Source: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenvorauszahlung/
Timestamp: 2019-09-15 14:16:28+00:00

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Nebenkostenvorauszahlung: Ein ausführlicher Ratgeber für Mieter und Vermieter
Für den Mieter gerät die eigene Nebenkostenvorauszahlung meist zu Anfang eines neuen Kalenderjahres wieder ins Blickfeld, denn trotz der regelmäßigen monatlichen Zahlungen wird doch erst bei der empfangenen Nachzahlungsaufforderung mit der Jahresabrechnung einer genauerer Blick auf die jeweilige Nebenkostenvorauszahlung gerichtet.
Die jährliche Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen in einer sogenannten Nebenkostenabrechnung führt, gemessen an den tatsächlichen angefallenen Nebenkosten, oft zu Rückzahlungen oder Nachzahlungen der Nebenkosten.
Den meisten Vermietern und Mietern sind die Themenbereiche um die Nebenkostenvorauszahlung wohl bekannt und dennoch tauchen immer wieder Streitfälle auf. In folgendem Artikel soll den Mietparteien ein Leitfaden zum Thema Nebenkostenvorauszahlung an die Hand gegeben werden.
In einem Überblick erfahren Sie hier alles über die Nebenkostenvorauszahlung. Ob die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig oder zu hoch scheint; wie Sie die Nebenkostenvorauszahlung anpassen, erhöhen, mindern, zurückfordern oder sogar einbehalten können und wie die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen zu erfolgen hat.
Inhalt: Die Nebenkostenvorauszahlung – Was Mieter und Vermieter wissen müssen
I. Nebenkostenvorauszahlung – Grundlagen
1. Gesetzliche Grundlage: Voraussetzungen der Nebenkostenvorauszahlung
2. Umfang und einzelne Posten
a) Posten der Nebenkostenvorauszahlung
b) Vereinbarung der Höhe
c) Anpassung der Höhe
d) Verschiedene Umlageschlüssel der Nebenkostenvorauszahlung und einseitige Änderungsmöglichkeit des Vermieters
3. Jährliche Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlung
a) Der Abrechnungszeitraum des § 556 Abs. 3 S. 1
b) Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB
c) Die Einwendungsfrist des Mieters
II. Anpassung: Erhöhung und Minderung der Nebenkostenvorauszahlungen
III. Rückforderungs- und Zurückbehaltungsrecht der Nebenkostenvorauszahlung
2. Rückforderungsrecht
IV. Fälligkeit, Verzug und Verjährung der Nebenkostenvorauszahlung
Die Nebenkostenvorauszahlung ist im Mietrecht ausdrücklich gesetzlich geregelt und die gängigste Art der Nebenkostenzahlung in der mietrechtlichen Alltagspraxis. Die wichtigsten Grundlagen zur Nebenkostenvorauszahlung, wie der Umfang, die einzelnen Nebenkostenpositionen und die Voraussetzungen der jährlichen Nebenkostenabrechnung sollen Ihnen daher in folgendem Abschnitt erläutert werden.
Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten, also die Nebenkosten, zu tragen. Vereinfacht gesagt, muss also grundsätzlich der Vermieter und nicht der Mieter – wie sehr oft angenommen – die Nebenkosten zahlen.
Es ist jedoch gemäß § 556 BGB möglich und auch üblich im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter die Nebenkosten trägt.
Daraus folgt aber, dass eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung zur Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter im Mietvertrag getroffen sein muss. Fehlt diese Voraussetzung muss der Mieter neben dem Mietzins keine Nebenkosten bezahlen.
In der Praxis ist von den Mietparteien dann zu entscheiden, ob Sie die Nebenkosten entweder als Bestandteil der Bruttokaltmiete, als Pauschale oder als Vorauszahlungen oder in einer Mischform – wie eine Mischung aus Pauschale und Vorauszahlung – tragen wollen. Die Nebenkostenvorauszahlungen umfassen dabei begrifflich, monatliche Zahlungen über eine geschätzte beziehungsweise errechnete monatliche Nebenkostenposition für die einzelne Mietwohnung. Sie werden vor dem tatsächlichen Anfall; dass heißt monatlich im Voraus zusätzlich zu der Mietzinszahlung entrichtet.
