Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo3117/2008
Timestamp: 2018-07-18 07:32:22+00:00

Document:
26 Cdo 3117/2008
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobce m. B., proti žalované K.D.V. spol. s r.o., zastoupené advokátem, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Okresního soudu v Náchodě pod sp. zn. 5 C 310/2005, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3. dubna 2008, č. j. 20 Co 205/2007-96, takto:
Okresní soud v Náchodě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. ledna 2007, č. j. 5 C 310/2005-52, zamítl žalobu, aby žalované byla uložena povinnost vyklidit a vyklizené předat žalobci nebytové prostory v budově čp. 104 na st. p. č. 241 v katastrálním území B. (dále jen předmětné nebytové prostory , resp. nebytové prostory a předmětný dům , resp. dům ); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu.
Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že dne 28. května 2001 uzavřeli žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemkyně smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor (dále jen nájemní smlouva ze dne 28. května 2001 , resp. nájemní smlouva ) na dobu určitou od 1. června 2001 do 31. května 2011 (s tím, že nájemce má právo na prodloužení nájemní smlouvy o dalších pět let, požádá-li o prodloužení nejpozději do 31. května 2010), že nájemní smlouva byla sjednána (čl. II. nájemní smlouvy) za účelem obchodní činnosti, tj. konkrétně za účelem zřízení reprezentační kavárny, kulečníkové herny, bistra s hracími automaty, kancelářských prostor (které mohly být případně rekonstruovány na byty) , že v čl. II. nájemní smlouvy se účastníci rovněž dohodli, že po předchozím souhlasu pronajímatele mohou být nebytové prostory užívány i k provozování jiných aktivit souvisejících s předmětem podnikání nájemce , a že podle ujednání obsaženého v čl. III. bodu 2) nájemní smlouvy mohl pronajímatel nájemní smlouvu vypovědět rovněž v případě, že nájemce nezahájí provoz kavárny do dvou let od podpisu smlouvy. Dále zjistil, že žalobce dal žalované výpověď z nájmu nebytových prostor datovanou dnem 20. července 2005 (dále jen výpověď ze dne 20. července 2005 ), která jí byla doručena dne 22. července 2005, že výpověď ze dne 20. července 2005 odůvodnil především tím, že nebytové prostory užívala v rozporu s nájemní smlouvou, neboť v nich nezřídila reprezentační kavárnu, kulečníkovou hernu, bistro s hracími automaty a kancelářské prostory (dále jen výpovědní důvod č. 1 ), dále také tím, že v době od 23. května 2005 do 30. května 2005 nebytové prostory stavebně upravila bez jeho písemného schválení (dále jen výpovědní důvod č. 2 ), a nakonec rovněž tím, že do dvou let od podpisu smlouvy nezahájila v nebytových prostorách provoz kavárny (dále jen výpovědní důvod č. 3 ). Vzal také za prokázáno, že v nebytových prostorách provozuje žalovaná prodej občerstvení a několik hracích automatů, že v době uzavření nájemní smlouvy nebyly nebytové prostory uzpůsobeny pro provoz reprezentační kavárny, že žalovaná usilovala o její vybudování a že rozhodnutím Městského úřadu v B., odboru výstavby, ze dne 10. února 2003 bylo zastaveno stavební řízení o stavebním povolení ohledně stavebních úprav v předmětném domě.
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil,
že ohledně předmětných nebytových prostor vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne 28. května 2001 mezi účastníky řízení nájemní poměr na dobu určitou, jenž se řídil zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 18. října 2005 (dále jen zákon č. 116/1990 Sb. ). Poté dovodil, že není naplněn výpovědní důvod č. 1 (podřaditelný pod ustanovení § 9 odst. 2 písm. a/ zákona
č. 116/1990 Sb.), neboť činnost žalované spočívající v prodeji občerstvení
a provozování několika hracích automatů není v rozporu se sjednaným účelem nájmu,
tj. provozem bistra s hracími automaty; v této souvislosti poznamenal, že z nájemní smlouvy nevyplývá, že by žalovaná musela v nebytových prostorách provozovat všechny činnosti podřazené pod sjednaný účel nájmu. Dále rovněž dovodil, že není naplněn ani výpovědní důvod č. 2, neboť předmětné nebytové prostory žalovaná stavebně upravovala proto, aby byly přizpůsobeny k účelu smlouvy . Výpovědní důvod č. 3 kvalifikoval jako neplatně sjednaný s odůvodněním, že smluvní strany si nemohly platně dohodnout úpravu odchylnou od ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Sb. a že zmíněný výpovědní důvod nelze přitom podřadit pod žádný z výpovědních důvodů vyjmenovaných v citovaném ustanovení.
