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Timestamp: 2016-10-23 01:35:43+00:00

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132 III 10914. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile dans la cause X. contre Y. SA (recours en r�forme)
Art. 257f al. 3 CO; r�siliation anticip�e du bail de locaux commerciaux en raison d'une utilisation non conforme � la convention des parties. En cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux lou�s, le bailleur peut r�silier le contrat conform�ment � l'art. 257f al. 3 CO m�me si l'activit� du locataire n'engendre pas une situation insupportable selon cette disposition. Faits � partir de page 109
Selon contrat de bail � loyer conclu le 22 mai 2001 entre la soci�t� Y. SA et la f�d�ration d'entreprises Z., cette premi�re partie a remis en location � la seconde des locaux d'environ 150 m2 existant au deuxi�me �tage d'un b�timent du centre de Gen�ve. Ces locaux �taient lou�s � usage de bureaux. Le contrat �tait conclu pour une dur�e de cinq ans, du 1er juin 2001 au 31 mai 2006.
R�pondant � une annonce publi�e dans la presse, X. a pris contact avec la locataire en vue de reprendre les locaux. Il a fait �tat d'une BGE 132 III 109 S. 110activit� de consultant en informatique. Dans une demande de location adress�e � la r�gie qui repr�sentait la bailleresse, il a indiqu� la profession de "consultant". Aux termes d'une convention conclue le 13 f�vrier 2003 par la bailleresse, la locataire et X., le bail et ses dispositions particuli�res furent transf�r�s � ce dernier d�s le 1er mars 2003.
Dans les locaux, avec son �pouse, X. a entrepris d'exploiter un salon de massages �rotiques. Le 1er avril 2003, la bailleresse l'a mis en demeure de fermer ce salon dans un d�lai de dix jours et d'utiliser les lieux conform�ment au contrat, c'est-�-dire en y installant des bureaux. Elle mena�ait son locataire d'une r�siliation imm�diate fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO. X. a rejet� cette sommation en opposant que son activit� n'�tait pas fondamentalement diff�rente de celle exerc�e par l'ancienne locataire.
X. a saisi la commission de conciliation comp�tente d'une requ�te tendant � l'annulation de la r�siliation. Y. SA a saisi la m�me autorit� d'une demande tendant � l'�vacuation forc�e des locaux. Apr�s �chec de la conciliation, les deux causes furent jointes devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Ce tribunal a rejet� la demande principale du locataire; accueillant la demande reconventionnelle de la bailleresse, il a condamn� celui-l� � �vacuer les locaux de sa personne et de ses biens.
Le demandeur a saisi le Tribunal f�d�ral d'un recours en r�forme tendant � l'annulation de la r�siliation intervenue le 16 avril 2003. Le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours.
2. D�s le 13 f�vrier 2003, le demandeur et la d�fenderesse ont �t� li�s par un contrat de bail � loyer et celui-ci �tait �ventuellement r�siliable, aux conditions de l'art. 257f CO, avant l'�ch�ance qui y �tait stipul�e. BGE 132 III 109 S. 111
Aux termes des art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose lou�e avec le soin n�cessaire et, s'il s'agit d'un bien immobilier, d'avoir pour les personnes habitant la maison et pour les voisins les �gards qui leur sont dus. L'art. 257f al. 3 CO pr�voit que si le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou le voisinage et que le locataire persiste � enfreindre ses devoirs en d�pit d'une protestation �crite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, r�silier ce contrat en observant un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois.
