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Universimmo.com - Agent commercial
Agent commercial Forum fermé
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Posté - 05 oct. 2007 : 12:06:04
Bonjour je suis un petit agent immobilier et j'envisage de recruter un agent commercial pour m'aider un peu.
Il y a qque temps on m'avait dit que cette profession n'existait plus
Quels sont les pieges à éviter si je me lance là dedans?
Rémunérations ?
Posté - 05 oct. 2007 : 12:54:19
Initialement entré par maripili
bonjour, en tant qu'agent immobilier vous devriez connaitre la legislation régissant votre profession.
l'agent commercial a toujours eu un statut particulier, il est autorisé dans l'immobilier mais aucun lien de subordination ne doit pouvoir etre prouvé. (vous ne pouvez imposé horaire réunion présence etc...)
il est complétement indépendant et vous ne pouvez lui interdire de travailler avec une autre agence.
Coté rem, cela dépent des agences, soit 20+20 soit 25+25 soit ce que vous aurez décidé.
les risques, en cas de séparation il est en droit de vous réclamer un an de commission...
Posté - 05 oct. 2007 : 18:18:24
Initialement entré par leo66
[quote]Initialement entré par maripili
vous ne pouvez lui interdire de travailler avec une autre agence.
Un agaent commercial n'a pas le droit de faire de la concurrence à son mandant sauf accord de celui-ci.
Par contre il peut avoir d'autres mandants dans d'autres domaines.
13018 réponses
Posté - 05 oct. 2007 : 18:37:16
Initialement entré par jcm
Un agent commercial n'a pas le droit de faire de la concurrence à son mandant sauf accord de celui-ci.
Ce n'est pas ce qu'a décidé la Cour de Cassation..
Audience publique du 7 juillet 2004	Rejet.
N° de pourvoi : 02-18135
Président : M. Tricot.
Rapporteur : Mme Tric.
Avocat général : M. Feuillard.
Avocats : la SCP Waquet, Farge et Hazan, la SCP Vincent et Ohl.
Attendu, selon l'arrêt déféré (Montpellier, 12 juin 2002), que la société Jacques Souillat immobilier (société JSI) a conclu au profit de M. X... un contrat d'agent commercial qui prévoyait une clause de non-concurrence sanctionnée par une clause pénale ; qu'après la démission de M. X..., la société JSI l'a assigné afin qu'il soit condamné à cesser des actes de concurrence et à payer l'indemnité prévue par la clause pénale ;
Attendu que la société JSI reproche à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité du contrat conclu entre M. X... et elle et d'avoir, en conséquence, rejeté sa demande de paiement de dommages-intérêts en application de la clause de non-concurrence, alors, selon le moyen :
1 / que si l'activité des agents immobiliers est régie par la loi du 2 janvier 1970, en revanche, la mission de leurs collaborateurs-négociateurs qui concluent des contrats en leur nom et pour leur compte, et qui ne doivent se conformer à la loi de 1970 qu'en ce qui concerne les incapacités de l'article 9, n'est pas régie par des dispositions législatives particulières de cette loi, et peut d'ailleurs relever de statuts différents (salarié, mandataire...) ; qu'en l'espèce, la mission de M. X..., intervenant en qualité d'agent commercial, était donc nécessairement définie par la loi du 25 juin 1991, de sorte que le contrat de mandat d'intérêt commun était valable entre les parties ; qu'en estimant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1er de la loi du 25 juin 1991, 1er et 3 de la loi du 2 janvier 1970, ainsi que 1134 et 1984 du Code civil ;
2 / qu' il appartient au juge de qualifier ou de requalifier les faits ou actes litigieux ; que, même à supposer que le contrat de "mandat d'intérêt commun" ait été à tort qualifié comme tel, il appartenait à la cour d'appel de donner à ce contrat, dont elle n'a pas relevé qu'il contiendrait des clauses qui seraient illicites ou incompatibles avec l'application de la loi du 2 juin 1970, son exacte qualification ; qu'en procédant d'emblée à l'annulation du contrat, au motif qu'il avait été inexactement qualifié de contrat de mandat d'intérêt commun, au lieu de procéder à sa requalification, la cour d'appel a violé l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ;
