Source: https://issuu.com/kroesingmedia/docs/146_mitteilungsblatt_web
Timestamp: 2017-01-24 04:22:49+00:00

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146_Mitteilungsblatt_web by Kroesing Media - issuu
DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS
OSTERODE UND UMGEBUNG E.V.
AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ
Gedru ltpapier
100 % ffset –
– Einladung zur Jahreshauptversammlung 2012
– Ab 2012 neue Regelung zur
Gunstmiete
Aktuell & Immobilien
– Welche Versicherung?
– Trinkwasserverordnung
– 20% Ersparnis
– Finanzieren mit der KfW
– Hohe Energeiverluste
durch alte Kessel
Wohnungspolitik & Urteile
– Umstellung auf Digitalfernsehen
– Verbraucherindex
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Ordnungsamt warnt vor Eiszapfengefahr
Hauseigentümer sind verpflichtet, ihre Dachränder frei zuschlagen.
HSG hat die Auswahl
Schön sehen sie ja aus, sind aber auch gefährlich: Wenn sich große Eiszapfen von Dächern
» Osterode.
HSG-Vertriebsgelösen und
auf Luftfahrt Richtung Bürgersteig begeben, können sie zum tödlichen Gesellschaft
schoss für jemanden werden,
der zufällig dort entlanggeht.
Geschäftsräume auf Frühling und
Sommer abgestimmt. Präsentiert
OrdnungsamtAusschnitt
der Stadtverwaltung erinnert daher die Hauseigentümer an die Pflicht,
die Eiszapfen an den
Dachrändern ihrer Gebäude im öffentlichen Verkehrsraum rechtzeigeschmackvoller Dekorationsartikel
tigsonnige
Jahreszeit. Dies ist insbesondere wichtig bei Tauwetter. Gerade wenn es wärmer
wird, steigt die Gefahr rapide an. Die Eisberge sind dann von den Hauseigentümern „ kon-
Schöne Dinge, die nicht nur das
trolliert“ abzuschlagen, bevor sie abfallen. Dabei sollte natürlich jemand unten stehen, der
Ambiente der eigenen Wohnräume
Umalsdie Zapfen loszuwerden genügt meist ein Besen oder eine lange
aufwerten,
Holzlatte.für
Dächern sind sie aber bereits zu imposanten Gebilden zusammen
Verwandte oder Bekannte eignen.
gefroren. Bei solchen oder auch schwer zugänglichen Exemplaren bleibt nur der Einsatz
Die HSG-Vertriebsgesellschaft führt
die Beauftragung eines Dachdeckerbetriebes. Bei Gefahr im Verständig
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Samstag, 3. März 2012 um 15.00 Uhr
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1.	Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totenehrung
3.	Verlesen und Genehmigung des Protokolls der Jahreshaupt	versammlung vom 05.03.2011
4.	Geschäftsbericht 2011
5.	Kassenbericht 2011
7.	Entlastung des Gesamtvorstandes
8.	Neuwahlen:	8.1	Beisitzers für Steuerrecht
8.2	Pressewart
8.3	Kassenprüfers
9.	Vereinstermine 2012
Im Anschluss an die Jahreshauptversammlung ist Gelegenheit, allgemein
interessierende Fragen rund um den Haus- und Grundbesitz zu diskutieren.
Wie in den vergangenen Jahren stellt der Verein für jedes Mitglied und dessen Partner ein Kaffeegedeck kostenlos zur Verfügung.
Der Vorstand bittet um zahlreiches Erscheinen der Mitglieder.
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e. V.
Fred-Rainer Dunemann
Ab 2012 gelten neue Reglungen zur Gunstmiete
Insbesondere im Familienkreis werden Wohnungen häufig zu einer unter der Marktmiete liegenden Miete
vermietet. Man spricht von einer so
genannten Gunstmiete. Im Rahmen
der Einkommensteuer stellt sich dabei die Frage, ob und in welchem
Umfang die Werbungskosten für
diese Wohnung abgezogen werden können. Die hierfür geltende
Vorschrift ist durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 geändert
worden, so dass ab 01.01.2012 neue
Beispiel: A hat ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen gekauft.
Sämtliche Wohnungen sind zur
Marktmiete von 1.000 Euro (netto/
kalt) vermietet. Nach dem Auszug
einer Mieterin vermietet A eine
Wohnung an seine Schwiegermutter. Da diese nur eine kleine Rente
hat, vereinbart er mit ihr eine Miete
von 600 Euro (netto/kalt). Die Werbungskosten wie Schuldzinsen, AfA,
Instandsetzungskosten etc. (ohne
die umlagefähigen Betriebskosten)
betragen je Wohnung monatlich
700 Euro. Wegen der Miete von nur
600 Euro ergeben sich aus der an die
Schwiegermutter vermieteten Wohnung Verluste, während mit dem
Haus insgesamt ein Überschuss erzielt wird. (Summe aller Mieten: 7 x
1.000 Euro + 1 x 600 Euro = 7.600
Euro. Werbungskosten ohne Betriebskosten: 8 x 700 Euro = 5.600
Euro. Überschuss: 1.400 Euro).
Für die Einkommensteuer wird die
Wohnung jedoch isoliert betrachtet.
Da sich dabei ein Verlust ergibt, stellt
sich die Frage, ob das Finanzamt diesen Verlust anerkennen und mit den
übrigen Einkünften aus der Immobilie verrechnen muss. In § 21 Abs. 2
EStG ist hierzu geregelt, dass die Vermietung in einen entgeldlichen und
einen unentgeldlichen Teil aufzutei-
len ist, wenn die vertraglich vereinbarte Miete weniger als 56 Prozent
der ortsüblichen Miete beträgt.
Hätte A mit seiner Schwiegermutter
also eine Monatsmiete von weniger
als 560 Euro vereinbart, könnten
die Werbungkosten nur entsprechend diesem Anteil abgezogen
werden. Hätte er beispielsweise nur
500 Euro Miete, also 50 Prozent der
ortsüblichen Marktmiete, vereinbart, könnten die Werbungkosten
lediglich zur Hälfte abgezogen werden. Dies gilt allerdings nicht für die
Betriebskosten, die auf die Mieterin
umgelegt werden. Da diese von der
Mieterin in vollem Umfang bezahlt
werden, sind sie auch in vollem Umfang abzugsfähig. Die Betriebskosten sind also wie bei den anderen
Wohnungen in vollem Umfang als
Werbungskosten abzuziehen, und
als Einnahme ist die Bruttomiete zu
Beträgt die vereinbarte Miete mehr
als 56 Prozent der Marktmiete, stellt
sich die Frage, ob eine so genannte
Liebhaberei vorliegt. Dies bedeutet, dass der Vermieter nachweisen
muss, dass er mit der vereinbarten
Miete auf Dauer einen Totalüberschuss erzielen wird. Nach herrschender Meinung ist hierfür eine
Prognoserechnung für die kommenden 30 Jahre aufzustellen. Die
erforderliche Einkunftserzielungsabsicht wird nur anerkannt, wenn
danach die Summe der voraussichtlichen Mieteinnahmen höher ist als
die Summe der voraussichtlichen
Werbungkosten. Eine Abzinsung
Insofern hat die Rechtsprechung jedoch zwei Einschränkungen vorgenommen:
l	Beträgt die vereinbarte Miete
mindestens 75 Prozent der orts	üblichen Marktmiete, wird ver	mutet, dass ein Totalüberschuss
erzielt werden kann. In diesem
Fall braucht der Vermieter also
keine Überschussprognose ein	zureichen. Die Werbungskosten
sind voll abziehbar.
l	Liegt die vereinbarte Miete zwi	schen 74 und 56 Prozent und
kann der Vermieter keine Prog	noserechnung vorlegen, aus der
sich ein Totalüberschuss ergibt,
so sind die Werbungskosten
nicht voll vom Abzug ausge	schlossen, sondern wenigstens
anteilig abziehbar. Der Vermieter
wird dann so behandelt, als habe
er weniger als 56 Prozent der
Marktmiete vereinbart.
Da A die Wohnung an seine Schwiegermutter zu weniger als 75 Prozent
der Marktmiete vermietet, müsste
er durch eine Prognoserechnung
darlegen, dass in den nächsten
30 Jahren ein Totalüberschuss zu
erwarten ist. Beurteilungseinheit
ist insofern nicht das Grundstück
insgesamt, sondern der einzelne
Berechnung der Wetbungskosten bei einer Gunstmiete ab 01.01.2012
Vereinbarte Miete im
Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete
100 bis 66 Prozent
unter 66 Prozent
Aufteilung des MietAbzug der Werbungsverhältnisses in einen
kosten nur für den
entgeltlichen und einen entgeltlichen Teil der
unentgeltlichen Teil
Vermietung § 21 Abs. 2
Vermietungsgegenstand, also die
betreffende Wohnung. Zugrunde
zu legen ist dabei die tatsächlich
vereinbarte Miete.
Gelingt ihm das nicht, werden in
entsprechender Anwendung des
§ 21 Abs. 2 EStG die Werbungskosten anteilig gekürzt, so dass diese
nur zu 60 Prozent abgezogen werden. Damit ergibt sich für die an die
Schwiegermutter vermietete Wohnung ein monatlicher Überschuss
von 180 Euro (= 600 Euro Miete abzüglich 420 Euro Werbungskosten).
Die neue Regelung ab 2012
Um die Regelung zu vereinfachen,
hat der Gesetzgeber durch das
geregelt, dass das Mietverhältnis
nur dann in einen entgeltlichen
und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn die vereinbarte
Miete weniger als 66 Prozent der
ortsüblichen Marktmiete beträgt. In
diesem Fall ist der Abzug der Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil der Vermietung möglich.
