Source: https://www.mietrecht.de/nebenkosten/heizkostenabrechnung/umlagefaehige-heizkosten/
Timestamp: 2020-07-13 13:14:34+00:00

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§ 7 Abs. 2 HeizKV
Die HeizKV legt in § 7 Abs. 2 im Einzelnen fest, welche Kosten der Versorgung mit Wärme die Abrechnung enthalten darf. Die Regelung hat zwingenden Charakter und ist nicht erweiterungsfähig um zusätzliche Kostenpositionen. Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die eine Erweiterung vorsieht, so ist diese unwirksam.
Brennstoffkosten und die Lieferkosten
Diese Kostenposition ist in vollem Umfang umlagefähig.
Bei mit Gas betriebenen Heizungen ergeben sich die Brennstoffkosten aus der rechnerischen Differenz der Zählerstände von Beginn und Ende des Abrechnungszeitraumes.
Bei Ölheizungen folgt die Kostenermittlung aus dem Gesamtverbrauch des Gebäudes bei Vergleich des Anfangbestandes plus Zukäufe und minus Restbestand.
Bei der Fernwärmeversorgung wird dem Gebäudeeigentümer eine monatliche Beitragsrechnung zugesandt.
Diese Beitragspositionen sind in der Abrechnung auszuweisen. Bei sämtlichen dieser drei Versorgungsarten ist der Gesamtverbrauch nach Menge und Kosten in der Heizkostenabrechnung anzugeben.
Wie auch im Übrigen ist der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Hs. 2 BGB verpflichtet, das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Er hat daher auch bei der Brennstoffbeschaffung Kostenvorteile wahrzunehmen und den Markt zu beobachten. Auch hier gilt, dass realisierte Kostenvorteile an die Mieter weiterzugeben sind.
Nach § 7 Abs. 2 HeizKV sind auch die Lieferkosten umlagefähig. Dazu zählen allerdings bei der insoweit infrage kommenden Öllieferung nur solche Kosten, die von dem liefernden Unternehmen in Rechnung gestellt werden. Kosten der Überwachung der Lieferung, die darüber hinaus anfallen, sind nicht umlagefähig (AG Charlottenburg, Urteil v. 13.05.86, 6 C 697/85).
Der Stromverbrauch fällt an für den Betrieb von Regelungsanlage, Umwälz- und Ölpumpe. Der Verbrauch des Betriebsstroms kann mittels eines separaten Zählers erfasst werden.
Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege
Bei vollautomatischer Funktionsweise fallen keine Bedienungskosten an. Etwas anders gilt nur, wenn Feststoffheizungsanlagen zu bedienen sind. Derartige Kosten werden aber in der Regel schon durch eine Umlage gemäß § 2 Nr.14 BetrKV abgegolten sein, da Bedienung und Überwachung der Heizungsanlage typischerweise zum Pflichtenkreis des Hauswarts zählen.
Kosten der Prüfung und Wartung
Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung der Anlage durch einen Fachmann sind umlagefähig. Dagegen können die anlässlich einer Inspektion angefallenen Reparaturkosten nicht angesetzt werden. Diese fallen, wie auch sonst sämtliche Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, allein dem Vermieter zur Last.
Auch die Kosten der Reinigung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraumes dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Dabei sind die Kosten für einen Kaminfeger immer voll umlagefähig. Bei den übrigen Reinigungskosten kann wiederum eine Umlage über die Hauswartkosten in Betracht kommen.
Kosten für Immissionsschutz
Ausdrücklich für umlagefähig erklärt die Bestimmung die Kosten für die Emissionsmessung gemäß den Vorschriften des Bundes-Immissionsschutzgesetzes. Sie hat einmal pro Jahr zu erfolgen und wird von dem Schornsteinfeger durchgeführt. Soweit Kosten für ihn zugleich mit Kosten der Reinigung anfallen, wird üblicherweise eine Umlageposition gebildet.
Umlagefähig sind die Kosten für Anmietung oder Leasing von Wärmemessgeräten, für die Erstellung der Abrechnung und die Ablesung. Darunter fallen auch die Eichkosten für die Geräte. Auch hier verlangt das Wirtschaftlichkeitsgebot besondere Beachtung. So hat die Rechtsprechung entschieden, dass die Kosten des Wärmemessdienstes nicht umlagefähig sind, wenn sie 50% der Heizkosten ausmachen (LG Berlin, Urt. v. 10.11.03, 62 S 220703).
Anschaffungskosten für Erfassungsgeräte
§ 4 Abs. 1 HeizKV bestimmt, dass der Gebäudeeigentümer den anteiligen Wärmeverbrauch zu erfassen hat. Die hierzu erforderlichen Geräte hat er auf eigene Kosten anzuschaffen, § 4 Abs. 2 S. 1 HeizKV, wobei ausschließlich eichpflichtige Heizkostenverteiler und Wärmezähler zur Anwendung kommen dürfen, § 5 Abs. 1 HeizKV.
Beabsichtigt der Vermieter, die entsprechenden Geräte zu mieten oder zu leasen, ist das dem Mieter unter Angabe der zu erwartenden Kostenhöhe mitzuteilen, § 4 Abs. 2 S. 2 Hs.1 HeizKV. Lehnt die Mehrheit der Mieter die geplante Maßnahme ab, kann sie nicht durchgeführt werden, § 4 Abs. 2 S. 2 Hs. 2 HeizKV. Handelt der Vermieter diesen Vorschriften zuwider, so kann er die Miet- oder Leasingkosten eines dennoch beschafften Geräts nicht umlegen (LG Berlin, Urteil v. 17.03.00, 65 S 352/99).
Kosten für Austauschgeräte
Es handelt sich bei der notwendig werdenden Anschaffung eines Austauschgeräts um eine Maßnahme der Instandhaltung. Die Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden (AG Hamburg, Urt. v. 25.01.94, 47 C 170/93). Etwas anderes gilt nur, wenn die Anschaffung als eine Maßnahme der Modernisierung anzusehen ist, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder zu nachhaltigen Einsparungen führt, § 559 Abs. 1 BGB.
Kosten der Verbrauchsanalyse
Der Verordnungsgeber hat den Katalog umlagefähiger Heizkosten um eine weitere Position erweitert. Um Einsparpotentiale bei der Heiz- und Warmwasserversorgung zu realisieren, erlaubt § 7 Abs. 2 HeizKV nun auch die Umlage einer zu diesem Zweck vorgenommenen Verbrauchsanalyse.

References: § 7
 § 556
 § 7
 § 2

§ 4
 § 4
 § 5
 § 4
 § 4
 § 559
 § 7