Source: http://solski.pl/wartosc-nieruchomosci-netto-czy-brutto-zalezy-od-tego-kto-zleca-wycene/
Timestamp: 2017-12-15 06:24:43+00:00

Document:
Wartość nieruchomości – netto czy brutto zależy od tego, kto zleca wycenę. – Kancelaria SOLSKI i Partnerzy
Ustawowy monopol rzeczoznawców majątkowych na wyceny nieruchomości oparł się deregulacji. Korporacja zawodowa z której wywodzą się biegli ds. szacowania, od dziesięciu lat forsuje modę, aby wyceniać nieruchomości w cenach netto. Od kilku lat słyszane są w środowisku nieśmiałe poglądy, aby jednak podawać wartość brutto, bo tak jest trafniej prognozować ceny. Rzeczy Wszelkiej Znawcy prześcigają się w przywoływaniu przykładów z innych systemów gospodarczych, dokonują wielokrotnie złożonej, jednak naiwnej, egzegezy obowiązujących przepisów i wzywają się wzajemnie do zapoznania się z literaturą przedmiotu, wskazując adwersarzom za kluczowy obowiązek rozwikłania jednego z wydumanych przypadków szczególnych.
Bez szkody dla sprawy i bez starty myśli dyskurs ów możemy pozostawić środowisku by trwał i bawił profesjonalistów lecz jednako wzburzał uczestników rynku obarczonych skutkami takich aberracji myślowych. Wytłumaczenia wymaga źródło, którego krynica opromieniła wyceniających iluminacją, że jakowyś jednak problem wystąpił. Klasyczny przykład wpływu podatku od wartości dodanej, inaczej VAT, na ekonomiczny aspekt rynku gospodarki nieruchomościami w sytuacji gdy biegli postępują bezmyślnie i z nieuświadomioną niekompetencją: na transparentny i bogaty w transakcje jednorodny rodzajowo rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych wkracza biegły. Morduje się z rejestrem cen i wartości a nawet wykazując nadzwyczajną staranność dociera do aktów notarialnych i oglądając, jeśli znajdzie chwilę czasu, kilka nieruchomosci na portalach oferujących mapy i widoki ze zdjęć satelitarnych i/lub wykonanych z samochodów, w pocie czoła konfabuluje ankietę preferencji potencjalnych uczestników rynku a w efekcie drukuje operat szacunkowy. Zgodnie z przyzwyczajeniem wartość nieruchomości podaje w kwocie netto, a przynajmniej tak ją opisuje w operacie szacunkowym. Niestety gdy w oparciu o takową wycenę przychodzi ustalić odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia, a podmiot wyzbyty własności musi od uzyskanej sumy odprowadzić podatek VAT, trudno wypełnić normę słusznego i ekwiwalentnego odszkodowania. Z drugiej jednak strony gdy o oszacowanie zwróciła się gmina a ustalona wartość netto powiększana jest o obowiązującą stawkę podatku nikt nie przystępuje do przetargów. Śmieszno i straszno. Nie są to wbrew pozorom przypadki częste i nagminne. Biegli wiedząc kto jest zleceniodawcą i dla jakiego celu sporządzają wycenę intuicyjnie manipulują danymi transakcyjnymi i metodami szacowania aby zaspokoić oczekiwania i zminimalizować wybuch wzburzenia ze strony świadomego uczestnika rynku na fałsz wyceny. Z całą mocą i pełną odpowiedzialnością podkreślmy, że błąd wyceny na poziomie 1/5 ceny powinien być w pełni tolerowany – życie zna znacznie bogatsze w absurdy przypadki. Jak wiemy w Polsce obowiązują stawki VAT: zw.; 8%; 23% i okazjonalnie na zasadzie kontynuacji 22%. Ufajmy zatem, że rzeczoznawca nie pomyli się w wycenie wartości o więcej niż skrajne wartości podatku. Interesujące jest to, czego nie widać. Warsztat analizy danych transakcyjnych. Jako, że wycena jest zajęciem nisko płatnym rzeczoznawcy starają się upraszczać procedury i znaczną cześć operatów