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Timestamp: 2020-01-23 09:26:57+00:00

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OLG Celle, Urteil vom 13.02.2007 - 16 U 5/06 - openJur
Urteil vom 13.02.2007 - 16 U 5/06
OLG Celle, Urteil vom 13.02.2007 - 16 U 5/06
openJur 2012, 45439
1. Vorsätzlich fehlerhafte (überhöhte) Verkehrswertfestsetzungen der finanzierenden Bank lösen, auch wenn die Vorschriften des Bausparkassengesetzes nicht drittschützend sind, einen Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB aus und rechtfertigen damit grundsätzlich ein Rückabwicklungsbegehren.
2. Auch die in den Kaufpreis eingerechneten Zinssubventionen der Verkäuferin an die finanzierende Bank bedeuten eine der Bank zuzurechnende Vertragsverletzung, weil den Käufern damit vorgespiegelt wird, ihre Zinskonditionen entsprächen der Marktlage.
Die Berufungen der Beklagten gegen das am 16. Dezember 2005 verkündete Urteil des Landgerichts Hannover - 13. Zivilkammer - werden auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Hinsichtlich der Beklagten zu 2 wird die Revision zugelassen.
Berufungsstreitwert: bis zu 190.000 €.
Die Klägerin verlangt im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung eines im Jahre 1994 geschlossenen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung in Emden, Gorch-Fock-Straße. Es handelt sich - wie in zahlreichen anderen Fällen auch - um den von der Beklagten zu 2 vollfinanzierten Erwerb nach dem „Dortmunder Modell“. Die Beklagte zu 1 gewährte der Beklagten zu 2 dabei eine Zinssubvention von 139 DM/qm, die der Verbilligung der bei der Beklagten aufgenommenen Vorausdarlehen diente (LGU S. 13 ff.).
Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf das Urteil des Landgerichts verwiesen, das der Klage im Wesentlichen gegen beide Beklagte stattgegeben hat.
Dagegen richten sich die Berufungen der Beklagten, mit die sie die Klagabweisung verfolgen.
Sie sind der Auffassung, es fehle an Beratungsfehlern bzw. einer Aufklärungspflicht sowie der erforderlichen Zurechnung etwaiger Beratungsfehler.
Die Berufungen der Beklagten haben keinen Erfolg.
A. Berufung der Beklagten zu 1:
Die Entscheidung des Landgerichts ist nicht zu beanstanden. Die Haftung der Beklagten auf Schadensersatz folgt aus Pflichtverletzungen eines Beratungsvertrages.
1. Der Senat hat bereits mehrfach Klagen von Erwerbern hinsichtlich einer Eigentumswohnung im Objekt Emden, Gorch-Fock-Straße entschieden, zuletzt beispielsweise Urteile vom 23. Mai 2006 und 26. September 2006 (16 U 234/05 und 16 U 284/05). Der letztgenannte Fall liegt bis auf wenige Abweichungen in einzelnen Zahlen nahezu identisch mit dem vorliegenden Verkaufsfall; der Senat hat in jenem Urteil Folgendes ausgeführt:
„1. Mit Recht hat das Landgericht einen Beratungsvertrag angenommen.
Die Klägerin hat Anspruch auf Rückabwicklung und Schadensersatz wegen Pflichtverletzungen aus einem Beratungsvertrag, die der Beklagten zuzurechnen sind.“
Der Senat hat das in vergleichbaren Parallelfällen, an denen immer die Beklagte beteiligt war, wiederholt entschieden; daran ist festzuhalten (zuletzt u. a. 16 U 187/04 vom 26. April 2005, 16 U 193/04 vom 8. März 2005, 16 U 185/05 vom 2. Mai 2006 sowie 16 U 234/05 vom 23. Mai 2006 - jene Entscheidung betrifft ebenfalls eine Wohnung aus dem Objekt Emden).
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann zwischen dem Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag im Vorfeld eines Wohnungskaufes zustande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (BGHR 2004, 75 m. w. N.).
Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall ebenso gegeben wie in den vom Senat entschiedenen (Parallel-)Fällen (s. o.).
Hier - wie auch in den Parallelfällen - waren dem Erwerber von dem vor Ort tätigen Vermittler Beispielrechnungen (oder auch „Besuchsaufträge“) übergeben worden, wobei im Fall der Klägerin entscheidend auf den Besuchsbericht (Anlage A 1) abzustellen ist.
Dies belegt das Zustandekommen eines besonderen Beratungsvertrages zwischen den Parteien. Das Vertriebskonzept der Beklagten war wie in zahlreichen anderen gleich gelagerten und dem Senat bekannten Verfahren darauf angelegt, dass sie zu keinem Zeitpunkt einen persönlichen Kontakt zu dem Erwerber aufzunehmen hatte. Sie hat vielmehr die Beratung und Vermittlung des Verkaufs aufgrund einer (auch hier unstreitigen) Vertriebsvereinbarung allein ihren Vertriebspartnern überlassen. Das folgt zwanglos auch aus dem Verkaufsprospekt der Beklagten (Anlage A 11), in dem das Objekt in Emden beworben wird und eben gerade die senatsbekannt allgemein mit dem Vertrieb beauftragte H. & B. GmbH nebst deren Tochterfirmen benannt ist. Die Beklagte bestreitet dies auch nicht.
Weil die H. & B. GmbH den ihr im großen Umfang übertragenen Vertrieb nicht allein durch eigene Mitarbeiter bewerkstelligen konnte, lag es auf der Hand, dass diese ihrerseits andere Firmen und Mitarbeiter mit der Vermittlung der Immobilien beauftragte, wie dies auch in den vom Senat bereits entschiedenen Fällen der Fall gewesen ist. Dies geschah auch mit Billigung der Beklagten, zumal sie in ihrem Verkaufsprospekt (Anlage 11) selbst darauf hinweist, die Kaufinteressenten sollten sich bei weiteren Fragen an ihre Vertriebspartner wenden.
Es lag in der Struktur des von der Beklagten verfolgten Vertriebskonzepts, dass vor Ort zahlreiche Untervermittler der beauftragten H. & B. GmbH tätig wurden und werden mussten, um die Wohnungen in einem engen Zeitrahmen zu veräußern. Dazu gehörte auch gerade die Beratung der potentiellen Erwerber durch die Untervermittler, die über H. & B. mit den entsprechenden Informationen zu den Kaufobjekten und der vorgeschlagenen Finanzierung im Rahmen des sog. Dortmunder Modells versorgt wurden.
Es sind deshalb die vom BGH (a. a. O.) aufgestellten Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Beratungsvertrages und die Zurechnung des Verhaltens des vor Ort tätigen Vermittlers erfüllt. Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrages die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer - wie hier - dem Vermittler überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratervertrages aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung reicht aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war.
b) Der Umstand, dass die Klägerin offenbar (wie auch die anderen Kunden von H. & B.) einen formularmäßigen Immobilien- und Finanzierungsvermittlungsvertrag (Anlage B 2, Bl. 89) mit der IHB geschlossen hatte, steht nicht entgegen. Die Beklagte hat ihren Vertriebspartnern bei den Verhandlungen mit der Klägerin freie Hand gelassen und sie mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut. Dies genügt, um den Untervertreter selbst dann als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen, wenn er (auch) als Makler und zusätzlich als Finanzierungsvermittler für die Klägerin tätig gewesen ist. Im vorliegenden Fall war gerade die individuelle Beratung der Klägerin anhand des Besuchsberichtes und des Berechnungsbogens (Bl. 107 ff.) wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss des Geschäfts. Erst hierdurch und durch die Darstellung, die Belastungen aus dem Immobilienkauf seien tragbar, wurde für sie der Anreiz geschaffen, mit vermeintlich geringem Aufwand Wohnungseigentum als Kapitalanlage zu erwerben. Der Immobilienvermittlungsvertrag schließt deshalb unter den hier vorliegenden besonderen Umständen des von der Beklagten initiierten Vertriebskonzepts nicht aus, dass mit der Beklagten als Verkäuferin ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist.
Mit der Beratung anhand der Besuchsberichte wurde schließlich auch eine Tätigkeit im Pflichtenkreis der Beklagten als Verkäuferin wahrgenommen. Nach den Entscheidungen des BGH (NJW 2003, 1811, 1813; BGHR 2004, 75) kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg darauf berufen, Angaben zu den Belastungen aus dem Immobilienerwerb seien stets der Anbahnung der Finanzierungsverträge zuzuordnen. Dies gilt nämlich nicht, wenn - wie hier - Informationen über angeblich geringe Finanzierungsbelastungen während der Verhandlungen über den Kaufvertrag als Erwerbsanreiz genutzt werden. Das Zustandekommen eines Beratungsvertrages ist im Übrigen nicht an einen bestimmten Beratungsgegenstand gebunden, maßgeblich ist der sachliche Zusammenhang mit dem angestrebten Geschäft.
