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Timestamp: 2019-04-20 00:27:51+00:00

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Mieterhöhungswelle erfasst Berlin | Berliner Mieterverein e.V.
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Nach Erscheinen des Berliner Mietspiegels 2017 hat eine massive Mieterhöhungswelle eingesetzt. Der Berliner Mieterverein musste darauf mit einer deutlichen Ausweitung seines Beratungsangebots gegenüber dem Vorjahressommer reagieren. Die Mieterhöhungswelle war Anlass für den Berliner Mieterverein, eine Analyse der Mieterhöhungen vorzunehmen. Rund 200 Mieterhöhungen aus der Rechtsabteilung des Mietervereins und aus der „Aktion Mietpreisüberprüfung“ wurden ausgewertet und daraus Schlüsse für wohnungspolitische Forderungen gezogen, die in der kommenden Legislatur des Deutschen Bundestages nach Auffassung des Berliner Mietervereins umgesetzt werden sollten.
1. Ergebnisse der Analyse von Mieterhöhungen nach Erscheinen des Mietspiegels 2017
Der Berliner Mieterverein konnte 202 Mieterhöhungserklärungen aus den Monaten Juli bis August 2017 auswerten. Danach beträgt die durchschnittlich geforderte Mieterhöhung 0,72 € pro Quadratmeter monatlich (siehe Abbildung 1), was einen durchschnittlichen Anstieg von 11,15 % auf die bisher gezahlte Miete ausmacht. Die Miete vor der Erhöhung betrug im Schnitt 487,15 € im Monat. Nach der Erhöhung sollen es durch die Forderung der Vermieter im Schnitt 542,98 € sein, was einen Anstieg von 55,83 € monatlich bzw. 670 € jährlich im Schnitt ausmacht.
Würde ein Angestellter ohne Kinder mit 3.500 ,- € Bruttogehalt im Monat diese Mietsteigerung durch ein höheres Nettoeinkommen ausgleichen wollen, so würde er eine mehr als 3%ige Steigerung seines Bruttolohnes benötigen. Diese Mieterhöhungen sorgen somit verstärkt zu einer Senkung des Lebensstandards für breite Schichten, für Haushalte mit niedrigem Einkommen stellen sie ein Armutsrisiko dar.
Die bisher gezahlte Miete betrug 6,46 €/qm monatlich durchschnittlich, was fast genau der durchschnittlich gezahlten Miete laut Berliner Mietspiegel zum Stichtag 1.9.2016 (6,40 €/qm mtl.) entspricht. Die geforderten Mieten betragen im Schnitt 7,18 €/qm monatlich (siehe Abbildung 2). Die Wohnungen der ausgewerteten Mieterhöhungen sind durchschnittlich 74,59 qm groß. In 35 Fällen bzw. 18% verlangen die Vermieter eine Mieterhöhung von mehr als 1,- €/qm im Monat. Knapp ein Viertel aller Mieterhöhungen betragen mehr als 0,90 €/qm monatlich, was bei der Durchschnittswohnungsgröße monatlich 67,13 € und jährlich 805,57 € ausmachen würde.
Die Analyse der geforderten Mieten und Mieterhöhungen ergab hinsichtlich der Differenzierung nach Baualter und Wohnlage keine besonderen Auffälligkeiten. Die Mietsteigerungen in den Neubauten (Baujahre 1991-2002, 2003-2015) fallen mit 0,96 bzw. 1,00 €/qm monatlich am höchsten aus (siehe Abbildung 3). Dass die Steigerungen in guter Wohnlage mit 0,86 €/qm mtl. höher als in mittlerer (=,71 €/qm/mtl.) oder einfacher Wohnlage (0,67 €/qm/mtl.) ausfallen, erscheint plausibel (siehe Abbildung 4).
Ein Vergleich mit den Mietspiegeldaten 2017 zeigt, dass die Daten des Berliner Mietervereins weitgehend repräsentativ sind (siehe oben). Geringfügige Abweichungen ergeben sich, weil Altbauten unter den Mieterhöhungen, die dem BMV vorlagen, etwas überrepräsentiert sind. Bei den Neubauten ab Baujahr 1991 wird exakt die Häufigkeit des Mietspiegels erzielt. Bei der Wohnlagedifferenzierung ergibt sich eine leichte Abweichung bei der mittleren Wohnlage, die bei den BMV-Daten ebenfalls etwas überrepräsentiert ist. Über die Verteilung der Mieterhöhungen in den Berliner Bezirken gibt die Abbildung 5 Auskunft.
