Source: http://www.ateneoweb.com/taxelex-documento/circolare-agenzia-entrate-n32-del-17092015.html
Timestamp: 2016-12-03 06:45:25+00:00

Document:
Circolare Agenzia Entrate n.32 del 17.09.2015 REGISTRAZIONE GRATUITA
Circolare Agenzia Entrate n.32 del 17.09.2015 Decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 (decreto Sblocca Italia),
articolo 20. Misure per il rilancio del settore immobiliare.
Regime delle Società di Investimento Immobiliare Quotate
(SIIQ).
1. Decorrenza delle nuove disposizioni 2. Requisiti e modalità per l’accesso al regime
2.1 Prevalenza attività locazione immobiliare
2.1.1 Quote fondi immobiliari
2.1.2 Plusvalenze da immobili destinati alla locazione
2.2 Estensione della nozione di "gestione esente”
2.3 Redditi derivanti dai fondi immobiliari.
3. Effetti dell’esercizio dell’opzione
3.1 Obblighi di distribuzione degli utili della gestione esente 3.2 Imposta di ingresso. Problematiche applicative
4. Cause di cessazione dal regime speciale
4.1 Mancato rispetto del requisito della prevalenza 4.2 Mancato rispetto degli obblighi di distribuzione (comma 124)
5. Il regime speciale in capo ai partecipanti
5.1 Dividendi da locazione abitativa 5.2 Trattamento convenzionale dei dividendi 6. La tassazione dei trasferimenti di immobili di fondi immobiliari a favore di SIIQ
6.1 Il conferimento di beni immobili da fondi comuni di investimento immobiliare a
SIIQ in caso di liquidazione – Imposte Dirette. 6.2 Il regime dei conferimenti e delle assegnazioni di pluralità di immobili locati –
7. Problematiche emerse in sede di interpello
7.1 Definizione dei parametri per la valutazione della prevalenza dell'attività di
locazione sulle altre attività 7.1.1 Parametro patrimoniale: gli elementi rilevanti e quelli da escludere 7.1.2 Parametro reddituale: gli elementi rilevanti e quelli da escludere
7.2 Rispetto dell'obbligo di distribuzione degli utili derivanti dalla gestione esente
7.3 Applicazione del meccanismo del "Carry Forward”
7.4 Modalità di utilizzo delle perdite fiscali generatesi anteriormente all’ingresso nel
Il decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni
dalla legge 11 novembre 2014, n. 164 (c.d. "Decreto Sblocca Italia”, di seguito
"decreto”) ha previsto, tra l’altro, misure volte a incrementare e rendere più
efficiente l’utilizzo del particolare regime previsto dall’articolo 1, da commi 119 a
141-bis della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (di seguito "legge”), per le Società di
Investimento Immobiliare Quotate e per le Società di Investimento Immobiliare Non
Quotate (di seguito, rispettivamente, "SIIQ” e "SIINQ”).
Il regime speciale delle SIIQ - introdotto nell’ordinamento italiano dalla
legge - offre la possibilità di adottare, in presenza di determinati requisiti fissati dalla
norma, un sistema di tassazione in cui l’utile derivante da locazione immobiliare è
esentato da imposizione sia ai fini IRES che IRAP nei confronti della stessa SIIQ
(c.d. "gestione esente”). L’utile prodotto nell’ambito della gestione esente viene
assoggettato integralmente a tassazione, all’atto della distribuzione, esclusivamente
in capo ai soggetti partecipanti, diversi dalle SIIQ, mediante l’applicazione di una
ritenuta operata a titolo di acconto in capo ai soggetti imprenditori e a titolo di
imposta nei confronti degli altri soggetti. Attualmente, la predetta ritenuta è
applicata in generale nella misura del 26 per cento.
In particolare, con l’articolo 20 del decreto sono state apportate modifiche al
regime impositivo previsto per le SIIQ al fine di ovviare ad alcune rigidità operative
presenti nella normativa precedentemente vigente, con particolare riguardo ai
requisiti e alle modalità necessarie per l’applicazione della disciplina riguardante la
gestione esente e al regime impositivo delle plusvalenze derivanti dalle cessioni di
immobili. Dette plusvalenze vengono ora ricondotte nell’ambito della gestione
esente in base alla considerazione che tali operazioni sono parte integrante
dell’attività svolta dalla SIIQ. La normativa in esame contiene, inoltre, misure volte a uniformare il regime
fiscale delle SIIQ con quello previsto per i fondi immobiliari introducendo norme
finalizzate a rendere fiscalmente neutra l’opzione per uno dei due strumenti presenti
sul mercato immobiliare in modo da favorire l’interdipendenza e la
complementarietà fra le due forme di investimento ed agevolando il passaggio
dall’una all’altra.
Il Legislatore ha, peraltro, ritenuto necessario specificare con il nuovo comma
119-ter introdotto dall’articolo 1, comma 20, lettera b), del decreto che "Le SIIQ
non costituiscono Organismi di investimento collettivo del risparmio di cui al
Tale precisazione è dovuta alla circostanza che, ai sensi della Direttiva
2011/61/UE (Direttiva AIFM) sui gestori di fondi di investimento alternativi (FIA)
recepita in Italia dal decreto legislativo 4 marzo 2014, n. 44, sono considerati FIA (e
quindi OICR) tutti gli strumenti che, a prescindere dalla forma giuridica, raccolgono
capitali da una pluralità di investitori per investirli in base a una predeterminata
politica di investimento al fine di conseguire rendimenti per gli investitori.
Conseguentemente, avrebbero potuto sorgere delle incertezze sulla circostanza che
anche lo strumento SIIQ fosse ricompreso in tale definizione.
L’intervento legislativo ha quindi disposto in maniera puntuale che le SIIQ non
assumono la veste di OICR e, pertanto, dal punto di vista impositivo, i redditi
prodotti dalle stesse sono sottoposti ad imposizione secondo le regole di
determinazione proprie del reddito di impresa, seppur adottando il particolare
regime previsto dalla disciplina SIIQ per la c.d. gestione esente.
Nel presente documento di prassi sono esaminate le principali novità introdotte
dal decreto, mentre per quanto concerne gli altri aspetti relativi all’applicazione
della normativa generale in materia di SIIQ si rinvia ai chiarimenti già forniti nella
circolare n. 8/E del 31 gennaio 2008, nonché alle disposizioni contenute nel
regolamento di attuazione del Ministro dell’economia e delle finanze del 7 settembre 2007, n. 174 (di seguito, decreto SIIQ).
Con la presente circolare, infine, si coglie l’occasione per rendere noti alcuni
orientamenti interpretativi pronunciati in risposta a specifiche istanze di interpello,
ancora attuali ancorché espressi in vigenza della disciplina anteriore alle modifiche
apportate dal decreto.
1. Decorrenza delle nuove disposizioni
Come anticipato dal comunicato stampa del 1° aprile 2015, in base
all’articolo 45 del decreto, le disposizioni ivi contenute sono entrate in vigore dal
"giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della
Repubblica italiana”, cioè a decorrere dal 13 settembre 2014.
In particolare, l’articolo 45 del decreto ha previsto, con norma di carattere
generale riguardante il complesso delle disposizioni in esso contenute, l’entrata in
vigore a decorrere dal giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica italiana, avvenuta in data 12 settembre 2014.
Relativamente alle fattispecie che non consentono un’applicazione della legge
pro tempore vigente, ma che impongono una considerazione unitaria del periodo di
imposta, le disposizioni in esame si applicano, necessariamente, con riferimento
all’intero periodo di imposta in corso alla data di pubblicazione del decreto nella
Gazzetta Ufficiale, sostanzialmente dal 1° gennaio 2014, per i soggetti con esercizio
coincidente con l’anno solare.
Al riguardo, si osserva che lo Statuto dei diritti del contribuente di cui alla
legge n. 212 del 2000, prevede un principio generale in base al quale le disposizioni
tributarie non hanno effetto retroattivo, salvo eventuale deroga esplicita. Il
medesimo Statuto ha altresì previsto che le eventuali modifiche trovino applicazione
solo a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in corso alla data di entrata in vigore delle disposizioni che le prevedono.
Ciò posto, va però considerato che detto principio di irretroattività intende
tutelare il contribuente dalla possibile entrata in vigore, in corso d’anno, di
disposizioni tributarie di natura sostanziale idonee ad incidere sulla determinazione
del tributo relativo all’anno di adozione della modifica normativa, così precludendo
l’applicazione retroattiva di norme tributarie a danno del soggetto passivo
d’imposta. La medesima finalità non può dirsi sussistente laddove la disposizione
abbia natura procedurale ovvero laddove, pur avendo la stessa natura sostanziale,
possa ritenersi sostanzialmente a favore del contribuente.
Pertanto, alcune previsioni, di fatto vantaggiose per il contribuente, trovano
applicazione a decorrere dal periodo d’imposta in corso alla pubblicazione del
decreto, vale a dire il 2014 per i soggetti il cui periodo di imposta è coincidente con
Per quanto attiene, invece, a fattispecie la cui manifestazione concreta può
essere collocata cronologicamente in un momento preciso, le relative disposizioni si
applicano a decorrere dal 13 settembre 2014 in base a tali principi.
Nei paragrafi che seguono sarà indicata quale sia la decorrenza relativamente
ad alcune delle diposizioni in commento.
2. Requisiti e modalità per l’accesso al regime
L’articolo 20, comma 1, lettera a), numeri 1) e 2) del decreto, ha riformulato
il comma 119 dell’articolo 1 della legge individuando così nuovi requisiti
partecipativi per i soci della SIIQ.
Il comma 119 prevede ora che il particolare regime previsto per le SIIQ è
applicabile alle società in possesso di determinati requisiti soggettivi. In particolare è
le società siano costituite in forma di società per azioni;
le azioni siano negoziate in mercati regolamentati.
Con riferimento al requisito della quotazione nei mercati regolamentati la
norma precisa che per mercati regolamentati debbano intendersi quelli degli Stati
membri dell’Unione Europea e degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio
economico europeo inclusi nella lista di cui al comma 1 dell’articolo 168-bis del
TUIR contenuta in un apposito decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze
(c.d. "white list”).1
Attualmente, in relazione a tale requisito, condizione per l’accesso al regime
è che la SIIQ sia quotata sui mercati regolamentati italiani o, in alternativa, sui
mercati regolamentati degli Stati membri dell’Unione europea o sui mercati
regolamentati degli Stati aderenti allo Spazio Economico Europeo, che assicurano
un adeguato scambio di informazioni e inclusi nella vigente white list, vale a dire
Norvegia e Islanda.
In base alla formulazione letterale del comma 119, altro requisito per
accedere al regime speciale è la residenza delle società che intendono assumere la
qualifica di SIIQ nel territorio dello Stato. Al riguardo, l’articolo 73, comma 3, del
testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) dispone che "si considerano residenti
le società e gli enti che per la maggior parte del periodo d’imposta hanno la sede
legale o la sede dell’amministrazione o l’oggetto principale nel territorio dello
Il comma 1 dell’articolo 12 del decreto-legge 25 settembre 2009, n. 135,2ha
introdotto il comma 141-bis nella legge. Tale disposizione ha previsto che il regime speciale SIIQ si applica anche alle società residenti in Stati membri dell’Unione
Europea e in Stati aderenti all’Accordo sullo Spazio Economico Europeo inclusi
nella c.d. "white list” di cui sopra le cui stabili organizzazioni in Italia svolgono in
In tali casi, ai sensi del predetto comma 141-bis, il reddito di impresa
derivante dall’attività di locazione immobiliare svolta dalle stabili organizzazioni di
società estere che hanno optato per il regime SIIQ è assoggettato ad un’imposta
sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive
con l’aliquota del 20 per cento.
Il comma 119, come riformulato dall’articolo 20, comma 1, lettere a), del
decreto, uniforma la disciplina speciale alle particolari esigenze richieste dal
mercato immobiliare mediante l’applicazione di "nuovi” requisiti riguardanti la
struttura partecipativa nelle SIIQ di seguito illustrati:
limitata concentrazione della partecipazione di controllo (c.d. requisito del
controllo). A tal fine, la norma richiamata, nella nuova stesura, dispone che
nessun socio deve possedere direttamente o indirettamente più del 60 per cento
dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 60 per cento dei diritti di
partecipazione agli utili della SIIQ. Precedentemente, la norma indicava un
limite alla quota di maggioranza pari al 51 per cento. La nuova percentuale del
60 per cento è in linea con quella prevista dalla normativa di altri Paesi europei
riguardante istituti analoghi;
sufficienti diffusione e frazionamento del capitale sociale (c.d. requisito del
flottante): almeno il 25 per cento delle azioni deve essere detenuto da soci che
non possiedono, al momento dell’opzione, direttamente o indirettamente più
del 2 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 2 per cento
dei diritti di partecipazione agli utili. Nella versione antecedente alla modifica
introdotta dal decreto, era prevista una percentuale pari al 35 per cento. La nuova percentuale del 25 per cento è in linea con il requisito di quotazione
previsto per qualsiasi società.
Come già precisato, si ricorda che, per quanto concerne i requisiti
precedentemente indicati, ai fini del calcolo della percentuale di diritti di voto e di
partecipazioni agli utili attribuibile al titolare delle azioni, rilevano anche le azioni
date in pegno, qualora venga concordato che il diritto di voto nell’assemblea
ordinaria ed il diritto di partecipazione agli utili spettino comunque al titolare delle
Il penultimo periodo, inserito nel comma 119 dall’articolo 20, comma 1, lettera
a), n. 2) del decreto, stabilisce che il requisito partecipativo del flottante nella
percentuale del 25 per cento non si applica per le società già quotate. Tale deroga è
evidentemente motivata dalla circostanza che in tali casi il requisito in questione sia
stato necessariamente soddisfatto al momento della quotazione.
Inoltre, ai sensi dell’ultimo periodo del predetto comma 119, ove il requisito
del controllo di cui sopra sia superato a seguito di operazioni societarie straordinarie
o sul mercato dei capitali, il regime speciale in esame è sospeso temporaneamente
sino a quando il suddetto requisito partecipativo non venga ristabilito nei limiti
imposti dallo stesso comma 119.
Nel caso in cui detto requisito venga superato per un periodo di tempo limitato
lo stesso verrà considerato come posseduto, senza soluzione di continuità, per
l’intero periodo di imposta. Resta inteso che tale requisito dovrà essere posseduto al
termine del periodo di imposta considerato.
L’articolo 20, comma 1, lettera b), del decreto ha inserito all’articolo 1 della
legge il comma 119-bis che individua i tempi in cui i requisiti partecipativi devono
essere verificati ai fini dell’accesso al regime.
In particolare, il nuovo comma 119-bis stabilisce, in linea di principio, che i
requisiti partecipativi di cui al comma 119 e sopra descritti devono essere verificati
entro il primo periodo di imposta per cui è stato richiesto l’accesso al regime speciale. Tale lasso temporale consente alla società che ha esercitato l’opzione per il
regime SIIQ di quotarsi sfruttando al meglio le finestre di quotazione durante
In pratica, una volta soddisfatti nell’arco di un determinato periodo di imposta
entrambi i requisiti del flottante e del controllo il regime speciale si applica a
decorrere dal primo giorno di tale periodo d’imposta.
Vanno considerate, peraltro, conseguentemente abrogate le disposizioni
contenute nell’articolo 2, comma 2, del decreto SIIQ secondo cui i requisiti di cui al
comma 119 della legge dovevano essere posseduti all’inizio del primo periodo
d’imposta dal quale la società che esercita l’opzione intende avvalersi del regime
Inoltre, l’art. 2, comma 4, del Regolamento SIIQ prevede inoltre che "il
possesso di tali requisiti in un momento successivo all’esercizio dell’opzione
produce effetto e consente l’accesso al regime speciale solo ove comunicato
all’Agenzia delle Entrate, secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui
al comma 1 del presente articolo, entro trenta giorni dall’inizio del medesimo
periodo d’imposta”. Anche tale disposizione deve ritenersi implicitamente abrogata
per effetto del citato comma 119-bis.
