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Timestamp: 2018-11-18 22:49:12+00:00

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Introducción al tratamiento tributario de los Fondos de Inversión en renta de bienes inmuebles (“FIRBI”) | Enfoque Derecho | El Portal de Actualidad Jurídica de THEMIS
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El autor nos explica las principales ventajas tributarias que tienen los Fondos de Inversión en renta de bienes inmuebles.
Eduardo Pedroza Añorga, Asociado de Miranda & Amado, nos explica el tratamiento tributario de los Fondos de Inversión en renta de bienes inmuebles
En los últimos días se ha venido hablando bastante sobre las facultades delegadas al Poder Ejecutivo para legislar en ciertos temas de índole tributaria[1]. Si bien estas facultades buscarían en muchos casos ampliar la base tributaria y dotar a la Administración de las herramientas que le permitan combatir adecuadamente la elusión fiscal, también es evidente que el Poder Ejecutivo tiene la intención de incentivar las inversiones mediante la mejora en la regulación de algunos beneficios o tratamientos tributarios especiales.
Entre las posibles modificaciones que más despertaron el interés de los inversionistas[2], destacaron las referidas a las normas que regulan los fondos de inversión que califiquen como “Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles” (en adelante, “FIRBIs”)[3]. Si bien antes de la delegación de facultades, los FIRBIs ya contaban con un tratamiento tributario especial más beneficioso que el de un fondo de inversión tradicional, con un énfasis especial en el incentivo de inversionistas individuales[4], con la delegación de facultades antes referida aumentó la expectativa sobre posibles beneficios adicionales que estos vehículos pudieran brindar.
En ese contexto, el pasado 2 de agosto de 2018 fue publicado en el Diario Oficial “El Peruano” el Decreto Legislativo No. 1371[5], a través del que se modifican algunas de las normas que regulan el tratamiento tributario especial de los FIRBIs. Si bien consideramos que los cambios al régimen vigente no han sido mayores (aunque sí se introducen ciertas precisiones necesarias para su mejor aplicación), creemos apropiado aprovechar este contexto para dar un acercamiento general a los lectores de este Blog sobre el tratamiento tributario de dichos vehículos.
Para fines de practicidad, solo nos concentraremos en los dos principales beneficios que son aplicables a los FIRBIs en materia de Impuesto a la Renta (“IR”). Sin perjuicio de ello, antes de comentarlos, consideramos necesario brindar al lector de una óptica general del tratamiento tributario de los fondos de inversión establecidos en el Perú que inviertan en actividad inmobiliaria[6] (en adelante, los “Fondos”). Luego de ello, pasaremos a revisar los beneficios especiales aplicables a los FIRBIs.
Al respecto, es necesario señalar que actualmente los Fondos no son considerados como personas jurídicas para efectos del IR[7], por lo que las rentas obtenidas a través de ellos son directamente atribuidas a sus partícipes. Así, serán estos últimos quienes tributen de acuerdo a su condición (domiciliado o no) y la naturaleza de la renta que les sea atribuida (renta pasiva, empresarial, etc.). Es este desconocimiento del Fondo como contribuyente del IR -y la consecuente atribución de sus rentas a los partícipes- lo que ocasiona que comúnmente se diga que el Fondo es transparente para efectos del IR.
Ahora bien, sin perjuicio de la transparencia que tienen los Fondos para efectos del impuesto, la Ley del IR prescribe que estos pueden calificar como empresariales o no, dependiendo del tipo de inversiones que realicen. Así, estos serán considerados como empresariales cuando realicen inversiones, total o parcialmente, en negocios inmobiliarios o cualquier explotación económica que genere rentas de la tercera categoría (rentas empresariales). Por oposición, un Fondo será considerado “no empresarial” cuando no cumpla las condiciones mencionadas anteriormente[8].
La calificación de un Fondo como empresarial o no es de suma relevancia, pues si califica como empresarial, las rentas que se atribuirán a los partícipes serán necesariamente consideradas como rentas de tercera categoría[9]. Con ello, la tasa del IR que finalmente será aplicable sobre esta renta será de: (i) 29.5%[10], si es obtenida por un sujeto domiciliado en el Perú (independientemente de que éste sea una persona natural); o, (ii) 30%[11] si se la atribuyen a un sujeto no domiciliado en el Perú.
