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Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province
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1 Pietro Rizzo GS7 Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province Inquadramento delle singole fattispecie contrattuali Schemi di contratto Giurisprudenza di riferimento Prassi collegata Enti locali e Pubblica Amministrazione Se sistemi editoriali Professionisti, tecnici e imprese Gruppo Editoriale Esselibri - Simone
2 3 PREMESSA Gli enti locali, al pari di qualunque altro ente pubblico, possono perseguire i propri fini anche ricorrendo a strumenti giuridici di diritto comune, quali i contratti. In tali casi la struttura principale del rapporto contrattuale è sottoposta a regole di diritto privato. Tuttavia, essendo l attività della pubblica amministrazione sempre volta, in ultima analisi, alla cura concreta di interessi pubblici, essa finisce comunque per godere di una posizione di supremazia rispetto al contraente privato, che si manifesta, ad esempio, nel potere di stabilire autoritativamente modalità e termini del rapporto contrattuale. Vi sono, pertanto, fasi dell iter contrattuale in cui gli enti pubblici sono tenuti ad operare secondo schemi pubblicistici. Il volume contiene una raccolta delle figure contrattuali di cui sono parte i Comuni e le Province, riportando, per ogni singola fattispecie: un inquadramento concettuale della tipologia contrattuale, al fine di evidenziare gli aspetti caratteristici e gli scopi che l ente locale può perseguire nel farne uso; una serie di schemi-tipo di contratto, utili al fine di cogliere le molteplici varianti che, a seconda delle circostanze, la medesima figura contrattuale può prevedere; le più importanti pronunce giurisprudenziali in materia, nonché circolari, studi ed in generale provvedimenti interni di enti pubblici (cd. prassi) che segnano l approccio registratosi nel concreto rispetto alle varie fattispecie contrattuali. Il libro, per l ampio contenuto, può essere definito un vero e proprio manuale, in quanto va ben oltre dall essere un semplice formulario, e certamente costituirà un valido supporto lavorativo per coloro che operano negli enti locali. Prefazione
3 1 Affitti e locazioni L affitto Nell ambito dell attività contrattuale della P.A., il contratto di affitto, o locazione di beni produttivi, segue la disciplina comune del contratto che è previsto e disciplinato dagli artt al 1627 del codice civile. L affitto si ha quando la locazione ha per oggetto una cosa produttiva, mobile o immobile. L affittuario, dietro pagamento di un canone, deve curare la gestione della cosa in conformità alla sua destinazione economica e all interesse della produzione. Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, se l affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, non osserva le regole della buona tecnica ovvero muta stabilmente la destinazione economica della cosa. All affittuario spettano i frutti e tutte le altre utilità della cosa. In merito alla manutenzione, il locatore è tenuto ad eseguire le riparazioni straordinarie, mentre all affittuario spettano quelle ordinarie. L affitto, a differenza della locazione è un contratto intuitu personae. Infatti il contratto di affitto, secondo quanto previsto dall art del codice civile, si scioglie per interdizione, inabilitazione e insolvenza dell affittuario. In considerazione del carattere personale del rapporto, l affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore. Non è pacifico in dottrina se l affitto sia un contratto autonomo o un sottotipo della locazione. Infatti alcuni autori (Romagnoli) ritengono che si tratti di un contratto autonomo perché l affittuario non ha solo il diritto di godere della cosa, ma un preciso obbligo di usarla in conformità alle sue attitudini produttive. Secondo tale teoria, in caso di lacuna legislativa non si ricorrerà alla disciplina della locazione ma all istituto dell affitto. Secondo altri autori (Sgarbanti Tabet) è un sottotipo della locazione. Sia in fatto che il codice e la Relazione al Re usano costantemente i termini di locazione, cosa locata e locatore, come anche la collocazione dell istituto, fanno propendere per questa tesi. La causa principale del contratto di affitto è quella locatizia mentre la causa produttiva è secondaria. Mentre la locazione importa soltanto un occupazione inattiva della cosa locata, l affitto richiede dall affittuario l applicazione di una perseverante attività di sfruttamento del bene acquistato, alla quale attività l affittuario è non solo autorizzato, ma anche obbligato (Santoro - Passarelli). 1.2 La locazione Il contratto di locazione è il contratto con il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all altra (conduttore) una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. 1. Affitti e locazioni
