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Timestamp: 2016-10-24 20:13:41+00:00

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Sind Abbruchkosten eines noch verwendbaren Gebäudes, das der Bw. abreißt, um ein unbebautes Grundstück zu erhalten, bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abzugsfähige Werbungskosten oder auf Grund und Boden zu aktivieren? - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSK vom 30.10.2008, RV/0054-K/07
Sind Abbruchkosten eines noch verwendbaren Gebäudes, das der Bw. abreißt, um ein unbebautes Grundstück zu erhalten, bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abzugsfähige Werbungskosten oder auf Grund und Boden zu aktivieren?
RV/0054-K/07-RS1
Die Abbruchkosten des noch verwendbaren Gebäudes sind aufgrund der vom Bw. selbst dargetanen Absicht, nämlich ein unbebautes Grundstück zu erhalten, um auf diesem ein Baurecht einräumen zu können und des sich daraus objektiv ergebenden Veranlassungszusammenhanges auf Grund und Boden zu aktivieren. Zusatzinformationen betroffene Normen:
noch verwendbares Gebäude, Abbruchkosten, unbebautes Grundstück, Vermietung und Verpachtung
Finanzsenat hat über die Berufung des Bw., Geschäftsführer, xx,
vertreten durch STB,vom 29. Dezember 2006 gegen den Bescheid des
Finanzamtes B vom 21. Dezember 2006 betreffend Einkommensteuer 2005
wird abgewiesen. Der
angefochtene Bescheid bleibt unverändert. Entscheidungsgründe
Im Streitjahr erklärte Bw. (im Folgenden kurz: Bw.)
laut Beilage zur Einkommensteuererklärung für 2005 neben
Einkünften aus selbständiger Arbeit als Geschäftsführer auch
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (bezüglich ls in S laut
Erklärung E1 für 2005). Als Werbungskosten wurden u.a. "Abbruchkosten" in Höhe
von € 4.821,66 begehrt. Am 21.12.2006 erließ das Finanzamt den
Einkommensteuerbescheid für 2005, wobei es die erklärten
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung um die "Abbruchkosten"
erhöhte und begründete: "bei
Abbruch eines noch verwendbaren, aber sanierungsbedürftigen Gebäudes
(Gebäude schon länger im Vermögen des Steuerpflichtigen) zur
Herstellung eines unbebauten Grundstückes, sind die Abbruchkosten auf den
Grund und Boden zu aktivieren. Der Überschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten wurde daher um 4.821,66 € erhöht".
In der am 29.12.2006 erhobenen Berufung führte der Bw.
aus: "Wie aus dem Steuerbescheid
ersichtlich, wurden die Abbruchkosten auf das Grundstück aktiviert. Ich bin
jedoch der Meinung, dass, wenn ein Gebäude Mängel aufweist oder die
Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar ist, es wirtschaftlich verbraucht ist,
sodass eine AFaA in Betracht kommt, und es sich um keinen Anwendungsfall der so
genannten Opfertheorie handelt, siehe dazu Einkommensteuerrichtlinie idF.
Einkommensteuer-Wartungserlass vom 02. Jänner 2006 Rz 6422. Weiters
verweise ich auf das Oberlaa Skriptum 2006, Seite 25, Fall 5. In diesem
Beispiel sind Abbruchkosten und Restwert des Gebäudes Werbungskosten, da es
sich um Vermietung und Verpachtung wie bei meinem Klienten
handelt." Das Finanzamt legte die Berufung dem Unabhängigen
Finanzsenat zur Entscheidung vor. Im weiteren Verfahren, insbesondere dem durchgeführten
Erörterungstermin wurde erhoben: Die erklärten Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung resultieren aus a) der Vermietung und Verpachtung der
Liegenschaft bg als Autoabstellfläche und b) der Vermietung von
Tiefgarageplätzen in der ls. Zwischen Finanzamt und steuerlichem Vertreter bestand
Einigkeit, dass das streitgegenständliche Gebäude auf der Liegenschaft
bg nicht abbruchreif war (siehe Seite 12, NS Erörterungstermin ). Unter Hinweis auf das Erkenntnis des
Verwaltungsgerichtshofes vom 25.01.2008, 2003/14/0107, welchem zugrunde lag,
dass ein noch verwendbares Gebäude im Zuge der Erweiterung und
Modernisierung des Betriebes abgerissen und ein neues Gebäude errichtet
wurde und vom Finanzamt in Anwendung der Opfertheorie Restbuchwert und
Abbruchkosten auf die Herstellungskosten des neuen Gebäudes aktiviert
wurden, wozu das Höchstgericht erkannte, dass es die Opfertheorie bei einem
