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Il comproprietario abusa della cosa comune se impone agli altri un utilizzo non paritario
Pubblicata il 12/05/2009
L'articolo 1102 c.c., pur consentendo ad un comproprietario l'utilizzazione della cosa comune anche in un modo particolare e piu' intenso rispetto alla generalita' dei comproprietari, pone tuttavia il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto ed esclude che l'utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari. Ne consegue che non basta alla pizzeria allestire un vero parcheggio in alternativa al cortile laddove non è segnalato il divieto di posteggiare nell'area condominiale. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 30 marzo 2009, n. 7637)
Dott. ELEFANTE Antonio - Presidente
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere
Dott. ODDO Massimo - rel. Consigliere
il 16 luglio 2004 Sc. Pa. Gi. e. Ga. di. Pa. Gi. Sc. e. C. s.n.c. - in persona del legale rappresentate Sc. Pa. Gi. rappresentati e difesi in virtu' di procura speciale in calce al ricorso dall'avv. Laurini Roberto Santi del foro di Grosseto ed elettivamente domiciliati in Roma, al largo di Torre Argentina, n. 11, presso l'avv. Giancarlo Di Mattia:
Pe. Li. e De. Ma. Ro. - rappresentate e difese in virtu' di procura speciale in calce al controricorso dall'avv. Gilardoni Riccardo del foro di Arezzo ed elettivamente domiciliati in Roma, al Lungotevere Flaminio, n. 46, presso il dott. Gian Marco Grez;
avverso la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 492 del 26 marzo 2004 - notificata il 18 maggio 2004;
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24 febbraio 2009 dal Consigliere dott. Massimo Oddo;
uditi per i ricorrenti l'avv. Roberto Santi Laurini e per le controricorrenti l'avv. Riccardo Gilardoni;
Pe.Li. e De. Ma.Ro., comproprietarie in localita' (OMESSO) di una corte comune, da cui accedevano alle loro proprieta' esclusive, all'esito di un ricorso ex articolo 700 c.p.c., con atto notificato il 14 ottobre 1991 convennero la Ga. di. Sc. Pa. Gi. &. C. s.n.c., esercente una birreria-pizzeria facciantesi sulla corte, e Sc. Pa. Gi., anche egli comproprietario dell'area, davanti al Tribunale di Grosseto e domandarono che fosse confermato il provvedimento interdittale emesso il 17 luglio 1991, con il quale il Pretore aveva ordinato ai convenuti di:
- rimuovere i tavoli e le sedie sistemate nella corte comune e ripristinarne lo stato quo ante;
- adottare ogni misura idonea ad impedire agli avventori della birreria-pizzeria di utilizzare detta corte a fini personali (quali il parcheggio) o ad eliminare prontamente tale utilizzazione;
- adottare ogni accorgimento idoneo ad evitare che il cane dello Sc. entrasse nell'orto di proprieta' Pe.;
- astenersi da parcheggiare l'auto dello Sc. in modo da impedire o rendere disagevole l'ingresso alla cantina Pe..
I convenuti si costituirono, eccependo l'incompetenza per materia e valore del giudice adito, e, nel merito, chiesero il rigetto delle domande e la condanna delle attrici al risarcimento dei danni per lite temeraria.
Con sentenza del 22 agosto 2001, il Tribunale dichiaro' illegittimo il comportamento della societa' Ga. e dello Sc. "di porre all'interno della corte comune ... tavoli e sedie ad uso degli avventori della pizzeria, con esclusione di due sedie per esigenze proprie del sig. Sc. e dei suoi familiari", confermando sul punto l'ordinanza resa dal Pretore ex articolo 700 c.p.c., "come integrata dall'ordinanza del G.I. emessa nel processo di merito in data 10 novembre 1992", e rigetto' nel resto le domande delle attrici. La decisione, gravata dalla Pe. e dalla De. Ma., venne riformata il 28 marzo 2004 dalla Corte di appello di Firenze, che in accoglimento dell'impugnazione, confermo' "in foto nei confronti di entrambi gli attuali convenuti in appello, il provvedimento pronunciato dal Pretore ... ad eccezione del capo ... relativo al cane, ... per il quale e' cessata la materia del contendere" e condanno' la societa' Ga. e lo Sc., in solido, al pagamento delle spese del primo e del secondo grado di giudizio.
Osservarono i giudici di secondo grado che: a) le scorrette modalita' del parcheggio dell'autovettura dello Sc. davanti alla cantina della Pe. erano state confermate dei testi; b) era provato che il cane di proprieta' dello Sc. usava entrare nell'orto della Pe. e cagionarvi danni; c) la tolleranza dei convenuti al parcheggio degli avventori della birreria-pizzeria nella corte comune comportava l'indebita imposizione agli altri condomini di un uso non paritario del bene.
La societa' Ga. e lo Sc. sono ricorsi con quattro motivi per la cassazione della sentenza e la Pe. e la De. Ma. hanno resistito con controricorso, illustrato da successiva memoria.
