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Gewerberaummiete. Tabellarische Übersicht der Rechtsprechung der letzten Jahre in Leitsätzen. Stand: Mai von
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1 Gewerberaummiete Tabellarische Übersicht der Rechtsprechung der letzten Jahre in Leitsätzen Stand: Mai 2009 von Kai-Jochen Neuhaus Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Fachanwalt für Versicherungsrecht Neuhaus Rechtsanwalt und Fachanwalt Kanzlei für Versicherungs- und Immobilienrecht Schwanenwall Dortmund Tel.: 0231/ Mobil: 0173/ Fax: 0231/ Mail: Kai-Jochen Neuhaus, Dortmund2 Hinweis Urheberrecht etc.: Die Vortragsunterlagen, Schaubilder und sonstigen Materialien in diesem Seminarordner sind urheberrechtlich geschützt. Das Urheberrecht liegt vollständig beim Verfasser Kai- Jochen Neuhaus. Nachdruck, auch auszugsweise, anderweitige Vervielfältigung, Weitergabe an Andere als den Seminar-/Veranstaltungsteilnehmer und Einstellung in Netzwerke o.ä. nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers. Jeder Verstoß gegen das Urheberrecht wird zivil- und strafrechtlich verfolgt. Alle enthaltenen Informationen sind mit großer Sorgfalt recherchiert und zusammengestellt. Trotzdem kann für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität keine Gewähr übernommen werden. Bitte beachten Sie auch, dass die Informationen eine Rechtsberatung weder ersetzen wollen noch können. 23 Inhaltsverzeichnis 1 LITERATURHINWEIS DIE MIETARTEN UND IHRE ABGRENZUNG AGB IN DER GESCHÄFTSRAUMMIETE Entscheidungsüberblick Minderungs- Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechtsklauseln VERTRAGSABSCHLUSS, VORVERTRAG, DOPPELVERMIETUNG GESETZLICHE FORM DES VERTRAGES, 550 BGB Grundsätzliches, Sinn und Zweck etc Unterzeichnung der gesamten Urkunde Beurkundung des wesentlichen Vertragsinhalts Einheitliche Urkunde Schriftformverletzung durch verspätete Annahme des Vertragsangebotes Berufung auf den Formmangel als Verstoß gegen Treu und Glauben gem. 242 BGB Heilungs- Rettungs-, Nachholungs- und Kündigungsverzichtsklauseln Vertraglich vereinbarte Form des Vertrages MIETOBJEKT Entscheidungen im Überblick Entscheidungen zur Veräußerung des Mietobjekts / Kauf bricht nicht Miete PARTEIEN DES GESCHÄFTSRAUMMIETVERTRAGES Grundsätzliches Natürliche Personen/Einzelkaufmann/Personenmehrheiten GbR/BGB-Gesellschaft KG/oHG Juristische Personen4 7.6 Rechtsform- und Gesellschafteränderungen, Umwandlung, Erwerb eines Unternehmens Nachhaftung von Gesellschaftern, Haftung neu eintretender Gesellschafter MIETDAUER HÖHE DER MIETE, MIETZAHLUNG, UMSATZSTEUER MIETERHÖHUNG BETRIEBSPFLICHT KONKURRENZSCHUTZ UND MIETZWECK BETRIEBSKOSTEN Grundsätzliches Wirksame Umlage auf den Mieter, Vereinbarung Wirtschaftlichkeitsgebot Einzelne streitanfällige Positionen Betriebskostenabrechnung Ausschluss von Betriebskostennachzahlungen, Verjährung, Verwirkung SCHÖNHEITSREPARATUREN, INSTANDHALTUNG/INSTANDSETZUNG, BAULICHE VERÄNDERUNGEN SICHERHEITEN UND VERTRAGSSTRAFE GEWÄHRLEISTUNG UND MÄNGEL Entscheidungen im Überblick Enttäuschte (Gewinn-) Erwartungen/Rechtsprechungstabelle Raumtemperatur: zu heiße/zu kalte Geschäftsräume/Rechtsprechungstabelle Bauarbeiten: Rechtsprechungstabelle Flächenabweichungen: Rechtsprechungstabelle Fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Nutzungsverbote: Rechtsprechungstabelle KÜNDIGUNG, BEENDIGUNG UND ABWICKLUNG DES MIETVERHÄLTNISSES5 17.1 Grundsätzliches Kündigungserklärung, Form, Zugang Ordentliche Kündigung Fristlose Kündigung Generalklausel 543 Abs. 1 BGB Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs, 543 Abs. 2 Nr.1, 578 Abs. 2 BGB Gesundheitsgefährdung, 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB Vertragswidriger Gebrauch, 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Erhebliche Gefährdung der Mietsache, 543 Abs. 2 Nr. 2, 1. Alt. BGB Zahlungsverzug des Mieters, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB Sonderkündigungsrechte Anfechtung des Mietvertrages Ansprüche bei vorzeitiger Vertragsbeendigung, Nutzungsentschädigung, Mietausfallschaden Prozessuales/Darlegungs- und Beweislast Rückgabe des Mietobjekts, Rückbaupflichten und Nachmieter/Ersatzmieter/Mietnachfolger BESONDERHEITEN DES VERMIETERPFANDRECHTS BESONDERHEITEN VON PROZESSRECHT UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG BEI DER GESCHÄFTSRAUMMIETE Prozessuales Prozessuales: Gerichtliche Zuständigkeit Prozessuales: Einstweiliger Rechtsschutz Zwangsvollstreckung, Vollstreckungsschutz INSOLVENZ IN DER GESCHÄFTSRAUMMIETE RECHTSANWALT UND GESCHÄFTSRAUMMIETE BESONDERE VERTRAGSTYPEN: SHOPPING-CENTER UND HEILBERUFLER-PRAXEN UNTERMIETE BESONDERHEITEN DES WOHNUNGS- BZW. TEILEIGENTUMS VERJÄHRUNG UND VERWIRKUNG6 26 ZWANGSVERWALTUNG IMMOBILIENVERSICHERUNGSRECHT IMMOBILIENVERWALTER UND GESCHÄFTSRAUMMIETE IMMOBILIENMAKLER UND GESCHÄFTSRAUMMIETE RECHTSPRECHUNG ZU WEITEREN THEMEN KURIOSITÄTEN AUS DER RECHTSPRECHUNG7 1 Literaturhinweis 3. Auflage 2008 ISBN: ca Seiten gebunden, mit CD-ROM Das Geschäftsraummietrecht ist der lukrative, aber auch risikoreiche Teil des Mietrechts: Auf der einen Seite hohe Mieteinnahmen, auf der anderen Seite existenzbedrohende Prozesse. Der "Neuhaus" bietet hier in der 3., vollständig überarbeiteten und erweiterten Auflage wertvolle Unterstützung. Das Geschäftsraummietrecht wird systematisch und praxisorientiert erläutert. Zahlreiche Hinweise, Praxistipps, Checklisten und Formulierungsvorschläge. Noch konsequenter als bereits in den Vorauflagen wird die obergerichtliche Rechtsprechung umfassend dargestellt. Antworten auf insolvenzrechtliche Fragen sowie Fragen zum Gebührenrecht und der Mandatsbearbeitung runden das Werk ab. Kurzum: Der Neuhaus ist das komplette Werk für die mietrechtliche Praxis. Ausnahmslos wichtige Themen wie die Verjährung und die Zwangsvollstreckung werden ausführlich und im Zusammenhang dargestellt. Auch auf die besonderen Vertragstypen, auf Stellplatzmieten und Messestände wird eingegangen. Ein eigenes Kapitel erläutert die Besonderheiten der Verwaltung von Geschäftsraumimmobilien. U.a. neu in der 3. Auflage: - Ca neue Entscheidungen eingearbeitet. - Besonderheiten bei der Vermietung von Teileigentum in Wohnungseigentumsanlagen. 