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Timestamp: 2018-08-20 03:25:44+00:00

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30 settembre 2016 | Autore: Emanuele Carbonara
A volte le difficoltà economiche complicano notevolmente l’accesso al credito per comprare casa: dal 2014 esiste un contratto che può rendere tutto più facile.
Poco più di due anni fa, il legislatore ha introdotto una nuova tipologia contrattuale finalizzata ad agevolare i cittadini nell’acquisto (e nella vendita) di un immobile. Si tratta della «locazione in funzione della successiva alienazione di immobili» o, più semplicemente, rent to buy [1]. Esso è un nuovo negozio giuridico a valenza generale, in cui quasi si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita. Il rent to buy, tuttavia, è un contratto autonomo che comporta l’applicazione di regole specifiche.
2 Il pagamento del canone e quello (eventuale) del corrispettivo finale
3 Inadempimento e risoluzione
4 La tutela nei confronti dei terzi: la trascrizione
Il contratto di rent to buy si sviluppa in due fasi (la seconda, però, è solo eventuale). Il proprietario di un’immobile concede quest’ultimo in godimento ad un conduttore dietro pagamento di un canone periodico, come avviene in un qualsiasi locazione (prima fase). In questo caso, però, l’affittuario può decidere, entro un termine stabilito dal contratto, di acquistare definitivamente l’immobile pagando una somma precedentemente concordata col concedente (seconda fase).
In pratica, il conduttore, alla scadenza del termine, può liberamente scegliere se comprare l’immobile o rinunciare: il godimento iniziale è concesso quindi in funzione del successivo trasferimento di proprietà. È chiaro che il passare del tempo renderà sempre più probabile l’acquisto definitivo: in primis, perché il conduttore non vorrà perdere il valore dei canoni già pagati (presumibilmente più alti di quelli di una ordinaria locazione); in secondo luogo, perché l’importo del saldo finale sarà via via inferiore (e ciò renderà più facile l’accesso al credito).
Le parti, nella loro autonomia contrattuale, ben possono stabilire un vero e proprio obbligo di acquisto da parte dell’affittuario: in questo caso, però, non si tratterà più di rent to buy e non sarà applicabile la normativa stabilita per tale contratto.
Il pagamento del canone e quello (eventuale) del corrispettivo finale
Durante la prima fase, l’affittuario paga al proprietario un canone periodico. In ogni caso, al momento della stipulazione contrattuale i soggetti devono accordarsi sulla parte di canone da imputare al corrispettivo per l’eventuale acquisto del bene [2]. In altri termini, una percentuale del canone viene considerata, sin da subito, una porzione del prezzo di vendita finale.
Se il conduttore, al termine del periodo concordato, sceglie di acquistare l’immobile, dal saldo conclusivo verrà detratto il suddetto importo. Al contrario, se l’affittuario sceglie di non avvalersi del suo diritto di acquisto, il concedente dovrà restituire una parte della somma che era stata imputata al corrispettivo finale (anche tale importo è liberamente stabilito dai contraenti).
La legge disciplina anche l’eventuale momento patologico del contratto in esame. Infatti, è sancito che se il conduttore non paga, anche in modo non consecutivo, un numero minimo di canoni (contrattualmente stabilito e comunque non inferiore al ventesimo del loro importo complessivo), il contratto si risolve di diritto [3]. Quindi, il mancato pagamento di una sola mensilità non potrà essere di per sé rilevante per la risoluzione del contratto. Le parti, inoltre, ben potranno concordare una soglia più elevata rispetto a quella stabilita dalla legge ai fini della cessazione del rapporto.
Se il conduttore si rende inadempiente, deve restituire l’immobile e perde definitivamente i canoni già versati (trattenuti dal concedente a titolo di indennità), a meno che non sia diversamente stabilito dal contratto. Viceversa, se è il proprietario a non osservare gli obblighi imposti, quest’ultimo deve restituire la parte dei canoni che è stata imputata al corrispettivo, più gli interessi [4]. Inoltre, nel caso di inadempienze le parti possono agire in giudizio per ottenere l’esecuzione coattiva del contratto [5].
La tutela nei confronti dei terzi: la trascrizione
Il contratto di rent to buy è trascrivibile [6]. La trascrizione è una forma di pubblicità legale prevista dalla legge, che serve per rendere nota una vicenda contrattuale ai terzi. Essa si esegue mediante un’annotazione in pubblici registri. Mediante la trascrizione del contratto ci si mette al riparo da eventuali rivendicazioni altrui sul bene che ne è oggetto. Ad esempio, con riferimento al rent to buy, non avranno effetto sul conduttore eventuali atti di disposizione dell’immobile posti in essere dal proprietario dopo la conclusione del contratto. In questo modo, quindi, ci si potrà vittoriosamente opporre alle pretese di altri eventuali acquirenti. In caso di fallimento del concedente, inoltre, è espressamente prevista la prosecuzione del rapporto contrattuale.
[1] Art. 23, D.L. n. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014.
[2] Art. 23, comma 1 bis, D.L. n. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014.
[3] Art. 23, comma 2, D.L. n. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014.
[4] Art. 23, comma 5, D.L. n. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014.
[5] Art. 23, comma 3, D.L. n. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014 e art. 2932 cod. civ.
[6] Art. 23, comma 1, D.L. n. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014.

References: Art. 23
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 23
 art. 2932
 Art. 23