Source: https://www.ra-kotz.de/prospekthaftung.htm
Timestamp: 2018-03-18 15:26:03+00:00

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Prospekthaftung bei Mehrfamilienhauskauf - RA Kotz
Az.: VII ZR 311/99
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts vom 12. Juli 1999 aufgehoben.
I. Der Kläger macht die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde geltend (§ 767 ZPO). Er wendet insbesondere Erfüllung und das Fehlen der Fälligkeit ein.
II. Die Beklagte warb für ein von ihr in B. zu erstellendes Mehrfamilienhaus mit einem Prospekt, der Flächenangaben zu den geplanten Wohnungen enthielt. Der Kläger und seine Ehefrau – Klägerin des Parallelverfahrens VII ZR 310/ 99 – interessierten sich für die beiden Wohnungen im Dachgeschoß des Hauses. Nach den Angaben in dem Prospekt sollten bei hälftiger Anrechnung der Terrassen die vom Kläger später erworbene Wohnung (Nr. 3. 2) 205, 5 m², die seiner Ehefrau (Nr. 3. 1) 186, 72 m² groß werden. Der Prospekt enthält keinen Hinweis, nach welcher Berechnungsmethode die angegebenen Flächen ermittelt worden sind. Im Zuge der Vertragsverhandlungen vereinbarten der Kläger und seine Ehefrau mit der Beklagten, daß die Wohnung der Ehefrau auf Kosten der des Klägers größer werden solle. Im notariellen „Kaufvertrag“ vom 21. Juni 1994 wird die „Wohn- bzw. Nutzfläche“ der Wohnung 3. 2 mit ca. 174, 87 m² angegeben. Dem vom Kläger geschuldeten „Kaufpreis“ von 1. 225. 000 DM entspricht ein m²-Preis von 7. 005, 20 DM. Die Wohnung der Ehefrau sollte nach deren Vertrag mit der Beklagten 277, 18 m² groß werden und 1. 821. 000 DM kosten, also 6. 569, 74 DM pro m². Die Verträge enthalten unter § 9 Nr. 1 Abs. 3 folgende Regelung:
Die Fertigstellung verzögerte sich. Der Kläger konnte seine Wohnung vollständig erst im Mai 1995 beziehen. Eine förmliche Abnahme führten die Parteien nicht durch. Die Beklagte bat mit Schreiben vom 1. Juni 1995 um Zahlung der vierten und der fünften Rate und für noch ausstehende Restarbeiten um Geduld. Die Schlußabrechnung der Beklagten vom 28. September 1995 erwähnt einerseits Mängelbeseitigungsarbeiten, andererseits Mehraufwand für Sonderwünsche. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte der Kläger zahlreiche Mängelrügen erhoben.
Nachdem die Beklagte angekündigt hatte, daß sie wegen des rechnerisch offenen Rest-„Kaufpreises“ von 144.106 DM, der sich aus der sechsten Abschlagsforderung und einem Restbetrag aus der fünften Abschlagsforderung zusammensetzt, und vermeintlich aufgelaufener Verzugszinsen in Höhe von 12. 966, 54 DM aus der notariellen Urkunde vollstrecken werde, hat der Kläger Vollstreckungsgegenklage erhoben. Diese hat er vorrangig auf den Einwand der Erfüllung gestützt; er sei zur Minderung des „Kaufpreises“ in einer die Restforderung übersteigenden Höhe berechtigt, weil die Wohnung rund 37 m² kleiner sei als vertraglich vereinbart. Die Beklagte hat widerklagend eine Mehrvergütung für Sonderwünsche geltend gemacht, ferner Verzugszinsen im Wege der Hilfswiderklage. Gegen die Widerklage hat sich der Kläger mit Gewährleistungsansprüchen verteidigt.
III. Das Landgericht hat der Klage wegen der Zinsen insgesamt stattgegeben, wegen der Hauptforderung nur insoweit, als wegen eines 118. 396, 92 DM übersteigenden Betrages vollstreckt wird; die Widerklage hat es abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat den auf die Hauptforderung zu vollstreckenden Betrag auf 108. 686, 71 DM ermäßigt und die Berufungen im übrigen zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Antrag weiter, die Zwangsvollstreckung insgesamt für unzulässig zu erklären.
