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Timestamp: 2020-03-31 11:41:19+00:00

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BGH, 18.01.2008 - V ZR 174/06 - dejure.org
https://dejure.org/2008,274
BGH, 18.01.2008 - V ZR 174/06 (https://dejure.org/2008,274)
BGH, Entscheidung vom 18.01.2008 - V ZR 174/06 (https://dejure.org/2008,274)
BGH, Entscheidung vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06 (https://dejure.org/2008,274)
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BGB §§ 433, 133, 157
Falsa demonstratio zu Mitverkauf einer zum Garten des verkauften Grundstücks gehörenden Teilfläche; deren hinreichende Bestimmtheit nach Lage in der Natur
Erstreckung einer versehentlichen Beschreibung eines Anwesens im Kaufvertrag mit einer nur einen Teil des Anwesens umfassenden Grundstücksbezeichnung auch auf die übrige Fläche des Anwesens; Hinreichende Bestimmtheit einer Eigentumsverschaffungspflicht eines Verkäufers ...
Bei Teilbeschreibung des zu verkaufenden Grundstücks gilt Grundsatz der falsa demonstratio
Bestimmbarkeit einer mitverkauften Teilfläche; Unerheblichkeit einer Falschbezeichnung; Schadensersatz wegen Verweigerung der Erfüllung des Grundstückskaufvertrags
Zur hinreichenden Bezeichnung und Bestimmung einer verkauften Grundstücksteilfläche im Kaufvertrag
Falsa demonstratio beim Grundstückskauf; §§ 133, 157 BGB
Falsa demonstratio beim Grundstückskauf
Auslegung eines Grundstückskaufvertrages mit falscher Bezeichnung des Grundstücks; Anforderungen an die Bestimmtheit der Eigentumsverschaffungspflicht des Verkäufers
"falsa demonstratio non nocet" gilt auch bei Auflassung
Falsa demonstratio bei Grundstücksverkauf
Unzutreffende Grundstücksbezeichnung in notariellem Kaufvertrag
Falschbezeichnung beim Grundstückskauf
Auslegung fehlerhafter Grundstücksbezeichnungen im Kaufvertrag
Unschädliche Falschbezeichnung auch bei der Veräußerung einer noch zu vermessenden Teilfläche
Falschbezeichnung des verkauften Grundstücks: Was ist verkauft? (IMR 2008, 134)
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 18.01.2008, Az.: V ZR 174/06 (Bei Teilbeschreibung des zu verkaufenden Grundstücks gilt Grundsatz der falsa demonstratio)" von RA/Notar Dr. Thomas Lang, original erschienen in: ZfIR 2008, 375 - 377.
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 18.1.2008, Az.: V ZR 174/06 (Irrtum über die Grenzen des verkauften Grundstücks)" von Not. Dr. Wolfram Waldner, original erschienen in: NotBZ 2008, 229 - 231.
LG Karlsruhe, 02.08.2005 - 2 O 419/04
OLG Karlsruhe, 28.06.2006 - 6 U 173/05
BGH, 10.04.2008 - V ZR 174/06
NJW 2008, 1658
NZM 2008, 331
WM 2008, 1037
Das kann wiederum nur angenommen werden, wenn damit zu rechnen war, dass die Beklagte Rechtsrat einholte, bevor sie sich mit dem von dem Kläger zur Begründung seines Vorgehens angeführten Verdacht befasste, sie hintertreibe die Erteilung der Baugenehmigung (vgl. zu diesem Gesichtspunkt Senat, Urt. v. 18. Januar 2008, V ZR 174/06, NJW 2008, 1658, 1660).
Dieser Grundsatz ist auch auf formgebundene Geschäfte anzuwenden (BGH, Urteil vom 25. März 1983 - V ZR 268/81, BGHZ 87, 150, 152 f; vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, WM 2008, 1037 Rn. 12 mwN).
Danach kann ein übereinstimmender tatsächlicher Wille der Vertragsparteien den Inhalt des Rechtsgeschäfts bestimmen und dem Wortlaut der Vereinbarung vorgehen (vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezember 2001- V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039; Urteil vom 2. Dezember 2005 - V ZR 11/05, Rpfleger 2006, 181 f.; Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 12;… Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 18).
Auch bei einem formbedürftigen Vertrag gilt gem. § 133 BGB das wirklich Gewollte ("falsa demonstratio non nocet", vgl. BGH vom 07.12.2001, V ZR 65/01, juris; BGH vom 18.01.2008, V ZR 174/06, juris).
Dies könnte auch nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein; vielmehr legte eine solche Vereinbarung den Kaufgegenstand selbst und nicht lediglich dessen Beschaffenheit fest (vgl. zu einem solchen Sachverhalt Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658).
Denn von der für die Bezeichnung der Teilfläche ausreichenden vertraglichen Bestimmbarkeit ist das Bestimmtheitserfordernis des Grundbuchrechts zu unterscheiden; dieses erfordert für den Eigentumsübergang die grundbuchmäßige Bezeichnung der Teilfläche, während es für die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrags wie auch für die Auflassung (…Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038; Urt. v. 18. Januar 2008, V ZR 174/06, zur Veröffentlichung bestimmt) nur darauf ankommt, ob die Vertragsparteien sich über die Größe, die Lage und den Zuschnitt der Fläche entsprechend einer zeichnerischen - nicht notwendig maßstabsgerechten - Darstellung und darüber einig sind, dass die genaue Grenzziehung erst noch erfolgen soll (Senat, BGHZ 150, 334, 338 f.).
Da sich die Rechtsänderung außerhalb des Grundbuchs vollzieht, verlangt das Gesetz den an sich erst für den Vollzug im Grundbuch erforderlichen Bestimmtheitsgrad des § 28 Satz 1 GBO (Senat, Urt. v. 18. Januar 2008, V ZR 174/06, Umdruck S. 9 - zur Veröffentlichung bestimmt) bereits für den Spaltungs- und Übernahmevertrag.
Den Klägern ist ferner einzuräumen, dass der Verkäufer eines Grundstücks dieses gewöhnlich nur in dem aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang verkaufen will (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, ZfIR 2008, 372 Rn. 10).
Der Senat hat das sowohl für den Fall entschieden, dass die Parteien eine Fläche verkaufen wollen, die nicht nur aus dem Grundstück besteht, das dem Verkäufer schon gehört und im Vertrag als Kaufgegenstand bezeichnet ist, sondern zusätzlich Teile eines Grundstücks umfasst, das ihm (noch) nicht gehört (Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, ZfIR 2008, 372 Rn. 12), als auch für den Fall, dass im Vertragstext als Kaufgegenstand das gesamte Grundstück genannt wird, obwohl nur eine bestimmte Teilfläche des Grundstücks (verkauft und) übereignet werden sollte (Urteil vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, ZfIR 2002, 485, 487).
Beurkundet ist dann das wirklich Gewollte, nur falsch Bezeichnete (Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, ZfIR 2008, 372 Rn. 13 f.).
Die Parteien sind indessen ähnlich wie bei dem Verkauf einer noch zu vermessenden Teilfläche eines Grundstücks (dazu: Senat, Urteile vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, ZfIR 2002, 485, 487 f., vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, ZfIR 2008, 372 Rn. 15 …und vom 25. Januar 2008 - V ZR 79/07, BGHZ 175, 123 Rn. 25) nicht verpflichtet, die dingliche Einigung bis zu der Eintragung der beabsichtigten Änderung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch zurückzustellen.
(1) Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Kaufvertragsparteien, wenn sie das Grundstück nach dem Grundbuch bezeichnen, dieses mit dem sich aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang übereignen wollen (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 10).
Anders ist es, wenn die Vertragsparteien das Grundstück so veräußern wollen, wie es sich ihnen nach seiner Umgrenzung in der Natur darstellt (Senatsurteile vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1040 und vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 10).
Die Bezugnahme in dem Vertrag auf die Eintragungen im Grundbuch stellt sich dann als eine versehentliche Falschbezeichnung dar, mit der Folge, dass nach § 133 BGB auch bei einem formbedürftigen Vertrag das wirklich Gewollte gilt (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 und vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658, 1659 Rn. 12 f.).
Dessen Folge wäre nämlich nur ein vertraglicher Anspruch des Beklagten gegen die BVVG auf Verschaffung des Eigentums auch an dieser Fläche (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658, 1659 Rn. 10).
Zudem dürfte in solchen Fällen bei einem Verkauf des Grundstücks auch der Kaufgegenstand nach dem Vermessungszahlenwerk zu bestimmen sein, da der Verkäufer eines Grundstücks dieses gewöhnlich nur in dem aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang verkaufen will (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NotBZ 2008, 229 Rn. 10); dabei wird er sich im Zweifel nicht allein auf die Liegenschaftskarte, sondern vor allem auf die dieser zugrundeliegenden Basisdaten des Liegenschaftskatasters stützen wollen.
Dabei wäre ggf. dem Vortrag des Beklagten nachzugehen, wonach die Erwerber vor der Beurkundung u.a. durch den Notar ausdrücklich darauf hingewiesen worden sind, dass das zu veräußernde Wohnungseigentum nur an dem Flurstück U. allee und nicht an dem Flurstück N. allee begründet werde (vgl. zu den Folgen einer versehentlichen Falschbezeichnung Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, ZfIR 2008, 372 Rn. 12 f.).
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 § 28
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