Source: https://svb.sk/komplexny-prehlad-zmien-v-bytovom-zakona-za-poslednych-8-mesiacov/
Timestamp: 2020-01-29 07:40:47+00:00

Document:
Komplexný prehľad zmien v bytovom zákone za posledných 8 mesiacov - ZLSBD
09. 06. 2019 - Marek Perdík, predseda Združenia pre lepšiu správu bytových domov
Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len“BytZ“) č. 283/2018 Z. z. s účinnosťou od 1. novembra 2018 bola jednou z najrozsiahlejších v posledných rokoch. S odstupom času sa zo strany správcov bytových domov objavuje skôr kritika na zmenené práv a povinnosti, než ich obhajoba.
1. Definovanie nových pojmov “garážové stojisko” a “skladové priestory” (§ 2 BytZ)
V zmysle § 2 ods. 14 sa “garážovým stojiskom na účely tohto zákona rozumie plošne vymedzená časť garáže v dome; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom” a v zmysle ods. 15 sa “skladovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie časť nebytového priestoru v dome určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu“. Pojmy sa zavádzajú najmä v súvislosti s developerskou výstavbou. Garážovým stojiskom je časť nebytového priestoru nachádzajúceho sa priamo v dome, určeného na parkovanie motorových vozidiel (garáž v dome podľa § 2 ods. 13), s ktorým je spojené právo spoluvlastníka garáže v dome užívať toto parkovacie miesto výhradne pre svoje potreby. Spravidla ide o tzv. „hromadné garáže“, kde sú garážové stojiská vyznačené len vodorovným značením, preto nespĺňajú definíciu nebytového priestoru podľa § 2 ods. 3 zákona. Z dôvodu, že garážové stojisko nespĺňa legálnu definíciu samostatného nebytového priestoru, zapisuje sa do katastra nehnuteľností len poznámkou. V praktickej rovine toto ustanovenie rieši otázku najmä novostavieb, v ktorých sú „hromadné garáže“ situované v spodnej časti bytového domu. Podstatnou v tomto ustanovení je veta za bodkočiarkou, ktorou sa určuje že nejde o samostatný nebytový priestor, ale o priestor s ktorým je spojené výhradne užívacie právo. Garážové stojisko je teda v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Samostatné garážové stojisko však môže byť predmetom nájomného vzťahu, nie je ho však možné samostatne previesť bez súčasného prevodu bytu.
2. Vyhlásenie o nedoplatkoch sa nahrádza potvrdením o nedoplatkoch (§ 5 ods. 2 BytZ)
V § 5 ods. 2 BytZ sa gramaticky presnejšie nahradzuje doterajšie vyhlásenie správcu alebo predsedu SVB o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách na plnenia spojené s užívaním bytu. Potvrdenie nadobúda týmto spôsobom pozitívny charakter a musí byť štylizované tak, aby sa ním neobchádzal účel jeho vydania. Nejde teda o potvrdenie o tom, že vlastník má nedoplatky, ale o pozitívne potvrdenie o negatívnej skutočnosti, teda o tom, že nemá nedoplatky. Okresný úrad nemôže akceptovať potvrdenie o tom, že vlastník má nedoplatky. Obchádza sa tým zmysel a účel potvrdenia. Niet pochýb o tom, že inštitút potvrdenia má za úlohu chrániť „slabšiu“ stranu zmluvného vzťahu pri prevode bytu alebo nebytového priestoru, najčastejšie v pozícií nadobúdateľa, ktorý si nemusí byť vedomý možného užívania bytu a nebytového priestoru bývalým vlastníkom nie celkom v súlade s predstavami nadobúdateľa. Nedoplatky a samotná povinnosť vlastníka bytu vykonávať úhrady v zmysle § 10 ods. 1 BytZ, podľa ktorého „sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv“, je viazaná na skutočnosť vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, nie na spôsob ich užívania, ktorým sa len individuálne určuje výška preddavku a konkretizuje sa výška pohľadávky. Aj na základe tohto je správne, ak správca alebo predseda spoločenstva vydá potvrdenie na byt alebo nebytový priestor, nie na aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti. Potvrdenie nemôže obsahovať údaj o neexistencii nedoplatkov aktuálneho vlastníka, ak na byte správca