Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/ripartizione-spese-manutenzione-straordinaria-ascensore-96492/
Timestamp: 2019-11-20 00:07:47+00:00

Document:
Ripartizione spese manutenzione straordinaria ascensore
Da steo, 10 Febbraio, 2017
mi sono iscritto qui perché molte discussioni lette qui sopra mi hanno aiutato molto nell'affrontare e risolvere questioni condominiali.
Vi scrivo perché all'ordine del giorno del l'imminente assemblea c'è la manutenzione straordinaria dell'impianto ascensore (quadro manovra, impianto elettrico, funi, pulsantiere, serrature, con addirittura la possibilità di sostituzione della cabina con automazione chiusura interna).
Io abito al piano terreno, non uso l'ascensore ma ho l'alloggio più grande quindi con più millesimi di proprietà.
Nel regolamento condominiale,vecchio come il palazzo di 60 anni, c'è una tabella ascensore ma nulla specificato sulle relative spese.
Come dovranno essere ripartite le spese? Quali di queste rientrano nella tabella delle spese di ascensore e quali in quelle di proprietà? Se c'è una tabella di spese di ascensore, questa prevale sugli articoli del codice civile spesso richiamati in occasioni del genere?
Ho letto qui e su internet versioni molto discordanti e sono in confusione, grazie in anticipo per il vostro aiuto!
Ciao se c'è una tabella ascensore, come in moltissimi Condomini, bisogna usare quella per ripartire qualsiasi costo inerente la manutenzione ordinaria e straordinaria, non c'entra nulla che è vecchia di 60 anni, soprattutto se il regolamento a cui è legata sia contrattuale.
Generalmente la tabella ascensore si stila proprio tenendo conto degli articoli del codice civile.
L'articolo di riferimento è il 1124 c.c. che prevede la spesa di manutenzione e sostituzione dell'ascensore ripartita a metà per millesimi di proprietà e a metà in proporzione all'altezza dal suolo.
Poichè tu sei al piano zero, i tuoi millesimi ascensore dovrebbero coincidere con la metà dei tuoi millesimi di proprietà (controlla e facci sapere).
E' questo il criterio da applicare alla tua partecipazione della spesa:
art. 1124 c.c.Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
mattiu24
Scusate se mi intrometto ma ho un problema simile e cioè, condominio vecchio di 60 anni, ed ora devo sostenere una spesa di riparazione straordinaria. Il mio problema è che nel condominio ci sono due negozi fuori, di cui uno non partecipa alla suddivisione spesa scale perchè non ha le chiavi per entrare, in questo caso come mi devo comportare?
Se non ha mai partecipato alla manutenzione è escluso per convenzione (fatti concludenti).
Del resto anche la Giurisprudenza non è univoca nell'interpretare quella parte dell'art. 1124 c.c. in cui è scritto "a cui servono"Per alcuni Giudici ai locali fuori dal portone l'ascensore non serve.
Il fatto che questo negozio non ha mai partecipato alle spese per 60 anni è un punto a suo favore.
Ringrazio chi mi ha risposto. L'amministratore, a mia richiesta, specifica che tutte le spese per la manutenzione dell'ascensore dovute all'utilizzo, tipo funi, pulsantiere, argano,... saranno ripartite per i millesimi di ascensore, invece le spese per adeguamenti normativi, tipo l'impianto elettrico, saranno ripartiti secondo i millesimi di proprietà.
È corretta questa risposta? In questo contesto cosa rientra nei millesimi di proprietà? Solo il quadro elettrico? La cabina ascensore spero proprio di no, vero?
Io ho 90 millesimi di proprietà...e non uso mai l'ascensore, sigh, mi sembra un'ingiustizia..e 20 millesimi di ascensore.
Ancora grazie in anticipo a chi potrà ancora chiarirmi ed aiutarmi.
... le spese per adeguamenti normativi, tipo l'impianto elettrico, saranno ripartiti secondo i millesimi di proprietà....
Verifica cosa intende per quadro elettrico.
Adeguamento Normativo può essere illuminare bene la sala macchine, sostituire un interruttore con un magneto termico differenziale... in pratica qualche centinaio di euro.
Se invece si vuol sostituire il vecchio quadro di manovra a relè con uno elettronico che porta l'ascensore perfettamente al piano anche quando manca la corrente, tramite batterie... parliamo di una spesa che si può aggirare anche intorno ai 10mila euro (non credo ci sia un obbligo Normativo. Fattelo indicare e poi consulta una ditta ascensori concorrente per verificare).
