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Timestamp: 2020-02-18 19:06:09+00:00

Document:
Présence du sous-traitant à l'expertise : conditions (CE)
note Gaudemar, RDI 2018, p. 506 Conseil d'État
N° 415139
ECLI:FR:CECHR:2018:415139.20180726
SCP BOUTET-HOURDEAUX ; SCP THOUVENIN, COUDRAY, GREVY, avocats
La commune de Villeneuve-sur-Lot a demandé au juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux de désigner un expert ayant pour mission de connaître des désordres dans la construction de la grande salle de réunion de la Maison de la vie associative réalisée en 2006. Par une ordonnance n° 1604360 du 12 janvier 2017, le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.
Par une ordonnance n° 17BX00344 du 5 octobre 2017, le président de la 6ème chambre de la cour administrative d'appel de Bordeaux a, sur appel de la commune de Villeneuve sur Lot, annulé cette ordonnance, ordonné qu'il soit procédé à une expertise contradictoire entre la commune de Villeneuve-sur-Lot, la société Simon Bonis et sa compagnie d'assurance AXA France Iard, la société nouvelle d'exploitation Cuendet et sa compagnie d'assurance Allianz Iard, Me A...B..., en sa qualité de liquidateur de la société Decopeint, et sa compagnie d'assurance MMA, venant aux droits de la compagnie Azur assurances, et rejeté les conclusions de la société Simon Bonis et de la société AXA France Iard tendant à ce que la société Eurovia soit attraite à l'expertise.
Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 20 et 30 octobre 2017 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, les sociétés Axa France Iard et Simon Bonis demandent au Conseil d'Etat d'annuler cette ordonnance en tant qu'elle n'a pas mis en cause la société Eurovia, sous-traitante.
- l'ordonnance n° 2005-658 du 8 juin 2005 ;
La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat de la société Axa France Iard et de la société Simon Bonis et à la SCP Thouvenin, Coudray, Grevy, avocat de la compagnie d'assurances MMA venant aux droits de la compagnie Azur assurances.
1. Considérant qu'aux termes de l'article L. 511-1 du code de justice administrative : " Le juge des référés statue par des mesures qui présentent un caractère provisoire. Il n'est pas saisi du principal et se prononce dans les meilleurs délais " ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article R. 532-1 du même code : " Le juge des référés peut, sur simple requête et même en l'absence de décision administrative préalable, prescrire toute mesure utile d'expertise ou d'instruction " ;
2. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges des référés que la commune de Villeneuve-sur-Lot a confié par un marché public en date du 29 septembre 2005 la construction d'une maison de la vie associative à diverses entreprises ; que le lot n° 2 relatif au gros oeuvre a été attribué à la société Simon Bonis et le lot n° 13 relatif au revêtement des sols souples à la société Decopeint ; que la société Eurovia Aquitaine a réalisé en qualité de sous-traitant de la société Simon Bonis des prestations de traitement à la chaux sur le lot n° 2 ; que les travaux relatifs au lot n° 2 ont été réceptionnés sans réserves le 17 octobre 2006 ; que la commune de Villeneuve-sur-Lot, ayant constaté en 2015 une dégradation anormale du revêtement du sol de la grande salle de réunion de la maison de la vie associative, a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux le 7 octobre 2016, avant l'expiration du délai de garantie décennale, d'une demande tendant à la désignation d'un expert, sur le fondement des dispositions de l'article R. 532-1 du code de justice administrative, ayant pour mission de connaître des désordres survenus ; qu'elle demandait que cette expertise soit réalisée contradictoirement avec la société Simon Bonis, la société Decopeint, la société Cuendet, sous-traitant de la société Simon Bonis, et leurs assureurs respectifs ; que par un mémoire en date du 2 décembre 2016, la société Simon Bonis et son assureur, la compagnie d'assurances AXA France, ont demandé que l'expertise soit étendue à la société Eurovia, autre sous-traitant de la société Simon Bonis ; que, par une ordonnance en date du 12 janvier 2017, le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux a rejeté la demande d'expertise pour défaut d'utilité ; que par une ordonnance en date du 5 octobre 2017, le juge des référés de la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé cette ordonnance, ordonné qu'il soit procédé à une expertise contradictoire entre la commune de Villeneuve-sur-Lot, la société Simon Bonis et sa compagnie d'assurance AXA France Iard, la société nouvelle d'exploitation Cuendet et sa compagnie d'assurance Allianz Iard, Me A...B..., en sa qualité de liquidateur de la société Decopeint, et sa compagnie d'assurance MMA, venant aux droits de la compagnie Azur assurances, et rejeté les conclusions additionnelles tendant à ce que la société Eurovia soit mise en cause ; que la société Simon Bonis et la société Axa France Iard se pourvoient en cassation contre cette ordonnance en tant qu'elle a refusé d'attraire à l'expertise la société Eurovia ;
