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﻿ Sentencia 2006-00728 de abril 27 de 2010
SENTENCIA 2006-00728 DE 27 DE ABRIL DE 2010
CONTENIDO:RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. DERECHO DE RENOVACIÓN QUE ASISTE AL LOCATARIO NO SUPONE DE MODO INELUDIBLE LA PROLONGACIÓN DE CONDICIONES PACTADAS INICIALMENTE
TEMAS ESPECÍFICOS:ARRENDAMIENTO DE ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO, RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
REVISTA JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA N°:462 DE JUNIO DE 2010, PG.913
Sentencia 2006-00728 de abril 27 de 2010
Ref.: 11001-3103-003-2006-00728-01
Procede la Corte a decidir el recurso de casación interpuesto por la sociedad Estación de Servicio El Topacio Ltda. contra la sentencia proferida el 19 de junio de 2009 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, dentro del proceso ordinario instaurado por la recurrente frente a Exxonmóbil de Colombia S.A.
1. Ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá pretendió la actora que se declarara el incumplimiento de la demandada frente al contrato de arrendamiento contenido en la escritura pública 8679 de 27 de diciembre de 1988 de la Notaría Segunda de Bogotá, reformado parcialmente por el que consta en el instrumento 1502 de 28 de mayo de 1999, de la Notaría Diecinueve de esta ciudad; solicitó también la terminación del indicado convenio, la restitución de los inmuebles arrendados y la condena a pagar su favor los perjuicios, que estimó en $ 16.418.993.891, junto con los intereses moratorios a la tasa más alta permitida, desde el 25 de julio de 2006 hasta que se satisficiera la obligación, o los que se demostraren en el proceso.
2. Como fundamento fáctico, adujo que entre las partes se celebró un contrato mediante el cual la sociedad El Topacio Ltda. dio en arrendamiento comercial a Exxonmóbil de Colombia S.A. dos lotes de terreno para que en ellos funcionara una estación de servicio durante 180 meses, que comenzaron a correr el 26 de julio de 1990, con cimiento en lo cual la demandada, el 24 de mayo de 2005, comunicó por escrito a la actora su interés en la prórroga y pagó posteriormente el canon correspondiente al año que iba desde el 26 de julio de 2005 al 25 de julio de 2006. A pesar de haber operado la prolongación del contrato por un término igual al inicial y en las mismas condiciones, el 12 de julio de 2006 la arrendataria le dijo a la arrendadora que por no haber llegado a un acuerdo sobre la renovación el contrato terminaría el 25 de julio de 2006, y aunque no canceló el precio a que había lugar a partir de esa fecha, siguió manteniendo en su poder los bienes; añadió que la intempestiva extinción del contrato y la falta de pago le han ocasionado cuantiosos daños, avaluados en $ 16.418.993.891, correspondientes a lucro cesante y su incremento.
3. Notificada Exxonmóbil de Colombia S.A. del auto admisorio, contestó aceptando la mayoría de los hechos y negando haber incumplido los compromisos adquiridos, fincada en que el contrato de arrendamiento expiró el 26 de julio de 2005, pero se prorrogó por acuerdo entre los celebrantes hasta el 26 de julio de 2006 con la finalidad de discutir las condiciones de una posterior renovación; mas, como no se pusieron de acuerdo, la arrendataria decidió entregar los inmuebles en esa última fecha y así se lo comunicó a la arrendadora, quien no acudió a recibir los bienes el día señalado. Con ese fundamento, formuló las excepciones de vencimiento del plazo contractual, terminación de la relación y extinción de las obligaciones nacidas a partir de ella.
4. Puso fin a la instancia inicial la sentencia proferida el 14 de enero de 2009, mediante la cual el a quo declaró probadas las excepciones de mérito y condenó en costas a la parte actora.
