Source: http://www.jenckel-skrobek.de/aktuelles/mieterhoehung-bei-flaechenabweichung--212/
Timestamp: 2018-05-28 03:24:16+00:00

Document:
Mieterhöhung bei Flächenabweichung, § 558 BGB - Jenckel Skrobek Rechtsanwälte
Home » Aktuelles » Mieterhöhung bei Flächenabweichung, § 558 BGB
Mieterhöhung bei Flächenabweichung, § 558 BGB
Im Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage auseinanderzusetzen, auf welcher Grundlage eine Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB bei einer Abweichung zwischen der im Mietvertrag vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat und ob auch in diesen Fälle die Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist.
In dem zugrundeliegenden Fall war im Mietvertrag eine Größe der Wohnung mit 156,95 qm angegeben; die tatsächliche Wohnfläche betrug allerdings 210,43 qm. Der Vermieter verlangte von dem Mieter sowohl eine Erhöhung des momentan geschuldeten Miete um 15% sowie darüber hinaus, für die Überschreitung der Wohnfläche, eine weitere Anpassung um weitere 33,95%.
Der BGH hat entschieden, dass im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB allein die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich ist. Ist die tatsächliche Wohnfläche größer, so kann diese dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegt werden. An seiner früheren Rechtsprechung, wonach sich
ein Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung weniger als 10% beträgt, hat der BGH aufgegeben. Das Gleiche hat gilt allerdings auch im umgekehrten Fall. Wurde die Mietfläche im Mietvertrag zu groß angegeben, kann der Vermieter die Miete auch nur auf Grundlage der tatsächlich niedrigeren Fläche erhöhen.
Auch bei einer tatsächlich größeren Wohnfläche, hat der Vermieter jedoch die allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften des § 558 BGB zu berücksichtigen. Unter diese fällt auch die Kappungsgrenze, weshalb auch in diesem Fall die Miete nur bis zu dieser Grenze erhöht werden kann.
Wegen der unzutreffenden Wohnflächenangabe kann sich der Vermieter, so der BGH, regelmäßig auch nicht auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB, berufen. Denn die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche liegt regelmäßig in der Risikospähre des Vermieters, weshalb dieser das Risiko einer zu seinen Ungunsten abweichenden Wohnfläche zu tragen hat.

References: § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 BGH 
 § 558
 BGH 
 § 558
 § 313