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Timestamp: 2018-03-18 18:28:50+00:00

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Magazine mcp 09 2017 by CMCPSantaFe - issuu
41 años al servicio de los colegiados Nº 09 – Año 3 – Marzo 2017
TEMA DESTACADO: “La incongruencia del Art. 57º de la Ley Nº 13.154 que reformó los Arts. 45º y 46º de la Ley Nº 7.547”
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017
Herramientas para el Ejercicio Profesional Órgano Informativo Trimestral Año 03 – Nº 009 – Marzo 2017
Índice: Editorial 05
Institucionales  Esta es la posición de la UNL - La F.C.J.yS. sostenía en el Dictamen del Dr. Miguel Piedecasas ……………………………..……….
 Posición de la UNL ante el curso realizado para el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la 1ra. Jurisdicción……………………….
Tribunal de Disciplina 19
Tribunal Arancelario  Honorarios. Regulación en moneda extranjera. Improcedencia ………………………………………………………………………..
Tribunal de Disciplina Tribunal Arancelario
Instituto de Corretaje  La sociedades en el ejercicio del Corretaje ….……..……….………
Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación  La incongruencia del Art. 57º de la Ley Nº 13.154 que reformó los Arts. 45º y 46º de la Ley Nº 7.547….…..…….…….…….
45 Responsables: MCP Marciano G. Bertuzzi Diagramación y Compaginación: MCP Norberto Rubén Crolla
Instituto de Subastas Judiciales  Subasta dederechos y acciones hereditarias. Aplicación delos arts.1614 y 1129 delCódigo Civil y Comercial …….……………….…..
Institutos de Subasta Oficiales y Particulares  Resuelven cuándo corresponde implementar un mecanismo de subastas progresivas de los bienes que componen el activo de una quiebra ………………………………………………………………………….
Jurisprudencia Sociedades de profesionales de Martillero y Corredor Público – “Armando Pepe S.A. c/ Varig S.A.” ……………………………………..……………………..
COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE SANTA FE 3 DE FEBRERO 2717 3.000 - SANTA FE TELF.: 0342-4591884 www.martilleros.org.ar martillerosfe@arnet.com.ar
Instituto Tasación y Valuación  No corresponde reducir oficiosamente los intereses pactados por las partes si el demandado no denunció su abusividad ……...
Instituto de Corretaje Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación Institutos de Noveles Instituto Subasta Judiciales Instituto de Subasta Oficiales y Particulares Instituto de Tasación y Valuación
 Sociedades de Hecho en el nuevo Código …………………………….
 Mensaje del Presidente MCP Marciano G. Bertuzzi …….……….
Directorio MCP Marciano G. Bertuzzi MCP Pedro A. Búsico MCP Ramón Moreira MCP Carlos Poloni MCP Marcela Tesari MCP Eduardo E. Ismail MCP Carlos A. Cecchini MCP Gisella Casella MCP Alfonso Curet MCP Rómulo Miretti MCP Juan M. Cecchini MCP Stella Gagliano MCP Juan M. Escalante MCP Marcelo Sanguinetti
Después del receso de verano, y seguramente de un merecido descanso, poco a poco fuimos retomando nuestra actividad profesional como así también la que asumimos como timoneles del Colegio.
Con fuerzas renovadas y entusiasmo en lo que hacemos, entre otras cosas y con un poco de retraso, pero no con pocos esfuerzos, hoy sacamos a la luz el “Magazine” Nº 9 primero en este 2017 que va corriendo y con él, el inicio a nuestro tercer año continuado de edición.
Esto, que para muchos no es más que la publicación de una Institución con la importancia o relativo interés que puedan significar sus artículos, y para otros algo natural y normal en una organización, para nosotros es la concreción de un anhelo cumplido el que a pesar de distintas circunstancias llevamos tres años continuados en su concreción.
En lo particular, creo interesante resaltar la importancia de algunos artículos del presente número, “Institucionales”, del “Tribunal de Disciplina”, escritos con el objeto que los colegas y a quienes les interese,
tengan un conocimiento cabal del tema que se trata, y puedan en función de ello
“Jurisprudencia”,
del “Instituto de Corretaje” o del “Gremial Incumbencia y mediación”, también la
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 asumir una posición clara en defensa de nuestra profesión que redunde en el beneficio de todos.
Para finalizar, diré, que en las Instituciones el resultado de su accionar se da por la participación, colaboración y compromiso que asuman quienes las integran, y como siempre lo hago, es por ello que los invito a sumarse, colaborar, contribuir con sus inquietudes y escritos para hacer de éste “Magazines del Martillero y Corredor Público”, referente de todo el pensamiento y quehacer de nuestra profesión. Cordialmente.
MCP. Marciano G. Bertuzzi Presidente Directorio
Institucionales Esta es la posición de la UNL
La FCJyS sostenía en el Dictamen del Dr. Miguel Piedecasas
Conclusiones: El dictamen aunque es muy contundente en aspectos importantes como en lo histórico, académico y jurídico, hoy a la distancia podemos llegar a nuevas consideraciones: i.
Que el Martillero Público y el Corredor de Comercio eran dos figuras ya inexistentes al momento de la elaboración del presente dictamen, por consecuencia de la reforma introducida por la Ley N° 25.028 a la Ley Especial N° 20.266, el nuevo régimen legal es del profesional universitario Martillero y Corredor Público.
Que en lo referente al Martillero Público y el Corredor de Comercio, en realidad, fueron martillero y corredor idóneos, debido a que sus habilitaciones fueron a través de los exámenes de idoneidad ante Tribunales de Alzada.
Que no deja de ser importante la falta de referencia al “corretaje inmobiliario”, por su particularidad de ser una especialización dentro de las facultades reservadas del Martillero y Corredor Público universitario, su regulación está alcanzada por la Ley de Educación Superior N° 24.521. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional iv.
Que en esta línea de análisis se debe aclarar que los títulos de Especialización Universitario, tienen su particularidad como lo explicita la UBA al establece que: “Las carreras de especialización tienen como fin profundizar en conocimientos y competencias propias de un tema o área de un campo profesional o multiprofesional. Para el egreso el estudiante debe realizar un trabajo final de carácter integrador. La duración mínima de una carrera de especialización de la UBA es de 368 horas reloj.” […] “Los títulos de los posgrados tienen sólo valor académico y en ningún caso habilitan para el ejercicio de una profesión.”1
Que no son profesiones diferentes al estar establecido que es una única formación de estas facultades reservadas ─corretaje, remate o subasta, tasación de mercado, fondo de comercio, recabar e informar sobre el ejercicio de todas estas competencias reservadas─, más aun, cuando en los fundamentos de la reforma por parte de la Ley N° 25.028, en la Exposición de Motivos de ésta se dejó en claro que se la introducía para establecer un régimen legal único: “En el marco de estas consideraciones previas presentamos este proyecto de ley, rescatando la necesidad de otorgar al Martillero y Corredor Público un cuerpo de normas que regulen su Profesión instando a la formación universitaria como requisito legal de idoneidad para quienes desempeñen una función de intermediación en el mercado, asesorando las partes en operaciones que requieren conocimientos de complejidad técnica, de modo tal de celebrar actos jurídicos validos y eficaces.”2
Que tampoco la titulación de pregrado es el grado académico que la Ley Especial Indisponible N° 20.266 estable para la profesión de Martillero y Corredor Público al disponer que sea universitaria y, al estar controlada por el Estado, es operativa la Ley de Educación Superior N° 24.521 en consonancia con los Arts. 43° y 46°.
1 Universidad Nacional de Buenos Aires – Página Web – http://www.uba.ar/posgrados/contenido.php?id=93 2 Expte. Nº 0696-D-98 – Ley Nº 25.028 – Fundamentos de reforma Ley Nº 20.266 –fundamento central de la reforma que introdujo la Ley 25.028 que en la parte pertinente decían los legisladores José c. Dumón María del Carmen Benzas de Moreau: 3 Art. 3º del Anexo I de la Ley Nº 26.994 se derogaron los Art. 36º, 37º y 38º de la Ley Especial Nº 20.266
Pero como colorario debemos tener en cuenta lo importante que hace a toda esta reflexión la importancia del Art. 31° de la Ley Especial por la conjunción y prominencia de lo que establece sobre la regulación integral de las facultades, más aun, después de la derogación3 de los Arts. 36°, 37° y 38° por la redundancia de lo sostenido por los artículos precedentes.
Posición de la UNL ante el curso realizado para el colegio de Corredores Inmobiliarios de la 1ra. Jurisdicción Dentro de las actuaciones judiciales por el planteo de inconstitucionalidad de la Ley Local N° 13.154 se llevaron diferentes medidas de prueba entre las que se puede destacar la contestación de la Universidad Nacional del Litoral ante el cursado de un “seminario de capacitación” por el cual el colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe a sostenido que era un “curso de nivelación”, lo que nunca fue, y la Casa de Altos Estudio puso luz ante tal desatenino. A continuación se transcriben el oficio remitido a la Universidad Nacional del Litoral, lo manifestado por la Secretaría Académica de la UNL, la Facultad de Ciencias Económicas de la UNL y la contestación por parte de la UNL al expediente.
Dentro de los autos caratulados "COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PUBLICOS DE SANTA FE-PRIMERA CIRCUNSCRIPCION EL PROVINCIA DE SANTA FE SI ACCION MERE DECLARATIVA Expte. N° 194 año 2011 - Cuaderno de Pruebas del Actor, de trámite por ante éste Juzgado de Primera Instancia de Distrito n° 1 en lo Civil y Comercial de la Décima Nominación - Santa Fe, se ha dispuesto librar a Ud. el presente, a fin de que por donde corresponda se "sirvan informar" a éste Tribunal sobre: 1O) "SI LAS CONSTANCIAS Y/O CERTIFICACIONES OTORGADAS EN EL CURSO DE CAPACITACIÓN Y/O PERFECCIONAMIENTO EXTENDIDOS EN VIRTUD DEL ACUERDO FIRMADO OPORTUNAMENTE ENTRE LA FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICA DE DICHA UNIVERSIDAD CON EL COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE SANTA FE, "ACREDITAN Y/O SON CONDUCENTES A LA OBTENCIÓN DE ALGÚN TÍTULO Y EN SU CASO NIVEL Y/O MODALIDAD ALGUNA Y/O SI HABILITAN ALGUNA COMPETENCIA Y/O O INCUMBENCIA PROFESIONAL; 2 ) REQUISITOS EXIGIDOS PARA SU INCORPORACIÓN Y/O PARTICIPACIÓN.A los fines de mejor proveer se transcribe seguidamente en su parte pertinente el correspondiente proveído:///ta Fe, 04 de Diciembre de 2015. "...5.- A LOS FINES SOLICITADOS OFÍCIESE A LA UNIVERSIDAD NACIONAL DEL LITORAL..." Fdo. Dr. E. Sodero - Juez; Dra. M.E. Noé de Ferro - Secretaria.-
Exp. N° 641351.-
Vistas las presentes actuaciones, y atento a lo expresado oportunamente por esta Secretaría Académica en los expedientes n° 580.580 y n° 588.976, se informa que los cursos de capacitación o perfeccionamiento no son conducentes al otorgamiento de títulos de ningún nivel y modalidad.
Asimismo, cabe señalar que dicho curso se ha presentado en el marco de la subscripción de un Convenio S.E.T. entre la UNL y el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe - 1o Circunscripción, siendo la unidad ejecutora la Facultad de Ciencias Económicas.
Pase a la Dirección de Asuntos Jurídicos a sus efectos. Santa Fe, 05 de febrero de 2016.Prof. LAURA R. TARABELLA SECRETARIA ACADÉMICA / UNL
CONTESTACIÒN DE LA FACULTAD DE CIENCIAS ECONÒMICAS DE LA UNL
En el convenio Específico firmado entre el Rector y el presidente y Secretario del Colegio de Corredores Inmobiliarios, se establece lo siguiente: Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
En el denominado convenio marco de colaboración firmado el 15/12/2011 entre el decano de la FCE y el presidente y secretario del colegio de corredores inmobiliarios, se establece lo siguiente: cláusula primera: objeto: "....seminarios de capacitación destinado a los corredores inmobiliarios matriculados conforme las estipulaciones de la ley provincial n° 13.154". Cláusula segunda: compromisos de la partes: "organizar en forma coordinada, el dictado de seminarios de capacitación destinados a corredores inmobiliarios matriculados en el colegio, para lo cual la facultad pondrá a disposición los recursos humanos y técnicos necesarios".
Expte. N° 641.351
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Clausula Primera: Objeto: El presente convenio tiene como objeto el dictado de un Seminario de Capacitación destinado a corredores inmobiliarios matriculados, cuya estructura y contenido detallan en el anexo técnico del presente". A su vez, en el anexo técnico, Objeto: "El presente convenio tiene como objeto el dictado de seminarios de capacitación destinados a corredores inmobiliarios matriculados". Santa Fe, 12 de febrero de 2016 Firmado Decano Cdor Pco. Carlos Beltrán.
Expte. N° 641.351 Asunto: Contestar Oficio DESPACHO GENERAL:
Para mejor proveer se transcribe el contenido de dichos numerales: "1) Los cursos de capacitación o perfeccionamiento no son conducentes al otorgamiento dé títulos de ningún nivel y modalidad. 2) Los requisitos exigidos para la incorporación de los cursantes fueron ser "Corredor inmobiliario matriculado". DIRECCIÓN DE ASUNTOS JURÍDICOS, 12 de febrero de 2016.María del Carmen Romero Acuña ABOGADA
Conclusión: Es una falacia lo sostenido por el colegio de corredores inmobiliarios que sus matriculados: a)
Cuenten con título alguno otorgado por la UNL de corredor inmobiliario;
Que dicha Casa de Altos Estudios haya realizado curso y otorgado título de nivelación alguna al título inexistente de corredor inmobiliario;
Que el curso de formación o perfeccionamiento realizado por un convenio le haya otorgado nivel académico alguno, ni modalidad.
Sociedades de Hecho en el nuevo Código
La típica pregunta que se hacen dos o más personas que deciden juntarse para desarrollar algún negocio es "¿Qué sociedad me conviene?". Aprovechá esta nota para conocer cuáles son tus alternativas. Una sociedad es un contrato entre dos o más personas que tienen un fin común. Cuando este contrato se formaliza crea una persona jurídica distinta a la de los socios, que tiene un nombre, una identificación y un patrimonio propios.
Un contrato de sociedad crea una persona jurídica distinta a la de los socios, con un nombre, una identificación y un patrimonio propios En la Argentina, para que una sociedad funcione se requieren al menos dos socios; aún no se concibe la figura de "sociedad unipersonal" que ya se encuentra incorporada en otros países, y que separaría a un individuo de la empresa que ha creado solo.
Las sociedades comerciales se encuentran reguladas por la Ley 19.550, que en su artículo primero establece: "Habrá sociedad comercial cuando dos o más personas en forma organizada, conforme a uno de los tipos previstos en esta ley, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la producción o
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 intercambio de bienes o servicios participando de los beneficios y soportando las pérdidas". Las sociedades más utilizadas dentro del marco de esta ley son la Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.) y la Sociedad Anónima (S.A.):
S.R.L.: es la forma más común de asociación en las pymes. La constitución es más simple y el estatuto más flexible que una S.A., pero a diferencia de ésta, no pueden cotizar en bolsa. El capital se divide en cuotas de igual valor, que no pueden ser cedidas a menos que los demás socios (que no pueden ser más de 50) estén de acuerdo. Los socios son responsables sólo hasta el monto de sus aportes, por lo que si el negocio tuviera problemas, los socios no corren el riesgo de perder todo su patrimonio (a esto es lo que se denomina "responsabilidad limitada"). Debe presentar balances y tiene algunas ventajas impositivas respecto de la S.A. Puede administrarse por un socio, varios o un tercero. Es recomendable cuando se desea salvaguardar el patrimonio personal de los socios. 
S.A.: es un tipo social que permite muchos socios y variedad de negocios, por esto tiene más requisitos para su conformación, su constitución es más costosa y está sujeta a mayores controles por organismos reguladores. El capital se divide en acciones y los socios tienen limitada su responsabilidad. Puede cotizar o no en bolsa. Debe llevar un libro de registro de acciones (tipos de acciones, suscriptores, transferencias, etc.) y presentar balances. La administración la efectúa el directorio, que se reúne al menos cada tres meses. La principal ventaja de la S.A. es la rapidez y sencillez al momento de la transferencia de las acciones, permitiendo ingreso o salida de socios sin grandes formalismos. 
Otras sociedades definidas en la ley, aunque poco utilizadas en la actualidad, son: Sociedad Colectiva, Sociedad en Comandita Simple, Sociedad de Capital e Industria y Sociedad en Comandita por Acciones. Otra figura habitualmente utilizada es la Sociedad de Hecho (S.H.), que si bien es la sociedad más sencilla no está constituida regularmente, es decir, no adopta uno de los tipos específicos de la ley y no tiene un contrato social, por lo que tampoco está inscripta en el Registro Público de Comercio. Pero tiene como ventaja sus bajos costos de constitución y ciertos beneficios impositivos, por lo que suele elegirse a pesar de sus desventajas.
Herramientas para el Ejercicio Profesional La correcta elección del tipo societario juega un papel fundamental para una empresa, por eso es importante contar con el asesoramiento adecuado al momento de definir el tipo legal más conveniente.
Conocé los cambios que introdujo el nuevo Código Civil y Comercial en las Sociedades de Hecho. Las sociedades simples o sociedades de hecho (SH) son aquellas sociedades informales en las que no hay un pacto o contrato expreso que regule los derechos de los socios. También están incluidas aquellas que, si bien han sido establecidas por contrato, no están constituidas de acuerdo con los tipos de sociedades (http://www.buenosnegocios.com/notas/492-que-tiposociedadelegir) que establece la Ley (por ejemplo: S.A. o S.R.L.) y aquellas que, si bien están constituidas como una S.R.L. o una S.A., han omitido requisitos esenciales o formalidades legales. El nuevo Código Civil y Comercial ha introducido importantes cambios en materia de sociedades de hecho (que ahora podrían llamarse sociedades simples), con el objeto de dar seguridad al empresario que opta por conformar una sociedad de estas características. Una de esas modificaciones consiste en la obligatoriedad del pacto entre los socios (http://www.buenosnegocios.com/notas/552-socios-5-acuerdos esenciales). A partir del nuevo código, el contrato que los socios A partir del nuevo código, el contrato que los socios suscriben tiene valor entre las partes; en otras palabras, los socios pueden invocar el uno contra el otro las cláusulas de ese acuerdo. En relación a terceros (personas ajenas a la sociedad), el contrato –y, por ende, la existencia y características de la sociedad– pueden ser invocado contra estos si se prueba que efectivamente lo conocieron. En principio, cualquiera de los socios puede representar a la sociedad (suscribir contratos, etc.).
Al tiempo de crear una sociedad de hecho, es muy importante tener en cuenta que los socios responden siempre y por parte iguales por las deudas que la sociedad tenga con terceros (a diferencia de lo que sucede con las S.R.L. y las S.A., en las que los socios limitan su responsabilidad a las acciones o cuotas que integran a estas). Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Un dato importante: si el contrato de la SH no tiene previsto un plazo de duración de la sociedad, cualquiera de los socios puede pedir la disolución de la sociedad, y los socios que deseen seguir con la sociedad deberán pagar la parte correspondiente a quienes han querido disolverla (conviene siempre establecer un plazo de duración, 30 o 50 años, por ejemplo). Las SH continúan tributando nacionales (http://www.buenosnegocios.com/notas/72-sistema-tributarioque-impuestospagan-las-pymes) como el impuesto a las ganancias en cabeza de los socios, I.V.A., siempre que no esté inscripta en el régimen de monotributo. En cualquier caso, deberá tributar el impuesto local de ingresos brutos, salvo que la actividad que desarrolla se encuentre exenta. Para que la sociedad pueda ser inscripta en el régimen de monotributo, se requiere que los socios no sean más de tres. Solo pueden categorizarse a partir de la categoría "D", y las cotizaciones previsionales deben ser abonadas por separado, por cada socio.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS: Las actividades comerciales pueden desarrollarse bajo distintos tipos societarios, cada uno de ellos con sus pros y contras desde una visión contable, legal o tributaria. En esta nota podés encontrar algunas ventajas y desventajas de la sociedad de hecho (S.H.)
Las sociedades comerciales pueden ser "Sociedades regulares" (aquellas que adoptan alguno de los tipos previstos en la Ley 19.550, como las S.A. o S.R.L.) o "Sociedades no constituidas regularmente", como es el caso de la las Sociedades de Hecho. La figura de la sociedad de hecho es atractiva por la simplicidad y el ahorro; pero riesgosa por la responsabilidad ilimitada de los socios. La Sociedad de Hecho (S.H.) se caracteriza por no haber adoptado ningún tipo societario detallado en la Ley de Sociedades, no tener un contrato escrito ni estar inscripta en el Registro Público de Comercio. Su "comercialidad" se confirma a través de su actividad: si realiza actos de comercio, se puede considerar comercial. Es la sociedad más sencilla, entre dos o más personas, y es por esta razón que se utiliza habitualmente, muchas veces sin evaluar sus riesgos. ¿Cuáles son sus ventajas y desventajas?
