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Timestamp: 2019-10-24 02:58:33+00:00

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Pachtvertrag - bestimmte oder unbestimmte Dauer, Einräumung eines Vorpachtrechtes - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 29.05.2018, RV/7106271/2016
Pachtvertrag - bestimmte oder unbestimmte Dauer, Einräumung eines Vorpachtrechtes
RV/7106271/2016-RS1 Permalink
wie RV/7102166/2012-RS1
Die der Verpächterin zuzuordnenden Kündigungsgründe sind nicht von so umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Pachtvertrages gegeben ist.
§ 1112 ABGB, Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, JGS Nr. 946/1811
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Dr. R in der Beschwerdesache Bfin, über die Beschwerde vom 25.08.2016 gegen den Bescheid der belangten Behörde Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel vom 17.08.2016, ErfNr. xx betreffend Gebühren zu Recht erkannt:
Am 23. März 2016 wurde dem Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel ein zwischen der Verpächterin, der Verpächterin und der Pächterin, der Bf (Beschwerdeführerin) abgeschlossener Pachtvertrag vom 17.3.2016 angezeigt. Im gleichzeitig übermittelten Begleitschreiben wurde unter Hinweis auf das Erkenntnis des VwGH vom 27.1.2000, 99/16/0017 ausgeführt, dass im Pachtvertrag ein umfassendes Weitergaberecht geregelt sei, sodass dieser als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen zu qualifizieren sei. Außerdem sei der Verpächter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berechtigt, den Pachtvertrag zu kündigen.
Der der belangten Behörde vorgelegten Präambel und dem Vertragstext ist auszugsweise Folgendes zu entnehmen:
"Der Verpächter ist Eigentümer der Liegenschaft EZ x mit einem Flächenausmaß von rund 38.267 m² in Der Verpächter beabsichtigt, auf diesen Liegenschaften unter anderem ein Fachmarktzentrum zu errichten.
Teil A Z 1 des Vertrages: Pachtgegenstand ist eine Pachtfläche mit ca. 524,36 m² mit der Bezeichnung Top Nr. 04 im Erdgeschoss. Z 4: Der Pachtvertrag ist ab wechselseitiger Unterfertigung für beide Vertragsteile verbindlich. Das Pachtverhältnis beginnt am Tag der Übergabe des Pachtgegenstandes und wird auf die bestimmte Zeit von zehn Jahren abgeschlossen. Das Pachtverhältnis endet sohin zehn Jahre nach der Übergabe durch Zeitablauf, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Verpächter räumt dem Pächter ein zweimalig ausübbares Vorpachtrecht an dem Pachtgegenstand ein. Die §§ 1072 ABGB gelten analog mit der Abweichung, dass nicht der Pachtvertrag mit dem Dritten vorzulegen ist, sondern nur die wesentlichen Vertragsinhalte dieses Pachtvertrages mit dem Dritten zu nennen sind und dass der Pächter bis längstens 12 Monate vor Ablauf dieses Vertrages (bzw. der verlängerten Vertragsperiode) mitzuteilen hat, ob er von seinem Vorpachtrecht Gebrauch macht, widrigenfalls dieses Vorpachtrecht erlischt. Im Fall der Ausübung des Vorpachtrechtes endet das zweite Pachtverhältnis nach Ablauf von fünf Jahren ab Beendigung dieses ersten Pachtvertrages, das dritte Pachtverhältnis endet nach Ablauf von fünf Jahren ab Beendigung des zweiten Pachtvertrages. Weiters wird ein Pachtzins in Höhe des zuletzt vom Pächter auf Grund dieses Vertrages zu bezahlenden Pachtzinses samt Nebenkosten vereinbart. Alle übrigen Vereinbarungen dieses Pachtvertrages - mit Ausnahme des Vorpachtrechtes - gelten bei Ausübung des Vorpachtrechtes uneingeschränkt auch für das zweite und das dritte Pachtverhältnis.
