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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA SALA DE SAN JUAN - PDF
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Ana María Revuelta Ortiz de Zárate
1 ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA SALA DE SAN JUAN NEW CENTURY DEVELOPMENT, INC. representada por el Sr. Frank Trogolo, Vice- Presidente Demandante CIVIL NÚM.: SOBRE: v. BANCO GUBERNAMENTAL DE FOMENTO PARA PUERTO RICO, representado por su Presidenta, Lcda. Melba Acosta Febo; FRINGE AREA IV, LLC, representada por su administrador Sr. Javier E. Ferrer Canals; ASEGURADORAS A, B, C Demandados ACCIÓN CIVIL SENTENCIA DECLARATORIA DAÑOS Y PERJUICIOS DEMANDA AL HONORABLE TRIBUNAL: Comparece NEW CENTURY DEVELOPMENT, INC., por conducto de la representación legal que suscribe y muy respetuosamente expone, alega y solicita: LAS PARTES 1. NEW CENTURY DEVELOPMENT, INC. (de aquí en adelante New Century o la Demandante ) es una corporación creada y autorizada bajo las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico para hacer negocios en Puerto Rico. La misma está representada en este acto por su Vice-Presidente, Frank Trogolo, quien fue autorizado para presentar la reclamación de epígrafe en representación de la Demandante mediante Resolución de su Junta de Directores de 13 de noviembre de La dirección NEW CENTURY DEVELOPMENT, INC. es Calle Calaf Núm. 34, Hato Rey, Puerto Rico 00918; Tels. (787) El Banco Gubernamental de Fomento Para Puerto Rico (de aquí en adelante el Banco o BGF ) es una corporación pública creada en virtud de la Ley 17 de 23 de septiembre de Está representado en este acto por su Presidenta Lcda. Melba Acosta Febo y a base de su Ley Orgánica cuenta con capacidad jurídica para
2 demandar y ser demandado. Su dirección es P.O. Box 42001, San Juan, Puerto Rico ; Tels. (787) Fringe Area IV, LLC, es una corporación o compañía privada con fines de lucro, con capacidad para demandar y ser demandada. La misma está organizada y existe bajo las Leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, con oficina principal en la Torre Chardón, Hato Rey, Puerto Rico, cuyo Administrador es el Sr. Javier E. Ferrer Canals. Su dirección es 350 Chardón Ave., Suite 900, San Juan, Puerto Rico 00918; Tels. (787) , (787) ; facsímil (787) (787) Las Aseguradoras A, B, C son los nombres ficticios de las compañías aseguradoras que mantenían y/o mantienen pólizas de seguros vigentes para los Codemandados, incluyendo al Banco Gubernamental de Fomento o de algún otro codemandado, para cubrir la responsabilidad de éstos por sus acciones u omisiones negligentes, ilegales o culposas, o de sus funcionarios, empleados y agentes. INTRODUCCIÓN 5. El Banco vendió la propiedad conocida como Antigua Armería de la Guardia Nacional en violación a su Ley Orgánica y a su Reglamento, Reglamento Para la Disposición de Propiedades Muebles e Inmuebles de 3 de septiembre de 2008, Reglamento Núm. 7597, aprobado el 27 de octubre de 2008, mediante el mecanismo de negociación directa, por debajo del precio de tasación, sin publicar anuncio a esos efectos y sin que mediara pública subasta, todo ello para beneficiar a un particular, la empresa privada demandada Fringe Area IV, LLC. 6. Esta compraventa ilegal se concretó el 17 de diciembre de 2012 mediante la Escritura Pública Número DOCE (12), ESCRITURA DE AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN, COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIONES RESOLUTORIAS Y DEDICACIÓN A USO PÚBLICO, ante el Notario Público, Lcdo. Luis Morales Steinmann. (La escritura de compraventa cuya nulidad se solicita). 2
3 7. Se solicita se decrete la nulidad de esta escritura de compraventa por ser contraria a Derecho y a los postulados que rigen en nuestro sistema económico de libre competencia. Al actuar de esta forma el Banco menoscabó los postulados de nuestro sistema de libre empresa para beneficiar los intereses de un solo competidor, soslayando a su vez la oportunidad de la Parte Demandante de licitar y competir en igualdad de condiciones por la referida propiedad. RELACIÓN DE HECHOS 1. Allá para mayo de 1954 Rosa Fonalledas Córdova era dueña de una finca de cuerdas. El Gobierno de Puerto Rico inició un procedimiento de expropiación forzosa para segregar de dicha finca un terreno cuya cabida era de cuerdas (28, m2). Del expediente judicial surge un plano que identifica este pedazo de terreno como PARCELA A. (Finca 2053, Tomo 118, Folio 17, Inscripción 21 Río Piedras). Estado Libre Asociado de Puerto Rico v. Rosa y Gerardo Fonalledas, casos números: E.54-4 y E De la finca principal de cuerdas se solicitó expropiar otro terreno de cuerdas (13, m2). Este predio de terreno pertenecía a Gerardo Fonalledas Córdova. Esta propiedad fue identificada en el plano sometido al Tribunal en el pleito de expropiación como PARCELA B. (Finca 5507, Tomo 111, Folio 16, Inscripción 1ra Río Piedras) 3. El Secretario de Obras Públicas en aquél momento, Roberto Sánchez Vilella, determinó que dichas parcelas se dedicarían a la construcción de un cuartel (Armory) para la Guardia Nacional de Puerto Rico (Guardia Nacional) en Hato Rey, habiéndolas designado para un fin público. 4. La transacción que se llevó a cabo como consecuencia del procedimiento de expropiación consideró ambas parcelas como si fueran una sola unidad y el E.L.A. terminó pagando por éstas la suma de $146, El total del área expropiada 3
