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Resolución de 11 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa. - Doctrina Administrativa - VLEX 208007319
Resolución de 11 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa.
Publicado en: BOE, 7 de Mayo de 2008
En el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla (Registro número 7) don Eduardo Fernández Galbis, a inscribir una escritura de compraventa.
El día 15 de enero de 2007, el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, autorizó, con el número 114 de protocolo, una escritura de compraventa de dos plazas de garaje integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal sito en Castilleja de la Cuesta. En dicha escritura se hace referencia a la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada el 23 de abril de 2004, rectificada por otra posterior, así como al acta de finalización de obra autorizada por el mismo notario el día 30 de noviembre de 2006. Interesa hacer constar que en la escritura se prescinde de información registral previa por solicitarlo así los otorgantes.
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad núme-ro 7 de Sevilla mediante telefax enviado el mismo día de su autorización, que causó el asiento 1118 del Diario 53, consolidado el día 25 de enero de 2007, el registrador mediante nota de 8 de febrero de 2007 acordó «suspender su calificación y despacho porque se hallan pendientes de calificación y despacho los títulos de rectificación de obra nueva y de terminación de obra, presentados ambos con anterioridad bajo los precedentes asientos 122 y 123 del Diario 53, ya que el registrador ha de despachar los documentos referentes a una finca por el orden de presentación y no debe calificar un título relativo a una finca registral si hay otros presentados antes, por el principio de prioridad y por tener que ser unitaria y global su calificación (artículos 17, 18 y 258.5 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10/9/2003, 8/11/2003 y 23/6/2005)».
Presentada nuevamente la escritura el día 21 de mayo de 2007, bajo asiento 888 del Diario 55, el registrador, con fecha 26 de junio de 2007 reiteró su acuerdo de «suspender su calificación y despacho porque se encuentra pendiente de calificación y despacho el título previo de finalización de la obra nueva en construcción, presentado con posterioridad bajo el asiento 1387 del Diario 55, a la vista de que la presentante ha solicitado la prórroga del asiento de presentación del presente título, al amparo del artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario, con la consiguiente inversión en el orden de despacho de los documentos, y dado que la calificación registral de todo título ha de ser global y unitaria (artícu-los 17, 18 y 258.5 de la Ley Hipotecaria)».
... El artículo 51 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, bajo el epígrafe Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción, dispone que «cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél, haciendo constar el registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad «erga omnes» del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente».
Del mismo epígrafe del artículo resulta la limitación de su ámbito, circunscrito a los títulos que no desvirtúen la situación registral de obra nueva en construcción, porque, aunque no mencionen que el edificio continúa en la fase constructiva, tampoco afirman que haya finalizado su edificación. Este mismo criterio acoge la Resolución de 21/03/1997, precedente inmediato del precepto transcrito, porque, como expresamente señala, en la escritura cuya suspensión motivó el recurso la vivienda «se describe como si estuviera ultimada esa construcción» (FJ 1.°), no que se hubiere declarado concluida. Por eso añade (FJ 2.°, prf. segundo) que «el contenido del asiento no prejuzgará si la misma estaba ya concluida al tiempo de la inscripción».
