Source: https://issuu.com/cadeosindico/docs/cade_ed65_m
Timestamp: 2017-12-12 01:07:08+00:00

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Ed65 by Cadê o Síndico - issuu
Editorial As mudanças conforme os anos vão se passando, são perceptíveis, e claro, os condomínios precisam acompanhar essa evolução. As medições individualizadas, por exemplo, vieram para suprir dois grandes problemas: reduzir Carla Brayner
custos e auxiliar contra o desperdício. Seguindo estes temas, estruturamos as pautas deste mês.
Você vai ver como em pouco tempo é possível realizar uma transformação sustentável no condomínio. Um sín-
dico profissional, que atua há 17 anos no mercado, ensina como faz para reduzir em mais de 30% os gastos mensais. E a prática de Home Office? Como fiscalizar em condo-
#65 Expediente
mínios residenciais? A Embasa voltou com o programa aprendendo a usar, instruindo síndicos e administradores sobre como implantar a medição individualizada. Nossa matéria de capa vai tratar um grande dilema atual: com as medições individualizadas, por que os imóveis com metragem maior pagam a taxa condominial mais cara? Advogados, síndicos e moradores falam sobre o assunto. Acontece dia 18 de novembro, no auditório da Faculdade Dom Pedro II, a 2ª edição de 2017 da Assembleia Show. Aguardamos todos vocês! Tenha uma ótima leitura.
Editora Responsável e textos
Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União
Carla Brayner (DRT 3843-BA)
Salvador Ltda.
MyBranderia
Marketing Rafael Castro Comercial
Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média)
Editoração Adrien Tournillon
Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmom - sala 303
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Gardênia Burgos Vera Lucia Barbosa Jorge Evaristo
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Cadê o Síndico • 5
Drª Kátia Gerlin Comarella responde
Assembleias de condôminos
Kátia Gerlin Comarella
Ionara Ribeiro
O direito de uso sobre área comum em condomínio edilício
Naufrágios X Condomínios: um simples alerta
Lessiene Sardinha
Nelson Uzêda
Gestor e consultor de seguros
Gestão eficiente com redução de custos e o apoio da auditoria
Três razões para tornar os elevadores acessíveis
TELEFONES DE EMERGÊNCIA E SERVIÇOS PÚBLICOS Polícia Militar
Procon	151
SUS	136
Bombeiros	193
Previdência	135
Polícia Rodoviária Estadual	198
Anac	162
ANTT	166
Disque Racismo
Samu	192
Aneel	167
Detran	154
Anatel	1331
Disque Prefeitura
Ibama	152
Delegacias do Trabalho
6 • Cadê o Síndico
Perfil Elaine Graziela, do Condomínio Morada Alto do Imbuí
7ª edição da Assembleia Show
Uso de Home Office
28 Classificados 22 Capa
Taxa de Condomínio: Fração ideal ou por unidade Qual a forma mais justa de dividir as despesas do condomínio? Cadê o Síndico • 7
Valores de Referência 01
Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento
a partir de 01.01.2011.
Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio
1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-
mente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-
Até R$ 1.556,94..............................................................................	8%
rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92..............................................	9%
3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no
De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82.............................................	11%
Cartório de Registro de Imóveis.
Teto máximo, contribuição....................................R$ 570,88
4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).
Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-
5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.
tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o
6. Convocação da primeira assembleia para eleição de
1º dia útil anterior.
síndico e conselho consultivo.
GRPS (INSS)
7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-
mínio ser empregador).
para Previdência Social
OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-
20% sobre a folha, como parcela do condomínio.
posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter
2% sobre a folha, como contribuição de acidente de
imposto de renda dos funcionários na fonte.
trabalho. 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família:
Piso Salarial Válido até (31/12/2016) Data base: Janeiro de cada ano.
Até R$ 806,80....................................................................	R$ 41,37 De R$ 806,81 a R$ 1.212,64..........................................	R$ 29,16
• Supervisor.................................................................R$ 1.076,97 • Assistente administrativo......................................R$ 1.028,84 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardi­ neiro, folguista, vigia, ascensorista.....................R$ 1.010,79 • Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços
Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-
gerais................................................................................R$ 948,21
rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.
Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%
Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.
VALE ALIMENTAÇÃO:
Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até
Cond. Residencial..........................................................	R$ 242,00
o dia 24 do mês subsequente.
Cond. Comercial.............................................................R$ 253,00
Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.
8 • Cadê o Síndico
OBS: Valores para 2017 ainda não homologados
Síndica promove revolução em condomínio
COM AÇÕES DE SUSTENTABILIDADE, O CONDOMÍNIO MORADA ALTO DO IMBUÍ PASSA POR TRANSFORMAÇÃO Por: CARLA BRAYNER
diminuindo o fluxo; entre outras coisas”, conta Elaine, que encontrou apoio para transformar um
Elaine Graziela, engenheira com
espaço abandonado em horta co-
atuação nas áreas de qualidade,
munitária, com hortaliças, tempe-
segurança do trabalho e meio
ros, frutas e legumes plantados e
ambiente, mora há quatro anos
distribuídos aos moradores.
no Condomínio Morada Alto do
O condomínio está aprimorando um
Imbuí, que tem 394 unidades e
projeto de captação de água da chu-
cerca de 1.400 moradores. Ela
va e reuso de águas servidas, que já
era conselheira fiscal do condo-
são recolhidas e utilizadas na lim-
mínio e com a renúncia do sín-
Elaine Graziela transforma condomínio
dico, assumiu o cargo interina-
peza das áreas comuns. Também é feita a coleta de pilhas, baterias, óleo
mente. Em março de 2016, foi eleita a síndica do edifício
de cozinha e lâmpadas, que são direcionados para o local
e em pouco tempo, implantou várias práticas sustentá-
específico que realiza o descarte adequado destes materiais.
veis e gerou muita economia.
