Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/0114-kdip1-2-4012-109-2018-2-ig
Timestamp: 2018-06-20 13:35:14+00:00

Document:
♦ › Sprzedaż nieruchomości › 0114-KDIP1-2.4012.109.2018.2.IG
Dostawa przedmiotowych działek podlega zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy (w sytuacji gdy Wnioskodawca oraz Sprzedający nie skorzystają z możliwość rezygnacji ze zwolnienia spełniając warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy) Wnioskodawca nie będzie miał prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z dostawą przedmiotowych działek. W sytuacji gdy Wnioskodawca oraz Sprzedający nie skorzystają z możliwość rezygnacji ze zwolnienia spełniając warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w przypadku gdy Sprzedawca udokumentuje transakcję fakturą, w której wykaże podatek naliczony znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, uniemożliwiający prawo do obniżenia podatku należnego w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą jest zwolniona od podatku.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2018 r. (data wpływu 27 lutego 2018 r.), uzupełnionym w dniu 7 maja 2018 r. (data wpływu 14 maja 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 23 kwietnia 2018 r. otrzymane przez pełnomocnika w dniu 4 maja 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 27 lutego 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości. Wniosek został uzupełniony w dniu 7 maja 2018 r. (data wpływu 14 maja 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 23 kwietnia 2018 r. otrzymane przez pełnomocnika w dniu 4 maja 2018 r.
Firma R. 28 kwietnia 2017 r. zawarła w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży z L. L jest czynnym podatnikiem VAT i dokonuje czynności opodatkowanych tą daniną publicznoprawną. L. weszła w ww. prawa wskutek przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej P. w ww. formę prawną. P.rzekształcenie nastąpiło z dniem 2 kwietnia 2015 r. w wyniku wpisu do rejestru KR.S. Z kolei, P. nabył ww. prawa w 2007 r. (działka ewidencyjna nr 1824/5) oraz w 2009 r. (działki ewidencyjne nr 1824/6 i 1824/7).
Następnie, R. dnia 28 września 2017 r. zawarł w formie aktu notarialnego umowę cesji z P. (Wnioskodawca), w wyniku której Wnioskodawca wchodzi we wszelkie prawa i obowiązki R. przewidziane w przedwstępnej umowie sprzedaży z 28 kwietnia 2017 r.
P. jest spółką prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie:
jest czynnym podatkiem VAT i dokonuje czynności opodatkowanych tą daniną publicznoprawną.
Celem transakcji jest nabycie przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w C, oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1824/10, 1824/11, 1824/12, 1824/14 (powstałych wskutek podziału geodezyjnego działki gruntu oznaczonej nr ewid. 1824/5), a także 1824/15, 1824/16, 1824/17 i 1824/18 (powstałych wskutek podziału geodezyjnego działek gruntu oznaczonych nr ewid. 1824/6 i 1824/7), z jednocześnie posadowionymi na nich budynkami, budowami i ich częściami.
Działki gruntu powstałe wskutek podziału geodezyjnego działki o nr ewid. 1824/5 są zabudowane stanowiącymi całość gospodarczą trzema budynkami o oznaczeniu:
pozostałe budynki niemieszkalne, wybudowane w 1976 r. (kotłownia, mag. gazów - posadowiony na działce nr 1824/10 i 1824/11 - zgłoszony do wyburzenia);
budynek biurowy, o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, wybudowany w 1971 r. (budynek administracyjny C - posadowiony na działce nr 1824/14).
Ponadto, działki gruntu powstałe wskutek podziału geodezyjnego działek o nr ewid. 1824/6 i 1824/7 są zabudowane stanowiącymi całość gospodarczą trzema budynkami o oznaczeniu:
budynek handlowo-usługowy o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, murowany, wybudowany w 1973 r. (budynek dyspozytorni - C - posadowiony na działce nr 1824/15),
pozostały budynek niezamieszkalny, o jednej kondygnacji nadziemnej, murowany, wybudowany 1970 r. (magazyn lakierów - posadowiony na działce nr 1824/18 - zgłoszony do wyburzenia).
Na działkach o nr ewid. 1824/12 (część dawnej działki o nr 1824/5) oraz 1824/16, 1824/17 (części dawnych działek o nr 1824/6 i 1824/7) nie znajdują się żadne budynki.
