Source: https://immobilien-skp.de/faq/
Timestamp: 2020-06-04 09:53:27+00:00

Document:
Häufig gestellte Fragen rund um die Immobilie | Antworten von SKP
zu den wichtigsten Fragen rund um unseren Service
FRAGEN RUND UM DAS THEMA WOHNFLÄCHENBERECHNUNG
Wer ist für solche Berechnungen zuständig?
Wie gehe ich bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung vor?
Ist die Wohnflächenberechnung auch für Versicherungen wichtig?
Wie lässt sich die Wohnfläche berechnen?
Wie funktioniert die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFiV)?
Die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277
Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung
FRAGEN RUND UM DAS THEMA ENERGIEAUSWEIS
Benötigte Daten für einen Energieausweis?
Energieausweise für einzelne Wohnungen
Seiten im Energieausweis in schwarz-weiß
Hoher Energiekennwert im Energieausweis
Gültigkeit-/dauer von Energieausweisen
FRAGEN RUND UM DAS THEMA IMMOBILIE
Raumluft/ Luftfeuchtigkeit/ Feuchtigkeitsgehalt
1.1 HAUSBEWERTUNG / WOHNUNGSBEWERTUNG / GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG
1.2 FRAGEN RUND UM DAS THEMA „VERKEHRSWERT ERMITTELN
FRAGEN ZUR WOHNFLÄCHENBERECHNUNG
2.1 WER IST FÜR SOLCHE BERECHNUNGEN ZUSTÄNDIG?
Die Berechnung der Wohnfläche wird üblicherweise von einem Gutachter durchgeführt, da er mit den Berechnungsgrundlagen vertraut ist. Der Preis einer Wohnflächenberechnung liegt im Schnitt zwischen 200,00 und 450,00 Euro, kann aber je nach Aufwand auch höher ausfallen.
2.2 WIE GEHE ICH BEI EINER FEHLERHAFTEN WOHNFLÄCHENBERECHNUNG VOR?
Sollte sich die Wohnfläche um mindestens zehn Prozent von der zum Beispiel im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche unterscheiden, hat der Mieter das Recht die Miete zu kürzen bzw. das Geld zurückzuverlangen.
Die Faustregel lautet dabei:
Ist die tatsächliche Wohnfläche 12 Prozent kleiner als, die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, so kann die Miete um 12 Prozent gemindert werden. Das bezieht sich ebenfalls auf die bereits gezahlte Miete sowie den damit verbundenen erhöhten Betriebskosten. Sollte im Gegensatz dazu die Wohnung größer sein, als ursprünglich im Mietvertag angegeben, genießt der Mieter einen besonderen Schutz, da der Vermieter keine Miete nachfordern darf. Dennoch erhält der Vermieter das Recht die tatsächliche Wohnungsgröße bei der nächsten Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung anzupassen.
Bei Kaufverträgen entscheiden die Gerichte individuell nach Ermessen. Sollte die Wohnflächenberechnung einer Wohnung oder eines Hauses fehlerhaft sein und dies erst nach Kauf festgestellt werden, ist nur in Ausnahmefällen eine Kaufpreisminderung bzw. Schadenersatzklage möglich. Eine vorherige Prüfung ist daher äußerst sinnvoll.
2.3 IST DIE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG AUCH FÜR VERSICHERUNGEN WICHTIG?
In der Regel entscheiden Versicherer welche Flächen versichert werden können. Demnach spielt die Nutzung einer Fläche bei Gebäude- und auch bei Hausratsversicherungen eine bedeutende Rolle. Wohnflächen sind z.B. Räume wie das Wohnzimmer. Schwieriger ist die Sachlage bei besonderen Flächen wie Balkonen, Fluren oder Keller. Diese Flächen müssen eindeutig im Versicherungsvertrag festgelegt werden. Wichtig ist eine genaue Angabe der korrekten Quadratmeterzahl um mögliche Zusatzzahlungen zu vermeiden. Im Falle einer zu niedrig bemessenen Wohnfläche, können Leistungskürzungen auftreten. Somit ist eine korrekte Wohnflächenberechnung Grundlage für einen umfassenden Versicherungsschutz.
2.4 WIE LÄSST SICH DIE WOHNFLÄCHE BERECHNEN?
In Deutschland gibt es für den Wohnungsmarkt keine allgemeingültige oder gar gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsgrundlage. Allerdings gibt es unterschiedliche Verfahren um eine Wohnfläche zu berechnen. Die bekanntesten und gängigsten Verfahren sind die Wohnflächenverordnung (WoFiV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277.
Beide liefern allerdings unterschiedliche Ergebnisse.
2.5 WIE FUNKTIONIERT DIE BERECHNUNG NACH DER WOHNFLÄCHENVERORDNUNG (WOFIV)?
Grundlage für die Berechnung ist die Fläche, die sich als Wohnraum nutzen lässt. Dabei gibt die Wohnflächenverordnung genau vor, welche Räume in welchem Umfang anzurechnen sind.
Anerkannt als Wohnräume sind folgende Räume:
Abstellraum (innerhalb)
Für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung spielt die Raumhöhe eine wesentliche Rolle. Somit entspricht die Wohnfläche nicht automatisch der Grundfläche der Räume. Sind die Räume mindestens 2 Meter hoch, ist die Grundfläche nach § 4 WoFIV bei Räumen und Raumteilen zu 100 Prozent anzurechnen. Räume oder Raumteile, die mindestens 1 Meter hoch, aber niedriger als 2 Meter sind (z.B. Dachschrägen), können zu 50 % an die Grundflächen angerechnet werden. Sollte die Raumhöhe 1 Meter unterschreiten, zählt diese zu 0 Prozent und fließt nicht in die Berechnung der Grundfläche ein.
Ebenso fließen Flächen, auf denen Badewanne, Einbaumöbel und Öfen stehen sowie Fußleisten und Fensterverkleidungen ebenfalls in die Berechnung der Wohnfläche ein. Bei den folgenden Ausstattungsmerkmalen wird die Wohnfläche mit 25 bis maximal 50 Prozent ihrer Fläche berücksichtigt:
Im Gegensatz dazu zählen Wintergärten und Schwimmbäder zu 100 % zur Fläche, sofern diese beheizt sind.
Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung
2.6 DIE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG NACH DER DIN-NORM 277
Die DIN-Norm 277 ist neben der Wohnflächenverordnung eine weitere Möglichkeit für die Berechnung der Wohnfläche. Dieses Verfahren unterscheidet bei der Ermittlung der Wohnfläche zwischen Funktions-, Nutz-, und Verkehrsflächen. Dazu zählen Ausstattungsmerkmale wie Balkone, Terrassen oder Loggien zu 100 % zur Wohnfläche. Im Vergleich zur Wohnflächenverordnung kann es dadurch zu einer deutlich höheren Wohnfläche kommen.
WELCHE FLÄCHEN KANN MAN INNERHALB EINER IMMOBILIE UNTERSCHEIDEN?
Flächen die nutzbar, aber nicht zwingend bewohnbar sind und einer bestimmten Zweckbestimmung zugeordnet werden können
Beispiele für Nutzungsmöglichkeiten: Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen, Pflegen
umfasst alle Flächen, die für den Betrieb von zentralen, haustechnischen Anlagen angedacht sind
Beispiele: Räume für den Betrieb von Heizung, Klimaanlage, Lüftungstechnik, Fernmeldetechnik, Aufzügen, Wasserversorgung
dient dem Zugang und dem Verlassen von Nutz‐ oder Funktionsflächen oder dem Verkehr zwischen diesen Flächen
Beispiele: Treppen, Zugänge zu Räumen, Fluchtwege
2.7 BESONDERHEITEN BEI DER WOHNFLÄCHENBERECHNUNG
Ausgebauter Keller, nach Bayerische Bauordnung (BayBO)
Folgende Bedingungen müssen erfüllt werden, damit ein ausgebauter Keller zum Wohnraum-Aufenthaltsraum also zur Wohnfläche gezählt wird:
Die Wohnraumhöhe im Keller von min. 2,40 m von Oberkante-Fertigboden bis zur Unterkante-Fertigdecke muss erfüllt sein
Das Rohbaumaß vom Fenster entspricht mindestens 12,5 % der Grundfläche des Raums
trockene Außenwände
komplett ausgebaut, bedeutet Wände und Böden nach den Vorgaben wärmeisoliert, inkl. Heizung
Das Zimmer muss baurechtlich als Wohnraum, Aufenthaltsraum, Wohnfläche genehmigt sein
Die Vorgaben sind je nach Bundesland unterschiedlich.
