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Christian Lenz Fortführung der Immobilienfinanzierung bei Veräußerung der finanzierten Immobilie
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Hermann Walter Biermann
1 Christian Lenz Fortführung der Immobilienfinanzierung bei Veräußerung der finanzierten Immobilie Institut für Deutsches und Internationales Bank- und Kapitalmarktrecht an der Universität Leipzig2 Autor: Christian Lenz Stand der Arbeit: Juni 2001 Veranstaltung: Aktuelle Entwicklungen und Rechtsfragen bei Immobilienfinanzierungen Seminar an der Ostdeutschen Sparkassenakademie Potsdam vom 27. bis 29. Juni 2001 Herausgeber: Zitiervorschlag: Umsetzung: Institut für Deutsches und Internationales Bank- und Kapitalmarktrecht Burgstraße 27 (Petersbogen) Leipzig Direktoren: Prof. Dr. Franz Häuser / Prof. Dr. Reinhard Welter Lenz, Christian, Fortführung der Immobilienfinanzierung bei Veräußerung der finanzierten Immobilie, Stephan Dulitz / Sebastian Taschke / Gunther Thomas3 I LITERATURVERZEICHNIS Brandmüller, Gerhard Claussen, Carsten Peter Clemente, Clemens Eickmann, Dieter Erman, Walter Falter, Manuel Francke, Jürgen Gaberdiehl, Heinz Hermanns, Fritz Ganter, Hans Gerhard Grundschulddarlehen; Die Gestaltung der Darlehensverträge im Hypothekarkredit unter Berücksichtigung der Anforderungen des VerbrKrG München 1993 zit.: Brandmüller, S. 189 Bank- und Börsenrecht 2. A., München 2000 zit.: Claussen, Rn. 27c Recht der Sicherungsgrundschuld 3. A., Köln 1999 zit.: Clemente, Rn. 507 Bearbeiter in: Münchener Kommentar zum BGB siehe dort Handkommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 2 Bände 9. A., Münster, 1993 zit.: Erman/Bearbeiter 414, Rn. 5 Die Praxis des Kreditgeschäfts (neu von Hermanns) 14. A., Stuttgart, 1994 zit: Hermanns in Falter, Rn Bearbeiter in: Rüchardt, Handbuch des Hypothekarkredits siehe dort Kreditsicherung durch Grundschulden 6. A., Stuttgart 2000 zit.: Gaberdiehl, Rn. 345 Neubearbeiter von: Falter, Die Praxis des Kreditgeschäfts siehe dort Bearbeiter in: Schimansky / Bunte / Lwowski Bankrechts-Handbuch siehe dort Jährig/Schuck/Rösler/Woite Handbuch des Kreditgeschäfts 5. A., Wiesbaden 1989 zit.: Bearbeiter in Jährig/Schuck/Rösler/Woite, S. 138 Knops, Kai-Oliver Köndgen, Johannes Köndgen, Johannes Krebs, Ernst Die Ersatzkreditnehmerstellung WM 2000, S zit.: Knops, S Gewährung und Abwicklung grundpfandrechtlich gesicherter Kredite 3. A., Köln 1994 zit.: Köndgen, Kreditgewährung, S. 148 Bankgebühren Ökonomie und Recht kreditwirtschaftlicher Entgeltgestaltung ZBB 1997, S zit.: Köndgen, Bankgebühren, S. 135 Kommentar zu den AGB der Sparkassen und privaten Banken 3. A., Stuttgart, 1989 zit.: Krebs, S. 3964 Nicht genutzte Zeilen mit dem Befehl: Tabelle/Löschen/Zeilen entfernen (entsprechende Zeile vorher markieren! ) II Küchenhoff, Klaus Lang, Dietrich Larenz, Karl Bearbeiter in Erman, Handkommentar zum BGB siehe dort Bearbeiter in Schaarschmidt, Die Sparkassenkredite siehe dort Methodenlehre der Rechtswissenschaft 6. A., Berlin, Heidelberg, New York 1991 zit.: Larenz, Methodenlehre, S. 300 MüKo Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 6 3. A., München, 1997 zit.: MüKo/Bearbeiter, 1133, Rn. 17 Obermüller, Manfred Puplick, Georg Alexander Rösler, Peter Rüchardt, Konradt Schaarschmidt, Wilhelm Schimansky / Bunte / Lwowski Westermann, Harm Peter Ersatzsicherheiten im Kreditgeschäft Wiesbaden, 1987 zit.: Obermüller, Rn. 462 Rechtsprobleme der Sicherungsvereinbarungen bei Grundschulden Frankfurt am zit.: Puplick, S. 125 Bearbeiter in: Jährig/Schuck/Rösler/Woite Handbuch des Kreditgeschäfts siehe dort Handbuch des Hypothekarkredits 3. A., Frankfurt am Main, 1993 zit.: Bearbeiter in Handbuch des Hypothekarkredits, S. 145 Die Sparkassenkredite 8. A., Stuttgart 1991 zit.: Bearbeiter in Schaarschmidt, Sparkassenkredite, Rn Bankrechts-Handbuch, Band II München, 1997 zit.: Bearbeiter in Bankrechts-Handbuch II, 90, Rn. 218 Bearbeiter in Erman, Handkommentar zum BGB siehe dort5 III GLIEDERUNG A. FORTFÜHRUNG DER IMMOBILIENFINANZIERUNG DURCH DEN ERWERBER (ERSATZKREDITNEHMER-STELLUNG)... 1 I. Situation Aus Sicht des Kreditnehmers... 1 a) Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung... 1 b) Erhalt günstiger Darlehenskonditionen und Kostenersparnis Aus Sicht des Kreditgebers... 2 a) Aufwand... 2 b) Störungsfreie Vertragsabwicklung... 2 c) Vorteile aus der Ersatzkreditnehmerstellung... 3 II. Voraussetzungen der Ersatzkreditnehmerstellung Recht auf Ersatzkreditnehmerstellung Voraussetzungen im Einzelnen... 4 a) Berechtigtes Interesse des Altkreditnehmers... 4 (1) wirtschaftliche Handlungsfreiheit... 4 (2) Ausnahme... 6 (3) Fazit... 6 b) Vertragseintritt zu den bisherigen Bedingungen... 6 (1) Beibehaltung der Konditionen... 6 (2) Zweckänderung... 7 c) Geeigneter Ersatzkreditnehmer... 7 (1) Bonität... 7 (2) sonstige vertrauensbildende Faktoren... 8 d) Zumutbarkeit der Substitution... 8 (1) Ausgleich finanzieller Belastungen... 8 (2) Besondere Entgelte (3) sonstige Unzumutbarkeit III. Durchführung der Ersatzkreditnehmerstellung Befreiende Schuldübernahme a) Vertragliche Konstruktionen b) Geeignetheit Vertragsübernahme a) Vertragliche Konstruktionen b) Geeignetheit Rechtsfolgen Fortführung der Immobilienfinanzierung bei Ablehnung der Substitution B. FORTFÜHRUNG DER IMMOBILIENFINANZIERUNG DURCH DEN VERÄUßERER (SICHERHEITEN-AUSTAUSCH) I. Situation Aus Sicht des Kreditnehmers Aus Sicht des Kreditgebers II. Voraussetzungen des Sicherheitentausches Recht auf Sicherheitentausch a) vertragliche oder gesetzliche Regelungen b) Ergänzende Vertragsauslegung Voraussetzungen im Einzelnen a) Berechtigtes Interesse... 