Source: https://www.slov-lex.sk/static/SK/ZZ/1993/182/vyhlasene_znenie.html
Timestamp: 2020-01-25 20:03:09+00:00

Document:
Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v obytnom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.
Tento zákon sa nevzťahuje na byty osobitného určenia,1) byty v domoch osobitného určenia,2) byty v domoch určených podľa schváleného územného plánu na asanáciu a na predaj bytov v rodinných domoch,3) ktoré sú vo vlastníctve fyzických osôb.
Bytovým domom (ďalej len „dom“) sa na účely tohto zákona rozumie dom, v ktorom byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie, najmä výťahy, práčovne, kotolne, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, hromozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne tomuto domu.
Spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré nie sú stavebnou súčasťou domu (ďalej len „príslušenstvo“), sa na účely tohto zákona rozumejú stavby a trvalé porasty, ktoré sa nachádzajú na priľahlých pozemkoch, a to najmä oplotenia a prístrešky.
na základe zmluvy o výstavbe domu,
Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí okrem všeobecných náležitostí9) obsahovať
popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu,5) vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a na pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a prípadne určenie, ktoré časti domu sú spoločné len niektorým vlastníkom bytov a niektorým vlastníkom nebytových priestorov v dome,
určenie technického stavu domu, bytov a nebytových priestorov znaleckým posudkom so špecifikovaním opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ požiada,
úpravu práv k pozemku, na ktorom je postavený dom, a k pozemku, ktorý patrí k domu, napríklad dvor, záhrada (ďalej len „priľahlý pozemok“),
vyhlásenie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
úpravu práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak také v dome sú.
Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.10)
Spoločenstvo je právnická osoba11) zapísaná v registri združení vedenom príslušným obvodným úradom.12) Návrh na zápis do registra združení musí podať vlastník domu.
Písomnú zmluvu o spoločenstve uzatvára vlastník domu s novým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome pri prevode vlastníctva prvého bytu alebo nebytového priestoru.
Každý nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome pristupuje k zmluve o spoločenstve.
spôsob správy spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku,
spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu, prevádzky, údržby a opráv.
V zmluve o spoločenstve vlastníkov sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve vlastníkov.
vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku. Ak zmluva neustanovuje inak, znášajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu [§ 5 ods. 1 písm. b)].
Na účel uvedený v odseku 1 poukazujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv si určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok dopredu tak, aby boli pokryté predpokladané náklady spojené s prevádzkou domu, údržbou, opravami, prípadne zlepšením spoločných častí domu a spoločných zariadení domu. Spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv si určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v zmluve o spoločenstve [§ 7 ods. 4 písm. f)] alebo v zmluve o výkone správy [§ 8 písm. c)].
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku, najmä o spôsobe ich prevádzky, údržby a opráv.
Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov; za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Ak ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, môžu sa prehlasovaní vlastníci bytov alebo nebytových priestorov v dome obrátiť na súd, aby o veci rozhodol.
Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina hlasov alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Spoluvlastníci bytu a nebytového priestoru v dome majú pri hlasovaní jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome.
Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu (§ 5 ods. 5) previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi.
Byt podľa odseku 1, ktorého nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako šesť mesiacov a tento dlh neuhradil v lehote troch mesiacov odo dňa písomného upozornenia vlastníka bytu, možno po predchádzajúcom zániku nájmu previesť do vlastníctva tretej osoby. Nájomcovi bytu musí pôvodný vlastník bytu zabezpečiť bytovú náhradu.18) Ustanovenia osobitného predpisu19) sa v tomto prípade nepoužijú.
Byt podľa odseku 1, pri ktorom súd vyslovil súhlas s písomnou výpoveďou z nájmu,20) možno previesť do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu podľa osobitného predpisu.18)
Cena bytu a nebytového priestoru v dome
Cena bytu a nebytového priestoru v dome, cena príslušenstva a cena pozemku sa dojednáva dohodou21) predávajúceho a kupujúceho.
Dohodnutá cena ateliéru podľa odseku 1 nesmie prevýšiť sumu určenú podľa odseku 5 a § 18 ods. 1.
Dohodnutá cena bytu podľa odseku 1 nesmie prevýšiť cenu určenú podľa § 18, ak sa byt prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva štátu, obce, obchodnej spoločnosti s účasťou štátu alebo obce alebo ak ide o byty v domoch nadobudnutých podľa osobitného predpisu.22)
Ustanovenia osobitných predpisov24) o povinnosti bytového družstva vrátiť štátny príspevok sa nepoužijú, ak sa prevádza vlastníctvo bytu podľa odseku 5.
Ak sa byt alebo ateliér prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva štátu, obce, obchodnej spoločnosti s účasťou štátu alebo obce alebo ak ide o byty alebo ateliéry v domoch nadobudnutých podľa osobitného predpisu,22) cena za 1 m2 bytu alebo ateliéru sa určuje tak, že z obstarávacej ceny domu sa odpočíta
