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Timestamp: 2017-12-12 10:39:49+00:00

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Palumbo Administraciones - Boletin de Noticias Nº 11
Año II - Nº11
En nuestra vida profesional diaria requerimos de ciertas actitudes que deben observarse para alcanzar la optimización de las relaciones personales.
Hay que tratar de obtener resultados y debe ser una consecuencia positiva. El apoyo de ustedes es indispensable para hacer posible un constante mejoramiento, cuidando así nuestra imagen en su esencia misma.
En la vida no todos son obstáculos, existen momentos para crecer y proyectarnos.
Si se observa fríamente, nuestro trabajo consiste en esto precisamente, cada obstáculo es una oportunidad de desarrollar nuestra habilidad, para solucionarlo.
Las acciones de cada persona forman una cadena que está perfectamente interconectada, cada quien pone su granito de arena y si se trabaja en colaboración el trabajo resulta más efectivo.
Nuestra administración no es una estación a la que se llega, es un tren en el que viajamos permanentemente.
Por lo que agradecemos todos los meses nos permitan estar comunicados a través de este boletín de noticias.
Ing. Pedro Antonio Palumbo
Proyectan reformar la Ley 13512
En el Congreso de la Nación trabajan en proyectos de ley que pretenden modificar la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal que data de 1948. La diputada del ARI (Alternativa por una República de Iguales), Nélida Belous, y el senador sanjuanino Juan Carlos Gioja (Alianza Frente para la Victoria) presentaron iniciativas que prevén la incorporación de contratar una póliza de seguro de caución. Los asesores de los diputados nacionales María Fernanda Reyes y de Fernando Sanchez (Coalición Cívica) estudian las propuestas de los Consorcistas. El senador Guillermo Jenefes plantea la obligatoriedad de los propietarios en el pago de expensas.
En la sede de la Coalición Cívica, las organizaciones de consorcistas: Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo), Fundación Liga del Consorcista (LCPH), Comisión Argentina de Consorcios Consorcistas y Copropietarios (CACCyC), Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Productos y Servicios como Propietarios de Inmuebles (API) y la Asociación Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), se reunieron con asesores de los diputados nacionales por la Ciudad de Bs As, María Fernanda Reyes y de Fernando Sanchez. Se debate entre una reforma integral o la modificación parcial de algunos artículos.
La diputada fueguina Nélida Belous (ARI Autónomo) explica, en su proyecto, la importancia de incorporar un artículo que estipule un seguro de caución y radica en que: “es necesario dejar a criterio de la Asamblea, el contratar una Póliza de seguro de caución para encontrarse amparados antes situaciones no deseadas o no conocidas, asegurándose que los administradores avalen su actividad con tales pólizas”.
El mencionado artículo establece que: “el representante del consorcio deberá consultar en Asamblea de propietarios, sobre la necesidad de contratar una Póliza de seguro de caución a favor del consorcio de propietarios que representa. En caso de decidir afirmativamente dicha contratación, la Asamblea de propietarios deberá establecer las condiciones y el monto de la misma por mayoría simple de los presentes”.
El proyecto establece la no obligatoriedad de la póliza, dejando a consideración de la Asamblea la contratación, el monto y las condiciones de la misma. En relación a este punto, Belous consideró que: “al ser la Asamblea de propietarios la que decide las condiciones y el monto, permite tener la libertad de elegir si serán administrados por grandes empresas o pequeñas Pymes que se encuentren inscriptas en el Registro Público”.
Por su lado, el senador Gioja (FpV) plantea incorporar como artículo 11 bis de la Ley N°13.512, de Propiedad Horizontal, el siguiente texto:"El representante del consorcio deberá garantizar las obligaciones contraídas mediante la contratación de una póliza de seguro de caución a favor del consorcio de propietarios que representa. El seguro de caución deberá ser contratado en las condiciones y por el monto que establezca la asamblea de copropietarios, por mayoría simple de su quórum."
Entre sus argumentos dice “tal como los directores de sociedades anónimas avalan su función con pólizas de seguro de caución, de modo análogo es dable requerirlo a los administradores de la propiedad horizontal. En otros términos, tal como los primeros, los segundos administran fondos y patrimonios que le son ajenos”.
La obligatoriedad del pago de expensas
El senador jujeño Guillermo Jenefes, del Partido de la Victoria, propone que “Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. Ningún propietario estará legitimado para demandar al consorcio de propietarios por daños y perjuicios sufridos en su piso o departamento si adeudara expensas comunes anteriores al hecho que motivó el reclamo”.