solchen Sachverhalt im Geltungsbereich des EStG 1988 nicht mehr aufrecht halte,
vor allem deswegen, weil Altgebäude und Neugebäude nicht mehr als das
nämliche Wirtschaftsgut anzusehen wären, sodass zu den
Herstellungskosten des Neugebäudes daher weder der Restbuchwert noch die
Abbruchkosten gehörten, weil diese zudem auch nicht den Wert des
Neugebäudes erhöhten, führte der
Vertreter des Finanzamtes ins Treffen,
dass dieser Sachverhalt im streitgegenständlichen Fall nicht zutreffe, da
dieses Erkenntnis den betrieblichen Bereich betreffe, während der
streitgegenständliche Fall sich im außerbetrieblichen Bereich
abspiele. Der Bw. habe das Gebäude abgerissen um ein unbebautes
Grundstück zu erhalten und um dieses als unbebautes Grundstück
vermieten zu können. Da die Einräumung des Baurechtes zwischen Vater
und der KG des Sohnes erfolgt sei, sei zudem die Fremdüblichkeit der im
Baurechtsvertrag getroffenen Vereinbarungen, insbesondere des vereinbarten
Baurechtszinses zu prüfen. Es sei zudem schon von Relevanz, wer die Wohnanlage
errichte, der Bw. oder die KG des Sohnes. Durch den Abriss des Gebäudes
habe sich sozusagen der Wert des Grundstückes erhöht. Denn die
Abbruchkosten wären ansonsten vom Erwerber zu tragen gewesen und hätte
dieser Umstand Auswirkungen auf den erzielbaren Kaufpreis entfaltet, welcher im
Falle des Nichtabbruchs des Gebäudes entsprechend niedriger gewesen
wäre. Der Bw. habe eindeutig die Absicht dokumentiert, durch den
Abbruch ein unbebautes Grundstück erhalten zu wollen um dieses dann eben
als unbebautes Grundstück vermieten zu können. Durch den Abriss habe
Grund und Boden eine Werterhöhung erfahren. Würde der Bw. nach Abbruch
des Gebäudes selbst ein Gebäude errichten, würde der Abbruch
nicht den Wert des neu errichteten Gebäudes erhöhen. Selbst
nach dem Bewertungsgesetz gebe es dieser Ansicht Rechnung tragend einen
"Bebauungsabschlag" für bebaute Grundstücke. Solche Grundstücke
würden dem zufolge niedriger bewertet als Bauland. Zudem sei durch den
Abriss auch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit
entstanden. Der steuerliche
Vertreter legte dar: Hinsichtlich des Gebäudes auf der
Liegenschaft bg habe es keinen Abbruchbescheid gegeben, dieses Gebäude sei
zwar nicht abbruchreif jedoch sanierungsbedürftig gewesen, wobei der
steuerliche Vertreter auf vorgelegte Fotos verwies, woraus sich ergäbe,
dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr vertretbar gewesen wäre, es
hätte sich kein "Schilling" als Investition gerechnet. Des Weiteren wurde dargelegt, dass der Bw. nicht mehr
interessiert gewesen sei, selbst zu investieren, sodass er dem Vorschlag des
Sohnes, dass dessen KG auf diesem Grundstück eine Wohnanlage errichte,
nachkam und der sohnkg ein Baurecht einräumte. Die Lage des
Grundstückes sei hiefür mitten in der Stadt sehr geeignet
gewesen. Es könne für die Berücksichtigung von
Abbruchkosten nicht entscheidend sein, ob die Einkünfteerzielung im
betrieblichen oder außerbetrieblichen Bereich erfolge. Auch könne der Umstand, ob der Eigentümer nach
Abbruch selbst ein neues Gebäude errichte oder hinsichtlich eines zu diesem
Zweck geschaffenen, unbebauten Grundstückes ein Baurecht einräume,
keinen Unterschied für die Berücksichtigung der Abbruchkosten als
Werbungskosten machen. In beiden Fällen entstehe ein neues Wirtschaftsgut
und sei es keinesfalls gerechtfertigt nur im Falle einer
Baurechtseinräumung den sofortigen Abzug der Abbruchkosten als
Werbungskosten zu versagen. Der Bw. hätte nach erfolgtem Abbruch das unbebaute
Grundstück zudem weiterhin als Autoabstellplatz vermieten
können. Nach Ansicht des steuerlichen Vertreters sei ein
marktüblicher Grundstückzins vereinbart worden. Dem Bewertungsakt
bezüglich der Liegenschaft bg ist zu entnehmen, dass der Bw. die
Liegenschaften ez9 und ez12 (Parzellen 92 und 93), KG S, im
Gesamtausmaß von 486 m² samt Gebäude im Jahr 1992 laut
Kaufvertrag vom 05.06.1992 um einen Kaufpreis in Höhe von
ATS 500.000,00 als Alleineigentümer erwarb. Dazu führte
der steuerliche Vertreter im Zuge des Erörterungstermin aus, dass der Bw.