Herramientas para el Ejercicio Profesional Ventajas 
Al no poseer personería jurídica, los socios son responsables ilimitados y solidarios frente a las deudas de la organización. Los acreedores pueden accionar contra la sociedad en un principio, o contra cualquiera de los socios de forma indistinta, respondiendo éstos con todo su patrimonio si fuera necesario. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
INFORMALIDAD Trabajar sin formalizar el negocio no solo implica estar fuera de la ley, sino que es una situación que se vuelve en contra de la propia empresa. Conocé los errores más comunes. Al arrancar un emprendimiento, la complejidad de los trámites, la falta de claridad sobre inscripciones y registros, y la propia falta de experiencia empresarial pueden llevar a un comienzo informal. Evitá los errores más comunes, para que tu negocio pueda crecer. La falta de formalidad legal deja a las pymes vulnerables y traba su crecimiento a futuro.
no inscribirse. Para operar, un negocio debe tener forma legal e impositiva, lo que implica registrarse y darse de alta en diversos organismos, según la actividad, ubicación y tamaño del local. No hacerlo puede coartar las 
Herramientas para el Ejercicio Profesional posibilidades de supervivencia. El monotributo es la forma más sencilla de arrancar cumpliendo con las normas básicas, aunque, cuando hay más de un socio, suele convenir conformar una Sociedad Anónima desde el comienzo.
trabajar sin habilitaciones. Algunas actividades requieren permisos para operar que implican cumplir con normas particulares de higiene y seguridad, entre otras. Se busca asegurar que los servicios y productos sean adecuados para los consumidores. Ocupate de conocer y cumplir los requisitos pedidos para tu actividad, y de gestionar las habilitaciones correspondientes. 
no realizar aportes personales. Los ingresos a corto plazo pueden ser los más atractivos al pensar en emprender, pero en algún momento vas a pensar en retirarte o vas a necesitar apoyo de terceros (socios, créditos, subsidios, etc.). Con el pago de monotributo o autónomos estás cuidando tu futuro y tu seguridad social, aportando para tu jubilación. 
contratar trabajo en negro. Las cargas laborales son altas para el empleador e impactan en el sueldo de bolsillo del trabajador. Pero los arreglos informales, sin las inscripciones correspondientes, no sólo perjudican a ambas partes a largo plazo, sino que abren la puerta a riesgos de reclamos legales y sanciones que te pueden costar muy caros. 
no pagar impuestos. La presión tributaria para un pequeño negocio puede resultar alta, pero son las reglas de juego bajo las cuales hay que operar. Tenerlos en cuenta en tus proyecciones de rentabilidad y pagalos a tiempo para evitar sanciones e intereses. 
trabajar en sociedades irregulares. Si vas a realizar actividades en conjunto con socios, es importante que den un marco a la relación, constituyendo una sociedad como la SA o la SRL. Las “sociedades de hecho” y las operaciones conjuntas sin formalizar son fuente de conflictos.
confundir economía personal y del negocio. La falta de claridad acerca de los límites entre persona y empresa suelen llevar a confusiones riesgosas, tanto en temas de dinero como de alcance de la responsabilidad. Es importante que lleves la contabilidad de la empresa separada de la individual. 
no prepararse para crecer. La excesiva informalidad termina resultando una traba al crecimiento, ya que dificulta el acceso a créditos, la incorporación de capital, la exportación o la asociación con otras empresas. 
Con la sanción del nuevo Código Civil, no será necesario tener un socio para crear una sociedad. Sin embargo, aún quedan cuestiones para mejorar y que sea una opción útil para los emprendedores. Al momento de constituir una sociedad (cualquier sea su tipo societario, S.R.L., S.A., etc.), y luego de inscribirla ante el Registro Público, queda conformada una nueva persona jurídica con la capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones. Esto significa, básicamente, que un emprendedor puede limitar su responsabilidad a la hora de ejecutar su negocio (potenciales riesgos, conflictos judiciales, etc.) y, del mismo modo, separar contable e impositivamente a su negocio de su propia persona. Al momento de emprender un negocio, continúa siendo recomendable escoger entre los dos tipos societarios mayormente conocidos: S.R.L y S.A. A partir de la última reforma al Código Civil y Comercial de la Nación y a la Ley General de Sociedades ("LGS"), en la Argentina se permite constituir sociedades unipersonales, es decir, sociedades conformadas por un solo accionista. Hasta ese momento, tanto los emprendimientos iniciados y liderados por un único emprendedor como las empresas extranjeras o nacionales que querían abrir una nueva unidad de negocios o sucursal se han visto obligadas a asociar en una mínima participación a un tercero a fin de poder cumplir con lo requerido por la legislación local (la ley exigía para la constitución de una sociedad comercial "dos o más personas" que las conformen). Luego de la reforma, el artículo 1 de la LGS quedó constituido de la siguiente manera: "Habrá sociedad si una o más personas en forma organizada conforme a uno de los tipos previstos en esta ley, se obligan a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las pérdidas. La sociedad unipersonal solo se podrá constituir como sociedad anónima." Entonces, con las reformas al artículo 1 de la LGS podemos definir que se encuentra habilitada legalmente la posibilidad de que una sola persona constituya una sociedad sin tener que recurrir a un socio que no forme parte del negocio. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional Como puede observarse, si bien ya no es necesario asociar a un tercero, se establecen ciertas restricciones, tales como:
1. La sociedad unipersonal solo se podrá constituir bajo el tipo de sociedad anónima. Esto conlleva a que solo pueda constituirse mediante escritura pública. Y deberá contener la expresión "sociedad anónima unipersonal" o su abreviatura a la sigla "S.A.U.". Si en algún momento se incorpora un socio, se deberán realizar las modificaciones ante la I.G.J, incurriendo en gastos innecesarios.
2. La sociedad unipersonal no puede tener como accionista a otra sociedad unipersonal. Además, al momento de formar la sociedad, el accionista debe realizar el aporte del 100% del capital social. Cuando una sociedad no es unipersonal, se puede aportar el 25% al principio y el otro 75% durante los próximos dos años.
3. Las sociedades anónimas unipersonales estarán dentro del elenco de las sociedades del art. 299 de la LGS, es decir, las sociedades que se encuentran con una "fiscalización estatal permanente". Esto significa que en el caso de un emprendedor que quiera poner un negocio y constituir una sociedad para ello, deberá cumplir con obligaciones legales similares a grandes corporaciones. Por ejemplo, deberá contar con por los menos tres directores como mínimo y con otros tres síndicos. Si tomamos en cuenta que en la realidad esto hubiese funcionado con una sola persona como socia-gerente, la diferencia es abismal.
Habiendo llegado a la conclusión mencionada anteriormente, cabe destacar que, por fuera de las nuevas Sociedades Anónimas Unipersonales, el Código Civil y Comercial que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015 no introdujo
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 mayores reformas a los otros tipos societarios que se encuentran en la Ley General de Sociedades.
Por http://www.buenosnegocios.com/
HONORARIOS. REGULACIÓN EN MONEDA EXTRANJERA. IMPROCEDENCIA.
Valor del inmueble tomado como base de regulación expresado en dólares estadounidenses. Circunstancia que no implica que el honorario se fije en dicha moneda
“El hecho de que la estimación del valor del inmueble que fuera objeto de la denuncia de incumplimiento de acuerdo, tomado como base de regulación, se haya expresados en dólares estadounidenses, no importa admitir que los honorarios del abogado deban fijarse en esa moneda extranjera, pues el honorario debe fijarse en moneda de curso legal, tras efectuar la conversión pertinente.”
“No obstante lo que pueda ser de práctica en parte de las transacciones privadas del mercado inmobiliario y aún cuando la estimación de valor del bien fuera hecha en dólares estadounidenses -incluso siendo ello aceptado por todos los interesados-, no corresponde que los honorarios sean regulados en esa moneda porque nuestro ordenamiento no lo contempla. Su determinación
debe hacerse acudiendo a nuestro signo monetario, de curso legal.”
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 FALLO COMPLETO
Expte. 53000/2011 – “L., A. J. c/ B., A. A. s/ HOMOLOGACIÓN” – CNCIV – SALA J - 06/10/2016
Buenos Aires, octubre 6 de 2016.
Y VISTOS: Y CONSIDERANDO I. Vienen las presentes actuaciones a conocimiento del Tribual con motivo del recurso de apelación interpuesto a fs.133 por la letrada patrocinante de la demandada, contra el auto regulatorio de fs.132, por entender reducida la retribución que se determina en su favor, por las tareas profesionales que cumplió en autos.
II. Al proceder con la regulación en cuestión, el Sr. Juez “a quo” ameritó que el proceso concluyó por caducidad de la instancia (fs.112) y fijó como base para la determinación de los honorarios de los letrados intervinientes, el valor del bien inmueble que fuera objeto de la denuncia de incumplimiento de acuerdo (conf. fs.42), cuya valuación se estimó a fs.116, en dólares estadounidenses. En razón de ello, teniendo en cuenta que en el mercado inmobiliario local los valores son establecidos mayoritariamente en la moneda estadounidense y que al tiempo de la regulación se hallaban vigentes medidas de restricción y control del
estadounidenses los honorarios de los letrados que intervinieron en el proceso. Para así decidirlo, tuvo en consideración que cualquier intento de convertir el valor del bien en dólares a pesos, tropieza con dificultades que arrojan resultados disvaliosos y estimó que fijar los honorarios en dicha moneda era la forma más adecuada de cumplir con la proporcionalidad entre el monto del juicio y las escalas previstas por la ley de aranceles. Ello, sin perjuicio de establecer el equivalente en pesos durante la etapa de ejecución de sentencia si la obligación no fuere espontáneamente cumplida por el deudor.
Herramientas para el Ejercicio Profesional Frente a ello, se impone señalar que el hecho de que la estimación del valor del inmueble que fuera objeto de la denuncia de incumplimiento de acuerdo, tomado
estadounidenses, no importa admitir que los honorarios del abogado deban fijarse en esa moneda extranjera, pues el honorario debe fijarse en moneda de curso legal, tras efectuar la conversión pertinente. Además de no poder soslayarse que al tiempo de la regulación bajo recurso, por tratarse de una cotización prohibida por las normas legales vigentes en dicha oportunidad, nadie podía invocar en su favor en los estrados judiciales el valor de una divisa extranjera en un mercado de cambios informal y menos aún la jurisdicción; cuando la valuación de bienes en una moneda extranjera no se encuentra prohibida y nada impide su posterior adecuación a la moneda nacional atendiendo la cotización de aquella divisa en el mercado de cambio oficial, en un determinado momento, no advertimos obstáculo alguno para establecer la proporcionalidad entre el valor económico del proceso y las escalas previstas en la ley de aranceles. Es indudable que, no obstante lo que pueda ser de práctica en parte de las transacciones privadas del mercado inmobiliario y aún cuando la estimación de valor del bien fuera hecha en dólares estadounidenses –incluso siendo ello aceptado por todos los interesados–, no corresponde que los honorarios sean regulados en esa moneda porque nuestro ordenamiento no lo contempla. Su determinación debe hacerse acudiendo a nuestro signo monetario, de curso legal (en igual sentido, CNCiv., Sala H, “Requena, Mercedes Alejandrina s/Sucesión Ab-Intestato”, del 31/08/2010, Sumario n°20077 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil; CNCiv. Sala D, “U.D.G.D., M.V. c/G.D., C.A. s/ Divorcio Art.215 Cód. Civil”, del 24/04/2015, Sumario n°24826 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). En orden a lo considerado, el Tribunal RESUELVE: Dejar sin efecto la regulación de honorarios de fs.132, debiendo realizarse nuevamente la misma, con arreglo a lo dispuesto en los considerandos de la presente y a las pautas que brinda la ley 21.839 (mod. ley 24.432). Con costas de alzada por su orden, en razón de la forma en que se decide
(arts.68 y 69, Código Procesal).
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Regístrese. Comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N°15/13, art.4°) y devuélvase a la instancia de grado. Fdo.: MARTA MATTERA - ZULEMA WILDE - BEATRIZ VERON
Citar: elDial.com - AA9ACC Publicado el 11/11/2016
La sociedades en el ejercicio del Corretaje
Para un mejor análisis de lo que representa la sociedad en el ejercicio de las Facultades reservadas del Martillero y Corredor Público se puede sintetizar el fallo que los Tribunales de Neuquén dictaron y que en la parte pertimente decían: “ALBAQUEN S.R.L. S/ INSCRIPCIÓN DE CONTRATO SOCIAL” (EXP Nº 13799/7) venidos en apelación del REGISTRO PUBLICO DE COMERCIO - NEUQUEN, 13 de mayo de 2008 - REGISTRADO AL Nº 118 - Tº II - Fº 227 / 232 - Protocolo de INTERLOCUTORIAS -S A L A I- Año 2008 La constitución de sociedad por grupos profesionales de corredores ha dado pie –de larga data- a un controversial debate en doctrina y jurisprudencia.
“El C. Com. 105, art. 1º prohíbe expresamente a los corredores contraer sociedad de ninguna clase de denominación; siendo de señalar que tanto la doctrina y jurisprudencia discrepan en cuanto a la interpretación que debe darse a la mencionada prohibición, habiéndose admitido en ciertos casos la legitimidad de sociedades formadas por corredores, pero sólo en circunstancias en que esas sociedades limitaban su objeto a operaciones de corretaje y estaban formadas exclusivamente por corredores actuando ellos como intermediarios promovidos, financiados o facilitados por la sociedad que integraban, ya que la actividad del corredor es de esencia estrictamente personal”. (CNCom in re: “JACOBO HEINEN C/ AMALIA J. LANDAJO DE TAVAGNACCO” - Mag.: GAIBISSO - GALLI VILLAFAÑE - LABOUGLE 31/05/1972; Lex Doctor, Versión 8.0, abril 2008; voces: “corredores sociedades”; nº 5);
Así, de un lado hay quienes opinan que la prohibición del art. 105 inc. 1º está excepcionada cuando la sociedad tiene por objeto exclusivo las operaciones propias de los corredores de comercio y, en este sentido, la jurisprudencia ha sostenido por ejemplo:
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 “Se ha cuestionado en autos el derecho de la actora a cobrar comisión en tanto constituye una sociedad y vista la prohibición contenida en el C. Com. 105-1º. Al respecto debe señalarse en este caso particular que conforme a una cláusula del boleto ha sido destacado por quienes lo suscriben, que intervienen como corredores en la operación por ambas partes la firma cuestionada, representada por su socio titular. Tal cláusula y la referencia expresa que ella contiene no puede tener otra interpretación que las partes han admitido la intervención de la sociedad –‘firma’- reconociéndole por ese acto el derecho al cobro de comisión aunque no se indique el porcentaje que debe percibir en tal concepto, cualquiera sea el monto de la operación. Si no fuera así carecería de sentido el contenido de la misma toda vez que su enunciado, como es obvio, no ha sido necesario para la validez de la operación. En cuanto hace a la interpretación que debe darse al art. 105 cit., es de señalar que han discrepado tanto la doctrina como la jurisprudencia, razón por la cual se ha admitido la legalidad de sociedades formadas por corredores, en el caso en que esas sociedades tenían por objeto operaciones de corretaje y estaban formadas exclusivamente por corredores actuando ellos como intermediarios, promovidos, financiados o facilitados por la sociedad que integraban, ya que la actividad de corredor es de esencia estrictamente personal”. (CNCom in re: “D. PALMA QUINTANA E HIJO Y CIA. C/BOLDT IMPRESORES SRL”; GAIBISSO - GALLI VILLAFAÑE - LABOUGLE - 21/05/1973; LD, íd., nº 7); “El C. Com. 105 que prohíbe a los corredores formar sociedad, tiene por fin en esa y en las restantes prescripciones, obligar a que estos auxiliares del comercio se dediquen con exclusividad a su especialidad, pero la prohibición no alcanza a las sociedades formadas entre corredores, con el objeto de realizar exclusivamente operaciones de corretaje”. (CNCom in re: “MUÑIZ Y CIA. SRL C/MARTINEZ FERREIRO EDUARDO” - Mag.: ETCHEVERRY - JARAZO VEIRAS - BARRANCOS Y VEDIA - 17/09/1979; LD, íd. nº 10); “Si bien tanto la doctrina como la jurisprudencia se han mostrado vacilantes, puede afirmarse que ha encontrado suficiente eco aquella corriente que admite la procedencia del reclamo por cobro de comisiones sólo cuando las sociedades se encuentren íntegramente formadas por corredores inscriptos, y su objeto social se encuentre circunscripto a actos de corretaje”. (En igual sentido: ‘Delfino Propiedades SA c/Laboratorios Gador SACI” s/ ord.’, Sala E, 27.5.99). (CNCom in re: “LAS GAMAS SA C/ SA GANADERA ENTRERRIANA” - Mag.: BENGOLEA - BOGGIANO - GUERRERO 22/04/1982; LD, íd., nº 12); “Pese a la prohibición establecida por el C. Com. 105-1º, tanto doctrina como jurisprudencia han admitido la legitimidad de sociedades formadas por corredores, en el caso en que esas sociedades limiten su objeto a Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional operaciones de corretaje, actuando los socios como intermediarios promovidos, financiados o facilitados por la sociedad que integran, ya que la actividad del corretaje es de esencia estrictamente personal”. (CNCom in re: “RAFAEL SESTO SRL C/TURON GUDIN J. S/COBRO DE PESOS.- Mag.: VIALE - MIGUEZ DE CANTORE - JARAZO VEIRAS.- 19/02/1987; LD, íd., nº 14); “Son legítimas las sociedades integradas, exclusivamente, por corredores, con objeto social limitado a actos de corretaje, toda vez que la ley 25028, si bien no contempla en modo expreso que las personas jurídicas puedan actuar como corredores, en su art. 31 establece que es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en la ley 20266 respecto de los martilleros, en todo lo que resultare pertinente, con lo cual cabe acudir a la norma del art. 15, que autoriza a los martilleros a constituir sociedades de cualesquiera de los tipos previstos en la legislación mercantil, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate. (CNCom in re: “ARMANDO PEPE SA C/VARIG SA” S/ORDINARIO; LL 2.2.05 F. 108504; Nº Causa: 87625/02.- Mag.: RAMIREZ - ARECHA. 27/09/2004; LD, íd., nº 20). “La prohibición establecida por el C. Com. 105-1º, no resta legitimidad ni validez a la sociedad integrada exclusivamente por corredores y dedicada con exclusividad al corretaje. Los principios elementales del instituto parecen en tal hipótesis preservados, quedando a salvo las calidades personales del corredor -las que deberán ser satisfechas por todos los socios-,así como también las restricciones impuestas al corredor, atento el limitado marco del objeto social, destinado únicamente a la realización de corretajes... El C. Com. 105-1º, al imponer al corredor la prohibición de constituir sociedades, le impone una incapacidad de derecho para realizar tal acto”. (CNCom in re: “PEMACO SA C/OKRAGLY SAMUEL” S/ORD.; Mag.: CUARTERO - ARECHA - 03/07/1990; LD, íd., nº 15).
