Source: https://diazilla.com/doc/667701/pgt_como_ddp_pagine_1545_1563
Timestamp: 2020-02-21 23:44:37+00:00

Document:
Pgt_Como_Ddp_Pagine_1545_1563
Le restrizioni alla trasformabilità: indirizzi strutturali e limiti insediativi vigenti
Le disposizioni provinciali per il contenimento della dimensione insediativa di piano
La sostenibilità insediativa degli atti di governo del territorio comunale rispetto al consumo di suolo non urbanizzato viene sottoposta alla verifica di compatibilità con la pianificazione provinciale per l’efficacia del c.
5, art. 13 della Lr. 11 marzo 2005, n. 12; di conseguenza la Provincia di Como, anche nell’intento di “elaborare un progetto urbanistico ispirato al criterio dell’ecosostenibilità dello sviluppo, ossia della compatibilità
tra le attività antropiche e l’uso delle risorse naturali” (ex art. 38 delle Nta del Ptcp vigente), ha stabilito un
limite all’espansione della superficie urbanizzata comunale disaggregando la dimensione provinciale in cinque distinte classi in base all’indice di consumo di suolo (I.C.S. = rapporto % tra la superficie urbanizzata
A.U. e la superficie territoriale del comune S.T.) assegnando alle varie classi di I.C.S., a seconda dell’ambito
spaziale di ricaduta nella realtà comunale, un limite % d’espansione dell’assetto urbano (L.A.E.) che identifica, in funzione di A.U., la nuova superficie ammissibile di espansione (S.A.E.), oltre all’eventuale incremento addizionale I.Ad, previsto dai criteri premiali (art. 40 Nta del Ptcp), con:
S.A.E. = A.U. x (L.A.E. + I.Ad)
Nella specifica situazione di Como, la superficie urbanizzata A.U.1 di 12.572.254 mq genera un indice di
consumo di suolo (I.C.S.) pari al 36,03% della superficie territoriale del comune, corrispondente alla classe C
di consumo di suolo (35 – 40%), a cui risulta assegnato, per l’ambito territoriale “Como e area urbana”, un
incremento massimo dell’1,70% d’espansione dell’assetto urbano (L.A.E.), equivalente a 213.728 mq.
1,70% [L.A.E.] di 12.572.254 mq [A.U.] = S.A.E. 213.728 mq
I criteri premiali2 per la determinazione dell’eventuale incremento addizionale I.Ad (art. 40 Nta Ptcp) vengono stabiliti rispetto ai sei indici di sostenibilità insediativa identificati dal Ptcp per la riqualificazione dei sistemi urbani (art. 39 Nta Ptcp), in base ai quali ogni Piano di governo del territorio comunale acquisisce un
punteggio, da 0 a 100, per accedere a due forme d’incentivo: x) l’incremento della superficie ammissibile
L’art. 38 della Nta del Ptcp definisce come area urbanizzata la somma delle superfici esistenti e di quelle previste con destinazione
residenziale, extraresidenziale, per infrastrutture di mobilità e per servizi e attrezzature pubbliche o di uso pubblico comunale, escluse
le superfici con i seguenti caratteri o destinazioni: i) parchi urbani o aree classificate a verde di tutela ambientale o similari (anche con
destinazione turistico – ricreativa), pubbliche e private, con superficie territoriale non inferiore a 10.000 mq, con indice di copertura
arborea minima del 10% dell’area e con superficie edificata non superiore al 20%; ii) fasce di rispetto A e B definite dal Pai; iii) fasce
di rispetto dei canali di bonifica (Rd. 368/1904); iv) fasce di rispetto dei corsi d’acqua (Rd. 523/1904, Dgr. 7868/2002 e s.m.i.); v)
fasce di rispetto dei punti di captazione delle acque (Dpr. 236/1988 e e s.m.i.) per le parti effettivamente non urbanizzate; vi) rete autostradale e ferroviaria, strade statali e provinciali e corrispondenti fasce di rispetto; vii) fasce di rispetto cimiteriali per le parti effettivamente non urbanizzate; viii) superfici territoriali delle funzioni di rilevanza sovracomunale.
È facoltà comunale d’avvalersi o meno dell’incremento % addizionale delle espansioni insediative che, comunque, può essere utilizzato al primo aggiornamento dello strumento comunale o con successiva variante.
