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Timestamp: 2020-08-14 21:17:14+00:00

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L’achat du fonds de commerce par le bailleur fait-il disparaître la dette de loyers ? - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
00h35 13 avril 2018
L’achat du fonds de commerce par le bailleur fait-il disparaître la dette de loyers ?
La Cour de Cassation juge que l'achat du fonds de commerce par le bailleur ne fait pas disparaître la dette de loyers du locataire. Cela vaut aussi pour la créance de réparations locatives.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 30 juin 2016), que M. et Mme X..., qui avaient donné des locaux à bail commercial à M. et Mme Y..., lesquels ont cédé leur fonds de commerce à la société Charlotte, ont acquis le fonds de cette société ; qu'ils ont assigné M. et Mme Y..., en leur qualité de garants solidaires de la société Charlotte, en paiement des arriérés de loyers et d'une indemnité pour dégradations des lieux commises par cette société ;
Vu l'article 1300 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de M. et Mme X... en paiement des loyers échus avant la cession du bail, l'arrêt retient que, du fait de l'acquisition par eux du fonds de commerce exploité qu'ils louaient, les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en leur personne, opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la dette de loyers échus avant la cession du bail n'est pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire, de sorte que celui-ci ne réunit pas sur sa personne les qualités de débiteur et de créancier de cette obligation, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;
Vu les articles 1300, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 1730 et 1732 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X... au titre des dégradations commises par la société Charlotte, l'arrêt retient que, du fait de l'acquisition par eux du fonds de commerce exploité qu'ils lui louaient, les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvés réunies en leur personne opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la cession du bail au profit du bailleur a eu pour effet d'opérer son extinction, par la confusion des qualités de propriétaire et de preneur, de sorte que l'obligation de remise en état des lieux loués, à laquelle était tenu le dernier titulaire du bail, n'a pas été transmise au cessionnaire bailleur qui en demeure créancier, la cour d'appel a violé, par fausse application, les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y...et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Les époux X... font grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR rejeté leur demande tendant à voir les époux Y...condamnés à payer aux époux X..., en leur qualité de garants solidaires, la somme de 13 361, 88 euros au titre des loyers dus par la société Charlotte à Nevers,
AUX MOTIFS QUE « aux termes de l'article 1300 du code civil, lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion du droit qui éteint les créances ; que les époux Y...soutiennent justement que du fait de l'acquisition par les époux X... du fonds de commerce exploité par la société Charlotte à Nevers qu'ils lui louaient, alors que le bail n'avait pas été résilié par le mandataire liquidateur et était toujours en cours, ce qui générait des loyers dont ils ont demandé le paiement aux époux Y...en vertu de la clause de garantie prévue au contrat de bail, les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail ; que les longs développements des intimés au titre de la compensation dans le cadre des procédures collectives sont à cet égard inopérants » ; qu'ainsi, infirmant le jugement entrepris, il convient de débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes » ;
1°) ALORS QUE la confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la même personne éteint le droit au bail ; que pour autant, cette extinction du droit au bail ne suffit pas à entraîner l'extinction de la créance de loyers, née antérieurement à cette confusion, et dont le cessionnaire du droit au bail n'est pas débiteur, sauf clause contraire ; qu'en jugeant au contraire, pour rejeter la demande en paiement des époux X..., bailleurs, ayant racheté le fonds de commerce de leur preneur, formée à l'encontre de leurs preneurs initiaux, tenus des dettes de leur cessionnaire en vertu d'une clause de garantie solidaire insérée dans le contrat de bail, que les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail, et