K odvolání žalobce Krajský soud v Hradci Králové jako soud odvolací rozsudkem ze dne 3. dubna 2008, č. j. 20 Co 205/2007-96, změnil citovaný rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl a uložil žalované povinnost předmětné nebytové prostory vyklidit a vyklizené předat žalobci do patnácti dnů od právní moci rozsudku; současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů
a o nákladech řízení státu.
Po zopakování důkazů přečtením listin a fotodokumentace nebytových prostor z doby, kdy byla žalované dána výpověď z nájmu nebytových prostor, a po doplnění dokazování v odvolacím řízení ohledáním nebytových prostor se odvolací soud ztotožnil se skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně. Dále vzal za prokázáno, že Městský úřad v B., odbor výstavby a životního prostředí, jako stavební úřad dodatečně povolil stavební úpravy v prvním nadzemním podlaží předmětného domu, které následně kolaudačním rozhodnutím ze dne 14. ledna 2002 (dále jen kolaudační rozhodnutí ) povolil užívat mimo jiné jako hernu s barem, že neodsouhlasené stavební úpravy uskutečněné v době od 23. května 2005 do 30. května 2005 spočívaly v zásadních bouracích pracích, ve zřízení elektronické rulety, v úpravě barového pultu
a jeho rozšíření, v osazení nového kamerového systému, ve výměně elektrických rozvodů, v úpravě a rozšíření rozvodné sítě a ve výměně podlahových krytin, že za vstupem do předmětného domu je umístěn bar, herna s 9 hracími automaty a sázková kancelář, že v přízemí domu se nachází kasino H., v němž probíhá živá hra ve čtvrtek, pátek a v sobotu, že je v něm umístěna elektronická ruleta, Black Jack, že se tam dříve hrály kostky, že v prvním patře předmětného domu jsou neužívané a chátrající prostory pro kavárnu, že místnost pro salonek se nachází v (sousedním) domě č. p. 105 v B., že k ní není zkolaudován průchod z předmětného domu a že proto bylo zastaveno stavební řízení. Rovněž zjistil, že další tři patra v domě nejsou užívána a zjevně chátrají přesto, že bylo počítáno s tím, že tam budou ubytovací místnosti (hotel) .
Po takto zopakovaném a doplněném dokazování odvolací soud především dovodil, že výpovědní důvody uplatněné ve výpovědi ze dne 20. července 2005 byly naplněny. Ohledně výpovědního důvodu č. 1 uzavřel, že jednáním v rozporu se smlouvou je provozování kasina, resp. sázkové kanceláře apod. v nebytových prostorách , neboť podle nájemní smlouvy bylo účelem nájmu zřízení reprezentační kavárny, kulečníkové herny, bistra s hracími automaty a kancelářských prostor. S poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 20 Cdo 1656/99, dodal, že zmíněný rozpor nemohl být zhojen ani kolaudačním rozhodnutím, neboť citované rozhodnutí neznamená změnu nájemní smlouvy v části týkající se účelu nájmu , a pokračoval, že nebyla-li uzavřena dohoda o změně účelu nájmu, která by v daném případě musela mít písemnou formu, byl předmět nájmu užíván v rozporu se smlouvou a je naplněn výpovědní důvod podle § 9 odst. 2 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb. Ve vztahu k výpovědnímu důvodu č. 2 uvedl, že stavební úpravy provedené žalovanou v roce 2005 postrádají písemné schválení žalobcem tak, jak vyžadovala nájemní smlouva, a proto i toto jednání je v rozporu s nájemní smlouvou a naplňuje výpovědní důvod ve smyslu § 9 odst. 2 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb. Ve vztahu k výpovědnímu důvodu č. 3 konstatoval, že podle ustálené soudní praxe např. rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25. února 2003, sp. zn. 26 Cdo 1167/2001 může nájem nebytových prostor na dobu určitou skončit před uplynutím doby, na kterou byl sjednán, i jinak než výpovědí pronajímatele nebo nájemce z důvodů uvedených v § 9 odst. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb.; z tohoto důvodu je proto platné ujednání účastníků týkající se možnosti pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu v případě, že nájemkyně nezahájí provoz kavárny v nebytových prostorách do dvou let od podpisu smlouvy. Zde dodal, že se proto nabízí jediné možné vysvětlení: že totiž ze sázkové kanceláře a herny s barem (tedy užívání jediného podlaží několikapatrového domu) má žalovaná dostatečný příjem . Vzhledem k tomu, že v současné době užívá žalovaná nebytové prostory bez právního důvodu, odvolací soud zamítavý rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhověl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen o.s.ř. ). Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. b/ a odst. 3 o.s.ř. V dovolání především namítla, že se soudy obou stupňů nezabývaly otázkou, zda výpověď ze dne 20. července 2005 byla skutečně dána žalobcem. Z jejího textu, který je koncipován v první osobě jednotného čísla a podepsán JUDr. L. R., totiž jednoznačně nevyplývá, kdo citovaný právní úkon učinil, tedy zda to byl žalobce nebo JUDr. L. R. Ve vztahu k výpovědnímu důvodu č. 3 namítla, že odvolací soud při posuzování obsahu výpovědi ze dne 20. července 2005 zřejmě aplikoval zákon č. 116/1990 Sb., ve znění účinném v době vyhlášení napadeného rozsudku, přestože při posuzování otázky skončení nájmu měl ve smyslu čl. II. zákona č. 360/2005 Sb. postupovat podle dosavadních právních předpisů, byla-li výpověď dána před nabytím účinnosti posléze uvedeného zákona. Vyjádřila proto nesouhlas s názorem, že (v době do 19. října 2005) bylo možno sjednat i jiné než zákonem stanovené výpovědní důvody , a naopak se ztotožnila se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož dohoda odporující taxativně vymezeným výpovědním důvodům je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem . Dále uvedla, že i kdyby mohl být sjednán výpovědní důvod
č. 3 (uvedený v druhé větě článku III. bodu 2 nájemní smlouvy nezřízení reprezentační kavárny v dohodnuté lhůtě), pak by bylo vyhovění žalobě ... v rozporu s dobrými mravy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák., neboť takto sjednaný výpovědní důvod byl naplněn již na konci května 2003. V této souvislosti rovněž poznamenala, že odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění, která nemají oporu v provedeném dokazování, pokud v odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že s ohledem na dostatečný příjem ze sázkové kanceláře a herny s barem se zřejmě rozhodla, že nebude další nebytové prostory rekonstruovat, neboť by to pro (ni) byla značná finanční zátěž . Dodala, že z provedených důkazů naopak vyplývá její opravdový zájem ... rekonstrukci provést . Ve vztahu k výpovědnímu důvodu č. 2 namítla, že i kdyby uvedeným způsobem v rozporu se smlouvou jednala, nelze z tohoto jednání dovodit užívání nebytových prostor v rozporu se smlouvou , jak má na mysli ustanovení § 9 odst. 2 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb. Podle jejího názoru by se žalobce mohl domáhat např. náhrady škody; výpovědním důvodem však taková skutečnost není . Za chybný považovala také závěr o naplněnosti výpovědního důvodu č. 1. Měla zato, že z nájemní smlouvy nevyplývá, že by byla povinna užívat nebytové prostory ke všem činnostem, jež jsou demonstrativně vypočteny v čl. II. nájemní smlouvy, a pokračovala, že odvolacím soudem užitý pojem herna s barem je svým obsahem totožný s pojmem bistro s hracími automaty , který je uveden v čl. II. nájemní smlouvy jako jeden z účelů nájmu. Proto podle jejího názoru neobstojí ani závěr, že pokud ... v nebytových prostorách zřídil(a) hernu s barem, ačkoli toto není účel nájemní smlouvy, pak toto jednání je nutno kvalifikovat jako užívání předmětu nájmu v rozporu se smlouvou, a je tudíž výpovědním důvodem dle § 9 odst. 2 písm. a/ zákona . Navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalobce se ve vyjádření k dovolání ztotožnil s právním posouzením věci odvolacím soudem, vyvracel dovolací námitky žalované a navrhl, aby dovolání bylo jako zjevně bezdůvodné odmítnuto.
č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím není dotčeno. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 3. dubna 2008, tedy před 1. červencem 2009, kdy uvedená novela nabyla účinnosti, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací projednal dovolání a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen o.s.ř. ).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem tomu oprávněným účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
(§ 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Existenci uvedených vad dovolatelka nenamítla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 3 o.s.ř. lze namítnout, že napadené rozhodnutí vychází ze skutkových zjištění, která nemají v podstatné části oporu v provedeném dokazování. Skutkové zjištění nemá oporu v provedeném dokazování v podstatné části tehdy, týká-li se skutečností, které byly významné pro posouzení věci z hlediska hmotného (popřípadě i procesního) práva (srov. Občanský soudní řád, komentář, 5. vydání 2001, nakladatelství C. H. BECK, strana 1003 - 1004).
Z obsahu napadeného rozsudku vyplývá, že součástí zjištěného skutkového stavu nebylo zjištění o dostatečném příjmu žalované ze sázkové kanceláře a herny s barem
a ani zjištění, že právě proto se žalovaná zřejmě rozhodla, že nebude další nebytové prostory rekonstruovat, neboť by to pro (ni) byla značná finanční zátěž . Z napadeného rozsudku pouze vyplývá, že závěr o naplněnosti výpovědního důvodu č. 3 odvolací soud pouze doplnil o tuto (snad nemístnou) úvahu. Z uvedeného vyplývá, že v daném případě nelze uvažovat o skutkovém zjištění, natož o právně významném skutkovém zjištění,
a tudíž ani o naplněnosti dovolacího důvodu podle § 241a odst. 3 o.s.ř.
Jestliže odvolací soud dovodil, že na základě výpovědi ze dne 20. července 2005 skončil nájemní poměr žalované k předmětným nebytovým prostorám, posoudil, byť nikoli výslovně, uvedenou výpověď jako právní úkon učiněný žalobcem. Dovolatelka správnost uvedeného názoru zpochybnila.
Z obsahu výpovědi ze dne 20. července 2005 vyplývá, že byla vyhotovena na hlavičkovém papíře města B. a je opatřena otiskem úředního razítka města B. a podpisem JUDr. L. R. jako starostky města B. Za této situace nemá dovolací soud pochybnosti o tom, že jde o právní úkon žalobce. Na tom nemůže nic změnit ani použití první osoby jednotného čísla (ostatně nájem nebytových prostor vypovídá v citované výpovědi město B.) a podpis JUDr. L. R. jako starostky města B., neboť ta zastupuje obec navenek (103 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích /obecní zřízení/, ve znění účinném ke dni dání výpovědi z nájmu nebytových prostor).
v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního názoru, že v daném případě byly naplněny výpovědní důvody č. 1, 2 a 3. Už na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že odvolacímu soudu nelze úspěšně vytýkat absenci právního posouzení věci podle § 3 odst. 1 obč. zák. Je-li totiž konkrétní výpovědní důvod naplněn a nejde-li o výpověď neplatnou pro rozpor s dobrými mravy (§ 39 obč. zák.), nájemní poměr uplynutím výpovědní lhůty skončí a je již vyloučeno poměřovat s dobrými mravy (ve smyslu § 3 odst. 1 obč. zák.) otázku následného vyklizení. Je tomu tak proto, že případné další užívání nebytových prostor bývalým nájemcem lze kvalifikovat již jen jako užívání bez právního důvodu a v ustálené soudní praxi není pochyb o tom, že na základě ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. nelze konstituovat právo, které jinak z pozitivní právní úpravy nevyplývá (srov. nález Ústavního soudu České republiky ve věci sp. zn. II. ÚS 190/94, uveřejněný pod č. 87 ve svazku 4, dílu druhém z roku 1995 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu České republiky, a podpůrně rovněž rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28. června 2001, sp. zn. 20 Cdo 1506/99, uveřejněný pod číslem 12 v sešitě číslo 2 z roku 2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 29. srpna 2001, sp. zn. 20 Cdo 1203/99, uveřejněný pod č. 133 v sešitě č. 11 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura). Přitom podle názoru dovolacího soudu nelze na neplatnost výpovědi z nájmu pro rozpor s dobrými mravy (§ 39 obč. zák.) usuzovat pouze z toho, že sjednaný výpovědní důvod (výpovědní důvod č. 3) byl naplněn již na konci května 2003; naopak ve prospěch žalobce vyznívá to, že výpověď z nájmu nedal žalované ihned po uplynutí uvedené doby a ve skutečnosti jí tak poskytl ke zřízení kavárny delší období než bylo sjednáno v nájemní smlouvě.
Nejvyšší soud České republiky s odkazem na své rozsudky z 9. srpna 2000,
sp. zn. 30 Cdo 714/2000, uveřejněný pod č. 121 v sešitě č. 10 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura, a z 27. září 2001, sp. zn. 20 Cdo 2685/99, uveřejněný pod č. 26 v sešitě č. 4 z roku 2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (tento rozsudek byl uveřejněn rovněž pod č. 143 v sešitě č. 12 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura) již v rozsudku ze dne 21. srpna 2002, sp. zn. 26 Cdo 2876/2000, dovodil, že sjednají-li si pronajímatel a nájemce nebytových prostor možnost ukončení nájmu na dobu určitou výpovědí, mohou si dohodnout i výpovědní důvody. V rozsudku ze dne 25. února 2003, sp. zn. 26 Cdo 1167/2001, uveřejněném pod č. 35 v sešitě č. 4 z roku 2004 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a rovněž pod č. 38 v sešitě č. 3 z roku 2003 časopisu Soudní judikatura (v rozsudku, na nějž již odkázal odvolací soud), pak Nejvyšší soud v poměrech zákona č. 116/1990 Sb., ve znění před novelou provedenou zákonem č. 360/2005 Sb. dovodil, že nájem nebytových prostor na dobu určitou může skončit před uplynutím doby, na kterou byl sjednán, i jinak, než výpovědí pronajímatele nebo nájemce z důvodů uvedených v § 9 odst. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb.
S přihlédnutím k citované judikatuře, od níž se dovolací soud neodklání ani v posuzovaném případě, lze tudíž konstatovat, že v čl. III. bodu 2) nájemní smlouvy si účastníci platně sjednali další důvod výpovědi z nájmu pronajatých nebytových prostor. Byl-li tento výpovědní důvod (uplatněný ve výpovědi ze dne 20. července 2005 jako výpovědní důvod č. 3) naplněn a není-li výpověď ze dne 20. července 2005 právním úkonem příčícím se dobrým mravům (viz výklad shora), lze pokládat za správný názor, že žalovaná užívá v současné době (po uplynutí výpovědní lhůty) tyto prostory bez právního důvodu . Za této situace se dovolací soud zejména z důvodu nadbytečnosti nezabýval již posouzením správnosti právního názoru, že jsou naplněny i výpovědní důvody č. 1 a 2.
Jelikož se dovolatelce prostřednictvím uplatněných dovolacích důvodů správnost napadeného rozhodnutí zpochybnit nepodařilo, Nejvyšší soud aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o.s.ř.) dovolání jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o.s.ř.).
v dovolacím řízení úspěšná a žalobci náklady, na jejichž náhradu by jinak měla proti dovolatelce právo, v souvislosti s tímto řízením nevznikly.

References: soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 9
 § 9
 zákona č. 116
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 9
 zákona č. 116
 § 9
 zákona č. 116
 § 9
 zákona č. 116
 soud 
 § 237
 zákona č. 99
 § 241
 soud 
 zákona č. 360
 § 3
 soud 
 § 9
 zákona č. 116
 § 9
 soud 
 § 243
 soud 
 soud 
 zákona č. 99
 soud 
 § 237
 § 241
 soud 
 § 241
 soud 
 soud 
 zákona č. 128
 § 3
 § 3
 § 3
 soud 
 soud 
 zákona č. 116
 § 9
 zákona č. 116
 soud 
 soud 
 soud