Source: http://docplayer.cz/2183204-Se-sidlem-hudcova-78c-brno-612-00-ic-15545881-dic-cz15545881-tel-776824201-e-mail-objednavka-statikum-cz-znalecky-posudek-c.html
Timestamp: 2018-01-17 05:47:58+00:00

Document:
1 STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č Ve věci : O ceně nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 289 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, pro obec Brtnice, k.ú. Střížov. Objednatel: Účel posudku : JUDr. Vojtěch Mádr Insolvenční správce SOLAR NET s.r.o. Horní 729/32, Brno IČ: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu insolvenčního řízení Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Jiří Kuchynka, Mgr. David Pejchal Počet stran posudku: stran příloh Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
2 Obsah 1. NÁLEZ Identifikace předmětu ocenění Charakteristika obce a poloha nemovitosti Popis nemovitosti Vlastnické a evidenční údaje Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování znaleckého posudku OCENĚNÍ Metoda nákladová Metoda výnosová Metoda komparativní Volba metody ocenění Administrativní ocenění Ocenění porovnávací metodou Srovnávací nabídka REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření ze dne listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí... 4 listy Str. 2
3 1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitost zapsaná na listu vlastnictví č. 289 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, pro obec Brtnice, kat. území Střížov, a to: - Stavba, objekt občanské vybavenosti, Střížov, č.p. 94. Nemovitost zapsaná na listu vlastnictví č. 217 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, pro obec Brtnice, kat. území Střížov, a to: - Pozemek na parcele č. st. 130 o výměře 262 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. 1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Město Brtnice patří administrativně pod okres Jihlava a náleží pod Kraj Vysočina. Obec Brtnice se rozkládá asi 13 km jihovýchodně od Jihlavy. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Úředně žije v katastru tohoto malého města zhruba 3730 obyvatel. Brtnice se dále dělí na deset části, konkrétně to jsou: Brtnice, Dolní Smrčné, Jestřebí, Komárovice, Malé, Panská Lhota, Přímělkov, Příseka, Střížov a Uhřínovice. V obci se nachází dvě základní školy, mateřská škola, školka, sportovní hřiště, stadion a jiná sportoviště. V obci se nachází knihovna, kino, kostel a hřbitov. V obci mají ordinaci tři praktičtí a jeden zubní lékař. V obci jsou všechny inženýrské sítě. Předmětná nemovitost se nachází v části obce Střížov. Tato část je oddělená od samotné Brtnice a nachází se cca 6 km severně od samotného města. Oceňovaný objekt se nachází západně od centra této městské části u hlavní silnice. Parkování je možné na pozemku před domem, který má jiného majitele než oceňovaná nemovitost. Dle informací poskytnutých objednatelem bude nemovitost prodávána společně s pozemkem nacházejícím se pod ní, pro účely tohoto ocenění proto budeme k nemovitosti přistupovat jako by se jednalo o nemovitost s pozemkem. 1.3 Popis nemovitosti Jedná se samostatně stojící objekt, který byl vystavěn v roce 1972 a byl užíván jako budova pohostinství ve Střížově. Objekt byl v letech přebudován na sídlo firmy SOLAR NET, přičemž část objektu byla přestavěna na kancelářské prostory a část na sklad a přípravnu. Objekt je přízemní, nepodsklepený s plochou střechou a obdélníkovým půdorysem. Konstrukčně je objekt vytvořen jako dvoutakt s podélnými nosnými obvodovými zdmi a z střední nosnou zdí. Nosné zdi jsou tl.500mm. Obvodové a střední nosná zeď je z cihelného zdiva, příčky mezi místnostmi jsou dle projektové dokumentace z cihel YTONG. Strop je ze železobetonových panelů na světlé rozpětí 5,67m a 4,94 m. Podlahy ve většině místností jsou provedeny z keramické dlažby, v místnosti skladu a přípravy je původní betonová podlaha s povrchovou úpravou z linolitu. Okna objektu jsou po výměně nová plastová, hlavní vchodové dveře jsou hliníkové, zadní dveře jsou plastové, vrata jsou dvoukřídlá ocelová zateplená se středovou závorou. Str. 3
4 V objektu se nachází dvě místnosti kanceláří, místnost skladu a přípravy, šatna, kotelna, WC a kuchyňka. V objektu se rovněž nachází místnost, která měla dle projektové dokumentace sloužit jako recepce, tato místnost však v současnosti není dokončena. Objekt je vytápěn kombinací kotle na pevná paliva a solárních panelů, přičemž vytápění administrativních místností zajišťuje kombinace topných těles a podlahového topení. Ohřev teplé vody je rovněž zajištěn kombinací kotle a solárních panelů. Objekt je napojen na obecni vodovod, odkanalizován je do septiku. Nemovitost se nachází na cizím pozemku. 1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne je na listu vlastnictví č. 289 pro k.ú. Střížov, obec Brtnice, Katastrálním úřadě pro Vysočinu jako vlastník zapsán: Vlastnické právo Podíl SOLAR NET s.r.o., Střížov 94, Brtnice Dle náhledu do katastru nemovitostí ze dne je na listu vlastnictví č. 217 pro k.ú. Střížov, obec Brtnice, Katastrálním úřadě pro Vysočinu jako vlastník zapsán: Vlastnické právo Podíl Měrtl František, Střížov 28, Brtnice 1/2 Měrtlová Marta, Střížov 28, Brtnice 1/2 1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. Davida Pejchala, insolvenčního správce JUDr. Vojtěcha Mádra a zástupců společnosti SOLAR NET s.r.o. 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Str. 4
