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Timestamp: 2018-10-19 02:11:29+00:00

Document:
Alexandre Geoffray vous informe de l'actualité du droit immobilier
L’accompagnement des clients passe par leur formation.
Outre l’envoi régulier des dernières informations, jurisprudences et réglementations qui les concernent, j'interviens de manière ponctuelle chez mes clients pour former leur équipes sur des thématiques générales ou des problématiques spécifiques, selon le format le plus adapté.
Je propose des formations sur des thématiques précises (e.x.: les dernières modifications de la Loi ALUR, bien préparer la première année après réception etc.), ou plus générales (e.x.: les travaux en copropriété, les assemblées générales, etc.), par le biais de petits déjeuners, matinées ou journées complètes.
J'interviens notamment auprès de l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), dans le cadre de journée de formation.
Je peux enfin vous adresser, gratuitement, toute fiche thématique sur un sujet de droit, sur toute question d'ordre général que vous vous poseriez.
Vous pouvez vous inscrire gratuitement et m’adresser vos demandes à l'adresse : a.geoffray@chazelle-avocat.fr
Retrouvez moi dorénavant sur le site :
DROIT IMMOBILIER | Ventes :
Le bailleur ne peut pas, sans autorisation judiciaire, se substituer au locataire pour exécuter les obligations contractuelles de ce dernier.
Cass. 3e civ., 7 dèc. 2017 n°16-21.950.
Assurance emprunteur et droit de résiliation annuel
Le Conseil constitutionnel a validé la possibilité de renégocier chaque année l'assurance emprunteur en matière de prêt immobilier.
Cons. Constit. Décision n° 2017-685 QPC du 12 janv. 2018.
Logement social et "habitation bourgeoise"
Une clause « d'habitation bourgeoise » figurant au règlement de copropriété ne permet pas au syndicat des copropriétaires de s'opposer à la création de logements sociaux.
Cass. 3e civ., 23 nov. 2017 n°16-20.805.
La réparation de dommages de nature décennale, pour un immeuble qui n’a pas encore été réceptionné, ne pourra se faire qu’au titre de la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur et non en invoquant la garantie décennale de son assureur.
Cour d'appel, Montpellier, 1re chambre A, 18 Mai 2017 – n° 14/03143.
Les servitudes de vue ne s'appliquent que pour des propriétés contiguës.
les distances prescrites par le code civil ne s'appliquent que lorsque les propriétés sont contiguës, ce qui n'est pas le cas lorsqu'une bande de terrain n'appartenant pas aux propriétaires sépare leurs biens. Il importe peu alors qu'il y ait un usage commun de la bande de terrain.
Cass. 3e civ., 23 nov. 2017 n°15-26.761.
DROIT IMMOBILIER | Location :
Vous habitez Paris et vous voulez louer pour une courte durée votre logement (en entier ou simplement une chambre) à une clientèle de passage par le biais d'une « plateforme » sur internet.
A partir du 1er décembre 2017, vous êtes dans l'obligation de déposer une déclaration de meublé de tourisme afin d'obtenir un numéro d'enregistrement qui devra ensuite être publié sur votre annonce en ligne.
La déclaration des meublés de tourisme.
Un copropriétaire a ainsi été condamné à indemniser un autre copropriétaire subissant un préjudice du fait de non-réalisation des travaux d'étanchéité du toit provoquant des dégradations d'un appartement rendant impossible de relouer celui-ci.
Cass. 3e civ., 7 sept. 2017 n°16-18.777.
Trêve hivernale : pas d'expulsion du 1er novembre 2017 au 31 mars 2018
• si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril.
La trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion. L'expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve.
Loyers impayés et expulsion du locataire sur Service-public.fr.
Sans autorisation du juge, un locataire n'a pas le droit de suspendre le paiement du loyer, même si des désordres affectent son logement.
Ce n'est que dans le cas où le locataire est dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués que la jurisprudence admet que le locataire puisse suspendre de lui-même le paiement du loyer.
Cass. 3e civ., 5 oct. 2017 n°16-19.614.
Nouvelle règlementation pour la location d’un meublé touristique à Paris
Régime de déclaration préalable soumis à enregistrement prévu par la Loi du 7 octobre 2016, pour toute location meublée de courte durée.
Sur la garantie des équipements en matière décennale
Cass. 3e civ., 14 sept. 2017 n°16-17.323.
Cass. 3e civ., 7 sept. 2017 n°16-18.158.
Il est toujours possible de faire couper les branches voisines qui dépassent
Le voisin peut exiger l'élagage des branches des arbres qui avancent sur sa propriété, même si ces arbres sont situés dans une zone d'espaces boisés classés. Cette coupe n'impliquant pas la destruction des arbres est toujours possible.
Cass. 3e civ., 27 avril 2017, 16-13.953.
La garantie décennale s'applique sur les éléments d'équipement installés après la construction
Les dysfonctionnements affectant un élément d'équipement installé dans une construction existante relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils rendent cette construction inhabitable. Peu importe que cet équipement soit dissociable ou non de l'ouvrage.
Cass. 3e civ., 15 juin 2017 n°16-19.640.
DROIT IMMOBILIER | Responsabilité civile :
Le propriétaire d'un terrain dangereux n'est pas tenu de le clore par sécurité, ni même de le signaler par des panneaux dès lors qu'il n'est pas spécialement affecté à l'usage du public.
Cass. 2e civ., 8 juin 2017 n°16-17.155.
DROIT IMMOBILIER | Actualité - Ce qui change au 1er juillet 2017 :
À compter du 1er juillet 2017, la réalisation de travaux importants de rénovation (travaux de rénovation énergétique globale, ravalement, toiture...) va s'accompagner de travaux d'isolation acoustique dans les zones particulièrement exposées au bruit.
Isolation acoustique obligatoire en cas de travaux importants.
Diagnostic immobilier : état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.
Troubles de voisinage suite à travaux :
Seule l’anormalité du dommage constitue la condition indispensable à la mise en œuvre de cette responsabilité sans faute, le propriétaire d’un bien immobilier devant ainsi être jugé responsable de plein droit.
Cass. 3e civ., 11 mai 2017 n°16-14.339.
Le propriétaire actuel d'un bien immobilier est responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage même si ces troubles résultent de travaux réalisés par un précédent propriétaire.
Cass. 3e civ., 11 mai 2017 n°16-14.665.
Chauffage collectif et compteurs individuels :
Les immeubles pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement ou local à usage privatif (individualisation des frais de chauffage par une facturation à l'occupant en fonction de ses consommations) au plus tard le 31 mars 2017 :
•si cela est techniquement possible ;
•si cela n'entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage ;
•s'il ne s'agit pas d'établissements d'hôtellerie ou de logements-foyers.
Un décret et un arrêté avaient été publiés le 31 mai 2016 à la suite de la loi de transition énergétique du 17 août 2015.
Décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
En raison du principe d'unicité de la réception il ne peut y avoir réception partielle à l'intérieur d'un même lot.
