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Timestamp: 2019-11-22 13:53:15+00:00

Document:
Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Noviembre 2019. | Notarios y Registradores
Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Noviembre 2019.
425. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
426. HERENCIA. CONFLICTO DE INTERESES. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER GANANCIAL A PRIVATIVO
428.* CANCELACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO
429. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA
436. COMPRAVENTA. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
438. TESTIMONIO DE DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EXPEDIDO POR EL LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA
441.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.
443. EMBARGO ADMINISTRATIVO CONTRA LA HERENCIA YACENTE.
449. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES
451. INSTANCIA SOLICITANDO LA NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
452. EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN CONSTAR INSCRITO EL PACTO DE SUJECIÓN A DICHO PROCEDIMIENTO
453. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO
454. EJECUCIÓN DE HIPOTECA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
455.ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO
456. HERENCIA DE CAUSANTE DIVORCIADO
457. DONACIÓN CON DEFINICIÓN DE LEGÍTIMA. MALLORCA.
460. APORTACIÓN DE DERECHOS DE CONCESIÓN MINERA POR AMPLIACIÓN DE CAPITAL
461. RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN YA INSCRITA SOLICITADA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA
463. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
465. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA PRIVATIVA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTERO
467. CONCURSO DE ACREEDORES. VENTA EN SUBASTA NOTARIAL
468. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
469. EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA
470. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADQUISICIÓN PREFERENTE
471. HERENCIA. DESHEREDACIÓN. CARGA DE LA PRUEBA
473. DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE DERECHO DE HABITACIÓN
474. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR
477. ** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDENTE. CADUCIDAD DE LA INSERTADA
478. EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
479. EXPROPIACIÓN FORZOSA. ACTA DE OCUPACIÓN
481. ** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
482. ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
483. ** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
430.*** SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL CON RESTITRUCIÓN DE APORTACIONES PARCIALMENTE APLAZADA.
432. PODER OTORGADO A FAVOR DE SÍ POR PERSONA FÍSICA NOMBRADA PARA EJERCITAR EL CARGO DE SOCIEDAD ADMINISTRADORA ÚNICA DE OTRA
453. CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL DE NOTARIOS
455. ESCISIÓN PARCIAL DE SOCIEDAD
464. CESE Y NOMBRAMIENTO DE REPRESENTANTE PERSONA FÍSICA DE SOCIEDAD LIMITADA
466. DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A ESTATUTOS
472. DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A LOS ESTATUTOS
476. DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A LOS ESTATUTOS
480. ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA VEHÍCULO FIGURANDO INSCRITA RESERVA DE DOMINIO
AVANCE INFORME Nº 302. (BOE NOVIEMBRE de 2019)
Resumen: En una escritura de adjudicación testamentaria de herencia, intervienen el contador, la viuda del testador, los dos hijos herederos y unos nietos legitimarios (sustitutos de otro hijo premuerto) a los que se dejó la legítima estricta, y ahora se les atribuye, en pago de ésta, hasta su importe y en pleno dominio, unas participaciones sociales del testador. Aparecen luego unos inmuebles y se formaliza una “adición de herencia”, en la que sólo intervienen la viuda del causante y los hijos, pero no los nietos legitimarios, ni el contador. La DG entiende que, para determinar el importe de la legítima, se precisa sumar el valor de los nuevos inmuebles, siendo necesaria la intervención de los nietos legitimarios, o al menos del contador nombrado.
Hechos: Resultan de lo expuesto, o sea: fallece un causante, bajo el testamento referido, y se formaliza la escritura de herencia, con intervención de todos los interesados, incluidos los nietos legitimarios y el contador. Tras ello y con la aparición de dos nuevas fincas (presuntivamente gananciales), se formaliza una nueva escritura de adición de herencia, en la que intervienen sólo los hijos herederos y la viuda del causante, pero no los nietos (a quienes se considera pagada antes su legítima estricta, con la adjudicación recibida) ni tampoco lo hace el contador nombrado.
Registrador: El registrador califica negativamente la escritura de adición, en base a estos argumentos:
1).- Estima que es precisa la intervención de los nietos en la nueva escritura de adición, para determinar el valor de la cuota que les corresponde, más cuando son herederos forzosos (arts 807 y 808 c.c.), y dado que, esta segunda escritura es, realmente, una partición complementaria de la primera, la cual ni se había hecho por el testador, ni por el contador partidor o albacea nombrado (arts 1051 y 1057 c.c.).
2).- Por otro lado, la intervención de los nietos legitimarios resulta de la propia naturaleza de la legítima como pars bonorum (art 806 c.c.), por lo que habiéndose pagado su legítima con un legado de cuota -legítima estricta- se impone la intervención de los dichos legatarios legitimarios, tanto en el inventario, como en el avalúo y en el cálculo de aquella, dado que son operaciones en que están interesados dichos nietos, a efecto de preservar la intangibilidad de su legítima y su cuantía.
3) Tampoco cabe alegar que los legitimarios pueden defender y reclamar sus derechos a través de unas acciones de rescisión o resarcimiento o por vía declarativa, a fin de reclamar cuanto les corresponde y que se puede ejercitar, una vez hecha y consumada la partición.
4) Por tanto, no habiendo sido hecha la partición por el testador, ni por el contador partidor y habiéndose pagado la legítima de los nietos a través de un legado de cuota, la única posibilidad que existe, por parte de estos últimos (omitidos en la segunda escritura) de rescindir la partición de herencia o su complemento, sólo es posible cuando se conozca el montante del “quantum” de su legítima estricta, para lo que habrá que conocer el total valor de los bienes relictos, con deducción de las deudas, salvo las del testamento (art 818 c.c.). Por tanto, los nietos deberían haber concurrido también en la escritura de adición de herencia, para determinar el importe de su legítima, ahora que se incluyen unos bienes, no tomados en cuenta en la partición inicial.
5) Por todo ello, el legado legitimario de los nietos exige un avalúo de la totalidad del caudal hereditario, para la determinación del valor de su legítima estricta (art 818 c.c. y RS 13 diciembre 1999).
Recurrente: El notario autorizante de la escritura, recurre dicha calificación en estos términos:
1).- Estima que, en el presente supuesto, no estamos ante unas normas particionales del testador, pero tampoco estamos ante un legado de cuota, sino que el testamento refleja un legado de bienes, con asignación de cuota, atribuyendo el testador a sus nietos unas participaciones sociales en pago de la legítima estricta de los nietos y hasta la suma de dicho importe.
2) Que existe una primera partición hecha con intervención del el contador, en la que, sin ser necesario, intervinieron los nietos legitimarios, para aprobarla y al hacerlo se dieron por satisfechos de sus derechos y renunciaron a cualquier reclamación futura.
3).- Que la partición inicial no se altera con la adición de las nuevas fincas, incluidas en la adición de herencia, ya que aquellas “constituyen una unidad, junto con otra tercera finca registral, que ya era privativa de la viuda, antes de la partición ” y con la que los nuevos inmuebles inventariados son colindantes.
Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral impugnada.
1).- Para la DG (RS 1 marzo 2006) la cualidad de legitimario en una sucesión hace imprescindible la intervención de éste, tanto en la adjudicación como en la partición de herencia (art 1057.1 c.c.), a falta de persona designada por el testador para llevar a cabo la liquidación y partición, dada la configuración de la legítima en el c.c. como “pars bonorum”, que deben percibir los legitimarios. Es cierto que es posible el pago de las legítimas en metálico (ss TS 22 octubre 2014, y arts 841 y ss c.c.), pero ello exige neutralidad, seguridad y equilibrio en la conmutación de su pago, y la intervención de los legitimarios (art 843 c.c.) tanto en la liquidación como en adjudicación de la herencia.
2) En la cláusula testamentaria referida a los nietos, no hay avalúo de bienes ni adjudicación definitiva de legítima, sino que tan sólo se marcan unas pautas para la adjudicación de los bienes y pago de aquella, respecto de los nietos, sin que el testador haya llevado a cabo directamente dicha partición, ni establecido unas normas particionales para determinar su importe, lo que, necesariamente, exige, la intervención de tales nietos legitimarios para llevarla a cabo.
3) No cabe dejar al legitimario una defensa de sus dchos, en base a unas acciones de complemento de legítima, ejercitables tras la partición, ya que ello supondría transformar la naturaleza de la legítima de una “pars bonorum” en una “pars valoris”.
4).- Los nietos, descendientes del hijo premuerto, tienen la cualidad de legitimarios (arts 807 y 808 c.c.) y deben percibir su legítima estricta, pero para fijar su importe hay que atender al valor de todos los bienes del testador a su muerte (arts 659 y 818 c.c..) y entre estos bienes se encuentran las fincas, que no habían sido incluidas en la partición inicial y que se adicionan posteriormente. Por tanto, si el caudal relicto ha aumentado después de la partición, habrá que “recalcularse” el valor de la cuota legitimaria, lo que hace necesaria la intervención de los nietos en la nueva escritura de adición de herencia.
