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Timestamp: 2016-10-28 04:49:16+00:00

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113 Ib 28945. Estratto della sentenza 3 dicembre 1987 della II Corte di diritto pubblico nella causa Ufficio federale di giustizia c. X. AG e Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (ricorso di diritto amministrativo)
Acquisition d'un immeuble par une soci�t� immobili�re avec si�ge en Suisse; confirmation de l'assujettissement � l'autorisation; art. 22 al. 1 LFAIE. Les autorit�s cantonales doivent, d'une part, v�rifier si des personnes avec domicile � l'�tranger exercent une influence pr�pond�rante sur la personne morale (art. 2, 5 al. 1 let. c, 6 LFAIE) et, d'autre part, contr�ler la provenance des moyens financiers n�cessaires � l'acquisition de l'immeuble: ces faits doivent �tre �tablis d'office et les autorit�s ne peuvent pas, sur ces questions de l'assujettissement au r�gime de l'autorisation, se contenter d'une d�claration g�n�rale notari�e qui ne d�ploie pas, dans cette mesure, une pleine force probante au sens des art. 18 al. 2 OAIE et 9 CC. Faits � partir de page 290
BGE 113 Ib 289 S. 290
La X. � una societ� anonima iscritta nel registro di commercio dal 15 agosto 1979, con sede a M. nel Cantone di Berna e con un capitale sociale di 50'000 franchi, suddiviso in 50 azioni al portatore, interamente liberate; gli amministratori sono il signor P., da Lauterbrunnen in Berna, e la signora F., da Aarau in Zurigo; lo scopo sociale consiste nella compravendita di fondi e titoli, nella costruzione di immobili, in finanziamenti e nella partecipazione ad altre imprese.
Con scritto del 26 marzo 1985, accompagnato da un brevetto notarile di data 27 febbraio 1985 del notaio F., ove si attestava che la societ� non era dominata da persone con domicilio o residenza all'estero, l'avv. G. chiese all'Autorit� di prima istanza del Distretto di Lugano di accertare che la X. AG non era soggetta ad obbligo autorizzativo per acquistare la particella n. 1109 del Comune di Lugano, di propriet� di una cittadina austriaca residente nella Repubblica federale di Germania.
Richiamandosi agli art. 22 e 31 della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre 1983 (LAFE), l'Autorit� di prima istanza invito la societ� - e per essa il suo legale - a produrre una dichiarazione dell'azionista o degli azionisti da cui risultasse che questi erano proprietari delle azioni a titolo personale e non fiduciario, e a presentare inoltre l'ultima notifica fiscale dell'azionista o degli azionisti stessi.
Con lettera del 5 aprile 1985, l'avv. G. comunico a codesta Autorit� che, nel Cantone di Berna, una dichiarazione come quella rilasciata il 27 febbraio dal notaio F. era considerata sufficiente per determinarsi su una domanda di non assoggettamento e, prevalendosi del principio d'uguaglianza, chiese inoltre di essere autorizzato a far iscrivere la compravendita a registro fondiario.
In data 21 giugno 1985, l'Autorit� di prima istanza respinse la domanda della societ� e decise di sottoporre l'acquisto del fondo alla LAFE e di negare l'autorizzazione.
La X. AG si aggravo contro questa decisione davanti alla Commissione cantonale di ricorso, chiedendone l'annullamento; essa produsse in appoggio un brevetto notarile complementare del 15 luglio 1985, dove lo stesso notaio F. attestava che, per accertare l'inesistenza dell'obbligo autorizzativo, s'era fondato "auf die pers�nliche �berpr�fung der gesamten Gesch�ftsunterlagen (gem�ss bernischer Usanz), wie gesamter Geldverkehr, BGE 113 Ib 289 S. 291Kontrolle des Aktienspaketes", precisando altres� che la ditta gli era del resto personalmente nota.
Con pronuncia del 29 novembre 1985, intimata alle parti l'11 dicembre successivo, la Commissione di ricorso accolse il gravame, annull� la decisione di prima istanza ed ordino all'Autorit� distrettuale di dichiarare il contratto di compravendita come non sottoposto all'obbligo dell'autorizzazione: riferendosi in modo particolare all'art. 18 cpv. 2 e 3 dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 1o ottobre 1984 (OAFE) e all'art. 12 del decreto esecutivo provvisorio di applicazione della LAFE (RL/TI vol. 10 n. 521), l'Autorit� cantonale considero infatti che le attestazioni notarili del 27 febbraio e del 15 luglio 1985 erano munite di sufficiente forza probante ai sensi dell'art. 9 CC.
