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Timestamp: 2018-11-13 18:01:27+00:00

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HV Daemmer Blog: Aktuelle Informationen in unserem Blog
HVD informiert
Gibt es keinen Genehmigungsbeschluss durch die Wohnungs-eigentümergemeinschaft (WEG) für den Bau eines Gartenhauses auf einer Sondernutzungsfläche, ist das Gartenhaus zu entfernen. Das hat das Amtsgericht München (AG) in seinem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 16. Oktober 2014 entschieden.
"Hier war es die erhebliche Beeinträchtigung der Eigentümer insbesondere durch die Farbgebung und die zu erwartenden erhöhten Lärmemissionen, welche die Entscheidung zugunsten der anderen Eigentümer ausgehen ließ. Anders könnte eine Entscheidung im Falle unerheblicher, nur geringfügiger Beeinträchtigungen aussehen" kommentiert Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner, Referentin für Immobilienverwaltung im IVD, das rechtskräftige Urteil.
Vermieter sind wieder verpflichtet, bei der An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken. Der Vermieter bzw. eine beauftragte Person - z.B. der Verwalter - muss dem Mieter den Ein- bzw. Auszug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Durch die Vermieterbescheinigung soll Scheinanmeldungen wirksamer begegnet werden.
· Namen der meldepflichtigen Personen.
Grundlage des IVD-Erschwinglichkeitsindex finden Sie hier.
Zudem will die Union auch beim so genannten Bestellerprinzip Korrekturen durchsetzen. Die CSU hat aus dem Bayrischen Justizministerium verlauten lassen, dass die hiesigen Ausführungen beim „Bestellerprinzip“ nicht so bleiben dürfen und fordert Nachbesserungen. Seit Anfang Januar bemühen sich CDU/CSU um konstruktive Gespräche mit der SPD – doch bis heute bleibt die SPD bei ihrem Standpunkt und bewegt sich keinen Millimeter von ihrem bisherigen Gesetzentwurf weg.
Quelle: christian-von-stetten
Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen - Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen (§ 574 BGB)** getroffen werden können.
Ab dem 1. Januar 2015 treten Änderungen im Mess- und Eichgesetz in Kraft (MessEG). Es sieht unter anderem eine Anzeigepflicht für Verwender von Wasser- und Wärmezähler gegenüber den Eichbehörden vor.
Auf Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) kommen damit neue Aufgaben zu. Das neue Mess- und Eichgesetz muss Ihnen keine schlaflosen Nächte bereiten. Übertragen Sie uns Ihre gesetzlichen Aufgaben. Wir erledigen die anfallenden Aufgaben, halten die Daten für den Bedarfsfall vor und stellen sie den Behörden auf Anfrage rechtzeitig zur Verfügung.
Laut Gesetz muss die Verwendung neuer oder erneuerter Messgeräte innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme der zuständigen Eichbehörde gemeldet werden.
1. Gemäß § 32 Absatz1 MessEG
2. Gemäß § 32 Absatz2 MessEG
Zurzeit ist die Lage noch recht unübersichtlich, da es bislang nur den Koalitionsvertrag und die Ankündigung des zuständigen Bundesjustizministers Maas gibt, im März oder April einen Gesetzentwurf vorzulegen. Dieser muss sich am Koalitionsvertrag messen. Hiernach soll das marktwirtschaftliche Prinzip gelten, „wer bestellt, bezahlt. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber des Maklers auftreten können“, heißt es in dem Vertrag.
Seit zwei Wochen ist die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft. Für die Vermarktung von Immobilien mittels Anzeigen haben sich damit erhebliche Änderungen ergeben. Die EnEV 2014 verpflichtet zur Angabe bestimmter Energiemerkmale in kommerziellen Medien. Liegt zum Zeitpunkt der Insertion ein gültiger Energieausweis vor, muss das Inserat bestimmte Pflichtangaben enthalten, sonst droht eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung. Um hohe Anzeigenkosten zu sparen, können in den Anzeigen unter bestimmten Voraussetzungen Abkürzungen verwendet werden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 30. April 2014 mit den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung befasst. Der BGH führte in seinem Urteil hierzu aus, dass es im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat.
