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Timestamp: 2019-06-18 07:30:30+00:00

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Tutte le novità sulla nuova certificazione energetica degli edifici
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Tutte le novità sulla nuova certificazione energetica degli edifici.
Quest’estate ha portato nuove disposizioni legislative in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici e precisamente il DL 63/2013. Vediamo le novità principali contenute nel decreto non solo per gli addetti ai lavori ma soprattutto per i cittadini, per evitare l’applicazione di eventuali sanzioni amministrative dovute alle disposizioni che trasformano la vecchia certificazione energetica nel caso di vendita o di locazione.
Da ACE ad APE: l’attestato di certificazione diventa di prestazione
nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci -tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali- riportano, oltre alla classe energetica, anche i corrispondentiindici di prestazione energetica degli involucri edilizi e di prestazione energetica globaledell’edificio, o dell’unità immobiliare espressa anche in consumo di energia primaria non rinnovabile;
il progettista, o i progettisti -nell’ambito delle rispettive competenze edili, impiantistiche termotecniche, elettriche e illuminotecniche- devono inserire i calcoli e le verifiche previste dal presente DL nella relazione tecnica di progetto attestante la rispondenza alle prescrizioni per il risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti termici;
vendita “sulla carta” o in costruzione: il proprietario deve fornire evidenza, della futura prestazione energetica dell’immobile ancora prima della sua costruzione, mediante l’APE entro quindici giorni dalla richiesta del rilascio del certificato di agibilità;
vendita, trasferimento a titolo gratuito, nuova locazione (edifici o unità immobiliari): ove il certificato di prestazione non sia già stato prodotto -conforme alla direttiva 2002/91/EU e in corso di validità- l’APE è a cura del proprietario dell’immobile.
In tutti i casi menzionati il proprietario dell’immobile deve rendere disponibile l’APE alpotenziale acquirente, o al nuovo locatario, all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime;
Il direttore dei lavori che omette di presentare al comune l’asseverazione di conformità delle opere e l’attestato di qualificazione energetica, di cui all’articolo 8, comma 2, contestualmente alla dichiarazione di fine lavori, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 1.000 euro e non superiore a 6.000 euro. Il comune che applica la sanzione deve darne comunicazione all’ordine o al collegio professionale competente per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
Per concludere segnaliamo che in alcune regioni, dove il catasto energetico on-line è attivo da tempo, si è verificato che il numero delle certificazioni registrate non coincide, per difetto, con quello delle compravendite. A quanto pare, fin’ora, il sistema non ha funzionato correttamente.
SOMMARIO: 1. Premessa 2. Il nuovo d.lgs. 192/2005 – 3. Rassegna delle principali novità – 3.1 Attestato di prestazione energetica (dell’edificio) – APE – 3.2 Edifici particolari – 3.3 Edifici esclusi dall’APE e dal d.lgs. 192/2005 – 4. Contratti di compravendita e locazione – 4.1 Sanzioni – 5. Annunci immobiliari 5.1 Sanzioni – Appendice.
Nella Gazzetta Ufficiale n. 130 del 4 giugno 2013 è stato pubblicato il decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, recante: “Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia per la definizione delle procedure d’infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale”.
Il decreto-legge n. 63/2013 interviene nel settore della riqualificazione ed efficienza energetica del patrimonio immobiliare italiano, pubblico e privato, allo scopo di chiudere alcune procedure di infrazione avviate dalla Unione Europea nei confronti dell’Italia in ordine al parziale recepimento della direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia (per la quale si rinvia alla separata appendice) .
L’analisi definitiva delle modifiche apportate dal decreto-legge n. 63/2013 potrà, ovviamente, aversi solo dopo la conversione in legge del provvedimento adottato dal Governo che, in esito al dibattito parlamentare, dovrà presumibilmente contenere ulteriori disposizioni di raccordo con la disciplina esistente. Tuttavia, si ritiene utile formulare alcune considerazioni sui principali aspetti del decreto-legge n. 63/2013, i cui articoli saranno riportati qui di seguito senza ulteriori specificazioni, facendo riferimento alla relazione al disegno di legge A.S. n. 783 (d’ora in poi denominata anche, per brevità, “Relazione”
2.2. Il nuovo d.lgs. 192/2005.
In primo luogo, si evidenzia che il decreto-legge n. 63/2013 interviene drasticamente sul decreto legislativo n. 19 agosto 2005, n. 192 “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia”, già oggetto di numerose modifiche ed integrazioni nel corso degli anni.
