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¿Tengo que pagar impuesto por segunda categoría por vender un departamento? - Noticiero Contable
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¿Tengo que pagar impuesto por segunda categoría por vender un departamento?
Notas - Por Miguel Torres en 25 septiembre, 2014 95 comentarios
El día de ayer estaba en la notaria haciendo una transacción de venta de un inmueble que tenía (un departamento en el distrito de Miraflores), ya estaba todo casi finalizado, cuando la notaria me dice: Miguel falta el voucher del impuesto, tienes que pagar un impuesto por la ganancia de la enajenación, me dice asesórate con un contador. ¿Yo soy contador? (sonrojado)
En el Perú, existen 5 tipos de rentas que gravan diversas operaciones (rentas de capital o rentas de trabajo), para saber si una operación está gravada bajo el ámbito de renta, revisemos el artículo 1 de la Ley de Impuesto a la renta:
Artículo 1º.- El Impuesto a la Renta grava:
Como vemos en el inciso b), menciona “ganancias de capital”, pero ¿Qué es ganancias de capital?, para ello revisemos el artículo 2 de la Ley de Impuesto a la Renta:
Artículo 2º.- Para efectos de esta Ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
Por lo tanto si una persona obtiene un ingreso por la enajenación de un bien de capital, dicha operación está gravada con renta, pero ¿Qué tipo de renta?, hemos mencionado que existen 5 tipos de renta, revisemos el inciso j) del artículo 24 de la Ley de Impuesto a la Renta:
Artículo 24º.- Son rentas de segunda categoría:
Luego de haber revisado las normas antes mencionado, llegaremos a la conclusión que si una persona natural realiza la venta de un bien (enajenación) y obtiene una ganancia por dicha operación, está gravada con renta de segunda categoría. Lo antes será válido siempre y cuando dicha persona natural no genere rentas de tercera categoría (comercialice o giro empresarial venta de inmuebles).
Algunas excepciones que no se consideran Ganancias de Capital
Resumiré algunas excepciones en la cual no se generara rentas de segunda categoría, aun haya ganancia de capital:
Inmuebles adquiridos antes del 01/01/2004
La venta de inmuebles que constituyan casa habitación
Cuando no hay ganancia de capital (El valor de la venta es menor al costo de adquisición)
Dicha ganancia está gravada con rentas de tercera categoría (más de 2 operaciones al año)
¿Cómo se calcula dicho impuesto?
Hemos mencionado que el impuesto graba la ganancia de capital, dicha ganancia de capital se obtiene:
Ganancia = Precio de Venta – Costo de Adquisición Actualizado.
El costo de adquisición del inmueble será el valor que pagamos por el inmueble por un factor (índice de corrección monetaria), dicho factor es publicado por el Ministerio de Economía todos los meses, puedes acceder a ello mediante su página web www.mef.gob.pe. Luego de obtener la ganancia, se aplicara la tasa del 5%
Impuesto = Ganancia de Capital x 5%
Miguel adquiere un departamento en Miraflores en Abril del 2007 a un valor de S/. 446,750. El día de ayer 24 de Setiembre de 2014 lo vende a S/. 886,990.
Lo primero es obtener el la ganancia de capital, para ello tenemos que actualizar el valor de adquisición según el índice de corrección monetaria, para ello tenemos que visitar la página del MEF (Descargar Archivo)
Ganancia de Capital = 886, 990 – 446,750 (1.24) = 333,020
Impuesto = 333,020 x 5%
Impuesto = S/. 16,651
Como pago el Impuesto
Una forma muy sencilla es con el formulario Guía Pagos Varios (1662), lo realizas en cualquier banco, para ello lo llenaras de la siguiente manera:
3 marzo, 2018 en 10:18 pm
Si mis padres fallecieran y recibo como herencia su departamento y quisiera venderlo, tengo que pagar impuesto a la renta? A pesar que el inmueble se adquirió antes del 2004? El 5% se aplica al total del valor ya que no me costó nada adquirirlo? O solo pago por el diferencial de lo que le costó a mis padres?.
3 marzo, 2018 en 8:26 pm
Q pasa si no pago el impuesto de segunda categoria
18 enero, 2018 en 2:40 pm
Consulta una persona natural cuantos inmuebles puede vender en el año.