Este criterio se funda en la aplicación del principio de tracto sucesivo en su aspecto objetivo, que exige la coincidencia entre el derecho tal como aparece configurado en el Registro y como se hace en el título que se pretende inscribir (Resoluciones de 1/12/2004 y 3/6/2006) o, de no ser así, se lleven a cabo las indispensables operaciones previas de modificación de la entidad hipotecaria. La finalidad del artículo 51 del Real Decreto 1093/1997 es, simplemente, informar al adquirente de derechos sobre la finca que, pese a que nada se indique en el titulo, el bien adquirido sigue estando en construcción, o confirmar que esa situación constructiva sigue siendo la que publica el Registro, sin que el registrador, en estos casos, pueda pretender la previa inscripción del documento acreditativo de la finalización de la obra, limitándose a advertir que esa terminación no consta en el asiento y que será necesaria su registración para publicar con eficacia frente a todos la finalización de la obra. Por el contrario, si del documento notarial que se pretende inscribir resulta que el piso o local objeto del negocio documentado está finalizado, el Registro ignorar esa afirmación e inscribirlo como si siguiese estando en construcción, prescindiendo de su situación de departamento ya construido que se reconoce en el propio título inscribible. Y esa es la situación que refleja la escritura calificada, en cuyo apartado relativo al título de la finca vendida se hace constar expresamente que la finalización de obra consta ya en un acta notarial, y, por tanto, que lo que publica el Registro (que el edificio se halla en construcción todavía) es inexacto, al no corresponder a la verdadera situación constructiva de la finca en la actualidad.
Pero, además, esa interpretación del alcance del artículo 51 del Real Decreto 1093/1997, cuenta hoy con un argumento adicional, la Ley de Ordenación de Edificación [Ley 38/1 999, de 5 de noviembre (LOE)], la cual, para una adecuada protección de los intereses de los adquirentes de viviendas, impone obligatoriamente la constitución de un seguro decenal por daños estructurales del edificio, obligación del promotor no renunciable por el adquirente de alguna de las viviendas o locales -fuera del supuesto excepcional del autopromotor de su disposición adicional segunda- por el carácter imperativo de la Ley, porque los beneficiarios son también los adquirentes dentro del periodo de los 10 años de vigencia de la garantía, y porque el objeto asegurado es la totalidad del edificio y no alguno de sus elementos singulares.
Conforme al artículo 20 LOE, no se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere su artículo 19, actualmente limitadas al seguro decenal frente a daños de los elementos estructurales del edificio, según su disposición adicional segunda. El plazo de vigencia de este seguro decenal se computa desde la recepción definitiva de la obra terminada (artículo 17.1 LOE), que puede ser expresa o tácita (artículo 6.5 LOE), pero siempre posterior a la finalización de la obra (artículo 6.1 LOE).
Esta legislación tuitiva de los consumidores y usuarios, incorporada a nuestro ordenamiento en adaptación al Derecho Comunitario, tiene una clara finalidad: Que ningún adquirente de piso o local sito en edificio cuya construcción ha finalizado pueda inscribir su adquisición sin que del Registro resulte la terminación de la obra y la vigencia del seguro decenal que viene obligado a constituir el promotor, a quien se sanciona su negligencia con responsabilidad personal por los daños sufridos por el adquirente (artículo 19.7 LOE). Como advierten las Resoluciones de 7/2/2005 y 20/5/2005, el control del notario sobre la existencia de la póliza del seguro decenal en términos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, debe ejercitarlo tanto a la hora de autorizar una declaración de obra nueva o un acta de finalización de obra, como en la venta inmobiliaria ulterior; y esta misma diligencia de control para el acceso a los libros registrales de la venta del piso o local cuya terminación resulta del título se impone al registrador, ya que a ambos se dirige el mandato del artículo 19.1 LOE. Implicaría un fraude a esta Ley que pudiere acceder al Registro la adquisición de un piso sin que constase la terminación de la obra del edificio en que se integra y la contratación y vigencia del seguro decenal.
En la escritura calificada, la entidad promotora manifiesta que ha cumplido, en parte, sus deberes urbanísticos al haber otorgado ya el acta de terminación de la obra, pero no que, además, tenga ya contratado el seguro decenal de daños. Y, por las razones expuestas es necesaria la previa registración de la referida acta (con la acreditación de la entrada en vigor del seguro decenal) para evitar la indefensión del actual adquirente y de los [que] en lo[s] sucesivos 10 años pudieran adquirir la vivienda, plazo de garantía que ya habría comenzado a computarse desde la fecha de entrada en vigor del contrato de seguro decenal...
