Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/kko201811-kiinteistokauppa-korvausvaatimuksen-vanhentuminen?newKskPage
Timestamp: 2020-04-01 11:03:51+00:00

Document:
KKO:2018:11 Kiinteistökauppa korvausvaatimuksen vanhentuminen | asuntokaupanvirheet.fi
Kiinteistökauppa korvausvaatimuksen vanhentuminen?
Kiinteistökaupan virheistä johtuvista korvausvaatimuksissa olennaista on se, koska ostaja on tullut tietoiseksi virheestä. Tämän perusteella lasketaan maakaaren kiinteistökaupan reklamoinnin kohtuullinen aika (noin 4-6kk) virheen havaitsemisesta mutta salaisen laatuvirheen osalta viimeistään 5 vuoden kuluessa hallinnan saamisesta. Muista kuin salaisista laatuvirheistä voi esittää vaatimuksia 10 vuotta kaupasta. Olennaista on silloin virheestä ilmoittaminen myyjälle ja sen jälkeen asian aktiivinen selvittäminen ja korvausvaatimuksen esittäminen kun sen kokoluokka on selvillä.
Alla myyjään kohdistuvat vaatimukset olivat vanhentuneet reklamaation myöhästymisen johdosta. Reklamaatio olisi pitänyt tehdä yksilöidysti 17.6.2009 tarkastuksen jälkeen. Nyt puhdistusvaatimus tehtiin myyjälle vasta 2011.
Myyjän ei myöskään katsottu menetelleen törkeän huolimattomasti, jolloin reklamaatioaika olisi pidentynyt.
Alla ostaja esitti vaatimuksia 2012 lisäksi myyjää edeltävää omistajaa myyjän emoyhtiötä vastaan. Silloin sovelletaan vanhentumislakia, joka on yleislaki. Siinäkin ratkaisevaa on riittävä tieto virheestä. Tämän jälkeen alkaa vanhentumislain soveltaminen eli reklamointi kohtuullisessa ajassa ja siitä alkava 3 vuoden vanhentumisaika, jona aikana se tulee katkaista, jolloin alkaa uusi 3 vuoden vanhentuminen, joka taas voidaan katkaista. Alla olevassa tapauksessa ostajan korvausvaatimus vanheni koska vaatimus esitettiin 3 päivää yli 3 vuoden sitä kun virhe oli tullut tietoon.
4. Tehtaan toiminta oli lopetettu myöhemmin 1980-luvulla. Yhtiö oli siirtänyt yli 300 omistamaansa kiinteistöä apporttina perustamalleen tytäryhtiölle Nokia Asset Management Oy:lle (tytäryhtiö) vuonna 2001. Tytäryhtiö oli 21.3.2003 myynyt kyseessä olevan kiinteistön Keravan kaupungille.
5. Kaupunki oli vuonna 2009 myynyt kiinteistön ulkopuoliselle kiinteistöyhtiölle. Maanrakennustöiden yhteydessä kiinteistöltä oli löytynyt kumimassaa, jonka siivoamisesta kiinteistöyhtiö oli tehnyt Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselle ympäristönsuojelulain mukaisen ilmoituksen. Kiinteistöllä oli pidetty tarkastus 17.6.2009, ja ympäristökeskus oli 23.6.2009 hyväksynyt kiinteistöyhtiön ilmoituksen kumin toimittamisesta kaatopaikalle. Kumijäte oli poistettu kiinteistöltä kiinteistöyhtiön vaatimuksesta kaupungin kustannuksella kesällä 2009.
6. Kaupunki oli 27.6.2011 esittänyt tytäryhtiölle vaatimuksen kiinteistön puhdistamisesta aiheutuneiden kustannusten korvaamisesta. Emoyhtiölle tätä koskeva vaatimus oli esitetty 20.6.2012.
Kun L on osallistunut tarkastukseen kaupungin edustajana, Korkein oikeus katsoo selvitetyksi, että kaupunki on tarkastuksen yhteydessä tehtyjen havaintojen ja suullisen reklamaation perusteella tullut vanhentumislain 7 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla tietoiseksi sekä vahingosta että siitä vastuussa olevasta tahosta. Koska vanhentumisajan alkamisajankohta määräytyy velkojan tietojen perusteella, merkitystä ei ole sillä, onko L:llä ollut muodollinen kelpoisuus ottaa vastaan tiedoksiantoja kaupungin puolesta.
17. Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä vahingonkorvausvelan vanhentumisajan alkamisen ei ole katsottu edellyttävän, että vahinkoa kärsineellä olisi ollut varma tieto vahingonkorvausvastuun edellytyksenä olevista tosiseikoista. Merkitystä on ollut sillä, onko tieto ollut riittävää, jotta vahinkoa kärsineen on voitu edellyttää sen perusteella katkaisevan korvausvelan vanhentumisen (esim. KKO 2011:90, KKO 2016:11, KKO 2016:28, KKO 2017:3 ja KKO 2017:84).
