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Timestamp: 2016-10-23 01:27:04+00:00

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4C.127/1999 (18.01.2000)
4C.127/1999/rnd
Sitzung vom 18. Januar 2000
Es wirken mit: Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter, Pr�sident, Leu, Corboz, Klett, Rottenberg Liatowitsch und Gerichtsschreiber Herren.
Ernst I r n i g e r, Konsumstrasse 14, 5603 Staufen, Beklagter und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Gerhard Hofmann, Grossm�nsterplatz 8, 8001 Z�rich,
Erbengemeinschaft Hans Bischofberger, bestehend aus:
1. Bertha B i s c h o f b e r g e r - Th�r, Oberer Graben
40, 8400 Winterthur,
2. Rudolf B i s c h o f b e r g e r, Bachtobelstrasse 1,
8472 Seuzach,
3. Elisabeth B u n d i - Bischofberger, Oberseenerstrasse
58, 8405 Winterthur,
4. Katharina G y g e r - Bischofberger, Multbergstrasse 56,
Kl�ger und Berufungsbeklagte, alle vertreten durch Rechtsanwalt Detlev Hebeisen, Neustadtstrasse 1a, Postfach 579, 8402 Winterthur,
A.- Mit Vertrag und Zusatzvereinbarung vom 4. M�rz 1990 mietete Ernst Irniger von Hans Bischofberger ein Ladenlokal und ein Kellerabteil in der Liegenschaft Oberer Graben 40 im Stadtzentrum von Winterthur. In einer Zusatzvereinbarung vom 14. M�rz 1990 wurde eine K�ndigungsfrist von sechs Monaten auf Ende M�rz bzw. September, jedoch fr�hestens auf Ende September 1995 vorgesehen. �berdies wurde dem Mieter im Falle einer Weitervermietung ein Vormietrecht f�r die Dauer von f�nf Jahren einger�umt. Mit Schreiben vom 27. Oktober 1994 k�ndigte der Vermieter das Mietverh�ltnis, worauf Ernst Irniger an die zust�ndige Schlichtungsstelle gelangte. Anl�sslich der Verhandlung vom 31. Januar 1995 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, wonach das Mietverh�ltnis letztmals und l�ngstens bis zum 30. September 1998 erstreckt werde. Nach Ablauf dieser Frist verliess Ernst Irniger das Mietobjekt jedoch nicht. Er stellte sich auf den Standpunkt, der Vormietfall sei eingetreten, da der Vermieter die R�umlichkeiten der Credit Suisse zur Installation von Geldausgabeautomaten zur Verf�gung stellen wolle.
B.- Mit Eingabe vom 30. September 1998 stellte Hans Bischofberger beim Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirkes Winterthur ein Ausweisungsbegehren. Nach dem Tode des Kl�gers am 14. November 1998 f�hrten dessen Erben, Bertha Bischofberger-Th�r, Rudolf Bischofberger, Elisabeth Bundi-Bischofberger und Katharina Gyger-Bischofberger den Prozess weiter. Mit Verf�gung vom 8. Dezember 1998 hiess der Einzelrichter das Gesuch gut und befahl Ernst Irniger unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfalle, die R�umlichkeiten in der Liegenschaft Oberer Graben 40 in Winterthur unverz�glich ordnungsgem�ss zu r�umen und zu verlassen. Gleich entschied das Obergericht des Kantons Z�rich mit Beschluss vom 19. Februar 1999 auf Rekurs Irnigers.
C.- Ernst Irniger gelangt mit eidgen�ssischer Berufung ans Bundesgericht und beantragt, den Beschluss des Obergerichts aufzuheben. Die Kl�ger schliessen auf Abweisung der Berufung. Das Obergericht hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
D.- Auf Nichtigkeitsbeschwerde des Beklagten hat das Kassationsgericht des Kantons Z�rich Ziff. II./2. der Erw�gungen des Obergerichts gestrichen. Im �brigen ist es auf die Beschwerde nicht eingetreten.
1.- Der Beklagte verlangt lediglich die Aufhebung des angefochtenen Urteils. Einen materiellen Antrag, wie er nach Art. 55 Abs. 1 lit. b OG in der Berufungsschrift enthalten sein muss, stellt er nicht ausdr�cklich. Seinen Ausf�hrungen l�sst sich indessen entnehmen, dass er sinngem�ss auch die Abweisung des kl�gerischen Ausweisungsbegehrens beantragt, so dass auf die Berufung grunds�tzlich einzutreten ist.
