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Timestamp: 2020-08-12 09:47:35+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 31858 del 05/12/2019 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 31858 del 05/12/2019
Cassazione civile sez. II, 05/12/2019, (ud. 25/09/2019, dep. 05/12/2019), n.31858
sul ricorso 28466/2015 proposto da:
S.O., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA LAZIO 20-C,
presso lo studio dell’avvocato MASSIMO FRANCESCO DOTTO, che lo
rappresenta e difende unitamente all’avvocato TULLIO MARCHETTI;
IMMOBILTURIST SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GIOVANNI BETTOLO 17, presso
lo studio dell’avvocato ALESSANDRO RUFINI, che la rappresenta e
difende unitamente all’avvocato LUIGI OLIVIERI;
MEDIOLEASING SPA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GIAN GIACOMO
PORRO 8, presso lo studio dell’avvocato ANSELMO CARLEVARO,
rappresentata e difesa dall’avvocato STEFANO FRANCIA;
avverso la sentenza n. 231/2015 della CORTE D’APPELLO di TRENTO,
25/09/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE TEDESCO.
S.O. chiamava in giudizio davanti al Tribunale di Trento, Sez. distaccata di Tione, la Immobilturist s.r.l. e la Medioleasing S.p.A..
Esponeva di avere stipulato, con scrittura del 18 novembre 2006, un contratto preliminare con la Laurentina Immobiliare s.r.l., rappresentata dal geometra Sa.Pa.. Con tale contratto aveva promesso in vendita un immobile di sua proprietà in (OMISSIS) al prezzo complessivo di Euro 5.200.000,00, di cui Euro 1.700.000,00 da imputarsi alla particella ed. (OMISSIS) (chalet) e Euro 3.500,000 alla residua parte del compendio immobiliare promesso in vendita, che era destinata alla costruzione di un hotel, ricevendo, a titolo di caparre confirmatoria, la somma di Euro 260.000,00. Precisava che il contratto era subordinato al rilascio di concessione edilizia per la costruzione di una struttura alberghiera ((OMISSIS)). Precisava ancora la promissaria acquirente era stata immessa nel possesso dei beni promessi in vendita.
Esponeva che in pendenza del termine per la stipula del contratto definitivo la originaria parte acquirente, rappresentata dal geom. Sa., aveva ceduto il preliminare alla Immobilturist s.r.l., il cui rappresentante legale, avv. Giuseppe Galli, aveva proposto di scindere l’originario preliminare in due nuovi preliminari di pari importo, uno per lo Chalet e l’altro per la residua porzione, rappresentando che tale scelta avrebbe comportato un risparmio fiscale per la società acquirente. Furono così stipulati due preliminari di pari data (21 giugno 2007) e per l’identico importo di Euro 2.600,000,00, uno per il terreno, l’altro per lo chalet, con previsione di termini diversi per la conclusione dei relativi contratti definitivi: il 15 settembre 2007 il terreno, il 31 agosto 2008 lo chalet. L’importo già versato di Euro 260.000,00 fu imputato alla vendita del terreno, mentre con riferimento alla promessa di vendita dello chalet l’acquirente versava la caparra di Euro 100.000,00. La promessa di vendita dello chalet era poi integrata con una ulteriore scrittura con la quale le parti davano atto che una delle particelle oggetto del preliminare per la vendita dello chalet (p. ed. (OMISSIS)) doveva farsi rientrate nel preliminare per la vendita del terreno, in quanto necessaria alla costruzione di un hotel.
Seguiva, in data 2 ottobre 2007, la conclusione del contratto definitivo di vendita del terreno secondo le condizioni pattuite, acquistato dalla Immobilturist tramite leasing, con l’intervento pertanto, quale parte acquirente, della Medioleasing S.p.A..
La vendita comprendeva non solo le particelle oggetto del relativo preliminare, ma anche la particella (OMISSIS), derivante dal frazionamento della particella originariamente compresa nel preliminare di vendita dello chalet.
In conseguenza della vendita il promittente rimaneva proprietario della particella ed. (OMISSIS) e della restante parte della originaria particella (OMISSIS).
Si apprese poi che, con riferimento allo chalet, l’amministrazione comunale non aveva accordato la richiesta concessione per la trasformazione edilizia dell’immobile. In conseguenza di tale circostanza l’acquirente, dopo avere chiesto una pluralità di proroghe per la conclusione della vendita, non si era resa disponibile all’adempimento del preliminare.