5. Interpuesta la apelación frente a esa decisión, fue confirmada en su integridad.
1. Luego de explicar los tres pilares del deber de responder contractualmente, que dijo eran la existencia del negocio jurídico, el incumplimiento culpable del demandado y la insatisfacción de las obligaciones que estando a cargo del actor debían ser cumplidas con antelación a las del convocado, pasó el ad quem a señalar cómo la renovación y la prórroga del contrato de arrendamiento constituían conceptos disímiles, en tanto la primera “... se ofrece cuando el arrendador al vencimiento del plazo pactado...” no ha solicitado el local, al paso que la segunda “... descansa sobre un aspecto de sanción al arrendador...” por su “... actitud sorpresiva...” al haber desahuciado “... repentinamente...” al arrendatario sin cumplir con el deber de hacerlo antes de comenzar a correr los seis meses anteriores a la expiración del lapso convenido, de manera que, prosiguió, una vez configurada impediría la alteración, por cualquiera de las partes, de las condiciones vigentes del contrato.
2. Seguidamente, sostuvo que no era admisible el fenómeno de la prórroga en el caso presente porque “... los fundamentos fácticos del asunto no encajan dentro de ninguna de las hipótesis que trae la norma —art. 520— para que ella proceda...”, como quiera que el inmueble no fue requerido por el propietario con la idea de fijar su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa distinta de la del arrendatario o porque tuviera la necesidad de incurrir en la demolición o reparación, sino que, próxima la fecha de vencimiento del primer convenio, se intentó la celebración de otro; añade que por ello convinieron los estipulantes continuar con el que tenían por una anualidad más “... a fin de discutir durante tal interregno los nuevos términos de la contratación...” que inicialmente había sido pactada a 15 años.
3. Luego afirmó que, con base en las declaraciones obrantes en el expediente y en las comunicaciones cruzadas entre las partes, era claro el pacto realizado para continuar la relación durante un año más, mientras “... mantuvieron conversaciones...” destinadas a renovarlo desde el 26 de julio de 2006; que como no pudieron llegar a un acuerdo en ese periodo, y habían considerado la posibilidad de terminar la negociación en caso de que eso ocurriera, ella quedó concluida sin que fuera menester acudir a la jurisdicción a dirimir las diferencias mediante el proceso verbal contemplado en el artículo 519 del Código de Comercio, en virtud de lo anterior y porque la finalidad primordial de ese tipo de trámite era la fijación por medio de peritos del valor exacto de la renta.
De esa manera, expuso, quedó evidenciado en el proceso que el contrato se prolongó por un año y luego terminó gracias a la expiración de su vigencia, razón por la cual no estaba compelida la demandada a continuar pagando los cánones, sino a entregar el bien, como quiso hacerlo sin que pudiera, debido a la mora de la arrendadora en recibir. También entendió que no era menester para la locataria acudir al proceso establecido en el artículo 426 del Código de Procedimiento Civil, regulador de la restitución de inmueble arrendado, porque no contenía ese precepto una obligación a su cargo sino el derecho de acudir a la jurisdicción en caso de estimarlo necesario.
4. Finalmente, refiriéndose a la disposición contenida en el artículo 524 de la ley mercantil, a cuyo tenor las estipulaciones de las partes contrarias a lo señalado en los artículos 518 a 523 no producían efectos, aseveró que había sido instituida a modo de protección a los derechos del arrendatario con el fin de evitar los despojos injustos de los inmuebles donde funcionaran los establecimientos de comercio.
5. Con asiento en lo expuesto, confirmó el fallo de primer grado y condenó en costas a la parte apelante.
Un cargo formula la parte demandante, con invocación de la causal primera de las contempladas en el artículo 368 del CPC.
1. Acusa la sentencia de violación directa, por falta de aplicación, de los artículos 519, 524, 870 y 897 del Código de Comercio, estructurantes de la denominada ineficacia liminar o de pleno derecho, falencia que condujo al sentenciador a considerar que la voluntad de las partes se encuentra por encima de las leyes de orden público consagradas en los artículos 518 a 523 del indicado estatuto y del derecho del contratante cumplido para pedir la indemnización de perjuicios compensatorios.
