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Timestamp: 2018-06-21 00:35:13+00:00

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Glossaire DT Consulting 66 - Dt Consulting 66 - PERPIGNAN OCCITANIE
4 B RUE DES FRENES
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Glossaire DT Consulting 66
Vous vous posez une questions nous sommes là pour y repondre
Avec DT Consulting 66, bénéficiez de l’expertise, du savoir-faire unique, d’une enseigne dynamique de courtage en crédit.
Nous avons établi des partenariats bancaires solides et pérennes, appuyés par une image de qualité de la marque.
Nous sommes en pleine expansion de notre réseau, dynamique en plein essor, couvrant déjà toute la grande région Occitanie.
Nous sommes heureux de vous offrir atout de confiance, notoriété croissante
Le Courtier IOBSP est là pour tous vos projets : Crédit Immobilier, Rachat de Prêt, Restructuration, Travaux, Construction.
Une question, un renseignement, une étude, un devis ? C’est simple, contactez nous !
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INTRODUCTION DT CONSULTING PERPIGNAN
Après une longue expérience auprès des principaux acteurs du marché, le fondateur de DT Consulting 66 a voulu aborder le courtage d’une manière différente et apporter à ses clients un service à échelle humaine, basé avant tout sur l’échange et la proximité.
C’est pourquoi chez DT Consulting 66, nous mettons un point d’honneur à connaître nos clients, les suivre tout au long de leurs projets et même après !
Faites nous confiance. Parce que votre projet est aussi unique que vous, son financement se doit d’être sur mesure.
LES ENGAGEMENTS Moraux de DT CONSLTING 66
Engagements pour vous satisfaire et sécuriser votre projet:
Notre métier de courtier ne peut se concevoir sans une déontologie rigoureusement respectée.
DT Consulting 66 définit le contrat moral que nous passons avec vous par le biais du mandat que vous nous accordez.
Ce même mandat définit le cadre précis de notre intervention et vous garantit une protection tout au long de votre contrat. Par ce mandat, DT Consulting 66 s’engage à négocier pour vous les meilleures conditions de financement de votre projet : Les frais de dossiers bancaires, le taux, la durée, les conditions d’assurances etc(…).
DT Consulting 66 s’engage à répondre à votre demande de financement dans les meilleurs délais dès la constitution de votre dossier.
DT Consulting 66 s’engage à vous faire bénéficier des offres de financement compétitives répondant à votre besoin, en préservant au maximum votre reste à vivre afin de préserver votre train de vie et votre pouvoir d’achat. Entant qu’IOBSP, le devoir de conseil prime, et nous ne vous mettrons jamais dans une situation financière à risque, même si parfois, cela se joue à peu de choses.
DT Consulting 66 s’engage à vous conseiller sur le montage juridique et fiscal le plus approprié à votre projet immobilier, grâce à son étroite collaboration avec des avocats spécialistes, des CGP, et des experts Comptables.
DT Consulting 66 s’engage à vous communiquer toutes les possibilités d’assurances, de mutuelles et de garanties diverses liées à votre projet immobilier.
DT Consulting 66 s’engage à vous expliquer, commenter et clarifier chaque élément constitutif des offres de prêt qui vous seront transmises par nos soins, en soulignant pourquoi vous devriez en accepter une, plutôt qu’une autre.
DT Consulting 66 s’engage à vous proposer le meilleur partenaire financier pour toute la durée de votre crédit immobilier, auprès duquel vous aurez accépté préalablement de domicilier vos revenus.
DT Consulting 66 s’engage à une collaboration transparente, loyale, continue et profitable à l’ensemble de ses partenaires, condition première des performances de tous.
DT Consulting 66 s’engage à vous guider et à vous conseiller jusqu’à la signature chez le notaire.
CRÉDIT IMMOBILIER : RACHAT DE CRÉDIT IMMOBILIER
Vous détenez plusieurs crédits et ne souhaitez pas vous retrouver dans une situation de surendettement ? Votre reste à vivre est proche du seuil de pauvreté ?
La restructuration de dettes vous permet de regrouper vos prêts en un seul tout en bénéficiant d’un taux réduit. Remplissez notre formulaire pour rencontrer en 2 clics le courtier en rachat de crédits près de chez vous, qui vous accompagnera au mieux dans votre démarche de rachat. Le taux d’endettement maximal a respecter par les banques est de 33% pour les salariés des secteurs publics et privés, et de 50% pour les TNS des secteurs médicaux, et nécessite un minimum de trois années d’activité avec un C.A. en progression.
Ensuite, tout est négociable ou presque. Nous sommes là pour argumenter et arriver à validation de votre projet.
Les taux d’intérêts dans le secteur du prêt immobilier n’ont jamais été aussi bas ! Le rachat de prêt ou la renégociation du taux de votre crédit immobilier peut s’avérer être une opération financière très intéressante et rentable pour vous.
Vous souhaitez renégocier le taux de votre crédit immobilier ou procédez à un rachat de crédits, afin de faire des économies sur vos mensualités et alléger votre budget charges ? Bénéficiez des conseils de nos experts qui vous préconiseront la meilleure solution, la plus prudente, et la plus adaptée à votre pouvoir d’achat.
Les conseillers DT Consulting 66 en terme de regroupement de crédits, négocient pour vous les meilleures conditions de votre rachat de crédits immobiliers.
LES CONSEILS PRATIQUES DE DT CONSULTING 66 COURTIERS EN PRÊTS IMMOBILIERS
Avant tout investissement, vous devez vous poser les questions essentielles pour définir, le plus clairement possible, votre projet immobilier afin d’aborder cette étape de manière rigoureuse et prudente.
Pour vous aider, les conseillers DT Consulting66 ont établi une liste regroupant des interrogations à considérer, avant de vous lancer dans votre projet de financement.
COMMENT ANALYSER MA SITUATION FINANCIÈRE ?
Avant toute chose, il est primordial de vous interroger sur votre situation financière.
Avant de vous accorder un crédit immobilier la banque va minutieusement étudier votre situation financière. Elle prendra notamment en compte les trois derniers relevés de vos comptes bancaires et ce, dans le but d’évaluer votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement
Connaissez vous votre taux d’endettement ? Quelle est la somme réelle de tous vos crédits confondus : réserve d’argent, carte de magasin avec facilité de paiements, crédits voiture, crédit maison ou travaux, crédit à la consommation, crédit ameublement, électroménager etc(…)
Car bien souvent, nous ne sommes pas conscient que le lit, la télévision, le frigo, payé en plusieurs fois, est une forme de crédit, et fait monter votre taux d’endettement, indice référentiel pour toutes les banques.
En souscrivant à un crédit immobilier, vous allez supporter de nouvelles charges qui pèseront sur votre budget. Par conséquent, vous devez être en mesure de les assumer.
Pour étudier une demande de prêt, il faut automatiquement fournir les trois derniers mois de relevés de compte bancaires, tous les comptes bancaires, professionnels et personnels.
Si, pendant cette période, vous êtes en situation de découvert, les établissements prêteurs (comme votre propre banque) pourront refuser de vous accorder votre prêt.
De ce fait, vous devez être sûr de pouvoir assumer financièrement votre emprunt, dans sa totalité. C’est aussi en cela que nous intervenons, dans notre devoir de conseil. Vous ne devez absolument pas mettre votre reste à vivre en péril.
Ainsi, pour les convaincre du potentiel de votre profil et de votre situation financière mettez tous les atouts de votre côté lors du rendez-vous afin de maximiser vos chances d’obtenir le prêt immobilier que vous souhaitez.
Pour cela, nous vous préconisons de faire un point sur votre situation financière actuelle et future en analysant et en vérifiant préalablement si votre budget et vos ressources financières sont stables et suffisants, en faisant le tour de :
Vos dépenses habituelles
Vos revenus (vos salaires)
Vos dépenses liées à l’emprunt immobilier que vous souhaitez contracter.