Por el contrario, si el Fondo no tuviera la calificación de “empresarial”, las rentas atribuidas a sus inversionistas tributarán de acuerdo a la condición del inversionista y la naturaleza de la renta (por ejemplo, segunda o tercera categoría). Así, por ejemplo, si el Fondo solo invierte en bonos emitidos por terceros, los intereses que perciba y sean atribuidos a una persona natural domiciliada, calificarán como renta de segunda categoría, sobre cuya renta neta[12] recae una tasa de IR de 6.25%.
Como se entenderá, es justamente la diferencia entre las tasas del IR antes mencionadas, la que hace que una persona natural domiciliada prefiera invertir en Fondos que no califican como empresariales. Dado que los Fondos que invierten en bienes raíces son indefectiblemente calificados como “empresariales”, no existe en la Ley del IR incentivos adecuados que haga que estos sujetos deseen invertir en uno de estos vehículos.
En respuesta a esta situación, mediante el Decreto Legislativo No. 1188[13], modificado por el recientemente publicado Decreto Legislativo No. 1371, se aprobaron diversas medidas con la intención de promocionar una mayor inversión en Fondos que califiquen como FIRBIs. De estos beneficios, en este artículo nos concentraremos solo en dos que, a nuestro parecer, son los más relevantes:
1. Aplicación de una tasa reducida del IR (5%) a las rentas generadas por arrendamiento o cesión en uso de bienes inmuebles, atribuidas a personas naturales[14] domiciliadas en el Perú.
A fin de reducir el impacto tributario para una persona natural domiciliada en el Perú que invierte en un FIRBI[15], se estableció que las rentas brutas que se atribuyeran a dichas personas como consecuencia del arrendamiento de inmuebles, se encontrarían sujetas a una tasa del IR reducida del 5%.
Como se observa, esta tasa reducida es sumamente beneficiosa para cualquier inversionista al que le sea aplicable, pues de no existir esta disposición, en tanto el Fondo calificaría necesariamente como empresarial, la tasa del IR que le sería aplicable sería bastante mayor. Asimismo, con esta reducción de la tasa, se busca equiparar la carga tributaria de una persona natural domiciliada que invierta en un FIRBI, a la que soportaría si realizara el arrendamiento de su inmueble de forma directa.
No obstante lo positivo de este beneficio, creemos que debería ampliarse a otros sujetos. Así, por ejemplo, recordemos que la Ley del IR dispone de una tasa reducida de 5%[16] aplicable a las rentas obtenidas por personas naturales no domiciliadas, como consecuencia de la enajenación de inmuebles en el Perú. En vista de ello, quizás podría plantearse la posibilidad de que dichos sujetos no domiciliados puedan mantener esa carga tributaria en caso de que la renta sea obtenida a través de un FIRBI.
Inclusive, con la finalidad de captar inversiones extranjeras, podría plantearse la posibilidad de establecer una tasa reducida del IR aplicable a las rentas obtenidas a través del FIRBI por personas jurídicas no domiciliadas. Si bien no esperamos que se les aplique la misma tasa de 5%, creemos que una reducción en la tasa que actualmente se les aplica podría hacer más competitivo el mercado de FIRBIs peruanos a nivel internacional.
A pesar de que no existe ninguna disposición en del Decreto Legislativo No. 1371 que incremente los posibles beneficiarios o supuestos a los que se aplique el tratamiento tributario especial de los FIRBIs, confiamos en que eventualmente ello pueda ocurrir a fin de incentivar estas inversiones.
2. Diferimiento en el pago del IR generado en el aporte de bienes inmuebles al FIRBI.
Otra de las ventajas que proporcionan las normas que regulan a los FIRBIs, es el diferimiento del IR generado por el aporte de inmuebles a estos vehículos[17].
En efecto, de la Ley del IR se desprende que si un partícipe aporta un determinado bien al Fondo -en este caso, un inmueble-, dicho aporte será tratado como una enajenación[18] susceptible de estar gravada con el IR. Esto quiere decir que, en el momento del aporte del inmueble, el partícipe deberá tributar con el IR por la ganancia de capital generada en dicha transferencia.
A diferencia de ello, en el caso de los FIRBIs, se ha establecido que el aporte de un bien inmueble calificará como “enajenación” (siempre que se realice hasta el 31 de diciembre de 2019), recién cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
El FIRBI transfiera, a cualquier título, la propiedad del bien inmueble -total o parcialmente- a un tercero o a un partícipe;
El partícipe transfiera, a cualquier título, cualquiera de los certificados de participación emitidos por el FIRBI[19] como consecuencia del aporte, o,
El Fondo pierda su condición de FIRBI.
Así, recién cuando ocurra cualquiera de los supuestos antes señalados, el partícipe deberá considerar su aporte como una enajenación susceptible de encontrarse gravada con el IR. En tal supuesto, la ganancia de capital estará determinada por la diferencia entre: (i) el valor de mercado del inmueble en la fecha del aporte al FIRBI, que se presume equivalente al valor de suscripción de los certificados emitidos por dicho vehículo; y (ii) el costo computable del bien en la fecha del aporte[20].
Como se observa, con esta regulación, se busca ya no solo beneficiar a ciertos sujetos (como personas naturales domiciliadas), sino a cualquier individuo o entidad que aporte un inmueble a un FIRBI. Así, estos inversionistas se beneficiarán con el diferimiento en el pago del IR, teniendo en cuenta los valores del inmueble en la fecha del aporte.
Consideramos que este tratamiento es especialmente beneficioso para aquel inversionista que posee un inmueble, pero que no cuenta con la liquidez suficiente para hacerle frente al IR que tendría que abonar en caso decida aportarlo a un Fondo. Recordemos que, como consecuencia de dicho aporte, el inversionista solo recibe -en contraprestación- certificados de participación en dicho vehículo, los cuales no son líquidos. Así, consideramos bastante positivo que la norma difiera el pago del IR a un momento posterior, cuando se espera que el aportante tenga un flujo suficiente para afrontar dicha obligación.
Como se puede observar, el tratamiento tributario aplicable a los FIRBIs es más beneficioso que el de un fondo de inversión empresarial común, pues las personas naturales pueden invertir en ellos, accediendo a una carga impositiva reducida. De igual manera, es más beneficio para cualquier inversionista que aporte bienes inmuebles al FIRBI, debido a que éste podrá gozar de un diferimiento en el pago del IR que se genera con motivo de dicho aporte. Si bien es posible analizar la posibilidad de incrementar los beneficios aplicables a las inversiones realizadas a través de FIRBIs, creemos que los pasos tomados hasta ahora son positivos.
Finalmente, si bien no ha sido objeto de este artículo, no podemos dejar de apuntar que el FIRBI tiene también otros beneficios tributarios no vinculados con el IR. Así, por ejemplo, la transferencia de las participaciones que este vehículo emita, siempre que se realice a través de la Bolsa de Valores de Lima, se encontrará exonerada del IR hasta el 31 de diciembre de 2019[21]. De igual forma, el pago del Impuesto de Alcabala correspondiente al aporte de inmuebles al FIRBI, será diferido en términos similares al beneficio de diferimiento del pago del IR al que ya hemos hecho referencia.
[1] Estas facultades fueron delegadas por el Congreso de la República mediante la Ley No. 30823, publicada en el Diario Oficial “El Peruano” el pasado 19 de julio de 2018.
[2] Otra disposición de la Ley No. 30823, que busca incentivar las inversiones en el Perú, es aquella que permite regular los regímenes especiales de devolución del Impuesto General a las Ventas (“IGV”), a fin de otorgarle mayor celeridad y eficiencia en su acogimiento. Asimismo, la Ley No. 30823 contempló el otorgamiento de facultades legislativas para modificar el régimen aplicable a los Fideicomisos de Titulización para Inversión en Rentas de Bienes Raíces (“FIBRAs”). Si bien estas FIBRAs tienen, en algunos puntos, un tratamiento tributario similar al de los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (“FIRBIs”) -que son objeto del presente artículo-, debido a su extensión, solo hablaremos del tratamiento tributario particular de este último vehículo.
[3] De acuerdo a la Resolución de Superintendencia de Mercado de Valores No. 029-2014-SMV-01, un fondo de inversión calificará como “FIRBI” cuando sea colocado mediante oferta pública y cumpla los siguientes requisitos: (i) al menos el 70% del activo tiene que estar invertido en activos de renta inmobiliaria y el 30% restante en instrumentos de deuda emitidos por el gobierno peruano; (ii) los inmuebles adquiridos o construidos sólo pueden ser transferidos luego de transcurridos cuatro años; (iii) tiene que distribuir el 95% de la utilidad neta de cada ejercicio, y (iv) los certificados de participación tienen que ser colocados entre por lo menos 10 inversionistas que no se encuentren vinculados en sí.
[4] Como, por ejemplo, personas naturales.
[5] Las modificaciones introducidas por el Decreto Legislativo No. 1371 entrarán en vigencia el próximo 1 de enero de 2019.
[6] Nótese que nos referimos a fondos de inversión que se dedican principalmente a actividad inmobiliaria en el Perú de manera directa. Así, no es nuestra intención comentar sobre el tratamiento tributario de fondos de inversión que invierten en acciones de empresas que se dedican a dicha actividad, o cualquier otra actividad.
[7] Recordemos que gracias a la “autonomía del derecho tributario”, en la Ley del Impuesto a la Renta podemos observar que ciertas entidades o figuras jurídicas son consideradas como “personas jurídicas”, a pesar de no serlo para el derecho común. Así, por ejemplo, vemos que son calificadas como tales las sucursales de sociedades constituidas en el exterior, e inclusive ciertos contratos de colaboración empresarial, cuando llevan contabilidad independiente.
[8] En tanto el FIRBI invierte principalmente en activos inmobiliarios, el tratamiento general que le será aplicable -salvo por las consideraciones especiales aplicables a los FIRBIs- será el de un fondo de inversión empresarial.
[9] El inciso j) del artículo 28 de la Ley del IR establece que se considera renta de tercera categoría a la generada por, entre otros, fondos de inversión empresariales, cuando provengan del desarrollo o ejecución de un negocio o empresa.
[10] Ver el artículo 55 de la Ley del IR.
[11] Ver artículos 54 y 56 de la Ley del IR.
[12] La cual se determina luego de aplicar una deducción de 20% sobre la renta bruta, según lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley del IR.
[13] Mediante el que se aprueban las normas que otorgan incentivos fiscales para promover los Fondos de Inversión en Bienes Inmobiliarios (FIRBIs).
[14] Esta tasa reducida es aplicable también a la renta atribuida a cualquier inversionista que califique como sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, domiciliadas en el país, o una empresa unipersonal constituida en el exterior. Sin embargo, para efectos didácticos, a lo largo de este artículo solo nos referiremos a las personas naturales domiciliadas en el Perú.
[15] Para acceder a esta tasa reducida, el FIRBI deberá cumplir los siguientes requisitos: (i) calificar como FIRBI; y (ii) sus partícipes o partes vinculadas no pueden tener el 20% o más del total de certificados emitidos por el FIRBI. Si dichos sujetos tienen más del 5% de dichos certificados, deberán comunicar a la sociedad administradora del fondo que cumplen el requisito (ii).
[16] Ver inciso b) del artículo 54 de la Ley del IR.
[17] Es necesario señalar que, si bien este Decreto Legislativo entrará en vigencia el próximo 1 de enero de 2019, su Segunda Disposición Complementaria Final precisa que las normas relativas a este beneficio (diferimiento del pago del IR) se aplicará desde dicha fecha, incluso para el caso de inmuebles aportados al FIRBI hasta el 31 de diciembre de 2018.
[18] El artículo 5 de la Ley del IR establece que se entiende por “enajenación” a, entre otros supuestos, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.
[19] En este caso, si el FIRBI ha sido constituido con el aporte, en una o varias oportunidades, de bienes inmuebles y otros bienes de distinta naturaleza, la eventual venta de estos certificados se presumirá que corresponde -en primer lugar- al aporte de los bienes de distinta naturaleza y luego al aporte de inmuebles.
[20] Si solo se transfieren algunos de los certificados obtenidos por el aporte del inmueble, únicamente se considerará como ganancia de capital, un porcentaje determinado de acuerdo a la proporción entre la cantidad de certificados transferidos respecto del total de certificados recibidos por el aporte.
[21] Para ello, deberán cumplirse ciertos requisitos establecidos en la Ley No. 30341, así como sus modificatorias.
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References: Resolución 
 artículo 28
 artículo 55
 artículo 36
 artículo 54
 artículo 5