Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%201-3-3-1.htm
Timestamp: 2017-11-24 13:15:50+00:00

Document:
1 / 3.3.1
A. Caractère obligatoire du règlement de copropriété
B. Le règlement de copropriété, qualité substantielle du lot
C. Force obligatoire du règlement
D. Clauses abusives, illégales, illicites,
II. Modalités d’établissement
A. Date d'établissement. –
C. Date d'entrée en vigueur du règlement
1. Immeuble existant
2. Immeuble en construction
3. Immeuble faisant l'objet de contrats de location-accession
III. Contenu du règlement de copropriété
A. Dispositions relatives à la division de l'immeuble
1. Distinction entre parties communes et privatives
2. parties communes générales et spéciales
3. droit de jouissance exclusif sur une partie commune
B. État descriptif de division
C. Dispositions relatives à l'usage des lots
1. Dispositions relatives aux parties privatives
2. Dispositions relatives à l'usage des parties communes
3. clauses limitant les droits des copropriétaires sur leurs lots
D. Répartition des charges communes
1. Les bases de répartition
2. les Répartitions spéciales
3. Locaux commerciaux
E. Dispositions relatives à l'administration de l'immeuble
1. Clauses reproduisant les dispositions légales
2. Clauses complétant les dispositions légales.
3. Dispositions complémentaires.
4. Syndicats secondaires
IV. Sort des règlements antérieurs à la loi de 1965
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi conçu :
« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
L’article 4 du décret du 17 mars 1967 est ainsi rédigé :
« Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
« Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
« Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent. »
Le règlement de copropriété est une convention institutionnelle.
Une convention constate la convergence de plusieurs volontés : nous voulons réaliser ensembles telle opération et nous sommes convenus d’adopter telle organisation.
Au 19e siècle, à Grenoble, quelques personnes se groupaient pour construire un immeuble et s’en répartir les logements. Leur convention réglait d’une part les modalités de la construction, et d’autre part les modalités de jouissance et d’usage des parties privatives et communes et celles de gestion de la copropriété. Cette seconde partie était le règlement de copropriété.
De nos jours le règlement de copropriété est établi par le promoteur.
Lorsque le règlement de copropriété en vigueur au jour de l’acte, a été publié, il suffit de mentionner dans l’acte « que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance ». C’est seulement lorsqu’il n’a pas encore été publié que le notaire doit mentionner en outre « qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ».
On doit considérer que les acquéreurs successifs sont sensés adhérer au règlement de copropriété par l’effet d’une fiction juridique (comme dans les jeux d’enfants : on dirait que tu as adhéré …). L’article D 4, en imposant une adhésion explicite dans le cas de non-publication du règlement de copropriété ou d’un modificatif, laisse apparaître l’existence d’une adhésion implicite dans le cas le plus général de la publication antérieure. ?
Convention institutionnelle parce que la raison d’être primordiale du règlement de copropriété est la création d’une institution collective, c’est à dire une personne morale durable dont l’objet est de satisfaire, par le biais d’un mécanisme collectif, le besoin individuel, commun à tous ses membres, de devenir propriétaire d’un bien immobilier. [1] Par la suite chaque membre pourra céder son bien. Le nouvel acquéreur sera pareillement assujetti au régime légal de la copropriété et aux clauses du règlement de copropriété du seul fait de son acquisition.
On peut dire aussi que le règlement de copropriété est une convention collective puisqu’il s’appliquera dans l’avenir à des personnes, - les futurs acquéreurs -, que les membres du groupe constructeur initial ne connaissent pas lors de l’établissement de la convention.
Le règlement de copropriété a pour objet d'organiser les rapports des divers copropriétaires entre eux, en définissant leurs droits et obligations réciproques ; Il fixe également les règles de gestion de la collectivité, c’est à dire les relations des copropriétaires avec le syndicat. On dit couramment qu’il constitue ainsi la charte de la copropriété. Il existe d’autres documents « fondateurs » dans le régime de la copropriété.
Le règlement de copropriété, en tant que tel, a toujours comporté un état descriptif de division de la propriété de l’immeuble. Il ne peut pas y avoir de convention de copropriété sans état descriptif de division.
Depuis la réforme de la publicité foncière, l’état descriptif de division a été « normalisé » et il doit être complété par un tableau également soumis à des règles de présentation très précises. Certains parlent alors de « l’état descriptif de division établi pour les besoins de la publicité foncière » (EDD). Nous verrons ci dessous que cette qualification est contestable.
Il est fréquent de trouver un « cahier des charges » en tête d’un règlement de copropriété. Il peut s’agir :
- Soit d’un cahier des charges et conditions de la vente amiable ou judiciaire des lots, établi à l’occasion de la division d’un immeuble ancien
- Soit d’un cahier des charges imposées à tous les immeubles construits dans le cadre d’une opération d’urbanisme. C’est par exemple le cas des immeubles inclus dans une zone d’aménagement concerté (ZAC). Il est fréquent dans le même cas de trouver aussi les statuts d’une association syndicale ayant pour objet la gestion d’éléments d’équipement et de services communs à tous ces immeubles, qu’ils soient en monopropriété ou en copropriété.
Dans ces deux cas, le règlement de copropriété doit respecter certaines clauses du cahier des charges. Dans le second plus particulièrement, on trouve les modalités de gestion des parties communes et des services communs et la répartition des charges correspondantes entre les immeubles concernés.
Nous étudierons les actes complémentaires en 1/3.3.3
Tout immeuble en copropriété doit être pourvu d’un règlement de copropriété.
La jurisprudence postérieure à 1965 montre pourtant que certains immeubles en étaient encore dépourvus à cette époque. Cela reste vrai en 2007. Il s’agit généralement de petites copropriétés anciennes établies sous le régime de l’article 664 du Code civil, aujourd’hui abrogé. Ces immeubles sont néanmoins assujettis au statut de la copropriété dès lors qu’ils remplissent les conditions prévues par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Pendant des lustres, ces copropriétés ont pu subsister sans véritable organisation collective. Mais l’un des copropriétaires peut à tout moment exiger que la collectivité adopte un mode de fonctionnement légal et demander l’établissement amiable d’un règlement de copropriété. A défaut d’accord, le règlement de copropriété peut être établi par une décision judiciaire.
Notons que, nonobstant l’absence de règlement de copropriété, le statut de la copropriété s’applique aussi bien à l’immeuble, - dès lors qu’il remplit les conditions prévues par l’article 1er de la loi -, qu’aux copropriétaires [2] , le cas échéant.