COMMENT ANALYSER MA SITUATION PROFESSIONNELLE ?
Tout comme votre situation financière, les banques accordent une grande importance à la stabilité et à la pérennité de votre situation professionnelle.
Cette stabilité sera estimée au travers :
Du type de votre contrat de travail (CDI, CDD, intérim, etc.)
De votre ancienneté au sein de l’entreprise (stabilité de votre emploi, et période d’essai terminée)
De votre secteur d’activité (travaillez-vous dans un secteur à risque ou au contraire dans un secteur en plein essor?)
De la santé financière de votre entreprise (l’entreprise qui vous emploi a-t-elle des résultats positifs ou négatifs ?) À titre d’exemple, une personne en CDI ayant des revenus fixes, se verra accorder plus facilement, son prêt immobilier par rapport à une autre en période d’essai ou en CDD.
ORGANISER MA RECHERCHE DE LOGEMENT ?
Après avoir fait le bilan de vos ressources financières, de votre reste à vivre une fois les charges payées, vous pouvez définir clairement votre projet immobilier, cela passe avant tout par le choix du type de bien que vous souhaitez acquérir.
Un bien neuf ou ancien.
Un appartement ou une maison.
Avec ou sans travaux de rénovation.
Ce choix personnel, déterminera des caractéristiques d’acquisition, notamment au niveau du budget à allouer à cet achat.
Définissez, dans un premier temps, vos attentes, puis renseignez-vous sur les avantages et inconvénients du bien que vous souhaitez acquérir.
Les multiples visites que vous effectuerez constituent une étape essentielle avant d’acheter, veillez donc à prendre les bonnes informations pour définir quelle sera la meilleure décision.
Pour vous aider, voici quelques démarches qu’il est possible de suivre afin de mener à bien cette étape :
– Faites un bilan de vos souhaits et de vos besoins réels :
Evaluez et ciblez les caractéristiques que vous désirez pour votre futur logement ou résidence secondaire, voire, votre bien à rentabilité locative (la taille des pièces leur nombre, la présence d’un parking ou d’un garage, etc.).
Déterminez votre secteur géographique de prédilection, une zone de recherche (centre-ville, banlieue, proximité avec votre lieu de travail etc).
Délimitez la proximité des services alentours (commerces, écoles, transports, etc.).
Informez-vous sur les prix du marché immobilier local.
Menez votre recherche grâce aux différents supports et professionnels disponibles (Agents Immobiliers, Mandataires, Internet, presse, etc.).
Vérifiez la cohérence du prix du bien convoité avec votre budget, tout comme pour une location, il faut que au terme du projet, l’adéquation soit faite entre votre revenu et le montant de votre remboursement mensuel : votre revenu doit être égal à trois fois le montant du paiement mensuel de remboursement de crédit, pour conserver un reste à vivre convenable.
Entourez-vous de professionnels et d’experts dans le domaine, vous pouvez comptez sur nos partenaires, nous travaillons de concert, et ce, uniquement dans une attitude gagnant / gagnant, le client, comme le professionnel.
Après avoir déterminé le type de bien que vous souhaitez, vous avez peut-être trouvé une annonce immobilière qui pourrait correspondre à vos besoins et à vos attentes.
Voici quelques éléments sur lesquels vous pouvez vous appuyer afin de négocier au plus juste, le prix du bien que vous désirez acheter :
– Vérifiez la cohérence du prix de ce bien par rapport au marché local : Il n’est pas rare que le prix d’un bien immobilier soit surévalué par rapport aux offres similaires du marché, justement pour ce que l’on appelle, la marge de négociation.
– Renseignez-vous sur la date de mise en vente du bien : En temps normal, les biens immobiliers ayant un prix cohérent avec ceux du marché, se vendent rapidement, soit trois à sous six mois en moyenne.
Si vous observez que l’annonce immobilière a été faite depuis plusieurs mois (minimum 6 à 8 mois) et que le bien n’est pas encore vendu, et que le prix n’a pas baissé, vous disposez d’un pouvoir de négociation face au vendeur ou à l’agence ayant le bien en mandat.
– Analysez l’environnement: L’annonce ou la visite du bien pourront vous donner des indications sur l’existence de défauts, vous permettront d’envisager ou non une négociation du prix.
A titre d’’exemple, ces défauts pourront concerner l’exposition et l’orientation du logement, la nuisance sonore des alentours, l’ampleur du vis-à-vis. Ils pourront également concerner les défauts liés aux équipements du bien tel que les installations électriques et le DPE.
– Faites estimer les travaux à réaliser : Il y a des travaux de rénovation à prévoir dans le bien que vous convoitez et vous êtes prêt à les réaliser ? Sont-ce des travaux de remise aux normes ? Le meilleur moyen est de faire appel à un professionnel, en faisant établir un devis. En fonction de cette estimation, présentez le devis au vendeur, pour justifier d’une négociation du prix du bien à la baisse.
QUELLE DÉMARCHE SUIVRE DANS LE CAS D’UN ACHAT ET D’UNE REVENTE SIMULTANÉ ?
L’idéal est de pouvoir faire coïncider la vente de votre logement actuel avec l’achat de votre future habitation. Néanmoins ce n’est pas toujours le cas et nombreux sont les acquéreurs qui se demandent s’il est mieux d’acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre l’actuel ou si, au contraire, il est préférable de procéder de la manière inverse.
Face à ce choix et pour vous aider, voici plusieurs recommandations :
– La vente de votre bien actuel finalisée, avant votre nouvelle acquisition vous permettra de :
Connaître précisément le budget dont vous disposerez pour votre nouvelle acquisition immobilière.
Ne pas précipiter les choses : vendre votre bien au prix le plus juste et attendre la bonne opportunité. Autrement dit, l’offre qui répondra le mieux à vos attentes, vos souhaits et à vos besoins.
De vous enlever un certain stress
Mais acheter avant d’avoir vendu présente également des avantages, ils sont les suivants :
Vous ne passez pas à côté d’une belle opportunité, d’une offre qui vous intéresse
Vous possédez ou disposez d’un hébergement pour la période de transition des logements, contrairement à la première solution (vendre avant d’acheter), qui vous oblige à trouver une solution de « replis », pour cette même période.
Concernant les solutions de financement vous pouvez financer l’achat de votre bien immobilier en souscrivant à un prêt relais. Ce dernier est destiné aux propriétaires qui souhaiteraient acquérir un nouveau logement avant d’avoir vendu leur bien actuel.
QUELS SONT LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES À RÉALISER DANS LE CADRE D’UNE VENTE ?
Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le vendeur ou le loueur a pour obligation de fournir à l’acheteur ou au bailleur, du bien immobilier, des diagnostics immobiliers et ce, dès l’établissement de l’avant contrat du compromis ou de la promesse de vente.
Ces diagnostics ont pour finalité de consolider la protection des deux parties (acheteur et vendeur) et ainsi, sécuriser la transaction.
En effet, dans le cas où ces diagnostics ne seraient pas réalisés, votre responsabilité pour vice caché est engagée.
Ces démarches sont à la charge du propriétaire et doivent être réalisées par un diagnostiqueur certifié.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : Il est valable pendant 10 ans, ce diagnostic doit impérativement être réalisé par le vendeur, avant l’organisation et la planification des premières visites du bien.
Ce document indique la performance énergétique d’un logement, c’est-à-dire l’estimation de sa consommation énergétique pour une utilisation normale du logement.
L’installation de l’électricité intérieure : Le vendeur a pour obligation de réaliser ce diagnostic, si l’installation électrique du bien immobilier, a plus de 15 ans, pour valider les mises aux normes à faire et pouvoir faire établir un devis par un professionnel.
Ce document vise à informer l’acheteur sur la sécurité des équipements, néanmoins il n’oblige en aucun cas le vendeur à réaliser des travaux, si ces derniers sont défectueux.
Sa durée de validité est fixée à 3 ans.