2. Rechtliche Bewertung der Mieterhöhungen
Vermieter müssen neben anderen formellen Voraussetzungen zwei Kappungsgrenzen bei ihren Mieterhöhungen berücksichtigen. Das Mietrecht sieht vor, dass Mieterhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind, die also nicht überschritten werden darf. Trotz aller Angriffe auf den Berliner Mietspiegel, das maßgebliche Berliner Landgericht hat zumindest für die Berliner Mietspiegel 2013 und 2015 festgestellt, dass der Mietspiegel die geeignete Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellt. Darüber hinaus gilt, dass gleichzeitig eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 15% in drei Jahren nicht überschritten werden darf. Maßgeblich ist dabei immer die für den Mieter günstigere Variante. Liegt die Kappungsgrenze unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter gehindert, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen.
Die Analyse der Mieterhöhungen zeigt ein erschreckendes Ergebnis. Von 194 auswertungsfähigen Datensätzen wurde die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Berliner Mietsspiegel 2017 bei 124 Fällen, also 63,9% aller Mieterhöhungen, überschritten. Dabei sind geringfügige Überschreitungen aufgrund möglicherweise unterschiedlicher Bewertung einzelner Wohnwertmerkmale nicht einbezogen. Im Schnitt wird die ortsübliche Vergleichsmiete um 0,83 €/qm im Monat überschritten. Bei 12,9% aller Mieterhöhungen verlangt der Vermieter exakt die ortsübliche Vergleichsmiete, bei 23,21% aller Mieterhöhungen bleibt der Vermieter unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Schnitt zahlen die Mieter bei der Durchschnittswohnung von 74,59 qm 61,90 im Monat bzw. knapp 740 € im Jahr zu viel. Dieser Betrag übersteigt die durchschnittliche Mieterhöhung deshalb, weil schon vor dieser Mieterhöhung bei einem Viertel aller Fälle (53 Fälle) die aktuell gezahlte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten hat und deshalb eine Mieterhöhung gar nicht mehr möglich ist. Über die Verteilung er Überschreitungen nach Baualter und Wohnlage geben die Abbildungen 6 und 7 Auskunft.
Bei einer weiteren Prüfung ist dann zu beurteilen, ob da, wo die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten ist, auch die Kappungsgrenze eingehalten wurde. In 53 Fällen (27,32% aller auswertbaren Fälle) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete über der 15%igen Kappungsgrenze, im Schnitt um 1,57 €/qm monatlich. Bei diesen 53 Fällen wiederum überschreiten 30% der Vermieter (16 Fälle) die Kappungsgrenze. Bei 194 voll auswertbaren Mieterhöhungen missachten insgesamt 72%, also mehr als zwei Drittel der Vermieter die mietrechtlichen Vorgaben.
Eine Täuschung vieler Mieter erfolgt dadurch, dass Vermieter mit ihrem Mieterhöhungsverlangen sich an der 15%igen Kappungsgrenze orientieren und dem Mieter daher den Eindruck einer vermutlich zulässigen Erhöhung vermitteln. Bei 49% (99 Fälle) aller analysierten Mieterhöhungen war dies der Fall. Doch in zwei Drittel dieser Fälle (67,6%) überstieg das Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete.
Fazit: Der stark angespannte Berliner Wohnungsmarkt ermutigt offenbar zahlreiche Vermieter zur Umgehung der Mietpreisbeschränkungen. Trotz der weiterten Mieterhöhungsspielräume durch den Mietspiegel 2017 lohnt sich eine Überprüfung der Mieterhöhungen. Sie ist in Anbetracht des Ergebnisses sogar dringend geboten.
Aktion Mietpreisüberprüfung: Trotz der demotivierend erscheinenden Ausgangslage sollten Mieter Ihre Miete überprüfen, sei es bei Anmietung einer neuen Wohnung oder nach Erhalt einer Mieterhöhung. Denn jede ungeprüft gezahlte Miete kann einen weiteren Mietenanstieg befördern. Auf der Internetseite des Berliner Mietervereins kann sich jeder Berliner Mieter kostenfrei an der Aktion beteiligen. www.berliner-mieterverein.de/aktuell/aktion-mietpreisueberpruefung-mietpreisbremse-nutzen-bei-neuem-mietvertrag.htm. Für individuelle rechtliche Erörterungen im Zusammenhang mit der Mieterhöhung ist aber eine Mitgliedschaft im Berliner Mieterverein erforderlich.