Or en l'absence de réception la responsabilité de plein droit du constructeur ne peut être mise en œuvre sur ce fondement.
Une réception partielle reste toutefois possible par lots ou corps d'état.
Cass. 3e civ., 2 févr. 2017, n°14-19.279.
Délai triennal pour recouvrer une créance locative
Tout bailleur même professionnel dispose de trois ans (au lieu de deux) pour recouvrer en justice une créance (loyers, réparations), dans le cadre d'un bail "loi de 1989".
Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n°15-27.580.
Les combles d'une maison présentés comme étant aménageables doivent pouvoir l'être effectivement.
À défaut la vente de la maison peut être annulée pour manquement à l'obligation de délivrance.
Cass. 3e civ., 2 févr. 2017, n°15-20.625.
Sort des actes passés par un copropriétaire au nom du syndicat des copropriétaires sans pouvoir
La nullité d’un contrat pour absence de pouvoir du mandataire est relative et ne peut être demandée que par la partie représentée, par conséquent seul le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant.
Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n°15-26.814.
DROIT IMMOBILIER | Logement :
Un bilan de l'application de la loi ALUR
Contrat de location et état des lieux types, listes de pièces justificatives exigibles par le propriétaire pour la location, liste minimale de mobilier dans un meublé, ... Dans un rapport d'information rendu public le 25 janvier 2017, des députés dressent un bilan d'application de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Bilan de l'application de la loi ALUR du 24 mars 2014.
L'annexion par les plantes vertes
L'installation par un copropriétaire dans des parties communes, de nombreuses plantations de grandes dimensions, constitue de sa part une volonté d'appropriation illicite de parties communes.
Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n°15-25.144.
À défaut, le contrat peut être annulé, ce qui entraîne l'annulation du contrat de prêt finançant la construction.
En l'absence de la garantie de livraison, le déblocage des fonds par la banque constitue une faute qui engage sa responsabilité.
Cass. 3e civ., 19 janv. 2017, n°15-27.906.
DROIT IMMOBILIER | Transaction :
La responsabilité du Notaire en cas de vendeur coupable de dol
Même condamné pour avoir délibérément caché une information à son acquéreur, un vendeur a pu se retourner contre son notaire, s'agissant d'une publicité légale.
Cass. 1e civ., 11 janv. 2017, n°15-22.776.
Le décret sur le Diagnostic Technique Global parait in extremis
Ce décret, paru le 30 décembre, précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le diagnostic technique global, conformément aux dispositions de l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ce décret précise également les modalités selon lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire sont intégrés au carnet d'entretien.
D. n° 2016-1965, 28 déc. 2016 : JO, 30 déc.
Un nouveau décret fait rentrer le fonds de travaux en comptabilité
Le décret paru le 29 décembre au J.O. crée une nouvelle rubrique « fonds de travaux » et modifie ses annexes en conséquence, permettant au syndic de ventiler comptablement les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire, selon les quatre rubriques définies à l'article 7 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005.
D. n° 2016-1914, 27 déc. 2016 : JO, 29 déc. .
Arr., 27 déc. 2016, NOR : LHAL1630432A : JO, 29 déc.
L'imputation comptable du fonds de travaux se fait de la manière suivante :
- Le compte 105 “Fonds de travaux” doit être utilisé pour enregistrer les sommes.
- Ce compte est crédité des provisions appelées par le débit du compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s'il a été créé, du sous compte 450-5 « Copropriétaire - fonds de travaux ».
- Il est débité par le crédit du compte 705 “Affectation du fonds de travaux”.
A compter du 1er janvier 2017, le syndic devra tenir à disposition des copropriétaires des syndicats de plus de 200 lots la fiche synthétique regroupant les données financières et techniques essentielles, sous peine de pénalité financière forfaitaire automatique et la possibilité de sa révocation sous ce motif).
Cette fiche synthétique mentionne :
1° L'identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie
(nom d'usage, adresse, numéro d'immatriculation, date d'établissement du règlement)
2° L'identité du syndic ayant établi la fiche
(nom, prénom et adresse du représentant légal, SIRET, existence d'un mandat de syndic)
3° L'organisation juridique de la copropriété
(syndicat principal - secondaire/ résidence-services)
4° Les caractéristiques techniques de la copropriété
(nombre total de lots inscrit dans le règlement de copropriété, à usage d'habitation, de commerces et de bureaux, nombre de bâtiments et période de construction)
5° Equipements de la copropriété
(type de chauffage et type d'énergie pour le collectif, nombre d'ascenseurs)
6° Les caractéristiques financières de la copropriété
(dates de début et de fin de l'exercice comptables, comptes approuvés, montant des charges pour opérations courantes et exceptionnelles, montant des dettes fournisseurs, rémunérations et impayés, nombre de copropriétaires débiteurs selon seuil fixé par arrêté, montant du fonds de travaux)
Si le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, l'absence de syndic n'est pas un vice affectant le bien immobilier objet de la vente.
Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 14-27.986.
Bail professionnel : il peut être conclu pour une activité lucrative ou non
La faculté d'extension conventionnelle du statut des baux commerciaux suppose que les parties manifestent de façon non équivoque leur volonté de se placer sous ce régime.
Cass. 3e civ. 20 oct. 2016, n° 15-20.285.
La dénégation du statut des baux commerciaux peut être invoquée en cours d'instance
Les défenses au fond pouvant être proposées en tout état de cause, le bailleur qui a délivré congé avec refus de renouvellement peut, au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, dénier l'application du statut des baux commerciaux.
Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-25.427.
DROIT IMMOBILIER | Construction:
Assurance-construction : une clause d'exclusion n'est valable qu'à la conclusion d'être formelle et limitée
L'assureur d'un constructeur ne peut se prévaloir d'une exclusion de garantie prévue par une clause dont l'ambiguïté donne lieu à interprétation.
Cass. 3e civ., 27 oct. 2016, n° 15-23.841.
Application immédiate de la majoration du dépôt de garantie non restitué dans les délais
La majoration de 10 % instituée par la loi ALUR est applicable aux baux en cours.
Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, n° 15-24.552.
Indemnisation du constructeur victime d'un recours abusif : la réparation civile demeure
L'article L. 600-7 du code de l'urbanisme autorisant le titulaire du permis attaqué à demander réparation au juge de l'excès de pouvoir en cas de recours abusif ne privent pas le juge judiciaire de sa compétence fondée sur l'article 1240 du code civil.
Cass. 1re civ., 16 nov. 2016, n° 16-14.152.
DROIT IMMOBILIER | Professionnels :
Trois mois après sa signature, le mandat exclusif d'un agent immobilier peut être dénoncé à tout moment.
Lorsqu'un mandat comporte une clause d'exclusivité, il doit rappeler la faculté qu'a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment.
Le mandat doit également en faire mention, en caractères très apparents.
Cass. 1re civ., 3 nov. 2016, n° 15-23.534.
La restitution du dépôt de garantie après la Loi ALUR pour un bail conclu avant cette Loi
La loi ALUR permet au locataire de demander une majoration du dépôt de garantie pour défaut de restitution dans les délais.