5).- El art 1079 c.c. establece que, la omisión de algunos objetos de la herencia no da lugar a la rescisión de ésta, sino a que se complete o adicione la misma con los bienes omitidos, lo que es aplicable al presente supuesto. Se trata de adicionar a la partición unos bienes no incluidos, inicialmente, y que, por tanto, continúan en la comunidad hereditaria, lo que obliga a que se cumplan de nuevo todos los requisitos de la partición inicial, y entre ellos es necesaria la intervención de los nietos legitimarios.
6).- Finalmente pese a que las fincas adicionadas a la herencia tienen carácter ganancial del testador y su esposa, y se adjudican por título de herencia, y dado que la finca principal, con la que colindan las nuevas fincas inventariadas, pertenece privativamente a la viuda del causante, hay que tratar su adjudicación conforme al régimen de los restantes bienes de la herencia, y por tanto deben ser incluidas en el inventario, con el resto de los bienes.
En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral. (JLN)
Resolución de 5 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, compraventa y agrupación. (ER)
Resumen: La ampliación de una obra de un elemento privativo o la modificación de una propiedad horizontal debe de constar en la finca matriz. En situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario constituirla formalmente, con todos los elementos habituales, antes de ampliar la obra nueva o modificar algún elemento de la propiedad horizontal. El certificado catastral es válido para georreferenciar la obra nueva, pero la superficie ocupada ha de ser coincidente con la expresada en la escritura.
Hechos: Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal (en 1872) fue segregada e inscrita como finca independiente una parte de un edificio, integrada por las plantas baja y alta. El edificio consta de otras cuatro plantas altas destinadas a sendas viviendas de las que tres de ellas fueron segregadas como fincas independientes; es decir, hay 5 fincas independientes de un edificio en el que nunca se constituyó formalmente la propiedad horizontal con asignación de coeficientes y en el que no consta siquiera la superficie del suelo.
Ahora el propietario de dicha finca segregada amplía la obra nueva y subdivide horizontalmente la mencionada finca formando dos nuevos elementos privativos a los que asigna un coeficiente de propiedad horizontal basándose en el que figura en el Catastro, aportando un certificado de acuerdo de Junta de Propietarios, que muestra su conformidad. Las coordenadas georreferencias de la edificación se basan también en el certificado catastral.
El registrador suspende la inscripción porque la ampliación de obra nueva y la subdivisión horizontal pretendida deben de constar en la finca matriz, y porque para ello se necesita el consentimiento individualizado de los demás copropietarios, que a su vez deben constituir previamente el edificio en propiedad horizontal. Finalmente añade como defecto que la superficie georreferenciada aportada resultante del Catastro no es coincidente con la que resulta de la escritura.
El notario autorizante recurre y alega que en una diligencia complementaria se ha descrito el edificio completo con la ampliación de obra nueva; que no se necesita un consentimiento individualizado de los propietarios y que la propiedad horizontal ya consta de hecho inscrita en el Registro al haber varias independientes fincas que son objeto de tráfico independiente; y finalmente que la superficie georreferenciada es coincidente entre título y Catastro si se tiene en cuenta la existencia de un patio.
Doctrina: La ampliación de obra nueva de un elemento privativo en propiedad horizontal debe de hacerse constar en la finca matriz al igual que las modificaciones de propiedad horizontal, incluso aunque sea una propiedad horizontal existente únicamente de hecho.
En situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario que los copropietarios constituyan formalmente la finca en propiedad horizontal, con todos los requisitos habituales (elementos privativos, coeficientes de participación, estatutos, etc…) antes de poder practicar operaciones de ampliación de obra nueva y modificación de la propiedad horizontal, o de segregación de nuevos elementos privativos, para lo que se requiere unanimidad y el consentimiento individualizado de todos los copropietarios titulares registrales.
Es posible usar el certificado catastral para georreferenciar la edificación, pero la superficie ocupada debe de ser coincidente con la que resulte del título. (AFS)
Resolución de 5 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Soria n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una finca, realizada en procedimiento de ejecución administrativo. (JAR)
Resolución de 6 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Benavente-Puebla de Sanabria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia. (JAR)
Resolución de 6 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santa Coloma de Farners a inscribir una sentencia firme en procedimiento seguido contra los ignorados herederos del titular registral de una participación indivisa. (ER)
Resumen: La cancelación de las anotaciones de embargo se rige por las reglas generales en orden a la existencia de consentimiento de su titular o en su defecto resolución judicial firme en procedimiento seguido contra él, pese a no gozar éstas de la protección de la fe pública registral e inoponibilidad de lo no inscrito.
Hechos: Se presenta en el registro una sentencia dictada en un procedimiento penal por alzamiento de bienes que ordena “la nulidad de todas las escrituras notariales y anotaciones de los registros de la propiedad relativas a Transmisiones Patrimoniales realizadas por una entidad con posterioridad a la suscripción de la póliza mercantil de 27 de octubre de 2008”.
El registrador, canceló las inscripciones practicadas a favor de los querellados, pero no una anotación preventiva de embargo practicada a favor de persona distinta y ajena al proceso penal.
El recurrente entiende que, dado que han sido declaradas nulas las citadas transmisiones, las anotaciones de embargo que se han practicado sobre las fincas en que se han declarado nulas las transmisiones, deberían ser canceladas igualmente.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: En el presente expediente nuestro CD deja claro que la desestimación se basa en tres motivos:
Que la sentencia ordena únicamente “la cancelación de los asientos derivados de transmisiones inmobiliarias y anotaciones de los registros de la Propiedad relativas a transmisiones patrimoniales realizadas” sin que ello comprenda las anotaciones preventivas de embargo al no participar éstas de la naturaleza de las transmisiones inmobiliarias.
Porque a pesar de que el embargo va dirigido contra uno de los propietarios querellados está practicado a favor de personas que no han sido parte en el procedimiento, dando así cumplimiento al principio constitucional de tutela judicial efectiva, manifestado en el ámbito registral en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Y finalmente, por no tratarse de un supuesto en el que es posible la cancelación de anotaciones de embargo sin necesidad de mandamiento específico del juzgado que lo ordenó, frente a la regla general del artículo 84 de la LH, como son los casos de ejecución de una hipoteca o embargo anterior, o del ejercicio de una opción de compra.
Comentarios: Aparte de las razones que señala el CD para no cancelar la anotación de embargo, realmente su no cancelación está en la misma actitud del querellante, pues si este hubiera pedido la anotación de la querella que por afectar a bienes inmuebles hubiera sido posible, la anotación posterior a esa anotación en el proceso penal y podría haber sido cancelada. Dada la situación del registro, el principio de tutela judicial efectiva imposibilita la cancelación de la anotación si no es por los cauces ordinarios.(MGV)
Resolución de 6 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo y de asientos posteriores, al estar ya caducada la anotación. (ER)
Resolución de 17 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir un acta de herencia recibido por notario de Louviers (Eure, Francia). (IES)
RESUMEN: Es preciso el juicio del notario sobre el titulo sucesorio, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. La Ley 29/2015, de 30 de junio exige en sus artículos 56 y 60 el cumplimiento del principio de equivalencia y la disposición final tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, cuando se trata de documentos públicos desjudicializados en España –como la declaración de herederos– reproduce la exigencia del cumplimiento del principio de equivalencia.
Hechos: Se pretende la inscripción de un documento francés notarial denominado «certificado de sucesión», a modo de testimonio en relación en el Derecho español, que sin apostillar ni establecer juicio de ley alguno, acompaña un documento de partición de bienes. El causante, intestado, fallece el día 27 de enero de 2010. Fallece dejando esposa e hijos de dos matrimonios. La finca sobre la que se solicita inscripción por título sucesorio, consta inscrita a favor del causante y su esposa, hoy viuda, con carácter ganancial. El causante, según dicha inscripción, era titular de un pasaporte español expedido por el Consulado de España en París válido hasta el año 2000, residente en Francia lo que asimismo se acredita.
Registrador: observa cuatro defectos concretos:
1º) de carácter formal, en «la traducción jurada presentada falta la última hoja, ya que se numeran todas ellas desde el 1 a 27 y falta la página 27. No se justifica esa falta. Además, el documento original tiene un anexo que no se ha traducido y que forma parte del texto».
2º) No se aporta acta de declaración de herederos abintestato o documento equivalente según la legislación francesa. Solo se ha aportado el referido «certificado de herencia» que no tiene la apostilla de La Haya ni hay prueba de que sea el documento pertinente.
3º) No se acredita la representación del Sr. J. C. G”. pues el documento presentado se remite a un poder por instrumento privado que no se aporta y del que no se especifica su contenido. De la traducción parcial que se ha presentado no resulta que el notario francés se pronuncie sobre la suficiencia de ese documento privado.
4º) Es preciso que se aporte número de identificación fiscal de la viuda.
Se solicita calificación sustitutoria que considera que no debe mantenerse el tercer defecto de la nota.
