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Timestamp: 2019-12-10 23:40:37+00:00

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 337
Viernes 28 de Diciembre de 2007 - Nº: 337
Adicional especial de 300 pesos para diciembre.
Los encargados de edificios recibirán 300 pesos como gratificación especial por fin de año Así lo acordaron el Ministerio de Trabajo, el SUTERH, la CAPHyAI, el AIERH y la UADI Beneficiará a unos 110 mil trabajadores FRA y AIPH no fueron consultadas.
[BPN-28/12/07] Los encargados de edificios cobrarán a fin de mes una gratificación especial de 300 pesos. Así lo acordaron la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) con la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH). La medida beneficiará a unos...
El miércoles 19 de diciembre se presentó oficialmente la Federación de Asociaciones de Consorcios en un salón de la Legislatura porteña Uno de sus principales objetivos será asumir la representación del sector patronal en la discusión y firma de los Convenios Colectivos de Trabajo.
Estudia iniciar acciones judiciales
El Dr. Eduardo Awad señaló que sus abogados están estudiando si las expresiones del presidente de la CAPHyAI, Horacio Bielli, implican la comisión de un delito De ser así, daría instrucciones para iniciar acciones legales Así lo expresó tanto en el programa "Reflexiones Nacionales" (TV) de Jorge Ferrera como en "Consorcios Hoy" (Radio) de la Dra. Diana Sevitz.
Paritarias consorcio por consorcio
Los fundamentos de FRA
El presidente de FRA, Jorge Hernández, argumentó que los aumentos a los encargados se deben decidir consorcio por consorcio porque si se suman entidades de propietarios a las discusiones de los CCT van a burocratizar y complicar innecesariamente aún más la cuestión Según Ricardo Cáttedra, presidente del Colegio Profesional de Administradores de FRA, la implementación de esta propuesta requerirá que el sindicato acepte bajar el nivel de discusión salarial a los trabajadores.
Un entendimiento básico
El presidente del AIERH subrayó que el tratamiento del proyecto de ley que promueve la creación de un colegio de administradores hizo que las entidades del sector –salvando las distancias que los separan- pudieran establecer un entendimiento básico Adelantó que quieren crear un centro de atención de reclamos a los consorcistas.
Viene efectuando pequeños parches
Rescisión de contrato con la administración
Un problema de ruidos molestos
El "sueldo" del administrador
El conservador no firma el libro
La luz y el gas del encargado
Niega haber sido notificado
LCPH - FAC
La CAPHyAI está analizando una propuesta de Hipotecas Hoy que le permitiría acceder a un crédito de 100 mil dólares Podrían financiarlo hasta en 36 cuotas de casi 7 mil dólares cada una Solicitaron a los socios que acerquen sus ideas porque –dado el costo del préstamo- están interesados en contar con otras opiniones.
ReDeCo y UCRA Mar del Plata
UCRA Mar del Plata y ReDeCo acordaron que ambas instituciones se representarán en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires y en la ciudad de Mar del Plata y zona de influencia Cada una conservará su independencia pero comenzarán a trabajar en conjunto Quieren que las entidades de consorcistas unifiquen esfuerzos y bajo sólidos acuerdos programáticos e ideológicos conformen una Confederación Nacional que represente genuinamente al sector.
Carta a Cristina y a Tomada
La Fundación Liga del Consorcista solicitó al ministro de Trabajo que a partir del 2008 se exija como requisito de validez de los CCT la ratificación expresa por parte de cada consorcio o la celebración de los mismos en cada uno de ellos Argumentaron que resulta harto cuestionable la actuación de las entidades de administradores reconocidas como representativas del sector.
Primero llamar al conservador
Alejandro Rodrigues -jefe del departamento Técnico de Ascensores Vertirod- advirtió que en caso de que alguien se quede encerrado en el ascensor deben llamar primero a la empresa conservadora y luego a los bomberos Así lo manifestó en una de las disertaciones durante el seminario de actualización profesional en PH que se realizó en la Universidad Tecnológica Nacional.
Decenas de lectores enviaron a la redacción de Pequeñas Noticias sus saludos para estas fiestas Poco antes de terminar el año, administradores, encargados, consorcistas y proveedores expresaron sus buenos augurios a toda la comunidad consorcial Desde este medio queremos agradecerles y desearles a todos lo mejor para este nuevo año que comienza.
¿El consorcio se toma vacaciones?
Colegio de administradores: un fin corporativo
Salario familiar (19/12)
¿En qué boletines debo buscar? (16/12)
Mi respuesta fue errónea, pido perdón (14/12)
Vacaciones (13/12)
Los $300 no remunerativos (13/12)
I. L. Oneto S.A.
Adicional especial de 300 pesos para diciembre
Los encargados de edificios recibirán 300 pesos no remunerativos como gratificación especial por fin de año Así lo acordaron el Ministerio de Trabajo, el SUTERH, la CAPHyAI, el AIERH y la UADI Beneficiará a unos 110 mil trabajadores FRA y AIPH no fueron consultadas.
[BPN-28/12/07] Los encargados de edificios cobrarán a fin de mes una gratificación especial de 300 pesos. Así lo acordaron la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) con la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH). La medida beneficiará a unos 110.000 trabajadores de consorcios.
En la resolución 1540/2007 del 17 de diciembre del Ministerio de Trabajo se fijó "incorporar a la remuneración del mes de diciembre de 2007 por única vez como adicional especial una suma no remunerativa equivalente a $300 para aquellos trabajadores de jornada completa, con excepción de los trabajadores suplentes y jornalizados que percibirán como adicional especial el equivalente del 20% del salario correspondiente a la remuneración bruta normal y habitual percibida en el mes de octubre de 2007, no contemplándose para el cálculo los importes percibidos en concepto de horas extraordinarias. Los trabajadores de media jornada percibirán un 50% del monto establecido para los de jornada completa" <texto completo>.
El acuerdo –firmado por Víctor Santa María y en el que figura sólo la firma de Horacio Bielli (CAPHyAI)- se alcanzó el 10 de diciembre, fue homologado por el Ministerio de Trabajo el día 17 de ese mes <texto completo> y registrado bajo el número 1625/2007 al día siguiente <texto completo> aunque todavía no fue publicado en el Boletín Oficial. Tanto la CAPHyAI como la UADI informaron a sus asociados de la resolución y en ella la UADI destacó que se firmó tras intensas negociaciones.
Por la presente, la asociación civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH desmiente lo manifestado en vuestro último Boletín Nº 336 del 12/12/2007, dejando claramente expuesto que los postulados de esta institución no contemplan la participación en las paritarias del sector.
Consideramos que las mismas deben realizarse entre el gremio y los representantes de cada consorcio designados a ese solo efecto, en asamblea, sin la participación del administrador.
Los administradores deberán abonar este importe en forma conjunta con los haberes del mes de diciembre.
Durante la 15ª Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina que se realizó en la Federación Argentina de Municipios (FAM) el 23 de noviembre, las 5 entidades de administradores (CAPHyAI, UADI, AIERH, AIPH y FRA) acordaron trabajar en forma conjunta para aunar criterios en una serie de puntos, entre los que se encontraban las negociaciones salariales con los empleados del sector.
En esa misma convención, Alfredo Iglesias, representante de la CAPHyAI, había anunciado que en las próximas paritarias las 5 entidades de administradores iban a llevar con expresa votación y consenso indicaciones de los números que se van a manejar en cuanto a los futuros aumentos de los salarios de los encargados de edificios.
Sin embargo, 17 días después quienes debieron sentarse a negociar con el sindicato la gratificación para los trabajadores del sector no consultaron a Fundación Reunión de Administradores (FRA) ni a Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH.
FRA: me enteré por Clarín
En diálogo con Pequeñas Noticias, el presidente de FRA, Jorge Hernández, aseguró que no le consultaron: "yo me enteré de este tema por Clarín. En realidad, me enteré por el Ministerio de Trabajo. Después se lo pregunté a Bielli al pasar y me dijo que sí, que habían firmado pero nada más".
Cuando se le consultó si estaba de acuerdo con la medida, destacó que en el mercado ya había habido un rumor de que a partir de noviembre le iban a dar un aumento a los encargados: "se los iba a gratificar por la colaboración que habían tenido en las elecciones del pasado 28 de octubre", subrayó.
AIPH: no estoy de acuerdo con la metodología
Por su parte, el presidente de AIPH, Adrián Hilarza, advirtió que ellos tampoco fueron consultados y aclaró que él no está de acuerdo con la metodología de las paritarias: "no estamos de acuerdo conceptualmente con esa metodología. No pasa porque ahora les den 300 pesos. Nosotros creemos que las decisiones se deberían tomar a partir de un sistema mixto en el que participen el Ministerio de Trabajo, el sindicato, administradores y consorcistas", aunque aclaró que la entidad que preside no tiene como interés participar en las negociaciones de los CCT.
Adicional para otros gremios
El gremio de los encargados de edificio no fue el único en recibir una gratificación especial. Este fin de año se acordó que unos 400 mil trabajadores cobren un pago extra que van desde los 120 hasta los 3 mil pesos según el gremio.
La Asociación Gremial Docente Conadu Histórica informó que los docentes universitarios cobrarán un adicional que va desde $120 para el ayudante de segunda simple a $960 para los cargos de titular y adjunto exclusivos. Los curtidores cobrarán $750 no remunerativos entre enero y abril, los automotrices entre $2.400 y $3.000 -según las empresas- y los camioneros cobrarán el vale diario por almuerzo y traslado en forma acumulativa y conjunta, entre otros acuerdos.
En la mayoría de los casos, el argumento sindical fue que la inflación real fue superior a la que se tuvo en cuenta cuando se pactaron los convenios a comienzos de 2007.
Efemérides consorciales: el 20/12/2004 la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) fue inscripta en el Registro de las Asociaciones Gremiales de Empleadores del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.
De izq. a der.: Cr. Oscar Barrié, Dr. Samuel Knopoff, Dr. Ricardo Geler y Sr. Bernardo Pollack.
[BPN-28/12/07] "No estamos en contra de nadie pero tienen que entendernos que nosotros los consorcistas somos la parte patronal", destacó el presidente de FEDECO, Samuel Knopoff, en la presentación oficial de la federación que se realizó el miércoles 19 a las 18 hs. en el salón San Martín de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires.
Uno de los principales objetivos de FEDECO será asumir la representación del sector patronal en la discusión y firma de los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT) o de cualquier otro tipo que resulten de interés y de incumbencia del sector.
