Source: http://www.uniespravcu.cz/2019/11/27/chranene-obydli/
Timestamp: 2020-02-19 07:54:08+00:00

Document:
Chráněné obydlí - Unie správců
Chráněné obydlí
Novela insolvenčního zákona účinná od 1.6.2019 zavádí institut chráněného obydlí dlužníka. Seznámení s tímto institutem je předmětem tohoto příspěvku.
Dosavadní úprava způsobů oddlužení
V dosavadní úpravě oddlužení účinné před 1.6.2019 byly možné tři způsoby oddlužení (§ 398 insolvenčního zákona).
V oddlužení plněním splátkového kalendáře byli nezajištění věřitelé uspokojováni ze zabavitelné části příjmů dlužníka a to po dobu pěti let či do úplného uhrazení nezajištěných závazků dlužníka podle toho, co nastalo dříve. Nezajištěný majetek dlužníka nebyl zpeněžován. Zajištěný majetek dlužníka byl zpeněžován toliko pokud o to požádal zajištěný věřitel.
V oddlužení zpeněžením majetkové podstaty byli nezajištění věřitelé uspokojování ze zpeněžení nezajištěného majetku dlužníka. Zajištěný majetek dlužníka byl zpeněžován vždy, pokud při jeho zpeněžení měli být po uspokojení zajištěného věřitele uspokojeni i nezajištění věřitelé nebo pokud o to požádal zajištěný věřitel (§ 408 odst. 3 insolvenčního zákona). Vedle toho však dlužníku nebyla postihována zabavitelná část příjmu.
O způsobu řešení oddlužení nerozhodoval ani insolvenční správce natož dlužník, nýbrž nezajištění věřitelé svým hlasováním. Nerozhodli-li nezajištění věřitelé svým hlasováním, rozhodoval insolvenční soud, který volil ten způsob řešení oddlužení, který byl pro nezajištěné věřitele výhodnější. Nezajištění věřitelé (případně soud) tak při volbě způsobu řešení oddlužení de facto volili mezi jednorázovým uspokojení ze zpeněžení nezajištěné majetkové podstaty a postupným uspokojováním z očekávaných budoucích příjmů dlužníka.
Postupně se v soudní praxi začal objevovat třetí způsob řešení oddlužení, kdy se souhlasem dlužníka bylo rozhodnuto o kombinaci výše uvedených způsobů a to o oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty nebo jeho části. Tento způsob oddlužení byl praxi používán především v situaci, kdy ani jeden z předchozích dvou způsobů řešení oddlužení nezajišťoval minimální uspokojení nezajištěných věřitelů ve výši 30 % jejich pohledávek. Tato situace by za jinak stejných podmínek vedla k neschválení oddlužení a prohlášení konkursu na majetek dlužníka či k zastavení insolvenčního řízení. Pokud však kombinace oddlužení plněním splátkového kalendáře a oddlužení zpeněžením majetkové podstaty či její části v součtu představovala očekávané uspokojení nezajištěných věřitelů vyšší než zákonné minimum 30 %, potom poučený dlužník ve světle následků případného konkursu či zastavení insolvenčního řízení mohl svolit k tomuto způsobu řešení oddlužení.
Nová úprava způsobů oddlužení
Oddlužení podle novelizace insolvenčního zákona provedené zákonem č. 30/2019 Sb. s účinností od 1.6.2019 upravuje dva způsoby oddlužení (§ 398 insolvenčního zákona) a to zpeněžením majetkové podstaty a plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty.
