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Sentenza Cassazione Civile n. 583 del 12/01/2011 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 583 del 12/01/2011
Cassazione civile sez. II, 12/01/2011, (ud. 09/12/2010, dep. 12/01/2011), n.583
B.V. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in
ROMA, VIA ELEONORA BUSE 5/G, presso lo studio dell’avvocato CORDARO
e sul ricorso n. 5952/2000 proposto da:
SOGIM GEN IMM SPA P. IVA (OMISSIS), in persona dell’Amministratore
e legale rappresentante pro tempore RAG. S.W.
elettivamente domiciliato in ROMA, VIA FEDERICO CESI 21, presso lo
studio dell’avvocato GRECO VINCENZO, rappresentato e difeso
dall’avvocato ILARDO UMBERTO;
ROMA, VIA ELEONORA DUSE 5/G, presso io studio dell’avvocato CORDARO
– controricorrente ricorso incidentale –
avverso a sentenza n. 451/2006 della CORTE D’APPELLO di
09/12/200 dal Consigliere Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA;
motivo del ricorso principale, rigetto del ricorso incidentale.
Con atto di citazione notificato il 3 maggio 1997 la s.a.s Luigi Geraci Costruzioni conveniva B.V. davanti al Tribunale di Caltanissetta ed esponeva:
– che G.L., con contratto in data (OMISSIS), aveva promesso di vendere a B.V. un appartamento facente parte del complesso di edilizia economica e popolare sito in contrada (OMISSIS), realizzato con i benefici di cui alla L. 27 maggio 1975, n. 166;
Tanto premesso, la societa’ attrice, sostenendo che il diritto di B.V. alla stipulazione del contratto definitivo si era prescritto, chiedeva la condanna del convenuto al rilascio dell’immobile, in quanto detenuto senza titolo e al pagamento dei frutti.
Contro tale decisione la s.a.s Luigi Geraci Costruzioni proponeva appello principale. B.V. proponeva appello incidentale.
Con sentenza non definitiva del 22 aprile 2003 la Corte di appello di Caltanissetta riteneva, in primo luogo, infondata la tesi della s.a.s. Luigi Geraci Costruzioni secondo la quale il diritto del convenuto ad ottenere l’esecuzione del contratto preliminare si era prescritto, in quanto vi era stato da parte della societa’ attrice un comportamento incompatibile con la volonta’ di avvalersi della prescrizione e, pertanto, una rinuncia alla prescrizione stessa.
Infatti, la s.a.s, con la lettera del 14 febbraio 1997, a firma del suo rappresentante pro tempore, la “Geraci Costruzioni s.a.s.” ha manifestato la volonta’ di stipulare nonche’ di far stipulare al promittente acquirente il contratto definitivo di compravendita, in tal senso dovendosi intendere l’espresso invito al B. di recarsi presso il suo ufficio per informazioni relative alla stipula dell’atto pubblico definitivo, con l’espresso avvertimento che, in caso di mancato riscontro, sarebbe stato convocato presso il notaio per la stipula dell’atto pubblico.
Un altro fatto incompatibile con la volonta’ di avvalersi della prescrizione puo’ ben desumersi dal comportamento della societa’ appellante che ha continuato ad accettare e consentire che il promittente acquirente alle scadenze semestrali provvedesse al pagamento delle rate del mutuo ipotecario frazionato gravante sull’immobile promesso, per il quale vi era stato l’accollo semplice ed era ancora intestato alla debitrice originaria; in tal modo vi e’ stato il riconoscimento che nel B. permanessero i diritti derivanti dal contratto preliminare.
La Corte di appello rigettava il motivo di appello circa la necessita’ che il pagamento del prezzo definitivo compravendita dovesse essere operato in un momento antecedente alla materiale stipula della stessa, con la seguente motivazione:
E’ pacifico in causa che all’art. 13 della convenzione del 31 gennaio 1976, stipulata tra il Comune di Caltanissetta e il G. nell’ambito della concessione del diritto di superficie e dell’approvazione del programma di costruzione degli alloggi di tipo economico popolare, era stabilito che il prezzo dei singoli alloggi dovesse essere determinato “sulla base del prezzo stabilito dalle leggi e regolamenti in vigore al momento della compravendita.
Nel testo del contratto preliminare viene espressamente dato atto che le parti erano a conoscenza della convenzione e dei patti in essa contenuti e dell’obbligo dell’impresa di inserire tali patti nei contratti di trasferimento.
Da tale premessa non puo’ tuttavia farsi discendere, come sostiene l’appellante, che il prezzo della compravendita debba essere determinato con riferimento alle leggi e ai regolamenti vigenti al momento della proposizione della domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. da parte del convenuto.
