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LE NUOVE IMPOSTE DI REGISTRO E IPOCARIE E CATASTALI, PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI - PDF
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1 LE NUOVE IMPOSTE DI REGISTRO E IPOCARIE E CATASTALI, PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI Relatore Dott. Massimo CARIELLO Notaio in Pisa
2 L'art.26 del D.L. 12 settembre 2013 n.104 ( Misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca - pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.214 del 12 settembre 2013) ha apportato alcune novità, con effetto dal 1 GENNAIO 2014 nelle misure delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.
3 Art. 26 (Modifiche alle imposte di registro, ipotecaria e catastale) 1. Il comma 3 dell'articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, è sostituito dal seguente: "3. Gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta.". 2. L'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di euro 168 da disposizioni vigenti anteriormente al l gennaio 2014 è elevato ad euro Le disposizioni del comma 2 hanno effetto dal 1 gennaio 2014 e, in particolare, hanno effetto per gli atti giudiziari pubblicati o emanati, per gli atti pubblici formati, per le donazioni fatte e per le scritture private autenticate a partire da tale data, per le scritture private non autenticate e per le denunce presentate per la registrazione dalla medesima data, nonchè per le formalità di trascrizione, di iscrizione, di rinnovazione eseguite e per le domande di annotazione presentate a decorrere dalla stessa data. DECRETO LEGGE 12 Settembre 2013 n.104
4 Le variazioni introdotte dal predetto articolo 26 sono tutto sommato, marginali, tuttavia esse vanno ad innestarsi sulle sostanziali modifiche oggetto dell'art. Art.10 (Applicazione dei tributi nell'ipotesi di trasferimento immobiliare) del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale) la cui efficacia è stata altresì stabilita dal 1 gennaio 2014
5 Art. 10 (Applicazione dei tributi nell'ipotesi di trasferimento immobiliare) 1. All'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n.131 del 1986, sono apportate le seguenti modificazioni: a) il comma 1 e' sostituito dal seguente:
6 1. Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi. 9% Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (abitazione di tipo signorile), A8 (Abitazione in Ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) 2%
7 b) sono abrogate le note del predetto articolo 1, ad eccezione della nota II-bis); c) nella nota II-bis) dell'articolo 1, le parole: «dell'aliquota del 3 per cento», sono sostituite dalle seguenti: «dell'aliquota del 2 per cento». 2. Nei casi di cui al comma 1, l'imposta, comunque, non puo' essere inferiore a euro. 3. Gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalità' direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. 4. In relazione agli atti di cui ai commi 1 e 2 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. 5. Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal 1 gennaio Art.10 D.Lgs. 14 marzo 2011
8 LE NOVITA' CHE ENTRERANNO IN VIGORE DAL 1 GENNAIO 2014
9 Nei casi di cui al comma 1 (solo aliquota del 9% o anche del 2%?), sopra esaminati, corrispondenti al futuro art.1 della Tariffa parte prima, se l'imposta dovesse risultare di un importo di inferiore ad euro 1.000,00, dal 1 gennaio 2014 tale imposta sarà comunque dovuta nella misura di EURO 1.000,00
10 Merita di essere ricordato che l'attuale art.1 della Tariffa parte prima prevede una serie di fattispecie, ognuna caratterizzata da una specifica aliquota dell'imposta di registro e da condizioni. Più precisamente, le fattispecie oggi previste sono le seguenti:
11 Atti traslativi a titolo oneroso di proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi, salvo quanto previsto dalla successiva diapositiva 8%
12 Se l'atto ha ad oggetto fabbricati e relative pertinenze 7%
13 Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore dei soggetti diversi dagli imprenditori agricoli a titolo principale o da associazioni o società cooperative di cui agli articoli 12 e 13 della Legge 9 maggio 1975 n %
14 Se il trasferimento ha per oggetto immobili di interesse storico, artistico e archeologico soggetti alla Legge 1 giugno 1939 n.1089, semprechè l'acquirente l'acquirente non venga meno agli obblighi della loro conservazione e protezione 3%
15 Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al Decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.218 del 27 agosto 1969, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) a prescindere dalla categoria catastale 3%
16 Se il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato è esente dall'imposta sul valore aggiunto ai sensi dell'art.10 comma 1, n.8- bis), del D.P.R. n.633/1972, ed è effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni 1%
17 Se il trasferimento avviene a favore dello Stato ovvero a favore di enti pubblici territoriali o consorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi a favore di comunità montane Euro 168,00
18 Se il trasferimento ha per oggetto immobili situati all'estero o diritti reali di godimento sugli stessi Euro 168,00
19 Se il trasferimento avviene a favore di organizzazione non lucrativa di utilità sociale (Onlus) ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-quater) Euro 168,00
20 Se il trasferimento avviene a favore delle istituzioni riordinate in aziende di servizi o organizzazioni non lucrative di utilità sociale ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-quinquies) Euro 168,00
21 Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto 1%
22 Gli atti assoggettati all'imposta di registro ai sensi di quanto precisato (a partire dal 1 gennaio 2014 con le due sole aliquote dell'imposta di registro del 2% e del 9%) - ossia, gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di immobili in genere o traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento - e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, dal 1 gennaio 2014 saranno esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna.