5 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od ; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od ; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září Str. 5
6 2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Uznávané metody zjištění obvyklé ceny: Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).transformace na současnou Str. 6
7 hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o předimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb. Str. 7
8 2.2 Administrativní ocenění STATIKUM s. r.o Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Brtnice Katastrální území: Střížov Počet obyvatel: Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší II -0,03 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV 1,00 výskytu záplav 4 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší II -0,03 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, IV 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV 1,00 výskytu záplav 4 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,60 Str. 8
9 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo IV -0,03 samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,08 - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité II -0,02 věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,03 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez I 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,570 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,553 Ocenění staveb Hlavní stavby Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 20,17*12,11 = 244,26 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 244,26 m 2 6,50 m 1 587,69 Součet 244,26 m ,69 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 587,69 / 244,26 = 6,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 244,26 / 1 = 244,26 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Str. 9
10 1. NP (20,17*12,11)*(6,50) = 1 587,68 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 1 587,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 587,68 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení Str. 10 Část [%] standardu 1. Základy vč. zemních prací S Svislé konstrukce S Stropy S Krov, střecha S Krytiny střech S Klempířské konstrukce S Úprava vnitřních povrchů S Úprava vnějších povrchů S Vnitřní obklady keramické S Schody S Dveře S Vrata X Okna plastová N Povrchy podlah S Vytápění S Elektroinstalace S Bleskosvod S Vnitřní vodovod S Vnitřní kanalizace S Vnitřní plynovod C Ohřev teplé vody S Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. S Výtahy C Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8, ,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17, ,00 17,40 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60
11 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna N 5, ,54 8, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 1, ,00 1, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,31 Koeficient vybavení K4: 0,9531 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. Str. 11 Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100,00 1,00 8,20 8, ,00 2, Svislé konstrukce S 17,40 50,00 1,00 8,70 9, ,00 2, Svislé konstrukce S 17,40 50,00 1,00 8,70 9, ,86 0, Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 9, ,00 2, Krov, střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7, ,18 2, Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,00 1, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,36 0, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 25,00 1,00 1,73 1, ,62 1, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 75,00 1,00 5,18 5, ,15 0, Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,33 3, Vnitřní obklady keramické S 1,80 50,00 1,00 0,90 0, ,00 0, Vnitřní obklady keramické S 1,80 50,00 1,00 0,90 0, ,00 0, Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,00 0, Dveře S 3,10 70,00 1,00 2,17 2, ,62 1, Dveře S 3,10 30,00 1,00 0,93 0, ,15 0, Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 8, ,15 0, Povrchy podlah S 3,20 25,00 1,00 0,80 0, ,36 0, Povrchy podlah S 3,20 75,00 1,00 2,40 2, ,51 0, Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,43 0, Elektroinstalace S 5,70 100,00 1,00 5,70 5, ,81 0, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0,3100
12 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,43 0, Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,89 0, Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1, ,33 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,89 0,2800 Opotřebení: 25,3 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9470 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,6231 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9531 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1030 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 117,41 Plná cena: 1 587,68 m 3 * 3 117,41 Kč/m 3 = ,51 Kč Koeficient opotřebení: (1-25,3 % /100) * 0,747 Nákladová cena stavby CSN = ,78 Kč Koeficient pp * 0,553 Cena stavby CS = ,05 Kč - zjištěná cena = ,05 Kč Ocenění pozemků Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do I 0,00 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,570 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,570 = 0,553 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Str. 12
13 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,42 0, ,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 361, ,18 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,18 - zjištěná cena = ,18 Kč Str. 13
14 REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení Ocenění staveb Hlavní stavby Ocenění staveb celkem ,60 Kč ,60 Kč Ocenění pozemků Ocenění pozemků celkem ,20 Kč ,20 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Ocenění staveb celkem ,10 Kč ,10 Kč Ocenění pozemků Ocenění pozemků celkem ,20 Kč ,20 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvamilionyjednostotřicetdevěttisíctřistadevadesát Kč Str. 14
15 2.3 Ocenění porovnávací metodou STATIKUM s. r.o V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.) Porovnávaná nemovitost: Administrativní budova Střížov, plocha admin. části 106,4 m2, pl. skladová 90,4 m2, budova bez pozemku Srovnávací nabídka 1) Výrobní objekt, Kamenice, užitná pl. 300 m2, plocha pozemku 482 m2 Prodej komerčního objektu v centru obce Kamenice u Jihlavy. Jedná se o dvoupatrový objekt s nákladním výtahem a půdou o celkové užitné ploše 300m2, který byl využíván k drobné výrobě. Na objekt navazuje zahrada, pozemek celkem 482 m2. Sítě: elektřina 220/380 V, obecní vodovod a kanalizace, ústřední topení plynové, odpady do kanalizace. Nemovitost je možno využít k výrobě, Str. 15
16 skladování, ale i bydlení. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 2) Obchodní a skladové prostory, Brtnice, užitná pl. 541 m2, plocha pozemku 982 m2 Budova bývalé školy, v současné době využívaná pro podnikatelské účely jako obchodní a skladové prostory. K objektu patří dvůr s příjezdem a možností parkování na pozemku. Dům je vybaven veškerými inženýrskými sítěmi, vhodný i pro přestavbu na bytové jednotky. Celková plocha pozemku je 982 m2 NABÍDKOVÁ CENA: Kč 3) Restaurace, Přímělkov, užitná pl. 100 m2, plocha pozemku 942 m2 Prodej zavedené restaurace s bytem v obci Přímělkov u vlakové zastávky. Zavedený a zařízený hostinec s celoročním provozem (hostinský sál o výměře 65 m2) se sklepem, sociálním zařízením a letní zahrádkou. Interiér bytu (1+1) o výměře 50 m2 je po rekonstrukci (plastová okna, koupelna, WC, kuchyňská linka, podlahy, dveře atd.). Obytnou část lze rozšířit o půdní vestavbu. Na dům navazuje oplocená zahrada. Pozemky celkem 942 m2. Sítě: el. 220/380V, obecní vodovod a tři septiky, ústřední topení s kotlem na tuhá paliva a elektrokotel. Jedná se o vyhledávanou chatařskou a trampskou lokalitu. Autobusové a vlakové spojení, cyklostezka. NABÍDKOVÁ CENA: Kč Str. 16
17 č. Cena pozemku Kč celkem Podlahová plocha(m2 ) Redukc e na pramen ceny (K rpc) Cena po (K rpc ) (Kč) Přímé porovnání K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (velikost, (technick (vybavení podobno (pozemek) ý stav) ) st stavby) (úvaha znalce) Cena oceňované nemovitosti. (Kč) Kamenice , ,05 0,95 0,90 1,00 1,00 0,90 0, Brtnice , ,15 1,10 0,95 1,00 1,00 1,05 1, Přímělkov , ,00 0,97 1,00 1,00 1,00 1,05 1, Celkem jednotková cena - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Celkem cena nemovitosti - průměr Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 Koeficient úpravy na polohu nemovitosti Koeficient úpravy na velikost nemovitosti Koeficient na technický stav nemovitosti Koeficient úpravy na vybavenost nemovitosti Koeficient úpravy na pozemek ve funkčním celku s nemovitostí Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (stav a vybavení) (jiné) (úvaha znalce) Cena oceň pozemk u. (Kč / m 2 ) Rančířov , ,05 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Suchá - Prostředk ovice Přímé porovnání - pozemky č. Cena pozemku Redukc e na pramen Cena po (K rpc ) ceny Kč celkem Kč / m2 (K rpc) (Kč / m 2 ) (poloha) (velikost) (terén) , ,05 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Kamenice , ,05 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Celkem jednotková cena - průměr Kč / m Minimum Kč / m Maximum Kč / m Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na terén pozemku K4 Koeficient úpravy na celkový stav K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Střížov k částce po zaokrouhlení Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemku p.č. st. 130 ve výši ,- Kč (tyto ceny byly zjištěny porovnávací metodou) a cenou stavby ve výši ,- Kč. Str. 17
18 3. REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena zjištěná podle cenového předpisu Celkem Stavba Pozemek Kč Kč Kč Cena určená porovnávacím způsobem Celkem Kč Stavba Pozemek Kč Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí uvedených na LV 289 a 217 v k.ú. Střížov je dle odborného odhadu Kč Cena slovy: jedenmiliontřistaosmnácttisícšestsettřicet Kč Str. 18
19 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne ) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem V Brně dne Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 19
20 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření... 3 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí... 4 listy Str. 20

References: zákona č. 322
 zákona č. 227
 zákona č. 444
 zákona č. 151
 zákona č.151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 36