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Timestamp: 2020-08-06 20:17:15+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 1423 del 20/01/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1423 del 20/01/2017
Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, (ud. 23/11/2016, dep.20/01/2017), n. 1423
sul ricorso 4766-2014 proposto da:
BENI STABILI GESTIONI SPA SOCIETA’ DI GESTIONE DEL RISPARMIO
(OMISSIS), in persona del Legale rappresentante pro tempore Arch.
P.A., nella qualità di soggetto che ha istituito e gestisce
il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso
denominato “Fondo VESTA – fondo comune di investimento mobiliare di
diritto italiano di tipo chiuso”, elettivamente domiciliata in ROMA,
GF UNO SPA, in persona del suo Amministratore Unico e legale
rappresentante pro tempore dott. F.V., elettivamente
domiciliata in ROMA, CORSO VITT EMANUELE II 21, presso lo studio
dell’avvocato LUCA LO GIUDICE, che la rappresenta e difende giusta
G.M.G.;
G.M.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DELLE
MILIZIE 34, presso lo studio dell’avvocato SERGIO DE FELICE, che la
rappresenta e difende unitamente all’avvocato GIUSEPPE NOLA giusta
GF UNO SPA;
avverso la sentenza n. 55/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA,
udito l’Avvocato LUCA LO GIUDICE;
udito l’Avvocato SERGIO DE FELICE;
subordine rigetto sia per il ricorso principale che per
1. G.M.G. conveniva davanti al Tribunale di Roma Beni Stabili Gestioni S.p.A. – società di gestione del risparmio, nonchè G.F. Uno S.p.A. adducendo che una clausola di prelazione presente in contratto di locazione del (OMISSIS) in forza del quale ella era conduttrice di un immobile sito in (OMISSIS) e locatrice era Beni Stabili Gestioni sarebbe stata inadempiuta da quest’ultima, che aveva venduto l’immobile il (OMISSIS) a G.F. Uno S.p.A.; chiedeva pertanto l’accertamento del maturato retratto o in subordine il trasferimento a lei della proprietà dell’immobile o in ulteriore subordine il risarcimento del danno. Le controparti si costituivano, resistendo. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 2464/2013, accoglieva la domanda attorea di risarcimento del danno, condannando Beni Stabili Gestioni a risarcirle Euro 790.000, oltre a interessi legali, e a rifonderle le spese di causa.
Avendo Beni Stabili Gestioni proposto appello principale, si costituivano, resistendo, G.F. Uno S.p.A. nonchè la G., la quale proponeva appello incidentale. Con sentenza dell’8 gennaio-10 febbraio 2014 la Corte d’appello di Roma, accogliendo parzialmente l’appello principale, riduceva l’importo del danno a Euro 395.000 oltre a interessi legali, compensando per metà le spese di entrambi i gradi e condannando Beni Stabili Gestioni a rifonderne l’altra metà alla G.; compensava le spese tra Beni Stabili Gestioni e G.F. Uno S.p.A., confermando per il resto la sentenza di primo grado.
2. Ha presentato ricorso Beni Stabili Gestioni sulla base di sei motivi, da cui si difende con controricorso G.F. Uno S.p.A., la quale ha pure depositato memoria. Ha presentato controricorso e ricorso incidentale, articolato su due motivi, la G.; dal suo ricorso incidentale si è difesa Beni Stabili Gestioni con controricorso.
3. In primo luogo deve essere esaminato il ricorso principale.
3.1 il primo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione dell’art. 115 c.p.c., art. 2697 c.c., comma 1 e art. 191 c.p.c., difetto di prova del danno che avrebbe subito la G. e di sua esatta quantificazione, difetto di prova di condotta fraudolenta di Beni Stabili Gestioni diretta a ingenerare l’errato convincimento che il trasferimento dell’immobile non fosse avvenuto.