4 Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province 32 Gli obblighi principali del locatore sono: consegna della cosa al conduttore in buono stato di manutenzione; mantenimento della cosa in buono stato locativo in modo che la stessa possa servire all uso pattuito; garanzia del pacifico godimento della cosa durante la locazione. La locazione è regolamentata dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile, e dalle leggi , n. 392, , n. 359, che ha convertito il d.l , n. 333 e , n Il conduttore, invece, deve: prendere in consegna la cosa e servirsene per l uso convenuto o che può altrimenti presumersi dalle circostanze, osservando, nel farlo, la diligenza del buon padre di famiglia; pagare il corrispettivo o canone pattuito; restituire la cosa, alla fine della locazione, nello stato in cui l ha ricevuta. Per la durata del rapporto di locazione è previsto il limite massimo di trent anni. La locazione di immobili urbani, precedentemente regolata dalla l. 392/1978 e dal d.l. 333/1992, convertito con modificazioni dalla l. 359/1992, è stata profondamente innovata, per quanto attiene alle locazioni ad uso abitativo, dalla l. 431/1998. Mentre infatti in precedenza la durata del contratto e la determinazione del canone locativo erano predeterminati per legge, il cosiddetto equo canone, con la riforma si è inteso privilegiare l autonomia contrattuale dei soggetti interessati, al fine di liberalizzare, seppur in maniera controllata, il mercato delle locazioni. Sono stati in particolare previsti due schemi contrattuali: quello libero, che permette la libera determinazione del canone a fronte di una durata piuttosto lunga (4 anni + 4 anni); quello c.d. concertato o amministrativo, rispetto al quale la determinazione del canone è affidata ad accordi che vengono stipulati, su base locale, tra le associazioni della proprietà e degli inquilini maggiormente rappresentative. La durata è stabilita in 3 anni + 2 anni, e sono previsti particolari sgravi fiscali per i locatori. Quindi vi è, da una parte, la facoltà di avvalersi del canale libero, in relazione al quale la legge si limita solamente ad individuare la durata minima del rapporto e le modalità del successivo rinnovo, in quanto viene lasciata alla libertà contrattuale delle parti la determinazione del canone, del suo aggiornamento e di tutte le altre pattuizioni regolanti il rapporto, con la prescrizione relativa alla nullità delle clausole dirette ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito; dall altra la facoltà di ricorrere al canale concertato o amministrativo, in forza del quale le parti sono tenute a recepire i contratti-tipo che vengono predisposti a seguito di una complessa procedura da parte delle organizzazioni di categoria con gli enti locali. Il legislatore, al fine di incentivare l utilizzo di questa seconda opzione, ha previsto non solo una minore durata minima del rapporto di locazione che è ridotta a tre anni, mentre il rinnovo alla prima scadenza è ridotto a non meno di due anni, salvo termine maggiore pattuito dalle parti, ad eccezione dei contratti di natura transitoria, ma anche la facoltà per i Comuni di deliberare aliquote ICI ulteriormente agevolate ed agevolazioni fiscali per il locatore sull imposta sui redditi e su quella di registro,
5 in modo tale da compensare i vincoli relativi sia all entità del canone che ad altri aspetti contrattuali. Sono state disciplinate dalla l. 431/1998 anche le locazioni abitative di natura transitoria, la cui durata oscilla tra un minimo di 1 anno ed un massimo di 18 mesi, e le locazioni volte a soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede, che possono fruire di contratti la cui durata varia da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni. La nuova legge ha poi introdotto l obbligo della forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione, precedentemente prevista solo per le locazioni di immobili di durata ultranovennale. Per quanto attiene invece alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la disciplina è rimasta immutata: la determinazione iniziale del canone è rimessa alla libera contrattazione delle parti; la durata del contratto non può essere inferiore a 6 anni, se l immobile è adibito ad attività industriali, commerciali ed artigianali ovvero ad attività di interesse turistico, a 9 anni se l immobile è destinato ad attività alberghiera. Tali termini sono rinnovabili in mancanza di tempestiva disdetta. La locazione stagionale si ha quando la durata della locazione coincide con un determinato periodo dell anno, con l obbligo, per il locatore, di locare l immobile, per la medesima stagione dell anno