Der zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Dezember 2009 folgende Entscheidung veröffentlicht:
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie weniger als die Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten.
Aufenthaltsräume nach Bayerische Bauordnung (BayBO)
Abzüge bei der Wohnfläche
SCHORNSTEIN Zählt nicht zur Wohnfläche, falls Grundflächen von Schornstein, Pfeilern, Säulen und Vormauerungen mit einer Grundfläche von über 0,1 m und einer Mindesthöhe von 1,5 m beträgt
TREPPEN Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze zählen nicht zur Wohnfläche
TÜRNISCHE Türnischen zählen nicht zur Wohnfläche
FENSTER- UND WANDNISCHEN Fenster- und Wandnischen zählen nicht zur Wohnfläche
Fenster- und Fenstertürnischen:
Vertikal durchgehende Nische / Nische mit Sturz
Durchgehende Fensternischen, die mehr als 13 cm tief sind, werden auf die Wohnfläche angerechnet. Existiert ein Fenstersturz, ist die Nische ab einer lichten Höhe von 2,0 m voll auf die Wohnfläche anzurechnen (bei einer lichten Höhe unter 2,0 m wären 50% anzurechnen).
Unregelmäßige Tiefe / Fensterbank
Unregelmäßige Tiefe: Um auf die Wohnfläche angerechnet zu werden müssen Fensternischen über ihre gesamte Länge tiefer als 13cm sein. Es reicht nicht aus, dass lediglich die durchschnittliche Tiefe 13 cm übersteigt.
Fensterbank: Die Nische darf nicht angerechnet werden, sobald sie fest mit im Gebäude verbundene Fensterbank verbunden ist.
Fenstertüren (in unabhängiger Nische
Die Fensternische zählt (wenn Tiefe > 13 cm und Sturzhöhe ≥ 2,0 m) voll zur Wohnfläche. Die Nische der Fenstertüre ist eine „Türnische“ und darf nicht zur Wohnfläche angerechnet werden.
Fensterband (über die volle Raumbreite)
Die Fensterfront erstreckt sich über die gesamte Raumbreite. In diesem Sonderfall existiert also keine „Fensternische“, dazu ist auch keine separate „Türnische“ vorhanden. Die gesamte Grundfläche der „Nische“ ist bis zur Glasscheibe voll auf die Wohnfläche anrechenbar sofern die Sturzhöhe ≥ 2,0 m.
Wohndachfenster und Dachgauben
Wenn Wohndachfenster eine partiell lichte Raumhöhen von über zwei Metern aufweisen, dürfen solche Flächen zu einem höheren Prozentsatz auf die Wohnfläche angerechnet werden. Anders verhält es sich bei Dachgauben. Die „Dachgaubennische kann voll zur Wohnfläche angerechnet werden (wenn Sturzhöhe ≥ 2,0 m).
Fenster als Fluchtwege, nach Bayerische Bauordnung (BayBO)
Fenster, die als Rettungswege nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 dienen, müssen in der Breite mindestens 0,60 m, in der Höhe mindestens 1 m groß, von innen zu öffnen und nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein. 2Liegen diese Fenster in Dachschrägen oder Dachaufbauten, so darf ihre Unterkante oder ein davor liegender Austritt von der Traufkante horizontal gemessen nicht mehr als 1 m entfernt sein.
WELCHES MESSGERÄT EIGNET SICH FÜR DIE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG?
Es empfiehlt es sich einen Laserentfernungsmesser an Stelle eines Zollstockes zu nutzen. Da der Laserentfernungsmesser auf den Millimeter genau misst, ist er für Immobilien, die stark verwinkelt oder viele Schrägen haben, bestens geeignet.
3.1 WELCHEN ENERGIEAUSWEIS BENÖTIGE ICH?
BIS ZU 4 WOHNEINHEITEN Bedarfsausweis Freie Wahl Bedarfsausweis
Freie Wahl bedeutet, dass Sie selber auswählen können, ob Sie lieber einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erstellen lassen möchten.
3.2 WÄRMESCHUTZVERORDNUNG VON 1977
Gebäude, deren Bauantrag nach dem 31.Oktober 1977 gestellt wurde, erfüllen die Wärmeschutzverordnung von 1977. Gebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 erfüllen den energetischen Standard der Wärmeschutzverordnung nur nach einer grundlegenden energetischen Sanierung. Dies trifft in der Regel zu, wenn ausschließlich 2-Scheiben Isolierverglasung verbaut wurde und zusätzlich das Dach und die Außenwände nachträglich gedämmt wurden
3.3 BENÖTIGTE DATEN FÜR EINEN ENERGIEAUSWEIS?
Erdgas L oder Erdgas H
Ob Erdgas LL (früher Erdgas L) oder Erdgas E (früher Erdgas H) verwendet wird, hängt von der Region ab, in der das Gebäude steht.
Der Unterschied ist in der Regel am Brennwert Hs aus der Gasabrechnung erkennbar: Liegt dieser zwischen 9 und 11 kWh/m³, handelt es sich in der Regel um Erdgas L. Liegt er zwischen 11 und 13 kWh/m³, handelt es sich in der Regel Erdgas H.
Im Zweifelsfall kann Ihnen der Energieversorger eine Auskunft geben.
Beim Baujahr der Heizung wird das Baujahr des Kessels eingegeben. Dieses befinde sich in der Regel auf dem Typschild des Kesselgehäuses. Sollte nur der Brenner der Heizungsanlage ausgetauscht worden sein, wird dennoch das ursprüngliche Baujahr der Heizungsanalage angegeben.
Baujahr der Heizung bei Fernwärme
Für das Baujahr der Heizung bei Fernwärme wird das Baujahr der Übergabestation (des Wärmetauschers) angegeben.
Warmwasseranteil unbekannt
Ist der Warmwasseranteil unbekannt, wird gemäß der aktuellen Energieeinsparverordnung nach der aktuellen Heizkostenverordnung ein pauschaler Warmwasseranteil je Quadratmeter Wohnfläche ermittelt. Dieser pauschale Wert ist nur ein Näherungswert, der von den tatsächlichen Verbräuchen teilweise stark abweichen kann.
Mit Solarthermieanlagen wird durch Sonnenenergie Wasser erwärmt.
Mit Photovoltaikanlagen wird aus Sonnenenergie Strom erzeugt.
Das Baujahr der Fenster steht in der Regel am Glasrand im Scheibenzwischenraum.
3.4 PFLICHTANGABEN IN IMMOBILIENANZEIGEN
Wird vor dem Verkauf, der Vermietung oder der Verpachtung eines Wohngebäudes eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (z.B. Anzeigen in Zeitungen, Zeitschriften oder im Internet) aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so ist sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:
Die Art des Energieausweises: (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
Den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude. (Siehe Seite 2 bzw. Seite 3 im Energieausweis)
Bei Wohngebäuden das Baujahr des Gebäudes
Bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse. (Bei Energieausweisen für Wohngebäude, die vor dem 1.Mai 2014 erstellt wurden, bei denen noch keine Energieeffizienzklasse angegeben wurde, darf diese freiwillig angegeben werden, wobei sich die Klasseneinteilung gemäß Anlage 10 aus dem Endenergiebedarf oder dem Endenergieverbrauch des Gebäudes ergibt.)
Gemäß §16 Absatz 2 der Energieeinsparverordnung ist spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen oder deutlich sichtbar auszuhängen. Findet keine Besichtigung statt, ist dem potentiellen Käufer, Mieter oder Pächter der Energieausweis oder eine Kopie hiervon unverzüglich vorzulegen - spätestens dann, wenn der potenzielle Käufer hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kauf-, Miet- oder Pachtvertrages ist dem Käufer, Mieter bzw. Pächter ein Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.
3.5 ENERGIEAUSWEISE FÜR EINZELNE WOHNUNGEN
Energieausweise können in der Regel nur für das ganze Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen erstellt werden. Ausnahmen können Gebäude mit Gewerbeanteil bilden. Hierfür können wir Ihnen ggf. einen Bedarfsausweis nur für den (gesamten) Wohnteil des Gebäudes erstellen.
3.6 SEITEN IM ENERGIEAUSWEIS IN SCHWARZ-WEISS
Auf der zweiten Seite des Energieausweises wird der berechnete Energiebedarf dargestellt und auf der dritten Seite die erfassten Verbrauchsdaten.
