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Timestamp: 2018-02-18 01:35:30+00:00

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TEMA 8. CONTRATO DE COMPRA-VENTA [122215] | Dret Civil III (UAB) | Unybook
TEMA 8. CONTRATO DE COMPRA-VENTA (2017)
TEMA 8. CONTRATO DE COMPRA-VENTA
TEMA 8. CONTRATO DE COMPRA­VENTA Rige el principio de a utonomía privada de la voluntad , hay libertad. Artículo 1255. Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. 1. La compraventa: concepto y caracteres. Compraventa civil y mercantil. Sujetos y capacidad. Prohibiciones de comprar Consideraciones Generales ● Regulación de la compraventa. El contrato de compraventa está regulado en título IV libro 4º del CC. Des del punto de vista de las obligaciones de las partes ● (Artículo 1445. Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. ● Características: a.
Consensual . Para que nazca el contrato, tiene que haber un acuerdo de voluntades. (Préstamo: no basta el consentimiento, sino también un acto físico de entrega) Hay que distinguir entre: ■ Reales ■ Formales: Para que exista como tal, ha de existir como tal. En la compraventa, se suele formalizar como medio para probar el contrato. Se requiere la forma para su existencia. A Título para transmitir el dominio. L a compraventa es un título para transmitir. T ª del título y el modo . La compraventa es la causa para adquirir el modo, que es el acto de entrega. ❖ Artículo 609. L a propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y p or consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. ❖ Artículo 1095. E l acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada . No basta el contrato de compraventa, es necesario que exista como causa, y luego el acto material de entrega. ­ Derecho comparado: ­ ­ ­ Sistema Alemán, se distinguen el acuerdo causal, por un lado, independiente, del acuerdo abstracto, desconectado de la causa por la cual hay un acuerdo de transmitir y adquirir. Sistema Austriaco: Bienes muebles (Teoría titulo y modo, causa y entrega de la cosa), y bienes inmuebles (Registro de la propiedad) Sistema Francés: El comprador se con en titular en el mismo momento de firmar el contrato. Progresiva espiritualización del acto de entrega. (entrega simbólica, en vez de poseerlo como acto de entrega, te dan las llaves, se considera que el propietario ha adquirido la propiedad) c.
Bilateral. Las dos partes del contrato tienen que realizar prestaciones. (Pagar la cosa y realizar la entrega). Obligación para las dos partes d.
Oneroso . Supone un aprovechamiento para las dos partes, las dos partes obtienen beneficio. Lucrativo e.
Conmutativo . Las prestaciones, determinadas, se conocen des del principio del negocio jurídico. Antónimo a los contratos aleatorios (en el momento de la celebración del contrato, no se sabía el beneficio que se iba a obtener). ■ Excepción: Comprar una producción agraria, con independencia de la cantidad. Sería aleatorio, se asume el riesgo por parte del comprador. Por lo tanto, casi siempre es conmutativo. ● Clases: a.
Civil o Mercantil ■ Civil. Finalidad de satisfacer una necesidad tuya ■ Mercantil. S erá mercantil cuando (Intención de reventa y ánimo de lucro) la finalidad del comprador, es de revenderla para obtener beneficio. Tiene como objeto, comprar una cosa, y con el ánimo de revenderla, sacar beneficio. b.
Por razón de o rigen . Puede ser v oluntaria o n ecesaria . c.
Por razón de f orma . Pública (Una deuda que sale a subasta) o Privada d.
Por razón de su e jecución . Ordinaria (Consumado una vez entregado) o Suministro (Luz, agua.. una prestación periódica) e.
Por razón de o bjeto . Bien inmueble o propiedad intelectual o industrial f.
Por razón del s ujeto . Si es menor, ausente o discapacitado. Elementos personales 1.
Sujetos intervinientes. C omprador y vendedor. 2.
