Source: https://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2010-ENERO.htm
Timestamp: 2019-03-19 08:02:53+00:00

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RESOLUCIONES DGRN ENERO-2010. DGRN es DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.
RESOLUCIONES DGRN ENERO-2010
1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO: POSIBLE ERROR EN LA FINCA. NO CABE ENTRAR EN EL FONDO DEL FALLO. Resolución de 20 de octubre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pola de Laviana, a practicar la inscripción derivada de un auto recaído en un procedimiento de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Vinculante.
Hechos: el expediente afecta a tres fincas, respecto de una de las cuales, la registradora considera que existe error y realmente tenía que haber sido objeto del expediente otra finca distinta, pues aquella afectada por el expediente está bien inscrita a favor de los titulares registrales actuales no perteneciendo al promoviente.
El registrador deniega la inscripción de esa tercera finca por estimar incongruente la parte dispositiva de la resolución judicial basándose en los hechos que relaciona.
El interesado recurre alegando que el auto es inscribible y que la calificación excede el art. 100 del Reglamento Hipotecario.
La DGRN parte de los límites que existen en la calificación de los documentos judiciales, que ha de circunscribirse a lo dispuesto en el art. 100 del Reglamento Hipotecario, sin entrar a valorar si la decisión jurisdiccional es acertada o no. Entiende el Centro Directivo que la registradora entra en el fondo del asunto por lo que revoca la nota ordenando que inscriba el testimonio del auto en sus propios términos. (JFME)
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2. MANDAMIENTO DE EMBARGO: PRIORIDAD REGISTRAL. Resolución de 5 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Movimientos de Tierras López Santaella S.L. contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albuñol, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo.
Hechos: Se presentó un mandamiento de embargo por telefax, pero, al no aportarse copia física en diez días, el asiento de presentación caducó (art. 418 RH). Tras este asiento se presentó una compraventa que se inscribió. Y ahora, se presenta copia física del mandamiento de embargo referido.
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3. SENTENCIA DE EJECUCIÓN INCOHERENTE CON DERECHO EMBARGADO. Resolución de 6 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga número 15, por la que se suspende la inscripción de la ejecutoria de una sentencia.
Hechos: Se presenta para inscribir testimonio de sentencia firme en la que se adjudica la mitad indivisa de una finca inscrita con carácter ganancial. La anotación del embargo ordenada en el procedimiento, al haber fallecido el cónyuge no deudor, no se tomó sobre una mitad indivisa, sino sobre los derechos que pudieran corresponder al cónyuge deudor en la liquidación de la sociedad conyugal.
La DGRN confirma la calificación, porque, disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial. Sólo cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.
El Centro Directivo distingue didácticamente, tres hipótesis:
1.-El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, que requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares.
2.- El embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, que puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» Y,
3.- El embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto distinto del anterior, ya que puede ocurrir que en la liquidación el bien no sea adjudicado al cónyuge deudor, con lo que la traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le hayan adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba).
Lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.
En el caso concreto nos encontramos con el segundo de los supuestos analizados. En él no cabe la adjudicación de la mitad indivisa de un bien, pues, pendiente la liquidación de la sociedad, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos. Lo que sí podría haberse adjudicado la parte que al cónyuge le correspondiera en la liquidación.
Para hacer efectivas las deudas de la masa antes de su liquidación -y cumplir con el principio de tracto sucesivo a efectos de inscribir el remate-, han de ser demandados y condenados en el procedimiento todos los que según el Registro ostentaren la completa titularidad o la plena representación de esa masa patrimonial. En este supuesto, la inscripción a favor del rematante se practicaría sin necesidad de previa inscripción de unas adjudicaciones que ni se habían realizado ni se van ya a realizar, en lo que al bien ejecutado se refiere. (JFME)
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4. ERROR DE CONCEPTO: RECTIFICACIÓN SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 9 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Línea de la Concepción, por la que se suspende la rectificación por error de una nota marginal de cancelación de condición resolutoria. Vinculante.