24. Edellä esitetyn perusteella Korkein oikeus katsoo, että vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumisaika on alkanut kulua, kun tarkastus on pidetty 17.6.2009. Vaatimus on esitetty emoyhtiölle 20.6.2012 eli yli kolmen vuoden kuluttua tiedon saamisesta. Korvausvelka olisi siten tällä perusteella vanhentunut.
Törkeä huolimattomuus.
39. Yhtiöllä on esitetyn selvityksen perusteella ollut tieto kiinteistölle haudatusta kumimassasta. Yhtiön on tullut huolehtia tiedon säilymisestä organisaation sisällä. Emoyhtiöllä on katsottava olleen tämä tieto myös silloin, kun se on luovuttanut kiinteistön apporttiomaisuutena tytäryhtiölle vuonna 2001. Tuolloin voimassa olleen ympäristönsuojelulain 104 §:n (86/2000) mukaan maa-alueen luovuttajan tai vuokraajan oli esitettävä uudelle omistajalle tai haltijalle käytettävissä olevat tiedot alueella harjoitetusta toiminnasta sekä jätteistä tai aineista, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
40. Tällaista tietoa ei esitetyn selvityksen perusteella tytäryhtiölle ollut kuitenkaan esitetty. Kysymyksessä oleva kiinteistö on siirretty muun kiinteistöomaisuuden ohella osana liiketoiminnan uudelleenjärjestelyä. Esillä olevassa tilanteessa ei voida, emoyhtiön ja tytäryhtiön läheisyydestä huolimatta, päätellä, että yksittäisten kiinteistöjen laatua olisi järjestelyn yhteydessä selvitetty ja että tytäryhtiö olisi saanut luovutuksen yhteydessä tiedon kiinteistöllä sijainneesta kumimassasta.
Velan vanhentuminen - Vanhentumisen katkaiseminen
Kiinteistön kauppa - Reklamaatio
Diaarinumero: S2016/486
Taltio: 349
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KKO:2018:11
Kiinteistöllä oli harjoitettu kumitehdastoimintaa 1980-luvun puoliväliin saakka. Toimintaa harjoittanut yhtiö siirsi kiinteistön apporttina perustamalleen tytäryhtiölle vuonna 2001. Tytäryhtiö myi kiinteistön kaupungille vuonna 2003. Vuonna 2009 kaupunki myi kiinteistön edelleen ulkopuoliselle ostajalle. Ostajan aloittaessa rakennustyöt paljastui, että kiinteistön maaperässä oli haudattuna kumijätettä. Kaupunki puhdisti kiinteistön maaperän omalla kustannuksellaan. Kaupunki esitti sille syntyneiden kustannusten johdosta korvausvaatimuksen tytäryhtiölle vuonna 2011 ja emoyhtiölle vuonna 2012.
Kaupungin vahingonkorvausvaatimus emoyhtiötä kohtaan hylättiin vanhentuneena. Vanhentumisajan katsottiin alkaneen silloin, kun kaupungin edustaja oli ollut paikalla jätteen löytymisen johdosta toimitetussa kiinteistön tarkastuksessa ja tällöin saanut riittävät tiedot vahingosta ja siitä vastuussa olevasta tahosta. Tytäryhtiölle tehty reklamaatio ei ollut katkaissut vanhentumista yhtiötä kohtaan.
Kaupunki oli menettänyt oikeutensa vedota kiinteistön virheeseen myyjänä ollutta tytäryhtiötä kohtaan, koska kaupunki ei ollut tehnyt reklamaatiota kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta ja koska tytäryhtiön ei ollut näytetty toimineen kiinteistön kaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Keravan kaupunki vaati ensisijaisesti, että Nokia Oyj velvoitetaan suorittamaan kaupungille vahingonkorvauksena sille aiheutuneet puhdistamiskustannukset 261 750,23 euroa. Vaatimus perustui siihen, että Nokia Oyj edeltäjäyhtiöineen oli harjoittaessaan kumitehdastoimintaa haudannut maahan kumijätettä ja että Nokia Oyj oli jätteiden hautaajana tuottamuksestaan riippumatta vastuussa kumijätteen puhdistamiskustannuksista.
Toissijaisesti kaupunki vaati, että Nokia Asset Management Oy velvoitetaan suorittamaan sille kiinteistön virheen perusteella sama määrä vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena. Vaatimus perustui siihen, ettei Nokia Asset Management Oy, jolle kiinteistön omistus oli siirtynyt apporttina Nokia Oyj:ltä, ollut myydessään kiinteistön kaupungille kertonut kiinteistölle haudatusta kumijätteestä.
