Source: https://www.yumpu.com/xx/document/view/43481034/helagra-cyrrus-corporate-finance
Timestamp: 2019-09-23 09:57:44+00:00

Document:
HELAGRA - Cyrrus Corporate Finance
Helagra,
Znalecký posudek č. 20-02/101. ÚVOD1.1. Účel oceněníTento posudek je zpracován na základě objednávky společnosti CYRRUS CORPORATEFINANCE, a.s.. Jeho účelem je stanovení tržní hodnoty akcií společnosti HELAGRA a.s. vlikvidaci se sídlem Jičín, Dělnická 363, PSČ 506 36, IČ: 481 73 142 pro účely provedenínedobrovolné veřejné dražby cenných papírů. Akcie nejsou kótované na oficiálních trzích(nejsou veřejně obchodovatelné). Předmětem dražby je balík 15 073 kusů kmenových akciína majitele ve jmenovité hodnotě 12,- Kč, tj. celkem 8,46 % podíl na celkovém objemu.1.2. Obecné předpoklady a omezující podmínky oceněníTento posudek byl vypracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícímipodmínkami:• Informace a finanční data poskytnutá zadavatelem a představenstvem společnosti jsempovažoval za věrohodné, pravdivé a správné. Předmětem mého posudku nebylo právníposouzení a tudíž se předpokládá, že vlastnická práva k oceňovanému majetku jsou účinná. Ztohoto titulu nepřebírám žádnou odpovědnost.• Informace z ostatních zdrojů, které jsou použity ve znaleckém posudku, jsou považoványza věrohodné, avšak nebyly ověřovány ve všech případech. Pokud nebylo uvedeno jinak, přiocenění byly použity informační zdroje vymezené v rámci podkladových materiálů.• Znalecký posudek byl zpracován na základě podmínek, které byly známy v době jehovypracování, za případné změny v tržních podmínkách po předání znaleckého posudkunebude převzata žádná odpovědnost.• Při ocenění byly respektovány právní předpisy platné a účinné v době zpracování.• Výsledky ocenění jsou platné pouze ve vztahu k vymezenému účelu a k uvedenému datuocenění a nelze je použít za jiným účelem.• Znalec nemá žádné současné ani budoucí zájmy na majetku, který je předmětem posudku.• Znalec tímto prohlašuje, že závěry znaleckého posudku vycházely z podkladů předloženýchzadavatelem posudku a dokumentů, které mu předložilo představenstvo společnosti, a že tytodokumenty použil jako celek, tj. zkoumal je jednotlivě a ve vzájemné souvislosti, přičemžžádný takový dokument neopomenul. V případě, že management společnosti nepředložilznalci dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování znaleckého posudku, nepřijímá znalecjakoukoli odpovědnost s touto skutečností související.3
Znalecký posudek č. 20-02/101.3. Podkladové materiályPro potřeby zpracování ocenění byly použity materiály poskytnuté zadavatelem posudku,dokumentace získaná od společnosti a veřejné informace. Jedná se zejména o následujícímateriály:materiály poskytnuté zadavatelem posudku:• výkaz zisku a ztráty účetní jednotky HELAGRA a.s. v likvidaci ke 31.12.2009• výroční zpráva společnosti HELAGRA a.s. v likvidaci za roky 2006, 2007, 2008materiály poskytnuté zástupci oceňované společnosti:• rozvaha v plném rozsahu účetní jednotky HELAGRA a.s. v likvidaci ke 31.12.2009• identifikace pozemku v majetku společnosti HELAGRA a.s. v likvidaci k 31.5.2009• vyjádření krajského soudu - poskytnutá záloha na konkurzní řízeníliteratura a materiály opatřené znalcem:• výpis z obchodního rejstříku (internetový zdroj: www.justice.cz)• zákon č. 36/1967 Sb. v platném znění - zákon o znalcích a tlumočnících• zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění - občanský zákoník• zákon č. 513/1991 Sb. v platném znění - obchodní zákoník• zákon č. 151/1997 Sb. - zákon o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákonač. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb.• vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ooceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve zněnívyhlášky č. 452/2003 Sb. a vyhlášky č. 640/2004 Sb.• zákon č. 83/1998 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 50/1976 Sb. o územním plánováníma stavebním řádu (stavební zákon)• Bradáč, A. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakl. CERM, s.r.o.• Kislingerová, E. - Oceňování podniku, C.H.BECK• Mařík, M. - Určování hodnoty firem, Praha, Ekopress• Mařík, M. - Diskontní míra v oceňování, Praha: 1. vydání, VŠE v Praze, 2001• Mařík, M. - Metody oceňování podniku, Praha, Ekopress• Musílek, P. - Trhy cenných papírů, Praha, Ekopressostatní vybrané veřejné zdroje:www.czso.cz - Český statistický úřadwww.mfcr.cz - Ministerstvo financíwww.justice.cz - Obchodní rejstříkwww.ariadna.cz - Informace o kapitálovém trhuwww.rmsystem.cz - Informace o veřejném trhuwww.cnb.cz - Česká národní bankawww.akcie.com - Informace o kapitálovém trhuwww.akcie-2000.cz - Informace o kapitálovém trhuwww.cekia.cz - Česká kapitálová informační agenturawww.ipoint.cz - Finanční noviny4