L’installation du gaz : La réalisation de ce diagnostic est obligatoire si le bien immobilier possède une installation de gaz intérieur, datant de plus de 15 ans.
Il permet une évaluation des risques potentiels, concernant la sécurité et la santé des personnes qui résident dans le logement (intoxication par exemple, avec risque de décès).
Vous pourrez présenter et fournir ce diagnostic pendant 3 ans, à compter de la date de sa réalisation.
Le diagnostic concernant termites doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente et doit indiquer la présence ou l’absence de termites (insectes qui mangent le bois) dans le bien immobilier, plus particulièrement dans les charpentes bois.
Au delà d’être obligatoire, ce diagnostic est des plus importants, puisque ce sont des insectes qui peuvent causer des dégâts considérables pouvant conduire à l’effondrement du logement lorsque l’infestation est avancée.
Ce diagnostic permet également au vendeur de s’exonérer de la garantie dite des vices cachés et de protéger par la même occasion, l’acheteur ou le bailleur.
Il s’applique à tous les biens immobiliers situés dans une zone à risques, c’est-à-dire déclarée comme étant infesté par les termites, par un arrêté préfectoral.
Diagnostic amiante : Il est obligatoire pour tous les biens immobiliers tant pour des maisons individuelles que pour des immeubles, voire de petits collectifs, construits avant le 1er juillet 1997. Cela permet au vendeur une fois de plus de s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Sa durée de validité est illimitée si aucune trace n’est détectée.
En outre, en cas de présence d’amiante, il faut obligatoirement réaliser un nouveau diagnostic dans les 3 ans qui suivent le premier.
Diagnostic plomb : Ce dernier doit impérativement être réalisé dans le cadre d’une vente ou d’une location d’un bien, dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949.
Contrairement au diagnostic amiante, si aucune trace de plomb n’a été détectée, ce diagnostic a une durée de validité illimitée, dans le cas de présence de plomb, sa validité est de 6 mois.
Diagnostic ERNMT ( Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) : Il renseigne de manière préventive l’acheteur ou le bailleur, sur les risques de catastrophes naturelles potentiels du secteur du bien immobilier ou sur les sinistres antérieurs aux alentours (inondations par exemple).
Ce diagnostic à une validité de 6 mois.
Diagnostic Loi Carrez : cela concerne les biens immobiliers d’une copropriété, ayant une superficie minimale de 8m² de façon obligatoire.
Il indique la superficie habitable réelle, n’incluant pas les sous pentes par exemple, hauteur de plafond non habitables, après la déduction des surfaces occupées par les murs, les marches, les portes fenêtres, les zones de dégagements comme les halls d’entrée etc.
Évidement, sa durée de validité est illimitée, sauf modification de la surface.
Diagnostic assainissement : c’est un diagnostic obligatoire depuis l’an 2011 pour tous les biens immobiliers qui ne sont pas raccordés au tout-à-l’égout , autrement dit, au réseau public des eaux usées.
Ce diagnostic vise à contrôler et à renseigner sur la conformité de l’installation de l’assainissement non-collectif.
Ce document est valable 3ans, passé ce délai, il faudra le faire renouveler.
QUEL ORGANISME PRÊTEUR CHOISIR, POUR LE FINANCEMENT DE MON PROJET IMMOBILIER ?
Pour le financement de votre projet immobilier, vous avez le choix entre deux types d’établissements:
Soit les établissements spécialisés, soit les banques classiques, dites traditionnelles.
La différence entre les deux types d’organisme s’opère principalement sur la rapidité du traitement des demandes.
Effectivement, les établissements spécialisés s’occupent uniquement de demandes liées aux prêts immobiliers au contraire des banques classiques qui elles, proposent une offre plus large. De fait, les délais de traitements des dossiers en général, dans une banque traditionnelle, se voient rallongés en raison de la multitude des services qu’ils proposent.
Il est évident que le choix vous appartient, mais nous avons ce que nous appelons un devoir de conseil, afin de vous orienter au mieux, en terme d’économie et de faisabilité. Chaque cas, est un cas particulier, et chaque dossier est différent.
Nous étudions tous nos dossiers au cas par cas, et prenons toujours en compte les souhaits du ou des clients, mais surtout de ce qu’il convient de choisir, pour la sécurité de la réalisation dudit projet.
L’apport personnel correspond à la somme dont l’emprunteur dispose initialement pour investir et financer une partie de son projet immobilier.
Il est aujourd’hui possible d’emprunter sans apport personnel. Cependant, vous allez devoir rassurer votre banque sur votre capacité à rembourser le prêt dans sa totalité. En plus de cela, la banque effectuera une analyse très fine de votre situation personnelle.
Pour cela, il est préférable d’avoir :
Une situation professionnelle stable (avoir un CDI : contrat à durée indéterminée)
Une situation financière certaine et constante (pas de découvert bancaire)
Un projet bien défini, clair et précis (avoir un dossier correctement préparé)
Un apport personnel vous permettra de valoriser votre profil auprès de l’organisme prêteur et ainsi, augmenter vos chances d’obtenir des meilleures conditions d’obtention pour votre crédit immobilier (taux d’intérêt, durée de remboursement, frais de dossier, etc.)
C’est un facteur important pour l’établissement prêteur (votre banque) puisqu’il influencera la décision d’acceptation ou de refus de votre dossier.
L’apport personnel vous permettra :
De réduire la durée de remboursement de votre prêt immobilier
De payer moins d’intérêts à la banque
Dans la majorité des cas, les banques demandent un apport personnel représentant 15 à 25% du prix du bien immobilier, dont il est question.
Votre capacité d’emprunt (montant que vous pouvez emprunter) est déterminée en fonction de:
Du type de prêt souhaité
PUIS-JE BÉNÉFICIER D’AIDES POUR FINANCER MON PROJET IMMOBILIER ?
Oui, vous avez la possibilité de bénéficier d’aides pour financer votre projet immobilier. Cependant, ces dernières vous seront accordées, la plupart du temps, selon votre profil, la région dans laquelle vous habitez et sous conditions de ressources.
Vous trouvez ci-dessous la liste des prêts aidés qu’il est possible d’obtenir :
Le prêt employeur ou prêt 1% logement
Les prêts départementaux
L’allocation personnalisée pour le logement (l’APL)
L’ensemble de ces prêts ainsi que leurs caractéristiques (obtention, ressources nécessaires, etc.) ont été listés et détaillés par les experts DT Consulting66.
FIXE OU VARIABLE : QUEL TAUX D’INTÉRÊT CHOISIR ?
Le taux d’intérêt fixe la rémunération du capital prêté par votre banque.
Il existe plusieurs types de taux :
Taux fixe : Le taux est constant tout au long du crédit immobilier et ne peut, en aucun cas, varier.
Taux variable capé : Le taux variera, mais ne pourra jamais dépasser un plafond défini (en cas de trop forte hausse des taux) lors de la signature de l’offre.
Le montant de ces taux est fixé en fonction de plusieurs éléments :
La durée de votre crédit immobilier
La prime de risque prise par votre banque
Les conditions et fluctuations actuelles du marché
Pour vous aider, nous avons recensé les avantages et les inconvénients de ces deux types de taux
Pour vous aider, nous avons recensé les avantages et les inconvénients de ces deux types de taux.
TAUX FIXE – La sécurité : aucun risque de variation
– Une maîtrise de son budget
– La simplicité « d’utilisation » – Pénalité appliquée en cas de remboursement anticipé (2 à 3% du capital)
– Ne peut bénéficier d’une baisse des taux du marché
TAUX VARIABLE – Vous pouvez rembourser votre crédit de manière anticipée sans pénalité
– Possibilité de bénéficier de la fluctuation du marché : avantage dans le cas d’une évolution positive
– Il est possible de fixer un plafond en cas de hausse du taux (cf. Taux capé) – Risque d’une variation négative et donc d’une augmentation de votre taux d’intérêt : répercussions sur vos mensualités
C’est un choix avant tout personnel. Néanmoins, pour vous aider davantage dans votre prise de décision, nous vous conseillons de faire appel aux compétences de l’un de nos courtiers, spécialisés en prêts immobiliers. Déposez dès maintenant votre demande en nous laissant vos coordonnées.