alebo SVB eviduje na byte alebo nebytovom priestore nedoplatok, napr. na základe jej užívania predchádzajúcim vlastníkom. Mylné kauzálne spojenie medzi pohľadávkou a osobou, ktorá ho spôsobila, je popretím hneď niekoľkých ustanovení BytZ, napr. § 15, § 10 ods. 7 a pod. Aplikačným problémom potvrdenia o nedoplatkoch je skutočnosť, že príslušný Okresný úrad – katastrálny odbor, ktorému je potvrdenie predkladané, neskúma, či je vydané legitímnym správcom alebo predsedom spoločenstva. Rovnako žiadne ustanovenie Okresnému úradu neurčuje, z akého dátumu má byť dané potvrdenie. Rovnako je pre nás nepochopiteľné, že je inštitút potvrdenia povinnou prílohou zmluvy O PREVODE a netýka sa prechodu vlastníckeho práva, napr. pri prechode na dobrovoľnej dražbe. Značným spôsobom by sa eliminovali nedoplatky pri výkone zmluvného záložného práva na návrh banky.
3. Zavedenie časového kritéria pri určení platnosti zmluvy v hybridnej správe bytového domu (§ 6 ods. 4 BytZ)
Od 1. novembra je výslovne zavedená alternatíva vo forme výkonu správy (spoločenstvo vlastníkov bytov a neb. priestorov alebo výkon správy). Podmienky zriadenia spoločenstva vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov sú upravené v BytZ v iných ustanoveniach.. Podmienky výkonu činnosti správcu bytového domu sú upravené ako v ustanoveniach BytZ, tak aj v zákone č. 246/2015 Z .z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení BytZ. Existujú bytové domy, ktorých vchody sú rodelené medzi dvoch a viacerých správcov. Takýto výkon správy nie je možný, nakoľko jeden bytový dom ako celok môže mať len jedného správcu. Zaviedlo sa kritérium, že je platná tá zmluva, ktorá bola uzatvoren skôr.
Je však nutné poukázať na hybridnú formu výkonu tejto činnosti na základe mandátnej zmluvy. Mandátna zmluva sa uzatvára v zmysle § 566 a nasl. Obchodného zákonníka, v zmysle ktorých „sa mandátnou zmluvou mandatár zaväzuje, že pre mandanta na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť uskutočnením právnych úkonov v mene mandanta alebo uskutočnením inej činnosti a mandant sa zaväzuje zaplatiť mu za to odplatu“. Napriek tomu, že ide o obchodný vzťah medzi mandantom (spoločenstvom vlastníkom bytov a nebytových priestorov) a mandatárom (správcom bytových domov alebo iným subjektom), je problémom chýbajúca regulácia tohto vzťahu pri výkone správy bytových domov. Je totiž možné uzatvoriť mandátnu zmluvu medzi SVB a subjektom, ktorý nie je zapísaný v zozname správcov. Za predpokladu, že sa mandátnou zmluvou prenesie väčšia časť výkonu činností správy bytových domov na mandatára, ide v právnom slova zmysle o „skrytú“ alebo „zastretú“ zmluvu o výkone správy, a takáto zmluva je neplatná. Potvrdil to aj Krajský súd v Nitre rozsudkom sp. zn. 25Co/249/2013 zo dňa 11.6.2014, v ktorom sa uvádza „Vlastníci môžu poveriť zabezpečením niektorých služieb organizáciu, ktorá tieto služby poskytuje a to prostredníctvom mandátnej zmluvy, avšak nemôže tak urobiť na výkon komplexnej správy domu. Takáto zmluva by bola neplatná v zmysle § 6 ods. 4 BytZ.“
4. Povinnosť predsedu spoločenstva vlastníkov a správcu bytového domu doručiť celé znenie zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy každému vlastníkovi bytu alebo neb. priestoru
Táto povinnosť je nasmerovaná k tomu, aby každý vlastník bytu a nebytového priestoru mal dispozícii platné schválené znenie zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy, poznal jej obsah a bol teda informovaný o prípadných zmenách, hlavne vtedy, ak sa hlasovania nezúčastnil. Nie je však jednoduché doručovať v bytovom dome, ktorý má viac ako 100 bytov, každému vlastníkovi aktuálne znenie celej zmluvy, ktor ámôže mať viac ako 20 strán. Odporúčame preto v zmluve o spoločenstve a v zmluve o výkone správy zvoliť si doručovanie inýcm spôsobom, než v listinnej podobe, napr. e-mailom.
