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Timestamp: 2019-12-09 16:49:10+00:00

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Zur Höhe der Mietminderung bei Kellerfeuchtigkeit | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
← Keine Minderung der Nutzungsentschädigung wegen erst nach fristloser Vertragskündigung angezeigter Mängel
Zu den erforderlichen Darlegungen bei Behauptung eines Mietmangels durch Lärmbelästigung →
Zur Höhe der Mietminderung bei Kellerfeuchtigkeit
1. Der Mangelbeseitigungsanspruch ist lediglich auf Beseitigung der – den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigenden – Mangelsymptome gerichtet; der Vermieter schuldet nicht die nachhaltige Beseitigung der für die Mangelentstehung maßgeblichen Ursachen.(Rn.32)
2. Zur Höhe des Minderungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Kellerfeuchtigkeit.(Rn.42)
1. Die Beklagte wird verurteilt, folgenden Mangel zu beseitigen:
1. An der linken Außenwand hinter dem Regal starke Ausblühungen, sowie Wasserränder
2. Starke Ausblühungen an der Innenwandoberfläche
3. Ausgebreitete Schwarzverfärbung, nicht verschließbares korrodiertes Kellerfenster
4. Starke Feuchtigkeit an allen Wänden
5. Ausblühungen und Abplatzungen an der Innenwandoberfläche
6. Starke Grün- und Braunverfärbung im unteren Sockelbereich
7. Ausblühungen und Ablagerungen auf der Bodenfläche
8. Schwarzverfärbung an den Wänden
9. Starke Feuchtigkeit an sämtlichen Außenwänden der Kellerräume.
2. Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, die Miete für die Wohnung E… in Bremen bis zur Beseitigung des Mangels um 2 %, mithin um monatlich 9,24 EUR zu mindern und in Höhe von weiteren 6 %, mithin in Höhe von 27,72 EUR von ihrem Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen Gebrauch zu machen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 4/5 und die Beklagte zu 1/5.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.200,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung entsprechende Sicherheit leistet. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung (hinsichtlich der Kostenentscheidung) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Der Streitwert wird auf insgesamt 1.496,23 € festgesetzt.
Die Klägerin macht Instandsetzung und Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung und des Vorliegens eines Zurückbehaltungsrechts geltend.
Die Parteien schlossen am 27.11.1996 einen Mietvertrag. Zu der 64,40 qm großen Wohnung E…, gehört nach § 1.2 auch ein Abstell- und ein Kellerraum (Bl. 5 d.A.). Aktuell wird eine monatliche Bruttomiete von 461,80 € geschuldet.
Unstreitig kam es 2014 zu einem Wassereintritt im Kellerraum der Klägerin. Die Beklagte ließ sodann an dem Haus im Jahre 2015 Modernisierungsarbeiten durchführen und die Außenwände dämmen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 04.09.2015 forderte die Klägerin hinsichtlich ihres Kellerraums von der Beklagten Mangelbeseitigung.
Die Klägerin trägt vor, dass der mitvermietete Kellerraum vollständig und knöcheltief überflutet worden sei und ihn die Beklagte nach dem Abpumpen nicht wieder fachgerecht instand gesetzt habe. Bis heute seien die Wände naß und der Raum ein „stinkendes Loch“. Insofern bestünde ein Minderungsrecht von 10 % und ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 40 %. Den überzahlten Betrag werde die Klägerin gemäß § 812 BGB zurück fordern.
1. Die Beklagte wird verurteilt, folgenden Mangel und dessen Ursachen fachgerecht zu beseitigen:
– Nasser Kellerraum der Wohnung E… Bremen.
2. Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, die Miete für die Wohnung E…in Bremen bis zur Beseitigung des Mangels um 10 %, mithin um monatlich 46,18 EUR zu mindern und in Höhe von weiteren 40 %, mithin in Höhe von 184,72 EUR von ihrem Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen Gebrauch zu machen.
