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Timestamp: 2020-08-08 06:01:39+00:00

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Rechtstipps Liegenschaftsrecht – Rechtsanwalt Thomas Leuner
Beratungs und Vertretungsbereiche
Überprüfung von Grundstückskaufverträge, Sachgewährleistung, Vorkauf- und Rückkaufrechte, Nichtigkeit von Grundstückskaufverträgen, Rückabwicklung
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Der Grundstückskauf/Liegenschaftskauf ist relativ ausführlich in den Art. 216 bis 221 des Obligationenrechts (OR) geregelt. Danach sind Grundstückskaufverträge notariell zu beurkunden, sonst sind diese Verträge nichtig. Das gilt auch für Vorverträge, also für alle Verträge, bei denen der Kaufgegenstand ein Grundstück ist oder grundstücksähnliche Rechte umfasst und der Kaufpreis festgelegt wurde. Unter die Nichtigkeit fallen auch Kaufverträge, bei denen der Kaufpreis zu niedrig angegeben wird.
Die Aufgabe des Notars ist bei der Beurkundung dafür zu sorgen, dass ein fachlich korrekter Vertrag aufgesetzt wird, der Vertrag also verständlich formuliert ist und nicht den Gesetzen widerspricht und die Grundbuchlage Eingang in den Vertrag gefunden hat. Der Notar berät die Parteien nicht und gibt keinerlei Hinweise auf mögliche wirtschaftliche Nachteile. Dafür sind die Vertragsparteien jeweils selbst verantwortlich.
Der Erwerber des Grundstückseigentums muss in das Grundbuch eingetragen werden. Erst dann tritt der Eigentumserwerb ein. Etwas unglücklich ist die Regelung, dass der Verkäufer beim Grundbuchamt den Grundbucheintrag über den Eigentumswechsel schriftlich anmelden muss. Diesen Anspruch auf Eintragung in das Grundbuch kann der Käufer notfalls gegenüber dem Verkäufer gerichtlich durchsetzen.
Der Übergang des Eigentums ist nicht zu verwechseln mit der Übergabe des Grundstücks an den Käufer. Das Datum des Besitzantritts wird vertraglich vereinbart und hat zur Folge, dass die Nutzung und die Verantwortung der Gefahren (Haftung) des Grundstücks auf den Käufer übergehen.
Wesentliche Teile des Grundstückskaufvertrags sind neben dem Kaufpreis der Kaufgegenstand, also das Grundstück nebst Baulichkeiten, die fest mit dem Boden verbunden sind. Welches Zubehör ‒ also nicht mit dem Boden fest verbundene Baulichkeiten/Sachen ‒ mit verkauft werden soll, sollte ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.
Das verkaufte Grundstück in seinem Flächenumfang ist durch die Eintragung im Grundbuch festgelegt. Dabei gehen die Angaben im Grundbuchplan den örtlichen Grenzzeichen wie Marksteinen oder Metallbolzen vor (zu den Besonderheiten des gutgläubigen Erwerbs siehe meinen Rechtstipp „Grundbuchrecht“).
Problematisch können falsche Flächenangaben sein, die u.a. durch Vermessungsfehler entstanden sind. Vorsicht ist beim Kauf von unvermessenen Grundstücksteilen geboten. In den meisten Kaufverträgen wird die genaue Flächenangabe, also die Quadratmeterzahl des verkauften Grundstücks, nicht rechtsverbindlich vereinbart. Eine rechtlich verbindliche Zusicherung des Verkäufers für eine bestimmte Grösse des verkauften Grundstücks dürfte daher die Ausnahme sein (vgl. dazu meinen Rechtstipp „Grenzstreitigkeiten“).
Beim Grundstückskauf wird für die Baulichkeiten in der Regel eine Gewährleistung ausgeschlossen, vergleichbar mit einem Kaufvertrag einer gebrauchte Sachen. Besonderheiten gelten, wenn es sich bei den Bauten um Neubauten handelt. Die Gewährleistungsansprüche für Mängelbeseitigung sollten in diesem Fall vertraglich geregelt werden.
Angaben im Grundbuch über die Art und Weise des Grundstücks (etwa Wald, Wiese, Acker) oder der Baulichkeiten haben für den Grundstückskaufvertrag keine Bedeutung. Es zählen allein die vertraglichen Vereinbarungen im Kaufvertrag, in der Regel wird gekauft wie vor Ort gesehen.
