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Timestamp: 2017-02-28 00:01:17+00:00

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ARISP JUS #8 by ARISPJUS - issuu
O senhor como Corregedor Geral da Justiça (biênio 2012/2013) promoveu inúmeras alterações no
serviço extrajudicial – provimentos modernos, centrais de registros públicos e a interligação dos serviços, dentre outras realizações – com o claro objetivo
de modernizar a atividade. Passados alguns anos
o senhor acredita que o serviço extrajudicial tenha
acertado o passo com a modernização reclamada
As delegações extrajudiciais sempre estiveram à
frente dos serviços estatais. Por isso é que reitero o
mantra de que a solução mais inteligente do constituinte de 1988 foi a fórmula contida no artigo 236 do
pacto federativo. Entregar função estatal, mediante
delegação, a profissionais selecionados pelo mérito,
para desempenho em caráter privado e sem qualquer
aporte de dinheiro do povo para o funcionamento das
serventias. A gestão empresarial conferiu às delega-
ções extrajudiciais uma eficiência que nem sempre se
encontra no serviço público diretamente exercido pelo
Estado. Por isso é que elas estão na dianteira e conseguem, além do excelente desempenho, colaborar com
as prestações ainda cometidas à Administração Pública. Essa parceria tem possibilitado ao Poder Judiciário
se desincumbir de missões que, sem a prestimosa e
espontânea contribuição das delegações, não conseguiria. Um exemplo emblemático é a exitosa iniciativa
da “audiência de custódia”, que eliminou o déficit brasileiro em relação a compromissos assumidos na década de 70 do século passado, quando da elaboração do
Pacto de San José da Costa Rica.
A desenvoltura dos serviços extrajudiciais em relação às modernas tecnologias da comunicação e inforARISP JUS 1
mação propicia evidente aceleração no atendimento
das necessidades cidadãs, evitando, por exemplo, deslocamentos físicos, cada vez mais difíceis na comprometida mobilidade das cidades que servem prioritariamente aos automóveis e não aos pedestres. Manter
portais de fácil comunicação e agradável aparência facilita a familiaridade do usuário com os serviços. Fazer
pesquisas de satisfação e consultar o cliente com vistas
a auscultar o que mais ele gostaria de obter junto às
delegações. Um fator que auxilia muito é uma espécie
de ouvidoria ou de relações públicas apta a elucidar
dúvidas, pois um dos maiores óbices é o da dificuldade de comunicação. Sempre que a delegação trata seus
usuários com polidez e simpatia, ele fideliza a clientela.
E esta, muita vez, é cativa da serventia, pois não pode
obter os préstimos junto a uma outra, principalmente
na hipótese do Registro de Imóveis.
O Estado de São Paulo é o recordista de concursos públicos no extrajudicial. O senhor participou
ativamente de alguns destes certames públicos. É
possível traçar um perfil ideal de bons registradores
e notários? O que é indispensável para o sucesso do
Posso testemunhar, inicialmente, que a fase dos concursos estabeleceu uma nítida fronteira nos quadros
das delegações. Os selecionados nos rígidos certames
de mérito, tão ou mais árduos do que o recrutamento
de magistrados, mostraram-se aptos aos desafios postos por um serviço essencial, cuja tradição é de confiabilidade, mas que em alguns casos evidenciava certa fratura do material. Os concursos trouxeram uma
geração dinâmica, empreendedora, habilitada a criar
novas alternativas de relacionamento e de gestão e o
resultado foi o salto qualitativo no setor, reconhecido
por toda a sociedade. O perfil do titular da delegação
precisará ser cada vez mais o de profissional polivalente, que não estranhe a necessidade de superar a obsolescência e de enfrentar novos reptos, não com inércia
ou reatividade, mas antecipando-se às tendências nem
sempre explícitas de uma era de profunda mutação e
crescente incerteza.
O senhor como Corregedor Geral da Justiça visitou pessoalmente centenas de serventias extrajudiciais. O que o senhor sentiu com esta experiência?
Algum fato mais marcante?
A visita às delegações extrajudiciais foi um capítulo
extremamente prazeroso de minha venturosa passagem pela Corregedoria Geral. Vi instalações magníficas, servidores devotados, tratamento condigno para
com os usuários, notadamente os mais simples. Pude
avaliar o que significa ser, por exemplo, registrador civil num lugarejo, representar a única presença do Estado naquele local e dar conta de um número imenso de
atribuições, nem sempre explicitadas na lei. O titular
da serventia é o consultor, o orientador, o conselheiro, o confidente, adicionando papéis inesperados à sua
função de titular de delegação provido de fé pública
para um exercício essencial à fruição da cidadania.
Impressionei-me com as jovens registradoras civis da
pessoa natural prestes a dar à luz, mas à frente da serventia, pois não são consideradas funcionárias públicas
e não usufruem das licenças-maternidade garantidas a
todas as mães dos quadros estatais. Isso evidenciou a
responsabilidade patriótica do titular. Não se verifica
o mesmo heroísmo em funções remuneradas exclusivamente pelo Estado, quando não está em questão a
produtividade, a eficiência e a excelência dos préstimos. Por isso, repito, a inteligência do constituinte ao
delegar serviço estatal a ser exercido por conta e risco
do concursado.
O Novo Código de Processo Civil incluiu na Lei
de Registros Públicos o procedimento da usucapião
extrajudicial (art. 216-A). O senhor acredita que o
procedimento criado diminuirá o número de ações
de usucapião mensalmente distribuídas no Poder
Penso que a proposta foi saudável, mas o procedimento poderia ser mais flexível, como tentei sugerir ao
Deputado Paulo Teixeira quando se iniciou essa discussão. Inserir trâmites burocráticos, insistir em exigências formais que procrastinem a solução, é esvaziar
o instituto dos principais benefícios que ele poderia
oferecer à cidadania. Ainda precisamos desburocratizar mais a prestação do serviço estatal e extrajudicial,
transferir às serventias tudo aquilo que ela pode fazer
melhor, mais rapidamente e de forma confiável, menos
dispendiosa do que o serviço público direto. Ainda há
campo imenso de atribuições que melhor estaria se
confiado aos zelosos e bem preparados titulares das
delegações extrajudiciais do que aos abarrotados cartórios judiciais.
Por fim, gostaríamos de saber quais as principais dificuldades enfrentadas pelo senhor na fase
de transição entre o Desembargador do Tribunal de
Justiça para o Secretário de Educação do Estado de
São Paulo? Quais os desafios de hoje?
A educação é a chave para a resolução de todos
os problemas brasileiros. Sem exceção, ela soluciona
todas as questões que emperram o nosso desenvolvimento sustentável. Por isso, é urgente que família e
to feliz. Ser Secretário da Educação é uma provação,
diante das dificuldades hoje agravadas por uma violenta crise econômico-financeira, sem perspectivas de
rápido retorno à dinâmica do crescimento. Mas é nos
momentos difíceis que a sociedade se torna mais sábia
e mais adulta. Espero que todos os brasileiros de São
Paulo providos de consciência e responsabilidade se
compenetrem de que a educação é a política nacional
de maior urgência e de maior relevância. As Escolas
sociedade se aliem ao Estado e cumpram seu dever de
propiciar à infância e juventude uma educação de crescente qualidade. A dificuldade na Secretaria de Estado
da Educação é conclamar a cidadania a assumir suas
obrigações. Não é invenção: é a Constituição da República a comandar que a educação, direito de todos,
é dever do Estado, da família e da sociedade – artigo
205 da CF. O Estado de São Paulo destina praticamente um terço de seu orçamento para a educação pública.
Mas a família e a sociedade podem oferecer mais. Se
isso não acontecer, o Brasil nunca chegará a ser uma
Nação que possa competir com os Países vitoriosos do
Primeiro Mundo. Ser juiz foi uma experiência mui-
Paulistas precisam de uma aproximação afetiva, para
compensar o sacrifício a que são submetidas numa era
muito turbulenta, em que pleitos difusos e mutantes se
convertem na intolerância e chegam à violência, tudo
o que não deve existir no universo da educação.
A usucapião, para além de uma forma de aquisição
de propriedade de imóveis abandonados por seus proprietários, tem se mostrado, especialmente nas grandes cidades, verdadeiro instrumento de regularização
de ocupação do solo urbano.
DA DEFESA DO TITULAR
DO DOMÍNIO EM AÇÕES DE
Juiz auxiliar da 1ª. Vara de registros públicos da Capital/SP.
Mestrando pela Universidade de Samford/EUA. Especializado
em direito registral e notarial (Escola Paulista de Magistratura).
Pós-graduado pela Escola Superior do Ministério Público Federal,
Sumário: 1. Introdução. 2. Meios processuais de defesa do titular do domínio.
3. Alegações de direito material trazidas
pelo titular do domínio em ações de usucapião. 4. Conclusão.
Ela tem sido utilizada, na maioria das vezes, como
último caminho para tornar regular a ocupação de
determinada parcela do solo urbano, quando o então
adquirente de direitos possessórios, ou promitente
comprador, após anos de ocupação, não consegue êxito no ingresso do seu título junto ao registro de imóveis, para que, finalmente, seja registrada a tão buscada propriedade imobiliária.
Muitos desses possuidores efetivamente pagaram
para poder ocupar aquela área urbana, seja ela um
lote, seja um conjunto de lotes ou até mesmo parte de
um lote. Contudo, mesmo tendo sido pago por aquela
ocupação, seu título é nulo ou inapto a obter a qualificação positiva no registro de imóveis.
A nulidade do título pode decorrer de vício de
forma (por exemplo, compra e venda feita por instrumento particular), de inexistência de negócio jurídico (venda a non domino), dentre tantos outros vícios
possíveis no negócio jurídico entabulado.
Também é óbice à regularização daquela situação
de fato a própria irregularidade do loteamento, que
muitas vezes não teve concluído todo o seu projeto
de regularização, o que impossibilita o descerramento
das matrículas e registro dos títulos daqueles compromissários compradores.
Em face de tantas dificuldades de ordem negocial,
jurídica ou administrativa, a solução para que os ocupantes dessas áreas possam, finalmente, registrar sua
propriedade, na maioria das vezes, acaba sendo a busPara tanto, será necessária a descrição da exata área
ca pela declaração de propriedade pela usucapião.
usucapienda, com produção de estudo e vistoria no
local, assim como elaboração de planta e memorial
Mas não é essa, definitivamente, a única hipótese descritivo, tudo com vistas à atender ao princípio da
de manejo da usucapião.
especialidade objetiva e subjetiva, atendendo, assim,
aos requisitos do art.176, inciso II, da Lei 6.015/73,
Há tantas outras situação de posse por parte de para a abertura de matrícula, em caso de procedência.
suposto locatário, comodatário, coproprietário ou co-herdeiro, e tantos outros titulares de direitos possesComo a citação do titular do domínio é feita com
sórios sobre a coisa usucapienda.
base nas informações que constam do registro, é recomendado que, antes do início das citações, seja dada
E é dentro da ação de usucapião que serão citados oportunidade para que o Oficial do Registro de Imóos titulares de domínio da área usucapida, além de ou- veis da circunscrição competente preste informações
tras pessoas físicas e jurídicas de direito público, todos ao juízo quanto a esse titular do domínio.
formando uma verdadeira hipótese de litisconsórcio
passivo necessário e unitário.