Voraussetzungen der Nebenkostenvorauszahlung
Mietvertragliche Vereinbarung der
Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter
Kostentragung durch monatliche Vorauszahlungen
Gegenüber der Nebenkostenpauschale kann die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung an den tatsächlichen Verbrauch angepasst werden.Abzugrenzen ist der Begriff im Wesentlichen von der Nebenkostenpauschale, die zwar auch monatlich neben der Mietzahlung geleistet wird, im Gegensatz zur Nebenkostenvorauszahlung aber der pauschalen Abgeltung der Nebenkosten der Mietwohnung dient. Auf den tatsächlichen Anfall der Nebenkosten kommt es hier grundsätzlich nicht an, weshalb auch keine Jahresabrechnung zu erfolgen hat.
2. Umfang und einzelne Posten der Nebenkostenvorauszahlung
Der Umfang der Nebenkostenvorauszahlung wird von den Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss im Mietvertrag festgelegt. Dass heißt, die einzelnen Posten und die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung werden vertraglich bestimmt.
Bei der Wahl der einzelnen Posten der Nebenkostenvorauszahlung ist den Parteien ein gesetzlicher Rahmen gezogen, da nicht alle sogenannten Nebenkosten tatsächlich als solche auf den Mieter abgewälzt werden können. Vielmehr können nur solche Kostenpositionen Gegenstand von Vorauszahlungen sein, die der Vermieter nach § 2 Betriebskostenverordnung auch als Nebenkosten auf den Mieter umlegen darf.
Bei der Auswahl dieser Nebenkostenpositionen gemäß § 2 Betriebskostenverordnung hat der Vermieter darüber hinaus lediglich den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. So hat er beispielsweise die freie Wahl welche oder wie viele umlagefähige Versicherungen er abschließen und dann als Nebenkosten auf den Mieter umlegen will, soweit er nicht unwirtschaftlich handelt und zum Beispiel unsinnige Versicherungen abschließt.
Der Vermieter muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen, so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10 und auch vom 28.11.2007 Az.: VIII ZR 243/06.
Die Vereinbarung der Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bestimmt sich im Regelfall nach den voraussichtlich anfallenden Nebenkosten. Zu beachten ist hier lediglich, das die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen gemäß § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB nur in angemessener Höhe vereinbart werden darf.
Was angemessen insoweit bedeutet ist als solches im Gesetz nicht näher bestimmt, die Höhe darf aber die voraussichtlich anfallenden Nebenkosten nicht erheblich übersteigen. Als geeignetes Beurteilungskriterium dienen insbesondere die im vorangegangenen Abrechnungszeitraum angefallenen Nebenkosten der entsprechenden Mietwohnung. Bei Erstbezug hingegen helfen sogenannte regionale Betriebskostenspiegel den Vermietern entsprechende Vergleichswerte zu den voraussichtlich anfallenden Nebenkosten zu ermitteln.
Sollte die Höhe der angesetzten Vorauszahlung sich im Nachhinein als zu niedrig oder zu hoch erweisen ist regelmäßig eine entsprechende Anpassung möglich.
Gemäß § 560 BGB, kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen, wobei auch hier bei jeder Veränderung von Nebenkostenvorauszahlungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist.
Bei der mietvertraglichen Vereinbarung der Umlage der Nebenkosten und der Nebenkostenvorauszahlung kann von den Mietvertragsparteien je nach Art der Mietwohnung oder Wunsch ein geeigneter Umlageschlüssel vereinbart werden.
Unterschieden wird dabei zwischen der verbrauchsunabhängigen Umlage, wie diejenige nach Wohneinheiten, Personenanzahl oder Miteigentumsanteilen und der Verbrauchsabrechnung.
Die Frage des geeigneten Umlageschlüssels hängt dabei von verschiedensten Faktoren ab, wie zum Beispiel der Wohnungsgröße, der Anzahl der Mieter oder die Aufteilung der Wohneinheiten und nicht zuletzt die Art der Nebenkosten für welche die entsprechende Umlage gelten soll. So kann die Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen wechseln, ohne zum Beispiel die Höhe der Grundsteuer als Nebenkostenposition zu beeinflussen. Die Kosten für den Wasserverbrauch würden dagegen sinken, da sie nicht wie die Grundsteuer von der Größe der Wohnung abhängen, sondern von der Anzahl der Bewohner eines Hauses und deren Verbrauchsverhalten beeinflusst werden. Demgegenüber lässt sich aber auch eine rein nutzungsabhängige Nebenkostenberechnung in der Regel nur sehr schwer verwirklichen.