delle espansioni S.A.E.; y) un incremento percentuale del punteggio derivante dai bandi di finanziamento
Le verifiche eseguite rispetto a tali indici hanno restituito i seguenti risultati (espressi numericamente nel prospetto di sintesi nella successiva pagina):
i) tutela e riuso del territorio [I.S.I. 1]: espressivo del rapporto % fra le aree sottoposte a tutela paesaggistico – ambientale (A.Tu.) e la superficie territoriale del comune (S.T.), con un valore minimo indicato ≥
15%, considera le aree sottoposte a tutela e vincolo monumentale, ambientale, archeologico, idrogeologico, e le corrispondenti fasce di rispetto; la verifica ha restituito la presenza di un indice di elevata tutela
e riuso del territorio, per un valore di oltre il 67%;
ii) compattezza dell’insediamento [I.S.I. 2]: espressivo del rapporto % fra le aree urbanizzate soggette a trasformazione (A.U.T.) e la somma delle superfici delle zone d’espansione previste dal piano comunale
(S.E.Pgt) e di quelle soggette a trasformazione (A.U.T.), presenta un alto valore di compattezza pari a
86,77% rispetto al valore minimo di 10%;
iii) copertura [I.S.I. 3]: espressivo del rapporto % fra le porzioni di perimetro delle aree d’espansione insediativa (P.U.) aderenti alle aree urbanizzate esistenti e il perimetro totale delle stesse aree d’espansione
insediativa (P.A.E.); solo il 17,21% di tale perimetro presenta una condizione adiacente all’attuale perimetro urbano, rispetto al valore minimo ≥ 40%;
iv) impermeabilizzazione [I.S.I. 4]: espressivo del rapporto % fra la somma delle superfici non coperte e
permeabili (S.N.C.P.) e la somma delle superfici fondiarie riferite alle aree di espansione e/o di trasformazione (S.F.); il valore minimo indicato è differenziato in relazione all’uso delle aree, come evidenzia
la tabella successiva e si constata come tutti gli indici parziali siano risultati superiori ai valori minimi indicati;
v) accessibilità viaria [I.S.I. 5]: esprime il grado di accessibilità complessivo delle aree di espansione insediativa assommando i punti assegnati (I.Ac.) secondo i casi previsti dalla tabella dell’indice di accessibilità locale3; in relazione al punteggio conseguito, l’accessibilità della realtà comasca va considerata buona;
vi) dotazione di reti tecnologiche [I.S.I. 6]: esprime il grado di dotazione esistente e lo stato di adeguamento
delle reti tecnologiche previste dallo strumento urbanistico vigente (che deve prevedere la completa dotazione delle reti tecnologiche nelle aree d’espansione); la verifica ha restituito lo stato delle dotazioni
delle reti tecnologiche delle nuove aree di espansione come parziale.
In applicazione dell’art. 7, c. 4 del regolamento s’ottiene pertanto un incremento % addizionale della superficie delle espansioni insediative (I.Ad.) pari a:
0,50% [I.Ad.] di 12.572.254 mq [A.U.] = 62.861,27 mq
Nello specifico si individuano 5 casi: condizione di accessibilità locale 1 = localizzazione delle aree rispetto ad autostrade e strade
extraurbane principali (tipo “A” e “B”, art. 2 del Nuovo codice della strada); condizione di accessibilità locale 2 = localizzazione delle aree rispetto alla rete stradale principale indicata dal Ptcp; condizione di accessibilità locale 3 = localizzazione rispetto al sistema
ferroviario; condizione di accessibilità locale 4 = localizzazione rispetto al sistema della navigazione; condizione di accessibilità locale 5 = localizzazione rispetto al sistema del trasporto pubblico locale.
Riepilogo dei risultati della stima dell’incremento addizionale4 di superficie urbanizzata, secondo il vigente Ptcp di Como
ISI 1 – Indice di tutela e riuso del territorio urbanizzato
A.Tu. (kmq)
ISI 1 (%) =
x 100 ≥ 15%
In aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale
S S.N.C.P. (mq)
S.T. (kmq)
ISI 1 =
ISI 4 c
A.U.T. (mq)
S.E.Pgt (mq)
ISI 2 =
ISI 3 – Indice di copertura
S P.U. (m)
S P.A.E (m)
ISI 3 =
S S.F. (mq)
ISI 4a =
∑ P.U . x 100 ≥ 40%
∑ P.A.E.
ISI 4 – Indice di impermeabilizzazione dei suoli
In aree di espansione a prevalente destinazione residenziale
ISI 4 a
∑ S . N .C .P. x 100
∑ S .F .
In aree di espansione produttive e/o commerciali
ISI 4 b
∑ S . N .C .P .
x 100 ≥ 15 %
ISI 4b =
ISI 4c =
In aree di trasformazione produttive e/o commerciali
ISI 2 – indice di compattezza dell’insediamento
A.U .T .
ISI 2 (%) =
x 100 ≥ 10%
( S .E.Pgt + A.U .T .)
∑ S .N .C .P . x 100
ISI 4 d
x 100 ≥ 10 %
ISI 4d =
Valore complessivo per ISI 4
ISI 5 – Indice di accessibilità locale
Indice di Accessibilità Locale:
ISI 5 =
ISI 6 – Indice di dotazione/adeguamento delle reti tecnologiche
Dotazione reti tecnologiche comunali:
ISI 6 =
Totale punteggio (P)
I.Ad.% = (P * 1/100)
A.U. (mq)
12.572.254
Superficie massima ammissibile
62.861,27 mq
Ai sensi dell’art. 7, c. 2 del regolamento di applicazione dei “Criteri premiali” previsti dall’art. 40 delle Nta del Ptcp della Provincia di Como, viene ammessa la facoltà comunale di “avvalersi o meno
dell’incremento percentuale addizionale delle espansioni insediative (I.Ad.)”.