die Liegenschaft Berggasse die Liegenschaft Berggasse 11 zuerst für sein
eigenes Unternehmen als Autoabstellplatz nutzte und anschließend der KG
seines Sohnes zu dem selben Zweck zur Verfügung stellte und daraus
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Laut
Grundbuchsbeschluss vom 23.05.2006 erfolgten aufgrund diverser Vereinbarungen
Zu- und Abschreibungen, insbesondere der dem Bw. alleingehörigen
Liegenschaft ez9 die lastenfreie Abschreibung des Grundstückes 93 nach
EZ 1232. Die ez12 , KG S hatte danach ein Ausmaß von 724
m². Nach einem dem Stadtamt der Stadtgemeinde S am 06.12.2005
angezeigten und durchgeführten Vorprüfungsverfahren bewilligte die
Baubehörde das vom Bw. am 14.11.2005 eingebrachte Ansuchen auf Abbruch des
bestehenden Gebäudes auf der Liegenschaft bg, Grundstücksnummer 93,
mit Bescheid vom 02.02.2006. Weiters wurde festgestellt, dass die Fa. XGmbh im Dezember
2005 Rechnung (RechnungsNr. 3321) über die im Dezember 2005
durchgeführten Abbrucharbeiten in Höhe von €
12.720,00bruttolegte. Die in Rechnung
gestellten Abbruchkosten wurden laut Überweisungsbeleg am 18.01.2006 an die
bauausführende Fa. XGmbh vom Bw. zur Anweisung gebracht. Ebenso brachte der
Bw. im Februar 2006 die Gebühren im Ausmaß von € 141,63 für
die Erteilung der Abbruchbewilligung zur Anweisung. Die sohnkg stellte am 23.10.2006 das Ansuchen um Erteilung
der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung einer
Wohnhausanlage auf der Liegenschaft, bg. Diesem Ansuchen entsprach die
Baubehörde mit Bescheid vom 21.12.2006 an die sohnkg. Am 20.11.2007
schlossen der Bw. als grundbücherlicher Alleineigentümer der
Liegenschaft ez12, KG S mit dem Grundstück 985/16 (Gebäude) -
Baufläche (begrünt ) bg im Katasterausmaß von 724 m² und
die protokollierte Fa sohnkg einen
Baurechtsvertrag. Entsprechend
Punkt Zweitens dieses Vertrages räumte der im Vertragsabschlussjahr 2007
bereits 52 Jahre alte Bw. der sohnkg an der in seinem Eigentum stehenden
Liegenschaft ez12, KG S, mit dem Grundstück 985/16 Baufläche
(Gebäude) - Baufläche (begrünt ) bg im Ausmaß von 724
m² für die Zeit vom 01.01.2007 bis 31.12.2067 ein Baurecht ein
(Anmerkung: im Jahre 2067 wäre der Bw. 112 Jahre alt). Laut Punkt
Viertens 3) ist für die Benützung des Baurechtsgrundes ein
jährlicher Bauzins in der Höhe von € 2.200,00 zuzüglich der
gesetzlichen Umsatzsteuer zu entrichten. Dieser Bauzins ist
wertgesichert. Dieser Bauzins war erstmalig am 15.01.2008 im Vorhinein
für jedes Kalenderjahr zu entrichten. Für das Jahr 2007 war infolge
Bautätigkeit kein Bauzins zu bezahlen. Sämtliche
öffentlichrechtlichen und privatrechtlichen Abgaben, Lasten und Pflichten,
die den Grundstückseigentümer treffen, hat die Bauberechtigte
während der vereinbarten 60-jährigen Dauer des Baurechtes zu
tragen. Laut Punkt Neuntens erfolgt die Übergabe des
vertragsgegenständlichen Grundstückes am 01.01.2007. Mit Schreiben vom
übermittelte der Bw. den
am 20.11.2007 geschlossenen Baurechtsvertrag sowie Überschussermittlungen
betreffend die Vermietung der Liegenschaft bg für die Jahre 2000-2005. Aus
diesen ist ersichtlich, dass der Bw. für die Vermietung der genannten
Liegenschaft Mieteinnahmen in Höhe von € 8.720,76 (2000 und 2001),
€ 8.790,57 (2002), € 9000,00 ( 2003 und 2004) sowie 10.692,00 (2005)