186 IV b) Beibehaltung gleichwertiger Sicherheit c) Ausgleich finanzieller Belastungen III. Durchführung der Sicherheitensubstitution Angebot des Ersatzgrundstücks Grundpfandrechtsbestellung und - löschung a) Zug um Zug b) Interimssicherheiten Umschreibung des Sicherungsvertrages Rechtsfolgen Ablehnung der Substitution durch den Kreditgeber a) berechtigte Ablehnung b) unberechtigte Ablehnung (1) Zustimmung zur Grundpfandrechtsaufhebung (2) Kündigungsausschluß C. FORTFÜHRUNG DER IMMOBILIENFINANZIERUNG DURCH DEN VERÄUßERER UND VERÄUßERUNG DES BELASTETEN GRUNDSTÜCKS I. Situation II. Durchführung... 237 - 1 - A. Fortführung der Immobilienfinanzierung durch den Erwerber (Ersatzkreditnehmerstellung) I. Situation Eine Variante der Fortührung der Immobilienfinanzierung bei Veräußerung der Immobilie ist die Kreditübernahme durch den Erwerber. Aus dem Mietrecht ist die ähnliche Praxis der Nachmieterstellung bekannt: Der Interessent erlangt das Mietobjekt und tritt gleichzeitig in das bestehende Mietverhältnis ein 1. Es ergibt sich in Dauerschuldverhältnissen generell die Problematik, daß ein Kontrahent sich vorzeitig von der vertraglichen Bindung lösen will, jedoch das übliche Instrumentarium der Kündigung seinen Interessen nicht entspricht. Z.B. weil Kündigungsfristen derart lang sind oder das Kündigungsrecht auf längere Zeit ausgeschlossen ist, daß die Kündigung dem Mobiltätsbedürfnis der lösungswilligen Partei nicht genügt und damit keinen Ausweg bietet, oder weil die durch die Kündigung ausgelöste Beendigung des Vertrages derart nachteilige Folgen 2 hat, daß im Reflex die Kontrahenten an der Fortführung des Vertrages festhalten. Den Ausstieg aus dem Vertrag versucht daher der lösungswillige Kontrahent durch die Stellung eines anderen Vertragspartners. Welche Beweggründe im Bereich der Immobilienfinanzierung für ein solches Vorgehen sprechen, soll nachstehend skizziert werden. 1. Aus Sicht des Kreditnehmers a) Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung Im Hinblick auf den mit der vorzeitigen Beendigung eines Darlehensvertrages dem Kreditgeber zustehenden Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung 3 bietet die Ersatzkreditnehmerstellung die Möglichkeit der Kostenvermeidung. Nach herrschender Auffassung 4 ist nämlich der Kreditgeber gehalten, aus dem Gedanken des Verschuldens gegen sich selbst 5 das Angebot eines zumutbaren Deckungsgeschäftes anzunehmen. Tut er es nicht, muß er sich bei der Geltendmachung seines Schadensersatzanspruches wegen Nichterfüllung des Darlehensvertrages aus 326 I BGB sein Mitverschulden gemäß 254 BGB anrechnen lassen, was zu einem vollständigen Anspruchsverlust führen kann. Es liegt Freilich kann die Nachmieterstellung auch den Abschluß eines neuen Mietvertrages bedeuten. Dies hängt im wesentlichen der Vermieter an der Beibehaltung der ursprünglichen Vertragskonditionen interessiert ist z.b. Entschädigungszahlungen für die vorzeitige Ablösung (Vorfälligkeitsentschädigung) und sofortige Rückzahlung des ges hensbetrages; Räumung des Mietobjekts von eingebrachten Einrichtungsgegenständen, die anderweitig nicht einsetzbar und d sind Nachweise zum Anspruch bei Knops S BGH ZIP , 1056 (mwnw.); BGH WM 1997, 977, 979 (mwnw.); Knops, S. 1427; Vortmann, BGH EWiR 607 B (mwnw.) BGH ZIP , 10568 - 2 - nach den obigen Ausführungen auf der Hand, daß für eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Angbot eines zumutbaren Ersatzkreditnehmers kein Raum mehr ist. b) Erhalt günstiger Darlehenskonditionen und Kostenersparnis Sind zur Zeit der Immobilienveräußerung Darlehensverträge aufgrund eines gestiegenen Zinsniveaus teuerer als der bestehende Kreditvertrag 6, lohnt sich die Beibehaltung der ursprünglichen Finanzierung nicht nur aus Sicht des Ersatzkreditnehmers. Den Vorteil einer zinsgünstigen Finanzierung kann sich der (Alt)kreditnehmer und Grundstückseigentümer durch einen höheren Veräußerungserlös abgelten lassen. Bemerkenswert ist, daß die Kreditnehmersubstitution sich auch dann noch für Alt- und Ersatzkreditnehmer auszahlt, wenn das Zinsiniveau gleich geblieben oder sogar geringfügig gefallen ist 7, da die ansonsten anfallenden Kosten der Darlehensbeendigung 8 und die Kosten des Kreditneuabschlusses 9 aus rationalem Kalkül letztlich über den Kaufpreis für das Grundstück wieder hereingeholt werden müssen. Ein hoher Kaufpreis verringert die Veräußerungsschancen und belastet den Erwerber. 