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Timestamp: 2016-10-25 03:25:37+00:00

Document:
1A.219/2006 (02.04.2007)
1A.219/2006 /fun
Politische Gemeinde B�rglen, Beschwerdef�hrerin, handelnd durch den Gemeinderat, Ringstrasse 7,
8575 B�rglen, dieser vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Mike Gessner,
X.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hansjakob Zellweger,
Enteignungskommission des Kantons Thurgau, Pr�sident Dr. Rudolf Strehler, Dorfstrasse 21,
5. Juli/16. August 2006.
Die an der Peripherie von B�rglen (TG) gelegene Parzelle Nr. 90 der X.________ AG geh�rte gem�ss dem Zonenplan der Gemeinde B�rglen vom 20. Januar 1986/22. September 1986 zur "Reserve-Zone W2". Auf einer Teilfl�che von 1'590 m� des insgesamt 7'123 m� umfassenden Grundst�cks errichtete die Eigent�merin im Jahre 1987 ein selbst�ndiges und dauerndes Baurecht zugunsten des Heimvereins Pfadi B�rglen. Im Zuge der Zusammenf�hrung der Ortsgemeinden B�rglen, Istighofen, Leimbach und Opfershofen im Jahre 1995 wurden u.a. auch das Baureglement und die Zonenordnung �berarbeitet und den neuen Verh�ltnissen angepasst. Der neue Zonenplan, der erstmals im November 2001 �ffentlich aufgelegt wurde, wies die Parzelle Nr. 90 der "Zone f�r Sport und Freizeit Sa" zu. In dieser d�rfen nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die in direktem Zusammenhang mit Sport- und Freizeitaktivit�ten stehen. Diese Zonenzuweisung ist, nachdem die Grundeigent�merin erfolglos Einsprache und Rekurs erhoben hatte, mit der Genehmigung der neuen Zonenordnung durch den Thurgauer Regierungsrat am 27. Mai 2003/11. August 2003 in Rechtskraft erwachsen.
Mit Eingabe vom 23. Dezember 2003 reichte die X.________ AG bei der Enteignungskommission des Kantons Thurgau Klage ein mit dem Begehren, die Politische Gemeinde B�rglen sei zu verpflichten, der Kl�gerin f�r die materielle Enteignung der Teilfl�che von 5'533 m� ab der Parzelle Nr. 90 eine Entsch�digung von Fr. 180.--/m2 zu bezahlen. Die Gemeinde vertrat vor der Enteignungskommission den (Haupt-)Standpunkt, die Ortsplanung aus dem Jahre 1986 habe den Anforderungen des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung (RPG) nicht gen�gt. Mit Entscheid vom 30. August 2005 wies die Enteignungskommission die Klage vollumf�nglich ab. Sie ging davon aus, dass auch nach der Zuweisung des Grundst�cks zur Zone f�r Sport und Freizeit eine wirtschaftlich sinnvolle und angemessene Nutzung m�glich sei. Im �brigen sei aus verschiedenen Gr�nden unwahrscheinlich, dass die nach altem Zonenplan bestehende Nutzungsm�glichkeit h�tte realisiert werden k�nnen.
Gegen den Entscheid der Enteignungskommission erhob die Grundeigent�merin beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau Beschwerde und verlangte die Zusprechung der von ihr eingeklagten Entsch�digung. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 5. Juli/16. August 2006 teilweise gut und wies die Sache zum Neuentscheid im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ck. Zur Begr�ndung wird im Wesentlichen ausgef�hrt, es spreche nichts daf�r, dass der Zonenplan von B�rglen aus dem Jahre 1986 nicht RPG-konform gewesen sei. Die Umzonung der Parzelle Nr. 90 von der W2-Reservezone zur "Sport- und Freizeitzone Sa" sei daher entsch�digungspflichtig, falls f�r die Liegenschaft nach neuer Zonenordnung keine sinnvolle Nutzungsm�glichkeit mehr bestehe. Dies sei angesichts der restriktiven Bauvorschriften f�r die Sport- und Freizeitzone, der ung�nstigen Lage des Grundst�cks und der fehlenden Nachfrage nach zus�tzlichen Freizeitangeboten zu bejahen. Die Sache sei daher zur Festsetzung der Entsch�digung f�r materielle Enteignung an die Enteignungskommission zur�ckzuweisen.