Hilfsweise wird hinsichtlich des Antrags zu 1. beantragt:
Die Beklagte wird verurteilt, folgenden Mangel und dessen Ursachen fachgerecht zu beseitigen:
– An der linken Außenwand hinter dem Regal starke Ausblühungen, sowie Wasserränder
– Starke Ausblühungen an der Innenwandoberfläche
– Ausgebreitete Schwarzverfärbung, nicht verschließbares korrodiertes Kellerfenster
– Starke Feuchtigkeit an allen Wänden
– Ausblühungen und Abplatzungen an der Innenwandoberfläche
– Starke Grün- und Braunverfärbung im unteren Sockelbereich
– Ausblühungen und Ablagerungen auf der Bodenfläche
– Schwarzverfärbung an den Wänden
– Starke Feuchtigkeit an sämtlichen Außenwänden der Kellerräume
Sie trägt vor, dass wegen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ein Minderungsrecht für die ersten 3 Monate ausgeschlossen sei. Die Mängel seien im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme – wie mit Schreiben vom 05.10.2015 angezeigt – abschließend behoben worden, der Raum habe lediglich noch austrocknen müssen. Ein Minderungsbetrag von 10 % sei zudem übersetzt, weil vorliegend kein Wohnraum betroffen ist und der Raum als Kellerraum nutzbar bleibe. Die Beklagte habe die Feuchtigkeit des Kellers seit 2006 jahrelang ohne Rüge hingenommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M… und O… sowie der Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Auf den Inhalt des Terminprotokolls vom 08.09.2016 (Bl. 112 ff. d.A.) und des Gutachtens R… vom 23.03.2017 (Bl. 147 ff. d.A.) wird Bezug genommen. Das Gericht hat am 19.05.2016 und 10.08.2017 Hinweise erteilt.
1. Der geltend gemachte Mangelbeseitigungsanspruch besteht in eingeschränkter Weise (§ 535 I 2 BGB). Maßgeblich ist der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung, weil der Instandsetzungsanspruch zukunftsorientiert ist.
(1) Der ursprüngliche Leistungsantrag zu 1. wurde durch den Hilfsantrag hinreichend konkretisiert. Maßgeblich ist aus Gründen des Bestimmtheitserfordernisses der Hilfsantrag (Schriftsatz vom 15.08.2017). Der Hilfsantrag lässt sich unschwer dahingehend auslegen/umdeuten, dass primär die Beseitigung der Wandfeuchtigkeit im Kellerraum begehrt wird, nebst Behebung bestimmter Mangelursachen oder Mangelfolgen. Die klägerseits zitierte Entscheidung (BGH MDR 2017, 448 zur Substantiierungspflicht) betrifft einen Minderungsanspruch bei Lärmbeeinträchtigung. Vorliegend geht es jedoch um die Bestimmtheit eines Mangelbeseitigungsanspruchs als Primäranspruch (§ 253 II Nr. 2 ZPO) bzw. um die Vollstreckbarkeit des Leistungstenors.
(2) Der Gutachter R… führte in seinem Gutachten (S. 10 ff., Bl. 156 ff. d.A.) aus, dass die Kellerwände die tenorierten Merkmale (feuchtigkeitsbedingte Ausblühungen und Verfärbungen, etc.) aufweisen; diese sind auch bei einem Kellerraum als Mangel im Sinne des § 536 I 1 BGB zu bewerten. Insgesamt wird nach Messung festgehalten, dass die Wandflächen „feucht bis nass“ (S. 12) seien. Es handele sich nicht um nutzungsabhängige Feuchtigkeit, vielmehr kämen bauseitige Umstände als Ursache in Betracht (Riss in der Außenwand, Korrosion am Kellerfenster); die gemessenen Feuchtigkeitswerte seien auch für einen untergeordneten Abstell- und Lagerraum im Keller „zu hoch“.
Somit schuldet die Beklagte entsprechend dem Hilfsantrag Instandsetzung. Primär ist der eigentliche Mangel, nämlich die Feuchtigkeit in den Wänden, zu beseitigen (z.B. durch Einsatz eines elektrischen Bautrockners). Allerdings schuldet die Beklagte nach Trocknung auch die Beseitigung der Mangelfolgen (Abkratzen der Ausblühungen, ggf. nebst teilweiser Neuverputzung, bzw. Neuanstrich der verfärbten Wände).