2. Liegt danach ein Beratungsvertrag mit der Beklagten vor und hat sie auch über § 278 BGB für Verletzungen der Beratungspflichten einzustehen, steht auch die Klausel in § 8 des Kaufvertrags einer Haftung nicht entgegen, denn es widerspräche Treu und Glauben, wenn man zwar auf der einen Seite über einen Beratungsvertrag Pflichten der Beklagten begründet und ihr dann in einem weiteren Schritt durch eine formularmäßige Freizeichnungsklausel die Möglichkeit eröffnen würde, sich von diesen Pflichten durch eine derartige Erklärung wieder zu befreien (§ 11 Nr. 7 AGBGB a. F. - nach dem Wortlaut von § 8 des Vertrages bezieht sich der Haftungsausschluss auch auf grobes Verschulden, eine geltungserhaltende Reduktion ist unzulässig).
Im Übrigen entspricht es gerade dem hier vorliegenden Vertriebskonzept mit den Hinweisen auf Steuersparmöglichkeiten und eine letztlich tragbare Belastung, etwaige Interessenten für einen Immobilienerwerb zu ködern, den sie an sich und ohne Eigenkapital gar nicht geplant hatten. Zum Zeitpunkt der Annahme des Kaufangebots war die Klägerin gerade aufgrund der fehlerhaften Beratung bereits zum Kauf der Wohnung entschlossen. Der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss für außerhalb des Vertrags gegebene Zusagen und Erklärungen ist deshalb unwirksam (BGH, Urteil v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03). Im Ergebnis ebenso hat es auch der Bundesgerichtshof (V ZR 66/06 vom 13. Oktober 2006 = WM 2007, 174) gesehen und darauf abgestellt, dass die Beratungspflichten bereits verletzt waren, als den Käufern § 8 des Kaufvertrages mit dem Haftungsausschluss bekannt wurde.
Ist ein Schadensersatzanspruch wegen unrichtiger Beratung gegeben, so ist dem Schädiger in aller Regel der Einwand verwehrt, der Geschädigte habe sich auf die Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen und ihn treffe deshalb ein mitwirkendes Verschulden (BGH NJW 2003, 1811, 1814; BGH NJW 1998, 302). Dieser Gesichtspunkt trifft in gleicher Weise zu, wenn der Verkäufer sich im Kaufvertrag durch eine Freizeichnungsklausel von zuvor übernommenen vertraglichen Beratungspflichten zu befreien versucht.
Ebenso wenig kann in der genannten Vertragsklausel etwa ein Verzicht des Erwerbers auf etwaige Rechte aus einer zuvor erfolgten fehlerhaften Beratung hergeleitet werden.
3. Zu den Beratungspflichtverletzungen:
Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Bei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken sind dies zunächst die Aufwendungen, die der Interessent aufbringen muss, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (BGHZ 156, 371, 377). Der Verkäufer muss dabei insbesondere die mit einer von ihm vorgeschlagenen Finanzierung des Kaufs verbundenen finanziellen Auswirkungen, einschließlich in eine Aufwandsberechnung eingestellte Steuervorteile, zutreffend darstellen und im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten bei der Berechnung der Finanzierungslasten berücksichtigen. Wird als Kaufanreiz die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs herausgestellt, muss der Verkäufer auch über die hierfür bedeutsamen Umstände richtig informieren. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder ihres Wertsteigerungspotentials gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst. Haftungsbegründend sind dabei nicht sich nachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes, sondern unrichtige bzw. unterlassene Angaben zu spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich zu mindern oder gar auszuschließen vermögen (BGH, Urteil v. 15. Oktober 2003, V ZR 223/03 = BGHReport 2005, 342 = NJW 2005, 983).
Nach diesen Grundsätzen sind die nachstehenden Beratungsfehler festzustellen:
a) Der vorgelegte Besuchsbericht (Anlage A 1) suggeriert eine Unterdeckung von monatlich 723 DM vor Steuern.
Die daraus errechnete monatliche Belastung täuscht jedoch über die mit dem Erwerb einschließlich des Finanzierungsmodells eintretende wahre monatliche Belastung hinweg.
Das folgt zwar nicht allein aus der Finanzierungsdauer von wenigstens 27 bis 30 Jahren (dazu bereits Senatsurteil 16 U 127/04) und auch nicht aus den ansteigenden Bausparraten, deren Dynamik unten auf dem Besuchsbericht - wenn auch erst mit einiger Mühe - erkennbar war.
Die Klägerin ist pflichtwidrig nicht über die Gefahr von Zinserhöhungen nach Ablauf der fünfjährigen Zinsfestschreibungsfrist informiert worden, insbesondere im Zusammenhang mit dem Disagio und des auf wenigstens 20 Jahre angelegten Vorausdarlehens über die gesamte Finanzierungssumme von 178.000 DM.
Ähnlich wie in den vom Senat bereits entschiedenen Parallelfällen (16 U 127/04, 16 U 193/04 und 16 U 187/04) betrug der Nominalzins hier 7,85 % bei einem Disagio von 2 % und einer Zinsfestschreibung von 5 Jahren.
Nach Ablauf dieser fünf Jahre entstand für die Klägerin, unterstellt die Zinssätze auf dem Kapitalmarkt hätten sich nicht geändert, eine erheblich höhere Belastung. Entweder hätte sie nämlich, um den Zins von 7,85 % und damit die monatliche Belastung zu halten, nunmehr statt des bisherigen Kredits über 178.000 DM einen solchen von 181.560 DM aufnehmen müssen, damit bei einer Auszahlung von 98 % die ursprüngliche und durch die Bausparverträge abgesicherte Kreditsumme von 178.000 DM erhalten blieb oder sie hätte alternativ jetzt für 178.000 DM die Kapitalmarktzinsen zahlen müssen.
Das beschriebene Dilemma wäre nach zehn Jahren, weil der erste Bausparvertrag frühestens nach zwölf Jahren zugeteilt worden wäre, wiederum entstanden, d. h. man hätte die Hälfte der ursprünglichen Kreditsumme von 89.000 DM erneut mit einer Zinsbindung von zwei bis drei Jahren neu finanzieren müssen in der Erwartung, der erste Bausparvertrag werde im dreizehnten Jahr zugeteilt, die restlichen 89.000 DM aber wieder mit fünfjähriger Zinsfestschreibung und im fünfzehnten Jahr nochmals mit fünfjähriger Zinsfestschreibung, weil eine Zuteilung des zweiten Bausparvertrages erst im 20. Jahr vorgesehen war.
Die nicht erfolgte Aufklärung über diese Gefahr und das bestehende Risiko der kurzzeitigen Zinsfestschreibung im Vergleich mit der Gewissheit, frühestens nach zwölf Jahren den ersten und frühestens nach zwanzig Jahren den zweiten Bausparvertrag zu bekommen, ist das Beratungsverschulden.
Zwar hat sich dieses Risiko, weil die Kapitalmarktzinsen seit 1995 kontinuierlich gefallen sind, bisher nicht realisiert, es besteht aber mindestens bis zum Jahre 2014 fort, dem Jahr der frühestmöglichen Zuteilung für den zweiten Bausparvertrag.
Die mit dem Besuchsbericht und Berechnungsbeispiel suggerierte monatliche Belastung, die nach dem hier verfolgten Finanzierungskonzept gerade als tragbar erscheinen sollte, stellte damit bestenfalls eine unzutreffende Momentaufnahme dar und verschleierte geradezu die Risiken der Finanzierung.
Eine konkrete Aufklärung über gerade diese Risiken behauptet auch die Beklagte nicht mit Substanz. Das neue Vorbringen der Beklagten zu den Erklärungen der Beraterin ist im Ergebnis unerheblich. Ein Beratungsfehler könnte allenfalls entfallen, wenn die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei gleich bleibendem Zinsniveau zu leistenden Zahlungen konkret benannt und ebenso deutlich in dem Besuchsbericht dargestellt worden wären. Das geht aber aus dem Besuchsbericht gerade nicht hervor, in dem ein konkreter monatlicher Aufwand errechnet worden ist, wonach für den Erwerber (und für die Vermittler/Beklagte gewolltermaßen) die Annahme gerechtfertigt war, dass mit weiteren erheblichen Aufwendungen nicht zu rechnen ist. Derartige konkrete Hinweise behauptet die Beklagte nicht. Es kommt ferner hinzu, dass eben dann auch der Besuchsbericht gerade nicht die korrekte Beratung dokumentiert, an der sich der Käufer verständlicher Weise ausgerichtet hat.