C’est un lot de copropriété, et pas seulement une partie privative, qui est acheté par un nouveau copropriétaire. Parmi les raisons qui l’ont déterminé à acquérir, on peut trouver à côté de l’emplacement de l’immeuble, de l’agrément de la partie privative, certaines des clauses du règlement de copropriété.
Un candidat acquéreur pense que la clause de destination exclusivement bourgeoise lui assurera le calme qu’il recherche. Un autre souhaite au contraire la destination mixte lui permettant d’habiter et d’exercer son activité dans l’appartement. Dans ces deux cas, le contenu du règlement de copropriété s’avère déterminant pour la décision d’acquérir ou non.
à l’occasion de l’achat d’un lot de copropriété, la consultation préalable du règlement de copropriété est une opération aussi importante que la visite de l’appartement et de l’immeuble. Un agent immobilier doit donc être en mesure de faciliter cette consultation. A fortiori, le notaire doit remettre le règlement de copropriété à l’acquéreur lors de la régularisation de l’acte de vente en son étude.
L’omission de porter à la connaissance de l’acquéreur une modification récente du règlement, en cours de publication, peut justifier dans certains cas l’annulation ou la résolution de la vente.
Enfin les Juges doivent user avec circonspection du pouvoir qu’ils ont de déclarer non écrite une clause du règlement qui, à tort ou à raison, aura été déterminante aux yeux d’un acquéreur. Nous renvoyons sur ce point à nos commentaires de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 novembre 2000 (voir l’arrêt et les observations)
Le règlement de copropriété constitue la loi des parties ; il s'impose à tous les copropriétaires et il leur est opposable. Sa publication n'est nécessaire qu'à l'égard des tiers [3] , au rang desquels figurent les acquéreurs potentiels.
Il s'impose également, sans formalité particulière, aux ayants cause universels ou à titre universel des copropriétaires, tels que les héritiers et les légataires à titre universel [4]
Mais le règlement de copropriété et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ( art. L 13).
Si le règlement et ses modifications ont déjà été publiés lors de la cession d'un lot ou de la constitution sur celui-ci d'un droit réel, l'acte opérant le transfert de propriété ou instituant ce droit réel doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit en a eu préalablement connaissance ( art. D 4, al. 1er).
Nous avons vu plus haut que « toutefois, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire de droit réel s'il est expressément constaté dans les actes réalisant ou constatant le transfert de propriété ou la constitution du droit que ledit acquéreur ou titulaire du droit en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent » (art. D 4, dernier alinéa.).
Les modifications au règlement de copropriété doivent être pareillement publiées. A défaut, la modification au règlement n'est pas opposable à une partie qui a acquis ultérieurement un lot dans l'immeuble [5] .
Les stipulations de l'acte de vente d'un lot ne peuvent déroger aux dispositions du règlement, qui s'imposent à tous les copropriétaires successifs ; les mentions du contrat de vente sont sans influence sur l'étendue des droits dans la copropriété, lesquels résultent seulement du règlement [6]. La convention entre le vendeur et l’acquéreur ne peut créer des droits opposables au syndicat des copropriétaires.
Chaque copropriétaire demeure constamment tenu au respect du règlement. En cas d'aliénation de son lot, il se trouve délié de ses obligations à partir du jour où la cession a été portée à la connaissance du syndic, en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 [7]. Le vendeur conserve la qualité de copropriétaire jusqu’à cette date, bien qu’il n’ait plus la qualité de propriétaire du lot. A l’inverse l’acquéreur est propriétaire du lot sans avoir la qualité de copropriétaire.
Pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, la signature d'un contrat de location-accession est assimilée à une mutation et l'accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur, sous les réserves énoncées à l’article 32 de la loi du 12 juillet 1984 dont l'article 23 précise que le règlement de copropriété doit être joint au projet de contrat soumis par le vendeur à l'accédant un mois au moins avant la date de sa signature. Il est donc certain qu'une fois le contrat signé, l'accédant sera tenu de se soumettre aux prescriptions du règlement de copropriété au même titre que son vendeur
On affirme couramment que les dispositions du règlement de copropriété, - du moins certaines d’entre elles -, sont opposables aux locataires. Encore faut-il qu’ils en aient eu connaissance ! Le statut est muet sur ce point. Le législateur a partiellement remédié aux lacunes du statut. Il eut été souhaitable d’insérer une disposition spécifique dans les dispositions générales du Code civil relatives au louage.
L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dispose que « lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire-bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété, mis à jour, concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ».
Plus généralement les administrateurs de biens et bailleurs doivent veiller à fournir cette information à l’occasion de la conclusion de tous les baux, quel qu’en soit le régime, dès lors qu’ils portent sur un lot de copropriété.
Il doit être entendu que le règlement de copropriété n’est opposable aux locataires que dans leurs rapports avec le syndicat et les autres occupants de l’immeuble. Il ne régit pas les rapports entre le bailleur et le locataire d'un lot de copropriété. Le bailleur, propriétaire de plusieurs lots dans un même immeuble, loués séparément, doit ainsi respecter une clause de non-concurrence au profit d’un de ses locataires, à l’égard des autres. Elle est licite alors qu'une telle clause est réputée non écrite lorsqu’elle est insérée dans le règlement de copropriété. [8]
Les dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la consommation relatif aux clauses abusives ne s’appliquent pas aux clauses du règlement de copropriété. Elles ne sont applicables qu’aux contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs.
Par contre certaines clauses de règlements de copropriété anciens peuvent être contraires à des dispositions légales ou réglementaires postérieures. Celles-ci doivent être appliquées aux lieu et place des clauses devenues illégales.
Par ailleurs, en vertu de l’article 43 de la loi, la jurisprudence a jugé qu’il convenait de déclarer non écrites certaines clauses du règlement de copropriété comme contraire à l’ordre public de la copropriété.
La Cour de cassation a eu conscience du caractère parfois excessif de ce « nettoyage » systématique des règlements de copropriété. On peut citer à ce propos la controverse relative à la licéité de la clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis d’un lot pour le paiement des charges de copropriété.
Cette clause a été déclarée non écrite pendant des années, et cette solution a été soutenue par nombre d’auteurs [9] . MM. Givord et Giverdon écrivaient : « Si l’indivision n’est pas organisée, le syndic est dans l’obligation d’assigner tous les indivisaires, compte tenu du fait qu’il n’est pas possible d’admettre qu’une clause du règlement de copropriété institue entre eux une solidarité ».