QUELLE EST LA DURÉE MOYENNE D’UN PRÊT IMMOBILIER ?
Toutes les durées de remboursement d’un prêt immobilier sont possibles et envisageables.
Cependant, en moyenne, la durée de remboursement d’un prêt immobilier est d’environ 20 ans.
Vous devez choisir cette durée en fonction de vos capacités de remboursement mensuel, en veillant à ne pas dépasser le seuil des 33% d’endettement.
En effet, en règle générale, plus la durée de remboursement de votre crédit est élevée, moins les mensualités que vous devez rembourser, le seront (elles seront échelonnées dans le temps). A l’inverse, si vous choisissez de raccourcir la durée de remboursement, vous augmenterez le montant de vos mensualités.
EST-CE POSSIBLE DE METTRE EN CONCURRENCE L’OFFRE DES BANQUES ?
Oui, c’est là que réside notre force, entant que mandataires non exclusifs, c’est à nous de faire jouer la concurrence entre les différents organismes prêteurs.
Nous négocions au plus serré, les frais de dossier, les frais de fonctionnement des comptes, et bien évidemment, le taux du financement.
Levier de négociation considérable, cette pratique vous permettra de réaliser des économies sur le prix total de votre prêt immobilier et d’obtenir les conditions les plus avantageuses pour votre crédit immobilier.
Nous faisons donc jouer la concurrence sur plusieurs éléments, tels que : le taux, les frais de dossier ou encore les indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Pour cela, l’optimisation de notre activité passe par :
Démarcher plusieurs banques (environ 4), y compris celle avec qui vous êtes déjà en contact (votre banque actuelle)
Demander des simulations précises (mensualités, budget, frais de dossier, etc.)
Comparer et analyser les propositions de prêt sur une base identique. Prenez, par exemple, le même montant et la même durée d’emprunt.
Mettre les offres en concurrence et négocier en mettant en avant les offres concurrentes, les plus avantageuses.
Évidemment, vous pouvez le faire vous même, mais c’est un travail très chronophage.
Il faut savoir également, qu’entant que courtiers, nous bénéficions de taux négociés en amont auprès des sièges, en national, en comparaison avec un client lambda.
Cependant, pour être sûre de bénéficier de la meilleure offre de financement, il est recommandé de s’adresser et faire sa demande directement auprès d’un courtier en prêts immobiliers tel que DT Consulting 66.
Nous vous aidons dans cette démarche, et sélectionnons avec vous, en vous expliquant tous les tenants et aboutissants avec vous.
Pour cela, un certain nombre d’éléments doivent être analysés pour comparer deux propositions :
NÉGOCIER LES FRAIS DE DOSSIER ?
Lors d’une demande de financement, les frais de dossier sont appliqués par votre banque en échange de l’étude et de la constitution de votre dossier. Il s’agit donc d’une contrepartie.
Nous mettons tout en œuvre pour que les frais soient baissés au plus bas, car il ne faut pas perdre de vue que la banque qui vous accordera le prêt, demande en règles générales, la domiciliation de vos comptes, en son sein, ainsi que l’assurance du bien en sus.
Bien qu’ils varient d’une banque à une autre, généralement ces frais représentent entre 1% et 1.5 % du capital emprunté pour financer votre acquisition immobilière. Comme tout autre élément commercial, ils peuvent être négociés, surtout si vous avez préalablement, constitué un bon dossier.
Pour cela, il est nécessaire de mettre en avant les éléments positifs de votre demande de crédit et ainsi valoriser votre profil emprunteur auprès de la banque. Vous renforcerez, de ce fait, la future relation que vous aurez avec cette dernière.
Cependant, pensez qu’il est parfois plus intéressant de les payer afin de négocier d’autres éléments. Par exemple, l’obtention d’un taux d’intérêt plus intéressant ou une durée de remboursement moins longue.
QUELLES GARANTIES DOIS-JE FOURNIR POUR OBTENIR MON PRÊT IMMOBILIER ?
Votre établissement prêteur exigera de vous une garantie en contrepartie de votre demande de financement. Elle fournit à votre banque une protection supplémentaire en cas de défaut de paiement de votre part. Cette garantie est obligatoire.
Différents types de garanties peuvent être apportés à votre banque :
Une hypothèque :Elle permet au créancier d’obtenir la revente de votre bien immobilier en cas de non-paiement.
Une caution :C’est l’engagement d’une personne physique (un tiers) à payer à la place de l’emprunteur sa dette.
Nantissement :Le nantissement permet au débiteur (vous) de garantir sa dette auprès d’un créancier (votre banque), en lui cédant en garantie un bien (autre qu’immobilier) ou une valeur, dont il est propriétaire, tout en en conservant l’usage.
La différence entre ces garanties est principalement financière. En effet, le coût de l’hypothèque est par exemple plus élevé que celui de la caution et va, par conséquent, entraîner le paiement de frais supplémentaires plus élevés que pour les autres garanties énoncés.
AI-JE LE DROIT À UN DÉLAI DE RÉFLEXION AVANT DE SIGNER L’OFFRE DE PRÊT ?
Depuis la mise en application de la loi Scrivener (1978), l’emprunteur, souscrivant à un prêt immobilier, dispose d’un délai de réflexion de 30 jours au total. Ce délai se divise de la manière suivante :
Un délai minimal et obligatoire de 10 jours est imposé, à compter de la réception de l’offre de prêt, le cachet de la poste faisant foi, bien conserver celle-ci.
Cela signifie que la signature (de cette même offre) ne pourra se faire, au plus tôt, qu’à partir du 11ème jour, après réception.
20 jours supplémentaires sont octroyés pour la prise de décision et ainsi valider ou refuser, par lettre recommandée avec avis de réception, l’offre de prêt.
Bon à savoir : Cette loi est uniquement valable pour les prêts immobiliers ayant une valeur supérieure à 21 500 €.
EST-CE POSSIBLE DE REMBOURSER MON CRÉDIT IMMOBILIER DE MANIÈRE ANTICIPÉE ?
Le remboursement anticipé correspond à la somme du capital restant dû que l’emprunteur verse à sa banque avant le terme initialement prévu. Ce remboursement peut être total ou partiel.
Vous pouvez demander, à tout moment, de rembourser votre crédit par anticipation ; votre banque ne pourra s’y opposer, à condition que le remboursement soit au moins égal à 10 % du montant initial emprunté.
Néanmoins, le règlement de frais appelés, Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), peut vous être imposé. Ces frais permettent de compenser le manque de la banque pour les intérêts qui ne seront pas perçus.
Cette indemnité est plafonnée et ne doit pas dépasser :
3 % du capital restant dû avant le remboursement
6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit immobilier
PUIS-JE NÉGOCIER LES INDEMNITÉS DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ (IRA) AUPRÈS DE MA BANQUE ?
Les indemnités de remboursement anticipé font parties des points qu’il est possible de négocier auprès de sa banque. Cependant, cette démarche doit être effectuée avant la signature de l’offre du prêt immobilier.
Dans le cas contraire, 3 cas peuvent entraîner le non-règlement de ces indemnités :
Le changement de lieu de votre activité professionnel ou celui de votre conjoint
Votre décès ou celui de votre conjoint
La cessation forcée de votre activité ou celle de votre conjoint.
Néanmoins, si vous n’êtes pas certain de rembourser votre crédit avant la date d’échéance, initialement prévue, il est alors préférable de cibler et orienter la négociation sur d’autres composantes de l’offre de prêt, qui seront peut-être, plus pertinentes et plus bénéfiques pour vous.