en considérant ainsi qu'était éteinte la créance d'arriérés de loyers, née avant que soient réunies sur la même tête les qualités de bailleur et de preneur, la cour d'appel a violé l'article 1300 ancien du code civil ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, la confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la même personne éteint le droit au bail ; que pour autant, cette extinction du droit au bail n'entraîne pas l'extinction de la créance de loyers, née antérieurement à cette confusion, et dont le cessionnaire du droit au bail n'est pas débiteur, sauf clause contraire ; qu'en se bornant à énoncer, pour rejeter la demande en paiement des époux X..., bailleurs, ayant racheté le fonds de commerce de leur preneur, formée à l'encontre de leurs preneurs initiaux, tenus des dettes de leur cessionnaire en vertu d'une clause de garantie solidaire insérée dans le contrat de bail, que les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail, sans rechercher la date à laquelle a pris naissance la créance d'arriérés de loyers en litige, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1300 ancien du code civil ;
3°) ALORS QUE la qualité de garant du paiement des loyers ne disparait pas du seul fait de la confusion sur la tête de la même personne des qualités de propriétaire et de preneur, entraînant l'extinction du droit au bail ; qu'en effet, la réunion dans la même personne des qualités de propriétaire et de locataire n'opère pas, au sens de l'article 1300 du code civil ancien, réunion des qualités de créancier et de débiteur des obligations nées de la clause de garantie solidaire par laquelle le cédant du fonds de commerce, preneur initial du fonds, s'est engagé à payer les loyers dus par le cessionnaire, qui l'a succédé dans ses rapports avec le propriétaire ; qu'en jugeant au contraire, pour rejeter la demande en paiement des époux X..., bailleurs, ayant racheté le fonds de commerce de leur preneur, formée à l'encontre de leurs preneurs initiaux, tenus des dettes de leur cessionnaire, en vertu d'une clause de garantie insérée dans le contrat de bail, que les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail à l'encontre du garant du paiement des loyers, la cour d'appel a violé l'article 1300 du code civil ;
4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la garantie solidaire des loyers à laquelle est contractuellement tenu le cédant d'un fonds de commerce au profit du bailleur n'est pas accessoire à la dette du cessionnaire ; que le cédant demeure en effet débiteur principal, à l'instar du cessionnaire ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande en paiement des époux X..., bailleurs, ayant racheté le fonds de commerce de leur preneur, formée à l'encontre de leurs preneurs initiaux, tenus des dettes de leur cessionnaire, en vertu d'une clause de garantie solidaire insérée dans le contrat de bail, que les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail, et en considérant ainsi que la garantie du preneur initial avait un caractère accessoire à la dette de loyers, due par le cessionnaire du droit au bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil ;
5°) ALORS QUE, en tout état de cause, la qualité de garant du paiement des loyers ne disparait pas avec la confusion sur la tête de la même personne des qualités de propriétaire et de preneur, entraînant l'extinction du droit au bail ; qu'en effet, la réunion dans la même personne des qualités de propriétaire et de locataire n'opère pas, au sens de l'article 1300 du code civil ancien, réunion des qualités de créancier et de débiteur des obligations nées de la clause de garantie par laquelle le cédant du fonds de commerce, preneur initial du fonds, s'est engagé à payer les loyers dus par le cessionnaire, qui l'a succédé dans ses rapports avec le propriétaire ; qu'en jugeant, pour rejeter la demande en paiement des époux X..., bailleurs, ayant racheté le fonds de commerce de leur preneur, formée à l'encontre de leurs preneurs initiaux, tenus des dettes de leur cessionnaire, en vertu d'une clause de garantie insérée dans le contrat de bail, que les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail à l'encontre du garant du paiement des loyers, tiers au contrat de bail, sans se prononcer sur la portée de la clause de garantie insérée dans le contrat de bail et sur la question de savoir si la qualité de garant s'était transmise aux époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1300 ancien du code civil.