Con il primo motivo, il ricorso denuncia la nullita' della sentenza impugnata, in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, per violazione e falsa applicazione degli articoli 1102 e 1170 c.c., e degli articoli 700 e 703 c.p.c., e per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sulla (il) legittimita' del parcheggio dell'auto del convenuto dinanzi alla cantina Pe..
Premesso che in primo grado l'azione delle attrici era stata qualificata possessoria e rigettata per difetto nel convenuto dell'animus turbandi, deducono i ricorrenti che:
- la domanda di manutenzione era inammissibile perche' proposta con lo strumento di tutela petitoria previsto dall'articolo 700 c.p.c., e senza prova del rispetto del termine annuale previsto dall'articolo 1170 c.c.;
- la decisione non aveva indicato le ragioni della scorrettezza delle modalita' del parcheggio dell'autovettura nella corte comune e della sussistenza dell'animus negato dal Tribunale e non aveva esaminato le deposizioni testimoniali, secondo le quali il convenuto parcheggiava l'autovettura dinanzi alla pizzeria e non nella corte comune;
la prova della lesione del diritto delle attrici era stata desunta dalle sole testimonianze assunte nella fase sommaria senza valutazione di quelle in senso contrario rese nel giudizio di merito.
Il motivo e' in parte inammissibile ed in altra infondato.
E' inammissibile, per difetto del requisito dell'autosufficienza, laddove lamenta l'omessa valutazione di deposizioni testimoniali senza riportarne il tenore letterale, giacche' i limiti all'esame degli atti processuali posti al giudice di legittimita' non consentono di apprezzare la decisivita' delle circostanze che sarebbero state testimoniate e l'inadeguatezza della motivazione che non le abbia valutate. Egualmente inammissibile, ma per carenza di specificita', e' nella parte in cui si limita a contrapporre al riconoscimento dell'esercizio di una azione negatoria per contrastare la condotta del convenuto, implicito nella conferma del provvedimento inibitorio emesso dal Pretore ex articolo 700 c.p.c., la mera affermazione che l'azione non poteva essere qualificata altro che "a difesa del possesso, perche' (con essa) non si chiede di affermare un ... diritto di proprieta' o di comproprieta' della corte comune, ma si chiede semplicemente di inibire condotte che, posto fermo il ... diritto di proprieta' (mai da nessuno contestato), quel diritto avrebbero potuto molestare".
E' infondato quanto al vizio di motivazione circa la (il) legittimita' del parcheggio, poiche' non essendo stata questa ravvisata in un abuso della cosa comune, bensi' nella limitazione imposta all'esercizio del diritto di proprieta' esclusiva della cantina dall'impossibilita' od estrema difficolta' di accedervi a cagione della presenza dell'autovettura, l'argomento che per le modalita' testimoniate il parcheggio dell'autovettura avanti alla cantina durante i fine-settimana integrava la condotta lesiva, gia' ravvisata dal Pretore, e' adeguato a sorreggere la pronuncia.
Con il secondo motivo, in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 4 e 5, per violazione o falsa applicazione degli articoli 346 e 91 c.p.c., ed omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, avendo affermato "ai soli fini delle spese" che il cane del convenuto "usasse entrare nell'orto della Pe., con conseguenti danni", senza indicare le ragioni dell'attribuzione della proprieta' dell'animale al convenuto e nonostante che, avendo le appellanti omesso di chiedere la riforma della sentenza di primo grado sul "provvedimento relativo al cane", non potesse ipotizzarsi rispetto ad esso una soccombenza.
La decisione ha evidenziato che nel gravame le appellanti, pur riconoscendo cessata la materia del contendere per non essere stato il cane piu' visto nella zona, ha evidenziato che, ai soli fini delle spese, le attrici si erano dolute con il gravame della pronuncia di primo grado che aveva rigettato la relativa domanda perche' non proposta ex articolo 2052 c.c., e ha riconosciuto l'erroneita' della statuizione, atteso che il proprietario avrebbe dovuto impedire al proprio cane di cagionare danni a terzi.
Pur dando atto della cessazione della materia del contendere, non poteva esimersi, quindi, da una valutazione della soccombenza virtuale del convenuto rispetto alla domanda e del tutto adeguata e' la motivazione che l'ha affermata facendo richiamo alla deposizione di una teste sull'appartenenza del cane al convenuto e sulla consuetudine dell'animale di penetrare nell'orto di una delle attrici e di cagionarvi danni.
Con il terzo motivo, in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, per violazione o falsa applicazione degli articoli 1102, 1170 e 1028 c.c., degli articoli 700 e 703 c.p.c., e per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione.
Assumono i ricorrenti che la decisione ha disconosciuto il loro approntamento di mezzi idonei a contrastare l'uso della corte comune da parte degli avventori della birreria-pizzeria, nonostante risultasse provato documentalmente e fosse stato ammesso dalle stesse attrici che, ancora prima del giudizio, essi avevano allestito un'area di parcheggio sul fronte opposto della strada, illuminata e segnalata da un cartello, e non fosse pertinente il richiamo dei giudici alla disciplina dettata dall'articolo 1028 c.c., in tema di utilita' nelle servitu' prediali.
