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Timestamp: 2018-07-16 12:36:34+00:00

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fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG-Mieses Ergebnis durch hohe Wertabschreibungen - Diebewertung
fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG-Mieses Ergebnis durch hohe Wertabschreibungen
Überlegt man sich einmal genau wie Immobilien in den letzten Jahren im Wert gestiegen sind, dann muss man über diese Bilanz eigentlich erschüttert sein, denn natürlich könnte man die Bilanz auch so interpretieren „das die Immobilien viel zu Teuer eingekauft wurden“, das zu einem Zeitpunkt wo der Immobilienmarkt noch nicht so „boomte“ wie Heute. Anleger sollten das bei der nächsten Gesellschafterversammlung einmal kritisch Hintergfragen wie dann damals die Immobilienbewertung vorgenommen wurde, und vor allem wer die vorgenommen hat?
Jahresbericht der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG zum 31. Dezember 2017
fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. KG geschlossene Investment KG
Bilanz € T€
I. Sachanlagen 166.455.900,00 216.310
2. Anschaffungsnebenkosten 6.631.274,00 8.969
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 58.822.270,98 26.203
a) Forderungen aus der Bewirtschaftung 95.481,71 1
b) Andere Forderungen 0,00 95.481,71 217 218
5. Sonstige Vermögensgegenstände 1.140.808,29 83
6. Aktive Rechnungsabgrenzung 131.186,41 4
233.276.921,39 251.787
B.Passiva
1. Rückstellungen 1.000.879,00 258
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.906.451,14 966
a) gegenüber Gesellschaftern 1.020,34 1
b) Andere 195.144,77 196.165,11 348 349
4. Passive Rechnungsabgrenzung 28.634,00 47
a) Kapitalanteile bzw. gezeichnetes Kapital 157.146.584,77 159.378
b) Kapitalrücklage 11.590.905,22 11.591
c) Nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Neubewertung 49.322.270,47 74.265
d) Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 12.085.031,68 230.144.792,14 4.933 250.167
a) Erträge aus Sachwerten 17.360.063,17 19.029
b) Zinsen und ähnliche Erträge 167.206,01 —
c) Sonstige betriebliche Erträge 1.217.926,50 42
Summe der Erträge 18.745.195,68 19.071
a) Bewirtschaftungskosten 9.739.734,75 8.240
b) Verwaltungsvergütung 6.441.227,65 5.129
c) Verwahrstellenvergütung 90.601,70 71
d) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 13.775,00 13
e) Sonstige Aufwendungen 2.781.635,03 1.923
Summe der Aufwendungen 19.066.974,13 15.376
3. Ordentlicher Nettoertrag -321.778,45 3.695
a) realisierte Gewinne 12.406.810,13 1.238
Ergebnis Veräußerungsgeschäfte 12.406.810,13 1.238
Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 12.085.031,68 4.933
a) Erträge aus der Neubewertung 4.365.611,96 75.059
b) Aufwendungen aus der Neubewertung 1 -24.625.000,00 -1.880
c) Abschreibungen Anschaffungsnebenkosten 5.286.708,85 2.717
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres -25.546.096,89 70.462
6. Ergebnis des Geschäftsjahres -13.461.065,21 75.395
Anhang für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017
Der Jahresabschluss der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 wurde nach den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) und den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches (HGB) erstellt.
Bei der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG handelt es sich um eine fremd verwaltete Investmentkommanditgesellschaft. Sie verfügt über kein eigenes Betriebsvermögen. Sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden sind dem Investmentvermögen zugeordnet. Entsprechend wurden für sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften gem. § 135 KAGB angewendet.
Die Bilanz der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG wurde in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden sowie der Aufwendungen und Erträge der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend den Vorschriften des § 101 KAGB und den anzuwendenden allgemeinen Regelungen des HGB. Die Gliederung der Bilanz (in Staffelform) und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt gemäß den Vorgaben des § 135 Abs. 3 KAGB i. V. m. der KARBV.
Die Bewertung der Anschaffungsnebenkosten erfolgt gem. § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV mit den angefallenen Kosten (Wertansatz gem. § 255 Abs. 1 HGB). Diese werden aufgrund der vorgesehenen Haltedauer auf fünf Jahre verteilt und jährlich abgeschrieben.
Die in 2017 angeschafften Immobilien werden mit Kaufpreisen bewertet.
Die Sachanlagen beinhalten in voller Höhe Immobilien mit einem Gesamtwert in Höhe von € 166.455.900,00 (Vorjahr T€ 216.310).
Zum Bilanzstichtag 31.12.2017 ergab sich ein Net Asset Value (NAV) von € 230.144.792,14 (Vorjahr T€ 250.166).
Insgesamt konnte die Gesellschaft Erträge in Höhe von T€ 18.745 (Vorjahr T€ 19.070) vereinnahmen. Die Erträge setzen sich im Wesentlichen aus Erträgen aus Sachwerten in Höhe von T€ 17.360 (Vorjahr T€ 19.029), Zinsen und ähnlichen Erträgen in Höhe von T€ 167 (Vorjahr T€ 0) und sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von T€ 1.218 (Vorjahr T€ 42) zusammen.