2. Aus Sicht des Kreditgebers a) Aufwand Wie von jeder Veränderung der bestehenden Rechtsverhältnisse hat der Kreditgeber Kosten und Aufwand zu erwarten. Im Falle der Kreditnehmersubstitution besteht dieser für die Umschreibung der Verträge und die Bonitätsprüfung des Ersatzkreditnehmers. Dies wird bei der Zumutbarkeit der Annahme eines solchen Deckungsgeschäftes zu beachten sein 10. b) Störungsfreie Vertragsabwicklung Da Kreditgewährung ein Geschäft auf das Vertrauen ist, gründet sich naturgemäß ein erheblicher Teil der Abneigung des Kreditgebers ggü. der Ersatzkreditnehmerstellung in der Befürchtung, mit dem neuen Vertragspartner keinen hinreichend verläßlichen Schuldner zu bekommen. Ohne nachstehenden Ausführungen vorzugreifen, ist darauf hinzuweisen, daß die Ersatzkreditnehmerstellung nur erfolgen kann, wenn sie dem Kreditgeber zumutbar ist. Es kann kein Verschulden gegen sich selbst darstellen, wenn der Kreditgeber aus dem grundsätzlich berechtigten Sicherungsinteresse ein unsicheres und damit unzumutbares Deckungsgeschäft ablehnt. Mithin entfällt auch sein Anspruch auf laut Knops S genügt eine Steigerung von 0,2 % des Effektivzinssatzes zwischen altem und neuen Vertrag bei zehnjäh dung ausführlich Knops, S z.b. Vorfälligkeitsentschädigung, Kosten für die Löschung von Grundpfandrechten etc. Such- und Informationskosten, Bearbeitungsgebühren vgl. unten Abschnitt: A II 2 d) (1)9 - 3 - Vorfälligkeitsentschädigung nicht, so daß der Kreditnehmer in diesem Fall gar keine Möglichkeit hat, den Kreditgeber zur Annahme eines solchen Geschäftes zu bringen. 11 c) Vorteile aus der Ersatzkreditnehmerstellung Gegenüber der Vertragsbeendigung des Kreditnehmers gegen Vorfälligkeitsentschädigung können dem Kreditgeber auch Vorteile aus einer Kreditnehmersubstitution entstehen. So nimmt die Fortführung der Finanzierung dem Kreditgeber das Risiko der Wiederanlage des ansonsten vorzeitig zurückgeflossenen Kapitals 12. Kann die Wiederanlage da sich keine laufzeitkongruente Darlehensausreichung realisieren läßt z.b. nur in Kapitalmarktforderungen gegen öffentliche Schuldner 13 erfolgen, mindert sich neben dem Verwaltungsaufwand auch das Risiko der Geldanlage, was zu einer Kürzung des sonst beanspruchbaren Risikoaufschlags 14 und damit des erzielbaren Gewinns führt. Zudem, seit der BGH das Recht des Kreditnehmers auf vorzeitige Vertragsbeendigung (gegen Vorfälligkeitsentschädigung) anerkannt hat 15, muß der Kreditgeber jederzeit mit der Störung seiner einst angestellten geschäftlichen Kalkulation rechnen, da die vorzeitige Darlehensrückzahlung den vereinbarten Tilgungs- und Verrechnungsplan eben umwirft. Anders wenn ein Ersatzkreditnehmer den Vertrag wie ursprünglich vereinbart weiterführt. Schließlich können auch noch der good will des zufriedenen (Alt)Kreditnehmers und die Gewinnung eines Neukunden auf der Haben-Seite zu verbuchen sein. II. Voraussetzungen der Ersatzkreditnehmerstellung 1. Recht auf Ersatzkreditnehmerstellung In seiner Entscheidung vom 30. November hat der BGH sich erstmals zu den Voraussetzungen der Ersatzkreditnehmerstellung geäußert, in dem er darlegte, unter welchen Bedingungen der Gläubiger eines Anspruchs auf Schadensersatz wegen Nichtabnahme eines Darlehens gehalten ist, ein ihm angebotenes Deckungsgeschäft in Form der Ersatzkreditnehmerstellung anzunehmen bzw. eine Ablehnung treuwidrig ist und ein Verschulden gegen sich selbst darstellt. Diese Entscheidung war eine Bekräftigung des Rechts des Kreditnehmers, einen Ersatzkreditnehmer anzubieten und eine Absage an den Kreditgeber, derartige Offerten in jedem Fall ablehnen zu können. Die Verquickung der Ersatzkreditnehmerstellung mit der Problematik der Vorfälligkeitsentschädigung ist offensichtlich, da (wie bereits dargelegt) ein wesentlicher Zweck der Kreditnehmersubstituion Die Möglichkeit zur Druckausübung besteht ohnehin nur in der Aussicht, daß der Kreditgeber bei Ablehnung eines geeigneten schäftes seinen Vorfälligkeitsentschädigungsanspruch verliert. Zum Vertragsschluß kann er nicht gezwungen werden (BGH ZI 1056; Knops, S f. mwnw). Wobei einzuräumen ist, daß ggf. entstehende Verluste über den Rechnungsposten Zinsverschlechterungsschaden in der Vo schädigung zu berücksichtigen sind (BGH NJW 1998, 592, 593). z.b. Bundesanleihen (ausdrücklich erwähnt in BGH NJW 1997, 2875, 2877) BGH NJW , 2878 seit BGH NJW 1997, 2875 BGH ZIP 1054, 105610 - 4 - die Begrenzung des durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehenden Schadens ist. Die Frage nach dem Recht auf Stellung eines Ersatzkreditnehmers ist ein Annexproblem der Vorfälligkeitsentschädigung. Ohne das Recht auf vorzeitige Entlassung aus dem Darlehensvertrag stellt sich die Frage nach der Kreditnehmersubstitution nicht. Dieses Recht zur vorzeitigen Vertragsbeendigung hat der BGH im Jahr ausdrücklich festgestellt und diese Ansicht beibehalten 18. Es erscheint trotz des in Gefahr geratenen Grundsatzes pacta sunt servanda 19 daher gleichwohl wenig angebracht, dies noch grundsätzlich in Frage zu stellen. Die Rechtsprechung erfährt sogar ihre Kodifikation im BGB, soweit der derzeitige Gesetzesentwurf 20 der Bundesregierung zur Schuldrechtsmodernisierung realisiert wird. Dort ist in 490 II BGB das Recht auf vorzeitige Vertragsbeendigung als außerordentliches Kündigungsrecht 21 vorgesehen. Mit dem Recht des Kreditnehmers zur vorzeitigen Vertragsbeendigung gegen Vorfälligkeitsentschädigung trifft den Kreditgeber reflexartig die Obliegenheit zur Annahme eines zumutbaren Deckungsgeschäftes (Ersatzkreditnehmersubstitution) zum Zwecke der Schadensminderung. Da es sich bei dieser Pflicht nur um eine Obliegenheit handelt, kann der Kreditgeber mithin nicht zum Vertragsschluß gezwungen werden. Vielmehr ist das Recht auf Ersatzkreditnehmerstellung ein Vorschlagsrecht des Schuld-ners, daß bei ungerechtfertigter Ablehnung (nur) zu Rechtsnachteilen des Gläubigers (Entfall des Anspruchs auf Entschädigung 22 ) führt. 