Source: https://es.scribd.com/doc/53736643/51076572-Ingenieria-y-Gestion-Del-Mantenimiento-Hotelero
Timestamp: 2016-02-08 22:15:41+00:00

Document:
SubirSign inJoinBooksAudiobooksComicsSheet MusicScribd Selects BooksHand-picked favorites from our editorsScribd Selects AudiobooksHand-picked favorites from our editorsScribd Selects ComicsHand-picked favorites from our editorsScribd Selects Sheet MusicHand-picked favorites from our editorsTop BooksWhat's trending, bestsellers, award-winners & moreTop AudiobooksWhat's trending, bestsellers, award-winners & moreTop ComicsWhat's trending, bestsellers, award-winners & moreTop Sheet MusicWhat's trending, bestsellers, award-winners & moreCategoriesArts & IdeasBiography & MemoirBusiness & LeadershipChildren'sComputers & TechnologyCooking & FoodCrafts & HobbiesFantasyFiction & LiteratureHappiness & Self-HelpHealth & WellnessHistoryHome & GardenHumorLGBTMystery, Thriller & CrimePolitics & EconomyReferenceReligionRomanceScience & NatureScience FictionSociety & CultureSports & AdventureTravelYoung AdultCategoriesArts & IdeasBiography & MemoirBusiness & LeadershipChildren'sComputers & TechnologyCooking & FoodFantasyFiction & LiteratureHappiness & Self-HelpHealth & WellnessHistoryHome & GardenHumorLGBTMystery, Thriller & CrimePolitics & EconomyReferenceReligionRomanceScience & NatureScience FictionSociety & CultureSports & AdventureTravelYoung AdultCategoriesAdaptationsChildren’sCrime & MysteryFictionHumorMangaNonfictionRomanceSciFi, Fantasy & HorrorSuperheroesYoung AdultPublishersArcanaArchie ComicsBOOM! StudiosDynamiteIDW PublishingKingstone ComicsMarvel ComicsSpace Goat ProductionsTop Cow ComicsTop Shelf ProductionsValiant Comics ZenescopeDifficultyBeginnerIntermediateAdvancedMixedInstrumentBrassDrums & PercussionGuitar, Bass, and FrettedPianoStringsVocalWoodwindsGenreClassicalCountryFolkJazz & BluesMovies & MusicalsPop & RockReligious & HolidayStandardsP. 151076572 Ingenieria y Gestion Del Mantenimiento Hotelero51076572 Ingenieria y Gestion Del Mantenimiento Hotelero|Views: 14.318|Likes: 139Publicado porfarolivaMore info:Published by: faroliva on Apr 24, 2011Copyright:Attribution Non-commercialAvailability:Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.download as PDF, TXT or read online from ScribdFlag for inappropriate content|Agregar a la colecciónSee moreSee lesshttps://es.scribd.com/doc/53736643/51076572-Ingenieria-y-Gestion-Del-Mantenimiento-Hotelero07/07/2013pdftextoriginalSections1.‐ INTRODUCCIÓN2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO2.1.­ Objetivos inherentes a la propia labor de2.2.­ Objetivos propios de una instalación hoteleraESUP ESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO6.‐ MODELOS DE GESTIÓN6.1. Autogestión6.2. Facility Management7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS8 OS DE MANTENIMIENTO APLICADOS8.1. Mantenimiento Técnico Legal8.2. Mantenimiento Preventivo8.3. Mantenimiento Conductivo9.‐ CONCLUSIONES10.‐ BIBLIOGRAFÍA______________________________________________Mantenimiento Hotelero INGENIERÍA Y GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO HOTELERO Juan Pablo Agredano Molina Ingeniero Técnico Industrial
Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento Mantenimiento Hotelero 1.‐ INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………...…… 2 2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO………………………………………………………..………………………. 3 2.1.­ Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento……………………….……….3 2.2.­ Objetivos propios de una instalación hotelera………………………………………………….4 3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL MANTENIMIENTO ………………………………….………7 4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO……………………………….……………8 5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO………………………………………………….……………10 6.‐ MODELOS DE GESTIÓN…………………………………………………………………………………….……………13 6.1. Autogestión…………………………………………………………………………………………..……………14 6.2. Facility Management………………………………………………………………………………………….16 7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS……………………………………………………..18 8.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO APLICADOS…………………………………………………………..……….26 8.1. Mantenimiento Técnico Legal……………………………………………………………………………26 8.2. Mantenimiento Preventivo……………………………………………………………..…………………37 8.3. Mantenimiento Conductivo……………………………………………………………………….………41 8.4. Mantenimiento Correctivo………………………………………………………………………….…….44 9.‐ CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………..…………………………46 10.‐ BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………………….………..47 Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 1 Mantenimiento Hotelero 1.‐ INTRODUCCIÓN. Cuando realizamos una estancia en un hotel, ya sea por motivos profesionales o de placer, lo que realmente analizamos como huéspedes es, aparte de meras cuestiones de ubicación geográfica y estéticas o decorativas, la calidad de los distintos servicios que hemos utilizado de dicha instalación hotelera. En función de la calidad de dichos servicios será nuestro grado de satisfacción como huéspedes y así lo transmitiremos tanto a familiares, amigos, compañeros de trabajo, o como a los propios departamentos de atención al cliente de los hoteles por medio de las distintas encuestas de satisfacción a las que nos invitan a participar durante las estancias. Entendiendo ésta reflexión, sólo cabe indicar que la gestión del mantenimiento de una instalación hotelera, debe encaminarse ineludiblemente en apoyar a los distintos departamentos del hotel para que puedan ofrecer la máxima calidad posible en la ejecución de sus servicios para un fin común; buscar la máxima satisfacción del cliente. No obstante, no será éste el único objetivo del departamento de mantenimiento. Como en cualquier otro sector, el departamento de mantenimiento estará siempre lastrado por ser un centro de costes y no de producción, por lo que tendremos que ser muy conscientes de que nos convertiremos en puros gestores técnico‐económicos de los reducidos presupuestos de los que en la mayoría de los casos nos van a dotar. El saber gestionar correctamente los recursos humanos y económicos que nos va a proporcionar la dirección del hotel repercutirá directamente en el éxito o el fracaso como gestores del mantenimiento de nuestra instalación. Nota: A partir de ahora, y por abreviar, al departamento de mantenimiento lo llamaremos “Mantenimiento” Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 2 Mantenimiento Hotelero 2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO. Como en cualquier tipo de edificación susceptible de ser mantenida, en una instalación hotelera hay una serie de objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie de objetivos que se presuponen de antemano y que inevitablemente formarán parte del día a día de las labores a desarrollar por Mantenimiento. Dichos objetivos los podríamos englobar en los dos grupos siguientes: 2.1.­ Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie de objetivos que son comunes a la labor de mantenimiento en cualquier edificación. - A) Garantizar la vida útil de instalaciones y equipos. Instalaciones eléctricas, hidráulicas, térmicas, climatización, etc.… y que conforman las arterias del edificio deben ser periódicamente analizadas con el objetivo de poder prever en que estado se encuentran para así obrar en consecuencia alargando el periodo de utilización de las mismas. - B) Reparación de averías imprevistas y reducción de tiempos de reparación. Las actuaciones dirigidas a realizar reparaciones han de poseer un alto grado de eficiencia para minimizar los tiempos resolución de las mismas. Sobre todo si dichas averías interfieren directamente en la comodidad de los huéspedes. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 3 No impide la venta de la habitación puesto que se realiza sobre una habitación ya “vendida” y no es competencia del departamento de mantenimiento. . ya que aún siendo inevitable no suele durar más de 25 minutos. moquetas. se dedica a vender “estancias” que en definitiva son habitaciones. revestimientos. al menos desde el punto de vista de la Dirección del Hotel.2.­ Objetivos propios de una instalación hotelera.C) Conservación de bienes propios del hotel. entre otros servicios secundarios. Sin lugar a dudas son los objetivos más importantes. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 4 .…. Jamás se debe olvidar que un Hotel. ya sean solados. debe mantenerse con igual interés ya que de su estado de conservación dependerá en cierto grado la percepción que nuestros clientes tengan del hotel.Limpieza: Quizás el menos preocupante de todos. Por consiguiente la principal preocupación que deberemos tener día a día deberá ser que todas las habitaciones se encuentren en perfecto estado de habitabilidad. carpinterías. 2. Cualquier elemento del hotel de índole constructiva.A) Bloqueo cero de habitaciones. etc. Además tiene la ventaja de que es algo que el cliente asume como parte de la estancia en un hotel. vidrios. ya que ésta es en primera instancia la principal fuente de ingresos de un Hotel. Mantenimiento Hotelero . Se entiende por “Bloqueo de una Habitación” el cierre temporal de la misma por no encontrarse en perfecto estado de habitabilidad y en consecuencia no podrá ser vendida. mobiliario. por lo que no deberá preocuparnos. ya que interfieren dramáticamente en los balances económicos del mismo. decorativa o estética. Las causas más frecuentes de bloqueo que podemos enumerar son las siguientes: .