Die Aufwendungen betreffen im Wesentlichen die Bewirtschaftungskosten in Höhe von T€ 9.740 (Vorjahr T€ 8.240), die Verwaltungsvergütung in Höhe von T€ 6.441 (Vorjahr T€ 5.129), die Verwahrstellenvergütung in Höhe von T€ 91 (Vorjahr T€ 71) und sonstige Aufwendungen in Höhe von T€ 2.782 (Vorjahr T€ 1.923). Die sonstigen Aufwendungen beinhalten vor allem die nicht abzugsfähige Vorsteuer in Höhe von T€ 1.825, Gewerbesteuer in Höhe von T€ 313, Treuhand- und Geschäftsführungsvergütungen in Höhe von T€ 238 sowie die Bankgebühren in Höhe von TEUR 229.
Gewinne durch die Veräußerung von Immobilien fielen im Geschäftsjahr in Höhe von T€ 12.407 (Vorjahr T€ 1.238) an.
Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres beinhaltet die Erträge aus der Neubewertung in Höhe von T€ 4.366 (Vorjahr T€ 75.059), Abschreibungen auf die Anschaffungsnebenkosten in Höhe von T€ 5.287 (Vorjahr T€ 2.717) sowie Aufwendungen aus der Neubewertung in Höhe von T€ 24.625 (Vorjahr T€ 1.880).
In Summe ergeben sich nicht realisierte Verluste aus der Neubewertung im Geschäftsjahr in Höhe von T€ 25.546 (Vorjahr Gewinne aus der Neubewertung T€ 70.462).
Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens – unverändert – von der alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführerin fairvesta Geschäftsführungsgesellschaft mbH in Tübingen geführt.
2017 € 230.144.792,14 99%
2016 € 250.166.433,68 108%
2015 € 181.270.118,40 78%
2014 € 188.311.174,12 81%
7. Stand „Virtuelles Kapitalkonto“ aller Beteiligten fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG zum 31.12.2017
Gesamtanteile: € 264.536.602,63, hiervon eingezahlt: € 231.758.105,07
Anzahl Objekte 15
VKW Stand 31.12.2017 166.455.900,00 €
Summe Grundstücksgröße 95.931 m 2
Summe Mietfläche 133.844 m 2
Leerstandsfläche 34.929 m 2
Durchschn. WALT* in Jahren 4,20
Objekt Objekt Art Baujahr/ Umbaujahr JNKM 31.12.2017 WALT Vermietungsfläche in m²
Bad Homburg I (Im Atzelnest 3) BG 1993 95.508,60 3,04 2.426,91
Bad Homburg II (Im Atzelnest 5) BG 1993 278.284,14 5,02 2.930,96
Bad Vilbel BG 2002 1.510.290,83 3,91 10.931,00
Brand-Erbisdorf EKZ 1993 227.253,24 5,25 2.344,41
Dessau EKZ 1997 102.683,48 4,92 916,92
Dorsten EKZ 2000 1.377.485,06 3,73 8.734,44
Duisburg BG 1955 749.551,88 3,85 10.973,33
Frankfurt/Main BG 1970 181.869,38 7 2.802,65
Frankfurt/Oder BG 1994 3.099.580,97 3,88 45.048,26
Freiberg EKZ 1993 – – –
Grevesmühlen EKZ 1995 539.651,58 4,95 4.552,84
Heidelberg BG 1993 – – –
Hornhausen EKZ 1993 57.000,00 3,83 919
Köln BG 1992 867.324,70 2,75 11.097,43
Meiningen EKZ 2004 103.079,00 4,05 938,28
Meißen EKZ 1995 – – –
Oberursel BG 2004 666.576,60 6,67 5.613,67
Offenbach BG 1999 1.778.230,58 2,64 23.613,48
Plauen EKZ 1993 – – –
11.634.370,04 133.843,58
Objekt Grundstück in m² Leerstand in m² Nutzungsausfallentgeltquote Höhe der geplanten Entwicklungs-Maßnahmen während der geplanten Haltedauer Erläuterung Kaufdatum Urkunde
Bad Homburg I (Im Atzelnest 3) 1.998,00 1.574,55 0% 495.875,00 Instandhaltung und Instandsetzung; Heizung und sonstige Maßnahmen; Mieterausbauten zur Neuvermietung 06.09.2017
Bad Homburg II (Im Atzelnest 5) 2.380,00 447,2 0% 212.440,00 Instandhaltung und Instandsetzung; Heizung und sonstige Maßnahmen; Mieterausbauten zur Neuvermietung 06.09.2017
Bad Vilbel 5.231,00 0 0% 1.485.370,00 Instandhaltung und Instandsetzung; Anpassung der Gebäudetechnik; Modernisierung; Mieterausbauten in Teilbereichen 18.10.2017