2. En orden a demostrar su aserción, sostiene que está probada en el proceso la naturaleza mercantil del contrato celebrado entre las partes contendientes, como el ejercicio del derecho a la renovación que hizo la arrendataria y el respeto que al mismo brindó la arrendadora, por efecto de lo cual se dieron un año para discutir las condiciones de una nueva a partir de la finalización de ese periodo. Igualmente, dice, está acreditado el hecho de no haber podido llegar a un acuerdo al respecto.
3. Asegura luego que, de conformidad con el artículo 519 citado, las diferencias ocurridas entre las partes a la hora de la renovación, deben ser resueltas por medio del proceso verbal, como lo sostienen la Corte Constitucional y esta Sala de la Corte Suprema de Justicia en dos pronunciamientos que, fraccionados, trasunta; expone también cómo, de acuerdo con el 524 ibídem, contra los preceptos 518 a 524 de esa codificación no produce efectos ninguna estipulación de las partes, así como que, al tenor del 897 ejusdem, cuando se exprese que un acto no genera consecuencias debe entenderse ineficaz de pleno derecho, de donde toda cláusula acordada por los contratantes en contra de lo previsto en dicho artículo 519, relativo a la necesidad del procedimiento judicial para resolver las controversias en estos casos, carece de secuela, de acuerdo con el 524 mencionado.
4. En abierta rebeldía frente a los artículos 519, 524 y 897 citados, continúa, se manifestó el tribunal al negarse a aplicar esas normas, pretextando que las partes habían convenido que la falta de acuerdo sobre las nuevas condiciones conduciría a la terminación y que la finalidad del proceso verbal aludido en el primero de los textos en mención radica en la fijación del valor exacto de la renta, cuando lo cierto es que cualquier tipo de diferencias, bien acerca del canon ora sobre otra clase de condiciones, entre arrendador y arrendatario en punto de la renovación, deben ser definidas mediante ese trámite verbal.
5. Observa la censura que, de haber aplicado el sentenciador ese artículo 519, hubiera encontrado que en el presente asunto se suscitaron diferencias en punto de la renovación entre arrendatario y arrendador, por lo que lo procedente era acudir al juez para dirimirlas, en acatamiento de la indicada regla y que, consecuentemente, el locatario incumplió la prestación debida “... al terminar el contrato ofreciendo la entrega...” y contrarió con su manifestación de voluntad la norma de orden público advertida.
6. Si el ad quem hubiera aplicado los artículos 524 y 897 en referencia, advierte, habría notado que los preceptos 518 a 523 son de orden público, así como que las manifestaciones de voluntad de los contratantes contrarias al 519 son ineficaces de pleno derecho y, por tanto, que ante las diferencias presentadas entre ellos en este preciso asunto no procedía la extinción del contrato, razón por la cual se equivoca el fallador al considerar expirado por vencimiento el señalado acto, pues la manifestación del arrendatario de terminarlo es inoperante ope legis, de suerte que, como dejó de cumplir sus obligaciones, debe ser aplicado el artículo 870 del Código de Comercio. Entonces, si no era procedente la extinción contractual por parte del arrendatario con cimiento en la falta de acuerdo de las cláusulas de renovación, estaba vigente la relación negocial y, por ende, debía Exxonmóbil seguir honrando sus obligaciones.
7. Al concluir, expresa que como el arrendatario en ejercicio de su derecho de renovación convino con el arrendador la continuidad del contrato por un año más mientras se discutían las nuevas condiciones y como, además, no se pudo llegar a un acuerdo, la vigencia de la relación debía mantenerse hasta que el juez, al que era menester acudir para decidir sobre las diferencias, se pronunciara al respecto. Igualmente, sostiene, no cabía la terminación del contrato porque la manifestación del arrendatario de darlo por concluido era inútil por ministerio de la ley, de conformidad con el artículo 524, corolario de lo cual es que por cuanto el arrendatario no siguió pagando la renta pactada incurrió en incumplimiento de sus compromisos y dio lugar a la aplicación del artículo 870, por el que la parte cumplidora de un convenio puede pedir su resolución o su cumplimiento.
