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Timestamp: 2017-11-23 07:13:35+00:00

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Cours de Droit: Les immeubles - Studility
Chapitre 1 : La propriété.
Section 1 : Les servitudes.
Ce sont des droits qui ont pour objet l’utilité d’un immeuble. Ce sera souvent des hypothèses de rapport de voisinage avec des gènes objectivement constatées.
Art.637 c.civ. : « une servitude est une charge imposée sur un héritage par l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Héritage s’entend par fonds ou terrain.
§1 : Analyse.
Cette institution remonte au droit romain. C’est l’époque pré-révolutionnaire qui est intéressante.
A/ Historique : les fantômes de l’Ancien droit.
A l’origine, les servitudes étaient surtout rurales : en cas de champs imbriqués les uns dans les autres, une servitude de passage autorisait un fermier à passer sur le champs du voisin pour cultiver son propre champ. Cette charge pèse sur le terrain du voisin. C’est une atteinte à la propriété plus ou moins lourde. Il s’agit d’une constatation objective. Aujourd’hui, les servitudes se développent dans les zones urbaines.
Le décret des 4-11/8/1789 a aboli les servitudes personnelles (esclavage, corvée : le seigneur avait des droits sur ses serfs). Les servitudes réelles grèvent un fonds d’une charge au profit d’un autre fonds.
Le code civil de 1804 maintient les servitudes réelles en veillant à ce qu’il n’y ai pas de dérive vers des servitudes personnelles : il encadre strictement ses textes, énonce qu’il n’y a de servitudes que réelles, et affirme l’égalité entre les héritages. L’article 639 dit que les servitudes sont imposés par la nature, par la loi, ou par l’effet d’une convention. L’article 686 précise que les servitudes n’existent qu’entre 2 fonds, et ne sont imposées ni à la personne, ni en faveur de la personne.
B/ Présentation.
L’article 637 présente la servitude comme un droit réel entre un fonds servant et un fonds dominant. L’un des fonds tire un avantage, et l’autre subit. On raisonne en matière de terrains.
a_ Droit réel.
La servitude est le droit le plus réel qui soit : un immeuble est au service d’un autre immeuble.
Elle ne peut concerner ni les droits incorporels, ni les immeubles par destination : elle ne peut porter que sur des immeubles par nature.
Elle vise un question d’usage, d’utilité.
C’est un rapport entre 2 fonds : le propriétaire d’un fonds est investi d’un droit réel sur le fonds voisin.
Les fonds ne peuvent pas appartenir à la même personne. Ils sont le plus souvent contiguës, mais ce n’est pas nécessaire.
La servitude est un droit perpétuel, car c’est un droit réel.
b_ Fonds servant.
C’est le nom que l’on donne à l’immeuble qui subit la charge. Une servitude grève le fonds servant.
Si les parties ne parviennent pas à s’entendre, la loi imposera une servitude au fonds servant. Ce pourra être une servitude négative ou positive (obligation de faire ou de ne pas faire).
La servitude non aedificandi empêche de construire sur son fonds ; la servitude non altius tollendi empêche de construire plus haut : ce sont une obligation de ne pas faire. Le fonds servant est dans une situation passive : il doit laisser faire, laisser passer,…
Lorsque la servitude est très lourde pour le propriétaire du fonds servant, on l’autorise à abandonner la propriété de l’immeuble.
c_ Fonds dominant.
Il s’agit de l’immeuble bénéficiant de la servitude : le propriétaire du fonds dominant va retrouver l’usage et l’utilité de son fonds. Il peut s’agir de laisser passer de l’eau, de la lumière,…
La servitude de chasse ne peut pas exister, car elle profiterait à l’individu et non au fonds.
La servitude est liée au fonds : elle est automatiquement transmise au nouveau propriétaire. Elle est indissociable du fonds.
2) Classifications.
a_ La trilogie de 1804.
Selon l’art.639 c.civ., la servitude peut : – provenir d’une nécessité naturelle des lieux.
– être une obligation posée par la loi.
– être le résultat d’une convention.
Les servitudes établies du fait de l’homme résultent d’une convention, d’un testament, ou d’une prescription.
Les servitudes légales sont imposées par la loi : on y trouve les servitudes naturelles (art.640 : service d’écoulement des eaux). Il faut distinguer les : – servitudes d’utilité privée (art.651 et 652 c.civ.)
– servitudes d’utilité publique (art.650 c.civ.). Ce sont toutes celles que les SP vont réaliser. En cas de tracé ferroviaire, on délimite une zone de sécurité dans un but de protection de service ferroviaire et pour permettre aux services de réparation d’intervenir. Cela concerne aussi les réseaux électriques (aériens ou enterrés) ; les bordures d’aérodrome ;…
b_ Autres classifications.
Ä Les servitudes continues ou discontinues (art.688 c.civ.).
Les servitudes discontinues ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage (permettre à un troupeau de paître : contestable) et autres semblables.
Ä Les servitudes apparentes et non apparentes (art.689 du code civil).
Les servitudes apparentes s’annoncent par des ouvrages extérieurs (porte, fenêtre, aqueduc).
Les servitudes non apparentes n’ont pas de signes extérieurs d’existence : servitude non aedificandi, servitude non altius tollendi.
Þ Pour pouvoir prescrire, il faut une servitude apparente et continue.
Servitude continue et apparente : la vue sur une fenêtre.
Servitude continue et non apparente : servitude de ne pas bâtir.
Servitude discontinue et apparente : le passage sur un chemin (Ccass fluctuante sur le caractère apparent).
Servitude discontinue et non apparente : servitude de pacage.
C/ Régime.
1) Caractères.
Cette institution est perpétuelle, bien qu’elle atteigne la propriété. La régime juridique est donc très strict, car on craignait des abus. Il n’y a pas eu beaucoup : la jurisprudence a assoupli ce régime juridique.
Ainsi, lorsqu’une servitude de passage permet de faire passer un chariot, le juge va élargir le texte pour laisser passer un tracteur. Le pouvoir du juge connaît des limites : il va devoir vérifier que la servitude de passage correspond bien à une enclave.
2) Effets.
Les servitudes sont marquées par une certaine fixité : on instaure une situation et on évite au maximum qu’elle soit modifiée à la convenance de l’un ou de l’autre. Ni le bénéficiaire ni le propriétaire du fonds grevé ne peuvent réduire ou aggraver la servitude.
On ne peut modifier l’assiette de la servitude, que si le propriétaire du fonds grevé est très gêné : il doit la déplacer dans un endroit qui procure le même service au propriétaire du fonds dominant.
Une obligation propter rem (en raison de la chose) va parfois peser sur les épaules du propriétaire du fonds servant : entretien du chemin de la servitude de passage,… On veut éviter un abus de droit.
3) Disparition.
a_ Prescription extinctive.
La prescription extinctive est le seul mode réel d’extinction d’une servitude : elle existe pour toutes les servitudes. Sa durée est de 30 ans. Au bout de 30 ans de non usage, la servitude va disparaître.
En cas de servitude continue, la prescription commence à courir du jour où le propriétaire du fonds servant a fait un acte contraire (art. 707 c.civ). Ex : pour une servitude non aedificandi, si le propriétaire du fonds dominant ne réagit pas dans les 30 ans du jour de début de construction, la servitude s’éteint.
b_ Renonciation.
Seul le propriétaire du fonds dominant pourra renoncer à la servitude. Cela se fera lorsque la servitude aura perdu sa raison d’être. On exige une renonciation expresse et non équivoque.
c_ Confusion.
En cas d’identité du propriétaire des deux fonds, la servitude du fonds dominant disparaît. En cas de confusion passagère, la servitude réapparaîtra lors de la revente de l’un des fonds.
Si le propriétaire du fonds servant ne peut plus supporter les charges de la servitude, il peut céder sa propriété au propriétaire du fonds dominant.
d_ Impossibilité d’usage.
Art.703 c.civ. : « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user ». Il faut une impossibilité d’usage : un raisonnement en matière d’utilité serait trop subjectif.
La cessation pure et simple de la servitude est rare. Ce ne sera pas le cas lorsque le propriétaire du fonds dominant ne peut pas user de la servitude en raison d’une action négative du propriétaire du fonds servant. Dans cette hypothèse, une action possessoire peut être exercée.
L’article 704 du code civil dispose que les servitudes « revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ». La servitude survit donc tant qu’elle a une raison d’être.
§2 : Les servitudes légales.
Il s’agit d’un numerus clausus : elles sont en nombre limité.
A/ Les servitudes naturelles.
L’article 681 du code civil instaure une servitude d’écoulement des eaux.
Tout le monde est censé supporter l’écoulement des eaux : il est impossible de reprocher à son voisin de ne pas empêcher l’eau de son terrain de couler sur le notre ; il est impossible d’aggraver cette servitude en favorisant l’écoulement de l’eau sur le terrain d’autrui, ou en empêchant l’eau du terrain d’autrui de passer sur notre terrain.
B/ Plantation.
Des réglementations particulières et usages locaux ont vocation à écarter les règles générales.
Art.671 et 672 al.1 du code civil : tout arbre de plus de 2m de haut doit être planté à plus de 2m de la limite séparative des deux fonds ; un arbre de moins de 2m de haut peut être planté à 50cm de cette limite.
La jurisprudence compte au centimètre près : en cas de dépassement, elle permet au propriétaire de l’arbre soit de l’abattre soit de l’élaguer. Une branche qui dépasse sur le terrain du voisin ne pourra être coupée que par le propriétaire de l’arbre, alors que les racines peuvent être coupées par le voisin. La distance doit être calculée à partir du cœur de l’arbre.
Art.672 al.1 in fine c.civ. : le propriétaire du fonds peut être autorisé à avoir un arbre en dérogation à ces règles en vertu d’un titre (convention passée entre les propriétaires lors de la séparation du fonds), en vertu de la règle de la destination du père de famille, ou en raison d’une prescription trentenaire.
Art.672 al.2 : si l’arbre en question meurt, est coupé ou arraché, le voisin ne peut le remplacer qu’en respectant les conditions légales : tout repart à zéro.
C/ Distances des constructions.
L’article 674 c.civ. énumère différentes constructions pour lesquelles il faut respecter une certaine distance : il s’agit des puits, fosses d’aisance, cheminées, âtres, fours, fourneaux, étables, magasins de sel, ou amas de matières corrosives. Cet article sert aujourd’hui de base pour toutes les nuisances qui sont des propriétés privées. Il existe des réglementations spéciales pour toutes ces situations.
D/ Jours et vues.
1) Les jours.
Ce sont des ouvertures qui, du fait de leur opacité et hermétisme ne laissent passer ni le regard ni les communications. Leur seule fonction doit être de laisser passer la lumière (verre opaque,…).
L’art.677 c.civ. dispose que ces jours ne peuvent être établis qu’à 26 décimètres à partir du plancher d’un rez-de-chaussée, et à 19 décimètres à partir du plancher pour les étages supérieurs.
2) Les vues.
Ce sont des ouvertures ouvrantes et libres : on peut voir à travers et les ouvrir. L’art.678 c.civ. prévoit qu’en cas de : – vue droite, il faut au moins 19 décimètres à partir de la ligne séparatrice du fonds.
– vue oblique, il faut 6 décimètres par rapport à la ligne séparatrice.
E/ Les servitudes de passage.
Elles n’ont pas le même caractère de réciprocité que les autres servitudes : l’un des fonds est dans une hypothèse d’infériorité. La servitude de passage sert à empêcher une enclave : elle peut être conventionnelle ou légale. La servitude légale peut aussi faire l’objet d’une prescription acquisitive.
Cette servitude est passive pour le propriétaire du fonds servant : il doit laisser faire.
1) L’enclave.
Il s’agit d’un fonds qui n’a d’accès à une voie publique que par l’intermédiaire d’un autre fonds qui l’entoure de tout côté. Cette enclave est une condition fondamentale pour que le juge puisse ordonner la servitude légale : l’existence d’un isolement rendant impossible d’accéder normalement au fonds dois se constater objectivement. Les juges du fond apprécient souverainement le caractère enclavé du fonds.
Il faut distinguer suivant la destination du fonds : un champ auquel on peut accéder, pourra bénéficier d’une servitude ce passage pour permettre l’exploitation, si l’accès existant est insuffisant pour un tracteur.
2) Le passage.
Il grève le fonds dominant. Le juge choisira l’endroit qui gène le moins le propriétaire, mais il faudra une assiette suffisante. Il faut trouver un juste milieu conciliant les intérêts des deux propriétaires : ce devra être le tracé le plus court, le moins gênant, et le plus adapté.
3) L’indemnité.
Seul le propriétaire du fonds servant supportera la gène : il sera indemnisé en raison de l’atteinte au droit de propriété, qui a vocation à durer dans le temps. Faute d’accord amiable, le juge fixera l’indemnité en fonction du dommage subi : elle sera accordée sous forme de capital ou de versement périodique.
L’indemnité peut s’éteindre par prescription, si elle n’est pas réclamée pendant 30 ans.
§3 : Les servitudes du fait de l’homme.
A/ Titre.
L’art.686 c.civ. parle d’acte juridique constitutif de servitudes : ce peut être une convention à titre gratuit ou à titre onéreux, par laquelle deux voisins décident d’établir une servitude entre leurs fonds. Ce peut aussi être un testament par lequel une personne lègue à son voisin une servitude sur son fonds.
La servitude est un démembrement de propriété : elle ne peut être constitué que par un propriétaire.
La charge est analysée en une obligation propter rem (à cause de la chose) : la servitude n’existera que si elle profite au fonds dominant, et non pas à son propriétaire (pas de rapport chose/chose). Le droit pour un fonds constitué d’une briquerie, de prendre de la terre sur le fonds voisin, afin de fabriquer des briques, est bien d’une servitude. La jurisprudence est plus hésitante en cas d’usage d’un four ou d’un moulin.
B/ Prescription acquisitive.
Elle sert à faire naître une servitude. La prescription ne pourra être que trentenaire.
Les articles 2228 et suivants du code civil (possession en vue de prescrire) exigent que la possession soit utile, que le propriétaire du fonds dominant se comporte comme le propriétaire de la servitude, et que la servitude soit continue et apparente.
Le seul moyen en dehors de ces conditions d’acquérir une servitude, est le titre.
C/ La destination du père de famille (art.692 et suivants du code civil).
Cette hypothèse est peu fréquente : le propriétaire de 2 fonds instaure un système faisant penser qu’il y a servitude (un fonds supporte une charge au profit de l’autre fonds). Deux propriétaires différents acquièrent ces fonds, qui sont sans servitudes. Une servitude pourra naître si cette situation ressemble à une servitude continue et apparente, que l’aménagement est antérieur à la division, et qu’il n’y a pas de contradiction dans l’acte de séparation (acceptation de cette situation par les acquéreurs).
La servitude ainsi créée, sera désormais automatiquement transmise propter rem (à cause de la chose).
Section 2 : L’étendue du droit de propriété dans l’espace.
§1 : Verticalement.
L’adage de droit romain Superficies solo cedit fait primer le terrain sur la construction qui est dessus : le propriétaire du terrain est considéré comme le propriétaire de la construction.
L’art.552 c.civ. énonce que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».
A/ Au dessus.
L’article 552 du code civil autorise le propriétaire à faire toute construction et plantation qu’il désire. Il peut par ailleurs s’opposer à tout empiétement aérien au dessus de son fonds (branches d’arbres,…).
Il existe des servitudes empêchant de porter plus haut une construction existante, ou empêchant de construire en hauteur. Il y a aussi la jurisprudence relative aux troubles de voisinage. Le droit public pose aussi des entraves, en permettant l’utilisation de l’espace aérien par les autorités administratives : on doit supporter le passage d’un câble électrique, d’un aqueduc, d’un téléphérique, d’un couloir aérien,…
B/ Au dessous : les tréfonds.
Le propriétaire du fonds peut couper les racines des arbres de son voisin qui dépassent sur son fonds. Il est propriétaire des caves, fondations,… et est autorisé à creuser un puit pour trouver de l’eau (pas du pétrole). Le sous-sol peut être dissocié du sol en cas de concession d’exploitation de mines,…
1) Les mines.
Elles ont une importance substantielle pour la collectivité nationale : on y trouve de l’or, de l’argent, et les autres métaux précieux, des hydrocarbures (gaz et pétrole), du charbon et du sel.
Le propriétaire du sol ne sera pas propriétaire de la mine : il a le droit de chercher la mine, et sera indemnisé quand il l’aura trouvé. En cas de nationalisation, le propriétaire sera indemnisé, et il y aura souvent un exploitant. S’il n’y a pas de nationalisation, le sol appartient au propriétaire, le sous-sol appartient à l’Etat qui gère l’exploitation de la mine, ou peut délivrer un permis d’exploitation (l’exploitant sera le propriétaire du sol ou un tiers : 5 ans ; renouvellement limité) ou accorder une concession (pour des longues durées : 50 ans ; surtout pour les hydrocarbures).
2) Les carrières.
C’est une catégorie résiduelle pour tout ce qui n’est pas mine : tourbe, grès, granit, ardoise fine, sable, gravier, calcaire, minéraux non métalliques et éventuellement quelques végétaux. Il s’agit de matières moins nobles et moins lucratives : il est donc possible d’en être propriétaire.
L’exploitation nécessite une autorisation préfectorale. Le propriétaire peut être exproprié pour cause d’utilité privée : quand un sol relativement riche avec une carrière n’est pas exploité, les pouvoirs publics peuvent obliger le propriétaire à faire une concession au profit d’un tiers, qui exploitera le sous-sol.
Cette atteinte au droit de propriété ne peut être que temporaire et donne lieu à une rémunération.
3) Les fouilles.
Il faut une autorisation préalable, et il y a une surveillance administrative. A l’issue des fouilles, le propriétaire peut récupérer le terrain sur lequel elles ont eu lieu, même en cas de découverte de vestiges.
C/ L’eau.
1) L’eau dessus.
Les rivières navigables ou flottables sont des dépendances du domaine public fluvial (art. 538 c.civ.). Les autres rivières et ruisseaux peuvent être utilisés par des particuliers : ils peuvent en user, mais n’en sont pas propriétaires. Ce sont des res communis.
a_ Les riverains.
Le propriétaire riverain a un droit d’usage pendant le passage de l’eau. Ce droit de riveraineté est limité, car il ne faut pas porter atteinte au débit ni à la qualité de l’eau : le propriétaire du fonds inférieur doit aussi pouvoir en user.
Lorsque le ruisseau délimite un fonds, le propriétaire a un droit sur la moitié du lit : il peut y pécher ou récupérer ce qu’il y trouve. Si le lit est détourné, il deviendra propriétaire de la moitié de l’ancien lit.
Le riverain peut se servir du ruisseau, mais pas en tant qu’énergie hydraulique (monopole de l’Etat).
b_ Les tiers.
En théorie, ils peuvent librement utiliser l’eau, et y avoir accès. En pratique, il est impossible de grever tous les terrains sur lesquels il faudrait pouvoir passer. Les propriétaires riverains peuvent tolérer un passage. La propriété privative des riverains de l’eau est une limite assez forte de l’usage de l’eau.
2) Eau dessous.
Si une source : – de petit ou moyen débit apparaît sur une propriété privée : le propriétaire du terrain pourra la capter ou la faire couler.
– de débit important apparaît sur une propriété privée : il faut la laisser s’écouler. Le propriétaire du terrain ne peut pas se l’accaparer.
D/ Le droit de superficie.
La propriété est découpée par tranche de verticalité : on dissocie la propriété du dessus, du sol, et du dessous. Le propriétaire du sol peut céder à quelqu’un la propriété de ce qu’il y a dessus ou dessous. Le propriétaire du dessus s’appelle un « superficiaire » ; celui du dessous s’appelle un « tréfoncier ».