Requisitos de capacidad de estos sujetos. Distinción entre capacidad para comprar (No autorización) y para vender (Un bien inmueble, de un determinado valor, un bien específico que no va a pasar otra vez con el mismo valor) ­ Menores . (+16 si que se puede consentir). ­ Artículo 1263. No pueden prestar consentimiento: 1.º Los menores no emancipados, salvo en aquellos contratos que las leyes les permitan realizar por sí mismos o con asistencia de sus representantes, y los relativos a bienes y servicios de la vida corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales. 2.º Los que tienen su capacidad modificada judicialmente, en los términos señalados por la resolución judicial. ­ Tutelados (Es necesaria una autorización) ­ Curatela . En menores emancipados, sería necesario el complemento de capacidad. ­ Concursado . Si es concurso voluntario, se intervienen las facultades, necesita el complemento. si es necesario, pierde las facultades, y por tanto, es necesaria la intervención directa de la administración concursal, sin que el concursado pueda hacer algo. ­ Personas con A lzhéimer no incapacitadas . No bajo tutela, pero necesita actos de gestión diarias, en este caso, el guardador de hecho puede realizar actos de administración ordinaria, no puede comprar o vender inmuebles. En resumen, para comprar en estos casos, ningún inconveniente. Para vender, es necesaria una autorización o complemento, según el caso. 3.
Las prohibiciones de compra venta Artículo 1458. L os cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente . Anteriormente, se prohibía que se vendieran bienes entre sí. Se cambió en la Ley 81. A cambio, la ley concursal hace situaciones de fraude, si vende bienes a familiares, hay una presunción de fraude, de modo que el acreedor puede restringir los contratos de compraventa Artículo 1459. N o podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia: 1.º Los que desempeñen algún cargo t utelar , los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección. 2.º Los m andatarios , los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados. 3.º Los albaceas , los bienes confiados a su cargo. 4.º Los empleados p úblicos , los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieron en la venta. 5.º Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. Se exceptúa de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean. La prohibición contenida en este número 5.º comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio. El fundamento de estas prohibiciones para evitar el conflicto de intereses. Una persona en una situación de poder respecto de otra, no pueda crear ● Artículo 151 Prohibición de adquirir bienes y derechos de la masa activa 1. Los administradores concursales no podrán adquirir por sí o por persona interpuesta, ni aun en subasta, los bienes y derechos que integren la masa activa del concurso. 2. Los que infringiere la prohibición de adquirir quedarán inhabilitados para el ejercicio de su cargo, reintegrarán a la masa, sin contraprestación alguna, el bien o derecho que hubieren adquirido y el acreedor administrador concursal perderá el crédito de que fuera titular. 3. Del contenido del auto por el que se acuerde la inhabilitación a que se refiere el apartado anterior se dará conocimiento al registro público previsto en el artículo 198. 4.
Terceros interesados en la compra venta 1) El c ónyuge o pareja de hecho, si se pretende vivir en la vivienda familiar, no puede venderla, sin el consentimiento de la otra persona. (Artículo 1320. P ara disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudica al adquirente de buena fe .) 2) Derecho de adquisición preferente. Se vende un piso, y se tiene en copropiedad con un hermano, si se vende un 50% tiene un derecho de preferencia o de trato, puede resolver el contrato de compraventa, haciendo el mismo pago al que le ha pagado, y se queda todo. 2. Objeto: la cosa y el precio. La venta de bienes futuros ● La c osa , puede ser cualquier bien mueble o inmueble, cosas específicas, bienes incorporales (energía). Por lo tanto, no puede ser objeto de compraventa aquello que no es lícito, posible o existente (o cosa cuya existencia se espere en un futuro (Contrato con condición suspensiva (Vendedor asume el riesgo); Compraventa de la Esperanza (Comprador asume el riesgo)); Si ya no es existente, el contrato es nulo) Artículo 1460: S i al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido. ● El p recio, e l dinero que tiene que pagar el comprador. Requisitos: ○ Precio v erdadero , es decir, que exista. (Anteriormente, se hacían compraventas simuladas encubriendo donaciones, porque el tipo fiscal era más amplio) ○ Determinado o D eterminable . Determinable cuando se sujeta a una substancia objetiva, y en ningún caso se puede dejar la determinación del precio a opción de una de las partes. Art. 1449 CC “ El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes” ○ Signo que lo represente. Dinero en metálico. En la compraventa, hay obligación de mencionar el medio del pago. ○ Precio j usto . CC, basado en economia liberal, deja plena autonomía de voluntad. CCCat, lesión u ltra dimidium “ e l enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez” Arras Garantía en el caso de que se pierda dinero. Se protege al vendedor. Dos funciones: Confirmatorias o Penitenciales/ Desistimiento. ­ ­ Arras C onfirmatorias . Pretenden servir como prueba de celebración del contrato y como anticipación del pago. Ordinario. Arras de D esistimiento . Si se echa atrás, se pierde el dinero o se doble el pago, según sea comprador o vendedor. Pacto expreso.
