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Timestamp: 2018-08-18 18:17:29+00:00

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Steuerliche Fallen bei Immobilien! | Finanzgeflüster
10. März 2017 16. August 2018 Roland
Oft genug erlebe ich es, dass ein Mandant zu mir kommt und ich mir denke: „hätten Sie mich nur vorher gefragt“! In diesen Situationen ist eine Beratungsstunde günstiger als die Reparatur bzw. die Folgen. Ich zeige Ihnen die häufigsten steuerlichen Fehler bei Immobilien in Deutschland!
Die nachfolgenden Fallen haben die Auswirkung, dass Sie entweder einen steuerlichen Vorteil verlieren oder überhaupt Steuern zahlen müssen. Es gibt bei Immobilien nicht nur steuerlich Fehlerquellen. Auch das Bauwerk selbst, kann vor Fehlern nur so wimmeln. Ziehen Sie daher immer einen professionellen Berater zu Rate. Hier der Überblick über die häufigsten steuerlichen Fallen bei Immobilien.
Einheitliches Vertragswerk!
Schon beim Kauf können Sie Fehler begehen. Der bekannteste Fehler ist das einheitliche Vertragswerk. Das trifft vor allem Häuslebauer. In speziellen Situationen geht das Finanzamt davon aus, dass zwischen Grund und Bauvertrag eine Verbindung besteht. Diese Verbindung führt in der Folge dazu, dass Sie nicht nur Grunderwerbsteuer auf das Grundstück zahlen, sondern auch auf das noch nicht gebaute Haus. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 7 %, das kann also schnell teuer werden. Vor allem, wenn das durchschnittliche Haus ca. 360.000 € kostet, dann zahlen Sie zwischen 12.600 € und 25.200 €, die Sie so nicht zahlen müssten.
Wann kommt also das einheitliche Vertragswerk normalerweise zur Anwendung:
bei einem einheitlichen Angebot von Gebäude und Grundstück
Empfehlung eines bestimmten Bauleisters durch den Veräußerer
Provisionszahlungen zwischen Bauunternehmen und Grundstücksveräußerer
Abschluss des Bauvertrags vor dem Kaufvertrag (Notarvertrag) für das Grundstück
Gleiche Abläufe im selben Baugebiet (selbe Veräußerer und Bauunternehmer)
Stellung des Bauantrags durch den Veräußerer
Erteilung der Baugenehmigung durch den Veräußerer
personelle Verflechtung zwischen Veräußerer und Bauunternehmen
Diese Liste ist jedoch nicht abschließend. Es ist daher immer darauf zu Achten, dass Sie nicht in die Falle tappen. Das ist vor allem auch deswegen wichtig, da die Veräußerung von Grundstücken nicht der Umsatzsteuer unterliegt. Das heißt, theoretisch müssen Sie dann für die Bauleistung keine 19 % Umsatzsteuer zahlen, da das aus § 4 Nr. 9 a Umsatzsteuergesetz hervorgeht.
Eigennutzung!
Häufig bekomme ich es mit, dass Bauunternehmer, Banken oder Versicherungsmakler Leistungen verkaufen, die Sie „angeblich“ auch bei Eigennutzung von der Steuer absetzen können. Dieses Argument ist aber falsch. Sie können im Falle der Eigennutzung weder Schuldzinsen, Baukosten, Architekt, Versicherung (Hausratversicherung stellt keine Sonderausgaben dar) oder sonstiges steuerlich wirksam absetzen. Die einzige Möglichkeit, die Sie haben die Steuer zu mindern ist über § 35a EStG. Sie können in diesem Fall 20 % maximal 1.200 € ansetzen. In diesem Fall aber auch nur die Arbeitsstunden und nicht das Material. Lassen Sie sich hier keinen Bären aufbinden.
Eine Ausnahme gibt es bei Sonderabschreibung in Entwicklungs-, Fördergebieten oder bei Denkmälern. In diesem Fall werden Sie aber von der Gemeinde ausführlich darauf hingewiesen und das Finanzamt vermerkt das auch.
Grundsteuer!
Hier sollten Sie auch als Eigenheimbesitzer darauf Achten, denn Sie sind grundsteuerpflichtig. Im Hausbau- und Einzugsstress vergessen viele, dass Sie vierteljährlich Grundsteuer an die Gemeinde zahlen müssen. Einen Überblick über das Thema Grundsteuer erhalten Sie hier.
Spekulationsfrist!