Era così avvenuto, da un lato, che il promittente venditore aveva ceduto il terreno a un prezzo largamente inferiore al valore reale indicato nel primo preliminare, Euro 2.620.000 invece di Euro 3.500.000, dall’altro, che lo chalet, rimasto di proprietà del venditore, aveva subito una perdita di valore, perchè la potenzialità edificatoria era stata trasferita nella richiesta di concessione edilizia per la costruzione da edificarsi sul terreno e causa della perdita del giardino a seguito del frazionamento dello scorporo della parte occorrente per la costruzione dell’albergo.
Ciò posto il promittente venditore chiedeva dichiararsi la risoluzione del preliminare riguardante lo chalet, con le conseguenti pronunce restitutorie e indennitarie; chiedeva ancora accertarsi il collegamento fra il preliminare originario, i due preliminari successivi e il contratto definitivo di vendita del terreno (essendo la società di leasing consapevole degli accordi intercorsi con l’utilizzatore) e conseguentemente dichiararsi la risoluzione anche di tale ultimo contratto, con la condanna alla restituzione del bene, al pagamento della indennità e al risarcimento del danno. In via subordinata chiedeva pronunciarsi la risoluzione del preliminare relativo allo chalet, con le identiche statuizioni consequenziali richieste in via principale.
Svolgeva poi, per l’ipotesi in non fosse stato riconosciuto il collegamento negoziale, una ulteriore domanda risarcitoria per violazione della buona fede precontrattuale.
Si costituiva la Immobilturist s.r.l. che contestava la pretesa e chiedeva in riconvenzionale la restituzione della caparra di Euro 100.000,00, versata in previsione della vendita dello chalet, oltre al risarcimento del danno.
Si costituiva anche la Medioleasing S.p.A., che eccepiva la propria estraneità ai fatti.
Il tribunale, fra le domande dell’attore, accoglieva la domanda di risoluzione del preliminare per la vendita dello chalet e rigettava le altre domande. Accoglieva la domanda di Immobiltourist, di restituzione della caparra e riconosceva che Medioleasing era estranea alle vicende contrattuali dedotte in lite.
La Corte d’appello di Trento, adita dallo S., confermava la sentenza.
Per quanto ancora interessa in questa sede, la corte negava l’esistenza del collegamento negoziale assunto dall’attore in base al rilievo che il contraente del preliminare originario era soggetto diverso dalla parte che aveva sottoscritto i due successivi preliminari, essendo rimasta mera allegazione la tesi che la Laurentina Immobiliare fosse parte del contratto solo formalmente. Aggiungeva che i due preliminari successivi prevedevano corrispettivi diversi liberamente pattuiti; che l’immissione in possesso rappresentava una semplice circostanza di fatto; che la proposta del legale rappresentante della Immobilturist, di scindere l’originario preliminare, rappresentava un semplice punto di vista, oltre tutto contrario alla legge, in quanto diretto ad eludere norme fiscali; che non c’era riscontro che la concessione edilizia non sarebbe stata rilasciata se non fossero state aggiunte alla vendita le particelle originariamente oggetto del preliminare relativo allo chalet.
La corte, in ultima analisi, rilevava che l’appellante fondava l’idea del collegamento negoziale sul rilievo che i vari contratti avevano il fine unitario di consentire la costruzione dell’hotel e che ciò implicava la vendita dell’intero, anche perchè il venditore mai avrebbe conservato la proprietà dello chalet senza giardino e con esiguo terreno interno.
A tale assunto la corte obiettava che non si comprendeva allora per quale motivo il promittente avesse acconsentito a stipulare due preliminari distinti, non avendo nel contempo dedotto di essere stato a ciò indotto per dolo o per errore ed essendo nel contempo circostanza pacifica che il contratto di vendita era stato adempiuto dalla società di leasing.
In quanto al motivo con il quale l’appellante aveva censurato la decisione di primo grado là dove aveva rigettato la domanda subordinata di risarcimento per la violazione dell’art. 1337 c.c., la corte osservava che i comportamenti addebitati alla parte acquirente (avere trasferito parte del prezzo del terreno sullo chalet e avere tolto il terreno dello chalet per accorparlo alla vendita del terreno, per poi sottrarsi alla stipula del definitivo per lo chalet) non integravano la mala fede precontrattuale, potendo al limite essere ricondotte nell’ambito di un comportamento doloso, che però non era stato dedotto. Il venditore, infatti, aveva sottoscritto i due preliminari nella piena libertà e consapevolezza, accettando la traslazione del prezzo dallo chalet ai terreni.