Lamenta la ricorrente l’assenza di prova sull’an e sul quantum del danno che la G. avrebbe patito, adducendo che quest’ultima avrebbe soltanto allegato il danno e lo avrebbe quantificato in base alla mera indicazione del presunto prezzo di mercato all’epoca (Euro 2.500.000) senza neppure produrre perizia di parte relativa al valore dell’immobile. Ad avviso della ricorrente occorreva invece la prova non del danno in astratto, ma del danno effettivamente subito. Il giudice d’appello inoltre avrebbe condannato la ricorrente al risarcimento del danno in difetto di prova di sue condotte fraudolenti nel senso sopra esposto, ritenendo inconferente la responsabilità aquiliana. Peraltro la clausola che prevede il diritto di prelazione è da identificarsi nella clausola n. 20 del contratto locatizio e come tale avrebbe effetti obbligatori e non reali; la ricorrente aveva invocato il principio per cui, in caso di lesione del diritto di prelazione per vendita dell’immobile da parte del locatore senza preventiva comunicazione della sua volontà di vendita, il conduttore che non esercita la facoltà di riscatto nel termine previsto può chiedere il risarcimento del danno, ma per responsabilità aquiliana, e se prova che sussista una condotta del locatore o anche del terzo acquirente volta ad indurlo al convincimento dell’insussistenza del trasferimento, così distogliendolo dall’onere di consultare i registri immobiliari per avere notizie del trasferimento. Questo principio, richiamato anche in appello, sarebbe stato ritenuto inapplicabile dalla corte territoriale trattandosi di responsabilità contrattuale. Ma il suo richiamo, ad avviso del ricorrente, sarebbe stato finalizzato a dimostrare la buona fede della ricorrente stessa e l’inadempimento da parte della G. dell’onere probatorio sull’esistenza di una condotta fraudolenta di Beni Stabili Gestioni diretta a convincerla dell’inesistenza del trasferimento della proprietà dell’immobile. Di tale comportamento fraudolento invece non vi sarebbe prova.
La sintesi dettagliatamente offerta del contenuto del motivo è di per sè sufficiente per dimostrarne la natura inammissibilmente fattuale. Il motivo infatti si impernia sulla pretesa mancanza di prove che, adempiendo il relativo onere, avrebbe dovuto fornire la G., perseguendo pertanto la ricorrente dal giudice di legittimità una verifica della sufficienza e della significatività del compendio probatori con esito alternativo a quanto accertato in merito dalla corte territoriale, e in tal modo oltrepassando i confini della sua giurisdizione.
3.2.1 Il secondo motivo denuncia omesso esame di fatto decisivo ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omessa valutazione di fatti e risultanze istruttorie comprovanti l’inesistenza del diritto di prelazione della G. quando fu venduto l’immobile e comunque comprovanti la scusabilità dell’errore dell’omessa denuntiatio a quest’ultima, nonchè violazione dell’art. 1218 c.c..
Il giudice d’appello, riferendosi al – posteriore – giudicato che aveva qualificato la G. quale conduttrice all’epoca delle stipulazioni del contratto preliminare e del contratto definitivo di vendita dell’immobile, cioè nel 2008, non avrebbe tenuto conto della “situazione di fatto e di diritto” al momento in cui sarebbe stato violato il diritto di prelazione, la cui valutazione avrebbe portato “ad una decisione completamente diversa”. Ad avviso della ricorrente, infatti, anche i capi della sentenza di natura dichiarativa hanno efficacia come le sentenze di condanna; e la sentenza del Tribunale di Roma del 22 maggio 2007, che aveva dichiarato cessato il contratto locatizio in questione in data 31 dicembre 2007, era stata pronunciata con rito locatizio. Pertanto avrebbe dovuto essere considerata esecutiva ex artt. 282 e 447 bis c.p.c. a partire dalla sua data di pubblicazione, il 23 maggio 2007, ed esecutiva sarebbe rimasta fino al 15 luglio 2008, data di pubblicazione del provvedimento relativo alla inibitoria. Quindi il 4 giugno 2008 – data di stipulazione del contratto preliminare di vendita – e il (OMISSIS) – data di stipulazione del contratto di vendita definitivo – il contratto di locazione per cui la G. sarebbe stata conduttrice dell’immobile era inefficace, e la suddetta dell’immobile era occupante sine titulo, onde non poteva esercitare il diritto di prelazione di cui all’art. 20 del contratto. La corte territoriale avrebbe richiamato genericamente “l’effetto sostitutivo” del giudizio d’appello, dimostrando così di avere ignorato completamente la situazione di diritto esistente al momento del contratto preliminare di vendita.
Ad avviso della ricorrente, quanto appena esposto riguarderebbe l’inesistenza del diritto di prelazione, ma, pure nel caso in cui questo vi fosse, sussisterebbero “numerose prove” della buona fede di Beni Stabili Gestioni e quindi di scusabilità dell’errore di omessa denuntiatio: a questo asserto segue l’indicazione di vari elementi ad avviso della ricorrente probatori (pagine 24-34 del ricorso) per giungere ad affermare poi che nella sua motivazione la corte territoriale avrebbe errato laddove imputa alla ricorrente di non avere provato la scusabilità dell’errore e quindi la non imputabilità dell’accertato inadempimento contrattuale, anche sotto questo aspetto tornandosi a sostenere che il giudice d’appello non avrebbe tenuto conto della sentenza del Tribunale di Roma del 22 maggio 2007. Si conclude nel senso che sarebbe stata “ampiamente fornita la prova liberatoria richiesta dall’art. 1218 c.c. per escludere l’imputabilità dell’inadempimento”, perchè questo sarebbe derivato da una causa non imputabile all’obbligato, cioè la sentenza del Tribunale di Roma, che aveva dichiarato cessato il contratto di locazione; e per di più la ricorrente avrebbe provato di avere agito in buona fede.