Elaine conta com auxílio de assessoria administrativa e jurí-
Ao assumir, Elaine colocou em prática ações para gerar
dica. “Com todo esse apoio, tenho conseguido implantar no-
responsabilidade ambiental e economia nas contas men-
vos procedimentos e controles na gestão do condomínio. E
sais. “Criamos o Programa de Reciclagem que propiciou
dentre as metas estão: a obtenção do Atestado de Vistoria do
parceria com o Projeto Vale Luz da Coelba, em que as coo-
Corpo de Bombeiro, qualificação contínua dos funcionários,
perativas recolhem o material e em troca, temos o descon-
implantação de um programa para terceira idade; conclu-
to na conta de luz. Foi concluída a implantação da medição
são de algumas demandas antigas; implantação de energia
individualizada de água, que reduziu em 16% o valor da
eólica e solar; realização de investimentos e melhorias para
taxa condominial. Foram instalados sensores, trocadas
uma maior valorização do imóvel” finaliza a síndica.
as lâmpadas para LED, a iluminação foi automatizada,
Todo este trabalho foi feito sem a cobrança de cotas extras,
sensores antigos tiveram tempo de acendimento reduzi-
respeitando o plano orçamentário do condomínio. “Muitas
do, obtendo uma redução de 20% na conta de energia e
ações estão sendo estruturadas, como a realização de oficinas
arejadores foram instalados nas torneiras e descargas,
para crianças e uma feira sustentável”, finalizou a síndica.
Cadê o Síndico • 9
Dra. Kátia Gerlin Comarella
1. A demarcação de vagas no condomínio é obrigató-
ver expresso na Convenção, se o síndico for destituído ou
ria ou pode ser aleatória?
renunciar o cargo, haverá nova eleição.
Pois bem, a demarcação de vagas não é obrigatória por lei. Contudo, devem-se observar as disposições da con-
3. Sou síndico, e no meu condomínio têm alguns con-
venção e regimento interno, pois, pode haver alguma nor-
dôminos que estão comercializando produtos e servi-
ma que obrigue a assembleia após, por exemplo, a entrega
ços, devido a crise, em sua unidade. Isso é permitido?
do condomínio, realizar o sorteio de vagas de garagem e
A princípio devemos saber qual é a destinação dada pela
consequentemente, demarcá-las. Todavia, não havendo
convenção a unidade autônoma do condômino em refe-
qualquer tipo de disposição neste sentido na convenção
rência. Se for comercial será permitido, já se a destinação
ou regimento interno, não há nada que proíba que as va-
for apenas de imóvel residencial, não será permitido o co-
gas de garagem sejam aleatórias e por ordem de chegada.
mércio dentro das unidades.
2. O síndico destituído, o subsíndico pode assumir por
4. Meu condomínio possui um sistema inteligente ao
chamar o elevador e muitas vezes não É possível uti-
Inicialmente, vale esclarecer que não há qualquer disposi-
lizar o elevador de serviço para descer com o meu ca-
ção no nosso ordenamento jurídico brasileiro acerca desta
chorro? Como proceder?
hipótese. Ocorre que, as convenções e regimentos inter-
Deve o condômino comunicar o problema a administração
nos, de um modo geral, prevêem a figura do subsíndico,
do condomínio para que dê uma solução ao caso. Enquanto o
que também poderá dispor quais serão as consequências
problema não se resolve o morador deve utilizar-se do eleva-
após a destituição do síndico, por exemplo, se o subsíndico
dor social, uma vez que o condomínio não poderá constran-
assumirá a condição de síndico ou convocará assembleia
ger o condômino a aguardar indefinidamente o elevador de
para nova eleição. Normalmente o que ocorre se não esti-
serviço todas as vezes que tiver que sair com o seu animal.
10 • Cadê o Síndico
7ª edição da
Assembleia Show MAIS UMA EDIÇÃO DE SUCESSO MOVIMENTARÁ SALVADOR Por: CARLA BRAYNER
No dia 18 de novembro de 2017, irá acontecer a 7ª edição da Assembleia Show, na Faculdade Dom Pedro, no bairro Comércio, das 08 às 15h. Sucesso de público em suas edições anteriores, o próximo evento abordará temas im-
pacto nos condomínios”, com apresentação do advogado
portantes para a gestão condominial. São esperados 240
e professor, Wadih Habib.
profissionais de condomínios, entre síndicos, administra-
Às 12 horas, terá inicio o Coffe Break, e a partir das 13h até
dores e fornecedores.
às 15h, será transmisitdo ao vivo do auditório o Programa
Das 08h às 12h, irá acontecer o ciclo de palestras. A pri-
Cadê O Síndico na Rádio Metrópole FM, 101,3. As inscri-
meira será “Processo de adequação para solicitação do
ções já estão abertas.
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)”, minis-
Antônio Castro, diretor do grupo Cadê o Síndico e idea-
trada por Carlos Diniz, Marcelo Varotti e Glauber Mora-
lizador da Assembleia Show destaca que “Sempre é bom
es. Logo depois, iniciará a palestra “Como reduzir custos
lembrar e agradecer os nossos parceiros, colaboradores
na gestão do condomínio com orientação da Auditoria”,
e a todos os participantes que nos permitem realizar esse
ministrada por nossa colunista, especialista no tema, Mi-
evento. Acredito que os temas abordados são de extrema
chele Lôrdelo. E por fim: “A reforma trabalhista e seu im-
importância, pois constituem informação valiosa para os síndicos na medida em que contribuem para a melhoria da gestão dos condomínios.”, finaliza.