Une assignation en ce sens est recevable quand bien même le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de cette loi.
La condition suspensive d'obtention d'un prêt ne joue qu'en faveur de l'acquéreur
Seul l'acquéreur d'un bien immobilier peut se prévaloir du refus de son prêt pour renoncer à l'achat. Le vendeur ne peut pas se prévaloir du fait que le prêt a été refusé à l'acquéreur pour refuser la vente et l'acquéreur qui n'a pas obtenu son prêt peut maintenir son projet d'acquisition durant la durée de validité de la promesse de vente.
Cass. 3e civ., 27 oct. 2016, n°15-23.727.
Les réclamations du maître d'ouvrage ne sont pas un obstacle à la réception tacite
Lorsque le maître de l'ouvrage prend possession des lieux et paye le montant du marché, ses réserves exprimées ultérieurement sur la qualité des travaux ne suffisent pas à établir sa volonté non équivoque de ne pas recevoir l'ouvrage.
Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, n° 15-17.208.
Quand l'affichage dans les parties communes est un abus de la liberté d'expression
Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-17.150.
Pas de demande de permis de construire par internet avant 2018
Les dérogations temporaires au droit de saisir les collectivités par voie électronique prévues en matière d'autorisation d'urbanisme, qui devaient prendre fin au 7 novembre 2016, ont finalement été reconduites in extremis pour une durée de deux ans.
Cass. 3e civ. 8 sept. 2016, n° 15-19.169.
Rappel : la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur
D. n°2016-1491, 4 nov. 2016 : JO, 6 nov. 2016.
Extinction sélective de la servitude
L'acquisition d'une partie du fonds grevé, par le propriétaire du fonds bénéficiaire, permet d'éteindre la servitude sur les seuls terrains ainsi réunis.
Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n°15-20.371.
Comme chaque année, les expulsions de locataires sont suspendues pendant la période dite de « trêve hivernale » à partir du 1er novembre.
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi « Alur ») du 24 mars 2014 a prolongé cette période jusqu'au 31 mars de l'année suivante.
Il existe toutefois deux exceptions à cette trêve et l'expulsion demeure possible :
•s'il est prévu un relogement décent pour le locataire et sa famille ;
•si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril.
Il suffit qu'un équipement commun ait une utilité objective pour le lot d'un copropriétaire, pour que celui-ci soit tenu de participer à ses charges.
Cass. 3ème civ, 22 sept. 2016 - n°15-20.086.
Ouverture du registre d'immatriculation des copropriétés géré par l'Agence NAtionale de l'Habitat
Le site www.registre-coproprietes.gouv.fr est ouvert à compter du 1er novembre 2016. A compter de cette date les syndics, notaires et administrateurs provisoires peuvent créer leur compte de télédéclarants et procéder à des immatriculations.
Arr. 10 oct. 2016, NOR : LHAL1626110A : JO, 26 oct.
Le numéro d'enregistrement du meublé de tourisme devra figurer dans les annonces
Les intermédiaires, y compris numériques tels que la plateforme Airbnb, devront décompter les nuitées de location des logements constituant la résidence principale du bailleur.
L. n° 2016-1321, 7 oct. 2016, art. 51 : JO, 8 oct.
Carte professionnelle : son obtention est facilitée en cas d'aptitude acquise dans un autre pays européen
A compter du 20 octobre 2016, les conditions dans lesquelles une personne peut se prévaloir de qualifications professionnelles acquises à l'étranger, pour exercer en France, les activités régies par la loi Hoguet, sont assouplies.
D. n° 2016-1392, 17 oct. 2016 : JO, 19 oct.
Mandat de vente : l'envoi par lettre simple ne lui confère pas date certaine
En l'absence de date certaine du mandat, la formalité de son enregistrement chronologique exigée par la réglementation Hoguet, n'est pas régulièrement accomplie, de sorte qu'il doit être déclaré nul.
Cass. 3e civ., 28 sept. 2016, n° 15-19.313.
Arrêté sur les bonus de constructibilité en matière de bâtiments exemplaires
Arr. 12 oct. 2016, NOR : LHAL1623033A : JO, 16 oct.
L'Anah au secours des copropriétés fragiles ou en difficulté
A compter de janvier 2017, deux nouvelles aides en faveur des copropriétés seront disponibles. La première est une extension du programme Habiter mieux aux copropriétés fragiles, la seconde accompagne l'ingénierie du portage ciblé des copropriétés en difficulté.
Communiqué de presse Anah, 5 oct. 2016.
Responsabilité en cas d'incendie : pas d'action directe entre le bailleur et le sous-locataire
Le locataire répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, cette présomption de responsabilité ne s'applique qu'entre le propriétaire et le locataire et non entre le propriétaire et le sous-locataire.
Cass. 3e civ., 7 juill. 2016 - 15-12.370.
Cass. 3e civ., 7 juill. 2016 - 15-16.263.
Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-18.456.
Offices notariaux, la carte des zones d'installation libres et contrôlées instaurée par la Loi Macron est parue
L'arrêté du 16 septembre 2016 délimite les zones dans lesquelles l'implantation d'offices notariaux est libre et celles dans lesquelles la création de nouveaux office est soumise au contrôle du garde des Sceaux, après avis de l'Autorité de la concurrence, avec jusqu'à 1 650 nouvelles nominations de notaires prévues sur 2 ans.
Arr. 16 sept. 2016, NOR : JUSC1625721A : JO, 20 sept.
Révision triennale légale : point de départ du délai de 3 ans
Le délai de 3 ans pour demander la révision légale du loyer court à compter de la date de renouvellement du bail indépendamment de la date d'exigibilité du nouveau loyer. L'article L. 112-1 du code monétaire et financier est inapplicable à la révision triennale légale du loyer commercial régie par l'article L. 145-38 du code de commerce.
Cass. 3e civ., 9 sept. 2016, n° 15-17.485, n° 902 FS-P + B.
La prise en compte du vote contraire à un mandat impératif
Lors d'une assemblée générale de copropriété, seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire, même s'il est contraire aux consignes que lui a données le copropriétaire. Le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires.
Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-20.860.
Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-23.422.
Action en fixation du loyer d'un bail commercial né après un bail dérogatoire
Le point de départ du délai de prescription de l'action en fixation du loyer du nouveau bail commercial qui prend effet à l'expiration du bail dérogatoire court non pas à la date de la naissance du bail commercial mais à compter de la date où l'une des parties demande l'application du statut des baux commerciaux.
Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-19.485.
Congé assorti d'une offre de relogement : l'exception ne concerne que les bailleurs personnes physiques.
L'exception à l'obligation de présenter une offre de relogement au locataire âgé disposant de faibles ressources ne s'applique pas lorsque le bailleur est une SCI familiale même si l'associée bénéficiaire de la reprise est âgée.
Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 14-29.148.
La loi ALUR a instauré un registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination totale ou partielle d'habitation.