(3) Nach Ansicht des Gerichts schuldet die Beklagte jedoch nicht die Beseitigung der Mangelursachen bzw. eine nachhaltige oder fachgerechte Mangelbeseitigung, die mit der Ursachenbehebung deckungsgleich wäre. Insofern kann dahinstehen, ob die Behebung des wohl hauptursächlichen Risses in der Außenmauer nach Aufbringung des Wärmeverbundsystems unter Berücksichtigung der hier gegebenen Minderungsquote einen Fall der wirtschaftlichen Unmöglichkeit darstellt (hierzu: Palandt, 75. A., § 535, Rn. 57):
Der Vermieter schuldet Instandsetzung bzw. Instandhaltung (vgl. Palandt, 75. A., § 535, Rn. 36 ff.). Dies bedeutet, dass während der Mietzeit ein Zustand des Mietobjekts wiederherzustellen oder aufrechtzuerhalten ist, welcher die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs gewährleistet; maßgeblich ist die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Somit kommt es in der Regel allein auf den Zustand des angemieteten Innenraums an. Denn die Bausubstanz eines Hauses bzw. dessen Außenhaut hat der Mieter nicht angemietet. Oftmals ist es dem Vermieter sogar aus rechtlichen Gründen verwehrt, auf die Bausubstanz ohne Weiteres zuzugreifen. Zum Beispiel darf der Sondereigentümer einen durchgehenden Riss in der Außenmauer, der im Ergebnis zu Schimmelpilzbildungen in der Mietwohnung führt, auf Zuruf des Mieters nicht selbst beheben. Es bedarf wegen der Betroffenheit von Gemeinschaftseigentum einer Anordnung des WEG-Verwalters oder eines Mehrheitsbeschlusses aller Sondereigentümer. Der einzelne Sondereigentümer/Vermieter dürfte den Mauerriss nur von innen (notdürftig) verspachteln und die betroffenen Wandflächen neu verputzen und streichen – mit dem Risiko, dass der Schimmel demnächst erneut auftreten wird.
Die Beseitigung der Mangelursachen kann vorliegend auch deshalb nicht geschuldet sein, weil im Antrag nicht bestimmt wurde, welche Ursache von der Beklagten beseitigt werden soll. Hinsichtlich der Ursachen für die Feuchtigkeit des Kellerraums wurde kein Selbständiges Beweisverfahren geführt; die tiefere Ursachenerforschung war nicht Gegenstand des Beweisbeschlusses bzw. des Gutachten R…und wurde auch nicht beantragt.
Wenn ein Vermieter einem Mangel lediglich durch Beseitigung der – den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigenden – Mangelsymptome abhilft, ist dies regelmäßig ausreichend, sofern zumindest vorübergehend vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt werden. In der Regel wird der Vermieter im eigenen Interesse eine dauerhafte und nachhaltige Mangelbeseitigung anstreben, ohne dass er zur Behebung der eigentlichen Mangelursachen explizit verurteilt werden muss. Denn er riskiert andernfalls, dass der Mieter nach Mangelbeseitigung erneut auf Beseitigung des schon nach kurzer Zeit wieder auftretenden Mangels erfolgreich klagen wird.
Das undichte Kellerfenster ist für die in den Kellerraum eindringende Feuchtigkeit zwar mitursächlich. Die mangelnde Verschließbarkeit begründet jedoch bereits für sich genommen einen Mangel, weshalb Mangelbeseitigung (durch Reparatur oder Austausch) geschuldet wird.
2. Der Feststellungsantrag zu 2. ist nicht vollumfänglich begründet:
(1) Die Klägerin macht vorliegend nicht wegen Mängeln des Kellerraums Rückzahlungsansprüche wegen überzahlter Mieten (im Zeitraum seit 2014) geltend; diese behält sie sich lediglich vor. Eine diesbezügliche Feststellungsklage wäre gemäß § 256 ZPO auch unzulässig, weil der Vorrang der Leistungsklage Platz griffe: Die Klägerin hätte darlegen und beweisen müssen, wie stark die Tauglichkeit des Kellerraums zum bestimmungsgemäßen Gebrauch in den jeweiligen Monaten beeinträchtigt war. Auf Grundlage des von der Klägerin angenommenen Minderungsbetrages hätte die zunächst unter Vorbehalt gezahlte Miete sodann (innerhalb der Verjährungsfrist) eingefordert werden müssen. Die Klägerin hat jedoch keine Rückzahlungsansprüche formuliert, vielmehr Mangelfeststellung begehrt. Im Hinblick auf den fortbestehenden Mangel besteht hinsichtlich zukünftiger Minderungsansprüche ein Feststellungsinteresse, weshalb der Antrag zu 2. zulässig ist. Dies bedeutet jedoch, dass es entscheidend nur darauf ankommt, in welchem Zustand sich der Kellerraum zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 28.09.2017 befunden hat. Unerheblich ist also, ob zur Zeit der Überflutung des Raums ein gravierenderer Mangel zeitweilig vorlag; dies mag im Fall der Erhebung einer Leistungsklage nach § 812 BGB geklärt werden. Ob die Minderung während der ersten drei Monate der Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen war (§§ 536 Abs. 1a, 555 BGB), was angesichts der Art des Mangels (kein Baulärm oder andere auf die Bauarbeiten adäquat zurück zu führende Beeinträchtigungen) fern liegend erscheint, muss gleichfalls nicht entschieden werden.