Il aura fallu attendre un arrêt de la Cour de cassation du 23 mai 2007 [10] pour que la clause de solidarité entre indivisaires soit enfin admise quelle que soit l’origine de l’indivision. La Haute juridiction avait précédemment admis sa validité dans le cas d’une indivision conventionnelle [11]
Se pose alors le problème du sort des clauses antérieurement déclarées non écrites, considérées comme « n’ayant jamais existé », et ainsi ressuscitées !
Nous étudierons en détail les clauses « illicites » en 1/3.3.2.1
Il s’agit de la date d’établissement du règlement, de la date de son entrée en vigueur et des formes imposées pour sa création.
Le règlement de copropriété doit être établi au plus tard à l'époque où l'immeuble va se trouver soumis au statut de la copropriété. Dans la pratique, il est dressé antérieurement, en même temps que l'état descriptif de division :
- soit avant la passation des actes de vente des lots constitués dans un immeuble déjà construit (cas d'un bâtiment ancien aliéné par son propriétaire), à construire ou en cours de construction. Dans le cas des ventes en l'état futur d'achèvement, l'article L. 261-11, alinéa 5 du Code de la construction et de l'habitation précise d'ailleurs que « le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement » ;
- soit avant tout commencement des travaux de construction ou avant toute entrée en jouissance des associés dans le cas d'une société d’attribution (art. L. 212-2 in fine du CCH). Dans ce cas, le règlement de copropriété demeure un simple règlement de jouissance tant que l'immeuble reste la propriété de la seule société.
Le règlement de copropriété peut être établi soit par acte notarié, soit par acte sous seing privé. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de procéder au dépôt de l'un des originaux au rang des minutes d'un notaire avec reconnaissance d'écritures et de signatures par toutes les parties y ayant concouru, puis à la publication de l'acte.
Si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division, Le rédacteur doit distinguer les deux parties de l’acte unique.
Les stipulations conventionnelles relatives à la destination des parties privatives et communes, aux conditions de leur jouissance, à l'administration des parties communes et l'état de répartition des charges, constituent le règlement de copropriété.
L’état descriptif de division et son tableau récapitulatif doivent être isolés.
Toute modification ou addition à apporter au règlement de copropriété obéit aux mêmes règles que pour son établissement ; elle doit par conséquent être constatée également par un acte authentique publié à la conservation des hypothèques. Il convient alors :
- soit de dresser en la forme authentique le procès-verbal de la délibération de l'assemblée générale portant modification du règlement;
- soit de déposer une copie de ce procès-verbal certifié conforme par le représentant de la collectivité des copropriétaires au rang des minutes du notaire détenteur de la minute du règlement, lequel notaire en assurera la publication ;
Les modifications au règlement doivent être décidées soit à la majorité de l'article 26 de la loi (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix), soit à l'unanimité, selon l'objet auquel elles se rapportent.
La publication d'une modification à la conservation des hypothèques ne peut intervenir que si aucune contestation de la décision de l'assemblée générale n'a été formée dans le délai de deux mois à compter de sa notification aux copropriétaires opposants ou défaillants [12] . Cette précaution semble inutile en présence d’une modification adoptée à l’unanimité. Mais une décision unanime reste soumise aux actions et délais de droit commun dans certains cas.
Le règlement de copropriété est établi avant que l'immeuble auquel il doit s'appliquer se trouve assujetti au statut de la copropriété. Il est dressé :
- soit préalablement à la mise en vente par lots d'un bâtiment déjà construit (cas d'un immeuble ancien aliéné par son propriétaire);
- soit avant la commercialisation de locaux à construire ou en cours de construction (cas des ventes en l'état futur d'achèvement);
- soit en même temps que la constitution d'une société immobilière d'attribution régie par les dispositions des articles L. 212-1 à L. 212-17 du Code de la construction et de l'habitation, à laquelle doit appartenir, au moins temporairement, le bâtiment construit ou qu'elle va faire construire, ses associés ayant vocation à se faire attribuer les locaux auxquels leur donnent droit les parts qu'ils ont souscrites dans le capital de la société.
La date d’entrée en vigueur du règlement préétabli varie selon les différents cas.
Quand la copropriété ne comprend qu'un seul immeuble déjà construit, le règlement entre en vigueur dès que deux des lots le composant appartiennent à des personnes différentes (L., art. 1er, al. 1). Dans le cas d'un bâtiment préexistant divisé en lots par son propriétaire initial en vue de leur aliénation, le règlement s'applique dans son intégralité dès l'instant où un seul de ces lots a été vendu, même si les autres demeurent temporairement dans le patrimoine du vendeur. Il importe peu qu’il n’y ait alors que deux copropriétaires [13] .
Dans le cas d’un immeuble en construction, les lots ont été généralement été vendus sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement.
Les acquéreurs deviennent propriétaires au sens plein du terme après complet paiement et livraison du lot vendu. L’immeuble construit passe sous le régime de la copropriété dès qu’un premier acquéreur est devenu propriétaire. Le règlement de copropriété entre en vigueur à cette même date. Les autres lots demeurent la propriété du constructeur-vendeur.
S’agissant d’un groupe d’immeubles et lorsqu’un seul immeuble a été achevé et livré, des auteurs ont estimé que le règlement de copropriété ne devait entrer en vigueur qu’après achèvement et livraison du dernier des bâtiments. Cette solution posait des problèmes juridiques et pratiques évidents.
La Cour de cassation l’a écartée : le statut de la copropriété s'applique à partir du moment où un premier bâtiment est achevé, dans les mêmes conditions que pour un bâtiment unique. Mais, à partir de ce moment, il s’applique même à ceux en cours de réalisation, y compris les lots transitoires [14] . Toute clause contraire du règlement de copropriété doit être considérée comme nulle [15]
Ce mécanisme implique l’établissement initial d’un règlement de copropriété applicable à l’ensemble du groupe. Les clauses s’appliqueront aux immeubles à construire en fonction de l’avancement du programme. L’organisation du groupe en un syndicat principal et des syndicats secondaires pour les différents bâtiments facilite cette opération.
Les lots transitoires ne peuvent être exonérés de toute contribution aux charges, mais ne contribuent qu’à certaines catégories de charges.
