Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8292-PGP.html
Timestamp: 2020-01-26 08:22:36+00:00

Document:
IS - Base d’imposition - Régime des plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements - Champ d'application
8292-PGPIS - Base d’imposition - Régime des plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements - Champ d'application5
BOI-IS-BASE-20-30-10-10-20180704
Version en vigueur du 11/03/14 au 01/03/17
2018-07-04T09:13:27.000+02:00
En application du I de l'article 210 F du code général des impôts (CGI), seules les personnes morales soumises en leur nom à l'impôt sur les sociétés, dans les conditions de droit commun, de plein droit ou sur option, aux différents taux prévus à l'article 219 du CGI, peuvent bénéficier des dispositions prévues à l'article 210 F du CGI.
Par ailleurs, le régime de groupe de sociétés prévu aux articles 223 A et suivants du CGI, lequel prévoit que la société mère est seule redevable de l'impôt sur les sociétés dû sur l'ensemble des résultats du groupe, ne fait pas obstacle à l'application des dispositions de l'article 210 F du CGI aux sociétés filiales du groupe.
- d'une part, les personnes morales relevant de l'article 8 du CGI, y compris pour la quote-part de la plus-value nette revenant à leurs associés qui sont soumis à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ;
- et, d'autre part, les personnes morales bénéficiant d'une exonération, totale ou partielle, d'impôt sur les sociétés. Toutefois, s'agissant des personnes morales possédant un secteur d'activité exonéré et un secteur d'activité taxable dans les conditions de droit commun, telles que les sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) visées à l'article 208 C du CGI, il sera admis qu'elles puissent bénéficier des dispositions de l'article 210 F du CGI pour les cessions de locaux ou de terrains intégralement affectés à leur secteur taxable.
Par ailleurs, il sera également admis que les personnes morales cédantes partiellement dans le champ de l'impôt sur les sociétés en application du 1 de l'article 206 du CGI qui ont sectorisé leurs activités lucratives dans un secteur dit « lucratif » (collectivités publiques, organismes à but non lucratif, mutuelles et leurs unions régies par les livres I et III du code de la mutualité [code de la mutualité, art. L. 111-1 et suiv.]) et qui sont imposées à l'impôt sur les sociétés au titre des opérations relatives à ce secteur, puissent bénéficier des dispositions prévues à l'article 210 F du CGI pour les cessions de locaux ou de terrains intégralement affectés au secteur lucratif (le résultat imposable du secteur lucratif est déterminé et soumis à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun [BOI-IS-CHAMP-10-50-20-10 au II-B-2-a-4° § 430 et suiv.]).
Les dispositions de l'article 210 F du CGI s'appliquent aux plus-values de cessions de locaux réalisées au profit de quatre catégories de cessionnaires : les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun, certaines sociétés immobilières spécialisées, les organismes en charge du logement social ainsi que les sociétés civiles de construction-vente.
La première catégorie de cessionnaires éligibles au présent régime sont, en application du a du I de l'article 210 F du CGI, les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. S'agissant de cette catégorie de cessionnaires, il convient de se référer aux commentaires apportés au I § 1 à 20.
Les sociétés visées s'entendent principalement des SIIC mentionnées à l'article 208 C du CGI.
Dès lors qu'elles sont cotées sur un marché réglementé, ces sociétés ont des titres donnant obligatoirement accès au capital et qui sont admis aux négociations sur un marché réglementé. Elles peuvent, par conséquent, bénéficier des dispositions de l'article 210 F du CGI en qualité de cessionnaire, qu'elles aient ou non opté pour le régime d'exonération prévu à l'article 208 C du CGI (BOI-IS-CHAMP-30-20).
Par ailleurs, les sociétés, françaises ou étrangères, autres que les SIIC mentionnées au II-B-1-a § 60, dont les titres donnant obligatoirement accès au capital sont admis aux négociations sur un marché réglementé au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier (CoMoFi), l'article L. 422-1 du CoMoFi et l'article L. 423-1 du CoMoFi ou offerts au public sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du CoMoFi, peuvent également bénéficier du dispositif prévu à l'article 210 F du CGI en qualité de cessionnaire.
Les filiales de SIIC qui peuvent exercer l'option pour le régime d'exonération prévu à l'article 208 C du CGI doivent satisfaire simultanément aux conditions suivantes :
Les filiales de SIIC peuvent bénéficier du dispositif de l'article 210 F du CGI en qualité de cessionnaire, dès lors qu'elles respectent toutes les conditions mentionnées ci-avant, qu'elles aient ou non opté pour le régime d'exonération prévu à l'article 208 C du CGI (BOI-IS-CHAMP-30-20-10 au II-A § 370).