Teil A Z 5 des Vertrages: Pachtzins netto EUR 6.292,32 zuzüglich Umsatzsteuer. Umsatzpacht: sieben Prozent des in einem Kalenderjahr erzielten Nettoumsatzes im Pachtobjekt zuzüglich Umsatzsteuer, wobei der im entsprechenden Kalenderjahr bereits bezahlte Netto-Basispachtzins auf den ermittelten Netto-Umsatzpachtzins des jeweiligen Kalenderjahres in Anrechnung zu bringen ist. Die Differenz aus dem Umsatzpachtzins und dem Basispachtzins ist binnen 14 Tagen nach Erhalt der Vorschreibung zur Zahlung fällig. Neben Betriebs- und Nebenkosten wurde die Entrichtung eines einmaligen Werbekostenbeitrages für die Eröffnung des Einkaufszentrums in Höhe von EUR 6.292,32 plus Umsatzsteuer vereinbart. Die Übergabe des Einkaufzentrums erfolgt voraussichtlich im Sommer/Herbst 2016.
Teil B Z 11: Unterverpachtung, Weitergabe : Zur gänzlichen oder teilweisen, entgeltlichen oder unentgeltlichen Unterverpachtung, in welcher Form auch immer, und zu einer faktischen Nutzungsüberlassung an Dritte ist der Pächter ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Verpächters nicht berechtigt. Von diesen Regelungen sind sämtliche Unterbestandgaben ausgenommen, welche innerhalb der Firmen-Gruppe stattfinden, sofern der neue Pächter seinen Sitz in Österreich oder Deutschland hat. Die Weitergabe des Pachtrechtes und alle sonstigen Änderungen und Übertragungen, die dazu führen, dass dem Verpächter künftig ein anderer Vertragspartner gegenübersteht, bedürfen auch innerhalb der Firmen-Gruppe der Zustimmung des Verpächters."
Mit Bescheid vom 17. August 2016 setzte das Finanzamt für den gegenständlichen Bestandvertrag gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 GebG iVm § 200 Abs. 1 BAO vorläufig eine Gebühr ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 1.910.346,62 iHv EUR 19.103,47 gegenüber der Beschwerdeführerin fest.
Das Finanzamt begründete dies wie folgt: " Da nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens der Umfang der Abgabenpflicht noch ungewiss ist, erfolgt die Vorschreibung vorläufig. Da die Bezahlung der Umsatzsteuer beurkundet wurde, ist sie dem Entgelt hinzuzurechnen. Die vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten waren bei der Vertragsdauer zu berücksichtigen. Vertragsdauer = 10 Jahre plus zweimaliger Option von jeweils 5 Jahren= 20 Jahre. Mindestpacht incl. USt EUR 7.550,78 plus Betriebskosten EUR 1.258,46, Gesamtentgelt EUR 8.809,24 x 12 x 18= EUR 1.902.795,84 plus Werbekosten EUR 7.550,78 ergibt eine Bemessungsgrundlage von EUR 1.910.346,62."
§ 30 MRG bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit kündigen könne. Nach dem Erkenntnis des VwGH vom 17.9.1990, 90/15/0034 sei ein Mietvertrag, in dem der Vermieter jederzeit, jedoch nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes iSd § 30 MRG kündigen könne, aus Sicht des Gebührengesetzes als unbefristeter Vertrag zu werten. Zwei Rechtssätze mit Verweis auf das zitierte Judikat und die relevanten Punkte aus der Gebührenrichtlinie wurden vorgelegt. Im Pachtvertrag sei keine Möglichkeit zur Optionsziehung vereinbart worden, sondern sei lediglich im Punkt 4.2. eine zweimaliges Vorpachtrecht eingeräumt worden. Bei korrekter Berechnung würde sich ein Betrag von EUR 3.246,83 für die Vergebührung ergeben.
