Source: http://www.administrator24.info/artykul/id278,paradoks-wspolistnienia.-jak-prawo-przystaje-do-spoldzielni-i-wspolnot-mieszkaniowych
Timestamp: 2019-11-22 00:22:23+00:00

Document:
Paradoks współistnienia. Jak prawo przystaje do spółdzielni i wspólnot... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Paradoks współistnienia. Jak prawo przystaje do spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych
Sabina Augustynowicz	| Administrator 6/2010 | 09.06.2010 | 5
Aspekty prawne powstawania wspólnot mieszkaniowych »
Co trzeba zrobić, by założyć wspólnotę?
Łódź: spółdzielcy na swoim »
Kłopoty wspólnoty, czyli jeden przeciw wszystkim »
Błąd młodej wspólnoty czy złego zarządzania? »
Z "małej" wspólnoty - duża »
Mała wspólnota mieszkaniowa »
Tereny wspólne »
Wspólnoty w spółdzielniach mieszkaniowych wciąż nie są popularne, choć prawo umożliwia ich tworzenie.
Prawo stanowi, że wspólnota mieszkaniowa może zostać utworzona w budynku (budynkach położonych na jednej działce), w którym co najmniej dwa lokale należą do dwóch różnych właścicieli. Tak mówi ustawa o własności lokali.
W wypadku spółdzielni mieszkaniowych jest jednak inaczej. Nawet gdy właściciele mają wyodrębnione lokale, to wciąż stosuje się do nich fustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Sama spółdzielnia zaś sprawuje zarząd nad powierzonym budynkiem.
Rada Wspólnoty ZOBACZ>>
Teoretycznie więc wspólnota może powstać, ale w praktyce nie jest to takie proste. Chyba że w budynku (budynkach położonych na jednej działce) większość właścicieli podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością stosuje się ustawę o własności lokali.
Żeby doszło do takiej sytuacji, właściciele zainteresowani utworzeniem wspólnoty muszą skupiać w swoich rękach większość spółdzielczego majątku. Liczy się tu bowiem nie liczba lokali, a udziały w gruncie, budynku i urządzeniach służących nie tylko właścicielom lokali (ponad 50% nieruchomości wspólnej).
Jeśli dysponują takimi udziałami, muszą wystąpić do zarządu spółdzielni z wnioskiem o zwołanie zebrania w tej sprawie, z udziałem notariusza. Zarząd spółdzielni musi zwołać zebranie, powiadamiając o nim wszystkich współwłaścicieli nieruchomości w terminie i w sposób przewidziany ustawą o własności lokali.
Na zebraniu, w obecności notariusza, należy podjąć uchwałę o zmianie praw i obowiązków spółdzielni i właścicieli lokali oraz o zarządzie nieruchomością wspólną.
Spółdzielnia może pozostać zarządcą budynku, gdy taka jest wola właścicieli lokali, ale mogą oni również podjąć uchwałę, w której postanowią inaczej, np. zdecydują się na zarząd własny bądź na zewnętrzną firmę zarządzającą.
Jednoznaczna jest natomiast wykładnia prawa dotycząca budynków, w których zostały wyodrębnione wszystkie lokale. Do nich ma, z mocy prawa, zastosowanie ustawa o własności lokali. Mówi o tym art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Trudne rozliczenia
Tyle mówi prawo o warunkach, które muszą spełnić właściciele lokali, aby z zasobów spółdzielczych wydzieliła się wspólnota mieszkaniowa. Wydawałoby się, sprawa prosta, ale...
- Członkowie spółdzielni muszą pamiętać, że wspólnota jako taka nie dostaje od spółdzielni żadnego majątku. Spółdzielnia musi rozliczyć się ze swoimi członkami, a nie ze wspólnotą, z którą nie ma żadnych relacji prawnych, zgodnie z przyjętym statutem - podkreśla Dorota Oleszczuk, licencjonowany zarządca z Lublina, która osobiście doświadczyła przejmowania wspólnoty mieszkaniowej od spółdzielni.
Rozliczenie jest jednak możliwe wówczas, gdy spółdzielnia prowadziła odrębną ewidencję dla każdej nieruchomości. Problem polega na tym, że ustawowy obowiązek prowadzenia odrębnej ewidencji kosztów i przychodów i ich rozliczania dla każdej nieruchomości spółdzielni oraz ewidencjonowania wpływów i wydatków z funduszu remontowego w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości wszedł w życie 31 lipca 2007 r., a niektóre inwestycje były rozłożone na lata. Do tego dnia rozliczano wszystkie przychody i koszty całościowo, bez podziału na poszczególne budynki wchodzące w skład spółdzielni.
