Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/moeglichkeit-zur-kuendigung-weil-mieter-psychoterror-betreiben.22066/
Timestamp: 2019-08-21 10:03:24+00:00

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Diskutiere Möglichkeit zur Kündigung, weil Mieter Psychoterror betreiben? im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Tag, Meine Familie und ich sind mit den Nerven völlig am Ende. Wir haben ein 2-Familieneigenheim. Die obere Etage haben wir vermietet,...
#1 Inge69, 26.10.2017
Inge69 Neuer Benutzer
Meine Familie und ich sind mit den Nerven völlig am Ende. Wir haben ein 2-Familieneigenheim. Die obere Etage haben wir vermietet, darunter wohnen ich zusammen mit meinem Mann und Sohn. Seit April wohnt auch noch mein Bruder bei uns, der hat sich getrennt, und möchte in der Nähe seiner zwei kleinen (kranken) Kindern wohnen.
Unsere Mieter betreiben Psychoterror ohne Ende... Trampeln oben (absichtlich) durch die Wohnung, knallen die Türen, beleidigen mich aufs übelste. Verbreiten Lügen und versuchen alles, damit ich hier ausziehe. Sie behaupten bei meinem Mann (und bei deren Betreuerin), ich würde trampeln, Türen knallen, etc. Ich hatte schon Polizei hier , weil die Mieterin ihren Bruder aus Wolfsburg kommen ließ, damit dieser meinen Bruder verprügelt. Der hat mir auch, als ich am Fenster vorbei ging, auf den Kopf gespuckt. Wir sind wirklich nervlich am Ende. Mein Mann hat Herzrythmusstörungen, wir alle können kaum noch schlafen. Ich habe Angstzustände, mag mich im eigenen Haus nicht mehr frei bewegen, weil ich immer Angst habe, diversesten gleich wieder aus, und schreien hier rum. Unser Sohn ist in psychologischer Behandlung.
Unser Problem mit dem Mietvertrag ist, darin ist eine Laufzeit von 4 Jahren angegeben, endet zum 1. Mai 2020. Wir waren mal befreundet mit den Mietern. Wollten, bzw haben, geholfen wo es nur ging.Als wir dahinter kamen, dass wir nicht die ersten Vermieter sind, wo sie ähnliches veranstaltet haben, war es schon zu spät.
Gibt es eine Möglichkeit den Mietvertrag, trotz der 4 Jahre, vorzeitig zu kündigen? Es kann doch nicht sein, dass wir psychisch am Ende sind, und die da oben machen was sie wollen.Ich habe definitiv nicht die Kraft bis Mai 2020 zu warten.
Über jeden hilfreichen Tipp sind wir wahnsinnig dankbar!
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#2 Nanne, 26.10.2017
Zitat von Inge69: ↑
Ihr habt aufgrund der Tatsache, dass ihr selbst auch im Haus wohnt, ein Sonderkündigungsrecht, auch das erlischt nicht wegen dieser 4 Jahresfrist, wenn sich Mieter in dieser Weise -nachweisbar- verhalten. Hier steht eine fristlose Kündigung an. Selbst werdet Ihr die korrekte Kündigung nicht schreiben wollen, aslo ab zum Fachanwalt, es lohnt sich.
#3 Inge69, 26.10.2017
Vielen Dank, Nanne! Wir waren im Januar bei einer Fachanwältin. Die hat den Mietvertrag geprüft, und leider war es im Januar so, das der BGH in einem ähnlichen Fall entschieden hat, das bei einer Laufzeit von 4 Jahren der Vertrag rechtens ist (wäre es über 4 Jahre, wäre es vertragswidrig, und hätte keine Gültigkeit). Wir haben nicht die finanziellen Mittel um vor Gericht zu ziehen. Leider haben wir kein Mietrecht in unserer Rechtschutzversicherung. Ich hatte die Hoffnung, dass sich seit Januar gesetztlich, zu unseren Gunsten, etwas verändert hat.
#4 immobiliensammler, 26.10.2017
Du bist wirklich sicher, dass das in der Tat bestehende Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB durch einen wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss nicht betroffen ist? Ich lese diesen Paragraphen nur so, dass es einen berechtigten Interesses nicht bedarf!
Ihr müsstet hier also zuerst einmal aufgrund des Verhaltens der Mieter rechtssicher abmahnen, um dann evtl. einen Grund für eine außerordentliche Kündigung zu haben, hier kann Euch aber wohl wirklich am besten ein Fachanwalt helfen.
Sollte das Verhalten der Mieter trotz Abmahnung so anhalten, dies dokumentiert sein und Zeugen vorhanden sein so sehe ich wohl Möglichkeiten, aber einfach wird das wohl nicht!