Le décret fixe les principes d'accès au registre par les Syndics, Administrateurs provisoires et Notaires qui vont effectuer les déclarations d'immatriculations initiales et les mises à jour annuelles des données et précise les grandes rubriques de données à porter au registre par les télédéclarants et expose les conditions de consultation de celles-ci. Ce décret sera complété par un arrêté, à paraître.
Délibération n° 2016-064 du 17 mars 2016 portant avis sur un projet de décret en Conseil d'Etat et un projet d'arrêté relatifs à la mise en œuvre du registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires.
Diagnostics des installations de gaz et d'électricité obligatoires et à la charge du propriétaire
Deux décrets publiés au Journal officiel du 13 août 2016 précisent les conditions de réalisation des diagnostics, le bailleur ayant l'obligation, dès le 1er juillet 2017 pour les logement comportant une installation d'électricité, ainsi que pour les installation de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, de fournir au locataire, en annexe du contrat de location, un dossier de diagnostic technique identiques à ceux prévus en cas de vente d'un logement et valable 6 ans.
DROIT IMMOBILIER | Contrats:
Depuis le 17 août 2016, aucune consommation d'électricité ou de gaz naturel antérieure de plus de 14 mois au dernier relevé ne peut être facturée, la régularisation d'une facture de gaz ou d’électricité ne pouvant ainsi être désormais demandée que sur une période maximale de 14 mois.
Loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte - article 202.
De nombreuses validation de solutions techniques au titre des réglementations thermiques durant l'été :
REGLES DE CONSTRUCTION, DE SECURITE ET DE PROTECTION DES IMMEUBLES (TEXTES NON CODIFIES).
Modalités de prise en compte des systèmes Cylia et Xiros dans la réglementation thermique 2012 :
Arr. 9 juin 2016, NOR : LHAL1609307A.
Modalités de prise en compte des systèmes de production d’eau chaude sanitaire thermodynamique à accumulation disposant d’une régulation optimisée de l’appoint dans la réglementation thermique 2012 :
Arr. 14 juin 2016, NOR : LHAL1611937A.
Modalités de prise en compte du système «Héliopacsystem®» dans la réglementation thermique 2012 :
Arr. 14 juin 2016, NOR : LHAL1611936A.
Modalités de prise en compte du système «SolarWall» dans la réglementation thermique 2012 :
Arr. 5 juill. 2016, NOR : LHAL1615155A.
Modalités de prise en compte du système «PAC R2» dans la réglementation thermique pour les bâtiments existants :
Arr. 12 juill. 2016, NOR : LHAL1615612A.
Modalités de prise en compte du système « Navair » dans la réglementation thermique pour les bâtiments existants :
Arr. 25 juill. 2016, NOR : LHAL1618904A.
Un recouvrement plus efficace des petits impayés en APL pour la rentrée
Au 1er septembre entre en vigueur une nouvelle procédure de traitement simplifié des impayés inférieurs ou égaux à 100 euros.
Arr. 5 août 2016, NOR : LHAL1613240A : JO, 12 août.
Cet organisme peut garantir les éco-PTZ individuels à hauteur de 75 % et contre-garantir les prêts consentis aux syndicats de copropriétaires à hauteur de 50%.
D. n° 2016-1097, 11 août 2016 : JO, 13 août.
D. n° 2016-1104, 11 août 2016 : JO, 13 août.
Afin de garantir sur le long terme l'accès des personnes modestes au logement, l'ordonnance du 6 juillet 2016 créé le bail réel solidaire destiné à permettre aux organismes de foncier solidaire, propriétaires fonciers, de consentir à des preneurs des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, sous des conditions de plafonds de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession.
Places de stationnement vélo obligatoires pour les bâtiments neufs
Tout bâtiment neuf, industriel, commercial ou accueillant un service public, comprenant des places de stationnement destinées aux employés ou à la clientèle, doit prévoir des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos.
Cette obligation est applicable aux demandes de permis de construire déposées à partir de janvier 2017.
Arrêté du 13 juillet 2016 relatif à l'application des articles R111-14-2 à R111-14-8 du code de la construction et de l'habitation.
Recharge des véhicules électriques obligatoire obligatoires pour les bâtiments neufs
Code de la construction et de l'habitation : articles L111-5-2 à L111-5-4.
Fin de la GUL : la garantie Visale s'ouvre aux jeunes non-salariés, chômeurs et étudiants
La garantie VISALE, caution accordée par Action Logement au locataire pour prendre en charge le paiement du loyer et des charges locatives de sa résidence principale dans le parc privé en cas de défaillance, sera étendue à tous les jeunes de moins de 30 ans au plus tard le 30 septembre 2016.
Communiqué de presse MLHD/Action Logement, 21 juill. 2016.
Clercs de notaires : habilitations maintenues jusqu'en 2020
La possibilité pour les notaires d’habiliter leurs clercs de notaires assermentés à l’effet de donner lecture des actes et des lois ainsi que de recueillir les signatures des parties, supprimée par la loi Macron, a été prolongé jusque fin 2020.
L. n°2016-1000, 22 juill. 2016 : JO, 23 juill.
Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 14-29.148, n° 828 P+B.
DROIT IMMOBILIER | SCI:
Révocation du gérant d'une SCI pour cause légitime
La révocation judiciaire du gérant d'une SCI est légitime dès lors qu'il s'est abstenu de convoquer un associé aux assemblées générales et de respecter l'obligation de mise à disposition annuelle des documents sociaux et comptables.
CA Paris, ch. 5-9, 9 juin 2016, n° 14/19545.
Usufruit et charges de copropriété : licéité de la clause de solidarité contenue dans un règlement de copropriété
La clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, prévue par le règlement de copropriété, est licite et doit être appliquée, sans qu'il y ait lieu de rechercher si le démembrement de propriété a bien été notifié au syndic.
Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 15-12.545, n° 473 P + B.
Mise en œuvre du Bail Réel Immobilier
Le décret d'application du BRILO est enfin paru. Il fixe les modalités de calcul de la valeur des droits réels lorsque le preneur, plutôt que de louer les logements construits ou réhabilités, cède le droit de propriété temporaire qu'il détient dans le cadre de ce bail.
D. n° 2016-855, 27 juin 2016 : JO, 30 juin.
Cass. 3e civ. 26 mai 2016 n° 15-17.378.
Cette solution reprend le principe selon lequel un copropriétaire poursuivi en paiement de charges ne peut pas invoquer l’inexécution par le syndicat de ses obligations ou sa carence en matière de travaux pour refuser le paiement de ses charges
Cass. 3e civ. 10 juill. 2007 n° 06-12.576.
Cass. 3e civ. 19 dèc. 2007 n° 06-21.012.
Assurance dommages-ouvrage : affectation des sommes aux réparations
Il appartient à l’assuré de démontrer qu’il a réalisé les travaux de reprise et d’en établir le coût, l’assureur étant en droit d’obtenir la restitution de ce qu’il a versé au-delà de ce que l’assuré avait payé.
L'étudiant qui loue un meublé pour 10 mois est redevable de la taxe d'habitation
La location d'un logement meublé à un étudiant pour 10 mois n'est pas une location saisonnière. En conséquence, la taxe d'habitation est due par l'étudiant et non par le propriétaire.