“OS TEMAS ABORDADOS SÃO DE EXTREMA IMPORTÂNCIA, POIS CONSTITUEM INFORMAÇÃO VALIOSA PARA OS SÍNDICOS”
Mais uma vez, a Doalto Elevadores garantiu a cota Master
MVS Sinalização, MyCond, Tudo Limpeza, Vitaltec e Vip
house com as cotas Prata.
de patrocínio do evento além da Brasilgás, Eleve Elevadores, Expel Elevadores e RT Ambiental com as cotas Ouro e AC Condominial, Amplavisão Cia Técnica, Angelo Freitas Saúde Ambiental, Clube das Seguradoras, Grupo Lordêlo,
Cadê o Síndico • 11
Quando os condôminos pretendem se utilizar ou até já se
Civil, do STJ, realizada em dezembro de 2004, assim dis-
utilizam de área comum do condomínio com exclusivida-
põe: “Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utili-
de, faz-se necessário uma breve análise da legalidade da
zação exclusiva de área “comum” que, pelas próprias ca-
conduta. Nos condomínios edilícios existem alguns espa-
racterísticas da edificação, não se preste ao “uso comum”
ços que são de propriedade de todos os condôminos, que
dos demais condôminos”. Cumpre esclarecer, que será
são as áreas comuns, que diferem de áreas de proprieda-
necessária a anuência de todos os condôminos, sendo
de exclusiva, utilizadas de forma independente.
esta obtida em assembleia extraordinária e, devidamente
O artigo 1.331, § 2º, do Código Civil Brasileiro de 2002,
formalizada na convenção de condomínio que deverá ser
diz: ”§ 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede
registrada no cartório de imóveis. Ressaltando, que caso
geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletrici-
não seja verificada essa exigência, poderá configurar o
dade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais
esbulho praticado por quem transformou área comum
partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pú-
do edifício em espaço de uso privativo, impondo-se a ne-
blico, são utilizados em comum pelos condôminos, não
cessidade da reintegração de posse.
podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.
Assim, conclui-se que a convenção de condomínio assu-
Assim, são direitos dos condôminos, dentre outros, o
me um papel fundamental, vez que vinculará e obrigará
uso das partes comuns.
a todos além do cumprimento das normas impostas ao
A doutrina pacificou o entendimento, e que vem sendo
convívio social, ainda, fixa a destinação e utilização das
corroborado pelos Tribunais, quanto a possibilidade de
áreas comuns. Por esse motivo, não basta que a decisão
um condômino utilizar, de forma exclusiva, a área co-
da destinação e utilização das áreas comuns sejam deci-
mum do condomínio inclusive alterando a destinação
didas em assembleia, é necessário que cumpridas as for-
legal do espaço.
malidades exigidas, a fim de que possa ter eficácia para
O enunciado nº 247 aprovado pela III Jornada de Direito
vincular condôminos e terceiros.
12 • Cadê o Síndico
Piscina: valorizando o imóvel e melhorando sua saúde!
O contato com a água é extremamente prazeroso, as me-
Em estudo foi constatado que as piscinas em fibra emitem
lhores brincadeiras acontecem dentro da água ou envol-
32 vezes menos CO² durante o processo construtivo que
vendo baldes e pistolas de água. Além disso médicos re-
uma piscina do mesmo tamanho feita em alvenaria. Bus-
comendam a natação como um exercício para todas as
car marcas que tem preocupação ambiental em seu DNA
idades pois trazem benefícios como disposição, flexibilida-
é dever de todos nós. Portanto escolha a piscina de forma
de, equilíbrio e energia. Ter uma piscina em casa abre um leque de oportunidades para se exercitar, relaxar, confraternizar com os amigos, unir a família ou dar mais diversão e saúde as crianças, enfim, é um lazer sem limites. A iGUi maior fabricante de piscinas do mundo oferece modelos para todos os gostos e espaços, fazendo projetos 3D que mostram como sua área de lazer ficará com a piscina. Os novos filtros também são surpreendentes, caso do Eletronic System iGUi que automatiza as funções da piscina, que podem ser controladas a distância via smartphone, além disso auto-
consciente, tenha em mente que é um produto feito para
matiza também o portão eletrônico e mais 4 comandos da
durar e que portanto merece ser analisada com cuidado
casa que ficam a critério do usuário.
vendo as garantias, a qualidade, o respeito na fabricação e
Hoje a prestação de serviços também evoluiu com o iGUi
instalação ecológica e todo valor agregado a marca.
Trata Bem serviço especializado para limpeza e manuten-
Quando pais e filhos compartilham a piscina, não é só o
ção de piscinas de todos os tipos: residenciais, hotéis, con-
corpo que sai ganhando com os exercícios, é também o
domínios, clubes e fazem muito mais que a limpeza, pois
lado afetivo que se desenvolve, são as brincadeiras em fa-
dão manutenção completa no equipamento, verificando
mília que acontecem, é a confiança mútua que cresce.
peças, motor, aquecimento e com isso economizando água,
Por isso que a gente diz que com iGUi é fácil ser feliz!
evitando desperdício de energia e de produtos químicos.
iGUi a sua Piscina!
