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Timestamp: 2014-10-25 13:20:15+00:00

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Juramagazin: Recht des Mieters Bgb
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Zur Frage, wie das Recht des Mieters, den auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag auf insgesamt 30 Jahre zu verlängern, zu beurteilen ist, wenn der Mieter von diesem Recht zunächst keinen Gebrauch macht, das Mietverhältnis aber innerhalb des vorgesehenen Verlängerungszeitraumes auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
Der Kläger vermietete den Eheleuten K., den Eltern der Beklagten, ein Ladenlokal in seinem Haus in K. In den §§ 4 und 5 des schriftlichen Vertrages war u. a. folgendes vereinbart: „§ 4. Der Vermieter ist damit einverstanden, dass die Mieter das Lokal zuerst für 1% Jahr mieten, und zwar bis zum 31. 3. 1957, und er räumt den Mietern das Recht ein, durch Erklärung gegenüber dem Vermieter, den Vertrag auf 10 bis 30 Jahre zu verlängern.Nach Ablauf von beispielsweise 10 Jahren hätten die Eheleute K. das Recht, auf weitere 10 oder 20 Jahre zu pachten. Gleiches Recht steht auch den Abkömmlingen der Eheleute K. zu.
§ 5. Der Beginn der Mietzeit wird auf den 1. 1. 1956 festgelegt.
Nur die Mieter haben das Recht, diesen Vertrag im ersten Jahr mit einer Frist von drei Monaten zum 31. 3.1957 zu kündigen. Alsdann kann der Vertrag nur alle drei Jahre von den Mietern mit einer Frist von sechs Monaten zum 31. 12. des betreffenden Jahres gekündigt wer­den. Wird von diesem Kündigungsrecht der Mieter kein Gebrauch ge­macht, läuft der Vertrag stillschweigend weiter.”
Die Parteien streiten darum, ob dieser Vertrag durch Erklärungen der Eltern der Beklagten oder dieser selbst nach§ 4 I des Mietvertra­ges (MV) auf bestimmte Zeit läuft oder vom Kläger zu den gesetzlichen Fristen kündbar ist. Der Kläger hat beantragt festzustellen, dass der Mietvertrag für ihn gemäß den gesetzlichen Vorschriften kündbar sei.
Das LG gab der Klage statt, das OLG wies sie ab. Die Revision des Klägers blieb ohne Erfolg.
Aus den Gründen: 2. Die §§ 4 I und 5 II 1 besagen unmissverständlich, dass der Mietvertrag zunächst bis 31. 3. 1957 fest abgeschlossen war und zu diesem Zeitpunkt — mit einer Frist von drei Monaten — von den Mietern, und zwar nur von diesen, gekündigt werden konnte. Der Sinn dieser Regelung war es, den Mietern Gelegenheit zu geben, sich vom Vertrag zu lösen, falls ihr Versuch fehlschlug, in einer gehobenen Wohngegend mit einem Metzgereibetrieb wirtschaftlich erfolgreich zu sein.
Offen kann bleiben, ob die in § 5 II 1 vorgesehene „Kündi­gung" zum 31. 3. 1957 eine echte Kündigung im Sinne einer einseitigen Willenserklärung mit der Wirkung der Vertragsbeendigung war, oder ob sie rechtlich gesehen nichts anderes bedeutete, als die Erklärung, den Vertrag auslaufen zu lassen und von der in § 4 I vorgesehenen Verlängerungserklärung Abstand zu nehmen. Jedenfalls enthalten § 4 I und § 5 II 1 hinsichtlich der Frage der Beendigung oder der Fortdauer des Vertrages am 31. 3. 1957 durchaus miteinander vereinbare Regelungen.