Nokia Oyj ja siihen kesken käräjäoikeusprosessin sulautunut Nokia Asset Management Oy vaativat ensisijaisesti, että kanne hylätään vanhentuneena. Vaatimukset olivat joka tapauksessa perusteettomia ja määrältään liiallisia.
Tuusulan käräjäoikeuden tuomio 3.4.2014 nro 14/3529
Käräjäoikeus katsoi, että Nokia Oyj:öön kohdistettu ensisijainen korvausvaatimus 20.6.2012 oli tehty vanhentumisajan päättymisen jälkeen. Myöskään Nokia Asset Management Oy:lle tehdyllä virheilmoituksella 27.6.2011 ei ollut vaikutusta Nokia Oyj:n väitetyn vahingonkorvausvelan vanhentumista arvioitaessa, koska tytäryhtiön sulautuminen emoyhtiöön rekisteröitiin vasta 2.1.2014. Ensisijainen vaatimus oli siten hylättävä vanhentuneena.
Käräjäoikeus katsoi toissijaisen vaatimuksen osalta, että myyjä Nokia Asset Management Oy ei ollut pelkästään konsernisuhteen perusteella ollut tietoinen kiinteistölle haudatusta kumimassasta ja sen menettelyä kiinteistönkaupassa ei voitu pitää kunnianvastaisena, arvottomana tai törkeän huolimattomana. Kun kaupunki oli ensimmäisen kerran reklamoinut asiasta noin kahdeksan vuotta kaupanteon jälkeen ja vasta kahden vuoden kuluttua kummimassatäyttöjen ilmenemisestä, reklamaatio oli tehty myöhässä.
Käräjäoikeus siten hylkäsi kaupungin kanteen.
Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Yrjö Vannela, Mikko Sihvola ja Tuuli Vänskä.
Helsingin hovioikeuden tuomio 12.4.2016 nro 599
Keravan kaupunki valitti hovioikeuteen ja uudisti käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset.
Nokia Oyj vaati, että valitus hylätään.
Hovioikeus totesi ratkaisussaan, että jätelainsäädännön piirissä toiminnanharjoittaja on aina vastuussa menettelynsä seurauksista ja vastuuta arvioidaan seurauksen ilmenemishetkellä noudattaen aiheuttamishetkellä voimassa ollutta lakia. Vanhan kumitehtaan alueelle 1980-luvulla haudattuun ja vuonna 2009 löydettyyn kumijätteeseen liittyviä velvoitteita ja korvausvastuuta oli arvioitava jätehuoltolain (673/1978) ja vahingonkorvauslain säännösten nojalla. Hovioikeus totesi, että 1980-luvulla nimellä Oy Nokia Ab kumitehtaan toimintaa harjoittanut yhtiö oli tänä päivänä nimeltään Nokia Oyj. Nokia Oyj oli siten jätehuoltolain tarkoittama vastuutaho asiassa.
Hovioikeus arvioi seuraavaksi, oliko kiinteistön vuonna 2003 kaupungille myynyt Nokia Oyj:n tytäryhtiö Nokia Asset Management Oy rinnastettavissa Nokia Oyj:öön jätehuoltolain mukaisena vastuutahona.
Hovioikeus totesi, että Nokia Oyj oli perustanut Nokia Asset Management Oy:n hallinnoimaan ja realisoimaan Nokia Oyj:n kiinteistöomaisuutta ja luovuttanut sille nyt kysymyksessä olevan kiinteistön vuonna 2001 eli jätelain 25 §:n (1072/1993) voimassaoloaikana. Hovioikeus katsoi, että tytäryhtiön väitetty tietämättömyys kumijätteen jättämisestä maavarastoon viittasi siihen, että Nokia Oyj oli menetellyt jätelain 25 §:n vastaisesti ja jättänyt kertomatta tytäryhtiölle luovutetulla kiinteistöllä harjoitetusta toiminnasta ja kiinteistölle maakerroksen alle peitetystä kumijätteen maavarastosta.
Hovioikeus katsoi, että Nokia Oyj ja Nokia Asset Management Oy voitiin rinnastaa toisiinsa jätehuoltolaissa tarkoitettuina vastuutahoina. Tämän johdosta oli riittävää, että kaupunki oli esittänyt korvausvaatimuksen Nokia Asset Management Oy:lle vuonna 2011. Koska kaupunki oli katkaissut vahingonkorvaussaatavan vanhentumisen kolmessa vuodessa siitä, kun vahinko oli ilmennyt, kaupungin oikeus vaatia vahingonkorvausta ensisijaisella kanneperusteella ei ollut vanhentunut.
Hovioikeuden mukaan kumijätteen käsittely ei ollut 1980-luvulla täyttänyt tuolloin voimassa olleen jätelainsäädännön määräyksiä. Nokia Oyj oli kumijätteen alueelle haudanneena tahona vastuussa vuonna 2009 poistettavaksi määrätyn kumijätteen käsittelystä aiheutuneista kustannuksista.
