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Timestamp: 2018-11-13 01:28:16+00:00

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INDENNITA' PER LA PERDITA DELL'AVVIAMENTO COMMERCIALE
SOMMARIO: a) Ambito di operatività; b) Attività prevalente; c) Casistica: c-1) Agenzia pubblicitaria; c-2) Area di parcheggio; c-3) Artigiano; c-4) Associazione non riconosciuta; c-5) Attività di trasporto; c-6) Attività di vendita al minuto; c-7) Attività scolastica; c-8) Attività stagionale; c-9) Attività turistica; c-10) Autosalone; c-11) Autoscuola; c-12) Banca; c-13) Cabina elettrica; c-14) Campeggio; c-15) Circolo culturale; c-16) Deposito; c-17) Ente pubblico; c-18) Esposizione di merce; c-19) Estetista; c-20) Impresa assicuratrice; c-21) Laboratorio analisi cliniche; c-22) Mediatore professionale; c-23) Officina; c-24) Palestra; c-25) Ricevitoria; c-26) Sartoria artigiana; c-27) Scuola di danza; c-28) Studio di pittore; c-29) Studio pubblicitario; c-30) Vendita di tessuti; c-31) Vetrinetta; d) Competenza; e) Contatti diretti con il pubblico; f) Controversie; g) Determinazione; h) Diritto di ritenzione; i) Esclusione; j) Finalità; k) Interruzione dell'attività; l) Liquidazione forfettaria; m) Mutamento d'uso; n) Natura del credito; o) Offerta; p) Onere probatorio; q) Prescrizione del credito; r) Presupposti; s) Procedimento cautelare; t) Recesso anticipato; u) Rinuncia; v) Risarcimento del danno; w) Sublocazione; x) Tentativo obbligatorio di conciliazione; y) Vendita dell'immobile.
* Cass. civ., Sezioni Unite>, 15 novembre 2000, n. 1177, Pascucci c. Zanobbi ed altri.
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora la data di rilascio ricada nella sospensione dell'esecuzione prevista dall'art. 7 D.L. n. 551 del 1988, conv. nella legge n. 61 del 1989, il conduttore È tenuto, per tutto il periodo di operatività della predetta sospensione, a corrispondere al locatore l'indennità di occupazione, nella misura prevista dal secondo comma del citato art. 7, a nulla rilevando che non gli sia ancora stata corrisposta, n offerta, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, spettantegli a norma dell'art. 34 legge n. 392 del 1978, in quanto, nell'indicato periodo di sospensione, il provvedimento di rilascio non È eseguibile per cause diverse e indipendenti dalla mancata corresponsione dell'indennità per perdita di avviamento, con la conseguenza che, durante il periodo medesimo non può ritenersi gravante sul locatore l'onere di corrispondere la stessa.
In tema di indennità di avviamento, poiché l'art. 34 della L. n. 392/1978, stabilisce che l'esecuzione del provvedimento di rilascio di immobile urbano, per il quale sia dovuta detta indennità, È condizionato al pagamento della stessa, la sua corresponsione incide non sull'adozione del provvedimento di rilascio bensì sulla esecuzione di esso, ancorché il rilascio non sia stato espressamente condizionato a quell'adempimento.
Il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, prevista dall'art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, può essere riconosciuto al conduttore di immobile nel quale venga esercitata congiuntamente la vendita all'ingrosso e al minuto (ancorché in violazione del divieto di cui all'art. 1 della legge 11 giugno 1971, n. 426) solo quando l'attività di vendita al minuto, con modalità che comportino contatto diretto con il pubblico, abbia carattere prevalente rispetto all'altra. (Fattispecie relativa ad attività di vendita all'ingrosso di apparecchiature farmaceutico sanitarie, nella quale i giudici di merito -con decisione annullata sul punto dalla Suprema Corte -accogliendo la domanda di indennità di avviamento avevano dato rilievo allo svolgimento anche di una attività di vendita al dettaglio di tali apparecchiature senza porsi il problema del carattere prevalente o no di quest'ultima).