3. La venta de bienes ajenos: régimen jurídico. La pluralidad de ventas de un mismo bien La venta de bienes ajenos, algo de lo que no soy propietario. Hay que tener en cuenta si es admisible o no; Art. 1461 CC “ El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.” C ivilmente, es válido. En tema registral, Según el p rincipio de tracto sucesivo , si en el registro de la propiedad aparece como propietario, estará protegido. Efectos : Por tanto, es válida la venta de bienes ajenos. ­ Cuando n o se puede c umplir con la entrega. Que pasa si se celebra un contrato de bienes ajenos, se puede resolver el contrato, no está obligado a pagar, y pedir indemnización. (Art. 1124 CC “ La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.” ­ Cuando si se puede c umplir con la entrega, si el verdadero propietario ejerce una acción reivindicatoria, se podrá hacer el saneamiento y se tendrá que reparar el perjuicio económico realizado. ­ El que compra la cosa ajena puede llegar a ser propietario de manera instantánea, A dquisiciones a non domino . Vendiendo una cosa ajena, el comprador, siempre en buena fe, se convierte en propietario automático de la cosa. Prima el registro de la propiedad. Pluralidad de ventas de un mismo bien La doble venta o pluralidad de ventas de un mismo bien es, básicamente, que el propietario hace dos ventas del mismo objeto. La finalidad de la norma es determinar, en los diferentes contratos, quien va a ser el propietario. Régimen Jurídico distinto para bienes muebles y para bienes inmuebles Artículo 1473. S i una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que p rimero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble . Si fuere i nmueble , la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. En los bienes inmuebles, hasta el 2007, el tribunal acudía al criterio de t emporalidad , si las ventas eran simultáneas en el tiempo. Si pasaba un cierto tiempo, consideraban que no era una doble venta, sino una venta de cosa ajena, y la segunda venta no estaba protegido. Después de 2007, queda protegido el primero que lo deja inscrito en el Registro de la propiedad, con los requisitos (Buena fe, a título oneroso..) 4. Obligaciones del vendedor: ­ Entregar la cosa vendida (Entregar) ­ ­ En tanto que no la entrega, conservarla (Conservar) Prestar saneamiento. (Saneamiento) 1º C onservación : ● Si se produce la pérdida por el c omprador , tendrá la obligación de pagar el precio. ● Esto dependerá de la causa de la pérdida de la cosa (Con mala fe, si ha incurrido en mora, o se ha entregado la cosa a más de una persona), puesto que es una conducta dolosa por parte del v endedor , no tendrá que pagar nada el comprador. ● Si la pérdida se da por c aso fortuito o la fuerza mayor (T. Derecho Romano), el comprador está obligado a pagar el precio. El comprador se aprovecha de lo positivo, también de lo negativo. (En el caso de cosas e specíficas ). Para las cosas f ungibles , el comprador no tendrá que pagar el precio en tanto que no se haya puesto a disposición del comprador y separada del resto. ● Cuando se produce la pérdida de la cosa entre la celebración y la entrega de la cosa. Si el comprador tiene o no que pagar el precio, lo hará según la causa. 2º E ntrega : Lo fundamental de la entrega es que el comprador adquiera los efectos jurídicos de esa entrega (Ser propietario). Formas de la entrega: ­ ­ ­ ­ Tradicional o Clásica; Entrega física o real d e la cosa. Entrega s imbólica o fingida , la entrega de una cosa que representa la que verdaderamente se ha comprado. (1463) Entrega I nstrumental ; por el otorgamiento de escritura pública. Si la compraventa se da en escritura pública, se entiende que el comprador ya se ha hecho propietario de la cosa. Quasi tradición , para cosas incorporales. El o bjeto de la entrega, todo aquellos que se ha pactado. Se plantea el problema que en fincas o pisos no tienen en realidad los metros pactados, en esos casos, el legislador distingue según se haya fijado el precio (En función de metros o en función del interés en la finca). Cuando no se tienen los metros. ­ ­ Cuando se ha fijado el precio en función a la casa , y tiene menos metros, no se puede pedir dinero. Cuando se ha fijado el precio en función de m etros ; el CC establece que si es menor en un 10%, solo se tiene derecho a reclamar el precio, no a la resolución del contrato. Si es mayor en un 5%, se tiene derecho a reclamar el precio. 