erzielte. Auf der Überschussermittlung für das Jahr 2005 befindet sich
der Vermerk "Vermietung beendet". Nach Abzug der Werbungskosten lukrierte der
Bw. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Liegenschaft bg im
Ausmaß von € 7.223,73 (2000), € 7.348,73 (2001),
€ 8.022,97 (2003), € 8.472,97 (2004) und € -
11.880,14 (2005). Mit Bedenkenvorhalt vom 28.05.2008 ersuchte der
Unabhängige Finanzsenat darzulegen, welche Gründe für den
Abschluss des Baurechtsvertrages ausschlaggebend waren, auf welchen Grundlagen
die Höhe des Baurechtszinses von € 2.200,00 ermittelt wurde sowie
Bauansuchen und Bewilligungsbescheide vorzulegen. Die Übertragung des
Tonbandprotokolles bezüglich des Erörterungstermines wurde zur
Kenntnisnahme beigelegt. In der
des Bw. vom 05.06.2008 wurde
ausgeführt, - da das Bauwerk auf fremden Grund und Boden errichtet
wurde, habe entweder ein Superädifikat- oder ein Baurechtsvertrag erstellt
werden müssen. Da sich der Bw. für den Baurechtsvertrag entschieden
habe und der Sohn des Bw. nichts dagegen gehabt habe, sei eben dieser
abgeschlossen worden; - wie im Tonbandprotokoll festgehalten, sei ein
marktüblicher Preis für den Mietzins eines unbebauten
Grundstückes festgelegt worden. das Grundstück habe 486 m², somit
ergebe sich eine monatliche Quadratmetermiete von € 0,38 (2.200,00 : 486
m²), Dies sei der für den Raum S durchaus gängige
Quadratmeterpreis, welche auch eine Firma L für die Vermietungen an die Fa.
St oder B-GesmbH erzielen könnte. Weitere Unterlagen hinsichtlich der Ermittlung der
Höhe des vereinbarten Baurechtszinses gebe es nicht. Laut mit
übermittelten Unterlagen stellte die sohnkg am 23.10.2006 das Ansuchen um
Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung einer
Wohnanlage auf der Liegenschaft bg , welche der KG mit Bescheid vom 21.12.2006
erteilt wurde. Die Fertigstellungsanzeige des Bw. vom 13.02.2006 hinsichtlich
des Im Dezember 2005 beantragten Abbruches des Gebäudes wurde laut
Schreiben der Gemeinde vom 16.03.2006 zur Kenntnis genommen. Das Finanzamt wies in seinem
Schreiben vom 04.07.2008 darauf hin,
dass durch die Zusammenlegung von Parzellen und Zukäufen die Liegenschaft
EZ 1232, hinsichtlich welcher die Baurechtseinräumung erfolgte, eine
Fläche von 724 m² aufweise, weshalb sich aufgrund des vereinbarten
jährlichen Baurechtszinses im Ausmaß von € 2.200,00
tatsächlich ein Baurechtszins von € 0,25 je m² errechne. Bei
einer angenommenen Jahresverzinsung in Höhe von 4,5% entspreche dies einem
m² Preis von € 66,66. Das Grundstück sei im Jahr 1992 um
€ 74,77 pro m² laut Bewertungsakt gekauft worden. Da die
Immobilienpreise Österreichweit seit 1992 wesentlich gestiegen seien, sei
davon auszugehen, dass bei der Preisgestaltung des Baurechtszinses die
familiäre Nahebeziehung (Vater - Sohn ) eine nicht unwesentliche Rolle
gespielt habe. Dieses Schreiben wurde dem Bw. mit
Vorhalteschreiben vom 21.07.2008 zur
Abgabe einer eventuellen Gegenäußerung zu Kenntnis gebracht, die
bisherigen Ermittlungsergebnisse hinsichtlich der Liegenschaft Berggasse 11 im
Wesentlichen zusammengefasst und ersucht, die begehrten Abbruchkosten des Jahres
2005 belegmäßig nachzuweisen,
den Zeitpunkt der Einstellung der Vermietung und Verpachtung als
Autoabstellplätze bekannt zu geben und eine Prognoserechnung über die