4 alcanzó cuerdas. 5. A través de un Acuerdo Interagencial del año 2007 estas propiedades fueron transferidas a la Administración de Terrenos. 6. La transacción se recoge parcialmente en cuanto a la finca de cuerdas en Escritura Pública Número Setenta (70), sobre CESIÓN Y TRASPASO, de 21 de noviembre de 2007, otorgada ante la Notario Público Nilsa M. Colón De Reyes. El remanente de la finca se traspasa mediante Escritura Pública Número 68 de 21 de noviembre de 2007 ante la misma Notario Público, con relación a la Finca de 7,1842 cuerdas y la Escritura Pública Número 69, otorgada en la misma fecha y por la misma notario con relación a la Finca de cuerdas. 7. Ese mismo año, 2007, la Administración de Terrenos tasó la totalidad de la propiedad de las cuerdas en $52 Millones de Dólares. El 19 de junio de 2008 la Junta de Planificación aprobó sendas resoluciones autorizando a la Administración de Terrenos para Ceder, en lugar de Vender, las fincas de cuerdas, cuerdas y cuerdas respectivamente. (Consultas JGT, JGT, JGT) 8. El 29 de diciembre de 2008 se otorgó la Escritura Pública Número Once (11), Sobre CESIÓN, TRASPASO Y PAGO PARCIAL DE PRÉSTAMO, ante la Notario Público Rosany Méndez Figueroa. En virtud de esta Escritura la Finca de cuerdas fue traspasada al Banco Gubernamental de Fomento Para Puerto Rico para el pago parcial de una línea de crédito por CIENTO CINCUENTA MILLONES DE DÓLARES ($150,000,000.00). En esta escritura se incluyen las Parcelas A, B y C. 9. La Escritura Número 11, además, especifica que las propiedades objeto de este negocio jurídico están valoradas en 52 MILLONES de Dólares, en virtud de tasación realizada por la firma de Vallejo & Vallejo de 26 de septiembre de 2007 y 4
5 revisada el 28 de febrero de El valor asignado a cada una de estas propiedades para los fines de inscripción en el Registro de la Propiedad fue el siguiente: Parcela A: $33,228,000.00; Parcela B: $16,116,800.00; Parcela C: $2,605, El 27 de octubre de 2008 el BGF aprobó el Reglamento 7597 sobre Disposición de Propiedad Mueble e Inmueble. La compraventa cuya nulidad se solicita no cumplió con las disposiciones del Reglamento En el año 2009 el Banco Gubernamental de Fomento presentó una consulta ante la Junta de Planificación (la Consulta Número JGT-MA). La consulta perseguía agrupar las fincas objeto de esta controversia, para luego disponer de ellas a favor del sector privado. 12. La forma en que se agrupan las fincas se recoge en Resolución de 9 de noviembre de 2012 de la Junta de Planificación, en la Consulta Número JGT-MA: PARCELA A PARCELA B El Banco Gubernamental de Fomento para Puerto Rico era el dueño en pleno dominio de las fincas que se describen a continuación y las cuales se encuentran localizadas en el Barrio Hato Rey del término municipal de San Juan, Puerto Rico: URBANA: Parcela de terreno radicada en el barrio Hato Rey, término municipal de la Capital de Puerto Rico, con una cabida de tres punto cuatro nueve cinco ocho cuerdas ( cuerdas) equivalentes a trece mil setecientos treinta y nueve punto ocho cuatro metros cuadrados (13, mc). En lindes: por el Norte, Este y Oeste, con la finca principal de que esta parcela se segrega, propiedad de Gerardo Fonalledas Córdova; por el Sur, con línea férrea de la American Railroad Company, antes, hoy de la Autoridad de Transporte de Puerto Rico. Dicha propiedad consta inscrita al folio 171 del tomo 1537 de Río Piedras Norte, finca número 13,929, inscripción tercera, del Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Segunda. URBANA: Parcela de terreno radicada en el barrio Hato Rey 5
6 PARCELA C de Río Piedras, hoy jurisdicción del término municipal de la Capital, con una cabida de dos mil doscientos quince punto cero cinco metros cuadrados (2, mc) equivalentes a cero punto cinco seis tres seis cuerdas ( cuerdas). En lindes: por el Norte, con terrenos del Sr. Gerardo Fonalledas; por el Sur, con terrenos propiedad de la Sra. Fonalledas; y por el Oeste y este, con terrenos de la Autoridad de transporte de Puerto Rico. Consta inscrita al folio 221 del tomo 1537 de Río Piedras Norte, finca número 14738, inscripción tercera en el Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Segunda. URBANA: Parcela de terreno radicada en el barrio Hato Rey de Río Piedras, hoy jurisdicción del término municipal de la Capital, con una cabida de siete punto uno ocho cuatro dos cuerdas ( cuerdas), equivalentes a veintiocho mil doscientos treinta y seis punto setenta y nueve metros cuadrados (28, mc). En lindes: por el Norte, con línea férrea de la American Railroad Company antes, hoy Autoridad de Transporte de Puerto Rico; por el Sur, con terrenos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, por el Este y Oeste, con la finca principal de la cual se segrega propiedad de Rosa Fonalledas Córdova. Dicha propiedad consta inscrita al folio 218 del tomo 1537 de Río Piedras Norte, finca número 13,930, inscripción tercera en el Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Segunda. 