Source: https://www.rbq.gouv.qc.ca/audience-et-decisions/decisions-arbitrales-plan-de-garantie/rechercher-par-sujet/sujet-specifique.html?tx_cspqsoquijrss_pi1%5Bid%5D=OAGBRNS000009&cHash=45a6f3075686d796d8decd0bd7b0a293
Timestamp: 2020-02-18 18:36:49+00:00

Document:
Comportement normal des matériaux - Régie du bâtiment du Québec
Comportement normal des matériaux
Machado et Saint-Luc RDP inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 142904001 et 142909001, 2014-12-22
L'administrateur a rendu une décision portant notamment sur trois points qui font l'objet d'une demande d'arbitrage des bénéficiaires. Premièrement, il a rejeté une réclamation visant la rugosité du vernis appliqué sur les rampes des escaliers au motif que cette situation était présente dès la réception du bâtiment et qu'elle était donc décelable par un acheteur raisonnablement diligent. À cet égard, le fait que les bénéficiaires aient présumé que la dénonciation était incorporée au formulaire d'inspection préréception puisque le problème figurait déjà sur la liste de travaux à faire rédigée par l'entrepreneur est en soi insuffisant. En effet, il aurait fallu une mention écrite sur le formulaire d'inspection préréception pour que la dénonciation puisse être qualifiée de prouvée. Deuxièmement, l'administrateur a conclu que des fissures capillaires étaient attribuables au comportement normal des matériaux lors du séchage et que les réparations qui étaient rendues nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, alors que le séchage du mortier de joints ne dure que durant 90 jours après son application, il faut conclure que les fissures en cause, qui sont apparues au cours de la troisième année suivant la réception du bâtiment, ne résultent pas du séchage et qu'elles ne sont donc pas exclues. Néanmoins, il n'est pas possible de parler de vices cachés puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré que les fissures altéreraient la solidité ou la durée normale de vie des murs, ni qu'elles diminueraient l'utilisation ou l'utilité normale des murs. Troisièmement, l'administrateur a décidé que des imperfections au béton des marches et des contremarches du balcon avant ne remplissaient pas les critères du vice caché, car elles n'étaient pas assez importantes pour amoindrir la solidité de l'escalier. À cet égard, l'existence d'une appréhension quant à un risque futur ne peut constituer une preuve suffisante à l'appui d'une décision. Par ailleurs, les bénéficiaires ont été trop vagues lorsqu'ils se sont contentés d'affirmer que, s'ils avaient connu la condition de l'escalier au moment de l'achat de leur résidence, ils n'auraient pas payé un si haut prix.
CÉLINA MACHADO ET MARTIN DUMONT, bénéficiaire, et SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Audette et Construction Louis-Seize et associés inc., Me France Desjardins, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S12-103002-NP et 196011-1, 2013-04-05
Les bénéficiaires, qui ont fait construire une résidence par l'entrepreneur, ont exigé l'installation d'un plancher chauffant dans le garage et au sous-sol de leur immeuble ainsi que l'agrandissement de leur garage. Quelques semaines à la suite de la réception du bâtiment, et après avoir fait réparer des fissures dans la dalle de béton, ils ont fait appliquer une finition de type polyrésine sur celle-ci. Or, les fissures sont réapparues en plus grand nombre et sur une plus grande surface, de sorte que les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur. Ce dernier a conclu que le problème était attribuable au comportement normal des matériaux lors du séchage et qu'il était donc exclu de la garantie. L'entrepreneur et l'administrateur, sans nier la présence de fissures dans la dalle du garage, maintiennent que cela résulte du comportement normal des matériaux. Les bénéficiaires font toutefois valoir que l'entrepreneur aurait dû exécuter des joints de contrôle pour empêcher la production de fissures aléatoires sur toute la surface de la dalle et, ce faisant, se conformer aux règles de l'art et aux bonnes pratiques dans le domaine du béton. En l'espèce, le comportement des matériaux doit être examiné à la lumière des particularités du garage, que l'entrepreneur a lui-même qualifié d'inhabituel. Ainsi, ce garage a une très grande superficie, un chauffage radiant est installé dans le plancher, sur lequel un revêtement de polyrésine a été posé, et il s'agit de la plus grande dalle que l'entrepreneur a faite dans une construction résidentielle. Vu ces éléments, celui-ci aurait dû prendre les mesures nécessaires et planifier la réalisation des travaux de manière à réduire la fissuration de la dalle du garage. D'ailleurs, puisque l'exécution de traits de scie fait partie des usages dans les constructions standards, il fallait en tenir compte dans le cas d'une construction exceptionnelle. Or, l'entrepreneur ne les a pas offerts aux bénéficiaires. De plus, l'installation d'un chauffage radiant fait en sorte qu'il devait accorder une attention particulière afin de répondre aux exigences des règles de l'art. Enfin, il n'a pas démontré que les bénéficiaires auraient fait installer trop rapidement le revêtement de polyrésine. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis. Finalement, vu l'utilité du rapport d'expert des bénéficiaires et vu la nécessité de le commander, l'administrateur sera tenu de rembourser 70 % des frais d'expertise supportés par ceux-ci.
