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Timestamp: 2018-07-21 23:02:43+00:00

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OLG Brandenburg, 4 U 7/05: OLG Brandenburg: vermessung, zugesicherte eigenschaft, rückabwicklung, erblasser, kaufvertrag, umzäunung, vollstreckung, nebenpflicht, vertragsverletzung, täuschung
Urteil des OLG Brandenburg vom 10.12.2004, 4 U 7/05
4 U 7/05
OLG Brandenburg: vermessung, zugesicherte eigenschaft, rückabwicklung, erblasser, kaufvertrag, umzäunung, vollstreckung, nebenpflicht, vertragsverletzung, täuschung
Vermessung, Zugesicherte eigenschaft, Rückabwicklung, Erblasser, Kaufvertrag, Umzäunung, Vollstreckung, Nebenpflicht, Vertragsverletzung, Täuschung
Normen: § 155 BGB, § 433 BGB, § 433aF BGB
Aktenzeichen: 4 U 7/05
Grundstückskaufvertrag: Bestimmung der Kaufsache beim Verkauf einer unvermessenen Teilfläche
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 10. Dezember 2004 wird zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
1I. Die Kläger verlangen von den Beklagten, bei denen es sich um die Mitglieder der ungeteilten Erbengemeinschaft nach K. M. handelt, die Rückabwicklung des mit dem Erblasser am 6. September 1990 geschlossenen Kaufvertrages über ein noch unvermessenes "Trennstück in Größe von 7.120 m², das in der beigefügten Skizze mit den Buchstaben A-B-C-D-E-F-A gekennzeichnet ist". Hilfsweise begehren sie die Durchführung der Vermessung der vertraglich vereinbarten Teilfläche durch den Vermessungsingenieur K.
2Die Beklagten erhoben gegen etwaige Gewährleistungsansprüche die Einrede der Verjährung und wandten im übrigen gegen ihre Inanspruchnahme ein, veräußert worden sei nicht, wie die Kläger vortragen, das außerhalb der Umzäunung belegene Teilgrundstück; einvernehmlich sei als Grenze vielmehr das Ende des von ihnen genutzten Gartenlandes zugrundegelegt worden.
3Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird mit der folgenden Ergänzung auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen (§ 540 Abs. 1 ZPO):
4Die Beklagten verhinderten die Abmarkung der Grenze der Teilfläche entsprechend der von den Klägern in Auftrag gegebenen Vermessung.
5Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, ein etwaiger Anspruch auf Wandlung des Kaufvertrages sei gemäß § 477 Abs. 1 BGB a.F. bereits mit Ablauf des 30. September 1991 verjährt. Ein Rückabwicklungsanspruch aus § 326 Abs. 1 BGB a.F. wegen Verzuges mit der vertraglich übernommenen Verpflichtung, die Vermessung des Trennstückes zu beauftragen, bestehe ebenfalls nicht. Es handle sich hierbei zwar um eine Hauptleistungspflicht, die Beklagten befänden sich indes nicht in Verzug, denn der Erblasser habe unstreitig am 16. Oktober 1990 den Vermessungsauftrag erteilt und die Vermessung sei auch erfolgt. Der klägerseits erhobene Einwand, es liege gleichwohl keine wirksame Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtung vor, weil keine neuen Flurstücke gebildet worden seien, greife nicht durch. Eine Verpflichtung des Veräußerers, für die Realisierung der Vermessungsergebnisse Sorge zu tragen, sei nicht ersichtlich. Darüber hinaus sei die Weiterleitung der Vermessungsunterlagen an das Katasteramt nach dem unbestritten gebliebenen Beklagtenvorbringen nur deshalb unterblieben, weil die Rechnung des Vermessungsingenieurs St. durch die Kläger nicht beglichen worden sei. Die Kläger könnten sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die vom Erblasser beauftragte Vermessung fehlerhaft sei, denn einem Anspruch auf ordnungsgemäße Vermessung stünde die Einrede der Verjährung entgegen.
6Ein Anspruch auf Erstattung der ihnen durch die Einschaltung des Vermessungsingenieurs K. entstandenen Kosten stünde den Klägern nicht zu, denn der Rechtsvorgänger der Beklagten sei seiner vertraglichen Verpflichtung nachgekommen. Der hilfsweise erhobene Anspruch auf Vermessung der Teilfläche von 7.120 qm sei gemäß § 446 BGB a.F. mit Gefahrübergang untergegangen.
7Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiter verfolgen. Sie rügen, dass die Kammer fehlerhaft die Behauptung der Beklagten zu 1. als unstreitig dargestellt habe, eine Teilfläche über die Umfriedung hinaus sei genutzt worden. Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht zudem angenommen, der Erblasser habe eine den vertraglichen Vereinbarungen entsprechende Vermessung in Auftrag gegeben; jener habe vielmehr arglistig eine Vermessung nicht der vereinbarten herauszumessenden Teilfläche von 7.120 qm, sondern eines ihm verbleibenden Teilstückes in einer Größe von 1.151 qm beauftragt, und die Kläger zu einer Bestätigung dieses falschen Vermessungsergebnisses bewegen wollen. Vertraglich gewollt sei die Übertragung einer geometrisch nur ungefähr, aber größenmäßig konkret bestimmten Teilfläche. Der Anspruch sei nicht verjährt, da - unstreitig - eine Auflassungsvormerkung eingetragen sei. Der hilfsweise geltend gemachte Anspruch sei mangels Übereignung der Teilfläche nicht untergegangen.
8Die Kläger beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen,
9Zug um Zug gegen Löschung der zugunsten der Kläger im Grundbuch von ..., Blatt ..., Flur ..., Flurstück ..., unter der laufenden Nummer ... eingetragenen Auflassungsvormerkung 35.147.98 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 28. Februar 2004 zu zahlen,
11 durch den öffentlich bestellten und vereidigten Vermessungsingenieur Dipl. Ing. M. K., ..., die im Grundstückskaufvertrag vom 6. September 1990 des Notars J. K. in ..., UR. ..., vereinbarte Teilfläche mit einer Größe von 7.120 qm amtlich vermessen zu lassen und die Identitätserklärung hinsichtlich dieser Teilgrundstücks abzugeben.
14 Sie verteidigen mit näheren Ausführungen das angefochtene Urteil.
15 II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
16 Die Kläger können die Beklagten aus keinem Rechtsgrund auf Rückabwicklung des Kaufvertrages in Anspruch nehmen.
17 a) Eine Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages ist nicht deshalb begründet, weil ein wirksamer Kaufvertrag mangels hinreichender Bestimmtheit der veräußerten Teilfläche nicht zustande gekommen ist (§ 155 BGB).
18 Zur Begründung der Leistungspflicht des Verkäufers nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. ist die Bezeichnung des Kaufgegenstandes erforderlich. Dies kann in der Weise erfolgen, dass die zu vermessende Grundstücksteilfläche durch eine bestimmte Grenzziehung in einer der Kaufvertragsurkunde beigefügten - maßstabsgerechten - zeichnerischen Darstellung gekennzeichnet wird. Haben die Parteien sich darüber geeinigt, dass die genaue Grenzziehung erst noch erfolgen soll, genügt aber auch, dass Größe, Lage und Zuschnitt der Fläche entsprechend einer zeichnerischen, nicht notwendig maßstabsgetreuen Darstellung bestimmbar sind. Ist das nicht möglich, begründet dies nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - der der Senat folgt - nicht die Formnichtigkeit des Vertrages, sondern es ist gemäß § 155 BGB eine schuldrechtliche Bindung nicht entstanden (BGH Urteil vom 19. April 2002 - V ZR 90/01 - ; NJW-RR 1999, 1030).
19 Wie der Senat bereits im Verhandlungstermin vom 6. Juli 2005 ausgeführt hat, genügte der notarielle Vertrag vom 6. September 1990 diesen Erfordernissen zur hinreichend genauen Umschreibung des den Verpflichtungsgegenstand bildenden Geländes.
20 aa) (1) Die Vertragsparteien haben dem notariellen Vertrag eine Skizze mit den markierten Grenzpunkten A, B, C, D, E und F beigefügt und zugleich im Vertragstext die Flächengröße mit 7.120 qm genau bestimmt. Diese beiden Bezugsgrößen
Flächengröße mit 7.120 qm genau bestimmt. Diese beiden Bezugsgrößen zugrundegelegt, lassen sich die Grenzen der Teilfläche allerdings nicht eindeutig bestimmen.
21 Nach der zeichnerischen Darstellung in der Flurkarte müßte die Grenzlinie C - D kürzer sein als die der Grenzlinie E - F gegenüberliegende Straßenfront des beim Veräußerer verbleibenden Grundstücksteils (D - westlicher Eckpunkt des Flurstücks 149). Das nicht veräußerte Teilstück sollte aber nach dem übereinstimmenden Parteivortrag zumindest in den durch die vorhandene Umzäunung vorgegebenen Grenzen bestehen bleiben, d.h. die Grenzlinie E - F sollte nicht näher zur Straßenfront liegen als der vorhandene Zaun (vgl. Skizze Bl. 20). Mit dieser Vorgabe läßt sich eine Fläche von genau 7.120 qm aber nur entsprechend der vom Vermessungsingenieur K. vorgenommenen, aus der Skizze Bl. 20 ersichtlichen Art und Weise herausmessen, indem der Grenzpunkt D vom Grenzpunkt C weiter entfernt ist als von dem westlichen Eckpunkt des Flurstücks 149.
22 (2) Stimmt die Grenzziehung des noch zu vermessenden Grundstücks, die in der notariellen Urkunde durch einen - maßstabsgerechten - Plan angegeben ist, nicht mit den beurkundeten Flächenmaßen überein, geht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der objektive Inhalt der Parteierklärungen in der Regel übereinstimmend dahin, dass die Angabe des Flächenmaßes bedeutungslos und die zeichnerische Umgrenzung allein maßgeblich sein soll (BGH NJW-RR 1999, 1030; WM 1980, 1013).
23 Den zitierten Entscheidungen lagen zwar Grundstückskaufverträge mit nur als "ungefähr" bezeichneten Flächenmaßangaben zugrunde. Für einen Kaufvertrag mit genauer Maßangabe wie dem vorliegenden gilt jedoch nach Auffassung des Senats nichts anderes. Auch in einem solchen Fall ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Vertragsparteien in erster Linie das Teilstück in den angegebenen Grenzen haben erwerben bzw. veräußern wollen. Nicht durch das Flächenmaß, das hierzu erkennbar ungeeignet ist, sondern allein mit der zeichnerischen Darstellung in der Skizze haben sie die Umfang, Lage und Grenzen des Veräußerungsgegenstandes bestimmt. Die Vertragsparteien, die einen Kaufvertrag über ein erst noch zu vermessendes Teilstück eines Grundstücks abschlossen, müssen sich auch darüber im Klaren gewesen sein, dass eine sachkundige Vermessung nach den zeichnerischen Vorgaben aller Wahrscheinlichkeit nach mit dem konkret angegebenen Flächenmaß nicht übereinstimmen wird. Insbesondere wenn sich - wie hier - das Flächenmaß der zu übertragenden Teilfläche aufgrund ihres Zuschnitts - das Trennstück ist als unregelmäßiges Sechseck geschnitten - nicht ohne weiteres zuverlässig durch eigene Messungen selbst ermitteln läßt, ist anzunehmen, dass die Parteien der zeichnerischen Darstellung maßgebliche Bedeutung beigemessen haben, es sei denn es bestehen Anhaltspunkte, die auf einen anderen Parteiwillen hindeuten.
24 (3) Anhaltspunkte für einen solchen abweichenden Parteiwillen liegen hier nicht vor.
25 Der notarielle Kaufvertrag läßt nicht erkennen, dass die Vertragsparteien der konkreten Grundstücksgröße von 7.120 qm eine erhebliche Bedeutung - auch nicht für die Kaufpreisbildung - beigemessen haben. Dass sich das mit dem Grundstückserwerb beabsichtigte Ziel der Bebauung auf einer Teilfläche in den Grenzen, die sich nach der zeichnerischen Umgrenzung ergeben, nicht realisieren läßt, ist weder dargetan - auch nicht im Senatstermin - noch ersichtlich.
26 Ein maßgeblich am Flächenmaß orientierter Parteiwille läßt sich auch nicht damit begründen, dass - wie die Kläger behaupten - (nur) die seinerzeit umzäunte Fläche bei dem Veräußerer verbleiben sollte, denn auch nach der von ihnen beauftragten Vermessung einer Teilfläche mit einer Größe von genau 7.120 qm geht - wie die Skizze Bl. 20 d.A. anschaulich zeigt - die beim Veräußerer verbleibende Fläche über den eingefriedeten Bereich hinaus.
27 Dass die Parteien bei Vertragsschluß - wohl übereinstimmend - von einer Gesamtgrundstücksfläche von 8.040 qm ausgegangen sind, obgleich diese tatsächlich 118 qm weniger, nämlich 7.922 qm beträgt, ist damit ebenfalls nicht von Bedeutung.
28 bb) Die zeichnerische Darstellung in der dem notariellen Kaufvertrag beigefügten Skizze genügt entgegen der Auffassung der Kläger auch den Anforderungen, die nach der oben dargestellten Rechtsprechung zur hinreichenden Bestimmung einer noch zu vermessenden Grundstücksteilfläche gestellt werden.
29 Die zeichnerische Darstellung in der Flurkarte ist augenscheinlich maßstabsgerecht, die entgegenstehende Behauptung der Kläger in ihrer Berufungsbegründung ist pauschal und nicht berücksichtigungsfähig. Der Umstand, dass ein "Strich" auf einem Plan in der
und nicht berücksichtigungsfähig. Der Umstand, dass ein "Strich" auf einem Plan in der Natur eine gewisse Fläche einnimmt und deshalb jede Skizze naturgemäß gewisse Ungenauigkeiten enthält, mag hier durch den Maßstab der gewählten Karte - etwa 1 : 2845 - zwar noch verstärkt werden, steht einer hinreichenden Bestimmung des Vertragsgegenstandes aber nicht entgegen. Wie dem Senat nicht nur aus seiner langjährigen Befassung mit Grundstückssachen bekannt ist, ist es - lösbare - Aufgabe des Vermessungsingenieurs, mittels der ihm zur Verfügung stehenden Messmethoden und -hilfsmittel - zu denen etwa auch digitale Bildbearbeitungsprogramme gehören - unter Berücksichtigung der geltenden Vermessungsgrundsätze derartige Abgreif- und Ableseungenauigkeiten bei der Bestimmung eingezeichneter Grenzen in der Natur auszuschalten.
30 b) Die Kläger können eine Rückabwicklung des notariellen Grundstückskaufvertrages auch nicht gemäß den §§ 459, 468, 462 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB verlangen.
31 Dabei kann letztlich offen bleiben, ob der übertragenen Grundstücksteilfläche zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs - seinerzeit war das Grundstück noch nicht vermessen - eine zugesicherten Eigenschaft fehlte. Selbst wenn mit der Größenangabe von 7.120 qm die Größe der veräußerten Teilfläche zugesichert wäre - als zugesicherte Eigenschaft wäre die Größe von dem in § 5 Abs. 1 des notariellen Vertrages vereinbarten Gewährleistungsausschluß nicht erfasst - ist schon zweifelhaft, ob die Abweichung von der zugesicherten Größe, die nach dem Parteivortrag höchstens 376 qm (7.120 qm - 6.744 qm Messung St.), das sind etwa 5 %, betrug, so erheblich ist, dass sie eine Wandlung des Kaufvertrages rechtfertigte (§ 468 Satz 2 BGB a.F.). Jedenfalls sind Gewährleistungsansprüche gemäß § 477 BGB a.F. verjährt. Die einjährige Verjährungsfrist des § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. begann mit Übergabe des Grundstücks am 1. Oktober 1990 und endete mit Ablauf des 1. Oktober 1991.
32 c) Den Klägern ist es aus prozessualen Gründen verwehrt, die Rückabwicklung des Vertrages als Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß § 463 BGB a.F. wegen arglistigen Verschweigen eines Mangels oder wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu verlangen.
33 Erstmals mit der Berufungsbegründung machen sie geltend, der Erblasser habe arglistig eine Vermessung der verkauften Teilfläche aus dem Gesamtgrundstück mit der Größe von 7.922 qm so beauftragt, dass ihm eine Fläche von 1.151 qm verbleibt. Dieses, von den Beklagten bestrittene Vorbringen ist indes im Berufungsrechtszug nicht zuzulassen, denn Zulassungsgründe gemäß § 531 Abs. 2 ZPO werden nicht dargetan und sind auch nicht ersichtlich.
34 Aus demselben Grund scheidet eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB, die allerdings ohnehin bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung nicht erklärt wurde, aus.
35 d) Die Kläger haben auch keinen Rückabwicklungsanspruch aus positiver Vertragsverletzung (pVV) wegen endgültiger Verweigerung der Mitwirkung an der Grenzabmarkung oder der Neuvermessung.
36 Die Beklagten waren als Rechtsnachfolger des vertragschließenden Erblassers allerdings verpflichtet, bei der Durchführung des Grundstückskaufvertrages mitzuwirken, indem sie die Vermessung der veräußerten Teilfläche und die zur katastermäßigen Erfassung der neuen Parzelle und deren Grenzen erforderlichen Abmarkungen dulden mußten.
37 Eine endgültige und ernsthafte Weigerung, dieser vertraglichen Nebenpflicht nachzukommen - nur diese rechtfertigte eine Rückabwicklung des Kaufvertrages -, liegt indes nicht vor.
38 aa) In der Weigerung, die Abmarkung der vom Vermessungsingenieur K. vermessenen Grenzen zuzulassen oder eine neue Vermessung der Teilfläche mit einer Größe von 7.120 qm zu dulden, liegt kein Verstoß gegen die bezeichnete vertragliche Nebenpflicht, denn die von diesem vorgenommene bzw. beabsichtigte Vermessung entsprach nicht den vertraglichen Vereinbarungen.
39 Die Vertragsparteien haben den herauszumessenden Grundstücksteil maßgeblich durch die zeichnerische Darstellung in der der Vertragsurkunde beigefügten Skizze bestimmt. Wie oben unter 1. a) aa) dargelegt, zeigt bereits der augenscheinliche Vergleich der Längen der zur Straßenfront gelegenen Grenzlinien C - D und D - westlicher Eckpunkt des Flurstücks 149 in der der Vertragsurkunde beigefügten Skizze und der Vermessungsskizze des Vermessungsingenieurs K., dass die von letzterem
Vermessungsskizze des Vermessungsingenieurs K., dass die von letzterem vorgenommene Vermessung nicht den vertraglichen Vorgaben entspricht. Einer Beweiserhebung hierzu bedarf es deshalb nicht.
40 bb) Eine zum Rücktritt berechtigende Erfüllungsverweigerung läßt sich auch nicht damit begründen, dass die vom Erblasser Ende 1990 in Auftrag gegebene Grundstücksvermessung - wie die Kläger vortragen - nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprach. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre - worüber der Senat nicht zu entscheiden hat -, die Vermessung des Vermessungsbüros St. also nicht der zeichnerischen Umgrenzung der veräußerten Teilfläche entsprach, stellt das vorprozessual und in diesem Rechtsstreit geäußerte Beharren auf dem anderweitigen Standpunkt jedenfalls keine endgültige Erfüllungsverweigerung dar, denn eine den zeichnerischen Vorgaben entsprechende Vermessung haben die Kläger von den Beklagten zu keinem Zeitpunkt verlangt.
41 Eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegt auch nicht insoweit vor, als sich die Beklagten darauf berufen, die Vertragsparteien hätten eine Einigung dahin erzielt, dass die Grenzziehung dort erfolgen soll, wo das von ihnen seither genutzte Gartenland - außerhalb der Umzäunung - geendet habe. Ob diese Vorstellung mit der zeichnerischen Darstellung in dem notariellen Vertrag übereinstimmt, bedarf in diesem Rechtsstreit keiner Entscheidung.
42 2. Die Kläger können auch mit ihrem Hilfsantrag, gerichtet auf Duldung einer amtlichen Vermessung der Teilfläche mit einer Größe von 7.120 qm durch den Vermessungsingenieur K. und Abgabe der Identitätserklärung, nicht durchdringen.
43 Wie ausgeführt, haben die Vertragsparteien die Übertragung eine Teilfläche in der zeichnerischen Umgrenzung vereinbart; die Flächenangabe war demgegenüber bedeutungslos.
44 III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
45 Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.). Ein Fall von grundsätzlicher Bedeutung liegt auch nicht im Hinblick auf die Bedeutung einer zeichnerischen Umgrenzung des Kaufgegenstandes im Verhältnis zu einer genauen Flächenangabe im Vertragstext; die Entscheidung des Senats beruht insoweit auf allgemeingültigen Erwägungen zur Auslegung von Willenserklärungen.
46 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 72 Nr. 1 GKG n.F. auf 36.905,73 € festgesetzt.

References: § 155
 § 433
 § 433
 § 477
 § 326
 § 446
 § 433
 § 155
 Art. 229
 § 5
 § 5
 § 477
 § 477
 § 463
 § 531
 § 123