V oddlužení zpeněžením majetkové podstaty jsou nezajištění věřitelé nadále uspokojováni ze zpeněžení hodnotného nezajištěného majetku dlužníka. Nově insolvenční správce rovněž zpeněží zajištěný majetek a výtěžek rozdělí mezi zajištěné a posléze mezi nezajištěné věřitele. Zajištěný majetek insolvenční správce nezpeněžuje pouze tehdy, pokud zajištěný věřitel požádá, aby zpeněžen nebyl a současně zpeněžením majetku nelze očekávat uspokojení nezajištěných věřitelů nebo nezajištění věřitelé budou uspokojeni ze 100 % i bez zpeněžení tohoto majetku (novelizované znění § 408 odst. 3 insolvenčního zákona). Pokud z výtěžku zpeněžení po uspokojení zajištěného věřitele vznikne přebytek zpeněžení (hyperocha), náleží nezajištěným věřitelům. Nadále platí, že nezajištění věřitelé nejsou uspokojováni ze srážek z příjmů dlužníka, neboť tyto opět nejsou v tomto způsobu řešení oddlužení prováděny.
V oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty jsou nezajištění věřitelé uspokojováni ze zabavitelné části příjmů dlužníka a ze zpeněžení hodnotného nezajištěného majetku dlužníka s výjimkou chráněného obydlí, které zpeněžováno není. Zajištěný majetek zpeněžuje insolvenční správce nadále pouze požádá-li o to zajištěný věřitel. Tento způsob řešení oddlužení nově trvá pět let nebo tři roky, v případě úplného uhrazení nezajištěných závazků i méně (§ 412a insolvenčního zákona).
O způsobu řešení oddlužení nadále rozhodují nezajištění věřitelé svým hlasování. Nově však platí, že pokud nezajištění věřitelé nerozhodnou, rozhodne soud o oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty (§ 402 odst. 5 insolvenčního zákona). Zatímco tedy podle dřívější úpravy bylo výchozím schváleným způsobem řešení oddlužení ten způsob, u kterého byl větší předpoklad uspokojení nezajištěných věřitelů, nyní se výchozím řešením schváleného způsobu řešení oddlužení stává oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty a to bez ohledu na posouzení, který ze způsobů oddlužení je pro nezajištěné věřitele výhodnější.
Institut chráněného obydlí
Protože při obou způsobech oddlužení je dlužníku zpeněžován hodnotný nezajištěný majetek, přišel zákonodárce s institutem chráněného obydlí, které v režimu oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty stanoví (§ 398 odst. 6 insolvenčního zákona), že dlužník není povinen vydat ke zpeněžení své obydlí, jehož hodnota nepřesahuje hodnotu určenou zvláštním předpisem. Zvláštním předpisem je pak Nařízení vlády č. 189/2019 Sb. účinné od 1.8.2019. Úmyslem zákonodárce bylo z důležitých sociálních důvodů chránit dlužníkovi jeho přiměřené obydlí a zachovat mu tak určité minimální materiální zázemí. Částka na zajištění obydlí v dlužníkově bydlišti odpovídá kupní ceně věci srovnatelné s obydlím dlužníka. Na zajištěné věřitele institut chráněného obydlí nedopadá. Nadále mají právo požádat o zpeněžení zajištěného majetku bez zřetele k tomu, jedná-li se snad o chráněné obydlí. Vedle toho jsou v praxi známy případy, kdy zajištěný věřitel nepožádá o zpeněžení zajištěného majetku poté, co dlužník zajistí splácení zajištěného závazku prostřednictvím třetích osob. Rovněž tak institut chráněného obydlí nedopadá za způsob oddlužení zpeněžením majetkové podstaty (§ 398 odst. 2 insolvenčního zákona), neboť chráněné obydlí podle ustanovení § 398 odst. 6 insolvenčního zákona odkazuje toliko na ustanovení § 398 odst. 3 insolvenčního zákona, které definuje rozsah zpeněžovaného majetku v režimu oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty. Institut chráněného obydlí nedopadá ani na jiné způsoby řešení úpadku dlužníka, kterými jsou konkurs a reorganizace.
