Source: https://www.dr-recker.com/service/vertragskontrolle/prufungs-beispiel/
Timestamp: 2020-02-18 15:16:33+00:00

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Prüfungs-Beispiel - Sicherheit beim Kauf vom Bauträger
Prü­fungs — Bei­spiel
Prü­fungs-Bei­spiel zum Bau­trä­ger­ver­trag
Sicher­heit beim Kauf vom Bau­trä­ger
Aus­schnitt aus einem zu prü­fen­den Bau­trä­ger­ver­trag
Der Kauf­preis beträgt € 320.000
in Wor­ten: EURO drei­hun­dert­zwan­zig­tau­send
Davon ent­fal­len auf den Grund und Boden € 42.000.
Der Kauf­preis wur­de auf der Grund­la­ge eines Umsatz­steu­er­sat­zes von 19 vom Hun­dert ermit­telt. Ändert sich der Umsatz­steu­er­satz, so ändern sich alle Kauf­preis­teil­be­trä­ge, die vier Mona­te nach Ver­trags­ab­schluss fäl­lig wer­den, ent­spre­chend.
Bei­spiel Prü­fungs­stu­fe 1
Bei­spiel Prü­fungs­stu­fe 2
Unwirk­sa­me Umsatz­steu­er­klau­sel
Die Preis­an­pas­sungs­klau­sel bei einer Ände­rung des Umsatz­steu­er­sat­zes ent­spricht schein­bar dem Gesetz, weil sie das gemäß § 309 Nr. 1 BGB (Bür­ger­li­ches Gesetz­buch) gel­ten­de Ver­bot für kurz­fris­ti­ge Preis­er­hö­hun­gen ein­hält. Tat­säch­lich ist sie aber mit dem im Bau­trä­ger­recht gel­ten­den Äqui­va­lenz­prin­zip unver­ein­bar und des­halb gemäß § 307 BGB nich­tig.
Preis­an­pas­sungs­klau­seln sind im Bau­trä­ger­ver­trag nicht grund­sätz­lich ver­bo­ten. Sie müs­sen aber dem sog. Äqui­va­lenz­prin­zip, d.h. der Gleich­wer­tig­keit von Leis­tung des Bau­trä­gers und Gegen­leis­tung des Käu­fers ent­spre­chen. Das ist nicht der Fall, wenn die Preis­an­pas­sungs­klau­sel es dem Bau­trä­ger ermög­licht, über die Abwäl­zung von Kos­ten­stei­ge­run­gen hin­aus einen zusätz­li­chen Gewinn zu erzie­len. Denn damit wird die bei Ver­trags­ab­schluss bestehen­de Vor­stel­lung der Ver­trags­part­ner von der Gleich­wer­tig­keit der Leis­tun­gen im nach hin­ein zu Las­ten des Käu­fers auf­ge­ge­ben. So ist es hier: Der Bau­trä­ger hat das Grund­stück selbst umsatz­steu­er­frei erwor­ben. Eine Erhö­hung des auf den Grund­be­sitz ent­fal­len­den Kauf­preis­teils bei Erhö­hung der Umsatz­steu­er wür­de dem Bau­trä­ger des­halb einen zusätz­li­chen Gewinn ver­schaf­fen. Ähn­li­ches gilt für den auf die Pla­nungs­leis­tun­gen des Bau­trä­gers ent­fal­len­den Kauf­preis­teil. Denn der Bau­trä­ger hat die­se Pla­nungs­leis­tun­gen sei­ner­seits zum alten Umsatz­steu­er­satz erhal­ten, wür­de also bei einer Erhö­hung auch inso­fern sei­nen Gewinn stei­gern. Die­se nach­träg­li­che, bei einer Erhö­hung des Umsatz­steu­er ein­tre­ten­de Stö­rung des Äqui­va­lenz­ver­hält­nis­ses benach­tei­ligt den Käu­fer unan­ge­mes­sen und ist des­halb gemäß § 307 BGB nich­tig.
For­mu­lie­rungs­vor­schlag
"Der Kauf­preis wur­de auf der Grund­la­ge eines Umsatz­steu­er­sat­zes von 19 vom Hun­dert ermit­telt. Ändert sich der Umsatz­steu­er­satz, so ändern sich alle Kauf­preis­teil­be­trä­ge, die vier Mona­te nach Ver­trags­ab­schluss fäl­lig wer­den, ent­spre­chend. Von der Ände­rung aus­ge­nom­men sind der ers­te Kauf­preis­teil­be­trag sowie Kauf­preis­tei­le für sons­ti­ge Leis­tun­gen des Bau­trä­gers, die bei einer Erhö­hung den Gewinn des Bau­trä­gers erhö­hen wür­den."