78 - Neu eingearbeitete Gesetze: Preisklauselgesetz vom , neues Versicherungsvertragsgesetz vom , Energieeinsparverordnung (EnEV) vom , AGG, Gesetz über die Vermeidung und Sanierung von Umweltschäden (Umweltschadensgesetz USchadG) vom Abdruck der vollständigen gif-richtlinien. - Besonderheiten von Einkaufszentren, Heilberuflerpraxen, Apotheken, Werbeflächen, Messeständen, Hotels, Tankstellen und anderen Spezialimmobilien. - Vermietung von Flächen für Mobilfunkanlagen. - Sondermietflächen wie Stellplätze, Tiefgaragen, Messestände, Werbeflächen. - Ausführliche Darstellung der aktuellen Rechtsprechung des Kündigungs- Dauerbrenners Schriftform gem. 550 BGB. Besonderheiten bei Vermietung vom Reißbrett. - Flächenabweichungen als Minderungs- und Kündigungsgrund. Darstellung verschiedener Flächenberechnungsmethoden. - Hinweise zur konkreten Nebenkostenverbuchung bei Mietminderung. - Verwaltung von Gewerbeimmobilien ausführlich behandelt mit Checklisten für Mietverwalter und Muster eines Verwaltungsvertrages. - Inhalt des Verwaltervertrages. - Haftung des Immobilienverwalters. - Checkliste Übergabe von Unterlagen bei Verwaltungsbeginn. - Rechtsdienstleistungsgesetz und Tätigkeit des Immobilienverwalters eingearbeitet. - Wichtige Sicherungsmöglichkeiten wie harte und weiche Patronatserklärung, Vereinbarung von Vertragsstrafen und Risiken des Vermieterpfandrechts ausführlich erörtert. - Ausführliche Darstellung von Zugangsproblemen bei der Kündigung und Praxishinweise, bspw. zur Kündigung per Einwurf-Einschreiben. - Besonderheiten des Mietprozesses, etwa bei der einstweiligen Verfügung. - Tabellen zu prozessualen und insolvenzrechtlichen Fristen. - Tipps zur Prozesstaktik, Darlegungs- und Beweislast. - Vorgehen in der Insolvenz und Zwangsvollstreckung; die verschiedenen Vollstreckungsmodelle. - Die Gewerbeimmobilie in der Zwangsverwaltung; Vergütung des Zwangsverwalters. - Ausführliche Darstellung der Verjährungsprobleme mit Checklisten und Falltabellen. - Maklerrecht eingearbeitet. - Praxistipps für das Verfahren zur Erlangung des Titels Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht. - Honorar des Anwalts in Mietsachen. - Haftung des Anwalts in Mietsachen. - Zahlreiche Checklisten und Musterformulierungen. - Klauselbeispiele für Mietverträge; vollständige Mietvertragsmuster für verschiedene Immobilien. - Neue Musterschreiben, neue Musterklagen. - Tabellarische Darstellung wesentlicher Unterschiede zwischen Geschäftsraum- und Wohnraummiete. im regulären Buchhandel oder Internet-Buchhandel (z.b. 89 2 Die Mietarten und ihre Abgrenzung Thema/Normen Leitsatz Entscheidung, Fundstelle Golfplatz und Pacht Vermietung von mit einem Laden verbundenen Räumlichkeiten: Gewerberaummietrecht? Die entgeltliche Überlassung eines Golfplatzbetriebs ist als Pachtvertrag einzuordnen. Bei der Vermietung von mit einem Laden verbundenen Räumlichkeiten liegt der Schwerpunkt des Mietverhältnisses im gewerblichen Bereich, wenn die Räume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietet und auch genutzt werden und das Gewerbe zum Lebensunterhalt dienen soll; dies gilt selbst dann, wenn der größere Teil der Mietfläche zu Wohnzwecken genutzt wird.*) U 74/08, IMR 2008, 323 OLG Stuttgart, Urt. v U 199/07, IMR 2008, 235 = NZM 2008, 726 = ZMR 2008, 795 = MDR 2008, 1091 Prostitutionsausübung in einer Eigentumswohnung unzulässig! BGB 1004; WEG 13 Abs. 2, 14 Nr. 1, 15 Abs BGB Wohnraummiete bei vertragswidriger gewerblicher Tätigkeit Wohnung und Garage: Kann der Wohnungsvermieter die mitvermietete Garage isoliert kündigen? 535, 581 BGB Pacht; einheitlicher Vertrag über Gewerberäume und Wohnräume; Pension mit angeschlossenen Wohnräumen 1051 ZPO; 535 BGB Mietvertrag; Wohnbüro; Mischnutzung Tankstellen- Betriebspachtvertrag, Gerichtsstandsvereinbarung 40, 29a, 281 ZPO Gaststätte mit Wirtewohnung; Übergewichtstheorie Die Prostitutionsausübung in einer Eigentumswohnung überschreitet das in 14 Nr. 1 WEG genannte Maß auch dann, wenn die anderen Bewohner der Wohnungseigentumsanlage vorwiegend Studenten sind und lediglich Hausfrauensex angeboten wird. Gewerbsmäßige Unzucht muss von den anderen Wohnungseigentümern nicht hingenommen werden. Dass der Mieter von Räumlichkeiten diese zu gewerblichen Zwecken (mit)benutzt, lässt für sich allein nicht den Schluss auf eine gewerbliche Vermietung zu. Ein Wohnraummietverhältnis bleibt auch dann ein solches, wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung vertragswidrig eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Liegt ein einheitliches Mischmietverhältnis über Wohnung und Garage vor, kann der Vermieter die Garage nicht separat kündigen. Ob ein einheitlicher Vertrag vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Mindestvoraussetzung für die Annahme eines separaten Garagen-Mietvertrages ist die Vereinbarung einer gesondert ausgewiesenen Garagenmiete. Werden in einem einheitlichen, von den Parteien als Pachtvertrag bezeichneten Vertrag Gewerberäume (hier: Pensionsräume) mit angeschlossenen Wohnräumen zur Nutzung überlassen, so kann das Vertragsverhältnis auch dann nach den näheren Umständen als Pachtvertrag anzusehen sein, wenn der auf die Wohnräume entfallende Teil des Bruttonutzungsentgelts überwiegt. Bei Vermietung eines Wohnbüros mit Zweckentfremdungsgenehmigung für eine gewerbliche Nutzung handelt es sich um ein Mischmietverhältnis, das keine überwiegende gewerbliche Nutzung ermöglicht und daher nach Wohnraummietrecht zu beurteilen ist. Bei Mischverträgen kommt es nach der sog. Übergewichtstheorie darauf an, dass der Schwerpunkt des Pachtvertrages in einer Raumüberlassung besteht. Bei einem Betriebspachtvertrag über den eingerichteten Gewerbebetrieb einer Tankstelle besteht nach der Übergewichtstheorie nur im Einzelfall der Schwerpunkt des Pachtvertrags auf Raumüberlassung. Hat der Mieter durch einheitlichen Vertrag eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet, handelt es sich um ein Mischmietverhältnis, dessen rechtliche Einordnung anhand der sog. Übergewichtstheorie vorzunehmen ist. Ist Vertragsschwerpunkt die Nutzung der Gaststätte, unterliegt das einheitliche Vertragsverhältnis insgesamt dem für die Geschäftsraummiete geltenden Mietrecht. OLG Zweibrücken, Beschl. v W 257/07, IMR 2008, 169 OLG Düsseldorf, Beschl. v U 69/03, GuT 2007, 315 = NZM 2007, I-10 U 115/06, IMR 2007, 279 = Info M 2007, 111 OLG Köln, Urt. v U 74/06, GuT 2007, 14 = NJOZ 2007, 1097 Schiedsspruch (Hamburg) vom , GuT 2007, 319 OLG Hamburg, Beschl. v AR 16/06, GuT 2006, I-10 U 120/05, GuT 2006, 154 Ls. = IMR 2006, 79 910 3 AGB in der Geschäftsraummiete 3.1 Entscheidungsüberblick Thema/Normen Leitsatz Entscheidung, Fundstelle Individualabrede Aushandeln einer Schönheitsreparaturklausel Beurteilung einer Vertragsklausel als überraschend BGB 307 Abs. 1, 367 Abs. 2, 543 Abs. 2, 556 Kleinvermieter oder Unternehmer: Wo liegt die Grenze? Vertrauensschutz bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen? BGB 306 Abs. 2, 307 Abs. 1 AGB: Unverständliche Abgeltungsklausel führt zur Unwirksamkeit! BGB 306 Abs. 2, 307 Abs. 1 Satz 2 Haftungsbeschränkung bei Verzug mit der Übergabe im Formularmietvertrag zulässig? BGB 307 Abs. 1, 2, 536 Abs. 1 Satz 2, 581 Abs. 2 AGB: Wann ist eine Klausel individuell vereinbart? Verbraucherschutz für Existenzgründer Eine Individualabrede liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Verlangt der Mieter im Rahmen der Vertragsverhandlungen vom Vermieter, dass in den von diesem gestellten Vertragstext zusätzlich eine Klausel aufgenommen wird, nach der der Mieter bei Beendigung des Mietvertrages nicht verpflichtet ist, den Teppichboden durch einen neuen zu ersetzen, sondern nur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße Behandlung entstanden sind, zu beseitigen und einigen sich die Parteien auf eine solche Klausel, liegt ein Verhandeln der Schönheitsreparaturklausel und damit eine Individualvereinbarung vor. Zur Beurteilung einer Vertragsklausel als überraschend ist nach 305 BGB eine Gesamtschau der Regelungen des jeweiligen Vertrages erforderlich. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Der Vermieter kann Zahlungen nach seiner Wahl zunächst auf die bisherigen Kosten und Zinsen und dann auf die ältesten Rückstände verrechnen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine anderweitige Bestimmung getroffen hat," ist gemäß 307 Abs. 1 BGB unwirksam.*) Der Vermieter handelt nicht als Unternehmer, wenn er für seine Vermietungstätigkeit keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb benötigt (hier: Vermietung eines einzigen Wohnhauses mit 8 Wohnungen). Nur wenn der Vermieter unternehmerisch handelt, darf der Mieter die in der Wohnung getroffenen Vereinbarungen widerrufen. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen. Das in 307 Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Transparenzgebot gebietet es, tatbestandliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen in Formularbedingungen so genau zu beschreiben, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte und Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann. Schadensersatzansprüche des Gewerberaummieters wegen Verzugs mit der Übergabe können in einem Formular-Mietvertrag auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.*) Eine AGB-Klausel, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts in Stand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt. Ein Aushandeln liegt vor, wenn der Klauselverwender den gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Vertragspartner die reale Möglichkeit einräumt, den Inhalt der Vertragsbedingung zu beeinflussen. Nicht ausreichend ist es, wenn der Verwender (hier: Vermieter) bei Vertragsunterzeichnung eine vorformulierte Klausel mit dem Mieter abspricht und dann in den Formularvertrag einfügt. Aushandeln ist mehr als bloßes Verhandeln oder Absprechen. Unternehmer- ( 14 BGB) und nicht Verbraucherhandeln ( 1031 V 1 ZPO i.v. mit 13 BGB) liegt schon dann vor, wenn das betreffende Geschäft im Zuge der BGH, Urt. v XII ZR 200/06 BGH, Urt. v XII ZR 200/06 OLG Köln, Urt. v U 131/07, NZM 2008, U 11/08, IMR 2009, 88 LG Waldshut-Tiengen, Urt. v S 27/07, DWW 2008, 259 = InfoM 2008, 472 BGH, Urt. v VIII ZR 95/07, IMR 2008, 148 = NZM 2008, 363 BGH, Urt. v VIII ZR 95/07, IMR 2008, 147: Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur- Abgeltungsklausel. OLG Düsseldorf, Beschluss vom U 95/07, IMR 2008, 238 LG Coburg, Urt. v O 231/07 LG Berlin, Urt. v S 407/06, GE 2008, 869 = InfoM 2008, 351 BGH, Beschl. v III ZB 36/04, NZM 2005, 1011 Mietvertragsabschluss, BGB 13, 14, 507; Richtlinie 93/13/EWG Art. 2; EuGVÜ Art. 13, 14; ZPO 1031 V 1 Aufsatz Aufnahme einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit (so genannte Existenzgründung) geschlossen wird. Das gilt für den Erwerb eines Anteils an einer freiberuflichen Gemeinschaftspraxis ebenso wie für die Anmietung von Geschäftsräumen oder den Abschluss eines Franchisevertrags. (Satz 2 des Leitsatzes von der Redaktion) Prasse: Existenzgründer als Unternehmer oder Verbraucher Die neue BGH- Rechtsprechung 342 MDR 2005, Minderungs- Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechtsklauseln Thema/Normen Leitsatz Entscheidung/Fundstelle Minderungsausschluss AGB-Ausschluss des Minderungsrechts Aufrechnung und Bereicherungsanspruch Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot im gewerblichen Formularmietvertrag Gaststättenpacht; Aufrechnungsbeschränkung; Mietzins- Zurückbehaltung; Unterverpachtung Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach 812 BGB belässt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam. Die Klausel lautete: "Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.b. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z.b. Umsatz- und Geschäftsrückgang)." Die Klausel Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten. Dies gilt auch für Störungen des Mietgebrauchs durch Einwirkungen von außen. Ist unwirksam, sofern die Auslegung im Zusammenhang mit anderen Vertragsklauseln ergibt, dass die Möglichkeit einer Rückforderung nach 812 BGB ausgeschlossen ist. Diese Klausel ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach 812 BGB verbleibt. 1. Ist die Aufrechnung gegenüber dem Mietzins nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig, kann der Mieter seinen bestrittenen Bereicherungsanspruch zur Vermeidung des eine fristlose Kündigung nach 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB rechtfertigenden Mietrückstands allein durch Erhebung einer Zahlungsklage durchsetzen. 2. Hat sich der Mieter ebenso wie der von ihm eingeschaltete Mieterschutzverband leichtfertig der Erkenntnis verschlossen, dass eine Aufrechnung gegen die laufende Miete mit bestrittenen Gegenforderungen unzulässig war, kann sich der Mieter gegenüber einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, solange Bereicherungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden. 1. Die Regelung in einem Gaststättenpachtvertrag, dass die Aufrechnung des Pächters nur mit titulierten oder unbestrittenen Forderungen zulässig ist, ist unabhängig davon wirksam, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt. 2. Dem Pächter steht gegenüber dem Pachtzinsanspruch aus abgetretenem Recht kein Zurückbehaltungsrecht gemäß 273 BGB wegen der in den Pachträumlichkeiten zurückgelassenen Gegenstände seines Unterpächters zu. BGH, Urt. v XII ZR 62/06, NZM 2008, 609 = ZMR 2008, 776 = MDR 2008, 1089 = NJW 2008, 2497 BGH, Urt. v XII ZR 147/05, IMR 2008, 234 = InfoM 2008, 226/228 = MDR 2008, I 10 U 86/05, GuT 2005, 259 OLG Düsseldorf, Beschl. v I-24 U 12/05, GuT 2005, I 10 U 73/04, GuT 2005, 157 = NZM 2005,12 4 Vertragsabschluss, Vorvertrag, Doppelvermietung Thema/Normen Leitsatz Entscheidung, Fundstelle Überprüfungsbefugnis des Mietinteressenten Vorvertrag, Doppelvermietung, einstw. Verfügung Doppelvermietung BGB 275 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 1 Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung bei Scheitern der Mietvertragsverhandlungen, BGB 241 II, 280, 282, 535 Bei der Besichtigung eines Mietobjektes bedarf die Überprüfung jedenfalls dann der konkreten Zustimmung des (künftigen) Vertragspartners, wenn Maschinen oder Anlagen in Gang gesetzt werden, ohne dass dies für die Besichtigung zwingend erforderlich wäre. Die Partei eines Mietvorvertrags kann nicht durch einstweilige Verfügung ihren künftigen Besitzüberlassungsanspruch aus dem (Haupt-)Mietvertrag sichern, weil dies zur vollständigen Befriedigung ihres geltend gemachten Unterlassungsanspruchs gegenüber dem Mietkonkurrenten führen würde. 