II. 1. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Kläger nur in Höhe von 25. 709, 08 DM zur Minderung des „Kaufpreises“ berechtigt. Der Betrag ergebe sich aus der Differenz des Preises pro m² der vertraglich zugesagten „Wohn- bzw. Nutzfläche“ und der tatsächlich erstellten Grundfläche. Eine Minderung für einzelne Teilflächen, die keine „Wohnfläche“ seien, stehe dem Kläger nicht zu, weil der vertragliche Begriff der „Wohn- bzw. Nutzfläche“ mit der Grundfläche gleichzusetzen sei. Der Begriff der „Wohn- bzw. Nutzfläche“ sei auslegungsbedürftig. Einen allgemeinen Sprachgebrauch gebe es insoweit nicht. Die unterstellte Verkehrssitte in B., daß bei Grundstücksbewertungen Wohnflächen entsprechend §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt würden, sei im Streitfall „wegen der Anbahnung und des Inhalts des notariellen Vertrages nicht einschlägig“. Der Prospekt habe nämlich die Flächenangaben nicht erläutert, sondern lediglich die Terrasse als hälftig zugrundegelegt bezeichnet. Bei voller Anrechnung der Terrasse habe sich eine Dachgeschoßfläche von insgesamt 452, 04 m² ergeben. Hieraus sei für den Kläger und seine Ehefrau eindeutig erkennbar gewesen, daß der Prospekt Grundflächen bezeichnet habe. Dachschrägen seien aus dem Prospekt ersichtlich gewesen. Der Kläger hätte bei Zweifeln über die Flächenangaben nachfragen müssen. Jedenfalls sei er nicht in berechtigten anderen Erwartungen enttäuscht worden. Da sich die prospektierten und die vertraglichen Flächenangaben in Wahrheit nicht unterschieden hätten, sei die Beklagte auch nicht verpflichtet gewesen, ihre Prospektangaben zu den Flächen nachträglich zu erläutern. Der „Kaufpreis“ sei ausweislich des Vertrages nicht durch Multiplikation eines m²-Preises mit der Fläche ermittelt worden. Das ergebe sich vor allem aus den unterschiedlichen m²-Preisen für die Wohnung des Klägers und die seiner Ehefrau. § 9 Nr. 1 Abs. 3 des Vertrages führe nicht zu einer anderen Auslegung. Zum einen sei einerseits von „Wohn- und Nutzflächen“, andererseits von „Wohnflächen“ die Rede. Außerdem könnten nur Flächenabweichungen gemeint gewesen sein, die sich im Zuge der Bauerstellung ergeben können. Der Begriff „Wohn- bzw. Nutzfläche gemäß Teilungserklärung (Grundriß Dachgeschoß)“ lasse darauf schließen, daß die Parteien die II. BV nicht vor Augen gehabt hätten.
2. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die für die Auslegung des Vertrages relevanten Umstände rechtsfehlerhaft gewürdigt. Nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ist ein weitergehendes Minderungsrecht des Klägers nicht auszuschließen, weil die tatsächlich erstellte Wohnfläche geringer sein kann als die vertraglich geschuldete.
Das Berufungsgericht sieht zu Recht den Begriff „Wohnfläche“ als auslegungsbedürftig und den allgemeinen Sprachgebrauch als insoweit nicht eindeutig an (vgl. BGH, Urteil vom 30. November 1990 – V ZR 91/ 89, BauR 1991, 230 ff mit Anm. Quack; Urteil vom 11. Juli 1997 – V ZR 246/ 96, BauR 1997, 1030 ff = ZfBR 1998, 23 f; BayObLG, Beschluß vom 7. März 1996 – 2Z BR 136/ 96, NJW 1996, 2106; für eine Dachgeschoßwohnung eher zu einem an der II. BV orientierten Verständnis tendierend BGH, Urteil vom 15. Mai 1991 – VIII ZR 123/ 90, ZfBR 1991, 201 ff = NJW-RR 1991, 1120). Es mißt jedoch dem von ihm unterstellten und deshalb auch im Revisionsverfahren zugrundezulegenden Umstand eine zu geringe Bedeutung bei, daß in B. die Verkehrssitte bestehen soll, mit „Wohnfläche“ eine nach der II. BV ermittelte Größe zu bezeichnen. Auf der Grundlage einer solchen Verkehrssitte durfte der Kläger die Willenserklärung der Beklagten und deren Prospektangaben in dieser typischen Weise verstehen, es sei denn, besondere Umstände geboten ein atypisches Verständnis. Die Umstände, auf die das Berufungsgericht seine Ansicht stützt, der Kläger habe die Angaben atypisch verstehen müssen, sprechen dafür, daß der Kläger die Angaben entsprechend der Verkehrssitte verstehen durfte.