2. Voraussetzungen im Einzelnen Steht nun fest, daß der Kreditnehmer ein Recht auf vorzeitige Lösung vom Kreditvertrag und damit auch die Möglicheit der Gestellung eines Ersatzkreditnehmers hat 23, ist zu klären, unter welchen Voraussetzungen die Kreditnehmersubstitution der Bank berechtigterweise angesonnen werden kann. a) Berechtigtes Interesse des Altkreditnehmers (1) wirtschaftliche Handlungsfreiheit Im Streit um die Ersatzkreditnehmerstellung hat der BGH, als er sich 1989 auf die Seite der Befürworter schlug 24, hinsichtlich der Voraussetzungen festgehalten, daß die Entscheidung über die Annahme eines Deckungsgeschäftes eine Einzelfallabwägung zwischen dem BGH NJW 1997, 2875 ff.; 1997, 2878 f. BGH NJW 1998, 592 ff. Claussen, Rn. 27c mit weiteren Nachweisen über kritische Stimmen in der Literatur RegE d. Bundesregierung vom , S. 71 f. (veröffentlicht im Internet: [download in der Rub bungsvorhaben : Bei inhaltlicher Übereinstimmung steht die Konstruktion als außerordentliches Kündigungsrecht freilich im Widerspruch zur Re des BGH. Nach dessen A. kann das Risiko der Verwendung der Darlehensvaluta nicht der Bank in Form eines Kündigungsrec werden: BGH NJW , BGH ZIP 1990, 1054, 1056 Für beide Themen gelten dieselben Grundsätze: Köndgen, Kreditgewährung, S BGH ZIP 1990, 1054, 105611 - 5 - Lösungsinteresse des Altkreditnehmers und dem Beharrungsinteresse des Kreditgebers (ähnlich wie im Mietrecht) erforderlich macht. Dies aufgegriffen von der Literatur 25 führte zur Suche nach einer Reihe von sozialen Problemlagen des Kreditnehmers (finanzielle Not durch Arbeitslosigkeit, Ehescheidung, beruflich bedingter Wohnsitzwechsel etc.), auf die sich der Kreditgeber einzulassen hätte. Für den hier untersuchten Fall der Immobilienveräußerung haben die Entscheidungen des BGH vom Juli die Rechtslage klar entschieden. Danach ist ein ausreichendes berechtigtes Interesse die Erhaltung der wirtschaftlichen Handlungsfreiheit des Kreditnehmers. Auf die Beweggründe für den Lösungswillen des Altkreditnehmers und die Ersatzkreditnehmerstellung kommt es nicht an 27. Der Kreditgeber muß sich auch darauf einlassen, daß der Darlehensnehmer das Sicherungsobjekt zur Wahrnehmung einer günstigen Verkaufsgelegenheit (also ohne Not) veräußern will 28. Die derzeitige Bundesregierung macht sich diese kreditnehmerfreundliche Auffassung mit dem Entwurf zu einem Gesetz zur Schuldrechtsmodernisierung zu eigen 29. Es ist zu begrüßen, daß die oberste Rechtsprechung sich in diesem Fall für den Kreditnehmer entschieden hat 30. Zum einen ist die Erhaltung der wirtschaftlichen Handlungsfreiheit des Darlehensnehmers eine Rechtsposition von Verfassungsrang. Dieses Recht ist so auszulegen, daß sich die juristische Wirkungskraft der betreffenden Norm am stärksten entfaltet 31. Im Hinblick auf das durch die wirtschaftliche Handlungsfreiheit gedeckte Beharrungsinteresse des Kreditgebers fordert dies den Kompromiß zwischen den widerstreitenden Postionen. Für den Fall des Grundstücksverkaufs erreicht diesen angemessenerweise die Kreditnehmersubstitution, wenn sie die Nachteile für den Kreditgeber hinreichend berücksichtigt. Zum zweiten schafft diese eindeutige Regelung Rechtssicherheit. Es obliegt nicht mehr der Rechtsfindung durch langanhaltende rechtswissenschaftliche Diskussionen und widerstreitende Urteile der Instanzgerichte, ob in einem konkreten Fall, ein berechtigtes Interesse vorliegt. Ein Weg, den aufgrund seiner finanziellen Lage ein Kreditnehmer ohnehin nur unter erheblichen Schwierigkeiten gehen kann und der aufgrund der Dauer im Ergebnis nicht zum Ziel führt 32. Der an dieser Stelle immer verteidigte Grundsatz pacta sunt servanda hat in einer Zeit, in der das Mobilitätsbedürfnis der Gesellschaft erheblich zugenommen nicht mehr dieselbe Verbindlichkeit wie noch zur Schaffung des BGB oder früher. Letztlich soll der Vortmann, BGH EWiR 607 BGB 1/90, 142; weitere Nachweise bei Claussen, Rn. 27c BGH NJW 1997, 2875 ff; 2878 f. BGH NJW 2875, 2877 BGH NJW 2875, 2877 RegE d. Bundesregierung vom , S. 600 (veröffentlicht im Internet: [download in der Rubrik bungsvorhaben : so auch Knops, S BVerfGE 6, 55, 72; , 167 Der potentielle Grundstückserwerber und Ersatzkreditnehmer springt vorher ab.12 - 6 - beharrungswilligen Vertragspartei durch die angesonnene Kreditnehmersubstitution, eine Fortführung des Vertrages gerade ermöglicht werden. (2) Ausnahme In Frage gestellt wird die Anerkennung des Bedürfnisses auf Ersatzkreditnehmerstellung, wenn der Vertrag nur noch eine kurze Restlaufzeit (ca. ein Jahr) aufweist 33. Die Berechtigung dieser Einschränkung ist jedoch fragwürdig. Die Situation bei kurzen Restlaufzeiten ist nicht entscheidend anders als bei längeren. Der einzige Unterschied besteht darin, daß der Kreditnehmer die Möglichkeit, den Vertrag trotz Mißliebigkeit zu erfüllen, eher in Betracht ziehen mag als bei langer Frist. Seine Belastung ist jedoch dieselbe. Unter Umständen kann er günstige Verkaufsgelegenheiten nicht wahrnehmen, weil der potentielle Käufer keine elf Monate wartet. Bezüglich der Bewertung der Kreditgeberposition bewirkt das Heranrücken der regulären Vertragsbeendigung keinerlei Änderung. Schließlich läuft man mit der vorgeschlagenen Ausnahme auch Gefahr, die getroffene klare Entscheidung des Streits um die Ersatzkreditnehmerstellung zu verwässern. Diese Rechtsunsicherheit schadet den Beteiligten. Eine praktische Relevanz dieser Fälle ist überdies kaum erkennbar, denn die Kreditnehmersubstitution verursacht Kosten, die den