Source: https://www.mietrechtsiegen.de/formelle-anforderungen-an-heiz-und-warmwasserkostenabrechnung/
Timestamp: 2018-12-18 13:20:53+00:00

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Formelle Anforderungen an Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
LG Itzehoe, Az.: 9 S 65/09, Urteil vom 24.09.2010
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Die Beklagten tragen die Hälfte der Kosten der Nebenintervenientin, welche ihre übrigen Kosten selbst trägt.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Dieselbe Befugnis steht der Nebenintervenientin gegenüber den Beklagten zu.
1.1 1. Berufung der Klägerin:
1.2 2. Berufung der Beklagten
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Nachzahlungen aus Wärme- und Kaltwasserkostenabrechnungen.
Das Amtsgericht hat folgende tatsächliche Feststellungen getroffen, auf welche die Kammer Bezug nimmt (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO):
“Die Parteien verbindet ein Wohnraummietvertrag über eine Wohnung in der … in … aus dem Jahre 1977 (vgl. Anlage K 1).
Die Gebäude der Klägerin … werden durch eine zentrale Heizungsanlage in der … versorgt. Mit Ausnahme des Hauses … erfolgt so auch die Warmwasserversorgung für alle Häuser.
Gemäß § 3 des Vertrages haben die Beklagten Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten einerseits und Zahlungen auf sonstige Betriebskosten andererseits an die Klägerin zu leisten.
Mit Schreiben vom 13.03.2003 (Anlage K 8, Bl. 89 d. A.) kündigte die Klägerin gegenüber den Beklagten den Einbau von Kaltwasserzählern bis zum 31.05.2003 in den Wohnungen ihrer Wohnanlage … an, zu der die streitbefangene Wohnung gehört. Darin wird auch angekündigt, dass Kaltwasser ab 01.06.2003 parallel mit der Heizperiode vom 01.06 bis zum 31.05. abgerechnet werden sollte.
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Zur Ablesung der Kaltwasserzähler wurde die Nebenintervenientin beauftragt, die bereits im Auftrag der Klägerin die Warmwasserzähler und Heizkostenverteiler ablas.
Mit Schreiben vom 11.07.2003 (Anlage K 9, Bl. 90 d. A.) übersandte die Klägerin mit Bezug auf die Heizkostenabrechnung 2001/2002 ein an die Beklagten gerichtetes Schreiben, in dem eine Anpassung des monatlichen Vorauszahlungsbetrages auf Euro 90,00 vorgenommen wurde, darunter – neben einer Erhöhung für die Heizkosten eine Vorauszahlung für Kaltwasser von Euro 0,50/qm. Die daraus resultierende Gesamtmiete wurde von den Beklagten in der Folgezeit gezahlt.
Mit Schreiben der Nebenintervenientin rechnete die Klägerin
– die Heiz –, Warmwasser, Trinkwasser und Abwasserkosten 2003/04 (Anlage K 2, Bl. 18-20 d. A.), Datum: 12.02.2005
– die Heiz –, Warmwasser, Trinkwasser und Abwasserkosten 2004/05 (Anlage K 3, Bl. 21-23 d. A.), Datum: 10.05.2006
– die Heiz –, Warmwasser, Trinkwasser und Abwasserkosten 2005/06 (Anlage K 4, Bl. 24-26 d. A.), Datum: 26.04.2007
– die Heiz –, Warmwasser, Trinkwasser und Abwasserkosten 2006/07 (Anlage K 5, Bl. 27-32, 44-50 d. A. Datum: 23.05.2008
Erläuterungen der Klägerin zu den Abrechnungen 02/03, 03/04 und 04/05 erfolgten mit weiterem Schreiben vom 23.01.2008 (Anlage K 6, Bl. 46-48 d. A.). Erläuterungen zu der Abrechnung 2006/07 erfolgten mit Schreiben vom 12.08.2008 (Anlage K 7, Bl. 36-37 d. A.).
Sämtliche Abrechnungen endeten mit unterschiedlichen Nachzahlungsbeträgen zuungunsten der Beklagten, wie sie sich aus Seite 2 der Klagschrift (Bl. 12 d. A.) ergeben.
