Source: https://spravnaradnice.cz/temata/odpovedne-hospodareni/nakladani-s-majetkem/
Timestamp: 2019-07-20 18:13:52+00:00

Document:
Nakládání s majetkem | Správná radnice
Zákonný postup při prodeji nemovitého majetku obce
Prodej nemovitého majetku obce musí probíhat v těchto fázích:
schválení záměru příslušným orgánem (postačí rada či starosta v obcích, kde není rada volena),
zveřejnění záměru po dobu minimálně 15 dní na úřední desce,
přijetí nabídek,
výběr nejvhodnější nabídky,
rozhodnutí zastupitelstva obce o uzavření smlouvy,
uzavření smlouvy starostou.
Obec si nemůže libovolně stanovit cenu převáděného majetku. Pokud se obec rozhodne při prodeji svého majetku odchýlit od ceny v čase a místě obvyklé, musí takovou odchylku vždy odůvodnit, a to nejlépe usnesením příslušného orgánu obce, který o převodu majetku rozhoduje. Schvalující orgán obce již o odchylce od ceny obvyklé musí být informován před samotným hlasováním, tzn., že dodatečné odůvodnění by bylo rovněž v rozporu se zákonem Odchylka se pak musí projevit minimálně v zápise z daného zasedání, doporučujeme však uvést ji v samotném usnesení.
Bez odůvodnění odchylky od ceny obvyklé, event. s nesmyslným odůvodněním je uzavřená smlouva absolutně neplatná, neboť odporuje zákonu (blíže viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, 28 Cdo 3950/2010).
Nájmy, pachty nebo výpůjčky obecního majetku
Všechny zmíněné formy nakládání s obecním majetkem se řídí podobnými pravidly jako jeho prodej či směna. Ovšem nedodržení ceny obvyklé zde není sankcionováno absolutní neplatností (§ 39 odst. 2 zákona o obcích).
A Pozor! Od 1. 7. 2016 nabyla účinnosti novela zákona o obcích, která se týká rozdělení kompetencí mezi radou a zastupitelstvem u nájmu obecních bytů. Dosud platilo, že o nájmech bytů rozhodovala rada obce ve vyhrazené pravomoci, jinými slovy, nikdo jiný o uzavření nájemní smlouvy či o její změně rozhodnout nemohl.
Nově však nájmy bytů a nebytových prostor spadají do nevyhrazené pravomoci rady, tzn., že rada již není jediný orgán, který o daném nájmu může rozhodovat. Nyní bude záležet na tom, zda o daném nájmu jednalo zastupitelstvo, nebo rada. Pokud o nájmu, byť jen jednou, jednalo zastupitelstvo, mohlo se stát, že si ad hoc vyhradilo pravomoc rozhodovat o daném nájmu. Více o novele a jejích důsledcích ve článku zde.
Náležitosti záměru, lhůta pro zveřejnění záměru
Pokud obec řádně nezveřejní záměr prodeje obecního majetku nebo jej zveřejní po kratší dobu než 15 dní, je takové právní jednání od počátku neplatné (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. června 2010, sp. zn. 28 CDO 239/2009.
Označení nemovitosti a majetkové operace
Zákon o obcích stanoví, že nemovitosti musejí být v záměru označeny podle § 8 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, tedy např. údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu, budovy značením pozemku, na němž jsou postaveny (pokud nejsou jeho součástí), číslem popisným nebo evidenčním apod.
Je samozřejmě vhodné nemovitost promítnout např. do mapy nebo v záměru blíže přiblížit, o jakou lokalitu jde. Pouze z označení katastrálními údaji se normální člověk na první pohled nedovtípí, o jakou nemovitost se jedná.
Zveřejněný záměr dále musí jednoznačně specifikovat zamýšlenou majetkovou dispozici (např. prodej, pronájem apod.).
Nejvyšší správní soud však v rozsudku 4 As 223/2015 potvrdil, že záměr nemusí zcela odpovídat následnému prodeji, co se ceny týče. Dokonce je obec oprávněna zvýhodňovat jednoho ze zájemců o obecní majetek tím, že mu sdělí výše ostatních nabídek, a ten je oprávněn je dorovnat.
Z výše zmíněného rozsudku plynou následující závěry:
Cena uvedená v záměru je vždy cena minimální. Tzn., že zájemce se nesmí nechat „nachytat” zněním záměru, které by vypadalo, že jde o cenu jedinou přípustnou.
Obec je oprávněna komunikovat se zájemci o koupi a sdělovat jim výši konkurenčních nabídek tak, aby tito zájemci mohli nabídkové ceny dorovnávat nebo navyšovat.
Uveřejnit přehledný a ucelený seznam nemovitého majetku kraje (databáze) s uvedením jeho současného využití, který bude zahrnovat údaje o popisu, lokalizaci, využití, příp. i ceně nemovitosti, a to ve formátu otevřených dat.
Uveřejnění cenových map parcel.
Uveřejňovat na oficiální webové stránce kraje i záměry na prodej a pronájem movitého majetku pod zvláštním odkazem (popř. umístit spec. filtr na elektronické úřední desce apod.).
U adresných záměrů zveřejňovat i základní osobní údaje ( § 8b InfoZ) osoby, která žádá o danou nemovitost. Občané i zastupitelé mají právo předem zjistit, kdo má v úmyslu získat obecní majetek (jestli jde o pana V.P., nebo Vladimíra Putina, je docela signifikantní rozdíl). Aby bylo i stanovisku Úřadu pro ochranu osobních údajů žádost, měla by obsahovat i interní pravidla obce pro nakládání s majetkem alespoň ustanovení, že: „Každý, kdo žádá obec o obecní majetek ve smyslu § 39 zákona o obcích, podáním své nabídky souhlasí se zveřejněním svých základních osobních údajů.”
Přijmout a publikovat interní pravidla pro hospodaření s nemovitým majetkem
Zakotvit do interních pravidel pro nakládání s majetkem (prodej, pronájem, pacht atd.) i použití dražby, veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku, resp. veřejné nabídky (ve smyslu § 1771 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). Dále doporučujeme přijmout pravidla pro vztahy s developery.
Zahrnutí předmětných zákonných postupů do interních pravidel pro nakládání s majetkem přináší nové způsoby, jak dosáhnout ekonomicky výhodnějších smluvních vztahů při nakládání s majetkem na základě otevřené a rovné soutěže mezi uchazeči.
Zvláštní kategorie záměrů: adresný záměr
Obvykle se stává, že obec osloví konkrétní osoba s žádostí např. o odkup nemovitosti. Na úřední desce se pak objeví „záměr“, který na první pohled vypadá, že obec se již rozhodla, že nemovitost prodá konkrétnímu zájemci, který je označen pouze iniciálami.
Tento postup je poměrně nežádoucí, protože je velmi matoucí. Každý je totiž oprávněn se o danou nemovitost rovněž přihlásit se svou nabídkou. I adresný záměr je však v souladu se zákonem.
Je vhodné se adresných záměrů spíše zdržet, event. do nich vkládat informaci o tom, že nabídku smějí podat i ostatní uchazeči. Dále je třeba trvat na tom (a upravit si ve vnitřních předpisech obce), aby osoba podávající nabídku souhlasila se zveřejněním svých základních osobních údajů ve smyslu § 8b zákona o svobodném přístupu k informacím – tj. jméno, příjmení, rok narození, obec, kde má příjemce trvalý pobyt. Z našeho pohledu je i budoucí kupující de facto „příjemcem veřejných prostředků“ ve smyslu zmíněného ustanovení infozákona. Pro veřejnost může být často velmi důležité dozvědět se, kdo se o danou nemovitost uchází – zda jde o pana I. R., nebo Ivo Rittiga, bydlištěm Monacké knížectví. Takový postup je podle našeho názoru zároveň v souladu se stanoviskem Úřadu pro ochranu osobních údajů.
Do záměru dejte jasně budoucím zájemcům vědět, zda budete přijímat i vyšší cenu než v záměru uvedenou, aby nedocházelo ke zmatkům, event. k soudním třenicím.
Stejně tak doporučujeme v záměru popsat postup po podání nabídek. Tzn., zda budou moci uchazeči dorovnávat, resp. navyšovat nabídkové ceny.
Praxe otvírá cestu k transparentnímu nakládání se zbytným movitým majetkem kraje a zvyšuje možnost veřejné kontroly.
uveřejňovat smlouvy v souladu se zákonem č. 340/2015 Sb., o zvláštních podmínkách účinnosti některých smluv, uveřejňování těchto smluv a o registru smluv (zákon o registru smluv).
uveřejnit přehled hospodaření s nemovitým majetkem
uveřejňování faktur od stanovené výše
As for Norwegian practice please consult Ambita https://www.ambita.com/en/ which used to be a government agency but its now privatized and is the main purveyor/actor of property data. They are active internationally as they provide digital solutions on land/property ownership. I have worked w the before and would be happy to introduce you or interested Czech parties to them.

References: § 8
 zákona č. 256
 soud 
 § 8
 § 39
 § 1771
 zákona č. 89
 § 8