3º S aneamiento ­ Saneamiento por e vicción (Significado) El legislador pretende . Cuando el comprador pierde la cosa , porque un tercero ha aplicado un mejor derecho que el. Operan en el plano civil. Artículo 1475. Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor. El comprador puede renunciar, sino se pacta lo contrario, el vendedor tendrá que responder por el saneamiento. Puede haber renúncia s imple (igualmente tendrá que pagar el precio) o c ualificada (El vendedor entienda que hay un riesgo de evicción y que se someta a las consecuencias, tendrá que devolver al precio) Requisitos : ­ Cuando se ejercita la acción, ha de haber una notificación al vendedor de los efectos de la demanda. ­ Sentencia firme. Efectos: El vendedor devuelve el precio, devuelve el contrato, los frutos, las inversiones que se han hecho. Se protege al comprador que se ha visto privado de la cosa. ­ Saneamiento por v icios o cultos (Significado) Cuando el objeto tiene un estado diferente al pactado. Tu compras una cosa pensando que tiene unas características distintas. Características : ­ ­ ­ Ha de ser oculto, es decir, no perceptible a la vista Anterior a la compra Grave, que afecte a la autoridad de la cosa Aº Régimen General Derechos del comprador cuando identifica los vicios de la cosa comprada ­ ­ Si lo descubre a ntes de la pérdida de la cosa: Podrá resolver el contrato o recibir una rebaja del precio Si lo descubre d espués de la pérdida de la cosa: El comprador puede reclamar el precio, los gastos del contrato, y si ha actuado de mala fe el vendedor, podrá solicitar daños y perjuicios. Reglas especiales: ­ ­ Si se compra en subasta pública, no se tendrá derecho ni a saneamiento ni a reclamar. Si eres un técnico, que podrás fácilmente observar los fallos, tampoco se podrá reclamar. Problemas en la práctica: El plazo de prescripción para reclamar son muy cortos (6 meses). El Tribunal Supremo ha habilitado una acción, de tal manera que el plazo de prescripción cambia a 15 años. Bº Régimen de Gravámenes ocultos Hay una servidumbre de paso o de desagüe, si se descubre con posterioridad al contrato, el CC se rige por un criterio de t emporalidad . Si en un plazo de 1 año se descubre, se podrá resolver o rebajar el precio. Si es más allá de 1 año, solamente podrá pedir la rebaja proporcional en el precio. 5. Obligaciones del comprador ­ ­ Pago del precio de la cosa vendida (Fundamental) En la práctica, se paga el Impuestos de transmisiones, al notario.. (Adicionales) Pago del precio Garantías respecto del comprador: ­ Acción reivindicatoria contra el vendedor, se podrá s uspender el pago, aún no habiendo pagado el precio. Se perjudica al vendedor, porque éste se desprende de la cosa, y realmente no ha sido privado de la cosa el comprador. El comprador ha de consignar el precio. Se puede suspender en caso que sea perturbado. Garantías respecto del vendedor: ­ Garantías Legales , ante una posible situación de insolvencia del comprador. Podrá suspender la cosa vendida en tanto que no reciba el pago del precio. (1467) o (1503, donde el vendedor podrá resolver el contrato). ­ Garantías Convencionales , ante la posibilidad de h ipotecar ( pacto expreso) o t ransmitir el dominio sujeta a condición suspensiva (excepción a la teoría del título y el modo; porque el vendedor sigue siendo el propietario. Hay contrato y hay entrega pero hay una condición suspensiva hasta que no se pague el precio) o condición r esolutoria , donde el contrato queda resuelto si no hay pago, sin embargo, el comprador si que es propietario. (pacto tácito) El pacto de reserva de dominio Condición resolutoria Que el vendedor haya cumplido sus obligaciones, notifique su voluntad de resolver el contrato, y si hay oposición, se ha de ir a la via judicial. Se tiene que dar un incumplimiento d oloso por parte del comprador. Se restituye a la situación anterior del contrato. 7. Compra­venta a carta de gracia. Una compraventa normal a la que se añade un pacto adicional (El vendedor se reserva a recuperar la cosa vendida). Carta de Gracia = Derecho a recuperar la cosa vendida Cuestiones: 1.