Die Abrechnungen enthielten jeweils auf ihrer 2. Seite (in der Abrechnung für 2006/07 auf einem gesonderten Blatt) Angaben zu einer Vorverteilung der Kosten auf einzelne Nutzergruppen. Eingeschlossen waren dabei Berechnungen für die Ermittlung des Warmwasserkostenanteils der Abrechnungseinheit, die wie folgt abgebildet waren:
2003/04 (Bl. 19 d. A.):
Vorverteilung der Heizungsbetriebskosten
durch Vorerfassung über Wärmezähler und Kaltwasserzähler im Zulauf der Boiler
Gesamtbetriebskosten EUR 211.263,40
Gesamtbrennstoffmenge Erdgas m3 61.996
Warmwasserkosten-Ermittlung nach der Formel der Heizkosten-Verordnung
Faktor: 2,5 x Wassermenge 5.557,819 m3 x Wassertemperatur (60°C-10°C) geteilt durch den Brennstoffheizwert 10,5 kWh = 61.996 m3 von 352.876 m3 Gas ergibt 17.57 % der Gesamtkosten = 45.713,16 EUR von 211.263,40 EUR (35287,13 EUR + 10426,03 EUR)
2004/05 (Bl. 22 d. A.):
Gesamtbetriebskosten EUR 191.061,34
Gesamtbrennstoffmenge Erdgas m3 67.471
Faktor: 2,5 x Wassermenge 5.573,125 m3 x Wassertemperatur (60°C-10°C) geteilt durch den Brennstoffheizwert 10,5 kWh = 67.471 m3 von 321.701 m3 Gas ergibt 20,97 % der Gesamtkosten = 48.334,21 EUR von 180.598,67 EUR (37871,54 EUR + 10462,67 EUR)
2005/06 (Bl. 25 d. A.):
Gesamtbetriebskosten EUR 210.848,39
Gesamtbrennstoffmenge Erdgas m³ 308.624
Faktor: 2,5 x Wassermenge 5.250,588 m³ x Wassertemperatur (60°C-10°C) geteilt durch den Brennstoffheizwert 10,5 kWh = 62.507 m³ von 308.624 m³ Gas ergibt 20,25 % der Gesamtkosten = 51.042,15 EUR von 200.834,00 EUR (40577,76 EUR + 10464,39 EUR)
2006/07 (Bl. 31 d. A.):
Warmwasserkosten-Ermittlung nach der Formel der Heizkosten-Verordnung :
Faktor: 2,5 x Wassermenge 5.577,068 m 3 x Wassertemperatur (60-10)° Celsius geteilt durch den Brennstoffheizwert 10,50 kWh = 66.394 m 3 Gas-H von 247.025 m 3 Gas-H ergibt 61.471,10 EUR gleich 26,88 % von 228.687,12 EUR Betriebskosten Heizung/WWasser zuzüglich 70,99 EUR – Kosten der Wasserversorgung
Summe 61.542,09 EUR
Gegen die drei erstgenannten Abrechnungen erhoben die Beklagten bereits außergerichtlich die in der Klagerwiderung auf Seite 1-4 erkennbaren Einwendungen (Bl. 41-44 d. A.).”
Ergänzend stellt die Kammer Folgendes fest:
§ 3 des Mietvertrags (MV) lautet auszugsweise:
“2. Nicht in der Miete enthalten sind:
a) sämtliche Betriebskosten, wie z. B. für die Wasserversorgung, die Abwasser- und Müllbeseitigung, den Hausmeister, die Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Hausbeleuchtung, die Unterhaltung und den Betrieb des Aufzuges und der Antennenanlage.
Bei Abschluss des Vertrages sind hierfür fällig monatlich … DM 107,78
Der Vermieter ist berechtigt – ungeachtet der Bestimmungen in Ziffer 4 dieses § – den Betriebskostenanteil aufgrund von Mehrbelastungen einzelner Aufwandsarten oder der Einführung neuer öffentlicher Abgaben und Gebühren gegenüber dem Stand bei Abschluß des Vertrages ab Inkrafttreten – auch rückwirkend – auf sämtliche Mieter des Bauvorhabens, zu dem die Wohnung gehört, entsprechend der Wohnfläche nach II. BV neu festzulegen.
b) Die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung. …
Der Mieter hat vom Beginn des Mietverhältnisses an Vorschüsse auf die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung zu leisten. Zunächst betragen die Vorschüsse – abgestellt auf ein Abrechnungsjahr – monatlich … DM 80,–
3. Der Mieter hat an den Vermieter mithin insgesamt monatlich zu zahlen … DM 564,39
Der Vermieter kann die Höhe der Vorschüsse, wenn es nach den Umständen erforderlich wird, jederzeit anders festsetzen. Der Vermieter kann insbesondere dann höhere Vorschüsse fordern, wenn der Mieter nur während eines Teils eines Abrechnungsabschnittes Wärme und Warmwasser bezieht.”
Mit Schreiben vom 27. Mai 2003 (Anlage BK 2, Bl. 158 d. A.) erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Änderung der Nebenkostenvorauszahlung ab 1. Juli 2003 in folgender Weise:
“Da sämtliche Wohnungen mit Kaltwasserzähler ausgestattet wurden, wird eine Umschichtung in den Nebenkostenvorauszahlungen vorgenommen (siehe unser Ankündigungsschreiben vom 13.03.2003). Die Kaltwasserabrechnung wird zukünftig mit der Heizkostenabrechnung erstellt. Aus den Betriebskostenvorauszahlungen wird ab Juli 2003 ein Betrag von 0,50 Euro/qm-Wfl heraus – und den Heizkostenvorauszahlungen hinzugerechnet. Da uns noch keine Erfahrungswerte vorliegen, wurde ein pauschaler Wert ermittelt, welcher sich auf die Gesamtkosten für Wasser und Abwasser aus dem Jahre 2002 bezieht.
des Baugewerbes VvaG
– Immobilienservice –
(zwei Unterschriften mit dem Zusatz: i. A.)”
Bis zum 1. August 2003 beliefen sich die von den Beklagten monatlich auf die Betriebskosten gezahlten Beträge auf 140,00 Euro und die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen auf 32,00 Euro. Ab dem 1. August 2003 – also nach Herausnahme des Anteils der Kosten für Kaltwasser und Entwässerung aus dem Betriebskostenbetrag – belief sich dieser auf monatlich 101,00 Euro; die Heizkostenvorauszahlung betrug zunächst 39,00 Euro und wurde sodann mit Schreiben vom 11. Juli 2003 (Anlage K 9, Bl. 90 d. A.) um 0,25 Euro/qm auf 90,00 Euro erhöht.