Darüber hinaus fehlen in dem Besuchsbericht weitere mit Sicherheit zu erwartende Aufwendungen, die mit dem Erwerb der Wohnung nach dem hier verwendeten Konzept zwangsläufig verbunden sind. Dies sind die WEG-Verwaltergebühren, die Instandhaltungsrücklage sowie die Gebühren für die Mietpoolverwaltung. Diese sind - wie dem Senat aus anderen vergleichbaren Verfahren bekannt ist (vgl. etwa 16 U 193/04) - mit wenigstens 100 bis 150 DM realistisch zu veranschlagen und hätten als weitere Belastung auch in dem Besuchsbericht genannt werden müssen, um dem Erwerber ein zutreffendes Bild des nötigen eigenen Aufwandes vor Augen zu führen.
b) Ein Beratungsfehler liegt weiter - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - darin, dass die Klägerin pflichtwidrig nicht über die im gezahlten und voll finanzierten Kaufpreis enthaltene und dort einkalkulierte Zinssubvention und den weiteren Zuschuss an HMG (9.408 DM und 3.360 DM) aufgeklärt worden ist. Diese Zuschüsse ergeben sich aus der von der Klägerin vorgelegten offenbar internen Vormerkung für den Kauf der Wohnung (Bl. 114), aus dem sich die Kalkulation des später beurkundeten Kaufpreises von 154.560 DM ergibt. Das bedeutet, dass die Klägerin mit dem von ihr finanzierten Kreditaufwand von insgesamt 178.000 DM indirekt auch noch die von der Beklagten in den Preis eingestellte Zinssubvention und einen weiteren Zuschuss in Höhe von insgesamt 12.768 DM finanzierte. Dadurch sollte offenbar der für die Klägerin dargestellte Zinsaufwand und die Kosten optisch niedrig gehalten werden, was Eingang in den Besuchsbericht und die Beispielberechnung fand. Dabei wurde die Klägerin darüber getäuscht, dass in dem Kaufpreis bereits Zuschüsse kalkuliert waren, die sie dann auch noch selbst durch Kreditaufnahme finanzieren musste. Dass hier eine Zinssubvention einkalkuliert war, ergibt sich zudem aus dem vorgelegten „Beschlussbogen“ der Ba. vom 6. Oktober 1994 (Anlage 13 AB) und der dem Senat bekannten Vertriebsvereinbarung über das Objekt Emden, Gorch-Fock-Str./Gottfried-Keller-Str., die in dem heute verhandelten Parallelfall 16 U 234/05 vorgelegt worden ist. Darin ist eine im Kaufpreis kalkulierte Verwaltergebühr von 50 DM/qm und eine „tatsächlich gezahlte Zinssubvention“ bis ca. 139 DM/qm vereinbart. Die Beklagte kann deshalb nicht damit gehört werden, die Zahlung der Zinssubvention sei nicht belegbar. Dementsprechend hat die Beklagte in der Berufung dazu auch keine Ausführungen mehr gemacht und die Feststellungen des Landgerichts insoweit auch nicht angegriffen.
Daraus folgt des Weiteren, dass die Wohnung bereits in Höhe der Zuschüsse von 12.768 DM nicht werthaltig und damit letztlich für den von der Beklagten beworbenen Anlagezweck (Alterssicherung, Vermögensbildung) denkbar ungeeignet war.
c) Ein weiterer Beratungsfehler liegt in der fehlenden Aufklärung über das Risiko des mit der Aufnahme des Vorausdarlehens verbundenen Beitritts zu dem Mietpool. Nach dem Inhalt der Beispielrechnung konnte die Klägerin davon ausgehen, dass die Einnahme aus der vermieteten Wohnung mit monatlich 497 DM als gesichert anzunehmen sei (Anlage A 1). Zwar ist durch den Risikohinweis der Beklagten natürlich bekannt gewesen, dass man immer mit dem Leerstand einer Wohnung als Vermieter zu rechnen hat. Indessen war hier das Risiko des Mietpools ein anderes, weil hier durch die Mitglieder des Pools das Risiko der angeschlossenen Wohnungen gleichsam auf alle verteilt wurde. Dem Vorteil der Sozialisierung des Leerstandes der eigenen Wohnung stand mithin gegenüber der Nachteil des Leerstandes möglicherweise zahlreicher anderer Wohnungen aus dem Mietpool, die dann auch auf alle entsprechend umgelegt werden. Der Besuchsbericht suggeriert damit fehlerhaft eine Mieteinnahme aus der Wohnung, mit der in Wahrheit wegen einzukalkulierenden Leerständen nicht ernsthaft in dieser angegebenen Höhe zu rechnen war (ebenso BGH V ZR 66/06 = WM 2007, 174).
Es kommt hinzu, dass der Erwerber den Beitritt zum Mietpool bis zur Rückzahlung des Vorausdarlehens nur mit Zustimmung der Ba. kündigen durfte, er sich mithin während der Vertragsdauer jeglicher Einflussnahme auf die Vermietung und Verwaltung seiner Wohnung begab. Auf den Leerstand seiner eigenen und der übrigen Wohnungen konnte er keinen Einfluss ausüben.
Die Klägerin verweist zutreffend darauf, dass nach den bereits zuvor erörterten Unterlagen im finanzierten Kaufpreis ein Zuschuss an die HMG (das ist die Mietpoolverwalterin) enthalten ist. Dies stützt den Vortrag der Klägerin, die Ausschüttungen des Mietpools seien überhöht gewesen, weil der (vom Erwerber nicht erkannte, aber im Kaufpreis tatsächlich mitfinanzierte!) Zuschuss überhaupt erst eine Ausschüttung in Höhe von 497 monatlich ermöglichte. Ohne den Zuschuss in Höhe von 3.360 DM, den die Beklagte als Zahlung für die Mietpoolverwaltung auf fünf Jahre deklariert (Bl. 144), wäre eine Ausschüttung lediglich in Höhe von 441 DM monatlich möglich gewesen.
Dem Senat (und der Beklagten) ist darüber hinaus aus dem heute verhandelten Parallelfall einer im gleichen Objekt gelegenen Eigentumswohnung (16 U 234/05) die Mietpoolabrechnung für das Jahr 1995 (nunmehr auch hier von der Klägerin vorgelegt, Bl. 307 f.) bekannt, aus der zu entnehmen ist, dass sie zu einer Nachzahlung seitens der Eigentümer geführt hat, weil die Mietausschüttungen die Einnahmen im Ergebnis überstiegen haben. Daraus kann nur der Schluss gezogen werden, dass die im Besuchsbericht eingetragene Mietzahlung von monatlich 497 DM schon für 1995 nicht ernsthaft realistisch war, denn die Abrechnung ergibt eine Unterdeckung von 27.554 DM.
Im Übrigen bestand das Risiko des Mietpools und der damit verbundenen Abwicklung gerade auch darin, dass die vom Mietpoolverwalter kalkulierte voraussichtliche Nettomiete zur Bedienung des Vorausdarlehens an die Ba. gezahlt wurde und damit die Gefahr bestand, dass die Miete zu hoch kalkuliert war. Auch das ergibt sich aus der Abrechnung für 1995, die im Ergebnis einen negativen Saldo ausweist, der von den Eigentümern ausgeglichen werden musste.
Der Vortrag der Beklagten, die „angegebenen Beträge seien nach Kenntnis der Beklagten bis 1999 allemal zur Ausschüttung gelangt“ (Bl. 274), ist demgegenüber ohne ausreichende Substanz, denn das Gegenteil ergibt sich aus der oben erörterten Abrechnung.
Zu den aufklärungsbedürftigen Nachteilen des Mietpools ausführlich OLG Karlsruhe, ZIP 2005, 698.
d) Ob schließlich ein weiterer Beratungsfehler auch darin liegt, dass in dem Kaufpreis eine ebenfalls nicht erkennbare Innenprovision von netto 18,75 % enthalten war, kann danach dahingestellt bleiben (inzwischen verneint von BGH V ZR 66/06).
4. Angesichts der dargestellten Beratungsfehler, die die Beklagte gemäß §§ 276, 278 BGB zu vertreten hat, hätte die Klägerin die Eigentumswohnung nicht erworben.
Der Umstand, dass sie durch die Erklärung im Besuchsbericht, die Vermögensanlage trage sich fast von selbst und sei rentabel, zum Ankauf veranlasst wurde indiziert die Vermutung, sie hätte den Kauf nicht vorgenommen, wenn ihr die Umstände, die gegen diese Annahme sprechen, mitgeteilt worden wären.
5. Die Beklagte ist deshalb zum Schadensersatz verpflichtet und hat die Klägerin so zu stellen, als hätte sie vom Vertragsabschluss abgesehen (BGH, Urt. v. 27. November 1998, V ZR 344/97, BGHZ 140, 111).
Daher ist der Kaufvertrag rückabzuwickeln und jedenfalls der gezahlte Kaufpreis zu erstatten Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums.
Vereinnahmte Mieten sind darauf nicht anzurechnen, weil die Zinsen und weiteren Kosten mit Sicherheit über den im Mietpool erteilten Gutschriften gelegen haben. Zu den Steuervorteilen verweist der Senat auf die Gründe des Urteils vom 8. März 2005 (16 U 193/04 = OLGR Celle 2005, 262).“
Die vorstehenden Erwägungen gelten auch im jetzt zur Entscheidung stehenden Fall. Lediglich zu Ziffer 3. d) ist die Frage der dort angesprochenen Innenprovision mittlerweile vom BGH (Urteil vom 13. Oktober 2006, V ZR 66/06) dahin entschieden worden, dass der Verkäufer einer Immobilie bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit ungefragt keine Angaben über eine im Kaufpreis eingerechnete Innenprovision zu machen hat.
