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Timestamp: 2020-06-04 19:57:25+00:00

Document:
Schönheitsreparaturklausel - Malerarbeiten mit ölhaltigen Farben (Alkydharzfarben)
LG Berlin – Az.: 63 S 216/13 – Urteil vom 20.12.2013
Die Berufung der Beklagten gegen das am 16.05.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 2 C 350/12 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 EUR abwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten
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Die Kläger verlangen nach vom 01.07.2006 bis zum 31.07.2011 währenden Mietverhältnis die Rückzahlung der von ihnen in Höhe von .2.520.- EUR erbrachten Kaution. Die Beklagten rechnen hiergegen mit Ansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie Beschädigungen gemäß dem Kostenvoranschlag der Fa. Sch. vom 28.08.2011 in Höhe von 3.055,48 EUR auf.
In § 17 des Mietvertrags vom 03.07.2006 wird in Absatz 1 die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt. In Absatz 2 heißt es:
“Bei den fachgerecht auszuführenden Schönheitsreparaturen handelt es sich um folgende Arbeiten: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken. Weiterhin Anstreichen der Innentüren sowie der Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen sowie Anstreichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie der Wasser- und Abwasserrohre sowie das Streichen der Holzdielenfußböden und Scheuerleisten – soweit vorhanden – mit ölhaltigen Farben (Alcydharzfarben) keinesfalls mit wasserlöslichen Farben (Acrylfarben).”
Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang statt gegeben und zur Begründung ausgeführt, den Beklagten stünden aufrechenbare Gegenansprüche nicht zu. Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen in § 17 des Mietvertrags sei unwirksam, weil sie für die Ausführung von Lackierarbeiten die Verwendung einer bestimmten Lackart, nämlich den Anstrich mit Kunstharzlacken vorgebe. Bei den vorgefundenen 149 Dübellöchern handele es sich angesichts der Wohnungsgröße von 150 m² auch nicht um eine Beschädigung; die behaupteten Flecken auf dem Küchenboden an den Stellen, wo sich Küchenmöbel befanden, stellen lediglich Spuren vertragsgemäßen Gebrauchs dar.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der diese geltend machen, § 17 des Mietvertrags sei wirksam; im Übrigen lägen durch die Kläger verursachte Beschädigungen vor.
Sie beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen sowie ferner, die Revision zuzulassen.
Des weiteren wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg; sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.
Den Beklagten stehen gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution weder aufrechenbare Ansprüche auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus §§ 280, 281 Abs. 1 und 3 BGB noch solche wegen Beschädigung der Mietsache aus §§ 280, 241 BGB zu.
Die Kläger waren zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass aus der Unterlassung derselben ein Anspruch auf Schadensersatz nicht hergeleitet werden kann. § 17 des Mietvertrags ist eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung, denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Sie beschränkt den Mieter unangemessen in der Möglichkeit, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist (BGH v. 28.03.2007 – VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259 = GE 2007, 717; zuletzt BGH v. 11.09.2012 – VIII ZR 237/11, WuM 2012, 662 = GE 2013, 54 m.w.N.).Die unzulässige Einschränkung des Mieters während der Mietzeit folgt vorliegend daraus, dass es dem Mieter ausdrücklich verwehrt wird, die Anstriche an Fenstern, Türen, Heizkörpern und allen innen liegenden Rohren sowie auf Holzfußböden und Scheuerleisten mit Acrylfarben durchzuführen.
Entgegen der Auffassung der Beklagten bezieht sich die Einschränkung in der Klausel bei der Lackwahl nicht allein auf bestimmte Holzteile, bei denen – aufgrund einer vorhandenen transparenten Lackierung oder Lasur – eine Veränderung des Farbtons durch die Verwendung von Acrylanstrichen entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann (BGH v. 22.10.2008 – VIII ZR 283/07, WuM 2008, 722 = GE 2008, 1621). Denn für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung ist nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (so: BGH v. 29.05.2013 – VIII ZR 285/12, WuM 2013, 478 = GE 2013, 997 in Abkehr der bisherigen Rechtsprechung). Danach wären von der Einschränkung der Ausführungsart auch Heizkörper und –rohre betroffen, bei denen Substanzverletzungen durch Abschleifen des Voranstrichs nicht in Betracht kommen.