Handelt es sich bei dem Energieausweis um einen Bedarfsausweis ist die dritte Seite mit den Verbräuchen nicht ausgefüllt und schwarz-weiß. Entsprechend ist bei Verbrauchsausweisen die zweite Seite mit den Bedarfsdaten nicht ausgefüllt und schwarz-weiß.
3.7 HOHER ENERGIEKENNWERT IM ENERGIEAUSWEIS
Der Maximalwert des Bandtachos auf der Seite 1 im Bedarfsausweises (Seite 2 im Verbrauchsausweis) wurde mit der Novellierung der EnEV2014 von 400kWh/m² auf 250kWh/m² verringert. Dies hat zur Folge, dass sich die Endenergiebedarfs- und Verbrauchskennwerte im Vergleich zu früher weiter am rechten Rand des Bandtachos befinden und dadurch das Ergebnis vermeintlich schlechter ausfällt.
Des Weiteren wird für die Berechnung des Energiebedarfs gemäß der aktuellen Energieeinsparverordnung baujahrestypische Werte verwendet. Eine überdurchschnittlich gute Bausubstanz von Gebäuden kann daher bei der Berechnung des Bedarfsausweises leider nicht berücksichtigt werden. Eine genauere Betrachtung ist die Aufgabe einer ingenieurtechnischen Untersuchung, die mit einem Energieausweis nicht geleistet werden kann und soll.
"[...] Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen."
3.8 GÜLTIGKEIT-/DAUER VON ENERGIEAUSWEISEN
Ein Energieausweis ist normalerweise 10 Jahre gültig, soweit keine wesentlichen Änderungen am Gebäude oder der Anlagentechnik vorgenommen wurden. Auch Energieausweise, die vor der EnEV 2014 erstellt wurden, behalten Ihre Gültigkeit von 10 Jahren.
Gültigkeitsdauer von Energieausweisen
Energieausweise sind in der Regel ab dem Ausstellungdatum gültig. Auch Energieausweise, die vor Inkrafttreten der aktuellen Energieeinsparverordnung ausgestellt wurden, behalten Ihre Gültigkeit für 10 Jahre. Werden in der Zwischenzeit an dem Gebäude wesentliche Änderungen vorgenommen (z.B. ein Wechsel der Heizung) dann verliert der Energieausweis seine Gültigkeit auch vor dem Ablauf der 10 Jahre.
3.9 ENDENERGIE UND PRIMÄRENERGIE
Im Bedarfsausweis auf der zweiten bzw. im Verbrauchsausweis auf der dritten Seite befindet sich das Bandtacho mit den Energiekennwerten.
Auf der Oberseite des Bandtachos ist der Endenergiekennwert (jährliche Endenergiemenge pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche) abgebildet. Dies ist die Energiemenge, die vom Energielieferanten an das Gebäude übergeben, gemessen und abgerechnet wird. Wobei der Energiebedarf im Gegensatz zum Energieverbrauch ein berechneter Wert ist, der vom tatsächlichen Verbrauch abweichen kann.) Der Endenergiekennwert bestimmt die Energieeffizienzklasse des Gebäudes.
Auf der Unterseite des Bandtachos ist der Primärenergiekennwert (jährliche Primärenergiemenge pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche) abgebildet. Die Primärenergie beinhaltet zusätzlich zur Endenergie auch die vorgelagerte Kette mit den Verlusten, die bei der Gewinnung, der Aufbereitung, dem Transport etc. entstehen.
Gemäß der Energieeinsparverordnung wird im Energieausweis nur der fossile Anteil (nicht erneuerbarer Anteil) der Primärenergie berücksichtigt. Dadurch kann der Primärenergiekennwert auch als ein Indikator für die Umweltfreundlichkeit des Gebäudes und der Anlagentechnik betrachtet werden.
3.10 BESONDERHEITEN
Adresse mit mehreren Gebäuden
Energieausweise können nur für einzelne Gebäude erstellt werden. Gibt es unter einer Adresse mehrere getrennte Gebäude (zum Beispiel ein Vorderhaus und ein Hinterhaus), dann wird für jedes Gebäude ein eigener Energieausweis benötigt. Deswegen ist der bei der Dateneingabe das Eintragen der Daten zum entsprechenden Gebäude sehr wichtig.
Doppelhaushälften und Reihenhausparteien sind jeweils getrennt als eigene Gebäude zu betrachten, für die jeweils ein eigener Energieausweis benötigt wird.
Für Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind (z.B. manche Ferienhäuser) benötigen Sie keinen Energieausweis.
Einliegerwohnungen sind bei der Angabe zur Anzahl der Wohnungen als eine eigene Wohneinheit zu betrachten.
In der Regel wird je Hausnummer ein eigener Energieausweis benötigt. Auch Doppelhaushälften und Reihenhausparteien sind jeweils getrennt als eigene Gebäude zu betrachten. In Einzelfällen, z.B. wenn Wohnungen mit unterschiedlichen Hausnummern ineinander verschachtelt sind, kann ein Energieausweis für mehrere Hausnummern ausgestellt werden.
Für nachträgliche Gebäudeerweiterungen oder Aufstockungen können im Energieausweis mehrere Baujahre angegeben werden. Als Erweiterung oder Anbau zählen nur beheizte Gebäudeteile, die hinzugefügt oder aufgestockt wurden. Nachträgliche Dämmungen oder Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel ein neuer Anstrich, zählen nicht als Gebäudeerweiterung.
Standen ganze Wohnungen zeitweise leer, dann zählt dies als Leerstand. Wenn nur einzelne Zimmer (z.B. frühere Kinderzimmer) leer standen, zählt dies nicht als Leerstand und muss nicht angegeben werden.
Gebäude ohne Heizung
Die Energieeinsparverordnung gilt für Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt werden. Demnach benötigen Wohngebäude, die nicht beheizt werden, keinen Energieausweis. Befindet sich wegen eines Heizungswechsels nur vorrübergehend keine Heizung in dem Gebäude, können wir Bedarfsausweise leider erst ausstellen, wenn sich wieder eine Heizung im Gebäude befindet, da die Art der Heizung einen wesentlichen Einfluss auf das Ergebnis des Bedarfsausweises hat.
Ja, auch Kamine und Holzöfen, die zusätzlich zu einer anderen Heizung vorhanden sind, sollen im Verbrauchsausweis bei den Heizsystemen aufgeführt werden. Die verbrauchten Holzmengen geben Sie bitte entsprechend bei den Abrechnungen an. Falls Ihnen die genaue Holzmenge nicht bekannt ist, können Sie diese auch schätzen.
Gemäß der Energieeinsparung (EnEV) wird zwischen Energieausweisen für Wohngebäude und Energieausweisen für Nicht-Wohngebäude (gewerbliche Objekte) unterschieden.
Energieausweispflicht für Baudenkmäler
Bei der Vermietung oder dem Verkauf eines Gebäudes besteht grundsätzlich eine Energieausweispflicht. Diese gilt jedoch nicht für Baudenkmäler. Was ein Baudenkmal ist, wird von dem jeweiligen Landesrecht geregelt. Bei Fragen hierzu wenden Sie sich bitte an die in Ihrem Ort zuständige Denkmalschutzbehörde.
Baudenkmäler sind von der Energieausweispflicht befreit. Das heißt Sie benötigen dafür keine Energieausweise. Baudenkmäler sind nach Landesrecht geschützte Gebäude oder Gebäudemehrheiten. Wenn Sie bei einem Gebäude unsicher sind, ob es sich um ein Baudenkmal handelt, wenden Sie sich zur Klärung am besten an die jeweilige Landesbehörde für Denkmalschutz.
4.1 BODENRICHTWERT
WIE LÄSST SICH DER PREIS EINES GRUNDSTÜCKS BERECHNEN?
Für die Bestimmung eines Grundstückswertes bildet der Bodenrichtwert die Grundlage. Nachfolgend finden Sie weitere Informationen zum Bodenrichtwert sowie zu weiteren mögliche Faktoren, welche den Wert beeinflussen können.
Je nach Lage in Deutschland hat der „Grund und Boden“ einen unterschiedlichen Wert und damit einen variieren die Preise. Gemäß Paragraf 196 Baugesetzbuch– gibt der Bodenrichtwert den Lagewert eines durchschnittlichen Quadratmeters Grund und Boden an. Es werden Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst, um den Bodenrichtwert zu berechnen. Im Anschluss berechnen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte die durchschnittlichen Quadratmeterpreise. Diese Berechnung basiert auf aktuelle Verkaufspreise von Grundstücken, welche sich innerhalb der betreffenden Zone befinden.