La Dirección resuelve que estamos ante un error de concepto, pero que hay dos procedimientos para su rectificación: a) el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del Registrador o, en su defecto, resolución judicial y, b) el que permite la rectificación de oficio por parte del Registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer. Esta modalidad de rectificación se infiere del párrafo 1º del art. 217 LH, conforme al cual Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene, de donde se deduce que resultando claramente el error de los propios asientos el Registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. (STS de de febrero de 1.999)
En base a todo lo cual concluye que no hay ningún obstáculo para la rectificación, rectificación que no surtirá efecto frente a terceros sino desde la fecha en que se verifique (arts. 40 y 220 LH). (MN)
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5. SENTENCIA EN DECLARATIVO ORDINARIO: CANCELACION E INSCRIPCION A FAVOR DEL DEMANDANTE NO ES INMATRICULACIÓN. Resolución de 10 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Molina de Aragón, a practicar la cancelación de asientos y la inscripción de dominio ordenado en una sentencia recaída en el seno de un procedimiento declarativo ordinario. Vinculante.
Se plantea si una sentencia dictada en un procedimiento declarativo es título hábil para la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y para la inscripción del pleno dominio a favor de la demandante.
La registradora alega que como el asiento que se ordena cancelar es una inmatriculación la inscripción a favor de la demandante tiene naturaleza inmatriculadora, y será necesario aportar el título idóneo para las inmatriculaciones, esto es, acudir a la vía de los arts. 199 y 205 LH y 298 de su Reglamento, acompañado de la pertinente certificación catastral, y que sin dichos requisitos no podrá procederse a la cancelación del asiento que se declare como contradictorio dado que al tratarse de una inscripción primera supondría la «desinmatriculación» de la finca. El documento presentado es idóneo para llevar a cabo la cancelación pero siempre y cuando pueda procederse a la inscripción a favor del demandante como consecuencia de la presentación de los documentos subsanatorios indicados.
Pero, además, aunque así fuera, es doctrina reiterada del Centro, que en juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos del artículo 205 de la Ley y 298 del Reglamento Hipotecario, cuyas garantías (fundamentalmente consistentes en el doble título público sucesivo y la publicación de edictos con suspensión de efectos de dos años) sólo se aplican a los casos de inmatriculación por título público notarial, y no a expedientes de dominio ni a certificaciones administrativas, como tampoco son aplicables a los títulos de reparcelación urbanística. Y lo mismo las sentencias dictadas en juicios declarativos, que son instrumento eficaz para la inmatriculación de las fincas  en base al art. 40 letra a) LH, que lo considera un supuesto independiente y apto para la rectificación de la inexactitud registral por falta de acceso de alguna relación jurídica inmobiliaria , aunque sí sería exigible, por serlo para todo supuesto de inmatriculación desde la Ley 13/1996, la certificación catastral. (MN)
Anulada mediante Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Guadalajara, de 11 de julio de 2011,
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7. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO EN PRECIO APLAZADO. Resolución de 12 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia número 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Vinculante.
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8. SOCIEDADES PROFESIONALES: NO SOCIOS PUEDEN SER ADMINISTRADORES. NO ES PRECISO INDICAR EN ESTATUTOS QUE EL CONSEJERO DELEGADO DEBE SER SOCIO PROFESIONAL. Resolución de 14 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Córdoba, don Pedro Antonio Vidal Pérez, contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Córdoba, a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de "Jiménez y Wals Asesores, S.L.P.". Vinculante.
Hechos: Se suspende una escritura de adaptación de estatutos de una sociedad limitada a la Ley 2/2007 de sociedades profesionales, entre otros, por un doble motivo:
1. Por considerar que todos los administradores deben ser socios y las ¾ partes socios profesionales.
2. Por estimar que en la regulación del Consejo, al hablar de los Consejeros Delegados, debe especificarse que estos deben ser en todo caso socios profesionales.
Doctrina: La DG, recogiendo los argumento del recurrente, revoca la nota de calificación pues los estatutos deben interpretarse por lo que resulte del conjunto de todos ellos, recordando al mismo tiempo su doctrina establecida en otras resoluciones (cfr. Resoluciones de 16-9-1958,4-3-1981 y 3-2-1989 de que no es necesario reproducir en los estatutos sociales reglas fundamentales idénticas a las legales cuando en los mismos estatutos se haga constar la remisión a la Ley, cosa que se hacía en los estatutos cuestionados en su art. 1.