Brand-Erbisdorf 5.994,00 590,1 1% 43.505,00 laufende Instandhaltung und Mieterausbauten zur Neuvermietung 18.12.2014
Dessau 5.020,00 0 14% 56.000,00 Instandhaltung und Instandsetzung 18.12.2014
Dorsten 4.215,00 0 0% 777.326,60 Trennung Lösch/Trinkwasser; Parkhausfugen; Fassade; Pflaster Anlieferungszone; Undichtigkeit Dach 15.06.2016
Duisburg 16.542,00 1.034,04 0% 1.596.321,60 Mieterausbauten für Neuvermietung der bestehenden- und Leerstandsflächen 28.10.2015
Frankfurt/Main 1.585,00 394,1 42% 614.000,00 Facade, Brandschutz und sonstige Maßnahmen 21.12.2016
Frankfurt/Oder 13.640,00 15.704,10 4% 5.764.965,50 Refresh der Mall; Mieterausbauten in Teilbereichen; 29.07.2015
Freiberg – – – – – 18.11.2015
Grevesmühlen 12.021,00 76 0% 46.000,00 nur laufende Instandhaltung 18.12.2014
Heidelberg – – – – – 19.08.2015
Hornhausen 5.320,00 0 0% 6.000,00 nur laufende Instandhaltung 18.12.2014
Köln 11.132,00 2.664,00 0% – – 29.04.2015
Meiningen 2.883,00 0 0% – – 18.12.2014
Meißen – – – – – 18.11.2015
Oberursel 4.253,00 730,88 0% 1.280.484,00 Laufende Instandhaltung; Mieterausbauten für Neuvermietung der bestehenden- und Leerstandsflächen 06.09.2017
Offenbach 3.717,00 11.714,45 0% 4.551.500,50 Instandhaltung und Instandsetzung; Anpassung der Gebäudetechnik; Modernisierung Empfangsbereich, Mieterausbauten in Teilbereichen 04.03.2015
Plauen – – – – – 18.11.2015
95.931,00 34.929,42 2% 16.929.788,20
Objekt Summe der ANK nach KAGB Verkehrswert/ Bilanzwert Objekt nach KAGB 31.12.2016 ANK nach KAGB 31.12.2016 Zugänge Objekte (Verkehrswert nach KAGB) Zugänge ANK
Bad Homburg I (Im Atzelnest 3) 78.122,16 – – 1.190.900,00 78.122,16
Bad Homburg II (Im Atzelnest 5) 267.316,98 – – 4.075.000,00 267.316,98
Bad Vilbel 1.869.183,23 – – 20.000.000,00 1.869.183,23
Brand-Erbisdorf 113.590,99 2.100.000,00 75.727,32 – –
Dessau 95.107,33 1.300.000,00 63.404,88 – –
Dorsten 1.256.504,60 12.550.000,00 1.162.266,76 – –
Duisburg 651.242,26 8.850.000,00 520.993,81 – –
Frankfurt/Main 334.266,50 – – 3.500.000,00 334.266,50
Frankfurt/Oder 1.975.678,75 42.900.000,00 1.449.743,04 – –
Freiberg 2.207.171,63 40.400.000,00 1.802.523,50 – –
Grevesmühlen 425.016,95 6.300.000,00 276.261,02 – –
Heidelberg 1.367.648,47 22.900.000,00 1.026.322,93 – –
Hornhausen 44.741,13 580.000,00 29.926,91 – –
Köln 841.564,25 17.700.000,00 574.517,45 – 807
Meiningen 75.400,60 1.180.000,00 50.423,99 – –
Meißen 466.171,40 8.550.000,00 380.706,64 – –
Oberursel 399.473,16 – – 6.110.000,00 399.473,16
Offenbach 1.675.418,70 40.400.000,00 1.061.098,51 – –
Plauen 605.996,40 10.600.000,00 494.897,06 – –
14.749.615,49 216.310.000,00 8.968.813,82 34.875.900,00 2.949.169,03
Objekt Abgänge Objekte (Verkehrswert nach KAGB) Zeitwertänderungen* Abschreibungen ANK Verkehrswert/ Bilanzwert Objekt nach KAGB 31.12.2017 ANK nach KAGB 31.12.2017
Bad Homburg I (Im Atzelnest 3) – – 3.907,16 1.190.900,00 74.215,00
Bad Homburg II (Im Atzelnest 5) – – 13.366,98 4.075.000,00 253.950,00
Bad Vilbel – – 62.307,23 20.000.000,00 1.806.876,00
Brand-Erbisdorf – – 22.719,32 2.100.000,00 53.008,00
Dessau – -150.000,00 19.021,88 1.150.000,00 44.383,00
Dorsten – 2.140.000,00 240.830,76 14.690.000,00 921.436,00
Duisburg – 150.000,00 130.248,81 9.000.000,00 390.745,00
Frankfurt/Main – – 61.282,50 3.500.000,00 272.984,00
Frankfurt/Oder – 1.930.000,00 395.439,04 44.830.000,00 1.054.304,00
Freiberg 40.400.000,00 -7.900.000,00 1.802.523,50 – –