L’esito delle stime restituisce i dati seguenti:
S.T. = Superficie territoriale (mq)
A.U. = Area urbanizzata (mq)
Classe I.C.S (Indice del consumo di suolo = rapporto % di A.U. rispetto alla S.T.) risultante
Limite ammissibile di espansione della superficie urbanizzata (incremento % di A.U.)
Incremento addizionale delle espansioni (previsto da criteri premiali: max 1% di A.U.)
L.A.E. + I.Ad.
Superficie ammissibile dalle espansioni = A.U. x (L.A.E. + I.Ad.)
34.885.134
Poiché l’art. 34, c. 6 delle Nta del Ptcp della Provincia di Como prescrive che “ai centri urbani di rilevanza
sovracomunale – poli attrattori, viene riconosciuta una quota aggiuntiva di espansione insediativa nella misura massima dell’1,5% dell’area urbanizzata rispetto a quanto previsto dai limiti di sostenibilità insediativa
in relazione al consumo di suolo non urbanizzato di cui all’art. 38” e risultando (ovviamente) Como un polo
attrattore, come riporta la tabella del c. 3, art. 34, ne deriverà una superficie ammissibile all’espansione pari a:
1,50% di 12.572.254 mq [A.U.] = 188.584 mq
Rispetto alle quote aggiuntive d’espansione insediativa complessivamente ammessa dall’applicazione del
vigente Ptc provinciale di Como, è possibile quindi prefigurare tre possibili margini di insediabilità entro cui
si deve configurare la soluzione assunta dal Pgt, ossia:
insediativa
Recepimento della sola quota prevista dall’art. 34, c. 6 delle Nta
1,50% di 12.572.254 mq 565.751 mc
del Ptcp della Provincia di Como, per i “centri urbani di rilevanza
sovracomunale e poli attrattori” nella misura massima dell’1,5%
= 188.584 mq
dell’area urbanizzata rispetto a quanto previsto dai limiti di sostenibilità insediativa in relazione al consumo di suolo non urbanizzato di cui all’art. 38”
Utilizzo del solo L.A.E. = Limite ammissibile di espansione della
superficie urbanizzata (incremento % di A.U.) nella misura massima dell’1,7% dell’area urbanizzata rispetto a quanto previsto dai
limiti di sostenibilità insediativa in relazione al consumo di suolo
non urbanizzato di cui all’art. 38”
1,70% [L.A.E.] di
12.572.254 mq [A.U.]
= 213.728 mq
641.184 mc
L’applicazione combinata dell’indice L.A.E. = Limite ammissibile di espansione della superficie urbanizzata (incremento% di
A.U.) e dell’indice I.Ad. = Incremento addizionale delle espansioni (previsto da criteri premiali per una massimo dell’1% di
A.U. per le future varianti).
213.728 mq + 0,50%
[I.Ad.] di 12.572.254 mq
= 276.589 mq
829.767 mc
L’intensità dei vincoli vigenti, il quadro dei limiti ambientali e i (contenuti) spazi di libertà locale
L’individuazione dei modi, con cui la disciplina ambientale vigente esprime i suoi indirizzi sul territorio comunale, ha portato alla redazione della Carta degli indirizzi strutturali di piano e dei limiti insediativi, che
identifica le costrizioni paesaggistiche e ambientali in atto rispetto alle tre categorie: i) dei vincoli ambientali,
ii) delle evidenze pianificatorie, iii) dei limiti insediativi5, facendo emergere l’intensità negli spazi coinvolti;
in tal modo, è stata valutata l’incidenza (cumulata) della superficie a vincolo per ogni quartiere, facendone
conseguire l’individuazione di un grado di cogenza6 restrittiva alla trasformabilità/insediabilità dei luoghi.
Ciò ha reso così possibile, per un verso, l’identificazione e quantificazione dei suoli disponibili ai nuovi indirizzi di governo del territorio (vale a dire tutti quei suoli non già interessati da vincoli in essere e tali, dunque,
da recepire una nuova specifica disciplina del Pgt) e, per l’altro, l’individuazione delle situazioni più complesse per il quadro normativo vigente7.
Sono cinque i quartieri ricadenti nella classe Alta del grado di cogenza, Prestino e Ponte Chiasso (detentori
del valore massimo dell’indice), Civiglio, Monte Olimpino e Como Centro8; d’essi, solo nel Centro insistono
tutte le tre categorie di vincoli mentre, nei restanti, a Monte Olimpino, Prestino e Ponte Chiasso massima è
l’incidenza dei vincoli ambientali9 mentre Civiglio è assai interessato, invece, dalle evidenze pianificatorie e
dai limiti insediativi10.