L'Ufficio federale di giustizia � insorto contro la citata risoluzione con tempestivo ricorso di diritto amministrativo ed ha chiesto al Tribunale federale di annullarla e di confermare nel contempo quella di prima istanza. Dei motivi si dir�, se necessario, in seguito.
La X. AG ha postulato in via principale la reiezione del gravame, con conseguente conferma della decisione impugnata, ed in subordine il rinvio degli atti all'Autorit� di ricorso per un supplemento d'inchiesta e nuovo giudizio. La Commissione cantonale ha concluso anch'essa per la reiezione.
Autorizzate dal Presidente della Corte, le parti hanno proceduto ad un secondo scambio di allegati scritti, con cui hanno ribadito le precedenti conclusioni.
1. (Ricevibilit� del ricorso di diritto amministrativo e cognizione del Tribunale federale.)
2. (Diritto applicabile giusta la disposizione transitoria dell'art. 38 LAFE.)
3. La questione litigiosa ai fini del giudizio � quella di sapere se l'acquisto da parte della resistente del fondo part. n. 1109 del Comune di Lugano sia sottoposto oggi al regime dell'autorizzazione. Cionondimeno, ci si potrebbe anche chiedere in via preliminare se l'ufficiale del registro di commercio di Berna poteva senz'altro procedere all'iscrizione di una societ�, il cui scopo sociale consisteva appunto nella compravendita di fondi e titoli, e se tale iscrizione non sia avvenuta in realt� in BGE 113 Ib 289 S. 292dispregio della normativa applicabile. Questo problema � indubbiamente delicato.
a) Come giustamente osserva l'Ufficio federale di giustizia, la X. AG � una tipica societ� immobiliare ai sensi dell'art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE e l'acquisto di quote d'una simile societ� sarebbe sottoposto oggi ad autorizzazione. Sennonch�, sotto il regime del cessato decreto federale del 23 marzo 1961 (DAFE) e della relativa ordinanza del 21 dicembre 1973 (vOAFE), lo scopo statutario effettivo non bastava per qualificare una persona giuridica come societ� immobiliare: secondo gli art. 2 lett. c DAFE e 1 cpv. 1 vOAFE era infatti considerata tale la societ� il cui patrimonio consisteva interamente o prevalentemente in fondi, ovverosia la societ� con sede in Svizzera o all'estero i cui attivi, al momento dell'acquisto, erano costituiti principalmente di diritti su fondi non situati esclusivamente o quasi esclusivamente all'estero. Come il Tribunale federale ha gi� avuto modo di rilevare, soggetto ad autorizzazione non era la costituzione o l'aumento di capitale in s�, bens� l'acquisto di quote da parte di persone all'estero, ed in questo caso la competente autorit� doveva accertare se, fra gli acquirenti sottoscrittori, vi erano persone che soggiacevano al regime autorizzativo, rivolgendosi per questo scopo alle persone tenute a fornire ragguagli e a produrre documenti giusta l'art. 15 DAFE, ed in particolare a quelle che avevano partecipato alla preparazione, al finanziamento o alla conclusione di affari a tenore dell'art. 2 DAFE (DTF 106 Ib 70 consid. 2a, DTF 100 Ib 478 consid. 3; RNRF 58/1977 pag. 58 consid. 2).
b) Nel caso in esame, non � stato ufficialmente accertato che il patrimonio sociale della X. era costituito prevalentemente o interamente di fondi gi� al momento della fondazione, n� che tale societ� fosse da considerarsi pertanto immobiliare sotto il regime della vecchia normativa (art. 2 lett. c DAFE, 1 cpv. 1 vOAFE). Stando cos� le cose, la questione di sapere se l'iscrizione della resistente a registro di commercio nel 1979 gi� sottostesse a codesta normativa pu� rimanere aperta. Ai fini del giudizio, basta costatare invece che il problema dell'assoggettamento alla LAFE doveva comunque essere acclarato in vista del progettato acquisto della particella n. 1109 del Comune di Lugano e che l'Autorit� distrettuale di prima istanza ha quindi giustamente richiesto alla societ� una dichiarazione ufficiale degli azionisti, da cui risultasse - in sostanza - che essi non erano sottoposti al regime