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Timestamp: 2019-11-22 19:56:51+00:00

Document:
803 págs. Pdf IMPRIMIBLE.
PDF GUÍA PRÁCTICA DEL INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR.
Las precauciones necesarias antes de comprar un edificio alquilado para rehabilitarlo.
El proceso de rehabilitación edificatoria.
Las cautelas arrendaticias y de propiedad horizontal.
Conocer el estado edificatorio antes de comprar.
Estado urbanístico del edificio.
Las rehabilitaciones de los barrios. La rehabilitación urbanística.
Fiscalidad de la Rehabilitación edificatoria.
El cambio de uso del edificio que se quiere comprar.
Estado legal del inmueble.
Régimen arrendaticio del inmueble.
En muchos casos se trata de edificios que pertenecen a un único dueño, lo que facilita mucho las gestiones, pero en otros casos son edificios con múltiples propietarios que tienen contratos de alquiler de sus pisos.
No es infrecuente que se trate de contratos de renta antigua, lo que dificulta el proceso inversor.
Invertir en inmuebles antiguos, incluso en estado de ruina, puede resultar una inversión rápida y rentable pero deben tomarse todas las cautelas porque el sistema legal español es muy garantista y quedan muy protegidos los derechos arrendaticios.
Lo mismo sucede con los cambios de uso urbanístico o con el proceso de rehabilitación edificatoria.
La guía práctica del inversor de edificios arrendados para rehabilitar ofrece soluciones a toda esta problemática desde una perspectiva práctica y profesional.
Due diligence o informe técnico del edificio.
1. Due diligence o informe técnico del edificio (estructura, arquitectura, instalaciones, accesibilidad, condiciones de protección contra incendios y urbanismo).
2. La auditoría técnica de edificios o due diligence.
3. Ubicación del edificio y documentación.
5. Análisis de la normativa técnica.
a. Estructura y arquitectura del edificio
c. Conductos de instalación de climatización.
c. Due diligence de una nave industrial
d. Licencias
e. Estimación de coste a los defectos e incidencias observadas
Invertir en edificios en ruina.
1. ¿Qué es un edificio en ruina? El estado ruinoso de un edificio.
2. Características del estado de ruina.
3. La ruina de un edificio: una clasificación administrativa.
Todo lo que hay saber de los edificios en ruina.
1. Concepto de la ruina urbanística.
a. Ruina técnica
b. Ruina económica
c. Ruina urbanística.
a. Emisión de informes
b. Causas de la ruina
c. Audiencia de interesados
a. Situación de deterior de los edificios en ruina.
b. Alcance de la ruina. Ruina parcial.
c. Orden de demolición. Bienes de interés cultural.
Redacción de informes periciales en caso de patología de la edificación.
CRITERIOS DE OBJETIVIDAD E IMPARCIALIDAD (CUMPLIMIENTO CON CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN).
RECOMENDACIONES RESPECTO A LA PATOLOGÍA EDIFICATORIA.
ETAPAS DEL ESTUDIO PATOLÓGICO
RECONOCIMIENTO E INSPECCIÓN OCULAR
ANÁLISIS SOBRE SEGURIDAD EDIFICATORIA
1. Análisis de la organización estructural
2. Análisis de los daños
4. Descripción del edificio
Modelo de informe de evaluación de edificio a efectos de analizar un posible situación de ruina edificatoria.
a. Documentos básicos para el examen de toda promoción inmobiliaria.
Posibles cláusulas resolutorias.
Estudio de ingresos-gastos de la promoción.
Situación de las ventas.
Documentación jurídica y financiera del promotor.
Expediente jurídico.
b. Experiencia en el sector. Promociones realizadas hasta la fecha y/o en vigor.
c. Futuras promociones.
d. Información económico-financiera.
e. Detalle de la solvencia.
f. En caso de cooperativas y/o comunidades de propietarios.
g. Calendario de ejecución.
g. Informes urbanísticos.
h. Cédulas urbanísticas.
i. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas y precauciones sobre su eficacia.
j. Información urbanística a suministrar a los particulares en la enajenación de fincas.
1. Licencia de obra mayor.
2. Licencia de obras menores.
3. Licencia de primera ocupación.
4. Licencia de instalación, actividad y apertura.
5. Licencia de actividades molestas.
a. Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local.
b. Licencia de obra mayor de consolidación de edificios.
c. Licencia de obra mayor de nueva edificación.
d. Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios.
e. Licencia de obra mayor de restauración de edificios.
f. Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas.
g. Licencia de obras menores.
10. Certificación de la finalización de las obras.
11. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación.
12. El aprovechamiento urbanístico. La compra por promotores de “aprovechamientos urbanísticos”.
