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Timestamp: 2018-05-26 02:24:43+00:00

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Notas de Jurisprudencia y Doctrina Civil, Mercantil, Penal y Procesal: Préstamo hipotecario. Nulidad de la cláusula que impone el prestatario el pago de los gastos de Notario, Registrador, Gestoría y Tasación. Validez de la cláusula que le impone el pago de los Tributos.
Préstamo hipotecario. Nulidad de la cláusula que impone el prestatario el pago de los gastos de Notario, Registrador, Gestoría y Tasación. Validez de la cláusula que le impone el pago de los Tributos.
Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Las Palmas de Gran Canaria de 10 de octubre de 2017 (Pte: Juan José Cobo Plana, en sustitución ordinaria).
SEGUNDO.- 2.1. Sobre la nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario el pago de los gastos notariales y de registro, la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas (sección 4ª) de 7 de julio de 2017 dice lo siguiente:
“PRIMERO.- La parte apelante únicamente impugna el pronunciamiento de la Sentencia relativo a la declaración de nulidad de la cláusula undécima relativa a la imposición de Gastos de Registro y Notaría.
Tercero. Sobre las consecuencias de la nulidad de la cláusula por la que se atribuye al prestamista los gastos notariales y de registro.
Dado que, como antes se ha puesto de manifiesto, tanto la formalización de la escritura pública ante Notario como la inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad se efectúan en el exclusivo interés del Banco prestamista, es éste quien debe correr con dichos gastos, por lo que habrá de proceder a reintegrar al prestamista los que éste haya acreditado haber abonado en aplicación de la cláusula declarada nula.”
Aplicando la doctrina expuesta al caso presente, procede declarar la nulidad de la cláusula relativa a Gastos Notariales y de Registro a cargo de prestatario de la Escritura de Préstamo Hipotecario suscrita entre las partes, condenando a la entidad demandada a devolver todas las cantidades que por aplicación de dicha cláusula se hayan abonado indebidamente por dte, en este caso, 150,85 euros de honorarios del Registrador, más 613,75 euros por honorarios de Notario y suplidos. Condenando asimismo a la entidad demandada al pago de los intereses legales de la fecha de cobro de dichas sumas de dinero hasta su completo pago.
2.2. Cláusula que atribuye al prestatario el pago de los gastos de tasación de la finca.
Los mismos motivos y razonamientos expuestos en el apartado anterior para decretar la nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario el pago de los gastos de notaría y registro son aplicables a la cláusula que atribuye a aquél el pago de los gastos de tasación de la finca, por lo que procede decretar su nulidad, condenando a la entidad demandada a devolver las cantidades que por aplicación de dicha cláusula se hayan abonado indebidamente por dte, en este caso, 252,00 euros. Condenando asimismo a la entidad demandada al pago de los intereses legales de la fecha de cobro de dichas sumas de dinero hasta su completo pago.
2.3. Cláusula que atribuye al prestatario el pago de los gastos de gestoría.
Respecto de los gastos de gestión satisfechos por la actora, si bien es cierto que se trata del pago de la prestación de un servicio que interesa por igual a ambas partes para realizar las gestiones necesarias en orden a la constitución del préstamo hipotecario, no debe olvidarse que, como tal, su contratación debe ser voluntaria para el consumidor y que en ningún caso puede admitirse como válida su imposición por el empresario o profesional.
En este sentido, el artículo 85.5 TRLGDCU declara como condiciones abusivas: "Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación".
En el presente caso, no se ha aportado prueba alguna relativa a la previa información a los consumidores, dada de forma clara y separada, de su derecho a designar conjuntamente a la empresa de gestoría o bien de rechazar la contratación de este servicio, con lo que, de acuerdo con los artículos 82.2 párrafo segundo del TRLGDCU y 217.3 LEC y atendiendo a lo establecido en las normas anteriormente citadas debe concluirse que es la parte demandada a quien corresponde el abono íntegro de los gastos de gestoría, cuya contratación, elegida por ella misma, impuso a los consumidores.
Por tanto, debe condenarse a la demandada a restituir a la demandante la cantidad de 197,00 euros abonados por la actora en pago por los servicios de Gestoría. Condenando asimismo a la entidad demandada al pago de los intereses legales de la fecha de cobro de dichas sumas de dinero hasta su completo pago.
TERCERO.- Cláusula sobre el pago a cargo del prestatario de los tributos.