Si la construction du groupe d’immeubles est réalisée par une société d’attribution, le règlement de copropriété s’applique au fur et à mesure du passage des immeubles sous le régime de la copropriété par l’effet de partages partiels ou de retraits anticipés des associés. [16]
La société d’attribution demeure seule copropriétaire au titre des lots qui n’ont pas fait l’objet d’une attribution partage ou d’un retrait anticipé. Les associés, dans ce cas, bénéficient d’un régime particulier puisqu’ils ont vocation à participer aux assemblées générales du syndicat des copropriétaires. Ils peuvent être membres du conseil syndical. Les effets de la vocation qu’ils ont à l’attribution en toute propriété sont limités à ces deux dérogations.
L' article 32 de la loi du 12 juillet 1984 dispose que, pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, la signature d'un contrat de location-accession est assimilée à une mutation et l'accédant est subrogé, sous certaines réserves, dans les droits et obligations du vendeur.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété à l'époque de la conclusion d'un contrat de location-accession, celui-ci n'emporte pas d'effet nouveau à propos de l'application du règlement de copropriété puisque celui-ci est déjà en vigueur ; simplement, l'accédant est tenu de le respecter, au même titre que son vendeur.
Dans le cas d'un immeuble commercialisé en l'état futur d'achèvement, le promoteur-constructeur établit un état descriptif de division et un règlement de copropriété destiné à s'appliquer selon les modalités précédemment exposées, indépendamment des diverses formes juridiques utilisées pour l'attribution des lots : ventes en l'état futur d'achèvement et contrats de location-accession.
Le contenu d'un règlement de copropriété dépend de l'époque où il a été établi.
En vertu de l'article 26, b, de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires peut, certes, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, établir un règlement, mais celui-ci doit se cantonner aux questions relatives « à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes » ; toute autre question, qui porterait cette fois sur les droits des copropriétaires afférents aux parties privatives, exigerait un accord unanime.
Hormis ce cas particulier, le contenu du règlement de copropriété est beaucoup plus important. Il fixe en particulier les prérogatives attachées aux droits individuels de copropriété et les obligations qui en constituent la contrepartie..
Chaque lot de copropriété comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.
Le règlement doit donc tout d'abord comporter la désignation précise des parties communes et des parties privatives de l'immeuble.
La loi du 10 juillet 1965 pose à cet égard les principes suivants :
- sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (art. 2, al. 1er);
- sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (art. 3, al. 1er).
Le même article 3 énumère ensuite un certain nombre d'éléments qui « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes. Cette liste est anachronique. De toute manière, les dispositions des articles 2 et 3 n'ont qu'un caractère supplétif ;
Pour une étude complète de la distinction entre les parties communes et privatives et de leurs régimes respectifs nous renvoyons aux études figurant en 4/1 et suivants.
Dans le silence ou la contradiction des titres, les tribunaux se réfèrent aux dispositions des articles 2 et 3 de la loi pour déterminer, en fonction des circonstances de l'espèce, si une installation litigieuse de l'immeuble constitue une partie commune ou une partie privative.
Il eut été certainement opportun de profiter de l’élaboration de la loi de 1965 pour actualiser la liste des parties réputées communes et d’y insérer certains accessoires des parties privatives comme les balcons et leurs garde-corps pas exemple. Ils font partie de la façade et les copropriétaires n’ont pas la possibilité technique d’effectuer seuls les travaux importants nécessaires pour leur entretien.
Dans les copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, la catégorie des parties communes peut elle-même être subdivisée en parties communes générales, réparties entre tous les lots de la copropriété, où qu'ils soient situés, et en parties communes spéciales à chaque bâtiment, réparties entre les seuls lots qui le composent.
Dans ce montage, les parties communes générales sont constituées par les sols, voirie et réseaux divers, cours, aires de stationnement, jardins, espaces verts et autres équipements à la disposition de l'ensemble des copropriétaires ; les parties communes spéciales sont celles propres à chaque bâtiment comme s'il constituait une copropriété distincte.
Le classement en parties communes spéciales n’affecte pas seulement la répartition des charges, mais le droit de copropriété lui-même ; lorsqu'une partie commune est qualifiée de commune à certains copropriétaires seulement, les autres n'ont aucun droit de propriété indivis sur cette partie de l'immeuble. Ils n'ont donc pas vocation à participer aux délibérations de l'assemblée des copropriétaires titulaires de droits indivis sur ces parties communes sur les questions les concernant seules.
Notons toutefois que certaines décisions relatives à des parties communes spéciales peuvent exiger un accord des autres copropriétaires quand elles sont susceptibles de porter atteinte à l’harmonie générale de l’ensemble immobilier par exemple.
Une différenciation des parties communes est également possible dans le cas d'une copropriété comprenant un seul bâtiment avec plusieurs entrées : chaque escalier ou ascenseur peut être érigé en partie commune particulière aux lots qu'il dessert.
L’existence de catégories de charges spéciales à telles ou telles parties ou éléments d’équipement spéciaux ne suffit pas pour les qualifier de parties communes spéciales ou d’éléments d’équipement spéciaux. Cette qualification ne peut trouver un fondement régulier que dans une stipulation spécifique insérée dans la partie du règlement consacrée à l’énumération et au classement des parties communes. Elle doit être accompagnée de la détermination des quotes-parts affectées à chacun des lots concernés dans la propriété de la partie commune spéciale. Une pratique courante pour simplifier la présentation des règlements de copropriété est de renvoyer sur ce point à la base de répartition figurant à ce titre dans l’état de répartition des charges.
L’existence d’une partie commune spéciale permet-elle aux copropriétaires concernés de se réunir en « assemblées spéciales » ? Il y a controverse sur ce point car le groupement formé par ces copropriétaires n’est pas doté de la personnalité morale. Sur ce point nous renvoyons à 3/4.3 (Les assemblées spéciales).
Il est fréquent que l’usage, voire la jouissance, d'une partie commune soit réservé exclusivement au propriétaire d’un lot déterminé.
L’exemple classique est celui des parties du terrain commun qui sont aménagées spécialement en « jardins privatifs » adjoints aux lots du rez-de-chaussée qui sont dotés de portes fenêtres pour en permettre l’accès. Les propriétaires de ces lots ne disposent en réalité que d’un droit de jouissance exclusif.
Un autre exemple est celui du toit-terrasse d'un bâtiment dont la jouissance peut être laissée au copropriétaire du lot situé au dernier étage. Le régime du droit de jouissance exclusif est alors beaucoup plus complexe car il porte sur la couverture qui est un élément essentiel du bâtiment. Les travaux périodiques d’entretien de l’étanchéité exigent la dépose et la repose des aménagements privatifs de la terrasse. Celle ci comporte en outre des installations communes dont l’entretien et le dépannage exigent le maintien permanent de l’accessibilité aux préposés des entreprises chargées de l’entretien (antennes, évents divers, machinerie ou poulies de l’ascenseur, etc.)
