Source: https://www.kommunforbundet.fi/tilastot-ja-julkaisut/verkko-oppaat/maapolitiikan-opas/maapolitiikan-keinot/kehittamiskorvaus/lainsaadannollinen-nakokulma
Timestamp: 2020-01-24 13:37:19+00:00

Document:
Utvecklingskostnadsersättning | Kommunförbundet
Lagstiftningsperspektiv
​1 Inledning
Den 1 juli 2003 trädde ändringen av markanvändnings- och bygglagen (222/2003) i kraft, genom vilken kostnadsansvaret vid genomförandet av en detaljplan reviderades. Syftet med revideringen var att ge kommunerna bättre möjligheter att erbjuda tillräckligt många tomter för att trygga bostadsproduktion och annat byggande till rimligt pris utan att kostnaderna för genomförandet av planer utgör ett hinder.
Det samhällsbyggande (gator, parker, allmänna områden, allmänna byggnader o.d.) som genomförandet av detaljplanen förutsätter hör fortfarande till kommunens ansvar. I och med lagändringen kan kommunen genom ett lagstadgat förfarande ta ut sina kostnader för samhällsbyggandet av de markägare som har avsevärd nytta av planen. I första hand bör kommunen sträva efter att genom markanvändningsavtal avtala om genomförandet av en plan vid planläggning av privatägd mark. I andra hand har kommunen möjlighet att som utvecklingskostnadsersättning ta ut kostnaderna för samhällsbyggandet av de markägare som har avsevärd nytta av planen. I ett markanvändningsavtal kan man utan hinder av bestämmelserna om utvecklingskostnadsersättning också i större omfattning avtala om parternas rättigheter och skyldigheter.
Bestämmelserna om ansvaret för plangenomförandet ingår i det nya kapitlet 12 a i markanvändnings- och bygglagen (Ersättning för kommunernas kostnader för samhällsbyggande). För tillämpningen av bestämmelserna finns till vissa delar tolkningshjälp i motiveringen till regeringens proposition (RP 167/2002). Tillämpningen av bestämmelserna i kommunerna förutsätter en ny typ av uppföljning av och kunskap om kostnaderna för samhällsbyggandet samt kännedom om principer och bedömning kring hur fastigheter ökar i värde till följd av planläggning.
Detta avsnitt i handboken om markpolitik innehåller anvisningar om förfarandet för fastställande av utvecklingskostnadsersättning. Med hjälp av praktiska exempel belyses tillämpningen av lagens bestämmelser i olika situationer. Tillämpningsanvisningarna har huvudsakligen utarbetats redan innan bestämmelserna trädde i kraft och därför har det inte funnits förvaltnings- och rättspraxis vid tillämpningen av dem. Det är meningen att anvisningarna ska kompletteras alltefter som erfarenheterna ökar.
2 Utvecklingskostnadsersättning och andra markpolitiska instrument
Utvecklingskostnadsersättningen är ett nytt redskap i kommunens uppsättning av markpolitiska instrument. Om kommunen anser att det är ändamålsenligt för kommunen att ingå ett markanvändningsavtal, säkerställer utvecklingskostnadsersättningen att kommunen kan behandla samtliga markägare jämlikt vid avtal och beslut om genomförandet av planen, oberoende av om alla markägare på det område som ska kartläggas är villiga att samarbeta utifrån förfarandet med markanvändningsavtal.
Möjligheten att ta ut en utvecklingskostnadsersättning kompletterar kommunens urval av markpolitiska instrument. Dess användningsmöjligheter i förhållande till andra handlingsmodeller är mångsidiga. Förfarandet med utvecklingskostnadsersättning kan i praktiken tillämpas parallellt med de övriga markpolitiska handlingsmodellerna. Det utesluter inte att kommunen vid behov kan lösa in områden.
I första hand ska markanvändningsavtal eftersträvas. Kommunen ska i första hand försöka avtala med markägaren om att denne deltar i kommunens kostnader för samhällsbyggandet (MBL 91 a § 1 mom.). I ett markanvändningsavtal kan parterna avtala om rättigheter och skyldigheter som är mer omfattande än bestämmelserna om utvecklingskostnadsersättning (MBL 91 b § 3 mom.). Endast om markägaren och kommunen inte kan komma överens om deltagandet i kostnaderna för samhällsbyggandet kan kommunen ta ut en utvecklingskostnadsersättning av markägaren enligt de bestämningsgrunder som beskrivs nedan. Det finns skäl att betona att förfarandet med utvecklingskostnadsersättning alltid är ett andrahandsalternativ när det gäller att ta ut kostnaderna för samhällsbyggande av markägare. Eftersom man i första hand bör komma överens om fördelningen av kostnaderna, är det bra för bägge parter om man tillsammans konstaterar att förhandlingarna misslyckats.
Tomtindelningen ska i regel godkännas redan i detaljplanen. Fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen hör, såsom nedan beskrivs, nära samman med utarbetandet av planen. För att kostnaderna för genomförandet av planen ska kunna riktas till enskilda tomter, kan förfarandet med utvecklingskostnadsersättning tillämpas endast på en plan som har en godkänd tomtindelning. Utvecklingskostnadsersättningen kan bestämmas kvartersvis endast om kvarteret i sin helhet ägs av en enda ägare.
Förfarandet med avtal och utvecklingskostnadsersättning i förhållande till planläggningen åskådliggörs i schemat nedan (se dokumenten):
Skillnaderna mellan utvecklingskostnadsersättning och utvecklingsavgift. Begreppen utvecklingskostnadsersättning och utvecklingsavgift enligt ett beslut om utvecklingsområde (MBL 112 §) blandas terminologiskt lätt ihop. Då det gäller förfarande och användning är dessa markpolitiska instrument klart olika. Utvecklingskostnadsersättningen är, liksom tidigare konstaterats, en metod genom vilken kommunen av markägaren kan ta ut kostnaderna för genomförandet av en plan, om man inte kunnat komma överens i frågan.
Ett beslut om utvecklingsområde gör det möjligt att använda särskilda arrangemang för en centraliserad utveckling av avgränsade områden i kommunen. Strävan är att erbjuda ett urval metoder så att man i varje enskilt fall kan välja de lämpligaste utvecklingssätten för att uppnå olika mål. Syftet har varit att skapa ett system för effektiva utvecklingsprogram av projektkaraktär. Kommunen har rätt att av markägaren uppbära en i förhållande till nyttan skälig utvecklingsavgift, om åtgärderna för utveckling av området medför sådan särskild nytta för markägaren som inte står i proportion till de kostnader markägaren betalt. Utvecklingsavgiften är inte direkt kopplad till kommunens kostnader för samhällsbyggandet.
3 Förutsättningar för markägarens kostnadsansvar
Markägarna ska behandlas lika i fråga om fördelningen av kostnadsansvaret (MBL 91 a § 2 mom.). Markägarens ansvar för kostnaderna i 91 d § bestäms i enlighet med de grunder som finns i lagen och påverkas till exempel inte av om betalningen tas ut genom förfarande med utvecklingskostnadsersättning eller avtalsförfarande. I motiveringen till lagen betonas att principen om likabehandling inte begränsar möjligheten att för varje planområde komma överens med markägaren om ett större deltagande i kostnaderna för genomförandet av planen än i förfarandet med utvecklingskostnadsersättning. I markanvändningsavtal kommer man ofta på många sätt överens om olika betalningar utan att fastställa beloppet. Därför är det inte möjligt att direkt jämföra ersättningar som avtalas i respektive fall med värdet på den lagstadgade utvecklingskostnadsersättningen räknat i pengar. Enligt principen om likabehandling kan kommunen inte bevilja markägaren befrielse från deltagande i kostnaderna för genomförandet av planen om markägaren har avsevärd nytta av detaljplanen och om de andra markägarna inom planområdet deltar i kostnaderna antingen genom avtal eller utvecklingskostnadsersättning.
