Source: https://www.vorkaufsrecht.ch/kaufsrecht/inhalt-kaufrechtsvertrag
Timestamp: 2019-02-22 04:32:00+00:00

Document:
Inhalt Kaufrechtsvertrag › Vorkaufsrecht / Kaufsrecht / Rückkaufsrecht
Notwendiger Inhalt (essentialia negotii)
Der notwendiger Inhalt des Kaufrechtsvertrags ist die Parteibezeichnung, der Kaufgegenstand sowie der Kaufpreis [vgl. SJZ 1963 343 Nr. 163].
Dabei gibt es ein:
gewöhnliches Kaufrecht
bedingtes Kaufrecht
der Berechtigte kann sein Recht erst nach Eintritt einer bestimmten Bedingung ausüben
zB bei Kaufsrecht an Aktien
Ablauf der Vesting-Periode als Bedingung für die Kaufrechtsausübung
Mitarbeiterbeteiligungen: Mitarbeiteraktien
Objektiv und subjektiv wesentliche Elemente / conditio sine qua non
Als objektiv und subjektiv wesentliche Bestandteile, einschliesslich möglicher conditio sine qua non-Bedingungen, des – in allen Teilen öffentlich zu beurkundenden – Kaufsrechts gelten:
Kaufsobjekt
Immobilien (Grundstücke) [vgl. BGE 81 II 506 f.]
Bewegliche Sachen (Fahrnisgegenstände)
Kaufsrechts-Dauer
Entgelt für die Kaufsrechts-Einräumung?
= bedingtes Kaufsrecht
= Abgrenzung (suspensiv) bedingter Kaufvertrag
Beim bedingten Kaufvertrag sind beide Parteien gebunden, wobei die Perfektion nach Eintritt der Bedingung die Erfüllungspflicht auslöst
Beim Kaufsrecht ist der Kaufrechtsverpflichtete gebunden und der Kaufrechtsberechtigte kann nach Bedingungseintritt immer noch entscheiden, ob er ausüben will oder nicht
Frist für die Abgabe der Ausübungserklärung
Jederzeit während Bestand des Kaufsrechts
Ausübung ab bestimmtem Zeitpunkt
Ausübung während bestimmter Frist
fixer Betrag von Vorteil
Land und Baute
Schweizerfrankenbetrag
Quadratmeterpreis genügt
Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit ausreichend
Laut Bundesgericht [BGE 4A_24/2008 vom 12.06.2008] zulässig: „CHF xxx’xxx zuzüglich der wertvermehrenden Aufwendungen“
Anzahlung (zB Anrechnung des KR-Einräumungsentgelts als Anzahlung)
Barzahlung des „Restkaufpreises“
Vertragserfüllung / Verzugsfolgen
Besitzesantritt / Gefahrenübergang
Ausseramtliche Abrechnung (Einnahmen, Abgaben und Vorräte)
Gewährleistung (ev. Wegbedingung)
Kostentragung (Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Auslagen)
Hinweis Grundsteuerpfandrecht (Sicherstellung)
ev. Fahrnisverkauf
ev. Reuegeld bzw. Konventionalstrafe
Vormerkungsabrede / Vormerkungsdauer
ev. Klausel über die Verbindlichkeit von Vereinbarungen zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten
ev. Konventionalstrafe-Klausel bei Verletzung des Vorkaufsvertrages
Elemente des Grundstückkaufvertrages
Der Kaufrechtsvertrag alle Elemente eines Grundstückkaufvertrages zu enthalten, so dass der Kaufrechtsberechtigte für das Zustandekommen des Kaufvertrages nur noch die Ausübungserklärung abzugeben hat.
Teilflächen / Teilobjekte
Das Kaufsrecht ist ein Termingeschäft. Es kann sich um eine künftige Sache handeln, weshalb auf den Erfüllungszeitpunkt das Kaufsrecht auch nur an Teilobjekten zulässig ist. Es gelten die Regeln des Vorkaufsrechts analog:
Begründung an einer klar fest gelegten Teilfläche (Umfangbestimmung zB durch Geometer-Plan); vgl. auch BGE 106 II 146 = Pra 1980 Nr. 190
Bestimmt oder bestimmbar abzuparzellierender Grundstücksteil [vgl. BGE 81 II 502 ff.]
Unter bestimmten Voraussetzungen auch bloss Realteile von Grundstücken [vgl. BGE 81 II 506 f.]
nur bei Stockwerkeigentum [vgl. BGE 114 II 127 = Pra 1988 Nr. 169 = ZBGR 19]
Vorkaufsrecht an einem erst in Zukunft noch zu begründenden Stockwerkeigentumsanteil [vgl. BGE 114 II 130 f., Erw. 2d
Kombination von Kaufvertrag und vorgemerktem Kaufsrecht, die den Erfüllungsanspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung absichern soll, ist umstritten:
Rechtsprechung: Zulässigkeit
BGE 103 III 97 ff.
Rechtslehre: Unzulässigkeit (Ablehnung wegen des numerus clausus)
MEIER-HAYOZ ARTHUR, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, N 14a, 14b und 14c zu ZGB 683
HOMBERGER ARTHUR , Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, N 29 zu ZGB 959
DESCHENAUX HENRI, SPR V/3 I, S. 336 f.
HUBER HANS, Urteilsbemerkungen, ZBGR 1979, S. 383 ff.
WISSMANN KURT, Verwandte Verträge (Vorvertrag, Vorkaufsvertrag, Vertrag auf Begründung eines Kaufrechts bzw. Rückkaufsrechts), in: KOLLER ALFRED (Hrsg.), Der Grundstückkauf, St. Gallen, 1989, N 1527 f.

References: BGE 
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