Qualora al termine del primo periodo di imposta sia soddisfatto unicamente il
requisito del 25 per cento, vale a dire il requisito relativo al flottante, il comma
119-bis introduce la possibilità di soddisfare il requisito del 60 per cento, vale a dire
il requisito del controllo, nei due esercizi successivi. Al raggiungimento anche del
secondo requisito, il regime speciale si applica dal primo giorno del periodo
d’imposta in cui lo stesso si è realizzato. In tale caso, nei periodi di imposta che
precedono quello in cui si verifica l’ingresso nel regime speciale, l’imposta sul
reddito delle società e l’imposta regionale sulle attività produttive sono dovute dalla
società in via ordinaria.
L’imposta sostitutiva di cui al comma 126 del decreto pari al 20 per cento
corrisposta dalla società in relazione all’ingresso della stessa nel regime SIIQ, le
imposte sulle plusvalenze corrisposte con la speciale aliquota del 20 per cento (di
cui al comma 137) in occasione di conferimenti di immobili e di diritti reali su
immobili nella società e le imposte ipotecarie e catastali di cui al comma 139 sono
applicate in via provvisoria dalla società che ha presentato l’opzione o dai soggetti
conferenti fino al definitivo ingresso nel regime SIIQ.
Il mancato soddisfacimento del requisito del controllo entro 36 mesi comporta
il mancato riconoscimento della qualifica SIIQ e, pertanto, le suddette imposte sono
dovute in via ordinaria e devono essere corrisposte entro il termine del quarto
periodo d’imposta rispetto alla presentazione dell’opzione. Le imposte già
corrisposte in via provvisoria costituiscono un credito di imposta utilizzabile ai sensi
Da ultimo, si coglie l’occasione per effettuare alcune precisazioni riguardanti la
rilevanza dell’esercizio dell’opzione per il regime speciale ai fini dell’applicazione
dei regimi fiscali agevolati dei conferimenti di immobili previsti, ai fini delle
imposte dirette e delle imposte indirette, dai commi da 137 a 140-ter.
Nel definire l’ambito oggettivo di applicazione dei predetti regimi agevolativi,
la norma fa sistematicamente rinvio ai conferimenti in società "che abbiano optato
per il regime speciale” (cfr. commi 137, 138, 139, 140-bis e 140-ter della legge) o
anche alle società che optino per tale regime speciale "entro la chiusura del periodo
d’imposta del conferente nel corso del quale è effettuato il conferimento” (cfr.
commi 137 e 140 della legge).
In base alla formulazione letterale dei commi sopra richiamati, pertanto, ai fini
dell’applicazione dei suddetti "sub-regimi agevolativi”, non rileva la decorrenza
dell’efficacia dell’opzione per il regime speciale, ma solo l’esercizio stesso
dell’opzione per tale regime, ovvero, in alcune ipotesi, anche semplicemente la circostanza che l’esercizio dell’opzione avvenga "entro la chiusura del periodo
d’imposta del conferente nel corso del quale è effettuato il conferimento”.
In tale prospettiva, si consideri, in particolare, la previsione di cui al comma
140 della legge, in base alla quale i regimi agevolativi previsti dai commi 137 e 138,
ai fini delle imposte dirette e indirette, si rendono applicabili anche ai conferimenti
effettuati in società non ancora quotate, vale a dire "società che ancora non sono
diventate SIIQ o SIINQ” (cfr. il paragrafo 7.1 della circolare n. 8 del 2008) purché i
titoli di partecipazione siano ammessi alla negoziazione "entro la data di chiusura
del periodo d’imposta del conferente nel corso del quale è effettuato il conferimento
e sempre che, entro la stessa data, le medesime società optino per l’applicazione del
regime speciale”.
In sostanza, nelle ipotesi di conferimento di immobili e di diritti reali su
immobili, la disposizione in commento prevede che il requisito della quotazione, da
riscontrare in capo alla società conferitaria ai fini dell’applicazione del regime
agevolativo previsto in favore del conferente non debba necessariamente essere
verificato prima del conferimento, purché sia soddisfatto "entro la data di chiusura
del periodo d’imposta del conferente nel corso del quale è effettuato il
conferimento”.
In tali ipotesi, l’irrilevanza dell’efficacia del regime speciale è ancora più
esplicita, in quanto ciò che assume rilievo è esclusivamente il momento
dell’esercizio dell’opzione, e non quello dell’efficacia, dal momento che la società
non risulta ancora quotata.
Resta inteso – come, peraltro, già precisato nella circolare n. 8/E del 2008 con
riferimento alle imposte di registro, ipotecarie e catastali (cfr. par. 7.2.2) – che, nelle
ipotesi in cui la società conferitaria non acquisisca i requisiti necessari per accedere
al regime delle SIIQ, i conferimenti effettuati in applicazione dei suddetti commi da
137 a 140-ter, qualora ne ricorrano le condizioni, sconteranno le imposte nei modi
ordinari, in sede di revisione ex post della tassazione.
L’applicazione del regime speciale, come precisato nel comma 119 della legge,
è subordinata alla condizione che le società che optano per il regime SIIQ "svolgano
in via prevalente l’attività di locazione immobiliare”.
Tale attività, ai sensi del comma 121, si considera svolta in via prevalente
qualora "gli immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale ad essa
destinati rappresentano almeno l’80 per cento dell’attivo patrimoniale (ndr.
sussistenza del requisito della prevalenza dell’attività di locazione immobiliare, c.d.
"asset test”) e se, in ciascun esercizio, i ricavi da essa provenienti rappresentano
almeno l’80 per cento dei componenti positivi del conto economico (ndr. sussistenza
del requisito della prevalenza dell’attività di locazione immobiliare ai fini reddituali,
c.d. "profit test”)”.
Si deve tener conto, come precisato dall’articolo 6, comma 2 e comma 3, del
decreto SIIQ, anche delle partecipazioni in altre SIIQ o in società di investimento
immobiliare non quotate (SIINQ), di cui al comma 125 della legge, "costituenti
immobilizzazioni finanziarie”. Al riguardo, si ricorda che il comma 3-bis
dell’articolo 85 del TUIR - introdotto dall’articolo 1, comma 58, lettera b) della
legge 24 dicembre 2007, n. 244 – stabilisce che, per i soggetti che redigono il
bilancio in base ai principi contabili internazionali, come appunto le SIIQ e le
SIINQ, si considerano immobilizzazioni finanziarie gli strumenti finanziari diversi
da quelli detenuti per la negoziazione, prescindendo dalla loro iscrizione in bilancio
tra le medesime immobilizzazioni.
L’articolo 20, comma 1, lettera c), numero 1) del decreto ha inserito nel
comma 121 della legge la previsione che, ai fini della verifica del criterio della
"prevalenza” dell’attività di locazione immobiliare, sono comprese in tale attività anche le quote di fondi comuni di investimento immobiliare di cui al comma 131 del
decreto istituiti in Italia e disciplinati dal Testo Unico della Finanza (TUF) di cui al
decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, che investono almeno l’80 per cento del
valore delle attività in immobili, diritti reali immobiliari, anche derivanti da rapporti
concessori e da contratti di locazione finanziaria su immobili a carattere traslativo, e
in partecipazioni in società immobiliari o in altri fondi immobiliari, destinati alla
locazione immobiliare, ivi inclusi i fondi destinati all’investimento in beni immobili
a prevalente utilizzo sociale, ovvero in partecipazioni in SIIQ o in SIINQ.
Pertanto, le quote dei fondi in questione possono essere considerate nel
cosiddetto asset test e i relativi proventi possono essere considerati nel cosiddetto
profit test, nonché compresi nella gestione esente.
Al riguardo, appare opportuno porre in evidenza però che, alla luce dei
requisiti stabiliti per gli organismi di investimento di cui al comma 131 del decreto,
non tutte le partecipazioni in fondi immobiliari italiani rilevano al fine
dell’inclusione delle partecipazioni negli stessi e dei redditi da queste derivanti nel
computo ai fini della prevalenza dell’attività immobiliare.
Infatti, gli specifici requisiti previsti da tale disposizione differiscono da quelli
indicati, essenzialmente ai fini civilistici, per i fondi immobiliari italiani dal decreto
del Ministro dell’Economia e delle Finanze 5 marzo 2015, n. 30, attuativo
dell’articolo 39 del TUF. In particolare, l’articolo 12 del citato decreto prevede che
il patrimonio dei fondi immobiliari italiani sia investito in misura non inferiore ai
due terzi del valore totale dell’attivo del fondo nei beni di cui all’articolo 4, comma
1, lettera d) del medesimo decreto. Vale a dire in beni immobili, diritti reali
immobiliari, ivi compresi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con
natura traslativa e da rapporti concessori, e partecipazioni in società immobiliari,
parti di altri organismi di natura immobiliare, anche esteri.
Diversamente, i requisiti richiesti dal comma 131 prevedono che i fondi
immobiliari, le cui partecipazioni sono rilevanti ai fini della c.d. gestione esente e della verifica del criterio della prevalenza dell’attività di locazione immobiliare,
investano nei beni in natura immobiliare individuati dallo stesso comma 131 almeno
l’80 per cento delle loro attività. Inoltre, la medesima disposizione prevede che tali
beni di natura immobiliare siano destinati alla locazione.
E’ chiaro, sulla base di quanto sopra illustrato, che la percentuale individuata
nella legge ai fini del regime SIIQ è superiore alla quota di investimento in attività
immobiliari, peraltro non necessariamente destinate alla locazione, genericamente
stabilita per poter conseguire la qualifica di fondo immobiliare.
In sostanza il legislatore, in considerazione di evidenti ragioni di simmetria con
i requisiti richiesti alle SIIQ e alle SIINQ, per gli investimenti in beni di natura
immobiliare da queste detenute direttamente, prende in considerazione, ai fini della
verifica della prevalenza dell’attività di locazione immobiliare e include nella
gestione esente, i soli fondi immobiliari il cui patrimonio sia composto per almeno
l’80 per cento "da immobili destinati alla locazione e/o da partecipazioni in SIIQ o
in SIINQ, ovvero da altri fondi immobiliari analoghi”.3
Si rileva, inoltre, che a seguito del recepimento in Italia della Direttiva
2011/61/UE (Direttiva AIFM) sui gestori di fondi di investimento alternativi
recepita in Italia dal decreto legislativo 4 marzo 2014, n. 44, le SICAF immobiliari
e, conseguentemente, i redditi derivanti dalla partecipazione in queste società, sono
assoggettati allo stesso regime tributario previsto per i fondi immobiliari e per i
relativi redditi (si veda, al riguardo, la circolare n. 21/E del 10 luglio 2014). Infatti,
sia i fondi immobiliari che le SICAF immobiliari italiani sono regolati dall’articolo
12 del decreto n. 30 del 2015 sopra richiamato che fa genericamente riferimento a
FIA italiani immobiliari, vale a dire alla generalità degli Organismi di Investimento
Collettivo del Risparmio (OICR) immobiliari. Si ritiene che l’ambito di applicazione dei commi 121, 123 e 131 della legge
possa includere anche le SICAF immobiliari, oltre ai fondi immobiliari
specificamente individuati dalla lettera della norma. Tali commi, in particolare,
individuano i criteri per determinare la prevalenza delle attività di locazione
immobiliare, stabiliscono quali redditi rientrano nella gestione esente delle SIIQ e
prevedono obblighi di distribuzione dei dividendi derivanti da tale gestione.
Pertanto, l’acquisizione da parte di una SIIQ di azioni di una SICAF immobiliare
deve essere considerata equivalente all’acquisizione di quote di un fondo
immobiliare e i redditi provenienti da tali investimenti devono essere oggetto del
medesimo regime fiscale. Si ritiene, inoltre, che, in linea di principio, le disposizioni
in materia di SIIQ - quale ad esempio il comma 121 in commento - che fanno
riferimento ai fondi immobiliari - possano trovare applicazione anche per le
partecipazioni in SICAF immobiliari.
Un’ulteriore modifica apportata al comma 121 della legge ha riguardato, in
particolare, il diverso trattamento delle plusvalenze realizzate su immobili destinati
alla locazione, ai fini della verifica del parametro reddituale, in conseguenza
dell’inclusione di dette plusvalenze nel reddito della gestione esente (cfr. il nuovo
comma 131 della legge riformulato).
Si ricorda, che l’articolo 1 del decreto SIIQ, nel definire l’attività prevalente
come "gestione esente”, ha precisato che nella stessa si ricomprendono: l’attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà, di usufrutto
o di altro diritto reale, o in base a contratti di locazione finanziaria;
l’attività di locazione derivante dallo "sviluppo del compendio immobiliare”
(cioè l’attività di costruzione e di ristrutturazione di immobili da destinare
alla locazione); il possesso di partecipazioni, costituenti immobilizzazioni finanziarie ai sensi
dei principi contabili internazionali, in altre SIIQ o in SIINQ.
Prima delle modifiche introdotte dal decreto le plusvalenze realizzate sugli
immobili ceduti, ivi compresi quelli destinati alla locazione, rientravano nell’attività
diversa dalla locazione immobiliare e davano luogo ad elementi di reddito inclusi
nella "gestione imponibile”.
Inoltre, ai sensi del combinato disposto del comma 121 e dell’articolo 6,
comma 4, del decreto SIIQ, ai soli effetti della verifica del parametro reddituale,
dette plusvalenze (così come quelle derivanti dalla cessione di partecipazioni
costituenti immobilizzazioni finanziarie in SIIQ o SIINQ), assumevano rilievo solo
se, e nel limite in cui, in relazione all’esercizio considerato, l’importo complessivo
dei corrispettivi derivanti dai realizzi avesse superato l’importo totale dei
reinvestimenti nelle medesime partecipazioni in SIIQ e SIINQ e in immobili o in
diritti reali su immobili destinati alla locazione.
Tali proventi da realizzo, che per espressa previsione normativa non
rientravano nel numeratore del rapporto relativo al calcolo del parametro reddituale,
non erano da considerare nemmeno nell’ammontare complessivo dei componenti
postivi di conto economico posto al denominatore, alle condizioni e nei limiti
stabiliti dal decreto attuativo. Come precisato nella relazione illustrativa del decreto
SIIQ, tale disposizione intendeva "dare rilevanza ai nuovi investimenti in immobili
destinati alla locazione realizzati nello stesso esercizio dei disinvestimenti, ma ai
soli limitati effetti della verifica del parametro reddituale”.
L’attuale formulazione della norma prevede, invece, che "In caso di
alienazione degli immobili e dei diritti reali su immobili destinati alla locazione,
anche nel caso di loro classificazione tra le attività correnti, ai fini della verifica del parametro reddituale concorrono a formare i componenti positivi derivanti dallo
svolgimento di attività di locazione immobiliare soltanto le eventuali plusvalenze
realizzate”
In sostanza, per effetto delle modifiche apportate al comma 131 della legge -
che hanno esteso la nozione di "reddito esente” anche alle plusvalenze derivanti
dalla cessione di immobili destinati alla locazione - ai fini della verifica del
parametro reddituale, le eventuali plusvalenze realizzate sui predetti immobili
concorrono a formare "i componenti positivi derivanti dallo svolgimento di attività
di locazione immobiliare”, cioè elementi di reddito inclusi nella gestione esente.
Di conseguenza, la disposizione recata dal comma 4 dell’articolo 6 del decreto
SIIQ, sopra illustrata, è da ritenere tacitamente abrogata, in quanto non più coerente
con l’attuale formulazione della norma primaria.