PRÊT IMMOBILIER : TYPES DE PRÊTS
L’expertise des conseillers DT Consulting66, spécialistes du courtage en crédits immobiliers, vous garantit la solution de financement la plus avantageuse pour concrétiser votre projet immobilier.
Ainsi, suivant votre profil et selon votre projet :
achat d’un premier bien immobilier ancien ou neuf
Bénéficiez de nos offres personnalisées et de notre expertise pour vous accompagner dans le financement de votre acquisition.
Nos experts financiers sont à votre disposition dès la réception de votre dossier jusqu’à la signature chez le notaire de votre projet immobilier.
PRÊT IMMOBILIER : LE PRÊT BANCAIRE
Les prêts bancaires ou « prêts libres » sont délivrés par les banques pour le financement de tous types d’acquisitions ou de travaux immobiliers (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif…).
Ces prêts immobiliers ne bénéficient pas d’aide de l’Etat et ne sont pas soumis à des plafonds réglementaires. Les taux d’intérêt sont, par conséquent, déterminés par l’établissement prêteur, il peut s’agir de taux fixes ou de taux variables/taux révisables. Les durées de remboursement sont, de la même manière, librement discutées avec l’organisme prêteur. Cependant, avant d’accorder un crédit immobilier, la banque s’assure en imposant une garantie du prêt à la charge de l’emprunteur. Le prêt peut ainsi être garanti par une caution ou par une hypothèque du bien immobilier.
PRÊT BANCAIRE : LE PRÊT RELAIS
Le prêt relais ou le prêt achat revente est proposé aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu un bien mis en vente. Lorsque le prix d’achat du nouveau bien excède celui de la vente alors le prêt relais est accompagné d’un prêt complémentaire.
3 formules possibles de prêt relais :
Cette formule convient pour l’achat d’un nouveau bien immobilier dont la valeur est inférieure ou égale à la valeur du bien vendu. Dans ce cas, la banque propose un relais « sec » qui est une simple avance financière remboursée par la vente du premier bien immobilier. Dans cette formule l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts d’emprunts.
Prêt relais accompagné d’un prêt immobilier
Si le montant du prêt relais ne suffit pas à financer l’achat d’un nouveau logement, l’emprunteur doit alors combler la somme restante par un prêt immobilier. Tant que le premier bien n’est pas vendu, l’emprunteur doit alors rembourser chaque mois les intérêts d’emprunts de son prêt relais, en plus des mensualités de son prêt immobilier classique.
Prêt relais avec « franchise totale »
Le prêt relais avec franchise totale est accordé pour une durée de 24 mois. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts d’emprunts pendant les 12 premiers mois. S’il vend son bien immobilier avant cette échéance, il rembourse alors le capital du prêt relais et les intérêts dus pour les mois écoulés. Dans le cas où l’emprunteur n’a pas vendu son bien dans les 12 premiers mois du prêt relais, l’emprunteur rembourse à partir du 13ème mois les intérêts d’emprunts ainsi que ceux de la première année.
LES CARACTERISTIQUES DU PRÊT IN FINE
Il s’agit d’un prêt dont le remboursement s’effectue en deux temps. Pendant toute la durée du prêt l’emprunteur ne rembourse mensuellement, que les intérêts d’emprunts. Le capital emprunté n’est remboursé qu’au terme de l’emprunt, en une seule fois. Par conséquent, l’emprunteur doit réussir à démontrer la stabilité de sa situation financière pour les années qui suivront la souscription à son prêt immobilier. Autrement dit, il devra justifier qu’il dispose des ressources nécessaires, à l’échéance du prêt, pour pouvoir rembourser le crédit immobilier en une seule fois et dans sa totalité.
Néanmoins, la banque s’assure de la capacité de remboursement de l’emprunteur, en lui imposant le versement mensuel sur un produit d’épargne qu’elle aura choisi (une assurance-vie par exemple) d’un montant prédéterminé. Cette épargne alimentée progressivement jusqu’à l’équivalent du capital emprunté représente ainsi une garantie de remboursement à l’échéance du prêt immobilier.
Le crédit immobilier In fine est octroyé pour une durée comprise entre 3 et 15 ans maximum. Concernant le montant de capital accordé, pour la souscription de ce prêt immobilier, il n’existe pas de plafond maximum, cependant sa valeur minimale est de 21 500€.
QUI EST CONCERNE PAR LE PRÊT IN FINE ?
Le prêt In fine est un emprunt immobilier favorable aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location. Il peut être souscrit aussi bien, par un particulier que par un professionnel.
LES AVANTAGES DU PRÊT IMMOBILIER IN FINE
Le principal avantage du prêt In Fine est fiscal. En effet, l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs les intérêts d’emprunts dont le montant total est plus élevé que pour un prêt immobilier classique.
En parallèle de son crédit immobilier, l’emprunteur souscrit à une assurance-vie, cela signifie que dans l’hypothèse où ce dernier décède, les héritiers bénéficieront du bien immobilier déjà financé puisque l’établissement prêteur aura été acquitté par l’assurance concernée.
L’hypothèque est la garantie traditionnelle demandée par un organisme financier pour l’octroi d’un prêt immobilier. Elle peut être mise en place pour l’achat d’un bien neuf comme ancien. L’hypothèque assure la banque de récupérer la totalité du montant prêté en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur, par la saisie puis la revente du bien financé par l’emprunt. Pour l’emprunteur, l’hypothèque représente un coût supplémentaire estimé autour de 2% du montant du prêt. Le recours à une hypothèque oblige à la signature d’un acte notarié.
L’emprunteur qui achète un bien ancien (les constructions ne sont pas concernées) peut également procédé à l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Tout comme l’hypothèque, l’IPPD permet à la banque de sécuriser son investissement en l’autorisant, en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur, à saisir le bien et le revendre. L’IPPD est un acte notarié et fait l’objet d’un enregistrement auprès de la Conservation des Hypothèques. Le recours à l’IPPD est une solution moins onéreuse que l’hypothèque (pas de taxe de publicité foncière).
Une fois le prêt immobilier totalement remboursé ou en cas de revente du bien immobilier, l’emprunteur met fin à l’hypothèque ou l’IPPD en procédant à une mainlevée. La mainlevée est un acte notarié enregistrée auprès du conservateur des hypothèques. L’enregistrement est gratuit lorsqu’il intervient dans les deux ans qui suivent la fin du remboursement total du prêt. En cas de revente avant le remboursement total du prêt, l’emprunteur devra s’acquitter d’un coût équivalent à 0.7% du montant emprunté.
Les prêts cautionnés sont délivrés par les banques de dépôts et établissements spécialisés qui font intervenir un organisme de cautionnement. Obtenir une caution pour son prêt immobilier permet à l’emprunteur de réduire sensiblement les dépenses de garanties en évitant les frais de prise d’hypothèque ou d’une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).
La caution fonctionne quasiment comme une assurance. L’emprunteur verse une contribution auprès de l’organisme de cautionnement qui prendra le relais en cas de défaillance de remboursement. Le montant de la caution est proportionnel au montant de chacun des emprunts du plan de financement et est versé dès le déblocage des fonds.
Une partie du montant de garantie réglé par l’emprunteur est directement encaissée par la société de cautionnement, une autre est en revanche versée à un fond mutuel de garantie qui pourra, sous certaines conditions, en reverser une part à l’emprunteur au terme de son prêt immobilier.
Quelques organismes de cautionnement
Crédit logement, filiale des grands réseaux de dépôts (BNP Paribas, Société Générale, CIC, LCL, HSBC, Crédit du Nord), et des réseaux bancaires mutualistes (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, la Banque Postale, la Caisse d’Epargne, le Crédit Foncier) ; SOCAMI (émanation des Banques Populaires) ; la SACCEF (filiale des Caisses d’Epargne)… Les fonctionnaires et certaines autres professions particulières peuvent bénéficier de garanties avantageuses proposées par des organismes de cautionnement qui leur sont personnellement dédiés. Il souscrit une caution « mutuelle fonctionnaire » (ex : la CASDEN pour les fonctionnaires de l’Education nationale, la GMPA pour les militaires etc…).
