Source: http://www.ingatlanjog.hu/archivum/hozzaszolas/48603
Timestamp: 2019-05-20 16:52:25+00:00

Document:
Zoltán 48603 számú kérdése
A feleségem a házasságunk megkötése előtt már rendelkezett egy ingatlannal, ami hitellel volt terhelve. 8 év együtt élésünk alatt ezt a hitelt közösen kifizettük. A hitel a ház értékének 65% százalékát tette ki.
Én úgy gondolom, hogy ez közös vagyon, és hiába van az Ő nevén a földhivatalban 1/1 tulajdoni jog bejegyezve, ettől még a beleegyezésem nélkül nem ajándékozhatja az édesanyjának.
Kérdésem az lenne, hogy kit milyen mértékű tulajdonjog illet meg az igátlanból?
Az a helyzet, hogy a kölcsön közös fizetése nem alapoz meg tulajdonjogot az Ön javára, de, ha az ingatlanon átalakítást végeztek, falakat építettek át, esetleg, akkor az már tulajdonjogot megalapozó lehet. A befizetett kölcsön fele része, ha Önök elválnának, akkor jár Önnek, osztozkodás, elszámolás tárgya kellene, legyen, de önmagában a kölcsön fizetése nem alapoz meg közös tulajdont, illetve tulajdonjogot az Ön javára.
Bemásolok Önnek egy bírósági döntést erről a témáról.
BH 1998.5.232 I. Az egyik házastárs által a házasságkötés előtt megszerzett ingatlant terhelő különadósság közös törlesztése nem keletkeztet a másik házastárs javára tulajdonjogot [Csjt. 27. § (1) bek., Ptk. 117. § (3) bek.]
II. A közös törlesztésből eredő megtérítési igény elbírálása során a bíróságnak gondoskodnia kell arról, hogy egyik fél se jusson méltánytalan vagyoni előnyhöz [Csjt. 31. § (2) és (5) bek.].
Az I. r. alperes a felperes nevelt lánya. A felperes 1966. augusztus 16-án kötött házasságot P. E.-vel, az I. r. alperes édesapjával, és ettől az időtől a férjével közös háztartásban nevelték az I. r. alperest.
A perbeli budapesti kétszobás összkomfortos szövetkezeti öröklakást P. E. a korábbi házassága fennállása alatt, 1962. szeptember 18-án vette meg az OTP-től 123.500 forint vételárért, 18.525 forint vételárelőleg megfizetése és 104.975 forint OTP-kölcsön igénybevétele mellett.
P. E. első házasságának felbontása után a lakásingatlan egészére - vétel és házastársi közös vagyon megszüntetése címén - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogot szerzett. Az ingatlant a felperes és P. E. házasságkötésekor - a korábbi törlesztéseket is figyelembe véve - a vételár 74%-át kitevő kölcsöntartozás terhelte, amelyet a felperes és házastársa az életközösségük fennállása alatt kiegyenlítettek, továbbá 50.000 forint OTP-kölcsön felvételével a lakást felújították, és ezt az utóbbi adósságot is teljes egészében az életközösség alatt fizették vissza.
P. E. 1991. szeptember 8-án meghalt, a perbeli ingatlant is magában foglaló hagyaték állagát a közjegyző a törvényes öröklés rendje szerint az I. r. alperesnek adta át, a felperes özvegyi haszonélvezeti jogával terhelten.
Az I. r. alperes az 1993. november 17-én kelt adásvételi szerződéssel a lakásingatlan tulajdonjogát a felperes haszonélvezeti jogának érintetlenül hagyásával 350.000 forint vételárért eladta a II. r. alperesnek.