Dans certains règlements de copropriété, le droit de jouissance exclusif d’une partie commune est constitué en lot auquel est affecté une quote-part des parties communes. Cette pratique est désormais condamnée par la jurisprudence qui n’hésite pas à annuler ces lots tout en laissant subsister le droit de jouissance.
De cette solution, il résulte que le bénéficiaire n’est plus tenu à contribuer aux charges pour la quote-part initialement attachée au lot annulé [17] !
La même solution est appliquée à un emplacement de stationnement constitué en lot défini comme un droit de jouissance exclusif. Dans un arrêt du 6 juin 2007 [18], la Cour de cassation juge « qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ». Il faut considérer certainement que le droit exclusif portant sur un emplacement de stationnement est un droit de superficie. (Sur ce point : voir l’arrêt et l’étude 1-3-2-3 en I-F).
Les dispositions du règlement de copropriété doivent donc être suffisamment explicites pour éviter tout malentendu sur la qualification exacte des parties d'immeuble donnant lieu à l'attribution de droits particuliers les soustrayant à un usage collectif. On peut toutefois regretter que la charte commune ancienne soit ainsi bafouée alors qu’elle était parfaitement conforme à la jurisprudence et à la doctrine de l’époque à laquelle elle a été établie.
Il est nécessaire de préciser minutieusement dans le règlement de copropriété comment doivent être réparties, entre le syndicat des copropriétaires et le bénéficiaire du droit d'usage exclusif, les dépenses d'entretien, de réparation et de réfection des parties communes concernées. Dans le cas particulier des terrasses supérieures, Il faut prévoir que le bénéficiaire supportera l'entretien des éléments superficiels, le syndicat prenant en charge le gros oeuvre et l'étanchéité. Il faut aussi prévoir l’obligation pour le bénéficiaire de prendre en charge les frais de dépose et repose de ses installations privatives lorsque les travaux imposent ces opérations.
Nous ne traitons pas ici le cas des copropriétés horizontales dans lesquelles, le terrain d'assiette de chaque maison individuelle et le jardin y attenant font l'objet d'un droit d'usage privatif au profit des propriétaires des pavillons. Il s’agit en effet d’un montage juridique très spécial auquel une étude particulière sera consacrée.
Nous avons indiqué plus haut que les règlements de copropriété, qui ont un caractère conventionnel reconnu déjà par la loi du 28 juin 1938, ont toujours comporté un état descriptif de division. Il était bien entendu doté du même caractère conventionnel.
Il se présentait habituellement comme suit :
Lot n° 1 : Un local commercial sis au rez-de-chaussée à droite avec entrée particulière sur la rue des Fleurs comprenant une boutique sur rue et une arrière-boutique avec accès à la cour commune, avec droit à l’usage des W-c communs de la dite cour
Et les vingt-quatre millièmes des parties communes
24 / 1 000e
Lot n° 2 : Un appartement situé au premier étage porte droite comprenant entrée, salon, salle à manger, deux chambres, cuisine, salle de bains, W-c, débarras
Et les quarante millièmes des parties communes
40 / 1000e
Depuis la réforme de la publicité foncière, l'état descriptif de division de l'immeuble est prévu aux articles 7 modifié du décret du 4 janvier 1955 et 71 modifié du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière.
Cette réforme, outre une normalisation souhaitable de l’établissement et de la présentation des états descriptifs de division, comportait une modification fondamentale : la division de la propriété de l’immeuble par fractions. Chaque local autonome, principal (appartement) ou accessoire (chambre de service, cave, parking, etc..) est une fraction.
La pratique ancienne était au contraire la division par lots constitués chacun d’un groupe de fractions. Un lot unique comportait ainsi un appartement et ses fractions accessoires : chambre de domestique et cave par exemple. La réforme n’a pas imposé la mise en conformité des états descriptifs de division anciens dont beaucoup subsistent encore de nos jours. L’état descriptif se présentait alors comme suit :
Lot n° 1 : Un local commercial sis au rez-de-chaussée à droite avec entrée particulière sur la rue des Fleurs comprenant une boutique sur rue et une arrière-boutique avec accès à la cour commune, avec droit à l’usage des W-c communs de la dite cour ;
Cave n° 11 au sous-sol, avec accès direct à la boutique par une trappe
Et les vingt-six millièmes des parties communes
26 / 1 000e
Cave n° 14 au sous-sol
Et les quarante et un millièmes des parties communes
41 / 1000e
Par ailleurs la réforme a imposé l’établissement d’un tableau récapitulatif de l’état descriptif de division conformément à un modèle type.
En 1973, la Cour de cassation a confirmé le caractère « contractuel » (sic) de l’état descriptif de division [19]
La doctrine a soutenu au contraire que l’état descriptif de division était un document purement technique établir pour les seuls besoins de la publicité foncière.
La Cour de cassation a adopté cette position par un arrêt du 8 juillet 1992 [20] Cette solution contestable reste celle du droit positif à ce jour.
Elle est contestable parce que l’article 3 du décret du 17 mars 1967 indique toujours que l’état descriptif de division peut « faire l’objet d’un acte conventionnel ».
Et encore parce que depuis l’apparition de la « copropriété moderne » en France, les états descriptifs de division ont toujours été inclus dans les règlements de copropriété dont le caractère conventionnel reste incontesté.
Enfin les états descriptifs de division comportent parfois des dispositions conventionnelles complétant la description des lots notamment des servitudes entre lots dont la validité, contestée après la réforme de 1965, est désormais reconnue.
On ne peut donc qu’approuver les observations de M. Lafond à ce sujet [21] . L’état descriptif de division était déjà inclus dans les conventions grenobloises du 19e siècle qui régissait les rapports entre les membres du groupe constructeur initial.
On peut donc espérer un prochain revirement de la Cour de cassation sur ce point. C’est dans cet esprit que nous avons évoqué l’état descriptif de division dans l’étude consacrée au règlement de copropriété.
Le règlement doit préciser la destination des parties privatives ainsi que les conditions de leur jouissance (art. L 8, al. 1er ).
Les parties privatives peuvent être affectées, suivant les cas, soit exclusivement à l'habitation, soit à un usage mixte d'habitation et d'activités professionnelles ou commerciales, soit à un usage uniquement professionnel, commercial ou administratif, soit encore à usage de garage, de cave, dépôt de marchandises...