La r�siliation anticip�e peut notamment intervenir lorsque le locataire affecte la chose � une utilisation incompatible avec les stipulations du contrat (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; DAVID LACHAT, Das Mietrecht f�r die Praxis, 6e �d., Zurich 2005, p. 477), pour autant que la situation r�sultant de cette utilisation, consid�r�e objectivement, se r�v�le grave au point d'�tre insupportable pour le bailleur (arr�ts 4C.331/2004 du 17 mars 2005, consid. 1.1.4; 4C.306/ 2003 du 20 f�vrier 2003, consid. 3.5, SJ 2004 I p. 442). Les principes g�n�raux de l'interpr�tation des contrats sont d�terminants pour appr�cier l'existence et la port�e de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose. Parmi d'autres �l�ments, on prend en consid�ration le mode d'utilisation habituel de choses du m�me genre, � l'�poque de la conclusion du contrat (MARTIN USTERI et al., Schweizerisches Mietrecht: Kommentar, 2e �d., Zurich 1998, ch. 20 et 21 ad art. 256 CO; PETER HIGI, Commentaire zurichois, ch. 20 ad art. 256 CO), et on garde � l'esprit que des locaux commerciaux peuvent a priori se pr�ter � des activit�s ou exploitations tr�s diverses (CLAUDIA HEUSI, Ausgew�hlte Fragen zur Gesch�ftsmiete, mp 1999 p. 3).
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), si la r�siliation anticip�e r�pond � un motif suffisamment grave (arr�ts pr�cit�s 4C.331/2004 et 4C.306/2003, ibidem). A cette fin, il prend en consid�ration tous les �l�ments concrets du cas particulier. Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir BGE 132 III 109 S. 112d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 130 III 28 consid. 4.1 p. 32, ATF 130 III 213 consid. 3.1 p. 220; ATF 129 III 380 consid. 2 p. 382).
3. Le contrat du 22 mai 2001 a �t� conclu par �crit sur la base d'une formule imprim�e d'avance et, sous la rubrique "destination des locaux", il ne contient rien de plus que le libell� "bureaux". L'utilisation effective, de juin 2001 � f�vrier 2003, n'a pas �t� �lucid�e mais il s'agissait vraisemblablement d'une activit� administrative de l'organisation qui �tait alors locataire. La Chambre d'appel n'a pas constat� l'existence d'une r�elle et commune intention des parties qui e�t pour objet la destination des locaux concern�s. Par cons�quent, il faut rechercher comment, selon le principe de la confiance (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3 p. 276; ATF 130 III 417 consid. 3.2; ATF 129 III 118 consid. 2.5 p. 123), le demandeur pouvait et devait comprendre le terme "bureaux" au moment o� il est devenu partie au contrat, le 13 f�vrier 2003. Or, ce terme d�signe habituellement des locaux �quip�s et meubl�s pour l'exercice d'activit�s essentiellement intellectuelles ou administratives, activit�s qui se manifestent par la cr�ation ou la modification de documents, la tenue de discussions ou l'usage des t�l�communications. Les massages �rotiques ne s'inscrivent aucunement dans ce profil et on n'envisage pas qu'un salon tel que celui du demandeur puisse �tre normalement exploit� dans des bureaux. En effet, une entreprise de ce genre n�cessite plut�t des locaux �quip�s et meubl�s autrement. Par ailleurs, il n'appara�t pas que la d�fenderesse ait consenti de fa�on tacite, avec ou apr�s la convention du 13 f�vrier 2003, � une affectation autre que celle sp�cifi�e dans le contrat initial. Ainsi, la Chambre d'appel retient � bon droit que l'exploitation du salon constitue une violation des obligations contractuelles du demandeur.
4. D'apr�s cette autorit�, la condition d'une situation insupportable pour la d�fenderesse est aussi r�alis�e. Cette partie a all�gu� les nuisances subies par divers voisins et elle a offert les preuves correspondantes; la Chambre d'appel n'a toutefois pas jug� utile de les administrer. Elle a de toute mani�re consid�r� que l'entreprise du demandeur pouvait �tre assimil�e � un lieu de prostitution, en particulier "du point de vue de la respectabilit� de l'immeuble et de la tranquillit� des autres locataires". Elle a constat� que le b�timent comportait d�j� un dancing avec strip-tease et un "bar � champagne"; toutefois, cela n'obligeait pas la d�fenderesse � "tol�rer toute activit� li�e au sexe" dans les �tages sup�rieurs qui �taient BGE 132 III 109 S. 113occup�s par des bureaux et des appartements. Dans son prononc�, la Chambre d'appel consacre ses plus longs d�veloppements au fait qu'en se faisant passer pour un consultant en informatique, le demandeur a tromp� la d�fenderesse au sujet de ses intentions.
