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Timestamp: 2020-03-31 19:55:24+00:00

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Examen individualizado de las obligaciones de información previa de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Examen individualizado de las obligaciones de
información previa de la Ley 2/2009
Nota: Se trata de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
SUMARIO: Examen individualizado de las obligaciones de información previa de la Ley 2/2009.
II.- EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES Y REQUISITOS DE INFORMACIÓN PREVIA SEGÚN LA LCCPCHySI.
1.- Los art. 14.3, 20.3 y 18.1, 2.a y 3 LCCPCHySI.
2.- La consecuencia jurídica del incumplimiento de la información previa es el derecho de desistimiento.
3.- Cumplimiento e incumplimiento de la obligación de información previa.
III.- EXAMEN INDIVIDUALIZADO DE LAS OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN PREVIA DE LA LCCPCHYSI.
1.- Información sobre tipos de interés. 1.1.- Inscripción de los tipos de interés máximos. 1.2.- Cumplimiento e incumplimiento de la obligación de información. 1.3.- Aparente gratuidad del crédito.
2.- Información sobre comisiones, compensaciones, condiciones, precios, gastos repercutibles e impuestos. 2.1.- Información de costes que generan pretendidas obligaciones a favor del predisponente. 2.1.1.- Gastos preparatorios cuando la empresa concierte o efectúe directamente la prestación del servicio. 2.1.2.- Servicios preparatorios efectuados directamente por la empresa a cargo del consumidor. 2.1.2.1.- Cumplimiento e incumplimiento de la obligación de información. 2.2.- Información de costes que generan obligaciones a favor de un tercero. 2.2.1.- Gastos preparatorios cuando los servicios los preste un tercero. 2.2.2.- Indicación de otros impuestos y gastos cuando no se paguen a través de la empresa o no los facture ella misma. 2.2.3.- Servicios preparatorios efectuados por un tercero a cargo del consumidor.
3.- Obligación de mencionar en determinadas comunicaciones la TAE mediante un ejemplo representativo. 3.1.- Indicación de la TAE en la publicidad. 3.2- Mención de la TAE en la información previa al contrato, oferta vinculante proyecto de escritura pública y contrato.
4.- Obligaciones en la publicidad. 4.1.- Información en la publicidad sobre gastos de agrupación y sobre otros extremos del desarrollo reglamentario autonómico. 4.2.- Información sobre el carácter del intermediario. 4.3.- Información en la publicidad del intermediario sobre gastos de agrupación. 4.4.- Información en el contrato de intermediación sobre la TAE de la agrupación y comparación que procede.
5.- Información sobre otras obligaciones contractuales. 5.1.- Supuestos y periodicidad de comisiones, compensaciones y gastos repercutibles. 5.2.- Contenido mínimo del folleto y otros extremos incluidos en el mismo por el desarrollo reglamentario autonómico. 5.3.- Principales características del contrato. 5.4.- Modalidades de pago y ejecución. 5.5.- Derecho de resolución, compensaciones y otras circunstancias incluidas por el desarrollo autonómico. 5.6.- Contenido de la oferta vinculante.
6.- Información relevante para formar el consentimiento contractual: desistimiento. 6.1.- Derecho de desistimiento. 6.2.- Riesgos especiales y sobre el tipo de interés. 6.3.- Reducción de cuota. 6.4.- Información de la empresa. 6.5.- Supuestos de existencia del derecho a oferta vinculante. 6.6.- Medios de reclamación. 6.7.- Lengua. 6.8.- Legislación y tratamiento tributario. 6.9.- Examen del proyecto de escritura.
7.- Otras obligaciones formales de comunicación. 7.1.- Obligación de entregar oferta vinculante. 7.2.- Derecho de desistimiento en tablón de anuncios.
8.- Informaciones sobre contratos de terceros respecto de la intermediación. 8.1.- Indicación de informaciones del préstamo en el contrato del intermediario. 8.2.- Carácter de la representación del intermediario. 8.3.- Informaciones del préstamo en el contrato del intermediario.
En un trabajo reciente había prometido exponer minuciosamente los efectos del incumplimiento de cada una de las obligaciones de información previa establecidas por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (LCCPCHySI en adelante), a cuyo estudio había dedicado el verano de 2009 y cuyo remate, por un deseo de perfección, había dejado para más adelante[1].
Ahora, acuciado por otros encargos y ocupaciones, reconozco que aquél deseado primor en el acabado no está a mi alcance, por lo que acogido a la cercanía de esta web y a la indulgencia del lector, presento aquellas investigaciones.
5.- En definitiva, la mera predisposición especial comunicada prevalece sobre las condiciones particulares incorporadas al contrato menos beneficiosas.
