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Timestamp: 2019-02-19 13:57:41+00:00

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Rechtsprechung: MDR 1986, 842 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: BGH, 09.04.1986
Klage auf Erhöhung der Wohnraummiete - Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel
Mischmietverhältnis; Abgrenzungskriterien; Gewerberaumanteil
NJW-RR 1986, 877
MDR 1986, 842
BB 1986, 1396
Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).
Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen.
a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgrenzung von Geschäfts- und Wohnraummiete (…vgl. Senatsurteile vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO;… vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck abzustellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).
Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April - VIII ZR 60/85, aaO).
Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düsseldorf, MDR 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; KG, ZMR 2010, 956;… OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668).
Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).
bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).
(a) Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde.
(b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der Senat zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes (MHRG) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO), hält der Senat nicht fest.
Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 2012, 1401;… KG aaO; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647 mwN;… OLG Schleswig, aaO;… OLG Hamm, aaO; LG Berlin, MM 2002, 383; LG München…, Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20;… MünchKommBGB/Häublein, aaO;… Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 27 mwN;… Schmidt-Futterer/Blank, aaO).
(3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323;… LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 51; LG Berlin, MM 1990, 347;… LG Hamburg, aaO;… MünchKommBGB/Häublein, aaO;… MünchKommBGB/Bieber, aaO;… Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 29;… Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122a;… Schmidt-Futterer/Blank, aaO;… Sternel, aaO;… Bühler, aaO S. 918; offengelassen im Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).
cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete Mischmietverhältnis in Anlehnung an das Senatsurteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den Erdgeschossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig erachtet.
Es handelt sich dann um eine genehmigungsfreie Spannungsklausel i.S. von § 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKlG (vgl. zum Begriff der Spannungsklausel nach dem alten Recht BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85 - NJW-RR 1986, 877;… zum Familienrecht vgl. nur Wönne in: Wendl/Dose, a.a.O., § 6 Rn. 662).
aa) Geht es um die Frage, welche Rechtsregeln auf Mischmietverhältnisse anzuwenden sind, richtet sich die Antwort nach dem vereinbarten Vertragszweck (vgl. dazu BGH MDR 1986, 46 [47] und MDR 1986, 842).
Dabei entscheidet der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck (vgl. BGH MDR 1986, 842), also das, was dem tatsächlichen und übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht.
Davon könnte nur dann die Rede sein, wenn im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in wirtschaftlicher Hinsicht die Wohnraumeigennutzung des Beklagten ganz im Vordergrund gestanden hatte (vgl. BGH MDR 1986, 842).
Sie sind aber nur Gesichtspunkte, die für die Feststellung des Parteiwillens mit von Bedeutung sind (BGH, NJW-RR 1986, 877, 878).
Das heißt: Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung die Parteien vertraglich vorgesehen hatten (…vgl. dazu Palandt/Weidenkaff a. a. O., vor § 535 BGB, Rdnr. 88; BGH, NJW-RR 1986, 877, 878).
Dominieren demgegenüber Vertragszwecke, die keinen Wohnraumcharakter haben, gilt allgemeines Mietrecht (BGH, NJW 1977, 1394; ZMR 1979, 49; NJW-RR 1986, 877).
Mischmietverhältnis: Was gilt?
Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 16.4.1986 - VIII ZR 60/85 - (MDR 1986, 842) ausgeführt:.
OLG Stuttgart, 31.03.2008 - 5 U 199/07
Mischmietverhältnis: Schwerpunkt des Mietverhältnisses bei Vermietung eines …
Gleiches gilt, wenn ein Rechtsanwalt in den gemieteten Räumen sowohl wohnt als auch seine Kanzlei betreibt (BGH NJW-RR 1986, 877) oder wenn ein Zahnarzt eine Wohnung auch zum Zwecke der Berufsausübung nutzen darf (OLG Köln ZMR 2001, 963).
Selbst dann, wenn ein Mietobjekt aus einem kleinen Laden und einer großen Wohnung besteht, ist das Mietverhältnis dann als Geschäftsraummietverhältnis zu bewerten, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Ladens seinen Lebensunterhalt bestreitet (vgl. BGH NJW-RR 1986, 877 ff. Rdnr. 24, zit. nach juris;… OLG Stuttgart NZM 2008, 726 f. Rdnr. 24, zit. nach juris;… KG ZMR 2010, 956 ff. Rdnr. 29 ff., zit. nach juris;… Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., Vor § 535 BGB Rdnr. 109;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. VI 9 ff.).
Denn selbst wenn - wie der Zeuge S. ausgesagt hat - der Umfang der Nutzung der Räume zu Wohnzwecken im Belieben der Mieter gestanden hätte, änderte dies nichts daran, dass die gewerbliche Nutzung unter Berücksichtigung der übrigen angeführten Umstände - insbesondere des Umstands, dass die Beklagten zum Bestreiten ihres Lebensunterhalts auf die gewerbliche Nutzung der Räume angewiesen waren - im Vordergrund gestanden hat (vgl. BGH NJW-RR 1986, 877 ff Rdnr. 24, zit. nach juris).
BFH, 03.03.2004 - X R 17/02
OLG Hamm, 01.10.1998 - 3 UF 590/97
Unterhaltspflicht bei fester soziale Verbindung zwischen dem …
Heizkostenabrechnung bei fremdbetriebener Zentralheizung; Heizkostenabrechnung, Fernwärme; Zentralheizung, Drittbetreibender; Drittlieferant
Mietrecht - Verdunstungsprinzip zulässig
Zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage - Betrieb durch Dritten - Heizkostenabrechnung
NJW 1986, 3195
NJW-RR 1987, 8 (Ls.)