Il ne s’agit pas d’un démembrement : le superficiaire, le tréfoncier et le propriétaire du sol ont tout trois les trois attributs de la propriété. La cession de la propriété du dessus se fera la plus souvent par convention pour que le superficiaire puisse bâtir ou planter : il a un peu de sous-sol. On dit que le tréfoncier a refusé à être propriétaire du dessus : il ne pourra céder que le tréfonds.
Dans la pratique, cette situation est limitée dans le temps : il s’agit d’un bail (pas une cession), mais de nature particulière, car le propriétaire du dessous ne sera pas propriétaire du dessus. Il faudra bien préciser dans le bail ce qu’il adviendra des constructions ou plantations à la fin du bail.
Þ C’est donc un découpage de la propriété : la grande Propriété comprend 3 éléments : la propriété du dessous, du sol et du dessus.
2) Les caractères.
Chacune des petites propriétés cédées sera une véritable propriété, mais limitée dans son assiette.
Les trois propriétaires ont chacun une totale liberté : ils peuvent faire ce qu’ils veulent (vendre, louer, construire ou non, détruire,…). Cette propriété ne se perd pas par le non-usage : en principe, c’est un droit perpétuel, mais qui est souvent temporaire en pratique. Il peut faire l’objet d’une hypothèque.
§2 : Horizontalement.
A/ Le bornage.
Il consiste à délimiter une propriété afin de faire apparaître la ligne séparative entre deux fonds.
1) Un droit.
Tout propriétaire immobilier jouit du droit de bornage.
Le bornage se fait par l’installation de bornes, implantées de façon visible sur le terrain et marquant la délimitation : il y aura une borne dans chaque angle. La borne pourra être un arbre, un rocher, un ruisseau, un fossé, un des piquets. Elle doit être fixée le plus solidement possible, afin qu’elle ne soit pas déplacée.
Le droit d’exiger le bornage est supprimé pour le voisin du domaine public : la délimitation appartient alors à l’autorité administrative. Si le voisin est le domaine privé de la collectivité locale, on revient à l’hypothèse normal : chaque voisin peut demander le bornage, et le voisin ne peut pas s’y opposer.
C’est un droit imprescriptible, non obligatoire, mais qui le devient lorsque la demande de bornage a été faite. Il est réciproque, et se fera à frais commun.
2) Caractère judiciaire.
Le bornage peut être conventionnel ou judiciaire.
Le bornage judiciaire relève de la compétence du TI. Si une action en revendication de propriété immobilière est exercée à cette occasion, elle relèvera de la compétence du TGI.
Le bornage fera l’objet d’un procès-verbal d’abornement, qui n’a qu’un caractère déclaratif : le bornage ne fait pas de transfert de propriété. Quand le bornage a pris valeur définitive, toute nouvelle demande en bornage sera irrecevable : il faudra alors contester la validité du procès-verbal, et établir sa nullité.
Un accord est toujours possible entre les parties.
B/ La clôture.
L’art.647 c.civ. reconnaît le droit de se clore : on est libre de clore ou non le terrain. Ce droit existe même sans bornage, mais s’il le bornage a eu lieu, il l’emporte sur la clôture en cas de contradiction.
L’article 647 envisage que ce droit peut être limité sous réserve d’éventuelles servitudes. L’article 682 prévoit que la servitude de passage peut faire obstacle au droit de se clore.
Abus de droit : on pourra reprocher à quelqu’un d’avoir usé de son droit, mais il faut alors une inutilité et une volonté de nuire.
L’article 663 pose le principe d’une clôture forcée : une personne peut être forcée par ses voisins, à clore le terrain ou à restaurer la clôture existante. C’est surtout vrai en zone urbaine. La jurisprudence en fait un usage limité : elle surveille la compatibilité de ce texte avec les règlements et usages locaux.
L’art.2279 c.civ. distingue : – la prescription extinctive : l’absence d’activité par le titulaire d’un droit réel entraîne la perte de son droit. Elle sera uniquement trentenaire, car elle est trop grave.
– la prescription acquisitive : une personne non titulaire d’un droit qui agit comme si elle en était titulaire, pourra acquérir ce droit. En cas de mauvaise foi, il faudra 30 ans ; en cas de bonne foi, ce sera une prescription acquisitive abrégée (une usucapion) de 10 à 20 ans.
a_ La publicité foncière.
Le système français est formaliste en matière immobilière : lors d’une vente, le notaire procède à l’inscription au registre de conservation des hypothèques, ce qui conditionne l’opposabilité aux tiers du transfert de propriété. Le droit allemand fait intervenir le juge pour procéder à l’inscription sur un livre foncier : le transfert de propriété intervient à ce moment. Le registre de conservation des hypothèques est aussi un mode de preuve pour savoir qui sera considéré comme propriétaire du bien.
Le verus dominus sera la personne qui dispose du titre de propriété et aura son nom inscrit au registre de conservation des hypothèques. Y seront aussi inscrits les différents droits réels attachés à l’immeuble.
Cette personne qui a le titre n’a pas forcément le corpus sur la chose : elle peut même ne pas être réellement possesseur, et que quelqu’un d’autre se comporte comme le possesseur de cette chose.
L’art.2251 pose qu’en principe la prescription court contre tous. Mais, la loi peut retenir des exceptions.
Le verus dominus qui avait le titre de propriété, et qui ne s’est pas occupé de son bien pendant un certain temps, va perdre son titre si, pendant ce temps, quelqu’un s’en est occupé.
L’inactivité prolongée du propriétaire est sanctionnée par la perte de son droit. Le propriétaire ne doit s’être jamais opposé à cette situation : ne pas avoir vu que quelqu’un prescrivait contre lui, ou l’avoir vu mais n’avoir rien fait. Juridiquement, on efface la situation de droit.
La prescription est suspendue : – pour un mineur non émancipé et un majeur sous tutelle, car ils sont incapables juridiquement : s’ils sont propriétaires de biens, ils ne peuvent pas se comporter comme tels.
– entre les époux : les biens étant communs, aucune prescription n’est retenue entre les époux. Le mari ne peut pas prescrire les biens de sa femme, et inversement.
– en cas de force majeure : pendant tout le temps couvert par la force majeure, on suspend la prescription.
Il sera difficile de prouver la force majeure ; dans les autres hypothèses, l’impossibilité d’agir est présumée dès que la personne établit son état. On applique l’adage contra non valentem agere non currit prescriptio (la prescription ne joue pas contre ceux qui ne peuvent agir).
c_ Le réveil : l’interruption.
Lorsqu’un verus dominus n’a pas agi pendant des années, un tiers a pu commencer à prescrire. Si, brusquement, le verus dominus se manifeste au regard du monde en sa qualité de propriétaire du bien que le tiers essayait de prescrire, la prescription réalisée par le possesseur est interrompue. Le possesseur ne pourra recommencer à prescrire que lorsque le verus dominus retournera en sommeil : tout repart à zéro.
On reproche au verus dominus son inactivité, car ce n’est pas économiquement sain.
La situation de fait est alors en décalage avec la situation de droit. L’objectif du droit va être de mettre le fait en accord avec le droit : le fait va devenir le droit.
En matière de propriété, le principe de base reste intangible : il n’y a pas de prescription extinctive de la propriété, mais la prescription acquisitive est acceptée.
B/ Le possesseur.
1) La possession.
a_ La qualité de possesseur.
Seul quelqu’un qui se comporte comme un possesseur pourra prescrire.
Le détenteur est exclu de la prescription (il a juste à sa disposition le cas exceptionnel d’interversion des titres), de même que les personnes qui bénéficient d’un acte de tolérance.
b_ Une possession corpore et animo.
Pour prescrire, le possesseur doit posséder sa possession par le corpus et l’animus. Si, à un moment donné, le possesseur a reconnu que le verus dominus est propriétaire, il avoue être de mauvaise foi, mais surtout il lui manque l’animus : la prescription est dès lors interrompue, et tout repart à zéro.
c_ Une possession utile.
Pour pouvoir prescrire, la possession doit être utile : elle doit donc être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire (art.2229 c.civ).
2) Bonne ou mauvaise foi.
La bonne ou mauvaise foi du possesseur est indifférente : il pourra prescrire dans les deux cas.
Toutefois, alors que la mauvaise foi se prescrit toujours par 30 ans, le délai est abrégé en cas de bonne foi. Celle-ci est appréciée lors de l’entrée en possession : la mauvaise foi qui survient après ne nuit pas.
La jurisprudence renverse facilement la présomption de bonne foi (art.2268 c.civ.) : elle exige une réelle bonne foi, dans laquelle il n’y a pas eu de possibilité de doute (prix bas,…).
§2 : Le temps.
A/ Droit commun.
Le délai de droit commun de prescription acquisitive est de 30 ans. La seule condition est de faire état d’une possession utile. Ce délai peut être allongé, notamment dans les hypothèses de suspension du délai.
B/ Prescription abrégée : 10 / 20 ans.
1) 10 ou 20 ans, principe de base.
Le possesseur de bonne foi pourra bénéficier d’une prescription abrégée, de l’ordre de 10 ou de 20 ans.
Le possesseur mettra : – 20 ans pour prescrire si le bien immeuble appartient à un verus dominus qui n’habite pas dans le ressort de la Cour d’Appel de cet immeuble.
– 10 ans pour prescrire si le bien immeuble appartient à un verus dominus qui habite dans le ressort de la Cour d’Appel de cet immeuble.
2) 10 à 20 ans, résidence alternative.
Lorsque le verus dominus habitait dans le ressort de la Cour d’Appel de l’immeuble, mais qu’il a déménagé en dehors de ce ressort, la durée de prescription est aménagée. Le possesseur doit alors prescrire pour le double de ce qu’il lui restait à prescrire avant le déménagement du verus dominus : s’il a prescrit 4 ans, il lui en restait normalement 6, mais on lui demandera encore 12 ans (16 ans au total).
§3 : Titre et bonne foi.
A/ Le juste titre.