Liegt die vereinbarte Miete über
dieser Grenze von 66 Prozent der
ortsüblichen Vergleichsmiete, sind
die Werbungskosten stets in vollem
Umfang abzugsfähig. Die Vorlage
einer Überschussprognose ist nicht
Im obigen Beispielsfall könnte A also
auch nach der neuen Rechtslage die
Werbungkosten nur zu 60 Prozent
abziehen, weil die vereinbarte Miete
60 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Der Nachweis, dass
sich trotz der geringen Miete ein
Totalüberschuss ergeben wird, ist in
diesen Fällen nicht mehr möglich.
Will A die Werbungskosten voll abziehen, müsste er die Miete also
auf mindestens 660 Euro erhöhen.
Der Vorteil der Neuregelung besteht darin, dass die Finanzverwaltung in diesem Fall von ihm keine
verlangen kann, obwohl die Miete
weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In Zukunft reicht es also zur Vermeidung
von Streitigkeiten aus, eine Miete in
Höhe von 66 Prozent der Marktmiete zu vereinbaren.
Quelle: AIZ / Das Immobilienmagazin 11/2011
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Welche Versicherung sollte ein Immobilienbesitzer abschließen?
Brand, Wasserschaden oder gar
Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners – wer ein Haus oder eine
Wohnung besitzt, sollte für jeden
Fall gut versichert sein.
„Eigener Herd ist Goldes wert“,
sagt der Volksmund. Die allermeisten Haus- und Wohnungsbesitzer
werden dem zustimmen. Damit
die Freude am eigenen Heim aber
auch mit Sicherheit bestehen bleibt,
braucht es verlässlichen und ausreichenden Schutz – sowohl für die
Immobilie als auch für deren Bewohner.
Zunächst einmal ist es wichtig, diejenigen Risiken abzudecken, die
den Immobilienbesitzer oder seine
Familie in den finanziellen Ruin treiben können. Das ist besonders dann
wichtig, wenn die Immobilie noch
nicht vollständig abbezahlt ist. Dazu
zählen folgende Versicherungen:
l	Haftpflichtversicherung
l	Berufsunfähigkeitsversicherung
l	Risiko-Lebensversicherung
Mit einem ausreichenden Versicherungsschutz ist Ihr Haus in besten Händen.
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Erst im zweiten Schritt geht es um
den Schutz des Haus- und Grundbesitzes selbst:
Daneben empfehlen sich folgende
Versicherungen, sofern sie für den
Immobilienbesitzer relevant sind:
l	Wohngebäudeversicherung:
Ersetzt im Schadensfall die
Bausubstanz und Haustechnik
bei Brand-, Sturm-, Wasser- und
l	Gewässerschadenversicherung:
Für Besitzer von Öltanks, gegen
die mitunter enormen finanziel
len Folgen austretenden Heizöls.
l	Hausratversicherung: Ersetzt im
Schadensfall (etwa bei Diebstahl
oder Vandalismus) den komplet	ten Haushalt zum Neuwert.
l	Haus- und GrundstücksbesitzerHaftpflicht: Für Vermieter, gegen
die Folgen von Schäden, die
Dritte (z. B. Mieter) durch den
Haus- und Grundbesitz des Vermieters erleiden.
l	Elementarschadenversicherung:
Für Besitzer von Gebäuden in
Gefahrengebieten, gegen die
Folgen von Erdrutschen, Über	schwemmungen und anderen
Tipp: Erst wenn diese elementare
Absicherung vorhanden ist, sollten
sich Immobilienbesitzer Gedanken
um einen erweiterten Versicherungsschutz, etwa eine private Altersvorsorge oder eine zusätzliche
Krankenversicherung, machen.
Quelle: Wohnen-Magazin 1/2012
Trinkwasser ist unser wichtigstes Lebensmittel und durch nichts zu ersetzen. Allerdings kann das lebensnotwendige Nass auch schlimme
Gefahren in sich tragen: Verunreinigungen, die schwere Krankheiten
übertragen, allen voran die gefährlichen Legionellen. Sie verursachen
die Legionärskrankheit, eine schwere und potentiell tödlich verlaufende Form der Lungenentzündung,
die verschiedenen Statistiken zufolge etwa 400 bis 500 Mal pro Jahr in
Deutschland auftritt. Damit wir uns
darüber in Zukunft weniger Sorgen
machen müssen, ist seit dem 1. November 2011 die neue Trinkwasserverordnung in Kraft. Unter anderem
müssen Vermieter ab sofort einmal
im Jahr prüfen, ob die Warmwasseranlagen frei von Legionellen sind.
Auf die Betroffenen kommt zunächst also eine Flut von Bürokratie
Bei vielen Hauseigentümern mag
das Thema noch gar nicht ins Bewusstsein gerückt sein, doch Fakt
ist: Seit dem 1. November sind sie
dafür verantwortlich, dass die Wasserleitungen legionellenfrei sind.
Die Untersuchung muss von einem
zugelassenen Trinkwasserlabor vorgenommen und das Ergebnis bis
spätestens 31. Oktober 2012 an den
Fachbereich Gesundheit der Region
Hannover gemeldet werden. Wer
sich nicht daran hält, dem droht
eine Geldstrafe von bis zu 25.000
Euro oder schlimmstenfalls sogar
Betroffen sind alle Anlagen mit einem Wasserspeicher ab 400 Litern
- sofern sie für Duschen oder andere
Einrichtungen genutzt werden, in
denen es zu einer Vernebelung von
Trinkwasser kommt. Die Behälter
befinden sich in der Regel im Heizkessel oder in einem Extragerät im
Keller. Außerdem gilt die Prüfpflicht
für Warmwasserrohre, in denen sich
zwischen Großboiler und Wasserhahn mindestens drei Liter Wasser
befinden. „Das ist schon der Fall,
wenn eine Warmwasseranlage drei
oder mehr Wohnungen versorgt“.
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die sich unsicher sind, sollten
einen Blick auf das Typenschild ihres
Kessels werfen. Dort ist das Speichervolumen eines Wasserbehälters
in der Regel notiert. Privat genutzte
Anlagen sind von der Meldepflicht
Wie kann ich meine Anlage melden?
Zunächst einmal müssen die Anlagen unverzüglich bei der Region gemeldet werden. Das Ziel sei
es, den Bestand aller Groß-Warmwarmwasseranlagen, die gewerblich oder öffentlich genutzt werden, zu erfassen. Doch schon hier
beginnt der Bürokratie-Dschungel:
In Niedersachsen werden die Anlagen ausschließlich online erfasst.
Das zentrale Meldepapier ist unter
www.hannover.de/trinkwasser zu
Betroffene ohne Internetzugang
werden von der Region allein gelassen. „Diese Handhabung ist rücksichtslos. Gerade ältere Eigentümer
haben häufig gar keine Erfahrung
mit dem Internet und können ihrer
Pflicht deshalb ohne Hilfe gar nicht
nachkommen.“ Er will seine Mitglieder nicht im Stich lassen: „Mitglieder, die keinen Internetzugang
haben oder sich online nicht sicher
fühlen, können selbstverständlich
dem Verein die nötigen Daten mitteilen. Ein Formular dafür liegt im
Service-Center bereit. Unsere Mitarbeiter übernehmen dann die Meldung der Anlage bei der Region.“
Wer kann mein Wasser untersuchen?
Probleme könnte auch die Legionellen-Untersuchung
Zunächst einmal müssen für die
Untersuchung geeignete Probeentnahmestellen wie zum Beispiel
Wasserhähne zur Verfügung stehen. Da hierzu die Wohnungen der
Mieter betreten werden müssen,
ist es wichtig diese frühzeitig über
den Termin zu informieren. Dann
muss ein zugelassenes Trinkwasserlabor gefunden werden, das
die Ergebnisse elektronisch an die
Region meldet. Sollten 100 Legionellen oder mehr pro 100 Milliliter
im Trinkwasser festgestellt werden,
sieht die Trinkwasserverordnung
eine Ortsbesichtigung durch Inhaber und Fachleute, sowie eine Gefährdungsanalyse vor. Der Inhaber
ist verpflichtet dafür zu sorgen, dass
der Grenzwert eingehalten wird.
Außerdem muss er die Ergebnisse einer Trinkwasseruntersuchung
mindestens zehn Jahre aufbewahren. Ob bis zum Fristtermin am 31.
Oktober 2012 aber tatsächlich alle
sind, ist schon jetzt fraglich. „Unsere Kapazitäten sind bereits ausgeschöpft“, gibt Jessica Laß vom
Niedersächsischen Landesgesundheitsamt (NLGA) Hannover zu. Auf
der Internetseite des Landesgesundheitsamtes werden deshalb
alternative Labore aufgezeigt (siehe
Liste) - diese sind nach einer Umfrage der WohnArt jedoch auch deutlich teurer.
Während das NLGA für eine Legionellenuntersuchung 20 Euro berechnet (Stand November 2011),
gaben in unserer Umfrage die privaten Labore Kosten bis zu 35 Euro an.