WM 1986, 893
Der erkennende Senat hat in einem Fall, in dem ein Dritter die dem Gebäudeeigentümer gehörende, in das Gebäude integrierte Heizungsanlage als Pächter im eigenen Namen und auf eigene Rechnung betrieb und die Kosten aufgrund entsprechender Lieferverträge den Mietern unmittelbar in Rechnung stellte, ausgeführt, bei einer derartigen Sachlage werde keine Fernwärme geliefert, sondern die Nutzer würden aus einer zentralen Heizungsanlage im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenV mit Wärme versorgt (Urteil vom 9. April 1986 - VIII ZR 133/85 = WM 1986, 893).
So liegt der Fall im Gegensatz zu dem durch Senatsurteil vom 9. April 1986 (VIII ZR 133/85 = WM 1986, 893) entschiedenen, in dem die Heizungsanlage im Eigentum des Gebäudeeigentümers stand, auch hier.
Über die Frage, ob eine derartige "Korrektur" auch im Falle der Beklagten zu erfolgen hat, obwohl sie nur in derselben Liegenschaft umgezogen sind, hat das Landgericht zu befinden - Im übrigen entzieht sich die Verteilung von Heizkosten jedenfalls schon wegen der Eigenart der Verteilerschlüssel und wegen einer bislang nicht hinreichend exakten Meßtechnik (vgl. auch BGH WuM 1986, 214) einer absoluten Richtigkeit im Sinne der Mathematik vermag somit auch keine "Pfennig-Gerechtigkeit" zu gewährleisten.
Die mit diesem Zähler ermittelten Verbrauchswerte sind unabhängig davon, ob die Beweislast im Rückforderungsprozess beim Kunden (BGH NJW 1986, 3195, 3197; NJW 2003, 1449; Steenbuck MDR 2010, 357, 360) oder beim Energieversorger liegt (…BGH NJW 2005, 2919, 2922 Ludwig/Odenthal/Hempel/Franke, Recht der Energie und Wasserversorgung, AVBEltV § 30 Rdn. 58, anders aber § 21 Rdn. 142), eine geeignete Berechnungsgrundlage; denn nach der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, dass der Zähler geeicht war.
Jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Versorgungsanlage nicht integrierter Bestandteil des zu versorgenden Gebäudes oder Gebäudekomplexes (vgl. BGH NJW 1986, 3195, 3196) und der Betreiber nicht gleichzeitig Eigentümer oder Nutzer der zu versorgenden Grundstücke ist (vgl. dazu Schubart, Der Fernwärme-Begriff in der Heizkostenabrechnung, NJW 1985, 1682, 1684) und ferner die Planung zwar zunächst von einer feststehenden Abnehmerzahl ausgeht, aber der zu bedienende Konsumentenkreis eine Expansion zulässt (…vgl. Wagener, a.a.O., S. 37), liegt unabhängig von der Entfernung zwischen der Heizquelle und den Abnehmern eine Versorgung mit Fernwärme im Sinne von § 17 Abs. 2 GO vor.
Unter der Geltung der HeizkostenV aus den Jahren 1981/1984 war dies allerdings umstritten, weil in § 1 Abs. 1 Nr. 1. und 2. HeizkostenV der Betrieb zentraler Heizungsanlagen einerseits der Lieferung von Fernwärme andererseits gegenübergestellt waren, woraus geschlossen wurde, dass Fernwärme dann nicht vorliegen könne, wenn die Wärmelieferung aus dem Betrieb der zentralen Heizungsanlage des Gebäudeeigentümers erfolgte (BGH NJW 1986, 3195, Rn 23 f nach juris).
Für die Abrechnung der von ihr gelieferten Wärme sei nach den Maßstäben der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. April 1986 - VIII ZR 133/85 - die AVB-FernwärmeV anwendbar.
Zum Begriff der Fernwärme hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9. April 1986 - VIII ZR 133/85 - (LM HeizkostenVO Nr. 1 = NJW 1906, 3195 = WM 1906, 214 = GE 1986, 601 = DB 1986, 1770 = MDR 1986, 842) unter II. 1. b) cc) Stellung genommen und ausgeführt: Eine Legaldefinition gibt es nicht.
Rechtsfolgen der Zugrundelegung einer abweichenden Wohnfläche bei einem …
Sie ermitteln die verbrauchte Wärme nicht exakt, sondern sind nur Hilfsgeräte zur relativen Verteilung des Wärmeverbrauchs (BGH Urt. Vom 9.4. 1986 WuM 1986, 214; vgl. auch LG Berlin Urt. Vom 15.5. 1987 ZMR 1987, 380 zu den Ungenauigkeiten durch Eigenverdunstung).
Soweit die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits außerdem grundsätzliche Bedenken gegen die nach dem Verdunstungsprinzip arbeitenden Heizkostenverteiler erhoben hat, wird auf § 18 Abs. 1 S. 4 AVB FernwärmeV und das Senatsurteil vom 9. April 1986 (VIII ZR 133/85 = WM 1986, 893, 895 unter II 2 b bb) verwiesen.
LG Frankfurt/Oder, 18.12.1998 - 16 S 185/98
Übertragung der Wärmeversorgung für vermieteten Wohnraum auf Dritte (hier: …
LG Frankfurt/Main, 25.03.2011 - 11 S 276/10

References: § 535
 § 1
 § 6
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 535
 BGH 
 § 535
 BGH 
 § 1
 BGH 
 § 30
 § 21
 BGH 
 § 17
 § 1
 § 18