Enthält der Mietvertrag keine Aussage über den Umlageschlüssel, so greift die gesetzliche Regelung des § 556 a Abs. 1 BGB und die Umlage der Nebenkosten hat – vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften wie der Heizkostenverordnung – nach dem Anteil der Wohnfläche zu erfolgen. Zu beachten ist hier aber, dass gemäß § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB neben dieser verbrauchsunabhängigen Umlage auch ein Verbrauchsabrechnungsvorrang für erfasste Nebenkosten geregelt ist.
Dass heißt, sind der Verbrauch oder die Verursachung erfassbar, beispielsweise durch einen Wasserzähler, dann sind die Nebenkosten insoweit auch nach dem Verbrauch umzulegen. Die verbrauchsabhängige Abrechnung geht – sofern tatsächlich möglich – also vor.
Insoweit steht dem Vermieter auch während des Mietverhältnisses ein einseitiges Änderungsrecht bezüglich des Umlageschlüssels der Nebenkostenvorauszahlung gemäß § 556 a Absatz 2 BGB zu, welches auch vertraglich nicht abbedungen werden kann.
Danach kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Nebenkosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Vorausgesetzt ist lediglich, dass die Erklärung vor Beginn eines Abrechnungszeitraums erfolgt. Nach dem Urteil des BGH vom 21.9.2011, Az.: ZR 97/11 gilt diese einseitige Änderungsbefugnis des Vermieters auch dann, wenn die Parteien bislang keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart hätten.
Insgesamt sollten Sie als Vermieter und Mieter folgendes zum Umfang der Nebenkostenvorauszahlung beachten:
Die Posten der Nebenkostenvorauszahlung dürfen nur umlagefähige und wirtschaftliche Nebenkosten nach § 2 Betriebskostenverordnung erfassen.
Die vereinbarte Höhe der Nebenkostenvorauszahlung muss angemessen sein.
Der Umlageschlüssel für die Nebenkostenvorauszahlung kann von den Mietvertragsparteien frei vereinbart werden und sogar einseitig vom Vermieter in eine -teilweise- Verbrauchsabrechnung geändert werden, wenn die Nebenkosten verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst werden.
Über die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen hat der Vermieter gegenüber seinem Mieter jährlich abzurechnen. Dass heißt, der Vermieter muss eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten leistet.
Die zentrale Vorschrift für die zeitlichen Aspekte der Nebenkostenabrechnung, also wann sie zu erstellen ist und auf welchen Zeitraum sie sich beziehen darf, ist dabei der § 556 Abs. 3 BGB.
a) Der Abrechnungszeitraum des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB
Der Abrechnungszeitraum beträgt nach der gesetzlichen Regelung des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB zwölf Monate. Für die Lage des Abrechnungszeitraumes als solche – also beispielsweise vom 01.01.-31.12 oder vom 01.06 – 30.05 – gibt es keine gesetzlichen Vorgaben.
Dass heißt, es wird immer über einen Zeitraum von maximal 12 Monaten beziehungsweise einem Jahr seitens des Vermieters abgerechnet. Insoweit kann der Vermieter auch Teilabrechnungen erstellen und den Zeitraum über die abzurechnenden Nebenkostenvorauszahlungen verkürzen. Dies ist in der Praxis zum Beispiel bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums empfehlenswert. Eine Pflicht zur Teilabrechnung über Nebenkostenvorauszahlungen besteht allerdings nicht. Eine Veränderung des Abrechnungszeitraums zum Nachteil des Mieters ist grundsätzlich nicht möglich. Die Folgen der Verwendung eines falschen Abrechnungszeitraums können sehr leicht bis zur vollständigen Unwirksamkeit der Abrechnung reichen.
Die Abrechnungsfrist beträgt gemäß des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ebenfalls zwölf Monate
Zur Wahrung dieser Frist bedarf es des Zugangs der formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung beim Mieter vor Fristablauf. Der „rechtzeitige“ Zugang einer formell rechtsfehlerhaften Nebenkostenabrechnung steht einem absoluten Fristversäumnis gleich und verhindert den Verlust eines Nachforderungsanspruchs nicht. Die Abrechnung muss formell rechtmäßig sein.
