Source: http://kanzlei-popp.de/de/area/23-Wohnungseigentum.html
Timestamp: 2018-02-21 15:22:28+00:00

Document:
Anwaltkanzlei Popp in Bonn Zentrum - Kompetenzen
2. Rechte und Pflichten beim Wohnungseigentum
3. Eigentümerversammlung – was Sie über Ablauf und Durchführung wissen müssen
4. Wann Sie Beschlüsse anfechten können
5. Jahresabrechnung: Was Sie beachten müssen
Wir beraten Sie zu: Eigentumswohnung, Hausgeld, Jahresabrechnung, Kostenverteilung, Eigentümergemeinschaft, Eigentümerversammlung, Beschlussanfechtung, Teilungserklärung, Hausverwalter, Verwaltervertrag, Abberufung, Verwaltungsbeirat, bauliche Veränderung, Unterlassungsklage, Instandhaltung, Sonderumlage, usw.
Rechte und Pflichten beim Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an einem Haus gem. § 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Gegenstand des Sondereigentums sind somit die Wohn- bzw. Geschäftsräume mit den hierzu gehörenden Bestandteilen. Alle übrigen Einrichtungen und Anlagen, die zum Bestand des Hauses gehören, z.B. Grundstück, Treppenhaus, Dach, und dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z.B. Treppenhaus, Waschküche), stehen, soweit keine Sondernutzungsrechte bestehen, im Miteigentum gem. § 5 WEG. Sondereigentum und Miteigentumsanteil sind untrennbar miteinander verbunden gem. § 6 WEG. Sondereigentum, Miteigentumsanteile und Sondernutzungsrechte ergeben sich aus der sog. Teilungserklärung.
Für die Miteigentümer untereinander gilt grundsätzlich das Recht der Gemeinschaft. Eine Auflösung der Gemeinschaft kann gem. § 11 WEG nicht verlangt werden. Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich über sein Sondereigentum und den Miteigentumsanteil frei verfügen, doch kann die Veräußerung der Zustimmung der Miteigentümergemeinschaft oder der des Verwalters unterliegen gem. § 12 WEG. Hinsichtlich der Nutzung seines Sondereigentums ist jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Verpflichtungen frei (§§ 13, 14 WEG). Für die Regelung des Gebrauchs und der gemeinschaftlichen Verwaltung gelten vorrangig die Vereinbarungen der Miteigentümer, ansonsten die §§ 15 ff. und 20 ff. WEG. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet.
Ein Verwalter ist zu bestellen, der mindestens einmal jährlich eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen hat. Die Wohnungseigentümer können einen Verwaltungsbeirat zur Unterstützung des Verwalters gem. § 29 WEG bestellen. In der Versammlung entscheidet bei Abstimmungen die Stimmenmehrheit nach Köpfen. Zur Änderung der Teilungsordnung, Gemeinschaftsordnung sowie für bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die notwendige ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehen sind Beschlüsse der Eigentümerversammlung erforderlich. So bedarf z.B. bereits die Errichtung einer von außen sichtbaren Pergola oder einer Gartenhütte gem. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als bauliche Veränderungen i.S.d. Vorschrift gelten auch architektonisch/ästhetische Veränderungen (OLG Köln 16 Wx 8/97). Die Miteigentümer können gem. §§ 14 Nr. 1, 15, 22 Abs. 1 WEG Beseitigung verlangen. Das Zustimmungsbedürfnis gilt aber nur für Wohnungseigentümergemeinschaften und nicht in sonstigen Nachbarverhältnissen.
Soweit nicht lediglich ein Mehrheitsbeschluss ausreichend ist, ist Einstimmigkeit erforderlich. Beschlüsse können gem. § 23 Abs. IV WEG binnen eines Monats angefochten werden, ansonsten werden sie wirksam (BGH WM 1995, 447) soweit sie nicht auf einer folgenden Versammlung abgeändert werden. Dies gilt nicht für nichtige Beschlüsse, soweit die Eigentümerversammlung ihre Zuständigkeit überschritten hat, so ist z.B. die Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch alle Eigentümer zu entscheiden (BGH WM 2000, 620).
In nachbarrechtlicher Hinsicht ist von Bedeutung, dass die Eigentümerversammlung über den ordnungsgemäßen Gebrauch des Sonder- und des Miteigentums sowie der Sondernutzungs-rechte entscheiden kann.Beispiele: Zeitliche Begrenzung des Musizierens (OLG Frankfurt NJW 1985, 2138); Verbot des sichtbaren Wäschetrocknens auf einem Balkon (OLG Oldenburg ZMR 1978, 245); Verbot von Abluft-Trocknern (OLG Düsseldorf OLGZ 1985, 437); Festlegung der Ruhezeiten (LG Braunschweig NJW-RR 1987, 845); die durchschnittliche Heizungstemperatur (BayObLG DWE 1984, 122). Auch Wohnungseigentümer treffen Pflichten zur Rücksichtnahme. Das ist dadurch bedingt, dass in einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft durch die Wohlverhaltensklausel des § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz eine gegenseitige Rücksichtnahme gesetzlich festgeschrieben ist. Aus dieser Wohlverhaltensklausel hat die Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, dass unver-hältnismäßige Haustierhaltung eine unzumutbare Belästigung der anderen Wohnungseigentümer sein kann, auch wenn die Teilungserklärung keine Beschränkungen vorsieht (§§ 1004 Abs. 1 BGB, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 Wohnungseigentums-gesetz) (KG Berlin WM 1998, 616). Der BGH hat einen Mehrheitsbeschluss von Wohnungseigentümern, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verboten hat, nicht beanstandet (BGH NJW 1994, 3230; BGH NJW 1995, 2036).
Die Wohnungseigentümer können Verbote zudem unter Mitwirkung aller Eigentümer durch eine Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG regeln. Eine solche Vereinbarung wird in das Grundbuch eingetragen und ist auch so für spätere Erwerber verbindlich. Verstößt ein Miteigentümer in eklatanter Weise gegen die Gemeinschaftspflichten, so können die übrigen Miteigentümer von ihm Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§§ 18 f. WEG). Über Streitigkeiten der Wohnungseigentümer aus dem Gemeinschaftsverhältnis entscheidet das Amtsgericht.
Eigentümerversammlung – was Sie über Ablauf und Durchführung wissen müssen
Wichtige Beschlüsse stehen für Sie auf dem Programm der Eigentümerversammlungen. Damit Sie Ihre Rechte als Wohnungseigentümer bestmöglich nutzen können, sollten Sie sich möglichst gut über den Ablauf dieser Versammlungen informieren. Denn hier entscheiden die Wohnungseigentümer über die Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Instandhaltungen und über alle sonstigen Angelegenheiten durch Beschlüsse. Außerdem muss der Verwalter immer dann eine Eigentümerversammlung durchführen, wenn dies nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlich ist, beispielsweise wenn ein Sturmschaden eine umgehende Instandsetzung des Daches erforderlich macht.
Das WEG gibt vor, wie die Versammlung vonstatten geht. Im Wohnungseigentumgesetz (WEG) ist genau geregelt, wie Verwalter eine Eigentümerversammlung ordnungsgemäß durchführen sollten:
• Zunächst ruft der Verwalter die Versammlung unter Beifügung einer Tagesordnung ein. Achtung! Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht öffentlich.
• Meistens führt den Vorsitz in der Versammlung der Verwalter; es sei denn die Versammlung beschließt es anders. Üblicherweise wird der Verwalter zunächst die Beschlussfähigkeit der Versammlung feststellen. Der Versammlungsleiter prüft, ob Inhaber von mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erschien. Lässt sich ein Eigentümer von einem Dritten vertreten und bevollmächtigt diesen, ist das grundsätzlich zulässig. Vorsicht, wenn während der Versammlung einzelne Wohnungseigentümer den Raum verlassen; im schlimmsten Fall kann die Versammlung dann ihre Beschlussfähigkeit verlieren.
• Über die in der Tagesordnung angegebenen Punkte wird diskutiert und durch Beschlüsse abgestimmt. Dabei muss der Vorsitzende auf die ordnungsgemäße Ausübung der Stimmrechte achten. Je nach Art und Umfang der Tagesordnung kann der Vorsitzende die Redezeit der Redner beschränken.
• Bei der Auszählung der Stimmen findet das so genannte „Kopfprinzip“ Anwendung. Möglich ist auch das „Wertprinzip“ durch Auszählung der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer hat 1 Stimme, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.
• Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse muss ein Protokoll geschrieben werden. Denn die Dokumentation der Beschlussergebnisse ist für alle Beteiligten wichtig. Der Verwalter muss deshalb darauf achten, dass die Mehrheitsverhältnisse nur nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen ermittelt und dargestellt werden. Enthaltungen werden nicht mitgezählt.
• Der Verwalter hat die Pflicht, die Protokolle aufzubewahren. Die Wohnungseigentümer oder deren Bevollmächtigte haben das Recht, in diese Unterlagen Einsicht zu nehmen.
Wann Sie Beschlüsse anfechten können
Beschlüsse der Wohnungseigentümer können aus verschiedenen, insbesondere rechtlichen Gründen fehlerhaft sein. Nur ein Verfahren vor Gericht kann sie für ungültig erklären. Beachten Sie immer die Frist: Ein benachteiligter Eigentümer muss den Antrag auf Ungültigerklärung grundsätzlich innerhalb 1 Monats nach der Beschlussfassung stellen.
Die häufigsten Anfechtungsgründe sind:
• Die Ladungsfrist wurde nicht eingehalten.
• Die Tagesordnung wurde nicht bekannt gegeben.
• Die Versammlung war nicht beschlussfähig.
• Die Versammlung fand nicht unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt.
• Wohnungseigentümer wurden an ihrer Stimmabgabe gehindert.
• Der Beschluss verstößt gegen die Teilungserklärung.
• Der Beschluss verstößt gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Jahresabrechnung: Was Sie beachten müssen
Spätestens im dritten Quartal eines jeden Jahres finden in den meisten Wohnungseigentumsanlagen Eigentümerversammlungen statt. Insbesondere die Jahresabrechnung und die Höhe der Hausgeldzahlungen führen immer wieder zu erheblichen Auseinandersetzungen auf Versammlungen. Die Abrechnung dient zur Kontrolle, wie Einnahmen und Ausgaben unter den Wohnungseigentümern verteilt wurden. Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung muss außerdem Aufschluss über die Verwendung der gemeinschaftlichen Gelder geben. Folgende Anforderungen muss Ihre Abrechnung erfüllen:
■ Die Jahresabrechnung muss die Einnahmen- und Ausgaben nachvollziehbar darstellen.
■ Sie muss eine geordnete Aufstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben nach dem Zu- und Abflussprinzip enthalten.
■ Dargestellt sein sollten alle Ausgaben, geordnet nach den einzelnen Kostenarten wie umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungskosten, sonstige Kosten.
■ Zudem müssen sich aus der Abrechnung sämtliche Einnahmen ergeben, in erster Linie die Hausgeldzahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer.
■ Die Hausgeldzahlungen müssen zusätzlich einer für die einzelnen Eigentümer erstellten Einzelabrechnung zu entnehmen sein.
■ Gesamt- und Einzelabrechnung müssen übersichtlich, verständlich und nachprüfbar gestaltet sein.
Auf die Darstellung folgender Punkte sollten Sie als Hausverwalter bei Ihrer Jahresabrechnung achten:
■ die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssels,
■ die Höhe der Rückstände der Hausgeldzahlungen, die von einzelnen Eigentümern einzufordern sind und
■ die Höhe der gebildeten Rücklagen, insbesondere der Instandhaltungsrücklage.

References: § 1
 § 5
 § 6
 § 11
 § 12
 § 29
 § 22
 § 23
 § 14
 BGH 
 BGH 
 § 10