Grevesmühlen – 80.000,00 85.004,02 6.380.000,00 191.257,00
Heidelberg 22.900.000,00 -6.555.000,00 1.026.322,93 – –
Hornhausen – – 8.979,91 580.000,00 20.947,00
Köln – -6.490.000,00 168.959,45 11.210.000,00 406.365,00
Meiningen – -110.000,00 15.131,99 1.070.000,00 35.292,00
Meißen 8.550.000,00 -1.700.000,00 380.706,64 – –
Oberursel – – 19.974,16 6.110.000,00 379.499,00
Offenbach – 65.611,96 335.085,51 40.570.000,00 726.013,00
Plauen 10.600.000,00 -1.720.000,00 494.897,06 – –
82.450.000,00 -20.259.388,04 5.286.708,85 166.455.900,00 6.631.274,00
ANKAUF 5
Objekt Kaufdatum Urkunde N+L-Übergang Verkehrswert lt. Ankaufsgutachten JNKM Vermietungsfläche in m²
Frankfurt 21.12.2016 01.03.2017 6.210.000,00 311.776,09 2.802,65
Bad Homburg AN3 06.09.2017 26.10.2017 2.590.000,00 253.877,16 2.448,31
Bad Homburg AN5 06.09.2017 26.10.2017 5.750.000,00 332.451,00 2.993,00
Oberursel 06.09.2017 26.10.2017 9.400.000,00 488.994,60 5.613,67
Bad Vilbel 18.10.2017 01.12.2017 29.500.000,00 1.647.589,92 10.931,00
Objekt Grundstück in m² Leerstand in m² Leerstand % Baujahr/ Umbaujahr Objekt Art
Frankfurt 1.585,00 0% 1970 BG
Bad Homburg AN3 1.998,00 1.595,95 65% 1993 BG
Bad Homburg AN5 2.380,00 408,84 14% 1993 BG
Oberursel 4.253,00 710 13% 2004 BG
Bad Vilbel 5.231,00 0 0% 2002 BG
Objekt N+L Übergang Ankauf Verkaufsdatum Urkunde N+L-Übergang Verkauf
Freiberg 30.01.2016 04.04.2017 01.06.2017
Meißen 30.01.2016 08.05.2017 30.09.2017
Plauen 30.01.2016 08.05.2017 30.09.2017
Heidelberg 10.10.2015 12.07.2017 05.10.2017
Objekt Verkehrswert 31.12.2016 Notarieller Verkaufspreis Vermietungsfläche in m²
Freiberg 40.400.000,00 40.400.000,00 36.939,00
Meißen 8.550.000,00 8.550.000,00 24.209,00
Plauen 10.600.000,00 10.600.000,00 24.010,00
Heidelberg 22.900.000,00 20.000.000,00 12.996,00
Die vom Fonds gehaltenen Objekte wurden bis auf eine Ausnahme gleich oder positiver bewertet als in der Vorjahresbetrachtung. Lediglich ein Objekt wurde um 12 % leicht abgewertet. Dies liegt an einem leicht gestiegenen Leerstand der Objekte. Die übrigen Objekte des Fonds fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG konnten ihren Verkehrswert halten oder sogar um bis zu 4 % erhöhen. Dies ist begründet mit neu abgeschlossenen Mietverträgen, Laufzeitverlängerungen sowie auch durch Investitionen in die Gebäudesubstanz.
Insgesamt haben sich die Werte, zusammenfassend auf Fondsebene, gleichbleibend zum Bewertungszeitraum des Vorjahres gezeigt.
Neben den im Detail erläuterten Immobilien verfügt die Gesellschaft über täglich verfügbare Bankguthaben in Höhe von T€ 58.822 (Vorjahr T€ 26.203), über andere Forderungen in Höhe von T€ 0 (Vorjahr T€ 217), Forderungen aus der Bewirtschaftung in Höhe von T€ 95 (Vorjahr T€ 1), über sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 1.141 (Vorjahr T€ 84) sowie aktive Rechnungsabgrenzung in Höhe von T€ 131 (Vorjahr T€ 4).
Im Berichtsjahr wurden vier Immobilien erworben. Des Weiteren fand der Nutzen- und Lastenübergang einer im Jahr 2016 erworbenen Immobilie statt. Es wurden außerdem Kaufverträge für zwei Immobilien abgeschlossen, bei der der Übergang von Nutzen und Lasten erst in 2018 stattfand.
Des Weiteren wurden im Geschäftsjahr vier Objekte veräußert. Hierbei ergab sich ein Veräußerungsgewinn in Höhe von insgesamt T€ 12.407. Bei weiteren zwei Objekten fand der Nutzen- und Lastenübergang erst im Geschäftsjahr 2018 statt.
