Source: https://www.exeo.it/Articoli/8065/compravendita-trasferimento-proprieta.aspx
Timestamp: 2019-08-23 20:52:08+00:00

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TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> COMPRAVENDITA
Nei contratti di diritto privato stipulati dalla P.A., l'obbligo della forma scritta "ad substantiam" non comporta il rilievo esclusivo del criterio dell'interpretazione strettamente letterale del testo contrattuale, dovendo questa essere condotta alla stregua delle regole di ermeneutica di diritto comune, poste dagli artt. 1362 ss. cod. civ., potendosi quindi accertare con ogni mezzo, compreso l'esame di testimoni, l'eventuale errore materiale contenuto nel documento.
Il contratto di compravendita, non preceduto dalla dichiarazione di pubblica utilità, mediante il quale il proprietario trasferisca il bene all'ente pubblico, e questo si impegni a corrispondere il prezzo della cessione volontaria L. n. 865 del 1971, ex art. 12 integrato sulla base delle disposizioni normative emanate in seguito alla sentenza della Corte cost. n. 5 del 1980, realizza la causa tipica del negozio, producendo l'effetto reale ex art. 1376 cod. civ. dietro pagamento di un corrispettivo determinabile ex artt. 1473 e 1474 cod. civ.; ne consegue che il contratto non è nullo, neppure dopo la declaratoria di incostituzionalità della L. n. 385 del 1980, poiché questa non altera la causa del negozio, ma comporta soltanto che, avendo le parti inserito la clausola attributiva di un "conguaglio" rapportato alle variazioni normative, sorga, in favore del cedente, un diritto di credito aggiuntivo, determinabile in base alla normativa successivamente intervenuta.
Il requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto della compravendita, con riferimento al terreno venduto di cui è precisata la sola estensione, può essere soddisfatto qualora il contratto indichi non soltanto la misura esatta della superficie venduta, da distaccarsi dalla porzione maggiore appartenente al venditore, ma ad un tempo specifichi dati oggettivi idonei a non lasciare margini di dubbio sull'identità del terreno venduto.
Ove l'immobile sia idoneo ad essere usato per la destinazione pattuita, seppure per una dimensione ridotta rispetto alla superfice dell'immobile non vi è l'assoluta inidoneità del bene ad essere adibito all'uso per il quale era stato acquistato e pertanto non si può parlare di aliud ... _OMISSIS_ ...mancanza di qualità promesse ex art. 1497 c.c..
L'art. 1489 c.c. ha la sola funzione di accordare all'acquirente il diritto alla risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo e non configura obblighi a carico del venditore, ma solo l'assoggettamento all'azione di risoluzione o alla riduzione del prezzo.
Ove dopo la destinazione di un’area ad opera di urbanizzazione da parte del piano di lottizzazione (che per primo imprime tale destinazione pubblicistica e sulla base del quale viene poi stipulata la convenzione) la stessa fosse ceduta dal lottizzante a terzi il relativo contratto sarebbe nullo per contrasto con norma imperativa e non potrebbe incidere sui relativi assetti urbanistici e dominicali.
Gli atti prodromici alla conclusione di un definitivo contratto di compravendita del tutto assoggettato alla disciplina privatistica non ha effetto traslativo della proprietà.
Ha valenza di atto autonomamente traslativo del diritto dominicale, l'atto negoziale che oltre alla veste formale, che contempla la presenza di due testimoni, prevede il “formale impegno” del proprietario del bene per la cessione dello stesso in favore del Comune e la previsione relativa all’immediato obbligo di corresponsione del corrispettivo (obbligo peraltro regolarmente adempiuto).
Non è escluso che la P.A., per realizzare finalità di pubblico interesse, possa comunque acquisire un bene immobile a mezzo di un ordinario contratto di compravendita, regolato dal diritto comune.
TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> COMPRAVENDITA --> BENI DEMANIALI
Il tenore letterale della L. n. 47 del 1985, art. 40 che rinvia alle sanzioni amministrative e penali previste dagli artt. 7 e 20 legge ricollega la sanzione della nullità contrattuale ai soli casi della assenza di licenza edilizia o di concessione in sanatoria, e di organismo edilizio realizzato, per caratteristiche tipologiche o per aumenti di volumetria, in totale difformità dalla concessione edilizia, rimanendo invece esente da invalidità la vendita di immobile costruito sulla base di una regolare concessione edilizia e non in totale difformità dalla stessa, ma avente una parziale difformità rispetto al permesso di costruire, per la presenza di un aumento non consistente della volumetria realizzata che, pur superando i limiti del progetto approvato, non consta che si sia risolta o che abbia dato luogo ad un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile.
Non ha alcuna rilevanza giuridica l'atto traslativo fra privati di un bene demaniale, neppure in caso di successiva sdemanializzazione del bene, in quanto derivante da atto nullo per impossibilità dell'oggetto.
La definizione del procedimento amministrativo di liquidazione degli ... _OMISSIS_ ...utonomo essenziale per la validità del contratto preliminare concluso fra le parti avente ad oggetto un fondo già gravato da uso civico, nel senso che da esso discende la sdemanializzazione del bene e va accertato in base ad una distinta valutazione del titolo d'acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze di detta procedura successivamente alla stipulazione del preliminare.
I beni demaniali non sono suscettibili di vendita.
TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> COMPRAVENDITA --> FORMA
Riguardo alla necessità di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, necessari ai fini della trascrizione della cessione, tale aspetto, al quale può sopperirsi anche attraverso un successivo accertamento giudiziale delle sottoscrizioni, non attiene all'efficacia traslativa del consenso derivante dalla stipulazione, mediante un contratto di compravendita redatto nella prescritta forma scritta.
Riguardo al contratto di compravendita con cui il privato cede un bene all'Amministrazione, la carenza di una deliberazione dell'ente, rileva esclusivamente ai fini dell'annullabilità dell'atto, che solo l'Amministrazione stessa può far valere.
TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> COMPRAVENDITA --> OPERE ABUSIVE
La ratio della L. n. 10/77, art. 15, comma 7, abrogato dalla L. 47 /85, art. 2 era la protezione dell'acquirente più che il contrasto all'abusivismo e, coerentemente con tale ratio, la nullità negoziale ivi comminata venne qualificata come relativa.
La nullità di cui alla L. 47/85, riprodotta nella disposizione del D.P.R. 380/01, art. 46, comma 1 si collocava a cavallo di prospettive eterogenee, infatti rimuovendo qualunque riferimento alla mancata conoscenza della concessione da parte dell'acquirente dell'immobile, potenziava il profilo della tutela dell'interesse pubblico al contrasto all'abusivismo; donde la riconosciuta natura assoluta, e non relativa, di tale nullità.
Secondo un'interpretazione letterale, gli artt. 17 e 40, della l. 47/85, comminano la nullità degli atti tra vivi con i quali vengano trasferiti diritti reali su immobili nel caso in cui questi non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell'immobile oggetto di compravendita, o degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, mentre non prendono in considerazione l'ipotesi della conformità dell'opera rispetto alla licenza o concessione; quest'ultima rileva sul piano dell'adempimento del venditore ma non su quello della validità dell'atto di trasferimento.
L'indicazione nell'atto degli estremi dello strumento concessorio costituisce una tutela per l'acquirente, il quale tramite tale indicazion... _OMISSIS_ ... controllare la conformità dell'immobile alle risultanze dalla concessione edilizia o della concessione in sanatoria; solo la mancanza di tale indicazione, e non anche la difformità dell'immobile, comporta, quindi, la nullità del negozio, giacché impedisce il suddetto controllo all'acquirente.
Dall'art. 40, comma 2, della L. n. 47/85, e ad onta della non perfetta formulazione della disposizione, si desume la nullità sostanziale degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità formale per quegli atti in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi; e ciò torva conferma nella possibilità che l'atto nullo venga confermato mediante un atto successivo contenente le menzioni omesse ex art. 40, comma 3, L. 47/85, solo nell'ipotesi in cui la mancanza delle dichiarazioni non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dall'inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo della stipula dell'atto stesso.
La nullità ex art. 40, comma 2, l. 47/85, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa.
La nozione di irregolarità urbanistica è assai ampia, che presenta un esteso ventaglio di articolazioni, dall'immobile edificato in assenza di concessione a quello edificato in totale difformità dalla concessione, all'immobile con variazione essenziale rispetto alla concessione o quello che presenta una parziale difformità dalla concessione; pertanto nell'uso dello strumento della incommerciabilità del bene quale riflesso della nullità negoziale dipendente dalla irregolarità urbanistica dell'immobile, con riferimento ai contratti a effetti reali, sono irregolari e non commerciabili quei fabbricati che abbiano subito modifiche nella sagoma o nel volume rispetto a quello preesistente; nonché, con riferimento all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi della L. 47/85, art. 40, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione.
Nell'elevare a requisito formale del contratto la presenza di alcune dichiarazioni tant'è che la loro assenza comporta la nullit&agr... _OMISSIS_ ...dalla regolarità dell'immobile che ne costituisce l'oggetto, la ratio è garantire che il bene nasca e si trasmetta nella contrattazione soltanto se privo di determinati caratteri di abusivismo e il presupposto dell'obbligo di dichiarare in contratto gli estremi della concessione edilizia, o della documentazione alternativa rappresentata dalla concessione in sanatoria, è che tali documenti esistano, concludendo, sul rilievo che la presenza o la mancanza dello strumento concessorio non possono essere affermate in astratto, ma in relazione all'immobile concretamente dedotto in contratto, nel senso della nullità di un atto di trasferimento, o della non eseguibilità in forma specifica di un obbligo di trasferire, avente ad oggetto immobili costruiti in maniera così diversa dalla previsione contenuta nella licenza da non potere essere ricondotti alla stessa.
Ai fini della validità dell'atto di trasferimento e della suscettibilità di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre non è sufficiente che nell'atto sia menzionato, o nel giudizio di esecuzione in forma specifica venga prodotto, lo strumento concessorio, ma è altresì necessario che tale strumento sia effettivamente riferibile alla concreta consistenza dell'immobile dedotto in contratto, fermo restando che a tali fini non è rilevante la mera difformità parziale dell'immobile rispetto al progetto approvato con lo strumento concessorio.
Con riguardo alla possibilità di eseguire in forma specifica un contratto preliminare relativo ad un immobile difforme dal progetto approvato con la concessione o il condono la nullità come sanzione va preceduta dalla verifica dell'esistenza di norme che consentono alla fattispecie di sfuggire alla norma imperativa apparentemente applicabile e in tema di vendita di immobili, il sovrapporsi della legislazione speciale introdotta a partire dal 1985 impone di tener conto della distinzione tra ipotesi di abuso primario relativo a immobili edificati o abitabili in assenza di concessione e alienati in modo autonomo rispetto all'immobile principale di cui facevano parte, e abuso secondario caratterizzato dalla circostanza che solo una parte abbia subito mutamento di destinazione d'uso; e proprio la normativa in materia di condoni edilizi costituisce una delle ipotesi di disposizioni di legge che limitano la nullità ex art. 1418, comma 1, quale effetto di qualsivoglia irregolarità urbanistica.
Ha efficacia di giudicato nel giudizio civile avente ad oggetto la nullità di un contratto per violazione della norma imperativa di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 18, la sentenza penale che abbia accertato la penale responsabilità dell'alienante in relazione a tale reato, trattandosi di un'ipotesi di nullità il cui riconoscimento discende dall'accertamento deg... _OMISSIS_ ...nuti rilevanti ai fini della decisione penale.
La vendita d'un immobile costruito senza concessione od in difformità dalla stessa, anche se corredata della domanda di concessione in sanatoria, ha pur sempre ad oggetto un bene che ancorché commerciabile, è pur sempre esposto al rischio del rigetto della domanda di concessione ín sanatoria.
Deve riconoscersi carattere relativo alla nullità degli atti giuridici aventi ad oggetto terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale e a quella degli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, rispettivamente previste dalla L. n. 1150 del 1942, art. 31, comma 4 (come modificato dalla L. n. 765 del 1967, art. 10) e dalla L. n. 10 del 1977, art. 15, comma 7, essendo quelle nullità comminate soltanto ove da detti atti non risultasse che l'acquirente era a conoscenza, rispettivamente, della mancanza di lottizzazione autorizzata e della mancanza della concessione.
Al contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dopo l'entrata in vigore della L. n. 47 del 1985 non è applicabile la sanzione della nullità, prevista dalla L. n. 10 del 1977, art. 15 in relazione agli atti giuridici aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo stata detta disposizione interamente sostituita da quelle di cui al capo primo della citata L. n. 47.
L’ordinanza che accerta la lottizzazione abusiva deve disporre l’immediata sospensione delle opere in corso, va trascritta nei registri immobiliari e comporta da quel momento l’impossibilità di disporre per atto fra vivi degli immobili interessati... _OMISSIS_ ...tresì gli immobili, decorso un breve termine, saranno acquisiti di diritto al patrimonio comunale e l’Ente procederà d’ufficio alla demolizione delle opere abusive.
In tema di confisca del bene, ovvero all’effetto per il quale la colpevolezza è espressamene richiesta, l'intervento del notaio non garantisce una sorta di ripulitura giuridica della originaria illegalità dell'immobile abusivo, se non altro perché l’atto notarile è la normale modalità di acquisto degli immobili, cui si ricorre nella grande maggioranza dei casi, sicché se ad esso si ascrivesse valenza intrinsecamente sanante di ogni illegittimità degli acquisti immobiliari la repressione dell’abuso diventerebbe un fenomeno eccezionale. Bisogna tenere però conto della circostanza per cui sul notaio gravano obblighi di condotta ulteriori, che trascendono il semplice divieto di stipulare atti vietati. In effetti il notaio è tenuto anche all’osservanza dei Protocolli dell’attività notarile, ovvero di un complesso di regole deontologiche elaborate dal Consiglio nazionale notarile, la cui violazione ha rilievo disciplinare, e in particolare del protocollo n.13. Il protocollo punisce infatti la condotta del notaio a cui venga richiesto di rogare un atto per il quale si potrebbe configurare la lottizzazione abusiva, ma solo nel caso di lottizzazione cartolare, ovvero di atto che abbia per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni di superficie inferiore a 10.000 mq.
L'intervento del notaio nella compravendita di immobili non garantisce una sorta di "ripulitura giuridica" della originaria illegalità dell'immobile abusivo; se non altro perché l’atto notarile è la normale modalità di acquisto degli immobili, cui si ricorre nella grande maggioranza dei casi, sicché se ad esso si ascrivesse valenza intrinsecamente sanante di ogni illegittimità degli acquisti immobiliari la repressione dell’abuso diventerebbe un fenomeno del tutto eccezionale, limitato ai pochi casi in cui il responsabile dell'abuso non riuscisse ad alienare gli immobili a terzi.
Dall'esame coordinato degli artt. 30 e 46 del t.u. edilizia, si ricava che il fabbricato risultante da lottizzazione abusiva non è per ciò solo incommerciabile, sicché non c’è un divieto generale e assoluto per il notaio di rogare un atto che l’abbia a oggetto.
La nullità prevista dal legislatore ex L. n. 47 del 1985 in caso di omessa i... _OMISSIS_ ... contratto di compravendita di beni immobili dei titoli edilizi legittimanti il bene compravenduto è una nullità di tipo formale che può essere sanata solo nei modi tipici previsti dal legislatore medesimo, anche perché la sanatoria di un atto nullo è ipotesi del tutto eccezionale nel sistema delle nullità del codice civile e, pertanto, non è possibile alcuna interpretazione analogica o estensiva delle norme che la regolano.
La nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, (omessa dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell'immobile oggetto di compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria) riveste carattere formale (e non meramente virtuale) riconducibile, per l'effetto, nel sistema generale delle invalidità, all'art. 1418 c.c., u.c., attesane la funzione di tutela dell'affidamento dell'acquirente, con la conseguenza che, ai fini della sua legittima predicabilità, è sufficiente che si riscontri la mancata indicazione nell'atto degli estremi della concessione, senza che occorra interrogarsi sulla reale esistenza di essa, e con la conseguenza, ancora, che la eventuale "conferma", pur prevista dalla citata L. n. 47 del 1985, deve risolversi in un nuovo e distinto atto, mediante il quale si provveda alla comunicazione dei dati mancanti o all'allegazione dei documenti, avente i medesimi requisiti formali del precedente, ed in forme che non ammettono equipollenti.
Agli effetti previsti dall'art. 2935 c.c., il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno, derivante dall'illegittimità edilizia dell'immobile oggetto di vendita, decorre non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause.
La nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, riguarda esclusivamente i contratti ad effetti traslativi, e non coinvolge il preliminare di vendita che abbia ad oggetto un immobile abusivo; e ciò, non soltanto, per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione attiene solo agli atti traslativi dei diritti reali sull'immobile, e non agli atti ad efficacia obbligatoria, ma per il rilievo che, successivamente al contratto preliminare, pu&og... _OMISSIS_ ...ne in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che - in queste ipotesi - rimarrebbe esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita.
La nullità del preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico può sostenersi di fronte ad una irregolarità urbanistica grave, come può essere l'assenza di permesso a costruire (o l'equiparata difformità totale), attesa, in ragione del combinato disposto, dagli artt. 1346 e 1418 c.c., l'impossibilità giuridica dell'oggetto, tale da giustificare legittimamente il rifiuto del promittente acquirente alla conclusione dell'atto definitivo di compravendita.
Per potersi configurare l'ipotesi contemplata nell'art. 1341 cod. civ., comma 2, in tema di condizioni generali di contratto, non è sufficiente che uno dei contraenti abbia predisposto l'intero contratto al quale l'altra parte ha prestato adesione, ma occorre che lo schema negoziale sia precostituito e le condizioni generali siano determinate, mediante appositi strumenti (moduli o formulari) in vista dell'utilizzazione per una serie indefinita di rapporti.
Il discorso sulla vessatorietà della clausola viene ad essere superato in caso di determinazione del prezzo in deroga, con la quale entrambe le parti prevedono un prezzo più favorevole per sé, dando luogo ad una reciprocità di vantaggi da cui consegue che la clausola non ha carattere unilaterale, bensì ... _OMISSIS_ ...

References: art. 12
 sentenza 
 art. 1376
 art. 1497
 art. 40
 art. 15
 art. 2
 art. 46
 art. 40
 art. 40
 art. 40
 sentenza 
 art. 2932
 art. 1418
 art. 18
 sentenza 
 art. 31
 art. 10
 art. 15
 art. 15
 art. 40