szacunkowych sporządzać w oparciu o algorytmy i gotowe wzorce. Informacje o poziomie cen i warunkach zawarcia transakcji kupowane są w Starostwach w formie rejestru cen i wartości. Dane tak oferowane mają jedynie rudymentarne informacje. Do aktów notarialnych sięga się bardzo sporadycznie i inne dostępne zasoby powszechnie są pomijane. Popularnym jest korzystanie z baz danych będących zbiorami wpisanymi w programy kalkulacyjne lub zestawienia bazodanowe współtworzone przez uczestników. Zatem z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością konkretny rzeczoznawca nie widzi źródła informacji o rynku a korzysta jedynie z danych zagregowanych i przetworzonych. Brak dostępu do składowych ceny jest w takiej perspektywie wytłumaczalny, jednak zagadką pozostaje w jaki magiczny sposób wartości sprowadzane są do kwot netto. Z obserwacji i doświadczeń Kancelarii Solski i Partnerzy, ceny i wartości przyjmowane są bezkrytycznie i bez rozróżnienia czy są one netto, brutto czy strony nie dookreśliły tego aspektu swobodnie kształtując treść aktu notarialnego. Na marginesie trzeba dodać, że reprezentując naszych klientów docieramy do źródeł transakcji i potrafimy wykazać sytuacje gdy biegły w swoim operacie potwierdza nieprawdę poprzez błędne określenie definicyjne przywołanych danych transakcyjnych nieruchomości porównawczych. Ponadto z punktu widzenia rynku obojętnym byłoby jaką wartość biegli określają jednakże winni precyzyjnie i konsekwentnie do jej ustalenia wykorzystywać dane tak samo zdefiniowane. Falsyfikacją poglądów ortodoksyjnych i reformistycznych rzeczoznawców niechaj będzie konstatacja, że zarówno jedni jak i drudzy nie potrafią w jednym dokumencie wyceny wskazać równocześnie wartości netto i wartości brutto nieruchomości. Nieśmiałe próby uporania się w praktyce z zagadnieniem, obnażyły braki warsztatowe a obliczone różnice dla poszczególnych nieruchomości nie korelowały z obowiązującymi stawkami podatku od wartości dodanej, gdzie delta cen nie występowała, bądź była większa aniżeli 23% podatku. Wychodząc jednak naprzeciw tym, którzy nie dają wiary modom wyceniających, proponujemy skorzystanie ze zwykłych umiejętności dedukcji i logicznego myślenia inaczej pojmowanego jako mądrość życiowa. Każda informacja o cenie transakcyjnej podanej jako netto zawiera równocześnie stawkę i kwotę podatku. Każda informacja o cenie transakcyjnej podanej jako brutto zawiera samą siebie. Nie każda informacja o cenie zawiera w sobie zapis o wystąpieniu bądź nie obowiązku uwzględnienia podatku od wartości dodanej. PCC jest jedynie wskazówką a nie determinantą. Zatem w oparciu o owe bezsprzecznie obowiązujące zasady bezpiecznie i łatwiej jest szacować podając zwykłą cenę czyli kwotę, którą kupujący płaci sprzedającemu. Obliczanie podatków niechaj rzeczoznawcy majątkowi pozostawią urzędnikom skarbowym i doradcom podatkowym bo dzięki temu mniej szkód wyrządzą sobie i innym uczestnikom rynku.
W Kancelarii Solski i Partnerzy naszych klientów obsługujemy w sposób kompleksowy. W przypadkach gdy w sporze o nieruchomości bądź w sporze o jej wartość wymagane są dla dobra sprawy wiadomości specjalne z dziedziny podatkowej korzystamy ze wsparcia profesjonalistów. Nie każdy jest najlepszy we wszystkim. Jak podatek VAT widoczny i istotny jest na rynku nieruchomości niechaj uzmysłowi poniższy krótki przegląd obserwacji, spostrzeżeń i zarys doświadczeń ze spraw w których występowaliśmy z sukcesem w imieniu naszych klientów.