Cadê o Síndico • 13
Michele Lordêlo Contadora
Registros errados de inscrições de energia ou da empre-
questões imperceptíveis aos olhos dos condôminos e do
sa de água, falta de planejamento de questões elétricas
próprio síndico, que não tem ciência muitas vezes da
que geram aumento da conta, renegociações inadequa-
responsabilidade que possui a função.
das por atrasos de pagamentos às concessionarias, ine-
100% dos condomínios não auditados possuem, no míni-
ficiência ou ausência de controle de gastos com água,
mo, de seis a 11 tipos de não-conformidades que podem
sinistros sem cobertura decorrentes de seguros mal
gerar atrasos na realização de benfeitorias (o que desva-
contratados ou por falta de licenças obrigatórias e do
loriza o imóvel na compra ou na venda); pode culminar
cumprimento da NBR (Norma Brasileira aprovada pela
em aplicação de taxa condominial ou taxa extra maior
ABNT) e NR (Norma Regulamentadora), problemas na
que a necessária; riscos nas garantias de imóveis por fal-
justiça do trabalho por colaboradores do condomínio ou
ta de manutenções obrigatórias, multas por ausência de
terceirizados, pagamentos de manutenção com peças de
cumprimento de leis etc.
forma recorrente devido a má condução dos contratos
É incompreensível, que um condomínio gaste com mão-
com prestadores de serviços, recuperação de receitas
de-obra de 40 a 85% de sua arrecadação e gaste de 0,5 a
sem planejamento decorrentes de estratégias mal elabo-
3% com auditoria, administração, assessorias e gestão.
radas com inadimplentes e com a previsão orçamentá-
Será que a Auditoria que você conhece é a mesma que
ria, são alguns dos exemplos que, se eu perguntasse a
evidencia, acompanha, controla, implanta e recomenda
você leitor, quem constatou, você não mencionaria em
e que por sua vez, com apenas um relatório revisional,
100% dos casos, a Auditoria.
pode trazer economias quase que permanentes?
Infelizmente, esse serviço para quase todas as pessoas é
Quando é instituída a contratação do serviço de Audito-
investigativo, invasivo, acusativo, custoso e desnecessá-
ria a cada ano, não importa quem assuma como síndico,
rio para o condomínio (ledo engano). Mas é esse serviço,
a auditoria será realizada e as contas acompanhadas,
tido como irrelevante, que através de técnicas contábeis
através do Compliance (tendo todos, síndico, adminis-
e um arcabouço de gestão embutida pode trazer à tona,
tradora, conselho, que agir de acordo com regras).
14 • Cadê o Síndico
PROJETO DA EMBASA PROMOVE PALESTRAS MENSAIS AOS SÍNDICOS E ADMINISTRADORES DE CONDOMÍNIOS Por: CARLA BRAYNER
Em agosto deste ano, a Embasa iniciou o projeto “Aprendendo a Usar para Medição Individualizada em Condomínios”. São palestras sobre medição individualizada para síndicos e administradores de condomínios que solicitaram ou têm interesse na emissão de contas individualizadas pela Embasa. A ação, fruto da parceria entre as gerências de Faturamento e de Suporte Comercial da empresa, tem como objetivo orientar e esclarecer dúvidas sobre os padrões técnicos e exigências comerciais referentes à medição individualizada. Atualmente, com o problema da crise hídrica no país e no mundo, a medição individualizada é uma alternativa para o uso racional da água, pois ini-
das sobre situações específicas de seus condomínios para
be o desperdício, uma vez que cada unidade consumi-
atender às exigências técnicas e comerciais da Embasa.
dora paga pelo seu respectivo consumo individual mais
Para Tamyres, esta é uma oportunidade para orientar e
o consumo da área comum, quando houver. “Além disso,
esclarecer os procedimentos de implantação, as respon-
estimula a detecção mais rápida de vazamentos internos,
sabilidades, tanto do condomínio quanto da Embasa, e o
reduz a inadimplência do condomínio e valoriza o imóvel”,
cálculo do rateio do consumo da área comum. “A ideia é
informa Tamyres Queiroz de Oliveira, Supervisora de Fa-
oferecer informações e evitar reclamações posteriores
turamento da Embasa.
por falta de conhecimento do processo”, afirma.
Na primeira palestra, em 15 de agosto, houve a participação
As palestras ocorrem uma vez no mês. A segunda edição
de 19 representantes de condomínios que apresentaram
acontece no dia 15 de setembro. Os interessados devem
sugestões de melhorias no processo e esclareceram dúvi-
ligar para o telefone (71) 3373-7579 e falar com Rafael.
Cadê o Síndico • 15
Repercussão da reforma trabalhista na jornada de 12h x 36h Por: WADIH HABIB Em 11 de novembro de 2017 entrará em vigor a reforma
por terra, isto porque, a nova lei passa a disciplinar sobre
trabalhista (Lei 13.467/2017), vamos analisar o impacto
a matéria estabelecendo que no regime de 12 horas segui-
desta lei na jornada especial de 12h X 36h.
das por 36 horas de descanso, os intervalos para repouso
Análise sob a ótica da lei atual
e alimentação serão observados ou indenizados. Portanto, se o empregador não conceder o intervalo para
A contratação de porteiros no regime de 12hX36h gera
alimentação, deverá arcar com o pagamento correspon-
imenso risco de passivo trabalhista. Isto porque, o em-
dente ao tempo suprimido na modalidade de indenização,
pregado trabalha em regime de escala de revezamento.
isto é, não integrará a remuneração do empregado para os
Laborando em domingos e feriados, além de fazer sua
efeitos de repercussão nas demais verbas, bem como não
refeição no posto de trabalho.
será objeto de incidência da contribuição previdenciária.