3 / qu'en annulant le contrat du 8 octobre 1998, au motif que l'activité de M. X... était soumise à la loi du 2 janvier 1970, sans vérifier s'il n'était pas conforme aux dispositions de cette loi, la cour d'appel a violé l'article 1108 du Code civil ainsi que les articles 1er et suivants de la loi du 2 janvier 1970 ;
Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt relève que le contrat litigieux exige de l'agent l'absence de condamnation interdisant la profession d'agent immobilier, lui donne mandat de réaliser l'achat, la vente, l'échange d'immeubles ou l'achat, la vente de fonds de commerce, de sorte que l'agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l'authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d'opérations de marchands de biens ; qu'il retient à bon droit que pareille activité est régie par la loi du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er de la loi du 25 juin 1991, alinéa 2, devenu l'article L. 134-1 alinéa 2, du Code de commerce, l'exclut de l'application du statut des agents commerciaux ;
Attendu, en deuxième lieu, que la cour d'appel étant saisie d'une demande d'annulation du contrat d'agent commercial au motif que l'activité de M. X... était réglementée par la loi du 2 janvier 1970, ce qui excluait la possibilité de conclure un contrat d'agent commercial, la société JSI a seulement soutenu que le statut des agents commerciaux était applicable et que pour cette raison le contrat était valable, sans demander à la cour d'appel de le requalifier ni prétendre qu'il était conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; que le moyen, qui est mélangé de fait et de droit, est donc nouveau ;
D'où il suit que le moyen, qui ne peut être accueilli en ses deuxième et troisième branches, n'est pas fondé pour le surplus ;
Condamne la société Jacques Souaillat immobilier aux dépens ;
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
Posté - 05 oct. 2007 : 19:46:56
Désolé, je ne vois pas où la cour de cass contredirait ce que j'ai dit.
Posté - 05 oct. 2007 : 19:55:59
Vous le faites exprès ? L'AI de l'arrêt s'est fait karchérisé avec sa clause de non concurrence. Vous l'avez lu au moins ?
Posté - 05 oct. 2007 : 20:02:31
La clause de non concurrence dont il s'agit s'applique après la fin du contrat ; pendant le contrat il ny en a pas besoin, voici un extrait du Code de commerce :
"Article L134-3
L'agent commercial peut accepter sans autorisation la représentation de nouveaux mandants. Toutefois, il ne peut accepter la représentation d'une entreprise concurrente de celle de l'un de ses mandants sans accord de ce dernier."
Ce qui est exactement ce que je disais plus haut.
Qui est karcherisé ?
Posté - 05 oct. 2007 : 20:54:14
La Cour de Cassation ne parle pas que la clause concernait la période post contrat. Commencez donc par apprendre à lire.
1366 réponses
Posté - 05 oct. 2007 : 22:07:08
- Il est facile de prouver le lien de subordination juridique et de requalifier le contrat d'agent commercial en CDI.
- la clientèle appartient légalement à l'agent commercial, et pas à l'agence. Si vous virez l'agent co, faudra payer des indemnités
- Pour la com, au moins 20%-20% mais de préférence 25%-25%.
Posté - 05 oct. 2007 : 23:23:42
Initialement entré par LeNabot
J'ai bien lu. Et rien trouvé de ce que vous dites. C'est facile de présenter n'importe quel texte et de dire "mais vous avez mal lu, rien compris..."
Avez-vous lu l'article L 134-3 du Code de commerce ? Il est ambigu, peut-être ?
Même placé devant l'évidence, vous ne reconnaissez jamais avoir tort !
Edité par - jcm le 05 oct. 2007 23:33:17
Posté - 05 oct. 2007 : 23:29:12
Initialement entré par Scorpion
Pas si facile que ça, mais ça arrive.