3. Considérant que l'utilité d'une mesure d'instruction ou d'expertise qu'il est demandé au juge des référés d'ordonner sur le fondement de l'article R. 532-1 du code de justice administrative doit être appréciée, d'une part, au regard des éléments dont le demandeur dispose ou peut disposer par d'autres moyens et, d'autre part, bien que ce juge ne soit pas saisi du principal, au regard de l'intérêt que la mesure présente dans la perspective d'un litige principal, actuel ou éventuel, auquel elle est susceptible de se rattacher ; qu'à ce dernier titre, il ne peut faire droit à une demande d'expertise lorsque, en particulier, elle est formulée à l'appui de prétentions qui ne relèvent manifestement pas de la compétence de la juridiction administrative, qui sont irrecevables ou qui se heurtent à la prescription ; que, de même, il ne peut faire droit à une demande d'expertise permettant d'évaluer un préjudice, en vue d'engager la responsabilité d'une personne publique, en l'absence manifeste de lien de causalité entre le préjudice à évaluer et la faute alléguée de cette personne ;
4. Considérant qu'il ressort des énonciations de l'ordonnance attaquée que, pour rejeter les conclusions des sociétés Simon Bonis et Axa France Iard tendant à ce que la société Eurovia, sous-traitante de la société Simon Bonis, soit attraite à l'expertise, le juge des référés de la cour administrative d'appel de Bordeaux a jugé que toute action en responsabilité à l'encontre de la société Eurovia serait prescrite, les travaux réalisés par la société Eurovia pour lesquels sa mise en cause était sollicitée ayant fait l'objet d'une réception le 17 octobre 2006, le point de départ du délai de la garantie décennale devant être fixé à cette date et ce délai n'ayant pas été interrompu par la demande d'expertise de la commune de Villeneuve-sur-Lot, enregistrée au greffe du tribunal administratif le 7 octobre 2016, qui ne visait pas cette société ;
5. Considérant, toutefois, qu'en se fondant sur ce motif pour écarter les conclusions de la société Simon Bonis et de son assureur tendant à ce que la société Eurovia soit attraite à l'expertise, alors qu'il lui appartenait seulement de déterminer si la mise en cause de la société Eurovia était utile à la réalisation de l'expertise sollicitée par la commune de Villeneuve-sur-Lot, dont il avait admis que les prétentions n'étaient pas prescrites, le juge des référés de la cour administrative d'appel de Bordeaux a commis une erreur de droit ; que, dès lors, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son ordonnance doit être annulée en tant qu'elle a rejeté la demande de mise en cause de la société Eurovia à l'expertise ;
6. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler, dans cette mesure, l'affaire au titre de la procédure de référé engagée par la commune de Villeneuve-sur-Lot en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;
7. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la mise en cause de la société Eurovia est utile à la réalisation de l'expertise sollicitée par la commune de Villeneuve-sur-Lot afin de décrire et analyser les désordres affectant la grande salle de réunion de la maison de la vie associative, de déterminer les mesures conservatoires devant être prises, de déterminer l'origine, l'étendue et la cause des désordres et de chiffrer les préjudices subis par la commune ; qu'il y a lieu, dès lors, de faire droit à la demande des sociétés Simon Bonis et Axa France Iard et d'attraire la société Eurovia à l'expertise ordonnée ;
Article 1er : L'ordonnance du 5 octobre 2017 du juge des référés de la cour administrative d'appel de Bordeaux est annulée en tant qu'elle a refusé de mettre en cause la société Eurovia Aquitaine.
Article 2 : L'expertise ordonnée par l'ordonnance du 5 octobre 2017 du juge des référés de la cour administrative d'appel de Bordeaux est étendue à la société Eurovia Aquitaine.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société Axa France Iard, à la société Simon Bonis, à la commune de Villeneuve-sur-Lot, à la société nouvelle d'exploitation Cuendet, à la compagnie d'assurance Allianz Iard, à Maître A...B..., en sa qualité de liquidateur de la société Decopeint, à la compagnie d'assurance MMA, venant aux droits de la compagnie Azur assurances et à la société Eurovia Aquitaine.