13. La propia Resolución de la Junta de Planificación dispone: 5.Se cumplirá con todos los requerimientos de Ley aplicables a este tipo de transacción. Énfasis suplido. 14. Según la Resolución de la Junta de Planificación de 9 de noviembre de 2012, la propiedad en controversia está catalogada como Tipo B, de acuerdo a las disposiciones del Reglamento 7597 del BGF. Por tanto, se reconoce en dicho documento que la compraventa del inmueble, así clasificado debe darse siguiendo los parámetros recogidos en el Reglamento, sec. 5.0, sobre publicación de la venta para dar oportunidad a otras partes interesadas en adquirir la propiedad. 15. El 17 de diciembre de 2012 se otorgó en San Juan, Puerto Rico, la Escritura Pública Número DOCE (12), ESCRITURA DE AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN, 6
7 COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIONES RESOLUTORIAS Y DEDICACIÓN A USO PÚBLICO, ante el Notario Público, Lcdo. Luis Morales Steinmann. Mediante esta Escritura Pública N um. 12 es que Fringe Area IV, LLC alega haber adquirido la titularidad de la finca conocida como Antigua Armería de la Guardia Nacional. El precio de la compraventa fue de 24 MILLONES DE DÓLARES ($24,000,000.00). 16. La parte demandante, New Century Development, Inc., se dedica entre otros asuntos empresariales al desarrollo del centro comercial The San Juan Mall y posee un interés comercial en la propiedad objeto de esta controversia. Como parte con interés, compareció como interventora en los procedimientos administrativos sobre consulta de ubicación presentado por Fringe Area IV ante OGPe y ante la Junta de Planificación. Consulta Número 2013-CUB Este proceso administrativo se encuentra en trámite y aún no ha culminado. 17. Fringe Area IV ha sostenido reiteradamente que la Junta de Planificación no tiene jurisdicción sobre la controversia relacionada a la titularidad sobre la propiedad contenida en la Escritura Número Doce de 17 de diciembre de Esto ha propiciado que la parte Demandante, New Century Development, Inc., parte con interés en el procedimiento administrativo seguido ante OGPE y la Junta de Planificación, acuda ante este Honorable Tribunal mediante un recurso de Sentencia Declaratoria y Demanda en Daños y Perjuicios solicitando se declare nula ab initio la Escritura Número 12 y que se paralicen los procedimientos administrativos hasta que esta controversia quede resuelta mediante Sentencia final y firme. Esta Escritura Número Doce se otorgó sin seguir el debido proceso de ley y en violación al Reglamento En esa misma fecha, 17 de diciembre de 2012 se suscribieron dos documentos adicionales que evidencian la utilidad pública de la propiedad vendida al momento de la compraventa. Estos documentos son el Contrato de Uso y 7
8 Ocupación suscrito entre BGF, Guardia Nacional y Fringe Area, IV, LLC y el Acuerdo Interagencial suscrito entre el Banco Gubernamental de Fomento y la Guardia Nacional, todo ello dirigido a beneficiar de manera inusual e ilegal a la parte demandada Fringe Area IV, LLC en la obtención de esta propiedad. 19. A grandes rasgos, el Contrato de Uso y Ocupación, 17 diciembre de 2012 reconoce que el uso de la propiedad es como sede de una armería, garage y oficinas administrativas de la Guardia Nacional, lo cual constituye un clara utilidad pública. Es por ello, por su condición de utilidad pública que se le permite a la Guardia Nacional permanecer en el lugar sujeto a un plan de desalojo. El Plan de Desalojo en sí mismo también constituye una admisión de la condición de utilidad pública del predio en controversia. A esos efectos la Guardia Nacional se mantuvo pagando agua y luz y se comprometió además a mantener pólizas de seguros vigentes. 20. Por su parte, el ACUERDO INTERAGENCIAL, de 17 diciembre de 2012 hace referencia a la Resolución 9884 del BGF de 19 de septiembre de 2012 aprobando la venta de la propiedad a Fringe Area IV, LLC. Establece que se ha acordado para ese mismo día suscribir el Contrato de Uso y Ocupación mencionado anteriormente con todas las exigencias hechas por Fringe Area IV. Igualmente se incluyeron en la Escritura Número 12 de Compraventa cláusulas resolutorias aprobadas previamente por el BGF a los efectos de que la transacción era anulable si no se cumplía con el compromiso de que la Junta de Planificación concediera un cambio en la zonificación a C-3 ó C-4. En fin, la transacción se hizo a la medida ante las exigencias de Fringe Area IV, LLC. 21. A base del ACUERDO INTERAGENCIAL, la Guardia Nacional mantendrá la posesión y ocupará la propiedad por un tiempo definido. El Banco Gubernamental de Fomento incluso accede y le aprueba a la Guardia Nacional un presupuesto de $403, dólares para cumplir con el Plan de Desalojo y que se le traspasara el 8