Por tanto, la consecuencia jurídica que corresponde por el incumplimiento de la información previa, como requisito de validez del contenido contractual informado es la posibilidad de la invalidez de los contratos, de acuerdo con lo previsto en la legislación civil, sin perjuicio de la integración de los contratos conforme a lo previsto en los artículos 61 y 65 del TRLGDCU[4].
La vigencia de dicha conclusión se encuentra avalada por el art. 4 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas que dispone la abusividad por falta de transparencia cuando la misma se refiere a cláusulas contractuales que se refieren a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre, por una parte, precio y retribución y, por otra, los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida.
Porque la legislación si bien establece un derecho de desistimiento ad nutum también lo es que establece otro para el caso del incumplimiento de la obligación de información sobre el propio derecho de desistimiento.
En este último caso no establece un derecho de resolución para el caso de incumplimiento de obligación de información previa del predisponente, sino que se trata del derecho libre a desvincularse del contrato derecho de desistimiento- para el caso de que el predisponente no acredite haber cumplido con su obligación de información previa sobre el propio derecho de desistimiento.
1º.- Para caso de incumplimiento de la obligación de información sobre el propio derecho de desistimiento, se prolonga el dies a quo de ejercicio del derecho (art. 9.4.III in fine LCDSFC, art. 71.3 y 110.I TRLGDCU, art. 21.2 LCCPCHySI).
Se ha dicho que hay una diferencia entre el derecho de desistimiento ad nutum y una facultad resolutoria para caso de incumplimiento, diferencia no siempre clara ni bien precisada[6].
Respecto a la "gratuidad" de la financiación cuando se opte por la continuidad del contrato, creemos que es meramente aparente, ya que en rigor es financiación al vendedor que cede al comprador la vivienda por debajo de su valor, renunciando el promotor a parte del beneficio, a fin de que con ello, el comprador pueda adquirir la vivienda.
Por otra parte, en caso de resolución no procede la devolución cuando la misma es convencional, pero esa devolución sí está justificada en el caso del desistimiento, ya que se trata de un efecto que tiene su origen en un tratamiento legal específico que lo justifica ad nutum y con carácter extrajudicial, por lo que aún en el caso de que el desistimiento sea consecuencia del pacto entre las partes, la devolución estará justificada[19].
La TAE representa el coste total del crédito o préstamo, es decir, la suma de todas las cargas económicas que el consumidor, directa o indirectamente, ha soportado para obtener el crédito[22].
Parece lógico que el "dies a quo" empiece a contar desde que la persona consumidora tenga conocimiento de la falta de inscripción o entrega, sin embargo, la regulación supletoria nos lleva, en defecto de pacto al respecto, al momento que determina el art. 71.3 TRLGDCU, a saber, la entrega del bien contratado o la celebración del contrato si el objeto de éste fuera la prestación de servicios.
Seguramente las entidades de crédito protestarán, sin embargo, no debe dejar de señalarse que un mercado eficiente sólo puede basarse en la transparencia y que la sociedad española estará mucho más orgullosa de su sistema financiero si se ajusta al fair play que si menudea en apaños de tahúr.
Lo mismo cabe decir de los otros impuestos citados en los arts. 14.1.b.4 y 20.1.b.3, sin perjuicio del derecho a devolución de lo pagado a Hacienda para caso de desistimiento.
Respecto de la oferta vinculante de crédito o préstamo hipotecario cabe indicar que hallándose la misma en poder del adherente persona consumidora, ésta puede reclamar al notario que el contrato se integre con otras informaciones antecedentes y favorables a la persona consumidora pero no incluidas en la oferta, sobre la base de que la empresa no podrá alegar falta de representación conforme al art. 85.9 TRLGDCU.
Como vemos las personas consumidoras pueden sacar muchas cosas buenas del establecimiento por el legislador de obligaciones de información previa. Más aún podrían conseguir con una mayor claridad legislativa, pero las dudas del legislador alientan las expectativas de algunas malas empresas que prefieren un pequeño gasto relativo en litigios que introducir políticas de transparencia. Para ellas el laberinto del foro es una defensa más segura que la competencia leal y las buenas prácticas.
Por eso es urgente que el legislador por un lado no ceje en establecer en cada sector, las correspondientes obligaciones de información previa y, por otro, que establezca pronunciamientos más claros en pro de la persona consumidora, dándola medios fáciles para sacar de sus relaciones contractuales las disposiciones oscuras y perjudiciales.
Adicae, La realidad del crédito en España, Zaragoza, 2007, 225 págs.
Álvarez Lata, N., Invalidez e Ineficacia en el Derecho Contractual de Consumo Español. Análisis de los Supuestos Típicos de Ineficacia en los Contratos con Consumidor, Thomson-Aranzadi, Cizur Menor, 2004, 269 págs.
Ballugera Gómez, C., Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), págs. 1777 a 1869.