El acto contó con la presencia del legislador porteño Fernando Cantero (Autonomía con Igualdad), representantes de las diputadas nacionales Patricia Bullrich (Unión por Todos) y Delia Bisutti (ARI) y el coordinador de Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo), Dr. Jorge Resqui Pizarro.
Legislador Fernando Cantero.
El Dr. Knopoff aclaró que también fueron invitados un representante del SUTERH –el secretario gremial, Sr. Osvaldo Bacigalupo, que había quedado en ir- y también algunas entidades de administradores. "Podemos tener diferentes opiniones y puntos de vista pero consideramos que entre todos y a partir de un diálogo fructífero y de concertación podemos mejorar la calidad de vida consorcial", señaló.
En la apertura del encuentro, Cantero subrayó que este es un tema que hace a los derechos del consumidor y que está enmarcado dentro de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires. "Para nosotros es muy importante que las organizaciones no gubernamentales trabajen, se comprometan y hagan uso de -como dice el artículo 1º-, la democracia participativa", aseguró.
Cr. Oscar Barrié.
Según Knopoff, todas las asociaciones de consorcistas se deberían unir en una gran federación en pos de ideales comunes y así poder intervenir en los CCT. "Esta es una batalla pero tengamos claro que no se gana con discursos sino con trabajo", resaltó.
Consideró que algunos legisladores ya han entendido que además de acompañarnos el problema de los consorcios "es un tema que afecta a la ciudad ya que el 80 por ciento vive y/o trabaja en edificios de propiedad horizontal".
En este sentido, argumentó que es un problema que la Legislatura debe tratar en forma urgente al igual que los diputados nacionales quienes "deberían sancionar una ley que contemple los derechos de los propietarios".
Dr. Ricardo Geler.
El presidente de FEDECO les anticipó a los consorcistas que en la próxima paritaria los aumentos para los encargados van a ser "elevadísimos, no elevados". Al mismo tiempo, alertó el peligro de que "los administradores vuelvan a la carga con el presunto colegio que pretende eliminar la autoadministración y fijar aranceles mínimos. Si dicen que están en el 10 por ciento de lo que deberían ser sus honorarios, agárrense. No podemos dejarnos prepotearnos más".
El presidente la Asociación de Propietarios de Bienes Raíces (APBR), Oscar Barrie, puntualizó que además de participar de las paritarias los objetivos de FEDECO serán representar a los copropietarios ante los organismos competentes y promover la actualización de la Ley 13.512 más otras leyes nacionales, provinciales o municipales, garantizando la representatividad, control y eficacia en la administración del patrimonio consorcial.
Al mismo tiempo, señaló que propiciarán la participación activa de la comunidad consorcial en defensa de sus derechos "realizando tareas de docencia y capacitación para que los copropietarios conozcan los derechos y roles que corresponden a cada actor".
Por su parte, el presidente de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Productos y Servicios como Propietario de Inmueble de la República Argentina (API), Ricardo Geler, resaltó que también están preparando un proyecto de ley de regulación de la profesión de los administradores de consorcios.
Efemérides consorciales: el 02/01/2006 la Fundación Liga del Consorcista creó un Empadronamiento Voluntario de Propietarios para que los consorcistas, a través de una carta, pudieran expresar si carecían de recursos económicos para afrontar futuros aumentos en las expensas.
La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Activides Inmobiliarias en Perú 570 de la CABA
[BPN-28/12/07] Las autoridades de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) informaron a sus asociados a través de una circular vía mail de fecha 13 de diciembre, que han recibido una propuesta de HipotecasHoy para sacar un crédito y así poder afrontar las deudas que tienen, principalmente por las cuatro indemnizaciones laborales con empleados de la entidad.
Recordemos que en la Asamblea Extraordinaria del 7 de noviembre de 2007, los socios no sólo aprobaron la Memoria y Balance correspondientes al ejercicio 56º sino que también dieron el visto bueno para que "en salvaguarda del honor de todos y de la misma cámara que nos agrupa" puedan pedir un préstamo con las garantías que se requieran.
Debido a que el costo financiero del préstamo es bastante importante, las autoridades resaltaron que tienen especial interés en poder contar con otras opiniones y aportes que puedan acercar a la institución.
La propuesta de Hipotecas Hoy sería de un capital de U$S 150.000 con gastos de escrituración del 8% y una tasa anual del 18%.
El préstamo podría ser en 36 cuotas (capital + interés) de U$S 6.930, en 48 cuotas (capital + interés) de U$S 5.805,60, 60 cuotas (capital + interés) de U$S 5.130, 12 cuotas (interés solo / Capital a término) de U$S 2.430, 24 cuotas (interés solo / capital a término) de U$S 2.430 y 36 cuotas si cada 12 meses se cancela 33% del capital. Según detallaron, el monto del crédito que están considerando asciende los U$S 100.000.
Por otra parte, también destacaron que están analizando la posibilidad de recurrir a un pedido extraordinario a cada socio, cuya cifra les harían saber en un futuro, para ver si por este medio pueden evitar el endeudamiento.
Los socios que quieran presentar otras ideas pueden contactarse con Ricardo Jorge Portalewski al 4331-9968 / 4345-0010 interno 13, o por mail a ricardoportalewski@caphai.com.ar o camara@caphai.com.ar.
Efemérides: El 31 de diciembre de 1878 nació el notable cuentista uruguayo Horacio Quiroga.
Adm. Jorge Ferrera, conductor del bloque administración de propiedades del programa "Reflexiones Nacionales" y socio fundador de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal.
[BPN-28/12/07] El Dr. Eduardo Awad advirtió que en estos momentos sus abogados están estudiando si las declaraciones del presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Horacio Bielli, implican la comisión de un delito: "ellos son los que van a decidir y actuar en consecuencia. Si no implica la comisión de un delito, no harán nada".
Es de recordar que durante la 15ª Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina -organizada por Fundación Reunión de Administradores- que se realizó en la Federación Argentina de Municipios, Bielli solicitó a los administradores y proveedores que no acompañen con publicidad a Pequeñas Noticias y al Dr. Awad en Radio Mitre y agregó que todos los abogados que "nos han criticado y que en medios como Pequeñas Noticias y en radio Mitre están repitiendo estas barbaridades no han pasado por la Facultad de Derecho y tienen el título de abogado".
El Dr. Awad ordenó a sus asesores letrados analizar si esta última expresión del Lic. Bielli implica la comisión de un delito y de ser así iniciaría acciones judiciales.
En los programas Reflexiones Nacionales (TV) y Consorcios Hoy (Radio), el Dr. Awad señaló que a él el tema de la publicidad no lo toca en forma directa porque no se ocupa de manejar esas cuestiones. Sin embargo, resaltó que le afecta y le preocupa "el hecho de que quieran manipular la voluntad de los anunciantes diciendo que no pauten en tal programa o revista. Me parece una barbaridad al margen de lo económico".
El Dr. Eduardo Awad en el programa de TV por cable "Reflexiones Nacionales".
Según Awad, Bielli no quiere que se alerte a los consorcistas: "el que informa a los consorcistas de una u otra cosa es enemigo de estos administradores, entre los cuales se encuentra este señor que dijo las barbaridades que dijo en esa convención".
Repudio a las declaraciones de Bielli
Durante la emisión de Reflexiones Nacionales, el Adm. Jorge Ferrera, Claudio García de Rivas y la Dra. Diana Sevitz -integrantes de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH)- repudiaron junto Awad las declaraciones del presidente de la CAPHyAI.
Ferrera –que en ese programa cuenta con una columna sobre administración de propiedades- recordó las expresiones de Bielli y subrayó que su opinión estuvo totalmente fuera de lugar cuando solicitó expresamente que tanto los proveedores como aquellos administradores que estaban relacionados con el tema no pusieran publicidad en Pequeñas Noticias ni en el programa del Dr. Awad.
Consideró que sería bueno que Bielli aclarara qué es lo que quiso decir cuando habló de enemigos de los intereses de la cámara: "sería interesante que se pudiera poner en claro cuáles son esos intereses. Creo que la función esencial de una cámara deber ser la profesionalización de sus asociados", señaló.
El Dr. Eduardo Awad en el programa de radio "Consorcios Hoy".
Durante el programa de radio Consorcios Hoy, la Dra. Diana Sevitz y la Cra Liliana Corzo recordaron que fue recién cuando surgieron los medios de comunicación independientes que se empezó a brindar una visión objetiva de lo que pasaba dentro de la comunidad. "A través de estos medios tanto el administrador como el consorcista tuvo otra visión que no tenía antes. Antes solamente veía la realidad por el cristal del AIERH, la UADI, la CAPHyAI, entre otras entidades", subrayó.
Al mismo tiempo, García de Rivas explicó que hay que tener en cuenta que hay valores que son superiores a las diferencias particulares como "el valor de poder expresarse, de poder disentir, de poder hacer un debate de ideas sano, cortés y valiente".
En este sentido, consideró que cuando Bielli le pidió a los proveedores que vigilen quiénes son los anunciantes, "está haciendo uso de un poder que en comercio se llama poder de compra. Ese poder de compra sobre sus proveedores en realidad lo recibe por el mandato que le otorgan los consorcios que administra. Es decir, desvirtúa –en provecho propio o corporativo- el sentido original por el que se le otorgó".
Por otra parte, señaló que no cree que las expresiones de Bielli representen a todo el sector de estos profesionales porque desde ese momento la redacción ha recibido gran cantidad de e-mails y llamados de adhesión de administradores que se solidarizaron, rechazaron y repudiaron sus declaraciones.
Ante los inminentes nuevos aumentos en las expensas de la propiedad horizontal, la liga del consorcista ha remitido sendas notas a la señora presidenta de la nación, Dra. Cristina Fernández de Kirchner y al ministro de trabajo, Carlos Tomada, solicitándoles el reemplazo del sistema actual de convenios colectivos de encargados, por negociaciones paritarias entabladas entre el gremio y cada consorcio en particular, con una base mínima.
La propuesta tiene por objeto transparentar esos acuerdos, relacionar los aumentos de sueldos con las reales posibilidades económicas de cada grupo de vecinos y evitar perjudicar a los consorcistas más vulnerables: jubilados, pensionados, trabajadores informales o con haberes mínimos.
(15)5515-4654 / 4811-9836 / 4816-5111
(1019) montevideo 764, piso 11, Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Detalle de "La creación" de Miguel Angel (Capilla Sixtina).
