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Timestamp: 2020-07-06 02:41:57+00:00

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¿Pueden tener un garaje o trastero el tratamiento de vivienda habitual a efectos de su enajenación forzosa? - Legal Today
03/07/2020. 19:15:38
¿Pueden tener un garaje o trastero el tratamiento de vivienda habitual a efectos de su enajenación forzosa?
Este artículo aborda la cuestión relativa a si los garajes o trasteros estarían comprendidos dentro del estatuto privilegiado de la vivienda habitual, con las ventajas procesales que ello conlleva, haciendo especial referencia a la incidencia que el artículo 2.1.a) de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario puede tener para pronunciarse sobre ello, concluyendo que actualmente hay que inclinarse por una respuesta afirmativa siempre y cuando concurra el requisito adicional de que dichos elementos cumplan de manera efectiva una función doméstica.
I EL ESTATUTO PRIVILEGIADO DE LA VIVIENDA HABITUAL.
La vivienda habitual tiene en nuestro ordenamiento jurídico lo que la dotrina ha catalogado como un estatuto privilegiado, que se vio consolidado definitivamente tras la promulgación de la Ley 1/13 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, en plena crisis económica. Las manifestaciones de dicho estatuto especial son diversas y de considerable relevancia práctica, como por ejemplo, la limitación del importe de las costas repercutibles al ejecutado, que no podrán exceder de un 5% de la cantidad reclamada (artículo 575.1 bis LEC), o la no inclusión de la tasa judicial para el ejercicio de la potestad jurisdiccional en la tasación de costas cuando el procedimiento se dirija frente a la vivienda habitual (artículo 241.1.7º LEC), entre otras.
Pero sin duda la protección más importante por sus efectos es la que se recoge en los artículos 670 y 671 de la LEC en materia de adjudicación de los inmuebles subastados, ya que dichos preceptos establecen porcentajes de adjudicación reforzados cuando el inmueble adjudicado constituye la vivienda habitual del deudor. Y así por ejemplo en el caso de subastas sin postores en los que el ejecutante puede pedir la adjudicación a su favor en pago de la deuda, el legislador permite que cuando se trate de inmuebles de naturaleza distinta (por ejemplo, una nave industrial) la adjudicación pueda realizarse por el 50% del valor de tasación del bien o incluso por la cantidad debida por todos los conceptos, que puede ser considerablemente inferior. En cambio, si el bien licitado es la vivienda habitual la adjudicación tendrá que realizarse necesariamente por un importe que oscilará entre el 60 y el 70 por cien atendiendo al montante de la deuda en relación con el valor de tasación. Esto supone que la enajenación forzosa se realizará por una cantidad superior y que, por lo tanto, cubrirá una mayor parte de la deuda, incrementándose la posibilidad de que incluso se genere sobrante a favor del deudor.
Así las cosas, resulta evidente que la determinación de cuándo se está ante una vivienda habitual supone una cuestión de especial trascendencia en cualquier ejecución y especialmente en las hipotecarias. Y dentro de esta cuestión práctica tan relevante se suscita la duda que se está analizado, que es la de si las plazas de aparcamiento y los trasteros que constituyen fincas registrales independentes pueden llegar o no a tener la consideración de vivienda habitual con todas las implicaciones que ello comporta, por ejemplo, que un trastero se adjudique también por el 60/70% de su valor de tasación y no por el 50% como pasaría si se diera una respuesta negativa a la cuestión planteada.
II POSTURAS A FAVOR Y EN CONTRA DE EXTENDER EL CONCEPTO DE VIVIENDA HABITUAL A OTROS ELMENTOS CONEXOS. Sobre esta concreta cuestión, como en tantas otras en el ámbito procesal, existen dos posturas que se pueden sintetizar de la siguiente forma:
a) La postura restrictiva, que venía siendo la mayoritaria a nivel jurisprudencial, considera que debe realizarse una interpretación estricta del concepto de vivienda habitual circunscribiéndolo a la morada propiamente dicha. Esta tesis se fundamenta en una interpretación teleológica de la normativa, considerando que la protección que el legislador ha querido brindar a determinados tipos de inmuebles debe limitarse exclusivamente al bien protegido estrictamente considerado, que es la vivienda o morada del deudor, pero no a otros elementos que exceden de ese núcleo esencial, porque lo que se pretende en última instancia es lograr que la pérdida de ese tipo de inmueble se realice en las condiciones menos traumáticas posibles para el deudor, pero no sucede así con esos otros elementos que no necesitan del mismo grado de protección. Además, desde otro punto de vista, hay que tener en cuenta que los privilegios legales deben interpretarse de forma restrictiva, por lo que debe estarse al tenor literal de la norma cuando habla de “vivienda”.