3. Die Mieter, also auch die Beklagten, konnten auf Grund des § 4 I durch einseitige Willenserklärung (eine sog. „Option") den Vertrag über den 31. 3. 1957 hinaus auf zehn bis dreißig Jahre verlängern. Dass nur einmal eine Option sollte stattfin­den dürfen, wie das LG angenommen hatte, ist nicht, richtig. § 4 II MV zeigt, dass eine wiederholte einseitige Verlängerung vorgesehen war. Da das Mietverhältnis nach § 5 I MV am 1. 1. 1956 begann, konnten sonach die Mieter den Vertrag minde­stens bis 31. 12. 1965, längstens bis 31. 12. 1985 verlängern. Ob ihnen daneben gemäß § 5 II 2 MV die Möglichkeit blieb, trotz Abgabe einer Optionserklärung alle drei Jahre den Ver­trag zu kündigen, oder ob diese letztgenannte Bestimmung nur für den Fall gelten sollte, dass das Mietverhältnis nach dem 31. 3. 1957 mangels einer Optionsausübung auf unbestimmte Zeit weiterlief, braucht hier nicht entschieden zu werden. Dem Kläger als Vermieter jedenfalls steht, wenn die Mieter von der Option Gebrauch machen, für den Verlängerungszeitraum ein Recht zur Kündigung nicht zu. Seinen Interessen wurde für diesen Fall allein dadurch Rechnung getragen, dass nach § 4 alle zehn Jahre die Möglichkeit einer Anpassung des Mietzinses an die „jeweiligen Verhältnisse" verlangt werden konnte.4. Nicht ausdrücklich geregelt ist im Vertrag, wie lange das Mietverhältnis dauert, wenn die Mieter zum 31. 3. 1957 nicht kündigten, aber auch keine Verlängerungserklärung abgaben. Es liegt nahe, für diesen Fall eine Fortsetzung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit mit den dem Vermieter danach gemäß §§ 564 II, 565 BGB gegebenen Kündigungsmöglichkeiten anzunehmen. Eine derartige Auslegung verstößt nicht einseitig gegen die Interessen der Mieter; denn diese hatten es in der Hand, durch eine oder mehrere Optionen ihr Gebrauchsrecht für die von ihnen gewünschte Zeit, gegebenenfalls bis 31. 12. 1985, zu sichern.
5. Die Parteien eines Mietvertrages, der eine Vertragsverlängerung durch einseitige Erklärung der einen Partei vor- sieht, können selbstverständlich stattdessen auch eine ein verständliche Verlängerung vornehmen. Unstreitig ist das Mietverhältnis über den 31. 3. 1957 hinaus zumindest bis Dezember 1970 fortgesetzt worden. Gleichgültig, ob man als Rechtsgrundlage hierfür § 5 II 3 MV oder § 568 BGB ansieht, bestand ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Vertrag des Inhalts fort, wie er am 29. 11. 1955 vereinbart worden war, und der eine Änderung nur hinsichtlich der ab L 12. 1965 zu entrichtenden Miete erfahren hatte. Das heißt, dass die Bestimmungen des § 4 I und II MV in Kraft blieben, welche das Recht auf einseitige Vertragsverlängerung durch die Mieter und auf Eintritt der Kinder der ursprünglichen Mieter, also der Beklagten, in den Vertrag enthalten.
Die Verlängerungsmöglichkeit durch einfache Option ist dadurch, dass der Vertrag zunächst auf unbestimmte Zeit lief, nicht entfallen. Der Mietvertrag enthält weder dem Wortlaut noch dem Sinne nach eine Frist, innerhalb deren, oder einen Termin, bis zu dem Verlängerungserklärungen hätten abgegeben werden müssen. Nur darf die Verlängerung insgesamt über den 31. 12. 1985 nicht hinausgehen. Keinesfalls war nach dem 31. März 1957 eine Option der Mieter ausgeschlossen.
6. Die Beklagten bzw. ihre Rechtsvorgänger haben das Recht zur Vertragsverlängerung auch nicht etwa unter dem Gesichtspunkt verwirkt, dem Kläger sei, nachdem eine Option lange Zeit nach dem 31. 3. 1957 nicht erfolgt war, eine anhaltende Unsicherheit über die endgültige Dauer des Mietverhältnisses nicht zumutbar gewesen. Diese Unsicherheit bestand auf Grund des Vertragsinhalts ohnehin, weil nur die Mieter, nicht aber der Kläger es in der Hand hatten, ob das Mietverhältnis und auf wie lange es auf bestimmte Zeit fortgesetzt wurde.
Als unzulässig wäre nach dem Inhalt des Vertrags allerdings eine Optionserklärung anzusehen, die zeitlich so knapp vor Ablauf einer Vertragsdekade abgegeben wurde, dass dem Kläger im Hinblick auf die in § 4 V MV bestimmte Frist keine Möglichkeit mehr blieb, sein Recht auf eine Neufestsetzung des Mietzinses rechtzeitig geltend zu machen. Auch das steht der Wirksamkeit der Verlängerungserklärung vom 10. 8. 1971 indessen nicht im Wege, weil sie lange vor Ablauf des zweiten Zahnjahreszeitraumes des Vertrages abgegeben worden ist.Gegen die Annahme einer Verwirkung spricht aber auch, dass der Kläger, solange der Vertrag auf unbestimmte Zeit lief, das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung hätte beenden können. Eine solche Kündigung hätten die Mieter nach allgemeinen Grundsätzen (§ 242 BGB) nicht mit einer nunmehr erst abgegebenen Verlängerungserklärung unterlau­fen können.
7. Da der Mietvertrag nach allem bis 31. 12. 1975 fest abge­schlossen ist, besteht für den Kläger kein Kündigungsrecht. Die Klage ist deshalb zu Recht abgewiesen worden.
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 § 568
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