[BPN-28/12/07] Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo) y la Unión de Consorcistas de la República Argentina Mar del Plata (UCRAMdP) sellaron una alianza en la que acordaron que ambas instituciones se representarán mutuamente en la ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires y en la ciudad de Mar del Plata, respectivamente.
En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, la presidenta de UCRAMdP, Ana María Huertas, adelantó en forma exclusiva que si bien cada una de las entidades mantendrá su independencia ambas instituciones van a trabajar en conjunto para defender los intereses del sector.
"Yo siempre digo que nos tenemos que unir pero no con dos o tres entidades", destacó Huertas. Si bien aclaran que tanto ReDeCo como UCRAMdP constituyen organizaciones independientes, decidieron tejer una alianza estratégica en favor de la defensa de los derechos e intereses de los consorcistas que representan.
En ese sentido, y habida cuenta los importantes puntos de coincidencia arribados y los postulados liminares de ambas organizaciones, el coordinador de ReDeCo, Dr. Jorge Resqui Pizarro, subrayó que acordaron "ejercer en ambos casos, la representación conjunta en sus diferentes ámbitos de actuación, es decir ReDeCo representa a UCRAMdP en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires y UCRAMdP hace lo propio con ReDeCo en la ciudad de Mar del Plata y zona de influencia".
Tanto ReDeCo como UCRAMdP invitaron a otras entidades similares del resto del país a participar en esta primera etapa de constitución de alianzas estratégicas a los fines de "unificar esfuerzos y bajo sólidos acuerdos programáticos e ideológicos, conformar las federaciones regionales y una Confederación Nacional que represente genuinamente a los consorcistas".
Efemérides: El 1 de enero de 1871 comienza a regir el Código Civil Argentino, obra del jurisconsulto cordobés Dalmacio Vélez Sarsfield.
[BPN-28/12/07] En la carta que el presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), Jorge Hernández, le mandó a la presidenta Cristina Fernández y al ministro de Trabajo, Carlos Tomada, para solicitarles que las negociaciones de los aumentos salariales del personal de portería se realicen a partir del 2008 en el ámbito de la asamblea de copropietarios de cada edificio, argumentó que el sistema actual de negociaciones paritarias "ha llegado a tal extremo de despersonalización, imposición y discriminación que todos los consorcistas lo consideran poco menos que una indebida, por no decir absurda, intromisión del Estado en sus asuntos privados".
En la carta <texto completo> –a la que adjuntó una serie de fundamentos- denunció que el anterior Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires aplicó una tenaz e implacable persecución oficial contra la profesión del administrador y que ésta fue acompañada "por una inusual aparición de nuevos y bulliciosos grupos que auto proclamándose, en términos generales, representantes de millones de consorcistas, comenzaron una feroz y destructiva campaña, ya no sólo atacando nuestra profesión sino contra todo lo que ella pudiera significar".
Según él, estas entidades de consorcistas al "agotárseles ante la opinión pública la mayoría de los falaces argumentos esgrimidos contra nuestra profesión, la emprendieron contra la tradicional representación paritaria de los copropietarios y administradores".
Para el presidente de FRA "llenar las negociaciones paritarias con una desproporcionada cantidad de organizaciones intermediarias que representen y aporten poco y nada de la voluminosa base social existente, seguramente burocratizará y complicará innecesariamente aún más la cuestión, aumentando el costo de las remuneraciones del personal de portería, con su correlativo incremento de las expensas comunes".
En este sentido, justamente propone que cada consorcio discuta en una asamblea obligatoria cuánto quiere y puede incrementar el sueldo del encargado.
El arrollador avance de la PH
Otro de los argumentos en los que fundamentó su propuesta fue que no hay dudas que el arrollador avance de la propiedad horizontal, hace más que necesario un replanteo profundo, pero extremadamente prudente y sereno, sobre todos los factores que inciden en su compleja realidad.
Subrayó que el de las relaciones laborales con el personal de portería, es sin duda uno de los más cercanos a la cotidianidad del habitante que vive en departamento y por ende el primero que debería contar con soluciones prácticas y entendibles para el común de la gente.
¿Cuál es el costo, cuál el beneficio?
Para el director general del COPAPH-RA (Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina) –institución dependiente de FRA-, Ricardo Cáttedra, el costo es cero y el beneficio es llegar a un acuerdo directo con el personal, escuchándose mutuamente. "La implementación de esta propuesta requerirá tal vez de varios pasos intermedios, entre ellos, que el sindicato acepte bajar el nivel de discusión salarial a nivel de los trabajadores", advirtió.
Por otra parte, aclaró que no se espera que esta propuesta sea aceptada hoy mismo por todos los sectores intervinientes sino que la misma pretende "insertar una inquietud en la mente de todos los que estamos involucrados en este tema tan apasionante como lo es la administración de consorcios, pensando en el futuro que debemos avizorar".
Efemérides: El 2 de enero de 1758 nació en Buenos Aires Juan José Paso, secretario de la Primera Junta.
[BPN-28/12/07] El presidente de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, le envió una carta a la presidenta Cristina Fernández de Kirchner y al ministro de Trabajo, Carlos Tomada, en la que les solicitó el reemplazo del sistema actual de los Convenios Colectivos de Trabajo de los encargados de edificios, "por negociaciones paritarias entabladas entre el gremio y cada consorcio en particular, con una base mínima".
"Ante los inminentes nuevos aumentos en las expensas de la propiedad horizontal, la propuesta tiene por objeto transparentar esos acuerdos, relacionar los aumentos de sueldos con las reales posibilidades económicas de cada grupo de vecinos y evitar perjudicar a los consorcistas más vulnerables: jubilados, pensionados, trabajadores informales o con haberes mínimos", destacó Loisi.
En esa carta les sugirió que a partir del año próximo se exija como requisito de validez de los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT) del sector, "la ratificación expresa por parte de cada consorcio, o en su defecto, la celebración de los mismos en cada uno de ellos con una base mínima".
Según él, la medida que les propone sería de estricta justicia y el único modo de asegurar transparencia al sistema y que las erogaciones que se dispongan tengan una racionalidad ligada al real caudal económico de cada grupo de vecinos.
Negociaciones en el consorcio
También el Dr. Eduardo Awad consideró que debería cambiarse el mecanismo que regula las Convenciones Colectivas de Trabajo del sector. "A mí me gustaría encontrar otro mecanismo para que no sean los administradores de consorcios los que, sin mandato ninguno de los consorcistas, decidan y discutan los salarios", señaló.
En este sentido, propuso que cada propietario reunido en asamblea pueda decidir si el portero se merece ganar más, aunque aclaró que lógicamente habrá que fijar un piso mínimo.
Explicó que los consorcios no son empresas y que el sueldo de los encargados tiene que ser discutido por quien paga los salarios y no por el representante legal del consorcio.
Según él, cada consorcio sabe cuánto tiene que ganar el encargado porque conoce cómo trabaja y si se merece un premio por su desempeño: "el consorcista no puede pagar más expensas de las que está pagando, llegó al límite de sus posibilidades".
Los CCT
La Fundación Liga del Consorcista subrayó que resulta "harto cuestionable la actuación de las entidades reconocidas por ese Ministerio como representativas de los consorcios de todo el país en esas negociaciones para vincularlos económicamente".
Al mismo tiempo, para Loisi es evidente que dicho grupo de entidades que actúan como patronal tampoco nuclean a un número significativo de administradores, con lo cual, el sistema vigente resulta francamente ilegítimo.
Argumentó que los consorcios no son empresas ni ONGs., carecen de objeto social y por ende son ajenas a los conceptos de rentabilidad y rendimiento, de modo que por este motivo "mal puede admitirse la existencia de una representación tácita de esas vecindades en favor de terceros".
Subrayó que las negociaciones del sector se realizan a puertas cerradas "alejadas de todo contralor por parte de la opinión pública y sobre todo, de quienes deberán afrontar en definitiva, con sus bolsillos, las erogaciones que aquellos graciosamente conciertan entre sí".
En este sentido, consideró que el Gobierno no debería seguir "convalidando tamaña injusticia, máxime cuando puede comprobarse que en la generalidad de los consorcios, al día de hoy, el rubro salarios y cargas sociales del personal, asciende a más del 60% del gasto total de cada edificio".
Por último, resaltó que esos aumentos masivos impiden a ciertos consorcios hacerse cargo de las erogaciones necesarias que demanda el mantenimiento de los edificios, como así también del cumplimiento de ciertas normas municipales, como por ejemplo la ley de balcones y saliencias, cuya omisión pone en peligro la vida y seguridad de las personas.
Efemérides: El 4 de enero de 1938 se inaugura en Buenos Aires la Casa del Teatro, patrocinada por la ex cantante lírica portuguesa Regina Pacini de Alvear, esposa del presidente Marcelo T. de Alvear. Alberga a actrices y actores en su pensionado gratuito.
[BPN-28/12/07] El presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, ratificó que el proyecto de ley que promueve la creación de un Colegio Público de Administradores, por el momento "no tendrá tratamiento en el recinto ya que la comisión legislativa que lo impulsa decidió posponer el debate hasta marzo de 2008".
En la editorial de la revista Gestión de Consorcios, hizo una breve reseña de lo acontecido y destacó que surgieron dos posiciones relevantes en torno a las que giró la discusión de
promulgar esta ley.
Por un lado, resaltó el consenso que recibió la iniciativa por parte de todas las entidades que representan a administradores – AIERH, Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Unión Administradores de Inmuebles (UADI), Fundación Reunión de Administradores (FRA) y Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH-, "que salvando las distancias que las separan en cuanto a misión, visión, estilo de gestión, etcétera lograron establecer un entendimiento básico".
Según él, el otro eje pasó por las entidades y profesionales independientes que representan y defienden los intereses de los propietarios: "ellos también han cruzado las fronteras de las diferencias para levantar en conjunto un mensaje de oposición a la iniciativa de crear un colegio público de administradores".
Acosta y Lara argumentó que los fundamentos que ellos utilizaron apuntaron básicamente a "desalentar cualquier intento de cartelización (acuerdo sectorial de intereses que confrontan con el interés general), en otras palabras [consideran que] los administradores unidos serán más fuertes, se pondrán de acuerdo para establecer honorarios altos, etcétera".