23 Una delle novità recate dall'art. 26 del D.L. n.104/2013 consiste nell'avere portato, dal 1 gennaio 2014 e per gli atti di cui sopra, le imposte ipotecaria e catastale a di euro 50,00 ciascuna, mentre in base al vecchio testo dell'art.10 del D.lgs. n.23/2011 le stesse, sempre da tale data, entrambe, avrebbero dovuto azzerarsi.
24 Di grandissimo impatto è poi la disposizione che stabilisce che, sempre dal 1 gennaio 2014, in relazione ai predetti atti immobiliari, traslativi o costitutivi, di cui all'art.1 della Tariffa parte prima, sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali; di esenzioni e agevolazioni ne esistono moltissime, alcune sono in vigore da decenni e sono molto importanti poiché rispondono a rilevanti esigenze sociali ed economiche. Solo per fare qualche esempio di esenzioni e agevolazioni all'imposta di registro, contenute in leggi diverse dal D.P.R. n.131/1986, citiamo quelle relative:
25 ai compresi nei piani di recupero (art.5 L. n.168/1982); ai provvedimenti, convenzioni e atti d'obbligo previsti dalla legge Bucalossi (L. n.10/1977), inclusi gli atti di redistribuzione immobiliare con i quali i Comuni assegnano ai proprietari i volumi edificabili altrui (art.32, comma 2, D.P.R. n.601/1973); ai trasferimenti dei terreni ammessi alle agevolazioni per la piccola proprietà contadina (art.2, comma 4-bis, D.L. n. 194/2009 e art.1, comma 41, L. n.220/2010);
26 ai trasferimenti ai comuni di aree o di opere di urbanizzazione a scomputo dei contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione (art. 51, L. n.342/200 e art.32, D.P.R. n.601/1973); ai in esecuzione di procedimenti di separazione o di divorzio (attualmente esenti da imposte e tasse ai sensi dell'art.189 L. n.74/1987); a molte altre ipotesi ancora per la cui "catalogazione" risulta molto utile consultare la circolare dell'agenzia delle Entrate n.18/e del 29 maggio 2013, nella quale è altresì indicato il trattamento stabilito in relazione alle imposte ipotecaria, catastale e di bollo, oltre a richiami di giurisprudenza e di prassi.
27 Da ultimo, quale ulteriore novità introdotta dall'art.- 26 comma 2, del D.L. n.104/2012, l'importo di ciascuna delle imposte di registro ipotecaria, catastale che, in base a disposizioni vigenti prima del 1 gennaio 2014, sia fissato nella misura di euro 168,00, da tale data sarà elevato ad euro 200,00: questo aggravio di 32,00 euro per ciascuna delle tre imposte riguarderà tutti gli atti diversi da quelli suddetti (su tutti, citiamo gli atti soggetti a I.V.A.), posto che a tutti quelli di cui all'art 10 D. Lgs 23/2011, come già detto, le imposte ipotecaria e catastale si applicheranno, invece nella misura di euro 50,00 ciascuna in aggiunta all'imposta proporzionale di registro con le nuove aliquote del 2% o del 9%.
28 Questo aumento dell'imposta fissa opera in via generalizzata per tutti gli atti diversi da quelli di cui all'art 10 D. Lgs 23/2011, anche se non aventi contenuti immobiliare, ma soltanto se per essi l'attuale misura dell'imposta fissa di registro è prevista in euro 168,00.
