Source: https://www.arquitectojaviertorocaviedes.es/2011/05/medidas-para-salir-crisis-inmobiliaria.html
Timestamp: 2020-07-10 09:22:15+00:00

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Medidas para salir de la crisis de la construcción e inmobiliaria 2 | Javier Toro Caviedes arquitecto en Valladolid
Medidas para salir de la crisis de la construcción e inmobiliaria 2
Este artículo es continuación de "Medidas para salir de la crisis de la construcción e inmobiliaria 1" y que se continua en "Medidas para salir de la crisis de la construcción e inmobiliaria 3". En cada artículo he descrito 10 propuestas, en total 30 propuestas.
BOLETINES OFICIALES ESPECÍFICOS PARA OFERTAS DE CONTRATACIONES
FINALIZACIÓN DE LA CONTRATACIÓN POR PROCEDIMIENTO NEGOCIADO
SEGURO OBLIGATORIO PARA DAÑOS QUE AFECTEN A LA HABITABILIDAD DE LAS NUEVAS VIVIENDAS
SEGURO OBLIGATORIO PARA DAÑOS QUE AFECTEN A LOS ACABADOS DE LAS NUEVAS VIVIENDAS
UNIDAD DE MERCADO NACIONAL
HOMOGENEIZAR EN LAS AUTONOMIAS LA NORMATIVA DE MATERIALES EN LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION
INSPECCIONES TÉCNICAS DE EDIFICIOS CON UN ÚNICO MODELO AUTONÓMICO
CONTESTACIONES DE LICENCIAS COMO MAXIMO EN 3 MESES
CONTESTACIONES DE TRÁMITES URBANÍSTICOS COMO MÁXIMO EN 3 MESES
PENALIZAR LAS VPO NO OCUPADAS
Creación de una edición especial digitalizada a través de internet de Boletines Oficiales para las ofertas de contrataciones y otra edición especial para las ofertas adjudicadas.
▪ Se agilizaría la publicación y no habría que esperar tantos días a que se publique la contratación ni tantos días para esperar las ofertas porque se podrían presentar también por internet.
▪ Habría que dar soporte a los pequeños ayuntamientos que no dispusieran de medios.
▪ Se tendrían más ofertas.
▪ Se conocerían las ofertas contratadas.
▪ De esta manera se tendría absoluta transparencia y se podrían auditar todas las ofertas y adjudicaciones.
Si tanto nos dicen a los ciudadanos que usemos internet y tanto presumen las administraciones de su transparencia, no hay que tener miedo a esta medida.
El “Procedimiento Negociado” consiste en que la Administración Pública llama a tres empresas ó profesionales para que les den oferta de una obra ó servicio dado que ya lo han hecho otras veces, ó que a juicio de la propia Administración Pública estarían capacitados para hacerlo, ó que le corre prisa a la Administración Pública y están muy cerca del trabajo que se les pide.
En España hay miles de empresas y profesionales que:
- han trabajado con numerosas Administraciones Públicas ó Empresas Públicas
- aún no siendo contratadas por la Administración Pública, ni teniendo un amplio historial en el mercado porque son de nueva creación, son capaces de cumplir cualquier exigencia en su trabajo porque tienen medios, personal cualificado y capacidad económica
- se mueven por toda la geografía española
- analizarían la oferta y darían un buen precio con garantías de ejecución
Las Administraciones Públicas tienen que publicar todas las ofertas en Boletines Oficiales de formato digital (como ya he mencionado en otro artículo), y así conseguir una buena oferta. De esta manera se gastaría menos en la obra ó servicio, eso nos repercute a todos, se otorgaría transparencia, y se finalizaría la “adjudicación a dedo” ó “dedazo” ó “pucherazo” ó “amiguismo”.
En el Artículo 19, Apartado1.b, de la Ley de Ordenación de Edificación, que se denomina “Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción”, se establece la siguiente garantía: “Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad”. Pero en la “Disposición Adicional Segunda” figura textualmente que “Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir las garantías previstas en los apartados l.a, y l.b, del citado artículo 19, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda”.
Resumiendo, que los daños que afectan a la habitabilidad (grietas en tabiques, humedades, etc.) no están cubiertos por ningún seguro obligatorio. Una persona se compra una casa y la empresa promotora sólo tiene la obligación del seguro que cubra los daños provocados por la estructura y la cimentación.
La Ley de Ordenación de Edificación entró en vigor el 6 de Mayo del 2000, y llevamos casi doce años para que se obligue a cubrir una garantía de habitabilidad mediante un seguro. Así no se inspira confianza en los compradores.
En el Artículo 19, Apartado1.a, de la Ley de Ordenación de Edificación, que se denomina “Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción”, se establece la siguiente garantía: “Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra”. Pero en la “Disposición Adicional Segunda” figura textualmente que “Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir las garantías previstas en los apartados l.a, y l.b, del citado artículo 19, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda”.
Resumiendo, que los daños que afectan a los acabados (pinturas, enchufes que no funcionan, etc.) no están cubiertos por ningún seguro obligatorio. La empresa promotora retiene a la empresa constructora el cinco por ciento, para cubrir los daños en los acabados, pero si la empresa promotora se da en suspensión de pagos ó cierra, se acabó la garantía. Una persona se compra una casa y ni la empresa promotora, ni la empresa constructora tienen la obligación del seguro que cubra los daños provocados por los acabados.
Otra vez hay que repetir que la Ley de Ordenación de Edificación entró en vigor el 6 de Mayo del 2000, y llevamos casi doce años para que se obligue a cubrir una garantía de acabados mediante un seguro. Los legisladores están más que dormidos.
La propuesta resulta definitiva. Hay que finalizar con la disparidad legislativa y de normativas entre las autonomías y entre las provincias de una misma autonomía. Los últimos acontecimientos en Europa señalan en una dirección: la unidad de mercado. Como ya me he expresado en este blog siempre habrá matices por motivos geográficos, pero nada más. La ingente cantidad de leyes, decretos, reglamentos y normativas entre las regiones y provincias crean problemas, son trabas al desarrollo socio económico, y limitan la ley de la oferta y de la demanda.
Algunos ejemplos de la falta de unidad de mercado:
▪ Una grúa no puede dar servicio en dos provincias limítrofes porque son autonomías distintas y la grúa tiene que cumplir normativas distintas.
▪ El pago de impuestos de los Actos Jurídicos Documentados (AJD) para el simple funcionamiento empresarial, es distinto en un municipio que dista de otro municipio dos kilómetros porque están en autonomías distintas.
▪ Las ayudas y subvenciones a las obras son hasta distintas dentro de una misma autonomía, porque las diputaciones también se meten en el berenjenal de distinguirse unas de otras.
Si las empresas y los autónomos trabajáramos sin tanta zancadilla legislativa en toda España, creceríamos más porque llegaríamos a más demanda y ofreceríamos más oferta.
España es muy grande y existen climatologías, topografías, costas, montañas, entornos urbanos… distintos. Lógicamente simplemente por el clima, las exigencias a los materiales de las obras tienen que ser distintas, por ejemplo las baldosas y el cemento que se utilizan para un paseo marítimo no pueden tener las mismas exigencias que las que se solicitarían en una zona con gran pendiente y con heladas en invierno. Estas diferencias repercuten en las industrias de la construcción.
Pero curiosamente, se produce el hecho que una cabina de ascensor, tiene requisitos distintos dependiendo de la autonomía dónde se instale. Las personas somos las mismas en una región ó en otra, y los usuarios de sillas de ruedas son también los mismos en una provincia o en otra. Podemos vivir hoy en una autonomía y mañana en otra, es más, desde la administración pública nos inculcan la idea de la movilidad laboral geográfica. ¿Entonces por qué los ascensores tienen que ser distintos? .
Teniendo tanta normativa técnica de materiales distinta, las industrias españolas aumentan sus costes de producción para el propio mercado español. Desde las autonomías se crean “corralitos” y se cargan la unidad de mercado.
Hay que homogeneizar la normativa técnica de los materiales de la construcción. Siempre habrá que tener las singularidades en cada zona geográfica, pero nada más.
Ahora está de moda que cada ayuntamiento haga una ordenanza para las Inspecciones Técnicas de los Edificios. Las autonomías marcan unas directrices pero no son capaces de frenar la vorágine legislativa de las administraciones locales.
Los edificios se construyeron con la misma normativa técnica hace cuarenta años en toda España. A los técnicos que realizamos las Inspecciones Técnicas nos vuelven locos. A las empresas que ejecutan las obras de rehabilitación se les restringe el campo geográfico de actuación. Y a los ciudadanos no les gusta tener miles de normativas.
Si tenemos que vivir con las autonomías, es mejor una normativa común en cada autonomía.
Contestación de las administraciones públicas a las solicitudes de licencias de obras ó actividades y trámites, como máximo en tres meses, con penalizaciones para el cobro y pago de las licencias. Y ampliación de los plazos de contestación a la administración pública a un mes.
▪ Aunque sea con un informe en el que diga que falta documentación, pero que se contesten.
▪ Una obra ó una actividad, son inversiones que cuestan mucho dinero, suponen desarrollo empresarial y de empleo, y si la licencia ó trámite no se informa en plazo conlleva unos gastos financieros y un trastorno en las programaciones de trabajo.
▪ Si la licencia está informada en plazo, el ayuntamiento cobra antes la licencia de obras, cobra los impuestos de ocupaciones de espacios públicos y otros que se producen durante la obra. La administración autonómica y central cobran i.v.a e i.r.p.f., y finalmente el ayuntamiento cobra antes el i.b.i. si se trata de nuevos edificios.
▪ En el caso de una licencia de actividad, el propio ayuntamiento tiene que ser consciente que supone un desarrollo económico, laboral y social para el municipio, y tiene que poner orden en su plantilla para que no se tarde tanto tiempo en informar.
▪ En el caso de una licencia de reparcelación, el retraso impide un posterior proceso de construcción residencial, comercial ó industrial.
▪ Si el ayuntamiento no ha informado en plazo, cuando se tuviera que pagar la licencia de obras ó actividades ó reparcelación, se le penalizaría y se pagaría menos licencia, así se espabilaría.
▪ La administración a veces se tira más de seis mese en informar y luego te pide que contestes en diez ó quince días, por lo que no da tiempo ni a recibir una certificación de otro organismo público. Lo racional es contestar como mucho en un mes, algo que ya consideran algunos ayuntamientos.
▪ Igualmente si el solicitante se demora en la contestación a la administración pública, y contesta fuera de plazo pagaría una demasía por la licencia.
De nuevo todo es una cadena atascada por la propia administración que al final se perjudica a si misma y también al municipio y sus ciudadanos, que le pagan para que resuelva los problemas. Y en el caso de personas físicas ó jurídicas que se pasan todo el día dando guerra, pagando más se les quitarían las ganas.
Como veis, es también algo sencillo y fundamental.
Contestación de las administraciones públicas a las solicitudes de trámites urbanísticos, como máximo en tres meses, con penalizaciones sobre la superficie de cesión ó sobre los impuestos a pagar.
▪ Aunque sea con un informe en el que diga que falta documentación, pero que se contesten los trámites
▪ Una transformación de suelo, una nueva urbanización, son inversiones que cuestan mucho dinero y si el trámite no se informa en plazo conlleva unos gastos financieros y un trastorno en las programaciones de trabajo
▪ Si el trámite no se informa en plazo, en el municipio no se ejecutarán las obras de urbanización, no se tendrán solares para “viviendas de protección oficial”, no se instalarán industrias, el ayuntamiento no cobrará impuestos, la administración autonómica y central tampoco recaudarán impuestos, y finalmente el municipio tendrá un desarrollo socio-económico mucho más lento
▪ En el caso de una licencia de reparcelación, el retraso impide un posterior proceso de construcción residencial, comercial ó industrial
▪ Si el ayuntamiento ó la autonomía, no han informado en plazo, se cedería menos superficie al ayuntamiento, ó los promotores de la urbanización pagarían menos impuestos
De nuevo todo es una cadena atascada por la propia administración que al final se perjudica a si misma. Es otra medida sencilla.
Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) se construyeron para ser habitadas por personas que necesitaban una vivienda. Si a esas personas se trasladan de municipio por motivos laborales y no quieren vender su vivienda de VPO, deberían de alquilarla, pero en ningún caso la vivienda podría estar vacía ó alquilada ilegalmente. Se debería tener un registro de ocupación de viviendas cotejando datos de empadronamiento de propietarios, datos fiscales, datos laborales, datos de catastro y datos de consumo de electricidad.
Se debería de sancionar a:
▪ Los propietarios de las viviendas no ocupadas en caso de que dichos propietarios trabajaran en el mismo municipio ó en un municipio cercano
▪ Los propietarios que tuvieran alquiladas las viviendas y dichos alquileres no estuvieran declarados
Se estima que hay 20.700 VPO vacías aproximadamente en España.
Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) ya no se edifican, pero he empleado este término para que lo entiendas.
Etiquetas: boletines oficiales, crisis, industria construccion, inspeccion tecnica, licencia, loe, procedimiento negociado, seguro obligatorio, tramites urbanisticos, unidad mercado

References: Artículo 19
 Real Decreto 
 artículo 19
 Artículo 19
 Real Decreto 
 artículo 19