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Timestamp: 2018-06-18 19:00:26+00:00

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EL RINCON TRIBUTARIO: 26 julio 2015
Tributación de bines raíces pre reforma tributaria: Ley 20.780
El actual régimen tributario del mayor valor producto de la enajenación de bienes raíces y de los derechos sobre tales bienes, se encuentra contemplado respectivamente en la la letra b) e i) del número 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. No obstante, bajo la perspectiva de la reforma tributaria, contenida en la Ley N° 20.780, publicada en el en el Diario Oficial el 29 de septiembre de 2014, unifico en una sola letra el tratamiento tributario del mayor valor generado en la enajenación de bienes raíces y de los derechos sobre tales bienes, conteniendo ambos casos en la letra b) del número 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
Conforme a la norma vigente hasta el 31 de diciembre de 2016, el mayor valor (utilidad) que se produce respecto de la enajenación de bienes raíces y sobre los derechos sobre bienes raíces, incluido el reajuste del saldo del precio, podrá ser considerado como una renta afecta conforme al régimen general de tributación, vale decir, Impuesto de Primera Categoría e Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional, según sea el caso, o en su defecto podrá ser considerado este mayor valor un ingreso no constitutivo de renta, es decir, no pagará impuestos.
Para de determinar, si el mayor valor generado por la enajenación de un bien raíz se encuentra afecto al pago de impuestos o no, se deberá estar a lo contemplado en la letra b) del número 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, y en el caso del mayor valor generado por la enajenación de los derechos o cuotas sobre el bien raíz que se posee en comunidad, se deberá estar a lo contemplado en la letra i) del número 8 del artículo previamente citado. A pesar de la distinción de letras (b – i), que la norma hace para tratar el mayor valor (utilidad) generado por la enajenación de los bienes raíces o los derechos sobre tales bienes, el régimen tributario para ambos casos, es exactamente el mismo.
De las normas previamente mencionada, y en atención a las normas de relacionamiento, establecidas en el inciso cuarto del número 8 del artículo 17 y de las normas de habitualidad contenidas en el artículo 18, ambos de la Ley sobre Impuesto a la Renta, se pueden distinguir que no constituirá renta el mayor valor (utilidad) generado por la enajenación de bienes o por la enajenación de derechos sobre bienes raíces, cuando se cumplan las siguientes condiciones copulativamente:
1. Cuando se trate de bienes raíces situados en territorio nacional.
2. Cuando quien enajena sea una persona natural o una sociedad de personas constituida exclusivamente por personas naturales.
3. Cuando el bien raíz propiamente tal o las cuotas o derechos sobre el bien raíz, no formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de renta efectivas de la primera categoría determinada mediante contabilidad completa y balance general.
4. Cuando no se configure el hecho de habitualidad, contemplado en el inciso tercero del artículo 18 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
5. Cuando la enajenación del bien raíz o las cuotas o derechos sobre el bien raíz, no se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el enajenante se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del número 8, del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
6. Que la sociedad de personas (formada exclusivamente por personas naturales), no se encuentre obligada en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa.
Además de cumplir con los requisitos anteriores, cuando la sociedad de personas (formada exclusivamente por personas naturales) enajenante del bien raíz o de los derechos o cuotas respecto de los bienes raíces poseídos en comunidad, hayan nacido producto de la división de una sociedad que debía declarar mediante renta efectiva con contabilidad completa y balance general, en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación, o en el ejercicio inmediatamente anterior al de la enajenación, se deberá cumplir con las siguientes condiciones para no afectarse con impuestos:
a) Deberá estar acogida al régimen de renta presunta, contabilidad simplificada o mediante declaración de rentas efectivas según contrato respecto de tales bienes, a lo menos por un ejercicio comercial previo a la enajenación del bien raíz o de las cuotas respecto de los bienes raíces poseídos en comunidad, independientemente del régimen de tributación que afecte a la sociedad dividida en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación, o en el inmediatamente anterior a ésta.
b) Respecto de promesas de ventas o arriendos con opción de compra sobre un bien raíz o de las cuotas respecto de los bienes raíces poseídos en comunidad, la sociedad escindida o naciente, deberá estar acogida por al menos dos ejercicios comerciales al régimen de renta presunta, contabilidad simplificada o mediante declaración de rentas efectivas según contrato, independientemente del régimen de tributación que afecte a la sociedad dividida en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación, o en el inmediatamente anterior a ésta.
Cabe destacar, que en los dos casos mencionados previamente (letra a y b), los bienes raíces o las cuotas respecto de los bienes raíces poseídos en comunidad, no deben formar parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de la Primera Categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa, en el ejercicio en que se efectúa la enajenación, de lo contrario, el mayor valor igualmente se gravaría bajo el régimen general.
A consecuencia de no cumplirse las condiciones mencionadas precedentemente, entonces el mayor valor producto de la enajenación de un bien raíz o de las cuotas o derechos sobre tales bienes, se puede ver afecto al régimen general de tributación, esto es, Impuesto de Primera Categoría e Impuesto Global Complementario o Adicional, según sea el caso.
A partir del 1° de enero de 2017, entran a regir las nuevas normas sobre enajenación de bienes raíces y de las cuotas o derechos sobre tales de tales bienes, no obstante lo anterior, respecto de aquellos bines raíces y derechos sobre tales bienes adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2003, y que se enajenen a partir del 1° de enero de 2017, se regirán por las normas vigentes hasta el 31 de diciembre 2016.
Publicado por Juan Carlos Moscoso G. en 16:54 No hay comentarios.: Enlaces a esta entrada Etiquetas: Chile, Reforma Tributaria, Tributación de Bienes Raíces
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