Avsevärd nytta som förutsättning för kostnadsansvar
Den avsevärda nytta (värdestegring) som detaljplanen medför ger upphov till ett kostnadsansvar. De markägare inom ett område som detaljplaneras vilka har avsevärd nytta av detaljplanen, är skyldiga att delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande (MBL 91 a § 1 mom.). Detta innebär att utvecklingskostnadsersättning endast kan påföras de markägare som överskrider tröskeln för avsevärd nytta. Enligt motiveringen till bestämmelsen bedöms nyttan utifrån den värdestegring detaljplanen innebär för de fastigheter markägaren äger på planområdet genom tillämpning av värderingsgrunderna i lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter (RP 167/2002). Definitionen av värdestegring på mark till följd av detaljplanen beskrivs noggrannare nedan under rubriken Tomtens värdestegring som grund för kostnadsfördelningen.
Nyttan bedöms för respektive markägare och planområde. Detta innebär bland annat att man vid bedömningen inte kan beakta den värdestegring som tillkommer på ett planområde intill den plan som utarbetas, även om det är fråga om samma markägare. Till exempel den värdestegring som byggandet av en matargata eller en bro medför för markägarens fastigheter på ett bredvidliggande planområde beaktas inte när man bedömer nyttan.
Värdestegringen bestäms på basis av skillnaden mellan det uppskattade värdet på marken vid tidpunkten för fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen (det sammanlagda värdet för markägarens områden som anvisats för olika ändamål) och värdet på samma områden före detaljplanen. Konjunkturväxlingarnas tillfälliga verkningar beaktas inte vid bedömningen.
Subjektiva faktorer saknar betydelse. Den avgörande grunden vid bedömning av nyttan är vad det ökade värdet på marken innebär i pengar. Subjektiva faktorer, till exempel markägarens ekonomiska situation eller det faktum att marken ägs av exempelvis staten, ett byggföretag eller en privat markägare, inverkar inte på detta. Gränsen för avsevärd nytta varierar mellan olika orter. Den kan också variera mellan olika planområden.
Kostnadsansvar och olika ägandeförhållanden. Bedömningen av nyttan för markägare i olika ägarsituationer kan i praktiken vara problematisk. Utgångspunkten är att markägandet fastställs på basis av uppgifterna i den lagfart som beviljats fastigheten. Ett oskiftat dödsbo eller gemensam ägo som grundar sig på gemensam lagfart är ett självständigt ägande som ska behandlas som en ägare. Både när det gäller en fysisk person och ett bolag kan direkt ägande av andelar räknas ihop sinsemellan och med fastigheter som ägs av bara en ägare. Koncernägda bostads- och fastighetsaktiebolag som äger mark på planområdet behandlas som separata ägare. Det lönar sig för kommunen att konsekvent tillämpa en likadan tolkning av begreppet markägare både när utvecklingskostnadsersättningen och ersättning för skyldigheten att gratis överlåta mark för anläggande av gator beräknas.
För bostadsbyggande har anvisats byggrätt för högst 500 kvadratmeter våningsyta
Utvecklingskostnadsersättning kan inte tas ut om den byggrätt som anvisats markägarens område omfattar högst 500 kvadratmeter våningsyta. Utvecklingskostnadsersättning får inte påföras en markägare för vars områden i detaljplanen anvisas byggrätt bara för bostadsbyggande och om byggrätten eller den utökade byggrätten inte omfattar mer än 500 kvadratmeter våningsyta. Andra markägare får påföras utvecklingskostnadsersättning om de har sådan avsevärd nytta av detaljplanen som avses i 91 a §. (MBL 91 c § 4 mom.). I lagförslaget var gränsen för kvadratmeter våningsyta 400 kvadratmeter. I riksdagsbehandlingen höjdes gränsen till 500 kvadratmeter våningsyta. Grunden för fastställande av utvecklingskostnadsersättning utgörs alltid av hela den byggrätt som anvisats markägarens områden och inte enbart den byggrätt som överstiger 500 kvadratmeter våningsyta. Våningsytan kan fördelas på flera av de tomter som markägaren äger på planområdet i och med att den totala volymen är ett avgörande kriterium. Enligt lagen kan kommunen besluta att en högre gräns för kvadratmeter våningsyta skall användas i kommunen eller på ett visst planområde (MBL 91 c § 4 mom.). Med begränsningen av byggrätt för bostadsbyggande avses det huvudändamål som anvisats för området och därför kan volymen också omfatta en mindre volym annan våningsyta som tillåts i detaljplanen och som genomförs i anslutning till bostadsbyggandet.
Också i detta sammanhang görs granskningen enligt lagen separat för varje markägare. I praktiken kan vissa särskilda markägarförhållanden lämna utrymme för tolkning.
Utvecklingskostnadsersättningens maximibelopp per tomt
Taket är 60 procent av tomtens värdestegring. I form av utvecklingskostnadsersättning kan för varje tomt tas ut högst 60 procent av den värdestegring som detaljplanen medför för tomten. Kommunfullmäktige kan också bestämma att ett lägre maximibelopp ska tillämpas i fråga om utvecklingskostnadsersättningen i kommunen eller på ett område som ska planläggas (MBL 91 f §). Detta innebär att man i form av utvecklingskostnadsersättning som fördelats mellan tomterna endast kan ta ut den del som inte överstiger 60 procent av den värdestegring som detaljplanen medför för tomten. Kommunen ansvarar för den överstigande delen. Då lagen stiftades uppskattades maximibeloppet motsvara den högsta nivå som kommunerna beräknades tillämpa i markanvändningsavtalen.
Ett område som kommunen tidigare genomfört – särskilt stor nytta
En förutsättning för att kostnaderna för åtgärder som genomförts tidigare (s.k. historiska kostnader) kan tas ut är att nyttan är särskilt stor. Om en detaljplan eller en detaljplaneändring godkänns för ett område där samhällsbyggandet till stora delar genomförts och nyttan av planen är särskilt stor, kan utvecklingskostnadsersättningen bestämmas genom en uppskattning av de kostnader som skulle föranledas om en samhällsstruktur enligt 91 d § i MBL genomfördes vid den tidpunkt då planen godkänns (MBL 91 e §).
Den avsevärda nytta (värdestegring) som detaljplanen medför ger upphov till ett kostnadsansvar. De markägare inom ett område som detaljplaneras vilka har avsevärd nytta av detaljplanen, är skyldiga att delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande (MBL 91 a § 1 mom.). Detta innebär att utvecklingskostnadsersättning endast kan åläggas de markägare som överskrider tröskeln för avsevärd nytta. Enligt motiveringen till bestämmelsen bedöms nyttan utifrån den värdestegring detaljplanen innebär för de fastigheter markägaren äger på planområdet genom tillämpning av värderingsgrunderna i lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter (RP 167/2002). Definitionen av värdestegring på mark till följd av detaljplanen beskrivs i detalj nedan under rubriken Tomtens värdestegring som grund för kostnadsfördelningen.
