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Timestamp: 2016-10-22 05:30:52+00:00

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137 III 12320. Auszug aus dem Urteil der I. zivilrechtlichen Abteilung i.S. X. gegen Y. (Beschwerde in Zivilsachen)
R�siliation - pour cause de retard de paiement - de plusieurs contrats de baux � loyer distincts portant sur des objets qui ont un lien fonctionnel entre eux, lorsque le retard de paiement ne concerne pas tous les objets lou�s (art. 253a al. 1 et art. 257d CO). Le propri�taire, au b�n�fice de contrats de baux � loyer distincts portant sur un logement et sur deux places de parc li�s d'un point de vue fonctionnel, peut-il aussi r�silier le contrat de bail relatif au logement pour retard de paiement, lorsque le retard ne concerne que les places de parc (consid. 1, 1.1 et 2)? Consid�rants � partir de page 123
1. Die Vorinstanz hielt fest, ein Mietzinsr�ckstand habe einzig bez�glich der Parkpl�tze, nicht aber bez�glich der Wohnung bestanden, was die Beschwerdef�hrerin nicht beanstandet. Sie vertritt BGE 137 III 123 S. 124jedoch wie bereits im kantonalen Verfahren den Standpunkt, dieser R�ckstand habe sie berechtigt, nach unben�tztem Ablauf einer angesetzten Zahlungsfrist gest�tzt auf Art. 257d OR auch die Wohnung zu k�ndigen.
1.1 Die Vorinstanz erwog, dies w�re dann der Fall, wenn �ber die Wohnung und die Parkpl�tze ein einheitliches Mietverh�ltnis zustande gekommen w�re, dessen einzelne Teile, die Wohnung und die beiden Parkpl�tze, nicht isoliert h�tten gek�ndigt werden k�nnen. Ob von einem einheitlichen Mietverh�ltnis auszugehen sei, bestimme sich in Auslegung der Vertr�ge, prim�r also nach dem Willen der Vertragsparteien (Art. 18 Abs. 1 OR). Diese h�tten diesbez�glich keine ausdr�ckliche Regelung getroffen. Die Vorinstanz legte daher die von den Parteien getroffenen Vereinbarungen normativ aus und ber�cksichtigte dabei, dass die Parteien die �berlassung zum Gebrauch dreier Objekte zu drei verschiedenen Zeitpunkten vereinbart h�tten, wobei jede Vertragsurkunde f�r jedes einzelne Objekt einen umfassenden Mietvertrag enthalte, ohne dass f�r einzelne Punkte auf einen anderen Vertrag verwiesen w�rde. Die Beschwerdef�hrerin habe denn auch jedes Objekt mittels eines eigenen amtlichen Formulars gek�ndigt. Die f�r die Parkpl�tze vereinbarten K�ndigungsfristen entspr�chen den Mustermietvertr�gen diverser Hauseigent�merverb�nde, offenbar auch des z�rcherischen. Im Unterschied zum Mietvertrag �ber die Wohnung s�hen die Parkplatzmietvertr�ge einen dritten K�ndigungstermin Ende Juni vor, was eine flexiblere K�ndbarkeit bedeute. Auch wenn zwischen der gemieteten Wohnung und den gemieteten Parkpl�tzen ein funktioneller Zusammenhang bestehe, weil die Beschwerdegegnerin die Parkpl�tze wohl im Hinblick auf ihren Wohnort gemietet habe, verbiete sich unter den gegebenen Umst�nden die Annahme eines einheitlichen Mietverh�ltnisses, sei doch denkbar, dass beide Parteien an einer separaten K�ndigung der Parkpl�tze interessiert gewesen sein k�nnten.
