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Timestamp: 2020-06-04 08:53:57+00:00

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Moratoria de alquileres y COVID-19 - [Abogado Piqueras]
Publicado el 09/04/2020 19/05/2020 por [AP]
Vamos a intentar resolver las dudas más comunes sobre la moratoria al alquiler.
¿QUÉ INQUILINOS PUEDEN ACOGERSE A LA MORATORIA DEL ALQUILER?
Los inquilinos que en el mes anterior a solicitar la moratoria se encuentren en una de estas dos situaciones:
Desempleo, ERTE (Expediente Temporal de Regulación de Empleo) o reducción de jornada por motivo de cuidados.
Si el inquilino es empresario, o situación similar, debe haber sufrido una importante disminución de sus ingresos.
¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES MEDIDAS DEL DECRETO SOBRE MORATORIA DE ALQUILER?
Se suspenden los lanzamientos (desahucios) durante seis meses, para aquellos hogares en los que no exista alternativa habitacional.
Renovación automática de los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento se produzca desde la promulgación del Real Decreto y en los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma.
La renovación será por seis meses en los que se mantendrán las mismas condiciones que regían el contrato con anterioridad a la pandemia, siempre con solicitud previa del arrendatario.
Si el arrendador es un grante tenedor de viviendas (más de 10) se produce la moratoria automática o la reducción al 50% del pago de la renta, siempre y cuando, el inquilino esté en situación de vulnerabilidad.
Emisión de nuevos avales con garantía del Estado para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad provocada por el Covid-19 de hasta seis meses de alquiler.
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA ACOGERSE A LA MORATORIA DEL ALQUILER?
Los requisitos que exige la norma para acceder a moratorias o ayudas en relación con la renta, además de lo comentado ya, son los siguientes:
No alcanzar los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar:
El límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual ( IPREM, 538 € *3, +/- 1.614euros/mes), aumentado según la situación familiar en:
0.1 por cada hijo a cargo. (10%, 53.8 €)
0.1 por cada mayor de 65 años a cargo.(10%, 53.8 €)
Que aumenta en 0.5 puntos (26.90 €) si es familia monoparental, y a 4 veces el IPREM (2152 €)si algún miembro de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33%, a cinco veces el IPREM (2690 €) si la discapacidad es superior al 65%.
La suma de la renta más los gastos básicos (luz, agua, teléfono, móvil, gastos de comunidad, etc) debe ser superior al 35% de los ingresos netos que obtenga la unidad familiar.
No puede haber propietarios de bienes inmuebles (a excepción de trasteros y garajes) en la unidad familiar, tampoco usufructuarios. Y si los hay deben poder justificar la imposibilidad de ocupar la misma, bien por divorcio o separación, por discapacidad y falta de accesibilidad, o por cualquier otra causa.
DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA PEDIR LA MORATORIA DE ALQUILER
La relación de documentos necesarios para poder acceder a las ayudas al alquiler se encuentra en el artículo 6 del Real Decreto:
Consideramos que dada la más que probable dificultad para recopilar toda la documentación exigida, serán muchos los inquilinos que necesitarán acudir a lo estipulado en el apartado 2 del artículo, esto es, a la declaración responsable.
¿ESTÁN OBLIGADOS LOS PROPIETARIOS A ACEPTAR LA MORATORIA?
Si, cuando sean una empresa o entidad pública, o un gran tenedor de viviendas, entendiéndose por tal el que posea más de 10 viviendas o un inmueble de más de 1500 m2 construídos, ya se trate de persona física o jurídica.
En este punto puede plantearse el problema de cómo saber si el propietario está dentro del gupo de «grandes tenedores», puede acudirse a Registro de la Propiedad y realizar la consulta.
Según el artículo 4 los arrendatarios en situación de vulnerabilidad podrán solicitar «el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes»
Si las partes no consiguen llegar a acuerdo, el arrendador está obligado a comunicar al inquilino, en un plazo máximo de siete días laborables, la decisión que haya tomado entre las dos opciones siguientes:
¿QUÉ SUCEDE CON LOS PEQUEÑOS PROPIETARIOS?
Frente a los grandes tenedores de viviendas están todos aquellos pequeños propietarios que no superan el límite de las 10 viviendas o los 1500 m2/construídos.
En estos casos el propietario puede aceptar, voluntariamente, el aplazamiento del pago o la condonación total parcial de la renta.
Al igual que los grandes tenedores tiene siete días para aceptar la propuesta del inquilino, en caso de no poder aceptarla por motivos económicos o de cualquier otra índole, da con ello acceso al inquilino a las ayudas de financiación contempladas en el Real Decreto, esto es, ayudas directas o microcrédito ICO.
