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Timestamp: 2018-01-19 09:27:49+00:00

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NULLITE DE LA PERIODE SUSPECTE APPARENCE ET ERREUR COMMUNE
Cass. Com .3 février 1998. Arrêt n° 371. Cassation.
Pourvoi n° 95-20.389.
NOTE Bénabent, Alain , Recueil Dalloz Sirey ,n° 13 , 01/04/1999 , pp. 185-186
Sur le pourvoi formé par M. Bernard Brunet-Beaumel, mandataire judiciaire, demeurant 23, rue d'Anjou, 44600 Saint-Nazaire, pris en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société Immobilière de la Côte d'Amour 'ICA', société à responsabilité limitée, en cassation d'un arrêt rendu le 21 juin 1995 par la cour d'appel de Rennes (2e chambre), au profit : 1°/ de M. Joël Herio, 2°/ de Mme Françoise Chiquand, épouse Herio, demeurant ensemble 5, boulevard de Verdun, 44600 Saint-Nazaire, 3°/ de M. Olivier Gallot-Le Grand, demeurant 22, rue Vincent Auriol, 44600 Saint-Nazaire, 4°/ de M. Daniel Pluger, demeurant 117, avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny, 44500 La Baule, 5°/ de M. Bernard Goupil, mandataire judiciaire, demeurant 83, avenue Lajarrige, 44500 La Baule, pris en sa qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société Ypres, société civile immobilière, défendeurs à la cassation ; Les époux Herio, défendeurs au pourvoi principal, ont formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt ; Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Les demandeurs au pourvoi provoqué invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Moyens produits au pourvoi principal par Me Blondel, avocat aux Conseils pour M. Brunet-Beaumel, ès qualités.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un mandataire liquidateur de sa demande tendant à voir constater la nullité de la vente consentie aux époux HERIO, ensemble d'avoir rejeté la demande tendant à voir rapporter par ceux-ci à la liquidation judiciaire de la société I.C.A. le bien immobilier acquis ;
AUX MOTIFS D'UNE PART QUE c'est à bon droit et par une juste appréciation des éléments de la cause non démentie par les débats devant la Cour et par les pièces qui y ont été produites que le Tribunal a, dans son jugement du 10 avril 1991, prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 31 mars 1989 et portant sur la cession de portions d'immeubles en l'état futur d'achèvement entre les sociétés I.C.A et YPRES, ayant pour gérant commun M. MOEBUS ; que la société I.C.A. ayant en effet été mise en redressement judiciaire le 6 septembre 1989 et la date de cessation de ses paiements reportée au 24 février 1988, M. MOEBUS, gérant commun des deux sociétés en cause, avait nécessairement connaissance au jour de la conclusion de la vente litigieuse, à laquelle il intervenait en sa qualité de gérant de la société YPRES, acquéreur, que la société venderesse était en état de cessation de paiement et que les conditions particulières et inhabituelles de la vente, stipulant un paiement à terme (hors la comptabilité du notaire) et sans intérêt sur le prix pendant un an, nonobstant la renonciation de la société I.C.A. au privilège du vendeur, à l'action résolutoire et à la clause d'inaliénabilité des immeubles, conféraient à l'acquéreur un avantage anormal et ce au détriment des créanciers de la société venderesse ; que la preuve en est rapportée par le contenu même de la déclaration souscrite par M. MOEBUS dans une lettre remise au notaire instrumentaire, le jour de la signature de la vente et demeurée annexée à l'acte et dont les termes étaient les suivants :
'Etant associé et gérant des deux sociétés, je déclare parfaitement connaître leur état de finances et vous requiert d'établir l'acte sans stipulation de clause d'inaliénabilité, tout en sachant qu'en cas de difficultés, les créanciers de l'une ou l'autre des sociétés peuvent demander la nullité de toutes les ventes passées dans un délai de dix-huit mois précédant le redressement judiciaire ou la liquidation des biens et notamment comme en l'espèce, lorsque le mode de paiement est inhabituel ;
En outre, mon associé et moi-même vous redemandons en parfaite connaissance de cause de supprimer le paragraphe relatif au privilège de vendeur et à l'action résolutoire même si cette manière de procéder vous est également inhabituelle' ;