Utvecklingskostnadsersättning kan inte tas ut om den byggrätt som anvisats markägarens område omfattar högst 500 kvadratmeter våningsyta. Utvecklingskostnadsersättning får inte påföras en markägare för vars områden i detaljplanen anvisas byggrätt bara för bostadsbyggande och om byggrätten eller den utökade byggrätten inte omfattar mer än 500 kvadratmeter våningsyta. Andra markägare får påföras utvecklingskostnadsersättning om de har sådan avsevärd nytta av detaljplanen som avses i 91 a §. MBL 91 § 4 mom. I lagförslaget var gränsen för kvadratmeter våningsyta 400 kvadratmeter. I riksdagsbehandlingen höjdes gränsen till 500 kvadratmeter våningsyta. Grunden för fastställande av utvecklingskostnadsersättning utgörs alltid av hela den byggrätt som anvisats markägarens områden och inte enbart den byggrätt som överstiger 500 kvadratmeter våningsyta. Våningsytan kan fördelas på flera av de tomter som markägaren äger på planområdet i och med att den totala volymen är ett avgörande kriterium. Enligt lagen kan kommunen besluta att en högre gräns för kvadratmeter våningsyta skall användas i kommunen eller på ett visst planområde (MBL 91 c § 4 mom.). Med begränsningen av byggrätt för bostadsbyggande avses det huvudändamål som anvisats för området och därför kan volymen också omfatta en mindre volym annan våningsyta som tillåts i detaljplanen och som genomförs i anslutning till bostadsbyggandet.
4 Kostnader som tas ut
Fördelning av kostnaderna på planområdet
Endast kommunens kostnader kan tas ut. Som utvecklingskostnadsersättning kan av markägaren endast tas ut de kostnader för samhällsbyggande som fastställs i lagen. Den grundläggande utgångspunkten är att man som utvecklingskostnadsersättning kan ta ut endast sådana kostnader för samhällsbyggande vars genomförande enligt lagen hör till kommunen. Utvecklingskostnadsersättning kan inte tas ut i fråga om kostnader till följd av vattentjänster; kostnaderna för byggande och underhåll tas ut av dem som använder nätet i form av anslutnings-, bruks- och grundavgifter.
Åtgärder och markanskaffning som i hög grad gagnar planområdet kan beaktas. Enligt huvudregeln kan av markägare tas ut kommunernas kostnader för de åtgärder och markanskaffningar som nämns i lagen, oberoende av om dessa genomförs inom eller utanför planområdet, förutsatt att de avsevärt gagnar planområdet. Om kostnaden uppstår exempelvis till följd av en matarled, en bro eller en annan konstruktion som är till nytta för större områden eller till exempel av anskaffning av en skoltomt som klart är till nytta för ett större område än planområdet, kan kostnaderna beaktas endast till den del som projekten avsevärt gagnat tomterna på planområdet. Vid bedömning av byggåtgärdernas effekt på detaljplaneområdet kan man beroende på frågans karaktär använda till exempel följande faktorer som mått:
invånarstrukturen
antalet arbetsplatser
de offentliga tjänsternas art
byggrätten.
Realiserade och uppskattade kostnader. Enligt 91 d § i MBL beaktas vid fastställande av utvecklingskostnadsersättningen de kostnader man betalat i förväg för att genomföra ifrågavarande plan som realiserade kostnader. De kostnader som uppstår efter att planen godkänts bestäms enligt uppskattning. Framtida kostnader uppskattas enligt prisnivån vid den tidpunkt då utvecklingskostnadsersättningen fastställs. Kostnaderna och fördelningen av dem bör specificeras i tillräcklig grad vid fastställande av utvecklingskostnadsersättningen.
De kostnader som ska beaktas vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning ska vara skäliga med tanke på områdets karaktär och förhållanden. Vid kostnader som tas ut som utvecklingskostnadsersättning får endast ett sedvanligt genomförande beaktas. Som allmän anvisning kan man konstatera att i planbeskrivningen för en s.k. avtalsplan bör kvalitetsnivån för allmänna områden fastställas tillräckligt noggrant. I så fall kan man undvika eventuella oklarheter i tolkningen av byggkvaliteten när utvecklingskostnadsersättningen fastställs. I planbeskrivningen bör åtminstone anges en typtvärsektion av de gator som ska byggas och en översiktsplan för parkområden.
Vid bestämning av kvaliteten bör man beakta den sedvanliga kvalitetsnivån på kommunens allmänna områden, dvs. det som tidigare planerats och gjorts. Då kvalitetsnivån fastställs bör man alltid beakta planområdets läge, planens ändamål och tidsbehovet. Om kommunen har som strategi att höja kvalitetsnivån på ett visst område från den sedvanliga, bör detta beaktas i målen och innehållet för detaljplanen. Då kan utvecklingskostnadsersättningen fastställas i enlighet med kostnader som grundar sig på en högre kvalitet, om kommunen också i sin övriga verksamhet stöder denna utveckling.
Gator, parker och andra allmänna områden: planering och byggande
Planerings- och byggkostnader för allmänna områden kan under nedan beskrivna förutsättningar överföras på markägarna. Som kommunens kostnader för samhällsbyggande kan vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning beaktas anskaffnings-, planerings- och byggnadskostnader för gator, parker och andra allmänna områden som i avsevärd grad betjänar planområdet (MBL 91 d § 1 mom.). Nedan finns en förteckning över de faktorer som kan påverka kostnaderna för genomförandet av ett allmänt område. Planeringskostnaderna består av två delfaktorer: det egentliga planeringsarbetet och den administrativa behandlingen av planerna i kommunen. Av dessa utförs planeringsarbetet både i kommunen och som externa uppdrag. I princip är det motiverat att i kostnaderna ta med också de finansieringskostnader som genomförandet av ett allmänt område orsakar kommunen, eftersom finansieringskostnaderna finns med i utomstående projekterares och entreprenörers anbud.
I externt arbete (planering och byggande) ingår fakturering som innehåller moms. Eftersom utvecklingskostnadsersättningen är en avgift som fastställs av en myndighet, är den momsfri. När de kostnader som ligger till grund för utvecklingskostnadsersättningen uppskattas bör man beakta att externa kostnader ska räknas utan moms.
Grundförhållanden
svår mjukmark, krävande förhållanden ökar kostnaderna
bergsbrytning i stor omfattning höjer kostnaderna, å andra sidan kan materialet eventuellt användas vid byggandet, vilket kan sänka kostnaderna
särskilda grundförstärkningar (vertikaldränering, pålning, tryckbank, geonät) eller bankkonstruktioner
skydd av grundvattnet.
dränering och avloppssystem för regnvatten
konstruktionslagrens tjocklek, vilket beror på grundförhållanden och vägklass
planvägarnas trafiktekniska dimensionering, gatans och gatuområdets bredd
gatans ytmaterial (grus, asfalt, plattbeläggning)
Arrangemang för lätt trafik
behövs en separat led för lätt trafik?
gångbana eller led för lätt trafik?
kvalitetskrav för grässådd
planteringsarbete
nivåkrav i fråga om belysningen och belysningsanordning
eventuell separat belysning för leder för lätt trafik
Övriga arrangemang i korsningsområden
Broar, tunnlar och terassering
Gatuutrustning
Gatuutrustningen, liksom också andra kostnadsfaktorer, bör på ett betydande sätt betjäna det planområde som ska genomföras. De anordningar för parkeringsavgifter som byggs på gatuområdet kan inte tas med i utvecklingskostnadsersättningen.
kvalitetsnivån ska fastställas, naturenlig eller anlagd
växtarter som ska planteras och antalet planteringar
skötselkostnader för tryggande av växtligheten
dammar, kullar o.d. andra konstruktioner
Redskap för lekplatser och andra planer
Annat allmänt område:
Andra allmänna områden som ska införas i fastighetsregistret är enligt JHS-rekommendationen (JHS 183):
torg och gatuplatser
idrottsområden
frilufts- och semesterområden
Av de allmänna områdena behandlas idrottsområden, allmänna parkeringsplatser ovan jord och torgområden. Kostnadsstrukturen för genomförandet av övriga allmänna områden motsvarar dessa i mycket hög grad.
planernas storlek och ändamål
områdets storlek
till stor del samma grunder som gäller för gatubyggande
kostnaderna för fastighetens parkeringsplatser får inte tas med i utvecklingskostnadsersättningen
Trafikområden, allmän väg
Kostnaderna för de åtgärder som ingår i ansvaret för genomförande av allmänna vägar kan inte tas ut av markägarna. Genomförandeansvaret för allmänna vägar hör till vägmyndigheterna (Vägförvaltningen). Kommunerna har dock i vissa fall genom avtal tagit på sig ansvaret för delar av byggkostnaderna gällande anslutningsområden (kanalisering av trafiken, trafikljus, planskilda anslutningar, tunnlar för lätt trafik). Dessa kostnader som uppstår för kommunen kan inte beaktas vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning, eftersom genomförandeansvaret för dessa enligt lagen inte direkt hör till kommunen.