successivo, allo stesso conduttore che gliene faccia richiesta, con lettera raccomandata, prima della scadenza del contratto I contratti di locazione di cui è parte la P.A. La P.A. può essere parte in un contratto di locazione sia nella veste di locatore che di conduttore. Nel caso in cui conceda al privato l uso locativo di un bene pubblico, si viene a configurare un contratto attivo in quanto, come controprestazione, la P.A. sarà creditrice di un determinato corrispettivo. Nell ambito della P.A. la locazione può avere ad oggetto solo beni patrimoniali disponibili. I beni appartenenti al demanio ed al patrimonio indisponibile possono essere concessi in godimento al privato solo mediante un atto di concessione. Per la locazione dei beni del patrimonio disponibile, si fa ricorso allo schema tipico della locazione di diritto privato, con la conseguenza che il corrispettivo viene determinato secondo le modalità dei canoni locativi. Anche nel caso della concessione di beni demaniali ritroviamo determinate regole privatistiche fra cui quelle atte a regolare i diritti e gli obblighi delle parti. La legge sulla Contabilità dello Stato prevede per tali contratti una durata non superiore ai nove anni; inoltre, alla scadenza dei nove anni è necessario procedere alla riconsegna del bene per verificarne lo stato. Le locazioni attive seguono la disciplina del diritto comune; regole particolari sono dettate solo dalla normativa contabile la quale prevede che i capitolati d oneri contengano clausole idonee a conservare la proprietà del bene e l obbligo della cauzione. Per quanto riguarda le procedure di aggiudicazione, in deroga a quanto 1. Affitti e locazioni
6 34 previsto in generale per i contratti dai quali derivi un entrata (per i quali è previsto l obbligo dei pubblici incanti), è possibile ricorrere a procedure ristrette, in tal caso il prezzo sarà determinato sulla base dei valori di mercato. Di recente, la locazione di beni immobili patrimoniali è stata oggetto del d.p.r. 8 gennaio 2001, n. 41, che consente la locazione anche su semplice domanda e, in caso di più richieste, deve essere preferito il contraente che proponga un uso più funzionale ad interessi pubblici. Inoltre, è possibile rinnovare il contratto al precedente conduttore nel limite massimo di una durata di 19 anni. Per quanto riguarda le locazioni passive, l art. 55, comma 9, della legge 27 dicembre 1997, n. 449 ha cercato di limitarne l utilizzo. Tali contratti seguono le regole di diritto comune ed è pertanto utilizzabile la disciplina dell equo canone quando è compatibile. È possibile prescindere dalla durata legale del contratto e non vi è l obbligo di cauzione per il contraente privato. Come tutti i contratti in cui è parte una P.A., il contratto in esame esige la forma scritta ad substantiam a pena di nullità; in caso contrario è ammessa azione diretta nei confronti del funzionario responsabile. Ai fini dell impegno di spesa non è ammesso rinnovo tacito del contratto senza una espressa volontà dell organo competente. In ogni caso, una volta ottenuto l assenso si avrà la prosecuzione del precedente rapporto. Il canone è pattuito seguendo le regole di mercato ed il contratto ha durata legale di anni sei, anche se può essere convenuta la facoltà di recesso anticipato. Anche la P.A. può essere messa in mora, alla stregua di un normale locatario, in caso di ritardato pagamento dei canoni. La scelta del contraente può avvenire con procedura negoziata in relazione all ubicazione e alle caratteristiche del bene. Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province
7 SCHEMI DI CONTRATTO 35 Contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi dell art. 2, comma 1, della l n. 431 COMUNE DI (Provincia di..) L anno.. il giorno.. del mese di, nella sede municipale del Comune di.. in via. n.., sono presenti: il Sig., nato a..., il giorno. del mese dell anno., residente a, in via, n..., il quale dichiara di costituirsi ed agire esclusivamente nella sua qualità di dirigente dell area.., in rappresentanza e per conto del Comune di, il cui codice fiscale è..., a quanto infra autorizzato dall art... del vigente statuto comunale, di seguito anche denominato locatore ; il Sig., nato a..., il giorno. del mese dell anno., residente a, in via., numero civico, di professione, codice fiscale..., di seguito anche denominato conduttore. Tra le parti si conviene il presente contratto di locazione: Art. 1 Il Comune di.. a mezzo del suo legale rappresentante dr. concede a titolo di locazione ad uso abitativo al sig..., che accetta, un immobile situato in., in via, n., composto di n... (.) vani; tale immobile è identificato catastalmente come segue:.. Art. 2 Il contratto di locazione ha durata di quattro anni a decorrere dalla data di sottoscrizione del presente contratto e sarà rinnovato automaticamente per uno stesso periodo di tempo tranne il caso in cui il locatore eserciti la facoltà di non avvalersi del rinnovo in forza dei motivi esclusivi di cui all art. 3 della l. 431/1998. Decorso il periodo di rinnovo, il contratto di locazione si intenderà nuovamente rinnovato per altro quattro anni sempre che non intervenga la disdetta ovvero la richiesta di nuovo accordo che dovrà essere comunicata almeno sei mesi prima della seconda scadenza; in questo caso la parte che riceve la comunicazione dovrà rispondere entro 60 giorni, pena la risoluzione di diritto del contratto di locazione. 1. Affitti e locazioni