Die Politische Gemeinde B�rglen hat gegen den Entscheid des Thurgauer Verwaltungsgerichts Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Die Beschwerdef�hrerin stellt Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheides und R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz; eventuell sei die Klage der Grundeigent�merin vollumf�nglich abzuweisen.
Die X.________ AG stellt den Antrag, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, soweit auf diese einzutreten sei. Das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau ersucht um Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) zieht in Zweifel, ob der Zonenplan von 1986 RPG-konform gewesen sei und die in die Reservezone einbezogenen Grundst�cke als Baugebiet betrachtet werden konnten. Die X.________ AG hat Gelegenheit erhalten, zur Vernehmlassung des ARE Stellung zu nehmen.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid, der im Jahr 2006 ergangen ist. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher noch nach dem Bundesgesetz �ber die Organisation der Bundesrechtspflege (OG; vgl. Art. 132 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 �ber das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).
2.1 Gegen kantonale Entscheide �ber Entsch�digungen als Folge von Eigentumsbeschr�nkungen ist gem�ss Art. 34 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zul�ssig. Die Gemeinde B�rglen ist als Gemeinwesen, das zur Leistung einer Entsch�digung verpflichtet worden ist, zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert.
2.2 Im Streite liegt ein Entscheid, mit dem das Vorliegen einer materiellen Enteignung grunds�tzlich bejaht und die Sache zur Festsetzung der Entsch�digung an die Vorinstanz zur�ckgewiesen worden ist. Solche R�ckweisungsentscheide gelten nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als Teilentscheide, die selbst�ndig mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden k�nnen (vgl. BGE 129 II 286 E. 4.2 S. 291 mit Hinweisen). Da auch die weiteren formellrechtlichen Voraussetzungen erf�llt sind, kann auf die eingereichte Beschwerde eingetreten werden.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens, geltend gemacht werden (Art. 104 lit. a OG). Geht wie hier der angefochtene Entscheid von einer richterlichen Beh�rde aus, ist das Bundesgericht an deren Sachverhaltsfeststellungen gebunden, falls sich diese nicht als offensichtlich unrichtig oder unvollst�ndig erweisen oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen zustande gekommen sind (Art. 105 Abs. 2 OG).
Das Bundesgericht wendet im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde das Bundesrecht von Amtes wegen an. Es ist in diesem Verfahren an die von den Parteien vorgebrachten Begr�ndungen nicht gebunden und kann die Beschwerde auch aus anderen als den geltend gemachten Gr�nden gutheissen oder abweisen (vgl. Art. 114 Abs. 1 OG; BGE 127 II 264 E. 1b S. 268 mit Hinweisen, 128 II 145 E. 1.2.2 S. 150).
Das Verwaltungsgericht ist im angefochtenen Entscheid davon ausgegangen, dass bereits die fr�here, im Jahre 1986 in Kraft getretene Nutzungsordnung der Gemeinde B�rglen RPG-konform gewesen sei und die Zuweisung der Parzelle Nr. 90 zur Zone f�r Freizeit und Sport nicht eine Ein- sondern eine Umzonung darstelle. Die Gemeinde B�rglen vertritt dagegen die Auffassung, dass die Zonenordnung von 1986 im Widerspruch zu verschiedenen Grunds�tzen des Raumplanungsgesetzes gestanden habe. Die Parzelle Nr. 90 sei daher erst mit der Zonenplanrevision von 2003 bundesrechtskonform ins Baugebiet aufgenommen worden.