Centro de atención a los consorcistas
El presidente del AIERH subrayó que la iniciativa legislativa avanza hacia una dirección correcta porque la colegiación "jerarquizará la profesión. Lógicamente, falta un análisis más fino del proyecto".
Sin embargo, advirtió que la posición del AIERH es que el proyecto de colegiación debe ser objeto de un debate amplio e inclusivo de todos los actores que intervienen en la escena consorcial y que "nos proponemos propiciar".
Al mismo tiempo, informó que las entidades que nuclean a administradores acordaron trabajar en varios puntos como establecer sus incumbencias (entre las cuales estarán los honorarios y aranceles), definir los parámetros de capacitación básica de los administradores y crear un centro de atención de los reclamos a los consorcistas.
Efemérides: El 5 de enero de 1939 se suicidó en Buenos Aires el doctor Lisandro de la Torre, notable demócrata y parlamentario, fundador del Partido Demócrata Progresista.
Sr. Alejandro Rodrigues.
[BPN-28/12/07] El 14 de diciembre, se realizó en el Aula Magna de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) un seminario de actualización profesional en propiedad horizontal coordinado por el Ing. Roberto Mercader y María Rosa Farcy Servicios de Publicidad.
El encuentro contó con la participación del Lic. Alfredo López Salteri que disertó sobre "Cómo y por qué se pierden compradores en el negocio inmobiliario", la Sra. Perla A. Leibinstein sobre "Prevención de riesgos en edificios de altura y consorcios", Alejandro Rodrigues sobre "Cómo evitar siniestros en los ascensores" y el presidente del Centro de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal y vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), Dr. Enrique Luis Abatti, sobre "Locación urbana: Últimas novedades. Imprevisión contractual".
Llamar primero a la empresa conservadora
"Con mi mayor respeto, en caso de que alguien se quede encerrado en el ascensor no llamen a los bomberos, esta opción considérenla como última posibilidad. No se olviden que todas las empresas de ascensores tienen un service y que según la ley tenemos la obligación de estar en 20 minutos. Si no estamos dentro de los 20 minutos, solo en ese caso, llamen a los bomberos" aseguró el jefe del departamento Técnico de Ascensores Vertirod, Alejandro Rodrigues.
La empresa Ascensores Vertirod aseguró que un cajón de madera o chapa puede servir para ocupar el espacio que queda entre la puerta del piso y la de la cabina del ascensor. De esta forma, se impide que los niños puedan esconderse en ese lugar.
Advirtieron que una simple lona fijada a las varillas de las puertas tijera puede evitar que los chicos saquen manos o pies fuera del ascensor.
Explicó que todas las empresas de ascensores tiene que tener un teléfono de emergencia: "no tienen que desesperarse. Sería bueno que no llamen a los bomberos porque hay grandes problemas con ese tema. Ellos van, hacen su trabajo, sacan a la persona pero luego el consorcio tiene que afrontar un costo importante para nuevamente poner en funcionamiento al ascensor".
Rodrigues aconsejó que en caso de que se queden encerrados se pongan contra el espejo, se sienten, toquen la alarma y si tienen celular llamen a la empresa conservadora: "traten de estar tranquilos. No salten y no golpeen porque nada de eso hará que el ascensor arranque. Tampoco piensen que se van a caer porque generalmente es una detención momentánea".
Las puertas de los ascensores
Por otra parte, según él, es importante que el administrador pueda tomar todas las precauciones para evitar accidentes en los ascensores. Subrayó que hay que tener en cuenta que el 51 por ciento de los problemas de seguridad son las puertas.
"Hay cerraduras de 20 o 30 años que no se abren pero hay que entender que éstas tienen un tiempo de vida útil y es esencial que los consejos de administración tomen conciencia sobre esto. Muchos edificios de 15 o 20 años siguen teniendo las cerraduras originales. Yo entiendo la situación económica pero hay que evitar riesgos", subrayó.
En ese sentido, advirtió que el administrador y el consejo conforman un equipo y es importante que trabajen en armonía y en conjunto para sacar al edificio adelante.
Efemérides: El 6 de enero se celebra el Día de Reyes.
Directivos, profesores y graduados para la foto durante la Colación de Grado de la Carrera de Administradores de Consorcios del ICI.
[BPN-28/12/07] El Instituto de Capacitación Inmobiliaria (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) realizó la colación de grado de la carrera de Administración de Consorcios y Urbanizaciones Modernas del ciclo 2007, el lunes 17 de diciembre en el Aula Magna del Colegio de Escribanos.
La apertura del acto estuvo a cargo de la rectora del ICI, Arq. Estela Reca, quien destacó a los egresados que "indudablemente si ustedes han cumplido una misión, nosotros también pudimos lograr nuestro objetivo que es poder capacitarlos, formarlos como verdaderos profesionales. Para eso tendimos puentes entre ustedes y nosotros. Esos puentes fueron el cuerpo docente. Todos los profesores, cada uno desde su materia, les impartió saber, lo que no es tarea fácil".
Graciela Cadel: el mejor promedio.
Al mismo tiempo, les pidió que nunca "se aparten del camino de la ética y la responsabilidad. Ustedes cumplen un rol social".
En representación de los alumnos Graciela Cadel subrayó que como integrante del grupo de alumnos que hoy recibe su diploma hay que tener en cuenta que hubo "una serie de componentes esenciales que nos han llevado a alcanzar nuestros objetivos: el instituto, los profesores y nosotros mismos".
Por su parte, el profesor Jorge Alonzo subrayó que lo más importante para todos es que "trabajamos con un concepto fundamental: hacernos personas de bien, gente buena por ética". Como cierre de sus palabras recordó a un poeta que decía: "todos los rosales florecen dando rosas pero no hay dos rosas iguales. Todas las aguas del mar producen olas pero no hay dos olas iguales. Todos los fuegos arden con llama pero no hay dos llamas iguales. Todos los jilgueros cantan igual pero no hay dos que canten igual. Todos los hombres son humanos pero no hay dos hombres iguales". Y a lo que él agregó: "todos los emprendedores tienen vocación de éxito pero solo los que se preparan lo alcanzarán".
El mejor alumno y los graduados
El mejor puntaje obtenido en la carrera de administración de consorcios fue el de Graciela Cadel con un promedio de 9.35.
Los graduados este año fueron: Diego Castillo, Teresa Elizabeth Chazo, Gisela Carla Jelin, Daniel Antonio Lorenzo, Adrián Risola, Gilberto Ruiz, Marcela Zamorano, Laura Knox, Gabriela Paz, Mónica Ponte, Nadia Riquelme y Miriam Serafini.
De acuerdo con versiones periodísticas publicadas en el día de hoy [14/12/2007], supuestas “Cámaras Empresarias del Sector” vinculadas a Administradores de Inmuebles en Propiedad Horizontal, -cuya legitimación desconocemos-, habrían “convenido” con los porteros el otorgamiento de una bonificación efectiva, no remunerativa por única vez de $300.-.Corresponde reiterar que los Consorcios no son empresas.
Este nuevo avasallamiento a los derechos de los propietarios, no hace más que producir situaciones ilegítimas que viene denunciando la FAC, como verdadera representante de los Empleadores (Consorcistas), debiendo destacarse la denuncia efectuada ante la OIT, máximo Organismo Internacional de las Relaciones del Trabajo, el 4 de Julio de 2007 sobre la usurpación de facultades y la falta de respuestas en que ha incurrido el Ministerio de Trabajo, ante la flagrante violación al Convenio C-098 sobre el derecho de sindicación y de negociación colectiva del año 1949, ratificado por Argentina el 24-9-1956 y en la reforma de la Constitución del Año 1994, en la que tuvo participación activa la actual Presidenta de la Nación.
La Federación Argentina de Consorcios (F.A.C), entidad con personería Jurídica 00035 sin fines de lucro, invita a todos los Consorcios de todo el pais a Autoconvocarse en Asambleas, (sin la presencia de los Administradores), para resolver sobre este nuevo ataque al bolsillo de 10.000.000 de Ciudadanos Argentinos, quienes, lejos de cobrar esta “gratificación especial”, padecen los avatares de la inflación en sus retribuciones, y principalmente en el caso de los Jubilados e Inquilinos,a través de las expensas que se abonan en los Consorcios.
Efemérides: El 8 de enero de 1971 murió el notable autor teatral y cultor del grotesco Armando Discépolo. Nació en Buenos Aires el 18 de septiembre de 1887.
[BPN-28/12/07] En el boletín anterior, la redacción de Pequeñas Noticias invitó a los lectores a que envíen a sus amigos, colegas, clientes y proveedores sus saludos y augurios para estas fiestas. Y la respuesta no tardó en llegar. En estas semanas, encargados, consorcistas, administradores, proveedores y profesionales en propiedad horizontal hicieron llegar sus augurios.
Debido a que hemos recibido una gran cantidad de mails no se pudieron publicar todos pero desde este medio queremos agradecerles a todos los que hicieron llegar sus saludos. Al mismo tiempo, muchas personas también acercaron sus deseos por correo postal, virtual y en formatos Power Point que no podemos reproducir desde el boletín.
A días de comenzar un nuevo año, desde este medio queremos desearles a cada uno de los actores de la comunidad consorcial lo mejor para este nuevo año que comienza.
Muchas felicidades para este 200 porque -como dijo alguna vez Blaise Pascal- creemos que la felicidad es un artículo maravilloso que cuanto más se da, más le queda a uno.
¡¡¡ Muchas gracias y Felices Fiestas para todos !!!
Deseo enviarles a todos los lectores de Pequeñas Noticias un muy cálido y afectuoso saludo por estas fiestas navideñas y muchas felicidades para este año nuevo que comienza. También para los editores de este boletín... ¡¡¡sigan adelante!!! Es de mucha utilidad para todos los suscriptos.
Silvana Milochi - Marcelo Maldonado
MM Administración
Como siempre es nuestro deseo que se cumplan todos vuestros deseos de felicidad y que la libertad de prensa y opinión sean símbolos auténticos de democracia en nuestra Argentina.
Espectacular el dibujo de la abejita, mis felicitaciones.
Gracias por contar con ustedes.
Sr. Claudio García de Riva y a todos sus colaboradores
Organización Elizondo, desea a todos sus administrados, proveedores y a toda la comunidad consorcial un venturoso y feliz 2008.
Que el espíritu navideño nos colme de amor, paz y armonía.
Dr Daniel Elizondo
Hola Pequeñas Noticias
A todos los integrantes de Pequeñas Noticias un cálido abrazo y un deseo de que sigan como siempre en el nuevo año que se aproxima.