Die Klägerin übermittelte den Beklagten Ende Dezember 2007 die Abrechnung der Betriebskosten für 2006 mit Ausnahme von Heizung und Warmwasser sowie Kaltwasser und Entwässerung vom 20.12.2007 (Anlage BK 4, Bl. 224 ff. d. A.), die mit einem Guthaben in Höhe von 97,06 Euro endete. Weiterhin übermittelte die Klägerin den Beklagten die Abrechnung für die Betriebskosten mit Ausnahme von Heiz- und Warmwasserkosten sowie den Kosten für Wasser und Entwässerung für das Abrechnungsjahr 2007 vom 22.12.2008 (Anlage BK 5, Bl. 243 ff. d. A.). Diese endete mit einem Guthaben in Höhe von 104,89 Euro.
Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Betriebskostennachforderungen Wärmekosten, Kaltwasser und Entwässerung) aus den Abrechnungsperioden 2003/2004 in Höhe von 455,11 Euro, 2004/2005 2004 in Höhe von 105,01 Euro und 2005/2006 in Höhe von 103,49 Euro abgewiesen; hinsichtlich des Saldos aus dem Zeitraum 2006/2007 in Höhe von 505,92 Euro hat es der Klage stattgegeben. Auf die Entscheidungsgründe wird Bezug genommen. Mit ihrer Berufung begehrt die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Begleichung der Abrechnungssalden für die Zeiträume 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006. Demgegenüber begehren die Beklagten mit ihrer Berufung eine Klageabweisung auch hinsichtlich der Nachforderung der Klägerin für den Zeitraum 2006/2007.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Heiz- und Wärmekostenabrechnungen 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 formell ordnungsgemäß sind. Sie macht geltend, die Abrechnung enthalte sämtliche Faktoren, die der Mieter für eine eigene Berechnung des auf die Warmwasseraufbereitung entfallenden Betriebskostenverbrauchs anhand der maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen benötige. Soweit bei der Berechnung des Energieverbrauchs für die Warmwasseraufbereitung der Rechenschritt fehle, so sei dieser für die Transparenz der streitgegenständlichen Abrechnung überflüssig. Ergänzend wird auf die Ausführungen der Klägerin in der Berufungsbegründung vom 5. August 2009 (dort S. 5 ff, Bl. 147 ff d. A.) Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 24. April 2009 (Az: 82 C 2/09) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 663,61 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. Dezember 2008 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen,
unter Abänderung des vorgenannten Urteils des Amtsgerichts Pinneberg die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Beklagten machen geltend, im Mietvertrag seien für Heizungs- und Warmwasserkosten einerseits und für sämtliche übrigen Betriebskostenarten andererseits, dazu gehörten auch die Kosten für Wasser und Entwässerung, zwei separate Abrechnungskreise vereinbart. Eine Änderung dieser Abrechnungskreise könne nur durch vertragliche Vereinbarung erfolgen, woran es hier fehle. Eine einseitige Änderung durch den Vermieter komme nicht in Betracht.
Die schriftlich vorgetragenen Einwände hinsichtlich des Abrechnungsobjekts, des Leistungsbestimmungsrechts sowie der Mengenangaben hinsichtlich des verbrauchten Brennstoffs haben die Beklagten zurückgenommen.
Hinsichtlich des weiteren Berufungsvorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien im zweiten Rechtszug Bezug genommen.
Die nach §§ 511, 518, 519, 520 ZPO zulässigen Berufungen beider Parteien sind unbegründet.
Die Entscheidung des Amtsgerichts weist weder eine Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) zum Nachteil der Klägerin sowie der Beklagten auf, noch rechtfertigen die von der Kammer nach Maßgabe des § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (vgl. 513 Abs. 1 ZPO).
Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin von der Beklagten die geltend gemachten Betriebskostennachforderungen aus den Abrechnungen 2003/2004 in Höhe von 455,11 Euro, 2004/2005 in Höhe von 105,01 Euro und 2005/2006 in Höhe von 103,49 Euro nicht verlangen kann. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus § 535 Abs. 2 i. V. mit § 3 Nr. 2 + 4 des Mietvertrags. Die geltend gemachten Nachforderungen stehen der Klägerin bereits deswegen nicht zu, weil sie den Beklagten bis zum Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB keine formell ordnungsgemäßen Abrechnungen übermittelt hat. Die Abrechnungsfrist für den Abrechnungszeitraum 01.06.2003 bis 31.05.2004 hat am 31.05.2005, für den Zeitraum 01.06.2004 bis 31.05.2005 am 31.05.2006 und für den Zeitraum 01.06.2005 bis 31.05.2006 am 31.05.2007 geendet. Die jeweils in diesen Zeitraum präsentierten Abrechnungen erfüllen nicht die formellen Mindestanforderungen.