#5 Andres, 26.10.2017
Wir haben ein 2-Familieneigenheim.
D.h. das Haus hat zwei Wohnungen? Die Frage mag etwas seltsam klingen, aber es wäre nicht das erste Mal, dass durch nachträgliche Umbauten zusätzliche selbständige Wohneinheiten entstanden sind oder jemand die "Einliegerwohnung" nicht mitzählt usw.
Die obere Etage haben wir vermietet
"Wir" heißt du und dein Mann?
Gibt es eine Möglichkeit den Mietvertrag, trotz der 4 Jahre, vorzeitig zu kündigen?
Das kommt darauf an, was da genau (und das heißt: möglichst wörtlich) vereinbart ist.
Es kann doch nicht sein, dass [...]
Argumentationen, die so anfangen, sind meistens ziemlicher ... lassen wir das - es hilft nicht weiter.
Ihr habt aufgrund der Tatsache, dass ihr selbst auch im Haus wohnt, ein Sonderkündigungsrecht, auch das erlischt nicht wegen dieser 4 Jahresfrist.
§ 573a BGB ist abdingbar, wie es grundsätzlich mit allen Vorschriften der Fall ist. Sogar das Recht zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter wäre abdingbar, daher lässt sich deine Behauptung ohne Kenntnis des genauen Vertragsinhalts nicht stützen. Selbst ohne diese Frage wollte man noch die anderen Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung prüfen ...
#6 immobiliensammler, 26.10.2017
Hat sich mit meinem Post überschnitten, bestätigt aber meine Meinung. Ihr braucht einen Grund für eine außerordentliche Kündigung, also weiteres Fehlverhalten nach Abmahnung, wenn Ihr diesen Weg nicht gehen wollt/könnt dann bleibt Euch nur, das Jahr 2020 abzuwarten und dann - sofern ihr dann noch selbst im Haus wohnt - unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht regulär zu kündigen.
#7 Nanne, 26.10.2017
das bei einer Laufzeit von 4 Jahren der Vertrag rechtens ist (wäre es über 4 Jahre, wäre es vertragswidrig, und hätte keine Gültigkeit).
Das ist richtig. Ein Kündigungsverzicht kann nur bis zu 4 Jahren gelten. Aber auch innerhalb dieser 4 Jahre könnt Ihr den Mietern die Wohnung kündigen aufgrund der Verfehlungen. Auch da gibt es die fristlose Kündigung. Muss halt alles nachweisbar sein, das ist gelegentlich ein Problem, weil gelogen wird auf "teufelkommraus"
Du bist wirklich sicher, dass das in der Tat bestehende Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB durch einen wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss nicht betroffen ist?
Auch in sonstigen Mietverhältnissen mit 4 Jahre Kündigungsverzicht ist die fristlose Kündigung nicht ausgeschlossen, wenn sich Mieter entsprechend verhalten. Ob man hier in diesem Fall noch abmahnen müsste weiss ich nicht. Ich denke nicht, gerade wegen des Sonderkündigungsrechtes. Aber es werden sich ja noch die Experten melden.
#8 Inge69, 26.10.2017
#9 Papabär, 26.10.2017
Auch in sonstigen Mietverhältnissen mit 4 Jahre Kündigungsverzicht ist die fristlose Kündigung nicht ausgeschlossen, ...
Und wie Andres bereits schrub: Es kommt darauf an! Weil theoretisch kann sogar die fristlose Kündigung ausgeschlossen worden sein. Das können wir hier aber nicht prüfen, daher entweder ab zum Fachanwalt - oder bis 2020 warten.
Ob man hier in diesem Fall noch abmahnen müsste weiss ich nicht.
Um´s mal kurz zu machen: Regelmäßig ja ... und regelmäßig auch mehr als einmal. Ich sehe hier bereits mehrere Fallstricke ... ich meine der Bruder der Mieterin wird den geplanten (aber offenbar nicht durchgeführten) tätlichen Angriff ja ggü. einem Richter kaum offenherzig zugeben - und ob das trampeln der Mieter wirklich Absicht ist, wäre auch noch zu belegen. Selbst mit einem Fachanwalt ist so eine Sache nicht in 6 Monaten ausgestanden.
Wir haben nicht die finanziellen Mittel um vor Gericht zu ziehen.
Na, dann eben einfach aussitzen. Man kann sich derweil ja Gedanken machen, wie geschickt es ist einen Kündigungsverzicht mit in den MV aufzunehmen.
#10 ehrenwertes Haus, 26.10.2017
...Wir sind wirklich nervlich am Ende. Mein Mann hat Herzrythmusstörungen, wir alle können kaum noch schlafen. Ich habe Angstzustände, mag mich im eigenen Haus nicht mehr frei bewegen, weil ich immer Angst habe, diversesten gleich wieder aus, und schreien hier rum. Unser Sohn ist in psychologischer Behandlung. ...