Die Aktualisierung der Bodenrichtwertzonen erfolgt spätestens alle 2 Jahre.
WIE WIRD DER GRUNDSTÜCKSPREIS MITHILFE BODENRICHTWERTS BERECHNET?
Für die Berechnung des Grundstückspreises, wird der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks multipliziert. Meistens liegt der Markt- oder Verkehrswert eines Grundstücks in der Realität jedoch höher, da die Bodenrichtwerte nur globale Durchschnittspreise darstellen. Das bedeutet, dass positive Eigenschaften des Grundstücks in diesem Fall nicht in die Bewertung mit einfließen.
Folgende Faktoren sind ebenfalls ausschlaggebend für den Bodenrichtwert:
Wie ist das Grundstück erschlossen?
Ist der Nahverkehr ausreichend ausgebaut?
Wie sieht die unmittelbare Nachbarschaft aus?
Individuelle Merkmale des Grundstücks
Wie lässt sich das Grundstück bebauen? (z.B. Bauland, Bauerwartungsland)
Ist ein verbauter oder unverbauter Ausblick vorhanden?
Ist das Grundstück durch Dritte belastet? (z.B. Wegerecht)
Wie ist das Grundstück geformt?
Welche Beschaffenheit hat der Boden des Grundstücks?
Für folgende Personengruppen ist der Bodenrichtwert interessant:
Eigentümer, die den Grundstückswert im Falle eines Verkaufs oder Kaufs erfahren möchten
ein Erbe oder eine Erbgemeinschaft, die den Wert des Vermögens wissen möchten
Noch-Eheleute beziehungsweise Richter, die im Rahmen einer Scheidung den Grundstückswert kennen müssen
das Finanzamt, für die Ermittlung der jährlichen Grundsteuer eines Grundstücks sowie für die Berechnung der Steuern bei Erbschaft oder Schenkungen
Alle Kreise, kreisfreien Städte, Gemeinden und Ortschaften in Deutschland verfügen über Bodenrichtwertkarten. Das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt ist dafür zuständig. Jeder Bürger hat das Recht zur Einsicht der Werte über Bodenrichtwertkarten oder eine Bodenrichtwerttabelle. Es ist ebenfalls möglich für eine geringe Aufwandspauschale eine Abschrift zu erhalten. Außerdem werden diese Informationen von vielen Gemeinden online zur Verfügung gestellt.
Ein ausschlaggebendes Merkmal beim Kauf einer Immobilie ist die Lage des Grund und Bodens. Da ein Gebäude seinen Wert im Laufe der Zeit über Investitionen (z.B. Modernisierungen, Sanierungen) erhält, verändert sich der Wert des Grundstücks lediglich über die Wertentwicklung der Lage. So kann eine unattraktive Immobilie durch eine sehr gute Lage aufgewertet werden.
Für den Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie ist ein Grundbuchauszug Voraussetzung.
Das Grundbuch besteht auch Grundbuchblättern und beinhaltet alle rechtlichen Daten zu den einzelnen Grundstücken einer Gemeinde. Im Grundbuchblatt sind grundlegende Informationen, wie z.B. Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Wegerechte und die Grundstücksgröße festgelegt. Außerdem gibt es Auskunft über die Bebaubarkeit und die Art und Weise der Bebauung. Sollte es sich um Eigentumswohnungen handeln, beinhalten spezielle Wohnungsgrundbücher weitere wichtige Informationen.
Die Abschrift eines Grundbuchblattes ist der Grundbuchauszug.
Der Grundbuchauszug besteht aus fünf Abschnitten:
Informationen zum zuständigen Grundbuchamt
Datum des Grundbuchauszugs
Auskunft über zugehörige Flurstücke, Größe u. Bewirtschaftungsart
Verteilung der Eigentumsverhältnissen
Belastungen u. Beschränkungen des Grundstücks (z.B. Nießbrauch, Wohnrecht, Erbbaurecht)
Grundpfandrechte (z.B. Grundschuld, Hypothek)
Wer hat ein Recht auf den Grundbuchauszug?
In Deutschland darf laut § 12 Grundbuchordnung (GBO) nur Personen das Grundbuch einsehen, welche ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Grund hierfür ist der Schutz des Persönlichkeitsrechts der der im Grundbuch eingetragenen Personen.
Ein berechtigtes Interesse haben:
Die Inhaber von einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit wie dem Wegerecht
Behörden oder Personen, welche nach §12 GBO ein berechtigtes Interesse haben wie z.B. Notare oder Makler
Alle, die von einem Berechtigten per Vollmacht ebenfalls zur Einsichtnahme bemächtigt wurden
Ein berechtigtes Interesse kann unter anderem in diesen Fällen bestehen:
Wenn Mieter erfahren wollen, wer ihr tatsächlicher Vermieter ist
Wenn Banken dem Eigentümer einen Kredit bewilligen wollen
Evtl. Kreditgeber
Wenn jemand per Vollstreckungstitel eine Vollstreckung gegen den Eigentümer anstrebt.
Es ist also nicht möglich, aus bloßer Neugier den Eigentümer eines beliebigen Grundstücks zu erfahren und sich etwa darüber zu informieren, ob das Grundstück vom Nachbarn oder Chef durch Grundschulden belastet ist.
4.3 WOHNRECHT
Das Wohnrecht berechtigt Menschen, eine Immobilie zu bewohnen ohne selbst Eigentümer zu sein.
Was bedeutet Wohnrecht?
Beim Wohnrecht handelt es sich um eine vertraglich festgesetzte Befugnis, welche Menschen berechtigt ohne jegliche Eigentumsanteile, in Teile oder einer gesamten Immobilie zu wohnen.
Auf welche rechtliche Grundlage basiert das Wohnrecht?
Das Wohnrecht basiert auf § 1093 im BGB und gilt als beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Das Wohnrecht wird in das Grundbuch eingetragen und berechtigt „ …ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“ Dies betrifft den Wohnungsberechtigten selbst, Familienmitglieder, Bedienstete sowie Pflegekräfte.
Häufig wird im Zusammenhang mit einer Schenkung, die Eintragung des Wohnrechts vorgenommen. Beispielsweise lassen sich Eltern ein lebenslanges Wohnrecht Ihrer Immobilie eintragen, wenn Sie diese noch weiter bewohnen möchten und vorab an Ihre Kinder überschreiben. Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist ebenfalls eine Möglichkeit für einen Immobilienbesitzer, welcher seinen Lebenspartner gegenüber erbrechtlichen Ansprüchen Dritter schützen möchte.
Für eine Eintragung des Wohnrechts ist ein notariell beglaubigter Vertrag notwendig, welcher die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, also Eigentümer und Wohnungsberechtigen festhält. Als nächstes veranlasst der Notar die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch. Dies stellt sicher, dass auch im Falle eines Streitfalls das Wohnrecht weiterhin besteht.
Das Wohnrecht lässt sich je nach Vereinbarung, befristet, auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen eine monatliche Zahlung eintragen. Häufig wird in der Praxis das lebenslange Wohnrecht ohne Gegenleistung vereinbart.
Welche Rechte und Pflichten umfasst das Wohnrecht?
Der Gesetzgeber spricht dem Berechtigtem nach § 1093 BGB folgende Rechten und Pflichten zu:
Aufnahmerecht Berechtigt die Aufnahme von Familienmitgliedern (Ehepartner, Kinder oder nichtehelicher Ehepartner
Nutzungsrecht Bei Beschränkung des Wohnrechts auf einen Teil der Immobilie (z.B. Wohnung im Mehrfamilienhaus) dürfen gemeinschaftliche Einrichtungen mit benutzt werden
Besichtigungsrecht Eine Begutachtung der Immobilie, darf durch den Eigentümer nicht vorgenommen werden
Nebenkosten Der Wohnungsberechtigte trägt die Nebenkosten
Reparaturkosten Die Kosten für die Erhaltung und Reparatur der Immobilie hat der Wohnungsberechtigte zu tragen. Für Sanierungsmaßnahmen ist der Eigentümer zuständig, diesbezüglich besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Seiten des Wohnberechtigten. Sollte der Eigentümer jedoch eine Sanierung oder einen Umbau planen, ist die Zustimmung des Wohnungsberechtigen notwendig.