Eine Abrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspricht und somit prüffähig ist. Nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom 23.11.1981 (VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207) erfordert eine in diesem Sinne prüffähige Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Gemessen an diesen Vorgaben sind die Abrechnungen nicht formell ordnungsgemäß. Insofern fehlt es an der hier gebotenen Erläuterung des Verteilungsschlüssels (vgl. BGH, VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42). Erforderliche Erläuterungen hat die Klägerin erst in dem Schriftsatz vom 25. März 2009 und den dazu eingereichten Anlagen (Bl. 72 ff. d. A.) vorgenommen. Dies ist außerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 ZPO geschehen.
a) Abrechnung 2003/2004
Die Abrechnung 2003/2004 weist auf Seite 2 im oberen Kasten unter der Überschrift “Ihre Abrechnung” zu verteilende Gesamtkosten in Höhe von 32.851,77 Euro aus. Diese werden im Folgenden aufgeteilt in Heizkosten in Höhe von 25.650,11 Euro und Warmwasserkosten in Höhe 7.201,66 Euro. Hierbei handelt es sich offenbar um die Kosten, die für die Nutzergruppe 2 (…, Liegenschaftsnummer: …, die auch die von den Beklagten gemietete Wohnung mit einschließt, anfallen. Wie sich diese Kosten aus den Gesamtkosten der von der Klägerin zugrunde gelegten Wirtschafteinheit, bestehend aus neun Nutzergruppen, errechnen, soll sich aus dem unteren Kasten der Abrechnung, überschrieben mit “Informationen für den Nutzer”, ergeben. Die dortige Berechnung ist jedoch für den verständigen, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Durchschnittsmieter, auf dessen Horizont abzustellen ist (vgl. nur BGH, VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42 Tz 21), nicht nachvollziehbar.
Zur Berechnung der Warmwasserkosten enthält die Abrechnung zunächst folgende Angaben:
“Warmwasser-Ermittlung nach der Formel der Heizkostenverordnung Faktor: 2,5 x Wassermenge 5.556,819 m 3 x Wassertemperatur (60 °C-10 °C) geteilt durch den Brennstoffheizwert 10,5 kWh = 61.996 m3 von 352.786 m 3 Gas ergibt 17,57 % der Gesamtkosten”
Dies mag rechnerisch nicht nachvollziehbar sein; es wird aber klargestellt, dass eine nach der Heizkostenverordnung zulässige Formel angewendet worden ist und daraus im Ergebnis folgt, dass für die Erwärmung des Warmwassers 17,57 % der insgesamt verbrauchten Heizenergie verwandt worden sein sollen. Das genügt zunächst den formellen Anforderungen, da es sich insoweit um eine gesetzlich zugelassene Formel handelt (BGH Urt. v. 20.7.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Ob die einzelnen Bezeichnungen und Einheiten zutreffend gewählt sind, ist für die genannte Nachvollziehbarkeit ohne Belang.
Die weitere Berechnung der Warmwasserkosten ist hingegen nicht hinreichend nachvollziehbar. Dort heißt es:
“(17,57 % der Gesamtkosten) = 45.713,16 Euro von 211.263,40 Euro (35.287,13 Euro + 10.426,03 Euro).”
Das ist bereits deswegen unrichtig, weil 17,57 % der Gesamtkosten von 211.263,40 Euro tatsächlich 37.118,98 Euro wären. Dabei handelt es sich auch nicht um einen bloßen Rechenfehler der Klägerin (bzw. der mit der Erstellung der Abrechnung beauftragten Nebenintervenientin), der in der Tat nur zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung führen würde. Die Klägerin hat die zu verteilenden Gesamtwarmwasserkosten gar nicht – wie es der Abrechnung nach den Anschein hat – nach einem prozentualen Anteil an den Gesamtkosten ermittelt. Vielmehr handelt es sich bei den in der Klammer genannten 10.426,03 Euro um die Kosten der Warmwasser-Zählermiete. Diese hatte die Klägerin auf Seite 1 der Abrechnung in die Gesamtnebenkosten und damit auch in die Gesamtkosten eingestellt. Den Betrag von 35.287,13 Euro für die Gesamt-Warmwasserkosten hat die Klägerin ermittelt, indem sie von den Gesamtkosten (211.263,40 Euro) zunächst die Kosten der Warmwasserzählermiete (10.426,03 Euro) abgezogen hat. Auf die Differenz von 200.837,37 Euro, die an keiner Stelle der Abrechnung genannt wird, hat sie den errechneten Prozentsatz von 17,57 % (Anteil der für die Wassererwärmung benötigten Energie an der verbrauchten Gesamtenergie) angewendet und so den in der Abrechnung genannten Betrag von 35.287,13 Euro ermittelt. Sodann hat sie die Kosten der Warmwasser-Zählermiete von 10.426,03 Euro wieder aufgeschlagen. Dem liegt, nachdem die Berechnungsmethode klar geworden ist, ersichtlich ein nachvollziehbarer Gedanke zugrunde, nämlich dass die Kosten der Warmwasser-Zählermiete allein bei den Warmwasserkosten zu berücksichtigen seien. Das entspricht der Regelung gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 HeizkV, wonach Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen sind. Dieser Gedanke mag im Ergebnis in der Abrechnung auch rechnerisch korrekt umgesetzt sein. Dass die Berechnung auf diesem Gedanken beruht, wird aber weder dem Grunde nach noch der Berechnung nach erläutert.
Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass für die Errechnung der ermittelten Gesamt-Warmwasserkosten von 45.713,16 Euro mehrere Rechenschritte notwendig waren, die in der Abrechnung nicht nachvollziehbar dargelegt sind. Die Berechnungsmethode ist auch nicht derart trivial, dass sie für einen durchschnittlichen, juristisch und wirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter aus sich heraus ohne weitere Erläuterung verständlich wäre. Bereits dies führt zur formellen Unwirksamkeit der gesamten Heizkostenabrechnung, da sämtliche weiteren Angaben – auch derjenigen betreffend die Nutzergruppe, der das Mietobjekt der Klägerin angehört – auf der Ermittlung der Gesamtwarmwasserkosten basieren.