Le règlement peut en outre imposer des restrictions particulières aux droits des copropriétaires, dès lors qu'elles sont justifiées par la destination de l'immeuble, telles que :
- l'interdiction d’exercer une activité professionnelle, quelle qu'elle soit, dans un immeuble réservé à l'habitation dite bourgeoise;
- Il peut être stipulé que, par dérogation, certaines professions libérales pourront néanmoins y être exercées dans un immeuble réservé à l'habitation.
- l'interdiction d'exercer certains commerces dans les locaux affectés à usage commercial, notamment en raison des troubles ou nuisances qu'ils pourraient engendrer pour les voisins (commerces considérés comme dangereux, insalubres, incommodes).
- mais la clause de monovalence restreignant à une activité unique l’usage d’un local commercial est en principe prohibée. Elle a toutefois été admise dans le cas particulier des centres commerciaux, afin d’assurer la satisfaction des besoins de la zone de chalandise. Mais l’évolution récente de la jurisprudence montre une tendance contraire. Cette question sera traitée dans l’étude 1-4-3-3 consacrée aux centres commerciaux.
Les clauses de non-concurrence entre propriétaires de locaux commerciaux doivent être bannies, la jurisprudence les estimant illicites [22] . La Haute juridiction fait valoir que ces clauses sont édictées pour assurer la protection des intérêts particuliers des commerçants en place. On ne voit pas en quoi cette préoccupation serait contestable ! La véritable raison d’être de la clause de non-concurrence est d’éviter des difficultés internes entre deux copropriétaires ou locataires d’un immeuble privé. On trouvait déjà ce souci dans le régime des baux consentis par le propriétaire unique d’un immeuble. La solution est d’autant plus boiteuse que, dans ce même cadre, la clause de non-concurrence insérée dans les baux passés par le propriétaire de plusieurs lots commerciaux dans une même copropriété reste valide. De même le copropriétaire vendeur de deux lots commerciaux peut insérer dans les actes de vente une clause de non-concurrence.
La destination de chaque lot, fixée par le règlement, emporte l'obligation pour son copropriétaire de la respecter en toute circonstance.
Différents textes permettent la domiciliation d’une entreprise et l’exercice d’une activité professionnelle dans un lot à usage d’habitation. Voir 8-3-7 sur cette question.
Le règlement fixe les modalités d'utilisation des parties communes de l'immeuble. Les dispositions les plus usuelles ont trait :
- à l'interdiction d'encombrer les parties du bâtiment affectées à la circulation des copropriétaires ;
- à l'interdiction ou à la réglementation du stationnement et de la circulation des véhicules dans les cours ou autres dépendances de l'immeuble;
- à l'interdiction de l'accès de l'immeuble à certaines catégories de personnes, telles que marchands ambulants ou colporteurs;
- aux conditions d'utilisation des services ou équipements collectifs, notamment des ascenseurs.
Dans le cas de groupes ou d'ensembles immobiliers en copropriété, le règlement peut en outre édicter un certain nombre de mesures de police intérieure destinées à prévenir toute entreprise de nature à porter atteinte à la destination des parties communes et équipements collectifs (voies de circulation, espaces verts, terrains de jeux, courts de tennis, etc.).
L'utilisation, même normale, des parties privatives, est susceptible de conséquences défavorables au regard de l'intérêt général, que le règlement doit permettre d'éviter. Aussi est-il habituel de stipuler :
- l'interdiction d'étendre le linge aux fenêtres;
- les conditions à respecter pour procéder à l'aménagement des locaux privatifs qui aurait des incidences sur l'esthétique ou l'harmonie de l'immeuble (pose de stores, panneaux, plaques professionnelles ou enseignes commerciales, couleurs à utiliser pour la peinture des portes, fenêtres et volets, type de boîtes aux lettres, etc.). ;
- celles à observer pour l’aménagement des locaux commerciaux et notamment les devantures.
- l'interdiction de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'autorisation expresse du syndicat de copropriété.
Les règlements anciens donnent souvent compétence au syndic, voire au conseil syndical pour accorder des autorisations aux copropriétaires à propos de certaines questions évoquées ci-dessus (par exemple la couleur des stores) ; cette clause est réputée non écrite en raison de la compétence exclusive de l’assemblée pour accorder de telles autorisations. Cette interdiction pose de nombreux problèmes pratiques pour des installations à réaliser entre deux assemblées annuelles.
L’article L 8, alinéa 2 est ainsi conçu :
« le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation ».
Le régime de la copropriété divise a pour but d’assurer au droit de copropriété une force aussi proche que possible de celle du droit de propriété. On ne peut, pour autant, occulter les incidences du caractère collectif de l’institution. Le texte exprime assez bien la difficulté qu’il y a à maintenir un constant équilibre entre les plateaux de la balance.
La difficulté est d’autant plus grande que la loi écarte les aspects subjectifs de la notion de destination. Les Juges ont été ainsi incités à privilégier l’évolution des mœurs au détriment de la commune intention des copropriétaires initiaux.
Force est de reconnaître qu’ils sont d’ailleurs tenus de respecter les textes impératifs qui ont peu à peu bouleversé les principes de l’ordre public traditionnel.
Nous consacrerons l’étude 1-3-3-2-1 à l’examen détaillé de ces clauses considérées comme illicites par la jurisprudence qui les déclare non écrites. Elles sont alors considérées comme n’ayant jamais existé.
Certaines solutions doivent être approuvées : les clauses accordent alors à la collectivité des prérogatives injustifiées. D’autres nous paraissent contestables car elles portent une atteinte intolérable à la liberté des conventions.
L’article D 1 est ainsi conçu :
« Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au [dernier] troisième alinéa de l'article 10 de ladite loi.
« Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.
« L'état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l'article 10 (alinéa 3) et, s'il y a lieu, de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges. »
L’état de répartition des charges inclus dans le règlement de copropriété
· définit les différentes catégories de charges
· celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble (article L 10 alinéa 2)
· celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs (article L 10 alinéa 1)
· et celles entraînées par chaque service collectif (article L 10 alinéa 1).
· fixe « la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges », comme le prévoit le dernier alinéa de l’article L 10.
· à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges »
Nous traitons tous ces points dans l’étude 11-1-2 consacrée à la répartition des charges. Nous nous bornons donc ici à évoquer quelques aspects particuliers.