Kommunens markanskaffning
Kostnaderna för markanskaffning för allmänna områden och allmänna byggnader kan tas ut av markägarna under de förutsättningar som beskrivs nedan. Då utvecklingskostnadsersättningen fastställs kan anskaffningskostnader som gäller gator, parker och andra allmänna områden beaktas, såvitt områdena avsevärt betjänar planområdet. Likaså kan markförvärvskostnader för byggande av allmänna byggnader som avsevärt gagnar planområdet beaktas. Anskaffningskostnader i fråga om allmänna områden och allmänna byggnader kan beaktas endast till de delar de gagnar planområdet (MBL 91 d §).
Om kommunen har skaffat ovan nämnda områden genom frivilliga köp, beaktas den realiserade förvärvskostnaden vid fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen.
Om kommunen senare får områdena i sin ägo tillämpas vid bedömningen av deras värde enligt motiveringen till lagen principen i inlösningslagen, även med beaktande av bestämmelserna i 31 §, eftersom kommunen har möjlighet att lösa in områdena med stöd av markanvändnings- och bygglagen (RP 167/2002, motiveringen till 91 d §).
Iståndsättning av mark
Vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning kan som kostnader för samhällsbyggande beaktas kommunens kostnader när det gäller iståndsättning av marken på planområdet (MBL 91 d § 1 mom.). Som kostnader för iståndsättning av mark kan beaktas kommunens kostnader för att iståndsätta marken på tomter för nya skolor, daghem och motsvarande och allmänna områden. Iståndsättningen bör ske inom det planområde på vilket utvecklingskostnadsersättning tillämpas. Kostnaderna för iståndsättningen av marken tas i första hand ut av förorenaren. Om detta inte är möjligt kan kostnaderna tas ut av markägarna på planområdet i form av utvecklingskostnadsersättning. Eftersom kostnaderna för iståndsättning av förorenad mark kan bli mycket höga, är det speciellt viktigt att frågan redan på förhand utretts när de allmänna förutsättningarna för planläggningsprojektet bedömts.
Då det gäller kostnaderna för iståndsättning av mark behandlas nedan huvudsakligen behandling av förorenad mark. I uppskattningen av kostnaderna för behandling av förorenad mark ingår många osäkerhetsfaktorer, men i detta sammanhang är fokus på de kostnadsfaktorer/arbetsskeden som kan påverka den slutliga kostnadsnivån.
Markundersökning och iståndsättning består i allmänhet av följande faser:
UNDERSÖKNINGSFASER:
1. Preliminära utredningar (för att ta reda på saneringsbehovet och saneringsansvaret)
- Tidigare och nuvarande verksamhet på området (utredning av bakgrunden, kan också göras i punkt 3)
2. Anbudsbegäran/konsultavtal
- Utarbetande av förfrågningsunderlag samt konkurrensutsättning
- Behandling av befintlig information
- Tidigare och nuvarande verksamhet på området (om inte redan utredd i punkt 3)
- Utarbetande av undersökningsplan
- Undersökningar (borrning, grundvattenrör och/eller ytprover) och provtagning (mark- och vattenprover, gasmätning)
- Analys av proverna
- Utredning av grundvattnet och markstrukturen (på basis av resultatet utreds förorening av marken och på basis av borrningarna utreds grundvattnets yta och strömningar)
- Uppskattning av mängden förorenad mark (på basis av provresultatet)
- Rapportering av undersökningsresultaten, kan också göras separat eller i form av en slutrapport
- Eventuella tilläggsundersökningar + rapportering
- Riskbedömning, om nödvändig
- Preliminär kostnadsberäkning för iståndsättningen
- Rekommendation om lämplig plats för slutgiltig placering eller behandlingsmetod
- Rapportering av undersökningsfasen
ISTÅNDSÄTTNING:
(om det är motiverat)
4. Iståndsättningsplan
5. Anmälan/tillstånd
- Anmälan till eller miljötillstånd av miljöförvaltningen, beroende på storleken
6. Genomförandeplan/byggplan
- Utarbetande av genomförandeplan/byggplan/arbetsplan
7. Entreprenadtävling
- Utarbetande av förfrågningsunderlag samt konkurrensutsättning (i samarbete med en konsult)
- Utvärdering av anbud (i samarbete med en konsult)
8. Iståndsättning och övervakning av arbetet
- Övervakning av arbetet
- Transport av massor
- Slutbehandling
- Vid behov tagning och analys av tilläggsprover / alternativt fältmätningar
9. Slutrapport
- Utarbetande av en slutrapport
- Mätningar enligt uppföljningsprogrammet
Vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning kan kostnader för nödvändig bullerbekämpning på planområdet beaktas (MBL 91 d § 3 mom.). Utredningar om bullerbekämpningen på planområdet hör till de grundläggande utredningar som ska göras under planläggningsarbetet. Kommunen svarar för bullerbekämpningen på allmänna områden som kommunen anlägger inom ett planområde på så sätt att bullernivån inte överskrider de riktvärden som fastställts för gårdsområdet på en tomt. Kostnader som uppstår till följd av denna bullerbekämpning kan beaktas i utvecklingskostnadsersättningen. Bullerbekämpningen åtgärdas inte nödvändigtvis på planområdet, utan kan också skötas utanför området. Dessutom bör man beakta att en del av framför allt bekämpningen av trafikbuller är sådant som kommunen inte har genomförandeansvar för. Kostnader för detta kan inte överföras till utvecklingskostnadsersättningen.
Bland annat följande faktorer påverkar kostnaderna för bullerbekämpning:
Orsaken till bullret (t.ex. trafikbuller)
Höjdskillnad och avstånd till bullerkällan
Trafikmängd och körhastighet, om det är fråga om trafikbuller
Topografiska skillnader och växtlighet
Eventuella reflektionsytor
Bullerplank (bullervägg)
Material (trä, betong, armerad plast, metallkassetter, polykarbonatskiva, murblock av lättklinker (Leca), tegel)
Planläggningskostnader
Av tomtägarna kan som utvecklingskostnadsersättning tas ut de planläggningskostnader som inte tagits ut med stöd av MBL 59 § ( MBL 91 d § 3 mom.). Planläggningskostnaderna kan tas ut av markägaren som utvecklingskostnadsersättning även om planen inte uppkommit på initiativ av markägaren. Till denna grupp hör närmast den administrativa behandlingskostnaden för arbetet med detaljplanen, kostnaden för den egentliga planläggningen, kostnaderna för att utarbeta eller låta utarbeta de grundläggande utredningar och konsekvensbedömningar som planläggningen förutsätter samt kostnaderna för utarbetande av en baskarta över tomtindelningen och planen. Kostnaden för planering och administrativ behandling av detaljplanen och tomtindelningen bestäms i många kommuner i en myndighetstaxa.
