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Timestamp: 2019-12-10 10:13:44+00:00

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MODELOS DE DEFECTOS resultantes de la Ley 5/2019 de creditos inmobiliarios – REGIS PRO. es
ESTUDIOS PRACTICOS, FORMULARIOS REGISTRALES, MODELOS DE DEFECTOS
Se ofrecen a continuación posibles modelos de defectos a insertar en notas de calificación registral de escrituras de préstamo/créditos hipotecarios sujetas a la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobilario.
Buscar título del defecto en el siguiente listado:
defecto_titulo
HIPOTECA: CONSTITUCION: CONDICIONES GENERALES: LEY 5/2019: falta inscripción previa en el registro de condiciones generales.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: CLAUSULA SUELO: contraria a norma prohibitiva.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: COMISION POR REEMBOLSO ANTICIPADO: contraria a normas imperativas.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: FALTA EXPRESAR DIRECCION DE CORREO ELECTRÓNICO del prestatario/avalista/hipotecante.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: INTERES DE DEMORA: estipulaciones contrarias a normas imperativas.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: INTERESES DE DEMORA Y VENCIMIENTO ANTICIPADO: materias reguladas en normas imperativas.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: PRESTAMISTA: falta acreditar su inscripción en el registro especial.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: VENCIMIENTO ANTICIPADO: estipulaciones contrarias a normas imperativas.
HIPOTECA: CONSTITUCION: TRANSPARENCIA: LEY 5/2019: falta acreditar la triple coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN.
HIPOTECA: NOVACION: LEY 5/2019: Prestamo anterior a la ley novado despues. Falta cumplir dicha ley.
HIPOTECA: SUBROGACION DE DEUDOR CON CONSENTIMIENTO DEL PRESTAMISTA: LEY 5/2019: falta cumplir dicha ley.
HIPOTECA: SUBROGACION DE DEUDOR SIN CONSENTIMIENTO DEL PRESTAMISTA: LEY 5/2019: falta su consentimiento y cumplir dicha ley.
Seleccionar el texto que interese de la búsqueda anterior y copiar su texto en la ventana de búsqueda siguiente.
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HIPOTECA: CONSTITUCION: CONDICIONES GENERALES: LEY 5/2019: falta inscripción previa en el registro de condiciones generales. :
El préstamo/crédito hipotecario se formaliza tras la entrada en vigor de la ley 5/2019 (entrada en vigor el 16/6/2019) y se encuentra dentro del ámbito de aplicación definido en su artículo 2. Las disposiciones de dicha ley tienen carácter imperativo, conforme a su articulo 3.
En particular, el articulo 7, titulado " Obligaciones de transparencia en relación con los contratos." establece que "Los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, previsto en el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto en dicha Ley."
Y la Disposición final cuarta, relativa a la "Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación" establece que se modifica el apartado 5 del artículo 5, que queda redactado como sigue: "«5. La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.»
También se modifican los apartados 2 y 4 del artículo 11, que quedan redactados como sigue: «2. (...) Los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deberán depositarse obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización."
Y conforme a la disposición adicional primera de la Ley 5/2019, El apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente forma: "«El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas (...)"
EN EL PRESENTE CASO, por tratarse de un requisito imperativo, que además afecta al cumplimiento de los requisitos de transparencia, y por ello a la validez o nulidad de las condiciones incorporadas de modo no transparente, falta acreditar el previo depósito e inscripción en el registro de condiciones generales de la contratación del concreto formulario de préstamo/credito hipotecario utilizado en la escritura calificada.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: CLAUSULA SUELO: contraria a norma prohibitiva.:
En particular, el art. 21 establece que «3. En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés."
EN EL PRESENTE CASO, se deniega la inscripción de las estipulaciones relativas al límite a la baja del tipo de interes por ser contraria a las referida norma de carácter prohibitivo.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: COMISION POR REEMBOLSO ANTICIPADO: contraria a normas imperativas.:
En particular, el articulo 23 establece que "El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos (ni por importes mayores) de los previstos en los tres apartados siguientes". (...)
EN EL PRESENTE CASO, se deniega la inscripción de las estipulaciones relativas a las comisiones por reembolso anticipado por ser contrarias a las referida normas de carácter imperativo.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: FALTA EXPRESAR DIRECCION DE CORREO ELECTRÓNICO del prestatario/avalista/hipotecante. :
En particular, la Disposición adicional octava, titulada "Obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario" establece que " ...Los registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación.
En la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del prestatario para la práctica de estas comunicaciones."
Dado que la protección de la citada ley se extiende tambien a los fiadores y garantes, se ha de interpretar que dicha disposición adicional protectora es tambien extensiva a ellos.
EN EL PRESENTE CASO, falta hacer constar una dirección de correo eletrónico del prestatario, y en su caso, del avalista e hipotecante no deudor, para la práctica de las comunicaciones referidas.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: INTERES DE DEMORA: estipulaciones contrarias a normas imperativas.:
En particular, el articulo 25, titulado "Intereses de demora" establece lo siguiente:
"1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario."
Y segun la Disposición final primera, titulada "Modificación de la Ley Hipotecaria" el parrafo 3 del articulo 114 de la ley hipotecaria, qqueda redactado de la siguiente forma:
«En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.»
EN EL PRESENTE CASO, se deniega la inscripcion de las estipulaciones relativas a los intereses de demora, y a su cobertura hipotecaria, por ser contrarias a las citadas normas imperativas.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: INTERESES DE DEMORA Y VENCIMIENTO ANTICIPADO: materias reguladas en normas imperativas. :
(En análgo sentido, la nueva redacción del art 114.3 de la Ley Hipotecaria.
Por su parte, particular, el artículo 24, titulado "Vencimiento anticipado" establece:.
"1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos: (...)
2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
Y según la Disposición final primera, titulada "Modificación de la Ley Hipotecaria" se añade un articulo 129 bis con idéntico contenido.
EN EL PRESENTE CASO, se deniega la inscripción de las estipulaciones relativas al interés de demora y al vencimiento anticipado por ser materias reguladas por normas de carácter imperativo.
Su transcripción en el cuerpo de la inscripción resulta superflua (por reiterativa), perturbadora (si en alguna medida no fuera completa y exacta reproducción de los preceptos legales aplicables) e improcedente (porque, incluso si la estipulacion fuera completa y exacta reproduccion de los preceptos legales vigentes, si ulteriormente se variara la redacción legal de tales preceptos, o fueran interpretados por la jurisprudencia en determinado sentido, la regulación aplicable sería en todo caso la que resulte de la nueva redacción legal o interpretacion jurisprudencial, y no de la redacción pactada en la escritura).
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: PRESTAMISTA: falta acreditar su inscripción en el registro especial.:
En particular, el articulo 42 establece lo siguiente:
"Artículo 42. Registro.
1. La actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el artículo 2.1 con carácter profesional sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente inscritos en el registro correspondiente conforme a los criterios recogidos en el artículo 28. Reglamentariamente se establecerán los requisitos que deben cumplir para su registro.
No será preciso disponer de dicho registro para ejercer esa actividad por parte de una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o una sucursal en España de una entidad de crédito.
2. El Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la inscripción de aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten contrarios a lo dispuesto en este artículo, así como de los actos o negocios a que se refiere el apartado 1. Las inscripciones realizadas contraviniendo lo anterior serán nulas de pleno derecho. Dicha nulidad no perjudicará los derechos de terceros de buena fe, adquiridos conforme al contenido de los correspondientes registros. "
EN EL PRESENTE CASO, falta acreditar que el prestamista conste debidamente inscrito en el registro correspondiente, o esté legalmente exceptuado de dicha obligación.
HIPOTECA: CONSTITUCION: LEY 5/2019: VENCIMIENTO ANTICIPADO: estipulaciones contrarias a normas imperativas.:
En particular, el artículo 24, titulado "Vencimiento anticipado" establece:.
"1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
Y segun la Disposición final primera, titulada "Modificación de la Ley Hipotecaria" se añade un articulo 129 bis con idéntico contenido.
EN EL PRESENTE CASO, xxx se deniega la inscripción de las estipulaciones relativas al vencimiento anticipado por ser contrarias a las citadas normas imperativas.
HIPOTECA: CONSTITUCION: TRANSPARENCIA: LEY 5/2019: falta acreditar la triple coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN.:
En particular, el articulo 14, titulado "Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios." establece que "El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:
a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) (...)
d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. (...)
El articulo 15, titulado "Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material." establece que (...) "El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1. En caso de que quede acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario (...)"
«En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo».
El artículo 22.2 LCCI establece que «En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7».
La Disposición final cuarta de la Ley 5/2019, titulada "Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación", establece que se modifica el apartado 5 del artículo 5, que queda redactado como sigue: "La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.»
Y conforme a la disposición adicional primera de la Ley 5/2019, El apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente forma: "«El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas (...) "
EN EL PRESENTE CASO, por tratarse de un requisito imperativo, que además afecta al cumplimiento de los requisitos de transparencia, y por ello a la validez o nulidad de las condiciones incorporadas de modo no transparente, falta acreditar la triple coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN.
Posible subsanacion:
Que el notario autorizante del acta previa y de la escritura de fe expresa de este extremo.
HIPOTECA: NOVACION: LEY 5/2019: Prestamo anterior a la ley novado despues. Falta cumplir dicha ley. :
El préstamo/crédito hipotecario objeto de novación se formalizó antes de la entrada en vigor de la ley 5/2019 (entrada en vigor el 16/6/2019).
Pero la Disposición transitoria 1ª, apartado 2 establece que : «...las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente».
Por su parte, la Disposición adicional 6ª, establece que: «Las disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo».
Y ocurre que que el prestamo/crédito hipotecario se encuentra dentro del ámbito de aplicación definido en su artículo 2.
En consecuencia, falta cumplir la previsiones de la citada Ley 5/2019, y en particular, las relativas a:
HIPOTECA: SUBROGACION DE DEUDOR CON CONSENTIMIENTO DEL PRESTAMISTA: LEY 5/2019: falta cumplir dicha ley.:
En particular, la Disposición adicional 7ª, establece que «El empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación hipotecaria».
En consecuencia, falta cumplir la previsiones de la citada Ley 5/2019.
HIPOTECA: SUBROGACION DE DEUDOR SIN CONSENTIMIENTO DEL PRESTAMISTA: LEY 5/2019: falta su consentimiento y cumplir dicha ley.:
EN EL PRESENTE CASO, aunque el adquirente del inmueble dice retener parte del precio y subrogarse en el préstamo/crédito hipotecario preexistente, tal pacto se inscribe sólo como relativo a "la forma en que se hubiese hecho o convenido" conforme al articulo 11 de la Ley Hipotecaria, pero no como auténtica subrogacion liberatoria en lugar del deudor inicial, ya que para ello haría falta:
1.- El consentimiento del acreedor,
2.- El cumplimiento de las previsiones de la citada Ley 5/2019.
PRESTAMO HIPOTECARIO ENTRE PARTICULARES: ¿Puede un registrador denegar la inscripción por calificarlo como préstamo usurario?
Updated: 25 junio, 2019 — 18:00

References: artículo 2
 artículo 11
 artículo 5
 artículo 11
 artículo 258
 artículo 579
 artículo 579
 artículo 24
 artículo 2
 artículo 28
 artículo 24
 artículo 14
 artículo 22
 artículo 15
 artículo 15
 artículo 5
 artículo 258
 artículo 14
 artículo 2