Carolina Delgado dice
3 enero, 2018 en 4:43 pm
Gracias MIGUEL, súper didáctico. Aunque tengo una pregunta de todos modos. Al vender mi casa habitación teóricamente estaría exonerada del pago de segunda, pero éste se divide en departamento y cochera (únicas propiedades a mi nombre). Tengo que pagar impuestos por la cochera?
Y otra pregunta: el factor de corrección que brinda el MEF para el cálculo del impuesto fue sólo hasta el 2014?
28 diciembre, 2017 en 9:10 pm
Compre una casa que nunca la habite en 180 mil. La alquile desde la fecha de la compra hasta que la vendí en 100 mil. Recibí alquileres por 25 mil. El predio nunca lo habite Debo pagar impuesto a la renta?
29 diciembre, 2017 en 7:45 am
Es correcto, pagas impuesto por segunda categoría.
28 diciembre, 2017 en 4:43 pm
Una consulta. Yo compre un terreno en calidad de donacion donde el vendedor no quizo pagar el impuesto de renta y me dijo pactamos por donacion para no pagar impuesto… Y ahora me amenaza que va a cancelar esa donacion. Y que no tiene validez dicho documento. Mi pregunta es. Puede cancelar dicha escritura. Y recuperarselo dicho terreno??? … Grasias..
29 diciembre, 2017 en 8:02 am
Te recomiendo que lo consultes con una notaria, ellos son expertos en esos temas.
22 diciembre, 2017 en 3:48 pm
Muy claro y simple de entender
23 diciembre, 2017 en 10:33 pm
26 diciembre, 2017 en 11:13 pm
Hola Miguel , una pregunta cual seria el porcentaje de renta que debo pagar por vender un camión(lo compre de segunda), que figura como activo de una empresa de transporte. Agradezco tu atencion.
Karen Bj dice
7 diciembre, 2017 en 10:43 pm
Miguel si una persona juridica le vende un terreno a otra juridica también aplica la renta de 2da categoría, ya que en la notaria suelen pedir este pago, gracias!
8 diciembre, 2017 en 4:17 am
No se aplica renta de segunda, si no tercera.
5 diciembre, 2017 en 12:29 pm
Buenas tengo una pregunta deseo pasar mi departamento (casa habitación) a mi empresa SAC para aumento de capital, mi duda es tengo que pagar renta de 2da categoria. y lo otro es si una vez que este en la empresa tengo que depreciarlo o valorizarlo. gracias por la respuesta
8 diciembre, 2017 en 2:08 pm
No pagas renta de 2 categoría.
Karina Salas dice
24 noviembre, 2017 en 10:58 am
Miguel, que pasa si vendo un terreno a plazos 4 años, en que momento debo pagar el impuesto solo haré un contrato de compra y venta que se regularizará la escritura al finalizar los pagos. Gracias
25 noviembre, 2017 en 8:50 am
La notaria te lo va pedir como requisito para aprobar dicho contrato.
Victor Muñoz dice
3 noviembre, 2017 en 12:18 pm
Hola Miguel, gracias de antemano por tu respuesta. Soy No domiciliado y estoy vendiendo un terreno que adquiri en 1994. Tengo que pagar el impuesto? La notaria quiere retener el 5% del precio de venta.
5 noviembre, 2017 en 11:57 am
Es correcto, es impuesto que debes pagar renta de 2 categoría.
2 noviembre, 2017 en 10:36 am
Consulta… Si soy dueño de terrenos como persona y quiero constituir una EIRL, para dedicarme a la compra y venta de terrenos.
1. Puedo venderme a mi empresa EIRL?
2. En caso de ser si, puedo deducirlos como gastos en caso de posteriormente vender los terrenos como empresa?
3. Cuanto pagaria de impuesto Renta caso de estar RMT?
5 noviembre, 2017 en 1:31 pm
Lo mejor seria constituir la EIRL, los terrenos ingresarían como aportes. Luego puedes deducir como gasto todo desembolso vinculado a los terrenos. En el RMT pagarías 10% por las primeras 15 UIT. Luego 29.5%.