Auch der Hinweis der Klägerin auf die Entscheidung des BGH vom 20.7.2005 – VIII ZR 371/04 (NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579), nach der es für eine formell wirksame Abrechnung im Anwendungsbereich der HeizkV ausgereicht, dass alle Faktoren mitgeteilt werden, die ein mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertrauter Mieter für eine eigene Berechnung benötigt, vermag eine andere Sichtweise nicht zu begründen. Zwar ist ein Vermieter nach dieser Entscheidung nicht gehalten, den Mieter im Rahmen der Abrechnung über die Mitteilung der für eine Berechnung nach § 9 Abs. 2 HeizkV erforderlichen Faktoren hinaus auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizkV hinzuweisen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Einer mit dieser Formel erstellten Abrechnung kann – so der BGH – grundsätzlich nicht entgegengehalten werden, sie sei für einen durchschnittlichen Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Dieses Ergebnis leitet der BGH aber ausdrücklich aus dem Gedanken ab, dass die Forderung nach Verständlichkeit einer Abrechnung gemäß § 259 BGB nur soweit gehen könne, wie sie der Abrechnende beeinflussen könne. Soweit er eine gesetzlich vorgesehene Abrechnungsweise anwenden müsse, seien ihm sich daraus ergebende Verständnisprobleme nicht zuzurechnen. Das hier festgestellte Verständnisproblem betrifft aber nicht den unmittelbaren Anwendungsbereich der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkV. Die Formel dient (in der bis zum 31.12.2008 geltenden Fassung) allein der Berechnung des Brennstoffverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgung. Den auf die Wassererwärmung entfallenden Brennstoffverbrauch hat die Klägerin unter Anwendung dieser Formel zutreffend auf 61.996 m 3 ermittelt und ausgewiesen. Das hier gegebene Verständnisproblem tritt nicht bei der Berechnung dieses Verbrauchs auf, sondern bei der nachfolgenden Berechnung der sich aus dem ermittelten Verbrauchsanteil der Warmwassererwärmung ergebenden Kostenverteilung. Das betrifft aber nicht mehr den Anwendungsbereich der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkV.
Es kann dahinstehen, ob die in die Wärmekostenabrechnung mit einbezogenen Hausnebenkosten, nämlich für Kaltwasserversorgung und Entwässerung, formell ordnungsgemäß abgerechnet sind. Jedenfalls übersteigen die in Ansatz gebrachten Vorauszahlungen in Höhe von 964,00 Euro den auf den Beklagten entfallenden Anteil dieser Kosten (652,10 Euro), so dass eine Nachforderung der Klägerin entfällt.
b) Abrechnung 2004/2005
Der vorgenannte Mangel gilt sinngemäß auch für die Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 2004/2005 (Anlage K 3, Bl. 17 d. A.), allerdings mit der Abweichung, dass im Rahmen der Berechnung der Gesamt-Warmwasserkosten nicht die Gesamtkosten von hier 191.061,34 Euro, sondern die bereits um die Kosten der Warmwasser-Zählermiete (10.462,67 Euro) bereinigten Kosten von 180.598,67 Euro genannt werden. Nach der Berechnung des prozentualen Anteils der für die Warmwasserzeugung erforderlichen Energie am Gesamtenergieverbrauch von 20,97 % heißt es hier:
“(20,97 % der Gesamtkosten) = 48.334,21 Euro von 180.598,67 Euro (37.871,54 Euro + 10.462,67 Euro”
Auch das ist unrichtig. Die Gesamtkosten betragen in dieser Abrechnung 191.061,34 Euro. 20,97 % hiervon wären 40.065,56 Euro. Dass die 20,97 % tatsächlich auf den um die Warmwasserzählermiete bereinigten Gesamtkostenbetrag in Höhe von 180.598,67 Euro bezogen wurden, ergibt sich aus der Abrechnung immer noch nicht. Geradezu irreführend wirkt hier die Angabe “48.334,21 Euro von 180.598,67 Euro”. Damit suggeriert die Abrechnung, dass es sich bei den genannten 48.334,21 Euro um einen Teilbetrag der genannten Kosten von 180.598,67 Euro handelt. Gerade das ist aber nicht der Fall, weil der Betrag von 48.334,21 Euro die Gesamtkosten der Warmwasserzeugung meint, in dem auch die Kosten der Warmwasserzählermiete von 10.462,67 Euro enthalten sind. In der Kostenangabe 180.598,67 Euro sind diese Kosten aber gerade nicht enthalten, denn es handelt um die Gesamtkosten, die um die Kosten der Warmwasserzählermiete bereinigt worden sind. All dies wird durch die in der Abrechnung gewählten Formulierungen verdeckt. Jedenfalls sind die genannten Rechenschritte für den durchschnittlichen, juristisch und wirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter in diesem Punkt nicht nachvollziehbar.