dell'autorizzazione: codesta Autorit� doveva sincerarsi infatti che la societ� non era BGE 113 Ib 289 S. 293dominata da persone all'estero e doveva accertare in seguito che l'azionista o gli azionisti attuali avevano potuto validamente sottoscrivere le azioni nel 1979 o comunque acquistarle altrettanto validamente dopo la fondazione. Ne consegue che la conoscenza dell'identit� di ogni azionista era indispensabile ai fini della decisione d'accertamento che le autorit� cantonali dovevano emanare, poich� le persone giuridiche con sede in Svizzera nelle quali persone all'estero occupano una posizione preponderante sono persone all'estero i cui acquisti di fondi soggiacciono all'obbligo dell'autorizzazione (art. 2, 5 cpv. 1 lett. c e 6 LAFE). Ora, nel concreto caso, questi indispensabili ragguagli - ancorch� richiesti - non sono stati forniti dalla societ� resistente e nemmeno sono contenuti nelle attestazioni notarili del 27 febbraio 1985 e del 15 luglio successivo.
4. Chiamata a determinarsi sull'esistenza o meno dell'obbligo autorizzativo, la Commissione cantonale di ricorso ha considerato che la seconda dichiarazione prodotta dal notaio bernese - ov' erano indicati i documenti su cui poggiava la prima - costituiva elemento probatorio sufficiente per il non assoggettamento al regime della LAFE, rilevando in modo particolare che codesto strumento adempiva i requisiti di legge posti dagli art. 18 cpv. 2 OAFE e 12 cpv. 2 del decreto esecutivo provvisorio. A torto.
a) Secondo l'art. 22 cpv. 1 LAFE, l'Autorit� di prima istanza e l'Autorit� cantonale di ricorso accertano i fatti d'ufficio e si fondano soltanto su allegazioni da esse esaminate e di cui hanno, se del caso, assunto le prove. Questa norma - ripresa dalla cessata ordinanza del 21 dicembre 1973 (art. 23 cpv. 1 e 2) - contiene una disposizione essenziale di procedura che le autorit� cantonali, in virt� della prassi del Tribunale federale, debbono scrupolosamente osservare nell'ambito della legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, specie al cospetto di una partecipazione straniera predominante o di un atto fiduciario (DTF 106 Ib 75 /76 consid. 5a, 204 consid. 2b). Certo, l'estensione di quest'obbligo dipende spesso dalle particolarit� del caso specifico: in effetti, se vi sono parecchi casi in cui le autorit� cantonali possono limitarsi a verificare le allegazioni addotte senza ulteriori ricerche, ve ne sono altri ove il dubbio sussiste, malgrado i ragguagli e i documenti forniti, e dove si rendono cos� necessarie pi� approfondite indagini (DTF 106 Ib 204 consid. 2b; sentenza 25 marzo 1983 in re Ufficio federale di giustizia c. P.-C., consid. 4a).
b) Quando una societ� anonima con un capitale sociale minimo di 50'000 franchi intende acquistare beni immobili per un valore BGE 113 Ib 289 S. 294di 2.2 milioni di franchi, si deve logicamente dedurre che essa possiede gi� i fondi necessari o che deve procurarseli presso terzi: in questo caso, si pone dunque la questione della provenienza di codesti mezzi finanziari nell'ambito degli art. 5 e 6 LAFE. Ora, in simili circostanze, le autorit� cantonali devono condurre le loro verifiche non solo sull'identit� degli azionisti, ma anche sulla provenienza dei fondi che servono per il pagamento del prezzo d'acquisto: secondo la giurisprudenza, ci� significa che codeste autorit� debbono accertare in primo luogo che le persone designate quali azionisti abbiano effettivamente pagato con mezzi propri gli importi necessari per liberare o acquistare le loro azioni (DTF 106 Ib 206 consid. 3b) e debbono poi controllare che i mezzi finanziari indispensabili (in casu, pari a 44 volte il capitale sociale) siano stati forniti alla societ�, sempre di tasca propria, da persone non assoggettate all'obbligo dell'autorizzazione.
Ora, nel caso in esame, la Commissione di ricorso non ha proceduto a simili controlli: essa s'� accontentata invece della dichiarazione di un notaio che contiene indicazioni troppo vaghe sul tipo di verifiche ch'egli avrebbe esperito e che nemmeno comprova i risultati ottenuti, offrendo in tal modo all'autorit� cantonale la possibilit� di vagliarli. Ne consegue che, accogliendo il gravame della resistente e dichiarandola senz'altro come non assoggettata alla disciplina autorizzativa, la Commissione di ricorso ha disatteso l'obbligo impostole dall'art. 22 cpv. 1 LAFE ed ha violato il diritto federale (art. 104 lett. a OG): la decisione impugnata dev'essere dunque annullata gi� per questo motivo.