Obras o Reformas: Cambio de moquetas. por lo que será también un tipo de bloqueo totalmente asumido por la misma la cual habrá planificado dichas Obras y Reformas para reducir el impacto económico correspondiente. lo que podría derivar incluso al cambio de habitación del huésped. por lo que se pueden ir ejecutando por grupos de habitaciones o incluso plantas enteras del Hotel. Mantenimiento Hotelero . Es sin duda el tipo de bloqueo que más nos debe preocupar por la naturaleza impredecible del mismo. unidades de ai/ac incluso reformas de tabiquería para cambiar morfología de habitaciones. siempre y cuando se ejecute dentro de los plazos impuestos por la Dirección.Redecoración: Se suelen planificar redecoraciones en temporadas de baja ocupación estacional. La eficacia y rapidez con la que Mantenimiento sea capaz de solventar dichas averías será un indicativo claro para la Dirección de cómo se realiza la gestión del mantenimiento en su hotel. alfombras. Son responsabilidad de Mantenimiento. aparatos sanitarios. griferías. dándose en numerosas ocasiones el caso de tener que solventarlas incluso con la habitación ocupada. .Averías o Roturas: Cualquier tipo de reparación dentro de una habitación que se derive en una orden de trabajo a resolver por Mantenimiento. no deberá preocuparnos en exceso éste tipo de bloqueo. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 5 . etc.…. pinturas. para así no interferir con otras habitaciones ocupadas. Las Redecoraciones impiden la venta de las habitaciones pero debido a su planteamiento temporal se puede minimizar el impacto económico negativo resultante de no poder venderlas. Aunque se implique al Departamento de Mantenimiento en el proceso de Redecoración. Averías y Roturas que se produzcan como consecuencia del uso de las habitaciones y que deberán ser resueltas en el menor tiempo posible. . aún así son actuaciones igualmente planificadas y se realizarán siguiendo las directrices de la Dirección.
Una vez subsanado el problema causante del bloqueo procederemos a su desbloqueo y posterior venta de la habitación. para poder así. Dentro del presupuesto económico de una instalación hotelera. . Al departamento de mantenimiento corresponderá la labor de analizar prácticamente a diario la situación del hotel. la fracción correspondiente al consumo de energía constituye el segundo lugar del gasto después de los costes asociados al personal. Mantenimiento queda totalmente al margen del mismo. Al ser decisión de la Dirección proceder a este tipo de bloqueo. realizar los cambios y modificaciones necesarias para reducir el gasto energético con una mejora de los servicios prestados. B) Control de consumos energéticos. por lo que se pueden planificar bloqueos de habitaciones o plantas enteras de habitaciones para por ejemplo minimizar consumos energéticos. Mantenimiento Hotelero . Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 6 .Baja ocupación estacional: Casi todo hotel tiene temporadas de mayor y menor ocupación.
además comparten procesos de gestión prácticamente similares en lo que se refiere al día a día de trabajo del propio departamento de mantenimiento. ya sea en función del número de estrellas.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL MANTENIMIENTO. se podrá realizar durante los meses que el hotel se encuentre cerrado y en consecuencia no incidirá en absoluto en el booking del mismo. si no que hablaremos de forma generalizada de la labor de mantenimiento por ser la misma una labor intrínseca de todo hotel. de su ubicación geográfica. conservación o cualquier otro tipo de actuación. uno vacacional abre únicamente durante ciertos meses al año. pero desde el punto de vista del mantenimiento de los mismos. A pesar de esta gran diferencia. los objetivos a conseguir son exactamente los mismos para ambos tipos de hoteles. los hoteles de apertura durante todo el año y los hoteles de apertura estacional. únicamente haremos dos clasificaciones. Mientras un hotel ciudad permanece abierto todos los días del año. Mantenimiento Hotelero 3. ya que labores de reforma. de los servicios que ofrecen. etc. aparte del mantenimiento correctivo y conductivo correspondiente. Por ello y a partir de ahora. los cuales llamaremos a partir de ahora “Hotel Ciudad” y “Hotel Vacacional” independientemente del uso que cada huésped le quiera dar a cada uno. por lo que la labor del mantenimiento resulta infinitamente más fácil de realizar en el mismo. en éste estudio no diferenciaremos clase alguna de hotel. Podríamos hacer infinidad de clasificaciones de las instalaciones hoteleras. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 7 .
Mantenimiento Hotelero 4. gasóleo etc. sin repercutir negativamente ni causar prejuicio alguno a nuestra instalación hotelera. Mantenimiento será dotado de un presupuesto anual para llevar a cabo su gestión. Como cualquier otro departamento del hotel. ya que en la mayoría de los casos se le suelen exigir a dichos presupuestos que soporten cargas adicionales para las cuales no han sido dotados. Los presupuestos en mantenimiento y consumos energéticos respecto del presupuesto total del hotel suelen ser los siguientes Mantenimiento Energía 3 ‐ 4% 5 % Por otro lado el ratio de gasto en mantenimiento por habitación suele oscilar entre 180€ y 250 € por habitación en función del tipo de hotel. ya sea electricidad. claro está. agua. etc. La defensa de dichos presupuestos es una ardua labor. el de consumos energéticos está dotado de cierta flexibilidad según el tipo de hotel y de su uso. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 8 . tendrá un mayor gasto energético cuanto más eventos sea capaz de congregar.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO. Nuestro objetivo como gestores de dichos presupuestos será el de intentar no sobrepasarlos bajo ningún concepto e incluso obtener beneficio de los mismos intentando por todos los medios no agotarlos. reuniones. Por ejemplo un hotel que disponga de salones para actos sociales. Por otro lado también se le hará responsable del presupuesto de consumos energéticos. Mientras que el presupuesto del departamento de mantenimiento se mantiene invariable durante su ciclo de vigencia. congresos. gas natural.
sustitución de mobiliario defectuoso. Éste presupuesto se destina en mayor parte a obras de reforma. Se trata del presupuesto para mejora de instalaciones y que suele rondar el 3% del total. etc. implantación de nuevos servicios en el hotel. Mantenimiento Hotelero Existe otro prepuesto del que se nos puede dotar a Mantenimiento. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 9 .