Besonderheiten ergeben sich durch die im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Grundstücks. Hat der Käufer diese Belastungen in ihrem vollen Umfang durch den Kaufvertrag nicht gekannt, kann er sich nicht auf Irrtum berufen und vom Kaufvertrag zurücktreten. Bei den vertraglichen Sorgfaltspflichten wird vom Käufer erwartet, dass er sich das Grundbuch und die dortigen Eintragungen zum Grundstück angesehen hat. Andernfalls wird ihm Fahrlässigkeit beim Vertragsabschluss vorgeworfen. Im Ergebnis wird das Grundstück also mit den im Grundbuch eingetragenen Belastungen gekauft (siehe dazu auch meinen Rechtstipp „Grundbuchrecht“).
Neben diesem klassischen Grundstückskaufvertrag gibt es sogenannte vermischte und verbundene Grundstückskaufverträge: Mit dem Kaufvertrag über eine Liegenschaft werden andere Rechtsgeschäfte verknüpft, zum Beispiel eine Teilschenkung oder der Abschluss eines Architekten- oder Werkvertrags für ein Haus. Dabei entstehen komplizierte Rechtslagen und es muss jeweils anhand der Verträge ausgelegt werden, ob nur ein Grundstückskaufvertrag vorliegt oder auch Werkvertrags- und Fairnesskaufrechte zur Anwendung kommen.
Besonderheiten gelten für den Grundstückserwerb durch Personen im Ausland und für landwirtschaftliche Grundstücke. Für Grundstücke in der Schweiz kommt immer zwingend h Schweizer Recht zur Anwendung und das örtliche Notariat ist für die Beurkundung zuständig.
Baurechtsverträge, Heimfall, Baurechtsdienstbarkeiten
Der Baurechtsvertrag ist gesetzlich lediglich im Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt, Art. 779 bis 779 ZGB. Rechtlich betrachtet, ist das Baurecht als Dienstbarkeit ausgestaltet. Es werden die Rechte des Grundstückseigentümers auf Nutzung des Grundstücks für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen und einem Dritten überlassen, Art. 655 Abs. 3 ZGB. (Zu Dienstbarkeiten im Allgemeinen siehe meine Rechtstipps zum Nachbarrecht.)
Der Baurechtsvertrag ist wie der Grundstückskaufvertrag und die Dienstbarkeitsbestellung notariell zu beurkunden. Die besonderen Schwierigkeiten des Baurechtsvertrages bestehen darin, dass das Baurecht bis zu 100 Jahre bestellt werden kann. Im Baurechtsvertrag müssen also Regelungen für mögliche Konflikte zwischen den Parteien vereinbart werden, die aufgrund der langen Laufzeit nicht zu überschauen sind. Deshalb sind Baurechtsverträge relativ umfassend und kompliziert in ihren möglichen Folgen.
Der Grundstückseigentümer möchte für die Zeit des Baurechtes einen entsprechenden Baurechtszins erhalten und die Kontrolle über die Baulichkeiten auf dem Grundstück nicht vollständig verlieren. Ebenfalls möchte er bei Heimfall, also der Beendigung des Baurechts, keine Entschädigung zahlen müssen für Bauwerke, die für das Grundstück wirtschaftlich bedeutungslos sind.
Für den Baurechtsberechtigten steht längerfristig gesehen im Vordergrund, dass auch bei wirtschaftlich schwieriger Lage nicht der Heimfall droht. Ferner ist in seinem Interesse, dass die Nutzungen der Bauwerke und des Grundstücks auch in Zukunft geändert werden können, um das Baurecht effektiv zu nutzen.
Ausdrücklich sieht Art. 779b lit. 2 ZGB vor, dass in einem Baurechtsvertrag umfangreiche Regelungen vereinbart werden können, die dann auch Teil des Grundbuchs werden. Es sind also weitgehende und differenzierte Regelungen im Baurechtsvertrag möglich.
Nach Art. 675 ZGB kann vereinbart werden, dass den Baurechtsberechtigten die Bauwerke auf dem Grundstück gehören, wobei deren Bestand in der Baurechtsdienstbarkeit eingetragen werden muss. Auf diese Weise kann das Baurecht Sicherheit für Kredite bieten, ebenso kann es einen Marktwert erhalten und den Verkauf ermöglichen.
Angesichts der komplexen Vertragslage und der unterschiedlichen Interessen der Beteiligten empfiehlt sich eine anwaltliche Beratung der jeweiligen Parteien bei Abschluss des Baurechtsvertrags.