Le prêt viager hypothécaire s’inspire du modèle anglo-saxon d’ «hypothèque inversé » qui permet aux personnes âgées de convertir leur capital immobilier en espèces.
LES CARACTERISTIQUES DU PRÊT VIAGER HYPOTHECAIRE
Le prêt souscrit auprès de la banque est garanti pour une hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur. Naturellement,le bien en question donné en guise de garantie doit avoir fait l’objet d’une estimation validée, d’un commun accord, entre les différentes parties (établissement prêteur et vendeur). Cette estimation doit être faite de manière à être enadéquation avec les prix des biens immobiliers en vente sur le marché au même moment.
Ainsi, l’emprunteur peut obtenir un prêt sous forme de capital (en versement unique) ou sous forme de rente (versements mensuels). Le prêt hypothécaire viager permet donc de rester propriétaire tout en percevant un complément de revenus financiers (complément des revenus de retraite).
QUELLES PERSONNES PEUVENT PRETENDRE AU PRÊT IMMOBILIER VIAGER HYPOTHECAIRE ?
En théorie, il n’y a aucune condition d’âge fixée pour se voir octroyer un prêt viager hypothécaire. Néanmoins, ce prêt a pour objectif premier de faciliter l’accès au crédit aux personnes de plus de 65 ans, propriétaire d’un bien immobilier, qu’elles habitent ou qu’elles mettent en location.
L’état de santé de l’emprunteur n’intervient en aucun cas dans l’étude d’éligibilité du dossier pour l’octroi du prêt.
LE MONTANT DU PRÊT VIAGER HYPOTHECAIRE ?
Le montant du prêt viager hypothécaire, octroyé par la banque, se fait en fonction de plusieurs critères, ils sont les suivants :
Le sexe de l’emprunteur
La valeur du bien immobilier : il convient donc que l’emprunteur entretienne le bien convenablement.
Le montant octroyé correspondra à une partie de la valeur du bien immobilier dont il est question.
Sauf en cas de revente du bien immobilier, le remboursement de l’emprunt se fait au décès de l’emprunteur (ce qui entraîne la fin du contrat). Dans le cas où il y a deux co-emprunteurs, le terme du contrat sera prononcé lors du second décès.
Les héritiers de l’emprunteur peuvent régler l’emprunt s’ils le souhaitent, pour garder le bien immobilier ou bien, laisser la banque le vendre pour se rembourser et dans ce cas ils refusent la succession.
Le montant de remboursement est plafonné cela signifie qu’en aucun cas, l’acquittement du prêt (viager hypothécaire) ne pourra représenter une somme supérieure à la valeur du bien immobilier, le jour du décès de l’un ou des emprunteurs.
Dans le cas où la valeur du bien serait plus élevée, l’excédent sera versé aux héritiers.
S’il le souhaite, l’emprunteur a également la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé de son prêt viager hypothécaire. Il peut s’agir d’un remboursement partiel ou total. Cependant, l’établissement prêteur est dans le droit de le refuser ou d’exiger des indemnités de remboursements anticipés.
PRÊT IMMOBILIER : LES PRÊTS D'AIDE À L'ACCESSION
Les prêts d’aides à l’accession ont pour but de favoriser l’accès à l’acquisition immobilière aux ménages ayant des revenus modestes. Il s’agit de prêts conventionnés, cela signifie que les établissements prêteurs, qui délivrent ces crédits, ont passé un accord avec l’Etat.
Ainsi, selon votre situation familiale (composition du ménage), sociale et professionnelle, vous pouvez bénéficier d’un ou plusieurs prêts d’aides à l’accession pour financer votre projet immobilier:
Le prêt à l’accession sociale est un prêt conventionné accordé par les établissements financiers signataires d’une convention avec l’Etat. Son fonctionnement est réglementé et son taux d’intérêt plafonné.
Le PAS se distingue du prêt conventionné classique (PC), par le fait qu’il est destiné à financer la résidence principale(logement neuf ou ancien) des ménages peu aisés.
Les types d’opérations concernées sont :
Des travaux d’amélioration d’un coût minimum de 4000€
Il permet aux acquéreurs de bénéficier, sous conditions de ressources, de l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Autre avantage, le PAS permet d’adapter les mensualités à l’activité de l’emprunteur. Ce dernier peut ainsi réduire temporairement ses remboursements durant une période de chômage.
L’octroi du prêt à l’accession sociale et son montant dépendent :
Des ressources du ou des emprunteurs (Revenu fiscal de référence N-2)
La localisation de la future acquisition
RESSOURCES MINIMALES DU PRÊT PAS
une personne 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
LA DUREE DU PAS
Le prêt à l’accession sociale peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 30 ans.
Le taux varie en fonction de la durée d’emprunt, du type de taux pratiqué ainsi que de l’établissement qui le propose.
TAUX MINIMUM (Selon la durée d’emprunt)
PRÊT IMMOBILIER : LE PRÊT CONVENTIONNÉ
Le prêt conventionné (PC) est un emprunt immobilier ouvert à tous sans condition de ressources. Il permet le financement d’un logement neuf ou ancien, d’une construction individuelle ou l’achat d’un terrain mais aussi des travaux d’amélioration.
Pour le proposer, la banque doit avoir signé une convention avec l’Etat. Proche du prêt immobilier classique, le prêt conventionné permet d’emprunter sans apport et de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
La durée du prêt conventionné est comprise entre 5 et 30 ans et son taux peut-être fixe ou révisable (voire mixte).
Le prêt conventionné peut être associé à différents autres prêts comme le PTZ, le prêt épargne-logement, le 1% logement, le prêt relais ou encore le crédit fonctionnaire.
PRÊT IMMOBILIER : PEL & CEL, COMPARATIF
Le Compte épargne logement (CEL) et Plan épargne logement (PEL) sont deux solutions d’épargne qui permettent d’obtenir un prêt immobilier à des conditions avantageuses. Ces deux dispositifs peuvent être cumulés s’ils sont souscris dans un même établissement bancaire.
Compte Epargne logement ou Plan d’Epargne Logement ?
Ouverture du compte 300€ minimum 225€ minimum
Versement minimum/an 75€ 540€
Nombre de versements/an 1 versement min/an Mensuels (45€ min)
Semestriels (270€ min)
Rémunération 0.5% 2%
Montant maximum de l’épargne 15 300€ 61 200€
Durée minimale d’épargne 18 mois minimum 4 ans minimum*
Durée maximale d’épargne Aucune 10 ans maximum**
Retrait Libre, s’il reste constamment 300€ sur le compte. Pas de possibilité de retrait
sans clôture du compte.
*le PEL peut évoluer en CEL au bout de 18 mois.
**Au-delà de 10 ans, plus de versement possible mais maintient du versement des intérêts durant encore 5 ans. Après ce délai le PEL est automatiquement remplacé par un livret d’épargne classique.
CEL : Lorsque le CEL a permis l’obtention d’un prêt immobilier, l’épargnant peut bénéficier d’une prime de l’Etat égale à la moitié des intérêts collectés par le compte et plafonnée à 1144 euros.
PEL : L’épargnant peut bénéficier d’une prime de l’Etat correspondant aux 2/5 ème des intérêts collectés par le Plan et plafonnée à 1525 euros. L’attribution de cette prime d’Etat diffère en fonction de la date de souscription du PEL.
PRÊT IMMOBILIER : PTZ, LE PRÊT À TAUX ZÉRO
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier accordé, sous réserve de répondre à certaines conditions. Il est octroyé aux personnes faisant l’acquisition de leur première résidence principale, neuve et sous conditions de ressources, c’est-à-dire qu’ils ne doivent pas dépasser un certain seuil de revenus (Cf. Tableau : plafond de ressources PTZ+ 2016). Le PTZ est nécessairement et obligatoirement accompagné d’un prêt bancaire traditionnel.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un crédit immobilier réglementé. Il est octroyé par les établissements spécialisés et les banques qui ont passé une convention avec l’Etat.