CE, 15 juin 2016, n° 386209.
L'application stricte de la loi Carrez envers l'acquéreur
Le délai d'un an pour agir en réduction de prix est un délai de forclusion qui n'est pas suspendu par une assignation en référé expertise. En outre, l'agent immobilier n'a pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel.
Cass. 3e civ., 2 juin 2016, n° 15-16.967, n° 664 P + B.
VEFA : L'isolation acoustique des bâtiments sera renforcée à compter du 1er juillet 2017
A l'instar de l'isolation thermique, une meilleure performance phonique s'imposera en cas de rénovations importantes réalisées sur les bâtiments situés dans des zones particulièrement exposées au bruit.
D. n° 2016-798, 14 juin 2016 : JO, 16 juin.
VEFA : Modèle d'attestation d'achèvement fixée par arrêté
Un arrêté fixe le modèle auquel les attestations émises à compter du 1er juillet 2016 devront être conformes (cf. Modèle d'attestation en Annexe dans le lien ci-dessous).
Arr. 17 mai 2016, NOR : LHAL1609243A, JO : 27mai.
L'assuré doit rendre des comptes sur l'affectation de l'indemnité d'assurance Dommage Ouvrage
L'indemnité versée au titre de l'assurance DO doit être obligatoirement affectée au financement des travaux de reprise des désordres décennaux. En cas de litige, c'est à l'assuré de prouver qu'il a bien réalisé ces travaux et d'en établir le coût.
Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 14-19.804, n° 512 FS - P + B.
Cass. 3e civ., 19 mai 2016, n°15-12.408, n° 594 FS-P+B.
DROIT MATRIMONIAL | Explications à sa femme :
Le Golf c'est du travail
La convention collective du golf prévoyant que le contrat de travail des salariés qui travaillent habituellement le dimanche et les jours fériés doit comporter la mention expresse de cette "contrainte", la majoration doit être prise en compte en l'absence de mention dans le contrat.
Cass. soc., 11 mai 2016, n° 14-20.826.
Rattrapage de l'indexation : le calcul s'effectue depuis le début de bail
En cas d'erreur dans le mode de calcul de l'indexation, il y a lieu de calculer l'indexation du loyer telle qu'elle aurait dû intervenir dès l'entrée en vigueur du bail sur la base du loyer en vigueur à cette date, l'action en paiement étant enfermée dans le délai de 5 ans applicable avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR.
Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-16.285, n° 551 P+B.
En cas de second vote, il ne faut pas modifier le projet de résolution
Pour bénéficier de la passerelle vers une majorité plus faible, le projet de délibération présenté à l'assemblée doit être identique à celui qui lui avait été préalablement soumis sans être adopté.
Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-15.140, n° 550 P+B.
En l'absence d'exclusivité, pas d'indemnisation de l'intermédiaire évincé
Un acheteur peut proposer des offres d'achat à toutes les agences immobilières chargées de la vente, et le vendeur choisir celle qu'il préfère, l'agence qui a fait visiter le bien n'ayant aucune priorité.
Cass. 1re civ., 6 avr. 2016, n° 15-14.631, n° 381 P + B.
Ventes de lots de copropriété : les conditions d'exemption de DPU se précisent
Échappent au droit de préemption urbain les aliénations de lots compris dans un immeuble en copropriété dont l'état descriptif de division a été publié au fichier immobilier depuis plus de 10 ans, et ce même si aucun règlement de copropriété n'est intervenu.
Cass. 3e civ., 24 mars 2016, n° 15-10.215, n° 371 FSPB.
Suppression du lien de causalité en matière de responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers
Le diagnostiqueur immobilier est débiteur de garantir l’acquéreur, l’obligeant à prendre à sa charge la totalité des travaux de reprise des désordres qui n’étaient pas prévus dans son diagnostic.
Cass. 3e civ., 7 avril 2016, n° 15-14.996 , P+B.
DROIT IMMOBILIER | Baux et Copropriété :
Application de la loi sur la transition énergétique
La publication du décret relatif aux travaux d'isolation qui seront obligatoirement embarqués en cas de travaux importants de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d'aménagement de pièces rendues habitables devrait intervenir d'ici mi-mai.
Résumé des mesures à venir.
Rappel sur les règles applicables aux offres de relogement du locataire protégé
L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 n'oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé ; il faut et suffit que l'offre de relogement soit faite pendant la période de préavis.
Cass. 3e civ., 2 juin 2010, n° 09-66.698, P+B.
Airbnb : pas d'autorisation du changement d'usage pour une résidence principale
Lorsque le logement constitue l'habitation principale du preneur, celui-ci peut le louer ponctuellement via Airbnb sans autorisation préalable de changement d'usage.
TGI Paris, ord. réf., 21 janv. 2016, n° 16/50738.
Article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation.
Quand le bail interdit la sous-location des lieux loués, la publication des annonces du locataire principal sur internet constitue un excellent moyen de preuve de l'infraction au contrat.
Article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Il faut un premier vote avant de recourir à un second
Le retour à la majorité simple lors d'un second vote en application de l'article 25-1 de la loi de 1965 n'est possible que pour autant que la question a été soumise à un premier vote.
Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 15-11.043, P+B.
Charges de copropriété, clause de solidarité et notification du démembrement
La clause de solidarité de l'usufruitier et du nu-propriétaire pour le paiement des charges de copropriété est licite. Son jeu ne nécessite pas la notification préalable du démembrement.
Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 15-12.545, n° 473 P+B.
Le gérant d'une société de construction qui ne souscrit pas d'assurance décennale commet une faute séparable de ses fonctions sociales qui engage sa responsabilité civile personnelle vis-à-vis du maître de l'ouvrage.
Cass. 3e civ., 10 mars 2016, n° 14-15.326, n° 311 FS - P + B.
Pas de réception tacite en cas de contestations répétées sur le travail fourni
Un maître de l'ouvrage qui a toujours contesté la qualité des travaux ne saurait invoquer la réception tacite, bien qu'il ait pris possession de l'ouvrage et se soit acquitté de la facture.
Cass. 3e civ., 24 mars 2016, n° 15-14.830, n° 375 FS - P + B.
Incidence des manquements du professionnel de l'immobilier sur son droit à rémunération
Le juge peut réduire les honoraires de l'agent immobilier, titulaire d'un mandat de vente, qui a méconnu son obligation de s'assurer de l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie.
Cass. 1re civ. 14 janv. 2016, n° 14 26.474, n° 38 F-P + B.
Le syndicat des copropriétaires est un cocontractant comme les autres
L'association chargée par convention d'assurer les services de la résidence peut solliciter la tenue d'une assemblée chargée d'établir son budget prévisionnel ainsi que cela est prévu par le contrat la liant au syndicat des copropriétaires.
Cass. 3e civ., 31 mars 2016, n° 15-14.168, n° 427 D.
Le mandataire est responsable de l'absence du nom du bailleur dans le bail
Le locataire qui n'obtient pas la restitution de son dépôt de garantie en raison du défaut de mention de l'adresse du bailleur au contrat peut engager la responsabilité de l'agent immobilier chargé de la gestion du bien.
Cass. 3e civ., 31 mars 2016, n° 15-14.075, n° 420 D
VEFA et garantie d'achèvement : abrogation définitive des garanties intrinsèques
Les articles du code de la construction et de l'habitation relatifs aux "garanties intrinsèques", c’est-à-dire reposant sur l’état d’avancement et/ou de financement du projet, sont supprimés.
Cela signifie que les promoteurs doivent fournir une garantie "extrinsèque", autrement dit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
D. n° 2016-359, 25 mars2016 : JO, 27 mars.
Article R.261-17 du Code de la construction et de l'habitation.
DROIT IMMOBILIER | PROCEDURE :
Le recouvrement simplifié des petites créances s'appliquera au 1er juin 2016
Le montant maximal de la créance permettant de recourir à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances est fixé à 4 000 euros, dont l'objet est de permettre à l'huissier de justice ayant reçu l'accord du créancier et du débiteur sur le montant et les modalités du paiement de délivrer, sans autre formalité, un titre exécutoire.
D. n° 2016-285, 9 mars 2016 : JO, 11 mars.
DROIT IMMOBILIER |FINANCIER :
La Cour de cassation nuance l'application de la prescription biennale aux échéances impayées
L'action de la banque à l'encontre du particulier emprunteur défaillant se prescrit par 2 ans, mais s'agissant d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à compter de la date d'exigibilité de chaque terme.
Cass. 1re civ., 11 févr. 2016, n° 14-22.938, n° 14-28.383, n° 14-27.143 et n° 14-29.539, n° 192, 193, 194 et 195 P + B + R + I
Deux ans après la publication de la loi ALUR, le décret d'application relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier, applicable à compter du 1er avril 2016, vient de paraître au Journal officiel.
La durée de la formation continue est de quatorze heures par an ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice
D. n° 2016-173, 18 févr. 2016 : JO, 21 févr.
Le délai de prescription de l’action personnelle en exécution de travaux de réfection ou de remise en état des parties communes d’une copropriété a l'encontre du Syndicat a pour point de départ la date à laquelle les désordres ont été connus.
Civ. 3e, 19 nov. 2015, n° 14-17.784, FS-P+B.
Civ. 3e, 19 nov. 2015, n° 13-19.999, FS-P+B.
Même composé de copropriétaires consommateurs, le syndicat n'est pas un consommateur
L'action en suppression des clauses abusives ou illicites des contrats de syndic n'est pas de la compétence des associations de consommateurs puisque le syndicat des copropriétaires n'est pas lui-même un consommateur.
Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-28.335, n° 45 D.
Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-28.336, n° 45 D.
Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-28.337, n° 45 D.
Le radon s'invite dans l'état des risques naturels et technologiques, au plus tard le 1er juillet 2017
Les acquéreurs et locataires de biens immobiliers devraient bientôt disposer d'une information sur le risque d'exposition ou non à ce gaz rare.
Ord. n° 2016-128, 10 févr. 2016, art. 40 et 43 : JO, 11 févr.
DROIT IMMOBILIER | PROMOTION immobilière :
La faculté de rétractation de l'article L. 271-1 du CCH ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, elle ne s'étend pas à la promesse de vente d'un terrain à bâtir, même lorsque la construction d'un logement est certaine.
Cass. 3e civ., 4 févr. 2016, n° 15-11.140, n° 156 P + B.
Sanction de l'indécence du logement : le bailleur doit rembourser les loyers perçus
Le règlement sanitaire départemental, plus contraignant que le décret relatif aux critères de logement décent, s'impose au bailleur qui a loué un logement d'une surface inférieure à celle réglementaire, ce qui autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers.
Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22.754, n° 1408 P + B.
DROIT DES CONTRATS | Réforme du Code Civil :
La réforme vise à simplifier le droit des contrats
Il peut notamment être souligné :
- Le principe de bonne foi, désormais inscrit au stade de la formation des contrats et plus seulement dans son exécution (art. 1104)
- L’insertion d’un devoir d’information (art. 1112-1)
- La généralisation de la clause abusive, avec la faculté pour le juge de la supprimer en cas de déséquilibre significatif entre les parties (art. 1170)
- L’interdiction de stipuler une clause privant de sa substance l’obligation essentielle du débiteur (art. 1171)
- L'article 1195 généralise la possibilité de renégocier le contrat en cas de changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion et permet, en cas de refus ou d’échec de la renégociation de demander au juge l’adaptation du contrat ou d’y mettre fin
- Le principe du recours possible à la voie électronique pour tout contrat est posé (art. 1125)
- Le régime reprend les grands principes de la solidarité entre les créanciers et entre les débiteurs (art. 1310 et suiv.)
- L’introduction de l’acte contresigné par l’avocat au sein des différents modes de preuve(art. 1374)
Point de départ de la prescription de l'action en requalification d'un bail commercial
L'action en requalification d'un contrat de location gérance en bail commercial soumis au statut est prescrite passé le délai de 2 ans à compter de la signature du contrat.
Une clause d'indexation ne peut pas jouer qu'à la hausse
La stipulation d'une clause d'échelle mobile qui prévoit que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse et exclut l'ajustement du loyer en cas de baisse de l'indice est réputée non écrite car le propre de ce type de clause est de faire varier à la hausse et à la baisse.
Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.681, n° 36 FS - P + B, n° 1339 P + B
De l'effet de la création d'un duplex sur les charges de copropriété
A tout moment, un copropriétaire peut faire constater l'absence de conformité à la loi de 1965 de la clause de répartition des charges résultant du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ou d'une décision d'assemblée générale et en faire établir une nouvelle.
Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-26.921, n° 118 P + B
Les parties communes ne sont pas forcément à usage commun
Il n'est pas nécessaire de réaliser un constat de risque d'exposition au plomb quand les murs d'une courette objet des travaux de ravalement ne sont pas accessibles par les occupants. L'usage commun évoqué par le code de la santé publique ne recouvre pas la notion de partie commune de la loi de 1965.
Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-29.751, n° 121 P + B
DROIT IMMOBILIER | INDIVISION :
Licitation-partage d'un immeuble indivis, sollicité par le créancier personnel d'un indivisaire
Le créancier personnel d'un indivisaire agissant en partage par voie oblique n'a pas à justifier des diligences visant à parvenir à un partage amiable, applicables aux seuls indivisaires.
Cass. 1re civ., 13 janv. 2016, n° 14-29.534, n° 12 P + B
La taxe foncière n'est pas à la charge de l'indivisaire occupant
L'impôt foncier incombe à l'indivision car il constitue une dépense nécessaire à la conservation des biens indivis.
Cass. 1re civ., 13 janv. 2016, n° 14-24.767, n° 11 P + B
Partage du bien indivis entre des concubins : sort du remboursement du prêt immobilier
Les échéances de l'emprunt immobilier restent à la charge du concubin qui les rembourse, une volonté commune de partager les dépenses de la vie courante existant entre les concubins.