1. Wenn eine Sache mehrfach vermietet wird, sind alle Verträge gültig; die kollidierenden schuldrechtlichen Ansprüche haben denselben Rang, so dass jeder Mieter vom Vermieter Erfüllung verlangen kann, ohne Rücksicht darauf, ob er der erste oder zweite Mieter ist. 2. Der Erfüllungsanspruch scheitert dann an 275 Abs. 1 BGB, sofern feststeht, dass der Vermieter die Sache von dem besitzenden Mieter nicht mehr - z. B. durch Kündigung oder Abstandszahlung - zurück erlangen kann. Zu den Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts.*) Scheitert das Zustandekommen eines Mietvertrags an umfangreichen Änderungswünschen der Mieter, so fehlt es an einem Verschulden des Vermieters bei Vertragsschluss und damit an einem Schadensersatzanspruch der Mieter die Aufwendungen betreffend, die sie im Vertrauen auf das Zustandekommen des Mietvertrags getätigt haben. (Leitsatz der Redaktion) BGH, Beschl. v XII ZR 198/08 OLG Celle, Beschl. v W 199/08, InfoM 2008, 498 KG, Beschl. v U 44/08, IMR 2009, 79 KG, Urt. v U 49/08 AG Besigheim, Urt. v C 214/03, NZM 2005, 302 zur Wohnraummiete 1213 5 Gesetzliche Form des Vertrages, 550 BGB 5.1 Grundsätzliches, Sinn und Zweck etc. Thema/Normen Leitsatz Entscheidung, Fundstelle Ist 550 dispositiv? 550 BGB ist zwingendes Recht. OLG Frankfurt, Urt. v U 129/08, IMR 2009, 86 Vorzeitige ordentliche Kündigung bei fehlender Schriftform? Beweislast Schriftformklausel: Ist die Klausel formlos abdingbar? Schriftformgebot bei Mietvertrag mit Kündigungsrechtsausschluss - Vertragslaufzeit kraft Amortisationszusammenhangs BGB 550, 242 Schriftformerfordernis: BGH klärt wichtige Detailfragen - Teil 2 Schriftformerfordernis für Änderungsvereinbarung Die Klägerin, die ihre vorzeitige ordentliche Kündigung eines auf 10 Jahre geschlossenen Mietvertrags auf das Fehlen der Schriftform stützt und dies damit begründet, dass dem Vertrag nicht zu entnehmen sei, welche Räume vermietet wurden, trägt für den Mangel der Schriftform die Beweislast.*) Die Parteien können eine vertragliche Schriftformklausel auch formlos abändern. Das gilt selbst dann, wenn die Parteien im Ausgangsvertrag das Schriftformerfordernis für Anschlussverträge vereinbaren, den tatsächlich abgeschlossenen Anschlussvertrag aber formlos abschließen, so dass das vereinbarte Schriftformgebot überhaupt nicht zum Zuge kommt. Das Schriftformgebot in 550 BGB findet auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen. (Leitsatz der Redaktion) 1. Die Schriftform wird nicht dadurch verletzt, dass einer der Original- Mietverträge nicht mehr auffindbar ist, sofern dieser zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietvertrags existiert hat. 2. Der Vermieter darf die Unwirksamkeit einer vorzeitigen Kündigung des Mieters auch im Wege der Feststellungsklage geltend machen. Er kann nicht darauf verwiesen werden, eine Leistungsklage auf Zahlung des Mietzinses zu erheben und im Wege der Zwischenfeststellungsklage gemäß 256 Abs. 2 ZPO eine Entscheidung über den unveränderten Fortbestand des Mietverhältnisses herbeizuführen. Der Schriftformmangel ( 566 BGB a.f.) ist von Amts wegen zu berücksichtigen ohne Rücksicht darauf, ob sich die Parteien auf den Formmangel berufen haben und ob sie sich des Formmangels bewusst waren. OLG München, Urt. v U 4433/08 BGH, Urt. v XII ZR 66/06, InfoM 2009, 15 BGH, Beschl. v XII ZR 117/06, IMR 2009, 5 = NZM 2008, 687 BGH, Urt. v XII ZR 69/06, IMR 2008, 232 = GuT 2008, U 191/0, NZM 2005, Unterzeichnung der gesamten Urkunde Thema/Normen Leitsatz Entscheidung/Fundstelle Schriftformerfordernis: BGH klärt wichtige Detailfragen - Teil 1 1. Unterschreibt der Ehemann der allein vermietenden Ehefrau den langfristigen Mietvertrag nur mit seinem gleich lautenden Nachnamen und ohne Vertretungszusatz, verletzt dies nicht die Schriftform des 550 BGB. 2. Zur Wahrung der Schriftform müssen nicht beide Vertragsexemplare jeweils von Mieter und Vermieter unterzeichnet werden. Es reicht aus, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. BGH, Urt. v XII ZR 69/06, IMR 2008, 231 = GuT 2008, 284 Ls GuT: a) Das Schriftformgebot des 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. b) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.b. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt 1314 Schriftform; Bestimmbarkeit von Vertragsparteien; BGB- Gesellschaft (Erwerbergemeinschaft) im Entstehen als Vermieterin; Beschreibung des Mietobjekts; gewillkürte Schriftform; Vorenthaltung und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. Zur Wahrung der Schriftform i.s.d. 566 BGB a. F., wenn der Vertrag für eine BGB-Gesellschaft geschlossen wird, deren Zusammensetzung bei Vertragsschluss noch nicht namentlich feststeht, genügt die Bestimmbarkeit der Mietvertragsparteien. Bestimmbarkeit liegt vor, wenn der Sachverhalt, an den die Vertragparteien die Person des Vermieters/Mieters knüpfen, so genau bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an der Person verbleibt. BGH, Urt. v XII ZR 233/03, GuT 2006, 10 = NZM 2006, 104 Schutzzweck Die Schriftform dient in erster Linie dem Schutz eines Erwerbers. BGH, Urt. v XII ZR 233/03, GuT 2006, 10, 11 unter 2. a) cc) = NZM 2006, 104 Vertrag der BGB- Gesellschaft als Vermieterin; Unterzeichnung des Mietvertrags Vermietung vor Gebäudefertigstellung; Schriftform; Angebot und Annahmefristen; unbestimmter Beginn der Mietzeit Vertretungsprobleme bei der Schriftform BGB 580a II, 550, 578 II, 126, 150 II, 151, 167 II, 182 Wellenlinie als Unterschrift BGB 580a II, 550, 578 II, 126, 150 II, 151, 167 II, 182 GmbH als Mieterin; konkludente Genehmigung des Vertragsschlusses bei Gesamtvertretung der Geschäftsführer; Schriftform Pachtvertrag der Kommanditgesellschaft über eine Gaststätte; Wahrung der Schriftform Lässt sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages von einem Gesellschafter oder Dritten vertreten, muss der Vertreter mit Vertretungszusatz unterzeichnen, um der Form des 550 Abs. 1 BGB zu genügen. Angebot und Annahme innerhalb vereinbarter Fristen müssen aus dem Mietvertrag schriftlich hervorgehen, damit der gesetzlichen Schriftform genügt wird. Ist der Beginn der Mietzeit mit der Übergabe des noch zu errichtenden Objekts vereinbart, genügt ein vom Mietvertrag isoliert erstelltes Abnahmeprotokoll nicht der auf Urkundeneinheit beruhenden gesetzlichen Schriftform. Die Vorlage der Vollmachtsurkunde ist zur Wahrung der Schriftform des Mietvertrags nicht erforderlich. Ob zur Wahrung der Schriftform die Angabe der Funktion des jeweiligen Vertreters bei Abschluss des Mietvertrags notwendig ist, kann offen bleiben, solange nur eine eindeutige Zuordnung aus den sonstigen Umständen ersichtlich wird (hier: Unterschrift des Geschäftsführers). Die Unterschrift unter einen Mietvertrag nach Art einer Wellenlinie ist wirksam, wenn die ersten beiden Wellen den Buchstaben W und damit den Anfangsbuchstaben des Namens W ergeben und wenn die weiteren Wellen ersichtlich für den Rest dieses Namens stehen. 1. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume, der nur von einem von zwei Geschäftsführern einer GmbH unterzeichnet wird, ist wegen einer im Handelsregister eingetragenen Gesamtvertretung der beiden GmbH-Geschäftsführer analog 177 BGB schwebend unwirksam. 