Las razones que esgrime son para “llevar claridad con respecto al alcance de la obligación de pago de las expensas comunes en caso que existiera una demanda por daños contra el consorcio de propietarios” y explica “Si bien la obligación del pago de expensas no se extingue por imperio de la ley 13.512, la cuestión se plantea en el caso de un propietario demandara por daños y perjuicios al consorcio encontrándose en deuda, por falta de pago de expensas comunes. En este caso, nos encontramos frente a una cuestión no resuelta por la ley 13512 y que la práctica en los tribunales ha tratado de solucionar durante el transcurso del tiempo de aplicación de la misma”.
Prevención de riesgos en la actividad laboral
El 28 de abril, se conmemoró el Día Mundial de la Seguridad y Salud en el Trabajo, instaurado por la OIT en 2003, como una forma de fomentar la conciencia sobre los riesgos en los ámbitos laborales y promover lugares de trabajo sanos y seguros.
En la actualidad, más de 2 millones de trabajadores mueren cada año en el mundo, mientras que en la Argentina, a causa del trabajo, siguen falleciendo casi 1.000. Y más de medio millón se accidenta o enferma por deficiencias en las condiciones y medio ambiente de trabajo, lo que podría ser evitado.
El Sistema de Riesgos del trabajo, es uno de los componentes del Sistema de Seguridad Social. Tiene como objetivo reducir la siniestralidad en el trabajo a través de la prevención de riesgos en la actividad laboral y reparar los daños derivados de accidentes de trabajo y de enfermedades profesionales.
Es obligatorio para todos los empleadores afiliarse a una Aseguradora de Riesgos de Trabajo (ART) o acreditar los requisitos para autoasegurarse ante la Superintendencia de Seguros de la Nación. El Sistema de Riesgos de Trabajo brinda dos tipos de prestaciones:
El empleador está obligado por Ley a contratar una Aseguradora de Riesgos del Trabajo (ART) o a autoasegurarse para cubrir a todos sus empleados en caso de accidentes de trabajo o enfermedades profesionales. Todos los días se producen miles de accidentes laborales, la mayoría evitables. Conocer los riesgos de la empresa y cumplir con las normas de seguridad es la mejor manera de prevenirlos.
Se considera accidente de trabajo a “todo hecho súbito y violento que ocurra por o durante el trabajo, como así también los ocurridos en el tránsito entre el domicilio del trabajador y el lugar del trabajo, siempre y cuando el trayecto no se modifique o altere por causas ajenas al trabajo”.
Por otro lado, se consideran enfermedades profesionales a aquéllas que se producen como consecuencia de la realización de sus tareas laborales.
La Superintendencia de Riesgos de Trabajo (SRT) informa los Consejos de Prevención de accidentes de trabajo: ¿Qué hacer en caso de accidente y/o enfermedad laboral?
• no paga una prestación por incapacidad laboral temporaria dentro del mes de revocada el alta por la comisión médica;
• no realiza los exámenes médicos obligatorios;
• rechaza tomar a su cargo un accidente de trabajo.
• emiten dictámenes poco precisos;
• registran demoras en la emisión de dictámenes.
El mantenimiento de las fachadas es responsabilidad de los vecinos
El Gobierno porteño promulgó en el año 2000, la Ley 257 de Conservación y mantenimiento de Balcones y otras partes de los edificios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La misma establece que todos los propietarios deben presentar cada determinado período de tiempo y circunstancias edilicias un certificado que de constancia del buen estado de la construcción que habitan.
n la Ley 257, de Seguridad de Frentes y Balcones, en el Decreto 1233/2000 (Obligaciones de los Propietarios ante la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro) y en la Disposición 949/2001 que reglamenta la Ley 257, se enumeran los elementos que deberán ser mantenidos en buen estado como son: los balcones/ barandas/ ménsula/ carteles/ maceteros/ revestimientos/ ornamentos/ etc; párrafo que deberá ser incorporado al Código de Edificación artículo 6.3.1.1 ("Obligaciones del propietario relativas a la conservación de la obra"); en el artículo 2° establece la periodicidad con que debe realizarse una inspección técnica del estado de dichos elementos en relación a la antigüedad del edificio comprometiendo a los propietarios a acreditar que han llevado a cabo la inspección técnica específica del estado de los elementos, su fijación, niveles y escuadra; el artículo 5° de esta ley, estipula que las inspecciones podrán ser efectuadas por los profesionales mencionados en el artículo 2.5 del Código de Edificación (Arquitectos o Ingenieros en sus diversas especializaciones según la necesidad de cada caso ); en el artículo 6°, párrafo primero, deja expresamente mencionado que el profesional habilitado deberá realizar un informe detallado del estado de la fachada del edificio; y en el párrafo segundo, determina que no sólo están obligados los propietarios de las unidades funcionales ubicadas al frente del edificio, sino también los del contrafrente y laterales (en caso de edificios de perímetro libre o semilibre).
Sugerencias y consejos para la prevención
Se sabe que un balcón no se derrumba porque sí. Antes, ofrece señales. Pero para que sean claras hay que conocerlas y estar atentos. Algunas son fáciles de detectar, como perfiles a la vista, manchas de humedad y rajaduras.
Se destaca la infiltración del agua como la principal causa de deterioro. Esto puede ocurrir por diferentes motivos: incorrecta evacuación del agua por obstrucción de pluviales o por escasa pendiente; que el piso se encuentre con baldosas sueltas o que la aislación hidrófuga esté deteriorada; o que las barandas de hierro estén oxidadas; o que las juntas hayan envejecido.
Las manchas oscuras y verdín en los bordes de los balcones y las partes bajas del antepecho provocan inevitablemente desprendimiento de revoque. Una de las causas es que el desagüe no funcione correctamente y por consiguiente, el agua se estanque. Y así, gota a gota, la erosión comienza a desarrollar la corrosión.
Es fundamental no sobrecargar el balcón. Uno de los importantes motivos de colapso es la corrosión de armaduras internas que suele ocurrir por las filtraciones de agua que oxidan los perfiles de hierro, debido a una mala impermeabilización. Se subraya que "la corrosión paulatina de las armaduras provoca la pérdida de su función estructural y produce una leve inclinación del balcón".
Si los barrotes de la baranda fueran de hierro y en la unión con el piso se encontraran rotos y con el material carcomido, proceder a retirar todo el material que rodea el apoyo de la baranda, limpiarlo, aplicar un protector de óxido y recolocar el material con una junta de dilatación. Es importante impermeabilizar la base de los balcones con una membrana no alumínica de 3 o 4 milímetros de espesor, soldada y solapada en todo el perímetro para evitar filtraciones entre piso y muro.
P.-Estimados: Soy estudiante de derecho y quería saber que es la asamblea judicial?
muchas gracias y a la espera de pronta respuesta.
R.-Estimado Maxi
Según el artículo 10 de la ley 13.512 "...cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios se solicitará al juez que convoque a la reunión que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos."
Sin embargo se debe tener en cuenta:
Donde dice la "mayoría necesaria" se debe entender el "quórum reglamentario" para constituir la asamblea y no la mayoría que se pudiera necesitar para aprobar un tema determinado. Si no se consigue mayoría para aprobar este tema se entiende que no prosperó como proyecto.
Se debe demostrar que se hicieron reiterados esfuerzos para obtener quórum sin éxito. No son válidas las cláusulas incluidas en reglamentos de copropiedad que disponen que si fracasa un primer intento de convocar asamblea se puede solicitar la intervención judicial.
Los temas a tratar en la asamblea judicial deben ser urgentes, no soportar demoras y no podrán ser resueltos de ninguna otra forma reglamentaria.
La convocatoria judicial la pueden solicitar cualquiera de los propietarios o el administrador .
P.-Hola, les consulto a ver si me pueden ayudar. Yo estoy tratando de conseguir el reglamento de copropiedad de mi dpto porque no lo tengo. Saben donde lo puedo pedir??
R.- Estimado Daniel:
Hay varias formas de tener el reglamento de copropiedad.
Una seria pedirle fotocopia al administrador o de cualquier otro vecino que lo tenga a mano. El reglamento de copropiedad es un instrumento legal del consorcio, no de una sola unidad funcional.
También se puede ir al Registro de Propiedad Inmueble de tu localidad y pedir el reglamento de copropiedad con escritura en mano, ya que allí esta incluida un código especial por el cual identifican tu consorcio y así poder darte copia de reglamento de copropiedad (podes consultar esta cuestión ante un escribano ya que los asesoramientos son gratuitos por lo general).

References: artículo 11
 artículo 6
 artículo 2
 artículo 5
 artículo 2
 artículo 6
 artículo 10