L'article L 10, en son dernier alinéa inséré par la loi n° 2000-1208 du 13 déc. 2000 énonce : « tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ». Cette prescription est trop tardive et, à la vérité, n’ajoute pas grand chose au texte initial. Les « éléments pris considération » ne peuvent être que ceux prévus par les articles L 5 et L 10 et la méthode de calcul correspond peut ou prou à l’indication des bases de répartition.
Dans la plupart des copropriétés en place, il est relativement facile de déterminer les éléments pris en considération et les méthodes de calcul.
Une base de répartition s’entend d’une caractéristique commune à tous les lots (la surface habitable par exemple), objectivement appréciable, permettant, en fonction de sa valeur relative par rapport à celles attachées aux autres lots, de calculer la quote-part contributive de chaque lot dans la catégorie de charges concernée. [23]
Il peut s’agir de sa surface, de son volume chauffé, des surfaces chauffantes installées. Dans ce cas le règlement de copropriété indique par exemple que « les charges relatives au chauffage central de l’immeuble (entretien de la chaufferie, combustible, etc.) seront réparties entre les propriétaires des lots n° 1 à 35 en fonction des surfaces chauffantes installées ».
La consolidation d’une base de répartition exige l’établissement d’un relevé effectué par un technicien compétent. Le tableau établi doit être approuvé par l’assemblée générale, inséré dans le règlement de copropriété (état de répartition des charges) et publié pour assurer son opposabilité aux tiers.
Dans de nombreux cas, l’établissement du relevé a été effectué. Il a été exploité de fait par le syndic mais la consolidation n’a jamais été régularisée. Il en résulte que le mode de répartition de cette catégorie de charges est dépourvu de tout fondement juridique (Voir 11/1.2)
Dans le cas d'une copropriété comprenant un seul bâtiment, la répartition des charges communes générales, c'est-à-dire les dépenses exposées pour l'administration, la gestion et la conservation de l'immeuble, est normalement faite entre tous les lots de cette copropriété, au prorata des tantièmes de parties communes affectés à chacun desdits lots.
Mais la règle n'est pas absolue. Il arrive que des parties communes ne servent qu'à certains lots. Dans le cas d’un immeuble comprenant trois entrées correspondant respectivement à un escalier et un ascenseur, il est permis de créer une répartition spéciale par escalier de manière que les dépenses afférentes à son entretien ou à sa réfection soient imputées aux seuls lots qu'il dessert ; il y aura ainsi autant de répartitions spéciales que d'entrées avec escalier. Les charges des ascenseurs, quant à elles, sont spéciales par nature.
L'article L 24, alinéa 2, précise que « lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement des dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions concernant ces dépenses... ». Il valide implicitement la création de catégories de charges spéciales, tant pour les charges afférentes aux parties communes que pour celles afférentes aux éléments d’équipement.
Cette pratique est plus courante encore dans le cas des groupes d’immeubles. Elle permet la ventilation des charges propres à chaque bâtiment, indépendamment de celle des charges communes générales (espaces verts, voirie commune).
En présence de ce type de situations, le règlement aura donc à prévoir :
- d'une part, la répartition des charges communes générales, effectuée entre tous les lots;
- d'autre part, des répartitions particulières, en nombre égal à celui des bâtiments distincts inclus dans la même copropriété.
Mais l’existence de charges spéciales n’implique pas que les parties communes auxquelles elles s’appliquent soient elles-mêmes spéciales.
A l’inverse, l’existence de parties communes spéciales s’accompagne impérativement de la création des catégories de charges spéciales correspondantes.
Des dispositions légales et/ou réglementaires postérieures à l’entrée en vigueur du statut ont modifié les modalités de répartition de certaines catégories de charges. C’est le cas pour les charges de chauffage et e production d’eau chaude : articles R. 131-1 à R. 131-8 CCH pour le chauffage et articles R. 131-9 à R. 131-14 CCH pour la production d’eau chaude. Nous décrivons ces dispositifs en 11/ 1.2.
La détermination des modalités de contribution afférentes aux locaux commerciaux à certaines charges pose souvent les problèmes.
D’une part les propriétaires de ces lots, surtout quand il s’agit de boutiques situées au rez-de-chaussée, estiment qu’ils n’ont pas à contribuer aux charges liées à des parties communes ou à des services dont les commerçants n’ont pas l’usage. Le principe est désormais que les charges réparties conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article L 10 sont réparties entre tous les lots sans distinction.
D’autre part, le calcul des quotes-parts contributives ne peut pas toujours être effectué dans les mêmes conditions que celui effectué pour les lots d’habitation.
Les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 modifié déterminent l'organisation et l'administration de la copropriété (pouvoirs du syndicat, mission du syndic et du conseil syndical, majorités requises pour l'adoption des résolutions, convocation et tenue des assemblées générales, notification des décisions prises...), de sorte que le champ d'intervention de la liberté de l’auteur du règlement se trouve singulièrement limité ; il n'est pas pour autant négligeable.
Il est possible d'une part de préciser certains points réglementés par le statut de la copropriété, d'autre part de combler les lacunes du statut.
Un certain nombre de clauses du règlement se bornent à reproduire les dispositions les plus importantes du statut et certains textes étrangers aux statuts mais applicables à tous les immeubles.
La procédure d’adaptation prévue par l’article L 49 nouveau a permis à cet égard la mise à jour de nombreux règlements. Un avantage certain est que le règlement constitue dès lors une source d’information pour de nombreux copropriétaires qui ne connaissent pas bien les rouages de l’institution au régime de laquelle ils doivent se soumettre.
Elles ne peuvent que fournir des modalités d'application pratique des prescriptions de la loi et du décret, déclarées impératives, sans jamais pouvoir les contredire.
Elles peuvent donc concerner :
- les modalités pratiques d'exercice des pouvoirs du syndic fixés par la loi;
- le remplacement provisoire du syndic empêché ou en état de carence;
- la fixation de délais de convocation plus longs que ceux prévus par la loi;
- les modalités d’exercice du droit d’initiative reconnu aux copropriétaires, et notamment les conditions dans lesquelles ils peuvent notifier au syndic des questions dont ils souhaitent l’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée ;
- l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical (nombre de conseillers, durée de leur mandat, tenue de ses réunions, établissement des avis et rapports);
Entrent dans cette catégorie les clauses ayant trait à des modalités d'administration non réglementées par le statut de la copropriété ou pour lesquelles ce dernier comporte des dispositions simplement supplétives.