2. Nimmt die GmbH ihre Geschäftstätigkeit in den Mieträumen auf und setzt die Nutzung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten fort, ist davon auszugehen, dass der zweite Geschäftsführer den Abschluss des Mietvertrages konkludent analog 177 Abs. 1, 182, 184 Abs. 1 BGB genehmigt hat. 3. Die konkludente Genehmigung bedarf nicht der Form (hier 566 BGB a. F.) des durch den anderen Gesamtvertreter vorgenommen Rechtsgeschäfts. Unterzeichnen bei einem langfristigen Miet- oder Pachtvertrag die Vertreter einer KG die Vertragsurkunde ohne weiteren Zusatz oder mit dem Zusatz ppa., wird hieraus das Vertretungsverhältnis hinreichend deutlich. Eines weiteren erläuternden Zusatzes bedarf es zur Wahrung der Schriftform nicht, da Unklarheiten wie bei dem Abschluss durch eine GbR nicht auftreten können. OLG Düsseldorf, Beschl. v I 24 U 46/05, GuT 2006, 9 LG Nürnberg Fürth, Urt. v HK O 4406/05 n. rkr, GuT 2006, 13 OLG Köln, Urt. v U 34/01, NZM 2005, 705 OLG Köln, Urt. v U 34/01, NZM 2005, I- 10 U 172/03, GuT 2005, 182 OLG Köln, Beschl. v W 10/05, GuT 2005, 146 = OLGR 2005, Beurkundung des wesentlichen Vertragsinhalts Thema/Normen Leitsatz Entscheidung/Fundstelle Formunwirksamkeit eines Nachtrags: Folgen Die Formunwirksamkeit eines Nachtrags zu einem auf bestimmte Zeit geschlossenen gewerblichen Mietvertrag kann dazu führen, dass das Mietverhältnis gemäß 566 BGB a.f. als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist und ordentlich zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden kann, sofern sich der Nachtrag auf wesentliche Bedingungen des Mietvertrages bezieht. OLG Frankfurt, Urt. v U 72/08 1415 Nachtrag BGB 550, 578, 581 Vorzeitige ordentliche Kündigung bei fehlender Schriftform? Beweislast Änderung der Zweckbestimmung von Nebenflächen Schriftform: Muss im Mietvertrag die Adresse des Gewerbes angegeben sein? Wird ein Mietvertrag durch einen Nachtragsvertrag modifiziert, erfordert es das Schriftformerfordernis daher, dass sich aus dem Nachtragsvertrag unter Berücksichtigung der darin in Bezug genommenen Schriftstücke sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses, ergeben. Weichen Nachtrag und Mietvertrag voneinander ab (Ursprungsmietvertrag nennt zwei Parteien als Mieter, der Nachtrag nur noch eine davon) ist unklar, wer Mieter sein soll, so dass die Schriftform verletzt ist. 550 BGB ist zwingendes Recht. 1. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform der 581, 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen. 2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben. 3. Der Inhalt ist auch dann hinreichend bestimmbar, wenn der Mieter von den vorhandenen 18 Stellplätzen 12 Plätze nutzen darf, die verbleibenden 6 Plätze den anderen Gewerbemietern zur Verfügung stehen sollen. In diesem Fall ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag, dass der Mieter von den vorhandenen freien Plätzen nach Wahl 12 Plätze nutzen kann. 4. Wird nach dem Mietvertrag die "gesamte Inventarisierung" gemäß Anlage mitverpachtet und liegt diese bei Abschluss des Vertrags noch nicht vor, so ist davon auszugehen, dass sich die Parteien bereits bei Vertragsunterzeichnung darüber einig waren, dass das gesamte am Tag des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet werden sollte. Entsprechend ist auch die Form des 550 BGB gewahrt. Ls. der NZM-Red.: Das Schriftformgebot in 550 BGB ist gewahrt, wenn Anlagen, auf die der schriftliche miet- bzw. Pachtvertrag verweist, bei Vertragsabschluss fehlen und auch später nicht mehr hergestellt/dem Vertrag hinzugefügt werden, aber aus den Umständen bei Vertragsabschluss erhellt, dass diese Anlagen nur Beweiszwecken (hier: Grundrissplan und Inventarverzeichnis eines Hotels im laufenden Betrieb, das vermietet worden ist wie von den Parteien besichtigt und im Vertrag in Abgrenzung zu anderen Gewerberäumen im Objekt detailreich beschrieben worden ist) dienen sollten. 1. Die Klägerin, die ihre vorzeitige ordentliche Kündigung eines auf 10 Jahre geschlossenen Mietvertrags auf das Fehlen der Schriftform stützt und dies damit begründet, dass dem Vertrag nicht zu entnehmen sei, welche Räume vermietet wurden, trägt für den Mangel der Schriftform die Beweislast.*) 2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, wenn die wesentlichen mietvertraglichen Vereinbarungen bestimmbar sind, sich insbesondere aus der Vertragsurkunde und den tatsächlichen Gegebenheiten des vermieteten Objekts erkennbar, eindeutig und nachvollziehbar erschließen lässt, welche Räumlichkeiten dem Beklagten im konkreten Fall zur Nutzung überlassen wurden.*) 3. Hat die Klägerin durch von ihr selbst vorgenommenen Umbau der Mietsache eine Prüfung, ob das Mietobjekt aufgrund der Gegebenheiten vor Ort unter Heranziehung der Angaben im Mietvertrag eindeutig bestimmbar ist, unmöglich gemacht, kann der erforderliche Nachweis für den Mangel der Schriftform nicht erbracht werden mit der Folge, dass das Mietverhältnis nicht durch die ordentliche Kündigung vorzeitig beendet wurde und ihr kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zusteht.*) Die nachträgliche Änderung von wesentlichen Vertragsinhalten bedarf der Schriftform. Dies umfasst auch die Änderung der Zweckbestimmung von Nebenflächen (Erlaubnis, dass Parkflächen zu gastronomischen Außenwirtschaftsflächen werden). Für die Einhaltung der Schriftform muss die Änderungsvereinbarung mindestens durch eine eindeutige Bezugnahme mit der Haupturkunde verbunden werden und beide Parteien müssen formgültig unterschreiben. Lässt sich der Mietgegenstand nicht grundstücksbezogen z. B. durch Angabe der Postadresse oder eine Grundbuchbezeichnung bestimmen, müssen Lage und Größe der vermieteten Flächen auf andere Weise z.b. durch Beschreibung bestimmbar sein, um dem Schriftformgebot zu genügen. Hierfür genügt nicht, wenn im Mietvertrag die Flächen lediglich ihrer Funktion nach benannt OLG Frankfurt, Urt. v U 129/08, IMR 2009, 86 BGH, Urt. v XII ZR 57/07, IMR 2009, 92 == Gut 2009, 29 = NZM 2009, 198 OLG München, Urt. v U 4433/08 OLG Frankfurt/M., Urt. v U 94/08, InfoM 2009, 70 OLG Rostock, Urt. v U 108/07 ZflR 2008, 627 = InfoM 2008, 330 = NZM 2008,16 werden (hier: notwendige Flächen für Anlieferung, Parkplätze und Zufahrten). BGB 126, 550 Die Vereinbarung der Festmietzeit genügt dem Schriftformerfordernis der 550,126 BGB auch dann, wenn der Mietbeginn und der Übergabezeitpunkt nur unter der Bedingung kalendermäßig bestimmt ist, dass das Mietobjekt zum vollständig fertig gestellt oder geräumt ist. Eine solche übergabeabhängige Laufzeitklausel bei Abschluss eines Mietvertrags ist insbesondere im Hinblick auf das praktische Bedürfnis der Mietparteien, den Mietbeginn bei einer Vermietung vom Reißbrett von einem künftigen Ereignis wie der Fertigstellung oder der Übergabe der Mietsache abhängig zu machen, zulässig. OLG Hamm, Urt. v U 120/07, IMR 2008, 303 Nachtrags(miet)verträge: Wann ist die Schriftform des 550 BGB eingehalten? Schriftform: Muss ein Nachtrag zur Änderung der Zahlungsfälligkeit der Schriftform genügen? Vermietung vom Reißbrett ; Schriftform des Mietvertrags; Bestimmbarkeit einer Regelung; Übergabezeitpunkt als Mietbeginn Abweichende mündliche Vereinbarung Vermietung vom Reißbrett; Schriftform; unbestimmter Endtermin der Vertragslaufzeit Vorrang nachträglicher mündlicher Individualvereinbarungen vor Schriftformklausel Schriftform; Grundstücksveräußerung; Bäckerei im EKZ Vertragsdauer und Vertragsbeginn Schriftform; Eintritt eines Neumieters in den Vertrag; Einkaufszentrum Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrags nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.*) Bei einem langfristigen Mietvertrag muss jeder Nachtrag, der eine wesentliche Änderung des Vertragsinhalts beinhaltet, schriftlich vereinbart werden. Auch eine Änderung der Zahlungsfälligkeit (hier: Umstellung von quartalsweise auf monatliche Mietzahlung) ist eine wesentliche, also formpflichtige Vertragsänderung. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem Schriftformerfordernis des 566 BGB a. F. Ist mündlich etwas anderes vereinbart worden, als im Text der Mietvertragsurkunde niedergelegt wurde, gibt diese den Inhalt des von den Parteien wirklich Gewollten nicht wieder und entbehrt der Schriftform. Die Schriftform des Mietvertrags ist bei Vermietung von Reißbrett nicht gewahrt, wenn der Endtermin der Vertragslaufzeit 15 Jahre nach der Übergabe vereinbart wird, der Übergabetermin jedoch dem Vertrag nicht zu entnehmen ist. Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang. Der Mietvertrag wahrt die i.s.d. 550 BGB erforderliche Schriftform nicht, wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der Vermietung noch nicht fertig gestellt ist und das Mietobjekt im Vertrag nicht hinreichend genau bezeichnet ist. Ist das Ende der Mietzeit nicht kalendermäßig bestimmt, sondern nur die Dauer der Mietzeit ab Vertragsbeginn vereinbart (hier: 10 Jahre beginnend ab Übergabe spätestens ), so ist zur Wahrung der Schriftform auch die schriftliche Festlegung des Vertragsbeginns erforderlich. Nach dem Normzweck des 550 BGB ist eine Unklarheit über die Mietdauer nicht mehr hinnehmbar, wenn der unklare Zeitraum 1 Jahr übersteigt. Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt. Der BGH führt aus: Denn der Schriftform genügt auch ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll; dessen Zustimmung muss nicht in dieselbe Urkunde aufgenommen oder gar von beiden Parteien noch einmal unterschrieben werden, da sie formfrei ist und nicht der Form des Hauptgeschäfts bedarf. 566 BGB a.f. verfolgt eben nicht den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das Zustandekommen oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen. Für die in 566 S. 1 BGB a.f. vorgeschriebene Schriftform genügt es vielmehr, wenn ein späterer Grundstückserwerber aus einer einheitlichen Urkunde ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er nach 571 I BGB a.f. ggf. eintritt, nämlich dann, wenn diese im Zeitpunkt der Umschreibung des Grundstücks (noch) bestanden (vgl. Senat, NZM 2004, 738 = NJW 2004, 2962 [2964]). BGH, Urt. v XII ZR 89/06, IMR 2008, 233 BGH, Urt. v XII ZR 198/05, InfoM 2008, 71 BGH, Urt. v XII ZR 212/03, GuT 2006, 11 = NZM 2006, 54 BGH, Beschl. v XII ZR 67/02, GuT 2006, 7 OLG Köln, Urt. v U 43/04, GuT 2006, 14 BGH, VU v XII ZR 312/02, GuT 2006, 7 = NZM 2006, 59 OLG Rostock, Urt. v U 196/04, GuT 2006, 17 LG Braunschweig, Urt. v O 487/05 (058), GuT 2005, 208 = MIETRECHTexpress 2005, 94 BGH, Urt. v XII ZR 29/02, GuT 2005, 154 = NZM 2005,17 5.4 Einheitliche Urkunde Thema/Normen Leitsatz Entscheidung/Fundstelle Heilung durch Nachtrag Entspricht der ursprünglich befristete Mietvertrag nicht der Formvorschrift des 550 BGB ( = 566 BGB a. F.), so wird dieser Mangel nachträglich berichtigt, wenn sich die Mietvertragspartner nachdem der Vertrag mehrere Jahre durchgeführt wurde auf eine Nachtragsvereinbarung verständigen, die ihrerseits alle Essentialia eines Mietvertrages enthält und dem Schriftformerfordernis im Übrigen genügt. Dies gilt selbst dann, wenn im ursprünglichen Mietvertrag das Mietobjekt deshalb nicht hinreichend bezeichnet wurde, weil das Objekt im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch nicht errichtet war. Nimmt die Nachtragsvereinbarung hinsichtlich der Bezeichnung des Mietobjekts auf den ursprünglichen Vertrag Bezug, genügt dies dem Formerfordernis jedenfalls dann, wenn das Mietobjekt zwischenzeitlich errichtet wurde und die genaue Lage der Räumlichkeit durch Inaugenscheinnahme auch durch einen möglichen Erwerber festgestellt werden kann. OLG Naumburg, Urt. v U 20/05, GuT 2006, 14 = MIETRECHTexpress 2005, 99; OLG Köln, Urt. v U 184/04, GuT 2005, 153 = MIETRECHTexpress 2005, 100 Schriftform bei widerruflicher Senkung der Miete, BGB 566a.F.; BGB 550 Herstellung der Schriftform gewerblichen Mietvertrags Verklammernder Anhang/Vertretungszusätz e Schuldbeitritt zum formbedürftigen Mietvertrag Schriftformprobleme bei vertraglich vorbehaltener Mietanpassung, BGB 550, 126 Leo Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der auch unbefristeten Herabsetzung des Mietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf. 2. Zur Auslegung einer Klausel in einem Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag, mit der sich die Parteien verpflichten, den Nachtrag dem Mietvertrag anzuheften, wenn dieser selbst aus mehreren nicht miteinander verbundenen Urkunden besteht. 3. Zur Frage, ob der für eine GmbH geleisteten Unterschrift unter einen langfristigen Mietvertrag zur Wahrung der Schriftform ein die Vertretung kennzeichnender Zusatz beizufügen ist (Abgrenzung zu Senat, NZM 2003, 801 = NJW 2003, 3053 [3054]; NZM 2004, 97 = NJW 2004, 1103.). 4. Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn trotz Fehlens eines Vertretungszusatzes beim Unterzeichner klar ist, dass er eine Gesellschaft als Mietpartei verpflichten will (hier: Unterzeichner ist im Mietvertragsrubrum nicht genannt) und wenn mehrere ursprünglich nicht der gesetzlichen Schriftform entsprechende Urkunden anlässlich einer Nachtragsvereinbarung mit derselben zu einer einheitlichen Urkunde verbunden und auf diese Weise mit Blick auf den Nachtrag aufgekommene Zweifel über die Einhaltung der Schriftform beseitigt werden sollen, was in der Folge nicht geschieht; denn insoweit sind die Mietvertragsparteien verpflichtet, an der nachträglichen Herstellung der gesetzlichen Schriftform mitzuwirken. (Leitsatz 4 von der Redaktion) 550 BGB ist auf einen Schuldbeitritt zu einem langfristigen Mietvertrag entsprechend anwendbar. Rechtsfolge eines Schriftformmangels des Schuldbeitritts ist gem. 125 BGB seine Nichtigkeit. (kritisch dazu: Wiek, MIETRECHTexpress, 2005, 98) Auch ein schriftlich abgeschlossener Mietvertrag, der widersprüchliche Regelungen enthält, wahrt die Schriftform des 126 BGB. Haben die Parteien im schriftlichen Mietvertrag mit fester Laufzeit von 10 Jahren eine Vereinbarung dahin getroffen, dass nach Ablauf eines Jahres über die angemessene Anhebung des Mietzinses jeweils Einvernehmen zu erzielen ist, und ist der Mieter dann jeweils den Bitten des Vermieters