Source: http://www.kanzlei-wegner.de/die-betriebskostenabrechnung-im-mietrecht---welche-formellen-anforderungen-sind-zu-beachten.html
Timestamp: 2020-03-30 21:33:33+00:00

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Betriebskostenabrechnung - Welche formellen Anforderungen? - Rechtsanwalt André Wegner, FA Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Die Betriebskostenabrechnung im Mietrecht
Welche formellen Anforderungen sind an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen?
Zwischen Vermietern und Mieter entsteht oft Streit über die Betriebskostenabrechnung.
Der § 556 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung, fallen diese dem Eigentümer zu Last, § 1 Abs. 1 S. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Diese Vorschrift bestimmt:
„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“
Es ist möglich, dass – was relativ selten vorkommt – die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass ein bestimmter Betrag zur pauschalen Abgeltung der nach der Vereinbarung umgelegten Betriebskosten zu zahlen ist (§ 556 Abs. 2 S. 1 Var. 1 BGB). Bei der sog. Betriebskostenpauschale ist dementsprechend keine Abrechnung erforderlich.
Weit häufiger wird vereinbart, dass die Betriebskosten „als Vorauszahlung“ erfolgt, § 556 Abs. 2 S. 1 Var. 2 BGB. Über diese Betriebskostenvorauszahlung ist jährlich abzurechnen, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB, und hier entsteht häufig der Streit zwischen dem Vermieter und Mieter darüber, ob die Abrechnung rechtzeitig innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, d. h. bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums übermittelt wurde oder aber, ob überhaupt eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt und über den Inhalt der Abrechnung.
Im Folgenden sollen alle weiteren Problematiken Rund um die Betriebskostenabrechnung zurückgestellt werden und ausschließlich die Frage beantwortet werden, wann überhaupt eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorliegt.
Nach der Rechtsprechung des VIII. Senats des Bundesgerichtshofs ist eine Betriebskostenabrechnung dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (vgl. BGH, Urt. v. 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, Rn. 15). Dabei hat der Senat die bei der Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben in zahlreichen Entscheidungen wie folgt umschrieben:
• Berechtigung zur Mitteilung der Nebenkostenabrechnung
• Adressat der Mitteilung
• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
• der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen sowie
• die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit
(st. Rspr.; Senatsurteile vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 194/14, juris Rn. 13; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN; vgl. auch Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 6. Auf., H. IV. Inhalt der Abrechnung).
Bereits wenn einer der vorstehenden Punkte nicht erfüllt ist, liegt keine ordnungsgemäße Abrechnung vor.
Sollten Sie als Vermieter oder Mieter Fragen zur Nebenkostenabrechnung haben, würde ich mich über Ihre Kontaktaufnahme sehr freuen.

References: § 556
 § 1
 § 556
 § 556
 § 556
 § 259