Source: http://skarbonamamony.pl/umiera-najemca-i-co-wtedy.html
Timestamp: 2017-08-20 23:09:28+00:00

Document:
Umiera najemca i co wtedy? | Skarbona mamony
By Piotrek | 28 lipca 2015
Śmierć najemcy co do zasady nie powoduje wygaśnięcia najmu. Niemniej jednak warto zaznajomić się z czym musi liczyć się wynajmujący na takie nieprzewidziane okoliczności.
Jak zwykle w wypadku najmu lokali muszę wpis podzielić na dwie części. Inaczej bowiem ma się sytuacja wynajmującego lokal użytkowy, a jeszcze inaczej uregulowano sprawę przy najmie lokali mieszkalnych.
Śmierć najemcy lokalu użytkowego
Możemy wynajmować lokal o charakterze niemieszkalnym osobie fizycznej. Może to być garaż, jakiś magazynek lub piwnica. Osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą może też wynajmować lokal sklepowy, biuro bądź lokal zakładu usługowego. W każdym z tych przypadków mamy do czynienia z najmem lokalu użytkowego osobie fizycznej.
W razie śmierci takiego najemcy umowa najmu lokalu niemieszkalnego jako prawo o charakterze obligacyjnym, a dokładniej status najemcy, po śmierci najemcy wchodzi do masy spadkowej. Prawo to zgodnie z art. 922 § 1 k.c. podlega normalnym zasadom dziedziczenia i przechodzi na osobę lub w odpowiednich częściach na osoby wskazane w testamencie, a w wypadku jego braku, na spadkobierców ustawowych. Jeżeli zmarły, który prowadził działalność gospodarczą przed śmiercią uczynił zapis windykacyjny dotyczący przedsiębiorstwa, to przedsiębiorstwo to, a wraz z nim nasza umowa najmu, z chwilą jego śmierci przechodzi na zapisobiorcę.
Wynajmujący nie jest uprawniony do domagania się rozwiązania umowy najmu z tej przyczyny. Z drugiej strony ma on nadal prawo żądać zapłaty czynszu od spadkobierców najemcy (bądź zapisobierców) i przysługuje mu też ustawowe prawo zastawu na rzeczach wniesionych do lokalu w celu zabezpieczenia opóźnionych płatności czynszu. Utrzymana jest w pełni umowa najmu, niezależnie od tego czy jest zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. Oczywiście spadkobiercy lub zapisobiorca odpowiadają za zobowiązania powstałe przed śmiercią najemcy, np. zaległy czynsz.
Śmierć najemcy mieszkania
Odmiennie uregulowane zostało wstąpienie innych osób po śmierci najemcy w stosunek najmu lokalu mieszkalnego. W wypadku gdy najemca stale zamieszkiwał z osobami bliskimi, osoby te wstępują w stosunek najmu w jego miejsce z mocy prawa na podstawie art. 691 § 1 k.c. Nie jest w tym przypadku istotny krąg osób uprawnionych do dziedziczenia. Brany jest bowiem pod uwagę jedynie sam fakt zamieszkiwania z najemcą w tym lokalu w chwili śmierci, a także przesłanka odpowiedniego stopnia bliskości z osobą najemcy. W rezultacie stosunek najmu trwa nadal, ale z udziałem osób (osoby) trzecich, wstępujących w miejsce najemcy.
