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Timestamp: 2020-02-27 02:17:47+00:00

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Acuerdos en la Comunidad de vecinos para el establecimiento de recargos a copropietarios morosos | Revista Inmueble
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Por Sergio Geijo López, Abogado en Geijo y Miranda abogados y miembro de Legal Touch
En breve: La Audiencia Provincial de Barcelona admite que las comunidades de propietarios acuerden en Junta por mayoría simple el establecimiento de recargos para copropietarios morosos.
2.- Recargos a propietarios morosos establecidos por acuerdo de la Junta. Análisis de la SAP de Barcelona de 21 de junio de 2019 y de otros pronunciamientos judiciales.
3.- Problemas específicos de la adopción del recargo: mora automática, proporcionalidad y abusivividad.
La Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona acaba de dictar una Sentencia que aborda la cuestión de imponer un recargo a los copropietarios morosos de un inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal. Lo más novedoso de la resolución son los argumentos esgrimidos para validar que dicho recargo pueda ser acordado en Junta de propietarios por mayoría simple, y no por unanimidad. También hay que tener en cuenta que el Tribunal de apelación, aparte de utilizar razonamientos jurídicos extrapolables a asuntos semejantes, aplica las disposiciones del Derecho Foral Catalán.
En el Derecho común, la cuestión se encuentra regulada por el artículo 9.1 e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), que establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de Propiedad Horizontal, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En principio, la contribución a esos gastos, entre los que obviamente se incluye el pago de cuotas y derramas, ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo (ex artículo 5, párrafo 2º de la LPH). Ahora bien, la expresión literal “o a lo especialmente establecido” recogida en la norma, ampara a los copropietarios a adoptar un acuerdo que fije un criterio alternativo para la contribución de los gastos. Acuerdo que deberá cumplir con los requisitos exigidos por el artículo 17 de la LPH.
La legislación foral concreta qué debe entenderse por lo “especialmente establecido”, optando por una dicción más detallada. Y es que el artículo 553-45 del Código Civil Catalán dispone que los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, “de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la Junta”.
En la Sentencia dictada por la AP de Barcelona el pasado 21 de junio, la Junta de Propietarios había acordado la aplicación de un recargo del 10% a los comuneros que adeudaban cuotas ordinarias y extraordinarias. El acuerdo fue aprobado con el voto de propietarios que ostentaban un 70% del coeficiente total, votando en contra dos copropietarios que conjuntamente sumaban un 20% del coeficiente. El 10% restante pertenecía a un copropietario que no asistió a la Junta en la que se adoptó el acuerdo ni posteriormente lo impugnó.
Como señala el órgano jurisdiccional barcelonés, no es una cuestión pacífica la de si dicho recargo afecta o no al título constitutivo. Cuestión en modo alguno baladí, puesto que de la respuesta que adoptemos dependerán tanto las mayorías exigibles para adoptar el recargo, como para computar el plazo de ejercicio de la acción judicial de impugnación del acuerdo.
La AP de Barcelona considera en esta ocasión que el acuerdo no supone una modificación del título constitutivo, pues ni se modifica el coeficiente de participación de los comuneros ni el importe de las cuotas, por lo que no es exigible la unanimidad. Añade el Tribunal que el propietario que cumple puntualmente con la obligación de pagar cuotas y derramas no sufre alteración alguna en la cuantía de sus cuotas, aplicando un argumento ya esgrimido por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga de 5 de diciembre de 2017. El Tribunal andaluz añade en su resolución una reflexión que refuerza el argumento; y es que si se exigiera unanimidad para este tipo de acuerdos, difícilmente se alcanzarían, dado que el propietario moroso o que suele retrasarse en el pago, nunca lo aceptaría, dejando en una difícil situación económica la Comunidad de Propietarios.
Bien entendido que el recargo adoptado por mayoría simple se admite siempre que los Estatutos de la comunidad no contemplen recargo para el caso de impago. En ese supuesto, sí que sería precisa la unanimidad, porque el acuerdo estaría modificando el contenido de los estatutos.
Aparte de la Sentencia malagueña citada, en el Derecho común existen algunos pronunciamientos que permiten adoptar por mayoría simple acuerdos que imponen penalizaciones a los propietarios que no cumplen su obligación de pagar los gastos de sostenimiento, como puede ser el recargo de determinado porcentaje de deuda.
Es el caso de la SAP de Las Palmas de 18 de septiembre de 2015 (Sección 5ª), que expresamente señala que los Tribunales admiten la adopción de este tipo de recargos por no ser contrarios, en principio, a la ley, a los estatutos ni a los intereses de comuneros ni de la Comunidad.
La SAP de Murcia de 18 de febrero de 2014 (Sección 5ª) va incluso más allá, admitiendo tanto recargos como bonificaciones, siendo perfectamente posible que se adopte un acuerdo en el sentido de premiar a aquellos propietarios que cumplen con sus obligaciones con un descuento con relación al coste de la cuota comunitaria a pagar, siempre que dicho acuerdo sea aplicable a todos los propietarios y no sólo a alguno de ellos.
Por su parte, la SAP de Alicante de 6 de mayo de 2010 (Sección 5ª), admite la validez de dicho recargo, reafirmando el criterio que se mantiene en las sentencias de dicha Sección de 10 de enero de 2008 y 12 de marzo de 2009. Entiende el Tribunal ilicitano que el recargo no es contrario a la Ley ni a los Estatutos, por lo que los acuerdos que lo imponen no infringen lo establecido en el art. 18.1 de la LPH.
Con todo, como bien recuerda la reciente Sentencia de la AP de Barcelona, no se trata de una cuestión para nada pacífica. Un buen ejemplo de ello, no el único, podemos encontrarlo en diversos pronunciamientos de la Audiencia Provincial de Las Palmas.
Hemos visto que el Tribunal Canario adoptaba el criterio de la mayoría en su Sentencia de 18 de septiembre de 2015 (Sección 5ª). Sin embargo, la SAP de Las Palmas de 11 de septiembre de 2012 viene a entender que el recargo no constituye gasto común alguno, sino una sanción o pena que no se prevé en la Ley ni en los Estatutos, que además deberían estar inscritos en el Registro de la Propiedad para poder ser oponible a los nuevos comuneros que ingresen en la comunidad por adquisición de elementos privativos. El órgano judicial iba más allá señalando que incluso resulta discutible que se pueda introducir en los Estatutos (por unanimidad por tanto) el establecimiento de obligaciones económicas para los comuneros distintas de las previstas en la LPH, puesto que lo que ampararía el artículo 9 de la LPH sería la modificación de las cuotas por unanimidad, pero no podría ser utilizado para fijar recargos “arbitrariamente” establecidos mediante acuerdos de Junta que ni tan siquiera respetan la regla de la unanimidad. Criterio refrendado por la Sección 4ª del Tribunal Insular en su Sentencia de 12 de febrero de 2019, que acoge la Doctrina contraria a la aprobación por mayoría.
3.- Problemas específicos de la adopción del recargo: mora, proporcionalidad y abusividad.
Una segunda cuestión de interés que afronta la SAP de Barcelona del pasado 21 de junio es la del nacimiento automático de la mora sin necesidad de requerimiento previo al deudor. Interpreta el Tribunal que el acuerdo que impone el recargo del 10% viene a establecer un mecanismo que concreta la previsión legal (art 553.4 CC Catalán) de que los créditos de la comunidad contra los propietarios por gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse el pago correspondiente y el mismo no se hace efectivo. Precepto que configura la mora como automática. Y si hay mora, consecuentemente han de existir intereses de demora. El problema, es que la regulación legal no concreta nada. No hace referencia directa a los intereses, y por ello no es posible, automáticamente, acudir al interés legal del dinero como criterio de referencia. Pero eso no impide a juicio del Tribunal que la Junta pueda fijar la concreción de ese interés en aplicación del artículo 553-45 antes citado.
Existen otras resoluciones en el Derecho común que califican a la mora como automática. Por ejemplo, la SAP de Madrid de 5 de diciembre de 2016 entiende también que la obligación de pagar un recargo por mora en el pago de las cuotas (en este caso en una mancomunidad) no precisa del requerimiento previo al que se refiere el párrafo primero del artículo 1.100 del Código Civil, puesto que se trata de una obligación cuyo momento de cumplimiento es el establecido por la Junta conforme a lo previsto en el artículo 21.1 de la LPH.
Sin embargo, la SAP de Málaga de 11 de diciembre de 2017 establece la automaticidad con matices, pues entiende que no es necesario requerimiento previo siempre que en los estatutos lo hayan dispuesto. Pero de no hacerlo, el requerimiento sería necesario. Añade el Tribunal malacitano en cuanto a la mora que, en defecto de pacto expreso, debe sancionarse con el abono del interés legal desde el momento del requerimiento ex artículo 1.100 y 1.108 del Código Civil, , posibilidad que queda amparada en función de lo previsto en el art 1.100.1 del Código Civil.
Cabe por último abordar la problemática de determinar cuándo el recargo resulta desproporcionado o abusivo. La Audiencia Barcelonesa evita entrar a valorar esa cuestión porque aprecia la existencia de incongruencia “extra petita”. Y es que en el Suplico de la demanda rectora del procedimiento judicial únicamente se solicitaba que no se aplicase dicho recargo a uno de los propietarios, quedando la cuestión extramuros del debate procesal.
En el Derecho común encontramos resoluciones que no entran a valorar dichas cuestiones cuando el porcentaje está recogido en los Estatutos (y por tanto aprobado por unanimidad) como ocurre en la SAP de Pontevedra, Sección 4ª, de 16 de mayo de 2000. Resolución que analizó un asunto en el que la Comunidad de Propietarios tenía unos estatutos que establecían un recargo del 25%, dando validez al citado porcentaje. O la anteriormente citada SAP de Las Palmas de 18 de septiembre de 2015 (con un recargo del 20%).
Existen también otros pronunciamientos, como el de la SAP de Madrid de 5 de diciembre de 2016, que abordan la cuestión de si el porcentaje de recargo (en ese caso de un 10%) puede reputarse o no abusivo. Entiende el Tribunal que no puede reputarse abusiva al no tratarse de una relación entre un profesional y un consumidor. Tampoco puede ser una estipulación usuraria de las proscritas en la Ley de 23 de julio de 1908, pues esta conceptuación solo está contemplada para el caso de los intereses-precio remuneratorios de un préstamo. En realidad, lo que existe para el órgano judicial madrileño es un concierto entre comuneros con cobertura legal en el artículo 14 d) de la LPH y 398, párrafo 1º, 1.255 y 1.152 del Código Civil.
Y nos encontramos con pronunciamientos, como los anteriormente citados de La SAP de Las Palmas de 12 de febrero de 2019 en la que se aplicaba un recargo del 25%, que acoge una doctrina anterior consistente en que no puede aceptarse el incremento del interés de demora por encima del legalmente previsto en el art. 1.108 del CC para la mora civil al no estar previsto ni en los Estatutos ni en la LPH.
La SaP de Barcelona de 21 de junio de 2019 da validez a la adopción, por mayoría simple, de un acuerdo de la Junta de propietarios de una comunidad por el que se establece un recargo del 10% a propietarios morosos. Ya existen otros pronunciamientos en el Derecho común que siguen el mismo camino, aunque no se trata de una cuestión ni mucho menos pacífica.
La resolución judicial barcelonesa entiende que la mora es automática, sin necesidad de requerimiento previo al deudor, coincidiendo en este parecer con el sentir mayoritario de las Audiencias.
El Tribunal catalán no entra a analizar, por motivos procesales, si un recargo de un 10% resulta proporcionado o abusivo. Existen no obstante pronunciamientos de otras Audiencias que dan por bueno todo porcentaje que haya sido adoptado legalmente por la Comunidad y no haya sido debidamente impugnado.

References: resolución 
 artículo 9
 artículo 5
 artículo 17
 artículo 553
 resolución 
 artículo 9
 artículo 553
 artículo 1
 artículo 21
 artículo 1
 Resolución 
 artículo 14
 resolución