Da in der Regel pro Haus mehrere
Entnahmestellen getestet werden
müssen und zusätzlich Kosten für
die Probenahme berechnet werden,
wobei ein Stundenlohn zwischen
55 und 60 Euro genannt wurde,
entstehen schnell Kosten von gut
150 Euro (zugrunde gelegt sind drei
Entnahmestellen). Berechnungen
zufolge werden pro Mietpartei jährlich 25 Euro Kosten anfallen. Es ist
davon auszugehen, dass die Hygienekontrollen Teil der Betriebskosten
sind, die auf den Mieter umgelegt
Eine Anzeigepflicht besteht nicht
nur für den Bestand der Anlage,
auch bauliche oder betriebstechnische Veränderungen, die auf die
wesentliche Auswirkungen haben
können, müssen spätestens vier
Wochen im Voraus gemeldet werden, ebenso die erstmalige Inbetriebnahme einer Anlage oder eine
Wiederinbetriebnahme. Wenn Sie
eine Anlage ganz oder teilweise
stilllegen, müssen Sie das innerhalb
von drei Tagen melden. Eigentümer
von Gebäuden mit einer Trinkwasserverteilungsanlage müssen auch
wahrnehmbare Veränderungen des
Trinkwassers unverzüglich dem Gesundheitsamt anzeigen. Das Gleiche gilt für „außergewöhnliche Vorkommnisse in der Umgebung des
Wasservorkommens oder an einer
Wasserversorgungsanlage, die Auswirkungen auf die Beschaffenheit
des Trinkwassers haben können“.
Sollte das Trinkwasser den Anforderungen nicht genügen, muss der
Eigentümer unverzüglich Untersuchungen zur Aufklärung der Ursache und Maßnahmen zur Abhilfe
Sollten bei einer Trinkwasserverteilungsanlage – unabhängig von
deren Größe – Aufbereitungsstoffe
dem Trinkwasser hinzugefügt werden, muss den Mietern dies unverzüglich schriftlich mitgeteilt
werden. Der Vermieter muss die
verwendeten Stoffe und deren Konzentration mindestens wöchentlich
aufzeichnen und den Mietern jährlich mitteilen. Die Mieter müssen
außerdem über die Qualität des
Trinkwassers informiert werden und
ab Dezember 2013 auch über vorhandene Bleileitungen.
Wenn ein Vermieter vorsätzlich oder
fahrlässig chemisch oder mikrobiologisch verunreinigtes Wasser an
seine Mieter abgibt oder diesen zur
Verfügung stellt, ist das kein kleines Delikt. Er begeht damit sogar
eine Straftat, die gemäß Infektionsschutzgesetz bei vorsätzlichem
Handeln sogar eine Freiheitsstrafe
von bis zu zwei Jahren nach sich ziehen kann.	Quelle: WohnArt 12/2011
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Energiesparend Heizen durch den Einbau guter Thermostatventile
Bis zu 20 Prozent Ersparnis von Heizenergie /
Gute thermostatische Heizkörperventile gehören zu einer modernen Heizungsanlage. Beim
erstmaligen Einbau von Thermostatventilen können Bewohner
eines Einfamilienhauses bis zu 20
Prozent Heizenergie einsparen.
Auch der Austausch veralteter
Ventile lohnt sich: Mit Modellen
auf dem neusten Stand der Technik werden bei gleichen Heizgewohnheiten zehn Prozent weniger Energie verbraucht.
Die Aufgabe von Heizkörperthermostatventilen ist die ständige
Regulierung. Sie berücksichtigen
die Wärme der Heizung, aber auch
jede Form von Fremdenergie wie
Sonneneinstrahlung, Körperwärme oder kühle Luft durch geöffnete Fenster, und steuern so ganz
automatisch die Raumtemperatur.
„Dadurch helfen Thermostatventile,
sehr viel Energie und damit Heizkosten zu sparen“, weiß Rolf-Peter
Weule, Energie-Fachberater im Baustoff-Fachhandel. Ein Thermostatventil besteht aus Thermostatkopf
und Ventilgehäuse. Der integrierte
Temperaturfühler im Thermostat
sorgt, abhängig von Raumtemperatur und Einstellung, für das Öffnen
und Schließen des Ventils und regelt so den Heizwasserzulauf zum
Heizkörper. Doch mehr als die Hälfte der Thermostatventile an deutschen Heizungen ist veraltet. Normaler Verschleiß führt irgendwann
dazu, dass die Temperatur nicht
mehr zuverlässig geregelt wird. „Die
Folge ist, neben unnötig hohen
Heizkosten, auch ein erhöhter CO2Ausstoß“, warnt Rolf-Peter Weule.
Thermostatventile sollten deshalb
spätestens nach etwa 15 Jahren ersetzt werden. Diese einfache Maßnahme spart zehn bis 15 Prozent
richtige Montage achten
Um die eingestellte Temperatur zu erreichen, muss die
Raumluft das
Thermostatventil ungehindert
umfließen. Heizkörpernischen,
Vorhänge und Das Einsparpotenzial moderner Thermostate ist durch ihre RegelMöbel können genauigkeit deutlich höher – Foto: co2online
dabei hinderlich sein, „denn dann
jeden Heizkörper ein eigenes Temmisst der Temperaturfühler die
peratur-Zeit-Profil erstellt werden,
aufgestaute warme Luft, das Ventil
das Heizprogramm regelt je nach
schließt, und die gewünschte RaumWochentag und Uhrzeit für jeden
temperatur wird nicht erreicht“, sagt
Raum individuell Heizperioden und
Energie-Fachberater Weule. Um das
Heizpausen. Rolf-Peter Weule nennt
zu vermeiden, sollte man ein Venfolgendes Beispiel: „Unter der Wotil mit Fernfühler verwenden, der
che ist dann das Bad morgens von
über ein dünnes Kapillarröhrchen
6 bis 8 Uhr wohltemperiert, die Kümit dem Thermostat verbunden ist.
che ab halb sieben, und die Heizung
Der Fernfühler lässt sich außerhalb
im Wohnzimmer springt um 17 Uhr
des Wärmestaus frei platzieren und
an, damit der Raum zum Feierabend
erfasst die tatsächliche Temperatur.
schön warm ist. Am Wochenende
sieht das Profil entsprechend anders
aus.“ Wer die Raumtemperatur nur
dank Elektronik
um ein Grad senkt, spart bekanntDie meisten Thermostatventile relich etwa sechs Prozent Heizenergie.
geln, sofern sie nicht defekt sind,
Wird die Temperatur aller Räume
die Temperatur zuverlässig. Auch
bei Abwesenheit der Bewohner von
die bewährten herkömmlichen
elektronisch geregelten ThermoModelle helfen so, Heizenergie und
statventilen automatisch um etwa
Kosten zu sparen. „Ein besonders
vier Grad gesenkt, lassen sich allein
hohes Einsparpotenzial bieten aber
auf diese Weise etwa zehn Prozent
elektronisch gesteuerte, programHeizkosten sparen, ohne dass das
mierbare Thermostatventile, die
Haus auskühlt. Die Programmiezugleich komfortabel zu bedienen
rung der Thermostateinstellungen
sind“, empfiehlt Weule. Die Elektroerfolgt entweder über die Elektronik hält die Temperatur stets konsnik direkt am Ventil oder über eine
tant: Anders als bei herkömmlichen
zentrale Steuereinheit, die per FunkVentilen gibt es keine technisch beübertragung mehrere Ventilantriedingten Abweichungen, die zwar
be in einem Raum regelt.
nicht spürbar, aber messbar sind.
Mittels Sensor, Minicomputer, Uhr
Quelle: aktion-pro-eigenheim 01/2012
und Elektromotor kann zudem für
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Wer ein Haus bauen oder kaufen
möchte, braucht in der Regel Fremdkapital. Nicht nur privatwirtschaftliche Kreditinstitute stellen zu diesem Zweck Darlehen zur Verfügung,
sondern auch der Staat durch die
KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).
Beide Anbieter stehen inzwischen
bei Kreditinstituten nicht mehr in
Konkurrenz, da die KfW die Provisionen angehoben hat, sodass die
Vermittlung von KfW-Darlehen auch
für Banken attraktiver geworden
ist. Hauptzielrichtung der KfW-Förderung beim Kauf einer Immobilie
sind insbesondere Familien sowie
auch Kreditnehmer, die energetisch
besonders hochwertige Häuser
kaufen oder errichten lassen. Wer
sich erst relativ spät für Wohneigen-
tum entscheidet oder behindert ist,
kann die Förderung eines speziellen Programms für die barrierefreie
Bauweise in Anspruch nehmen. Die
KfW stellt grundsätzlich durch diese
Programme nur einen Teil des benötigten Kapitals zur Verfügung. Die
restliche Summe muss der Immobilienerwerber entweder über Eigenkapital und Eigenleistungen oder über
privatwirtschaftliche Kredite oder
Sonderkredite (Familiendarlehen) sicherstellen.
den schon mehr als eine Millionen
Wohneigentümer seit Förderbeginn
vor 15 Jahren durch das Programm
unterstützt. Wichtig dabei für Interessierte ist, dass das Wohneigentumsprogramm weit gefasst ist, so
wird sowohl der Kauf von selbst
genutztem Wohneigentum als auch
der Bau gefördert. Außerdem können Interessierte über diesen Weg
auch Genossenschaftsanteile erwerben. Das Wohneigentumsprogramm
gilt für alle Immobilienerwerber,
ohne Beschränkung auf Alter oder
Im Jahr 2010 stellte die KfW für das
Milliarden Euro zur Verfügung - eine
Rekordsumme. Insgesamt wur-
Förderfähig sind die Kosten für das
Grundstück und die Kauf- beziehungsweise Baukosten sowie die
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Tischlerei · Zimmerei · Passivhäuser
Fr.-Ebert-Straße 191
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Da die KfW die Provisionen
angehoben hat, ist die Vermittlung
von KfW-Darlehen auch für Banken
Nebenkosten. Bei der Eigentumswohnung sind die Kosten dann anteilig zu berücksichtigen. Der Kauf
eines Grundstücks darf nicht länger
als sechs Monate vor Antragstellung
zurückliegen. Bei Kauf eines Hauses oder einer Wohnung erstreckt
sich das KfW-Darlehen nicht nur auf
die Kauf- und die Kaufnebenkosten,
sondern auch auf die Ausgaben für
Instandsetzungs-, Modernisierungsoder Umbaumaßnahmen. Sowohl
für den Kauf als auch für den Bau gilt:
Die Immobilie muss grundsätzlich
selbst genutzt werden. Der Förderhöchstbetrag beträgt 50.000 Euro,
dieser ist seit 01.01.2012 gültig, dabei kann die Finanzierung bis zu 100
Prozent der Kosten betragen. Damit
entfällt die Förderhöchstgrenze von
75.000 Euro oder maximal 30 Prozent
der Gesamtkosten. Nicht förderfähig
sind alle Baumaßnahmen, die vor
der Antragsbewilligung begonnen
wurden, Nachfinanzierungen oder
Umschuldungen sowie Objekte zur
Vermietung. Ausnahme: Der Käufer
oder Bauherr überlässt beispielsweise in einem Zweifamilienhaus eine
Wohnung einem Verwandten unentgeltlich. Bei Kauf eines Mehrfamilienhauses ist so die selbst genutzte
Wohnung förderfähig, die restlichen
Wohnungen sind es jedoch nicht.
