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Timestamp: 2020-02-29 03:04:56+00:00

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Tiago Maia, Autor em Lei do Inquilinato na Prática - Página 2 de 3
Saiba quais são os tipos de Caução previstos na Lei do Inquilinato.
A Lei do Inquilinato em sua Seção VII versa sobre as garantias locatícias e define no Artigo 37, Inciso I, tipos de CAUÇÃO como sendo uma dessas garantias.
O objetivo desse artigo é levar ao nosso leitor o entendimento se essa garantia é de fato segura para lhe resguardar de eventuais transtornos ao longo da sua locação.
Logo no Artigo 38 a Lei do Inquilinato valida bens móveis ou imóveis como objetos lícitos de garantia para uma locação.
No mesmo artigo §1°, 2° e 3° a Lei discorre sobre particularidades dos tipos de caução que ela admite como garantia, a saber:
Títulos e ações.
Vamos discorrer sobre cada um deles e o nível de segurança jurídica que implica cada um.
Tipos de Caução: Bens Móveis e Imóveis
A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos (Art. 38, §1°) para atingir os seus efeitos.
Tornando assim o objeto dado em garantia um penhor dado pelo garantidor da locação para as obrigações pactuadas na locação.
Para o caso do proprietário aceitar tal garantia, aconselho a elaboração de um contrato de penhor, observando dentre outras implicações legais.
O Artigo 1,424, Inciso I, que diz:
“o penhor só tem eficácia se em tal contrato for fixado prazo para pagamento.”
Vale lembrar que a Lei do Inquilinato em seu artigo 46, §1° diz:
Em outras palavras para locações residenciais ajustada por 30 meses ou mais, passados 30 dias de tal prazo, se o contrato não for denunciado pelo LOCADOR ,o contrato passará a vigorar por prazo indeterminado.
Trazendo assim incompatibilidade entre tal pactuação e o contrato de penhor definido como garantia.
Por esse razão, exceto para locações por temporada, não aconselho os nossos clientes a optarem por tal modelo de garantia.
Bens Imóveis e a necessidade da averbação:
A caução de bens imóveis (Art. 38, §1°) para atingir seus efeitos deverá ser averbada junto à margem da respectiva matrícula do imóvel.
A modalidade aqui conforme versa o Artigo 1.473, Inciso I, é a hipoteca.
E para esta atingir a integralidade dos seus efeitos deveria gerar Escritura de Hipoteca para registro tornando assim o imóvel garantia das obrigações contratadas na locação.
A simples averbação, como descrita na Lei, como mera pré-­notação do registro vigente torna o objeto apresentado como uma garantia pessoal e não uma garantia real como embora possa ser aludido.
Vale lembrar ainda que se o imóvel apresentado for bem de família estará sobre as alegações de impenhorabilidade descritas na Lei 8.009/90, Artigo 3°.
Como se não bastasse, a Lei do Inquilinato em seu Artigo 40, Inciso VII esclarece que a garantia poderá ser substituída em caso de desapropriação ou alienação do imóvel antes apresentado.
Devido aos fatores apresentados, não aconselho os meus clientes a optarem por tal modalidade de garantia.
Com a ressalva, de em caso de imóvel ser apresentado em garantia por terceiro, deve ser avaliada a hipótese deste figurar como “fiador” no contrato a ser pactuado.
Tipos de Caução: em Dinheiro
A caução em dinheiro (Art. 38, §2°) embora prevista em Lei, é ponto pacífico no mercado que as limitações impostas pelo Legislador a tornaram uma garantia insuficiente.
Desse modo, um risco maior para cobrir eventuais débitos oriundos de inadimplemento de alugueres e encargos contratualmente exigíveis.
Assim como danos causados ao imóvel.
Vale lembrar ainda que o valor da caução, estipulado em no máximo três vezes o valor do aluguel, deverá ser depositado em conta poupança conjunta.
Portanto, o LOCADOR não poderá unilateralmente mover a quantia sem autorização.