Angesichts der komplexen Lage und der unterschiedlichen Interessen der Vertragsbeteiligten empfiehlt sich eine anwaltliche Beratung der jeweiligen Parteien bei Abschluss des Baurechtsvertrags.
Grundstückskaufverträge, Dienstbarkeiten, Grundbuchberichtigung, gutgläubiger Erwerb von Eigentumsrechten, Tagebuch, Grundbuchplan, Grundbuchberichtigungsklage
Eine grosse Rolle spielt das Grundbuchrecht beim Liegenschaftskauf, und zwar bei der Festlegung, welches Grundstück übertragen werden soll. Ausserdem ist es relevant für die Klagemöglichkeit des Grundstückseigentümers oder Betroffenen, wenn die Eintragung im Grundbuch mit der tatsächlichen Rechtslage nicht übereinstimmt.
Zentraler Tatbestand des Grundbuchrechts ist der gutgläubige Erwerb der im Grundbuch eingetragenen Rechte. Erworben oder übertragen werden nur die Rechte in ihrem jeweiligen Umfang, die durch das Grundbuchamt eingetragen wurden. Jedoch bezieht sich die Richtigkeit des Grundbuches, also die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs, nur auf gewisse Grundbucheintragungen.
Insofern ist es wichtig, sich die Funktionsweise des Grundbuches als öffentliches Register klarzumachen, um zu wissen, welche Inhalte die eingetragenen Rechte haben und welche Rechte übertragen werden.
Das durch die Grundbucheintragung geführte Tagebuch zeigt, wann und von wem welche Anträge auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt worden sind.
Das Hauptbuch enthält die Grundstücksbeschriebe – also die konkreten Angaben über das Grundstück – sowie die Grundstücksbelastungen. Dabei sind die Grundbucheinträge chronologisch angelegt.
Der gute Glaube, also auf welche Angaben man sich verlassen kann, beschränkt sich auf die eingetragenen Grundstückseigentümer sowie auf die Eintragungen von Belastungen, Art. 971–974 ZGB. Es wird häufig übersehen, dass die Grundstücksbeschreibungen, also zum Beispiel die Quadratmeter-Angaben, nicht darunterfallen.
Inhaltlich ausschlaggebend ist der Wortlaut der Eintragung und gegebenenfalls der Inhalt des ergänzenden Dienstbarkeitsprotokolls. Ist der Wortlaut der Eintragung rechtlich eindeutig, besteht kein Grund, weiter in den Hauptbelegen A zu recherchieren, ob der Grundbucheintrag in dieser eindeutigen Formulierung auch richtig ist.
In den Hauptbelegen A befinden sich die Rechtsgrundnachweise, also die Verträge und Anträge, auf deren Grundlage die Grundbucheintragungen vorgenommen wurden. Diese Unterlagen haben nur für den guten Glauben Relevanz, wenn der Grundbucheintrag von seinem Wortlaut her nicht eindeutig ist.
Der sogenannte Plan für das Grundbuch enthält die Daten der amtlichen Vermessung, also die Angaben zur Fläche und Lage des Grundstücks. Der Grundbuchplan ist ein grafischer Auszug aus den elektronisch gespeicherten und vermessenen Grunddaten. Die im Grundbuchplan eingezeichneten Grenzlinien legen das Grundstück in seinem flächenmässigen Umfang fest und unterliegen dem guten Glauben.
Dabei gehen die Grenzlinien des Plans denen der Grenzzeichen auf der Liegenschaft vor. Das ergibt sich aus Art. 668 Abs. 2 ZGB. Die Grenzen der Liegenschaft bei einer Besichtigung vor Ort müssen nicht mit den tatsächlichen Grenzverläufen übereinstimmen. Gekauft wird also das Grundstück in den Grenzen des Liegenschaftsplans, entsprechendes gilt auch für Dienstbarkeiten und deren Vereinbarung. Ausnahmen gibt es nur in den Kantonen, in denen grossflächige dauernde Bodenverschiebungen, sogenannte Rutschflächen, ausgewiesen sind.