Nicht in Frage gestellt wird die Rechtsprechung, wonach Nutzungsbeschr�nkungen, die sich im Zuge des Wechsels von einer noch nicht auf dem eidgen�ssischen Raumplanungsgesetz beruhenden Bau- und Zonenordnung zu einer bundesrechtskonformen Nutzungsordnung ergeben, entsch�digungsrechtlich nicht als Aus- oder Umzonungen gelten k�nnen. In solchen F�llen ist die Entsch�digungsfrage vielmehr nach den Grunds�tzen zu beurteilen, die auf die Nicht- oder Neueinzonung anwendbar sind. Damit eine Nutzungsordnung als bundesrechtskonform betrachtet werden kann, gen�gt nicht schon, dass sie unter der Herrschaft des Raumplanungsgesetzes in Kraft getreten ist; sie muss auch in materieller Hinsicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrunds�tze ausgerichtet sein (vgl. BGE 131 II 728 E. 2.3 S. 731 f. mit Hinweisen). In diesem Zusammenhang wird im angefochtenen Entscheid ausgef�hrt, es d�rfe davon ausgegangen werden, dass ein Zonenplan, der nach Inkrafttreten des RPG revidiert worden sei, diesem Gesetz entsprochen habe. Allein aus der Tatsache, dass der fr�here Zonenplan der Gemeinde B�rglen aus dem Jahre 1986 stamme, k�nne nicht schon abgeleitet werden, dass es sich m�glicherweise um einen nicht RPG-konformen Plan handle. Betrachte man diesen fr�heren Zonenplan, so entstehe nicht der Eindruck, dass die Planung nicht RPG-konform sei. Es werde klar zwischen Siedlungsgebiet und Nichtsiedlungsgebiet unterschieden. �berm�ssige Baulandreserven schienen nicht vorhanden zu sein. Dass noch Reservebauzonen ausgeschieden worden seien, �ndere nichts an der grunds�tzlich m�glichen RPG-Konformit�t. Es sei auch anzunehmen, dass der Regierungsrat im Jahre 1986 kaum eine Ortsplanung genehmigt h�tte, die nicht RPG-konform gewesen w�re. Dass m�glicherweise die verschiedenen Ortsplanungen nach der Vereinigung der Gemeindeteile keine optimale Gesamtplanung gebildet h�tten, k�nne durchaus sein. Das �ndere aber nichts daran, dass die Planung grunds�tzlich RPG-konform gewesen sei.
Mit diesen Erw�gungen hat sich das Verwaltungsgericht jedoch �ber die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend die thurgauischen Reservebauzonen hinweggesetzt.
Das Bundesgericht hat sich mit den Reservebauzonen, wie sie � 21 des Baugesetzes des Kantons Thurgau vom 28. April 1977 (aBauG) vorsah, verschiedentlich befasst:
In BGE 112 Ia 155 E. 2b und 2c ist die thurgauische Regelung der Reservebauzonen geschildert und hierzu festgehalten worden, dass die Umwandlung einer Reservebauzone in die definitive Bauzone gem�ss den Bestimmungen von � 38 bis 41 aBauG ein eigentliches Ein- bzw. Umzonungsverfahren voraussetze. Dies, obwohl gem�ss � 16 aBauG die Reservebauzonen zusammen mit den definitiven Bauzonen das Baugebiet bilden sollten, welches � 16 aBauG praktisch gleich wie Art. 15 RPG definiere. Umfassten aber die Bauzonen in �bereinstimmung mit dem Raumplanungsgesetz nur das Land, das weitgehend �berbaut sei oder voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigt und erschlossen werde, so sei es mit Art. 15 RPG unvereinbar, diese Zonen so zu unterteilen, dass ein Teil davon erst nach Durchf�hrung eines weiteren Ein- bzw. Umzonungsverfahrens der bestimmungsgem�ssen Nutzung zugef�hrt werden k�nne. Das Bauzonenland sei in seiner Gesamtheit f�r die bauliche Nutzung bereit zu halten, und es d�rften deren Verwirklichung nicht Hindernisse in den Weg gestellt werden, die mit einer Neueinzonung vergleichbar seien oder einer solchen nahek�men. Das Bundesgericht erkl�rte daher die Regelung von � 21 in Verbindung mit � 16 aBauG als unbeachtlich und den - von den Beschwerdef�hrern beanstandeten - Einbezug einer Liegenschaft in die Reservebauzone als unzul�ssig (vgl. auch BGE 115 Ia 333 E. 6 S. 341).