Também será de grande valia a complementação
dessas informações em relação aos confrontantes taUma vez citado, o titular do domínio da área usu- bulares, que também deverão ser citados na ação de
capida vai exercer sua resistência à declaração de pro- usucapião.
priedade em favor daquele que se diz possuidor, utilizando argumentos capazes de, se for de seu interesse,
Em muitas vezes, as informações do registro de
obstar a sentença de procedência ao final, buscando imóveis estarão desatualizadas, já que não é costume
resguardar sua propriedade que está prestes a ser ex- de proprietários informarem alterações de estado ou
propriada por aquele que se diz agora proprietário mesmo o falecimento deles, por seus herdeiros.
pela usucapião.
Quanto a óbitos, eles são descobertos, na maior
MEIOS PROCESSUAIS DE DEFESA DO TITU- parte das vezes, apenas com levantamentos determiLAR DO DOMÍNIO
nados pelo Juízo, para pesquisa quanto à existência de
ações de inventário ou arrolamento e seus nomes.
Na ação de usucapião, a citação do titular de domínio é feita com base nos dados que constam no RegisUma vez citado o titular do domínio, ou eventualtro de Imóveis.
mente seus herdeiros, ele poderá então, caso queira,
apresentar sua defesa, em regra, contestação ou excePelo princípio da inscrição, somente será citado, na ções previstas em lei.
qualidade de proprietário, aquele que efetivamente estiver registrado como tal na matrícula ou transcrição
Diz-se que ele poderá resistir ao pedido “caso queicorrespondente. E com base no princípio da continui- ra” porque, embora se trate de expropriação, o pródade, a citação será feita na pessoa do atual proprie- prio titular de domínio pode ter entabulado negócio
jurídico com o autor da ação de usucapião; contudo, o
título decorrente dessa avença não foi apto ao ingresso
Ainda hoje é muito comum, infelizmente, a exis- no registro imobiliário, por conter algum vício.
tência de imóveis que não se encontram individualmente registrados junto à serventia imobiliária, o que
Neste cenário, como o titular do domínio, inclusisignifica dizer que, muitas vezes, o imóvel usucapien- ve, já recebeu a quitação pelo negócio jurídico, a tendo não traduz a descrição exata de determinado re- dência é que ele não apresente resistência ao pedido
gistro ou transcrição, mas sim imóvel inserido numa de usucapião.
área maior de matrícula ou transcrição.
Toda ação de usucapião implica em litisconsórcio
passivo necessário, com procuradores diferentes.
Dessa forma, pelas regras de organização judiciária
do Estado de São Paulo, as Varas de Registros Públicos
não têm competência para processar e julgar ações de
Então, o prazo para contestar será em dobro, pois despejo, possessórias ou petitórias, seja por livre dissempre haverá procuradores diferentes (no mínimo, tribuição, seja por eventual conexão.
procuradores das partes e dos entes da federação),
com a ressalva do art. 229 §2º do CPC. Além disso,
Vale lembrar que a conexão, forma de derrogação
o prazo de resposta somente passará a correr após o de competência, somente se aplica à competência reesgotamento do prazo do edital.
lativa. Competência absoluta, como a competência de
Juízo prevista na lei de organização judiciária, é inO titular do domínio não poderá oferecer oposição derrogável.
(art. 682 e seguintes do CPC), por falta de interesse
de agir, assim como também não se mostra cabível
Não haverá espaço, pelas mesmas razões, para peo uso de intervenções legais por terceiro. A ação de didos reconvencionais de perdas e danos por parte do
usucapião é proposta erga omnes, o que motiva seu proprietário, o que deverá ser buscado, se for o caso,
procedimento editalício e significa dizer que qualquer no Juízo Cível.
interessado, certo ou incerto, habilita-se como réu na
ação dominial, podendo contestar o pedido, tudo a reNo tema de conexão, também não haverá, necestirar o interesse de agir via de intervenção de terceiro. sariamente, declaração de conexão e reunião de processos entre ações de usucapião e ações possessórias,
Ao menos na ação de usucapião, não cabe ao titular mesmo que requerido pelo titular do domínio.
do domínio requerer proteção possessória ou petitória, já que, tratando-se de uma ação na qual o pediPrimeiramente, porque pode haver conexão (art.
do é exclusivamente declaratório, tais pedidos seriam 55 do CPC), mas, por outro lado, não haverá reunião
completamente estranhos à competência funcional de processos, seja por questão de incompetência absopara julgamento das ações de usucapião, a depender luta em algum dos Juízos, já que só existe conexão se a
das leis de organização judiciária locais.
competência for relativa (art. 54 do CPC), seja porque
as ações podem estar em momentos processuais muiNo caso da capital do Estado de São Paulo, essa tos distintos; haverá mais tumulto do que economia
competência é privativa das Varas de Registros Pú- processual.
blicos, que não têm, consequentemente, competência
para julgar pedidos possessórios ou reivindicatórios.
O caso poderá ser resolvido pela prejudicialidade
externa, aguardando-se a conclusão de uma das ações
para julgamento posterior da outra ação, mas isso
nem sempre será necessário.
A cumulação de defesa da usucapião com pedidos
possessórios ou petitórios esbarra nos limites objetiAliás, muitas vezes sequer há de se falar em conevos da lide, já que não há exata conexão entre o pedi- xão entre ações possessórias, ações de despejo, com a
do inicial e outros eventuais pedidos protetivos feitos ação de usucapião, ainda que envolvendo as mesmas
em contestação.
partes e o mesmo imóvel.
Assim sendo, a análise da posse no Juízo da usucaA conexão exige que ao menos um de seus elemenpião se limita ao tempo exigido para a sua aquisição, tos objetivos (causa de pedir e/ou pedido) coincida
com a consequente declaração de domínio, se for o com os da outra ação.
caso; proteção possessória, por sua vez, é medida que
deve ser requerida perante as Varas Cíveis do foro da
Nas ações possessórias, ou mesmo nas ações de
despejo, a causa de pedir e pedido se fundam na injus6
tiça da posse, no primeiro caso, e no desfazimento do contestação, o titular do domínio, ou seus herdeiros,
contrato com retomada da coisa e cobrança eventual poderá perfeitamente exercer sua defesa, resistindo à
de aluguéis, no segundo.
declaração de propriedade pela usucapião.
Não há, portanto, finalidade dominial naquelas
Sabidamente, pelo princípio da concentração dos
atos processuais (art. 336 do CPC), competirá ao titular do domínio alegar toda e qualquer matéria de
Na ação de usucapião, o escopo é, como se sabe, defesa na contestação, expondo as razões de fato e de
o reconhecimento da prescrição aquisitiva e conse- direito com que impugna o pedido do autor e especiquente declaração de propriedade, sob o fundamento ficando as provas que pretenda produzir.
de posse qualificada.
Independentemente de qualquer fato supervenienVeja-se que, para se considerar a mesma causa de te, o prazo para defesa ou para novas alegações não é
pedir, não basta a alegação de que, em ambas as de- reaberto. A matéria controvertida já estará estabilizamandas, o alicerce é a posse. E isso porque são situa- da com a apresentação da contestação pela preclusão
ções possessórias que, em face do direito material, são consumativa.
qualificativamente diferentes.
As matérias de defesa, portanto, podem dizer resBasta verificar que o possuidor legalmente protegi- peito a questões técnicas ou a questões de fato.
do por meio de medida possessória pode não reunir
os requisitos para usucapir.
Quanto à matéria técnica, como, por exemplo, falta
de descrição exata da área usucapienda, falta de localiEm suma, a posse que legitima o manejo dos in- zação exata registral quanto ao registro que está sendo
terditos possessórios não é, absolutamente, a mesma atingido, ou mesmo alegação de invasão de área de alque serve de base para a prescrição aquisitiva. Daí o gum confrontante, a prova cabível será a pericial, com
equívoco do raciocínio imediato de conexão entre es- nomeação de perito (arquiteto ou engenheiro) para
sas ações1.
vistoria no local, medição da área e levantamento dos
registros atingidos.
Isso não significa, contudo, que uma ação não posPor outro lado, se a defesa envolver matéria de fato,
sa influenciar no julgamento da outra, mas não de forma automática e imediata. A decisão tomada na ação a prova será a documental ou oral, com designação de
de despejo, na ação possessória, ou na petitória vão audiência de instrução e julgamento.
ingressar nos autos da usucapião como prova docuNo campo dos fatos, é bastante comum a alegação,
mental, cabendo ao Juiz a valoração dessas provas, na
hora de decidir sobre a procedência ou não da usuca- pelo titular do domínio, de que se trata de posse injusta, por violência ou clandestinidade.
ALEGAÇÕES DE DIREITO MATERIAL TRAZIDAS PELO TITULAR DO DOMÍNIO EM AÇÕES
DE USUCAPIÃO
Sucede que, em diversas situações, há ocupação da
área por mais de uma década e, passados todos esses
anos, nenhuma medida judicial foi tomada quanto a
isso. A simples alegação de injustiça da posse não basComo dito anteriormente, por intermédio da sua ta para demonstração de que ela, de fato, é violenta,
clandestina ou mesmo precária.
1 Como já decidiu o E. Superior Tribunal de Justiça, “(...) Inexiste prejudicialidade externa que justifique a suspensão da possessória até que se
julgue a usucapião anteriormente ajuizada, pois a posse não depende da
propriedade e, por conseguinte, a tutela da posse pode dar-se mesmo contra a propriedade.” (Recurso Especial Nº 1.398.658 - SC (2013/02712750), Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA).
Muitas vezes os autores exercem tanto a posse
como se donos fossem que até ergueram sua residência no local por conta própria, permanecendo lá sem
qualquer oposição, sem que nada fosse feito.
Isso nada mais é que a confissão dos requisitos da
posse ad usucapionem.
Não obstante todo o descontentamento do titular do domínio, muitas vezes resta clara a ocupação
longeva e pacífica dos autores, sem que fosse tomada
qualquer providência para a formalização dessa situação ao longo do prazo da prescrição aquisitiva por
parte do contestante.
de que ela não lhe pertença e com o reconhecimento
inequívoco do direito dominial de outrem, sem prejuízo da obrigação a devolvê-la, caso seja provocado.
Havendo contrato de comodato, ainda que configurada a posse do autor, denota-se claramente que ela
não se deu com o animus domini capaz de configurar
a prescrição aquisitiva, diante de sua manifesta precariedade.
Sob outro enfoque, contudo, há casos em que existe mera alegação de comodato, mas não existe a confiAliás, na lição do Ilustre Professor, Desembargador guração do contrato em si.
BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO:
Isso porque a mera tolerância do titular do domíA oposição à posse, hábil a quebrar a sua continuidade, nio não traduz, por si só, contrato de comodato verbal
não se resume em inconformismo, nem se limita a medi- duradouro e prorrogável periodicamente.
das indefinidas, precárias e inconsistentes, incapazes de
qualquer solução. Oposição, no sentido que lhe emprestou
o legislador, não significa inconformidade, nem tratativas
com o fim de convencer alguém a demitir-se de se apossar
de determinado imóvel. Antes, isso sim, traduz medidas
efetivas, perfeitamente identificáveis na área judicial, visando a quebrar a continuidade da pose, opondo à vontade do possuidor uma outra vontade que lhe contesta o
exercício dos poderes inerentes ao domínio qualificador da
posse2.
O comodato, ainda que verbal, exige mais do que
mera tolerância: é preciso que a avença seja pautada
pela periodicidade da renovação, pela presença constante (ainda que não permanente) do comodante e
pela permanente comunicação entre comodante e comodatário.
