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Timestamp: 2018-12-12 19:53:02+00:00

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Die Betriebskostenabrechung - wohnungswirtschaft.online
13. Oktober 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten, Betriebskostenabrechnung, Wohnraummietrecht
Die Rechtsgrundlagen der Betriebskostenabrechnung
Der Charakter der Betriebskostenabrechnung
Formelle und inhaltliche Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
Die Pflicht zur Betriebskostenabrechnung
Über 21 Millionen Haushalte bekommen in Deutschland nach Angaben des Deutschen Mieterbundes Jahr für Jahr eine Betriebskostenabrechnung. Da manche von ihnen wegen eines Umzuges mehr als eine Abrechnung bekommen, liegt die Zahl der Abrechnungen sogar noch höher.
Welche Betriebskosten im einzelnen abgerechnet werden dürfen, ist im wesentlichen in der Betriebskostenverordnung geregelt. Erläuterungen zu den einzelnen Betriebskostenarten finden Sie in den einzelnen Kapiteln des Bereiches „Betriebskostenarten“.
An dieser Stelle geht es um die Betriebskostenabrechnung an sich. Sie ist ein Thema, über das sich Bücher schreiben lassen. Wir gehen im Folgenden auf einige wichtige Einzelaspekte der Betriebskostenabrechnung ein. Dabei orientieren wir uns insbesondere an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu diesem Thema. Er hat in den vergangenen Jahren viel zur Klärung mancher Streitfrage beigetragen.
1. Die Rechtsgrundlagen der Betriebskostenabrechnung
Die entscheidenden Vorschriften für die Betriebskostenabrechnung sind die §§ 556, 556a und 560 BGB. Sie lauten:
Nicht im Mietrecht, sondern im allgemeinen Teil des Schuldrechts in § 259 BGB ist geregelt, was in eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hineingehört. Für das Gesetz ist sie nämlich die Erfüllung einer gesetzlichen Rechenschaftspflicht. Die Vorschrift lautet:
2. Der Charakter der Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung ist keine Willenserklärung, sondern eine reine Wissenserklärung (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 2; BGH, Urteil vom 28.4.2010 – VIII ZR 263/09). Sie ist die gesetzliche (siehe § 556 Absatz 3 BGB) Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die an ihn geleisteten Vorauszahlungen bis zur Höhe der tatsächlichen Kosten behalten und eine eventuelle Nachzahlung einfordern darf. Daher kann der Mieter auch weitere Vorauszahlungen zurückbehalten oder nach dem Ende des Mietverhältnisses die geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung nicht nachkommt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Betriebskosten – Ansprüche des Mieters”).
3. Formelle und inhaltliche Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
Die Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung sind in den vergangenen Jahren einerseits ständig gewachsen. Die formalen und inhaltlichen Kriterien sind für Nichtjuristen kaum noch fassbar. In manchen Fragen ging es auch hin und her, mal war der Bundesgerichtshof strenger, mal hat er die Zügel lockerer gelassen. In den letzten Jahren schlägt das Pendel im Rahmen der sogenannten „Auflockerungsrechtsprechung” zurück, das heißt die Anforderungen werden nicht mehr ganz so streng gehandhabt. Erinnert sei z.B. an die Rechtsprechung zur Angabe der Gesamtkosten, auch wenn nur Teilkosten abgerechnet werden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Inhalt der Betriebskostenabrechnung”). Oder auch die Frage, wann ein Fehler zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt.
Dabei ist die Betriebskostenabrechnung vom Grundsatz her etwas ganz einfaches, nämlich eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben (§ 259 BGB). Nach der Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10; BGH, Urteil vom 19.07.2017 – VII ZR 3/17) muss sie einige Mindestangaben enthalten, und zwar
die Angabe des Abrechnungsmaßstabes,
die Berechnung des Kostenanteils des einzelnen Mieters,
sowie die Ermittlung des Saldos durch Abzug seiner geleisteten Vorauszahlungen.
Die Angaben müssen darüberhinaus so detailliert und verständlich sein, dass der Mieter die einbezogenen Kosten ohne fremde Hilfe überprüfen und durch die Einsicht in die Belege kontrollieren kann. Sie muss also auch übersichtlich und nachvollziehbar bleiben, da sie nicht für den BGH oder den Fachanwalt gemacht wird, sondern für den mit der Materie im Zweifel nicht vertrauten Mieter. Andererseits weist der BGH auch immer wieder darauf hin, dass an die Verständlichkeit keine zu strengen Anforderungen zu stellen sind (Z.B. BGH, Urteil vom 19.07.2017 – VII ZR 3/17). Denn wenn die Formalien zum Selbstzweck werden und statt der Nachvollziehbarkeit zu dienen ihr eher im Wege stehen, verliert die Abrechnung bei den Betroffenen auch an Akzeptanz. Sie landet dann noch häufiger als sicher jetzt schon ungelesen in der Akte. Den Rechten der Mieter hätte man damit einen Bärendienst erwiesen.