Znalecký posudek č. 20-02/101.4. Definice a pojmyČISTÝ OBCHODNÍ MAJETEK je v § 6 odst. 3 obchodního zákoníku je vymezen jakoobchodní majetek po odečtení závazků vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním, jelifyzickou osobou, nebo veškerých závazků, je-li právnickou osobou.OBCHODNÍ MAJETEK je definován v § 6 odst. 1 obchodního zákoníku takto:Obchodním majetkem podnikatele, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákonarozumí majetek (věci, pohledávky a jiná práva a penězi ocenitelné jiné hodnoty), který patřípodnikateli a slouží nebo je určen k jeho podnikání. Obchodním majetkem podnikatele,který je právnickou osobou, se rozumí veškerý jeho majetek.“OBCHODNÍ JMĚNÍ („JMĚNÍ“) představuje souhrnný pohled na majetek a závazkypodniku a je vymezen v § 6 odst. 2 obchodního zákoníku jako soubor obchodního majetku azávazků vzniklých podnikateli, který je fyzickou osobou, v souvislosti s podnikáním.Jměním podnikatele, který je právnickou osobou, je soubor jeho veškerého majetku azávazků.Podle § 6 odst. 4 obchodního zákoníku VLASTNÍ KAPITÁL tvoří vlastní zdrojefinancování obchodního majetku podnikatele a v rozvaze se vykazuje na straně pasiv.Podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, rozeznáváme následující druhy cen: cenu sjednanoua cenu zjištěnou.CENA SJEDNANÁ - Strany transakce mají svobodu při sjednávání cen (volné ceny), pokudprávní, resp. cenové předpisy nestanoví jinak (regulované ceny).Cenou sjednanou pro transakci se rozumí objektivní skutečnost, která vyjadřuje protihodnotusjednanou stranami za převáděný majetek, práva či jiné majetkové hodnoty neboposkytované služby v daném jedinečném případě.CENA ZJIŠTĚNÁ (určená, administrativní) - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňovánímajetku, v platném znění upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkovýchhodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, stanoví-li tak příslušný orgán vrámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Majetek a služby se podle tohotozákona oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného, popřípaděobdobného majetku se stejnou užitnou hodnotou nebo při poskytování stejné nebo obdobnéslužby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění.V ostatních případech oceňování se majetek a služby oceňují hodnotou. Hodnota však není -na rozdíl od ceny - objektivní či vypočitatelnou skutečností, ale subjektivním (i když častoobjektivizovaným) odhadem hodnoty předmětu v daném čase, pro daný účel a podlekonkrétní definice hodnoty.HODNOTA AKCIE je v tomto znaleckém posudku stanovená jako alikvotní podíl na tržníhodnotě čistého obchodního majetku cílové společnosti, přičemž v souladu s Mezinárodnímioceňovacími standardy (IVS) pod pojmem tržní hodnota rozumíme odhadnutou částku, zakterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím aprodejechtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery ponáležitém marketingu, při jejímž uzavření by její strany jednaly informovaně, rozumně abez nátlaku.5
Znalecký posudek č. 20-02/102. NÁLEZ2.1. Identifikace společnostiZákladní identifikační údaje o emitentovi, jehož akcie jsou předmětem ocenění, byly převzaty zvýpisu z obchodního rejstříku, který je uveden v příloze č.1. Společnost je zapsaná v obchodnímrejstříku vedeným Krajským soudem v Hradci Králové oddíl B, vložka 978.Datum zápisu: 1.ledna 1994Obchodní firma:HELAGRA a.s. v likvidaciSídlo: Jičín, Dělnická 363, PSČ 506 36Identifikační číslo: 481 73 142Právní forma:Akciová společnostPředmět podnikání:- Zemědělská výroba- výroba krmiv a krmných směsí- skladování zboží a manipulace s nákladem- testování, měření a analýzy- velkoobchod- maloobchod se smíšeným zbožím- specializovaný maloobchod- maloobchod s motorovými vozidly a jejich příslušenstvím- zprostředkování obchodu- opravy silničních vozidel- opravy ostatních dopravních prostředků- opravy pracovních strojů- silniční motorová doprava nákladní- provozování čerpacích stanic s palivy a mazivy- speciální ochranná desinfekce, desinsekce a deratizace v potravinářských nebo zemědělskýchprovozech, s výjimkou odborných činností na úseku rostlinolékařské péče- činnost technických poradců v oblasti chemie, zemědělství alesnictví- poskytování služeb pro zemědělství a zahradnictví- přípravné práce pro stavby- pořádání odborných kurzů, školení a jiných vzdělávacích akcí včetně lektorské činosti- zastavárenská činnost- realitní činnost- pronájem a půjčování věcí movitýchStatutární orgán - představenstvo:Předseda představenstva: Ing. Miroslav Němec, r.č. 420511/008Praha 6, Bubeneč, Národní obrany 826/31, PSČ 160 00den vzniku funkce: 5.října 2007den vzniku členství v představenstvu: 5.října 2007Místopředseda představenstva: Ing. Marek Hofta, r.č. 740121/2335Praha 2, Vinohrady, Čermákova 1236/6, PSČ 120 00den vzniku funkce: 5.října 2007den vzniku členství v představenstvu: 5.října 2007Člen představenstva: Ing. Václav Vojík, r.č. 480913/187Písek, Pražské Předměstí, Jablonského 386/8, PSČ 397 01den vzniku členství v představenstvu: 5.října 20077