NANCY AUDETTE et DANIEL SAVIGNAC, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LOUIS-SEIZE ET ASSOCIÉS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat des copropriétés des Villas Rouville et 9005-3380 Québec inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 66198-4095 et S11-121301- NP, 2012-05-14
Demande d'arbitrage. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a présenté une réclamation portant notamment sur la présence de pentes négatives sur le terrain. L'administrateur a conclu que le dénivellement qui peut être constaté serait attribuable à la compaction naturelle du terrain près des fondations et il a rejeté la réclamation sur ce point. Une visite des lieux a permis de constater que la pente du terrain est positive, sauf près des murs de fondation de certaines unités de copropriété. Il faut conclure que, aux unités où l'on constate une légère dénivellation, il s'agit d'un comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la garantie. Pour les autres unités, il faut considérer que les propriétaires ont construit une terrasse au sol, ce qui rend impossible de déterminer s'il y a ou non un dénivellement près du bâtiment, de sorte que la garantie ne s'applique pas non plus.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTÉS DES VILLAS ROUVILLE, bénéficiaire, et 9005-3380 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Crépeau et Gestion Habitation 2000 inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2011-10-002 et 43858-3609, 2011-12-22
La bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble au mois d'avril 2007. En octobre 2010, elle a dénoncé un problème de fissure à la fondation. Elle considère qu'il n'est pas normal qu'un mur de fondation laisse voir une fissure et que la seule apparition d'une fissure démontre qu'il y a un problème, plus précisément un vice de sol. L'administrateur a conclu qu'il était normal de trouver des fissures de retrait sur des murs de ciment, constituant un résultat normal du séchage du béton. Cette décision doit être maintenue. En effet, il n'y a pas de preuve d'un défaut structural, il n'est pas difficile d'ouvrir les fenêtres ou les portes et aucune fissure n'est visible sur le placoplâtre des murs intérieurs. La bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y aurait eu des dommages de nature à compromettre la solidité ou l'utilité de l'immeuble, tels que de l'humidité ou des infiltrations d'eau, ni que l'entrepreneur ne se serait pas conformé aux règles de l'art ou aux normes applicables. La seule impression que quelque chose n'est pas conforme est d'ailleurs insuffisante pour faire la preuve d'un vice de conception, de construction ou de réalisation, ou encore d'un vice de sol.
MANON CRÉPEAU, bénéficiaire, c. GESTION HABITATION 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Maltais et Gestion Habitation 2000 inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2011-10-003 et 40453-3626, 2011-12-22
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble au mois d'août 2006. En octobre 2010, ils ont dénoncé un problème de fissures à la fondation. Le bénéficiaire considère qu'il n'est pas normal qu'un mur de fondation laisse voir une fissure et que la seule apparition d'une nouvelle fissure démontre qu'il y a un problème, que des renforts sont manquants ou que la maison n'est pas supportée de manière adéquate. L'administrateur a conclu qu'il était normal de trouver des fissures de retrait sur des murs de ciment, s'agissant d'un résultat normal du séchage du béton. Cette décision doit être maintenue. En effet, il n'y a pas de preuve d'un désordre structural, il n'est pas difficile d'ouvrir les fenêtres ou les portes et aucune fissure n'est visible sur le placoplâtre des murs intérieurs. Le bénéficiaire n'a pas démontré que des dommages auraient compromis la solidité ou l'utilité de l'immeuble, telles de l'humidité ou des infiltrations d'eau, ni que l'entrepreneur ne se serait pas conformé aux règles de l'art ou aux normes applicables. La simple impression que quelque chose n'est pas conforme est d'ailleurs insuffisante pour faire la preuve d'un vice de conception, de construction ou de réalisation, ou encore d'un vice de sol.
