Source: https://www.advokatnawebe.sk/riesene-otazky/271-ukoncenie-najomnej-zmluvy-vypovedou
Timestamp: 2018-12-13 22:50:30+00:00

Document:
ADVOKATnaWEBE.sk - právne poradenstvo online - Ukončenie nájomnej zmluvy výpoveďou
s nájomníkmi mám uzatvorenú nájomnú zmluvu podľa §663 a nasl.Občianskeho zákonníka.Zo zdravotných dôvodov som sa musela nasťahovať do časti bytu,pričom som sa s nájomníkmi ústne dohodla na zľave z ceny.Nájomníci so zľavou súhlasili.Po nasťahovaní si však nárokujú voľný vstup do mojej časti bytu.Vyhrážajú sa súdom,trestom odňatia slobody na 2 roky(§218 trestného zákona),zľahčujú a znevažujú ústnu dohodu o spoločnom nájme.V ich časti bytu neoprávnene prespáva cudzia osoba,rušia nočný kľud.Moja otázka znie:môžem okamžite odstúpiť od nájomnej zmluvy?Podľa môjho názoru porušujú dobré mravy.Ďakujem za odpoveď.
v zmysle § 48 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“) „od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.“
Pokiaľ nemáte možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy pre konkrétne prípady špecificky dojednanú v zmluve, musíme vychádzať len zo znenia OZ. Máme za to, že správanie nájomcov, na ktoré poukazujete, Vás neoprávňuje odstúpiť od zmluvy. Takéto správanie je v zmysle príslušných ustanovení OZ dôvodom k tomu, aby ste nájomnú zmluvu vypovedali, nie však od nej odstúpili. Na rozdiel od odstúpenia pri výpovedi bude musieť uplynúť trojmesačná výpovedná doba.
Vy ako prenajímateľ môžete vypovedať nájom z bytu buď podľa § 711 ods. 1 písm. c) OZ, a to, že „nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,“
Alebo podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ „nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.“
Máme za to, že môžete dať výpoveď aj z oboch týchto dôvodov, ak sú naplnené.
Upozorňujeme, že s výpoveďou z nájmu bytu úzko súvisí aj problematika bytových náhrad, t.j. povinnosť prenajímateľa zabezpečiť po skončení nájmu nájomcovi náhradný byt, ubytovanie alebo prístrešie.
Pri výpovedných dôvodoch, ktoré u Vás prichádzajú do úvahy, t.j. podľa § 711 ods. 1 písm. c) alebo písm. d) OZ, v zásade nemáte povinnosť zabezpečovať nájomcovi akúkoľvek bytovú náhradu. Aj z tohto však existujú výnimky:
Podľa § 712a ods. 2 OZ „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c) a ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.“
Podľa § 712a ods. 3 OZ „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu; ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.“
Podľa § 712a ods. 4 OZ „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 (t.j. z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ) nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce. „
Podľa § 712a ods. 5 OZ „Ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, poskytne sa nájomcovi namiesto náhradného bytu alebo náhradného ubytovania iba prístrešie.“
Z uvedeného vyplýva, že to, či vo Vašom konkrétnom prípade budú mať nájomcovia nárok na bytovú náhradu, a ak áno, akú, závisí od výpovedného dôvodu ktorý zvolíte (pri výpovednom dôvode podľa písm. d) je širšie koncipovaná povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu ako pri výpovednom dôvode podľa písm. d) ) a od kategórie osôb, ktoré sú nájomcami. Bližšie sa problematike bytových náhrad nevenujeme, nakoľko nebola predmetom Vašej otázky.

References: §663
 § 48
 § 711
 § 711
 § 711
 § 712
 § 711
 § 712
 § 711
 § 711
 § 712
 § 711
 § 712
 § 711