Znalecký posudek č. 20-02/10Způsob jednání:Za představenstvo navenek jménem společnosti jedná předseda představenstva samostatně nebomístopředseda představenstva samostatně. Podepisování písemných úkonů činěných při tomtojednání se uskutečňuje tak, že k obchodní firmě společnosti připojí svůj vlastnoruční podpispředseda představenstva samostatně nebo místopředseda představenstva samostatně.Likvidátor:Ing. Miroslav Němec, r.č. 420511/008Praha 6, Bubeneč, Národní obrany 826/31, PSČ 160 00Dozorčí rada:Předseda dozorčí rady: Ing. Michal Pátek, r.č. 630830/0328Praha 2, Vinohrady, Mánesova 1633/74, PSČ 120 00den vzniku funkce: 10.října 2008den vzniku členství v dozorčí radě: 10.října 2008Člen dozorčí rady: Jaroslav Záveský, r.č. 481207/086Libáň, Psinice 51, PSČ 507 23den vzniku členství v dozorčí radě: 30.června 2006Člen dozorčí rady: Ing. Květuše Vejsadová, r.č. 545513/3838Jičín, Popovice 81, PSČ 506 01den vzniku členství v dozorčí radě: 10.října 2008Akcie:178 191 ks kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 12,- Kčv listinné podoběZákladní kapitál:Ostatní skutečnosti:2 138 292,- KčSplaceno: 100 %- Den vzniku: 1. ledna 1994- Základní kapitál společnosti se snižuje o pevnou částku 90 521 028,- Kč, tj. na novou výšizákladního kapitálu 2 138 292,- Kč. Toto snížení bude provedeno snížením jmenovité hodnotykaždé akcie na 12,- Kč a vyznačením této nižší jmenovité hodnoty na dosavadních listinnýchakciích.Snížením základního kapitálu společnosti se provádí z důvodu úhrady ztráty společnosti, částkaodpovídající snížení základního kapitálu se celá použije na úhradu ztráty, která byla řádnouúčetní závěrkou za rok 2003 vykázána v částce- 117 179 801,92 Kč jako záporný výsledek hospodaření běžného účetního období.Akcionáři jsou povinni předložit listinné akcie k vyznačení nižší jmenovité hodnoty, a to velhůtě jednoho měsíce od výzvy představenstva učiněné způsobem určeným zákonema stanovami pro svolání valné hromady poté, co bude snížení základního kapitálu zapsáno doobchodního rejstříku.- Společnost byla rozhodnutím valné hromady společnosti 1. 6. 2009 zrušena dnem 1. 6. 2009a k tomuto dni vstoupila do likvidace.8
Znalecký posudek č. 20-02/102.2. Ekonomické údaje společnostiZkrácená rozvaha ke 31.12.2009AKTIVAKčAKTIVA CELKEM 8 567 477Dlouhodobý majetek 298 155Dlouhodobý nehmotný majetek 0Dlouhodobý hmotný majetek 298 155Dlouhodobý finanční majetek 0Oběžná aktiva 8 268 362Zásoby 0Dlouhodobé pohledávky 147 495Krátkodobé pohledávky 6 702 036Krátkodobý finanční majetek 1 418 831PASIVAKčPASIVA CELKEM 8 567 477Vlastní kapitál 6 953 668Cizí zdroje 1 613 809Dlouhodobé závazky 173 349Krátkodobé závazky 1 440 460Bankovní úvěry a výpomoci 0Zkrácená výsledovka k 31.12.2009KčTržby za prodej zboží 0Výkony 0Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb 0Výkonová spotřeba 346 194Spotřeba materiálu a energie 24 563Služby 320 630Přidaná hodnota 345 194Provozní výsledek hospodaření 1 262 328Finanční výsledek hospodaření 5 939Výsledek hospodaření za běžnou činnost 1 268 267Mimořádný výsledek hospodaření 0Výsl. hospodaření za účetní období 1 268 267Výsl. hospodaření před zdaněním 1 268 267Výkazy v plném rozsahu jsou součástí posudku : přílohy č. 3 a 4.9
Znalecký posudek č. 20-02/102.3. Profil a postavení společnostiSpolečnost HELAGRA a.s. je součástí holdingu společnosti Agropol Group, a.s., kterou jeovlivňována vlastnickým podílem 71,8%. Postavení společnosti a její vztahy v rámci uvedenéhoholdingu jsou zobrazeny ve schématu o vztazích mezi propojenými osobami v příloze č.2.Zbývající vlastnický podíl ve společnosti 28,2 % představují drobní akcionáři.Z důvodu ekonomické konsolidace společnosti vykonává společnost v posledních čtyřech letechpouze část předmětu své činnosti, a to realitní činnost a pronájem a pronajímání věcí movitých,kde úzce spolupracuje se společnostmi v rámci holdingu, zejména se společností Cerea, a.s.Působnost společnosti je realizována pouze na území České republiky a vedle svého ústředí vsídle společnosti nemá společnost žádnou organizační jednotku ani zástupce v České republiceani v zahraničí.Společnost nevykazuje v současné době žádnou aktivitu v oblasti výzkumu a vývoje, v oblastiživotního prostředí ani v oblasti pracovně-právních vztahů, s výjimkou povinností, uložených jízákonem.2.4. Hlavní činnosti společnostiSpolečnost HELAGRA a.s. se již v roce 2004 stala pouhým správcem majetku, respektivenemovitostí, které formou nájmu provozují nebo užívají jiné subjekty. Příjmy společnosti bylytak v průběhu celého roku 2008 tvořeny prakticky pouze nájemným a úhradou souvisejícíchslužeb, částečně prodejem nepotřebného majetku a zásob.Realizované tržby v roce 2009 použila společnost HELAGRA a.s. především k postupnémuvyrovnávání závazků z minulých let a dále k provozním nákladům společnosti. S výjimkouzávazků ke společnostem v rámci skupiny (zejména Cerea, a.s.) nemá společnost v roce 2008 jižžádné nesplněné závazky z obchodních vztahů z minulých let.Po hlubokém ekonomickém propadu v letech 2002 a 2003 se již v roce 2004 stabilizovalohospodaření společnosti tak, že od roku 2004 do roku 2007 dosáhla společnost postupněrostoucí zisk. V roce 2008 se však výrazně snížil zájem o další pronajímání nemovitostíspolečnosti a společnost tak byla nucena, v zájmu nezbytného vyrovnání závazků z minulýchlet, veškeré svoje nemovitosti prodat. Spolu s prodejem některých marně vymáhanýchpohledávek znamenal tento prodej nemovitostí výraznou účetní ztrátu.2.5. Likvidace společnostiV roce 2008 přestala společnost HELAGRA a.s. vykonávat veškerou svoji činnost.Představenstvo společnosti proto počátkem roku 2009 rozhodlo o zrušení společnosti likvidací.Společnost HELAGRA a.s. byla rozhodnutím valné hromady společnosti 1. 6. 2009 zrušenadnem 1. 6. 2009 a k tomuto dni vstoupila do likvidace.10
