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Timestamp: 2016-10-22 21:38:58+00:00

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116 II 51293. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. August 1990 i.S. C. SA gegen A. (Berufung)
Cession de bail, solidarit�. Impossibilit� d'ex�cuter le contrat. R�siliation pour de justes motifs. La fermeture du local pris � bail, motiv�e par la volont� d'�chapper aux obligations impos�es par la police, n'entra�ne aucune impossibilit� au sens de l'art. 119 al. 2 CO; l'ancien locataire qui se sert d'un auxiliaire pour ex�cuter le contrat ne saurait non plus d�duire sa lib�ration de l'art. 146 CO (consid. 2). Apr�s la cession du bail, le droit de se pr�valoir d'une circonstance grave (art. 269 CO) n'appartient qu'au nouveau locataire (consid. 3). Faits � partir de page 512
BGE 116 II 512 S. 512
A.- Mit Vertrag vom 18. Juni 1979 mietete A. von der F. SA einen Spielsalon mit Alkoholausschank im Restaurant D. in B. Der Mietzins wurde ab 1. April 1983 mit monatlich Fr. 6'400.-- zuz�glich Fr. 800.-- f�r die Nutzung des Wirtschaftspatents vereinbart. Zus�tzlich gestattete die Vermieterin dem Mieter gegen ein j�hrliches Entgelt von Fr. 7'000.-- das Anbringen einer Leuchtreklame an der Hausfassade.
BGE 116 II 512 S. 513
Am 25. Juli 1984 teilte A. der F. SA mit, er beabsichtige den Spielsalon zu ver�ussern und offeriere ihn zum Kauf. Die F. SA lehnte das Kaufsangebot ab, liess A. aber wissen, sie habe gegen eine Ver�usserung an einen geeigneten Unternehmer nichts einzuwenden, sofern er selbst bis zum Mietende f�r die Erf�llung der vertraglichen Verpflichtungen weiterhafte. Mit Schreiben vom 26. M�rz 1985 gab sie sodann ihr Einverst�ndnis, dass E. in den Mietvertrag eintrete, allerdings unter der von ihr wiederholten Bedingung, dass der Beklagte weiterhin f�r die Erf�llung des Vertrages hafte. In der Folge wurde der Spielsalon durch die von E. vertretene Z. AG weitergef�hrt. Diese erf�llte die Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag bis Juli 1985.
Gegen Ende 1985 wurde der Spielsalon zunehmend von Drogens�chtigen und -h�ndlern frequentiert. Die F. SA wurde polizeilich aufgefordert, f�r Abhilfe zu sorgen, andernfalls mit einer Schliessung des Spielsalons oder einem Patententzug zu rechnen sei. Die Z. AG ihrerseits erkl�rte sich nicht bereit, in bauliche oder �berwachungsmassnahmen zu investieren, sondern wies darauf hin, eine Schliessung des Spielsalons k�me billiger zu stehen. Ende Februar 1986 wurde der Betrieb eingestellt. Am 7. M�rz 1986 wurde �ber die Z. AG der Konkurs er�ffnet und am 13. Mai 1986 mangels Aktiven wieder eingestellt.
B.- Mit Klage vom 9. M�rz 1987 belangte die F. SA A. auf die Mietzinse des Jahres 1986 im Betrage von Fr. 93'400.-- nebst Zins. Der Beklagte anerkannte einen Teilbetrag von Fr. 15'567.-- im Umfang der Mietzinse der Monate Januar und Februar 1986 und schloss im �brigen auf Abweisung der Klage. Das Bezirksgericht Z�rich hiess am 1. Oktober 1987 die Klage vollumf�nglich gut. Eine dagegen gerichtete Berufung des Beklagten wies das Obergericht des Kantons Z�rich am 31. M�rz 1989 ab.
Mit Beschluss vom 30. April 1990 wies das Kassationsgericht des Kantons Z�rich eine Nichtigkeitsbeschwerde des Beklagten ab.
C.- Mit eidgen�ssischer Berufung verlangt der Beklagte, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Kl�gerin schliesst auf Abweisung der Berufung. Das Obergericht hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
BGE 116 II 512 S. 514
2. Der Beklagte macht geltend, mit der Schliessung des Spielsalons sei die Vertragserf�llung durch die Vermieterin unm�glich geworden und seine Zinsverpflichtung daher nach Art. 119 Abs. 2 OR untergegangen. Davon kann keine Rede sein. Die Z. AG schloss den Spielsalon nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 63 Abs. 2 OG) aus freiem Willensentschluss, namentlich um den f�r einen den polizeilichen Anforderungen gen�genden Betrieb erforderlichen Investitionen zu entgehen. Darin liegt von vornherein keine Unm�glichkeit im Sinne der angerufenen Gesetzesbestimmung (BGE 111 II 354 E. a). Namentlich l�sst sich den Feststellungen der Vorinstanz nicht entnehmen, die polizeilichen Anforderungen an einen ordnungsgem�ssen Betrieb h�tten dem Mieter ein unzumutbares Opfer auferlegt (BGE 57 II 534). Die Benutzung des Mietobjektes als Spielsalon war damit weiterhin m�glich.
Ebensowenig befreite die Betriebsschliessung durch die Z. AG den Beklagten nach Art. 146 OR von seiner Haftung, denn diese Bestimmung gilt nur, soweit nichts anderes vereinbart ist. Dabei kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darauf an, aus welchem Grunde die Solidarit�t entstanden ist. Im vorliegenden Fall geht sie darauf zur�ck, dass der Beklagte seinen Betrieb ver�usserte und die Erf�llung des Mietvertrages der Erwerberin �berband, sich somit dieser f�r die Vertragserf�llung bedient hat. Dadurch aber konnte er sich seinen Verpflichtungen - ohne Entlassung aus der Schuldpflicht durch die Gl�ubigerin nach Art. 176 OR - ebensowenig entschlagen wie irgendein Schuldner, der sich f�r die Erf�llung einer Hilfsperson bedient. Nach den Grunds�tzen von Art. 101 OR, welche auch im Solidarschuldverh�ltnis der hier gegebenen Art gelten, wurde der Beklagte mithin durch das Verhalten seiner Rechtsnachfolgerin nicht entlastet, sondern hat vielmehr daf�r wie f�r ein eigenes einzustehen (BGE 82 II 533 E. 5). Andernfalls bliebe die vertraglich vereinbarte Haftung des Altmieters f�r den Mietzins toter Buchstabe.
Damit erledigt sich auch die Einrede der clausula rebus sic stantibus, welche der Beklagte unter Berufung auf die Betriebsschliessung und damit auf ein Verhalten seiner Rechtsnachfolgerin erhebt.
3. Der Beklagte macht weiter geltend, der Vermieterin nach erfolgter Betriebsschliessung den R�cktritt vom Vertrag erkl�rt zu BGE 116 II 512 S. 515haben, was als ausserordentliche K�ndigung des Vertrages gem�ss Art. 269 OR zu gelten habe. Dabei �bersieht er, dass er sich im Falle der Mietabtretung wie der Vertrags�bernahme seiner Rechte aus dem Mietverh�ltnis begeben hat, darunter auch der Gestaltungsrechte auf Beendigung des Mietverh�ltnisses (VON TUHR/ESCHER, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Band II, S. 343 bei Fn. 9 und S. 346 bei Fn. 37; SCHMID, N 23 zu Art. 264 OR). Es standen ihm danach keine Mieterrechte mehr zu; die Befugnis, unter gegebenen Voraussetzungen einseitig die Vertragsaufl�sung zu erkl�ren, war ausschliesslich auf die Z. AG �bergegangen (SCHMID, N 27 zu Art. 264 OR; TERCIER, La partie sp�ciale du Code des obligations, S. 152, Rz. 1169), wie dies bereits die Vorinstanz zutreffend ausgef�hrt hat. Damit kann auch die Frage offenbleiben, ob die polizeiliche Forderung nach einem ordnungsgem�ssen Betrieb des Spielsalons �berhaupt einen wichtigen Grund im Sinne der angerufenen Bestimmung h�tte abgeben k�nnen.
111 II 354,
82 II 533
art. 146 CO,
Art. 264 OR suite... ,
Art. 176 OR,

References: BGE 

BGE 

BGE 
 Art. 119
 Art. 146
 Art. 176
 Art. 101
 BGE 
 Art. 269
 Art. 264
 Art. 264

art. 146

Art. 264

Art. 176