Le PTZ est un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition de votre première résidence principale, si vos ressources ne dépassent pas un certain plafond. C’est ce qu’on appelle la primo accession.
Le PTZ ne peut financer qu’une partie de l’opération de financement. Il s’agit ainsi d’un prêt immobilier complémentaire, sans frais de dossier et remboursable sans intérêts.
Cette aide s’adresse aux primo accédants, sous conditions de ressources. Autrement dit, pour bénéficier du PTZ 2016, l’acquéreur doit faire l’acquisition de sa résidence principale pour la première fois ou justifier de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, au cours des deux années précédant sa demande de prêt immobilier.
Au cours des dernières années, le PTZ a progressivement été assoupli.
Depuis le 1er janvier 2016, le PTZ a de nouveau été renforcé afin de favoriser l’accession à la propriété à un plus grand nombre de français.
Ce renforcement apporte plusieurs modifications aux conditions du prêt à taux zéro. Elles sont dorénavant, plus avantageuses :
Le PTZ 2016 permet désormais financer jusqu’à 40 % de l’achat du bien immobilier dans le neuf
Autre changement, les plafonds de revenus ont été augmentés afin de permettre à un plus grand nombre d’accéder au PTZ
Le prêt à taux zéro 2016 allonge le différé de remboursement de 5 ans minimum jusqu’à 15 ans (contre 0 à 14 ans auparavant).
Les nouvelles conditions vont permettre d’allonger la durée du prêt sur 20 ans minimum.
Cet allongement permet de diminuer le montant des mensualités.
Jusqu’à présent le PTZ dans l’ancien était ouvert dans 6000 communes rurales. A partir du 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro sera ouvert dans la France entière pour l’achat d’un logement ancien à réhabiliter.Pour en bénéficier, le montant des travaux devra toujours être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération.
Pour bénéficier du PTZ+, vos ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond. Ce seuil dépend du nombre d’occupants dans votre foyer ainsi que du lieu d’implantation de votre résidence. Suite aux récentes réformes, le seuil du plafond de ressources a été augmenté dans l’ensemble des zones.
Ps : ne pas tenir compte du ptz paris et 92
PRÊT IMMOBILIER : PRÊT ACTION LOGEMENT
Le prêt Action Logement (ou prêt 1% logement) est destiné aux salariés d’une entreprise privée de plus de 10 personnes (hors entreprise agricole). L’entreprise reverse chaque mois, sous forme de cotisation, une part de sa masse salariale (0.45%) à un organisme collecteur du 1% logement. Cette somme est investie dans la construction de logements. En contrepartie l’entreprise peut proposer divers avantages à l’accession à ses employés.
Pour bénéficier du prêt Action Logement à taux avantageux, l’emprunteur doit être salarié de l’entreprise ou retraité de moins de 5 ans. Le prêt Action logement peut financer la résidence principale de l’emprunteur et/ou de son conjoint, de leurs descendants et ascendants.
Le prêt Action logement est accordé au taux de 1.75% (hors assurance et garantie), pour une durée maximum de 20 ans. Son montant ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération et dépend de la zone géographique de l’opération.
zone A 15.000 € 25.000 €
Le PLS est accordé aux personnes physiques ou morales pouvant financer l’opération par un apport en fonds propres au moins égal à 10% du prix de revient prévisionnel de l’opération.
Le PLS est octroyé par la Caisse des Dépôts et Consignations. L’établissement prêteur doit donc avoir signé une convention avec elle.
Les logements sont destinés aux ménages dont les ressources ne dépassent pas 1,3 fois le plafond du prêt locatif à usage social (PLS).
Les locataires financés par le prêt locatif social (PLS) peuvent bénéficier de l’Aide Personnalisé aux Logement (APL). Un prêt complémentaire peut également être accordé pour compléter le financement PLS.
LE PRÊT LOCATIF SOCIAL (PLS) PERMET DE FINANCER :
L’achat de terrain et la construction de logements neufs
L’acquisition-amélioration de logements anciens
La transformation de locaux divers, avec ou sans acquisition, en logements locatifs
La réalisation de logements-foyers destinés aux personnes âgées ou handicapées (hors résidences sociales).
LES AVANTAGES FISCAUX RÉSERVÉS AUX CONSTRUCTIONS OU AUX TRAVAUX FINANCÉS PAR UN PLS SONT :
Une TVA au taux de 5.5%
Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans
L’application des régimes d’amortissement fiscal dénommés « amortissent Besson » ou « dispositif de Robien »
LA DUREE DU PRÊT
Pour bénéficier de ce prêt, l’emprunteur devra également, avoir passé une convention avec l’Etat, dans laquelle il s’engage à louer le logement pendant une durée au moins égale à la durée du prêt.
Néanmoins, cette durée ne pourra pas être inférieure à 15 ans et supérieure à 40 ans.
Le montant du prêt est égal à 50% du prix de revient de l’opération.
Les taux varient selon les établissements financiers et sont indexés sur le taux du Livret A. Le montant du PLS varie également en fonction de l’établissement prêteur ainsi que du montant emprunté.
Pour un livret A à 2.25%, les taux accordés sont compris entre 3.32% et 3.62%.
Les taux sont identiques quel que soit le statut des emprunteurs (organisme public, société de promotion immobilière, personne physique).
Les loyers d’un logement financé par un PLS, sont plafonnés. Le locataire est également soumis à des plafonds de ressources. Les ressources prises en compte sont celles figurant sur la déclaration des revenus N-2.
Exemple : Pour un bail conclu en 2012, ce sont les ressources figurant sur la déclaration de revenus de 2010.
Loyer plafond 13,00 10,00 8,61 8,26 7,67
Les plafonds de ressources PLS 2016
Catégorie ménages
Une personne seule 36 993 € 36 993 € 30 151 € 27 136 € 27 136 €
Deux personnes 55 287 € 55 287 € 40 265 € 36 238 € 36 238 €
Trois personnes 72 476 € 66 460 € 48 422 € 43 580 € 43 580 €
Quatre personnes 86 531 € 79 606 € 58 456 € 52 611 € 52 611 €
Cinq personnes 102 955 € 94 240 € 68 766 € 61 890 € 61 890 €
Six personnes 115 851 € 106 049 € 77 499 € 69 749 € 69 749 €
Par personne supplémentaire 12 908 € 11 816 € 8 646 € 7 780 € 7 780 €
Le prêt locatif intermédiaire finance l’achat d’un logement destiné à être loué à une famille dont les revenus sont trop élevés pour prétendre à un logement social (HLM ou PLA) et trop faibles pour louer un logement à loyer libre.
Pour bénéficier d’un PLI, l’emprunteur s’engage à louer son logement pendant une durée égale à la durée du prêt, sans qu’elle puisse être inférieur à 9 ans et supérieure à 30 ans.
Le PLI est en principe réservé aux zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu (zones géographiques prioritaires).
Le Prêt Locatif Intermédiaire finance :
L’achat ou la construction d’un logement neuf (y compris l’achat du terrain) destiné à la location
L’acquisition d’un logement vacant et son amélioration. Dans ce cas, les travaux d’amélioration de l’habitat doivent représenter au moins 15% du prix de l’acquisition.
L’acquisition de locaux non affectés à l’habitation, la transformation ou l’aménagement en logements.
La réalisation de dépendances des immeubles ou des logements destinés à la location (garages, jardins, locaux collectifs à usage commun, annexes…).
Les conditions obligatoires de location.
Pendant toute la durée de location obligatoire, les logements financés par un PLI ne peuvent être :
Transformés en locaux commerciaux ou professionnels
Affectés à la location en meublé ou à la location saisonnière
Occupés à titre de logement de fonction ou à titre d’accessoire d’un contrat de travail
Détruis sans reconstruction dans un délai de 4 ans à compter du sinistre.
