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Timestamp: 2016-10-21 13:06:44+00:00

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120 II 11224. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 11. Mai 1994 i.S. Beat S. gegen Verena S. (Berufung)
Proc�dure dans le rapport de sous-location; art. 274 ss CO. Les art. 274 ss CO d�terminent la proc�dure et la comp�tence � raison du lieu lorsque le bailleur principal fait valoir des cr�ances � l'encontre du sous-locataire, lesquelles r�sultent de la jouissance de la chose lou�e et rel�vent donc d'un �tat de fait aff�rent au droit du bail. Faits � partir de page 112
A.- Aufgrund einer Vereinbarung vom 18. April 1990 vermietete Beat S. ein Einfamilienhaus in Haldenstein an Jakob F. Dieser begr�ndete dar�ber am 1. M�rz 1991 ein Untermietverh�ltnis mit Verena S..
Beat S. behauptet, die nunmehr in Chur wohnhafte Verena S. habe das Mietobjekt zwei Monate �ber die Beendigung des Mietverh�ltnisses hinaus ohne Entrichtung eines Mietzinses innegehabt und ungereinigt zur�ckgegeben. Er beansprucht Schadenersatz f�r entgangene Mietzinse und Instandstellungskosten.
B.- Nachdem die S�hneverhandlung vor dem Vermittleramt des Kreises Chur erfolglos verlaufen war, machte Beat S. seine Forderung gegen Verena S. mit einer Prozesseingabe vom 20. November 1992 beim Bezirksgericht Plessur geltend. Dieses trat mit Beiurteil vom 18. Mai 1993 auf die Klage mit der Begr�ndung nicht ein, auch im Verh�ltnis zwischen Hauptvermieter und Untermieterin seien die bundesrechtlichen Zust�ndigkeitsvorschriften der Art. 274a ff. OR zu beachten. Sachlich zust�ndig sei daher vorab die Schlichtungsbeh�rde, �rtlich seien es die Instanzen am Ort der Sache. Da die Ortschaft Haldenstein zum Kreis F�nf D�rfer bzw. zum Bezirk Unterlandquart geh�re, sei nicht das Bezirksgericht Plessur zust�ndig.
Am 19. Oktober 1993 wies der Kantonsgerichtsausschuss von Graub�nden eine Beschwerde des Kl�gers gegen dieses Prozessurteil ab.
C.- Der Kl�ger f�hrt eidgen�ssische Nichtigkeitsbeschwerde gem�ss Art. 68 Abs. 1 lit. e OG mit dem Antrag, das kantonsgerichtliche Urteil aufzuheben und die Streitsache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Unter Hinweis auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids stellt das Kantonsgericht den gleichen Antrag, soweit auf die Beschwerde einzutreten sei.
3. Art. 274b OR erfasst Streitigkeiten aus dem Mietverh�ltnis, ohne diesen Begriff eigenst�ndig zu umschreiben. Zu ermitteln ist daher der Rechtssinn der Norm. Namentlich ist zu pr�fen, ob die Bestimmung sich ausschliesslich auf Streitigkeiten aus mietvertraglichen Beziehungen der Parteien bezieht oder dar�ber hinausreicht; unstreitig ist jedenfalls, dass der Hauptvermieter nicht in unmittelbaren vertraglichen Beziehungen zum Untermieter steht (statt vieler neuestens HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 24 ff. zu Art. 262 OR).
a) Nach st�ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Gesetzesbestimmung in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. An einen klaren und unzweideutigen Gesetzeswortlaut ist die rechtsanwendende Beh�rde gebunden, solange dieser den wirklichen Sinn der Norm wiedergibt. Dabei sind die drei Amtssprachen grunds�tzlich gleichwertig (BGE 116 II 525 E. 2a S. 526 f. mit Hinweisen).
Art. 274b Abs. 1 OR spricht von "Streitigkeiten aus dem Mietverh�ltnis", von "litiges relatifs aux baux � loyer", von "controversie in materie di locazione". Diese Ausdr�cke sind weder vollkommen sinngleich noch eindeutig. W�hrend der franz�sische Gesetzestext eher restriktiv auf vertragliche Anspr�che weist, lassen der deutsche und der italienische auch ein weiteres Verst�ndnis auf einen allgemeinen Mietrechtsbezug zu. Aus dem Gesetzeswortlaut allein l�sst sich damit der Rechtssinn der Zust�ndigkeitsvorschrift nicht abschliessend bestimmen.