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Blanco Pérez-Rubio, L., El control de contenido en condiciones generales y en cláusulas contractuales predispuestas, en Revista Jurídica del Notariado, núm. 35 (2000), págs. 9 a 36.
Clavería Gosálbez. L. H., Una nueva necesidad: la protección frente a los desatinos del legislador. (Comentario atemorizado sobre la Ley 7/1998, sobre Condiciones generales de la contratación, en Anuario de Derecho Civil, tomo LI, (1998), págs. 1301-1315.
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Díez-Picazo, L., Fundamentos del derecho civil patrimonial, Volumen primero, Thomson Reuters, Madrid, 2009, reimpresión, 662 págs.
Heras Hernández, M. M., La forma de los contratos: el neoformalismo en el derecho de consumo, en Revista de Derecho Privado, núm. 5-6, (2005), págs. 27 a 50.
Marimón Durá, R., La Tutela del Usuario en el Contrato Bancario Electrónico, Monografía núm. 8 asociada a la Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas tecnologías, (2009), 285 págs.
Pagador López, J., Lección 7ª. Las condiciones generales de la contratación: introducción y régimen jurídico de los contratos celebrados mediante ellas, en Curso sobre protección jurídica de los consumidores coordinado por G. Botana García y M. Ruiz Muñoz, Madrid, 1999, págs. 163 a 184.
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Pertíñez Vílchez, F., Las Cláusulas Abusivas por un Defecto de Transparencia, Thomson-Aranzadi, Cizur Menor, 2004, 262 págs.
Petit Lavall, M. V., La protección del consumidor de crédito: las condiciones abusivas de crédito, Tirant Lo Blanch, Valencia, 1996, 286 págs.
Vidal Francés, P., II. Resoluciones de la Dirección General. Compraventa con condición resolutoria.- Sobre aplicación de la Ley de Defensa de Consumidor y Usuarios.- Facultades de calificación del registrador (Resoluciones de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991), en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 608, (1992), págs. 178 a 195.
[1] Vid mi artículo Condiciones generales de la contratación y negociación en los contratos de la Ley 2/2009, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 165, (2010), pág. 342. La mención de artículos, cuando no se diga otra cosa se refiere en todo caso a artículos de esta Ley.
[2] Repárese brevísimamente que la prevalencia de los antecedentes más beneficiosos implica expulsión de parte del contenido contractual. De ello resulta a su vez que la comparación de términos, al mostrarnos la incorporación al contrato de un contenido menos beneficioso que los antecedentes, pone de manifiesto la abusividad del término contractual que, a la postre, pero como prius lógico, resulta expulsado. Tal expulsión se encuentra firmemente apoyada en los arts. 4 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, 1 LCGC y 61 TRLGDCU.
[6] Marimón Durá, R., La Tutela del Usuario en el Contrato Bancario Electrónico, Monografía núm. 8 asociada a la Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas tecnologías, pág. 210.
[9] Vid. mí El contrato..., págs. 81 y ss.
[10] Vid. Clavería Gosálbez, L. H., Una nueva necesidad: la protección frente a los desatinos del legislador. (Comentario atemorizado sobre la Ley 7/1998, sobre Condiciones generales de la contratación, en Anuario de Derecho Civil, tomo LI, (1998), pág. 1305; Condiciones generales..., pág. 55; Pagador López, J., Impugnación por vicios del consentimiento y condiciones generales de la contratación, en Diario La Ley, nº 4767, (1999), págs. 1850 y 1853; Lección 7ª. Las condiciones..., pág. 181; Blanco Pérez-Rubio, L., El control de contenido en condiciones generales y en cláusulas contractuales predispuestas, en Revista jurídica del notariado, nº 35 (2000), págs. 33-34 Pertíñez Vílchez, F., Las Cláusulas Abusivas..., págs. 140-141 y 219; y Álvarez Lata, N., Invalidez e Ineficacia en el Derecho Contractual de Consumo Español. Análisis de los Supuestos Típicos de Ineficacia en los Contratos con Consumidor, Thomson-Aranzadi, Cizur Menor, 2004, pág. 48.
[11] Vidal Francés, P., II. Resoluciones de la Dirección General. Compraventa con condición resolutoria.- Sobre aplicación de la Ley de Defensa de Consumidor y Usuarios.- Facultades de calificación del registrador (Resoluciones de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991), en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 608, (1992), pág. 188; y Díez-Picazo, L., Fundamentos..., pág. 447.
[12] Heras Hernández, M. M., La forma..., pág. 46.
[13] Adicae, La realidad..., pág. 104.