In dettaglio, sono novellati totalmente o integrati notevolmente i seguenti articoli del d.lgs. 192/2005: 1 (Finalità), 2 (Definizioni), 3 (Ambito di intervento), 4 (Adozione di criteri generali, di una metodologia di calcolo e requisiti della prestazione energetica), 6 (Certificazione energetica degli edifici), 7 (Esercizio e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale e estiva), 9 (Funzioni delle regioni e degli enti locali), 11 (Norme transitorie), 13 (Misure di accompagnamento), 14 (Copertura finanziaria), 15 (Sanzioni), 16 (Abrogazioni e disposizioni finali). Inoltre, sono introdotti nel d.lgs. 192/2005 gli artt. 4-bis, “Edifici ad energia quasi zero” e 4-ter “Strumenti finanziari e superamento delle barriere di mercato” ed è disposta la sostituzione dei commi 1 e 2 dell’art. 15, decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28 “Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE”.
Si è parlato volutamente di intervento drastico sul d.lgs. 192/2005, posto che l’art. 18, comma 1 stabilisce testualmente che “dalla data di entrata in vigore del presente decreto [ossia dal 6 giugno 2013, giorno successivo alla pubblicazione in G.U. del decreto-legge n. 63/2013], sono abrogati, gli articoli 1, comma 3, 2, comma 1, lettere c), d), e) ed f), l’articolo 5, 12, 14, i punti 2, 11, 12 e 56 dell’allegato A, gli Allegati B ed I del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, nonché il comma 3 dell’articolo 15 e il punto 4 dell’allegato 4 del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28”. Sulla stessa linea, poi, il comma 2 del medesimo art. 18 dispone che “alla data di entrata in vigore dei decreti di cui all’articolo 4, comma 1, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, come modificato dal presente decreto, sono abrogati i commi 1 e 2 dell’articolo 3 del decreto legislativo stesso”. Infine, con una disposizione di chiusura, il comma 3 del citato art. 18 stabilisce che, nel d.lgs. 192/2005, “ovunque ricorrano le parole: «attestato di certificazione energetica» sono sostituite dalle seguenti: «attestato di prestazione energetica».”
3.3. Rassegna delle principali novità.
Sulla scorta di queste premesse, quindi, si sintetizzano le principali novità apportate al d.lgs. 192/2005 come indicate nella relazione al disegno di legge A.S. n. 783 (cui si farà ampio riferimento nel testo e d’ora in poi denominata anche, per brevità, “Relazione”).
3.1 Attestato di prestazione energetica (dell’edificio) – APE.
Come anticipato al termine del paragrafo 2, l’attestato di certificazione energetica (cd. ACE), ossia “il documento redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto, attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell’edificio” [cfr. art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. 192/2005], è stato sostituito ovunque dall’attestato di prestazione energetica dell’edificio.
In attesa dell’individuazione di un efficace acronimo per l’attestato di prestazione energetica (che, absit injuria verbis, dovrebbe essere APE), la definizione dell’APE è la seguente: “documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica” [così testualmente lettera l-bis), art. 2, comma 1, nuovo d.lgs. 192/2005].
A sua volta, per prestazione energetica si intende la “quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile, i vari bisogni energetici dell’edificio, la climatizzazione invernale e estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l’illuminazione. Tale quantità viene espressa da uno o più descrittori che tengono anche conto del livello di isolamento dell’edificio e delle caratteristiche tecniche e di installazione degli impianti tecnici. La prestazione energetica può essere espressa in energia primaria non rinnovabile, rinnovabile, o totale come somma delle precedenti” [così testualmente lettera l-vicies bis), art. 2, comma 1, nuovo d.lgs. 192/2005].
