Source: https://ficek.sk/zaplatit-celu-proviziu-realitnej-kancelarii--22139
Timestamp: 2019-04-25 12:51:53+00:00

Document:
[2019] Zaplatiť celú províziu realitnej kancelárii ? | Poradíme Vám? '
Otázka: Zaplatiť celú províziu realitnej kancelárii ?
Odpoveď: Zaplatiť celú províziu realitnej kancelárii ?
Dobrý deň, na kvalifikované zodpovedanie otázky by sme potrebovali vedieť či bola uzatvorená zmluva priamo v sídle realitnej spoločnosti alebo mimo prevádzkových priestorov. Jedná sa tu hlavne o samotné dojednanie zmluvných podmienok a o poučovaciu povinnosť realitnej kancelárie, nakoľko okrem iných realitná kancelária /v tomto prípade vystupuje ako predávajúci/ nesmie ukladať spotrebiteľovi, teda Vám, povinnosti bez právneho dôvodu, upierať spotrebiteľovi práva podľa zákona o ochrane spotrebiteľa a používať nekalé obchodné praktiky a neprijateľné podmienky v spotrebiteľských zmluvách podľa ustanovení Obč. zákonníka /§§ 52 a nasl./.
Predpokladáme, že v samotnej zmluve sú dojednané podmienky zaobstarania predaja nehnuteľnosti podľa toho ako píšete, že realitná kancelária predá nehnuteľnosť za 63.000,- € a za uvedenej podmienky je jej provízia 2.000,- €.
Dovoľujeme si Vám navrhnúť, aby ste uvedenú zmluvu zaslali našej advokátskej kancelárii na posúdenie, jedná sa hlavne o posúdenie neprijateľných zmluvných podmienok, a následne vec právne doriešime. Do uvedeného času nepodpisujte žiadne uznanie záväzku realitnej kancelárii, aby ste si nespôsobil škodu.
Podotázka: Zaplatiť celú províziu realitnej kancelárii ? (Občianske právo)
Dobrý deň, klientka predala na jeseň 2018 byt. V máji až júli 2018 mala podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu - neexkluzívnu s realitkou. Následne túto zmluvu klientka nepredĺžila z dôvodu nespokojnosti s prístupom realitky - sms o ukončení spolupráce. Cez realitku prišiel v júni na obhliadku kupujúci, ktorý rozmýšľal a nepodpísal žiadnu zmluvu ani dohodu s realitkou. Následne tento kupujúci v auguste kontaktoval klientku, že chce kúpiť jej byt, no bez realitky, nakoľko nebol s ich prístupom - tlak a podobne spokojný. Dohodli sa na predaji bez realitky, keďže realitka klientku už v tom čase nezastupovala a obaja neboli s nimi spokojní. Včera obdržala klientka výzvu od realitky na úhradu plnej provízie - 2000 EUR do 3 prac. dni. Ma realitka nárok na túto províziu? Podklady ako výzva, sprostredkovateľská zmluva, mailová a sms komunikácia mám k dispozícii. Som podriadený finančný agent v sektore fin. Sprostredkovania a klientka ma požiadala o pomoc vo veci nároku realitky na províziu. Ďakujem za pomoc. S pozdravom Erika
predpokladáme, že zmluva o sprostredkovaní s realitnou kanceláriou bola uzatvorená podľa ust. § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka /citujeme/ :
"§ 774 : Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
§ 775 : Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.
§ 776 :Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu.
§ 777 : Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom."
Právna úprava je teda pomerne stručná.
V otázke sa pýtate, či klientka realitnej kancelárie má následne podľa zmluvy s RK, ktorá bola uzatvorená na dobu určitú od 05- 07/2018, uhradiť províziu RK aj keď kúpnopredajná zmluva bola uzatvorená v 08/2018.
Nepoznáme obsah zmluvy s RK a podmienky v nej uvedené, ako aj to, či zmluva spĺňa náležitosti zákona, vrátane podmienok podľa ust. zákona o ochrane spotrebiteľa. Dôležitý je aj spôsob dojednania provízie, resp. jej výšky, či bola dojednaná pevnou sumou, alebo percentom z kúpnej ceny, čo je obsahom samotnej provízie - spracovanie kúpnej zmluvy, podanie na kataster, prepis médií a podobne. Obč. zákonník hovorí jasne, že Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.