Darlehensnehmer ggf. ohnehin nach anderen Auswegen suchen läßt 34. Ist die Veräußerung dennoch so dringend (z.b. wegen plötzlicher Finanznot), kann man in Beachtung der oben dargestellten Wertung ein Festhalten des Kreditnehmers noch weniger begründen. Die Ausnahme ist abzulehnen. (3) Fazit Im Ergebnis ist festzuhalten, daß das berechtigte Interesse des Kreditnehmers, welches den Grundsatz der Vertragstreue im Falle der Stellung eines Ersatzkreditnehmers durchbricht, die Erhaltung der wirtschaftlichen Handlungsfreiheit des Kreditnehmers ist. Da diese bei Veräußerung der Immobilie immer betroffen ist, bedarf es in der Fallprüfung keiner besonderen Feststellung. b) Vertragseintritt zu den bisherigen Bedingungen (1) Beibehaltung der Konditionen Die Kreditnehmersubstitution erfolgt unter Beibehaltung der ursprünglichen Vertragskonditionen 35. Das ist einerseits eine Maßgabe für den Ersatzkreditnehmer, dieselben Pflichten zu tragen wie sein Vorgänger, aber andererseits auch eine Sperre für das Kreditinstitut, den Moment des Schuldnerwechsels zur Konditionenanpassung zu Knops, S räumt Knops, S selbst ein BGH ZIP 1990, 1054, 1056; Knops, S. 1434; Vortmann, BGH EWiR 607 BGB 1/90, 14213 - 7 - nutzen 36. Letzteres Verbot ergibt sich aus der Selbstbindung des Kreditgebers durch den ursprünglichen Vertragsschluß, für deren Durchbrechung keine Rechtfertigung ersichtlich ist. (2) Zweckänderung Als Hindernis erweist sich in diesem Zusammenhang eine Zweckbindung bestimmter Sonderkredite. Sind Kredite an den ursprünglichen Darlehensnehmer z.b. im Rahmen von Subventionen vergeben worden und verstieße ein Austausch des Kreditnehmers gegen die Vorschriften der Subventionsausreichung, muß eine Ersatzkreditnehmerstellung scheitern 37. Es kann seitens des Kreditgebers kein Verschulden gegen sich selbst darstellen, sich nicht auf ein derartiges Deckungsgeschäft einzulassen. Hingegen liegt keine Zweckänderung in diesem Sinne vor, wenn ein finanziertes Objekt fortan privat genutzt werden soll, ursprünglich aber vom Kreditnehmer zur Einnahmenerzielung errichtet werden sollte (Eigennutzung eines Mietshauses). Zwar hat die Änderung Bedeutung für den Kredit, wenn z.b. Einnahmen zur Darlehenstilgung verwendet werden sollten. Die Frage, ob der Ersatzkreditnehmer das Darlehen trotzdem tilgen kann, betrifft jedoch dessen Leistungsfähigkeit und ist später noch zu erörtern, keinesfalls aber ein Ausschlußgrund per se. c) Geeigneter Ersatzkreditnehmer (1) Bonität Die Person des Ersatzkreditnehmers muß die zur ordnungsgemäßen Vertragsabwicklung hinreichende Bonität haben. Das Risiko des Schuldnerausfalls wurde bei Vertragsschluß vom Kreditgeber bewertet und war entscheidend für das ob der Kreditgewährung und die Gestaltung der Konditionen. Soll der Vertrag zu denselben Konditionen fortgeführt werden, muß auch die Forderung nach ausreichender Bonität aufrechterhalten werden. Hierbei ist jedoch (einschränkend) zu beachten, daß sich die Bonitätsprüfung nur auf die Resttilgung bezieht. Mithin ist auch ein weniger solventer Ersatzkreditnehmer geeignet, sofern er nur hinreichend Gewähr bietet, die noch ausstehenden Leistungen zu erbringen. Erhöhten Bonitätsanforderungen muß der Ersatzkreditnehmer ggf. genügen, wenn ein aus gewerblicher Nutzung der finanzierten Immobilie refinanzierter Kredit übernommen wird und das Objekt zukünftig aber ohne Einnahmenerzielung genutzt werden soll (privater Wohnzweck) Hermanns in Falter Rn. 690 weist ausdrücklich auf die Gelegenheit hin. Der BGH stellte 1989 ausdrücklich auf die Beibehaltung des Vertragszwecks ab (BGH ZIP 1990, 1054, 1056). Jüngere Stimme Auffassung: Knops, S14 - 8 - (2) sonstige vertrauensbildende Faktoren Neben der Zahlungsfähigkeit als wesentliche Voraussetzung persönlicher Geeignetheit zur Kreditaufnahme, mag der Kreditgeber auch weitere Kriterien heranziehen, auf die er sein Vertrauen bei der Darlehensvergabe gründet. Erwähnt wird dabei z.b. der Vorbehalt ggü. bestimmten Personenkreisen, wie z.b. Ausländern 38. Die Berechtigung der Annahme, daß es einem ausländischen Kunde leichter fiele, durch Rückzug in sein Heimatland sich der Realisierung der Kreditgeberansprüche zu entziehen, braucht hier jedoch nicht näher untersucht werden, da die Immobilienfinanzierung insofern mit der gundpfandrechtlichen Sicherung eine Besonderheit aufweist, die derartige Bedenken zurücktreten läßt. Berechtigterweise kann angesichts der heute üblichen Abwicklung der Kreditvergabe als standardisiertes Massengeschäft unter Beteiligung verschiedener Bankabteilungen mit fluktuierendem Personalbestand schon in Frage gestellt werden, ob überhaupt noch ein Kreditinstitut neben der Bonitätsprüfung besonderes Vertrauen bildet 39. Entscheidend dürfte aber letzlich sein, daß das Risiko der Immobiliarkreditvergabe kaum von der Person des Schuldners abhängt. Nach Studien des Hypothekenbankverbandes ist der Kapitalverlust bei grundpfandrechtlich gesicherten Krediten kaum messbar 40. Diesbezügliche Einwände des Kreditgebers vermögen vor diesem Hintergrund nicht als berechtigtes Argument gegen einen Ersatzkreditnehmer zu überzeugen. Rechtfertigen also nicht Bedenken hinsichtlich der Bonität des Kreditnehmers Zweifel an dessen Fähigkeit, den Restkredit erwartungsgemäß zu bedienen, sind erst recht keine anderen vertrauensbildenden Faktoren beachtlich. d) Zumutbarkeit der Substitution (1) Ausgleich finanzieller