Die Folgen der Säumnis der Abrechnungsfrist führen in den meisten Fällen zum Anspruchsverlust, denn nach einer verspäteten Übermittlung der Nebenkostenabrechnung können der vermietseitige Ansprüche, wie zum Beispiel eventuelle Nachforderungsansprüche nicht mehr geltend gemacht werden.
Darüber hinaus kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist zudem größtenteils keine Änderungen mehr an der Abrechnung vornehmen, dass heißt etwaige materielle Fehler können nach Fristablauf nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigiert werden.
Die Rechte des Mieters hingegen bleiben vom Ablauf der Abrechnungsfrist unberührt, so dass dieser die Abrechnungserstellung auch nach Fristablauf noch verlangen und eventuelle Rückzahlungen der Nebenkostenvorauszahlung einfordern kann.
Für den Mieter gilt als Gegenstück zur Abrechnungsfrist eine Einwendungsfrist von ebenfalls zwölf Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Mieter seine Einwendungen gegen die Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen erheben. Diese Frist beginnt für den Mieter mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung und endet durch Zeitablauf. Versäumt der Mieter die Einwendungsfrist kann er sich nicht mehr auf die materielle Unrichtigkeit der Nebenkostenabrechnung berufen und muss etwaige Nachforderungen, auch wenn sie rechtsfehlerhaft sind bezahlen.
Wie bereits angeführt können sowohl der Vermieter als auch der Mieter eine Anpassung der Vorauszahlungshöhe gemäß § 560 BGB vornehmen.
Zu beachten ist bei der Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung nach § 560 BGB, dass
mindestens eine Jahresabrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen erfolgt sein muss, da die Anpassung erst nach einer Abrechnung erfolgen kann.
die Erklärung in Textform zu erfolgen hat. Mündliche Abreden gelten hier nicht.
die bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen müssen unangemessen zu hoch oder zu niedrig angesetzt sein.
die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung kann nur auf eine angemessene Höhe verlangt werden.
der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist, § 560 Abs. 5 BGB.
Für die Praxis bedeutet das, dass vermieter- oder mieterseitig bereits Anhaltspunkte oder Belege für eine unangemessene Höhe der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen bestehen müssen, damit eine Anpassung begründet werden kann. Dies erscheint für den Vermieter der die Nebenkostenabrechnung erstellt einfacher zu verwirklichen zu sein, als für den Mieter der die tatsächlichen Belege nicht besitzt und nur ungefähr anhand von Vergleichszahlen die Angemessenheit der Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bestimmen kann.
Bei preisgebundenem Wohnraum, dass heißt sogenannten „Sozialwohnungen“steht dem Mieter deshalb ein gesetzlicher Auskunftsanspruch und ein Recht auf Belegeinsicht nach § 29 NMV ( Neubaumietenverordnung) gegenüber dem Vermieter zu. Demgegenüber haben Mieter einer preisfreien „normalen“ Mietwohnung keinen solchen gesetzlichen Anspruch. Insoweit soll der Mieter aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus § 242 BGB (Treu und Glauben) einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter haben können, wenn der Mieter konkrete Anhaltspunkte für eine Minimierung der tatsächlich anfallenden Nebenkosten darlegen kann, vergleiche BGH Urteil vom 16.11.2012 Az.: VIII ZR 106/11.
Wichtig ist, dass die Anpassungsmöglichkeit der Nebenkostenvorauszahlung unabhängig von einem eingeräumten vertraglichen Anpassungsrecht gilt und auch nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden kann, § 560 Abs. 6 BGB.
III. Rückforderungs- und Zurückbehaltungsrechte bei der Nebenkostenvorauszahlung
Rückforderungs- und Zurückbehaltungsrechte des Mieters bezüglich geleisteter und laufender Nebenkostenvorauszahlungen werden regelmäßig nach Einzelfallentscheidungen zu beurteilen sein. Das Zurückbehaltungsrecht kommt bei laufendem Mietverhältnis und das Rückforderungsrecht bei beendeten Mietverhältnissen in Betracht.