- la clientèle appartient légalement à l'agent commercial, et pas à l'agence.
non, la clientèle appartient au titulaire de la carte pro, tout au plus l'agent co peut prétendre à une indemnité de rupture de contrat compensatrice du préjudice subi ; ceci dit dans l'immobilier le préjudice est mince, puisqu'il n'y a pas de clientèle récurrente.
Si vous virez l'agent co, faudra payer des indemnités
Posté - 06 oct. 2007 : 06:32:32
Décidemment vous en surprendrez plus d'un. Et dire que vous prétendez donner des cours de droit au reste de votre profession. On imagine le niveau moyen du troupeau.
Je vous livre ici un commentaire du site jurisprudentes que vous devriez savoir :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=3775
Il faut rappeler que l’article L. 134-1, alinéa 2 du Code de commerce dispose que les agents travaillant dans un secteur d’activité réglementé ne peuvent pas être des agents commerciaux et que la Cour de cassation en a conclu que les agents immobiliers, dont l’activité est réglementée par la loi Hoguet ne pouvaient pas s’immatriculer en tant qu’agents commerciaux (Cour de cassation, Chambre com., 7 juillet 2004, pourvoi n° 02-18135).
À la suite de cet arrêt, des greffes des tribunaux de commerce ont refusé d’immatriculer au registre spécial des agents commerciaux les négociateurs immobiliers, ou de renouveler leur immatriculation.
Conclusion : votre article L 134-3 du code de commerce ne vaut tripette.
Au moins l'arrêt a le mérite d'être clair, même si la solution dégagée suscite quelques interrogations chez vous. Une querelle de chiffonniers donne parfois des jurisprudences importantes.
Edité par - LeNabot le 06 oct. 2007 07:11:00
Posté - 06 oct. 2007 : 07:50:46
Pas d'accord jcm. La clientèle appartient à l'agent commercial, et c'est pourquoi le mandant doit indemniser l'agent si il souhaite rompre le contrat sans l'accord de l'agent. Les commandes appartiennent au mandant, ca oui. Et les commandes sont les mandats dans une agence.
Pour en revenir à la subordination juridique. Si un agent co travaille pour une seule agence, et qu'il ne rentre que des mandats pour cette agence, alors la subordination juridique est facile à prouver.
Posté - 06 oct. 2007 : 09:34:48
Scorpion, la clientèle appartient à l'agence, titulaire de la carte pro. Point.
L'agent commercial agit au nom et pour le compte du mandant. S'il peut y avoir indemnité, c'est une indemnité de rupture de contrat, pas de clientèle.
La subordination n'est pas si simple à prouver, j'ai vu passer un arrêt de cassation où la requalification était refusée, alors que l'AC n'avait qu'un seul mandant, des permanences... parce que, entre autres, contractuellement il pouvait se faire remplacer, ce qui exclut le contrat de travail.
Posté - 06 oct. 2007 : 09:54:43
Saur respect jcm, vous vous trompez. La clientèle appartient à l'agent commercial. Allez voir ici : http://www.laniac.org/page.php/fr/legal/1246/
"Quid des indemnités de rupture du mandat d'agent commercial (en moyenne deux fois le montant des rémunérations perçues sur les douzes derniers mois)?
Sans oublier que desormais du fait du statut de l'agent commercial, la clientèle lui appartient (à l'agent commercial), et non pas à l'agence immobilière.... d'où la possibilité pour l'agent de travailler avec l'agence qu'il veut sur les mandats qu'il aurait lui même 'rentré'... ou vendre ceux des autres mandataires des l'agence..."
Edité par - Scorpion le 06 oct. 2007 09:55:28
Posté - 06 oct. 2007 : 09:55:00
LeNabot, vous me décevez, vous avez au moins deux trains de retard. La loi hoguet a été modifiée le 13 juillet 2006 et a légalisé les agents commerciaux dans l'immobilier.
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 97 (JORF 16 juillet 2006).
Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées.(...)
Celles d'entre elles qui exercent déjà leur activité à titre non salarié à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux dans les neuf mois à compter de cette date."