Belastungen Einziges Kriterium der Zumutbarkeit der vorzeitigen Vertragsbeendigung ist nach grundlegender Entscheidung des BGH 41 der Ausgleich finanzieller Belastungen, die der Kreditgeber erleidet. Diese zur Vorfälligkeitsentschädigung getroffene Wertung ist ebenso für die Kreditnehmersubstitution maßgebend, da (wenngleich kein Schaden) auch hier kostenverursachender Aufwand 42 entsteht. Angesichts der richterlichen und wissenschaftlichen Kritik 43 an der Gebührenpraxis der Banken ist aber fraglich, ob hierfür ein gesondertes Entgelt zu beanspruchen ist. In die Zinsberechnung geht die Berechnung der durch Verwaltungsaufwand etc. entstehenden Knops, S Knops, S Nachweise bei Knops, S. 1432, der unter Bezugnahme auf diese Studien und weitere Literatur von Quoten in der Größenordnu 0,2 und 0,4 % berichtet. BGH NJW 2875, 2877 Bonitätsprüfung, Vertragsumschreibung, Kontenänderung etc. beispielhaft BGHZ 114, 330 ff.; Köndgen, Bankgebühren, S15 - 9 - Kosten ein 44. Die Ersatzkreditnehmerstellung ist im Einzelfall zwar nicht konkret vorhersehbar, aber den Kreditinstituten kein unbekanntes Szenario. Genauso wie ein Ausfallrisiko quotenmäßig berechnet werden kann, um in den Kreditkosten berücksichtigt zu werden, dürfte auch eine Marge für Vertragsveränderungen kalkuliert werden. Im Interesse einer effektiven Verwirklichung des dem Kreditnehmer durch die Rechtsprechung zugestandenen Lösungsrechts vom Kreditvertrag 45 ist es wünschenswert, auch die Kosten der Kreditnehmersubstitution mit den Kreditzinsen abgegolten zu sehen. Köndgen 46 weist zurecht darauf hin, daß ein de jure unbehinderter Ausstieg aus dem Langzeitvertrag ökonomisch wertlos sein kann, wenn der Ausstieg für die ausstiegswillige Partei mit erheblichen Kosten verbunden ist. Mehr Transparenz bringt eine solche Lösung für den Kunden auch, denn den Kreditzins kennt er von Anfang an, etwaige Lösungsgebühren lernt er erst nach Vertragsbindung wirklich kennen 47. Auch bestünde dann die Chance einer effektiven Entgeltkontrolle, die durch die Rechtsprechung nur schwer zu leisten ist 48, durch den Markt. Der Einwand, daß der Aufschlag der Lösungskosten die Kreditzinsen pauschal in die Höhe treiben wird und damit auch Kreditnehmer belastet, die derartige Kosten nie verursachen, überzeugt angesichts des Umstandes, daß die Kosten ohnehin gering sein dürften 49 und angesichts der zu gewinnenden Vorteile nicht. Letztlich wird in der Diskussion um die Zulässigkeit von Lösungsgebühren darauf hingewiesen, daß etwaige AGB-Klauseln vom geltenden, dispositiven Recht (z.b. 467 S. 2 BGB) abweichen und eine unangemessene Benachteiligung isd 9 II Nr. 1 AGBG darstellen 50. Mithin ist für den Verwaltungsaufwand der Bank kein gesonderter Kosten- und Entgeltanspruch anzuerkennen. Die Abgeltung erfolgt mit dem Darlehenszins. Etwaige AGB- Klauseln halten einer Inhaltskontrolle (kontrollfähig sind derartige Preisabreden 51 ) gemäß 9 AGBG nicht stand. Sonstige Kosten (nicht Entgelte), die die Substitution zwingend verursacht (z.b. Notarkosten), hingegen kann die Bank vom Kunden nach Auftragsrecht ( 670 BGB) oder gemäß der Vertragswerke der Kreditinstitute 52 ersetzt verlangen, da die Substitution in seinem Interesse geschieht 53. Dies entspricht auch dem gesetzlichen Leitbild, z.b. 897 BGB BGHZ 114, 330, 336 BGH NJW 1997, 2875 ff; 2878 f. Köndgen, Bankgebühren, S. 124 Der mögliche Blick in Preislisten vermittelt dem Durchschnittskunden sicher kein anschauliches Bild. Köndgen, Bankgebühren, S. 117 Knops, S Knops, S. 1435; Köndgen, Bankgebühren, S. 135; BGHZ 114, 330, 335 (für die Löschungsbewilligung) BGHZ 114, 330, 332 Nr. 12 I, II, V AGB-Banken; Nr. 17 I, II, III AGB-Sparkassen Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung, Veräußerung des Grundstücks16 (2) Besondere Entgelte Voraussetzung der Zumutbarkeit der Ersatzkreditnehmerstellung kann keinesfalls die Bereitschaft des Bankkunden, für die Substitution als solche eine Vergütung an die Bank zu zahlen, sein 54. Vor dem Hintergrund, daß die Bank mit der Annahme des Deckungsgeschäftes eine ihr nach Treu und Glauben gebotene Obliegenheit erfüllt, ist dafür kein Raum. (3) sonstige Unzumutbarkeit Ob sonstige Umstände eine Unzumutbarkeit der Substitution begründen können, kann naturgemäß nicht abschließend beantwortet werden, da dies vom (zukünftigen) konkreten Einzelfall abhängt. Aus der dargestellten Interessenlage abzuleiten sind solche (abgesehen vom Erfordernis des Ausgleichs finanzieller Belastungen) allerdings nicht. In der Literatur ist auch (soweit ersichtlich) bislang nur eine Konstellation beschrieben worden, die diese Frage thematisiert. So wurde angenommen 55, daß es einer Bank unzumutbar ist, eine Substitution zu akzeptieren, bei der der Ersatzkreditnehmer plant, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft des Kreditgebers befindliche, finanzierte Immobilie nach Fertigstellung an ein anderes Kreditinstitut zu vermieten. Diese Interessenbewertung ist jedoch kaum nachvollziehbar und vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidungen zum Recht auf vorzeitige Vertragsbeendigung aus dem Jahre nicht mehr aufrecht zu erhalten. Im Vergleich zum Interesse des Kreditgebers, an einem Vertragspartner festzuhalten, ist das Interesse, über die Verwendung des finanzierten Objekts bestimmen zu können, ein von der Geschäftsbeziehung Darlehen reichlich entferntes