Les SCPI s'entendent des sociétés définies à l'article L. 214-114 du CoMoFi, qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier affecté à la location.
Les SCPI éligibles au dispositif prévu à l'article 210 F du CGI en qualité de cessionnaire sont celles dont les parts sociales ont été offertes au public dans les conditions fixées à l'article L. 214-86 du CoMoFi.
Les sociétés agréées par l'Autorité des marchés financiers éligibles au dispositif prévu à l'article 210 F du CGI en qualité de cessionnaire s'entendent principalement des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) mentionnées au 3° nonies de l'article 208 du CGI. Il s'agit des SPPICAV mentionnées à l'article L. 214-62 du CoMoFi et à l'article L. 214-148 du CoMoFi.
En application du III bis de l'article 208 C du CGI, les filiales de SPPICAV éligibles au régime d'exonération mentionné à l'article 208 C du CGI, s'entendent des sociétés mentionnées à l'article L. 214-62 du CoMoFi et à l'article L. 214-148 du CoMoFi, et qui satisfont simultanément aux conditions suivantes :
- avoir un objet identique à celui d'une SIIC (cf. II-B-1-a § 60) ;
- être détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement, par une SPPICAV, ou conjointement par une ou plusieurs SPPICAV mentionnées au 3° nonies de l'article 208 du CGI.
En outre, en application du I de l'article L. 214-36 du CoMoFi, ces sociétés doivent satisfaire cumulativement aux conditions suivantes :
- leur actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location, ainsi que des meubles meublants, biens d'équipement ou biens meubles affectés à ces immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers par un tiers, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de la location ou de participations directes ou indirectes dans certaines sociétés immobilières (BOI-IS-CHAMP-30-20).
Les filiales de SPPICAV peuvent bénéficier du dispositif de l'article 210 F du CGI en qualité de cessionnaire, dès lors qu'elles respectent toutes les conditions mentionnées au II-B-1-e § 130, qu'elles aient ou non opté pour le régime d'exonération prévu à l'article 208 C du CGI.
En application du III bis de l'article 208 C du CGI, les filiales détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement et de manière continue, conjointement par une ou plusieurs SPPICAV mentionnées au 3° nonies de l'article 208 du CGI et une ou plusieurs SIIC, peuvent opter pour le régime d'exonération d'impôt sur les sociétés prévu à l'article 208 C du CGI si elle satisfont aux conditions cumulatives suivantes (BOI-IS-CHAMP-30-20) :
- respecter les règles édictées au I de l'article L. 214-36 du CoMoFi (cf. II-B-1-e § 130).
Les filiales conjointes de SIIC et de SPPICAV peuvent bénéficier du dispositif de l'article 210 F du CGI en qualité de cessionnaire, dès lors qu'elles respectent toutes les conditions mentionnées au II-B-1-f § 150, qu'elles aient ou non opté pour le régime d'exonération prévu à l'article 208 C du CGI.
Les sociétés immobilières éligibles (cf. II-B-1 § 60 à 160) doivent avoir pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales dont l'objet social est identique.
Les dispositions de l'article 210 F du CGI n'imposent pas aux sociétés cessionnaires qu'elles aient un objet exclusivement immobilier. L'exercice à titre accessoire d'autres activités telles que l'activité de crédit-bail immobilier, de marchands de biens, de commercialisation et de promotion immobilière n'est pas susceptible de faire obstacle à l'application de ces dispositions.
La prépondérance de l'activité immobilière est appréciée dans les mêmes conditions que celles mentionnées au a sexies-0 bis du I de l'article 219 du CGI, sous réserve des précisions apportées au II-B-2 § 200.
Ainsi, elle est avérée lorsque la valeur réelle des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du CoMoFi ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière est supérieure à 50 % de la valeur réelle de la totalité des actifs de la société cessionnaire.
En présence d'activités exercées par l'intermédiaire de filiales, soumises ou non à l'impôt sur les sociétés, il est tenu compte au numérateur, pour l'appréciation de ce ratio, de la valeur réelle des participations, augmentée de la valeur réelle des comptes courants qui y sont attachés, dans les filiales qui ont une activité principale immobilière (cf. II-B-2 § 200 et 210) .
- immeuble : 1 700 K€ valeur réelle 3 000 K€ ;
- parts de SCI détenue à 100 % 1 500 K€ valeur réelle 2 600 K€ ;
Remarque : L'actif de la SCI est composé d'un immeuble dont la valeur historique correspond à la valeur des parts, soit 1 500 K€.