In caso di cessazione della locazione di un bene su un immobile complementare -nella specie spazio scoperto, adibito a stazionamento di un camion per la vendita di panini e bevande, situato su un'area di parcheggio per i clienti di un esercizio commerciale -non spetta al conduttore l'indennità prevista dall'art. 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392 perché da un lato egli ha sfruttato la clientela altrui (cosiddetto avviamento parassitario); dall'altro la fattispecie rientra nell'art. 35 ultima parte della stessa legge essendo le esemplificazioni ivi indicate (immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali) suscettive di interpretazione analogica.
L'attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento.
In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo l'indennità per l'indennità per la perdita dell'avviamento compete anche per la cessazione della locazione di immobili nei quali viene svolta un'attività di interesse turistico purché detta attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, inteso come l'insieme indiscriminato dei potenziali destinatari dei beni e servizi che caratterizzano l'attività esercitata dall'impresa, con la conseguenza che deve essere escluso il diritto all'indennità in favore di un club nautico che svolge la propria attività non a fini di lucro e in favore soltanto dei propri soci.
L'istituto di credito che esercita la sua attività in immobile locato ha diritto, in caso di cessazione del rapporto, alla indennità di avviamento di cui all'art. 34 della L. 27 luglio 1978 n. 392 indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, perché l'attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall'art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell'art. 2195 c.c., fra quelle commerciali ed È, di per sé, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all'uopo deve comunque necessariamente recarsi nell'immobile.
L'indennità di avviamento commerciale, prevista dall'art. 34 della L. 27 luglio 1979, n. 392, può spettare anche nel caso di ubicazione, nei locali condotti in locazione, degli uffici direzionali di una banca -la cui attività (art. 2195, n. 4, cod. civ.) È finalizzata ad un servizio pubblico -essendo funzionali al soddisfacimento delle richieste dell'utenza, secondo l'articolazione organizzativa e le necessità operative del settore.
Poiché la perdita di un immobile usato dall'Enel come cabina elettrica non incide minimamente sull'avviamento di tale macroscopica azienda, nulla È dovuto per indennità per la perdita dell'avviamento.
Per il disposto degli artt. 34 e 35 della legge n. 392/1978, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non È dovuta in caso di cessazione di un rapporto di locazione di un immobile adibito dal conduttore a deposito ed esposizione di mobili, non trattandosi di attività comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, a meno che non sia fornita la prova da parte del conduttore, che nei locali a ciò adibiti il pubblico abbia libero accesso senza l'ausilio di intermediari o di accompagnatori., in tal caso integrandosi l'uso dell'immobile nell'attività aziendale, ancorché la vendita si concluda in locali vicini funzionalmente collegati.
Con riferimento ad un immobile locato all'allora Amministrazione delle poste e telecomunicazioni, poiché la trasformazione di quest'ultima in ente pubblico economico e, successivamente, in società per azioni non ha integrato mutamento nell'uso pattuito, bensì mutamento nella struttura del soggetto conduttore che ha trasformato la propria natura giuridica, la conseguente inapplicabilità dell'art. 80 L. n. 392/78 rende insussistente in capo all'attuale Poste Italiane Spa il diritto alla corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale in relazione alla riconsegna dei locali.
L'indennità di avviamento di cui all'art. 34 della L. n. 392/1978 spetta al conduttore che, quale una impresa assicuratrice, svolga la relativa attività -e sempre che la stessa comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti -nell'immobile in locazione, rientrando tale attività, pur non espressamente considerata dall'art. 27 della citata legge, tra quelle commerciali, in base al disposto dell'art. 2195, secondo comma cod. civ., con la conseguente applicazione delle disposizioni di legge che fanno riferimento alle attività commerciali e, quindi, anche del citato art. 27.
* Cass. civ., sez. III, 20 agosto 1990, n. 8496, Soc. Sai c. In tema di locazione ad uso non abitativo, presupposto per la spettanza dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale È che l'immobile sia utilizzato come luogo aperto alla frequentazione diretta e strumentalmente negoziale della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari ultimi dell'offerta dei beni o dei servizi. Pertanto, tale indennità non È dovuta nelle ipotesi in cui l'attività del conduttore non sia strutturata in modo da contare sul diretto accesso dei consumatori, anche se questo non sia precluso (nella specie, agenzia assicurativa adibita all'incontro tra i produttori, senza orario di accesso del pubblico, con frequentazione solo di alcuni utenti che si recavano a pagare i premi).