Dal saldo della superficie assoggettata alla disciplina ambientale, emerge che il 21% dell’intero comune di
Como è interessato da alta intensità di cogenza; il restante 79% ricade nelle classi medio/alta e media (per
circa il 36%), medio/bassa e bassa (per circa il rimanente 43%).
Nel complesso, la situazione emergente dalla rappresentazione sintetica nella pagina successiva delinea un
territorio fortemente interessato da elementi strutturali, espressivi di sostanziali limiti e restrizioni, eccezion
fatta per i soli quartieri di Camnago Volta, Como Borghi, Rebbio, Tavernola, Sagnino e Como est, per i quali
si riscontrano intensità inferiori.
Tuttavia, solo Como est presenta un grado d’incidenza degli indirizzi strutturali di piano e dei limiti insediativi inferiore al 100% (l’estensione cumulata dei vincoli, che interessano quel quartiere, è infatti del 50% circa della sua estensione), mentre per tutti gli altri quartieri la somma di tutte le aree con disciplina ambientale definita dalla normativa vigente è sempre pari alla loro dimensione territoriale.
Rappresentandoli distintamente nei due elaborati cartografici 2.1. (degli indirizzi strutturali) e 2.2. (dei limiti insediativi).
L’indice di cogenza vincolistica si basa sul calcolo della percentuale delle aree sottoposte a specifico vincolo rispetto alle dimensioni (mq) dei quartieri, stimandolo rispetto a ognuna delle tre categorie predeterminate, ossia i) dei vincoli ambientali (Aiva); ii) delle
evidenze pianificatorie (Aiep), iii) dei limiti insediativi (Aili); l’aggregazione e la successiva standardizzazione dei vettori ottenuti per
ogni categoria è avvenuto con It = [(Aiva + Aiep+ Aili)/Aiqta]/Aimax, determinando l’indice di cogenza totale per quartiere rispetto alla
sommatoria delle specifiche parti di territorio interessate da vincolo (Aiva + Aiep+ Aili), con Aiqta= superficie (mq) dell’i – esimo quartiere e Aimaxil miglior valore della serie ottenuto.
L’individuazione degli ambiti non assoggettabili a trasformazione, per l’esistenza del vincolo di inedificabilità e tutela assoluta, viene descritta nel capitolo 2, Parte VIII del Piano delle Regole.
Con scostamenti limitati rispetto ai primi due ambiti territoriali.
Essendo ampiamente interessati dal Parco regionale della Spina Verde e del relativo Sito d’interesse comunitario.
Presentando tra le più alte incidenze di territori boscati e ambiti naturali ed essendo collocato in un contesto territoriale a elevate
sensibilità fisico – paesaggistiche.
Carta di rappresentazione per quartiere dell’indice di cogenza totale It = [(Aiva + Aiep+ Aili)/Aiqta]/Aimax
Indice di cogenza Classe di cogenza
Diagramma dell’indice di cogenza totale per quartiere It = [(Aiva + Aiep+ Aili)/Aiqta]/Aimax
Avendo archiviato l’intera informazione in ambiente Gis, è stato così possibile classificare i quartieri comaschi per grado di cogenza rispetto alle tre categorie: i) vincoli ambientali; ii) evidenze pianificatorie, iii) limiti
insediativi.
i) vincoli ambientali
Vincolo originariamente ex L. 1497/193911
Vincolo originariamente ex L. 431/198512
Parco regionale della Spina verde13
Oasi di protezione faunistica delle Torbiere di Albate14
Sic della Palude di Albate15
Sic della Spina verde16
Disaggregazione per quartiere della presenza di vincoli ambientali
Si riscontra la presenza del vincolo ambientale ex L. 431/1985 in tutti i quartieri; inoltre, la più parte d’essi è
interessata, con differenti quote, dal Parco regionale della Spina Verde e insieme dal Sito d’interesse comunitario; infine, la maggiore presenza di vincoli ha luogo in Albate, dove sussistono cinque categorie di vincolo
rispetto alle sei assunte, interessando tuttavia solo il 50% di quel territorio, mentre le maggiori percentuali di
incidenza (tra il 60 e il 70%) si riscontrano a Prestino, Ponte Chiasso e Monte Olimpino.
Ex art. 136, D.Lgs 42/2004.
Ex art. 142, D.Lgs. 42/2004.
Ex Lr. 10/1993 e Dgr. 20 luglio 2005, n. 8/374.
Ex Dgr. 13 aprile 1976, n. 3120.
Ex Dgr. 8 agosto 2003, n. 7/14106.
Ex Del. Assemblea consortile 24 novembre 2005, n. 13.
