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Timestamp: 2019-07-21 09:11:10+00:00

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BGH: Schönheitsreparaturen nur bei renoviert übergebener Wohnung – Quotenklausel unwirksam 2017-07-14
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch mehrere Entscheidungen am 18.03.2015 zu Schönheitsreparaturen (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) seine bisherige Rechtsprechung maßgeblich geändert.
Grundsätzlich sollen Mieter mit Renovierungsarbeiten nur für ihre eigene Mietvertragsdauer belastet werden. Daher können Schönheitsreparaturen lediglich verlangt werden, wenn dem Mieter entweder eine renovierte Wohnung übergeben worden ist oder ihm aber für die erfolgte Abnutzung vor seiner Mietzeit ein angemessener Ersatz gezahlt wird.
Bei bestehenden Mietverhältnissen ist der Mieter nur dann verpflichtet, Schönheitsreparaturen aufgrund der entsprechenden Regelung des Mietvertrags vorzunehmen, wenn der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung übergeben hat.
Jegliche Quotenabgeltungsklauseln sind nach der neuen Entscheidung des BGH unwirksam. Dabei kommt es nicht mehr wie bisher darauf an, ob das Mietobjekt renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Quotenabgeltungsklauseln kamen zum Tragen, wenn das Mietverhältnis endete, bevor der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Der Mieter sollte aufgrund dieser Regelung anteilige Kosten für Renovierungen tragen.
Haus & Grund Karlsruhe hat seine Mietverträge entsprechend angepasst.
Mietpreisbremse kommt: Die wichtigsten Fakten zum Gesetz 2015-03-10
Die Regierungsparteien sind sich einig: Die Mietpreisbremse kommt und das voraussichtlich noch im Frühsommer. Es gibt aber zahlreiche Ausnahmen. Hier die wichtigsten Fakten zum Gesetz.
Die Mietpreisbremse soll in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten und wirft viele Fragen auf.
Nach langem Hin und Her hat sich die Große Koalition nun auf die Mietpreisbremse geeinigt. Der Gesetzesentwurf von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) wird nicht mehr verändert. Dies hat heute auch der Bundestag beschlossen. Nun fehlt nur noch die Zustimmung des Bundesrates, damit das Gesetz im Frühsommer in Kraft treten kann. Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Bis auf wenige Ausnahmen dürfen Vermieter, die ihre Wohnung neu vermieten, so viel Miete verlangen wie sie möchten. Laut Bundesjustizministerium kommt es in Ballungsgebieten oder begehrten Innenstadtlagen aus diesem Grund oft zu Preissprüngen zwischen 20 und 40 Prozent. Die Mietpreisbremse soll dieses Problem lösen: Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung an einen neuen Mieter, darf der Mietpreis künftig nur noch höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
In der Regel gibt der örtliche Mietspiegel Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Allerdings haben nicht alle Städte einen qualifizierten Mietspiegel – also einen Mietspiegel, der alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird. Kritisiert wird auch, dass die Daten der Mietspiegel auf sehr unterschiedliche Weise erhoben werden. Oft gelten sie als veraltet oder basieren auf groben Schätzungen.
Nein. Die Mietpreisbremse soll nur in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten. Welche Gegenden das sind, bestimmen die Landesregierungen. Die Mietpreisbremse gilt dann für eine Dauer von maximal fünf Jahren. Danach muss neu entschieden werden. Es liegt also an den Bundesländern, wo und ob die Mietpreisbremse umgesetzt wird.
Ein „angespannter Wohnungsmarkt“ herrscht laut Gesetzentwurf wenn:
die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Schnitt die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Schnitt deutlich übersteigt die Wohnbevölkerung wächst, aber keine neuen Wohnungen gebaut werden große Nachfrage bei geringem Leerstand herrscht
Gilt die Bremse auch für laufende Mietverträge?