Znalecký posudek č. 20-02/103. POSUDEK3.1. Předmět oceněníPředmětem ocenění jsou cenné papíry, kmenové akcie na majitele společnosti HELAGRA a.s.v likvidaci se sídlem Jičín, Dělnická 363, PSČ 506 36, IČ: 481 73 142, které nejsoukótované na oficiálních trzích (nejsou veřejně obchodovatelné).3.2. Metody oceňování akciíCílem finančního ocenění akcií je vyjádřit jejich hodnotu peněžitým ekvivalentem. Při hledánívýsledné peněžité hodnoty používáme celou řadu oceňovacích metod, které můžeme rozdělit dotří základních skupin:• Ocenění na základě analýzy trhu (srovnávací metody)Metody založené na analýze trhu srovnávají oceňované akcie s akciemi srovnatelných podniků,které jsou běžně obchodovány na veřejných trzích. Pro výpočet vnitřní hodnoty akcie použijemeporovnání vhodných ukazatelů (např. cena akcie/cash flow na akcii, cena akcie/účetní hodnotavlastního kapitálu na akcii, cena akcie/dividenda připadající na akcii, cena akcie/tržbypřipadající na akcii). Kapitálový trh v případě oceňování veřejně obchodovatelných akciíposkytuje také velmi důležitou informaci - aktuální kurz akcie.• Ocenění na základě analýzy majetku (majetkové metody)Tyto metody jsou založené na analýze stavových veličin (majetku). Mezi majetkové metodypatří zejména metoda účetní hodnoty, metoda substanční hodnoty příp. metoda likvidačníhodnoty.• Ocenění na základě analýzy výnosů (výnosové metody)Tyto metody jsou založené na analýze tokových veličin (výnosu). Tato skupina metod nahlíží naakcii jako na investici, jejíž hodnota je určena očekávanými budoucími příjmy investora.Teoreticky jsou výnosové metody nejsprávnějšími metodami. Mezi základní výnosové metodypopisované v literatuře patří:• dividendové diskontní modely (DDM – dividend discont model),• metody diskontovaných peněžních toků (metoda DCF – discounted cash flow),• metoda kapitalizovaných čistých výnosů,• metody založené na ukazateli EVA (economic value added).K syntéze výsledků ocenění pak můžeme použít různé kombinace výše uvedených metod nebometody z nich odvozené.11
Znalecký posudek č. 20-02/103.2.1. Metody ocenění na základě analýzy trhuMetoda ocenění váženým průměrem cen z uskutečněných obchodů evidovaných v SCPTato metoda se používá pro určení přiměřenosti ceny při povinné nabídce převzetí, která musíbýt nabídnuta veřejným návrhem smlouvy o koupi akcií podle § 183c zák. č. 513/1991 Sb.Při výpočtu váženého průměru cen je rozhodné období šesti měsíců předcházejících dni oceněníD.M. (D je pořadové číslo dne v měsíci a M je pořadové číslo měsíce) stanoveno tak, že prvnímdnem rozhodného období je den D v měsíci šest měsíců předcházejícím měsíci M. Výpočet jeprováděn ve dvou krocích:1. V prvním kroku jsou sumarizovány počty obchodovaných cenných papírů a celkový objemobchodů v jednotlivých dnech rozhodného období, a to podle vzorců:N = ∑ ndO = ∑ odkde nd je počet kusů cenných papírů, s nimiž bylo obchodováno v den d aod je objem obchodů uskutečněných v den d v korunách (zjištěný jako součin cenya počtu kusů pro jednotlivé obchody).2. Ve druhém kroku je vypočtena průměrná cena za rozhodné období podle vzorce:C = O/N3.2.2. Metody ocenění na základě analýzy majetku• Metoda účetní hodnoty (book value)Tato metoda se opírá o informace zjištěné v účetnictví. Vypovídací schopnost této metody jevýznamně omezena zejména platnými postupy účtování, které neumožňují zobrazit reálnouhodnotu majetku v okamžiku ocenění. Mezi skutečnosti, které nejvíce zkreslují obrazoceňovaného podniku v účetnictví patří zejména tyto:• účetní hodnota aktiv je vyjádřena v historických pořizovacích cenách, z těchtocen se vypočítávají i odpisy,• účetní hodnota zásob, materiálu a výrobků nevyjadřuje jejich aktuální nákupníresp. prodejní cenu,• pohledávkách se účtuje v nominální hodnotě bez zohlednění pravděpodobnosti sjakou budou zaplaceny, apod.Vyjdeme-li tedy z účetních výkazů, pak vlastní kapitál společnosti je rozdíl mezi účetníhodnotou celkových aktiv a účetní hodnotou všech závazků. Na ocenění podniku účetníhodnotou je třeba pohlížet jako na výchozí hodnotu pro další ocenění.• Metoda substanční hodnotyTato metoda poskytuje věrohodné a snadno kontrolovatelné výsledky, avšak je velmi pracná.Jedná se o ocenění jednotlivých majetkových částí podniku z pohledu going concern, tj. zpohledu jejich zapojení do fungujícího podniku. Její princip spočívá v tom, že zjišťujemereprodukční hodnoty (tj. náklady znovupořízení) jednotlivých aktiv snížené o patřičnéopotřebení.12