Per la cassazione della sentenza lo S. ha proposto ricorso, affidato a due motivi.
La Immobilturist e Medioleasing hanno resistito con separati controricorsi.
Il ricorrente e Medioleasing S.p.A. hanno depositato memoria
Il primo motivo di ricorso denuncia, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omesso esame del documento indicato con il n. 25.
La sentenza è oggetto di censura nella parte in cui ha negato che Laurentina Immobiliare e Immobilturist rispondessero alla stessa persona, ritenendo trattarsi di soggetti giuridici distinti con autonoma personalità giuridica e diverso legale rappresentante.
Si sostiene che la circostanza è smentita dalla previsione della scrittura privata di cessione dell’originario contratto nel quale si precisava che “la società Laurentina Immobiliare dichiara di essere intervenuta alla sottoscrizione del preliminare del 18 novembre 2006 nell’interesse di un soggetto giuridico da costituire e precisamente per la costituenda società Immobilturist s.r.l.”.
Secondo il ricorrente fra i vari contratti esisteva un collegamento di tipo funzionale, in considerazione del fatto che la costruzione dell’albergo implicava l’acquisto dell’intero compendio oggetto del preliminare originario.
Il collegamento negoziale coinvolgeva anche la società di leasing, consapevole della esistenza del preliminare del 18 novembre 2008, perchè richiamato nel rogito, dal quale risultava, rispetto alle previsioni del preliminare, l’inserimento della particella derivante dal frazionamento della particella oggetto del diverso preliminare relativo allo chalet.
Si richiama poi il collegamento negoziale che normalmente sussiste fra leasing e contratto di fornitura.
Il secondo motivo denuncia omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e violazione dell’art. 1337 c.c..
Il giudice di merito, nell’omettere l’esame dei documenti prodotti, ha ricostruito i fatti in maniera diversa da come erano avvenuti e ciò si è logicamente riversato sull’applicazione dell’art. 1337 c.c., tenuto conto del significato di clausola generale attribuito alla norma dalla giurisprudenza di legittimità. La norma è infatti riferibile non solo al caso di rottura ingiustificata delle trattative, ma anche all’ipotesi di stipulazione di contratto valido, ma tuttavia pregiudizievole per la parte vittima dell’altrui comportamento scorretto.
Il primo motivo è inammissibile ex art. 348 c.p.c..
Il nuovo art. 348-ter, prevede che quando è pronunciata l’inammissibilità dell’appello, contro il provvedimento di primo grado può essere proposto, a norma dell’art. 360 c.p.c., ricorso in cassazione. Tale ricorso però subisce delle limitazioni: quando l’inammissibilità dell’appello è fondata sulle stesse ragioni, inerenti alla questione di fatto, poste a base della decisione impugnata, il ricorso in cassazione può essere proposto esclusivamente per i motivi di cui all’art. 360, nn. 1, 2, 3 e 4, mentre non è proponibile per il motivo di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Inoltre non è più ammesso il ricorso in cassazione per il motivo di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, anche nel caso in cui l’appello, non dichiarato inammissibile, sia respinto con sentenza per le medesime ragioni di fatto poste a base della sentenza impugnata (art. 348-ter c.p.c., comma 5): c.d. “doppia conforme”.
“La previsione d’inammissibilità del ricorso per cassazione, di cui all’art. 348-ter c.p.c., comma 5, che esclude che possa essere impugnata ex art. 360 c.p.c., n. 5, la sentenza di appello “che conferma la decisione di primo grado”, non si applica, agli effetti del D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, comma 2, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, per i giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione anteriormente all’11 settembre 2012″ (Cass. n. 26860/2014; n. 11439/2018).
Nel caso di specie la norma è pertanto applicabile, trattandosi di giudizio d’appello iscritto a ruolo nel 2013, contro sentenza di primo grado pronunciata nello stesso anno.