Bestätigt hat der BGH allerdings den auch vom Senat bereits mehrfach bejahten Beratungsvertrag aufgrund des von der Beklagten verfolgten Strukturvertriebes der Eigentumswohnungen. Die im Kaufvertrag aufgenommene Freizeichnungsklausel kann nach der neuesten Entscheidung des BGH ebenfalls nicht zu einer Entlastung der Beklagten aus vorangegangenen Beratungsfehlern führen.
Ebenso bestätigt sieht sich der Senat in den Ausführungen des BGH zu den aufklärungspflichtigen Risiken des Mietpools (a. a. O., Umdruck Seite 11). Danach muss bei dem Mietpool nicht nur das - anteilige - Risiko, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden, bei der Berechnung des Eigenaufwandes nicht nur angesprochen, sondern auch z. B. in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den Belastungen angemessen berücksichtigt werden. Gerade das ist hier nicht geschehen, wie sich unschwer dem Besuchsbericht und der Beispielsrechnung entnehmen lässt, denn darin ist schlicht von einer Netto-Mieteinnahme nach Abzug aller Kosten in Höhe von 497 DM die Rede. Eine solche war aber - wie ausgeführt - bei realistischer Betrachtung nicht ernsthaft und einigermaßen sicher zu erzielen. Das belegt auch anschaulich bereits die Mietpoolabrechnung für das Jahr 1995, die eine Unterdeckung ausweist. Es kommt deshalb nicht entscheidend darauf an, ob und in welcher Höhe der Mietpool tatsächliche Zahlungen an die Bank zur Zinsleistung auf das Vorausdarlehen erbracht hat, sondern welche Einnahmen realistisch erzielt werden konnten. Gerade das Risiko geringerer Einnahmen - dargestellt in Form eines Abschlages in der Beispielrechnung oder dem Besuchsbericht - hätte den Erwerber erst hinreichend vor dem Risiko warnen können, der mit dem Beitritt zum Mietpool zwangsläufig verbunden war. Er hätte dann auch erst ersehen können, dass die berechnete monatliche Belastung sich entsprechend erhöht. Gerade dies zu vermeiden, war das Ziel der Beklagten und des von ihr im Zusammenwirken mit der Beklagten zu 2 und der H. und B. Gruppe verfolgten Vertriebskonzeptes, wie der Senat bereits mehrfach ausgeführt hat. Die damit - zurückhaltend ausgedrückt - geschönten Zahlen im Besuchsbericht waren darauf angelegt, den potentiellen Erwerber davon zu überzeugen, dass er das Objekt mit geringem Aufwand und ohne Eigenkapital zum Zwecke der Alterssicherung und zur Steuerersparnis kaufen und vor allem auch halten könne. Das war allerdings unzutreffend.
In gleicher Weise gelten diese Erwägungen für die gleichfalls im Besuchsbericht fehlenden Angaben zu zwangsläufigen weiteren Belastungen für WEG-Verwaltergebühren, Instandhaltungsrücklagen und Gebühren für die Mietpoolverwaltung. Der potentielle Erwerber - und das war gerade das Ziel der Vermittlungstätigkeit der H. und B.-Gruppe und deren Untervermittler - wurde und sollte gerade durch „überzeugenden“ Zahlen im Besuchsbericht oder der Beispielsrechnung davon überzeugt werden, dass der Erwerb der Wohnung ein lohnendes und mit wenig Aufwand zu finanzierendes Geschäft war. Es hätte deshalb zu einer korrekten Aufklärung gehört, dass auch diese zwangsläufigen weiteren Kosten in die Berechnung eingestellt werden, denn nur dann konnte der Erwerber überhaupt zuverlässig abschätzen, ob der Kauf für ihn bei den gegebenen finanziellen Möglichkeiten überhaupt machbar und zumutbar war.
Eine geradezu arglistige Täuschung des Erwerbers liegt in der oben zu Ziffer 3 b) abgehandelten Zinssubvention und dem weiteren Zuschuss an HMG, der im vorliegenden Fall - ebenso wie in der Sache 16 U 284/05 - insgesamt 12.768 DM betrug und - wie senatsbekannt aus jenem Verfahren beiden Beklagten aufgrund der dort vorliegenden Unterlagen bekannt war - auf den Kaufpreis aufgeschlagen worden war, so dass er insgesamt 154.560 DM betrug. Die Klägerin wurde durch diese Verkaufsmasche allerdings vorsätzlich darüber getäuscht, dass sie mit dem so erhöhten Kaufpreis, der voll finanziert wurde, letztlich doch die auf diese Weise optisch niedrigen Zinsen aus dem Vorausdarlehen wieder mitfinanzierte, wodurch die monatliche Belastung sich als tragbar darstellen sollte.
2. Die Berufung der Beklagten zu 1 erweist sich damit insgesamt als unbegründet.
Das gilt auch hinsichtlich der Ausführungen zur Höhe des Schadens. Ergänzend bemerkt der Senat lediglich, dass die von der Klägerin erhaltenen Zahlungen aus dem Mietpool bei der Schadensberechnung bereits berücksichtigt sind, wie sich aus der Aufstellung im Schriftsatz der Klägerin vom 12. Oktober 2005 (Bl. 412, 415 ff.) ergibt.
B. Berufung der Beklagten zu 2:
Die Haftung der Beklagten auf Schadensersatz folgt aus Verschulden bei Vertragsschluss, wie das Landgericht ebenfalls zutreffend erkannt hat, und zwar wegen unterlassener Beratung über die Gefahren des Mietpools (1), wegen vorsätzlich falscher Verkehrswertfestsetzungen (2) und im Hinblick auf die Zinssubventionen (3) sowie aus § 826 BGB.
Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH WM 2005, 72, Rdn. 32 ff., zitiert nach juris) ist die kreditgebende Bank bei steuersparenden Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben. Das ist zu bejahen, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung an den Bauträger (oder Verkäufer) als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann BGH XI ZR 6/04 vom 16. Mai 2006 - NJW 2006, 2099 ff.).
Nach Auffassung des Senats sind die vom BGH im Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04) unter Leitsatz 3 aufgestellten (eingeschränkten) Voraussetzungen der Haftung der finanzierenden Bank wegen vorvertraglicher Verletzung von Aufklärungspflichten hier erfüllt. Danach gilt:
In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objekts können sich Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Das institutionalisierte Zusammenwirken zwischen Bank, Verkäufer und Vermittler (dazu BGH a. a. O., Rdn. 53) liegt vor.
Aus den beim Senat bereits entschiedenen Fällen der sog. Schrottimmobilien und aus den noch anhängigen zahlreichen Verfahren mit im wesentlichem vergleichbarem Sachverhalt über zahlreiche Objekte in Deutschland, in denen stets die Beklagte als Wohnungsverkäufer, die Mitarbeiter oder Untervertreter der H. und B. Firmen als Vermittler und die Ba. (Beklagte zu 2) als finanzierende Bank auftraten, folgt, dass zwischen den Beteiligten eine ständige Geschäftsbeziehung derart bestand, dass die Vermittler den Absatz der Wohnungen der Beklagten zu 1 betrieben, wobei in vielen Fällen - so auch hier - eine Vertriebsvereinbarung bestand (Anlage K 17, Bl. 100) und die vor Ort tätigen Vermittler schon nach dem ersten Kontakt nahezu vollständig ausgearbeitete Vertragsunterlagen vorgelegt haben, u. a. auch die entsprechenden Darlehensanträge der Beklagten zu 2 (K 7, Bl. 45 ff.). Bereits daraus und aus der ebenfalls mehrfach vorgenommenen Finanzierung von Eigentumswohnungen aus dem Objekt Emden durch die Beklagte ergibt sich unschwer und unzweideutig, dass die vom BGH genannten Voraussetzungen hier erfüllt sind (ebenso KG, Urteil v. 24. November 2006, 21 U 121/04, Seite 13). Im Übrigen spricht dafür auch die von der Klägerin bereits in der Klageschrift dargelegte persönliche und wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Verkäuferin, der Bank und auch der den Vertrieb besorgenden H. & B.-Gruppe. In allen Fällen war von Beginn an vorgesehen, dass die Finanzierung allein durch die Ba. erfolgen sollte (Finanzierungsvermittlungsauftrag, Bl. 44).
Auch die Voraussetzung eines die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprungs im Falle einer arglistigen Täuschung durch evident unrichtige Angaben der Vermittler ist erfüllt.