Wstąpienie w stosunek najmu z mocy art. 691 § 1 k.c. powoduje wejście nowego najemcy w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy. Po stronie najemcy dokonuje się z mocy prawa proste przekształcenie podmiotowe. Nie musi tutaj chodzić o jedną osobę, ponieważ istnieje możliwość, że osób uprawnionych będzie więcej. W takim wypadku kilka osób wchodzi w miejsce dotychczasowego najemcy w stosunek najmu. Na nowego najemcę lub najemców nakładane są wszystkie obowiązki dotychczasowego najemcy, ale przysługują mu także wszystkie jego uprawnienia, np. o zwrot kaucji zabezpieczającej. Wstąpienie to, zgodnie z art. 691 § 5 k.c., występuje tylko wtedy, gdy zmarły najemca był jedynym najemcą lokalu mieszkalnego. W wypadku gdy jeden lokal mieszkalny najmowało wspólnie więcej osób to śmierć jednego z nich powoduje kontynuowanie najmu przez pozostałych, przy czym udział zmarłego przypada proporcjonalnie pozostałym.
Przepis art. 691 § 1 k.c. przewiduje ograniczony krąg osób, które z mocy prawa wstępują w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego najemcy. Należą do nich:
dzieci najemcy,
dzieci współmałżonka najemcy,
By w miejsce najemcy wstąpił jego małżonek nie będący najemcą, małżeństwo pomiędzy nimi musi istnieć w chwili śmierci najemcy. Nie jest przeszkodą orzeczona separacja, jak i trwały i zupełny rozkład pożycia małżeńskiego, choćby małżonkowie zamieszkiwali razem jedynie z braku innych możliwości. Nie jest przeszkodą także fakt, że małżonek zmarłego najemcy stale z nim zamieszkujący, jest najemcą innego lokalu mieszkalnego.
W stosunek najmu wstępują także dzieci najemcy, stale z nim zamieszkujące w chwili śmierci. Chodzi zarówno o dzieci własne, jak i dzieci przybrane oraz przysposobione.
Dzieci aktualnego współmałżonka najemcy, o ile stale zamieszkiwały z najemcą w chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy współmałżonek najemcy nie zamieszkiwał z nim w tym lokalu.
Osobą wobec której najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych są osoby wskazane w art. 128 i następnych k.r.o. Należą do nich wstępni, zstępni i rodzeństwo, w bardzo specyficznych sytuacjach także dalsza rodzina.
Osobą, która pozostawała faktycznie z najemcą osoba prowadząca wspólne gospodarstwo domowe, połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną (cielesną) i gospodarczą. Należy podkreślić, że wszystkie trzy więzi muszą występować łącznie. Może być nim także osoba tej samej płci, która była jego homoseksualnym partnerem. W kręgu osób pozostających we wspólnym pożyciu z całą pewnością nie pozostają wnuki i dalsi zstępni, nawet wtedy gdy łączyła ich z najemcą więź duchowa i gospodarcza polegająca na udzielaniu najemcy wszelkiej pomocy i sprawowaniu nad nim opieki. W wypadku wnuków i dalszych zstępnych brak bowiem więzi fizycznej.
Stałe zamieszkiwanie z najemcą należy oceniać na podstawie art. 25 i 28 k.c. O stałym zamieszkiwaniu w lokalu najemcy można mówić tylko wtedy, gdy cała życiowa działalność danej osoby została ześrodkowana w tym właśnie lokalu w ten sposób, że stała się ona jej centrum życiowym, tzn. gdy w mieszkaniu tym koncentrowały się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe. We wcześniejszym orzeczeniu Sąd Najwyższy zaprezentował stanowisko, że stałe zamieszkiwanie stanowiące przesłankę do nabycia prawa do najmu na podstawie art. 691 k.c. należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Z orzecznictwa sądów rejonowych wynika, że potwierdzeniem uprawnienia jest zamieszkiwanie w określonej miejscowości, pod określonym adresem, a nadto istotne jest podejmowanie w przedmiotowym lokalu takich czynności jak przygotowywanie posiłków, spanie, przyjmowanie gości czy też złożenie rzeczy osobistych lub dysponowanie kluczami. W wypadku dziecka potwierdzeniem jest zaspokajanie całości życiowych potrzeb dziecka. Jeżeli dziecko zamieszkiwało u innej osoby niż rodzice, to nie będzie wystarczającym fakt regularnego przebywania w lokalu najemcy nawet wtedy gdyby był on połączony z nocowaniem u niego. Konieczne będzie ustalenie, że dziecka przebywa w pełni pod pieczą najemcy z wyłączeniem władzy rodzicielskiej. Z reguły nie stanowi natomiast stałego zamieszkania pobyt osoby bliskiej w celu udzielenia doraźnej, choćby nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania. Sąd Najwyższy także wskazał, iż wspólne zamieszkiwanie z najemcą oznacza, że w lokalu tym winien zamieszkiwać zarówno najemca, jak i osoba, która domaga się ustalenia wstąpienia w stosunek najmu. Nie jest zatem możliwe wstąpienie w stosunek najmu osoby, dla której najemca jedynie wynajął lokal mieszkalny, ale sam w nim nie zamieszkiwał, np. umowa najmu stancji studenckiej przez rodzica, który był najemcą. Nie unicestwia natomiast przesłanki wspólnego zamieszkiwania okresowe przebywanie przez najemcę poza miejscem stałego zamieszkania.