Rappresentazione dell’indice di cogenza
dei vincoli ambientali per quartiere
ii) evidenze pianificatorie
Ambito di salvaguardia dello scenario lacuale17 Piano territoriale regionale
Vincoli ambientali comunali
Ambiti di elevata naturalità18
Ambito di parco urbano20
Ambiti naturali boschivi21
Ambiti agricoli22
Ambiti di rilevanza storica artistica e ambienta- Vincoli monumentali e archeologici
Si riscontra come tutti i quartieri, pur con quote differenti, siano interessati dalla rete ecologica provinciale e
dagli ambiti naturali e boschivi; la distribuzione dell’indice fa emergere in termini significativi la spiccata valenza ambientale dei versanti della convalle e, in assoluto, il quartiere col massimo valore – da porsi come
estremo superiore dell’intervallo – è Cipiglio, nel quadrante nord/est comunale, per il 90% interessato dalla
rete ecologica (di cui il 77% ad ambiti naturali e boschivi); le maggiori quote di ambiti agricoli si riscontrano
invece sul versante est della convalle, con circa il 30% d’incidenza a Como est, nord e Garzola; nella stessa
Ptr ex Dgr.16 gennaio 2008, n. 6447, art. 19.4 delle Nta e tavola D non ancora vigente.
Ptr ex Dgr. 16 gennaio 2008, n. 6447, art. 17 Nta e tavola D non ancora vigente.
Ex Ptcp approvato con Dcp. 2 agosto 2006, n. 59/35993.
Ex Prg approvato con Dgr. 4 maggio 2001, n. 4503.
categoria, con caratteri ovviamente diversificati, si collocano Monte Olimpino, Ponte Chiasso e Prestino24, e
va sottolineato infine che tutti i quartieri nella categoria d’alta caratterizzazione rappresentano circa il 26%
della superficie territoriale comunale di Como.
Disaggregazione per quartiere della presenza di evidenze pianificatorie
delle evidenze pianificatorie per quartiere
Carta delle evidenze pianificatorie
Tra essi degno di nota è Monte Olimpino in quanto, tra tutte le località rientranti nella categoria alta, è l’unica a detenere la caratterizzazione massima, anche se con minimi scostamenti rispetto agli altri, per quanto riguarda gli ambiti a elevata naturalità (con circa il
36% d’incidenza) e a parco urbano (col 60% d’incidenza).
iii) limiti insediativi
Zona di rispetto cimiteriale25
Piano cimiteriale comunale e
Classe 4 di fattibilità geologica26
Classe 3c di fattibilità geologica27
Zona di tutela assoluta delle acque superficiali e sotterranee destina- Piano regolatore generale
te al consumo umano28
Zona di rispetto delle acque superficiali e sotterranee destinate al
consumo umano29
Zona di rispetto degli impianti di depurazione30
Vincolo idrogeologico31
Zona di rispetto dei corsi d’acqua pubblici32
Fascia di rispetto stradale33
Fascia di rispetto ferroviario34
Distanze di rispetto elettrodotti35
Disaggregazione per quartiere della presenza di limiti insediativi
Tutti i quartieri (pur con % d’incidenza differenti) sono interessati dal vincolo idrogeologico e dalle fasce di
rispetto dei corsi d’acqua e degli elettrodotti36, eccezion fatta per il quartiere di Como est: si tratta di vincoli
limitativi delle trasformazioni, che vedono solo cinque quartieri in Bassa e Medio Bassa classe di vincolo; si
può affermare quindi che il territorio di Como risulta mediamente interessato da limiti all’insediabilità.
Ex Rd. 24 luglio 1934, n. 1265.
Ex variante piano geologico comunale Dcc. 17 settembre 2007, n. 18.
Ex D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, Dgr. 27 giugno 1996, n. 6/15137, Dgr. 10 aprile 2003, n. 7/12693.
Ex L. 10 maggio 1976, n. 319, art. 2.
Ex Rd. 30 dicembre 1928.
Ex Rd. 25 luglio 1904 e Studio per la definizione del reticolo idrico minore, approvato con Dcc. 21 luglio 2008, n. 43.
Ex Dpr. 16 dicembre 1992, n. 495, Dpr. 16 settembre 1996, n. 610.
Ex Dpr. 11 luglio 1980, n. 753.
Ex Dm. 29 maggio 2008.
Si ricorda la presenza in Como Centro di un’estesa fascia di fattibilità geologica in classe 3c.
