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Sentencia A.P. Valencia 300/2010 de 18 de mayo. Comunidad de Propietarios. Contrato. Cumplimiento. Vicios constructivos - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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Sentencia A.P. Valencia 300/2010 de 18 de mayo
Ordenación de la edificación: Responsabilidad de la entidad demandada a reparar los vicios y defectos constructivos indicados en informe pericial. Agentes intervinientes en el proceso constructivo. Responsabilidad solidaria. Compatibilidad de la acción por ruina funcional con las de cumplimiento o resolución contractual o incumplimiento defectuoso. Jurisprudencia al respecto.
ROLLO n.º 74/2010
SENTENCIA 18 de mayo de 2010
SENTENCIA n.º 300
Doña M.ª Eugenia Ferragut Pérez
En la ciudad de Valencia, a 18 de mayo de 2010.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha veintiocho de julio de dos mil nueve, y auto de aclaración de fecha quince de octubre de dos mil nueve, recaídos en autos de juicio ordinario n.º 1181 de 2008, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de los de Valencia, sobre cumplimiento de contrato.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada TEULATS NOUS PROMOCIONES, S.L., representada por la procuradora doña María del Mar Guillen Larrea y defendida por el abogado don Enrique Benebeu Gil, y como apeladas las demandantes Comunidades de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 y DIRECCION000 NUM001, de Náquera (Valencia), representada por la procuradora doña Mercedes Martínez Gómez y defendidas por el abogado don Javier Moreno Moya.
Primero.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
" Que, estimando en lo esencial la demanda interpuesta en nombre de las Comunidades de Propietarios de la DIRECCION000 de Náquera, condeno a la mercantil Teulats Nous S.L. a reparar los vicios y defectos relacionados en el fundamento jurídico segundo de esta resolución, conforme a las pautas de reparación indicadas en el informe pericial emitido por D. Elias, con la precisión del fundamento jurídico tercero, a entregar a la actora el Libro del Edificio a que se refiere el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y al pago de las costas procesales."
Segundo.-La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, en solicitud de que se desestime la demanda, con la expresa imposición de las costas de ambas instancias a la actora.
Tercero.-La defensa de las demandantes presentó escrito de oposición al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia, con todos los demás pronunciamientos necesarios.
Cuarto.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 17 de mayo de 2010, en el que tuvo lugar.
Primero.-Frente a la sentencia que estimó en lo esencial la demanda, la parte recurrente alega, en síntesis, que la actora quiere trasladar a la acción del 1101 los efectos y las consecuencias del 1591 y LOE, y esta "confusión" alcanza al Juzgador, que valora la reclamación aplicando planteamientos propios de la acción del 1591 CC, cuando la acción promovida es la de incumplimiento contractual.
El incumplimiento contractual pasaría por no haber ejecutado la obra con sometimiento a la normativa vigente o al proyecto, o que habiéndolo ejecutado así, se hubieran producido defectos relevantes que afectaran a la habitabilidad del inmueble.
Nadie ha insinuado que la obra no se sometiera al proyecto, así lo certificó la dirección facultativa al otorgar el certificado final de obra, el Ayuntamiento al dar las cédulas de habitabilidad y licencia de ocupación, o las empresas suministradoras al entregar los boletines y permitir las conexiones.
Si se hizo bien o no y si existen desperfectos relevantes que afectan a la habitabílídad del inmueble.
Se ha superado el concepto de vicio ruinógeno como daño fundamental que determina riesgo para la existencia del inmueble, pero esto no puede ser un cajón de sastre para incluir cualquier imperfección, porque no todas afectan a la habitabilidad, o querer que, porque se reclamen varias patologías, y alguna tenga trascendencia, se extiendan sus efectos a las menores. El art. 1101 no tiene esta finalidad. Si que la tendría la LOE en su art. 17, al que no se acude.
Yerra el al admitir sin matices el informe del Perito Judicial.
Cuarto.-depuradora. Se alega que no tiene hueco de ventilación, que no tiene desagüe o que no tiene bancada antivibratoria de la bomba. El Perito Judicial habla de que no es de obligado cumplimiento, pero si recomendable.
Mi mandante vende unas viviendas con unas características y calidades que conocen los compradores, y no es un incumplimiento contractual. El Arquitecto autor del Proyecto, el Sr. Higinio (video 1, minuto 25.20) indica que en el Proyecto no se recogía, porque al tratarse de una caseta para la depuradora, y no ser un lugar habitable, no requiere estos elementos. Se alude a que hay humedades en la caseta de la depuradora, pero estas no están producidas por la falta de hueco de ventilación. Se alude por los distintos técnicos que la humedad en las paredes de la caseta de la depuradora, es por capilaridad y no por condensación. Lo dice el Perito Judicial, y que una hipótesis es la utilización de riego por aspersión en la zona de césped que circunda a la caseta. Ello lo reconoce el Arquitecto autor del Proyecto. El Presidente de la Comunidad reconoce que se utiliza ese riego por esa zona.
Tuberias.-Tampoco se han constatado fugas en la tubería. Lo dice el Presidente de la Comunidad, el Perito de la actora y el Perito Judicial, por lo que, por razón de la tubería, no existen problemas de humedades.
Piscina.- Los daños en el borde perimetral, el Perito Judicial los achacaba en su Informe, a la incidencia de máquinas que circulaban por la zona durante la construcción de la urbanización. El Arquitecto autor del Proyecto manifiesta que cuando verifica la revisión definitiva para expedir el Certificado Final de Obra, no constata esas roturas, la conclusión, por lo tanto, es que han sido posteriores. El Presidente de la Comunidad reconoce que se utilizan máquinas cortacésped en el mantenimiento de la zona ajardinada, donde se encuentra la piscina. El Perito Judicial admite que si se ha utilizado máquinas cortacésped en la zona, esos daños puedan coincidir con las mismas.
La presunta fuga en el vaso de la piscina. El Perito Judicial determina que el revestimiento de la piscina es óptimo, y en el trámite de aclaraciones no sabe establecer la causa de la fuga. El Perito de la actora, dice que la tubería de la depuradora a la piscina no tiene fugas, y el Arquitecto autor del Proyecto dice que no hay problema en la presión de la tubería, y que eso no puede tener incidencia en la presunta pérdida del vaso de la piscina. Nadie ha dicho cuanto pierde la piscina, donde se produce esa fuga, ni donde está el incumplimiento contractual.
Tubería de gas. - Ha quedado acreditado que su ejecución se ajustó a lo previsto en el Proyecto, según su autor el Arquitecto que recogía que transcurría por un tramo enterrado y otro aéreo, y que este se encontraba apoyado sobre una valla semirrígida. El Perito de la actora reconoce que no ha analizado el Proyecto. El Perito Judicial reconoce que si el Ayuntamiento, el instalador y el suministrador han dado el visto bueno, es que la instalación es correcta, y su planteamiento es que la valla por donde transcurre la tubería es inestable. Alude a que si interviene una fuerza externa sobre esa valla, esta se puede romper, pero también una fuerza externa puede romper un muro u otro tipo de valla. A día de hoy, no se ha producido ninguna rotura ni fuga, y así lo reconoce el Presidente de la Comunidad.
Junta de dilatación.- El Presidente de la Comunidad ha reconocido que no hay grietas en las viviendas. Y el Perito Judicial no ha constatado grietas producidas por la mala ejecución de la junta de dilatación.
Antena.- La causa alegada por la actora en su demanda es "la dificultad de mantenimiento de la antena colectiva". Sin embargo, alterando el debate originario, se plantea en diversos informes periciales que el "problema" es si la antena debería estar instalada en un poste o en una torreta. Según la normativa, si tiene menos de seis metros, puede utilizarse el poste, y si no, requiere torreta. El Perito de la actora y el Perito Judicial reconocen que no lo han medido. Nadie ha acreditado que el sistema de poste utilizado, no sea el ajustado a la normativa vigente.
En cualquier caso, lo que se reclama es una presunta dificultad en el mantenimiento, y en esto es irrelevante que esté más o menos cerca de cualquier edificación. Aunque se instalara ese mismo poste en una zona más abierta, el mantenimiento sería idéntico, eso lo reconocen el Arquitecto autor del Proyecto el Perito de la actora y el Perito Judicial.
La entrega de documentos fue completa. Se adjunta a la demanda los contratos privados de venta (doc. 3, 4 y 5), cláusulas doce y trece establecen que se entrega la documentación disponible en ese momento, como documento seis acompaña un modelo de escritura publica de venta, en la que la estipulación 2-4 reconoce que se entrega toda la documentación que exige la LOE excepto la licencia de primera ocupación que a esa fecha esta pendiente de recogerse en el Ayuntamiento, y que se entregó más tarde. En los distintos registros públicos (ayuntamiento, colegio arquitectos) constan copias de todo ello. El Libro de la Edificación existe y se entregó, de lo contrario, el Registrador de la Propiedad, no habría inscrito las ventas.
Segundo.-La jurisprudencia admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del artículo 1591 con las de cumplimiento o resolución contractual del artículo 1124 o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del artículo 1101, todos del Código Civil, (SSTS de 8 de junio de 1993, 27 de julio de 1994, 21 de marzo y 24 de septiembre de 1996, 19 de mayo y 8 de junio de 1998, 27 de enero de 1999 y 30 de junio de 2005). De tal modo que el perjudicado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a otra.
El promotor vendedor puede ser declarado responsable frente al comprador tanto si los defectos se califican de ruinógenos (artículo 1591 CC), como cuando son constitutivos de un incumplimiento del contrato de compraventa, si la entrega de la vivienda no se realiza de conformidad con la regla de la identidad precisa que exige el cumplimiento de las obligaciones, pues todo comprador tiene derecho a que se le entregue la vivienda conforme a los planos, proyecto y memoria de calidades que fueron pactadas; de tal forma que cuando éstas no se entregan en la forma pactada, existiendo defectos que aun no siendo calificados de ruinógenos determinan una ejecución defectuosa no conforme con la lex artis o cumplimiento defectuoso, tales reclamaciones tienen encaje en la acción de cumplimiento, bien a través de la reparación, la acción indemnizatoria (1101 CC) o a través de la resolución del contrato (1124 CC). Acciones que son perfectamente acumulables. De tal forma que cuando los vicios no sean ruinógenos, solo cabe que prospere la acción de incumplimiento contractual (STS 11.12.02, 30.6.05, 24.7.06 y 13.5.08), que es reclamable respecto del vendedor promotor.
En definitiva, ante el inadecuado cumplimiento de la obligación de entregar la cosa vendida, los compradores tienen opción de utilizar, frente al promotor vendedor, las siguientes vías para resarcirse:
La acción de responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código civil.
La acción de responsabilidad del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la edificación.
Las acciones edilicias, inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses, que impone el artículo 1490 del Código civil.
La acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé el artículo 1124 del mismo cuerpo legal.
La acción tendente, conforme al mismo artículo 1124, a la resolución siempre que el incumplimiento sea esencial.
La indemnización de daños y perjuicios que contempla el artículo 1101.
En cualquier caso, los criterios determinantes de la inclusión del promotor en el círculo de personas a que se extiende la responsabilidad por defectos constructivos son: que la obra se realiza en su beneficio; que se encamina al tráfico de la venta a terceros; que los terceros adquirentes pueden haber confiado en su prestigio comercial; que fue el promotor quien eligió y contrató al contratista y a los técnicos; y que, en definitiva, adoptar criterio contrario supondría limitar o desamparar a los compradores frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción, siendo determinante para la equiparación de la figura del promotor con la del contratista, a los efectos de incluirlo en la responsabilidad por vicios o defectos en la construcción, el hecho de que se trate de la persona física o jurídica que resulte ser el beneficiario económico de todo el complejo negocio jurídico constructivo (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1994).
Tercero.-El análisis de la cuestión debatida debe hacerse desde la perspectiva de que la Ley 26/1984, de 19 julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, obedece, en lo que aquí importa, al principio de inversión de la carga de la prueba, doctrina que no es novedosa respecto de la que ya venía estableciendo el Tribunal Supremo desde su ya clásica y paradigmática Sentencia de 10 julio 1943. En definitiva, pretende la Ley citada defender a los consumidores y usuarios de productos y servicios, a los que reconoce su situación de inferioridad o indefensión en que puedan encontrarse (artículo 23), y para establecer el necesario equilibrio determina unas garantías y responsabilidades, que no son otra cosa que la implantación de aquel principio en su articulado, con una excepción en todo caso: cuando el daño esté causado por culpa exclusiva del consumidor o por la de las personas de las que deba responder civilmente (artículo 25). Consagra el artículo 26 con carácter general el principio de inversión de la carga de la prueba, según la cual existe la presunción "iuris tantum" de culpa imputable a los que producen o facilitan productos o servicios a los consumidores o usuarios, siendo aquéllos los que por inversión de la carga de la prueba, son los llamados a desvanecerla. No otro es el sentido de dicho precepto al señalar la responsabilidad de aquéllos por los daños que sufran éstos, a menos que conste, o se acredite, que han cumplido debidamente las exigencias y requisitos reglamentariamente establecidos, y los demás cuidados y diligencias que exige la naturaleza del producto, servicio o actividad.
Cuarto.-Ejercida en el caso que estudiamos la acción tendente a exigir el cumplimiento del contrato, del artículo 1124 CC, la doctrina jurisprudencial (STS. 4.4.78, 8.6.97, por todas), viene sosteniendo que la ruina funcional configura una auténtica violación del contrato, supera el significado riguroso y estricto de arruinamiento total o parcial de la obra hecha (STS. 1.2.88, 6.3.90, 15.6.90, 13.7.90, 15.10.90, 31.12. 92, 25.1.93, 29.3.94) y se extiende a aquellos defectos de construcción que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato.
Desde luego, que el promotor haya obtenido los permisos y licencias administrativas para la construcción de las viviendas o para su ocupación, no le exonera de responsabilidad ni garantiza la adecuada ejecución de la obra; de otro lado, la cuestión nuclear no es que la obra se sometiera al proyecto, sino si la obra resultante del proyecto y de su ejecución responde a las previsiones contractuales y satisface objetivamente las legítimas expectativas de los compradores, y a la vista de las fotografías incorporadas a los informes periciales y las valoraciones que de los defectos constructivos hicieron los peritos (folios 237 a 255, 633 a 647, y 650 a 757), en particular el perito judicial, cuya mayor objetividad e independencia le dotan de una fiabilidad reforzada, convierten en un sarcasmo sostener, como hace la demandada, que la obra, tal como resultó, es contractualmente inobjetable porque la dirección facultativa firmó el certificado final de obra, el Ayuntamiento dio las cédulas de habitabilidad y licencia de ocupación, o las empresas suministradoras entregaron los boletines y permitieron las conexiones. De ningún modo es así, el resultado constructivo sólo puede ser calificado de inaceptable y frustrante de la finalidad del contrato, habida cuenta de la existencia de desperfectos relevantes que afectan a la habitabilidad de los inmuebles.
La recurrente que elude mencionar los defectos más groseros y se refiere sólo al cuarto de la depuradora, a las tuberías, a los daños en el borde perimetral de la piscina, a la presunta fuga en el vaso de ésta, a la junta de dilatación y a la antena, pide la desestimación de la demanda, lo que es a todas luces improcedente.
Quinto.-En relación con el cuarto de la depuradora, carece de ventilación, no tiene desagüe, ni bancada antivibratoria de la bomba. La apelante alude a que no siendo un lugar habitable, no es obligatorio que disponga de ventilación, que sólo es recomendable. Sin embargo, en el ámbito de las obligaciones contractuales, ello no significa que el promotor no estuviera obligado a instalar en ese cuarto la ventilación natural que permitiera la renovación del aire, e impidiera la condensación de vapor de agua y la oxidación de los enseres allí ubicados, pues los contratos obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (artículo 1258 CC). Igual sucede con la bancada antivibratoria de la bomba, y resulta notorio que sustituir ésta por un trozo de poliestireno extruido (folio 668) o por una tabla de madera (folio 712) no puede considerarse cumplimiento del contrato con buena fe. De otro lado, basta observar las fotografías del interior de la caseta para compartir la explicación que da el perito de que al no renovarse el aire y no evacuarse del interior del cuarto las pequeñas pérdidas de agua, se produce un aumento considerable de la humedad, favoreciendo la aparición de humedades y de manchas, es más la humedad por capilaridad procedente del riego del jardín no sería ajena al promotor, pues no resulta dudoso que el jardín estaba destinado a ser regado.
Sexto.-En cuanto a las tuberías, el recurso no desmiente el argumento aducido por el perito y aceptado por la sentencia, según el cual el tubo de PVC de desagües con el que se ha ejecutado parte de la instalación del circuito de depuración de la piscina no tiene las características adecuadas, al no ser apto para trabajar a presión. La defensa de la recurrente se limita a sostener que no se ha constatado fugas en la tubería, tanto dentro de la caseta, como hasta la piscina, lo cual de un lado, no es rigurosamente cierto, pues el arquitecto autor del proyecto y los peritos han reconocido que con anterioridad hubo una rotura, y que se reparó parte de la canalización (folios 666 a 672 677 in fine, y 681). El incumpliendo contractual es otra vez patente, y el motivo debe ser desestimado.
Séptimo.-Respecto de los daños en el borde perimetral de la piscina, el perito judicial los achacaba en su Informe, a la incidencia de máquinas que circulaban por la zona durante la construcción de la urbanización, y teniendo en cuenta que esta afirmación no ha sido desmentida por la promotora demandada, que se limita a plantear la hipótesis de que se causaron cuando se ha utilizado máquinas cortacésped en la zona, debemos desestimar el motivo.
Octavo.-El Perito Judicial determina que la pérdida de agua de la piscina es atribuible a la utilización de tubo de PVC de desagües para la conducción desde la depuradora hasta el vaso de la piscina, que debe trabajar a presión, y esta afirmación permanece incólume porque ninguna prueba ha demostrado lo contrario.
Noveno.-El perito judicial constató la deficiente ejecución de la tubería de cobre de acometida del gas, indicando que deben estar fijadas a elementos fijos de la construcción, esto es, aquéllos que son capaces de resistir empujes de viento, usuarios de las viviendas u otros que se produzcan sobre el propio elemento constructivo sin sufrir deformaciones. Y en este caso, no cumple con este requisito por el desaplomo e inestabilidad de la valla sobre la que discurre. Desde luego, ni el autor del proyecto, ni el Ayuntamiento, ni el instalador, ni el suministrador pueden desmentir la inaceptable instalación de la conducción de gas sobre una malla de alambre (folios 705 y 709)
Décimo.-- Compartimos también las apreciaciones de la sentencia recurrida en cuanto se refiere a la junta de dilatación recogiendo las del informe del perito judicial, que señala que en la zona del alero de cubierta se había resuelto con espuma de poliuretano, empleando una espuma que tiene una función aislante, pero que no es capaz de adaptarse a las deformaciones que se produzcan en la estructura, no siendo el material empleado el adecuado para este tipo de juntas estructurales. Y en cuanto al resto de la junta estructural, fachada de planta baja y planta primera, indica que no se ha rellenado con un material compresible, sino con el mismo mortero empleado como revestimiento de la fachada (folio 683 y 684).
Undécimo.-En relación con la antena, compartimos el criterio plasmado en la sentencia recurrida, pues como indica el perito se ha colocado en la zona común de la piscina, próxima a la caseta de la depuradora, a una altura superior a 6 metros (7 u 8 según indica en trámite de aclaraciones), de cuya afirmación no podemos dudar, primero, porque es presumible que tiene la capacidad de cálculo suficiente por su práctica y habilidad profesional para afirmar si excede de 6 metros de altura aun sin medirla con precisión, y segundo, porque la recurrente no aportó prueba ninguna que desmintiera al perito o desvelara la altura exacta de la antena. De otro lado, la antena incumple la normativa reguladora de este tipo de instalaciones, que el perito explicó, e incumple también el proyecto, de cuyo presupuesto se deriva que estaba previsto un mástil de 3 metros, y de cuyos planos se desprende que había de instalarse una torreta (folios 693 a 698).
Duodécimo.-El artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, impone la obligación de entregar a los usuarios finales del edificio el que denomina Libro del Edificio, que contendrá, como mínimo, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. El que las partes mantengan posiciones contrapuestas sobre si a los actores se les entregó o no esa documentación no puede resolverse mediante la simple desestimación de la pretensión de los usuarios, sino que, a falta de prueba que avale una u otra posición, debe ser resuelta aplicando el artículo 217.1 LEC y apreciando que, conforme a su contenido, era la vendedora quien, por la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a su condición de profesional, tenía la carga de probar que había cumplido con su obligación legal de entregar a los compradores la documentación que ahora reclaman. En consecuencia, como la demandada no ha aportado prueba concluyente de que haya sido así, como al derecho de los compradores es irrelevante que esa documentación conste en el ayuntamiento o en el colegio de arquitectos, y como nada aporta la inscripción de las compraventas en el Registro de la Propiedad, el motivo debe seguir la misma suerte desestimatoria que todos los demás.
Decimotercero.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC, las costas de este recurso deben imponerse a la recurrente.
Desestimamos el recurso interpuesto por TEULATS NOUS PROMOCIONES, S.L.
Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

References: resolución 
 artículo 7
 artículo 1591
 resolución 
 artículo 1124
 artículo 1101
 resolución 
 artículo 1591
 artículo 17
 artículo 1490
 artículo 1124
 artículo 1124
 resolución 
 artículo 1101
 artículo 26
 artículo 1124
in fine
 artículo 7
 artículo 217