beabsichtigte Entwicklung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
hinsichtlich der Liegenschaft Berggasse 11 ab Einstellung der Vermietung als
Autoabstellplätze zu übermitteln. Im Schreiben vom
02.09.2008 teilte der steuerliche Vertreter mit, dass noch für
Jänner 2006 Miete gezahlt und die Vermietung als Autoabstellfläche
erst im Jänner 2006 eingestellt worden sei, weshalb die Abbruchkosten der
Vermietung als Autoabstellplatz zuzuordnen seien. Aus der Einräumung des
Baurechtes aufgrund des vereinbarten Baurechtszinses von netto € 2.200,00
jährlich auf 60 Jahre (Mindestsumme: €132.000,00) ergäbe sich ein
Gesamtüberschuss, da hinsichtlich des Grundstückes keine AFA anfalle
und sämtliche mit dem gegenständlichen Grundstück in Zusammenhang
stehenden öffentlichen Abgaben bzw. sonstigen Aufwendungen von der
Bauberechtigten zu tragen seien (Anmerkung: Abbruchkosten
€ 4.821,66 und
€ 10.600,00 plus
Gebühren € 141,63). Zu den Ausführungen im Schreiben des
Finanzamtes vom 04.07.2008 erfolgte keine Äußerung. Diesem Schreiben waren die Belege hinsichtlich der im Jahr
2005 begehrten Abbruchkosten beigelegt. Diese resultieren im Ausmaß von
€ 600,00 aus der Bezahlung des im Akt einliegenden
"Beweissicherungsgutachtens" Objekt S bg2 und Ansuchen für Abbruch S bg"
vom 11.11.2005 und Kosten in Höhe von € 4.221,66 netto für
"Gewerbemüllentsorgung" (Abbruchmaterial aufgrund der verrechneten Mengen)
im Oktober 2005. Über
Ersuchen des Unabhängigen Finanzsenates erhob das Finanzamt weiters,
dass mit Mietvertrag vom 23.9.2003 (Mietverhältnis der
zwischen L und der Fa. St )bezüglich des Objektes b eine Miete für befestigte Fläche
in Höhe von 0,28/m² monatlich und eine Miete für unbefestigte
Fläche 0,14/m² monatlich sowie mit Mietvertrag vom
4.10.2004 zwischen L und der Fa. B-GesmbH bezüglich des Objektes c eine
Miete von € 2.000 für Grund und Boden im Ausmaß von 4.738
m² (entspricht 0,42/m²) vereinbart wurde. Zu letzterem ergänzte
der steuerliche Vertreter, dass dies aufgrund diverser Umstände ein sehr
guter Preis sei, welcher nicht allgemein erzielbar wäre. Über
Entscheidungen des Unabhängigen Finanzsenates sind
für den Streitzeitraum geltende Gesetze bzw. Verordnungen zugrunde zu
legen. Richtlinien oder sonstige Quellen, die weder als Gesetz noch als
Verordnung rechtsgültig kundgemacht wurden, vermögen keine
Bindungswirkung zu entfalten. Dass das streitgegenständliche Gebäude auf der
Liegenschaft bg nicht abbruchreif war, ist unstrittig. Ebenso ist unstrittig und
wurde vom steuerlichen Vertreter des Bw. vorgebracht, dass der Bw. selbst keine
weiteren Investitionen auf dieser Liegenschaft vornehmen wollte und aus diesem
Grund die Entscheidung traf, das Gebäude abzureißen um das unbebaute
Grundstück seinem Sohn bzw. dessen KG für den Bau einer Wohnanlage zur
Verfügung zu stellen (vgl. Aussagen beim Erörterungstermin). Gemäß
§ 28 Abs. 1 Z 1
zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Einkünfte
aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen und von
Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechtes über
Grundstücke unterliegen. Sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke
können Gegenstand von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein.