29 ALCUNE ESEMPLIFICAZIONI DEGLI EFFETTI DELLA NUOVA IMPOSIZIONE DAL 1 GENNAIO 2014
30 Di seguito sviluppiamo una campionatura di esempi di come cambierà l'imposizione indiretta immobiliare dal 1 gennaio 2014 con riferimento alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in qualche caso proponendo un confronto con l'analoga situazione nella quale, invece lo stesso atto sia posto in essere in regime di IVA. Nelle esemplificazioni ci focalizzeremo sulle predette imposte, mentre trascureremo gli effetti - favorevoli ai contribuenti, ma di entità trascurabile - che dal 1 gennaio 2014 deriveranno dall'esenzione degli atti dall'imposta di bollo (in genere, circa 230,00 euro in meno per atto), dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
31 Acquisto di abitazione con agevolazioni "prima casa" in regime di registro Situazione attuale: 3% (registro) + 168,00 euro (ipotecaria) + 168,00 euro (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 2% + 50,00 euro + 50,00 euro Differenza per un atto del valore di euro ,00: dal 2014 minore imposizione per euro 1.236,00 (3.336,00 contro 2.100,00).
32 Acquisto in regime di IVA Situazione attuale: (IVA) + 168,00 (registro) + 168,00 (ipotecaria) + 168,00 (catastale) Dal 1 gennaio 2014: (IVA) + 200, , ,00 Differenza per un atto di euro ,00: maggiore imposizione per euro 96,00 (504,00 contro 600,00)
33 Acquisto di abitazione senza agevolazioni "prima casa" o di altro tipo di fabbricato (ufficio, negozio, magazzino, capannone, ecc.) in regime di registro Situazione attuale: 7% (registro) + 2% (ipotecaria) + 1% (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% + 50, ,00 Differenza per un atto di euro ,00: minore imposizione euro 900,00 (10.000,00 contro 9.100,00)
34 Acquisto di terreno edificabile in regime di registro a favore di Iap o cooperativa agricola o altro soggetto indicato nell'art.1, 2 capoverso della Tariffa parte prima del D.P.R. n.131/1986 Situazione attuale: 8% (registro) + 2% (ipotecaria) + 1% (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: minore imposizione euro 1.900,00 (11.000,00 contro 9.100,00)
35 acquirente Acquisto di non terreno è Imprenditore agricolo e relative Agricolo pertinenze Professionale se o cooperativa agricola o altro soggetto indicato nell'art.1, del D.P.R. n.131/ capoverso della Tariffa parte prima Situazione attuale: 15% (registro) + 2% (ipotecaria) + 1% (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: minore imposizione euro (18.000,00 contro 9.100,00)
36 Acquisto di fabbricato abitativo o strumentale vincolato per l'interesse storico, artistico, archeologico in regime di registro Situazione attuale: 3% (registro) + 2% (ipotecaria) + 1% (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: maggiore imposizione euro 3.100,00 (6.000,00 contro 9.100,00)
37 Acquisto di fabbricato abitativo o strumentale vincolato per l'interesse storico, artistico, archeologico in regime di registro Questo è uno dei casi nei quali le ragioni di un rincaro così significativo sono maggiormente incomprensibili, considerata la circostanza che la giurisprudenza, ormai da anni, ha sottolineato come la previsione di un trattamento fiscale di favore a vantaggio dei proprietari degli immobili soggetti a vincolo non rappresenti una vera e propria agevolazione, quanto piuttosto un trattamento compensativo dei maggiori oneri che tali beni comportano alla proprietà nell'interesse dell'intera collettività a preservare il bene e la ricchezza storica, artistica o di altro tipo che esso rappresenta.
38 Cessione da impresa di fabbricato abitativo in esenzione da Iva ad altra impresa avente ad oggetto principale o esclusivo attività di rivendita immobiliare a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari che intende ritrasferire il bene entro tre anni Situazione attuale: 1% (registro) + 168,00 (ipotecaria)+ 168,00 (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: maggiore imposizione euro 7.764,00 (1.336,00 contro 9.100,00)
39 Acquisto di immobile compreso in piano particolareggiato diretto all'attuazione di programmi di edilizia residenziale comunque denominati a condizione che l'intervento cui è finalizzato l'acquisto sia completato entro 11 anni dall'atto Situazione attuale: 168,00 (registro) + esente (ipotecaria)+ esente (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: maggiore imposizione euro 8.932,00 (168,00 contro 9.100,00)
40 Acquisto di immobile compreso in piano particolareggiato diretto all'attuazione di programmi di edilizia residenziale comunque denominati a condizione che l'intervento cui è finalizzato l'acquisto sia completato entro 11 anni dall'atto Circa la presente norma segnaliamo che l'art.2, comma 23 del D.Lgs. 225/2010 (convertito dalla L.10/2011) aveva prorogato di tre anni il termine quinquennale previsto per il completamento dell'intervento, a pena di decadenza dall'agevolazione, e che, in considerazione del protrarsi della grave crisi del settore immobiliare, è stata concessa un'ulteriore proroga, sempre di tre anni, per un totale di 11 anni ad opera dell'art.6, comma 6 del D.L. 31 agosto 2013 n.102.
