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Timestamp: 2016-05-01 06:06:33+00:00

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Prazo para impugnação das deliberações da assembleia dos condóminos - Escritos Dispersos
Prazo para impugnação das deliberações da assembleia dos condóminos
A regra quanto a deliberações da assembleia dos condóminos contrárias à lei e regulamentos aprovados é a da sua ANULABILIDADE. Apenas estaremos perante situações de NULIDADE quando tais deliberações puserem em causa o conteúdo de normas imperativas (v. g. normas que tutelam directamente o interesse público ou que estabelecem tutela autónoma de terceiros, preceitos da lei de natureza imperativa, cuja violação dá origem à nulidade da deliberação; artigos 1421.º, n.º 1, 1422.º, n.º 2, 1423.º, 1427.º, n.º 1, 1428.º, n.º 1, 1429.º, 1432.º, n.º 3 e n.º 4, 1435.º, n.º 1, 1437.º e 1438.º, todos do Código Civil). A norma especial - v. g. o artigo 1433.º do Código Civil - consagra um regime que, não se encontrando em oposição ao regime geral da nulidade e da anulabilidade (artigos 286.º e 287.º do Código Civil), tem, em relação a este, certas particularidades, no caso vertente adequado ao regime jurídico da propriedade horizontal.
ARTIGO 1433.º do Código Civil (Impugnação das deliberações) 1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são ANULÁVEIS a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. 2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes. 3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um CENTRO DE ARBITRAGEM. 4. O direito de propor a ACÇÃO DE ANULAÇÃO caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação. 5. Pode também ser requerida a SUSPENSÃO DAS DELIBERAÇÕES nos termos da lei de processo. 6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito. Resumindo (meios de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos): ANULAÇÃO - a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado. É dirigido à assembleia de condóminos. CENTRO DE ARBITRAGEM - sujeição da deliberação, por qualquer condómino, a um centro de arbitragem. ACÇÃO DE ANULAÇÃO - Autoridade judiciária (tribunal, acção judicial de anulação de deliberação de assembleia violadora da lei ou dos regulamentos em vigor, requerida por qualquer condómino). Tenham presente que o tribunal não administra o condomínio! SUSPENSÃO DAS DELIBERAÇÕES - procedimento cautelar da suspensão das deliberações, requerido por qualquer condómino (cfr. art.º 396.º e seguintes do Código de Processo Civil; ver também artigos 381.º e 382.º do citado Código). Muita atenção aos prazos.
PRAZOS: 10 dias, contados da deliberação, para os condóminos presentes; 10 dias, contados da sua comunicação por carta registada com aviso de recepção, para os condóminos ausentes; 20 dias, para o administrador do condomínio proceder à convocação de uma assembleia extraordinária, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes; 30 dias, contado da deliberação, para os condóminos presentes, OU contados da sua comunicação por carta registada com aviso de recepção, para os condóminos ausentes, para qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem; A ACÇÃO JUDICIAL DE ANULAÇÃO caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes, ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação impugnada ou, no mesmo prazo de 60 dias, contado da sua comunicação aos ausentes da reunião.
Assim, o condómino que não aprovou a deliberação (anulável) pode propor ACÇÃO DE ANULAÇÃO no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária, ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias: - contados da data da deliberação para os condóminos presentes;
