Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3146-PGP
Timestamp: 2017-10-21 01:13:29+00:00

Document:
3146-PGPTVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social - Opérations d'accession à la propriété assortie d'un prêt à remboursement différé2
BOI-TVA-IMM-20-20-40-20140715
Version en vigueur du 15/07/14 à aujourd'hui.
Le 9 du I et le II de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI) prévoient notamment l'application du taux réduit de la TVA aux livraisons et livraisons à soi-même d'immeubles, ainsi qu'aux travaux réalisés en application d'un contrat unique de construction de logement, dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété sous le bénéfice d'un prêt à remboursement différé octroyé par un organisme associé collecteur de l'Union d'économie sociale du logement (UESL) mentionné à l'article L. 313-18 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Le dispositif d'application du taux réduit s'inscrit dans le cadre d'une aide intitulée Pass-foncier, prévue à l'article R. 313-19-1 du CCH et à l'article R. 313-20-1 du CCH. Le Pass-foncier, qui consiste en un prêt à remboursement différé, est accordé par un organisme associé collecteur de l'UESL à des personnes physiques pour le financement de l'acquisition ou de la construction d'un logement neuf affecté à leur résidence principale sous certaines conditions (condition de ressources, de primo-accession de la résidence principale et de présence d'une aide à l'accession sociale consentie par une collectivité territoriale), selon des modalités précisées au II-A-1 § 110.
En application du 2° du II de l'article R. 313-20-1 du CCH, le montant du prêt est égal à 30 % du coût total de l'opération, au sens de l'article R. 318-11 du CCH, dans la limite de 30 000 € en zone C, 40 000 € en zone B2, 45 000 € en zone B1 et 50 000 € en zone A. Ces zones sont définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 modifié, relatif au classement des communes par zones.
Au cours de la phase de différé du prêt, l'accédant dispose d'une garantie de rachat et de relogement dans les conditions précisées au I-B § 60.
L'arrêté du 10 août 2009 fixe les conditions dans lesquelles l'accédant titulaire d'un Pass-foncier sous forme de prêt à remboursement différé ou, en cas de décès de celui-ci, ses descendants directs ou son conjoint occupant le logement au jour du décès, bénéficient, en cas de survenance de l'un des événements mentionnés au I-B § 70 durant la période de différé du prêt, des garanties suivantes :
- une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, dans des conditions définies par l'arrêté du 10 août 2009. Pendant les cinq premières années, le prix garanti est égal à 80 % du montant total de l'opération, apprécié dans les conditions fixées à l'article R. 318-11 du CCH, ou, en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l'option. Ce prix est ensuite minoré de 1,5 % par année écoulée à partir de la sixième année ;
- une garantie de relogement apportée par une personne morale désignée par le CIL-CCI. Seuls les demandeurs dont les ressources n'excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS (mentionnés à la première phrase de l'article R. 331-12 du CCH) au moment de la demande de la garantie sont éligibles. La demande de relogement est formulée par l'accédant ou, en cas de décès, par son conjoint ou par ses descendants directs occupant le logement avec l'accédant en l'absence de conjoint. La garantie consiste à proposer au demandeur trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie. Le demandeur dispose d'un délai d'un mois à compter de chacune des offres pour l'accepter. À l'expiration du délai d'un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s'appliquer dès lors que le demandeur n'a accepté aucune des trois offres qui lui ont été proposées.
- chômage de l'accédant d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi mentionnée à l'article L. 5411-1 du code du travail ;
- invalidité reconnue de l'accédant soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L. 146-9 du code de l'action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles.
En revanche, les garanties ne s'appliquent plus en cas de difficultés rencontrées par l'accédant durant la phase d'amortissement du prêt à remboursement différé évoquée au I-A § 20.
Lorsque la garantie de rachat du logement exposée au I-B § 60 est mise en œuvre, les règles applicables au rachat du logement sont les suivantes.
Sous réserve de respecter l'ensemble des conditions figurant au II-A-1 § 110, relèvent du taux réduit l'acquisition ainsi que les travaux de construction de logements dans le cadre du Pass-foncier sous la forme d'un prêt à remboursement différé.
Relèvent du taux réduit de la taxe les opérations pour lesquelles les personnes bénéficient d'un prêt à remboursement différé octroyé par un organisme associé collecteur de l'UESL (cf. I-A § 20).