Adm. Osepyan
He recibido el mail "Felices Fiestas" que agradezco infinitamente. Pero especialmente debo agradecer la valiosa colaboración prestada durante todo el año por el Boletín Pequeñas Noticias, despejando dudas y aclarando conceptos.... Muchísimas gracias y un muy ¡¡¡Feliz Año!!!
Es mi humilde deseo para todas aquellas personas que componen el staff de la información que se envía por Internet, tengan unas muy felices fiestas de Navidad y Año Nuevo y que -como siempre decimos- ojalá que el año próximo sea portador A TODOS de salud, prosperidad y trabajo.
Aldo Pardino
Claudio y todo el equipo de Pequeñas Noticias les deseo muy afectivamente felices fiestas y que el año 2008 sea un año de paz en el hogar, de prosperidad en el trabajo y sin intentos de censuras, de plena salud, de alegría interior, de fe en la vida y en los proyectos que tenemos, de esperanza en el futuro y sobre todo de amor como camino diario y meta final, sabiendo que juntos o desde cada lugar de uno, trabajaremos para el bienestar de toda la comunidad consorcial.
Claudio, Fabiana y a todo el grupo que hace posible que exista Pequeñas Noticias.
Muy felices fiestas para ustedes y sus familias. ¡¡¡que tengan un muy buen año 2008!!!
Deseo fervientemente que el año próximo nos permita a todos abrir nuestro corazón y nuestra mente para ser más tolerantes y no discriminar a los que piensan distinto.
¡¡¡ Adelante muchachos!!!
Dra Mónica Risotto
Gracias por toda la información que me envían durante el año. Les deseo felices fiestas y buenos negocios para el 2008.
Muchas gracias a todo el equipo de Pequeñas Noticias, que tengan muchas felicidades y un mejor 2008.
estas fiestas para todos los integrantes del Staff de Pequeñas Noticias
Señor Director de Pequeñas Noticias: Muchas gracias por sus deseos y les retribuímos, junto a su familia y colaboradores, los mismos augurios para ustedes y un exitoso año 2008.
Hola gente de Pequeñas Noticias: En primer lugar, quiero agradecerles toda la información que día a día me acercan. La lectura del material que nos envían contribuye, sin dudarlo, a nuestro crecimiento como administradores. Les deseo de corazón que a cada uno les lleguen las bendiciones de Nuestro Señor y toda la suerte y bienestar que merecen para el próximo año 2008.
Carlos Raúl Blanco
Estimado Claudio te agradezco el saludo, espero que terminen bien el año y que vuestro sitio pueda ser reconocido como un instrumento de información para la totalidad del mundo consorcial, incluidos los encargados.
Un saludo para el resto de tus colaboradores y un buen año 2008.
Jorge Nebbia
Saludos y próspero 2008
cargado de noticias para la propiedad horizontal
Estimado señor Garcia de Rivas: Los mejores deseos de felicidad y prosperidad para Ud. y familia.
Sigan adelante, olviden a los detractores que no aportan nada.
Telmo Forneris
Los mejores deseos en estas fiestas para todos. Felicidades en el nuevo año.
Adm. Nélida Gimenez
Les agradezco los saludos y toda la información que me brindan durante el año, haciendo mi tarea mas eficiente.
Sra. de González
Muchas felicidades en estas fiestas y muchas gracias por todas las buenas noticias, les desea
Dr. Carlos H. Cóppola
Carlos H. Cóppola & Asoc.
¡¡¡ Gracias y muchas felicidades para ustedes también !!!
Adm. Manuel Sanchez Liste
Muchas gracias y de igual manera les deseo a todo el equipo de "Pequeñas Noticias" unas muy felices fiestas y espero que el próximo año sigan siendo tan eficientes como en este.
Julio López Mestre
Claudio muchas gracias por los buenos deseos, y lo mismo para vos.
María Teresa Vanzini
Alicia D. Miniero
Gracias por este año rico en conocimientos y experiencias compartidas...
Gracias por las charlas en la UTN, el nivel de las mismas, la cordialidad de la organizadora y sus colaboradores y gracias por brindarnos este servicio tan útil, práctico y con la amabilidad que los caracteriza .
Les deseo, de corazón...
un Feliz Año, próspero y fecundo.
Ana Gloria Richino de Russián.
Estimado Claudio: Demás está decir que este año 2007 que ya finaliza ha sido para Pequeñas Noticias y nosotros, sus humildes colaboradores, exitosísimo y que ha prestigiado con su presencia informática a la sociedad consorcial y por extensión a todos los medios independientes que presides (Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal) y que con la libertad de expresión que respetás a rajatablas, has permitido la más amplia pluralidad de opiniones.-
Por ello es mi ferviente deseo que el próximo Año Nuevo 2008 sea tan fecundo como el anterior y te hago llegar a ti y a todos los colaboradores y lectores de ésta, “nuestra publicación”, unas muy FELICES FIESTAS.-
Gracias por su actitud de informar y comunicar, como así de ayudar a colaborar a evacuar las dudas sobre este tema tan relevante, como es la vida tan compleja de los consorcios. Desde ya muchas GRACIAS, y FELICES FIESTAS.
Carlos Orda
Administracion Ostoya
Queridos amigos: lo mejor para este 2008.
Que se cumplan todos los deseos y en especial uno, ese que les haga seguir luchando...
¿El consorcio se toma vacaciones? por la Dra. Diana Sevitz
Pareciera una incongruencia que un ente como el "consorcio" se tome vacaciones, pero después de lo que van a leer sería muy saludable que así ocurriera, aunque esto es absoluta "fantasía".-
Entre el 20 de diciembre y hasta los primeros días de marzo la vida en un consorcio se ve sistemáticamente alterada.
A partir del 15 de diciembre, los niños dejan de ir a la escuela. Por consiguiente, en aquellos edificios donde hay jardines, patios de juegos y piletas comienzan a poblarse de una cantidad de párvulos que pululan por todo el edificio. Entonces comienzan los pequeños problemas, hay mayor movimiento de los ascensores, mayor afluencia de otros niños invitados por los dueños de casa, se ensucian los pasillos y todos los lugares comunes se empiezan a usar más porque favorece el clima.
Un tema a tener en cuenta en aquellos edificios que cuentan con pileta es que se debería extremar el cuidado en las mismas, poner reglas claras de cómo hacer uso de esa instalación, horarios para utilizarla y permisos para el ingreso al natatorio. Asesoro a muchos edificios con este servicio, especialmente en mi barrio Belgrano, y a veces me parece que no toman conciencia de las responsabilidades a las que se exponen al no tener un reglamento interno que ponga en claro las reglas de juego. Sería interesante que nos pusiéramos a reflexionar en este aspecto para no lamentarnos posteriormente por algún accidente que pudiera ocurrir. Sin querer ser tremendista , recordemos que ante cualquier evento "el consorcio siempre paga".
Los niños de vacaciones están más en sus casas y los vecinos se quejan por los ruidos molestos. Las madres deberemos ingeniarnos para tratar de enseñarles que en un consorcio no podremos jugar como en un parque, así que los estimularemos para que desplieguen sus energías fuera del consorcio.-
Utilización de parrillas: Se acercan las fiestas de fin de año y es lindísimo invitar a amigos para aprovechar la parrilla y comernos un asadito. Aunque parezca una verdad de perogrullo, recordemos que el asadito no se hace en el medio del campo, sino en el ámbito determinado por ambas medianeras y que el mismo debe quedar en las mismas condiciones como lo encontramos, limpito y ordenado. A lo mejor Ud. al leer estas reflexiones considere que están demás, lamento desilusionarlo, asisto muchas veces a asambleas en las cuales en vez de consensuar sobre reales problemas que aquejan a los edificios, se consumen horas tratando de concientizar a los vecinos de que cuiden los bienes comunes.
Fiestas: Hay edificios en los cuales a partir del 20 de diciembre quedan absolutamente deshabitados por lo que es aconsejable, en primer término, avisar al administrador que nos ausentamos del edificio, dejar la llave a algún vecino, pariente, amigo y notificar al administrador el teléfono para ubicarlos en caso de una pérdida de agua o algún desperfecto eléctrico o cualquier otro suceso en el que sea necesario entrar a la unidad. Quiero dejar aclarado que como el consorcio no se toma vacaciones todos estos sucesos pueden ocurrir como en los restantes 275 días.-
Vacaciones del encargado: Para las mismas se aplica lo normado por el Contrato de trabajo Ley 20.744 y sus modificatorias El plazo para gozarlas se establece en el art. 154 debiendo el empleador concederla entre el 1ero. de octubre y el 30 de abril del año siguiente.-
Durante el descanso anual por vacaciones del encargado será reemplazado por un suplente. Es muy común que durante este período se produzcan algunos inconvenientes con el reemplazante del encargado por no conocer el ritmo que tiene en particular cada edificio. En caso de tener alguna queja se debe notificar al administrador a fin de que las pueda resolver.-
Vacaciones de la administración: Es muy común en administraciones no muy organizadas, pido disculpas a aquellas que lo hacen, no avisar previamente cuándo van a gozar su período vacacional. Es aconsejable notificar a los propietarios la fecha y en manos de quién, con teléfonos de emergencias, queda el destino del consorcio. De esta forma, se pueden evitar muchos enojos y contratiempos.
Tengamos en cuenta estos pequeños consejitos a fin de poder gozar nuestras vacaciones sin dejar de cumplir con nuestras obligaciones.-
Abogada, mediadora y árbitro de consumo
Paritarias por consorcio por el Dr. Samuel Knopoff
Cuando me solicitaron la opinión sobre un proyecto que apunta a realizar paritarias por consorcio, no entendí bien si era en serio o se trataba de una broma.
Había leído la noticia, pero no le presté mucha atención pues me pareció un disparate mayúsculo. Sólo a una mente retrógrada se le puede ocurrir tirar por la borda más de 60 años de legislación laboral y destruir un sistema que permite armonizar los derechos de los trabajadores con los de sus empleadores.
¿Cómo puede ser que alguien pretenda cercenar las conquistas conseguidas tras años de lucha en el mundo del trabajo?. ¿Quién puede desconocer el valor de un sindicalismo fuerte y responsable?. ¿Quién con un mínimo conocimiento de la vida consorcial y el grado de participación en las asambleas puede proponer este tratamiento en este tema?. ¿Quién puede querer, en su sano juicio, que un sistema solidario se transforme en otro insolidario y con privilegios?. ¿Quién puede propiciar que se discrimine según el consorcio esté ubicado en Villa Soldati o en Puerto Madero?