10. Verwendungsrechnung gem. § 24 Abs.1 KARBV
1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres € -12.085.031,68
2. Belastung auf Kapitalkonten € 12.085.031,68
Wert des Eigenkapitals zu Beginn des Wirtschaftsjahres € 250.166.433,68
2. Zwischenentnahmen 2 € 6.500.576,33
3. Mittelzufluss netto € -60.000,00
b) Mittelabfluss aus Gesellschafteraustritten € -60.000,00
nach Verwendungsrechnung € 12.085.031,68
5. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres € -25.546.096,89
Wert des Eigenkapitals am Ende des Wirtschaftsjahres € 230.144.792,14
2 Bei den Zwischenentnahmen handelt es sich um die prospektierten gewinnunabhängigen Entnahmen.
Im Fonds fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG sind mit Stichtag 31.12.2017 insgesamt 4.295 Anleger mit insgesamt 2.317.581 Kommanditanteilen beteiligt. Ein Kommanditanteil beträgt hierbei € 100.
Die Gesamtkostenquote beträgt 8,04 %. Eine erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung ist im Geschäftsjahr nicht angefallen.
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat im Rahmen des Risikocontrollings Liquiditätsmanagement-Prozesse implementiert, mit denen unter anderem eine Liquiditätsvorschau ermittelt wird.
Der prozentuale Anteil der Vermögensgegenstände, die entsprechend der Vorschriften des KAGB als schwer zu liquidieren gelten, beträgt entsprechend der Anlagebedingungen der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG 100 % der Immobilien bzw. 72,33 % des NAV.
Bei den Ausfallrisiken wurde die Bonität von einer Bank aufgrund des zugrundeliegenden Ratings in Kategorie 3 (Warnung) eingestuft. Bei dieser Bank wurde ca. 12 % des gesamten Bankguthabens gehalten. Infolgedessen ist das Risiko als akzeptabel anzusehen.
Kreditaufnahmen sind bis zur Höhe von 60 % des Verkehrswertes der in der Fondsgesellschaft befindlichen Vermögensgegenstände möglich, wenn die Bedingungen der Kreditaufnahme marktüblich sind.
Die Belastung von Vermögensgegenständen sowie die Abtretung und Belastung von Forderungen auf Rechtverhältnisse, die sich auf diese Sachwerte beziehen, sind bis zur Höhe von 60 % des Verkehrswertes der in der Fondsgesellschaft befindlichen Vermögensgegenstände zulässig, wenn dies mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung vereinbar ist und die Verwahrstelle zustimmt.
Derivate dürfen von der Gesellschaft gemäß den Anlagebedingungen nicht eingesetzt werden.
Tübingen, 29.05.2018
Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017
Die Fondsgesellschaft investiert als Anlageobjekte in Immobilien, Immobilienobjektgesellschaften und Bankguthaben. Immobilieninvestitionen erfolgen unmittelbar oder mittelbar über Objektgesellschaften im Wege des Asset oder des Share Deals, wobei mindestens 55 % des Wertes des Investmentvermögens in Gewerbeimmobilien vom Typ Büro oder Handel angelegt werden.
Die fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG hat sich innerhalb des Immobilienmarktes auf einen Nischenmarkt mit erhöhtem Ertragspotenzial spezialisiert. Das Geschäftsmodell besteht in der Erzielung von Einkünften zum Nutzen der Anleger durch den Erwerb, die Bewirtschaftung und die anschließende Veräußerung von Immobilien. Die Fondsgesellschaft ist auch berechtigt, Anteile an Immobilien haltenden Objektgesellschaften zu erwerben, sofern damit mittelbar der Erwerb der von den Immobiliengesellschaften unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Immobilie(n) bezweckt wird.
Gemäß den Anlagebedingungen dürfen Immobilien unmittelbar oder mittelbar über eine Immobiliengesellschaft nur auf Grundlage einer gutachterlichen Bewertung nach Maßgabe des § 261 KAGB erworben werden, wenn der Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten (Anwalts- und Notargebühren, Gutachtervergütungen, Makler-Courtagen, Grunderwerbsteuer und Kosten, soweit diese durch den Kauf entstehen) sowie zzgl. Mehrwertsteuer oder auch nicht abzugsfähiger Vorsteuer aller Immobilien
a) nicht über dem 12,5-fachen Wert der tatsächlich vorhandenen Jahresnettokaltmiete (Ist-Miete) liegt, wobei sich der vorstehend genannte Wert auf den Gesamtdurchschnitt bezieht.
Innerhalb der Beschaffungsphase (Phase der erstmaligen Investition des eingeworbenen Fondsvermögens) werden etwaige Schwankungen in Bezug auf den vorstehend genannten Wert toleriert, sofern zum Ende der Investitionsphase der oben aufgeführte Gesamtdurchschnitt sichergestellt werden kann. Als Basis dessen können empirische Werte von bereits durchgeführten Vermögensanlagen der fairvesta-Unternehmensgruppe herangezogen werden
Im Geschäftsjahr 2017 hat die Wertentwicklung der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG, unter Berücksichtigung der Neubewertung der Objekte und der Entnahmen der Kommanditisten und dem Jahresergebnis -6,73 % betragen. Das Portfolio-Management konzentrierte sich auf den An- und Verkauf von Immobilien gemäß den Anlagebedingungen.