Planen ska genomföras inom 10 år. Kommunen ska sträva efter att senast inom 10 år från det att beslutet om fastställande av utvecklingskostnadsersättning har vunnit laga kraft vidta de åtgärder vars kostnader har beaktats vid fastställandet av ersättningen (MBL 91 d § 3 mom.). Utgångspunkten bör vara att kommunens åtgärder genomförs med tanke på bebyggandet av området och i övrigt i rätt tid utan ogrundat dröjsmål. Av den kommunala ekonomin förutsätter detta att de kassaflöden som kommer från utvecklingskostnadsersättningarna styrs till genomförandet av respektive plan.
5 Fördelningen av kostnaderna mellan tomterna
Tomtens värdestegring som grund för kostnadsfördelningen
Då kommunen tar ut utvecklingskostnadsersättning fördelas och inriktas kostnaderna för samhällsbyggandet på tomtägarna inom planområdet enligt den värdestegring av tomten som detaljplanen medfört (MBL 91 c § 1 mom.). En värdestegring av marken tack vare detaljplanen utgör grunden förutom för fördelningen av kostnaderna för genomförandet av planen också för markägarens kostnadsansvar (avsevärd nytta, MBL 91 a §). Tomtens värdestegring bestämmer också maximibeloppet för tomtägarens kostnadsansvar (högst 60 procent av tomtens värdestegring, MBL 91 f §). Det är därför viktigt att man vid fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen fäster särskild uppmärksamhet vid de faktorer som påverkar bestämningen av fastighetens värde.
Om kommunen inte har någon anställd som fått utbildning i värdering av fastigheter, kan fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen kräva att man tar hjälp av sakkunnig konsultservice. Enligt lagen ska kommunen dessutom begära ett utlåtande om beslutsförslaget som gäller utvecklingskostnadsersättningen av lantmäteribyrån. Lantmäteribyråns utlåtande är särskilt bindande då det gäller fastighetens värdestegring MBL 91 h §, beskrivningen).
I enlighet med ordalydelsen i 91 c § 1 mom. i MBL beaktas den värdestegring på en tomt som har uppstått på grund av byggrätt, utökad byggrätt eller ändrade användningsmöjligheter som i detaljplanen beviljats för tomten, då man fastställer tomtens värdestegring. Tomternas värdestegring uppskattas enligt prisnivån vid den tidpunkt då utvecklingskostnadsersättningen fastställs (värdetidpunkt). Utgångsnivån vid värderingen är markens värde innan detaljplanen utarbetades omvandlat till värdet vid värdetidpunkten. Tomtens värdestegring fås genom att från tomtens värde enligt planen subtrahera markens värde innan detaljplanen utarbetades eller ändrades.
Vid bestämning av tomternas värdestegring iakttas i tillämpliga delar det som bestäms i inlösningslagen om ersättningsgrunder (MBL 91 c § 2 mom.). Som bedömningsmetod ska i allmänhet tillämpas saluvärdemetoden i enlighet med 30 § 1 mom. i inlösningslagen.
I saluvärdemetoden uppskattas fastighetens gängse pris innan detaljplaneringen inleddes och vid tidpunkten för fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen med hjälp av jämförelseuppgifter om handeln från köpeskillingsstatistiken för fastigheter. I enlighet med de metoder som utvecklats inom läran om fastighetsvärderingar fäster man vid värderingen vikt vid bland annat hur representativa de köp som används som jämförelse är, om fastigheterna är jämförbara samt tiden och orten för dessa köp.
Enligt inlösningslagen beaktas vid fastställande av värdet inte sådan värdeförändring som beror på variation i utbudet eller på annan omständighet, som övergående påverkar prisförhållandena. Värdestegring till följd av stegring i den allmänna prisnivån eller värdestegring som föranletts av något annat än den aktuella detaljplanläggningen, till exempel värdestegring på grund av ombyggnad som gjorts av ägaren, beaktas inte heller (31 § 2 mom. i inlösningslagen). Däremot ska kostnaderna för att göra tomten möjlig att bebygga, till exempel kostnader för nödvändig marksanering och rivning av befintliga byggnader, beaktas som faktorer som sänker tomtens värde. Arbetsgruppen anser det rätt att dessa kostnader fördelas jämnt mellan markägarens samtliga tomter.
På ett område som ska planläggas för första gången varierar det värde på marken som ska användas som utgångspunkt från fall till fall, till exempel enligt områdets läge, ändamålet och planläggningssituationen. På ett område där man före utarbetandet av planen förväntade sig effektivare användning av marken än tidigare, är det motiverat att ha priset på mark med förväntningsvärde som utgångspunkt. Om det funnits motiverade förväntningar om att området ska bebyggas, kan utgångsvärdet bestämmas som råmark. Eftersom byggnadskvarter enligt detaljplanen oftast planläggs på områden som också i generalplanen utgjort mark som anvisats för byggändamål, jämförs priset på mark med förväntningsvärde med priset på den mark som reserverats för byggande i generalplanen. Om det inte finns några representativa köp som gäller mark med förväntningsvärde eller råmark, kan man beroende på de lokala förhållandena ha som utgångspunkt ett markvärde som är högre än jord- och skogsbruksmark och betydligt lägre än värdet på en byggplats utanför planen. Prisnivån för dessa kan i allmänhet utredas med hjälp av Lantmäteriverkets och Statistikcentralens publikationer om köpeskillingsstatistik.
Vid ändring av en plan fastställs värdestegringen som skillnaden mellan tomtens värde enligt den nya planen och markens värde enligt den tidigare planen.
I undantagsfall, till exempel när det inte finns något tillräckligt underlag för köpeskillingen, bedöms tomtens värde med hjälp av avkastningsvärdet. Med avkastningsvärde avses summan av nettoavkastningarnas nuvärden.
Kostnaderna fördelas på alla tomter
Kostnaderna för samhällsbyggandet fördelas på samtliga tomter som i planen anvisas för byggande, tomter som förutom för privat också anvisats för allmän byggverksamhet. Värdestegringen i fråga om en tomt som anvisats för en allmän byggnad för kommunens behov fastställs i samband med kostnadsfördelningen med iakttagande av ovan nämnda principer, trots att man i samband med uppskattningen av kostnaderna för förvärvet av dessa tomter tillämpar bestämmelsen i 31 § i inlösningslagen på det sätt som ovan beskrivits.
Utvecklingskostnadsersättningen ska fördelas också på de markägares tomter som har befriats från betalning av utvecklingskostnadsersättning. En sådan beräknad utvecklingskostnadsersättning betalas av kommunen, inte av övriga tomtägare. Utvecklingskostnadsersättningen fördelas också på tomter som tidigare bebyggts med stöd av ett tidigare beslut som gäller planeringsbehov eller undantagslov. Kommunen ansvarar också för den beräknade utvecklingskostnadsersättningen för dessa tomter.
Också i det fall då en tomt enligt detaljplanen omfattar områden från flera fastigheter fastställs utvecklingskostnadsersättningen för tomten enligt planen. Vid debiteringen bestäms det att utvecklingskostnadsersättningen ska betalas av ägarna till delarna av en tomt i förhållande till arealen av de områden de äger. I praktiken kan delägare av de orsaker som beskrivs ovan vara befriade från att betala utvecklingskostnadsersättning.
