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Timestamp: 2019-04-21 10:51:53+00:00

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BGH: Fristlose Kündigung für Wohnraummietverhältnis kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden - Roth | partner - Rechts-Anwälte - Dresden - Verkehrsrecht - Arbeitsrecht - Sozialrecht - Familienrecht
BGH: Fristlose Kündigung für Wohn­raum­miet­ver­hält­nis kann mit hilfs­wei­se erklärter or­dent­li­cher Kündigung verbunden werden
Der Bun­des­ge­richts­hof hat mit Urteilen vom 19.09.2018 ent­schie­den (AZ.: VIII 231/17 und VIII ZR 261/17), dass die fristlose Kündigung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses mit einer hilfs­wei­se erklärten or­dent­li­chen Kündigung verbunden werden kann.
In beiden zugrunde liegenden Prozessen hatten die Mieter von Wohnungen, jeweils die von ihnen ge­schul­de­ten Mieten in zwei auf­ein­an­der folgenden Monaten nicht ent­rich­tet. Hierauf haben die je­wei­li­gen Vermieter die fristlose und zugleich hilfs­wei­se die frist­ge­rech­te Kündigung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen Zah­lungs­ver­zugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Beklagten nach Zugang der Kündigung die auf­ge­lau­fe­nen Zah­lungs­rück­stän­de.
Das Land­ge­richt wies die jeweils von den Ver­mie­tern erhobenen Räu­mungs­kla­gen ab. Zwar seien die Vermieter aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen au­ßer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gun­gen zunächst be­rech­tigt gewesen, die Räumung und Her­aus­ga­be der be­tref­fen­den Miet­woh­nun­gen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Kla­ge­er­he­bung erfolgten voll­stän­di­gen Aus­gleichs der Zah­lungs­rück­stän­de nach Maßgabe der Vor­schrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach­träg­lich erloschen (die so­ge­nann­te Schon­frist­zah­lung).
Die daneben - von den Amts­ge­rich­ten in beiden Verfahren noch als wirksam er­ach­te­ten - hilfs­wei­se erklärten or­dent­li­chen Kün­di­gun­gen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573 c BGB) gingen dem­ge­gen­über "ins Leere", weil das jeweilige Miet­ver­hält­nis bereits durch den Zugang der wirksam aus­ge­spro­che­nen au­ßer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kündigung ein so­for­ti­ges Ende gefunden habe. Die recht­zei­tig erfolgte Schon­frist­zah­lung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass die durch die fristlose Kündigung aus­ge­lös­ten Her­aus­ga­be- und Räu­mungs­an­sprü­che erloschen seien. Es bleibe aber gleich­wohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kün­di­gungs­er­klä­rung und Eingang der Schon­frist­zah­lung ein Miet­ver­hält­nis, welches noch or­dent­lich unter Ein­hal­tung einer Kün­di­gungs­frist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Ge­stal­tungs­wir­kung der frist­lo­sen Kündigung nicht mehr bestanden habe. Mit den - vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­se­nen - Re­vi­sio­nen ver­folg­ten die Kläger ihre Räu­mungs­kla­gen jeweils weiter.
Der Bun­des­ge­richts­hof stellte in seiner Ent­schei­dung klar, dass auch eine hilfs­wei­se aus­ge­spro­che­ne or­dent­li­che Kündigung wegen Zah­lungs­ver­zugs zur Be­en­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses nach Ablauf der ge­setz­li­chen Kün­di­gungs­frist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sach­ver­halt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kün­di­gungs­er­klä­rung vor­ge­nom­me­ne Schon­frist­zah­lung nach­träg­lich unwirksam wird. Von diesem Ver­ständ­nis ist der Senat - ebenso wie die In­stanz­recht­spre­chung - stets aus­ge­gan­gen.