Urbanismo y servidumbres sectoriales.
1. Comprobar que el inmueble se haya afectado por la incoación de un expediente de infracción urbanística.
2. Servidumbres sectoriales
Consulta urbanística y cédula urbanística.
1. Consulta urbanística común al ayuntamiento.
2. Consulta Urbanística Especial
3. Cédula Urbanística
1.Planos informativos.
El régimen legal de la rehabilitación urbanística.
1. ¿Qué es la rehabilitación urbanística?
2. Rehabilitación y urbanismo autonómico.
3. Plan Especial de Reforma Interior. PERI de rehabilitación sectorial.
4. Las ordenanzas de estética.
Áreas de rehabilitación.
1. Área de rehabilitación.
a. Área de Rehabilitación Integral.
b. Área de Rehabilitación de Centro Histórico.
2. Ayudas a la rehabilitación urbanística. Actuaciones subvencionables.
a. Actuaciones en los elementos comunes del edificio.
b. Actuaciones en la adecuación de habitabilidad de las viviendas.
3. Beneficiarios de las subvenciones de rehabilitación.
a. Requisitos de la edificación.
b. Requisitos de las actuaciones (tipo de obras).
4. Procedimiento de gestión de las ayudas a la rehabilitación.
a. Solicitud de Informe Técnico.
b. Visita del técnico.
c. Contrato de obra. Constructor. Agente de la edificación. Licencias.
d. Tramitación de las ayudas a la rehabilitación. Expedientes.
Áreas de Rehabilitación Integral (ARI) y Áreas de Renovación Urbana (ARU).
¿Qué es la rehabilitación urbanística?
Desarrollar en qué consiste la rehabilitación integral.
Desarrolle los diferentes pasos a dar en caso de rehabilitación de un barrio.
La Gestión de la Rehabilitación:
La memoria de la rehabilitación: Estudio social del área a rehabilitar.
Aspectos técnicos de la misma:
- Delimitación del área
- Detección de patologías y carencias
- Subsanación de las patologías e implementación de soluciones a las carencias detectadas
- Evaluación económica de la ejecución de obras y honorarios de proyectos y dirección de obras
Evaluación económica global de la actuación y programación temporal de la misma
La rehabilitación urbanística integral.
1. La rehabilitación urbanística integral de barrios.
2. Órdenes de conservación por motivos de seguridad, salubridad y ornato público.
3. La inspección técnica de edificaciones o construcciones.
4. La disciplina urbanística.
5. Expediente BIC. Zonas históricas. Legislación sectorial cultural.
6. Plan Especial de Reforma Interior. Los PERI históricos.
7. Las disposiciones sobre estética.
8. Fondos públicos de un plan de rehabilitación integral de un área.
9. La rehabilitación urbanística integral.
Características de la rehabilitación integral.
La rehabilitación urbanística integral de las ciudades.
1. ¿Por qué es tan lenta la reforma interior de un núcleo histórico?
2. El reto de corregir con urbanismo defectos edificatorios históricos. Diferentes alturas.
a. Insalubridad, inseguridad edificatoria e inhabitabilidad.
b. La inspección técnica de edificaciones.
c. La disciplina urbanística. Expropiaciones.
c. Legislación sectorial cultural. Expediente del BIC.
d. Plan Especial de Reforma Interior. PERI. Programa URBAN.
e. Estética urbana. Ordenanzas de estética edificatoria.
f. La rehabilitación como medida social de acceso a la vivienda.
3. La rehabilitación integral dentro del planeamiento urbanístico.
4. La rehabilitación integral de áreas y la gestión urbanística.
a. Gestión directa.
b. El agente rehabilitador o edificador.
El IVA y la rehabilitación de un inmueble.
El IVA y la rehabilitación de un inmueble. Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo.
El IVA en la rehabilitación de una vivienda.
Cambio de uso del edificio. Proceso a seguir.
1. Comprobación de la densidad urbanística y edificabilidad
2. Estudio de viabilidad de un cambio de uso.
3. Licencia de obra mayor
4. Trámite final de la licencia de primera ocupación
El cambio de uso de un inmueble relacionado con la modificación de la declaración de obra nueva.
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
1. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
3. Límites del deber de conservación. La ruina edificatoria.
4. Regulación de las actuaciones de transformación urbanística.
a. Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias.
b. Actuaciones sobre el medio urbano.
5. Planes de rehabilitación urbanística.
6. Sujetos obligados a asumir el coste de las obras de rehabilitación, regeneración y renovación aprobadas por la Administración y medidas para facilitar su financiación.
7. Modalidades de gestión directa e indirecta en la rehabilitación urbanística.
Modelo de Ordenanza de Rehabilitación y el Documento de Recomendaciones sobre incentivos a la rehabilitación con criterios de eficiencia energética.