Comentario: En cuanto a la primera cuestión planteada por la resolución, sobre si un no socio puede ser administrador de una sociedad profesional, es algo que, respetando la regla del art. 4.3 de la Ley 272007, dependerá de la forma social adoptada por la sociedad. Por tanto si esa forma social es la de sociedad anónima o limitada es clara su posibilidad.
En cuanto a la segunda cuestión que resuelve la resolución reproducimos a continuación nuestros comentarios, cuando tuvimos noticias de que había surgido el problema de los Consejeros Delegados en algunos RRMM, incluidos en el Informe de Agosto para los RRMM publicado en esta web:
Como cuestión de interés, traemos a colación ciertos problemas surgidos con algunos RRMM en orden a la inscripción del modelo de estatutos de sociedad profesional publicado en esta web bajo el título de nuevo modelo de estatutos de sociedad profesional. En dicho modelo y en su art. 9 B), punto 5 se decía: 5.- En todo caso el administrador único, los administradores solidarios o las tres cuartas partes por exceso del órgano de administración, deberán ser socios profesionales. Pues bien en algunos RRMM, al parecer, se ha estimado que dicho párrafo es incompleto y que debería hacer también referencia a que en todo caso el Consejero Delegado, si existe, debe tener forzosamente también la condición de socio profesional, tal y como dispone el art. 4.3 de la Ley 2/2007. Respetando plenamente la calificación efectuada por dichos RRMM, a mi juicio es excesivamente rigurosa y no se ajusta a los principios por lo que debe regirse la calificación de los estatutos sociales.
Como sabemos los estatutos son la primera ley a la que debe ajustarse el funcionamiento de la sociedad y sólo en defecto de regulación estatutaria entrará la regulación legal. Ni que decir tiene que los estatutos deben respetar las normas de carácter imperativo contenidas en la Ley. Por otra parte es doctrina de la DGRN, ampliamente reiterada, que cuando se regule una materia en estatutos, dicha regulación debe ser completa, pues en otro caso en lo omitido no entraría la regulación legal. Pues bien para que existiera el defecto en dicho punto de los estatutos de la sociedad debería regularse el Consejo de Administración, lo que no se hace, pues el Consejo aparece regulado en el punto 1 del mismo artículo que provoca estos comentarios.
Por tanto estimamos que la redacción del punto 5 del art. 9 de los estatutos es correcta pues en el mismo no se regula el Consejo, sino simplemente la cualidad de profesionales que deben revestir los integrantes del órgano de administración de la sociedad, siendo el Consejo uno de dichos órganos.
Se pudiera aducir contra ello que entonces es en el punto 1 de dicho artículo, cuando, al regular el consejo, se debiera haber incluido la norma de que el Consejero Delegado, en todo caso, debe ser socio profesional. Tampoco ello es así en la tesis que defendemos pues si bien se regula el Consejo, incluyendo el quórum necesario para el nombramiento de Consejeros Delegados, en ningún lugar de dicha regulación se hace referencia a la cualidad que deben tener dichos consejeros delegados y por tanto, como no se regula el carácter de dichos CD, según la tesis de la DGRN, entraría a regir la Ley que es la que exige que el CD sea socio profesional.
No obstante para evitar dudas y devoluciones innecesarias de escrituras, no hay ningún inconveniente en modificar el modelo incluyendo en el apartado 5 del art. 9 la necesidad de que el Consejero Delegado, en todo caso, sea socio profesional. Dicho párrafo quedaría con la siguiente redacción: 5.- En todo caso el administrador único, los administradores solidarios, los Consejeros Delegados, en el caso de que existan, o las tres cuartas partes por exceso del órgano de administración, deberán ser socios profesionales. Aunque quizás lo más adecuado sería incluir dicha prevención en la regulación que se hace del Consejo en general. (JAGV)
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9. INMATRICULACIÓN: FÁBRICA DE TÍTULOS. DISCREPANCIAS CON CATASTRO. Resolución de 16 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Arzúa, don José María Gamallo Aller, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cáceres número 2, a la inmatriculación de determinadas fincas.