Jednocześnie, na działce o nr 1824/5 znajdują się następujące budowle, zaliczone do ewidencji środków trwałych tj.:
sieć wodociągowa (zamortyzowana),
kanalizacja - C (zamortyzowana),
linia kablowa - C (zamortyzowana),
oświetlenie - C (zamortyzowane),
drogi wewnętrzne i place - C (amortyzowane),
mury oporowe - C (amortyzowany),
ogrodzenie - C (zamortyzowane).
Zarówno, L. jak i P. nie dokonywali ulepszeń przedmiotowych budynków/ budowli posadowionych na działkach o nr ewid. 1824/5, 1824/6 i 1824/7. P. w momencie nabycia ww. działek, nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego ww. działek, wraz z posadowionymi na nich budynkami/budowlami. Powodem takiego stanu rzeczy było - zgodnie z treścią aktu notarialnego - objęcie ww. transakcji zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Umowa zbycia przez L prawa użytkowania wieczystego wraz z ww. budynkami/ budowlami posadowionych na gruncie, jest planowana na pierwszą połowę 2018 r. (do 31 maja 2018 r.). Transakcja ta będzie obejmować jednoczesne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego ww. działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1824/10, 1824/11, 1824/12, 1824/14, 1824/15, 1824/16, 1824/17 i 1824/18. Jednoczesna transakcja zbycia praw użytkowania wieczystego ww. działek ma w zamiarze zostać dokonana celem osiągnięcia ekonomicznego celu przez Wnioskodawcę (wskazanego w akapitach poniżej). Z kolei, ewentualne nabycie przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego do pojedynczych działek, lub tylko niektórych działek, pozbawia - z punktu widzenia interesów ekonomicznych Wnioskodawcy - racjonalności/celu takiej transakcji.
Bezpośrednio po zawarciu ww. umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego, Wnioskodawca ma w zamiarze wyburzyć wszystkie posadowione na ww. działkach, budynki, budowle i ich części. Zarówno budynki, jak i budowle nie nadają się do realizacji ekonomicznego przedsięwzięcia przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca pozostawi jedynie przyłącza techniczne (woda, kanalizacja). Alternatywnie, Wnioskodawca - zależnie od potrzeb przyszłej inwestycji budowlanej - usunie/ przeniesie przyłącza techniczne w inne miejsce (np. w inną część działki).
Po wyburzeniu ww. budynków, budowli i ich części, Wnioskodawca zamierza wybudować nowy budynek/budynki wraz z nową infrastrukturą budowlaną, w tym zwłaszcza z nowym rozkładem dróg wewnętrznych, ogrodzeniem oraz murami. Nowy wybudowany budynek/budynki będzie zupełnie odrębnym tworem, niż aktualnie znajdujące się na nieruchomości budynki. Będzie posiadał zupełnie inną bryłę architektoniczną, w innym miejscu będą fundamenty tego budynku, a także odmienne będzie jego przeznaczenie (centrum handlowe).
Na wskazanych działkach nr 1824/10, nr 1824/11, nr 1824/12, nr 1824/14, znajdują się kolejno następujące budowle:
działka nr 1824/10 - mury oporowe- C, ogrodzenie-C, drogi wewnętrzne i place, podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, podziemne sieci ciepłownicze i sieć wodociągowa/kanalizacja-C;
działka nr 1824/11 - podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, sieć wodociągowa/kanalizacja-C, ogrodzenie-C, drogi wewnętrzne i place;
działka nr 1824/12 - podziemne sieci elektroenergetyczne, ciepłownicze i teletechniczne, ogrodzenie-C;
działka nr 1824/14 - naziemne sieci elektroenergetyczne, podziemne sieci ciepłownicze, teletechniczne i sieć wodociągowa/kanalizacja-C, drogi wewnętrzne i place.
Obiekty objęte transakcją są budynkami/budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. z 2016 r. Dz.U. poz. 290 ze zm.) oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).
kotłownia, mag gazów; pozostałe budynki niemieszkalne, wybudowane w 1976 r. PKOB: Sekcja 1, Dział 12, Grupa 125;
budynek administracyjny C; budynek biurowy, o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, wybudowany w 1971 r. PKOB: Sekcja 1, Dział 12, Grupa 122;
dyspozytornia-C; budynek handlowo-usługowy o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, murowany, wybudowany w 1973 r. PKOB: Sekcja 1, Dział 12, Grupa 122;
kanalizacja-C, PKOB: Sekcja 2, Dział 22,
linia kablowa- C, PKOB: Sekcja 2, Dział 22,
oświetlenie-C, PKOB: Sekcja 2, Dział 22,
drogi wewnętrzne i place-C, PKOB: Sekcja 2, Dział 21, Grupa 12,
mury oporowe- C, PKOB: Sekcja 2, Dział 24, Grupa 20,
ogrodzenie-C, PKOB: Sekcja 2, Dział 24, Grupa 20.