ÍNDICE: MODELO DE ORDENANZA DE REHABILITACIÓN
Artículo 4. Participación ciudadana
Artículo 5. Ayudas y bonificaciones
TÍTULO II: DEBER DE CONSERVACIÓN
Artículo 6. Alcance del deber
Artículo 7. Obligados
Artículo 8. Límites del deber
Artículo 9. Control del deber
TÍTULO III: CONDICIONES BÁSICAS DE ACCESIBILIDAD
Artículo 12. Cumplimiento de los parámetros urbanísticos
CAPÍTULO II. Obras e instalaciones para adecuar los edificios existentes a las condiciones básicas de accesibilidad
Artículo 15. Clasificación de los elementos para adecuar los edificios a las condiciones básicas de accesibilidad
•SECCIÓN I. Elementos para la mejora de la accesibilidad en accesos y pequeños desniveles: rampas y plataformas elevadoras
Artículo 18. Colocación de rampas y plataformas elevadoras: justificación de la solución adoptada
•SECCIÓN II. Ascensores: condiciones generales para su implantación en edificios existentes e incidencia en otras condiciones de la edificación
Artículo 20. Condiciones de accesibilidad y criterios generales para la instalación de nuevos ascensores
Artículo 21. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de seguridad estructural (DB SE) Artículo 22. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de protección frente al ruido (DB HR)
Artículo 23. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de ventilación e iluminación de escaleras y el acceso a patios
Artículo 24. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de ventilación, iluminación y vistas de dependencias vivideras
Artículo 25. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de seguridad de utilización y accesibilidad (DB SUA) y en los elementos de circulación: pasillos y escaleras
Artículo 26. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de seguridad en caso de incendio DB SI)
•SECCIÓN III. Instalación de ascensores en el interior del edificio y en patio interior
Artículo. 27. Instalación del ascensor en el interior del edificio Artículo. 28. Instalación del ascensor en patio interior
•SECCIÓN IV. Instalación de torres de ascensores por el exterior de los edificios
Artículo 30. Condiciones particulares que deben cumplir las torres de ascensores
Artículo 31. Condiciones particulares para la instalación de torres de ascensores por el exterior del edificio, sobre espacio destinado a zonas verdes y vías públicas
CAPÍTULO III. Tramitación y procedimiento
Artículo 32. Procedimiento general
Artículo 33. Solicitud. Documentación requerida
Artículo 34. Tramitación, informes y alternativas técnicas Artículo 35. Resolución administrativa
Artículo 36. Efectos del otorgamiento de las autorizaciones Artículo 37. Inicio de las obras
Artículo 38. Inspección y supervisión de las obras e instalaciones
CAPÍTULO IV. Actuaciones mediante expropiación
Artículo 40. Consulta al Ayuntamiento
Artículo 41. Solicitud de expropiación
Artículo 42. Contenido del proyecto expropiatorio
Artículo 43. Tramitación del expediente de expropiación
Artículo 44. Sujeción de la expropiación a los criterios establecidos en la legislación vigente en la materia
TÍTULO IV: EFICIENCIA ENERGÉTICA
Artículo 45. Objeto y ámbito de aplicación
Artículo 46. Criterios de eficiencia energética en los procedimientos de concesión de licencias urbanísticas y cambios de uso
Artículo 47. Criterios de eficiencia energética en los procedimientos de contratación pública Artículo 48. Intervenciones en la envolvente de los edificios existentes (medidas pasivas) Artículo 49. Intervenciones para la renovación, adecuación e implantación de instalaciones (medidas activas)
Artículo 50. Iluminación de espacios comunes
Artículo 51. Iluminación y ventilación en patios interiores
TÍTULO V: PROCEDIMIENTO
Artículo 53. Iniciativa en la ordenación de las actuaciones
Artículo 54. Ordenación y gestión de las actuaciones
Artículo 55. Acuerdo administrativo de delimitación de ámbito
Artículo 56. Licencias
Artículo 57. Alcance del control de legalidad de la licencia urbanística, de la declaración responsable y de la comunicación previa
TÍTULO VI: CUMPLIMIENTO, CONTROL, VERIFICACIÓN E INSPECCIÓN Y RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y SANCIONES
CAPÍTULO I. Cumplimiento, control, verificación e inspección
Artículo 60. Informe de Evaluación de los Edificios
Artículo 61. Plazos y edificios sujetos a Informe de Evaluación de los Edificios Artículo 62. Actuaciones inmediatas y urgentes
CAPÍTULO II. Órdenes de ejecución de obras de conservación y rehabilitación
Artículo 63. Órdenes de ejecución de obras de conservación y rehabilitación Artículo 64. Órdenes de ejecución para elementos sometidos a algún tipo de protección Artículo 65. Órdenes de ejecución por motivos turísticos, culturales o estéticos Artículo 66. Obligados