Oscar alva dice
1 noviembre, 2017 en 11:59 am
Muy interesante, consulta una persona jurídica me va arrendar un dinero de 50 000 para mi capital q procedimiento e impuesto a seguir gracias
5 noviembre, 2017 en 1:48 pm
Hacer un contrato de préstamo, donde se estipule la tasa y fechas de pago.
Barbara Cabrera dice
5 octubre, 2017 en 2:21 pm
Por favor una pregunta. Estoy vendiendo un departamento que es el unico bien inscrito a mi nombre, el cual lo recibi por anticipo de legitima en enero del año 2016, debo pagar impuesto ? y si es así, leí en algun lugar, que puede restarse el monto por el cual el transferente, es decir mi madre lo adquirió ?, es así? Gracias
6 octubre, 2017 en 12:28 pm
En tu caso el costo es cero, porque tu no pagaste nada por el.
14 septiembre, 2017 en 5:22 pm
Estimado Miguel porfavor orienteme; mi padre tiene un terreno que la compro en el 2008 con un precio de 4200 soles y ahora quiere vendermela a mi a 4000 y el autovaluo esta en 12300..¿habria algun problema que me la venda a ese precio?..¿cuanto tendria que pagar de impuesto a la renta?
21 septiembre, 2017 en 12:15 am
Si hay problema para el pago de impuesto, se va guiar del precio autovalue. En la notaria te lo van exigir. Pagas el impuesto por la diferencia (12,300 – 4200).
4 septiembre, 2017 en 12:42 pm
Una consulta.. estoy vendiendo mi departamento y en la minuta de mi compra y venta no sale los medios de pago que hicimos en el 2011, solo sale que esta cancelada con la firma de ambas partes. Por ese tema la notaria actual quiere que en vez de pagar la ganancia pague el 5% del importe total. ESta bien?
14 septiembre, 2017 en 5:14 pm
Es correcto, al no demostrar el costo, pagas sobre la venta total.
Carmen Condori dice
30 agosto, 2017 en 12:27 pm
Buenas enseñanzas de antemano gracias. Mi pregunta es tengo dos propiedades una casa que alquilo por lo cual pago a la sunat y la otra es tan solo casa habitación, esta última es la que queremos vender, debemos pagar el impuesto a la renta o me exoneracion por ser casa habitación. Lo adquirimos en setiembre del 2005.
11 septiembre, 2017 en 7:14 pm
Podría calificar como exoneración si es casa habitación, debes demostrarlo ante la notaria, porque sera el primer filtro que te solicitara el pago del impuesto para realizar la transacción.
Luis Cantelli dice
20 agosto, 2017 en 11:41 am
Si la venta la realiza una pareja de esposos, que son dependientes y no están en el negocio de compra venta de inmuebles, quien paga el IR, los dos, uno de ellos, con DNI o RUC?
21 agosto, 2017 en 3:51 am
Solo uno de ellos, al ser una sociedad conyugal.
Melvita Alvarado Sinti dice
4 agosto, 2017 en 4:16 pm
Muy explicito el tema Miguel, de pasito quiero hacerle una consulta, una sociedad conyugal vendieron una de sus casas en julio del 2017 y les hicieron pagar a cada uno un impuesto de S/. 4,750.00, hay que realizar alguna declaración mensual en este agosto por dicha operación?.
16 agosto, 2017 en 12:41 am
Si no hay impuesto por regularizar, ya no tienes que presentar DJ Anual 2017 de persona natural.
11 julio, 2017 en 12:39 am
Hola miguel una consulta con tu ejemplo seria venta de inmuebles que constituyan casa habitación como lo tienes mas de 2 años y esta exonerado el impuesto .
11 julio, 2017 en 7:19 am
Aplica el sentido común, luego de leer el articulo.
13 julio, 2017 en 1:18 pm
Estimado Miguel, por favor orientame en esta situación: tengo una empresa EIRL, compramos hace años un terreno por s/ 45,000.00, ahora lo estamos vendiendo por s/ 100,000.00, cual es el impuesto que debe pagar la EIRL??
16 julio, 2017 en 2:49 am
Si es una EIRL, depende tu régimen pagaras renta nada mas.
