Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzierzawa/ibpp3-4512-28-16-ej
Timestamp: 2017-09-24 22:56:52+00:00

Document:
Stawka VAT dla usługi dzierżawy budynków na rzecz gminy, stawka VAT dla usługi zarzadzania nieruchomością, prawo do odliczenia podatku naliczonego podczas budowy zespołu budynków
IBPP3/4512-28/16/EJinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 22 kwietnia 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 stycznia 2016 r. (data wpływu 14 stycznia 2016 r.) uzupełnionym pismem z 25 marca 2016 r. (data wpływu 31 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
stawki podatku dla usługi dzierżawy budynków na rzecz gminy,
stawki podatku dla usługi zarządzania nieruchomością,
możliwości odliczenia podatku naliczonego zapłaconego podczas budowy zespołu budynków
W dniu 14 stycznia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla usługi dzierżawy budynków na rzecz gminy i dla usługi zarządzania nieruchomością oraz w zakresie możliwości odliczenia podatku naliczonego zapłaconego podczas budowy zespołu budynków. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 25 marca 2016 r. (data wpływu 31 marca 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 22 marca 2016 r.
Wnioskodawca (Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Zamierza wybudować zespół budynków wielorodzinnych o zróżnicowanej wysokości od V do IX kondygnacji naziemnych z przeznaczeniem w całości na funkcję mieszkalną oraz I kondygnację podziemną, w której zlokalizowane będą garaże podziemne, pomieszczenia techniczne i komórki lokatorskie. Budowa budynków podzielona będzie na 5 etapów. Każdy etap to jeden budynek. Sukcesywnie, po zamknięciu kolejnych etapów Wnioskodawca wydzierżawi budynki gminie, która zawierać będzie umowy najmu z docelowym użytkownikiem (podnajemcą). Umowa z gminą nie będzie zastrzegać możliwości wykorzystania lokali wyłącznie dla celów mieszkaniowych. Zakłada się, że na zlecenie gminy Spółka będzie świadczyła usługi zarządzania nieruchomościami.
W piśmie z 25 marca 2016 r. Wnioskodawca wskazał dodatkowo, że:
Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wybudowany zespół budynków będzie klasyfikowany pod numerem 1122, czyli budynki o trzech lub więcej mieszkaniach. Symbol PKOB jest taki sam dla wszystkich budynków.
Spółka zamierza sukcesywnie, po zamknięciu kolejnych etapów dzierżawić lokale mieszkalne wyłącznie gminie. Lokale pozostaną własnością Spółki i do niej będą należeć czynności związane z jej utrzymaniem takie jak: utrzymanie parkingów, czystości, wywóz nieczystości. W zakres czynności nie będzie wchodzić wycena nieruchomości. Spółka świadczyć będzie usługę dzierżawy własnej nieruchomości (lokali) na rzecz Gminy.
Spółka będzie wynajmować (dzierżawić) lokale mieszkalne a nie cały obiekt.
Spółka obecnie świadczy usługi wyłącznie opodatkowane polegające na świadczeniu usług: zbieranie odpadów innych niż niebezpieczne, zbieranie odpadów niebezpiecznych, pogrzeby i działalność pokrewna.
Spółka będzie świadczyła usługi dzierżawy lokali. Usługa będzie sklasyfikowana pod symbolem PKWiU 68.20.11.0.
Jaka stawka VAT powinna być zastosowana do rozliczenia umowy dzierżawy budynków w całości na rzecz gminy oraz do usług zarządzania nieruchomością...
Czy możliwe jest odliczenie podatku naliczonego VAT zapłaconego podczas budowy zespołu budynków...
Zdaniem Spółki, do usługi dzierżawy i ewentualnej późniejszej usługi zarządzania nieruchomością powinna być zastosowana 23% stawka podatku VAT. Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług każde odpłatne świadczenie usług podlega obowiązkowi podatkowemu w podatku od towarów i usług. Do opisanego stanu faktycznego nie stosuje się zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, ponieważ Spółka nie będzie na własny rachunek wynajmować nieruchomości (lokali) końcowym najemcom, bo czynić to będzie gmina, a w umowie z gminą Spółka nie zastrzega możliwości wynajmowania nieruchomości/części nieruchomości wyłącznie na cele mieszkalne.
Zdaniem Spółki możliwe będzie odliczenie podatku VAT dokonywanych w związku z budową nieruchomości z uwagi na fakt, że zakupy będą związane ze sprzedażą opodatkowaną – sprzedażą usług dzierżawy i zarządzania nieruchomością. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.) – zwanej dalej ustawą o VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W przedmiotowej sprawie Spółka ma wątpliwości jaka stawka VAT powinna być zastosowana do rozliczenia umowy dzierżawy lokali mieszkalnych na rzecz Gminy.
Odnosząc się do ww. kwestii należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
W myśl art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36 nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (tj. usług związanych z zakwaterowaniem PKWiU-55). Jednakże ww. wyłączenie nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.
Z powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.
Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że Spółka zamierza wybudować zespół budynków wielorodzinnych (PKOB 1122). Po zamknięciu kolejnych etapów Spółka zamierza dzierżawić lokale mieszkalne wyłącznie Gminie. Gmina będzie zawierać umowy najmu z docelowym użytkownikiem (podnajemcą). Umowa z Gminą nie będzie zastrzegać możliwości wykorzystania lokali wyłącznie do celów mieszkaniowych.
Biorąc pod uwagę zacytowane przepisy oraz opis sprawy stwierdzić należy, że w odniesieniu do usług dzierżawy lokali mieszkalnych na podstawie umów zawartych z Gminą, które nie będą zastrzegać możliwości wynajmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, usługa dzierżawy lokali mieszkalnych nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.
Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia lub zastosowania obniżonej stawki podatku od podatku dla usług dzierżawy, w związku z czym, usługi te podlegają opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT, w wysokości 23%.
W konsekwencji, usługa dzierżawy lokali mieszkalnych na rzecz Gminy będzie podlegać opodatkowaniu stawką 23% VAT.
Prawidłowe jest także stanowisko Spółki w zakresie wysokości stawki 23% VAT dla usługi zarządzania nieruchomością.
Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku VAT od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.
Wskazać należy, od 1 stycznia 2011 r. klasyfikacją statystyczną dotyczącą towarów i usług, która ma zastosowanie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz.U. Nr 207, poz. 1293 ze zm.).
Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 736), zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie bądź wyłączenie dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.
Z powyższego przepisu § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa jest świadczona.
Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniu PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 cyt. rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.
W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie natomiast od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarzadzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jako odrębną nieruchomość.
Zatem jeżeli przedmiotem zarzadzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 cyt. wyżej rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.
Wobec tego, zwolnieniem od podatku VAT objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 cyt. rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.
Z treści wniosku wynika, że Spółka będzie wynajmować (dzierżawić) lokale mieszkalne, a nie cały obiekt. Lokale, które Spółka wydzierżawi gminie pozostaną własnością Spółki i do niej będą należeć czynności związane z jej utrzymaniem takie jak: utrzymanie parkingów, czystości, wywóz nieruchomości. W zakres czynności nie będzie należeć wycena nieruchomości. Wnioskodawca wskazał, że świadczona usługa będzie sklasyfikowana pod symbolem PKWiU 68.20.11.0.
Pod wskazanym symbolem PKWiU 68.20.11.0 ujęte zostały: wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub wydzierżawionymi.
Skoro, jak wynika z powyższego, Spółka nie będzie świadczyć usługi zarządzania nieruchomością na zlecenie, a ponadto świadczona usługa nie zawiera się w symbolu PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, zatem Spółka nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT dla usługi zarządzania nieruchomością, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia. Tym samym świadczona usługa zarządzania nieruchomością będzie opodatkowana stawką podstawową tj. stawką 23%.
Kolejna wątpliwość Spółki dotyczy możliwości odliczenia podatku naliczonego zapłaconego podczas budowy zespołu budynków.
Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Analiza przedmiotowej sprawy wskazuje, że związek taki występuje. Spółka z tytułu odpłatnego udostępniania lokali mieszkaniowych na rzecz gminy osiągać będzie obrót opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Również usługa zarządzania wybudowanymi nieruchomościami będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, w związku z przekazaniem lokali mieszkalnych do odpłatnego używania na podstawie umowy dzierżawy oraz świadczeniem usługi zarządzania tymi nieruchomościami dokonane przez Spółkę zakupy w ramach realizacji inwestycji są zakupami związanymi z wykonywaniem czynności opodatkowanych.
Z uwagi zatem na spełnienie podstawowej przesłanki warunkującej prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, Spółka ma możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z budową zespołu budynków, o których mowa we wniosku.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tej kwestii jest także prawidłowe.
Wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
Podkreślenia wymaga fakt, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Podkreślenia wymaga fakt, że prawidłowość przyjętej stawki podatku VAT bądź zwolnienia od podatku implikuje jedynie obiektywnie określony przedmiot świadczonej usługi. W przedmiotowej sprawie może budzić wątpliwości czy zapisy umieszczone w zawieranej z gminą umowie najmu lokali mieszkalnych oraz to, że umowa z gminą nie będzie zastrzegać możliwości wykorzystywania lokali wyłącznie dla celów mieszkalnych faktycznie odzwierciedla rzeczywistą intencję stron.
Jednocześnie zauważyć należy, że oceny, czy sposób określenia przedmiotu usługi jest prawidłowy może dokonać jedynie organ podatkowy pierwszej instancji, który w toku prowadzonego postępowania posiada odpowiednie kompetencje i dysponuje stosownymi narzędziami – wskazanymi w rozdziale 11 Działu IV Ordynacji podatkowej. Może więc dokonywać ustaleń w kontekście miarodajności, rzetelności i ewentualnej sprzeczności podanych faktów. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą ważność.
IPPB4/4511-81/16-2/IM | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Dzierżawa > IBPP3/4512-28/16/EJ

References: art. 14
 art. 5
 art. 43
 art. 86
 art. 5
 art. 693
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 86