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Timestamp: 2020-08-12 14:36:56+00:00

Document:
Finanzgericht Nürnberg, Urteil vom 26.03.2009 mit dem Az.: 4 K 1522/08
Aktenzeichen: 4 K 1522/08
BewG § 76 Abs. 3
aufgrund mündlicher Verhandlung in der Sitzung vom 26.03.2009
Die Klägerin ist seit 2004 Eigentümerin des 984 qm großen Grundstücks Fl. Nr. in 1, das ihr mit Bescheid vom 29.11.2005 zum 01.01.2005 zugerechnet worden ist.
Auf dem Grundstück wurde als Stahlbeton-Skelettbau mit Mauerausfachung und Eindeckung mit wärmegedämmtem Trapezblech eine gewerbliche Lagerhalle mit Büro und Sozialräumen mit einer Länge von insgesamt 30 m und einer Breite von 12 m errichtet. Das teilweise unterkellerte Gebäude enthält im Untergeschoss die Heizung, im Erdgeschoss an der einen Giebelseite neben dem Eingang zwei Büroräume (zusammen 45 qm) und darüber die Toiletten sowie einen Pausenraum (24 qm). Der Lagerraum der Halle hat in dem an die Büroräume sich anschließenden Bereich zu etwa 1/3 seiner Länge nach oben eine Zwischendecke, über der sich ein Magazin befindet. Im Übrigen ist die Lagerhalle bis zum Dach nach oben offen. Das Gebäude ist an die Firma A GmbH vermietet, die einen Heizungsbau und Sanitärgewerbe betreibt.
Mit Art- und Wertfortschreibungsbescheid auf den 01.01.2005 vom 02.07.2007 traf das Finanzamt für das Grundstück die Artfeststellung Geschäftsgrundstück und stellte den Einheitswert im Sachwertverfahren auf 47.652 EUR (= 93.200 DM) fest. Mit Grundsteuermessbescheid vom selben Tag setzte es den Grundsteuermessbetrag zum 01.01.2005 auf 166,78 EUR fest.
Der Prozessbevollmächtigte erhob für die Klägerin gegen beide Bescheide Einspruch. Mit Entscheidung vom 29.08.2008 wies das Finanzamt den Einspruch gegen den Einheitswertbescheid als unbegründet zurück. Es führte dazu aus, dass das Gebäude zum überwiegenden Teil aus Lagerräumen bestehe, welche zur Gruppe von Geschäftsgrundstücken gehörten, die gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten seien. Für diese Gruppe von Grundstücken sei in 1 zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 keine hinreichende Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung vorhanden gewesen.
Mit der Klage begehrt der Prozessbevollmächtigte, die Einspruchsentscheidung vom 29.08.2008 aufzuheben und den Wertfortschreibungsbescheid vom 02.07.2007 dahin zu ändern, dass der Einheitswert im Ertragswertverfahren auf 28.836 EUR (= 56.400 DM) festgestellt und ausgehend von diesem Einheitswert der Grundsteuermessbetrag entsprechend niedriger festgesetzt wird.
Zur Begründung bringt er im Wesentlichen vor:
Das Grundstück sei als Geschäftsgrundstück nach § 76 Abs. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten. Das Sachwertverfahren könnte nur angewandt werden, wenn die Jahresrohmiete nicht ermittelt bzw. nicht geschätzt werden könnte (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Bei dem Gebäude handle es sich um ein ganz normales Geschäftsgrundstück mit Büroräumen sowie Räumen für Werkstatt und Lager, von denen es in ganz Deutschland mehrere tausend gebe und wie sie für alle Arten von Handwerk, kleinen Industriebetrieben und Einzelhandel und damit letztlich für alle Arten von Gewerbe passend seien. Gerade in solch einem Massenfall eines Gebäudes gehe das Bewertungsgesetz vom Ertragswertverfahren aus. Das streitbefangene Grundstück sei kein Grundstück, das in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr genannt sei. Insbesondere handle es sich nicht um ein Lagerhausgrundstück im Sinn von Abschnitt 16 Abs. 7 BewRGr. Denn Lagerhäuser in diesem Sinn seien etwas ganz anderes, viel größer, rein für Lagerzwecke gebaut und nur dazu nutzbar. Bei dem streitbefangenen Objekt handle es sich um eine Halle für einen Handwerksbetrieb (Sanitär- und Heizungsinstallation sowie Spenglerei mit 5 Mitarbeitern), die nicht besonders auf diesen Betrieb zugeschnitten sei. Die Halle werde tatsächlich zu weniger als einem