MARIE-ÈVE MALTAIS et un autre, bénéficiaires, c. GESTION HABITATION 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Azzegagh et Construction Cholette-Houde inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 11-272LS, 2011-12-010 et 13 185-77, 2011-09-16
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur 33 points, dont des craquements à leur plancher de bois. Ils font valoir que ce problème est présent dans toute leur résidence et qu'il est encore plus évident dans le couloir menant de la salle à manger aux chambres à coucher ainsi qu'autour de la garde-robe de la chambre secondaire. Selon l'entrepreneur, les craquements se situeraient à un niveau acceptable, compte tenu du mouvement normal des matériaux, et ils seraient reliés à un mauvais ajustement du taux d'humidité dans l'unité. L'administrateur, qui a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ce point, est d'avis que les craquements sont attribuables au comportement normal des matériaux. La réclamation des bénéficiaires portant sur cette question doit être accueillie. D'une part, rien n'appuie l'hypothèse d'un mauvais ajustement du taux d'humidité par les bénéficiaires, d'autant moins que cela aurait eu pour effet que les craquements auraient été généralisés, donc présents pour tous les planchers de bois franc de l'unité. D'autre part, on ne peut accepter que la situation soit attribuable au comportement normal des matériaux au cours de leur séchage, car les craquements aux deux endroits mentionnés sont excessifs et anormaux. De plus, s'ils résultaient du comportement normal du bois, les craquements ne seraient pas localisés. L'entrepreneur n'a pas fourni un résultat acceptable et il devra enlever et refaire le plancher de bois aux endroits qui posent problème de même qu'effectuer les autres travaux correctifs nécessaires.
RACHID AZZEGAGH et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CHOLETTE-HOUDE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Pinter et Construction Nordi inc., Me Pierre Boulanger, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-080901-NP, 2011-07-22
La bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa résidence en août 2008, a présenté une réclamation portant sur quatre éléments au mois d'avril 2010. L'administrateur a rejeté cette réclamation, et cette décision doit être maintenue. Ainsi, il était question de fissures à la fondation et au plancher de béton au sous-sol, lesquelles étaient déjà apparentes au moment de la livraison. L'administrateur a correctement conclu que ces fissures étaient reliées au comportement normal des matériaux et qu'elles étaient sans gravité. Par ailleurs, l'installation incorrecte de l'une des colonnes supportant le toit du porche d'entrée ainsi que l'absence d'une crépine au drain de plancher du sous-sol, des défauts qui étaient visibles lors de la livraison, ont été dénoncées 19 mois après leur découverte, dépassant ainsi le délai raisonnable de 6 mois prévu pour la dénonciation.
MARY PINTER, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
9125-3575 Québec inc. (Gestion Immobilia) et Beauchamp, Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 505920, 20610, 2009-03-30 et 13 185-51, 2010-11-29
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2007. En mai 2008, ils ont dénoncé une série de problèmes et ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a considéré que des fissures qui avaient été remarquées dans la fondation et la façade de l'immeuble étaient attribuables au comportement normal des matériaux utilisés au moment de leur assèchement et qu'elles n'étaient donc pas couvertes par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cela doit être confirmé. L'administrateur a également rejeté une plainte des bénéficiaires relativement à une réparation inadéquate du gypse du plafond de la salle d'eau de leur sous-sol. Il a conclu qu'il y avait une légère malfaçon en ce qui concerne le travail effectué mais que cette malfaçon était apparente et qu'elle aurait dû être dénoncée au moment de la prise de possession de l'immeuble, donc en juin 2007, pour être couverte par la garantie. Sur ce point, la décision de l'administrateur ne peut pas être retenue. Il n'est pas raisonnable d'exiger que l'acheteur d'une maison neuve inspecte chaque pouce de la maison avant la réception, surtout au plafond. En l'espèce, ce n'est qu'en grimpant sur un escabeau et en se trouvant à quelques pouces de l'endroit endommagé qu'il a été possible d'examiner celui-ci, et l'on ne peut s'attendre à ce qu'un acheteur se prête à un tel exercice pour examiner l'ensemble du bâtiment. La malfaçon ne pouvait donc pas être qualifiée d'apparente et elle devait être dénoncée dans la première année suivant la prise de possession, ce qui a été fait. La réclamation des bénéficiaires doit être accueillie sur ce point et l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs appropriés.