9 título de los terrenos de la Guardia Nacional en Puerta de Tierra, de forma tal que pudieran trasladar sus operaciones a Puerta de Tierra. A estos efectos, la utilidad pública de la propiedad al momento de la compraventa condicionada era obvia. 22. El BGF no tan solo vendió la propiedad por un precio muy por debajo de la tasación de 52 MILLONES, sino que además incurrió en gastos adicionales para facilitar la venta a favor de Fringe Area, IV, asumiendo también el riesgo en caso de que la Junta de Planificación no rezonificara la propiedad a C-3 ó C-4. Entre los gastos incurrido por el BGF al beneficiar a Fringe Area IV están los $403, para cumplir con el Plan de Desalojo de la Guardia Nacional y la cesión de los predios de Puerta de Tierra para trasladar sus operaciones. 23. El proceso seguido para vender esta propiedad a Fringe Area IV fue contrario al Reglamento del BGF y A su Ley Orgánica y por tanto, contraria también a la Resolución de la Junta de Planificación de 9 de noviembre de DERECHO APLICABLE 24. La Sección 9, Artículo VI de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico establece que: Sólo se dispondrá de las propiedades y fondos públicos para fines públicos y para el sostenimiento y funcionamiento de las instituciones del Estado. 1 L.P.R.A., Art. VI, Sec Las disposiciones del Código Civil de Puerto Rico, por su parte, establecen que los contratos no pueden ser contrarios a la ley, la moral o el orden público. Artículo 17 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec Los contratos contrarios a las leyes, la moral o el orden público son nulos. Trinidad v. Chade, 153 D.P.R. 280 (2001); Master Concrete Corp. v. Fraya S.E., 152 D.P.R. 616 (2000). En este sentido, la autonomía de la voluntad de los contratantes tiene sus limitaciones. En el caso que nos ocupa la parte demandante está solicitando que se decrete la nulidad 9
10 absoluta, ab initio, del contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública Número 12 de 17 de diciembre de 2012, otorgada ante el Notario Público, Lcdo. Luis Morales Steinmann. Dicho contrato es nulo debido a que se llevó a cabo en violación al Reglamento del BGF y su resultado es contrario a los principios que sirven de piedra angular a nuestro sistema constitucional. 26. Cuando el Estado es el contratante y la contratación contempla el uso de bienes del Estado o de sus instrumentalidades así como de fondos públicos, debe existir una aplicación rigurosa de las normas aplicables a la contratación y desembolso de fondos públicos, de forma tal que se protejan los intereses del Pueblo. De Jesús González v. Autoridad de Carreteras, 148 D.P.R. 255 (1999). Ello queda vulnerado a través del desembolso hecho por el BGF para facilitar y beneficiar a Fringe Area IV, LLC en el contrato de compraventa cuya nulidad se solicita y debido a la donación simulada subyacente en la Escritura Número Todo organismo gubernamental está obligado a cumplir con la Sección 9, Artículo VI de la Constitución, supra, incluyendo al BGF. Ha sido en virtud de esta disposición constitucional que nuestro Tribunal Supremo ha reiterado la imperiosa necesidad de evitar el dispendio, la extravagancia, el favoritismo y la prevaricación en los contratos gubernamentales. Fernández & Gutiérrez v. Municipio de San Juan, 147 D.P.R. 824 (1999); Hatton v. Municipio de Ponce, 134 D.P.R (1994). 28. En casos de nulidad absoluta existe una causa de acción que es imprescriptible y que puede ser interpuesta por cualquier parte interesada. Resulta evidente el interés de la parte demandante al instar esta acción de nulidad de contrato mediante el mecanismo de Sentencia Declaratoria, ya que New Century Development es sin lugar a dudas el principal competidor de Fringe Area IV, en este tipo de actividad económica. Ambas partes persiguen el desarrollo de la propiedad en controversia para 10
11 destinarlo a actividad comercial y turística a través del desarrollo hotelero, casinos y centros comerciales. Ambas partes al presente desarrollan negocios de la misma naturaleza. Colegio de Peritos Electricistas v. Autoridad de Energía Eléctrica, 150 D.P.R. 327 (2000). 29. New Century Development, Inc. no solamente estaba interesada en adquirir esta propiedad (Antigua Armería de la Guardia Nacional) sino que cuenta y contaba allá para diciembre de 2012 con la capacidad económica para competir, licitar y obtener dicha propiedad basándose en su precio de tasación, $52,000, MILLONES DE DÓLARES. 30. Cabe mencionar que New Century Development, luego de casi 12 años de litigio con Plaza Las Américas, Inc., empresa relacionada de alguna manera con Fringe Area IV, comenzó el desarrollo de un Centro Comercial, Hotel y Casino conocido como Mall of San Juan, interesando la adquisición de la propiedad conocida como Antigua Armería de la Guardia Nacional para el desarrollo de sus otros proyectos comerciales. 