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1 Die ordentliche Kündigung am Do Apr 24, 2008 5:01 am
Wohnraum (§ 573c BGB) (Zurück zur Übersicht)
Nunmehr gilt für den Mieter unabhängig von der Dauer der Mietzeit eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Für den Vermieter gelten dagegen gestaffelte Kündigungsfristen. Bei Mietverhältnissen mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren ist der Kündigungstermin der Ablauf des übernächsten Monats. Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei Monate. Nach achtjähriger und längerer Dauer hat der Vermieter also eine Kündigungsfrist von neun Monaten einzuhalten.
Von den gesetzlichen Kündigungsfristen nach Abs. 1 oder Abs. 3 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden (§ 573c Abs. 4 BGB).
Gesetzgebung: Neue Kündigungsfristen für Altmietverträge
Nach § 565 Abs.2 BGB a.F. richtete sich die Frist für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach dessen Dauer. Sie betrug bei Mietverhältnissen bis zu einer Dauer von 5 Jahren 3 Monate. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung der Mietsache verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate. Die gestaffelten Fristen waren von beiden Parteien einzuhalten.
Durch das Mietrechtsreformgesetz wurde die Kündigungsfrist neu geregelt. In § 573 c Abs.1 BGB n.F. ist nunmehr bestimmt, dass der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses stets mit einer Frist von 3 Monaten kündigen kann; der Vermieter hat dagegen nach wie vor gestaffelte Kündigungsfristen einzuhalten.
In § 573 c Abs.4 BGB ist ergänzend geregelt, dass Vereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Vermieters von § 573 c Abs.1 BGB abweichen. Für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden gilt die Übergangsregelung des Art.229 § 3 Abs.10 EGBGB. Dort ist folgendes geregelt:
"§ 573 c Abs.4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1.September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind."
In der Praxis existieren zahlreiche Formularmietverträge, in denen der Text des früheren § 565 BGB wiedergegeben ist. Hier stellt sich die Frage, ob der Mieter in diesem Fall die früher maßgebenden gestaffelten Kündigungsfristen zu beachten hat. In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, dass in der bloßen Wiedergabe des Gesetzestextes keine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art 229 § 3 Abs.10 EGBGB zu sehen sei. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen eine andere Ansicht vertreten (BGH, Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 240/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 324/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 339/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 355/02; Urteil v. 12.11.2003, VIII ZR 31/03; Urteil v. 10.3.2004, VIII ZR 64/03; Urteil v. 10.3.2004, VIII ZR 34/03). Nunmehr hat der Gesetzgeber "nachgebessert". Die Übergangsregelung in Art 229 § 3 Abs.10 EGBBGB hat seit dem 1.6.2005 folgenden Wortlaut:
"§ 573 c Abs.4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1.September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1.Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs.2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1.September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."
Die neue Regelung hat folgende Auswirkungen:
Die Regelung betrifft nur solche Mietverträge, die den Text des früher maßgeblichen § 565 Abs.2 Sätze 1 und 2 BGB a.F. -also die gestaffelten Kündigungsfristen- im Wortlaut oder sinngemäß wiedergeben. Gelegentlich findet man Altmietverträge, in denen eine längere als die gesetzliche Frist vereinbart ist, z.B.: "Das Mietverhältnis beginnt am...und läuft von da an auf die Dauer von 1 Jahr. Es verlängert sich danach, soweit es nicht 6 Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate" (OLG Zweibrücken, Rechtsentscheid v. 23.11.1989, 3 W 35/89 RE). Eine vertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist war nach früherem Recht möglich; seit dem 1.9.2001 ist eine Vereinbarung, wonach der Mieter eine längere als die gesetzliche Frist einzuhalten hat, unwirksam. In Altverträgen bleibt die Vereinbarung einer längeren Frist aber wirksam.
"Das Mietverhältnis wird für die Dauer eines Jahres abgeschlossen. Es verlängert sich sodann um jeweils ein weiteres Jahr, wenn es nicht gekündigt wird."
Die Klausel hat zur Folge, dass die Kündigungsfrist für beide Teile ein Jahr beträgt. Nach früherem Recht konnte eine Fristverlängerung wirksam vereinbart werden. Nach nunmehrigen Recht wäre eine solche Vereinbarung unwirksam. Für Altmietverträge gilt Art. 229 § 3 Abs.10 Satz 1 EGBGB. Die Vereinbarung bleibt also wirksam. 229 § 3 Abs.10 Satz 2 EGBGB ist nicht anwendbar, weil dort nur der Fall geregelt ist, dass die gestaffelten Kündigungsfristen vereinbart sind.
Ist die gestaffelte Kündigungsfrist durch Individualvertrag vereinbart oder ist die Klausel ausgehandelt, so gilt 229 § 3 Abs.10 Satz 1 EGBGB. Die Vereinbarung bleibt also wirksam. Wohnraummietverträge mit solchen Vereinbarungen dürfte es in der Praxis aber nicht geben.
Die Neuregelung in 229 § 3 Abs.10 Satz 2 EGBGB gilt nur für Kündigungen, die ab dem 1.6.2005 zugehen. Für Kündigungen, die vor diesem Zeitpunkt zugegangen sind, gilt lediglich 229 § 3 Abs.10 Satz 1 EGBGB; die Rechtsprechung des BGH ist bei diesen Kündigungen weiter zu beachten. Der Mieter kann aber nach dem 31.5.2005 erneut kündigen und auf diese Weise eine Fristverkürzung erreichen.
Der Kündigungstag ist der Tag an dem die Kündigung dem Mieter spätestens zugehen muss. Nach der gesetzlichen Regelung (§§ 573 c, 573 d Abs.2, 580 a BGB) ist dies der dritte Werktag eines Monats.
Fällt der dritte Tag eines Monats auf einen Donnerstag, Freitag oder Samstag, so stellen sich zwei Fragen
» Vorankündigung zum Frühjahrstreffen 2014

References: § 565
 § 573
 § 573
 § 573
 Art.229
 § 3
 § 565
 § 3
 BGH 
 § 3
 § 565
 § 565
 Art. 229
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 BGH