Ponadto, jak wyjaśnia Jan Sułowski, prezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych (KZRSM) w Warszawie, art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadził wprawdzie obowiązek tworzenia funduszu na remonty, ale zasadnicze znaczenie ma zapis mówiący o tym, że środki zgromadzone na funduszu dotyczą całych zasobów spółdzielni, a nie tych nieruchomości.
Ustawa nakazuje więc prowadzenie odrębnej ewidencji, ale nie nakazuje prowadzenia rozliczenia dla każdej nieruchomości oddzielnie. Z tego też powodu, zdaniem Jana Sułowskiego, spółdzielca nie może żądać zwrotu niewykorzystanego funduszu remontowego. Prezes KZRSM uważa również, że rozliczenia między spółdzielnią a wspólnotą powinna regulować zawarta pomiędzy nimi umowa.
Przepis działa jednak w obie strony. Jeżeli spółdzielnia nie prowadziła ewidencji, to nie pomoże jej nawet wystąpienie z sądowym pozwem przeciwko wspólnocie w sprawie zwrotu nakładów poniesionych na inwestycje. Musi bowiem udowodnić, że na daną nieruchomość poniosła nakłady, które nie znalazły pokrycia w przychodach na fundusz remontowy z tej nieruchomości.
Zgodnie z opinią ekspertów właściciele wyodrębnionych lokali są jednak nadal obowiązani do uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania.
Jan Sułowski przyznaje, że do spółdzielców docierają informacje, iż nie opłaca się rezygnować z członkostwa, ponieważ wówczas nie będą mieli wpływu na podejmowane decyzje, nie będą mogli uczestniczyć w zebraniach przedstawicieli i być wybieranymi do organów spółdzielni, a nadal będą mieli obowiązek partycypowania w utrzymaniu części wspólnych.
Ale to rozwiązanie prawne ma również dwie strony, w tym niezbyt korzystną dla spółdzielni.
- Może dojść do sytuacji paradoksalnej, w której członkowie przekształcają własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność i część majątku spółdzielni wyprowadzają na zewnątrz, tworząc wspólnotę - mówi Jan Sułowski. - Nie będzie już żadnej więzi ekonomicznej, ale pozostanie więź organizacyjna, korporacyjna, polegająca na tym, że będą oni mogli być wybierani i wybierać. Będą tym samym mieli prawo głosu przy podejmowaniu decyzji ekonomicznych ich niedotyczących, a dotyczących pozostałych członków spółdzielni. Przepisy nie przeciwdziałają, z punktu widzenia spółdzielni, takim paradoksom.
Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 6/2010 Zobacz spis treści ≫
spółdzielnia |
konflikt interesów |
uchwała |
uchwała zarządu spółdzielni |
wyodrębnienie wspólnoty |
uchwała wspólnoty |
jan sułowski |
zebranie przedstawicieli |
wyodrębnienie lokali |
podział spółdzielni |
seweryn chwałek |
dorota oleszczuk
lamiglowka | 20.06.2010, 17:58
Nie zgadzam się z pewnymi fragmentami tego artykułu.
Wyodrębnione lokale należą do os. fizycznych (os. trzecich, członków i nie członków SM). Środki wpłacane przez właścicieli dla zarządu powierzonego o nazwie SM (na podst. art. 27 uosm, która odwołuje się do art 18 ust. 1 uowl i art 29 uwol) nie są one środkami własnymi spółdzielni lecz majątkiem cudzym.
Wobec powyższego musi być on ewidencjonowany na innym rachunku bankowym. Środki zgromadzone na ewidencji danej nieruchomości przypisane do właścicieli wyodrębnionych lokali nie może być używany na innych nieruchomościach. Gdyż jest to bogacenie się prywatnych os., które mają wyodrębnione lokale
90-95% uowl stosuje się w zasobach, gdzie zarząd jest powierzony jest spółdzielni.
Poza tym, błędnie używa się nazwy wspólnota mieszkaniowa. Gdzie 2 właścicieli tam wspólnota. Lecz w przypadku spółdzielnie, nie wiedząc dlaczego otrzymała ona ustawowy monopol na czerpanie korzyści finansowych z zarządu nieruchomością wspólną cudzego majątku.
Dlaczego właściciele wyodrębnionych lokali mają organizować jeszcze zebrania w celu stosowania uwol, skoro ona powinna być stosowana z automatu.
Czym spółdzielnia różni się od gminy czy dewelopera, są to osoby prawne takie same jak spółdzielnia.
Art 32 Konstytucji RP się kłania.
Sabina Augustynowicz | 24.06.2010, 16:04
Irytujące, jak się okazuje, jest nie przystawanie prawa do spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot. I o tym jest tekst, stąd tytuł „Paradoksy współistnienia”.
I można oczywiście uważać, że jest to niezgodne z art. 32 Konstytucji RP, mówiącym o równym traktowaniu wszystkich przez władze publiczne, ale taki jest stan obecny, który jako dziennikarz opisuję.