Normalerweise bedeutet das Wohnrecht, das Wohnen in einer Immobilie ohne jedoch dafür Miete zu zahlen. Dies bedeutet dass das Wohnrecht einen Geldwert darstellt, auf welchen der Gesetzgeber Steuern erhebt.
Für die Berechnung des Wertes des Wohnrechtes wird die Jahreskaltmiete mit dem Kapitalwert multipliziert. Der Kapitalwert stellt dabei die erwartende Lebens- bzw. Wohndauer des Berechtigten dar.
Kann man das Wohnrecht auf andere Personen übertragen?
Das Wohnrecht kann man nicht verkaufen, vererben oder auf anderen Wegen auf Dritte übertragen. Die Löschung im Grundbuch ist jedoch auf Wunsch des Berechtigten möglich. Das Wohnrecht kann nur in folgenden Fällen ohne aktives Eingreifen des Wohnberechtigten gelöscht werden:
Es ist nicht möglich die Räumlichkeiten zu bewohnen
Auslauf des befristeten Vertrags
Wegfall der Bedingung bei vertraglicher Nutzungsbedingung
Eine Immobilie lässt sich auch mit vertraglich vereinbartem Wohnrecht verkaufen. Im Vergleich zu einer freien Immobilie, müssen Verkäufer allerdings mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen, da der Wert des Wohnrechts rechnerisch vom Immobilienwert abgezogen wird. Durch Anbieten einer Abfindung könnte dennoch ein guter Preis erzielt werden, sollte der Wohnungsberechtigte von seinem Wohnrecht zurück treten.
Im Falle eines Verkaufs mit Wohnrecht besitzt der Wohnberechtige kein Mitbestimmungsrecht, seine Position bleibt aber bei einem Verkauf erhalten.
Sollte es sich um eine Zwangsversteigerung handeln, ist dies einer der wenigen Ausnahmen, die einen Wegfall des Wohnrechts bewirken können. Grund hierfür ist Rangliste im Grundbuch, da die Rechte der Bank als Kapitalgeber vor dem Anrecht auf Wohnen steht. Dies führt dazu dass die Bank ihre Forderungen zuerst ausgleichen darf.
Die Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldforderung hilft dem Wohnberechtigten ebenfalls nicht, da der Erlös bei einer Zwangsversteigerung meistens niedriger ist und vorerst die Gläubiger bedient werden.
Deswegen sollte ein Wohnberechtigter eine Eintragung eines Rückforderungsrechts in das Grundbuch veranlassen. Dieses Recht erlaubt dem früheren Eigentümer die ehemalige Immobilie zurück zukaufen, sollte der aktuelle Eigentümer die Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr erfüllen können.
Das Nutzrecht an einer Immobilie wird als Nießbrauch bezeichnet. Das Nießbrauchrecht erlaubt im Gegensatz zum Wohnrecht auch Nutzen aus einer Immobilie zu ziehen. Beispielsweise darf der Berechtigte die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Dazu trägt er allerdings auch die dazu anfallenden Kosten und damit die wirtschaftliche Verantwortung. Zum Verkauf der Immobilie ist dennoch lediglich der Eigentümer berechtigt.
4.4 NIEßBRAUCHRECHT
Nießbrauch bedeutet das Recht, Nutzen und Profit aus einer bestimmten Sache zu ziehen. Der Nießbrauchberechtigte ist dabei lediglich Nutznießer und nicht der Eigentümer der Sache. Beispielsweise bedeutet dies die Nutzung einer Immobilie, dabei behält der Eigentümer das Verfügungsrecht und die Eigentumsverhältnisse bleiben unverändert. Weiter hat der Nutznießer die Berechtigung zur sogenannten „Fruchterziehung“. Das heißt er ist beispielsweise berechtigt die Mieteinnahmen einzubehalten. Dies ist der grundlegende Unterschied zum Wohnrecht, da der Wohnberechtigte lediglich ein Teil oder ein Gebäude bewohnt, aber keine Berechtigung zur Fruchterziehung hat.
Wie wird ein Nießbrauchrecht bestellt?
Im ersten Schritt ist eine offizielle Einigung zwischen Eigentümer und Nutznießer nötig, um ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie zu bestellen. Im nächsten Schritt ist eine notarielle Beurkundung erforderlich damit die Eintragung des Nießbrauchs an das Grundbuchamt weitergeleitet wird. Die Eintragung erfolgt in Abteilung II „ Lasten und Beschränkungen“.
Folgende Formen des Nießbrauchs sieht das bürgerliche Gesetzbuch vor:
Quotennießbrauch: Der Nießbrauch beschränkt sich lediglich auf einen Teil des Grundstücks.
Bruchteilsnießbrauch: Das Recht beschränkt sich auf einen bestimmten Miteigentumsanteil, z.B. bei einem Mehrfamilienhaus, von welchem dem Eigentümer nur ein Teil gehört.
Vorbehaltsnießbrauch: Bei Übertragung des Grundstücks, erhält der der bisherige Eigentümer ein Nutzungsrecht
Nachrangiger Nießbrauch: Das Nießbrauchrecht geht auf einen nachrangigen Dritten über, sollte der bisheriger Eigentümer sterben.
Zuwendungsnießbrauch: Der Nießbrauchberechtigte erhält durch das Recht an einem Grundstück Einkünfte aus der Vermietung und der Verpachtung.
Welche Rechte und Pflichten haben Nutznießer und Eigentümer?
Der Nutznießer darf über die „Früchte“ verfügen und die Immobilie nutzen. Abhängig von der Vereinbarung zwischen den Parteien kann ein Entgelt anfallen oder nicht. Die Aufgabe des Nutznießers umfasst die Erhaltung des übertragenen Grundstückes sowie die ordnungsgemäße Bewirtschaftung. Er ist ebenfalls dafür zuständig, die ihm übertragene Sache entsprechend zu versichern. Der Nutznießer ist für Kosten, die über die normale Unterhaltung hinausgehen, nicht verantwortlich (z.B. Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen), trägt jedoch privatrechtliche und öffentliche Lasten. Der Nutznießer hat kein Recht die die Sache an der das Nießbrauchrecht besteht, zu verkaufen. Dies steht nur dem Eigentümer zu.
Warum ist der Nießbrauch beim Verkauf problematisch?
Sollte eine Sache mit einem Nießbrauchrecht verkauft werden, bleibt dieses bestehen und überträgt sich auf den neuen Eigentümer. Dabei ist der Nießbrauchberechtigte zur Nutzung und die Fruchtziehung weiterhin berechtigt. Dies folgt zu erheblichen Einschränkungen des neuen Eigentümers da er die Immobilie weder nutzen, noch daraus Erträge generieren kann. Unter Umständen ist eine Aufhebung des Nießbrauchs vor dem Verkauf möglich, sofern sich die Parteien einigen. Bei einer erfolgreichen Einigung muss der Eigentümer die Löschung des Nießbrauchrechts im Grundbuch veranlassen.
Der Nießbrauch endet mit dem Tod des Nutznießers da es sich um ein persönliches Recht handelt. Die Vererbung bzw. Veräußerung des Nießbrauches ist nicht möglich. Darüber hinaus ist es möglich vertraglich bestimmte Gründe zu vereinbaren, durch die das Recht entfallen soll. Dies bezeichnet man als Rückforderungsrecht. Es ist empfehlenswert, für diese Vereinbarung einen Notar oder Anwalt zu konsultieren. Eine einvernehmliche Aufhebung des Nießbrauchs ist ebenso möglich wie eine einseitige Aufhebung durch den Nießbrauchberechtigten.
Bringt ein Nießbrauchrecht einen steuerlichen Vorteil?
In der Praxis wird häufig ein Nießbrauchrecht vereinbart, wenn Eltern Ihre Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen. Da es sich hierbei um eine vorweggenommene Erbfolge handelt fällt eine Schenkungssteuer an. Bei der Immobilienbewertung wird der Kapitalwert des Nießbrauchs, unter Berücksichtigung des Lebensalters des Nießbrauchberechtigten, von der Schenkungssteuer abgezogen. Eine Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten und eine Einräumung eines Nießbrauchrechts bieten also durchaus einen steuerlichen Vorteil.
4.5 ERBBAURECHT
Wann lohnt sich Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht bedeutet, dass eine Person auf einem Grundstück, welches einer anderen Person gehört, ein Bauwerk errichten darf.