c) Ci� premesso, � d'uopo rilevare che la Commissione cantonale di ricorso non poteva comunque attribuire forza probante alle dichiarazioni del notaio bernese, fondandosi sul disposto dell'art. 18 cpv. 2 OAFE e considerandosi in tal modo come liberata dall'obbligo di procedere essa stessa alle precise verifiche che la prassi le impone. In un caso analogo a quello in esame, il Tribunale federale ha gi� avuto l'occasione di rilevare che in un atto pubblico di trasferimento di propriet� immobiliare la piena prova di cui all'art. 23 cpv. 4 vOAFE - identico nella sua formulazione all'art. 18 cpv. 2 OAFE - si limita agli elementi essenziali del contratto e ad eventuali pattuizioni accessorie rilevanti per determinare la volont� negoziale delle parti: seppur contenuta in un pubblico strumento, una dichiarazione notarile che non si riferisce alla volont� delle parti, ma che concerne altri fatti e che verte in particolare sulla questione dell'assoggettamento al regime autorizzativo, BGE 113 Ib 289 S. 295non gode quindi della forza probatoria accresciuta conferita all'atto pubblico dall'art. 9 CC (DTF 100 Ib 474 /76 consid. 5b). Da questa giurisprudenza, sviluppata dal Tribunale federale sotto l'impero della vecchia ordinanza, non v'� motivo di scostarsi.
Vero � che, nel caso in rassegna, la resistente aveva eccepito gi� in prima istanza che, nel Cantone di Berna, le dichiarazioni notarili come quelle prodotte con la sua domanda sarebbero accettate dalle competenti autorit�, che riconoscerebbero infatti a simili dichiarazioni la piena forza probante dell'atto pubblico garantita dall'art. 9 CC. Anche questo argomento � tuttavia ininfluente: in effetti, la societ� non ha mai dimostrato che nel Cantone di Berna esista veramente una prassi di quest'indole, che contrasterebbe persino con l'obbligo di accertare i fatti d'ufficio e di assumere le necessarie prove, imposto alle autorit� di prima e di seconda istanza dall'art. 22 cpv. 1 LAFE.
D'altra parte la resistente non pu� dedurre alcunch� neppure dall'art. 12 cpv. 2 del decreto esecutivo provvisorio, su cui la Commissione cantonale di ricorso s'� appoggiata manifestamente a torto. Questo disposto si limita infatti a conferire al notaio la facolt� di attestare, sotto sua responsabilit�, i fatti idonei a stabilire se vi sia l'obbligo dell'autorizzazione, purch� certifichi di averli verificati di persona, indicando inoltre nell'atto i documenti sui quali fonda la sua attestazione. Ora, per tacere del fatto che il Consiglio di Stato ticinese - con la citata disposizione - non ha ovviamente attribuito una forza probante qualificata a codeste attestazioni del notaio (cfr. DTF 100 Ib 474 consid. 5b per l'analogo disposto di cui all'art. 7 cpv. 2 del cessato decreto esecutivo del 22 gennaio 1974), giova appena rilevare che le dichiarazioni rilasciate il 27 febbraio e il 15 luglio 1985 dal notaio bernese non attestano i fatti idonei a stabilire l'esistenza o meno dell'obbligo autorizzativo, n� indicano d'altro canto i documenti sui quali tali dichiarazioni si fondano. Ne consegue che le citate attestazioni del notaio F., quand'anche fossero state pi� dettagliate e complete, non avrebbero comunque consentito all'Autorit� di ricorso di rinunciare ad ogni accertamento, assumendo a tal fine le necessarie prove (cfr. DTF 100 Ib 476).
5. (Rinvio della causa per nuova decisione alla prima istanza giusta l'art. 114 cpv. 2 OG.)
6. (Spese processuali.)
100 IB 474,
106 IB 70,
106 IB 75 suite... ,
106 IB 204,
100 IB 476
art. 22 al. 1 LFAIE,
art. 18 al. 2 OAIE,
art. 2, 5 al. 1 let suite... ,
art. 38 LAFE,
art. 15 DAFE,
art. 5 e 6 LAFE,
art. 23 cpv. 4 vOAFE,
art. 12 cpv. 2 del,
art. 7 cpv. 2 del,

References: sentenza 
 art. 22
 art. 18
 art. 22
 art. 2
 DTF 
 art. 18
 sentenza 
 art. 5
in casu
 DTF 
 DTF 

art. 22

art. 18

art. 2

art. 38

art. 15

art. 5

art. 23

art. 12

art. 7