Abstrats : 39-06-01-04 MARCHÉS ET CONTRATS ADMINISTRATIFS. RAPPORTS ENTRE L'ARCHITECTE, L'ENTREPRENEUR ET LE MAÎTRE DE L'OUVRAGE. RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS À L'ÉGARD DU MAÎTRE DE L'OUVRAGE. RESPONSABILITÉ DÉCENNALE. - RÉFÉRÉ EXPERTISE - ENTREPRENEUR RESPONSABLE DES TRAVAUX À L'ORIGINE DES DÉSORDRES ET SON ASSUREUR DEMANDANT QUE SOIT ATTRAIT L'UN DE SES SOUS-TRAITANTS À L'EXPERTISE DEMANDÉE PAR LE MAÎTRE D'OUVRAGE - APPRÉCIATION DE L'UTILITÉ DE LA MESURE DEMANDÉE - OBLIGATION POUR LE JUGE DE VÉRIFIER QUE CES PRÉTENTIONS SE HEURTENT À LA PRESCRIPTION DE L'ACTION DE L'ENTREPRENEUR À L'ENCONTRE DU SOUS-TRAITANT - ABSENCE [RJ1].
54-03-011 PROCÉDURE. PROCÉDURES DE RÉFÉRÉ AUTRES QUE CELLES INSTITUÉES PAR LA LOI DU 30 JUIN 2000. RÉFÉRÉ TENDANT AU PRONONCÉ D'UNE MESURE D'EXPERTISE OU D'INSTRUCTION. - APPRÉCIATION DE L'UTILITÉ DE LA MESURE DEMANDÉE - ENTREPRENEUR RESPONSABLE DES TRAVAUX À L'ORIGINE DES DÉSORDRES ET SON ASSUREUR DEMANDANT QUE SOIT ATTRAIT L'UN DE SES SOUS-TRAITANTS À L'EXPERTISE DEMANDÉE PAR LE MAÎTRE D'OUVRAGE - OBLIGATION POUR LE JUGE DE VÉRIFIER QUE CES PRÉTENTIONS SE HEURTENT À LA PRESCRIPTION DE L'ACTION DE L'ENTREPRENEUR À L'ENCONTRE DU SOUS-TRAITANT - ABSENCE [RJ1].
Résumé : 39-06-01-04 Commet une erreur de droit le juge des référés qui se fonde, pour écarter les conclusions de l'entrepreneur, responsable des travaux à l'origine des désordres, et de son assureur tendant à ce que la société sous-traitante soit attraite à l'expertise, sur la circonstance que toute action en responsabilité à l'encontre du sous-traitant serait prescrite, alors qu'il lui appartenait seulement de déterminer si la mise en cause de cette société était utile à la réalisation de l'expertise sollicitée par le maître d'ouvrage, dont il avait admis que les prétentions n'étaient pas prescrites.
54-03-011 Commet une erreur de droit le juge des référés qui se fonde, pour écarter les conclusions de l'entrepreneur, responsable des travaux à l'origine des désordres, et de son assureur tendant à ce que la société sous-traitante soit attraite à l'expertise, sur la circonstance que toute action en responsabilité à l'encontre du sous-traitant serait prescrite, alors qu'il lui appartenait seulement de déterminer si la mise en cause de cette société était utile à la réalisation de l'expertise sollicitée par le maître d'ouvrage, dont il avait admis que les prétentions n'étaient pas prescrites.
[RJ1] Cf. CE, 14 février 2017,,n° 401514, T. p. 731.
Etude Piedelièvre, GP 2018, n° 34, p. 13.