1. Mietpool:
Das Oberlandesgericht Karlsruhe (15 U 64/04, 15 U 50/02 vom 21. Juni 2006) hat ein Beratungsverschulden der Bank in Bezug auf die Unüblichkeit des Mietpools als solchem, die besondere Unüblichkeit des zwangsweisen Beitritts im Sinne des Abhängigmachens von der Kreditvergabe und schließlich wegen der Beeinträchtigung der Befugnisse des Eigentümers gesehen.
Die ersten beiden Gesichtspunkten erscheinen dem Senat zweifelhaft, denn die vom OLG Karlsruhe diskutierte und in dem dort eingeholten Gutachten untersuchte Frage der statistischen Häufigkeit eines Mietpools besagt noch nicht automatisch etwas über das damit verbundene Ausmaß der Gefährdung des Kreditnehmers. Der Bundesgerichtshof hat bereits vor Jahren (BGH WM 1992, 901) entschieden, die Verknüpfung der Darlehensgewährung mit einem Mietpool-Beitritt entspreche dem Bestreben des Kreditgebers nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements und sei deshalb als banküblich anzusehen. Selbst wenn das statistisch nicht der Fall sein sollte, so besteht der Sinn und Zweck des Beitritts zum Mietpool unter anderem darin, das Risiko einzelner Leerstände auf die Schultern vieler Miteigentümer zu verteilen und es war dementsprechend nicht nur für den Kreditgeber, sondern auch für die Erwerber der Eigentumswohnungen für den Fall vorteilhaft, dass ihre Wohnung nicht vermietet war (OLG Hamm, 5 U 140/04 vom 10. März 2005, S. 9/10). Es hat sich mit dem Beitritt zum Mietpool auch kein besonderes Risiko verwirklicht, weil die Leerstände in der zweiten Hälfte der 90er Jahre, die zu Defiziten geführt haben, infolge des Vermietungsrisikos und dementsprechend der allgemeinen Marktentwicklung waren. Wenn die Konstruktion des Mietpools überhaupt gewählt wurde, dann war es im Übrigen auch sinnvoll, sämtliche Eigentümer zu verpflichten, an ihm teilzunehmen, weil damit eine breite Risikostreuung ermöglicht wurde, die nicht in demselben Umfang gelungen wäre, wenn beispielsweise nur die Hälfte der Eigentümer dem Mietpool beigetreten wären.
77In Übereinstimmung mit dem Oberlandesgericht Karlsruhe und - wie dem Senat bewusst ist - im Gegensatz zur nahezu einhelligen Ansicht der Oberlandesgerichte bejaht der Senat indessen Aufklärungspflichten im Hinblick auf die konkrete Ausgestaltung des Mietpools, die dem Erwerber die wirtschaftliche Verwertung des Objekts über mehr als ein Jahrzehnt faktisch entzogen hat. Das ergibt sich aus folgenden Vertragsbestimmungen (Anlage K 22):
- keine ordentliche Kündigung des MP-Vertrages vor Ablauf von fünf Jahren (§ 13),
- die Möglichkeit des Verwalters, über Reparaturen im Sondereigentum zu entscheiden,
- die Möglichkeit des Verwalters, über Modernisierungsmaßnahmen im Sondereigentum zu entscheiden,
- die Möglichkeit des Verwalters, das Konto des Mietpools um bis 20 % einer Jahresnettomieteinnahme zu überziehen (§ 6),
- das Recht des Verwalters, bei anderen Eigentümern nicht eintreibbare Beträge und Forderungen auf die anderen Mietpoolteilnehmer als Kosten zu überwälzen,
- das Recht des Verwalters, Kosten für Reparaturen am Sondereigentum umzulegen.
Das Recht des Verwalters, Reparaturen im Sondereigentum vorzunehmen, steht zwar nicht wörtlich - aber sinngemäß - im Vertrag und ist faktisch so gehandhabt worden.
Wie das Oberlandesgericht Karlsruhe (S. 29 ff. 15 U 50/02) überzeugend ausführt, liegt ein Wesensmerkmal des Erwerbs einer vermieteten Immobilie darin, dass der Kapitalanleger in Zukunft die Möglichkeit hat, Einfluss auf die Rendite zu nehmen, und zwar im Sinne von Bemühungen um die Suche nach geeigneten und solventen Mietern, die Festlegung der Miethöhe, die Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber den Mietern, insbesondere die Entscheidung über Reparaturen und Investitionen (Modernisierung). Sämtliche dieser für die Rendite entscheidenden Maßnahmen wurden auf den Verwalter verlagert.
Zwar ist davon auszugehen, dass sich die Mietpoolverwaltung nicht geweigert, sondern sich im Gegenteil kooperativ und erfreut gezeigt hätte, wenn die jeweiligen Eigentümer sich um besonders solvente Mieter gekümmert und sie als Mieter vorgeschlagen hätten oder ein Eigentümer beschlossen hätte, für 10.000 € ein neues Badezimmer einzubauen. Gleichwohl aber wären den Klägern derartige Bemühungen praktisch nicht zugute gekommen, weil, wie das OLG Karlsruhe (S. 30) zutreffend hervorgehoben hat, bei einer von den Käufern bewirkten Mieterhöhung um 50 € durch Gestellung eines besonders zahlungskräftigen Mieters davon lediglich etwa 0,45 € pro Monat ihnen zugute gekommen wäre. Das ergibt sich aus der minimalen Beteiligung jedes Eigentümers am Mietpool und verändert sich in den einzelnen Fällen nur im Cent-Bereich. Insgesamt lässt sich deshalb sagen, dass sie Einflussmöglichkeiten auf die Rendite nicht mehr hatten und eben auch keinen Anlass für an sich sinnvolle oder gar notwendige Modernisierungsmaßnahmen.
Im Hinblick auf diese Überlagerung der Eigentümerbefugnisse auf den Mietpoolverwalter bestand ein ganz besonderes und zusätzliches Gefährdungsrisiko deshalb, weil die Käufer damit in besonderem Maße von der Kompetenz und Zuverlässigkeit sowie der Seriosität des Mietpoolverwalters abhängig waren und sie sich von diesem für lange Zeit nicht lösen konnten, es sei denn auf der Grundlage der sehr schwierig zu beweisenden Kündigung aus wichtigem Grund. Gerade die Bemühungen um eine Neuvermietung nach Leerstand, die nahezu den wesentlichsten Teil des wirtschaftlichen Risikos ausmachen, konnten die Kläger nicht beeinflussen und kaum den Beweis führen, dass ein Mietpoolverwalter in diesem Bereich sich erhebliche Pflichtverletzungen hätte zu schulden kommen lassen. Das war im Hinblick auf die fünfjährige Bindung an den Mietpoolverwalter ein deutliches zusätzliches Risiko.
Im Gegensatz zum Oberlandesgericht Karlsruhe sieht der Senat zusätzliche Risiken allerdings nicht hinsichtlich der Verpflichtungen, für die die anderen Teilnehmer wegen Zahlungsschwierigkeiten nicht beitreibbaren Beträge anteilig mit einzustehen, denn das entspricht den allgemeinen Regeln einer Solidargemeinschaft und ist auch im Wohnungseigentumsrecht selbstverständlich, bei dem, wenn ein einzelner Eigentümer das „Hausgeld“ nicht zahlt, die anderen es anteilig verauslagen müssen.
Nach den Darlehensverträgen bedurfte die Kündigung des Mietpools - abgesehen von der ohnehin fünfjährigen Bindung an den Mietpoolverwalter - aber der Zustimmung der Beklagten bis zur Rückführung des Vorausdarlehens (K 14 - Bl. 77).
Da - wie in 16 U 127/04 und 126/04 OLG Celle ausführlich dargelegt - und auch gar nicht streitig, mit der Zuteilung des ersten Bausparvertrages frühestens nach zwölf Jahren zu rechnen war und dann erst mit der Ansparung des zweiten Bausparvertrages begonnen wurde, dessen Zuteilungsreife jedenfalls nicht vor dem 20. Jahr nach der Kreditaufnahme bei der Beklagten erfolgte, bedurfte der Austritt aus dem Mietpool 20 Jahre lang der Zustimmung der Beklagten (K 14 - Bl. 74, 77).
Nach Auffassung des Senats ist es auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens gerechtfertigt anzunehmen, dass eine Mietpoolkonstruktion, durch die Erwerbern einer Eigentumswohnung praktisch in vollem Umfang die Verfügungsbefugnis über die mit dem Kredit erworbene Immobilie über zwei Jahrzehnte entzogen wird, absolut unüblich ist - die fachkundige Beklagte zu 2 hat auch nicht behauptet, obwohl das Problem stets diskutiert worden ist, etwas annähernd Vergleichbares habe es in Deutschland schon gegeben. Für die damit verbundenen Risiken von entscheidender Bedeutung war insbesondere die Regelung, wonach der Mietpoolverwalter über die Modernisierung des Sondereigentums entscheiden durfte. Insgesamt sind somit dem Eigentümer nahezu sämtliche Befugnisse, die aus dieser Stellung resultieren, mit Ausnahme des Verkaufes der Wohnung, für mehr als ein Jahrzehnt entzogen worden.
