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Timestamp: 2016-10-22 23:49:32+00:00

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1C_74/2014 � � Urteil vom 16. Mai 2014
Beschwerdef�hrer, vertreten durch Advokat Erik Wassmer,
A.a.�Am 14. Dezember 2004 erteilte der Gemeinderat Waldenburg D.________ und E.________ die Baubewilligung f�r die Erstellung eines Gartenh�uschens auf der in der Wohnzone W1 gelegenen Parzelle Nr. xxx in Waldenburg. Aus der Bewilligung und den genehmigten, rudiment�ren Pl�nen ergibt sich im Wesentlichen die Position der Baute in der Nordwestecke des Grundst�cks, der Grundriss (3 m x 3 m nach dem Text der Bewilligung, 3 m x 2 m nach den vom Gemeinderat genehmigten Pl�nen), die Dachform (Satteldach mit einer Giebelh�he von 2.50 m), die Gr�sse und die Position der T�re und eines Fensters sowie die Baumaterialien (Fassade in Holz, Ziegeldach).
�Am 15. August 2005 kaufte A.________ die Parzelle Nr. xxx.
�Am 6. M�rz 2007 zonte der Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft die Parzelle Nr. xxx nicht ein und wies sie der Landwirtschaftszone zu.
A.b.�Am 7. Mai 2010 machten die Eigent�mer der Nachbarparzelle Nr. yyy, B.B.________ und C.B.________, das kantonale Bauinspektorat auf "schleichende bauliche Aktivit�ten" auf der Parzelle Nr. xxx aufmerksam.
�Am 12. Mai 2010 stellte das Bauinspektorat auf der Parzelle Nr. xxx eine unfertige, kellergeschoss�hnliche Unterniveau-Baute mit einem Grundriss von 3.20 m x 3.50 m und einer Tiefe von ca. 2 m fest. Sowohl die W�nde als auch die Bodenplatte bestanden aus massivem Stahlbeton, und die W�nde waren mit ca. 10 cm dicken Platten gegen das Erdreich isoliert. Die Baute war nicht abgedeckt und nicht gesichert. In der Umgebung befanden sich eine Gel�ndeaufsch�ttung, eine k�nstlich erstellte Bodenmulde, eine Trockensteinmauer, ein Dachziegellager, Kunststoffbeh�lter, Blechabdeckungen, diverse in den Boden eingelassene Drainagerohre und mehrere mit Schilfrohr bepflanzte Kunststoffbeh�lter.
�Am 26. Januar 2011 erwog die Bau- und Umweltschutzdirektion des Kantons Basel-Landschaft (BUD), der offene Keller, die im Boden eingelassenen Kunststoffbeh�lter mit der dazugeh�rigen Drainageanlage und die Trockensteinmauer seien bewilligungspflichtig. Der Betrieb von A.________ sei ein Freizeitlandwirtschaftsbetrieb; Bauten und Anlagen daf�r seien in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform. F�r den offenen Keller und die Installation aus diversen Drainagerohren und Kunststoffbeh�ltern als Versuchsanlage einer Schilfgras-Kl�ranlage k�nne keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt werden. Der offene Keller sei zudem eine Sturzstelle, die mangels sachgerechter Sicherung rechtswidrig sei. Eine Unterkellerung des Gartenh�uschens sei in der Baubewilligung von 2004 nicht enthalten, und es gebe in den Akten keine Hinweise darauf, dass nachtr�glich ein Kellergeschoss bewilligt worden sei. Es sei damit formell und materiell rechtswidrig. Die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes sei durch �berwiegende Gr�nde des Landschaftsschutzes gedeckt und verh�ltnism�ssig. Hingegen k�nne die Trockensteinmauer in ihrer aktuellen Dimension toleriert werden. Gest�tzt auf diese Ausf�hrungen verweigerte die BUD eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG und ordnete an, der offene Keller sei bis zum 15. Februar 2011 provisorisch zu sichern. Bis zum 31. August 2011 sei der offene Keller ganz oder teilweise im Sinne der Erw�gungen abzubrechen und aufzuf�llen, die Versuchsanlage zur Abwasserkl�rung zu entfernen und der urspr�ngliche Zustand wiederherzustellen sowie das Dachziegellager abzubauen und zu entfernen. Die BUD wies A.________ auf die Strafbestimmung von Art. 292 StGB hin und drohte ihm f�r den Weigerungsfall die Ersatzvornahme an.