1. Resulta patente la existencia actual de un conjunto de disposiciones destinadas a la protección de la actividad comercial, cuyo fundamento y venero se hallan en el interés general y superior de la sociedad y del Estado, comprometidos como están en el mantenimiento de la estabilidad de las empresas, la subsistencia de las formas organizadas de acción económica y la continuidad del comportamiento empresarial, por cuanto en las naciones modernas estas representan importante factor de desarrollo y de equilibrio social. Esas normas constituyen, entonces, especial amparo al comerciante para que no se vean apagados o reducidos los resultados de sus esfuerzos por generar y preservar la fuente de empleo y de riqueza que el oficio mercantil supone.
Sirve también la equidad de inspiración a ese conjunto normativo, pues surge indispensable proteger la autoría del elemento inmaterial consistente en la acreditación del establecimiento y en la conquista de una específica clientela, fruto valioso que no deviene, como emerge obvio, de la conducta del propietario del inmueble, sino de la labor, la paciente espera, el impulso y la fructífera gestión del empresario; esta razón, por tanto, impone su resguardo frente a cualquier abuso en el que pudiera incurrir el arrendador, tendiente a evitar que se enriquezca sin causa alguna con aprovechamiento, evidentemente injusto, del derecho que ha sido creado por el esfuerzo del comerciante.
Precisamente, en esa dirección defensora del establecimiento, de su propietario y de la estabilidad económica y laboral que trae consigo la permanencia de la empresa, se ubican las reglas señaladas en los artículos 516 a 524 del Código de Comercio, entre las cuales sobresale, por su especial carácter, el derecho de renovación con que cuenta el inquilino que ha “... ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo...” negocio mercantil, quien, por la circunstancia de haber organizado y acreditado durante ese tiempo su proyecto, a la par que por haber cumplido sus obligaciones convencionales frente al arrendador, cuenta con la potestad de continuar utilizando el local mediante la explotación de su actividad, salvo que, amén del incumplimiento contractual, el arrendador lo requiera para su propia habitación o con el fin de establecer una empresa sustancialmente diversa de la del arrendatario, o que deba ser demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin el desalojo.
Así, de conformidad con el artículo 518 del Código de Comercio, el “... empresario tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo...”, cuando haya ocupado no menos de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de comercio, cumplido satisfactoriamente las respectivas obligaciones a su cargo y el arrendador no lo necesite para su habitación o un negocio suyo sustancialmente distinto del que tiene el empresario, ni el local exija desocupación o entrega para ser reconstruido o reparado, como tampoco se imponga su demolición a fin de adelantar una obra nueva o en virtud del estado de ruina. Esto es, la atribución en cita se ha establecido, como lo deja ver el texto literal de la norma, en favor del mercader, pero, ha de precisarse, tal prerrogativa adquiere plena vitalidad una vez satisfechas las condiciones señaladas en los numerales 1º, 2º o 3º del precepto, puesto que si alguna de ellas no aparece colmada, la posibilidad de renovar no hace su aparición, según fluye también del contenido normativo.
Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, por lo menos, la alteración de algunas de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a las circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento. Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A eso se circunscribe el derecho de renovación que asiste al locatario.
En ese sentido se ha manifestado la jurisprudencia desde cuando la Sala Plena de la Corte, en sentencia de 29 de noviembre de 1971, recién expedido el Decreto 410 de 1971 —Código de Comercio actualmente vigente—, sostuvo la constitucionalidad de los artículos 518, 520, 521, 522 y 524 del mencionado estatuto. Dijo en aquella oportunidad la corporación, después de reconocer la renovación como un mecanismo sobresaliente dentro del “... sistema de protección del derecho del arrendatario...”, que esa figura no implica la posibilidad de una prórroga y que, por tanto, no es el “... primitivo contrato el que va a seguir rigiendo, sino uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilización de la cosa arrendada...”.