Beaktande av överlåtelse av gatuområde och ersättning för gatuområde
I samband med fördelningen av kostnaderna drar man från den beräknade utvecklingskostnadsersättningen av värdet på gatuområden som markägarna överlåter till kommunen utan ersättning och eventuell ersättning för ett gatuområde som tas ut hos markägaren (MBL 91 c § 3 mom.). Eftersom utvecklingskostnadsersättningen fastställs tomtvis och markägarens överlåtelse av ett gatuområde utan ersättning behandlas separat för varje markägare, ska det ovan nämnda avdraget fördelas mellan tomterna för varje markägare i förhållande till tomternas värdestegring. Eventuell överskridning av utvecklingskostnadsersättningens gränsvärde på 60 procent klarläggs först då ovan nämnda avdrag på gatuområdets värde eller på ersättningen för gatuområdet har gjorts.
Fördelning av kostnaderna på ett område som kommunen tidigare anlagt
På områden som kommunen tidigare anlagt och på vilka åtgärder för samhällsbyggandet har vidtagits i betydande omfattning, kan de kostnader som ska beaktas i samband med fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen fastställas genom en uppskattning av de kostnader det skulle föranleda om den samhällsstruktur som i avsevärd grad betjänar planområdet uppfördes vid den tidpunkt då planen godkänns (MBL 91 e § 1 mom.). Kostnaderna graderas tomtvis på basis av hur åtgärderna eller markförvärvet gagnar respektive tomt. Om markägaren redan i samband med en tidigare plan deltagit i täckandet av de kostnader som ska beaktas, dras detta av från utvecklingskostnadsersättningen (MBL 91 e § 2 mom.).
6 Beslutsförslag och hörande av markägarna
Markägarna ska höras om beslutsförslaget. Kommunen beslutar om fastställande av utvecklingskostnadsersättningen. Innan detaljplanen godkänns och utvecklingskostnadsersättningen fastställs bör kommunen vidta förberedande åtgärder. Om man bestämmer sig för förfarandet med utvecklingskostnadsersättning utarbetar kommunen ett beslutsförslag. Beslutsförslaget ska på det sätt som anges i 95 § i kommunallagen delges de markägare som förslaget gäller. Markägarna har rätt att göra anmärkning mot förslaget. Anmärkningen ska ges in till kommunen inom 30 dagar från delfåendet av förslaget (MBL 91 h § 1 mom.). I enlighet med principerna för god förvaltning rekommenderas att markägarnas anmärkningar får ett skriftligt svar med motiveringar.
Samtidigt som ett utlåtande begärs av lantmäteribyrån delges också markägarna beslutsförslaget. De har möjlighet att göra anmärkning mot förslaget. Kommunen bör utan dröjsmål skicka markägarens anmärkningar till lantmäteribyrån så att byrån har tillgång till dem då den ger sitt utlåtande. Om beslutsförslaget ändras på grund av lantmäteribyråns utlåtande, kan det vara nödvändigt att förslaget delges markägarna på nytt och att en ny möjlighet till anmärkning ges.
Utvecklingskostnadsersättning kan fastställas endast om en bindande tomtindelning anges i detaljplanen. Utvecklingskostnadsersättningen fastställs separat för varje tomt enligt planen. För ett kvartersområde som har anvisats för ett visst ändamål och som tillhör en och samma ägare behöver tomtindelningen inte anges i detaljplanen. Då kan utvecklingskostnadsersättningen fastställas kvartersvis (MBL 91 g § 2 mom.).
För att det ska vara möjligt att göra en anmärkning eller ge ett utlåtande om beslutsförslaget bör uppgifter om arealen för enheterna i planen vara tillgängliga. Lättast fås dessa uppgifter från förslaget till tomtindelning. Om det finns ett behov av och ett mål med att anvisa en tomtindelning på området i samband med detaljplanen, ska utkastet till tomtindelning finnas till påseende samtidigt som utkastet till plan så att det hörande som lagen förutsätter genomförs. Då tomtindelningen ingår i detaljplanen, anges tomternas nummer och gränser på detaljplanekartan. Andra uppgifter som tomtindelningen kräver kan anges på en separat karta.
Eftersom tomtindelningen i regel bör anges i detaljplanen då man tillämpar utvecklingskostnadsersättning, bör man i s.k. avtalsplaner förbereda sig på att ge ett förlag till tomtindelning i förslaget till detaljplan. På så sätt kan man undvika en situation där förslaget till detaljplan på grund av utvecklingskostnadsersättningen måste skickas tillbaka innan godkännandet ska återförvisas för ändring. Ett ändrat förslag till detaljplan bör då på nytt läggas fram till påseende kompletterad med uppgifterna om tomtindelningen.
En bindande tomtindelning kan också uppgöras för kommuner där Lantmäteriverket är fastighetsregisterförare. Utvecklingskostnadsersättning ska förmodligen också tillämpas i sådana kommuner som inte har ett fastighetsregister och som således inte har en egen fastighetsingenjör. Problemet kan då utgöras av att tomtindelningen enligt förordningen endast kan upprättas av kommunens fastighetsingenjör eller en annan av fastighetsingenjören förordnad tjänsteinnehavare i kommunen med tillräcklig utbildning för detta. En lösning är att kommunen skaffar fastighetsingenjörstjänster av en annan kommun eller av Lantmäteriverket. Inom ett område med bindande tomtindelning ansvarar Lantmäteriverket då också för avstyckningen och registreringen av en tomt.
7 Utlåtande av lantmäteribyrån
Utlåtande om beslutsförslaget till utvecklingskostnadsersättning ska begäras av lantmäteribyrån (MBL 91 h §). Om man då planläggningsarbetet fortskrider tydligt kan se att man under processen blir tvungen att tillgripa förfarandet med utvecklingskostnadsersättning, bör kommunen informera lantmäteribyrån om detta i god tid.
Lantmäteriverket har koncentrerat utlåtandena till lantmäteribyråerna i Nyland, Egentliga Finland och Norra Österbotten.
1) Nylands lantmäteribyrå tar hand om uppgifter i anknytning till utlåtanden förutom inom det egna området också inom området för Sydöstra Finlands och Södra Savolax lantmäteribyråer.
2) Egentliga Finlands lantmäteribyrå tar hand om uppgifter i anknytning till utlåtanden förutom inom det egna området också inom området för Birkaland-Satakunta och Tavastlands lantmäteribyråer.
3) Norra Österbottens lantmäteribyrå tar hand om uppgifter i anknytning till utlåtanden förutom inom det egna området också inom området för Österbottens, Mellersta Finlands, Norra Savolax, Norra Karelens, Kajanaland-Nordöstra Finlands och Lapplands lantmäteribyråer.
Utlåtanden begärs direkt av de tre ovan nämnda lantmäteribyråerna.
I sina utlåtanden tar lantmäteribyrån ställning speciellt till den del som gäller fastigheternas värdestegring. När kommunen fastställer utvecklingskostnadsersättningen är det endast av särskilda skäl möjligt att avvika från lantmäteribyråns utlåtande i fråga om fastighetens värdestegring (MBL 91 h § 3 mom.).
Bestämmelser om avgifter i fråga om lantmäteribyråns utlåtanden finns i jord- och skogsbruksministeriets avgiftsförordning.
8 Kommunens beslut om utvecklingskostnadsersättning och sökande av ändring
Ett motiverat beslut ska fattas utan dröjsmål efter det att planen har godkänts. Kommunen beslutar om fastställande av utvecklingskostnadsersättningen. Beslutet ska fattas utan dröjsmål efter det att detaljplanen har godkänts. Av beslutet ska grunderna för fastställandet av ersättningen framgå (MBL 91 g § 1 mom.). Det är viktigt att utvecklingskostnadsersättningen godkänns utan dröjsmål för att trygga ställningen för eventuella förvärvare av fastigheter. I praktiken lönar det sig att fatta beslutet på samma fullmäktigesammanträde som den egentliga detaljplanen godkänns.