Auch hier übersteigen die in Ansatz gebrachten Vorauszahlungen in Höhe von 1.080,00 Euro die in die Abrechnung eingestellten weiteren Hausnebenkosten für Wasservorsorgung und Entwässerung in Höhe von 508,59 Euro, so dass eine Nachforderung der Klägerin entfällt.
c) Abrechnung 2005/2006
Für diese Heizkostenabrechnung gelten diese Ausführungen ebenfalls sinngemäß. Die Berechnung der Gesamtwarmwasserkosten ist wie in der Abrechnung 2004/05 erfolgt. Nach der Berechnung des prozentualen Anteils der für die Warmwasserzeugung erforderlichen Energie am Gesamtenergieverbrauch von 20,25 % heißt es hier:
“(20,25 % der Gesamtkosten) = 51.042,15 Euro von 200.384,00 Euro (40.577,76 Euro + 10.464,39 Euro”
Das ist wiederum unrichtig. Die Gesamtkosten betragen in dieser Abrechnung 210.848,39 Euro. 20,25 % hiervon wären 42.696,80 Euro. Dass die 20,25 % tatsächlich auf den um die Warmwasserzählermiete bereinigten Gesamtkostenbetrag in Höhe von 200.384,00 bezogen wurde, ergibt sich auch aus dieser Abrechnung nicht. Auch hier ist die Angabe “51.042,15 Euro von 200.384,00 Euro” irreführend, denn es wird damit suggeriert, bei den genannten 51.042,15 Euro handele es sich um einen Teilbetrag der genannten Kosten von 200.384,00 Euro. Gerade das ist aber nicht der Fall, weil der Betrag von 51.042,15 Euro die Gesamtkosten der Warmwasserzeugung meint, in dem auch die Kosten der Warmwasserzählermiete von 10.464,39 Euro enthalten sind. In der Kostenangabe 200.384,00 Euro sind diese Kosten aber gerade nicht enthalten. Es handelt sich um die um die Kosten der Warmwasserzählermiete bereinigten Gesamtkosten.
Die in Ansatz gebrachten Vorauszahlungen in Höhe von 1.080,00 Euro übersteigen auch hier die in die Abrechnung eingestellten weiteren Hausnebenkosten für Wasservorsorgung und Entwässerung in Höhe von 467,70 Euro, so dass eine Nachforderung der Klägerin entfällt.
Auch der Berufung der Beklagten bleibt der Erfolg versagt. Mit Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin von den Beklagten die Begleichung des Saldos aus der Wärmekostenabrechnung 2006/2007 in Höhe von 505,92 Euro verlangen kann. Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB i. V. mit § 3 b MV. Nach dieser Vertragsbestimmung hat der Mieter die Kosten für Heizung und Warmwasser neben der Miete zu tragen, wobei er monatliche Vorauszahlungen zu erbringen hat. Das bedeutet, dass der Vermieter im Rahmen der jährlichen Abrechnung eine Nachforderung erheben darf, sofern die Vorauszahlungen die angefallenen Kosten nicht decken.
a) Die Klägerin ist darüber hinaus berechtigt, über die Kosten der Wasserversorgung (einschließlich der Gerätemiete und des Abrechnungsdienstes) und der Entwässerung jährlich abzurechnen. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien in dem Mietvertrag von 1977 in § 3 a für die “kalten” Betriebskosten (= Betriebskosten ohne Wärmekosten) eine Pauschale i. S. des § 556 Abs. 2 BGB vereinbart haben. Die Klägerin hat jedenfalls mit Schreiben vom 27. Mai 2003 die Kostenpositionen Wasser und Entwässerung aus der Pauschale ausgegliedert und auf einen verbrauchsabhängigen Verteilungsmaßstab umgestellt. Hierzu ist sie nach § 556 a Abs. 2 BGB berechtigt gewesen. Nach dieser Bestimmung darf der Vermieter durch Erklärung in Textform (§ 126 b BGB) bestimmen, dass verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.
§ 556 a Abs. 2 BGB gilt zum einen für den Fall, dass die Vertragsparteien zur Umlage der Betriebskosten einen nicht verbrauchsbezogenen Maßstab, z. B. den Flächenschlüssel vereinbart haben. Darüber hinaus erlaubt die Vorschrift dem Vermieter aber auch, die Mietstruktur zu ändern. Soweit die Parteien z. B. – wie hier – eine Pauschale vereinbart haben, darf der Vermieter über verbrauchsabhängige Kosten künftig abrechnen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 a Rn. 129; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 556 a Rn. 7; Börstinghaus, NZM 2004, 121, 122 f.).
Die Voraussetzungen des § 556 a Abs. 2 BGB liegen vor. Bei den hier in Rede stehenden Positionen Kaltwasser und Entwässerung handelt es sich um verbrauchsabhängige Kostenarten. Die Klägerin hat in dem Schreiben vom 27. Mai 2003 die erforderliche Textform nach § 126 b BGB gewahrt. Das Schreiben lässt die Person des Erklärenden erkennen, ferner ist der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht. Das Schreiben ist von zwei Personen mit dem Zusatz “i. A.” unterfertigt.
b) Die von der Klägerin für den Abrechnungszeitraum 2006/2007 geltend gemachte Nachforderung ist auch fällig. Nach der Rechtsprechung des BGH wird eine Nachforderung bereits mit Übersendung einer formell ordnungsgemäßen und damit nachprüfbaren Abrechnung fällig (BGH, VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 = WuM 2006, 200 Tz 20; VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 = WuM 2008, 407 Tz 10); auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung kommt es insoweit nicht an (Schmid, WuM 2006, 481 f.; ders., Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 3328 a; Langenberg, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rn. 430; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556 Rn 121; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 Rn. 155 unter Hinweis auf BGH, VIII ZR 8/89, ZMR 1990, 97, 99).