Drittel ihrer Fläche zu Lagerzwecken genutzt. In ihr stünden zwei Abkantbänke zur Bearbeitung von Blechtafeln für die Spenglerei. Abends würden in der Halle die Montagefahrzeuge geparkt. Die Bezeichnung der Halle im Bauantrag spiele für ihre Bewertung keine Rolle. Die Räume der Halle seien von vornherein als Mehrzweckräume bestimmt gewesen und würden auch so genutzt. Das Gebäude entspreche nicht den in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr ausdrücklich genannten. Somit sei das Grundstück auch nach Ansicht des BFH im Ertragswertverfahren zu bewerten. Das Finanzamt stütze sich dagegen ohne seiner Beweislast nachzukommen auf die Behauptung, dass eine Jahresrohmiete nicht ermittelt werden könne und für seinen Bereich keine Aufzeichnungen von Mieten für solche Geschäftgrundstücke vorhanden seien. Die maßgebliche Jahresrohmiete könne jedoch durch Schätzung ermittelt werden. Auch der BFH gehe in seinen Urteilen immer davon aus, dass die Jahresrohmiete im Zweifel geschätzt werden müsse. Anhand der auf 200.000 EUR aufgerundeten Baukosten von ca. 188.000 EUR sowie der heute erzielbaren Jahresrohmiete von ca. 60 EUR je qm Bürofläche und von 24 EUR je qm sonstiger Fläche ergebe sich durch Umrechnung nach den Wiederherstellungskosten für Wohngebäude auf das Jahr 1963 eine Jahresrohmiete von 5.552 DM, aus der sich aufgerundet auf 6.000 DM der beantragte Einheitswert von 56.400 DM im Ertragswertverfahren errechne.
Wenn die Bewertung im Sachwertverfahren auf Abschnitt 16 Abs. 6 oder 7 BewRGr gestützt werde, sei der angefochtene Bescheid nichtig, weil in ihm ohne einen Hinweis auf diesen Abschnitt der Bewertungsrichtlinien und die Behandlung als Lagerhausgrundstück die erforderliche Begründung fehle und der Hinweis, dass das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten sei, weil weder die Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden könne, nicht ausreiche.
Es trägt dazu im Wesentlichen vor:
Entgegen der Auffassung des Prozessbevollmächtigten falle das streitige Grundstück unter die in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr aufgeführten Objekte. Nach der Baubeschreibung und den eingereichten Bauplänen handle es sich bei dem Gebäude um eine gewerbliche Lagerhalle mit zwei Büroräumen und einem Sozialraum, dem der Lagerhallenbereich das Gepräge gebe. Ein solches Gebäude sei nach der Rechtsprechung (BFH-Beschluss vom 15.12.1993 II B 30/92, BFH/NV 1994,362) im Sachwertverfahren zu bewerten. Der pauschale Hinweis des Prozessbevollmächtigten, in Deutschland gebe es mehrere tausend vergleichbarer Hallen, die eine Ermittlung des Jahresrohmiete für diese Grundstücksgruppe bzw. eine Schätzung der üblichen Miete ermöglichten, erfülle nicht die Anforderungen, die dem Finanzamt eine sachliche Überprüfung gestatteten. Vielmehr habe derjenige, der die Richtlinienaussage bestreite, für die Gerichte nachprüfbar darzulegen, dass im gesamten Bundesgebiet eine hinreichende Zahl vergleichbarer vermieteter Objekte (Lagerhallen) für die Ermittlung der Jahresrohmiete für diese Grundstücksgruppe vorhanden sei. Im Übrigen sei es nicht statthaft, zur Schätzung der Miete die auf einen späteren Stichtag tatsächlich gezahlten Mieten auf die Wertverhältnisse zum 01.01.1964 umzurechnen.
Dem Gericht liegen für das streitige Grundstück die Einheitswertakten des Finanzamts und die Baugenehmigungsakten des Landratsamts Schweinfurt vor.
Hinsichtlich des Grundsteuermessbescheids ist die Klage unzulässig. Es fehlt dazu an einer Einspruchsentscheidung (§ 44 Abs. 1 FGO). Auch fehlt es an einer zulässig geltend gemachten Beschwer (§ 42 Abs. 2 FGO). Die vorgebrachten Einwendungen betreffen nur die Höhe des zugrunde gelegten Einheitswerts. Da es sich bei dem Grundsteuermessbescheid insoweit um einen Folgebescheid handelt, können die vorgebrachten Einwendungen nur gegen den Grundlagenbescheid (Einheitswertfestsstellung) geltend gemacht werden (§§ 351 Abs. 2 AO, 42 FGO).