Nein. Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Wohnungen, die neu vermietet werden. Auf bereits laufende Mietverträge hat sie keine Auswirkung. Bei bestehenden Mietverträgen gilt allerdings schon jetzt die sogenannte Kappungsgrenze: Sie legt fest, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Grenze bereits auf 15 Prozent gesenkt worden.
Nein. Ausgenommen von der Mietpreisebremse sind: neu gebaute Wohnungen Wohnungen, die „umfassend modernisiert“ wurden. Problem: Im Gesetz wird nicht definiert, was unter einer „umfassenden Modernisierung“ zu verstehen ist. Laut Bundesjustizministerium ist das dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen.
Fall 1: Die Wohnung wurde aufwändig modernisiert und ein neuer Mieter zieht ein Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf die Miete wie bisher frei festlegen.
Fall 2: Die Wohnung wurde nur zum Teil saniert und ein neuer Mieter zieht ein Die Mietpreisbremse gilt. Allerdings kann der Vermieter zusätzlich bis zu zehn Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings nur so lange, bis er seine Aufwendungen gedeckt hat. Bislang betrug die sogenannte Modernisierungsumlage elf Prozent.
Fall 3: Die Wohnung wird saniert, der alte Mieter bleibt aber in der Wohnung Auch hier darf der Vermieter künftig zehn Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Bereits bestehende Mietverträge sind aber nicht Gegenstand der Mietpreisbremse.
Was passiert, wenn der Vermieter sich nicht an die Mietpreisbremse hält und zu viel Miete verlangt?
Wenn ein Mieter beim Einzug in eine Wohnung feststellt, dass die Miete höher ist als erlaubt, kann er die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Allerdings erst ab dem Zeitpunkt, ab dem er sich offiziell beim Vermieter beschwert hat. Sanktionen gegenüber Vermietern, die mehr als erlaubt verlangen, sind im Gesetz nicht vorgesehen. Allerdings regelt §291 des Strafgesetzbuchs den so genannten Mietwucher.
Zusammen mit der Mietpreisbremse tritt auch das Bestellerprinzip in Kraft: Demnach zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt. Für einen Mieter bedeutet das in Zukunft: Nur wenn er den Makler aufgefordert hat, für ihn eine Wohnung zu suchen, und er mietet diese Wohnung auch an, zahlt er Provision. Umgekehrt gilt: Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Mieter keine Provision, sondern der Wohnungseigentümer.
Wann gilt das Gesetz? Das Gesetz wird voraussichtlich zwischen April und Juni 2015 in Kraft treten. Es fehlt nur noch die Zustimmung des Bundesrats. Die finale Abstimmung wird am 27. März 2015 erwartet. Danach müssen die Länder die Rechtsverordnung zur Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erlassen
Seit 1. Mai 2014 überarbeitete Energieausweise 2014-05-07
Am 1. Mai 2014 ist die neue Energieeinsparverordnung in Kraft getreten.
Mit ihr werden auch neue, mit einem Buchstabenlabel und einer Registriernummer versehene Energieausweise und neue Regeln für deren Nutzung eingeführt. Darüber informierte der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland heute in Berlin.
Den Energieausweis wird es weiterhin als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis geben.
Allerdings wird sich das Erscheinungsbild ändern:
Die Ausweise enthalten auf fünf Seiten die wesentlichen Gebäudedaten, eine neue Registriernummer, den Vergleichsbalken (Energielabel) mit den neuen Energieeffizienzklassen sowie Vergleichswerte und, soweit möglich, Modernisierungsempfehlungen.
Für Vermieter ist wichtig, dass sie ihre vorhandenen Energieausweise grundsätzlich bis zum Ablauf ihrer Gültigkeit weiter verwenden können. Allerdings müssen die Energieausweise zukünftig bei einer Wohnungsbesichtigung gut sichtbar ausgelegt oder ausgehängt werden. Zudem muss unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrages dem neuen Mieter eine Kopie des Energieausweises übergeben werden. In Gebäuden, in denen auf mehr als 500 Quadratmetern starker Publikumsverkehr herrscht, muss zukünftig außerdem ein Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle ausgehängt werden. Dies trifft beispielsweise auf die Vermietung an Banken, Supermärkte oder Gaststätten zu.