En una primera escritura los cónyuges disuelven su sociedad de gananciales y se adjudican determinados bienes por mitad. Pocos días después vuelven a pactar el régimen de gananciales y aportan esos mismos bienes a la sociedad de gananciales.
La registradora considera que ambos títulos son instrumentales ad hoc, para la inmatriculación.
Alega el notario que el fraude no puede presumirse.
Reitera por otro lado que es necesaria la total coincidencia con el certificado catastral de la finca a inmatricular. (AFS)
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10. PRESENTACIÓN PARA PAGO DE IMPUESTOS. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. Resolución de 17 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid número 5, a la inscripción de una disolución de condominio.
Se plantea la cuestión de si es necesario acreditar el pago de impuestos con carácter previo a la inscripción o basta con acreditar la presentación. Resuelve la DGRN en este último sentido interpretando así los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto al fondo del asunto, consta inscrito un bien inicialmente a favor de dos personas, en cuanto a uno de ellos con carácter privativo por confesión. Ahora se disuelve la comunidad y se adjudica la totalidad a uno de ellos compensando en metálico al otro, y con la confesión del cónyuge que el bien adjudicado es privativo, pues el dinero empleado en la compensación es también privativo ya que procede de un crédito de la sociedad de gananciales contra éste.
La registradora encuentra una contradicción entre esta atribución de privatividad por confesión y la anterior privatividad de la mitad, que consta en el Registro también por confesión, aunque su razonamiento sobre esa posible contradicción no se alcanza a entender bien, al menos con los datos que constan publicados.
Señala la DGRN que los bienes privativos pueden ser confesados, cuando no se ha acreditado la privatividad, o acreditados; y añade que los confesados pueden convertirse en privativos acreditados en cualquier momento .En el presente caso no aprecia tal contradicción, pues la confesión de privatividad en la disolución complementa la primera confesión, y ambas partes están de acuerdo en que la mitad del bien ahora adjudicado es privativa por confesión, por lo que ordena la inscripción. (AFS)
PDF (BOE-A-2010-348 - 4 págs. - 175 KB) Otros formatos
11. USO EN CONVENIO REGULADOR: NO SIEMPRE ES USO DE VIVIENDA FAMILIAR. Resolución de 18 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad número 2 de Sevilla, a la inscripción de un pretendido derecho de uso de vivienda familiar.
En un convenio regulador de matrimonio se pacta que las hijas comunes del matrimonio, junto con su madre, tendrán su domicilio habitual en la vivienda que fuera domicilio conyugal, privativa del padre mientras no sean independientes patrimonialmente y siempre que no contraiga la madre nuevo matrimonio o viva maritalmente con otra persona. La cuestión que se plantea es si se trata o no de la atribución del uso de la vivienda familiar de los arts 90 y 96 CC y por tanto, si debe inscribirse en el Registro.
Lo que se plantea es determinar sí lo que se está constituyendo en este caso es el derecho de uso de la vivienda familiar tipificado legalmente o una simple declaración de intenciones o una obligación sin repercusión frente a terceros. Concluye que no se constituye el derecho al uso de la vivienda tipificado legalmente e inscribible en el Registro basándose en las dudas en cuanto a los efectos que de tal derecho se derivarán, así como el hecho de no atribuirse al cónyuge, que es el verdadero titular del derecho configurado por el Código Civil. (MN)
PDF (BOE-A-2010-349 - 3 págs. - 171 KB) Otros formatos
*12. USUFRUCTO CONDICIONADO A LA VIDA DE PERSONA DISTINTA DEL USUFRUCTUARIO. CONFIGURACIÓN. Resolución de 19 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Pedro-José Bartolomé Fuentes, notario de Madrid, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 5 de dicha ciudad, a la práctica de una rectificación del Registro.
Supuesto planteado: En una escritura la dueña única y enajenante de la nuda propiedad de una vivienda, Carmen, se reserva el usufructo vitalicio mientras no fallezcan ella y una hermana suya, Josefina, (que no comparece). La inscripción se practica constituyéndose un usufructo vitalicio conjunto y sucesivo a favor de ambas hermanas. Ahora se vuelve a presentar la escritura con una diligencia en la que, compareciendo el adquirente y las dos hermanas, se pide que se cancele la inscripción del usufructo a favor de la hermana, pues ella no es titular sino sólo persona cuya vida es determinante de la duración de tal usufructo.
