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Timestamp: 2020-02-25 09:59:45+00:00

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BGH, 10.06.1988 - V ZR 125/87 - dejure.org
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BGH, 10.06.1988 - V ZR 125/87 (https://dejure.org/1988,706)
BGH, Entscheidung vom 10.06.1988 - V ZR 125/87 (https://dejure.org/1988,706)
BGH, Entscheidung vom 10. Juni 1988 - V ZR 125/87 (https://dejure.org/1988,706)
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Verkauf eines nur gewerblich nutzbaren Hausgrundstücks
Kauf eines mit einem "Mehrfamilienhaus" bebauten Grundstücks - Baurechtliches Verbot der Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken - Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung - Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts - Baurechtliches Verbot als ...
Grundstückskaufvertrag; Aufklärungspflicht des Verkäufers über Untersagung der bisherige Nutzungsart des Hauses; grob fahrlässige Unkenntnis des Käufers
BGB § 123, § 460
BGH, 04.02.1988 - V ZR 125/87
NJW-RR 1988, 1290
DNotZ 1989, 306
WM 1988, 1449
BB 1988, 1695
DB 1988, 2401
Allerdings kommt es für die Frage des Sachmangels auf die Genehmigungsbedürftigkeit ausnahmsweise dann nicht an, wenn die Behörde bereits bei Gefahrübergang als dem auch bei Arglist nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblichen Zeitpunkt (…vgl. nur MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 434 Rn. 51;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Auflage, § 434 Rn. 8; ebenso zum früheren Recht Senat…, Urteil vom 26. April 1991 - V ZR 73/90, aaO, S. 262) eine rechtsverbindliche Entscheidung dazu getroffen hat, ob der nach dem Kaufvertrag vorausgesetzten Nutzung öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 1988 - V ZR 125/87, WM 1988, 1449, 1451).
Dieser ganz erhebliche, verborgene Mangel war geeignet, die Nutzung des Schlachthofes in wesentlichen Teilen zu vereiteln; er war daher für den Kaufentschluß der Klägerin von wesentlicher Bedeutung, so daß diese nach der Verkehrsauffassung eine Mitteilung des Mangels und der darauf basierenden behördlichen Verfügungen erwarten durfte (vgl. dazu die st. Rspr. des BGH z. B. Senatsurt. vom 10. Juni 1988, V ZR 125/87, WM 1988, 1449, 1450 m. w. Nachw.).
Bei einer solchen könnte nach der Lebenserfahrung von der Kenntnis eines schwerwiegenden verborgenen Mangels der vorliegenden Art auf die Einsicht und die Billigung geschlossen werden, daß der Vertragspartner (Klägerin) den Mangel vielleicht nicht kennt und anderenfalls den Vertrag möglicherweise nicht oder nicht so, wie geschehen, abgeschlossen hätte (vgl. dazu auch Senatsurt. vom 10. Juni 1988, V ZR 127/87, WM 1988, 1449).
Gerade die fehlende Absicherung gegen eindringendes Hochwasser ist aber ein bei Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbarer Mangel, der für den Kaufentschluß von wesentlicher Bedeutung und deswegen zu offenbaren ist (vgl. st. Rspr. des Senats, z. B. NJW-RR 1988, 1290 = LM § 123 BGB Nr. 68 = WM 1988, 1449 (1450)).
Zwar kann die bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit der Wohnraumnutzung einen Fehler (§ 459 Abs. 1 BGB) des verkauften Hausgrundstücks darstellen (…vgl. Senat, Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243;… Urt. v. 7. Dezember 1984, V ZR 141/83, WM 1985, 230, 231;… Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511 f;… Urt. v. 13. Oktober 2000, V ZR 430/99, NJW 2001, 65), der von dem Verkäufer bei einem Erwerb des Anwesens zu Wohnzwecken regelmäßig zu offenbaren ist (…vgl. Senat, Urt. v. 2. März 1979 …und Urt. v. 20. März 1987, beide aaO; Urt. v. 10. Juni 1988, V ZR 125/87, NJW-RR 1988, 1290 f), ein arglistiges Verschweigen dieses Sachmangels durch die Beklagte läßt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht entnehmen.
Selbst wenn man in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht allein in dem Wiederauftreten von - nicht ohne weiteres erkennbaren - Wölbungen noch keinen Mangel der Hausfassade sieht, so handelt es sich doch aufgrund der Vorgeschichte wenigstens um einen für den Vertragsabschluß bedeutsamen und deswegen offenbarungspflichtigen (vgl. Senatsurteile v. 7. Juni 1978, V ZR 46/75, WM 1978, 1073, 1074; v. 10. Juni 1988, V ZR 125/87, WM 1988, 1449) Umstand, zumal den Beklagten die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, verdeckte Mängel seien ihnen nicht bekannt (vgl. Senatsurt. v. 10. Juli 1963, V ZR 66/62, WM 1963, 967, 968).
Das Berufungsgericht legt seiner Entscheidung weiterhin zugrunde, daß die Beklagten entgegen ihrer Offenbarungspflicht (Senatsurteile v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243 und zuletzt v. 10. Juni 1988, V ZR 125/87, WM 1988, 1449 ) die Kläger nicht darauf hingewiesen haben, daß das Haus gegen drückendes Grundwasser nicht abgedichtet ist und der Keller etwa alle drei Jahre bei außergewöhnlich starkem Hochwasser durch eindringendes Grundwasser überflutet wird.
Auch bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen über solche Umstände aufzuklären, die den von der anderen Seite verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (Senat, BGHZ 132, 30, 34;… Senat, Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 10. Juni 1988, V ZR 125/87, NJW-RR 1988, 1290).
(a) Selbst bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil - gegebenenfalls auch ungefragt - über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 1988, Az. V ZR 125/87, zitiert nach juris, Rdnr. 30;… Urteil vom 6. Dezember 1995, Az. VIII ZR 192/94, zitiert nach juris, Rdnr. 14;… Urteil vom 16. Oktober 1987, Az. V ZR 170/86, zitiert nach juris, Rdnr. 8;… Urteil vom 4. April 2001, Az. VIII ZR 32/00, zitiert nach juris, Rdnr. 18).
Selbstverständlich muss eine natürliche Person bei einem Grundstücksverkauf einen wesentlichen Mangel des Kaufgegenstands, der ihr auf öffentlich-rechtlicher Grundlage bekannt geworden ist (z. B. eine behördliche Nutzungsuntersagung), offenbaren (Senat, Urteil vom 10. Juni 1988 - V ZR 125/87, WM 1988, 1449, 1450; Urteil vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87, BGHZ 109, 327, 330).
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für dessen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern dieser die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (vgl. z.B. Senatsurt. v. 10. Juni 1988, V ZR 125/87, WM 1988, 1449 m.N.).

References: § 123
 § 460
 § 434
 § 434
 § 434
 BGH 
 § 123