A felperes keresetében elsődlegesen az ingatlannal kapcsolatban tulajdoni igényt érvényesített, arra hivatkozott, hogy a vételár közös törlesztésével a lakás 37/100 illetőségét házastársi közös vagyon címén az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonul megszerezte, az így létrejött közös tulajdon folytán az I. r. alperes az ingatlan egészének elidegenítéséről érvényesen nem rendelkezhetett, és jogellenesen járt el azzal is, hogy őt az ingatlan eladásakor az elővásárlási jogának gyakorlásától elzárta. Állította továbbá, hogy az I. és II. r. alperesek között létrejött adásvétel színlelt szerződés volt, melyben a szerződő felek tényleges akarata kölcsönügyletre irányult. Mindezek alapján kérte, hogy a bíróság állapítsa meg a vitás adásvételi szerződés érvénytelenségét és azt, hogy a perbeli ingatlanon házastársi közös vagyon címén tulajdonjogot szerzett, az így keletkezett közös tulajdont pedig oly módon szüntesse meg, hogy az I. r. alperes tulajdoni részét a felperes válthassa magához.
Az I. és II. r. alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az I. r. alperes azzal védekezett, hogy az OTP-kölcsön közös törlesztése a felperes javára nem keletkeztetett tulajdonjogot, a II. r. alperes pedig az ingatlan-nyilvántartás közhitelességére utalva a szerződés érvényességére hivatkozott. Mindkét alperes tagadta a szerződés színleltségét.
Az elsőfokú bíróság a felperes tulajdoni igénye tárgyában részítéletet hozott: megállapította, hogy a felperes a perbeli ingatlan 37/100 illetőségére házastársi vagyonközösség jogcímén tulajdonjogot szerzett. Döntését a Csjt. 27. §-ának (1) bekezdésében, valamint a Ptk. 115. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alkalmazása mellett, a BH 1989. évi 10. számában 402. szám alatt közzétett eseti döntést is alapul véve azzal indokolta, hogy az ítélkezési gyakorlat szerint ha az egyik házastárs által a házasságkötést megelőzően kötött adásvételi szerződés tárgyára a felek az életközösség alatt a közös vagyonból a vételár jelentős összege erejéig együttes törlesztéseket teljesítettek, a közös kifizetések és ráfordítások az adásvételi szerződésben nem szereplő fél javára a közös törlesztéssel arányos mértékben tulajdoni igényt keletkeztetnek. A tulajdoni igény terjedelme a közös törlesztés és vételár arányban határozható meg.
A másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú részítéletet megváltoztatta, és a felperes tulajdoni igényével kapcsolatos keresetet elutasította.
Indokolásában rámutatott, hogy az elsőfokú bíróság által hivatkozott Legfelsőbb Bírósági eseti döntés ténylegesen a bírósági gyakorlatban nem "kapott helyt", egyébként az eseti döntések az alsóbb bíróságokra nem bírnak kötelező érvénnyel.
A másodfokú bíróság jogi álláspontja az volt, hogy az örökhagyó az ingatlan tulajdonjogát adásvétel, illetve házassági vagyonközösség címén a felperessel való házasságkötést megelőzően megszerezte, ez az ingatlan tehát a felperessel történt házasságkötés időpontjában az örökhagyó kizárólagos tulajdonát és különvagyonát képezte. A házasságkötéskor fennálló kölcsöntartozás a felperes házastársának külön adóssága volt, melynek közös törlesztése dologi jogi igényt a felperes javára nem keletkeztetett. A másodfokú bíróság kiemelte, hogy tulajdoni igény hiányában a felperes a közös ráfordítások rá eső részét kötelmi (megtérítési) követelésként az alperessel szemben elszámolhatja.
A jogerős részítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, melyben a részítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú részítélet helybenhagyását kérte. Jogszabálysértésként a tulajdonszerzésével kapcsolatban lényegében a másodfokú bíróságnak a BH 1989. évi 402. sz. alatt közzétett eseti döntéssel szembenálló jogi álláspontját jelölte meg. Utalt arra, hogy az I. r. alperes a felperes özvegyi joga folytán sem volt jogosult az ingatlan elidegenítésére, mellyel kapcsolatban őt elővásárlási jog is megillette. Megismételte azt a perbeli állítását is, hogy az I. és II. r. alperesek közötti színlelt szerződés semmis.
