Source: https://www.iberley.es/temas/duracion-prorroga-contrato-arrendamiento-vivienda-63214
Timestamp: 2020-02-25 09:11:44+00:00

Document:
Duración y prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda | Iberley
Fecha última revisión: 28/08/2019
La norma establece el principio de libertad de pacto por las partes en cuanto a la duración del arrendamiento, si bien desde el 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019), limita esa libertad en beneficio del arrendatario a un plazo mínimo de 5 años (7 si el arrendador fuera persona jurídica).
Duración del contrato (Artículo 9 de la LAU)
Será el libremente pactado por las partes.
Si fuera inferior a 5 años o inferior a 7 años (si el arrendador es persona jurídica), llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años o de 7 años (si el arrendador es persona jurídica), salvo que el arrendatario le manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.
Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.
Con anterioridad al 06/03/2019, exceptuando el plazo de vigencia del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda era de 3 años, sin hacer diferencia entre arrendador persona física o jurídica.
En la regulación establecida por el fallido RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, no estaba previsto que se tuviera que hacer constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento de vivienda la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendad antes del tiempo establecido.
Tan solo se preveía la comunicación de dicha necesidad del arrendador al arrendatario con una antelación de 2 meses.
Tampoco en la regulación del año 2013 se establecía, pero sí en la redacción inicial de la LAU en 1995.
Retomando la versión vigente en la actualidad, para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
En la redacción dada por el Real Decreto 21/2018, de 14 de diciembre (en vigor desde 19/12/2018 hasta 23/01/2019), se hacía mención del caso de la finca no inscrita, estableciéndose lo siguiente:
“4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados”.
También se preveía esto mismo (con la diferencia del plazo de 3 años) en la redacción del artículo 9 de la LAU en 2013.
Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años o 7 años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, el arrendador con al menos 4 meses de antelación y el arrendatario con al menos 2 meses de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifiesta al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.
En las versiones anteriores se preveía la inscripción del contrato de arrendamiento, señalando que, una vez inscrito el contrato, el derecho de prórroga, así como la prórroga de tres años, se imponían en relación a terceros adquirientes que reuniesen las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Finca no inscrita
Duración y prórroga del contrato ESTOY AQUÍ
Supuestos especiales de finalización del contrato de arrendamiento
Recuperación de la vivienda arrendada
Sentencia CIVIL Nº 176/2019, AP - Baleares, Sec. 3, Rec 38/2019, 06-05-2019
Orden: Civil Fecha: 06/05/2019 Tribunal: Ap - Baleares Ponente: Calado Orejas, Ana Num. Sentencia: 176/2019 Num. Recurso: 38/2019
Sentencia Civil Nº 169/2012, AP - Vizcaya, Sec. 5, Rec 131/2012, 18-04-2012
Orden: Civil Fecha: 18/04/2012 Tribunal: Ap - Vizcaya Ponente: Cuenca Garcia, Leonor Angeles Num. Sentencia: 169/2012 Num. Recurso: 131/2012
Sentencia CIVIL Nº 269/2019, AP - Madrid, Sec. 21, Rec 524/2018, 25-06-2019
Orden: Civil Fecha: 25/06/2019 Tribunal: Ap - Madrid Ponente: Ripoll Olazabal, Guillermo Num. Sentencia: 269/2019 Num. Recurso: 524/2018
Recuperación de la vivienda arrendada por necesidad del arrendador
"Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma e...
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él l...
Resolución Vinculante de DGT, V1769-14, 08-07-2014
Desde 598.95€

References: Real Decreto 
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 9
 artículo 34

Resolución