Dem Mieter wurde hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht für den Fall zugesprochen, in dem der Vermieter keine – rechtzeitige oder formell ordnungsgemäße – Abrechnung über die Nebenkosten erstellt. Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht dann bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 29. 3. 2006 – VIII ZR 191/05.
Desweiteren wurde dem Mieter bei einer unberechtigten Verweigerung der Gewährung der Belegeinsicht durch den Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht bezogen auf eine eventuelle Nebenkostennachforderung nach § 273 Abs. 1 BGB zugesprochen, wenn der Vermieter überhaupt keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht, BGH, Urteil vom 08.03.2006, Az.: VIII ZR 78/05.
Nach der Rechtsprechung BGH kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Nebenkostenvorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat sogleich zurückverlangen, BGH Urteil vom 16.11.2012, Az.: VIII ZR 106/11 und BGH Entscheidung vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04 .
Dieser Anspruch wird aber nur zugebilligt, wenn der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen, BGH, Urteil vom 26. 9. 2012 – VIII ZR 315/11.
IV. Fälligkeit und Verjährung der Nebenkostenvorauszahlung
Zu welchem Zeitpunkt die Nebenkostenvorauszahlung zu leisten, also fällig ist, wann man mit selbiger in Verzug ist und nach welchem Zeitraum die Verjährung eintritt, bestimmt sich nach allgemeinem Zivilrecht und der vertraglichen Vereinbarung.
Demnach ist die Nebenkostenvorauszahlung ohne weitere Vereinbarung regelmäßig mit dem Mietzins monatlich im Voraus über die gesamte Mietdauer hin fällig.
Die Nebenkostenvorauszahlung kann allerdings für vergangene Zeiträume dann nicht mehr als solche verlangt werden, wenn der Vermieter mittlerweile eine Jahresabrechnung hätte vorlegen können und dies unterlassen hat, so das OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 23.4.1999, Az.: 24 U 110/97.
Im Übrigen beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist für die Ansprüche aus den Nebenkostenvorauszahlungen 3 Jahre.
Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterstellung der Nebenkostenabrechnung (und der mögliche Zahlungsverzug)
18 Antworten auf "Nebenkostenvorauszahlung: Ein Ratgeber für Mieter und Vermieter"
06.10.2014 - 19:51 Antworten
Mir ist nicht ganz klar, was bei folgender Konstellation geschehen müsste: Im Mietvertrag sind zwar verschiedene umzulegende Positionen genannt, jedoch sind diese nicht beziffert. Ein konkreter Vorauszahlungsbetrag ist allerdings nicht bestimmt worden.
Der Vermieter rechnet die Betriebskosten seit Jahren nicht ab.
Könnte man sich darauf berufen, dass man zur Zahlung eines Vorschusses nicht verpflichtet ist ?
07.10.2014 - 10:05 Antworten
um eine belastbare Information zu bekommen, sollten Sie den Vereinbarung im Mietvertrag prüfen lassen. Zum Beispiel hier: Klausel im Mietvertrag prüfen (für Mieter und Vermieter).
Roman Wichary
11.12.2016 - 01:14 Antworten
Hallo, mein Vermieter hat im 05/2014 beim Einzug in sein Reihenhaus die Nebenkosten (keine Verbrauchskosten wie Wasser, Gas etc., das zahle ich alles alleine) wohl zu niedrig angesetzt ohne sich fast drei Jahre darum zu kümmern.Jetzt war er beim Steuerberater und kam auf mich zu mit der Mitteilung dass er einen Fehler bei der Berechnung von manchen Positionen wie Vers. etc. gemacht hätte und ich jetzt für das Jahr 2014 400,-€, für 2015 700,-€ und 2016 700,-€ nachzahlen muss !
Darf er das verlangen? Der Versäumnis lag bei ihm und es sind keine Verbrauchskosten dabei, auch hatte ich bisher keine einzige Nebenkostenabrechnung erhalten für all die Jahre. Muss ich das jetzt ausbaden weil er nicht in der Lage war sich für drei Minuten hinzusetzen und die paar Positionen zusammenzuzählen? Bitte um Antwort, liebe Grüsse
11.12.2016 - 14:09 Antworten
hier zwei Artikel, die Ihre Frage beantworten:
1. Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung
2. Kein Recht auf Nachzahlung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
15.06.2017 - 15:39 Antworten
zunächst einmal möchte ich sagen: Eine tolle und informative Seite. Vielen Dank!
Mein Fall ist etwas speziell. Vor 2 Wochen haben wir einen Mietvertrag unterschrieben. Nun erreicht uns ein Schreiben des Vermieters, dass dem Makler ein Berechnungsfehler bei den Nebenkostenvorauszahlungen unterlaufen sei und der monatliche Vorauszahlungsbetrag somit erheblich angepasst werden muss (Steigerung von 2,10 auf 2,60 €/m2). Man möchte uns damit „hohe Nachzahlungen ersparen“. Für mich hat das einen komischen Nachgeschmack und klingt nach einer Masche. Der Makler wusste im Übrigen nichts davon. Wo liegen da meine rechtlichen Hebel? Denn mit dieser monatlichen Warmmiete hätten wir die Wohnung wahrscheinlich gar nicht genommen. Habe das Gefühl mich hier in einer rechtlichen Grauzone zu bewegen. Zumindest könnte man ja der monatl. Erhöhung widersprechen und auf die 1. Betriebskostenabrechnung warten, oder? Vielen Dank für eine kurze Einschätzung.
16.06.2017 - 07:59 Antworten
ich sehe das ähnlich wie Sie, im schlimmsten Fall kommt die Erhöhung mit der ersten Nebenkostenabrechnung (+ Erhöhung für die Folgejahre).
27.07.2017 - 11:05 Antworten
was passiert denn wie in meinem Fall, wenn gar keine Vorauszahlung der Nebenkosten vereinbart wurde. Meiner Meinung nach ist dann ja die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gegeben und somit nicht ich als Mieter für die Nebenkosten zuständig, für den Fall das nach einem Jahr der Vermieter eine Nachzahlung fordert.
15.09.2017 - 12:16 Antworten
darf ich von meinem Zurückbehaltungsrecht gebrauch machen, auch wenn noch keine Abrechnung erfolgt ist?
Da ich berechtigte Zweifel an den Leistungen der Betriebskosten habe, wollte ich Einsicht in die Abrechnungen von den entsprechenden Firmen, welche bisher nicht gewährt wurde. (Gartenpflege und Hauswart – Leistungen werden auch nicht erbracht / Vermieter ist auch nicht selbstständig um Rechnungen zu schreiben)
Danke im Voraus und besten Grüßen
18.09.2017 - 12:48 Antworten
hier eine Hilfe für Sie: Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterstellung der Nebenkostenabrechnung (und der mögliche Zahlungsverzug)
Lydia Blondeau
25.01.2018 - 19:31 Antworten
Ich zahle die Miete mit meiner deutschen Rente immmer pünktlich, die Nebenkostenvorauszahlung mit meiner französischen aber immer erst am 10ten des Monats, da meine französische Rente erst am 8ten oder 9ten des Monats kommt.
Jetzt hat mir mein Vermieter mit Verzugszinsen gedroht. Hat er ein Recht darauf.
Ani Rygiel
26.01.2018 - 11:37 Antworten
Hallo, ich bin Vermieter und muss in 2018 eine Kaution zurückzahlen, wobei die Nebenkosten-Abrechnung für das Vorjahr 2017 noch nicht erfolgt ist. In 2016 gab es ein Guthaben und in den Jahren davor wechselte es zwischen Guthaben und Nachzahlungen in Richtung der jeweiligen Mieter.
Meine Frage ist, ob ich von der Kaution etwas zurückbehalten darf, weil ich nicht 100 %ig weiß, wie die Nebenkostenabrechnung für 2017 dieses Mal ausfallen wird und ist es städteabhängig (es ist in Mannheim)?
26.01.2018 - 15:35 Antworten
es ist nicht städtabhängig, sondern wetterabhängig. Ein harter Winter führt oft zur Nachzahlung. Ich würde einen kleinen Teil einbehalten, einfach um auf Nummer sicher zu gehen.
26.01.2018 - 11:39 Antworten
Hallo, kann ich im Mietvertrag nur eine mtl. Grundmiete verlangen als Vermieter (für mich ohne Ausweis von Nebenkosten) und ohne Angabe von einer Pauschale oder NK-Vorauszahlung?
26.01.2018 - 15:36 Antworten
warum sollten Sie das tun? Warum soll der Vermieter die Nebenkosten des Mieter zahlen? Möglicherweise weil Sie an Verwandtschaft vermieten? Aber würde dieses Vorgehen einem Drittvergleich standhalten?
12.02.2018 - 21:19 Antworten
Wie oft oder wann kann ich die Nebenkostenvorauszahlungen als Mieter anpassen?
Wie genau müssen allgemeine Kostensteigerungen nachvollziehbar sein?
Die Abrechnung erfolgt immer etwa gegen Jahresmitte für den Zeitraum des vergangenen Kalenderjahres (01.01.-31.12.) Dann werden die Abschläge auf dieser Basis angepasst (allerdings für den Zeitraum von Abrechnung zu Abrechnung – also Mitte d. Jahres bis Mitte d. Jahres und nicht für das Kalenderjahr. Als Mieter habe ich dann also die Abschläge einmal direkt nach der Abrechnung sozusagen für den Rest des Kalenderjahres angepasst und dann nochmal zum Jahresbeginn für das folgende Kalender- und Abrechnungsjahr. Mein Vermieter möchte jedoch nur einmal im Jahr eine Anpassung nämlich nach der Abrechnung zur Jahresmitte. Dass hieße aber auch, dass bei einer erforderlichen Nachzahlung (Mitte 2017 für das letzte Jahr 2016) der Betrag für das Folgejahr 2018 mehr als angemessen erhöht werden würde (wenn auch nur für ein halbes Jahr, da ja danach die nächste Anpassung erfolgt).
Ist das seitens des Mieters möglich oder rechtlich abgedeckt, denn ich finde im Gesetzestext immer nur „angemessene Höhe“ und „beidseitige Anpassung“, aber nicht ob dies NUR und AUSSCHLIEßLICH direkt nach einer Abrechnung erfolgen darf.
Darüberhinaus möchte ich gerne wissen ob eine Erhöhung mit einer allgemeinen Begründung einer Kostensteigerung möglich ist oder diese nachgewiesen werden / NACHRECHENBAR oder ABSCHÄTZBAR sein muss. Z.B. ein Schreiben der Versicherung dass sich der Versicherungsbeitrag um eine definierte Höhe erhöhen wird. (Eine entsprechendes Schreiben wurde seitens des Vermieters bei der letzten Abrechnung nicht vorgelegt – und von mir leider auch nicht nachgefragt).
13.02.2018 - 08:54 Antworten
das klingt alles ganz schön kompliziert. Wir müssen immer bedenken, es handelt sich um eine Vorauszahlung. Sofern über diese korrekt abgerechnet wird, ist die Sache m.E. in Ordnung. In der Regel läuft es so: Sie bekommen z.B. Mitte 2018 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017. Die Vorauszahlung wird nur zum 01.01.2019 angepasst. Das ist nicht die schnellstmögliche Anpassung, aber m.E. die übersichtlichste.
13.02.2018 - 17:48 Antworten
vielen Dank für die Antwort. Ihr Vorschlag ist aber noch Vermieterunfreundlicher als meine Vorgehensweise, Ich glaube da macht er noch weniger mit. Mit diesem Vorschlag werde ich wohl nicht bei ihm durchkommen. Er glaubt ja immer, dass ich ihm „sein Geld“ verweigern will, dabei geht es nur um eine für beide Seiten möglichst angemessene Abschlagbemessung.
Die Abrechnung selbst ist inzwischen korrekt (vertragsgemäß), aber da hat er anfänglich auch viel falsch gemacht und dann zähneknirschend die Verteilschlüssel dem mietvertraglichen Vereinbarungen anpassen müssen. Allerdings ist er jetzt etwas „mit dem Allerwertesten“ rum und deswegen etwas auf Krawall gebürstet.
13.02.2018 - 18:56 Antworten
ich denke nicht unbedingt vermieterfreundlicher, sondern üblich und vor allem übersichtlich.
⇐ Keine Nebenkosten: Reparaturen und Instandhaltungen
Nebenkostenabrechnung bei Eigentumswohnungen – Besonderheiten beachten ⇒

References: § 556
 § 556
 § 535
 § 556
 § 2
 § 2
 § 556
 § 560
 § 556
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 2
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 560
 § 560
 § 560
 § 29
 § 242
 BGH 
 § 560
 § 273
 BGH 
 BGH 
 BGH