Im Berichtsjahr wurden notarielle Kaufverträge für Objekte in Oberursel, Bad Vilbel und zwei Objekte in Bad Homburg über ein Volumen in Höhe von insgesamt T€ 31.376 getätigt. Für das Objekt in Frankfurt wurde bereits im Geschäftsjahr 2016 ein notarieller Kaufvertrag in Höhen von T€ 3.500 geschlossen, wobei der Nutzen- und Lastenübergang erst im Geschäftsjahr 2017 erfolgte.
Des Weiteren wurden die Objekte in Freiberg, Meißen, Plauen und Heidelberg im Geschäftsjahr 2017 verkauft. Das Transaktionsvolumen bei den Verkäufen beträgt T€ 79.550.
Die Leerstandfläche/das Optimierungspotential der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG lag zum 31.12.2017 bei 26,10 % bzw. 34.929 m 2, dies entspricht einer Nutzungsausfallentgeltquote von 1,80 %.
Der Anteil des Leerstands/die Optimierungsfläche im Fonds liegt bei 26,10 % bzw. 34.929 m 2. Auf Objektebene werden die notwendigen Vermietungsmaßnahmen nach wie vor umfangreich betrieben. Die Vermarktungsresonanz bewegt sich im Rahmen und hat weiterhin einen konstanten Leerstandabbau zum Ziel.
Im Berichtszeitraum wurden lediglich reguläre Instandhaltungen sowie Schönheitsreparaturen bei der Neuvermietung von Einheiten vorgenommen. Die Investitionen belaufen sich dabei auf € 2.455.606,86 (Vorjahr T€ 96) dies entspricht 1,07 % (Vorjahr 0,04 %) des NAV.
Der Fonds fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG verfügte zum 31.12.2017 über Liquiditätsanlagen in Höhe von € 58.822.270,98. Der Anteil der Liquiditätsanlagen am NAV belief sich zum Stichtag auf 25,56 %. Die liquiden Mittel des Fonds waren zum Ende des Berichtszeitraums in Bankguthaben angelegt.
Die Liquiditätsrendite zum 31.12.2017 beträgt 0,28 %. Die liquiden Mittel sind für Immobilieninvestitionen sowie für kurzfristige Investitionen wie zum Beispiel Reparaturen vorgesehen. Daher werden die liquiden Mittel nur auf kurzfristiger Basis angelegt.
Das Jahr 2017 war politisch gesehen eher von positiven Überraschungen geprägt. So konnten sich in den Niederlanden und Frankreich die Rechtspopulisten nicht durchsetzen. In Italien kam es nicht zu vorgezogenen Neuwahlen und die befürchteten protektionistischen Maßnahmen der US-Regierung blieben ebenfalls aus. Auch die Separatismus-Bestrebungen Kataloniens scheinen für die Wirtschaft und Börse eher ein Non-Event zu sein.
Die Zinsen an den Rentenmärkten verharrten weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. So lag die Rendite für Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit zum Jahresbeginn 2017 bei ca. 0,2 % und pendelte im weiteren Jahresverlauf überwiegend in einer Bandbreite zwischen ca. 0,2 % und 0,5 %. Zum Jahresultimo 2017 lag das Renditeniveau bei 0,4 %. Dabei ist zu konstatieren, dass sich die von der US-Notenbank FED eingeleitete restriktivere Geldpolitik, mit ansteigenden Zinsen, bislang nur marginal auf das europäische Zinsniveau ausgewirkt hat.
Im Bereich Gewerbeimmobilien lag der Fokus bei Investitionen im Berichtsjahr stark im Bereich Einzelhandel. Der Einzelhandel als drittgrößte Wirtschaftsbranche in Deutschland ist einer der wichtigsten Steuerzahler der Städte und Gemeinden. Über die Gewerbesteuer trägt er zur Finanzierung der Infrastruktur bei. Als einer der größten Arbeitgeber sorgt der Einzelhandel mit rund drei Millionen Mitarbeitern für Wohlstand und Beschäftigung. Wie kein anderer Wirtschaftszeig ist der Einzelhandel nah am Verbraucher und stellt die flächendeckende Verfügbarkeit von Lebensmitteln und anderen Gütern des täglichen Bedarfs sowohl in Städten als auch in ländlichen Regionen sicher. Mit Investitionen in Einzelhandelsimmobilien und der Vermietung wird auch der volkswirtschaftlichen und gesellschaftlichen Bedeutung des Handels Rechnung getragen, da mit einer verbrauchernahen Versorgung mit Waren auch ein Wissens- und Kulturtransfer stattfindet. Die Attraktivität von Städten und Gemeinden kann damit erhalten respektive gesteigert werden.