No tocante ao trabalho em dias de domingos e feriados, o
No tocante aos dias de domingos e feriados laborados, a
TST editou a súmula 444, no qual assegurou aos empre-
reforma prevê que a remuneração mensal paga ao em-
gados o direito de receber remuneração em dobro para
pregado, o que abrange o pagamento destes dias. Preven-
os feriados trabalhados.
do ainda a prevalência do negociado sobre o legislado.
No concernente ao intervalo para refeição foi editada a súmula 437, que considera inválida cláusula de acordo ou convenção coletiva que contemple a supressão ou redução do intervalo intrajornada. Atualmente, a realização da refeição no posto de trabalho configura o direito ao recebimento de uma hora extra diária, com reflexo nas demais verbas trabalhistas, bem como o trabalho em dias de feriados gera o direito ao pagamento deste dia em dobro.
Reflexo da reforma trabalhista na jornada de 12h x 36h
Wadih Habib Advogado, sócio da Habib Advocacia, Pós-doutor pela Universidad de La Matanza, Buenos Aires, Argentina, Coordenador e Professor da Pós
Com a entrada em vigor da reforma trabalhista, todo este
Graduação em Direito e Processo do Trabalho do
entendimento cristalizado na jurisprudência do TST cairá
Dom Petrum e Faculdade Dom Pedro II.
16 • Cadê o Síndico
Uso de Home Office A ATIVIDADE POPULARIZOU ATÉ MESMO PARA SÍNDICOS PROFISSIONAIS
das nas unidades autônomas. Nestes casos, há riscos para a
comunidade, e pode até incidir contrário junto à apólice do se-
As pessoas estão em busca de produtividade,
guro”, alerta Eunice.
economia e praticidade. A oportunidade de usar sua residência como escritório, propor-
“Desde o início da Eunice Ribeiro síndica profissional
ciona um trabalho com mais conforto e longe
minha atuação co­ mo síndica profis­
dos estresses nos trânsitos das cidades. O Home Office é
sional em 2012, ado­ tei o sistema Home Office. Dia-
muito utilizado por profissionais liberais e até mesmo, os
riamente atuo nas instalações dos condomínios, mas
síndicos profissionais.
muitas tarefas preciso executar do meu “QG”. Os custos
As atividades à serem exercidas no Home Office de-
com a estrutura de um escritório convencional certa-
vem sem só por telefone, computador, internet e outros
mente incidiria diretamente nos honorários da sindi-
meios similares, sem que receba cliente em sua unidade
cância profissional”, conta Eunice.
autônoma. “O NCC, a Convenção e o Regimento de um condomínio residencial são claros quanto à finalidade
de não poder haver prática de comércio”, alerta Eunice
Na constituição do CNPJ, para ter liberação do TVL pela Su-
Ribeiro, síndica profissional do Complexo Odonto Médi-
com, a alternativa mais barata hoje em dia é o escritório vir-
co Itaigara e do Solar do Acupe.
tual. “Mantenho todas as exigências legais: endereço fiscal,
As interferências da administração do condomínio às
agendamento com os nossos clientes, recebimento de cor-
unidades autônomas são limitadas, só no que interfere
respondências, ligações, etc... Se precisar de uma reunião
diretamente ao restante das outras unidades e ou áreas
com o cliente, tem toda a estrutura. Este serviço é contra-
comuns, cabe intervenção. “Porém, existem atividades
tado por pacotes, você escolhe o que melhor atenderá a sua
que trazem riscos à toda comunidade condominial, e não
necessidade”, diz Eunice, que utiliza a modalidade.
deixa de ser Home Office, como a comercialização de
No geral, é sempre bom ficar atento, principalmente na
produtos químicos, de beleza e estética, entre outros. To-
portaria, que controla o acesso de visitantes às residên-
dos com potencial para propagar incêndio, além da quí-
cias. “Brincamos ao dizer que os porteiros sabem da vida
mica utilizada, até as embalagens com caixas de papelão,
de todos, mas é real”, finaliza a síndica.
Cadê o Síndico • 17
As assembleias de condôminos são classificadas em ordinárias e extraordinárias. As ordinárias estão previstas expressamente na convenção para deliberar acerca das matérias constantes no artigo 1.350 do Código Civil e no artigo 24 da Lei nº. 4.591/64. As extraordinárias podem ocorrer a qualquer tempo, sempre que houver a necessidade de discutir qualquer assunto de interesse do condomínio. As assembleias de condôminos só poderão ser convoca-
do condomínio e as suas decisões, quando não se exigir
das pelo síndico (artigo 1.348, I, CC) e/ou por condôminos
quórum especial, são tomadas pelo voto da maioria sim-
que representem 1/4 das frações ideais (artigo 1.350, §1º,
ples dos condôminos, conforme disposição constante
CC), podendo ainda a convenção conferir poderes para
nos artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil. As decisões da
o conselho do condomínio, convocar assembleia de con-
assembleia obrigam a todos os condôminos, inclusive os
dôminos, principalmente no caso de ser constatada falta
que não participaram e votaram nas deliberações. Os lo-
grave perpetrada pelo síndico.
catários poderão votar nas deliberações das assembleias,
Os votos dos condôminos nas assembleias serão pro-
caso o condômino-locador não compareça, desde que a
porcionais às frações ideais do terreno e partes co-
matéria não envolva despesas extraordinárias; esta é a
muns, salvo disposição diversa na convenção do condo-
inteligência do artigo 24, §4º da Lei nº. 4.591/1964. A dou-
mínio. Assim é possível que em um condomínio em que
trina atualmente já defende a possibilidade de assem-
os comunheiros têm frações ideais distintas, os votos de
bleia de condôminos aberta para deliberar sobre deter-
cada condômino possuam os mesmos pesos, se assim a
minados assuntos, principalmente com relação aqueles
convenção disciplinar.
que exigem quórum específico, a exemplo da aprovação
A assembleia geral de condôminos é o órgão deliberativo
da convenção do condomínio.
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Neste ano, dois lastimáveis naufrágios aconteceram no
salva vidas, botes de apoio, placas sinalizadoras, etc. Mas,
Brasil: o barco que virou na travessia Mar Grande x Sal-
pelo que observamos não dispõem desses recursos que
vador e no rio Xingu, no Pará. Os que sobreviveram e as
com certeza podem evitar que, principalmente as crian-
famílias das vítimas, deverão pleitear indenizações para
ças, sofram acidentes nesses espaços.
reparações ou reposição dos seus bens. Estabelecendo
Em princípio, o condomínio deverá arcar com todas
uma analogia, transportaremos esses fatos para um con-
as despesas, como ambulância, médicos, enfermeiros,
domínio que possui parques, campos de práticas esporti-
medicamentos, diárias hospitalares, em alguns casos,
vas, piscinas adultas e infantis, e um rio utilizado por con-
danos morais e em outros, longos períodos de fisiotera-
dôminos e convidados para seu lazer.
pia e seqüelas deixadas nos casos de invalidez perma-
Uma determinada área do rio foi reservada pela admi-
nente por acidente. Caso o condomínio não disponha de
nistração como área exclusiva, mas partilhada, isolada
um fundo de reserva ou não tenha um seguro adequa-
por bóias, para banhistas moradores e/ou visitantes. Ao
do, além das perdas financeiras, responderá civil e/ou
tratar de condomínio deve-se lembrar que lida com bens
criminalmente por isso.
de terceiros e deve ter atenção redobrada quanto à pre-
Recomendamos inserir na apólice as garantias de Res-
venção de acidente. Não pode prescindir um seguro de
ponsabilidade Civil Operações do Condomínio, do Síndico
Responsabilidade Civil, uma vez que fica direta ou indi-
e se possível com a garantia de danos morais, lembrando
retamente responsável por este, mesmo sendo situações
que na ocorrência de um afogamento, possivelmente re-
que envolvam danos materiais, corporais ou morais e
sultará na caracterização de uma responsabilidade civil
sem recursos financeiros para suportar o pagamento de
do condomínio em indenizar os danos sofridos por esses
altas indenizações, que com certeza trarão muitas dores
condôminos e/ou terceiros prejudicados e o seguro repa-
de cabeça aos seus gestores e os condôminos que terão
raria essas perdas.
que arcar com esses prejuízos.
Para a efetivação de um contrato de seguro condominial,
Um condomínio com essas características e com área de
recomendamos o apoio de um corretor de seguro, que
lazer dessa natureza deve estar cercado de seguranças,
dará suporte para elaboração de uma boa apólice.
20 • Cadê o Síndico
Varanda verde CUIDADOS AO CULTIVAR PLANTAS EM ÁREAS DO APARTAMENTO
Sustentabilidade tem crianças e animais. “Mesmo sem varanda, uma janela, uma área de serviço ou até um hall podem ser utilizados. Plantas ornamentais e temperos, normalmente são os ideais para começar”, conta Marcella. Os vasos e estrutura vertical são as formas mais utilizadas para iniciar o jardim. “Pode ser vaso de cerâmica ou vaso auto irrigável, que deve ser escolhido de acordo com o tipo de planta e o tamanho da raiz. O jardim vertical é uma opção de aproveitamento de espaço, pois têm estru-
turas presas nas paredes, suportes de pallets e madeiras reaproveitadas e até estante. Inclusive, podem ser feitos sob medida”, fala Marcella.
Muitos desejam plantar uma horta ou levar um pouco de verde para dentro do apartamento, mas não sabem por onde começar. A área verde das residências propõe-se a inspirar pessoas ao cultivo de maneira prática e sustentável. A experiência de semear temperos e hortaliças e a conexão com a natureza mesmo em espaços reduzidos gera qualidade de vida aos que realizam a atividade. “Em minha varanda tem tomate, cebola, alecrim, pimenta, coentro, salsa, orégano, hortelã, couve, orquídea, romã, bonsai de jabuticaba, arruda da serra, jasmim, rosa do deserto, pata de elefante, espada de são jorge, morango, capim santo, cactos,
“MESMO SEM VARANDA, UMA JANELA, UMA ÁREA DE SERVIÇO OU ATÉ UM HALL PODEM SER UTILIZADOS” Algumas dicas:
suculentas, planta carnívora, manga, tangerina, limão, pi-
1. Cuidado com plantas tóxicas em locais com crianças e
taya, árvore da felicidade, pés de tâmara e bananeira anã.
Temos uma rotina de molhar as plantas, ver como elas es-
2. Atenção ao colocar vaso próximo ao ralo. As raízes da
tão, observar se nasceu algo, comemorar a colheita e ficar
planta podem invadir a tubulação, e causar problema.
triste quando morrem”, conta Marcella Marconi, servidora
3. É importante observar os bichos que aparecem. A maio-
pública, militante de causas sociais relacionadas ao meio
ria é inofensivo para seres humanos, mas algumas lagar-
ambiente e meio urbano e dona de uma das varandas mais
tas, por exemplo, podem causar queimaduras, então vale
verdes do condomínio Greenville em Salvador.
a pena ter atenção no manuseio.