Siguiendo el magnífico estudio llevado a cabo por las abogadas Doña Bárbara Mambrilla Lorenzo y Doña Pilar Álvarez Barbeito, para decidir sobre la declaración de nulidad de las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario en las que se establece el pago (entre otros gastos) de los tributos que gravan el préstamo, como consecuencia de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de fecha 23 de diciembre del 2015, en el recurso 2658/2013, procede analizar la normativa aplicable y la jurisprudencia más destacada hasta la fecha, a fin de concluir sobre la procedencia del reembolso a dichos clientes, por parte de las entidades bancarias, de los tributos satisfechos por éstos con motivo de la formalización de sus préstamos hipotecarios.
3.1. Como consecuencia de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de fecha 23 de diciembre del 2015, en el recurso 2658/2013 se han iniciado por parte de los clientes de entidades bancarias numerosos procedimientos tendentes a obtener la declaración de nulidad (entre otras) de las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario en las que se establece el pago de una serie de gastos por parte del prestatario, sobre la base de su posible consideración como cláusulas abusivas, toda vez que, con carácter general, no permiten una distribución equitativa de los gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación, modificación y ejecución del contrato.
Entre dichos gastos se encuentran los correspondientes a los tributos que gravan el préstamo hipotecario que de facto se circunscriben al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (en adelante, IRPAJD), en su modalidad de actos jurídicos documentados (en adelante, AJD).
Como consecuencia de lo anterior, los clientes de entidades bancarias que han suscrito contratos de préstamo hipotecario que contienen una cláusula en la que se prevé que el pago de todos los tributos que gravan el préstamo hipotecario corresponderá al prestatario están reclamando a las citadas entidades el pago de una parte de dicho gasto y recurriendo en la mayoría de los casos, ante la negativa por parte de aquéllas, a procedimientos judiciales en los que instan la declaración de nulidad de dichas cláusulas.
La norma fundamental en la que se basan las pretensiones de los recurrentes en los citados procedimientos, en lo que respecta a los tributos que gravan los préstamos hipotecarios, el artículo 89.3c del TRLGCU, dispone:
“Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato
En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas: […]
En cuanto a los efectos de las cláusulas abusivas, el artículo 83 del mismo texto legal dispone lo siguiente:
“Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato
Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.”
Adicionalmente, debe tomarse en consideración lo previsto en el artículo 80 del TRLGCU, que establece :
“En los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente, incluidos los que promuevan las Administraciones Públicas y las entidades y empresas de ellas de- pendientes, aquéllas deberán cumplir los siguientes requisitos:
b. Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido. En ningún caso se entenderá cum- plido este requisito si el tamaño de la letra del contrato fuese inferior al milímetro y medio o el insuficiente contraste con el fondo hiciese dificultosa la lectura.
c. Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas.”
Por tanto, de acuerdo con la normativa de protección de los derechos de los consumidores y usuarios, las cláusulas de gastos de los contratos de préstamo hipotecario objeto de controversia (no negociadas individualmente) deben cumplir con el requisito de buena fe y justo equilibrio entre derechos y obligaciones y en ningún caso pueden imponer al consumidor (prestatario) el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (prestamista).
3.2. En lo que respecta a los tributos que gravan una operación, el equilibrio entre los derechos y obligaciones vinculados al pago de aquéllos viene determinado, en todo caso, por lo previsto en la legislación aplicable, en cuanto a la determinación del sujeto pasivo.
Por tanto, para concluir sobre el cumplimiento de este requisito por parte de estas cláusulas y su posible calificación como abusivas por imponer al prestatario el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el prestamista, debe analizarse qué tributos gravan la operación (la constitución de una hipoteca en garantía de un préstamo y su formalización en una escritura pública otorgada ante notario).
Como se ha citado anteriormente y recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre del 2015, el artículo 15 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, TRLITPAJD) establece de manera expresa que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo.
En el caso que nos ocupa, dado que estamos ante hipotecas que se constituyen para garantizar préstamos concedidos por entidades bancarias (sujetos pasivos del impuesto sobre el valor añadido actuando en el ejercicio de su actividad empresarial), no es posible su tributación en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, ya que el artículo 7 del TRLITPAJD, en su apartado 5, establece la no sujeción a dicha modalidad de las operaciones realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al impuesto sobre el valor añadido (IVA).
No obstante, en el caso de operaciones que, por aplicación de lo previsto en el artículo 7.5 del TRLITPAJD, no estén sujetas a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, cabe analizar su posible tributación en la modalidad de actos jurídicos documentados.
3.3. De acuerdo con lo previsto en el artículo 27 del TRLITPAJD, quedan sujetos a la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPAJD, entre otros, los documentos notariales.
Por su parte, el artículo 28 determina la sujeción a esta modalidad, en cuanto al gravamen de documentos notariales, de las escrituras, actas y testimonios notariales, en los términos que establece el artículo 31.
El artículo 31 regula la forma de pago del impuesto en su modalidad de actos jurídicos documentados (documentos notariales -actas, escrituras y testimonios-):
2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al impuesto sobre sucesiones y donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta ley (TPO y operaciones societarias), tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las comunidades autónomas de régimen común y ciudades con estatuto de autonomía, haya sido aprobado por la comunidad autónoma.
3. Por el mismo tipo a que se refiere el apartado anterior y mediante la utilización de efectos timbrados tributarán las copias de las actas de protesto.”
El artículo 32 especifica, respecto de las segundas copias, que lo dispuesto en el artículo 31.1 (cuota fija) será de aplicación a la segunda y sucesivas copias expedidas a nombre de un mismo otorgante.
Por tanto, por aplicación de la legislación expuesta, la única tributación que se deriva de los préstamos hipotecarios objeto de controversia es la que corresponde a las escrituras otorgadas ante notario para formalizar la constitución de las correspondientes hipotecas en garantía de los préstamos, que es la derivada de la sujeción a la modalidad de actos jurídicos documentados (documentos notariales) tanto en su componente fijo, que grava las matrices y copias, como en su componente variable, que grava las primeras copias.
3.4. El sujeto pasivo del ITPAJD, en su modalidad de actos jurídicos documentados (documentos notariales) tanto respecto de la cuota fija como de la variable, de acuerdo con lo previsto en el artículo 29 del TRLITPAJD, es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan.
A este respecto, debe tenerse en cuenta que el artículo 68 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (en adelante, RITPAJD) especifica que «cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario».
El motivo de la inclusión de este inciso en el artículo 68 reside en la consideración de que el derecho o bien que se vaya a adquirir a que se refiere el artículo 29 del TRLITPAJD es el préstamo que recoge el documento notarial, aunque se garantice mediante la constitución de hipoteca.
Asimismo, el inciso incorporado en el citado artículo 68 es el resultado de la interpretación tradicional efectuada por la Sala Tercera del Tribunal Supremo respecto del concepto de la unidad del hecho imponible en torno al préstamo, que produce que la constitución de hipoteca en garantía de un préstamo tribute exclusivamente por el concepto de préstamo, como establece el artículo 15 del TRLITPAJD, siendo el sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho, o sea, el adquirente del préstamo, que es el prestatario.
3.5. Lo anterior queda reflejado con claridad y de forma unánime en la jurisprudencia emanada de la Sala Tercera del Tribunal Supremo.
La Sentencia del TSJ de Madrid de 9 de junio de 2016, Recurso 867/2014, recogiendo la reiterada jurisprudencia de la Sala Tercera del TS, lo siguiente:
“La cuestión planteada por el recurrente atinente a quién es el sujeto pasivo del Impuesto sobre actos jurídicos documentados, ha sido ya resuelta por la Sentencia del Tribunal Supremo de treinta y uno de octubre de dos mil seis (recurso de casación núm. 4593/01), que señala que:
«(…) en las recientes sentencias de 20 de enero y 20 de junio de 2006, recursos de casación 693 y 2794/01, … recordando entre otras, a la sentencia de esta Sala Tercera de 19 de noviembre de 2001 (Recurso de casación núm. 2196/1996), dictada en un caso similar de concesión por una entidad de crédito a una empresa mercantil de un préstamo hipotecario, formalizado en escritura pública, “que la interpretación tradicional de esta Sala ha aceptado siempre la premisa de que el hecho imponible, préstamo hipotecario, era y es único, y que, por tanto, la conclusión de su sujeción a AJD, hoy por hoy, es coherente, cualesquiera sean las tendencias legislativas que, en un futuro próximo, pudieran consagrar su exención en esta última modalidad impositiva, introduciendo la necesaria claridad en el sistema aplicativo de un impuesto, como el de AJD, que tantas dificultades encierra en su actual configuración, como ha hecho finalmente la Ley 14/2000, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al añadir un nuevo apartado 18 al art. 45.I.B del Texto Refundido del ITP y AJD vigente de 24 de septiembre de 1993, aunque, obviamente, no sea de aplicación al caso aquí cuestionado.
En cualquier caso, la unidad del hecho imponible en torno al préstamo produce la consecuencia de que el único sujeto pasivo posible es el prestatario, de conformidad con lo establecido en el art. 8º.d), en relación con el 15.1 del Texto Refundido ITP y AJD, y en relación, asimismo, con el art.18 del Reglamento de 1981, hoy art. 25 del vigente de 29 de Mayo de 1995, que, por cierto, ya se refiere a la constitución de, entre otros, derechos de hipoteca en garantía de un préstamo y no a la de préstamos garantizados con hipoteca”.
En el mismo sentido se pronuncian también las sentencias de 23 de noviembre de 2001, 24 de junio de 2002, 14 de mayo y 20 de octubre de 2004 y 27 de marzo de 2006. Esta última sentencia rechaza un recurso de casación para la unificación de doctrina, porque la doctrina contenida en la sentencia recurrida, que mantenía la tesis impugnada, no debe ser rectificada porque coincide con la jurisprudencia de esta Sala que, de manera reiterada, ha entendido que el artículo 30 (hoy 29) del Texto Refundido del ITP y AJD de 1980 (artículo 68 del Reglamento) señala que, en la modalidad de documentos notariales del IAJD, “será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan” y que ese adquirente del bien o derecho sólo puede ser el prestatario, no ya por un argumento similar al de la unidad del hecho imponible en torno al préstamo, conforme ocurre en la modalidad de transmisiones onerosas –arts. 8º.d), en relación con el 15.1 del Texto Refundido y con el art. 18 de su Reglamento –, sino porque el “derecho” a que se refiere el precepto es el préstamo que refleja el documento notarial, aunque este se encuentre garantizado con hipoteca y sea la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad elemento constitutivo del derecho de garantía. En definitiva, cuando el art. 31 del Texto Refundido exigía, entre otros que ahora no interesan, el requisito de que las escrituras o actas notariales contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, está refiriéndose, indisolublemente, tanto al préstamo como a la hipoteca. Buena prueba de que es así la constituye el que el Reglamento vigente de 29 de mayo de 1995 –que, aun no aplicable al supuesto de autos, tiene un indudable valor interpretativo–, en el párrafo 2º de su art. 68, haya especificado que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.
En consecuencia, en virtud de la normativa aplicable y, de conformidad con el criterio manifestado de forma unánime por la jurisprudencia, el sujeto pasivo del ITPAJD en su modalidad de actos jurídicos documentados, en el caso de escrituras otorgadas ante notario para formalizar la constitución de hipotecas en garantía los préstamos, es el prestatario.
Por tanto, las cláusulas generales de atribución al prestatario de los gastos correspondientes a los impuestos que gravan la operación contenidas en los contratos de préstamo garantizados con hipoteca no pueden considerarse abusivas, ya que, a pesar de la generalidad de sus términos, imponen al prestatario el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es efectivamente el prestamista.
3.6. Si ésta debe ser la conclusión en cuanto a la posibilidad de obtener la nulidad de estas cláusulas, a mayor abundamiento y con mayor contundencia debe afirmarse que no hay base legal ni jurisprudencial para fundamentar cualquier acción de los clientes de entidades bancarias tendente a la obtención del reembolso del importe satisfecho por éstos en concepto de ITPAJD con motivo de la formalización de hipotecas en garantía de préstamos concedidos por aquéllas.
En este sentido, es digna de destacar la conclusión de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 15ª), de 17 de octubre del 2016, que declara la nulidad parcial de algunos de los pactos de la cláusula que prevé la obligación del prestatario de abonar los gastos del contrato (entre los que se encuentra «el relativo al impuesto de actos jurídicos documentados») y especifica que de ello no deriva que el pago de los impuestos por el prestatario sea improcedente, “debiendo estar a lo que establezca el derecho positivo respecto de quién debe soportar los gastos, como si esa estipulación no existiera, de forma que la nulidad sólo debe afectar al pacto que pueda modificar el régimen de atribución del derecho positivo”.
No cabe duda de que el derecho positivo atribuye la condición de sujeto pasivo de la modalidad de actos jurídicos documentados al prestatario y, por tanto, la declaración de nulidad, en su caso, de la cláusula contenida en un contrato de préstamo garantizado por hipoteca, conforme a la que todos los tributos de la operación deben satisfacerse por parte del prestatario, no tendría efecto alguno, ya que su supresión implicaría la aplicación de lo previsto en el TRLITPAJD y en el RITPAJD y, por tanto, el pago del único impuesto que grava la operación por el sujeto pasivo (el prestatario).
Procede, por tanto, desestimar la demanda en este punto.
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 artículo 28
 artículo 31
 artículo 31
 artículo 1
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 artículo 31
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 artículo 29
 artículo 68
 artículo 15
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