Súdy v súvislosti s uvedenou problematikou zaujali stanoviská vo svojich rozhodnutiach, z ktorých citujeme :
Rozsudok NS Českej republiky zo dňa 07. 11. 2010 sp.zn. 30 Cdo 1593/2000:
„(...) mezi výsledkem, t.j. uzavřením požadované smlouvy zájemcem s třetí osobou, a činností zprostředkovatele je vztah příčiny a následku (vztah příčinné souvislosti), opravňující závěr, že nebýt snahy, úsilí zprostředkovatele, směřující k zajištění příležitosti pro zájemce uzavřít smlouvu s třetí osobou, k tomuto výsledku by nedošlo.“
Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 27. 10. 2010 sp.zn. 33 Cdo 3900/2008:
„Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši (§ 775 obč. zák.) při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil. Tak tomu je i v případě, kdy zájemce a třetí osoba uzavřou zprostředkovatelskou smlouvu až po dlouhé době a za jiných skutkových okolností." BECK 2 OZ, str. 2284 a n.).“
Je možné, že Vaša zmluva je platná podľa ust. Obč. zákonníka a vznikol nárok na províziu vzhľadom na okolnosť, že kúpna zmluva bola uzatvorená jeden mesiac po skončení zmluvy s RK.
Uvádzame však, že je potrebné zmluvu skonzultovať s advokátom s ohľadom na uvedené hlavne pokiaľ sa jedná o províziu a spôsob jej dojednania v zmluve s RK, ako aj to, čo je obsahom provízie, teda k čomu všetkému sa RK v zmluve zaviazala, že za túto províziu bude pracovať.
Dobrý deň. Mám otázočku mala som kúpiť byt cez realitnú kanceláriu boli sme úplne na začiatku ale ja som medzi tým našla iný lacnejší byt tak ten predošlý som zrušila, lenže pán z RK mi volal, že dali vyhotoviť kúpnopredajnú zmluvu, že ich to stalo 200 eur som povinná im tu čiastku zaplatiť? Vopred ďakujem za odpoveď.
v otázke neuvádzate, či s realitnou kanceláriou máte podpísanú nejakú zmluvu a ak áno či táto bola podpísaná priamo v priestoroch realitnej kancelárie, alebo na inom mieste - napr. pri obhliadne nehnuteľnosti, ktorú ste boli pozrieť.
- porušenie legislatívy o ochrane spotrebiteľa,
- porušenie legislatívy o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti,
- neunesenie dôkazného bremena v súdnom alebo inom správnom konaním.
Pokiaľ vychádzame z toho, že Vám maklér realitnej kancelárie len telefonoval, že máte uhradiť 200 € za vyhotovenie KPZ, túto sumu 200 € neuhradzujte a požiadajte v prípade opätovného telefonického kontaktovania zo strany RK, aby Vám svoju požiadavku zaslali v písomnej forme s riadnym zdôvodnením podľa zákona na základe čoho od Vás požaduje úhradu predmetnej sumy. Na základe telefonických požiadaviek sa žiadne platby nerealizujú.
Poznamenávame, že nárok na odmenu vzniká RK len v prípade, že by došlo k výsledku - kúpe nehnuteľnosti Vami - pričinením sprostredkovateľa /RK/.
Poznamenávame opätovne, že zákon o ochrane spotrebiteľa sa vzťahuje aj na realitné kancelárie v súvislosti s nehnuteľnosťami.
Dobrý deň. Podpísala som Rezervačnú zmluvu na nehnuteľnosť, zaplatila zálohu s tým, že ak mi banka neposkytne hypotéku, záloha mi bude vrátená. Banka mi 90% čo som žiadala zamietla, že dajú najviac 78% čo mi situáciu nerieši. Poradca z realitky ma núti do nevýhodnej hypotéky z inej banky. Zálohu mi odmietajú vrátiť, lebo, že iná banka mi hypotéku dá, aj keď za nevyhovujúci úrok. Mám nárok na vrátenie alebo má realitka právo zabaviť zálohu? Ďakujem moc za radu a názor.
Register finančných poradcov a finančných agentov je zverejnený na stránke Národnej banky Slovenska, kde môžete meno poradcu z realitnej kancelárie dohľadať.
Je však skôr možné, že poradca nie je zapísaný v citovanom zozname a teda nemá oprávnenie na podnikanie v tejto oblasti.
Naviac podľa ust. Občianskeho zákonníka ako aj podľa ust. zákona o ochrane spotrebiteľa konanie realitnej kancelárie o nútenom úvere pre Vás v inej banke za horších platobných podmienok sa považuje za nekalú obchodnú praktiku; nekalé obchodné praktiky sú zakázané, a to pred, počas aj po vykonaní obchodnej transakcie.