Ainsi, le règlement peut prévoir :
- les conditions de remise en état ou de reconstruction de l'immeuble en cas de sinistre, les articles 38 à 41 de la loi de 1965 n'étant pas d'ordre public;
- les modalités de souscription des polices d'assurances de l'immeuble;
- une clause pénale en cas de retard dans le paiement des charges.
- la solidarité pour le paiement des charges entre les propriétaires indivis
L'article 27, alinéa premier de la loi de 1965 prévoit que "lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire".
Mais rien n'empêche de créer un ou plusieurs syndicats secondaires avant même que l'immeuble – ou l'ensemble immobilier – soit régi par le statut de la copropriété. Le règlement peut ainsi directement mettre en place, à côté du syndicat principal, un ou plusieurs syndicats secondaires, en identifiant les bâtiments dont ils assureront la gestion, et en reprenant les règles légales applicables à propos de leur organisation et de leur fonctionnement, d'ailleurs identiques à celles relatives au syndicat principal.
Nous renvoyons sur ce point à l’étude 2-3-5-2.
Le législateur de 1965 s’est désintéressé des copropriétés existantes.
Cette faute a été à l’origine de nombreuses difficultés de gestion. Elle a aussi généré un contentieux volumineux qui a encombré les rôles déjà surchargés des juridictions françaises.
Nous ne reviendrons pas ici sur les propositions qui ont été faites pour remédier à cette situation.
La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (SRU) a introduit un nouvel article 49 à la loi du 10 juillet 1965 ainsi conçu :
« Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »
Ce texte n’a pas apporté un remède satisfaisant à la situation des copropriétés anciennes.
Preuve en est que six ans après sa promulgation, le caractère obligatoire de l’adaptation, pour les syndicats concernés, reste encore controversé. Nous considérons pour notre part que l’adaptation est obligatoire. L’absence de sanction spécifique ne saurait être admis comme argument contraire.
Une lacune importante du texte est de n’avoir pas organisé la mise en conformité des états de répartition des charges lorsqu’elle s’avère nécessaire.
Il a été recommandé aux professionnels intervenants de relever les clauses illégales des règlements et de les remplacer par les textes d’ordre public en vigueur à la date de l’opération. Mais la doctrine a considéré, à juste titre, que les tableaux de répartition reconnus illégaux ne pouvaient être modifiés que dans les conditions prévues par l’article L 11. Il était donc nécessaire d’obtenir l’unanimité des voix de tous les copropriétaires concernés par la catégorie à modifier.
Le résultat est que certains règlements adaptés comportent désormais les dispositions de l’article L 10 relatives à la répartition des charges mais conservent des grilles de répartition qui ne sont pas conformes à ces dispositions.
La recommandation n° 23 de la Commission relative à la copropriété ne pouvait pas apporter de remède à cette situation.
[1] Dès 1969, M. Daniel Sizaire, manifestait son intérêt pour la nature institutionnelle du règlement dans « le statut de la copropriété » Ed. Librairies techniques Paris n° 112 note 250 et signalait l’avis identique de MM. Givord et Giverdon.
[2] Cass. 3e civ., 15/11/1989 : Loyers et copropriété. 1990, n° 91
[3] Cass. 3e civ., 23/06/1976 JCP G 1976, IV, 274. – Cass. 3e civ., 17/12/1996 : Loyers et copropriété. 1997 n° 12
[4] CA Paris, 21/02/2002 : Loyers et copropriété 2002 n° 194
[5] Cass. 3e civ., 07/06/1983 : Gaz. Pal. 1983, 2, pan. p. 288. ; CA Paris, 24/10/1991 : Administrer févr. 1992, p. 60
[6] Cass. 3e civ., 24/05/1989 JCP G 1989, IV, 274. ; Cass. 3e civ., 04/06/1990 : Loyers et copropriété. 1990, n° 187. ; Cass. 3e civ., 08/10/1991 : RDI 1992, p. 112
[7] Cass. 3e civ., 03/10/1972 : JCP G 1972, II, 17259. – Cass. 3e civ., 03/071974 : JCP G 1974, IV, 307
[8] Cass. civ. 3e 07/03/1984 D. 1984, inf. rap. p. 384
[9] CA Paris 24/09/1993 JCP 1994 ed. N II p. 118 ; Givord et Giverdon La copropriété 4e éd. N° 175
[10] Cass. civ. 3e 23/05/2007 n° 06-13459
[11] Cass. civ. 3e 01/12/2004 n° 03-17518
[12] Cass. civ. 3e 16/02/1977 : JCP N 1977, II, 184
[13] Cass. civ. 3e c 11/03/1987 Rev. loyers 1987, p. 283
[14] Cass. 3e civ.03/07/1984 : Administrer mars 1985, p. 38. ; Cass. 3e civ., 13/05/1987 Loyers et copr. 1987 n° 280. – Cass. 3e civ., 09/12/1987 : RDI mars 1987, p. 139
[15] Cass. 3e civ., 30 juin 1998 : JCP G 1998, IV, 296
[16] Cass. 3e civ., 3 mai 1977 : D. 1978, inf. rap. p. 22
[17] Cass. civ. 06/11/2002 Loyers et copropriété 2003 n° 53
[18] Cass. civ. 3e 6 juin 2007 n° 06-13.477
[19] Cass. civ. 3e 15/05/1973 ; et encore Cass. civ. 01/02/1983 Administrer mai 1984 p. 41
[20] Cass. civ. 3e 08/07/1992 D 1993 jurisprudence p. 1 note Capoulade et Giverdon
[21] Lafond Code de la copropriété ed. 2007 ss art. D 3 p. 354 ; dans le même sens voir Atias La copropriété des immeubles bâtis n° 23.
[22] Cass. civ. 3e 11/03/1971 JCP 1971 II 16722 avec les conclusions de M. Paucot et la note de M. Guillot. ; CA Paris 16e B 28/06/2002 Loyers et copropriété 2003 n° 22 note Vigneron.
[23] On désigne aussi par base de répartition le dénominateur commun à toutes les quotes-parts d’une catégorie déterminée de charges. On dit ainsi que les charges sont réparties en trois mille neuf centièmes et la quote-part du lot 1 est 321 / 3900e , celle du lot 2 est 290 / 3900e , etc.

References: l'article 13
 l'article 23
in fine
 l'article 26
 art. 1
 l'article 26
 l'article 8
 l'article 10
 l'article 10
 l'article 24

L'article 27
 l'article 25
 l'article 24