5. Pristúpenie vlastníka k zmluve o spoločenstve a k zmluve o výkone správy priamo zo zákona
Povinnosť pristúpiť k zmluve o spoločenstve a k zmluve o výkone správy nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru bola prakticky nevymožiteľná, pretože evokovala, že nadobúdateľ bytu a nebytového priestoru bol povinný po nadobudnutí vlastníctva urobiť osobitný právny úkon pristúpenia k zmluve. To sa v praxi realizuje spravidla len vo forme vyhlásenia nadobúdateľa ako jedna z podstatných náležitostí zmluvy o prevode vlastníctva. Takéto vyhlásenie však nedáva nadobúdateľ bytu alebo nebytovému priestoru voči ostatným vlastníkom v dome, ale výlučne len voči druhej zmluvnej strane, teda prevodcovi bytu alebo nebytového priestoru, od ktorého tento nadobudol. Okrem toho takéto vyhlásenie pokrývalo len zmluvné prevody vlastníctva, ale nedotýkalo sa nadobúdania vlastníctva na základe iných právnych skutočností uvedených v zákone. Z týchto dôvodov navrhovaná úprava pristupuje k racionálnejšiemu a právne súladnejšiemu riešeniu, podľa ktorého, bez ohľadu na právny titul nadobudnutia vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, pristupuje nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru k zmluve o spoločenstve a k zmluve o výkone správy priamo zo zákona už samotným nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru bez nutnosti vykonania akéhokoľvek iného právneho úkonu. To platí aj v prípade nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu k bytu alebo nebytového priestoru v dome.
6. Zástupca vlastníkov bytov zabezpečuje komunikáciu medzi správcom bytového domu a vlastníkmi (§ 8a ods. 5)
7. Zástupcom vlastníkov môže byť len niekto z vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome a ak vlastníkom nie je, musia si ho vlastníci zmeniť do konca júna 2019 (§ 8a ods. 5)
Oproti pôvodnému zneniu bol zamenený pojem „styk“ za pojem „komunikácia“, ktorú medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome a správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Je to zrozumiteľnejší a presnejší výraz na vyjadrenie činnosti, ktorá je trochu podrobnejšie rozvedená v tretej vete ustanovenia. Bola doplnená nová podmienka pre zástupcu vlastníkov a to že ním môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Táto podmienka kopíruje vlastníctvo k bytu alebo nebytovému priestoru, ktoré platí pre orgány spoločenstva. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Za dôležité pritom môžeme považovať opäť vychádzajúc z praxe, napr. poruchy spoločných zariadení, ktoré obmedzujú prevádzku bytového domu, napr. poruchu výťahu, dodávku médií alebo ich nedostatočná funkčnosť. Ďalej môže ísť o poškodenie spoločných častí alebo spoločných zariadení domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Môže ísť aj o požiadavky vlastníkov na podanie informácií súvisiacich so správou domu, ročným vyúčtovaním a pod. Z uvedeného vyplýva, že všetky úkony, ktoré má zástupca vlastníkov vykonávať pri komunikácii medzi vlastníkmi a správcom by mali byť podrobne zakotvené v zmluve alebo schválené rozhodnutím vlastníkov. To potom slúži ako podklad aj na kontrolu, či to zástupca vlastníkov vykonáva. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14 až 14b. Ide o rozsah daný v ustanoveniach, ktoré vymedzujú predmet hlasovania a príslušné kvórum na jeho schválenie.
