Source: http://www.notariadesevillanervion.com/2011/10/tema-7-la-resena-de-la-clausula-de.html
Timestamp: 2018-07-22 20:37:21+00:00

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NOTARIA DE NERVIÓN: Tema 7: La reseña de la cláusula de arrendamiento en las fincas rusticas y urbanas. Los derechos de adquisición preferente arrendaticios. La unidad mínima de cultivo. El retracto de colindantes. Escuela notarial. Notaría de Nervión.
( Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
A) Por tanto si es la finca urbana la cláusula de arrendamiento, por regla general que será la de libertad de arrendamientos, es la siguiente.
Arrendamientos: La finca está libre de arrendamientos y no ocupada.
B) Si la finca es rústica, también existe un derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario más amplio que el de las fincas urbanas, pues se establece su eficacia no sólo en las compraventas sino en toda transmisión de fincas urbanas incluida la donación, es decir tanto los títulos onerosos como los gratuitos. Sólo se exceptúan las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge. Es decir la cláusula de arrendamiento no sería obligatoria ponerla en las herencias y donaciones cuando el heredero o donatario sea pariente del transmitente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad.
También se exceptúa el derecho de adquisición preferente en las permutas de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.
Téngase en cuenta por último que el derecho de adquisición preferente del arrendatario será preferente con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente. Es decir el colindante de finca inferior a una hectárea puede retraer la finca con preferencia al arrendatario si la finca arrendada es inferior también a una hectárea.
La regulación de este derecho de adquisición preferente se encuentra en el artículo 22 de la Ley de arrendamientos rústicos (LAR).
a. En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
b. En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.
Por su parte la Ley 19/95 de 4 de julio de Modernización de explotaciones agrícolas ha ampliado el derecho de retracto de colindantes, y ha establecido la obligación de expresar en toda descripción de finca rústica que sólo será susceptible de división respetando la unidad mínima de cultivo, y siempre claro con la debida licencia. Por regla general la unidad mínima de cultivo en secano es de dos hectáreas y media, y en regadío dos mil quinientos metros.
Artículo 24.Indivisión
Artículo 25.Excepciones
A los efectos del art. 16 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado.
Artículo 26.Inscripción de fincas rústicas
La inexactitud de aquellos datos no puede favorecer a la parte que ocasionó la falsedad ni enervar los derechos establecidos en este Título, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 27.Retracto
La cláusula general de libertad de arrendamiento, limitaciones de división y retractos en las fincas rústicas es la siguiente. No olvidar que esta cláusula se puede referir a todas las fincas rústicas que se describen en la escritura para evitar su repetición.
Arrendamientos: La finca descrita no se encuentra arrendada, ni lo ha sido en los últimos seis años, y no se ha hecho uso durante este plazo del derecho de denegación de prórroga.
Limitaciones para dividir o segregar la finca: Advierto a los señores comparecientes y, en especial a la parte compradora, que la finca descrita sólo podrá ser susceptible de división o segregación con la correspondiente licencia municipal o declaración de su innecesariedad respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo a no ser que la segregación o división se produzca como consecuencia de un acto de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes o se destine la porción segregada a cualquier tipo de edificación o construcción previamente legalizada, o sea derivación del ejercicio del derecho de adquisición preferente previsto en la legislación de arrendamientos rústicos o por último sea causada por expropiación forzosa.
Retractos de colindantes: Los propietarios de fincas colindantes, que sean titulares de explotaciones agrarias preferentes, tendrán derecho de retracto cuando la finca que sea vendida tenga una superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. Igualmente tendrán derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes sean o no explotaciones agrarias preferentes cuando la finca vendida tenga una superficie inferior a una hectárea.
Me pongo en contacto con objeto de hacer una breve consulta sobre el ejercicio del derecho de retracto de colindantes.