Evidentemente, mis preguntas tienen respuestas pues el que presentó este proyecto retrógrado, inarmónico, salvaje, disvalioso, individualista, insolidario y discriminatorio tiene esos atributos. Ese alguien con nombre y apellido, busca en forma perversa crear el caos, en el ya difícil mundo consorcial, con el consabido "cuanto peor, mejor", como ya ocurriera con otros proyectos de su autoría.-
Pero no debemos confundir la defensa de un sistema con quienes lo encarnan y quienes participan en las negociaciones. En las paritarias deben intervenir los representantes de los trabajadores y los únicos, verdaderos y legítimos representantes de los consorcios, que somos los copropietarios a través de las asociaciones y/o federaciones con personería jurídica, y no quienes fraudulentamente pretenden suplatarnos, usurpando un lugar que transitoriamente habíamos dejado vacío, pero al que nunca renunciamos y que muy pronto vamos a recuperar.- Sólo por interpretaciones amañadas de la Ley 13.512, los mandatarios ocupan el lugar de la patronal. Los propietarios somos los empleadores.-
Quienes busquen defender lo indefendible, elaborando proyectos abusivos contra desprevenidos propietarios jubilados y sin familia, promoviendo colegiaciones altamente gravosas y perjudiciales para los consorcistas o inventando esta aventura de paritarias por consorcio, merecen nuestro más enérgico rechazo.-
Presidente de CACCYC, Comisión Argentina de Consorcios,Copropietarios y Consorcistas
Presidente de FEDECO, Federación de Asociaciones de Consorcios.
E mail: caccyc_consorcios@yahoo.com.ar / sknopoff@fibertel.com.ar
Sr. Raúl Guinzburg
Colegio de administradores: un fin corporativo por el Sr. Raúl Guinzburg
Se encuentra en danza el proyecto de creación del Colegio Público de Administradores y al respecto encontramos infinidad de opiniones, mayoritariamente en contra de la misma.-
Y no es para menos: la perversidad de éste no tiene límites al avanzar sobre el derecho de propiedad y al querer avasallar una norma nacional superior con una norma local.-
En efecto, nuestra constitución reivindica ese derecho en el art. 14º al decir que "todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes derechos […] de usar y disponer de su propiedad", lo que va inherente a proteger el mismo y elegir los medios más idóneos para conservar y administrar su patrimonio, sin que una norma someta sus libertades para ejercer esa facultad.-
En cuanto a lo segundo, estando vigente la Ley 15312 de Propiedad Horizontal -ley nacional- es imposible que la Legislatura porteña pueda legislar sobre esta materia.-
No olvidemos al respecto que el art.9º inc. a) de la citada ley indica que al constituirse el consorcio, entre otras cosas, se prevee: "Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin". Ello es reflejado en el respectivo Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, también estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal.-
Por lo tanto, es claro que el fin de promulgar la ley comentada es a los fines corporativos en las cuales se mueven vastos intereses monopólicos.-
Ya hemos tenido pruebas de presentaciones y hasta de promulgación de proyectos absurdos motorizados por conocidísimos legisladores en pos de beneficiarios económicos y financieros.-
Como ejemplo y de actualidad, la creación de la Caja de Seguridad Social para Abogados de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Ley 1181), hoy en litigio por la amplia mayoría de los profesionales de la matrícula; más atrás en el tiempo, las modificaciones a la Ley 962 (Incorporación de Accesibilidad al Código de la Edificación) en la que esos intereses a los que nos referimos propugnaron y consiguieron, legisladores mediante, la modificación de ciertos artículos en detrimento de las personas con discapacidad y/o movilidad reducida, eliminando primero la colocación de ascensores en viviendas sociales y dejando sólo el hueco para ello y, posteriormente eliminando en forma total la accesibilidad vertical.-
En muchos casos, incluyendo el mencionado en último término, en donde se aplica el procedimiento de "doble lectura", es decir antes de su tratamiento, se realiza una audiencia pública para que las organizaciones y particulares den su opinión, pese a la gran oposición a las modificaciones, no fueron tomadas en cuenta.-
Por último, la diversidad de organizaciones consorciales hace que se privilegie el protagonismo. Y no está mal, siempre y cuando ese protagonismo sea para los fines sociales para los que han sido constituídos y no para intereses personales o políticos.- Creemos que la modificación estructural de la Ley de Propiedad Horizontal donde se contemplen todas las instancias de conflicto: libre elección y designación de administradores (sin necesidad de colegiación), funciones del mismo, Consejo de Administración y sus funciones, manejo de fondos, reglamento interno, modelo de expensas, garantías, representación de cada consorcio en la discusión de los convenios colectivos de trabajo, etc.etc., obviarían cualquier proyecto de ley en la sociedad consorcial.-
Hola, deseaba hacerles las siguiente preguntas.
En un edificio de 3 años de antiguedad aparecieron serios problemas de humedad en los últimos pisos ya que por lo visto las terrazas tienen serias falencias de construcción.
La constructora viene efectuando pequeños parches y es un tema de nunca acabar. El consorcio reclama rehacer las terrazas nuevamente.
Creemos que están haciendo esto para llegar al período de caducidad de la garantía.
¿De cuántos años es la garantía de este tipo de problemas de humedad en terrazas?
¿En dónde puedo ver la legislación de este tipo de problemas?
¡¡ Saludos..!!
Es común en estos tiempos de auge de construcción de edificios bajo el régimen de la propiedad horizontal, reclamos a las empresas constructoras por vicios de la construcción.
En principio, hay que tener en cuenta que estos vicios ocultos -llamados también redhibitorios- deben ser reclamados a partir del conocimiento de los mismos a la empresa constructora dentro del plazo de 60 días de su conocimiento.
En cuánto a los plazos para reclamar los mencionados vicios ocultos, rige el plazo de prescripción decenal, de conformidad con lo que establece el art. 4023 del Código Civil.
1 cupón invitación de Promo Manía Full Ana Gloria Richino de Russián (DNI ...698)
1 cupón invitación de Promo Manía Full Carlos Hugo Cóppola (DNI ...886)
En caso de rescisión de contrato con la administración por renuncia de ésta o por decisión de asamblea, ¿cómo deben proceder tanto los propietarios como la administración?.
El tema sería tan extenso que daría para 3 o 4 números de la revista.
La desvinculación del administrador con el consorcio de propietario puede ser traumática o amigable.
Si bien el administrador tiene la facultad de renunciar en cualquier momento ya que no es un funcionario público que tenga la obligación de permanecer en su cargo hasta el vencimiento del plazo de su mandato, su renuncia no puede ser intempestiva ya que de ésta forma puede provocar daños a su mandante por incumplimiento de obligaciones en curso (art.1109 del C.Civil).
Piénsese solamente en los perjuicios que puede sufrir el consorcio y sus habitantes ante la falta de pago de una factura de energía eléctrica o de compromisos previos, plan de pago de un contratista, caída de una moratoria con la AFIP; por no mencionar siquiera los más comunes.
Por tal motivo, en estos casos corresponde que el administrador al momento de convocar a asamblea -ya que éste es el órgano ante quien debe presentar su renuncia- incluya 3 puntos fundamentales en el orden del día:
- Aprobación de las cuentas y gestión de la administración.
- Designación de nuevo administrador por 1 año.
El administrador saliente debe abstenerse de entregar libros, rendiciones de cuentas o documentación del consorcio a otra persona que no sea el nuevo administrador ya que de otra manera queda expuesto a que si el presidente del consejo de propietarios -por ejemplo- que recibió la documentación vende su unidad se desvincula del consorcio y no puede ser hallado a posteriori. En caso de una acción judicial se dificultará sobre manera demostrar la entrega de la documentación a esta persona.
El administrador saliente debe entregar al administrador entrante lo recibido en virtud del mandato, los fondos del consorcio, los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado (art. 1911 del Código Civil).
Todo ello se hará bajo prolijo inventario y mediante acta notarial que constituye la máxima garantía de certeza de lo entregado y recibido.
Si las cuentas del administrador saliente no hubiesen sido aprobadas, o quedase un período sin haber sido tratado, el nuevo administrador recibe la rendición del administrador saliente y debe ponerla a consideración de la asamblea de propietarios, quien resolverá sobre su aprobación o no.
Si las cuentas son aprobadas y existe saldo en favor del administrador saliente, se conciliará una forma de pago. Si las cuentas no son aprobadas se abren 2 vías de reclamo:
1) El consorcio puede promover la demanda de rendición de cuentas contemplada en el art. 649 del C.P.C. Pcia. de Bs. As., y en la tercera etapa del juicio reclamar los importes adeudados al consorcio ó,
Lo aquí expuesto constituye, en apretada síntesis, respuesta a las inquietudes del lector.
Aprovecho la oportunidad para saludar al director de esta publicación, Sr. Claudio García de Rivas y al staff que lo acompaña y a todos los lectores, deseándoles lo mejor para el año 2008.
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Miercoles 9 de enero a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
Hola: Le solicito me orienten respecto a lo que debo hacer para solucionar un problema de ruidos molestos que provoca el vecino de arriba.
Resulta que arrastran, empujan o mueven constantemente los muebles; la administradora le ha enviado una nota, los encargados le han pedido que sean prudentes, inclusive que coloquen en las patas de sillas y mesas adhesivos con felpa (a mi pedido), pero siempre tienen una excusa, mueven permanentemente las cosas, las arrastran y el ruido es constante.
El departamento lo utilizo para mi trabajo y esos ruidos me perturban, además que se producen en el horario de descanso.
¿Qué debo hacer?, ¿contra quiénes debo actuar?, ¿la administración debe hacer algo más que mandar una nota o hablar con esos vecinos (son inquilinos)?.