Dunque, l’APE non si limiterà a certificare genericamente la prestazione energetica dell’edificio (come avveniva in passato con l’ACE), ma recherà anche raccomandazioni per la futura vita energetica dell’edificio. In particolare, sulla falsariga di quanto previsto nell’art. 6, comma 12, lett. b), n. 7, nuovo d.lgs. 192/2005, la seconda parte dell’APE dovrà recare quindi “le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica”.
Si è volutamente usato il tempo futuro per descrivere il contenuto dell’APE e la sua concreta applicazione in quanto l’art. 6, comma 12, nuovo d.lgs. 192/2005 affida l’adeguamento del d.m. 26 giugno 2009 – pubblicato in G.U. n. 153 del 10 luglio 2009, recante “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” (decreto a sua volta già oggetto di modificazioni) – ad un successivo decreto interministeriale di non immediata emanazione .
3.2 Edifici particolari.
Per alcune tipologie particolari di edifici, poi, le modifiche apportate dal decreto-legge n. 63/2013 configurano un’applicazione limitata del d.lgs. 192/2005. Si intende far riferimento agli edifici ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio.
In sostanza, secondo il combinato disposto dei commi 3 e 3-bis, nuovo d.lgs. 192/2005, per i beni culturali oggetto di vincolo diretto o indiretto, per le ville, i giardini e i parchi che si distinguono per la loro non comune bellezza, per i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale (inclusi i centri ed i nuclei storici), il d.lgs. 192/2005 troverà applicazione limitatamente all’APE (oggi, ancora ACE) e all’esercizio, manutenzione ed ispezioni di impianti termici di cui all’art. 7, d.lgs. 192/2005.
3.3 Edifici esclusi dall’APE e dal d.lgs. 192/2005.
In base al combinato disposto dei commi 3, 3-bis e 3-ter dell’art. 3 nuovo d.lgs. 192/2005, risulta in primo luogo confermata l’impossibilità di procedere ad autocertificazione per gli edifici di classe G, possibilità che l’art. 2, comma 3 del decreto ministeriale 22 novembre 2012 (pubblicato nella G.U. n. 290 del 13 dicembre 2012) aveva già eliminato mediante l’abrogazione del paragrafo 9 dell’allegato A del citato d.m. 26 giugno 2009.
In secondo luogo, è stata ampliata l’individuazione non esaustiva degli edifici non soggetti ad attestato (sia esso APE o ACE), disposta dall’art. 2 comma 1, citato d.m. 22 novembre 2012 (che, ad esempio, includeva i box, i depositi e gli altri edifici “a questi equiparabili in cui non è necessario garantire un confort abitativo”), introducendo anche le seguenti tipologie di edifici:
– “edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili”;
– “edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione”;
– “fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati
– “edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412 [5], il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi”;
– “edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose”.
Per tutte queste categorie di edifici, soprattutto, sembra esclusa l’applicazione dell’intero d.lgs. 192/2005.
4.4. Contratti di compravendita e locazione.
Degne di menzione, poi, sono le modificazioni apportate in tema di contratti di compravendita e di locazione.
Infatti, come indicato a pag. 3 della Relazione, la formulazione dell’art. 6, comma 2-ter, d.lgs. 192/2005 in tema di ACE prevedeva che, nel caso di contratto di locazione privo relativo ad un edificio privo di ACE, non vi fosse alcun obbligo di includere una clausola contrattuale in cui il locatario dichiarasse di aver ricevuto l’ACE.
Con la nuova formulazione dei commi 2 e 3 dell’art. 6, d.lgs. 192/2005, invece, sembrano essere state recepite formalmente le indicazioni del documento del Consiglio Nazionale del Notariato dell’11 marzo 2011 che, alla vigilia dell’introduzione del comma 2-ter, d.lgs. 192/2005 (oggi non più vigente), aveva precisato che non erano più consentite deroghe consensuali alla consegna della documentazione di certificazione energetica degli immobili oggetto di compravendita e di locazione
Parimenti, devono considerarsi valide le indicazioni formulate dal Consiglio Nazionale del Notariato secondo le quali “la migliore e più corretta interpretazione della normativa (in senso sostanziale) suggerisce di inserire nella clausola specifici riferimenti alla documentazione consegnata (numeri di identificazione, data, autore dell’ACE; riferimenti ricognitivi dell’autodichiarazione, se trasmessa all’acquirente in un momento anteriore al rogito)”, con la (futura) sostituzione dell’APE all’ACE (cfr. paragrafo 3.1) e l’eliminazione dell’autodichiarazione per gli edifici di classe G (cfr. inizio paragrafo 3.3).