Qui est karcherisé une deuxième fois ?
Vous auriez peut être dû crier moins fort...
Posté - 06 oct. 2007 : 10:11:11
Eh bien celui qui a écrit cela a écrit une connerie.
Il s'agit d'une indemnité de rupture de contrat, pas de clientèle.
Il y a eu il y a qques années un procès sur ce point qui a donné lieu à qques articles dans des revues professionnelles, je tâcherai de les retrouver. Et ce procès confirmait bien que la clientèle n'appartenait pas à l'AC.
Et le texte fondateur de l'AC lui interdit de faire concurrence à son mandant, sauf accord de celui-ci. Un AC peut travailler pour plusieurs mandants dans l'immobilier uniquement si ces derniers sont d'accord.
Posté - 06 oct. 2007 : 10:17:29
Oui et alors ? je vous répondrais.
Cette modification de la loi Hoguet impose-t-elle que l'agent commercial obtienne une autorisation de l'AI pour contracter un nouveau mandat ?
Edité par - LeNabot le 06 oct. 2007 10:17:59
Posté - 06 oct. 2007 : 10:19:53
Bien sûr mon grand. Tout ce qui ne sort par des forges de la société jcm, c'est des conneries. D'ailleurs probablement que l'arrêt de la Cour de Cassation qui vous a personnellement étrillé, c'était des conneries aussi si on y va par là.
Posté - 06 oct. 2007 : 10:40:56
LeNabot, allez (re ?)lire la loi Hoguet et le Code de commerce.
Il en ressort clairement que les AC sont, non seulement autorisés, mais que c'est le seul statut autorisé pour les non salariés.
Et qu'ils n'ont pas le droit de faire concurrence à leur mandant, sauf accord de celui-ci.
Votre inculture juridique est consternante.
Et chaque fois que vous êtes coincé, que vous n'avez plus d'arguments, vous ressortez cette affaire vielle de 15 ans, qui était, je vous le rappelle, une cassation partielle, avec un renvoi à la cour d'appel, que j'ai gagné. Vous êtes pitoyable.
Vous n'aimez pas les AI, heureusement que vous n'en êtes pas un, vous feriez honte à la profession.
Posté - 06 oct. 2007 : 10:55:13
Ils doivent bien rigoler les magistrats de la Cour de Cassation qui vous ont condamné pour une histoire de commissions indues.
Vous n'avez certaiment pas lu les tous derniers arrêts qui sont sortis après la promulgation de la réforme.
Je vous concède que celui que je cite est très bref, mais ce n'est pas pour autant que la réforme de la loi Hoguet repeinte par le lobby de quelques agents immobiliers teigneux va régler le problème des agents commerciaux.
En parlant de culture juridique, vous ressemblez à un bon vieux tracteur d'agriculteur. Bon WE, cher ami
Audience publique du 3 avril 2007	Rejet
N° de pourvoi : 06-13502
Sur le moyen unique tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe :
Attendu que la société Elit immobilier, aujourd'hui dénommée Agence immobilière sarthoise Lelièvre, exerçant l'activité d'agent immobilier, a conclu avec M. et Mme X... un contrat dit "d'agent commercial immobilier avec mise à disposition d'un cabinet secondaire" ; que c'est sans méconnaître l'objet du litige que la cour d'appel (Angers, 13 décembre 2005), saisie du différend né de la rupture de ce contrat, a constaté la nullité de celui-ci, faute de respect de dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, dès lors que l'illicéité dudit contrat avait, sur le fondement de ces dispositions, été invoquée, en cause d'appel, par la société ; que le moyen n'est donc pas fondé ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 500 euros à la société Agence immobilière sarthoise Lelièvre ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Condamne M. et Mme X..., chacun, à une amende civile de 500 euros envers le Trésor public ;
Edité par - LeNabot le 06 oct. 2007 11:03:17

References: l'article 9
 l'article 12
 l'article 1108
 l'article 1
 art. 97
 l'article 700