Znalecký posudek č. 20-02/10Tyto náklady na znovupořízení je možné zjišťovat několika způsoby:• indexovou metodou (použití cenových indexů),• přímým zjišťováním cen (ceníky, kalkulace cen),• oceňování podle zvolené jednotky (např. u staveb náklady na m 2 ),• metoda funkčního zjišťování cen (kombinace předchozích metod),• metoda tržního porovnání (vychází z databáze již realizovaných prodejů).Metoda zjištění reprodukčních hodnot umožňuje kvantifikovat majetkovou základnu podniku, nevšak nekvantifikovatelné nehmotné složky (goodwill, pracovní sílu, vybudovanou síť odběratelůapod.).Samostatnou variantou této metody je i zjištění případné likvidační hodnoty podniku. Ta nahlížína hodnotu podniku jako na sumu peněz, kterou lze získat prodejem jednotlivých složekpodniku. Podnik tak představuje určitý soubor jednotlivých položek majetku a závazků.3.2.3. Metody ocenění na základě analýzy výnosů• Dividendové diskontní modelyVýpočet tržní hodnoty akcií je založen na velikosti výnosu akcionáře ve formě dividendy.Dividendové diskontní modely nepracují pouze s dividendou a s tempem jejího růstu, ale vevýsledné hodnotě vlastního kapitálu se promítá i kapitálový zisk, tedy eventuální prodejní cenaakcie v budoucím období.Aby bylo možno aplikovat některý z dividendových diskontních modelů, musí být splněnyalespoň následující předpoklady:1. Podnik má založenou dlouhodobou, stabilní dividendovou politiku a s tím spojenýustálený výplatní a aktivační poměr.2. V podniku existuje vysoká míra závislosti mezi úrovní dividendy a volným peněžnímtokem pro akcionáře.3. Podnik se vyznačuje ustálenou strukturou financování, tj. má stabilní finanční páku.Základním dividendovým diskontním modelem je Gordonův model pro stabilní růst, kterýpředpokládá ustálenou míru růstu dividend (g), které obvykle koresponduje s mírou růstuekonomiky jako celku (HDP + inflace). Dalším předpokladem použití Gordonova modelu jevětší požadovaná výnosová míra akcionáře (r), než je očekávaná růstová míra dividend (g).Výpočet vnitřní hodnoty akcie pak provedeme podle jednoduchého vztahuhodnota akcie = DIV/(r-g) ,kde DIV je očekávaná dividenda na konci prvního roku.Kromě Gordonova modelu pro stabilní růst se v praxi používají ještě dvoufázový a třífázovýdividendový diskontní model, které předpokládají rozdílné tempo růstu dividend v jednotlivýchfázích.• Metody diskontovaných peněžních toků (DCF)Společným znakem všech variant metody DCF je, že hodnotu podniku odvozují od budoucíchvýnosů, které převádějí na jejich současnou hodnotu. Těmito výnosy jsou peněžní toky, protožepouze ty jsou reálným příjmem a tedy reálným vyjádřením užitku. Volný peněžní tok je takové13
Znalecký posudek č. 20-02/10množství peněz, které může být z podniku odčerpáno, aniž by došlo k narušení jeho finančnístability.Z hlediska specifikace peněžního toku rozlišujeme následující možnosti podle toho, pro koho jepeněžní tok určen:• peněžní tok pro věřitele a pro akcionáře (free cash flow to the firm – FCFF),• peněžní tok pro vlastníky (free cash flow to the equity),• peněžní tok pro firmu u nezadlužené firmy (adjusted present value – APV).Rozdíly mezi jednotlivými modifikacemi spočívají ve vymezení jednotlivých peněžních toků.Volný peněžní tok do firmy FCFF představuje veškeré peněžní toky, které podnik generuje, ato jak pro věřitele, tak pro akcionáře. Volné peněžní toky do firmy zjistíme podlezjednodušeného schématuFCFF = EBIT(1 - d) + odpisy – ∆WC – investice,kdeEBIT ….. zisk před úhradou daní a úroků,d ….. sazba daně z příjmů,odpisy ….. odpisy (a ostatní náklady, které nemají charakter výdajů),∆WC ….. změna čistého pracovního kapitálu,investice .... investice do pořízení investičního majetku.Volný peněžní tok pro vlastníky FCFE určíme tak, ze od volného peněžního toku, kterýgeneruje firma, odečteme nároky věřitelů, tj. splátky úvěrů a úroky snížené o daňový štít(naopak přičteme případné nově přijaté úvěry)FCFE = FCFF – úroky(1–d) – splátky úvěrů + nově přijaté úvěry .Metoda DCF APV vzchází ze stejně vypočteného volného peněžního toku jako metoda DCFF,s tím rozdílem, že pro diskontování těchto peněžních toků nepoužijeme průměrné váženénáklady kapitálu jako v případě metody DCFF, ale náklady vlastního kapitálu, protožepředpokládáme výhradní financování vlastním kapitálem.V dalším výkladu pro jednoduchost předpokládejme výpočet hodnoty podniku z volnéhopeněžního toku pro firmu FCFF. Celkovou hodnotu podniku (brutto) Hb určíme standardnídvoufázovou metodou. První fáze zahrnuje období, pro které je oceňovatel schopen vypracovatprognózu volného peněžního toku pro jednotlivá léta, druhá fáze pak zahrnuje období od konceprvní fáze do nekonečna. Hodnotu Hb pak vypočítáme pomocí výrazu:Hb=T∑t=1FCF ⋅(1+i )tk−t( FCFT+ 1) /( i+(1 + i )kkT− g)kde FCFt ….. volný peněžní tok v roce t první fáze,ik ….. kalkulovaná úroková míra (tj. diskontní míra),T ….. délka první fáze v letech,g ….. předpokládané tempo růstu FCF během druhé fáze (ik > g).Pro správné použití metody DCF je zapotřebí správně stanovit diskontní míru ik a tempo růstuFCF g. Tomuto problému se budeme podrobně věnovat v analýze ocenění.14
Znalecký posudek č. 20-02/10• Metoda kapitalizovaných čistých výnosůTato metoda vychází ze stejného principu jako metoda DCF, ale výnosem se zde rozumí trvalýzisk, jehož rozdělením není dotčena podstata podniku. Východiskem této metody jsou účetnívýkazy za posledních 3 až 5 let, které se upraví na srovnatelnou reálnou úroveň. Počítáme supraveným hospodářským výsledkem po daních a po odpočtu placených úroků. Paušální neboanalytickou metodou stanovíme trvale odnímatelný čistý výnos jako velikost prostředků, kteréje možno rozdělit vlastníkům, aniž by byla dotčena podstata podniku. Pomocí vzorce pro věčnourentu nebo prognózováním trvale odnímatelného čistého výnosu a dvoufázové metody (podobnějako u metody DCF) určíme hodnotu podniku.3.3. Použité přístupy a metody oceněníJako