In sintesi, quindi, secondo i novellati commi 2 e 3, art. 6, d.lgs. 192/2005, nel caso di vendita o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, il proprietario deve produrre l’APE (oggi, ancora ACE), rendendolo disponibile al potenziale acquirente o locatario e consegnandolo al termine delle trattative. In caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario deve fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio, producendo l’APE (oggi, ancora ACE) congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori
Peraltro, fermo restando che la sottoscrizione di nuovi contratti di locazione deve essere accompagnata dalla redazione e messa a disposizione dell’APE/ACE, non è stato previsto se identico obbligo sussista in caso di rinnovi di contratti di locazione che, originariamente, ne fossero privi. In altri termini, al di là della casistica indicata nel nuovo art. 6, comma 2, non è chiaro se la rinnovazione del contratto di locazione deve essere con l’APE oppure no.
Ai fini di un corretto inquadramento della questione giova rammentare che, ai sensi dell’art. 28, legge 392/1978 e succ. mod., la rinnovazione tacita del contratto di locazione per immobili a destinazione d’uso non abitativa non comporta la sottoscrizione di un nuovo contratto ma determina la prosecuzione del contratto originario senza soluzione di continuità.
Dunque, a meno di voler attribuire valore di chiusura dell’ordinamento alla generica prescrizione del (nuovo) comma 10, art. 6, d.lgs. 192/2005 in caso di (rinnovo di) contratto di locazione non sembra sussistere l’obbligo di redigere l’APE e di integrare il contratto con la clausola prescritta dall’art. 6, comma 3, d.lgs. 192/2005.
Considerazioni analoghe possono valere, in sede di prima applicazione del decreto-legge n. 63/2013, per i rinnovi di contratti di locazione in cui il conduttore sia una Pubblica Amministrazione . Infatti, per gli “edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni ed aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 mq”, l’art. 6, comma 6, d.lgs. 192/2005 prevede a carico del “proprietario o del soggetto responsabile della gestione” l’obbligo di “produrre l’attestato di prestazione energetica entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della … disposizione” (ossia, solo entro 120 giorni dal 6 giugno 2013)
4.1 Sanzioni.
Qualora sia violato l’obbligo di dotare di APE un edificio o un’unità immobiliare, i commi 7 e 8 dell’art. 15, nuovo d.lgs. 192/2005, prevede le seguenti sanzioni amministrative:
– vendita : importo compreso tra 3.000 euro e 18.000 euro;
– locazione: importo compreso tra 300 euro e 1.800 euro.
5. Annunci immobiliari.
In linea con le previsioni dell’art. 6, comma 2-quater, d.lgs. 192/2005, introdotto dall’art. 12, comma 1, lettera c), d.lgs. 28/2011, il nuovo comma 8 dell’art. 6, d.lgs. 192/2005 stabilisce che gli annunci commerciali di vendita o locazione di edifici devono riportare “l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente”. Anche questa modifica s’inserisce nell’obiettivo del legislatore di conseguire un’attenta e consapevole valutazione delle caratteristiche energetiche degli edifici.
5.1 Sanzioni.
Qualora il responsabile dell’annuncio (sia esso privato offerente o soggetto titolare di un’agenzia immobiliare) violi l’obbligo indicato nel paragrafo 5, l’art. 15, comma 10, d.lgs. 192/2005 prevede ora la sanzione amministrativa per un importo compreso tra 500 euro e 3.000 euro.