Urteil vom 20.05.1985 – VII ZR 198/84
"Aller­dings bleibt es den Par­tei­en unbe­nom­men, den Fest­preis auf einen bestimm­ten Zeit­raum zu begren­zen und für den Fall der Frist­über­schrei­tung eine Ver­gü­tungs­än­de­rungs­klau­sel auch im Rah­men von AGB vor­zu­se­hen. Bei der Fra­ge, in wel­chem Umfang das zuläs­sig ist, muss jedoch die bei Abschluss eines Fest­preis­ver­tra­ges bestehen­de Inter­es­sen­la­ge des Auf­trag­ge­bers berück­sich­tigt wer­den. … Die bei einem Über­schrei­ten des ver­ein­bar­ten Zeit­punk­tes for­mu­lar­mä­ßig eröff­ne­te Ver­gü­tungs­än­de­rung muss nach § 9 AGBG dem Äqui­va­lenz­prin­zip als der Vor­stel­lung bei­der Par­tei­en von der Gleich­wer­tig­keit ihrer Leis­tun­gen ent­spre­chen. Eben­so wie bei Kauf­ver­trä­gen … sind bei Werk­ver­trä­gen über ein Bau­vor­ha­ben — jeden­falls im nicht­kauf­män­ni­schen Ver­kehr — Ver­gü­tungs­än­de­rungs­vor­be­hal­te regel­mä­ßig dann mit § 9 AGBG unver­ein­bar und unwirk­sam, weil unan­ge­mes­sen, wenn sie es dem Unter­neh­mer als Ver­wen­der ermög­li­chen, über die Abwäl­zung der kon­kre­ten Kos­ten­stei­ge­run­gen (etwa der Lohn- und Mate­ri­al­kos­ten) hin­aus die ver­ein­bar­te Fest­preis­ver­gü­tung ohne jede Begren­zung ein­sei­tig anzu­he­ben, etwa um einen zusätz­li­chen Gewinn zu erzie­len …"
Urteil vom 15.07.2011 – I‑23 U 87/09, 23 U 87/09
"Die … vor­ge­se­he­ne Anpas­sung des Kauf­prei­ses bei einer Ände­rung der Mehr­wert­steu­er … ist hier ent­ge­gen der Ansicht der Beklag­ten nicht zu berück­sich­ti­gen. Die im nota­ri­el­len Ver­trag der Par­tei­en for­mu­lier­te Klau­sel genügt nicht den Anfor­de­run­gen des § 307 BGB und ist daher unwirk­sam. ... Umsatz­steu­er­an­pas­sungs­klau­seln müs­sen die Umstän­de der Preis­er­hö­hung hin­rei­chend klar umschrei­ben und in einem ange­mes­se­nen Ver­hält­nis zu der Mehr­be­las­tung ste­hen, die sich für den Bau­trä­ger auf­grund der Umsatz­steu­er­erhö­hung ergibt. Die Preis­er­hö­hung darf nicht zu einer zusätz­li­chen Gewinn­erzie­lung beim Bau­trä­ger füh­ren … Die­sem Gebot der Trans­pa­renz und Ange­mes­sen­heit wird die ver­wen­de­te Klau­sel nicht gerecht. Der Käu­fer, d.h. der Leis­tungs­emp­fän­ger kann der ver­wen­de­ten For­mu­lie­rung nicht ent­neh­men, wel­che genau­en Kos­ten auf ihn zukom­men und ob die­se Kos­ten ange­mes­sen sind. So wur­de bei der ver­wand­ten For­mu­lie­rung z.B. nicht die ers­te Rate aus­ge­nom­men. Ihre Ein­be­zie­hung ist indes nicht sach­ge­recht und unan­ge­mes­sen, da sie die Gegen­leis­tung für das Grund­stück ent­hält, das der Bau­trä­ger umsatz­steu­er­frei erwor­ben hat, so dass eine Preis­an­pas­sung nicht sach­ge­recht ist. Auch die Pla­nungs­leis­tun­gen, die in den ers­ten bei­den Raten mit ent­hal­ten sind, und zumeist bereits zum alten Umsatz­steu­er­satz erbracht wur­den, wer­den nicht auf­ge­schlüs­selt."