aa) Die Abrechnung 2006/2007 ist formell ordnungsgemäß, denn sie erfüllt die Mindestanforderungen an eine prüffähige Abrechnung. Sie enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Anders als in den Abrechnungen der Vorjahre ist hier der Verteilungsschlüssel hinreichend erläutert. Die erforderliche Aufteilung der Gesamtkosten (228.768,11 Euro) in Warmwasserkosten (61.542,09 Euro) und Heizkosten (167.216,02 Euro) basiert auf einer aus der Sicht des verständigen, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Durchschnittsmieters gerade eben noch nachvollziehbaren Ermittlung des Wärmekostenanteils nach der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkV in der bis zum 31.12.2008 gültigen Fassung. Es fehlt – wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat – lediglich ein geringfügiger Rechenschritt, nämlich die Subtraktion der Kosten der Wasserversorgung von 70,99 Euro für die Bereitung des Warmwassers (“Kaltwasser WW-Bereitg”) von den Gesamtkosten der Heizanlage 228.758,11 Euro, was den eingestellten Ausgangsbetrag von 228.687,12 Euro ergibt. Da dieser Differenzbetrag aber in der Folge wieder addiert und dabei bezeichnet wird, ist dieser Rechenschritt mit Hilfe eines Taschenrechners noch nachzuvollziehen.
Unglücklich ist zwar auch, dass in der dritten Zeile der Berechnung die Reihenfolge der Zahlen vertauscht ist, denn in der zweiten Zeile wird der Anteil der auf Warmwasser entfallenen Gasmenge errechnet. Der Prozentanteil “26,88 %” hätte daher im Anschluss – also am Anfang der 3. Zeile – ausgewiesen werden müssen. Erst dann hätte die Anteilsberechnung an den Kosten in Euro erfolgen sollen. Trotz dieser Nachlässigkeit in der Darstellung ist die Berechnung in der Vorverteilung jedoch gerade noch ordnungsgemäß, da für den verständigen Mieter der Rechenschritt nachvollzogen werden kann.
Eine etwa fehlerhafte Einstellung der Kostenpositionen Kaltwasser und Entwässerung in die hier streitgegenständliche Heizkostenabrechnung unter Missachtung der vertraglich vereinbarten Abrechnungskreise berührt nicht deren formelle Ordnungsmäßigkeit. Die Abrechnung ist ungeachtet eines solchen Mangels prüffähig; sie weicht allenfalls von den vertraglichen Vorgaben ab, was lediglich einen inhaltlichen (= materiellen) Fehler darstellt (vgl. nur BGH, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 17 = WuM 2005, 61 Tz 11). Soweit das LG Hamburg in dem Urteil vom 10. Dezember 2009 (307 S 21/09) – bezogen auf die darin auf Seite 5 genannten Einzelfälle – einer anderen Auffassung zuneigt, vermag sich die Kammer dem mit Blick auf die Rechtsprechung des BGH nicht anzuschließen.
bb) Nach Auffassung der Kammer liegt in der Einbeziehung der Kaltwasser- und Entwässerungskosten in die Heizkostenabrechnung nicht einmal ein inhaltlicher Fehler. Zwar ist in § 3 Nr. 2 a MV vereinbart, dass der Mieter auf diese Kosten gemeinsam mit den anderen “kalten” Betriebskosten monatliche Beträge zu leisten hat. Die Klägerin hat indes die Kostenpositionen Kaltwasser- und Entwässerung im Zuge der Umstellung auf eine verbrauchsbezogene Umlage mit Schreiben vom 27. Mai 2003 aus dem Abrechnungskreis der “kalten” Betriebskosten herausgelöst und in Abrechnungskreis der Wärmekosten eingegliedert. Dies durfte sie nach Ansicht Kammer durch einseitige Erklärung vornehmen. Die Berechtigung dazu ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 556 a Abs. 2 BGB. Die Vorschrift regelt ihrem Wortlaut nach die einseitige Umstellung der Betriebskostenumlage auf einen verbrauchsbezogenen Abrechnungsmaßstab. Sie ist jedoch analog auf die Einbeziehung von verbrauchsabhängigen Kosten in den Abrechnungskreis der Wärmekosten anzuwenden, wenn dadurch die Zahl der Ablesetermine reduziert und die diesbezüglichen Kosten entsprechend gering gehalten werden. Dann ist eine solche Umgliederung der betreffenden Betriebskostenpositionen bereits mit Blick auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. §§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Hs., 560 Abs. 5 BGB) geboten.
Eine Übertragung der Rechtsfolge des § 556 a Abs. 2 BGB auf diese Fallgestaltung entspricht zum einen der Intention, die der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 bei der Formulierung dieser Vorschrift hatte. In der Begründung des Regierungsentwurfs zum MietRRefG heißt es: “Damit soll nicht nur mehr Abrechnungsgerechtigkeit geschaffen, sondern vor allem auch der sparsame und kostenbewusste Umgang mit Energie gefördert werden” (BT-Drs. 14/4553, S. 51). Diese Intention der Vorschrift gebietet es, auch die Kosten der Ablesung niedrig zu halten. Im Übrigen wollte der Gesetzgeber der Bestimmung des § 556 a Abs. 2 BGB durchaus einen weiten Anwendungsbereich – jedenfalls einen weiteren, als ihn die Vorgängerregelung in § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG hatte – zukommen lassen. Dazu formuliert die Entwurfsbegründung: “Absatz 2 erweitert über § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG hinaus die Möglichkeiten des Vermieters, durch einseitige schriftliche Erklärung eine verbrauchsabhängige Abrechnung aller verbrauchs- und verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten einzuführen” (BT-Drs. 14/4553, S. 52).