qu'il s'ensuit que l'opération ayant été conclue en parfaite connaissance, tant de l'état de cessation de paiement de la société I.C.A que du préjudice causé aux créanciers de ladite société, ces circonstances justifiaient pleinement de prononcer, sur le fondement de l'article 107 de la loi du 25 janvier 1985, la nullité de l'acte de vente, si bien que le jugement du 10 avril 1991 ne peut qu'être confirmé en ce qu'il avait annulé le titre de la société YPRES ; que c'est à tort que le tribunal dont appel a réformé sur ce point la décision du 10 avril 1991 ;
ET AUX MOTIFS D'AUTRE PART, s'agissant des conséquences de la nullité, qu'il est constant que dès le 7 juillet 1989, les époux HERIO ont acquis subséquemment, de la société YPRES et par l'intermédiaire de Me PLUGER, notaire associé de Me GALLOT-LE GRAND, une partie des immeubles que celle-ci avait elle-même acquis le 31 mars 1989 de la société I.C.A., moyennant un prix de 39.000 F payé comptant au jour de la signature ; que la vente ayant néanmoins été conclue antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société I.C.A. et en vertu d'un acte authentique relatant le titre notarié de la société venderesse et portant mention de la quittance du règlement par celle-ci, le 7 juillet 1989, du solde du prix de vente, il s'ensuit que les époux HERIO, dont la bonne foi n'est pas discutée, ne pouvaient légitimement déceler, au jour de leur acquisition, la cause de nullité susceptible d'invalider le titre de leur auteur, cependant qu'aucune procédure de redressement judiciaire n'avait encore été ouverte à l'encontre de la société I.C.A., que l'acte de vente stipulait qu'il ne leur serait remis aucun titre, et que rien ne démontre par ailleurs que le notaire instrumentaire ait porté à leur connaissance le contenu de la lettre de M. MOEBUS, annexée au titre de leur auteur, et des risques de nullité pouvant en résulter ; qu'ayant ainsi acquis leur titre de bonne foi et par l'intermédiaire de la même étude notariale, ils ne pouvaient qu'ignorer la cause susceptible d'invalider le titre de leur auteur ; qu'ils sont ainsi fondés à se prévaloir de leur erreur légitime et de la qualité apparente de propriétaire de la société YPRES, pour échapper aux conséquences de la nullité et faire valider par l'effet de la loi, leur titre, si bien que c'est à bon droit mais par des motifs erronés - tirés de l'article 108 de la loi du 25 janvier 1985 et dont les dispositions sont inapplicables aux tiers-acquéreurs - auxquels la Cour substitue les siens propres, que le Tribunal a débouté le liquidateur de sa demande de restitution avec toutes conséquences de droit, si bien que de ces chefs, la décision sera confirmée et Me Bernard BRUNET-BEAUMEL, agissant ès qualité, débouté de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
ALORS QUE les nullités s'évinçant des articles 107 et 108 de la loi du 25 janvier 1985 produisent leurs effets même à l'égard des tiers de bonne foi - fût-ce un sous-acquéreur - et susceptibles d'avoir agi sous l'empire d'une erreur légitime et même commune ; qu'ainsi, l'annulation de la vente de biens immobiliers, vente conclue pendant la période suspecte, entre la société I.C.A. et la société YPRES, entraîne nécessairement par l'effet de la loi la nullité de la revente de partie de ces biens, toujours pendant la période suspecte, consentie par la société YPRES aux époux HERIO ; qu'en refusant cependant de prononcer une telle nullité et d'ordonner par voie de conséquence la restitution des biens vendus à la liquidation judiciaire du vendeur initial au motif inopérant que les époux HERIO avaient contracté de bonne foi, agissant de plus sous l'empire d'une erreur légitime s'agissant de la qualité apparente de propriétaire de la société YPRES, la Cour viole les articles 107 et 108 de la loi du 25 janvier 1985 en ne déduisant pas de ses propres constatations les conséquences qui s'en évinçaient.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un mandataire liquidateur de sa demande tendant à voir constater la nullité de la vente consentie par la SCI YPRES aux époux HERIO, ensemble d'avoir rejeté la demande tendant à voir rapporter par ceux-ci à la liquidation judiciaire de la société I.C.A. le bien immobilier acquis ;
ALORS QUE si un tiers de bonne foi peut être susceptible d'être investi de son droit par l'effet de la loi, c'est à la condition qu'il ait agi sous l'empire d'une erreur commune, lorsqu'il s'agit de transactions portant sur la propriété immobilière, la cause de la nullité ayant été et devant être ignorée de tous ; qu'en l'espèce, il avait été expressément soutenu que la cause de la nullité affectant l'acte de vente des époux HERIO, n'était pas ignorée de tous au moment de la conclusion de la vente, les notaires rédacteurs étant en possession d'une lettre, annexée au contrat de vente initial, d'où il ressortait que le vendeur initial reconnaissait les risques d'annulation de ladite vente, eu égard à la situation financière, tant du vendeur que de l'acquéreur et aux termes du contrat ; que la Cour, qui a simplement retenu que les époux HERIO étaient investis de leurs droits par l'effet de la loi en raison de leur bonne foi, de leur erreur légitime et de la qualité apparente de propriétaire de la SCI YPRES, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée et comme elle se le devait pour justifier légalement son arrêt si c'était sous l'empire d'une erreur commune qu'avait été conclu l'acte de vente du 7 juillet 1989, la Cour ne justifie pas légalement son arrêt au regard de l'article 544 du code civil, ensemble au regard des règles et principes qui gouvernent la théorie de l'apparence.
Moyens produits au pourvoi provoqué par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les époux Herio.
SUR LE PREMIER MOYEN DE CASSATION qui fait grief à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté un mandataire liquidateur de sa demande tendant à voir constater la nullité de la vente consentie aux époux HERIO, ensemble d'avoir rejeté la demande tendant à voir rapporter par ceux-ci à la liquidation judiciaire de la Société ICA le bien immobilier acquis ;
AUX MOTIFS D'UNE PART QUE c'est à bon droit et par une juste appréciation des éléments de la cause non démentie par les débats devant la Cour et par les pièces qui y ont été produites que le Tribunal a, dans son jugement du 10 avril 1991, prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 31 mars 1989 et portant sur la cession de portions d'immeubles en l'état futur d'achèvement entre les sociétés ICA et YPRES ayant pour gérant commun M. MOEBUS ; que la Société ICA ayant en effet été mise en redressement judiciaire le 6 septembre 1989 et la date de cessation de ses paiements reportée au 24 février 1988, M. MOEBUS, gérant commun des deux sociétés en cause, avait nécessairement connaissance au jour de la conclusion de la vente litigieuse, à laquelle il intervenait en sa qualité de gérant de la Société YPRES, acquéreur, que la Société venderesse était en état de cessation des paiements et que les conditions particulières et inhabituelles de la vente, stipulant un paiement à terme (hors la comptabilité du notaire) et sans intérêt sur le prix pendant un an, nonobstant la renonciation de la société ICA au privilège du vendeur, à l'action résolutoire et à la clause d'inaliénabilité des immeubles, conféraient à l'acquéreur un avantage anormal et ce, au détriment des créanciers de la société venderesse ; que la preuve en est rapportée par le contenu même de la déclaration souscrite par M. MOEBUS dans une lettre remise au notaire instrumentaire, le jour de la signature de la vente et demeurée annexée à l'acte et dont les termes étaient les suivants :
'Etant associé et gérant des deux sociétés, je déclare parfaitement connaître leur état de finances et vous requiert d'établir l'acte sans stipulation de lause d'inaliénabilité, tout en sachant qu'en cas de difficultés, les créanciers de l'une ou l'autre des sociétés peuvent demander la nullité de toutes les ventes passées dans un délai de dix-huit mois précédant le redressement judiciaire ou la liquidation des biens et notamment comme en l'espèce, lorsque le mode de paiement est inhabituel. En outre, mon associé et moi-même vous redemandons en parfaite connaissance de cause de supprimer le paragraphe relatif au privilège de vendeur et à l'action résolutoire même si cette manière de procéder vous est également inhabituelle'.
Qu'il s'ensuit que l'opération ayant été conclue en parfaire connaissance, tant de l'état de cessation des paiement de la Société ICA que du préjudice causé aux créanciers de ladite société, ces circonstances justifiaient pleinement de prononcer sur le fondement de l'article 107 de la loi du 25 janvier 1985, la nullité de l'acte de vente, si bien que le jugement du 10 avril 1991 ne peut qu'être confirmé en ce qu'il avait annulé le titre de la Société YPRES ; que c'est à tort que le Tribunal dont appel a réformé sur ce point la décision du 10 avril 1991 ;
ET AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE s'agissant des conséquences de la nullité, qu'il est constant que dès le 7 juillet 1989, les époux HERIO ont acquis subséquemment, de la Société YPRES et par l'intermédiaire de Maître PLUGER, notaire associé de Maître GALLOT-LE GRAND, une partie des immeubles que celle-ci avait elle-même acquis le 31 mars 1989 de la Société ICA moyennant un prix de 39.000 Frs payé comptant au jour de la signature ; que la vente ayant néanmoins été conclue antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la Société ICA et en vertu d'un acte authentique relatant le titre notarié de la société venderesse et portant mention de la quittance du règlement par celle-ci, le 7 juillet 1989, du solde du prix de vente, il s'ensuit que les époux HERIO dont la bonne foi n'est pas discutée ne pouvaient légitimement déceler, au jour de leur acquisition, la cause de nullité susceptible d'invalider le titre de leur auteur, cependant qu'aucune procédure de redressement judiciaire n'avait encore été ouverte à l'encontre de la Société ICA ; que l'acte de vente stipulait qu'il ne leur serait remis aucun titre et que rien ne démontre par ailleurs que le notaire instrumentaire ait porté à leur connaissance le contenu de la lettre de M. MOEBUS annexée au titre de leur auteur et des risques de nullité pouvant en résulter ; qu'ayant ainsi acquis leur titre de bonne foi et par l'intermédiaire de la même étude notariale, ils ne pouvaient qu'ignorer la cause susceptible d'invalider le titre de leur auteur ; qu'ils sont ainsi fondés à se prévaloir de leur erreur légitime et de la qualité apparente de propriétaire de la Société YPRES, pour échapper aux conséquences de la nullité et faire valider par l'effet de la loi, leur titre, si bien que c'est à bon droit mais par des motifs erronés - tirés de l'article 108 de la loi du 25 janvier 1985 et dont les dispositions sont inapplicables aux tiers-acquéreurs - auxquels la Cour substitue les siens propres, que le Tribunal a débouté le liquidateur de sa demande de restitution avec toutes les conséquences de droit, si bien que de ces chefs, la décision sera confirmée et Maître BERNARD-BEAUMEL, agissant ès-qualités, débouté de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
ALORS QUE les nullités s'évinçant des articles 107 et 108 de la loi du 25 janvier 1985 produisent leurs effets même à l'égard des tiers de bonne foi - fût-ce un sous-acquéreur - et susceptibles d'avoir agi sous l'empire d'une erreur légitime et même commune ; qu'ainsi, l'annulation de la vente de biens immobiliers, vente conclue pendant la période suspecte, entre la Société ICA et la Société YPRES, entraîne nécessairement par l'effet de la loi la nullité de la revente de partie de ces biens, toujours pendant la période suspecte, consentie par la Société YPRES aux époux HERIO ; qu'en refusant cependant de proposer une telle nullité et d'ordonner par voie de conséquence la restitution des biens vendus à la liquidation judiciaire du vendeur initial au motif inopérant que les époux HERIO avaient contracté de bonne foi, agissant de plus sous l'empire d'une erreur légitime s'agissant de la qualité apparente de propriétaire de la Société YPRES, la Cour viole les articles 107 et 108 de la loi du 25 janvier 1985 en ne déduisant pas de ses propres constatations les conséquences qui s'en évinçaient.
SUR LE SECOND MOYEN DE CASSATION qui fait grief à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté un mandataire liquidateur de sa demande tendant à voir constater la nullité de la vente consentie par la SCI YPRES aux époux HERIO, ensemble d'avoir rejeté la demande tendant à voir rapporter par ceux-ci à la liquidation judiciaire de la Société ICA le bien immobilier acquis ;
ET AUX MOTIFS D'UNE PART QUE c'est à bon droit et par une juste appréciation des éléments de la cause non démentie par les débats devant la Cour et par les pièces qui y sont produites que le Tribunal a, dans son jugement du 10 avril 1991, prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 31 mars 1989 et portant sur la cession de portions d'immeubles en l'état futur d'achèvement entre les sociétés ICA et YPRES, ayant pour gérant commun M. MOEBUS ; que la Société ICA ayant en effet été mise en redressement judiciaire le 6 septembre 1989 et la date de cessation de ses paiements reportée au 24 février 1988, M. MOEBUS, gérant commun des deux sociétés en cause, avait nécessairement connaissance au jour de la conclusion de la vente litigieuse, à laquelle il intervenait en sa qualité de gérant de la Société YPRES, acquéreur, que la Société venderesse était en état de cessation des paiements et que les conditions particulières et inhabituelles de la vente, stipulant un paiement à terme (hors la comptabilité du notaire) et sans intérêt sur le prix pendant un an, nonobstant la renonciation de la Société ICA au privilège du vendeur, à l'action résolutoire et à la clause d'inaliénabilité des immeubles, conféraient à l'acquéreur un avantage anormal et ce, au détriment des créanciers de la société venderesse ; que la preuve en est rapportée par le contenu même de la déclaration souscrite par M. MOEBUS dans une lettre remise au notaire instrumentaire, le jour de la signature de la vente et demeurée annexée à l'acte et dont les termes étaient les suivants :
'Etant associé et gérant des deux sociétés, je déclare parfaitement connaître leur état de finances et vous requiert d'établir l'acte sans stipulation de lause d'inaliénabilité, tout en sachant qu'en cas de difficultés, les créanciers de l'une ou l'autre des sociétés peuvent demander la nullité de toutes les ventes passées dans un délai de dix-huit mois précédant le redressement judiciaire ou la liquidation des biens et notamment comme en l'espèce, lorsque le mode de paiement est inhabituel ;
'En outre, mon associé et moi-même vous redemandons en parfaite connaissance de cause de supprimer le paragraphe relatif au privilège de vendeur et à l'action résolutoire même si cette manière de procéder vous est également inhabituelle'.
ALORS QUE si un tiers de bonne foi peut être susceptible d'être investi de son droit par l'effet de la loi, c'est à la condition qu'il ait agi sous l'empire d'une erreur commune, lorsqu'il s'agit de transactions portant sur la propriété immobilière, la cause de la nullité ayant été et devant être ignorée de tous ; qu'en l'espèce, il avait été expressément soutenu que la cause de la nullité affectant l'acte de vente des époux HERIO, n'était pas ignorée de tous au moment de la conclusion de la vente, les notaires rédacteurs étant en possession d'une lettre, annexée au contrat de vente initial, d'où il ressortait que le vendeur initial reconnaissait les risques d'annulation de ladite vente, eu égard, à la situation financière, tant du vendeur que de l'acquéreur et aux termes du contrat ; que la Cour qui a simplement retenu que les époux HERIO étaient investis de leurs droits par l'effet de la loi en raison de leur bonne foi, de leur erreur légitime et de la qualité apparente de propriétaire de la SCI YPRES, sans rechercher, comme elle y était invitée et comme elle se le devait pour justifier légalement son arrêt si c'était sous l'empire d'une erreur commune qu'avait été conclu l'acte de vente du 7 juillet 1989, la Cour ne justifie pas légalement son arrêt au regard de l'article 544 du Code Civil, ensemble au regard des règles et principes qui gouvernement la théorie de l'apparence.
LA COUR, en l'audience publique du 10 décembre 1997.
Donne acte à M. Brunet-Beaumel de ce qu'il s'est désisté de son pourvoi à l'égard de MM. Gallot-Le Grand et Pluger ;
Statuant tant sur le pourvoi provoqué des époux Herio que sur le pourvoi principal formé par M. Brunet-Beaumel ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 31 mars 1989 de M. Gallot-Le Grand, notaire, la SARL Immobilière de la Côte d'Amour (société ICA) a vendu à la SCI Ypres (la SCI) un bien immobilier en état futur d'achèvement ; que celle-ci en a revendu divers lots aux époux Herio le 7 juillet 1989 par acte de M. Pluger, notaire ; que la société ICA ayant été mise en liquidation judiciaire avec report de la date de cessation des paiements au 24 février 1988, son liquidateur a obtenu l'annulation de la vente consentie à la SCI en période suspecte et a relevé appel du jugement rendu sur tierce opposition des époux Herio à cette décision et l'ayant débouté de sa demande en restitution des biens acquis par ceux-ci de la SCI ; que MM. Gallot-Le Grand et Pluger sont intervenus volontairement en cause d'appel ;
Sur le pourvoi provoqué :
Attendu que les époux Herio demandent le maintien des notaires en la cause ;
Attendu que la solution qui sera réservée au pourvoi principal formé par le liquidateur de la société ICA contre l'arrêt le déboutant de son action contre les époux Herio, n'est pas indifférente à MM. Gallot-Le Grand et Pluger, lesquels ne peuvent pas, dès lors, être mis hors de cause ;
Vu les articles 107 et 108 de la loi du 25 janvier 1985 ;
Attendu que, pour débouter le liquidateur de la société ICA de sa demande tendant à voir constater la nullité de la vente consentie par la SCI aux époux Herio et à voir rapporter par ceux-ci à la liquidation judiciaire le bien immobilier acquis, l'arrêt énonce que les époux Herio, dont la bonne foi n'est pas discutée, ne pouvaient légitimement déceler, au jour de leur acquisition, la cause de nullité susceptible d'invalider le titre de leur auteur et qu'ils sont fondés à se prévaloir de leur erreur légitime et de la qualité apparente de propriétaire de la SCI pour échapper aux conséquences de la nullité et faire valider, par l'effet de la loi, leur titre ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que ni l'erreur commune, ni l'apparence ne peuvent faire obstacle aux conséquences, vis-à-vis des tiers sous-acquéreurs, même de bonne foi, de la nullité édictée par les articles 107 et 108 de la loi du 25 janvier 1985, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
DIT n'y avoir lieu de mettre hors de cause MM. Gallot-Le Grand et Pluger ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne les époux Herio et M. Goupil, ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de MM. Gallot-Le Grand et Pluger ;
Sur le rapport de M. Badi, conseiller, les observations de Me Blondel, avocat de M. Brunet-Beaumel, ès qualités, de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Gallot-Le Grand et de M. Pluger, de Me Le Prado, avocat des époux Herio, les conclusions de M. Lafortune, avocat général. M. BEZARD, Président.

References: l'article 107
 l'article 108
 l'article 544
 l'article 107
 l'article 108
 l'article 544
 l'article 700