W wypadku wstąpienia na podstawie art. 691 § 1 k.c. osób bliskich najemcy w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, osoby te zgodnie z art. 691 § 4 mogą go wypowiedzieć zachowując ustawowe terminy. Wynajmujący nie może się temu sprzeciwić nawet wtedy, gdy umowa zawarta została na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z uprawnionych osób, stosunek najmu wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
W wypadku braku osób bliskich najemcy stale zamieszkujących z najemcą w lokalu mieszkalnym, w chwili śmierci najemcy stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa z mocy prawa na podstawie art. 691 § 3 k.c.
W takim wypadku wynajmujący nie jest uprawniony do dochodzenia jakichkolwiek roszczeń powstałych po śmierci najemcy od jego spadkobierców, dotyczy to czynszu i innych opłat niezależnych od wynajmującego za okresy po wygaśnięciu najmu. Oczywiście w mieszkaniu pozostają rzeczy należące uprzednio do zmarłego. Ich właścicielami są w tej sytuacji spadkobiercy, a więc de facto to oni teraz zajmują lokal. Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać wynajmującemu odszkodowanie. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Spadkobiercy powinni zatem niezwłocznie rozwiązać te sprawy i uregulować odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Zarówno w wypadku przekształcenia podmiotowego po stronie najemcy, jak i w wypadku wygaśnięcia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, długi powstałe za życia zmarłego najemcy podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych, np. zaległy czynsz. Z drugiej strony spadkobiercy dziedziczą prawo do uzyskania zwrotu kaucji zabezpieczającej po jej rozliczeniu przez wynajmującego, a także prawo do innych rozliczeń wynikających chociażby z wprowadzonych przez najemcę ulepszeń.
← Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego Prawa najemcy mieszkania – kiedyś było znacznie gorzej →
Pingback: Przedwstępna umowa najmu | Skarbona mamony()
Mam pytanie, jak ma sie zachowac wynajmujacy wzgledem najmujacego, kiedy ten ostatni wyprowadza sie potajemnie, bez powiadomienia o tym fakcie wynajmujacego? Zostawia nie zaplacone rachunki i pusty lokal. Czy wynajmujacy moze od razu wynajac to mieszkanie , aby nie dopusicic do dalszych strat? Najemca podpisal na czas okreslony umowe z wynajmujacym.
Wszystko zależy od zapisów w umowie najmu. Dlatego sugeruję wizytę z umową u prawnika z Twojej miejscowości.
Mam inne pytanie, najemca emailem powiadomil mnie,30 dni wczesniej,ze wypowiada mi najem, wyrazilam zgode.
Po dwoch tygodniach najemca sie rozmyslil i chce zostac.
Postawilam mu warunek, aby dokonal czesciowej wplaty zaleglych sum do konca miesiaca, wpierw zgodzil sie ,teraz juz zmienil zdanie i znowu odwlekl zaplate. Mam te negocjacje na emailach.