Dura lex sed lex, podobnie zresztą, jak zasady powstawania wspólnot mieszkaniowych, które również irytują autora komentarza. Powstają one z mocy prawa w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu i to jest fakt.
Oczywiście, musi być spełniony warunek, że właścicielem lokalu jest inna osoba niż dotychczasowy właściciel nieruchomości. Ten ostatni nie zmienia się we właściciela lokalu, jest on współwłaścicielem nieruchomości a zarazem ma wyłączność na korzystanie z części składowej nieruchomości, jaką jest niewyodrębniona część budynku. Z technicznego punktu widzenia ta pozostała część nieruchomości może stanowić kilka lokali samodzielnych (definicja samodzielnego lokalu została podana w art. 2 ust. 2 ustawy).
Warto tu dodać, że z mocy z kolei art. 4 ust. 1 ustawy, właściciel niewyodrębnionego lokalu ma takie same prawa co do tych lokali jak i co do nieruchomości wspólnej, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych.
Można się z tym prywatnie nie zgadzać, ale „dura lex sed lex”. Tak powstawały wszystkie wspólnoty, te np. tzw. pokomunalne. I łatwo im nie było. Dlatego w Ustawie o własności lokali pojawił się zapis o możliwości głosowania na zasadzie: 1 właściciel – 1 głos. Przy głosowaniu zwykłą większością, pozostający w mniejszości właściciele, zawsze byli na przegranych pozycjach.
I jeszcze jedno. Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną, a ułomną osoba prawną. Takie pojęcie wymyśliło Ministerstwo Finansów w 1997 roku na użytek fiskusa.
Jako taka ułomna osoba prawna, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Ale wspólnota nie posiada odrębnego majątku, ten należy do poszczególnych właścicieli lokali. Podobnie jest z zobowiązaniami. To nie wspólnota, a właściciele mają zobowiązania. Z tym wiązało się wiele problemów wspólnot. Nie raz już zajmował się tym Sąd Najwyższy i wydał nawet kilka orzeczeń rozstrzygających, czy wspólnota może posiadać własny majątek. W uchwale z 2006 r. wyjaśnił, że wspólnota mieszkaniowa nie może mieć majątku własnego, odrębnego od majątku właścicieli poszczególnych lokali.
Zagadka | 26.01.2011, 20:03
W nieruchomości wspólnej dla której już założono księgę wieczystą i jednym ze współwłaścicieli (dominującym) jest spółdzielnia mieszkaniowa, istnieje – jeśli dobrze rozumiem z mocy prawa – wspólnota mieszkaniowa, która powstaje na podstawie przepisu art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej „uwl”).
Wobec takiej wspólnoty mieszkaniowej nie mają jeszcze zastosowania wszystkie zapisy uwl. Obowiązują jednak wyjątki określone przepisami art. 27 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej „usm”), tzn. przepisy art. 18 ust. 1 uwl (sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez osobę prawną, którą jest spółdzielnia mieszkaniowa) oraz przepisy art. 29 ust. 1 i 1a uwl.
Z drugiej strony powstanie wspólnoty mieszkaniowej ma miejsce na podstawie przepisów art. 24_1 lub art. 26 usm dopiero po spełnieniu określonych warunków a spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków na podstawie przepisu art. 1 ust. 3 usm.
Czy powyższe regulacje nie wykluczają się wzajemnie szczególnie w kontekście wyodrębnienia rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i przyjmowania od współwłaścicieli zaliczek na pokrycie tych kosztów? Może współwłaściciele nie wpłacają w takim przypadku zaliczek lecz uiszczają opłaty miesięczne zgodnie ze statutem spółdzielni?
Lakszmi | 26.01.2012, 23:02
Kto w przypadku utworzenia wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni mieszkaniowej będzie zobowiązany do spłacania wcześniej zaciągniętego kredytu np. termomodernizacyjnego lub remontowego na wykonanie prac inwestycyjnych w tym budynku?
Administrator | 08.02.2012, 15:48
Pytanie przeniesione do forum: http://www.administrator24.info/forum/id44,it11,kto-splaci-kredyt-termomodernizacyjny
Z najnowszego raportu GUS wynika, że prawie 14 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce stanowią mieszkania komunalne. Zasób ten sukcesywnie się kurczy. Lokale, którymi zarządza gmina, są rzadko remontowane i... więcej »
Miejsca postojowe we wspólnocie mieszkaniowej
Kredyt na remont a zgoda wspólnoty

References: art. 26
 art. 6
 art. 27
 art. 32
 art. 2
 art. 4
 art. 6
 art. 27
 art. 18
 art. 29
 art. 24
 art. 26
 art. 1