Importa distinguir, em sede de deliberações da assembleia de condóminos, os vícios que enfermam as deliberações de NULIDADE (impugnáveis a todo o tempo, em regra não sanáveis, cuja invalidade pode ser invocada a todo o tempo), daqueles que enfermam as deliberações de ANULABILIDADE (impugnáveis num curto prazo - v. g. no prazo do art.º 1433.º do Código Civil -, "sanáveis", cuja invalidade SÓ pode ser invocada no prazo estabelecido, sob pena de decadência). NULIDADE (impugnáveis a todo o tempo, em regra não sanáveis, cuja invalidade pode ser invocada a todo o tempo, sem dependência de prazo). (por exemplo, quando a assembleia de condóminos viole as normas dos artigos 1421.º, n.º 1, 1422.º, n.º 2, 1423.º, 1427.º, n.º 1, 1428.º, n.º 1, 1429.º, 1432.º, n.º 3 e n.º 4, 1435.º, n.º 1, 1437.º e 1438.º, todos do Código Civil). A nulidade é de conhecimento oficioso. As deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que violem preceitos de natureza imperativa ou as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos são nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, podendo a nulidade ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nos termos do artigo 286.º do Código Civil.
Nos termos da alínea b), do n.º 1, do art. 1421.º, do Código Civil, os terraços são partes comuns do edifício. Ora, de acordo com o n.º 2 do artigo 1024.º do mesmo diploma legal, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores (alguns condóminos reunidos em assembleia) só se considera válido quando os restantes proprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento. Isto significa que o contrato de arrendamento de uma parte comum de um prédio em propriedade horizontal – acto de disposição que ultrapassa as funções ou finalidades indicadas como próprias da mera administração - só é válido se todos os condóminos estiverem de acordo, caso contrário o mesmo será nulo.
ANULABILIDADE (impugnáveis num curto prazo - v. g. no prazo do art.º 1433.º do Código Civil -, sanáveis, cuja invalidade SÓ pode ser invocada no prazo estabelecido, sob pena de decadência). O acto anulável, apesar de viciado, comporta-se juridicamente como se fora válido. Se não for arguida ou requerida a sua anulação no prazo legalmente estipulado, ocorre a caducidade ou extinção do direito a anular o acto. A caducidade ou extinção do direito a anular o acto, pelo decurso ou fim do prazo para impugnação, consolida-o definitivamente como válido, já que ele deixa de ser impugnável.
CÓDIGO CIVIL Livro I Parte geral Título II Das relações jurídicas Subtítulo III Dos factos jurídicos Capítulo I Negócio jurídico Secção III Nulidade e anulabilidade de negócio jurídico Artigo 285.º Disposição geral Na falta de regime especial, são aplicáveis a nulidade e a anulabilidade do negócio jurídico às disposições dos artigos subsequentes. Artigo 286.º Nulidade A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.
Artigo 289.º Efeitos da declaração de nulidade e da anulação 1 - Tanto a declaração de nulidade como de anulação de negócio tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. (...) Artigo 294.º Negócios celebrados contra a lei Os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei.
Os condóminos ausentes, a quem não forem comunicadas as deliberações tomadas pela assembleia dos condóminos, podem justamente ignorar as deliberações, sem embargo de a todo o momento poderem também arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento e a ineficácia das deliberações)) – o vício da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias (cfr. artigo 1432.º, n.º 6, do Código Civil). Código Civil
Ultrapassado este prazo, O administrador do condomínio pode a todo o momento tentar fazer sanar ou corrigir o vício gerador da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos, comunicando as deliberações a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, sem embargo de os condóminos ausentes poderem arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento ou a inexistência de informação atempada e a ineficácia das deliberações)).
Quem pode convocar a reunião da assembleia de condóminos? - O administrador do condomínio (cfr. art.º 1431.º, n.º 1 e 2, conjugado com o art.º 1436.º, alínea a), ambos do Código Civil); - Condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (isto é, 25 votos, em percentagem, ou 250 votos, em permilagem) (cfr. art.º 1431.º, n.º 2, conjugado com o art.º 1418.º, n.º 1, e 1430.º, n.º 2, todos do Código Civil); - Em determinadas circunstâncias, um único condómino, que pretenda recorrer dos actos do administrador (cfr. Art.º 1438.º, do Código Civil).
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References: artigo 1433

ARTIGO 1433
 artigo 286
 artigo 1024
 Artigo 285
 Artigo 286

Artigo 289
 Artigo 294
 artigo 1432