Land­ge­richt Bonn
Urteil vom 8.4.1992 — 19 O 246/91
"Die … ver­ein­bar­te Preis­gleit­klau­sel ist gem. § 9 AGB-Gesetz unwirk­sam. Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des BGH und der herr­schen­den Auf­fas­sung in der Lite­ra­tur … sind Preis­er­hö­hungs­klau­seln auch dann an § 9 AGB-Gesetz zu mes­sen, wenn sie nicht dem § 11 Nr. 1 AGB-Gesetz unter­fal­len. Außer­halb des nach § 11 AGB-Gesetz Unzu­läs­si­gen beginnt noch nicht der AGB-fes­te Frei­raum. Die nach Ablauf eines Garan­tie­zeit­raums for­mu­lar­mä­ßig eröff­ne­te Ver­gü­tungs­än­de­rung muss nach § 9 AGB-Gesetz dem Äqui­va­lenz­prin­zip als der Vor­stel­lung bei­der Par­tei­en von der Gleich­wer­tig­keit ihrer Leis­tun­gen ent­spre­chen. Grund­sätz­lich sind Preis­gleit­klau­seln dann unzu­läs­sig, wenn sie es dem Unter­neh­mer als Ver­wen­der ermög­li­chen, über die Abwäl­zung der kon­kre­ten Kos­ten­stei­ge­run­gen hin­aus die ver­ein­bar­te Fest­preis­ver­gü­tung ohne jede Begren­zung ein­sei­tig anzu­he­ben, etwa um einen zusätz­li­chen Gewinn zu erzie­len …"
Bas­ty
Der Bau­trä­ger­ver­trag, 9. Aufl., 2018, Rdn. 190
"... Pro­ble­ma­tisch – auch im Hin­blick auf § 307 BGB – sind Umsatz­steu­er­klau­seln dann, wenn sie im Ergeb­nis nicht nur kon­kre­te Kos­ten­be­las­tun­gen wei­ter­ge­ben, son­dern dar­über hin­aus zusätz­li­chen Gewin­nen füh­ren kön­nen. Es erscheint (bei pau­scha­ler Betrach­tung) nicht sach­ge­recht, wenn auf­grund die­ser Klau­sel auch die ers­te Rate erhöht wer­den könn­te. Die­se soll im Wesent­li­chen die Gegen­leis­tung für das Grund­stück dar­stel­len, bei des­sen Erwerb auch der Bau­trä­ger kei­ne Umsatz­steu­er zu zah­len hat; wür­de auch die­ser Teil­be­trag auf­grund einer Umsatz­steu­er­hö­hung erhöht, könn­te der Bau­trä­ger unzu­läs­si­ger Wei­se einen zusätz­li­chen Gewinn ein­strei­chen."
Kut­ter
Beck´sches Notar-Hand­buch, 6. Aufl., 2015, A III. 6 g)
"… § 309 Nr. 1 BGB ver­bie­tet jede Preis­an­pas­sung für Leis­tun­gen, die inner­halb von vier Mona­ten zu erbrin­gen sind, eine Preis­an­pas­sung ist des­halb nur für sol­che Leis­tungs­ab­schnit­te zuläs­sig, die erst nach Ablauf von vier Mona­ten erbracht wer­den …Am ein­fachs­ten wer­den die nach der Steu­er­än­de­rung fäl­li­gen Kauf­preis­ra­ten um den glei­chen Pro­zent­satz erhöht, um den sich auch der vor­her gül­ti­ge Umsatz­steu­er­satz erhöht hat – wie­der­um unter Beach­tung der Vier­mo­nats­frist des § 309 Nr. 1 BGB. Vor­teil die­ser Lösung ist die leich­te Bere­chen­bar­keit. Modi­fi­ka­tio­nen las­sen die Abrech­nung gerech­ter, aber auch kom­pli­zier­ter wer­den: Eine Erhö­hung der ers­ten Rate soll­te aus­ge­schlos­sen sein, da auf das Grund­stück kei­ne Umsatz­steu­er anfällt und die in der ers­ten Rate ent­hal­te­nen Pla­nungs­leis­tun­gen bei Ver­trags­ab­schluss meist schon erbracht und zum alten Umsatz­steu­er­satz in Rech­nung gestellt sind. Teil­wei­se wird statt­des­sen eine nur teil­wei­se Wei­ter­ga­be der Umsatz­steu­er­erhö­hung in Höhe von 80 % vor­ge­schla­gen … Will man die Umsatz­steu­er­frei­heit von Grund und Boden berück­sich­ti­gen, so ist die Her­aus­nah­me der ers­ten Kauf­preis­ra­te sach­ge­rech­ter."
DNo­tI-Report
2006, 77
"Die Preis­er­hö­hung durch die Mehr­wert­steu­er­klau­sel darf nicht die vor der Mehr­wert­steu­er­erhö­hung bereits fer­tig gestell­ten Gewer­ke betref­fen. … Ganz über­wie­gend hält die Lite­ra­tur auch eine Ein­be­zie­hung der Grund­stücks­ra­te (§ 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 MaBV) in die Mehr­wert­steu­er­klau­sel für unan­ge­mes­sen; denn der Grund­stücks­er­werb ist von der Mehr­wert­steu­er befreit …"
Erläu­te­run­gen zu den in den in die­sem Bei­spiel genann­ten Rechts­be­grif­fen fin­den Sie in mei­nem ABC-Immo­bi­li­en­kauf, einen all­ge­mei­nen Über­blick über die Mög­lich­kei­ten zur Mini­mie­rung von Risi­ken beim Kauf vom Bau­trä­ger gibt Ihnen die Start­sei­te.

References: § 309
 § 307
 § 307
 § 9
 § 9
 § 307
 § 9
 BGH 
 § 9
 § 11
 § 11
 § 9
 § 307
 § 309
 § 309