Cass. 1re civ., 13 janv. 2016, n° 14-29.746, n° 13 D
Arr. 5 janv. 2016, NOR : FCPT1502194A, JO : 13 janv.
Lorsqu'en raison de négligences, l'intermédiaire titulaire d'un mandate de vente n'a pas informé l'acquéreur de l'existence d'une servitude rendant l'immeuble acheté impropre à la destination envisagé, il commet une faute delictuelle entrainant la perte de sa rémunération.
Cass 1er civ., 14 janv. 2016, n°14-26.474, n°38 P + B
RAPPELS DE QUELQUES REGLES EN MATIERE DE COPROPRIETE :
Pas de solution de secours pour la rémunération du syndic dont le mandat a été annulé
L'assemblée des copropriétaires ne peut décider d'accorder une rémunération au syndic si les conditions d'ordre public du statut de la copropriété n'ont pas été respectées. Elle ne peut décider de verser des sommes en exécution de mandats annulés.
L'administrateur provisoire et le défaut d'ouverture d'un compte séparé
Le défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires n'est pas susceptible d'entraîner l'annulation du mandat de l'administrateur provisoire.
Administrateur provisoire : après la fin de la mission il n'est plus temps d'agir
L'administrateur provisoire ne peut valablement convoquer une assemblée des copropriétaires après la date de fin de sa mission fixée par l'ordonnance l'ayant désigné.
Délai pour agir en nullité de l'ASL irrégulièrement constituée
L'action en nullité d'une association syndicale libre (ASL) est soumise à la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil.
Cass. 3e civ. 3 déc. 2015, n° 14-12.998, n° 1334 FS - P + B
Mandat de gestion immobilière à un professionnel de l'immobilier : la preuve n'est rapportée que par écrit.
N'ayant pas un mandat spécial donné par écrit par tous les indivisaires, le bail commercial que le professionnel a conclu est nul.
Cass. 1re civ., 2 déc. 2015, n° 14-17.211, n° 1377 P + B
Assemblées : les modalités de consultation des pièces justificatives sont fixées
D. n° 2015-1907, 30 déc. 2015 : JO, 31 déc.
! ! ! BONNE ANNEE 2016 ! ! !
Habilitation du syndic à agir en remboursement d'une facture indûment payée
L'action du syndic en remboursement d'une facture indûment payée qui suppose au préalable d'apprécier à qui incombe le coût des travaux réalisés n'est pas une action en recouvrement de créance. Elle nécessite donc une habilitation préalable.
Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n° 14-10.961, n° 1337 P + B
Nouveau décret ALUR sur l'information des occupants de copropriétés des décisions de l'assemblée
Pour les assemblées convoquées à compter du 1er avril 2016, le syndic devra dans les 3 mois de la réunion informer les occupants de l'immeuble des décisions susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation et les charges.
D. n° 2015-1681, 15 déc. 2015 : JO, 17 déc
Le paiement des droits de succession est un motif urgent de vente des biens indivis
En cas de désaccord des indivisaires, le juge peut autoriser la vente aux enchères des biens indivis afin de couvrir le montant des droits de succession.
Cass. 1re civ., 2 déc. 2015, n° 15-10.978, n° 1382 P + B
Le refus prévisible de renouvellement du syndic n'est pas un incident de séance
Le refus de renouveler le syndic dans ses fonctions ne permet pas d'en élire un autre au cours de la même assemblée même si la question n'a pas été inscrite à l'ordre du jour du fait de la mauvaise volonté du mandataire évincé.
Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n° 14-25.583, n° 1340 P + B
La véranda dans la loi Carrez
La qualification de la terrasse de partie commune par le règlement de copropriété et de l'EDD rend la possession du copropriétaire équivoque : la véranda n'a pas été édifiée sur une partie privative et doit donc être exclue du mesurage au titre de la loi Carrez.
Le code de la consommation protège le syndicat des copropriétaires
Le syndic professionnel, mandataire du syndicat des copropriétaires, peut se prévaloir au nom de ce dernier de l'article 136-1 du code de la consommation applicable aux non-professionnels.
Cass. 1re civ., 25 nov. 2015, n° 14-20.760, n° 1347 P + B + I
Cass. 1re civ., 25 nov. 2015, n° 14-21.873, n° 1362 P + B + I
Mutation d’un lot de copropriété : débiteur des charges.
Cass. 3e civ., 8 juill. 2015, n° 14-12.995 FS - P + B
Copropriété et bornage sont incompatibles.
L'action en bornage est irrecevable lorsque les parties à l'instance sont copropriétaires de l'immeuble.
L'existence de bâtiments distincts ne suffit pas à créer des charges spéciales
L'absence de parties communes spéciales et le défaut de clarté du règlement quant aux charges spéciales peuvent conduire le juge à estimer que le coût des travaux de réfection des parties communes d'un seul des bâtiments doit être réparti entre l'ensemble des copropriétaires.
Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-25.510, n° 1264 P + B
Action individuelle contre le syndicat : la connaissance du dommage comme point de départ
Le délai de prescription de l'action individuelle pour vice de construction ne commence pas à courir à partir de la seule apparition des dommages mais à la date à laquelle leur cause a été révélée.
Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-17.784 n°1257 P + B
Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 13-19.999, n°1256 - P + B
DROIT IMMOBILIER | DROIT DES BAUX :
Obligation du bailleur en cas de désamiantage du local loué à un employeur
Le locataire subit un trouble de jouissance quand, en application de son obligation de sécurité, il doit faire évacuer ses salariés le temps de la réalisation des travaux de désamiantage comme le préconisait l'inspecteur du travail.
Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-24.612, n° 1261 P + B
Elaboration prévue de Secteurs d'Information sur les Sols
Les secteurs d'information sur les sols (SIS) doivent être créés par le Préfets de manière à pouvoir être annexés dès 2019 aux documents d'urbanisme désignant les terrains et justifiant des études de sol réalisées avant toute demande de permis de permis.
D. n° 2015-1353, 26 oct. 2015 : JO, 28 oct
DROIT IMMOBILIER | Loyer & Copropriété :
A compter de la publication des arrêtés préfectoraux fixant les seuils relatifs à l'ancienneté et au montant de la dette, l'huissier de justice devra signaler le commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier simple, soit dans une lettre reprenant les éléments essentiels, soit en en adressant directement une copie.
D. n° 2015-1384, 30 oct. 2015 : JO, 31 oct.
La vérification du titre de propriété comme obligation de conseil nouvelle pour le constructeur
En sa qualité de professionnel de la construction, le maître d'œuvre doit vérifier le contenu du titre de propriété de son client et en tirer les conséquences avant d'engager les travaux.
Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-24.553, n° 1102 P + B.
Sans répartition des tantièmes opposable, l'assemblée ne délibère pas valablement
Une assemblée de copropriétaires doit être annulée à défaut de justification d'une répartition des tantièmes opposables aux copropriétaires.
