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Timestamp: 2020-01-18 11:49:17+00:00

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Spekulationssteuer Frage (Steuerrecht) - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deSteuerrechtSteuerSpekulationssteuer Frage
04.03.2018 17:46 |
Ich habe einen Ehemaligen Edeka Laden gekauft, der unter einem Wohnhaus liegt. Von den 600m2 will Ich 250m2 als Wohnung umbauen und Rest als Gewerberaum verkaufen
Wie genau ist das mit der Spekulationssteuer. Ich habe gelesen das, wenn Ich die Wohnung selber nutze nach 3 Jahren ohne Spekulationssteuer verkaufen kann
Frage 1: Muss Ich dann gar keine Steuern bezahlen, wenn Ich z. B. 50.000,-€ mehr bekommen habe wie investiert. Keine Einkommensteuer, Umsatzsteuer oder andere? Kann Ich den vollen Betrag behalten?
Frage 2: Was ist, wenn Ich die 250 m2 selbst genutzte Wohnung vor verkauf auf zwei oder drei Wohnungen aufteile damit die sich besser verkaufen lassen. Bin Ich dann auch von der Steuer befreit, weil Ich davor die 250 m2 selber genutzt habe?
Einsatz editiert am 06.03.2018 08:46:52
Steuer Steuer Umsatzsteuer Verkauf Einkommensteuer
Ganz so einfach ist es leider nicht. Zunächst zu den Grundlagen: Die Versteuerung von Privat erworbenen Immobilien bei Verkauf richtet sich nach § 23 EStG. Hiernach ist der Veräußerungserlös dann nicht steuerpflichtig, wenn die Immobilie 10 Jahre lang gehalten wurde oder aber 2 Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt wurde.
Wenn sie das Haus nun teilen, so schaffen sie 2 Objekte, nämlich einmal den gewerblichen Teil und 1x den Teil, den sie selbst bewohnen wollen. Für beide Objekte ist § 23 EStG dann separat zu betrachten.
Nun zu ihren Fragen :
A: Zum Ladengeschäft:
a) bei Teilung und Verkauf sofort:
Da sie den Laden nicht bewohnen, wird hier ein Veräußerungsgewinn nur dann nicht besteuert, wenn die Haltefrist von 10 Jahren um ist. Verkaufen sie nach Teilung ohne dass die 10 Jahre rum sind, so fällt hierauf Einkommenssteuer an ( § 23 Abs. 2 EStG).Umsatzsteuer fällt nicht ein. Die Grunderwerbssteuer aus dem Verkaufsvorgang trägt im Regelfall der Käufer.
Die Einkommenssteuer fällt auf den Veräußerungsgewinn an, das heißt sie können vom Verkaufspreis die Kosten des Verkaufes ( z.B. Anschaffungskosten, Instandsetzungskosten, Renovierungskosten; § 23 Abs. 3 EstG) ) absetzen und haben dann nur die Differenz nach ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
b) Bei Teilung sofort und Verkauf in 10 Jahren:
Teilen sie die Immobilie sofort, behalten den Laden aber noch für 10 Jahre seit ihrem Erwerb im Eigentum, so fällt nach § 23 Abs. 1 EstG ebenfalls keine Steuer auf den Verkaufserlös an.
c) Bewohnen der Immobilie sofort/ Teilung später
Selbst wenn sie den Teil im Haus selbst bewohnen, der eine Wohnung darstellt, wird das Finanzamt bei Nichteinhalten der Haltefrist von 10 Jahren Steuern verlangen, da es sich um eine sogenannte gemischte Immobilie handelt. Der Teil mit dem Ladengeschäft ist zu Wohnzwecken ungeeignet, deswegen wird hier der nicht bewohnbare Teil immer die Einkommenssteuer auslösen, solange die Haltefrist von 10 Jahren nach § 23 Abs.1 Nr. 1 EstG nicht gewahrt ist. Umgehen können sie dies nur , in dem auch die Gewerbefläche zu Wohnzewcken umgebaut wird, und diese von ihnen im Jahre des Verkaufes sowie 2 Jahre zuvor selbst bewohnt und erst dann geteilt und weiterverkauft wird. Denn dann haben sie diesen Immobilien Teil im maßgeblichen Zeitraum selbst bewohnt, so dass die Einkommenssteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nicht anfällt.
B) zum Wohnungsteil:
a) Sofortiges Bewohnenn bis zum Verkauf
Sobald sie zwischen Erwerb und Verkauf den Wohnungsteil ausschließlich selbst nutzen, fällt hierauf nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EstG keine Einkommenststeuer an, wenn sie diese Verkaufen.
b) zwischenzeitliche Vermietung und Verpachtung/ keine eigene Nutzung/ Teilung vor Verkauf
Nach einer Haltefrist von 10 Jahren kommt es auch hier auf die Immobiliennutzung nicht an. Sollten sie unter einer Haltefrist von 10 Jahren verkaufen, so müssen sie im Jahr des Verkaufes und die 2 Jahre zuvor den Wohnungsteil selbst benutzen, damit keine Steuer anfällt. Erfüllen sie eine der beiden Voraussetzungen ( ausreichend lange Selbstnutzung oder 10 Jahre -Haltefrist) so ist es unschädlich, wenn sie die Wohnung die sie zuvor insgesamt selbst bewohnt haben vor dem Verkauf teilen, denn sie haben diese Immobilie ja selbst bewohnt. Aufpassen müssen sie allerdings, dass sie nicht mehr als 3 Immobilien ( Jede Wohnung zählt dann einzeln und denken sie an das Ladengeschäft) in 5 Jahren verkaufen, sonst geht das Finanzamt ( nach der Rechtsprechung korrekt) davon aus, dass sie gewerblichen Grundstückshandel betreiben, in diesem Fall fällt stets Einkommenssteuer auf den Verkaufsgewinn an.
c) Teilung sofort, Nutzung nur einer Wohnung
Teilen sie die Wohnfläche zu früh auf, so kann es passieren, dass sie die Frist zum Selbstbewohnen nicht halten. Hier würde bei einem verkauf von unter 10 Jahren stets der veräußerungsgewinn zu versteuern sein, wobei der selbstbewohnte Teil herauszurechnen ist.
Sie sehen also der Verkauf will gut geplant und durchdacht sein. Gerade bei gemischt genutzten Immobilien ist es schwierig, ohne die 10-jährige Haltefrist einen nicht steuerbelasteten Verkauf zu zu realisieren.
Fazit Frage 1: Wenn sie das Ladengeschäfts verkaufen, so wird immer dann Einkommenssteuer auf den Verkaufserlös anfallen, wenn sie die Immobilie nicht seit 10 Jahren halten. Maßgeblich ist jeweils das Datum des Kauf - und Verkaufvertrages. Ein anderes Ergebnis läßt sich nur erzielen, in dem sie die Gesamte Immobilie selbst bewohnen und erst im Folgejahr nach Ablauf von 2 Jahren Teilen und einen Teil veräußern.
Fazit Frage 2: Wenn sie die Wohndauer nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (" Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden") oder die 10-jährige Haltefrist beachten, so ist eine Teilung der Wohnung in mehrere Eigentumswohnungen vor dem Verkauf unschädlich, solange sie die 3 -Objekte- Grenze einhalten. Sie dürfen also nicht mehr als 3 Objekte (Eigentumswohnungen, Grundstücke) in 5 Jahren veräußern.

References: § 23
 § 23
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