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Timestamp: 2019-09-17 03:12:34+00:00

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Beschluss > 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18 | BVerfG - "Mietpreisbremse" nicht verfassungswidrig < kostenlose-urteile.de
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden Bestimmungen über die höchstzulässige Miete bei Wiedervermietung von nicht der Preisbindung unterliegendem Wohnraum ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt. Zentrale Neuregelung ist § 556 d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556 d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze wirksam. Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556 e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556 f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.
Sachverhalt in den Verfahren 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18
In den Ausgangsverfahren der beiden Normenkontrollverfahren 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18 wandten sich Berliner Mieter gegen die Vereinbarung einer die höchstzulässige Miete bei Mietbeginn übersteigenden Miete. In der Berufungsinstanz setzte das Landgericht die zugrundeliegenden Verfahren aus und legte dem Bundesverfassungsgericht die Frage vor, ob § 556 d Abs. 1 und 2 BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz sowie mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar und daher nichtig sei.
Sachverhalt im Verfahren 1 BvR 1595/18
Vorlagen der Gerichte nicht ausreichend begründet
Das Bundesverfassungsgericht entschied, dass die Vorlagen unzulässig sind, weil das vorlegende Gericht sie nicht hinreichend begründet hat. Gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG muss das Gericht in seiner Vorlageentscheidung angeben, inwiefern seine Entscheidung in dem zugrundeliegenden Ausgangsrechtsstreit von der Gültigkeit der vorgelegten Rechtsvorschrift abhängig und mit welcher grundgesetzlichen Bestimmung die Vorschrift unvereinbar ist.
Miethöhenregulierung als verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt
Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556 d Abs. 1 BGB verletzt die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit und den allgemeinen Gleichheitssatz nicht. Zwar greift die Miethöhenregulierung in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungseigentümer ein. Sie ist aber als verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt.
Eingriff in Eigentum verhältnismäßig
Gesetzgeber nicht zur Heranziehung milderer und vergleichbar effektiverer Mittel verpflichtet
Vermieter können nicht auf Fortbestand einer für sie günstigen Rechtslage vertrauen
Zum Verordnungserlass berufenen Landesregierungen zur Beurteilung des Wohnungsmarktes regelmäßig besser in der Lage
Beschränkung der Miethöhenregulierung soll vor allem Belange der Mietinteressenten in besonders schutzbedürftigen Gebieten gewährleisten
Keine unzumutbare Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten von Wohneigentum
Der Eingriff in die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Freiheit von Vertragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln, hält sich ebenfalls innerhalb der Schranken der verfassungsmäßigen Rechtsordnung und wahrt den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.
Bestimmung der Mietobergrenze anhand ortsüblicher Vergleichsmieten zulässig
Die Mietobergrenze greift auch nicht gleichheitswidrig in das Vermietereigentum ein. Es verstößt nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu deutschlandweit unterschiedlichen Mietobergrenzen führt. Im Hinblick auf die Verschiedenheit der örtlichen Wohnungsmärkte erscheint bereits das Vorliegen vergleichbarer Sachverhalte zweifelhaft. Eine etwaige Ungleichbehandlung ist aber jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Sie knüpft an ein der Art nach sachlich gerechtfertigtes Unterscheidungskriterium an. Das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogenheit der regulierten Miete und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung regelmäßig sicherstellen. Dies ist angesichts dessen, dass die auf den jeweiligen Wohnungsmärkten vorherrschenden Bedingungen regionalen Abweichungen unterliegen, sachgerecht.
Kein Verstoß gegen allgemeinen Gleichheitssatz durch Gleichstellung privater und gewerblicher Vermieter
Ausnahmen im Hinblick auf allgemeinen Gleichheitssatz zulässig
Die Privilegierung von Vermietern, die ihre Wohnung vor der Wiedervermietung zu einer oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Vormiete vermietet hatten, verletzt den allgemeinen Gleichheitssatz nicht. Auch die Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermieteten Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Miethöhenbegrenzung in § 556 f Satz 1 BGB verstößt nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz.
Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin verfassungsgemäß
Quelle: Bundeverfassungsgericht/ra-online (pm/kg)
(Landgericht Stuttgart, Urteil vom 13.03.2019
[Aktenzeichen: 13 S 181/18])
Urteile zu den Schlagwörtern: "Mietpreisbremse" | Mieter | Mieterin | Mietpreis | Mietpreisüberhöhung | Ungleichbehandlung | Vermieter | Vermieterin
Dokument-Nr. 27764
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References: § 556
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 Art. 80
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 Art. 2
 Art. 3
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