Pokiaľ je zmluva podpísaná tak ako uvádzate v otázke, je treba oznámiť realitnej kancelárii, že odstupujete od zmluvy a žiadate vrátenie Vami uhradenej zálohy vo Vami uvedenom termíne. Realitnú kanceláriu môžete upozorniť, že v prípade, že nebude záloha v celosti vrátená, vec oznámite na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla realitnej kancelárie, keďže zákon o ochrane spotrebiteľa sa vzťahuje aj na sprostredkovanie predaja a kúpi nehnuteľností.
Dobrý deň, mám ešte doplňujúcu otázku a to, kedy mám predaj oznámiť realitnej kancelárii, pred alebo po uzatvorení kúpnej zmluvy ?
uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve oznámte realitnej kancelárii čo najskoršie a ukončite s ňou zmluvný vzťah čo najskoršie, aby nerástli prípadné náklady s ich sprostredkovateľskou činnosťou, ktoré by ste mohli znášať, čo však závisí od ustanovení Vašej zmluvy s realitnou kanceláriou.
Dobrý deň. S realitnou kanceláriou mám uzatvorenú NEEXKLUZÍVNU zmluvu o sprostredkovaní do konca roka 2018. V zmluve je uvedené, že predávajúci môže predať nehnuteľnosť aj sám, resp. prostredníctvom iných realitných kancelárii. Našla som si kupca na nehnuteľnosť sama, bez akejkoľvek účasti RK. S kupujúcim sme uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve a v priebehu dvoch týždňov by sme mali uzatvoriť kúpnu zmluvu na predaj nehnuteľnosti. Rada by som Vás poprosila o právnu radu, ako a kedy mám oznámiť realitnej kancelárii predaj, a či realitná kancelária môže odo mňa vymáhať náklady na sprostredkovanie a províziu ?
Nepoznáme obsah Vašej zmluvy s realitnou kanceláriou, kde bola uzatvorená /priamo v kancelárii realitnej kancelárie, pri obhliadke Vašej nehnuteľnosti/, či došlo k splneniu poučovacej povinnosti voči Vám ako spotrebiteľovi - predávajúcemu. Zmluva musí obsahovať náležitosti podľa ust. Občianskeho zákonníka a spĺňať náležitosti zákona o ochrane spotrebiteľa. O tomto pojednávame v samostatných článkoch na našej stránke napr.tu : vznik-naroku-na-proviziu-pri-sprostredkovani-predaja-nehnutelnosti-92.
Všeobecne platí podľa ust. § 774 Občianskeho zákonníka, že realitná kancelária ako sprostredkovateľ má nárok na odmenu - províziu vtedy ak bol výsledok - uzatvorenie kúpnej zmluvy dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie, teda medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou realitnou kanceláriou musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť. Ak by tento výsledok nebol dosiahnutý, nemožno hovoriť o splnení záväzku zo strany realitnej kancelárie ako sprostredkovateľa, a to ani vtedy, ak by sprostredkovateľ riadne vyvinul všetku sprostredkovateľskú aktivitu. Ak ste teda našli kupujúceho sama vlastným pričinením, realitná kancelária nemá nárok na odmenu - províziu. Otázka vzniklých nákladov, ktoré by ste mali uhradiť realitnej kancelárii, bude závisieť od toho, ako je tento Váš záväzok v zmluve formulovaný.
Realitnej kancelárii patrí okrem provízie náhrada nákladov iba za predpokladu, že ste si to v zmluve vyslovene dohodli. V prípade pochybností o tom, či náhrada nákladov bola alebo nebola dohodnutá platí, že náhrada nákladov patrí realitnej kancelárii len vtedy, ak mu vznikol nárok na províziu.
Vo veci uzatvorenia samotnej kúpnej zmluvy s kupujúcim odporúčame kontaktovať advokáta, budete mať tak istotu, že zmluva obsahuje všetky náležitosti v zmysle zákona a zabezpečí, aby boli dodržané všetky Vaše oprávnenia vrátane úhrady kúpnej ceny. Advokát v zmysle ust. zákona o advokácii vykonaná tzv. autorizáciu zmluvy a súčasne podáva návrh na vklad nehnuteľnosti.
Zmluvy nám môžete poslať na pripomienkovanie.