Czy dobrowolne wypowiedzenie , ze strony najemcy jest wiazaca umowa ?
(Jest aneks do umowy, gdzie pozwalam najemcom przerwac najem na zasadzie cesji, z 30 dniowym okresem wypowiedzenia)
Jezeli najemca sie nie wyprowadzi, czy teraz moja umowa najmu, z tym najemca, bedzie na czas okreslony, czy na czas nieokreslony?
Umowa nasza konczy sie z koncem tego roku.
W tym mieszkaniu sa jeszce dwie inne osoby najmujace, solidarnie odpowiadajace za najem.
Tylko ten jeden najemca jest niesolidny. Nie wiem, czy ten najemca nie bedzie powolywal sie na tzw.okres ochronny i nie bedzie chcial odejsc z mieszkania ,nawet po zakonczeniu naszej umowy?
Jakie sa moje prawa teraz i prawa najemcy po zakonczeniu naszej umowy?
Bez zbadania kompletu dokumentów (umów, treści wypowiedzenia), nie da się dokładnie określić stanu prawnego aktualnej sytuacji. Wszystko zależy ok konkretnych zapisów umownych. Dlatego sugeruję wizytę z umową i pozostałymi dokumentami u prawnika z Twojej miejscowości.
W takim razie bede szukac prawnika. Tylko z jakiej specjalnosci?
Najlepiej by był to ktoś specjalizujący się w najmie, ale akurat tutaj dużo ważniejsza jest ogólna wiedza o formach oświadczeń woli i skutkach ich niedotrzymania, a to wszyscy prawnicy mają w „małym paluszku”.
Witam, mam pytanie co jeśli mieszkanie najmu jest na pewną osobę, czy po śmierci jej syn moze wnioskować o najem tego lokalu? (nie jest zameldowany w tym lokalu) i czy moze od razu przechodzi na niego naje?.A jezeli były zaległości w płaceniu czyńszu to przejmuję je automatycznie?
Ja się chciałam zapytać co powinnam zrobić. Tata zmarł, był głównym najemca mieszkania. Jest zadłużenie na ok 80000 zł. Ja wyprowadziłam się mając 16 lat a od 7 lat jestem na stałe w Anglii. Mama mówiła że jestem skreslona z listy zamieszkujących ten lokal. Byłam u notariusza o akt odrzucenia spadku, ale tam powiedzieli mi że ten akt nie liczy się wobec długów za mieszkanie.
Również chciałabym się dowiedzieć jak sytuacja wygląda wobec mamy (żony), siostry, która się wyprowadziła 3 miesiące po swoich 18stych urodzinach i brata który zamieszkuje z babcią i widnieje u niej na mieszkaniu.
Chciałam zaznaczyć że nikt z nas nie jest wymeldowany z tego mieszkania.
Art. 688[1] Kodeksu cywilnego stanowi:
Gdy tylko przyjdzie jakiekolwiek pismo, wezwanie, pozew, nakaz zapłaty, wyrok, cokolwiek innego w tej sprawie, proszę natychmiast udać się do prawnika. Bez czekania nawet jednego dnia. Prawnik skutecznie załatwi wszelkie tego typu roszczenia.
A spadek tak czy inaczej należy odrzucić jeżeli spadkodawca nie miał żadnego majątku, o ile nie upłynął już termin na tego typu czynność.
Witam czy po śmierci matki muszę płacić kaucję mieszkaniową przy zawieraniu umowy, jeśli rodzice jej nie wpłacali podczas zawierania z nimi umowy? Dodam że mieszkam w lokalu od urodzenia.Pozdrawiam
Jak rozumiem ostatni z rodziców zmarł. W takim wypadku nie trzeba wpłacać kaucji zabezpieczającej, nie należy nawet podpisywać nowej umowy najmu. Tak jak napisałem wyżej nastąpiła zmiana podmiotowa po stronie najemcy.