Se o comodato não tem prazo, é preciso que se exiPode o titular do domínio trazer, também, em sua ja a restituição da coisa quando cumprida a sua finadefesa, alegação de comodato.
lidade. Se não tem prazo e nem finalidade, então não
De fato, tratando-se de forma originária de aquisição da propriedade e de outros direitos reais, para sua
Muitas vezes o titular do domínio não diz, em moconcretização, a prescrição aquisitiva não se contenta mento algum, qual era o prazo ou então a finalidade
com qualquer espécie de posse, sendo insuficiente a do comodato. E teria de haver alguma, para que, uma
relação de origem justa que garanta o direito à prote- vez esgotada, o bem retornasse ao comodante.
ção possessória, mas que não gere a usucapião.
Se não houver alegação de comodato, muitas vezes
O comodato, seja ele escrito, seja ele verbal, traduz a contestação alega existência de contrato de locação.
empréstimo gratuito de bem infungível, por prazo
determinado ou indeterminado. No primeiro caso,
Por sua precariedade, a posse decorrente de relavencido o prazo, o comodatário tem o dever de resti- ção locatícia não é apta a ensejar a usucapião, pelas
tuição da coisa; no segundo caso, tão logo haja notifi- mesmas razões que obstam a declaração em favor do
cação pelo comodante, o comodatário deverá deixar o comodatário.
imóvel, dentro do prazo estipulado.
Ao titular do domínio, o ideal será a existência de
Não basta posse direta sobre a coisa, com a ciência contrato de locação por escrito, mas isso raramente
ocorre nas ações de usucapião.
2 (RIBEIRO, Benedito Silvério, in “Tratado de Usucapião”, vol. 1, págs.
65/656, Saraiva.).	8
Mesmo sendo o caso de locação verbal, o titular
do domínio poderá trazer aos autos, caso tenha sido
precavido, cópias de recibos de pagamento de aluguel,
ou de eventual notificação judicial ou extrajudicial
para a desocupação do imóvel pelo locatário, o que
servirá de prova contundente de existência de relação
locatícia.
Percebe-se que, para essas e outras hipóteses, dificilmente haverá uma resposta clara e automática sobre
a procedência ou não do pedido inicial; tudo dependerá das alegações das partes e das provas produzidas.
A solução, portanto, estará sempre focada em duas
espécies de condutas paralelas, a conduta do possuidor que sustenta a aquisição da propriedade pela usucapião e, de outro lado, a conduta do titular do domíParalelamente, a posse poderá ter se iniciado por nio ao longo desse período. O que cada uma dessas
locação, mas, com o passar do tempo, seja por de- partes fez, ou deixou de fazer, ao longo dos anos.
sinteresse, seja por morte do titular do domínio, os
aluguéis pararam se ser pagos, sem que fosse tomada
De um lado, uma conduta comissiva do autor da
qualquer medida de cobrança ou de despejo contra o ação, supostamente ocupante do imóvel como se proentão locatário.
prietário fosse, de forma pública e pacífica, aos olhos
de todos que estejam presenciando aquela situação
Neste cenário, ainda que a posse tenha se iniciado de fato; do outro lado haverá o titular do domínio, ou
por locação, restará caracterizada a transmudação da seus herdeiros, em conduta de zelo e manutenção de
natureza dessa posse, especialmente quando cessa- sua propriedade, ou em conduta omissiva, nada farem os pagamentos dos aluguéis e o vínculo contra- zendo quanto àquela primeira situação.
tual, sem que fosse tomada qualquer providência para
a formalização dessa situação ao longo do prazo da
Não haverá sentença justa em ação de usucapião
sem a delicada e profunda análise das condutas tomadas pelas partes envolvidas.
Ora, aquele que está ocupando o bem pode, por
atos próprios, assumir a sua posse integral a partir do
momento em que passa a exercer atos em seu nome,
com exclusão de todos os outros eventuais proprietários, agindo como se dono fosse e assim parecendo
aos olhos de quem observe tal situação fática que se
Neste cenário, à míngua de qualquer início de prova documental dessa relação locatícia, nem mesmo a
audiência de instrução e julgamento poderá, no mais
das vezes, salvaguardar a tese de locação. Não poderiam duas ou três testemunhas, ainda que com discurso unânime, comprovar uma relação locatícia sem
qualquer rastro de prova documental.
Dentre tantas formas de resistência à declaração de
propriedade pela usucapião, as hipóteses acima descritas são apenas alguns dos exemplos mais comuns
em matéria de defesa por parte de titulares de domínio.
SEGURANÇA JURÍDICA DO REGISTRO –
CONCENTRAÇÃO MATRICIAL
Um dos princípios maiores do direito e do
ordenamento jurídico é a segurança que ele
deve oferecer aos seus destinatários. A certeza e
estabilidade das relações em sociedade e consequente
paz na realidade humana social são e devem ser
as características e consequências de toda ordem
jurídica, sua viga central.
SEGURANÇA JURÍDICA DO
REGISTRO - CONCENTRAÇÃO
Por José de Mello Junqueira
Diretor e Professor da Faculdade de Direito de Sorocaba. Assessor Jurídico
da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo e do Instituto
de Estudos de Protesto de Títulos.
No direito, entendido como um plexo de normas
que impõem obrigações e atribuem faculdades, devese encontrar a garantia de uma existência social segura
entre as pessoas e em seus negócios.
A certeza do direito deve ser condição de
possibilidade dos efeitos que juridicamente
implicariam as condutas a realizar e situações que se
vierem verificar.
Sem a segurança, a vida seria uma surpresa e
a sua planificação impossível. Sem a estabilidade
das situações juridicamente definidas e adquiridas
ninguém saberia verdadeiramente o que é seu e todas
as posições jurídicas e respectivos direitos seriam
precários. Fala-se aqui, segundo autores alemães, de
calculabilidade das situações e relações jurídicas (A.
Castanheira Neves, Coimbra, Curso de Introdução ao
Estudo do Direito,1971-72. p.191).
A segurança e estabilidade exigem que uma
situação posta ou um negócio jurídico, formal e de
conteúdo perfeito, uma vez definidos e reconhecidos,
se mantenham tal como se definiram.
O princípio da segurança jurídica há de ser
reafirmado, e com maior cuidado, nos negócios que
envolvem bens imóveis, dado o crescente avanço
dessas relações jurídicas, seus valores e patrimônio
tenciona mais, segurança, autenticidade e eficácia
ao ato, conferindo-lhe autenticidade, garantidora de
No sistema jurídico brasileiro vige o princípio sua preservação. Para tanto ele deve se armar e se
do caráter constitutivo do registro da propriedade estruturar sob os efeitos desses princípios.
imobiliária para a aquisição e transmissão de direitos
reais sobre bens imóveis, a título derivado entre vivos.
Na prática, no entanto, nem sempre o objetivo da
Nosso sistema é misto, com natureza de ato segurança é alcançado. Há circunstâncias que põem
jurídico causal, vinculando-se ao registro um título em risco um direito já inscrito, ainda que o interessado
para complementar o negócio.
tenha se precavido com o imediato registro de seu
título de aquisição do bem.
Segundo o artigo 1227 do Código Civil, os direitos
reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por
A antologia jurisprudencial dá-nos conta de
ato entre vivos, só se adquirem com o registro dos centenas de casos, onde o adquirente, ainda que se
referidos títulos, salvo exceções expressas no Código tenha acautelado de todas as formas para resguardar
ou em leis que o complementam.
seu negócio, vê-se frustrado e surpreendido com
fraudes que colocam por terra seus direitos, ainda que
Reafirmando idêntico princípio, dispõe o artigo tenha agido com diligência e boa-fé.
1.245 do mesmo Código, que a transferência entre
vivos da propriedade de bem imóvel se faz mediante
Essas apreciações já foram bem lembradas pela
o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Associação dos Registradores Imobiliários de São
Paulo manifestando-se sobre o projeto de lei.
Por exceção, nas aquisições que não exigem
um título precedente e que se perfazem de forma
A insegurança nos negócios imobiliários está nas
originária, como é o caso da usucapião e da aquisição possíveis e nem sempre detectáveis fraudes contra
causa mortis, a transferência do bem imóvel se dá credores e à execução, ainda que o adquirente do
independente do registro que, no caso, terá um imóvel tenha solicitado as certidões de praxe no
efeito meramente divulgativo e publicitário, além de Estado onde está cadastrado o imóvel.
regularizar o histórico sequencial das titularidades.
Irrelevantes, por vezes, as certidões apresentadas
O sistema do registro de imóveis é dependente dos perante o tabelião quando da lavratura de uma
títulos e instrumentos que o originam, para que se escritura de aquisição de direitos reais sobre imóveis,
efetivem a aquisição e transmissão dos direitos reais que nem sempre satisfazem os objetivos de sua
sobre bens imóveis, pondo à publicidade o estado em exigência. Cumpre, então colocar-se uma barreira
que estes se encontram.
para se resguardar e se antepor a essa insegurança
O registro de imóveis indica, segundo lapidar
síntese de Francisco Eduardo Loureiro, quem, do que
e de quanto se é titular sobre a coisa imóvel, até que se AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA
prove o contrário (CC. Comentado,4ª ed.p.1.238).
O Superior Tribunal de Justiça, adiantando-se, tem
Assim, o registro se presumirá exato e íntegro e que reconhecido a boa-fé do adquirente de imóvel caso
o direito inscrito corresponde ao titular e enquanto no ato da aquisição e registro, no registro imobiliário,
não for cancelado produz todos seus efeitos, segundo figurasse o bem como livre e desimpedido, na
termos do artigo 252 da Lei n. 6.015/73.
suposição lógica de que nem sempre o adquirente
imagina que, em outra comarca ou Estado, tramita
O ato de registro não finaliza apenas a preservação ação anterior contra o proprietário do bem.
do negócio, resguardando seu conteúdo e estrutura,
A jurisprudência dessa Corte tem considerado
que, ausente o registro de penhora ou arresto efetuado
sobre o imóvel, não se pode supor que as partes
contratantes tenham agido em consilium fraudis (Ag.
00054829-5/Mg e Ag.Reg. no Ag. N. 4602-Pr).
Essa orientação cinge-se às hipóteses de execuções
ajuizadas, com penhora ou arresto já constituidos no
processo e não inscritos no registro de imóveis.
Confirmando essa orientação jurisprudencial, a
Lei n. 11.383/06 acrescentou ao Código de Processo
Civil de 1973 o artigo 615-A, que possibilitava ao
credor de um processo judicial de execução, no ato
da distribuição, obter uma certidão comprobatória do
ajuizamento da execução para averbá-la no registro
de imóveis, presumindo-se daí em fraude à execução
a alienação ou oneração do bem efetuadas após a
I - registro de citação de ações reais ou pessoais
reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de
constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução
ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se
nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11
de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;
III - averbação de restrição administrativa ou
convencional ao gozo de direitos registrados, de
indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos
em lei; e
outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade
patrimonial possam reduzir seu proprietário à
insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei
no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo
A averbação veio prevenir as pessoas que tinham
interesse em negociar o imóvel sobre o qual incidiu a
restrição, separado para garantia da execução de onde
se originou a constrição judicial.
Trata-se de averbação de finalidade formal,
meramente declaratória e publicística, informando
aos interessados que existe uma execução judicial
contra o titular de domínio do imóvel e que, portanto,
qualquer terceiro que vier adquirir aquele bem não
poderá invocar a boa-fé.
A Medida Provisória de nº 656, de 07 de outubro
de 2014, com mesmo objetivo, ampliou as hipóteses,
possibilitando registros e averbações não só de
execução como de ajuizamento de ação, restrições
administrativas ou convencionais.