pri byte 2 % a pri ateliéry 0,5 % opotrebenia za každý rok veku domu; zníženie môže byť najviac 80 %,
štátny príspevok poskytnutý na porovnateľný družstevný byt podľa roku začatia výstavby domu,
a vydelí sa súčtom podlahovej plochy bytov v dome. Ak nemožno zistiť obstarávaciu cenu, určí ju Ministerstvo financií Slovenskej republiky.
Ak sa prevádza byt z vlastníctva štátu alebo obce do vlastníctva nájomcu,
vlastník domu pri uzatváraní zmluvy o prevode vlastníctva bytu je povinný poskytnúť kupujúcemu na úhradu ceny zrážku z ceny bytu zistenej podľa odseku 1 vo výške 30 %,
kupujúci uhradí po podpísaní zmluvy o prevode vlastníctva bytu v hotovosti minimálne 15 % z ceny bytu [po odpočítaní zrážky podľa písmena a)]; zostatok ceny sa musí uhradiť
v pravidelných bezúročných splátkach najneskôr do desiatich rokov odo dňa podpísania zmluvy o prevode vlastníctva bytu,
kupujúcemu, ktorý uhradí po podpísaní zmluvy o prevode vlastníctva bytu v hotovosti najmenej 70 % z ceny bytu, poskytne vlastník bytu zľavu 10 % z ceny.
Kupujúci uhradí nesplatenú časť ceny v plnej výške, ak prevedie vlastníctvo bytu na inú osobu ako na manžela, deti alebo vnukov do desiatich rokov od uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva bytu.
Veľkosť spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach domu a na spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a na pozemku je daná podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru v dome k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome môže vzniknúť na základe zmluvy o výstavbe domu stavebníkmi.
Vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe domu si vymedzia stavebníci (vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome) písomnou zmluvou.
Na účinnosť zmluvy je potrebný zápis do katastra nehnuteľností.10)
vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a prípadne určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu budú užívať len niektorí vlastníci,
určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov,
K zmluve sa musí na zápis do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva.
Na správu domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome sa vzťahujú ustanovenia § 6 až 10, na práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vzťahujú ustanovenia § 11 až 15, na vlastníctvo spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva sa vzťahuje § 19, na prevod a prechod vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome § 20.
S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku. Ak je vlastník domu aj vlastníkom pozemku, prevedie zmluvou o prevode vlastníctva bytu na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku a na priľahlom pozemku.
Bytové družstvo je povinné previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku nadobudnutého podľa odseku 2 bezodplatne na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru; veľkosť podielu sa určí podľa § 5 ods. 1 písm. b). Túto povinnosť má bytové družstvo aj pri bez-odplatnom prevode bytu podľa osobitného predpisu.7)
Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu.
K spoluvlastníctvu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a k spoluvlastníctvu pozemku možno zriadiť záložné právo27) len vtedy, ak sa súčasne zriadi záložné právo aj k bytu alebo nebytovému priestoru v dome.
Vlastníci domov, ktorí previedli celé obytné domy, všetky byty alebo časť bytov a nebytových priestorov v dome do vlastníctva29) fyzických osôb, sú povinní do šiestich mesiacov odo dňa účinnosti tohto zákona uviesť právne vzťahy do súladu s ustanoveniami § 6, 7, 8, 9, 10 a § 23 ods. 2 a 3.
Štátne podniky, rozpočtové organizácie a príspevkové organizácie a bytové družstvá sú povinné s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona. Toto ustanovenie sa nevzťahuje na služobné byty.31)
Štátne podniky, rozpočtové organizácie, príspevkové organizácie a bytové družstvá sú povinné s nájomcom ateliéru uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva ateliéru do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva ateliéru podľa tohto zákona.
Z finančných prostriedkov, ktoré obec získa z predaja bytov, je povinná utvoriť fond rozvoja bývania obce. Fond rozvoja bývania obce použije obec najmä na obnovu a rozvoj bytového fondu a výstavbu a obnovu infraštruktúry obce; o použití fondu rozvoja bývania obce rozhoduje obecné zastupiteľstvo.
Obec ustanoví všeobecne záväzným nariadením podiel bytov, ktoré si ponecháva vo vlastníctve na zabezpečenie bývania pre sociálne slabšie vrstvy svojich obyvateľov.
zákon č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov v znení zákona č. 30/1978 Zb., zákona č. 509/1991 Zb., zákona č. 264/1992 Zb. a zákona č. 297/1992 Zb.,
§ 44 ods. 1 vyhlášky Federálneho ministerstva pre technický a investičný rozvoj č. 83/1976 Zb. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu v znení vyhlášky č. 45/1979 Zb. a vyhlášky č. 376/1992 Zb.
§ 1 a 2 zákona č. 265/1992 Zb. o zápisoch vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam.
§ 3 ods. 1 písm. c) zákona Slovenskej národnej rady č. 266/1992 Zb. o katastri nehnuteľností v Slovenskej republike.
§ 3 ods. 1 písm. d) zákona Slovenskej národnej rady č. 266/1992 Zb.
§ 712 ods. 1, 2, 3,5 a 7 Občianskeho zákonníka.
§ 5 ods. 1, 2 a 3 zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb.
§ 711 ods. 1 písm. c), d), g) a h) Občianskeho zákonníka.
§ 14 ods. 1 zákona č. 92/1991 Zb.
§ 1 ods. 2 písm. a) a ods. 3 písm. a) a b) zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb.
§ 7 Spoločenstvo
§ 8 Zmluva o výkone správy

References: súd 
 § 18
 § 18
 § 6
 § 11
 § 19
 § 20
 § 5
 § 6
 § 23

§ 44

§ 1

§ 3

§ 3

§ 712

§ 5

§ 711

§ 14

§ 1

§ 7

§ 8