Le défaut de capacité d'ester en justice constitue une irrégularité de fond susceptible d'être couverte jusqu'au moment où le juge statue
N° de pourvoi: 17-24.467 Non publié au bulletin Cassation
SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat(s)
Attendu, selon le jugement attaqué rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 avril 2016, pourvoi n° 15-11.361), que l'Association foncière urbaine libre (AFUL) de la résidence [...] a assigné Mme Y..., propriétaire du lot 139 faisant partie de l'immeuble en copropriété compris dans le périmètre syndical, en paiement de charges devant une juridiction de proximité ;
Attendu que pour déclarer l'action introduite par l'AFUL de la résidence [...] irrecevable pour défaut de capacité à agir en justice au titre de l'article 32 du code de procédure civile, le jugement retient qu'elle n'était pas en règle avec les formalités de publicité exigées pour sa capacité à agir à la date de l'assignation initiale, le 7 décembre 2012 ;
Qu'en statuant ainsi alors que le défaut de capacité d'ester en justice constitue une irrégularité de fond susceptible d'être couverte jusqu'au moment où le juge statue, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 30 juin 2017, entre les parties, par la juridiction de proximité de Narbonne ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Narbonne ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Association foncière urbaine libre de la résidence [...] ;
Absence d'incidence causale de la faute délictuelle du notaire
N° de pourvoi: 17-24.690 Non publié au bulletin Cassation partielle
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte du 13 juillet 2005 reçu par la SCP Olivier E... et Philippe X..., notaire de l'acquéreur (le notaire), avec la participation de M. B..., notaire du vendeur, Mme Y... a acquis de M. Z... un appartement ; qu'ayant découvert que ce dernier était d'une superficie inférieure à celle portée sur les actes, elle a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation :
Attendu que, pour dire que les fautes commises par le notaire lors de la rédaction de l'acte de vente se trouvaient directement à l'origine des préjudices subis par Mme Y... et les condamner in solidum à lui payer une certaine somme, l'arrêt retient que, sans avoir besoin de se déplacer sur les lieux pour vérifier la consistance du bien vendu, la différence de superficie qui résultait de la simple lecture comparative de l'acte d'acquisition du vendeur et de l'offre de vente faite à Mme Y..., aurait dû interpeller le notaire et l'amener à interroger le vendeur et son notaire sur cette différence, ainsi que, éventuellement, à leur demander de se rapprocher du syndic de copropriété pour justifier de l'explication qui pouvait être donnée par le vendeur, de sorte qu'en ne le faisant pas, le notaire a manqué à son obligation de conseil, n'a pas garanti la validité et l'efficacité de son acte en conduisant sa cliente à acquérir un appartement d'une superficie inférieure à celle portée sur les actes, d'une valeur inférieure au prix, et à acquérir un bien dont partie était la propriété d'autrui et non celle du vendeur, l'exposant par la suite à l'éviction sollicitée par le syndicat des copropriétaires ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la vente litigieuse ne résultait pas d'un compromis dont la conclusion et la réalisation des conditions suspensives étaient antérieures à l'intervention du notaire, de sorte que ses conséquences dommageables se seraient développées même sans la faute imputée à l'officier ministériel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la SCP Olivier E... et Philippe X... a commis des fautes directement à l'origine des préjudices subis par Mme Y... et en ce qu'il la condamne à payer à celle-ci la somme de 24 694,73 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 30 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Interdépendance des contrats et devoir d'efficacité du prêteur de deniers
N° de pourvoi: 17-20.815 Non publié au bulletin Cassation
SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Ghestin, avocat(s)
Donne acte à la société BNP Paribas Personal Finance de sa reprise de l'instance en lieu et place de la Banque Solfea ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 17 décembre 2012, M. et Mme X... (les emprunteurs) ont souscrit auprès de la Banque Solfea, aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas Personal Finance (la banque), un crédit affecté d'un montant de 19 500 euros destiné au financement d'une installation photovoltaïque commandée à la société Groupe solaire de France (le vendeur) ; qu'à la suite de leur défaillance, la banque les a assignés en paiement ;
Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en ses première et troisième branches, ci-après annexés :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article L. 311-31 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 ;
Attendu que, pour rejeter la demande en nullité du contrat de vente des emprunteurs, l'arrêt retient que ceux-ci invoquent plusieurs causes d'irrégularité du bon de commande ou de la facture, tous deux prétendument émis par le vendeur en violation des dispositions des articles L. 121-23, L. 121-Il et suivants du code de la consommation et de l'article L. 441-3 du code de commerce, mais qu'à défaut de mise en cause de celui-ci, aucune des causes de nullité soulevées par eux ne peut prospérer à l'égard de la banque, laquelle n'était pas partie au contrat principal et n'avait pas l'obligation de vérifier la régularité du contrat de vente avant d'accorder le prêt litigieux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que commet une faute la banque qui s'abstient, avant de verser les fonds empruntés, de vérifier la régularité du contrat principal, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;
Condamne la société BNP Paribas Personal Finance aux dépens ;
Promoteur : devoir d'information sur les risques de l'opération d'investissement proposée
N° de pourvoi: 16-23.500 Non publié au bulletin Rejet
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Didier et Pinet, avocat(s)
Donne acte à la société Imodeus du désistement de son pourvoi formé contre l'arrêt du 17 mai 2016, et à la SCI Le Carré des fées du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z..., la société Mutuelles du Mans assurances, M. A..., la société AIG Europe Limited, la société BNP Paribas Personal Finance et la société C.D..., représentée par M. D..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet immobilier conseil et gestion ;
Attendu que la société Imodeus n'a produit aucun moyen au soutien de son pourvoi contre l'arrêt du 1er décembre 2015 ; qu'il y a lieu de constater la déchéance partielle de son pourvoi, par application de l'article 978 du code de procédure civile ;
Sur le pourvoi de la SCI Le Carré des fées :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Rennes, 1er décembre 2015 et 17 mai 2016), que M. et Mme X... ainsi que M. Y... (les acquéreurs), démarchés par M. A..., conseiller agissant pour le compte du Groupe Omnium finance, ont chacun signé une fiche de préréservation d'un lot dans un ensemble immobilier, au titre d'un programme de défiscalisation de type "Robien" intitulé "Le Carré des fées" ; qu'ils ont respectivement signé avec la SCI Le Carré des fées, représentée par sa gérante la société Omnium promotion, un contrat dit "de réservation préliminaire" par lequel ils s'engageaient à acquérir, en l'état futur d'achèvement, un appartement de ce programme ; que les deux ventes ont été réitérées par actes authentiques reçu par M. Z..., notaire, le 15 mai 2006 pour M. et Mme X... et le 29 mai 2006 pour M. Y... ; qu'invoquant des difficultés dues aux aléas de locations tardives, de locataires non solvables ou d'absence de location les faisant douter de la pertinence de leurs placements, les acquéreurs ont assigné la SCI Le Carré des fées, la société Omnium promotion, la société BNP Invest Immo qui leur avait consenti un prêt immobilier, ainsi que M. A... et M. Z..., en annulation des ventes pour dol et, subsidiairement, en indemnisation pour manquement au devoir de conseil ;
Attendu que la SCI Le Carré des fées fait grief à l'arrêt du 1er décembre 2015 de dire qu'elle a manqué, comme M. A..., à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en retenant que la SCI Le Carré des fées aurait proposé aux acquéreurs une opération d'investissement spécifique de défiscalisation dénommée Le Carré des fées par la seule considération qu'elle était nommée comme promoteur dans la brochure éditée par Omnium conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des fées et qu'elle était liée au groupe Omnium finance, mandant du M. A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°/ qu'en retenant que la SCI Le Carré des fées aurait proposé aux acquéreurs une opération d'investissement spécifique de défiscalisation dénommée Le Carré des fées, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A... en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium finance une brochure éditée par Omnium conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en jugeant que la SCI Le Carré des fées était tenue de conseiller les acquéreurs sur l'adéquation d'un dispositif de défiscalisation à la situation patrimoniale, les ressources et les charges fiscales des acquéreurs, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A..., en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium finance, une brochure éditée par Omnium conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, ce dont il résultait que la SCI s'était bornée à vendre aux acquéreurs les immeubles litigieux, sans participer ni directement, ni indirectement, ni être associée à la mise en place du financement de l'acquisition dans le cadre du dispositif de défiscalisation, la cour d'appel a violé l'article L. 111-1 du code de la consommation ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la brochure remise aux acquéreurs par M. A... mentionnait la SCI Le Carré des fées comme promoteur de l'opération immobilière, et constaté que les acquéreurs avaient conclu leurs contrats de réservation puis de vente avec la SCI, la cour d'appel a énoncé, à bon droit, que celle-ci était tenue, envers eux, d'un devoir d'information sur les risques de l'opération d'investissement proposée ; que le moyen n'est pas fondé ;
CONSTATE LA DÉCHÉANCE du pourvoi de la société Imodeus en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 1er décembre 2015 ;
REJETTE le pourvoi de la SCI Le Carré des fées ;
Condamne la SCI Le Carré des fées aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme X... et M. Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Vente immobilière - portée de la lettre d'intention d'acquérir - condition suspensive
N° de pourvoi: 17-11.023 Non publié au bulletin Cassation
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 12 octobre 2010, M. X... a signé un document intitulé « lettre d'intention d'achat de biens immobiliers » concernant l'acquisition d'un local industriel appartenant à la société Data, depuis lors mise en liquidation judiciaire ; qu'invoquant le refus de la banque de lui accorder un prêt, il a renoncé à l'acquisition du bien ; que le liquidateur judiciaire de la société Data l'a assigné en indemnisation ;
Attendu que, pour démontrer le caractère fautif de la rétractation de M. X..., l'arrêt retient que la proposition d'acquérir qu'il a signée le 12 octobre 2010 n'était assortie d'aucune condition suspensive opposable au vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans l'acte en cause, après la mention « La vente, si elle intervient aura lieu aux conditions ordinaires et de droit » il était écrit : « En cas d'acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente : elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes : recours à un prêt... », la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes, a violé le principe susvisé ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble autrement composée ;
Condamne M. Y..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Data, aux dépens ;
L'obligation d'information du notaire sur les risques des actes qu'il rédige
N° de pourvoi: 17-18.303 Non publié au bulletin Cassation partielle
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat(s)
Donne acte à M. X... et aux quatre-vingt-quatre autres demandeurs du désistement de leur pourvoi, sauf en ce qu'il est dirigé contre M. MMM... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., cent-huit autres personnes physiques et sept personnes morales (les propriétaires bailleurs) ont acquis entre octobre 2005 et avril 2008, à titre d'investissement, des appartements destinés à la location pour des durées déterminées en meublés avec prestations para-hôtelières et ont consenti concomitamment des baux commerciaux pour une durée de neuf ans à la société Elithéa, preneur unique de l'ensemble, mandatée pour assurer la gestion des sous-locations ; qu'en novembre 2006, celle-ci a entendu céder l'ensemble des baux à la société MVM Eole Europe (société MVM) ; que M. MMM..., notaire à Nantes (le notaire), chargé de recevoir l'acte de cession, a informé les propriétaires bailleurs du projet pour les faire intervenir par mandataire à cet acte en vue de le leur rendre opposable sans signification conformément aux dispositions de l'article 1690, alinéa 2, du code civil ; qu'il a adressé à cette fin à chacun d'eux un formulaire de mandat à signer, ainsi qu'une notice de présentation élaborée par la société MVM dans laquelle celle-ci indiquait notamment souscrire un contrat d'assurance Insor/Gan garantissant, pendant trois ans, le règlement des loyers commerciaux aux propriétaires bailleurs quel que soit le taux d'occupation de la résidence ; que, le 29 juin 2007, le notaire a reçu la convention de cession des baux commerciaux ; qu'au cours de l'année 2009, les loyers ont cessé d'être réglés, d'abord partiellement, puis totalement à compter du troisième trimestre ; que la société MVM a été placée le 3 mars 2010 en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire le 24 novembre suivant ; que lorsque les propriétaires bailleurs ont sollicité la mise en oeuvre de la garantie Insor/Gan, ils ont appris que celle-ci n'avait pas été souscrite ; qu'ils ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation ;
Attendu que, pour rejeter l'action des propriétaires bailleurs, l'arrêt retient que rien n'établit que le notaire leur a donné à penser d'une manière ou d'une autre que la société MVM était assurée contre le risque de non-occupation des locaux loués ni que la croyance en une telle garantie a été une condition déterminante de leur consentement ;
Qu'en statuant ainsi, en subordonnant la responsabilité du notaire au fait que la croyance erronée des propriétaires bailleurs en l'existence d'une garantie locative ait constitué une condition déterminante de leur consentement, la cour d'appel a méconnu la portée de l'obligation d'information du notaire sur les risques des actes qu'il rédige et violé le texte susvisé ;
Attendu que, pour rejeter l'action des propriétaires bailleurs, après avoir constaté l'absence de vérification par le notaire de la souscription de l'assurance de versement des loyers par la société MVM et la mention erronée, dans le mandat confié par les propriétaires bailleurs, de l'existence d'une garantie solidaire du cédant, l'arrêt retient que ces fautes n'ont pas eu de conséquence sur l'opposabilité à ceux-ci de la cession des baux ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions des propriétaires bailleurs qui soutenaient que la responsabilité du notaire était engagée en ce que ses manquements les avaient privés, faute d'être mieux informés, de la possibilité de se prémunir par eux-mêmes des risques pour lesquels ils pensaient être garantis, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il constate que M. et Mme WWW... ne forment aucune demande contre M. MMM..., l'arrêt rendu le 19 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne M. MMM... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à chacun des demandeurs la somme de 200 euros ;
Au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation du 1er octobre...
Par albert.caston le 03/10/18
e 5 avril dernier, la chambre criminelle a jugé (infra, n° 909) que “méconnaît les dispositions de l’article 314-1 du code pénal la cour d’appel qui déclare coupable d’abus de confiance le prestataire de services qui n’a pas rempli ses obligations contractuelles, les fonds, remis en vertu du contrat de prestations de service, l’ayant été en pleine propriété, peu important la connaissance par le prévenu, dès la remise des fonds, de son impossibilité d’exécuter le contrat”, solution approuvée par Laurent Saenko (Gaz. Pal. 2018, n° 19, p. 15), pour qui, “ce faisant, la Cour de cassation exclut toute idée de propriété précaire”, et qui “permet de mieux faire la différence entre la charge telle qu’elle peut, au sens de l’article 314-1 du code pénal, grever la remise d’un bien (en obligeant le récipiendaire à le “rendre”, le “représenter” ou à en faire un “usage déterminé”), et l’obligation telle qu’elle se trouve au coeur d’un accord contractuel”, l’auteur ajoutant que “les deux ne se couplent (ou recoupent) pas nécessairement”. Le 11 avril, la première chambre civile a jugé (infra, n° 939) que “viole l’article 189 du code civil la cour d’appel qui, saisie d’une action en nullité d’un mariage pour bigamie, rejette la demande de sursis à statuer de l’époux dans l’attente d’une décision à intervenir sur l’action en nullité du précédent mariage, alors que cette demande doit être jugée préalablement”. Pour Jérémy Houssier (AJ Famille 2018, p. 351), “cette règle se comprend aisément : la nullité anéantissant rétroactivement les actes juridiques qu’elle frappe, si un second mariage a été contracté après un premier mariage nul, l’anéantissement de l’un valide rétroactivement l’autre”, l’auteur ajoutant que “peu importe, à cet égard, que l’un seul ou les deux nouveaux époux invoquent la nullité de la première union : quoiqu’en dise la lettre de l’article 189 du code civil, dès lors que cette exception de procédure est invoquée, la préséance doit s’appliquer, l’époux demandeur fût-il seul et/ou de mauvaise foi”. Le lendemain, la troisième chambre civile a jugé (infra, n° 922) qu’“ayant exactement retenu que, le contrat de réservation, qui était un contrat distinct et autonome du contrat de vente, étant nul, l’acquéreur se trouvait dans la situation visée au cinquième alinéa de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et constaté que celui-ci n’avait pas bénéficié d’un délai de réflexion, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que la vente devait être annulée”, solution approuvée par Olivier Tournafond et Jean-Philippe Tricoire (RD imm. 2018, p. 342), qui notent que “cette annulation de l’avant-contrat avait eu pour conséquence d’effacer corrélativement le délai de rétractation dont avait bénéficié l’acquéreur à ce stade et de le placer [...] dans l’hypothèse dans laquelle l’acte authentique n’a été précédé d’aucun avant-contrat”, ajoutant que “c’est précisément en pareil cas que l’accédant doit impérativement disposer d’un délai de réflexion avant de pouvoir conclure valablement l’acte définitif qui lui est proposé”. Enfin, 13 avril, la chambre mixte a jugé que “la résolution du contrat de vente entraîne la caducité du contrat de crédit-bail ayant financé l’opération à la date d’effet de la résolution” et qu’“en conséquence, une cour d’appel, ayant prononcé la résolution de la vente à la date de sa conclusion, a retenu à bon droit que les clauses de garantie et de renonciation à recours prévues dans le contrat de crédit-bail en cas de résiliation de la vente étaient inapplicables et que le crédit-preneur devait restituer le bien financé au prêteur, qui devait lui restituer les loyers”, “heureux [...] revirement” qui, selon Sarah Farhi (Gaz. Pal. 2018, n° 18, p. 27), “met en cohérence la sanction du crédit-bail avec la sanction de la vente”, de même que “la jurisprudence relative au crédit-bail et celle relative à la location financière, pour laquelle la Cour avait déjà adopté la caducité”, le tout dans “une référence évidente à l’article 1186 du code civil”, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dont l’arrêt “reprend les termes”.
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References: l'article 32
 l'article 700
 l'article 1147
 l'article 978
 l'article 1134
 l'article 455
 l'article 700
 l'article 1690
 l'article 700