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Timestamp: 2020-07-12 13:37:08+00:00

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USO DEI BENI CONDOMINIALI
| Catalogo libri | Rivista | Distribuzione | Formazione | DOMENICA 12 LUGLIO AGGIORNATO ALLE 15:37
Sui criteri di assegnazione dei posti auto idonei a garantire un pari uso da parte di tutti i condomini
Si anticipa un estratto dell’Approfondimento di diritto Civile che sarà inserito nel fascicolo di Luglio/Agosto della Rivista cartacea NelDiritto
Corte di Cassazione, Sez. II civile, 19 luglio 2012, n. 12485
Condominio – bene comune – posti auto – criteri assegnazione - turnazione – necessità - legittimità
Costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea la delibera che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l'uso turnario e stabilito l'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata.
Esse, pertanto, non sono soggette al regime di preclusioni stabilito, nella vigenza del sistema novellato dalla L. n. 353 del 1990, (applicabile al presente giudizio ratione temporis), per la proposizione, da parte del convenuto, delle eccezioni non rilevabili d'ufficio.
2) Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2735 c.c., nonchè l'illogicità e contraddittorietà della motivazione. Sostiene che la Corte di Appello, nel basare la sua decisione sul rilievo che il ricorrente non aveva provato che alcuni condomini non usano il garage, ha invertito l'onere della prova dei fatti su cui si fonda la legittimità della introduzione dell'uso turnario, gravante sul Condominio.
Il motivo, nella parte in cui denuncia violazioni di legge, è inammissibile, concludendosi con la formulazione di quattro quesiti di diritto che, per la loro genericità, non appaiono rispondenti ai requisiti richiesti dall'art. 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis al ricorso in esame, proposto avverso una sentenza di appello pubblicata dopo l'1-3-2006 e prima del 4-7-2009.
1) "in merito alla introduzione dell'uso turnario di un bene comune come viene ripartito l'onere della prova tra il Condominio e il ricorrente; 2) "i criteri che fanno ritenere assolto tale onere da parte delle parti in giudizio"; 3) "i principi di diritto regolanti la logicità e l'esistenza della motivazione"; 4) "quando la dichiarazione resa in un documento possa costituire confessione giudiziale".
Quanto agli asseriti vizi di motivazione, non è dato cogliere nel motivo in esame il "momento di sintesi" contenente la "chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione", così come prescritto, per le cause ad esso ancora soggette, dallo stesso art. 366 bis c.p.c., nell'ipotesi un cui con il ricorso per cassazione vengano denunciati vizi ex art. 360 c.p.c., n. 5.
Sostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, tra i condomini non esiste alcun conflitto nemmeno potenziale in merito all'uso intensivo, in quanto alcuni condomini non fanno uso del garage. Deduce che l'uso turnario e la regola secondo cui il posto lasciato temporaneamente vuoto dall'assegnatario non può essere utilizzato da altro condomino, si pongono contro l'art. 1102 c.c., in quanto costituiscono un ingiustificato divieto per gli altri condomini di trarre il maggior vantaggio dalla cosa comune (mediante il parcheggio di una seconda auto, pur in presenza di posti fruibili, in quanto temporaneamente inutilizzati), nonchè contro l'art. 1120 c.c., che vieta le innovazioni che rendano "talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino". Rileva che la Corte di Appello ha violato anche l'art. 1138 c.c., in quanto, essendo espressamente prevista la natura condominiale dell'autorimessa nell'atto di assegnazione dell'immobile, l'uso intensivo non potrebbe essere derogato dal regolamento di condominio.
Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che, in tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purchè nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 19-1-2006 n. 972; Cass. 9-11-1998 n. 11268).
Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento (Cass. 3-12-2010 n. 24647; Cass. 4-12-1991 n. 13036).
Pertanto, l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione (Cass. 11-1-2012 n. 144; Cass. 22-3-2007 n. 6915), ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.
L'essenza stessa del turno, d'altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l'esciusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi (Cass. 10-1-1981 n. 243). Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune e non comporta una violazione dell'art. 1138 c.c.. Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna.
La vicenda portata all’attenzione della Suprema Corte scaturisce dall’impugnazione da parte di un condomino della delibera dell’assemblea condominiale, che, disciplinando l'uso del garage comune a tutti i 12 condomini ma dotato di 11 posti macchina, aveva stabilito che i condomini potevano parcheggiare non più di un'auto per ogni unità abitativa, rinviando ad altra assemblea per la regolamentazione della turnazione e disponendo che, una volta regolamentato l'utilizzo dei posti auto, nessun condomino avrebbe potuto occupare lo spazio a lui non assegnato, anche nel caso in cui il condomino avente diritto non occupasse in quel momento l'area parcheggio a lui riservata. L’impugnazione è rigettatata dal Giudice di primo grado, contro la cui decisione viene fatto appello, nel quale, nel premettere che alcuni condomini non erano proprietari di autovetture, denunciava la violazione dell'art. 1102 c.c., che consente ad ogni comunista - salve le previste limitazioni, non sussistenti nel caso di specie - l'uso intensivo della cosa comune, e dell'art. 1138 c.c., che vieta al regolamento condominiale e, a maggior ragione, all'assemblea, di menomare i diritti dei condomini quali risultano dagli atto di acquisto. Anche in secondo grado viene rigettata la domanda di parte attorea, che ricorre, conseguentemente in Cassazione.
La sentenza della Suprema Corte che si passa in rassegna permette di fare il punto sulla questione dell’individuazione dei criteri atti a garantire a tutti i condomini il pari godimento dei beni comuni, ed, in particolare, dei posti auto condominiali.
Al riguardo giova preliminarmente ricordare come, ai sensi dell’art. 1102 c.c., applicabile anche al condominio in base al rinvio operato dall’art. 1139 c.c., ciascun condomino possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Più nello specifico, come si evince dallo stesso disposto del comma 1 dell’art. 1102 c.c., il godimento del bene comune da parte del singolo condomino incontra un duplice ordine di limiti.
In primo luogo, non può alterare la destinazione economica della cosa comune. In secondo luogo non può impedire agli altri compartecipi di fare uso del bene secondo il loro diritto.
Tali limitazioni devono essere sempre riguardate ‘in concreto’, ovvero tenendo conto dell’effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione[1].
[1] Cass. civ., 22 marzo 2001, n. 4135, con cui è stata confermata l'illegittimità dell'uso dei muri condominiali per praticarvi aperture di comunicazione fra le adiacenti aree condominiali ed un locale sotterraneo, che il condomino intendeva dotare di uscite di sicurezza per adibirlo a discoteca, osservandosi, in particolare, che correttamente i giudici del merito avevano dato risalto, “non tanto al fatto in sé della trasformazione del locale in discoteca, quanto alle conseguenze che da ciò sarebbero derivate in termini di corretto ed equilibrato uso degli spazi condominiali per effetto dell'inevitabile invasione di essi da parte di un numero indiscriminato di frequentatori della discoteca in ore notturne: la qual cosa - è bene precisarlo - non esclude che in futuro possa tornarsi a rivendicare il diritto a mettere in comunicazione quel locale con le aree condominiali, ove si intenda usare di tali aree senza alterarne la destinazione e senza impedirne l'uso agli altri condòmini”.

References: sentenza 
 art. 366
 art. 360
 Cass. 
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