4 julio, 2017 en 12:11 am
Estimado Miguel por favor orientame, mi padre me entrego una propiedad en anticipo de legitima el año 1992, la estoy independizando actualmente y quisiera venderla estoy afecta al impuesto a la renta?
Luis Castro Zavaleta dice
28 junio, 2017 en 12:10 pm
Tu explicación es buena y didáctica, quiero hacerte una consulta se creo una empresa inmobiliaria presionada por problemas legales y se puso como capital un terreno ahora se quiere vender supongo que esta sujeto IR 3ra. o 2da. y cuando se venda los accionistas pueden retirar sus aportes de la empresa.
28 junio, 2017 en 6:46 pm
La venta genera renta de 3ra, y si vas a distribuir dividendos renta de 2da (retención al accionista).
Dennis Recharte dice
26 junio, 2017 en 11:20 pm
Estoy comprando un terreno y me piden que yo como comprador pague el tributo del lote aduce que es por derecho de titulo independiente, pague por el terreno 14000 soles y el tributo con codigo 3021 cobran 300 soles mi pregunta es este tributo no debe pagar el vendedor por ser el el que me esta vendiendo?
nota: el terreno es por derechos y acciones.
27 junio, 2017 en 3:47 pm
Es correcto, lo debe pagar el vendedor, pero al final es acuerdo y condiciones.
Sofia21 dice
21 mayo, 2017 en 11:31 pm
Hola, tengo varias preguntas. La primera es: ¿se puede vender una propiedad habitación por un monto inferior al que compraste y al del autovalúo? Y si no es así. Como sería la formula? que es el costo de adquisición actualizado? osea cuanto pagué al comprarlo?
22 mayo, 2017 en 2:22 am
Si lo vendes a un menor valor del adquirido, no pagarías impuesto.
Sofi23 dice
gracias, por tu respuesta estimado.
24 noviembre, 2016 en 11:47 am
Hola Miguel, mis padres han independizado su única propiedad en tres lotes y la van a vender a 3 de mis hermanos a precios simbólicos, tendrán que pagar algun impuesto?.
No dejes de responderme por favor.
24 noviembre, 2016 en 10:34 pm
Es mejor entregarlo como donación, si tienes problemas con el impuesto. Es un tramite que lo puedes consultar con la notaría.
2 noviembre, 2016 en 3:28 pm
Miguel. Buenas tardes, quiero iniciar un negocio de compra y venta de autos usados que regimen tributario me conviene mas.
Que pasa si en un periodo compre y vendi 2 autos, tengo que pagar renta de segunda
2 noviembre, 2016 en 3:44 pm
Si es negocio, ya pagas renta de 3era categoría, facturas por la venta. Te recomendaría el regimen especial.
Rosales Jose dice
29 agosto, 2016 en 9:00 pm
Tengo una propiedad que compre en los 90′ ahora estoy haciendo una urbanización en dicha propiedad , vendere lotes de terreno . Mi pregunta es: cuanto debo pagar a la sunat por cada lote que venda?
Marco Guimoye dice
2 agosto, 2016 en 3:45 pm
Tengo una empresa que es propietaria de un terreno rustico desde hace 60 años, hoy lotizado en varios lotes. Si se venden, que tipo de tributo debo pagar? están afectos al IGV? como deduzco el costo?
3 agosto, 2016 en 11:20 am
Si el terreno esta a nombre de la empresa, el tributo que pagas es renta de 3ra categoría, la venta de terrenos no grava IGV. Te recomiendo ir a un centro de Sunat para que te ayuden.
Mario Burga dice
21 junio, 2016 en 11:24 pm
Mis padres compraron un terreno en el 2002 en S/. 8000, hoy lo vendo como herencia (sucesión intestada) a S/ 30000.
Mi IR sería: [30000 – 8000xICM] x5% = 1100
ICM = INDICE DE CORRECCION MONETARIA = 1
Es correcto el calculo, por ser herencia no pago o por haber sido adquirido antes del 2004 tampoco pago?
22 junio, 2016 en 1:12 pm
En el caso de herencia, tu costo es cero y si pagaras impuestos.
Maria Gina dice
14 junio, 2016 en 8:33 pm
Voy a vender una propiedad que recibí por herencia en el 2012, es del año 1955.
Mi pregunta es: en este caso de donde saco el Costo de Adquisición si en la minuta figuran otra moneda por la antigüedad de la propiedad y que factor de indice le aplicaría si en los cuadros del MEF no figura el año 1055?
16 junio, 2016 en 1:43 pm
El costo es cero en caso de herencia.
Deissy dice
29 marzo, 2017 en 6:07 pm
En el caso de herencia si el costo es cero, quieres decir que el impuesto se paga por el valor de venta del bien?
5 abril, 2017 en 12:12 am
Mario Diaz dice
9 mayo, 2016 en 10:10 am
Miguel, el departamento que vendo esta exonerado del impuesto de segunda categoría por ser casa habitación por más de dos años.
Pregunta están exonerados tambien el estacionamiento y deposito que se encuentran en el mismo edificio?
Pablo Guardamino Roman dice
26 abril, 2016 en 12:59 pm
Hola Miguel, tengo una situación parecida mis padres están vendiendo los aires tanto del 3er y 4to piso a dos de mis hermanos a un costo simbólico ellos van a continuar ocupando el 1er y 2do piso cada piso de la casa, ya se encuentra independizado a nombre de mis padres c/u, quisiera saber si ellos como son personas naturales pagaran impuesto de segunda o otro por la venta.
15 abril, 2016 en 11:09 am
Buen dia una pregunta si yo tengo una empresa eirl y doy prestamos a terceros cobrando el 5% de cada préstamo como debo declarar a la sunat por el monto prestado o solo los interes, gracias antemano…..
16 abril, 2016 en 1:10 pm
Solo debes facturas por los intereses (5%).
12 marzo, 2016 en 10:25 am
Hola en caso que solo sea un terreno, y lo aporte como capital social para una sociedad que estoy constituyendo yo tendre que pagar renta de segunda categoria?
21 marzo, 2016 en 12:04 am
Si es como aporte de capital no tienes que pagar impuesto.
9 marzo, 2016 en 9:48 pm
En el 2009 mi cuñado vendió su dpto de uso,,y pago un impuesto de 2da categoria,lo cual se presento en notaria..entonces ahora porque sunat pide que se declare y encima con multa por no declarar
Creo estan equivocados porque mi cuñado no vende casas..solo vendio la suya para comprar otra.Entonces como refuto a sunat? hay alguna base legal
8 marzo, 2016 en 8:40 pm
Hola, he vendido una casa (era mi casa habitacion), y somos dos dueños (co-propietarios) y en la notaría me piden que pague el 5% de la venta (por cada co-propietario), pero si es el uso del inmueble es de casa habitación, no está exonerado del IR?
Patricia Brown dice
5 marzo, 2016 en 7:50 pm
El impuesto es sobre el total de la venta o la diferencia entre que lo compre y vendi
8 marzo, 2016 en 12:29 pm
Es sobre la diferencia, la ganancia.
Gilberto Valverde dice
2 marzo, 2016 en 1:06 pm
El 2004 compre un terreno, sobre ella edifique 3 deptos. y una tienda, el 2013 vendí uno de los deptos. estoy regularizando los doc. en la notaria me piden el pago de imp. a la renta, cómo calculo para el pago de este impuesto. No tengo registrado los gastado en la construc. de los deptos. el importe de la venta del Depto. + 01 cochera fue $ 160,000.00. El terreno lo compre en $ 12,000.00.
26 febrero, 2016 en 8:18 pm
Buen aporte, una si una persona jurica vende un edificio, tambien se aplica como renta de 2da 5% o renta de tercera 28%
26 febrero, 2016 en 9:14 pm
Se aplica renta de 3ra categoría.
27 febrero, 2016 en 12:37 pm
Si se vendió a 70,000 (menor que la adquisición) debo pagar renta de 3ra?, de ser así, debería emitir la boleta de venta, detallando monto total sin desglose de igv, y la declaración inafecto para igv y renta?.
En la notaria piden adjuntar el pago de 5% mencionando solo terrenos desde el 2004.
Solo presentaría la boleta a la notaria, ¿seria así?
1 marzo, 2016 en 8:11 am
Si has vendido a un precio menor no habría razón porque pagar impuesto, ya que el impuesto de 2da categoría se paga por la ganancia obtenida.
13 febrero, 2016 en 12:42 am
Me fue de gran ayuda tu ejemplo, ya que tengo algunos ejercicios de la u y estaba un poco confundida.
13 febrero, 2016 en 10:05 am
Que bueno que haya ayudado.
9 febrero, 2016 en 11:21 am
Excelente aporte Miguel, usaré tu ejemplo y tu explicación para una clase sobre este 2do impuesto a la renta, solo una consulta el 1.24 de donde sale. Solo eso no lo he podido comprender. Saludos de antemano.
11 febrero, 2016 en 2:42 am
Es el ICM (en el anunciado este el link del MEF).
Carlos Mas dice
Estoy vendiendo el departamento donde vivo, por un ,monto mayor a la compra, de lo que leí no debo pagar impuestos, sin embargo el banco que esta financiando la compra me ha dicho que debo pagar impuestos.
8 febrero, 2016 en 2:08 am
Es correcto, te dejo un link en tu email por si cumples con los requisitos, seria bueno que te comuniques con la sunat.
1 febrero, 2016 en 10:38 am
Hola muy sencillo tu explicación, pero tengo una consulta según el reglamento estan exceptuados de tributar como renta de segunda categoría la enejenacion en caso de casas habitación, pero segun tu ejemplo se esta vendiendo un departamento (casa habitación) no deberia estar exceptuado de esta renta de segunda? Gracias.
3 febrero, 2016 en 6:08 pm
En el ejemplo no digo que es su casa habitación el departamento comprado.
Juan Carlos Campos dice
29 enero, 2016 en 2:15 pm
El pago ser hace en las agencias del banco de la nación? Entiendo que los formularios los entrenan así mismo, es correcto?
4 febrero, 2016 en 12:57 am
Es posible, pero más seguro en un centro de Sunat.
Lisseth dice
La consulta es si es un departamento mas estacionamiento, solo se hace el calculo en base al valor del departamento o se incluye el precio de la cochera ya que tienen partidas registrales diferentes.
22 enero, 2016 en 3:58 pm
También tendrías que incluirlo.
17 septiembre, 2015 en 2:46 pm
Hola una pregunta, yo vendi un inmueble y fui a la sunat y pague el impuesto en el banco esta bien por que me dicen que debo declararlo.
7 octubre, 2015 en 3:04 am
No tienes que declararlo, porque no es una operación habitual.
jeca dice
7 enero, 2015 en 3:47 pm
si tengo una casa de tres pisos ,en una vivo y en los otros dos pisos los vendo,pago igv?
Hector Minaya dice
23 diciembre, 2014 en 3:14 pm
Felicitaciones, bastante sencilla y clara la explicación.
Tengo una consulta, hoy vendo una propiedad que esta como sociedad conyugal y entra en la excepción del pago de impuesto por ser Casa habitación.
Consulto si dicha excepción se mantiene, a pesar de tener una segunda propiedad, también en sociedad conyugal.
26 septiembre, 2014 en 2:54 pm
Muy buen aporte el articulo Miguel Torres, una consulta respecto.
El pago del 5% es pago definitivo o lo puedo usar contra mi pago anual ya sean por las demás rentas (excepción de la renta de 3°).
27 septiembre, 2014 en 1:39 pm
Claro si estas obligado a presentar tu dj anual de persona natural, utilizaras ese pago como a cuenta.
10 febrero, 2017 en 3:38 pm
Buenas tengo una pregunta utilizando exactamente tu ejemplo del dpto de Miraflores
es lo siguente.Que pasaria si el propietario de ese dpto es extranjero y vive en extranjero hace un poder de venta a un tercero y se vende.La pregunta es ;
ESe extranjero pagara mas en impuesto que un nacional.gracias
11 febrero, 2017 en 7:50 am
Actualmente, ya no es necesario hacer esto, la tasa ahora es igual para no domiciliados 5%.

References: artículo 1

Artículo 1
 artículo 2

Artículo 2
 artículo 24

Artículo 24