Ecco la normativa sulla classificazione energetica degli edifici
Appendice – Direttiva n. 2010/31/UE – Sintesi
Come anticipato in premessa, si ritiene utile riportare la sintesi della direttiva 2010/31/UE L 153, pubblicata nella G.U.C.E n. L 153 del 18 giugno 2010, disponibile al link:http://europa.eu/legislation_summaries/internal_market/single_market_for_goods/construction/en0021_it.htm.
La direttiva è volta a promuovere la prestazione energetica degli edifici, delle loro parti e delle unità immobiliari, attraverso i seguenti settori di intervento:
Gli Stati membri adottano, a livello nazionale o regionale, una metodologia di calcolo della prestazione energetica degli edifici che tiene conto di determinati aspetti, tra cui: le caratteristiche termiche dell’edificio (capacità termica, isolamento, ecc.); l’impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda; gli impianti di condizionamento d’aria; l’impianto di illuminazione incorporato; le condizioni climatiche interne. Va anche tenuto conto di altri vantaggi come le condizioni locali di esposizione al sole, l’illuminazione naturale, i sistemi di cogenerazione dell’elettricità e gli impianti di teleriscaldamento o telerinfrescamento urbano o collettivo.
Gli Stati membri dovranno fissare, in conformità alla citata metodologia di calcolo, i requisiti minimi di prestazione energetica in modo da conseguire livelli ottimali in funzione dei costi. I requisiti minimi di prestazione energetica sono riveduti ogni 5 anni. Nel fissare i requisiti minimi, gli Stati membri possono distinguere tra gli edifici già esistenti e quelli di nuova costruzione, nonché tra diverse tipologie edilizie.
Possono essere esclusi dall’applicazione dei requisiti minimi: gli edifici ufficialmente protetti (ad esempio gli edifici storici); gli edifici adibiti a luoghi di culto; i fabbricati temporanei; gli edifici residenziali destinati ad essere utilizzati per un periodo limitato dell’anno; i fabbricati indipendenti con una metratura utile totale inferiore a 50 mq.
La Commissione promuove l’incremento degli edifici di questo tipo tramite l’attuazione di piani nazionali, che comprendono: l’indicazione del modo in cui lo Stato membro applica la definizione di edifici a energia quasi zero; gli obiettivi intermedi di miglioramento della prestazione energetica degli edifici di nuova costruzione entro il 2015; informazioni sulle politiche e sulle misure finanziarie o di altro tipo adottate per promuovere il miglioramento della prestazione energetica degli edifici.
Come indicato a pag. 23 della Relazione, poi, il termine di recepimento della direttiva era fissato al 9 luglio 2012, mentre il termine di applicazione delle relative disposizioni era fissato al 9 gennaio 2013, salvo l’eccezione per l’applicazione agli edifici non pubblici delle norme sui requisiti minimi, sul calcolo dei livelli ottimali e sull’ispezione dei sistemi di riscaldamento e condizionamento d’aria, il cui termine è fissato al 9 luglio 2013.
Avvocato del Foro di Roma.Del resto, la possibilità di intervenire con una decretazione d’urgenza, in luogo dell’ordinaria legge di delegazione europea e della legge europea, è oggi prevista dall’art. 37, legge 24 dicembre 2012, n. 234, parimenti richiamata nel preambolo del decreto-legge n. 63/2013. Infatti, come indicato nel preambolo, il 25 gennaio 2013 la Commissione Europea aveva inviato all’Italia un “parere motivato” con la richiesta di modificare le norme di attuazione della direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia (procedura d’infrazione n. 2012/0368); parimenti, era da tempo pendente la procedura d’infrazione n. 2006/2378 in tema di attestato di certificazione energetica e di informazione al pubblico al momento di trasferimenti e locazioni di immobili.
Il testo della Relazione può leggersi al seguente link: http://www.senato.it/service/PDF/PDFServer/BGT/00703023.pdf
In particolare, l’art. 6, comma 12, nuovo d.lgs. 192/2005 stabilisce che l’adeguamento dall’ACE all’APE deve avvenire con “decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con i Ministri dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, delle infrastrutture e dei trasporti e per la pubblica amministrazione e la semplificazione, d’intesa con la Conferenza unificata, sentito il CNCU, avvalendosi delle metodologie di calcolo definite con i decreti di cui all’articolo 4…”. Anche per l’emanazione dei decreti previsti nell’art. 4, nuovo d.lgs. 192/2005, come modificato dall’art. 4, non è prevista una data ciò che rende incerta qualsiasi previsione sui tempi per l’aggiornamento delle linee guida di cui al citato d.m. 26 giugno 2009 (cfr. anche art. 18, comma 2, nuovo d.lgs. 192/2005, citato nel paragrafo 2).