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En cuanto al fondo, el registrador aprecia contradicción entre una primer certificado técnico que señala que la edificación tiene más de cinco años y un segundo certificado que dice que es anterior al año 2000. También aprecia contradicción en el hecho de que en el Catastro no aparezca dada de alta la edificación.
Resuelve la DGRN que no hay tal contradicción pues el segundo certificado complementa o precisa el primero, y en cuanto a la acreditación de la existencia de la edificación basta con que conste en el certificado técnico, aunque no conste en el Catastro. (AFS)
Anulada por la Sentencia firme de la AP Alicante de 3 de Octubre de 2012 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), que estima, únicamente en cuanto a las costas, el recurso de apelación contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Alicante de 16 de Enero de 2012 (que ya declaró en su día la nulidad de dicha resolución)
PDF (BOE-A-2010-351 - 3 págs. - 170 KB) Otros formatos
*14. PRÓRROGA TRAS VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL PRÉSTAMO. Resolución de 24 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrijos, a inscribir una escritura de novación modificativa de préstamo hipotecario. Vinculante.
El registrador entiende que, al haber vencido el plazo del préstamo, la novación supone el nacimiento de una nueva obligación y por tanto hay que constituir una nueva hipoteca.
El notario alega que estamos ante una novación modificativa que no supone la extinción de ninguna obligación.
La DGRN estima el recurso, pues señala que la alteración de plazo es una novación modificativa, ya que, para que fuera extintiva, habría de constar expresamente la voluntad de las partes en tal sentido o que la obligación modificada sea incompatible con la anterior; añade que la propia ley Hipotecaria admite la posibilidad de variaciones de la obligación garantizada que tienen valor inter partes, aunque no perjudican a tercero mientras no consten inscritas en el Registro de la Propiedad.
PDF (BOE-A-2010-352 - 6 págs. - 191 KB) Otros formatos Rectificación de errores.
15. NULIDAD DE UNA DIVISION MATERIAL. POSIBILIDAD DE CANCELACIÓN PARCIAL. Resolución de 20 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Chipiona, a practicar la cancelación de asientos ordenada en el seno de un procedimiento judicial. Vinculante.
La registradora deniega la inscripción por figurar inscritas dos de las fincas creadas  una sólo en cuanto a la nuda propiedad  a nombre de personas distintas de aquellas contra las que se dirige el procedimiento.
El recurrente alega que sólo pretende que se cancelen las inscripciones correspondientes a las restantes fincas, sobre las que además en su día se había anotado la demanda.
La Dirección revoca la nota en cuanto a las restantes fincas y admite la cancelación parcial basándose en el principio de rogación y la solicitud del presentante y en que además constaba la Anotación de Demanda sobre esas fincas, por lo que si existía un problema que impedía la constatación registral parcial de la demanda debería haberse planteado entonces y no en el momento de la presentación de la sentencia.
Respecto a la alegación de la registradora de que la demanda se formula por la Comunidad de Propietarios sin que se expresen sus circunstancias personales lo que vulneraría el principio de especialidad y los arts. 9 LH y 51 RH; también revoca la nota por entender que no es obstáculo para proceder a la cancelación si las mismas pueden obtenerse de los Libros del Registro, donde ya consta la anotación preventiva de demanda del procedimiento judicial, y el asiento a cancelar está identificado perfectamente por los datos referentes al título que lo motivó. (MN)
16. EMBARGO CONTRA PERSONA DEL MISMO NOMBRE Y DISTINTO DNI. Resolución de 23 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A., contra la nota negativa del registrador de la propiedad de Cuenca, a anotar preventivamente un embargo.
Hechos: Se solicita la práctica de anotación preventiva de embargo sobre diversas fincas.
El registrador deniega la realización de algunas de ellas por estar inscritas a favor de persona distinta de los demandados; aunque con igual nombre el marido pero distinto DNI y esposa..