Tengo entendido que según la modificación última de la Ley Hipotecaria, el Registro está obligado a notificar a los colindantes la inscripción de la compraventa de la finca colindante, de forma que estos puedan ejercitar su derecho al retracto.
Le agradecería me confirme si efectivamente estoy en lo cierto y, en caso positivo, si la falta de notificación invalida el acto o permite que se amplíen los plazos.
29 de mayo de 2016, 22:16
Buenos días Miguel: No hay ninguna modificacion en materia de retractos de colindantes. La regulacion sigue siendo la misma. Articulos 1523 Cc. No hay obligacion de notificar.
Muchísimas gracias por su respuesta. Continuando con la pregunta, le expongo mi situación:
Quiero salir al RETRACTO DE UNA FINCA RUSTICA menor de 1 Ha. de la que soy lindero y que uno de los herederos quiere vender. Tenía entendido que la NUEVA LEY HIPOTECARIA obliga a los Registros de la Propiedad de comunicar a los linderos su enajenación.
Si no estoy en lo cierto, como indica y, por otro lado, los Registros no avisan como ME PUEDO ENTERAR DE SU VENTA ya que el plazo es de solo 9 días para salir al Retracto?
Buenas tardes. Muchas gracias y un cordial saludo.
Buenas tardes Miguel: Mi consejo es que se anticipe y haga un requerimiento notarial al vecino colindante sobre su pretensión de ejercitar el derecho de retracto al objeto de que le notifique la compraventa.
El plazo en efecto es muy breve nueve días desde la inscripción lo que le obligaría a estar todas las semanas pidiendo una nota simple sobre la finca para que el derecho no le caduque. Ahora estas notas simples las puede pedir por internet.
Buenas tardes y, antes de nada, mi más sincero agradecimiento y enhorabuena por su página. Su blog es, sin duda, la web más útil que he encontrado en relación con este asunto.
En relación a los comentarios referidos sobre el retracto de colindantes, me gustaría plantear la siguiente pregunta:
Me consta que una finca, lindante con la que yo poseo, va a salir a la venta próximamente. El actual propietario, que va a venderla, muy probablemente no la inscriba en el registro y use su título de extinción de condominio (a través del cual recientemente ha adquirido la propiedad) para formalizar la compraventa.
Supongo que el comprador que le compre la finca, podrá en todo caso registrar la finca una vez tenga su correspondiente escritura de compraventa pero... ¿si no lo hiciere? ¿Cómo afecta a mi derecho de retracto como colindante? Entiendo que si yo tengo noticia fehaciente de la operación -y la misma no se ha inscrito en registro- puedo ejercitar mi derecho al retracto... pero... ¿En base a qué titulo? ¿Cómo puedo probar que se ha producido tal compraventa -y mucho menos el precio- si no cuento con una inscripción registral sobre la que basarme? ¿Y si hicieren la compraventa en contrato privado sin intención de inscribir la nueva titularidad de la finca? ¿Enerva eso mi derecho al retracto?
Por otra parte, veo su consejo acerca del requerimento notarial a efectos de que se notifique la compraventa. En este caso, al tratarse de un lote de fincas... mi temor es que dicho requerimento haga que vendedor y comprador eleven artificialmente el precio de esa finca en detrimento de las demás a efecto de dificultar la operación. ¿Existe alguna forma de evitar este extremo?
Muchísimas gracias por su atención y mi más cordial saludo,
Buenas tardes Miguel: El retracto de colindantes es un derecho excepcional que trata de evitar una fragmentación innecesaria de la propiedad agraria. Es un derecho de interpretación estricta y no se da en los supuestos de extinción de condominio.Dados lo términos en los cuales se pronuncia los artículos 1521 y 1523 del CC y la regulación legal que se hace de los mismos dentro del contrato de compraventa, resulta necesario para poder entablar el retracto la transmisión onerosa de la finca colindante por medio de una venta o dación en pago realizada a un extraño, sea ésta verificada de forma privada entre las partes (mediante contrato) o pública (mediante subasta); debiendo quedar fuera del supuesto legal las transmisiones realizadas en virtud de permuta, donación, adjudicación de herencia, liquidación de gananciales, renta vitalicia, censo reservativo, alimentos convencionales (arts. 1791 a 1797 CC), disolución de comunidad, donación onerosa, aportaciones no dinerarias a sociedades mercantiles, etc.
El Tribunal Supremo, en una línea restrictiva, ha obligado a rechazar "todo intento de hacer entrar por asimilación otros actos de transmisión que no se basen concretamente en una compraventa y en su único equivalente de la adjudicación en pago de deudas" (STS 2 Abr. 1985 y 9 Dic. 1964).