Przepisy określające zasady opodatkowania VAT zawierają własny system pojęć, który nie został ujednolicony z prawem cywilnym. Dotyczy to zarówno przedmiotu transakcji – towaru jak i przedmiotu opodatkowania – czynności wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług. Desygnaty pojęć towaru i dostawy towaru dopiero łącznie opisują zakres opodatkowania. Ustawa o VAT reguluje, że miejscem opodatkowania czynności związanej z nieruchomością jest kraj jej położenia, niezależnie z jakich krajów pochodzą strony czynności. O nieruchomości wspomina się także w przepisach normujących korekty podatku odliczonego. W takich sytuacjach przy zmianie stopnia korzystania w działalności gospodarczej obliczenia winno się wprowadzać z uwzględnieniem powierzchni zajmowanej a nie wartości poszczególnych części. Przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej o sposobie rozliczenia VAT decyduje opodatkowanie budynku. (wyrok NSA z 10.082011r. I FSK 1232/10) Grunt został zdegradowany do budynków i budowli. Poprzednio, w minionym wieku, z podstawy opodatkowania należało wyłączyć wartość gruntu. Obecnie wartość gruntu jest dla potrzeb podatkowych związana z dostawą budynku, budowli lub jej części. Jak widać fiskalizm tryumfuje. Ustawa niekonsekwentnie w art. 43 ust.1 pkt 9 definiuje pojęcie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Dostawa takich terenów jest objęta zwolnieniem z podatku VAT. Niespójność niezdefiniowanych pojęć i tego konsekwencji, poprzez wątpliwość czy dostawa terenu jest dostawą towarów została rozsupłana. O zwolnieniach w obrocie gruntami wspomnimy w dalszej części tekstu. W ustawie nie ma podziału na lokale mieszkalne i użytkowe lecz wyróżnia się lokale mieszkalne i lokale innego przeznaczenia. Pojawia się również pojecie obiektów budownictwa mieszkaniowego i pojecie budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespójnością jest, że lokal niemieszkalny raz nazywany jest lokalem o innym przeznaczeniu a raz lokalem użytkowym, czyli na gruncie ustawy są to pojęcia tożsame. Budowla jest towarem i jako obiekt trwale z gruntem związany, do podstawy opodatkowania, wartość wliczana jest wraz z wartością gruntu. Jak wspomnieliśmy to zabudowa wyznacza stawkę podatku VAT, której podstawę należy wyliczyć z uwzględnieniem wartości gruntu. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie poświęca wiele miejsca zagadnieniom związanym z obrotem nieruchomosci. W art.6 ust.1 w którym wskazuje podstawę opodatkowania mowa jest o lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. W art.9 pkt. 2 pojawia się pojecie gruntów, które stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Podatnikiem podatku VAT jest każda osoba, której działanie mieści się w rozumieniu przepisów ustawy. Definicja działalności gospodarczej przyjęta dla potrzeb podatku jest definicją podmiotowo – przedmiotową. Kryterium podmiotowej wydaje się jasne, jest to producent, handlowiec, usługodawca bądź rolnik. Kryterium przedmiotowe kryje w sobie kategorię czynności jako uzupełniającą. Doprecyzowując, zakwalifikowanie czy działalność w ramach konkretnej czynności jest czy nie jest działalnością „gospodarczą” w świetle ustawy, zależne jest od ustalenia czy okoliczności wskazują na sposób częstotliwy świadczenia. Wielu uczestników rynku nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że sprzedając nieruchomość stają się podatnikami podatku VAT z wszystkimi płynącymi z tego faktu konsekwencjami karno – skarbowymi. (wyrok NSA z 21 stycznia 2011r. I FSK 124/10, CBOSA) Od 1 stycznia 2011 roku towarem są rzeczy, ich części i wszelkie postacie energii. Towarem jest także użytkowanie wieczyste. Jednakże, według stanu na 1 kwietnia 2014 r., przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na własność nie podlega podatkowi VAT. Sprzedaż i opodatkowanie transakcji kompleksami budynków różnych przeznaczeń i funkcji, różnych