Im Gegensatz zur großen Mehrheit der Oberlandesgerichte ist der Senat deshalb der Auffassung, dass die Beklagte mit dieser Konstruktion die Rolle des Kreditgebers überschritten, einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen und darüber hinaus eine Interessenkollision zu bejahen ist, die eine Aufklärungspflicht der Beklagten zu 2 zur Folge hatte (ebenso der PwC-Bericht).
Es kann auch keinem vernünftigen Zweifel unterliegen, dass die Beklagte zu 2 für diese konkreten Mietpoolbedingungen verantwortlich ist, wobei nach der Lebenserfahrung davon ausgegangen werden muss, dass sie an ihrer Formulierung mitgewirkt hat, auf jeden Fall aber insofern, als sie auf einem Beitritt der Käufer bestanden (K 14 - Bl. 77) und die Auszahlung des Darlehens vom Beitritt zum Mietpool zu diesen konkreten Bedingungen verlangt hat. Dieser Umstand gewinnt umso größeres Gewicht, als es sowohl eine personelle als auch eine finanzielle Verflechtung wohl zwischen der Beklagten zu 2 und der Beklagten zu 1 als auch der Firma H. & B. gab, weil Herr A. Vorstandsmitglied der Beklagten zu 2, Aufsichtsratsvorsitzender der Beklagten zu 1 und Beiratsmitglied der Firma H. & B. war (PwC-Bericht Seite 8). Wie sich aus dem PwC-Bericht Deutsche Revision (vom Vorstand der Beklagten selbst in Auftrag gegeben) und demBa-Fin-Bericht ferner ergibt, war die Beklagte zu 2 an der Beklagten zu 1 mit 30 % beteiligt und hat ferner eine indirekte Finanzierung der Firma H. & B. vorgenommen, weil sie, wie sich aus dem Schreiben vom 21. Juni 1996 ergibt, alles Erforderliche zu tun bereit war, um das Geschäft der H. & B. zu fördern und dafür Sorge zu tragen, dass die offenen Beträge der BFG-Bank AG zur Verfügung gestellt würden, ein Verhalten, in dem der PwC-Bericht eine harte Patronatserklärung der Beklagten zu 2 sieht. Darüber hinaus hat die Beklagte zu 2 in Höhe von 5 Mio. DM für die Verbindlichkeiten der H. & B. gebürgt. Zu den Gründen der Aufnahme der Geschäftsverbindung zu H. & B. gehörte es, dass die Ba. gegenüber der A. in der Verpflichtung stand, den Vertrieb von deren Wohnungsbeständen zu übernehmen und zu organisieren, für diese Aufgabe war H. & B. vorgesehen (PwC-Bericht S. 8). Hinsichtlich der personellen Verflechtung ist zu ergänzen, dass Vorstandsmitglied A. im Aufsichtsrat der A. Mitglied des Investitionsausschusses war, in dem wesentliche Entscheidungen zum Wohnungsverkauf und Vertrieb gefasst wurden.
Wie sich aus dem PwC-Bericht (S. 9) ferner entnehmen lässt, hat die Beklagte zu 2 Einfluss auf den Strukturvertrieb genommen und im Sinne der Kunden darauf gedrängt, die sogenannten Endpreise zu senken.
Im Jahre 1994 wurde die Beklagte zu 2 zum ersten Mal auf negative Entwicklungen des Mietpools aufmerksam, weil die Sparkasse Gütersloh auf Ablösung der aufgelaufenen Darlehen drängte und die Beklagte zu 2 sich entschied, die dort bestehenden Darlehen durch Gewährung eigener Darlehen an die betroffenen Mietpools abzulösen (Wissensvorsprung). Da die Aufnahme dieser Darlehen nicht von der Ermächtigung des Verwalters in der Mietpoolvereinbarung gedeckt war, wurden die einzelnen Mietpoolteilnehmer nachträglich zur Erteilung einer Vollmacht zur Aufnahme des Vorausdarlehens bei der Beklagten zu 2 in Höhe des auf sie entfallenden Anteils und zum Abschluss eines Bausparvertrages aufgefordert. Soweit die einzelnen Eigentümer keine Vollmachten erteilten, wurde seitens von H. & B. eine Barhinterlegung in entsprechender Höhe bei der Beklagten zu 2 durchgeführt (PwC-Bericht S. 10). Den Mietpoolteilnehmern wurde unter anderem von H. & B. mitgeteilt, die Funktionsweise des Mietpools bringe es mit sich, dass das Konto überwiegend unter Inkaufnahme einer Unterdeckung geführt werde müsse, das Darlehen sei bei der Beklagten zu 2 aufgenommen worden, um die mit der Unterdeckung verbundene Zinsbelastung so gering wie möglich zu halten.
In dem PwC-Bericht heißt es im Übrigen (S. 25), eine Aufklärungspflicht der Beklagten zu 2 könnte darüber hinaus bestanden haben, weil sie wusste, dass die H. & B. mehr ausschüttete als tatsächlich eingenommen.
Wie sich dem PwC-Bericht ferner entnehmen lässt, gewährte die Beklagte zu 2, obwohl die drohende Insolvenz der H. & B. seit 1998 spätestens absehbar war, ungesicherte Provisionsvorschüsse und Darlehen an die H. & B., die im Jahre 1998 24 Mio. DM betrugen (PwC-Bericht S. 30). Aus oben genannten Tatsachen folgt, dass die H. & B. spätestens seit 1995 von der Beklagten zu 2 finanziell abhängig war, zumal die Insolvenz von H. & B. erfolgte, nachdem die Beklagte zu 2 keine Liquiditätshilfe mehr gewährte. Da die Beklagte zu 2 wusste, dass die Geltendmachung von Schadensersatzforderungen wegen Mängeln des Objekts aufgrund der Liquiditätsschwierigkeiten und der drohenden Insolvenz von H. & B. für die Erwerber der Eigentumswohnung nicht erfolgversprechend war, hat sie ihr eigenes wirtschaftliches Risiko auf die Darlehensnehmer verlagert und gleichzeitig die finanzielle Durchführung des Projekts beherrscht (PwC-Bericht Seite 9 - starke Einflussnahme der Beklagten auf H. & B.).
Zusammengefasst ergibt sich Folgendes:
Die Beklagte zu 2, die Beklagte zu 1 und die Vertriebsvermittler H. & B. waren personell verflochten, die Beklagte zu 2 hatte entscheidenden Einfluss dadurch, dass A. in Schlüsselpositionen sowohl der Beklagten zu 1 als auch der H. & B. war. Die Beteiligten waren zudem wirtschaftlich verflochten, indem die Beklagte zu 2 an der Beklagten zu 1 zu 30 % beteiligt war und an der H. & B. nach Maßgabe des zuvor zitierten PwC-Berichts. Somit liegen hier nach Auffassung des Senats sämtliche vier vom Bundesgerichtshof geforderten Kriterien kumulativ vor, weil sich die Überschreitung der besonderen Rolle als Kreditgeber - durch personelle (seit 1997 kaum eine Besprechung bei H. & B. ohne die Beklagte und deren Strohmann (PwC-Bericht Seite 33, Seite 34, Rz. 144) und wirtschaftliche Verflechtung mit den Vertriebsfirmen und Verkäufern - der Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes durch Entziehung der dem Eigentümer zustehenden Verwaltungsbefugnisse seiner Immobilie, der Interessenkollision in dem Sinne, dass die Beklagte zu 2 an der Beklagten zu 1 und der Vertriebsfirma H. & B. wirtschaftlich beteiligt war, und zwar auch noch, als das Insolvenzrisiko ab 1998 mit den Händen zu greifen war (dazu insbesondere PwC-Bericht Seite 30 ff., Rz. 128, 129, 131).
Ein weiterer die Aufklärungspflicht auslösender Wissensvorsprung liegt in den evident unrichtigen und unvollständigen Angaben der Vermittler im Zusammenhang mit dem Beitritt zum Mietpool und den damit verbundenen weiteren besonderen Risiken.
Die im Besuchsbericht und Berechnungsbeispiel genannte Miete, die dort keineswegs - wie die Beklagte geltend machen will - etwa als unsicherer Abschlag auf die Auszahlungen des Mietpools bezeichnet war, war eben gerade nicht sicher zu erreichen, weil sie gerade von der Qualität des Pools und der Poolverwaltung abhing und insbesondere wegen der Sozialisierung von Leerständen zahlreicher Wohnungen, die notwendiger Weise zu einem deutlichen Abschlag der erzielbaren Miete und damit zu einem ebenso nötigen Aufschlag bei den beim Erwerber zu zahlenden Zuschüssen hätte führen müssen. Insoweit kann wegen der Einzelheiten auf die Ausführungen unter A. 1., 3. c) verwiesen werden.