Anliegen. Wenn aber das Recht des Kreditnehmers auf wirtschaftliche Handlungsfreiheit schon den Anspruch auf Vertragstreue durchbricht, dann überwindet es erst recht derartige Randinteressen. Im übrigen scheint es aus wettbewerbsrechtlichen Gründen bedenklich, inwieweit ein Kreditinstitut seinen Kunden auf diese Art und Weise verbieten kann, mit Konkurrenten Geschäftsbeziehungen aufzunehmen 57. Der Fall bietet daher keine zu berücksichtigenden Erkenntnisse. Sonstige Umstände der Unzumutbarkeit der Kreditnehmersubstitution sind nicht ersichtlich. III. Durchführung der Ersatzkreditnehmerstellung Akzeptiert der Darlehensgeber die Substitution, ist der Weg für eine Fortführung der Immobilienfinanzierung durch den Ersatzkreditnehmer offen. Das geltende Recht sieht dazu zwei Varianten vor BGH ZIP 1990, 1054, 1056 f. Vortmann, BGH EWiR 607 BGB 1/90, 142 (soweit ersichtlich kein realer Fall) BGH NJW 1997, 2875 ff. und 2878 f. Ein solches Verhalten erscheint wie ein Boykottaufruf ggü. dem Darlehensnehmer, einem Konkurrenten keine Mieträume anzu gegen 21 I GWB, 1 UWG verstoßen dürfte.17 1. Befreiende Schuldübernahme Die Schuldübernahme ist der am häufigst vorgeschlagene Weg zum Schuldnerwechsel. 58 In Frage kommt nur die befreiende / privative Schuldübernahme, da der Ersatzkreditnehmer die Verpflichtungen des Altkreditnehmers allein übernehmen soll. a) Vertragliche Konstruktionen Gesetzlich geregelt sind die Formen der Schuldübernahme in den 414, 415 BGB. Danach kommt ein Vertrag zwischen Alt- und Ersatzkreditnehmer zustande, der der Genehmigung des Darlehensgebers bedarf ( 415 I 1 BGB) oder es einigen sich der Gläubiger und Ersatzkreditnehmer isd. 414 BGB. Der dem Immobiliarkredit zugrundeliegende Umstand, daß der Ersatzkreditnehmer eine grundpfandrechtlich gesicherte Verpflichtung übernimmt, verlangt im Fall des 415 BGB die Beachtung des 416 BGB. Die Vorschrift soll nach hm. 59 auch für Grundschulden gelten, was in Beachtung der Gleichheit der Interessenlagen Zustimmung verdient. Demnach ist eine Mitteilung über die Übernahme an den Darlehensgeber erforderlich und Fiktion der Genehmigung möglich, 416 I 1, 2 BGB. 60 Neben diesen Formen sind auch die Konstruktionen eines dreiseitigen Vertrags zwischen den Beteiligten bzw. eines zweiseitigen Vertrags zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer unter Zustimmung des Ersatzkreditnehmers möglich. Ihre Verbreitung in der Praxis ist jedoch marginal 61. b) Geeignetheit Die Schuldübernahme bringt den wesentlichen Vorteil mit sich, daß der Altkreditnehmer fortan nicht mehr zur Darlehenstilgung verpflichtet ist. Die Leistungspflicht geht auf den Ersatzkreditnehmer über 62. Dennoch ist die Geeignetheit der befreienden Schuldübernahme für die Ersatzkreditnehmerstellung fraglich. Zu den Nachteilen dieses Geschäfts gehört, daß mit der Schuldübernahme eben ausschließlich die Leistungspflicht übertragen wird. Die mit der Stellung als Vertragspartei notwendigerweise verbundenen Rechte und Zuständigkeiten lassen sich so nicht übertragen. Somit behält der Altkreditnehmer die Gestaltungsrechte und bleibt der Adressat des Kreditgebers, wenn z.b. dieser kündigt. Angesichts der langen nach Hermanns in Falter, Rn. 690 und Lang in Schaarschmidt, Die Sparkassenkredite, Rn scheinbar sogar die einzig in ziehende Möglichkeit Erman/Westermann 416 Rn. 2 mwnw.; Knops, S mwnw. dazu näher unten Knops, S Erman/Westermann Vor 414 Rn. 118 Laufzeiten von Immobiliarkrediten ist diese andauernde Verantwortlichkeit des lösungswilligen Altkredit-nehmers misslich 63. Ähnlich ist die Situation hinsichtlich des Sicherungsvertrages, in den der Ersatzkreditnehmer bei einer Schuldübernahme auch nicht eintritt. Der Übergang z.b. des Rückgewähranspruchs 64 hinsichtlich der Grundschuld wird daher im Interesse des Übernehmers gesondert im Grundstückskaufvertrag vereinbart werden müssen. Die nachteiligen Folgen einer Schuldübernahme gemäß 418 I 1, 2 BGB sind hingegen bei den hier untersuchten Fällen nicht relevant. Die Sicherung der übernommenen Forderung durch das Grundpfandrecht entfällt nicht, da wegen der unmittelbaren Beteiligung des Grundstückseigentümers am Geschäft ein Fall des 418 I 3 BGB (Einwilligung) vorliegt 65. Sonstige Sicherungen durch Dritte neben dem Grundpfandrecht sind bei dieser Kreditform unüblich. Der Gesetzeswortlaut sieht in 416 II BGB ein weiteres Hindernis für die Abwicklung der Kreditnehmersubstitution in Form der Schuldübernahme vor. Demnach kann der Gläubiger (Darlehensgeber) erst zur Genehmigung der Schuldübernahme aufgefordert werden, wenn der Übernehmer als Grundstückseigentümer eingetragen ist. Für die Abwicklung bedeutet das das Risiko des Altkreditnehmers, sein Grundstück bereits veräußert haben zu müssen, bevor klar ist, ob die Kreditnehmersubstitution erfolgen kann. Entschärft wird dieses Problem durch die Auffassung der wohl hm 66, die die Vorschrift entgegen ihren Wortlaut für nicht ausschließlich ansieht. 