La sentenza, affermando che mediante il consenso o la tolleranza del parcheggio nella corte comune delle autovetture degli avventori della birreria-pizzeria i convenuti avevano imposto agli altri comproprietari del bene un uso non paritario del bene, oltre a ribadire la natura petitoria dell'azione esercitata dalle attrici, si e' adeguata al principio, ripetutamente affermato da questa Corte, che l'articolo 1102 c.c., pur consentendo ad un comproprietario l'utilizzazione della cosa comune anche in un modo particolare e piu' intenso rispetto alla generalita' dei comproprietari, pone tuttavia il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto ed esclude che l'utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari (cfr.: cass. civ., sez. 2, sent. 24 giugno 2008, n. 172008; cass. civ., sez. 2, sent. 27 febbraio 2007, n. 4617).
Principio, che, in casi similari, ha portato al diniego che un cortile di proprieta' comune fra fabbricati adibiti a civili abitazioni e destinato soltanto al normale accesso ad essi potesse essere utilizzato dal singolo partecipante anche per l'accesso del pubblico ad un bar aperto nello stabile di sua proprieta' esclusiva, nonche' per la sistemazione di tavolini per la mescita all'aperto (cfr.: cass. civ., sez. 2, sent. 5 dicembre 1966, n. 2843) ovvero che un locale adibito a gabinetto comune potesse essere utilizzato da uno dei partecipanti alla comunione anche per uso di decenza degli avventori di un bar aperto in un locale di sua proprieta' esclusiva, giacche' tale uso, pur non essendo idoneo all'asservimento del bene, modifica la naturale destinazione del gabinetto ad essere utilizzato dai soli comproprietari e altera il rapporto di equilibrio tra i diritti concorrenti dei singoli comunisti (cfr: Cass. civ., sez. 2, sent. 19 novembre 2004, n. 21902).
Correttamente, quindi, la decisione ha affermato l'obbligo del comproprietario convenuto, al quale era mediatamente riferibile la condotta della societa' titolare della birreria-pizzeria, e di quest'ultima, a diverso titolo, di contrastare in forme idonee il parcheggio oltre che con l'apprestamento di un'area alternativa, anche con l'apposizione di segnali e con la personale informazione agli avventori del divieto per gli estranei di utilizzare la corte comune come parcheggio.
Costituisce, invece, un apprezzamento in fatto insindacabile del giudice di merito l'avvenuto soddisfacimento di detto obbligo ed il richiamo del ricorso alla pacificita' dell'apprestamento di un'area di parcheggio all'esterno del cortile ed alla sua segnalazione ed illuminazione non vale ad escluderne l'adeguatezza della motivazione, avendo essa fatto riferimento anche al mancato svolgimento da parte dei convenuti di una idonea e tempestiva segnalazione agli avventori del locale del divieto di parcheggiare nel cortile.
Con il quarto motivo, per violazione o falsa applicazione dell'articolo 91 c.p.c., e articolo 97 c.p.c., comma 1, della Legge 3 agosto 1949, n. 536, e dei Decreto Ministeriale 24 novembre 1990, n. 392, e Decreto Ministeriale 5 ottobre 1994, n. 585 avendo liquidato le spese in modo esorbitante e condannato i convenuti in solido alla loro rifusione, nonostante che la domanda relativa al parcheggio dell'autovettura fosse stata proposta soltanto nei confronti di uno dei convenuti.
Il motivo e' parte inammissibile e parte infondato.
E' inammissibile nella parte in cui lamenta la violazione dei massimi previsti dalle tariffe professionali senza soddisfare l'onere dell'analitica specificazione delle voci della tariffa professionale che assume violate e degli importi censurati, giacche', integrando la violazione delle tariffe un'ipotesi di error in iudicando e non in procedendo, non e' consentito in sede di legittimita' procedere per l'esame della doglianza alla diretta consultazione degli atti (cfr.: cass. civ., sez. 2, sent. 16 febbraio 2007, n. 3651; cass. civ., sez. 3, sent. 29 ottobre 2001, n. 13417).
Non e' fondato in quella nella quale asserisce che la condanna solidale al pagamento delle spese processuali nei confronti di piu' parti soccombenti puo' essere pronunciata solo quando vi sia indivisibilita' o solidarieta' del rapporto sostanziale, e non anche nel caso in cui sussista una mera comunanza di interessi, che puo' essere desunta dal giudice di merito con un appressamento incensurabile anche dalla semplice identita' delle questioni sollevate e dibattute ovvero dalla convergenza di atteggiamenti difensivi diretti a contrastare la pretesa avversaria (cfr.: cass. civ., sez. 3, sent. 28 novembre 2007, n. 24757; cass. civ., sez. 2, sent. 31 marzo 2005, n. 6761).
Air inammissibilita' od infondatezza dei motivi seguono il rigetto del ricorso e la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in dispositivo.
Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in euro 2000,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre spese generali, iva, cpa ed altri accessori di legge.
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