Desde el punto de vista jurisprudencial, en apoyo de esta postura pueden citarse a manera de ejemplo el Auto de 2 de noviembre de 2016 de la Sección 9 de la Audiencia Provincial de Valencia, ponente Sra. Martorell Zulueta, cuando destaca que “hemos de partir de la consideración de que el bien sobre el que se constituye la garantía hipotecaria es una plaza de aparcamiento y no la vivienda habitual de la demandada, por lo que no nos encontramos dentro del marco de protección de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, cuya justificación -descrita en su preámbulo- era la protección de las "personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual … en dificultades para hacer frente a sus obligaciones " como consecuencia de la crisis económica cuyos efectos describe”. Es decir, que esta resolución fundamenta la exclusión de ese tipo de bien, el garaje, en que no estaría comprendido dentro de lo que denomina “marco de protección” establecido por el legislador, que se limitaría a la vivienda en sentido escrito.
También esta línea puede citarse el Auto de 29 de julio de 2014 de la sección 9 de la Audiencia Provincial de Valencia, ponente Sra. Andrés Cuenca, que comienza señalando que en el caso analizado “el auto recurrido consideraba que lo resuelto era correcto, al entender que la vivienda era habitual, pero que no tenía tal consideración la plaza de garaje, aunque se encuentre en el mismo edificio.” Ante ello, esta resolución mantiene esa misma postura, atendiendo a la naturaleza y destino del bien, realizando una interpretación restrictiva al señalar que “el motivo debe decaer porque, además, la adjudicación de la vivienda se produjo en los términos más beneficiosos que resultaban de la petición deducida. En cuanto a la adjudicación de la plaza de garaje, que no reviste la consideración de vivienda habitual, aunque forme parte del mismo edificio, ha de entenderse igualmente ajustada a los límites del precepto.”
b) La postura extensiva, por el contrario, considera que debe realizarse una interpretación favorable al deudor, extendiendo al ámbito de aplicación de la protección legal a esos otros inmuebles conexos. Para ello se parte de la consideración de que el concepto de vivienda habitual debe incluir tanto la vivienda como los elementos auxiliares que la integran, que constituyen un todo, ya que esos elementos coadyuvan a la adecuada utilización de la propia vivienda, no representan un fin en sí mismo, autónomo. Además, se puede argumentar a este respecto que de no hacerse así se generaría una desigualdad con aquellos casos en que esos otros elementos figuran como anejos inseparables de la finca, sin entidad registral propia.
Esta es la postura sostenida en el ámbito tributario como explicita por ejemplo la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2111-17 de 10 de agosto de 2017, que resuelve los siguiente sobre esta cuestión: “A la hora de delimitar qué se entiende por vivienda habitual del contribuyente, la letra c) del apartado 2 del artículo 55 del RIRPF, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2012, especificaba que no se está ante un supuesto de adquisición de vivienda cuando se adquieran independientemente de ésta, plazas de garaje, jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha. No obstante, añadía que se asimilan a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con un máximo de dos, y los trasteros. Siendo, ésta última expresión, una excepción a la norma general.
III IMPACTO DE LA LCCI EN RELACIÓN CON ESTA CUESTIÓN Y CONCUSIÓN: SÍ, PERO CONDICIONADO A QUE SE ACREDITE LA FUNCIÓN DOMÉSTICA DEL GARAJE O TRASTERO
En cualquier caso, sobre esta polémica ha venido a marcar un antes y un después el artículo 2.1.a) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, pues dicho precepto establece que “también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.”
Y es que. aunque esta norma se está refiriendo al inmueble de uso residencial, que no es un concepto idéntico y coincidente con el de vivienda habitual, no cabe duda de que toda vivienda habitual tendrá a su vez la consideración de inmueble residencial por el propio fin al que se destina, por lo que existen argumentos de peso para sostener que dicho precepto también resultaría de aplicación en el ámbito procesal, expresando claramente la voluntad de legislador en orden a ampliar la protección reforzada a esos otros elementos.
Por lo tanto, sin perjuicio de que haya que aguardar a la recepción que los Tribunales hagan del nuevo precepto introducido en la LCCI y su alcance respecto a la vivienda habitual, lo cierto es que en la actualidad existe un argumento adicional con base legal para defender que la postura extensiva, proclive a considerar los garajes y trasteros como vivienda habitual, debe imponerse definitivamente.
Pero para ello será necesario que en el caso concreto concurra un requisito adicional, como es que dicho elemento cumpla una “función doméstica”, lo que deberá quedar suficientemente acreditado en el caso concreto atendidas las circunstancias fácticas concurrentes, pudiendo ser ello objeto de acreditación en caso de resultar cuestionado a través de cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho (artículos 299 y siguientes de la LEC). Entendiendo a estos efectos por función doméstica una vinculación funcional con la propia vivienda, el fin al que se destine dicho elemento, evitando así que gocen de la protección reforzado los elementos destinados a un uso comercial o ajeno por completo a la propia vivienda principal.
Practicum Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos 2020 (Dúo)

References: artículo 2
 resolución 
 resolución 
 Resolución 
 artículo 55
 artículo 2