Les époux X... font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté leur demande tendant à voir les époux Y...condamnés à payer aux époux X..., en leur qualité de garants solidaires, la somme de 2240, 85 euros au titre des dégradations imputables à la société Charlotte à Nevers,
1°) ALORS QUE la confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la même personne éteint le droit au bail ; que pour autant, cette extinction du droit au bail n'entraîne pas l'extinction de la dette de l'ancien preneur, résultant de la dégradation des lieux dont il est responsable et dont il reste tenu ; que pour rejeter la demande en paiement formée à ce titre par les époux X..., bailleurs, ayant racheté le fonds de commerce de leur preneur, à l'encontre de leurs preneurs initiaux, tenus des dettes de leur cessionnaire, en vertu d'une clause de garantie insérée dans le contrat de bail, que les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail et en considérant ainsi qu'était éteinte la créance résultant des dégradations des lieux causées par l'ancien preneur, la cour d'appel a violé l'article 1300 ancien du code civil ;
2°) ALORS QUE la qualité de garant du paiement des loyers et des indemnités dues en cas de dégradation des locaux ne disparait pas avec la confusion sur la tête de la même personne des qualités de propriétaire et de preneur, entraînant l'extinction du droit au bail ; qu'en effet, la réunion dans la même personne des qualités de propriétaire et de locataire n'opère pas, au sens de l'article 1300 du code civil ancien, réunion des qualités de créancier et de débiteur des obligations nées de la clause de garantie par laquelle le cédant du fonds de commerce, preneur initial du fonds, s'est engagé à payer les loyers dus par le cessionnaire, qui l'a succédé dans ses rapports avec le propriétaire ; qu'en jugeant au contraire, pour rejeter la demande en paiement des époux X..., bailleurs, ayant racheté le fonds de commerce de leur preneur, formée à l'encontre de leurs preneurs initiaux, tenus des indemnités résultant de la dégradation des lieux de leur cessionnaire, en vertu d'une clause de garantie insérée dans le contrat de bail, que les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail à l'encontre du garant, la cour d'appel a violé l'article 1300 du code civil ;
3°) ALORS QUE en toute hypothèse, la garantie solidaire des loyers à laquelle est contractuellement tenu le cédant d'un fonds de commerce au profit du bailleur n'est pas accessoire à la dette du cessionnaire ; que le cédant demeure en effet débiteur principal, à l'instar du cessionnaire ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande en paiement des époux X..., bailleurs, ayant racheté le fonds de commerce de leur preneur, formée à l'encontre de leurs preneurs initiaux, tenus des dettes de leur cessionnaire en vertu d'une clause de garantie solidaire insérée dans le contrat de bail, que les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail, et en considérant ainsi que la garantie du preneur initial avait un caractère accessoire à la dette résultant du contrat de bail, due par le cessionnaire du droit au bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil ;
4°) ALORS QUE, en tout état de cause, la qualité de garant du paiement des dettes résultant du contrat de bail ne disparait pas automatiquement avec la confusion sur la tête de la même personne des qualités de propriétaire et de preneur, entraînant l'extinction du droit au bail ; qu'en effet, la réunion dans la même personne des qualités de propriétaire et de locataire n'opère pas nécessairement, au sens de l'article 1300 du code civil ancien, réunion des qualités de créancier et de débiteur des obligations nées de la clause de garantie par laquelle le cédant du fonds de commerce, preneur initial du fonds, s'est engagé à payer les dettes résultant du contrat de bail par le cessionnaire, qui l'a succédé dans ses rapports avec le propriétaire ; qu'en jugeant, pour rejeter la demande en paiement des époux X..., bailleurs, ayant racheté le fonds de commerce de de leur preneur, à l'encontre de leurs preneurs initiaux, tenus des dettes de leur cessionnaire, en vertu d'une clause de garantie insérée dans le contrat de bail, que les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en la personne des époux X... opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail à l'encontre du garant, sans se prononcer sur la portée de la clause de garantie insérée dans le contrat de bail commercial et sur la question de savoir si la qualité de garant s'était transmise aux époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1300 du code civil."

References: l'article 1300
 l'article 700
 l'article 1300
 l'article 1300
 l'article 1300
 l'article 1300
 l'article 1300
 l'article 1134
 l'article 1300
 l'article 1300
 l'article 1300
 l'article 1300
 l'article 1300
 l'article 1134
 l'article 1300
 l'article 1300