Die Angabe der erzielten Miete war damit evident unrichtig und beruhte auf einer arglistigen Täuschung der Vertriebsmitarbeiter. Der Beklagten war in diesem Zusammenhang der angesetzte Mietbetrag von 497 DM bekannt, wie sich aus dem Beschlussbogen zu einer vergleichbaren Wohnung gleicher Größe im selben Objekt ergibt, der dem Senat in dem bereits genannten Verfahren 16 U 284/05 vorgelegt worden ist.
Daraus ergibt sich der vom BGH gefordert konkrete Wissensvorsprung der Beklagten, der eine entsprechende Aufklärungspflicht auslöst (BGH a. a. O., Rdn. 58 bis 61).
Der Senat teilt auch nicht die von vielen Gerichten vertretene Auffassung, eine Schadensersatzpflicht scheitere daran, dass die Käufer darlegen und beweisen müssten, welche finanzielle Situation bestünde, wenn sie entsprechend aufgeklärt und dementsprechend dem Mietpool nicht beigetreten wären (so aber z. B. OLG Hamburg, 6 U 243,03; OLG Braunschweig, 2 U 83/03, 85/03, 126/03; OLG Oldenburg, 9 W 28/03 und 13 W 68/03; OLG Hamburg, 4 U 81/04; BGH XI ZR 460/02).
Zwar hat der Bundesgerichtshof diese Betrachtung seit mehr als einem Jahrzehnt für richtig befunden (z. B. BGH WM 1989, 665, 667; BGH NJW-RR 2004, 632, Rdn. 32), und zwar mit dem Argument, es könne nur Ersatz des Schadens verlangt werden, dessen Eintritt die Einhaltung der Pflicht verhindern sollte.
Allerdings widerspricht die von der großen Mehrheit der übrigen Oberlandesgerichte vorgenommene Kausalitätsprüfung (wie hier aber OLG Oldenburg, 8 U 146 und 147/05, OLG Karlsruhe, zuletzt 15 W 56/06 vom 15. Januar 2007, Kammergericht, 21 U 121/04) nach Auffassung des Senats wesentlichen Prinzipien des Schadensersatzrechts. Der Bundesgerichtshof hat auch in seiner ersten grundlegenden Entscheidung aus dem Jahre 1988 die erwähnten Kausalitätsprüfung ausdrücklich auf der Grundlage eines Sachverhaltes entwickelt, bei dem die Kunden vorgetragen hatten, sie hätten bei richtiger Beratung eine andere Finanzierung gewählt (BGH WM 1989, 665 Rdn. 24), während im vorliegenden Fall mit Sicherheit davon auszugehen und auch vorgetragen ist, dass die Erwerber bei zutreffender Information über die Risiken das Objekt sich „aufklärungsrichtig“ verhalten (BGH MDR 2007, 74) und die Wohnung überhaupt nicht erworben hätten. Eine Begrenzung auf den Differenzschaden - Vergleich mit dem Nichtbeitritt zum Mietpool - auch in diesen Fällen würde eines der Grundprinzipien des Schadensersatzrechts für eine gesellschaftliche Gruppe (die Banken) außer Kraft setzen, nämlich die Kausalitätsprüfung dahin, wie sich die Vermögenslage darstellen würde, wenn die Pflichtverletzung nicht erfolgt wäre und der Käufer nicht erworben hätte, eine rechtliche Einordnung, die im Verhältnis zum Verkäufer seit vielen Jahrzehnten eine Selbstverständlichkeit ist (zuletzt BGH MDR 2007, 74). Im Übrigen wird auch in der Entscheidung BGH XI ZR 6/04 (Rdn. 61) vom Mai 2006 die hier vertretene Kausalitätsprüfung für möglich gehalten.
2. Unzutreffende Verkehrswertfestsetzung:
Das Oberlandesgericht Karlsruhe (4 U 50/02, S. 60 f.) hat im Einzelnen detailliert und überzeugend begründet, dass und warum die Beklagte zu 2vorsätzlichund systematisch die Verkehrswerte der zu finanzierenden Objekte falsch eingeschätzt hat - lautBa-Fin-Bericht durchschnittlich um 40 %.
Die Beklagte zu 2 war zunächst einmal an der Ermittlung zutreffender Verkehrswerte deshalb nicht interessiert, weil das zu niedrigeren Kaufpreisen und Gewinnen der Beklagten zu 1, an der sie wirtschaftlich beteiligt war, geführt und den Absatz der betreffenden Wohnungen und damit auch die Summe der Darlehensverträge drastisch herabgesetzt hätte. Grundlage der fiktiven Wertfestsetzung waren die Beschlussbögen (Bl. 845, 846 d. A.), aus denen sich ergibt, dass nicht die nachhaltig erzielbaren Nettomieten, sondern die tatsächlichen Ausschüttungen, die sehr häufig überhöht waren, zur Grundlage der Verkehrswertermittlung gemacht wurden und eine Kontrolle und Überprüfung, inwieweit die Ausschüttungen realistisch und korrekt kalkuliert waren, gab es nicht. Das ergibt sich im Übrigen mit aller Deutlichkeit aus demBa-Fin-Bericht und übereinstimmend auch aus dem PwC-Bericht. Die überhöhten Verkehrswerte waren im Übrigen eine Folge der ca. 30 % des Kaufpreises betragenden Weichkosten, an denen allein die nach dem Vertriebskonzept an H. & B. zu zahlenden Provisionen von 18,75 % beteiligt waren. In demBa-Fin-Bericht heißt es unter anderem (S. 52), es handele sich um eine systematische Überbewertung, die generell inhaltlich nicht nachvollziehbar seien. Anlass für die fiktive Wertfestsetzung war insbesondere das natürliche Interesse von H. & B., der Beklagten zu 1 und dem wirtschaftlich mit ihr verflochtenen Beklagten zu 2 an der Erzielung möglichst hoher Kaufpreise. Die Verkehrswertfestsetzungen sollten auch nicht ohne weiteres ersichtlich sein, was beispielsweise darin zum Ausdruck kommt, wie im Banken- und Bausparkassensystem unüblich, generell darauf verzichtet wurde, die Kaufverträge zu den Darlehensakten zu nehmen, sodass die Kaufpreise der erworbenen Immobilien aus den Darlehensakten nicht ersichtlich waren (Ba-Fin-Bericht S. 48). Wie das Oberlandesgericht Karlsruhe zutreffend annimmt, kann man im Hinblick auf die Übrigen von demBa-Fin-Bericht festgestellten Umstände daraus den Schluss ziehen, es sei darauf angekommen, zu vermeiden, dass externe Prüfer das System der fiktiven Verkehrswertfestsetzungen bereits aus einem Vergleich der Kaufpreise mit den höheren angenommenen Verkehrswerten aus den Darlehensakten hätten erkennen können.
Wie das Oberlandesgericht Karlsruhe (S. 65 f.) ferner zutreffend festgestellt hat, war das System der fiktiven Verkehrsfestsetzungen dem Vorstandsmitglied der Beklagten zu 2 A. bekannt, denn schon im Jahre 2001 ist davon die Rede, dass die bisherigen Wertfestsetzungen auf einer höchst streitbaren Betrachtungsweise beruhten. In einem Schreiben vom 9. Dezember 1997 beschreibt Vorstandsmitglied A. die Verkehrswertfestsetzungen im Hause der Beklagten wie folgt:
„Sie werden dann unschwer erkennen, dass 2 und 2 durchaus mal 5 sein können, im vorliegenden Fall aber würden 2 und 2 wohl 9 ausmachen. Dies kann ich nicht mehr vertreten.
Ich sehe mich wirklich außer Stande, aus einem Quadrat einen Kreis zu machen, weitgehend ist es schon gelungen.“
In einem weiteren Schreiben vom 17. August 1998 des Vorstandsmitgliedes A. heißt es:
„Beleuchtung soll auch finden, dass bei jüngeren Fällen die Verkehrswertfestsetzungen durch die Gerichte deutlich, wenn nicht katastrophal unter denen von uns ermittelten Beleihungswerten liegen. Freilich werden wir hier gegen das Sachverständigenverhalten und den Markt keine Patentlösungen finden.“
Das Oberlandesgericht Karlsruhe (S. 67) weist im Übrigen zutreffend darauf hin, dass die Verkäufe in der überwältigenden Zahl der Fälle zu Fremdnutzung führen sollten (bei den dem Senat vorliegenden 100 Kaufverträgen) gibt es, soweit ersichtlich, ein oder zwei Fälle von Eigennutzung) und dementsprechend nur das Ertragswertverfahren sachgemäß war, bei dem es auf die nachhaltig zu erzielenden Mieten ankommt.
Insgesamt ist angesichts der Feststellungen imBa-Fin-sowie im PwC-Bericht bei lebensnaher Betrachtung auch nicht im Entferntesten davon auszugehen, dass die erheblich überhöhten Verkehrswertfestsetzungen auf Irrtümern beruhen, die jedermann hätten unterlaufen können.