Dobrý deň, v marci 2017 som predával holodom cez realitku E. v P. Realitka našla kupca (kamarát majiteľa realitky )len podmienkou bolo, že musí byt skolaudovaný. Na mestskom úrade mi bolo povedané, že mi zrušili stavebné povolenie, lebo mesto urobilo chybu pri územnom konaní tak sa teraz súdia so susedom a musím počkať ako to dopadne. Kupec mal veľký záujem o ten dom tak ma ukecali, aby som mu to dovolil dokončiť, podpísali sme preberací protokol a vtedy všetko začalo. Do apríla 2018 tam býval, ja som platil hypotéku a on nebol ochotný zaplatiť ani euro. V realitke mi bolo arogantným spôsobom povedané, že je to moja vína, lebo nemám kolaudačné, a keď ho dodám tak, že do 2 dni mám peniaze na účte. Koncom marca 2018 som skolaudoval odovzdal som všetky doklady a prvé peniaze (moju hypotéku ) vyplatil koncom júna. A teraz som zistil, že dom už je prepísaný na toho kupca a to mi dlhuje ešte 30 000 eur, keď mu zavolám tak sa len vyhovára. Realitka má už vyplatenú províziu tak z jeho strany totálny nezáujem, nedvíha telefón, a keď dvihne tak jeho odpoveď na to, že ešte nemám všetko vyplatené je, že a čo ja mám stým teraz robiť. Ako mám postupovať, lebo nevidím to reálne, že mi to vyplatí. Ďakujem za odpoveď.
zasielam Vám odpoveď :
Vami položená otázka pozostáva v podstate z dvoch otázok :
1./ Právny vzťah s realitnou kanceláriou : Pre posúdenie jej nároku na vyplatenie provízie by sme potrebovali vidieť samotnú zmluvu. Z hľadiska ust. Obč. zákonníka a ust. zákona o ochrane spotrebiteľa v závislosti kde bola zmluva podpísaná /priamo v sídle realitnej kancelárie alebo mimo jej priestorov/, realitná kancelária Vám mala poskytnúť množstvo poučení, na ktoré nároky voči nej máte právo a ktoré povinnosti ona musí splniť voči Vám.
2./ Právny vzťah s kupujúcim : Z otázky usudzujeme, že zmluvný vzťah pri predaji nehnuteľnosti nebol riešený v súlade s ust. Obč. zákonníka a zrejme úhrada kúpnej ceny Vám bola síce riešená, ale realitná kancelária podmieňuje jej vyplatenie neprijateľnými podmienkami, ktoré zo zákona sú neprípustné.
Ak sa kupujúci zaviazal k úhrade kúpnej ceny v určenej lehote, neuhradením kúpnej ceny podľa kúpnej zmluvy sa dostal do omeškania.
Všeobecne podľa ust. § Obč zákonníka platí /citujeme/ :
"Omeškanie dlžníka
§ 518 :
Odporúčame postup výzvy k úhrade kúpnej ceny vo Vami uvedenej lehote. Ak kupujúci dlžnú sumu neuhradí, môže odstúpiť od kúpnej zmluvy. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od počiatku zrušuje a kupujúci bude povinný Vám vrátiť nehnuteľnosť.
Odporúčame kontaktovať advokáta. Môžte kontaktovať aj našu kanceláriu.
Dobrý deň, spojila som sa s realitkou ohľadom predaja a následnej kúpy väčšieho bytu. Na email mi bola zaslaná zmluva, ktorú som ale nepodpísala, nezdá sa mi seriózna. Budem musieť zaplatiť nejakú pokutu ak od nich stiahnem ponuku? Ďakujem.
Z otázky vyplýva, že zmluva o sprostredkovaní predaja a následnej kúpy nehnuteľnosti nebola Vami podpísaná.
Základná právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná a je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 a nasl. Obč. zákonníka. Podľa § 774 Občianskeho zákonníka sa sprostredkovateľskou zmluvou sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
Všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi realitnou kanceláriou a záujemcom – fyzickou osobou ako spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie musia byť uzatvorené výlučne v písomnej forme v súlade s ust. § 6 ods. 2 zák. č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa.
Keďže k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, nemôžu vzniknúť práva a povinnosti účastníkov zmluvy a realitná kancelária Vám nemôže uložiť a ani požadovať zaplatenie pokuty.
Môžete realitnej kancelárii oznámiť, že zmluvu nepodpisujete, dôvody uvádzať nemusíte.
V budúcnosti, ak by ste chceli podpísať nejakú zmluvu o sprostredkovaní, môžete nám ju poslať na prekontrolovanie na hlavný email : advokat@ficek.sk.

References: § 774

§ 775
 § 40

§ 776

§ 777
 § 40
 § 774

§ 518
 § 774
 § 774
 § 6