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Timestamp: 2018-06-18 13:16:01+00:00

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BGH, 23.02.1972 - VIII ZR 91/70 - dejure.org
BGH, 23.02.1972 - VIII ZR 91/70
Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Abtretung - Befugnis zur Weitergabe des Gebrauchsrechts und Fruchtziehungsrechts durch den Pächter - Vorliegen eines unzulässigen Eingriffs in Pachtvertrag und Unterpachtvertrag
BGB § 541a § 242
NJW 1972, 723
DB 1972, 622
Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF];… Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 555b Rn. 2;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b BGB Rn. 86 mwN;… Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555b Rn. 21).
Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Verkehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO).
Zusätzlich kommt es darauf an, ob dem Mieter die ihn störende Umbaumaßnahme zugemutet werden kann, was bei der Gefahr erheblicher geschäftlicher Verluste nicht der Fall ist (vgl. BGH, Urteil vom 23.02.1972, VIII ZR 91/70 = NJW 1972, 723, Rn. 27f., zitiert nach Juris; ebenso AG Hamburg-Altona…, Urteil vom 07.08.2007, 316 C 425/06 = WuM 2008, 27, Rn. 32, zitiert nach Juris, sowie LG Hamburg, Beschluss vom 30.10.2007, 311 S 102/07 = WuM 2008, 27 als Berufungsinstanz).
Im dortigen Fall planten die Verpächter eine Erweiterung des Anwesens und verlangten von den Pächtern, dass während der Bauarbeiten die verpachteten Schank- und Toilettenräume sowie ein Gastraum geräumt werden müssen, gegen Ende der Bauarbeiten auch zwei kleinere Zimmer (vgl. BGH, Urteil vom 23.02.1972, VIII ZR 91/70 = NJW 1972, 723, Rn. 7, zitiert nach Juris).
Deshalb bedarf es auch keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die der erstinstanzlichen Klageabweisung zu Grunde gelegte Rechtsauffassung des Amtsgerichts, die Beklagten hätten die Maßnahmen nicht zu dulden, da diese aufgrund ihrer Art und ihres Ausmaßes dazu führten, dass etwas im Vergleich zur bisherigen Mietsache völlig Neues geschaffen werde, zutreffend ist oder nicht (vgl. dazu BGH, Urt. v. 23.02.1972 - VIII ZR 91/70 - = NJW 1972, 723).
Eine Duldungspflicht der Beklagten kann auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB bejaht werden, weil ohne Durchführung der Maßnahmen die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes bedroht sei (BGH, NJW 1972, 723; AG Berlin-Tiergarten, GE 1993, 209).
KG, 28.05.1981 - 8 W REMiet 4712/81
Wohngeld; Mieterhöhung; Modernisierungsmaßnahmen; Dulden; Gesamteinkommen; Mieter
Soweit die Grenze der Unzumutbarkeit für den Mieter nicht erreicht ist, hat das Interesse des Vermieters Vorrang; solange stellt sich also nicht die Frage, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Verbesserungen oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrages zugemutet werden kann (vgl. BGH, LM, Nr. 1 zu § 541 a BGB = NJW 1972, 723, 724); vielmehr hat der Mieter die vom Vermieter gewollte Verbesserung - auch gegen seinen Willen - zu dulden.
Solange der Gesetzgeber nicht Abhilfe schafft, kann untragbaren Härten einer übermäßigen Modernisierung oder gar einer sog. Luxusmodernisierung nur mit der Anwendung allgemeiner Rechtsgrundsätze des Vertragsrechtes, insbesondere der Bindung an Treu und Glauben begegnet werden, möglicherweise auch mit einer Abgrenzung zwischen Modernisierung oder Verbesserung einer Wohnung einerseits und einer vom Ausmaß her schon völligen Neugestaltung der Mietsache andererseits (vgl. BGH NJW 1972/723).
LG Berlin, 07.10.2003 - 65 S 147/03
Eine Modernisierung liegt dann nicht vor, wenn die Mietsache derart verändert wird, dass etwas Neues entsteht, also ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird (BGH NJW 1972, 723; LG Göttingen WM 1990, 205; LG Frankfurt WM 1986, 138;… Eisenschmidt in Schmidt-Futterer u.a.: Mietrecht, 7. Aufl. § 541 b BGB Rn. 20;… Sternel: Mietrecht 3. Aufl. II Rn. 312).

References: § 541
 § 242
 § 555
 § 541
 § 555
 § 555
 § 555
 § 242
 § 541
 BGH 
 § 541