kategorii lokali, miejsc parkingowych, udziału w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt, wprowadzania do obrotu przedsiębiorstw lub ich części, spółdzielczego prawa do lokalu, jak też różnego rodzaju budowli, w tym stadionów sportowych, pominiemy – gdyż w każdym przypadku niezbędna jest szczegółowa analiza materiału źródłowego dla ustalenia obowiązującej stawki podatku VAT. Zasygnalizujmy jednak, że wokół opodatkowania stadionów sportowych trwa spór, który fragment jest budynkiem i czy trybuny, korona, boisko są budowlą podlegającą rocznemu opodatkowaniu stawką 2% od ich wartości, które zarządca deficytowych pomników bizantyjskiej pychy musi płacić do publicznej kasy. Przez wartość rynkową, zgodnie z art. 2 pkt 27b ustawy należy rozumieć całkowitą kwotę jaka została zapłacona za dostawę towaru lub usługi w warunkach uczciwej konkurencji. Organy podatkowe nakazują stosować proporcję wyznaczoną stosunkiem wartości lub powierzchni obiektów do wartości lub powierzchni całej nieruchomości i wszystkich budynków. W celu ustalenia wartości gruntu przyporządkowanego do obiektów budowlanych zaleca się stosować: „klucz” wartościowy polegający na proporcjonalnym do wartości obiektów przypisaniu wartość udziału w gruncie, bądź „klucz” powierzchniowy polegający na podziale gruntu proporcjonalnie do powierzchni budynków. Jak widać sam dobór klucza i przyjętej normy powierzchniowej ma decydujący wpływ na wysokość ustalonego podatku. Warto cenić wartość i w sporach powierzać prowadzenie spraw profesjonalistom. Wywłaszczanym z nieruchomości, którzy nie są klientami Kancelarii Solski i Partnerzy, dedykujemy lekturę uchwały SN z 25 listopada 2010 r. (III CZP 83/10, OSNC 2011, nr 6, poz. 66). Zwolnienie od podatku VAT gruntów niezabudowanych. Zagadnienie interesujące dla uczestników rynku nieruchomości chociażby w aspekcie finansowym a dla rzeczoznawców majątkowych jako kilka wskazówek jak błądzą w ciemnościach własnych poglądów. W myśl art. 43 ust.1 pkt. 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. O terenach mowa jest w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 1 ust.1 pkt.2 gdzie definiuje się zakres normy. Niezależnie od zwolnienia ustawowego, rozporządzenie Ministra Finansów z 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy VAT wprowadza dodatkowe zwolnienie. Zgodnie z §13 ust.1 pkt.4 zwalnia się od podatku zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cele rolnicze. Pojęcie „zbycie” oznaczające przeniesienie własności, nie jest terminem stosowanym na gruncie ustawy gdzie korzysta się z pojęcia „dostawy” opisującego przeniesienie władania rzeczą. Niechlujstwo prawodawcy zauważymy gdy w obrocie będzie grunt sklasyfikowany jako las bądź nieużytek. Zdaniem orzecznictwa transakcja będzie zwolniona z opodatkowania gdy grunt będzie nieruchomością gruntową a w przypadku gdy las oddano w użytkowanie wieczyste to obrót takim prawem podlega opodatkowaniu. Ze zwolnienia mogą korzystać dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym lub działek rekreacyjnych. Dla oceny czy mamy do czynienia z gruntem przeznaczonym na cele rolnicze nie jest istotne ustalenie faktycznego i aktualnego sposobu wykorzystania. Znaczenie ma jego prawne, formalne przeznaczenie a to oznacza, że charakter gruntu należy ustalić na podstawie przepisów prawa miejscowego. Przy braku m.p.z.p. można odwoływać się do ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostę. (wyrok WSA w Warszawie z 13.032007r. III SA/Wa 4147/06). W art. 43 ust.1 pkt. 9 wymienia się tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Jest to skutek implementacji dyrektywy 2006/112/WE art. 135 ust.1 litera k oraz art.12 ust.3 tej samej dyrektywy. Pojęcie działki budowlanej zostało w Polsce zdefiniowane różnie w kilku aktach. Wskażmy art.2 pkt 12 ustawy o planowaniu, art.4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, art.21 ust.1 prawa geodezyjnego i kartograficznego. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 16 marca 2011r. (I FSK 440/10) uznał, że decydujące dla zakwalifikowania terenu jako podlegającego zwolnieniu powinny być zapisy w ewidencji gruntów i budynków. Ustawa wyraźnie rozróżnia tereny „budowlane” i „przeznaczone pod zabudowę”. Wydaje się, że teren budowlany to teren spełniający wymogi zabudowy lub korzystania z naniesień w formie budynków lub budowli. Teren przeznaczony pod zabudowę na dany moment nie spełnia wymogów terenu budowlanego, lecz w przyszłości może zostać zabudowany i stać się gruntem budowlanym. Istotą różnicy jest kwestia przeznaczenia i podmiotu, który takowej zmiany jest w mocy skutecznie dokonać. Istnieje interpretacja jakoby przeznaczyć mogła subiektywna wola strony o potencjale do zabudowy. Naszym zdaniem przeznaczenie winno oznaczać stan natury obiektywnej opartej o dokument natury administracyjnej, bo tylko dowód indywidualny winien mieć moc uchylenia zwolnienia od podatku VAT. W orzecznictwie ukształtowało się kilka linii orzeczniczych. Generalnie o przeznaczeniu gruntów decydują plany zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy, ewidencja gruntów i budynków oraz studium zagospodarowania przestrzennego. Przyjrzyjmy się pokrótce każdej z powyższych sytuacji. Zgodnie z art. 4 ust.1 ustawy o planowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W myśl zaś art. 4 ust.2 w przypadku braku planu miejscowego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze stosownej decyzji. Zgodnie z art. 63 ust.5 organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest obowiązany, za zgodą strony, na której rzecz decyzja została wydana, do przeniesienia jej na inną osobę, jeżeli ta przyjmuje wszystkie warunki w niej zawarte. Studium zagospodarowania przestrzennego nie przeznacza gruntów pod zabudowę. Zgodnie z art. 9 ust. 1 studium służy jedynie określaniu polityki przestrzennej gminy. Studium nie jest aktem prawa miejscowego. Wbrew wiążącej roli studium ustawa o planowaniu nie wprowadza żadnych sankcji w przypadku podejmowania przez organ gminy działań sprzecznych z zasadami polityki przestrzennej. Przy ocenie roli studium dla określenia zakresu zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT nie wolno zapomnieć o treści art. 4 ust.2, który wskazuje że w przypadku braku planu określenie sposobu zagospodarowania następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy w przypadku braku m.p.z.p. i decyzji o warunkach nie można w oparciu o zapisy studium określać czy teren jest terenem budowlanym lub przeznaczonym pod zabudowę. NSA w składzie 7 Sędziów wydał wyrok z 17 stycznia 2011r. (I FPS 8/10, ONSAiWSA 2011, nr 3, poz.51) wskazując miedzy innymi dyrektywę interpretacyjną z wykładnią systemową zewnętrzną, że dla podstawy wymiaru każdego podatku, w tym podatku VAT, wiążące są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, precyzując źródło czerpania informacji pomocniczych w oparciu o art. 21 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne. Rozporządzenie z 29.03.2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków jest aktem wykonawczym. Podnieść wypada jednocześnie, że PCC w aktach notarialnych jest jedynie oświadczeniem strony o zasadzie rozliczenia i jako takie nie przesądza o przedmiotowym bądź podmiotowym podleganiu pod obowiązek podatku VAT. Aparat kontroli skarbowej ma władzę i instrumenty aby sięgnąć do dawnych transakcji i wstecznie z naliczeniem karnych odsetek opodatkować zawartą transakcję. Jaką zatem ona w bazach danych rzeczoznawców się okaże – ceną, wartością brutto czy wartością netto?
Życie przynosi wiele niespodzianek i jest znakomicie ciekawsze aniżeli nasze o nim wyobrażenie.

References: FSK 
 art. 43
 art.6
 art.9
 FSK 
 art. 2
 art. 43
 art. 1
 art. 43
 art. 135
 art.12
 art.2
 art.4
 art.21
 FSK 
 art. 4
 art. 4
 art. 63
 art. 9
 art. 4
 art. 21