b) Das Gesetz muss grunds�tzlich aus sich selbst, d.h. nach seinem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrundeliegenden Wertungen ausgelegt werden (BGE 118 II 307 E. 3a S. 309). Bei der Auslegung der einzelnen BGE 120 II 112 S. 114Bestimmungen ist weiter deren Bedeutungszusammenhang zu ber�cksichtigen. Die Interpretation hat auch unter systematischen Gesichtspunkten zu erfolgen. Das Gesetz ist als Einheit und aus dem Zusammenhang zu verstehen, wobei dieser Zusammenhang allenfalls gesetzes�bergreifend, mit der ganzen Rechtsordnung zu ber�cksichtigen ist. Gleichartige Tatbest�nde erheischen nach M�glichkeit ein gleichartiges rechtliches Verst�ndnis, da dem Gesetzgeber das Streben nach Folgerichtigkeit und nach Vermeidung von Widerspr�chen zu unterstellen ist. In diesem Sinne ist als Zielrichtung der Auslegung stets von der Zweckbezogenheit der Norm auszugehen, die sich indessen nicht aus sich selbst begr�nden l�sst, sondern sich wiederum aus dem grammatikalischen, historischen und systematischen Bezug ergibt (BGE 116 II 525 E. 2b S. 527).
aa) Die Zust�ndigkeitsordnung des Bundes in mietrechtlichen Streitigkeiten greift in die Verfahrenshoheit der Kantone ein (Art. 64 Abs. 3 BV) und derogiert dem allgemeinen Wohnsitzgerichtsstand von Art. 59 BV f�r pers�nliche Ansprachen (vgl. POUDRET, Comp�tence cantonale ou f�d�rale en mati�re de for? R�flexions et suggestions au sujet des articles 59 et 64 alin�a 3 de la Constitution, in Droit cantonal et Droit f�d�ral, M�langes publi�s par la Facult� de droit � l'occasion du 100�me anniversaire de la loi sur l'Universit� de Lausanne, S. 233 ff., S. 264 f.). Dies k�nnte zur Beachtung des Grundsatzes rufen, Ausnahmebestimmungen restriktiv auszulegen (BGE 118 II 79 E. 3 S. 82 und 91 E. 1b S. 92). Indessen liegt die Tragweite dieses Grundsatzes richtig besehen darin, das Verh�ltnis von Regel und Ausnahme zu wahren (vgl. BGE 119 Ib 33 E. 3c S. 41 in fine), was nicht daran hindert, Ausnahmebestimmungen nach den herk�mmlichen Regeln auszulegen, weshalb sie im Rahmen dieser Regeln auch einer erweiterten Interpretation zug�nglich sind (IMBODEN/RHINOW, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 5. Auflage, 1976, Nr. 20 B III/b). Zudem ist die Pr�fung der Verfassungsm�ssigkeit der bundesrechtlichen Prozessvorschriften als solche der Kognitionsbefugnis des Richters von vornherein entzogen (Art. 113 Abs. 3 BV; BGE 118 II 307 E. 3b/dd S. 312).
bb) Der Gerichtsstand der gelegenen Sache in Mietstreitigkeiten soll nach dem Willen des Gesetzgebers die Beweiserhebung (z.B. bei der Beurteilung von M�ngeln) und die Feststellung des in Mietsachen verbreitet zu beachtenden Ortsgebrauchs erleichtern (Botschaft des Bundesrats vom 27. M�rz 1985, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1468). Das Obligatorium des Schlichtungsverfahrens sodann steht im Dienste des raschen, einfachen und BGE 120 II 112 S. 115billigen Verfahrens (BGE 118 II 307 ff.). Der Regelungsgedanke beider Bestimmungen findet seine rechtspolitische Rechtfertigung offensichtlich nicht im Umstand unmittelbarer vertraglicher Beziehungen der Prozessparteien, was zwar die Regel bildet, sondern in der Sachn�he des Richters und in der sozialrechtlichen Besonderheit mietrechtlicher Streitigkeiten, namentlich aus dem Bereich der Wohnungs- und der Gesch�ftsmiete. Von dieser Zweckbestimmung her rechtfertigt sich von vornherein, auch Streitigkeiten aus einem Untermietverh�ltnis in das allgemeine mietrechtliche Verfahren miteinzubeziehen, selbst wenn daran die nicht unmittelbar verbundenen Parteien beteiligt sind. Vom Zweckgedanken der Ordnung her erscheint jedenfalls das Auslegungsergebnis der Vorinstanz durchaus sachgerecht.