All'attività espletata da un laboratorio di analisi cliniche non È dovuta l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, essendo la stessa configurabile come professionale malgrado l'indubbia presenza di un elemento aziendale molto rilevante, poich il risultato esterno dell'attività medesima appare essere principalmente riconducibile alla particolare competenza tecnica e qualificata di un professionista (analista), connotato tipico delle attività professionali.
L'attività di palestra specializzata in ginnastica terapeutica, esercitata con fini di lucro e con prevalenza della organizzazione aziendale sulla capacità professionale delle persone impegnate, integra un'attività commerciale ai sensi dell'art. 27 legge n. 392/78; di talché, nel caso di cessazione del rapporto di locazione, il conduttore dell'immobile ove venga esercitata tale attività ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Poiché l'attività di ricevitoria del gioco del lotto non può qualificarsi attività commerciale, n rientra tra quelle tutelate dalla normativa di cui agli artt. 27 e 34 L. n. 392/1978, il conduttore di un immobile adibito a tale attività non ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento prevista, per il caso di cessazione della locazione, dall'art. 69, settimo comma, della stessa legge 392/1978 nella formulazione originaria (ritenuta applicabile nella specie per essere il contratto cessato prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 832/1986, che ha sostituito detto art. 69 riconoscendo il diritto all'indennità o compenso in questione anche in alcune ipotesi in cui era in precedenza escluso).
In caso di locazione di immobile adibito alla gestione di scuola privata di danza, con strutturazione aziendale e a fine di lucro, non compete alcuna indennità di avviamento commerciale perch, anche in caso di prevalenza della strutturazione aziendale sulle prestazioni personali e professionali del conduttore gestore della scuola, difetta l'estremo dell'esistenza dei contatti diretti col pubblico degli utenti di cui all'art. 35 della L. n. 392/78.
Deve escludersi che uno studio pubblicitario, ancorché iscritto alla camera di commercio come ditta artigianale, possa rientrare tra gli imprenditori aventi contatti diretti con il pubblico degli utenti (art. 35 L. n. 392/1978), perch tale locuzione individua le imprese industriali dirette alla produzione di servizi, le imprese di trasporto, quelle esercenti attività bancarie e assicurative, attività ausiliarie, i pubblici esercizi e i servizi di largo consumo, come trattorie, spacci, autorimesse, tabaccherie, uffici di viaggi.
L'indennità prevista dall'art. 34 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore di immobile destinato ad uso diverso di abitazione, semprech l'attività in esso esercitata comporti il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (a mente del successivo art. 35), compete anche al conduttore il quale svolga nell'immobile condotto in locazione sia l'attività di produzione che quella di vendita al minuto indipendentemente dalla prevalenza o meno di quest'ultima attività.
Poiché nell'ipotesi in cui l'immobile locato sia adibito ad usi diversi la disciplina applicabile È quella relativa all'uso prevalente, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, prevista dall'art. 34, L. 27 luglio 1978, n. 392, compete al conduttore dell'immobile adibito ad uso non abitativo, soltanto quando l'attività di vendita al minuto con modalità che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, sia esclusiva o prevalente rispetto ad altre attività eventualmente esercitate nello stesso locale (fattispecie in cui nei locali locati veniva svolta in modo assolutamente prevalente l'attività di lavorazione del marmo destinata all'utilizzazione di altri imprenditori e non invece ai consumatori finali).
Con l'espressione attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, il legislatore ha inteso individuare quelle attività che si rivolgono alla massa di possibili fruitori, i quali, nella loro indeterminatezza, vengono a costituire la potenziale clientela del conduttore. Gli utenti e i consumatori costituiscono, così, l'ultimo anello della catena distributiva, coloro cioè che utilizzano direttamente il prodotto o il servizio; mentre non rientrano in tale categoria gli intermediari che acquistano la merce od utilizzano il servizio per il trasferirlo a loro volta al diretto fruitore. (Nella fattispecie, sulla base del principio che precede, È stata esclusa la spettanza dell'indennità di avviamento all'odontotecnico la cui attività artigianale È ausiliaria della professione sanitaria e si concreta -secondo il R.D. 31 maggio 1928, n. 1334 -nella costruzione di protesi dentarie su modelli tratti dalle impronte che possono essere fornite solo dai medici i quali, di conseguenza sono gli unici suoi possibili clienti e che, a loro volta trasferiscono il prodotto all'utente - paziente).
Non compete indennità per il rilascio di quei locali, nei quali non avviene un contatto diretto con il pubblico degli utenti o consumatori, ma un contatto soltanto mediato, ancorché i locali siano inseriti nell'organizzazione produttiva, purché però abbiano una loro precisa individualità e cioÈ costituiscano un'autonoma unità immobiliare. Quando, invece, la parte nella quale non avvengono contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei consumatori non ha una sua autonomia e non costituisce una distinta unità immobiliare, si deve tener conto di tutti locali nel loro complesso; non È quindi accoglibile la richiesta subordinata presentata dal convenuto di limitare il calcolo del canone corrente di mercato a quella sola parte dei locali al piano terreno frequentati dagli utenti e non invece a quella adibita a studio o sala di posa.
In tema di indennità per l'avviamento commerciale, la L. 27 luglio 1978 n. 392 (art. 34, 69) riconosce al conduttore, indipendentemente da un preciso giudicato, positivo sul credito, un diritto di ritenzione sull'immobile anche in pendenza della relativa controversia sino al pagamento dell'indennità, ma non comporta, dopo la scadenza della locazione, una prorogatio del rapporto contrattuale locativo n la mora della restituzione, con l'obbligo di continuare la corresponsione dei canoni fino alla riconsegna a norma dell'art. 1591 c.c., in quanto la ritenzione non abilita il conduttore alla prosecuzione del godimento del bene quale utilità corrispettiva del pagamento del canone, configurandosi come mero onere di custodia anche nell'interesse proprio.
Una volta cessato il rapporto contrattuale, il conduttore ha diritto di detenere l'immobile, così esercitando una forma di diritto di ritenzione, finch non gli venga corrisposta l'indennità di cui all'art. 34 della legge sull'equo canone.
Non spetta alcuna indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ad una società immobiliare per l'attività svolta in un locale nel quale, senza alcuna insegna n vetrina, si svolgono solo trattative riguardanti il prezzo di un immobile o la visione dei progetti, in quanto tale attività non configura l'ipotesi di contatto diretto con il pubblico ex art. 35, L. n. 392/1978, bensì di mero contatto mediato con una clientela già, in parte, selezionata.
Deve essere escluso che abbia diritto all'indennità di avviamento il professionista la cui attività commerciale abbia avuto carattere accessorio a quella professionale oppure -se a carattere prevalente o anche soltanto autonomo - non abbia comportato rapporti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori. (Fattispecie di professionista che svolgeva attività di rappresentanza e di procacciamento di materiali da costruzione per imprese).
A differenza della disciplina vigente durante il regime vincolistico (art. 4 della L. n. 19 del 1963), la nuova normativa delle locazioni urbane ad uso non abitativo di cui alla L. n. 392 del 1978 prevede, con riguardo all'indennità per l'avviamento commerciale, una liquidazione forfettaria fissa commisurata ad un numero predeterminato di mensilità, nella quale cioè varia solo l'elemento base costituito dal canone mensile -che può essere quello da ultimo corrisposto dal conduttore (art. 34), o quello richiesto dal locatore od offerto dal terzo, ovvero quello corrente di mercato (art. 69) -restando escluso qualsiasi potere discrezionale del giudice di procedere ad una liquidazione equitativa anche nel caso in cui il locatore non intenda procedere al rinnovo della locazione nel regime transitorio, atteso che la mera espressione sulla base del canone corrente di mercato contenuta nel settimo comma dell'art. 69 citato, non comporta alcuna differenziazione dalle altre ipotesi considerate in precedente (nelle quali il numero delle mensilità indicate dal legislatore costituisce l'importo concretamente dovuto e non l'ammontare massimo consentito).
La domanda di attribuzione dell'indennizzo suppletivo di cui al secondo comma dell'art. 34 della legge n. 392 del 1978 -fondata sull'assunto che l'immobile sia stato adibito, dal proprietario, ad attività affine a quella esercitata dal conduttore uscente -presuppone l'accertamento della data di inizio dell'attività commerciale; sicch non può ritenersi soddisfatto il relativo onere probatorio attraverso la mera produzione in giudizio, da parte dell'istante, di una fotografia dello stabile che riproduca l'insegna della nuova azienda ivi ubicata, non essendo da ciò desumibile la prova della data di inizio dell'attività stessa (fissata dalla legge entro l'anno dalla cessazione del precedente esercizio).
Alla luce della disposizione di cui all'art. 2935 c.c., secondo la quale la prescrizione incomincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, il termine iniziale della prescrizione del credito del conduttore di immobile urbano, destinato ad uso diverso dall'abitazione, all'indennità per la perdita dell'avviamento, non può essere individuato nel momento della cessazione de iure del rapporto locativo (poiché, in tale momento, il diritto, pur già sorto, non è esercitabile in ragione della sua inesigibilità, scaturente dalla disciplina dettata dagli artt. 34 e 69 della legge n. 392 del 1978), ma coincide con il momento in cui l'immobile venga rilasciato senza il contestuale pagamento dell'indennità, poiché solo da tale momento il credito in questione diviene esigibile.
In considerazione della chiara e imperativa previsione dell'art. 34 della legge n. 392 del 1978, nonché dal raffronto con la disciplina della legge n. 19 del 1963, il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale consegue (salvo che nei soli casi tassativamente indicati dal legislatore, e cioè nelle ipotesi di cessazione del rapporto di locazione dovuta a risoluzione per inadempimento o a disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267) automaticamente ed in misura prestabilita alla cessazione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, senza che sia necessaria la sussistenza in concreto dell'avviamento e della sua perdita o senza che rilevi la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta del contratto, abbia cessato di svolgere ogni attività nell'immobile locato prima della cessazione del rapporto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che non aveva dato rilievo alla cessazione, prima della scadenza del contratto, di ogni attività commerciale da parte della conduttrice, senza richiedere da parte di quest'ultima la prova dell'esistenza di un nesso causale tra il recesso del locatore e la cessazione dell'attività).
In tema di locazioni di immobili non abitativi il diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale consegue direttamente al fatto che il rapporto sia cessato per la volontà del locatore e, quindi, non esplica alcuna rilevanza la circostanza che dopo l'intimazione di licenza il rilascio abbia avuto luogo spontaneamente, anzich coattivamente. Inoltre, il ritardo da parte del locatore nel corrispondere l'indennità fa sorgere nel conduttore un diritto di ritenzione dell'immobile locato fino a quel momento, ma non comporta una prorogatio del rapporto locativo dopo la sua scadenza contrattuale.
L'esercizio da parte della P.A. del diritto di prelazione previsto dall'art. 31 L. 1 giugno 1939 n. 1089 con riguardo alle alienazioni fra privati di beni con valore artistico o storico comporta l'acquisizione coattiva del bene ed il suo assoggettamento al regime del demanio pubblico, ai sensi degli artt. 822 e 824 c.c., sicché il suo godimento da parte di terzi non può più avvenire in base a contratti di diritto privato, ma soltanto mediante un atto avente natura di concessione. Ne discende che il rapporto di locazione concluso dal precedente proprietario dell'immobile con un terzo cessa automaticamente per effetto dell'esercizio del potere ablatorio della P.A. e che l'ex conduttore non può vantare nei confronti della P.A., che non ha mai assunto la qualità di locatore, alcun diritto che sia dipendente o collegato a tale qualità ed, in particolare, non può esercitare ex art. 34 L. 392/78 - o ex art. 69 per il periodo transitorio previsto da detta legge - l'azione diretta ad ottenere il compenso per la perdita dell'avviamento commerciale, operando tale normativa nei rapporti fra conduttore e locatore.
Affinché sorga a favore del conduttore il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, ai sensi degli artt. 34 e 35 della legge 27 luglio 1978, n. 392, l'utilizzazione dell'immobile, nello svolgimento di attività commerciali che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, deve essere primaria e non marginale, tale cioè da caratterizzare l'immobile, perché solo in questo modo essa oltre ad essere obiettivamente palesata, sì da far assurgere l'immobile a punto di richiamo per la clientela, È idonea a realizzare quel fattore di avviamento commerciale ritenuto meritevole di tutela. Ne deriva che la indennità non spetta nel caso in cui l'immobile locato sia destinato a deposito e solo occasionalmente ad esso acceda il pubblico dei consumatori, senza che rilevi il vincolo di accessorietà funzionale eventualmente attuato dal conduttore tra il detto immobile ed altro.
Con riguardo alla cessazione, per diniego di rinnovazione, di locazioni non abitative, il diritto del conduttore a percepire l'ulteriore indennità per perdita di avviamento commerciale - prevista dall'art. 34, comma 2, L. n. 392 del 1978, qualora l'immobile venga destinato all'esercizio della medesima attività o di attività affini a quella esercitata dal conduttore uscente e ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente - è collegato all'effettivo esercizio dell'attività, non già all'intenzione manifestata dal locatore in occasione del diniego di rinnovazione del contratto (art. 29 legge cit.); con la conseguenza che l'indicato diritto sorge solo quando venga accertato che il nuovo esercizio coincida (o sia affine) a quello esercitato dal precedente conduttore. * Cass. civ., sez. III, 18 aprile 1995, n. 4326, Trillo c. Di Blasio.
Perché sorga il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento prevista dall'art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 occorre che vi sia il rilascio dell'immobile locato, il quale È il fatto causativo della perdita dell'avviamento. Se alla cessazione del rapporto locatizio non si accompagna il rilascio del locale e quindi l'attività economica ivi svolta continua ad esservi esercitata, non vi può essere perdita di avviamento e quindi pregiudizio economico da compensare, sia pure con quel particolare meccanismo automatico introdotto dalla legge n. 392 del 1978. (La Corte ha affermato il principio in un caso in cui la cessazione del rapporto di locazione conseguiva all'acquisto in proprietà da parte del conduttore dell'immobile, a seguito della prelazione).
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora la data di rilascio ricada nella sospensione dell'esecuzione prevista dall'art. 7 D.L. n. 551 del 1988, conv. nella L. n. 61 del 1989, il conduttore È tenuto, per tutto il periodo di operatività della predetta sospensione, a corrispondere al locatore l'indennità di occupazione, nella misura prevista dal comma 2 del citato art. 7, a nulla rilevando che non gli sia ancora stata corrisposta, n offerta, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, spettantegli a norma dell'art 34, L. n. 392 del 1978, in quanto, nell'indicato periodo di sospensione, il provvedimento di rilascio non È eseguibile per cause diverse e indipendenti dalla mancata corresponsione dell'indennità per perdita di avviamento, con la conseguenza che, durante il periodo medesimo non può ritenersi gravante sul locatore l'onere di corrispondere la stessa.
In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione, il rilascio dell'immobile da parte del conduttore a seguito di diniego di rinnovo alla prima scadenza a norma dell'art. 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non comporta a carico di questi il venir meno del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, nella ricorrenza degli altri presupposti della stessa, ancorché la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi nulla e priva di effetti (per mancanza, nella specie, di uno specifico motivo di diniego, essendo state richiamate in essa tutte le ipotesi di utilizzazione dell'immobile elencate nel citato art. 29) giacché in tale ipotesi il rilascio non può essere ricondotto al mutuo consenso del locatore e del conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costituendo la disdetta, ancorché nulla, estrinsecazione di una unilaterale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto È imputabile la conclusione del rapporto.
La nuova attività intrapresa nell'immobile va considerata affine a quella esercitatavi dal conduttore uscente ogni qualvolta essa si avvantaggia comunque dell'avviamento prodotto da quest'ultimo, ancorch soltanto in parte; quando sfrutta, cioè, la potenzialità economica sviluppata dall'esercizio precedente intesa come attitudine a produrre con il suo funzionamento un profitto maggiore di quello che il gestore potrebbe ricavare dai singoli beni che lo compongono, tenuto conto anche della acquisita capacità di attirare clienti.
Tenuto conto della ratio delle disposizioni degli artt. 34 e 69 L. n. 392/1978 che prevedono il diritto del conduttore di immobile non abitativo alla corresponsione di una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale in caso di cessazione del rapporto di locazione, il predetto diritto va riconosciuto soltanto a chi È contemporaneamente titolare del rapporto di locazione - conduzione da cui il diritto stesso trae origine e dell'attività esecutiva esercitata nell'immobile oggetto della locazione. Pertanto, qualora l'attività di impresa nell'immobile locato sia esercitata da un soggetto diverso dal conduttore (nella specie, da una società di capitali costituita dal conduttore stesso, non succedutagli però nella conduzione dell'immobile), il diritto all'indennità di avviamento non spetta n al primo di tali soggetti, perché privo della qualità di conduttore nel rapporto di locazione cessato, n al secondo, perché non esercente nell'immobile l'attività eventualmente tutelata attraverso l'indennità in questione.
Poiché la legge 392/1978 consente al giudice di emettere provvedimenti urgenti in corso di causa ma non appresta alcun strumento diretto a consentire l'esecuzione di un'ordinanza di rilascio, può adottarsi il rimedio rituale previsto nell'art. 700 c.p.c. ai fini della determinazione dell'indennità dovuta al conduttore e quindi dell'esecuzione del provvedimento di rilascio.
Nel caso in cui il locatore abbia, ai sensi dell'art. 69 della legge sull'equo canone (ovvero ai sensi dell'art. 34 per il regime non transitorio), comunicato al conduttore la propria intenzione di non procedere al rinnovo della locazione alla scadenza, il rilascio anticipato da parte del conduttore non può essere considerato come un recesso anticipato dal contratto con conseguente perdita del diritto alla indennità per l'avviamento commerciale, poiché quest'ultima compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l'iniziativa di non proseguire la locazione, stante l'esigenza del conduttore di reperire comunque una sistemazione alternativa, collegata a situazioni che non necessariamente coincidano con il termine finale del rapporto locativo.
La rinuncia da parte del conduttore all'indennità di avviamento contenuta in una transazione è valida, non rientrando nella previsione di cui all'art. 79 della legge n. 392/1978, nè ad alcunché rileva che essa non sia stata raggiunta avanti al giudice.
Qualora il subconduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione richieda l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale -alternativamente o cumulativamente -sia al locatore che al sublocatore, si determina non una situazione di causa inscindibile con pluralità di parti in veste di litisconsorti necessari, bensì di litisconsorzio passivo facoltativo. Conseguentemente, qualora la domanda venga accolta nei confronti di uno solo dei convenuti -restando l'altro assolto -si verifica una implicita separazione delle cause originariamente connesse e, ove sia impugnata una sola delle statuizioni, il giudice dell'appello non È tenuto a disporre la integrazione del contraddittorio ai sensi dell'art. 331 c.p.c. nei confronti della parte destinataria della decisione non impugnata.
La vendita di un immobile -una volta esauritasi la locazione e pur continuando il conduttore ad occupare la res -non comporta la sostituzione del compratore al venditore nell'obbligo derivante dal contratto di corrispondere l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ormai definitivamente maturata in favore del conduttore. *
Pret. civ. Pietrasanta, 31 ottobre 1989, Pio Istituto c. Snc La Costa Marmi.
* Trib. civ. Bologna, 29 marzo 1986, Srl Caniglia di Grali c. Srl Parisotto.

References: Cass. 
 art. 7
 art. 27
 Cass. 
 art. 69
 art. 35
 art. 35
 sentenza 
 art. 34
 art. 69
 Cass. 
 art. 7
 art. 29