Vahingonkorvauksen määrän osalta hovioikeus otti huomioon sen, ettei kaupunki ollut ilmoittanut Nokia Oyj:lle tai tämän tytäryhtiölle kumijätteen löytymisestä ennen kumijätteen viemistä kaatopaikalle, eikä näillä ollut ollut mahdollisuutta osallistua seuraamusten selvittämiseen. Hovioikeus harkitsi kohtuulliseksi, että kaupunki vastaa 20 prosentilla vahingon määrästä, ja velvoitti Nokia Oyj:n suorittamaan kaupungille 209 400,19 euroa korkoineen.
Hovioikeus totesi, ettei toissijaisesta kiinteistönkaupan virheen perusteella nostetusta kanneperusteesta tarvinnut lausua.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Petri Leskinen, Merja Söderström ja Terhi Mattila (eri mieltä).
Eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos Mattila katsoi, että ennen sen arvioimista, onko Nokia Oyj vahingonkorvauslain perusteella vastuussa vaadituista puhdistamiskustannuksista, oli ratkaistava, oliko kaupungin vahingonkorvausvaatimus Nokia Oyj:n väittämin tavoin esitetty sitä vastaan liian myöhään ja siten hylättävä vanhentuneena. Kaupunki oli esittänyt vahingonkorvausvaatimuksen Nokia Oyj:lle 20.6.2012. Mattila katsoi, että vanhentumislain mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika oli alkanut kulua kiinteistöllä suoritetusta tarkastuksesta 17.6.2009. Vahingonkorvausvaatimus oli siten esitetty myöhässä ja vaatimus oli hylättävä vanhentuneena. Merkitystä ei ollut sillä, että kaupunki oli esittänyt vaatimuksen tytäryhtiölle Nokia Asset Management Oy:lle ennen sulautumista 27.6.2011, koska tuolloin itsenäiselle tytäryhtiölle tehty reklamaatio ei ollut katkaissut vanhentumista emoyhtiön Nokia Oyj:n osalta.
Kaupungin toissijaisen kiinteistönkauppaan perustuvan vaatimuksen osalta Mattila katsoi, että myyjän Nokia Asset Management Oy:n toimintaa kiinteistönkaupassa ei voitu pitää kunnianvastaisena, arvottomana tai törkeän huolimattomana. Mattila totesi muun ohella, että lääninhallitus oli päätöksellään 21.2.1985 hyväksynyt Oy Nokia Ab:n jätehuoltosuunnitelman ehdoilla, että kiinteistöllä oleva maavarasto oli saatettava jätehuoltoasetuksen mukaiseen asianmukaiseen tilaan. Kaupunki ei ollut sen arkistosta löytyneiden asiakirjojen perusteella voinut olettaa, että myös uusiokäyttöön varastoitavaksi tarkoitettu kumimassa olisi viety pois. Sekä Nokia Asset Management Oy että kaupunki olivat teettäneet kiinteistön maaperätutkimukset, mutta kumijätettä ei ollut löytynyt. Mattila katsoi, että kaupunki oli menettänyt oikeutensa vedota kiinteistönkaupan mahdolliseen virheeseen.
Myöskään emo- ja tytäryhtiön vastuun samastamisen tai ympäristöoikeudellisen vastuun rinnastamisen edellytyksiä ei ollut olemassa.
Edellä esitetyillä perusteilla Mattila katsoi, että aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ollut.
Nokia Oyj:lle myönnettiin valituslupa.
Valituksessaan Nokia Oyj vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan, kanne hylätään ja Nokia Oyj vapautetaan korvausvelvollisuudesta.
Keravan kaupunki vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.
1. Nokia Oyj:n (aikaisemmalta nimeltään Oy Nokia Ab, jäljempänä myös yhtiö tai emoyhtiö) omistamalla kiinteistöllä oli toiminut yhtiön kumitehdas. Vuonna 1982 yhtiö oli toimittanut Keravan kaupungin tekniselle lautakunnalle jätehuoltosuunnitelman kiinteistöllä syntyvien jätteiden käsittelystä. Suunnitelmassa todettiin muun muassa, että tehdasalueella oli maavarasto, johon kumisekoitukset varastoidaan mahdollista tulevaa hyötykäyttöä varten ja peitetään muovilla ja multakerroksella.
2. Kaupungin tekninen lautakunta oli siirtänyt jätehuoltosuunnitelman käsittelyn toimivaltaisena jätehuoltoviranomaisena toimineelle Uudenmaan lääninhallitukselle. Lääninhallitus oli vuonna 1984 suorittanut kiinteistöllä tarkastuksen. Tarkastuspöytäkirjaan oli merkitty yhtiön ilmoittaneen, että kumisekoitukset viedään tuosta ajankohdasta lukien kaupungin kaatopaikalle. Yhtiö oli lääninhallitukselle antamassaan lisäselvityksessä 30.1.1985 ilmoittanut, että kumisekoitusten kuljettaminen yhtiön maavarastoon oli lopetettu ja että jäte viedään kaupungin kaatopaikalle.
3. Uudenmaan lääninhallitus oli päätöksellään 21.2.1985 hyväksynyt yhtiön jätehuoltosuunnitelman. Päätöksen ehtojen mukaan yhtiön oli selvitettävä mahdollisuudet toimittaa kumisekoitukset hyötykäyttöön tai muualle kuin kaupungin kaatopaikalle varastoitavaksi ja kiinteistöllä ollut käytöstä poistettu kumisekoitusten maavarasto oli saatettava jätehuoltoasetuksen 8 §:n 2 momentin mukaiseen asianmukaiseen tilaan 30.9.1985 mennessä. Kyseisen säännöksen mukaan alue oli tullut peittää maakerroksella, siistiä ja saattaa ympäristöön sopeutuvaksi sekä mahdollisuuksien mukaan huolehtia siitä, ettei alueesta sen käytöstä poistamisen jälkeen aiheutunut vaaraa tai haittaa ympäristölle.
Keravan kaupungin kanne ja yhtiöiden vastineet
7. Kaupunki on kanteessaan ensisijaisesti vaatinut, että emoyhtiö velvoitetaan suorittamaan kaupungille vahingonkorvauksena sille kiinteistön puhdistamisesta aiheutuneet kustannukset 261 750,23 euroa. Emoyhtiöön kohdistettu kanne on perustunut siihen, että emoyhtiö on tuottamuksestaan riippumatta jätteen hautaajana vastuussa puhdistamiskustannuksista.
8. Toissijaisesti kaupunki on vaatinut, että tytäryhtiö velvoitetaan kiinteistön virheen perusteella suorittamaan sama määrä vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena.
9. Tytäryhtiö on asian käsittelyn aikana käräjäoikeudessa 2.1.2014 sulautunut emoyhtiöön.
10. Yhtiö on kiistänyt kaupungin emoyhtiöön kohdistuneen ensisijaisen vaatimuksen sillä perusteella, että saatava oli vanhentunut, koska vaatimus oli esitetty emoyhtiölle yli kolmen vuoden kuluttua siitä, kun kaupunki oli saanut tiedon vahingosta ja siitä vastuussa olevasta tahosta. Toissijaisen tytäryhtiöön kohdistuneen vaatimuksen yhtiö on kiistänyt sillä perusteella, että reklamaatiota ei ollut tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin edellyttämällä tavalla kohtuullisessa ajassa eikä myöskään pykälän 2 momentissa säädetyn viiden vuoden määräajan kuluessa. Yhtiö on kiistänyt kaupungin vaatimukset myös perusteettomina ja määrältään liiallisina.
11. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on ensin kysymys siitä, onko emoyhtiötä vastaan esitetty vaatimus hylättävä sen johdosta, että vahingonkorvaussaatava on vanhentunut. Mikäli tältä osin katsotaan, ettei saatava ole vanhentunut, tulee ratkaistavaksi kysymys korvausvastuun muista aineellisoikeudellisista edellytyksistä.
12. Jos kaupungin ensisijainen emoyhtiöön kohdistunut vaatimus ei menesty, tulee ratkaistavaksi kaupungin toissijainen tytäryhtiötä vastaan esittämä vaatimus. Tällöin kysymys on siitä, onko kaupunki menettänyt oikeutensa vedota kiinteistön virheeseen maakaaren 2 luvun 25 §:n määräaikojen johdosta. Mikäli tältä osin katsotaan, että kaupunki ei ole menettänyt oikeuttaan vedota virheeseen, tulee asiassa ratkaistavaksi vielä kysymys kiinteistön virheestä ja sen seuraamuksesta.
Vahingonkorvausvastuun vanhentuminen
Korvausvelan vanhentumista koskeva sääntely
13. Velan vanhentumisesta annetun lain (vanhentumislaki) 4 §:n mukaan velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua lain 5 -7 §:ssä tarkoitetusta ajankohdasta, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu.
14. Vanhentumislain 7 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan vahingonkorvauksen vanhentumisaika alkaa kulua muuhun kuin sopimussuhteeseen perustuvassa vahingonkorvauksessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Pykälän 2 momentin mukaisesta vanhentumisen kymmenen vuoden enimmäisajasta ei ole kysymys Korkeimmassa oikeudessa.
