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Timestamp: 2019-12-09 16:20:27+00:00

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ANPTES NuovaPagina A1 | ADLinko
Le “trappole” in cui cadono gli espropriati
Cosa ci hanno insegnato gli oltre 5.000 espropri da noi esaminati negli anni.
Può l’espropriato che ha accettato 100, ritrovarsi con 55 o ancor meno?
Le Perizie – Le Richieste. Come devono essere redatte.
L’Amministrazione “sbandiera” leggi o sentenze dei giudici italiani.
L’Amministrazione chiede di inviarle una richiesta di indennizzo.
Quando un’area è edificabile? L’edificabilità ed il valore delle aree agricole.
Le osservazioni da presentare all’Amministrazione.
L’espropriato sottovaluta le “notizie che circolano” su un esproprio.
1 – Cosa ci hanno insegnato gli oltre 5.000 casi di esproprio da noi esaminati negli anni
I casi qui di seguito descritti non sono, purtroppo, ipotetici ma nascono dagli oltre 5.000 espropri esaminati negli anni dall’Associazione e trovano continuo riscontro nelle realtà che si vivono ogni giorno.
L’Associazione ha effettuato una precisa scelta di campo, senza equivoci o possibili commistioni: essa studia ed opera esclusivamente per gli espropriati e non per gli Enti Pubblici.
Tutelare i diritti dei cittadini che hanno investito i frutti del proprio lavoro (o del lavoro dei propri genitori) nell’acquisto di un bene, per evitare che ne siano privati illegittimamente o senza un giusto indennizzo.
Opera per “prevenire” gli errori degli espropriati; spesso, infatti, un errore iniziale
A questa logica si ispira questa pagina “LE TRAPPOLE DA EVITARE” in cui illustriamo, per consentire di evitarli, i più frequenti errori commessi dagli espropriati (di cui, ben volentieri, beneficiano gli Enti Pubblici).
2 – Gli accordi bonari: l’Amministrazione prima promette e poi non paga
Quando l’Amministrazione offre una somma che l’espropriato ritiene soddisfacente, gli atti di cessione volontaria e gli accordi bonari sono consigliabili, a condizione che siano presenti clausole che garantiscano all’espropriato di riscuotere le somme stabilite;
I mancati pagamenti: molti espropriati, rivolgendosi all’Associazione, lamentano che l’Amministrazione non ha mai pagato loro l’indennità che avevano accettato.
Gli enormi ritardi: altri espropriati, invece, lamentano enormi ritardi, anche di molti anni, nella corresponsione dell’indennità che avevano accettato.
Le indebite detrazioni: altri espropriati, infine, riferiscono che hanno accettato una somma offerta dall’Amministrazione e poi, quando sono andati a riscuoterla, l’Amministrazione ha operato pesanti detrazioni non comunicate in precedenza all’espropriato.
Queste situazioni possono verificarsi anche oggi; infatti il legislatore ha inserito nel Testo Unico Espropri (DPR 2001/327) due norme pericolose per l’espropriato, ed esattamente:
il comma 5 dell’art. 20 (L’accettazione dell’indennità provvisoria è irrevocabile)
il comma 3 dell’art. 45 (L’accordo di cessione produce gli effetti del decreto di esproprio e non li perde se l’acquirente non corrisponde la somma entro il termine concordato).
Attenzione quindi: questo significa che, dopo aver accettato l’indennità offerta, l’espropriato non può più “tornare indietro”.
Inoltre, se l’Amministrazione non paga, o non paga nei tempi previsti, o paga una somma inferiore a quella offerta e accettata, l’espropriato non può far nulla, se non cercare di esigere il suo credito (con tutte le difficoltà che ciò comporta).
Quindi, accettare l’indennità o sottoscrivere un buon accordo con l’Amministrazione non dà la certezza di incassare le somme nei tempi e nei modi promessi, se non si adottano opportune cautele, qui di seguito illustrate.
Prima di sottoscrivere qualsiasi accordo con l’Amministrazione, si consiglia:
1 Di fare in modo che l’indennità venga corrisposta contestualmente alla sottoscrizione dell’accordo.
2 In subordine, di inserire nell’atto di accettazione clausole volte garantirsi.
Si sconsiglia di effettuare l’accettazione firmando i pre-stampati che solitamente vengono inviati dall’Amministrazione
3 – L’Amministrazione, quando ha pagato, a volte rivuole i soldi
L’espropriato che ha accettato ed incassato l’indennità offerta dall’Amministrazione, deve restituirla se il procedimento non si perfeziona nelle forme previste dalla legge (ad es. se la Pubblica Utilità viene revocata).
CASSAZIONE, SEZIONI UNITE CIVILI sentenza 26 maggio – 27 giugno 2009
Attenzione quindi: questo significa che, se l’espropriato è soddisfatto dell’indennità offerta e vuole accettarla, deve considerare le somme ricevute come “prese in prestito” fino a quando la procedura non si conclude regolarmente.
E’ quindi utile, se si vuole accettare, fare in modo di eliminare radicalmente la possibilità di dover restituire i soldi ricevuti.
Si consiglia agli espropriati, quando sono soddisfatti dell’indennità offerta e vogliono accettarla, di assicurarsi di non dover restituire i soldi, inserendo nell’atto di accettazione o di trasferimento clausole idonee a garantirsi.
4 – L’Amministrazione dice:
“se non vi accordate, chissà quando vedrete i soldi”
Questa è un’affermazione clamorosamente falsa.
Se l’espropriato “non si accorda”, infatti, l’Amministrazione deve depositare le somme offerte e l’espropriato può incassarle in acconto.
La norma di riferimento è contenuta nell’art 26 comma 5 del T.U. DPR 2001/327 (disponibile gratuitamente nella Sezione A.7 del nostro sito) che qui di seguito si riporta.
“Qualora manchino diritti dei terzi* sul bene, il proprietario può in qualunque momento percepire la somma depositata, con riserva di chiedere in sede giurisdizionale l’importo effettivamente spettante”.
*Nota: I terzi sono ad es. coloro che hanno iscritto un’ipoteca sul bene.
Sicché, spesso, l’espropriato incassa più velocemente le indennità rifiutate e non le indennità accettate che, come sopra illustrato, frequentemente vengono pagate con grandi ritardi.
Quando si accetta l’indennità provvisoria (e si dà quindi all’Amministrazione la possibilità di continuare la procedura senza “sborsare subito i soldi”) bisogna garantirsi adeguatamente al fine di ricevere le somme nei tempi e nei modi promessi.
Quando si rifiuta l’indennità provvisoria, si può incassare in acconto l’indennità rifiutata e richiedere che l’indennità definitiva venga determinata dalla Commissione Provinciale, (che deve provvedere entro 90 giorni).
Infine, se neanche l’indennità definitiva è soddisfacente, l’espropriato può, (entro 30 giorni), far ricorso ai Giudici.
L’espropriato non deve prendere i soldi dall’Amministrazione (significherebbe accettare), ma deve prenderli alla Cassa Depositi e Prestiti (MEF).
5 – Le ruspe in casa
Molti espropriati lamentano di ritrovarsi “con le ruspe in casa” senza aver mai ricevuto alcuna comunicazione.
Si ricorda agli espropriati che, quando gli espropriati sono più di 50, l’Amministrazione si limita a pubblicare un “trafiletto” sui quotidiani e non dà comunicazioni personali.
Si consiglia quindi, per evitare spiacevoli sorprese, di presentare osservazioni anche prima dell’avvio del procedimento quando “corre voce” di un procedimento espropriativo che riguarda un proprio bene.
6 – La trappola dell’ICI
Avviene spesso che l’Ente offre ad es, 100 all’espropriato; l’espropriato accetta ben volentieri e comunica la sua accettazione all’Ente.
Al momento del pagamento, l’Ente pretende di pagare ad es. 15 e non più 100, come prima comunicato perché, la dichiarazione ICI dell’espropriato è di 15.
E’ questa una situazione paradossale, purtroppo molto frequente, in cui può trovarsi l’espropriato, che ha accettato 100 e si ritrova 15 e si vede costretto o “a ingoiare il rospo” o ad avviare azioni giudiziarie che gli daranno sì ragione, ma in tempi lunghi e con costi elevati.
Quando l’espropriato vuole accettare, deve garantirsi che gli venga corrisposto il 100 offerto prima, senza alcuna ulteriore successiva variazione; tutti i motivi di eventuali decurtazioni devono essere esaminati prima che l’espropriato perda il diritto di opporsi.
7 – Le “sorprese” fiscali
Avviene spesso che l’Ente offra ad es. 100 all’espropriato; l’espropriato accetta ben volentieri e comunica la sua accettazione all’Ente (o lascia decorrere il termine per opporsi).
Avviene anche spesso che l’espropriato stipuli un atto di vendita del bene in alternativa alla procedura espropriativa, senza porre la dovuta attenzione ai problemi fiscali: ATTENZIONE, l’Agenzia delle Entrate, dopo qualche anno, bussa alla sua porta.
8 – Le riduzioni del 25% per interventi illegittimamente definiti di “riforma
economico-sociale”
Quanto sopra illustrato per l’ICI e per le ritenute fiscali, vale anche per le riduzioni del 25%
Come illustrato nella Sezione A.4 Controlla la tua indennità, le Amministrazioni tentano di applicare la riduzione del 25 per cento ad ogni loro intervento, definendolo illegittimamente “intervento di riforma economico sociale”.
L’espropriato, prima di accettare l’indennità, deve accertarsi che questa detrazione non verrà applicata se non nei casi che sono già stati individuati con precisione dai Giudici Italiani ed Europei.
9 – Può l’espropriato che ha accettato 100, ritrovarsi con 55 o ancor meno?
Infatti, se l’espropriato non chiarisce, come sopra suggerito, i punti relativi:
1 – alla ritenuta fiscale del 20%
2 – alla riduzione del 25% relativa agli interventi di “riforma economico-sociale”,
E, se non chiarisce il punto relativo all’ICI
Chiarire tutto prima possibile: non solo prima di accettare l’indennità offerta, ma ancor prima che l’Ente determini ed offra l’indennità precisando per iscritto all’Ente quali sono i pochissimi casi in cui si applicano le riduzioni e le ritenute e diffidandolo ad applicarle a casi non previsti dalla Legge e dalla Giurisprudenza.
Accade spesso, infatti, che gli Enti commettano errori sui 3 punti sopra illustrati, anche in buona fede, costringendo l’espropriato ad instaurare un contenzioso, con le spese che ciò comporta.
10 – Le Perizie – Le Richieste. Come devono essere redatte
Si potrebbe compromettere l’esercizio dei diritti dell’espropriato non solo nel procedimento, ma anche in un eventuale contenzioso, in Italia o in Europa.
11 – Se l’Amministrazione “sbandiera” leggi e sentenze dei giudici italiani
Si raccomanda a tutti gli espropriati di non “lasciarsi impressionare” da eventuali sentenze di giudici italiani (Corte Costituzionale compresa) o di norme citate dall’Amministrazione per giustificare il suo operato.
Le Sentenze di tutti i Giudici Italiani – Corte Costituzionale compresa – infatti
costituiscono “norme” integrative della Convenzione; ad esse si deve quindi guardare come norme giuridiche vigenti e non come semplici precedenti giurisprudenziali;
Quindi, se l’Amministrazione fonda il suo operato su norme o sentenze italiane che contrastano con le norme CEDU, l’espropriato deve immediatamente rilevare il contrasto e notificarlo all’Amministrazione.
12 – L’Amministrazione chiede all’espropriato di inviarle una richiesta di
Questo caso ha dell’incredibile.
L’Amministrazione chiede all’espropriato di comunicarle per iscritto che è disposto ad accettare un’indennità (ad es. 100) a lui gradita, riservandosi di accettare o no la proposta dell’espropriato con successivi atti amministrativi.
L’Amministrazione non richiede, quindi, di conoscere la valutazione che l’espropriato attribuisce al suo bene, come prescritto dal T.U. ma richiede che l’espropriato firmi una vera e propria proposta unilaterale irrevocabile.
Attenzione a non sottoscrivere un atto del genere: in questo caso, infatti, l’espropriato rimane obbligato, non può più esercitare i suoi diritti e l’Amministrazione rimane libera di agire come meglio crede.
13 – Il VAM ed altri valori del DPR 2001/327
Alcuni espropriati ci chiedono informazioni sul VAM e sul VAE (vedasi le schede della relativa Sezione A.4 CONTROLLA LA TUA INDENNITA’).
Attenzione. Non si deve cadere nell’errore di definire valori con la legge italiana; l’unico valore di cui tenere conto è il valore di mercato, come stabilito dalla Corte Europea.
Se l’espropriato incardina richieste di indennità calcolate con la legge italiana, rischia di compromettere ogni ulteriore legittima rivendicazione.
14 – I valori di mercato
I valori di mercato, in eventuali perizie o richieste, devono essere determinati “per equivalente”, senza utilizzare nessun altro parametro.
15 – quando un’area è edificabile?
l’edicficabilità ed il valore delle aree agricole
Per accertare se un’area deve essere indennizzata come area edificabile, l’espropriato non deve limitarsi a quanto contenuto nel PRG; a volte, infatti, un’area classificata agricola dal PRG, deve essere invece indennizzata col valore di area edificabile.
Non solo, ma quando l’area agricola non è indennizzabile come area edificabile, essa deve essere indennizzata con il suo effettivo valore di mercato e non con astratti criteri tabellari.
Peraltro, i criteri per determinare il valore di un’area adottati dalla Corte Europea sono molto favorevoli agli espropriati e di recente anche i nostri Giudici hanno assunto un orientamento in linea con quanto dispone la CEDU.
16 – La pigrizia, la rassegnazione e la scarsa informazione
La pigrizia, la rassegnazione e la scarsa informazione dell’espropriato sono i migliori alleati delle Autorità Esproprianti.
ad es. dopo 5 anni si deve subito chiedere l’indennizzo per la reiterazione del vincolo (spesso sono cifre consistenti); non ci si deve rassegnare alla definizione di vincolo conformativo non indennizzabile, che spesso viene data quando invece si può e si deve chiedere un indennizzo; e si potrebbe continuare una lunga serie di altri esempi, tutti reperibili nel nostro Sito 3 – La nostra Banca Dati Gratuita
17 – La trappola dei termini
Si tenga sempre presente che il Testo Unico sugli espropri è un “percorso minato” disseminato di termini decadenziali brevissimi a scapito degli espropriati, (20 o 30 giorni)
A tal fine gli espropriati possono anche utilizzare il Testo Unico sugli espropri, da noi costantemente aggiornato con le leggi che periodicamente lo modificano, disponibile gratuitamente nella Sezione A.7 – IL T.U. ESPROPRI SEMPRE AGGIORNATO.
E’ importante tenere sotto controllo non solo i termini che la legge prevede per gli espropriati, ma anche i termini che la legge prevede per le Amministrazioni.
20 giorni Art. 11 comma 1 lett. a
20 giorni Art. 11 comma 1 lett. b
30 giorni Art. 11 comma 2
7 giorni nota Art. 11 comma 2
7 giorni Art. 15 comma 2
7 giorni Art. 15 comma 3
18 – Gli indennizzi che spesso l’Amministrazione “dimentica”
Gli indennizzi “dimenticati”.
Agli espropriati spettano indennizzi aggiuntivi che spesso le Amministrazioni “dimenticano” di quantificare.
1 – Se viene espropriata solo una parte del bene, si deve corrispondere un indennizzo aggiuntivo per il danno che l’opera arreca alla parte non espropriata.
2 – Se al proprietario non viene espropriato nulla ma subisce comunque un danno, è dovuta un’indennità per il danno che l’opera arreca al suo bene.
3 – Quando l’espropriazione è finalizzata alla realizzazione di opere private di pubblica utilità, l’indennità di esproprio è determinata nella misura corrispondente al valore venale del bene.
19 – Le osservazioni da presentare all’Amministrazione
Spesso gli espropriati presentano alle Amministrazioni osservazioni che, sia pure logicamente fondate, sono però prive di fondamento giuridico; ciò è inutile e spesso controproducente, perché lascia intendere che l’espropriato non conosce le leggi e la giurisprudenza, o che è facilmente manipolabile, o che non è ben assistito, ecc…
Si consiglia agli espropriati di inviare all’Amministrazione non semplici osservazioni, ma una memoria completa con TUTTE le norme da applicare nel caso concreto,
– Se l’Amministrazione non conosce le norme, in particolare quelle CEDU, possa
– Se invece l’Amministrazione conosce già le norme, sappia che l’espropriato ne
L’Associazione mette gratuitamente a disposizione degli espropriati lo schema della memoria da presentare all’Amministrazione. Lo schema è disponibile a pagina 10 del Vademecum che potete scaricare cliccando qui: Il nostro Vademecum Gratuito
20 – L’espropriato sottovaluta le “notizie che circolano” su un esproprio che
potrebbe riguardarlo o spera in un “amico influente”
Questo è un frequente errore in cui cade l’espropriato.
Quando si ha notizia, anche informalmente, di un probabile esproprio, bisogna subito attivarsi per tutelare i propri diritti, intervenendo immediatamente presso l’Amministrazione con l’aiuto delle leggi in vigore, e non sperare che “altri” possano risolvere i propri problemi.
Nessuno potrà mai aiutare l’espropriato se questi non conosce i propri diritti, non sa farli valere o li perde per decorso dei termini.
L’unico strumento su cui l’espropriato deve fare affidamento è la corretta applicazione della legge che peraltro, grazie alle norme europee, è dalla sua parte.

References: sentenza 
 Art. 11
 Art. 11
 Art. 11
 Art. 11
 Art. 15
 Art. 15