- instruments financiers : 300 K€ valeur réelle 200 K€ ;
- dépôts à terme et instruments financiers liquides : 400 K€ valeur réelle (écart de valeur liquidative ) 500 K€ ;
- créances d’exploitation : 20 K€ valeur réelle (provision) 10 K€ ;
- dépôts à vue : 242 K€ valeur réelle 242 K€.
Actif brut total : 4 162 K€ Actif réel total : 6 552 K€.
(3 000 K€ + 2 600 K€) / 6 552 K€ = 0, 85, soit 85 %. L'activité immobilière est donc prépondérante.
Elle envisage d'acquérir un premier immeuble au mois d'août 2012 et de placer la cession sous le bénéfice des dispositions de l'article 210 F du CGI. En principe, la société ne respectant pas la condition d'activité principale immobilière en l'absence d'actifs affectés à cette activité (son ratio d'activité immobilière est de 0 % ; cf. II-B-2 § 190), la cession ne peut pas bénéficier des dispositions de l'article 210 F du CGI.
- les SIIC mentionnées à l'article 208 C du CGI (cf. II-B-1-a § 60) et leurs filiales mentionnées à ce même article (cf. II-B-1-b § 80) ;
- les SCPI dès lors qu'elles ont un objet légal de gestion locative immobilière à titre principal (cf. II-B-1-c § 90) ;
- les SPPICAV mentionnées au 3° nonies de l'article 208 du CGI (cf. II-B-1-d § 100) ;
- les filiales de SPPICAV éligibles au régime de l'article 208 C du CGI (cf. II-B-1-e § 130) ;
- les filiales conjointes de SIIC et de SPPICAV éligibles à ce même régime (cf. II-B-1-f § 150).
En pratique, le respect de la condition d'objet principal immobilier devra essentiellement être vérifié pour les autres sociétés cessionnaires que celles précitées, c'est-à-dire essentiellement pour les sociétés mentionnées au II-B-1-a § 70.
La troisième catégorie de cessionnaires éligibles au présent régime est constituée, en application du c du I de l'article 210 F du CGI, des organismes, sociétés et associations en charge du logement social suivants.
Les organismes d'habitation à loyers modérés éligibles sont ceux visés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH), à savoir :
Il s'agit des sociétés d'économie mixte, soumises aux dispositions codifiées de l'article L. 481-1 du CCH à l'article L. 481-8 du CCH, qui réalisent des opérations au titre du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du CCH (cf. II-C-1 § 230).
Les SCI éligibles sont celles dont les parts sont majoritairement détenues par l'association « Foncière logement » pour l'acquisition des logements à usage locatif construits ou améliorés après le 4 janvier 1977 dans certaines conditions fixées au 4° de l'article L. 351-2 du CCH (cf. II-C-3 § 250).
Sont visés les organismes qui réalisent les activités de maîtrise d'ouvrage mentionnées au 1° de l'article L. 365-1 du CCH.
La loi n° 2009-323 du 23 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a notamment réformé les conditions d'agrément des organismes œuvrant en faveur du logement et de l'hébergement des personnes défavorisées dans le cadre de l'article L. 365-1 du CCH, l'article L. 365-2 du CCH, l'article L. 365-3 du CCH et l'article L. 365-4 du CCH. Les organismes souhaitant exercer des activités de maîtrise d'ouvrage d'opérations d'acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements ou de structures d'hébergement en tant que propriétaire ou preneur de bail à construction, emphytéotique ou de bail à réhabilitation doivent désormais bénéficier d'un agrément délivré par le ministre en charge du logement (CCH, art. L. 365-2).
Les activités de ces organismes agréés, qui possèdent des droits réels sur des immeubles, relèvent majoritairement du service d'intérêt général défini aux septième et neuvième alinéas de l'article L. 411-2 du CCH (cf. II-C-1 § 230).
La quatrième catégorie de cessionnaires éligibles au présent régime est constituée, en application du d du I de l'article 210 F du CGI, des sociétés civiles de construction-vente bénéficiant du régime fiscal de l'article 239 ter du CGI.
Pour plus de précisions sur les sociétés civiles de construction-vente éligibles, il convient de se reporter au BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10.
L'extension du dispositif à cette catégorie de cessionnaires s'applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018.
Les dispositions de l'article 210 F du CGI s'appliquent aux plus-values réalisées à l'occasion d'opérations de cession à titre onéreux de locaux à usage de bureaux, à usage commercial ou industriel ou de terrains à bâtir.
Les opérations de cession visées au premier alinéa du I de l'article 210 F du CGI s'entendent des opérations entraînant la sortie de l'immeuble à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel ou du terrain à bâtir de l'actif de la personne morale cédante et opérant transfert de propriété au profit des cessionnaires (cf. II § 30 et suiv.).
Les opérations de cession réalisées entre un cédant et un cessionnaire qui ont entre eux des liens de dépendance, au sens du 12 de l'article 39 du CGI, ne sont pas éligibles au bénéfice des dispositions prévues à l'article 210 F du CGI.
Cette exclusion ne s'applique pas aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2014 qui ont fait l'objet d'une promesse de vente, au sens de l'article 1589 du code civil, signée avant cette même date.
La notion de liens de dépendance est définie au I-A-2 § 20 et suivants du BOI-BIC-CHG-40-20-10.
Pour l'application du régime prévu à l'article 210 F du CGI, la notion de local s'entend soit d'un immeuble dans son ensemble, soit d'une partie d'immeuble affectée à l'usage de bureaux, à une activité professionnelle, à une activité de commerce ou à une activité industrielle.
En application de l'article 18 de la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017, le dispositif est étendu aux cessions de locaux à usage industriel intervenant à compter du 1er janvier 2017.
- ou une partie de l'immeuble formant une unité autonome affectée à cet usage (par exemple un lot d'un immeuble divisé en plusieurs lots distincts), à l'exclusion des pièces comprises dans une unité autonome principalement affectée à un autre usage, telle qu'une pièce à usage de bureaux dans un appartement utilisé par ailleurs à l'habitation. En effet, de telles pièces ne constituent pas en principe un lot distinct de l'immeuble et même si elles constituent un tel lot, elles ne peuvent pas être transformées en un local à usage d'habitation (BOI-IS-BASE-20-30-10-20 au II-A § 50). Pour l'application du taux réduit d'IS prévu par l'article 210 F du CGI à une partie d'immeuble, les lots doivent être identifiés dans l'acte authentique constatant la cession avec un prix de revient et un prix de cession propres.
Pour l'application des présentes dispositions, les locaux à usage de bureaux s'entendent, d'une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité de quelque nature que ce soit et, d'autre part, des locaux professionnels destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif (définition des locaux à usage de bureaux et assimilés donnée au I-A § 1 et suivants du BOI-IF-AUT-50-10).
Par ailleurs, les locaux à usage commercial s'entendent des locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal (définition des locaux commerciaux donnée au I-B § 70 et suivants du BOI-IF-AUT-50-10).
Pour l'application du régime prévu à l'article 210 F du CGI, les terrains à bâtir s'entendent de ceux définis au 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI (CGI, art. 210 F-I-al. 6).
La notion de terrain à bâtir est précisée au I § 10 à 120 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20.
L'extension du dispositif aux cessions de terrains à bâtir s'applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018.
Conformément aux dispositions du sixième alinéa du I de l'article 210 F du CGI, les locaux à usage de bureaux, à usage commercial ou industriel ou les terrains à bâtir cédés doivent être situés dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements.
Les communes concernées s'entendent de celles classées dans les zones A bis et A telles qu'elles sont définies à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ces communes sont listées à l'annexe I de l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation, modifié par l'arrêté du 30 septembre 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation.
La condition relative à la localisation géographique du bien cédé s'applique aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2018.
/bofip/8292-PGP.html

References: l'article 210
 l'article 219
 l'article 210
 l'article 210
 l'article 8
 l'article 208
 l'article 210
 l'article 206
 l'article 210
 § 430
 l'article 210
 l'article 210
 § 1
 l'article 208
 l'article 210
 l'article 208
 § 60
 l'article 210
 l'article 208
 l'article 210
 l'article 208
 § 370
 l'article 210
 l'article 210
 l'article 208
 l'article 208
 l'article 208
 § 60
 l'article 208
 l'article 210
 § 130
 l'article 208
 l'article 208
 l'article 208
 l'article 208
 § 130
 l'article 210
 § 150
 l'article 208
 § 60
 l'article 210
 l'article 219
 § 200
 § 200
 l'article 210
 § 190
 l'article 210
 l'article 208
 § 60
 § 80
 § 90
 l'article 208
 § 100
 l'article 208
 § 130
 § 150
 § 70
 l'article 210
 § 230
 § 250
 § 230
 l'article 210
 l'article 239
 l'article 210
 l'article 210
 § 30
 l'article 39
 l'article 210
 l'article 1589
 § 20
 l'article 210
 l'article 18
 § 50
 l'article 210
 § 1
 § 70
 l'article 210
 l'article 257
 art. 210
 § 10
 l'article 210