In BGE 112 Ib 388 E. 4c S. 391 f. legte das Bundesgericht dar, aus BGE 112 Ia 155 k�nne nicht abgeleitet werden, dass ein Anspruch auf die �berbauung von Land in der Reservebauzone bestehe. Die bundesrechtswidrige Regelung von � 16 und � 21 aBauG habe zur Folge, dass die Reservebauzone nicht als Bauzone im Sinne des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes betrachtet werden k�nne. Dementsprechend k�nne aus der Bundesrechtswidrigkeit der thurgauischen Regelung auch nicht hergeleitet werden, dass die bestehenden Reservezonen den definitiven Bauzonen gleichzusetzen seien. Eine solche Folgerung k�nne zum vornherein nicht f�r Reservebauzonen gezogen werden, die viel zu gross bemessen seien und dem voraussichtlichen Bedarf der kommenden 15 Jahre nicht entspr�chen.
Im Urteil 1A.20/1989 vom 10. November 1989 E. 4c (publ. in ZBl 93/1992 S. 133, 136 f.) ist nebenbei best�tigt worden, dass die thurgauische Reservebauzone nicht als Bauzone im Sinne des Art. 15 RPG betrachtet werden k�nne.
Schliesslich hat das Bundesgericht in einem Solothurner Fall, in dem u.a. auf BGE 112 Ia 155 verwiesen worden ist, erneut wiederholt, dass die Ausscheidung eines Reservegebiets nur zul�ssig sei, wenn sich dieses in den bundesrechtlichen Rahmen einf�ge. Insbesondere d�rfe das Reservegebiet nicht auf Kosten der Bauzone ausgeschieden werden. Vielmehr m�sse Land, das nach gesetzlicher Vorschrift in die Bauzone geh�re, tats�chlich in eine Bauzone und nicht bloss in eine Reservezone eingewiesen werden (BGE 116 Ia 335 nicht publ. E. 2c).
Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich f�r die hier umstrittene Liegenschaft, dass diese im Jahre 1986 nicht in eine RPG-konforme Bauzone einbezogen worden ist, h�tte es doch f�r eine Realisierung der vorgesehenen Wohnnutzung zun�chst eines eigentlichen Umzonungsverfahrens bedurft.
Nun wird im angefochtenen Urteil unter Verweis auf einen Entscheid vom 12. August 1992 (TVG 1992 Nr. 20) sinngem�ss erkl�rt, dass die vom Bundesgericht festgestellte Unvereinbarkeit mit dem Bundesrecht durch �nderung des kantonalen Rechts behoben worden sei. Die Reservebauzonen h�tten bereits ab 17. August 1987 wieder zum Baugebiet geh�rt. In � 2 der Verordnung des Regierungsrates zur Einf�hrung des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 14. April 1987 (RRV RPG) sei n�mlich festgehalten worden, dass die Reservebauzonen der Erschliessung des Baugebietes dienten. Die erw�hnte Regierungsrats-Verordnung hat jedoch an der im aBauG enthaltenen Voraussetzung eines eigentlichen Um- bzw. Einzonungsverfahrens f�r Reservebauzonen nichts ge�ndert. Die Bestimmungen von � 2 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2 RRV RPG sahen vielmehr ebenfalls vor, dass die Reservebauzonen auf Grund einer Erschliessungsplanung in definitive Bauzonen umzuwandeln seien und sich das Verfahren nach � 38 bis 41 aBauG richte. Diese Vorschriften regelten aber - wie bereits erw�hnt - das Neueinzonungs- bzw. Umzonungsverfahren. Es kann daher keine Rede davon sein, dass die Reservebauzonen kraft der Bestimmung von � 2 RRV RPG ohne weiteres zu Bauzonen geworden w�ren.