Pressemitteilung vom 07.05.2014 / Haus und Grund
Legionellenprüfung des Trinkwassers 2013-09-24
Zur Untersuchung des Trinkwassers müssen an mehreren Stellen Wasserproben durch ein zugelassenes Labor entnommen und auf Legionellen untersucht werden. Die Labore sind bei den zuständigen Landesgesundheitsbehörden gelistet. Die Ergebnisse der Untersuchung müssen den Mietern einmal im Jahr beispielsweise durch Aushang oder mit der Betriebskostenabrechnung zur Kenntnis gegeben werden. Wenn keine auffälligen Werte festgestellt werden, muss die Legionellenprüfung alle drei Jahre wiederholt werden. Die Kosten können als Betriebskosten abgerechnet werden.
Quelle: Haus u. Grund / 03.09.2013
BGH stärkt Rechte von Wohnungserwerbern 2013-09-24
Erwerber einer Eigentumswohnung haften nicht für offene Hausgeldzahlungen des Voreigentümers. Dies gilt auch bei einem Erwerb im Rahmen einer Zwangsvollstreckung. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. V ZR 209/12) weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. „Mit diesem Urteil stärkt der BGH die Position des Erwerbers“, erläutert Haus & Grund-Jurist Gerold Happ.
Der Fall: Ein Wohnungseigentümer meldete Insolvenz an. Zu diesem Zeitpunkt bestanden Hausgeldrückstände. Im Insolvenzverfahren erwarb der Vater des insolventen Wohnungseigentümers die Wohnung. Die Eigentümergemeinschaft forderte nunmehr die Rückstände vom Neu-Eigentümer. Dieser verweigerte die Zahlung zu Recht, wie der BGH entschied.
„Das Urteil ist richtig. In diesem konkreten Fall bleibt allerdings ein Geschmäckle“, kommentiert Jurist Happ. Es sei nämlich zu vermuten, dass der Sohn die Wohnung weiter bewohnen werde, sich aber seiner Rückstände auf Kosten der Eigentümergemeinschaft entledigt habe.
Quelle: Haus u. Grund / 13.09.2013
Mietrechtsreform: Darauf müssen Vermieter achten 2013-05-14
Mietpreisbremse, Mietnomadenräumung, energetische Sanierung: Die Mietrechtsreform bringt einige wesentliche Änderungen für Vermieter.
Am 1. Mai tritt das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft Die Mietrechtsreform bringt einige Änderungen für Mieter und Vermieter.
Das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) gilt ab 1. Mai. Für Vermieter ergeben sich einige wichtige Änderungen.
1. Duldungspflicht von Modernisierungen
Bisher konnten Mieter geplante Modernisierungsarbeiten unter bestimmten Voraussetzungen verhindern, zum Beispiel weil die damit verbundene Mieterhöhung für sie eine wirtschaftliche Härte dargestellt hätte. Das gilt nicht mehr. Allerdings gehen Vermieter ein Risiko ein, wenn sie gegen den Willen des Mieters aufwendig sanieren. Denn die Härtefallregelung wird nur auf den Zeitpunkt des späteren Mieterhöhungsverfahrens verschoben. Stellt sich in diesem nachgelagerten Verfahren heraus, dass der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit vorliegt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung nicht (vollständig) durchsetzen.
2. Keine Mietminderung bei energetischen Sanierungen
Sanierungsarbeiten verursachen Lärm, Schmutz und schränken den Mieter ein. Dieser darf künftig aber während der ersten drei Monate einer energetischen Sanierung nicht mehr die Miete mindern. Ausnahme: Die Wohnung ist wegen der Bauarbeiten überhaupt nicht mehr nutzbar.
3. Kappungsgrenze für Mieterhöhungen
In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können die Bundesländer die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen herabsetzen. Statt bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren sind maximal 15 Prozent möglich. Eine solche Rechtsverordnung darf allerdings nur maximal fünf Jahre gelten. Und: Das gilt nicht bei Neuvermietungen.
4. Keine Kaution = Kündigung!
Dem Ärgernis, dass der neue Mieter zwar die Miete, jedoch nicht die Mietkaution zahlt, kann der Vermieter nach der Mietrechtsreform mit einer fristlosen Kündigung begegnen. Zwar kann ein Mieter weiterhin nach Beginn des Mietverhältnisses die vereinbarte Kaution in Höhe von höchstens drei Monatskaltmieten in drei gleichen Monatsraten zahlen. Kommt er dabei aber in Verzug, so dass der Rückstand zwei Monatsmieten oder mehr entspricht, so ist der Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen.
5. Gewerbliche Wärmelieferung gesetzlich geregelt
Die Alternative zur Heizungserneuerung durch den Eigentümer ist das Contracting: Dabei übernimmt ein Dienstleister den Einbau und die Finanzierung der neuen Heizung und liefert die Wärme. Die Kosten rechnet der Contractor mit dem Eigentümer ab und dieser wiederum mit dem Mieter. Das MietRÄndG regelt nun, dass das Contracting für den Mieter kostenneutral sein muss. Diese Regelung gilt erst ab 1. Juli 2013.
6. Berliner Räumung
Die Zwangsräumung eines zahlungsunfähigen- oder unwilligen Mieters ist für Vermieter mit erheblichen Kosten verbunden. Die so genannte Berliner Räumung erhielt deshalb im MietRÄndG eine gesetzliche Grundlage. Dabei wird die Wohnung nicht mehr geräumt und die Mietergegenstände kostenpflichtig eingelagert, vielmehr bleiben die Gegenstände in der Wohnung. Bei diesem Modell muss der Vermieter allerdings auf Details achten: Unpfändbare Gegenstände kann der Ex-Mieter herausverlangen, pfändbare müssen zum Beispiel per Versteigerung zu Geld gemacht werden. Dinge einfach entsorgen, ist nicht erlaubt.
7. Eile bei Gericht
Gerichte sollen Räumungsklagen künftig vorrangig behandeln und das Verfahren zügig durchführen. Grund: Vermietern ist es verboten, eigenmächtig zu räumen. Zieht sich das Verfahren in die Länge, würden die Mietrückstände immer höher.
8. Sicherungsanordnung
Mit einer Sicherungsanordnung kann ein säumiger Mieter schon während der laufenden Räumungsklage verpflichtet werden, ein monatliches Nutzungsentgelt als Sicherheit in Form einer Bürgschaft oder durch Hinterlegen von Geld zu leisten. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller ein Räumungsurteil erwirken.
9. Untermieterräumung
Unschöne Überraschungen erlebten in der Vergangenheit einige Vermieter mit Räumungstiteln: Es stellte sich heraus, dass der säumige Mieter die Wohnung unerlaubt an einen Dritten untervermietet hatte. Obwohl er das nicht durfte, konnte die Wohnung dann nicht geräumt werden, weil gegen den Untermieter kein eigener Räumungstitel vorlag. In solchen Fällen kann der Vermieter künftig schnell in einem einstweiligen Verfügungsverfahren einen weiteren Räumungstitel erhalten.
Steuerliche Anerkennung von Mietverträgen zwischen Verwandten 2012-09-27
Leistungen des Mieters muss im Voraus vereinbart werden und nachvollziehbar sein!
Sofern bei einem Mietvertrag zwischen Verwandten die Miete in Dienstleistungen und nicht in Geld besteht, muss der Wert der Miete im Voraus vereinbart werden und nachvollziehbar sein. Ansonsten sind solche Vereinbarungen steuerlich nicht anzuerkennen. Dies geht aus einer Entscheidung des Hessischen Finanzgerichts hervor (Urteil vom 27. Oktober 2010, Az. 3 K 646/06 und 3 K 2511/06), auf die die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam macht. Mietverträge zwischen nahe stehenden Personen werden im Allgemeinen steuerlich nur dann anerkannt, wenn die Verträge wirksam vereinbart wurden und sowohl Gestaltung als auch Durchführung des Vertrages dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist.
Im Streitfall hatte der Kläger auf einem Grundstück ein Einfamilienhaus errichtet. Für die Jahre 2002 und 2003 gab der Kläger in seiner Steuererklärung an, das Haus an seine Eltern vermietet zu haben und machte als Werbungskosten Zinsen sowie Abschreibungen (AfA) geltend. Einnahmen gab er nicht an. Das Finanzamt lehnte die Anerkennung der Werbungskosten aufgrund der unentgeltlichen Überlassung des Hauses ab. Im anschließenden Einspruchsverfahren machte der Kläger geltend, seinen Eltern das Haus nicht unentgeltlich, sondern gegen die Erbringung von Dienst- und Arbeitsleistungen überlassen zu haben. Ohne nachvollziehbare Nachweise sei auch dies nicht anzuerkennen, so das Finanzamt. Das anschließend angerufene Finanzgericht bestätigte diese Auffassung.
Quelle: Haus&Grund
Anspruch auf (teilweisen) Grundsteuererlass bei erheblichen Mietausfällen im vergangenen Jahr 2012-03-05
Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen (teilweisen) Grundsteuererlass, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Entsprechende Anträge für das Jahr 2011 können noch bis zum 31. März gestellt werden. Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter.
Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird nach § 33 Grundsteuergesetz erlassen, wenn die Ertragsausfälle entweder mindestens 50 Prozent des normalen Rohertrags einer Immobilie betragen haben oder die Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Ein Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle im Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus. Dabei sind Vermieter nicht gezwungen, ihre Wohnungen unterhalb des allgemein üblichen Mietpreisniveaus anzubieten oder besonders aufwendige, unwirtschaftliche Vermietungsbemühungen vorzunehmen. Allerdings dürfen auch nicht unrealistisch hohe Mieten verlangt werden. Vermietungsbemühungen sollten stets sorgfältig dokumentiert werden. In Betracht kommen beispielsweise Nachweise über Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder dem Internet oder auch erteilte Makleraufträge und geführte Gespräche mit potenziellen Mietern. Bei Wohnungsleerständen, die durch langwierige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten entstehen, wird ein Grundsteuererlass regelmäßig nicht in Betracht kommen, da diese häufig vom Eigentümer veranlasst sind. Angesichts der aktuellen Finanzlage der Kommunen ist zudem damit zu rechnen, dass Gemeinden Erlassanträge gründlich prüfen, bevor sie ihnen stattgeben.
Die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass sind im Jahr 2008 verschärft worden: Bis dahin reichte eine Ertragsminderung von mindestens 20 Prozent aus, um einen Teil der Grundsteuer erlassen zu bekommen. Derzeit muss die Minderung bei mindestens 50 Prozent liegen. Gegen diese Schlechterstellung von Vermietern klagt Haus & Grund aktuell vor dem Bundesfinanzhof (BFH). Unter dem Aktenzeichen II R 36/10 ist dort ein entsprechendes Verfahren anhängig. Vermieter, die Einnahmeausfälle von mindestens 20 Prozent zu verzeichnen haben, können somit trotz der neuen gesetzlichen Grenze von 50 Prozent Erlassanträge bei den zuständigen Ämtern stellen. Gegen ablehnende Bescheide kann dann unter Hinweis auf das laufende Verfahren beim BFH Einspruch bzw. Widerspruch erhoben und das Ruhen des Rechtsbehelfsverfahrens beantragt werden, bis die obersten Finanzrichter ihr Urteil gesprochen haben. Nur so können sich Vermieter den Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer bewahren, sollte der BFH die Neuregelung für rechtswidrig halten.
RA Stefan Walter
Aktuelles Urteil: Schadensersatzansprüche verjähren erst nach Wohnungsübergabe 2012-01-11
Der Bundesgerichtshof entschied in einem aktuellen Urteil, dass eine Verjährungsfrist für Schadensansprüche an einer Mietsache erst abläuft, wenn diese ordnungsgemäß übergeben wurde (AZ VIII ZR 8/11).
Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin Schadensersatz von ihrem ehemaligen Mieter verlangt. Zuvor zog dieser nach einem Streit aus und hinterließ die Wohnungsschlüssel in ihrem Briefkasten. Nach Erhalt des Mahnbescheids weigerte sich der Mieter, die Schäden in der Wohnung zu bezahlen und berief sich auf die Verjährungsfrist von 6 Monaten, die nach seinem Auszug bereits vergangen waren. Allerdings fand die offizielle Übergabe erst Monate später statt, nachdem sich Mieter und Vermieter wieder verständigt hatten.
Der Bundesgerichtshof gab nun aktuell der Vermieterin recht. Der Antrag auf Schadensersatz kam innerhalb der Verjährungsfrist, da der Auszug nicht als ordnungsgemäße Übergabe einzuordnen ist.
Aktuelles Urteil: Betriebskosten müssen nicht offen gelegt werden 2012-01-11
Ist im Mietvertrag eine Pauschale bei den Betriebskosten vereinbart, ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter Auskunft über die tatsächliche Höhe zu geben. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.
Im vorliegenden Fall lag die Betriebskostenpauschale von 190 Euro im Monat laut den Mietern zu hoch. Daher wollten Sie eine Auskunft über die tatsächlichen Kosten beim Vermieter einholen. Dieser wollte jedoch weder eine Auskunft über die Kostenhöhe geben, noch den Mietern Einsicht in die Belege gewähren. Daraufhin kam der Fall vor Gericht, wo der Vermieter Recht erhielt. Der BGH argumentierte damit, dass die Mieter die Pauschale von Beginn des Mietverhältnisses an für zu hoch gehalten hatten (AZ VIII ZR 106/11).
Da sie den Mietvertrag jedoch unterschrieben hatten, besteht kein Anspruch auf Offenlegung der vereinbarten Kalkulation. Da es sich um eine Pauschale handelt, haben die Mieter auch keinen Anspruch am Ende des Jahres Auskunft über die exakte Höhe der Kosten zu erhalten. Ein Auskunftsanspruch käme nur dann in Betracht, wenn es konkrete Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der Betriebskosten gegeben hätte.
Mietkaution darf nicht für zukünftige Anwaltskosten verwendet werden 2011-04-14
Eine Mietkaution dient nur dazu Mietausfälle abzusichern. Ein Vermieter darf diese Sicherheit nicht zur Verrechnung von Anwaltsgebühren aufwenden, entschied das Landgericht in Duisburg im Mai 2010.
Mieter und Vermieter hatten sich gerichtlich über die Haftung für einen Wasserschaden gestritten. Später kündigte der Mieter das Mietverhältnis und verlangte Rückgabe der Kaution, welche er dem Vermieter in Form eines Sparbuches ausgehändigt hatte. Der Vermieter behielt das Sparbuch jedoch ein, weil er meinte, gegen den Mieter zukünftig einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für seinen Anwalt zu haben. Nun klagte der Mieter die Herausgabe des Sparbuches ein.
Mit Erfolg. Eine Mietsicherheit dient als Rücklage für Zahlungsausfälle des Mieters und für geschuldete, aber durch den Mieter nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Nicht vom Sicherungszweck umfasst ist ein Anspruch auf Erstattung zukünftiger Kosten eines Rechtsstreits. Zwar verbietet es der Zweck einer Kaution nicht, dass der Vermieter mit solchen Forderungen aufrechnet. Ein Vermieter ist aber nicht berechtigt, eine Kaution so lange zurückzuhalten bis seine Kostenerstattungsansprüche fällig werden
(LG Duisburg, Urteil v. 18.05.10, Az. 13 S 58/10).
Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland 2011-04-12
Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2009 vorlegt. Die im Durchschnitt tatsächlich gezahlten Betriebskosten liegen in den östlichen Bundesländern bei 2,17 Euro, gegenüber 2,22 Euro in den westlichen Ländern, sind damit rund 2,5 Prozent niedriger.
Die kalten Betriebskosten, wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hauswart, Antenne/Kabel oder Sonstiges, sind 2009 „durch die Bank“ teurer geworden.
Auch im Jahr 2010 werden die kalten Betriebskosten weiter steigen. Kosten für Wasser sind um 1,6 Prozent, für Abwasser sogar um 2,7 Prozent gestiegen. Strom wurde um 3,2 Prozent teurer, und Hausmeisterarbeiten, Gebäudereinigung oder sonstige Dienstleistungen rund um die Wohnung sind um 1,6 Prozent gestiegen.
© Deutscher Mieterbund e.V.
Heizkostenabrechnung eines externen Abrechnungsdienstes müssen Sie Ihrer Betriebskostenabrechnung beifügen 2011-03-31
Wenn ein Vermieter ein Unternehmen mit der Heizkostenabrechnung beauftragt, muss er dessen Abrechnung seiner Betriebskostenrechnung beifügen. Andernfalls ist die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter formell fehlerhaft, entschied das Amtsgericht in Langen im Oktober 2010.
Ein Vermieter erstellte regelmäßig rechtzeitig gegenüber seinem Mieter nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung. Bei der letzten Betriebskostenabrechnung hatte er jedoch die Heizkostenabrechnung, die ein von ihm beauftragtes Unternehmen erstellt hatte, nicht beigefügt. Der Vermieter hatte jedoch den Endbetrag dieser Heizkostenabrechnung übernommen. Bezüglich des Kostenverteilungsschlüssels wurde auf die nicht beigefügte Abrechnung verwiesen. Nachdem mehr als ein Jahr seit Ende der Abrechnungsperiode verstrichen war, reichte der Vermieter diese Abrechnung nach. Der Mieter verweigerte die Ausgleichung der Nachforderung.
Mit Erfolg! Der Vermieter hatte nicht gemäß § 565 Abs. 3 BGB innerhalb Jahresfrist ab Ende der Abrechnungsperiode eine ordnungsgemäße Abrechnung zugestellt. Ordnungsgemäß ist eine Abrechnung nur, wenn für jede Kostenposition der Kostenverteilungsschlüssel mitgeteilt wird. Der Verteilungsschlüssel für die Heizkosten war aber nur aus der Heizkostenabrechnung des beauftragten Unternehmens zu ersehen. Deshalb war die Betriebskostenabrechnung ohne Beifügung der Heizkostenabrechnung formell fehlerhaft und damit rechtswidrig
(AG Langen, Urteil v. 27.10.10, Az. 55 C 201/10).
BGH: Spätere Messbestätigung möglich 2011-03-25
Vermieter dürfen für die Betriebskostenabrechnung nicht geeichte Messgeräte verwenden, sofern sie nachweisen können, dass die verwendeten Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, 17. November 2010 – Az. VIII ZR 112/10) macht der Verband Haus & Grund aufmerksam.
Durch Vorlage der Bescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle könne beispielsweise nachgewiesen werden, dass die Messwerte innerhalb der Toleranzgrenzen lagen. „Dieses Urteil orientiert sich an der Praxis. Nicht immer erhält der Vermieter zu einem bestimmten Zeitpunkt Zugang zu den Messgeräten, um diese eichen zu lassen. Zudem liefern moderne Messgeräte in aller Regel über einen längeren Zeitraum zuverlässige Werte“, kommentiert Haus & Grund-Mietrechtsexperte Kai Warnecke.
Der Fall: Die Kläger hatten von September 2004 bis Februar 2008 eine Wohnung der Beklagten gemietet. Der Wasserzähler der Wohnung war in den Jahren 2006 und 2007 nicht geeicht. Nach Auffassung der Kläger hätten die von dem Zähler ermittelten Messwerte nicht für die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen verwendet werden dürfen. Die Beklagten sind der Meinung, der Wasserzähler habe ordnungsgemäß funktioniert.
Einwand gegen Betriebskosten muss innerhalb von 12 Monaten erfolgen 2011-03-23
In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass Mieter innerhalb von 12 Monaten Einspruch erheben müssen, wenn sie gegen ihre Betriebskostenabrechnung vorgehen möchten (AZ VIII ZR 148/10).
Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter in seinem Mietvertrag eine Pauschale für jegliche Betriebskosten außer Kosten für Heizung und Warmwasser festgesetzt. Für die Jahre 2005 und 2006 ergaben sich Nachzahlungen. Anders als im Mietvertrag vereinbart, bezog der Vermieter auch die pauschal bereits abgegoltenen Betriebskosten in seine Abrechnung mit ein. Im August 2008 beanstandete der Mieter schließlich seine Betriebskostenabrechnung.
Laut BGH ist die Beanstandung jedoch zu spät vorgebracht worden. Der Mieter hätte innerhalb von 12 Monaten den Einwand vorbringen müssen. Das Gericht gab somit dem Vermieter recht.
Miete muss auch bei vorzeitigem Auszug gezahlt werden 2011-03-25
In einem aktuellen Urteil entschied das Amtsgericht Leipzig, dass ein Mieter auch bei vorzeitigem Auszug die Warmmiete bis zum Ende des vertraglich vereinbarten Mietverhältnisses zahlen muss (AZ 162 C 6252/09).
Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter eine Wohnung zu Ende November 2008 gekündigt, obwohl in dem Mietvertrag das Recht zur ordentlichen Kündigung bis Ende März 2009 festgeschrieben war. Nach seinem Auszug zahlte er keine Miete mehr und begründete dies damit, dass der Vermieter zumindest keine Heiz- und Betriebskosten mehr verlangen könne. Das Amtsgericht Leipzig entschied jedoch zugunsten des Vermieters, da der nach wie vor wirksame Kündigungsausschluss erst zum 31.03.2011 endet.
Hohe Heizkosten berechtigen nicht zur Minderung: 2011-03-23
Außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen keinen Mangel der Mieträume dar und berechtigen Mieter deshalb nicht zur Minderung der Grundmiete, entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Juli 2010. Der Mieter eines Einfamilienhauses mindert die Miete wegen einer angeblich mangelhaften Heizungsanlage.
Der Mieter begründete die Minderung damit, dass die Heizungsanlage angeblich unwirtschaftlich im Verbrauch gewesen sei und deshalb außergewöhnlich hohe Heizkosten verursacht habe. Der Vermieter akzeptierte die Begründung des Mieters für die Minderung nicht und verklagte ihn auf Zahlung der rückständigen Miete. Die Heizungsanlage wurde in der Zwischenzeit ausgetauscht, so dass eine Begutachtung durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen nicht mehr möglich war.
Die Klage des Vermieters war erfolgreich. Das Düsseldorfer Gericht schloss ein Recht des Mieters zur Minderung aus. Selbst wenn eine Heizungsanlage völlig unwirtschaftlich ist, stellt dies keinen Mangel der Mieträume dar. Nur wenn übermäßig hohe Heizkosten durch einen Fehler der Heizungsanlage verursacht wurden, liegt ein Mangel gemäß § 536 BGB vor. Ob dies der Fall ist, richtet sich nach dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus einer Anlage. Dass die Heizungsanlage nicht dem Mindeststandard genügte, hat der Mieter nicht vorgetragen. Beruhen übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache nur vorliegen, wenn die Anlage bereits nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus als mangelhaft anzusehen war (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 08.07.10, Az. 24 U 222/09).

References: BGH 
 §291

BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 33
 BGH 
 § 565
 BGH 
 § 536