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Los Errores del MIVIOT y del Registro Público
Monday, 5 August, 2019 Published in Propiedad Horizontal
La ley 31 de 2010 en su artículo 83, le dio a la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial ciertas atribuciones, en especial en el numeral 6, de “calificar la validez de las sesiones, actas y resoluciones de la asamblea de propietarios y de la junta directiva de conformidad con lo establecido en la presente ley y el Reglamento de Copropiedad”.
Cuando el sentido de la ley es claro, no se desatenderá su tenor literal, dice de manera expresa el artículo 9 del Código Civil. Por tanto, al interprete no le queda más remedio que entender el significado de la palabra “calificar”.
Calificar es apreciar o determinar las cualidades o circunstancias de algo o de alguien; también se refiere a atribuir una cualidad. La invalidez tiene como sanción legal la nulidad. Un acto inválido deja sin efecto legal el acto que así ha sido calificado.
La facultad que el artículo 83 numeral 6 le da a la Dirección de Propiedad Horizontal, es solamente calificar, y por tal debe entenderse determinar a solicitud de parte, si un determinado acto reúne o no los requisitos legales para nacer a la vida jurídica. No tiene la Dirección de Propiedad Horizontal facultad para invalidar el acto con el efecto de nulidad. Al declarar en una resolución ya sea de primera o de segunda instancia que el acto acusado es inválido, lo que en realidad está haciendo el Departamento de Propiedad Horizontal es sancionar el acto acusado con una nulidad y privándolo de los efectos jurídicos. De esa forma se está usurpando funciones que solo le corresponden al juez.
La atribución de calificar es una vía preparatoria para que, mediante el trámite legal ante un juez, se declare la nulidad del acto. Alberto Aníbal Gabás en su obra Nulidad de la Asamblea del Consorcio dice: “Dentro del Concepto lato de la ineficiencia queda comprendida la invalidez, que resulta ser una sanción legal que hace perder efectos al acto por un vicio existente desde su propio origen, y dentro del concepto de invalidez, que es el género, se encuentra la nulidad (especie) en sentido genérico comprensiva de la calificación entre actos nulos y actos anulables, por una parte, y actos de nulidad absoluta y de nulidad relativa por otra”.
Por ello la atribución de “calificar” es solo la de determinar si el acto jurídico produce o no los efectos deseados por parte de quienes han intervenido en su formación. Sin entrar en la profundidad del tema, hay que determinar si los que demandan el acto participaron en esa Asamblea de Propietarios o reunión de Junta Directiva, pues si no participaron no pueden demandar el acto y si participaron habrá que determinar si el acta deja o no constancia de su reclamo.
La tarea que la ley le impone a la Dirección de Propiedad Horizontal es muy delicada, pues mal aplicada, como sucede hasta ahora, es fuente de conflictos entre copropietarios; sobre todo si el acto impugnado está inscrito en el Registro Público, pues en ese caso la resolución que declare la invalidez del acto no tendrá efecto. El Código Civil en el artículo 1784 expresa que “no se cancelará una inscripción sino en virtud de un auto o sentencia ejecutoriada”. Para mayor énfasis hay que tener en cuenta que el artículo 1143 del mismo Código dice que “la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez”. Por esas simples razones, aunque más que se pueden destacar, el Departamento de Propiedad Horizontal no puede “invalidar” el acto acusado, sino solo calificarlo.
La ley debe aplicarse textualmente, darle al término calificar el significado exacto, de acuerdo a lo que el Diccionario de la Real Academia de la Lengua le da a esa palabra. Constituye una extralimitación de funciones que además de declarar la invalidez del acto se ordene al Registro Público colocar una nota marginal.
La nota marginal que la Dirección de Propiedad Horizontal solicita al Registro Público que coloque en el asiento respectivo, es un acto ilegal y más ilegal es que el Registro Público accede a colocar esa nota.
El Código Civil dice claramente que la notas marginales las coloca el Registrador cuando “notare un error de los que no puede rectificar por si”. Esto sucede cuando la escritura pública ha sido inscrita. Se trata de un acto que solo lo puede realizar el Registrador.
“La nota marginal no anula la inscripción; pero restringe los derechos del dueño de tal manera, que mientras no se cancele o se practique, en su caso, la rectificación, no podrá hacerse operación alguna posterior, relativa al asiento de que se trata. Si por error se inscribe alguna operación posterior será nula” (Art., 1790).
En el caso de la Propiedad Horizontal, la nota marginal solo se puede colocar en la finca madre PH, y no debe ni puede afectar los actos de disposición de las unidades inmobiliarias del respectivo inmueble. No obstante ello, el Registro Público ha impedido actos de disposición de unidades inmobiliarias no afectadas directamente por la nota marginal; esa acción en contra la ley.
Nótese que el Código Civil se refiere a que se restringen los derechos del dueño. Esa norma está pensada en finca comunes y no en fincas madres PH ya que ella no tiene un dueño, sino tantos como propietarios tenga el inmueble.
Llegamos a la conclusión que a pesar que en Panamá hay ley de Propiedad Horizontal desde 1952, se desconocen sus principios fundamentales; el manejo, aplicación, interpretación de la ley evidencia grandes vacíos académicos. Urge que los funcionarios, propietarios y promotores estudien a profundidad esta materia para que suplan sus enormes lagunas de conocimiento en Propiedad Horizontal.

References: artículo 83
 artículo 9
 artículo 83
 resolución 
 resolución 
 artículo 1784
 artículo 1143