3.2.2 Per quanto concerne la prima parte del motivo, allo scopo di meglio comprenderlo va dato atto che la sentenza del Tribunale di Roma del 23 maggio 2007 n. 10306, come si è visto più volte invocata nella censura in esame, aveva dichiarato cessato il contratto di locazione alla data del 31 dicembre 2007; appellata, era stata poi riformata dalla Corte d’appello di Roma con sentenza del 13 gennaio 2010 n. 4326, la quale aveva identificato la data di scadenza nel 31 dicembre 2011 ed era poi passata in giudicato.
La ricorrente ripropone, in sostanza, quello che aveva addotto nel terzo motivo dell’appello, in cui aveva sostenuto che la G., quando furono stipulati il contratto preliminare e il contratto definitivo, era una occupante abusiva dell’immobile anche perchè il contratto era stato dichiarato cessato dalla sentenza del 2007 del Tribunale di Roma provvisoriamente esecutiva.
Il motivo era stato disatteso dalla corte territoriale, che aveva qualificato “decisivo il giudicato formatosi sulla perdurante veste di conduttrice di G., in forza del contratto dell’1.1.1996, anche net quadriennio successivo al 31.12.2007 e fino, quindi, al 31.12.2011 (sentenza di questa Corte n. 4326 in data 13.1.2010), sicchè non può ulteriormente sostenersi che nel 2008 G. fosse occupante abusiva” (motivazione della sentenza impugnata, pagina 4).
La ricorrente tenta di superare quanto le è stato opposto dalla corte territoriale richiamando gli artt. 447 bis e 282 c.p.c. nonchè giurisprudenza di questa Suprema Corte, da cui dovrebbe desumersi l’estensione di una efficacia immediata anche alla pronuncia dichiarativa, non necessitando pertanto, affinchè abbia effetto, il pervenimento del giudicato, al pari di una sentenza di condanna.
Il riferimento normativo è chiaramente inidoneo per sostenere l’asserto della ricorrente. L’art. 282 c.p.c. stabilisce che la sentenza di primo grado “è provvisoriamente esecutiva”, con riferimento del tutto evidente, su un piano logico-semantico, non a quel che si accerta, bensì a quel che può essere oggetto di una esecuzione forzata. Una conferma viene proprio dall’art. 447 bis c.p.c., che disegna il rito locatizio, e quindi rende applicabile nel caso di specie l’art. 431 c.p.c., che concerne espressamente sentenze di condanna.
La giurisprudenza di questa Suprema Corte, d’altronde, non ha affatto esteso quel che è proprio delle pronunce di condanna alle pronunce dichiarative. L’arresto invocato dalla ricorrente (Cass. sez. 3, 3 settembre 2007 n. 18512) in realtà non depone in tal senso, concernendo comunque statuizioni di condanna, e in particolare affermando che, in caso di pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., “le statuizioni di condanna consequenziali, dispositive dell’adempimento delle prestazioni a carico delle parti fra le quali la sentenza determina la conclusione del contratto, sono da ritenere immediatamente esecutive ai sensi dell’art. 282 c.p.c., di modo che, qualora l’azione ai sensi dell’art. 2932 c.c. sia stata proposta dal promittente venditore, la statuizione di condanna del promissario acquirente al pagamento del prezzo è da considerare immediatamente esecutiva”. L’esecutività antecedente al giudicato, rimarca l’insegnamento nomofilattico, viene limitata proprio dall’art. 282 c.p.c. ai capi di condanna delle pronunce (v. p. es. Cass. sez. 2, 26 marzo 2009 n. 7369 – per cui appunto le sentenze di accertamento non traggono dall’art. 282 c.p.c. efficacia anticipata rispetto al momento del passaggio in giudicato, poichè lo stesso art. 282 “nel prevedere la provvisoria esecuzione delle sentenze di primo grado, intende necessariamente riferirsi soltanto alle pronunce di condanna suscettibili secondo i procedimenti di esecuzione disciplinati dal terzo libro del codice di rito civile”; sulla stessa linea Cass. sez. 3, 19 novembre 2009 n. 24438, Cass. sez. 3, 13 giugno 2008 n. 16003, Cass. sez. 3, 3 agosto 2005 n. 16262 e Cass. sez. 3, 10 novembre 2004 n. 21367; e proprio su una fattispecie di cessazione di un rapporto contrattuale locatizio cfr. Cass. sez. 3, 15 novembre 2013 n. 25743).
