Source: http://observatorioinmobiliario.es/efectos-registrales-de-la-declaracion-de-concurso-del-vendedor
Timestamp: 2019-08-20 09:46:15+00:00

Document:
Efectos registrales de la declaración de concurso del vendedor - Observatorio Inmobiliario
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2018 Se formaliza una escritura de compraventa con fecha 12 de junio de 2018 y, presentada en el Registro, se califica negativamente por un único motivo: que consultado el Registro Público Concursal resulta que el vendedor se encontraba en situación de concurso voluntario desde el mes de marzo anterior, teniendo sus facultades de administración y disposición intervenidas por la administración concursal.
Interpuesto recurso por el comprador ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), se desestima por las siguientes razones:
La declaración de concurso no constituye una carga específica sobre una finca o derecho, sino que hace pública la situación del concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en cuanto a la ejecución judicial o administrativa sobre los mismos, obligando al registrador a calificar los actos cuya inscripción se solicite a la luz de tal situación, teniendo siempre en cuenta las fechas del auto de declaración del concurso y la del acto cuya inscripción se solicita.
El régimen de intervención o suspensión de las facultades del concursado no nace con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, que producirá sus efectos de inmediato y será ejecutivo, aunque no sea firme, con independencia del conocimiento que de él tengan los otorgantes y de que se haya dado o no al auto la publicidad extrarregistral y registral prevista en los artículos 23 y 24 de la Ley Concursal.
Como ha recordado la resolución de la DGRN de 4 de junio de 2018, la coherencia y funcionalidad del sistema legal exige que los registradores de la propiedad, en el momento de calificar la capacidad de las partes, comprueben mediante la consulta del Registro Público Concursal si alguna de ellas tiene limitadas o suspendidas las facultades de administración y de disposición sobre los bienes y derechos que integran el patrimonio propio y esa comprobación debe hacerse cuando el título se presenta originariamente a inscripción y no después. En la práctica española es frecuente que la existencia del concurso no conste en la historia registral de la finca ni en el Libro de Incapacitados del Registro de la Propiedad, y de ahí la extraordinaria importancia de esa elemental cautela con la que tiene que actuar el registrador.
Al tiempo de la calificación registral, la persona física vendedora se encontraba en situación de concurso de acreedores y sus facultades de administración estaban intervenidas con las consecuencias previstas en los artículos 40, 43 y 44 de la Ley Concursal que expresamente afirma en el inciso final del primero de ellos que los referidos actos (los que infrinjan las limitaciones impuestas al deudor) no podrán ser inscritos en los registros públicos mientras no sean confirmados o convalidados o se acredite la caducidad de la acción de anulación o su desestimación firme.
La recurrente afirma que ha adquirido de quien carece de limitación alguna inscrita en el Registro de la Propiedad, que ha expedido dos notas simples sin que de ninguna de ellas resulte la existencia del concurso. Pero la limitación derivada de la declaración del concurso no depende de su reflejo en el Registro de la Propiedad, sino de la efectiva declaración llevada a cabo por auto del juez competente desde cuyo momento se despliegan los efectos previstos en la Ley. Es cierto que el artículo 24 de la Ley Concursal prevé que se haga constar la declaración de concurso en los registros en los que el deudor tuviese inscritos bienes o derechos, pero no lo es menos que la ausencia de dicha toma de razón (de cuya práctica es responsable el solicitante del concurso) no impide ni altera los efectos limitativos de la declaración.
Tampoco puede compartirse la afirmación de que el registrador de la propiedad está obligado a llevar a cabo la consulta al Registro Público Concursal al tiempo de expedir la nota simple que sobre el estado de la finca se le solicite a fin de dejar reflejo de su contenido. Como resulta de la normativa vigente, la manifestación del Registro de la Propiedad se limita a su contenido y no alcanza al de otros registros distintos.
Cuestión distinta es que el registrador de la propiedad acceda al contenido de esos otros registros a los que tiene acceso a fin de llevar a cabo su competencia de calificación de la forma más adecuada posible a su finalidad, lo cual constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo. No es aceptable la afirmación del escrito de recurso relativa a que la falta de constancia en el Registro de la Propiedad de la situación de concursada de la titular registral confiere al título de la compradora una prevalencia para su inscripción, sin perjuicio de su impugnación por la administración concursal si lo estima conveniente. El artículo 71 de la Ley Concursal contempla la rescindibilidad de los contratos realizados dentro de los dos años anteriores a la declaración de concurso, pero su régimen jurídico no es aplicable a los actos o contratos realizados con posterioridad, como en este caso.
En este supuesto, lo que se produce es una situación de nulidad que impide su acceso al Registro de la Propiedad en tanto no se cumplan las previsiones contenidas en el artículo 40 de la Ley Concursal. No es cierto, como afirma el recurso, que el título presentado a inscripción disfrute de una presunción de validez, pues dicha circunstancia no depende de cual sea el contenido del Registro de la Propiedad, sino de los requisitos que para ello exige el ordenamiento jurídico, requisitos que no se producen en este supuesto de hecho, al encontrarse la vendedora en situación de concurso. En definitiva, una cosa es la inoponibilidad de los derechos inmobiliarios no inscritos y otra distinta la validez del título cuya inscripción se solicita.
Para fortalecer la publicidad de la situación concursal y los graves efectos jurídicos que de la misma se derivan en la Ley Concursal creó el Registro Público Concursal de cuya regulación resulta la posibilidad de acceso público y gratuito. La consulta del contenido del Registro Público Concursal constituye una obligación de los registradores en ejercicio de su competencia y una posibilidad para cualquier persona interesada en conocerlo a fin de obtener la mejor información para la toma de sus decisiones con relevancia jurídica cuando se relacione con terceros.
La consulta que del contenido del Registro Público Concursal lleva a cabo el registrador de la propiedad al tiempo de emitir su calificación no tiene la finalidad de evitar que se lleve a cabo la formalización de un negocio jurídico sino la de permitir el ejercicio de su competencia, de modo que se califiquen positivamente aquellos títulos presentados que, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, puedan alterar el contenido del registro y negativamente los que no sean aptos para dicha modificación. Para evitar la formalización de un negocio jurídico llevada a cabo por un concursado resulta indispensable que la consulta por parte de quien tenga interés del Registro Público Concursal sea llevada a cabo con carácter previo y en el portal de internet existente al efecto, pues el registrador de la propiedad carece de competencia para emitir publicidad sobre su contenido. [ ]
Javier Martín	2019-07-25T17:45:26+02:00

References: Resolución 
 resolución 
 artículo 24
 artículo 71
 artículo 40
 artículo 18