PLAN DE AYUDAS PARA PAGAR EL ALQUILER TRAS EL COVID-19
Como hemos dicho, ante la falta de acuerdo entre propietario e inquilino para aplazar, fraccionar o condonar la renta, el arrendatario vulnerable podrá acceder a determinadas ayudas que se tramitarán a través de las entidades bancarias implantadas a nivel nacional.
Lo relativo a la línea de avales para la financiación a arrendatarios vulnerables se encuentra en el artículo 9 del Real Decreto, dice así:
Lo más relevante del artículo es:
Se pueden pedir ayudas para pagar hasta seis meses de renta.
Se otorgan seis años para poder devolver la ayuda, ampliables por otros cuatro, sin gastos ni intereses para el solicitante.
Es requisito para acceder a las ayudas ser arrendatario en situación de vulnerabilidad provocada por la pandemia Covid-19.
Es una ayuda finalista, debe destinarse a pagar la renta.
¿EN QUÉ CONSISTE EL «PROGRAMA DE AYUDAS PARA CONTRIBUIR A MINIMIZAR EL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL DEL COVID-19 EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL»?
El Gobierno ha creado este programa para conceder, mediante adjudicación directa, ayudas para aquellas personas vilnerables que, a raíz de la crisis económica provocada por la pandemia del COVID-19 no puedan atender el pago del alquiler o de las ayudas concedidas para abonarlo.
Lo relevante en torno a esta medida se encuentra en el art. 10, apartado :
A estos efectos podrán adjuntar un informe de los servicios sociales autonómicos o locales correspondientes, en el que se atienda y valoren las circunstancias excepcionales y sobrevenidas de la persona beneficiaria como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19.
SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS POR EL COVID-19
El Real Decreto plantea que una vez termine la suspensión de términos y plazos procesales instaurada como consecuencia del Covid-19, si el arrendatario incurso en un procedimiento de desahucio de vivienda habitual acredita estar en situación de vulnerabilidad económica o social como consecuencia de la pandemia, se suspenderá el lanzamiento por un período máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto.
El artículo del Real Decreto fija los detalles de la suspensión del lanzamiento:
1. Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.
¿SE APLICA LA MORATORIA DEL ALQUILER POR COVID 19 A LOCALES COMERCIALES u OFICINAS?
No, ni se aplica a locales ni a oficinas, solo se aplica a los arrendamientos urbanos formalizados al amparo de la Ley 29/1994 LAU.
Tampoco se aplica a:
A los arrendamientos de naves industriales.
Arrendamientos de vivienda habitual anteriores al 1 de enero de 1995.
A los arrendamientos rústicos.
¿HASTA CUÁNDO SE PUEDE PEDIR LA MORATORIA DE ALQUILER POR COVID 19?
El arrendatario debe realizar la solicitud de aplazamiento antes del 3 de mayo de 2020.
El Real Decreto establece un mes de plazo desde la entrada en vigor, que fue el 2 de abril.
Siendo un plazo civil, según el CC, se cuenta de fecha a fecha, por lo que termina el plazo el 2 de mayo, únicamente para las solicitudes a entidades y enmpresas públicas y grandes tenedores.
La solicitud debe ir acompañada de la documentación relacionada en este artículo.
Publicada la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
1 El Real Decreo-Ley 11/2020 aprueba un paquete de ayudas para los colectivos más vulnerables en relación con los alquileres de vivienda habitual.
2 ¿QUÉ INQUILINOS PUEDEN ACOGERSE A LA MORATORIA DEL ALQUILER?
3 ¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES MEDIDAS DEL DECRETO SOBRE MORATORIA DE ALQUILER?
4 ¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA ACOGERSE A LA MORATORIA DEL ALQUILER?
5 DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA PEDIR LA MORATORIA DE ALQUILER
6 ¿ESTÁN OBLIGADOS LOS PROPIETARIOS A ACEPTAR LA MORATORIA?
7 ¿QUÉ SUCEDE CON LOS PEQUEÑOS PROPIETARIOS?
8 PLAN DE AYUDAS PARA PAGAR EL ALQUILER TRAS EL COVID-19
9 ¿EN QUÉ CONSISTE EL «PROGRAMA DE AYUDAS PARA CONTRIBUIR A MINIMIZAR EL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL DEL COVID-19 EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL»?
10 SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS POR EL COVID-19
11 ¿SE APLICA LA MORATORIA DEL ALQUILER POR COVID 19 A LOCALES COMERCIALES u OFICINAS?
12 ¿HASTA CUÁNDO SE PUEDE PEDIR LA MORATORIA DE ALQUILER POR COVID 19?
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References: Real Decreto 
 artículo 6
 artículo 4
 artículo 9
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