Grundbuchberichtigungsansprüche und deren Klagen sind Folgeverfahren. Die ursprünglichen Eintragungen im Grundbuch entsprechen nicht mehr der materiellrechtlichen Lage. Daher hat der betroffene Grundstückseigentümer oder Berechtigte einen Anspruch darauf, dass das Grundbuch an die korrekte Rechtslage angeglichen bzw. berichtigt wird, Art. 975 ZGB. Es handelt sich hier um eine zivilrechtliche Klage, die sich gegen die durch die Grundbucheintragung unberechtigt bevorteilte Person richtet. Das Ergebnis ist ein Gerichtsurteil, das direkt durch das Grundbuchamt umgesetzt werden muss. Auch vorsorgliche Massnahmen zur Sicherung der Rechte können beim Zivilgericht beantragt werden.
Konkrete Fälle sind Grundstückskaufverträge, die nachträglich nach Eintragung im Grundbuch unwirksam oder nichtig geworden sind. Entsprechendes gilt für Erbfolgen, die zu einer ungerechtfertigten Eintragung geführt haben, sowie für Dienstbarkeiten und Vormerkungen, wenn sie ohne Rechtsgrund oder mit falschem Inhalt eingetragen wurden.
Diese Ansprüche verjähren nicht, jedoch erlöschen sie, wenn aufgrund des guten Glaubens die Liegenschaft oder Grundstücksrechte an Dritte veräussert oder auf sie übergangen sind.
Hat das Grundbuchamt, Grundbuchverwalter, einen Fehler bei der Eintragung gemacht, so sind diese administrativen Unrichtigkeiten nach Art. 977 ZGB und Art. 140 GBV zu berichtigen. Dieses Verfahren kann nach Art. 142 Abs. 3 GBV bei fehlender Mitwirkung eines der Betroffenen zu einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren übergehen. Gegen den Gerichtsentscheid ist dann das Rechtsmittelt der Beschwerde beim Bundesgericht möglich.
Daneben gibt es noch die Beschwerde gegen eine vom Grundbuchamt erlassene Verfügung, Art. 956a ZGB. Dieser Rechtsbehelf ist vergleichbar mit einer Aufsichtsbeschwerde, wenn zum Beispiel das Grundbuchamt einen Eintragungsantrag abweist oder nicht bearbeitet. Inhalt dieser Beschwerde kann nicht das Vorbringen sein, die Eintragungen im Hauptbuch seien rechtlich und inhaltlich falsch, denn dafür ist die Grundbuchberichtigungsklage vorgesehen.
Nachbarrechtliche Enteignungen, Enteignungsverfahren, Schätzungskommission, Beschwerde beim Bundesamt, Abtretung von Privatrechten
Für Aufgaben des Gemeinwesens können staatliche Institutionen oder Dritte, wie zum Beispiel die SBB, Grundstückseigentümern vermögenswerte Rechte entziehen oder beschränken. Solche Enteignungen setzen ein entsprechendes Gesetz oder eine entsprechende gesetzliche Regelung in einer Verordnung voraus. Für die Abwicklung des Enteignungsverfahrens kommen die entsprechenden Enteignungsgesetze des Bundes oder des Kantons zur Anwendung. In der Regel gilt, dass bei einer Enteignung auch eine Entschädigung gezahlt werden muss.
Zu unterscheiden sind zwei Hauptverfahren: Bei den Administrativverfahren durch die Kantone greift das kantonales Recht ein (im Kanton Zürich zum Beispiel das Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten). Erfolgt die Enteignung durch den Bund oder durch Unternehmen, die öffentliche Aufgaben wahrnehmen, so handelt es sich um das Administrationsverfahren, dass nach dem Bundesenteignungsgesetz abläuft.
Rechtlich gesehen, hat der betroffene Grundstückseigentümer jeweils die Möglichkeit, sich durch Einsprachen gegen Art und Umfang der Enteignung zu wehren und/oder eine höhere Entschädigung zu verlangen.
Alle Enteignungsverfahren sind Verfahren nach dem öffentlichen Recht, zielen jedoch auf Änderung zivilrechtlicher Eigentumsverhältnisse ab. Besonders deutlich wird das bei den nachbarrechtlichen Enteignungen. Denn Ziel dieser Enteignungen ist es, zugunsten des Gemeinwesens und zulasten der Grundstückseigentümer eine Dienstbarkeit in das Grundbuch eintragen zu lassen (zu Dienstbarkeiten im Allgemeinen siehe Rechtstipp „Dienstbarkeiten“).
In der Praxis wird häufig vor der Einleitung des Enteignungsverfahrens eine amtliche Verständigung zwischen dem Enteigner und dem betroffenen Grundstückseigentümer angestrebt: Dem Grundstückseigentümer wird der notarielle Entwurf eines Vertrags vorgelegt, der die gesamten Rechte und auch die Entschädigung regeln soll.