Ein Vermieter darf einem Mieter beim Auszug aus der Wohnung von der Kaution nicht Reparaturkosten für Kratzspuren an der Schlafzimmertür abziehen, die von der - erlaubt - gehaltenen Katze verursacht wurden.
Der Amtsrichter sah diese Abnutzung nach drei Jahren Mietzeit als "vertragsgemäßen Gebrauch" der Räume an, die mit den Mietzahlungen abgegolten seien. (AmG Gießen, 48 MC 720/08)
Eine Hausratversicherung, die ein Mann für seine Wohnung abgeschlossen hat, gilt nicht für Gegenstände, die in einer Hütte seines Schrebergartens gelagert sind. Hat er das Grundstück samt Hütte nur gegen Feuer versichert (im Rahmen der Wohngebäudeversicherung), so bleibt er auf einem Schaden sitzen, der ihm durch Einbrecher entstanden ist (unter anderem wurden ein elektrischer Rasenmäher und eine Heckenschere gestohlen) - insgesamt Gegenstände mit einem Wert in Höhe von 1.300 Euro.
Zwar seien „die Sachen“ des Eigentümers überall versichert. Das aber nur dann, wenn sie „vorübergehend außerhalb der versicherten Wohnung“ lagerten. Das sei hier nicht der Fall gewesen. Auch das Argument des Mannes, er bewahre die gestohlenen Gartengeräte „normalerweise“ im Keller seiner Wohnung auf, zog nicht. Denn Gartengeräte würden bestimmungs- und erfahrungsgemäß im Garten eingesetzt. Sie befänden sich nicht nur vorübergehend außerhalb der Wohnung, sondern umgekehrt: Sie würden allenfalls vorübergehend in der Wohnung beziehungsweise im Keller der Wohnung aufbewahrt. (AmG Gießen, 47 C 374/11)
Der Bundesgerichtshof hat schon vor Jahren entschieden, dass eine Parabolantenne auf einem Balkon aufgestellt werden darf, solange es nicht zu einer „Substanzverletzung“ kommt. Insofern bestehen für eine Schüssel die gleichen Regeln wie für einen Sonnenschirm, der „unstreitig“ aufgestellt werden darf.
Im konkreten Fall sollte ein Mieter die auf einem Betonfuß stehende, jedoch nicht fest verankerte Schüssel wieder entfernen. Musste er nicht. Der Amtsrichter entschied, dass die Schüssel „nicht vertragswidrig“ aufgestellt worden war. Der Balkon, der zur Wohnung gehöre, dürfe im Rahmen der Lebensführung vom Mieter genutzt werden. So dürfe er auf seinem Balkon (neben Stühlen oder Tischen) Sonnenschirme mit einem üblichen Sonnenschirmfuß aufstellen. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn "die Mietsache beschädigt oder gefährdet" werde (was hier nicht der Fall war). (AmG Hamburg-Bergedorf, 409 C 169/12)
Ist in einem Bundesland (hier: Hamburg) die Installation von Rauchmeldern vorgeschrieben, so hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, diese Vorgabe durch Mehrheitsbeschluss durchzusetzen. (Hier zu Lasten der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft geschehen; die Kosten der Wartung sollen von den einzelnen Eigentümern getragen werden. Die Rauchmelder selbst gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Ein gegen den Beschluss klagender Eigentümer, der bereits eine Tauchmelderanlage hatte einbauen lassen, wurde abgewiesen. Ob er von der Gemeinschaftsaktion gegebenenfalls hätte ausgenommen werden müssen, blieb offen, weil eine Frist versäumt wurde.) (BGH, V ZR 238/11)
Bereits in der EnEV von 2009 wurde in § 10 Abs. III Satz 1 die nachträgliche Pflicht zur Dämmung einer zugänglichen, obersten Geschossdecke beziehungsweise des darüber liegenden Daches auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von mindestens 0,24 W/(m²K) festgeschrieben. Stichtag für die Nachrüstung war der 31. Dezember 2011. Die Regelung der EnEV 2009 lief aber ins Leere, da die EnEV 2009 ausdrücklich von bisher noch nicht gedämmten obersten Geschossdecken sprach.