Hechos: Se trata de una escritura de segregación que afecta a una de las fincas que forman un complejo urbanístico. La finca está compuesta por una casa y una pequeña instalación deportiva, con una cuota en el complejo del 55%. La propietaria, haciendo uso de la facultad estatutaria que se lo permite, segrega la casa y distribuye la cuota del 55% entre esos dos elementos formados casa e instalación deportiva-.
El notario autorizante recurrió alegando que la normativa sustantiva viene constituida por el Decreto Legislativo de Canarias 1/2000, el cual sujeta a licencia «las parcelaciones, segregaciones, modificaciones o cualquier otro acto de división de fincas o predios» salvo que proceda de una reparcelación o de una junta de compensación; que se trata de una propiedad horizontal en que uno de los elementos, además de estar destinado a vivienda, cuenta con un local para actividades deportivas; y que si algo caracteriza a la propiedad horizontal es el mantenimiento del terreno como unidad, por lo que el acto calificado está fuera de los actos regulados en el artículo 166.1.a) del Decreto Legislativo 1/2000, de Canarias.
El defecto se subsanó a posteriori, pero, al no retirar el recurso el notario, la DGRN resuelve a efectos doctrinales, confirmando la calificación. Para ello solicitó que se le acreditara si, según los estatutos el suelo es elemento común o no, resultando que sólo lo es el camino de acceso.
Reconoce lo imprecisa que es la definición de parcelación urbanística (posibilidad de formar un núcleo de población en la forma que reglamentariamente se estableciera), recuerda la obligación legal que tienen notarios y registradores de exigir que se les acreditase la obtención de licencia o una declaración de innecesariedad para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos, y que hay que acudir a la legislación sustantiva, que es la autonómica, para dilucidar los casos en que se necesita la licencia.
Como norma sustantiva, está La Ley del Suelo de Canarias, Decreto Legislativo 1/2000, en el que, entre los actos sujetos a licencia, enumera su artículo 166.1 las parcelaciones, segregaciones, modificaciones o cualquier otro acto de división de fincas o predios», salvo que proceda de una reparcelación o de una junta de compensación.
La Ley de Propiedad Horizontal se aplica también a los complejos inmobiliarios, pero ello no los convierte en propiedades horizontales. En el caso presente, a pesar de denominarse propiedad horizontal tumbada, estamos realmente ante un complejo inmobiliario en el que el suelo con la excepción del camino de acceso aquí no tocado- no es un elemento común.
En los complejos inmobiliarios, la formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito.
Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca o derecho de vuelo que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma, superficie o linderos.
Notas: Hay veces que es muy difícil dilucidar si una división horizontal tumbada es impropia como en el caso presente o bien si de trata de una verdadera división horizontal. ¿El suelo que hay debajo de cada chalet adosado, pareado o independiente pertenece en exclusiva a su dueño? ¿Y el vuelo? La creencia del propietario normalmente es la de tener la plena propiedad y que lo que amplíe es suyo. Al respecto, sería muy conveniente que las normas estatutarias declararan expresamente una cosa o la otra para evitar equívocos.
Por otra parte, en el resolución no se entra en otro punto interesante de la nota de calificación: la necesidad de licencia al modificarse el número de entidades susceptibles de uso independiente y la trascendencia de esa licencia a los efectos de suspender o no la inscripción, conectando la legislación sustantiva con la adjetiva (art 53 a) del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo). (JFME)
Hechos: Se formaliza escritura de obra nueva con más de 30 años de antigüedad sobre terreno rústico (art 52 RDto 1093/1997), acompañada de certificado técnico, que acredita la construcción sobre una finca, cuyos linderos concuerdan con los del Registro, identificando el técnico los linderos por los nombres registrales de los colindantes, e indicándose que se encuentra en el paraje Camino del Barranco 28, Ptda Verdegás, en tanto el certificado catastral la finca se sitúa en DS Verdegas 64 y en ella no figura construcción alguna.
En este supuesto el arquitecto no identifica suficientemente la finca, ya que se hace sólo por los nombres de los titulares colindantes, cosa de la que el arquitecto no tiene conocimiento ni especial competencia, divergiendo en cuanto al nombre del pago o paraje, circunstancia que sí puede ser conocida por dicho profesional. Y si a ello se agrega las divergencias según el Registrador entre el paraje descrito y los mapas catastrales y se agregan las denuncias efectuadas por autoridades de la zona, que exige extremar el celo en caso de registración de obras por prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad el recuso debe decaer.
COMENTARIO: El tema objeto del recurso es de una gran importancia jurídica y práctica, por lo que es criticable, a mi juicio, que la DG lo resuelva en apenas dos párrafos, omitiendo además el dar una solución a todos los defectos alegados por el Sr Registrador.
La realidad de cada día, nos demuestra que, por razones que no son del caso, han proliferado, en los terrenos no urbanizables, aledaños de las grandes ciudades, muchas construcciones ilegales, que no reúnen ciertamente los mínimos requisitos legales. Como conozco el problema, una de esas zonas cercanas al casco urbano de Alicante y de San Vicente del Raspeig es la llamada Partida de Verdegás, plagada de pequeños huertos familiares y de edificaciones fuera de ordenación, donde la ubicación de cada una de ellas está determinada, junto a un camino o carretera de acceso único, por un sencillo número de orden colocado por el Ayuntamiento, y donde los pagos o lugares se conocen por distintos nombres, en cuanto a su correcta ubicación.
A pesar de que lo ideal hubiera sido exigir desde el principio la adecuación de todas estas construcciones a la legalidad urbanística, lo cierto es que el Reglamento Hipotecario Urbanístico 1093/1997 estimó que era preferible llevarlas al Registro siempre que cumplieran los requisitos que exige el artículo 52. En tal sentido en la propia exposición de motivos del Dto se dice al hablar de la declaración de obra nueva que para evitar una regulación incompleta, se han previsto otros extremos, así la posibilidad de licencias obtenidas por acto administrativo presuntoo la inscripción de construcciones respecto de las cuales no cabe adoptar medidas de disciplina, es decir el citado Decreto ha admitido que, dichas obras nuevas irregulares, o sea que no tengan licencia, ni proyecto, ni intervención técnica y estén en el terreno que estén, accedan al Registro con todas sus deficiencias, en lugar de quedarse fuera del mismo, y ello siempre que haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones de disciplina (4 años en esta Comunidad) sin que la Autoridad Urbanística haya tomado medidas de restablecimiento. La vigencia de dicho R Dto cuya duda suscitó la Ley del Suelo de 2007, fue resuelta en sentido positivo por la Resolución Circular de la DG de 26 de julio de 2007.
Pero paso a examinar la solución dada por la DG y los argumentos del Sr Registrador:
1.- A pesar de que no estoy totalmente de acuerdo, ya que, por las razones que indico, la Partida de Verdegás es una Barriada cuasi-rural de Alicante, en la que es muy difícil delimitar la ubicación por pagos o partidas de cada vivienda, participo, finalmente, del criterio de la DG de que evidentemente debería haberse delimitado con absoluta claridad la ubicación de la parcela. Quizá hubiera sido necesario acompañar algún otro documento, incluso un acta notarial de notoriedad. Todo ello nos lleva a demandar la exigencia inmediata, imprescindible en pleno siglo XXI, de una coordinación Catastro-Registro, a la que ya se refiere la nueva Ley de Economía Sostenible, y a la que ya se ha referido en alguna entrevista reciente el nuevo Presidente del Colegio de Registradores Alfonso Candau Pérez..
2.- La certificación del arquitecto no es documento fehaciente que acredite la situación de la finca. Bien eso es cierto, pero para el art 52 del citado R Dto le basta a los efectos de llevar a cabo la declaración de obra nueva, y ya en bastantes Rs la DG ha defendido este extremo, incluso ha llegado a establecer (Rs 21 noviembre de 2009, nº 13 de este informe) que el hecho de que la obra no figure en el Catastro después de 9 años no es determinante para rechazar la inscripción, ya que la construcción se acredita mediante otro medio legalmente admitido (certificado técnico).