No es aplicable por razón de la fecha del fallecimiento el Reglamento (UE) n.º 650/2102, de 4 de julio (artículo 83). Será por tanto la ley nacional del causante la que rija la sucesión, conforme al artículo 9.8 del Código Civil.
El causante, según se manifiesta en el testimonio o certificado presentado, era de nacionalidad francesa, casado en régimen legal de adquisiciones francés con su hoy su viuda, no coincidiendo con lo que resulta del Registro de la Propiedad español, extremo que debe ser clarificado.
Tampoco consta juicio alguno del notario sobre el titulo sucesorio, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria.
La Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación jurídica internacional, exige en sus artículos 56 y 60 el cumplimiento del principio de equivalencia en su eficacia en el país de origen y disposición final tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, cuando se trata de documentos públicos desjudicializados en España –como la declaración de herederos no presentada para su calificación – reproduce la exigencia del cumplimiento del principio de equivalencia.
Confirma el primer defecto. El texto debe ser completo y estar traducido.
Confirma el segundo defecto. No se aporta acta de declaración de herederos abintestato o documento equivalente según la legislación francesa. Se ha aportado un «certificado de herencia» que no tiene la apostilla de La Haya ni hay prueba de que sea el documento pertinente. La ausencia de título sucesorio, conforme al artículo 14 de la ley Hipotecaria, impide la inscripción.
El cuarto defecto debe ser confirmado, no consta el NIE en la escritura calificada siendo la identificación fiscal un requisito de la «lex rei sitae».
Por último, la calificación sustitutoria considera que no debe mantenerse el tercer defecto de la nota, –«no se acredita la representación del Sr. J. C. G. pues el documento presentado se remite a un poder por instrumento privado que no se aporta y del que no se especifica su contenido. De la traducción parcial que se ha presentado no resulta que el notario francés se pronuncie sobre la suficiencia de ese documento privado»– Por lo tanto, dada la necesaria limitación del recurso con la calificación recurrida, deben ser mantenidos los defectos primero, segundo y cuarto de la calificación. En cuanto la calificación sustitutoria no confirma el tercer defecto, no puede ser éste abordado. Todo ello sin perjuicio, de que, presentado nuevamente el título a inscripción, el registrador pueda emitir nueva calificación. (IES)
Resumen: Cuando se otorgan escrituras para las que se hace uso de poderes de sociedades no inscritos en el Registro Mercantil no es necesario que el notario autorizante de la escritura refleje los datos identificativos del otorgante del poder ni el cargo que ostentaba para otorgarlo, conforme a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Hechos: Una apoderada de una sociedad con poder especial para un acto concreto otorga una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca. La notario autorizante reseña los datos identificativos del poder sin incluir el nombre del representante de la sociedad otorgante del poder y su cargo, y emite el juicio de suficiencia.
El registrador suspende la inscripción alegando que, al tratarse de un poder de una sociedad no inscrito, han de reseñarse los datos identificativos del otorgante de dicho poder en nombre de dicha sociedad, y cuál es el cargo o documento que legitima a dicha persona para otorgar el poder.
La notaria autorizante recurre y argumenta que no es necesario reseñar los extremos exigidos por el registrador conforme a la reciente sentencia 643/2018, de 20 de noviembre del Tribunal Supremo, de la que resulta que “corresponde al notario autorizante el juicio de suficiencia, que incluye el examen de la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación”, y “dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia”, y “sin que el registrador pueda revisar este juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante”.
Añade que la sentencia 661/2018 de 22 de noviembre del TS, en la misma línea que la anterior, ha creado jurisprudencia sobre dicho punto, superando la doctrina que la DGRN tenía anteriormente.
Doctrina: Después de reconocer el cambio de criterio varias veces de la doctrina de la DGRN, declara que, conforme a la jurisprudencia reciente del TS, en la reseña de los poderes no inscritos de sociedades mercantiles no es necesario precisar los datos del otorgante del poder ni del cargo que ostenta.
En consecuencia, considera adecuada a la ley y a dicha jurisprudencia la reseña del poder realizada por la notaria recurrente, tal como ha sido expresada, y añade que dicho juicio de suficiencia no puede entenderse referido únicamente a las facultades enumeradas en el poder, sino al apoderamiento como tal y a su consideración de título válido que atribuye facultades suficientes para el otorgamiento de la escritura. (AFS)
Resumen: La cancelación de la hipoteca basada en una “caducidad convencional” requiere que se de exacto cumplimiento a lo pactado para ello en la escritura de constitución de la misma.
Hechos: se presenta en el registro instancia privada por la que se solicita la cancelación de una hipoteca por caducidad, al amparo de lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
En la escritura de constitución de la hipoteca, inscrita en el Registro, se hizo constar lo siguiente: “Cancelación de la hipoteca. La hipoteca se extinguirá a los seis años contados desde la fecha de formalización de la presente escritura. Transcurrido este tiempo sin que conste en el Registro de la Propiedad el ejercicio de acción hipotecaria, podrán los dueños de las fincas pedir, por sí mismos, la cancelación de la hipoteca por acta notarial, previa justificación de haber requerido en forma fehaciente a IDEA (el acreedor), con un mes de antelación, al objeto de que manifieste cualquier causa de oposición a la cancelación, y todo ello siempre y cuando éste último no hubiera manifestado oposición alguna a la misma”.
El registrador, suspende la inscripción por no haberse justificado el previo requerimiento fehaciente al acreedor y su posterior autorización para la cancelación, dados los términos concluyentes que resultan de la escritura e inscripción de la hipoteca sin que sea suficiente para ello la mera voluntad del solicitante.
La recurrente considera que el plazo de seis años de caducidad convencional inscrito es un plazo de caducidad de la hipoteca automático y que al estar ya cumplido no es necesario ningún requisito más para la cancelación de la hipoteca.
Doctrina: La hipoteca, como derecho real, puede ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria únicamente durante su vigencia, y quedando extinguido una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento.
No obstante, reconoce la DG que no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es de duración de la hipoteca misma, o si se trata de definir el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél.
A estos efectos es fundamental diferenciar la extinción de la hipoteca -por transcurso de 6 años desde la fecha de la escritura-, de su cancelación, con exigencia de acta notarial, previa justificación de haber requerido de forma fehaciente al acreedor, con un mes de antelación, al objeto de que manifieste cualquier causa de oposición a la cancelación.
Es por lo anterior que para la cancelación registral de la hipoteca por transcurso de un plazo convenido, se precisa que se dé exacto cumplimiento a lo acordado por las partes para su cancelación, ya que, en caso contrario, la cancelación debe realizarse como ordena imperativamente el artículo 82 LH.
Comentarios: En el caso que nos ocupa, pese al transcurso de los 6 años pactados desde la constitución de la hipoteca, para su extinción, no se había dado cumplimiento a lo pactado en la misma, para su cancelación, lo que nuestro CD considera requisito imprescindible para proceder a su cancelación. Es decir que la hipoteca se habría extinguido, pero para cancelarla, fuera de los cauces ordinarios, era preciso el cumplimiento de lo convenido. (MGV)
Resolución de 16 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mataró n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.(JAR)
Resumen: La calificación sucesiva ha de ser unitaria, pero debe de prevalecer siempre el principio de legalidad. Para rectificar cabida e inscribir una representación gráfica alternativa tiene que haber una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir que justifiquen que se trata de un error inicial, pues en otro caso estarán justificadas las dudas y habrá que acudir al procedimiento de inmatriculación de la mayor cabida.
Hechos: Mediante acta notarial se declara un exceso de cabida de una finca que figura inscrita con 44.029 m2 en un término municipal A y ahora pasa a tener 64662 m2, parte de ellos en otro término municipal B, perteneciente además a otro Registro. Se solicita la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 LH para inscribir dicho exceso y la representación gráfica alternativa a la catastral.
El registrador en una primera calificación suspende la tramitación del expediente registral solicitado regulado en el artículo 199 artículo LH pues ha de describirse la parte radicada en cada municipio; posteriormente, subsanado el defecto anterior, en una segunda calificación deniega la tramitación de dicho expediente pues considera que la mayor superficie resultante del Acta no es, en sentido estricto, un exceso de cabida sino un intento de inmatriculación de esa mayor superficie por las razones que aduce, especialmente la relativa a estar parte de la finca radicada en otro término municipal que no figuraba antes en el Registro.
El interesado recurre y se queja de la falta de calificación unitaria, pues en la segunda calificación se alega un defecto que no se recogía en la primera.
En cuanto a las dudas de identidad, por haber dos porciones de terreno en dos términos municipales distintos, señala que ello puede ser debido a que se han rectificado los términos municipales en 1955 y la inscripción es de 1877; argumenta también que siendo la realidad física y catastral incontestable (pues refleja prácticamente la misma superficie que consta en el acta notarial) no se entiende qué dudas de identidad de la finca puede haber.