Non è dunque sostenibile – come aveva già osservato, infatti, il giudice d’appello – che, in mancanza di giudicato, la sentenza del Tribunale di Roma del 2007 avesse reso la G. non più conduttrice dell’immobile, bensì sua occupante senza titolo. Pertanto, non è parimenti sostenibile che, quando nel 2008 furono stipulati il contratto preliminare di vendita e il contratto definitivo di vendita dell’immobile, il contratto locatizio, che riconosceva il diritto di prelazione alla G. in caso di vendita dell’immobile stesso, forse venuto meno e che pertanto non sussistessero i presupposti per l’applicazione della suddetta clausola.
3.2.3 Se la prima parte della censura in esame risulta, così, infondata, deve darsi poi atto che nella seconda parte – come emerge dalla sintesi di cui sopra – la ricorrente torna su un piano inammissibilmente fattuale, poichè elencando, con notevole ampiezza di descrizione, numerosi elementi a suo avviso probatori (dieci pagine del ricorso sono occupate da tale esposizione) adduce che sarebbe stata provata la scusabilità dell’errore di omessa denuntiatio. Ancora una volta, dunque, a tacer d’altro, viene chiesto al giudice di legittimità di effettuare un vaglio sul concreto piano probatorio, ovvero di espletare una cognizione di merito.
3.3 Il terzo motivo denuncia violazione dell’art. 115 c.p.c., che sarebbe stata effettuata dal giudice d’appello laddove si fonda sul sopravvenuto passaggio in giudicato “della sentenza relativa al contratto di locazione”, senza considerare le prove fornite dal ricorrente e i fatti non contestati “sintomatici della sua buona fede”: si fa riferimento alle “documentate circostanze di fatto e di diritto menzionate nel motivo che precede”.
Il motivo, pur tentando la ricorrente di schermarne la reale sostanza tramite il riferimento all’art. 115 c.p.c., ripropone – come d’altronde viene poi espresso apertis verbis – le tematiche del motivo precedente, sia quella in punto di diritto (la questione del giudicato) sia quella relativa inammissibilmente ad aspetti fattuali. Si rimanda pertanto a quanto osservato a proposito del secondo motivo.
3.4 Il quarto motivo denuncia omesso esame di fatto decisivo ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, “adesione acritica alle risultanze della c.t.u.” espletata in primo grado, “omessa valutazione dei rilievi critici” del consulente tecnico di parte della ricorrente. Tra l’altro, lamenta la ricorrente in questa doglianza che la motivazione della sentenza impugnata negherebbe l’apporto di elementi nuovi arrecato dai consulenti tecnici di parte. Vengono riportati elementi riguardanti il contenuto della c.t.u. e delle consulenze di parte, per concludere che, “ove adeguatamente esaminate”, le censure mosse dai consulenti tecnici di parte al c.t.u. “avrebbero condotto ad attribuire all’immobile…un valore decisamente inferiore” a quello stimato dal c.t.u..
E’ più che evidente che non si tratta di una censura riconducibile all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, bensì, ancora una volta, si mira a ottenere dal giudice di legittimità una valutazione fattuale, alternativa a quella cui è pervenuto il giudice di merito – anche sulla base di quanto apportato dal suo ausiliario tecnico -, in relazione qui alla stima dell’immobile. Incorre pertanto il quarto motivo in inammissibilità.
3.5 Il quinto motivo denuncia ancora omesso esame di fatto decisivo ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nonchè “errata quantificazione del danno” e violazione degli artt. 1225 e 1226 c.c..
Si censura l’avere il giudice d’appello ridotto l’importo del danno da risarcire alla G. del 50% illustrando ciò con una motivazione criticabile, perchè non avrebbe considerato varie circostanze (elencate nelle pagine 43-45 del ricorso) il cui “attento esame”, ad avviso della ricorrente, “avrebbe certamente condotto ad una drastica riduzione del danno (certamente inferiore al 50%), se non ad un azzeramento dello stesso”.
Il motivo patisce la stessa tipologia di inammissibilità ravvisata, come si è visto, in doglianze precedenti: anzichè denunciare un reale vizio motivazionale, si persegue dal giudice di legittimità una valutazione alternativa di elementi fattuali per ottenere un esito probatorio diverso da quello cui è pervenuto il giudice di meritol sesto motivo, denunciante violazione e/o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., comma 1, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per avere il giudice d’appello compensato metà delle spese processuali dei due gradi di merito, anzichè condannare interamente alle spese la G., risulta intrinsecamente subordinato all’accoglimento di almeno uno dei precedenti motivi: essendo stati questi tutti disattesi, cade.
4. Il ricorso incidentale (che per evidente errore materiale a pagina 28 del controricorso viene definito “appello incidentale”) presentato dalla G. si articola in due motivi.
4.1 Il primo motivo viene rubricato come “violazione art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5 dell’ammontare del danno liquidato con la sentenza d’appello”.
La ricorrente lamenta che il giudice d’appello avrebbe violato l’art. 1223 c.c. perchè, accertato il nesso fra inadempimento e danno, avrebbe dovuto quantificare il danno ai sensi di tale norma, comprendendovi sia la perdita subita sia il mancato guadagno, come avrebbe fatto il primo giudice identificando il danno per impossibilità di esercizio della prelazione “nella differenza fra il valore di mercato dell’immobile e il prezzo a cui l’immobile fu venduto per cui la stessa conduttrice prelazionaria avrebbe potuto comprarlo, se le fosse stata fatta la denunzia”: e quindi in Euro 790.000, quale risultato della sottrazione di Euro 1.400.000 da Euro 2.190.000.
La prima parte dell’illustrazione del motivo si riduce, peraltro, a una valutazione alternativa di elementi fattuali, e pertanto si attesta su un piano di inammissibilità. Le ulteriori argomentazioni non trovano poi effettivo riscontro nella motivazione della sentenza impugnata e risultano affette da genericità/carenza di autosufficienza, non cogliendo nel segno comunque alcuna reale violazione di legge in cui sarebbe incorso il giudice di secondo grado nella quantificazione del danno.
4.2 Il secondo motivo viene rubricato come “violazione art. 360 c.p.c., n. 3 della correzione dell’errore materiale”.
Si adduce che con ricorso ex art. 288 c.p.c. Beni Stabili Gestioni ha chiesto al giudice d’appello la correzione d’errore materiale nel dispositivo della sentenza, così da sostituire “condanna Beni Stabili Gestioni S.p.A. – s.r.g.” con “condanna Beni Stabili Gestioni S.p.A.-s.r.g. nella qualità di soggetto che ha istituito e gestisce il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato “Fondo Vesta-fondo comune di investimento mobiliare di diritto italiano di tipo chiuso””, correzione effettuata dalla corte territoriale con ordinanza del 9 aprile 2014. In tal modo, ad avviso della ricorrente, si sarebbe violato l’art. 287 c.p.c., in quanto non si sarebbe corretto un errore materiale; analogo preteso errore sarebbe stato presente pure nel dispositivo della sentenza di primo grado, ma nonostante ciò al Tribunale non fu chiesta la correzione, che non comparve neanche tra i motivi di appello.
Il motivo è infondato. Emerge invero dagli atti di causa che Beni Stabili Gestioni S.p.A. fu citata proprio come gestore di un fondo di investimento; nè, d’altronde, il fatto che per la sentenza di primo grado la correzione non sia stata chiesta incide sull’esistenza dell’errore materiale, e sulla conseguente proponibilità dell’istanza di correzione, nella sentenza di secondo grado.
Il ricorso incidentale, in conclusione, deve essere rigettato.
Quanto alle spese processuali, vista la reciproca soccombenza si stima equo compensarle tra la ricorrente principale e la ricorrente incidentale; la ricorrente principale deve invece essere condannata alla rifusione delle spese processuali – liquidate come da dispositivo – alla controricorrente G.F. Uno S.p.A..
Sussistono D.P.R. n. 115 del 2012, ex art. 13, comma 1 quater, i presupposti per il versamento da parte delle ricorrenti, principale e incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art., comma 1 bis.
Rigetta i ricorsi compensando tra le ricorrenti le spese processuali; condanna la ricorrente principale a rifondere a G.F. Uno S.p.A. le spese processuali, liquidate in un totale di Euro 7200, di cui Euro 200 per esborsi, oltre gli accessori di legge.

References: Sentenza 
 sentenza 
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 art. 360
 art. 2697
 art. 191
 art. 360
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 art. 2932
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 Cass. sez. 
 art. 282
 Cass. sez. 
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 Cass. sez. 
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 art. 360
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 art. 360
 art. 288
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 art. 13