Posteriormente, en sentencia de 24 de septiembre de 1985 (G.J. CLXXX, pág. 431), insistió la Sala de Casación Civil, refiriéndose al artículo 518 del Código de Comercio, que “... la forma como está redactado el citado artículo indica que el derecho que consagra en favor del arrendatario tiene como sujeto pasivo al arrendador…”, al igual que lo expresó en el fallo de 31 de octubre de 1994, proferido dentro del expediente 3868, cuando afirmó cómo “... esta norma erige un derecho a la renovación del contrato de arrendamiento a favor del arrendatario de inmueble ocupado con establecimiento comercial por no menos de dos años...”, el cual no es absoluto, en la medida en que el arrendador puede “... discutir las condiciones en que debe producirse la renovación, y si no llega al respecto a un acuerdo con el arrendatario, le queda expedita la vía judicial con tal fin, vía a la que también debe acudir el arrendatario, en su caso, según se desprende del artículo 519 ibídem”, cual se expresa en esta última decisión.
Esa línea de pensamiento se ha mantenido con el paso del tiempo, como lo muestran las sentencias de 27 de julio de 2001, expedida en el expediente 5860, y de 24 de septiembre de 2001, emitida en el expediente 5876, en la primera de las cuales se lee que “para evitar que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario, se hizo evidente la necesidad de protegerlo, concediéndole, fundamentalmente dos derechos de distinta índole: de un lado, la prerrogativa de renovar el contrato, siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en la ley (C. Co., art. 518) y, de otro, cuando se le priva de dicha potestad con sustento en las causales legales, el derecho a ser indemnizado si el dueño no da a los locales el destino indicado o no emprende las obras...”, mientras en la segunda se explica cómo la capacidad de renovación “... que asiste al empresario garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la relación sustancial, porque, como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la actividad...”.
Últimamente, en sentencia 22 de 14 de abril de 2008, pronunciada en el expediente 2001-00082-01, reiteró la Corte que esa prerrogativa corresponde al locatario y se erige “... para proteger los derechos inmateriales del comerciante, amén del interés público que entra en juego...”, pues se considera que en el término de los dos años a que hace referencia la norma él estableció su empresa, la dio a conocer al público y acreditó su unidad económica.
2. Puestas en este orden las cosas, emerge palmario que, además de ser un derecho consistente en la posibilidad de seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente, una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador y, por ende, no puede ser exigido por este sino por aquel.
En efecto, ya que con ese mecanismo se pretende preservar la estabilidad del negocio y, de esa manera, el crecimiento económico, el empleo y la creación de riqueza, es palmario que no se prohíja con él la actividad del arrendador, sino el interés del arrendatario, en tanto con su esfuerzo hace un importante aporte a la sociedad y colabora a la satisfacción de los fines del Estado. Consecuentemente, puesto que se procura amparar el interés general, de rango superior, así como aquel elemento inmaterial creado por el empresario, ningún sentido tiene conceder ese privilegio a quien arrienda el inmueble, mientras, en contraste, se observa cómo resulta de supremo valor la salvaguarda de la estabilidad empresarial del arrendatario, la que en últimas redunda en beneficio del bien común aunque de entrada genere utilidad principalmente a este.
Mas, es claro que la tantas veces mencionada atribución no es absoluta (sentencia de 31 de octubre de 1994, proferida dentro del expediente 3868), dado que no implica imposición a quien arrienda el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las nuevas reglas que en adelante gobernarán el vínculo, desde luego que esa renovación no solo supone la posibilidad de extender en el tiempo la utilización del local a voluntad del arrendatario, sino también la de discutir abiertamente la regulación de tal uso, pues no sería justo que, verbi gratia, a pesar del evidente proceso inflacionario experimentado en la mayoría de los países, los cánones antiguos pudieran seguir vigentes después de vencido el periodo inicialmente pactado, de donde emana la permisión para deliberar entre las partes inclusive por el sendero del proceso judicial si es que por efecto de la ausencia de acuerdo entre ellas fuera menester, el nuevo estatuto que las habrá de regir, de conformidad con el artículo 519 ídem, el cual expresamente consagra cómo “... las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con la intervención de peritos”.