8. Povinnosť správcu alebo predsedu spoločenstva odstrániť chyby, poruchy alebo poškodenia aj bez súhlasu vlastníkov v prípade bezprostredného ohrozenia života, zdravia alebo majetku (§ 9 ods. 4 BytZ)
Ustanovenie § 9 ods. 4 sa vzťahuje na povinnosť správcu alebo predsedu zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia zistenej kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok aj bez súhlasu vlastníkov. V tomto prípade ide v prvom rade o vyhradené technické zariadenia (VTZ), ktoré sú spoločnými zariadeniami domu, a to hlavne výťahy, bleskozvody, elektroinštalácia, plynové rozvody, kotolne, tlakové nádoby, komíny atď., ktoré spadajú do kategórie s povinnou kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia – revíziou v lehote určenej iným špeciálnym predpisom. Z ustanovenia vyplýva, že ak revízia preukáže chyby a poruchy bezprostredne ohrozujúce život, zdravie a majetok, správca alebo predseda sú povinní bezodkladne tieto odstrániť bez toho, aby ich odstránenie dával schvaľovať vlastníkom. To isté však platí aj v prípade, ak takáto chyba, porucha alebo poškodenie ohrozuje život, zdravie alebo majetok aj jej odhalenia revíziou. Nemusia byť teda výsledkom odbornej revíznej správy ale môžu byť aj výsledkom obhliadky technického stavu domu, napr. po extrémnom prejave počasia – návalový dážď, prudký vietor, povodeň a pod., kedy by ohlo dôjsť k poškodeniu ohrozujúcemu život, zdravie a majetok. Zároveň je podmienkou, že o odstránení havarijného stavu a jeho finančnom zabezpečení nemôžu rozhodnúť vlastníci podľa § 14 a nasl. zákona napr. z dôvodu časovej núdze.
9. Povinnosť správcu a spoločenstva (§ 9 ods. 5)
– evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
– viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu
– priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie
– umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie
– uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu
Dokumentácia bytového domu týkajúca nielen toho, ako je dom postavený, ale aj ako dom “funguje” je dokumentácia vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí v ňom vlastnia jednotlivé byty a nebytové priestory, a nie dokumentácia správcu alebo predsedu spoločenstva. Najmä z toho dôvodu bola zavedená povinnosť evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov a priebežne ich aktualizovať. Sekundárnym dôležitým dôvodom zavedenia tejto povinnosti je chýbajúca dokumentácia pri zmene formy správy bytového domu (zo spoločenstva na správcu) alebo zmene správcu bytového domu na iného. Z titulu zmeny nie je bývalý správca ochotný dokumentáciu poskytnúť výhradne z vlastných dôvodov. Preto naše združenie navrhuje riešenie, na základe ktorého bude kompletná dokumentácia digitálne uložená a prístupná priamo každému vlastníkovi bytu alebo nebytovému priestoru v dome, čím je zároveň splnená aj povinnosť správcu a spoločentva umožniť vlastníkovi nahliadnuť do tejto dokumentácie. Celý postup a uplatnenie práv je v súlade s ochranou osobných údajov podľa GDPR a právnym základom pre tento postup je aj ustanovenie § 9 ods. 3 bytového zákona, v zmysle ktorého je správca alebo spoločenstvo oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky.
10. Zjednotenie hlasovania vlastníkov do ucelenej podoby na jednom mieste (§ 14, 14a a 14b BytZ)
Do účinnosti novely (1. novembra 2018) boli konkrétne kvóra potrebné na dosiahnutie rozhodnutia roztrúsené po celom bytovom zákone v jednotlivých ustanoveniach. Po 1. novembri 2018 sú však kvóra zjednotené do prehľadnej komplexnej úpravy v § 14, §14a a 14b spoločne s ucelenou úpravou hlasovania.
