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Timestamp: 2018-07-18 01:53:06+00:00

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Einleitung : Die kalte Zwangsverwaltung
Einleitung : Die kalte...
Die kalte Zwangsverwaltung
Freihändige Verwaltung massezugehöriger Grundstücke durch den Insolvenzverwalter aufgrund einer Verwertungsvereinbarung mit absonderungsberechtigten Gläubigern
Das Rechtsinstitut der kalten Zwangsverwaltung wurde von der Rechtspraxis als Alternative zur gerichtlichen Zwangsverwaltung entwickelt. Gegenstand ist eine Vereinbarung zwischen dem Insolvenzverwalter und den absonderungsberechtigten Gläubigern über deren Befriedigung aus den Mietforderungen ohne Durchführung eines gerichtlichen Zwangsverwaltungsverfahrens. Die Autorin untersucht zunächst die Grundlagen und Voraussetzungen der kalten Zwangsverwaltung und beschäftigt sich sodann umfassend mit dem Inhalt derartiger Verwertungsvereinbarungen. Abschließend stellt sie die wesentlichen Vor- und Nachteile der kalten Zwangsverwaltung gegenüber der gerichtlichen Zwangsverwaltung vergleichend dar.
978-3-631-71721-9
https://doi.org/10.3726/b10796
Frankfurt am Main, Bern, Bruxelles, New York, Oxford, Warszawa, Wien, 2017. XLI, 211 S.
Grundstücke einschließlich der darauf errichteten Bauwerke gelten aufgrund ihrer nur begrenzten Verfügbarkeit als besonders werthaltig und wertbeständig.1 Insbesondere Deutschland gilt wegen des traditionell langfristig ausgerichteten Finanzierungssystems mit Festzinsprodukten und hohen Eigenkapitalanteilen als ein risikoarmer und stabiler Immobilienstandort.2 Rechte an Grundstücken sind aus diesem Grund besonders tauglich, langfristige Kreditvergaben abzusichern,3 sei es, dass Privatpersonen einen Grundstückskauf oder ein (Um-) Bauvorhaben finanzieren möchten, sei es, dass Unternehmenstransaktionen oder sonstige Unternehmensinvestitionen getätigt werden sollen. In der Kreditpraxis kommt daher der Kreditsicherung durch Grundpfandrechte, insbesondere in Form der Sicherungsgrundschuld (vgl. Legaldefinition in § 1192 Abs. 1a Satz 1 Hs. 1 BGB),4 eine erhebliche Bedeutung zu.5 ← 1 | 2 →
Wird über das Vermögen des Kreditnehmers (Insolvenzschuldner) das Insolvenzverfahren6 eröffnet, tritt also der Sicherungsfall ein, so ist – gerade im gewerblichen Bereich – folgende Situation häufig anzutreffen:
B. Anlass dieser Arbeit
C. Ziele und Gang dieser Arbeit
Kapitel 1 Gesetzlich geregelte und anerkannte Befriedigungs- und Verwertungsmöglichkeiten
A. Gesetzlich geregelte Befriedigungsmöglichkeiten des Grundpfandrechtsgläubigers
I. Ausgangsnorm des § 49 InsO
1. Recht auf Befriedigung aus unbeweglichen Gegenständen
2. Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung „zusteht“
3. Rechtsfolge: Recht zur abgesonderten Befriedigung
II. Einzelne Befriedigungsmöglichkeiten
1. Zwangsversteigerung
a) Begriff, Umfang und Zweck
2. Gerichtliche Zwangsverwaltung
a) Begriff und Zweck
b) Wirkungen der Anordnung der gerichtlichen Zwangsverwaltung
aa) Beschlagnahme des Grundstücks
bb) Wirksamwerden der Beschlagnahme
cc) Nebeneinander von Insolvenz- und Zwangsverwalter
(1) Grundkonstellation
(2) Einstweilige Einstellung der gerichtlichen Zwangsverwaltung
(3) Zwischenfazit
c) Gegenstand der Beschlagnahme
aa) Mietforderungen als Bestandteil des Haftungsverbandes
(1) Begründung für Zugriffsmöglichkeit auf Mietforderungen
(2) Absonderungsrecht an Mietforderungen
bb) Erfasste Mietforderungen
(1) Im Voraus zu entrichtende Miete
(2) Rückständige Mietforderungen
(3) Eingezogene Mieten
(4) Vorausverfügung über Mietforderungen
(5) Gepfändete Mietforderungen
3. Pfändung von Mietforderungen
b) Zulässigkeit der Forderungspfändung nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens?