8. elevándolo a la Gerencia del Hotel para su posterior aprobación.‐ Confeccionar el Plan Anual de mantenimiento. 2.‐ Analizar y justificar los desvíos con el plan anual de mantenimiento trazado e informar a la Gerencia del los mismos.‐ Solicitar la provisión de materiales al Sector Compras con la autorización pertinente. 5.‐ Coordinar con la Gobernanta las actuaciones de cualquier índole que deban efectuarse en las habitaciones. 9. Mantenimiento Hotelero 5.‐ Coordinar los cursos de capacitación de seguridad para todo el personal del departamento. las labores a desempeñar por el responsable primero del departamento serán. 4.‐ Establecer las prioridades sobre las reparaciones solicitadas por los distintos departamentos. las siguientes.‐ Coordinar con Recepción la disponibilidad de habitaciones para efectuar las tareas de mantenimiento. 7. 3. 6. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 10 . Para llevar a cabo los objetivos de Mantenimiento.‐ Mantener y controlar los elementos de seguridad de toda la edificación y de los mecanismos de prevención. junto con el departamento de Recursos Humanos según la política definida. en la adquisición de productos y repuestos relacionados con su área.‐ Asesorar al Departamento de Compras. entre otras.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO. 1.
… 18. salones o espacios comunes. actividades y tiempos del personal a cargo del departamento. 15.‐ Informar a Banquetes y a Reservas las tareas a efectuarse en habitaciones. 17. 19. ya sea cumplimentación de documentación relativa a calidad.‐ Realizar los informes requeridos por las distintas direcciones y gerencias del nivel superior.‐ Efectuar compras de urgencia hasta un valor máximo de coste definido en el plan de mantenimiento y aceptado por Gerencia.‐ Evaluar la calidad de los servicios prestados por proveedores externos.‐ Composición los turnos. Mantenimiento Hotelero 10. 11. 16. las compras.‐ Analizar los tiempos requeridos para ejecutar las distintas órdenes de trabajo que se generen.‐ Cumplir con las obligaciones administrativas de su departamento. etc.‐ Administrar los presupuestos de Mantenimiento y consumos energéticos. 20. responsabilizándose del stock. 13. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 11 .‐ Velar por la aplicación de la política de atención al cliente que compete a su sector. facturación. 14. su conservación y limpieza.‐ Administrar el taller de herramientas y almacén de repuestos. 12.‐ Efectuar las tareas de administración de personal de su área según la política definida.
‐ Resolver las urgencias de electricidad. etc. distribución de actividades. yesería. 23. empapelado.‐ Planificar y efectuar las tareas de mantenimiento en pisos.‐ Controlar el correcto funcionamiento de los equipos e instalaciones del hotel y coordinar las reparaciones con los proveedores de servicios externos. 26. fontanería.‐ Evaluar las necesidades de compras y mantenimiento de maquinarias. tratamiento de maderas. aprobadas por la Dirección. etc.‐ Efectuar las guardias ejecutivas nocturnas y/o de fines de semana correspondiente. evaluando su duración. 28.‐ Analizar las tareas registradas en los libros correspondientes. 25. aire acondicionado. techos y paredes como ser: pintura. 22. volumen de trabajo.‐ Efectuar periódicamente informes de tareas realizadas y su programación a futuro dirigidos a la Gerencia General del Hotel. 24.‐ Mantener las condiciones de temperatura del aire y del agua programadas para cada sector del hotel. 27.‐ Evaluar y justificar los desvíos resultantes del control presupuestario.‐ Suministrar los datos necesarios sobre su área al Gerente General del Hotel para la confección del presupuesto de la Compañía. 29. y estudiar los desvíos del Plan Anual. Mantenimiento Hotelero 21. calefacción. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 12 . 30.
No se puede asegurar a priori cual es el modelo de gestión más idóneo para cada tipo de instalación hotelera. Mantenimiento Hotelero 6. Grandes cadenas hoteleras con similar volumen de negocio optan indistintamente por cualquiera de los dos modelos. el Facility Management consiste en externalizar mediante la contratación de una empresa ajena al hotel toda o gran parte de dicha labor. Dos son los modelos más comunes de gestión del mantenimiento en una instalación hotelera. atendiendo a parámetros puramente económicos. de filosofía de empresa o tradicionales a la hora de aplicar un modelo u otro. De igual manera las pequeñas instalaciones hoteleras eligen a su vez cualquiera de los dos modelos en función de su capacidad para autogestionarse o no. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 13 .‐ MODELOS DE GESTIÓN. y cuya principal diferencia radica en que mientras que la Autogestión se basa en gestionar internamente y con recursos propios del hotel todas las labores que sean responsabilidad de Mantenimiento. la Autogestión y el Facility Management.
Autogestión. Mantenimiento Hotelero 6. El modelo de Autogestión para el caso de una gran instalación hotelera necesita un mayor número de personas integradas en Mantenimiento y con una estructura piramidal que podría ser la siguiente: Jefe de Mantenimiento Encargado Administrativo Operaciones Departamento Personal Técnico Operarios Electricista Frigorista Jardineros Albañiles Fontanero Técnico Piscineros Carpinteros Telecomunicación Polivalente Polivalente Polivalente Polivalente Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 14 .1.
Suele ser económicamente rentable si la gestión es eficiente. . . . Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 15 . ya que evitamos a inclusión de un elemento gestor que obviamente poseerá un beneficio industrial y que de esta manera nos ahorramos. . es un método rentable de gestión. Mantenimiento Hotelero Atendiendo a este modelo. mientras que con el apoyo del Encargado de Mantenimiento desarrolla todo el aspecto técnico y operativo del mismo. subcontrataciones de oficios.Mayor celeridad en la resolución de incidencias al disponer de personal propio cualificado. . el Jefe de Mantenimiento es el encargado de la organización a todos los niveles de las actuaciones del departamento. y además tenemos una buena dotación de personal en el departamento. Con la ayuda del Administrativo (que puede ser propio o compartido con otros departamentos) el Jefe de Mantenimiento desarrolla a su vez toda la gestión económico‐administrativa relativa a su departamento. . desde la gestión de los contratos técnico legales. En definitiva podríamos concluir que si nos consideramos buenos gestores tanto a nivel técnico como administrativo. elaboración de informes.La carga de trabajo sobre el Jefe de Mantenimiento es muy grande.Autosuficiencia total del departamento. planes de mantenimiento. gestión de las ordenes de trabajo.Gestión a veces complicada de los recursos humanos del departamento. Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema encontramos las siguientes. y demás funciones descritas en apartados anteriores. y sobre todo sin delegar prácticamente ninguna gestión propia de su departamento a empresas ajenas al hotel.Asunción de gran responsabilidad al no delegar ninguna acción.