Il contratto preliminare stipulato dalle parti alla clausola n. 3 stabilisce : “il prezzo di ciascuna unita’ immobiliare sara’ quello determinato (a mc. vuoto per pieno complessivamente per l’intero fabbricato, rapportato alla quota millesimale afferente all’alloggio) con apposito decreto ministeriale in relazione ad edilizia economica e popolare realizzata in comuni capoluoghi di provincia con popolazione inferiore a 100.000 abitanti (attualmente giusta D.M. 27 febbraio 1975, L. 33.000 mc. V.P.P., oltre le percentuali per l’acquisizione e urbanizzazione dell’area)”.
La clausola suddetta va letta e coordinata con la clausola prevista dalle parti a pagina quattro del contratto, ultimo capoverso: “Il prezzo, il cui ammonta re verra’ esattamente determinato prima dell’atto definitivo di vendita, sulla base dei conteggi che verranno fatti, a norma di legge, dall’Istituto mutuante, verra’ cosi’ corrisposto: – il 25% (. . .) in contanti ed alle scadenze e modalita’ infra precisate; il restante 75% (…) con il pagamento che il promittente acquirente andra’ ad effettuare della quota parte millesimale del mutuo fondiario a tasso agevolato che verra’ erogato dall’Istituto mutuante in stato di avanzamento dei lavori gia’ eseguiti, al geom. G., mutuo che il promittente acquirente si obbliga ad accollarsi, come in effetti si accolla fin da ora, con tutti gli obblighi ed oneri derivanti”.
All’ultima pagine, penultimo capoverso, le parti stabilirono che “entro un mese dalla stipula del contratto definitivo di mutuo tra il promittente venditore e l’Istituto mutuante dovra’ effettuarsi l’atto definitivo di vendita con accollo della quota millesimale di mutuo afferente l’immobile oggetto del trasferimento e previo conguaglio in piu’ o in meno sulla somma contanti versata in conto del 25%”.
Dall’esame congiunto delle clausole suddette si evince che le parti individuarono i criteri di determinazione del prezzo (“a mc. vuoto per pieno complessivamente per l’intero fabbricato, rapportato alla quota millesimale afferente all’alloggio”) e rinviarono la sua determinazione ad “. . . apposito decreto ministeriale in relazione ad edilizia economica e popolare realizzata in comuni capoluoghi di provincia con popolazione inferiore a 100.000 abitanti”.
Deve, quindi, ritenersi che, rinviando la determinazione del prezzo ad un momento successivo alla stipula del preliminare ed ancorando tale determinazione ai criteri che avrebbe fissato il decreto ministeriale “per l’edilizia popolare realizzata in comuni capoluoghi di provincia con popolazione inferiore a 100.000 abitanti” le parti riportarono nel contratto, soltanto a titolo semplificativo il D.M. 21 febbraio 1915 in vigore all’epoca della conclusione dell’accordo.
Dal contenuto delle condizioni del contratto risulta che la volonta’ delle parti era nel senso che il prezzo sarebbe stato determinato in un momento successivo alla stipulazione del preliminare ma precedente alla conclusione dell’atto di compravendita e che l’ammontare definitivo dello stesso sarebbe stato fissato all’esito e sulla base dei conteggi fatti dall’Istituto di credito per l’erogazione del finanziamento a favore del G..
La Corte di appello rigettava anche il motivo dell’appello principale con il quale la s.a.s. Luigi Geraci Costruzioni censurava la sentenza di primo grado per non avere accolto la domanda di condanna del convenuto al pagamento dell’indennita’ di occupazione dell’immobile nonostante lo stesso l’avesse detenuto gratuitamente dal 1979 senza titolo, cosi’ motivando:
Il possesso dell’immobile che ha avuto il B. e’ del tutto legittimo e trova la sua fonte nel contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti per cui e’ causa. In questo, infatti, e’ espressamene pattuito che “l’appartamento sara’ consegnato completo e rifinito, entro il 1979..”. Detto possesso anticipato dell’appartamento ed il relativo conseguente godimento e’ un effetto prodromico del contatto di compravendita, pattuito tra le parti del preliminare nell’ambito della autonomia negoziale analogo e corrispondente all’anticipato pagamento di parte del prezzo della futura compravendita mediante versamento di una percentuale dello stesso e dell’accollo di parte della somma del mutuo ipotecario frazionato gravante sull’appartamento promesso.
La Corte di appello concludeva che la pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. era certamente possibile, perche’ il promittente acquirente aveva regolarmente adempiuto all’obbligazione di accollo dei ratei di mutuo ed aveva pure dichiarato, a fronte della incontestabile circostanza del mancato raggiungimento dell’accordo sul prezzo, la sua disponibilita’ a corrispondere quanto a tale titolo eventualmente ancora dovuto.