Essa Medida Provisória transformou-se na Lei nº
13.097, de 19 de janeiro de 2015 e em em seu artigo
54 dispôs que:	Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim
constituir, transferir ou modificar direitos reais
sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos
precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido
registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as
12 ARISP JUS
O Código de Processo Civil de 2015, ora em
vigência, manteve a mesma disposição prevista no
artigo 615-A do Código de Processo Civil anterior,
ao dispor no artigo 828 que o exequente poderá obter
certidão de que a execução foi admitida pelo juiz com
identificação das partes e dos valores da causa para
fins de averbação no registro de imóveis.
O artigo 792, inc. I do Código de Processo Civil
de 2015 reitera, ainda, a possibilidade de averbação
premonitória de ação fundada em Direito Real ou com
pretensão reipersecutória, assegurando a credores
de eventual fraude a execução (previsão anterior do
artigo 593, inc. I do Código de Processo Civil de 1973
e artigo 54 da Lei 13.097/2015).	conhecido somente o que constou da certidão e
consequentemente do registro e da matrícula.
É incisivo, o parágrafo único, do artigo 54 da Lei
13.097/15 ao afirmar que “não poderão ser opostas
situações jurídicas não constantes da matrícula no
Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao
terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia
direitos reais sobre o imóvel (...)”.
Daí porque a necessidade de os credores se
preocuparem em garantir seus créditos separando
este ou aquele imóvel, por meio da publicização
registral de fatos que possam vir afetar o patrimônio
do eventual devedor.
Irrelevantes, e assim tem a prática confirmado, as
Inexistentes quaisquer restrições ou inscrições certidões apresentadas perante o tabelião quando da
dessas ações na matrícula do imóvel, eventual negócio lavratura de uma escritura de aquisição de diretos reais
jurídico efetivado envolvendo direitos reais sobre o sobre imóveis, uma vez que não exaurem as hipóteses
imóvel, seu objeto, estará resguardado em sua eficácia, todas de eventual responsabilidade patrimonial da
presumindo-se em boa – fé o adquirente.
Em sentido contrário, procedida a inscrição
por averbação junto à matrícula do imóvel dos atos
relacionados, o credor estará resguardado em sua
pretensão, não podendo terceiro invocar boa-fé a seu
favor, configurando-se o negócio fraude à execução.
O mesmo dispositivo, no entanto, excepciona os
negócios e atos jurídicos praticados antes da falência,
que se consideram e se caracterizam ineficazes,
segundo as hipóteses dos artigos 129 e 130 da lei
falência, Lei nº 11.101/2005.
As averbações dessas ações constituem, assim,
instrumento de garantia e segurança para os
negócios jurídicos imobiliários e, segundo os fins
protagonizados pela própria dicção da lei, pretende-se
estabelecer mecanismos de proteção aos adquirentes
e recebedores de direitos reais de garantia, desde que
tenham por base os assentos registrais.
O registro de imóveis indica a coisa, sua propriedade
e titularidade, o que, quem e o quanto do direito
encerra, até prova bastante em contrário (art. 1.245
do Código Civil). Dai a necessidade de acobertá-lo e
dotá-lo de segurança e credibilidade.
Consolida-se a tese de que devem ser concentrados
no Registro todas as situações jurídicas que envolvem
o imóvel, a ponto de não serem atingidos direitos
de terceiros de boa-fé, se desconhecida a existência
dessas ações por intermédio da publicidade registral.
Ao referir-se a uma tendência mundial de se
concentrar no Registro Imobiliário todas as situações
jurídicas que digam respeito aos imóveis e que devam
ser oponíveis a terceiros, Leonardo Brandelli cita
Beatriz Vivar que, sobre o tema afirma:
“A complexidade do mundo moderno exige garantias
cada vez maiores para seus protagonistas: o adquirente
deseja contar com uma informação idônea acerca
da titularidade do direito que pretende transmitir o
alienante, assim, como os gravames os limitações que
podem afeta-lo; o credor hipotecário quer saber se o
imóvel oferecido em garantia pertence ao constituinte
da hipoteca ou se existem outros gravames que
poderiam prejudicar a hipoteca; os credores em geral
necessitam conhecer o estado patrimonial do devedor,
com vistas a evitar os inconvenientes e prejuízos que
lhes acarretaria a realização por este último de atos de
disposição ocultos. Vemos então a enorme importância
jurídica e econômica que adquire a publicidade na vida
contemporânea, sendo, a todas luzes, evidente que ela
não pode estar dada somente pela tradição [...] senão
através dos registros imobiliários, convertidos hoje em
verdadeiros baluartes da segurança do tráfico jurídico. (
Registro Civil e registro de imóveis, ed. Método, p. 243 ).
Quem adquire com base em uma certidão
O artigo 54 da Lei 13.097/15 indica as informações
registral, em princípio tem de ter segurança pelo
que lhe foi informado, uma vez que se presume que devem ser registradas ou averbadas na matrícula
do imóvel para que os negócios jurídicos que tenham decorrentes do ajuizamento de ação de execução e
por fim constituir, transferir ou modificar direitos aquelas oriundas de cumprimento de sentença, em
reais sobre imóveis sejam eficazes em relação a atos qualquer de suas fases.
jurídicos precedentes.
Constrição judicial é modo de perda da faculdade
O inciso I aponta ser passível de registro nas de dispor livremente de uma coisa, ficando seu titular
matrículas dos imóveis a citação de ações reais ou impedido de alienar ou onerar a coisa, o que pode
pessoais reipersecutórias, em que repete o item 21, do ocorrer quando o bem é objeto de penhor, arresto,
inciso I, do artigo 167 da Lei 6.015/73.
sequestro ou busca e apreensão.
As ações reais têm por pretensão uma tutela de
direito real incidente sobre o bem, no caso, imóvel.
Inscritas essas informações, caso advenha a
formalização e registro de penhora do imóvel neste
mesmo processo, far-se-á o cancelamento daquelas,
Os direitos reais estão previstos no artigo 1.225 do por conta e custo do interessado.
Código Civil, em outros dispositivos deste mesmo
código ou instituídos em leis diversas e especiais de
A previsão do inciso II não caracteriza ato registral
judicial, realizado de ofício pelo Juiz do processo. É
ato que depende da iniciativa da parte interessada,
Ação real típica é a ação reivindicatória prevista no não sendo obrigatório e somente haverá inscrição na
artigo 1.228 do Código Civil, não se excluindo dessa matrícula do imóvel por solicitação do interessado.
natureza as ações declaratórias, positivas e negatórias,
de titularidade de uma coisa.
O inciso III prevê a averbação de restrições
administrativas ou convencionais ao gozo de direitos
Muitas outras ações decorrem do direito de registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus
propriedade e do domínio sobre bens imóveis, com quando previstos em lei.
natureza real, tais como as de retificação judicial do
registro e de divisão de coisa comum e demarcatória,
Esse inciso enseja se averbe na matrícula do imóvel
ação de petição de herança, ações confessória e número grande de circunstâncias restritivas ao direito
negatória de servidão, ações que envolvam garantias de propriedade, devendo o registrador atentar à sua
reais sobre imóveis e as ações possessórias.
origem e título no qual se impôs a restrição.
As ações pessoais reipersecutórias têm por pretensão
a retomada ao patrimônio do autor, que alega sua
propriedade, de uma coisa que se encontra em mãos
de terceiros. São ações com pretensão real, originadas
de uma relação obrigacional e que buscam, no caso,
coisa imóvel. É uma ação pessoal com efeito e reflexo
Exemplificando, podem ser averbadas nas
matrículas dos lotes todas as restrições impostas
pelos loteadores, desde que afetem diretamente o uso
da propriedade, tais como as limitações de ordem
urbanística e restritivas à edificação. De idêntica
forma as estrições administrativas, impostas pelo
poder público, embora com relação e estas é dever de
todos conhecê-las, em geral impostas no plano diretor
O inciso II possibilita a averbação de constrição
judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase
de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos
A indisponibilidade de um bem é determinada
previstos no artigo 615-A do Código de Processo Civil. judicial ou administrativamente e impede que o
bem seja alienado. Uma vez decretada, a ordem é
Esse dispositivo prevê três situações processuais comunicada à Corregedoria Geral da Justiça que, por
distintas: aquelas oriundas de procedimentos sua vez, repassa-a a todos os Registros de Imóveis, que
cautelares específicos de arresto e sequestro, aquelas deverão, incontinenti, averbar a situação na respectiva
o alcance ao artigo 593 do Código de Processo Civil.
É possível que, embora tenha sido declarada a
indisponibilidade, por motivos vários, não tenha
ela sido averbada na matrícula do imóvel. Caso isso
ocorra, o negócio jurídico que dispôs do bem poderá
vir a ser anulado, respondendo pelos prejuízos aquele
que deu causa à omissão.
Com a previsão dessas averbações premonitórias,
desnecessária a apresentação de certidões dos
distribuidores judiciais para a lavratura de escritura
pública. Embora não obrigatória é de cautela essa
A hipótese pode alcançar vários tipos de ações e
dependerá, caso a caso, da análise do Juiz da causa e
decisão nesse sentido, instado que seja a se manifestar
pela parte interessada. A ordem judicial deverá conter
a identificação das partes na ação, o valor da causa e
o juízo para o qual a ação foi distribuída (artigo 56).
Não pairam dúvidas de que a averbação junto à
matrícula da existência de ações contra o proprietário
do imóvel constitui um instrumento oportuno e
seguro para o mercado negocial imobiliário, dandolhe segurança e efetividade ao Registro de Imóveis,
facilitando as informações, ao tempo em que reforça
a tendência de se concentrar, realmente, na matrícula
todas as situações e fatos que possam vir influenciar
nos direitos nela inscritos.
Todas as inscrições previstas na lei, com exceção dos
O inciso IV prevê, ainda, a averbação, mediante registros específicos de penhora, arresto e sequestro,
decisão judicial, da existência de outro tipo de ação devem se constituir em atos de averbação, porquanto
cujos resultados ou responsabilidade patrimonial têm por finalidade mera declaração e publicidade de
fatos que possam afetar o imóvel.
possam reduzir seu proprietário à insolvência.
O parágrafo único do artigo 54 da lei 13.097/15 afirma que
“não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes
da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins
de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber
em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados os
disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de
fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção
da propriedade que independem de registro de título de
O dispositivo nos leva afirmar que o legislador
previu uma presunção de boa-fé e consequente eficácia
do negócio se, quando de sua realização e registro,
não constava restrição na matrícula do imóvel, não
importando tenha o adquirente se descurado da
procura de existência de ações ou outras medidas
restritivas ao patrimônio do alienante.
Ausente averbação na matrícula do imóvel de
ações ou medidas restritiva ao direto do titular do
registro, não se pode supor tenha o adquirente agido
em consilium fraudis.
Pelo texto e termos incisivos do parágrafo único,
“não poderão ser opostas”, afasta-se qualquer discussão
sobre a boa-fé do adquirente, presumindo-se existente.
Essa é a principal consequência das medidas adotadas
pela Lei 13.097/15, levando o intérprete a reconsiderar
Selecionadas por:
REGISTRO DE IMÓVEIS - COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA
- PEDIDO DE REGISTRO DO INSTRUMENTO
- DESQUALIFICAÇÃO - NECESSIDADE DE
PRÉVIO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 32 DA LEI Nº 4.591/64
- PRECEDENTES DESTE CONSELHO SUPERIOR
ARTIGO 39 DA LEI Nº 4.591/64 INAPLICÁVEL À
ESPÉCIE APELAÇÃO DESPROVIDA.