8 36 Art. 3 Il conduttore dichiara ai sensi e per gli effetti dell art. 6 della l. 392/1978 che il suo nucleo familiare è composto da: Art. 4 Il canone di locazione viene fissato, per il primo anno, in euro (..), che dovranno essere versati nella tesoreria comunale, attualmente gestita da, in dodici rate mensili anticipate di euro (..) ciascuna. Il canone è aggiornato annualmente secondo le variazioni dell indice dei prezzi al consumo delle famiglie di operai ed impiegati rilevate dall ISTAT, pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale. Art. 5 Nel caso in cui il conduttore non ottemperasse al pagamento anche di una sola rata, il locatore avrà titolo per ottenere la risoluzione del contratto, salvo quanto previsto dagli articoli 5 e 55 della l. 392/1978. In caso di mora verranno applicati gli interessi nella misura del. % (..) annuo. Art. 6 Il locatore dichiara di aver preso conoscenza e piena visione dei locali locati e dichiara altresì di averli trovati pienamente corrispondenti alle proprie esigenze, nonché in ottimo stato di manutenzione ed esenti da difetti di alcun genere. Il locatore si obbliga altresì a riconsegnare l immobile locato nello stesso stato ottimale in cui lo ha trovato. Nel caso in cui il conduttore riconsegni il bene affetto da vizi o difetti non presenti al momento della consegna, il locatore avrà titolo di rivalersi sulla somma data a titolo di deposito cauzionale. Art. 7 Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province Il conduttore si obbliga ad usare il bene locato con la diligenza del buon padre di famiglia nonché ad astenersi da realizzare modifiche, addizioni o migliorie di ogni sorta senza il preventivo consenso scritto del locatore, il quale sarà comunque sempre esonerato dal corrispondere qualsivoglia indennità a qualsiasi titolo anche sotto forma di arricchimento senza causa. Il conduttore è obbligato a porre in essere tutte le spese di riparazione e di conservazione ordinaria relative agli impianti interni d acqua, gas e luce, delle serrature delle chiavi, delle pavimentazioni e dei rivestimenti, di riparazione e conservazione degli infissi. Art. 8 Il conduttore è tenuto a pagare tutti gli oneri accessori relativi all immobile locato, oltre alla spesa totale connessa al servizio di riscaldamento nonché per le spese connesse al servizio di amministrazione condominiale. Sono sempre ad esclusivo carico del conduttore il pagamento della TARSU, nonché le relative imposte o tasse comunali connesse alla detenzione dell immobile.
9 Art È fatto divieto al conduttore di sublocare o di cedere il contratto sia in modo totale che in modo parziale. Art. 10 Il conduttore, quale garanzia dei patti contrattuali, dimostra al locatore di avere già pagato alla tesoreria comunale a favore del Comune euro (..), equivalenti a n... (..) mensilità a titolo di deposito cauzionale; tale somma sarà restituita alla conclusione del rapporto contrattuale. Art. 11 Nel caso in cui il conduttore ritardi nella riconsegna dell immobile alla scadenza del contratto, il conduttore si obbliga a versare una penale per ogni giorno di ritardo di euro (..). Art. 12 Il presente contratto è sottoposto a registrazione ai sensi del d.p.r , n Tutte le spese del presente atto sono ripartite in parti uguali tra locatore e conduttore; le spese di bollo sono invece ad esclusivo carico del conduttore. Art. 13 Per quanto non previsto nel presente contratto si fa rinvio agli articoli 1571 e ss. del codice civile e alla l. 27 luglio 1978, n Letto, approvato e sottoscritto Il locatore Il conduttore 1. Affitti e locazioni