2.- Das Obergericht hat den Rekurs des Beklagten mit zweifacher Begr�ndung abgewiesen. Einerseits erwog es, durch den Abschluss der Erstreckungsvereinbarung am 31. Januar 1995 sei das Vormietrecht des Beklagten untergegangen. Anderseits verneinte es das Vorliegen eines Vormietfalles, da die Vermieterschaft die betreffenden R�umlichkeiten �berwiegend selbst zu nutzen beabsichtige und auch keinen Mietvertrag mit der Credit Suisse abgeschlossen habe. Das Kassationsgericht gelangte in seinem Entscheid jedoch zum Schluss, die vorinstanzlichen Erw�gungen, wonach ein Vormietfall nicht vorliege, beruhten auf willk�rlicher antizipierter Beweisw�rdigung. Es f�hrte aus, das Obergericht habe ohne zureichenden Grund darauf verzichtet, weitere Beweise zur Frage zu erheben, ob zwischen der Credit Suisse und den Kl�gern ein Mietvertrag abgeschlossen worden sei und ob nur ein Teil des Ladenlokals f�r den Einbau der Geldausgabeautomaten ben�tigt worden w�re. Das Kassationsgericht strich deshalb in seinem Beschluss die entsprechenden Erw�gungen des angefochtenen Entscheides. Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bildet mithin einzig noch die Frage, ob die Parteien mit dem Abschluss der Erstreckungsvereinbarung anl�sslich des Verfahrens vor der Schlichtungsstelle im Jahre 1995 zugleich das Vormietrecht des Beklagten aufgehoben haben.
3.- Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Bleibt eine tats�chliche Willens�bereinstimmung unbewiesen, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten. W�hrend das Bundesgericht die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage pr�fen kann, beruht die subjektive Vertragsauslegung auf Beweisw�rdigung, die vorbeh�ltlich der Ausnahmen von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG der bundesgerichtlichen �berpr�fung im Berufungsverfahren entzogen ist (BGE 121 III 118 E. 4b/aa S. 123; 119 II 368 E. 4b S. 372 f., 118 II 365 f.).
a) Die Vorinstanz hat keinen �bereinstimmenden Willen der Parteien betreffend den Inhalt der Erstreckungsvereinbarung festgestellt, sondern den Vertragstext objektiviert ausgelegt. Sie hielt daf�r, mit dem Abschluss einer Erstreckungsvereinbarung werde den Interessen des Mieters optimal Rechnung getragen, indem dieser �ber eine verh�ltnism�ssig lange Zeit in den gemieteten R�umlichkeiten verbleiben k�nne, dennoch aber ein K�ndigungsrecht habe, wenn er den vorzeitigen Auszug w�nsche. Als Gegenst�ck dazu solle jedoch auch dem Vermieter Gewissheit verschafft werden, dass er nach Ablauf der Erstreckungsdauer ungehindert �ber das Mietobjekt verf�gen k�nne. Eine Weitergeltung des Vormietrechts w�rde nichts anderes bedeuten, als dass der Mieter dem Vermieter, sofern die �brigen Voraussetzungen erf�llt seien, nach Ablauf der Erstreckungsdauer erneut ein Mietverh�ltnis aufzwingen k�nne. Eine solche Regelung stehe in krassem Widerspruch zu Sinn und Zweck einer Erstreckungsvereinbarung.
Demgegen�ber macht der Beklagte geltend, die Vorinstanz habe allein aus generellen �berlegungen auf eine Aufhebung des Vormietrechts geschlossen, ohne die konkreten Umst�nde zu ber�cksichtigen. Namentlich habe sie ausser Acht gelassen, dass das Vormietrecht seine Wirkungen erst dann entfalten k�nne, wenn das Mietverh�ltnis gek�ndigt worden sei. �berdies missachte die Vorinstanz Art. 272c Abs. 2 OR, wonach der Mietvertrag w�hrend der Erstreckungsdauer ohne gegenteilige Abrede in der Erstreckungsvereinbarung unver�ndert weiter gelte.
b) aa) Die Erstreckung des Mietverh�ltnisses hat zum Ziel, dem Mieter im Falle einer Beendigung des Mietverh�ltnisses f�r die Suche eines geeigneten Ersatzobjektes mehr Zeit zu geben, als ihm mit der ordentlichen K�ndigungsfrist zur Verf�gung st�nde (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448). Sie setzt mithin eine g�ltige Beendigung des Mietverh�ltnisses voraus, sei es durch K�ndigung, sei es durch Ablauf der vereinbarten festen Vertragsdauer (Higi, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl., Z�rich 1996, N 52 ff. zu Art. 272 OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Z�rich 1998, N 8 f. zu Art. 272 OR; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht f�r die Praxis, 4. Aufl., Z�rich 1999, Rz 1.6, S. 559). Die Erstreckung stellt nicht eine blosse Verl�ngerung des Vertragsverh�ltnisses dar, sondern es handelt sich um ein eigenst�ndiges gesetzliches Institut der zeitlich begrenzten Vertragsverl�ngerung, die in der Regel gegen den Willen des Vermieters erfolgt und einzig im Interesse des Mieters zur Milderung einer H�rte angeordnet werden kann (Higi, a.a.O., N 18 zu Art. 272 OR; SVITKommentar, a.a.O., N 5 zu Art. 272c OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., Rz 1.2, S. 558).