2. Die Beschwerdef�hrerin wirft der Vorinstanz vor, die Bedeutung des funktionellen Zusammenhangs zwischen Haupt- und Nebensache (der Wohnung und den Parkpl�tzen) verkannt und dadurch sowohl gegen Art. 253a OR als auch gegen die bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 125 III 231) verstossen zu haben. Auf das zeitliche Auseinanderfallen der Abschl�sse der Vertr�ge �ber Haupt- und Nebensache komme es nicht an, weshalb im Rahmen der Vertragsauslegung nicht darauf zur�ckgegriffen werden d�rfe. BGE 137 III 123 S. 125
2.1 In BGE 125 III 231 hatte das Bundesgericht die G�ltigkeit der K�ndigung von Autoeinstellpl�tzen zu beurteilen, die sich in unmittelbarer N�he der Wohnr�ume befanden, welche die Parkplatzmieter vom gleichen Vermieter ebenfalls gemietet hatten. Der funktionelle Zusammenhang zwischen den Mietsachen war demnach gegeben. Dass die Vertr�ge �ber die Einstellpl�tze sp�ter als jene �ber die Mietwohnungen abgeschlossen worden waren, erachtete das Bundesgericht f�r unerheblich. Es hielt daf�r, die Autoabstellpl�tze seien dem Beklagten im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR mitvermietet (BGE 125 III 231 E. 2b S. 233 f.). Dennoch liess das Bundesgericht im Hinblick darauf, dass f�r die Haupt- und die Nebensache formell selbst�ndige Vertr�ge abgeschlossen worden waren, f�r die separat vermieteten Nebensachen die K�ndigung mit amtlich genehmigtem Formular gen�gen, ohne dass es einer Mietvertrags�nderung gem�ss Art. 269d OR bed�rfte. Dies wurde damit begr�ndet, dass der Mieter, wenn die Vertrags�nderung im Entzug einer Nebensache besteht, im Regelfall keiner weiteren Grundlagen f�r die Neuberechnung �ber die Aufteilung des bisherigen Entgelts auf die verbleibende Mietsache bed�rfe. Der Mieter verf�ge bereits aufgrund des Vertrages �ber die n�tigen Informationen, welche ihm im Verfahren nach Art. 269d Abs. 2 OR bekannt gegeben werden m�ssten. Eine sachgerechte Anfechtung sei ihm daher m�glich (BGE 125 III 231 E. 3e S. 237 f.). Das Bundesgericht mass mithin trotz funktional zusammengeh�riger Mietobjekte dem Umstand, dass separate Vertr�ge dar�ber abgeschlossen worden waren, Bedeutung bei und erkannte, dass dem bei einheitlicher Betrachtungsweise mit der �nderungsk�ndigung verfolgten Schutzzweck im Ergebnis bereits Gen�ge getan war. Eine schematische Ber�cksichtigung des funktionalen Zusammenhangs ungeachtet des Schutzzwecks der einschl�gigen Norm erschien als unangebracht. Insoweit kommt dem genannten Pr�judiz allgemeine Tragweite zu.
2.2 Zur Debatte steht die G�ltigkeit einer ausserordentlichen K�ndigung zufolge Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR. Umstritten ist, ob die ausserordentliche K�ndigung einer Wohnung wegen Zahlungsr�ckstandes hinsichtlich funktional zugeh�riger, aber separat zugemieteter Parkpl�tze zul�ssig ist. Im Lichte dieser Konstellation ist die Frage zu beantworten, ob s�mtliche separat abgeschlossenen Vertr�ge �ber funktional zusammengeh�rende Mietobjekte einheitlicher Behandlung bed�rfen oder ob sie sinnvollerweise einem isolierten Schicksal unterstellt werden m�ssen. Dies kann nicht losgel�st von der Interessenlage der Parteien geschehen. Haben die Parteien f�r BGE 137 III 123 S. 126Haupt- und Nebensachen je eigene, voneinander unabh�ngige Vertr�ge abgeschlossen und wird der Mieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses f�r eine Nebensache s�umig, ist zu pr�fen, ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch f�r sich selbst Bestand haben k�nnen, d.h. ob unter den gegebenen Umst�nden die betreffenden Mietobjekte auch unabh�ngig