Die Umstellung der Zahlungsmodalitäten auf SEPA (Single Euro Payments Area) zieht für die meisten Verwalter einen hohen Mehraufwand nach sich. Das ergab eine Umfrage des Immobilienverbands IVD unter seinen Mitgliedern. So wendeten die Unternehmen durchschnittlich 190 Personalarbeitsstunden für die Umstellung auf. Das entspricht der monatlichen Arbeitszeit eines Mitarbeiters. Legt man einen Verrechnungssatz von 60 Euro pro Arbeitsstunde zugrunde, hätte eine Arbeitskraft im gleichen Zeitraum, in dem sie mit der SEPA-Umstellung beschäftigt war, einen Umsatz von 11.400 Euro erwirtschaften können.
Die meisten dieser Kosten mussten die Unternehmen selbst schultern: Nur zwölf Prozent der Umfrageteilnehmer gaben an, Teile der Aufwendungen an Haus- und Wohnungseigentümer weitergeben zu können. Hier sehen viele der befragten IVD-Mitglieder Handlungsbedarf. So fordern 65 Prozent die Einführung von entsprechenden Regelungen.
Wenn es keine geschriebenen technischen Regelwerke, Baubeschreibungen oder vertraglichen Vereinbarungen gibt, die ein Gefälle für Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage vorgeben, können auch ungeschriebene Regeln die Ausführung mit Gefälle zwingend erfordern. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den Umständen, die dem Vertrag zugrunde liegen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts-und Komfortstandard, erwarten kann. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 21. November 2013 (VII ZR 275/12).
Im konkreten Fall streiten sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft und der Bauträger über die Ausführung einer Hoffläche mit Epoxidharzbeschichtung ohne Gefälle. In der Vorinstanz wurde festgestellt, dass es keine „anerkannte Regel der Technik“ gebe, die die Ausführung einer Hofbefestigung mit Gefälle vorsehe. Dem hat der BGH deutlich widersprochen. Von einem Bauwerk nach dem Werkvertragsrecht (§631FF BGB) sei zu erwarten, dass es nur dann mangelfrei ist, wenn es nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder vertraglichen Gebrauch mindern. Dass die Hofbefestigung ohne Gefälle mangelfrei ist, konnte der BGH nicht erkennen. Der BGH hält ungeschriebene Regeln für genauso maßgeblich wie geschriebene Regeln (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 1995 VII ZR 131/93, Baurecht 1995, 230, 231) und hat den Streit daher zur weiteren Beweiserhebung zurückgewiesen.
Die Pflicht zur Ausrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ist nur noch in wenigen Bundesländern nicht als Pflicht in den Bauordnungen erfasst. Berlin, Brandenburg und Sachsen haben bisher auf eine Regelung verzichtet.
In Gebieten wie dem Hunsrück oder der Eifel, in Teilen des Niederrheins und Ostwestfalens wird der Wohnungsleerstand mittelfristig zu einem immer größeren Problem.
Wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) in einer aktuellen Studie darstellt, wird über kurz oder lang auch in Städten wie Essen oder Dortmund die Nachfrage nach Wohnraum sinken.
Das Institut warnt vor Verwahrlosung, Vandalismus und Zersiedelung als Folgen wachsenden Leerstands. Dieser wirke sich zudem negativ auf die Infrastrukturkosten aus, denn bei gleicher Gemeindefläche bleiben die Kosten für Müll, Abwasser und andere Leitungsnetze konstant und die Kosten pro Kopf steigen.