Infine, nel rinviare a quanto già precisato nella precedente circolare n. 8 del
2008 (par. 1.4.2), si ribadisce che, ai fini del rispetto del parametro reddituale, si
considerano irrilevanti le plusvalenze iscritte sugli immobili destinati alla locazione,
per effetto delle rivalutazioni contabili operate in conseguenza dell’applicazione del
fair value (di cui al principio contabile internazionale IAS 40).
Infatti, come chiarito nella citata circolare, si ritiene che, per tutte le SIIQ che
adottino la valutazione al fair value, la verifica del parametro reddituale non debba
essere influenzata dalle eventuali rivalutazioni di tali immobili. Trattandosi, in
particolare, di componenti positive di conto economico che non derivano né
dall’attività imponibile né dall’attività esente, si è dell’avviso che debbano essere
escluse sia dal numeratore che dal denominatore del rapporto.
A norma del comma 131 della legge, a decorrere dal primo periodo d’imposta
di applicazione del regime speciale, il reddito d’impresa derivante dall’”attività di
locazione immobiliare” è esente dall’imposta sul reddito delle società e la parte di utile civilistico ad esso corrispondente è assoggettata ad imposizione in capo ai
partecipanti (primo periodo).
Analoga esenzione si applica anche agli effetti dell’imposta regionale sulle
attività produttive, tenendo conto della parte del valore della produzione attribuibile
all’attività di locazione immobiliare (ultimo periodo).
Il decreto SIIQ (articolo 1) ha definito l’”attività di locazione immobiliare”
come "gestione esente” precisando che nella stessa va ricompresa:
l’attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà, di usufrutto o
di altro diritto reale, o in base a contratti di locazione finanziaria;
(cioè l’attività di costruzione e di ristrutturazione di immobili da destinare alla
locazione);
il possesso di partecipazioni, costituenti immobilizzazioni finanziarie ai sensi
Nel rinviare, sul punto, ai chiarimenti forniti al paragrafo 1.4 della circolare n.
8/E del 2008, si fa presente che per effetto delle modifiche apportate al citato
comma 131 della legge (ad opera dell’articolo 20, comma 1, lettera h) del decreto
legge), la nozione di "reddito esente” (ossia quello che deriva dalla gestione esente)
è stata ampliata fino a ricomprendere, a decorrere dal periodo d’imposta in corso alla
data del 13 settembre 2014, anche:
o immobili destinati alla locazione,
o partecipazioni in SIIQ o SIINQ;
i proventi relativi a quote di partecipazione a fondi comuni di investimento
immobiliare, istituiti in Italia, e SICAF immobiliari aventi determinate
caratteristiche (cioè, disciplinati dal decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58,
che investono almeno l’80 per cento del valore delle attività in immobili, diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società immobiliari o in altri fondi
immobiliari); le plusvalenze o le minusvalenze relative a quote di partecipazione ai medesimi
fondi comuni di investimento immobiliare sopra citati.
Nella relazione illustrativa allegata al decreto, viene evidenziata
l’introduzione di un "nuovo regime fiscale di esenzione e di distribuzione delle
plusvalenze realizzate sugli immobili oggetto di locazione”, in analogia a quanto
avviene in altri Stati europei, tra cui Olanda, Germania, Regno Unito e Francia, in
considerazione del fatto che "la natura della SIIQ è prioritariamente quella di
generare e ottimizzare gli introiti da locazione, ma anche quella di valorizzare il
proprio patrimonio immobiliare attraverso la cessione degli immobili. Va, inoltre,
considerato che la rotazione del portafoglio immobiliare costituisce l’unica vera
forma di autofinanziamento per la SIIQ, stanti gli obblighi stringenti di
distribuzione degli utili e i limiti massimi all’indebitamento”.
Come illustrato nel paragrafo 1 della presente circolare, con riferimento
all’efficacia temporale delle novità introdotte al regime speciale dall’articolo 20 del
decreto, l’articolo 45 ha previsto l’entrata in vigore dal "giorno successivo a quello
della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana”, cioè a
decorrere dal 13 settembre 2014. Di conseguenza, per i soggetti con esercizio
coincidente con l’anno solare in possesso dei requisiti richiesti, il primo periodo
d’imposta di applicazione delle modifiche in esame è in linea generale il 2014.
Con riferimento specifico alla disposizione in esame, che ha esteso il regime
di esenzione dall’IRES e dall’IRAP ad ulteriori componenti (come sopra elencati), si
precisa che ai fini del calcolo del risultato della gestione relativa al primo periodo
d’imposta di applicazione della nuova disciplina si applica con riferimento all’intero
periodo di imposta a prescindere dal momento in cui tali componenti hanno avuto la
loro manifestazione. In sostanza, le fattispecie analizzate (plusvalenze o
minusvalenze, e proventi relativi a quote di partecipazione a fondi comuni di investimento immobiliare) rientrano nella gestione esente, purché realizzate nel
periodo di imposta in corso al 13 settembre 2014. Si veda, al riguardo, quanto
illustrato al paragrafo 1 relativo alla decorrenza delle disposizioni di cui al decreto.
2.3Redditi derivanti dai fondi immobiliari.
Con riferimento ai proventi distribuiti dai fondi immobiliari di cui al comma
131 del decreto (nonché da SICAF immobiliari aventi le medesime caratteristiche)
alle SIIQ, lo stesso comma – nel testo modificato dall’articolo 20, comma 1, lettera
h) del decreto – stabilisce che non si applica la ritenuta prevista dall’articolo 7,
comma 2, del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351 (convertito, con
modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410).
Per quanto concerne in particolare il trattamento impositivo dei redditi
derivanti da partecipazione rilevanti in fondi immobiliari si ricorda che l’articolo 32
del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 prevede che, qualora i fondi immobiliari
istituiti in Italia ai sensi del TUF siano partecipati da investitori diversi da quelli
definiti istituzionali e indicati al comma 3 del medesimo articolo4, che detengano
una quota di partecipazione al fondo superiore al 5 per cento, trova applicazione un
particolare regime fiscale ai sensi del comma 3-bis del medesimo articolo 32.
Secondo quanto previsto in tale disposizione, nei casi sopra indicati, i redditi
conseguiti dal fondo immobiliare, ancorché non percepiti, sono imputati per
trasparenza ai suddetti partecipanti in proporzione alle loro quote di partecipazione e
tali redditi concorrono alla formazione del reddito complessivo del partecipante.
Si ritiene che, nel caso in cui una SIIQ o una SIINQ detengano nell’ambito
della gestione esente una partecipazione superiore al 5 per cento in un fondo
immobiliare, che presenti le particolari caratteristiche di cui al comma 131 della
legge, il reddito a queste imputato per trasparenza in ciascun periodo d’imposta non
viene sottoposto ad imposizione.
Al riguardo, si osserva che le norme concernenti il particolare regime della
gestione esente delle SIIQ, che si applicano, come precedentemente illustrato, solo a
fondi immobiliari che presentino particolari caratteristiche, prevalgono rispetto alle
disposizioni del predetto comma 3-bis che hanno portata generale e determinano il
regime impositivo generalmente applicabile ai redditi prodotti dai fondi immobiliari
italiani disciplinati dal TUF nel caso in cui gli stessi siano partecipati per più del 5
per cento da investitori non istituzionali.
3.1 Obblighi di distribuzione degli utili della gestione esente
Per effetto dell’articolo 20, comma 1, lettere e) ed f), del decreto, la disciplina
concernente l’obbligo di distribuzione dell’utile della "gestione esente” è stata
interessata da modifiche che hanno riguardato sia la consistenza che la provenienza
degli utili da distribuire.
Con le modifiche apportate al comma 123 della legge, in particolare, da una
parte, viene ridotta dall’85 per cento al 70 per cento la percentuale di utile netto su
cui grava l’obbligo di distribuzione ai soci, dall’altra, viene previsto che anche i
proventi derivanti dal possesso di quote di partecipazioni nei fondi immobiliari, di
cui al comma 131, nonché di SICAF immobiliari che presentino le medesime
caratteristiche, concorrano alla formazione dell’utile netto da distribuire.
In base alla nuova formulazione del predetto comma 123, pertanto, l’opzione
per il regime speciale comporta l’obbligo, in ciascun esercizio, di distribuire ai soci
almeno il 70 per cento dell’utile netto derivante:
dall’attività di locazione immobiliare; dal possesso delle partecipazioni in altre SIIQ o in SIINQ (indicate al comma
121); dal possesso di quote di partecipazioni in fondi immobiliari "qualificati”.
Con l’introduzione del nuovo comma 123-bis, è stato previsto un ulteriore
regime obbligatorio di distribuzione degli utili derivanti dalla "gestione esente”, che
si affianca a quello preesistente sopra indicato, e che consiste nell’obbligo di
distribuire, nei due esercizi successivi a quello di realizzo, il 50 per cento degli utili
derivanti dalle plusvalenze nette che originano: dalla cessione di immobili destinati alla locazione; dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e SIINQ; dalla cessione di quote di fondi immobiliari di cui al comma 131.
Pertanto, l’importo totale degli utili oggetto dell’obbligo di distribuzione è
ottenuto, per ogni esercizio, applicando a ciascuna delle categorie di proventi la
percentuale di distribuzione corrispondente e poi sommando i due risultati così
In proposito, è opportuno precisare che il rispetto dell’obbligo di
distribuzione va considerato nella sua totalità, ancorché l’importo totale degli utili
da distribuire vada determinato sulla base di due diversi coefficienti di calcolo.
Considerato, infatti, che il comma 123-bis - con cui è stato introdotto l’ulteriore
obbligo distributivo - fa espresso rinvio al comma 123, al fine di quantificare
correttamente l’importo totale degli utili da distribuire occorre fare riferimento al
complesso delle disposizioni relative alle modalità di calcolo, contenute nel medesimo comma 123, e all’articolo 7 del decreto SIIQ, nonché ai chiarimenti
forniti con la circolare n. 8 del 2008, al paragrafo 3.1.
Come previsto dal secondo periodo del comma 123 – il cui testo è rimasto
invariato - nel caso in cui l’utile complessivo dell’esercizio disponibile per la
distribuzione risulti di importo inferiore a quello derivante dalla "gestione esente”,
la percentuale di distribuzione si applica su tale minore importo.
Ad esempio, come precisato nel paragrafo 3 della Circolare n. 8 del 2008, se
l’utile della gestione esente è pari a 100, ma le ulteriori attività poste in essere dalla
SIIQ (classificate come "gestione imponibile”) hanno prodotto un risultato negativo
di 20, tale da ridurre l’utile complessivo di esercizio a 80, l’obbligo di distribuzione
sarà calcolato su tale minore importo e non su 100.
In relazione a tale ipotesi, il comma 4 dell’articolo 7 del decreto SIIQ,
stabilisce che, qualora una perdita contabile derivante dalla "gestione imponibile”
riduca l’utile contabile derivante dalla "gestione esente”, l’utile contabile della
"gestione imponibile” realizzato nei successivi esercizi si considera formato - fino a
concorrenza dell’ammontare della suddetta riduzione - da utili della "gestione
esente”, con conseguente obbligo di distribuzione. La stessa regola si applica nel
caso opposto, in cui una perdita della "gestione esente” riduca l’utile della gestione
"imponibile”, con conseguente calcolo dell’obbligo distributivo, in riferimento al
successivo risultato positivo della gestione esente, al netto della suddetta riduzione.
Per comprendere meglio il meccanismo di calcolo dell’importo complessivo
degli utili soggetti all’obbligo distributivo, nelle diverse ipotesi, si considerino i
Esempio 1 (con utile netto complessivo maggiore o uguale al risultato della gestione esente)
Utile netto complessivo 170
Utile gestione esente
Utile gestione imponibile
Proventi gestione esente 200:
proventi da locazione + dividendi SIIQ100
Plusv. da cessione di immobili e partecipaz. 100
Incidenza delle due categorie di proventi sulla GE 100/200 (1/2)
Come sopra precisato, al fine di calcolare l’importo totale degli utili su cui
grava l’obbligo di distribuzione, occorre, in prima istanza, individuare l’incidenza
delle due diverse categorie di proventi (da locazione e dividendi, da una parte, e
plusvalenze da cessione di immobili e partecipazioni in SIIQ e fondi immobiliari,
dall’altra) sul totale dei proventi che hanno concorso a determinare l’utile della
gestione esente. Una volta individuate tali percentuali, le stesse si applicano al
risultato della gestione esente nel suo complesso, al fine di individuare la parte di
utile della gestione esente riferibile all’una e all’altra delle suddette categorie di
Infine, dopo aver applicato a ciascuna categoria dell’utile di diversa
provenienza il coefficiente di distribuzione corrispondente (70 per cento e 50 per
cento), occorre sommare i due risultati.
Nell’esempio sopra riportato, l’incidenza di ciascuna delle due categorie di
proventi è del 50 per cento (= 100/200); di conseguenza, il risultato della gestione
esente (pari a 150) dovrà essere assoggettato per il 50 per cento (= 75) al precedente
obbligo di distribuzione (ora pari al 70 per cento) e il restante 50 per cento (= 75)
sarà assoggettato al nuovo obbligo distributivo introdotto dal comma 123-bis (pari al
50 per cento). Il calcolo degli obblighi di distribuzione afferenti a ciascuna categoria
di proventi è il seguente:
Utili riferibili a ciascuna categoria di proventi 150/2 = 75 Utili da distribuire al 70% (da locazione + dividendi SIIQ) 75 x 70% = 52,5
Utili da distribuire al 50% (plusvalenze)ip. 75 x 50% = 37,5
Totale utili GE da distribuire = 90
Esempio 2 (con utile netto complessivo minore del risultato della gestione
esente)
Utile netto complessivo 130
Risultato gestione esente 150
Risultato gestione imponibile - 20
Proventi gestione esente 200: Proventi da locazione + dividendi SIIQ 100 Plusv. da cessione di immobili e partecipazioni 100
Differenza da compensare 20
Nell’ipotesi prospettata in questo esempio, l’utile complessivo dell’esercizio
(130) è di importo inferiore a quello derivante dalla gestione esente (150), in quanto
le attività della gestione imponibile hanno prodotto un risultato negativo (perdita di
In questo caso, in attuazione del vincolo di cui al secondo periodo del comma
123, le percentuali di distribuzione si applicano sugli importi relativi a ciascuna
categoria di utili, al netto della quota parte di perdita della gestione imponibile.
Di conseguenza, nell’anno di riferimento, l’importo totale dell’obbligo di
distribuzione verrà così calcolato:
Utili GE al netto della perdita GI 130
Utili riferibili a ciascuna categoria di proventi 130/2 = 65 Utili da distribuire al 70% (da locazione + dividendi SIIQ) 65 x 70% = 45,5
Utili da distribuire al 50% (plusvalenze) 65 x 50% = 32,5
Totale utili GE da distribuire 45,5 + 32,5 = 78
Poiché l’utile contabile derivante dalla gestione esente si è ridotto di 20 per
effetto della perdita della gestione imponibile, tale differenza dovrà essere
compensata dagli utili della gestione imponibile dei successivi esercizi, ai sensi del
comma 4 dell’articolo 7 del decreto SIIQ. Pertanto, l’eventuale risultato contabile
positivo della gestione imponibile relativo all’anno successivo si considera formato,
fino a concorrenza dell’importo della suddetta riduzione, da utili della gestione
esente per i quali vale l’obbligo di distribuzione.