Mit Beschwerdevorentscheidung vom 31. Oktober 2016 wurde der Beschwerde teilweise stattgegeben und der Bescheid dahingehend abgeändert, dass die Gebühr mit EUR 10.646,60 festgesetzt wurde. Begründend führte das Finanzamt aus, dass die Bestimmungen des MRG primär auf Wohnraummiete abstellen würden. Auch bei einer bloß sinngemäßen Auslegung seien gewisse Kündigungsmöglichkeiten auf den vorliegenden Fall einer Geschäftsraummiete zwischen zwei Gesellschaften nicht anwendbar. Bei der Bestandgeberin verblieben von den Kündigungsgründen des § 30 Abs. 2 MRG die Kündigungsgründe der Ziffern 1,3 und 7. Keinesfalls seien alle Kündigungsgründe des MRG vereinbart worden. Die der Bestandgeberin tatsächlich offenstehenden Kündigungsmöglichkeiten (Mietrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch, Leerstand) würden ein vertragswidriges Verhalten der Pächterin voraussetzen und seien dem Einfluss der Verpächterin entzogen. Die Verpächterin könne den Vertrag während einer bestimmten Laufzeit keinesfalls jederzeit aus freien Stücken einseitig beenden. Das Vorpachtrecht sei nach Ansicht des Finanzamtes nicht zu berücksichtigen und löse daher keine Gebührenpflicht aus.
Dagegen wurde der Vorlageantrag eingebracht. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin sei die Begründung und die daraus gezogene Schlussfolgerung in der Beschwerdevorentscheidung grundlegend falsch. Das Finanzamt habe die Meinung vertreten, dass im gegenständlichen Vertrag keinesfalls alle Kündigungsgründe des MRG vereinbart worden seien, weil gewisse Kündigungsmöglichkeiten auf den vorliegenden Fall einer Geschäftsraummiete zwischen zwei Gesellschaften gar nicht anwendbar seien. Nach Wiedergabe der Vertragspunkte Teil A Z 4.3. und Teil B Z 4.2. wurde ausgeführt, dass es den Vertragsparteien im Sinne der Vertragsautonomie frei stehe, den Inhalt des MRG oder Teile davon zum Vertragsinhalt zu machen. Für die Annahme einer unbestimmten Vertragsdauer sei maßgeblich, dass keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten vorliege. Nach der Judikatur des VwGH könne dann noch von einer Beschränkung auf einzelne im Vertrag genannte Kündigungsmöglichkeiten gesprochen werden, wenn nicht alle im § 30 Abs. 2 MRG genannten Gründe vereinbart werden. Im gegenständlichen Pachtvertrag seien sämtliche Kündigungsgründe des § 30 MRG vereinbart worden. Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH vom 17.9.1990, 90/15/0034).
Bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 (2) MRG habe eine Einzelfallprüfung zu unterbleiben. Die Vereinbarung aller Kündigungsmöglichkeiten nach § 30 Abs. 2 MRG werde nach der Rechtsprechung der Vereinbarung (im Einzelfall zu prüfender) "ausnahmsweise bestehende Kündigungsmöglichkeiten" als Gegenteil gegenübergestellt. In der Entscheidung 90/15/0034 sei der VwGH aufgrund eines Präsentationsrechtes des Mieters von einem unbefristeten Vertrag ausgegangen. Genau diese Vertragsauflösungsmöglichkeit (Sonderkündigungsfall) werde einer Prüfung der Realisierbarkeit nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit unterzogen und eine klare Trennung zu den Kündigungsgründen des
§ 30 Abs. 2 MRG vorgenommen. Wenn schon die Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG unter Berücksichtigung der Herausforderungen des aufkündigenden Vermieters bei der erfolgreichen Durchsetzung seiner Anliegen die Annahme eines unbefristeten Vertrages rechtfertige, so müsse es umso mehr für die Vereinbarung eines Präsentationsrechtes gelten. Die bloße Vereinbarung aller im Einzelfall nicht zu prüfender Kündigungsgründe des MRG seien als ausreichend anzusehen. Es sei nicht darauf abzustellen, wie wahrscheinlich es ist, dass einer der gesetzlichen Gründe tatsächlich auch eintritt.