Ein vom Mieter her­bei­ge­führ­ter Ausgleich der Rück­stän­de gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt die durch eine au­ßer­or­dent­li­che fristlose Kündigung wegen Zah­lungs­ver­zugs mit ihrem Zugang her­bei­ge­führ­te sofortige Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nach­träg­lich rück­wir­kend entfallen. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB be­schränkt sich entgegen der Auf­fas­sung des Be­ru­fungs­ge­richts nicht darauf, lediglich Ansprüche auf Räumung und Her­aus­ga­be der Mietsache nach­träg­lich zum Erlöschen zu bringen. Vielmehr hat der Ge­setz­ge­ber ge­währ­leis­ten wollen, dass die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung unter den dort genannten Vor­aus­set­zun­gen trotz ihrer Ge­stal­tungs­wir­kung rück­wir­kend als unwirksam gilt und der Miet­ver­trag fort­ge­setzt wird. In einer solchen Situation kommt eine gleich­zei­tig mit einer frist­lo­sen Kündigung wegen Zah­lungs­ver­zugs hilfs­wei­se aus­ge­spro­che­ne or­dent­li­che Kündigung zur Geltung. Denn ein Vermieter, der neben einer frist­lo­sen Kündigung hilfs­wei­se oder vor­sorg­lich eine or­dent­li­che Kündigung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen eines auf­ge­lau­fe­nen Zah­lungs­rück­stands aus­spricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kün­di­gungs­schrei­bens gegebenen Un­wirk­sam­keit der vorrangig erfolgten frist­lo­sen Kündigung. Vielmehr bringt er damit aus ob­jek­ti­ver Mie­ter­sicht re­gel­mä­ßig weiterhin zum Ausdruck, dass die or­dent­li­che Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines ge­setz­lich vor­ge­se­he­nen Umstands wie einer un­ver­züg­li­chen Auf­rech­nung durch den Mieter, einer sog. Schon­frist­zah­lung oder einer Ver­pflich­tungs­er­klä­rung einer öf­fent­li­chen Stelle nach­träg­lich unwirksam wird.
Entgegen der Auf­fas­sung des Be­ru­fungs­ge­richts hat eine Schon­frist­zah­lung oder Ver­pflich­tungs­er­klä­rung einer öf­fent­li­chen Stelle also nicht zur Folge, dass eine mit der frist­lo­sen Kündigung wegen Zah­lungs­ver­zugs gleich­zei­tig hilfs­wei­se aus­ge­spro­che­ne or­dent­li­che Kündigung "ins Leere" ginge. Indem das Be­ru­fungs­ge­richt allein darauf ab­ge­stellt hat, dass eine in ma­te­ri­el­ler und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zah­lungs­ver­zugs das Miet­ver­hält­nis (zunächst) auflöst, hat es die bei der Auslegung einer Kün­di­gungs­er­klä­rung zu be­ach­ten­den recht­li­chen Zu­sam­men­hän­ge außer Acht gelassen und einen ein­heit­li­chen na­tür­li­chen Le­bens­sach­ver­halt (Zah­lungs­ver­zug, Kündigung, nach­träg­li­che Be­frie­di­gung des Ver­mie­ters), auf den sich die hilfs­wei­se erklärte or­dent­li­che Kündigung bei ver­nünf­ti­ger le­bens­na­her und ob­jek­ti­ver Be­trach­tung stützt, künstlich in einzelne Be­stand­tei­le auf­ge­spal­ten.
Aus den vor­ge­nann­ten Gründen hat der Bun­des­ge­richts­hof die Be­ru­fungs­ur­tei­le in beiden Verfahren auf­ge­ho­ben und die Sachen jeweils zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Be­ru­fungs­ge­richt zu­rück­ver­wie­sen, damit dieses nunmehr Fest­stel­lun­gen dazu treffen kann, ob die jeweils hilfs­wei­se erklärten or­dent­li­chen Kün­di­gun­gen die ge­setz­li­chen An­for­de­run­gen für das Vorliegen eines Kün­di­gungs­grunds erfüllen und ob ge­ge­be­nen­falls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rück­stän­de bei tatrich­ter­li­cher Würdigung der konkreten Ein­zel­fal­l­um­stän­de die Berufung auf die or­dent­li­chen Kün­di­gun­gen als treu­wid­rig er­schei­nen lässt.

References: § 543
 § 569
 § 573
 § 569
 § 569
 § 569