Hinsichtlich der Feststellung des Einheitswerts ist die Klage unbegründet.
1. Der angefochtene Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung) ist nicht nichtig. Abgesehen davon, dass auch eine fehlende Begründung den angefochtenen Wertfortschreibungsbescheid nicht nichtig machen würde (vgl. § 126 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 AO), enthält dieser hinsichtlich der Anwendung des Sachwertverfahrens eine zutreffende Begründung, die in der Einspruchsentscheidung noch vertieft worden ist. Eines Hinweises in der Begründung auf Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr, einer bloßen Verwaltungsanweisung, bedarf es zur Wirksamkeit des Wertfortschreibungsbescheids nicht.
2. Das Finanzamt hat das Grundstück mit Hallengebäude einschließlich Büros, Toiletten und Sozialraum zutreffend im Sachwertverfahren bewertet.
Nach § 76 Abs. 1 BewG ist der Wert von Geschäftsgrundstücken zwar grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist jedoch das Sachwertverfahren bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke anzuwenden, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann. Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe gehört, die im Sachwertverfahren zu bewerten ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekt gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweist. Nur wenn dies der Fall ist, können sich die Verhältnisse der Gruppe auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), ausgewirkt haben. Die Zahl vermieteter Objekte muss deshalb so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert ist. Die Vermietungsfälle müssen überdies über das Bundesgebiet (ohne Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich ist, die Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Die Bewertung im Sachwertverfahren kann nicht allein mit der Begründung ausgeschlossen werden, es sei rein rechnerisch oder in Einzelfällen möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu ermitteln. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens setzt vielmehr voraus, dass bei der jeweiligen Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden und dabei eine Jahresmiete i.S.d. § 79 Abs. 1 BewG vereinbart ist. Unerheblich ist, in welchem Umfang Verpachtungen vorliegen; denn die Pacht bezieht sich nicht nur auf den Grundstücksgebrauch, sondern regelmäßig auch auf die Nutzung eines eingerichteten Gewerbebetriebs und damit auf Wirtschaftsgüter, die wie Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundstück im Sinne des Bewertungsrechts gehören. Die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte muss im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BewG), also zum 01.01.1964 vorhanden gewesen sein (vgl. BFH-Urteile vom 21.02.2002 II R 66/99, BStBl. II 2002, 378 , vom 16.05.2007, II R 36/05, BFH/NV 2007, 1827, und vom 20.02.1981 III R 42, 47/78, BStBl. II 1981, 458, sowie BFH-Beschluss vom 15.12.1993, BFH/NV 1994,362). Dass eventuell zum Feststellungsstichtag 01.01.2005 eine hinreichende Zahl vergleichbarer vermieteter Objekte vorhanden gewesen ist, ist nicht maßgebend.
In Abschnitt 76 Abs. 6 und 7 BewRGr sind beispielshaft und nicht in abschließender Weise Grundstücksgruppen aufgezählt, bei denen das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Die Aufstellung in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr bildet das Ergebnis von Erfahrungen der Finanzverwaltung, die im Zuge der Vorbereitung des BewG 1965 bei Probeberechnungen im Jahr 1958 gewonnen worden sind. Es handelt sich dabei um meist eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die für die spezifischen Bedürfnisse der jeweiligen Betriebe gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich waren. Die Aufstellung in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr gibt einen Erfahrungssachverhalt wieder, den die Gerichte ihren Entscheidungen grundsätzlich ohne weitere Sachverhaltserforschung zugrunde legen können. Dem Erfahrungssachverhalt kommt die Bedeutung eines Beweises des ersten Anscheins zu (vgl. BFH-Urteil vom 16.05.2007, in BFH/NV 2007, 1827, 1828).
Im Sachwertverfahren werden nach Abschnitt 16 Abs. 6 Satz 2 Werkstätten und nach Abs. 7 Satz 1 BewRGr Lagerhausgrundstücke bewertet. Wie Lagerhausgrundstücke sind nach Abschnitt 16 Abs. 7 Satz 11 BewRGr auch Auslieferungslager von Fabrikationsbetrieben sowie Umschlagschuppen und Lagergebäude zu behandeln, die von Handelsbetrieben (Holzhandel, Schrotthandel, Baustoffhandel u.a.) benutzt werden. Zwar wird das streitbefangene Gebäude nicht von einem reinen Handelsbetrieb benutzt, sondern von einem Handwerksbetrieb des Heizungsbaus mit Sanitärgewerbe und Spenglerei. Auch handelt es sich bei dem streitbefangenen Gebäude nicht um ein reines Lagergebäude, sondern das Gebäude enthält auch Büro und Sozialräume, welche allerdings vom Volumen her weniger als 1/4 des Gebäudes ausmachen. Außerdem wird das Gebäude nach Angaben des Prozessbevollmächtigten von der Mieterin, der A GmbH, als Werkstätte für ihre Spenglerei (zwei Abkantbänke zur Blechbearbeitung) sowie als Abstellraum für ihre Montagefahrzeuge genutzt. Auch wenn das streitige Gebäude neben den Lagerräumen und dem Werkstattbereich noch zwei Büros sowie Toiletten und Sozialraum enthält und auch zum abendlichen Abstellen der Montagefahrzeuge dient, geben ihm doch auch vom Raumvolumen her die Lagerräume und der Werkstattbereich das Gepräge; das Grundstück ist daher nach Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr im Sachwertverfahren zu bewerten.
Nach den Angaben des Finanzamts sind für Gebäude dieser Art Vergleichsmieten auf den 01.01.1964 nicht bzw. nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Auch der Prozessbevollmächtigte hat nicht vorgetragen und dargelegt, dass vergleichbare Gebäude von der Art der streitbefangenen Halle mit Büro- und Sozialräumen zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 in einer Zahl vorhanden und vermietet gewesen sind, dass jedes Finanzamt Vergleichsmieten in ausreichendem Umfang hätte feststellen können. Dass Gebäude gleicher oder ähnlicher Art und Ausstattung zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 nicht in ausreichendem Umfang vermietet waren, liegt nahe und wird vor allem daraus deutlich, dass solche Gebäude auf die Bedürfnisse einzelner Betriebe zugeschnitten sind und wirtschaftlich sinnvoll für Zwecke eines konkreten Betriebs errichtet wurden. Auch wenn durch den zwischenzeitlichen Wandel der Bauweisen Gebäude der streitbefangenen Art zum Fortschreibungsstichtag 01.01.2005 eher vergleichbar geworden und entsprechend auch in ausreichender Zahl vermietet gewesen sein sollten, ist dies für die Ermittlung der Jahresrohmiete bzw. von Vergleichsmieten zum 01.01.1964 ohne Bedeutung.
Für das Gebäude kommt auch nicht eine Schätzung der üblichen Miete nach § 79 Abs. 2 BewG in Betracht, wie sie § 76 Abs. 3 Nr. 2 für die Anwendung des Sachwertverfahrens verlangt. Ein Mietspiegel für Lagerhallen der streitigen Art mit Büro- und Sozialräumen ist beim Finanzamt nach dessen Angaben nicht vorhanden. Auch ein Ansatz der sog. Kostenmiete scheidet aus. Einen Rückgriff auf die Kostenmiete als Rahmenmiete, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten hergeleitet wurde, lässt die Rechtsprechung nur zur Aufstellung von Mietspiegeln bei der vorgeschriebenen Schätzung der üblichen Miete zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern und nur zu, wenn eine Wertableitung der üblichen Miete aus tatsächlich gezahlten Mieten mangels Vergleichbarkeit mit anderen Grundstücksgruppen scheitert und deshalb andere Schätzungsgrundlagen nicht zur Verfügung stehen (vgl. BFH-Urteil vom 04.03.1999 II R 69/97 BFH/NV 1999,1454; zur Kostenmiete vgl. Gürsching/Stenger, BewG, § 79 Rn. 79f., 93-98).
Die Miete kann auch nicht in der vom Prozessbevollmächtigten vorgegebenen Weise geschätzt werden. Diese Schätzung geht von heute üblichen Mieten aus und rechnet diese anhand von Baupreisindices für Wohngebäude auf den 01.01.1964 zurück. Eine Rückrechnung heute üblicher Mieten anhand eines Baupreisindex -auch nicht des Index für Betriebsgebäude- zur Schätzung der üblichen Miete im Sinn von § 79 Abs. 2 BewG ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG nicht zulässig. Gleiches gilt für eine Rückrechnung aufgrund von Mietindices.
3. Die Höhe des im Sachwertverfahren ermittelten Einheitswerts ist nicht zu beanstanden. Sie wird im Einzelnen von der Klägerin auch nicht angegriffen.

References: § 76
 § 76
 § 76
 § 126
 § 76
 § 76
 § 79
 § 79
 § 79
 § 76
 § 79
 § 79
 § 79