Wie bereitet sich nun die Immobilienwirtschaft auf eine sinkende Nachfrage vor? Wie gehen wir mit dem kurzfristigen Boom in den Großstädten um? Solche Fragen werden auch nach dem sonntäglichen Wahltag auf der Agenda unserer Branche stehen.
Der IVD West wird dies auf seinen kommenden Veranstaltungen mit seine Mitgliedern intensiv diskutieren und freut sich auf einen regen Austausch.
Quelle: Immobilienverband Deutschland Regionalverband West
Alternative Wohnungsangebote für ältere Menschen jenseits des Pflegeheimes gibt es in Deutschland kaum.
Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt eine Studie, die von Jones Lang LaSalle und der DPF AG erstellt wurde.
Ziel der Studie war es, Informationen über die aktuelle und zukünftige Wohnsituation der über 50-Jährigen in Deutschland zu ermitteln.
Teil der Studie war auch eine Forsa-Umfrage, in der die Wünsche und Ansprüche an die Wohnumgebung im Alter sowie die Umzugsbereitschaft im Falle einer Pflegebedürftigkeit herausgefunden werden sollte.
Im Fazit empfiehlt die Studie, noch mehr barrierefreie Wohngebäude nicht nur für ältere Menschen zu errichten.
Um sogenannte „Altenghettos“ zu vermeiden wird empfohlen, diese in den Stadtraum zu integrieren und gleichzeitig adäquate Dienstleistungen und Pflegeservices in der Nähe oder im Gebäude selbst anzubieten.
Lagert eine Hausratversicherte ihre (hier 14.800 € wertvolle) Taucherausrüstung in ihrem Keller hinter einem leicht zu knackenden Holzlattenverschlag, so braucht der Versicherer ihr wegen des grob fahrlässig unvernünftigen Aufbewahrungsortes den Schaden nur zur Hälfte zu ersetzen, wenn das seetaugliche Utensil gestohlen wird.
(Hier wirkte sich diese Kürzung aber nicht besonders stark auf die schließlich vom Gericht zugesprochene Leistung der Versicherung aus, weil diese in ihren Vertragsbedingungen die missverständliche Klausel stehen hatte, das "grobe Fahrlässigkeit" bis zu einem Betrag von 10.000 € keinen Leistungsausschluss zur Folge habe.
Die Klausel lautete hier "Soweit bei einem Versicherungsfall der Schaden 10.000 € übersteigt..." und nicht "Für den Fall, dass...") (LG Berlin, 23 O 438/11)
Legt die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft fest, dass der Aufwand für die Instandhaltung aller "nach außen weisenden" Fenster und Türen von der Gemeinschaft zu tragen sind, so kann die Eigentümerversammlung dies nur durch einstimmigen Beschluss ändern (nicht, wie hier geschehen, durch die Mehrheit, die die Kosten für die Instandhaltung für die Terrassenfenster und -türen auf die einzelnen Eigentümer übertragen wollte). (BGH, V ZR 33/09)
Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung dem Eigentümer beim Auszug nur einen statt der erhaltenen zwei Haustürschlüssel zurück, so hat der Mieter nicht nur Ersatz für den nicht mehr auffindbaren Zweitschlüssel zu leisten, sondern auch für den Austausch der gesamten Schließanlage (was sich hier auf knapp 2.000 € summierte).
Das gilt selbst dann, wenn die Schließanlage gar nicht erneuert wird. Dazu das Landgericht Heidelberg: Soweit dies unterlassen wird, handelt die Eigentümergemeinschaft auf eigenes Risiko.
"Dann steht dem Gewinn der Schadenersatzsumme der Verlust gegenüber, der sich im Falle der Verwirklichung der Missbrauchsgefahr durch Diebstahl oder Vandalismus Dritter niederschlägt, ohne dass diese Folgeschäden der ursprünglichen Pflichtverletzung des Mieters noch haftungsrechtlich zurechenbar und von diesem zu ersetzen wären." (LG Heidelberg, 5 S 52/12)

References: § 32
 § 32
 BGH 
 § 10
 BGH 
 BGH 
 BGH