voneinander genutzt bzw. vermietet werden k�nnen. Handelt es sich beim Hauptmietvertrag um eine Wohn- oder Gesch�ftsmiete, darf nicht ausser Acht bleiben, dass der Mieter erh�hten Schutzes bedarf. Eine isolierte Betrachtung ist umso eher gerechtfertigt, wenn der Vermieter seinerseits grunds�tzlich in der Lage ist, die Nebensache selbst�ndig anderweitig zu vermieten, nachdem er das Mietverh�ltnis zufolge diesbez�glichen Zahlungsverzugs aufgel�st hat. Unter derartigen Umst�nden erscheint nicht sinnvoll, von der Interessenlage der Parteien abzusehen und einzig auf die funktionelle Beziehung zwischen den einzelnen Vertragsgegenst�nden abzustellen. Richtig ist zwar, dass gem�ss bundesr�tlicher Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. M�rz 1985 (BBl 1985 I 1421 f. Ziff. 421.101 zu Art. 253a OR), auf welche sich die Beschwerdef�hrerin st�tzt, die Bestimmungen �ber die Wohn- und Gesch�ftsr�ume auch f�r diejenigen Sachen gelten, die zusammen mit solchen R�umen vermietet werden (z.B. Zugeh�r, Garagen, Einstellpl�tze, Parkpl�tze im Freien, M�bel, Estrich- oder Kellerabteile, Mansarden, Bastelr�ume und Schaukasten) und dass nach der Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen wird oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig oder zu verschiedenen Zeitpunkten geschehen ist, sondern vielmehr, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter �berlassen werden und dass ihr Gebrauch mit dem des Hauptmietobjektes zusammenh�ngt. Begr�ndet wird diese Auffassung aber damit, dass es in solchen F�llen wenig sinnvoll w�re, wenn f�r die hinzugemietete Mansarde oder Garage andere Aufl�sungsbestimmungen g�lten als f�r die Wohnung oder die Gesch�ftslokalit�t. Auch nach der Botschaft ist mithin entscheidend, ob eine die diversen Mietobjekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll ist oder nicht. Dies wiederum kann einzig mit Blick auf die Interessen der beteiligten Parteien entschieden werden, in welchem Lichte die formalen Kriterien zu pr�fen sind.
2.3 Gem�ss den getroffenen Vereinbarungen k�nnen die Parkpl�tze auf einen Zeitpunkt gek�ndigt werden, auf welchen eine Wohnungsk�ndigung nicht zul�ssig ist. Daraus leitet die Vorinstanz zutreffend BGE 137 III 123 S. 127ab, die Parteien h�tten insoweit ein unterschiedliches Schicksal der beiden Vertr�ge in Kauf genommen. Ebenso indiziert der Umstand, dass die Parkpl�tze von der Beschwerdegegnerin erst etwa zwei Jahre nach Mietantritt der Wohnung hinzugemietet wurden, dass f�r beide Parteien eine Gesamtmiete nicht unerl�sslich ist. Die Beschwerdef�hrerin zeigt denn auch nicht auf, weshalb f�r sie unzumutbar sein soll, die Wohnung und die Parkpl�tze getrennt zu vermieten. Dass es hingegen die Beschwerdegegnerin besonderes hart treffen w�rde, wenn sie aufgrund des lediglich die Abstellpl�tze betreffenden Mietzinsausstandes nicht nur das Recht verlieren w�rde, die vom Zahlungsr�ckstand betroffenen Mietobjekte, sondern auch die Wohnung weiter zu benutzen, bedarf keiner weiteren Er�rterung. Die Vorinstanz erarbeitete somit eine sinnvolle und damit Art. 253a Abs. 1 OR entsprechende L�sung, indem sie der formellen Selbst�ndigkeit der Vertr�ge Rechnung trug. Wie zu entscheiden w�re, wenn sich der Ausstand nicht klar einem Mietobjekt zuordnen liesse, f�r das ein gesonderter Vertrag besteht, ist nicht zu pr�fen.
art. 253a al. 1 et art. 257d CO,
Art. 269d Abs. 2 OR

References: art. 257
 BGE 
 Art. 257
 Art. 253
 BGE 
 BGE 
 Art. 253
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 257
 BGE 
 Art. 253
 BGE 
 Art. 253

art. 253
 art. 257

Art. 269