Det är också möjligt att genom en instruktion delegera beslutanderätten i fråga om fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen till ett annat organ eller en tjänsteinnehavare i kommunen. Av beslutet ska grunderna för fastställandet av ersättningen framgå. Det bör innehålla en tillräckligt specificerad förteckning över de kostnader för genomförandet av planen som beaktats vid fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen. Också den värdestegring av tomterna som planen medfört och övriga faktorer som påverkar fördelningen av kostnaderna ska ingå i en utredning i beslutet.
Möjlighet att söka ändring vid förvaltningsdomstolen. Ändring i ett beslut av kommunen som gäller fastställande av utvecklingskostnadsersättning får sökas på det sätt som bestäms i kommunallagen. Rätten att söka ändring bestäms dock enligt förvaltningsprocesslagen. Vid ändringssökande iakttas i övrigt förvaltningsprocesslagen (MBL 189 a § 1 och 2 mom.).
När det gäller fastställandet av en fastighets värde ska förvaltningsdomstolen begära ett utlåtande av lantmäteribyrån, om det inte är uppenbart onödigt (MBL 189 a § 3 mom.).
9 Debitering av utvecklingskostnadsersättning
Ansvaret för utvecklingskostnadsersättningen
Ägaren vid tidpunkten för fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen ansvarar för ersättningen. För betalningen av utvecklingskostnadsersättningen och räntan på den svarar den som äger ett område som hör till plantomten vid den tidpunkt då utvecklingskostnadsersättningen fastställs eller den till vilken området har överlåtits av denna ägare vederlagsfritt (MBL 91 i § 1 mom.). Om området överförs genom ett vederlagsfritt förvärv (t.ex. arv eller gåva) till en ny ägare, ansvarar dock denna förvärvare för betalningen av utvecklingskostnadsersättningen. Den betalningsskyldige kan vara ägare av en hel tomt eller av en kvotdel eller ett avgränsat område av en tomt. Således ansvarar delägarna för utvecklingskostnadsersättningen på de tomtdelar de överlåter till exempel då en ägare skaffar sig en tomt som ägs av flera och som består av flera fastigheters områden. Målet med lagen är att den som får nytta av planläggningen också ska ta ansvar för kostnaderna.
Tidpunkten för debiteringen
Bygglov och försäljning av mark utlöser en betalningsskyldighet. Kommunen ska debitera utvecklingskostnadsersättningen utan dröjsmål när 1) fastigheten kan bebyggas med stöd av ett lagakraftvunnet bygglov som har beviljats utifrån detaljplanen eller 2) ett område eller en del av ett område som hör till en tomt har överlåtits mot vederlag före den ovan nämnda tidpunkten (MBL 91 i § 2 mom.). I lagen har man velat att tidpunkten för debiteringen ska vara rätt med tanke på åtgärderna för genomförandet av planen och konkretiseringen av den nytta som planen ger markägaren. Besvär över debiteringen av utvecklingskostnadsersättning uppskjuter inte verkställigheten av beslutet, om inte besvärsinstansen bestämmer något annat.
Uppföljning ska ordnas. För att säkerställa att debiteringen sker i rätt tid bör kommunen ordna uppföljning av huruvida de bygglov som beviljats på det planområde som var föremålet för förfarandet med utvecklingskostnadsersättning vunnit laga kraft. Likaså bör meddelandena om överlåtelse av fastigheterna som fås av köpvittnet följa köpen av tomterna inom planområdet och av avgränsade områden och kvotdelar av en tomt. Debitering av utvecklingskostnadsersättning sker också i samband med inlösning av tomtdelar.
Debiteringsbeslutet och anknytande åtgärder
Debiteringsbeslutet och delgivning. I samband med debiteringen av utvecklingskostnadsersättning bör kommunen fatta ett debiteringsbeslut, där man specificerar bland annat betalaren, tomten eller området, utvecklingskostnadsersättningen och räntan på den samt betalningens förfallodag. En besvärsanvisning bifogas beslutet. Beslutet delges den betalningsskyldige genom brev på det sätt som föreskrivs i 95 § 1 mom. i kommunallagen. Den betalningsskyldige anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas.
Rättelse vid debiteringen. Om grunderna för utvecklingskostnadsersättningen har förändrats i ringa mån till följd av att tomtindelningen har ändrats eller av någon annan motsvarande orsak, ska utvecklingskostnadsersättningen vid debiteringen rättas till för att motsvara det förändrade läget (MBL 91 o §).
Sökande av ändring. Ändring i ett beslut av kommunen som gäller debitering av utvecklingskostnadsersättning får sökas genom besvär hos förvaltningsdomstolen. Rätten att söka ändring är begränsad så att i samband med debiteringen kan ändring inte sökas i fråga om ersättningsgrunder som vid fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen har avgjorts genom ett beslut som har vunnit laga kraft. Vid sökande av ändring iakttas förvaltningsprocesslagen (MBL 189 a §).
Debetsedel, förfallotid och dröjsmålsränta. I samband med debiteringsbeslutet ska kommunen sända den betalningsskyldige en debetsedel av vilken framgår den utvecklingskostnadsersättning som har fastställts och den ränta som har beräknats på ersättningen (MBL 91 j § 1 mom.). Utvecklingskostnadsersättningen ska i allmänhet betalas inom tre månader från debiteringen. Gäller bygglovet en tomt för vilken en bygguppmaning har getts, ska ersättningen betalas inom ett år från debiteringen (MBL 91 j § 3 mom.). För dröjsmålstiden tas dröjsmålsränta enligt 4 § 1 mom. i räntelagen ut (MBL 91 j § 4 mom.).
Debitering på markägarens begäran. På markägarens begäran kan utvecklingskostnadsersättningen debiteras redan innan tomten kan bebyggas med stöd av ett lagakraftvunnet bygglov (MBL 91 k § 2 mom.).
Betalning i form av mark eller annan egendom. Utvecklingskostnadsersättningen kan betalas antingen helt eller delvis i form av ett jordområde eller annan egendom, om kommunen och markägaren så avtalar (MBL 91 k §). För överlåtelsen av ett jordområde ska markägaren betala eventuell skatt på överlåtelsevinsten. I fråga om en fysisk person är det hypotetiska anskaffningsvärdet dock 80 procent av överlåtelsepriset och därför beskattas endast resterande 20 procent. Skatten i fråga behöver inte alls betalas för jordområden som hotas av inlösning. Sådana är bland annat alla allmänna områden enligt detaljplanen och kvartersområden med allmänna byggnader.
Lagstadgad ränta på 2 procent. På utvecklingskostnadsersättningen ska en årlig ränta på 2 procent betalas. Skyldigheten att betala ränta börjar två år från den tidpunkt då områdets detaljplan har trätt i kraft och beslutet om fastställande av utvecklingskostnadsersättning har vunnit laga kraft (MBL 91 g § 3 mom.).
Debitering vid successivt bebyggande av tomten. Kommunen bör avpassa debiteringen av utvecklingskostnadsersättningen, om endast en liten del av den byggrätt eller utökad byggrätt som i detaljplanen anvisats för tomten utnyttjas med stöd av ett bygglov som beviljats för tomten. I samband med detta bygglov tas bara den andel av den för tomten fastställda utvecklingskostnadsersättningen ut som motsvarar den del av byggrätten som realiseras genom bygglovet (MBL 91 j § 2 mom.). Ringa utnyttjande av byggrätten kan till exempel på ett kvartersområde för fristående småhus innebära en liten separat ekonomibyggnad, ett garage eller motsvarande.