31. Fringe Area, LLC no tenía al momento de la compraventa, derecho a excepción alguna para que se dejasen de aplicar las disposiciones reglamentarias contenidas en el Reglamento 7597 del BGF. 32. Por otro lado, la propiedad objeto de la controversia seguía teniendo utilidad pública al momento de la compraventa. 33. Debido a la utilidad pública que todavía se le reconocía a esta propiedad, Fringe Area IV, LLC tuvo que demandar a la Guardia Nacional de Puerto Rico para desahuciarlos. Véase caso civil KAC Del propio Acuerdo Interagencial del 2012 así como del Contrato de Uso Y Ocupación, de 17 de diciembre de 2012 surge la necesidad de la propiedad para las operaciones de la Guardia NacionalN. Es por ello que a la Guardia Nacional se le traspasa la titularidad de la propiedad de Puerta de Tierra y se le asigna un presupuesto para cumplir con el plan de desalojo 11
12 ($403,700.00). 34. Al igual que el caso de Rosso Descartes, (Véase Rosso Descartes v. Banco Gubernamental de Fomento, KLCE , consolidado con KLCE KLCE KLCE ; Sentencia de 31 de marzo de 2005) en este caso el Banco Gubernamental de Fomento adquirió la propiedad en pago parcial de una línea de crédito que le había concedido a la AT por 150 millones de dólares. El valor asignado mediante tasación fue de 52 MILLONES, para ser acreditados al pago de esa línea de crédito. De la única forma que el BGF podía hacer efectivo su crédito era mediante venta pública siguiendo las disposiciones de la Sección 5.0 de su Reglamento y observando la aplicación rigurosa de las normas aplicables a la contratación, venta de propiedades y desembolso de fondos públicos, de forma tal que se protejan los intereses del Pueblo. 35. La disposición o venta de propiedad inmueble del BGF se rige por su Ley Orgánica y sus reglamentos, aprobados para esos fines. Véase Opinión (Consulta) del Departamento de Justicia B de 5 de octubre de La Carta Constitucional del "Banco" (Ley 17 de 23 de septiembre de 1975) establece lo siguiente: (J). Entrar en transacciones de compra y venta de valores con pacto de retrocompra o retroventa; (K). Ejercer todos aquellos poderes incidentales que fueren necesarios o convenientes para los fines de realizar sus antedichos negocios y propósitos. El Banco tendrá, además, las siguientes facultades: Cuarta unidad: (A). Poseer un sello oficial y alterar el mismo de tiempo en tiempo; (B). Adquirir bienes para sus fines corporativos por concesión, regalo, compra, legado o donación; y poseer y ejercer derechos de propiedad sobre los mismos y disponer de ellos; (C). Adquirir toda clase de bienes en pago o a cuenta de deudas previamente contraídas o en permuta por inversiones previamente hechas en el curso de sus negocios, cuando tal adquisición es necesaria para disminuir o evitar una pérdida en conexión con las mismas, y para retener tales bienes por el tiempo que la Junta de Directores estime conveniente y para ejercer sobre ellos derechos de propiedad y disponer de los mismos; (D). Establecer una o más sucursales, oficinas o agencias necesarias o 12
13 convenientes para la transacción de sus negocios, dentro o fuera de Puerto Rico; (E). Comprar, poseer, arrendar, hipotecar y transmitir bienes inmuebles como sigue: (1). Un solar donde ya exista o pueda construirse un edificio adecuado para la transacción de sus negocios, de partes del cual, no necesarias para su propio uso, pueda derivar rentas; (2). aquellos inmuebles que le fueren traspasados en pago o reducción de deudas previamente contraídas o en permutas por inversiones previamente hechas en el curso de sus negocios; (3). aquellos que comprase o de otro modo adquiriera bajo ejecución de sentencias, decretos o hipotecas a su favor, y (4). aquellos que fueren necesarios para residencia de sus empleados; Disponiéndose, sin embargo, que los inmuebles comprados o adquiridos por el Banco deberán ser vendidos dentro de los diez (10) años a contar de la fecha de su compra o adquisición salvo aquéllos ocupados con el edificio de sus oficinas o por residencia de sus empleados, o aquéllos para cuya retención y venta el Secretario de Hacienda le haya concedido alguna prórroga; (F). Demandar y ser demandado. Ley 17 de 23 de septiembre de 1948, según enmendada. 37. De los documentos estudiados surge claramente que la transacción cuya nulidad se solicita fue realizada en violación a nuestra Constitución, la Ley Orgánica del Banco y su Reglamento. 38. El Reglamento 7597 establece la forma en que se efectuará la disposición de las propiedades del Banco, mediante la aceptación de ofertas directas (Reglamento, Sección 5.b.3) No obstante, antes de las negociaciones tiene que mediar la publicación de que la propiedad está a la venta (Reglamento, sección 5.b.1) El BGF no cumplió, entre otros, con el requisito de publicación. 39. El propio BGF reconociendo los pilares constitucionales de la Sec. 9, Artículo VI y en aras de salvaguardar el más alto interés público, estableció un proceso a través del cual se garantiza la transparencia en la disposición de sus propiedades. En virtud de este procedimiento, tenía el Banco que haber hecho la publicación conforme a la sección 5.b.1. De esta forma se promueve la publicidad, la competencia y la venta del inmueble al mejor postor; y se evita que las transacciones puedan darse en cuartos oscuros en detrimento del interés público. 13