Nel senso di un’applicazione differita dell’APE si è pronunciata anche Confedilizia mediante comunicato stampa del 6 giugno 2013, il cui testo può leggersi al seguente link:
http://www.confedilizia.it/CS%2006.06.2013%20(1%20pag.).pdf
Per questi ultimi casi, l’art. 3, comma 3-ter, d.lgs. 192/2005 precisa che il decreto si applica limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici ed assimilabili, purché scorporabili ai fini energetici.
Il cui testo è qui di seguito riportato: “1. Gli edifici sono classificati in base alla loro destinazione d’uso nelle seguenti categorie:
E.1 (1) abitazioni adibite a residenza con carattere continuativo, quali abitazioni civili e rurali, collegi, conventi, case di pena, caserme; E.1 (2) abitazioni adibite a residenza con occupazione saltuaria, quali case per vacanze, fine settimana e simili; E.1 (3) edifici adibiti ad albergo, pensione ed attività similari;
E.4 Edifici adibiti ad attività ricreative o di culto e assimilabili: E.4 (1) quali cinema e teatri, sale di riunioni per congressi; E.4 (2) quali mostre, musei e biblioteche, luoghi di culto; E.4 (3) quali bar, ristoranti, sale da ballo;
E.6 Edifici adibiti ad attività sportive: E.6 (1) piscine, saune e assimilabili; E.6 (2) palestre e assimilabili; E.6 (3) servizi di supporto alle attività sportive;
2. Qualora un edificio sia costituito da parti individuali come appartenenti a categorie diverse, le stesse devono essere considerate separatamente e cioè ciascuna nella categoria che le compete”.
Come osservato in un precedente contributo, curato da R. Allegrini e dal sottoscritto, La certificazione energetica secondo il d.lgs. n. 28/2011 e l’energia da fonti rinnovabili per edifici nuovi o da ristrutturare, in www.lexitalia.it, n. 4/2011, pag.http://www.lexitalia.it/articoli/ferrutiallegrini_ce.htm, era illegittima la clausola che contenesse una rinuncia dell’acquirente o del conduttore ad ottenere le informazioni e la documentazione energetica. Il d.lgs. 192/2005 non stabiliva una sanzione espressa (ad es. nullità) in caso di mancata osservanza dell’obbligo. Sul punto, peraltro, il Consiglio Nazionale del Notariato si era riservato di esprimere una propria opinione al riguardo anche per gli impatti della novella del 2011 sulla normativa regionale.
In questo modo sembra ulteriormente accresciuta la tutela del cd. “acquirente su carta”, oggetto del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, con particolare riferimento alle indicazioni che il contratto preliminare deve contenere ex art. 6, comma 1, d.lgs. 122/2005 (cfr. anche successiva nota). In tal senso, si veda anche il secondo periodo dell’art. 6, comma 1, nuovo d.lgs. 192/2005, secondo cui “nel caso di nuovo edificio, l’attestato è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente” e l’art. 6, comma 8, nuovo d.lgs. 192/2005 oggetto di separata trattazione nel paragrafo 5.1.
. Questa modificazione, peraltro, sembra in linea con l’orientamento giurisprudenziale secondo cui “il certificato andava ad ampliare il novero dei documenti (permesso di costruire, certificato di abitabilità), relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta che, ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., il venditore doveva consegnare al compratore. Pertanto, la mancata consegna dell’ACE non rendeva la vendita invalida, ovvero, nulla, piuttosto legittimava l’acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477 – 1453 – 1455 cod. civ., in quanto era interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente, anche in materia di efficienza energetica. E di più, considerato che la mancata consegna della certificazione energetica (ACE) non comportava l’invalidità dell’atto, la stessa poteva essere consegnata anche, successivamente, o in ragione di un preventivo accordo delle parti o su semplice richiesta del compratore, anche dopo la vendita del bene” (così, Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2012, n. 12260).