Artículo 68. Informe técnico municipal
Artículo 69. Trámite de audiencia y propuesta de resolución
Artículo 70. Resolución
Artículo 71. Verificación del cumplimiento
Artículo 72. Incumplimiento
Artículo 73. Infracciones y Sanciones
CAPÍTULO IV. Ejecución subsidiaria y expropiación
Artículo 75. Disposiciones comunes a la ejecución subsidiaria y la expropiación Artículo 76. Ejecución subsidiaria
Disposición adicional única. Actuaciones en inmuebles catalogados o con protección
Cargas financieras del inmueble.
Régimen de propiedad horizontal. Comunidad de vecinos.
Declaraciones de obra nueva Inmuebles en régimen de comunidad y de Propiedad Horizontal.
Due diligence de Arrendamientos urbanos de un edificio.
1. Diferencias entre el Decreto-ley 7/2019 y el anterior Real Decreto-ley 21/2018.
a. Tabla comparativa texto anterior y el RDLey 7/2019
b. Tabla comparativa Real Decreto Ley 21/2018 (derogado) y el Real Decreto 7/2019
c. Tabla comparativa Real Decreto Ley 21/2018 (derogado) y el Real Decreto Ley 7/2019
a. Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda
b. Ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos
c. Relación de los arrendamientos urbanos con el Registro de la Propiedad.
Supresión de la necesidad de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, para que produzca efectos respecto de terceros
Efectos frente a terceros que hayan inscrito.
Duración del contrato sobre finca no inscrita.
Prórroga en caso de arrendamiento inscrito.
3. Duración mínima de los arrendamientos de vivienda.
Duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus prórrogas
4. Prórroga del contrato.
5. Resolución del derecho del arrendador.
6. Enajenación de la vivienda arrendada.
7. Subrogación en caso de muerte del arrendatario.
Imposibilidad de excluir la subrogación mortis causa en arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad o afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años
8. Actualización de la renta.
a. La limitación en la actualización de la renta
b. El pacto para la elevación de la renta por mejoras
c. La atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al arrendador persona jurídica
9. Gastos de formalización y otros.
10. Derecho de adquisición preferente.
El derecho de adquisición preferente a favor de las Administraciones Públicas
11. Fianza.
12. Contratos anteriores.
13. Medidas para estimular la oferta de alquiler.
14. Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.
3. El modelo francés.
¿Qué ocurre si un fondo de inversión compra un edificio con arrendatarios de renta antigua?
Actualización de renta “antigua” de una vivienda.
En renta antigua, ¿cuándo puede alegarse necesidad para recuperar la vivienda?
4. ¿A quien corresponde denegar la prórroga y ejercitar la acción judicial en caso de ser necesaria?
Denegación de prórroga de vivienda por causa de necesidad.
1. Prórroga forzosa.
2.Régimen jurídico del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir de la entrada en vigor de la LAU 1964 hasta la entrada en vigor del Real Decreto ley 2/1985, de 30 de abril
3. Régimen jurídico del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir de la entrada en vigor del real decreto ley 2/1985. De 30 de abril, hasta la entrada en vigor de la LAU 1994
En qué situación se encuentran los contratos de locales (despachos, oficinas, escritorios, almacenes, etc.) en lo que no se haya efectuado el requerimiento previo antes del 15 de enero del 2000?
La declaración de ruina de una finca. Derechos de los inquilinos.
La pérdida de la edificación.
2. Limites a la obligación del arrendador para la conservación y reparación en la finca
La resolución de los arrendamientos de renta antigua por la realización de obras. La diferencia entre obra de conservación y obra de adaptación o modificación.

References: Artículo 4

Artículo 5

Artículo 6

Artículo 7

Artículo 8

Artículo 9

Artículo 12

Artículo 15

Artículo 18

Artículo 20

Artículo 21
 Artículo 22

Artículo 23

Artículo 24

Artículo 25

Artículo 26

Artículo 30

Artículo 31

Artículo 32

Artículo 33

Artículo 34
 Artículo 35
 Resolución 

Artículo 36
 Artículo 37

Artículo 38

Artículo 40

Artículo 41

Artículo 42

Artículo 43

Artículo 44

Artículo 45

Artículo 46

Artículo 47
 Artículo 48
 Artículo 49

Artículo 50

Artículo 51

Artículo 53

Artículo 54

Artículo 55

Artículo 56

Artículo 57

Artículo 60

Artículo 61
 Artículo 62

Artículo 63
 Artículo 64
 Artículo 65
 Artículo 66

Artículo 68

Artículo 69
 resolución

 Resolución

Artículo 72

Artículo 73

Artículo 75
 Artículo 76
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Resolución 
 Real Decreto 
 real decreto 
 resolución