�A.________ focht diese Verf�gung beim Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft an und beantragte, sie aufzuheben und ihm zu gestatten, das Gartenh�uschen im Sinne der Baubewilligung vom 15. Dezember 2004 fertigzustellen.
�Im Juli 2011 schlossen A.________ und der Regierungsrat einen (am 29. Juli von A.________ und am 11. November 2011 vom Regierungsrat unterzeichneten) Teilvergleich �ber die Sicherung des offenen Kellers, die Redimensionierung der Schilfgrastr�nke sowie die teilweise R�umung des Grundst�cks von diversem Kleinmaterial. Am 4. August 2011 wurde das Beschwerdeverfahren sistiert.
�Am 18. August 2011 erstreckte der Gemeinderat Waldenburg A.________ die Frist f�r die Erstellung des 2004 bewilligten Gartenh�uschens bis zum 31. Dezember 2011. Er machte ihn darauf aufmerksam, dass es nach den seinerzeit bewilligten Pl�nen auszuf�hren sei, da der Gemeinderat f�r die Bewilligung von Plan�nderungen nicht mehr zust�ndig sei. Der von Vorbesitzern erstellte, nie bewilligte Keller sei vollst�ndig aufzuf�llen.
�Mit "Beschwerde/Vernehmlassung/eventuell Revision" vom 31. Oktober 2011 beantragten B.B.________ und C.B.________, sie zum h�ngigen Beschwerdeverfahren beizuladen. Sie beantragten, s�mtliche Bauarbeiten auf der Parzelle Nr. xxx f�r die Dauer des Verfahrens einzustellen. In der Sache beantragten sie, den Entscheid der BUD vom 26. Januar 2011 zu sch�tzen, soweit A.________ zur Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustands verpflichtet wurde, und insoweit aufzuheben, als darin Terrainver�nderungen (insbesondere die Trockenmauer) akzeptiert und auf einen vollst�ndigen R�ckbau (des Kellergeschosses) verzichtet wurde. Der Teilvergleich sei nichtig zu erkl�ren oder eventuell aufzuheben und A.________ zu verpflichten, den urspr�nglich gewachsenen Zustand des Terrains wiederherzustellen. Das (in der Zwischenzeit erstellte) Ger�tehaus auf der Parzelle Nr. xxx sei abzubrechen.
�Am 4. November 2011 verf�gte die Gemeinde Waldenburg gegen�ber A.________ einen Baustopp. Zur Begr�ndung f�hrte sie an, eine Baukontrolle habe ergeben, dass das erstellte Gartenh�uschen eine Grundfl�che von 12 m� habe und ein Flachdach mit Begr�nung aufweise. Bewilligt worden sei eine Fl�che von 9 m� und ein Satteldach mit Ziegeln. Die erstellte Baute entspreche damit nicht der erteilten Bewilligung, was nicht toleriert werden k�nne.
�Der Regierungsrat entsprach dem Antrag von B.B.________ und C.B.________, zum von A.________ angestrengten Beschwerdeverfahren beigeladen zu werden. In Bezug auf die von ihnen am 31. Oktober 2011 in der Sache gestellten Antr�ge er�ffnete er ein Parallelverfahren; in der Folge vereinigte er die Verfahren.
Nach dem Scheitern von Vergleichsverhandlungen wies der Regierungsrat am 27. November 2012 die Beschwerden von A.________ sowie von B.B.________ und C.B.________ ab, soweit er darauf eintrat. Er verpflichtete A.________, bis zum 31. M�rz 2013 die von der BUD am 26. Januar 2011 verf�gten Wiederherstellungsmassnahmen auszuf�hren und das Gartenh�uschen zu entfernen.
�A.________ focht diesen Regierungsratsbeschluss beim Kantonsgericht an mit den Antr�gen, ihn sowie den Entscheid der BUD vom 26. Januar 2011 aufzuheben und festzustellen, dass er den von seinen Rechtsvorg�ngern begonnene Bau eines Gartenh�uschens im Sinne der Bewilligungen der Gemeinde Waldenburg vom 14. Dezember 2004 und vom 18. August 2011 fertiggestellt habe.
�Am 16. Oktober 2013 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab.
�Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt A.________, dieses Urteil des Kantonsgerichts aufzuheben und fest-zustellen, dass er berechtigt sei, das Gartenh�uschen und das Weiherbiotop auf der Parzelle Nr. xxx fertigzustellen. Eventuell sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Er ersucht seiner Beschwerde in dem Sinn aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, als bis zur rechtskr�ftigen Erledigung des Verfahrens keine Vollstreckungsmassnahmen - weder bez�glich der Wiederherstellung noch bez�glich der ihm auferlegten Kosten und Entsch�digungen - ergehen d�rften.
�Das Kantonsgericht verzichtet auf Vernehmlassung. Die BUD beantragt, dem Gesuch um aufschiebende Wirkung nicht zu entsprechen. B.B.________ und C.B.________ beantragen, das Gesuch um aufschiebende Wirkung abzuweisen. Die Gemeinde Waldenburg verweist in ihrer Vernehmlassung auf ihre Stellungnahme im Verfahren vor dem Regierungsrat und erg�nzt sie in verschiedener Hinsicht. B.B.________ und C.B.________ beantragen, auf die Beschwerde nicht einzutreten oder sie eventuell abzuweisen.
�In seiner Replik h�lt A.________ an der Beschwerde fest.
�Gest�tzt auf Art. 82 lit. a BGG beurteilt das Bundesgericht Beschwerden gegen Entscheide in Angelegenheiten des �ffentlichen Rechts. Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung. Das Bundesgerichtsgesetz enth�lt dazu keinen Ausschlussgrund (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251). Der Beschwerdef�hrer ist als Grundeigent�mer und Bauherr direkter Adressat des angefochtenen Entscheids und damit gem�ss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde berechtigt. Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, sodass auf die Beschwerde einzutreten ist.
�Das Kantonsgericht verpflichtet den Beschwerdef�hrer im angefochtenen Entscheid, mit Ausnahme der Trockensteinmauer (und offenbar einer als Tr�nke dienenden Badewanne) alle von ihm und seinen unmittelbaren Rechtsvorg�ngern auf der Parzelle Nr. xxx erstellten Bauten und Anlagen - d.h. insbesondere das Gartenh�uschen mitsamt dem Kellerfundament, die Schilfgrastr�nke, das Dachziegellager und die am gewachsenen Terrain vorgenommenen Ver�nderungen - zu entfernen, abzubrechen bzw. r�ckzubauen und den urspr�nglichen Zustand wieder herzustellen.
�Wie sich aus den fotografisch dokumentierten Augenscheinen ergibt, ver�ndern die umstrittenen Bauten, Anlagen und Terrainver�nderungen den Raum bzw. das Gel�nde in erheblichem Ausmass und sind damit nach den zutreffenden Ausf�hrungen des Kantonsgerichts klarerweise bewilligungspflichtig (Art. 22 Abs. 1 RPG; BGE 139 II 134 E. 5.2; 120 Ib 379 E. 3c, je mit Hinweisen).
3.1.�Bewilligt wurde auf der Parzelle Nr. xxx einzig ein Gartenh�uschen (Baubewilligung vom 14. Dezember 2004, Verl�ngerung vom 18. August 2011). Nach � 122 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 (RBG) darf von den bewilligten Pl�nen nur mit Zustimmung der Baubeh�rde abgewichen werden, und nach Abs. 2 dieser Bestimmung ist f�r erhebliche Abweichungen eine neue Baubewilligung erforderlich. Entspricht eine Baute nicht den bewilligten Pl�nen, so verf�gt die Baubeh�rde die Baueinstellung und, falls eine nachtr�gliche Bewilligung nicht erteilt werden kann, die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands (� 137 Abs. 1 und 3 RBG).
3.2.�Der Gemeinderat von Waldenburg als damals f�r die Bewilligung von Kleinbauten innerhalb der Bauzone zust�ndige Instanz hat den Rechtsvorg�ngern des Beschwerdef�hrers am 14. Dezember 2004 die Baubewilligung f�r die Errichtung eines 3 m x 2 m (bzw. 3 m x 3 m, vgl. Sachverhalt A.a) grossen, 2.5 m hohen Gartenh�uschens erteilt. Erstellt wurde in der Folge kein Gartenh�uschen, sondern ein 3.2 m x 3.5 m grosses, rund 2 m tiefes Kellergeschoss aus armiertem Beton. Die Baubewilligung enth�lt �ber die Fundation zwar keine Bestimmungen. Da ein Gartenh�uschen aber nicht direkt auf die (feuchte) Wiese gestellt werden kann, w�re darin nach den zutreffenden Ausf�hrungen des Gemeinderates nach Treu und Glauben auch die f�r eine solche Kleinbaute erforderliche, orts�bliche Fundation mitenthalten gewesen. Die eingangs erw�hnte Betonkonstruktion ist indessen kein solches von der Baubewilligung abgedecktes Fundament, sondern ein massiv gebautes Kellergeschoss, welches von der Baubewilligung offensichtlich nicht abgedeckt wird; die gegenteilige Behauptung des Beschwerdef�hrers erscheint offensichtlich unzutreffend und auf die Besitzstandsgarantie kann er sich nicht berufen.
3.3.�Mit dem Kellergeschoss haben die Rechtsvorg�nger des Beschwerdef�hrers somit etwas anderes gebaut, als bewilligt war. Der Regierungsrat und der Gemeinderat sind dem Beschwerdef�hrer weit entgegengekommen, indem sie die Erstellung des Kellergeschosses als Beginn der Bauarbeiten f�r das Gartenh�uschen anerkannten und die Baubewilligung verl�ngerten, um ihm dessen Fertigstellung auf dem r�ckgebauten bzw. aufgef�llten Kellergeschoss zu erm�glichen. Der Gemeinderat hat dabei in seinem Beschluss vom 18. August 2011 unmissverst�ndlich und zutreffend ausgef�hrt, dass er an sich f�r die Bewilligung von Bauten auf der nunmehr ausserhalb der Bauzone gelegenen Parzelle Nr. xxx nicht mehr zust�ndig sei und es demnach nur darum gehen k�nne, das damals bewilligte Bauvorhaben ohne wesentliche �nderungen, die ein neues Baugesuch erfordern w�rden (vorn E. 3.1), fertigzustellen.
3.4.�Der Beschwerdef�hrer hat in der Folge den offenen Keller weder r�ckgebaut noch aufgef�llt, sondern die Mauern leicht erh�ht und darauf ein Gartenh�uschen mit begr�ntem Pultdach gestellt, welches eine Fl�che von 3.2 m x 3.5 m = 11.2 m� aufweist. Die erstellte Baute weicht damit in wesentlichen Punkten von der 2004 bewilligten ab: sie ist unterkellert, ihre Grundfl�che ist rund ein Viertel bzw. ein Drittel gr�sser und das Dach - begr�ntes Pult- statt ziegelbedecktes Satteldach - ist v�llig anders. F�r diese Baute h�tte der Beschwerdef�hrer nach den plausiblen Ausf�hrungen des Kantonsgerichts (E. 6.1 ff. S. 8 f.) eine neue Baubewilligung ben�tigt, die der Gemeinderat mangels Zust�ndigkeit gar nicht mehr h�tte erteilen d�rfen und auch nicht erteilt hat. Die Baute erweist sich somit als materiell rechtswidrig; eine nachtr�gliche Baubewilligung kommt nach dem Gesagten nicht in Betracht, abgesehen davon, dass daf�r auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG ben�tigt w�rde. Eine solche k�nnte schon deswegen nicht erteilt werden, weil Bauten f�r die vom Beschwerdef�hrer betriebene Freizeitlandwirtschaft in der Landwirtschaftszone nicht als zonenkonform anerkannt werden (Art. 34 Abs. 5 RPV). Aus diesem Grund sind auch die �brigen Bauten, Anlagen und Terrainver�nderungen, f�r welche keine Bewilligungen eingeholt wurden und die damit von Anfang an formell rechtswidrig waren, nachtr�glich nicht bewilligungsf�hig.
3.5.�Der Beschwerdef�hrer sieht in diesem Zusammenhang die Gemeindeautonomie verletzt. Der Gemeinderat habe ihm als zust�ndige Baubewilligungsbeh�rde am 18. August 2011 eine Baubewilligung erteilt bzw. verl�ngert und am 4. November 2011 einen Baustopp verf�gt. Es w�re damit in der Zust�ndigkeit des Gemeinderates gelegen, dieses Verfahren abzuschliessen. Die BUD habe daher in dessen Zust�ndigkeitsbereich eingegriffen, indem sie am 26. Januar 2011 eine Wiederherstellungsverf�gung erlassen habe, ebenso wie der Regierungsrat und das Kantonsgericht, welche diese Verf�gung gesch�tzt h�tten.
�Der Einwand ist unbegr�ndet. Einmal abgesehen davon, dass die BUD am 26. Januar 2011 in guten Treuen davon ausgehen konnte, die urspr�ngliche Baubewilligung von 2004 sei erloschen bzw. verwirkt, so teilen jedenfalls sowohl der Gemeinderat als zust�ndige Baubeh�rde wie auch der Regierungsrat und das Kantonsgericht den offensichtlich zutreffenden Standpunkt, dass die vom Beschwerdef�hrer erstellte Kleinbaute in wesentlichen Punkten von der bewilligten abweicht und deshalb einer neuen, nach dem Gesagten nicht mehr erh�ltlichen Baubewilligung bedurft h�tte. Es w�re daher einer sinnlosen Formalit�t gleichgekommen, wenn der Regierungsrat, bevor er selber am 27. November 2012 die Ausf�hrung der von der BUD am 26. Januar 2011 verf�gten Wiederherstellungsmassnahmen anordnete, den Gemeinderat dazu angehalten h�tte, zuerst noch seinerseits die fehlende Bewilligungsf�higkeit der vom Beschwerdef�hrer erstellten Bauten und Anlagen formell festzustellen und deren Wiederherstellung anzuordnen.
3.6.�Es besteht ein erhebliches �ffentliches Interesse am Schutz der bau- und zonenrechtlichen Ordnung bzw. an der Freihaltung der Landwirtschaftszone von nicht zonenkonformen Bauten und Anlagen und damit an der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes auf der Parzelle Nr. xxx. Die entgegenstehenden privaten Interessen an der zonenwidrigen Nutzung der Parzelle bzw. an einem Verzicht auf die mit einem gewissen finanziellen Aufwand verbundene Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands haben dagegen vergleichsweise wenig Gewicht. Der Beschwerdef�hrer hat es sich insbesondere selber zuzuschreiben, dass er sich, entgegen den unmissverst�ndlichen Ausf�hrungen in der Baubewilligung des Gemeinderates Waldenburg vom 18. August 2011, bei der Erstellung des Gartenh�uschens nicht an die bewilligten Pl�ne hielt und den Keller nicht auff�llte. Zudem hat der Beschwerdef�hrer die Parzelle Nr. xxx am 19. August 2005 f�r 5000 Franken, d.h. f�r knapp 3 Franken/m� und damit klarerweise als Landwirtschafts-, nicht als Bauland erworben. Es musste ihm daher von Anfang an bewusst gewesen sein, dass darauf Anlagen, Bauten und Terrainver�nderungen nur in sehr eingeschr�nktem Mass und schon gar nicht bewilligungsfrei erstellt werden d�rfen. Die vom Verwaltungsgericht angeordnete Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustands ist damit auch unter Verh�ltnism�ssigkeitsgesichtspunkten nicht zu beanstanden.
�Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat zudem den obsiegenden Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Die Verfahrenskosten in H�he von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdef�hrer auferlegt.
Der Beschwerdef�hrer hat den Beschwerdegegnern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von insgesamt Fr. 2'500.-- zu bezahlen.

References: Art. 24
 Art. 24
 Art. 292
 Art. 82
 Art. 89
 BGE 
 Art. 24