první byla aplikována metoda majetková - účetní (book value). Tato metoda máorientační charakter a je zařazena pro úplnost posudku.Výnosové metody nelze aplikovat z důvodu absence předpokladu pokračování ekonomickéživotnosti společnosti (going concern).Východiskem pro stanovení hodnoty společnosti je majetkový způsob ocenění. Jakonejvhodnější metodu ocenění aplikuji metodu majetkovou - likvidační.Metody tržního porovnání nelze aplikovat z důvodu absence použitelné srovnávací základny.3.4. Ocenění metodou majetkovou - účetníPo zvážení obecných a specifických podmínek znaleckého úkonu byla pro orientačnístanovení hodnoty společnosti zvolena metoda účetní hodnoty, vzhledem ke své průkaznostiocenění. Tato metoda je použita jako výchozí.Dle finančních výkazů společnosti HELAGRA a.s. v likvidaci ke dni 31.12.2009 činírozvahová položka vlastního kapitálu společnosti 6 953 668 Kč.3.5. Ocenění metodou majetkovou - likvidačníPodstata metody likvidační hodnoty spočívá ve zjištění hodnoty společnosti za předpokladu, ževeškerý majetek bude rozprodán a budou splaceny veškeré závazky společnosti. Hodnotu čistéhoobchodního majetku získáme jako hodnotu likvidačního zůstatku - odečtením hodnoty cizíhokapitálu a nákladů likvidace od součtu hodnot dlouhodobého a oběžného majetku (včetněmimobilančních položek).Majetek a závazky jsou oceňovány na základě předpokladu ukončení činnosti společnosti aukončení likvidace společnosti v určité omezené časové lhůtě, např. do 1 roku od data ocenění.Likvidátor musí v omezené časové lhůtě prodat jednotlivé majetkové části a splatit závazky.Neoceňuje se tedy na základě předpokladu „going concern". Výpočet likvidační metody jenicméně u společností v likvidaci nejvhodnějším reálným oceněním majetku společnosti.15
Znalecký posudek č. 20-02/10Obecný postupPředpokládáme tedy, že v průběhu jednoho roku dojde ke splacení všech pohledávek a kúhradě všech závazků a všech nákladů likvidace.Ocenění jednotlivých položek majetku a závazků bude tedy vycházet ze struktury jednotlivýchpoložek majetku a závazků společnosti k datu 31.12.2009 (dle údajů poskytnutýchmanagementem společnosti).Rozbor majetkuPozemkyJedná se o pozemek v Jičíně č.p. 1298/1 o rozloze 1876 m 2 viz příloha č.7. Dle vyjádřenílikvidátora společnosti odpovídá tržní hodnota pozemku hodnotě účetní, tedy 298 155,- Kč.PohledávkyDlouhodobé pohledávky představují odloženou daňovou pohledávku z roku 2007 ve výši147 495,- Kč.Krátkodobé pohledávky zahrnují především pohledávky z obchodních vztahů ve výši6 652 012,- Kč. Dále daňové pohledávky za státem ve výši 10 024,- Kč a krátkodobéposkytnuté zálohy na konkurzní řízení ve výši 40 000,- viz příloha č.8.Dlouhodobé pohledávky 147 495Krátkodobé pohledávky 6 702 036Krátkodobý finanční majetekPeníze 5 988Účty v bankách 1 413 843ZávazkyKrátkodobé závazky sestávají ze závazků z obchodních vztahů, závazků ke společníkům,závazků ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění a odměny likvidátora. Dlouhodobézávazky představují odložený daňový závazek.16
Znalecký posudek č. 20-02/10Krátkodobé závazkyzávazků z obchodních vztahů 40 845závazků ke společníkům 1 388 714závazků ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění 1 350odměny likvidátora 9 550Dlouhodobé závazkyodložený daňový závazek 173 349Náklady likvidaceUkončení činnosti podniku a jeho následná likvidace jsou spojeny s nutností vynaložení nákladůna likvidaci. Tyto náklady s přihlédnutím ke specifikům oceňované společnosti související snásledujícími položkami:položkaKčodměna likvidátora 20 000archivace 10 000zveřejňování 10 000statutáři 30 000režie 20 000CELKEM 90 000Výpočet čistého obchodního jmění podniku HELAGRA a.s. v likvidaciAktiva v tržní ceněKčPozemky 298 155Dlouhodobé pohledávky 147 495Krátkodobé pohledávky 6 702 036Peníze 4 988Účty v bankách 1 413 843ZávazkyDlouhodobé závazky 173 349Krátkodobé závazky 1 440 460Náklady likvidace 90 000Čisté obchodní jmění 6 862 708Zjištěná obvyklá majetková hodnota netto společnosti HELAGRA a.s. ke dni 31.12.2009 činí6 862 708,- Kč.17
Znalecký posudek č. 20-02/103.6. Rekapitulace stanovených cenOcenění bylo provedeno majetkovou účetní metodou a majetkovou metodou likvidační.Výsledná hodnota je určena aplikací nejvíce vhodné metody majetkové - likvidační.Metoda Účetní metoda Metoda likvidačníVáha 0 1Hodnota vlastního kapitálu 6 953 668,- Kč 6 862 708,- KčVýpočet celkové hodnoty oceňovaného balíku akcií:akcie tržní hodnota akcie počet kusů cenao nominálu 12,-Kč 38,51 Kč 15 073 580 461,23Kontrolou nad podnikem se rozumí „moc řídit finanční a provozní politiku podniku tak, abybylo dosazeno užitku z jeho činnosti". Kontrolu lze zajistit bud' držením více než jedné polovinyhlasovacích práv nebo držením podstatného podílu hlasovacích práv doplněného pravomocířídit finanční a operační politiku podniku. Kontrola zahrnuje tato hlavní práva:1. určovat strategii podniku,2. rozhodovat o personálním obsazení vedení podniku a jeho obměnách,3. rozhodovat o stálých aktivech podniku a dlouhodobém financování,4. rozhodovat o případných spojeních (sloučeních, splynutích), změnách právní formy alikvidaci podniku,5. rozhodovat o dividendáchPro podstatný vliv platí podobné závěry jako pro kontrolu nad podnikem. Podstatným vlivem serozumí „účast na rozhodnutích o finanční a provozní politice podniku". Je možno jej dosáhnoutvlastnictvím akcií (zpravidla 20 až 50 %), prostřednictvím stanov nebo pomocí dohod.Obchodní podíl, který umožňuje kontrolu společnosti nebo podstatný vliv na společnost, másamozřejmě větší hodnotu než podíl minoritní [L1]. V případě ocenění minoritního podílu jetřeba uplatnit srážku z hodnoty akcie určené výnosovou metodou, a to až do výše 50 % podlevelikosti oceňovaného balíku.18
