Source: http://www.administrator24.info/artykul/id12016,goracalinia-zaklocajace-cisze-remonty-w-czasie-pandemii
Timestamp: 2020-06-06 16:39:09+00:00

Document:
#GorącaLinia – zakłócające ciszę remonty w czasie pandemii | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Żyjemy w czasie szczególnym, zagrożenia koronawirusem, zamknięci w czerech ścianach swoich mieszkań, domów. Praca i nauka przeniosła się do mieszkań, co wymaga skupienia i ciszy. Tymczasem za ścianami naszych mieszkań, w mieszkaniach naszych sąsiadów, często słychać wzmożoną pracę urządzeń, w tym wiertarek, młotów udarowych, używanych podczas prac budowlanych. Czy prawo własności lokalu [lub prawo zależne do użytkowania lokalu], posiadane przez naszego sąsiada, jest nieograniczone; a jeśli jest ograniczone to jakimi przepisami prawa?
Według art. 140 k.c. oraz odpowiednio z art. 206 Kodeksu cywilnego (KC), każdy ze współwłaścicieli nieruchomości jest uprawniony do korzystania z niej tylko w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. A zatem cyt. przepis ogólny odsyła do przepisów szczególnych w tej sprawie, które określają granice tego prawa własności. Granice te wyznaczone są nie tylko przepisami prawa, ale również normami zasad współżycia społecznego [art. 5 KC].
"Przez zasady współżycia społecznego należy zatem rozumieć reguły postępowania ludzkiego, niebędące regułami prawnymi i konstruowane na podstawie ocen o charakterze moralnym o dostatecznym stopniu utrwalenia w społeczeństwie. Zasady współżycia społecznego powinny być utożsamiane z zasadami etycznego postępowania" – por. wyrok SA w Warszawie z dnia 18 grudnia 2019 r., V ACa 110/19.
Przedmiotem ochrony określonym w art. 51 Kodeksu wykroczeń (KW) jest prawo każdego do niezakłóconego spokoju i porządku publicznego oraz niezakłócony spoczynek nocny; niezakłócenie zgodnie z normami zwyczajowymi społecznego zachowania. Według orzecznictwa co do art. 51 KW spokoju publicznego to naruszenie równowagi psychicznej ludzi, powodujące negatywne przeżycia psychiczne nieoznaczonych osób. Gdyby jednak w danym przypadku dochodziło do zakłócenia porządku domowego, cyt. przepisy art. 51 KW nie miałyby zastosowania.
O regulacjach porządku domowego w budynkach mieszkalnych mowa m.in. w art. 16 ustawy o własności lokali (UWL). Według ust. 1 cyt. przepisu, jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Regulamin porządku domowego w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej przyjmowany jest w drodze uchwały właścicieli. Jednak pamiętajmy, że "stosowanie art. 16 ust. 1 UWL stanowi ostateczną ochronę innych uprawnionych podmiotów, tj. właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, przed uporczywym, niesumiennym postępowaniem innego członka wspólnoty, naruszającym z kolei ich wspólny interes" – por. wyrok SA w Katowicach z dnia 27 września 2012 r., I ACa 407/12.
"Przewidziana w art. 16 ust. 1 UWL sankcja ma charakter wyjątkowy i ostateczny (...). Nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali, sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową. Zarówno ta przesłanka, jak i zasadność żądania pozwu w świetle art. 5 KC musi być aktualna, co wymaga podkreślenia, w dniu wyrokowania przez sąd (art. 316 KPC). Dość także zauważyć i podkreślić, że unormowanie to nie pozbawia wspólnoty mieszkaniowej (i właścicieli poszczególnych lokali) do skorzystania z ogólnego przepisu art. 222 §2 KC" – por. wyrok SA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2014 r., I ACa 877/14.
Jakie przepisy kodeksu cywilnego w tej sprawie mogą mieć zastosowanie i co mówi o tym orzecznictwo?
Gdy w stosunkach międzysąsiedzkich w budynku wielomieszkaniowym dochodzi do używania ponad przeciętną miarę przekroczenia, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości w rozumieniu art. 144 KC "Przeciętna miara" w rozumieniu art. 144 KC nie może być definiowana jedynie przez aspekt natężenia hałasów, w kategoriach uciążliwości, zakłócających korzystanie z nieruchomości przez sąsiadów.
W szczególności może chodzić o uciążliwość wywołaną poziomem hałasów i inne immisje wywołane przez sąsiada; skutkiem czego nie jest możliwa spokojna praca lub nauka w domu albo utrudnianie odbioru programu telewizyjnego (zob. uchwałę SN z dnia 21 marca 1984 r., III CZP 4/84).