Ferner gilt das Verbot der Verwendung solcher Lacke bei der insoweit gebotenen mieterfeindlichsten Auslegung (BGH a.a.O) zu Lasten des Mieters hier nämlich auch dann, wenn unabhängig von der Art des vorhandenen Altanstrichs bei Holzteilen das Auftragen von wasserlöslichen Lacken durch Anschleifen des Altanstrichs als übliche und fachgerechte Vorarbeit unproblematisch möglich ist. Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für eine derartige Einschränkung des Gestaltungsfreiraums des Mieters besteht jedoch nicht. Denn – anders als in dem der Entscheidung des BGH vom 22.10.2008 zugrundeliegenden Sachverhalt – bedarf es bei wechselnden Lackarten stets nur des An- nicht aber eines substanzverletzenden Abschleifens wie bei einer Lasur. Einer speziellen Sachkunde des Gerichts bedarf es für diese Auslegung nicht, weil die regelmäßig bestehende Notwendigkeit des Anschleifens des Untergrunds und des anschließenden Auftrags einer Grundierung vor einem Lackanstrich als notwendige Vorbereitung allgemein bekannt ist.
Auch ein Anspruch auf den Ersatz der Kosten für die Beseitigung der Dübellöcher steht den Beklagten nicht zu (§§ 281, 280,241 Abs. 2 BGB).
Das Anbringen der Dübellöcher ist nur dann eine Pflichtverletzung, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt wird (LG Berlin, Urt. v. 10. Januar 2002 – 61 S 124/01, NZM 2003, 512; LG Berlin v. 26.02.2013 – 63 S 199/12, GE 2013, 1005). Denn der Mieter hat Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache dann nicht nach § 538 BGB zu vertreten, wenn sie durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Da die Kläger mithin überhaupt nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren, kommt ein Schadensersatzanspruch der Beklagten aus § 280Abs. 1, Abs. 3, § 281 BGB auf Erstattung der durch die Vorarbeiten veranlassten Kosten nicht in Betracht. Eine andere Beurteilung wäre nur dann geboten, wenn die mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen zusätzliche Schäden verursacht hätte, so dass den Beklagten höhere Kosten entstanden wären, als wenn die Kläger überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätten (BGH v. 18.02.2009 – VIII ZR 166/08, GE 2009, 574).
Das ist ausweislich des Kostenanschlags vom 28.08.2011 nicht der Fall; denn mit der dortigen Pos. 2 werden 375,99 m² Wandflächen zu einem Einzelpreis von 3,80 EUR die Vorarbeiten “Dübellöcher verfüllen, gesamte Flächen mit Dispersionsfarbe weiß deckend streichen” aufgeführt, die allein durch die Beseitigung der Dübellöcher entstandene Mehrkosten nicht erkennen lassen. Denn die Mieter müssen nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufkommen, sondern nur darüber hinausgehende Schäden oder Mehrkosten, gegebenenfalls unter Berücksichtigung eines Abzugs “neu für alt”, ersetzen (BGH v. 06.11.2013 – VIII ZR 416/12, zit. nach juris; BGH v. 13.01.2010 – VIII ZR 48/09, GE 2010, 335).
Auch die weiter geltend gemachten Abplatzungen und Absplitterungen an Holzteilen, soweit sie überhaupt im o.a. Kostenanschlag aufgeführt sind, haben solche Mehrkosten nicht verursacht; die hierfür einschlägigen Pos. 5 und 6 nehmen jeweils auf Pos. 3 Bezug, in der lediglich die Vorbehandlung von Holzflächen für die jeweiligen Anstriche enthalten ist. Mit der dortigen Beschreibung “…Schlagstellen ausschleifen, Flächen vorstreichen und hochglänzend weiß deckend lackieren” zum Einzelpreis von 2,60 EUR/m² und 65,00 EUR/m² ist nicht ersichtlich, worin die über die Durchführung von Schönheitsreparaturen hinausgehenden Kosten liegen sollen.
Wegen der Kosten für die Bearbeitung des Küchenfußbodens wird auf die zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war wegen der grundsätzlichen Bedeutung zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO in Bezug auf den geltend gemachten Anspruch auf Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen vorliegen; denn der Anspruch hängt von der Wirksamkeit des unzweifelhaft als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehenden § 17 des streitgegenständlichen Mietvertrags ab, der jedenfalls bei den Beklagten mehrfache Verwendung gefunden hat. Sofern es um die Auslegung oder die Wirksamkeit typischer Vertragsbestimmungen, Tarife, Formularverträge oder sonstiger allgemeiner Geschäftsbedingungen geht, ist aber eine grundsätzliche Bedeutung anzunehmen (Amtl. Begr. des ZPO-RG, BT-Drucks. 14/4722, S. 67, 104; Ball in Musielak, ZPO, 10 Aufl. 2013, § 543 Rn 6).
Beendigung des Mietverhältnisses Inanspruchnahme der geleisteten Mietsicherheit WEG – Heizkostenabrechnung – Einzeljahresabrechnung

References: § 17
 § 17
 § 17
 § 540
 § 313
 § 540
 § 17
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 538
 § 280
 § 281
 BGH 
 § 97
 § 543
 § 17
 § 543