10 38 Contratto di locazione ad uso commerciale COMUNE DI.. Provincia di.. L anno. il giorno del mese di, nella residenza municipale del Comune di, sita in via., n.. sono presenti: il Sig., nato a..., il giorno. del mese dell anno., residente a, in via, n..., il quale dichiara di costituirsi ed agire esclusivamente nella sua qualità di dirigente dell area.., in rappresentanza e per conto del Comune di, il cui codice fiscale è..., a quanto infra autorizzato dall art... del vigente statuto comunale, di seguito denominato anche locatore ; il Sig., nato a..., il giorno. del mese dell anno., residente a., in via., numero civico.., di professione, codice fiscale... di seguito anche denominato conduttore ; Tra le parti si conviene il presente contratto di locazione, cui si premette che il Comune di... ha la libera e piena disponibilità dell immobile sito in..., via..., meglio descritto in seguito e che intende locarlo, giusta determinazione adottata da il. n, al sig...., che intende riceverlo in locazione, alle condizioni sotto esposte. Tutto questo premesso fra le parti conviene e stipula quanto segue: Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province Il Comune di., a mezzo del suo legale rappresentante, concede in locazione ad uso commerciale al sig.., che accetta, il seguente bene immobile.. costituito da un locale al.. piano sito nel Comune di, numero civico, di metri quadrati, riportato in catasto alla partita n., foglio n.. particella n.. categoria, con l imponibile di euro.. (..), e confinante con.. La locazione avrà la durata dal.. al con decorrenza dal.. e viene stipulata per lo svolgimento esclusivo della attività di commercio al minuto e all ingrosso di... Il canone di locazione viene fissato in euro... annue, che dovranno essere pagate in rate trimestrali anticipate nella tesoreria del Comune di., attualmente gestita da.. Il pagamento del canone non potrà essere sospeso, né ritardato da pretese od eccezioni del conduttore, qualunque ne fosse il titolo. Ai sensi dell art. 32 della l. 392/1978, le parti convengono che il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, nella misura del 75% delle variazioni, accertate dall ISTAT, dell indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
11 Ai fini degli oneri accessori alla porzione locata competono millesimi... per le spese di riscaldamento e millesimi... per tutte le altre spese che il conduttore si assume l espresso onere di pagare direttamente all amministratore del condominio dietro richiesta di quest ultimo. La locazione è ad uso esclusivo di...; è vietato al conduttore di mutare tale uso, di sublocare o cedere tutti o parte dei locali, anche gratuitamente. La violazione di detti patti comporterà la risoluzione del contratto a semplice richiesta del locatore. Il conduttore dichiara che l immobile oggetto del presente contratto verrà utilizzato per lo svolgimento di attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori. Il mancato pagamento, anche parziale, del canone di locazione entro... giorni dalla scadenza, o delle quote per oneri accessori entro... mesi dalla richiesta, come pure la mutata destinazione dell uso dei locali, produrranno ipso jure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore, ed il conseguente risarcimento dei danni, oltre alla corresponsione di quanto dovuto, ai sensi dell art del codice civile. Il conduttore non può, senza il consenso scritto del locatore, eseguire modifiche, anche migliorative, degli elementi strutturali dell immobile oppure innovazioni, migliorie o addizioni o sostituzioni di impianti di qualunque genere; non può ingombrare in alcun modo le parti comuni dell edificio. Il conduttore è responsabile sia verso il locatore che verso i terzi di ogni abuso o trascuratezza nell uso dell immobile locato e dei suoi impianti, e, in particolare, per incendio, per ostruzione di apparecchi sanitari, scarichi e colonne di immondizie, per spandimento di acqua, fughe di gas etc. Il conduttore è costituito custode della casa locata: a tal riguardo si obbliga ad assicurare l immobile contro i rischi di incendio, scoppio ed allagamenti con polizza che viene prodotta all atto della firma del presente contratto della quale viene data lettura alle parti e dopo la loro firma viene depositata agli atti di questo Comune. Detta polizza è stata stipulata dal conduttore il. con la società di assicurazione., agenzia di.. A garanzia dell adempimento del presente contratto, il conduttore ha versato al Comune di.., tramite la tesoreria comunale, una cauzione in contanti di euro., pari a tre mensilità del canone. L interesse legale sarà accreditato al conduttore alla scadenza di ogni anno di locazione. In ogni caso la cauzione sarà restituita alla riconsegna dell immobile in buono stato locativo. Il conduttore, a seguito della visita dell immobile e delle indagini, anche amministrative, e degli accertamenti espletati, dichiara che la cosa locatagli trovasi in buono stato locativo, adatta all uso convenuto, e di prenderne consegna per ogni effetto con il ritiro delle chiavi. Il locatore resta esonerato da ogni responsabilità per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni o licenze amministrative, anche se dipendenti dalla cosa locata. A tal fine il conduttore dichiara di essere a conoscenza che catastalmente l immobile ha la destinazione di negozio. All atto della firma del presente contratto, il Comune di.., a mezzo del suo legale rappresentante, consegna al conduttore copia della documentazione sulla sicurezza degli impianti e quella della certificazione in materia di risparmio energetico. Il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna azione o eccezione, se non dopo avere eseguito il pagamento delle rate scadute Affitti e locazioni