41 Trasferimento di immobili oggetto di piani di recupero di iniziativa pubblica o privata convenzionata a favore di soggetti che attuano il recupero Situazione attuale: 168 (registro) + 168,00 (ipotecaria)+ 168,00 (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: maggiore imposizione euro 8.596,00 (504,00 contro 9.100,00)
42 Trasferimento ai comuni di opere di urbanizzazione o di aree a scomputo di contributi di urbanizzazione Situazione attuale: 168,00 (registro) + esente (ipotecaria)+ esente (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: maggiore imposizione euro 8.932,00 (168,00 contro 9.100,00)
43 Acquisto di terreni agricoli da coltivatori diretti o IAP con le agevolazione per la piccola proprietà contadina Situazione attuale: 168,00 (registro) + 168,00 (ipotecaria)+ 1% (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: maggiore imposizione euro 7.764,00 (1.336,00 contro 9.100,00)
44 Atti di assegnazione di aree edificabili ai proprietari da parte dei Comuni in esecuzione dei Piani Regolatori Generali e atti di ridistribuzione immobiliare posti in essere dai soggetti che hanno assunto gli obblighi connessi con l'attuazione della convenzione di lottizzazione, anche se non consorziati Situazione attuale: 168,00 (registro) + esente (ipotecaria)+ esente (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: maggiore imposizione euro 8.832,00 (168,00 contro 9.100,00)
45 Trasferimenti immobiliari a favore di Onlus in regime di registro a condizione che essa dichiari che intende utilizzare i beni per lo svolgimento della propria attività e che realizzi l'effettivo utilizzo diretto entro due anni dall'acquisto Situazione attuale: 168,00 (registro) + 2% (ipotecaria)+ 1% (catastale) Dal 1 gennaio 2014: 9% (registro) + 50,00 (ipotecaria) + 50,00 (catastale) Differenza per un atto di euro ,00: maggiore imposizione euro 5.932,00 (3.168,00 contro 9.100,00)
46 Una precisazione in merito alle agevolazioni per la piccola proprietà contadina risulta quantomeno d'obbligo. Il DISEGNO DI LEGGE DI STABILITA' per il 2014 contempla interventi significativi all'art.18 che, rubricato disposizioni in materia di entrata, prevede il mantenimento delle agevolazioni della piccola proprietà contadina che sarebbero state soppresse a partire dal 1 gennaio 2014; modifica la misura per i trasferimenti di terreni agricoli nei confronti di soggetti diversi degli imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti. In particolare, i commi 23 e 24 dell'art.18 riguardano il trattamento fiscale degli atti di trasferimento dei terreni agricoli.
47 23. All'articolo 10, comma 4, del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n.23 sono aggiunte infine, le seguenti parole:, ad eccezione delle disposizioni di cui all'art.2, comma 4-bis, del Decreto-Legge 30 dicembre 2009, n.194, convertito, con modificazioni, della legge 26 febbraio 2010, n.25. Il comma 23 della norma, quindi, mantiene le agevolazioni per la piccola proprietà contadina introducendo una deroga all'art.10 del D.Lgs. 23 del 2011 che prevede, come abbiamo visto, la soppressione delle stesse a partire dal 1 gennaio 2014.
48 24. All'art.1, comma 1, della tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n.131, è aggiunto il seguente periodo: Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale assistenziale: 12 per cento.
49 Per compensare la reintroduzione dell'agevolazione, il comma 24 della stessa norma, accanto alle aliquote del 2% e del 9%, di cui all'art.1, parte prima, della tariffa allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n.131, introduce l'aliquota del 12% per gli atti di trasferimento dei terreni agricoli in favore di acquirenti non imprenditori agricoli.
50 Pertanto, nell'ipotesi in cui venisse approvato il Disegno di Legge di Stabilità nel testo attuale, l'art.1 della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/86, risulterebbe del seguente letterale tenore:
51 Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi. 9% Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (abitazione di tipo signorile), A8 (Abitazione in Ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) 2% Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale assistenziale 12%
52 Notaio Massimo Cariello Lungarno Mediceo n PISA (PI) Tel. 050/42315 Fax. 050/

References: Art. 26
 articolo 26
 Art.10
 Art. 10
 articolo 1
 Art.10
 art.1
 art.1
 art.1
 art.32