3. Deutsche Wohnen
Von Berlins größtem Vermieter, der Deutschen Wohnen, wurden 25 Fälle (13% aller voll auswertbaren Fälle) analysiert. In diesen Fällen lag die geforderte Mieterhöhung mit durchschnittlich 0,49 €/qm deutlich unterhalb der Mieterhöhungen aller Fälle. Auch die mit der Mieterhöhung geforderte durchschnittliche Miethöhe lag mit 6,28 €/qm im Monat zwar um 8,46% über der derzeitigen Miete, aber klar unter der allgemein ermittelten Miethöheforderung. Der Berliner Mieterverein führt dies auf zwei strukturelle Unterschiede zurück: Die analysierten Mieterhöhungen bezogen sich bis auf einen Fall nur auf einfache und mittlere Wohnlage. Die Wohnungen gehören mit einer Ausnahme alle nicht zu den besonders teuren Baujahrgängen vor 1918 und nach 1991.
Aber auch bei der Deutschen Wohnen lag die geforderte Miete im Schnitt (bei 17 Fällen = 68%) über der ortsüblichen Vergleichsmiete und zwar um 0,56 €/qm im Monat. In den Fällen, in denen die Deutsche Wohnen mit der Mietforderung die ortsübliche Vergleichsmiete einhält bzw. nicht überschreitet, beachtet das Wohnungsunternehmen die Kappungsgrenze.
Fazit: Die Deutsche Wohnen verunsichert die Mieter bei Mieterhöhungen weiterhin damit, dass auch der Berliner Mietspiegel 2017 für unqualifiziert erklärt wird. Andererseits scheint das Wohnungsunternehmen die Mieterhöhungen aber weitestgehend mit dem Mietspiegel zu begründen, sodass sich der Streit auf die Ausgestaltung der Spanne des Mietspiegelfeldes, also die Bewertung der Wohnwertmerkmale verlagert hat.
4. Die Rolle des Mietspiegels
Der Berliner Mietspiegel 2017 hat weitere Mieterhöhungsspielräume geschaffen. Um 9,4 % sind die Mieten im Schnitt seit dem Mietspiegel 2015 gestiegen – ein Anstieg weit über dem allgemeinen Berliner Lebenshaltungskostenindex. Noch gravierender ist der Sprung bei den Oberwerten der Mietspiegelspanne. Hier bildet der Mietspiegel eine Erhöhung um 17,4 % ab. Denn die Mieterhöhungen dürfen ohne Nachweis von Merkmalen mit dem Oberwert der Mietspiegelspanne begründet werden. Prüfen Mieter nicht die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete, zahlen sie mit hoher Wahrscheinlichkeit zu viel. Ursache dieses deutlichen Mietenanstiegs im Mietspiegel sind vor allem modernisierungsbedingte Mietsteigerungen und die Miethöhen neuer Vertragsabschlüsse der letzten Jahre. Besonders ärgerlich ist, dass in den Mietspiegel auch zahlreiche Mieten einfließen, bei denen die Vermieter die gesetzliche Kappung der Mietpreisbremse ignorierten. Die hohe Zahl der Fälle von Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete in der hier vorgelegten Analyse des Berliner Mietervereins zeigt, dass der Mietspiegel erheblich an seiner befriedenden Funktion eingebüßt hat. Das aber liegt nicht am Mietspiegel selbst, sondern an der hohen Erwartungshaltung der Vermieter, die sich auch bei Mieterhöhungen zunehmend an den Miethöhen bei Wiedervermietung orientieren. Trotz der o.g. Erhöhung der Mieterhöhungsspielräume lohnt sich für den Mieter auch wegen des Wegfalls der Sondermerkmale eine genaue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, um am Ende der Prüfung ggf. die Mieterhöhung ganz oder zumindest teilweise ablehnen zu können.
5. Schlussfolgerungen für eine Mietrechtsreform
a. Senkung der Kappungsgrenze:
Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnungsbau gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB soll auf 10 % in 3 Jahren gesenkt werden. In Gebieten mit besonderer Gefährdungslage hinsichtlich der ausreichenden Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen, wie in Berlin, ist die Kappungsgrenze auf 6% in 3 Jahren zu senken.