Insofern sind die Aussagen der vorsorglich vernommenen Zeugen M… und O… aus rechtlichen Gründen weitestgehend unergiebig; es kommt nicht darauf an, in welchem Zustand sich der Kellerraum im Jahre 2014 oder 2015 befand. Die Zeugin M… sagte aus, dass sie nichts dazu sagen könne, ob es nach dem Abschluss der Sanierungsarbeiten noch eine Feuchtigkeitsproblematik im Keller der Klägerin gegeben habe. Die Zeugin O… sagte am 08.09.2016 dagegen aus: „Jetzt riecht es nicht mehr“.
Auch der Gutachter stellte bei der Ortsbesichtigung am 22.03.2017 keine signifikante Geruchsbelästigung fest. Insofern bleibt die insofern darlegungs- und beweispflichtige Klägerin zumindest beweisfällig, dass der Kellerraum auch heute noch ein „stinkendes Loch“ sei.
(2) Allerdings stellt der Gutachter positiv fest, dass der Kellerraum auch aktuell nicht frei von Mängeln ist (s.o.). Hieraus folgt die Feststellung, dass derzeitig gemäß § 536 I 2 BGB ein Minderungsrecht von 2 % besteht (vgl. LG Berlin, NZM 2013, 505 für Altbaukeller).
Die persönlich angehörte Klägerin schätzte die Größe ihres Kellerraums im Termin vom 07.04.2016 auf „maximal 10 qm“. Die 64,40 qm große Wohnung kostet 461,80 € pro Monat. Der Anteil des betroffenen Kellers zur Gesamtfläche von maximal 74,40 qm liegt somit bei ca. 1/7, sodass bei einer hundertprozentigen Aufhebung der Nutzbarkeit des Kellers eine Minderung von 14 % in Betracht käme. Da der Keller jedoch bloßer Nutzraum und kein Wohnraum ist, wäre in diesem Fall ein Abschlag von 50 % auf den Minderungsbetrag zu machen; im Fall der Tauglichkeitsaufhebung wäre also eine Minderung der Bruttomiete von lediglich 7 % anzunehmen. Auch ein sehr feuchter Kellerraum, in dem kein Wasser auf dem Boden steht, kann als Kellerraum jedoch noch eingeschränkt genutzt werden (z.B. zum Einstellen von Fahrräder, Autoreifen, Einweckgläsern, etc.). Selbst bei 50 prozentiger Gebrauchsbeeinträchtigung des Kellerraums ergäbe sich somit eine Minderungsquote von nur 3,5 %. Vorliegend hat der Gutachter festgestellt, dass die Wandflächen „feucht bis nass“ sind, vermutlich infolge kapilar eindringender Feuchtigkeit (S. 12 des Gutachtens, Bl. 158 d.A.). Dies rechtfertigt nach Ansicht des Gerichts aus den genannten Gründen eine Minderungsquote von lediglich 2 %, zumal die Klägerin nicht konkret vortrug, inwiefern die Nutzung des feuchten Kellers für sie tatsächlich beeinträchtigt wurde, bzw. welche Gegenstände sie dort einzustellen hat. Nach Ansicht anderer Gerichte (z.B. LG Dresden, NJW-RR 2015, 204) rechtfertigt ein feuchter Keller in einem Altbau unter Umständen überhaupt keine Minderung.
Der Mangel wurde zumindest am 04.09.2015 angezeigt (§ 536c BGB) und Beseitigung gefordert. Da der starke Wassereintritt und das Abpumpen erst unmittelbar zuvor erfolgt waren, spielt es keine Rolle, ob die Klägerin eine gewisse Feuchtigkeit des Kellers vor dem Wassereinbruch längere Zeit geduldet haben könnte und ihren Beseitigungsanspruch insofern verwirkte (§ 242 BGB). Denn die Überflutung war eine Zäsur, die zur Wiederherstellung ordnungsgemäßer Zustände und nicht nur des vorangehend geduldeten status quo berechtigt.
Unerheblichkeit des Mangels (§ 536 I 3 BGB) liegt nicht vor. Eine starre 5 %-Grenze (vgl. Palandt, 75. A., § 323, Rn. 32 für Rücktritt) besteht bei Mietminderung nicht (Palandt, 75. A., § 536, Rn. 17). Vorliegend ist der Mangel nicht ohne Weiteres zu beseitigen (s.o.). Außerdem ist die geringe Minderungsquote dem Umstand geschuldet, dass kein Wohnraum betroffen ist. Gleichwohl wirkt sich der Mangel negativ auf die Gesamtnutzbarkeit der Wohnung nebst Keller in nicht zu vernachlässigender Weise aus.