Darüber hinaus ist von einer Lücke im Regelungsplan des Reformgesetzgebers auszugehen. Dieser hat – wie auch die vorstehend zitierten Passagen aus den Materialien des MietRRefG dokumentieren – mit der Vorschrift des § 556 a BGB in erster Linie die Intention verfolgt, die Mietparteien zu einem Kosten sparenden Umgang mit Wasser und Energie zu motivieren. Eine Einsparung unnötiger Verbrauchserfassungskosten hat er offenbar nicht vor Augen gehabt.
cc) Aber selbst wenn man einer analogen Anwendung des § 556 a BGB auf die vorliegende Fallgestaltung nicht näher treten möchte, steht der Klägerin ein fälliger Anspruch auf Begleichung des Saldos aus der Abrechnung 2006/2007 zu. Wie bereits ausgeführt, begründet eine vertragswidrige Einstellung der Kaltwasser- und Entwässerungskosten in die Wärmekostenabrechnung lediglich einen inhaltlichen Fehler. Ein solcher hindert nicht ohne weiteres die Fälligkeit der aus der Abrechnung resultierenden Nachforderung; er kann lediglich einen Anspruch auf Korrektur der Abrechnung begründen, den der Mieter dem Zahlungsanspruch des Vermieters einredeförmig entgegenhalten kann (vgl. Schmid, WuM 2006, 481). Allerdings besteht ein derartiger Korrekturanspruch des Mieters von vornherein dann nicht, wenn dieser die Abrechnung ohne weiteres selbst mit Hilfe eines Taschenrechners korrigieren und sich der Fehler im Ergebnis unter keinem denkbaren Gesichtspunkt auswirken kann. Dann würde sich die Geltendmachung des Korrekturanspruchs bereits als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) erweisen. Gerade das ist hier der Fall. Rechnet man die Kostenpositionen Kaltwasser und Entwässerung in Höhe von 634,64 Euro aus der Wärmekostenabrechnung vom 23. Mai 2008 heraus, so ergibt sich anstelle der Nachforderung in Höhe von 505,92 Euro ein Guthaben der Beklagten in Höhe von 128,72 Euro. Allerdings wären die Kaltwasser- und Entwässerungskosten dann in der Abrechnung über die “kalten” Betriebskosten betreffend den hier in Rede stehenden Abrechnungszeitraum vom 1. Juni 2006 bis 31. Mai 2007 einzustellen gewesen. Die Klägerin hat über die (restlichen) “kalten” Betriebskosten des Abrechnungszeitraums vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006 unter dem 20. Dezember 2007 (Anlage BK 4) und des Abrechnungszeitraums vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 unter dem 22. Dezember 2008 (Anlage BK 5) abgerechnet. Beide Abrechnungen weisen Guthaben zugunsten der Beklagten auf, die Abrechnung 2006 in Höhe von 97,06 Euro, diejenige aus 2007 in Höhe von 104,89 Euro. Hätte die Klägerin die Kostenpositionen Kaltwasser und Entwässerung in diese Abrechnungen eingestellt, hätten sich die dortigen Guthaben verringert oder es wären Nachforderungen entstanden. Demgemäß kann sich eine etwa unrichtige Zuordnung der Kostenpositionen Kaltwasser- und Entwässerung im Ergebnis nicht auswirken. Eine Korrektur der hier streitigen Wärmekostenabrechnung vom 23. Mai 2008 betreffend den Zeitraum 1. Juni 2006 bis 31. Mai 2007 liefe letztlich auf ein “Nullsummerspiel” hinaus. Schon deswegen können die Beklagten eine solche Korrektur nicht verlangen.
Diese Umstände sind für die Beklagte auch mit Zugang der Abrechnungen über die kalten Betriebskosten für die Zeiträume 2006 und 2007 Ende des Jahres 2008 erkennbar gewesen, so dass ihnen zumindest von da an kein Zurückhaltungsrecht gegenüber der Wärmekostennachforderung mehr zugestanden hat.
Etwas anderes lässt sich auch nicht aus der von der Beklagten vorgelegten Entscheidung des LG Hamburg vom 10.12.2009 (307 S 21/09) herleiten. Zwar wird darin erwogen, dass eine fehlerhafte Zuordnung von Kostenpositionen entgegen den vertraglich vereinbarten Abrechnungskreisen ausnahmsweise relevant sein könne, wenn es sich um unterschiedliche Abrechnungszeiträume handele. Letztlich geht aber auch das LG Hamburg davon aus, dass sich der Abrechnungsfehler im Ergebnis auswirken muss, es sich folglich nicht um ein bloßes “Nullsummenspiel” handeln darf. Gerade das ist hier aber – wie die obigen Ausführungen zeigen – der Fall.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 101 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
WEG-Verwalter – Bestellung in der Teilungserklärung zulässig? Hausreinigungskosten in der Betriebskostenabrechnung – Angemessenheit

References: § 3

§ 3
 § 529
 § 535
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 § 556
 § 259
 BGH 
 § 556
 § 9
 BGH 
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 BGH 
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 § 259
 § 9
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 § 535
 § 3
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 § 556
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 § 126
 BGH 
 § 556
 § 556
 § 556
 § 9
 BGH 
 § 3
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 § 4
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