En cuanto al plazo es un plazo de caducidad. El artículo 1524 del Código Civil establece una regla general y una excepción a la misma dado que el ejercicio del derecho de retracto deberá verificarse en todo caso en los nueve días siguientes a la inscripción registral del negocio transmisivo; dejándose a salvo el supuesto que el retrayente conociera de la venta con anterioridad a la inscripción registral en cuyo caso el plazo de caducidad se contará a partir del día siguiente a dicho conocimiento extra-registral. La jurisprudencia es constante en el sentido de admitir que los nueve días se han de contar desde que el retrayente tuviere conocimiento de la venta antes de la inscripción registral, salvo que ese conocimiento fuese posterior a tal inscripción.
Agradecería que alguien me aclarará un par de dudas que me están atormentando:
Se trata de una compra venta de finca rustica indivisa( no se puede escriturar).La finca la he comprado y tiene menos de una unidad de medida de cultivo -2500 mts. Soy el mayor colindante con esta, pero el otro colindante quiere comprar y posee menos metros que yo, no se si la ley lo faborece a él por este motivo, quiero saber si puede hacer uso del derecho de retracto , o si es totalmente imposible ya que el pensaba de vender su parte indivisa también y no llegamos a un acuerdo.
Buenos días: Si usted tiene una cuota indivisa de una finca y no la puede escriturar porque es inferior a la unidad mínima no puede ejercitar retracto alguno.
29 de agosto de 2016, 11:57
Recientemente hemos hecho la Extinción de Condominio entre dos herederos. En la misma especificamos, delante del Notario, que teníamos que repartir el beneficio de la cosecha a partes iguales y que teníamos que TALAR UNOS CHOPOS QUE HAY EN UNA FINCA.
Después de esto procedimos a hacer el sorteo de las fincas en DOS LOTES. Y LA FINCA DE LOS CHOPOS LE TOCO A LA OTRA PARTE. Posterior a esto hicimos un contrato-privado para proceder a su tala en el actual mes de Septiembre. EN ESTE CONTRATO NO ESPECIFICAMOS QUIEN DEBERIA DE GESTIONAR SU TALA, PERMISOS, ETC.
ENTIENDO QUE AL SER LA FINCA DE SU PROPIEDAD DEBERA DE SER LA OTRA PARTE QUIEN LO GESTIONE, YA QUE YO NO TENGO PODER PARA HACER NADA POR NO SER DE MI PROPIEDAD ¿ QUE LES PARECE?. Muchas gracias y un afectuoso saludo,
7 de septiembre de 2016, 12:01
Buenas tardes Miguel: Entiendo que el coste de la tala deberá ser satisfecho por los dos propietarios por mitad.
14 de septiembre de 2016, 13:24
buenas he realizado una compra de una herencia de unos hermanos, en ella hay varias fincas rusticas registradas y catastradas, dos de ellas los herederos la agruparon en el catastro y actualmente aparece como una finca catastral de mas de una hectárea la cual una parte de la misma en el catastro aparece como urbana y paga ibi como urbano, pero en el registro siguen siendo dos fincas registrales con menos de 1 hectárea cada una. mi pregunta es la siguiente, puede un colindante ejercer su derecho de retracto sobre esta finca.
buenas noches, resulta que he realizado la compra de una herencia de 2 hermanos, en la compra se incluyen varias fincas rusticas catastrales y registradas, dos de esas fincas aparecen en el catastro agrupadas en una finca de mas de una hectárea además una parte de ella es urbana y se paga ibis como urbano, pero dicha finca catastral agrupada sigue apareciendo en el registro como 2 fincas registrales de menos de 1 hectárea cada una, mi pregunta es si a la hora de inscribir la compra en el registro un colindante puede efectuar el derecho de retracto, o como en el catastro aparece con mas de una hectárea y además como urbana no podrá realizar el retracto sobre esta finca.
en caso que pueda podemos anular el acto notarial de mutuo acuerdo la parte compradora y vendedora ó agruparlas en el registro antes de inscribir la nueva compra. podríamos anular la compra y hacer las cosas bien antes que el colindante ejerza su derecho
Buenas tardes Manuela: Lo más prudente es agrupar las dos fincas registrales de modo que el registro y catastro coincidan. Y una vez agrupadas o en el mismo acto efectuar la venta.
Hola. Quiero ejercer mi derecho a tanteo pero no me queda claro el procedimiento. Los 30 días naturales son para notificar por burofax o para comprar? Qué pasa si me paso por un par de días de plazo? En la notificación me dicen que en la notificación tengo que indicar notaría, hora y lugar de compraventa. No se supone que el que vende tiene que decir en qué notaría se firma? Muchas gracias.
25 de noviembre de 2017, 4:00
Si se pasa el plazo caduca el derecho. Si esta interesado indique dentro de plazo que quiere ejercitar el derecho de tanteo y ya le señalaran fecha para la firma.
11 de diciembre de 2017, 14:13

References: Artículo 25
 artículo 1523
 artículo 22

Artículo 24

Artículo 25
 Real Decreto 

Artículo 26

Artículo 27
 artículo 1524