Ora si evince chiaramente dal ricorso e dalla sentenza impugnata che la corte d’appello, nel confermare la sentenza di primo grado, ha condiviso e fatto proprie le ragioni che avevano indotto il tribunale a negare l’esistenza di un collegamento fra la pluralità dei negozi, tale giustificare la risoluzione della vendita intercorsa con la società di leasing. Al riguardo, che è poi il punto centrale della censura, il primo e il secondo giudice hanno negato che la società di leasing fosse consapevole delle precedenti vicende che avevano indotto i contranti a scindere in due autonomi contratti l’originario preliminare che comprendeva l’intero.
Ebbene, con riferimento all’accertamento in fatto che sorregge la decisione negativa sulla configurabilità del collegamento negoziale, il ricorrente denuncia, in conformità alla rubrica del motivo, l’omesso esame di fatti che avrebbero dovuto indurre la corte di merito a decidere diversamente.
Il motivo è per ciò solo inammissibile.
Si ritiene di aggiungere che “In tema di collegamento negoziale cd. funzionale, l’accertamento del giudice di merito ai fini della qualificazione giuridica di tale situazione negoziale deve investire l’esistenza, l’entità, la natura, le modalità e le conseguenze del collegamento realizzato dalle parti mediante l’interpretazione della loro volontà contrattuale e, se condotto nel rispetto dei criteri di logica ermeneutica e di corretto apprezzamento delle risultanze di fatto, si sottrae al sindacato di legittimità (Cass. n. 20634/2018).
Ciò posto l’esame complessivo delle ragioni addotte con il motivo consente di affermare che il ricorrente non ha denunciato un omesso esame secondo il significato chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass., S.U., n. 8053/2014 cit.), ma ha censurato la decisione perchè l’insieme delle circostanze dedotte in causa rendevano palese l’esistenza del collegamento negoziale, proponendo quindi una lettura alternativa degli elementi di causa: ciò in cassazione non è consentito.
Già nel vigore del precedente testo dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, si chiariva che “in tema di ricorso per cassazione per vizi della motivazione della sentenza, il controllo di logicità del giudizio del giudice di merito non equivale alla revisione del ragionamento decisorio, ossia dell’opzione che ha condotto tale giudice ad una determinata soluzione della questione esaminata, posto che ciò si tradurrebbe, pur a fronte di un possibile diverso inquadramento degli elementi probatori valutati, in una nuova formulazione del giudizio di fatto” (Cass. n. 16526/2016; n. 5066/2007).
Identica considerazione vale per secondo motivo.
I fatti di cui denuncia la mancata considerazione sono pur sempre gli stessi, mentre non si ravvisa nella sentenza impugnata alcun errore di diritto nella ricostruzione del significato della norma, così come intesa nella giurisprudenza della Suprema Corte.
Del resto, nella stessa logica del ricorso, la violazione di legge deriverebbe dall’errore nella ricostruzione del fatto a causa della mancata considerazione di quegli stessi fatti in base ai quali la corte avrebbe dovuto dare una diversa valutazione della complessiva operazione negoziale.
Questa Suprema Corte ha chiarito che l’applicazione di una norma a una fattispecie concreta ricostruita dal provvedimento impugnato in modo erroneo o carente non ridonda necessariamente in violazione di quella stessa norma, ma può anche costituire espressione di un giudizio di merito la cui censura, in sede di legittimità, è possibile, sotto l’aspetto del vizio di motivazione. Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi (violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta) è segnata in modo evidente dal fatto che solo quest’ultima censura e non anche la prima è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (Cass. n. 15499/2004).
A sua volta la valutazione delle risultanze di causa è censurabile in cassazione nei limiti attualmente stabiliti dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti (Cass., S.U., n. 8053/2014).
Nel caso di specie tale motivo, però, un tale motivo non è proponibile ai sensi dell’art. 348-ter c.p.c., comma 5.
E’ inoltre proponibile, anche riguardo a tale motivo, la riserva sull’autentica portata della censura fatta a proposito del motivo precedente: la critica contenuta nel ricorso non evidenzia vizi della sentenza deducibili in cassazione, ma sollecita in definitiva il giudice di legittimità a compiere una rivisitazione dei fatti in senso favorevole alla tesi difensiva del ricorrente.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.
rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, che liquida, quanto alla Medioleasing S.p.A., in Euro 10.300,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge, e, quanto, alla Immobilturist s.r.l., 7.800,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge; ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 25 settembre 2019.

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 sentenza 
 art. 348
 art. 348
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 sentenza 
 art. 360
 sentenza 
 art. 54
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 sentenza 
 art. 13
 art. 13
 art. 13
 art. 13