Le bénéfice du taux réduit est accordé sous condition de ressources. Les plafonds de ressources à respecter par l'accédant sont ceux prévus pour l'octroi du prêt social de location-accession (PSLA), sans qu'un tel prêt ne soit nécessairement octroyé. Pour les opérations engagées à compter du 10 avril 2009 (cf. II-A-7 § 340 à 360), ces plafonds sont égaux aux plafonds du « prêt 0 % » mentionnés à l'article R. 318-29 du CCH.
Dans la situation où le ou les avis d'imposition susmentionné(s) concerneraient également des personnes qui ne sont pas destinées à occuper le logement, il convient de corriger le revenu fiscal de référence y figurant. S'agissant d'une personne rattachée au foyer fiscal au sens de l'article 196 du CGI, de l'article 196 A bis du CGI et de l'article 196 B du CGI, la correction se fait en considérant les ressources propres de la personne, à l'exclusion des ressources non individualisables du foyer fiscal.
Le respect, par l'accédant, des conditions de ressources susvisées doit être mentionné dans l'attestation d'octroi du Pass-foncier délivrée par le CIL-CCI et signée par l'accédant, tel que mentionné au a de l'article 70 quinquies B de l'annexe III au CGI, ainsi que dans l'acte de vente en cas d'acquisition d'un logement construit ou en état futur d'achèvement.
Par ailleurs, le logement concerné doit constituer la première résidence principale de l'acquéreur au sens du I de l'article 244 quater J du CGI.
- lorsque l'un des occupants du logement à titre principal est titulaire de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (CSS) ;
- lorsque l'un des occupants de la résidence à titre principal est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale. Cette condition est précisée à l'article R. 318-1 du CCH.
Le respect, par l'accédant, de cette condition doit être mentionné selon les modalités précisées au II-A-2 § 120 à 160.
Cette aide doit respecter les conditions mentionnées au b) de l'article R*. 318-10-1 du CCH et ainsi revêtir l'une des formes suivantes :
- une subvention, sous réserve que son montant soit supérieur ou égal à un seuil fixé par l'article R. 318-31 du CCH en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement ;
Le prix de vente ou de construction des logements bénéficiant d'un « Pass-foncier » sous forme d'un prêt à remboursement différé ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations mentionnées au 4 du I de l'article 278 sexies du CGI (logements financés en PSLA, c'est-à-dire destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession et qui font l'objet d'une décision d'agrément du représentant de l'État dans le département).
Les prix de vente et de construction des logements s'entendent des sommes réclamées à l'accédant telles que définies au III-A § 400 à 420, entendues toutes taxes comprises (TTC).
Le prix de vente d'un logement agréé au titre du PSLA ne doit pas excéder un plafond fixé en euros par mètre carré de surface utile et en fonction de la localisation géographique du logement. Ces plafonds sont précisés à l'annexe II de l'arrêté du 26 mars 2004 modifié relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.
La surface utile, définie à l'article R. 331-10 du CCH, s'entend comme la surface habitable du logement telle que définie à l'article R*. 111-2 du CCH augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 du CCH et de l'article R. 331-10 du CCH.
Remarque : L'article 1 de l'arrêté du 9 mai 1955 définit ces surfaces annexes comme les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 26 mars 2004, la surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant.
Exemple : Un logement est proposé à la vente en France continentale au prix de 119 600 € TTC. Son prix HT est donc de 100 000 €. Un accédant titulaire d'un « Pass-foncier » sous forme d'un prêt à remboursement différé doit donc se voir proposer par le vendeur un prix HT au maximum égal à 100 000 €.
Pour les opérations engagées à compter du 1er juillet 2009, l'attention est appelée sur le nouveau zonage géographique issu des dispositions de l'arrêté du 29 avril 2009 qui a une incidence au regard de l'appréciation du montant du plafond du Pass-foncier et du plafonnement mentionné au II-A-5 § 250.
- les opérations de construction de logements pour lesquelles le 9 du I de l'article 278 sexies du CGI prévoit l'application directe du taux réduit à la construction de logements dans le cadre du Pass-foncier via la procédure de prêt à remboursement différé.
En revanche, s'agissant des opérations décrites au BOI-TVA-IMM-20-10-10-10, le mécanisme de la livraison à soi-même (LASM) est maintenu.