. es uno de los aspectos más relevantes dentro de la propia gestión del departamento y sobre la cual la Dirección del hotel nos va a realizar un control mas exhaustivo. así como el desarrollo y control de todos los contratos técnico legales. . ya sean check lists preventivos. Mantenimiento Hotelero 6. El Facility Management simplifica drásticamente la labor de Mantenimiento. .Un único interlocutor al tener una sola subcontrata. . el Facility Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 16 . o si queremos simplificar la labor de mantenimiento de forma drástica para poder centrarnos en otros menesteres. De esta manera el Jefe de Mantenimiento podrá centrarse más en la gestión económica de su departamento.Subcontratación en cadena de servicios por parte de la empresa de Facilities. podemos planificar todas las tareas preventivas de mantenimiento.Descarga de trabajo al Jefe de Mantenimiento. En consecuencia. . Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema de gestión destacamos las siguientes.Mantenimiento correctivo menos eficiente al no haber personal fijo en el centro de trabajo. . registros del GMAO. . ya que se puede llegar a externalizar prácticamente todo el departamento a excepción de la figura del Jefe de Mantenimiento que será el responsable dentro del hotel de interactuar con la empresa contratada para el desarrollo de los servicios. Facility Management..Reducción de los costes de personal del departamento. Con un servicio de facilities contratado. si el factor económico no es un handicap (que si lo suele ser).2. que al fin y al cabo y teniendo en cuenta que inicialmente definimos éste departamento como un centro de costes.Diversificación de responsabilidades. incluso nos gestionarán toda la documentación generada por ellos mismos. etc..Económicamente menos rentable. aperturas y cierres de ordenes de trabajo.
el recepcionista. el jefe de mantenimiento. y se encargue de la gestión del hotel a todos los niveles. en la que el dueño del hotel sea el gerente. aunque ello suponga un esfuerzo económico adicional. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 17 .. jefe de cocina etc. Mantenimiento Hotelero Management es la solución idónea. Por ejemplo en un pequeña instalación hotelera rural. el Facility Management puede resultar un gran alivio por anular directamente cualquier tipo de preocupación al respecto del mantenimiento.
Mantenimiento. iluminación. Por tanto será imprescindible que exista un cierto equilibrio entre la calidad de los servicios asociados a consumos energéticos e hídricos y el gasto económico que suponen dichos consumos. . como órgano gestor de los consumos energéticos e hídricos del hotel. Mantenimiento Hotelero 7. ya sean condiciones de climatización. etc. deberá contabilizar y emprender las acciones necesarias con el fin de obtener los siguientes resultados: . sobre todo a nivel económico. agua caliente sanitaria. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 18 .‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS. servicios derivados de restauración. A cualquier instalación hotelera se le exige por parte del cliente. De esta manera deberemos establecer un criterio de ahorro energético sin repercutir en la calidad de dichos servicios. unas determinadas condiciones de confort y bienestar adecuadas a la categoría del hotel y que están directamente relacionadas con el consumo energético y de agua.Menor coste de operación y mantenimiento alargándose la vida útil de los equipos.Conseguir una reducción en el consumo energético y de los costes hídricos del hotel.
Evaluación de los parámetros térmicos. así como una reducción de las emisiones de CO2. Uso de nuevas tecnologías en generación de frío y de calor. de la instalación hotelera. Para llegar a este fin. así como el uso de energías renovables disponibles a su alcance.Análisis del entorno ambiental.Introducción y/o aumento en la utilización de fuentes de energía renovables. eléctricos y. . realizar un estudio de auditoria o gestión energética va a permitir conocer el estado de las instalaciones y las posibilidades de mejora de las mismas. Mejora de la imagen del hotel.Estudio de técnicas alternativas a las utilizadas en producción de energía. sustentándonos en una serie de pilares fundamentales que se exponen a continuación: . . . incrementándose su nivel de satisfacción. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 19 . realizando mediciones y registros de sus parámetros principales de funcionamiento.Sustitución de fuentes de energía obsoletas o con sistemas de funcionamiento de baja eficiencia. Mayor confort para clientes. . prestando especial atención a su envolvente y a los aislamientos térmicos. conseguidas tras la implantación de las diferentes medidas. .Correcta gestión de residuos y posible aprovechamiento de los mismos.Estudio detallado de las edificaciones.Análisis económico de las soluciones propuestas así como del ahorro energético y monetario conseguido. . Mantenimiento Hotelero -
Mejorar la eficiencia energética adecuándose a la normativa vigente. potenciando su sensibilización con el medio ambiente. . también de confort.Estudio de las instalaciones y equipos existentes. introduciendo soluciones de arquitectura e ingeniería bioclimática. .
zonas de carga. Instalaciones Mecánicas • Estudio de los planos existentes y descripción general de la instalación. muelles y. mediante el cálculo de su transmitancia. Mantenimiento Hotelero A tal efecto. • Análisis de las superficies acristaladas. en general. • Estado aparente de la instalación e impresión sobre el mantenimiento realizado. estudiando las características de los vidrios y marcos utilizados y su comportamiento térmico. • Estudio de los cerramientos exteriores y sus aislamientos. • Análisis de puertas de acceso. • Datos técnicos de las placas y del fabricante. consumos. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 20 . Instalaciones de Calefacción • Planos de instalaciones existentes. • Petición de información sobre posibles anomalías detectadas durante la vida en servicio de la instalación. los ámbitos de aplicación de dicha auditoría serán los siguientes: Edificación en general • Antigüedad de las edificaciones. • Inspección de los posibles puentes térmicos que puedan dar lugar a condensaciones. etc. • Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad). • Realización de controles sobre tensión de funcionamiento. cualquier zona abierta que pueda significar una pérdida térmica en invierno o una ganancia térmica en verano. • Tipo y orientación de los edificios. o Estudio de los planos para conocer superficies (m2) y alturas • (m) de las plantas de los edificios.
Análisis del tipo de instalación terminal. rendimiento nominal y fabricante. tuberías) y del mantenimiento realizado.S. año de fabricación. Conocer la temperatura de producción. sistemas de regulación automática. el sistema de refrigeración va unido al de calefacción. etc. Mantenimiento Hotelero • • • • • • • • • • • • Análisis de la sala técnica o de calderas. o también para producción de A. Recabar información sobre el tipo de equipo. No obstante. tuberías) y del mantenimiento realizado. Estudio de los equipos productores de calor: Analizar si los equipos son únicamente para producción de calefacción.C. bombas de circulación. Datos del estado general de la instalación (equipos. los aspectos a tratar en este apartado serían: • Planos de instalaciones existentes. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 21 . incluyendo la naturaleza y el tipo de los equipos emisores de calor. equipos de apoyo eléctricos. Instalaciones de Refrigeración • Habitualmente. características técnicas. recuperadores de calor. aislamientos. Calcular el rendimiento real del equipo mediante las mediciones que se estimen oportunas. • Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad). Estudio de las distribuciones de agua y aire. aislamientos. • Datos del estado general de la instalación (equipos. Estudio de las temperaturas requeridas en las diversas estancias. • Analizar las necesidades frigoríficas de los diversos locales. llevándose a cabo un estudio del sistema de climatización global. superficie y estado de conservación. Análisis de la zonificación existente. • Estado de funcionamiento y conservación de las torres de refrigeración y grupos enfriadores de agua. Datos sobre chimeneas.
incluyendo la naturaleza y el tipo de los equipos climatizadores. • Número de luminarias y estudio del tipo y las características técnicas de las mismas. rendimiento nominal y fabricante. • Estudio de los equipos distribuidores de agua fría. • Planos de las instalaciones y los circuitos eléctricos de alumbrado. ventiladores. prestando especial atención a su potencia. • Tipo de distribución de los fluidos térmicos en las diversas zonas. prestando especial interés a su potencia eléctrica. • Mediciones de los niveles lumínicos. • Estudio de la calidad del mantenimiento realizado y las tareas de limpieza de luminarias y lámparas. • Estudio de los sistemas de regulación de la refrigeración. Instalaciones de Iluminación • Dimensiones de los espacios iluminados.P. características técnicas. • Ubicación y altura de los puntos de luz. • Estudio del estado de conservación de los fancoils. • Estudio del rendimiento real de los equipos realizando las mediciones que se consideren oportunas. Mantenimiento Hotelero • Estudio del equipo generador de frío: • Análisis de la naturaleza y tipo del equipo. caudales de aire. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 22 . baterías de frío y de calor. • Tensión y factor de potencia. obteniendo información sobre año de fabricación. equipo de ciclo economizador (free‐ cooling). • Toma de datos de los climatizadores. analizando su estado y funcionamiento. (Especial atención si existen bombas de calor: analizar su estado y C. • Análisis del tipo de instalación terminal. • Estudio de sistemas de regulación de encendido. • Análisis de la zonificación existente. humidificadores.).O.
potencia. • Estudio del alumbrado existente. balasto y sistema de regulación. • Estudio de la red de distribución en busca de fugas. • Estudio de sistemas ahorradores de agua. puede ser altamente interesante Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 23 .S. Mantenimiento Hotelero Características del alumbrado fluorescente: Número. color de luz y fabricante. composición y distribución de luminarias. • Análisis de las necesidades reales de consumo.). Se deberán estudiar los siguientes extremos: • Consumo anual de agua de la red pública y coste del mismo. Cuadros de distribución eléctrica con circuitos diferenciados. etc. • Distribución actual del consumo y almacenamiento. • Estudio de los equipos productores de agua caliente sanitaria (A. balnearios. Consumos hídricos. • Análisis sobre regulación: potenciómetro. • Comprobación de la seguridad eléctrica y mecánica. sensor de iluminación. Estudio sobre el tipo de reactancia. Sistemas especiales • • • • • •
Dada la diversa naturaleza de las actividades desarrolladas y ofertadas dentro del ámbito hotelero. spa’s y servicios similares. Alumbrado Exterior • Análisis de las distintas zonas a iluminar. • Estudio de climatización de piscinas. analizando los distintos niveles de iluminación. Altura de techo y ubicación de luminarias. Estudio del tipo de tubos. • Este apartado será de especial interés en instalaciones hoteleras con piscinas.C.
se está en disposición de tener una idea clara y veraz sobre la situación real de la instalación hotelera en su conjunto. • Análisis de los tipos de hornos empleados. No obstante. siendo el equipo auditor el responsable de definir los que van a ser objeto de estudio en su proyecto. el estudio de posibles acciones y soluciones y la posterior decisión acerca de las mismas debe recaer siempre en alguno de los miembros del equipo que tenga un conocimiento completo y Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 24 . Mantenimiento Hotelero analizar una serie de sistemas además de los ya enunciados. • Estudio de los equipos de ventilación forzada. sistemas de sonido e iluminación y demás equipos susceptibles de uso en ellas. En salas de celebraciones. A continuación. o bien tener un asesoramiento externo en estos puntos. En lavanderías: • Análisis de la utilización de lavadoras y secadoras. Tal y como se ha podido ver. es conveniente contar en el equipo auditor con especialistas expertos en cada uno de los campos. conferencias o multimedia: • Análisis de ordenadores. así como de los equipos lavavajillas. • Estudio de los equipos de ventilación forzada de extracción. dada la diversidad de campos de actuación en los que se llevan a cabo labores de recopilación de datos en el proceso de auditoria energética. monitores. proyectores. En cocinas: • Estudio de los compresores de las cámaras frigoríficas. Una vez conseguida la relación de datos anteriormente descrita. • Estudio de los niveles de humedad relativa. se enumeran algunos a simple modo de ejemplo.
Mantenimiento Hotelero global de toda la instalación hotelera tanto desde el punto de vista físico y energético como del estado en sí de la instalación Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 25 .
Mantenimiento Conductivo.Mantenimiento Técnico Legal.. podrían ser las siguientes: Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 26 . Las inspecciones obligatorias en el sector objeto de estudio.Mantenimiento Preventivo. en áreas tan diversas como la edificación.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO APLICADOS. etc. 8.Mantenimiento Correctivo. Reales Decretos. el método de trabajo más eficiente pasa por una conjunción de los cuatro tipos principales mantenimiento aplicables a las instalaciones hoteleras en general y que son: . Mantenimiento Hotelero 8. A la hora de configurar el proceso de mantenimiento de una instalación hotelera. . En definitiva. electricidad. . . calefacción. y a través de Leyes. mínimas obligatorias a realizar por estar contempladas en algún precepto legislativo.1. equipos y medio ambiente por órganos competentes. se trata de un tipo de mantenimiento preparatorio con el fin de obtener un resultado “favorable” de las inspecciones obligatorias que los Organismos de Control Autorizados realizan a las instalaciones sobre la base de las prescripciones que establezca el Reglamento de aplicación correspondiente. Como cualquier otra actividad técnica. administraciones e instituciones. Ordenanzas. ascensores o cualquier área técnica en general. Mantenimiento Técnico Legal. y que incluyen documentación administrativa. Instrucciones. control y supervisión de las condiciones mínimas de seguridad de las instalaciones. el mantenimiento está sujeto al cumplimiento de distintas reglamentaciones promulgadas por diferentes poderes legislativos. Podría definirse al Mantenimiento Técnico Legal como al conjunto de actividades de gestión de mantenimiento..
Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw. Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión. . indicando que las instalaciones del establecimiento (eléctrica. Locales de pública concurrencia. . según la Orden de 27 de mayo de 2005 en su artículo 2 apartado j se indica que se deberá presentar en el trámite de legalización los certificados de Organismo de Control o Técnico Competente. Real Decreto 842/2002 de 2de agosto de 2002.Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior a 5KW. excepto garajes de menos de 25 plazas. etc. equipos a presión.Locales con riesgo de incendio o explosión. En concreto. Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW. . Inspecciones Periódicas cada 5 años. Mantenimiento Hotelero 8. excepto garajes de menos de 25 plazas.1 Legalización de establecimientos industriales.. Real Decreto 59/2005 de 1 de marzo por el que se regula el procedimiento para la instalación.Instalaciones industriales que precisen proyecto. .1. Locales con riesgo de incendio o explosión. . . Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 27 .. .Locales de pública concurrencia. máquinas de trabajo.) están legalizadas y al corriente de las inspecciones periódicas reglamentarias con resultado favorable. Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW.2 Instalaciones eléctricas de baja tensión.Quirófanos y salas de intervención. Instalaciones industriales que precisen proyecto. traslado y puesta en servicio de establecimientos industriales. Inspecciones Iniciales. 8.1. con una potencia instalada a 100Kw. con una potencia instalada a 100Kw. de clase I. ampliación. de clase I.Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.
Mantenimiento Hotelero Quirófanos y salas de intervención. Plazos máximos: • Instalaciones con antigüedad igual o superior a 15 años: 18 de septiembre de 2007. Plazos máximos: • Edificios con antigüedad superior a 20 años: 18 de septiembre de 2009. .Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior a 5KW. .Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a inspección periódica cada 5 años según REBT. . Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 28 . • Instalaciones con antigüedad inferior a 15 años: 18 de septiembre de 2008. . • Edificios con antigüedad entre 7 y 20 años: 18 de septiembre de 2011.Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a inspección periódica cada 10 años según REBT. • Edificios con antigüedad inferior a 7años: 18 de septiembre de 2013.Las instalaciones comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100KW. Orden de 17 de mayo de 2007 por la que se regula el Régimen de Inspecciones Periódicas de las instalaciones eléctricas de Baja Tensión. -
Inspecciones Periódicas cada 10 años.
Real Decreto 3275/1982 de 12 noviembre de 1985.3 Instalaciones eléctricas de alta tensión.1. • Grúas monobloc de entre 15 y 170 kN.m. Real Decreto 2291/1985 de 8 de noviembre. Ascensores instalados en edificios no incluidos en los apartados anteriores cada seis años. • Una inspección después de cada montaje. • Ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas cada cuatro años. Inspecciones Periódicas cada 3 años. Inspecciones Periódicas. Mantenimiento Hotelero 8. • Líneas aéreas privadas hasta 30kV. Orden 19 de diciembre de 1985.5 Máquinas herramientas. Reglamentos de Aparatos Elevadores y Manutención. Inspecciones Periódicas cada 3 años. ITC MIEAEM1.4 Ascensores y montacargas. instalaciones de máquinas. Real Decreto 1215/1997 de 18 de Julio. 8. pasarán una inspección cada dos años. • Ascensores instalados en edificios industriales y lugares de pública concurrencia cada dos años. 8. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 29 .1. sub estaciones y centros de transformación.1. • Edificios industriales antes de cada montaje. sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud para la utilización por los equipos de trabajo. • Centrales eléctricas. Reglamento Técnico de Líneas Eléctricas Aéreas de Alta Tensión. Decreto 3151/68 de 28 de Noviembre.
las instalaciones compuestas por una asociación de máquinas que funcionen independientemente. los equipos de soldadura. u otros. entendiendo por máquina un conjunto de piezas u órganos unidos entre sí. de órganos de accionamiento. etc. por la que se dictan las disposiciones de aplicación de las directiva del consejo 89/392/CE. en particular para la transformación. en su caso. tratamiento. • Procedimiento por el que un Organismo de Control comprueba y certifica que el modelo de una máquina cumple las disposiciones correspondientes del Real Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 30 . modificado por Real Decreto 56/1995 de 20 de enero. máquinas móviles. circuitos de mando y de potencia. los compresores. para comprobar la adecuación de los anexos I y II. de los cuales uno por lo menos habrá de ser móvil y. • Maquinas herramientas. Certificado de Adecuación. Mantenimiento Hotelero Inspección Inicial. Se someterán a una comprobación inicial tras su instalación y antes de su puesta en marcha por primera vez. asociados de forma solidaria para una aplicación determinada. maquinas para movimiento de tierras. Examen CE de tipo. las herramientas portátiles. los equipos a presión. • Se aplica a las máquinas. las herramientas manuales. Real Decreto 1435/1992 de 27 de noviembre. Procedimiento para la certificación de conformidad de máquinas de nueva construcción. declara que la máquina comercializada satisface a todos los requisitos esenciales de seguridad y salud correspondientes. • Procedimiento por el que el fabricante o su representante establecido en la Comunidad. Declaración CE de Conformidad. desplazamiento y acondicionamiento de un material.
Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre. Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo de control autorizado. 8. Reglamento de Equipos a Presión. Sobre ‐ calentadores y Recalentadores.1. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre . Inspección anual de nivel A realizar por fabricante o empresa instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos.1. Inspecciones periódicas por OCA según lo establecido por el artículo 5 del Real Decreto 222/2001 y por los anexos ADR y RID de los Reales Decretos 2115/1998 y 2225/1998. Inspección trienal de nivel C por Organismo de Control Autorizado.6 Calderas. 8. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 31 . Mantenimiento Hotelero Decreto 56/1995.ITC EP6. Inspección anual de nivel A y B a realizar por fabricante o empresa instaladora EIP 2 si disponen de los medios técnicos y humanos. • Inspecciones periódicas de calderas de recuperación de lejías negras.
Reglamento de Equipos a Presión. ITC EP‐1. Economizadores. Inspección sextenal de nivel C por Organismo de Control Autorizado.7 Recipientes a presión transportables. Precalentadores. Inspección trienal de nivel B a realizar por fabricante o empresa instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos. Inspección periódica quinquenal por OCA de centros de recarga.
9 Instalaciones petrolíferas para consumo en la propia instalación. Reglamento de Instalaciones petrolíferas. Sucesivas cada 5 años. • Instalaciones que requieren proyecto. Cada 5 años. • Instalaciones que no requieren proyecto. Real Decreto 2085/1994 de 20 de octubre de 1994.III‐2 y IV‐2 III‐1 y IV‐1 Empresa instaladora 4 Empresa instaladora 3 Empresa instaladora 2 años años años OCA 8 años OCA 6 años OCA 4 años No obligatorio OCA 12 años OCA 12 años 8. Revisión cada 5 años. Reglamento de Equipos a Presión. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 32 .8 Recipientes diversos sometidos a presión.1. • Prueba de estanqueidad de los tanques con producto. Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo de control autorizado.II‐1. Cada 10 años. Revisión cada 10 años. NIVEL DE INSPECCION NIVEL A NIVEL B NIVEL C CATEGORIA DEL EQUIPO Y GRUPO DEL FLUIDO I‐2 y II‐2 I‐1. • Prueba de estanqueidad de tuberías. limpios y desgasificados.2 del Real Decreto 769/1999 y los cuadros 1. Inspección de recipientes categorizados según el artículo 3. ITC MIE IP‐03. Revisiones. Real Decreto 1427/1997 de 15 de septiembre de 1997. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre. • Prueba de estanqueidad de los tanques de vacío. Mantenimiento Hotelero 8. 2. Real Decreto 1523/1999 de 1 de octubre de 1999.1. Pruebas Periódicas e Inspección. 3 y 4 del anexo II del mismo.
Inspección cada 10 años. • Instalaciones que requieren proyecto. Revisión cada 5años. • Prueba de estanqueidad de los tanques con producto.11 Almacenamiento de líquidos inflamables. Reglamento de Instalaciones petrolíferas. R. 8. ITC MIE APQ‐03. • Prueba de estanqueidad de los tanques. ITC MIEIP 04.1. Cada 5 años. ITC MIE APQ‐01. Inspección cada 10 años. 8.1. Primera a los 10 años. R. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. Inspección Inicial para instalaciones que no requieren proyecto. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 33 .10 Instalaciones petrolíferas para suministro a vehículos. 8. limpieza y desgasificado. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. Revisión cada 10 años. Real Decreto 2201/1995 de 28 de diciembre de 1995. Revisiones.12 Almacenamiento de cloro. • Instalaciones que requieren proyecto. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. vaciado. • Instalaciones que no requieren proyecto. Inspección Periódica cada 5 años. Mantenimiento Hotelero • Instalaciones que requieren proyecto. Sucesivas cada 5 años. • Prueba de estanqueidad de tuberías. • Prueba de estanquidad de tuberías. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.1. Cada 5 años. Real Decreto 1523/1999 de 1 de octubre de 1999. Real Decreto 2085/1994 de 20 de octubre de 1994. Pruebas Periódicas e Inspección.
33 de la ITC. R. Inspección Periódica. ITC MIE APQ‐07. 8.1. R. Revisión Periódica. Inspección Inicial. instalaciones que no requieren proyecto. 8. Inspección Inicial. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. cada 5 años. Revisión Periódica. Inspección Periódica. ITC MIE APQ‐06. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.1. para instalaciones existentes.1. ITC MIE APQ‐05. instalaciones que no requieren proyecto. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. instalaciones que no requieren proyecto. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 34 . Mantenimiento Hotelero Inspección Inicial. anualmente. Revisión Periódica de acuerdo con el Art. Inspección Periódica. Inspección Periódica.14 Almacenamiento de líquidos corrosivos. Inspección Inicial. R. 8. cada 2 años.13 Almacenamiento de botellas y botellones. cada 5 años. instalaciones que no requieren proyecto. Informe de adaptación de las instalaciones a la ITC. cada5años. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. cada 5 años.15 Almacenamiento de líquidos tóxicos. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.
Inspecciones a generadores de frío a requerimiento del calendario de la Comunidad Autónoma. talleres de reparación y los establecimientos de vehículos destinados al servicio de transporte de personas y transporte de Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 35 . Real Decreto1218/2002. • Instalaciones industriales. Inspecciones Periódicas a discreción del administrador. ITC MIE APQ‐08. Decreto 2267/2004 de 3 de diciembre. almacenamientos industriales. Real Decreto 1751/1998. Inspecciones periódicas cada 5 años. Real Decreto 1218/2002. Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia o en construcción después de 20/12/2007. 8. Revisión Anual. adónico con alto contenido en nitrógeno. Mantenimiento Hotelero 8.1. Inspecciones iniciales a discreción de la Administración. R. Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia o en construcción antes de 20/12/2007. Inspecciones a la instalación completa a los 15 años.1.15 Almacenamiento de fertilizantes a base de nitrógeno. Inspecciones Periódicas cada 2. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. 3 y 5 años. 8.1. R.15 Instalaciones térmicas en edificación. Inspecciones periódicas de generadores de calor. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales. Real Decreto 1751/1998.16 Instalaciones contra incendios.
B o C respectivamente).1.17 Vehículos para el transporte de mercancías perecederas. • Vehículo anterior al 13/12/86: 1 ó 3años. Inspecciones Periódicas. Real Decreto 3099/1997. 8.3 ó 5 años (Grupo A. • Inspecciones reglamentarias de emisiones atmosféricas según Decreto 74/96. Inspección Periódica. Acuerdo internacional para el Transporte de Mercancía Perecedera (ATP). Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 36 . • Pruebas de presión al menos una vez al año. los servicios auxiliares o complementarios de las actividades mencionadas anteriormente. 8. Contaminación atmosférica.18 Seguridad para instalaciones frigoríficas. Mantenimiento Hotelero mercancías. • Cada 10 años elementos de seguridad. • Vehículo posterior al 13/12/86: 3años. Reglamento de Calidad del Aire (Andalucía) cada 2 . • Pruebas de presión al menos una vez al año.19 Contaminación medioambiental.1. • Cada 10 años elementos de seguridad. Instalaciones frigoríficas en edificios institucionales y pública concurrencia. Real Decreto 3099/1997. Inspecciones Periódicas. Resto de instalaciones.1. Inspección Inicial. 8.
etc. Estos trabajos serán lanzados: • Con una periodicidad determinada (según la frecuencia que se le asigne). • Un número determinado de veces (también según la frecuencia que se les asigne). Mantenimiento Hotelero 8. normal y baja. cada 500 horas de funcionamiento. • La prioridad del trabajo (ejemplo: urgente. Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un tratamiento aparte que se explicará más adelante. desplazamientos. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 37 . Para cada equipo o instalación existentes en el hotel se establecerán un conjunto de trabajos que compondrán su plan de mantenimiento preventivo. • Sólo una vez.2. • Los costes extraordinarios que pudiera haber (portes. • La descripción del trabajo a realizar. • La persona o personas que tienen que realizar el trabajo y el tiempo estimado que les llevará hacerlo a cada uno de ellos.). • El equipo al que se refiere.). cuando la temperatura alcance un valor determinado. • Cuando sea necesario (por ejemplo cada cien veces que actúe un mecanismo. etc. Mantenimiento Preventivo. establecido en el fichero correspondiente). En cada uno de estos trabajos o gamas de mantenimiento se definirá: • El código de la gama.
. establecido en el fichero correspondiente). Además se podrá ver: la programación de ese trabajo para un horizonte determinado (ejemplo. por ejemplo. • Los repuestos necesarios para realizar ese trabajo. • Si hay que tener en cuenta o no los días festivos (habrá que definir previamente dichas festividades). etc. • La periodicidad según un calendario de días. se le podrán asociar documentos de texto de cualquier extensión y planos e imágenes escaneadas. habrá de variar o no la próxima fecha en que se realice el trabajo en función de si la vez anterior éste se ha adelantado o retrasado en un día. para los próximos tres meses). • El departamento del que depende el trabajo. para distintas reglas existen tareas que anulan a otras. modificativo interno. las órdenes de trabajo asociadas a esa gama. igual que a las fichas de los equipos. cada cinco días. • El tipo de días en que se cuenta la programación: días laborables o días naturales. • El centro de costes al que se asigna el trabajo. preventivo externo. • La siguiente fecha en que hay que realizar el trabajo. semanas. y también todas las gamas o trabajos de mantenimiento que haya para el equipo o instalación sobre Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 38 . meses. • Las reglas de programación de "fecha de ejecución" y relaciones entre tareas: teniendo en cuenta o no la fecha de ejecución de una tarea que ha de realizarse. A cada trabajo de mantenimiento preventivo. así una revisión general que se realiza cada seis meses anulará a la revisión parcial correspondiente que se realiza cada mes. años. Mantenimiento Hotelero • El tipo de trabajo (ejemplo: preventivo interno.
habrá un botón específico para lanzar trabajos no planificados. Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un tratamiento especial con objeto de que el lanzamiento de la orden de trabajo correspondiente se realice de forma inmediata y el trabajo se haga lo más rápidamente posible. A continuación se muestra un ejemplo de diagrama de flujo en el que se recogen los procesos que intervienen en el desarrollo de una posible acción preventiva sobre una instalación o equipo. si fuera necesario. tiempo trabajado y repuestos utilizados. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 39 . fundamentalmente. También deberá haber espacio para que los operarios completen la orden de trabajo: comentarios. pudiéndose rellenar otros datos. Así. nº de orden de trabajo. descripción del trabajo a realizar. También existirá una funcionalidad que permita emitir y completar la orden de trabajo con posterioridad a la ejecución del mismo. Mantenimiento Hotelero el que estamos trabajando. Así se irán escogiendo campos de la base de datos para configurar la orden de trabajo escrita que suele ser una hoja en la que figuran da‐tos como por ejemplo: nombre de la empresa o del establecimiento. personal que tiene que llevarlo a cabo. con posterioridad al lanzamiento de la orden de trabajo. equipo a mantener con su código correspondiente. etc. por si no ha sido posible emitirla cuando se recibió el aviso de avería. en el que aparezca una pantalla en la que se deberá definir el equipo a reparar y la persona que ha de realizar la reparación. El diseño de las órdenes de trabajo que salen impresas será definible por el usuario de forma análoga a como se definen las plantillas de las fichas para dar de alta los equipos e instalaciones.
Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 40 . Mantenimiento Hotelero Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo preventivas.
Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 41 .3. hídricos. de gasóleo. Mantenimiento Hotelero 8. situación donde se encuentran las unidades y en general por las instalaciones tanto técnicas como normales. elementos de control. mobiliario adecuado al evento. De esta forma podemos planificar las reparaciones necesarias para desbloquearlas. Se trata de realizar los trabajos y controles necesarios para asegurarnos en cada momento de que los elementos de la instalación se encuentran operativos. • Análisis de consumos energéticos: examinamos en este punto si han existido durante el día anterior excesos injustificados en los consumos eléctricos. celebraciones u otros eventos. iluminación. deberemos asegurarnos a de que dichos salones se encuentren en perfecto estado. etc.… para que en caso de haberse producido dichos excesos. Las acciones conductivas de mantenimiento recogen de forma rutinaria lo que es el día a día de la labor de mantenimiento del hotel. Durante las rondas se van observando las deficiencias existentes para con posterioridad solucionar las mismas por orden de importancia. En realidad el mantenimiento conductivo se basa en rondas periódicas por los cuadros. para congresos. El comienzo de una jornada laboral cualquiera para el Jefe de Mantenimiento podría ser el siguiente: • Ver el booking del hotel: tarea imprescindible para identificar qué habitaciones tenemos bloqueadas por averías. Mantenimiento Conductivo. etc. exposiciones. tanto a nivel de climatización. podamos identificar la fuente origen del exceso de consumo e intentar corregirlo. • Ver actividades planificadas en las salas de eventos: si disponemos en el hotel de salones.
Estado despejado de las salidas de emergencia.Funcionamiento correcto de los ascensores. . .Toma de muestras para análisis de agua en piscinas y spa’s.Niveles de sal.Presiones de grupos de suministro de agua potable. .Toma de muestras para análisis de legionela. . •
Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 42 . Revisión de parámetros de funcionamiento: Se comprueban a continuación los parámetros de funcionamiento de las instalaciones más importantes del hotel. . . ya sea por la peligrosidad de que dichos parámetros estén fuera de un rango determinado. cloro y dureza del agua en caso de tener descalcificadotes o potabilizadores de aguas. .Inspección visual de depósitos de almacenamiento de combustibles. La forma mas sencilla de afrontar esta tarea diaria es la confección de listas de control o “check list” para asegurarnos que tomamos todos los datos y que nada se nos queda atrás. Por peligrosidad . .Lectura de temperaturas en cámaras frigoríficas de almacenamiento de comida. Mantenimiento Hotelero •
Planificación de los mantenimientos: Análisis de los planes de mantenimiento técnico‐legal y preventivo para ver si durante el día se debe realizar alguna acción.Presiones de grupos de contraincéndios. y en consecuencia verificar que se va a realizar. Un ejemplo de los parámetros que se deberían revisar en cualquier instalación hotelera podrían ser los siguientes. por cuestiones estéticas o por cuestiones de confort de los clientes.
Mantenimiento Hotelero Por cuestiones estéticas .Toma de temperaturas de climatización en recepción.Análisis de iluminación. mobiliario. restaurantes y zonas comunes habitables del hotel. restaurantes y demás zonas comunes habitables del hotel. Por cuestiones de confort . . limpieza y aspecto general de zona de recepción.Análisis de iluminación de luminosos corporativos del hotel e iluminaciones exteriores. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 43 .
En el diagrama adjunto se puede observar uno de los numerosos modelos de gestión de órdenes de trabajos correctivas. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 44 . menor será el mantenimiento correctivo a realizar. desde su apertura. un hotel sufre el desgaste continuo de sus instalaciones debido al uso continuado del mismo. Como en cualquier otro tipo de edificación. ya sea el de Autogestión o el Facility Management. desperfectos en moquetas y cortinas. etc. Cuanto mejor sea el pan de mantenimiento preventivo que dispongamos. Mantenimiento Hotelero 8. Además si incluimos un sistema informatizado de comunicación de averías mediante PDA’s. si se ejecuta con personal propio o si hay que subcontratarla y hasta su cierre definitivo. y debido dicho desgaste se producirán regularmente numerosas averías en las instalaciones. pasando por analizar su prioridad para determinar si la corrección debe ser instantánea. Mantenimiento Correctivo. pero tendremos que tener en cuenta que nunca nos libraremos de realizar correctivos. El disponer de personal propio para realizar el mantenimiento correctivo nos dota de una gran agilidad para efectuar las reparaciones correctivas. Terminada la reparación deberá registrarse en el documento “Registro de Mantenimiento” para establecer un historial de reparaciones con el fin de detectar los elementos que más frecuentemente se averían para aconsejar su sustitución y disminuir así los costes de reparación modificando el preventivo asociado a dicho elemento.4. el operario en tiempo real será capaz de recibir órdenes de trabajo instantáneamente y en consecuencia minimizar así los tiempos de actuación. En consecuencia. La manera de afrontar dichas averías y la celeridad con la que seamos capaces se subsanarlas vendrá en parte condicionada al modelo de mantenimiento que usemos en nuestro hotel. roturas de mobiliario y carpinterías de madera y metálicas.
Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 45 . Mantenimiento Hotelero Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo correctivas.
‐ CONCLUSIONES. Mantenimiento Hotelero 9. De esta manera la dirección del hotel deberá reconocer inevitablemente nuestro buen hacer y compensar a Mantenimiento año a año con nuevos medios para cada vez acometer su trabajo con mayor éxito. La ardua tarea que nos ocupa estará bien desarrollada si conseguimos hacer nuestro trabajo de manera eficaz. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 46 . así como la plena satisfacción de los huéspedes. Un huésped satisfecho se convierte en un cliente regular que en condiciones normales elegirá de nuevo nuestro hotel en próximas estancias. rentable e invisible a ojos de los huéspedes. En definitiva todo el proceso de mantenimiento en una instalación hotelera está encaminado inevitablemente a asegurar la calidad y confort de las estancias.
Mansera. D. Santiago García Garrido. D. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 47 . Organización y Gestión Integral del Mantenimiento. Hector García. D. Consideraciones sobre el control del mantenimiento hotelero. Documento Técnico nº4 Inspecciones obligatorias.‐ BIBLIOGRAFÍA. Guía de auditorias energéticas en el sector hotelero de la Comunidad de Madrid. Documentación Diversa de la zona de Notas Técnicas de la Web de la Sevilla. Manual de Gestión del Mantenimiento a la medida. Raul Prando. José María Gonzalez Valls. Gestión de mantenimiento de activos hoteleros. Mantenimiento Hotelero 10. D.
Más de este usuariord 1793_2010farolivard 1793_2010Nota Informativa EmpresasRefrigeracionClimatizacion v080311farolivaNota Informativa EmpresasRefrigeracionClimatizacion v080311mantenimientoindustrial-vol1-sistematicofarolivamantenimientoindustrial-vol1-sistematicoPlan_Mto_Preventivo_Hospital_200camasfarolivaPlan_Mto_Preventivo_Hospital_200camas

References: resolución 
 resolución 
 artículo 2
 Real Decreto 
 Real Decreto 

Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 

Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 5
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 3
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto