Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F112-II-422%3Afr
Timestamp: 2016-10-22 16:17:26+00:00

Document:
112 II 422
112 II 42268. Extrait de l'arr�t de la IIe Cour civile du 4 d�cembre 1986 dans la cause soci�t� en nom collectif Z. et consorts contre Autorit� de surveillance du registre foncier du canton de Gen�ve (recours de droit administratif)
Publicit� du registre foncier (art. 970 CC). La publication officielle du prix de vente et de l'identit� des parties � toute transaction entre particuliers portant sur un immeuble sis � Gen�ve ne r�pond pas � la fonction du registre foncier. Une telle publication n'est pas justifi�e par un int�r�t l�gitime personnel, sp�cial, concret et actuel. Elle est d�s lors contraire au droit f�d�ral. Faits � partir de page 422
BGE 112 II 422 S. 422
A.- Le 30 septembre 1985, X., Y. et la soci�t� en nom collectif Z. ont vendu un immeuble sis � Gen�ve � la soci�t� anonyme E. pour la somme de 52'600'000 fr.
A la requ�te du notaire M. qui avait instrument� l'acte de vente, le Conservateur du registre foncier de Gen�ve a �t� invit� � ne pas publier la vente dans la Feuille d'avis officielle cantonale, "ceci � la demande des parties et pour des raisons de s�curit� personnelle". Cette requ�te a �t� rejet�e.
B.- Par arr�t du 18 d�cembre 1985, l'Autorit� de surveillance du registre foncier du canton de Gen�ve a rejet� le recours des vendeurs contre la d�cision du Conservateur. L'autorit� cantonale BGE 112 II 422 S. 423a estim� qu'il ne lui appartenait pas de remettre elle-m�me en question le bien-fond� de l'art. 69 du R�glement cantonal du 26 novembre 1916 sur le registre foncier qui pr�voit la publication des mutations de la propri�t� immobili�re, � l'exception des transactions concernant l'Etat de Gen�ve, les communes et toutes les institutions de droit cantonal et communal, la publication portant notamment sur l'identit� des parties et le prix de vente.
C.- Les vendeurs et le notaire M. exercent un recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral. Ils concluent � l'annulation de la d�cision de l'autorit� cantonale de surveillance en invoquant l'invalidit� de l'art. 69 du R�glement cantonal sur le registre foncier au regard du droit f�d�ral.
L'effet suspensif a �t� octroy� au recours.
L'autorit� intim�e conclut au rejet du recours, alors que le D�partement f�d�ral de justice et police en propose l'admission.
2. Le notaire M. se porte recourant "� toutes fins utiles". Il n'a pas qualit� � cet effet, au sens de l'art. 103 lettre a OJ, car il n'est pr�sent� que comme la personne mandat�e par les autres recourants pour instrumenter la vente et habilit�e � Gen�ve pour en requ�rir l'inscription sur le registre foncier (art. 91 LACC gen.).
3. a) Les recourants requi�rent le Tribunal f�d�ral de constater l'invalidit� de l'art. 69 du r�glement genevois sur le registre foncier, du 24 novembre 1916. Un tel contr�le principal de la norme cantonale e�t d� �tre demand� par un recours de droit public et � temps, dans le d�lai l�gal d�s la publication du r�glement. Ce chef de conclusions est donc irrecevable. L'annulation de la r�gle cantonale n'est plus possible; seul l'est un contr�le incident, � l'occasion de l'examen de la d�cision attaqu�e.
4. a) L'art. 970 CC r�git exhaustivement, pour assurer l'application uniforme du droit mat�riel, la publicit� fonci�re sous l'angle du droit priv�, en vertu de l'art. 64 Cst., quand bien m�me la cr�ation et l'organisation du registre foncier ressortiraient au droit public.
Certes, les cantons peuvent �tablir des r�gles compl�mentaires (art. 52 al. 1 Tit.fin. CC, in fine). C'est ainsi qu'ils sont habilit�s notamment � r�gler la qualit� des autorit�s cantonales pour consulter le registre foncier, question r�serv�e par l'art. 6 CC. Il va de soi que l'institution du droit f�d�ral doit aussi pouvoir servir BGE 112 II 422 S. 424des int�r�ts publics, auxquels seuls pourvoit la collectivit� publique, par exemple dans les lois de proc�dure et le droit administratif et fiscal. A ces fins, l'administration cantonale et communale peut se renseigner. Mais le l�gislateur cantonal ne saurait �dicter des dispositions contraires � l'art. 970 CC (cf. ATF 110 II 48 consid. c, ATF 104 Ia 108 consid. 4a).
En effet, de par la force d�rogatoire du droit f�d�ral, proclam�e � l'art. 2 Disp. trans. Cst., le droit f�d�ral prime d'embl�e et toujours le droit cantonal dans les domaines que la Constitution ou un arr�t� f�d�ral urgent place dans la comp�tence de la Conf�d�ration et que celle-ci a effectivement r�glement�s. Les r�gles cantonales qui seraient contraires au droit f�d�ral, notamment par leurs buts ou par les moyens qu'elles mettent en oeuvre, doivent ainsi c�der le pas devant le droit f�d�ral. Ce principe n'exclut toute r�glementation cantonale que dans les mati�res que le l�gislateur f�d�ral a entendu r�gler de fa�on exhaustive; les cantons restent comp�tents pour �dicter, quand tel n'est pas le cas, des dispositions de droit public dont les buts et les moyens envisag�s convergent avec ceux que le droit f�d�ral pr�voit (cf. ATF 109 Ia 67 consid. 2a, ATF 101 Ia 506 consid. 2b). Si donc, dans les domaines r�gis en principe par le droit civil f�d�ral, les cantons conservent la comp�tence d'�dicter des r�gles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, c'est � condition que le l�gislateur f�d�ral n'ait pas entendu r�gler une mati�re de fa�on exhaustive, que les r�gles cantonales soient motiv�es par un int�r�t public pertinent et qu'elles n'�ludent pas le droit civil f�d�ral, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 109 Ia 66 consid. 2a, ATF 102 Ia 540, ATF 101 Ia 505 /506 consid. 2b et les arr�ts cit�s).
Le Tribunal f�d�ral examine librement cette conformit� au droit priv� f�d�ral, comme aussi le respect de la Constitution, dont son art. 4 et les principes qui en ont �t� d�duits par la jurisprudence.
b) En vertu de l'art. 105 de la loi d'application du code civil du 3 mai 1911, le Conseil d'Etat du canton de Gen�ve a �dict� le 24 novembre 1916 un r�glement g�n�ral sur le registre foncier, qui se fonde aujourd'hui sur une nouvelle loi d'application, du 7 mai 1981 (art. 93). Outre les art. 50 � 52, qui compl�tent l'art. 970 CC, ce r�glement contient un art. 69, qui reprendrait une pratique ant�rieure � l'entr�e en vigueur du code civil:
"Le conservateur publie chaque semaine, dans la Feuille d'avis officielle, la liste des mutations de la propri�t� immobili�re inscrites au registre foncier, � l'exclusion des transactions concernant l'Etat de BGE 112 II 422 S. 425Gen�ve, les communes et toutes les institutions relevant du droit public cantonal et communal.
La publication indique la date de l'inscription, la d�signation sommaire des parties et des immeubles, ainsi que le prix.
Les frais de publication sont � la charge des parties requ�rantes."
5. Applicable aussi � des institutions cantonales tenant lieu de registre foncier (ATF 97 I 699 consid. 6aa), l'art. 970 CC en r�gle la publicit�.
Le registre foncier donne l'�tat des droits sur les immeubles (art. 942 al. 1 CC); ses inscriptions cr�ent la pr�somption du droit r�el et sont en principe n�cessaires pour la constituer; elles fondent enfin la protection de l'acqu�reur de bonne foi (art. 973 CC). Pour remplir ces fonctions, le registre doit en principe �tre public, du moins pour les personnes int�ress�es au statut des immeubles, qui sera r�put� connu (art. 970 al. 3 CC). Il n'y a pas de difficult� si le propri�taire consent � la consultation ou si la personne concern�e par une inscription en demande un extrait (art. 967 al. 2 CC).
a) Le texte l�gal de cette disposition, dans son al. 2, restreint la publicit� subjectivement et objectivement, ainsi que sa proc�dure et ses modalit�s. Quiconque justifie d'un int�r�t a le droit de se faire communiquer en pr�sence d'un fonctionnaire du bureau les feuillets sp�ciaux qu'il d�signe, avec les pi�ces justificatives, ou de s'en faire d�livrer des extraits (art. 970 al. 2 CC). Il faut donc justifier d'un int�r�t, concernant des feuillets sp�ciaux qui doivent �tre d�sign�s (cf. ATF 97 I 701 consid. 6bb); l'on ne peut en principe que se renseigner en pr�sence d'un fonctionnaire ou se faire d�livrer des extraits. Au cours de l'�laboration du code, des experts de la commission song�rent m�me � biffer l'al. 1, pour marquer le caract�re relatif de la publicit�, alors trait�e fort diff�remment dans les cantons, et la n�cessit� de restreindre la consultation des pi�ces justificatives, dans l'int�r�t des personnes qu'elles concernent (REY, Zur �ffentlichkeit des Grundbuchs, RNRF 1984, p. 75/76).
On peut d'embl�e se demander si un canton peut, comme en l'esp�ce, par la voie d'une publication officielle destin�e � tous les citoyens, renseigner d'office le public, c'est-�-dire les priv�s, sans qu'il y ait requ�te ni justification d'un int�r�t particulier, f�t-ce pour l'utilit� de larges milieux de la population, voire de l'�conomie r�gionale. Dans sa plus grande g�n�ralit�, la question peut demeurer ind�cise. Il n'est pas exclu qu'un libre acc�s puisse BGE 112 II 422 S. 426�tre ainsi r�serv� aux donn�es relatives � la description de l'immeuble au sens �troit, qui ne participent pas aux effets du registre, mais sont n�anmoins publiques (par exemple les num�ros du feuillet ou de la parcelle, le nom de la commune, la d�signation du lieu - lieu-dit, nom de la rue, etc. - le num�ro du plan, la surface, le type de culture, les b�timents, �ventuellement le num�ro de l'assurance et la somme assur�e, l'estimation officielle et cadastrale, la charge maximale, ainsi que les mentions de restrictions de droit public � la propri�t� fonci�re; cf. JAAC 1980 p. 550 ch. 8). Mais, dans la pr�sente esp�ce, il s'agit essentiellement d'autres donn�es, qui sont contenues dans les pi�ces justificatives et ressortissent aux rapports d'obligations entre les parties � la mutation de la propri�t� immobili�re.
b) Si le registre foncier est en principe public (art. 970 al. 1 CC), encore faut-il donc, pour le consulter, justifier d'un int�r�t (art. 970 al. 2 CC), qui doit �tre l�gitime. Pour le titulaire d'un droit r�el ou le b�n�ficiaire d'un droit personnel annot� ou d'une mention, il est juridique, et cela suffit.
Mais un int�r�t de fait justifie aussi la consultation lorsqu'il correspond � la fonction du registre, lequel sert � donner connaissance des droits r�els sur les immeubles (ATF 111 II 50 consid. 2, ATF 109 II 209 consid. 3 et les r�f�rences). Cet int�r�t conf�re un droit personnel (ATF 97 I 699 consid. 6a), dans la mesure o� il est n�cessaire de se renseigner. Il peut �tre �conomique, scientifique, esth�tique, personnel ou familial, mais non, par exemple, celui d'un simple curieux.
La notion d'int�r�t l�gitime ressortit � l'appr�ciation selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC). Cet int�r�t ne doit pas relever de l'information g�n�rale, car pr�cis�ment le registre foncier n'est pas une source accessible � tous, puisque sa consultation est subordonn�e � la justification d'un int�r�t l�gitime. Il doit m�riter d'�tre juridiquement prot�g� en raison de la fonction du registre et des buts vis�s par le requ�rant (ATF 109 II 209). Dans la balance des int�r�ts en pr�sence, il doit l'emporter sur ceux des titulaires de droits r�els, exigence d�cisive lorsqu'il s'agit des pi�ces justificatives (REY, op.cit., p. 82). S'il est public, il appartient � l'autorit� de le faire valoir (ATF 111 II 50 consid. 3).
Si la loi se r�f�re � un immeuble donn�, qu'il faut d�signer (al. 2), il s'ensuit que le requ�rant doit en principe pouvoir all�guer un int�r�t sp�cial, concret et actuel par rapport � un ou plusieurs immeubles d�termin�s ("eine qualifizierte Bezugsn�he"; REY, BGE 112 II 422 S. 427op.cit., p. 80/81). C'est ainsi que le but g�n�ral d'une entreprise - et a fortiori de plusieurs ou de toutes celles d'un march� donn� - ne permet pas de s'adresser au Conservateur pour conna�tre, par exemple, la situation financi�re des personnes inscrites; de m�me, ce fonctionnaire ne saurait informer r�guli�rement une banque de toutes les transactions immobili�res dans son arrondissement (DESCHENAUX, le registre foncier, Trait� de droit priv� suisse, vol. V, t. II 2, p. 139 et les r�f�rences).
Quiconque peut, en vertu d'un titre d'acquisition, obtenir d'�tre inscrit comme propri�taire ou acqu�reur d'un droit r�el, ou d'un autre rapport juridique "r�v�lable" par le registre, est habilit� � consulter le feuillet de l'immeuble et les documents compl�mentaires. Mais doctrine et jurisprudence vont plus loin. Ainsi, la sauvegarde de droits personnels, m�me futurs, peut �tre l�gitime, si le requ�rant �tablit en fait ou rend vraisemblable qu'ils sont actuellement menac�s et/ou que la solvabilit� du tiers d�pend de ses biens immobiliers (ATF 109 II 210 consid. 3).
c) Objectivement, la publicit� s'�tend � ce qui fait partie du registre foncier, � savoir le grand livre, le journal et les documents compl�mentaires: plan, r�le et �tat descriptif, ainsi que les pi�ces justificatives en relation avec une op�ration dans les livres (art. 942 al. 2 CC; ATF 56 II 89 et 177). Les registres accessoires, qui n'ont qu'une fonction auxiliaire, ne sont en principe pas sujets � consultation, � moins qu'ils ne contiennent des informations qui n'ont pas trouv� place au grand livre (art. 66 al. 2, 74 al. 3 et 108 ORF).
La consultation n'est toutefois permise que s'il existe un int�r�t l�gitime corr�latif de la fonction du registre, laquelle en d�finit d�s lors aussi l'�tendue. Le requ�rant ne peut pr�tendre conna�tre un document foncier que dans la mesure o� l'exige la sauvegarde de son int�r�t reconnu (ATF 97 I 702; RNRF 1982 p. 281), sauf peut-�tre l'identit� du propri�taire, qui est m�me parfois publi�e (JAAC 1980, p. 552 ch. 10). Ainsi, une pi�ce justificative peut �tre consult�e pour conna�tre l'�tendue d'une servitude, mais non le prix d'acquisition d'un immeuble (ATF 83 II 125, ATF 87 I 315; cf. l'opinion de l'autorit� schwyzoise rapport�e dans l' ATF 109 II 317).
Ce qui est en cause en l'esp�ce, c'est la publication officielle de donn�es - dont le prix - qui se trouvent dans les pi�ces justificatives et ne sont pas destin�es � pr�ciser le contenu d'un droit inscrit au grand livre (art. 738 al. 2 et 971 al. 2 CC; ATF 56 BGE 112 II 422 S. 428II 89 et 177), � savoir les �l�ments essentiels de toutes les mutations de la propri�t� immobili�re (� l'exclusion toutefois des transactions concernant l'Etat de Gen�ve, les communes et les institutions relevant du droit public cantonal). Or les conditions auxquelles des op�rations sont effectu�es sur le registre, en particulier les contre-prestations des droits ainsi cr��s, ne sont pas de nature � informer sur le statut juridique des immeubles, mais constituent des clauses conventionnelles qui ne d�ploient que des effets personnels et ne concernent donc que les parties contractantes ou leurs ayants cause (DESCHENAUX, op.cit., p. 143 in fine, et les r�f�rences; JAAC 1980 p. 552 ch. 9 et 10; RNRF 1960 p. 121 ss; cf. aussi LIVER, RJB 1985 p. 134 et l'opinion du D�partement f�d�ral rapport�e dans l' ATF 109 II 317).
d) Celui qui invoque un int�r�t l�gitime doit en "justifier" (art. 970 al. 2 CC). Il ressort des textes allemands (glaubhaft machen) et italien (rendere verosimile) que le l�gislateur se contente de la vraisemblance. Il n'en demeure pas moins que le requ�rant doit apporter les �l�ments concrets qui rendent plausible l'int�r�t qu'il all�gue (ATF 59 I 253).
6. En l'esp�ce, la publicit� porte sur les transactions immobili�res, leurs auteurs, leurs dates et leur prix. Ce ne sont pas l� des donn�es auxquelles tout un chacun aurait de soi libre acc�s, vu leur nature (cf. consid. 5a). Quels que soient les mobiles des recourants, leur refus est objectivement l�gitime sous l'angle de l'art. 970 al. 1 et 2 CC.
a) En premier lieu, la publication officielle pr�vue par l'art. 69 du r�glement contredit la n�cessit�, de par le droit f�d�ral, d'un int�r�t l�gitime personnel, sp�cial, concret et actuel. Une telle publication n'est pas pr�vue par le code civil (cf. HOMBERGER, n. 8 ad art. 970 CC), au contraire de ce que fait le code des obligations pour le registre du commerce (art. 931 CO). Certes, outre les besoins des services publics, la satisfaction de certains int�r�ts g�n�raux, � savoir du public, est concevable, encore que la d�cision attaqu�e ne les pr�cise pas et qu'ils ne soient pas tous de m�me niveau. Mais le r�le que la publication jouerait, dit-on, dans la vie �conomique genevoise ne touche que certains milieux, des cercles ou des personnes priv�s. Leurs int�r�ts tombent pr�cis�ment dans le champ d'application de l'art. 970 al. 2 CC, qui serait d�tourn�, par cette information g�n�rale, dans la mesure o� il exige non seulement un motif caract�ris�, mais encore une requ�te et la consultation de feuillets sp�ciaux et d�sign�s, en pr�sence d'un BGE 112 II 422 S. 429fonctionnaire (ATF 97 I 701 consid. 6bb) ou la d�livrance d'un extrait (DESCHENAUX, op.cit., p. 145 ss, ch. VI).
b) En second lieu, la satisfaction d'int�r�ts priv�s - le cercle des int�ress�s f�t-il large, voire parce qu'il est large - ne justifie en tout cas pas l'indication du prix � tout un chacun, par voie de publication (cf. RNRF 1924 p. 102 No 45 et p. 104 No 49). Cette donn�e n'est pas n�cessaire � la r�v�lation d'un droit r�el (cf. consid. 5e). Tout au plus pourrait-on r�server des listes de prix �tablies par le Conservateur � des fins scientifiques ou statistiques, autant qu'elles ne contiendraient pas de donn�es personnalis�es (JAAC 1984 p. 151 No 23).
L'art. 69 al. 2 du r�glement genevois ne pr�voit pas la publication de la cause du transfert (vente, donation, etc.). Elle est n�anmoins faite � Gen�ve comme, semble-t-il, dans d'autres cantons. Outre qu'elle peut �tre inexacte (inconsciemment ou volontairement), cette donn�e aussi ne concerne pas le droit r�el lui-m�me et ne peut, le cas �ch�ant, pr�senter l'int�r�t exig� par l'art. 970 al. 2 CC que pour un cercle restreint de personnes. Il n'en va pas autrement de la d�signation des parties contractantes, dont le titulaire actuel de la propri�t� immobili�re.
Il suit de l� que l'objet de la publication ne r�pond pas � la fonction du registre foncier. La pratique genevoise remonte � une �poque o� le registre foncier n'existait pas encore et o� la publication qui accompagnait l'acte authentique constituait sa seule publicit� de transfert immobilier. Il faut en outre accorder aux recourants et au D�partement f�d�ral que l'art. 69 critiqu� traite in�galement particuliers et collectivit�s publiques, sans motif raisonnable (art. 4 Cst.). Les op�rations auxquelles ces derni�res participent sont en effet soustraites � toute publication. Or, en tant qu'elles interviennent dans un rapport de droit priv�, elles sont �quipar�es aux personnes priv�es (ATF 112 II 37 consid. 2; ATF 107 II 47 /8 et les r�f., ATF 97 II 377 consid. 3c). La d�cision attaqu�e est d�s lors contraire au droit f�d�ral et doit �tre annul�e, sans qu'il soit n�cessaire d'examiner si elle viole en outre la Constitution.
97 I 699,
97 I 701,
109 II 209 suite... ,
109 II 317,
110 II 48,
109 IA 67,
101 IA 506,
102 IA 540,
109 II 210,
97 I 702,
87 I 315,
112 II 37,
97 II 377
art. 52 al. 1 Tit.fin. CC,
art. 942 al. 1 CC,
art. 967 al. 2 CC,
art. 942 al. 2 CC,
art. 970 al. 1 et 2 CC,
art. 931 CO,

References: in fine
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 4
 art. 50
 art. 69
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
in fine
 ATF 
 art. 970
 ATF 
 ATF 

art. 52

art. 942

art. 967

art. 942

art. 970

art. 931