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Timestamp: 2016-10-24 20:21:39+00:00

Document:
4A_214/2007 (12.11.2007)
MM. et Mmes les juges Corboz, pr�sident, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Pagan, juge suppl�ant.
repr�sent�s par Me Daniel Perren,
demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Philippe Gobet.
bail � loyer; contestation du loyer initial
recours contre l'arr�t rendu le 7 mai 2007 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Le 23 septembre 2003, A.________ et B.________ ont conclu avec X.________ un contrat par lequel ils prenaient � bail un appartement de cinq pi�ces avec cave et garage dans un b�timent sis � Bernex, chemin de Saules 116. Le loyer s'�l�verait � 2'650 fr. par mois, charges comprises. Le contrat commen�ait le 1er novembre 2003 et prenait fin le 31 octobre 2004; une clause de tacite reconduction pr�voyait son renouvellement d'ann�e en ann�e.
Le 17 novembre, X.________ a notifi� aux locataires, sur formule officielle, un avis de fixation du loyer initial au montant de 2'250 fr. par mois. L'avis indiquait l'identit� du pr�c�dent locataire. La rubrique � dernier loyer annuel � portait la mention � aucun �.
De fait, le pr�c�dent locataire avait pay� 2'250 fr. par mois, charges comprises, d�s le 1er mai 2003.
Le 27 novembre 2003, A.________ et B.________ ont saisi la commission de conciliation comp�tente d'une requ�te en contestation du loyer initial. La conciliation n'ayant pas abouti, ils ont ensuite saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Leur demande tendait � ce que le loyer f�t fix� � 1'800 fr. par mois; ils r�clamaient en outre le remboursement de ce qu'ils avaient vers� au-dessus de ce montant. X.________ a pris des conclusions par lesquelles il pr�tendait � un loyer mensuel de 2'300 francs.
Le tribunal s'est prononc� le 20 avril 2005; il a fix� le loyer � 1'850 fr. par mois et il a condamn� le d�fendeur � rembourser � le trop-per�u de loyer depuis le 1er novembre 2003 �.
Saisie par le d�fendeur, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� le 7 mai 2007; elle a confirm� ce jugement. Le d�fendeur �tait entre-temps d�c�d�; X.________ et Y.________ lui avaient succ�d� dans le proc�s.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, ceux-ci requi�rent le Tribunal f�d�ral, � titre principal, de r�former l'arr�t de la Chambre d'appel et de fixer le loyer � 2'300 fr. par mois; subsidiairement, ils demandent l'annulation de l'arr�t et le renvoi de la cause � la juridiction cantonale pour compl�ment d'instruction et nouvelle d�cision.
Le recours est dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) et en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). La valeur litigieuse est �gale � la diff�rence, sur vingt ans, entre les loyers respectivement r�clam� par les d�fendeurs et admis par les demandeurs dans la derni�re instance cantonale (art. 51 al. 1 let. a LTF; ATF 118 II 422 consid. 1 p. 424); elle exc�de donc le minimum l�gal de 15'000 fr. pr�vu en mati�re de droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours est form� par une partie qui a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Saisi en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 � 3 LTF), le Tribunal f�d�ral doit entrer en mati�re.
Le recours peut �tre exerc� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas li� par l'argumentation des parties et il appr�cie librement la port�e juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences l�gales relatives � la motivation du recours; il ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de fa�on d�taill�e (art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254). En r�gle g�n�rale, il conduit son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF).
Il est constant que les parties sont li�es par un contrat de bail � loyer pour des locaux d'habitation et que les demandeurs peuvent, s'il y a lieu, revendiquer la protection des art. 269 et 269a CO concernant les loyers abusifs.
Le loyer r�clam� par le bailleur n'est pas abusif, en principe, lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier, ou, lorsqu'il s'agit de constructions r�centes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269a let. a et c CO). Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou�e ou lorsqu'il r�sulte d'un prix d'achat manifestement exag�r� (art. 269 CO).
En r�gle g�n�rale, selon l'art. 270 al. 1 let. a et b CO, le loyer initial doit �tre contest� dans le d�lai de trente jours d�s r�ception des locaux lou�s; il faut en outre que l'une ou l'autre des conditions particuli�res pr�vues par cette disposition, relatives au contexte de la conclusion du contrat (let. a) ou � une diff�rence sensible entre le loyer litigieux et celui ant�rieurement per�u pour les m�mes locaux (let. b), soit r�alis�e.
Dans le canton de Gen�ve, en vertu de l'art. 270 al. 2 CO et de la l�gislation cantonale fond�e sur cette r�gle-ci, le bailleur a l'obligation de communiquer au locataire le montant du loyer ant�rieurement per�u; � cette fin, il doit user d'une formule agr��e par l'autorit�.
S'il advient que cette communication soit omise enti�rement, diff�r�e plus de trente jours apr�s la d�livrance des locaux ou entach�e d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il d�termine le loyer (ATF 121 III 56 consid. 2c p. 58; 120 II 341 consid. 5b � 5d p. 348; voir aussi ATF 124 III 62 p. 64 in initio). En pareille situation, m�me si aucune des conditions particuli�res de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est r�alis�e, le locataire peut saisir d'abord l'autorit� de conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer (arr�t 4C.428/2004 du 1er avril 2005 in SJ 2006 I 19, consid. 3.1).
En l'esp�ce, lors de la conclusion du contrat, le bailleur a stipul� un loyer mensuel, charges comprises, de 2'650 fr. Par la suite, il a r�duit ses pr�tentions en notifiant aux locataires un avis de fixation du loyer initial au montant de 2'250 fr. par mois, lequel correspondait � la prestation de l'ancien locataire d�s le 1er mai 2003; cette circonstance �tait, semble-t-il, connue des nouveaux locataires car ils en ont fait �tat � l'appui de leur requ�te en contestation du loyer initial. N�anmoins, l'avis n'indiquait pas le loyer vers� par l'ancien locataire. Or, dans un avis de ce genre, avec l'indication des motifs d'une �ventuelle hausse, l'indication du loyer ant�rieur est essentielle pour permettre au nouveau locataire de se d�terminer en toute connaissance de cause et de choisir entre contester le loyer convenu ou, au contraire, s'en accommoder. Par cons�quent, m�me si le locataire re�oit l'information manquante par une autre voie, l'absence de l'indication du loyer ant�rieur, dans l'avis de fixation du loyer initial, constitue un vice dirimant de la communication r�gie par l'art. 270 al. 2 CO (cf. ATF 120 II 341 consid. 5b p. 348). En raison de ce vice de forme, les pr�c�dents juges se sont dispens�s � juste titre de rechercher si la contestation des demandeurs satisfaisait � l'une des conditions particuli�res pr�vues � l'art. 270 al. 1 CO.
Le juge appel� � fixer le loyer initial doit fonder sa d�cision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs � prendre en consid�ration comprennent notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqu�s dans le quartier et le loyer pay� par le pr�c�dent locataire. Le juge exerce un pouvoir d'appr�ciation plus �tendu que dans la proc�dure en contestation d'un loyer communiqu� selon les formes prescrites; il n'a pas � limiter son intervention au cas o� le loyer convenu par les parties est abusif. Le loyer convenu constitue la limite sup�rieure du loyer � fixer. Conform�ment aux r�gles de la bonne foi, le bailleur ne peut en effet pas r�clamer plus que la contre-prestation pour laquelle il �tait pr�t � louer les locaux � l'origine. Il ne doit pas non plus tirer un b�n�fice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observ� les formes requises. De ce point de vue, il incombe au juge d'examiner si le bailleur n'a pas omis de recourir � la forme prescrite de mani�re abusive, afin d'emp�cher toute contestation de la part du locataire. Face � un tel proc�d�, il peut alors se justifier, en cas de diff�rence sensible entre le loyer convenu et celui ant�rieurement per�u, de fixer le loyer initial � la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d CO (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; voir aussi ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64).
Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge �tablit d'office les faits et les parties sont tenues de lui soumettre toutes les pi�ces n�cessaires. Selon la jurisprudence relative � cette disposition, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce � expliquer sa position mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer � l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent � soup�onner que les all�gations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter cette partie � compl�ter ses moyens (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). Les d�fendeurs reprochent au Tribunal des baux et loyers d'avoir m�connu cette r�gle de droit f�d�ral, et � la Chambre d'appel d'avoir n�anmoins confirm� sa d�cision.
Le loyer initial de 1'850 fr. par mois est fix� sur la base des loyers usuels dans le quartier. La Chambre d'appel se r�f�re cependant � une statistique officielle dont le Tribunal f�d�ral a d�j� jug� qu'elle ne fournit pas de donn�es suffisamment diff�renci�es sur les �l�ments essentiels n�cessaires � des comparaisons concluantes (ATF 123 III 317 consid. 4c/cc p. 324). Elle ne tient, semble-t-il, aucun compte du loyer pay� par le pr�c�dent locataire. Elle retient que le d�fendeur n'a produit que des pi�ces lacunaires et inutilisables, qui concernaient cinq autres logements dans le quartier mais ne permettaient la comparaison qu'avec un seul d'entre eux; elle retient aussi que le d�fendeur a � renonc� � � produire les documents n�cessaires � un calcul du rendement de l'appartement lou�. Elle discute la port�e de l'art. 274d al. 3 CO et elle conclut que, compte tenu que le d�fendeur �tait assist� d'un mandataire, le tribunal n'�tait pas tenu de l'interpeller � � nouveau � pour l'inviter � compl�ter une offre de preuves tr�s insuffisante. Or, il n'appara�t nullement que le d�fendeur ait �t� averti de l'insuffisance des documents produits. Lors des plaidoiries intervenues le 10 novembre 2004, il a sollicit� la facult� de produire des pi�ces suppl�mentaires. Sa requ�te n'a re�u aucune suite; les juges auraient pourtant d� l'inviter � compl�ter sa documentation concernant des logements cens�ment comparables dans le quartier, ou, sinon, � produire les pi�ces permettant un calcul du rendement de l'appartement lou�. Cette interpellation a �t� omise, de sorte que l'arr�t pr�sentement attaqu� consacre une violation de l'art. 274d al. 3 CO et doit �tre annul� pour ce motif. Il appartiendra � la Chambre d'appel de statuer � nouveau sur la base des pi�ces que les d�fendeurs auront produites, ou de renvoyer la cause au Tribunal des baux et loyers.
Lorsque l'instance f�d�rale aboutit � un arr�t de renvoi � la juridiction cantonale et que l'issue de la cause demeure ainsi ind�termin�e, l'�molument judiciaire est r�parti par moiti� entre les parties et les d�pens sont compens�s.
Le recours est partiellement admis, l'arr�t de la Chambre d'appel est annul� et la cause est renvoy�e � cette autorit� pour nouvelle d�cision.
Les parties acquitteront un �molument judiciaire de 4'000 fr., � raison de 2'000 fr. � la charge des demandeurs, solidairement entre eux, et de 2'000 fr. � la charge des d�fendeurs.

References: ATF 
 ATF 
 art. 269
 ATF 
 ATF 
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