Source: https://biznes.interia.pl/firma/news/podatek-przy-najmie-mieszkania-w-ktorym-bedzie-firma,2585605,1852
Timestamp: 2018-12-15 20:13:15+00:00

Document:
Podatek przy najmie mieszkania, w którym będzie firma - Biznes w INTERIA.PL
MF: Podatek przy najmie mieszkania, w którym będzie firma
Najem mieszkania, w którym będzie firma /©123RF/PICSEL
Jeden z naszych Czytelników w pytaniu przesłanym do redakcji wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Dodatkowo posiada prywatne mieszkanie, które zamierza wynająć osobie fizycznej. Najemca chce pod tym adresem zarejestrować działalność gospodarczą i przechowywać w jednym z pokoi rzeczy do jej wykonywania. Czynsz zgodnie z umową płatny będzie z dołu na koniec kwartału. W związku z tym powstał problem, jaką stawką należy opodatkować ten wynajem.
Czynność będąca usługą najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak więc najem stanowi odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Jak podkreślają organy podatkowe z przepisu tego wynika, że ze zwolnienia z VAT korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Z uwagi na to zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.
W związku z tym organy podatkowe uznają, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
1) świadczenie usługi na własny rachunek,
2) charakter mieszkalny nieruchomości,
3) mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 stycznia 2018 r., nr 0115-KDIT1-2.4012.857.2017.1.RS, dodatkowo podkreślił, że podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Odnosi się to zarówno do umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również do umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca - podnajemca.
Jak wskazano w pytaniu, Czytelnik zamierza oddać w najem lokal mieszkalny, w którym najemca będzie prowadził także działalność gospodarczą. Podkreślić należy, że w przepisie zwalniającym z VAT usługi najmu ustawodawca posłużył się określeniem "wyłącznie na cele mieszkaniowe".
Tak więc organ podatkowy, przyjmując literalne brzmienie przepisu może uznać, że nie występuje w tym przypadku prawo do zastosowania zwolnienia z VAT. Mieszkanie nie służy bowiem wyłącznie celom mieszkaniowym, lecz także jest wykorzystywane do celów działalności gospodarczej.
Ponadto Czytelnik jednoznacznie nie wskazał czy wynajmujący w mieszkaniu tym będzie także mieszkał. Jeśli tak, to, moim zdaniem, w takiej sytuacji właściwym rozwiązaniem byłoby określenie w umowie najmu, jaka część mieszkania będzie służyła celom mieszkaniowym, i do tej części można by zastosować zwolnienie z VAT, a jaka celom działalności gospodarczej, do której należałoby zastosować 23% stawkę VAT. Wprawdzie jednej transakcji nie powinno się zasadniczo dzielić na części w celu odrębnego opodatkowania każdej z nich, ale w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wskazano, że zwolniona z VAT jest usługa wynajmu nieruchomości lub części nieruchomości.
W przypadku świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, usług ochrony osób, usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury (zasada ta nie dotyczy importu usług). Wynika to z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) ustawy o VAT. Natomiast terminy wystawiania faktur w przypadku usług najmu określono w art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT, zgodnie z którym faktura powinna być sporządzona nie później, niż z upływem terminu płatności. Jeżeli w tym terminie faktura nie będzie wystawiona, obowiązek podatkowy powstanie z upływem terminu płatności.
Przy czym faktury nie trzeba wystawiać, gdy świadczona usługa jest zwolniona z VAT (np. najem mieszkania na cele mieszkaniowe) - bez względu na to, kto będzie nabywcą usługi. Jeśli jednak podatnik wystawi fakturę, data tej faktury wyznaczy termin powstania obowiązku podatkowego (jeżeli będzie ona wystawiona przed terminem płatności).
W sytuacji przedstawionej w pytaniu strony w umowie ustaliły, że czynsz będzie płatny z dołu na koniec kwartału. Jeśli zatem przed upływem terminu płatności podatnik wystawi fakturę dokumentującą czynsz, wówczas z chwilą jej wystawienia powstanie obowiązek podatkowy w VAT. Natomiast w przypadku, gdy faktura taka nie zostanie wystawiona przed terminem płatności, obowiązek podatkowy powstanie w ustalonym przez strony terminie płatności.
Zwolnienia od podatku VAT, w tym również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.
Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3. W załączniku tym, stanowiącym wykaz towarów i usług opodatkowanych 8% VAT, pod pozycją nr 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. "Usługi związane z zakwaterowaniem".
Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego.
Z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 sierpnia 2018 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.215.2018.2.PG
Gazeta Podatkowa nr 74 (1531) z dnia 2018-09-13
4 Sondaż dla "Do Rzeczy": Przewaga PiS, Ruch Biedronia w Sejmie
5 IMGW ostrzega: Intensywne opady śniegu w czterech województwach
6 Wniosek o wotum nieufności wobec rządu. Sejm zadecydował [NA ŻYWO]
7 Jaka będzie pogoda w święta? Prognoza długoterminowa
~ktos - 20.09 (08:11)
Rząd jest nienasycony. Ciągle mało, ciągle chce haracz od wszystkiego. Podatek goni podatek i tak płacimy ok 60-70% tego co zarobimy. Ciągle mało fiskus ściga. Ogarnijcie się ludzie i zacznijcie wybierać coś innego niż mniejsze zło.
92 4 Odpowiedz
~jas - 20.09 (14:28)
Mnie US dopadł w tej sprawie z 5 lat temu.Napisałem im ,ze moje 4 firmy zajmują 2 m2 powierzchni mieszkania tj.po 0,5 m2 na firmę czyli wspólne biurko pod komputer i szafkę na dokumenty.Wyobraźcie sobie ,że już nic nie odpisali i nie naliczyli podatku--widocznie obrazili się na mnie.
~pisak - 20.09 (14:25)
a co z przybyszami z Ukrainy, którzy w wynajmowanych lokalach nie tylko zamieszkują ale i prowadzą akwizycję i recepcję na rzecz swojej działalności (sprzątania, usług transportowych budowlanych, opiekuńczych, rozrywkowych) a więc notabene mikro biur mikroprzedsiębiorstw ? Osobny problem to kwestia dostępu i oceny przez służby sanitarne i inspekcji pracy czy lokal mieszkalny w którym prowadzona jest działalność gospodarcza spełnia warunki zapisane w stosownej ustawie.
~Cała - 20.09 (14:03)
Skoro ja daję sąsiadowi w swoim mieszkaniu to powinnam odprowadzić Vat czy dawać mu w jego mieszkaniu?
~hahahahaha - 20.09 (13:24)
Bzdura.Totalna bzdura. Moja firma jest na serwerze.
~pilne - 20.09 (13:11)
~rom - 20.09 (10:07)
Fikusowi polecam prywatne praktyki lekarskie, dentystyczne, weterynaryjne, prawne tam są dopiero PIENIĄDZE.
~smak gumy - 20.09 (11:00)
~last_starfighter - 20.09 (08:51)
Gangsterzy z (nie)rządu i "sejmu" mogliby sporo zmienić - np. ujednolicić vat do poziomu 25%, ALE zlikwidować wszystkie inne podatki/akcyzy/"składki". Dzięki temu nie byliby "stratni", zaś poziom inwigilacji i totalitarnej kontroli znacząco by ograniczono. Nie byłoby też pomyłek i "interpretacji", że "tu 8 a tam 23" i rezultatów tego. Ale "nie da się" bo albo ci gangsterzy są głupcami blokowanymi obłędną ideologią ("dochodowy musi być", "bez składek emeryci skonają z głodu"), albo są gangsterami-dywersantami działającymi z premedytacją na szkodę Polski. W jednym i drugim przypadku, do czego ich potrzebujemy ?
~chciwy pinokio - 20.09 (11:04)
Mało, mało, mało....

References: art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 19
 art. 106
 art. 43
 art. 41
 art. 43