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Timestamp: 2019-07-23 04:40:45+00:00

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Öffentliches Bau- + Planungsrecht und privates Baurecht | Gutachter, Sachverständiger
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1 x 1 des Grundstücksgutachters
Öffentliches Bau- + Planungsrecht und privates Baurecht
Zwei Bereiche des Baurechts (öffentlich rechtliche Vorschriften):
Planungsrecht: Regelt die Nutzungsmöglichkeiten des Bodens.
Bauordnungsrecht: Regelt die Umsetzung der Nutzungsmöglichkeiten (Zulässigkeit baulicher Anlagen).
– BauGB: regelt Bauleitplanung, Bodenordnung, Enteignung,
– BauNVO: regelt bauliche Nutzung von Grundstücken und das Maß, Zulässigkeit baulicher Anlagen,
– Bauordnungen der Länder (LBauO): allg. Anforderungen an bauliche Anlagen, Bebauung der Grundstücke,
Gemeinde: Träger der kommunalen Planungshoheit. Die Satzungen beschließendes Organ ist der Rat der Stadt. Die Arbeitsschritte erfolgen im Fachausschuss.
Bauordnungsamt: Untere Bauaufsichtsbehörde. Wacht über Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften:
Bei mittleren und großen kreisangehörigen Städten i.d.R. der Bürgermeister, sonst der Landrat. Bei kreisfreien Städten der Oberbürgermeister.
Auswirkungen auf die Bewertung des Grundstückes:
Planungsrecht: Aussagen über Art und Maß der baulichen Nutzung beeinflussen den Grundstückswert.
Bauordnungsrecht: Abstandsflächenregelung kann bauliche Nutzbarkeit beeinträchtigen. Oder feuerpolizeiliche Vorschriften (z.B. 2. Rettungsweg).
Generalklausel des Bauordnungsrechtes: Bauliche Anlagen dürfen öffentliche Sicherheit und Ordnung, Leben und Gesundheit nicht gefährden und dürfen nicht verunstaltet wirken.
Abwägung: Gegenüberstellung widerstreitender Interessen und Lösung bodenrechtlicher Spannungen, mit dem Ziel einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der Gewährleistung der Daseinsvorsorge (Ziel der Kommunalen Bauleitplanung).
Bodenrechtlichen Spannungen: Interessenkonflikt der verschiedenen Nutzungen z.B. Wohnen + Gewerbe. Um Arbeitsplätze bereitzustellen, müssen Gewerbeflächen ausgewiesen werden. Dabei müssen Ruhe- + Erholungsbedürfnisse der anwohnenden Bevölkerung beachtet werden.
Privates Baurecht regelt die vertraglichen Verpflichtungen der am Bau Beteiligten, z.B. VOB (Bauherr + Bauunternehmer), HOAI (Bauherr + Architekt), Werkvertragsrecht des BGB.
Ausnahmefall, in dem auch Normen des privaten Baurechts Auswirkungen auf Wertermittlung haben: Im Fall des Schadens am Werk können noch bestehende Gewährleistungsansprüche gegen den Ersteller zu berücksichtigen sein.
Entwicklungszustand, Grundstücksqualität (§ 4 WertV): Beurteilung erfolgt ausschließlich nach objektiven Gegebenheiten, bzw. nach § 34 BauGB. FNP ist nicht zu berücksichtigen, denn dieser hinkt oftmals der tatsächlichen Entwicklung hinterher.
Entwicklungsstufen von Agrarland bis Bauland:
– Flächen der Land und Forstwirtschaft:
Reine Flächen: z.B. Ackerbau, Viehwirtschaft, außerlandwirtschaftliche Zwecke nur wenn Nachfrage besteht und Entwicklung zu einer Bauerwartung auf absehbare Zeit nicht bevorsteht.
besondere Flächen: – begünstigt: (z.B. Lager- und Sportplätze, Zeltplätze usw.), Eignung für außerlandwirtschaftliche Nutzung mit diesbezüglicher Nachfrage, keine Bauerwartung, bzw. „Erwartung der Bauerwartung“. – beeinträchtigt: (z.B. Ödland, bzw. nicht verwertbares Ackerland).
– Bauerwartungsland: (15 – 50 % vom baureifen Land): Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung „in absehbarer Zeit“ (15 – 20 Jahre) erwarten lassen. Erwartung gründet sich auf Darstellung im FNP, Verhalten der Gemeinde oder auf allg. städtebauliche Entwicklung. Weiteres Kriterium für Bauerwartungsland: liegt nicht im Bereich von § 30, 33 oder 34.
Beispiel für Bauerwartung: Grundstück ist erschlossen und grenzt unmittelbar an das letzte bebaute Grundstück.
Durch Vorhaben- und Erschließungsplan kann Vorbereitungszeit auf 5 Jahre verkürzt werden.
Bauerwartungsland im Außenbereich: gibt es nur wenn Aussage im FNP nicht mehr aktuell ist und die als Fläche der Landwirtschaft dargestellte Fläche trotzdem eine Bauerwartung besitzt, bzw. bei privilegierten Vorhaben nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich).
Mit der Planreife eines B-Planes wird aus Bauerwartungsland Rohbauland.
– Rohbauland: (35 – 95 % vom baureifen Land): Flächen sind nach §§ 30, 33, +34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt. Erschließung noch nicht gesichert, oder Grundstücke noch nicht nach Lage, Form oder Größe gestaltet, bzw. noch nicht zweckmäßig geordnet.
Bruttorohbauland: vor Bodenordnung, d.h. aufgrund der Eigentumsstruktur noch nicht zweckmäßig geordnet
Nettorohbauland: Grundstücke geordnet z.B. nach B-Plan, Erschließungsflächen abgetreten, aber noch nicht gesichert.
– baureifes Land: baulich sofort nutzbar nach öffentlich- rechtlichen Vorschriften, auch wenn Hindernisse tatsächlicher oder privatrechtlicher Art bestehen. Erschließung gesichert. Es gibt auch unerschlossenes baureifes Land, wenn die Erschließung lediglich gesichert aber noch nicht hergestellt ist. Bauland ist die Fläche, die hinter der mit B-plan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Für Bauland werden im B-plan Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, sowie Stellung der baulichen Anlagen festsetzt. Zum Bauland gehören i.A. auch die nicht überbaubaren Grundstücksflächen i.S. § 9 BauGB + §23 BauNVO (also auch Flächen mit Festsetzungen wie Pflanzgebote oder -bindungen.
Gesetzliche und planerischen Vorgaben bei der Aufstellung von Bebauungsplänen :
– Verfahrensvorschriften aus dem BauGB und Gebietstypen aus der BauNVO.
– Inhaltlich: Gebietsentwicklungs- + Landschaftspläne, Flächennutzungsplan.
Folgekosten der Bauleitplanung: Die Gemeinde darf ihr Planungsrecht nicht gegen Geld verkaufen (Kopplungsverbot). Folgekosten müssen sich zwingend aus dem Vorhaben ergeben und auch in ihrer Höhe belegbar sein.
Verfahrensgrundsätze bei der Aufstellung von kommunalen Satzungen :
– Öffentlichkeitsgebot: Transparenz durch Beteiligung von Bürgern und Trägern öffentlicher Belange.
– Abwägungsgebot: gerechte Gegenüberstellung widerstreitender Interessen im Planungsprozess.
– Kopplungsverbot: Gemeinde darf für Schaffung von Planungsrecht keine Gegenleistung fordern.
– Ergebnisoffenheit: Gemeinde darf sich nicht zur Schaffung von Planungsrecht verpflichten.
Flächennutzungsplan (FNP, § 5 BauGB): Darstellung der Art der Bodennutzung in den Grundzügen. Ergibt sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde. FNP ist ein vorbereitender Bauleitplan. Bindet die Gemeinde in den städtebaulichen Grundzügen. FNP ist nur behördenverbindlich, Ansprüche für Bürger ergeben sich daraus keine. Indirekt wirkt der FNP im Außenbereich als entgegenstehender öffentlicher Belang bei der (Nicht-) Genehmigung sonstiger Vorhaben nach § 35 BauGB).
Die Darstellung im FNP ist ein Indiz für eine Bauerwartung. Aber FNP hinken der tatsächlichen Entwicklung oft hinterher, d.h. im Außenbereich liegende Vorhaben können im FNP noch als Wobau-fläche dargestellt sein. Im Gegensatz zu den Festlegungen des B-Planes sind die Darstellungen des FNP nicht rechtsverbindlich.
FNP stellt dar, B-Plan setzt fest.
Bauplanungsrecht, Zulässige Nutzung des Grundstückes
Zulässigkeit eines Bauvorhabens: bestimmt sich nach LBO, welche den Prüfungsumfang regelt und Anforderungen an bauliche Anlage vorgibt. Voraussetzungen für die Zulässigkeitsprüfung nach LBO sind planungsrechtlichen Grundlagen. LBO selbst enthalten keine planungsrechtlichen Grundlagen.
Ausnahme: Sondergenehmigungsverfahren im Gewerbe + Industriebau (z.B. Bundesimissionsschutz-Gesetz BlmSchG). Konzentrationswirkung: LBO wird mitgeprüft, ist aber nicht regierende Norm.
Planungsrechtliche Grundlage: Anspruchsgrundlage, welche die zulässige Nutzung des Grundstückes regelt.
§ 30 BauGB: Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes.
§ 33 : Bauen während der Aufstellung eines B-Planes.
§ 34 : Bauen im unbeplanten Innenbereich.
§ 35 : Bauen im Außenbereich.
Abgrenzung Außen- zu Innenbereich :
Durch Unterteilung in Innen- und Außenbereich soll eine Zersiedelung vermieden werden, d.h. vor dem Bauen im Außenbereich sollen Flächen im Innenbereich in Anspruch genommen werden.
Innenbereich: Ortsqualität und Bebauungszusammenhang muss gegeben sein.
Außenbereich: Wenn ein Merkmal wie vor fehlt.
Ortsqualität: städtebaulich geordnete Ansammlung von Gebäuden. Anzahl bestimmt sich anhand der Siedlungsdichte.
Bebauungszusammenhang: städtebaulich geordneter Funktionszusammenhang (Gegenbeispiel: Splittersiedlung, bandwurmartige Straßenrandbebauung).
Innenbereich (§ 34 BauGB), anzuwenden wenn: Vorhaben sich hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche und dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, und die Erschließung gesichert ist.
Sich einfügen: Rahmen zur Abgrenzung der näheren Umgebung, in dem relevante Merkmale innerhalb der Spannungsbreite (durchschnittliche Bebauung oder besonders prägende Gebäude) bleiben. Radius: soweit die Straße einzusehen ist, Abhängig auch von der Siedlungsdichte.
Erschließung gesichert: Zulässigkeitsvoraussetzung eines Bauvorhabens nach § 30 – 34,
Grundstück liegt an einer befahrbaren öffentlichen Straße (Zufahrtsmöglichkeit, auch indirekt, Müll- und Abwasserentsorgung, Rettungswege) und Ver- und Entsorgungsanlagen (z.B. Kanalisation) sind vorhanden.
Mittel müssen bereitgestellt, aber Anlagen müssen noch nicht hergestellt sein.
Für privilegierte Vorhaben im Außenbereich (§ 35) gilt: „ausreichende“ Erschließung gesichert (Mindestanforderung).
Außenbereich (§ 35 BauGB): Bebauung nur ausnahmsweise zulässig, wenn öffentliche Belange (z.B. FNP) nicht entgegenstehen, Landschaft und Umwelt nicht beeinträchtigt wird und Erschließung ausreichend gesichert ist und Splittersiedlungen vermieden werden.
– Privilegierte Vorhaben, bevorrechtigt zulässig, (z.B. landwirtschaftliche Betriebe),
– Sonstige Vorhaben, alle nicht privilegierten Vorhaben, Regelvermutung der Unzulässigkeit liegt zugrunde.
– begünstigte sonstige, teilprivilegierte Vorhaben, (z.B. Umnutzung landwirtschaftlicher Anlagen, Ersatzbauten (erweiterter Bestandsschutz), Erweiterung von Wohnbauten).
Satzungen (§ 30, 34, 35 BauGB):
Außenbereichssatzung: Bauen im Außenbereich, Zulässigkeit von sonstigen Vorhaben (Wohnbebauung im nicht landwirtschaftlich geprägten Außenbereich).
Klarstellungs- o. Abgrenzungssatzung, deklaratorisch: Aus Klarstellungsgründen werden Grenzen des Innenbereichs definiert.
Entwicklungssatzung, konstitutiv: Bebaute Teile des Außenbereiches werden als Innenbereich festgesetzt.
Ergänzungs- Abrundungssatzung: Einbeziehung von Außenbereichsgrundstücken in den Innenbereich, wenn die einbezogene Fläche durch die angrenzende Bebauung bereits geprägt ist.
Verfahrensschritte und notwendige Beschlüsse bei der Aufstellung eines B-planes:
Vorentwurf – Einleitungsbeschluss durch Gemeinde, Bekanntmachung, (Zulässigkeit nach § 34 + 35 BauGB
– vorgezogene Bürgerbeteiligung und TÖB, Bauerwartungsland)
– Bekanntmachung und öffentliche Auslegung des Entwurfs, Planreife (Zul. nach § 33 BauGB)
– Prüfung der Anregungen (Abwägung), erneute Auslegung Rohbauland)
– Satzungsbeschluss Rechtskraft (zul. nach § 30 BauGB)
– öffentliche Bekanntmachung/ ggf. Genehmigung.
Träger öffentlicher Belange (TÖB): alle Einrichtungen + Institutionen, die Ziele in öffentlichem Interesse verfolgen. Soweit öffentliches Interesse durch die Planung betroffen sein könnte, sind TÖB zu beteiligen.
Bebauungsplan (B-Plan, Satzung, § 30 BauGB): enthält rechtsverbindliche Festsetzungen über die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken. B-Plan wird aus dem FNP entwickelt.
B-Pläne müssen überörtlichen Planungen (Landes- und Gebietsentwicklungspläne) entsprechen.
Die Entscheidung zur Aufstellung des B-Planes liegt allein bei der Gemeinde Die Bürger haben keinen Anspruch auf Aufstellung des B-Planes. Bedenken und Anregungen können die Bürger in einem Änderungs- oder Aufhebungsverfahren vortragen, welche die Gemeinde gerecht abwägen muss.
Mit der Planreife eines B-Planes wird aus Bauerwartungsland Rohbauland, spätestens aber mit der Rechtskraft.
B-Plan gilt unbefristet. Er verliert seine Gültigkeit durch:
– Aufhebung oder Überplanung durch die Gemeinde (Aufhebungsbeschluss, Änderungsbeschluss)
– Nichtigkeitserklärung durch das OVG nach Normenkontrolle
– Durch Funktionslosigkeit, wenn sich tatsächliche Nutzung weit von den Grundzügen der Planung entfernt hat.
Qualifizierter B-Plan: ist gegeben wenn er folgende Mindestfestsetzungen enthält: – Art und Maß der baulichen Nutzung, – Größe, – Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen, sowie örtliche Verkehrsflächen.
Er regelt die Zulässigkeit von Vorhaben abschließend.
Einfacher B-Plan: es fehlen eine oder mehrere Mindestfestsetzungen. Regelt nicht abschließend. Zulässigkeit regelt sich weiter entsprechend § 34 oder 35 BauGB.
Vorhabenbezogener B-Plan: regelt Zulässigkeit auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplanes. Regelt nicht abschließend, wenn er einem einfachen B-Plan entspricht.
Unterscheidung Vorhabenbezogener- und herkömmlicher B-Plan: Der Durchführungsvertrag verpflichtet den Vorhabenträger zur Umsetzung des Vorhabens innerhalb einer Frist.
B-Plan in Aufstellung (§ 33 BauGB): Vorhaben kann vor Rechtskraft des B-Planes (während der Planaufstellung) genehmigt werden, wenn es den zukünftigen Anweisungen des B-Planes entspricht.
– Die öffentliche Auslegung und die Anhörung der Träger öffentlicher Belange erfolgt ist (nach Planreife).
– Die Erschließung gesichert ist.
– Der Antragsteller die Festsetzungen schriftlich anerkennt.
Befreiungen von Festsetzungen des B-Planes nach § 31 BauGB dürfen Grundzüge der Planung nicht berühren.
Baunutzungsplan: gilt lt. § 173 Bundesbaugesetz von 1960 in den Westbezirken Berlins seit 1958 als Planungsrecht weiter, soweit kein B-Plan existiert. Fehlt es an der Festsetzung einer Bauflucht, handelt es sich um einen einfachen B-plan.