Il cui testo si riporta: “L’obbligo di dotare l’edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE”. A contrario, quindi, laddove gli edifici fossero privi ab origine di ACE dovrebbe provvedersi alla redazione dell’APE che, però a quanto detto, non appare d’immediata applicazione.
Infatti, sotto il profilo della durata legale, le locazioni contemplate dall’art. 42 legge n. 392/1978 (ossia quelle relative ad attività assistenziali, scolastiche, sindacali, dello Stato e degli enti pubblici territoriali) vanno parificate alle locazioni non abitative di cui all’art. 27, legge n. 392/1978 (cfr. sul punto Cass. Sez. Un. n. 6227 del 9 luglio 1997 e Cass. n. 16321 del 24 luglio 2007).
In particolare, secondo la giurisprudenza sopra citata, la prosecuzione del rapporto di locazione con una P.A. alla prima scadenza non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volontà, ciò che sarebbe incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della p.a. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, ma deriva direttamente dal richiamo operato dall’art. 42, legge n. 392/1978 alle modalità di rinnovazione del contratto disciplinate dall’art. 28 medesima legge.
In questo senso, fatto salve eventuali clausole particolari contenute nei contratti di locazione con le singole Pubbliche Amministrazioni, il rinnovo tacito dei contratti con la P.A. non obbliga alla redazione dell’ACE o alla sua integrazione con le clausole di avvenuta informativa/consegna. Anche in questi casi, infatti, si tratta della prosecuzione di un rapporto originario.
Le considerazioni che precedono, ovviamente, hanno carattere recessivo tenuto conto dello sfavore manifestato dal legislatore per il rinnovo dei contratti di locazione in favore delle P.A. oggetto delle note disposizioni sulla cd. spending review 2 in ordine alla quale sia consentito il rinvio ad A. Ferruti, Gli effetti della c.d. spending review 2 sugli immobili locati o utilizzati dalle pubbliche amministrazioni – Prime osservazioni, in Appalti & Contratti, 2012, n. 12, p. 24 e, ivi, Autori citati, cui adde i seguenti documenti: deliberazione della Corte dei Conti, sez. reg. contr. Lazio 13 febbraio 2013, n. 20/2013/par, in ; circolare dell’Agenzia del Demanio 22 novembre 2012, n. 32189/2012, inhttp://www.agenziademanio.it/export/download/demanio/agenzia/normativa/5_080113_Prot_32189_22__11_2012.pdf; circolare RGS 5 febbraio 2013, n. 2/2013, pagg. 20-22, in http://www.rgs.mef.gov.it/VERSIONE-I/CIRCOLARI/2013/Circolare_del_5_febbraio_2013_n_2.html.
E, in genere, tutti gli atti che producono lo stesso trasferimento a titolo oneroso. Cfr., in tal senso, nota Consiglio Nazionale del Notariato dell’11 marzo 2011 cit. e, in giurisprudenza, Trib. Napoli, 20 aprile 2011, in http://www.ilcaso.it/giurisprudenza/archivio/5296.php, secondo cui la disciplina sulla certificazione energetica introdotta dall’art. 13, d.lgs. 28/2011 è applicabile anche alle espropriazioni forzate e, in genere, alle vendite giudiziali, anche in corso alla data di entrata in vigore delle nuove disposizioni (29 marzo 2011), purché non sia stato ancora emesso il decreto di trasferimento, occorrendo tener conto non del solo tenore letterale del novellato art. 6, comma 2-ter, d.lgs. 192/2005, ma anche della ratio della normativa comunitaria ed italiana (privilegiando un’interpretazione, per così dire, “comunitariamente” orientata).
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By Mortellik|2017-01-30T11:00:53+02:0007/11/13|Casa e dintorni, Legislazione|1 Commento

References: art. 18
 art. 18
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 18
 art. 6
 Cass. 
 Cass. Sez. 
 Cass. 
 art. 6