En ese orden, al tiempo que el legislador entrega al inquilino, en beneficio del interés general, el derecho de renovar el contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello, también le otorga a las partes el derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando no adviene el arreglo entre los dos.
En síntesis, si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquel pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el juez defina los aspectos materia de controversia.
De igual forma, cuando al momento de concluir el plazo contractual el comerciante no hace uso de la atildada opción, porque no le interesa continuar explotando el bien en virtud de haber hallado otro de mejor ubicación o, en fin, por la razón que sea que lo acompañe, nada puede obligarlo a seguir atado a un ligamen que ha expirado por el vencimiento del periodo inicialmente acordado y, por ese camino, es imposible compeler al adelanto del pleito judicial destinado a la supresión de las diferencias, en la medida en que sin renovación no existen ellas ni, por tanto, tiene origen la discusión.
3. Ahora, según acaba de quedar expuesto, la renovación es una prerrogativa del arrendatario y, por ende, su negativa a utilizarlo impide el nacimiento de la autorización para deliberar, pues no existe la posibilidad de contrato posterior sobre cuyas cláusulas pueda haber disputa; no puede, consecuentemente, ese particular comportamiento, resultar contrario al sentido y alcance del precepto 519 del Código de Comercio, como quiera que no corresponde más que al legítimo ejercicio de la potestad que le asiste de optar o no hacerlo por la indicada modificación y, por lo mismo, tampoco de él se puede predicar la ineficacia de pleno derecho a que hace alusión el 524 ídem.
Efectivamente, de conformidad con lo que viene de explicarse, la mencionada renovación constituye una facultad establecida por la ley en interés público y en favor exclusivo del locatario mercantil, para que al vencimiento del término del contrato se mantenga su vigencia en el tiempo, siempre que no se hayan presentado las circunstancias impeditivas señaladas en el mismo precepto; mas no se trata de una obligación o de un deber de ese contratante, razón por la cual su utilización o su abandono están lejos de erigirse en expresiones contrarias al artículo 518 ejusdem.
Por esa misma razón, vale decir, porque no comportan esas conductas, activa o pasiva, contradicción con el contenido material del precepto en cita, sino que son típico y legal ejercicio del derecho que implica, resulta imposible predicar la vulneración del artículo 519, referido al debate de posiciones encontradas en lo atinente a las nuevas estipulaciones y, por lo mismo, tampoco florece la inoperancia ope legis contemplada en la ley mercantil.
De esta manera, puesto que como consecuencia de la solicitud de renovación realizada por el empresario surge para los contratantes la atribución de debatir las condiciones en que habrá de continuarse la tenencia del inmueble, según atrás se expuso, emerge también la posibilidad de intervención judicial para la resolución del litigio creado por el desacuerdo en punto de esas estipulaciones, conforme dispone el artículo 519 del estatuto de los comerciantes; pero, no se trata de una carga específica de alguna de ellas, sino de la potestad con que cuentan para asistir ante el juzgador a fin de obtener que se dirima la controversia; de suerte que no existiendo esta debido a que el arrendatario no hace uso de la renovación o porque llegaron a acuerdo los interesados, o si, a pesar de su existencia, no es deseo de ellos ejercitarla, nada puede constreñir a su uso.
A esa conclusión se arriba también con cimiento en la redacción de la norma, puesto que la opción del procedimiento verbal emerge únicamente en “... presencia de diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato...”. Esa posibilidad emana, entonces, bajo dos condiciones simultáneas: a) el ejercicio del derecho de renovación por el arrendatario y, b) la existencia de diferencias entre las partes a propósito de esa eventual modificación contractual; por consiguiente, la carencia de ejercicio de aquella facultad por parte del empresario impide el nacimiento del derecho del arrendador, al igual que lo obstaculiza la falta de las mencionadas discrepancias. De esta forma, la renovación es un antecedente lógico de la oportunidad de debatir, a tal grado que no surge esta sin aquella.
Expresado con otras palabras, la alternativa de discutir ante el juez las diferencias suscitadas, de conformidad con el artículo 519 del Código de Comercio, supone necesariamente la presencia de los desacuerdos así como del ejercicio de la renovación por parte del arrendatario, sin el cual no habría lugar a las divergencias, ni, por tanto, a la posibilidad de pedir a la jurisdicción el despliegue de su actividad.
4. Deviene de lo dicho que en el asunto de esta litis no pudo incurrir el tribunal en la afirmada falta de aplicación de los artículos 519, 524, 870 y 897 del Código de Comercio, estructurantes en este caso, al decir del recurrente, de la denominada ineficacia liminar o de pleno derecho, porque para la definición del caso no era menester servirse de ese conjunto normativo, en tanto le bastaba tener en cuenta el contenido del precepto 518 ídem, relativo al derecho de renovación del demandado, como en efecto lo hizo el ad quem.
Debe notarse, entonces, que para el sentenciador “... lo aquí acontecido fue que antes de llegar a la fecha de vencimiento del contrato inicial, las partes intentaron celebrar uno nuevo, por lo que convinieron continuar con el que tenían por una anualidad más, de julio de 2005 a julio de 2006, a fin de discutir durante tal interregno los nuevos términos de la contratación...”, solo que como al final del periodo no arribaron a ningún acuerdo, la convención “... terminó por expiración de su vigencia...”. Emerge, pues, con claridad que, en el criterio del tribunal, a pesar de los intentos realizados por las partes para convenir las condiciones de otra renovación, ella no se produjo y el arrendatario decidió entregar el inmueble, o sea, entendió terminado el vigor de la convención que lo ataba, luego de abandonar su opción de renovar.
Bajo la consideración que antecede, es claro que el fallador acogió en su integridad y aplicó para la solución del caso el precepto explicado líneas atrás por la Corte, sin que, en su criterio, le fuera necesario atender las normas que estima el casacionista necesariamente aplicables al asunto litigado.
Por consiguiente, si la inteligencia que debe darse al aspecto relativo a la renovación del contrato de arrendamiento mercantil es la que ampliamente se ha dejado expuesta, el juzgador no pudo infringir, de modo directo, las disposiciones normativas determinadas en el único cargo, porque, cual se deduce del resumen del fallo combatido, la comprensión, el alcance y el tratamiento que desde el punto de vista jurídico él le dio a la problemática planteada, en contra de lo que en la impugnación pregona el recurrente, se aviene en un todo a la orientación trazada por la doctrina jurisprudencial de la corporación, como se dejó considerado.
5. El cargo, pues, no prospera.
Consecuentemente, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASAla sentencia proferida el 19 de junio de 2009 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, dentro del proceso ordinario que instauró la Estación de Servicio El Topacio Ltda. contra Exxonmóbil de Colombia S.A.
Costas en el recurso de casación a cargo de la parte recurrente. Notifíquese.
César Julio Valencia Copete—Jaime Alberto Arrubla Paucar—Ruth Marina Díaz Rueda—Pedro Octavio Munar Cadena—William Namén Vargas—Arturo Solarte Rodríguez—Edgardo Villamil Portilla.

References: artículo 519
 artículo 426
 artículo 524
 artículo 368
 artículo 519
 artículo 519
 artículo 519
 artículo 870
 artículo 524
 artículo 870
 resolución 
 artículo 518
 artículo 518
 artículo 519
 artículo 519
 artículo 520
 artículo 518
 artículo 519
 resolución 
 artículo 519
 artículo 519