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a)
Apelação nº 1003072-13.2016.8.26.0100, da Comarca
de São Paulo, em que são partes é apelante BEATRIZ
KIER KRUTMAN, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP
E SALLES ABREU.
PEREIRA CALÇAS CORREGEDOR GERAL
DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação nº 1003072-13.2016.8.26.0100
No entanto, a análise da matrícula nº 71.152 do
Apelante: Beatriz Kier Krutman
1 º Cartório de Registro de Imóveis da Capital revela
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Co- que a incorporação imobiliária não foi objeto de remarca de São Paulo
gistro (fls. 28/34).
Voto nº 29.557
Esse fato justificou a qualificação negativa do título
Registro de Imóveis - Compromisso de compra (fls. 19).
e venda de unidade autônoma - Pedido de registro
do instrumento - Desqualificação - Necessidade
Agiu corretamente o Oficial.
de prévio registro da incorporação - Inteligência
do artigo 32 da Lei nº 4.591/64 - Precedentes desPreceitua o artigo 32 da Lei nº 4.591 /64 :
te Conselho Superior Artigo 39 da Lei nº 4.591/64
Art. 32 . O incorporador somente poderá negociar sobre
inaplicável à espécie Apelação desprovida.
Trata- se de recurso de apelação interposto por Beatriz Krier Krutman contra a sentença de fls. 91/93 ,
que manteve a recusa ao registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda na matrícula nº 71.152 do 1º RI da Capital, celebrado em
13 de maio de 2015 , entre a apelante e Construtora
e Incorporadora Atlântica Ltda., sob o argumento de
ser necessário o prévio registro da incorporação imobiliária.
unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
Após a listagem dos vários documentos que devem ser
apresentados, enunciam os §§ 1º, 3º e 7º do mesmo artigo:
§ 1 º A documentação referida neste artigo, após o exame
do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo- se o competente registro.
§ 3 º O número do registro referido no § 1º, bem como a
indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas,
contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.
§ 7 º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e
criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão
... ( VETADO) ... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
Sustenta a apelante: que o título pode ser registrado com fundamento no artigo 167, I, 29, da Lei nº
6.015/73 (compra e venda condicional); que o óbice
ao registro favorece aquele que desrespeitou o artigo 32 da Lei nº 4.591/64 ; e que o artigo 39 da Lei
nº 4.591/64 permite a negociação de futuras unidades autônomas sem o registro da incorporação imobiliária. Pede, por fim, o provimento do recurso para
O caput e os parágrafos acima transcritos mostram
julgar improcedente a dúvida ou, subsidiariamente,
com clareza que a venda das unidades autônomas de
a averbação do negócio jurídico com fundamento no
condomínio edilício somente pode ocorrer após o
artigo 246 da Lei nº 6.105 /73 (fls. 111/128).
registro da incorporação. Se a venda ou promessa de
venda dos apartamentos depende do registro da inA Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovicorporação, obviamente o registro da aquisição da
mento do recurso (fls. 142/144).
unidade autônoma que é ato subsequente também
não pode acontecer antes da incorporação imobiliÉ o relatório.
Segundo consta, a apelante, por meio de instruEsse é o posicionamento consolidado neste Consemento particular de compromisso de compra e venlho Superior:
da, adquiriu o apartamento nº 13 de edifício a ser
construído na Rua Cubatão, 1.140 , nesta Capital (fls.
“REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida - Escritura de venda
e compra de fração ideal de terreno - Incorporação imobiliária não registrada (Lei nº 4.591/64, art. 32) - Qualifi-
cação negativa do título - Recurso não provido”.
“O título foi qualificado negativamente porque não registrada previamente a incorporação imobiliária, nos termos do art. 32 da Lei nº 4 .591 /64
Portanto, houve alienação de unidade autônoma antes
de registrada a incorporação imobiliária. O Conselho
Superior da Magistratura já decidiu, em mais de uma
oportunidade, que não há falar em unidade autônoma
futura sem o prévio cumprimento do art. 32 da Lei nº
4.591/64 (Apelações Cíveis 59.953 - 0/5 e 59.954 -0/0 , relatadas pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Sérgio
Augusto Nigro Conceição, julgadas em 6.12 .99)” (Ape-
Decisão nesse sentido serviria de incentivo justamente para a prática que se quer evitar, qual seja, a
venda de unidades autônomas antes do registro da incorporação.
Considerar- se o título, para fins de registro, como
compra e venda condicional (art. 167, I, 29, da lei nº
6.015/73), ao invés de compromisso de compra e
venda (art. 167, I, 9, da Lei nº 6 .015/73), também não
se pode aceitar.
Em primeiro lugar, o instrumento de fls. 20/22 foi
nomeado “instrumento particular de compromisso
de venda e compra” e seu conteúdo confirma isso: traNo mesmo sentido, apelação nº 9000003 - ta-se de promessa irretratável de compra e venda, por
meio da qual a promitente vendedora obrigou- se
14.2015.8.26 .06023, por mim relatada:
a vender à compromissária compradora (apelante)
“Registro de Imóveis - Alienação de unidades autônomas de determinado imóvel e a outorgar- lhe a escritura decondomínio edilício antes da incorporação - Impossibilidade - Pre- finitiva oportunamente. Assim, se o título instrumencedentes do Conselho Superior da Magistratura - Recurso despro- taliza um compromisso de compra e venda, inviável
vido” (j. em 8/4/2016).
que seja ele registrado como uma compra e venda
Sobre as razões que justificam a exigência do prévio registro da incorporação, ensina Caio Mário da
Em segundo lugar, seja compromisso de compra
e venda, seja compra e venda condicional, o prévio
lação nº 0046210 - 49.2009.8.26.0114 , Rel. Des.
Maurício Vidigal).
“No entanto, a grande inovação, diríamos mesmo, a revolução operada pela Lei n. 4 .591 /64 , no sistema vigente,
foi a fixação dos requisitos para que uma incorporação
seja lançada e as unidades comprometidas ou vendidas.
Ao contrário do que antes ocorria, quando o incorporador negociava sem oferecer garantias e o adquirente realizava verdadeiro salto no escuro, sob todos os aspectos a
lei nova cuidou particularmente do assunto e fez dele um
capítulo, imprimindo- lhe ênfase toda especial” (Condo-
registro da incorporação é necessário, de modo que
essa mudança em nada alteraria a desqualificação do
Ressalte-se, ainda, que o artigo 39 da Lei nº
4.591/6411 não serve de justificativa para permitir o
ingresso do compromisso de compra e venda de unidades autônomas antes do registro da incorporação.
mínio e Incorporações: 12ª ed. rev. e atual. Forense - fls. 210).
O dispositivo em questão trata de situação bastante específica, qual seja, incorporação imobiliária em
Nota-se que a Lei de 1964 objetivou justamente terreno pago total ou parcialmente em unidades a seproteger o consumidor que, no regime anterior, ad1 Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com
quiria unidades autônomas em situação de total inse- pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão
gurança, sem qualquer garantia de que o empreendi- ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
mento iria efetivamente ser finalizado.
A pretexto de proteger a apelante e afastando- se
da letra da lei, não se poderia admitir o registro de
compromisso de compra e venda de unidade autônoma antes do registro da incorporação.
II- a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento
do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá
ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de
ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação
ou encargo.
rem construídas. Trata- se, portanto, de hipótese bem
diferente da que aqui se analisa, o que já mostra a impossibilidade de aplicação analógica.
Ademais, o artigo 39 da Lei nº 4.591/64 , embora
permita o pagamento do terreno mediante a promessa de entrega de unidades autônomas futuras, em
nenhum momento autoriza, antes da incorporação, registro de título que faça menção a unidade
Desse modo, ainda que as ponderações da apelante sejam respeitáveis e sua situação seja delicada
pois a aquisição do imóvel, por ora, não pode ser
registrada, nada justifica a modificação da posição já
consolidada neste Conselho.
Por fim, inviável o requerimento subsidiário formulado pela apelante.
Isso porque a divulgação da alienação de unidade
autônoma específica antes do registro da incorporação imobiliária, ainda que por meio de averbação
notícia (artigo 246 da Lei nº 6 .015 /73), provocaria
exatamente o que a Lei nº 4.591/64 visou a impedir,
ou seja, o ingresso registral de um negócio que ainda
não poderia ter sido realizado.
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA
PROCEDENTE, IMPEDINDO-SE O REGISTRO
DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E
COMPRA, ENGLOBANDO CESSÃO – AUSÊNCIA
DE RECOLHIMENTO DE IMPOSTO – ITBI QUE É
DEVIDO PELA CESSÃO E PELA VENDA E COMPRA
- IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO
DECADÊNCIA OU PRESCRIÇÃO PELA VIA
ADMINISTRATIVA - RECURSO DESPROVIDO.
Apelação nº 1123982-06.2015.8.26.0100, da Comarca
de São Paulo, em que são partes é apelante CLAUDINEI SALOMÃO, é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
seguinte decisão: “Por maioria de votos, negaram provimento ao recurso. Declarará voto divergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o
(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.
PEREIRA CALÇAS CORREGEDOR GERAL DA
JUSTIÇA E RELATOR
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e
compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela
venda e compra - impossibilidade de reconhecimento
de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa - Recurso desprovido.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 14º Oficial do
Cartório de Registro de Imóveis da Capital, sob o fundamento de que a escritura de venda e compra levada
pelo interessado a registro só pode ser efetivamente
registrada se forem recolhidos dois ITBI´s: pela venda
e compra e pela cessão nela incluída.
Leia-se o Decreto Municipal 51.267, de 13 de
Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza
ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os
de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição
ITBI-IV tem como fato gerador:
I	- a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato
oneroso: a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
Art. 2º Estão compreendidos na incidência do I a
IX - a cessão de direitos decorrente de compromisso de
Veja-se o julgamento da apelação de n. 000002702.2010.8.26.0238, Rel. Desembargador Maurício ViInconformado com a respeitável decisão, o interes- digal, onde a questão do exame de constitucionalidasado interpôs, tempestivamente, o presente recurso. de também é abordada:
Alega que a cobrança de dois ITBI`s implica bis in
“É fato incontroverso nos autos a previsão contida no art.
idem e que há decadência do crédito tributário refe3º, incisos V e XI, da Lei Municipal n. 003, de 1º de Feverente à cessão. Diz, ainda, sobre a inconstitucionalireiro de 1989, quanto à obrigatoriedade do recolhimento
dade da cobrança de ITBI sobre cessão não levada a
de ITBI, tanto na cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda, como na adjudicação.
Há precedentes desse Conselho Superior da Magistratura no sentido da obrigatoriedade do recolhimento do imposto, tanto da cessão quanto da adjudicação
compulsória. O mesmo raciocínio estende-se à compra e venda, por escritura (pois a adjudicação visa a
supri- la). Não há de seu falar em bis in idem, dado
que os fatos geradores são diversos.
Assim, por expressa disposição legal, cabem dois pagamentos de impostos, havendo dever legal do Oficial Registrador em fiscalizar os respectivos recolhimentos nos termos
do art. 30, inc. XI, da Lei 8.935/94 e do art. 289 da Lei
n.6.015/73.