(3) Da die Klägerin Mangelbeseitigung fordern kann, besteht in Höhe des 3-fachen Minderungsbetrages (bis zur Behebung des Mangels) ein Zurückbehaltungsrecht (§§ 320, 273 BGB). Der dreifache Minderungswert erscheint im vorliegenden Einzelfall gerechtfertigt, weil nur ein geringer Minderungswert zuzusprechen war. Andernfalls bestünde kein hinreichendes Druckmittel, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Dass die Klägerin vorliegend auch auf Mangelbeseitigung klagte und mit dem Leistungsanspruch zu 1. auch teilweise durchdringt, schmälert den Umfang ihres Zurückbehaltungsrechts nicht, weil dieses stets neben den Anspruch auf Mangelbeseitigung tritt. Ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des fünffachen Minderungsbetrages besteht nach der neuen, restriktiven BGH Rechtsprechung indessen nicht (vgl. BGH NJW 2015, 3087: vierfacher Minderungsbetrag ist übersetzt, Einzelfallprüfung geboten).
3. Der Streitwert des Antrags zu 1. folgt gemäß § 41 V GKG aus dem Jahreswert der berechtigten Mietminderung (LG Berlin, Grundeigentum 2008, 57), welcher vorliegend bei 110,83 € anzusetzen ist; die voraussichtlichen Kosten der Mangelbeseitigung bilden den Gebührenstreitwert nicht ab (BGH NJW-RR 2006, 378). Der Hilfsantrag konkretisierte den ursprünglichen Leistungsantrag kostenneutral.
Der Antrag zu 2. betrifft die Feststellung, dass bis auf Weiteres nur noch 50 % der monatlichen Miete von 461,80 € (10 % Minderung + 40 % Zurückbehaltungsrecht) sein sollen, weshalb gemäß der Wertung nach § 41 V GKG ein streitiger Jahresmietbetrag von 2.770,80 € zu berücksichtigen ist, selbst wenn man auf § 9 ZPO abstellte (KG Berlin, NJW-RR 2016, 1087-1088). Wegen des bloßen Feststellungsbegehrens ist hierauf ein Abschlag von 50 % vorzunehmen und also ein weiterer Streitwert von 1.385,40 € festzusetzen. Die klägerseits vorgetragenen Streitwerte mögen aus anwaltlicher Sicht wünschenswert sein, entsprechen aber nicht dem Bedürfnis des schutzwürdigen Mieters nach einer im Zweifel moderaten Streitwertfestsetzung.
Hinsichtlich der Kostenquote gilt § 92 ZPO: Die Klägerin unterliegt hinsichtlich des Antrag zu 1. mit 50 %, da keine nachhaltige Beseitigung der Mangelursachen, sondern nur die Beseitigung der aktuell vorhandenen Mängel geschuldet wird (s.o.). Wegen des sehr geringen Teilstreitwerts ist das diesbezügliche hälftige Unterliegen jedoch zu vernachlässigen. Vielmehr greift im Ergebnis die Quote des Antrags zu 2. durch: Maßgeblich ist insofern die auf die Minderung bezogene Unterliegensquote von 4/5 (2 % statt 10 %). Diese Quote ist nicht auf 5/6 zu erhöhen. Zwar unterliegt die Klägerin hinsichtlich des Zurückbehaltungsrechts mit mehr als 4/5 (6 % statt 40 %), sie gewinnt hinsichtlich des streitwertarmen Antrags zu 1. jedoch mit 50 %.
Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt hinsichtlich des Antrags zu 1. aus §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO, weil der Streit um die Instandsetzung als Rechtsstreit um die „Benutzung“ bzw. Benutzbarkeit von Wohnraum bewertet werden kann. Die Höhe der Sicherheitsleistung bemisst sich nicht am Gebührenstreitwert des Antrags zu 1. (110,83 €), sondern den voraussichtlichen Kosten der Mangelbeseitigung, welche das Gericht mangels Parteivortrags auf 2.000,00 € schätzt. Im Übrigen folgt die Entscheidung aus den §§ 708 Nr. 11 Alt. 2, 711 S. 2 ZPO.
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References: § 1
 § 812
 § 536
 § 535
 § 535
 § 256
 § 812
 § 536
 § 323
 § 536
 BGH 
 BGH 
 § 41
 § 41
 § 9
 § 92