a) Daß der Prospekt die Flächenangaben nicht erläutert, war kein Grund für den Kläger, diese atypisch zu verstehen. Die Verkehrssitte rechtfertigt gerade bei unklaren Angaben zu den Flächen das typische Verständnis (BGH, Urteil vom 7. September 2000 – VII ZR 443/ 99, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, in juris dokumentiert). Wenn die Beklagte als Erklärende etwas anderes gemeint haben sollte, wäre es ihre Sache gewesen, das von ihr Gemeinte klarzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober 1997 – V ZR 248/ 96, NJW 1998, 535 = ZfBR 1998, 80). Die lediglich hälftige Einbeziehung der Terrassenflächen in die prospektierte Gesamtfläche legt das typische Verständnis zusätzlich nahe.
b) Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, die sich unter Einbeziehung der vollen Terrassenflächen ergebende Gesamtfläche des Dachgeschosses von gut 452 m² habe dem Kläger und seiner Ehefrau eindeutig klargemacht, daß nur die Grundflächen prospektiert gewesen sein könnten. Das Berufungsgericht ist vermutlich aufgrund der Gegenüberstellung der sich aus dem Prospekt ergebenden Geschoßfläche von 392, 22 m² einerseits und der laut beiden Verträgen insgesamt geschuldeten „Wohn- bzw. Nutzflächen“ von insgesamt 452, 05 m² andererseits zu diesem Schluß gelangt. Derartige Rechenoperationen waren von dem Kläger nicht zu erwarten.
c) Der Umstand, daß die Dachschrägen aus dem Prospekt ersichtlich waren, mußte den Kläger nicht an ihrer üblichen Berücksichtigung in der Wohnflächenberechnung zweifeln lassen. Nicht der Kläger mußte nachfragen, ob die Schrägen wie üblich berücksichtigt waren; vielmehr hätte die Beklagte darüber aufklären müssen, daß die Schrägen nicht berücksichtigt worden sind.
3. Die Entscheidung ist insoweit auch nicht aus anderen Gründen richtig (§ 563 ZPO). Eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung war zur Begründung eines Minderungsanspruchs nicht erforderlich, weil eine Nachbesserung hinsichtlich der fehlenden Wohnfläche unmöglich war (§ 634 Abs. 2 Alt. 1 BGB). Da dieser Mangel nur das Sondereigentum des Klägers betrifft, kann er hierfür ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Minderung des „Kaufpreises“ geltend machen.
III. 1. Das Berufungsgericht hält die zu vollstreckende Hauptforderung für fällig. Für die sechste Rate ergebe sich dies aus der Abnahme, die darin zum Ausdruck gekommen sei, daß der Kläger die Wohnung in Besitz genommen und permanent genutzt habe. Unschädlich sei, daß entgegen § 8 des Vertrages keine förmliche Abnahme durchgeführt und keine Mängel festgehalten worden seien. Jedenfalls hätten die vom Kläger behaupteten Mängel im von ihr geschätzten Gesamtwert von 24. 200 DM (knapp 2 % des „Kaufpreises“) eine Abnahme nicht unzumutbar gemacht.
2. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Maßgeblich für die Fälligkeit der Hauptforderung ist nicht die vertragliche Vereinbarung über die Abschlagszahlungen, weil diese Vereinbarung nichtig ist (a). An die Stelle dieser nichtigen Regelung tritt § 641 Abs. 1 BGB (b). Eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, daß der Erwerber die Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV schuldet, ist nicht möglich (c). Die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts tragen dessen Annahme nicht, der Kläger habe das Werk der Beklagten abgenommen oder sei doch dazu verpflichtet gewesen (d).
a) Der Abschlagszahlungsplan des Vertrages ist nichtig (§ 12 MaBV i. V. m. § 134 BGB), weil er zum Nachteil des Klägers von § 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV a. F. abweicht.
b) Der Bundesgerichtshof hat bisher nicht die umstrittene Frage entschieden, was an die Stelle einer Abschlagszahlungsvereinbarung tritt, die auf Grund eines Verstoßes gegen § 3 Abs. 2 MaBV nach § 12 MaBV i. V. m. § 134 BGB nichtig ist (vgl. Urteil vom 20. Januar 2000 – VII ZR 224/ 98, NJW 2000, 1403 ff; Urteil vom 24. November 1983 – VII ZR 34/ 83, BauR 1984, 173 ff = NJW 1984, 869 f). Das Schrifttum nimmt überwiegend an, die dem Bauträger zustehende Forderung werde in solchen Fällen zu den in § 3 Abs. 2 MaBV genannten Zeitpunkten fällig (Brych/ Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 2. Aufl., Rdn. 176; Drasdo, NZM 1999, 1, 4; Kanzleiter, WiVerw 1981, 96, 100; Korbion/ Locher, AGB-Gesetz und Bauerrichtungsverträge, 3. Aufl., S. 246 f; Löwe/ Graf v. Westphalen/ Trinkner, AGBG, § 9 Rdn. 40; Marcks, MaBV, 6. Aufl., § 12 Rdn. 10; Merle, Festschrift für Otto Mühl, S. 431, 439; im Ergebnis ähnlich Kessel, Zivilrechtliche Folgen von Verstößen gegen die §§ 2 bis 8 MaBV, S. 121 f; ihm folgend Koeble, in: Rechtshandbuch Immobilien 12 Rdn. 133). Diese Auffassung ist unzutreffend. An die Stelle der nichtigen Abschlagszahlungsvereinbarung tritt das Werkvertragsrecht. Der Erwerber schuldet infolge der Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung keine Abschlagszahlungen (ebenso Basty, Der Bauträgervertrag, 3. Aufl., Rdn. 311; Reithmann/ Meichssner/ von Heymann, Kauf vom Bauträger, 7. Aufl., Rdn. A 55). Die Forderung des Bauträgers wird nach § 641 Abs. 1 BGB insgesamt erst mit der Abnahme fällig.
d) Die Voraussetzungen einer Abnahme nach § 641 Abs. 1 BGB a. F. hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Die Würdigung des Berufungsgerichts, der Kläger habe seine Wohnung konkludent abgenommen, ist rechtsfehlerhaft (1). Die Hilfsbegründung, der Kläger sei jedenfalls zur Abnahme der Bauleistung verpflichtet gewesen (2), hält ebenfalls einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.
(1) Das Berufungsgericht hat die Tatsache, daß die Parteien eine förmliche Abnahme der von der Beklagten geschuldeten Werkleistung vereinbart haben, nicht hinreichend gewürdigt (aa). Die Feststellungen des Berufungsgerichts rechtfertigen nicht die Annahme, daß der Kläger die Wohnung konkludent abgenommen hat (bb).
Diesen Grundsätzen wird die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht gerecht. Die Annahme, die Parteien hätten konkludent auf eine förmliche Abnahme verzichtet, ist mit den bisherigen Feststellungen nicht vereinbar: Beim Einzug des Klägers war die Wohnung auch nach Einschätzung der Beklagten noch nicht fertiggestellt, wie deren Schreiben vom 1. Juni 1995 zeigt. Als die Beklagte am 28. September 1995 ihre Schlußrechnung stellte, hatte der Kläger bereits zahlreiche Mängelrügen erhoben. Nach ihrem Vortrag, der in der Revision als richtig zu unterstellen ist, hat die Beklagte mehrere vertraglich geschuldete Oberlichter nicht eingebaut. Dieser Mangel ist von erheblichem Gewicht, weil die Beklagte eine deutlich dunklere, anders gestaltete Wohnung erstellt hätte, als sie vertraglich schuldete. Diese Umstände sind gewichtige Indizien dafür, daß der Kläger nicht bereit war, auf die Abnahmeverhandlung im Rahmen einer förmlichen Abnahme zu verzichten (vgl. BGH, Urteil vom 3. November 1992 – X ZR 83/ 90, NJW 1993, 1063 ff).