15. Vanhentumislain esitöiden mukaan vanhentumisajan alkamista koskevan sääntelyn yleisenä lähtökohtana on, että kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua siitä, kun velkoja voisi esittää vaatimuksensa. Vahingonkorvausvaatimusten osalta tämä edellyttää, että vahingonkärsijällä on ollut mahdollisuus saada riittävät tiedot korvausedellytyksistä eli aiheutuneesta vahingosta ja sen aiheuttajasta (HE 187/2002 vp s. 48).
16. Hallituksen esityksessä todetaan edelleen, että vahingonkärsijältä edellytetään tavanomaista aktiivisuutta vahingon ja siitä vastuussa olevan selvittämiseksi (selonottovelvollisuus). Vanhentumisajan alkamisajankohta määräytyy sen perusteella, milloin vahingonkärsijällä on riittävät tiedot tosiasioista. Koska velkoja voi katkaista vanhentumisen vapaamuotoisella muistutuksella, merkitystä ei voida antaa sille, milloin mahdollista oikeudenkäyntiä varten tarvittavat todisteet on saatu tai milloin vaadittava korvausmäärä on täsmentynyt (HE 187/2002 vp s. 49 - 50).
18. Hallituksen esityksen mukaan korvausvelkojen vanhentumisen katkaisemista koskevalla säännöksellä ei ole tarkoitus estää tai vaikeuttaa katkaisua silloin, kun saatavan määrä on vaikeasti selvitettävissä. Epäselvissäkin tapauksissa kuitenkin vaaditaan, että velkoja ilmoittaa katkaisuhetkellä vallitsevan käsityksensä saatavan perusteesta ja määrästä. Ilmoittamisvelvollisuudella ei pyritä velkasuhteen sisältöä koskevien erimielisyyksien selvittämiseen jo vanhentumisen katkaisuvaiheessa. Tavoitteena on ainoastaan, että velallinen saa katkaisutoimen yhteydessä tietoonsa velkojan käsityksen velan perusteesta ja määrästä (HE 187/2002 vp s. 58).
19. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2017:3 (kohta 10) on todettu, että vanhentumislain 10 §:n mukainen velan vanhentumisen katkaiseva muistutus on mahdollista tehdä, vaikka vahingonkorvausvastuun edellytyksiin liittyisi epäselvyyksiä. Koska vanhentumislain säännösten tavoitteena on vastuusuhteiden joutuisa selvittäminen, vanhentumisajan alkaminen ei voi lykkäytyä sen vuoksi, että velkoja haluaa varmistua vahingonkorvausvastuun edellytyksinä olevista seikoista tai hankkia niistä näyttöä. Jos velkojalla on asiaan liittyvistä tosiasioista sellainen tieto, jonka perusteella hän voi arvioida vahingonkorvausvastuun edellytysten täyttymistä, vanhentumisaika alkaa siitäkin huolimatta, että jokin vahingonkorvausvaatimuksen menestymiseen vaikuttava oikeudellinen kysymys olisi parhaillaan oikeudenkäynnin kohteena.
Vanhentumisen arviointi tässä tapauksessa
20. Kohdassa 5 mainitussa 17.6.2009 pidetyssä tarkastuksessa kiinteistöllä ovat olleet paikalla kiinteistöyhtiön edustaja, Keravan kaupungingeodeetti L sekä ympäristökeskuksen ympäristönsuojelupäällikkö R. Sekä L että R ovat hovioikeudessa todistajina kuultuina kertoneet, että he olivat saaneet tiedon kiinteistöltä löytyneestä kumimassasta jo joitakin päiviä ennen tarkastusta. L on lisäksi kertonut, että hän oli tarkastuksessa pyytänyt kiinteistöyhtiötä toimittamaan sen tekemän reklamaation vielä kirjallisena sähköpostilla. Kirjallinen reklamaatio oli toimitettu L:n sähköpostiin saman päivän aikana.
21. Kaupunki on vedonnut siihen, että kaupungingeodeetti L ei ollut kaupungin johtosäännön mukaan ollut kelpoinen vastaanottamaan tiedonantoja kaupungin puolesta. Reklamaatio oli toimitettu kaupungin viralliseen tiedoksianto-osoitteeseen 22.6.2009, joten vanhentuminen ei ollut voinut alkaa ennen tätä ajankohtaa.
22. Edellä todetulla tavalla korvausvelan vanhentuminen alkaa, kun vahingonkärsijä on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. L oli Keravan kaupungin edustajana osallistunut 17.6.2009 tarkastukseen, joka oli toimitettu kiinteistöltä löytyneen kumijätteen vuoksi. Tarkastuksessa on todettu arvio jätteen määrästä sekä se, että jäte oli todennäköisimmin peräisin Nokian vanhalta kumitehtaalta. Selvää on ollut, että kiinteistöyhtiö tulee esittämään laatuvirheen perusteella vaatimuksia kiinteistön myyneelle kaupungille.