Allgemeine Planungssicherungsmittel
Ziel: Sicherung der Umsetzung bestehender Planung (B-Plan in Aufstellung). Z.B.: Nach altem Planungsrecht ist Wohnbebauung möglich, es ist aber geplant das z.Z. unbebaute Grundstück einer Gewerbenutzung zuzuführen.
– Veränderungssperre (§ 14 BauGB)
– Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB)
– Teilungsgenehmigung (§ 19 BauGB)
Veränderungssperre: Bauvorhaben dürfen nicht durchgeführt oder baulichen Anlagen nicht beseitigt werden. Wesentlich Wertsteigernde Maßnahmen können untersagt werden.
Die Veränderungssperre dient ausschließlich als Instrument der Planungssicherung. Soziale Ziele (Mieterschutz) dagegen sind nicht geeignet, den Erlass einer Veränderungssperre zu begründen.
Geltungsdauer: tritt nach Ablauf von 2 Jahren außer Kraft. Die Gemeinde kann die Frist um 1 Jahr verlängern (mit Zustimmung zuständigen Behörde um ein weiteres Jahr bei besonderen Umständen). Die Gemeinde kann ggf. eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen.
Nach 4 Jahren sind für entstandene Vermögensnachteile Entschädigungen zu leisten.
Folgen (Restriktionen): Verbot der Veräußerung, der Teilungen und der Modernisierung (nicht verkehrsfähig).
Teilungsgenehmigung: Die Teilung von Grundstücken bedarf der Genehmigung, wenn die Gemeinde dies durch Satzung beschlossen hat. Eine generelle Pflicht zur Einholung von Teilungsgenehmigungen besteht nicht.
Die Teilung erfolgt durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt
Gemeindliches Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB): Dient der Sicherung und Umsetzung städtebaulicher Entwicklung. Wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, tritt sie an die Stelle des Käufers in den privatrechtlichen Vertrag ein. Sie ist verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Verkäufer muss an die Gemeinde verkaufen. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht an Dritte abtreten, die die Ziele der Gemeinde realisieren (§ 27 BauGB, z.B. sozialer Wo-bau oder öffentlicher Bedarf). Die Gemeinde haftet für Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag. Entstehen einem Dritten durch Ausübung eines Vorkaufsrechtes Vermögensnachteile, so hat die Gemeinde Entschädigung für den Schaden zu leisten (§ 28 BauGB).
Städtebauliche Verträge: Regelungsmöglichkeiten der Gemeinde sind größer als mit B-Plan. Festsetzungen im B-Plan sind stets auch Eingriffe in das Eigentum und bedürfen einer Rechtfertigung aus öffentlichem Interesse. Der städtebauliche Vertrag bedeutet eine freiwillige Einigung zwischen der Gemeinde und den Privaten, er nutzt Freiheiten der Privatautonomie.
Planwertsprung: sprunghafte Wertsteigerung durch eine gemeindliche Planungsmaßnahme (z.B. FNP).
Planwertabschöpfung: Abschöpfung der Wertsteigerung durch die Gemeinde (Planwertvorteil, der durch gemeindliche Planung entstehet, i.d.R. Infrastrukturkosten).
Methode der Planwertabschöpfung: Bei den sog. X%- Beschlüssen verpflichtet sich die Gemeinde, nur dort Planungsrecht für Wohnbauvorhaben zu schaffen, wo sie mind. X% des Nettobaulandes im Eigentum hat. Dies bedeutet i.d.R., dass der private Grundstückseigentümer zu Ackerland- oder Bauerwartungslandpreisen einen Teil an die Gemeinde verkaufen muss, um die X% Rate zu erreichen.
„Wertsicherungsklausel“ im Grundstückskaufvertrag: Erfährt das Grundstück nach Vertragsabschluss z.B. eine Überplanung, die zu einer Wertsteigerung führt, so ist die Differenz an den Verkäufer abzutreten.
Dieser Beitrag wurde unter Fachgebiete, Öffentliches Bau- + Planungsrecht und privates Baurecht abgelegt am 2015-02-27 von titanmann.

References: § 34
 § 30
 § 35
 § 9
 §23
 § 5
 § 35

§ 30

§ 33

§ 34

§ 35
 § 30
 § 34
 § 33
 § 30
 § 30
 § 34
 § 31
 § 173