Beim Erbbaurecht handelt es sich aus rechtlicher Sicht um ein sogenanntes beschränktes dingliches Recht. Eine „fremde“ Person (natürlich oder juristisch) errichtet sein Bauwerk auf dem Grund und Boden eines anderen Eigentümers. Die Parteien schließen dabei einen Erbbaurechtsvertrag. Das Erbbaurecht besagt ebenfalls, dass das Grundstück verkauft, belastet oder vererbt werden kann. Die allgemeinen Grundlagen findet man im „Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetzt), welches 1919 erlassen wurde.
Wie lange ist die Laufzeit beim Erbbaurecht?
Ein wesentliches Merkmal des Erbbaurechts ist dessen Vereinbarung für einen gewissen Zeitraum. Normalerweise werden Erbbaurechtsverträge zwischen 75 und 99 Jahren geschlossen. Das Gebäude müsste dementsprechend nach Ablauf des Vertrages vom Grundstück entfernt werden. In der Praxis einigt man sich jedoch häufig auf eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages. Wichtig dabei ist, dass die Verlängerung vor Ablauf des Vertrags in das Grundbuch eingetragen wird. Ansonsten müsste ein neuer Vertrag geschlossen werden. Eine frühzeitige Auflösung des Erbbaurechtvertrags ist mit Zustimmung des Grundstückseigentümers ebenfalls möglich. Die Aufhebung ist unwiderruflich und wird vom Grundbuchamt durchgeführt.
Die Erbpacht bedeutet, dass der Erbbaurechtgeber –üblicherweise meistens Institutionen, wie Gemeinden und Kirchen – einen sogenannten Erbbauzins erhält. Dieser ist eine Entschädigung dafür, dass er dem jeweiligen Erbbauberechtigten seinen Grund und Boden für die Errichtung und Nutzung eines Bauerwerks zur Verfügung stellt.
Bei hohen Hypothekenzinsen ist das Erbbaurecht für Pächter besonders interessant, da der Erbbauzins oftmals niedriger ist als der Zins für die Finanzierung welche für den Kauf eines Grundstücks notwendig ist. Dadurch haben Familien mit relativ niedrigen Einkommen dennoch die Möglichkeit ein Eigenheim zu bauen. Momentan ist allerdings mit der aktuellen Niedrigzinsphase das Erbbaurecht relativ unattraktiv, da der Erbbauzins fast immer deutlich höher als der Bauzins liegt.
Möchte ein Eigentümer sein Grundstück nicht verkaufen aber dennoch einen Ertrag erwirtschaften hat er die Möglichkeit es zu verpachten. Normalerweise wird für den Erbbaurechtsvertrag eine längere Laufzeit vereinbart. Diese beträgt im privaten Bereich meist 99 Jahre. Der Erbbauzins wird anfänglich festgelegt und kann sich über die Laufzeit verändern. Diesbezüglich hat der Verpächter alle 3 Jahre die Möglichkeit den Erbbauzins zu erhöhen. Bezüglich der Errichtung der Immobilie, besitzt der Grundstückseigentümer ebenfalls ein Mitspracherecht, so dass der Pächter nicht frei über die zukünftige Immobilie bestimmen kann.
Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) fasst alles Gesetze und Verordnungen des Erbbaurechts zusammen. Es umfasst alle Begrifflichkeiten und Regelungen zum Erbbaurecht, u.a. Grundbuchvorschrift, Beleihung, Zwangsversteigerung, Feuerversicherung, Erneuerung und Heimfall. Weitere Inhalte, wie z.B. Regelung des Erbbauzins und der Anwendung des Grundstückrechts sind auch im Bürgerlichen Gesetzbuch zu finden.
4.6 EINHEITSWERT
Der Einheitswert dient als Grundlage zur Steuerberechnung. Für die Berechnung von Grund- und Gewerbesteuer dient der Einheitswert als Bemessungsgrundlage bei den Finanzämtern.
Der Einheitswert somit die Bemessungsgrundlage nutzt das Finanzamt bei privaten, gewerblichen sowie land-und forstwirtschaftlichen Immobilien- Grundstückseigentum. Die Bewertung des Einheitswerts basiert auf den Stichtagen 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) sowie der 1. Januar 1964 (alten Bundesländer). Für die Ermittlung des Wertes können das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren angewandt werden.
Für die Ermittlung des Einheitswerts einer gemieteten Immobilie, eines Ein-und Zweifamilienhauses, einer Gewerbeimmobilie oder eines gemischten genutzten Grundstücks wird der Ertragswert kalkuliert. Die Wertermittlung erfolgt auf Grundlage des Jahresrohertrages. Ist die Ermittlung des Jahresrohertrags nicht möglich, orientiert man sich auf den Sachwert der Immobilie.
Um den Wert auf die jeweiligen Stichtage der Jahre 1935 und 1964 herunterzurechnen, haben verschiedene Faktoren Einfluss auf die Kalkulation. Beispielsweise werden werterhöhende und wertmindernde Kriterien wie die Lage oder die Bauweise betrachtet. Die Immobilienbesitzer erhalten dann mit dem Einheitswertbescheid die Information zum Wert ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks. Dabei handelt sich um die Festsetzung des Wertes, welcher zu einem späteren Zeitpunkt der Steuerberechnung dient und nicht um einen Steuerbescheid.
Warum ist der Einheitswert niedriger als der Verkehrswert?
Der Verkehrswert stellt den Wert dar, welcher voraussichtlich beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie am Markt erzielt werden kann. Im Gegensatz dazu handelt es dich beim Einheitswert hingegen um eine Bemessungsgrundlage für die Finanzämter zur Berechnung verschiedener Steuern. Eine erste Einheitswertfestsetzung erfolgte zum Stichtag den 01.01.1935, danach sollte eine Anpassung alle sechs Jahre durchgeführt werden um mögliche Veränderungen zu berücksichtigen. Leider erfolgte dies leider nicht. Lediglich in den alten Bundesländern wurde eine einmalige Anpassung zum 01.01.1964 durchgeführt. Da die Werte von Immobilien und Grundstücken im Laufe der Zeit jedoch deutlich angestiegen sind, liegt der Einheitswert deutlich unter dem Verkehrswert einer Immobilie.
Warum wird der Einheitswert kritisch betrachtet?
Nach gesetzlichen Vorgaben, sollte eine Überprüfung der Einheitswerte alle sechs Jahre erfolgen. Dennoch wurde eine Neubewertung bei älteren Grundstücken und Gebäuden nicht durchgeführt. In der Praxis wird also bei einem neuen Haus einen deutlichen höheren Einheitswert festgelegt, während im Gegensatz dazu eine vergleichbare ältere Immobilie einen deutlich niedrigeren Wert vorweist. Dies führt zu deutlichen Abweichungen der Einheitswerte in den Gemeinden.
Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 des Bemessung der Grundlage in Frage gestellt und es als verfassungswidrig deklariert. Die Erklärung des Gerichts ist hier die fehlende Anpassung der Einheitswerte von mehr als 50 Jahren und kritisiert gleichzeitig die Ungleichbehandlung bezüglich der Bewertung.
Spielt der Einheitswert bei einer Immobilienbewertung zum Verkauf eine Rolle?
Bei der Festlegung des Verkaufspreises spielt der Einheitswert keine Rolle. Bei einem bestehenden Interesse können Kaufinteressenten sich danach erkundigen um die Höhe der Grundsteuer zu erfahren.
4.7 REALLAST
Die Reallast bedeutet wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu beziehen.
Eine Reallast ist eine bestimmte, wiederkehrende Leistung aus einem Grundstück welche der Grundstückseigentümer an den Begünstigten erbringt. Sie wird um Grundbuch als dingliches Recht in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen eingetragen.
Da die Reallast unter das Sachenrecht fällt, findet man weitere Regelungen ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch. Es wird zwischen 2 Arten unterschieden:
die subjektiv-persönliche Belastung: Dieses Recht steht einer bestimmten Person zu.
subjektiv-dingliche Belastung:Das Recht bezieht sich auf ein bestimmtes Grundstück und dessen Eigentümer und ist fest mit einem bestimmten Grundstück verbunden.
Folgende Formen der Reallast gibt es:
eine Dienstleistung (z.B. eine lebenslange Versorgung und Pflege der Eltern)
eine finanzielle Verpflichtung ( z.B. monatliche Rente an die Eltern
eine Leistung in Form von Naturalien (z.B. Überlassung bestimmter Naturalien welche mit dem landwirtschaftlichen Hof erwirtschaftet wurden)
Wie kann der Begünstigte sein Recht durchsetzen?
Sollte der Grundstückseigentümer seinen Verpflichtungen aus der dinglichen Belastung nicht nachkommen, hat der Begünstigte das Recht im Rahmen einer Zwangsvollstreckung seine Forderungen durchzusetzen. Sollten keine abweichenden Vereinbarungen getroffen worden, haftet der Grundstückseigentümer mit seinem gesamten persönlichen Vermögen. Weitere Informationen dazu findet man in der Zivilprozessordnung.
Wie erfolgt eine Löschung des dinglichen Rechts?
Nur der Begünstigte alleinig hat das Recht zur Aufhebung der realen Belastung. Nach Erklärung der Aufhebung folgt die Löschung der Last aus dem Grundbuch. Weiter erfolgt eine Löschung wenn eine auflösende Bedingung oder ein zeitlich vereinbarter Termin erreicht wird. Außerdem sieht das Bürgerliche Gesetzbuch die Möglichkeit einer Inhaltsänderung vor, welches eine Leistungserhöhung oder –minderung mit Zustimmung beider Parteien bedeutet. Wichtig zu wissen ist, dass die Vererbung oder die Übertragung der Reallast nicht möglich ist. Somit erlischt das Recht sobald der Begünstigte stirbt.
Wie wirkt sich die Reallast auf den Grundstückswert aus?
Durch die Reallast wird der Verkehrswert des Grundstücks erheblich beeinflusst. Durch die Eintragung in das Grundbuch unter Belastungen kann es je nach Art der Belastung bei einer Bewertung zu einer Minderung des Wertes führen.
4.8 ERBSCHAFT
Beim Tod eines Erblassers, folgt die automatische Übertragung des kompletten Besitzes auf den Erben. Die gesetzliche Erbfolge und gegebenenfalls testamentarische Verfügungen des Erblassers legen fest, welche Personen erben.
Da alle Rechten und Pflichten auf den Rechtsnachfolger des Verstorbenen übergehen umfasst dies ebenfalls etwaige Schulden. Dadurch ist der Rechtnachfolger mit seinem gesamten eigenen Vermögen dafür haftbar. Deswegen ist es sinnvoll, sich vorher über den Nachlass zu informieren um möglicherweise die Erbschaft auszuschlagen.
Es ist kein Erbe zur Annahme einer Erbschaft verpflichtet, dies ist gesetzlich und im Testament festgelegt. Somit haben Erben das Recht einen Nachlass auszuschlagen. Dies trifft vor allem bei einem überschuldeten Erbe zu.
Im Falle geerbten Immobilie ist es ratsam sich vorab ausführlich über die Vermögensverhältnisse zu informieren. Das bezieht sich z.B. auf die Tilgung des Kredites oder mögliche Belastung der Hypothek. Einen umfangreichen Überblick liefert hierzu das Grundbuch. Für die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes ist eine Beauftragung eines Immobiliensachverständigen sinnvoll.
Die Frist um ein Erbe auszuschlagen beträgt 6 Wochen. Sie beginnt sobald der Erbe vom Erbfall informiert wird. Das Ablehnen des Erbes kann beim zuständigen Rechtspfleger oder Amtsgericht erfolgen.
Wer ein Haus erbt, sollte sich vorab über die zukünftige Nutzung Gedanken machen. Möchte man selbst darin wohnen? Oder ist es sinnvoller die Immobilie zu vermieten oder sogar zu verkaufen?
Für diese Entscheidung ist ein umfassender Überblick zu den Rahmenbedingungen der Immobilie sinnvoll. Informationen bietet das Grundbuch aber auch der aktuelle Zustand in Bezug auf mögliche Sanierungen ist ausschlaggebend. Sollte es sich um eine Erbengemeinschaft handeln, sind ausreichend finanzielle Mittel aufzubringen um die Miterben auszuzahlen.
Möchten Erben eine Immobilie selbst beziehen, könnten zusätzliche Kosten aufgrund von möglichen Umbaumaßnahmen entstehen. Dabei stellt man bei Mietobjekten die Instandhaltungskosten den Mieteinnahmen gegenüber. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, wird der Erbe automatisch der neue Vermieter. Um dann die Immobilie selbst zu bewohnen, ist eine Kündigung auf Eigenbedarf notwendig.
Die Erbschaft wird mithilfe des Erbscheins dokumentiert. Er gibt Auskunft über die rechtmäßigen Erben sowie den Umfang der Erbschaft. Der Erbschein kann beim Nachlassgericht gegen Gebühr ausgestellt werden. Der Erbschein wird oftmals Behörden und Banken vorgelegt, damit die nächsten Schritte wie z.B. Zugriff auf das Konto des Verstorbenen, eingeleitet werden. Außerdem erlaubt es dem Erben eine Einsicht in das Grundbuch der vererbten Immobilie für die Prüfung inwiefern die Immobilie noch belastet ist. Darüber hinaus ist der Erbschein für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch notwendig, dies kann kostenlos innerhalb von 24 Monaten durchgeführt werden. Wichtig zu wissen ist, dass eine Beantragung des Erbscheins eine automatische Annahme des Erbes bedeutet. Eine Ausschlagung des Erbes ist dann nicht mehr möglich.
Sollte es sich um eine Erbengemeinschaft handeln erhält der einzelne Erbe entweder einen Teilerbschein oder bei mehreren Erben einen gemeinschaftlichen Erbschein. Der Erbschein bietet lediglich die Möglichkeit zum Nachweis des Erbrechts. Sollten die Erben über ein notarielles Testament inklusive Eröffnungsprotokoll verfügen, wird normalerweise kein Erbschein benötigt, dies betrifft auch eine Generalvollmacht.
Die Erbschaftssteuer fällt in Deutschland an, sobald man erbt. Die Höhe der Erbschaftssteuern ist von verschiedenen Faktoren abhängig, beispielsweise spielen die Erbschaftssteuerklasse sowie der persönliche Freibetrag des Einzelnen eine Rolle. Der Freibetrag für Ehepartner (SteuerklasseI) eines Verstorbenen liegt bei ca. 500.000 Euro. Sobald der Erbteil niedriger als der Freibetrag ist, fallen keine Steuern an. Der Freibetrag der Schwester (Steuerklasse II) eines Erblassers beträgt hingegen nur 200.000 Euro, sobald dieser Betrag überschritten wird, sind Erbschaftssteuer zu zahlen.
Eine Möglichkeit um die Erbschaftssteuer zu übergehen, ist die Übertragung des Vermögens zu Lebzeiten in Form einer „Schenkung“. Vorteile bieten hierzu die höheren Freibeträge und die erneute Ausschöpfung dieser Freibeträge im Intervall von 10 Jahren. Mit dieser Vorgehensweise lassen sich mehrere und sehr wertvolle Immobilie übertragen. Außerdem ist es möglich den Pflichtteil des Erbes zu reduzieren oder sogar auszuschließen.
Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft?
Geht das vererbte Vermögen auf mehrere Erben (sog. Miterben) über, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Eine vererbte Immobilie gehört mehreren Erben gemeinsam, ein alleiniges Eigentum zu einzelnen Gegensätzen besteht somit für keinen der Erben. Dies führt dazu, dass auch die Entscheidungen bezüglich der Immobilie gemeinsam getroffen werden müssen:
Welche Nutzung ist denkbar?
Eine Erbengemeinschaft entsteht häufig wenn der Erblasser kein Testament aufgesetzt hat. Dann tritt die gesetzliche Erbfolge ein und es folgt eine Gründung einer Erbengemeinschaft mit mehreren Personen wie beispielsweise Geschwister, Ehegatten und Kindern. Jeder Erbe erhält einen bestimmten Stimmanteil, welcher von der Erbquote abhängig ist. In der Praxis wird die Erbengemeinschaft durch eine Erbauseinandersetzung aufgelöst und das Erbe unter den Miterben aufgeteilt. Um mögliche Erbstreitigkeiten und den dazu verbunden resultieren Wertverlust zu vermeiden, ist es ratsam den letzten Willen oder ein Testament zu Lebzeiten aufzusetzen.
4.9 ZWANGSVERSTEIGERUNG
Wie kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen?
Eine aufgenommene Hypothek für eine Immobilie wird durch monatliche Ratenzahlungen an die Bank getilgt. Befindet sich der Schuldner mit mehreren Zahlungen im Rückstand, wird als letzte Option eine Zwangsversteigerung auf seitens der Bank initiiert.