Als Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Fonds fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG wurde die AVANA Invest GmbH mit Sitz in München bestellt. Die AVANA Invest GmbH hat als Kapitalverwaltungsgesellschaft (AIFM) die Portfolioverwaltung bis zum 31.03.2017 im Rahmen eines Auslagerungsvertrages nach § 36 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) an die fairAM AG ausgelagert. Ab 01.04.2017 hat die AVANA Invest GmbH die Aufgaben der Portfolioverwaltung übernommen. Die Aufgabe der Verwahrstelle gem. §§ 80 ff. KAGB für den geschlossenen AIF nimmt die Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft mit Sitz in Hamburg wahr. AVANA Invest GmbH und Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt.
Die Verwaltungskosten im Berichtsjahr betrugen € 6.441.227,65. Bezogen auf den Net Asset Value (NAV) zum 31.12.2017 entspricht dies 2,80 %.
Im Geschäftsjahr 2017 wurden insgesamt fünf Immobilien erworben und vier Immobilien veräußert. Die Erträge aus Sachwerten in 2017 belaufen sich auf T€ 17.360 (Vorjahr T€ 19.029). Die restlichen Erträge beinhalten Zinsen und ähnliche Erträge in Höhe von T€ 167 (Vorjahr T€ 0) und sonstige betriebliche Erträge in Höhe von T€ 1.218 (Vorjahr T€ 42).
Die Summe der Aufwendungen ist von T€ 15.376 um T€ 3.691 auf T€ 19.067 angestiegen. Der wesentliche Anstieg resultiert aus dem Anstieg der Bewirtschaftungskosten um T€ 1.500 auf T€ 9.740 und dem Anstieg der Verwaltungsvergütung um T€ 1.312 auf T€ 6.441.
Im Geschäftsjahr wurden Gewinne aus Veräußerungsgeschäften in Höhe von T€ 12.407 (Vorjahr T€ 1.238) realisiert. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich dabei aus Veräußerungserlösen von T€ 79.550 abzüglich Anschaffungskosten in Höhe von T€ 67.143.
Als Ergebnis dieser Veränderungen ergibt sich ein realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von T€ 12.085, was eine Verbesserung des Vorjahresergebnisses um T€ 7.152 bedeutet. Bei den Immobilien wurden aufgrund der erstellten Wertgutachten Erträge aus der Neubewertung in Höhe von T€ 4.366 sowie Aufwendungen aus der Neubewertung in Höhe von T€ 24.625 angesetzt. Im Berichtsjahr waren Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten in Höhe von T€ 5.287 zu erfassen. Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres beläuft sich somit auf T€ -25.546. Insgesamt ergibt sich dadurch im Berichtsjahr ein Ergebnis in Höhe von T€ -13.461 und somit eine Ergebnisverringerung um T€ 88.856 im Vergleich zum Vorjahr. Der Unterschied ergibt sich in erster Linie daher, dass im Vorjahr bei vielen Objekten Erstgutachten gemacht wurden uns es dadurch zu recht starken Erträgen aus der Neubewertung kam.
Die Bilanzsumme beträgt T€ 233.277 und beinhaltet im Wesentlichen als Sachanlagen ausgewiesene Immobilien sowie Bankguthaben der Gesellschaft. Die Bilanzsumme liegt um T€ 18.510 unter dem Vorjahreswert, was überwiegend aus der Anpassung des Immobilienvermögens durch die Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres in Höhe von T€ -25.546 (Vorjahr T€ 70.462) resultiert. Der Rückgang der Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres um T€ 24.943 beruht vor allem auf Aufwendungen aus der Neubewertung in Höhe von T€ 24.625 (Vorjahr T€ 1.880).
Die Finanzierung des Vermögens der Gesellschaft erfolgt in Höhe von T€ 230.145 durch Eigenkapital. Außerdem bestehen Verbindlichkeiten, in Höhe von T€ 1.906 aus Lieferungen und Leistungen und in Höhe von T€ 196 aus anderen Verbindlichkeiten, die im Wesentlichen von Mietern geleistete Kautionen sowie Umsatzsteuerverbindlichkeiten beinhalten. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft beträgt damit 98,7 %.
Die Investitionsphase wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr abgeschlossen. Es konnten mehrere Investitionen zu attraktiven Konditionen unter Verkehrswert getätigt werden. Per 31.12.2017 verfügte der Fonds über Liquiditätsanlagen in Höhe von € 58.822.270,98. Diese Liquidität ist ausreichend um die bereits eingegangenen Kaufverpflichtungen für die im Dezember 2017 notariell beurkundeten Immobilienankäufe, geplante Maßnahmen im Asset-Management sowie die Auszahlung von Entnahmen und an ausgeschiedene Anleger zu erfüllen.
Im neu angelaufenen Geschäftsjahr wurde das Objekt in Baunatal gekauft. Der Nutzen- und Lasten-Übergang erfolgte bisher noch nicht.
Bei den in 2017 gekauften Objekten in Hamm und Gelsenkirchen erfolgte im Februar bzw. April 2018 der Nutzen- und Lasten-Übergang.
Des Weiteren fand der Nutzen- und Lasten-Übergang bei den in 2017 verkauften Objekten in Köln und Meiningen statt.