Befrielse från eller uppskov med betalning av utvecklingskostnadsersättning. Kommunen har möjlighet att bevilja markägaren befrielse från betalningen av ersättningen eller bevilja uppskov med betalningen av den, om betalningen framstår som oskälig på grund av en väsentlig ändring i grunderna (MBL 91 n §). Den väsentliga ändringen kan till exempel bero på en sänkning av markens värde som medför att utvecklingskostnadsersättningen bör vara betydligt lägre än när planen godkändes.
Beslut att inte ta ut utvecklingskostnadsersättning. Kommunen ska besluta att inte ta ut någon utvecklingskostnadsersättning om kommunen ändrar detaljplanen eller tomtindelningen på ett sådant sätt att grunderna för ersättningen väsentligen faller bort (MBL 91 m §). Beslutet om att inte ta ut någon utvecklingskostnadsersättning bör fattas till exempel då markägarens byggrätt minskas avsevärt genom en planändring eller då kommunens kostnader för samhällsbyggande eller kostnader för markförvärv som täcks med utvecklingskostnadsersättning blir betydligt mindre till följd av en planändring. Minskad byggrätt innebär alltså inte automatiskt att utvecklingskostnadsersättningen helt bör lämnas bort, utan minskningen ska vara betydande. Vid en ringa ändring av byggrätten kan utvecklingskostnadsersättningen rättas till i samband med debiteringen.
Förteckning över utvecklingskostnadsersättningarna och anmälan till tingsrätten. Kommunen ska föra en förteckning över utvecklingskostnadsersättningarna. När beslutet om fastställande av ersättning har fattats bör det skriftligen anmälas till tingsrätten. Till anmälan ska fogas en förteckning över de fastigheter som beslutet gäller. När avstyckningen av en tomt på det område som beslutet om utvecklingskostnadsersättning gäller och registreringen har gjorts (i kommunen eller lantmäteribyrån), ska kommunen utan dröjsmål anmäla fördelningen av utvecklingskostnadsersättningen tomtvis eller omfördelningen av ersättningen till tingsrätten (MBL 91 p §).
I första hand ska markanvändningsavtal eftersträvas. Kommunen ska i första hand försöka avtala med markägaren om att denne deltar i kommunens kostnader för samhällsbyggandet (MBL 91 a § 1 mom.). I ett markanvändningsavtal kan parterna avtala om rättigheter och skyldigheter som är mer omfattande än vad som föreskrivs i bestämmelserna om utvecklingskostnadsersättning (MBL 91 b § 3 mom.). Endast om markägaren och kommunen inte kan komma överens om deltagandet i kostnaderna för samhällsbyggandet kan kommunen ta ut en utvecklingskostnadsersättning av markägaren enligt de bestämningsgrunder som beskrivs nedan. Det finns skäl att betona att förfarandet med utvecklingskostnadsersättning alltid är ett andrahandsalternativ när det gäller att ta ut kostnaderna för samhällsbyggande av markägare. Eftersom man i första hand bör komma överens om fördelningen av kostnaderna, är det bra för bägge parter om man tillsammans konstaterar att förhandlingarna misslyckats.
Tomtindelningen ska i regel godkännas redan i detaljplanen. Fastställandet av utvecklingskostnadsersättningen hör, såsom nedan beskrivs, nära samman med utarbetandet av planen. För att kostnaderna för genomförandet av planen ska kunna riktas till enskilda tomter, kan förfarandet med utvecklingskostnadsersättning tillämpas endast på en plan som har en godkänd tomtindelning. Endast om kvarteret i sin helhet ägs av en enda ägare, kan utvecklingskostnadsersättningen fastställas kvartersvis.
de offentliga tjänsternas art och
Planerings- och byggkostnader för allmänna områden kan under nedan beskrivna förutsättningar överföras på markägarna. Som kommunens kostnader för samhällsbyggande kan vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning beaktas anskaffnings-, planerings- och byggnadskostnader för gator, parker och andra allmänna områden som i avsevärd grad betjänar planområdet (MBL 91 d § 1 mom.). Nedan finns en förteckning över de faktorer som kan påverka kostnaderna för genomförandet av ett allmänt område. Planeringskostnaderna består av två delfaktorer: det egentliga planeringsarbetet och den administrativa behandlingen av planerna i kommunen. Av dessa utförs planeringsarbetet både i kommunen och som externa uppdrag. I princip är det motiverat att i kostnaderna ta med också kommunens finansieringskostnader för genomförandet av ett allmänt område, eftersom finansieringskostnaderna finns med i utomstående projekterares och entreprenörers anbud.
1 Gata:
2 Trafikljus
3 Park:
4 Annat allmänt område:
5 Allmänna parkeringsplatser
6 Torgområden
7 Trafikområden, allmän väg
Kostnaderna för de åtgärder som ingår i ansvaret för genomförande av allmänna vägar kan inte tas ut av markägarna. Genomförandeansvaret för allmänna vägar hör till vägmyndigheterna (Trafikverket, tidigare Vägförvaltningen). Kommunerna har dock i vissa fall genom avtal tagit på sig ansvaret för delar av byggkostnaderna gällande anslutningsområden (kanalisering av trafiken, trafikljus, planskilda anslutningar, tunnlar för lätt trafik). Dessa kostnader som uppstår för kommunen kan inte beaktas vid fastställande av utvecklingskostnadsersättning, eftersom genomförandeansvaret för dessa enligt lagen inte direkt hör till kommunen.
Preliminära utredningar (för att ta reda på saneringsbehovet och saneringsansvaret)
Anbudsbegäran/konsultavtal
Av tomtägarna kan som utvecklingskostnadsersättning tas ut de planläggningskostnader som inte tagits ut med stöd av MBL 59 § ( (MBL 91 d § 3 mom.). Planläggningskostnaderna kan tas ut av markägaren som utvecklingskostnadsersättning även om planen inte uppkommit på initiativ av markägaren. Till denna grupp hör närmast den administrativa behandlingskostnaden för arbetet med detaljplanen, kostnaden för den egentliga planläggningen, kostnaderna för att utarbeta eller låta utarbeta de grundläggande utredningar och konsekvensbedömningar som planläggningen förutsätter samt kostnaderna för utarbetande av en baskarta över tomtindelningen och planen. Kostnaden för planering och administrativ behandling av detaljplanen och tomtindelningen bestäms i många kommuner i en myndighetstaxa.
Planen ska genomföras inom 10 år. Kommunen ska sträva efter att senast inom 10 år från det att beslutet om fastställande av utvecklingskostnadsersättning har vunnit laga kraft vidta de åtgärder vars kostnader har beaktats vid fastställandet av ersättningen (MBL 91 d § 3 mom.). Utgångspunkten bör vara att kommunens åtgärder genomförs med tanke på bebyggandet av området och i övrigt i rätt tid utan ogrundat dröjsmål. Av kommunalekonomin förutsätter detta att de kassaflöden som kommer från utvecklingskostnadsersättningarna styrs till genomförandet av respektive plan.

References: § 1
 § 3
 § 2
 § 1
 § 4
 § 4
 § 1
 § 4
 § 4
 § 1
 § 1
 § 3
 § 3
 § 3
 § 1
 § 1
 § 2
 § 1
 § 2
 § 3
 § 1
 § 2
 § 1
 § 2
 § 3
 § 1
 § 1
 § 3
 § 1
 § 2
 § 1
 § 1
 § 3
 § 1
 § 4
 § 2
 § 3
 § 2
 § 1
 § 3
 § 1
 § 3
 § 3