Następujące budynki zostały zgłoszone do wyburzenia przez L: kotłowania, mag. gazów, magazyn lakierów. L nie dokonuje prac rozbiórkowych dotyczących któregoś z budynków/budowli, w związku z tym nie ponosi ekonomicznych kosztów wyburzenia. L - przed podjęciem zamiaru sprzedaży przedmiotowych działek - wyburzył kotłownię/mag. gazów pozostawiając jedynie fundamenty. Wszelkich prac rozbiórkowych dokona P. na własny koszt.
Następujące budynki zostały zgłoszone do wyburzenia przez L: kotłowania, mag. gazów, magazyn lakierów. Budynki te nie wymagają uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, lecz jedynie zgłoszenia ich do wyburzenia.
W pozostałym zakresie, P. przeprowadzi proces wyburzenia budynków/budowli (w oparciu o zgłoszenie do wyburzenia, bądź uzyskania pozwolenia).
Budynki/budowle będące przedmiotem transakcji były wykorzystywane przez L do prowadzenia działalności gospodarczej, która nie była zwolniona od podatku od towarów i usług. Innymi słowy: L nie wykorzystywał budynków/budowli do czynności zwolnionych od podatku VAT.
Na działkach o nr ewid. 1824/12, 1824/16 oraz 1824/17 nie znajdują się żadne budynki i ich części. Ponadto, na ww. działkach znajdują się kolejno następujące budowle:
działka nr 1824/12 - podziemne sieci elektroenergetyczne, ciepłownicze i teletechniczne, ogrodzenie - C;
działka nr 1824/16 - podziemne sieci elektroenergetyczne, droga wewnętrzna;
działka nr 1824/17 - naziemna sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa/kanalizacja-C.
Cena sprzedaży nie uwzględnia kosztów rozbiórki budynków/budowli znajdujących się na wskazanych działkach. Wyburzenie budynków/budowli nastąpi bezpośrednio po transakcji. Faktycznego wyburzenia dokona na własny koszt P.
L zgłosił do wyburzenia wskazane budynki (kotłownię, mag. gazów, magazyn lakierów), tym samym prawnie umożliwiając ich rozbiórkę.
Czy P. w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1824/10, 1824/11, 1824/12, 1824/14, 1824/15, 1824/16, 1824/17 i 1824/18, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 ze zm., dalej: ustawa o VAT lub ustawa o podatku od towarów i usług), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się - zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT - „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste”, w tym również „zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6”.
Tym samym, co do zasady dostawa nieruchomości (w tym prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków/budowli i ich części), które ustawa zalicza do kategorii rzeczy/towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23 procent.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, za tereny budowlane uważa się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym.
nie znajdują się żadne posadowione budynki/budowle i ich części (działki o nr ewid. 1824/12, 1824/16 oraz 1824/17),
znajdują się na niej budynki/budowle i ich części zgłoszone do wyburzenia przed planowaną dostawą (działki o nr ewid. 1824/10, 1824/11 oraz nr 1824/18),
znajdują się na niej budynki/budowle i ich części niezgłoszone do wyburzenia przed planowaną dostawą (nr 1824/14, nr 1824/15).
Niezależnie od powyższego zróżnicowania statusu działek, w ocenie Wnioskodawcy transakcję należy rozumieć w sposób jednolity, której przedmiotem jest dostawa terenów niezabudowanych.
Taka konstatacja wynika bezpośrednio z analizy orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 19 listopada 2009 r. sygn. akt C-461/08 Don Bosco. W ww. orzeczeniu Trybunał postawił bezpośrednią tezę, iż artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/WE z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej transakcji”.
nabywca działki nigdy nie użytkował/nie miał zamiaru użytkować budynku mającemu ulec rozbiórce,
Dostawa nieruchomości w ww. przypadku została potraktowana przez Trybunał jako transakcja jednolita gospodarczo. Istotne jest uznanie Trybunału, iż o tym czy dana działka ma charakter zabudowany/ niezabudowany przesądza cel samej transakcji, zamierzenia/działania Stron tuż przed samą dostawą, jak i bezpośrednio po niej. W sprawie o sygn. akt C-461/08 Don Bosco celem była nie tyle dostawa budynku (który miał ulec faktycznemu wyburzeniu po dostawie), lecz dostawa działki niezabudowanej. Zwrócić należy, iż w sprawie Don Bosco, budynek nigdy nie miał być użytkowany przez nabywcę.
Po wydaniu ww. orzeczenia TSUE, polskie sądy administracyjne wydały szereg orzeczeń zgodnych z wnioskami C-461/08 Don Bosco. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 14 września 2016 r. sygn. akt III SA/Wa 2233/15 stwierdzono, iż „(... ) W świetle tego wyroku Sąd uznaje za istotny fakt - nie będący przedmiotem sporu między stronami, że rozbiórka budynków rozpoczęła się przed dostawą. Pozwala to na stwierdzenie, że w świetle podatku VAT Skarżąca dokonała sprzedaży samego prawa użytkowania wieczystego gruntu, a nie nieruchomości zabudowanej. (...) Istotne znaczenie ma zdaniem Sądu również i to, że jakkolwiek w opisie sprzedawanej nieruchomości, zawartym w akcie notarialnym, wskazano na fakt istnienia na działce o nr (...) fragmentu rampy, na działkach o nr: (...), (...), i (...) części fundamentów, jak również na istnienie na nieruchomości nawierzchni betonowych, to jednak nie były one wskazane w akcie notarialnym jako przedmiot sprzedaży. Należy również zwrócić uwagę na to, że ponieważ powyższe pozostałości po budynkach i budowlach znajdowały się na nieruchomości w dacie sporządzenia aktu notarialnego, to uwzględnienie ich w opisie nieruchomości zawartym w akcie notarialnym było w pełni uzasadnione”.
Zdaniem Wnioskodawcy ww. orzeczenia, zarówno TSUE, jak i polskich sądów administracyjnych, prowadzą do wniosku, iż przedmiotem planowanej przez niego transakcji będzie dostawa działki/ nieruchomości niezabudowanej.
Znajdujące się na ww. działkach budynki/budowle lub ich pozostałości są w trakcie wyburzenia, lub zostaną wyburzone tuż po dostawie nieruchomości. P. jako nabywca prawa użytkowania wieczystego ww. działek, nie będzie miał możliwości korzystania/użytkowania budynków/ budowli i ich pozostałości. Taki stan rzeczy wynika z faktu, iż jego celem jest ich wyburzenie, a ponadto ich stan techniczny znacznie utrudnia ich użytkowanie.
W istocie celem ekonomicznym transakcji jest nabycie gruntu niezabudowanego, w celu posadowienia na nim zupełnie nowej inwestycji budowlanej wraz z nową infrastrukturą budowlaną. Wnioskodawcy aktualne budynki/budowle (w trakcie wyburzania lub wyburzone tuż po dostawie) nie są do niczego potrzebne, a wręcz utrudniają/opóźniają prawdziwy cel P.. Zamiarem Stron jest, więc przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w taki sposób, aby nabywca mógł swobodnie dysponować gruntem niezabudowanym i w przyszłości poczynić na nim nowe inwestycje budowlane.
Co istotne, ww. transakcję należy rozumieć w sposób jednolity. Celem Wnioskodawcy jest jednoczesne nabycie prawa użytkowania wieczystego ww. działek, bez sztucznego dzielenia ich na szereg sztucznych transakcji. Wnioskodawcy - dla realizacji jego celu - nie jest potrzebna jedna działka, część tych działek, lecz wszystkie. Bez posiadania prawa użytkowania wieczystego wszystkich ww. działek, Wnioskodawca nie będzie mógł zrealizować swojego przyszłego celu tj. wybudowania nowych budynków służących jego celom gospodarczym.
Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie należy zatem mówić o gruncie niezabudowanym. Oznacza to, iż w niniejszej sprawie, nie może być mowy o zastosowaniu zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Z kolei, taka kwalifikacja - celem rozpoznania praw/obowiązków Wnioskodawcy - powoduje konieczność rozważenia: czy w przedmiotowej sprawie ma miejsce zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Powyższy stan rzeczy oznacza, iż P. posiada prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z zakupem/nabyciem użytkowania wieczystego ww. działek. Taka ocena wynika przede wszystkim z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którą „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”.
L (Zbywca) będzie zobligowany do wykazania na fakturze dokumentującej dostawę ww. działek podatku VAT. Wnioskodawca uiści Zbywcy w całości cenę za dostawę ww. działek, w której będzie ujęty podatek VAT. Samo nabycie nastąpi celem wykorzystania działek do czynności opodatkowanych, o których mowa w art. 5 (działalność profesjonalna, ściśle związana z działalnością gospodarczą).
Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, w opisanym przypadku nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT tj. uniemożliwiający prawo do obniżenia podatku należnego w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, iż Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z dostawą przedmiotowych działek.
Podsumowując, przedmiotem planowanej transakcji jest dostawa nieruchomości niezabudowanej, bez zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W związku z tym, Wnioskodawca ma prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w zw. z tą transakcją.
Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, który stanowi, że nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Przy czym definicja terenów budowlanych zawarta w art. 2 pkt 33 ustawy stanowi, że tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem ze dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Ponadto w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca w pierwszej połowie 2018 r. planuje nabyć prawo użytkowania wieczystego następujących działek gruntu zabudowanych budynkami/budowlami:
działka nr 1824/10 budynki: część kotłowni, część magazynu gazów, budowle: mury oporowe, ogrodzenie, drogi wewnętrzne, place, podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, sieć ciepłownicza i wodociągowa, kanalizacja;
działka nr 1824/11 budynki: część kotłowni, część magazynu gazów, budowle: podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, sieć wodociągowa, kanalizacja, ogrodzenie, drogi wewnętrzne i place;
działka nr 1824/12 budowle: podziemne sieci elektroenergetyczne, ciepłownicze i teletechniczne, ogrodzenie;
działka nr 1824/14 budynki: budynek biurowy budowle: naziemne sieci elektroenergetyczne, podziemne sieci ciepłownicze, teletechniczne, sieć wodociągowa, kanalizacja, drogi wewnętrzne i place;
działka nr 1824/15 budynki: handlowo-usługowy (budynek dyspozytorni);
działka nr 1824/16 budowle: podziemna sieć elektroenergetyczna, droga wewnętrzna;
działka nr 1824/17 budowle: naziemna sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa/kanalizacyjna;
działka nr 1824/18 budynki: magazyn lakierów.
Posadowione na działkach budynki oraz znajdujące się na nich budowle zostały wybudowane w latach 70-tych XX wieku. Sprzedającemu w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego wraz z posadowionymi na nich budynkami/budowlami nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Transakcja objęta była zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Sprzedający nie dokonywał ulepszenia budynków/budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach. Kotłowania, magazyn gazów, magazyn lakierów zostały zgłoszone do wyburzenia. Budynki te nie wymagają uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Sprzedawca dokonując zgłoszenia prawnie umożliwił rozbiórkę ww. budynków. Przed podjęciem zamiaru sprzedaży działek Sprzedawca wyburzył kotłownię, magazyn gazów pozostawiając jedynie fundamenty.
Dalszy proces wyburzenia pozostałych budynków/budowli zostanie przeprowadzony przez Wnioskodawcę, który pozostawi jedynie przyłącza techniczne (woda, kanalizacja) lub usunie/przeniesie przyłącza w inne miejsce (np. w inną część działki). Cena sprzedaży nie uwzględnia kosztów rozbiórki budynków/budowli znajdujących się na wskazanych działkach.
Wyburzenie budynków/budowli nastąpi bezpośrednio po transakcji. Faktycznego wyburzenia dokona na własny koszt Wnioskodawca.
Budynki/budowle będące przedmiotem transakcji były wykorzystywane przez Sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, która nie była zwolniona od podatku od towarów i usług.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego czy w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1824/10, 1824/11, 1824/12, 1824/14, 1824/15, 1824/16, 1824/17 i 1824/18, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
Odnosząc się do niniejszej kwestii należy rozstrzygnąć, czy dostawa przedmiotowych działek będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.
Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedawca jeszcze przed podjęciem zamiaru sprzedaży przedmiotowych działek – wyburzył kotłownię/magazyn gazów pozostawiając jedynie fundamenty. W pozostałym zakresie, proces wyburzenia budynków/budowli przeprowadzony zostanie przez Wnioskodawcę.
W świetle powyższego w konsekwencji należy uznać, że działki o numerach 1824/10 oraz 1824/11, na których znajdują się fundamenty kotłowi/magazynu gazów, na dzień sprzedaży nie będą zabudowane budynkami, jednak z uwagi na budowle na nich się znajdujące będą zaliczone do terenów zabudowanych.
na działce nr 1824/10 budowle: mury oporowe, ogrodzenie, drogi wewnętrzne, place, podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, sieć ciepłownicza i wodociągowa, kanalizacja;
na działce nr 1824/11 budowle: podziemne i naziemne sieci elektroenergetyczne, sieć wodociągowa, kanalizacja, ogrodzenie, drogi wewnętrzne i place
na działce nr 1824/12 budowle: podziemne sieci elektroenergetyczne, ciepłownicze i teletechniczne, ogrodzenie;
na działce działka nr 1824/14 budynki: budynek biurowy, budowle: naziemne sieci elektroenergetyczne, podziemne sieci ciepłownicze, teletechniczne, sieć wodociągowa, kanalizacja, drogi wewnętrzne i place;
na działce nr 1824/15 budynki: handlowo-usługowy (budynek dyspozytorni);
na działce nr 1824/16 budowle: podziemna sieć elektroenergetyczna, droga wewnętrzna;
na działce nr 1824/17 budowle: naziemna sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa/kanalizacyjna;
na działce nr 1824/18  budynki: magazyn lakierów.
Z analizy informacji zawartych w opisie sprawy w kontekście pierwszego zasiedlenia wynika, że budynki i budowle zostały wybudowane w latach 70–tych. Sprzedawca prowadząc wówczas jednoosobową działalność gospodarczą nabył w roku 2007 oraz 2009 prawo do działek numer 1824/5, 1824/6 oraz 1824/7, które następnie uległy podziałowi. W kwietniu 2015 r. jednoosobowa działalność została przekształcona w Spółkę z o.o. Zarówno Spółka jak i osoba fizyczna nie dokonały ulepszeń budynków i budowli posadowionych na działkach. Umowa zbycia prawa wieczystego użytkowania działek wraz z budynkami i budowlami planowana jest na I połowę 2018 r.
W rozpatrywanej transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu. Nie dojdzie zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. a ustawy. Nie dojdzie również do oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich ulepszeniu, ponieważ, jak wynika z opisu sprawy nabyte przez Sprzedawcę nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń. Nie dojdzie zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy. W konsekwencji, w wyniku transakcji sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do dostawy dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
Żaden z budynków ani budowli mających być przedmiotem planowanej dostawy nie może być pojmowany jako „nowy” albo „ulepszony” dla celów ustawy o VAT. W szczególności, w ciągu ostatnich dwóch lat nie powstała żadna wartość dodana w odniesieniu do budynku i budowli niezbędna aby wystąpiło opodatkowanie planowanej dostawy. Jednocześnie budynki/budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia dzielności. W związku z powyższym, dostawa budynku i budowli wchodzących w skład nieruchomości nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim lub w ciągu dwóch lat po pierwszym zasiedleniu. Dostawa ta będzie zatem objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Konsekwentnie również dostawa prawa użytkowania wieczystego działek, na którym posadowione są budynki i budowle – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT (analogicznie jak dostawa ww. budynków i budowli, które są z tym gruntem związane).
W konsekwencji należy stwierdzić, że skoro dostawa przedmiotowych działek podlega zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy (w sytuacji gdy Wnioskodawca oraz Sprzedający nie skorzystają z możliwość rezygnacji ze zwolnienia spełniając warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy) Wnioskodawca nie będzie miał prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z dostawą przedmiotowych działek. W sytuacji gdy Wnioskodawca oraz Sprzedający nie skorzystają z możliwość rezygnacji ze zwolnienia spełniając warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w przypadku gdy Sprzedawca udokumentuje transakcję fakturą, w której wykaże podatek naliczony znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, uniemożliwiający prawo do obniżenia podatku należnego w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą jest zwolniona od podatku.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym w opisanej sytuacji będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z uwagi, że przedmiotem transakcji będą działki niezabudowane, których sprzedaż nie podlega zwolnieniu z opodatkowania jest nieprawidłowe.
0114-KDIP1-2.4012.109.2018.2.IG

References: art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 88
 art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 5
 art. 7
 art. 2
 art. 4
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 5
 art. 88
 art. 43
 art. 88
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 4
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 88