117Wie der Senat nicht verkennt, hat der Bundesgerichtshof allerdings bereits entschieden, dass die Beleihungswertermittlung des Immobilienobjekts durch das finanzierende Kreditinstitut nicht im Interesse des Erwerbers erfolgt und daher auch keine drittschützende Wirkung hat (BGH XI ZR 322/01).
Das kann allerdings fürvorsätzlichfalsche Verkehrswertfestsetzungen zu dem Zweck der Erzielung eigener wirtschaftlicher Vorteile nicht gelten - soweit ersichtlich ist das vom BGH auch nicht entschieden worden. Es ist im Ausgangspunkt durchaus zutreffend, dass die Funktion der Beleihungswertermittlung nicht darin besteht, die Kaufentscheidung des Bankkunden in Bezug auf deren Wert und Gegenwert zu überprüfen, sondern der internen Willensbildung des Kreditinstituts dient sowie der im öffentlichen Interesse liegenden Sicherung der Existenzfähigkeit der betreffenden Kreditinstitute.
Etwas anderes muss indessen bei vorsätzlich falscher Verkehrswertfestsetzung gelten, zumal wenn sie dazu dient, dem betreffenden Kreditinstitut Gewinne durch eine finanzielle Beteiligung an der Verkäuferin und durch die Ausgabe zusätzlicher Kredite in einer Größenordnung von 729.207.000 DM (PwC-Bericht Seite 6) zu ermöglichen.
Wie dem Senat aus anderen Verfahren bekannt ist, haben die Vertreter unter anderem damit geworben, der Erwerb der Immobilie im Sinne eines risikolosen „Sorglos und Stressfrei-Paketes“ könne unbedenklich empfohlen werden, weil die Beklagte zu 2 die komplette Finanzierung einschließlich der Nebenkosten natürlich nicht anbieten würde, wenn sie sich nicht selbst davon überzeugt hätte, dass das Objekt seinen Preis auch wert sei. Auch wenn im vorliegenden Fall konkrete Feststellungen über eine entsprechende Aussage nicht getroffen werden können - wobei man realistischerweise sagen muss, dass die durchgeführten - und aus anderen Verfahren bekannten - Anhörungen und Zeugenvernehmungen zu diesem Komplex ohnehin ein Glasperlenspiel waren, weil sich weder die Käufer noch erst recht die Vermittler, die wöchentlich mehrere Gespräche geführt haben, nach mehr als zehn Jahren an Einzelheiten zu erinnern vermochten -, so lässt sich doch annehmen, dass es einen allgemeinen Bewusstseinsstand der Käufer dahin gibt, dass ein Kreditinstitut schon aus Gründen der eigenen Absicherung im Falle der zwangsweisen Verwertung der Immobilie kein Darlehen gewährt, wenn der Kaufpreis dem Verkehrswert nicht wenigstens annähernd entspricht, es sei denn, es seien zusätzliche Sicherheiten vorhanden, die dieses Risiko abdecken, ein Gesichtspunkt, der im Hinblick auf die Zielgruppe der Klein- und Mittelverdiener aber vollkommen unrealistisch war.
Ein Kreditinstitut, das bewusst die Verkehrswerte falsch kalkuliert, um seinen Darlehensabsatz und den Gewinn durch Beteiligung an der Verkäuferin zu erhöhen und damit sogar eine Vollfinanzierung durch Vorausdarlehen nach dem oben beschriebenen Dortmunder Modell gewährt, wobei das Darlehen schon um mehrere 10.000 DM über dem Verkaufspreis lag, erfüllt die Voraussetzungen der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung im Sinne von § 826 BGB. Eine Beihilfe zum Betrug dürfte lediglich wegen einer Haupttat diskussionsbedürftig sein, weil der Verkäufer berechtigt ist, einen überhöhten Kaufpreis zu verlangen, solange die 100 %-Grenze bei der Sittenwidrigkeit nicht überschritten wird und in den von dem Senat durchgeführten Beweisaufnahmen im Ergebnis dann doch ein tatsächlicher Wert des Objekts in Höhe von 55 % bis 65 % des Kaufpreises festgestellt worden ist.
Nach alledem hält der Senat die Rechtsprechung zum fehlenden Drittschutz bei unrichtiger Verkehrswertermittlung jedenfalls dann nicht für angemessen, wenn sievorsätzlicherfolgtundzusätzlich der eigenen Gewinnmaximierung dient durch Beteiligung an der Firma, deren Verkäufe gefördert werden sollen, weil damit zugleich der selbstständige Haftungstatbestand des § 826 BGB zu bejahen ist. Es ist bisher auch nicht ernsthaft geltend gemacht worden, die Verkehrswertfestsetzungen hätten auch nur in etwa dem Wert der Immobilie entsprochen, die die Käufer in Kenntnis der Problematik auch nicht erworben hätten.
3. Zinssubventionen:
In einer Reihe von Fällen, darunter auch bei dem vorliegenden Verkauf, hat die Beklagte zu 1 der Beklagten zu 2 Zinssubventionen gewährt, und zwar in der im Tatbestand mitgeteilten Größenordnung.
Auch unter Berücksichtigung der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH V ZR 66/06 vom 21. Oktober 2006), wonach der Verkäufer über eine Innenprovision nicht aufzuklären braucht, weil die Gestaltung des Kaufpreises bis zur Sittenwidrigkeitsgrenze Sache des Verkäufers und damit nicht offenbarungspflichtig ist, vertritt der Senat die Auffassung, dass die Zinssubventionen damit nicht vergleichbar sind.
126Ausgangspunkt ist die Vertriebskonzeption der Beklagten und der Firma H. & B., neue Käuferschichten mit geringem und mittlerem Einkommen für den Erwerb derartiger Immobilien zu erschließen, denen bisher solche Wohnungen noch nicht „angedient“ worden waren. Zentrale und unerlässliche Voraussetzung dieses Konzepts war es indessen, eine optisch niedrige Belastung glaubhaft zu machen, um den betreffenden Interessenten den Erwerb trotz ihres teilweise geringen, teilweise nur mittleren Einkommens schmackhaft zu machen. Eben diesen Zweck hatte auch die dargestellte Zinssubvention, die für jedermann ersichtlich (in Gutachten anderer Verfahren auch ausdrücklich erwähnt) die Funktion hatte, den vereinbarten Darlehenszins und die daraus folgende anfängliche monatliche Belastung für die ersten fünf Jahre niedrig zu halten, denn danach ergab sich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ohnehin die zwingende Verpflichtung des Erwerbers, nunmehr Zinsen nach Maßgabe der tatsächlichen Lage am Kapitalmarkt zu zahlen. Wenn deshalb beispielsweise in einem Berechnungsbeispiel dem Käufer suggeriert wurde, die monatliche Belastung betrage vor Steuern 350 DM und nach Steuern 170 DM, so wären diese Zahlen ohne die Zinssubvention nicht zu halten gewesen. Hätte dort aber eine Belastung von 450 DM und 280 DM gestanden, wären die Verkaufschancen drastisch gesunken.
Den Interessenten ist somit vorgespiegelt worden, ihre Belastung entspreche der Kapitalmarktsituation, während einem über die Zusammenhänge aufgeklärten Käufer deutlich geworden wäre, dass nach Ablauf der subventionierten Zinsbindungsfrist selbst bei gleichbleibendem Kapitalmarktzins mit deutlich höheren Belastungen zu rechnen war. Insofern war der Berechnungsbogen eben jene unzureichende Momentaufnahme, zumal der Käufer diese Zinssubvention über eine Erhöhung des Kaufpreises, wie sich aus dem Berechnungsbogen unmissverständlich ergibt, selbst bezahlt hat.
Nach Auffassung des Senats liegt damit nicht nur eine unzureichende Beratung des Verkäufers selbst vor, sondern auch die Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes und einer Interessenkollision, die eine Aufklärungspflicht auch der Beklagten zu 2 erforderlich machte, ferner die Überschreitung der Rolle des Kreditgebers, der sich vom Verkäufer zu Lasten des Kunden gänzlich ungewöhnliche und ungerechtfertigte Vorteile gewähren lässt.
Ergänzend wird zur Zinssubvention auf die oben zu A. 1. gemachten Ausführungen Bezug genommen. Auch hier bestehen keine vernünftigen Zweifel daran, dass der Beklagten diese Taktik des Verkaufs bekannt war.
4. Die Beklagte ist damit ebenso wie die Beklagte zu 1 zum Schadensersatz verpflichtet. Zur Schadenshöhe kann auf die obigen Ausführungen und diejenigen des Landgerichts verwiesen werden.
Die Zulassung der Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO (Mietpool) und insbesondere Abs. 1 Nr. 2 (Verkehrswertfestsetzung, Zinssubventionen) geboten, weil auch die neuere Rechtsprechung der Mehrheit der Oberlandesgerichte die ihnen zugänglichen Informationen desBa-Fin-sowie des PwC-Berichtes zu entsprechenden rechtlichen Schlussfolgerungen nicht veranlasst hat und damit die Einheitlichkeit der Rechtsprechung nicht gewahrt ist.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.
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