b. Voraussetzungen bei Begründung von Mieterhöhungen präzisieren
Form und Begründung von Mieterhöhungen gemäß § 558 a Abs.2 BGB sollen dahingehend geändert werden, dass
– der Bezug auf Mieten von vergleichbaren Wohnungen nur zulässig ist, wenn in der Gemeinde kein Mietspiegel vorliegt;
– der Bezug auf Mieten von vergleichbaren Wohnungen bei fehlendem Mietspiegel nur möglich ist, wenn mindestens fünf Vergleichswohnungen benannt werden, die nicht nur aus dem eigenen Bestand herrühren und bezüglich der Wohndauer vergleichbar sind;
– der Vermieter auch begründen muss, aufgrund welcher Merkmale und in welcher Höhe vom Mittelwert des Mietspiegels abgewichen werden soll, wenn der Mietspiegel eine Spanne enthält.
c. Mietspiegel rechtsicherer machen
Mietspiegel sind als vorrangiges Begründungsmittel bei Mieterhöhungen nach § 558 a BGB festzulegen. Die Bundesregierung soll zudem von der Rechtsverordnung nach § 558 c BGB Gebrauch zu machen, mit der die Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln geregelt wird. Für alle Mietspiegel, die nach dieser Rechtsverordnung erstellt wurden, wird vermutet, dass die in diesen Mietspiegeln bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Mietspiegel sollen zukünftig die Mietänderungen und Miethöhen bei Vermietung aus den letzten 8 Jahren umfassen.
d. Die Mietpreisbremse muss geschärft werden und soll unbefristet gelten. Ausnahmen sind bis auf die Erstvermietung von Neubauten zu streichen. Bußgelder sind bei Überschreitung anzudrohen.
e. Mieterhöhungen nach Modernisierung müssen erheblich eingeschränkt werden. Der Berliner Mieterverein verlangt die Abschaffung von § 559 BGB, womit 11 % der Investitionskosten jährlich auf die Miete abgewälzt werden können. Mieterhöhungen nach Modernisierung sollen ausschließlich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen dürfen. Befristet soll bei energetischen Maßnahmen ein Zuschlag gewährt werden, der sich an der Energieeinsparung bzw. der Heizkostenersparnis orientiert.
6. Liste sehr hoher Mietsteigerungen:
Adresse Wohngebäude Bezirk/Ortsteil Geforderte Mieterhöhung in €/qm monatlich
1. Behrenstr. 73 Mitte 2,28
2. Heerstr. 229 Charlottenburg 1,97
3. Baderseestr. 7 Treptow-Köpenick 1,76
4. Dubrowstr. 10 Steglitz-Zehlendorf 1,56
5. Flanaganstr. 22 b Steglitz-Zehlendorf 1,39
6. Rue de Joseph le Brix 20 Reinickendorf 1,
7. Dunckerstr. 12 Prenzlauer Berg 1,29
8. Warthestr. 8 Neukölln 1,28
9. Boxhagener Str. 111 Friedrichshain 1,28
10. Dietzgenstr. 39 Pankow 1,25
7. Beispiele von Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB aus der Praxis:
Adresse mit Bezirk und Ortsteil: Zehdenicker Straße 14, 10119 Berlin (Mitte)
Vermieter: GbR Zehdenicker Straße 14, Friedrichstraße 136, 10117 Berlin
Hausverwaltung: Secura Grundstücksverwaltung GmbH, Schwalbacher Straße 8, 12161 Berlin
Baualter: 1910
Wohnungsgröße: 83,57 qm
Ortsübliche Vergleichsmiete in €/qm: 464,65 € mtl. bei 83, 57 qm = 5,56 €/qm
Derzeitige Nettokaltmiete in €/qm: 584,99 € mtl. Bei 83,57 qm = 7,00 €/qm
Geforderte Nettokaltmiete in €/qm: 624,94 € mtl. Bei 83,57 qm = 7,48 €/qm
Kappungsgrenze in €/qm: 672,73 € bei 83,57 qm = 8,05 €/qm
Adresse mit Bezirk und Ortsteil: Hohenzollerndamm, 14199 Berlin (Wilmersdorf)
Vermieter: Sparta GmbH & Co. asset no. 7 KG
Hausverwaltung: Schreiber Immobilien und Verwaltung GmbH, Xantener Straße 22, 10707 Berlin
Wohnungsgröße: 83,60 qm
Ortsübliche Vergleichsmiete in €/qm: 593,56 € mtl. bei 83,60 qm = 7,10 €/qm
Derzeitige Nettokaltmiete in €/qm: 585,20 € mtl. Bei 83,60 qm = 7,00 €/qm
Geforderte Nettokaltmiete in €/qm: 660,44 € mtl. Bei 83,60 qm = 7,90 €/qm
Kappungsgrenze in €/qm: 576,84 € bei 83,60 qm = 6,90 €/qm

References: § 558
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 § 558
 § 559
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