23. L:n kertomuksesta ilmenevällä tavalla kiinteistöyhtiö oli tehnyt L:lle Keravan kaupungille osoitetun suullisen reklamaation jo tarkastuksen yhteydessä. L on siten tuolloin saanut riittävät tiedot maaperässä olevasta jätteestä ja sen merkityksestä kaupungin omien velvoitteiden kannalta sekä emoyhtiöstä todennäköisenä vastuutahona. Kun L on osallistunut tarkastukseen kaupungin edustajana, Korkein oikeus katsoo selvitetyksi, että kaupunki on tarkastuksen yhteydessä tehtyjen havaintojen ja suullisen reklamaation perusteella tullut vanhentumislain 7 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla tietoiseksi sekä vahingosta että siitä vastuussa olevasta tahosta. Koska vanhentumisajan alkamisajankohta määräytyy velkojan tietojen perusteella, merkitystä ei ole sillä, onko L:llä ollut muodollinen kelpoisuus ottaa vastaan tiedoksiantoja kaupungin puolesta.
24. Edellä esitetyn perusteella Korkein oikeus katsoo, että vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumisaika on alkanut kulua, kun tarkastus on pidetty 17.6.2009. Vaatimus on esitetty emoyhtiölle 20.6.2012 eli yli kolmen vuoden kuluttua tiedon saamisesta. Korvausvelka olisi siten tällä perusteella vanhentunut. Väitetyn vastuun rinnastamisen merkitys vanhentumisarvioinnissa
25. Kaupunki on vedonnut siihen, että tytäryhtiölle 27.6.2011 esitetty vaatimus on ollut riittävä katkaisemaan vanhentumisen myös emoyhtiötä kohtaan. Kaupunki on perustellut kantaansa vetoamalla ympäristösääntelystä ilmenevään yhtiöiden rinnastamiseen.
26. Osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakeyhtiö on osakkeenomistajistaan erillinen oikeushenkilö. Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön velvoitteista. Osakeyhtiölain mukainen yhtiön erillisyyden periaate on Korkeimman oikeuden oikeuskäytännössä katsottu voitavan vastuun samastamisen perusteella syrjäyttää vain poikkeuksellisesti (KKO 2015:17 kohta 29).
27. Eräillä oikeudenaloilla on nimenomaisia säännöksiä, joilla poiketaan tavallisista yhtiöoikeudellisista vastuuperusteista. Ympäristövahinkojen korvaamisesta annetun lain (ympäristövahinkolaki) 7 §:n 1 momentin mukaan lain mukainen korvausvelvollisuus on ympäristövahinkoa aiheuttavan toiminnan harjoittajan ohella sillä, joka on rinnastettavissa toiminnan harjoittajaan, ja sellaisella luovutuksensaajalla, joka toiminnan saadessaan on ollut tietoinen ympäristövahingosta, häiriöstä tai sellaisen uhasta. Ympäristövahinkolaki on tullut voimaan 1.6.1995, eikä lakia 13 §:n 2 momentin mukaan sovelleta ennen lain voimaantuloa harjoitetusta toiminnasta johtuneen vahingon korvaamiseen.
28. Korkein oikeus toteaa, että niissä tilanteissa, joissa osakeyhtiöiden varallisuuden ja vastuiden erillisyyden periaatteesta on poikettu, kysymyksessä on sen arviointi, kuka on vastuussa tietystä toiminnasta. Myös ympäristövahinkolaissa säädetään vastuutahoista. Tässä asiassa ei ole kysymys siitä, onko emoyhtiö tai tytäryhtiö vastuussa toistensa vahinkoa aiheuttaneesta toiminnasta, vaan siitä, onko kaupungin tytäryhtiölle esittämä vaatimus ollut riittävä katkaisemaan vanhentumisen emoyhtiötä kohtaan.
29. Velan vanhentuminen voidaan katkaista vapaamuotoisesti vanhentumislain 10 §:ssä säädetyllä tavalla. Velkojan katkaisutoimessa on kysymys oikeustoimesta, jonka velkoja kohdistaa velalliseen. Emo- ja tytäryhtiö ovat erillisiä oikeushenkilöitä, eivätkä ne voi ilman valtuutusta tai muuta vastaavaa perustetta tehdä toistensa puolesta oikeustoimia tai olla niiden kohteena. Asiassa ei ole väitettykään, että kaupungin tytäryhtiölle tekemä, kiinteistön kauppaan perustuva maksuvaatimus olisi tarkoitettu kohdistaa emoyhtiöön. Silloinkin, kun velallisia on useita, velan vanhentuminen katkeaa vanhentumislain 19 §:n 1 momentin mukaan vain sen velallisen osalta, jonka nimissä katkaisutoimi tehdään tai johon katkaisutoimi kohdistetaan.