El problema por Ud. planteado es, lamentablemente, muy usual en los edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal.-
En oportunidad de una consulta de ribetes similares (ver Rincón Solidario del Boletín de Pequeñas Noticias del 27/12/2006) dijimos: "La cuestión implica varios aspectos a tener en cuenta y es bueno aprovechar su caso para ilustrarnos sobre el particular".-
Desde el punto de vista de la legislación civil el art. 2618 del Código Civil, se refiere a las "molestias" que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos; agregando la norma que ellos no deben exceder la Normal Tolerancia conforme las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas. Continúa la norma expresando que, según las circunstancias, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
Por último, se afirma que el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad, debiendo además considerar la prioridad de uso.- (vgr. "Los ruidos molestos en el Código Contravencional de la Ciudad de Buenos Aires: su relación con la legislación civil y de faltas" por Elsa Isabel Miranda, en Justiniano.com).-
En el código de la materia se contempla nada más que las llamadas inmisiones materiales, así denominadas pese a que algunas caen bajo los sentidos del hombre porque quedan fuera las intromisiones propiamente materiales. El origen de la intromisión debe buscarse siempre en el fundo propio desde el cual se propaga al fundo vecino y/o ajeno, pero no opera directamente en el fundo ajeno, pues en este caso, se trataría de una invasión.-
El concepto de "normal tolerancia " se relaciona con las incomodidades ordinarias propias de una sociedad en desarrollo. La vecindad impone la "tolerancia" de ciertas molestias, pero éstas no pueden superar la tolerancia normal.-
El uso regular se refiere al uso normal de la propiedad. Debe respetarse el uso regular de la propiedad que está relacionado con los arts. 1071, 2513 y 2514 del Código Civil. Sin perjuicio de ello, ante la existencia concreta de ruidos molestos, el tribunal puede ahora ordenar el cese de los ruidos molestos ocasionados a los vecinos. Para considerar a los ruidos como "molestos" debe probarse que los mismos superan el nivel mínimo establecido de incomodidad moderada.-
Si el uso es irregular sólo cabe la cesación de la actividad, esto es, si excede la normal tolerancia. No obstante lo expuesto, debe compatibilizarse el principio con el de "prioridad en el uso", ello además si se considera que hasta una fecha determinada el actor toleró las molestias, se entiende que las consintió.-
Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad pues no existen derechos absolutos sino que todos deben estar reglamentados, de allí las restricciones al dominio prevista por el propio ordenamiento civil. Es un criterio elástico pero debe considerarse en orden a las condiciones que una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. Hay una imposición de la vida social que determina la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias inevitables en muchos casos, y que puede ser una contrapartida de las numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre.-
Las pautas a considerar para entender la normal tolerancia en el Código Civil son lo que estima el común de la población, o lo que las tablas indican como tolerable para la población en general.-
Corresponde tener presente que las conclusiones a que llegue una persona que escucha los ruidos durante breves momentos, puede cambiar si durante meses y años los oye en forma permanente.-
Ahora bien, el juego armónico de las normas arriba señaladas y el art 6º, inc. b) de la ley 13.512 "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:…b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio" determinará la conducta a seguir por el copropietario afectado o por el consorcio de acuerdo al art.15 de la ley de PH: "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados".-
En los inmuebles subdivididos en propiedad horizontal, la cercanía de las unidades funcionales y la circunstancia de que todas formen parte de un edificio en común tornan más exigentes y estrictas las limitaciones.-
En ocasiones, los reglamentos de copropiedad y administración contienen directivas al respecto estableciendo límites horarios y restricciones aún para actividades lícitas y permitidas. Empece no estar prescripto en ellos, los comuneros deben atenerse a las normas de convivencia por lo que se entiende que deben ser respetados los horarios de descanso y la emisión de ruidos o sonidos dentro de una vivienda y que no tienen que alterar, molestar o perturbar a los vecinos.-
Esto se basa, además, en el principio o aserto jurídico del "neminen non laedere" o la abstención debida de perjudicar al otro.-
A veces, se plantean divergencias cuando las limitaciones se encuentran abarcadas por los denominados "reglamentos internos", puesto que no son obligatorios para aquellos que no los aprobaron o no se notificaron de su existencia, aunque aquí se aplican los lineamientos generales supra enunciados.-
La jurisprudencia tiene dicho respecto al tema: "Las exigencias de la vida en común, en el régimen de la propiedad horizontal someten el derecho de cada uno de los propietarios a limitaciones mayores que las ya admitidas en el proceso evolutivo de la noción de propiedad, que es cada vez menos derecho absoluto e ilimitado" (Cámara Nacional Civil, Sala D, 02/10/1968, ED. 25-673).-
"La circunstancia de que se reconozcan dentro del régimen de la Ley 13.512 en cada uno de los propietarios la máxima posibilidad de utilización de su unidad, teniendo en cuenta el estado de comunidad en que se encuentran, les impone ejercerla en el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás, como por el interés general que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen, que adquiere base real y efectiva" (Cám. Nac. Civ., Sala F, 11/10/1966, LL. 125-776).-
A su tiempo, la Cámara 1ª Civil y Comercial de Bahía Blanca sentenció que "a quien reside en un edificio de propiedad horizontal le consta cuan molestos son los pisoteos y tumbos que producen criaturas de corta edad en sus juegos infantiles, los taconeos de los mayores, la música llevada a sumador volumen, el arrastre de sillas y otros muebles, las voces y gritos destemplados y, en general, el estrépito y el barullo que se ocasiona cuando no se adoptan las debidas precauciones y cuándo no se actúa con prudencia. Si los demandados han producido en reiteradas oportunidades ruidos perturbadores molestos, más allá de los normales, que han afectado la tranquilidad del copropietario actor, contrariándose así las reglas de convivencia entre los vecinos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, tal conducta constituye una violación a lo preceptuado por el artículo 6, inciso b) de la Ley 13.512. Quien reside en un edificio de propiedad horizontal posee experiencia sobrada acerca de la ubicación de los ruidos, pudiendo diferenciar perfectamente los provenientes del departamento situado encima suyo de aquellos que proceden de otras unidades
Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas en el régimen de la propiedad horizontal, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo. Las restricciones y límites al dominio establecidos por la Ley 13.512 y los reglamentos respectivos desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema.
El régimen de la propiedad horizontal es un sistema, que por su especificidad, exige que las obligaciones comunes de vecindad sean observadas en forma mucho más rigurosa ya que la vida en común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento de copropiedad y administración" (03/04/1975, ED, 61-414, negrita nos pertenece). En el mismo sentido: CNac.Civ.., Sala D, 14/06/1977, JA 1977-IV, síntesis; CNac.Civ., Sala F, 07/10/1996, LL 1997-E-495; CNac.Civ., Sala M, 25/11/1997, LL 1998-B-450, entre muchos otros pronunciamientos.-
También, es de hacer notar que, siempre aplicando criterios de tolerancia, se entiende que el hecho de vivir en casas de departamentos impone la necesidad de acostumbrarse a ruidos de vecinos (C. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, ya citado) y a ciertas incomodidades que pueden resultar inevitables (CNac. Civ., Sala G, 15/10/1997, LL 1998-B-266) "quedando reservado a la apreciación judicial determinar cuándo una actividad, un género de vida o lo que fuera, perturba la tranquilidad de los demás consorcistas (CNac.Civ., Sala B, 03/03/1966, ED 16-339, cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N. La Propiedad Horizontal. Análisis Dogmático de la Ley 13.512, pg. 137, Lexis Nexis, Bs.As. 2005).-
Con lo respondido esperamos serle de utilidad y que se resuelva satisfactoriamente la cuestión. La saludo con distinguida consideración.-
EMPLEADO ADMINISTRATIVO: para "data entry", atención telefónica - Requerimientos: Conocimientos de computación, buena presencia y buen trato - Enviar curriculum vitae con foto por e-mail administracion@estudioshw.com.ar
AUXILIAR ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS: Administradora de Consorcios con título del GCBA y experiencia en legales - Nombre: Adriana García - Teléfono: 4981-0355 - E-mail: adrigars@yahoo.com.ar
ENCARGADO DE EDIFICIO: 33 años divorciado - Experiencia comprobable - Buenas referencias - Registro de conducir - Amplia experiencia en seguridad soy retirado de la FFAA con menciones exelentes de mi persona y conducta - Certificado de curso electricidad básica en el SUTERH - Libreta sanitaria - Certificado de antecedentes al dia - Currriculum vitae a disposición - Nombre: Roberto Carlos Mansilla - Teléfono: 4788-3331/4787-0687 - E-mail: camuflaje-urbano@hotmail.com
Necesito saber cuánto debe cobrar o cómo debe estipularse el sueldo de un administrador. El edificio tiene 32 unidades.
Sugiero consultar la planilla que publican las instituciones en relación al tema y de allí podrá determinar los mismos.
A modo de ejemplo, puede consultar la web de nuestra asociación en www.aiph.com.ar.
Ante todo los saludo y como siempre me resultan de suma utilidad los contenidos de vuestros boletines. Les consulto por lo siguiente:
El artículo 6-b de la Ley 13.512 dice: "perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos...", ahora bien, ¿existe alguna norma que reglamente franjas horarias, como ser horarios de descanso en los que hay que tratar de extremar las precauciones con respecto a los ruidos ya sea por trabajos, etc?
El reglamento no lo establece en este edificio como en otros y no cuentan con un reglamento interno.
Si la limitación horaria no está prevista en el Reglamento de Copropiedad y Administración y además no hay Reglamento Interno no existe otra norma que legisle sobre esto. De todas formas, en muchos consorcios estas normas existen regulando con la mayor precisión horarios y demás circunstancias y de nada sirven porque la gente no las cumple y muchos administradores no las hacen cumplir.
Ante casos como el que Ud. describe en primera instancia cabe requerir la intervención directa y personal del administrador quien está obligado a intervenir para solucionar desaveniencias entre copropietarios. Si esta intervención no se produce o es ineficaz usted deberá:
a) intimar en los términos del artículo citado de la Ley 13.512 por carta documento al propietario del departamento del cual provienen los ruidos, sea éste o no el actual ocupante del mismo;
b) ir acopiando las pruebas correspondientes (testigos, actas notariales, etc) para un eventual juicio.
Para todo esto, y por la posiblidad cierta de que la situación derive en actuaciones judiciales, resulta conveniente y necesario que Ud actúe desde el principio asesorado y asistido por un abogado especializado.
Hola, soy administradora y propietaria de mi edificio. El libro de ascensores lo tengo en mi poder en la administración que también está en el edificio pero el controlador de los ascensores no firma el libro pues dice que tiene que tenerlo el encargado y/o en la sala de máquinas y que él no tiene por qué tocar el timbre para firmarlo legalmente. ¿Lo puedo tener yo en la administración que está en el edificio que administro y además soy propietaria?