Als grundstücksgleiches Recht ist unter anderem das Baurecht anzusehen. Das
Einräumen eines Baurechtes durch den Grundstückseigentümer ist
als Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1
zu qualifizieren (vgl. Quantschnigg /Schuch, Einkommensteuer-Handbuch EStG 1988,
Tz 6 und7 zu § 28). Der Bw. erzielte mit der Vermietung der Liegenschaft als
Autoabstellplatz (laut Aktenlage
zumindest seit 1998, vgl. Einkommensteuererklärung für 1998)
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anm.: und nicht mehr aus der
Vermietung des Gebäudes). Auch mit der Einräumung eines Baurechtes
werden grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
erzielt. Bei einem sofortigen Abzug der Abbruchkosten als
Werbungskosten ergibt sich für das Streitjahr 2005 sowie das nachfolgende
Jahr 2006 hinsichtlich der Vermietung der Liegenschaft bg ein Überschuss
der Werbungskosten über die Einnahmen (2005: - 11.880,14, 2006: -
9.850,63). In diesem Fall würde sich unter Berücksichtigung des
vereinbarten jährlichen Baurechtszinses in Höhe von
€ 2.200,00 laut Baurechtsvertrag beginnend ab dem Jahr 2006 bereits ab
dem 12. Jahr (2017) ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten errechnen. Werden die Abbruchkosten auf Grund und Boden
aktiviert, ergibt sich ein Einnahmenüberschuss bereits wesentlich
früher. Unter Bedachtnahme darauf ist die eine Vermietung und Verpachtung
darstellende Einräumung des Baurechtes grundsätzlich als
Einkunftsquelle zu qualifizieren. Bezüglich der Prüfung, ob die im Zusammenhang mit
der Einräumung des Baurechtes getroffenen Vereinbarungen, insbesondere der
vereinbarte Baurechtszins in Höhe von € 2.200,00 jährlich im
Sinne der Angehörigenrechtsprechung auch unter fremden Personen derart
getroffen worden wären und somit als fremdüblich zu qualifizieren
sind, ist auszuführen: Verträge zwischen nahen Angehörigen finden
unbeschadet ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit für den Bereich des
Abgabenrechts grundsätzlich nur Anerkennung, - wenn sie nach
außen ausreichend in Erscheinung treten, - einen eindeutigen und
klaren Inhalt haben und - auch unter Fremden so abgeschlossen worden
wären. Dies gilt vor allem deshalb, weil der in der Regel zwischen
Fremden und Geschäftspartnern bestehende Interessengegensatz bei nahen
Angehörigen auszuschließen ist und durch die rechtlichen
Gestaltungsmöglichkeiten abweichend von den tatsächlichen
wirtschaftlichen Gegebenheiten steuerliche Folgen entsprechend beeinflusst
werden könnten. Die Kriterien für die Anerkennung von Verträgen
zwischen nahen Angehörigen gelten auch für Verträge mit
Gesellschaften, an denen ein Vertragspartner oder seine Angehörigen in
einer Weise als Gesellschafter beteiligt sind, dass mangels eines
Interessengegensatzes die Annahme nahe liegt, für eine nach außen
vorgegebene Leistungsbeziehung bestehe in Wahrheit eine im
Gesellschaftsverhältnis wurzelnde Veranlassung (vgl. aus der ständigen
Rechtsprechung etwa die hg. Erkenntnisse vom 25. November 1997, 96/14/0024, vom
4. Juni 2003, 97/13/0208, vom 18. September 2003, 99/15/0096, und vom 24.
September 2003, 97/13/0232, mit jeweils weiteren Nachweisen. Sowohl die Vorgangsweise bis zum Zeitpunkt des Abschlusses
des Baurechtsvertrages als auch einige Bestimmungen können nur damit
erklärt werden, dass der Abschluss zwischen Vater und der KG seines Sohnes
zustande kam. Denn zwischen fremden Personen wäre ohne Zweifel zuerst der
Abschluss des Baurechtsvertrages erfolgt. Erst danach wären die mit dem
geplanten Objekt zusammenhängenden Tätigkeiten wie Abbruch durch den
Bw., Erstellung der Baupläne und die Einreichung um die baubehördliche
Bewilligung durch die KG des Sohnes erfolgt und wäre vor allem mit dem Bau
der Wohnanlage durch die KG erst nach Abschluss des Baurechtsvertrages begonnen
worden. Ebenso ist die eingeräumte Dauer von 60 Jahren nur im vorliegenden
Naheverhältnis erklärbar. Der Baurechtsvertrag trat nach
außen in Erscheinung (u.a. Bekanntgabe an das Finanzamt). Ebenso weist
dieser einen klaren eindeutigen Inhalt auf. Hinsichtlich der Höhe
des vereinbarten Baurechtszinses wurde seitens des Finanzamtes erhoben, dass in
S bezüglich anderer Grundstücke Bauzinse in ähnlicher Höhe
vereinbart wurden. Im Hinblick darauf wird die o.a. unübliche Vorgangsweise
in der zeitlichen Abwicklung als nicht derartig ins Gewicht fallend betrachtet,
den Baurechtsvertrag im Sinne der Angehörigenrechtsprechung nicht
anzuerkennen. Zu entscheiden bleibt demnach, ob die hier strittigen im
Jahr 2005 vom Bw. bezahlten Abbruchkosten in Höhe von € 4.821,66 im
Jahr 2005 abzugsfähige Werbungskosten darstellen bzw. - wie vom Finanzamt
vorgenommen - auf Grund und Boden zu aktivieren sind. Gemäß
sind Werbungskosten die Aufwendungen oder Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung oder
Erhaltung der Einnahmen. Nach dem zweiten Satz des § 16 Abs. 1
EStG 1988 sind Aufwendungen oder Ausgaben für den Erwerb von
Wirtschaftsgütern nur insoweit als Werbungskosten abzugsfähig, als
dies "im folgenden ausdrücklich zugelassen ist". Im Bereich der Einkunftsarten des § 2 Abs. 3
Z. 4 bis 7 unterscheidet das EStG 1988 zwischen den Anschaffungs- oder
Herstellungskosten, die für den Erwerb von Wirtschaftsgütern (der
Einkunftsquelle) aufgewendet werden müssen. Entsprechend § 6 Z 2 lit. a EStG 1988
gilt für die Bewertung einzelner Wirtschaftsgüter, dass nicht
abnutzbares Anlagevermögen und Umlaufvermögen mit den
Anschaffungskosten oder Herstellungskosten anzusetzen sind. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten
sowie die nachträglichen Anschaffungskosten, die anfallen, nachdem das
Wirtschaftsgut in die wirtschaftliche Verfügungsgewalt des Erwerbers
gelangt ist und ebenfalls mit dem Erwerbsvorgang oder der Herstellung der
Betriebsbereitschaft in einem kausalen oder zeitlichen Zusammenhang stehen
(vgl. Doralt, Einkommensteuer6, Tz. 69 zu § 6, mit weiteren
Nachweisen). Der Begriff der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist im
betrieblichen und außerbetrieblichen Bereich gleich (vgl. Erkenntnis
des Verwaltungsgerichtshofes vom 23. November 1994,
91/13/0111). Bezogen auf den gegenständlichen Fall zählen
grundsätzlich alle Ausgaben oder Aufwendungen zu entweder sofort
abzugsfähigen Werbungskosten oder zu (nachträglichen)
Anschaffungskosten, die durch die Vermietungstätigkeiten bzw. die
Herstellung der beabsichten Bertriebsbereitschaft veranlasst sind. Aus dem Werbungskostenbegriff ergibt sich, dass es
entscheidend auf den Veranlassungszusammenhang von Aufwendungen oder Ausgaben
ankommt. Werden Aufwendungen (für den Abriss eines abbruchreifen
Gebäudes) beispielsweise getätigt, um das (allenfalls neu bebaute)
Grundstück sodann privat zu nutzen, liegt ein Zusammenhang mit einer
künftigen Einnahmenerzielung von vornherein nicht vor und verbietet sich
ein Abzug als Werbungskosten schon im Grunde der Bestimmungen der
§§ 16 Abs. 1 und 20 Abs. 1 EStG 1988. Wird ein
abbruchreifes Gebäude hingegen abgerissen, um das unbebaute Grundstück
zu veräußern, sind die Aufwendungen diesem Vorgang zuzuordnen und nur
insoweit steuerlich beachtlich, als die Veräußerung (des privaten
Wirtschaftsgutes) der Einkommensteuer unterliegt (vgl. zum Ganzen auch
Kohler/Nidetzky, Steuerhandbuch zur Vermietung und Verpachtung,
III. G. 6.; Kohler, Steuerleitfaden zur Vermietung, Tz. 8.8.;
sowie Hofstätter/Reichel, a.a.O., § 6 EStG 1988 allgemein,
Tz. 25). Wird beispielsweise ein Gebäude nicht mehr vermietet
bzw. die Vermietungsabsicht aufgegeben, dann sind ab diesem Zeitpunkt die
Ausgaben oder Aufwendungen nicht mehr als Werbungskosten abzugsfähig.
Dasselbe muss für die Vermietung einer Liegenschaft gelten. Beziehen sich nachträgliche Aufwendungen noch auf das
Rechtsverhältnis vor seiner Beendigung, liegen nachträgliche
Werbungskosten vor. Aufwendungen oder Ausgaben stellen dann nachträgliche
Werbungskosten dar, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher
Zusammenhang mit der bisher betriebenen Einkünfteerzielung bzw.