Les conditions financières des PLI.
Le PLI est délivré par 4 établissements financeurs qui ont conclu une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations: Dexia, Caisse d’Epargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel.
Le montant du prêt accordé dépend du prix de revient prévisionnel comprenant :
Pour une opération de construction : la charge foncière, le prix de revient du bâtiment, les honoraires des architectes et des techniciens.
Pour les autres opérations : la charge immobilière, le coût des travaux, les honoraires des architectes et des techniciens.
Les taux du PLI
Les taux du PLI proposé aux emprunteurs personnes physiques non garanties par une collectivité territoriale varient entre 3.65% et 3.95% pour une durée de prêt allant jusqu’à 30 ans.
Le PLI peut financer la totalité de l’opération immobilière (pas de quotité maximale de financement) et peut être complétée par d’autres prêts ou subventions tels que : le prêt ou subvention 1% employeur, les subventions des collectivités locales, les subventions de l’ANAH, les subventions de l’Etat pour surcharge foncière en Ile-de-France.
Les plafonds de loyer par mois et par m2 utiles.
Ces plafonds sont actualisés au 1er juillet de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction moyen enregistré l’année précédente.
MONTANT AU M2
Zone A bis 16.83 €
Zone B 10.07 €
Zone C 8.75 €
Les plafonds de ressources annuelles des locataires
Plafonds de ressources applicables à compter du 1er janvier 2016.
Ces plafonds de ressources sont réévalués au 1er janvier de chaque année, en fonction de la variation de l’indice mensuel INSEE des prix de la consommation.
ZONE B2 & C
2 personnes sans personne à charge (à l’exception des jeunes ménages*) 55 287 € 55 287 € 40 265 € 36 238 €
3 personnes ou personne seule avec 1 personne à charge ou jeune ménage 72 476 € 66 460 € 48 422 € 43 580 €
4 personnes ou personne seule avec 2 personnes à charge 86 531 € 79 606 € 58 456 € 52 611 €
5 personnes ou personne seule avec 3 personnes à charge 102 955 € 94 240 € 68 766 € 61 890 €
6 personnes ou personne seule avec 4 personnes à charge 115 851 € 106 049 € 77 499 € 69 749 €
Par personne supplémentaire +12 908 € +11 816 € +8 646 € +7 780 €
*les jeunes ménages sont les couples mariés, pacsés, ou vivant en concubinage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans.
LES PRÊTS PERSONNALISÉS : UN PRÊT IMMOBILIER EN FONCTION DE VOTRE SITUATION
Des prêts de type « social » peuvent vous être accordés par les collectivités territoriales, c’est-à-dire votre département, votre région, votre caisse de retraite ou si vous êtes fonctionnaire.
Ces prêts interviennent dans le but de vous aider dans le financement de votre projet immobilier. Il s’agit de micro-prêts, ils peuvent être accordés suivant certains critères, qu’il s’agisse d’une acquisition ou d’une construction d’un bien immobilier de type neuf ou ancien, avec ou sans travaux.
Ces prêts, soumis à conditions, peuvent compléter d’autres crédits auxquels vous souscrivez pour votre acquisition immobilière.
Découvrez en détail ces prêts de type « social » :
LES PRÊTS PERSONNALISÉS : LES PRÊTS DÉPARTEMENTAUX
Votre Conseil Général a peut-être constitué des fonds pour pouvoir aider les familles de son département à accéder à la propriété.
Les conditions et les caractéristiques des prêts consentis par les Conseils Généraux varient selon les départements mais restent des prêts dits « sociaux » réservés la plupart du temps aux familles aux ressources modestes et viennent en complément d’autres prêts comme le prêt PAS ou le prêt « 1% employeur ». Les taux d’intérêts de ces prêts s’échelonnent, selon les départements, de 2 à 5%.
Pour plus d’informations rapprochez-vous du Service des prêts immobiliers de votre Conseil Général ou auprès de l’Association Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL).
LES PRÊTS PERSONNALISÉS : PRÊT DES CAISSES DE RETRAITES
Votre caisse de retraite peut vous aider pour le financement de votre acquisition immobilière.
Les prêts délivrés par les caisses de retraite (salariés ou cadres) financent uniquement les acquisitions de résidence principale : achat ou construction d’un logement neuf, achat dans l’achat suivi ou non de travaux.
Si les caisses de retraites imposent rarement un plafond de ressources, elles peuvent exiger une durée minimale de cotisation comprise entre 1 à 5 ans.
Le montant du prêt accordé varie sensiblement d’une caisse de retraite à l’autre. En général le montant proposé est compris entre 3 049€ et 15 245€. Le taux proposé est généralement de 5% ou 6% mais peuvent descendre à 3% pour certains organismes.
Les durées de remboursement sont comprises entre 5 et 10 ans.
Certains établissements financiers proposent spécifiquement des prêts aux fonctionnaires. Ces prêts consentis pour l’acquisition d’un bien immobilier viennent compléter un prêt principal.
C’est un prêt spécifique accordé uniquement aux fonctionnaires qui n’ont pas accès au « prêt 1% Employeur » puisque les administrations ne sont pas assujetties à cette taxe.
Le prêt est accordé en complément d’un prêt PAS ou PC avec des conditions de taux préférentielles.
L’acquéreur doit en faire la demande en même temps que sa demande de prêt PAS ou PC et au plus tard dans un délai de 8 mois suivant l’achèvement de la construction ou l’acquisition. La durée du prêt est comprise entre 10 et 15 ans, au choix de l’emprunteur et bénéficie d’un différé d’amortissement de 3 ans pendant lesquels l’emprunteur ne rembourse que les intérêts.
Les biens financés par le Prêt aux fonctionnaires
L’achat ou la construction d’un logement neuf.
L’achat d’un logement ancien en vue de l’améliorer.
La transformation en logement d’un local non destiné à l’habitation.
Le fonctionnaire et sa famille doit occuper le bien financé au titre de résidence principale.
Le logement ne peut être situé à plus de 50 km du lieu de travail du fonctionnaire.
Le fonctionnaire ne doit pas être astreint au logement de fonction.
L’occupation du logement doit intervenir dans l’année qui suit la fin des travaux ou dans l’année qui suit la signature du contrat de vente si celle-ci intervient après l’achèvement des travaux.
Les agents des entreprises publiques à caractère industriel et commercial (EDF-GDF, SNCF, RATP, Banques…) ne peuvent bénéficier du prêt aux fonctionnaires.
Le montant du prêt accordé dépend de la situation familiale de l’emprunteur, de la nature de l’opération réalisée, de la zone géographique et du nombre de pièces de l’acquisition.
1 PIECE 1 586€ 1 403€ 1 220€
2 PIECES 1 982€ 1 753€ 1 524€
3 PIECES 2 287€ 2 012€ 1 753€
4 PIECES 2 698€ 2 393€ 2 089€
5 PIECES 3 156€ 2 790€ 2 424€
6 PIECES 3 506€ 3 110€ 2 698€
7 PIECES 3 886€ 3 415€ 2 973€
Les besoins de financement des professionnels sont naturellement différents et surtout plus diversifiés de ceux des particuliers.
Le crédit professionnel est un type de prêt s’adressant exclusivement aux entreprises souhaitant financer un projet professionnel, qu’il soit matériel ou immatériel :
Achat de locaux
Achat de fond de commerces ou de titres
Le prêt professionnel peut couvrir la totalité ou une partie du montant de votre projet, pour une durée généralement comprise entre 2 et 15 ans, à un taux fixe ou variable. Le plus souvent, les établissements financiers proposent le remboursement du crédit professionnel par mois ou par trimestre.
Si vous ne trouvez pas la réponse à votre question , contactez-nous et un membre de notre équipe se fera un plaisir de vous aider
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