Doctrina: Aunque la regla general es que la calificación registral tiene que ser unitaria, están justificadas calificaciones sucesivas distintas si ha caducado el asiento de presentación o si se presentan nuevos documentos durante el plazo de vigencia del asiento de presentación. En todo caso debe de prevalecer el principio de legalidad sobre el de calificación unitaria aunque se aleguen nuevos defectos extemporáneos.
La rectificación de cabida solo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, pues fuera de esos casos hay que acudir a la inmatriculación de la mayor cabida.
En los expedientes para rectificación de cabida e inscripción de la representación gráfica alternativa, es presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir, y en este caso no se aprecia esta correspondencia.
Sin embargo no pueden entenderse justificadas las dudas de identidad del registrador basadas en el lapso comprendido entre la expedición de la certificación técnica acreditativa de la cabida de la finca y la presentación del acta solicitando la rectificación registral. (AFS)
Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 9 a practicar la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dictados en la fase de liquidación del concurso de la titular registral de la misma. (ER)
Resumen: en los expedientes notariales de dominio para reanudación del tracto sucesivo interrumpido no es necesario que el notario ordene la cancelación de inscripciones contradictorias porque no lo exige el artículo 208 LH pues el acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso.
Hechos: Se tramita un expediente de dominio mediante Acta Notarial para reanudar el tracto interrumpido de una finca, que finaliza positivamente.
La registradora suspende la inscripción pues considera que el notario tiene que ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias en base a lo dispuesto en el artículo 286 RH, a pesar de que lo considera tácitamente derogado.
El notario autorizante recurre y alega que, efectivamente, el artículo 286 RH está derogado y que el artículo 208 LH no exige que el notario ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias por lo que ha de aplicarse el viejo brocardo latino “ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit”, (es decir, donde la ley quiso lo dijo, donde no quiso guardó silencio).
Doctrina: El artículo 286 RH está tácitamente derogado, por lo que no es exigible en los expedientes notariales de dominio para reanudación del tracto sucesivo interrumpido que el notario ordene la cancelación de inscripciones contradictorias porque no lo exige el artículo 208 LH.
El acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso, pero el registrador tiene que cancelar la inscripción contradictoria, conforme a lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley Hipotecaria. (AFS)
Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por existir dudas sobre la posible invasión de dominio público. (MGV)
Resumen: El exceso(disminución) de cabida, sólo permite la corrección de un dato mal reflejado al inmatricular la finca, sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.
Hechos: Por medio de instancia privada, con firmas legitimadas notarialmente, los titulares registrales de una finca solicitan la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral y consecuente rectificación de su descripción, pasando de 262 metros cuadrados –según consta en el Registro por inmatriculación – a 718 metros cuadrados.
El registrador lo deniega, sin iniciar las actuaciones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por entender que la finca constaba perfectamente identificada en su ubicación y superficie desde su inmatriculación en base a datos catastrales sin que sea posible ahora georreferenciarla con una superficie y una geometría distintas, lo que puede encubrir la pretensión de inmatricular y agrupar terreno circundante.
El recurrente alega que ya en el título inscrito se hizo constar, tras la descripción de la finca con 262 metros, que «a efectos no registrales manifiestan los comparecientes que la superficie de solar de la casa antes descrita es de 425 metros cuadrados». Afirmando asimismo en el escrito del recurso que le habían comprado “a un vecino el terreno que linda con el camino vecinal”.
Doctrina: La DG comienza haciendo referencia a su doctrina por la cual “la registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral” y fuera de este supuesto “la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional”.
Como sabemos el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, para lo que se aplican con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la LH.
Para lo anterior, el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
Tales dudas, se pueden manifestar por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, siendo correcta la concreta actuación del registrador.
En el caso que nos ocupa la finca se inmatriculó con una determinada superficie basándose en datos catastrales coincidentes lo que hace que el registrador exprese “no dudas, sino la certeza de que con la representación gráfica alternativa aportada se altera la geometría de la finca inscrita”.
Ante lo que la DG declara que “la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, y que, además, resulta de las propias afirmaciones del recurrente”.
Comentarios: En el presente expediente el recurrente alega que ya en el título se expresó que la finca tenía una mayor superficie, lo que no altera la resolución de la DG al considerarla una mera mención, sin sustento documental gráfico alguno y tampoco con la que ahora se pretende hacer constar, por tanto el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.(MGV)
Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Ponferrada n.º 1, por la que se suspende la anotación de embargo ordenada en mandamiento. (ER)
Resolución de 19 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almagro, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. (JAR)
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Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 6 a cancelar una inscripción de hipoteca. (ER)
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Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que se deniega la inscripción de auto judicial de reanudación de tracto sucesivo. (MGV)
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Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Molina de Segura n.º 1, por la que se deniega la presentación de un documento privado. (JAR)
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Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Lepe, por la que se deniega la inscripción de la compraventa de una finca subastada en procedimiento ejecución extrajudicial de finca hipotecada. (AFS)
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Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Terrassa n.º 2, por la que se deniega cancelación de inscripciones de compraventa, hipoteca y adjudicación judicial en virtud de una instancia. (MGV)
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Resolución de 23 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villacarrillo, por la que se deniega la inscripción de un decreto de ejecución hipotecaria, junto con mandamiento de cancelación, por la que se adjudicaba una finca. (ER)
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Resolución de 25 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado. (AFS)
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Resolución de 25 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (JCC)
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Resolución de 25 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación con definición de legítima. (JLN)
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Resolución de 25 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la escritura de venta de finca subastada. (IES)
RESUMEN: Las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.
HECHOS: Se formaliza un acta de tramitación de subasta notarial a instancia de don V. I. H. U., en procedimiento de venta extrajudicial. Mediante dicha acta se ejecutaba la hipoteca constituida a favor del citado don V. I. H. U y se culmina el procedimiento.
Registradora: Presentada la documentación, la registradora entiende que no pueden considerarse correctamente realizadas las notificaciones en cuanto a algunos de los titulares del dominio de la finca, toda vez que de los acuses de recibo que figuran incorporados, no resulta debidamente acreditada la recepción de la misma por parte de todos destinatarios; no figurando además el acuse de recibo respecto de algunos de ellos.
Notaria recurrente: opina que al haberse acreditado que la notificación fue remitida al domicilio designado por éstos en la propia escritura de constitución de hipoteca, debe entenderse por realizada, máxime teniendo en cuenta que se procedió a dar la correspondiente publicidad a través de la publicación del anuncio de la subasta en el «BOE».
El procedimiento extrajudicial aunque tiene su origen en un pacto recogido en la escritura que formaliza la hipoteca, artículo 129.2.b), es un procedimiento que una vez estipulado, ha de realizarse con arreglo a los trámites establecidos en la legislación hipotecaria.
Es necesario resolver la controversia sobre qué normativa resulta de aplicación al procedimiento y en concreto al trámite de notificaciones de las subastas llevadas a cabo en el seno de la venta extrajudicial.
Afirma la notaria que la única notificación que el Capítulo V de la Ley del Notariado obliga a hacer al notario es la contenida en el artículo 74.2, que dispone que «el Notario notificará al titular del bien o derecho, salvo que sea el propio solicitante, la iniciación del expediente, así como todo el contenido de su anuncio y el procedimiento seguido para la fijación del tipo de subasta. También se le requerirá para que comparezca en el acta, en defensa de sus intereses (….) El Notario comunicará por los mismos medios, en su caso, la celebración de la subasta a los titulares de derechos y de las cargas que figuren en la certificación de dominio, así como a los arrendatarios u ocupantes que consten identificados en la solicitud. Si no pudiera localizarlos, le dará la misma publicidad que la que se prevé para la subasta», y que el procedimiento regulado en el Reglamento Hipotecario esta tácitamente derogado por el punto cuarto de la disposición derogatoria única de la Ley 15/2015, de 2 de junio.
Sin embargo, La DGRN destaca que el actual artículo 129 de la LH en su apartado 2, que señala los requisitos y formalidades de la venta extrajudicial, ha sido objeto de modificaciones posteriores a la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, operadas por la Ley 19/2015, de 13 de julio, que reformó su apartado f) pero no modificó el e) y más recientemente por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que ha modificado el apartado a).
No cabe hablar de derogación tacita de la citada regulación.
El artículo 129.2 de la LH en su apartado h) establece como supletoria a la LEC, estableciendo la aplicación, en todo caso, de lo dispuesto en el artículo 579.2 de la citada ley.
Respecto de las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca, la salvaguardia de la posición jurídica de los terceros afectados por la eventual purga se consigue con la oportuna notificación a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente, los derechos que el ordenamiento les reconoce, esto es, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca (artículo 236-d.1) del Reglamento Hipotecario), precepto reglamentario que se remite el artículo 129.2.e) de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 24 de marzo, conforme al cual «en el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación».
La presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada sólo puede destruirse procediendo a la inscripción a favor de un nuevo titular si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos para provocar la transmisión del dominio derivada del ejercicio del «ius vendendi» por persona distinta del titular registral. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, han tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento. El Reglamento Hipotecario establece en su artículo 236 l.2: «En la escritura se harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo establecido en los artículos anteriores y, en particular, que se practicaron las notificaciones prevenidas en los artículos 236 c y 236 d. Y el artículo 236-d establece en su primer apartado que «transcurridos diez días desde el requerimiento sin que éste hubiere sido atendido, el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan, si les conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca», notificaciones que deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, según dispone el apartado 2 del mismo precepto. Por tanto, como resulta del citado artículo 236-l del Reglamento Hipotecario, y ha subrayado la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 28 de noviembre de 2012).
Dicha notificación, lógicamente, debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días. Distinto de lo anterior es lo referente a la antelación del anuncio de la subasta respecto al día en que se haya de celebrar a que hace referencia el articulo 236-f.2, que debe entenderse en este caso inaplicable puesto que la fecha de la subasta viene fijada por el Portal de Subastas del «Boletín Oficial del Estado», prevaleciendo la regulación de la LEC.
El Tribunal Constitucional ha reiterado la trascendencia que los actos de comunicación tienen dentro de los procedimientos judiciales como medio de garantizar que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa (Sentencia de 7 de mayo de 2012), doctrina que debe extrapolarse a los procedimientos de enajenación forzosa de finca hipotecada mediante su venta extrajudicial ante notario.
Los órganos responsables de la comunicación deben observar la debida diligencia para asegurar el conocimiento personal del acto de comunicación especialmente cuando el mismo se lleva a cabo con un tercero en los casos y supuestos previstos legalmente (Sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de marzo de 2010).
EL TC ha confirmado la sanción de nulidad de actuaciones no solo en el caso extremo de la ausencia total de las notificaciones, sino incluso en supuestos en que, existiendo la notificación, se producen infracciones a las reglas relativas al lugar o al destinatario.
Por último, en cuanto a la forma en que deben hacerse dichas notificaciones y cuando se entienden como efectivamente realizadas, de la regulación transcrita resulta que las notificaciones se harán en la forma prevenida por la legislación notarial.
La notificación a practicar es una auténtica notificación notarial, esto es, elaborada, realizada y controlada por el notario de modo que la fe pública que resulta de su ministerio cubra los distintos aspectos de la misma. También resulta que la notificación puede llevarse a cabo por medio de entrega personal de cédula o por correo certificado con acuse de recibo. Esta Dirección General, Resolución de 27 de febrero de 2012, ha tenido ocasión de llamar la atención sobre la distinción entre las actas de remisión de documentos por correo (artículo 201) y las actas notariales de notificación y requerimiento (artículo 202), admitiendo en estas últimas su diligencia, bien de forma personal, bien mediante el envío postal de la cédula, copia o carta mediante correo certificado con acuse de recibo.
En las actas de remisión de documentos por correo, el notario da fe del simple hecho del envío, no confiriendo derecho a contestar en la misma acta y a costa del requirente (artículo 201.4 del Reglamento Notarial).
Distintas de las anteriores, son las propiamente denominadas actas de notificación y requerimiento, reguladas en los artículos 202 a 206 del RN que tienen por objeto transmitir a una persona una información o una decisión del que solicita la intervención notarial, y las de requerimiento, además, intimar al requerido para que adopte una determinada conducta (artículo 202.1 del Reglamento Notarial). Como anteriormente se ha manifestado, la diligencia de estas actas puede realizarse personalmente por el notario o bien enviando al destinatario la cédula, copia o carta por correo certificado con aviso de recibo, siempre que de una norma legal no resulte lo contrario. Esta Dirección General ha declarado en Resoluciones de 30 de enero y 5 de marzo de 2012, en consonancia con la doctrina de nuestro Tribunal Constitucional (Sentencias de 2 de julio de 2007 y 20 de abril de 2009), que las notificaciones, si son llevadas a cabo por medio de correo certificado con acuse de recibo y de las mismas no resulta su cumplimentación, no pueden entenderse como realizadas siendo preciso que se acuda al sistema de notificación personal previsto en el propio precepto del Reglamento Notarial. Esta doctrina se justifica porque a falta de entrega efectiva por el Servicio de Correos no existe norma alguna que autorice a tener por realizada la diligencia lo que conlleva, en aplicación de la doctrina del TC, la necesidad de que el órgano actuante agote los medios puestos a su disposición por el ordenamiento para procurar que la notificación llegue a efectivo conocimiento de su destinatario. Si por el contrario el servicio de Correos hace entrega de la notificación y se pone de manifiesto el acuse de recibo la notificación está cumplimentada y no hace falta acudir a la entrega personal. En el caso de este expediente, habiéndose realizado la notificación por correo certificado con acuse de recibo, y no constando la recepción por algunos de los destinatarios, no puede estimarse válidamente realizada tal notificación en cuanto a dichos destinatarios. (IES)
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Resolución de 26 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Dos Hermanas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva. (AFS)
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Resolución de 26 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Cuenca, por la que suspende la inscripción de una escritura de aumento de capital social por la que se transmiten determinados derechos de concesión minera. (JFME)
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Resolución de 27 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 6, por la que se deniega la rectificación de una segregación ya inscrita solicitada en virtud de instancia. (JFME)
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Resumen: Se venden participaciones indivisas de dos fincas rústicas (3/4 de cada una), en favor de tres adquirentes que compran por cuotas indivisas (1/4 de finca cada uno), pero sin determinar el uso a que se destina cada cuota. La DG rechaza la inscripción de la compra, basada en que “una parcelación” es un proceso dinámico y que, si bien la transmisión efectuada es un acto “neutro”, el certificado catastral unido, arroja la existencia sobre el terreno adquirido, de unas construcciones agrarias y alguna vivienda, indicios que son suficientes para rechazar su inscripción, si no se acompaña de licencia de parcelación o certificado de su innecesariedad.
Hechos: Se formaliza una escritura de venta de 3/4 partes indivisas de dos fincas rústicas, en favor de tres adquirentes (dos de ellos personas físicas y el tercero una sociedad), adquiriendo cada uno de los tres compradores, una cuarta parte indivisa, en cada una de las dos fincas compradas.
Registradora: La registradora califica negativamente la escritura de venta, en base a estos argumentos:
1).- Al tratarse de venta de cuotas indivisas de fincas rústicas, debe aportarse la licencia de parcelación o declaración oficial de su innecesariedad, conforme a los arts 66 y 68 de Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía Ley 13/2005 de 11 de noviembre, en relación con el art 17 de la Ley del Suelo 2015 y 79 y 80 del RD 1093/1997 y art 8 del Rto de Disciplina Urbanística de Andalucía. Si no se aporta ninguno de estos documentos, y conforme a la RS de la DGRN 22 marzo 2018, la Admon. tendrá que determinar su carácter o no de parcelación ilegal:
-. Si el Ayuntamiento comunica al registrador que no existe parcelación urbanística, el registrador practicará la inscripción.
-. Si se aporta certificación del acuerdo adoptado por éste, que afirma el peligro de formación de un núcleo de población o una parcelación ilegal, se denegará la inscripción y se reflejará por nota marginal el acuerdo municipal.
-. Y si transcurren cuatro meses desde la nota registral, y no se acredita la incoación de expediente por parte de la autoridad urbanística, con efecto de prohibición de disponer, el registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.
-. Finalmente, si el Ayuntamiento, incoa expediente por infracción urbanística, por tratarse de una parcelación ilegal, se podrá solicitar anotación preventiva, con efecto de prohibición de disponer (art 26. 2ª LH).
2).- Por lo demás, la registradora, hace constar que la DG señala que tanto la legislación autonómica andaluza (Ley 7/2002 modificada por la ley 13/2005), como la estatal arts 26 LS y 78 y 79 RD 1093/1997, y SS 17/03/2011 de la Sala de lo Contencioso de TSJ de Andalucía, asi como la doctrina de la DG, establecen que, el concepto de parcelación ha trascendido de la estricta división material de fincas, hasta alcanzar a la división ideal de las mismas, para todos aquellos casos en que, manteniéndose formalmente la unidad del terreno, se produce una división en la titularidad o en el goce, bien en régimen de indivisión, propiedad horizontal, vinculación de participación en sociedades o cualquier otro medio que trate de alcanzar los mismos objetivos. Por tanto, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte de terreno, no es suficiente ni para excluir la formación de nuevos asentamientos, ni para no poder calificar la operación como parcelación ilegal.
3).- La propia DG asi lo ha reconocido en RS 28 enero 2014, donde, si bien la venta de cuota indivisa, sin adscripción de uso, no es indiciaria de parcelación ilegal, puede haber otros indicios que lleven a ella. Por ello, es siempre exigible la licencia de parcelación o el certificado de su innecesariedad (arts 78 y 79 RD 1093/1997), y así lo recoge también el Dto. 60/2010 de Disciplina Urbanística de Andalucía, arts 8 (actos sujetos a licencia), 79 (divisiones y segregaciones), e incluso la RS 12 julio 2010, que ha establecido que, en los casos de vta. de participación indivisa, sin asignación de uso o incluso con pacto en contra, el registrador puede exigir licencia o declaración de innecesariedad, siempre que existan elementos de juicio, reveladores de una posible parcelación urbanística, incluso aun cuando la legislación no contemple el supuesto de forma expresa.