Einkunftsart (hier: Vermietung des Gebäudes "KFJ-Straße 28") gegeben
ist. Ein solcher wirtschaftlich geprägter Einkunftsarten- bzw.
Veranlassungszusammenhang ist vorhanden, wenn sich dieser anhand objektiver,
d.h. äußerlich erkennbarer Umstände feststellen lässt.
Im vorliegenden Fall ändert sich die Art der
Bewirtschaftungsweise durch den Entschluss die Liegenschaft nicht mehr als
Autoabstellplatz zu vermieten sondern ein Baurecht einzuräumen. Es
können die geltend gemachten Abbruchkosten des (noch verwendbaren
Gebäudes) nicht als solche beurteilt werden, die mit den Mieteinnahmen aus
der Vermietung als Autoabstellplatz in Zusammenhang stehen, denn es wurde
dargetan, dass weder ein Abbruchbescheid vorlag, noch das Gebäude
abbruchreif war, noch Handlungsbedarf im Hinblick auf die Weitervermietung als
Autoabstellplatz bestand (Aussage beim Erörterungstermin: vielleicht
hätte die Gemeinde in 6-7 Jahren einen Abbruchbescheid erlassen, der Bw.
wollte mit dem Gebäude selber nichts mehr machen). Vielmehr wurde im
Zuge des Erörterungstermines dargelegt, dass es die Entscheidung des Bw.
war, der KG seines Sohnes die Möglichkeit zu eröffnen eine Wohnanlage
zu errichten, weil er selbst keine weiteren Tätigkeiten bzw. Investitonen
mehr vornehmen wollte. Damit ist objektiv nachvollziehbar zum Ausdruck gebracht,
dass der Grund für den Abriss des Gebäudes allein darin lag die
Vermietung als Autoabstellplatz einzustellen um der KG des Sohnes die
Möglichkeit zu eröffnen eine Wohnanlage zu errichten (vgl. auch die am
15.05.2008 übermittelte Überschussrechnung für 2005
bezüglich bg , in welcher "Vermietung
beendet" kundgetan wird). Unter dem Blickwinkel der derartig dargelegten
und objektiv zum Ausdruck gebrachten Absicht der Schaffung eines unbebauten
Grundstückes zur Errichtung einer Wohnanlage sind die begehrten
Abbruchkosten nicht als nachträgliche Werbungskosten aus der Vermietung als
Autoabstellplatz zu qualifizieren, sondern eindeutig den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung aus der Einräumung des Baurechtes
zuzuordnen. Im Hinblick auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes
vom 28. April 1967, 923/66, in welchem dieser die Ansicht vertrat,
dass Aufwendungen für den Abbruch eines baufälligen Gebäudes der
Herstellung eines unbebauten Grundstückes dienen und daher als
nachträgliche Herstellungskosten zu den ursprünglichen
Anschaffungskosten, soweit sie auf Grund und Boden entfielen, anzusehen sind (es
handle es um die "Umwandlung bebauter Grundstücke in unbebaute") und den
durch den vom Bw. selbst zum Ausdruck gebrachten Zusammenhang mit der
Baurechtseinräumung kann der Ansicht des Finanzamtes gefolgt werden die
strittigen Abbruchkosten auf Grund und Boden zu aktivieren. Im vorliegenden
Streitfall hat der gegenständliche Abbruch unstrittig dazu gedient "ein
unbebautes Grundstück herzustellen" um ein Baurecht einzuräumen und
aus dieser Baurechtseinräumung Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu
lukrieren (was tatsächlich nach Fertigstellung der Wohnanlage erfolgte).
Der Abruch des Gebäudes stand somit sowohl in einem kausalen als auch
zeitlichen Zusammenhang zur Herstellung eines unbebauten Grundstückes und
der anschließend begonnenen Errichtung der Wohnanlage. Ob die Abbruchkosten eine Werterhöhung für Grund
und Boden darstellen mag daher dahingestellt bleiben. Aus den dargelegten Gründen war die Berufung als
unbegründet abzuweisen. Klagenfurt,
am 30. Oktober 2008 nach oben
Findok-Nr: 37510.1, aufgenommen am: 09.12.2008 09:28:09, Dokument-ID: 020e00c0-11bb-4716-8c0f-eb964f590ed1, Segment-ID: 58330a7d-72f7-4c21-9cc9-f835fe2610b1

References: § 28
 § 28
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 § 16
 § 2
 § 6
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