Para escolher as plantas deve-se levar em conta o espaço,
4. O ideal é utilizar produtos e receitas naturais para com-
a incidência do sol, a existência de vento e salinidade e se
bater pragas em ambientes domésticos.
Cadê o Síndico • 21
Taxa de condomínio: fração ideal ou por unidade QUAL A FORMA MAIS JUSTA DE DIVIDIR AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO? Por: CARLA BRAYNER
Superior Tribunal de Justiça (STJ), gerou falha na interpretação da sociedade após divulgação na imprensa. “O STJ não alterou a forma de rateio, apenas manteve a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que concedeu ganho de causa ao autor da ação. O STJ não invalidou o artigo 1.336, I do Código Civil, tampouco foi convertido em Súmula, que poderia orientar outros julgamentos, no mesmo sentido”, alerta Rosemar Smera, advogada especialista em condomínios. Neste processo, discutiu-se a razão pela qual um condômino de cobertura, teria de pagar valor mais alto de taxa condominial do que os demais. “O TJMG com base no menciona-
Qual é a opção mais adequada de rateio
do artigo, determinou
das despesas do condomínio: fração ideal
que a cláusula condomi-
ou por unidade? Este é um debate polêmico que gera pon-
nial representaria enri-
tos de vista antagônicos entre moradores. No entanto, a
quecimento ilícito uma
forma dessa partilha varia, conforme prevê a Convenção
vez que, utilizando-se dos termos da decisão recorrida, o
de cada condomínio.
simples e singelo fato de o apartamento possuir uma área
O artigo 1.336, I do Código Civil declara: “São deveres do
maior, não aumenta a despesa do condomínio e não confe-
condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio
re ao proprietário maior benefício do que os demais. Ainda,
na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em
não prejudica os demais condôminos. Assim, o princípio do
contrário na convenção”.
proveito efetivo revela enriquecimento sem causa no caso
A decisão do julgamento do Recurso Especial (1.104.352–MG
em comento.”, afirma Gabriel Novas, advogado e subsíndico
(2008/0256572-9) sobre o rateio da taxa condominial, pelo
do Condomínio Residencial Platno, no Greenville.
22 • Cadê o Síndico
O entendimento para este caso foi que se não há servi-
entrar na justiça, assim, estamos tentando de forma ami-
ços adicionais, não há porque unidades maiores pagarem
gável e extrajudicial, através das assembleias, alterar a
taxa condominial mais alta, implicando em pagamento
forma de cobrança para evitar os custos que teremos com
igualitário para todos. “A divisão deve ser igualitária in-
despesas de advogado, indenização ou retroativo. A dife-
dependente da área ocupada do imóvel. Mesmo com essa
rença dos valores das unidades que vencerem o processo
decisão, o rateio de despesas com base na fração ideal se-
será repassada para as unidades que não entraram, e será
gue sendo legal, podendo ser alterada com mudança na
muito complicado”, alerta Daniel.
convenção mediante quórum qualificado”, diz Rosemar.
Um morador do apartamento de 2/4 do edifício Bela Vista
De acordo com o consultor Claudio Celino, na quase totali-
acha injusto alterar a convenção, pois quando comprou
dade dos condomínios, a minuta de convenção apresentada
o imóvel, analisou este item para finalizar a compra. “Ao
pela incorporadora acaba se tornando definitiva. “A maioria
comprar o imóvel, procurei saber o valor da taxa condo-
das incorporadoras apresentam a minuta da convenção se-
minial. Claro, que com o tempo, este valor sobe, mas, se
guindo o padrão do Código Civil, em que as despesas serão
alterar esta convenção, pagaremos mais de R$200,00 por
rateadas na razão da fração ideal. Para alterações da con-
mês, que com o tempo vai ficar ainda mais caro. Os pro-
venção são necessários votos de proprietários correspon-
prietários das coberturas quando compraram o imóvel
dente a 2/3 ou 67% das frações ideais, conforme o artigo
sabiam do modelo de cobrança”, disse o morador.
1.333 da Lei 10.406/2002”, afirma Celino. O edifício Bela Vista Patamares, que tem 52 unidades -
Convenção Alterada
sendo 24 de 92m², 26 de 114m², uma de 185m² e uma de
No Condomínio Residencial Platno, no Greenville, em Sal-
228m², está tendo dificuldades em ter quórum nas assem-
vador, a assembleia que deliberou sobre o tema decidiu
bleias para alterar a forma de cobrança da taxa condo-
que não havia necessidade de se fazer tal distinção pela
minial. “Todas as despesas - como água, luz e gás - são
fração ideal, alterando a minuta de convenção arquivada
individualizadas. Com isso, não existe motivo para cobrar
pela incorporadora que apresentava disposição diversa.
mais caro pelo tamanho do apartamento, o proprietário já
O Platno possui 432 unidades de 110m² e oito unidades
pagou esse valor quando adquiriu o imóvel, quando pagou
de 220m². “Foi preciso responder alguns questionamen-
o ITIV, o IPTU, e nos seus consumos mensais individuais”,
tos para compreender se as unidades com a fração ideal
conta o síndico do condomínio, Daniel.
maior aumentavam as despesas do condomínio. E foi en-
A maior preocupação do síndico são as futuras despesas
tendido que não acarretava em mais despesas ao condo-
com justiça. “Algumas unidades já sinalizaram que vão
mínio, sendo assim, inviável, pelo princípio da igualdade, a cobrança de forma diferenciada. As despesas da unidade competem ao proprietário”, disse Rafael Monferdini, sín-
“A DIVISÃO DEVE SER IGUALITÁRIA INDEPENDENTE DA ÁREA OCUPADA DO IMÓVEL”
dico do Condomínio.