dei limiti insediativi
0.47- 0.62
\'In coli Amb ientali
Rcsidunlitù insedi:uivc non poste in uttunziooc
Ambiti di rilevanza storica anistica e ambientale
Ambiti agrico li
. . Amb iti nuturnli boschivi
Amb ito di parco urb..'tno
Rete eco logica
. . Ambiti di clcvma oatumlità
- - Amb ito di salvaguardia dello cenario lacua\t
Quadro espressivo della caratterizzazione, in mq per quartiere, dell’indice di cogenza totale
Estensione dei vinco- Estensione delle evi- Estensione dei limiti
li ambientali
denze pianificatorie
3.934.492
1.346.495
2.161.999
1.866.052
1.544.153
5.925.840
956.061
1.713.574
2.979.319
5.759.009
1.859.787
2.078.842
2.230.766
9.284.354
1.578.107
2.429.331
2.597.603
1.867.468
6.696.274
1.937.931
3.055.262
2.049.788
1.953.885
2.112.767
2.979.410
1.272.979
2.474.063
892.811
2.609.354
1.137.910
Superficie totale del Sommatoria
delle aree sot(mq)
toposte a vincolo (mq)
4.370.144
11.743.289
5.433.106
5.503.438
12.750.478
4.545.800
6.919.697
5.167.617
4.575.256
1.949.748
4.091.494
15.096.178
2.474.571
4.544.315
7.255.204
4.555.026
1.137.101
3.018.190
cogenza It
Il quadro generale degli spazi coinvolgibili
Dal confronto con i termini di restrittività all’insediamento, in atto sul territorio comasco, l’entità di suolo disponibile per l’espressione degli indirizzi di governo del territorio che, in oggi, non risultino già predeterminati dalla disciplina vigente non interferibile, corrisponde a un’estensione di 4.091.358 mq37, vale a dire solamente l’11% circa del territorio comunale, rispetto a cui solo il 5,8% interessa ambiti allo stato attuale non
insediati (né assoggettati a edificabilità), pari a non oltre 240 mila mq: quindi, il restante 94.2% dello spazio
non vincolato è rappresentato da assetti urbani consolidati su cui la trasformazione è già avvenuta.
ambiti non interessati dalla
ambiti interessati dalla
I quartieri che presentano le condizioni di maggiore restrittività insediativa sono il Centro, Civiglio e Garzola, Prestino e Breccia; per tali ambiti si constatano infatti limiti e prescrizioni, paesaggistiche e ambientali,
che il Piano di governo del territorio dovrà recepire nella sua disciplina conformativa; le maggiori quote di
ambiti non interessati dalla disciplina vincolistica si riscontrano invece in Albate, Como Borghi, Como est,
Lora e Sagnino.
Circa tali quartieri, tuttavia, le superfici non vincolate vengono individuate soprattutto nell’armatura urbana
consolidata, fatta eccezione per Civiglio e Breccia le cui quote di libertà locale, tuttavia, non incidono più del
10% sul complesso delle superfici non predeterminate dalla disciplina vincolistica né urbanizzate; nel complesso, quindi, si riscontra una generalmente bassa incidenza delle superfici non vincolate né edificate.
Computata al netto delle pertinenze infrastrutturali, come rappresentato nella figura di pagina seguente (ambiti in blu).
Oltre un terzo delle aree non predeterminate dalla disciplina ambientale vigente né urbanizzate si localizza ad
Albate, per oltre 100 mila mq, mentre in complesso si riscontra una distribuzione frammentata ed eterogenea
dato che, per 14 quartieri su 19, non si riscontrano estensioni superiori ai 10 mila mq né incidenti più del 4%
sulle aree non vincolate del comune.
Quote significative di spazi non assoggettati a vincoli né urbanizzati si riscontrano infine a Camerlata, Tavernola, Camnago Volta e Civiglio38.
Incidenza % (per quartiere) della superficie non assoggettata a vincoli né urbanizzata
Per questi due ultimi quartieri, tuttavia, la quota di spazi non vincolati non supera il 10% della loro dimensione territoriale.
Superficie non vincolata né urbanizzata (per quartiere)
Hanno, dunque, raggiunto i loro limiti fisici d’insediabilità i quartieri di Como Borghi, Rebbio, centro e
Nord, i cui spazi non vincolati ricadono tuttavia del tutto dentro il tessuto urbano consolidato; mentre Breccia, Prestino e Garzola risultano interamente interessati da ambiti predeterminati dalla disciplina vigente non
interferibile.
Il quadro dei vincoli in essere, pertanto, identifica nella realtà comasca dei margini di manovra (o spazi di libertà locale) alquanto esigui e che, oltretutto, coinvolgono solo ridotte parti dell’armatura urbana consolidata;
rispetto, quindi, alle espansioni ammissibili dall’applicazione dell’indice di consumo di suolo, disciplinato
dal Piano territoriale di coordinamento provinciale, andrà necessariamente valutata una condizione di particolare restrittività dei fattori fisico – ambientali: è evidente come l’attuale armatura urbana comasca abbia
raggiunto la sua massima estensione, definita al contorno dai perimetri delle risorse naturali e rispetto a cui
ulteriori carichi insediativi, localizzati fuori dall’attuale tessuto urbano, non sarebbero coerenti con alcuna
ecosostenibilità dello sviluppo, intendendosi raggiunta la soglia di compatibilità tra le funzioni antropiche e
l’uso delle risorse naturali, per cui pare opportuno preservare la stabilità fisica del “contorno” urbano.