Gem�ss Art. 272c Abs. 1 OR kann jede Partei verlangen, dass der Vertrag im Erstreckungsentscheid ver�nderten Verh�ltnissen angepasst werde. Unterbleibt eine Anpassung, gilt das Mietverh�ltnis so, wie es im Zeitpunkt der urspr�nglich vorgesehenen Vertragsbeendigung besteht, unver�ndert weiter (Art. 272c Abs. 2 OR). In die bestehende Vertragsbeziehung wird mithin grunds�tzlich nur insoweit eingegriffen, als die Wirkungen der K�ndigung erst auf einen sp�teren Zeitpunkt eintreten, w�hrend die �brigen vertraglichen Pflichten der Parteien f�r die Dauer der Erstreckung keine �nderung erfahren (Higi, a.a.O., N 17 ff. zu Art. 272c OR; SVIT-Kommentar, a.a.O. N 3 f. zu Art. 272c OR; Lachat/
Stoll/Brunner, a.a.O., Rz 6.1, S. 579). Das gilt - entgegen dem zu engen Wortlaut von Art. 272c Abs. 2 OR - nicht nur f�r Erstreckungsentscheide, sondern auch f�r Erstreckungsvereinbarungen (Higi, a.a.O., N 4 zu Art. 272c OR).
bb) Anl�sslich des Verfahrens vor der Schlichtungsstelle am 31. Januar 1995 vereinbarten die Parteien, das Mietverh�ltnis "letztmals und l�ngstens bis zum 30. September 1998" zu erstrecken. Ausserdem wurde dem Mieter das Recht einger�umt, den Vertrag w�hrend der Erstreckungsdauer schon vorher mit einer Frist von drei Monaten auf das Ende jedes Monats zu k�ndigen. Beide kantonalen Instanzen haben daraus in objektiver Auslegung geschlossen, die Dauer des Mietverh�ltnisses sei damit endg�ltig terminiert worden und der Vermieter habe davon ausgehen d�rfen, sp�testens am 1. Oktober 1998 wieder frei �ber die Mietsache verf�gen zu k�nnen.
Dieser Auffassung ist zuzustimmen. Der Vermieter und Rechtsvorg�nger der Kl�ger begr�ndete die K�ndigung mit Eigenbedarf. Mithin war ihm erkennbar an einer baldigen und endg�ltigen Beendigung des Mietverh�ltnisses gelegen, um �ber das Mietobjekt selbst verf�gen zu k�nnen. Die - im Interesse des Mieters geschlossene - Vereinbarung einer Mieterstreckung schob in der Folge zwar den Zeitpunkt der R�ckgabe der Mietsache um drei Jahre hinaus, die Interessenlage des Vermieters blieb aber dieselbe. Der Wortlaut der Vereinbarung, namentlich die Wendung "letztmals und l�ngstens bis zum 30. September 1998", deutet denn auch darauf hin, dass die Parteien bezweckten, die l�ngstm�gliche verbleibende Vertragsdauer eindeutig festzulegen. Daf�r spricht ferner, dass dem Mieter in der Erstreckungsvereinbarung das Recht einger�umt wurde, schon w�hrend der Erstreckungsdauer das Mietverh�ltnis mit einer Frist von drei Monaten auf das Ende jedes Monats zu k�ndigen. Zielte der Abschluss der Erstreckungsvereinbarung aber darauf, die verbleibende Vertragsdauer zu begrenzen und den sp�testen Zeitpunkt der R�ckgabe der Mietsache zu fixieren, durfte der Beklagte nicht darauf vertrauen, das Vormietrecht gelte auch f�r die Dauer der Erstreckung. Daran �ndert nichts, dass der Mietvertrag gem�ss Art. 272c Abs. 2 OR vorbeh�ltlich einer �nderung im Erstreckungsentscheid bzw. in der Erstreckungsvereinbarung w�hrend der Erstreckung unver�ndert weiter gilt. Mit dem Abschluss der Erstreckungsvereinbarung haben die Parteien die Modalit�ten der Vertragsbeendigung abweichend vom urspr�nglichen Mietvertrag geregelt, wodurch die entsprechenden vertraglichen Bestimmungen aufgehoben wurden. Unter diesen Umst�nden h�tte der Beklagte, wenn er am Vormietrecht h�tte festhalten wollen, beim Abschluss der Vereinbarung einen entsprechenden Vorbehalt anbringen m�ssen. Ohne ausdr�ckliche Bestimmung, wonach das f�r die Mietdauer vereinbarte Vormietrecht auch w�hrend der Erstreckungsdauer gelten sollte, durften die Kl�ger aber nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass die Modalit�ten der Vertragsbeendigung in der Erstreckungsvereinbarung abschliessend geregelt sind und sie �ber das Mietobjekt nach dem festgelegten Endtermin frei w�rden verf�gen k�nnen.
4.- Aus den dargelegten Gr�nden durfte das Obergericht bundesrechtskonform annehmen, das Vormietrecht des Beklagten sei mit dem Abschluss der Erstreckungsvereinbarung aufgehoben worden. Die Berufung erweist sich demnach als unbegr�ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beklagte kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
1.- Die Berufung wird abgewiesen, und der Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich (II. Zivilkammer) vom 19. Februar 1999 wird best�tigt.
3.- Der Beklagte hat die Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 55
 Art. 63
 Art. 64
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 159