Recurrente: El representante de la sociedad, adquirente de dos de las cuotas vendidas, (una cuarta participación indivisa, en cada finca), recurre la calificación anterior en estos términos: estima que, pese a la invocación de varias RS por parte de la Sra. registradora, no se aplica la doctrina emanante de ellas, dado que, según las mismas, “la vta. de participaciones indivisas de una finca, no puede traer como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, ya que para ello es preciso, aparte la venta de una cuota, que a ésta se le atribuya el uso exclusivo y excluyente de un espacio, susceptible de constituir una finca independiente, o bien que haya algún elemento de juicio que pueda llevar a la conclusión de la existencia de una parcelación ilegal (asi RS 13 marzo 2019, BOE 9 abril 2019)
1).- Como acto previo, la DG recuerda la doctrina sentada por ella, alegando a este fin y entre otras, las RRSS desde la de 2 enero 2013, hasta las últimas de 22 marzo 2018 y 24 abril 2019, en las que establece que, una parcelación urbanística, es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos, fácilmente constatables, de suerte que, la simple transmisión de una cuota indivisa, sin que, en el título transmisivo, se constate algún derecho de uso exclusivo, actual o futuro, sobre parte determinada, que pese a que pueda constituir un acto neutro, desde el punto de vista urbanístico, amparado por el principio de libertad de contratación, serán más tarde los hechos posteriores, quienes pongan de relieve la existencia de una parcelación física ilegal. Se alega a este fin la RS 10 octubre 2005 de la que resulta que es la Admon quien, con medios más amplios, puede estimar la existencia o no de un proceso parcelatorio, sin que la venta de cuota, por sí, pueda revelarlo.
2).- También se alega el art. 26 del RDTO 7/2015 de la LS art 26, y la ss del TS 9 mayo 2013, que hacen alusión a la venta de cuotas indivisas, que atribuyan el dcho de uso exclusivo de una porción y otras muchas RRSS que han ido asumiendo un concepto de parcelación urbanística, que trasciende de la simple división material de fincas, y sin que la ausencia de una asignación formal de uso individualizado, sea suficiente para excluir la formación de asentamientos, y por tanto la realización de una parcelación urbanística.
De igual forma, la ss. de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Admvo del TS de Andalucía de 17 enero 2011, establece que, la parcelación ilegal es un proceso donde se suceden actos materiales y jcos, con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, y, en este sentido, también el RD 1093/1997 de 4 de julio que aprueba las normas complementarias del RH en materia urbanística, en su art 79, alude a las sucesivas segregaciones, que pueden llevar a la formación de un núcleo de población.
3).- Y ya en el marco de la legislación andaluza, los arts 66 y 68 de la Ley 7/2002 de 17 diciembre recogen los distintos supuestos de parcelación ilegal, entre ellos, la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso de un terreno…etc. Y cuestión aparte, pueden constituirlo las situaciones ya existentes, en suelo no urbanizable, cuyo tratamiento se recoge en el Dto. 2/2012 de 10 enero, que regula los edificios y asentamientos situados en suelo no urbanizable en Andalucía y que hace referencia en su art. 2.2 a las edificaciones aisladas, asentamientos urbanísticos y los realizados en Hábitat Rural Diseminado.
4) .- La DG recuerda el contenido de las RRSS 12 julio 2016, 6 septiembre 2017 y 12 diciembre 2017 (ésta última relativa a Canarias) en las que se consideran indicios adicionales, justificativos de parcelación ilegal, el resultado de una previa consulta al Catastro, o la referencia a los sistemas de información territorial de cada Autonomía.
5).- Todo esto lleva a la conclusión de que la calificación registral de la actuación concreta, refleja, no la simple transmisión de cuotas indivisas, de fincas inscritas en el Registro, ni la calificación se basa en una sencilla transmisión simultánea de varias cuotas indivisas de finca, a varios compradores, sino que, dicha calificación, toma en cuenta elementos objetivos de los que puede inferirse el posible peligro de constitución de un núcleo de población o parcelación urbanística, por razón de la descripción, dimensiones, localización y construcciones existentes etc.., todo lo cual lleva a la determinación de la existencia de indicios suficientes, que generan dudas fundadas sobre la posible creación de un núcleo de población o parcelación urbanística, con la consiguiente exigencia de una intervención admva, bien a través de la solicitud de licencia urbanística o de una certificación de su innecesariedad, incluso a través de los trámites que prevé el art. 79 de las Normas Complementarias del RH, en materia de inscripción de actos urbanísticos.
Por todo ello, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral.
Comentario: Esta RS versa sobre el eterno problema en Andalucía, de la urbanización constante de terrenos rústicos. Recuerdo que siendo notario de Sanlúcar de Barrameda, tuve el honor de representar al Colegio de Andalucía Occidental (entonces había dos Colegios) en una sesiones que tuvimos con la Preautonomía Andaluza en Sevilla, donde se llegó al acuerdo de que los notarios debíamos pedir siempre información del Ayuntamiento, para llevar a cabo cualquier segregación y asi se aceptó por la Prejunta Autonómica, de suerte que si no se contestaba a la solicitud, se podía firmar e inscribir la escritura. Gané con este sistema y ante la indiferencia de mi Ayuntamiento, dos recursos que circularon por muchos lugares, y sirvieron de modelo futuro. (JLN)
PDF (BOE-A-2019-16294 – 21 págs. – 328 KB)
Resolución de 27 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Zafra, por la que suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)
PDF (BOE-A-2019-16295 – 15 págs. – 295 KB)
Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia de divorcio de mutuo acuerdo con aprobación de un convenio regulador. (JLN)
PDF (BOE-A-2019-16374 – 8 págs. – 254 KB)
Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 3 a inscribir una escritura de adjudicación de finca en subasta notarial. (AFS)
PDF (BOE-A-2019-16376 – 7 págs. – 248 KB)
Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo. (MGV)
PDF (BOE-A-2019-16377 – 5 págs. – 238 KB)
Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Tui, por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en autos de procedimiento de ejecución hipotecaria. (JAR)
PDF (BOE-A-2019-16378 – 7 págs. – 249 KB)
Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una finca. (JAR)
PDF (BOE-A-2019-16379 – 11 págs. – 270 KB)
Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación de herencia y adjudicación de bienes. (JLN)
PDF (BOE-A-2019-16380 – 9 págs. – 259 KB)
Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11 a inscribir una escritura de donación. (JCC)
PDF (BOE-A-2019-16382 – 5 págs. – 237 KB)
Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Úbeda n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una inscripción de dominio. (JAR)
PDF (BOE-A-2019-16383 – 21 págs. – 327 KB)
Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. (JAR)
PDF (BOE-A-2019-16384 – 13 págs. – 281 KB)
Resolución de 4 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Baza a inscribir una sentencia firme por la que se ordena la inmatriculación de dos fincas. (IES)
RESUMEN.- La actuación de la registradora al obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta, al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. En los documentos que accedan al Registro de la Propiedad han de constar las circunstancias de los artículos 9 de la LH y 51 de su Reglamento, de tal forma que éstas no pueden ser, como regla general, suplidas por el registrador
Hechos.- Se dilucida la inscripción de una resolución judicial firme por la que se ordena la inmatriculación de dos fincas cuya superficie no coincide con la que resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas obtenidas por la registradora, al hallarse caducadas las aportadas por el presentante.
Recurso.– Alega el recurrente, que la finca se halla identificada mediante la aportación de su referencia catastral.
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora
La actuación de la registradora al obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta, al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, y al disponer la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas….»
La posibilidad de que una finca se inmatricule en el Registro de la Propiedad a través de una sentencia firme que así lo ordene se encuentra plenamente admitida en nuestro ordenamiento jurídico, artículo 2 de la LH, y de forma más concreta, por el apartado quinto del artículo 204 del mismo cuerpo legal, introducido por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Vid, la Resolución de 5 de mayo de 2016.
Es necesario determinar si puede procederse a la inmatriculación de dos fincas, cuya superficie de suelo no consta en la sentencia firme presentada y cuya superficie construida no coincide con la certificación catastral descriptiva y gráfica obtenida por la registradora.
En los documentos que accedan al Registro de la Propiedad han de constar las circunstancias de los artículos 9 de la LH y 51 de su Reglamento, de tal forma que éstas no pueden ser, como regla general, suplidas por el registrador (vid. Resolución de 6 de noviembre de 2008). En este sentido, la Resolución de 3 de octubre de 2016. En consecuencia, no reflejándose las superficies del suelo en el título inmatriculador, el defecto debe ser confirmado. (IES)
PDF (BOE-A-2019-16386 – 7 págs. – 258 KB)
Resolución de 4 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torrelaguna, por la que se deniega la inscripción de un decreto de ejecución hipotecaria. (ER)
PDF (BOE-A-2019-16387 – 12 págs. – 277 KB)
Resolución de 4 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que suspende la inscripción de un acta de ocupación y consignación de finca urbana. (MGV)
PDF (BOE-A-2019-16388 – 21 págs. – 325 KB)
Resolución de 9 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Campillos, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. (IES)
RESUMEN.- La calificación registral desfavorable tiene que ser motivada. No basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de RDGRN), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, pues sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
Hechos:- Denegación de una inscripción de representación gráfica alternativa a la catastral de una finca y consiguiente rectificación de su descripción.
Registro:– La registradora se limita a denegar la inscripción estimando las alegaciones presentadas en las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Dirección General.- Estima el recurso.
Según reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 18 de febrero de 2014 o 7 de julio de 2016), cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, la calificación exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011 y 20 de julio de 2012, entre otras muchas); de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria.
No basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
Uno de los principios de la nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, En esta línea el artículo 199 de la LH, al regular las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Las alegaciones pueden ser tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador pero siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados
En el presente caso no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica. La nota de calificación es totalmente insuficiente, pues no se expresan en ella los motivos por los que la representación gráfica no es inscribible, sin que en el informe pueda subsanarse esta carencia, pues el recurrente no ha tenido posibilidad de contradicción. Se impide, además, que esta Dirección General pueda llegar a pronunciarse sobre el fondo del asunto. Incluso desde el punto de vista formal, la calificación ni siquiera se ordena en hechos y fundamentos de derecho, según prescribe el artículo 19 bis de la LH, sin que tampoco exprese la más mínima motivación fáctica o jurídica. Por ello, el recurso debe estimarse y la calificación revocase sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado (cfr. Resolución de 1 de marzo de 2019); de manera que esto no obsta a que se pueda poner una nueva nota de calificación en los términos que resultan de esta Resolución, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera incurrirse por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada (artículos 19 bis y 258 Ley Hipotecaria). (IES)
Resolución de 9 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrelavega n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo. (ER)
PDF (BOE-A-2019-16391 – 7 págs. – 256 KB)
Resolución de 9 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. (IES)
RESUMEN.- La circunstancia de estar formada la finca registral por dos parcelas catastrales, no impide la coordinación catastral. Son justificadas las dudas del registrador al apreciar que de la cartografía catastral resultaría que nos encontramos ante un finca registral discontinua, y este hecho no consta en la descripción registral de la finca y hay enorme desproporción de superficie.
Hechos.- Se decide si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción.
El registrador alega dudas de identidad exponiendo una serie de circunstancias en la nota de calificación, son dos parcelas discontinuas y existe una enorme desproporción entre la superficie de la finca respecto a la de la representación gráfica aportada (pasando de 6.603 metros cuadrados a 61.908 metros cuadrados).
Los recurrentes alegan que el dato aritmético de la diferencia de superficie no justifica por sí la denegación del exceso; que existe coincidencia en los linderos, sin que exista oposición de los colindantes; que de la documentación presentada resulta que la finca se corresponde con las dos referencias catastrales declaradas; que ya en 2016 le constaba al registrador la pretensión de inscripción del exceso.
La circunstancia de estar formada la finca registral por dos parcelas catastrales, no impide la coordinación catastral.
Estima justificadas las dudas del registrador al apreciar que de la cartografía catastral resultaría que nos encontramos ante un finca registral discontinua, hecho que no consta en la descripción registral de la finca.
En cuanto a la desproporción superficial, esta Dirección General ha señalado que las actuaciones previstas en el artículo 199 de la LH son aplicables incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial exceda del 10% de la superficie inscrita o se trate de una alteración de linderos fijos. Sin embargo, Resolución de 1 de agosto de 2018, la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral y en la Resolución de 5 de diciembre de 2018 se señaló que es presupuesto para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir. Ello no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral.
Queda bajo responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el certificado por él expedido y el análisis de la correspondencia entre finca registral y parcela catastral entra dentro del ámbito de la función calificadora atribuida por las leyes al registrador de la propiedad (artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). (IES)
PDF (BOE-A-2019-16392 – 13 págs. – 280 KB)
Resumen: En una reducción de capital no igualitaria, por restitución de aportaciones a uno solo de los socios, esa restitución puede ser objeto de aplazamiento siempre que lo consienta el socio afectado.
Hechos: En junta general universal se toma por unanimidad el acuerdo de reducción del capital social por restitución de sus aportaciones a uno sólo de los socios. La suma que se le devuelve al socio es con la adjudicación de un bien inmueble de la sociedad, el pago de otra parte en efectivo y el resto queda aplazado a pagar en una fecha determinada. Es de hacer constar que en la escritura comparece el socio al que se le restituye el capital.
El registrador suspende la inscripción pues entiende que no es inscribible “una reducción de capital cuya ejecución queda aplazada, en parte, en cuanto a la restitución de las cantidades a los socios, … dado que el art. 201 del RRM exige que en la escritura se consigne: 1.º La suma dineraria o la descripción de los bienes que hayan de entregarse a los socios, así como la declaración de los otorgantes de que han sido realizados los reembolsos correspondientes”.
El notario recurre: alega el artículo 1.255 del Código Civil, que reconoce el principio de autonomía de la voluntad en materia patrimonial, que en “la regulación legal de la reducción de capital en la sociedad de capital de responsabilidad limitada, no existe ninguna norma prohibitiva del aplazamiento del pago de las sumas o cantidades que hayan de entregarse a los socios”, y que el aplazamiento del pago es un convenio entre la sociedad y el o los socios afectados que produce efectos solo entre ellos (art. 1257 C. Civil), por lo que no puede afectar ni perjudicar a los acreedores sociales.
Doctrina: Para la DG las cautelas adoptadas para el caso de reducción del capital social responden a la necesidad de proteger a los acreedores (artículos 331 a 337 de la Ley de Sociedades de Capital) y también a los socios exigiendo el artículo 329 de la Ley de Sociedades de Capital, cuando la reducción no afecte por igual a todos los socios, el consentimiento individual de los afectados.
Por otra parte, de la regulación legal no resulta que el reembolso a los socios haya de hacerse en efectivo, aunque forzoso es reconocer que lo normal será hacerlo de esa forma.
Así, el artículo 201.3.1.º del Reglamento del Registro Mercantil, “se refiere a «la suma dineraria o la descripción de los bienes que hayan de entregarse a los socios», y, para el caso análogo de pago en especie de la cuota de liquidación, el artículo 393.2 de la Ley de Sociedades de Capital)”. Añade la DG que, en el caso planteado por la resolución, al contarse con el consentimiento de todos los socios y el especial del afectado, “no se plantea problema alguno de protección de los intereses de los socios por el hecho de que sólo se devuelva el valor de las aportaciones de uno de los tres socios ni respecto de la naturaleza no dineraria de parte de las restituciones, pues el acuerdo de reducción se adopta por unanimidad de los socios”. Y es precisamente esa unanimidad y el principio de autonomía de la voluntad los que “conducen también a rechazar la objeción expresada por el registrador en la calificación impugnada respecto del aplazamiento de parte de la suma dineraria que haya de entregarse al socio, pues no existe norma imperativa que imponga el pago al contado del valor de la aportación que se devuelva al socio mediante la reducción del capital social. La obligación de pago del crédito de reembolso derivado del acuerdo de reducción es una obligación dineraria (artículo 1170 del Código Civil), que admite aplazamiento por acuerdo de las partes, por lo que en un caso como el presente, a efectos de lo establecido en el artículo 201.3.1.º del Reglamento del Registro Mercantil debe estimarse suficiente la declaración del otorgante de la escritura sobre el hecho de la restitución del valor de las aportaciones y el aplazamiento de parte de las mismas, extremo este que deberá reflejarse en la inscripción conforme al artículo 202.3.º del mismo Reglamento”.
En definitiva, que “no es que la ejecución del acuerdo de reducción haya sido aplazada, como afirma el registrador en su calificación, sino que tal acuerdo ya se ha ejecutado mediante el reconocimiento de un crédito dinerario a favor del socio cuyas participaciones sociales se amortizan”.
Comentario: Varias cosas resultan claras de esta resolución:
— que es posible el aplazamiento de la restitución de lo que haya devolverse a los socios en un acuerdo de reducción del capital social,
— que para ello es necesario el acuerdo de las partes, es decir el acuerdo en junta y el consentimiento del socio interesado,
—- que, aunque no resulta muy claro de la resolución, parece que basta la manifestación en dicho sentido por parte del otorgante de la escritura,
— que el aplazamiento debe reflejarse en la inscripción,
— que, si hay unanimidad por parte de todos los socios, la restitución puede hacerse en bienes muebles o inmuebles,
— que no existe norma legal alguna que imponga el pago al contado, y
— que la obligación de restitución al socio si se hace en efectivo es una típica obligación dineraria.