“El corretaje es un oficio público ejercido bajo el control del Estado, cuyas normas son de orden público y, por consiguiente, una sociedad anónima cuyo objeto, entre otros, fuere el de intermediación, implica un ejercicio inadecuado del corretaje, constituye una violación de la prohibición establecida en el C. Com. 105, inc. 1º, y por ende, son inválidos los actos que sobre esa premisa sean efectuados por la misma, careciendo de acción para perseguir el cobro de la comisión a que dan lugar esas actuaciones. De adoptarse otra solución no se configuraría el requisito legal respecto del carácter personal de los corredores, que se exige para su competencia, honorabilidad e imparcialidad...La prohibición de constituir
Ahora bien, basándose en la misma norma del art. 105-1º C.Com., hay jurisprudencia que arriba a solución diametralmente opuesta:
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 sociedades a los corredores se refiere precisamente a la sociedad que estos auxiliares del comercio pretendieran formar para ejercer el corretaje pues el carácter personal e indelegable de la función de corredor es incompatible con el ejercicio de la función mediante sociedades”. (CNCom in re: “COMERCIAL DEL PLATA CONSTRUCCIONES SA C/ BAGGINI ERNESTO CARLOS Y OTRA” S/COBRO DE PESOS. (LL 1990-D-488); Mag.: JARAZO VEIRAS - VIALE - MIGUEZ DE CANTORE - 02/03/1990; LD., íd. nº 14) “La cuestión referida a la posibilidad de que una persona matriculada como corredor pueda percibir comisión en su actividad de intermediación entre la oferta y la demanda se disipa con la lectura del art. 89, Código de comercio, que preceptúa que ‘los que sin cumplir estas condiciones (matriculación) o sin tener las calidades exigidas por el artículo anterior, ejercieren el corretaje, no tendrán acción para cobrar comisión de ninguna especie’. También debe tenerse en cuenta el art. 88 del mismo cuerpo normativo (reformado por la ley 23.282), según el cual para ser corredor se requiere ser mayor de edad, poseer título de enseñanza secundaria y aprobar el examen de idoneidad prescripto en el inc. C). Estas exigencias, así como las del art. 88 Bis, revelan que una persona jurídica no puede ejercer el corretaje (salvo, a lo sumo, que se trate de sociedades formadas exclusivamente por corredores matriculados y cuyo objeto social fuera el de realizar actos de corretaje) ni puede matricularse. Y es que la profesión de corredor la reglamenta cuidadosamente la ley, imponiendo requisitos que sólo puede satisfacer una persona física, conclusión que se reafirma a poco que se repare en que la matriculación -considerada indispensable para su ejercicio- la sujeta la ley a la aprobación previa de un examen de idoneidad. Ello porque el corredor de comercio realiza una actividad con repercusión pública, rodeada de requerimientos que el legislador ha impuesto de manera estricta en aras del interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección, honorabilidad, imparcialidad y responsabilidad de quienes se dedican a esas actividades (conf., CSN.; Causa ‘Caracciolo, Ernesto y otro c/Provincia de San Luis” s/cobro de comisión, del 17.3.87), de modo que el apartamiento de aquellos requisitos afecta el interés de la comunidad”. (CFed Civ y Com, Sala II, in re: “9 de Abril S.A. y otro c/ Enargas y otro s/incumplimiento de contrato; Magistrados: DRA. MARINA MARIANI DE VIDAL - DR. EDUARDO VOCOS CONESA.- 13/11/2001 - Causa n° 20.458/96. - Nro. Exp.: 20.458/96; LD, íd., nº 22) “El art. 105, Inc. 1°, Código de comercio, prohíbe a los corredores ‘contraer sociedad de ninguna clase de denominación’. Esta prohibición obedece al carácter personal e indelegable de la función del corredor, que resulta incompatible con el ejercicio a través de sociedades, quedando tales entes, por lo tanto, afectados de nulidad, careciendo de legitimación para reclamar el cobro de comisiones por los actos de corretaje que realicen (conf. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional CNCom. Sala A, 21.5.73, Causa ‘D. Palma Quintana e hijo y Cía. C/Boldt Impresores SRL’; Sala D, 3.7.90, Causa ‘Pemaco SA C/ Okragly, S. y otros’; íd., 17.4.91, Causa ‘Ghiray Propiedades SA C/Mendoza de Bottiblari, C.’; Íd., 15.7.97, ED f.48351; Fontanarrosa, R., ‘Derecho Comercial Argentino’, 3ª Ed., T. I, n° 396; Fernández, R., “Código de Comercio Comentado’, 3ª Ed., T. I, vol. I. P. 250; Nissen, R., ‘Sociedad entre corredores. Necesidad de un urgente replanteo’, en Doctrina Societaria, n° 110-enero 1997, p. 629 y ss.; Solari Costa, O., ‘Falta de inscripción del corredor. Sociedad de corredores (continúan las discrepancias’, LL-1994-E-92 y ss. y doctrina y jurisprudencia que cita). Empero, en este aspecto gran parte de la doctrina y la jurisprudencia han considerado que la prohibición no comprende a las sociedades exclusivamente constituidas e integradas por corredores matriculados y cuyo objeto social esté sólo limitado a la realización de actos de corretaje, entendiendo que en tal caso no se lesionarían los propósitos ni la finalidad de la ley (conf. Autores y jurisprudencia citados. Ver también Anaya, J., ‘Las sociedades de profesionales’, ED-123-271 y ss.; Zavala Rodríguez, C., ‘Código de comercio y leyes complementarias. Comentados y concordados’, Bs. As. 1959, T. I, p. 144/145)” (CFed Civ y Com, Sala II in re: “9 de Abril S.A. y otro c/Enargas y otro” s/ incumplimiento de contrato.- Sala 2. - Magistrados: DRA. MARINA MARIANI DE VIDAL - DR. EDUARDO VOCOS CONESA.- 13/11/2001 - Causa n° 20.458/96. - Nro. Exp.: 20.458/96; LD, íd, nº 23). En fin en una postura intermedia, pero consecuente con la prohibición absoluta de constitución de este tipo de sociedad, se ha ensayado también que:
4.- Pues bien, sea cual fuere la simpatía que pudieran suscitar unas y otras posturas expuestas, lo cierto es que hoy día, por aplicación del art. 31 de la Ley 25.028–que a su vez remite a las normas de los arts. 15 y 16 de la Ley 20.266- no podría discutirse que, en la solución legislativa, ha prevalecido la vertiente de aceptación de este tipo de sociedades, en verdad propiamente profesionales (es decir, no meramente “instrumentales” o de “medios”), en tanto su objeto se limite sólo al corretaje y la totalidad de sus miembros sean corredores, esto último en razón del carácter personal e indelegable del desempeño de su cometido porque, como ha quedado Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
“Es admisible la legitimidad de sociedades formadas por corredores, en tanto se trate de organizaciones meramente instrumentales que no sustituyen la actividad individual de cada profesional, cuya situación jurídica no sufre así ningún cambio o menoscabo, percibiendo personal y directamente la remuneración de sus servicios, si para ello recurren a formas societarias por cuanto éstas serán ‘sociedades de medios’constituidas por profesionales pero no sociedades profesionales” (CNCom in re: “ALVEAR PROPIEDADES SA C/DE AMORRORTU HORACIO MARIA” S/COBRO DE PESOS.- Mag.: JARAZO VEIRAS - VIALE - MIGUEZ DE CANTORE 09/10/1990; LD, íd. nº 16; en todo caso el énfasis ha sido mío).
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 expuesto, “el corredor de comercio realiza una actividad con repercusión pública, rodeada de requerimientos que el legislador ha impuesto de manera estricta en aras del interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección, honorabilidad, imparcialidad y responsabilidad de quienes se dedican a esas actividades”, imponiéndole requisitos que sólo puede satisfacer una persona física, “conclusión que se refirma a poco que se repare en que la matriculación -considerada indispensable para su ejercicio- la sujeta la ley a la aprobación previa de un examen de idoneidad” y, también, en tanto que “el art. 88 del mismo cuerpo normativo (reformado por la ley 23.282) requiere para ser corredor, ser mayor de edad, poseer título de enseñanza secundaria y aprobar el examen de idoneidad prescripto en el inc. c)”.
FALLO Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala E Armando Pepe S.A. c. Varig S.A. 27/09/2004 Voces AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD - COMISION DEL CORREDOR - CORREDOR INMOBILIARIO - CORRETAJE - EXCEPCION DE FALTA DE LEGITIMACION ACTIVA - INSCRIPCION EN LA MATRICULA - LEGITIMACION - LEGITIMACION ACTIVA - LOCACION - MATRICULA PROFESIONAL - SOCIEDAD ANONIMA SOCIEDAD COMERCIAL Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala E Fecha: 27/09/2004 Partes: Armando Pepe S.A. c. Varig S.A. Publicado en: LA LEY 2005-A, 652 - IMP 2005-A, 641 Hechos Una sociedad anónima que supuestamente intermedió en operaciones inmobiliarias y está integrada por un corredor, promovió una acción con el fin de que se le abone la comisión debida por las locaciones en las que intervino. El juez a quo juzgó que la sociedad actora tenía derecho a la retribución reclamada en un porcentaje del 2,5% del total correspondiente a la renovación del contrato de alquiler y la Cámara revocó dicho pronunciamiento. Sumarios Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional 1. 1 - La sociedad anónima que pretende demandar el cobro de una comisión por su supuesta intermediación en operaciones inmobiliarias carece de legitimación para ello, toda vez que no está constituida exclusivamente por corredores -sólo uno de los socios está matriculado como tal- y tiene un objeto social relativamente amplio que no incluye el ejercicio del corretaje inmobiliario. Ver También JNCorn., 26, "Galcerán, Leopoldo c. Ruiz camahuer, Marcelo R. 1999/03/16, LA LEY, 1999-8,467 . Información a la época del fallo. 2. 2 - La sociedad anónima que pretende iniciar una acción con el fin de cobrar una comisión por su supuesta intermediación en operaciones inmobiliarias carece de legitimación para ello, pues la inobservancia de la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrícula de corredores -en el caso, sólo uno de los socios está matriculado como tal-, priva del derecho a percibir la comisión reclamada y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio general consagrado por el arto 1197 del Cód. Civil. TEXTO COMPLETO: 2a Instancia. - Buenos Aires, septiembre 27 de 2004. ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 178/180 vta.? El doctor Ramírez dijo: I. De acuerdo a lo aseverado en la demanda, la empresa actora, Armando Pepe SA, tiene como objeto principal la intermediación en operaciones inmobiliarias, realizando las mismas a través de su presidente, Armando Fernando Pepe; quien se encuentra matriculado como corredor.
El 20.1.99, las nombradas celebraron el correspondiente contrato de locación (fs. 17/19). Conforme resaltó la pretensora, en la cláusula 24 quedó establecido que intervino en la operación la empresa Armando Pepe SA, representada por su presidente, Armando Fernando Pepe, "aceptando las partes contratantes la misma intervención para la renovación, prórroga, modificación, nueva contratación y/o compra-venta que en el futuro se efectúe
Expuso la accionante que, promediando el año 1998, la empresa Avda. Córdoba 972 SRL (ajena a este juicio) le encomendó el alquiler de ciertas oficinas de su propiedad, ubicadas en un edificio de esta ciudad; y precisó que luego de una ardua tarea contactó a la aquí demandada, Varig SA, quien hizo una reserva de alquiler.
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 entre ellas, en cuyo caso la Locataria abonará a Armando Pepe SA los honorarios correspondientes" (fs. 19). Los co-contratantes suscribieron luego una prórroga del contrato de locación (fs. 15/16), operación en la que -según fue precisado- también intervino la sociedad actora. Con tal motivo, Armando Pepe SA liquidó por nota a la locataria "la suma que se le adeudaba por su intervención" -equivalente la reclamada en autos ($40.554,36)- "en concepto de comisión u honorarios" e IVA; la que fue rechazada por la destinataria (v. fs. 20 y 21). Ulteriormente, las partes intercambiaron sucesivas cartas documento, manteniendo sus posiciones iniciales (fs. 22/25). Agotado el intercambio epistolar y concluido sin acuerdo el procedimiento de mediación obligatoria, Armando Pepe SA promovió la presente acción, la que fundó en la regla legal contenida en el arto 1197 del cód. civil. La emplazada, Varig SA, interpuso excepción de falta de legitimación en la demandante. Sostuvo al efecto -con base en cierta cita doctrinaria y en la opinión minoritaria expuesta en dos precedentes jurisprudenciales emanados de la sala D del fuero- que la sociedad anónima actora, integrada por el corredor inmobiliario Armando Pepe, es nula en los términos del arto 18 de la ley de sociedades. Adujo que la doctrina mayoritaria -que también cita- coincide en negar derecho a percibir comisión a quienes no se han matriculado como corredores. Refirió, además, distintos fallos de esta Cámara en apoyo de su defensa. Y reclamó la aplicación al caso de la doctrina establecida por la Corte Suprema en la causa "Caracciolo, Ernesto y otro c. Provincia de San Luis s/ cobro de comisión". A todo evento, opuso otras defensas al progreso del reclamo. Esbozados estos antecedentes para una mejor comprensión de la cuestión litigiosa, cuadra remitirse ahora a los resultandos de la sentencia definitiva de primera instancia, los que reseñan de modo conciso pero suficiente las posiciones esgrimidas por los contendientes y las alternativas del proceso. La jueza de grado comenzó por considerar -con distintos fundamentos de doctrina y jurisprudencia- que la prohibición del arto 105 del cód. de comercio, no alcanza a las sociedades formadas entre corredores, con el objeto de realizar exclusivamente operaciones de corretaje. Puntualizó además, con mención del arto 1197 del cód. civil y parcial transcripción de una sentencia dictada por la sala D de esta Cámara, que el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional sujeto que se obliga a retribuir la actuación del corredor está inhabilitado para enervar el reclamo del pago del servicio prestado con base en la ausencia de matriculación. Y concluyó que la locataria demandada no puede desconocer el derecho al cobro de honorarios por la gestión de renovación del contrato, pues ello sería incompatible con el sentido que la buena fe atribuye a su conducta anterior. Rechazada la excepción de falta de legitimación opuesta por la demandada, la a quo juzgó que la sociedad actora tenía derecho a retribución. Mas no en la medida reclamada, sino en un porcentaje del 2,5% -estimado prudentemente con invocación del arto 1627 del cód. civil- del total correspondiente a la renovación del contrato de alquiler. Con arreglo a las motivaciones delineadas, la sentenciante condenó a la accionada a pagar la suma de $20.277,18 en concepto de capital, con más sus intereses. Y declaró las costas por su orden "atento los términos en que se decide". II. Apelaron ambas partes. La actora mantuvo su recurso mediante el escrito de fs. 192/193, respondido a fs. 209/212, en el que postuló el acogimiento íntegro de la demanda y cuestionó régimen de costas. A su turno, la demandada expresó agravios en la presentación de fs. 197/202 vta., contestada a fs. 2041207, solicitando la revocación de la condena, con expresa imposición de costas a la demandante. III. Por razones de orden lógico, corresponde tratar prioritariamente el recurso mantenido por Varig, en tanto persigue un pronunciamiento absolutorio. Causa particular agravio a la recurrente que la a quo haya rechazado la excepción de falta de legitimación para obrar en la demandante opuesta en el escrito de contestación de demanda. Sostiene, con profusión de antecedentes doctrinarios y jurisprudenciales, que la sociedad anónima actora carece de derecho a comisión y niega la aplicación al caso del art.1197 del cód. civil. Ad eventum, arguye que la actora no ha acreditado "la relación de causa a efecto" que debería haber existido entre el contrato de prórroga de la locación y "la obra del corredor".
La jurisprudencia prevaleciente elaborada durante la vigencia del arto 105 del cód. de comercio, interpretaba que la prohibición de "contraer sociedad de Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
III.a. En atención al contenido de la principal impugnación, procede inicialmente establecer si la sociedad anónima actora pudo legalmente actuar como corredora.
Y, en última instancia, se agravia "por el altísimo monto de la condena".
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 ninguna clase de denominación" no regía cuando los corredores constituían entre sí una sociedad dedicada exclusivamente al corretaje. La ley 25.028, que derogó el capítulo denominado "De los corredores" (arts. 88 a 112 del cód. de comercio), incorporó a la ley 20.266, regulatoria del régimen de los martilleros, el cap. XII (arts. 31 a 38) bajo el título "Corredores". El nuevo régimen, vigente a partir del mes de marzo de 2000, no legisla sobre lo que es prohibido a los corredores -como sí lo hacía el referido arto 105-; bien que tampoco contempla de modo expreso que las personas jurídicas puedan actuar como corredores. Ello no obstante, dado que el arto 31 establece que es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en la misma ley 20.266 respecto de los martilleros, en todo lo que resultare pertinente, cabe acudir a la norma del arto 15, que autoriza a los martilleros a constituir sociedades de cualesquiera de los tipos previstos en la legislación mercantil, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate. En esta inteligencia, corresponde reconocer la legitimidad de las sociedades integradas exclusivamente por corredores y con objeto social limitado a actos de corretaje. III.b. Sentado lo cual, se impone examinar si la sociedad actora reúne los mencionados recaudos. 1) De acuerdo al estatuto societario registrado en la Inspección General de Justicia el 23.8.88 -cuya copia debidamente certificada, ha agregado el actuario en cumplimiento de medida ordenada a fs. 214- Armando Pepe SA está integrada por Domingo Jorge Inocencio lannuzzi, Cristina Margarita Dosil, Armando Fernando Pepe y Horacio Héctor Rey (fs. 215). A su vez, de la prueba informativa producida a solicitud de la actora resulta que el único de los cuatro socios que se halla inscripto en la matrícula de corredores es el Sr. Armando Fernando Pepe (fs. 126). 2) Según lo establecido en el artículo tercero del contrato social, la sociedad tiene por objeto realizar diversas actividades inmobiliarias y financieras. Vale destacar aquí que la extensa enumeración de operaciones inmobiliarias compra, venta, permuta, fraccionamiento, loteos, etc.- no comprende la realización de actos de corretaje (fs. 215 vta./216). Así comprobado que Armando Pepe SA no está constituida exclusivamente por corredores -sólo uno de los socios está matriculado como tal- y tiene un objeto social relativamente amplio -que curiosamente no incluye el ejercicio del corretaje inmobiliario-, juzgo que la actora carece de legitimación para demandar el cobro de comisión (v. en igual sentido, esta sala en autos "Las Gamas SA c. SA Ganadera Entrerriana y otro", 22.4.82, ED, 99-279; ídem, Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional voto del Dr. Arecha en la causa "Shenk SRL c. Fernández Pérez, Manuel y otros", 8.9.94 y sus citas, ED, 161-268; ídem, "Bruni Chiesa Propiedades c. Edelstein Paúl y otro", 17.5.96, JA 1997-1-192; ídem, "Delfino Propiedades SA c. Laboratorios Gador SACI", 27.5.99; CNCom., sala D, "Pemaco SA c. Okragly, Samuel y otros", ED, 141-250). IV. Resta analizar si -no obstante las características de la sociedad actora- la estipulación prevista en la cláusula 24 del contrato original y la aparente intervención de Armando Pepe SA en la celebración de la prórroga locativa, podría obligar contractualmente a la locataria al pago de alguna retribución. A tal efecto, debo señalar que el fallo dictado el 10.10.1921 por el pleno de las Cámaras en lo Civil y Comercial de la Capital Federal -citado por la recurrida al contestar el escrito de expresión de agravios (fs. 206 vta.)- no es de aplicación al sub lite, porque en el juicio donde fue fijada esa doctrina plenaria, el condenado al pago de cierta comisión había encomendado al actor corredor no inscripto- la gestión de determinado asunto (ver in extenso "Brunetti c. Nolte" en JA, 7-393).Y distinta es la situación de la locataria, ya que ésta no fue comitente de la sociedad actora. Efectuadas estas precisiones, pienso que la cuestión se asemeja a la examinada por la Corte Suprema el 17.3.87 en la causa "Caracciolo", en la que -conforme fue resaltado en una sentencia dictada por la sala D de esta Cámara, donde se tuvo a la vista el expediente fallado por el tribunal cimero (LL, t. 1994-E-93)- se demandó al interesado en celebrar el negocio propuesto por los actores: por entonces -acoto- no matriculados como corredores. En las condiciones descriptas, considero aplicable al reclamo formulado contra la demandada la doctrina establecida por el más alto tribunal en el precedente mencionado, según la cual la inobservancia de la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrícula de corredores, priva del derecho a percibir comisión y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio general consagrado por el arto 1197 del código civil (ED, 141-248).
El doctor Arecha dijo:
Si la solución propuesta fuese compartida por el acuerdo, las costas de ambas instancias habrán de ser sufragadas por la demandante, en su calidad de vencida (arts. 68 y 279 del cód. procesal). Así voto.
V. Las motivaciones precedentemente desarrolladas tornan innecesario analizar los demás agravios deducidos por la demandada y me llevan a propiciar la revocación de la sentencia condenatoria apelada. Esta conclusión conlleva -claro está- el rechazo del recurso interpuesto por la parte actora.
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Comparto los fundamentos vertidos por el Señor Juez preopinante por lo que adhiero a la solución por él propiciada. Voto, en consecuencia, en igual sentido. Por los fundamentos del acuerdo precedente: 1) se revoca la sentencia condenatoria apelada y, por ende, se rechaza el recurso interpuesto por la parte actora, y 2) se imponen a la demandante las costas de ambas instancias. Se deja constancia que intervienen solamente los señores jueces antes nombrados, por encontrarse vacante la restante vocalía (art. 109 R.J.N.). Rodolfo A. Ramírez. - Martín Arecha.
Corte Suprema de Justicia de la Nación Expediente A 285 XLI Sentencia de 21 de Marzo 2006 Sentencia nº A. 285. XLI Actor: Armando Pepe s.a. Demandado: Varig S.A. RECURSO DE HECHO Armando Pepe S.A. c/ Varig S.A. Corte Suprema de Justicia de la Nación Buenos Aires, 21 de marzo de 2006. Vistos los autos: Recurso de hecho deducido por la actora en la causa Armando Pepe S.A. c/ Varig S.A.@, para decidir sobre su procedencia. Considerando: Que la queja por denegación del recurso extraordinario no cumple con el requisito de fundamentación autónoma. Por ello, se desestima la queja. Declárase perdido el deposito de fs. 1. Notifíquese y, oportunamente, archívese. ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - ELENA I. HIGHTON de NOLASCO - JUAN CARLOS MAQUEDA - E. RAUL ZAFFARONI - RICARDO LUIS LORENZETTI. Profesionales intervinientes: Dr. Norberto Mario Krasnapolski Tribunales que intervinieron con anterioridad: Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial
La incongruencia del Art. 57º de la Ley Nº 13.154 que reformó los Arts. 45º y 46º de la Ley Nº 7.547 A continuación se transcribe el Art. 57º de la forma que ha quedado redactado en la Ley Nº 13.154: “ARTÍCULO 57.- Modifícanse los artículos 45 del Capítulo II y el 46 del Capítulo III, de la ley 7547, los que quedan redactados de la siguiente manera: “CAPÍTULO II INCOMPATIBILIDADES Artículo 45.- No podrán ejercer como Martillero, por incompatibilidad: a) El gobernador, vicegobernador, ministros, secretarios y subsecretarios del Poder Ejecutivo. b) Los magistrados, funcionarios y empleados del Poder Judicial. c) Los integrantes de las Fuerzas de Seguridad y de Policía. d) Los que ejercieren en forma regular y permanente otra profesión, cargo o función para cuyo desempeño se requiera Título universitario habilitante; salvo disposición en contrario de esta ley. (El Énfasis está agregado por nosotros) e) Los jubilados como tales.” “CAPÍTULO III FACULTADES DE LOS MARTILLEROS ARTÍCULO 46.- El Martillero está facultado para:
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 d) solicitar de las autoridades competentes las medidas necesarias para garantizar el desarrollo del remate; e) ejercer el corretaje, previa matriculación en el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia. No pudiendo, en ningún caso, en un mismo negocio desarrollar ambas actividades profesionales.” (El énfasis está agregado por nosotros)
Se han realizado modificaciones a la Ley Nº 7.547, sin tener en cuenta las siguientes consideraciones, que constituyen agravios: a) la Ley Nacional Nº 20.266 (to) es operativa en todo el territorio de la República Argentina4 por su carácter de Orden Público, por ser Imperativa al estar hoy incluida en el actual Código Civil y Comercial y en el Código de Comercio derogado, y que regula a nivel nacional las actividades profesionales universitarias en general del “Corretaje, Remate o Subasta y la Tasación de Mercado” en la figura del Profesional Universitario Martillero y Corredor Público; b) había dos proyectos que hasta la 1ra. Sesión Extraordinaria del 26/10/2010 habían estado glosados ―acuerdo del Diputado V. Dadomo con todos sus pares― para su tratamiento ―Proyecto Nº 23.431/2010 “Adecuación de la Ley 7547 a la Ley Nº 20.266 (to)” Reformas al régimen legal de Martilleros y Corredores Públicos (MCP)―, y con el Proyecto Nº 23.759/2010 que sancionó la Ley Nº 13.154; c) La Ley Nacional Nº 20.266 (to) a través de la reforma tuvo la incorporación del Art. 31º, siendo de suma importancia por su diálogo de fuente con el resto de la norma, donde da fundamento al proyecto reformador, instituyendo que le “…es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta ley respecto de los martillero…” estableciendo que el nuevo régimen legal es para una única profesión del MCP; d) la Corte Suprema de la Nación había fijado los alcances entre las normas nacionales y las locales en el fallo “Diehl”5 justamente en el tema del “Corretaje” y los instrumentos para el Ser habilitantes; e) a nivel provincial ya se había juzgado la constitucionalidad de la Ley Nº 7547 y la operatividad de la Ley Nº 20.266 en diferentes fallos: e1) en el fallo “Brengio”6 se dejó en claro que la Ley Nacional Nº 20.266 (to) era la rectora, no pudiendo exigir mayores requisitos a los nuevos profesionales, ni desconocérsele a los que ya estaban habilitados por legislación anterior para continuar su ejercicio profesional; 4
Ley Nº 20.266 (to) – Art. 28º – “Esta ley se aplicará en todo el territorio de la República y su texto queda incorporado al Código de Comercio.” 5 CSJN – Diehl, José s/ solicita inscripción.(Corredor). R.E. – S.C. D. 294. XXXIII. 6 Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Santa Fe , en "Brengio, Raúl c/ Colegio de Martilleros de Santa Fe" (6 de mayo de 1982)
Herramientas para el Ejercicio Profesional e2) la Cámara de Apelación Penal7 ―Cosa Juzgada― había fallado que la norma nacional había sido operativa sobre la ley provincial y que los Martilleros Idóneos ―aquellos que había adquirido las facultades a través de exámenes de idoneidad ante Tribunales de Alzada― habían quedado equiparados8 a los futuros egresados universitarios MCP; e3) la norma nacional había “incidido” sobre la ley local, es decir, que la había derogado tácitamente, por lo que su adecuación a la norma de mayor rango es una obligación de la Legislatura Santafesina la que por su morosidad ha incurrido en un desacato intolerable al Orden Constitucional, con la consecuente incertidumbre respecto a lo regulado por el régimen legal de la Ley Especial Indisponible (L. E. I.) Nº 20.266; f) el Gobierno Santafesino se encontraba anoticiado de la resolución judicial antes mencionada y notificada9 por los Colegios que regula la Ley Nº 7547 que reglaría los títulos de los egresados universitarios de Martillero y Corredor Público; g) las universidades no disponen de ningún título universitario de especialización de “agente o Corredor inmobiliario” 10 como lo dispone la Ley Nº 13.154; h) no se puede matricular11 al “Martillero” en el Colegio de Corredores Inmobiliarios porque: h1) las incompatibilidades del el Art. 45º de la Ley Nº 7547 son sobre títulos profesionales, y por consecuencia no sobre actividades como es el caso de la Ley Nº 13.154 que regula el “corretaje inmobiliario”, que es una especialización o tipo de la actividad del “corretaje en general”. h2) la figura Profesional del “Martillero” que se explicita en la Ley Nº 7.547, es la del idóneo12, la que ya no existe como tal, porque ya ha sido equiparado al nuevo Profesional Universitario MCP; h3 el que se encuentra habilitado para ejercer el “Corretaje” por la norma nacional ― L. E. I. Nº 20.266 (to)― es para el MCP13 y, no para el “Martillero Idóneo”; h4) que tampoco dentro de las excepciones14 para suplir el título universitario de “agente o Corredor inmobiliario”15 no está estipulado que pueda ser a través de la certificación del “Martillero idóneo”, ni por otro título universitario;
Sala Tercera Cámara de Apelaciones en lo Penal de Santa Fe , en "Mendiondo Mario, Crolla Norberto s/ recurso de apelación interpuesto ante Colegio Profesional" (expte. 176/2005) 8 Ley Nº 25.028 – Art. 3º. 9 Gobierno de la Provincia de Santa Fe – (Expte.: 00201-0109627-6) del 07/11/05 10 Ley Nº 13.154 – Art. 5º Inciso 3). 11 Art. 46º Inciso e) de la Ley 7547 reformada por la Ley Nº 13.154 12 Art. 5º de la Ley Nº 7.547 – Art. 1º del Decreto Ley Nº 20.266/73 13 Ley Nacional Nº 20.266 (to) – Art. 31º
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 h5) que el “Martillero Idóneo” ―hoy MCP― nunca ejerció el comercio, ni menos fue comerciante, por lo tanto la oficina, o escritorio, y/o estudio donde ejerce su profesión no es un “negocio”16; h6) que la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) reconoce que son actividades profesionales17 el “Corretaje”, el “Remate o Subasta”, la “Tasación de Mercado”, y no profesiones en sí mismo, menos al “Corretaje inmobiliario”; i) el veto articulado por el PE provincial a través del Decreto 2539/10 es falto de constitucionalidad; j) el texto del veto por el Decreto Provincial Nº 2518/10 es irracional y arbitrario porque no atiende al fondo del mismo sino a la forma;
Primer agravio: a) la Ley Nacional Nº 20.266 (to) es operativa en todo el territorio de la República Argentina18 por su carácter de Orden Público, por ser Imperativa al estar hoy incluida en el actual Código Civil y Comercial y en el Código de Comercio derogado, y que regula a nivel nacional las actividades profesionales universitarias en general del “Corretaje, Remate o Subasta y la Tasación de Mercado” en la figura del Profesional Universitario Martillero y Corredor Público; Es evidente que los Legisladores Santafesinos al momento de tratar las leyes locales no han tenido en cuenta para su reforma ―Ley Nº 7547― o de crear ―Ley Nº 13.154―, la preponderancia que tiene la Ley Especial Indisponible (LEI) Nº 20.266 (to). El nuevo código prevé expresamente el hecho de que mantienen su vigencia las leyes anteriormente reglamentarias y reguladoras del derogado Código de Comercio. Esas son las leyes de sociedades, de concursos, de defensa de la competencia, de derecho industrial, las que regulan la actividad de bancos, bolsa y seguros, pero la única que se contempla como especial en todo el articulado del CCC19, es para la actividad del Corretaje en general, como en particular para el Remate y la Tasación de Mercado actividades reservadas en la L. E. I. 14
Art. 60º Inciso 3) de la Ley Nº 13.154 “cumplir con los demás requisitos establecidos en el artículo 5º de la presente ley -salvo su inc. 3.”. 15 Art. 5º Inciso 1) de la Ley Nº 13.154 “poseer título habilitante, reconocido por el Ministerio de Educación de la Nación de Corredor Inmobiliario conforme lo disponga la reglamentación vigente;” 16 Art. 46 inciso e) reformado por la Ley Nº 13.154 17 Art. 46 inciso e) reformado por la Ley Nº 13.154 18 Ley Nº 20.266 (to) – Art. 28º – Esta ley se aplicará en todo el territorio de la República y su texto queda incorporado al Código de Comercio. 19 Ley Nº 26.994 – Art. 1355º - Código Civil y Comercial
Herramientas para el Ejercicio Profesional La doctrina ha denominado a estos regímenes como micro sistemas, o sea leyes especiales que regulan la actividad económica privada que anteriormente se incorporaron al Código de Comercio, ahora derogado como leyes reglamentarias y, que ante la sanción del nuevo código unificado continúan formando parte de la materia. En este sentido un fallo20 reciente por la CSJN ha establecido que: “…facultades y poderes no delegados [por las provincias] se encuentra el de reglamentar el ejercicio de las actividades profesionales dentro de su jurisdicción, en la medida en que con dicha reglamentación no se altere sustancialmente los requisitos que al efecto exige la norma nacional, pues ésta es suprema respecto de las normas que dicta la provincia –art. 31 C.N.-”21 […] “la facultad atribuida al Congreso Nacional para dictar normas generales relativas a las profesiones cuyo ejercicio es consecuencia de los títulos habilitantes otorgados por las universidades nacionales por el arto 67, inc. 16 (actual 75, inc, 18) de la Constitución Nacional"; facultad que -advierte- "no es exclusiva ni excluyente de las potestades de reglamentación y policía locales, en tanto no enerven el valor del título”22 […] “Se trata en definitiva, del reconocimiento de la atribución provincial de reglamentar la práctica de las profesiones liberales en sus respectivas jurisdicciones, siempre que con dicha reglamentación no se alteren sustancialmente los requisitos exigidos en la norma nacional23, pues ésta es suprema respecto de la provincial como lo dispone la Constitución en su art. 31, en función de cuyos fines y del interés general en juego debe ser establecida la preeminencia.”24 […] “Luego, debe advertirse que, al encontrarse controvertido el alcance que corresponde asignar a normas de derecho federal, la Corte no se encuentra limitada en su decisión por los argumentos de las partes o de la Cámara, sino que le incumbe realizar una declaración sobre el punto disputado.”25 Hoy, con la entrada en vigencia a partir del 01 de agosto de 2015 del nuevo Código Unificado Civil y Comercial (CCC), se reafirma la supremacía de la L. E. I. Nº 20.266 (to) en el diálogo de fuentes entre los Art. 963º y 1355º de este Código, donde su prelación está sobre éste. A consecuencia de ello, se encuentra cuestionado el Art. 57º de la Ley Nº 13.154 respecto a su constitucionalidad, por su incongruencia que se ha manifestado, como por los siguientes agravios que se encuentran alcanzados por el Art. 31º de la Constitución Nacional.
CSJN – 10/03/2015 – “Colegio de Profesionales de la Agronomía de Entre Ríos c/ Consejo Profesional de Ingeniería Agronómica s/ amparo” S.C., C.592, L.XLVII. (Recurso de Hecho) 21 CSJN (Fallos: 320:89). 22 CSJN (Fallos: 308:987; 320:89). 23 CSJN (conf. Fallos: 320:86 y 2964; 323:1374) 24 CSJN (conf. Fallos: 315:1013; 323:1374) 25 CSJN (Fallos: 311:2553; 321:861, entre muchos otros)
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Segundo Agravio: b) había dos proyectos que hasta la 1ra. Sesión Extraordinaria del 26/10/2010 habían estado glosados ―acuerdo del Diputado V. Dadomo con todos sus pares― para su tratamiento ―Proyecto Nº 23.431 “Adecuación de la Ley 7547 a la Ley Nº 20.266 (to)” Reformas al régimen legal de Martilleros y Corredores Públicos (MCP)― con el Proyecto Nº 23.759 que sancionó la Ley Nº 13.154; Como vemos, los proyectos se deberían haber tratado en conjunto, y no por separado, menos haber dado sanción a uno y, al que realmente tenía un justo tratamiento, haber dejado que pierda estado parlamentario. El Art. 57º fue un agregado de último momento al proyecto definitivo, sin tratamiento previo en ninguna Comisión, es decir, sin despacho, el cual fue tratado en una Sesión Extraordinaria sobre Tablas. El proyecto Nº 23.759 ingresó a tratamiento en la Reunión 25º, de la 1ra. Sesión Extraordinaria del 26/10/2010, como Punto 9.4, en el que el Libro de Sesión de la Cámara de Diputados desde la página 20 a 3926 relata su tratamiento. El proyecto original constaba de 70º artículos y fue aprobado con 62º luego de un intermedio ―no correspondiendo ya que su tratamiento fuera sobre Tablas― donde el plenario se constituyó en comisión ―no sucediendo como se relata, porque la grabación (video) de la Sesión acredita lo contrario27―, cuando las imágenes muestran al Diputado A. Lamberto con un conjunto de hojas, las que son alcanzadas al Secretario de la Cámara para ser a continuación agregadas como proyecto reformado definitivo, lo que deja a las claras que nunca se constituyeron como tal, ni se debatieron las reformas, y el agregado del Art. 57º nunca fue tratado, lo que invalida tanto de forma como de fondo el tratamiento irregular por parte de la Cámara de Diputados. Es arbitraria e irrazonable dicha incorporación en una regulación también incongruente, de una sub-actividad reservada para una profesión universitaria regulada por una L. E. I.
Tercer Agravio: c) la Ley Nacional Nº 20.266 (to) a través de la reforma tuvo la incorporación del Art. 31º, siendo de suma importancia por 26
Diario de Sesión del 26/10/2010 Pag. 20 a 39 – Expte. Legislativo Nº 23.759 FP Video de acceso público en la página Web de la Cámara de Diputados de la Provincia de Santa Fe – https://vimeo.com/27224640 – dando comienzo a la parte pertinente a los 38:20 minutos, finalizando a los 59:44’ del tratamiento del Expte. Nº 23.759/10 en la Cámara de Diputados de Santa Fe – se encuentra grabada la totalidad de la Sesión. 27
Herramientas para el Ejercicio Profesional su diálogo de fuente con el resto de la norma, donde da fundamento al proyecto reformador, instituyendo que le “…es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta ley respecto de los martilleros…” y que el nuevo régimen legal es para una única profesión del MCP; Ante esto y por lo ya dispuesto por el Art. 31º de la L. E. I. Nº 20.266 (to), del diálogo de fuentes entre el articulado, y por la reforma en su parte pertinente de los fundamentos podemos aseverar que: “En el marco de estas consideraciones previas presentamos este proyecto de ley, rescatando la necesidad de otorgar al Martillero y Corredor Público un cuerpo de normas que regulen su Profesión instando a la formación universitaria como requisito legal de idoneidad para quienes desempeñen una función de intermediación en el mercado, asesorando las partes en operaciones que requieren conocimientos de complejidad técnica, de modo tal de celebrar actos jurídicos validos y eficaces.” 28 No deja duda que la reforma tuvo su sentido en dar un nuevo régimen legal para un Profesional MCP, en donde a las facultades reservadas que la Ley Nacional Nº 20.266 ya disponía para la actividad del “Remate o Subasta y Tasación de Mercado”, se le incorporaba otra actividad reservada, la del “Corretaje”, reafirmando la conjunción de todas éstas, en un título universitario único, porque es la única forma de dar respuesta a las facultades de riesgo que el Estado ha regulado a través de sus incumbencias para este único Profesional. La incongruencia está en crear un título universitario de “agente o Corredor inmobiliario”, como lo dispone la ley local Nº 13.154, cuando las incumbencias que están regulando29, son de una profesión universitaria ya regulada30, por lo tanto, estamos ante una usurpación, arbitraria e irrazonable por la supremacía de la norma nacional sobre la local.
Cuarto Agravio: d) la Corte Suprema de la Nación había fijado los alcances entre las normas nacionales y las locales en el fallo “Diehl”31 justamente en el tema del “Corretaje” y los instrumentos para el Ser habilitante;
Ley Nº 25.028 – Expediente Nº 0696-D-1998 Ley Nº 13.154 – Art. 5 Inciso 3). 30 L. E. I. Nº 20.266 (to) Arts. 8º, 31º y 34º. 31 CSJN – Diehl, José s/ solicita inscripción.(Corredor). R.E. – S.C. D. 294. XXXIII. 29
Este fallo ha venido a reafirmar la supremacía de la norma de derecho común ―Código de Comercio (hoy derogado)―, como así también la
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 improcedencia de las leyes locales de regular sobre temas de la actividad de Corretaje por lo que en el actual CCC se mantiene esta “doctrina Diehl”, en lo sustentado en el Art. 1.355º. Otro punto dispuesto en este fallo, fue que no se podía exigir mayores requisitos a los nuevos profesionales para la matriculación ―títulos académicos, cuando en el Art. 88º del Código de Comercio derogado era título secundario y un examen de idoneidad ante un Tribunal de Alzada― a lo que la norma nacional establecía como requisitos en la anterior legislación. La CSJN al respecto ha sostenido: “Que a ello no obsta el invocado poder de policía del Estado Provincial que atañe a los oficios y profesiones desarrollados en el ámbito local. El apelante no lo ha negado, y esta Corte tampoco podría hacerlo. Se trata, sin embargo, de recordar que ese poder de policía ―sea cual fuere su amplitud― no puede entorpecer el ejercicio de las facultades exclusivamente delegadas al gobierno federal. Como dijo el tribunal en el ya citado precedente de Fallos: 156: 20, la atribución conferida a la Nación de dictar los códigos comunes es de naturaleza exclusiva y, por consiguiente, el Congreso, al ejercitarla, no sólo puede dictar disposiciones de carácter policial relativas a las materias contenidas en el derecho privado, sino también impedir que las provincias usen de las propias para alterar o modificar el contenido de las leyes sustantivas”32 En igual sentido a lo manifestado en el párrafo anterior, es incongruente que se disponga en la Ley Nº 13.154 un título universitario de Especialización de “agente o Corredor inmobiliario”33 ―el cual es una especialización del Corretaje en general― cuando la L. E. I. Nº 20.266 (to) no lo establece como habilitante para la “intermediación o mediación” de cualquier bien tangible o intangibles que el profesional universitario o equiparado Martillero y Corredor Público se encuentra facultado especialmente.
Quinto Agravio: e) a nivel provincial ya se había juzgado la constitucionalidad de la Ley Nº 7547 y la operatividad de la L. E. I. Nº 20.266 en diferentes fallos: La ley Nº 7.547 es cosa juzgada porque ya ha sido puesta en control constitucional de su procedencia y porque cuando existía la regulación de la actividad del “Remate o Subasta, Tasación de Mercado” por la Ley precedente Nº 4477, su derogación fue a consecuencia de la aparición de la norma nacional, Ley Nº 20.266/73, por lo tanto, que haya sido reformada por 32 33
CSJN - "Diehl, José" Tribunal: Corte Suprema de Justicia de la Nación Fecha: 24/11/1998 – punto 14 Ley Local Nº 13.154 – Art. 5º Inciso 3).
Herramientas para el Ejercicio Profesional este Art. 57º de la Ley Nº 13.154 es arbitrario e irrazonable, porque no ha sido en consonancia a lo que determina la L. E. I. Nº 20.266 (to). “Que, en consecuencia, y atento a lo dispuesto por el art. 67, inc. 11 de la Constitución Nacional, corresponde estar a las disposiciones de la ley nacional mencionada, sin perjuicio de las facultades reglamentarias que en ejercicio del Poder de Policía puedan establecer los Gobiernos de Provincia (art. 104 Const. Nac.). Que en lo atinente al ejercicio de este poder, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha señalado que las Provincias conservan todo el poder no delegado al gobierno federal, reserva que comprende la reglamentación del ejercicio de los derechos asegurados a los habitantes por la propia Constitución, sin otra limitación que la razonabilidad, que, es requisito de todo acto legítimo y en la medida en que la reglamentación sea sólo eso y no la negación del derecho reglamentado ni de otro alguno garantizado por la Carta Fundamental.”34 Como se va a demostrar a continuación, la legislatura santafesina ha realizado una reforma de cumplimiento imposible y en abstracto, porque la justicia ya se ha expedido sobre ello, habiendo sido contundente respecto de la constitucionalidad y cosa juzgada de la Ley Nº 7.547, y de la “incidencia” sobre ésta por parte de la L. E. I. Nº 20.266.
Sexto Agravio: e1) en el fallo “Brengio”35 se dejó en claro que la Ley Nacional Nº 20.266 (to) era la rectora, no pudiendo exigir mayores requisitos a los nuevos profesionales, ni desconocérsele a los que ya estaban habilitados por legislación anterior para continuar su ejercicio profesional; La Justicia Santafesina ya ha realizado el control de constitucionalidad de la Ley Nacional Nº 20.266 en diálogo de fuentes con la Ley provincial Nº 7547, en diferentes momentos desde su promulgación en el año 1973 la norma nacional y la reforma de la Ley local en el año 1975.
Cámara de Apelación Civil y Comercial – Sala I - Fallos t. 288 pág. 240 - Auto del 30-12-1981 - in re "Liberato Eugenio E. c/ Colegio de Martilleros” 35 Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Santa Fe , en "Brengio, Raúl c/ Colegio de Martilleros de Santa Fe" (6 de mayo de 1982)
“Que la ley 20.266 y su modificatoria 20.306, de aplicación en todo el territorio de la Republica (art. 28), deja en claro que los Martilleros que estuvieren matriculados a la fecha de su vigencia, continuarán en el ejercicio de su actividad, cumpliendo
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 con los requisitos enunciados en los incisos "E", "C" y "D" del artículo 3º (art. 24).”36 “Que sin perjuicio de lo expuesto, y referente a la constitucionalidad del caso planteado por el recurrente en su expresión de agravios (fs. 7/8), ya tuvo oportunidad esta Sala en su anterior integración, de señalar que "el ejercicio de la profesión de Martillero se encuentra regulado, con carácter nacional, por las disposiciones de la ley Nº 20.266, que incorporadas al Código de Comercio en sustitución del capítulo II, título IV del Libro I del mismo (arts. 28 y 30), han venido a fijar las previsiones a que aquélla deberá ajustarse (v. nota de elevación al Poder Ejecutivo acompañado el pertinente proyecto de ley).”37 La justicia se ha ocupado de clarificar el derecho adquirido de todos aquellos que habiendo cumplido con la ley al momento de haber sido habilitados, no pierden derecho, por el contrario, continúan en el ejercicio de sus actividades, una ley posterior no puede modificar o hacer perder ningún derecho, más aun cuando la ley nueva se lo está reconociendo explícitamente. Es decir, que la Ley Especial Indisponible que rige la incumbencia del Martillero y Corredor Público, ha sido coherente desde un principio con la incorporación del Art. 24º ―disposiciones transitorias― de dicha norma al momento que fue sancionada en el año 1973, luego con la reforma, nuevamente con la inclusión de las prerrogativas del Art. 3º de la Ley Nº 25.02838.
Séptimo Agravio: e2) la Cámara de Apelación Penal39 ―Cosa Juzgada― había fallado que la norma nacional había sido operativa sobre la ley provincial y que los Martilleros Idóneos ―aquellos que habían adquirido las facultades a través de exámenes de idoneidad ante Tribunales de Alzada― habían quedado equiparados40 a los futuros egresados universitarios MCP; La incidencia de la reforma de la Ley Nº 20.266 (to) ha sido aclarada judicialmente y, ha determinado que la misma ha sido operativa sobre 36
Ídem anterior Ídem anterior 38 Art. 3º de la Ley Nº 25.028 – “Hasta tanto se implementen las carreras universitarias para corredores y martilleros, la habilitación profesional se hará conforme las disposiciones legales del artículo 88 del Código de Comercio y 1º de la Ley 20.266, que a tal efecto permanecen vigentes por ese exclusivo lapso. A partir del establecimiento de los títulos universitarios y por única vez, se equipararán los corredores y martilleros habilitados para el ejercicio de sus funciones a dicha fecha, con los egresados universitarios.“ 39 Sala Tercera Cámara de Apelaciones en lo Penal de Santa Fe , en "Mendiondo Mario, Crolla Norberto s/ recurso de apelación interpuesto ante Colegio Profesional" (expte. 176/2005) 40 Ley Nº 25.028 – Art. 3º. 37
Herramientas para el Ejercicio Profesional la ley local Nº 7.547, por lo que la reforma de los Art. 45º y 46º de esta norma no es razonable y totalmente arbitraria. “En consecuencia, una interpretación finalista y sistemática de las normas que regulan la materia permite concluir que la reforma de la legislación nacional (de la que es coherente la doctrina de la Corte Suprema de Justicia) ha incidido en la validez de la legislación local invocada.”41 Como ya se ha sostenido más arriba, la Ley local Nº 7547 fue sancionada para regular en un principio al “Martillero Idóneo”, como lo establecen el Art. 4º Inciso c), y el Art. 5º, aun hoy, por no haberse adecuado la misma. Una vez sancionada la Ley Nacional Nº 25.028 la que reformó a la L. E. I. Nº 20.266, el nuevo Régimen Legal del Martillero y Corredor tuvo una reforma trascendental al legislarse un nuevo Profesional Universitario Martillero y Corredor Público, al cual se le otorgaron todas las facultades reservadas de: “Corretaje, Remate o Subasta, Tasación de Mercado, y recabar información e informar sobre las actividades que ejercen,42 como así también asociarse profesionalmente como la ley lo establece”43, por lo que no adecuar la Ley Local a la Nacional es de una impericia legislativa muy reprochable. Esta incongruencia fue zanjada por este fallo de la Sala III de la Cámara de Apelación en lo Penal de los Tribunales de Santa Fe, donde como ya se ha manifestado reconoció los derechos adquiridos de los “Martilleros Idóneos o Públicos”: a) la “Operatividad” de la Ley Nacional sobre la Local; b) la Equiparación con los nuevos egresos universitarios; c) El derecho a que continúen ejerciendo; d) El no tener que nuevamente matricularse, que en este sentido la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci a sostenido que: “De acuerdo a la tendencia mayoritaria, las personas que obtuvieron habilitación conforme a los requisitos de la ley anterior no requieren nueva matriculación, en virtud de una ley posterior que exige mayores requisitos (en el caso, la nueva ley exigió título universitario).”44
Sala Tercera Cámara de Apelaciones en lo Penal de Santa Fe , en "Mendiondo Mario, Crolla Norberto s/ recurso de apelación interpuesto ante Colegio Profesional" (expte. 176/2005) 42 Arts. 8º y 34º de la Ley Especial Disponible Nº 20.266 (to) 43 Arts. 11º, 15º, 16º y 17º de la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) 44 Aída Kemelmajer de Carlucci ― La Aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes ― §49. Requisitos para el ejercicio de ciertas profesiones ― Fallo SCJBA. 30―06―2004, L. L. B. A. 2004―827. ― Pag. 105 – Rubinzal Culzoni 2015
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Octavo Agravio: e3) la norma nacional había “incidido” sobre la ley local, es decir, que la había derogado tácitamente, por lo que su adecuación a la norma de mayor rango es una obligación de la Legislatura Santafesina, la que por su morosidad a incurrido en un desacato intolerable al Orden Constitucional, con la consecuente incertidumbre respecto a lo regulado por el régimen legal de la Ley Especial Indisponible (L.E.I.) Nº 20.266; Es razonable que en el control de constitucionalidad se deba tener en cuenta, que al existir un Nuevo Régimen Legal establecido a partir de la entrada en vigencia de la Ley reformadora Nº 25.028 sobre la Ley Especial Nº 20.266, su operatividad sobre las normas locales que se encontraban alcanzadas era imperativa y, por consiguiente su acatamiento era inmediato por parte de las Legislatura Provinciales, lo que no ha sucedido en la Provincia de Santa Fe en lo que concierne con la Ley Nº 7547; Como ya se ha fundamentado en el Agravio Sexto, la Ley Local Nº 7547 fue producto de la existencia a nivel nacional de una normativa, que en su momento estableció la regulación del “Martillero Idóneo o Público”, y que bajo esas pautas luego fueron consonantes en la legislación local; Al sostener el fallo de la Cámara de Apelación en lo Penal de los Tribunales de Santa Fe, que la norma nacional había “incidido” sobre la norma local, efectuó una imperativa advertencia del grado de legalidad jurídica, a la que los Legisladores santafesinos han hecho caso omiso, generando una grave incertidumbre entre los Profesionales habilitados y los nuevos egresados universitarios y un perjuicio a sus derechos adquiridos o de propiedad, a no haberse efectuado hasta el presente la correspondiente adecuación de la norma local. La repercusión de la reforma no es un mero cambio de la forma como acreditar la habilitación ―antes por examen de idoneidad, hoy título universitario―, sino que ha introducido una nueva figura profesional universitaria ―Martillero y Corredor Público―, con incumbencias reservadas que está regulada en una Ley Especial Indisponible, Imperativa, y de Orden Público, de la cual las Legislatura Provinciales no pueden apartar su observancia. Es por eso que la incidencia pone en un grado de “derogación tácita” a la norma no adecuada, por no acatamiento al fallo de cosa juzgada en el tema. Aunque el fallo es contundente sobre que a los “Martilleros Idóneos o Públicos”, la norma nacional no le genera perjuicio alguno ante el nuevo Régimen Legal ―los equiparas a los egresados universitarios, y por ser por única vez a los que dispongan del “Grado” y no “pregrado” Académico―. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional Nada expresa respecto de cuáles son las consecuencias de la no adecuación de la norma local, porque ya está previsto en el Art. 31º de la CN, es más, es un argumento que también invalida la reforma de los Art. 45º y 46º al no ser consecuencia de la adecuación integral de la Ley Nº 7547, lo que no quiere decir que los equiparados no puedan ejercer el corretaje, lo que ya se ha operado, por lo que esta indefinición legislativa no es la forma de una adecuación a una normativa existente.
Noveno Agravio: f) el Gobierno Santafesino se encontraba informado de la resolución judicial antes mencionada y notificada45 por los Colegios que regula la Ley Nº 7547 que reglaría los títulos de los egresados universitarios de Martillero y Corredor Público; Una vez conocido el fallo de la Sala II de la Cámara de Apelación en lo Penal, los Colegios regulados por la Ley Nº 7547 informaron al Poder Ejecutivo Santafesino lo resuelto a nivel judicial. El escrito que es cabeza del Expte. Administrativo Nº 002010109627-6 del 07/11/05 ─que se encuentra agregado al Expte. Principal Nº 194/201146─ es claro y contundente al expresar que por no haberse producido en la Legislatura Provincial la “adecuación de la Ley local Nº 7547”, la Justicia Santafesina se había pronunciado sobre la operatividad de la Ley Especial Nacional47, por lo cual, los títulos universitarios de Martillero y Corredor Público eran gobernados por los Colegios regulados por la ley local antes mencionados. El trámite administrativo tuvo el circuito completo donde tomaron conocimientos las diferentes carteras ministeriales competentes, que no hicieron observación alguna, más aún, en algunos escritos de las actuaciones como referencia, aducían que era para el “Corretaje inmobiliario”, lo que no deja duda del conocimiento acabado del Gobierno Provincial del alcance de la Resolución Judicial48 la que tiene el carácter de “Cosa Juzgada” por los alcanzados en la Ley local Nº 7547.
Décimo Agravio:
Gobierno de la Provincia de Santa Fe – (Expte.: 00201-0109627-6) del 07/11/05 Fs. 18 del Expte. Principal Nº 194/2011 47 Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) 48 Sala Tercera Cámara de Apelaciones en lo Penal de Santa Fe , en "Mendiondo Mario, Crolla Norberto s/ recurso de apelación interpuesto ante Colegio Profesional" (expte. 176/2005) 49 Ley Nº 13.154 – Art. 5º Inciso 3). 46
g) las universidades no disponen de ningún título universitario de especialización de “agente o Corredor inmobiliario”49 como lo determina la Ley Nº 13.154;
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Esta ley local cuestionada dispone de forma taxativa que regula la “actividad del Corretaje inmobiliario”, que quienes las pueden ejercer son los “agentes o Corredores inmobiliarios”, y los que se quieran matricular como tales deben contar con un título habilitante universitario de “Corredor inmobiliario”.50 El “corretaje Inmobiliario” es un “tipo o especialidad” dentro del “Corretaje en general”, el que se encuentra regulado a nivel nacional51, por lo que una ley local no puede perturbar so pena de declararse de falta de constitucionalidad, situación que a la vista se encuentra configurada en el Artículo Nº 57º de la Ley Nº 13.154. No hay título universitario de la especialidad del “Corretaje inmobiliario”, el que en ese caso de existir, debería ser de Post Grado, pero no existe. Tampoco podría existir un título de “agente inmobiliario” porque el ejercicio de la “agencia o del agente” se encuentra regulado e impedido por sus característica de ejercer el “Corretaje” por ser la de éste una actividad regulada por una Ley Especial52, lo que lo hace totalmente incompatible por el CCyC.53 De existir un título de “Corredor inmobiliario”, según lo dispone esta ley local , se configuraría las siguientes arbitrariedades: 54
1) Se estarían usurpando las facultades reservadas de las siguientes actividades reservadas “Corretaje, Tasación venal de Mercado, informar y recabar información para el ejercicio de esta profesión y actuar en la enajenación de fondo de comercio”55 que se encuentran reguladas en una norma nacional para un título universitario de Martillero y Corredor Público 56; 2) Como ya se ha dicho debería ser de Post Grado57, porque el “Corretaje inmobiliario” ─es una especialización del “Corretaje”─, es decir, que de tener cualquier otro grado académico sería violatorio de la Ley de Educación Superior; 3) Las Leyes locales están imposibilitadas de crear o establecer regulación a las Profesiones Universitarias58;
Arts. 5º Inciso 3) y 60º - Ley Nº 13.154. L. E. I. Nº 20.266 (to) y CCyC. 52 Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) 53 CCyC Art. 1501 – “Las normas de este Capítulo no se aplican a los agentes de bolsa o de mercados de valores, de futuros y opciones o derivados; a los productores o agentes de seguros; a los agentes financieros, o cambiarios, a los agentes marítimos o aeronáuticos y a los demás grupos regidos por leyes especiales en cuanto a las operaciones que efectúen.” (énfasis de nuestra autoría) 54 Art. 5º Inciso 3) y Art. 60º de la Ley local Nº 13.154. 55 Art. 11º de la Ley Nº 13.154 56 L. E. I. Nº 20.266 – Arts. 1º, 8º, 31º, 32º y 34º 57 Arts. 39º y 39º bis de la LES Nº 24.521. 58 Constitución Nacional Art. 75º Incisos 18) y 19). 51
Herramientas para el Ejercicio Profesional 4) Las facultades otorgadas por la L. E. I. Nº 20.266 son para un Profesional Universitario y sus incumbencias son reservadas por estar reguladas por el Estado Nacional.
Décimo Primero Agravio: h) no se puede matricular59 al “Martillero” en el Colegio de Corredores Inmobiliario porque: La figura del profesional “Martillero o Martillero Idóneo o Martillero Público” por la que se reguló en la Ley local Nº 7547, desde la reforma introducida en la L. E. I. Nº 20.266 no existe como tal, por habérsele modificado tanto su Régimen Legal, sus facultades, como la nueva habilitación por un título universitario y haberlo equiparado al Martillero y Corredor Público; Pero, para ver que no es una mera expresión la figura regulada por esta ley local Nº 13.154, sino que pretende ser una nueva profesión, veamos que en el Art. 41º el Tribunal de Disciplina y Ética Profesional (TDEP) explícitamente manifiesta a quienes les alcanzan: “…las sanciones previstas por esta ley y en la legislación vigente aplicable a las funciones de agente o Corredor inmobiliario…”, No dejando duda, porque los TDEP solo pueden juzgar a matriculados, y con exactitud aquí los define esta Ley local Nº 13.154, la que tiene “poder de policía” sólo sobre los “agentes o Corredores inmobiliarios” de forma exclusiva, por lo tanto, ningún otro profesional que no fueran estos tienen alcance, lo que pone más que evidencia de por qué no se pueden matricular los “Martilleros Idóneos” o “Martilleros y Corredores Público” en este colegio. Pero aún así, son más las razones, por las que hay impedimento y que se enumeran seguidamente:
Art. 46º Inciso e) de la Ley 7547 reformada por la Ley Nº 13.154
La Ley local Nº 13.154 en sus Arts. 5º Inciso 3) y 60º taxativamente establece que el título habilitante es de “Corredor inmobiliario”, por lo tanto no es asemejable a los del: “Martillero Idóneo”, o “Martillero Público”, o “Martillero y Corredor Público”, o Arquitecto, o Abogado, o Contador,
h1) las incompatibilidades que el Art. 45º de la Ley Nº 7547 son sobre títulos profesionales, y por consecuencia no sobre actividades como es el caso de la Ley Nº 13.154 que regula el “Corretaje inmobiliario”, que es una especialización de la actividad del “Corretaje en general”.
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 o Veterinario, etc., porque una norma local no puede legislar sobre temas reservados por la Constitución Nacional al Congreso de la Nación, y al “Corretaje en general” lo ha regulado este Poder Nacional, por lo tanto, disponer mayores requisitos a quienes ya tienen derechos en detrimento de otorgarles a nuevos profesionales universitarios ─agentes o Corredores inmobiliarios60─ es totalmente arbitrario y falto de toda justicia. Pero el legislador al reformar sólo dos Artículos de la Ley Nº 7547, comete un grave error legislativo porque se encuentra su texto interdicto, por la incidencia de la reforma producida en la Ley Especial Nº 20.266, la que no puede ser obviada o desconocida por el Orden Público e imperativa de ésta. Pero más aún, cuando la Ley de Educación Superior61 estable que las “especializaciones” son carreras de Post Grado,62 y que las mismas no acreditan nuevas profesiones, sino mayor conocimiento y capacidades de las facultades de las profesiones universitarias ─Martillero y Corredor Público─ que las disponen, más aún, cuando se encuentran reguladas por el Estado Nacional.63
Décimo Tercer Agravio: h2) La figura Profesional del “Martillero” que se explicita en la Ley Nº 7.547, es la del idóneo64, la que ya no existe como tal, porque ya ha sido equiparado al nuevo profesional universitario MCP; La figura del martillero como tal ha sufrido una fenomenal transformación al reformarse la Ley Nacional Nº 20.266 y ha incidido de forma imperativa en las leyes locales a saber: I) los “Martilleros” alcanzados por las Ley Local Nº 7547, eran “idóneos”, previo la reforma, porque su habilitación era a través de un examen de idoneidad ante un tribunal de alzada 65. Hoy se encuentra desactualizada su regulación en este texto normativo por no haberse adecuado a la L. E. I., que desde siempre la ha regulado; II) las nuevas facultades, que el nuevo Régimen Legal imperante dispone, no se le han otorgado al “Martillero Idóneo”, sino al nuevo profesional universitario Martillero y Corredor Público;
Art. 3º, 4º, 5º, 11º, 14º y 41º de la Ley Nº 13.154. Ley Nº 24.521 (Ley de Educación Superior) 62 Ley Nº 24.521 – Arts. 39º y 39º bis. 63 Ley Nº 24.521 – Arts. 43º y 46º 64 Art. 5º de la Ley Nº 7.547 – Art. 1º del Decreto Ley Nº 20.266/73 65 Arts. 3º, 5º Ley Local Nº 7547 61
Herramientas para el Ejercicio Profesional III) el “Martillero Idóneo”, hoy ya no existe como tal, ha sido equiparado al nuevo Profesional Universitario Martillero y Corredor Público, por lo tanto sus facultades reservadas no pueden ser desconocidas, usurpadas, o cercenadas, de forma antojadiza por una norma local; IV) las incompatibilidades tanto del “Martillero Idóneo u hoy del Martillero y Corredor Público”, que taxativamente se establecen en el Art. 45º reformado de la Ley Nº 7547, no disponen de “exención o prerrogativa explícitamente” con las nuevas profesiones universitarias, creadas para la figura de fantasía del “agente o Corredor inmobiliario” en ninguna parte de la ley Nº 7547 o de la Ley Nº 13.154, como se establece para el “Corredor Idóneo” de forma explícita66; V) la disposición condicionante en el Art. 46º Inciso e) reformado de la Ley Nº 7547 es de imposible concreción porque la Ley Nº 13.154 no regula el “Corretaje en general”, con facultades reservadas en exclusiva al Martillero y Corredor Público, sino el “Corretaje inmobiliario”, por lo tanto se excederían sus competencias de regular el ejercicio como lo dispone, siendo otras las arbitrariedades; VI) El título universitario de especialización creado por esta norma local no es equiparable al Título Universitario de Martillero y Corredor Público, por lo tanto el Profesional Universitario Martillero y Corredor Público o los equiparados no lo son a las figuras de fantasías creadas de “agente o Corredor inmobiliario”;
Décimo Cuarto Agravio: h3) El que se encuentra habilitado para ejercer el “Corretaje” por la norma nacional ― L. E. I. Nº 20.266 (to)― es el MCP67 y, no el “Martillero Idóneo”; Esta es otra situación muy peculiar, la ley Nacional Nº 25.028 realiza una equiparación tanto al “Martillero Idóneo”, como al “Corredor Idóneo” antes de realizar la reforma al Régimen Legal de un nuevo Profesional Universitario “Martillero y Corredor Público”.
Ley Nº 13.154 Art. 60º Iniso 3) “cumplir con los demás requisitos establecidos en el artículo 5º de la presente ley -salvo su inc. 3.”. 67 Ley Nacional Nº 20.266 (to) – Art. 31º - Analizado en el Libro Nº 01/2016 del Foro de Incumbencia de Martillero y Corredor - El diálogo entre el Art. 31º de la L. E. I. Nº 20.266 (to), el nuevo Código Civil y Comercial y las demás leyes generales y locales – Pág 05
El punto de inflexión se produce con el cambio del instrumento de habilitación, que de “un certificado o título de idoneidades” se pasa al de “un título universitario” y, que las nuevas facultades reservadas en la L. E. I. Nº 20.266 (to) por imperio del Art. 31º conferido por una conjunción de las actividades: “del Corretaje, el Remate, la Tasación de Mercado y la de requerir
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 o informar sobre lo necesario para ejercer” se materializan en el nuevo Profesional Universitario MCP. Los fundamentos68 de la reforma son muy contundentes respecto de cuál fue su fin, a quién iba dirigido y, cuáles deberían ser las consecuencias que se pretendieron, por lo tanto, desconocerlos sólo provoca una mayor incertidumbre a quienes se encuentran alcanzados por ella. Desde el mismo momento en que se cambia el régimen de habilitación ─carrera y título universitario─, en una única norma, se compatibilizan las diferentes actividades reservadas ya enunciadas por el diálogo de fuentes con el Art. 31º, es impropio pensar en que son profesiones diferentes, cuando lo que se reguló fueron actividades en general, dado que si se hubiera querido que fueran habilitaciones diferentes, lo lógico habría sido que se hubieran sancionado normas diferentes a tales efectos, lo que tampoco sucedió. Igualmente no es lógico sostener la existencia de una figura profesional ─Martillero Idóneo─ a la que se le realizó una profunda transformación como si no hubiera sucedido, es realmente arbitrario y falto de toda justicia, como se encuentra configurado por esta reforma articulada en el Art. 57º de la Ley Nº 13.154 a los Arts. 45º y 46º de la Ley Nº 7547. Los “Martilleros Idóneos o Públicos” y los “Corredores Idóneos o de Comercio” tuvieron una equiparación a los nuevos “egresados universitarios”, es tema que no está en discusión, por lo tanto, tampoco puede estar en discusión que el “Corretaje Universitario” le fue otorgado a la nueva figura Profesional Universitaria “Martillero y Corredor Público”, y a ninguna otra figura Profesional Universitaria. Nueva
Décimo Quinto Agravio: h4) tampoco dentro de las excepciones69 para suplir el título universitario de “agente o Corredor inmobiliario”70 está 68
Expte. Nº 0696-D-98 – Ley Nº 25.028 – Fundamentos de reforma Ley Nº 20.266 –fundamento central de la reforma que introdujo la Ley 25.028 que en la parte pertinente decían los legisladores José c. Dumón María del Carmen Benzas de Moreau: “En el marco de estas consideraciones previas presentamos este proyecto de ley, rescatando la necesidad de otorgar al Martillero y Corredor Público un cuerpo de normas que regulen su Profesión instando a la formación universitaria como requisito legal de idoneidad para quienes desempeñen una función de intermediación en el mercado, asesorando las partes en operaciones que requieren conocimientos de complejidad técnica, de modo tal de celebrar actos jurídicos validos y eficaces.” 69 Art. 60º Inciso 3) de la Ley Nº 13.154 “cumplir con los demás requisitos establecidos en el artículo 5º de la presente ley -salvo su inc. 3.”. 70 Art. 5º Inciso 1) de la Ley Nº 13.154 “poseer título habilitante, reconocido por el Ministerio de Educación de la Nación de Corredor Inmobiliario conforme lo disponga la reglamentación vigente;”
Herramientas para el Ejercicio Profesional estipulado que pueda ser a través de la certificación del “Martillero Idóneo”, ni por otro título universitario; Ya hemos dejado demostrado que esta ley local Nº 13.154 dispone que los matriculados deban ser los que poseen títulos universitarios de “agente o Corredor inmobiliario”, los que no tienen equivalencia o equiparación académica con ninguno otro, porque no existe éste como tal. Tampoco en ningún artículo de la ley local Nº 13.154 se hace referencia a que se establezca excepción alguna entre el título regulado con cualquier otro, lo que también es otra realidad. La única excepción ha sido con el certificado de idoneidad del “Corredor idóneo”71, porque esa ha sido las intención del Legislador al no sostener el proyecto original y reemplazar el Art. 70º72 original por el 60º de la ley actual, donde se reemplazó la expresión “Corredor de hecho” por la de “Corredor Idóneo”, ya que la primera refería a lo “clandestino”, mientras que como quedó redactado refiere a lo “legal” como configuraba el Art.88º del Código de Comercio hoy derogado. La L. E. I. Nº 20.266 tampoco habilita títulos universitarios por especialidades, sólo para las facultades reservadas para un Profesional Universitario “Martillero y Corredor Público”. Que como el Directorios del Colegio que regula la Ley Nº 13.154, ha manifestado a través de oficios y testimoniales, 73 que son otras profesiones universitarias las de: “Corredor, Corredor de Comercio y Martillero Público, Corredor Inmobiliario y Martillero Público, Martillera Pública y Corredor de Comercio, Martillero Público, Martillero Público y Corredor Inmobiliario, Martillero Público, Corredor Mobiliario e Inmobiliario, Martillero y Corredor Público”, no hay más controversia ─“a confesión de parte, relevo de pruebas”─ ante tan contundente aseveración.
Décimo Sexto Agravio: h5) el “Martillero Idóneo” ―hoy MCP― nunca ejerció el comercio, ni fue comerciante, por lo tanto la oficina, o escritorio, y/o estudio donde ejerce su profesión no es un “negocio”74;
Art. 60º de la Ley Nº 13.154. Proyecto Legislativo Nº 23.759 Pag. 26 del Diario de Sección 128º Período Legislativo – 25º Reunión 26/10/2010 73 Sostenido en oficios y testimonios judiciales 74 Art. 46 inciso e) reformado por la Ley Nº 13.154 72
Que se tenga que aclarar que el ejercicio tanto del “Martillero Idóneo”, como hoy el “Martillero y Corredor Público”, nunca fue asemejable al
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 “ejercicio del comercio” o ser “comerciante”, es una obviedad incontrastable que no merece mayor explicación. Más allá de producirse la reforma del 2000 se dejó subsistente los Art. 8º Inciso c) y 87º del hoy derogado Código de Comercio, por los que se configuraba el “Corretaje y Subasta “ como “acto de comercio” y eran los Martilleros y Corredores “auxiliares de comercio”, pero tales artículos ya habían sido tácitamente derogados por la reforma, porque al disponer que su habilitación era en adelante a través de una profesión universitaria, es una incoherencia que el ejercicio profesional configurara comercio, o dicho de otra forma que los comerciantes ahora debieran pasar por las universidades. Pero para mayor clarificación que no ha sido la intención que haya duda, con la reforma del CCyC ha desaparecido la figura del comerciante, auxiliar de comercio, los actos de comercio en las actividades del Remate y Corretaje, es decir que mal se puede enunciar que el hábitat profesional universitario o su ejercicio configure acto de negocio o espacio de negocio. Por lo tanto, esta ley local dispone que todas las actividades de “Corretaje, o Remate, o Tasación de Mercado” deben ser ejercidas en “negocios separados”, es decir en “locales diferentes”, de modo que una norma local pueda imponer mayores exigencias a lo que una norma nacional dispone en un título universitario habilitante, y su ejercicio no puede ser cercenado, limitado o configurado de forma arbitraria y caprichosamente. Es una extralimitación que para ejercer las actividades universitarias reservadas “Corretaje, Remate, Tasación de Mercado o requerir o informar las diferentes actos requeridos para el ejercicio profesional universitario”, se deban matricular en diferentes colegios que no pueden regular los títulos universitarios que habilitan dichas incumbencias, y ejercerse en oficinas, recintos diferentes, por el capricho de la Legislatura Santafesina que en vez de adecuar y acatar el fallo judicial, que le imponía una adecuación de la Ley Nº 7547 a la L. E. I. Nº 20.266 por la incidencia que esta última había producido en su reforma sobre la primera, legisla a contra derecho e impone requisitos arbitrarios e irrazonables, en detrimento de una profesión universitaria existente, para crear otra profesión ―agente o Corredor inmobiliario― de existencia abstracta, como de cumplimiento imposible de los requisitos legislados, por los fundamentos de los reproches efectuados contra el Art. 57º de la Ley Nº 13.154 en la presente.
Décimo Séptimo Agravio:
Herramientas para el Ejercicio Profesional h6) la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) reconoce que son actividades profesionales75 el “Corretaje”, el “Remate o Subasta”, la “Tasación de Mercado”, y no profesiones en sí mismas, menos al “corretaje inmobiliario”; En ninguna parte la Ley Nº 13.154 establece una excepción para con el título del “Martillero Idóneo o Martillero y Corredor Público”, como sí lo establece para con el “Corredor Idóneo”, por única vez para matricularse76. La reforma introducida por el Art. 57º de la Ley Nº 13.154 en los Arts. 45º y 46º de la Ley Nº 7547, son inadecuadas porque desconocen la situación actual de las diferentes actividades para las que el profesional universitario martillero y corredor público, se encuentra facultado, lo que hace inviable su operatividad. La especialidad o tipo “Corretaje inmobiliario” que es parte de la actividad “Corretaje en general”, no se encuentra reconocido como tal, sí como un tipo o especialidad de las configuradas dentro de esta última en la jurisprudencia, por lo que tampoco el nuevo CCyC en su regulación del “Corretaje” dispone regulación alguna sobre particularidad o característica de la actividad, es más, como ya se ha dicho es la L. E. I. Nº 20.266 la que tiene la última palabra por la supremacía que la legislación le dispensa.77 Pero la mayor arbitrariedad se consuma al no definirse quien regula el resto del ejercicio profesional universitario sobre: “el Corretaje”, el “Remate o Subasta”, la “Tasación de Mercado”, que no regula la Ley Nº 13.154 y que para el Profesional Universitario Martillero y Corredor Público o equiparado, dispone.
Art. 46 inciso e) reformado por la Ley Nº 13.154 Art. 60º de la Ley Nº 13.154 77 Ley 26.994 Código Civil y Comercial – Art. 1355 “Normas especiales. Las reglas de este Capítulo no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales.“ 76
Todo este despropósito se ha configurado con un relato que ha iniciado con la pretendida regulación de una especialidad o tipo del Corretaje en general ―Corretaje inmobiliario―, prosiguiendo con la creación de un título universitario de especialidad ―Corredor inmobiliario―, para un profesional universitario inexistente ―agente o Corredor inmobiliario― al que se le asignan facultades usurpadas ―Corretaje inmobiliario, Tasación de Mercado de bienes raíces, fondo de comercio de bienes raíces, recabar o informar sobre la actividad del corretaje inmobiliario― y, se le ha otorgado facultades, a su vez, de controlar el ejercicio del “Corretaje en general” en las figuras Profesionales del “Martillero Idóneo o Público” y el “Corredor Idóneo o de Comercio”, cuando hoy éstos no existen como tales, al habérseles equiparados a un egresado universitario.
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Décimo Octavo Agravio: i) El Veto articulado por el PE provincial a través del Decreto 2539/10 es falto de constitucionalidad; El Veto parcial es una total irrazonabilidad que la norma configura, era una medida que el Gobernador tiene como facultad, que no se comparte, aunque en definitiva es una valorización subjetiva, pero el 13-12-10 en un nuevo Decreto, el 2539/2010 se establece ampliar el temario de las Sesiones Extrordinarias para que sea tradado entre otros el Veto de la Ley Nº 13.154 bajo mensaje Nº 3.844; Este nuevo hecho violenta los Art. 40º y 59º de la CPSF, por ser un único llamado y temario finito lo que habilita las Sesiones Extrordinarias, por el que el gobernador puede convocar, de lo contrario se convierte la legislatura es una mera Escribania del PE, por otra parte los vetos deben ser tratados en Sesiones Ordinarias, ya que las Extraordinaria son excepciones dentro del receso de las ordinarias, nunca ampliación de éstas, y en el particular se fundamenta sobre el trabajo dotrinario del Dr. Domingo Rondina que se transcribe: El artículo 40 de la Constitución santafesina establece que el Gobernador a las Cámaras “las puede convocar a sesiones extraordinarias cuando lo juzgue necesario y sólo para tratar los asuntos que determine”, Estamos frente a una disposición constitucional clara: hay un acto único de convocatoria que establece un listado finito de temas. Precisamente por eso es que el Gobernador, conociendo qué asuntos no pudieron tratarse, les pide a los legisladores un último esfuerzo. Esta vez lo hizo el 6 de diciembre, cuando ya sabía qué proyectos se habían sancionado y qué proyectos no. Pero ahora, en un segundo acto, pretende ampliar el temario. Esto resulta inconstitucional. Las extraordinarias son sesiones de excepción. Nada justifica que un Ejecutivo pueda extenderlas sine die, ordinarizando lo extraordinario. Tiene una sola oportunidad, con la totalidad del conocimiento de lo que se hizo y lo que falta, para decidir el temario. Esto hace a la independencia de ambos poderes, que funcionan coordinada pero no dependientemente. Hace a la previsibilidad de los ciudadanos respecto de las modificaciones normativas. Hace a la debida organización del tiempo para tratar los asuntos verdaderamente urgentes. Por eso, aunque muchas otras veces se haya hecho, debemos advertir que siempre estuvo mal: no se puede ampliar el temario de extraordinarias una vez abierto este período excepcional. ¿Se puede levantar un veto en extraordinarias? ¿Está corriendo el mes de inactividad? Binner tiene que ser ordinario… Ni lo uno ni lo otro. El artículo 59 es clarísimo. Los vetos sólo pueden ser tratados en sesiones ordinarias. No puede incluirse un veto parcial en el temario de extraordinarias.
Herramientas para el Ejercicio Profesional La idea de la Constituyente del 62 fue darle ciertas garantías al Ejecutivo para que su sugerencia sea tratada con la profundidad y tranquilidad que le garantiza el período ordinario de sesiones. Admitir que en extraordinarias pueda tratarse un veto es contraproducente para los intereses generales del Gobernador. El 59 dispone, al hablar de la insistencia con dos tercios respecto del veto total: “Si ambas Cámaras no insisten con dicha mayoría, el proyecto no puede repetirse en las sesiones del año.” Es decir: el levantamiento se trata en las sesiones del año (interpretación a contrario sensu). Y la Constitución no deja espacio alguno aquí para entender que se pudiese tratar fuera de ese período. Y luego con mayor contundencia el constituyente aclaró: “La Legislatura debe pronunciarse sobre el veto del Poder Ejecutivo dentro del término de un mes de comunicado, o, en su caso, de iniciado el período ordinario de sesiones” Es decir: si el veto es remitido durante el período ordinario, el mes corre inmediatamente. Pero si el veto es remitido durante el receso (o durante las extraordinarias) el mes empezará a correr recién cuando se inicie el período ordinario. ¿Es que cabe alguna duda legítima sobre el tema? Esto debe quedar absolutamente aclarado porque, si la Legislatura se empeña en tratar el levantamiento de estos vetos toda su actuación es nula y cualquier ciudadano podrá requerir judicialmente que se tenga por no sancionada la ley que de allí surja….78
Para corroborar lo antes sustentado, fijémonos en los antecedentes del tratamiento de las leyes que con anterioridad fueron vetadas por el PE, y podemos traer como ejemplo a la Ley Provincial Nº 10.456, que en lo que hoy nos atiende, lo cual fue promulgado en sesiones ordinarias por esta misma legislatura, y sabemos muy bien que desde el año 1962 la Constitución Provincial no ha sido modificada, siendo la única norma legal que regula la materia, no dejando ninguna duda que no pueda haber diferentes formas de legislar, menos de cumplir con lo que dispone la norma máxima de esta provincia.
Décimo Noveno Agravio: j) el texto del veto por el Decreto Provincial Nº 2518/10 es irracional y arbitrario porque no atiende al fondo del mismo sino a la forma;
Artículo en el Blog Dr. Domingo Rondina - http://www.domingorondina.com.ar/2010_12_01_archive.html Visita 06/11/2016
El PE provincial efectúa un veto parcial a la Ley Nº 13.154 donde cuestiona parte del Art. 57º ―Art. 46º de la Ley Nº 7.547 incorporación del
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Inciso e)― sobre los fundamentos de Fiscalía de estado que se trascriben a continuación: DECRETO N° 2518 SANTA FE, “Cuna de la Constitución Nacional”, 10 DIC 2010 VISTO El proyecto de Ley sancionado por la H. Legislatura en fecha 18 de noviembre de 2010, recibido en el Poder Ejecutivo el día 25 del mismo mes y año y registrado bajo el Nº 13.154, y CONSIDERANDO: Que, el proyecto de ley sancionado y registrado bajo el Nº 13.154 regula el ejercicio del Corretaje inmobiliario o intermediación en la negociación inmobiliaria, crea el Colegio de Corredores Inmobiliarios, establece los requisitos de la matrícula; obligaciones, derechos y prohibiciones de los matriculados; la creación, competencia y organización del colegio, sus funciones, recursos e integración de sus órganos. Que, consultada la Fiscalía de Estado a tenor del Decreto Nº 4000/86 manifiesta que desde el punto de vista constitucional, no existen reparos que obsten a la promulgación de dicha ley con la salvedad de la observación del párrafo siguiente. Que el artículo 57 de la Ley, en tanto modifica el artículo 46 de la Ley Nº 7547 agregando el inciso e), merece observarse. Que, en primer lugar no hay ni en la ley ni en el debate parlamentario fundamentos legales para el tratamiento exceptivo dado a los Martilleros a quienes se coloca, en mejor posición que los Corredores Idóneos ya que aquéllos podrán ejercer el Corretaje inmobiliario con la correspondiente matriculación en el Colegio que por esta Ley se crea y tener negocios separados en tanto, los últimos deberán acreditar las condiciones que impone el artículo 60 de la Ley. Que, en segundo lugar existe una inconsistencia manifiesta entre el propósito declarado de la ley de contar con un Colegio para quienes caigan bajo la definición del artículo 2 y cumplan los requisitos de los artículos 3 y 5 (que asumen como presupuesto la especialidad del Corretaje inmobiliario) y el nuevo inciso e) del artículo 46 de la Ley Nº 7547, que los contradice. Que, en consecuencia, este Poder Ejecutivo en uso de sus competencias constitucionales establecidas en los artículos 59 y 72, inciso 3) de la Constitución de la Provincia, ha resuelto vetar la modificación al artículo 46 en su nuevo inciso e) de la Ley Nº 7547 conforme lo establece el artículo 57 de la Ley Nº 13.154. Por ello y de conformidad a las atribuciones que reconoce al Poder Ejecutivo en los Artículos 57 y 59 la Constitución de la Provincia; EL GOBERNADOR DE LA PROVINCIA D E C R E T A: ARTICULO 1.- Vétase el Artículo 57 del proyecto de ley sancionado por la H. Legislatura de la Provincia en fecha 18 de noviembre de 2010, recibido en el Poder Ejecutivo el día 25 del mismo mes y año y registrado bajo el Nº 13.154, en tanto modifica la Ley Nº 7547 en su Artículo 46 agregando el “inciso e)”.
Herramientas para el Ejercicio Profesional ARTICULO 2.- Remítase a la H. Legislatura con mensaje de estilo, por intermedio de la Dirección General de Técnica Legislativa del Ministerio de Gobierno y Reforma del Estado. ARTICULO 3.- Regístrese, comuníquese, publíquese y archívese.BINNER Dr. Héctor Superti (Los Énfasis son de nuestra autoría)
De lo manifestado por Fiscalía de Estado y sostenido por el PE para llevar adelante el Veto parcial de la Ley Nº 13.154 se deben realizar las siguientes consideraciones: j.1) Que el PE es consciente que sí, la norma local “…regula el ejercicio del Corretaje inmobiliario o intermediación en la negociación inmobiliaria”; El PE Santafesino reafirma que la ley local regula una tipo o especialidad del “Corretaje en general”, siendo una total exceso de arbitrariedad cuando el “Corretaje es una actividad Profesional Universitaria Reservada”, que se encuentra regulada por el Estado Nacional, y sus incumbencias están acreditadas en el Título Universitario de Martillero y Corredor Público.
j.2) Que el PE es consciente de que se “…crea el Colegio de Corredores Inmobiliarios…” La creación de un colegio profesional para regular una especie o tipo de actividad se contradice con la ley local Nº 11.08979 que establece que por este tipo de institución se regulan las profesiones, cuando el “corretaje inmobiliario” no es una profesión en sí misma. j.3) Que el PE es consciente de que esta norma local “…establece los requisitos de la matrícula; obligaciones, derechos y prohibiciones de los matriculados…”, es decir, del “agente o Corredor inmobiliario”;
Ley Nº 11.089 – Art. 1º “La Provincia mantendrá el control del ejercicio de las profesiones liberales por medio de los Colegios y Consejos Profesionales creados por Ley.”
Sin nombrarlo en este pasaje las pautas que enuncian son para los sujetos nuevos, que son el “agente o Corredor inmobiliario”, los que no existen como tales porque no hay título universitario que los habilite, pero a su vez, como ya se ha analizado el “agente” no puede ejercer el “Corretaje” por
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 estar este último regulado por una Ley Especial80 y siendo su tipo de intermediación diferente. j.4) Que el PE es consciente de que “…no hay ni en la ley ni en el debate parlamentario fundamentos legales…” de la existencia del Art. 57º; El PE santafesino enuncia gravedad en el tratamiento parlamentario y con justa razón ya que el Art. 57º del proyecto original, nada tiene que ver con el que hoy se encuentra incorporado en la Ley Nº 13.154. No sólo como se ha visto que el proyecto “tratado” sobre TABLAS no fue tratado, y tampoco tenía dictamen de comisión, sino que fue cambiado, no se cumplió con el tratamiento correcto, ni el recinto que se constituyó en Comisión, dio despacho alguno, siendo su tratamiento NULO DE NULIDAD ABSOLUTA.
j.5) Que el PE es consciente de que en esta norma local los únicos que tienen excepción son “…los Corredores Idóneos…”. Como lo sostiene que las excepciones son exclusivamente para “los Corredores Idóneos o de Comercio”, es decir aquellos, que cuentan con un examen de idoneidad, como la Ley Nº 25.028 los siguió reconociendo81. El tratamiento exceptivo es para esta figura ― Corredor Idóneo o de Comercio― y no para la del Martillero, ya que como tal ha sido reformado por la L. E. I. Nº 20.266, no siendo válido que se desvirtúe la figura Profesional porque ha incidido sobre el mismo la reforma introducida por la Ley Nº 25.028, porque los han equiparado a los egresados universitarios, sustentado en fallo firme de la Justicia Penal de los Tribunales Santafesinos.82 Es también fuera de justicia definir la existencia del “Corredor idóneo o de Comercio” sin la equiparación que al mismo le alcanzó por lo dispuesto en la Ley Nº 25.02883.
Ley Nº 26.994 – Art. 1501 – Código Civil y Comercial – “Casos excluidos. Las normas de este Capítulo no se aplican a los agentes de bolsa o de mercados de valores, de futuros y opciones o derivados; a los productores o agentes de seguros; a los agentes financieros, o cambiarios, a los agentes marítimos o aeronáuticos y a los demás grupos regidos por leyes especiales en cuanto a las operaciones que efectúen.” 81 Ley Nº 25.028 – Art. 3º Primer párrafo “Hasta tanto se implementen las carreras universitarias para Corredores y Martilleros, la habilitación profesional se hará conforme las disposiciones legales del artículo 88 del Código de Comercio y 1º de la Ley 20.266, que a tal efecto permanecerán vigentes por ese exclusivo lapso.” 82 Sala Tercera Cámara de Apelaciones en lo Penal de Santa Fe , en "Mendiondo Mario, Crolla Norberto s/ recurso de apelación interpuesto ante Colegio Profesional" (expte. 176/2005). 83 Ley Nº 25.028 – Art. 3º segundo párrafo “A partir del establecimiento de los títulos universitarios y por única vez, se equipararán los Corredores y Martilleros habilitados para el ejercicio de sus funciones a dicha fecha con los egresados universitarios.“
Herramientas para el Ejercicio Profesional j.6) El PE es consciente que según la norma local “…podrán ejercer el Corretaje inmobiliario con la correspondiente matriculación en el Colegio que por ésta Ley se crea y tener negocios separados en tanto, los últimos deberán acreditar las condiciones que impone el artículo 60 de la Ley.”
Ley Nº 13.154 Art. 60º Inciso 3) “cumplir con los demás requisitos establecidos en el artículo 5º de la presente ley -salvo su inc. 3-.”
j.7) El PE es consciente de que crean las figuras profesionales del “agente o Corredor inmobiliario”, cuando sostiene que “…un Colegio para quienes caigan bajo la definición del artículo 2 y cumplan los requisitos de los artículos 3 y 5…”;
Es poco afortunada la conclusión a la que llega este Decreto al no haber hecho reparo, en que los requisitos impuestos en el Inciso reformado ―Art. 46º Inciso e)― resulta de una desproporcionalidad inusitada porque: j.6.1) La facultad que se le reconoce es la de ejercer el “Corretaje en general”, y no la del “Corretaje inmobiliario” como se sostiene; j.6.2) La imposición de matricularse en el Colegio de Corredores Inmobiliarios y tener negocios separados, es para ejercer el “Corretaje en general”, porque es lo que dice el Inciso cuestionado; j.6.3) El “Martillero Idóneo o Público” nunca tuvo negocio alguno, menos después de la reforma por la que se lo equiparó a un egresado universitario, y menos aún después de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, mediante el cual han sido suprimida toda expresión de: “comercio, comerciante, negocio, auxiliar de comercio, acto de comercio, etc.”, por lo tanto la oficina o lugar donde desarrolla su ejercicio profesional no puede ser considerado como un “negocio”. j.6.4) En ninguna parte se establece excepción alguna para la figura del “Martillero Idóneo o Público” ―hoy equiparada a la del “Martillero y Corredor Público”― para suplir el requisito del Art. 5º Inciso 3), ni excepción explicita de incompatibilidad entre los diferentes títulos, más allá que el título universitario de “agente o Corredor universitario” no existe. j.6.5) La única excepción está explicitada en el Art. 60º Inciso 84 3) en toda esta Ley, siendo para el “Corredor Idóneo o de Comercio”; El Art. 60º es inconstitucional, porque el “Corredor Idóneo o de Comercio” también fue alcanzado por la reforma de la Ley Nº 25.028, por lo tanto imponerle requisitos y carencias es arbitrario, hoy se encuentra equiparado a un egresado universitario, más cuando tuvo desde siempre la facultad de ejercer el “Corretaje en general”, muy mal, por esta ley local, se le usurpan facultades reservadas y se le pretende regular una parte o especialidad de las mismas con una matriculación parcializada, cuando el resto de sus facultades no tienen control profesional, y la doctrina y jurisprudencia han manifestado lo contrario, que el “Corretaje inmobiliario” es una parte del “Corretaje en general”.
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 Para poder dar andamiaje a la ley crea las figuras de fantasía de “agente o Corredor inmobiliario” que son sostenidas por los Art. 2º (definición de los nuevos sujetos profesionales), Art. 3º (quienes pueden ejercer este tipo o especialidad del Corretaje) y Art. 5º (requisitos especiales y a medida con un título universitario de Corredor inmobiliario). Es elocuente y taxativo lo que sustenta el PE por asesoramiento de la Fiscalía de Estado, negar que no sea así, es quitarle el sustento al Decreto que articuló el Veto. j.8) El PE es consciente que la norma local determina la regulación de “…la especialidad del Corretaje inmobiliario”; Otra elocuente manifestación en el Decreto que se analiza, es que consiente que lo que se está regulando es la especialidad del Corretaje inmobiliario, para lo que no tiene competencia por ser una facultad del Congreso de la Nación todo lo que compete a la Educación Superior Universitaria, y al ser una actividad universitaria el “Corretaje en general”, por lo tanto los tipos o especialidades son de competencia nacionales y no provinciales. Y el Congreso Nacional le ha dado facultades a la universidades tanto públicas como privadas para crear carreras de especialización, las que disponen de un tratamiento especial para su acreditación y evaluación, lo que impide cualquier otro tipo de tratamiento, más allá de que los títulos de especialización no tienen acreditación profesional alguna. j.9) El PE es consciente que esta norma local “…el nuevo inciso e) del artículo 46 de la Ley Nº 7547, los contradice.”; Con el mero enunciado que “contradice” y sin más fundamento, tanto la Fiscalía de Estado con el PE vetaron el nuevo Inciso, ya que el argumento de “mayor exceptivo” a la figura del Martillero que al del Corredor Idóneo, es inexacto porque: j.9.1) Tanto el “Martillero Público o Idóneo”, como el “Corredor Idóneo o de Comercio” fueron alcanzados por la reforma de la Ley Nº 25.028, por lo que están equiparados a un egresado universitario, es decir, a un Martillero y Corredor Público; j.9.2) Como ya se ha dicho la única figura exceptuada del requisito del Art. 5º Inciso 3) fue el “Corredor Idóneo o de Comercio”, y no el “Martillero Público o Idóneo” porque así lo acredita en el Art. 60º de la Ley local Nº 13.154, que es el único lugar donde se manifiesta prerrogativa; j.9.3) La que realmente “contradice” es la Ley Nº 13.154 a la L. E. I. Nº 20.266 (to) al disponer nuevas figuras profesionales universitarias ―agente o Corredor inmobiliario―, regular en particular una especialidad o Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional tipo ―Corretaje inmobiliario― de una actividad universitaria ―Corretaje en general―, disponer la existencia de un título universitario de especialidad ―agente o Corredor inmobiliario―, usurpar facultades ―Corretaje inmobiliario, Tasación de Mercado de bienes inmobiliarios, actuar en fondo de comercio, recabar o informar sobre las actividades ante nombradas―, cuanto todo estos requisitos y facultades son reservadas y exclusivas del Profesional Universitario Martillero y Corredor Público. j.10) El PE es consciente de que esta norma local incorpora el Art. 57º, modificando los Arts. 45º y 46º “…en tanto modifica la Ley Nº 7547 en su Artículo 46 agregando el “inciso e)”. Tanto el dictamen como el Decreto que lo veta sólo habla del Art. 46º, pero realmente también el Art. 57º de la Ley Nº 13.154 modificó el Art. 45º al agregarle “…salvo disposición en contrario de esta ley.” Este agregado se encuentra al fin del último Inciso de este Art. 45º, donde se determinan las incompatibilidades con cualquier otra profesión universitaria que se ejerza en forma habitual. Esta salvedad para ser operativa, debe estar dispuesta en la Ley Nº 7547, lo que no ocurre en ninguna parte, menos sobre las figuras de fantasía del “agente o Corredor inmobiliario”, lo que hace de cumplimiento imposible la imposición del Art. 46º Inciso e) de “…previa matriculación en el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia…” porque no es una excepción en sí misma, ni a los requisitos del Art. 5º de la Ley Nº 13.154 y, en particular al Inciso 3) ―título universitario de agente o Corredor inmobiliario―, ni lo observa esta última ley;
Otro impedimento también es la Ley local Nº 10.160 ―Ley Orgánica del Poder Judicial― Art. 355º, que dispone las incompatibilidades de las profesiones liberales o universitarias que pueden actuar como auxiliares de justicia, y de quedar convalidadas estas nuevas figuras profesionales universitarias de especialización ―agente o Corredor inmobiliario―, y al amparo de los “Derechos” configurados en el Art. 11º, ―actuar como intermediarios y fondos de comercio, requerir directamente información para realizar su cometido, informar sobre el valor, administrar inmuebles y realizar tasaciones―, sería un nuevo impedimento para poder actuar con dos
Pero en el hipotético caso que se tendría como subsanado, es decir, que los profesionales equiparados y los egresados universitarios Martilleros y Corredores Públicos, se deberían matricular en el Colegio de Corredores Inmobiliarios para ejercer el “corretaje en general”, sería una arbitrariedad porque el título universitario no es asemejable al inexistente requerido en el Art. 5º Inciso 3) de la Ley Nº 13.154;
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 habilitaciones, lo que generaría más perjuicios, cuando la L. E. I. Nº 20.266 (to) no impone restricciones alguna. Hoy la provincia de Santa Fe no puede ignorar lo que ha sido fundamento del presente Veto. Todo esto que configura la Ley Nº 13.154, es incongruente, irrazonable, y arbitrario ante lo regulado en el Art. 14º, 14bis, 16º, 17º, 28º, 31º, 33º, 75º, Incisos 12), 18), 19), 22), y 126º de la CN, la L. E. I. Nº 20.266 (to), Ley Nº 24.521, y Ley Nº 11.687, y leyes locales Nº 7.547, Nº 10.160, y Nº 11.089.
Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor www.foroincumbenciamc.com.ar
Subasta de derechos y acciones hereditarias. Aplicación de los arts. 1614 y 1129 del Código Civil y Comercial
Fallo: Cons Av. Cordoba 3854/56/58 y Lavalle 3947 c. Sigal, Betty Sara y Otro s/ ejecución de expensas En un proceso de ejecución de expensas, el juez rechazó el pedido de subasta de derechos y acciones hereditarios de los coherederos ejecutados. La Cámara, por mayoría, revocó el pronunciamiento. Artículos citados del Código Civil y Comercial: 1614 y 1129 umarios
La sentencia que en un proceso de ejecución de expensas rechazó la subasta de los derechos y acciones hereditarias en forma genérica de los coherederos ejecutados debe ser revocada, pues si es posible la cesión de derechos hereditarios es factible también su venta en subasta judicial, tornándose aplicable la previsión del art. 1614 del Cód. Civil y Comercial, máxime cuando el art. 1129 autoriza la venta de todo aquello que puede ser objeto de los contratos.
La sentencia que en un proceso de ejecución de expensas rechazó la subasta de los derechos y acciones hereditarias en forma genérica de los coherederos ejecutados debe ser revocada, pues el tribunal no puede avalar la conducta desaprensiva de los coherederos que sin inscribir la declaratoria de herederos usufructuaron del inmueble pero incumplieron su obligación de pago de las expensas, ya que ello sería premiar al deudor Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
La subasta de los derechos y acciones hereditarias en forma genérica es procedente, pues la ley no lo prohíbe y no existe controversia en cuanto a que el patrimonio tiene como función la garantía de las deudas de su titular, cualesquiera sean los derechos presentes y/o futuros que lo compongan, por lo que incorporados al patrimonio del ejecutado no se advierte impedimento para dirigirse contra aquéllos y obtener su venta forzada con el objeto de cobrar el crédito que se pretende ejecutar.
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 moroso que no honra el cumplimiento de las obligaciones en detrimento del acreedor que no se encuentra obligado a iniciar una acción subrogatoria puesto que ello es una facultad y por ende no existe ningún impedimento legal para ejecutar por vía directa los derechos hereditarios. La subasta de acciones y derechos hereditarios es una alternativa de ejecución directa frente a la acción oblicua y la realización de la partición para individualizar los bienes del deudor y ejecutarlos, de manera que no es necesario que previamente se realice la inscripción de la declaratoria de herederos respecto de un bien en particular, porque aún cuando los acreedores pueden intimar a activar la inscripción ello no es obstáculo para rematar la cuota del heredero en el porcentaje que le corresponde. La providencia que denegó la petición del ejecutante tendiente a que se disponga el remate de los derechos y acciones hereditarios que le corresponden al coejecutado en el proceso sucesorio de sus padres es ajustada a derecho, pues la subasta de derechos y acciones hereditarios conlleva una seria dificultad para su valuación, ya que no se trata de cosas ciertas y determinadas, lo cual supone la imposibilidad de fijar una base precisa para el remate y, por ende, se corre el riesgo de que se obtenga un precio vil que en definitiva perjudique los intereses del deudor y del acreedor (del voto en disidencia Dra. Abreut de Begher). La enajenación forzada de derechos y acciones hereditarios constituye un verdadero abuso del derecho por parte del ejecutante, puesto que muy posiblemente el precio que se obtenga en la subasta resultará considerablemente inferior a su valor intrínseco, provocándose una lesión injustificada -que excede la habitual en toda subasta- al patrimonio del deudor (del voto en disidencia Dra. Abreut de Begher). Frente a un deudor que tiene derechos hereditarios indivisos y una declaratoria de herederos no inscripta, lo razonable es que el acreedor, en resguardo de su derecho, se presente en los autos sucesorios y solicite que se intime a los herederos para que, en el plazo que fije el juez, se proceda a la inscripción de la declaratoria de herederos y que, eventualmente, ejerza por vía de subrogación la inscripción a costa de los herederos y luego, por orden judicial, se ordene la subasta de bienes determinados para satisfacer su crédito (del voto en disidencia Dra. Abreut de Begher). Por Thomson Reuters En 2 febrero, 2017
Resuelven cuándo corresponde implementar un mecanismo de subastas progresivas de los bienes que componen el activo de una quiebra La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial explicó que tratándose de un proceso falencial, no es potestad del fallido proponer un orden de prioridad en las ventas. En el marco de la causa “Mandalunis, Tomás Eduardo s/ Quiebra”, fue apelada la resolución de primera instancia que rechazó la pretensión del fallido para que se implemente un mecanismo de subastas progresivas de los bienes que componen el activo de la quiebra. Los jueces de la Sala C señalaron en primer lugar que “como lo dispone el art. 569 CPCC el juez, a pedido del ejecutado, podrá ordenar la subasta progresiva de los bienes y su suspensión cuando el precio obtenido alcanzare a cubrir el crédito, intereses y costas reclamadas”, remarcando que “no es posible descartar la aplicación de esa norma en la especie, dado que así lo autoriza el art. 278 LCQ, siempre que no ocasione demoras en la realización de los bienes del activo”. No obstante lo anterior, los camaristas precisaron que “tratándose de un proceso falencial, no es potestad del fallido proponer un orden de prioridad en las ventas, como lo sería en el caso previsto en la norma citada”, sino que “de lo que se trata es de determinar qué bienes deben ser liquidados para poder concluir el proceso evitando la realización innecesaria de la totalidad del activo”. En la resolución dictada el 5 de octubre pasado, los Dres. Machín, Villanueva y Garibotto puntualizaron que “según las tasaciones acompañadas por el deudor, el inmueble sito en esta ciudad de Buenos Aires no resulta suficiente para cubrir los créditos y gastos devengados en la quiebra”, a la vez que “el inmueble ubicado en la ciudad de Chivilcoy, de menor valor probable de realización, constituye la vivienda del deudor”.
En base a lo expuesto, la mencionada Sala resolvió “disponer que la realización de los bienes se efectúe mediante subastas progresivas, debiendo realizarse el trámite de liquidación comenzando con los inmuebles ubicados en la localidad de Gobernador Ugarte, Partido de 25 de Mayo, Provincia de Buenos Aires dado que su valor, según se estimó en el informe general (art. 39 LCQ), superaría el total del pasivo de la quiebra”, admitiendo en forma parcial el recurso de apelación presentado.
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 MANDALUNIS, TOMAS EDUARDO Juzgado N° 25 Secretaría N° 49
s/QUIEBRA,
12359/2010/CA2,
Buenos Aires, 4 de octubre de 2016. Y VISTOS: Viene apelada la resolución de fs. 1317/1319 en cuanto rechazó la pretensión del fallido para que se implemente un mecanismo de subastas progresivas de los bienes que componen el activo de esta quiebra. El memorial luce a fs. 1356/1359 y fue contestado a fs. 1361/1363. La Sra. Fiscal General aconsejó admitir el recurso deducido por el fallido con los argumentos a cuya lectura el Tribunal se remite. Como lo dispone el art. 569 CPCC el juez, a pedido del ejecutado, podrá ordenar la subasta progresiva de los bienes y su suspensión cuando el precio obtenido alcanzare a cubrir el crédito, intereses y costas reclamadas. No es posible descartar la aplicación de esa norma en la especie, dado que así lo autoriza el art. 278 LCQ, siempre que no ocasione demoras en la realización de los bienes del activo. No obstante, tratándose de un proceso falencial, no es potestad del fallido proponer un orden de prioridad en las ventas, como lo sería en el caso previsto en la norma citada, sino que, de lo que se trata es de determinar qué bienes deben ser liquidados para poder concluir el proceso evitando la realización innecesaria de la totalidad del activo. Según las tasaciones acompañadas por el deudor, el inmueble sito en esta ciudad de Buenos Aires no resulta suficiente para cubrir los créditos y gastos devengados en la quiebra, extremo que no ha sido suficientemente rebatido en el memorial de agravios. Por otro lado, el inmueble ubicado en la ciudad de Chivilcoy, de menor valor probable de realización, constituye la vivienda del deudor. En tales condiciones, sin perjuicio de que el fallido aporte nuevos elementos que aconsejen adoptar una solución diversa, de conformidad con lo aconsejado por el síndico y la Sra. Fiscal General, corresponde disponer que la realización de los bienes se efectúe mediante subastas progresivas, debiendo realizarse el trámite de liquidación comenzando con los inmuebles ubicados en la localidad de Gobernador Ugarte, Partido de 25 de Mayo, Provincia de Buenos Aires dado que su valor, según se estimó en el informe general (art. 39 LCQ), superaría el total del pasivo de la quiebra. Por lo expuesto, se resuelve: Admitir parcialmente el recurso deducido por el fallido y, en consecuencia, disponer que la realización de los bienes se realice progresivamente principiando por el inmueble cuyo valor resulta suficiente para cancelar el pasivo de esta quiebra. Notifíquese por Secretaría. Póngase en conocimiento de la Sra. Fiscal General a cuyo fin remítanse las actuaciones a su despacho. Oportunamente, cúmplase con la comunicación ordenada por el art. 4° de la Acordada de la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación 15/13, del 21.5.2013. Hecho, devuélvase al Juzgado de primera instancia. EDUARDO R. MACHIN, JULIA VILLANUEVA JUAN R. GARIBOTTO, JUECES. RAFAEL F. BRUNO, SECRETARIO DE CÁMARA abogados.com.ar
Al revocar la resolución que morigeró oficiosamente los intereses contractualmente fijados, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial puntualizó que sólo cuando el demandado denuncie, exponga y acredite concretamente la abusividad de los intereses y, a su vez, proponga un cálculo alternativo que posibilite la cancelación del crédito, es posible analizar el pedido de corrección. En el marco de la causa “Agronorte S.A. c/ Danzas y Servicios S.R.L. y otros s/ Ejecutivo”, la ejecutante apeló la sentencia de trance y remate en cuanto morigeró los intereses contractualmente fijados y no aplicó el artículo 8 de la Ley 23.091. Por su parte, los coejecutados recurrieron la misma decisión en cuanto no hizo lugar a la excepción de pago parcial que opusieron. Con relación a los agravios vinculados a la procedencia de la excepción, los jueces de la Sala D recordaron que “como principio, la excepción de pago resulta procedente cuando se acompaña un recibo del acreedor o de su representante legítimo con imputación precisa, clara y concreta al título que se ejecuta”. En base a ello, los camaristas entendieron que “los instrumentos añejados no son eficaces para acreditar las denunciadas cancelaciones”, debido a que “los recibos de expensas fueron oportunamente desconocidos por la ejecutante y las interesadas no ofrecieron ningún medio de prueba para justificar su autenticidad”, a la vez que lo mismo ocurre con el pago parcial por el mes de noviembre de 2013, dado que “el monto pretendido en ese período es sensiblemente menor al consignado para el resto de los meses”, siendo evidente que “aquélla suma ya había sido descontada con anterioridad a la promoción de la presente demanda”. A su vez, los magistrados consideraron que “otro tanto sucede con las constancias de libre deuda extraídas de la página web del organismo recaudador, habida cuenta que esos elementos de juicio no resultan válidos
No corresponde reducir oficiosamente los intereses pactados por las partes si el demandado no denunció su abusividad
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 para dar crédito a la postura traída por las apelantes, pues no son de utilidad para esclarecer quién efectuó los pagos de que se trata”. En el fallo del 6 de octubre pasado, los Dres. Pablo Damián Heredia y Gerardo Vassallo sostuvieron que “tampoco puede brindar válido sustento al planteo de que se trata la solicitud de que se descuente la suma que ha sido depositada con un objetivo totalmente diverso, esto es, como garantía”, desestimando de este modo las consideraciones efectuadas por las coejecutadas. En cuanto al recurso del ejecutante, el tribunal sostuvo que “los accesorios deben calcularse con arreglo a lo acordado al momento de contratar, pues esa es la ley a la que deben sujeción”, por lo que “cualquier modificación a ese libre acuerdo de voluntades requiere de una expresión fundante del interesado, que luego debe acreditarse, demostrando la existencia de una real lesión”. Al admitir el recurso planteado por la parte actora, los jueces consideraron que “tratándose de un proceso en donde, como regla, rige el principio dispositivo, sólo cuando el demandado denuncie, exponga y acredite concretamente la abusividad de los intereses y, a su vez, proponga un cálculo alternativo que posibilite la cancelación del crédito, es posible analizar el pedido de corrección”, precisando que “ese particular escenario no se configura en la especie, por lo que, siguiendo este temperamento, no cupo reducir oficiosamente los réditos en cuestión u omitir en la condena la suma pretendida en concepto de multa contractual por rescindir”. abogados.com.ar 21/10/2016
FALLO COMPLETO: Poder Judicial de la Nación Año del Bicentenario de la Declaración de la Independencia Nacional Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA D 4866/2014/CA2 AGRONORTE S.A. C/ DANZAS Y SERVICIOS S.R.L. Y OTROS S/ EJECUTIVO. Buenos Aires, 6 de octubre de 2016. 1. La ejecutante apeló en fs. 304/305 la sentencia de trance y remate de fs. 294/295, en cuanto morigeró los intereses contractualmente fijados y no aplicó el art. 8° de la ley 23.091. Los fundamentos allí expuestos no merecieron contestación de su contraria. De su lado, las dos coejecutadas recurrieron en fs. 333 y en fs. 335 esa misma decisión, en cuanto no hizo lugar a la excepción de pago parcial que opusieron. Los memoriales de fs. 348/350 y de fs. 344/346 fueron respondidos en fs. 353/355. 2. Debe comenzar por señalarse que, en cuanto sus agravios se vinculan con la procedencia de una excepción, razones de orden metodológico imponen analizar, en primer término, los planteos mencionados en último término. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Y a ese respecto vale recordar que, como principio, la excepción de pago resulta procedente cuando se acompaña un recibo del acreedor o de su representante legítimo con imputación precisa, clara y concreta al título que se ejecuta (CNCom, esta Sala, 23.8.07, “ABN AMRO BANK NV Fideicomiso LAVERC c/ Prato, Raúl Enrique y otros s/ejecutivo”, y 10.12.14, “Pellice, Laura Roxana c/ Los Arcos, Mariano Javier y otros s/ejecutivo”, entre muchos otros). Sentado ello, se anticipa que una lectura de las constancias de la causa pone en evidencia que los instrumentos anejados no son eficaces para acreditar las denunciadas cancelaciones. Es que, contrariamente a lo sostenido por las recurrentes, los recibos de expensas (copias, fs. 150 y 152) fueron oportunamente desconocidos por la ejecutante y las interesadas no ofrecieron ningún medio de prueba para justificar su autenticidad. Algo similar ocurre con el pago parcial de $ 2.170 por el mes de noviembre de 2013 (copia fs. 145), pues, a poco que se constate que el monto pretendido en ese período es sensiblemente menor al consignado para el resto de los meses (fs. 68), es evidente que aquélla suma ya había sido descontada con anterioridad a la promoción de la presente demanda. Y otro tanto sucede con las constancias de libre deuda extraídas de la página web del organismo recaudador, habida cuenta que esos elementos de juicio no resultan válidos para dar crédito a la postura traída por las apelantes, pues no son de utilidad para esclarecer quién efectuó los pagos de que se trata. Tampoco puede brindar válido sustento al planteo de que se trata la solicitud de que se descuente la suma que ha sido depositada con un objetivo totalmente diverso, esto es, como garantía. De allí que, por las consideraciones efectuadas las apelaciones de las coejecutadas habrán de ser desestimadas. 3. Distinta suerte correrá el recurso de la ejecutante, en tanto se tiene reiteradamente dicho, que –como principio– los accesorios deben calcularse con arreglo a lo acordado al momento de contratar, pues esa es la ley a la que deben sujeción; de modo que cualquier modificación a ese libre acuerdo de voluntades requiere de una expresión fundante del interesado, que luego debe acreditarse, demostrando la existencia de una real lesión (esta Sala, 4.2.14, “Forcam S.A. c/ Peralta, Oscar Alberto s/ ejecución prendaria” y sus citas y 29.12.15, “Banco de la Provincia de Buenos Aires c/ Ruocco, Esteban Luis y otro s/ ejecutivo”, entre muchos otros). En otras palabras, tratándose de un proceso en donde, como regla, rige el principio dispositivo, sólo cuando el demandado denuncie, exponga y acredite concretamente la abusividad de los intereses y, a su vez, proponga un cálculo alternativo que posibilite la cancelación del crédito, es posible analizar el pedido de corrección; y, como se vio, ese particular escenario no se configura en la especie, por lo que, siguiendo este temperamento, no cupo reducir
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 oficiosamente los réditos en cuestión u omitir en la condena la suma pretendida en concepto de multa contractual por rescindir. Finalmente, se aprecia necesario destacar aquí que no se alcanza a vislumbrar cuál es el sentido de insistir en que se imponga en esta instancia a cargo de sus contrarias los “gastos judiciales” que ha tenido en la prosecución del presente, cuando el pronunciamiento ha sido suficiente y contundentemente claro en condenarlas al pago de las “costas”, concepto que indudablemente incluye el rubro en cuestión. 4. Por ello, se RESUELVE: (i) Rechazar los recursos de fs. 333 y de fs. 335 interpuestos por las coejecutadas. (ii) Admitir con el alcance supra expuesto la apelación de la ejecutante y, en consecuencia, modificar la sentencia de fs. 294/295, disponiendo que los intereses sean calculados a la tasa pactada, esto es, intereses moratorios equivalentes a dos veces y media la tasa de descuento a treinta días que percibe el banco de la Nación Argentina (tasa activa) e intereses punitorios equivalentes a un cincuenta por ciento de la misma, y la multa contractualmente asumida. (iii) Imponer los gastos causídicos a cargo de las coejecutadas, en su condición de vencidas (arts. 68 y 558, Código Procesal). Cúmplase con la comunicación ordenada por la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 15/13 y 24/13), y devuélvase sin más trámite, confiándose al magistrado de primera instancia proveer las diligencias ulteriores (art. 36 inc. 1º, Código Procesal) y las notificaciones pertinentes. Firman los suscriptos por hallarse vacante la vocalía n° 12 (RJN 109). Es copia fiel de fs. 364/365. Fecha de firma: 06/10/2016 Firmado por: PABLO DAMIAN HEREDIA, JUEZ DE CAMARA Firmado por: GERARDO G. VASSALLO, JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: JULIO FEDERICO PASSARON, SECRETARIO DE CAMARA
Sociedades de profesionales de Martillero y Corredor Público
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala E Armando Pepe S.A. c/ Varig S.A. 27/09/2004 Voces AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD - COMISION DEL CORREDOR - CORREDOR INMOBILIARIO - CORRETAJE - EXCEPCION DE FALTA DE LEGITIMACION ACTIVA INSCRIPCION EN LA MATRICULA - LEGITIMACION - LEGITIMACION ACTIVA LOCACION - MATRICULA PROFESIONAL - SOCIEDAD ANONIMA - SOCIEDAD COMERCIAL Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala E Fecha: 27/09/2004 Partes: Armando Pepe S.A. c. Varig S.A. Publicado en: LA LEY 2005-A, 652 - IMP 2005-A, 641 Hechos
Una sociedad anónima que supuestamente intermedió en operaciones inmobiliarias y está integrada por un corredor, promovió una acción con el fin de que se le abone la comisión debida por las locaciones en las que intervino. El juez a quo juzgó que la sociedad actora tenía derecho a la retribución reclamada en un porcentaje del 2, 5% del total correspondiente a la renovación del contrato de alquiler y la Cámara revocó dicho pronunciamiento. Página
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 1. 1 - La sociedad anónima que pretende demandar el cobro de una comisión por su supuesta intermediación en operaciones inmobiliarias carece de legitimación para ello, toda vez que no está constituida exclusivamente por corredores -sólo uno de los socios está matriculado como tal- y tiene un objeto social relativamente amplio que no incluye el ejercicio del corretaje inmobiliario. Ver También JNCorn., 26, "Galcerán, Leopoldo c. Ruiz camahuer, Marcelo R. 1999/03/16, LA LEY, 1999-8,467 . Información a la época del fallo. 2. 2 - La sociedad anónima que pretende iniciar una acción con el fin de cobrar una comisión por su supuesta intermediación en operaciones inmobiliarias carece de legitimación para ello, pues la inobservancia de la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrícula de corredores -en el caso, sólo uno de los socios está matriculado como tal-, priva del derecho a percibir la comisión reclamada y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio general consagrado por el arto 1197 del Cód. Civil. TEXTO COMPLETO: 2a Instancia. - Buenos Aires, septiembre 27 de 2004. ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 178/180 vta.? El doctor Ramírez dijo: I. De acuerdo a lo aseverado en la demanda, la empresa actora, Armando Pepe SA, tiene como objeto principal la intermediación en operaciones inmobiliarias, realizando las mismas a través de su presidente, Armando Fernando Pepe; quien se encuentra matriculado como corredor. Expuso la accionante que, promediando el año 1998, la empresa Avda. Córdoba 972 SRL (ajena a este juicio) le encomendó el alquiler de ciertas oficinas de su propiedad, ubicadas en un edificio de esta ciudad; y precisó que luego de una ardua tarea contactó a la aquí demandada, Varig SA, quien hizo una reserva de alquiler. El 20.1.99, las nombradas celebraron el correspondiente contrato de locación (fs. 17/19). Conforme resaltó la pretensora, en la cláusula 24 quedó establecido que intervino en la operación la empresa Armando Pepe SA, representada por su presidente, Armando Fernando Pepe, "aceptando las partes contratantes la misma intervención para la renovación, prórroga, modificación, nueva contratación y/o compra-venta que en el futuro se efectúe entre ellas, en cuyo caso la Locataria abonará a Armando Pepe SA los honorarios correspondientes" (fs. 19). Los co-contratantes suscribieron luego una prórroga del contrato de locación (fs. 15/16), operación en la que -según fue precisado- también intervino la sociedad actora. Con tal motivo, Armando Pepe SA liquidó por nota a la locataria "la suma que se le adeudaba por su intervención" -equivalente la reclamada en autos ($40.554,36)- "en concepto de comisión u honorarios" e IVA; la que fue rechazada por la destinataria (v.
Herramientas para el Ejercicio Profesional fs. 20 y 21). Ulteriormente, las partes intercambiaron sucesivas cartas documento, manteniendo sus posiciones iniciales (fs. 22/25). Agotado el intercambio epistolar y concluido sin acuerdo el procedimiento de mediación obligatoria, Armando Pepe SA promovió la presente acción, la que fundó en la regla legal contenida en el arto 1197 del cód. civil. La emplazada, Varig SA, interpuso excepción de falta de legitimación en la demandante. Sostuvo al efecto -con base en cierta cita doctrinaria y en la opinión minoritaria expuesta en dos precedentes jurisprudenciales emanados de la sala D del fuero- que la sociedad anónima actora, integrada por el corredor inmobiliario Armando Pepe, es nula en los términos del arto 18 de la ley de sociedades. Adujo que la doctrina mayoritaria -que también cita- coincide en negar derecho a percibir comisión a quienes no se han matriculado como corredores. Refirió, además, distintos fallos de esta Cámara en apoyo de su defensa. Y reclamó la aplicación al caso de la doctrina establecida por la Corte Suprema en la causa "Caracciolo, Ernesto y otro c. Provincia de San Luis s/ cobro de comisión". A todo evento, opuso otras defensas al progreso del reclamo. Esbozados estos antecedentes para una mejor comprensión de la cuestión litigiosa, cuadra remitirse ahora a los resultandos de la sentencia definitiva de primera instancia, los que reseñan de modo conciso pero suficiente las posiciones esgrimidas por los contendientes y las alternativas del proceso. La jueza de grado comenzó por considerar -con distintos fundamentos de doctrina y jurisprudencia- que la prohibición del arto 105 del cód. de comercio, no alcanza a las sociedades formadas entre corredores, con el objeto de realizar exclusivamente operaciones de corretaje. Puntualizó además, con mención del arto 1197 del cód. civil y parcial transcripción de una sentencia dictada por la sala D de esta Cámara, que el sujeto que se obliga a retribuir la actuación del corredor está inhabilitado para enervar el reclamo del pago del servicio prestado con base en la ausencia de matriculación. Y concluyó que la locataria demandada no puede desconocer el derecho al cobro de honorarios por la gestión de renovación del contrato, pues ello sería incompatible con el sentido que la buena fe atribuye a su conducta anterior.
Con arreglo a las motivaciones delineadas, la sentenciante condenó a la accionada a pagar la suma de $20.277,18 en concepto de capital, con más sus intereses. Y declaró las costas por su orden "atento los términos en que se decide".
Rechazada la excepción de falta de legitimación opuesta por la demandada, la a quo juzgó que la sociedad actora tenía derecho a retribución. Mas no en la medida reclamada, sino en un porcentaje del 2,5% -estimado prudentemente con invocación del arto 1627 del cód. civil- del total correspondiente a la renovación del contrato de alquiler.
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 II. Apelaron ambas partes. La actora mantuvo su recurso mediante el escrito de fs. 192/193, respondido a fs. 209/212, en el que postuló el acogimiento íntegro de la demanda y cuestionó régimen de costas. A su turno, la demandada expresó agravios en la presentación de fs. 197/202 vta., contestada a fs. 2041207, solicitando la revocación de la condena, con expresa imposición de costas a la demandante. III. Por razones de orden lógico, corresponde tratar prioritariamente el recurso mantenido por Varig, en tanto persigue un pronunciamiento absolutorio. Causa particular agravio a la recurrente que la a quo haya rechazado la excepción de falta de legitimación para obrar en la demandante opuesta en el escrito de contestación de demanda. Sostiene, con profusión de antecedentes doctrinarios y jurisprudenciales, que la sociedad anónima actora carece de derecho a comisión y niega la aplicación al caso del art.1197 del cód. civil. Ad eventum, arguye que la actora no ha acreditado "la relación de causa a efecto" que debería haber existido entre el contrato de prórroga de la locación y "la obra del corredor". Y, en última instancia, se agravia "por el altísimo monto de la condena". III.a. En atención al contenido de la principal impugnación, procede inicialmente establecer si la sociedad anónima actora pudo legalmente actuar como corredora. La jurisprudencia prevaleciente elaborada durante la vigencia del arto 105 del cód. de comercio, interpretaba que la prohibición de "contraer sociedad de ninguna clase de denominación" no regía cuando los corredores constituían entre sí una sociedad dedicada exclusivamente al corretaje. La ley 25.028, que derogó el capítulo denominado "De los corredores" (arts. 88 a 112 del cód. de comercio), incorporó a la ley 20.266, regulatoria del régimen de los martilleros, el cap. XII (arts. 31 a 38) bajo el título "Corredores". El nuevo régimen, vigente a partir del mes de marzo de 2000, no legisla sobre lo que es prohibido a los corredores -como sí lo hacía el referido arto 105-; bien que tampoco contempla de modo expreso que las personas jurídicas puedan actuar como corredores. Ello no obstante, dado que el arto 31 establece que es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en la misma ley 20.266 respecto de los martilleros, en todo lo que resultare pertinente, cabe acudir a la norma del arto 15, que autoriza a los martilleros a constituir sociedades de cualesquiera de los tipos previstos en la legislación mercantil, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate. En esta inteligencia, corresponde reconocer la legitimidad de las sociedades integradas exclusivamente por corredores y con objeto social limitado a actos de corretaje. III.b. Sentado lo cual, se impone examinar si la sociedad actora reúne los mencionados recaudos.
Herramientas para el Ejercicio Profesional 1) De acuerdo al estatuto societario registrado en la Inspección General de Justicia el 23.8.88 -cuya copia debidamente certificada, ha agregado el actuario en cumplimiento de medida ordenada a fs. 214- Armando Pepe SA está integrada por Domingo Jorge Inocencio lannuzzi, Cristina Margarita Dosil, Armando Fernando Pepe y Horacio Héctor Rey (fs. 215). A su vez, de la prueba informativa producida a solicitud de la actora resulta que el único de los cuatro socios que se halla inscripto en la matrícula de corredores es el Sr. Armando Fernando Pepe (fs. 126). 2) Según lo establecido en el artículo tercero del contrato social, la sociedad tiene por objeto realizar diversas actividades inmobiliarias y financieras. Vale destacar aquí que la extensa enumeración de operaciones inmobiliarias -compra, venta, permuta, fraccionamiento, loteos, etc.- no comprende la realización de actos de corretaje (fs. 215 vta./216). Así comprobado que Armando Pepe SA no está constituida exclusivamente por corredores -sólo uno de los socios está matriculado como tal- y tiene un objeto social relativamente amplio -que curiosamente no incluye el ejercicio del corretaje inmobiliario-, juzgo que la actora carece de legitimación para demandar el cobro de comisión (v. en igual sentido, esta sala en autos "Las Gamas SA c. SA Ganadera Entrerriana y otro", 22.4.82, ED, 99-279; ídem, voto del Dr. Arecha en la causa "Shenk SRL c. Fernández Pérez, Manuel y otros", 8.9.94 y sus citas, ED, 161-268; ídem, "Bruni Chiesa Propiedades c. Edelstein Paúl y otro", 17.5.96, JA 1997-1-192; ídem, "Delfino Propiedades SA c. Laboratorios Gador SACI", 27.5.99; CNCom., sala D, "Pemaco SA c. Okragly, Samuel y otros", ED, 141-250). IV. Resta analizar si -no obstante las características de la sociedad actora- la estipulación prevista en la cláusula 24 del contrato original y la aparente intervención de Armando Pepe SA en la celebración de la prórroga locativa, podría obligar contractualmente a la locataria al pago de alguna retribución.
En las condiciones descriptas, considero aplicable al reclamo formulado contra la demandada la doctrina establecida por el más alto tribunal en el precedente mencionado, según la cual la inobservancia de la exigencia legal relativa a la
Efectuadas estas precisiones, pienso que la cuestión se asemeja a la examinada por la Corte Suprema el 17.3.87 en la causa "Caracciolo", en la que -conforme fue resaltado en una sentencia dictada por la sala D de esta Cámara, donde se tuvo a la vista el expediente fallado por el tribunal cimero (LL, t. 1994-E-93)- se demandó al interesado en celebrar el negocio propuesto por los actores: por entonces -acoto- no matriculados como corredores.
A tal efecto, debo señalar que el fallo dictado el 10.10.1921 por el pleno de las Cámaras en lo Civil y Comercial de la Capital Federal -citado por la recurrida al contestar el escrito de expresión de agravios (fs. 206 vta.)- no es de aplicación al sub lite, porque en el juicio donde fue fijada esa doctrina plenaria, el condenado al pago de cierta comisión había encomendado al actor corredor no inscripto- la gestión de determinado asunto (ver in extenso "Brunetti c. Nolte" en JA, 7-393).Y distinta es la situación de la locataria, ya que ésta no fue comitente de la sociedad actora.
MAGAZINE MCP Nº 09 – Marzo 2017 inscripción en la matrícula de corredores, priva del derecho a percibir comisión y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio general consagrado por el arto 1197 del código civil (ED, 141-248). V. Las motivaciones precedentemente desarrolladas tornan innecesario analizar los demás agravios deducidos por la demandada y me llevan a propiciar la revocación de la sentencia condenatoria apelada. Esta conclusión conlleva -claro está- el rechazo del recurso interpuesto por la parte actora. Si la solución propuesta fuese compartida por el acuerdo, las costas de ambas instancias habrán de ser sufragadas por la demandante, en su calidad de vencida (arts. 68 y 279 del cód. procesal). Así voto. El doctor Arecha dijo: Comparto los fundamentos vertidos por el Señor Juez preopinante por lo que adhiero a la solución por él propiciada. Voto, en consecuencia, en igual sentido. Por los fundamentos del acuerdo precedente: 1) se revoca la sentencia condenatoria apelada y, por ende, se rechaza el recurso interpuesto por la parte actora, y 2) se imponen a la demandante las costas de ambas instancias. Se deja constancia que intervienen solamente los señores jueces antes nombrados, por encontrarse vacante la restante vocalía (art. 109 R.J.N.). - Rodolfo A. Ramírez. Martín Arecha.
Expediente A 285 XLI Sentencia de 21 de Marzo 2006 Sentencia nº A. 285. XLI Actor: Armando Pepe s.a. Demandado: Varig S.A. RECURSO DE HECHO Armando Pepe S.A. c/ Varig S.A. Corte Suprema de Justicia de la Nación Buenos Aires, 21 de marzo de 2006. Vistos los autos: Recurso de hecho deducido por la actora en la causa Armando Pepe S.A. c/ Varig S.A.@, para decidir sobre su procedencia. Considerando: Que la queja por denegación del recurso extraordinario no cumple con el requisito de fundamentación autónoma. Por ello, se desestima la queja. Declárase perdido el deposito de fs. 1. Notifíquese y, oportunamente, archívese. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - ELENA I. HIGHTON de NOLASCO - JUAN CARLOS MAQUEDA - E. RAUL ZAFFARONI - RICARDO LUIS LORENZETTI.
Profesionales intervinientes: Dr. Norberto Mario Krasnapolski Tribunales que intervinieron con anterioridad: Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial
LEY Nº 7.547 41º Años de su sanción 1975 - 2017
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