Não é possível verificar a constitucionalidade de lei municipal na esfera administrativa, mas, apenas, exame da
Nestes termos, ausente o recolhimento do imposto devidoem razão da adjudicação do imóvel, como previsto na
referida norma do município, inviável o acesso do título
ao registro imobiliário.
Há precedentes do Conselho Superior da Magistratura
no mesmo sentido do ora decidido, a exemplo das Apelações Cíveis n.1.145-6/0, Rel. Des. Luiz Tâmbara, j.
16/11/2009,914-6/3, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 14.10.2008,
e365-6/7, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j.
06/12/2005.”
Da mesma maneira, é cediço que o Oficial e o Corregedor
Permanente, na seara administrativa, não podem decidir
sobre prescrição ou decadência tributárias, matéria de
cunho jurisdicional, que demanda o contraditório, perante
o juízo competente, com a participação da Fazenda Pública. Notadamente ao Oficial cabe zelar pelo recolhimento
Nesse sentido, o voto da apelação cível de n. 1.221-6/8,
cujo Relator foi o Desembargador Munhoz Soares:
“A prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, porém, é requisito previsto nos artigos 289 da
Lei nº 6.015/73 e 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94, e não
pode ser dispensada (cf. CSM, Apelação Cível nº 579-6/3,
da Comarca de Ribeirão Pires, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas).
Essa exigência, por sua vez, não é afastada pela alegação
de prescrição porque o procedimento de dúvida tem natureza administrativa e não se presta para sua a declaração,
até porque dele não participa o credor tributário. Nesse sentido foi o v. acórdão prolatado por este Colendo
Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº
551-6/6, da Comarca de São Bernardo do Campo, de que
foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas,
assim fundamentado:
atribuições, a de reconhecer prescrição de crédito tributário. Neste sentido o seguinte trecho do v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na
Apelação Cível nº 154-6/4, da Comarca de Lorena, que
relatei:”O art. 289 da Lei de Registros Públicos é categórico ao estabelecer que “cumpre aos oficiais de registro fazer
rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos
por força dos atos que lhes forem apresentados em razão
Por outro lado, não lhes compete, evidentemente, o reconhecimento de eventual prescrição de créditos tributários,
matéria estranha, de todo, à atividade registrária. Cogita-se de questão que só pode ser objeto de discussão e decisão
em esfera própria, a qual, sem dúvida, não coincide com o
restrito âmbito de atuação dos registradores”.
É inviável, ademais, o reconhecimento da prescrição neste
procedimento de dúvida porque, a par da natureza administrativa, dele não participa o credor tributário que é o
titular do direito cuja pretensão a apelada pretende seja
declarada extinta”.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego
Apelação Cível 1123982- 06. 2015.8 .26 .0100
Ademais, a prescrição e a decadência de tributos podem ser reconhecidas somente na via jurisdicional, pois Procedência: São Paulo
extrapolam os estreitos limites deste procedimento ad- Apelante: Claudinei Salomão
ministrativo de dúvida registrária. Assim decidiu este Apelado: 14 º Oficial do Registro de	Imóveis da
Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apela- Comarca
ção Cível nº 000.460.6/0-00, “verbis”: Registro de imóveis - Dúvida julgada improcedente - Formal de partilha
- Inexistência de prova do recolhimento do imposto de
transmissão “causa mortis” - Prescrição do imposto que
não pode ser reconhecida neste procedimento de dúvida, de que não participa a Fazenda do Estado - Provas,
ademais, insuficientes para reconhecer a inexistência de
causa interruptiva ou suspensiva da prescrição - Recurso
provido para julgar a dúvida procedente.
Ao oficial de registro cumpre fiscalizar o pagamento
dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem
apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da
Lei nº 6.015/73, e dentre estes impostos se encontra o de
transmissão “causa mortis”, cuja prova do recolhimento,
ou isenção, deve instruir o formal de partilha.
Inexistente tal prova, correta a recusa manifestada pelo
Sr. Oficial ao registro do título porque não tem, entre suas
VOTO DIVERGENTE (n. 42 .785):
1. Da veniam, permito-me divergir da solução dada ao
2. Ao desempenhar a função comunitária que lhes foi
cometida, os ofícios de registro de imóveis podem ser
recrutados, quodammodo, para contribuir em
algumas atividades do Estado.
Não	está de todo mal, pois,	que se lhes haja atribuído a f iscalização do adimplemento dos tributos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados
em razão do ofício (inc. VI do art. 134 do Cód. Tributário Nacional; art. 289 da Lei n. 6. 015 , de 31-121973).
Est modus in rebus, sunt certi denique fines, entretanto. Aos registradores frise-se só há de exigir que
verifiquem a existência de pagamento dos tributos
que exsurjam dos atos praticados por eles, ou perante
eles, no exercício de sua função, como corretamente já
determina a lei. Fora daí (i. e., se ocorre extra tabulas
o ato jurídico que serve de fato gerador), aos oficiais
não cabe controle fiscal sobre exação alguma, não cabendo impor-lhes indiscriminadamente a função de
coletores de tributos que de algum modo o seja venham a tanger, ainda longinquamente, os atos que
No caso de cessão de compromisso meramente
referida em escritura de compra e venda esta, sim,
apresentada a registro stricto sensu , tem sido este o
entendimento majoritário de nosso Conselho:
-	“Centra-se a controvérsia no fato de ser ou não exigível
pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis a comprovação do recolhimento de imposto de transmissão
incidente sobre a cessão de direitos não levada a registro. No caso dos autos o titular do domínio outorgou
o título de venda e compra diretamente ao cessionário,
com a anuência daquele que cedeu os direitos do compromisso de venda e compra. Está assentado que nessa
hipótese não se registrará a cessão, já que a outorga da
escritura pública de venda e compra diretamente ao terceiro cessionário dispensa o registro das cessões intermediárias, porque não haverá ofensa ao princípio
da continuidade. Por imperativo do artigo 289 da Lei
de Registros Públicos e do artigo 134, VI, do Código Tributário Nacional a responsabilidade tributária do
Oficial de Registro está circunscrito ‘aos atos praticados
por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício’. Não há
falar, pois, em dever de fiscalizar atos que não serão escriturados.” (Apel. Cív. 20. 436 -0/ 6 Rel. Des. Antonio
Carlos ALVES BRAGA, j. 11.5 .1995; cf. ainda, da mesma
relatoria: Apel. Cív. 20 .522-0 /9, Apel. Cív. 20. 513
-0/ 8 e Apel. Cív. 20. 512 -0/ 3, todas as três julgadas em
20.2 .1995).
-	“Incumbe ao Oficial Registrador a verificação do recolhimento dos tributos que incidam sobre os atos por ele
praticados, conforme determina o artigo 289 da Lei de
Registros Públicos. Ao contrário, quanto aos atos que
não são submetidos ao seu crivo, não tem ele obrigação
de exercer tal f iscalização. Portanto, não compete ao
Oficial zelar pela incidência de imposto de transmissão
relativo a cessões que não ingressarão no Registro de
Imóveis.” ( CSM, Apel. Cív. 190-6 /8 Rel. Des. JOSÉ MARIO ANTONIO CARDINALE, j. 13.10.2004 )
-	“Na hipótese dos autos, foi outorgada escritura de
venda e compra [...]. Não obstante haja menção, nessa escritura, ao instrumento particular de compromisso
de compra e venda anteriormente passado [ ...], referido
instrumento particular [ ...] não foi levado a registro, assim como tampouco foi levado a registro o instrumento
particular de cessão de direitos [...], igualmente referido
em tal escritura. [...] Não cabe ao Sr. Oficial Registrador
fiscalizar o recolhimento de tributos eventualmente incidentes sobre negócios jurídicos que não tenham sido
levados a registro, mas ao contrário tenham sido apenas
referidos no título, como ocorre in casu. [...] Quanto
às cessões que não devam ser registradas está o Oficial
do Cartório de Registro de Imóveis dispensado do dever legal de fiscalizar o recolhimento. Nessa questão, a
qualificação registrária deve estar adstrita à verificação
do recolhimento dos impostos de transmissão relativos
aos atos escriturados.” ( CSM, Apel. Cív. 927-6 /2 Rel.
Des. RUY CAMILO, j. 4 .11 .2008)
Não se sustenta, portanto, a exigência mantida pelo r. decisum objeto, que, pelo meu voto, é
afastada, para que se proceda ao registro stricto sensu da compra e venda , como se rogara.
TERMOS EM QUE, cum magna reverentia, dou
provimento à apelação, para reformar a r. sentença de
REsp 1624005 / DF RECURSO ESPECIAL
2014/0242725-9
DJe 09/11/2016
Classe:	APELAÇÃO
N. Processo:	20150110215520APC
(0006100-74.2015.8.07.0001)
Apelante(s): EVA DA GLORIA GONCALVES SILVA
Apelado(s): ENARQ PROJETOS E CONSTRUCOES
Relator: Desembargador FLAVIO ROSTIROLA
Acórdão N.: 979998
CONSUMIDOR. CIVIL. MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO. MULTA DO ARTIGO 35,
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL PARÁGRAFO QUINTO, DA LEI N.4591/64.
CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. PURGAÇÃO DA NÃO INCIDÊNCIA. ENTREGA DO IMÓVEL.
MORA. PRAZO. TERMO INICIAL. MANDADO. HONORÁRIOS RECURSAIS. FIXAÇÃO.
JUNTADA. DÉBITO. CONTESTAÇÃO PARCIAL.
1. A multa prevista no artigo 35, §5º, da Lei n.4591/65
DEPÓSITO. COMPLEMENTAÇÃO. ART. 62, III,
incide na hipótese de a construtora descumprir obrigação
DA LEI Nº 8.245/1991. INCOMPATIBILIDADE.
1. Na ação de despejo, o prazo de 15 (quinze) dias
para purgação da mora deve ser contado a partir da
juntada aos autos do mandado de citação/aviso de
recebimento devidamente cumprido.
2. A contestação de parte do débito na ação de
despejo por falta de pagamento é incompatível com a
intimação do locatário para fins de complementação
do depósito, nos moldes do art. 62, III, da Lei nº
8.245/1991, em relação às parcelas tidas por ele como
as acima indicadas, decide a Terceira Turma, por
unanimidade, negar provimento ao recurso especial,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs.
Ministros Marco Aurélio Bellizze (Presidente), Moura
Ribeiro, Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino
de registrar, na matrícula do imóvel, o memorial de
incorporação no prazo legal.
2. O sistema de incorporação imobiliária previu tal
regramento para mitigar os riscos de o consumidor
não receber o bem. Para tanto, prevê multa, sobre o
valor efetivamente pago pelo consumidor, caso não haja
observância dos prazos para averbação da incorporação
imobiliária. A multa prevista no § 5º, do art. 35, da
Lei nº 4.591/64 não é aplicável pelo fato de ter sido o
imóvel comercializado antes do registro do memorial
de incorporação, mas quando o incorporador, após
decorridos sessenta dias do fim do prazo de carência
para efetivação da incorporação - Lei nº 4.591/64, art. 34
-, não celebra o contrato relativo à fração ideal de terreno,
o contrato de construção e a convenção de condomínio.
3. Indevida a incidência da multa se evidente a entrega do
bem, consoante os ditames legais que regem a matéria.