Für die betroffenen Grundstückseigentümer ist das eine nicht ganz einfache Situation, denn sie stehen dem Staat bzw. einem grossen Staatsbetrieb gegenüber, der für sich beansprucht, die Interessen des Gemeinwohls zu vertreten. Bei wirtschaftlicher Betrachtung wird aber deutlich, dass die staatlichen Enteignungsansprüche in erster Linie ohne grossen Kostenaufwand durchgesetzt werden sollen. Insofern ist der Vertrag im Rahmen der amtlichen Verständigung nicht anders zu bewerten als ein zivilrechtlicher Vertrag mit einem Nachbarn.
Diese Interessenlage gilt auch für die Einigungsverfahren, die bei den entsprechenden Enteignungsgesetzen einer Enteignung vorgeschaltet sind. Man sollte sich nicht scheuen, die eigenen wirtschaftlichen Interessen auch in diesem Verfahren wahrzunehmen. Diese Einigungsverfahren des Kantons und des Bundes sind förmliche Verfahren, die auch immer einen Verhandlungstermin umfassen. Die anwaltliche Vertretung und Beratung bereits in diesem Verfahrensstadium wird empfohlen.
Im Fortgang des Enteignungsverfahrens kommt der Schätzungskommission eine grosse Bedeutung zu. Die Eidgenössische Schätzungskommission ist ein Teil der Gerichtsbarkeit mit der speziellen Aufgabe, bei Anrufung über die Höhe der Enteignungsentschädigung oder den Umfang der Enteignungsmassnahmen zu entscheiden. Weil die Mitglieder der Schätzungskommission Fachkompetenz besitzen, kann auf Sachverständigengutachten verzichtet werden. Es handelt sich also um ein spezielles Fachgericht mit einem weniger formal strukturierten Verfahrensgang als in einem Gerichtsverfahren. Entscheidungen der Schätzungskommission können schneller ergehen und Verhandlungen einfacher geführt werden. Bei erkennbaren Mängeln der Enteignung ist die Anrufung der Schätzungskommission daher empfehlenswert, im Übrigen wird bei entsprechendem Erfolg auch eine Parteientschädigung, also das Anwaltshonorar, zugesprochen.
Die Schätzungskommission kann in den Enteignungsverfahren der Kantone erst dann angerufen werden, wenn das Einigungsverfahren durch die Kantonsregierung gescheitert ist (siehe dazu die jeweiligen kantonalen Abtretungs- und Enteignungsgesetze). Bei Enteignung durch den Bund oder ein mit öffentlichen Aufgaben betreutes Unternehmen kann die Schätzungskommission schon im Einigungsverfahren angerufen werden, sodass das förmliche Einigungsverfahren bereits vor der Schätzungskommission stattfindet (siehe dazu die Regelungen im Bundesenteignungsgesetz).
Die Kosten eines Schätzungskommissionsverfahrens werden anders berechnet als die Kosten eines Zivilgerichtsverfahrens. Die Schätzungskommission wird nach den benötigten Stunden mit einem festgelegten Stundensatz/Tagegeld honoriert. Die Kostentragungspflicht ist entsprechend dem Gerichtsverfahren von dem zu tragen, der unterliegt. Die Verfahren der Schätzungskommission sind daher im Ergebnis kostengünstig verglichen mit den allgemeinen Kosten für Zivilgerichtsverfahren.
Eine Besonderheit sind Enteignungen durch Unternehmen, die mit öffentlichen Aufgaben betraut sind, zum Beispiel die SBB. Diese Unternehmen sind zwar teilweise in Staatsbesitz, agieren aber wirtschaftlich weitgehend wie Privatunternehmen. Die gesetzlichen Vorgaben für das Enteignungsverfahren werden dabei teilweise nicht eingehalten. Hier kann beim zuständigen Bundesamt Beschwerde eingelegt werden. Das Bundesamt hat dann das Vorgehen des Unternehmens zu prüfen und gegebenenfalls Auflagen zu erteilen, wie das Enteignungsverfahren durchzuführen ist.

References: Art. 216
 Art. 779
 Art. 655
 Art. 779
 Art. 675
 Art. 971
 Art. 668
 Art. 975
 Art. 977
 Art. 140
 Art. 142
 Art. 956