Die Entwicklung der Gesellschaft beurteilen wir zuversichtlich. Mit Blick auf ein adäquates Chance-Risiko-Verhältnis bleiben Immobilien für Anleger im Jahr 2018 eine interessante Anlageklasse – auch weil mögliche Alternativen im Rentenbereich aufgrund der nach wie vor vergleichsweise niedrigen Kapitalmarktzinsen kaum zu finden sind. Die zentralen Wachstumstreiber in Deutschland sind die solide Konjunktur, der robuste Arbeitsmarkt, steigende Bevölkerungszahlen und weiterhin niedrige Zinsen. Daraus resultieren eine hohe Nachfrage nach gewerblichen Flächen und Wohnungen sowie eine große Kaufbereitschaft der Investoren. Die attraktiven Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt in Deutschland sollten weiterhin greifen, auch wenn die wirtschaftliche Dynamik etwas nachlassen dürfte. Insofern gehen wir davon aus, dass sich die Nachfrage nach Büros, Handelsflächen und Wohnungen fortsetzt. Auch das Investoreninteresse an deutschen Gewerbeimmobilien und größeren Wohnobjekten dürfte fortbestehen.
Für das kommende Geschäftsjahr planen wir sowohl das Asset-Management als auch das Property-Management weiter zu professionalisieren um damit eine Effizienzsteigerung in der Verwaltung der Immobilien des Fonds zu erzielen mit dem Ziel eine Wertsteigerung der Immobilien des Fonds zu erreichen. Gemäß Verkaufsprospekt ist die Veräußerung der bereits angekauften Immobilien in einem Zeitraum von bis zu fünf Jahren zu erwarten.
Es wird eine breite geografische und sektorale Streuung des Immobilienportfolios angestrebt, um so durch Diversifikationseffekte das Risiko gering zu halten. Investitionszielland des Immobilienportfolios ist Deutschland. Hinsichtlich der Sektoren Struktur beträgt der Anteil an gewerblichen Mietern gemessen an der Jahresnettokaltmiete 83 % und Einkaufszentren erbringen einen Anteil an der Jahresnettokaltmiete von 17 %.
Zinsänderungsrisiken: Zinsänderungsrisiken betreffen z.B. Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen. Der Fonds verfügt über keine Fremdfinanzierungen. Bei der Ertragsgenerierung aus Mieteinnahmen spielt das Zinsänderungsrisiko keine Rolle. In Bezug auf die Bewertung von Objekten im Zeitpunkt einer möglichen Veräußerung dieser ist der Zins zwar grundsätzlich ein Bewertungsfaktor, spielt aber gegenüber dem Marktpreisrisiko eine untergeordnete Rolle.
Für den Fonds fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG dürfen mit dem Investment in Immobilien im Wesentlichen Vermögensgegenstände erworben werden, die an keiner Börse oder an einem anderen organisierten Markt gehandelt werden. Der Erwerb derartiger Vermögensgegenstände ist grundsätzlich mit der Gefahr verbunden, dass es insbesondere zu Problemen bei der Weiterveräußerung der Vermögensgegenstände an Dritte kommen kann.
Dem Risiko, den Rücknahme- und sonstigen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen zu können, wird durch ein regelmäßiges Controlling begegnet. Die Liquiditätsvorschau wird monatlich ermittelt, berichtet und mit einem Sollwert verglichen. Die Steuerung der Liquidität erfolgt durch das Portfolio-Management. Liquiditätsrisiken aufgrund von Fremdfinanzierungen bestehen nicht. Der Fonds fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG verfügte zum 31.12.2017 über Liquiditätsanlagen in Höhe von € 58.822.270,98. Die liquiden Mittel des Fonds waren zum Ende des Berichtszeitraums in Bankguthaben angelegt.
Die Verwaltung eines Fonds unterliegt grundsätzlich operationellen (betrieblichen) Risiken. Sofern sich operationelle Risiken realisieren und weder den Verwalter noch die vom ihm beauftragten Dienstleister ein Verschulden trifft (z.B. bei höherer Gewalt), hätte der Fonds möglicherweise die Nachteile zu tragen. Die Prozesse der AVANA Invest GmbH sowie von deren Dienstleistern sind darauf ausgelegt, dass operationelle Risiken soweit als möglich vermieden werden. Im Berichtszeitraum waren keinen nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Das Outsourcing der Anlegerverwaltung, der Objektverwaltung und der Fondsbuchhaltung erfolgte nur an erfahrene Partner.
4. AAB/BAB/Vkaufsprospekt keine Änderung
An die fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 i. V. m. § 136 Abs. 1 S. 1 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens insgesamt und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.
Dieser Jahresbericht/Jahresabschluss wurde am 19.06.2018 durch die Gesellschafterversammlung der fairvesta Mercatus XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG festgestellt.
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References: § 135
 § 101
 § 135
 § 30
 § 255
 § 24
 § 261
 § 36
 § 159
 § 136
 § 317
 § 159
 § 136