nachgekommen, monatlich eine um zwischen 1,5% und 5% erhöhte Miete zu zahlen, so führt die dadurch getroffene Vereinbarung nicht dazu, dass der Mietvertrag nicht mehr die Schriftform des 550 BGB n. F. ( 566 BGB a. F.) wahrt. Nicht jede nachträgliche, zeitlich nicht beschränkte Änderung der schriftlich vereinbarten Miethöhe ist wesentlich mit der Folge, dass die Schriftform des 550 Satz 1 BGB n. F. in jedem Fall nicht mehr gewahrt ist. 550 BGB n. F. dient vorrangig dem Schutz des in ein bestehendes Mietverhältnis eintretenden Grundstückserwerbs. Locker bleiben?! Kritische Anmerkungen zur Schriftform-Rechtsprechung des BGH BGH, Urt. v XII ZR 192/01, GuT 2005, 148 = NZM 2005, 456 = DWW 2005, 233 = ZMR 2005, 534 = NJW 2005, 1861 BGH, Urt. v XII ZR 132/03, NZM 2005, 502 = GuT 2005, 143 = Info M 2005, 146 OLG Naumburg, Urt. v U 111/04, GuT 2005, 209 = MietRB 2005, 200 = OLGR 2005, 617 = Info M 2005, 249 = MIETRECHTexpress, 2005, 98 KG, Urt. v U 74/03, NZM 2005, 457 = GuT 2005, 151 = ZMR 2005, 618 NZM 2005, 688 Dr. Markus Artz Änderung des Mietvertrags durch konkludentes Verhalten NZM 2005,18 5.5 Schriftformverletzung durch verspätete Annahme des Vertragsangebotes Thema/Normen Leitsatz Entscheidung/Fundstelle Vertretungsprobleme bei der Schriftform BGB 580a II, 550, 578 II, 126, 150 II, 151, 167 II, 182 Auf den Fall der bloßen Auswechslung des Vertreters einer Vertragspartei ist 150 II BGB nicht anwendbar. Aus den Gründen: 150 II BGB ist im Streitfall nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift gilt eine Annahme unter Abänderung des Angebots als Ablehnung - dieses Angebots verbunden mit einem Gegenangebot. Ob eine Abweichung der Annahmeerklärung vom Angebot vorliegt, ist durch Auslegung des Willensinhalts der Annahmeerklärung zu ermitteln (vgl. Staudinger/Dilcher, BGB, 12. Aufl., 150 Rdnr. 5). Daraus wird deutlich, dass nur eine inhaltliche Abweichung der Annahmeerklärung vom Angebot die Rechtsfolge des 150 II BGB auslösen kann (vgl. Kramer, in: MünchKomm, 4. Aufl., 150 Rdnr. 4). Im Streitfall hat die Bekl. das Angebot der Kl. zum dritten Nachtrag inhaltlich unverändert angenommen; lediglich die Person des Vertreters der Bekl. ist seitens der Bekl. geändert worden. Dies hat die Wirkung des 150 II BGB nicht auslösen können. OLG Köln, Urt. v U 34/01, NZM 2005, 705 Verspätete Annahme Verspätete Annahme und Falschbezeichnung Liegt zwischen der Unterzeichnung des Mietvertrages durch den Mieter und der Unterzeichnung durch den Vermieter ein zu großer Zeitraum, kann nach 147 II, 150 BGB eine verspätete Annahme vorliegen, die als neuer Antrag gilt, dessen Annahme nicht gem. 550 BGB beurkundet ist. Eine unabsichtliche Falschbezeichnung bei den Unterzeichnungsdaten schadet dann nicht der Einhaltung der Schriftform, wenn der Vertragsinhalt zutreffend beurkundet ist und nur das fehlerhafte Datum der Vertragsunterzeichnung durch eine Partei den Anschein einer verspäteten Annahme erweckt. ÔLG Rostock, Urt. v U 90/04, MIETRECHTexpress 2005, 98; vgl. auch OLG Dresden, Urt. v U 946/04, NZM 2004, 827 = MIETRECHTexpress 2005, 6 und 95; OLG Naumburg, Urt. v U 3/04, NZM 2004, 825 = MIETRECHTexpress 2005, 6 und 95 OLG Rostock, Urt. v U 90/04, MIETRECHTexpress 2005, Berufung auf den Formmangel als Verstoß gegen Treu und Glauben gem. 242 BGB Thema/Normen Leitsatz Entscheidung/Fundstelle Treu und Glauben Berufung auf fehlende Schriftform des Mietvertrags durch den Mieter ist nicht treuwidrig! Wird ein langfristiger Mietvertrag nur von dem Präsidenten eines Vereins unterschrieben, obwohl auch der Vorstand schriftlich zustimmen müsste, scheidet eine Schriftformverletzung aus, wenn der Vorstand den Mietvertrag während der gesamten Vertragsdauer als wirksam behandelt, so daß er sich auf eine etwa aus dem Fehlen der Unterschriften ergebende Unwirksamkeit jedenfalls nach Treu und Glauben nicht berufen kann ( 242 BGB). Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, daß die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist (vgl. BGH, NJW 2008, 2181 ff. m.w.n.). Auch die jahrelange anstandslose Durchführung des Vertrages führt nicht zur Treuwidrigkeit der Berufung auf den Schriftformmangel (vgl. BGH, NJW 2004, 1103 f.; NJW-RR 2006, 1385 f.; NJW 2008, 2181 ff.). Dies kann nur dann anders sein, wenn die Kündigung des Mietvertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Ein Mieter, der sich nach längerem Vollzug des Mietverhältnisses von dem ihm lästig gewordenen Vertrag lösen will, handelt nicht treuwidrig, wenn er sich dazu auf die fehlende Schriftform des befristeten Mietvertrags beruft. OLG Frankfurt, Urt. v U 72/08 OLG Frankfurt, Urt. v U 129/08, IMR 2009, 87 1819 Treuwidrigkeit Vermietung vom Reißbrett; Schriftform; unbestimmter Endtermin der Vertragslaufzeit Schriftform; GbR als Vermieterin; Nachtrag; treuwidriges Berufen auf einen Schriftformmangel; jahrzehntelange Vertragsdurchführung Treuwidrigkeit des Einwands fehlender Schriftform, BGB a.f. 566 (= BGB 550In.F.) Unwirksamkeit der Kündigung wegen Formmangels Mitwirkungspflicht zu ergänzender Beurkundung, BGB 550 (566 a.f.), 242 Die Berufung auf einen Formmangel ist vor allem dann treuwidrig, wenn die Existenz des anderen Vertragsteils gefährdet wird oder wenn die Berufung auf den Formverstoß eine schwere Treupflichtverletzung gegenüber dem anderen Teil darstellt. Haben sich die Parteien in einem langfristigen Mietvertrag verpflichtet, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um sowohl für diesen Vertrag als auch für alle eventuellen Nachträge und Ergänzungen dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, verstößt eine auf die mangelnde Einhaltung der Schriftform gestützte Kündigung (ausnahmsweise) gegen Treu und Glauben, wenn die kündigende Partei nicht zuvor versucht hat, den Anspruch auf formgerechten Abschluss des Vertrages durchzusetzen. 1. Bei einem langfristigen Mietvertrag kann ein Schriftformmangel des Ursprungsvertrags durch einen formgerechten Nachtrag behoben werden. 