Utile netto complessivo 200
Risultato gestione esente 160
Risultato gestione imponibile 40
Differenza assorbita 20
Proventi gestione esente 200: Proventi da locazione + dividendi SIIQ 120 Plusv. da cessione di immobili e partecip. 80
Incidenza delle due categorie di proventi sulla GE: Proventi da locazione + dividendi SIIQ 120/200 (3/5) Plusv. da cessione di immobili e partecip. 80/200 (2/5)
Utili GE soggetti agli obblighi distributivi (160 + 20) 180 Utili da locazione + dividendi (3/5 x 180) 108 x 70% = 75,6
Utili da plusvalenze (2/5 x 180) 72 x 50% = 36
Totale utili GE da distribuire 75,6 + 36 = 111,6
Nell’anno X+1, come sopra illustrato, i vincoli di distribuzione saranno
calcolati sull’utile della gestione esente (160), aumentato della differenza di 20
(totale = 180), tenendo conto dell’incidenza delle due diverse categorie di proventi
sul totale dei proventi che hanno concorso a determinare l’utile della gestione esente
(3/5 e 2/5).
Pertanto, il risultato della gestione esente dovrà essere assoggettato per i 3/5
al precedente obbligo di distribuzione (ora pari al 70 per cento) e per i 2/5 al nuovo
obbligo distributivo introdotto dal comma 123-bis (pari al 50 per cento).
Per quanto attiene, inoltre, agli aspetti applicativi di natura transitoria della
nuova percentuale di distribuzione degli utili sul cosiddetto meccanismo del carry
forward, si fa presente quanto segue.
Con riferimento agli eventuali utili della "gestione imponibile” maturati a
decorrere dal periodo d’imposta in corso al 13 settembre 2014 (primo periodo
d’imposta di applicazione delle modifiche normative), che si considerano "esenti”
per effetto del meccanismo del carry forward, si ritiene che tali utili siano soggetti
all’obbligo di distribuzione nella percentuale vigente nel periodo d’imposta in cui
tali utili maturano. Quindi nella misura del 70 per cento per gli utili maturati a
decorrere dall’esercizio in corso al 13 settembre 2014.
Infine, si ritiene opportuno fornire alcune precisazioni in ordine ai criteri di
determinazione delle plusvalenze nette soggette all’obbligo di distribuzione del 50
per cento, in considerazione del fatto che le SIIQ - tenute all’adozione dei principi
contabili internazionali in quanto società quotate in borsa – contabilizzano gli
immobili di investimento, tra i quali rientrano gli immobili destinati alla locazione,
secondo le regole contenute nello IAS 40. Come noto, lo IAS 40, pur consentendo
quale criterio alternativo la valutazione al "costo”, prevede che gli investimenti
immobiliari siano rilevati in bilancio utilizzando il modello del "fair value”,
secondo il quale tutti gli immobili devono essere valutati in base alle condizioni di
mercato alla data di riferimento del bilancio, con conseguente imputazione al conto
economico delle eventuali plusvalenze o minusvalenze "da valutazione”
nell’esercizio in cui si verifica la variazione stessa. Di conseguenza, l’applicazione
del modello del fair value comporta, di fatto, la sistematica rilevazione nel conto
economico di plusvalenze (o minusvalenze) in maniera anticipata rispetto al loro
effettivo realizzo.
In proposito, si rammenta che l’articolo 6 del decreto legislativo 28 febbraio
2005, n. 38 (commi 1, lettera a), 2 e 3) ha previsto che gli utili d’esercizio
corrispondenti alle plusvalenze iscritte nel conto economico derivanti
dall’applicazione del criterio del fair value siano accantonati in una "riserva
indisponibile”, destinata a ridursi in misura corrispondente all’importo delle
plusvalenze realizzate o divenute insussistenti per effetto di successive svalutazioni.
La cessione di un investimento immobiliare comporta, pertanto, la cessazione dei
vincoli di "indisponibilità” posti sulla predetta riserva.
Al riguardo, considerato il contesto normativo sopra descritto, nel quale si
inserisce il nuovo obbligo distributivo a valere sulle "plusvalenze nette realizzate su
immobili destinati alla locazione”, di cui al comma 123-bis del decreto, si ritiene
coerente dal punto di vista logico-sistematico determinare tali plusvalenze tenendo
conto non solo dell’importo imputato a conto economico nell’esercizio di realizzo,
ma anche delle plusvalenze da valutazione rilevate – nel periodo di vigenza del
regime SIIQ - a conto economico negli esercizi precedenti a quello della cessione
dell’immobile, ed accantonate nell’apposita riserva prevista dal citato articolo 6 del
decreto legislativo n. 38 del 2005, divenuta disponibile per effetto del predetto
realizzo. Resta fermo che in ipotesi di applicazione della recapture rule di cui
all’articolo 4 del decreto SIIQ l’obbligo distributivo dovrà tener conto anche delle
variazioni della riserva registrate prima dell’ingresso nel regime speciale delle SIIQ.
3.2 Imposta di ingresso. Problematiche applicative
Il comma 126 della legge prevede che l’accesso al regime speciale comporta
per la società "il realizzo a valore normale degli immobili nonché dei diritti reali su
immobili destinati alla locazione posseduti alla data di chiusura dell’ultimo periodo
d’imposta in regime ordinario”. Le plusvalenze che ne derivano, al netto delle
relative minusvalenze, sono assoggettate alla cosiddetta "imposta d’ingresso”, cioè
un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle società (IRES) e dell’imposta
regionale sulle attività produttive (IRAP), con aliquota del 20 per cento.
Al riguardo, la circolare n. 8 del 2008, al paragrafo 3.2, precisa che la base
imponibile dell’imposta d’ingresso, costituita dall’importo complessivo delle
plusvalenze al netto delle eventuali minusvalenze, è da determinarsi mediante il
il "valore normale” degli immobili e dei diritti reali immobiliari (cioè il
"valore equo” ad essi attribuito, secondo quanto previsto dai principi
contabili internazionali) alla data di chiusura dell’ultimo periodo d’imposta in
regime ordinario; e il loro "costo fiscalmente riconosciuto”, al netto delle quote di
Il successivo comma 127, primo periodo, dispone che il "valore normale”,
da assumere come base di determinazione delle plusvalenze soggette all’imposta
d’ingresso, costituisce il "nuovo valore fiscalmente riconosciuto” dei beni
medesimi, ma soltanto "a decorrere dal quarto periodo d’imposta successivo a
quello anteriore all’ingresso nel regime speciale.”
Il secondo periodo del comma 127, oggetto delle recenti modifiche (cfr.
articolo 20, comma 1, lettera g), del decreto) disciplina le ipotesi in cui gli immobili
o i diritti reali immobiliari siano ceduti prima dello scadere del termine previsto per
il consolidamento del valore normale quale valore fiscalmente riconosciuto dei beni.
In base alla precedente formulazione della norma, nei casi di alienazione
prima dello scadere del termine, ai fini della determinazione dell’imposizione
ordinaria dovuta sul reddito d’impresa (sia ai fini IRES che ai fini IRAP), si tiene
conto del costo fiscalmente riconosciuto ai beni ceduti prima dell’ingresso nel
regime speciale, al netto delle quote di ammortamento calcolate su tale costo. In tale
ipotesi, come chiarito in proposito dall’articolo 4, comma 5, del decreto SIIQ, il
costo fiscalmente riconosciuto degli immobili "è rettificato della plusvalenza o
minusvalenza che ha concorso a formare la base imponibile dell’imposta
d’ingresso”. Inoltre, l’imposta sostitutiva del 20 per cento costituisce credito
d’imposta scomputabile dall’imposta sul reddito delle società.
In base all’attuale formulazione, invece, nelle medesime ipotesi di
alienazione degli immobili realizzatesi prima dello scadere del termine, la norma
prevede che "la differenza tra il valore normale assoggettato all’imposta di cui ai
commi 126 e 137 e il costo fiscale riconosciuto prima dell’ingresso nel regime
speciale, al netto delle quote di ammortamento calcolate su tale costo, è
assoggettato ad imposizione ordinaria e l’imposta sostitutiva proporzionalmente
imputabile agli immobili e ai diritti reali alienati costituisce credito di imposta”.
In sostanza, se, nel corso dei primi tre periodi d’imposta di applicazione del
regime speciale, il bene viene ceduto - o si verificano comunque eventi generatori
di plusvalenze e minusvalenze (quali l’assegnazione ai soci o la destinazione a
finalità estranee all'esercizio dell'impresa) - è assoggettata ad imposizione ordinaria
il valore normale che ha scontato l'imposta sostitutiva di cui commi 126 e 137
(per l’ingresso nel regime o in caso di conferimenti in SIIQ),
e il costo fiscale ad esso riconosciuto prima dell'ingresso nel regime speciale
al netto delle quote di ammortamento calcolate su tale costo.
Come già previsto in base alla versione precedente della norma, la
disposizione prevede il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’ammontare dell'imposta sostitutiva proporzionalmente imputabile agli immobili e ai diritti reali
alienati, scomputabile dall’imposta sul reddito delle società, ai sensi dell’articolo 79
del TUIR (cfr. articolo 4, comma 5 e articolo 15, comma 2, del decreto SIIQ).
Al riguardo, è opportuno rilevare che il riferimento esplicito all’imposta
sostitutiva di cui al comma 137, non presente nella precedente formulazione del
comma 127 in commento, implica, di fatto, l’estensione delle medesime
conseguenze derivanti dal mancato rispetto del termine previsto per il
consolidamento del valore normale quale valore fiscalmente riconosciuto dei beni,
anche alle ipotesi di "conferimento”.
Di conseguenza, in tutte le ipotesi di cessione di immobili destinati alla
locazione prima dei tre anni dalla loro immissione nel regime speciale - sia che si
tratti di immobili già posseduti dalla società prima del suo ingresso nel regime
speciale SIIQ (comma 126), sia che si tratti di immobili conferiti in società che
abbiano optato per il regime speciale (comma 137) - la differenza tra il valore
normale e il costo fiscale riconosciuto prima dell’ingresso nel regime speciale dovrà
essere assoggettata ad "imposizione ordinaria”.
Così, ad esempio, nel caso di immobili già posseduti dalla società prima
dell’ingresso nel regime speciale, sarà assoggettata ad imposizione ordinaria la
differenza tra il valore normale (in relazione al quale è stata liquidata l’imposta
d’ingresso) e il costo fiscale riconosciuto prima dell'ingresso nel regime speciale, al
netto delle quote di ammortamento calcolate su tale costo; mentre l’eventuale
differenza tra il corrispettivo della vendita e il valore normale dell’immobile
concorrerà alla formazione del reddito della gestione esente (per effetto delle
modifiche apportate al comma 131).
Nelle ipotesi di conferimenti immobiliari in società che abbiano optato per il
regime speciale, invece, occorre considerare il peculiare rapporto che viene ad
instaurarsi, nella fattispecie, tra il soggetto conferente e il soggetto conferitario (SIIQ o SIINQ) in ordine al rispetto della condizione del possesso triennale
dell’immobile oggetto di conferimento.
Come precisato nella relazione illustrativa del decreto SIIQ, infatti, è stato
scelto di separare ab initio la sorte del conferente da quella della società conferitaria,
prevedendo che l’eventuale disinvestimento anticipato da parte di questa
dell’immobile ricevuto determini effetti solo su di essa, evitando, in questo modo,
che il consolidamento degli effetti dell’imposta sostitutiva dipendessero da
comportamenti della società conferitaria che il conferente non sarebbe in grado di
Pertanto, in caso di cessione realizzata prima del triennio, la società
conferitaria è tenuta a calcolare il reddito d’impresa della gestione imponibile
partendo dall’ultimo costo fiscale dell’immobile presso l’originario conferente;
ferma restando la possibilità di ottenere, a scomputo dell’IRES dovuta, l’imposta
sostitutiva pagata dal conferente stesso (articolo 15, comma 2, del decreto SIIQ).
In sostanza, in base all’attuale formulazione della norma, in caso di cessione
di immobili conferiti destinati alla locazione, realizzatasi nel corso del triennio, la
società conferitaria è tenuta ad assoggettare ad imposizione ordinaria la differenza
tra il valore normale assoggettato all’imposta sostitutiva pagata dal conferente
all’atto del conferimento e il costo fiscale dell’immobile presso l’originario
conferente; mentre l’eventuale differenza tra il corrispettivo della vendita
dell’immobile e il valore normale, concorrerà alla formazione del reddito della
gestione esente.
Al riguardo, appare opportuno precisare che qualora gli immobili in questione
siano apportati da soggetti per i quali, in caso di conferimento, non si realizzano
plusvalenze (ad esempio persone fisiche che detengono gli immobili da più di
cinque anni o OICR) non è necessario che l’impresa conferitaria calcoli la
plusvalenza derivante dalla cessione a partire dal costo fiscale di acquisto presso il
soggetto conferente ma può utilizzare il valore normale alla data giuridica dell’atto di conferimento. Si veda quanto chiarito nella circolare n. 8/E del 2008 in tema di
applicazione dell’imposta sostitutiva di cui al comma 137 nel caso in cui il
conferimento venga effettuato da soggetti nei confronti dei quali non esistono
presupposti per la tassazione ordinaria delle eventuali plusvalenze.
4.1 Mancato rispetto del requisito della prevalenza
Il comma 122, come modificato dall’articolo 20, comma 1, lettera d), del
decreto avente la finalità di favorire la diffusione dello strumento delle SIIQ,
contiene una disposizione che prevede la definitiva cessazione dal regime speciale e
l’applicazione delle regole ordinarie di imposizione dopo che per tre anni non sono
state osservate le regole di prevalenza dell’attività di locazione immobiliare di cui al
comma 121 e sopra illustrate. Si è pertanto determinato un allungamento del
cosiddetto "grace period”, previsto precedentemente in due anni.
Inoltre, secondo quanto esplicitamente previsto dal comma 122 tale definitiva
cessazione determina "l’applicazione delle ordinarie regole già a partire dal
secondo dei tre esercizi considerati”.
Si ritiene, pertanto, che qualora in un esercizio venga rilevato che si tratta del
terzo esercizio nel quale la SIIQ non rispetta i requisiti di prevalenza della attività di
locazione immobiliare nell’ambito dell’attività generale da questa svolta, le
particolari previsioni normative previste per le SIIQ devono essere disapplicate
anche con riferimento al secondo periodo di mancato realizzo dei requisiti di
prevalenza di cui al comma 121, con conseguente determinazione e imposizione del
reddito della SIIQ secondo le regole ordinarie. In tale eventualità il soggetto è tenuto
a presentare una dichiarazione integrativa ed altresì a versare gli interessi per
ritardato pagamento relativamente alla differenza tra le imposte originariamente corrisposte e quelle rideterminate in base alla perdita della qualifica di SIIQ, dovuti
per il periodo che va dalla data della scadenza del versamento a quella della
restituzione. Non sono applicabili le sanzioni, nel presupposto che durante il grace
period il contribuente abbia determinato correttamente le imposte dovute secondo le
regole vigenti a quel momento, con conseguente non configurabilità di alcuna
4.2 Mancato rispetto degli obblighi di distribuzione (comma 124)
Ai sensi del comma 124,"la mancata osservanza dell’obbligo di cui al
comma 123 comporta la definitiva cessazione dal regime speciale a decorrere dallo
stesso esercizio di formazione degli utili non distribuiti”.
La disposizione, che non ha subito modifiche rispetto alla formulazione
originaria, fa esplicito riferimento all’ipotesi di mancato rispetto dell’obbligo "di cui
al comma 123”, cioè all’obbligo di distribuzione degli utili della gestione esente cui
si applica la percentuale del 70 per cento, precisando che la "definitiva cessazione
dal regime speciale” si verifica "a decorrere dallo stesso esercizio di formazione
degli utili non distribuiti”.
Al riguardo, tenuto conto che il rispetto dell’obbligo di distribuzione deve
essere considerato - come sopra precisato - nella sua totalità, si ritiene che la
disposizione sia applicabile anche all’ipotesi di mancato rispetto dell’ulteriore
obbligo di distribuzione degli utili della gestione esente, cui si applica la percentuale
del 50 per cento, introdotto dal comma 123-bis, determinando, anche in tale caso, la
definitiva cessazione dal regime speciale.
Il comma 123-bis, infatti, dispone che, "Ai fini del comma 123...”, le
plusvalenze nette derivanti dalla cessione di immobili destinati alla locazione, o
anche dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e SIINQ o quote in fondi immobiliari,
sono soggette al più volte citato obbligo di distribuzione del 50 per cento. Considerato il richiamo espresso al comma 123, riportato nell’incipit del comma
123-bis, si ritiene che le conseguenze derivanti dal mancato rispetto dell’ulteriore
obbligo del 50 per cento siano le medesime ascrivibili al mancato rispetto
dell’obbligo preesistente, previste dal citato comma 124.
Di conseguenza, anche il mancato rispetto dell’obbligo sancito dal comma
123-bis, introdotto per effetto delle recenti modifiche, determina la cessazione
definitiva dal regime speciale, a decorrere dal secondo esercizio successivo a quello
di realizzo, in coerenza con l’arco temporale individuato dalla norma ai fini del
rispetto dell’obbligo stesso.
5.1 Dividendi da locazione abitativa
Come già anticipato in premessa, anche nel caso di dividendi conseguiti
tramite la partecipazione in SIIQ e SIINQ, la ritenuta prevista in caso di
distribuzione di utili corrisposti dal 1° luglio 2014 a soggetti diversi da SIIQ e
derivanti dall’attività di locazione immobiliare si applica nella misura prevista in
linea generale per i redditi di natura finanziaria del 26 per cento.
In merito, si ricorda che la ritenuta sui dividendi derivanti dalla gestione esente
delle SIIQ e delle SIINQ è applicata, in base al comma 134 della legge, a titolo
d’acconto nel caso in cui i proventi siano relativi a partecipazioni detenute
nell’esercizio di un’attività d’impresa (quindi, nei confronti di imprenditori
individuali, se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale, società in
nome collettivo, in accomandita semplice e società ad esse equiparate, società ed
enti di cui alle lettere a) e b) del comma 1, articolo 73 del TUIR, stabili
organizzazioni nel territorio dello Stato di società ed enti non residenti). Al riguardo, è opportuno rilevare che, in tali casi, ai sensi dello stesso comma
134, l’intero importo dei dividendi percepiti concorre alla formazione del reddito
La ritenuta è applicata, invece, a titolo d’imposta in tutti gli altri casi. Pertanto,
anche nel caso di dividendi derivanti da partecipazioni di natura qualificata di cui
all’articolo 67, lettera c), del TUIR non detenuti nell’ambito dell’attività di impresa,
che ordinariamente concorrono alla formazione del reddito imponibile nella misura
del 49,72 per cento, la ritenuta è applicata a titolo di imposta.
I dividendi assoggettati a ritenuta a titolo d’imposta, quindi, non concorrono
alla formazione del reddito imponibile IRES o IRPEF. L’applicazione della ritenuta
è, invece, espressamente esclusa, ai sensi del comma 134, per i dividendi corrisposti
a: forme di previdenza complementare di cui al decreto legislativo 5 dicembre
2005, n. 252; organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e
disciplinati dal TUF; gestioni individuali di portafoglio di cui all’articolo 7 del decreto legislativo 21
novembre 1997, n. 461.
Pertanto, non applicandosi la ritenuta in argomento, i predetti soggetti sono
trattati come "lordisti”.
Al fine di esaminare le modifiche apportate al comma 134 della legge dal
decreto in commento occorre rilevare che, sin dalla stesura originaria del predetto
comma, lo stesso prevedeva esplicitamente l’applicazione della ritenuta nella misura
del 15 per cento nel caso di dividendi derivanti dalla parte dell’utile di esercizio di
SIIQ e SIINQ riferibile a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati
ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
In primo luogo, l’articolo 20, comma 1, lettera i), numero 1), del decreto ha
ampliato l’ambito oggettivo di applicazione prevedendo che nello stesso siano
esplicitamente compresi, tra i contratti di locazione ad uso abitativo di cui sopra, i"contratti di locazione relativi agli alloggi sociali realizzati o recuperati in
attuazione dell’articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con
modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n.133, e dell’articolo 11 dell’Allegato al
decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 16 luglio 2009, pubblicato nella
gazzetta ufficiale del 19 agosto 2009, n. 191”, vale a dire i contratti di locazione a
canone concordato nonché quelli relativi ad alloggi sociali.
Quanto alla misura della ritenuta applicabile ai dividendi in questione si deve
tener presente che su tali proventi fino al 31 dicembre 2011 era applicabile la
ritenuta nella misura ridotta del 15 per cento. Dal 1° gennaio 2012 sui medesimi
redditi la ritenuta è stata applicata nella misura del 20 per cento prevista, in via
generale, dal decreto legge 13 agosto 2011, n. 1385per le diverse tipologie di redditi
di natura finanziaria. Si veda, al riguardo, quanto precisato nella circolare n. 11/E
del 28 marzo 2012.
Successivamente, con il decreto legge 24 aprile 2014, n. 66 6l’aliquota di
tassazione per i redditi di natura finanziaria (tra cui devono ritenersi compresi anche
i dividendi derivanti dalla parte dell’utile di esercizio di SIIQ e SIINQ riferibile a
contratti di locazione di immobili ad uso abitativo) è stata portata dal 20 al 26 per
cento a decorrere dal 1° luglio 2014. Si veda, al riguardo, quanto precisato nella
circolare n. 19/E del 27 giugno 2014.
Il decreto con l’articolo 20, comma 1, lettera i), numero 1) ha ripristinato la
ritenuta nella misura ridotta del 15 per cento in relazione ai dividendi di cui sopra,
specificando che si tratta di una deroga all’aliquota del 26 per cento.
Per quanto concerne la decorrenza della disposizione in esame si deve tener presente che, come sopra illustrato, l’articolo 45 del decreto prevede, in linea
generale, l’entrata in vigore delle disposizioni in esso contenute "il giorno
Repubblica italiana”, avvenuta in data 12 settembre 2014.
Tale disposizione trova applicazione per i dividendi in questione percepiti dalla
data di entrata in vigore del decreto, vale a dire dal 13 settembre 2014. Nel caso di
ritenute, infatti, si utilizza una modalità impositiva che fa riferimento al verificarsi di
una circostanza (il pagamento dei dividendi) collocabile in determinati giorni e non
riferibile all’intero periodo come accade nella determinazione del reddito d’impresa
oggetto delle precisazioni di cui al paragrafo 1.
5.2 Trattamento convenzionale dei dividendi
L’articolo 20, comma 1, lettera i), n. 2) del decreto ha modificato il comma
134 della legge precisando che le disposizioni in materia di dividendi contenute
nelle Convenzioni per evitare le doppie imposizioni sui redditi, attualmente in
vigore, si applicano, sussistendo tutte le condizioni previste in tali accordi bilaterali,
agli utili distribuiti dalle SIIQ e percepiti da soggetti residenti ai fini delle
Convenzioni stesse negli Stati legati all’Italia dai singoli trattati.
In pratica, trattandosi di redditi prodotti in Italia, la ritenuta operata dal
sostituto d’imposta italiano non può superare la misura massima dell’imposizione
che, ai sensi delle Convenzioni in parola, può essere applicata nei Paesi da cui i
redditi provengono.
Si ricorda che l’articolo 10 del modello OCSE di Convezione, su cui si basano
i trattati attualmente in vigore in Italia, prevede che "I dividendi pagati da una
società che è residente di un Stato contraente al residente di un altro Stato possono
essere tassati in tale altro Stato”. La disposizione comporta, quindi, la possibilità di una imposizione concorrente dei due Stati per quanto concerne i dividendi. Tuttavia,
in genere, le convenzioni prevedono che nello Stato da cui provengono i dividendi
non si possa superare una certa aliquota di tassazione.
Al fine dell’applicazione del trattamento convenzionale, il predetto comma 134
prevede che si debbano applicare le modalità previste nell’articolo 7, comma 3-bis,
del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351.
Tali disposizioni regolano l’applicazione delle misure convenzionali nel caso
di partecipanti esteri a fondi immobiliari italiani e prevedono che i sostituti
d’imposta sono tenuti ad acquisire:
a) una dichiarazione del soggetto non residente effettivo beneficiario dei proventi
dalla quale risultino i dati identificativi del soggetto medesimo, la sussistenza
di tutte le condizioni alle quali è subordinata l’applicazione del regime
convenzionale e gli eventuali elementi necessari a determinare la misura
dell’aliquota applicabile ai sensi della convenzione;
b) un’attestazione dell’autorità fiscale competente dello Stato ove l’effettivo
beneficiario dei proventi ha la residenza dalla quale risulti la residenza nello
Stato medesimo ai sensi della convenzione. Tale attestazione produce effetti
fino al 31 marzo dell’anno successivo a quello di presentazione.
Si ritiene che le disposizioni concernenti gli aspetti procedurali su cui dispone
la norma in commento trovino applicazione con riferimento ai dividendi percepiti
dal 13 settembre 2014 ai sensi dell’articolo 45 del decreto.
Diversamente, l’applicazione dell’imposizione secondo l’aliquota massima
applicabile ai sensi delle misure convenzionali non è legata alle previsioni di
decorrenza della normativa nazionale, ma alle disposizioni di decorrenza presenti
nelle Convenzioni stesse. 6. La tassazione dei trasferimenti di immobili di fondi immobiliari a favore
di SIIQ
6.1 Il conferimento di beni immobili da fondi comuni di investimento immobiliare
a SIIQ in caso di liquidazione – Imposte Dirette.
Il comma 140-bis, articolo 1 della legge introdotto dall’articolo 20, comma 2,
del decreto recita che "il concambio eseguito dai fondi immobiliari istituiti e
disciplinati dal decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, in sede di liquidazione
totale o parziale mediante assegnazione ai quotisti di azioni di società che abbiano
optato per il regime di cui al comma 119, ricevute a seguito di conferimento di
immobili nelle stesse società non costituisce realizzo ai fini delle imposte sui redditi
in capo al quotista e alle azioni della SIIQ ricevute dagli stessi quotisti è attribuito il
medesimo valore fiscale delle quote del fondo. Per la SIIQ conferitaria, il valore di
conferimento iscritto in bilancio costituisce valore fiscalmente riconosciuto agli
effetti del comma 127.”.
Il primo periodo di detta disposizione regola gli effetti fiscali che si
producono in capo ai quotisti di un fondo immobiliare nonché di una SICAF
immobiliare che – in sede di liquidazione sia totale che parziale - conferisca i propri
immobili a favore di una società che ha optato per il regime fiscale delle SIIQ.
In particolare, la disciplina prevede che il concambio delle quote del fondo
con le azioni della SIIQ assegnate agli stessi quotisti non costituisca un evento
realizzativo ai fini delle imposte sui redditi.
Infatti, è previsto che il costo fiscalmente riconosciuto delle quote detenute
dai quotisti nel fondo si trasmetta alle azioni della SIIQ ricevute dai medesimi.
In sostanza, la norma in esame garantisce un effetto di "neutralità fiscale”
all’operazione di concambio ed i quotisti del fondo, in tal modo, rinviano il conseguimento della plusvalenza (o minusvalenza) al successivo atto di realizzo
delle partecipazioni detenute nella SIIQ.
Si rammenta che, ai sensi del comma 135, le partecipazioni detenute nelle
SIIQ non beneficiano, in nessun caso, dei regimi di esenzione previsti dagli articoli
58, 68 comma 3 e 87 del testo unico delle imposte sui redditi.
Il rinvio del comma 141-bis amplia l’ambito di applicazione soggettivo della
norma anche alle ipotesi di conferimenti di immobili a favore di società residenti in
Stati membri dell’Unione Europea e aderenti all’Accordo sullo Spazio Economico
Europeo inclusi nella vigente "white list”, in relazione alle loro stabili
organizzazioni che hanno optato per il regime delle SIIQ.
Con riguardo alla posizione della SIIQ conferitaria, invece, il secondo
periodo del comma 140-bis in commento precisa che il"valore di conferimento
iscritto in bilancio costituisce valore fiscalmente riconosciuto agli effetti del comma
La SIIQ conferitaria beneficia, quindi, del riconoscimento fiscale dei maggiori
valori a cui la stessa iscrive in bilancio gli immobili ricevuti in sede di conferimento,
senza che né il fondo conferente né la società conferitaria incorrano in alcun tipo di
imposizione (neanche sostitutiva).
Per effetto del rinvio al comma 127, a decorrere dall’inizio del quarto periodo
d’imposta successivo a quello del conferimento, la SIIQ conferitaria potrà, quindi,
far concorrere il maggiore valore iscritto dei beni immobili conferiti dal fondo nel
test disciplinato dal comma 121, per verificare la prevalenza dello svolgimento
dell’attività di locazione immobiliare.
Qualora gli immobili siano alienati prima di tale termine, la SIIQ dovrà
calcolare la plusvalenza, da far concorrere alla gestione esente, come differenza tra il
prezzo di cessione dell’immobile e il valore di conferimento iscritto in bilancio.
Nessuna tassazione è invece dovuta dalla SIIQ sulla plusvalenza realizzata
dal fondo all’atto del conferimento dal momento che quest’ultimo non è soggetto
Per ragioni di coerenza sistematica, nonostante la previsione del comma 127
faccia riferimento al solo caso di alienazione degli immobili anteriormente a tale
termine, si ritiene che le medesima disposizione deve considerarsi valevole anche
per ogni altra ipotesi di realizzo.
6.2 Il regime dei conferimenti e delle assegnazioni di pluralità di immobili locati –
Il comma 138 dell’articolo 1 della legge, non modificato dall’articolo 20 del
decreto reca la disciplina applicabile, ai fini delle imposte indirette, ai conferimenti
aventi ad oggetto una pluralità di immobili.
In particolare, tale disposizione prevede che i conferimenti, a favore di società
che abbiano optato per il regime speciale in qualità di SIIQ o SIINQ, costituiti da
una pluralità di immobili prevalentemente locati, ai fini IVA si considerano
compresi tra le operazioni di conferimento di azienda o di rami di azienda, come tali
esclusi dal campo di applicazione del tributo (ai sensi dell’articolo 2, terzo comma,
lettera b), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633), mentre agli effetti delle imposte di
registro, ipotecarie e catastali scontano l’imposta in misura fissa.
I commi 140-ter e 140-quater, introdotti dal citato decreto, estendono tale
disciplina anche ai conferimenti effettuati dai fondi immobiliari istituiti e disciplinati
dal decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 nonché da SICAF immobiliari in
società, che abbiano optato per il regime speciale di cui al comma 119 e aventi ad
oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati, nonché alle assegnazioni
che abbiano ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati eseguite per
la liquidazione delle quote da fondi immobiliari istituiti e disciplinati dal decreto
legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, a società che abbiano optato per il regime di cui
al comma 119.
In altri termini, agli effetti dell’IVA, tali conferimenti e tali assegnazioni non
sono considerati "cessioni di beni”, ma, in quanto assimilabili alle cessioni e ai
conferimenti in società o altri enti di aziende o rami di azienda, detti apporti sono
esclusi dal campo di applicazione del tributo.
Per effetto del rinvio operato dal comma 140-ter alla disciplina applicabile, ai
fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, agli atti previsti, rispettivamente
dall’articolo 4, comma 1, lettera a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo
unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, dall’articolo 10, comma 2, del
testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale di cui al
decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, e dall’articolo 4 della tariffa allegata al
medesimo decreto legislativo n. 347 del 1990, in relazione a tali operazioni si
applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro.
La predetta disciplina si applica esclusivamente ai conferimenti che abbiano
ad oggetto un complesso qualificato di beni immobili con una specifica destinazione
alla locazione: deve trattarsi, pertanto, del conferimento di due o più immobili
prevalentemente locati.
Al riguardo, si ricorda che per "immobili”, si devono intendere le unità
immobiliari (fabbricati e terreni) identificate catastalmente. Ciò che rileva, infatti,
per la determinazione del regime applicabile, ai fini delle imposte indirette, alle
cessioni di immobili è la loro identificazione catastale.
Per quanto concerne il requisito della prevalenza, come già chiarito nella
circolare 31 gennaio 2008, n. 8/E, si ritiene che esso vada verificato con riguardo al
rapporto tra il valore effettivo delle unità immobiliari locate rispetto al valore
complessivo delle unità immobiliari oggetto del singolo apporto. In tal modo, tale
requisito si può considerare verificato ogniqualvolta detto rapporto (in termini
percentuali) sia superiore al 50 per cento. L’adozione di tale criterio consente di attribuire a ciascun bene immobile il giusto peso nell’ambito del conferimento
considerato nel suo complesso.
Al riguardo si precisa che, ai fini della verifica dei requisiti richiesti dalla
norma, è irrilevante la circostanza che gli immobili oggetto del conferimento siano
locati ad un unico soggetto o a più soggetti.
In merito al momento in cui deve essere verificata la condizione della
prevalenza della locazione, occorre fare riferimento alla data in cui ha effetto l’atto
di trasferimento. Ne consegue che, ai fini della suddetta prevalenza, rileva l’utilizzo
degli immobili in capo al soggetto conferente.
Infine, il comma 140-ter, stabilisce che, ai fini del calcolo della percentuale di
detrazione, di cui all’articolo 19-bis, comma 2, del D.P.R. n. 633 del 1972, le
cessioni di azioni o quote effettuate nella fase di liquidazione di cui al comma 140-
bis, si considerano operazioni che non formano oggetto dell’attività propria del
In merito all’applicabilità del richiamato trattamento fiscale agevolato in
materia di imposte indirette, come già chiarito nel paragrafo 2 della presente
circolare, si precisa che lo stesso può trovare applicazione anche per i conferimenti
immobiliari effettuati prima dell’efficacia dell’opzione per il regime speciale "SIIQ”
e, in particolare, nel periodo d’imposta in cui è stata esercitata l’opzione per il
In sostanza, ciò che rileva, ai fini dell’applicazione dei regimi agevolati dei
conferimenti di immobili in SIIQ è l’esercizio dell’opzione per il regime speciale
delle SIIQ, e non anche che il conferimento intervenga nel periodo in cui l’opzione
stessa esplica i suoi effetti.
7. Problematiche emerse in sede di interpello Come anticipato in premessa, in questo paragrafo vengono rese note le problematiche di maggiore interesse emerse in sede di interpello, vale a dire:
la corretta definizione dei parametri per la valutazione della prevalenza
dell'attività di locazione rispetto alle altre attività svolte dalla società, con
particolare riferimento all'individuazione delle voci dell'attivo patrimoniale e
del conto economico che devono essere escluse dalla composizione dei
suddetti parametri;
gli effetti della rideterminazione da parte dell'Amministrazione finanziaria -
in sede di attività di controllo - del reddito attribuibile alla gestione esente, ai
fini del rispetto dell'obbligo di distribuzione degli utili derivanti dalla
gestione esente stessa, previsto dal comma 123 dell’articolo 1 della legge;
l’applicazione del cosiddetto meccanismo del "Carry Forward” previsto
dall'articolo 7, comma 4, del decreto SIIQ;
le modalità di utilizzo delle perdite fiscali generatesi nei periodi d’imposta
anteriori a quello da cui decorre il regime speciale 7.1 Definizione dei parametri per la valutazione della prevalenza dell'attività di
locazione sulle altre attività
L’applicazione del regime speciale, come noto, è subordinata alla condizione
che le società svolgano "in via prevalente” l’attività di locazione immobiliare
(comma 119 dell’articolo 1 della legge). Tale attività si considera svolta "in via
prevalente” qualora vengano rispettati i parametri patrimoniali e reddituali stabiliti
dal comma 121, e cioè se:
gli immobili posseduti a titolo di proprietà, o di altro diritto reale, destinati
all’attività di locazione rappresentano almeno l’80% dell’attivo patrimoniale
(parametro patrimoniale o "asset test”); se, in ciascun esercizio, i ricavi provenienti dall’attività di locazione
immobiliare costituiscono almeno l’80% dei componenti positivi del conto
economico (parametro reddituale o "profit test”).
Agli effetti della verifica di detti parametri, gli elementi ritenuti rilevanti sono
stati in parte definiti nella norma primaria, in parte nel decreto SIIQ.
Per quanto riguarda gli elementi da escludere dal computo, alcuni sono stati
individuati nel decreto SIIQ, ed alcuni in sede interpretativa, nella circolare n. 8/E
Nelle risposte agli interpelli l’Agenzia delle entrate ha avuto modo di
individuare, sulla base dei criteri precedentemente utilizzati, tratti dalla relazione
illustrativa al decreto SIIQ e dalla circolare, ulteriori elementi, patrimoniali e
reddituali, da escludere dal calcolo del rapporto di prevalenza, in quanto ritenuti
"non rilevanti”.
7.1.1 Parametro patrimoniale: gli elementi rilevanti e quelli da escludere
Agli effetti della verifica del parametro patrimoniale (asset test), assumono
rilevanza (in base al comma 121 e all’articolo 6 del decreto SIIQ), i seguenti
elementi, che vanno rapportati al valore complessivo dell’attivo patrimoniale: valore degli immobili destinati all’attività di locazione immobiliare, compresi
gli immobili oggetto di "attività di sviluppo del compendio immobiliare”
(ossia gli immobili da destinare alla locazione, in corso di costruzione oppure
oggetto di interventi di ristrutturazione diretta), inclusi nella gestione esente;
valore delle partecipazioni costituenti "immobilizzazioni finanziarie”
detenute in altre SIIQ o nelle SIINQ (per i soggetti IAS, come appunto le SIIQ e le SIINQ, si considerano immobilizzazioni finanziarie gli strumenti
finanziari diversi da quelli detenuti per la negoziazione, prescindendo dalla
loro iscrizione in bilancio tra le medesime immobilizzazioni) valore delle quote di partecipazione nei fondi comuni di investimento
immobiliare che investono almeno l’80% del valore delle attività in immobili,
diritti reali immobiliari, in partecipazioni in società immobiliari o in altri
fondi immobiliari, ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ (comma 131
modificato dal decreto).
Ai sensi dell’articolo 6, comma 2, del decreto SIIQ sono, invece, da escludere,
sia dal numeratore che dal denominatore del rapporto, i seguenti elementi:
a) valore degli immobili o dei diritti reali su immobili adibiti a sede della SIIQ o
della SIINQ o direttamente utilizzati come uffici dalle stesse;
b) disponibilità liquide;
c) finanziamenti verso società del gruppo;
d) crediti per corrispettivi derivanti dalla gestione esente non ancora incassati;
e) eventuali crediti IVA ricollegabili alla medesima gestione esente.
La ratio dell’esclusione di tali elementi - secondo quanto affermato nella
relazione al decreto – è da ricercare nell’obiettivo di evitare che gli stessi, non
essendo in relazione diretta né con la gestione esente né con quella imponibile,
possano alterare il risultato della verifica dei criteri di prevalenza dell’attività di
locazione immobiliare (e delle attività ad essa assimilate).
In particolare, nella relazione viene precisato che le disponibilità liquide sono
state escluse trattandosi di una parte di attivo non ancora investita; mentre i crediti
per corrispettivi derivanti dalla gestione esente non ancora incassati sono stati
esclusi al fine di evitare che sul rapporto concernente la situazione patrimoniale
possa incidere un componente che già agisce all’atto della verifica del parametro
In coerenza con tale principio, nella circolare n. 8/E del 2008 è stato precisato
che devono essere esclusi dal denominatore del rapporto per la verifica del
parametro patrimoniale anche i crediti per corrispettivi derivanti dalla gestione
In sede di interpello, partendo proprio dalla ratio sottesa alle esclusioni operate
nell’ambito del decreto SIIQ sono stati individuati ulteriori componenti da escludere
ai fini dell’asset test.
In particolare, allo scopo di evitare che la riconduzione di alcuni elementi
dell'attivo patrimoniale nel denominatore del predetto indice possa alterare il
risultato della verifica dei criteri di prevalenza, è stata ribadita la necessità di tenere
escluse le voci dell'attivo patrimoniale che non si presentano in relazione diretta con
la gestione imponibile.
L’individuazione degli asset inclusi, sia nel numeratore sia nel denominatore
del rapporto, non deve risultare, infatti, influenzata dai valori dell'attivo patrimoniale
rappresentativi dell’attività extra caratteristica di una società di investimento
Ai fini del rapporto, sono state escluse dall’attivo patrimoniale alcuni elementi
che non si ritengono espressivi dell’attività svolta. Si tratta:
a) delle attività relative a contratti derivati di copertura, in quanto si tratta di
partite legate alle politiche di copertura di rischi, molto volatili in funzione
dell’andamento delle variabili sottostanti;
b) dei crediti per imposte differite attive, in quanto rappresentano un
componente patrimoniale non legato all’attività svolta, ma a regole fiscali di
differimento della tassazione;
c) dei crediti tributari (inclusi quelli chiesti a rimborso), in quanto anch’essi
non espressivi delle diverse attività svolte;
d) dei risconti attivi: in quanto sono rappresentativi non dell’attività svolta, ma
di costi che hanno già avuto manifestazione numeraria e che sono stati
rinviati nell'imputazione a conto economico per ragioni di competenza.
7.1.2 Parametro reddituale: gli elementi rilevanti e quelli da escludere
Ai fini del rispetto del parametro reddituale (profit test), occorre che i ricavi
provenienti dall’attività di locazione immobiliare rappresentino almeno l’80 per
cento dei componenti positivi del conto economico.
Agli effetti della verifica di detto parametro, in particolare, assumono rilevanza
i seguenti elementi, che vanno rapportati al valore complessivo dei componenti
positivi del conto economico (combinato disposto del comma 121 della legge e
dell’articolo 6 del decreto SIIQ):
i ricavi provenienti dall’attività di locazione immobiliare; i dividendi relativi alle partecipazioni in SIIQ e SIINQ formati con utili
derivanti dall’attività di locazione immobiliare svolta da tali società i proventi derivanti dalla partecipazione nei fondi comuni di investimento
immobiliare di cui al comma 131 della legge (come modificato dal decreto
legge n. 133 del 2014); le plusvalenze realizzate in caso di alienazione degli immobili e dei diritti
reali su immobili destinati alla locazione, anche nel caso di loro
classificazione tra le attività correnti (comma 121 modificato dal decreto
legge n. 133 del 2014); le plusvalenze realizzate su partecipazioni costituenti immobilizzazioni
finanziarie in altre SIIQ o SIINQ.
Con riferimento ai dividendi, come precisato nella circolare n. 8/E del 2008,
rilevano quelli percepiti dalla partecipante nel periodo di imposta in relazione al quale si effettua la verifica del parametro reddituale, derivanti comunque dalle
attività rientranti nella gestione esente poste in essere dalle partecipate in regime
SIIQ. Di conseguenza, restano esclusi i dividendi derivanti da attività rientranti nella
gestione imponibile e quelli derivanti dalla distribuzione di riserve formatesi prima
dell’accesso al regime delle SIIQ.
Con riferimento alle plusvalenze, occorre precisare che, mentre nella
formulazione del comma 121 precedente a quella attuale, tali proventi da realizzo
non rientravano nel numeratore del rapporto relativo al calcolo del parametro
reddituale - in quanto concorrevano a formare i componenti positivi derivanti dallo
svolgimento di attività "diverse dalla locazione immobiliare” - nella versione attuale
(modificata per effetto del decreto legge n. 133 del 2014) rientrano nel numeratore
del rapporto, in quanto espressamente ricondotti allo svolgimento di attività di
Ai sensi dell’articolo 6, comma 3, del decreto SIIQ, per la verifica del
parametro di prevalenza reddituale sono, invece, da escludere, sia dal numeratore
che dal denominatore del rapporto gli incrementi relativi agli immobili in
costruzione destinati alla locazione.
Tale esclusione è giustificata dal fatto che detti incrementi influenzano già il
numeratore del rapporto patrimoniale.
In coerenza con tale principio - ed analogamente a quanto già affermato in
relazione alla verifica del parametro patrimoniale – nella circolare n. 8/E del 2008 è
stato precisato che devono essere esclusi dal denominatore del rapporto per la
verifica del parametro reddituale anche altri elementi che già influenzano il rapporto
patrimoniale, e cioè: gli incrementi relativi agli immobili in costruzione diversi da quelli destinati
alla locazione, gli incrementi delle altre rimanenze.
Inoltre, nella circolare, sono state escluse, sia dal numeratore, che dal
denominatore del rapporto, in quanto ritenute irrilevanti ai fini del rispetto del
parametro reddituale, anche le plusvalenze iscritte sugli immobili destinati alla
locazione, per effetto delle rivalutazioni contabili operate in conseguenza
dell’applicazione del fair value di cui al principio contabile internazionale IAS 40.
Le SIIQ, che sono tenute all’adozione degli IAS nella redazione dei bilanci
individuali in quanto società quotate, applicano, infatti, lo IAS 40 per la
contabilizzazione degli immobili di investimento, tra cui rientrano gli immobili
destinati alla locazione.
Come noto, lo IAS 40 prevede, quale criterio alternativo al costo, la
valutazione degli immobili al fair value con imputazione, in contropartita, del
plusvalore al conto economico. Pertanto, per tutte le SIIQ che adottino la
valutazione al fair value, le eventuali rivalutazioni di tali immobili potrebbero
assumere un peso significativo sul totale dei componenti positivi del conto
economico. Di conseguenza, in considerazione della finalità perseguita dalla
disciplina in esame, si è ritenuto coerente fare sì che tali rivalutazioni non
influenzassero la verifica del parametro reddituale, trattandosi di componenti
positive di conto economico che non derivano né dall’attività imponibile, né
dall’attività esente.
Per le stesse ragioni, si è ritenuto di escludere, sia dal numeratore, che dal
denominatore del rapporto per la verifica del parametro reddituale tutti i componenti
positivi derivanti dall’applicazione del fair value alle immobilizzazioni.
Nelle risposte agli interpelli sono stati forniti ulteriori precisazioni sulle
modalità di determinazione del parametro reddituale ed individuati ulteriori
componenti da escludere ai fini del profit test, partendo, anche in questo caso, dalla
ratio sottesa alle esclusioni individuate nel decreto SIIQ.
In particolare, è stato precisato che l'individuazione dei componenti positivi
inclusi sia nel numeratore sia nel denominatore del rapporto non deve risultare influenzata dai componenti di conto economico derivanti dall’attività extra
caratteristica di una società di investimento immobiliare. Pertanto, il numeratore -
come espressamente previsto dal legislatore al comma 121 dell'articolo 1 della
finanziaria 2007 - deve essere costituito dai ricavi provenienti dall'attività di
locazione e dai dividendi relativi alle partecipazioni in SIIQ/SIINQ, ovvero
componenti specificamente riferibili alla gestione esente; mentre il denominatore del
rapporto, deve essere composto dalla somma tra i componenti della gestione esente
ed i ricavi, provenienti da attività diverse dalla locazione e dai dividenti relativi alle
partecipazioni in società diverse da SIIQ/SIINQ, ovvero componenti specificamente
riferibili alla gestione imponibile.
Conseguentemente, nel calcolo del parametro reddituale, non sono da
ricomprendere nel totale dei componenti positivi le seguenti voci: i proventi che costituiscono rettifiche di costi, in quanto derivanti da rettifiche
contabili, tra cui rientrano, ad esempio, i proventi delle operazioni di
copertura dei rischi di variazione dei tassi di interesse; le sopravvenienze attive e i proventi conseguenti dal rilascio di fondi rischi ed
oneri esuberanti (inclusi i fondi svalutazione crediti), in quanto si tratta di
poste originate da eventi straordinari non espressive dell’attività svolta; le imposte differite attive, in quanto originati da eventi straordinari non
espressivi dell’attività svolta; i proventi che costituiscono meri riaddebiti di costi (inclusi quelli effettuati
nei confronti dei locatari), in quanto derivanti da pattuizioni contrattuali che
prevedono il riaddebito di costi; i proventi costituti da rimborsi assicurativi (che non siano sostitutivi dei
redditi da locazione o degli altri redditi della Società) e quelli derivanti da
conguagli attivi da assicurazione, in quanto si tratta di elementi espressivi di risarcimenti di danni subiti, non significativi del volume di attività svolta e
rettificativi dei costi assicurativi sostenuti.
Un particolare approfondimento è stato svolto, inoltre, in riferimento a due
particolari tipologie di componenti positivi:
i "Componenti Positivi" derivanti dall'emissione di "Prestiti Obbligazionari
Convertibili” (POC)7; le c.d. "Quote Inefficaci" (ovvero proventi netti rappresentativi
dell'inefficacia di derivati di copertura del rischio di oscillazione dei tassi di
interesse)8.
Nel caso dei "Componenti Positivi" derivanti dall'emissione di POC, in
particolare, in considerazione della natura speculativa dello strumento di
finanziamento utilizzato, si è rilevata la sussistenza di un legame funzionale tra lo "strumento finanziario derivato” - che in bilancio è espressione dell'opzione di
conversione - e la cosiddetta "gestione imponibile”.
I POC emessi dalla società istante recavano, infatti, una particolare opzione
che consentiva alla Società emittente, in caso di esercizio dell'opzione di
conversione, di scegliere tra la consegna delle azioni e la corresponsione
all'obbligazionista di un importo monetario, determinato sulla base del corso del
titolo alla data di conversione. Di conseguenza, la società istante ha contabilizzato
l'opzione di conversione non come uno strumento di "equity”, ma come uno
strumento "derivato”, con imputazione a conto economico delle sue variazioni di
"fair value”.
In proposito, occorre rilevare che il principio contabile internazionale 39
considera tutti gli strumenti finanziari derivati come "derivati di negoziazione", cioè
sottoscritti a scopo speculativo, ad eccezione di quelli che si qualificano, invece,
come strumenti di copertura del rischio.
Si è ritenuto, pertanto, che la natura speculativa dello strumento finanziario in
esame portasse ad individuare una relazione diretta tra i componenti, sia positivi che
negativi, rilevati a fronte delle variazioni del fair value del Derivato, e l'attività
rientrante nella gestione imponibile.
Nella fattispecie considerata, valutata la loro diretta riferibilità all'attività
rientrante nella gestione imponibile, si è, quindi, ritenuto opportuno includere i
Componenti Positivi derivanti dall'emissione di Prestiti Obbligazionari Convertibili
(POC) nell'ammontare complessivo dei componenti positivi del conto economico,
collocandoli al denominatore del rapporto.
Per quel che concerne la seconda tipologia di componenti positive da valutare
ai fini della determinazione del parametro di prevalenza reddituale, ovvero le c.d."Quote Inefficaci”, nel caso prospettato si trattava di componenti originate dalla
sottoscrizione di "interest rate swap” (IRS), cioè di "derivati di copertura del rischio di oscillazione del tasso di interesse”, relativo a finanziamenti garantiti da ipoteca
iscritta su immobili destinati all'attività di locazione.
Come noto, la sottoscrizione di un derivato avente finalità "di copertura”
risponde all’esigenza di neutralizzare le conseguenze negative di eventuali
variazioni sfavorevoli di variabili finanziarie, quali ad esempio, i tassi di cambio o i
tassi di interesse relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca. Tuttavia, la copertura
garantita dai derivati non sempre è perfettamente efficace, come nel caso in esame.
Nell’ipotesi di copertura non perfetta, lo IAS 39, §95b), sulla base del modello
del "cash flow hedge”, prevede che le quote di utile o perdita associate ad uno
strumento di copertura rappresentative dell'inefficacia dello stesso derivato (le
cosiddette "quote inefficaci”) siano contabilizzate a conto economico,
differentemente dalle quote di utile o perdita associate allo strumento di copertura
ritenuta efficace (le cosiddette "quote efficaci”), che vengono imputate ad una
riserva di patrimonio netto.
Di conseguenza la società istante, avendo rilevato proventi netti rappresentativi
di "Quote Inefficaci”, in applicazione dello IAS 39 ha contabilizzato tali quote a
conto economico, sulla base del modello del "cash flow hedge" sopra descritto.
Al riguardo, nel considerare che le operazioni di copertura del rischio di
oscillazione dei tassi di interesse non sono specificamente riferibili a nessuna delle
due attività, esente o imponibile, svolte dalla società, e che quindi non sono in
relazione diretta con nessuna delle due gestioni, si è ritenuto opportuno non
ricomprendere nell'attivo patrimoniale (e quindi non includere né al numeratore né
al denominatore del rapporto) i componenti positivi rappresentativi delle "Quote
Inefficaci”.
7.2 Rispetto dell'obbligo di distribuzione degli utili derivanti dalla gestione
esente Con riferimento all'obbligo di distribuzione degli utili derivanti dalla gestione
esente, in un interpello è stato chiesto di chiarire se, in ipotesi di rideterminazione
del reddito attribuibile alla gestione esente da parte dell’Amministrazione finanziaria
in sede di controllo, vi siano effetti da valutare ai fini del rispetto dell'obbligo stesso.
Come noto, ai sensi del comma 123, le società che optano per il regime
speciale sono tenute a distribuire ai soci, in ciascun esercizio, almeno il 70 per cento
(85 per cento prima delle modifiche introdotte dal decreto) dell’utile netto derivante
dall'attività di locazione immobiliare e dal possesso delle partecipazioni indicate al
comma 121 (ovvero partecipazioni in altre SIIQ, SIINQ o quote di partecipazione
nei fondi immobiliari).
In base all'articolo 7 del decreto SIIQ, in particolare, ai fini della verifica della
predetta condizione "assume rilievo l'utile netto del conto economico derivante dalla
gestione esente disponibile, in base alle regole civilistiche, per la distribuzione ai
soci”.
Al riguardo, va precisato che, essendo le due grandezze determinate secondo
regole differenti, l’utile riferibile all'attività di locazione potrebbe non coincidere
con il reddito riferibile alla gestione esente.
Come precisato nella relazione illustrativa al Decreto SIIQ, tale circostanza,
non pregiudica il meccanismo di funzionamento del regime, che non richiede la
coincidenza fra utile e reddito esente.
Pertanto, nell’ipotesi in cui si accerti, a seguito di attività di controllo, un
maggiore o un minore reddito attribuibile alla gestione esente, si produrranno effetti
esclusivamente sulla determinazione del reddito imponibile e della quota di
esenzione prevista dal regime speciale SIIQ/SIINQ, senza che si realizzi alcuna
rettifica dell’importo dell’utile d'esercizio attribuibile alla gestione esente come
rilevabile dal bilancio d’esercizio, cui deve essere parametrato il limite minimo di
distribuzione ai soci, pari al 70 per cento.
Il meccanismo del "Carry Forward” trae origine dalla disposizione del secondo
periodo del comma 123, in base al quale nel caso in cui l’utile complessivo
dell’esercizio disponibile per la distribuzione risulti di importo inferiore a quello
derivante dalla gestione esente, la percentuale di distribuzione stabilita dalla norma
(70 per cento) si applica su tale minore importo.
In base a tale disposizione, in sostanza, se l’utile della gestione esente è pari a
100, ma le ulteriori attività poste in essere dalla SIIQ (c.d. gestione imponibile)
hanno prodotto un risultato negativo di 20, tale da ridurre l’utile complessivo di
esercizio a 80, l’obbligo di distribuzione sarà calcolato su tale minore importo, e non
In relazione a tale ipotesi, il comma 4 dell’articolo 7 del decreto SIIQ stabilisce
che, qualora l’utile contabile derivante dalla gestione esente sia ridotto da una
perdita contabile derivante dalla gestione imponibile, l’utile della gestione
imponibile realizzato nei successivi esercizi si considera formato, fino a concorrenza
dell’importo della suddetta riduzione, da utili della gestione esente, con conseguente
obbligo di distribuzione. La stessa regola si applica nel caso opposto in cui è l’utile
della gestione imponibile ad essere ridotto da una perdita della gestione esente, con
conseguente inapplicabilità dell’obbligo di distribuzione.
Come confermato dalla stessa relazione al decreto SIIQ, la previsione è tesa a
garantire un funzionamento razionale del meccanismo distributivo degli utili, per
evitare interferenze tra il regime fiscale degli utili derivanti dalle due gestioni
(esente/imponibile) e la sequenza di formazione di utili e perdite contabili delle
gestioni medesime.
In sostanza, nei casi in cui la perdita contabile derivante dalla
gestione imponibile riduce l’utile contabile della gestione esente, il successivo
risultato contabile positivo della gestione imponibile deve considerarsi formato, fino
a concorrenza dell’importo della suddetta riduzione, da utili della gestione esente per i quali vale l’obbligo di distribuzione. Viceversa, se la perdita contabile
derivante dalla gestione esente riduce l’utile contabile della gestione imponibile, il
successivo risultato positivo della gestione esente, ai fini del rispetto del vincolo in
esame, deve considerarsi al netto della suddetta riduzione.
In virtù della citata disposizione, dunque, ai fini del computo del vincolo di
distribuzione, l’utile contabile della gestione imponibile realizzato nei successivi
esercizi si dovrà considerare formato, fino a concorrenza di tale riduzione, da utili
della gestione esente.
Con la circolare 8/E del 2008, è stato chiarito come il meccanismo di
"compensazione” previsto dalla norma consenta, di fatto, di sterilizzare nel tempo le
diminuzioni dell'utile contabile registrate da ciascuna gestione per effetto delle
perdite dell'altra. Il risultato complessivo in termini di utili soggetti all’obbligo di
distribuzione, alla fine del periodo in cui le diminuzioni generatesi sono
completamente riassorbite, è quello che si sarebbe determinato in assenza di perdite.
Al riguardo è stato prospettato il seguente caso:
- nel primo esercizio di applicazione del regime speciale: i soci hanno
deliberato di distribuire dividendi in misura maggiore rispetto alla misura minima
prevista dall’articolo 1, comma 123, della legge n. 296 del 2006;
- nel secondo esercizio di applicazione del regime speciale: l’utile della
gestione esente è stato in parte assorbito da una perdita della gestione imponibile, ed
inoltre i soci hanno deliberato di distribuire dividendi in misura maggiore rispetto
alla misura minima.
In riferimento a tale ipotesi, è stato chiesto di conoscere se la distribuzione
eccedente degli utili relativi ai predetti esercizi, avendo comportato un’anticipazione
della distribuzione obbligatoria dell’utile della gestione esente, possa di fatto ridurre
l’importo soggetto all’obbligo distributivo per l’esercizio successivo.
Al riguardo, è stato chiarito che il meccanismo del carry forward non prevede,
nelle ipotesi di distribuzione di utile della gestione esente d'esercizio in misura superiore a quella obbligatoria, possa essere ridotto in maniera corrispondente
l’obbligo distributivo degli esercizi successivi.
Il meccanismo del cosiddetto "carry forward” è volto, infatti, ad evitare che le
perdite della gestione imponibile, riducendo l'utile della gestione esente (soggetto a
distribuzione obbligatoria), producano una riduzione "definitiva” delle riserve di
utili della Gestione Esente maturate dalla società - soggette a particolari regole di
tassazione in capo ai soci - e una conseguente compressione dell'obbligo di
distribuzione, che è finalizzato proprio a tassare in capo ai soci una quota
consistente dell'utile esente per la società.
Infatti, la percentuale di utili della gestione esente da distribuire annualmente,
costituisce una quota minima che la società deve garantire, pena la decadenza dal
regime agevolativo in rassegna, mentre non vi sono limiti imposti dalla normativa in
ordine alla possibilità - da parte della società - di procedere alla distribuzione di una
quota superiore a quella fissata dalla suddetta norma, qualora ciò sia in linea con la
propria politica dei dividendi.
Tuttavia, l’eventuale distribuzione in eccedenza, non fa scattare in capo alla
SIIQ medesima il diritto a maturare un qualsivoglia beneficio in termini di "basket”
cui poter attingere in futuro al fine di ridurre la percentuale prefissata prevista dalla
legge, negli esercizi successivi.
Ai fini della corretta applicazione del meccanismo del "carry forward”, infatti,
assume rilevanza unicamente l'ammontare degli utili disponibili per la distribuzione,
cui si applica la percentuale minima di distribuzione, e non anche l’importo dei
dividendi effettivamente distribuito.
Sempre in riferimento al meccanismo del "carry forward”, è stato prospettato
un altro caso, nel quale la società istante ha realizzato, nell’arco di tre esercizi
finanziari, i seguenti risultati di bilancio:
1) Per il primo esercizio:
a) Risultato Gestione Esente: PERDITA
b) Risultato Gestione Imponibile: PERDITA
c) Risultato netto di conto economico: NEGATIVO
2) Per il secondo esercizio:
a) Risultato Gestione Esente: UTILE
b) Risultato Gestione Imponibile: PERDITA> UTILE G.E.
3) Per il terzo esercizio:
Nel primo esercizio, la Società non aveva alcun obbligo di distribuire dividendi
tratti dall’utile della Gestione Esente in quanto il risultato netto di conto economico
risultava negativo, e la stessa gestione esente evidenziava una perdita contabile.
Negli esercizi successivi, la Società non aveva alcun obbligo di distribuire
dividendi tratti dall'utile della gestione esente, in quanto il risultato netto di conto
economico risultava negativo, per effetto della perdita della Gestione Imponibile
superiore, per entrambi gli esercizi, all’utile della gestione esente.
Ciò premesso, sono stati chiesti chiarimenti in merito agli effetti che la perdita
della G.E. maturata in un determinato periodo d'imposta (il primo, nel caso di
specie), può avere sull'applicazione del meccanismo del "carry forward” agli utili
della G.I. maturati nei periodi d'imposta successivi (il secondo e il terzo, nel caso in
esame), nonché sul connesso obbligo di distribuzione.
In particolare, è stato chiesto di sapere se l'importo dell'utile della Gestione
Esente, relativo agli esercizi secondo e terzo, assorbito dalla perdita della G.I., e soggetto al meccanismo del "carry forward”, possa essere ridotto della perdita della
G.E. del primo esercizio.
Tale tesi interpretativa non è stata condivisa in quanto comporterebbe l'estensione
del meccanismo del "carry forward” a fattispecie diverse da quella prevista dalla
legge, che riguarda, come già chiarito, soltanto le ipotesi di diminuzione dell'utile di
una gestione causata da perdite dell'altra gestione e non già, come nel caso
prospettato, dalla compensazione dei risultati fatti registrare nel tempo dalla
medesima gestione.
7.4Modalità di utilizzo delle perdite fiscali generatesi anteriormente all’ingresso nel
In base a quanto previsto dal comma 133 della legge, le perdite fiscali maturate
dalle società nei periodi d’imposta precedenti a quello da cui decorre il regime
speciale "possono essere utilizzate, secondo le ordinarie regole, in abbattimento
della base imponibile dell’imposta sostitutiva d’ingresso … e a compensazione dei
redditi imponibili derivanti dalle eventuali attività diverse da quella esente”.
Come chiarito nella circolare n. 8/E del 2008, in sostanza le SIIQ possono
utilizzare le perdite maturate anteriormente all’ingresso nel regime speciale: per abbattere la base imponibile dell’imposta sostitutiva d’ingresso dovuta,
per effetto dell’esercizio dell’opzione per il regime speciale, sull’ammontare
delle plusvalenze, al netto delle minusvalenze, derivanti dal "realizzo” a
valore normale degli immobili destinati alla locazione (cfr. comma 126),
nonché di quelli destinati alla vendita (cfr. comma 129);
per compensare i redditi derivanti dalla eventuale "gestione imponibile”,
prodotti durante il regime speciale da assoggettare ad IRES secondo le
Sul punto, è stato precisato che le due modalità di utilizzo indicate non sono
alternative, ma possono essere adottate entrambe. In sostanza, nel caso in cui la
perdita pregressa, per effetto dell’abbattimento della base imponibile dell’imposta
sostitutiva d’ingresso, risulti utilizzata solo parzialmente, può essere computata, per
l’ammontare residuo, in diminuzione dell’eventuale reddito derivante dalla
"gestione imponibile” prodotto dalla società nei periodi d’imposta successivi.
Sul punto, in sede di interpello è stato chiesto di chiarire se l’utilizzo della
perdita per abbattere la base imponibile dell’imposta sostitutiva d’ingresso possa
avvenire fino a concorrenza dell’intero importo della perdita che trovi capienza o, al
contrario, nei limiti previsti dall’articolo 84 del TUIR, e cioè in misura non
superiore all’ottanta per cento del reddito imponibile.
Al riguardo, come precisato nella norma e ribadito nel precedente documento
di prassi, il riporto delle perdite pregresse da parte della SIIQ deve avvenire - sia in
caso di loro utilizzo in abbattimento della base imponibile dell’imposta sostitutiva
d’ingresso, sia in caso di utilizzo in compensazione degli eventuali redditi
imponibili negli esercizi successivi – secondo le "ordinarie regole” dettate dal
Di conseguenza, in vigenza del testo dell’articolo 84 nella versione antecedente
alle modifiche apportate dall’articolo 23, comma 9, del decreto legge 6 luglio 2011,
n. 98 in base al quale la perdita di un periodo d’imposta poteva essere computata in
diminuzione del redito dei periodi d’imposta successivi, ma non oltre il quinto -
occorreva tener conto anche dei limiti temporali ivi imposti previsti.
In base all’attuale formulazione dell’articolo 84 del TUIR, invece, la perdita di
un periodo d’imposta può essere computata in diminuzione del reddito dei periodi
d’imposta successivi "in misura non superiore all’ottanta per cento del reddito
imponibile di ciascuno di essi e per l’intero importo che trova capienza in tale
ammontare”.
Di conseguenza, nel caso di utilizzo della perdita ai fini dell’imposta
sostitutiva d’ingresso, la relativa base imponibile può essere ridotta in misura non
superiore all’ottanta per cento del suo ammontare, e per l’intero importo della
perdita che trovi in esso capienza.
Va da sé che, come sopra chiarito, la perdita pregressa che risulti utilizzata solo
parzialmente per l’abbattimento della base imponibile dell’imposta sostitutiva
d’ingresso può essere computata, per l’ammontare residuo, in diminuzione
dell’eventuale reddito derivante dalla "gestione imponibile” prodotto dalla società
nei periodi d’imposta successivi, nei limiti dell’ottanta per cento del reddito
imponibile. Note:
1: Vale a dire la lista di cui al decreto ministeriale previsto dall’articolo 168-bis, comma 1 del TUIR (cosiddetta "white
list”). In attesa dell’emanazione del suddetto decreto si deve fare riferimento al decreto ministeriale 4 settembre 1996 e
alle successive modifiche o integrazioni.
2: Come modificato dalla legge di conversione n. 166 del 20 novembre 2009 e successivamente dall’articolo 20, comma 1,
lettera l), del decreto.
3: Si veda, al riguardo, la Relazione illustrativa
4: Gli investitori "istituzionali” indicati dal comma 3 dell’articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 sono: lo
Stato italiano o enti pubblici italiani, organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia, enti
di previdenza, imprese di assicurazione italiane, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle
riserve tecniche, intermediari bancari e finanziari italiani vigilati, soggetti e patrimoni esteri istituiti in Paesi
white list, enti privati residenti in Italia con finalità mutualistiche e società cooperative residenti in Italia,
veicoli istituiti in Italia o in Paesi white list partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti precedenti.
5: Convertito, con modificazioni, dalla legge 14 settembre 2011, n. 148
6: Convertito, con modificazioni dalla legge 23 giugno 2014, n. 89
7: Per quanto attiene ai "Prestiti Obbligazionari convertibili” (POC), nell’interpello si precisa che entrambi recano una
particolare opzione che consente alla Società di corrispondere agli obbligazionisti, che intendano esercitare il diritto di
conversione, un importo monetario determinato sulla base del corso del titolo, in luogo della consegna di azioni sulla base
del prezzo di conversione in essere. Generalmente, i POC incorporano un'obbligazione contrattuale per la società
emittente a consegnare disponibilità monetarie agli obbligazionisti (per il rimborso del capitale e degli interessi periodici)
ed una componente di patrimonio netto (equity) per l'opzione di conversione concessa agli obbligazionisti medesimi.
Tuttavia, quando lo strumento convertibile contiene, come nella fattispecie esaminata, una previsione che consente
all'emittente, in caso di esercizio dell'opzione di conversione, di scegliere tra la consegna delle azioni e la corresponsione
all'obbligazionista di un importo monetario corrispondente al "fair value" di tali azioni alla data di conversione - ferma
restando la contabilizzazione della passività rappresentativa del debito contratto - l'opzione di conversione non è
contabilizzata come uno strumento di equity, ma come uno strumento derivato, con imputazione a conto economico delle
sue variazioni di "fair value". In base ai principi contabili internazionali, lo strumento è pertanto scomponibile, a livello
patrimoniale, (sulla base del c.d. "biforcation method") in:
- una componente di debito, valutata al tasso di interesse effettivo con il criterio del costo ammortizzato (il "Debito");
- e in uno strumento derivato (rappresentativo dell'opzione di conversione soggetta all'ulteriore opzione esercitabile dalla
Società) valutato al fair value ( il "Derivato").
In ogni esercizio di durata dello strumento, nel conto economico vengono, pertanto, rilevati, da una parte, gli interessi sul
Debito, secondo il criterio del costo ammortizzato, dall'altra, le variazioni (positive o negative) del "mark to market" del
Derivato rispetto all'ultima data di reporting.
Per quanto riguarda le "Quote Inefficaci", la Società istante fa presente di aver sottoscritto derivati di copertura del
rischio di oscillazione del tasso di interesse relativo all'indebitamento bancario. In particolare, si tratta di "interest rate
swap" (IRS) stipulati con finalità di copertura delle variazioni del tasso di interesse relativo a finanziamenti garantiti da
ipoteca iscritta su immobili destinati all'attività di locazione. Al riguardo, nel precisare che la copertura garantita dai
derivati in parola non sempre è perfettamente efficace, la società istante fa presente che, nell'ipotesi di copertura non
perfetta, lo IAS 39, §95b), in applicazione della c.d. "cash flow hedge" - adottata dalla Società - prevede che le quote di
utile o perdita associate ad uno strumento di copertura rappresentativi dell'inefficacia dello stesso derivato (le c.d. "quote
inefficaci") siano contabilizzate a conto economico, differentemente dalle quote di utile o perdita associate allo strumento
di copertura ritenuta efficace (le c.d. Quote efficaci), che vengono imputate ad una riserva di patrimonio netto.
L'inefficacia della copertura rileva la misura della mancata compensazione tra le variazioni di "fair value" dei flussi di
cassa attesi che si intende coprire e le corrispondenti variazioni rilevate per lo strumento di copertura.
- Conegliano, 26 giorni fa	Modello di ricorso contro accertamento da studi di settore che coinvolge anche il tema della c.d. antieconomicità
- Rimini, 28 giorni fa	Accordo per la riduzione del canone di locazione
- Rimini, 28 giorni fa	Contratto di comodato abitativo
- Rimini, 28 giorni fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero
- Rimini, 28 giorni fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato (e cedolare secca)
- Rimini, 28 giorni fa	Contratto di locazione box/garage ad uso privato
- Rimini, 28 giorni fa	Contratto di locazione ad uso abitativo ad uso transitorio
- Rimini, 28 giorni fa	Contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistica
- Rimini, 28 giorni fa	Verbale consegna immobili al conduttore
- Rimini, 28 giorni fa	Verbale riconsegna immobili al conduttore
- Rimini, 28 giorni fa	Analisi convenienza tra Regime Ordinario, dei Minimi e Forfetario 2016
- Venezia, 28 giorni fa	Easy Budget Multiprodotto 2.3
- Sassari, 28 giorni fa	SRL: il FORMULARIO completo di verbali di assemblea soci e riunioni CdA
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea dei soci.
- Sestu, 28 giorni fa	Consultazione scritta o consenso espresso per iscritto dei soci di SRL
- Sestu, 28 giorni fa	Finanziamento infruttifero soci
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per la nomina del collegio sindacale/sindaco unico (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale del Consiglio di Amministrazione per la nomina dell’amministratore delegato (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale del consiglio di amministrazione di S.R.L. - Adeguamento o no alle risultanze degli studi di settore
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per la nomina del Consiglio di Amministrazione
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per l’approvazione del bilancio (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. irregolarmente costituita per mancanza del numero legale (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per la distribuzione di dividendi (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per la nomina dell’amministratore unico (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per la nomina di amministratori con poteri disgiunti (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per rettifica di verbale precedente assemblea recante un errore materiale (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per la ratifica dell’operato dell’organo amministrativo (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per deliberare la revoca dell’amministratore unico (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per la revoca dei sindaci incorsi in gravi irregolarità art. 2400, comma 2, del Codice Civile (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per autorizzare gli amministratori all’utilizzo dell’auto propria e per rimborso spese (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per la sostituzione di un sindaco decaduto (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale di assemblea di S.r.l. per attribuzione cariche e conferimento poteri agli amministratori (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale del Consiglio di Amministrazione per la convocazione di Assemblea dei Soci (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale del Consiglio di Amministrazione le dimissioni di amministratori con decadenza del CdA (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale del Consiglio di Amministrazione di S.R.L. per la nomina di un direttore (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale del Consiglio di Amministrazione per la richiesta di finanziamento agevolato (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale del Consiglio di Amministrazione per il rinvio della convocazione dell’assemblea dei soci per l’approvazione del bilancio (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale del Consiglio di Amministrazione per la sostituzione del Presidente del CdA (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Verbale del Consiglio di Amministrazione per il conferimento di poteri per svolgere operazioni con istituti bancari (modello personalizzabile)
- Sestu, 28 giorni fa	Promemoria di aggiornamento contabile e fiscale
- Torino, 28 giorni fa	Il prestito tra familiari: scrittura privata 'anti' redditometro
- Legnaro, 28 giorni fa	Nuovo Anatocismo Facile (aggiornato al 2016)
- Sestola, 28 giorni fa	Recesso del socio di SRL con accrescimento delle partecipazioni dei soci rimasti ('procedura semplificata senza intervento del notaio')
- Lido Di Spina, 29 giorni fa	Rimborso spese amministratore che utilizza auto propria
- Roma, 29 giorni fa	Modello di ricorso contro cartella di pagamento impugnata per vizi propri
- Riccione, 29 giorni fa	Promemoria di aggiornamento contabile e fiscale
- Villastellone, 29 giorni fa	Pacchetto assegnazione / cessione agevolata immobili ai soci
- Firenze, 29 giorni fa	Estromissione Agevolata Immobili Strumentali Imprenditore Individuale (Legge Stabilità 2016)
- Firenze, 29 giorni fa	Assegnazione e cessione agevolata immobili ai soci (analisi di convenienza 2016)
- Firenze, 29 giorni fa	Assegnazione agevolata immobili – Tassazione soci
- Firenze, 29 giorni fa	Ricorso avverso cartella di pagamento – Notifica eseguita a mezzo PEC – Nullità della notifica
- Milano, 29 giorni fa	Pacchetto formulario contratti locazione immobili
- Busseto, 29 giorni fa	Accordo per la riduzione del canone di locazione
- Busseto, 29 giorni fa	Contratto di comodato abitativo
- Busseto, 29 giorni fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero
- Busseto, 29 giorni fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato (e cedolare secca)
- Busseto, 29 giorni fa	Contratto di locazione box/garage ad uso privato
- Busseto, 29 giorni fa	Contratto di locazione ad uso abitativo ad uso transitorio
- Busseto, 29 giorni fa	Contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistica
- Busseto, 29 giorni fa	Verbale consegna immobili al conduttore
- Busseto, 29 giorni fa	Verbale riconsegna immobili al conduttore
- Busseto, 29 giorni fa	Pacchetto formulario contratti locazione immobili
- Milano, 12 ore fa	Liquidazione e contestuale scioglimento di SNC: procedura senza intervento del notaio
- Sottomarina, 13 ore fa	Modello di ricorso contro cartella di pagamento impugnata per vizi propri
- Noventa Padovana, 14 ore fa	Pacchetto formulario contratti locazione immobili
- Pelago, 15 ore fa	Accordo per la riduzione del canone di locazione
- Pelago, 15 ore fa	Contratto di comodato abitativo
- Pelago, 15 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero
- Pelago, 15 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato (e cedolare secca)
- Pelago, 15 ore fa	Contratto di locazione box/garage ad uso privato
- Pelago, 15 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo ad uso transitorio
- Pelago, 15 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistica
- Pelago, 15 ore fa	Verbale consegna immobili al conduttore
- Pelago, 15 ore fa	Verbale riconsegna immobili al conduttore
- Pelago, 15 ore fa	RATING MEDIOCREDITO 2016
- Alba Adriatica, 15 ore fa	RATING DI AUTOVALUTAZIONE PMI 2016 (analisi bilanci 2014/2015)
- Alba Adriatica, 16 ore fa	Pacchetto formulario contratti locazione immobili
- Poggibonsi, 17 ore fa	Accordo per la riduzione del canone di locazione
- Poggibonsi, 17 ore fa	Contratto di comodato abitativo
- Poggibonsi, 17 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero
- Poggibonsi, 17 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato (e cedolare secca)
- Poggibonsi, 17 ore fa	Contratto di locazione box/garage ad uso privato
- Poggibonsi, 17 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo ad uso transitorio
- Poggibonsi, 17 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistica
- Poggibonsi, 17 ore fa	Verbale consegna immobili al conduttore
- Poggibonsi, 17 ore fa	Verbale riconsegna immobili al conduttore
- Poggibonsi, 17 ore fa	Cumulo giuridico: Risparmiare sulle sanzioni
- Bussolengo, 18 ore fa	Pacchetto formulario contratti locazione immobili
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Accordo per la riduzione del canone di locazione
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Contratto di comodato abitativo
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato (e cedolare secca)
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Contratto di locazione box/garage ad uso privato
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo ad uso transitorio
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistica
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Verbale consegna immobili al conduttore
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Verbale riconsegna immobili al conduttore
- Corleto Perticara , 18 ore fa	Ricorso contro cartella INPS per decadenza quinquennale
- Catania, 18 ore fa	Pacchetto formulario contratti locazione immobili
- Montale, 18 ore fa	Accordo per la riduzione del canone di locazione
- Montale, 18 ore fa	Contratto di comodato abitativo
- Montale, 18 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero
- Montale, 18 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato (e cedolare secca)
- Montale, 18 ore fa	Contratto di locazione box/garage ad uso privato
- Montale, 18 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo ad uso transitorio
- Montale, 18 ore fa	Contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistica
- Montale, 18 ore fa	Verbale consegna immobili al conduttore
- Montale, 18 ore fa	Verbale riconsegna immobili al conduttore
- Montale, 18 ore fa	Pacchetto formulario contratti locazione immobili

References: articolo 20
 articolo4
 articolo 32
 articolo 6

articolo 20
 articolo 4
 articolo 15
 articolo 73
 articolo 1
 §95
 §95
 art. 2400