4. Nada obstante a previsão legal em relação aos
honorários sucumbenciais recursais, o NCPC não
distinguiu nem restringiu diferentes espécies de recurso
para este fim. A doutrina é que tem delineado os contornos
de aplicação da regra. Até o presente momento,
tem-se: (1) os honorários recursais somente
têm aplicabilidade naqueles recursos em que
for admissível condenação em honorários
de sucumbência na primeira instância; (2) o
órgão jurisdicional somente fixará honorários
advocatícios adicionais e cumulativos àqueles fixados
anteriormente nos recursos contra a decisão final
- não só apelação, como também recurso especial,
recurso extraordinário, recurso ordinário, embargos de
divergência, agravo de instrumento em sede de liquidação
de sentença e agravo de instrumento interposto contra
decisão que versa sobre o mérito da causa; (3) se não há
condenação em honorários no processo de mandado de
segurança (art. 25, Lei
n. 12.016/2009), não pode haver sua majoração em sede
recursal; (4) não há sucumbência recursal em embargos
de declaração opostos contra (i) decisão interlocutória,
(ii) sentença, (iii) decisão isolada do relator ou (iv)
acórdão. Tampouco cabe sucumbência recursal em
agravo de instrumento interposto contra decisão que
versa sobre tutela provisória. (5) Não há majoração de
honorários anteriormente fixados no julgamento do
5. Apelo não provido. Honorários recursais fixados.
honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 600,00
(seiscentos reais), na forma do art. 20, §4º, do CPC/1973,
vigente ao tempo do ajuizamento da ação e, portanto,
aplicável ao caso concreto.
Resolvo o mérito da demanda, nos termos do artigo 487,
inciso I, do CPC. Transitada em julgado, sem outros
requerimentos, recolhidas as custas, dê- se baixa e
arquivem-se. Sentença registrada nesta data. Publiquese. Intimem-se. Brasília - DF, quarta-feira, 18/05/2016 às
13h20.” (fls.208/213).
Nas razões recursais, com preparo (fl.235), EVA
DA GLÓRIA GONÇALVES SILVA, Autora, afirma
que haveria pactuado contrato de compra e venda de
unidade residencial com a Requerida em 07.12.2011.
Aduz que a Apelada haveria tido “a audácia e má-fé
de lançar e comercializar conscientemente na cidade
de Águas Claras em pleno Distrito Federal, no ano de
2006, empreendimento imobiliário de 22 andares, com
Acordam os Senhores Desembargadores da 3ª mais de 200 unidades, sem registrar a incorporação
TURMA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Distrito imobiliária e o respectivo memorial descritivo, trazendo
Federal e Territórios, FLAVIO ROSTIROLA - prejuízos para vários promitentes compradores que, com
Relator, FÁTIMA RAFAEL - 1º Vogal, MARIA DE a demora intencional do empreendimento, desistiram
LOURDES ABREU - 2º Vogal, sob a presidência da do negócio, perdendo a valorização do imóvel para Ré.
Senhora Desembargadora FÁTIMA RAFAEL, em Nesse contexto, o empreendimento só foi regularizado
proferir a seguinte decisão: CONHECER E NEGAR em 18.06.2013 pelas vias avessas e arrepio da lei com
PROVIMENTO, UNÂNIME, de acordo com a ata o registro do habite-se, convenção do condomínio e o
do julgamento e notas taquigráficas.
condomínio do empreendimento.” Sustenta a aplicação
Brasilia(DF), 9 de Novembro de 2016.
da multa de 50% (cinquenta por cento) sobre todo o
valor pago pela Apelante, prevista no artigo 35, §5º,
da Lei n.4591/64, no decorrer do contrato, até a data
da quitação do imóvel, que teria ocorrido antes da
regularização. Ressalta que os prejuízos advindos pela
falta de incorporação haveriam sido demonstrados
nos autos. Alega que o empreendimento haveria sido
construído abaixo do padrão prometido. Colaciona
arestos deste Egrégio e do Superior Tribunal de Justiça,
Apelante: EVA DA GLÓRIA GONÇALVES SILVA que, segundo sustenta, respaldaria a tese defendida.
Apelada: ENARQ PROJETOS E CONSTRUÇÕES
Contrarrazões da Apelada às fls.250/257. É o
Cuida-se de apelação cível interposta por EVA
DA GLÓRIA GONÇALVES SILVA, em ação de
responsabilidade civil, contra a r. sentença de
fls.208/212, cujo dispositivo destaco:
“Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido
formulado na inicial. Em face da sucumbência, condeno
o autor ao pagamento das custas processuais e dos
24 ARISP JUS
O Senhor Desembargador FLAVIO ROSTIROLA
A r. sentença foi prolatada em 18 de maio de 2016
(fl.212), já, portanto, sob a égide do novo Código de
Conheço do apelo, pois preenchidos os pressupostos
de admissibilidade.
EVA DA GLÓRIA GONÇALVES SILVA, Autora,
afirma que haveria pactuado contrato de compra e
venda de unidade residencial com a Requerida em
07.12.2011. Aduz que a Apelada haveria tido “a audácia
e má-fé de lançar e comercializar conscientemente na
cidade de Águas Claras em pleno Distrito Federal,
no ano de 2006, empreendimento imobiliário de 22
andares, com mais de 200 unidades, sem registrar a
incorporação imobiliária e o respectivo memorial
descritivo, trazendo prejuízos para vários promitentes
compradores que, com a demora intencional do
empreendimento, desistiram do negócio, perdendo
a valorização do imóvel para Ré. Nesse contexto, o
empreendimento só foi regularizado em 18.06.2013
pelas vias avessas e arrepio da lei com o registro do
habite-se, convenção do condomínio e o condomínio
do empreendimento.” Sustenta a aplicação da multa
de 50% (cinquenta por cento) sobre todo o valor
pago pela Apelante, prevista no artigo 35, §5º, da
Lei n.4591/64, no decorrer do contrato, até a data
que, segundo alega, respaldaria a tese defendida.
(I) DA MULTA DO ARTIGO 35, §5º, DA LEI
N.4.591/64
Cinge-se o cerne da contenda à aplicação - ou não
- ao caso vertente da multa prevista no artigo 35, §5º,
da Lei n.4.591/64.
Prevê o apontado dispositivo:
“Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a
contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para
promover a celebração do competente contrato relativo
à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de
construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com
discriminação constante da alínea “i”, do art. 32. (Vide
Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao
incorporador para 60 (sessenta) dias)
§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo
acima se contará da data de qualquer documento de ajuste
§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente
deixará de existir se o incorporador tiver denunciado,
dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não
denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido
as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do
mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê- lo nos
cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso
ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela
devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos
à aquisição houverem entregue ao incorporador,
resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensandose, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante
de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga
dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos
ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste
preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis,
averbação que conferirá direito real oponível a terceiros,
com o conseqüente direito à obtenção compulsória do
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador
incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que
efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva,
em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
§6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de
construção deverá constar expressamente a menção dos
responsáveis pelo pagamento da construção de cada
uma das unidades. O incorporador responde, em
igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo
pagamento da construção das unidades que não tenham
tido a responsabilidade pela sua construção assumida por
terceiros e até que o tenham.
Tal norma guarda estreita relação com a disciplina do
artigo 34 da mesma Lei:
incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito
desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela
declaração a que se refere a alínea “n”, do art. 32 onde
se fixem as condições que autorizarão o incorporador a
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência
ultrapassar o têrmo final do prazo da validade do
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver,
mencionarão, obrigatòriamente, o prazo de carência,
inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada,
por escrito, ao Registro de Imóveis ... (VETADO) ... e
comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou
candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil
e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação a
desistência de que trata o parágrafo anterior arquivandose em cartório o respectivo documento.
Esta nobre Turma já se manifestou a respeito:
“CIVIL E CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA
PLANTA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE
DAS EMPRESAS PARTICIPANTES DA RELAÇÃO
NEGOCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA DE
30%. CUMULAÇÃO COM AQUELA PREVISTA NO
ART. 35, § 5º, DA LEI N. 4.591/64. REGISTRO DO
MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. AUSÊNCIA DE
PROVA ROBUSTA DO DESCUMPRIMENTO DO
PRAZO LEGAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM
DESVIRTUADA. DEVOLUÇÃO. (...) 4. A multa do
artigo 35 da Lei nº 4591/65 incide na hipótese de
descumprimento do prazo de registro do memorial de
incorporação na matrícula do imóvel, não incidindo no
caso em análise, ante a ausência de prova robusta nesse
sentido. (...). (Acórdão n.892959, 20130710179207APC,
Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Revisor: GILBERTO
PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª TURMA CÍVEL, Data de
Julgamento: 09/09/2015, Publicado no DJE: 14/09/2015.
Pág.: 532)
A finalidade da multa é impor sanção ao
incorporador que não outorgou o memorial de
incorporação, cuja finalidade é conferir publicidade
e regularidade a empreendimento que alcança
relevante parcela de interessados. No próprio voto
do aresto citado pela Apelante, o Ministro Ruy
Rosado, no julgamento do REsp 96.841/SP, esclarece
que “o fato determinante da aplicação da multa é o
descumprimento pelo incorporador, da sua obrigação
de outorgar os contratos nos prazos fixados, sendo
Nesse sentido, colhem-se julgados de outras ilustres
devida independentemente do fato de o adquirente
optar pelo adimplemento ou pela extinção do
contrato. Trata-se de sanção relativamente grave
“APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DE
que a lei impõe ao incorporador não porque tenha
IMÓVEL - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL
em vista a economia do contrato, no seu aspecto
- LEGITIMIDADE PASSIVA - CERCEAMENTO DE
DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA - RESPONSABILIDADE
puramente patrimonial, mas atendendo ao interesse
DA RÉ PELO ATRASO NA OBRA - ASSINATURA
social na regularidade de empreendimentos dessa
DE CONTRATO - OBRIGAÇÃO DE FAZER natureza.”
INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS CAUSADOS PELA
Vale trazer à baila a ementa desse r. julgado:
INCORPORAÇÃO. MULTA. LEI 4.591/1964 (ART. 35,
PAR. 5.).A MULTA PREVISTA NO ART. 35, PAR. 5. DA
LEI 4.591/1964 DECORRE DO DESCUMPRIMENTO,
PELO INCORPORADOR, DA SUA OBRIGAÇÃO DE
OUTORGAR OS CONTRATOS NO PRAZO LEGAL,
SENDO DEVIDA TAMBEM NA HIPOTESE DE O
ADQUIRENTE PEDIR A EXTINÇÃO DO CONTRATO.
(REsp 96.841/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE
AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 25/02/1997, DJ
07/04/1997, p. 11124)
Por conseguinte, a multa prevista no artigo
35, §5º, da Lei n.4591/65 incide na hipótese de a
construtora descumprir obrigação de registrar, na
matrícula do imóvel, o memorial de incorporação
DESISTÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA LUCROS CESSANTES - JUROS REMUNERATÓRIOS
- APÓS ENTREGA DAS CHAVES - DEVIDA
ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR - NÃO
APLICAÇÃO DA MULTA DE 50% PREVISTA NO
ARTIGO 35 DA LEI 4.591/64 - NÃO CUMPRIMENTO DE
ORDEM JUDICIAL - INCIDÊNCIA DA MULTA DIÁRIA
- AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO - APRECIAÇÃO
EQUITATIVA DO JUIZ. (...) Afasta-se a incidência da
multa prevista do §5º do artigo 35 da Lei 4.591/64 se na
matricula do imóvel consta o registro do memorial de
incorporação, nele constando a discriminação de todo
o empreendimento, inclusive as unidades autônomas
e a área a ser construída, registro esse realizado antes
da venda da unidade habitacional. A finalidade das
astreintes é o cumprimento da decisão judicial (CPC
461 §4º). Não cumprida a decisão, a multa não deve ser
suspensa. Nas causas em que não houver condenação, os
honorários serão fixados consoante apreciação equitativa
do juiz (CPC 20,§4º), atendidas as normas do §3º do artigo
20 do CPC. Rejeitou-se as preliminares de ilegitimidade
passiva, litisconsórcio passivo necessário e cerceamento
de defesa, conheceu-se parcialmente e, nesta parte, deuse parcial provimento aos apelos da ré, e deu-se parcial
provimento ao apelo dos autores. (Acórdão n.873865,
20110710116158APC, Relator: SÉRGIO ROCHA,
Revisor: JAMES
EDUARDO OLIVEIRA, 4ª Turma Cível, Data de
Julgamento: 20/05/2015, Publicado no DJE: 24/06/2015.
Pág.: 157)
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO. ENTREGA. APLICAÇÃO. PERDAS
E DANOS. POSSÍVEL. MULTA DO ARTIGO 35, §5º,
DA LEI N. 4.591/94. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE
AVERBAÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
DA OBRA. ÔNUS PROBATÓRIO DA PARTE
AUTORA. (OMISSIS) 6. Aausência de documentação
comprobatória da inobservância dos prazos legais para
registro da incorporação, impede a acolhida da pretensão
de aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei
n. 4.591/64. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(Acórdão n.875699, 20130710288454APC, Relator:
LEILA ARLANCH, Revisor: GISLENE PINHEIRO, 2ª
Turma Cível, Data de Julgamento: 17/06/2015, Publicado
no DJE: 25/06/2015. Pág.: 157)”
Diante desse panorama, no caso vertente,
não incide a multa de que trata o artigo 35,
§5º, da Lei n.4591/64, seja porque não houve
descumprimento de obrigação de outorga de
contrato de incorporação, seja porque não se
demonstrou o risco quanto à falta de construção
fato de ter sido o imóvel comercializado antes do
registro do memorial de incorporação, mas sim
quando o incorporador, após decorridos sessenta
dias do fim do prazo de carência para efetivação
da incorporação (Lei nº 4.591/64, art. 34), não
celebra o contrato relativo à fração ideal de
terreno, o contrato de construção e a convenção
de condomínio. No presente caso, a demanda foi
proposta em 27/02/2015, anos após a entrega do
imóvel, ocorrida em agosto de 2012, e a liberação
do habite-se, em agosto de 2013. Não havia,
portanto, risco quanto à não construção do bem
comercializado. Assim, incabível a aplicação da
multa acima indicada: “(...) Indevida a aplicação
da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n.
4.591/64, se a aquisição de unidade imobiliária
comercializada foi entregue ao promitente
comprador antes da propositura da demanda e
não foram demonstrados prejuízos além dos lucros
cessantes já indenizados. 7. Apelação conhecida e
parcialmente provida. Maioria. (Acórdão n.845176,
20120710291309APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL,
Revisor: ANA CANTARINO, 3ªTurma Cível, Data
de Julgamento: 28/01/2015, Publicado no DJE:
10/02/2015. Pág.: 173). Lado outro, ainda que se
pudesse extrair a obrigatoriedade da averbação
do memorial descritivo como fato gerador da
incidência da multa, a consequência principal
do descumprimento seria o direito à obtenção
compulsória do contrato definitivo, fato que
se concretizou com a assinatura da escritura
pública de venda e compra de fls. 169/175.”
(fls.211/212).
O fato de o empreendimento haver sido
comercializado antes do registro do memorial de
incorporação não enseja a aplicação da multa. A
(II) DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA
sanção em destaque incide se não houver o registro
do memorial de incorporação e, em consequência,
a entrega do bem.
Aplico ao caso o enunciado administrativo número
7 do STJ: “Somente nos recursos interpostos contra
Como destacou a augusta sentenciante, “Com
decisão publicada a partir de 18 de março de
efeito, o sistema de incorporação imobiliária
2016, será possível o arbitramento de honorários
trouxe tal regramento para mitigar os riscos do
sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, §11,
consumidor de não entrega do bem. Para tanto,
do novo CPC”.
prevê multa, sobre o valor efetivamente pago
No caso em comento, a sentença foi proferida
pelo consumidor, caso não haja observância
em 18.05.2016 (fl.212), tendo, portanto, sua
dos prazos para averbação da incorporação
intimação ocorrida após esta data. Logo, é possível
imobiliária. É dizer: a multa prevista no § 5º, do
o arbitramento dos honorários recursais.
art. 35, da Lei nº 4.591/64 não é aplicável pelo
Como a matéria já se encontra repetitiva, convém
estipular as regras gerais para os casos futuros.
É o que passo a fazer.
Entre as inovações do novo Código de Processo
Civil, tem-se o cabimento de novos honorários
na instância recursal. Com efeito, o §1º do art.85
possibilita a fixação de nova verba honorária
advocatícia em sede recursal, cumulativa com
aquela fixada em primeira instância.
Em relação aos honorários sucumbenciais recursais,
esses foram criados para impedir a ventilação de
pretensões recursais desprovidas de fundamentos.
Denominando essas insurgências de “recursos
frívolos”, Elaine Harzheim Macedo e Paulo Roberto
Pegoraro Junior destacam que a majoração da verba
honorária no novo CPC cumpre o papel a que se
propôs “isto é, desestimular recursos que porventura
tenham projeção negativa de êxito” (MACEDO, Elaine
Harzheim; PEGORARO Junior, Paulo Roberto.
Majoração dos honorários na fase recursal no novo
Código de processo civil: responsabilidade objetiva
ou subjetiva?. Magister de direito civil e processual
civil. v. 11, n. 66, p. 40-53, maio/jun. 2015, p. 48).
sucumbência recursal:
“Não há honorários recursais em qualquer recurso,
mas só naqueles em que for admissível condenação
em honorários de sucumbência na primeira instância.
Assim, não cabe, por exemplo, sucumbência recursal
em agravo de instrumento interposto contra decisão
que versa sobre tutela provisória, mas cabe em agravo
de instrumento interposto contra decisão que versa
sobre o mérito da causa. A sucumbência recursal
consiste, como já visto, em majoração de honorários já
fixados”(DIDIER JUNIOR, Fredie; CUNHA, Leonardo
José Carneiro da. Curso de direito processual civil.
Volume 3, Meios de impugnação às decisões judiciais
e processo nos tribunais. 13ª. ed., reescrita de acordo
com o Novo CPC, 2. tiragem. Salvador: JusPODIVM,
2016, p. 157).
Assentados em tais premissas, os mesmos
doutrinadores defendem a inaplicabilidade do §11 do
art.85 do CPC nos recursos interpostos no mandado
de segurança: “É que, no processo de mandado de
segurança, não cabe condenação em honorários de
sucumbência (art. 25, Lei n. 12.016/2009). Se não
há condenação em honorários, não pode haver sua
majoração em sede recursal. Daí a inaplicabilidade do
dispositivo no mandado de segurança” (id.Ibid.).
Nada obstante a previsão legal, o NCPC não distinguiu
nem restringiu diferentes espécies de recurso para este
fim. A doutrina é que tem delineado os contornos de Essa leitura restritiva, inclusive, impede a fixação em
aplicação da regra.
sede de embargos de declaração: “...não cabe a fixação de
honorários pela interposição de embargos de declaração,
Ao que tudo indica, tem-se entendido que “apenas seja em 1.º grau, seja em grau recursal. O propósito
nos recursos contra a decisão final - não só apelação, desse específico recurso é integrar o pronunciamento
como também recurso especial, recurso extraordinário, judicial embargado, de modo que os honorários,
recurso ordinário, embargos de divergência, agravo quando cabíveis, devem ser fixados na decisão,
de instrumento em sede de liquidação de sentença sentença ou acórdão objeto de tal recurso e não na que
etc. - é que deverá o órgão julgador fixar honorários o julgar” (COÊLHO, Marcus Vinicius Furtado. Dos
advocatícios adicionais e cumulativos àqueles fixados na procuradores. In: WAMBIER, Teresa Arruda Alvim;
fase de conhecimento, desde que verifique o acréscimo de DIDIER JUNIOR, Fredie; TALAMINI Eduardo;
trabalho para os advogados envolvidos (recorrentes ou DANTAS, Bruno. (coords.). Breves comentários ao
recorrido), o que se dará quando houver contraditório Código de processo civil. 2ª ed. São Paulo: Revista dos
e debate efetivo na instância recursal” (AMARAL, Tribunais, 2016 - grifei).
Guilherme Rizzo. Comentários às alterações do novo
CPC. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016).
Fredie Didier Jr. e Leonardo Carneiro da Cunha,
igualmente, destacam a impossibilidade de majoração
Fredie Didier Jr. e Leonardo Carneiro da Cunha, de honorários anteriormente fixados no julgamento
por exemplo, tentam estipular a regra geral para a de embargos de declaração: “Isso porque o §11 do
art. 85 do CPC refere-se a tribunal, afastando a
sucumbência recursal no âmbito da primeira instância.
Assim, opostos embargos de declaração contra decisão
interlocutória ou contra sentença, não há sucumbência
recursal, não havendo, de igual modo e em virtude
da simetria, sucumbência recursal em embargos de
declaração opostos contra decisão isolada do relator ou
contra acórdão” (DIDIER JUNIOR, Fredie; CUNHA,
Leonardo José Carneiro da. Op. cit., p. 158 - grifei).
A Senhora Desembargadora FÁTIMA RAFAEL Vogal
A Senhora Desembargadora MARIA DE LOURDES
ABREU - Vogal
Por fim, somente para registro, assinale-se não haver D E C I S Ã O
majoração de honorários anteriormente fixados no
julgamento do agravo interno: “Quando o relator CONHECER E NEGAR PROVIMENTO, UNÂNIME
inadmite ou nega provimento ao recurso por decisão
isolada, ele já aplica o §11 do art. 85 do CPC e majora
os honorários de sucumbência fixados pelo juiz contra
a parte. Rejeitado o agravo interno, o colegiado apenas
confirma a decisão do relator, não incidindo novamente
o §11 do art. 85 do CPC. O relator ao decidir, antecipa
provável entendimento do colegiada. Este, ao ser
provocado pelo agravo interno, confirma ou não a
decisão do relator. Ao confirmar, mantém o que o relator
decidiu, inclusive na parte relativa aos honorários
sucumbenciais recursais. Não há outra majoração.
A majoração já foi determinada pelo relator em sua
decisão isolada” (id. ibid).
Na hipótese em estudo, em homenagem ao princípio
da causalidade e com espeque no §11 do artigo 85
do CPC/2015, condeno a Apelante ao pagamento
da majoração dos honorários advocatícios a que
condenada em primeiro grau; majoração essa que
arbitro em 2% (dois por cento) do valor da condenação.
(III) DISPOSITIVO
Essas as razões por que NEGO PROVIMENTO ao
recurso, para manter incólume a r. sentença recorrida.
À luz do artigo 85, §11, do Código de Processo
Civil de 2015, condeno a Apelante ao pagamento da
majoração dos honorários recursais a que condenada
em primeiro grau; majoração essa que arbitro em 2%
(dois por cento) do valor da condenação.
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205
 artigo 1227
 artigo 252
 artigo 615
 artigo
54

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 artigo 828
 artigo 792

artigo 593
 artigo 54
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 artigo 167
 artigo 1

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 ARTIGO 32

ARTIGO 39
 artigo 32
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