La consistente e intensa stagione espansiva del ventennio 1964 – 198539 – che ha interessato i territori più
periferici dello spazio comasco – e la saturazione degli ultimi spazi disponibili all’interno della convalle
hanno portato al notevole accrescimento delle realtà urbane esterne attraverso elevati tassi annui di consumo
del suolo disponibile fino a raggiungere, così, i principali limiti strutturali dettati dagli assetti fisico – ambientali40, per cui non è possibile altra strada che prevederne la conservazione e la tutela dello spazio agricolo oggi non insediato e della rete ecologica.
Cfr. il precedente par. 1.2.della presente Parte VIII.
Si riscontra, infatti, che il 20% del tessuto urbano di recente formazione interferisce con (e si sovrappone ad) ambiti di valenza paesaggistico – ambientale disciplinati dalla normativa vigente e riconducibili, prevalentemente, all’ordine delle evidenze pianificatorie
(Tavola 2.1. del Documento di Piano).
Ambiti non assoggettati a vincoli previgenti
all’interno del tessuto urbano consolidato
La classificazione per quartiere dell’indice d’incidenza
del suolo non assoggettato a vincoli previgenti
Gli ambiti di libertà locale per quartiere.
Superficie non predeterminata dalla Superficie totale per
disciplina ambientale vigente (mq)
quartiere (mq)
815.491
4.091.358
34.884.997
Quota di suolo
disponibile (%)
Spazi coinvolgibili e margini operativi: un binomio da comporre per la sostenibilità di piano
Consegue allora che, rispetto agli ambiti su cui non è avvenuta alcuna trasformazione urbana e, quindi, attualmente risultanti non insediati, solo l’1% d’essi non è soggetto a vincoli predeterminati dalla disciplina vigente; tuttavia, solo sulla metà di tali superfici (120 mila mq) s’intravvedono possibili margini di completamento/saturazione di aree intercluse nel tessuto urbano consolidato, peraltro corrispondenti al solo 0,01%
dell’attuale superficie urbanizzata.
Inoltre, rispetto alle facoltà di crescita insediativa concesse dalla programmazione sovralocale (cfr. il paragrafo precedente), tali aree non ne garantirebbero la piena godibilità: infatti, la possibile quota di nuovo consumo di suolo ammissibile sia senza interferire con la disciplina ambientale vigente sia con caratteri di completamento, senza quindi innescare ulteriori forme espansive generatrici di processi dispersivi oltre il tessuto urbano consolidato, non sarebbe in grado di soddisfare più del 60% dell’ipotesi di minor capacità insediativa
Pare quindi assai più utile sfruttare le possibilità residue per integrarle alla trama del verde intraurbano, costruendo la rete ecologica comunale mentre, per oltre il 99% degli ambiti non insediati41, si tratterà invece di
affinare la disciplina vigente; il fatto, di conseguenza, che quasi nulla d’insediabile ricada fuori dal tessuto
urbano42, oltre a confermare le forti tutele esistenti all’esterno degli ambiti insediati e la sostanziale invalicabilità dell’attuale perimetro urbano43, introduce piuttosto l’opportunità di giudicare la compiutezza delle giaciture urbane “di bordo”, deducendone forme d’intervenibilità più mirate alla loro riorganizzazione che non
già all’espansione.
Poiché oltre l’85% degli spazi, su cui non grava una disciplina ambientale predeterminata, presenta condizioni d’elevato consolidamento strutturale e funzionale, interessando ambiti della città storica e dell’armatura
esistente, viene riconosciuta una leva fondamentale di ri/disegno insediativo agli ambiti di riqualificazione e
Cfr. il successivo par. 4.5.
Le superfici non vincolate di maggiore entità per lo più incidono sui tessuti insediati di Como Borghi e Albate (per un’estensione
di oltre 50 ha), Como est e Tavernola (per oltre il 35% della superficie urbana), con incidenze minori a Lora e Sagnino.
Dimensione esterna, dunque, di prevalenza naturale e tale da configurarsi, in prima misura, come spazio in cui difficilmente saranno operabili politiche diverse da quelle di mantenimento e tutela delle risorse fisiche esistenti.
trasformazione urbana, rappresentativi delle più rilevanti situazioni urbanistiche da risolvere nel tessuto consolidato44.
Superficie degli ambiti non interessati dalla disciplina ambientale: macro – categorie nel tessuto urbano
Nel complesso, tuttavia, molte sono le aree a cui il Piano deve offrire risposta in termini di riorganizzazione,
riassetto, riqualificazione urbana: infatti, l’82% delle aree attualmente dismesse e/o rischio di compromissione e/o degrado sono interessate da indirizzi della disciplina ambientale vigente, oltre agli ambiti della città in
divenire (cfr. il successivo par. 4.4) per i quali occorre un ripensamento degli usi in essere per gli elevati livelli di indeterminatezza e incompiutezza strutturale e funzionale.