3.- Quizá la cuestión más discutible planteada es la de que no se acredita por el notario que la vivienda no se haya construido en suelo no urbanizable protegido, ya que respecto del mismo la Ley Urbanística Valenciana establece que no cuenta la prescripción, por lo que no se puede acreditar el transcurso del plazo de la acción de restauración de la legalidad urbanística. En este tema no entra la DG y lo único que hace es alegarlo como un argumento más para exigir la perfecta identificación de la ubicación de la vivienda.
Yo comprendo el prurito del Registrador por que las obras nueves que accedan al Registro estén rodeadas de todas las exigencias legales, pero estimo que dicho extremo no es exigible. Parto del hecho de que todas estas obras nuevas del art 52 del R Dto dicho, conoce que tales obras nuevas no gozan de los requisitos exigidos por la legalidad urbanística (ni licencia, ni proyecto, ni seguro decenal, ni fin de obra y así etc...). Por tanto lo único que hace la norma es admitirlas en el Registro (incluso de forma provisional) porque de acuerdo con lo que dice la LUV pueden ser derruidas por el Ayuntamiento; o sea que la inscripción ni legitima, ni legaliza la construcción, al contrario es el inicio de un camino que puede llevar a su derrupción, desde el momento en que el Registrador lo va a comunicar (art 54) al Ayuntamiento correspondiente, que es a quien corresponde el control de la disciplina urbanística, y que tiene las armas necesarias para actuar. El Registrador sólo puede exigir el cumplimiento de los requisitos del art 52, pero ni uno más, ya que el hecho de que la finca se encuentre o no en un suelo de una categoría u otra, no es algo que le afecte, desde el momento que su responsabilidad acaba en el momento en que lo pone en conocimiento de la Corporación Local, y estimula su actuación. Por ello la ley exige además que no exista anotación preventiva de incoación de expediente por infracción en el Registro de la Propiedad, es decir se cierra el círculo: de un lado no debe existir anotación y de otro, una vez inscrita la obra, se notifica al Ayuntamiento para que, en su caso, actúe, pero la política de control de la disciplina corresponde a la Corporación Local. Lo correcto evidentemente sería que en las distintas fincas registrales figurara su calificación urbanística, donde previa conexión con el Catastro se pudiera saber en cada momento la calificación urbanística de la finca en cuestión.
En cuanto a la referencia a la ley Urbanística Valenciana esta indica que no se produce la prescripción de la acción de restauración de la legalidad en cuanto a las construcciones sitas en terreno urbanizable protegido, pero aparte de lo dicho y de que la disciplina corresponde al Ayuntamiento, dicha ley entra en vigor el día 1 de enero de 2006, por lo que difícilmente se podrá aplicar a una construcción que llevaba edificada, según la Rs, más de 30 años. (JLN)
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19. ADICIÓN A ESCRITURA. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL DE LA FINCA, POR MANIFESTACIÓN DE PRECIO PRIVATIVO CONFESADO. Resolución de 5 de diciembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almuñécar, a hacer constar el carácter privativo de una finca.
Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa en la que comparecen la vendedora y el comprador y su esposa. La finca se inscribe con el carácter de presuntivamente ganancial. Unos días después se presenta una copia de la escritura por el comprador, en la que como una adición a la escritura se indica Don manifiesta que el dinero con que realiza la compra es de su exclusiva pertenencia, lo que asevera su esposa por ser cierto y solicita su inscripción como privativo
La Registradora rechaza la inscripción pero no por defectos formales, sino porque estima que la inscripción que se solicita del bien es como bien privativo confesado, pero no como privativo puro y que además es necesaria la intervención de todos los interesados.
La Dirección General corta por lo sano y a la vista de que por la Registradora no se han alegado defectos de forma en cuanto a la instrumentación de la modificación, entiende que la adición corresponde a una rectificación que ya figuraba en la escritura matriz original, y puesto que la esposa ya compareció en la primera copia presentada, no se precisa una nueva comparecencia, por cuanto la adición se entiende que formaba parte de dicha matriz, y o bien no constaba en la copia autorizada que se presentó a inscribir o bien no fue tenida en cuenta a la hora de despachar la copia. En fin que ordena la inscripción de la finca como privativa por precio confesado. (JLN)
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References: Resolución 
 resolución 
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 artículo 205
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 artículo 166
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 artículo 52
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