Obydlím je každá věc užívaná k zajištění bytových potřeb dlužníka. Může se tedy jednat jak o věc nemovitou, jakou je obvykle bytová jednotka, dům či dům a pozemek tvořící funkční celek. Obydlím může být ale i zahradní chatka sloužící dlužníku k bydlení nebo část věci užívané k témuž účelu, jestliže je bytem, tedy obvykle spoluvlastnický podíl na bytovém domě. Nebo se může jednat o věc movitou, jakou je například maringotka či mobil house. Případně se může jednat i o právo, typicky podíl v bytovém družstvu s právem k užívání bytu. Pozemek je součást obydlí, pokud s ním tvoří funkční celek a je nezbytný k řádnému užívání obydlí zejména jako pozemek zajišťující přístup k obydlí či pozemek společně užívaný s obydlím, který s obydlím souvisí a zpravidla je společně oplocen (typicky zahrada za domem). Zde bude nutné posuzovat, zda takový pozemek není nepřiměřeně velký a zda by bylo možné od stávajícího pozemku jeho část oddělit a samostatně zpeněžit. Konstrukt chráněného obydlí se nepoužije na obydlí, které dlužník nevlastní a není tedy součástí majetkové podstaty v insolvenčním řízení. Pokud dlužník bydlí v nájemním či podnájemním bydlení, u příbuzných, na ubytovně apod., není takovéto obydlí dlužníka předmětem posouzení jeho chráněnosti, neboť do majetkové podstaty dlužníka nespadá.
Má-li dlužník více obydlí může být chráněným obydlím pouze jedno z nich, to platí i pro manžele ve společném oddlužení manželů. Chráněným obydlíme je pak to obydlí, kde se dlužník zdržuje převážně, neboť účelem institutu chráněného obydlí je zachování materiálního zázemí pro dlužníka, nikoli prostá ochrana jeho majetku.
Výpočet hodnoty chráněného obydlí
Hodnota chráněného obydlí je částka odpovídající kupní ceně přiměřeného obydlí v místě dlužníkova bydliště a v daném čase a to s přihlédnutím k zohledňovaným osobám (§ 3 Nařízení vlády). Zdrojovými statistickými daty pro výpočet hodnoty chráněného obydlí jsou reálné kupní ceny z uskutečněných převodů vlastnického práva k nemovitostem evidované Českým statistickým úřadem. Výpočet chráněného obydlí rozlišuje mezi domem a bytem, přičemž cokoli není domem je považováno za byt (tedy i družstevní podíl či mobil house).
Hodnota obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení (tedy hodnota chráněného obydlí) je výsledkem Částky na zajištění obydlí v dlužníkově bydlišti upravené o koeficient zohledňovaných osob, kdy Částka na zajištění obydlí je Statistickou hodnotou obydlí upravenou o koeficient růstu cen nemovitostí.
Statistická hodnota se určuje na základě průměrné kupní ceny v místě dlužníkova obydlí (u domů za m3 a u bytů a ostatních obydlí za m2) a průměrné velikosti nemovitosti v místě dlužníkova obydlí (u domů za m3 a u bytů a ostatních obydlí za m2). Do výpočtu Statistické hodnoty tak vstupuje jak velikost obce, kde se nachází dlužníkovo obydlí, tak okres a kraj (v případě Prahy pak její městské části), kde se nachází dlužníkovo obydlí. Tato statistická hodnota je shora omezena na částkou odpovídající dvojnásobku průměrné kupní ceny v celé ČR (u domů za m3 a u bytů a ostatních obydlí za m2) a průměrné velikosti nemovitosti v celé ČR (u domů za m3 a u bytů a ostatních obydlí za m2).
Koeficient růstu cen nemovitostí upravuje Statistickou hodnotu bydlení o vývoj cen nemovitostí za období 4 let před prohlášením úpadku dlužníka a to za účelem zohlednění časového vývoje cen na nemovitostním trhu.
Takto vznikne Částka na zajištění obydlí, která je dále upravena o koeficient zohledňovaných osob.