Respecto del fondo de la calificación, señala el recurrente que en la escritura se hace referencia a la finca como concluida, porque lo está según se ha acreditado en acta notarial. Cosa diferente es que dicha acta no se haya registrado. Que la compraventa respeta el principio de tracto sucesivo, puesto que se mantiene la concatenación de adquisiciones y titularidades. Que la discrepancia está en el aspecto «fáctico» de si la construcción está terminada o no, cuestión que se resuelve con el artícu-lo 51 del Real Decreto 1093/1997, perfectamente aplicable aun cuando el título, como sucede en este caso, refiera la finca como concluida. Precisamente en este supuesto cobra todo su sentido la referencia a que en la nota de despacho se advierta de la falta de registración del final de obra.
En el presente supuesto, se califica una escritura de compraventa de dos plazas de garaje que en el Registro aparecen inscritas como «en construcción», mientras que en el título presentado se describe como concluidas, haciéndose referencia a una acta de finalización de obra que ha sido presentada con posterioridad en el Registro, si bien se ha producido una alteración en el orden de calificación al amparo del artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario.
Respecto de la cuestión planteada, deben reiterarse las consideraciones contenidas en la Instrucción de esta Dirección General de 3 de diciembre de 2003, que ya constituyó la ratio decidendi de la Resolución de 10 de marzo de 2007. En dicha Instrucción se expresó que «... Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, Notarios y Registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de la obra ni la prestación de las garantías exigidas a los efectos de los artícu-los 19 y 20 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre».
Sentado lo anterior, en este supuesto resulta difícil justificar la aplicación del artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario, precepto que permite la inversión del orden de calificación, a instancia del presentante o interesado, cuando «para despachar un documento fuere necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad». Mas no es este el caso, ya que, como ha quedado expuesto, la compraventa era, en el momento de la calificación ahora impugnada, título presentado con anterioridad y podía ser despachado sin defecto. Por ello, debió calificarse e inscribirse con independencia de las vicisitudes del acta de finalización de obra.
Por último, debe hacerse referencia a determinada cuestión de procedimiento registral relativa al presente caso.
En efecto, dado el contenido de los «acuerdos» del registrador de 8 de febrero y 26 de junio de 2007 referidos en el apartado II de los hechos de esta Resolución, debe resaltarse que nos encontramos ante una auténtica calificación. Quiere decirse con ello que aunque el registrador aluda en su acto al hecho de que se suspende la calificación y despacho, sin embargo no por ello dichos «acuerdos» dejan de ser una calificación susceptible de ser recurrida. Cuestión distinta es que ésta adolezca de defectos formales o sustantivos.
Lo anterior tiene especial trascendencia en el supuesto analizado, pues el registrador sólo después de los dos referidos «acuerdos», y por haberlo solicitado verbalmente el notario autorizante (según reconoce el registrador en la nota ahora impugnada), ha procedido a emitir una calificación con cumplimiento de los mínimos elementos exigidos por la Ley (párrafo segundo del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). A tal efecto, debe advertirse a dicho funcionario calificador sobre su obligación de emitir sus calificaciones con observancia de tales requisitos sin necesidad de que exista solicitud adicional del notario autorizante, pues, en caso contrario, estaría introduciendo en el tráfico jurídico dilación e inseguridad radicalmente contrarias al fin que legitima su función.
Madrid, 11 de abril de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
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Resolución de 23 de noviembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcoy, por la que se deniega la inscripción de la adjudicación de una finca por liquidación de gananciales, previa inclusión de la misma en el patrimonio ganancial, en convenio regulador aprobado judicialmente como consecuencia del divorcio.

References: Resolución 
 artículo 432
 artículo 51
 Real Decreto 
 Resolución 
 artículo 51
 Real Decreto 
 artículo 51
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 19
 artículo 19
 Real Decreto 
 artículo 432
 Resolución 
 artículo 432
 artículo 19

Resolución 

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