Gracias espero urgente una respuesta
En relación a su consulta le informo que el ingeniero conservador (éste es el nombre técnico) no está obligado a solicitar el libro ni a la administradora ni al encargado.
Lo recomendable es que el libro se encuentre en la sala de ascensores, lugar al que tienen acceso exclusivamente el administrador, el encargado y el personal que se ocupa del mantenimiento del mismo. En mi opinión, de esta forma usted se evita situaciones de conflicto siendo recomendable que se asiente en el libro de Actas en la próxima asamblea la situación planteada y cómo se ha solucionado el tema que en nada debe alterar ni su función ni el carácter de copropietaria.
Me gustaría saber si es obligación abonar al encargado con vivienda, la luz y el gas.
Estimada Sra Elisa:
De ninguna manera puede ser obligatorio.
Pero Ud. debe considerar que si se le ha estado abonando, entonces esos conceptos ya son derecho adquirido y se han incorporado a su salario y por consiguiente no se le pueden dejar de abonar.
Pero si se cambia el encargado y al anterior se le abonaban, al nuevo pueden no abonárselos y no habría ningún reclamo legal.
Si un grupo mayoritario de propietarios le notifican al administrador por distintos medios el pedido de una reunión en asamblea extraordinaria para la remoción o continuidad de la actual administración y el mismo administrador no llama a dicha reunión y permanentemente niega haber sido notificado o no atiende, o no se acerca al edificio, ¿cuál es el mecanismo correcto a seguir para poder realizar la asamblea y allí decidir la destitución a dicho administrador?
En principio, para poder contestarle debo saber qué establece su reglamento en cuanto al porcentual que exige para que un núcleo de propietarios pueda solicitar una asamblea extraordinaria con el objeto de tratar el punto de la remoción o continuidad de la actual administración, pero igualmente desarrollaré varias hipótesis que luego ud. podrá comparar con su caso y si le quedan algunas dudas podrá hacérmelo saber para ajustar nuevamente la respuesta.
El administardor se niega a convocar dicha asamblea.
Varias son las razones por las cuales el administrador puede negarse a convocarla:
1º) El administrador se puede negar a convocarla por haber sido en anterior asamblea confirmado en su cargo.
2º) Que el porcentual de propietarios que solicitan la convocatoria no sean los exigidos por el reglamento.
3º) Que las personas que suscriben la solicitud no sean propietarios.
4º) O sencillamente no la convoca por temor a que lo remuevan.
¿Qué pueden hacer los propietarios para remover al administrador??
Si se lo ha de remover con causa derivadas del mal desempeño y el administrador se niega a convocar la misma, no queda otra que recurrir a la justicia: "cuando en cambio mediara justa causa para la remoción, la justicia puede decidirla una vez agotada la vía consorcial. Racciatti LL 1976-B 211 Propiedad por pisos . Dcho práctico de P.H. pág 163 Dr. Gabaz"
Deben pedir la convocatoria a asamblea judicial. Art. 10 de la ley 13.512. Para que la misma prospere debe haberse agotado la vía consorcial. “Sobre esta alternativa de convocatoria los Tribunales han decidido que es un remedio de carácter excepcional lo que implica que este procedimiento es de interpretación restrictiva“ Molina Quiroga Eduardo Responsabilidad del administrador por no convocar a asamblea. LL 19999-A-66
Para que esta convocatoria prospere deben darse alguno de estos supuestos:
a) Que no se logre el quórum para sesionar.
b) Que no se logre la mayoría para algún asunto a tratar.
c) Que la decisión adoptada por la mayoría perjudique a algún propietario.
d) Que el administrador se niegue a convocar a asamblea.
Para que el juez proceda a convocar a una asamblea judicial deben reunirse dos requisitos:
1) Que se haya agotado la vía consorcial.
2) Que el que acciona judicialmente sufra un perjuicio o bien la cuestión es de tal importancia que esa sea la única vía para que se adopte una decisión al respecto.
La jurisprudencia ha manifestado. ”La convocatoria a que se refiere el art. 10 ley 13.512 debe asimilarse a los recursos policiales, urgentes y sumarios, que procuran la aplicación de una norma de orden público civil y procesal encaminada a restablecer con la mayor celeridad posible el orden perturbado y permitir la normal convivencia del consorcio (Cám Nac Civil Sala C 8/10/1968 ED 27-571”
“Para la procedencia de la convocatoria judicial a asamblea (art. 10 ley 13512) se debe justificar la imposibilidad de llevar a cabo la asamblea extrajudicial y acreditar la urgencia y gravedad de la cuestiones a decidir (Cám Nac. Civil Sala F 31/5/1995 Feldman de Hebrst Sime)"
“La audiencia que prevé el art. 10 Ley 13512 se convoca cuando no se logra reunir la asamblea por falta de quorum o de recaudos exigidos por la naturaleza del tema a considerar, lo que presupone el fracaso de la reunión de cuya convocatoria se trata, debiendo también acreditarse la necesidad y urgencia del asunto. (Cám Nac Civ sala C 17/12/991JA 1993 –II-109)"
Sr. Walter con los pocos elementos que ud. me refiere, esta es la respuesta en forma general de lo que podrían intentar hacer para la remoción del administrador.
Igualmente, le sugiero que para tomar cualquier decisión acerca del problema que los aqueja realicen una consulta con un especialista en propiedad horizontal que diseñará la estrategia adecuada a su caso.-
Buenas noches, quisiera saber si el salario familiar entra en la liquidación del aguinaldo. Pertenezco a ASIMMRA y tengo esta duda. Pregunté en la empresa y nadie me sabe explicar. Por favor, me gustaría que me puedan aclarar esta duda. Desde ya, muchas gracias y muy felices fiestas.
Estimado Alejandro: El salario familiar del mes de diciembre lo deberás cobrar con el mes de diciembre –siempre y cuando tu empleador no haya sido incorporado al SUAF (Sistema Único de Asignaciones Familiares) y sea ANSSES quien te lo pague directamente a vos- y para el cálculo del aguinaldo se deberá tomar el mejor mes del semestre Julio-Diciembre de 2007 sin el importe de las asignaciones familiares y sin importes no remunerativos, si es que existen en tu sector.
Un saludo grande y también te deseamos muy felices fiestas.
¿En qué boletines debo buscar?
Si son tan amables podrían decirme en qué Boletín de Pequeñas Noticias puedo encontrar el último registro referente a Liquidación de sueldos y Jornales, así como también las que están relacionadas con las Asignaciones Familiares.
Si fuera posible, también quisiera estar informado en lo que respecta a las últimas actualizaciones correspondientes a los jornales que corresponde abonar a los encargados de edificios de propiedad horizontal.
Agradeciendo de antemano vuestra amable atención, nos complacemos en saludar a ustedes muy atentamente.
Hola Jorge, antes que nada te cuento que al pie de la página de Pequeñas Noticias, www.pequenasnoticias.com.ar tenés disponible un potente buscador que muestra la información que buscás en orden cronológico, motivo por el cual te será sencillo encontrarla.
En el Boletín anterior, el Nº 336, se trataron las novedades para las sueldos de diciembre en la nota llamada "Otro año que se va" y en este mismo, el Nº 337, la nota de tapa trata el tema de los 300 pesos no remunerativos que se deberán abonar también en diciembre.
La última modificación en las asignaciones familiares se trató en el Nº 331 del 17/10/2007 en la nota sobre los sueldos de octubre de 2007 llamada "Por ahora, todo igual salvo las asignaciones y el SMVM".
Te envío un saludo muy grande y felicidades para el nuevo año.
Mi respuesta fue errónea, pido perdón
A quien me haya respondido acerca de los básicos de funciones con y sin vivenda, en el boletín número 336 bajo el título "De "sin vivienda" a "con vivienda"", diciéndome que siempre los básicos de las funciones "sin" vivienda son menores que los "con" vivienda, le digo que su respuesta es errónea, ya que, por ejemplo, un encargado permanente "con" vivienda de 1ra categoría tiene un básico de 1388 y uno "sin" vivienda tiene un básico de 1554. Por lo que repito mi pregunta y espero que me contesten correctamente. Por ejemplo. un encargado comienza a prueba sin vivienda (básico 1554) y luego pasa a efectivo con vivienda (básico 1388). ¿No se debe hacer nada al respecto? ¿O solo el cambio del básico y su consecuente disminución está bien? Muchas gracias.
Estimada Cecilia, sí, me equivoqué. Donde decía "menores" tendría que haber puesto "mayores" para que la frase quedara: "...siempre los básicos de las funciones ‘sin’ vivienda son mayores que los ‘con’ vivienda..."
Ahora que agregás algo más de información a la situación que planteaste, cuando tomás un encargado –aunque sea a prueba- debe ingresar con el básico que le correspondería en caso de quedar efectivo para no tener este tipo de inconvenientes.
¿Se planteó el tema del cambio de función antes de tomarlo? Deberías consultar con un abogado laboralista al respecto o hacerle una consulta al sindicato para que te quedes tranquila tanto vos como el mismo trabajador, y así evitar cualquier inconveniente a futuro.
Un saludo grande y felices fiestas.
Buenas tardes, quería hacer una consulta referida a las vacaciones del encargado. En un edificio de 59 unidades funcionales hay un encargado que trabaja de 7 a 12 hs. y de 17 a 20 hs. más un ayudante de 8 a 16 hs. En caso de que el encargado tome licencia, ¿se puede contratar un suplente solo por 4 horas, por ej. de 16 a 20 horas?. Gracias.
Hola Carolina, el tema es el siguiente. Supongamos que tenés mala suerte y te hace una inspección el sindicato justo cuanto está el suplente y dice: si usted tenía un encargado de 8 horas y ahora el suplente cumple solo 4, ¿quién hace el trabajo restante de las 4 horas que faltan?
Vos podrías responder que con 4 horas es suficiente para el trabajo que se le pidió pero ¿cómo probás que por las 4 horas que faltan no tenés un empleado en negro? ¿Se entiende a dónde apunto con las preguntas?
Los $300 no remunerativos
¿Con el sueldo de diciembre hay que abonar los $300 no remunerativos? ¿Esto ya fue aprobado?
Estimada María: La Resolución 1540/2007 ya fue homologada pero todavía no se publicó en el Boletín Oficial por lo tanto debería contestarte "ni" a tu pregunta. Ni sí ni no, fue homologada pero no publicada.
Muchos administradores ya lo están abonando.
Número de Edición: 337 (1º edición)
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