A custo de responder até mesmo por apropriação indébita dos valores apresentados em garantia e não como antecipação de pagamentos.
Por si os motivos aqui descritos, já considero suficientes para não recomendar essa modalidade de garantia aos nossos clientes e leitores, salvo como já mencionado nas locações por temporada.
Tipos de Caução: Títulos e Ações
Por fim a Lei apresenta a caução de títulos e ações (Art. 38, §3°).
Aqui são válidas as recomendações dadas para os bens móveis.
Já que essa modalidade de caução figurará de igual modo em penhor.
Só que desta vez o objeto em questão é um título de crédito.
Como previsto nos Artigos 1.451 a 1.460 do Código Civil.
Vale pontuar que a Lei já referenda que em caso de falência da emissora do título dado em garantia ficará na incumbência do LOCADOR solicitar ao LOCATÁRIO que substitua a garantia.
Fato que acho inviável e inseguro para o proprietário do imóvel, após apresentar as modalidades de caução previstas na Lei do Inquilinato como possíveis garantias.
Tipos de Caução, nossa visão
Concluo apontando que há modalidades de garantias previstas na mesma Lei que asseguram aos proprietários de imóvel mais segurança quanto ao recebimento dos seus alugueres.
E é claro, a quitação também de encargos contratualmente exigíveis e a devolução do imóvel, finda a locação, ilesa de danos.
Aconselho o uso dessa modalidade de garantia tão somente nos caso de locação por temporada.
Ou para contrato de penhor concomitante com a locação pactuadas por prazo determinado com garantia estabelecida com base no Artigo 58, inciso III.
Aqui sempre discorremos sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!
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Vai colocar seu imóvel para locação?
A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) referenda aos proprietários de imóveis no Art. 22 quais são os deveres do LOCADOR.
A nossa experiência de mercado, após mais de 15 anos de prática demonstra que o bom senso na preparação do imóvel para locação é essencial antes de disponibilizá-lo ao mercado.
Dentre outros benefícios, a redução da vacância e a maximização da rentabilidade do investimento imobiliário.
Basta fazer uma simples pergunta na hora de avaliar se um imóvel está apto ou não para ser locado:
Você alugaria este imóvel para uso próprio ou da sua família?
Agora, você é nosso convidado à elaboração de um plano de preparação para do seu imóvel, o que denominamos de pré­-locação.
Dica 1 para preparar seu imóvel para locação e alcançar máxima rentabilidade:
O Art. 22 Inc. I diz que é obrigação do LOCADOR:
Como engenheiro civil e consultor imobiliário costumo orientar os meus clientes, fundamentado nesse texto da Lei do Inquilinato.
Que o LOCADOR execute os reparos necessários no imóvel dotando-o de sua plena funcionalidade.
E após isto, aplique-­se a pintura e limpeza fina, para que na visita o proponente à locação perceba o zelo do proprietário tem no imóvel que está sendo ofertado.
Ressalto sempre para isso, pois não são necessários grandes investimentos para a realização de tais ajustes.
Já que para maximizar a rentabilidade da sua locação não é prudente dispender de altos investimentos na hora de dispor o imóvel para locação.
Você não tem garantia futura de que os acessórios incorporados ao imóvel aumentarão efetivamente a avaliação quanto ao preço do aluguel ou até mesmo numa futura venda.
Dica 2 para preparar seu imóvel para locação, tenha uma documentação regular:
É fundamental possuir a quitação das contas de consumo, impostos, taxas e encargos quando da locação do imóvel, pois é de obrigação do LOCADOR segundo o Art. 22 Inc. II:
“Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.”
Sendo assim o imóvel não poderá de nenhuma hipótese ser objeto de demandas judiciais ou extrajudiciais em face de prejuízo ao locatário que assim poderá acionar o LOCADOR por perdas e danos.