5. Il y a cependant lieu de reconsid�rer la port�e que la jurisprudence conf�re � l'art. 257f al. 3 CO en rapport avec les stipulations des parties concernant l'utilisation de la chose.
Il existe encore un autre cas particulier d'inex�cution des obligations impos�es au locataire, concernant le paiement r�gulier du loyer et BGE 132 III 109 S. 114des frais accessoires, qui est r�gl� � l'art. 257d CO. En dehors de ces hypoth�ses r�gies par des dispositions sp�ciales, le bailleur peut user des droits conf�r�s par l'art. 107 CO si le locataire se trouve en demeure (ATF 123 III 124 consid. 3b p. 127). Sous certaines conditions ayant surtout pour objet une sommation de la partie l�s�e et l'assignation, par elle, d'un d�lai convenable d'ex�cution, cette partie peut r�silier le contrat alors m�me que, �ventuellement, la violation imputable � l'autre partie n'engendre pas une situation insupportable.
Le r�gime consacr� par l'arr�t du 27 f�vrier 1997, en rapport avec l'hypoth�se o� le locataire use de la chose en violation des stipulations contractuelles, a pour cons�quence que le bailleur n'est en mesure de parer � la violation du contrat que si l'utilisation effective, incompatible avec la convention des parties, conduit � une situation insupportable (BEAT ROHRER, commentaire ad ATF 123 III 124 in MietRecht Aktuell 1997 p. 113, 118). Pourtant, il est loisible au bailleur d'ins�rer, dans le bail de locaux commerciaux et avec l'acceptation du locataire, des clauses destin�es � d�limiter les activit�s qui seront admises dans ces locaux. Les clauses de ce genre peuvent notamment avoir pour but de d�finir l'ambiance ou le caract�re de l'immeuble, ou de pr�venir des conflits de voisinage. Leur l�gitimit� n'est pas douteuse et on ne discerne aucun besoin de restreindre la libert� contractuelle dans ce domaine. Or, le r�gime pr�cit� entra�ne une restriction de cette libert�, dans la mesure o� le bailleur ne peut r�agir contre une violation persistante desdites clauses qu'� la condition de prouver une situation objectivement insupportable. Il s'agit d'une restriction qui ne se d�duit ni du texte ni du syst�me de la loi. Le Tribunal f�d�ral ne l'a d'ailleurs pas voulue car l'arr�t du 27 f�vrier 1997 ne concernait pas un cas d'utilisation incompatible avec les clauses du contrat. La cons�quence mise en �vidence ici appara�t donc ind�sirable dans la pr�sente affaire, o� la d�fenderesse devait pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation "bureaux" m�me si la violation du contrat, sur ce point, n'entra�nait pas une situation insupportable.
Au regard de l'art. 257f al. 3 CO, la r�siliation n'est valable qu'apr�s une protestation �crite du bailleur et une violation persistante des stipulations concernant l'utilisation de la chose; elle doit aussi satisfaire � la forme pr�vue par l'art. 266l CO et laisser au locataire un d�lai de d�part de trente jours au moins, expirant � la fin d'un mois. Ces modalit�s sont ad�quates et elles ne diff�rent pas BGE 132 III 109 S. 115fondamentalement de celles pr�vues � l'art. 107 CO pour le r�gime g�n�ral de l'inex�cution des contrats (cf. CLAUDE RAMONI, Demeure du d�biteur et contrats de droit suisse, th�se Lausanne 2002, n. 334-337 p. 157; voir aussi WOLFGANG WIEGAND, Commentaire b�lois, 3e �d., n. 10 ad art. 109 CO). Nul ne conteste que la d�fenderesse les ait d�ment observ�es. Pour le surplus, comme on vient de le voir, il s'impose de renoncer � la condition ayant pour objet une situation objectivement insupportable. Dans son r�sultat, l'arr�t de la Chambre d'appel se r�v�le donc conforme au droit f�d�ral, ce qui conduit au rejet du recours.
129 III 380 suite... ,
art. 256 CO suite... ,
art. 257f al. 1 et 2 CO,
art. 109 CO

References: Art. 257
 art. 257
 art. 256
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 ATF 
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