2. Aufgrund der Bestätigung eines formmangelhaften Ursprungsvertrags durch eine formwirksame Nachtragsvereinbarung ist die spätere Berufung auf den Formmangel jedenfalls treuwidrig. Die Berufung auf Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform bei einem längerfristigen gewerblichen Mietvertrag ist (ausnahmsweise) dann treuwidrig, wenn eine vertragliche Verpflichtung zur Einhaltung der Schriftform (hier: für eine Nachtragsvereinbarung bzgl. Eines im Mietvertrag offen gelassenen Punktes) besteht. Haben die Parteien für den Fall mangelnder Form eines langfristigen Mietvertrags ihre jeweilige Mitwirkungspflicht zu ergänzender Beurkundung vereinbart, so ist die Kündigung einer Partei erst bei Scheitern der Beurkundung zulässig. Bis dahin verstößt die sich auf den Formmangel berufende Partei gegen Treu und Glauben, wenn sie sich vom Vertrag lösen will. BGH, Urt. v XII ZR 233/03, GuT 2006, 10 = NZM 2006, 104 OLG Köln, Urt. v U 43/04, GuT 2006, 14 OLG Köln, Urt. v U 184/04), GuT 2005, 153 OLG Celle, Urt. v U 71/04, NZM 2005, 219 OLG Düsseldorf, Beschl. v U 264/03, NZM 2005, 147 = GuT 2004, Heilungs- Rettungs-, Nachholungs- und Kündigungsverzichtsklauseln Thema/Normen Leitsatz Entscheidung/Fundstelle Zur Bedeutung sog. Vorsorge- oder Nachholklauseln im Mietvertrag für die Frage einer Heilbarkeit von Verstößen gegen das Schriftformgebot. Aus den Gründen: Der Senat schließt sich für die vorliegende Fallkonstellation, dass allein die Wirksamkeit der Kündigung und der Fortbestand des Mietvertrags im Streit ist, weder der unter 1 noch der unter 2 dargestellten Auffassung an. Allein entscheidend ist die - im Ergebnis zu verneinende - Frage, ob eine mietvertragliche Heilungsklausel den Mieter nach Treu und Glauben hindern kann, den Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne ihn zuvor um Heilung des Schriftformmangels ersucht zu haben. Keine Rolle spielt es für den vorliegenden Fall, ob dem Kündigungsgegner ein Schadensersatzanspruch gegen den kündigenden Mieter zusteht, weil dieser eine gegebenenfalls bestehende Pflicht zur Heilung des Schriftformmangels verletzt hat. Ausgangspunkt der Überlegung ist, dass 550 BGB nach ganz h.m. zwingendes Recht darstellt, welches nicht zur Disposition der Parteien steht (LG Berlin, WuM 1991, 498; RegE MietRRrfG, BT-Dr 14/4553, S. 47 = NZM 2000, 415 [435]; Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskomm., Neues MietR, 2001, S. 157; Both, in: Herrlein/Kandelhard, MietR, 3. Aufl., 550 Rdnr. 39; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., 550 Rdnr. 2; Lindner-Figura, NZM 2007, 705; Eckert, ZfIR 2007, 666). Nach der unter 3a zitierten Rechtsprechung kann von diesem zwingenden Recht aus Gründen von Treu und Glauben nur in krassen Ausnahmefällen abgewichen werden, nämlich wenn die Anwendung der Norm und damit das Kündigungsrecht der Bekl. zu schlechthin untragbaren Ergebnissen führen oder die Kl. in ihrer Existenz bedrohen würde. Grundsätzlich ist die Kündigung unter Berufung auf einen Schriftformmangel auch zwischen den Ursprungsparteien des Vertrags (Lammel, 550 Rdnr. 58) und selbst nach längerem ungestörten Vollzug des Vertrags, etwa weil sich eine der Parteien aus dem ihr lästig gewordenen Vertrag lösen will, nicht treuwidrig (BGH, NZM 2006, 699 = NJW-RR 2006, 1385). Das Korrektiv des 242 BGB auf krasse Ausnahmefälle zu beschränken ist schon deshalb geboten, weil sonst die Formvorschriften des BGB weitgehend ausgehöhlt würden (für 125 BGB Staudinger/Hertel, BGB [2004], 125 Rdnr. 111). Dass eine Mietvertragspartei gestützt auf einen Formverstoß von der Kündi- OLG Rostock, Urt. v U 108/07 ZflR 2008, 627 = NZM 2008,20 Schriftformgebot bei Mietvertrag mit Kündigungsrechtsausschluss - Vertragslaufzeit kraft Amortisationszusammenhangs BGB 550, 242 gungsmöglichkeit des 550 BGB Gebrauch macht, obgleich sie nach dem Vertrag verpflichtet wäre, zur Heilung eben dieses Formmangels beizutragen, führt nach Ansicht des Senats nicht zu einem schlechterdings nicht mehr tragbaren Ergebnis. Bereits die Möglichkeit des gekündigten Vertragspartners, gegenüber dem Kündigenden Schadensersatz u.u. wegen Verletzung einer Vertragspflicht aus 280ff. BGB geltend machen zu können, lässt das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalls verneinen. Zu bedenken ist auch, dass durch die Kündigung des Mietvertrags Klarheit und Sicherheit für den Rechtsverkehr, sprich für einen möglichen Erwerber des Mietgrundstücks, hergestellt wird. Weitergehende Umstände für ein untragbares Ergebnis in Folge Kündigung wegen Verstoßes gegen die Schriftform gem. 550 BGB sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Vielmehr hat sich gerade die Kl. auf den Standpunkt gestellt, dass die Beschreibung des Mietgegenstands im Mietvertrag dem Schriftformerfordernis genüge, so dass ein Tätigwerden der Vertragsparteien i.s. des 14 Nr. 5 MV aus ihrer Sicht nicht veranlasst und daher auch nicht von ihr gegen die Bekl. notfalls durchzusetzen war. Allein der vom OLG Düsseldorf angeführte Grundsatz pacta sunt servanda begründet kein untragbares Ergebnis, denn die Anwendung des 550 BGB führt regelmäßig zur Durchbrechung dieses Grundsatzes, löst sich doch stets eine der Vertragsparteien vorzeitig aus dem Vertrag, obgleich sie bei Vertragsschluss eine langfristige Bindung vereinbart hatte. Zutreffende Ausführungen aus Timme/Hülk, Schriftformmangel trotz Schriftformheilungsklausel, NZM 2008, 764: Das OLG Rostock hat eine Kündigung des Mieters trotz einer solchen Schriftformheilungsklausel als zulässig angesehen - entgegen der bisherigen obergerichtlichen Rechtsprechung - und deshalb zu Recht die Revision zugelassen. Auch wenn das Urteil in zentralen Passagen nicht zu überzeugen vermag und vom BGH daher korrigiert werden sollte (dazu III), ist die Entscheidung doch von zentraler Bedeutung. Schon bislang war es außerordentlich wichtig, bei der Gestaltung von langfristigen Mietverträgen besonderes Augenmerk auf 550 BGB zu legen4. Diese Vorschrift bekommt ein noch größeres Gewicht, wenn man die Ansicht des OLG Rostock zu Grunde legt, die auch noch die Möglichkeit einer Schriftformheilungsklausel faktisch entfallen lässt5. Die Entscheidung würde damit die Bedeutung des 550 BGB insgesamt nochmals stärken. Die entscheidende Frage ist dann, ob der Mieter den Vertrag trotz der Schriftformheilungsklausel wegen Verletzung des Schriftformgebots kündigen kann. Überwiegend war bislang eine solche Kündigung bei bestehender Schriftformheilungsklausel als treuwidrig gem. 242 BGB beurteilt worden16. Das OLG Rostock erörtert demgemäß, ob es dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt sein könne, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Dabei setzt der Senat als Maßstab voraus, dass eine Treuwidrigkeit nur dann angenommen werden könne, wenn die Anwendung des 550 BGB zu schlechthin untragbaren Ergebnissen führen oder die Vermieterin in ihrer Existenz gefährden würde. Beides verneint das Gericht im Ergebnis. Das Schriftformgebot in 550 BGB findet auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen. (Leitsatz der Redaktion) BGH, Beschl. v XII ZR 117/06, IMR 2009, 5 = NZM 2008, Vertraglich vereinbarte Form des Vertrages Thema/Normen Leitsatz Entscheidung/Fundstelle Formloser Verzicht auf Mietrückstände bei qualifizierter Schriftformklausel Formvorrang vor Privatautonomie bei Vertragsänderung BGB 397 I, 550, 125 S Von einer im Mietvertrag vorgesehenen Schriftformklausel ist ein Verzicht auf Mietrückstände für die Vergangenheit nicht erfasst. 2. In der Verwendung einer qualifizierten doppelten Schriftformklausel (auf das Formerfordernis kann nur durch schriftliche Erklärung verzichtet werden) wird deutlich, dass die Vertragsparteien auf die Wirksamkeit der Schriftformklausel besonderen Wert legten; gegenüber einer solchen Schriftformklausel muss eine Berufung auf die Privatautonomie zurücktreten, da ihr Vorrang auch in diesem Fall 125 S. 2 BGB weitgehend sinnlos machen würde. (Leitsatz 2 von der Redaktion) KG, Urt. v U 106/0, NZM 2005, Mehr anzeigen
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