Eine erste unverbindliche Einschätzung zur Rechtlage hast du schon bekommen.
Ich möchte dir aber noch Folgendes ans Herz legen:
Dein Mann und euer Sohn sind in ärztlicher Behandlung, aber was ist mit dir?
Versuche dir auch schnellstmöglich Hilfe in der Richtung zu hohlen. Psychodoc im weitesten Sinn ist keine Schande. Nimm die Hilfe an, wenn es irgendwie geht.
Beweise sichern wird schwierig. Ideal sind unabhängige Zeugen. Falls Handwerker kommen, besondere Vorkommnisse in deren Arbeitsbericht vermerken lassen, usw. ...
Protokoll führen wann genau ihr was wahrgenommen habt (z.B. 10.03. 13-14 Uhr durchgehendes Trampeln, Radio in eigener Wohnung wurde übertönt).
Evt. ist bei euch eine Schallpegelmessung möglich.
Für den Fall, das ihr doch vor Gericht ziehen müßt, hoffe ich dass ihr die Adresse des Vorvermieters habt. Dieser kann zwar nichts zu den Ereignissen bei euch beitragen, aber manchmal sind auch solche Aussagen Gold wert, wenn es um den Gesamteindruck geht.
#11 Nanne, 26.10.2017
Das ist ja der Fallstrick, es wird keiner was zugeben und der VM kann nichts beweisen. Also aussitzen, kündigen nach 45 Monaten Mietzeit, so dass diese Leute 2020 ausziehen.
#12 Papabär, 27.10.2017
... kündigen nach 45 Monaten Mietzeit, ...
Da ist der nächste Fallstrick.
Von §573a (1) Satz 2 mal abgesehen ... müsste erst mal geklärt werden, ob es sich um eine Kündigungssperrfrist handelt (dann wäre eine Kündigung erst NACH - und nicht ZU deren Ablauf zulässig) oder es sich einfach nur um einen befristeten MV handelt (der u.U. jederzeit gekündigt werden kann). Hierzu - wie immer - genauer Wortlaut usw. ...
Können wir hier aber nicht prüfen, weil konkreter Sachverhalt und so. Also -> Fachanwalt!
Wer als Vermieter nicht einmal die Gebühr für die Erstberatung aufbringen kann (oder will?), ist in der Branche eh fehl am Platz.
#13 Nanne, 27.10.2017
Unser Problem mit dem Mietvertrag ist, darin ist eine Laufzeit von 4 Jahren angegeben, endet zum 1. Mai 2020.
Unter Laufzeit kann man sich einiges vorstellen, aber bei der Angabe von 4 Jahren hatte ich angenommen es sei Kündigungsverzicht. Und wenn dies der Fall ist wäre die Kündigung nicht erst nach 48, vielmehr bereits für beide Seiten nach 45 Monaten erlaubt. Das wollte ich damit betonen.
Von §573a (1) Satz 2 mal abgesehen ... müsste erst mal geklärt werden, ob es sich um eine Kündigungssperrfrist handelt (dann wäre eine Kündigung erst NACH - und nicht ZU deren Ablauf zulässig) oder es sich einfach nur um einen befristeten MV handelt (der u.U. jederzeit gekündigt werden kann). Hierzu - wie immer - genauer Wortlaut usw. ..
#14 Papabär, 27.10.2017
Und wenn dies der Fall ist wäre die Kündigung nicht erst nach 48, vielmehr bereits für beide Seiten nach 45 Monaten erlaubt.
Aha ... und was verleitet Dich zu dieser Annahme? Einige Richter sehen das anders. Das LG Krefeld zum Bleistift. Zugegeben, Krefeld ist jetzt nicht unbedingt der Nabel der Welt, aber auch anderswo wird es wohl auf die konkrete Formulierung im MV ankommen.
Aber selbst wenn die Kündigung ZUM Ablauf der Festlegungsfrist möglich wäre, frage ich mich woher Du die 3 Monate nimmst. Aus dem vorgenannten Paragraphen zumindest nicht.
#15 Nanne, 27.10.2017
Unter Laufzeit kann man sich einiges vorstellen, aber bei der Angabe von 4 Jahren hatte ich angenommen es sei Kündigungsverzicht. Und wenn dies der Fall ist wäre die Kündigung nicht erst nach 48, vielmehr bereits für beide Seiten nach 45 Monaten erlaubt. Das wollte ich damit betonen
Zur Ergänzung: Dieser Kündigungsverzicht gilt ab Vertragsschluss, also 45 Monate nach Abschluss des MVs kann gekündigt werden. Fristlose Kündigung für beide Parteien nicht ausgeschossen. Natürlich kommt es auf die Formulierung im MV an, nur eine Formulierung durch den TE gibt es nicht, zumindest mir nicht bekannt, und so darf ich von der Regel ausgehen.