Az I. és II. r. alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős részítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem tárgya a részítélet tartalma folytán a Pp. 270. §-ának (1) bekezdése szerint csupán annak a kérdésnek az eldöntése volt, hogy a felperesnek az ingatlanra érvényesített tulajdoni igényét elutasító jogerős részítélet jogszabálysértő-e vagy sem. Ezzel kapcsolatban a másodfokú bíróság jogi álláspontja a helytálló, indokolása pedig az abban megjelölt jogszabályi rendelkezések alkalmazásának a kérdésében a kialakult ítélkezési gyakorlatot juttatja kifejezésre.
A Csjt. 27. §-ának (1) bekezdése kimondja, hogy a házasság megkötésével a házastársak között a házassági életközösség idejére házastársi vagyonközösség keletkezik. Ennek megfelelően a házastársak osztatlan közös tulajdona mindaz, amit a házassági életközösség ideje alatt akár együttesen, akár külön-külön szereztek, kivéve azt, ami valamelyik házastárs különvagyonához tartozik.
A különvagyon körét a Csjt. 28. §-ának (1) bekezdése taxatíve sorolja fel, a) pontjában különvagyonként jelöli meg a házasságkötéskor megvolt vagyontárgyat.
A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése szerint ingatlan tulajdonának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.
Az alperesek jogelődje az ingatlan tulajdonjogára - ellenérték fejében, a felperessel kötött házasságot megelőzően - adásvétellel, illetve közös tulajdon megszüntetésével szerzett érvényes jogcímet, majd tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A Ptk. rendelkezései alapján tehát az életközösség megkezdésének időpontjában az alperesi jogelőd tulajdonszerzése az ingatlan egészére megtörtént, és az az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel le is zárult.
Az a körülmény, hogy az alperesi jogelőd az ingatlant terhelő vételárhátralék kiegyenlítésére az OTP-vel 1962. szeptember 18-án kölcsönszerződést kötött, és a törlesztő részletek nagy részének kiegyenlítésére már a felperes és volt férje házassági életközösségének a fennállása alatt került sor, nem változtat a tulajdonszerzésen és azon a tényen, hogy a kölcsöntartozás az alperesi jogelőd ingatlanát terhelő különadósság volt.
A Csjt. 31. §-ának (2) bekezdése értelmében a házassági életközösség megszűnésekor a vagyonközösség véget ér, és bármelyik házastárs követelheti a közös vagyon megosztását. Ennek során igényelni lehet a közös vagyonból a különvagyonba, illetőleg a különvagyonból a közös vagyonba történt beruházások, továbbá a kezelési és fenntartási költségek megtérítését is.
Ezt a szabályt kell alkalmazni az életközösség alatt a közös vagyonból valamelyik házastárs különvagyoni adósságára teljesített ráfordításokra is, ami azonban a nem tulajdonos házastárs javára egyértelműen és kizárólag kötelmi megtérítési igényt keletkeztet.
A Csjt. 31. §-ának (5) bekezdése tartalmazza azt a szabályt, hogy a bíróságnak gondoskodnia kell arról, hogy a vagyoni igények rendezésénél egyik fél se jusson méltánytalan vagyoni előnyhöz. Ebből következik, hogy a felperes kötelmi jogcímen elbírálandó követelésének összegszerűsége nem azonos a házassági életközösség alatti pénzbeni ráfordítások névértékével. A felperes és az alperesi jogelőd 23 éven át törlesztették az ingatlant terhelő kölcsöntartozást, melyet 1989 decemberében egyenlítettek ki. Az időközben bekövetkezett infláció miatt a korábbi teljesítések az akkori körülmények között a volt házastársak jövedelmének jelentősebb hányadát vonták el, mint ahogyan ugyanez az összeg a jelenlegi értékarányokat tekintve az alperes részére visszatérülne. A kötelmi megtérítési igény összegszerűsége körében tehát - a másodfokú bíróság helyes indokolása szerint - a fenti szempontokat mérlegelni kell.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős részítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
A felülvizsgálati eljárási költség viselésére vonatkozó rendelkezés a Pp. 275/B. §-a szerint alkalmazott 78. §-ának (1) bekezdésén alapul, a felperes illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt illeték megfizetésére a felperes a 6/1986. (VI. 16.) IM rendelet 13. §-ának (2) bekezdése alapján köteles. (Legf. Bír. Pfv.II.23.537/1996. sz.)

References: bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság