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Timestamp: 2020-07-12 18:16:47+00:00

Document:
TOP Ö 12: Tekturplan zum Neubau eines Mehrfamilienhauses und eines Scheunenersatzbaus mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/4 der Gemarkung Nettelkofen (Wiesham 3b und 3c)
Beantragt ist die Änderung der erteilten Baugenehmigung vom 19.11.2013 (B-2013-2596) vor Fertigstellung (Tektur).
Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Die Entstehungsgeschichte wurde zum Verständnis der rechtlichen Beurteilung dann ausführlich erläutert.
Die Ansiedlung Wiesham hat sich mittlerweile zum Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB entwickelt. Die Grenzen des Bebauungszusammenhangs wurden durch die Klarstellungs- und Einbeziehungssatzung vom 08.02.2010 deklaratorisch festgelegt. Das Bauvorhaben liegt innerhalb der Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils von Wiesham und beurteilt sich somit nach § 34 BauGB.
Die Eigenart der Art der baulichen Nutzung entspricht dabei einem Dorfgebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 BauNVO). So wird der Gebietscharakter noch wesentlich durch aktive Landwirtschaftsbetriebe geprägt, vor allem auch durch die unmittelbar südlich des Bauvorhabens liegende Hofstelle. Im Dorfgebiet sind Wohngebäude gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig.
Die Problematik im vorliegenden Bauantrag – dem Einbau einer zusätzlichen Wohneinheit im bestehenden Gebäude – liegt aber an der Lage und am Umfang der geplanten Wohnnutzung. So wurde zuletzt das ehemalige landwirtschaftliche Anwesen durch Um- und Erneuerungsbauten zu Wohnzwecken umgenutzt. Den jeweiligen Genehmigungsverfahren sind Vorgespräche vorausgegangen, in dem der Bauherr über das ortsplanerische Bedürfnis aufgeklärt wurde, wonach die Stadt Grafing in den dörflichen Ortsteilen der Bewahrung der dörflichen Gebietsstruktur wesentliche Bedeutung beimisst. Zum Schutz und der Entwicklungsmöglichkeit der landwirtschaftlichen Betriebe (und zur Vermeidung von Betriebsaussiedlungen) entsprechend deren gesetzlichen Vorrangstellung (§ 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) ist ein Überhandnehmen der Wohnbebauung zu vermeiden.
Eine ortsplanerisch verträgliche Obergrenze der Wohnungszahlen je Wohngebäude wurde dabei ursprünglich bei 6 Wohnungen angenommen, wie es auch bei identischer Situation im Ortsteil Straußdorf durch Bebauungsplan festgesetzt wurde. Auch im laufenden Satzungsverfahren für Neudichau wird die Wohnungszahl beschränkt – dort vorgesehen auf 5 Wohneinheiten. Aufgrund der Überlegungen über eine Aufweitung in Straußdorf auf mindestens 8 Wohneinheiten (ein entsprechender Aufstellungsbeschluss zur Bebauungsplanänderung wurde schon gefasst) wurde diese Obergrenze als Richtwert auch für Wiesham herangezogen. Wiesham ist zwar aufgrund seiner geringen Größe sensibler hinsichtlich einer überhandnehmenden Wohnbebauung. Diese recht ansehnliche Wohnungszahl ist dort aber im Hinblick aufgrund der Nähe zum Hauptort Grafing zu rechtfertigen. Letztendlich wurden die vormals deutlich weitergehenden Planungen dann reduziert und die Anzahl der Wohnungszahl auf 9 beschränkt. Dabei hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss (Beschluss vom 26.04.2016) bereits beim gemeindlichen Einvernehmen erklärt, dass bei den dort erreichten 9 Wohnungen die Verträglichkeitsgrenze für die Wohnungszahl erreicht ist.
Für das ehemalige landwirtschaftliche Anwesen (einschließlich dem Betrieb zugehörigen landwirtschaftlichem Wohnhaus) wurden bislang folgende Umnutzungen bzw. Neubauten vorgenommen:
Ursprünglicher Baubestand: Wohnteil der Landwirtschaft; 1 WE
Ersatzbau (Emberger); (Genehmigung 02.03.16, Az.: B-2016-162)
Nutzungsänderung Stallgebäude zur Wohnraumerweiterung
des landwirtschaftlichen Betriebshauses – Erweiterung im EG
(01.09.1997, Az.: B97/447);
diese Wohnräume wurden mit dem Ersatzbau des Wohnteils
(02.03.2016, B-2016-162) zu einer eigenen Wohnung umgebaut 1 WE
Umnutzung Wirtschaftsteil Ost – je 1 WE im OG + DG
(17.05.2004, Az.: 42/B-2004-257) 2 WE
Neubau/Umnutzung Wirtschaftsteil Süd zu Wohnungen
mit Garagen (Grabl); (29.12.2015, Az.: B-2015-566) 2 WE
Neubau/Umnutzung Wirtschaftsteil Nord (Emberger);
(20.07.2016, Az.: B-2016-1029) 3 WE
Summe 9 WE
Insgesamt sind im antragsgegenständlichen Anwesen bisher bereits 9 Wohnungen zugelassen.
Dorfgebiete sind geprägt durch das Nebeneinander von Wohnnutzungen und landwirtschaftlichen Betrieben und deren Nebenanlagen. Dabei entstehen durch die unterschiedlichen Bedürfnisse der Landwirtschaft im Gegensatz zur Wohnnutzung bei einem Überhandnehmen der Wohnnutzungen zwangsläufig Konflikte und Erschwernisse für die landwirtschaftliche Betriebsführung.
Die allgemeine Zweckbestimmung der Dorfgebiete (§ 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) verlangt, dass auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe Rücksicht zu nehmen ist.
Anders als bei Mischgebieten (§ 6 BauNVO) hängt der Gebietscharakter eines Dorfgebietes aber nicht von einem bestimmten prozentualen Mischungsverhältnis ab (BVerwG 19.01.1996). Dieser Grundsatz gilt jedoch auch in Dorfgebieten nicht einschränkungslos. Eine Zunahme der Wohnbebauung in einem Dorfgebiet kann aber auch dort zu einer – rechtlichen – Änderung des Gebietscharakters im Sinne der Baunutzungsverordnung führen, wenn „gewisse Grenzen“ hinsichtlich des Wohnanteils überschritten werden (BVerwG a.a.O) oder wenn keine landwirtschaftlichen Betriebsstellen mehr vorhanden sind (BVerwG 23.04.2009).
Hier wird man letztendlich anhand der örtlichen Verhältnisse bewerten müssen, wann das dörfliche Gepräge verloren geht. Hier handelt es sich, wenn wie in Wiesham nur noch wenige landwirtschaftliche Betriebe existieren, um eine nur sehr schwer zu treffende Entscheidung.
Es ist zumindest fragwürdig, ob eine Ablehnung des Bauantrags aufgrund einer überhandnehmenden Wohnbebauung auf der Grundalge des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO gerechtfertigt ist. Auch das Gebot der Rücksichtnahme im § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO rechtfertigt nach Einschätzung der Stadt keine Verweigerung des Einvernehmens. Hier geht es um die Frage, ob sich die geplante Bebauung unzumutbaren Störungen/Belästigungen aussetzt. Die beantragte Wohnung liegt zwar in kurzer Distanz zur südlich benachbarten Landwirtschaft. Es wurde aber schon für die zuletzt genehmigten Wohnungen gutachterlich ermittelt, dass die Geruchseinwirkungen die Zumutbarkeitsgrenze nicht überschreiten. Erwähnenswert ist aber, dass bereits Umstellungen der Betriebsabläufe auf dem Betriebsgelände des benachbarten landwirtschaftlichen Betriebes erfolgen mussten (Verlegung des Mistlagers).
Die Verweigerung des Einvernehmens bzw. gegebenenfalls die Nichterteilung der Baugenehmigung aus den o.g. Gründen ist rechtlich also durchaus fragwürdig. Im Fall der erfolgreichen gerichtlichen Anfechtung wäre aber die Entwicklung dann unumkehrbar. Die Konsequenzen für die „störenden“ Betriebe (Landwirtschaft und Gewerbe) wären erheblich.
Aus Gründen der Rechtsicherheit wird deshalb eine Regelung mittels Bebauungsplan für erforderlich gehalten. Der auch hier sich offenbarende Strukturwandel in den Dörfern macht es leider – so mühsam der Weg auch sein mag – fast unerlässlich, die dortige Ortsentwicklung durch Bebauungsplanung zu steuern. Solange noch Landwirtschaften vorhanden sind, besteht bei einer zu erwartenden Veränderung durch eine massierte Wohnbebauung die Notwendigkeit, die Erhaltung der charakteristischen dörflichen Strukturen dadurch abzusichern. Dieser Aufgabe hat sich die Stadt auch im Ortsteil Straußdorf stellen müssen. Dort wurde zuletzt sogar die Ausweitung des dortigen Bebauungsplanes zur Wohnungszahlbeschränkung (bisher auf die westliche Dorfseite beschränkt) auf den gesamten dörflichen Ortsbereich beschlossen. Entsprechende Erkenntnis für dieses Vorgehen lieferte auch das dortige Dorferneuerungsverfahren.
Außerdem hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss schon am 23.06.12015 beschlossen, eine informelle Entwicklungsplanung für Wiesham einzuleiten. Grund waren Bauwünsche (unter anderem auch des heutigen Antragstellers) auf eine zusätzliche Wohnbebauung in Wiesham. Mit der Verlegung der dortigen Ortsdurchfahrt (St 2080), der im folgenden Jahr geplanten Abwasserkanalisation und den jetzt abgeschlossenen Ermittlungen der (jetzt festgesetzten) Überschwemmungsgebiete ist eine stärkere bauliche Entwicklung zu erwarten und bedarf der Steuerung. Unerlässlich ist hierfür, den Gebietscharakter zu dessen Sicherung mittels (einfachen) Bebauungsplan zu wahren. Gleichzeitig ist dort dann auch die Höchstzahl der Wohnungen zu regeln.
Für Wiesham besteht bislang die Auffassung, dass hier aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Hauptort Grafing und der dortigen Infrastruktur auch größere Wohnanlagen noch ihre Rechtfertigung finden. Gemäß bisheriger Beurteilung wird die vertretbare Obergrenze bei 9 Wohnungen erreicht. Mit der beantragten 10. Wohneinheit wird diese Obergrenze jetzt überschritten.
Das beantragte Bauvorhaben widerspricht diesen Planungszielen. Dabei ist es unerheblich, dass es sich um bei dem beantragten Vorhaben um verschiedene selbständige Wohnhäuser auf unterschiedlichen Buchgrundstücken handelt. Maßgeblich dürfen bei der hier vorzunehmenden Betrachtung nicht die Gestaltungsmöglichkeiten des Zivilrechts sein, sondern die städtebauliche Wirkung. Insoweit ist das zusammengebaute Gebäude als 1 Wohnhaus im Sinne der geplanten Regelung (Bebauungsplan) zu verstehen.
Mit der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens (Aufstellungsbeschluss und deren Bekanntmachung) entsteht dann auch das Bedürfnis zur Sicherung der vorgenannten Planungsziele. Hierfür ist der Erlass einer Veränderungssperre notwendig (§ 14 BauGB). Die Rechtswirkung der Veränderungssperre tritt jedoch erst mit der Wirksamkeit des Satzungserlasses ein, was erst bis Oktober zu erreichen ist. Aufgrund dieser Zeiterfordernisse – bedingt auch durch die Ferienzeit und die Ausgabetermine des örtlichen Amtsblattes – wird die Zurückstellung des Baugesuches beantragt (§ 15 BauGB). Diese Zurückstellung ist für bis zu 12 Monate zulässig.
In der weiteren Beratung tendierte ein Ausschussmitglied entgegen dem Verwaltungsvorschlag dazu, je Wohnanwesen 10 Wohnungen für zulässig anzusehen.
Vom Verwaltungsvertreter sowie von der Sitzungsleiterin wurde abschließend dafür plädiert, bei den Dörfern Straußdorf und Wiesham eine Einheitlichkeit zu erzielen.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 3 Stimmen wie folgt:
1. Dem Tekturplan zum Neubau eines Mehrfamilienhauses und eines Scheunenersatzbaus mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/4 der Gemarkung Nettelkofen, Wiesham 3b und 3c, wird das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt.
2. Die Erhaltung und Förderung der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur im Ortsteil Wiesham wird durch einen einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB) geregelt. Planungsziel ist die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) und die Beschränkung der Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden auf höchstens 9 Wohnungen. Zusammengebaute Wohngebäude auf mehreren Grundstücken gelten als einheitliches Wohngebäude. Wohngebäude sind auch Gebäude mit gemischter Nutzung, soweit der Wohnanteil überwiegt. Die Aufstellung des Bebauungsplanes wird beschlossen (§ 2 Abs. 1 BauGB).
3. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans soll dem Geltungsbereich der Einbeziehungs- und Klarstellungssatzung vom 19.01.2010 entsprechen.
4. Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB öffentlich bekanntzumachen.
6. Zur Sicherung der Planungen ist eine Satzung über eine Veränderungssperre für den Ortsbereich zu erlassen (§ 14 Abs. 1 BauGB).
7. Die Zurückstellung des Baugesuches gem. § 15 Abs. 1 BauGB auf die Dauer von 12 Monaten ist zu beantragen.
Das Ausschussmitglied Herr Christian Einhellig hat den Sitzungssaal verlassen.

References: § 34
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