ßen. Integriert sind - je nach Laufzeit
- bis zu fünf tilgungsfreie Anfangsjahre. Die Zinsbindungszeit beträgt
fünf oder zehn Jahre. 100 Pozent der
Kreditsumme erhält der Antragsteller ausbezahlt. Die Zinskonditionen
liegen auf durchschnittlichem bis gutem Marktniveau, die Darlehenszinsen sind in diesem Programm nicht
bonitätsabhängig. Damit ist das
KfW-Darlehen besonders geeignet
für Personen mit durchschnittlicher
bis geringer Bonität. Wer über eine
überdurchschnittliche Bonität verfügt, fährt mit privatwirtschaftlichen
Darlehen im Moment häufig etwas
besser. Allerdings kann das KfW-Darlehen für diese Personengruppe aufgrund der tilgungsfreien Anlaufjahre
doch wieder interessant sein. Zudem
bietet das Darlehen einen weiteren
Vorteil: Wer bei der Hausbank ein Kreditsumme über der Beleihungsgrenze von 60 Prozent aufnimmt, muss in
der Regel Zinsaufschläge und damit
ein um einige Tausend Euro teureres
Darlehen in Kauf nehmen. Deckt der
Darlehensnehmer stattdessen den
über der Grenze liegenden Betrag
über das Wohneigentumsprogramm
ab, erspart er sich den Zinsaufschlag,
weil die KfW-Bank auch nachrangig
über das Grundbuch abgesicherte
Kredite akzeptiert, ohne dafür einen
Aufpreis zu berechnen.
beträgt 0,25 Prozent. Der Bereitstellungszeitraum umfasst normalerweise zwölf Monate, kann jedoch in
begründeten Fällen um weitere 24
Monate ausgedehnt werden. Sondertilgungen sind nicht möglich, in
Einzelfällen ist die KfW jedoch bereit,
den Gesamtbetrag gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung vor Ablauf
Die Zinsen und Tilgung müssen Darlehensnehmer seit dem 01.01.2012
monatlich in gleich hohen Raten
zurückführen. Eine Bereitstellungsprovision ist nach vier Monaten und
zwei Banktagen fällig, ihre Höhe
Über die KfW fördert der Staat insbesondere auch die energiesparende
und umweltschonende Bauweise. Im
Rahmen der Programme „Energieeffizient Sanieren“ und „Energieeffizient
Bauen“ erhalten Antragsteller För-
Erst seit Kurzem bietet die KfW auch
die Möglichkeit, ein endfälliges Darlehen abzuschließen. Dies hat eine
Laufzeit von acht Jahren. Bei diesem Darlehenstyp tilgt der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit die
Gesamtsumme (Darlehen + Zinsen)
auf einen Schlag. Ansonsten gelten
die gleichen Bedingungen wie beim
Annuitätendarlehen. Beide Darlehensarten beantragen Immobilienerwerber - im Rahmen der Gesamtfinanzierung - über die Hausbank.
Da auch diese eine gewisse Bearbeitungszeit benötigt, sollten Interessierte den Förderantrag möglichst
rechtzeitig vor Kauf oder Bau des
Objektes einreichen. Die Hausbank
übernimmt dabei die Haftung des
Kredites gegenüber der KfW. Formen
des Mietkaufs sind nicht förderfähig.
Kauf eines energetisch sanierten
Die KfW vergibt zwei Darlehensarten:
Annuitätendarlehen und endfällige
Darlehen. Das Annuitätendarlehen
kann der Kreditnehmer mit einer
Laufzeit bis zu 35 Jahren abschlie-
dermittel zu besonders vorteilhaften
Konditionen. Für die energetische
Sanierung von bestehenden Häusern
und den Kauf solcher Gebäude oder
Wohnungen stellt das Programm
„Energieeffizient sanieren“ einen
Zuschuss oder zinsgünstige Darlehen zur Verfügung. Die Förderung
beginnt bei Wohngebäuden, die
nach der Sanierung höchstens 115
Prozent des Jahresprimärenergiebedarfs eines baugleichen Neubaus
aufweisen. Eine Förderung können
sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter erhalten. Beim Erwerb einer
entsprechenden Immobilie müssen
die am Kaufobjekt erfolgten Sanierungsmaßnahmen im Kaufvertrag
gesondert ausgewiesen sein.
enzhaus 55“ 17,5 Prozent (maximal
13.125 Euro der förderfähigen Kosten), für ein „KfW-Efftzienzhaus 70“
15,0 Prozent (maximal 11.250 Euro)
usw., am geringsten gefördert wird
ein KfW-Effizienzhaus 115 mit einem
Zuschuss von 7,5 Prozent (maximal
5.625 Euro). Für Einzelmaßnahmen
wie beispielsweise für die Wärmedämmung der Wände, Dachflächen
oder Geschossdecken, die Erneuerung der Fenster und Außentüren,
welche den technischen Mindestanforderungen entsprechen, gibt es
bis zu 2.500 Euro pro Wohneinheit.
Beträge unter 300 Euro zahlt die KfW
nicht aus. Der Zuschuss ist nicht rückzahlbar und ein „Geschenk“ für energiebewusstes Handeln.
Wer die Zuschussvariante wählt, bekommt einen Betrag in Höhe von
bis zu 13.125 Euro pro Wohneinheit
- je nach Energiestandard - zur freien
Verfügung. Begünstigt werden bis
zu zwei Wohneinheiten, also maximal ein Zweifamilienhaus. Die Höhe
der Förderung hängt von der Energiestufe, die durch die Sanierungsmaßnahmen erreicht wird, ab. Der
Zuschuss beträgt für ein „KfW-Effizi-
Wer die Kreditvariante wählt, kann
für den Kauf eines komplett sanierten Hauses ein Darlehen von bis zu
75.000 Euro aufnehmen. Eine Voraussetzung für die Förderung besteht
darin, dass die Baugenehmigung für
das Gebäude vor dem 1.1.1995 erteilt
wurde. Zusätzlich erhält der Eigentümer bei Erreichen eines bestimmten
Energiestandards einen Tilgungszuschuss von bis zu 12,5 Prozent. Für
den Kauf von Gebäuden, bei denen
einzelne Maßnahmen durchgeführt
wurden - Dämmung des Dachs, Einbau neuer Fenster, Erneuerung der
Heizung -, stellt die KfW Darlehen
bis 50.000 Euro zur Verfügung. Der
Effektivzinssatz für alle Kredite dieses
Programms ist sensationell günstig,
zurzeit beträgt er in den ersten zehn
Jahren ein Prozent, danach erfolgt
die Verzinsung auf Basis der dann aktuellen Marktzinsen. Je nach Kreditlaufzeit gewährt die KfW bis zu acht
tilgungsfreie Jahre, die maximale
Laufzeit beträgt 30 Jahre. Interessierte können auch ein endfälliges Darlehen aufnehmen.
Die KfW „spendiert“ Immobilienerwerbern oder -eigentümern, die
Mittel im Rahmen des Programms
„Energieeffizientes Sanieren“ beanspruchen, zusätzlich noch einen Zuschuss für einen Sachverständigen,
der die am Haus vorgenommenen
Maßnahmen begleitet. Die Finanzspritze beträgt 50 Prozent der förderfähigen Kosten, maximal jedoch
2.000 Euro pro Antragsteller und Sanierungsvorhaben.
KfW-Zuschüsse für WEGs
l	WEGs erhalten zwar auch KfW-Zuschüsse, das ist aber wenig attraktiv, denn die energetische Sanierung
muss vorfinanziert werden. Außerdem sind die Zuschüsse nicht sehr hoch.
l	Stattdessen kann jeder einzelne Eigentümer für das gemeinsame Projekt der WEG bei seiner Hausbank ein
Darlehen beantragen. Das ist bei größeren WEGs schwer zu organisieren. Außerdem sind manche Banken
an diesen eher kleinen Einzelkrediten (in der Regel zwischen 10.000 und 20.000 Euro) nicht interessiert.
l	Hier helfen spezielle Förderprogramme für WEG. Das bietet seit zwei Jahren die Landesbank Schleswig	Holstein mit dem IB WEGfinanz-Programm: Ein Bankberater kommt in die Eigentümerversammlung,
berät, prüft die Liquidität der WEG, sammelt die Einzelanträge der Eigentümer zur Bearbeitung ein.