aa) Für die Zulässigkeit einer Forderungspfändung
bb) Gegen die Zulässigkeit einer Forderungspfändung
(1) Vollstreckungsverbot des § 89 Abs. 1 InsO
(2) Verhältnis von Mobiliar- und Immobiliarvollstreckung nach § 865 Abs. 2 Satz 2 ZPO
(3) Wortlaut des § 49 InsO
(4) Begründung mit § 110 Abs. 1, 2 InsO
(5) Interessenausgleich
B. Gesetzlich geregelte und anerkannte Verwertungsmöglichkeiten des Insolvenzverwalters
I. Zwangsversteigerung
II. Gerichtliche Zwangsverwaltung
III. Freihändige Veräußerung
IV. Freigabe des Grundstücks
Kapitel 2 Grundlagen und Voraussetzungen für die kalte Zwangsverwaltung
A. Bedeutung und Begriff
I. Bedeutung
II. Ursprung des Begriffs
III. Begriff ausgehend von der verwaltenden Person
1. Kalte Zwangsverwaltung durch Insolvenzverwalter
2. Kalte Zwangsverwaltung durch Insolvenzverwalter oder Grundpfandrechtsgläubiger
3. Kalte Zwangsverwaltung durch Insolvenzverwalter oder Mitarbeiter des Insolvenzschuldners
IV. Begriff der stillen Zwangsverwaltung
B. Verfolgte Zwecke
C. Zulässigkeit der kalten Zwangsverwaltung
1. BGH
3. OLG
1. Verwertungsvereinbarung anstelle zwangsweiser Durchsetzung
2. Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Insolvenzverwalters
a) Handlungsbefugnisse des Insolvenzverwalters
b) Grenze: Evidente Insolvenzzweckwidrigkeit
D. Rechtscharakter der Vereinbarung einer kalten Zwangsverwaltung
E. Mitwirkungserfordernisse bei der Vereinbarung einer kalten Zwangsverwaltung?
I. Mitwirkungserfordernis der Gläubigerorgane?
a) Zustimmungserfordernis bei besonders bedeutsamen Rechtshandlungen, § 160 InsO
b) Zustimmungserfordernis aufgrund „ungeschriebener“ Kompetenzen?
2. Gläubigerausschuss
b) Zustimmungserfordernis aufgrund der Unterstützungs- und Überwachungspflicht, § 69 InsO?
II. Mitwirkungserfordernis des zuständigen Gerichts?
1. Vollstreckungsgericht
2. Insolvenzgericht
Kapitel 3 Inhaltliche Ausgestaltung der Verwertungsvereinbarung
A. Parteien der Verwertungsvereinbarung
I. Auf Gläubigerseite
1. Einzelne Gläubigergruppen
a) Absonderungsberechtigte Gläubiger
b) Massegläubiger
c) Insolvenzgläubiger
2. Art der „Beteiligung“
a) Einbeziehung in die Verwertungsvereinbarung als Partei
aa) Massegläubiger
bb) Erstrangiger Grundpfandrechtsgläubiger
cc) Nachrangige Grundpfandrechtsgläubiger
dd) Sonstige absonderungsberechtigten Gläubiger
b) Abschluss von separaten vollstreckungsbeschränkenden Vereinbarungen
bb) Nachrangige Grundpfandrechtsgläubiger
cc) Sonstige absonderungsberechtigten Gläubiger
c) Fortlaufende Befriedigung der Massegläubiger
II. Insolvenzverwalter als Verwalter der Insolvenzmasse
1. Handeln „wie ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter“
2. Unabhängige Stellung des Insolvenzverwalters
a) Unabhängigkeitserfordernis
b) Vermeidung von Interessenkollisionen
c) Interessenkollision durch die Vereinbarung einer kalten Zwangsverwaltung?
B. Gesetzliche Vorgaben für die inhaltliche Ausgestaltung
C. Gegenstand der Vereinbarung
D. Verwaltungszeitraum
I. Beginn
1. Keine Beschlagnahme nach ZVG
2. Beschlagnahme durch privatrechtliche Vereinbarung?
3. Bestimmung eines „fiktiven Beschlagnahmezeitpunktes“?
a) Entzug der Verwaltungs- und Benutzungsbefugnis
b) Relatives Verfügungsverbot
c) Aktualisierung der potentiellen Haftung der Mietforderungen
II. Ende
E. Einzug und Verwendung der Mietforderungen
I. Einzug der Mietforderungen
1. Durch Insolvenzverwalter
2. Bildung einer Sondermasse
a) Begriff der Sondermasse allgemein
b) Zwangsverwaltungsmasse als Sondermasse bei gerichtlich angeordneter Zwangsverwaltung
c) Sondermasse im Rahmen der kalten Zwangsverwaltung
aa) Insolvenzrechtliche Qualifizierung der Gläubigeransprüche
(1) Kein Absonderungsrecht an den Mietforderungen
(2) Kategorisierung als sonstige Masseverbindlichkeiten
(3) Lösungsvorschlag von Bork
(4) Abgrenzung zur Insolvenzmasse durch Bildung einer Sondermasse
d) Umfang der Sondermasse
II. Ausgaben im Rahmen der kalten Zwangsverwaltung
1. Haftungsmasse
2. Ersatz- und Freistellungsansprüche gegen die absonderungsberechtigten Gläubiger
a) Gesetzliche Ersatz- und Freistellungsansprüche
b) Vertragliche Ersatz- und Freistellungsansprüche
3. Vorschusspflicht der absonderungsberechtigten Gläubiger
4. Weitere Vereinbarungen
III. Ausgleich für die Durchführung der kalten Zwangsverwaltung
1. Ausgleichsbetrag zugunsten der Insolvenzmasse oder als Vergütung des Insolvenzverwalters?
2. Höhe des Ausgleichsbetrages zugunsten der Insolvenzmasse
a) Orientierung an den Regelungen des ZwVwV?
b) Orientierung an den Regelungen der InsVV?
c) Pauschale Einmalzahlung
d) Prozentuale Beteiligung
3. Vergütung des Insolvenzverwalters durch Vereinbarung einer Sondervergütung mit den absonderungsberechtigten Gläubigern?
a) Grundsatz: Verbot der Vergütungsvereinbarung
aa) Keine Sondervergütung durch die absonderungsberechtigten Gläubiger
bb) Gesetzgebungshistorie
cc) Festsetzung durch das Insolvenzgericht
b) Ausnahme vom Verbot der Vergütungsvereinbarung?
4. Exkurs: Vergütung des Insolvenzverwalters nach den gesetzlichen Vorschriften
a) Vergütung nach den Vorschriften der ZwVwV?
b) Gesonderte Vergütung nach § 5 InsVV?
c) Vergütung des Insolvenzverwalters im Rahmen seiner Insolvenzverwaltervergütung
aa) Bestimmung der Berechnungsgrundlage nach § 1 InsVV
(2) Verwertung von mit Absonderungsrechten belasteten Massegegenständen durch den Insolvenzverwalter, § 1 Abs. 2 Nr. 1 InsVV
(3) Auswirkungen der Masseverbindlichkeiten auf die Berechnungsgrundlage, § 1 Abs. 2 Nr. 4 InsVV
bb) Zuschlag gemäß § 3 Abs. 1 InsVV
(1) Bearbeitung von Absonderungsrechten gemäß § 3 Abs. 1 lit. a) InsVV
(2) Häuserverwaltung gemäß § 3 Abs. 1 lit. b) Var. 2 InsVV
(3) Höhe des Zuschlags
cc) Kontrollüberlegungen
IV. Befriedigung der absonderungsberechtigten Gläubiger
1. Verteilungsverfahren nach den Regelungen des ZVG?
2. Vertragliche Festlegung der Tilgungsreihenfolge
a) Zulässigkeit der Tilgungsbestimmung
b) Umfang der Tilgungsbestimmung
aa) Tilgung der laufenden dinglichen Zinsen
bb) Tilgung der Kapitalbeträge und rückständigen Zinsen
cc) Keine Tilgung der gesicherten Forderung
c) Auswirkungen von Kapitalzahlungen im Hinblick auf die Grundschuld
3. Weitere Vereinbarungen
V. Verteilungsreihenfolge
1. Ausgaben und Ausgleichsbetrag vor Gläubigerbefriedigung
2. Verhältnis von Ausgleichsbetrag und Ausgaben
F. Weitere Vereinbarungen
I. Pflicht zur Rechnungslegung
II. Regelungen zur Verwaltung
III. Regelung zur Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen
G. Vereinbarung von Beendigungsmöglichkeiten
I. Für die kalte Zwangsverwaltung spezifische Beendigungsgründe
1. Verlust der Verwaltungs- und Benutzungsbefugnis
a) Anordnung einer gerichtlichen Zwangsverwaltung
b) Ausscheiden des verwalteten Grundstücks aus der Insolvenzmasse
2. Wesentliche Vertragsverletzungen
3. Fehlende Wirtschaftlichkeit der kalten Zwangsverwaltung
II. Möglichkeiten der vertraglichen Umsetzung
1. Sonderkündigungsrecht
2. Auflösende Bedingung
Kapitel 4 Anfängliche Gründe gegen die Vereinbarung einer kalten Zwangsverwaltung
A. Gerichtliche Zwangsverwaltung
B. Zwangsversteigerung
C. Fehlende Bereitschaft sämtlicher absonderungsberechtigter Gläubiger
D. Fehlende Bereitschaft des Insolvenzverwalters
E. Zugriff auf Mietforderungen
I. Vorausverfügungen
II. Gepfändete Mietforderungen
Kapitel 5 Vergleich der kalten Zwangsverwaltung mit der gerichtlichen Zwangsverwaltung
A. Kompetenzstreitigkeiten, Abstimmungsschwierigkeiten und Lösungsmöglichkeiten
I. Gerichtliche Zwangsverwaltung
II. Kalte Zwangsverwaltung
B. Handlungsoptionen der Verwalter
I. Möglichkeit der Nutzungsänderung und Umgestaltung der verwalteten Immobilie
1. Gerichtliche Zwangsverwaltung
2. Kalte Zwangsverwaltung
II. Möglichkeit der freihändigen Veräußerung des Grundstücks
III. Möglichkeit der Freigabe des Grundstücks
IV. Einwirkungsmöglichkeiten der absonderungsberechtigten Gläubiger auf das Handeln des Verwalters allgemein
C. Einzelne Verwaltungsaufgaben
I. Herausgabe einer in bar an den Insolvenzschuldner geleisteten Mietsicherheit
II. Abrechnung über Nebenkostenvorauszahlungen und Befriedigung eines etwaigen Rückzahlungsanspruchs des Mieters
D. Beschlagnahme und deren Wirkungen
E. Zeitraum bis zum Beginn der Verwertungsmaßnahme
1. Gerichtskosten
2. Zwangsverwaltervergütung
1. Ausgleichsbetrag
3. Insolvenzverwalter
G. Auswirkungen auf die Insolvenzmasse
I. Ausgaben der gerichtlichen Zwangsverwaltung bzw. der kalten Zwangsverwaltung
II. Verwertungserlös durch eine freihändige Veräußerung
III. Beteiligung der Insolvenzmasse an den Einnahmen der Verwaltung
H. Gesamtfazit
Kapitel 6 Zusammenfassung und Ausblick
I. Grundlagen und Voraussetzungen für eine kalte Zwangsverwaltung
II. Inhaltliche Ausgestaltung der Verwertungsvereinbarung
III. Anfängliche Gründe gegen die Vereinbarung einer kalten Zwangsverwaltung
IV. Vergleich der kalten Zwangsverwaltung mit der gerichtlichen Zwangsverwaltung
I. Vorteile einer Kodifikation

References: § 1192
 § 49
 § 89
 § 865
 § 49
 § 110
 BGH

 § 160
 § 69
 § 5
 § 1
 § 1
 § 1
 § 3
 § 3
 § 3