Con separata ordinanza la Corte di appello provvedeva alla nomina di un consulente tecnico per la determinazione del prezzo sulla base della normativa in materia di edilizia economico popolare esistente al momento in cui avrebbe dovuto essere stipulato l’atto definitivo di vendita ((OMISSIS)).
Nella specie, non puo’ revocarsi in dubbio che il credito della societa’ appellante, in conseguenza delle statuizioni adottate con la sentenza non definitiva, sia dotato dei caratteri di certezza e di definitivita’ poiche’ il diritto al trasferimento dell’immobile (per quel che qui rileva, nei confronti della parte appellata) e’ stato definitivamente accertato e il giudizio e’ proseguito esclusivamente per la concreta liquidazione del quantum da porre a carico del promittente acquirente.
Contro tali decisioni ha proposto ricorso, con cinque motivi, B.V..
Resiste con controricorso la S.O.G.I.M. – Societa’ Generale Immobiliare s.p.a., nella quale si e’ trasformata la s.a.s. Luigi Geraci Costruzioni, che ha anche proposto ricorso incidentale, con sei motivi.
Da un punto di vista logico va esaminato con precedenza il ricorso incidentale, con il cui primo motivo la soc. S.O.G.I.M. censura la motivazione adottata dalla sentenza non definitiva per affermare che il promittente venditore aveva rinunciato a far valere la prescrizione e si deduce che: a) la lettera in data 14 febbraio 1997 costituiva soltanto un invito ad una bonaria definizione della controversia e la Corte di appello si sarebbe soffermata solo sulla prima parte della frase finale (..per procedere alla stipula dell’atto pubblico..), trascurando il seguito (..e/o per il di piu’ a praticarsi); b) una volta che i promissari acquirenti si erano obbligato ad accollarsi il mutuo, se si ammettesse che questo accollo costituiva un acconto sul prezzo, le vicende relative ai pagamenti delle rate sarebbero (e sarebbero state) irrilevanti per il venditore e, quindi, su di esse non si potevano fondare ne’ atti di riconoscimento ne’ di rinunzia alla prescrizione, bensi’ solo atti di adempimento dell’acconto avvenuto mediante accollo.
Il motivo e’ inammissibile, in considerazione della novita’ della questione sollevata (mancata offerta del pagamento degli oneri accessori.
Con il quarto motivo del ricorso incidentale (il cui contenuto va individuato in relazione al quesito di diritto) la soc. S.O.G.I.M. sostiene che la Corte di appello, da un lato, affermando che il prezzo doveva essere determinato in base al D.M. del 1978, avrebbe modificato e stravolto l’assetto sinallagmatico delle; prestazioni ed adempimenti e l’economia stessa del regolamento contrattuale, e che, comunque, in una siffatta operazione di determinazione ermeneutica delle obbligazioni delle parti, non era lecito negare ogni indennita’ per l’utilizzo medio tempore del gia’ consegnato bene oggetto del contratto preliminare, pur a fronte della possibilita’ di rinviare gli la produzione degli effetti costitutivi del contratto al momento del passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 cod. civ., e negare ogni forma di interesse moratorio e corrispettivo.
La doglianza relativa alla determinazione del prezzo verra’ trattata in sede di esame del quinto motivo, ove viene sviluppata in modo piu’ specifico. Per quanto riguarda il mancato riconoscimento di una indennita’ per l’occupazione prima del trasferimento, nessuna specifica censura viene svolta per confutare le argomentazioni in base alle quali e’ stato negato il diritto a tale indennita’.
.. la determinazione del D.M. applicabile in quello della stipulabilita’ (ammesso che sia possibile e non contrasti con l’autonomia contrattuale delle parti, che avevano indicato come applicabile il D.M. “vigente al momento della compravendita”), non poteva condurre al D.M. n. 822 del 1978, vigente alla data del 29.9.1979, ma semmai, al D.M. vigente al momento della domanda giudiziale ovvero, in subordine, a quello del rilascio, da parte del Comune, del certificato di abitabilita’, intervenuto, come risulta dichiarato nella stessa sentenza parziale, il 27 giugno 1985.
Per un primo verso, la fissazione della data del 29.9.1979, siccome figlia del termine di trenta giorni dalla data di erogazione del mutuo, entro il quale avrebbe dovuto essere stipulato il contratto definitivo di vendita, reca in se’ una profonda, evidente contraddizione.