Fragen k�nnte sich allenfalls noch, ob die neuen Bestimmungen des thurgauischen Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 (PBG), welche das aBauG am 1. April 1996 abl�sten, die Argumentation des Verwaltungsgerichts zu st�tzen verm�chten. Das neue Gesetz hat in � 36 Abs. 3 die Gemeinden erm�chtigt, das Baugebiet zur Etappierung der Erschliessung in definitive Bauzonen und Reservebauzonen zu unterteilen. Dabei sah � 36 PBG f�r die Zuteilung der Reservebauzonen zu den definitiven Bauzonen sowohl eine Erschliessungsplanung als auch ein - vereinfachtes - Umwandlungsverfahren vor. Die M�glichkeit, Reservebauzonen zu schaffen, ist jedoch bei der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 21. November 2001 vollst�ndig aufgehoben und die Regelung von � 36 PBG ins �bergangsrecht verwiesen worden (vgl. � 111bis PBG).
Es kann demnach auch mit Blick auf die neueren Rechts�nderungen nicht gesagt werden, dass die nach altrechtlicher, nicht RPG-konformer Regelung in Reservebauzonen einbezogenen Grundst�cke aufgrund der vor�bergehend geltenden kantonalen Bestimmungen �ber die Erschliessungsetappierung ohne weiteres zu definitivem Baugebiet geworden w�ren. Dazu h�tte es gem�ss � 36 PBG zumindest einer eingehenden �berpr�fung der kommunalen Erschliessungsplanung bedurft. Dass in der Gemeinde B�rglen eine solche noch vor der hier in Frage stehenden Zonenplanrevision stattgefunden h�tte, wird von keiner Seite geltend gemacht und ist aufgrund des Zeitablaufs auch nicht anzunehmen. Es muss mithin dabei bleiben, dass die Parzelle Nr. 90 im Jahre 1986 nicht RPG-konform eingezont wurde und erstmals durch den Zonenplan der Gemeinde B�rglen von 2003 bundesrechtskonform in eine Bauzone aufgenommen worden ist.
In der Aufnahme des Grundst�cks Nr. 90 in die Zone f�r Sport und Freizeit k�nnte demnach h�chstens dann eine materielle Enteignung liegen, wenn ein Anspruch auf Zuweisung der Parzelle zur Wohnzone W2 bestanden h�tte. Ein solcher Anspruch ist mit Entscheid des kantonalen Departementes f�r Bau und Umwelt vom 28. Mai 2003 jedoch rechtskr�ftig verneint worden. Die Feststellung des Thurgauer Verwaltungsgerichts, dass eine materielle Enteignung eingetreten und die Gemeinde B�rglen entsch�digungspflichtig sei, erweist sich als bundesrechtswidrig.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Da bereits die Enteignungskommission des Kantons Thurgau das Entsch�digungsbegehren der Grundeigent�merin abgewiesen hat, er�brigt sich die von der Beschwerdef�hrerin verlangte R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz in materieller Hinsicht. Dagegen ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
Die bundesgerichtlichen Kosten sind dem Ausgang des Verfahrens entsprechend der privaten Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Der Politischen Gemeinde B�rglen ist gem�ss Art. 159 Abs. 2 OG keine Parteientsch�digung zuzusprechen.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 5. Juli/16. August 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 5'000.-- wird der X.________ AG auferlegt.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Enteignungskommission und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 132
 Art. 34
 BGE 
 Art. 114
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 15
 Art. 15
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 15
 BGE 
 Art. 159