Ähnliche Programme haben für Hamburg die Hamburger Wohnungsbaukreditanstalt (WK) und für Berlin
die Berliner Investitionsbank (IBB).
l	Seit 2007 ist es rechtlich zulässig, dass die WEG als Verband einen Kredit beantragt. Das bieten inzwischen
einige Banken an, aber nicht alle. Ablehnungsgründe: Bearbeitungsaufwand, Bürgschaftsrisiko. Hier
haftet die WEG bei Zahlungsausfall einzelner Eigentümer erst einmal gemeinschaftlich. Ab 2012 bietet
die L-Bank in Baden-Württemberg Bürgschaften für Eigentümergemeinschaften, die als WEG-Verband
einen KfW-Kredit für energetische Sanierung beantragen wollen.
l	Auch die Länder Hessen und Nordrhein-Westfalen diskutieren über beziehungsweise planen Programme,
die Wohnungseigentümern den Zugang zu KfW-Geldern erleichtern sollen.
Wer KfW-Darlehen erhält, kann
zusätzlich auch Fördermittel der
Bundesländer in Anspruch nehmen.
Kauf einer barrierefreien
je nach Laufzeit zwischen 1 und 1,56
Prozent – liegen.
Das Programm „Altersgerecht Umbauen“ richtet sich an Eigentümer
von Eigentumswohnungen und
Ein- und Zweifamilienhäusern. Außerdem können Interessierte über
das Programm auch frisch renovierte Wohnungen oder Häuser, die den
festgelegten Kriterien entsprechen,
kaufen. Bis einschließlich des Jahres
2011 wurde das Programm durch
Bundesmittel unterstützt. Zum Jahr
2012 sollte es eigentlich auslaufen,
doch wird die KfW ab jetzt die Mittel für die Zinsvergünstigung selbst
aufbringen. Die bis Ende 2011 noch
finanzierte Zuschussvariante des Programms entfällt.
Mit dem Programm unterstützt die
KfW Maßnahmen zur Barrierefreiheit
in Wohnungen, hierzu zählen beispielsweise die Verbreiterung von
Türen, spezielle Badewannen oder
die Veränderung der Raumgeometrie. Außerhalb der Wohnung gehören der Bau von Aufzügen oder ein
verbesserter Gebäudezugang dazu.
Auch wenn Stellplätze oder neue
Treppen am Gebäude geschaffen
werden müssen, wird dies gefördert.
Alle Maßnahmen müssen technische
Mindestanforderungen erfüllen und
von Fachunternehmen ausgeführt
Die Programme kombinieren
Wie die KfW ermittelte, hat sie seit
dem Programmstart im April 2009
etwa 60.000 Wohnungen mit dem
Programm gefördert. Durch die Verlängerung des Programms soll das
barrierefreie Bauen auch weiterhin
unterstützt werden, da die Umbauten sowohl Menschen mit altersbedingt eingeschränkter Mobilität oder
Behinderungen als auch Familien mit
Kindern das Alltagsleben erleichtern.
Interessierte können die Förderung
deshalb unabhängig vom Alter oder
einer körperlichen Einschränkung
Noch hat die KfW den Zinssatz für das
Jahr 2012 nicht veröffentlicht, doch
wird er voraussichtlich über dem des
Vorjahres – von September bis Dezember 2011 betrug der Effektivzins
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die KfW-Programme miteinander zu kombinieren. Dies ist auch
sinnvoll, so kann, wer beispielsweise
eine energetisch zu sanierende Immobilie erwirbt, sowohl Fördermittel
aus dem Programm „Energieeffizient
Sanieren“ als auch aus dem Wohneigentumsprogramm in Anspruch
nehmen und für barrierereduzierende Maßnahmen zudem auch ein
Darlehen aus dem Programm „Altersgerecht Umbauen“ erhalten. Für
dieselbe Wohneinheit gibt es jedoch
nicht gleichzeitig einen Kredit und
einen Zuschuss aus dem Programm
„Energieeffizient Sanieren“, auch mit
Mitteln des Programms „Energieeffizient Bauen“ lassen sich der Kredit
beziehungsweise der Zuschuss nicht
kombinieren. Wer KfW-Darlehen
erhält, kann zusätzlich auch Fördermittel der Bundesländer in Anspruch
nehmen - die meisten Länder vergeben für den Wohneigentumserwerb
und Sanierungsmaßnahmen ebenfalls Darlehen zu günstigen Konditionen oder vereinzelt auch Zuschüsse.
Doch gilt: Die Summe aus allen Fördermitteln darf die Kauf-, Baubeziehungsweise Sanierungskosten nicht
Die an sich positive Möglichkeit, staatliche Fördermittel zu erhalten, hat
jedoch unter Umständen ein paar
Pferdefüße. Die KfW-Darlehen sind
„Darlehen von der Stange“ und damit nicht so flexibel wie viele Baudarlehen, die heute auf dem Markt sind.
Eine vorzeitige Sondertilgung ist
nur mit Vorfälligkeitsentschädigung
möglich, Bereitstellungszinsen fallen
bereits nach vier Monaten an, eine
Zinsfestschreibung ist nur über fünf
bis zehn Jahre abschließbar. Deshalb
sollte auch immer geprüft werden,
ob nicht privatwirtschaftliche Kredite
aufgrund der höheren Flexibilität das
bessere Angebot sind.
Quelle: AIZ - Das Immobilienmagazion 01/2012
Hohe Energieverluste durch alte Kessel
Austausch des Altkessels macht Sinn
Alte Kessel verschwenden zu viel Energie – Foto: Initiative ERDGAS pro Umwelt (IEU)
Ein alter Kessel verschwendet
Energie. Er erzielt einen niedriger
Wirkungsgrad bei einem hohen
Ressourcenverbrauch. Neue Geräte erzeugen Wärme effizienter.
Laut Auskunft der Verbraucherzentrale Niedersachsen verschwendet
ein 30 Jahre alter Gaskessel in Summe etwa 48 Prozent der eingesetzten Energie. Mangels witterungsgeführter Regelung gehen zwölf
Prozent verloren. Mangelhaft gedämmte, veraltete Rohrleitungen
sind für acht Prozent Energieverlust
verantwortlich. Die Bereitschaftsverluste des Kessels, die durch eine
ständig brennende Zündflamme,
schlechte Kesseldämmung, überdimensionierte Leistung und für
den Luftaustausch geöffnete Kellerfenster entstehen, haben einen
Anteil von sieben Prozent an der
Energieverschwendung. Zusätzlich bläst der Kessel etwa zehn
Prozent der Energie ungenutzt als
Abgasverlust in die Atmosphäre.
Der Brennwerteffekt wird nicht
genutzt, womit elf Prozent Einsparung zu erreichen wären.
schätzt, dass eine Gaseinsparung
von mindestens 30 Prozent allein
mit dem Austausch des Altkessels
durch ein Gas-Brennwertgerät
sowie gedämmte Rohrleitungen
verbunden sind. In Kombination
mit einer Solaranlage liegen die
Einsparungen nach Auskunft der
Experten aus Niedersachsen bei
durchaus 50 Prozent.
Große Energieeinsparpotenziale
Die Initiative Erdgas pro Umwelt
weist darauf hin, dass durch die
Optimierung veralteter Heiztechnik mit Erdgas-Brennwertnutzung
gehoben werden können. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen
Quelle: Initiative ERDGAS pro Umwelt 01.2012
Gedämmter Keller und Decke
Gut dämmen und nach außen dichten
Wärmeverluste über die Kellerdecke machen
sich in erster Linie auf der Heizkostenrechnung
bemerkbar. Durch einen Quadratmeter ungedämmte Kellerdecke entweicht pro Jahr die Energie aus etwa 10 Litern Heizöl.
Bereits eine 60 Millimeter dicke Kellerdeckendämmung reduziert diesen Verlust um bis zu 80 Prozent.
Mit nur wenig Aufwand können Hausbesitzer so viele Hundert Euro im Jahr einsparen. Der angenehme
Nebeneffekt: Das Raumklima in den darüber liegenden Räumen wird verbessert, da der Fußboden nicht
so stark abkühlt. Bei tragfähigem und klebegeeignetem Untergrund können Dämmplatten direkt an
die Kellerdecke geklebt werden, der Selbsteinbau
ist problemlos möglich. Eine Dämmung der Kellerdecke zählt zu den rentabelsten Wärmeschutz-Maßnahmen überhaupt. Zur Dämmung der äußeren
Kellerwände zum Erdreich hin, müssen besondere
Dämmstoffe verwendet werden, die nicht verrotten,
die Dachfeuchte abhalten und dem Erddruck widerstehen. Dies leistet die sogenannte Perimeterdämmung.
Umstellung auf Digitalfernsehen:
Am 30. April 2012 wird die analoge Satellitenübertragung eingestellt. Ab dann werden nur noch
digitale Signale über Satellit versendet. Die Folge: Alle Fernsehbildschirme mit analogem Satellitenempfang bleiben schwarz.
Doch wer trägt die Kosten für die
Umrüstung auf die digitale Empfangstechnik? „Die Veränderung
stellt eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters dar, die
Grundlage einer Mieterhöhung
sein kann“. Dies hat gleich mehrere Gründe: „Durch die höhere
Empfangsqualität nach HDTVStandard wird der Wohnwert
verbessert und der Gebrauchswert der Mieträume nachhaltig
erhöht“, so Beckmann. „Da eine
Umrüstung ohne eigenen Entschluss des Vermieters notwendig wird, kann der Vermieter die
Miete auch deshalb erhöhen, weil
er den Umstand, der die Umrüstung nötig macht, nicht zu vertreten hat.“ Für die Mieterhöhung
gibt es drei Alternativen: Der Vermieter kann über das einseitige
Modernisierungsverfahren vorgehen und nach Ankündigung
(§ 554 BGB) und Durchführung der
Baumaßnahme die Miete erhöhen
(§ 559 BGB). Alternativ kann er eine
zweiseitige Modernisierungsvereinbarung, konkret bezogen auf diese
Baumaßnahme, mit dem Mieter abschließen und hier Absprachen zur
Mieterhöhung treffen. Außerdem
kann er den modernisierten Standard der Wohnung im Rahmen einer
Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem (z.B. nach Mietspiegel; § 558 BGB) berücksichtigen.