Na minha opinião o ponto chave do Art. 22 da Lei do Inquilinato está no Inc. V que diz ser de obrigação do LOCADOR:
“Fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”
Faça uma vistoria antes:
A realização da “vistoria de entrega de chaves” assume tal importância pois esse texto da Lei do Inquilinato no Art. 23 Inc III, diz ser do LOCATÁRIO:
“Restituir o imóvel, finda locação, no estado em que recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal.”
Portanto basta fazer o elo entre os textos para perceber a importância vital da “vistoria de entrega de chaves”.
Pois, esta descreverá de forma clara e precisa o estado do imóvel para o qual o locatário deverá restituir o imóvel ao LOCADOR finda a locação.
O cuidado na realização de tal vistoria resulta na eliminação de demandas inclusive judiciais já que uma das principais preocupações dos proprietários de imóveis que o dispõe para a Locação é:
Receber o imóvel em plenas condições para futura relocação ou venda.
Como se pode ver, cuidados simples com o imóvel acompanhados de bom senso resultam por certo na maior rentabilidade do imóvel
E com isso, eliminar inúmeros “ruídos” na relação Locador x Locatários no decurso da locação de um imóvel.
Caso não se sinta apto a realizar a preparação do seu imóvel para locação..
Ou mesmo elaborar o seu contrato de locação de acordo com a Lei do Inquilinato, laudo de vistoria da entrega de chaves, e demais serviços referentes à locação imobiliária, pode contar conosco!
Portanto, não abra mão da segurança jurídica na hora de alugar o seu imóvel, com satisfação disponibilizamos os nossos serviços com esse objetivo.
Continue acompanhando o nosso Blog, pois aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!
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Do rol das garantias locatícias elencadas pela Lei do Inquilinato, no Artigo 37, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento vem listada no Inciso IV.
O porque dessa garantia, entenda acompanhado esse artigo.
Já falamos sobre as demais garantias locatícias possíveis para cobrir as obrigações assumidas em contrato de locação para o caso de este não honrá-­las.
Todas essas garantias, apresentam características que podemos citar como vantagem ou desvantagem a depender do proponente à locação.
Na cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento regulada pelo Capítulo XII da Lei 11.196/05, a ideia é oferecer ao LOCATÁRIO “papéis” que possuam valor de garantia com a legitimidade outorgada legalmente.
Sem que este seja “penalizado” se não vier a cair em mora ou litígio para resolução contratual de alguma obrigação locatícia deixada em aberto.
Quotas de Fundo de Investimento, como funciona em uma locação?
Essa modalidade de garantia locatícia faculta ao locatário uma possibilidade de “investimento” que logicamente terá seus rendimentos auferidos ao longo da vigência do contrato de locação da locação, ou mesmo lançando mão de investimento de garantidor terceiro para tal.
Em todo caso o LOCADOR figurará como “credor fiduciário” e a Instituição Financeira emissora das quotas, legalmente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, como “Agente Fiduciário”.
Para formalizar a garantia o titular dos papéis registrará junto ao agente fiduciário a cessão das quotas ao LOCADOR (credor fiduciário) por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas (Lei 11.196, Artigo 88, §1°).
Em caso devido caberá ao Credor fiduciário acionar o agente fiduciário para a execução extrajudicial das quotas que lhe serão revertidas como pagamento pela obrigação.
Sem prejuízo da possibilidade de mover Ação de despejo em meios próprios e eventual cobrança da diferença caso a garantia apresentada não cubra a totalidade das obrigações assumidas em contrato de locação.
Quotas de Fundo de Investimento e o perfil investidor do LOCATÁRIO.
Vale ressaltar que o Artigo 40, Inciso IX, da Lei do Inquilinato declara a possibilidade de exigência da apresentação de nova garantia por parte do LOCATÁRIO, para o caso de liquidação ou encerramento do fundo de investimento.
A Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento como garantia de locação surge para preencher uma lacuna aos LOCATÁRIOS com perfil de “investidor”.
Pois a caução em dinheiro seria corrigida por poupança, as outras modalidades de caução imobilizariam o ativo, o seguro fiança locatícia deve ser contratado e renovado anualmente a custo considerado elevado.
