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Timestamp: 2018-06-20 20:35:34+00:00

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Gewerberaummietrecht | immopra – hausverwaltung & immobilien
Kein Ausgleichsanspruch statt Schönheitsreparaturen, wenn Vermieter nicht tatsächlich umbaut
BGH, Urteil vom 12.2.2014, XII ZR 76/13
In einem gewerblichen Mietvertrag war vorgesehen, dass der Mieter „die Schönheitsreparaturen, die Instandhaltung und die Instandsetzung (einschließlich etwa erforderlicher Erneuerungen) des Mietobjekts …. auf eigene Kosten“ übernimmt. Nach Ende des Mietverhältnisses teilten die Vermieter mit, dass sie im Zuge der beabsichtigten Neuvermietung umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen und deshalb von den Mietern statt der Schönheitsreparaturen den hierfür noch zu ermittelnden Geldbetrag einfordern würden. Eine Regelung für diesen Fall sah der Mietvertrag nicht vor. Die Mieter räumten daraufhin, ohne Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten durchgeführt zu haben. Die Räume wurden nicht neu vermietet. Vielmehr wurde das Mietobjekt ohne Umbau veräußert. Die Vermieter zogen jedoch eine von den Mietern bestellte Mietbürgschaft ein. Sie ließen in einem selbständigen Beweisverfahren die Renovierungskosten ermitteln und verlangen mit ihrer Klage von den Mietern die restlichen Renovierungskosten unter Anrechnung des gezogenen Bürgschaftsbetrages.
Die Vermieter können die Renovierungskosten nicht verlangen. Sieht der Vermieter von seiner Absicht ab, die Mieträume nach Auszug des Mieters umzubauen und so dessen eigentlich geschuldeten Schönheitsreparaturen nutzlos zu machen, kann er vom Mieter lediglich das vertraglich Vereinbarte, also die Schönheitsreparaturen verlangen. In diesem Fall kann nicht auf die Rechtsprechung des BGH zurück gegriffen und der Mietvertrag ergänzend dahin ausgelegt werden, dass dem Vermieter anstelle der geschuldeten Schönheitsreparaturen ein Ausgleichsanspruch in Geld zusteht. Denn dies würde zu einer erheblichen Erweiterung der Rechte des Vermieters führen, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung nicht zulässig ist. Bei einem Verkauf geht der Renovierungsanspruch auf den Erwerber über.
Da gerade bei Gewerberäumen häufig nach Auszug des Mieters ein Umbau erfolgt und damit Schönheitsreparaturen für den Vermieter wirtschaftlich sinnlos wären, sollte zur Vermeidung von Unsicherheiten bereits im Mietvertrag geregelt werden, dass der Mieter für den Fall des Umbaus der Mieträume nach seinem Auszug anstelle der Schönheitsreparaturen eine Entschädigung in Geld schuldet.
Kein Anspruch auf Heizungsmodernisierung bei Unwirtschaftlichkeit BGH 18.12.13, XII ZR 80/12
Der Mieter von Gewerberäumen in einem zu DDR-Zeiten errichteten Gebäude mindert die Miete, weil er die vorhandene Heiz- und Lüftungsanlage für derart überdimensioniert hält, dass sie nicht wirtschaftlich betrieben werden könne. Zudem könne sie nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden. Das Gebäude war vor Bezug des Mieters saniert worden, nicht jedoch die Heiz- und Lüftungsanlage, was dem Mieter bekannt war.
Der Mieter ist zur Minderung nicht berechtigt, weil die veraltete, aber funktionierende Heiz- und Lüftungsanlage keinen Mangel der Mieträume darstellt. Ein Mangel liegt nur vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Es ist Sache der Mietvertragsparteien, zu vereinbaren, welchen Zustand die Mietsache haben soll. Die Anlage war bereits vor Abschluss des Mietvertrages vorhanden, eine Modernisierung war im Zuge der Sanierungsarbeiten am Gebäude nicht geplant und wurde im Mietvertrag auch nicht vereinbart, so dass der Mieter die vorhandene Anlage als vertragsgemäß akzeptiert hat. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass die Anlage zu hohe Energiekosten verursacht. Auf das Wirtschaftlichkeitsgebot kann der Mieter sich nicht stützen, da er es in der Hand gehabt hätte, vor Abschluss des Mietvertrages bezüglich der Anlage etwas anderes zu vereinbaren.
Auch im Wohnraummietrecht ist der BGH der Auffassung, dass der Mieter aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebotes keinen Anspruch auf Modernisierung veralteter technischer Einrichtungen habe.
Fristlose Kündigung nur, wenn ein Mangel tatsächlich vorliegt BGH, Urteil vom 20.11.2013, XII ZR 77/12
In einem auf 12 Jahre befristeten Mietvertrag über Gewerberäume ist geregelt, dass das Geschäft als Einzelhandelsgeschäft genutzt werden kann und der Vermieter für das Vorliegen sämtlicher Genehmigungen für den Betrieb eines Lebensmittelsmarktes einsteht. Der Mieter schließt den Lebensmittelmarkt und vermietet die Räume an einen Untermieter, der dort ein Bettenfachgeschäft betreiben will. Der Untermietvertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Bau- und Nutzungsgenehmigung bis zu einem bestimmten Datum uneingeschränkt erteilt wird. Die Baubehörde teilt nach Ablauf dieses Termins in einem als Anhörung bezeichneten Schreiben mit, dass sie den Antrag auf Nutzungsänderung nicht für genehmigungsfähig halte. Darauf hin fordert der Mieter unter Bezugnahme auf seinen Mietvertrag den Vermieter auf, die Nutzbarkeit der Räume durch den Untermieter sicher zustellen und kündigte schließlich außerordentlich. Kurze darauf wurde die Genehmigung zur Nutzungsänderung erteilt. Der Vermieter verklagt den Mieter auf Zahlung der Miete.
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Nur wenn die Mieträume mangelhaft sind, kann hierauf eine außerordentliche Kündigung gestützt werden. Allein der Umstand, dass eine Behörde lediglich ankündigt, eine Genehmigung nicht zu erteilen, reicht nicht aus, einen Mangel der Mietsache anzunehmen.
Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund hierfür vorliegt. Ein wichtiger Grund für eine Kündigung ist gegeben, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das wäre der Fall, wenn die Behörde tatsächlich die Nutzung untersagt hätte. Vorliegend wurde jedoch die Untermieterin lediglich angehört und in diesem Anhörungsverfahren eine Auffassung der Behörde geäußert, die sich später nicht bestätigte. Dies ist gerade kein Mangel, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.
Copyright Susanne Tank – Hannover
immopra – Matthias Prauß

References: BGH 
 BGH 
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 § 543
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