2. Vertragsübernahme a) Vertragliche Konstruktionen Die Vertragsübernahme kann bedarf im Gegensatz zur befreienden Schuldübernahme ( 414 BGB) immer der Beteiligung der drei betroffenen Parteien 67, da jede einen grundlegenden Wechsel in ihrer bisherigen Rechtsstellung erfährt. Möglich ist ein dreiseitiger Vertrag. Hierbei ist zu beachten, daß eine etwaige Anfechtung gegenüber den anderen beiden Beteiligten zu erklären ist, da von der Nichtigkeit des Geschäfts beide unmittelbar betroffen sind ( 143 II BGB). Die Einigung kann auch zwischen Gläubiger (Darlehensgeber) und Übernehmer (Ersatzkreditnehmer) unter Zustimmung des Altschuldners (Altkreditnehmer) erfolgen. Aus Sicht des Kreditgebers am bequemsten, da am wenigsten aufwendig und deswegen wohl Knops, S darauf weist Knops, S mwnw. hin so auch: Lang in Schaarschmidt, Die Sparkassenkredite, Rn Nachweise bei Erman/Westermann 416 Rn. 3 Erman/Westermann, Vor 414 Rn. 119 auch am häufigsten 68 ist die Vertragsübernahme in Gestalt eines Vertrages zwischen Ersatzkreditnehmer und Altkreditnehmer unter Genehmigung des Darlehensgebers. Die Vertragsübernahme ist formfrei vereinbar, Schriftform aus Gründen der Rechtsklarheit aber angeraten. b) Geeignetheit Sämtliche der benannten Nachteile der Schuldübernahme treten bei der Vertragsübernahme nicht auf. 418 BGB, der bei der Vertragsübernahme analog gelten soll 69, dürfte (wie oben dargelegt) kaum Relvanz haben. Die Vertragsübernahme eignet sich daher am besten zur Durchführung der Ersatzkreditnehmersubstitution. 3. Rechtsfolgen Mit der Durchführung der Ersatzkreditnehmersubstitution in Gestalt der Vertragsübernahme wird der Ersatzkreditnehmer neuer Vertragspartner und der Altkreditnehmer frei. Es gehen neben der Hauptleistungspflicht auch Nebenrechte und alle Rechtspositionen, die sich aus der Stellung als Vertragspartei ableiten, über. Mit der Grundstücksveräußerung und der Übernahme des Darlehens, sollte auch der Sicherungsvertrag übernommen werden, um tatsächlich alle die fortgeführte Immobilienfinanzierung betreffenden Rechtsgeschäfte zu übertragen. 4. Fortführung der Immobilienfinanzierung bei Ablehnung der Substitution Bei berechtigter Ablehnung (z.b. wegen mangelnder Bonität des angebotenen Ersatzkreditnehmers) steht der veräußerungswillige (Alt)Kreditnehmer vor der Wahl, dennoch die Vertragsauflösung zu verlangen und dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen oder aber, selbst die Finanzierung fortzuführen. Die letzte Variante der Finanzierungsfortführung bei Veräußerung des Grundstücks sind Gegenstand der Untersuchung in den nächsten beiden Abschnitten 70. Der Fall unberechtigter Ablehnung des angesonnenen Deckungsgeschäfts führt zur vorzeitigen Vertragsbeendigung unter Entfall des Anspruchs des Kreditgebers auf Vorfälligkeitsentschädigung 71 und verläßt damit den Bereich des hier untersuchten Themas Knops, S mwnw. (jedoch ohne die Vermutung) Knops, S B und C BGH ZIP 1990, 1054, 105620 B. Fortführung der Immobilienfinanzierung durch den Veräußerer (Sicherheitenaustausch) I. Situation 1. Aus Sicht des Kreditnehmers Die Substitution der Kreditsicherheit bei Beibehaltung des durch sie gesicherten Darlehens ist aus Sicht des Kreditnehmers interessant, sofern er z.b. eine Finanzierung zu günstigen Konditionen abgeschlossen hat, das konkrete finanzierte Vorhaben jedoch nicht mehr fortführen kann oder will 72 bzw. aus dem Darlehensvertrag mangels geeigneten Ersatzkreditnehmers nicht ohne Vorfälligkeitsentschädigung aussteigen kann. Der Darlehensnehmer wird, sofern er trotz Veräußerung des finanzierten Objektes eine Finanzierung benötigt, nach rationalem Kalkül versuchen, die bisherige Finanzierung auf ein neues Vorhaben (z.b. die Finanzierung einer anderen Immobilie andernorts) zu übertragen. Es soll sich nach seinen Vorstellungen zweierlei ändern: der konkrete Verwendungszweck 73 des Darlehens und die angebotene Sicherheit. Unter dem Titel dieser Arbeit gilt den Fällen die Aufmerksamkeit, in denen sich der Wandel von Darlehenszweck und Kreditsicherungsmittel in dem Rahmen des Immobilienfinanzierungstypischen hält. Das heißt, der Wandel des Verwendungszwecks erfolgt nur soweit, als zwar eine andere, aber eben immer noch eine Immobilie finanziert werden soll. Der Sicherheitentausch beschränkt sich auf einen Wechsel des Belastungsobjekts (Grundstück), stellt aber die rechtliche Form der Kreditsicherheit nicht in Frage. Das Grundpfandrecht an dem einen Grundstück soll durch die Einräumung eines Grundpfandrechtes am neuen Grundstück ersetzt werden, nicht aber soll eine Realsicherheit zb durch eine Personalsicherheit ersetzt werden. Letzteres ist bei der Immobilienfinazierung untypisch 74 und verläßt damit den Bereich der hier untersuchten Fälle. 2. Aus Sicht des Kreditgebers Die Gründe für die Vornahme des beschriebenen Sicherheitenaustauschs entstammen der Sphäre des Kreditnehmers. Vorteile aus der Sicherheitensubstitution für das Kreditinstitut sind kaum ersichtlich. Der Austausch des belasteten Grundstücks durch ein möglicherweise werthaltigeres Objekt mindert das Verwertungsrisiko. Bei Sorge um die Werthaftigkeit des bisherigen Objektes muß die Bank jedoch nicht den Ausweg im Sicherheitentausch suchen, sondern kann z.b. ihren vertraglichen Anspruch auf die Verstärkung 75 der Sicherheit aus Nr. 13 I, II AGB-Banken bzw. Nr. 22 I AGB-Sparkassen geltendmachen Wohnsitzwechsel bei Finanzierung eines Eigenheims; die Wahrnehmung einer günstigen Verkaufsgelegeheit; die Verschle persönlichen Verhältnisse und die deswegen beabsichtigte Wahl eines günstigeren Vorhabens Um Mißverständnissen vorzubeugen: Dies meint nicht die unter A II 2 b (2) diskutierte Problematik. Rösler in Jährig/Schuck/Rösler/Woite, S. 139, 184 Kumulation, statt Austausch Mehr anzeigen
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