[14] Art. 13.2 LCCPCHySI: El folleto informativo indicará con claridad los gastos preparatorios de la operación, tales como asesoramiento, tasación, comprobación de la situación registral del inmueble, u otros que sean a cargo del consumidor aun cuando el préstamo o crédito no llegue a otorgarse [...] La información sobre estos gastos es vinculante cuando la empresa concierte o efectúe directamente la prestación del servicio.
[16] Vid. mi Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), págs. 1811-1812.
[17] Art. 13.2 LCCPCHySI: El folleto informativo indicará con claridad los gastos preparatorios de la operación, tales como asesoramiento, tasación, comprobación de la situación registral del inmueble, u otros que sean a cargo del consumidor aun cuando el préstamo o crédito no llegue a otorgarse [...] La información sobre estos gastos es vinculante cuando la empresa concierte o efectúe directamente la prestación del servicio.
[21] Art. 12.1 LCCPCHySI: En la publicidad y comunicaciones comerciales de las empresas y en los anuncios y ofertas exhibidos en sus establecimientos abiertos al público en los que se ofrezcan préstamos o créditos hipotecarios, siempre que se haga referencia al importe del crédito o préstamo o se indique el tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del crédito o préstamo, las empresas deberán mencionar también la tasa anual equivalente, mediante un ejemplo representativo [...]
[22] Petit Lavall, M. V., La protección del consumidor de crédito: las condiciones abusivas de crédito, Tirant Lo Blanch, Valencia, 1996, págs. 210-211.
[23] Pertíñez Vílchez, F., Las Cláusulas Abusivas..., pág. 30.
[25] Köndgen, J., Grund und Grenzen des Trasnparenzgebor-im AGB-Recht, Neue Juristiche Wochenschrift, 1989, pág. 950, apud Pertíñez Vílchez, F., Las Cláusulas Abusivas..., pág. 45.
[26] Heras Hernández, M. M., La forma..., pág. 32.
[27] Pertíñez Vílchez, F., Las Cláusulas Abusivas..., pág. 172.
[28] Punto primero del art. 12.2 LCCPCHySI: En el caso de que la comunicación comercial se refiera a la agrupación de distintos créditos o préstamos en uno solo, deberá facilitarse información de forma clara, concisa y destacada de cualquier tipo de gastos relacionados con la citada agrupación...
[30] Punto primero del art. 19.4 LCCPCHySI: En el caso de que la comunicación comercial se refiera a la agrupación de distintos créditos o préstamos en uno solo, deberá facilitarse información de forma clara, concisa y destacada de cualquier tipo de gastos relacionados con la citada agrupación...
[32] Vid. mi Condiciones generales de la contratación y negociación..., págs. 331 y ss.
[33] Primer punto del art. 5.1.II LCCPCHySI: En las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles, incluidas las actividades de asesoramiento, se indicarán los supuestos y, en su caso, periodicidad con que serán aplicables...
[34] Art. 13.1 in fine LCCPCHySI: [Obligación de entregar folleto]...y con el contenido mínimo del anexo I de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
Art. 13.2 LCCPCHySI: ...así como los demás extremos que, siendo compatibles con la legislación comunitaria sobre la materia, determinen las comunidades autónomas reglamentariamente.
[41] Adicae, La realidad..., págs. 82 y 151.
[42] Art. 12.2 in fine LCCPCHySI: ...se prohíbe hacer referencia a la reducción de la cuota mensual a pagar, sin mencionar de forma expresa el aumento del capital pendiente y el plazo de pago del nuevo préstamo o crédito.
Art. 19.4 LCCPCHySI: ...se prohíbe hacer referencia a la reducción de la cuota mensual a pagar, sin mencionar de forma expresa el aumento del capital pendiente y el plazo de pago del nuevo préstamo o crédito.
Punto primero del art. 13.1 LCCPCHySI: Las empresas deberán informar obligatoriamente a los consumidores que soliciten préstamos o créditos hipotecarios mediante la entrega gratuita de un folleto en el que conste la información prevista en el artículo 14.1.a)...
[53] Art. 19.1 LCCPCHySI: En la publicidad y comunicaciones comerciales y en los anuncios y ofertas exhibidos en los establecimientos abiertos al público de las empresas en los que se ofrezca la intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito, con cualquier finalidad, siempre que indiquen el tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del crédito o préstamo, deberán cumplirse las exigencias establecidas por la normativa que resulte aplicable al préstamo o crédito de que se trate sobre el que se ofrece la intermediación...
[54] Art. 19.2 LCCPCHySI: ...deberán indicar de forma expresa e inequívoca que la actividad que se promociona es de intermediación en la concesión de préstamos o créditos.
LEY CONSUMIDORES CRÉDITOS HIPOTECARIOS CONSUMIDORES Y CRISIS: RESPUESTAS NORMATIVAS
desde el 17 de septiembre de 2010.

References: resolución 
in fine
 resolución 
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 artículo 14