#16 ehrenwertes Haus, 27.10.2017
Ich denke mal um die ausführliche Beratung vom RA wird der VM hier nicht herumkommen, wenn man den Mieter wirklich los werden will und mit allen legalen Mitteln zwingen die Wohnung zu verlassen. Ein RA wird sich dann auch den Mietvertrag genau ansehen und sagen wo laut Vetrag Ansatzpunkte für eine Kündigung sind, oder wie die im Vertrag ausgeschlossen wurden.
Für den VM ist es wohl egal, ob eine Kündigung nach 45 oder erst nach 48 Monaten machbar wäre. Die 3 Monate sind nicht mehr wirklich relevant, wenn man bis dahin selbst den "Zwangsumzug" hatte, weil man das Zusammenleben in einem Haus nicht mehr aushält (oder wegen Nervenzusammenbruchs eingewiesen wurde).
Eine Möglichkeit den Mieter loszuwerden ist ein Ziehgeld anbieten und damit eine Vetragsaufhebung zu versüßen. Mehr als ablehnen von Mieterseite kann nicht passieren.
Bestenfalls, kommt man damit aus dem jetztigen Vetrag mit einem blauen Auge raus.
Über eine außerordentliche Kündigung den Mieter raus bekommen, ob das hier möglich ist oder nicht, wird ein RA entscheiden müssen. Evt. ist was über Eigenbdarf für den Bruder der Mieterin machbar. Ein schneller Weg ist das aber nicht, falls der Mieter das nicht akzeptiert.
Eine andere Alternative, falls kündigen in einem für den VM vertretbaren Zeitraum nicht möglich ist, Haus verkaufen und selber umziehen.
Dann wird der Käufer des Hauses Vermieter und ihr seid auch aus dem jetztigen Mietvertrag draußen.
Wenn eine Klage von euch Aussicht auf Erfolgt hat schon. Auch Vermieter können einen Antrag auf Prozeßkostenhilfe stellen.
Egal wie man es dreht und wendet, ohne Anwalt bleibt alles so wie es ist.
#17 Papabär, 27.10.2017
... zumindest mir nicht bekannt, und so darf ich von der Regel ausgehen.
Nope! Schon die Annahme, dass es sich hier um eine Regel handeln würde, ist fehlerhaft.
Für eine Kündigung benötigt ein Vermieter regelmäßig einen wirksamen Grund. Selbiger dürfte im vorliegenden Fall kaum belegbar sein. Bleibt hier also noch die Kündigung nach §573a BGB - und da hat´s andere Fristen.
Nanne, nur für Dich:
10 read §573a Abs. 1 Satz 2 BGB;
20 brainexe 1.0;
30 if "Aha-Effekt" then continue;
40 else goto 10;
50 endif;
#18 Nanne, 27.10.2017
Fristlose Kündigung für beide Parteien nicht ausgeschossen.
Natürlich brauchen die Parteien für eine fristlose Kündigung bei "Kündigungsverzicht" eine Grund.
Unser Problem mit dem Mietvertrag ist, darin ist eine Laufzeit von 4 Jahren angegeben, endet zum 1
Von mir nur angenommen es sei ein MV mit 4 Jahren Kündigungsverzicht.
Und da gilt die Regel...
Dieser Kündigungsverzicht gilt ab Vertragsschluss, also 45 Monate nach Abschluss des MVs kann gekündigt werden. Fristlose Kündigung für beide Parteien nicht ausgeschossen.
Papabär für Dich: Spoiler
#19 GJH27, 27.10.2017
Ich vermute, auch das wurde von einem Experten verfasst - und wer sich für Details des Inhalts interessiert, kann die ja ergoogeln...
#20 Papabär, 27.10.2017
Ohje ... Nanne hat
Nee, beim Ausführen der Routine gab´s eine Fehlermeldung:
Ein Schlag auf´s Gehäuse kann das Problem aber meist beheben. Vorschlaghämmer und Baseballschläger haben sich da oft schon als nützliche Hilfsmittel erwiesen.
Alleine die Aufgabe, von den insgesamt 48 Monaten die 6 Monate Kündigungsfrist abzuziehen, war wohl bereits zu schwierig ... aus diesem Grund wird
einfach stetig wiederholt, in der Hoffnung dass es dadurch irgendwann mal korrekt werden könnte.
Ich vermute in Nanne´s Welt gibt es auch Einheitsmietverträge ...
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