Allerdings kann auch der Mieter die
weitere Gewährleistung des Fernsehempfangs verlangen. „Dies gilt
rechtlich aber nur für den bisherigen
Empfangsstandard“, so Beckmann.
Nur dieser ist laut Mietvertrag geschuldet. Wird der Empfang aber
nur durch eine Umrüstung möglich, kann der Vermieter diesen
Zustand auf Kosten des Mieters
herstellen. Will dieser die Kosten
nicht tragen und beruft er sich
auf die Pflicht des Vermieters zur
Herstellung eines digitalen Antennenanschlusses auf dessen
Kosten, so kann der Vermieter den
Mieter nach der Rechtsprechung
auf alternative Empfangsmöglichkeiten wie das Internetfernsehen
verweisen (AG Wedding, Urteil
vom 20.05.2010 - 22a C 308/09,
GE 2010,1429). Der Einwand eines
Mieters, er besitze keinen Computer, ist ohne Belang.
Der Vermieter ist ebenso wenig
verpflichtet, seinen Mietern einen
digitalen Receiver oder ein digitales Empfangsgerät zu stellen. Es
gibt auch keine Pflicht das digitale
Signal in ein analoges umzuwandeln, um den Mietern die Anschaffung von digitalen Geräten
Quelle: WohnArt, 12/2011
Energetische Gebäudesanierung kostet
bis 795 Milliarden Euro
Wie hatte man sich das doch in der
Bundesregierung so wunderschön
ausgedacht mit den ehrgeizigen
energie- und klimapolitischen Zielen: bundesweit flächendeckend
sollten alle Häuser, wie jung oder
alt auch immer, mit einer energetischen Gebäudesanierung überzogen werden. Ungeachtet aller
Bedenken, ob von vielen Experten,
ob vom Denkmalschutz, ob aus
Kostengründen, ob aus Gründen
des künftigen inneren Zustandes
der Häuser und Wohnungen selbst,
Warnungen wurden kühn in den
Wind geschlagen. Energiesparen
über alles lautet die Parole. Beirren
ließ man sich in Berlin von keinem
Argument: Schließlich wollte man
das Ganze ja steuerlich fördern. Bis
zu zehn Prozent der Kosten soll-
ten Haus- und Wohnungssanierer
jährlich von der Steuer absetzen
können. Und die Lobbyisten der
einschlägigen Industrie waren in
ihrem Einfluss auf den Bund nicht
Wie so oft hatte die Bundesregierung die Rechnung allerdings ohne
den Wirt gemacht, in diesem Fall
ohne die Bundesländer und den
Bundesrat. Die auf die Haus und
Grundeigentümer zukommenden
finanziellen und sonstigen Probleme hatte man in der Eile offensichtlich erst gar nicht wirklich hinterfragt. Deutschland sollte wieder
mal - energiepolitischer Obermusterschüler sein, ein leuchtendes
Vorbild für die gesamte Welt, die
insgeheim auch mal wieder am
deutschen Wesen genesen sollte.
Der Bundesrat macht bislang
Wie gut, dass der Bundesrat, also
die Gesamtheit der Bundesländer,
den Berliner Verlockungen nicht
erlegen ist. Auch in der letzten Sitzung des Vermittlungsausschusses (VA) zwischen Bundestag und
Bundesrat kurz vor Weihnachten
und am Tag vor der letzten Bundesratssitzung des vergangenen
Jahres gab es keine Einigung über
das Gesetz zur steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung. Das Gesetz wurde erneut
vertagt auf das Jahr 2012. Man wird
nun sehen, was daraus noch werden kann. Die Bundesländer waren mehrheitlich der Auffassung,
dass zu große finanzielle Belas-
tungen auf sie abgewälzt würden.
Um Nutzen bzw. Schaden der von
manchen Experten als schlichte
Schnapsidee bezeichneten bundesdeutschen Totalverhüllung aller
Häuser mit Styropor und anderen
energetisch bedeutsamen Wundermitteln wurde allerdings gar
nicht mehr diskutiert.
Dabei waren viele Warnungen
vor der Totaldämmung von allem
und jedem teilweise schrill genug.
Abgetan wurden diese teilweise
durchaus überzeugenden Gründe
mit dem Argument, jeder Wohnungs- bzw. Hausbesitzer bekäme
doch einen streng einzuhaltenden
Lüftungsplan, an den sich Mieter
und Besitzer freilich um der Vermeidung von Schimmelbildung und
Feuchtigkeit streng, fast sklavisch,
Wenig Eindruck machten bislang
auch Rechnungen über die milliardenfachen Kosten, mit denen
die energie- und klimapolitischen
Ziele der Bundesregierung die privaten Haushalte belasten werden.
Nach den Ergebnissen einer aktuellen Shell Hauswärme-Studie, die
Shell in Zusammenarbeit mit dem
Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) unter dem Titel
„Nachhaltige Wärmeerzeugung für
Wohngebäude-Fakten, Trends und
Perspektiven“ erstellt hat, müssten
bis zum Jahr 2030 rund 750 Milliarden Euro in die Gebäudesanierung investiert werden, wenn die
jährliche Sanierungsrate von jetzt
einem auf zwei Prozent des gesamten Gebäudebestandes verdoppelt
werden sollte. Allerdings, so dieBerechnungen von Shell und dem
HWWI, könnte dadurch der Energieverbrauch um bis zu 40 Prozent
und die Treibhausemissionen um
bis zu 44 Prozent gesenkt werden.
Nach den Berechnungen von Shell
und HWWI stehen die rund 40 Millionen Haushalte mit ihren rund
178 Millionen Räumen auf einer
Fläche von insgesamt 3,4 Milliar-
den Quadratmetern für etwa 28,5
Prozent des Energieverbrauchs in
Deutschland. Die rund 18 Millionen
Feuerungsanlagen in den privaten
Haushalten verursachten danach
2010 Treibhausgasemissionen in
Höhe von 113,1 Millionen Tonnen
CO2. Das entsprach 14,2 Prozent
der energiebedingten Treibhausgasemissionen. Die Verfasser der
Studie machen mehrere Szenarien auf. Werde der heutige Trend
mit einer einprozentigen Steigerungsrate beibehalten würden der
Energieverbrauch um 26.2 Prozent
und die Emissionen um 27 Prozent
sinken. Die damit verbundenen Investitionskosten würden sich auf
386 Milliarden Euro belaufen. Würde man angesichts der Summe von
rund 750 Milliarden Euro aber kleinere Brötchen backen und sich auf
eine günstigere und schnellere Teilsanierung einigen, würden immerhin rund 39 Prozent der Emissionen
eingespart, also nur relativ weniger
als bei der umfassenden Vollsanierung, es könnte also mehr Wohnfläche saniert werden mit geringeren
Kosten. Das HWWI plädiert überdies dafür, die staatliche Förderung
möglichst technologieunabhängig
erfolgen zu lassen, da sich die technischen Möglichkeiten und deren
Rentabilität kontinuierlich wandelten und nur schwer vorhersehbar
seien. Ziel müsse es sein, die Gebäudesanierung möglichst effizient zu gestalten, schließlich könne
jeder Euro nur einmal ausgegeben
liche Probleme für die Bewohner
mit sich bringen könnten. Schließlich ist längst bekannt, dass falsches Energiesparen Feuchtigkeit
durch Tauwassserbildung und
eine mögliche Schimmelpilzbildung bewirken kann, weil es durch
die neuen, dichten Fenster keine
zureichende Lüftung mehr gibt.
Und die totale Dämmhülle sorgt
ebenfalls für den Anstieg der Luftfeuchtigkeit in den Wohnräumen.
Deshalb kann nach wie vor die
hemmungslose Altbauverhüllung
bzw. -Sanierung nicht unbedingt
und in allen Fällen wirtschaftlich
sein. Im Übrigen würde wohl auch
kein Unternehmer eine Investition
tätigen, die sich erst nach 20 bis 25
Jahren rechnet. Dennoch zwingt
man den Bürger und Hausbesitzer
durch gesetzliche Zwangsmaßnahmen, wie den Energiepass oder
verschärfte Energiesparverordnungen zum gehorsamen Energiesparen. Spötter sagen sogar, Vorteile
von der Totalsanierung hätten eigentlich nur die Spechte, die sich
wunderbare Höhlen ins Styropor
picken könnten, die dann auch von
anderen Tieren genutzt werden
könnten. Es bleibt also abzuwarten,
was wann und wie wirklich kommt.
So recht froh mag man bei dem Gedanken nicht werden.
Und was den tatsächlichen Nutzen für Häuser und Wohnungen
angeht, bleiben viele Fragen offen,
die aber Eigentümer und Bewohner nachhaltig beschäftigen werden. Formuliert werden in Berlin
Wunschvorstellungen, die möglicherweise weder ökonomischen
noch ökologischen Prüfungen
standhalten und auch gesundheit-
Quelle: WohnArt , 01/2012
Wie lange kann der Wohnungsmieter eine Kaution zurückfordern, deren
Höhe drei Monatsmieten übersteigt?
Nach § 551 BGB darf der Vermieter vom Wohnungsmieter maximal
eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten verlangen. Ausnahmen
sind in engen Grenzen denkbar
(zum Beispiel wenn der Mieter dem
Vermieter eine drei Monatsmieten
übersteigende Kaution geradezu
„aufdrängt“). Ansonsten gilt aber,
dass eine überhöhte Kautionsabrede teilnichtig ist und der Mieter die
zuviel gezahlte Kaution zurückverlangen kann.
Die Frage ist aber, ob er dies unbegrenzt tun kann oder ob es hierfür
eine Verjährungsregelung gibt.
Auch der Anspruch des Vermieters
auf Leistung der Kaution verjährt
nach der Rechtsprechung binnen
drei Jahren nach Beginn des Mietvertrages.
Der BGH hatte sich jetzt mit einem
solchen Fall zu befassen (VIII2R
91/10 vom 01.06.2011). Der Mieter
eines Einfamilienhauses hatte zu
Beginn des Mietverhältnisses eine
Kaution von sechs Monatsmieten
geleistet. Nach Ablauf von vier Jahren forderte der Mieter im Rahmen
eines Prozesses mit dem Vermieter eine Zahlung in Höhe von drei
Monatsmieten zurück. Von der gesetzlichen Regelung, wonach ein
Wohnungsvermieter eine Kaution
in Höhe von drei Monatsmieten verlangen könne, habe er erst im Rahmen des Prozesses erfahren. Eine
Verjährung sei deshalb noch nicht
Dem folgte der BGH nicht. Für die
Berechnung der dreijährigen Verjährungsfrist komme es auf den
Abschluss des Mietvertrages an und
nicht darauf, wann der Mieter möglicherweise Kenntnis von der Vorschrift des § 551 erhalten habe. Die
Klage des Mieters wurde deshalb
Die Leser dieses Magazins werden es selbst beurteilen können,
wie häufig sie in ihrer Verwaltung
Wohnraummietverhältnisse haben,
bei denen der Mieter mehr als drei
Monatsmieten Kaution geleistet
hat. Sehr häufig wird dies nicht der
Fall sein. Hingewiesen werden muss
gleichwohl darauf, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietver-
hältnisses natürlich auch über die
„zuviel“ gezahlte Kaution abzurechnen hat und diese nicht ohne weiteres behalten kann.
... zur Versorgungssperre
Im Jahre 2009 hatte der BGH eine
Rechtsprechung des Kammergerichts bestätigt, wonach der Gewerbevermieter unter bestimmten
Umständen eine so genannte Versorgungssperre über den Mieter
verhängen kann. Dies bedeutet,
dass er berechtigt ist, dem Mieter
die Versorgung mit Strom, Wasser,
Heizung oder anderen Versorgungsleistungen zu kappen, jedenfalls
dann, wenn der Vermieter selber
der Lieferant ist. Voraussetzung:
Der Vermieter hat das Mietverhältnis wirksam gekündigt - zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs - und
durch den Nichtauszug des Mieters
droht ein erheblicher Schaden.
Diese noch relativ neue Rechtsprechung bedeutet also keinen Freifahrtschein für Vermieter zur Einstellung von Versorgungsleistungen.
Insofern muss die Fortentwicklung
dieser Rechtsprechung beobachtet
Grundbuchrecht / Abgeschlossenheitsbescheinigung ist formelle Eintragungsvoraussetzung
1.	Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist der Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baube	hörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheits
bescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese formelle Eintragungsvoraussetzung ist.
2.	Das Grundbuchamt hat die formellen Voraussetzungen des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheini	gung zu überprüfen.
3.	Die beantragte Eintragung ist nur zu vollziehen, wenn Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung keine
offensichtliche Unrichtigkeit oder Widersprüchlichkeit enthalten. Das Grundbuchamt hat keine Ermittlungen darüber
anzustellen, ob die technischen Voraussetzungen für die Richtigkeit vorliegen, sondern offenbare Irrtümer und Abweichungen zu beanstanden.
OLG Frankfurt. Beschluss vom 07.04.2011 - 20 W 156/11
Das Kammergericht (8 U 2/11 vom
16.05.2011) hatte sich jetzt wieder
mit einem solchen Fall zu befassen. Der Vermieter eines Friseurgeschäfts hatte seinem Mieter
gekündigt. Der Mieter hielt die
Kündigung aber für unwirksam
und arbeitete in den Räumen weiter. Auch zahlte er weiterhin Miete
in einer Höhe, sodass keine erheblichen Rückstände entstanden. Daraufhin unterbrach der Vermieter
Die hiergegen gerichtete einstweilige Verfügung des Mieters hatte
Erfolg. Das Kammergericht kam
zu der Auffassung, dass der Vermieter im Einzelfall durchaus zu
weiteren Lieferungen von Versorgungsleistungen verpflichtet sein
könne, wenn besondere Belange
des Mieters dies rechtfertigten und
eine Fortsetzung dem Vermieter
zuzumuten sei. Hier sei der Mieter
weiter nachgekommen, so dass
ein erheblicher Schaden des Vermieters – wie vom BGH gefordert
– nicht eintreten könne.
Die Entscheidung bestätigt, dass
die Durchführung einer Versorgungssperre immer genau über-
legt werden sollte. Abgesehen davon, dass die Kündigung wirksam
sein muss, da es ansonsten kein
beendetes Mietverhältnis gibt,
muss es dem Vermieter außerdem
unzumutbar sein, weiterhin Versorgungsleistungen an den Mieter zu
... zur Kostenverteilung
in einer WEG
Bedarf es neben einer Öffnungsklausel auch eines „sachlichen Grundes“
für die Änderung?
Ein in der Teilungserklärung vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel
kann grundsätzlich nur allstimmig
geändert werden. Ausnahme: Es
gibt eine sogenannte Öffnungsklausel, die eine Änderung des Verteilungsschlüssels auch mit einer
anderen Stimmenmehrheit zulässt.
Gesetzliche Öffnungsklauseln finden sich in § 16 Abs. 3 WEG (Betriebskosten) und § 16 Abs. 4 WEG
(Instandhaltung, Instandsetzung,
bauliche Veränderungen). Daneben finden sich auch in vielen Teilungserklärungen Bestimmungen,
wonach die Eigentümer – zum
Beispiel mit einer Zweidrittelmehrheit – einen anderen Kostenverteilungsschlüssel beschließen können. Umstritten war bisher aber die
Frage, ob es neben einer solchen
Öffnungsklausel in der Teilungserklärung auch eines so genannten
sachlichen Grundes für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedürfe.
Das LG Düsseldorf (16 S 77/08 vom
09.06.2009) ist der Meinung, ein
solcher sachlicher Grund sei neben
der Öffnungsklausel erforderlich.
Dem hat der BGH (V ZR 2/10 vom
10.06.2011) nun widersprochen.
Die WEG-Reform im Jahre 2007
habe den Wohnungseigentümern
bei der Änderung oder Durchbrechung von Umlagebeschlüssen auf
Grund ihres Selbstorganisationsrechts einen Gestaltungsspielraum
eingeräumt. Dies zeigten auch die
gesetzlichen Öffnungsklauseln in §
16 Abs. 3 und 4 WEG.
Völlig frei sind die Eigentümer bei
der Änderung gleichwohl nicht:
Auch bei Vorliegen einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung muss sich die Änderung im
Rahmen der ordnungsgemäßen
Verwaltung halten. Einzelne Eigentümer dürfen also durch die
Änderung nicht unbillig oder unverhältnismäßig benachteiligt werden.	WohnungseigentumsTecht / Leinenzwang
1. Aus dem wohnungseigentumsrechtlichen Rücksichtnahmegebot folgt, dass Hunde sowohl im Gebäude als auch in
den Außenanlagen der Wohnungseigentumsanlage an die Leine zu nehmen sind.
2.	Der Leinenzwang gilt unabhängig von einem entsprechenden Eigentümerbeschluss oder einer Regelung in der
Haus-ordnung; er ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz.
AG München. Urteil vom 19.09.2011 - 485 C 1864/11 WEG
Grundbuchrecht / Nießbrauchbestellung am eigenen Grundstück
Ein Nießbrauch kann an dem eigenen Grundstück bestellt werden; der Nachweis eines berechtigten Interesses an
der Bestellung ist nicht erforderlich.
BGH. Beschluss vom 14.07.2011 - V ZB 271/10
Sachverständigenrecht / Besorgnis der Befangenheit
Lücken oder Unzulänglichkeiten im schriftlichen Gutachten rechtfertigen für sich allein nicht die Ablehnung eines
gerichtlichen Sachverständigen wegen Befangenheit.
BGH. Urteil vom 27.09.2011 - X ZR 142/08
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 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-
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... zum Grundstückskauf
Kann der Kaufpreis auch gemindert
werden, wenn er unterhalb des Verkehrswertes liegt?
Kauft jemand ein Grundstück und
es stellt sich hinterher heraus, dass
dieses Mängel aufweist, so hat er
unter anderem das Recht, den Kaufpreis zu mindern. Hat er das Grundstück allerdings unterhalb des Verkehrswertes erworben, so stellt sich
die Frage, ob dann noch eine Minderung gerechtfertigt sein kann.
Das OLG Frankfurt (4 U 175/07 vom
02.06.2010) hat in einem solchen
Fall eine Minderung des Kaufpreises für nicht zulässig gehalten. Im
dort entschiedenen Fall hatte der
Käufer eine Eigentumswohnung
erworben. Der Kaufpreis beegte
sich etwa in Höhe des Verkehrswertes, allerdings sollte der Käufer
einen Teil des Kaufpreises als „Mietzuschuss“ zurück erhalten. Der tatsächliche Kaufpreis war dadurch
also erheblich geringer.
Nach der Übergabe der Wohnung
stellte der Käufer diverse Mängel
fest und klagte auf Kaufpreisminderung. Das OLG Frankfurt - wie oben
ausgeführt - versagte ihm
diesen Anspruch. Anderer Meinung
war der BGH in der Revision (V ZR
122/10 vom 27.05.2011). Für die Berechtigung zur Minderung komme
es nicht darauf an, ob der tatsächliche Kaufpreis unterhalb des Verkehrswertes liegt. Entscheidend sei
allein, dass die vereinbarte Leistung
und die vereinbarte Gegenleistung
sich wegen der später festgestellten
Mängel nicht mehr entsprechen.
Allerdings - so der BGH - müsse die
Minderung auf der Grundlage des
tatsächlichen Kaufpreises (Kaufpreis gemäß Vertrag minus „Mietzuschuss“) berechnet werden.
Der Entscheidung des BGH ist juristisch zuzustimmen. In praktischer
Hinsicht gilt dies noch viel mehr.
In einem Streitfall müsste nämlich
sonst immer der „wahre“ Verkehrswert durch einen Gutachter festgestellt werden, um zu ermitteln, ob
der Kaufpreis überhaupt unter dem
Verkehrswert lag. Dies würde einen
erheblichen Aufwand an Zeit und
Kosten bedeuten.
... zur Betriebspflicht
Kann der Vermieter die mietvertraglich vereinbarte Betriebspflicht des
Mieters auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen?
Für das Funktionieren gewerblicher
Mietobjekte - insbesondere von
Einkaufszentren - ist es wesentlich,
dass die dort tätigen Geschäfte einigermaßen synchron ihre Öffnungszeiten gestalten und sich auch
daran halten. Deshalb ist es zulässig, in den Gewerbemietverträgen
entsprechende Betriebspflichtvereinbarungen aufzunehmen. Hält
sich ein Mieter allerdings nicht an
seine Verpflichtung, so bleibt dem
Vermieter zunächst nur die Klage.
Bis zum Vorliegen eines erstinstanzlichen Urteils werden aber in der
Regel mehrere Monate ins Land gehen. In dieser Zeit kann bereits materieller und immaterieller Schaden
für den Vermieter beziehungsweise
das Einkaufscenter entstehen. Die
Frage ist deshalb, ob der Vermieter hier einstweiligen Rechtsschutz
durch Erwirkung einer einstweiligen Verfügung erwirken kann.
Wohnungsmietrecht / Internet-Fernsehen möglich: Keine Satellitenschüssel!
Besteht über das Internet-Fernsehen die Empfangsmöglichkeit von Sendern in der Sprache des ausländischen Mieters, kann der Vermieter die Beseitigung einer Parabol-Antenne verlangen.
AG Weddine. Urteil vom 20.05.2010 - 22a C 308/09 Öffentliches Baurecht / Lärm einer Kindertagesstätte ist hinzunehmen!
1.	Der von Kindertagesstätten ausgehende Lärm ist als typische Begleiterscheinung kindlichen Verhaltens
von den Bewohnern von Wohngebieten grundsätzlich hinzunehmen.
2.	Diese Hinnahmepflicht besteht erst recht, wenn das Vorhaben in einer Umgebung mit Elementen eines
auf ein höheres Maß an Unruhe angelegten Baugebietstyps entstehen soll.
3.	Das Rücksichtnahmegebot ist nicht allein deshalb verletzt, weil eine Kindertagesstätte die Orientierungs	werte der TA Lärmmöglicherweise nicht einhält.
Das Kammergericht (8 U 141/11
vom 12.09.2011) hält das Vorgehen
im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes für zulässig. Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter, der laut
Mietvertrag eine Betriebspflicht für
die Zeit zwischen 11.00 Uhr und
17.00 Uhr werktäglich übernommen
hatte, seine Mieträume leer geräumt
und sein Ladenlokal geschlossen.
Zwei weitere Einheiten in dem Gewerbeobjekt standen bereits leer.
Unter diesen Umständen sah es das
Kammergericht als überwiegend
wahrscheinlich an, dass die Attraktivität des Ausstellungs- und Verkaufsraums für Besucher, Mieter und
Mietinteressenten gemindert würde. Außerdem bestehe die Gefahr,
dass bei weiterem Leerstand andere
Mieter Umsatzeinbußen erleiden
würden und dadurch selbst auf die
Idee kommen könnten, ihren Betrieb
einzustellen. Angesichts der langen
Dauer eines normalen Klageverfahrens sei es dem Vermieter deshalb
nicht zuzumuten, auf diesen Weg
Das Urteil erleichtert Vermietern die
Durchsetzung der Betriebspflicht
erheblich. Wichtig ist aber natürlich,
dass Vermieter und Verwaltung „nah“
an ihrem Objekt dran sind, um rechtzeitig auf mögliche bevorstehende
Verletzungen der Betriebspflicht
durch einzelne Mieter aufmerksam
4.	5.	zu werden. Nur dann kann auch
... zum Balkonanbau in
Welche Beschlussmehrheit ist für einen
nachträglichen Anbau von Baikonen
Möchte ein einzelner Wohnungseigentümer - oder auch eine Mehrheit
von Wohnungseigentümern - nachträglich an die eigene Wohnung
einen Balkon anbauen, so bedarf
es hierfür eines Beschlusses der Gemeinschaft. Der Anbau von Baikonen
stellt eine bauliche Änderung nach §
22 WEG dar. Derartige Beschlüsse bedürfen in der Regel der Zustimmung
aller Eigentümer. Ausnahme: Es gibt
eine Öffhungsklausel in der Teilungserklärung, die eine geringere Mehrheit vorsieht. Oder: Der Balkonanbau
ist als Modernisierungsmaßnahme
entsprechend § 559 BGB anzusehen
und der Anbau stellt für keinen der
übrigen Wohnungseigentümer eine
Benachteiligung dar. Dann reicht gemäß § 22 Abs. 2 WEG die so genannte doppelte qualifizierte Mehrheit
(3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentüer, die zugleich mehr
als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren). Mit dem § 22 Abs.
2 WEG wollte der Gesetzgeber bei
der Reform 2007 Modernisierungen
erleichtern. Seither ist die Frage, ob
dies auch für den Balkonanbau gilt.
Im Bereich der Mietrechtsprechung
wird der nachträgliche Anbau eines
Balkons als Modernisierung im Sinne von § 559 BGB angesehen. Diese
Rechtsmeinung hat auch das Amtsgericht Konstanz (NZM 2007, 888)
übernommen. Im konkreten Fall hat
es einen mit 3/4-Mehrheit gefassten
Beschluss zum Balkonanbau gleichwohl die Wirksamkeit versagt. Begründung: Der gegen den Beschluss
klagende Eigentümer sei durch die
eintretende Verschattung seines
bereits existenten Balkons benachteiligt. In die gleiche Richtung geht
eine Entscheidung des LG Lüneburg
(Wohnungseigentümer 2011, 118).
Auch dieses Gericht sah den nachträglichen Anbau eines Balkons in
Hannover als Modernisierung an.
Wegen der durch den Anbau eintretenden Verschat-tung einer anderen
Wohnung sah es aber ebenfalls eine
Benachteiligung des „verschatteten“
Eigentümers. Der Beschluss hätte
also nur mit der Zustimmung aller
Eigentümer zustande kommen können.
Die gut gemeinte Gesetzesänderung
aus dem Jahre 2007, die derartige
erleichternsollte, scheint nach den
bisherigen Entscheidungen ins Leere zu laufen. Eine Entscheidung des
BGH zu derartigen Fällen bleibt abzuwarten.
Bei Lärmbelästigungen, die von Kindertagesstätten ausgehen, kann nicht auf die in technischen Regel
werken wie der TA Lärm festgelegten Immissionsrichtwerte abgestellt werden, da diese keine brauchbare
Orientierungshilfe für die Beurteilung der Zumutbarkeit der von Kindern ausgehenden Geräusche bieten.
Erforderlich ist vielmehr eine wertende Gesamtbetrachtung des konkreten Einzelfalls.
Diese Bewertung erfolgt unter Berücksichtigung der durch die Gebietsart und die tatsächlichen Verhältnisse bestimmten Schutzwürdigkeiten und Schutzbedürftigkeit der Beteiligten, ihrer wechselseitigen In
teressen und der Intensität auftreten der Nachteile.
OVG Thüringen. Beschluss vom 13.04.2011 -1 EO 560/10 -
Notare / Makler haben grundsätzlich kein Recht auf Grundbucheinsicht!
Die bloße Bitte eines Maklers um Grundbucheinsicht berechtigt den Notar ohne nähere Prüfung eines berechtigten Interesses nicht zur Einholung eines Grundbuchauszugs im automatisierten Abrufverfahren.
OLG Celle. Urteil vom 15.07.2011 - Not 7/11
â&#x20AC;&#x17E;Mein
Haus.â&#x20AC;&#x153;
Carmen Illhardt
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DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ und Umgeb ung e.V. Energie &amp; HaustechnikAusdemVerein Wohnungspolitik &amp; Urteile JAHRE Aktuell &amp; Immobilien – Ordnungsamt – Einladung zur Jahreshaupt- versammlung 2012 – Ab 2012 neue Regelung zur Gunstmiete – Energetische Gebäudesanierung – Umstellung auf Digitalfernsehen – Verbraucherindex – Urteile Titelbild Dirk Schelpe / pixelio.de Gedruck t auf Published on issuu

References: § 21
 § 21

§ 21
 § 558
 § 551
 BGH 
 BGH 
 § 551
 BGH 
 § 7
 § 3
 BGH 
 § 16
 § 16
 BGH 
 §
16
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 §
22
 § 559
 § 22
 § 22
 § 559

BGH