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Timestamp: 2019-01-16 18:20:56+00:00

Document:
AG Tempelhof-Kreuzberg, 5 C 313/07: AG Tempelhof-Kreuzberg: zustand, mangel, vermieter, haus, akte, mietsache, vollstreckung, eigentümer, verschulden, vollstreckbarkeit
Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg vom 14.03.2017, 5 C 313/07
5 C 313/07
AG Tempelhof-Kreuzberg: zustand, mangel, vermieter, haus, akte, mietsache, vollstreckung, eigentümer, verschulden, vollstreckbarkeit
Zustand, Mangel, Vermieter, Haus, Akte, Mietsache, Vollstreckung, Eigentümer, Verschulden, Vollstreckbarkeit
Norm: § 535 Abs 1 S 2 BGB
Aktenzeichen: 5 C 313/07
Wohnraummiete: Anspruch des Mieters auf Beseitigung der Graffiti-Bemalung des Hauseingangsbereichs
1. Die Beklagte wird verurteilt, den Eingangsbereich des Hauses H Straße, Berlin, in der Weise instand zu setzen, dass die Schmierereien auf dem Klingeltableau, der Hauseingangstür sowie an den Wänden des Eingangsbereichs im Erdgeschoss entfernt und diese Bereiche malermäßig instand gesetzt werden.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils zu vollstreckenden Forderung abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1Die Klägerin ist aufgrund des Mietvertrages vom 31. Januar 1996 (Fotokopien Blatt 5 bis 9 der Akte) Mieterin der im 4. OG links belegenen Vierzimmerwohnung H Straße, deren Vermieterin die Beklagte ist. Die Miete beträgt 593,70 € und setzt sich aus einer Nettokaltmiete von 393,73 € sowie Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von 160,00 € und auf Heizkosten von 40,00 € zusammen.
2Im Eingangsbereich des Hausflurs, auf der Eingangstür sowie am Klingeltableau befinden sich zahlreiche Graffitis.
3Mit Schreiben des Berliner Mietervereins vom 31. Oktober 2006 (Blatt 11 der Akte) forderte die Klägerin die Beklagte zur Beseitigung der Schmierereien auf.
4Mit Schreiben vom 6. November 2006 (Blatt 12 der Akte) lehnt die Beklagte eine Mängelbeseitigung mit der Begründung ab, durch die Schmierereien werde der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigt. Im Übrigen seien in kürzester Zeit neue Schmierereien zu befürchten.
5Die Klägerin trägt vor, sie habe einen Anspruch auf Entfernung der Schmierereien.
7die Beklagte zu verurteilen, den Eingangsbereich des Hauses H Straße, in der Weise instand zu setzen, dass die Schmierereien auf dem Klingeltableau, der Hauseingangstür sowie an den Wänden des Eingangsbereichs im Erdgeschoss entfernt und diese Bereiche malermäßig instand gesetzt werden.
10 Die Beklagte trägt vor, der Mietgebrauch werde durch die Schmierereien nicht beeinträchtigt. Sobald diese beseitigt würden, entstünden neue. Dem Vermieter sei nicht zuzumuten, diese Schmiererei anschließend zu beseitigen. Dies gelte insbesondere im Bezirk Kreuzberg, wo beinahe jedes Haus Schmierereien erfahren müsse. Die Graffitis seien hinzunehmen, da diese nicht wirksam beseitigt werden könnten. Dies gelte vor allem auch deswegen, weil die Beklagte eine äußerst günstige Miete zahle.
11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen
11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
13 Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Entfernung der Graffitis auf dem Klingeltableau, der Hauseingangstür sowie an den Wänden des Eingangsbereiches sowie auf malermäßige Instandsetzung dieser Bereiche aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.
14 Bei den Graffitis handelt es sich im vorliegenden Fall um einen Mangel der Mietsache.
15 Der vertragsgemäße Zustand umfasst auch die Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benutzung durch die Mieter und zum Zugang zur Mietsache bestimmt sind (Palandt-Weidenkaff, BGB 65. Auflage § 535 Rdn. 34, 41) und somit auch den Hauseingang, das Klingeltableau und die Hauseingangstür. Der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand ist im einzelnen Fall nach den gesamten Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume sowie dem Zustand bei Anmietung zu beurteilen (Kammergericht in WUM 1984, Seite 42). Unstreitig befand sich der Hauseingangsbereich bei Anmietung in einem optisch einwandfreien Zustand, da zu diesem Zeitpunkt die Bemalung von Wänden mit Graffiti noch nicht aufgekommen war. Bei der Ortssitte ist insbesondere zu berücksichtigen, dass in Berlin gemäß § 9 Abs. 3 Bauordnung Farbschmierereien, die von Verkehrswegen oder allgemein zugänglichen Stätten aus wahrnehmbar sind, verunstaltend sind und entfernt werden müssen.
16 Der Umfang der unstreitig vorhandenen Graffiti ist erheblich. Nahezu der gesamte Eingangsbereich ist großflächig mit Graffiti versehen. Insgesamt macht das Haus dadurch einen verunstalteten und verwahrlosten Eindruck. Der Umfang der Graffiti überschreitet das Maß des ortsüblichen. Dieser schlechte Gesamteindruck des Hauses stellt eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, da die Mieter, die sich in ihrer Wohnung und in ihrem Haus wohlfühlen wollen, diesem negativen Anblick jeden Tag ausgesetzt sind. Die Grenze einer hinzunehmenden Beeinträchtigung ist überschritten. Der Auffassung der Beklagten, es liege kein Mangel vor, wenn der Vermieter die Entstehung nicht verhindern könne, ist nicht zu folgen. Ein Mangel liegt unabhängig vom Verschulden des Vermieters vor, wenn der tatsächliche Zustand nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Äußere Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen (Palandt a. a. O. § 536, 16, 20).
17 Der Anspruch ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil die Miete, die die Beklagte zahlt, günstig ist, denn auch bei einer relativ günstigen Miete hat der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen. Schließlich hindert auch die pauschale Behauptung der Beklagten, in Kreuzberg sei beinahe jedes Haus mit Graffiti versehen, den Instandhaltungsanspruch nicht, da die Beklagte nicht im Einzelnen vorgetragen hat, welche Häuser mit Graffitimalerei versehen sind.
18 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
19 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

References: § 535
 § 535
 § 535
 § 9
 § 536
 § 91