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Timestamp: 2020-08-15 14:33:56+00:00

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BFH Urteil vom 24.10.2017 - II R 40/15 (veröffentlicht am 31.01.2018) | Steuer Office Premium | Steuern | Haufe
BFH Urteil vom 24.10.2017 - II R 40/15 (veröffentlicht am 31.01.2018)
BauGB § 194; BewG 1991 § 138 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, Abs. 4, §§ 139, 145-150; WertV § 7 Abs. 1 S. 1, § 16 Abs. 4, §§ 17, 18 Abs. 4, § 19 S. 1; WertR 2006 Nr 1.5.5; WertR 2006 Nr 3.5.8 Sätze 1-2; WertR 2006 Nr 3.6.1.1.8
FG Berlin-Brandenburg (Urteil vom 10.06.2015; Aktenzeichen 3 K 3248/11; EFG 2015, 1596)
I. Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) erhielt von seiner Mutter (M) im Wege einer Schenkung am 28. Dezember 2007 ein Grundstück, auf dem sich ein um das Jahr 1900 erbautes Miethaus mit insgesamt 23 vermieteten Wohneinheiten und einer leer stehenden Wohnung befand. Eine durchgreifende Sanierung oder Modernisierung hatte seit der Errichtung des Gebäudes nicht stattgefunden.
Der Kläger reichte beim Beklagten und Revisionsbeklagten (Finanzamt --FA--) eine Bedarfswerterklärung nebst Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vom 25. Mai 2010 ein. In diesem Gutachten ermittelte der Sachverständige einen Ertragswert von 800.000 €, von dem er pauschale Kosten für die Beseitigung eines Reparaturstaus von 170.000 € abzog und so einen bereinigten Ertragswert/Verkehrswert von 630.000 € berechnete. Nach Angaben des Sachverständigen konnte er bei einer Ortsbesichtigung das Objekt im Außen- und exemplarisch im Innenbereich besichtigen. Das Gebäude habe insgesamt einen verbrauchten baulichen Zustand aufgewiesen. Aus Angaben der M schloss der Sachverständige, dass sich die Ausstattung von 16 der 24 Wohneinheiten größtenteils noch im Zustand nach Erstellung des Gebäudes befunden habe. Für die Gebäudehülle und die 16 Wohnungen sei nach überschlägiger Schätzung von einem Investitionsbedarf von mindestens 170.000 € auszugehen. Auf die 16 Wohnungen entfalle ein Anteil von ca. 116.000 €.
Mit Bescheid vom 17. Mai 2011 stellte das FA einen nach § 146 Abs. 2 und 4 des Bewertungsgesetzes in der für 2007 maßgebenden Fassung (BewG) berechneten Grundbesitzwert von 782.000 € auf den 28. Dezember 2007 für Zwecke der Schenkungsteuer fest. Das vorgelegte Gutachten war nach Meinung des FA nicht anzuerkennen, weil es hinsichtlich der pauschal geschätzten Reparatur- und Instandsetzungskosten nicht plausibel sei.
Während des Einspruchsverfahrens konnte die Bausachverständige des FA vier Wohnungen des Objekts besichtigen. Sie berechnete den Reparatur- und Instandsetzungsbedarf für insgesamt sieben renovierungsbedürftige Wohnungen mit ca. 101.000 € und ermittelte einen Verkehrswert in Höhe von 699.000 € (800.000 €./. 101.000 €). Mit Einspruchsentscheidung vom 16. September 2011 setzte das FA den Grundbesitzwert auf 699.000 € herab und wies im Übrigen den Einspruch als unbegründet zurück.
Er beantragt sinngemäß, die Vorentscheidung aufzuheben und den Feststellungsbescheid vom 17. Mai 2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 16. September 2011 dahingehend abzuändern, dass der Grundbesitzwert auf den 28. Dezember 2007 für Zwecke der Schenkungsteuer mit 630.000 € festgestellt wird.
II. Die Revision ist unbegründet. Sie war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Ein höherer als der vom FA bereits vorgenommene Abzug der geltend gemachten Renovierungskosten kommt mangels Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks nicht in Betracht. Die unterlassene Zeugenvernehmung begründet keinen Verfahrensmangel.
a) Die Wahl des Ertragswertverfahrens als Bewertungsmethode ist zwar nicht zu beanstanden. Dem Gutachten ist jedoch nach den insoweit für das Revisionsgericht bindenden Feststellungen des FG (§ 118 Abs. 2 FGO) nicht zu entnehmen, inwieweit sich der Verkehrswert des Grundstücks aufgrund des Reparaturstaus mindert. Nähere Erläuterungen zur Minderung des Verkehrswerts wären vor allem deshalb erforderlich gewesen, weil im Gutachten der vorläufige Ertragswert nach den am Stichtag erzielten Mieten und hinsichtlich der leer stehenden Wohnung nach der erzielbaren Miete ermittelt und der Verkehrswert durch Abzug der geschätzten Renovierungskosten von 170.000 € vom vorläufigen Ertragswert von 800.000 € berechnet wurde. Im Gutachten ist zwar ausgeführt, dass die zügige Beseitigung des aufgezeigten Reparatur- und Instandhaltungsrückstaus an den 16 Wohneinheiten zur langfristigen Sicherung der Mieteinnahmen unabdingbar sei (S. 18 des Gutachtens). Gleichzeitig weist der Sachverständige aber darauf hin, dass je nach Art und Umfang dieser Arbeiten unter Umständen eine Erhöhung der Mietzinsen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten denkbar sei (S. 18 des Gutachtens). Dies zeigt, dass auch der Sachverständige davon ausgeht, dass die nachhaltig erzielbare Miete nach der Renovierung höher als vor der Renovierung ist. Damit ist der wegen des Instandsetzungsbedarfs vorgenommene Abschlag vom Ertragswert jedenfalls der Höhe nach nicht gerechtfertigt.
Da der Aufwand für die Renovierung von 16 Wohnungen von ca. 116.000 € den größten Teil des vom Gutachter angenommenen Instandsetzungsbedarfs von 170.000 € ausmacht, liegen insoweit keine hinreichenden Tatsachenfeststellungen durch den Gutachter vor. Die Kürzung des Reparaturaufwands durch das FA, das für sieben Wohnungen Renovierungskosten berücksichtigt hat, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
Haufe-Index 11456710
BFH/NV 2018, 354
BFH/PR 2018, 95
BStBl II 2019, 21
BFHE 2018, 80
BB 2018, 277
HFR 2018, 284

References: § 194
 § 138
 § 7
 § 16
 § 19
 § 146