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¿Puede mi casero vender la casa de la que soy inquilino? - Apimonteleón | Vender piso en madrid
¿Puede mi casero vender la casa de la que soy inquilino?
por Mar Yáñez | Nov 21, 2016 | Arrendatarios, Blog, Compradores & inversores | 0 Comentarios
Como ya os hemos contado en otras ocasiones, tenemos un departamento que se ocupa de comercializar la venta de inmuebles arrendados, materia que suscita muchas preguntas de nuestros clientes.
Pues bien, hoy nos vamos a referir a la venta de una vivienda arrendada, con contrato posterior al 6 de Junio del 2013, ya que si el contrato es anterior a esta fecha, se aplica una legislación distinta.
El actual Artículo 14 de la ley de arrendamientos urbanos establece qué va a suceder con los contratos de arrendamiento (de vivienda habitual, no de temporada o de segunda residencia, ni de locales) cuando la vivienda arrendada es vendida a una tercera persona
Pues sí, hay dos Arts. 14 en vigor. Uno para contratos firmados después del 6 de junio de 2013, y otro para contratos anteriores a la misma fecha. Así, son las reformas.
¿Y cuáles son los requisitos del artículo 34 de La Ley hipotecaria?
¿Y el Artículo 1571 CC?
El que adquiere una vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad, que esta alquilada en todo o en parte que cumpla con lo establecido en el Art 34 de La Ley Hipotecaria, es decir que sea adquirente de buena fe, solo está obligado a respetar el contrato de alquiler si el arrendamiento esta inscrito antes de la venta de la vivienda.
Si la finca ni siquiera estuviese inscrita en el Registro de la Propiedad, no hay nada de qué hablar porque no se puede inscribir un arrendamiento de una vivienda que no “existe” en el Registro.
Por tanto, si vendo una vivienda alquilada como vivienda habitual que esta arrendada a un tercero, el comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento si este está inscrito en el Registro.
Pero… ¿qué pasa en el caso de que el contrato de alquiler no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad? cosa -por otra parte- que es el caso más común.
El comprador no conocía la existencia del arrendamiento: en este caso el comprador es considerado comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
El comprador conocía la existencia del arrendamiento: en este caso el comprador no cumple el requisito de la buena fe exigido por el artículo 14.1 LAU.
En los casos en que sea, no el contrato de arrendamiento lo que no esté inscrito (que también), sino la propia vivienda, entonces se aplicara el artículo 1571 del Código Civil y por tanto el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el comprador le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
El Art 14 de la LAU, no dice nada acerca del momento en que se puede exigir el desalojo al inquilino, si bien es frecuente aplicar por analogía el artículo 14.2 LAU, por el que se otorga tres meses al inquilino.
Hay que reseñar que el artículo 25 LAU obliga a mencionar en la escritura de compraventa si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador deberá conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor. Por tanto, es difícil que el comprador no conozca que hay un arrendamiento, recayendo la prueba en el inquilino.

References: Artículo 14
 artículo 34
 Artículo 1571
 artículo 14
 artículo 1571
 artículo 14
 artículo 25