El comprador, es un v erdadero propietario ? Temporalmente, si, pero existe una amenaza de resolución por parte del vendedor. 2.
Qué derechos ostenta el vendedor, un derecho personal o real ? El derecho personal es una persona sobre otra, y en el derecho real, es un derecho sobre la cosa, erga omnes. Es un derecho real, sobre la cosa (326.4), que incluso se puede vender la carta de gracia o incluso hipotecarla. 3.
Derecho i ndefinido o t emporal ? Es temporal, los derechos reales, generalmente, se tienen que limitar en el tiempo. (Límite temporal: En derecho común, 10 años­ 4 años. En cataluña, en bienes muebles (6 ­3 años), bienes inmuebles (30­20 años) Es un derecho indivisible , no se puede ejercitar el derecho a recuperar la cosa vendida sobre una parte. El Código Civil pretende evitar situaciones de comunidad de bienes. A excepción de que se hayan vendido varias cosas, hay un derecho a recuperar de manera separada, si se ha fijado un precio separado para cada una de las cosas 4.
Efectos ­ Se puede ejercer la compraventa por carta de gracia, ante compraventa, embargo o hipoteca. 8. La venta en función de garantía Ejemplo: Se deben 50.000 euros, y no se tiene liquidez suficiente. Se transmite la propiedad de mi casa y eres propietario, y si el dia de devolver el dinero se tiene el dinero, se devuelve la propiedad. Diferencia con la dación en pago: Yo te debo 50.000 y no te puedo pagar, te transmito la propiedad de mi casa, y las deudas se extingue. En la VFG, la deuda inicial subsiste. En cambio, la DP queda pagada la deuda. (Se atiende a la finalidad de negocio: de garantía o de pago) Cuestión fundamental: si se ha admite la función de garantía o no? No se admite porque el legislador entiende que hay una causa falsa, la finalidad de negocio jurídico es de garantía, pero se está transmitiendo, entiende que hay un negocio simulado. No se admite por el “P acto comisorio” : Al acreedor no le permite quedarse las cosas en garantía, y por la desproporcionalidad . Además, puede perjudicar a acreedores posteriores. 9. Fuera del programa El derecho administrativo se va mezclando con las normas civiles. ( “cédula de habitabilidad” ) Opción de compra: se concede la posibilidad de que en el plazo de 4 años tu decidas unilateralmente decidas celebrar el contrato, el vendedor está vinculado y obligado. “reserva” de celebración de un plazo de compraventa. ...
Derecho Civil III - Tema 8 - Contrato de compra-venta (2015) Apunte
Dret Civil III - TEMA 8 (Compra-venda) (2015) Apunte
Dret civil III - TEMA 8. CONTRACTE DE COMPRA-VENDA (2016) Apunte
Dret Civil III - TEMA 12. CONTRATO DE SOCIEDAD Y CONTRATO DE INTEGRACIÓN (2017) Apunte
Dret Civil III - Tema 14. Contratos aleatorios (2017) Apunte

References: Artículo 1255
 Artículo 609
 Artículo 1095
 Artículo 1263
 resolución 
 Artículo 1458
 Artículo 1459
 Artículo 151
 artículo 198
 Artículo 1460
 Artículo 1473
 resolución 
 Artículo 1475
 resolución