Sicche’ il criterio addotto dalla Corte di Appello (e prima di essa dal Tribunale), risulta illegittimo, anche in relazione alle indicazioni ermeneutiche normative di cui all’art. 1367 c.c., nella parte in cui postula una stipula prima del certificato di abitabilita’ (ossia in violazione del divieto di cui alla L. n. 10 del 1977, art. 15 e s.m.i.), nonche’ illogico e contraddittorio, nella parte in cui viene ribaltato a svantaggio del promissario venditore un termine posto nel suo specifico interesse.
Va pertanto da se’ che, a tutto concedere, anche a volersi ammettere, in contrasto con le previsioni contrattuali e l’autonomia negoziale delle parti, la possibilita’ di individuare “una data prevista per la stipula” anteriore a quella del “momento della compravendita”, una tale data non potrebbe che essere individuata nella data di rilascio del certificato di abitabilita’ (27 giugno 1985), intervenuta a seguito della piena assoluzione del Ceraci dalle infondate imputazioni derivate dalle denunzie dei promissori acquirenti in ordine agli scarichi fogliari, o, quanto meno, tenendo conto del tempo usualmente e/o ragionevolmente necessario per ottenere (anche in difetto di strumentali denunzie dei promissari acquirenti) il predetto certificato di abitabilita’.
Il motivo e’ inammissibile in quanto la statuizione relativa alla normativa da applicare per determinare il prezzo e’ contenuta nella sentenza non definitiva, contro la quale il ricorrente principale non aveva fatto riserva di impugnazione.
Con il secondo motivo del ricorso principale viene censurata, in primo luogo, l’affermazione della sentenza definitiva secondo la quale la domanda di corresponsione di interessi compensativi sul residuo prezzo dovuto (proposta soltanto nel giudizio di appello e dopo l’emissione della sentenza non definitiva) non doveva considerarsi tardiva.
Per il resto si osserva che questa S.C. ha avuto occasione di affermare (sent. 13 dicembre 1978 n. 5930) che In tema di contratto di vendita gli interessi compensativi, previsti dall’art. 1499 cod. civ., avendo la funzione di compensare il venditore del mancato godimento della cosa gia’ consegnata nel caso in cui al compratore sia concessa una dilazione nel pagamento del prezzo, prescindono da qualsiasi inadempimento e sono dovuti anche in caso di ritardo non colposo del compratore e senza necessita’ di una domanda specificamente rivolta a tale fine: conseguentemente lei richiesta degli interessi compensativi relativamente al prezzo della vendita puo’ essere proposta per la prima volta in appello, non costituendo domanda in senso tecnico.
Il collegio ritiene di aderire a tale secondo orientamento, il quale e’ conforme al principio generale di cui all’art. 345 c.p.c., comma 1, mentre il primo non chiarisce perche’ dal fatto che gli interessi compensativi spettino per il solo fatto che all’acquirente venga concesso il godimento della cosa prima del pagamento del prezzo discenda anche che essi non debbano essere oggetto di domanda e che addirittura tale domanda potrebbe essere proposta per la prima volta anche nel corso del giudizio di appello, anche in considerazione del fatto che (non vertendosi in tema di inadempimento) essi non mirano a compensare il creditore del pregiudizio che gli deriva dal ritardato conseguimento dell’equivalente monetario del danno e non costituiscono una componente del danno stesso. Le decisioni invocate dalla societa’ ricorrente in via principale a sostegno di una diversa conclusione sono ininfluenti (sent. 6 febbraio 1998 n. 1287) oppure non esistono (sent. 5 aprile 2007 n. 81).
In considerazione dell’accoglimento del secondo motivo del ricorso principale, viene ad essere assorbito il sesto motivo del ricorso incidentale, relativo alle spese giudiziali, con il quale la soc. S.O.G.I.M. propone il seguente quesito di diritto: Dica la S.C. se, alla luce degli artt. 91 e 92 c.p.c., in caso di annullamento della sentenza impugnata, la stessa vada annullata (o comporti caducazione) anche nel capo relativo al condannatorio della spese giudiziali in capo al soggetto il cui ricorso risulti accolto in sede di legittimita’, con necessita’ di una nuova e/o riformata statuizione in ordine al riparto di esse. In definitiva, va accolto il secondo motivo del ricorso principale, con assorbimento del terzo e quarto motivo dello stesso ricorso, mentre vanno rigettati gli altri motivi del ricorso principale ed il ricorso incidentale; in considerazione della reciproca soccombenza, ritiene il collegio di compensare le spese del giudizio di legittimita’.
LA CORTE riunisce i ricorsi; accoglie il secondo motivo del ricorso principale, con assorbimento del terzo e quarto motivo dello stesso ricorso; rigetta nel resto; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo nei merito, rigetta la domanda di interessi compensativi; compensa le spese del giudizio di cassazione.

References: Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2932
 sentenza 
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 art. 2932
 sentenza 
 art. 15
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