9125-3575 QUÉBEC INC. (GESTION IMMOBILIA), entrepreneur, et FRANCE BEAUCHAMP et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 116
Bensari et Constructions MC, Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 100508001, 2010-11-26
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2008. Au mois de juin suivant, ils ont envoyé à l'entrepreneur une liste de problèmes remarqués au cours de la première année. Parmi les éléments invoqués, il était notamment question de la présence de fissures sur le mur de béton de l'immeuble ainsi que d'une accumulation de glace sous l'une des fenêtres du sous-sol. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ces deux points et cette décision doit être maintenue. Eu égard aux fissures, elles sont tolérables lorsqu'elles résultent du comportement normal du matériau utilisé et les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'elles seraient dues à autre chose qu'au retrait qui suit le séchage du béton. La présence de glace résulte du fait que la fenêtre en question n'est pas finie et qu'il y a donc absence d'étanchéité dans son cadre. Or, la finition du sous-sol revenait aux bénéficiaires et non à l'entrepreneur, qui ne s'était pas engagé à livrer une maison avec un sous-sol fini. Le défaut de la fenêtre est donc apparent et il revenait aux bénéficiaires de s'en occuper. La décision de l'administrateur doit être maintenue sur ces deux points.
ABDELLATIF BENSARI et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS M.C., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 19, et 116
Guernon et Habitations PPR inc., Me France Desjardins, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 102505003 et 58525, 2010-11-22
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2009. Ils ont présenté une réclamation portant notamment sur 2 joints de gypse en angle de 135 degrés qui s'étaient arrondis depuis la réception. Leur réclamation sur ce point a été rejetée par l'administrateur. Un expert a remarqué que l'assèchement des matériaux était la cause de cette déformation, qui représentait un problème du point de vue esthétique. La décision de l'administrateur doit être maintenue. L'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les réparations qui sont rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements ne sont pas couverts par la garantie. En l'espèce, l'assèchement constaté est un comportement normal des matériaux utilisés. Les bénéficiaires auront toutefois droit au remboursement d'une portion des frais d'expert qu'ils ont payés pour faire valoir leur réclamation, l'expertise ayant eu une utilité.
SYLVIE GUERNON et un autre, bénéficiaires, et HABITATIONS P.P.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 20, 116, 120, et 124
Patenaude et 9129-3464 Québec inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 131866-2 et 2010-09-011, 2010-10-21
Le 13 avril 2008, la bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence. Le 8 avril 2010, elle a fait parvenir une réclamation à l'administrateur en ce qui concerne des fissures à la dalle de béton du sous-sol. L'administrateur, qui a constaté la présence d'environ cinq fissures de moins de trois millimètres de large lors d'une visite des lieux, a conclu que la situation n'était pas de nature à empêcher l'immeuble de servir à l'usage auquel il est destiné. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. Elle fait valoir que les fissures se multiplient depuis l'achat de l'immeuble et qu'elle a peur de procéder à l'aménagement de son sous-sol, car des dommages importants pourraient la forcer à tout recommencer. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Bien que la présence de fissures dépasse ce qui pourrait être considéré comme normal, celles-ci ne sont pas liées à un problème d'ocre ferreuse ou de pyrite, et elles ne sont pas le signe d'un désordre structural. La situation observée découle tout au plus du comportement normal du béton ou de son séchage. La réparation des fissures qui apparaissent dans un tel contexte n'est pas couverte par la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, la simple crainte d'un désordre futur ne peut pas fonder une décision, celle-ci devant s'appuyer sur des faits.
MONIQUE PATENAUDE, bénéficiaire, et 9129-3464 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Coloccia et Trilikon Construction inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-231001-NP, 2010-07-30
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2008. Au mois d'août, ils ont envoyé à l'entrepreneur une lettre pour l'informer de certains éléments problématiques, notamment quant à leur plancher de bois franc. L'entrepreneur a effectué une visite des lieux et a déclaré aux bénéficiaires que cette situation était normale et que le tout se corrigerait en hiver, lorsque l'immeuble serait chauffé. Les bénéficiaires ont reçu un document publié par l'administrateur confirmant qu'il était normal que les matériaux visés atteignent un niveau de stabilité. Toutefois, après l'hiver, ils ont compris que les problèmes de craquements et de soulèvements de leurs planchers ne se résoudraient pas d'eux-mêmes. Ils ont dénoncé la situation auprès de l'administrateur au mois d'avril 2009. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif que le problème ne lui avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la dénonciation doit obligatoirement se faire par écrit auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à compter de la découverte d'un vice ou, s'il est question d'un problème qui apparaît graduellement, du moment où le bénéficiaire a été en mesure d'en soupçonner la gravité ou l'étendue. En l'espèce, la découverte, par les bénéficiaires, de la réelle gravité ou de la réelle étendue du problème de leur plancher a eu lieu au mois de mars 2009, soit lorsqu'ils se sont rendu compte que la situation ne se résoudrait pas d'elle-même. Par conséquent, la dénonciation, qui a été formulée le mois suivant, a été présentée dans un délai raisonnable. Le dossier sera donc renvoyé à l'administrateur, qui devra décider si la situation est couverte par la garantie.
CARMELINA COLOCCIA et un autre, bénéficiaires demandeurs, et TRILIKON CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 5, 10, 18, et 140
Paquin et Constructions YPE inc., Jean Moisan, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-170210-NP, 2010-06-29
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur relativement à l'immeuble qu'ils avaient acheté. Leur réclamation a été rejetée quant à certains points, dont la présence des têtes de vis sur les murs. L'administrateur a eu raison de rejeter cette plainte. D'une part, le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas les réparations qui sont rendues nécessaires en raison du comportement normal des matériaux à la suite du séchage. D'autre part, les bénéficiaires, qui avaient convenu eux-mêmes de s'occuper de la peinture, avaient été informés de la méthode normale de procéder pour que les imperfections soient corrigées avant d'appliquer les couches de finition. Par ailleurs, en arbitrage, il a également été question du paiement du solde du prix de construction par les bénéficiaires. En effet, ceux-ci ont retenu une somme de 22 772 $ sur ce prix. Ils s'opposent à présent au paiement de ce solde au motif qu'ils ont intenté une poursuite dans un tribunal de droit commun contre l'entrepreneur portant sur des suppléments ainsi qu'une nouvelle réclamation devant l'administrateur pour d'autres défectuosités ou malfaçons. Or, ils ne peuvent retenir le solde, car le contrat de construction et de garantie obligatoire de maison neuve signé par les parties garantit notamment l'exécution des travaux de correction. Les bénéficiaires n'ont donc pas à s'inquiéter des coûts rattachés à la correction des malfaçons.
NANCY PAQUIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS Y.P.E. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Pro-Urbain inc. et Chakib Taous, Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-190501-NP, 2009-12-04
En mars 2007, lors de la réception de son condominium, le bénéficiaire a dénoncé des problèmes au niveau de son plancher. En effet, l'espacement entre les lattes du plancher de bois franc aurait été trop important. En septembre 2008, après une première inspection, l'administrateur a constaté la présence de ces espacements. Dans sa décision, il a toutefois mentionné que les lattes de bois franc réagissent en fonction des saisons et il a considéré qu'une autre inspection, à une autre période de l'année, devrait être effectuée. Ainsi, en avril 2009, il a procédé à une seconde inspection et il a constaté que, malgré une hausse du taux d'humidité relative à l'intérieur, les interstices s'étaient élargis. Il a attribué cette situation à un sous-traitant de l'entrepreneur, qui, selon lui, n'avait pas pris toutes les précautions nécessaires pour prévenir le séchage et le retrait excessif des lattes de bois franc. L'administrateur a donc exigé que l'entrepreneur apporte les travaux correctifs nécessaires à tous les interstices égaux ou supérieurs à 1,5 millimètre. L'entrepreneur conteste cette dernière décision, alléguant que les installateurs de son sous-traitant auraient exécuté leur travail selon les règles de l'art et qu'aucune norme n'existerait quant à la largeur des interstices entre les planches. Toutefois, il n'a pas démontré que l'agrandissement des interstices était relié à un comportement normal des lattes de bois. Par ailleurs, il n'a pas fait la preuve que le problème serait attribuable à un entretien inadéquat du bénéficiaire ou à une mauvaise utilisation par ce dernier. Finalement, il n'a pas démontré que la norme retenue par l'administrateur pour décider que le plancher comportait une malfaçon n'était pas valide ou applicable. Il devra effectuer les travaux nécessaires pour corriger la situation.
PRO-URBAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CHAKIB TAOUS, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 37, et 39
Bergeron et 9143-1718 Québec inc. (Aldo Construction), Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 071112001 et U-502602 GMB, 2009-01-12
La bénéficiaire, qui a pris possession d'une unité résidentielle d'un immeuble détenu en copropriété divise, a notamment remarqué que son plancher de bois franc démontrait des anomalies: des lattes de bois étaient fissurées, d'autres craquaient et des fissures de retrait étaient apparentes. L'inspecteur qui a effectué une visite des lieux a conclu que ces problèmes constituaient des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux et que les réparations nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, tous les experts consultés par la bénéficiaire ont émis l'opinion que les problèmes constatés au plancher étaient causés par une trop grande humidité résultant d'un mauvais réglage du taux d'humidité ou d'une installation déficiente du pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol rendant le taux d'humidité dans le logement presque impossible à régler. Par ailleurs, lors de la visite des lieux, on a pu constater l'absence de pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol ainsi que dans les murs du sous-sol donnant sur l'extérieur. La décision de l'administrateur, qui a déclaré que les malfaçons constatées résultaient du comportement normal des matériaux, était erronée. L'entrepreneur devra démolir et reconstruire au complet, selon les règles de l'art, tout le plancher de l'entièreté de l'unité résidentielle pour y poser d'abord, à la grandeur, un pare-vapeur étanche. Par ailleurs, pendant l'exécution de tous les travaux, il devra déménager et entreposer à ses frais tous les meubles garnissant actuellement l'unité et reloger à ses frais la bénéficiaire et les personnes à sa charge. L'administrateur devra veiller à la bonne exécution des travaux, et il devra rembourser à la bénéficiaire ses frais d'expertise ainsi que les frais d'arbitrage.
DIANE BERGERON, bénéficiaire demanderesse, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 18, 19, 27, 30, 34, 105, 124, 138, 139, et 140
Viau et Construction Dubé inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), QH-16816-1 et 081020001, 2009-01-06
La réception de l'immeuble par le bénéficiaire s'est effectuée le 1er juillet 2004. Le 27 juillet 2008, celui-ci a dénoncé à l'administrateur des défauts concernant le plancher de bois, notamment un soulèvement du plancher devant le foyer. Le 2 octobre suivant, l'administrateur a rejeté sa réclamation, ayant conclu que le soulèvement était une situation nouvelle et qu'il était relié à l'omission du bénéficiaire de contrôler l'humidité dans son immeuble; selon lui, l'entrepreneur ne pouvait être reconnu responsable de cette situation. Le demandeur a demandé l'arbitrage le 20 octobre 2008. Le problème de gonflement des planches en bois n'est pas une faute qui peut être imputée directement au bénéficiaire. La démonstration d'une pose déficiente du plancher permet de conclure que le parquet de bois n'a pas suffisamment d'espace pour prendre de l'expansion, situation aggravée par l'installation de ce fini sur un plancher situé au rez-de-chaussée qui est source d'humidité. Néanmoins, le bénéficiaire avait une obligation de diligence et il a dénoncé tardivement à l'administrateur ce vice caché, soit après l'expiration du délai de trois ans suivant la réception des travaux accordé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause sur aucun point de sa réclamation, les coûts de l'arbitrage sont partagés.
CLAUDE VIAU, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DUBÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Wang et Résidences Grilli inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070911001, 2007-11-30
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'octobre 2004. Ils ont envoyé une première réclamation à l'administrateur en octobre 2006. Ils y dénonçaient notamment la présence de fissures dans la fondation de l'immeuble. Une inspection des lieux a permis de constater qu'il ne s'agissait que de fissures capillaires, ou de retrait, qui seraient apparues à la suite de la pose de l'amalgame après des travaux de réparation effectués par l'entrepreneur. Que ce problème soit relié au comportement normal des matériaux utilisés ou qu'il s'agisse d'une malfaçon existante, il faut conclure qu'il s'est présenté à l'extérieur de la période de couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation du bénéficiaire quant aux fissures doit donc être rejetée.
DONG JIN WANG et un autre, bénéficiaires, et RÉSIDENCES GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété 324 à 334 Wurtele et Constructions Cholette & Papineau ltée, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070102001 et 042695, 2007-05-04
Plusieurs fissures sont présentes sur les murs de fondation. Certains correctifs ont été apportés par l'entrepreneur, mais les fissures continuent d'apparaître. Elles ne dépassent pas trois millimètres et ne permettent pas à l'eau de pénétrer à l'intérieur. Aucune démonstration n'est faite de mouvement de structure ni d'infiltration d'eau. Quant aux nouvelles fissures, l'arbitre ne peut se prononcer que sur ce qui a fait l'objet de la décision de l'administrateur. La demande est donc rejetée. Les frais d'arbitrage seront partagés, le bénéficiaire supportant 100 $.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 324 À 334 WURTELE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS CHOLETTE & PAPINEAU LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Charbonneau-Lamarche et Habitations Signature inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2006-09-006 et 076205, 2006-10-05
La bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant rejeté sa réclamation visant la qualité de son plancher de bois franc. Elle allègue que son plancher en érable montre facilement des marques. L'état actuel du plancher ne porte pas atteinte à la qualité du bâtiment et ne causerait aucune perte d'ordre financier en cas de revente de l'immeuble. La bénéficiaire a choisi un plancher en érable argenté, un bois dont la qualité est inférieure à celle du chêne, du frêne ou de l'érable à sucre; il est donc normal qu'un tel plancher soit facilement endommagé, ce qui exige de plus grandes précautions. L'endroit où se trouvent les marques laisse par ailleurs voir que la bénéficiaire n'a pas pris toutes les précautions nécessaires. La réclamation est donc rejetée.
MONIQUE CHARBONNEAU LAMARCHE, bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Murray et Construction Sylvain Liboiron inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060418001 et 069710, 2006-09-15
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment en novembre 2004. Environ un mois après la prise de possession, ils ont remarqué l'apparition d'interstices à leur plancher de bois, de très haut de gamme. Le fournisseur a conclu que la situation était due au maintien, par les bénéficiaires, d'un taux d'humidité inadéquat et que ni lui ni l'entrepreneur ne pouvaient être tenus responsables. La réclamation des bénéficiaires ne peut être accueillie. Premièrement, elle n'est pas couverte par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème découle du comportement normal des matériaux et les réparations nécessaires sont la conséquence d'une faute des bénéficiaires, qui ont mal entretenu leurs planchers en ne maintenant pas un niveau d'humidité adéquat. Deuxièmement, la dénonciation n'a pas été faite à l'administrateur dans un délai raisonnable. En effet, celui-ci a été informé du problème en novembre 2005, soit plus de six mois après sa première manifestation.
JACINTHE MURRAY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SYLVAIN LIBOIRON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 12, 20, 106, 116, et 120
Groupe Sasco (2002) inc. et Salloum, Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-12-025, 05-358.1-FL, 05-358-FL, 0511-8231-GAMM et 8022, 2006-06-27
L'entrepreneur conteste la décision rendue par l'administrateur aux motifs que ce dernier s'est inspiré d'une norme de l'Ontario pour juger si la dénivellation des planchers de la résidence des bénéficiaires est déraisonnable et qu'il n'existe aucune réglementation à cet effet au Québec. Il soutient qu'en l'absence de norme officielle l'administrateur ne pouvait constater un écart inacceptable. La thèse de l'entrepreneur doit être écartée, car elle serait synonyme d'absence de règles de l'art. En l'espèce, comme l'administrateur n'a pas exigé la perfection mais s'est servi d'un cadre de référence précis, rationnel et raisonnable, il n'y a pas lieu d'intervenir quant à sa conclusion sur la dénivellation des planchers. Puisqu'une telle dénivellation des planchers nuit à la jouissance normale de l'immeuble et que la malfaçon a été dénoncée dans le délai prescrit, le recours de l'entrepreneur sur ce point est rejeté. Par ailleurs, l'affaissement de la rive du bois franc entre la salle à manger et la cuisine ne constitue pas une malfaçon. Étant donné que ce problème disparaît de lui-même selon le taux d'humidité de l'air ambiant, l'affaissement résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait. La réclamation de l'entrepreneur à cet égard est donc accueillie.
GROUPE SASCO (2002) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CHRISTIAN SALLOUM, bénéficiaire
Koutsoukos et Groupe immobilier Clé d'or inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 20885 et 051118001, 2006-03-28
Le demandeur conteste une décision de l'entrepreneur concernant certaines anomalies constatées à sa résidence. L'arbitre prend acte des accords des parties quant à la finition du parquet de bois de la chambre et du palier, de la finition du nez du palier ainsi que de la finition des quarts-de-rond au plancher de l'étage près de l'escalier. Comme le problème d'espacement des lattes de bois des planchers n'a pas été soulevé devant l'administrateur et qu'il s'agit d'une malfaçon exclue du plan de garantie étant donné qu'il s'agit du comportement normal des matériaux, ce poste de réclamation doit être rejeté.
DIMITRIOS KOUTSOUKOS, bénéficiaire, et GROUPE IMMOBILIER CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
St-Jean et Village Liberté sur berges, Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 030104001, 2003-07-23
Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage d'une décision de l'administrateur concernant une fissure dans la dalle du sous-sol de leur résidence. L'administrateur a conclu que le problème était relié au comportement normal des matériaux et qu'il n'était donc pas couvert par la garantie. Les témoins entendus ont tous reconnu que la fissure était le résultat du retrait du béton. Toutefois, ce n'était pas la seule cause. Il a aussi été question de la présence d'un tuyau sous la dalle et de la géométrie de celle-ci. Ces causes ne peuvent pas être mises de côté et il faut donc accueillir, dans une certaine mesure, la demande des bénéficiaires. L'entrepreneur devra faire le travail suggéré pour corriger la fissure. Toutefois, puisque le bénéficiaire a lui-même brisé une partie de la dalle alors qu'il était à la recherche d'un tuyau sous cette dernière qui aurait pu provoquer la fissure, il devra supporter le coût de cette réparation.
MARIETTE ST-JEAN et un autre, bénéficiaires, et VILLAGE LIBERTÉ SUR BERGES, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc., M. Robert Forcione, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 01-1208, 2002-10-30
Toutes les parties du garde-corps de la galerie qui comportent des défectuosités devront être refaites par l'entrepreneur avec des matériaux qui ne comportent pas de défaut, et ce, selon les règles de l'art. Comme les fissures autour des fenêtres et de la porte-fenêtre sont causées, selon toute vraisemblance, par le retrait du béton, elles n'auront pas à être corrigées pour le moment. La partie hors sol de ces fissures devra toutefois être corrigée de façon à prévenir toute infiltration d'eau dans le mur de fondation. L'administrateur devra verser au bénéficiaire une somme de 5 297 $ à titre de remboursement des frais d'expertise engagés.
JEAN-PAUL VIAU, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION ET RÉNOVATION CLÉMENT ET MARIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 22, 34, 116, et 124
Fontaine et Habitations des vignobles inc., Me Louis-Philippe Hébert, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 01-0601, 2002-02-19
Les réclamations des bénéficiaires quant aux fissures aux planchers de la cave et du garage et aux joints de maçonnerie légèrement fissurés aux allèges de fenêtre et au-dessus de la porte d'entrée principale sont rejetées puisque de telles fissures se produisent lors du séchage du ciment et de son retrait, ce qui constitue une situation attribuable au comportement normal des matériaux, exclue du plan de garantie. La demande de l'administrateur afin qu'une somme de 5 000 $ soit transférée en fidéicommis à son attention est également rejetée, car les parties ont respecté les articles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et elles ont convenu que cette somme devait être déposée au compte en fidéicommis du notaire instrumentant. Par ailleurs, comme l'entrepreneur n'a pas rempli toutes les modalités de l'entente conclue entre les parties, il ne peut réclamer la remise immédiate de la somme de 5 000 $.
CLAUDINE FONTAINE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS DES VIGNOBLES INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11 et 124

References: art. 21
 art. 10
 L'article 12
 art. 12
 art. 1
 art. 27
 art. 3
 art. 9
 art. 10
 art. 11