Rosemar Smera
das exceções, sempre respeitado o quórum legal, de 2/3,
conforme artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro.
Não há uma regra geral para o rateio diferenciado, por isso, cada condomínio deve elaborar um estudo e aprovar em assembleia a modificação da convenção, para inclusão
Cadê o Síndico • 23
O Decreto 5.296/2004 declara que acessibilidade é “condição para utilização, com segurança e autonomia, total ou assistida, dos espaços, mobiliários e equipamentos urbanos, das edificações, dos serviços de transporte e dos dispositivos, sistemas e meios de comunicação e informação, por pessoa com deficiência ou mobilidade reduzida”. No que se refere à mobilidade e acesso aos espaços públicos, Salvador ainda tem muito a se adaptar para tornarse uma cidade acessível. Seu condomínio tem três razões para tornar os elevadores acessíveis: 1. Existe uma Norma Técnica da ABNT (que tem força de lei, portanto, gera obrigação) que norteia a utilização de
3. Além das pessoas cadeirantes por características per-
itens obrigatórios de acessibilidade para elevadores, a
manentes, todos podemos nos deparar com situações que
NBR 313/2007: botoeira com leitura em braile, dispositi-
estejamos com a mobilidade reduzida momentaneamente.
vos sonoros, corrimãos, etc. Todo condomínio, residen-
Além disso, o aumento da população idosa também sina-
cial ou comercial, precisa ter seus elevadores adaptados
liza a crescente necessidade de realizar essa adaptação.
para atender a essa exigência.
Se a sua edificação não está adaptada ainda, é recomendá-
2. As plataformas elevatórias de acessibilidade têm sido
vel fazer estudos para atender à legislação. Trabalhar para
um recurso estratégico e muito mais barato. Um empre-
o bem de um, é favorecer o bem de todos!
endimento (residências, clínicas, restaurantes, bancos, etc) que tiver um desnível de até quatro metros entre dois
* ABNT NBR 12892/2009 - Elevadores unifamiliares ou de uso
pavimentos, pode recorrer a um equipamento conhecido
restrito à pessoa com mobilidade reduzida - Requisitos de segu-
como plataforma de deficiente físico e atender às normas
rança para construção e instalação.
NBR 12.892/2009 e NBR 9050/2015.
ABNT NBR 9050/2015 - Norma Acessibilidade Gratuita.
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Cadê o Síndico • 25
Economia no condomínio ADMINISTRADORA CONSEGUE REDUZIR EM 47% AS DESPESAS CONDOMINIAIS
setores. Com os recursos que economizamos, foi possível fazer novos investimentos no condomínio e proporcionar a permanência, durante três anos seguintes, da mesma taxa ordinária de condomínio”, contou Paulo.
Em geral, as despesas com pessoal, são as que mais pesam no orçamento, representando uma média de 65% do total das
Todos estão sentindo o reflexo do
despesas. “Na prática, identificamos que
cenário econômico do país. Neste
o funcionário bem treinado e motivado
momento, o síndico precisa agir e
da forma correta, vale por dois”. Por isso,
implementar ações que evitem o
investimos bastante nesses quesitos e con-
aumento da inadimplência e das
seguimos reduzir o número de empregados
despesas do condomínio.
nos condomínios.
Além disso, investir em
Paulo Vilas Boas, diretor e síndico
tecnologias para a monitoração das áreas
profissional da Ystilus Assessoria e
comuns e no controle de acesso, pode ge-
Serviços em Condomínios, afirma que ao assumir a administração de um condomínio atua diretamente nas contas para identificar e atacar os
rar significativa redução de custos, tornando desnecessária, muitas vezes, a contratação de vigias, porteiros ou rondistas, alerta Paulo.
vilões do orçamento. “Trata-se de uma rotina dos nossos
As despesas com energia elétrica, água e esgoto também
serviços, e temos conseguido racionalizar bastante os
oneram o orçamento. “Adotamos sempre medidas técni-
custos dos condomínios, chegando em alguns casos, a
cas de racionalização dos consumos nas áreas comuns,
uma redução de mais de 30%”, afirma Paulo.
inclusive, em algumas situações, sugerindo o reorde-
Ao assumir a administração de um condomínio empre-
namento das instalações. Além disso, existem empresas
sarial, a Ystilus encontrou uma situação caótica e conse-
especializadas, que oferecem excelentes resultados aos
guiu reduzir significativamente os custos mensais. “Após
condomínios, monitorando consumos, identificando des-
minucioso levantamento foi possível reduzir os custos
perdícios, implantando sistemas de controle, que podem
em 42% deste condomínio. Reordenamos o quadro de
trazer elevados índices de redução”, diz Paulo.
pessoal, incluindo dispensas, estabelecendo roteiros,
Os condomínios não devem economizar na busca por aju-
renegociando contratos com prestadoras de serviços,
da profissional, contratando administradores realmente
transferindo alguns serviços terceirizados para a equi-
capazes de exercer as suas funções, com o profissionalis-
pe do condomínio, e aplicando a tecnologia em diversos
mo necessário, e que tenham expertise comprovada.
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Feira de Santana Classificados Cadê o Síndico
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Salvador Classificados ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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EST, DE TRAT, DE ESGOTO
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GÁS - MED. INDIVIDUALIZADA
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