Bei den Kündigungsgründen nach § 30 Abs. 2 MRG handle es sich um eine bloß demonstrative Aufzählung. Den Vertragsparteien stünde es frei, zusätzliche Kündigungsgründe gemäß § 30 Abs. 2 Z 13 MRG vorzusehen. Ein Kündigungsgrund könne jedoch auch aufgrund der Generalklausel des § 30 Abs. 1 MRG verwirklicht sein, soweit keine der Spezialtatbestände des § 30 Abs. 2 MRG vorliegen würden. Die Auflösungsmöglichkeiten des Vermieters gemäß § 30 MRG würden den gegenständlichen Vertrag nach ständiger Rechtsprechung des VwGH als unbefristet qualifizieren.
Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichthofes besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen auf bestimmte Zeit und auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen, nach dem letzten Satz des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG nicht im Wege steht. Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichneten Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040).
Das Bundesfinanzgericht hat sich seit dem Jahr 2015 mehrfach mit Bestandverträgen beschäftigt, in denen Vertragsparteien zwar die Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG vereinbart haben, sich jedoch aus den übrigen Vertragsbestimmungen bzw. aus dem Gegenstand des konkreten Bestandvertrages ergibt, dass von den in § 30 Abs. 2 MRG genannten Kündigungsgründen nur einzelne Kündigungsgründe überhaupt in Betracht kommen können. Verträge, bei denen nur einzelne der in § 30 Abs. 2 MRG aufgezählten Kündigungsgründe verbleiben, wurden als Bestandverträge auf bestimmte Zeit beurteilt. Siehe dazu die folgenden Erkenntnisse:
BFG 29.01.2015, RV/7102780/2012, BFG 11.02.2016, RV/5100710/2015,
BFG 06.02.2017, RV/7105923/2015, BFG 20.02.2017, RV/7100225/2012
BFG 04.04.2017, RV/1100501/2016, BFG 27.09.2017, RV/7105121/2016
Der Pachtvertrag vom 17.3.2016 normiert in dessen Teil A Punkt 4 Z 1 – wie bereits im Sachverhalt ausgeführt – dass das Pachtverhältnis am Tag der Übergabe des Pachtgegenstandes beginnt und auf bestimmte Dauer von zehn Jahren abgeschlossen wird und ohne Kündigung durch Zeitablauf (10 Jahre nach Übergabe) endet. In Punkt 4.2 des Vertrages räumte der Verpächter dem Pächter ein zweimalig ausübbares Vorpachtrecht am vertragsgegenständlichen Pachtgegenstand ein. Bis längstens 12 Monate vor Ablauf des Vertrages (bzw. der verlängerten Vertragsperiode) hat der Pächter mitzuteilen, ob er von seinem Vorpachtrecht Gebrauch macht. Im Falle der Ausübung des Vorpachtrechtes endet das zweite Pachtverhältnis nach Ablauf von fünf Jahren ab Beendigung dieses ersten Pachtvertrages, das dritte Pachtverhältnis endet nach Ablauf von fünf Jahren ab Beendigung des zweiten Pachtvertrages.
In Teil A Z 4.3 des Vertrages wurde vereinbart, dass der Verpächter ungeachtet der vertraglichen Befristung sowie unbeschadet jeglicher sonstiger dem Verpächter aufgrund des Vertrages gemäß Teil B Z 4.2 oder von Gesetzes wegen zustehender Kündigungsrechte berechtigt ist, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 30 MRG den Pachtvertrag zu kündigen. Als wichtige Kündigungsgründe des Verpächters wurden im Teil B Z 4.2 beispielsweise die Nichtentrichtung des Pachtzinses, ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Pachtgegenstand oder von den Allgemeinflächen, die nicht fristgerechte Eröffnung des Pachtgegenstandes, Vornahme baulicher Veränderungen ohne Zustimmung des Verpächters, vertragswidrige Weitergabe des Pachtgegenstandes und nicht Nachkommen der Betriebspflicht genannt.
Der Pachtvertrag vom 17.3.2016 lässt unzweifelhaft einen Bindungswillen der Vertragsparteien hinsichtlich der Pachtdauer erkennen. Bei den ausdrücklich bezeichneten Kündigungsgründen, aus denen der Vertrag auch schon während der vereinbarten Pachtdauer vom Vermieter aufgelöst werden kann, handelt es sich um eine gezielte Auswahl von den in § 30 Abs. 2 MRG enthaltenen Kündigungsgründen und es ist unter diesen Auflösungsmöglichkeiten keine, die nach ihrem Gewicht und ihrer Wahrscheinlichkeit die Gewähr für die Möglichkeit einer vorzeitigen Beendigung des Vertrages bietet.
Zu dem ins Treffen geführten umfassenden Weitergaberecht (Teil B Z 11 des Vertrages) ist auszuführen, dass die Beschwerdeführerin ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Verpächters (mit Ausnahme von Unterbestandgaben innerhalb der Firmen Gruppe mit Sitz in Österreich oder Deutschland) nicht zur gänzlichen oder teilweisen Unterverpachtung berechtigt ist. Durch diese Vertragsbestimmung wurde kein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich der Vertragsdauer erreicht, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer des Vertragsverhältnisses auszugehen ist. Bei dem, dem Erkenntnis des VwGH vom 27.1.2000, 99/16/0017 zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte die Verpächterin des Bestandvertrages die Möglichkeit, den Pachtvertrag im Falle der Veräußerung der Hotelliegenschaft aufzulösen. Durch im Wirtschaftsleben gebräuchliche Gestaltungen - etwa auch durch Treuhandvereinbarungen aller Art - ist es also auf Grund der angeführten Vertragsbestimmung der Verpächterin anheim gestellt, das Pachtverhältnis vor Ablauf der bestimmt bezeichneten Dauer zu beenden. Die Dauer des Pachtverhältnisses ist damit als unbestimmt anzusehen. Eine derartige Vertragsbestimmung findet sich im zu beurteilenden Pachtvertrag jedoch nicht.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bedeutet eine Vertragsverlängerung durch Optionsausübung nichts anderes als die Beifügung einer Potestativbedingung, bei deren Eintritt sich die Geltungsdauer eines Vertrages verlängert (Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band I, § 17 Rz 31 und die darin zitierte VwGH-Judikatur; vgl. VwGH 12.9.2017, Ra 2015/16/0061). Eine solche Bedingung ist nach § 26 GebG 1957 zu behandeln, sodass die Gebühr von dem Entgelt zu entrichten ist, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt (Fellner, w.o., § 26 Rz 41). Das Finanzamt ist daher im Bescheid vom 17.8.2016 zu Recht von einer bestimmten Zeit von 20 Jahren ausgegangen und hat den Gesamtwert der Leistungen - limitiert nach § 15 Abs. 1 BewG - mit dem Achtzehnfachen in Ansatz gebracht.
Die rechnerische Ermittlung des Jahreswertes des Entgelts ausgehend vom Basispachtzins samt den im Vertrag ziffernmäßig genannten Nebenkosten war im bisherigen Verfahren unstrittig. Da der Beobachtungszeitraum noch zu kurz ist - die Eröffnung des Einkaufszentrums erfolgte am 29.9.2016 - , um feststellen zu können, wie hoch im Durchschnitt der Jahre der umsatzabhängige Pachtzins und die Höhe der Nebenkosten sind, wird der angefochtene Bescheid auch hinsichtlich der Vorläufigkeit der Abgabenfestsetzung nach § 200 Abs. 1 BAO nicht abgeändert.
UFS 16.03.2011, RV/3712-W/09
ECLI:AT:BFG:2018:RV.7106271.2016
Findok-Nr: 119817.1, aufgenommen am: 27.07.2018 11:17:42, Dokument-ID: 21d80f92-d22b-4d27-84b5-9bce9fb66d16, Segment-ID: 01eb9106-2ca9-496a-8282-71a24a0c6900

References: § 1112
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 § 26
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