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Timestamp: 2020-05-30 21:14:49+00:00

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BGH, Urteil vom 6.08.2008, AZ: XII ZR 67/06
Der Bundesgerichtshof hat, zumindest für den Bereich der Geschäftsraummiete, einen weiteren Streit unter Juristen entschieden. Zwar war es schon bislang unstreitig, dass ein Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung vor Übergabe der Mietsache an den Mieter angefochten werden kann. Ob und mit welcher Rechtsfolge eine solche Anfechtung aber auch nach Übergabe noch erfolgen kann, war umstritten.
Ein Teil der Juristen vertrat die Auffassung, dass das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung durch das Recht zur fristlosen Kündigung verdrängt werde, wenn die Mietsache dem Mieter überlassen worden sei. Die Gegenmeinung kam hingegen zu dem Schluss, dass ein Mietvertrag jederzeit angefochten werden könne, jedoch nach Übergabe nicht die "normale" Rechtsfolge einer Anfechtung - Unwirksamkeit des Mietvertrages von Anfang an ("ex tunc") gem. § 142 BGB -, sondern nur die Unwirksamkeit des Mietvertrages ab Erklärung der Anfechtung ("ex nunc") eintrete.
Der BGH hat nun diesen Streit dahingehend entschieden, dass eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch nach Überlassung der Mietsache an den Mieter jederzeit - sogar noch nach dem Ende des Mietverhältnisses! - mit der Folge der Unwirksamkeit des Vertrages von Anfang an möglich ist. Zur Begründung führt das Gericht an, dass das Anfechtungsrecht gem. § 123 BGB nicht durch die mietrechtliche Kündigungsvorschrift des § 543 BGB verdrängt werde, weil beide Vorschriften unterschiedliche Sachverhalte regelten und unterschiedliche Schutzzwecke verfolgten.
Ferner gebe es auch bei der Rückabwicklung des angefochtenen Mietverhältnisses bei dessen Unwirksamkeit von Anfang keine Probleme. Anders als bei in Vollzug gesetzten Arbeits- und Gesellschaftsverträgen bestehe bei einem Gewerberaummietverhältnis keine besonders intensive Leistungsbeziehung mit starkem Persönlichkeitsbezug (wie bei Arbeitsvertrag) noch ein erhöhtes Verkehrsschutzbedürfnis für Gläubiger (wie beim Gesellschaftsvertrag). Beim Mietvertrag handele es sich vielmehr um "ein einfach strukturiertes synallagmatisches Austauschverhältnis, bei dem die Rückabwicklung keine besonderen Schwierigkeiten aufwirft." Auch "soziale Belange" gäben keinen Anlass für einen erhöhten Bestandsschutz des Gewerbemietverhältnisses.
Der BGH hat in seiner Entscheidung allerdings nicht geklärt, ob dieselben Argumente auch im Rahmen der Anfechtung eines Wohnraummietverhältnisses gelten. Hier könnten durchaus "soziale Belange" dafür sprechen, dass die Anfechtung auch nach Überlassung der Wohnung zulässig ist, die Unwirksamkeit des Vertrages jedoch auf den Zeitpunkt ab Erklärung der Anfechtung begrenzt wird.
"a) Die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages neben der Kündigung zulässig. Sie wirkt gemäß § 142 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück.
b) Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (Fortführung Senatsurteil vom 22. Oktober 1997 - XII ZR 142/95 - NZM 1998, 192)."

References: § 142
 BGH 
 § 123
 § 543
 BGH 
 § 142
 § 818