Fatti elencare bene i lavori (e le cifre) che secondo l'amministratore vanno ripartiti per millesimi di proprietà.
E' mia opinione che tutti i lavori eseguiti all'impianto ascensore siano da considerare manutenzione straordinaria e quindi ripartgiti secondo l'art. 1124.
Se hai 90 millesimi di proprietà dovresti avere 45 millesimi ascensore ma probabilmente ne hai 20 perchè dai millesimi ascensore sono esclusi i locali fuori dal portone.
Controlla anche se il tuo regolamento di condominio è CONTRATTUALE (registrato alla Conservatoria di Registri e richiamato sul rogito).
Nel caso in cui sul regolamento contrattuale sia scritto che la manutenzione straordinaria ascensore deve essere ripartita per millesimi di proprietà, vale innanzitutto il regolamento contrattuale.
Se non c'è regolamento contrattuale e sarà approvata la spesa di sostituzione quadro manovra per millesimi di proprietà, purtroppo non ti resterà che impugnare la delibera entro 30 giorni cominciando dalla mediazione civile. Ti servirà l'avvocato.
Ciao Leonardo e grazie mille ancora.
Ti preciso che per quadro elettrico penso possa trattarsi proprio di quello che intendi e hai scritto tu, quindi divisione per millesimi di ascensore, giusto?
E la cabina?
Il mio regolamento penso sia contrattuale perchè viene richiamato negli atti di compravendita, quindi immagino sia stato depositato in atto pubblico, ma, come ho scritto nel mio primo intervento, cè la tabella ascensori e l'articolo che ne parla al proposito parla di tabelle di comproprietà. In assenza di altra specificazione, dette tabelle per quali spese devono intendersi stabilite? Consumo e anche manutenzione, ordinaria o starordinaria che sia?
Sempre grazie e cordiali saluti
Devi leggere bene il tuo regolamento e le tabelle.
Per ogni tabella è indicato cosa si deve ripartire.
Qualsiasi lavoro sull'ascensore, sia di sostituzione cabina che di sostituzione quadro manovra, si tratta di MANUTENZIONE STRAORDINARIA.
Ti spetterà pagare per millesimi si proprietà soltanto se è ben indicato nel regolamento e/o nelle tabelle che la manutenzione STRAORDINARIA ascensore va ripartita con la tabella di proprietà.
Se manca questa specifica indicazione dovrai pagare con la tabella ascensore.
Leonardo, grazie, sei molto gentile!
Per concludere e non disturbare oltre tediando il forum, chiarisco solo quanto segue:
Il regolamento si apre dicendo che è integrativo di tutti gli atti d'acquisto ed è impegnativo ed obbligatorio per tutti i proprietari (e locatari), e loro successori ed aventi causa a qualsiasi titolo.
Si specifica poiche per le condizioni di carattere generale valgono gli articoli del codice civile dal 1117 al 1139 e che il regolamento è integrativo per quanto non specificato e precisato nella legge.
Nell'articolo 4 delle quote condominiali si dice testualmente che l'entità delle rispettive quote di comproprietà dei singoli condomini è fissata secondo i millesimi segnati nelle singole tabelle.
E, dopo la tabella principale con millesimi di comproprietà e metri cubi di riscaldamento, c'è la tabella dell'ascensore con relativi millesimi..ma NULLA viene specificato sulle ripartizione delle spese, che siano di funzionamento, manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria...per questo mi sono preoccupato di chiedere a voi del forum nell'assenza di specificazioni in merito, al fine di cercare di capire se nella tabella millesimi ascensori potevo far rientrare tutte le spese oppure se sarò penalizzato, non fruendo mai dell'ascensore, avendo la maggior quota dei millesimi di proprietà...
Ho ancora confusione, temo che nelle spese di adeguamento alla normativa, e quindi in quelle per millesimi di proprietà, condomini e magari l'amministratore stesso, vogliano far rientrare quadro elettrico e cabina ascensore
L'articolo 4 esprime soltanto il valore della comproprietà di ciascuno sulle parti comuni.
La partecipazione alle spese è cosa ben diversa.
Nel tuo caso si deve applicare l'art. 1124 su citato, (presumo tabella ascensori) anche se si trattasse di SOSTITUZIONE dell'intero impianto, compresa anche la più piccola vite.