Pour bénéficier de l’usucapion, il faut être de bonne foi et avoir un juste titre. Le possesseur doit avoir le negotium, et avoir cru, à juste titre être propriétaire du bien : il doit avoir un titre qui aurait pu réaliser le transfert de propriété (théorie de l’apparence : acquéreur a non domino avec un minimum de solidité autour de la possession). Le possesseur doit prouver son juste titre : il peut être issu d’une vente, d’une succession,… On exclut des justes titres, les actes juridiques entachées d’une nullité absolue.
B/ Bonne foi / mauvaise foi dans la jonction des possessions.
L’art.2235 c.civ. envisage expressément l’hypothèse où plusieurs possesseurs vont se succéder pour prescrire un même bien. Les deux personnes doivent être liées par une succession, une vente,…
1) L’acquéreur à titre universel.
L’héritier est considéré comme continuant la personne du défunt : on ne le regarde pas pour lui-même, mais au travers du défunt, et on considère qu’il y a continuation de la personne de son auteur.
Si le défunt était possesseur de bonne foi, l’héritier continuera sur la possession de bonne foi. Il faudra alors un total de 10 ou 20 ans de prescription : l’héritier bénéficie du temps prescrit par le défunt.
Si le défunt était possesseur de mauvaise foi, l’héritier continuera sur la possession de mauvaise foi. Il faudra un total de 30 ans de possession.
Dans les deux cas, la personnalité de l’héritier est indifférente : il peut être de bonne ou mauvaise foi.
2) L’acquéreur à titre particulier.
Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont tout deux de bonne foi : il faudra un total de 10 ou 20 ans.
Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont tout deux de mauvaise foi : il faudra un total de 30 ans.
Si le vendeur était de bonne foi, mais que l’acquéreur est de mauvaise foi, il lui faudra 30 ans pour prescrire mais on l’autorise à bénéficier du principe de jonction.
Si le vendeur était de mauvaise foi, mais que l’acquéreur est de bonne foi, il lui faudra 10 ou 20 ans pour prescrire, étant entendu que le principe de la jonction de la possession n’est pas admis.
§4 : Les effets.
A/ Le bénéfice de la prescription.
Même lorsque toutes les conditions de la prescription sont remplies, le possesseur qui a prescrit ne devient pas automatiquement propriétaire : il doit faire une démarche volontaire demandant que soit reconnue sa propriété. Il devient alors propriétaire même s’il n’a jamais eu le titre de propriété auparavant.
Le possesseur qui remplit toutes les conditions et qui n’a pas fait de demande de prescription, peut renoncer à la prescription : on ne peut pas le forcer à la revendiquer (paiement des charges depuis le début de la prescription). L’art.2223 c.civ. précise que le juge ne peut pas soulever d’office la prescription.
B/ Les caractères.
Le possesseur n’a pas d’auteur (il n’a pas traité avec le verus dominus) : la prescription est donc un mode originaire d’acquisition de la propriété. C’est aussi un mode direct (pas de transfert de propriété), mais, non immédiat (10/20 ans). Pour le verus dominus, le transfert de propriété n’est pas volontaire.
La prescription est rétroactive : on est censé être propriétaire depuis le début de la prescription. Les fruits perçus appartiennent au possesseur depuis le premier jour : il ne doit rien au verus dominus.
Section 2 : La protection possessoire.
C’est une institution spécifique en matière immobilière : le possesseur victime d’un trouble possessoire, intente une action possessoire pour bénéficier de la protection possessoire. L’objectif est de protéger dans sa possession, la personne qui possède paisiblement un immeuble, qu’elle soit ou non propriétaire.
§1 : Les actions possessoires.
A l’origine, seul le code de procédure civil en parlait. La loi du 9/7/1975 a introduit ces actions dans le code civil (art.2282 et 2283) : il en existe trois, dont les noms ont été donnés par la jurisprudence ou la doctrine, mais pas par la loi. Elles sont complémentaires.
A/ La complainte.
Elle a une vocation résiduelle parmi les actions possessoires : si on ne peut pas qualifier une des deux autres actions, elle s’appliquera. C’est donc le droit commun. Elle remonte au XIIIème.
Elle est invoquée pour un trouble déjà causé, et qui ne résulte pas d’une violence particulière (pose d’une barrière bloquant le chemin d’un voisin ; quelqu’un se gare sur une place de parking privative,…). Il s’agit d’une utilisation indue de la chose constituant un trouble possessoire, sans qu’il y ai pour autant revendication de propriété. Ce trouble peut être de fait (acte matériel) ou de droit (action en revendication de propriété, sommation de payer un loyer,…).
B/ La dénonciation de nouvel œuvre.
C’est une forme de complainte intentée avant même que le trouble ait été causé : quelqu’un s’apprête à entreprendre des travaux qui vont troubler le possesseur dans sa possession. Le trouble doit être imminent et certain, c’est-à-dire que les travaux doivent avoir été déjà entrepris (présence des matériaux). Il y a commencement d’action de par l’imminence des travaux. Il s’agit d’une action conservatoire tendant à éviter que le trouble n’apparaisse.
C/ La réintégrande ou action en réintégration.
C’est l’action la plus spécifique des trois : elle a un objet spécial et un régime juridique dérogatoire. Cette action remonte au Moyen Age.
Elle intervient en cas de trouble aggravé, de voie de fait. On est en présence d’une dépossession violente, et on cherche à rétablir le possesseur dans sa possession. On applique l’adage Spoliatus ante omnia restituentus (restituitus) : celui qui a été spolié doit avant tout être restitué. Cette hypothèse est dictée par l’urgence : l’objectif étant de faire respecter la paix publique, d’éviter la justice privée.
Peu importe que l’acte soit légitime ou non : le droit refuse toute violence.
§2 : L’exercice.
A/ Le décor du trouble possessoire.
Le but est de faire cesser un trouble dans sa possession.
Le trouble doit être certain et actuel : c’est un fait matériel ou un acte juridique, qui contredit la possession d’autrui. Un comportement passif sera insuffisant, car une volonté doit être associée à l’acte.
Le trouble n’est pas un préjudice : il se peut qu’un trouble soit occasionné, mais ce sera indifférent, car seul compte le trouble dans la possession, entendu comme une atteinte au corpus (atteinte matérielle).
B/ Les acteurs : le demandeur et le défendeur.
1) Les qualités du demandeur.
L’action est ouverte au possesseur : il demande simplement à être rétabli dans sa possession.
L’art.2282 al.2 c.civ. prévoit que l’action possessoire est aussi ouverte au détenteur. Il est alors considéré détenir la chose en fonction d’un réel titre juridique : son corpus est exercé de façon licite. Toutefois, le détenteur ne pourra pas exercer d’action possessoire contre son auteur (bail, mandat,…) : il ne doit pas y avoir de lien juridiquement encadré entre le détenteur et le fauteur de trouble.
La mauvaise foi est indifférente.
La possession (ou la détention) doit être actuelle, paisible (art.2283 c.civ.), et bien que la loi ne le dise pas, on peut poser qu’elle doit aussi être publique, et être exercée corpore et animo, sachant que l’animus est présumé. Le juge exige parfois que le détenteur fasse état de son titre : ne pouvant établir son titre, un détenteur a eu intérêt à se présenter comme un possesseur.
2) Le défendeur.
Les actions possessoires sont interdites entre cocontractants.
L’art.1264 du code de procédure civile s’applique : le code civil ne contient que les bases.
C/ Les costumes : les conditions.
1) Un droit réel immobilier.
L’action possessoire ne vaut qu’en matière immobilière.
Le possesseur doit posséder depuis au moins un an, sauf pour la réintégrande, car la violence qu’elle contient justifie que l’action puisse s’exercer dès le début de la possession.
Le possesseur doit agir dans l’année du trouble. A défaut, ce n’est pas vraiment un trouble.
3) Compétences.
Le TI a une compétence exclusive, car il n’y a pas de revendication de propriété immobilière. Les TI ont remplacé les anciens « juges de paix », or ici, on recherche la paix.
§3 : Possessoire et pétitoire.
L’art.2282 c.civ. précise que l’action possessoire est intentée sans avoir égard au fond du droit.
A/ La distinction.
L’action possessoire est relative à la possession : elle vise à protéger une possession de fait, un corpus.
L’action pétitoire (revendication de propriété immobilière) est relative au fond du droit, à la propriété.
Le demandeur à une action possessoire demande simplement à être rétabli dans sa possession, sans conséquence au plan du droit. Au contraire, l’action pétitoire sera intentée pour revendiquer la propriété.
L’action possessoire relève de la compétence du TI ; l’action pétitoire relève de la compétence du TGI.
Þ Ces actions pourront être exercées dans la même affaire : le possesseur introduit une action possessoire devant le TI pour enjoindre judiciairement à l’autre de faire cesser le trouble ; l’autre pourra exercer une action pétitoire pour faire reconnaître qu’il est propriétaire. Ces 2 décisions ne seront pas en contradiction.
B/ Priorités.
L’action possessoire est toujours prioritaire. Par ailleurs, elle est toujours intentée par le possesseur.
Si les juridictions respectives sont saisies en même temps d’une action pétitoire et d’une action possessoire, on commencera par statuer au possessoire, et on examinera l’action pétitoire qu’ensuite.
Si l’action pétitoire est déposée en premier lieu : – par le propriétaire : le possesseur (défendeur au pétitoire mais demandeur au possessoire) pourra demander que l’on sursoit à statuer.
– par le possesseur qui prétend être propriétaire : on considère qu’il a implicitement renoncé à l’action possessoire. Il ne sera plus autorisé à y recourir.
Le juge du TI saisi d’une action possessoire devra mettre fin au trouble possessoire sans s’occuper du fond du droit. Aucun indice quant à la réalité de la propriété ne doit transparaître dans son jugement.
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References: Art.637

§1

Art.703

§2

Art.671

Art.672
in fine

Art.672

§3

§1

§2

§2

§3

§4

§1

§2

§3