12 40 In caso di ritardata riconsegna dell immobile alla scadenza contrattualmente pattuita, il conduttore sarà tenuto al pagamento di una penale di euro..., aggiornabile in base all indice ISTAT del costo della vita, con base iniziale di riferimento il numero indice del terzo mese anteriore a quello di inizio della locazione, per ogni giorno di ritardo, oltre al canone di locazione e agli oneri accessori. La registrazione del presente contratto avverrà a cura del conduttore, con obbligo per il locatore di rimborsare la metà della spesa sostenuta, escluso però ogni multa e/o soprattassa per omesso o tardivo versamento. Per quanto non previsto dal presente contratto, si fa riferimento alla legge, nonché agli usi e consuetudini provinciali in materia di locazione. Il locatore Il conduttore Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province
13 Contratto di locazione ad uso non abitativo 41 COMUNE DI.. Provincia di.. L anno. il giorno del mese di, nella residenza municipale del Comune di, sita in via..., n.. sono presenti: il Sig., nato a..., il giorno. del mese dell anno., residente a, in via, n., il quale dichiara di costituirsi ed agire esclusivamente nella sua qualità di dirigente dell area.., in rappresentanza e per conto del Comune di, il cui codice fiscale è..., a quanto infra autorizzato dall art... del vigente statuto comunale, di seguito denominato anche locatore ; il Sig., nato a..., il giorno. del mese dell anno., residente a, in via, numero civico.., di professione, codice fiscale. di seguito anche denominato conduttore ; Tra le parti si conviene il presente contratto di locazione. Il Comune di., a mezzo del suo legale rappresentante, concede in locazione ad uso non abitativo al sig.., che accetta, il seguente bene immobile costituito da un locale al.. piano sito nel Comune di.., numero civico, di metri quadrati, riportato in catasto alla partita n., foglio n.. particella n.. categoria, con l imponibile di euro.. (..), e confinante con.. Il locale sarà adibito ad uso di attività., e la sua destinazione non può essere modificata. Il contratto di locazione avrà una durata, a norma dell art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, di anni (..) con decorrenza dal giorno. e si rinnoverà tacitamente se nessuna delle parti comunicherà all altra la sua volontà di disdetta con lettera raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza. Il canone annuo di locazione viene fissato in euro.. (.) che il sig.. dovrà versare in rate trimestrali anticipate dell importo di euro. (...) ciascuna, entro e non oltre il. giorno di ogni, sul conto corrente postale bancario.. intestato a.. Il canone sarà aggiornato ogni, sulla base dell indice dei prezzi al consumo delle famiglie di operai ed impiegati rilevato dall ISTAT. È in facoltà del Comune, alla prima scadenza, di esercitare il diniego della rinnovazione del contratto sulla base dei motivi di cui all art. 29 della l. 392/1978, mediante un preavviso da comunicarsi con lettera raccomandata almeno sei mesi prima. Tutte le spese relative alle riparazioni di piccola manutenzione sono, ai sensi dell art del codice civile, a carico del conduttore; nel caso in cui l immobile necessitasse di ripara- 1. Affitti e locazioni
14 42 zioni urgenti, il conduttore è tenuto ad avvisare tempestivamente il locatore e può, in caso di omissione del locatore, eseguirle lui stesso, salvo il rimborso di cui all art c.c. Il sig.. dichiara di aver preso conoscenza e visione dell immobile e di averlo trovato pienamente rispondente alle proprie esigenze, privo di difetti di alcun genere e quindi in ottimo stato manutentivo, e si obbliga, peraltro a restituirlo nello stesso stato ottimale in cui lo ha ricevuto. Il conduttore è tenuto ad astenersi dall apportare qualsiasi miglioramento o modifica senza l autorizzazione scritta del locatore. A titolo di deposito cauzionale il conduttore ha versato, nella tesoreria comunale, al Comune di. euro.. (...), equivalente a quattro mensilità, che dovranno essere restituite alla scadenza del contratto. Sono a carico del conduttore gli oneri accessori: spese relative al servizio di pulizia, alla fornitura di acqua e di energia elettrica, del riscaldamento e condizionamento d aria, allo spurgo di pozzi neri e latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Il conduttore accetta integralmente il regolamento condominiale con le relative tabelle millesimali. Le spese di registrazione della presente scrittura sono a carico del locatore e conduttore in parti uguali. Per quanto non previsto si rinvia al codice civile e alla legislazione speciale. Letto, approvato e sottoscritto. Il locatore Il conduttore Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province
15 Contratto di locazione di case economiche popolari 43 REPUBBLICA ITALIANA COMUNE DI (Provincia di..) L anno.. il giorno.. del mese di, nella sede municipale del Comune di. in via. n.., sono presenti: il Sig., nato a..., il giorno. del mese dell anno., residente a, in via, n..., il quale dichiara di costituirsi ed agire esclusivamente nella sua qualità di dirigente dell area.., in rappresentanza e per conto del Comune di, il cui codice fiscale è..., a quanto infra autorizzato dall art... del vigente statuto comunale, di seguito anche denominato locatore ; il Sig., nato a..., il giorno. del mese dell anno., residente a, in via, numero civico, di professione, codice fiscale.., di seguito anche denominato conduttore. Entrambi i comparenti premettono che il Comune di.., con determinazione n.. del. adottata da, ha stabilito di concedere in locazione una casa economica e popolare ubicata in. al sig.., che ha formulato idonea richiesta ed è in possesso dei requisiti di legge. Tutto ciò premesso Il Comune di, a mezzo del suo legale rappresentante, concede in locazione ad uso abitativo al sig.., che accetta, il seguente bene immobile. costituito da un locale al piano sito nel Comune di, via. numero civico., di metri quadrati., riportato in catasto alla partita n.., foglio n... particella n. categoria., con l imponibile di euro (..), e confinante con Il contratto di locazione avrà la durata di anni.. con decorrenza dal Il canone annuo di locazione viene fissato in euro (..) che deve essere versato anticipatamente nella tesoreria comunale, attualmente gestita da.., entro il giorno di ogni mese. Il canone viene aggiornato annualmente secondo le variazioni dell ISTAT relative all indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati, nella misura del. % (..). Il conduttore dichiara di aver preso visione dell immobile e di averlo trovato in ottimo stato manutentivo e si obbliga a restituirlo nello stesso stato ottimale in cui lo ha trovato. Il conduttore accetta il regolamento condominiale con tutti gli oneri connessi ed accetta a suo carico le spese di ordinaria manutenzione. 1. Affitti e locazioni
16 44 Le spese di registrazione della presente scrittura sono divise in parti uguali tra locatore e conduttore. Letto, approvato e sottoscritto Il locatore Il conduttore Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province
17 Comunicazione disdetta contratto locazione 45 COMUNE DI.. Provincia di Prot. n.. del Al Sig.... Oggetto: Disdetta contratto locazione In relazione al contratto sottoscritto da questa Amministrazione comunale con la S.V. in data, registrato il giorno...., Ufficio del Registro di. al n., inerente l immobile ad uso di.. sito in questo Comune in via, n., partita n...., foglio...., Le comunico ai sensi e per gli effetti dell art. 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che non si intende rinnovare il contratto di locazione in questione, in quanto questa Amministrazione ha la necessità di adibire l immobile oggetto del contratto a La invito pertanto a rilasciare detti locali liberi da persone e cose entro il giorno, scadenza legale e contrattuale del contratto di locazione. In mancanza sarà cura di questa Amministrazione adire la competente autorità giudiziaria con aggravio di spese a Suo carico. Il dirigente del servizio 1. Affitti e locazioni
18 46 Disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi dell art. 3, comma 1, della legge , n. 431 COMUNE DI.. Provincia di Prot. n.. del Al Sig... Oggetto: Disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi dell art. 3, comma 1, della legge , n. 431 In relazione al contratto sottoscritto da questa Amministrazione comunale con la S.V. il, registrato il.. all ufficio del registro di. al n.., relativo alla locazione dell immobile ad uso di abitazione sito in, via.. piano.., partita n., foglio.. di questo Comune, Le comunico, ai sensi dell art. 3 della legge n. 431, che non si intende rinnovare il contratto alla sua prima scadenza di legge, dovendo questa Amministrazione.. 1. La S.V. pertanto dovrà rilasciare l immobile libero da persone e cose dal giorno., data di scadenza contrattuale e legale del contratto di locazione in questione. In mancanza si procederà a norma di legge con aggravio di spese legali a suo carico. Il dirigente del servizio Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province effetto. 1 È necessario indicare espressamente una delle cause di cui all art. 3 altrimenti la disdetta non ha alcun
19 Richiesta di aggiornamento del canone 47 COMUNE DI.. Provincia di Prot. n.. del Al Sig.... Oggetto: Richiesta di aggiornamento del canone In relazione al contratto sottoscritto da questa Amministrazione comunale con la S.V. in data, registrato il giorno.., Ufficio del Registro di.. al n..., avente ad oggetto immobile ad uso di. sito in questo Comune in via..., n.., per il canone di euro... (...) mensili, Le invio formale richiesta di aggiornamento del canone di locazione, secondo le variazioni accertate dall ISTAT dell indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, rispetto all anno precedente. Tale variazione, come si rileva dalla G.U. n..., del., è del % (... ), per cui il nuovo canone mensile è di euro... (...) con decorrenza dal giorno. Il dirigente del servizio 1. Affitti e locazioni
20 48 GIURISPRUDENZA Il problema della compatibilità tra il principio costituzionale che garantisce a tutti la tutela giurisdizionale, anche nella fase esecutiva, dei propri diritti e le norme che impongono determinati oneri a chi quella tutela richieda non è nuovo nella giurisprudenza della Corte costituzionale ed è stato risolto, pur se con qualche incertezza, nel senso di distinguere fra oneri imposti allo scopo di assicurare al processo uno svolgimento meglio conforme alla sua funzione ed alle sue esigenze ed oneri tendenti, invece, al soddisfacimento di interessi del tutto estranei alle finalità processuali. Mentre i primi sono consentiti in quanto strumento di quella stessa tutela giurisdizionale che si tratta di garantire, i secondi si traducono in una preclusione o in un ostacolo all esperimento della tutela giurisdizionale e comportano, perciò, la violazione dell art. 24 Cost. (sentenza n. 113 del 1963). Quel che si tratta allora di stabilire, ai fini della soluzione del presente dubbio di costituzionalità, è l appartenenza dell onere imposto al locatore, a pena di improcedibilità dell azione esecutiva, all una o all altra delle categorie precedentemente individuate. Ed è indubbio che l onere suddetto, avendo ad oggetto la dimostrazione da parte del locatore di aver assolto taluni obblighi fiscali (e precisamente: la registrazione del contratto di locazione dell immobile, la denuncia dell immobile locato ai fini dell applicazione dell ICI ed il pagamento della relativa imposta nell anno precedente, la dichiarazione del reddito dell immobile locato ai fini dell imposta sui redditi), sia imposto esclusivamente a fini di controllo fiscale e risulti, pertanto, privo di qualsivoglia connessione con il processo esecutivo e con gli interessi che lo stesso è diretto a realizzare. Corte cost., , n Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo - Illegittimità costituzionale dell art. 6, comma 6, l. 9 dicembre 1998, n. 431, nella parte in cui esime il conduttore dall obbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dell art c.c., anche nel periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione della esecuzione stabilito ope legis o di quello giudizialmente fissato per il rilascio dell immobile. Corte cost., , n Formulario dei contratti dei Comuni e delle Province In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la comunicazione del diniego della rinnovazione del contratto ai sensi dell art. 29, lett. A), della luglio 1978 n. 392, qualora il locatore, trattandosi di una Pubblica Amministrazione o di un ente pubblico (sia esso economico o non economico) o di diritto pubblico, intenda adibire l immobile all esercizio di attività tendenti al conseguimento delle sue finalità istituzionali, non può limitarsi ad un generico richiamo dei fini istituzionali dell ente, ma deve specificare, ai sensi del penultimo comma dell ari. 29 citato, la concreta attività da svolgere nell immobile, perché anche per le locazioni degli immobili della Pubblica Amministrazione il conduttore ed il giudice debbono essere posti in grado di verificare la serietà e l attuabilità della intenzione indicata nonché, in sede contenziosa, di verificare la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto di diniego del rinnovo, oltre che rendere possibile il successivo controllo sull effettiva destinazione dell immobile all uso indicato, in caso di richiesta di applicazione delle misure sanzionative previste dall art. 31. Cass. civ. sez. III, , n

References: art. 55
 art. 2
 Art. 1
 Art. 2
 art. 3
 Art. 3
 art. 6
 Art. 4
 Art. 5
 Art. 6
 Art. 7
 Art. 8
 Art. 10
 Art. 11
 Art. 12
 Art. 13
 art. 32
 art. 27
 art. 29
 art. 28
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 24
 art. 6
 art. 29
 art. 31
 Cass.