Ein weiterer Aspekt in diesem Zusammenhang besteht in der Einsicht, dass eine bis ins letzte Detail gehende Verteilungsgerechtigkeit bei den Betriebskosten mit vertretbarem Aufwand nicht erreichbar ist. Der Mieter kann sie daher auch nicht verlangen. Die Abrechnungen sollen auch noch praktikabel und mit vertretbarem Aufwand erstellbar sein. Das ist heute schon in vielen Fällen kaum mehr zu gewährleisten. Die Vermieter und die Rechtsprechung müssen daher immer aufs Neue die Grenzen zwischen der Einzelfallgerechtigkeit auf der einen Seite und der Handhabbarkeit auf der anderen Seite definieren.
4. Die Pflicht zur Betriebskostenabrechnung
Haben Mieter und Vermieter wie in den meisten Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und darauf monatliche Vorauszahlungen leistet, ist der Vermieter nach § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB zur Abrechnung verpflichtet und berechtigt. Die Pflicht entfällt nicht nach Ablauf des Abrechnungsjahres aus § 566 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dies hat nur zur Folge, dass der Abrechnungsanspruch fällig wird und der Mieter vom Vermieter die Abrechnung einfordern kann, er ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen hat und vor allem aufgrund von § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB nicht mehr zu Nachzahlungen herangezogen werden kann. An der Pflicht des Vermieters ändert sich dadurch jedoch nichts.
Die Abrechnungsanspruch verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren nach Ablauf der Abrechnungsfrist (BGH, Urteil vom 26.9.2012 – VIII ZR 315/11).
Die Betriebskostenabrechnung muss formell und inhaltlich korrekt sein. Hat die Abrechnung formelle Fehler, ist die Abrechnungspflicht nicht erfüllt. Liegen inhaltliche Fehler vor, ist die Abrechnungspflicht erfüllt, die Abrechnung muss aber korrigiert werden (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil G, Rn. 3).
Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht nach, so kann der Mieter ihn vor Gericht darauf verklagen, eine Betriebskostenabrechnug zu erstellen. Ein solches Verfahren ist auch nicht besonders aufwendig. Die Vollstreckung richtet sich nach den Vorschriften über die Zwangsvollstreckung für nicht vertretbare Handlungen gemäß § 888 ZPO (BGH, Beschluß vom 11.5.2006 – I ZB 94/05). Danach kann das Prozessgericht des ersten Rechtszuges den Vermieter durch Zwangsgeld oder durch Zwangshaft dazu anhalten, die ausstehende Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum steht dem Mieter darüber hinaus bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 273 BGB zu (BGH, Urteil vom 29.3.2006 – VIII ZR 191/05). Das sollte man allerdings nur wahrnehmen, wenn der Vermieter gar keine Abrechnung erstellt hat. Gibt es hingegen Streit über die Frage, ob eine Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, klagt man besser auf eine ordnungsgemäße Abrechnung. Andernfalls besteht die Gefahr von Mietrückständen, die zu einer Kündigung führen können, wenn der Vermieter recht hat.
Ist das Mietverhältnis bereits beendet, kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen. In diesem Fall kann er stattdessen nach der Rechtsprechung des BGH die vollständige Rückzahlung der im noch nicht abgerechneten Zeitraum geleisteten Abschlagszahlungen verlangen (BGH, Urteil vom 9.3.2005 – VIII ZR 57/04). Er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen und diese zu vollstrecken. In einem solchen Fall hindert die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (BGH, Urteil vom 9.3.2005 – VIII ZR 57/04). Holt der Vermieter die Abrechnung schließlich nach, greift zugunsten des Mieters allerdings die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ein, so dass der Vermieter keine Nachforderung über die Summe der Vorauszahlungen hinaus verlangen kann.
Die Möglichkeit der Rückforderung der Vorauszahlungen gilt aber nicht für die Jahre, für welche die Abrechnungsfrist noch während des Bestehens des Mietvertrags abgelaufen war (BGH, Urt. v. 26.9.2012 – VIII ZR 315/11). Hier sei der Mieter nicht schutzwürdig, weil er während der Dauer des Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. In diesem Fall muss er im Wege der Abrechnungsklage vorgehen.
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References: § 259
 § 556
 BGH 
 BGH 
 § 556
 § 566
 § 556
 § 195
 § 888
 § 273
 BGH 
 § 556