Koeficient zohledňovaných osob snižuje či zvyšuje hodnotu chráněného obydlí podle počtu osob, které s dlužníkem žijí ve společné domácnosti a ke kterým má dlužník vyživovací povinnost. Bydlí-li dlužník sám (a není tedy žádných zohledňovaných osob), je tento koeficient menší než 1 a hodnotu chráněného obydlí (mírně) snižuje. Nebydlí-li dlužník sám (tedy bydlí-li s dlužníkem i zohledňované osoby), je tento koeficient 1 nebo vyšší a hodnotu chráněného bydlí nesnižuje nebo dokonce zvyšuje. Hodnotu chráněného obydlí může zvýšit až o 60 % a to v případě, že je dlužníkovo obydlí bytem a s dlužníkem zde bydlí 4 a více zohledňovaných osob.
Jestliže výpočet hodnoty chráněného obydlí vychází z rozhodných statistických dat za období před prohlášením úpadku, potom hodnota chráněného obydlí se v průběhu insolvenčního řízení nemění a jedná se o pevnou částku.
Hodnota chráněného obydlí se následně stává laťkou, se kterou se porovnává hodnota dlužníkova obydlí.
Určení hodnoty dlužníkova obydlí
Hodnotu dlužníkova obydlí stanoví insolvenční správce při soupisu majetkové podstaty dlužníka. Je jím očekávaný výtěžek zpeněžení věci, která slouží jako dlužníkovo obydlí. Pokud je obydlím nemovitost, nechává ji insolvenční správce ze zákona ocenit soudním znalcem na cenu obvyklou, pokud obydlí není nemovitostí (movitý majetek či právo), povinnost ocenit majetek znaleckým posudkem insolvenční správce nemá (§ 398a odst. 2 insolvenčního zákona). Jeho vyhotovení je však nanejvýš vhodné i pro obydlí, která nejsou nemovitostmi. Soudní znalec by měl při určení ceny obvyklé zohlednit jak skutečnost, že obydlí je prodáváno v tísni, tak i právní rizika prodeje v insolvenčním řízení, kdy dlužník má sice povinnost obydlí po zpeněžení vyklidit, avšak vyklizení se nedomáhá insolvenční správce nýbrž nabyvatel mimo insolvenční řízení. Při stanovení hodnoty dlužníkova obydlí bude insolvenční správce v praxi odkazovat na znalecký posudek. Není ale vyloučeno, že správce sám hodnotu upraví podle svého očekávání, jak se ostatně předjímá v ustanovení § 1 odst. 2 Nařízení vlády.
Rozhodování o (ne)zpeněžování dlužníkova obydlí
Je-li obydlí dlužníka nezajištěné a jeho hodnota vyšší, než hodnota chráněného obydlí, tedy pokud hodnota dlužníkova obydlí přesahuje laťku, není dlužníkovo obydlí chráněné a bude zpeněžováno. Povinnost vydat insolvenčnímu správci obydlí ke zpeněžení uloží dlužníku insolvenční soud v usnesení o schválení oddlužení (§ 398 insolvenčního zákona). Při zpeněžování obydlí správce postupuje podle pokynů věřitelského orgánu a v jeho nepřítomnosti podle pokynů soudu a celý výtěžek zpeněžení náleží nezajištěným věřitelům. Dlužníkovi nenáleží ani poměrná část výtěžku, která by odpovídala hodnotě chráněného obydlí.
Je-li obydlí dlužníka nezajištěné a jeho hodnota je nižší, než laťka určená hodnotou chráněného obydlí, jedná se o chráněné obydlí a jako takové není zpeněžováno.