"Jeżeli chodzi o naruszenie spokoju i ciszy przez wytwarzanie dźwięków, granice dopuszczalnego poziomu tych dźwięków zostały uregulowane w Polskiej Normie oznaczonej symbolem PN 70/B-02151. W następstwie tego unormowania wytworzenie dźwięków zakłócających spokój innych osób o nasileniu mieszczącym się w granicach dopuszczalnego poziomu przewidzianego przez Polską Normę nie stanowi działania bezprawnego w rozumieniu art. 24 k.c. i nie uzasadnia przewidzianych w tym przepisie roszczeń" – por. wyrok SN z dnia 20 października 1976 r., I CR 324/76.
W rozumieniu przepisów zarządzenia wykonawczego do prawa budowlanego czynnikami szkodliwymi dla zdrowia ludzi są: substancje chemiczne, hałas, promieniowanie jonizujące, jeżeli ich stężenie lub natężenie oraz czas trwania stwarza zagrożenie dla zdrowia ludzi. Jednakże w tej sprawie nie chodzi o szkodliwość elementów budynku i jego urządzeń, ale o uciążliwość działania sąsiada. Zatem chodzi o przepisy kodeku cywilnego.
Według art. 24 KC "ten, czyje dobro osobiste zostaje zagrożone cudzym działaniem, może żądać zaniechania tego działania, chyba że nie jest ono bezprawne. W razie dokonanego naruszenia może on także żądać, ażeby osoba, która dopuściła się naruszenia, dopełniła czynności potrzebnych do usunięcia jego skutków, w szczególności ażeby złożyła oświadczenie odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie. Na zasadach przewidzianych w kodeksie może on również żądać zadośćuczynienia pieniężnego lub zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na wskazany cel społeczny" oraz "jeżeli wskutek naruszenia dobra osobistego została wyrządzona szkoda majątkowa, poszkodowany może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych".
"Najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje przeciwko najemcy innego lokalu w tym samym budynku roszczenie o zaniechanie lub ograniczenie działań, związanych z używaniem lokalu, a wywołujących hałasy przekraczające miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie lokalu mieszkalnego" – por. uchwała SN z dnia 4 marca 1975 r., III CZP 89/74.
Studium przypadku – według wyroku WSA w Gliwicach z dnia 17 maja 2016 r., IV SA/Gl 1063/15, którym odmówiono wszczęcia postępowania w sprawie przeprowadzenia pomiarów natężenia hałasu i oddalono skargę. Skarżący domagał się od inspekcji sanitarnej przeprowadzenia pomiarów natężenia hałasu, który przenikał z lokalu sąsiada oraz nakazanie temu sąsiadowi – właścicielowi lokalu, aby hałas powstający w jego lokalu nie przekraczał wartości dopuszczalnych oraz by nakazał mu udokumentowania wykonania powyższego pomiarami natężenia hałasu.
Sąd w uzasadnieniu wyjaśnił:
że w odniesieniu zaś do hałasu w pomieszczeniach mieszkalnych, zasady dotyczące dopuszczalnego poziomu hałasu zostały zawarte w rozporządzeniu Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie , w tym przepisy § 323- 327 rozp. odsyłające do Normy PN-87/B-02151/02 "Akustyka budowlana. Ochrona przed hałasem. Dopuszczalne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach".
z analizy treści ww. normy wynika, że pomiaru hałasu dokonuje się, o ile jego źródłem są instalacje techniczne budynku i inne urządzenia stanowiące jego wyposażenie techniczne. Uznać zatem należało, że hałas pochodzący z sąsiedniego lokalu mieszkalnego nie jest hałasem wytwarzanym przez instalacje techniczne budynku;
w konsekwencji, organy sanitarne nie są upoważnione do dokonywania pomiarów takiego hałasu, ani do podejmowania rozstrzygnięć władczych w oparciu o ustawę o Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Skoro bowiem organ nie ma kompetencji do stwierdzenia naruszenia wymagań higienicznych i zdrowotnych wskutek hałasu sąsiedzkiego ("bytowego"), nie może też nakazać w drodze decyzji usunięcia uchybień (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 3 grudnia 2013 r., akt IV SAB/Kr 46/13).
Co robić w warunkach pandemii i przepisów ograniczających działanie niektórych organów i instytucji?
W wypadku uciążliwości wywołanej remontem w lokalu sąsiada, w tym poziomem hałasu spowodowanego pracującymi urządzeniami podczas remontów i innych robót budowlanych, poszkodowanemu pozostają do wykorzystania wobec osoby wywołującej te uciążliwości jedynie roszczenia cywilne, w tym roszczenia cywilne o zaprzestanie uciążliwości. Sąsiedzie przestań, przeszkadzasz, nie naruszaj zasad współżycia społecznego.
[gorąca linia, porady na trudne czasy, odpowiedź eksperta, pytanie czytelnika, remonty, pandemia, cisza]

References: art. 140
 art. 206
 art. 51
 art. 51
 art. 51
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 5
 art. 222
 art. 144
 art. 144
 art. 24
 art. 24