Znalecký posudek č. 20-02/10Podíl na celkovém počtu akciíSrážka ze základní hodnoty 1 akcieneexistuje velkoakcionář existuje velkoakcionář0 - 9,9% 30% 50%10 - 24,9% 25% 35%25 - 49,9% 15% -50 - 74,5 % 10% -75 - 94,5 % 5% -95 -100% 0% -Společnost HELAGRA a.s. v likvidaci má významného majoritního vlastníka - společnostAgropol Group, a.s..Oceňovaný balík akcií (8,46 % podíl na hlasovacích právech) představuje minoritní podíl. Přivýpočtu výsledné hodnoty uplatníme proto srážku ve výši 50%:580 461,23 Kč × (1 - 0,5) = 290 230,62 KčVýsledná hodnota oceňovaného balíku 15 073 kusů akcií tak činí 290 230,62 Kč.Po zaokrouhlení na celé koruny : 290 230,- Kč.19
Znalecký posudek č. 20-02/104. ZÁVĚR2.1 Identifikace společnostiTento posudek je zpracován na základě objednávky společnosti CYRRUS CORPORATEFINANCE, a.s.. Jeho účelem je stanovit tržní hodnotu akcií společnosti HELAGRA a.s.v likvidaci se sídlem Jičín, Dělnická 363, PSČ 506 36, IČ: 481 73 142, a to pro účely jejichprodeje při nedobrovolné veřejné dražby cenných papírů.Jako stěžejní byla použita metoda majetková likvidační. Tato metoda nejlépe zobrazujeskutečnou hodnotu podniku ve stávajícím stádiu - likvidace obchodní společnosti. Z důvoduúplnosti znaleckého posudku je stanovena i účetní hodnotu vlastního kapitálu společnosti.Po zvážení předpokladů právní, ekonomické, provozní a všeobecné povahy, které jsou mi k datuzpracování posudku známi, z pohledu objektivity, opatrnosti a pro zadaný účel ocenění činímzávěr:Tržní hodnota oceňovaného balíku akcií společnosti HELAGRA a.s. v likvidaci činí:290 230,- Kč(dvě stě devadesát tisíc dvě stě třicet korun českých)Takto stanovená cena je platná za předpokladu, že v době mezi vyhotovením posudku aprodejem akcií nedojde k významné změně aktiv a pasiv posuzované společnosti, která byvýznamně ovlivnila vstupní údaje pro stanovení obvyklé ceny.Prohlašuji, že pro provedení tohoto znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.20
Znalecký posudek č. 20-02/105. ZNALECKÁ DOLOŽKAZnalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského souduv Brně ze dne 15. května 2006, č.j. 1781/2005, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny aodhady se specializací akcie a deriváty kapitálového trhu, cenné papíry a obchodování s nimi,spotřební elektronika, výpočetní a kancelářská technika, nábytek, vybavení a zařízenídomácností.Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 20-02/10 znaleckého deníku. Znalečné anáhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 1002.Ve Slavkově u Brna dne 20. 02. 2010podpis znalce:Ing. Petr Pelc, Ph.D.21
Znalecký posudek č. 20-02/106. LITERATURAZákladní literatura:[L1]MAŘÍK, M. a kol.: Metody oceňování podniku. Proces ocenění, základní metody apostupy. 1. vydání, Ekopress, Praha 2003[L2] KISLINGEROVÁ, E.: Oceňování podniku. 2. vydání, C.H. Beck, Praha 2001[L3] KISLINGEROVÁ, E. a kol.: Manažerské finance. 1. vydání, C.H. Beck, Praha 2004[L4] MLČOCH, J.: Oceňování podniku. Linde, Praha 1998[L5][L6]KISLINGEROVÁ, E. - NEUMAIEROVÁ, I.: Vybrané příklady firemní výkonnostipodniku. VŠE v Praze, Praha 1999KOVANICOVÁ, D. - KOVANIC, P.: Poklady skryté v účetnictví. Díl II. Finančníanalýza účetních výkazů. 4. vydání, Polygon, Praha 1999[L7] COPELAND, T. - KOLLER, T. - MURRIN, J.: Stanovení hodnoty firem.VICTORIA PUBLISHING, Praha 1995[L8][L9]MAŘÍKOVÁ, P. - MAŘÍK, M.: Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňovánípodniku. Ekopress, Praha 2001MAŘÍKOVÁ, P. - MAŘÍK, M.: Diskontní míra v oceňování. 1. vydání, Vysokáškola ekonomická a Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2001[L10] Znalecké posudky pro účely povinných nabídek převzetí a veřejných smluv okoupi účastnických cenných papírů. Metodika Komise pro cenné papíry, Praha 2004[L11] NEUMAIEROVÁ, I. - NEUMAIER, I.: Výkonnost a tržní hodnota firmy. GRADAPublishing, Praha 2002[L12] MUSÍLEK, P.: Trhy cenných papírů. 1. vydání, Ekopress, Praha 2002Použité zdroje dat a údajů:[D1] Databáze Ministerstva spravedlnosti ČR (obchodní rejstřík). INTERNET, www.justice.cz[D2] Databáze Střediska cenných papírů Praha. INTERNET, www.scp.cz[D3] Databáze RM-Systému. INTERNET, www.rmsystem.cz[D4] Informace publikované společností Patria Finance. INTERNET, www.patria..cz[D5] Informační agentura ČEKIA. INTERNET, www. ipoint. cz22
Znalecký posudek č. 20-02/107. SEZNAM PŘÍLOH1. Výpis z obchodního rejstříku společnosti HELAGRA a.s. v likvidaci 2 str.2. Schéma vztahů mezi propojenými osobami 1 str.3. Rozvaha v plném rozsahu ke 31.12.2009 4 str.4. Výsledovka v plném rozsahu ke 31.12.2009 2 str.5. Návrh zrušení společnosti s likvidací 1 str.6. Notářský zápis - likvidace společnosti 3 str.7. Rozpis pozemků společnosti HELAGRA a.s. v likvidaci 1 str.8. Vyjádření krajského soudu - poskytnutá záloha na konkurzní řízení 1 str.CELKOVÝ POČET stran příloh15 str.23