Die Gläubiger werden mit dem Erlös der Zwangsversteigerung bedient. Dies führt zur vollständigen oder teilweisen Befreiung der finanziellen Lasten auf Seiten des Schuldners. Bevor jedoch eine Zwangsversteigerung stattfindet, erhält der betroffene Eigentümer mehrere Mahnungen.
Wie verläuft eine Zwangsversteigerung?
Die Beantragung der Zwangsversteigerung erfolgt durch die Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht. Das Amtsgericht beauftragt daraufhin einen Wertermittlungsgutachter für die Festlegung des Verkehrswertes der Immobilie. Daraufhin wird der Termin im Schaukasten des Amtsgerichts und in regionalen Tageszeitungen veröffentlicht. Um auf die Immobilie zu bieten, benötigt man einen gültigen Personalausweis und muss mindestens 18 Jahre alt sein. Darüber hinaus fällt eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts bei Zuschlag an. Sobald die Voraussetzungen erfüllt sind erhält der Interessent mit dem höchsten Gebot den Zuschlag. Obwohl eine Grundbucheintragung erst nach der Zahlung der Gewerbesteuer erfolgt, ist der Meistbietende dennoch sofortiger Eigentümer. Die Finanzierung sollte deswegen bereits vor der Zwangsversteigerung geregelt sein. Sobald der Mindestgebotswert nicht erzielt wird, erfolgt eine Wiederholung der Zwangsversteigerung zu einem späteren Zeitpunkt.
Wie hoch sind die Kosten einer Zwangsversteigerung?
Der neue Eigentümer ist verpflichtet den festgesetzten Kaufpreis, innerhalb von maximal acht Wochen an das Amtsgericht zu überweisen. Die bereits gezahlte Sicherheitsleistung reduziert den Kaufpreis. Es kommen weitere Kosten wir die Grunderwerbsteuer, Gebühren der Grundbucheintragung und die Zuschlagsgebühren des Amtsgerichtes hinzu.
Welche Vorteile bietet eine Zwangsversteigerung?
Häufig liegt der Verkehrswert deutlich über den Preis einer zwangsversteigerten Immobilie. Dies ermöglicht auch Menschen mit wenig Eigenkapital Eigentum zu kaufen. Es besteht außerdem die Möglichkeit vorab einen Blick in ein Wertgutachten des Gerichts zu werfen. Sollte die Immobilie bestehende Verbindlichkeiten aufweisen, wird man dazu ebenfalls vom Amtsgericht informiert.
Bestehen Risiken bei Zwangsversteigerungen?
Möglicherweise kann es auch zu Auseinandersetzungen mit dem vorherigen Besitzer kommen. Beispielsweise wird der Auszug vehement verweigert, oder die alten Besitzer zerstören Teile der Immobilie absichtlich. Sollten die letzten Eigentümer nicht freiwillig ausziehen, kommt es notfalls zu einer Zwangsräumung mit einem Gerichtsvollzieher. Dies kostet dem neuen Besitzer allerdings wieder Zeit und Geld.
In einer Teilungsversteigerung werden Anteile einer Eigentümergemeinschaft verkauft. Das ist der Fall wenn sich beispielsweise eine Erbengemeinschaft bei einer geerbten Immobilie uneinig ist und der Notar die Immobilie in anteiliges Geldvermögen umwandelt. In der nachfolgenden Teilungsversteigerung ist es möglich dass ein Miteigentümer die gesamte Immobilie erwerben kann. Gleichzeitig übernimmt er alle Rechte und Belastungen.
Werden alte Schulden durch neue Eigentümer übernommen?
Durch die Zwangsversteigerung eines Hauses werden bestehende Verbindlichkeiten ausgelöst. Reicht die erzielte Summe zur Schuldendeckung nicht aus, wird ein Teil der Grundschuld möglicherweise auf den neuen Eigentümer übertragen. Hierüber werden alle Interessenten im Laufe der Zwangsversteigerung jedoch durch den Rechtspfleger ausführlich informiert.
In Deutschland sind in den letzten Jahren die Grundstückspreise sehr stark gestiegen. Jedoch sind deutliche regionale Unterschiede zu erkennen. Sehr große Nachfrage haben die in großstädtischen Lagen und Ballungsräumen liegenden Immobilien und Grundstücke. Geringere Nachfrage nach Grundstücken findet man im Gegensatz dazu in ländlichen Regionen. Grund hierfür ist die Attraktivität des stadtnahen Wohnens. Durch die erhöhte Nachfrage ist das Angebot an freien Grundstücken deutlich niedriger. Dies hat zur Folge dass die Grundstückspreise weiterhin steigen werden.
4.10 RAUMLUFT/ LUFTFEUCHTIGKEIT/ FEUCHTIGKEITSGEHALT
Ermittlung des Feuchtigkeitsgehalts
Für die Feststellung des Feuchtigkeitsgehalts aufgrund von möglichen Schwankungen ist ein korrekter Zeitplan ausschlaggebend. Demnach sollte man beispielsweise einmal morgens und abends zu festen Zeiten den Feuchtigkeitsgehalt ablesen. Zum aktuellen Wert müssen dazu auch luftverändernde Maßnahmen, wie z.B. Heizen, Baden, Lüften, Kochen oder Waschen betrachtet werden. Weiter spielen Sonnen und Regen ebenfalls eine wichtige Rolle, da sich dadurch feststellen lässt ob durch Lüften die Luft dauerhaft zu trocken ist oder ausreichend Feuchtigkeit entweicht. Betrachtet man die gesamte Konstellation können dementsprechend Gegenmaßnahmen eingeleitet werden.
Innenräume und Wohnungen
Eine angenehme Luftfeuchtigkeit in Innenräumen liegt zwischen 40 und 60 Prozent. Dennoch ist das individuelle Wohlbefinden entscheidend. Über 70 Prozent Luftfeuchtigkeit ist den meisten Menschen üblicherweise zu feucht.
Befindet sich die Luftfeuchtigkeit bei über 70 Prozent kann dies als angenehmen oder aber auch bereits als stickig empfunden werden. Für eine angenehme Luftfeuchtigkeit kann die Kombination von Lüften und Heizen helfen, da die warme Luft mehr Feuchtigkeit aufnimmt als kalte Luft. Dementsprechend sollte man die warme Heizungsluft gegen die kühle Außenluft austauschen. Sollte es allerdings in den Räumen kühler als draußen sein, kann beim Lüften noch mehr Feuchtigkeit in die Räume gelangen. Trotz der steigenden Kosten, sollte man daher nicht beim Heizen sparen. Folgende Maßnahmen senken zusätzlich die Luftfeuchtigkeit:
Langes Lüften nach dem Kochen, Duschen und Baden
Tägliches, mehrmaliges Stoßlüften für 10 Minuten
Bei Regen Lüften meiden
Wäsche nicht in den Innenräumen trocknen lassen
Ist nach Durchführung der Maßnahmen keine Verbesserung der Luftfeuchtigkeit zu sehen, kann das Mauerwerk Ursache des Problems sein. Wichtig ist dennoch vorab Möbeln und Wohntextilien ausreichen Zeit zu geben abzutrocknen, da dieses ebenfalls Feuchtigkeit aus der Luft aufnehmen. Löst ein Luftentfeuchter das Problem nicht sollte zusätzlich ein Feuchtindikator verwendet werden. Ein Feuchtindikator ermöglicht es feuchte Stellen an der Wand zu finden, hinter denen sich undichte Stellen verstecken.
Während im Winter die Heizung ununterbrochen im Einsatz ist, wird das Lüften häufig abgekürzt, dies führt automatisch zu einer niedrigen Luftfeuchtigkeit. Maßnahmen die dafür Abhilfe schaffen sind beispielsweise Aufstellen einer Wasserschale auf die Heizung, Zimmerpflanzen, Aquarien oder auch Zimmerbrunnen. Sollte dies immer noch nicht ausreichen, ist es möglich Wäsche im Raum zu hängen oder einen Luftbefeuchter zu verwenden. Eine langfristige Befeuchtung der Luft kann einige Zeit in Anspruch nehmen, da Textilien, Möbel und Wände ebenfalls eine gewisse Menge der Feuchtigkeit aus der Luft „saugen“.

References: § 4
 Art. 31
 §16
 § 12
 §12
 § 1093
 § 1093