Lo que ya no queda tan claro es si el consentimiento del socio afectado debe expresarse, como en este caso, mediante su comparecencia en la escritura, o bastará con la manifestación en dicho sentido de la persona que, facultada para ello, eleve a público los acuerdos sociales. Nos inclinamos por esta última solución dado que ese consentimiento ya consta en el acuerdo y ese acuerdo no es uno de los que forzosamente haya de constar en escritura pública (cfr. art. 1280 CC), aunque en el caso de la resolución era necesario que compareciera dado que también se le pagaba con la adjudicación de un inmueble.
Tampoco queda claro, al no preverse en el RRM nada sobre ello, si una vez pagada la parte aplazada podrá hacerse constar en la hoja de la sociedad por nota marginal. No vemos inconveniente en su constancia, si a la sociedad le interesara, aunque la misma no será estrictamente necesaria al no quedar afectados los acreedores por el aplazamiento. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-15779 – 6 págs. – 241 KB)
Resumen: No es posible que una persona natural representante de la persona jurídica administradora de una sociedad se otorgue poder a favor de sí mismo.
Hechos: El problema que plantea esta resolución se centra en determinar si es o no inscribible un poder otorgado a favor de una persona que a su vez es la persona física representante de la persona jurídica administradora única de la sociedad en cuyo nombre se da el poder.
El registrador entiende que no es posible la inscripción de dicho poder, pues la persona física a cuyo favor se otorga es el representante de la persona jurídica administradora única de la sociedad y como tal, ya ostenta las facultades concedidas. Añade que “el apoderamiento no puede ser objeto de revocación sin contar con la voluntad de dicho apoderado, lo cual haría ilusoria la revocación de la representación voluntaria en este supuesto (Art. 1732 Código Civil, 209 LSC y Resoluciones de 24 de junio de 1983, 24 de noviembre de 1998, 27 de febrero de 2003, 15 de, marzo de 2011 y 10 de junio de 2016).
El interesado recurre. Los puntos esenciales de sus alegaciones son los siguientes:
— las diferencias entre la representación orgánica y voluntaria;
— el apoderamiento se hace a favor de una persona como tercero ajeno;
— el apoderamiento es conforme a lo establecido en el artículo 94.1.5.º del RRM;
— también es conforme a la doctrina de la resolución de la DGRN de 18 de julio de 2012, que hace posible la existencia de representación orgánica y voluntaria en una misma persona;
— por último, en cuanto a la no posibilidad de revocación dice que el supuesto que se da es distinto al del administrador único que se da poder a sí mismo pues aquí el poder se da a favor de una persona ajena, dado que el administrador es la persona jurídica nombrada.
Doctrina: La DG, tras señalar también las esenciales diferencias entre representación orgánica y voluntaria, reconoce que por su parte admite la posibilidad teórica de “concurrencia en una misma persona de ambas modalidades de representación en relación con una misma persona jurídica”, pero añade que ello lo ha hecho con la importante matización de que dada “la diferencia funcional entre ambas figuras y su diferente ámbito operativo” en su desenvolvimiento pueden surgir “dificultades de armonización que deben ser analizadas en cada supuesto concreto (posibilidad de revocación o modificación del poder conferido, exigencia de responsabilidad, subsistencia del poder más allá de la propia duración del cargo) y es a la vista de ellas como ha de resolverse su compatibilidad”.
Reconoce que lo que la DG rechaza es que el administrador único pueda darse poder a sí mismo “para seguir actuando en su cualidad de apoderado, con base en una representación voluntaria, y con las mismas facultades que ya podía ejercitar como representante orgánico” por lo que el poder carece de todo interés. Además, en estos casos, “la revocación del poder deviene ilusoria en tanto el apoderado siga ejerciendo el cargo que le facultaría para privarse de las facultades autoatribuidas” a lo que debe “añadirse la difícil exigencia de responsabilidad que al administrador como representante orgánico correspondería frente a la actuación del apoderado…”.
Ahora bien, tras señalar esas dificultades también reconoce que en este caso “no es propiamente la sociedad nombrada administradora única sino la persona natural designada por ésta para ejercer el cargo de administrador”. Pese a ello dice que “debe entenderse que mientras concurran en esa misma persona las dos condiciones (representante de esa sociedad administradora y apoderada) dependería de la propia apoderada –mientras sea también el representante de la sociedad administradora única– la subsistencia del poder conferido, de modo que sería ilusoria la revocabilidad de la representación voluntaria en tal supuesto y la exigencia de responsabilidad que al administrador correspondería en los términos antes expresados (cfr. la Resolución de 15 de marzo de 2011)”.
Comentario: Como hemos visto no es un rechazo frontal el que hace la DG del poder conferido en este caso, sino que lo que le lleva a la confirmación de la nota es el hecho de que mientras siga siendo el representante de la sociedad administradora única la misma persona que el apoderado, las dificultades antes señaladas para denegar los poderes del administrador único a favor de sí mismo también se dan en este caso.
Ello es evidente pero también lo es que ese representante físico puede cambiar en cualquier momento, pues depende de la voluntad del administrador persona jurídica, y si fuera cambiado el representante en ese mismo momento desaparecerían las anteriores dificultades.
Aparte de ello debemos tener en cuenta que la resolución alegada por el recurrente, la de 18 de julio de 2012, declara la inscribibilidad de un poder general otorgado por un administrador solidario de la sociedad a favor del otro administrador solidario de la misma.
La principal razón que dio la DG en este caso para admitir la inscripción del poder es que ello no contradice ninguna norma imperativa, aunque reconoce también que estos poderes tienen algunos inconvenientes en caso de que cese el administrador solidario, que no es apoderado, pues en ese caso se reunirán en una misma persona el cargo de administrador único, en principio temporal hasta que la junta decida, con el cargo de apoderado. Pero ello afirma no debe impedir su inscripción.
Creemos que las mismas razones que se dieron en este caso para la admisión de la inscripción como apoderado de un administrador solidario, se podrían haber tenido en cuenta para admitir también la inscripción en el caso que nos ocupa. Tengamos muy presente que el apoderado NO es el administrador, sino una mera persona natural que en ese momento lo representa y que la misma puede ser cambiada en cualquier momento. Además, en todo caso, si el apoderado traspasara los límites de su poder o el poderdante-la sociedad- perdiera en él su confianza, siempre podrá , si el mismo apoderado en su condición de representante del administrador único no lo revoca, cambiar a ese representante.
En definitiva que pese a sus inconvenientes, que reconocemos, este tipo de poderes, salvando el del administrador único que claramente para la DG no es posible, en principio deben ser admitidos si con ello se facilita la vida del empresario. Habrá que analizar cada caso concreto pues aunque el registro debe velar por la seguridad jurídica, si los terceros quedan debidamente protegidos por la publicidad registral, y el apoderado-administrador manifiesta en cada caso en qué calidad interviene, el registro no debe proteger a personas, físicas o jurídicas, que son plenamente capaces de protegerse a sí mismas.
Finalmente, y en aras de evitar o minimizar los inconvenientes que presenta la figura, creemos que, por evidentes razones de buena fe negocial, salvo que la persona que represente a la sociedad haga valer su carácter de apoderado, el tercero que contrate con ella siempre podrá alegar que con quien realmente estaba contratando era con el administrador de la sociedad. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-15877 – 5 págs. – 239 KB)
Idéntica a la resumida y comentada al número precedente. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-15878 – 5 págs. – 238 KB)
Resolución de 18 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XI de Madrid a inscribir la escritura de constitución de una sociedad civil profesional.(JAGV)
PDF (BOE-A-2019-16036 – 9 págs. – 262 KB)
Resolución de 19 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil IX de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de escisión parcial de una sociedad. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-16038 – 11 págs. – 271 KB)
Resolución de 20 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles de Jaén a inscribir una escritura de cese y nombramiento de representante persona física de una sociedad de responsabilidad limitada. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-16281 – 5 págs. – 237 KB)
Resolución de 2 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Eivissa, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-16375 – 5 págs. – 237 KB)
Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Eivissa, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-16381 – 5 págs. – 239 KB)
Resolución de 4 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Eivissa, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-16385 – 5 págs. – 239 KB)
Resolución de 7 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Ciudad Real, por la que se deniega la anotación de embargo sobre la propiedad de un vehículo. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-16389 – 5 págs. – 241 KB)
Pinos en el Parque del Oeste (Madrid). Por Ana Elisa de Gregorio.
dudas de identidad de la finca, inmatriculacion, invasión del dominio público

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 artículo 84

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 artículo 14
 artículo 9
 artículo 14
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 artículo 82
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 artículo 199
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Resolución 
 artículo 208
 artículo 286
 artículo 286
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 artículo 208
 artículo 76

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 artículo 199
 artículo 9
 artículo 199
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 artículo 236
 artículo 129
 artículo 74
 artículo 129
 artículo 129
 artículo 579
 artículo 129
 artículo 236
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 artículo 236
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 artículo 84
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 artículo 2
 artículo 204
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 artículo 199
 artículo 19
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 artículo 199
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 artículo 1
 artículo 329
 artículo 201
 artículo 393
 artículo 201
 artículo 202
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 artículo 94
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