Znalecký posudek č. 20-02/10V ý p i sz obchodního rejstříku, vedenéhoKrajským soudem v Hradci Královéoddíl B, vložka 978! ! ! U P O Z O R N Ě N Í ! ! !Tento výpis má pouze informativní charakter.Data pro jeho vytvoření byla získána z počítačové sítě INTERNET. V případě, že se domníváte, žeobsahuje chyby, obraťte se prosím na rejstříkový soud.Datum zápisu: 1.ledna 1994Obchodní firma:HELAGRA a.s. v likvidaciSídlo: Jičín, Dělnická 363, PSČ 506 36Identifikační číslo: 481 73 142Právní forma:Předmět podnikání:Akciová společnost- Zemědělská výroba- výroba krmiv a krmných směsí- skladování zboží a manipulace s nákladem- testování, měření a analýzy- velkoobchod- maloobchod se smíšeným zbožím- specializovaný maloobchod- maloobchod s motorovými vozidly a jejich příslušenstvím- zprostředkování obchodu- opravy silničních vozidel- opravy ostatních dopravních prostředků- opravy pracovních strojů- silniční motorová doprava nákladní- provozování čerpacích stanic s palivy a mazivy- speciální ochranná desinfekce, desinsekce a deratizace vpotravinářských nebo zemědělských provozech, s výjimkouodborných činností na úseku rostlinolékařské péče- činnost technických poradců v oblasti chemie, zemědělství alesnictví- poskytování služeb pro zemědělství a zahradnictví- přípravné práce pro stavby- pořádání odborných kurzů, školení a jiných vzdělávacích akcívčetně lektorské činosti- zastavárenská činnost- realitní činnost- pronájem a půjčování věcí movitýchStatutární orgán - představenstvo:Předseda představenstva: Ing. Miroslav Němec, r.č. 420511/008Praha 6, Bubeneč, Národní obrany 826/31, PSČ 160 00den vzniku funkce: 5.října 2007den vzniku členství v představenstvu: 5.října 2007Místopředseda představenstva: Ing. Marek Hofta, r.č. 740121/2335Praha 2, Vinohrady, Čermákova 1236/6, PSČ 120 00den vzniku funkce: 5.října 2007den vzniku členství v představenstvu: 5.října 2007Člen představenstva: Ing. Václav Vojík, r.č. 480913/18724
Znalecký posudek č. 20-02/10Písek, Pražské Předměstí, Jablonského 386/8, PSČ 397 01den vzniku členství v představenstvu: 5.října 2007Způsob jednání:Za představenstvo navenek jménem společnosti jedná předseda představenstva samostatně nebomístopředseda představenstva samostatně. Podepisování písemných úkonů činěných při tomto jednání seuskutečňuje tak, že k obchodní firmě společnosti připojí svůj vlastnoruční podpis předsedapředstavenstva samostatně nebo místopředseda představenstva samostatně.Likvidátor:Ing. Miroslav Němec, r.č. 420511/008Praha 6, Bubeneč, Národní obrany 826/31, PSČ 160 00Dozorčí rada:Předseda dozorčí rady: Ing. Michal Pátek, r.č. 630830/0328Praha 2, Vinohrady, Mánesova 1633/74, PSČ 120 00den vzniku funkce: 10.října 2008den vzniku členství v dozorčí radě: 10.října 2008Člen dozorčí rady: Jaroslav Záveský, r.č. 481207/086Libáň, Psinice 51, PSČ 507 23den vzniku členství v dozorčí radě: 30.června 2006Člen dozorčí rady: Ing. Květuše Vejsadová, r.č. 545513/3838Jičín, Popovice 81, PSČ 506 01den vzniku členství v dozorčí radě: 10.října 2008Akcie:178 191 ks kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 12,- Kč v listinné podoběZákladní kapitál:Ostatní skutečnosti:2 138 292,- KčSplaceno: 100 %- Den vzniku: 1. ledna 1994- Základní kapitál společnosti se snižuje o pevnou částku 90 521 028,- Kč, tj. na novou výši základníhokapitálu 2 138 292,- Kč. Toto snížení bude provedeno snížením jmenovité hodnoty každé akcie na 12,-Kč a vyznačením této nižší jmenovité hodnoty na dosavadních listinných akciích.Snížením základního kapitálu společnosti se provádí z důvodu úhrady ztráty společnosti, částkaodpovídající snížení základního kapitálu se celá použije na úhradu ztráty, která byla řádnou účetnízávěrkou za rok 2003 vykázána v částce- 117 179 801,92 Kč jako záporný výsledek hospodaření běžného účetního období.Akcionáři jsou povinni předložit listinné akcie k vyznačení nižší jmenovité hodnoty, a to ve lhůtějednoho měsíce od výzvy představenstva učiněné způsobem určeným zákonem a stanovami pro svolánívalné hromady poté, co bude snížení základního kapitálu zapsáno do obchodního rejstříku.- Společnost byla rozhodnutím valné hromady společnosti 1. 6. 2009 zrušena dnem 1. 6. 2009 a k tomutodni vstoupila do likvidace.Tento výpis je neprodejný a byl pořízen na Internetu (http://www.justice.cz).Dne: 20.02.10 18:23:4225
Page 3 and 4: Znalecký posudek č. 20-02/101. Ú
Page 5: Znalecký posudek č. 20-02/101.4.
Page 8 and 9: Znalecký posudek č. 20-02/10Způs
Page 10 and 11: Znalecký posudek č. 20-02/102.3.
Page 12 and 13: Znalecký posudek č. 20-02/103.2.1
Page 14 and 15: Znalecký posudek č. 20-02/10množ
Page 16 and 17: Znalecký posudek č. 20-02/10Obecn
Page 18 and 19: Znalecký posudek č. 20-02/103.6.
Page 20 and 21: Znalecký posudek č. 20-02/104. Z
Page 22 and 23: Znalecký posudek č. 20-02/106. LI
Page 24 and 25: Znalecký posudek č. 20-02/10V ý
Magazine: HELAGRA - Cyrrus Corporate Finance

References: zákona č. 121
 zákona č. 257
 zákona č. 151
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 zákona č. 526
 § 183