Em média uma vez e meia o valor da locação para a contratação da franquia mais básica em que é segurado a locação e encargos.
E a desnecessidade da figura do FIADOR que lhe garanta as obrigações da locação poupando-lhe assim o constrangimento moral e revestindo de agilidade a sua garantia ao ofertar a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento que lhe será revestida com a resolução contratual da locação.
Quotas de Fundo de Investimento, conclusão:
Portanto, eu recomendo aos meus clientes com perfil de investidor a contratação de tal garantia, ou que lhe seja prestada por terceiro.
É comum por exemplo os pais fazerem aquisição de quotas de fundo de investimento ou em nome de um filho ou reservado-­se a titularidade do investimento para ofertar em garantia.
Ou na locação de imóveis não residenciais o empreendedor fazer tal investimento, com o mesmo objetivo, para reaver o valor “investido” no momento em que seja resolvidas as obrigações assumidas na contratação da locação do imóvel.
Em suma, a desvantagem dessa modalidade de garantia cito o seu “valor” que geralmente é superior a 8 locações.
Sendo mais comum o valor de 12 vezes o valor da locação, para cobrir eventuais custas como o previsto no Artigo 58, Inciso III, da Lei do Inquilinato.
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O prazo da locação pode ser livremente pactuado entre as partes, mas afinal você sabe qual o melhor prazo para contrato de aluguel residencial?
Vou começar esse artigo de forma diferente.
Como se diz por aí, sem mais delongas…
Vou responder logo que o melhor prazo para o contrato de aluguel de imóvel residencial urbano é 30 meses.
Esse prazo é amplamente adotado por administradoras de imóveis, corretores imobiliários e mesmo por proprietários que alugam seus imóveis por conta própria,
Mas por que esse prazo se tornou tão utilizado?
Essas e outras questões são respondidas a partir da correta leitura e interpretação da Lei do Inquilinato.
E aqui você saberá tudo que é necessário para fazer uma locação mais segura e entender qual o melhor prazo para contrato de aluguel.
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses,
a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
“Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”
Esses dois textos dão origem ao que chamamos de “denúncia vazia”.
Que nada mais é do que o pedido do imóvel por parte do LOCADOR findo o prazo contratual, sem uma motivação além do fim da vigência do prazo em que foi pactuado o contrato de aluguel.
Sou profissional do mercado imobiliário há mais de 15 anos e posso afirmar que:
95% dos clientes que conheço não atentam para a realidade alertada por esse texto da Lei que vou reforçar aqui:
Aí você pode e deve questionar:
Mas o prazo de 30 meses não é muito longo já que sei que não poderei reaver o imóvel na vigência do contrato??
“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,
a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:”
“se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”
ATENÇÃO máxima agora!
Pois a Lei do Inquilinato nos textos que acabei de citar, se devidamente lidos e interpretados, só permitirão que o LOCADOR possa reaver o seu imóvel que fora alugado por contrato pactuado por período de 12 meses após 60 meses.
Vale dizer ainda que o contrato poderá sim, sem rescindido em período inferior ao pactuado por motivos de infração ou quebra contratual.
Como por exemplo, inadimplemento, mal uso do imóvel, por acordo amigável entre as partes, ou outras circunstâncias previstas pela Lei do Inquilinato, as quais são analisadas aqui no blog.
Preparei um vídeo onde explico com mais detalhes sobre o melhor prazo para contrato de aluguel.
Aproveite para compartilhar nosso blog para outras pessoas!
E ter acesso a essas dicas de como realizar uma locação mais segura!
contrato de aluguel melhor prazo de aluguel melhor prazo para contrato de aluguel prazo na locação qual o prazo mínimo para locação de imóvel residencial?

References: Artigo 37
 Artigo 38
 Artigo 1
 artigo 46
 Artigo 1
 Artigo 3
 Artigo 40
 Artigo 58
 Artigo 37
 Artigo 88
 Artigo 40
 Artigo 58