Cass. 3e civ., 5 nov. 2015, n° 14-21.846, n° 1220 P + B
Dématérialisation des notifications en cas de vente de lots de copropriété
Les notifications et mises en demeure de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété peuvent être effectuées par lettres recommandées électroniques, tandis que la télécopie est définitivement abandonnée.
D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015 : JO, 23 oct.
Mandataires immobiliers : l'interdiction légale d'acquérir ne touche que le négociateur chargé de traiter la vente
Le salarié d'une agence immobilière qui achète, pour lui-même à titre personnel, un bien mis en vente auprès de l'agence, mais sans être chargé de traiter cette vente, n'a pas la qualité de mandataire du vendeur et n'est donc pas visé par l'interdiction d'acquérir de l'article 1596 du code civil.
Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 13-28.255, n° 1076 D
Un devoir de conseil alourdi pour les maîtres d'œuvre
Manque à son devoir de conseil le GIE chargé d'une mission de maîtrise d'œuvre qui omet de consulter le titre de propriété de son client ou d'en tirer les conséquences, afin de s'assurer que le projet de construction respecte bien les droits du propriétaire voisin.
Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-24.553, n° 1102 FS - P + B
DROIT PENAL | Droit des Sociétés :
Le Gérant d'une société de BTP peut être condamné pénalement malgré une délégation de pouvoirs.
Le gérant d'une société de BTP en infraction avec la réglementation sur la sécurité des travailleurs ne peut être exonéré de sa responsabilité pénale par une délégation de pouvoirs limitée à la signalisation des chantiers.
Cass. crim., 8 sept. 2015, n° 14-83.053, n° 2957 F-D.
La notification par voie électronique fait son entrée dans la copropriété.
Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
DROIT DES AFFAIRES | DROIT DES SOCIETES :
Nullité de la clause subordonnant la cession du bail à la signature d'un nouveau bail.
La clause d'un acte de cession de droit au bail conditionnant la cession du bail à la signature d'un nouveau bail entre le cessionnaire et le bailleur doit être réputée non écrite car elle porte sur un élément essentiel à la formation même du contrat de cession.
Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-20.096, n° 1108 FS-P + B
Nullité d'un prêt consenti à une SCI.
Même si l'acte ayant pour objet un prêt consenti à une SCI mentionne que sa gérante a tous pouvoirs pour le signer, celle-ci peut obtenir son annulation dès lors qu'il n'est pas conforme à l'objet social de la société.
Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-21.423, n° 1085 F-D
CCMI et application de l'article L. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation.
L'article L. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation porte sur les clauses réputées non écrites qui ont pour conséquence de créer un déséquilibre en défaveur du maître de l'ouvrage et présentent un caractère abusif.
Article L. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation
L'absence de mention dans le contrat de construction de maison individuelle des travaux d'équipement indispensables constitue un manquement du constructeur à son obligation d'information qui est susceptible d'entraîner la nullité du contrat à la condition qu'il soit établi que mieux informé, le maître de l'ouvrage n'aurait pas contracté.
Cass. civ. 3, 15 octobre 2015, n˚ 14-23.612, FS-P+B+R
DROIT IMMOBILIER | LOI MACRON :
Promulgation de la Loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques.
La loi n°2015-990 du 6 aout 2015 vient préciser des dispositions de la loi ALUR.
Délai de rétractation des transactions immobilières.
Le délai de rétractation pour l'achat d'un logement est porté de 7 à 10 jours.
La désignation du Syndic vacant.
Les copropriétaires ne sont plus obligés de recourir systématiquement au Président du Tribunal.
Article 17 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
La mise en concurrence des contrats de Syndic.
La mise en concurrence est désormais faite tout les 3 ans, sauf dérogation décidée à la majorité de l'article 25.
Article 21 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - en vigueur au 6 novembre 2015
DROIT IMMOBILIER | LOI RELATIVE A LA TRANSITION ENERGETIQUE :
Promulgation de la Loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte.
La loi crée une nouvelle obligation à l'encontre du bailleur.
Le bailleur est désormais tenu de remettre au locataire un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale.
Loi n°89-462 du 6 juill. 1989 (art. 6)
La Loi crée un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement.
Ce carnet est obligatoire pour toute construction neuve dont le PC est déposé avant le 1er janvier 2017 et pour tout les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025.
Loi n°2015-992 du 17 aout 2015 (art. 5) - Publié J.O. 18 aout 2015
Sur l'obligation d'individualisation des frais de chauffage.
La loi vise à la mise en place de dispositif d'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
Dès le 17 février 2016, l'inscription de ce dispositif devra être prévue à l'ordre du jour.
La majorité requise pour l'adoption de décision de rénovations énergétique est fixée à la majorité de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Article L.241-9 du Code de l'Energie
Article 24-9 de la Loi de 1965 - en vigeur au 17 février 2016
Le syndic doit obligatoirement être appelé dans la cause en cas d'atteinte aux parties communes.
Un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir, au besoin, fait désigner judiciairement son représentant.
Civ. 3e, 8 juill. 2015, FS-P+B+I, n° 14-16.975
Le syndic ne peut déléguer le recouvrement des charges à un tiers.
Le recouvrement des charges impayées fait partie des pouvoirs propres du syndic qui ne peut le déléguer à un tiers, tel qu'une entreprise de recouvrement.
Rép. min. n° 79285 : JOAN Q, 15 sept. 2015, p. 7051
...même dans une résidence-services
Le recouvrement des charges afférentes aux services spécifiques fournis ne peut être délégué au prestataire qui les procure.
3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-19.245, P + B
Le syndicat des copropriétaires peut acquérir un lot par prescription.
La possibilité du syndicat d'acquérir des biens par prescription ne se cantonne pas aux parties communes, elle peut s'appliquer à un lot de copropriété.
Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-16.071, n° 1028 P + B
Utilisation des systèmes de production d'ECS au titre de la RT2012
Un nouvel agrément et une mise à jour
Arr. 13 août 2015, NOR : ETLL1518939A : BO MEDDE-MLETR n° 2015/17, 25 sept
DROIT COMMERCIAL | Baux Commerciaux :
Respect du formalisme en matière de révision du loyer commercial
La demande de révision triennale du loyer formée par conclusions au cours de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé doit être déclarée nulle dès lors qu'elle n'a pas été préalablement sollicitée par LRAR ou acte extrajudiciaire.
Cass. 3e civ., 1er juill. 2015, n° 14-13.056, n° 748 FS - P + B
Etendue de l'obligation de conseil du notaire en l'absence de certificat de conformité
Le devoir de conseil du notaire lui impose d'informer l'acquéreur non seulement de l'absence de certificat de conformité mais aussi des incidences et des risques engendrés par le refus de délivrance du certificat de conformité .
Cass. 1e civ., 17 juin 2015, n° 14-19.692, P + B

References: l'article 7
 l'article 1240
 art. 51

L'article 15
 l'article 25
 art. 40
 L'article 1195
 l'article 1304
 l'article 136
 l'article 1596
 l'article 25
 l'article 24