30. Ensisijaisen, emoyhtiöön kohdistetun kannevaatimuksen tarkoittama vahingonkorvausvelka on siten vanhentunut. Asiaa on tämän jälkeen arvioitava toissijaisen kanneperusteen nojalla kiinteistön kaupan virheeseen perustuvana vaatimuksena.
Kiinteistön kaupan virheeseen vetoamista koskeva sääntely
31. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.
32. Mainitun pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Virheeseen vetoamisen arviointia
33. Edellä on katsottu, että kaupunki on saanut tiedon vaatimuksen perusteena olevasta kiinteistön virheestä 17.6.2009. Virheeseen on vedottu ensimmäisen kerran 27.6.2011. Korkein oikeus katsoo, että virheeseen ei ole vedottu maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa.
34. Kiinteistön kauppakirjan mukaisesti kiinteistön hallintaoikeus on siirtynyt kaupungille kaupan yhteydessä 21.3.2003. Siten virheeseen ei myöskään ole pykälän 2 momentin mukaisesti vedottu viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta.
35. Siten yhtiön menettelyn tulee olla ollut kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta, jotta kaupungilla olisi oikeus yhä vedota virheeseen.
Kunnianvastainen ja arvoton tai törkeän huolimaton menettely
36. Kaupunki on vedonnut siihen, että tytäryhtiö on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti jättäessään kiinteistön kaupan yhteydessä kertomatta kiinteistöllä olleesta kumijätteestä, josta kaupunki ei ole ollut tietoinen. Emoyhtiö, tytäryhtiö ja kaupunki ovat kaikki kiistäneet olleensa tietoisia kiinteistöllä olleesta kumimassasta.
37. Korkein oikeus toteaa, että tytäryhtiö ja kaupunki ovat molemmat ammattimaisia toimijoita kiinteistöalalla, eikä sopimusosapuolten välillä siten ole lähtökohtaisesti tiedollisesti epätasapainoista asetelmaa. Kiinteistön kaupassa myyjällä on velvollisuus rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä (HE 120/1994 vp s. 50 - 51).
38. Korkein oikeus toteaa, että emoyhtiö on harjoittanut kiinteistöllä kumiteollisuustoimintaa ja että kiinteistöllä sijaitseva kumijätteen maavarasto on nimenomaisesti ollut esillä, kun kaupungin ja lääninhallituksen jätehuoltoviranomaiset ovat 1980-luvun alkupuolella käsitelleet emoyhtiön tekemää kiinteistön jätehuoltosuunnitelmaa. Jätehuoltosuunnitelmaa koskevasta lääninhallituksen hyväksymispäätöksestä ei ilmene, että yhtiö olisi velvoitettu tyhjentämään vanha maavarasto, vaan sen osalta on todettu, että varasto oli saatettava edellä kohdassa 3 todetulla tavalla asianmukaiseen tilaan. Myöskään muista asiassa esitetyistä kiinteistön jätehuoltoon liittyvistä asiakirjoista ei ilmene, että yhtiölle olisi asetettu velvoite tyhjentää maavarasto tai että se olisi näin toiminut.
41. Tytäryhtiö oli ennen kiinteistön myymistä kaupungille pyrkinyt selvittämään kiinteistön tilaa ja teettänyt ulkopuolisella asiantuntijalla kiinteistön maaperätutkimuksen. Asiantuntijan tutkimusraportti oli valmistunut marraskuussa 2002. Raportin johtopäätöksen mukaan alueella ei tiettävästi ollut kumijätettä. Myös kaupunki oli ennen kauppaa teettänyt omia tutkimuksiaan, mutta kaupunginkaan teettämissä tutkimuksissa ei ollut havaittu kumimassaa.
42. Keravan kaupungin hallussa olleista, edellä kohdissa 2 ja 3 kuvatuista asiakirjoista ilmenee, että kiinteistöllä on todennäköisesti kumijätettä. Nämä tiedot olisivat olleet tytäryhtiönkin saatavilla ennen kiinteistön kauppaa. Ottaen huomioon, ettei tytäryhtiöllä ollut maaperätutkimustenkaan perusteella syntynyt erityistä aihetta lisäselvityksiin, Korkein oikeus katsoo, ettei tytäryhtiön menettelyä voida pitää kunnianvastaisena tai arvottomana eikä törkeän huolimattomana sillä perusteella, ettei se ole hankkinut tietoja kiinteistöllä mahdollisesti olevista jätteistä ostajana olleen kaupungin arkistoista.
43. Korkein oikeus katsoo, ettei tytäryhtiö ole menetellyt maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Siten kaupunki on menettänyt oikeutensa vedota kiinteistön virheeseen.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Marjut Jokela, Jukka Sippo, Tuula Pynnä, Päivi Hirvelä ja Lena Engstrand.
Esittelijät Juha Mäkelä ja Heikki Heino

References: KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO