Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budynek/0115-kdit1-2-4012-776-2018-2-nk
Timestamp: 2019-01-21 20:05:39+00:00

Document:
♦ › Budynek › 0115-KDIT1-2.4012.776.2018.2.NK
W sytuacji, gdy na dzień zbycia budynku, wartość nakładów będących wydatkami na ulepszenie nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie przekroczy 30%, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do zwolnienia od podatku.
W sytuacji, gdy na dzień zbycia budynku, łączna wartość wydatków na ulepszenie budynku przekroczy 30% jego wartości początkowej, dostawa tego budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2018 r. (data wpływu 11 października 2018 r.), uzupełnionym w dniu 18 grudnia 2018 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży galerii, po uprzednim zbyciu nieruchomości położonej na wybrzeżu – jest nieprawidłowe.
W dniu 11 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek uzupełniony w dniu 18 grudnia 2018 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży galerii, po uprzednim zbyciu nieruchomości położonej na wybrzeżu.
Wnioskodawca jest podmiotem, który prowadzi aktualnie działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz świadczy usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Aktualnie Wnioskodawca wynajmuje:
lokale znajdujące się w galerii handlowej położonej w ...: jest tam wielu najemców, którzy płacą z tego tytułu czynsz Wnioskodawcy, opodatkowany podatkiem VAT. Aktualnie Wnioskodawca projektuje dużą przebudowę galerii i ponosi z tego tytułu wydatki (na razie na projekt przebudowy);
świadczy usługi krótkotrwałego zakwaterowania w przypadku nieruchomości położonej na wybrzeżu. Te usługi są opodatkowane podatkiem VAT według stawki 8%.
Wyżej wymienione wpływy są jedynymi dochodami Wnioskodawcy w tym okresie.
Wnioskodawca zatrudnia dwóch pracowników pracujących na terenie galerii. Spółka posiada także komputery (wraz z drukarką) + program komputerowy do obsługi galerii (w tym do wystawiania faktur za czynsz) i inne drobne wyposażenie (+ materiały, np. papier do drukarki), znajdujące się w galerii. Wnioskodawca posiada należności, w tym dochodzone na drodze sądowej, zobowiązania i dwa kredyty hipoteczne (po jednym na każdą nieruchomość). Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Księgowość Spółki jest prowadzona przez biuro rachunkowe, które wystawia także faktury na usługobiorców z tytułu usług krótkotrwałego zakwaterowania. Spółka posiada także stałą umowę na obsługę prawną z kancelarią prawną.
Wnioskodawca, ponieważ ma w przedmiocie działalności gospodarczej także handel nieruchomościami, zamierza dokonywać zakupu nieruchomości z zamiarem ich sprzedaży. Rozważane są także kolejne zakupy nieruchomości w różnych lokalizacjach pod wynajem.
Spółka kupiła galerię z podatkiem naliczonym, który odliczyła. Podatek VAT został naliczony przy zakupie nieruchomości przez Spółkę, ponieważ strony tej transakcji, składając stosowne oświadczenie, zrezygnowały ze zwolnienia od podatku VAT dla tej transakcji, przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy. Złożenie rzeczonego oświadczenia było konieczne, ponieważ bez tego, sprzedaż galerii byłaby zwolniona od podatku VAT – w stosunku do niej „już dawno” nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
Spółka zamierza sprzedaż w przyszłości galerię. Na kupującego przejdą umowy najmu związane z rzeczoną nieruchomością. Na kupującego nie przejdą:
komputery i drobne wyposażenie, materiały;
program komputerowy do obsługi galerii i wystawiania faktur;
umowy rachunków bankowych Spółki (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje ona rozliczeń z najemcami);
środki pieniężne Spółki zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;
strona internetowa galerii;
zobowiązania Wnioskodawcy (w tym kredyty hipoteczne);
umowy z dostawcami mediów;
umowa ubezpieczenia dotycząca galerii;
umowa na prowadzenie księgowości z biurem rachunkowym;
umowa na obsługę prawną z kancelarią prawną;
oznaczenie indywidualizujące Spółkę (bo ta nadal będzie działać pod swoim szyldem);
W związku z zawarciem niniejszej transakcji, nie nastąpi także przejście zakładu pracy na kupującą Spółkę, o którym mowa w art. 231 Kodeksu Pracy (pracownicy zatrudnieni w galerii nie przejdą automatycznie do firmy przyszłego kupującego).
Spółka chciałaby sprzedać galerię z podatkiem VAT. Ponieważ galeria jest po pierwszym zasiedleniu, chcąc sprzedać galerię z podatkiem, trzeba ponownie złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dla tej transakcji, przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy.
Początkowo, Spółka chciała sprzedać galerię, ale nie zbywać nieruchomości na wybrzeżu, jednak zmieniły się plany i Spółka chce zbyć także nieruchomość na wybrzeżu. Wszystko wskazuje na to, że najpierw zbyta zostanie ta nieruchomość, a dopiero potem galeria. Po sprzedaży nieruchomości i galerii, Spółka będzie szukać dalszych możliwości zakupu i komercjalizacji innych nieruchomości. Gdyby udało się Spółce sprzedać galerię, to niezwłocznie spłaciłaby kredyt zaciągnięty na jej zakup.
W uzupełnieniu wniosku wskazano, że na zbywaną nieruchomość będzie się składać jeden budynek. Na omawiany budynek są i będą ponoszone nakłady będące wydatkami na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych. Wartość tych nakładów ma przekroczyć 30% wartości początkowej budynku. Omawiane ulepszenie polega na szeroko rozumianej przebudowie i modernizacji budynku, co ma spowodować istotną zmianę warunków korzystania z budynku przez jego najemców. Ulepszenia nie zostały jeszcze skończone, więc nie przyjęto do użytkowania budynku po tych ulepszeniach. W związku z wydatkami, Wnioskodawca ma prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ wydatki te mają się przełożyć na sprzedaż opodatkowaną – świadczenie usług najmu ze stawką VAT 23%.
Czy jeśli Spółka sprzeda przyszłemu kupującemu galerię, po uprzednim zbyciu nieruchomości na wybrzeżu, to czy taka transakcja, po złożeniu przez strony oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem VAT?
Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja zbycia Galerii, po uprzednim zbyciu nieruchomości na wybrzeżu, a po złożeniu przez strony transakcji oświadczania w trybie art. 43 ust. 10 UVAT, będzie opodatkowana podatkiem VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 UVAT, podatnik może zrezygnować za zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonując dostawy oraz nabywcy;
Zarówno Spółka, jak i kupujący na moment składania oświadczania o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Galerii będą zarejestrowani dla celów VAT, jako podatnicy VAT czynni. Ich status czynnego podatnika VAT nie zmieni się w momencie dokonania transakcji. Oznacza to, iż nie ma przeszkód, aby z transakcji zwolnionej z VAT (bo w stosunku do Galerii było już pierwsze zasiedlenie i minęły od niego dwa lata) – po złożeniu oświadczenia, o którym mowa wyżej – „zrobić jej opodatkowanie podatkiem VAT”.
Aby uznać na pewno, iż przyszła transakcja nie będzie podlegać VAT trzeba jeszcze wykluczyć ryzyko uznania Galerii za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa. Zgodnie bowiem z art. 6 pkt 1 UVAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” da celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż − dla celów podatku VAT − pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 K.C. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek za składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż transakcja zbycia samej nieruchomości nie może zostać uznana za niepodlegającą opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 UVAT - jako zbycie przedsiębiorstwa - potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe, np.:
interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszewie z dnie 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(...) Nieruchomości nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 K.C. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym w szczególności nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”;
w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, Dyrektor potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną, jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku, po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości, Nabywca będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego”;
Tymczasem przyszłej transakcji zbycia Galerii nie będzie towarzyszył transfer reszty aktywów Spółki (poza przejściem na niego umów najmu – jak to uznamy za aktywa). W ramach przedmiotowej transakcji, nabywca nabędzie tytko Galerię. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji w rękach Spółki pozostaną aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa (wymienione w opisie zdarzenia przyszłego).
W interpretacji indywidualnej z dnia 30 maja 2017 r. sygnatura 0114-KDIP4.4012. 62.2017.1.MPE Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem transakcji nie stanowią takich autonomicznych, zorganizowanych zespołów. Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem zbycia nie będą inne aktywa, zobowiązania, gotówka, należności. W wyniku transakcji sprzedaży, nabywca nigdy nie przejmuje żadnych źródeł finansowania działalności. Nie przejmuje również żadnych zobowiązań ani roszczeń, a także żadnych należności. W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywane nieruchomości nie zostały formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy, żadna ze zbywanych nieruchomości nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy tez oddziału wydzielonego w ramach działalności. Tym samym nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zbywanego zespołu składników majątkowych. Brak jest również wyodrębnienia pod względem finansowym zbywanych nieruchomości. Wnioskodawca nie prowadzi w stosunku do żadnej z nieruchomość odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z poszczególnymi nieruchomościami nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont, możliwe jest tylko przypisanie pozycji zapisanych na jednym koncie do nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK − „miejsca powstawania kosztów”. Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca dokonuje inwestycji w nieruchomości poprzez odpowiednie jej przygotowanie do zbycia, a jego intencją jest czerpanie zysków z działalności deweloperskiej. Skoro w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca przygotowuje towar do sprzedaży, a następnie dokonuje stosownej transakcji zbycia na rzecz nabywcy, to całość nosi wyraźne znamiona zwykłej transakcji handlowej, której przedmiotem jest towar handlowy. Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa”.
Ponadto, nie są spełnione inne przestanki, kreujące istnienie ZCP, tj.:
Nie można także zapomnieć o planach Spółki związanych z inwestowaniem w rynek nieruchomości, co podkreśla tylko ciągłość istnienia przedsiębiorstwa.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb regulacji podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.).
Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Na mocy art. 43 ust. 11, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
Zgodnie jednak w myśl art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:
Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
Z treści wniosku wynika, że przedmiotem dostawy będzie budynek, na który są i będą ponoszone nakłady będące wydatkami na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych. Jak wskazał Wnioskodawca, wartość tych nakładów ma przekroczyć 30% wartości początkowej budynku. Ulepszenia te nie zostały jeszcze zakończone, w konsekwencji czego przedmiotowego budynku nie przyjęto jeszcze do użytkowania. W związku z ponoszonymi wydatkami, Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Analiza przytoczonych okoliczności sprawy oraz treści przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że przedmiotowa transakcja nie będzie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Na kupującego nie przejdą należności Wnioskodawcy, oznaczenie indywidualizujące Spółkę (bo ta nadal będzie działać pod swoim szyldem) czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Spółki. W związku z tym, skoro składniki przedsiębiorstwa mające być przedmiotem transakcji nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, czy przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, to czynność ich zbycia będzie stanowić transakcję podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Jednocześnie, wskazać należy, że w sytuacji, gdy na dzień zbycia budynku, wartość nakładów będących wydatkami na ulepszenie nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie przekroczy 30%, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do zwolnienia od podatku dostawy tejże nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Należy bowiem zaznaczyć, że w takiej sytuacji, pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. W związku z tym, o ile strony transakcji spełnią przesłanki zawarte w art. 43 ust. 10 i ust. 11, Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku.
Natomiast w sytuacji, gdy na dzień zbycia budynku, łączna wartość wydatków na ulepszenie budynku przekroczy 30% jego wartości początkowej, dostawa tego budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wskazać należy, że w takim przypadku dostawa tego budynku dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia. Dostawa przedmiotowego budynku nie skorzysta również ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ jak wskazał Wnioskodawca, ma on prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ponoszonych wydatków na ulepszenie. Zatem jeśli wartość nakładów będących wydatkami na ulepszenie nieruchomości, o której mowa we wniosku, przekroczy 30%, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do zwolnienia od podatku a dostawa tej nieruchomości będzie opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze powyższe, z uwagi na możliwość innej podstawy prawnej opodatkowania transakcji zbycia budynku, oceniając stanowisko Wnioskodawcy, całościowo należało uznać je za nieprawidłowe.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z póżń. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0115-KDIT1-2.4012.776.2018.2.NK
0115-KDIT1-3.4012.699.2018.2.EB | Interpretacja indywidualna

References: art. 43
 art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 231
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 6
 art. 551
 art. 6
 art. 551
 art. 551
 art. 551
 art. 5
 art. 551
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 12
 art. 9
 art. 43
 art. 2
 art. 551
 art. 5
 art. 7
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 3