Fast jeder kennt Sie, die Spekulationsfrist. Auch hier gibt es viele Ungereimtheiten. Doch im Grunde ist es ganze einfach. Sollten Sie die Immobilie selbst nutzen, dann können Sie diese nach drei Jahren wieder veräußern und das steuerfrei. Die Bedingung ist, dass Sie diese Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbstgenutzt haben. Ebenfalls ist die Veräußerung steuerfrei, wenn die Immobilie vorher vermietet war und Sie diese drei Jahre vor Veräußerung selbst nutzen.
Steuerfrei ist auch die Veräußerung einer Immobilie, wenn diese vermietet ist. Die Bedingung ist, dass Sie eine Frist von zehn Jahren einzuhalten haben. Aber nach Ablauf dieser Frist zahlen Sie keinen Cent Steuern auf diese Immobilie. Es spielt auch keine Rolle, wie hoch der Veräußerungspreis oder Veräußerungsgewinn ist.
Infektion des Vermögens!
Als Steuerpflichtiger wollen, Sie natürlich alles steuerlich geltend machen was möglich ist. Das heißt, dass Sie möglichst viele Betriebsausgaben generieren, wenn Sie Unternehmer sind. Doch passen Sie auf, der § 8 EStDV kann Ihr Freund sein. Es gilt nämlich grundsätzlich, dass jedes Wirtschaftsgut, welches betriebsnotwendig ist, auch aktiviert werden muss. Die Ausnahme bildet der § 8 EStDV. Laut diesem Paragrafen müssen Sie das Grundstück bzw. Gebäude nicht aktivieren, wenn der betrieblich genutzte Teil nicht mehr als 20 % des Wertes des Gesamtwerts des Gebäudes bzw. 20.500 € überschreitet.
Bei den aktuellen Immobilienpreisen gestaltet sich das somit als immer schwieriger. Die Folge ist, dass Sie zum Beispiel die günstigere Variante im Privatvermögen des privaten Veräußerungsgeschäftes nicht mehr haben. Der Grund und das Gebäude wären damit Betriebsvermögen und wären als solche auch voll der Steuer zu unterwerfen. Sie haben dann nur noch die Möglichkeit des § 6b EStG, doch dieser nicht so günstig wie die Veräußerung nach zehn Jahren, wenn es steuerfrei ist.
Sie sollten auch darauf Achten, dass Sie keine gewerbliche Vermietung betreiben. Das kommt dann vor, wenn Sie häufig wechselnde Mieter haben. Der Nachteil ist auch hier, dass Sie die Privilegien aus der privaten Vermögensverwaltung verlieren. Zudem müssen Sie dann Umsatzsteuer auf Ihren Rechnungen ausweisen. Sie können dann zwar auch auf die Kleinunternehmerregelung optieren, aber den Aufwand können Sie sich sparen.
Beachten Sie, dass Sie auch als Vermieter umsatzsteuerlicher Unternehmer sind. Die Mieteinnahmen sind aber nach § 4 Nr. 12 a UStG steuerfrei. Das hat zu Folge, dass Sie keine Umsatzsteuer einbehalten und auch abführen müssen. Sie können deshalb auch keine Vorsteuer aus den erhaltenen Rechnungen ziehen. Die Option nach § 9 UStG wäre nur möglich, wenn Sie an einen Unternehmer für unternehmerische Zwecke vermieten. Vermieten Sie hingegen an eine Privatperson, dann dürfen Sie keine Umsatzsteuer ausweisen.
Sollten Sie doch Umsatzsteuer auf Ihren Rechnungen / Vertrag ausweisen, dann schulden Sie diese auch! Das heißt, Sie müssen Sie an das Finanzamt abführen, obwohl Ihre Vermietung steuerfrei ist.
Wie immer können sich im Laufe der Zeit einige der Punkte ganz oder teilweise ändern. Sie sollten daher sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung einen Steuerberater konsultieren. Es gibt im Steuerrecht auch noch weitere Fallen für Eigenheimbesitzer und Vermieter. Das heißt, passen Sie steuerlich auf und informieren Sie sich vorher! Dann sparen Sie langfristig Geld!
Veröffentlicht in Immobilien, SteuernMarkiert mit Einkommensteuer, Gewerbebetrieb, Grundbesitz, Grunderwersteuer, Grundsteuer, Grundvermögen, Immobilie, Immobilie verkaufen, Kleinunternehmer, Kleinunternehmerregelung, Sparen, Spartipp, Steuertipp, Umsatzsteuer, Unternehmer, Vermietung, Werbungskosten
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References: § 4
 § 35
 § 8
 § 8
 § 6
 § 4
 § 9