Source: https://ficek.sk/predkupne-pravo-28887
Timestamp: 2020-08-11 03:28:43+00:00

Document:
[2020] Predkupné právo | Právna Poradňa
Otázka: Predkupné právo
Dobrý deň, Mám pozemok v podielovom vlastníctve. Majiteľ ďalšieho podielu ma na základe predkupného práva doporučeným listom informoval o úmysle predať podiel inému záujemcovi. V liste však uviedol, že podiel mi ponúka za minimálne xy Eur. Pri osobnom stretnutí som vyjadrila súhlas, ale majiteľ povedal, že má lepšiu ponuku. Je možné (zákonné), aby v liste nebola stanovená pevná suma, a teda sa o nej ešte zjednávalo ? Ďakujem.
Odpoveď: Predkupné právo
Dobrý deň, ďakujeme za vami položenú otázku, na ktorú odpovedáme a súčasne odporučíme aj postup :
I. PODIELOVÉ SPOLUVLASTNÍCTVO a PREDKUPNÉ PRÁVO
Základná právna úprava je obsiahnutá v ustanoveniach Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ").
Podielové spoluvlastníctvo (§137 a nasl. OZ) je charakterizované podielovosťou, kde podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Podstata podielového spoluvlastníctva je v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v takom rozsahu, v akom zodpovedá veľkosti jeho podielov.
Z ust. § 140 OZ vyplýva, že "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."
Prevodom sa myslí odplatný prevod vlastníctva.
Podľa ust. § 116 a 117 OZ platí :
Na predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ, tak ako to uvádza aj uznesenie NS SR z 23.5.2012 sp. zn. 6 Cdo 115/2011 "z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu treba aplikovať (uplatnením analógie legis - § 853 OZ) všeobecnú úpravu o predkupnom práve zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka, t.j. ust. § 602 až § 606. Ponuka urobená v rámci predkupného práva nie je klasickým návrhom na uzavretie zmluvy vychádzajúcim zo všeobecnej občianskoprávnej zásady zmluvnej voľnosti, v ktorom môže navrhovateľ - povinný z predkupného práva - svojím prejavom vôle vymedziť lehotu pre prijatie návrhu.
Ponuka povinného z predkupného práva, dokedy má byť predaj zavŕšený, vám mala byť určená podľa § 605 OZ - táto lehota je dva mesiace od ponuky (pokiaľ by nebola dohodnutá iná doba – čo je typicky využiteľné pre zmluvné predkupné právo, nie však pre zákonné predkupné právo podľa § 140 O.z.).
Ak by spoluvlastník nevyčkal uplynutie zákonnej dvojmesačnej lehoty a previedol vám ponúkaný spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu poruší vaše predkupné právo spoluvlastníka (viď nález ÚS ČR, sp.zn. I ÚS 156/2005).
Samotná ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá.
Ak sa účastníci na týchto podmienkach vopred písomne dohodli, platia pre predaj veci oprávnenej osobe z predkupného práva, teda vám, tieto osobitne dohodnuté podmienky, ktoré musia byť v ponuke uvedené.
Ak sa účastníci na týchto podmienkach vopred nedohodli, povinný z predkupného práva uvedie cenu, ktorú mu ponúkla iná tretia osoba, prípadne aj iné podmienky ponúknuté pri cene. Cena má byť byť uvedená pevnou sumou, nakoľko sa jedná o nehnuteľnosť, kde sa cena dojednáva v kúpnopredajnej zmluve tiež pevnou sumou.
NS ČR sp. zn. 22 Cdo 446/2002 :
Ustanovenie § 140 OZ je ustanovením dispozitívnymi a spoluvlastníci sa od neho po dohode môžu odchýliť . Predkupné právo zaniká aj v prípade, že spoluvlastník vie o zamýšľanom predaji druhým spoluvlastníkom tretej osobe, dá však nepochybne najavo , že o vec nemá záujem a že s predajom súhlasí. Ak sa spoluvlastníci dohodnú o určitom spôsobe predaja veci tretej osobe , túto dohodu treba považovať za vzdanie sa predkupného práva pod podmienkou , že predaj bude realizovaný za podmienok uvedených v tejto dohode.
Veľmi dôležitým pre vás je rozsudok NS SR z 5.10.2006, sp. zn. 3 Sž-o-KS 84/2006 :
Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno i námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu. Správa katastra je povinná vznesenú námietku doručiť účastníkom katastrálneho konania o povolení vkladu a vysporiadať sa s ňou v odôvodnení rozhodnutia.
Na základe obsahu vašej otázky odporúčame, aby ste na písomnú ponuke reagovala v súlade s ust. § 605 OZ a to tým spôsobom, že cenu uvedenú v ponuke uhradíte v tam uvedenej výške navýšenej o 1,- € (slovom : jedno euro) a týmto spôsobom vlastne vyhoviete požiadavke povinného spoluvlastníka.
Cenu musíte uhradiť v lehote do 2 mesiacov odo dňa dôjdenia ponuky.
V prípade, že by napriek uvedenému povinný predal svoj podiel na nehnuteľnosti tretej osobe, máte následne tieto možnosti :
1./ domáhať sa na súde vydania neodkladného opatrenia - nenakladať s nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom predkupného práva a v rámci katastrálneho konania žiadať jeho prerušenie (§ 31a/ katastrálneho zákona)
2./ domáhať sa podaním žaloby o určenie relatívnej neplatnosti právneho úkonu - zmluvy a to ako voči nadobúdateľovi, tak aj prevodcovi, všetko v lehote 3 rokov,
3./ môžete sa dožadovať na nadobúdateľovi podielu písomnou formou, aby vám tento podiel ponúkol na predaj za rovnakých podmienok ako ho nadobudol on od prevodcu. V prípade, že výzva akceptovaná nebude, potom môžete podať žalobu na súde, aby súd svojim rozhodnutím nahradil prejav vôle nadobúdateľa podielu.
Ak možnosti nevyužijete predkupné právo vám naďalej zostáva voči všetkým spoluvlastníkom.
Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)
prosím Vás je uplatniteľné predkupné právo u susedov, som vlastníkom väčšiny pozemkov v našom dvore, chyba nám jedna posledná parcela, ktorú mame záujem odkúpiť boli sme už ústne dohodnutí so susedovcami ( sú tam 3 vlastníci na jednu parcelu) čakali sme na lehotu po dedení, kvôli daniam a teraz, keď prišiel čas a chceli sme to dotiahnuť do konca nám povedali, že nám pozemok nepredajú, pretože pôjde vnukovi dvoch z podielnikov. Mame možnosť uplatniť si predkupné právo ako prví susedia?
predkupné právo sa medzi spoluvlastníkmi uplatní pri prevode spoluvlastníckeho podielu len vtedy, ak nejde o prevod na blízke osoby. Ak sa prevádza podiel na vnuka, tak ide o príbuzného v priamom rade, čo spĺňa zákonnú definíciu blízkej osoby. Na vnuka teda môžu podiel previesť bez obmedzenia predkupným právom.
Chápem, že celú situáciu vnímate ako nespravodlivosť, ale po právnej stránke môžu podiel previesť na vnuka bez zaťaženia predkupným právom.
Dobrý deň, chcela by som sa spýtať ako je to s prednostným pravom na kúpu pozemku. Sme susedia, bývame v radovke, za našimi záhradami leží pozemok, ktorý mal vlastníkov, ale spravovalo ho družstvo (kosili trávu, pásli sa tam ovce). Každý z nás dlhodobo užíval časť, ktorá susedí s našim pozemkom, ale ani jeden z nás tam nemal podiel. Ale jedného dňa jeden zo susedov nás postavil pred hotovú vec a stal sa vlastníkom všetkých pozemkov, ktoré sme užívali.
Chcem sa teda spýtať, či nemal povinnosť nám oznámiť, že chce vyvlastniť dané pozemky a ponúknuť nám ako dlhodobým užívateľom nejaké prednostné právo. A či je ešte nejaká možnosť, stať sa majiteľom pozemku, ktorý sme 20 rokov užívali a, ktorý nám tak trochu chýba, a nemuseli sa každý deň pozerať na suseda, ktorý sa nám vysmieva do oči.
Dobrý deň, ak ste nemali žiadne vlastnícke právo a pozemky ste užívali iba na základe ústnej dohody s ostatnými, resp. s vlastníkmi, nemali ste ani žiadne predkupné právo alebo prednostné právo na odkúpenie pozemkov. Predkupné právo na ostatné podiely by ste mali iba v prípade, že by ste boli zároveň vlastníkom nehnuteľnosti alebo ak by ste v písomnej dohode s vlastníkmi pozemku o užívaní tohto pozemku mali dohodnuté predkupné právo na svoju časť pozemku. Tieto skutočnosti však zrejme nebudú splnené. Ak sa vlastníci tohto pozemku rozhodli tento pozemok predať určitej osobe, bolo to ich slobodné právo a v tomto smere ich nie je možné žiadnym spôsobom obmedzovať alebo vyvodzovať akékoľvek sankcie voči nim za to, že to previedli inej osobe, než tím, ktorí pozemky reálne užívali. V súčasnosti je jediným spôsobom ako sa stať vlastníkom alebo užívateľom pozemku, buď kúpiť časť pozemku na základe kúpnej zmluvy s novým vlastníkom alebo s ním uzatvoriť dohodu o užívaní časti jeho pozemku, aby ste ho mohli naďalej obhospodarovať.
Dobrý deň. Pokiaľ som vlastníkom domu, ale pozemok, na ktorom stojí vlastní niekto iný a tento pozemok chce predať vzťahuje sa naň moje predkupné právo nakoľko na parcele, ktorú chce odpredať, stojí spomínaná nehnuteľnosť? Za odpoveď vopred ďakujem.
Dobrý deň, Občiansky zákonník pre tieto prípady nepozná zákonné predkupné právo na pozemok, na ktorom stojí stavba. Predkupné právo ste si však mohli s vlastníkom pozemku dohodnúť napríklad v nájomnej zmluve, na základe ktorej máte užívacie právo k jeho nehnuteľnosti. Ak tomu tak je, tak máte predkupné právo na pozemok v prípade že sa ho chystá predať. Ak však nemáte písomne dohodnuté predkupné právo k pozemku, tak takéto právo nemáte a pozemok môže predať komukoľvek.
Právnička ma neupovedomila ani písomne, že mám predkupné právo na sestrinu 1/6, ktorú zahrnula do osobného bankrotu z rod.domu po rodičoch. Ako mám postupovať ďalej. Vraj je už neskoro ale chcem sa brániť, pretože som o ničom nevedela.
Dobrý deň, ak prebiehalo tzv. oddlženie fyzickej osoby formou vyhláseného konkurzu, tak poukazujeme na ustanovenie § 167s zákona č. 7/2005 Z.z. o konkurze a reštrukturalizácii. Podľa ustanovenia § 167s Pri speňažení majetku správca nie je viazaný predkupným právom; osobe oprávnenej z predkupného práva zriadeného ako vecné právo však predkupné právo zostáva zachované. Tzn. že Vaše predkupné právo na spoluvlastnícky podiel zostalo zachované, a to aj napriek tomu, že spoluvlastnícky podiel zrejme speňažený a má nového vlastníka.
Dobrý deň. Chcem sa spýtať ako odkúpiť dom, ak má 4 majiteľov (každý po 1/4). 1/4 je však zaťažená exekúciou. Môžem odkúpiť 3/4 domu a neskôr aj tu poslednú 1/4? Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 31.01.2020)
Dobrý deň. V zásade nie je vylúčené kúpiť len určité spoluvlastnícke podiely na dome. Ak sa prevádzajú spoluvlastnícke podiely, tak je ale potrebné rešpektovať zákonné predkupné právo podielových spoluvlastníkov. Inak povedané podiely, ktoré budete kupovať, treba najskôr ponúknuť zostávajúcemu spoluvlastníkovi (hoci má aj exekúciu). Predídete tak problémom s prípadnou napadnuteľnosťou prevodnej zmluvy z dôvodu relatívnej neplatnosti.
Rovnako nie je vylúčené, aby ste neskôr odkúpili aj zostávajúci podiel.
Dobrý večer, poprosím Vás, akým spôsobom musím oznámiť spoluvlastníkovi zámer predať spoluvlastnícky podiel tretej osobe, aby si mohol uplatniť predkupné právo? Je nutný návrh zmluvy, alebo stačí meno, adresa a preddohodnutá suma. Ďakujem.
podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí :
Podľa ust. § 605 Obč. zákonníka platí :
"Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná."
Z uvedených zák. ustanovení vyplýva, že spoluvlastníkovi je potrebné oznámiť, že chcete predať podiel na nehnuteľnosti, ponúknuť mu tento podiel a uviesť cenu; list teda ponuku na kúpu Vášho spoluvlastníckeho podielu pošlite doporučeným listom, teda nie je potrebné mu poslať návrh kúpnej zmluvy. Ak doba dvoch mesiacov márne uplynie, podiel na nehnuteľnosti môžete predať tretej osobe.
Problematike predkupného práva sa venujeme v mnohých našich odpovediach, ktoré môžu byť pre Vás tiež nápomocné.
Ďakujem za rýchlu odpoveď. Som prekvapený. Polopate : Pošlem list, že to chcem predať podiel, napr za 100. 000, - spoluvlastník si musí do dvoch mesiacov uplatniť predkupné právo a zaplatiť uvedenú čiastku. Aký ma doklad?, ako si vie overiť, že nejde o podvod? Čo, keď si to predkupné právo neuplatní a naozaj sa to predá len za 50. 000, - Ma sa to ako dozvedieť, a čo potom ? Ďakujem.
Dobrý deň, nastolili ste zaujímavú otázku :
Ako sa dozvie o skutočnej cene, za ktorú spoluvlastník predal nehnuteľnosť ?
Odpoveď dáva ust. § 68 zákona o katastri nehnuteľnosti :
"§ 68 Verejnosť katastrálneho operátu
(3) Verejnosť zbierky listín je obmedzená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín sa umožňuje len vlastníkovi alebo inej oprávnenej osobe, ich právnym predchodcom a právnym nástupcom. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín sa umožňuje na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov aj osobe, ktorá vykonáva geodetické a kartografické činnosti, znalcovi z odboru geodézie a kartografie, súdu, prokuratúre, PZ, notárovi, súdnemu exekútorovi, správcovi podľa osobitného predpisu,21a) daňovému úradu, štátnemu zamestnancovi, ktorého služobným úradom je úrad, Národnému bezpečnostnému úradu, Slovenskej informačnej službe a Vojenskému spravodajstvu."
T.j. : Terajší spoluvlastník nehnuteľnosti by sa mohol obrátiť na katastrálny odbor a požiadať o údaj cene za predaj Vášho spoluvlastníckeho podielu.
K otázke možného podvodu : Predpokladáme obozretnosť na strane spoluvlastníka, že na ponuku bude reagovať nielen zaslaním požadovanej sumy, ale zistí skutočný stav a nie je vylúčené, aby ste uzatvorili zmluvu u budúcej zmluve alebo priamo kúpnu zmluvu.
Spoluvlastníkovi zostávajú v prípade porušenie predkupného práva v podstate 3 možnosti :
1./ Predkupné právo mu naďalej zostáva voči novému spoluvlastníkovi.
2./ Môže na súde napadnúť real. neplatnosť kúpnej zmluvy, ktorou by ste predali podiel tretej - cudzej osobe v 3 ročnej premlčacej dobe.
3./ Môže sa súdnou cestou domáhať, aby nový spoluvlastník mu predal svoj podiel a to za rovnakých podmienok, za ktorý on tento podiel nadobudol, teda podľa otázky za 50 000 €, rovnako v 3 ročnej premlčacej dobe.
Mám podielové spoluvlastníctvo na pozemku. Bola mi zaslaná výzva na odkúpenie aj s cenou, za ktorú môžem pozemok odkúpiť. Na čo som reagoval, že mám záujem. Spätne som nedostal žiadnu odpoveď. No a teraz sa ukázalo, že sa z majiteľom, ktorý mi podiel na našom podielovom pozemku ponúkal sa dohodol niekto iný. Dosť som z toho vytočený, pretože osoba, ktorá sa očividne z majiteľom dohodla, teraz chodí ešte aj za mnou, aby som predal aj svoj podiel. A hovoril mi, že ešte nie je predaj završený, ale už sa dohodli. Chcel by som iba nejakú radu ako ďalej, alebo, či sa mám na to vykašľať.
v takýchto prípadoch nestačí len vyjadriť súhlas s odkúpením podielu, ktorý Vám bol v rámci predkupného práva ponúknutý na predaj. Je potrebné, aby bola cena za podiel aj vyplatená, inak predkupné právo zaniká a v takom prípade má spoluvlastník, ktorý podiel predáva právo predať ho už aj 3. osobe. Podľa § 605 Občianskeho zákonníka Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.
Ak boli splnené podmienky, no Vy ste nestihli vyplatiť podiel, tak Vaše predkupné právo zaniklo a dotyčný spoluvlastník (predávajúci) môže previesť podiel aj na 3. osobu, a to aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov.
Dobrý deň. Chcem Vás poprosiť o radu. Chcem kúpiť od môjho bratranca spoluvlastnícky podiel na pozemku (naši rodičia boli súrodenci). Je teda bratranec osobou navzájom blízkou a nemusí oslovovať ostatných spoluvlastníkov v zmysle predkupného práva ? Ďakujem veľmi pekne za odpoveď.
Ust. § 116 Obč. zákonníka vymedzuje blízke osoby tak, že sú nimi príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Vo vašom prípade nie je podstatné to, že vaši rodičia boli súrodenci, ale podstatné je to, aký je vzťah medzi vami ako bratrancami. Vzťah bratranstva by sa mohol považovať za osoby sebe navzájom blízke za predpokladu, ak by ujmu, ktorú by utrpel niekto z vás, druhý bratranec by ju považoval ako vlastnú. Ide o to, aký blízky vzťah je medzi vami ako príslušníkmi určitej rodiny a teda v prípadnom súdnom konaní by ste to museli vedieť preukázať. Muselo by sa jednať o obojstranný blízky vzťah z hľadiska pociťovania ujmy, teda váš vzťah k bratrancovi a rovnaký vzťah by bol aj zo strany bratranca k vám. Nestačí teda len tvrdenie, že ste bratranci s poukázaním na uvedené ust. § 116 veta za bodkočiarkou z hľadiska pociťovania ujmy.
Len poznamenávame, že aj bez splnenia ponukovej povinnosti na výkon predkupného práva by bratranec mohol realizovať prevod podielu na vás, následne spoluvlastník, ktorému podiel neponúkol na predaj by mal v podstate tri možnosti :
1./ môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu na vás ako tretiu osobu;
2./ môže sa voči nadobúdateľovi, teda vám ako novému spoluvlastníkovi, domáhať, aby ste mu predali spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok;
3./ treťou možnosťou pre podiel. spoluvlastníka je, že si ponechá predkupné právo, ktoré začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi spoluvl. podielu, teda voči vám.
Darovacou zmluvou z r. 1994 sme zdedili so sestrou každá polovicu rodinného domu spolu s pozemkami a s vecným bremenom doživotného užívania mamy. Každá polovica domu ma samostatný vchod, elektrinu, plyn, vodu a pozemky a podľa darovacej zmluvy boli zapísané aj v katastri. Po smrti mamy r. 2010 bolo zrušené vecné bremeno v katastri a podľa darovacej zmluvy sme sa so sestrou stali samostatnými vlastníkmi domu s pozemkami. Keďže dom ma 2 vchody podľa nepísanej dohody /ústnej/ si sestra vybrala, ktorú polovicu domu chce. Ani jedna z nás dom neobývala používal sa len ako chalupa.
Nakoľko vznikli nezhody medzi mnou a sestrou rozhodla som sa svoju časť predať. Dom ma spoločnú stenu inak sú to vlastne 2 samostatne bytové jednotky. Aj v tomto prípade musím ponúknuť svoju časť domu na predaj svojej sestre?
Ma to byt formou predkupnej zmluvy alebo stačí iba písomný oznam o ponuke na predaj s udaním ceny 2 mesiace pred uskutočnením predaja?
z otázky usudzujeme, že aj keď dom má dva samostatné vchody, samostatné prívody el. energie, vody, plynu, že dom je v podielovom spoluvlastníctve vás a vašej sestry, rovnako sa to týka aj samotného pozemku, teda dom je vo vašom podielovom spoluvlastníctve.
Pre to, aby dom bol zapísaný v katastri nehnuteľností ako dve samostatné nehnuteľnosti, k tomu by ste potrebovali rozhodnutie stavebného úradu o technickej vykonateľnosti reálneho delenia stavby, listinu o určení súpisného čísla a geom. plán na rozdelenie nehnuteľnosti domu prípadne aj pozemku.
Vychádzajúc z uvedeného potom platí ust. § 140 Obč. zákonníka, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Z uvedeného ustanovenia vyplýva v súlade s ust. § 605 Obč. zákonníka, že postačuje, ak sestre zašlete doporučený list, v ktorom jej ponúknete na predaj svoj podiel za vami uvedenú cenu s tým, že v lehote do 2 mesiacov musí byť ponuka prijatá a to zaplatením vami ponúkanej ceny. Zo zákona nevyplýva, aby v uvedenej lehote 2 mesiacov bola spísaná zmluva o prevode vášho podielu na sestru.
Sestre teda nemusíte teraz predkladať návrh zmluvy, treba jej len zaslať ponuku na predaj podielu za vami stanovenú cenu.
Ak vaša sestra ako podiel. spoluvlastník nevyplatí cenu v uvedenej lehote do 2 mesiacov, potom môžete podiel na dome predať tretej osobe.
Len poznamenávame, že aj bez uvedenej ponuky môžete realizovať prevod podielu na tretiu osobu, následne však vaša sestra by mala v podstate tri možnosti :
1./ Môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu na tretiu osobu.
2./ Môže sa voči nadobúdateľovi, teda novému spoluvlastníkovi, domáhať, aby mu predal spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok, za ktorých ho on kúpil od vás.
3./ Treťou možnosťou je, že si ponechá predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi spoluvl. podielu.
V záujme predídenia možným sporom odporúčame, aby ste sestre zaslali ponuku na predaj spoluvl. podielu.
ide o darovaciu zmluvu a spoluvlastníctvo pozemkov. Viac krát ste už odpovedali na danú problematiku. Ak matka daruje spoluvlastnícky podiel dcére, ktorá je v zmysle úst. § 116 a 117 Obc. Zákonníka "osobou navzájom blízkou", nie "osobnou blízkou", to je len manžel a súrodenec, tak ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť darovaciu zmluvu z dôvodu porušenia úst. § 140 Obc. Zákonníka? Ďakujem za odpoveď.
Priamo zákon odkazuje na § 116 a 117 Občianskeho zákonníka. Uvádzate, že podiel chce matka darovať dcére. V tomto prípade ide jednoznačne o blízku osobu, nakoľko sa jedná o vzťah dcéra - matka, teda o vzťah priameho príbuzenstva. Podľa § 116 Občianskeho zákonníka Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Podľa môjho názoru sa nejedná o porušenie predkupného práva. Napadnúť žalobou to síce môžu, ale súd by ju zamietol a žalovaný by mohol žiadať aj náhradu trov konania.
Dobrý deň, chcem sa opýtať, predali sme pozemok a jeden spoluvlastník nás súdne napadol, že sme porušili predkupné právo.
Každého spoluvlastníka sme písomne informovali o predaji. Keďže vstanovenej lehote nik neodpovedal, svoju čiastku sme predali tretej osobe. Listy sme neposielali doporučune, čo žalobca využil, že ponuku nedostal. Doporučenú zásielku nepovažujem za dôkaz, lebo rozposlať prázdne doporučené zásielky, alebo z iným znením kvôli potvrdeniu nieje problém a žalobca by tiež asi ťažko obhájil, že ponuku nedostal. Stačia na obhajobu aj svedkovia, že žalobca nemal záujem o kúpu?
ak ste si svoju ponukovú povinnosť skutočne splnili a máte svedkov, ktorí dosvedčia, že ste ponuku zaslali aj jemu, hoci ako obyčajnú zásielku, potom mu súd nemôže vyhovieť, pretože Vy ste jeho predkupné právo neporušili. Síce môže viesť súdny spor a domáhať sa ochrany, no podľa môjho názoru, ak jeho tvrdenia vyvrátite, nebude úspešný.
Dobrý deň, aký je, prosím Vás, postup, keď mi prišla ponúka na využitie predkupného práva? Túto ponuku chcem prijať. Treba zájsť k notárovi a spísať kúpnu zmluvu? Ďakujem za odpoveď.
nie je potrebné spísať kúpnu zmluvu u notára, týmto sa neprijíma ponuka (oferta) na využitie predkupného práva. Ponuku je potrebné prijať akceptáciou - písomným listom adresovaným druhej osobe. Následne spíšete kúpnu zmluvu s predávajúcim. Samotná ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá.
Ak sa účastníci na týchto podmienkach vopred nedohodli, povinný z predkupného práva uvedie cenu, ktorú mu ponúkla iná tretia osoba, prípadne aj iné podmienky ponúknuté pri cene. Cena by mala byť uvedená pevnou sumou.
Ponuka povinného z predkupného práva, dokedy má byť predaj zavŕšený, by Vám mala byť určená podľa § 605 OZ , a to nasledovne:
,,Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná."
Týmto Vám ponuku odporúčame prijať (akceptovať) podľa vyššie uvedených pokynov. Povinný nemôže predať podiel niekomu inému pokiaľ vy neodmietnete využiť predkupné právo.
Na predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ, je potrebné aplikovať (uplatnením analógie legis - § 853 OZ) i všeobecnú úpravu o predkupnom práve zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka, t.j. ust. § 602 až § 606.
Dobrý deň, Chcel by som sa opýtať, či je možné uplatniť predkupné právo v situácii keď: Jeden z dvoch majiteľov (50/50) pozemku (majiteľ A) predal svoju polovicu v čase, keď na LV ako druhý majiteľ figuroval mrtvý vlastník (B). Následne majiteľ A zomrel. U majiteľa B sa našiel pozostalý a žiada o dedičské konanie. Budú mať dediči po majiteľovi B možnosť uplatniť si predkupné právo v podobe napadnutie zmluvy, ktorú uzavrel majiteľ A ? Ďakujem.
pri zodpovedaní Vašej otázky je treba vychádzať z ust. § 140 Obč. zákonníka :
Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že pokiaľ osoba A ako podielový spoluvlastník previedla svoj podiel na blízku osobu, nebola povinná svoj podiel ponúknuť na predaj osobe B.
Podľa ust. § 116 a 117 Obč. zákonníka platí, že "blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka."
V otázke neuvádzate konkrétne dátumy kedy došlo k prevodu a na akú osobu, teda či sa jednalo o blízku osobu alebo o cudziu tretiu osobu, kedy došlo k úmrtiam a ku skončeniu dedičského konania; tieto údaje by pomohli pri zodpovedaní Vašej otázky.
Preto uvádzame nasledovné :
Pre posúdenie toho, či môžu dediči spoluvlastníka B napadnúť kúpnu zmluvu, ktorou previedol podiel spoluvlastník A na inú tretiu osobu, túto napadnúť nemôžu.
Do úvahy teoreticky pripadá napadnutie relatívnej neplatnosti právneho úkonu prevodu spoluvl. podielu z dôvodu porušenia ust. § 140 Obč. zákonníka. Otázkou však je, kedy sa stali spoluvlastníkmi nehnuteľnosti po osobe B, ktorá osoba B v čase prevodu spoluvlastníckeho podielu z osoby A na tretiu osobu, nežila. Duhopu možnosťou je domáhať sa prevodu vlastníctva od osoby, ktorá nadobudla podiel od osoby A, alebo vec nechať tak, a ppredkupné právo im zostáva aj naďalej.
Osobitnou možnosťou je dohodnúť sa na zrušení podiel. spoluvlastníctva jeho vyporiadaní.
Aby dedičia po osobe B mohli urobiť ohľadom pozemku nejaké právne kroky konanie o dedičstve musí prebehnúť.
Dobrý večer, prosím Vás o radu. S manželom sme kúpili RD. Nastal nám však taký problém, že na dvore je garáž a vchod do garáže je cez iný pozemok, ktorý my nevlastnime. Je to pozemok v podielovom vlastníctve a 1/3 patrí bývalým vlastníkom nášho RD. Chceli nám tu 1/3 dať darovacou zmluvou, ale to by nám neprešlo, keďže o ten pozemok ma záujem aj jeden z tých podielnikov. A jemu vyslovene prekáža, keď tam ideme autom. Prosím Vás ako by sme to mali riešiť? My nepotrebujeme ani celú tu 1/3. Nám stačí len prístupová cesta do garáže. Vopred ďakujem za odpoveď. S pozdravom Adriana Carnotová.
Pre presnejšie zodpovedanie otázky by sme potrebovali vedieť usporiadanie pozemku v teréne, teda hlavne to, či prístupová cesta, ktorá vedie do garáže je v podstate využívaná v skutočnosti len Vami a v podstate táto časť pozemku, aj keď je v podielovom spoluvlastníctve, neslúži ostatným spoluvlastníkom na iné ďalšie účely, teda či nie je možné v záujme veci len odčlenenie tejto časti pozemku určeného len na prístup do garáže a pozemok by sta stal Vašim vlastníctvom
V otázke uvádzate, že pozemok prístupovej cesty je v podielovom spoluvlastníctve v podiele po 1/3 k celku.
Vo veci máte v podstate 4 možnosti :
1./ Podielový spoluvlastník, od ktorého ste kúpili RD, môže ostatným podielovým spoluvlastníkom predložiť návrh na odkúpenie podielu na pozemku za vysokú cenu, kde je možné /nemusí sa tak však stať/, že ani jeden podielový spoluvlastník neuplatní svoje predkupné právo. Následne by mohol svoj podiel na pozemku predať Vám.
2./Podiel. spoluvlastník, ktorý Vám predal RD, predá svoj podiel na pozemku ku garáži priamo Vám, avšak nevýhodou, resp. rizikom je, že spoluvlastník pozemku môže dovolať sa cestou súdu neplatnosti právneho úkonu, prípadne od Vás ako nového spoluvlastníka dožadovať sa predaja podielu na pozemku za rovnakých podmienok, za ktorých ste Vy pozemok nadobudli.
3./ Aj keby niektorý zo súčasných spoluvlastníkov využil predkupné právo, a Vy ako vlastník nehnuteľnosti RD a garáže nemáte inú možnosť prístupu do garáže, súd Vášmu návrhu na zraidenie vecného bremena vyhovie. Podľa ust. § 151o/ Občianskeho zákonníka platí (citujeme) :
" Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."
Z uvedeného zák. ustanovenia v podstate vyplýva, že Vy ako vlastník garáže sa k tejto dostanete, aj bez toho, aby ste boli podiel. spoluvlastníkom pozemku, len by ste museli podať návrh na súd na zriadenie vecného bremena, len to bude trvať určitú dobu a aj peniaze spojené so súdnym konaním.
4./ Riešením je aj to, že advokát všetkým podielovým spoluvlastníkom na spoločnom rokovaní príp. písomne vysvetlí situáciu, spíše sa príslušný doklad o vzdaní sa predkupného práva terajších podiel. spoluvlastníkov, a Vy sa stanete podiel. spoluvlastníkom. Advokát teraj. podiel. spoluvlastníkov upozorní na okolnosť ust. § 151o/ Obč. zákonníka, teda že súd Vášmu návrhu na zriadenie vecného bremena v práve prejazdu a prechodu do garáže vyhovel, takže v konečnom dôsledku nie je riešením to, že jeden z podielových spoluvlastníkov odkúpi podiel na pozemku od bývalého vlastníka Vášho RD. Pokiaľ prístup do garáže nie je možný z inej strany /zrejme nie vzhľadom na vstup do garáže pre auto/, súd návrhu vyhovie a vlastníci pozemku budú musieť toto obmedzenie svojho vlastníckeho práva strpieť, Advokát ich upozorní aj na súdne poplatky a trovy právneho zastupovania.
Najlepšie riešenie považujeme riešenie uvedené v bode 4./.
Dobrý deň, Chcela by som sa informovať, či musím dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (je nás dokopy 8), ak som jedným zo spoluvlastníkov na parcele/parcelách a mám záujem odkúpiť podiel otcovho brata. Viem, že predkupné právo sa nevzťahuje na prevod podielu medzi blízkymi osobami, čo ale neviem, či v tomto prípade (neter-strýko) platí. Problém je ten, že ostatní spoluvlastníci mi svoj podiel nemajú záujem predať, okrem spomínaného otcovho brata. Bojím sa ale, aby som nespravila nejaký právny omyl, a aby to nebolo napadnuteľné, ak to od otcovho brata odkúpim bez upovedomenia ostatných spoluvlastníkov. Ďakujem veľmi pekne za odpoveď.
Dobrý deň, v tomto prípade je potrebné posudzovať, aký je Váš vzťah so strýkom. Napadnúť by bolo možné iba práve tento vzťah. Ak však so strýkom komunikujete a udržiavate dobré vzťahy a jeho ujmu by ste pociťovali ako svoju vlastnú, môže sa aj práve on považovať za blízku osobu v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka.
Ak by to napadli na súde, Váš strýko by bol predvolaný a tam by potvrdil, že ste blízke osoby. Vôbec sa toho nebojte a kúpte ten podkel.
Podľa § 116 Občianskeho zákonníka: "Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu."
Dobrý deň, prajem, prosím o radu čo v našom prípade môžeme robiť. Postavili sme si dom pred 4 rokmi na pozemku, ktorý ma spoločnú príjazdovú cestu, ktorej sme 1/3 vlastníci rovnako ako ďalší dvaja. Dom sme sa rozhodli predať a susedia nám začali robiť problémy, nakoľko chcú získať príjazdovú cestu do vlastníctva a osamostatniť sa. Nemáme zapísané právo prechodu na nás pozemok a tým pádom vedia, že musíme uplatniť predkupné právo. Lenže ak by ho od nás odkúpili, nový majiteľ by sa nedostal na vlastný pozemok a dom je úplne znehodnotený. Obec nepovolí ani ďalší výjazd z nášho pozemku, nakoľko je to veľmi úzka ulica. Nevieme čo môžeme v takomto prípade robiť a v dome už nebývame. Veľmi ďakujem za odpoveď.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.01.2019)
I./ Podľa ust. § 140 Občianskeho zákonníka platí :
V otázke uvádzate, že ste pozemok prístupovej cesty je v podielovom spoluvlastníctve v podiele po 1/3 k celku.
Pokiaľ si sused robí nárok, aby ste jemu odpredali svoj podiel na ceste, nie je to celkom tak, ako je jeho predstava.
Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí, že "ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.", teda aj druhý spoluvlastník má nárok odkúpiť Váš podiel v 1/2.
T.j.: Samotný sused nemá primao zo zákona na celý Váš podiel na pozemku.
II./ Vo veci máte v podstate tri možnosti :
1./ Predaj domu aj s Vašim podielom na prístupovej ceste bez toho, aby ste ponúkli svoj podiel na predaj ostatným podielovým spoluvlastníkom, teda nielen jednému spoluvlastníkovi.
Nevýhodou postupu je, že spoluvlastník pozemku môže dovolať sa cestou súdu neplatnosti právneho úkonu, prípadne od nového spoluvlastníka dožadovať sa predaja podielu na pozemku za rovnakých podmienok, za ktorých on svoj podiel nadobudol.
2./ Ponúknete svoj podiel na predaj ostatným dvom podielovým spoluvlastníkom a vysvetlite im celkovú situáciu a to v tom, že nový vlastník Vášho domu sa môže cestou súdu dožadovať prístupu na svoj pozemok s domom cez pozemok suseda. A keďže prístup na pozemok s domom iný nie je, súd takémuto návrhu vyhovie. Takýto spor bude trvať pomerne dlho, a samozrejme stojí aj peniaze (súdny poplatok, odmena advokáta za právne zastupovanie), ktoré budú musieť zaplatiť odporcovia.
Podľa ust. § 151o/ ods. 3 Obč. zákonnika platí :
3./ Záujemcovi o kúpu prevediete do vlastníctva Váš dom s pozemkom, avšak predmetom prevodu nebude Váš spoluvlastnícky podiel na pozemku - na ceste a tým pádom nie ste povinná ponúknuť na predaj svoj podiel na pozemku ostatným dvom podiel. spoluvlastníkom.
V každom prípade uvedenú okolnosť podiel. spoluvlastníctva na prístup. ceste je potrebné v kúpnopredajnej zmluve uviesť.
Najlepšie riešenie považujeme za riešenie uvedené pod bodom II./2.
Riešením je aj to, že advokát všetkým podielovým spoluvlastníkom na spoločnom rokovaní vysvetlí situáciu a spíše sa príslušný doklad o vzdaní sa predkupného práva, keďže súd by návrhu kupujúceho Vášho domu s pozemkom podľa bodu II./2. vyhovel.
Dobrý deň, prosím o radu, či je potrebné overiť notárom podpis spolupodielníka na vzdanie sa predkupného práva alebo je postačujúci len neoverený podpis na dokumente? Je vhodné priložiť tento dokument do prílohy kúpnej zmluvy? Ďakujem vopred za odpoveď.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 04.01.2019)
Dobrý deň, podľa ust. Obč. zákonníka podpis spoluvlastníka nehnuteľnosti, ktorý sa rozhodol nevyužiť svoje predkupné právo k podielu na nehnuteľnosti nie je potrebné overiť.
Z dôvodu právnej istoty /možné spochybnenie v budúcnosti zo strany tohto spoluvlastníka/ môžete podpis nechať overiť na matrike /vyjde Vás to lacnejšie/.
Pozor na formuláciu textu : vzdanie sa predkupného práva nie je správna formulácia.
Použite termín, že spoluvlastník nevyužíva ponúknuté mu predkupné právo k nehnuteľnosti.
Predmetný doklad - nevyužitie predkupného práva sa neprikladá ku kúpnej zmluve.
Kúpnopredajnú zmluvu odporúčame konzultovať s advokátom.
Čo robiť pri predaji nehnuteľnosti bez výzvy na uplatnenie predkupného práva spolumajiteľa. Ďakujem.
v prvom rade treba skúmať, akej osobe bola nehnuteľnosť, resp. jej podiel prevedený. Podľa ustanovení Občianskeho zákonníka "Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe."
Definíciu blízkej osoby nám poskytuje priamo OZ ako : "Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu." To znamená, že ak bola nehnuteľnosť, resp. jej podiel prevedený blízkej osobe, nemusí spoluvlastník ponúknuť podiel najskôr Vám, teda nemáte v tomto prípade predkupné právo. Ak však došlo k prevodu podielu osobe inej ako blízkej, určite predkupné právo máte. Teda v prípade, ak Vám nebol ponúknutý podiel nehnuteľnosti, môžete sa domáhať, aby Vám nadobúdateľ ponúkol podiel na predaj, ak takto nespravíte, Vaše predkupné právo zostane zachované.
Dobrý deň, Chcela by som sa opýtať ohľadom predkupného práva. Po smrti starej mamy zdedila moja mama a teta byt, ktorý je na katastri evidovaný ako rodinný dom, keďže ten byt je jedno podlažie a susedia druhé. V roku 1966 spísali už dnes všetci nebohí majitelia bytov predkupné právo, ktoré aj založili do katastra. Na LV ale toto ako ťarcha nikde nefiguruje je to iba ako titul nadobudnutia a nie je to ako vecné bremeno. Moja mama mi darovacou zmluvou darovala jej časť a chcem odkúpiť tu časť čo vlastní teta. Chcem sa opýtať, či mám na to právo, alebo sa musia susedia písomne oboznámiť, pretože oni majú predkupné právo? Problém je, že susedia záujem majú a ja sa bojím kúpy priamo od tety, aby to nemohli napadnúť. Dvaja rôzni právnici a rôzne názory, preto by som si rada vypočula aj Váš názor. Jeden hovorí priamo zmluva mama teta (sestry) tak je to priamy príbuzný a druhý názor, že keď sú všetci účastníci pôvodnej dohody po smrti, nie je to ako ťarcha na byt ani dom na LV a je to viac ako 20 -30 rokov staré, tak sa nemám obávať priamej kúpy od tety. Ja sa však obávam, pretože susedia sú naozaj zlí a verím, že by ma radi ťahali po súdoch. A ja chcem spávať v kľude a urobiť to presne ako mi káže zákon. No ako píšem 2 právnici a každý mi radi inak. Prosím o pomoc. Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 18.11.2018)
Dobrý deň, pokiaľ nadobúdate spoluvlastnícky podiel od blízkej osoby, tak vtedy ostatní spoluvlastníci predkupné právo nemajú. Blízkou osobou sa rozumejú pokrvní príbuzní ale môžu to byť za určitých okolností aj osoby, ktoré nemajú žiaden rodinný vzťah. Vo vašom prípade ide o vašu tetu.
Zákon hovorí, že za blízku osobu sa považuje aj osoba, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. V prípade, ak by sa stalo, že by túto kúpu chceli napadnúť ostatní spoluvlastníci, tak na súde bude stačiť vypočuť aspoň 2 osoby, ktoré to potvrdia.
Dobrý deň, moja babka bývala v rovnakom podnájme už 58 rokov. Tento byt patrí Slovenskej Sporiteľni (v ktorej môj dedko pracoval v tom čase, keď sa do bytu nasťahovali). Nikdy jej tento byt nebol ponúknutý na odkúpenie. Ma nárok byt odkúpiť? Ma (po toľkých rokoch platenia) nárok vlastniť tento byt? Môj brat kontaktoval Slovensku Sporiteľňu ohľadom tejto veci pred pár rokmi, ale odpovede sa nedočkal. Keď Slovenská Sporiteľňa patrila ešte Slovákom (teraz už spadá pod rakúsku firmu) tak ponúkli obom susedom možnosť odkúpiť byt, ale mojej babke nie. Ešte by som chcela dodať (lebo som sa o tom dozvedela až teraz), že babka tento byt aj splácala a keby bolo nutné tak od toho vieme nájsť aj doklady.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.10.2018)
Dodatkom k podotázke ste uviedli, že stará mama platila nejaké splátky. Zrejme zo strany vlastníka nehnuteľnosti SLSP a.s. starej mame bolo odpísané, že byt jej bude predaný za podmienky, že uhradí kúpnu cenu podľa ust. zákona o vlastníctve bytov.
Ak je to tak, je nevyhnutne potrebné predmetné doklady zadovážiť a podať žalobu na súd, aby súd nahradil vyhlásenie vôle žalovaného /predávajúci/ a žalobcu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva konkrétneho bytu. Súčasne pošlite výzvu na uzatvorenie kúpnopredajnej zmluvy súčasnému vlastníkovi nehnuteľnosti.
Pokiaľ Váš brat písal žiadosť na SLSP a.s., SLSP a.s. mu nebola povinná ani odpovedať keďže nie je nájomcom bytu, okrem prípadu, ak by konal v zastúpení na základe písomného splnomocnenia. Predovšetkým Vaša stará mama ako nájomca bytu mala byť aktívna a podať žiadosť o odkúpenie bytu. Pokiaľ splácala nejaké splátky, zrejme sa jednalo o splátky zostatku kúpnej ceny bytu podľa zákona o vlastníctve bytov.
V zmysle ust. § zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov platí :
"§ 29 :
(2) Štátne podniky, štátne podniky v likvidácii, štátne rozpočtové organizácie a štátne príspevkové organizácie, právnické osoby, ktoré podľa osobitného zákona spravujú majetok štátu a bytové družstvá sú povinné s nájomcom bytu, garáže alebo s nájomcom ateliéru uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru. Nájomca môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti.
a) služobné byty,31) byty v správe rozpočtových organizácií a príspevkových organizácií Ministerstva financií Slovenskej republiky, Ministerstva školstva Slovenskej republiky, Ministerstva vnútra Slovenskej republiky, Ministerstva obrany Slovenskej republiky, Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky a Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky, na byty vo vnútornom kúpeľnom území a území národných parkov, na byty slúžiace lesnému hospodárstvu a na byty vo vlastníctve Fondu národného majetku Slovenskej republiky obstarané z prostriedkov rozpočtu Fondu národného majetku Slovenskej republiky od 1. januára 1995,
(4) Ak štátny podnik neuzavrel s nájomcom bytu, garáže alebo ateliéru zmluvu o prevode vlastníctva v lehote podľa odseku 2 a v tejto lehote vypracoval privatizačný projekt, je povinný na zabezpečenie tejto povinnosti s nájomcom uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve. Nájomca môže podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti. Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve prechádzajú na právneho nástupcu štátneho podniku v plnom rozsahu.
§ 29b :
(3) Nájomcovi bytu, ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona alebo podľa osobitného predpisu alebo s ktorým bola uzavretá zmluva o budúcej zmluve, nezaniká právo na prevod vlastníctva bytu, aj keď k prevodu bytu do vlastníctva nedošlo v lehote podľa tohto zákona alebo v lehote dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve, ak nájomca svoju žiadosť o prevod vlastníctva bytu písomne nevzal späť; týmto späťvzatím žiadosti nezaniká nájomcovi právo podať ďalšiu žiadosť o prevod vlastníctva bytu."
Výpis z obchod. registra nájdete tu SLSP a.s. nájdete na stránke www.orsr.sk.
Dôkazom bude jednak zaplatenie kúpnej ceny a predpokladáme, že aj písomný doklad na základe ktorého stará mama platila splátky kúpnej ceny.
Vo veci žaloby odporúčame kontaktovať advokáta.
Dobrý deň. Chcel by som darovať darovaciu zmluvu-môj podiel z pozemku cudzej osobe ja som tiež obdarovaný.Aký postup by ste mi mohol poradiť ? Ďakujem.
Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí, že"ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."
Teda mali by ste podielovému spoluvlastníkovi ponúknuť svoj podiel na predaj s určením ceny tohto podielu. Ponuku realizujte najlepšie písomne doporučeným listom. Podielový spoluvlastník pokiaľ sumu neuhradí v lehote do dvoch mesiacov, zo zákona vyplýva, že nemá záujem o Váš podiel. Ponuka na inú cenu za Váš podiel je odmietnutím návrhu.
Pokiaľ by ste spoluvlastníkovi neponúkol svoj podiel na predaj a predaj tretej - cudzej osobe, potom sa môže podielový spoluvlastník domáhať predaja podielu od nového spoluvlastníka nehnuteľnosti a to aj cestou súdu.
Dobrý deň, chcela by som sa spýtať, či ponúka predkupného práva spoluvlastníkovi pozemku, ktorého podiel chcem predať, môže byt aj e-mailom, resp., či e-mailová ponúka sa považuje za písomnú formu ponuky ako ukladá zákon, prípadne, či je k tomu nejaká judikatúra. Ďakujem s pozdravom.
Dobrý deň, aj e-mailová ponuka je považovaná za písomnú ale nemáte istotu, že sa protistrana s e-mailom mala možnosť oboznámiť. Keď to protistrana poprie, tak len veľmi ťažko preukážete, že mu to bolo, doručené.
Preto odporúčame vždy uplatniť predkupné právo poštou, doporučeným listom.
Dobrý deň. Pred 12 rokmi som kúpil nehnuteľnosť. Stal som sa 1/3 vlastníkom spoločného nádvoria. Jeden z tretinových vlastníkov predal svoju časť 4 osobe. Je tomu asi 5 rokov. Chcem sa opýtať, či sa dá aj teraz proti tomu niečo robiť, nakoľko mi to neponúkol na predaj, a tým padol mi znehodnotil majetok, nakoľko som medzi časom odkúpil druhu tretinu. Ďakujem za odpoveď.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 01.07.2017)
Dobrý deň, nakoľko bolo porušené Vaše predkupné právo (ak to nepredal alebo nedaroval blízkej osobe) mohli ste sa na súde domáhať určenia neplatnosti tohto právneho úkonu. Kúpna zmluva, ktorou podielový spoluvlastník previedol svoj spoluvlastnícky podiel na iného bez uplatnenia predkupného práva ostatných spoluvlastníkov, sa považuje za platnú kým ju nenapadnete. Ide o tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Túto neplatnosť je však možné napadnúť iba v rámci trojročnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť odo dňa nasledujúceho po podpise kúpnej zmluvy. Vo Vašom prípade bohužiaľ (ak je od predaja 5 rokov) už uplynula premlčacia doba. V súčasnosti ak máte záujem o poslednú tretinu spoluvlastníckeho podielu, budete musieť komunikovať a dohodnúť sa na predaji s novým majiteľom tohto podielu.
Dobrý deň, ďakujem za rýchlu odpoveď, ktorá mi veľmi pomohla! Rada by som sa ešte informovala, či vzdanie sa predkupného práva musí mať určitú právnu písomnú formu alebo stačí jednoduchý papier vo forme "Dolupodpísaný, týmto potvrdzujem, že sa vzdávam predkupného práva na nehnuteľnosť c.p. ". Podpis isté musí byť potvrdený u notára alebo na matrike? Ďakujem vopred, s úctou, Zuzana.
Dobrý deň, úplne to stačí tak, ako ste to napísali. Pridal by som tam však možno ešte sumu, za ktorú sa bude nehnuteľnosť predávať, aby to potom sused nepoprel. Prípadne sa tam uvedie, že sa vzdáva predkupného práva bez ohľadu na kúpnu cenu, za ktorú sa predá nehnuteľnosť.
Podpis suseda overte na matrike alebo u notára.
V roku 1990 odkúpili moji rodičia rodinný dom, ktorý som po nich zdedila. K uvedenému rodinnému domu vedie prístupová cesta, ktorá je spoločná so susedom. Bohužiaľ nám pri predaji bolo zabudnuté zaniesť uvedenú prístupovú cestu do predajnej zmluvy, túto skutočnosť sme si uvedomili až nedávno. Prístupová cesta je tým pádom vedená na katastri ešte stále na bývalého majiteľa a na suseda (v pomere 1:1). Aby sme rýchlejšie vyriešili situáciu, sme sa s bývalým majiteľom dohodli, že od nich ich časť prístupovej cesty odkupime, s čím oni súhlasia. Moja otázka je nasledovná: musíme aj v tomto prípade rešpektovať pri kúpe predkupné právo nášho suseda? Podotýkam, že sa jedna o jedinú prístupovú cestu vedúcu k nášmu rodinnému domu. Ak by sa sused rozhodol, že odkúpi on zvyšok prístupovej cesty, môžem toto rozhodnutie napadnúť, pretože tým pádom by som nemala žiaden prístup na môj pozemok?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 30.05.2017)
Dobrý deň, špeciálny režim pri predkupnom práve sa napríklad uplatňuje pri spoločnom dvore. Predpokladám, že vo Vašom prípade nejde o spoločný dvor.
Sused by teda mal predkupné právo.
Sú rôzne možnosti ako to vyriešiť. Prvá je, že by predávajúci susedovi ponúkol odkúpenie podielu za veľmi vysokú cenu, ktorú by som si to určite neakceptoval, túto sumu by ste potom museli uviesť do kúpnej zmluvy.
Ďalšia možnosť je, že vysvetlíte susedovi, aby Vám podpísal papier o vzdaní sa predkupného práva. Ak by to odmietol, potom môže sused napadnúť zmluvu v lehote troch rokov.
Suseda môžete presvedčiť o vzdaní sa predkupného práva napríklad tým, že mu poviete, že pokiaľ sa predkupného práva nevzdá, budete žiadať zriadiť vecné bremeno cez jeho pozemok neskôr súdnou cestou. Ak máte na svojom pozemku dom a nemáte iný prístup, súd by Vám vecné bremeno zariadil.
Dobrý deň, dozvedel som sa, že bolo porušené moje predkupné právo, pri predaji spoluvlastníckeho podielu z nehnutenosti, pozemku. Predaj prebehol v roku 2011. Je ešte šanca zvrátiť tento stav vzhľadom na premlčaciu lehotu? Ďakujem
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.04.2017)
Dobrý deň, podľa § 140 Občianskeho zákonníka (OZ), ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, spoluvlastníci majú predkupné právo. Ak spoluvlastník, ktorý podiel prevádzal, neumožní druhému spoluvlastníkovi realizáciu predkupného práva, ide o dôvod neplatnosti tohto právneho úkonu. Právny úkon sa považuje za platný, pokiaľ sa ten, kto je právnym úkonom dotknutý, jeho neplatnosti nedovolá. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ. Týmto dňom je deň nasledujúci po dni, keď bol urobený právny úkon, ktorého relatívna neplatnosť sa namieta.
Dobrý deň, potreboval by som poradiť, ako postupovať, ked pozemok na ktorom sme dvaja vlastníci, a to ja a sestra, sestra bez ponuky ani informovaní mojej osoby, previedla svoj podiel inej osobe. Nekoná protiprávne? Nemám predkupné právo ja ?
Dobrý deň, v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. To znamená, že ak Vaša sestra, previedla svoj spoluvlastnícky podiel na inú, ako blízku osobu, porušila svoje povinnosti z predkupného práva. Teda predaj resp. darovanie Vaša sestra mala ponúknuť najskôr Vám a to za rovnakých podmienok, na akých sa dohodla s kupujúcim resp. obdarovaným. Právny úkon (zmluva) o prevode predmetného spoluvlastníckeho podielu sa považuje za relatívne platný, čo znamená, že sa jeho neplatnosti musíte dovolať, inak má všetky právne účinky platnej zmluvy. Neplatnosti zmluvy o prevode sa dovoláte písomným listom adresovaným svojej sestre. V prípade jeho nerešpektovania, sa svojich práv môžete domáhať na súde, a to žalobou o neplatnosť predmetného právneho úkonu.
Dobrý deň, chcem sa opýtať kedy je možné uplatniť si nárok na predkupné právo ako spoluvlastníka na pozemku a kedy zaniká a z akých dôvodov? Ako postupovať, keď zistím, že spoluvlastník mi neponúkol svoj podiel a predal ho tretej osobe? Dohodnúť sa sním a pokiaľ odmietne tak jediné súdnou cestou riešiť a súd mi vyhovie, že zmluva je neplatná? Uvediem príklad ja kúpim pozemok kde nie som spoluvlastník a uplynie 3 ročná lehota potom sa stávam aj ja plnohodnotným spoluvlastníkom a nemožno proti mne uplatniť predkupné právo naspäť a potom môžem aj ja uplatniť predkupné právo na spoluvlastníka, keď predal svoj podiel 3 osobe alebo môžem ihneď od okamihu kúpy pozemku? Ďakujem vopred za odpoveď.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 08.04.2017)
Z predkupného práva vyplýva, že ak jeden zo spoluvlastníkov chce svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti previesť tretím osobám alebo na jedného zo spoluvlastníkov, musí tento podiel najskôr ponúknuť všetkým ostatným spoluvlastníkom. Ak však spoluvlastník prevádza svoj podiel blízkej osobe definovanej v § 116 Občianskeho zákonníka, vtedy sa predkupné právo neuplatní. Ponuka na prevod nehnuteľnosti musí byť písomná, pričom v ponuke sa uvádza cena spoluvlastníckeho podielu a čas, do ktorej má byť návrh prijatý. Ak spoluvlastník ponuku nepríjme , jeho predkupné právo zanikne. Predkupné právo sa uplatňuje iba jeden krát, pričom lehoty sú pomerne krátke (osem dní pri hnuteľných veciach, dva mesiace pri nehnuteľných veciach), ak si spoluvlastníci nedohodli inú lehotu. Po uplynutí lehoty, vzniká prevodcovi právo na prevod previesť podiel na tretiu osobu.
V prípade nerešpektovania predkupného práva sa dotknutý spoluvlastník musí dovolať neplatnosti právneho úkonu, inak sa tento úkon (prevod spoluvlastníckeho podielu) považuje za platný. Môže sa domáhať svojho predkupného práva (žalobou) vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý krát, t.j. od nadobudnutia vlastníckeho práva.
Spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené druhým spoluvlastníkom, sa môže domáhať vyslovenia neplatnosti zmluvy o prevode podielu alebo nahradenia prejavu vôle nadobúdateľa (ak mu nadobúdateľ predaný spoluvlastnícky podiel nechce predať za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od bývalého spoluvlastníka).
Pokiaľ ste kúpili nehnuteľnosť od spoluvlastníka, ktorý ju neponúkol na predaj ostatným spoluvlastníkom, tak uplatniť predkupné právo voči inému spoluvlastníkovi, ktorý predal svoj podiel bez ponuky ostatným spoluvlastníkom (nový spoluvlastník sa musel stať vlastníkom až po tom, čo ste sa stali spoluvlastníkom Vy), môžete odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva, pretože Vaša zmluva je stále platná.
Ak da spoluvlastník žalobu na súd o vysporiadanie spoluvlastníckeho podielu formou rozdelenia pozemku a novovzniknutý pozemok chce následne odpredať tretej osobe, pričom tento postup zvolí z dôvodu nedodržania predkupného práva spoluvlastníka, rozdelí súd spoločný pozemok, ak sa na súde preukáže rozdelenie pozemku za takýmto účelom?
Dobrý deň, ak spoluvlastník nevyužil predkupné právo a nedošlo k vysporiadaniu ani rozdelením (dohodou), potom je na mieste žaloba na súd. Ak je pozemok deliteľný, súd ho rozdelí na samostatné pozemky.
Posim Vas, ak darujem byt manzelke, mozem si k nemu zriadit predkupne pravo? Alebo, aky je postup, aby ho nemohla predat bez mojho suhlasu. Dakujem
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 24.08.2016)
Dobrý deň, v prvom rade musíte byť výlučným vlastníkom predmetného bytu, aby ste ho mohli darovať manželke. Veci patriace do bezpodielového spoluvlastníctva manželov nemôžu byť predmetom darovania medzi manželmi. Predkupné právo je však inštitútom, ktorý sa viaže ku kúpnej zmluve. Pre zabezpečenie vrátenia daru (napr. bytu) možno v darovacej zmluve dohodnúť osobitné rozväzovacie podmienky účinnosti tohto právneho úkonu alebo upraviť podmienky vzniku oprávnenia od zmluvy odstúpiť, a to z rôznych dôvodov. Spôsobiť, že byt bude po darovaní prakticky nepredajný, môžete napr. zriadením vecného bremena doživotného bývania v byte vo váš prospech. Uvedené právo môže byť totiž zrušené len s vašim súhlasom.
Dobrý deň, som jedným z majiteľov pozemku parcely E. Pozemok je mimo zastavaného územia obce, je to orná pôda. Som väčšinovým vlastníkom, nakoľko mám podiel cca 1/2. Okrem mňa je ďalších 5 vlastníkov tejto parcely. Jeden z pôvodných vlastníkov sa však rozhodol svoj podiel predať. Nebol som o tom upovedomený, nebolo mi teda ponúknuté predkupné právo. Spoluvlastnícky podiel odkúpilo poľnohospodárske družstvo (PD) obce na základe kúpno-predajnej zmluvy (aspoň tak je to uvedené v katastri). Pri konzultácii s pôvodným vlastníkom som zistil, že tento podiel bol predaný na základe toho, že PD túto ornú pôdu dlhé roky užívalo (pôvodným majiteľom je staršia pani). Ako mám postupovať, keď bola uzavretá kúpno-predajná zmluva a ak chcem tento spoluvlastnícky podiel odkúpiť? Ak oslovím PD, sú povinný mi to predať? Môžem to napadnúť. Kto je vo väčšom práve? Ja ako vlastník a moje predkupné právo alebo to, že PD túto ornú pôdu dlhé roky užívalo? Ďakujem
Dobrý deň, podľa § 140 Občianskeho zákonníka (OZ), ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. V zmysle § 40a OZ, je prevod spoluvlastníckeho podielu pri porušení predkupného len relatívne neplatným právnym úkonom, čo znamená, že jeho neplatnosti sa musí dovolať ten, kto je neplatnosťou dotknutý. Inak sa tento právny úkon považuje za platný. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa premlčuje v trojročnej premlčacej lehote. V uvedenej dobe sa teda môžete domáhať neplatnosti kúpnej zmluvy alebo sa od nadobúdateľa domáhať, aby Vám vec ponúkol na predaj. Dovoľujem si Vás upozorniť, že spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. To znamená, že nejde o reálne vyjadrenie toho, že určitú časť spoločnej veci (pozemku), ten ktorý spoluvlastník napr. užíva. Jeden zo spoluvlastníkov si teda nemôže samostatne a svojvoľne vybrať časť pozemku a z tejto vylúčiť v užívaní ostatných spoluvlastníkov.
Dobrý deň, chcela by som sa spýtať ? Darovacou zmluvou som získala 1/2 rodinného domu. Dom má dve popisné čísla, obe polovice sú rovnaké. V prípade predaja som povinná ponúknuť moju polovicu druhej strane? Podotýkam, že každá polovica je samostatná a má samostatné popisné číslo. Za odpoveď Vám veľmi pekne ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 30.11.2015)
Dobrý deň, predkupné právo na podiel v dome je potrebné vo Vašom prípade uplatniť (okrem prípadu predaja blízkej osobe). Je tomu tak, pretože nehnuteľnosť je v podielovom spoluvlastníctve, nie je pritom rozhodujúce, či je dom samostatný.
Predkupné právo by ste nemuseli uplatňovať, pokiaľ by bol dom právne rozdelený. Ak je reálne rozdelený, tak právne rozdelenie nebude problém a je to len otázka času. Taktiež jednoduchšie predáte právne rozdelený dom, ako keď predávateľ iba podiel. Odradíte tak veľa záujemcov a zároveň spoluvlastník to môže vždy napadnúť na súde.
Chcete dom predať konkrétnej osobe (blízkej) alebo niekomu cudziemu?
Dobry den, chcem sa spytat ci je mozne zmluvne zrusit alebo obmedzit zakonne predkupne pravo pri nehnutelnostiach pri podielovom vlastnictve? Narazam na §140 OZ kde takato moznost nie je spomenuta (okrem blizkych osob). Potrebujem zistit ci nebolo porusene moje zakonne predkupne pravo kde pri kupe pozemkov som mal v zmluve uvedeny bod, ze sa vzdavam zakonneho predkupneho prava na ostatne podiely pozemku. Je takyto bod v zmluve pravoplatny, prisiel som o zakonne predkupne pravo? Dakujem
Dobrý deň, vzdať sa svojho práva, ktoré Vám vznikne v budúcnosti sa nemôžete. Takéto dojednanie by bolo neplatné. Tohto práva sa môžete vzdať až keď Vám vznikne, teda následne. Na neplatný bod v zmluve sa neprihliada.
Sme dve spoluvlastníčky RD, každá 1/2. Spoluvlastníčka chce predať, ja nechcem. Ústne som jej oznámila, že ani nekúpim. Poslala mi návrh, ktorým smeruje k zrušeniu podielového spoluvlastníctva a následnému vyrovnaniu. Navrhuje, aby som sa ja stala výlučnou vlastníčkou RD a mojou povinnosťou je jej zaplatiť hodnotu jej podielu, uviedla sumu. Uviedla že očakáva moje stanovisko do 20 dní. Ak nemám záujem, navrhuje spoločne RD ponúknuť na predaj tretej osobe. O predaji v návrhu nehovorí. Ale keď mám zaplatiť, pre mňa je to kúpa. Otázka? Mám v tomto prípade predkupné právo. Môžem jej odpísať v lehote tých 20 dní, ktoré si v návrhu uvádza, že ide o nehnuteľnosť a mám lehotu 2 mesiace.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 06.08.2015)
Dobrý deň. V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) majú spoluvlastníci zákonné predkupné právo pri prevode spoluvlastníckeho podielu. V takomto prípade je predkupné právo vylúčené iba vtedy, pokiaľ ide o prevod spoluvlastníckeho podielu na blízke osoby (kto sú blízke osoby upravujú ustanovenia § 116 a § 117 OZ). Pri nehnuteľnosti sa má predkupné právo realizovať tak, že spoluvlastník prevádzajúci svoj podiel musí nehnuteľnosť najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom písomnou formou. Takáto ponuka by mala obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá. Pokiaľ sa účastníci nedohodli na konkrétnych podmienkach kúpnej zmluvy, v ponuke sa uvedie cena ponúknutá inou osobou, príp. aj podmienky ponúknuté popri tejto cene. Osoba oprávnená z predkupného práva môže vec kúpiť iba vtedy, ak splní dohodnuté alebo stanovené podmienky a vyplatí nehnuteľnosť do dvoch mesiacov. Uvedená lehota dvoch mesiacov je lehotou prekluzívnou, čo znamená, že po jej uplynutí predkupné právo zanikne.
Dobrý deň, môj brat predal svoj spoluvlastnícky podiel kamarátovi, bez toho, aby mi ho najskôr ponúkol. Nie je kúpna zmluva neplatná? Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 29.04.2015)
podľa ustálenej súdnej praxe skutočnosť, že jeden zo spoluvlastníkov predá svoj podiel tretej osobe (ktorá nie je blízkou osobou v zmysle príslušných ustanovení OZ) ešte nespôsobuje automaricky neplatnosť kúpnej zmluvy. Vy ako spoluvlastník máte právo podať návrh na súd, v ktorom namietnete práve fakt, že máte predkupné právo a že tretia osoba, ktorej bol podiel predaný nie je blízkou osobou.
Pripájam rozhodnutie súdu:
R 19/1953
Predkupné právo nie je prekážkou prevodu vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa, aj keď predávajúci scudzenú vec neponúkol na predaj najprv tomu, kto k nej mal predkupné právo.
Predkupné právo spoluvlastníka je vecným právom, ktoré pôsobí voči tretím osobám, ale aj porušenie tohto práva nerobí zmluvu zo zákona neplatnou alebo neúčinnou a nebráni tomu, aby podľa tejto zmluvy prešlo na kupujúceho vlastnícke právo. Predkupné právo má v tomto smere účinok len vtedy, keď bolo úspešne uplatnené.
Oprávnená osoba môže svoj nárok uplatniť samostatnou žalobou a preukázať, že jej patrí predkupné právo, že kupujúci nie sú blízkymi osobami predávajúcich a predávajúci si nesplnili svoju povinnosť ponúknuť svoje spoluvlastnícke podiely na výkup.
Dobrý deň, chcel by som svoj spoluvlastnícky podiel na spoločnom pozemku predať inej osobe. No dozvedel so sa, že existuje predkupné právo. Chcem sa teda spýtať, či aj v prípade, že iný spoluvlastník nemá zaujem o môj podiel je nutné dodržať predkupné právo. Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.04.2015)
predkupné právo na spoluvlastnícky podiel je ustanovené v § 140, podľa ktorého ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116,117) Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Podľa rozhodnutia súdu, ktoré posielam, sa predkupné právo neuplatnňuje ani vtedy ak iný spoluvlastníci nemajú o spoluvlastnícky podiel záujem. Musí to však dať jasne najavo.
Pripájam rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR:
Rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 446/2002
Ustanovenie § 140 OZ je ustanovením dispozitívnymi a spoluvlastníci sa od neho po dohode môžu odchýliť .
Predkupné právo zaniká aj v prípade, že spoluvlastník vie o zamýšľanom predaji druhým spoluvlastníkom tretej osobe, dá však nepochybne najavo , že o vec nemá záujem a že s predajom súhlasí .
Ak sa spoluvlastníci dohodnú o určitom spôsobe predaja veci tretej osobe , túto dohodu treba považovať za vzdanie sa predkupného práva pod podmienkou , že predaj bude realizovaný za podmienok uvedených v tejto dohode.
Môže rodinný príbuzný, žijúci v USA - vlastník polovice domu predať svoj podiel inej osobe ako vlastníkovi druhej polovice žijúcemu v SR? Bolo nám ponúknuté predkupné právo na odpredaj polovice domu, avšak nedohodli sme sa na cene. Žiada sumu, ktorú nedokážeme vyplatiť. Jedná sa o rodinný dom, ktorý má jedny vstupné dvere, jedny merače vody, elekt., plynu, kúrenia a pod. Ďakujeme za odpoveď.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.11.2014)
Dobrý deň. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu vzniká ostatným spoluvlastníkom zákonné predkupné právo, čo neplatí ak ide o prevod na tzv. blízku osobu. Ak ide o prevod nehnuteľnosti, táto musí byť ostatným spoluvlastníkom ponúknutá na odkúpenie písomne. Ak bol prevádzaný podiel ostatným spoluvlastníkom riadne ponúknutý, a títo nedokážu splniť podmienky, za ktorých bol podiel ponúknutý, prevádzajúci spoluvlastník môže takýto podiel previesť na tretiu osobu.
chcem sa spýtať, ako je to s uplatňovaním predkupného práva pri vložení spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti do SRO (spoločnosti s ručením obmedzeným). Uplatňuje sa aj vtedy predkupné právo?
Dobrý deň, pokiaľ ide o predkupné právo pri vložení spluvlastníckeho podielu do SRO, tak toto predkupné právo sa aj v tomto prípade musí uplatniť. Nižšie uvádzam judikát:
Rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1143/2000
Vklad spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti do obchodnej spoločnosti má povahu prevodu spoluvlastníckeho podielu v zmysle § 140 OZ, preto sa aj na túto formu prevodu vzťahuje predkupné právo.
Dobrý deň. Jeden zo spoluvlastníkov predal svoj podiel bez toho, aby nám ho ponúkol na odkúpenie, tak ako mu to káže zákon. Podľa môjho známeho sme mali namietať relatívnu neplatnosť tohto predaja, ale nikto zo spoluvlastníkov tak doposiaľ neurobil. Existuje nejaká možnosť získať predaný podiel do vlastníctva niektorého z pôvodných spoluvlastníkov, aj keď sme platnosť predaja nenamietali?
Dobrý deň, s poukazom na rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 831/2000 v tomto prípade existuje možnosť získať takto nadobudnutý podiel na spoločnej veci späť. Ostatní spoluvlastníci sa môžu domáhať voči novému spoluvlastníkovi (t.j. tomu, kto tento podiel nadobudol), aby im vec ponúkol na predaj. Podrobne je táto situácia upravená v citovanom judikáte nižšie.
Ak povinná osoba (jeden z podielových spoluvlastníkov) vec scudzí bez toho, aby ju ponúkla oprávnenému (ďalšiemu podielovému spoluvlastníkovi), nemá to za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, na základe ktorej nadobúdateľ vec získal, ale oprávnený má možnosť sa dovolať relatívnej neplatnosti tejto zmluvy (§ 40a OZ), alebo sa voči nadobúdateľovi (novému podielovému spoluvlastníkovi) domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj podľa § 603 ods. 3 OZ.
Ak sa oprávnený spoluvlastník účinne dovolal relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, nemôže sa úspešne domáhať, aby mu nadobúdateľ ponúkol vec na predaj, pretože ju (nadobúdateľ) platne nenadobudol.
Na základe výzvy oprávneného nadobúdateľovi vzniká právna povinnosť ponúknuť oprávnenému vec na predaj za podmienok, za ktorých mu vec mala pôvodne ponúknuť povinná osoba (§ 605 a 606 OZ). Ak si nadobúdateľ nesplní túto svoju povinnosť, oprávnený sa môže na súde domáhať, aby jeho prejav vôle v tomto smere bol nahradený súdnym rozhodnutím vydaným podľa § 161 ods. 3 OSP. Práva vyplývajúce z § 603 ods. 3 OZ a § 161 ods. 3 OSP môže teda podielový spoluvlastník uplatniť aj keď relatívnu neplatnosť zmluvy, na základe ktorej nadobúdateľ vec získal, neuplatnil vôbec, alebo ju súce uplatnil, ale vadne alebo neúčinne. Predpokladom postupu podľa týchto ustanovení teda nie je, aby sa oprávnený najprv dovolal relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu vo vzťahu ku všetkým účastníkom zmluvy.
Pri posúdení dôvodnosti návrhu podľa § 603 ods. 3 OZ a § 161 ods. 3 OSP, je rozhodujúce len to, či zmluvou o prevode spoluvlastníckeho podielu došlo k porušeniu predkupného práva žalobcu, alebo nie a či nastala situácia, keď prichádza do úvahy postup podľa § 161 ods. 3 OSP. Otázku relatívnej neplatnosti predmetnej zmluvy v tomto prípade treba posudzovať ako predbežnú otázku.
Predkupné právo spoluvlastníka [právna poradňa]
Spoločný dvor a predkupné právo
Judikát: Premlčanie pri predkupnom práve

References: § 140
 § 116
 § 140
 § 853
 § 602
 § 606
 § 605
 § 140
 § 140
 § 40
 § 605
 súd 
 § 167
 § 167
 § 140
 § 605
 § 68
 § 605
 § 116
 § 116
 § 140
 § 605
 § 116
 § 140
 § 116
 § 116
 súd 
 súd 
 § 605
 § 140
 § 853
 § 602
 § 606
 § 140
 § 116
 § 140
 súd 
 § 151
 súd 
 súd 
 § 151
 súd 
 súd 
 § 116
 § 116
 § 140
 § 140
 súd 
 § 151
 súd 
 súd 

§ 29
 § 140
 súd 
 § 140
 § 101
 § 140
 súd 
 § 116
 súd 
 súd 
 súd 
 § 140
 § 40
 §140
 § 140
 § 116
 § 117
 § 140
 § 140
 § 140
 § 603
 § 161
 § 603
 § 161
 § 603
 § 161
 § 161