Ciò vale anche per le zone di trasformazione oggi previste dallo strumento urbanistico vigente, dal momento
che circa la metà delle superfici assoggettate a pianificazione attuativa, non ancora posta in attuazione, è interessata dagli indirizzi e prescrizioni della disciplina ambientale: considerando il prospetto della pagina successiva, emerge per tali zone l’elevata incidenza dei vincoli ex 431/1985, a testimonianza del notevole rilievo
del contesto in cui s’inseriscono e delle cure paesaggistiche e vedutistiche che devono guidare gli orientamenti di Piano45.
Concludendo, quindi, i limiti insediativi e i vincoli presenti sul territorio – oltre a rappresentare un forte deterrente al consumo di nuovo suolo – incentivano una ricerca della sostenibilità del piano non limitata alla mera
applicazione delle soglie massime, ammesse dalla programmazione sovralocale46, ma estesa alla piena ap44
è nei quartieri di Camerlata, Como est, Como Borghi, Rebbio e Albate che si riscontrano le minori restrizioni alla riorganizzazione
urbana, per assenza di limitazioni determinate dal quadro vincolistico: per Como est e Como Borghi prevalgono le opportunità di
trasformazione urbana (rispettivamente 165 mila mq e 65 mila mq), che quindi identificano l’asse portante del disegno urbano rispetto ai margini di libertà rilevati, mentre per Camerlata, Rebbio e Albate prevalgono i motivi della riqualificazione urbana, con oltre 60
mila mq di ambiti ad alta intervenibilità per ogni quartiere.
Si evidenzia inoltre all’interno dei comparti da riqualificare una significativa incidenza (per il 46%) dei fattori idro – geologici determinanti il grado di fattibilità (classe 3c), per cui provvedere le più opportune forme di messa in sicurezza e mitigazione ambientale.
Si ricorda, infatti, che rispetto alle facoltà di crescita insediativa concesse dal Ptcp, le aree coinvolgibili non ne garantirebbero la
piena godibilità rispetto ai parametri d’utilizzo attuali.
plicazione dell’art. 38 delle Nta del Ptcp vigente) , in uno scenario trasformativo determinato: i) dalle opportunità che i margini di libertà locale possono garantire all’operatività di Piano dentro l’armatura urbana consolidata, a seconda delle condizioni in essere dei tessuti urbani e dei gradi d’intervenibilità riscontrabili, ii)
rispetto alla complessità del contesto paesaggistico – ambientale in cui i provvedimenti s’inseriscono, attraverso un appropriato colloquio delle trasformazioni urbane con i valori lariani, incrementando in tal modo la
qualità della nuova architettura rispetto ai fattori caratterizzanti esistenti.
Incidenza (in mq) dei vincoli di valenza paesaggistico – ambientale negli ambiti: i) della riqualificazione; ii)
della città in divenire; iii) della pianificazione attuativa non ancora avviata (residualità di piano)
La disciplina ambientale vigente non può che configurarsi, dunque, come il principale fattore valutativo delle
sollecitazioni emerse all’avvio del procedimento e delle loro interferenze sui vincoli in atto sul territorio: solo
il 10% delle istanze ricade dentro ambiti non vincolati, e la maggior pressione sugli spazi non insediati48 ha
luogo nei quartieri di Breccia, Camerlata, Sagnino dove – laddove tali istanze venissero accettate – si genererebbero consumi per oltre il 25% dell’attuale suolo agricolo, e a Muggiò, Monte Olimpino, Civiglio, Prestino
e Garzola, dove le istanze interferiscono con gli assetti di maggior restrittività paesaggistico – ambientale ed
elevati indici di cogenza dei vincoli.
Va sottolineato infine che a Breccia, Monte Olimpino e Camerlata la superficie coinvolta da istanze di espansione basterebbe, essa sola, a esaurire (in un solo quartiere) i margini d’insediabilità concessi dalla programmazione sovra locale, attestandosi sul (od oltrepassando il) limite di 276.589 mq49.
Alla luce di tali restrizioni, sarà pertanto indispensabile valutare i caratteri delle sollecitazioni pervenute riconoscendo un maggior valore strategico a quelle istanze che non interferiscano con i beni ambientali comunali; ma vediamo la situazione nel capitolo successivo.
Perseguendo un “progetto urbanistico ispirato al criterio dell’ecosostenibilità dello sviluppo, ossia della compatibilità tra le attività antropiche e l’uso delle risorse naturali”.
Che, lo si vuole ribadire, sono interessati per il 99% da indirizzi e prescrizioni limitative da parte della vincolistica vigente.
Cfr. il precedente par. 2.1., ipotesi 3.
Sede del Workshop Unione Industriali di Como Via Raimondi, 1
immagini che vi mostriamo
nuova olonio-def
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CIRCUITI DI ATTERRAGGIO AEROPORTO LILB ALZATE BRIANZA

References: art. 13
 art. 38
 art. 2
 art. 34
 art. 136
 art. 142
 art. 19
 art. 17
 art. 2