14 40. La transacción impugnada no cumplió con la Sección 5.0 CRITERIOS GENERALES DE LA DISPOSICIÓN del Reglamento 7597: Las disposiciones se harán según: a. lo disponen las leyes y los reglamentos aplicables. b. los procedimientos establecidos a la luz de este reglamento, que como mínimo deben contener los siguientes parámetros: 1. Toda disposición de propiedad Tipo A y Tipo B estará sujeta a la publicación de anuncios en un periódico de circulación general de Puerto Rico o del extranjero. [Véase a estos efectos Resolución de la Junta de Planificación de 9 noviembre de 2012 donde se indica que la propiedad es Tipo B] Los anuncios estipularán una fecha límite para someter las ofertas o propuestas. Se mantendrá una copia del anuncio publicado en el expediente que se prepare para cada disposición de propiedad. 2.El Comité podrá recibir ofertas de compra directas, pero antes de entrar en una negociación, deberá cumplir con los requisitos de divulgación del inciso 1 anterior para notificar a otras personas que pudieran estar interesadas en la propiedad. 6. El Comité podrá utilizar uno o más de los siguientes criterios al evaluar los méritos de las ofertas recibidas: i. la oferta económica ii. el valor tasado de la propiedad iii. el mejor uso 7. (Se requiere un depósito) 8. (Término de 1 año para vender la propiedad ya adjudicada) 9. (Tasación reciente, de menos de 2 años) 41. Según la Resolución de la Junta de Planificación de 9 de noviembre de 2012, la propiedad en controversia está catalogada como Tipo B, bajo las disposiciones del Reglamento 7597 del BGF. Por tanto, se reconoce en dicho documento que la compraventa del inmueble, así clasificado debe darse siguiendo los parámetros recogidos en dicho Reglamento. 42. La Propiedad Tipo B se refiere a: Bienes inmuebles, muebles, valores e intangibles adquiridos durante un proceso legal, por dación en pago o cesión para pago como parte de las funciones de financiamiento al sector público y privado, o mediante otros mecanismos autorizados por su ley orgánica. 43. El BGF no cumplió con las disposiciones reglamentarias para disponer de la 14
15 propiedad en controversia, catalogada como Tipo B. Veamos, la sección 4.0 del Reglamento dispone: Autoridad Para La Disposición: Se establece un Comité para la disposición de todas las propiedades del Banco Tipo A y B. El Comité estará compuesto por el Presidente o su representante, el Vicepresidente ejecutivo a cargo de Administración, Operaciones y Contraloría, el Contralor del Banco, un representante de la Oficina de Asesoramiento Legal y tres oficiales que designe el Presidente. Cuatro miembros del Comité constituirán quórum para todos los trámites que éste realice y todas las votaciones del Comité se decidirán por mayoría simple. La Junta de Directores decidirá sobre toda transacción de disposición relacionada con propiedad inmueble cuyo valor de tasación sea mayor de quinientos mil dólares ($500,000.00), y sobre propiedad mueble o intangible cuyo valor de tasación sea mayor de cien mil dólares ($100,000.00). El Presidente Se crea un Grupo Técnico cuyos miembros serán nombrados por el Presidente del Banco para asesorar, ayudar y hacer recomendaciones en los trámites de disposición de las propiedades incluyendo, sin limitarse a, la preparación y evaluación de solicitudes de propuestas, ofertas o calificaciones para el proceso de venta. El Grupo Técnico tendrá autoridad para gestionar los servicios de, sin limitarse a, peritos, abogados, consultores o tasadores. El Grupo Técnico presentará sus recomendaciones al Comité para la acción correspondiente. El Comité referirá al Grupo Técnico toda disposición de propiedad cuyo valor tasado exceda de $1 millón. 44. Es evidente que la transacción cuya nulidad se solicita se llevó a cabo en crasa violación a las disposiciones del Reglamento del BGF, razón por la cual debe decretarse su nulidad. Del expediente de la transacción no surge resolución alguna que autorice esta transacción. Esta compraventa transgrede nuestros parámetros constitucionales para la disposición de bienes inmuebles y la protección de los fondos públicos. Uno de los elementos a considerar para esta determinación es el valor o precio de la compraventa ($24 millones) el cual está muy por debajo al valor de la propiedad en el mercado: $52 Millones. 45. Evidencia de que la transacción no fue en beneficio de los mejores 15
16 intereses de Puerto Rico es que el 21 de marzo de 2011 un tasador contratado por las Empresas Fonalledas valoró la propiedad en $11,265, Posteriormente, otro tasador llevó a cabo una tasación por $33,000, y finalmente el BGF accede a vender la propiedad en $24,000, Estas tasaciones resultan altamente cuestionables si consideramos la tasación utilizada por el BGF para adquirir la propiedad, efectuada por la firma de Vallejo & Vallejo, ascendente a $52 Millones de dólares. Aun partiendo de la premisa de que se trataba de una venta mediante negociación directa, el BGF tenía que cumplir con el requisito del anuncio para notificar a otras personas que pudieran estar interesadas en la propiedad, según reza la Sección Esto no se hizo. 46. Ello a todas luces constituye una donación simulada, altamente cuestionable (por causa ilícita), sobre todo en el momento histórico de crisis fiscal cuando se concreta la transacción. 47. En fin, no existe justificación alguna para que el BGF incumpliera con los requisitos de notificación, competencia, licitación y subasta y que la transacción se diera en beneficio de los mejores intereses del Pueblo de Puerto Rico. 48. New Century Development, como competidor, tiene derecho a cuestionar las actuaciones ilegales del Banco Gubernamental de Fomento a favor de Fringe Area IV, cuando ello repercute en los intereses del primero. Véase Colegio de Peritos Electricistas v. Autoridad de Energía Eléctrica, 150 D.P.R. 327 (2000). En Puerto Rico impera un sistema económico de libre empresa, el cual promueve la competencia entre los proveedores de bienes y servicios para el beneficio de los consumidores. Nuestro ordenamiento jurídico encarna dicho sistema, protegiendo la libre y justa competencia. Véase, Opinión Disidente en Colegio de Peritos Electricistas, supra. El interés económico de un competidor preocupado por una justa y legal competencia en el mercado, es sin duda, un interés que justifica la intervención judicial. Cabe preguntar si 16
17 de ordinario existe alguien con mayor interés y mejores recursos que un competidor para señalar las irregularidades en la disposición de este bien inmueble provocadas por otro competidor del mismo mercado. 49. Al no cumplir con su propio Reglamento el BGF terminó donando cerca de 28 millones de dólares a una empresa privada, Fringe Area IV, LLC, privando a su principal competidor de la oportunidad de competir y adquirir la propiedad al precio del mercado. La competencia legal es pilar de nuestro sistema económico, por lo que New Century tiene un derecho concreto protegido por nuestro ordenamiento jurídico. El BGF, al actuar obviando la Constitución, la Ley Orgánica y su propio Reglamento, operó en menoscabo del sistema de libre empresa favoreciendo ilegalmente a un competidor y privando al demandante de participar legítimamente en ese negocio jurídico. Este proceder no solamente afecta al demandante sino que milita en perjuicio del interés público. 50. Tal actuación fue en detrimento de los intereses del Pueblo de Puerto Rico y ha ocasionado graves daños y perjuicios a la parte demandante New Century Development, Inc. que se estiman en una suma no menor de 5 Millones de dólares ($5,000,000.00). LA SENTENCIA DECLARATORIA 51. La solicitud de sentencia declaratoria bajo la Regla 59.1 permite al tribunal de instancia declarar derechos, estados y otras relaciones jurídicas entre las partes aunque se inste o pueda instarse otro remedio. 32 L.P.R.A. Ap.III, R El Tribunal Supremo ha resuelto que es el vehículo procesal adecuado como mecanismo de solución de planteamientos constitucionales. Asociación de Periodistas v. González, 127 D.P.R. 704 (1991). 52. Su propósito es el de proveer al ciudadano un mecanismo procesal de carácter profiláctico mediante el cual pueda anticiparse a dilucidar ante los tribunales 17
18 los méritos que de forma latente entrañe un peligro potencial en su contra. Charana v. Pueblo, 109 D.P.R. 641 (1980). Es decir, el mecanismo de sentencia declaratoria es preventivo y tiene el propósito de aclarar estados de derecho confusos. Véanse, Colón v. San Patricio, 81 D.P.R (1959); Moscoso v. Rivera, 76 D.P.R. 481 (1954), entre otros. 53. La Regla 59.1 de las de Procedimiento Civil provee: El Tribunal de Primera Instancia tendrá autoridad para declarar derechos, estados y otras relaciones jurídicas aunque se inste o pueda instarse otro remedio. No se estimará motivo suficiente para atacar un procedimiento o acción el que se solicite una resolución o sentencia declaratoria. La declaración podrá ser en su forma y efectos, afirmativa o negativa, y tendrá la eficacia y vigor de las sentencias o resoluciones definitivas. El tribunal podrá ordenar una vista rápida de un pleito de sentencia declaratoria, dándole preferencia en el calendario. (Énfasis suplido). Regla Quiénes pueden solicitarla; facultad de interpretación; ejercicio de las facultades (a) Toda persona interesada en una escritura, testamento, contrato escrito, u otros documentos constitutivos de contrato, o cuyos derechos, estado u otras relaciones jurídicas fuesen afectados por un estatuto, ordenanza municipal, contrato o franquicia, podrá solicitar una decisión sobre cualquier divergencia en la interpretación o validez de dichos estatutos, ordenanzas, contrato o franquicia, y además que se dicte una declaración de los derechos, estados u otras relaciones jurídicas que de aquellos se deriven. Un contrato podrá ser interpretado antes o después de haber sido infringido. [...] (c) La enumeración hecha en los incisos (a) y (b) de esta regla, no limita ni restringe el ejercicio de las facultades generales conferidas en la Regla 59.1, dentro de cualquier procedimiento en que se solicite un remedio declaratorio, siempre que una sentencia o decreto hubiere de poner fin a la controversia o despejar una incertidumbre. (Énfasis suplido). 54. En autos procede la concesión de una sentencia declaratoria para decretar la nulidad de la Escritura Número 12 sobre la compraventa realizada entre el BGF y Fringe Area IV, LLC y se le apliquen las disposiciones de Ley aplicables a este tipo de transacción, así como el Reglamento para disponer de bienes muebles e inmuebles del Banco, utilizándose una tasación actualizada de la propiedad. La transacción en 18
19 autos impugnada se hizo en violación a la garantía constitucional de debido proceso de ley y del propio reglamento de la agencia para beneficiar a una entidad privada en menoscabo de los derechos de sus competidores, entre quienes se encuentra New Century Development, Inc. 55. Cabe enfatizar, que es doctrina de derecho administrativo generalmente aceptada que cuando una agencia administrativa establece reglas para guiar sus procedimientos debe observarlas escrupulosamente. No puede quedar a la voluntad de las agencias el cumplimiento con sus reglamentos. Com. Vec. Pro-Mej., Inc. V. J.P., 147 D.P.R. 750 (1999); Mercado Vda. De Wilson v. Gobernador, 135 D.P.R. 277 (1994); García Cabán v. U.P.R., 120 D.P.R. 167 (1987); Díaz v. Oficina del Gobernador, 112 D.P.R. 767 (1987); García v. Adm. del Derecho al Trabajo, 108 D.P.R. 53 (1978). 56. Se ha definido el término de deber ministerial, incumplido en este caso, como uno en cuya ejecución no cabe ejercicio de discreción alguna por parte de la persona que viene obligada a cumplirlo. Álvarez de Choudens v. Tribunal Superior, 103 D.P.R. 235, 242 (1975). Cuando se trata de un funcionario público o gubernamental, éste tiene un deber ministerial ineludible de actuar conforme a Derecho, la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, la ley y sus reglamentos. Báez Galib v. Comisión Estatal de Elecciones, 2000 T.S.P.R. 161, 2000 J.T.S El caso de autos es un claro ejemplo de la violación a toda esta doctrina. DAÑOS Y PERJUICIOS: 57. -Artículo 1802 y 1803 del Código Civil, 32 L.P.R.A y 5142: Para que exista responsabilidad civil bajo el Artículo 1802 del Código Civil es necesario que ocurra una acción u omisión, un daño, y la correspondiente relación causal entre el daño y la conducta culposa o negligente del demandado. J.A.D.M. v. Centro Com. Plaza Carolina, 132 D.P.R. 785 (1993); Bonilla v. Chardón, 118 D.P.R. 599 (1987); 19
20 Sociedad de Gananciales v. González Padín, 117 D.P.R. 94 (1986). La culpa o negligencia que da base a responsabilidad es aquella que consiste en dejar de ser diligente, cuando no se obra como buen padre de familia, como un hombre de diligencia normal u ordinaria. Rivera Pérez v. Cruz Corchado, 119 D.P.R. 8 (1987). 58. En acciones de daños y perjuicios bajo el Artículo 1802 del Código Civil rige la teoría de la causalidad adecuada, con arreglo a la cual no es causa toda condición sin la cual no se hubiera producido el resultado, como la que ordinariamente lo produce según la experiencia general. Parrilla Báez v. Airport Catering Services, 133 D.P.R. 263 (1993); Ortiz Torres v. K & A Developers Inc., 136 D.P.R. 192 (1994); Santini Rivera v. Serv. Air, Inc., 137 D.P.R. 1 (1994); Ojeda Ojeda v. El Vocero, Inc., 137 D.P.R. 315 (1994); Colón González v. K-Mart, 2001 J.T.S Resulta más que evidente, a base de los hechos relatados en la demanda, que los demandados podían prever los daños económicos que pudieran causar a su competidor a través de la evasión del procedimiento establecido en el Reglamento del BGF. Ello los privó de la oportunidad de competir por la adquisición de una propiedad de gran valor para desarrollar sus proyectos económicos en igualdad de condiciones con Fringe Area IV, LLC. Los daños se estiman en una suma no menor de CINCO MILLONES de DOLARES ($5,000,000.00). POR TODO LO CUAL, se solicita muy respetuosamente del Honorable Tribunal que declare HA LUGAR la presente Demanda, decrete la Nulidad de la Escritura Número 12 y la compraventa aquí impugnada; paralice los procedimientos de consulta ante OGPe y ante la Junta de Planificación; condenando, además, a los demandados al pago de una indemnización monetaria de no menos de CINCO MILLONES de DÓLARES ($5,000,000.00) más los gastos, costas y honorarios de abogado, con cualquier otra providencia que proceda en Derecho, Justicia o Equidad. En San Juan, Puerto Rico, hoy 18 de noviembre de

References: Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
e contrario
 Resolución 
 Artículo 17
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 Artículo 1802
 Artículo 1802