Je-li obydlí dlužníka zajištěné, potom jej správce zpeněží pouze, pokud o to požádá zajištěný věřitel (§ 409 odst. 4 insolvenčního zákona) a to bez ohledu na to, zda by se jednalo či nejednalo o chráněné obydlí. Vydá-li zajištěný věřitel pokyn ke zpeněžení, insolvenční správce dlužníkovo obydlí zpeněží. Vztah hodnoty dlužníkova obydlí a hodnoty chráněného obydlí pak může mít vliv na rozdělování výtěžku zpeněžení, pokud po uspokojení zajištěného věřitele zbyde přebytek zpeněžení (hyperocha). Pokud vznikne hyperocha u obydlí, které je chráněné, náleží tato hyperocha dlužníku, neboť tento by bez přítomnosti pokynu zajištěného věřitele ke zpeněžení neměl povinnost vydat obydlí ke zpeněžení. A naopak pokud vznikne hyperocha u obydlí, které není chráněné, náleží tato hyperocha nezajištěným věřitelům a nikoli dlužníku, neboť dlužník by měl povinnost vydat obydlí ke zpeněžení, pokud by toto obydlí bylo nezajištěné.
Předpisem není řešena nijak řešena otázka jak postupovat, když se reální tržní cena dlužníkova obydlí projeví při zpeněžování jako nižší než správcem očekávaná při ocenění jeho hodnoty, k čemuž může dojít například při neočekávaném výkyvu na trhu s nemovitostmi v období po ocenění hodnoty dlužníkova obydlí. Máme za to, že insolvenční správce není při zpeněžování vázán minimální hodnotou dlužníkova obydlí, je však vázán hodnotou chráněného obydlí. Pokud se správci nepodaří zpeněžit obydlí ani za laťku určenou hodnotou chráněného obydlí, zaniká dlužníku jeho povinnost vydat své obydlí ke zpeněžení.
Hodnota chráněného obydlí je proměnnou průměrné ceny nemovitostí (za m2 či m3) v místě bydliště dlužníka, průměrné velikosti nemovitostí v místě obydlí dlužníka, vývoje cen na trhu nemovitostí a v neposlední řadě počtu zohledňovaných osob. Její výpočet je tedy rozhodně netriviální a žádá si přehled jak o trhu nemovitostí tak o osobních poměrech dlužníka. Těžko lze tedy (bez znalosti počtu zohledňovaných osob v konkrétním insolvenčním řízení) predikovat dopad Nařízení vlády do insolvenčních řízení či na trh s nemovitostmi jako celek.
Lze nicméně očekávat, že chráněným (a tedy nezpeněžovaným) obydlím budou průměrně či podprůměrně veliká obydlí v průměrných či horších lokalitách v místě obydlí dlužníka, zatímco nadprůměrně veliká obydlí či obydlí v dobrých lokalitách či obydlí, kde s dlužníkem nebydlí zohledňované osoby, nebudou obydlími chráněnými a budou tedy předmětem zpeněžování.
Jestliže je shora omezena Statistická hodnota a tedy i Částka na zajištění obydlí, je shora omezena i hodnota chráněného obydlí. Nejvyšší hodnotu chráněného obydlí však nelze obecně určit, neboť odvisí od počtu zohledňovaných osob konkrétního případu. V případě bytu a koeficientu zohledňovaných osob 1 (tedy při jedné zohledňované osobě žijící s dlužníkem ve společné domácnosti) je nejvyšší hodnota chráněného obydlí přibližně Kč 3,4 mil. Obydlí, které je bytem a kde bydlí s dlužníkem jedna zohledňovaná osoba, tedy bude chráněno pouze do této hodnoty a obydlí hodnotnější budou zpeněžována. Což se týká patrně celé Prahy a většiny center velkých měst.
PhDr. Pavel Körner, Ph.D.
Zkrácená verze článku byla zveřejněna v Právním rádci, 10/2019
http://www.uniespravcu.cz/wp-content/uploads/2017/03/usis-logo-modre.png 0 0 info.is.morava http://www.uniespravcu.cz/wp-content/uploads/2017/03/usis-logo-modre.png info.is.morava2019-11-27 14:06:172019-11-27 14:06:20Chráněné obydlí
Informace z Unie Přihlašování pojistného na sociální zabezpečení

References: § 408
 soud 
 § 398
 § 398
 § 1
 soud