cc) Die Untermiete ist durch zwei hintereinandergeschaltete Mietvertr�ge �ber dieselbe Sache gekennzeichnet. Der Grundsatz der Relativit�t der Schuldverh�ltnisse l�sst dabei zwar die rechtliche Selbst�ndigkeit der beiden Vertragsverh�ltnisse unschwer erkennen, hilft aber nicht dar�ber hinweg, dass sie desungeachtet untereinander verbunden sind (LACHAT, La sous-location, in SJ 114/1992 S. 469 ff., S. 471), namentlich die Hauptmiete die Rechtsmacht des Untervermieters beschr�nkt (HIGI, N. 18 zu Art. 262 OR), und der daraus folgende wirtschaftliche Verbund der beiden oder mehreren Vertr�ge auch rechtliche L�sungen erheischt, welche den nicht mehr nur zwei Personen betreffenden Interessenkonflikten gerecht zu werden verm�gen (CREZELIUS, Untermiete und Mieterschutz, in JZ 39/1984 S. 70 ff., S. 75). Zu Recht wird daher darauf hingewiesen, dass zwischen Hauptvermieter und Untermieter ein rechtliches Sonderverh�ltnis, wenn auch kein unmittelbares Vertragsverh�ltnis, besteht (MOSER, Die Erstreckung des Mietverh�ltnisses nach Artikel 267a - 267f des Obligationenrechts, Diss. Freiburg 1975, S. 140). Dabei ist ebenfalls zu beachten, dass der Vermieter nicht mehr frei ist, Untermiete zu gestatten oder nicht (Art. 262 Abs. 2 OR); er mithin von Gesetzes wegen verpflichtet ist, in bestimmt geartete Beziehungen zu einem Drittben�tzer zu treten.
aaa) Ist der Vermieter im Entscheid �ber die Zustimmung zu einer Untermiete nicht frei, rechtfertigt es sich nicht, an diese Zwangserlaubnis zus�tzlich eine verfahrensrechtliche Schlechterstellung zu kn�pfen. Die Vorteile des Sachgerichtsstands sowie des einfachen, raschen und billigen BGE 120 II 112 S. 116Verfahrens sollen dem Hauptvermieter vielmehr auch diesfalls zustehen.
bbb) Das Gesetz selbst regelt einzelne Anspr�che aus dieser Sonderbeziehung. So kann der Hauptvermieter den Untermieter neben oder an Stelle des Hauptmieters unmittelbar zur Einhaltung des Hauptvertrags anhalten (Art. 262 Abs. 3 OR; HIGI, N. 27 zu Art. 262 OR), hat er bei der Miete von Gesch�ftsr�umen ein Retentionsrecht auch an den vom Untermieter eingebrachten Sachen (Art. 268 Abs. 2 OR; HIGI, N. 27 zu Art. 262 OR), und hat er sich bei gegebenen Voraussetzungen nach Art. 273b Abs. 2 OR einen Vertragseintritt des Untermieters in den Hauptvertrag und ein Erstreckungsbegehren des Untermieters entgegenhalten zu lassen (MENGE, K�ndigung und K�ndigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umlichkeiten, Diss. Basel 1993, S. 179 ff.; zu dieser altrechtlich umstrittenen Frage: MOSER, a.a.O. einerseits und SCHMID, Z�rcher Kommentar, N. 3 zu Art. 267d aOR anderseits; zum Gesamten LACHAT, a.a.O., S. 482 f.; GUINAND/WESSNER, SJK 360 Ziff. III/C). Streitigkeiten um solche bundesrechtlich ausdr�cklich geregelten Anspr�che unterstehen aber klarerweise den Verfahrensvorschriften der Art. 274 ff. OR.
ccc) Wird der Untermietvertrag in dem Sinne ausgestaltet, dass der Untermieter seinen Mietzins an Stelle desjenigen des Hauptmieters direkt dem Hauptvermieter zu entrichten hat, entsteht diesem unter den Voraussetzungen von Art. 112 Abs. 2 OR eine selbst�ndige Forderung gegen�ber dem Untermieter (CERUTTI, Der Untervertrag, Diss. Freiburg 1990, S. 28 Rz. 113/4). Daraus ergibt sich eine vertragliche Beziehung zwischen dem Erst- und dem Drittkontrahenten, welche auch eine Vertragshaftung begr�ndet (CERUTTI, a.a.O., S. 137 ff.). Es sind keine Gr�nde ersichtlich, diese Vertragsanspr�che von den Verfahrensvorschriften der Art. 274 ff. OR auszunehmen.
Aus dem - in der Schweiz allerdings umstrittenen - Institut des Vertrags mit Schutzwirkung f�r Dritte wird in einem Teil der Lehre dar�ber hinaus gefordert, auch im unechten Vertrag zugunsten Dritter dem Erstkontrahenten einen vertraglichen Anspruch gegen den Drittkontrahenten zuzugestehen (CERUTTI, a.a.O., S. 139 f. Rz. 563 ff.). Folgt man dieser Auffassung, greift zwangsl�ufig auch hier die mietrechtliche Verfahrensordnung.
ddd) Weiter wird in einem Teil der Lehre die Auffassung vertreten, Art. 262 Abs. 3 OR gebe dem Hauptvermieter auch einen vertraglichen Anspruch, einen unerlaubten Mieter aus der Mietsache zu weisen (CERUTTI, a.a.O., S. 118 BGE 120 II 112 S. 117Rz. 474; a.A. HIGI, N. 27 zu Art. 262 OR und SCHMID, N. 20 zu Art. 264 aOR, welche ein Ausweisungsbegehren allein gest�tzt auf sachenrechtliche Positionen zulassen). Diese Auffassung ist zum mindesten vertretbar und w�rde ebenfalls die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Verfahrensvorschriften begr�nden.
c) Ist die bundesrechtliche Zust�ndigkeitsordnung des Mietrechts aber f�r einzelne Anspr�che des Hauptvermieters gegen�ber dem Untermieter ohnehin gegeben, erscheint es sachgerecht, sie allgemein zu verstehen und ihr solche Streitigkeiten, welche mit der Ben�tzung der Mietsache in Zusammenhang stehen, einheitlich zu unterstellen. Dies folgt vorab daraus, dass das Gesetz die Verfahrensordnung nicht aus dem Vertragsverh�ltnis, sondern aus dem mietrechtlichen Tatbestand als solchem begr�ndet, welcher Tatbestand entsprechend weit zu fassen ist. Mithin tritt f�r die Zust�ndigkeitsfrage in den Hintergrund, ob der geltend gemachte Anspruch materiell als vertraglicher, quasivertraglicher oder ausservertraglicher zu qualifizieren ist; eine differenzierte Anwendung eines an der materiellen Beziehung orientierten Verfahrensrechts nach Massgabe des Entstehungsgrunds der Obligation w�rde der traditionellen Ausrichtung des schweizerischen Rechts auf klare und �berschaubare Verh�ltnisse widersprechen. Zudem ist zu vermeiden, die Zust�ndigkeit gleichsam vom Beweisergebnis in der Sache abh�ngig zu machen. Dies w�re bei einer Beschr�nkung der Art. 274 ff. OR auf Vertragsanspr�che beispielsweise nicht zu vermeiden, wenn streitig ist, ob ein Untermietverh�ltnis im Sinne von Art. 262 OR begr�ndet wurde oder eine Vertrags�bernahme (etwa im Anwendungsbereich von Art. 263 OR) erfolgte. Solche Differenzierung sch�rte die Gefahr unn�tzen prozessualen Leerlaufs und widerspr�che damit auch dem Auslegungsgrundsatz der Praktikabilit�t des Rechts (BGE 100 IV 252 E. 1e S. 255; vgl. auch BGE 114 II 131 E. 1c S. 138). Die Vorinstanz hat mithin im angefochtenen Zust�ndigkeitsentscheid kein Bundesrecht verletzt, was zur Abweisung der Berufung f�hrt.
118 II 79,
100 IV 252,
art. 274 ss CO,
Art. 262 Abs. 3 OR,
Art. 274a ff. OR suite... ,
Art. 68 Abs. 1 lit. e OG,
Art. 274b Abs. 1 OR,
Art. 262 Abs. 2 OR,
Art. 273b Abs. 2 OR,
Art. 263 OR

References: art. 274
 art. 274
 Art. 274
 Art. 68
 Art. 274
 Art. 262

Art. 274
 BGE 
 Art. 59
 BGE 
in fine
 BGE 
 BGE 
 Art. 262
 BGE 
 Art. 262
 Art. 262
 Art. 273
 Art. 267
 Art. 274
 Art. 112
 Art. 274
 Art. 262
 BGE 
 Art. 262
 Art. 264
 Art. 274
 Art. 262
 Art. 263
 BGE 

art. 274

Art. 262

Art. 274

Art. 68

Art. 274

Art. 262

Art. 273

Art. 263