En cas d'acquisition d'un logement neuf achevé ou en état futur d'achèvement, le taux réduit s'applique sur le prix de cession du logement, c'est-à-dire les sommes réclamées à l'accédant au titre de son acquisition (BOI-TVA-IMM-10-20-10 au I-B-2 § 110 à 180).
- aux honoraires des architectes, géomètres, maîtres d'œuvre, métreurs ;
Les dispositions de droit commun s'appliquent (BOI-TVA-IMM-10-20-20).
Les opérations d'acquisition et de construction de logements neufs relèvent du taux réduit lorsque les conditions posées par le 9 du I de l'article 278 sexies du CGI sont remplies (cf. II-A-1 § 110).
Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l'une de ces conditions n'était pas respectée initialement. Ce sera le cas, par exemple, si le ménage était propriétaire de sa précédente résidence principale, (cf. II-A-3 § 190), ou si l'aide à l'accession ne respectait pas les seuils rappelés au II-A-4 § 220, suite au remboursement d'une partie de son montant à la collectivité territoriale.
La circonstance que les plafonds de ressources ne soient pas respectés par le ménage pendant l'ensemble de la phase d'accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit initialement accordé car cette condition est appréciée, une fois pour toutes, selon les modalités décrites au II-A-2 § 120 à 160. Il en résulte que le taux réduit pourra être remis en cause, outre les cas décrits au III-C-1 § 450, uniquement lorsque la condition d'usage de résidence principale cesse d'être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif) selon les modalités décrites dans l'exemple ci-dessous.
Depuis le 1er janvier 2013, les cessions d'immeubles réalisées par des particuliers ayant acquis leur logement en l'état futur d'achèvement ne sont plus assujetties à la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au II § 250 et suivants). Toutefois, ces dispositions ne remettent pas en cause l'application du dispositif de reversement du différentiel de TVA prévu au II de l'article 284 du CGI.
Exemple : Un ménage acquiert, le 1er avril 2009, son logement principal pour un montant de 100 000 € HT dans le cadre du Pass-foncier. La TVA a donc été facturée au taux réduit soit 5 500 €.
Si la condition de résidence principale n'est plus remplie en 2013, le ménage devra reverser l'intégralité de la différence entre le taux réduit et le taux normal, soit 14 100 € (19 600 – 5 500).
Si cette condition n'est plus remplie le 1er mai 2016, le ménage devra verser 11 280 € [(19 600 - 5 500) – (19 600 - 5 500) x 10 % x 2)].
Aucun complément de TVA n'est dû lorsque les dispositions prévues par le 9 du I de l'article 278 sexies du CGI cessent d'être remplies postérieurement à l'acquisition ou à la construction du logement dès lors que notamment les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat ou de relogement telles que rappelées au I-B § 60 à 90 sont remplies c'est-à-dire en cas de :
- montant et modalités de calcul du complément de taxe à reverser : différence entre le montant de TVA au taux normal (base d'imposition x taux normal) et le montant de TVA au taux réduit (cf. IV § 510 et 520) initialement appliqué diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième.
Documents devant accompagner l'opération ayant donné lieu à l'application du taux réduit de TVA
Un modèle de lettre pouvant servir de déclaration est joint au BOI-LETTRE-000088.
Exemple : En reprenant les données de l'exemple figurant au III-C-1 § 480, le redevable devra notamment indiquer sur papier libre :
- montant du complément de TVA à reverser : D – [(D x E)/10] : 14 100 – [(14 100 X 2)/10] : 11 280 €.
Il est précisé que les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien dans les deux années consécutives à l'achèvement du logement n'ouvrent pas droit à l'application du taux prévu par l'article 279-0 bis du CGI pour les locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans.
/bofip/3146-PGP

References: l'article 278
 § 110
 § 60
 § 70
 § 20
 § 60
 § 110
 § 20
 § 340
 l'article 196
 l'article 196
 l'article 196
 l'article 70
 l'article 244
 § 120
 l'article 278
 § 400
 L'article 1
 l'article 2
 § 250
 l'article 278
 § 110
 l'article 278
 § 110
 § 190
 § 220
 § 120
 § 450
 § 250
 l'article 284
 l'article 278
 § 60
 § 510
 § 480
 l'article 279