11. Zrovnoprávnenie foriem rozhodovania (§ 14 ods. 2)
Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie. Sú nimi hlasovanie na schôdzi a na zhromaždení (priamo osobne) a písomné hlasovanie, v ktorom sa hlas vyjadruje podpisom.
12. Odstránenie inštitútu “uznášaniaschopnosti” schôdze a zhromaždenia
Pôvodný § 14 ods. 3 určoval, že „schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“. Uplatniť tak základné právo a povinnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru bolo možné len pod podmienkou dosiahnutia uznášaniaschopnosti schôdze, čo predstavovalo automatickú účasť aspoň dvoch tretín všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Takáto predstava bola skôr utópiou a je škoda, že sa vlastníci o dianie v bytovom dome nezaujímajú a nechávajú rozhodovať o svojom majetku iných. Uznášaniaschopnosť bola novelou 283/2018 Z. z. odstránená a pokiaľ sú do programu schôdze zaradené otázky, na ktoré je potrebné dosiahnuť rozličné kvóra, je možné o konkrétnej otázke rozhodovať hneď po otvorení schôdze pod podmienkou, že potrebné kvórum vlastníkov je na schôdzi prítomných.
13. Odstránenie inštitútu “čakacej hodinky“
Odstánenie „čakacej hodinky“ je priamo nadväzujúce na zrušenie uznášaniaschopnosti. Zrušené stanovenie § 14 ods. 3 určovalo, že “na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (teda z povinných prítomných dvoch tretín všetkých vlastníkoov). Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome”. V praxi sa teda týmto inštitútom sledovalo len reálne uplynutie jednej hodiny od otvorenia schôdze, aby sa mohlo rozhodovať o tom ktorom bode programu. Stav po hodine na schôdzo však bol taký, že prišli možno traja vlastníci, no odišli deviati. Novelou sa tento inštitút vypúšťa a o „bežných“ otázkach, pri ktorých sa nevyžaduje dosahovanie špeciálneho kvóra (nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov, súhlas všetkých vlastníkov), je možné rozhodovať hneď.
14. Zvolanie schôdze alebo vyhlásenie písomného hlasovania na návrh jednej štvrtiny vlastníkov (§ 14a ods. 1)
Schôdzu vlastníkov zvoláva alebo písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada spoločenstva podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Štvrtina vlastníkov tak môže určiť predmet hlasovania, na najkôr musia požiadať buď správcu aleboo radu spoločenstva. Ak tak tieto subjekty neurobia do 15 dní od doručenia žiadosti, štvrtina vlastníkov môže prevziať iniciatívu a zvolať schôdzu alebo vyhlásiť písomné hlsovanie sama.
15. Schôdza sa musí uskutočniť do 15 dní odo dňa doručenia žiadosti štvrtiny vlastníkov alebo predsedu spoločenstva
Od 1. novembra došlo k významnej zmene voči doterajšiemu zneniu zákona v tom smere, že schôdza alebo písomné hlasovanie sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti správcovi alebo rade predsedom alebo štvrtinou vlastníkov. V prípade záujmu správcu alebo rady zvolať schôdzu alebo vyhlásiť písomné hlasovanie táto otázka nemá zmysel. Táto zmena zamedzuje vzniku prieťahov zo strany správcu alebo rady, ak z ich strany nebola dostatočná vôľa na zvolanie schôdze alebo vyhlásenia písomného hlasovania na žiadosť štvrtiny vlastníkov, prípadne sa v praxi stávali prípady, kedy bol termín schôdze určený o šesť mesiacov. Tieto prieťahy často viedli k predlžovaniu resp. odsúvaniu naplnenia vôle vlastníkov, ktorí sa domáhali práva rozhodovať o svojom majetku.
16. zjednotenie lehoty na “pred a po” na sedem dní
ZLSBD víta zmenu spočívajúcu v ujednotení lehoty oznámiť konanie schôdze alebo ozmámiť termín písomného hlasovania na sedem dní vopred s lehotou na zverejnenie zápisnice zo schôdze a z písomného hlasovania na sedem dní od konania schôdze alebo skončenia písomného hlasovania.
17. Právo vlastníkov určiť si v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy vlastný spôsob doručovania
Doručenie oznámenia o schôdzi alebo oznámenia o písomnom hlasovaní musí byť vykonané v listinnej podobe a to každému vlastníkovi. Nevykonateľným je určenie doručovania prostredníctvom pojmu „doručiť“. Takýto úkon nie je možné realizovať bez súčinnosti s adresátom a preto je správne určiť spôsob oznamovania konania schôdze alebo písomného hlasovania skôr prostredníctvom času priebehového ako “doručovať“ a nie ako „doručiť“. Bytový zákon podáva vlastníkom možnosť zvoliť si v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve iný spôsob doručovania než „v listinnej podobe“, napr. výhradne prostredníctvom e-mailových správ, prípadne sms správ, alebo vyvesením na domovej nástenke. Je však dôležité podotknúť, aby elektronické doručenie bolo vykonávané na adresu oznámenú a potvrdenú vlastníkom, aby bolo preukázateľné, že elektronická adresa patrí naozaj dotknutému vlastníkovi. Dôvodová správa k novele bytového zákona uvádza, že „vlastníci by si mali v zmluve upraviť taký spôsob, aby oznámenie bolo doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome“.
18. Inštitút poverenej osoby
Od novembra 2018 podpisuje zmluvu o výkone správy, zmluvu o spoločentva, ako aj zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi, nimi poverená osoba. Ide o nový inštitút, o ktorom rozohoduju vlastníci nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a neb. priestorov v dome. Ide o zjednodušenie praxe, nakoľko všetky zmluvy o ktorých vlastníci rozhodli bude za nich podpisovať jedna poverená osoba.
19. Zabezpečenie všetkých pohľadávok vlastníkov bytov a neb. priestorov priamo zo zákona (§ 15 BytZ)
Novelou bytového zákona č. 63/2019 Z. z. sa odstraňujú interpretačné problémy zabezpečenia pohľadávok vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ustanovenie § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. sa síce zmenilo v teoretickej rovine len v niektorých pojmoch, avšak významný je najmä dopad zmeny pre prax. Pre zdôvodnenie prednostného postavenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri výkone záložného práva už nebude potrebné argumentovať komplikovanými právnickými kľučkami. Význam spočíva najmä v tom, že:
výslovne sa určuje, že sú zabezpečené všetky pohľadávky, teda aj budúce bez ohľadu na dátum ich vzniku a Okresný úrad – katastrálny odbor, sa pri výkone akéhokoľvek záložného práva nemôže pýtať na dátum vzniku nedoplatku vlastníka
zákonné záložné právo nevzniká a nezaniká, ale existuje, čím sa objasňuje irelevantnosť časového hľadiska vzniku alebo zániku nedoplatku. Záložné právo teda nevzniká v momente kedy vlastník prestane platiť, ale v momente odkedy je povinný platiť v prospech ostatných vlastníkov
záložné právo viazne na nehnuteľnosti bez ohľadu na to, ktorý vlastník možný nedoplatok spôsobil, trvá počas celej existencie bytu alebo nebytového priestoru a nemožno ho vymazať
novým odsekom 3 sa explicitne zavádza vecnoprávny substrát zákonného záložného práva (“záložné právo podľa § 15 ods. 1 trvá počas celej existencie predmetu záložného práva“) – jasne sa určuje, že sa zabezpečujú aj pohľadávky bývalého vlastníka bytom, ktorý už môže vlastniť nový vlastník.

References: § 2
 § 2
 § 2
 § 5
 § 10
 § 15
 § 10
 § 566
 súd 
 § 6
 § 14
 § 9
 § 14
 § 9
 § 14
 §14
 § 14
 § 14
 § 15
 § 15