Devi insistere e chiedere l'applicazione dell'art. 1124.
La sostituzione del quadro di manovra, della cabina e di qualsiasi altro meccanismo sono tutte spese di MANUTENZIONE, anche se necessarie ad adeguare l'ascensore a Norma.
P.S. Ho dei dubbi che la sostituzione del quadro di manovra sia un obbligo di Legge.
Lo ha certificato l'Organo Notificato che fa le verifiche biennali?
Fattene dare un copia e poi, se la differenza della tua quota tra millesimi di proprietà e ascensore è importante, consulta un manutentore concorrente ed un avvocato.
Se l'amministratore ti mostra vecchie sentenze che parlano di riparto per millesimi di proprietà digli che tutto è cambiato dal 18/06/2013, data di entrata in vigore del novellato art. 1124.
L'amministratore non troverà una sola sentenza emessa dopo il 18/06/2013 a suffragio di quanto asserisce.
Grazie ancora Leonardo!
Ultima domanda: questo tipo di spese genera detrazioni fiscali da riportare nella dichiarazione dei redditi? In che percentuale? Per tutti i lavori suddescritti?
ANTONIOGRAZIA
Per ripartire dette spese d’uso dell’ascensore o “ Spese della Comodità”, cioè quelle spese che sono NECESSARIE a far funzionare il dispositivo e senza le quali l’Ascensore NON può funzionare o NON può essere messo in funzione dalla ditta Installatrice, alcuni Amministratori applicano erroneamente i criteri dettati dall’Art. 1124 c.c. che dispone che “La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo” anziché applicare correttamente il criterio legale dettato dall’Art. 1123cc comma secondo o per analogia il criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano come stabilito dalla Legge e dalla giurisprudenza.
L’errore sta nel fatto che i criteri dell’art. 1124 C.C. attengono alla specifica tipologia di spese che servono per la conservazione delle parti comuni e a tutelare l'integrità e il valore capitale delle cose e cioè nel caso specifico alle spese di “Manutenzione e Sostituzione” degli Ascensori”(l’art. 1124 c.c. definisce esplicitamente e senza possibilità di fraintendimento le spese alle quali si riferisce).
Contrariamente le “Spese della comodità Ascensore , o spese d’uso” sono considerate dalla Giurisprudenza fin dal 1996 come spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie (“spese della comodità”) e la cui ripartizione va, pertanto, effettuata solamente in conformità a quanto disposto dall’ art. 1123 c.c. comma secondo che stabilisce che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne“ o in applicazione analogica, come da orientamento pressoché unanime della Giurisprudenza, solamente in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano.
Ricapitolando quindi per l’Ascensore condominiale le relative spese devono essere così ripartite:
A) Spese d’uso Ascensore o della Comodità (Energia elettrica – Linea Telefonica Ascensore – Contratto Assistenza) - Riparto in proporzione dell'uso che ciascuno può farne“ (“art. 1123 c.c. comma secondo” o in applicazione analogica solamente in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano.
B) Spese specifiche di Manutenzione e Sostituzione Ascensore - Art. 1124 c.c. : riparto 50% in base ai millesimi di proprietà e 50% in base all'altezza del piano
C) Spese di Installazione Nuovo Impianto Ascensore - Riparto in base ai Millesimi di proprietà
Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657
Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357
Cass., sez. II, n. 432 del 12/01/2007
C) Spese di Installazione Nuovo Impianto Ascensore - Riparto in base ai Millesimi di proprietà...
Spese installazione nuovo impianto per millesimi di proprietà solo se si deve installare un impianto ex-novo dove non ce n'era mai stato uno prima (innovazione gravosa suscettibile di uso separato).
Se si tratta di sostituire l'impianto vecchio con uno completamente nuovo, dal 18/06/2013 (data di entrata in vigore dei novellati articoli del codice civile riguardanti il condominio) si applica l'art. 1124 c.c. per cui le sentenze precedenti a tale data non fanno più testo.
Se può esserti utile vedi sito ADUC
http://avvertenze.aduc.it/lettera/riparto+spese+della+comodita+ascensore_283672.php
Ripartizione spese manutenzione straordinaria e ordinaria Ascensore

References: art. 1124
 art. 1124
 sentenza 
 art. 1123
 Art. 1124

Cass.