Witam .Jeszcze jedno pytanie.Mój syn mieszka z babcią, czy po jej śmierci będzie mógł zostać w tym mieszkaniu? Jest tam zameldowany i mieszka od 4 lat, bo studiuje. Jest to mieszkanie komunalne.Czy każą mu je opuścić po jej śmierci czy nie, A jeśli zostanie czy będzie płacił kaucję przy zawieraniu umowy. Dodam, że babcia wpłacała kaucję.
Wnuczek z mocy prawa nie wejdzie w stosunek najmu. Oczywiście gmina może zgodzić się na zawarcie umowy najmu.
Wpłacona przez babcię kaucja, po wygaśnięciu stosunku najmu, stanie się roszczeniem spadkodawców o jej zwrot po zwaloryzowaniu. A czy wnuczek będzie musiał ją wpłacić to już zależy od ustaleń z gminą.
Witam, ojciec mojej żony zmarł w zeszłym roku w październiku, żona jest tam zameldowana od urodzenia w 1971 a córka od 2005, od 2008 do 2012 była zawieszona, ale tylko przez kilka miesięcy mieszkała ze mną u mojej mamy która jest głównym najemcą w mieszkaniu komunalnym i wróciła do ojca, moja mama nie zgadza się aby żona mieszkała. Żona z córką mieszkała z ojcem aż do śmierci, w papierach jest ta nieszczęsna przerwa 4 lata. Wniosek o najem lokalu przez żonę został złożony, świadkowie w moim miejscu zamieszkania i żony złożyli oświadczenia. Teraz gmina robi trudności że żona nie mieszkała z ojcem przez 4 lata. Mogą odrzucić wniosek najmu i co wtedy ma zrobić żona? Pozdr. Darek.
Witam. Moje rodzice nabyli mieszkanie w 1989r wpłacając kaucję, rodzice zmarli a prawo najmu przejalam Ja jako że mieszkałam całe życie z Nimi. Teraz chce wykupic mieszkanie komunalne na wlasnosc, warunkiem wykupu mieszkania z bonifikata jest zrzeczenie sie prawa do kaucji. Z tad moje pytanie czy wraz z najem mieszkania kaucja przeszła na mnie? Czy tez będę musiała zrobić postępowanie spadkowe kaucji? I czy mając brata, który nie żyje i nie był nigdy meldowany na mieszkaniu będzie konieczne zrzeczenie się kaucji jego żony i dzieci?
http://orzeczenia.bydgoszcz.so.gov.pl/content/$N/151005000001003_II_Ca_000365_2015_Uz_2015-11-24_001
nadmienić, iż w przypadku najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w
skład mieszkaniowego zasobu gminy, czyli w przypadku najmu mieszkań
komunalnych, art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na
gminy obowiązek uchwalenia zasad wynajmowania tychże lokali.
Wówczas zdarza się, że w tych uchwałach ustalane są warunki,
kiedy osoba, która nie wstąpiła w stosunek najmu po śmierci
najemcy, nabywa jednak uprawnienie do zawarcia umowy najmu. Takimi
przykładowymi warunkami, które najczęściej muszą być spełnione
łącznie, są: zamieszkiwanie w lokalu z najemcą co najmniej przez
3 lata, nie posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu, w którym
można zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, zgłoszenie
wynajmującemu do naliczenia opłat związanych z eksploatacją
lokalu, nie zaleganie z zapłatą czynszu lub świadczeń związanych
z eksploatacją lokalu itp.
Emilia Stanios
Co gdy najemca byla babcia.ja od urodzenia jestem zameldowany i mieszkam z narzeczona w ciazy i synem 4letnim czy umowa najmu zostanie przepisana na mnie
Katalog osób wstępujących w stosunek najmu z mocy ustawy jest wymieniony wyżej. Nie ma wśród nich wnuczka, choć jeszcze kilka lat temu był.
Niemniej jednak jeżeli to jest mieszkanie komunalne to w przepisach miejscowych bardzo często dopuszcza się wejście w stosunek najmu także dalszych krewnych. Trzeba o to popytać w gminie.
Zmarła właścicielka mieszkania w WM. Sprawa spadku jest od kilku miesięcy w sądzie. Nikt nie płaci czynszu. Mieszkanie stoi puste. Czy po ogłoszeniu wyroku możemy liczyć na spłatę zaległego czynszu od spadkobiercy. Jesteśmy małą wspólnota i każda złotówka się liczy.
Oczywiście, że tak. Proszę jednak pilnować, by nie dopuścić do przedawnienia roszczenia z tytułu opłat.
Należności powstałe przed śmiercią właścicielki wchodzą do masy spadkowej, a te powstałe po jej śmierci to już zobowiązania właścicieli, którzy stali się nimi w chwili otwarcia spadku. Sąd ustali kto jest spadkobiercą i oznaczy go (ich) w postanowieniu.
Wstąpienie w stosunek najmu z mocy art. 691 § 1 k.c. powoduje wejście nowego najemcy w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy. Po stronie najemcy dokonuje się z mocy prawa proste przekształcenie podmiotowe. Nie musi tutaj chodzić o jedną osobę ponieważ istnieje możliwość, że osób uprawnionych będzie więcej. W takim wypadku kilka osób wchodzi w miejsce dotychczasowego najemcy w stosunek najmu. Na nowego najemcę lub najemców nakładane są wszystkie obowiązki dotychczasowego najemcy, ale przysługują mu także wszystkie jego uprawnienia, np. o zwrot kaucji zabezpieczającej. Wstąpienie to, zgodnie z art. 691 § 5 k.c., występuje tylko wtedy, gdy zmarły najemca był jedynym najemcą lokalu mieszkalnego.
Taka sytuacja była w mojej rodzinie po śmierci ojca. Jest dokument potwierdzający taki stan rzeczy z mocy prawa.
Po kilku latach staramy się o wykup mieszkania, decyzja jest pozytywna , ale umowa wykupu zostaje podpisana tylko z mamą z pominięciem dwojga dzieci wymienionych wcześniej jako współnajemcy mieszkania i tylko mama jest wpisana do ksiegi wieczystej.
Czy taka sytuacja jest zgodna z prawem ,że dzieci pominięto w akcie wykupu mieszkania?
Co można uczynić aby taki stań zmienić?
Zbigniew Jaroń
Witam wynajmuje mieszkanie wlasnosciowe umowe mam z najemca bezterminowa pare dni temu dowiedzialem sie ze najemca nie zyje jedynym spadkobierca jest siostra najemcy lecz jeszcze nie ma zadnego aktu prawnego do mieszkania .Co w tej sytuacji ja place caly czynsz do spoldzielni lecz jeszcze placilem odstepne najemcy ktorego nie ma zawartego w umowie co teraz bo siostra najemcy upomina sie o odstepne a nie ma jeszcze zadnego aktu prawnego do tego mieszkania
Trzeba siostrze podpowiedzieć, by udała się do notariusza i w 3 dni załatwi akt poświadczenia dziedziczenia.
Dopóki nie przedstawi tego aktu albo prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabyciu spadku, to wpłacając jej należność można się narazić na konieczność dochodzenia zwrotu nienależnego świadczenia gdyby się okazało, że nie ona jest teraz wynajmującym. Jeżeli chcesz się uchronić od zapłaty odsetek albo wypowiedzenia, to należałoby składać czynsz do depozytu sądowego. Ale to dość kłopotliwa i kosztowna procedura…

References: art. 922
 art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 128
 art. 25
 art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 691
 art. 18

Art. 688
 art. 21
 art. 691
 art. 691