(bb) Eine konkludente Abnahme setzt voraus, daß nach den Umständen des Einzelfalles das Verhalten des Erwerbers den Schluß rechtfertigt, er billige das Werk als im wesentlichen vertragsgemäß. Der Einzug in die Wohnung ist jedenfalls dann keine hinreichende Grundlage für eine konkludente Abnahme, wenn der Erwerber vor dem Einzug Mängel gerügt hat, die ihn zur Abnahmeverweigerung berechtigen (BGH, Urteil vom 10. Juni 1999 – VII ZR 170/ 98, ZfBR 1999, 327 = BauR 1999, 1186). Nach diesen Grundsätzen fehlt es an den erforderlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, die den Schluß rechtfertigen, der Kläger habe die Wohnung mit dem Einzug konkludent abgenommen. Die Feststellungen des Berufungsgerichts (oben (aa)) sprechen gegen eine konkludente Abnahme.
(2) Die hilfsweisen Erwägungen des Berufungsgerichts zu einer Abnahmeverpflichtung des Klägers halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat seiner Begründung die Abnahmevereinbarung in § 8 Nr. 2 des Vertrages zugrunde gelegt, ohne zu prüfen, ob diese Regelung eine von der Beklagten gestellte Formularklausel nach § 1 Abs. 1 AGBG ist und ob diese Vereinbarung als Formularklausel einer Inhaltskontrolle standhält. Diese Fragen können offenbleiben, weil nach den Feststellungen des Berufungsgerichts und dem Vortrag des Klägers, der in der Revision als richtig zu unterstellen ist, Mängel vorhanden sind (oben III. 2. d) (1) (aa)), deren Beseitigung mehr als nur einen geringfügigen Aufwand erfordern würde.
IV. 1. Das Berufungsgericht erkennt dem Kläger drei Gegenforderungen in Höhe von insgesamt 9. 710, 21 DM zu. In Höhe von 2. 186 DM sei der Kläger wegen verschiedener Baumängel zur Minderung berechtigt; für andere Mängel im Wert von 15. 000 DM könne sie nicht mindern, weil das wegen des Bezugs zum Gemeinschaftseigentum in die Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft falle. Für die verspätete Erstellung der Wohnung könne sie eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 4. 362, 17 DM beanspruchen.
2. Diese Ausführungen sind rechtlich nicht zu beanstanden. Die Revision beruft sich zur Begründung eines Minderungsrechts auch für die mit 15. 000 DM bewerteten Mängel zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 15. Februar 1990 (VII ZR 269/ 88, BGHZ 110, 258, 262 = ZfBR 1990, 180 = BauR 1990, 353). Die betreffenden Mängel wirken sich nicht nur im Sondereigentum des Klägers aus und sind behebbar.
V. Der Senat kann nicht abschließend in der Sache entscheiden. Das Berufungsgericht wird zu klären haben, ob in B. eine Verkehrssitte besteht, mit Wohnflächen eine nach der II. BV ermittelte Größe zu bezeichnen, und ob die Beklagte den Kläger vor dem Vertragsschluß eindeutig darüber belehrt hat, daß sie ihre Flächenangaben auf die Grundfläche bezog. Für den Fall, daß sich die Verkehrssitte, nicht aber die Belehrung bestätigen sollte, wird es über die Wohnfläche der Wohnung des Klägers Beweis zu erheben haben. Außerdem wird gegebenenfalls nach ergänzender Sachaufklärung neu zu würdigen sein, ob der Kläger die Leistung der Beklagten abgenommen hat oder ob sie hierzu verpflichtet war.

References: § 9
 § 9
 § 8
 § 641
 § 3
 § 134
 § 3
 § 3
 § 12
 § 134
 § 3
 § 9
 § 12
 § 641
 § 641
 § 8
 § 1