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Timestamp: 2019-05-22 17:18:46+00:00

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Die Grundstückseigentümer-GbR – und die Eigenbedarfskündigung
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Miete16. Dezember 2016
Anbietungspflicht, Eigenbedarf, Eigenbedarfskündigung, Eigentümergesellschaft, GbR, Gesellschafter, Mietvertrag, Wohnraummiete
Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters
Anbietungspflicht des Vermieters
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Mieter im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der jetzigen Grundstückseigentümerin eine 5-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 m² große Wohnung beläuft sich inzwischen auf 1.374,52 € monatlich. Die Grundstückseigentümerin ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, in ihrem Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. Im Jahr 1994 begann die Eigentümer-GbR mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Mieter ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist. Im September 2013 kündigte die Eigentümer-GbR das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Mieter sind der Kündigung entgegengetreten.
Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht München hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen1. Auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Kündigung der Eigentümer-GbR wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil diese treuwidrig versäumt habe, den Mieterin eine seit April 2014 leerstehende 76 m² große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss anzubieten.
Auch die Berufung der Eigentümer-GbRin ist ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht München I hat allerdings – unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen2.
Mit ihrer vom Landgericht München I im Berufungsurteil zugelassenen Revision verfolgt die Eigentümer-GbR ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter und hatte nun vor dem Bundesgerichtshof Erfolg:
Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters[↑]
Zunächt hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der – seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene – Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in den Fällen entsprechend anzuwenden ist, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der Senat hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen „zuzurechnen“ ist, im Ergebnis bestätigt.
Vielmehr ist die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen können. Auch bei solchen Vermietermehrheiten gibt es – ebenso wie bei Gesellschaften des bürgerlichen Rechts – eine große Bandbreite unterschiedlicher Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigentümer- und Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Mitgliederzahl oder verflochtene Strukturen aufweisen, was etwa bei über mehrere Generationen fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall ist. Folglich ist die vom Berufungsgericht angeführte „Unüberschaubarkeit“ des Mitgliederbestands bestimmter Gesellschaften des bürgerlichen Rechts in Anbetracht des Normzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kriterium, das es erlauben würde, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts schlechter zu stellen als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Auf Missbrauchsfälle können die Gerichte weiterhin mit der Anwendung der Vorschrift des § 242 BGB angemessen reagieren.
Anbietungspflicht des Vermieters[↑]
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15
AG München – Urteil vom 28.01.2015 – 415 C 16849/14 [↩]
LG München I, Urteil vom 07.10.2015 – 14 S 2969/15 [↩]
Wohnungskündigung – auch bei älteren…

References: § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 242