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Aspetti di natura tecnica - ppt scaricare
PubblicatoLazzaro Alessi Modificato 2 anni fa
Presentazione sul tema: "Aspetti di natura tecnica"— Transcript della presentazione:
1 Aspetti di natura tecnica
Corso per Amministratore di Condominio Aspetti di natura tecnica
2 Definizione degli interventi edilizi
Legge n. 457 del 05/08/ D.P.R. 380/2001 T.U. Edilizia manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
3 Definizione degli interventi edilizi
Legge n. 457 del 05/08/ D.P.R. 380/2001 T.U. Edilizia restauro e risanamento conservativo: gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
4 Definizione degli interventi edilizi
Legge n. 457 del 05/08/ D.P.R. 380/2001 T.U. Edilizia ristrutturazione edilizia: gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
5 La manutenzione ordinaria in ambito condominiale
In ambito condominiale un intervento manutentivo è ordinario se previsto, ricorrente e/o ciclico, realizzabile con fondi già stanziati nel bilancio, esiguo, conservativo, rientrante, in generale, nell’ambito dell’ordinaria amministrazione. In prima convocazione: costituzione maggioranza dei condomini+2/3 valore approvazione a maggioranza degli intervenuti+1/2 valore In seconda convocazione: costituzione 1/3 condomini+1/3 valore approvazione a maggioranza degli intervenuti+1/3 valore Analoghe maggioranze necessitano per gli interventi di manutenzione straordinaria di piccola entità
6 La manutenzione straordinaria in ambito condominiale
Le altre tipologie di intervento manutentivo in ambito condominiale sono da considerarsi straordinarie se non innovazioni. Caratteristiche comuni di tali interventi: non sono previsti dal bilancio preventivo; sono molto onerosi; eccedono l’ordinaria amministrazione. In prima convocazione: costituzione maggioranza dei condomini+2/3 valore approvazione a maggioranza degli intervenuti+1/2 valore In seconda convocazione: costituzione 1/3 condomini + 1/2 millesimi approvazione a maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti e maggioranza assoluta dei millesimi)
7 Le innovazioni (art. 1120 c.c.)
Il codice civile non fornisce una definizione di innovazione, nonostante ne fornisca la disciplina, per cui è necessario rivolgersi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione. In particolare vengono definite innovazioni le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni (tra le tante: Cass. 23 ottobre 1999, n ; Cass. 29 ottobre 1998, n. 1389) Da quanto sopra discende che trattasi di opere che alterano, in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione..
8 Le innovazioni (art. 1120 c.c.)
Le innovazioni determinano l’introduzione o eliminazione di parti comuni, servizi od impianti o modificano l’uso o la destinazione d’uso di parti comuni incidendo sugli interessi concorrenti dei condomini. Le modificazioni determinano un potenziamento ed un uso più comodo della cosa comune, non mutando consistenza e destinazione e dunque non incidendo sugli interessi concorrenti dei condomini. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, ne alterino il decoro architettonico, che rendano alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
9 Le innovazioni (art. 1120 c.c.)
Le innovazioni richiedono per l’approvazione (sia in prima che in seconda convocazione) la maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 del valore dell’edificio. Il Codice stabilisce che qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa
10 Le innovazioni (art. 1120 c.c.)
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. I condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Fino alla riforma erano innovazioni, ad esempio, l’istituzione del servizio di portierato, l’istallazione di un impianto ascensore, l’istallazione di un’antenna centralizzata, etc.
11 Le innovazioni speciali dopo la riforma
(deliberazione con ° comma) Le innovazioni speciali sono innovazioni di particolare rilevanza introdotte da leggi e diversamente disciplinate. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c. (maggioranza qualificata: maggioranza degli intervenuti +1/2valore), possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1)le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
12 Le innovazioni speciali dopo la riforma
(deliberazione con ° comma) 2.1)le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche; 2.2)le opere e gli interventi previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici (*) 2.3)le opere e gli interventi previsti per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio; 2.4)le opere e gli interventi previsti per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; (*) soppresso dal D.L. Destinazione Italia 145/2013
13 Le innovazioni speciali dopo la riforma
(deliberazione con ° comma) 3)l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
14 Il nuovo art bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio
15 Il nuovo art bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. non occorre alcuna deliberazione!
16 Il nuovo art bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 del valore dell’edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.
17 Il nuovo art bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Inoltre l'assemblea, sempre con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, può provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Infine può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
18 (nuova innovazione speciale)
Il nuovo art ter (nuova innovazione speciale) Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo (maggioranza degli intervenuti e maggioranza assoluta dei millesimi)
19 Novità in materia di opere di manutenzione straordinaria e innovazioni
L'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.(*) (*) L’art. 9 del D.L. Destinazione Italia 145/2013 convertito in Legge 9/2014, al punto d) precisa: «; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo puo' essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti»;
20 Novità in materia di riqualificazione
del patrimonio edilizio esistente L'assemblea con la maggioranza del 2° comma del 1136 (maggioranza assoluta dei millesimi e maggioranza degli intervenuti) può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
21 Competenza in materia edilizia
Le regioni esercitano la potestà legislativa concorrente in materia di edilizia ed urbanistica nel rispetto dei principi fondamentali della legislazione statale. (D.P.R. 380/ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) I comuni nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa disciplinano l’attività edilizia.
22 I titoli abilitativi Attività edilizia libera: (nessun titolo)
gli interventi di manutenzione ordinaria; (gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le altre norme in materia di antisismica, sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, efficienza energetica e del codice dei beni culturali e del paesaggio
23 I titoli abilitativi Attività edilizia soggetta a semplice comunicazione di inizio lavori ( comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori - CILS) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro novanta giorni; le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A; le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
24 I titoli abilitativi Attività edilizia soggetta a comunicazione di inizio lavori con allegati tecnici: (comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori all’amministrazione comunale con allegata relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo - comunicazione CIL / a e asseverazione CIL / b) gli interventi di manutenzione straordinaria ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
25 A titolo esemplificativo esaminiamo i modelli per le Comunicazioni di inizio lavori usate dal Comune di Napoli tenendo presente che non differiscono sostanzialmente da quelli adottati da altri Comuni CIL S
27 CIL a sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione
30 Diritti di segreteria, per il Comune di Napoli pari ad 80,00 euro
33 CIL/a
34 CIL/a
43 Atti di assenso
44 Atti di assenso
45 Atti di assenso
46 Atti di assenso
47 Atti di assenso
48 Atti di assenso
49 Atti di assenso
50 Atti di assenso
51 Occupazione suolo per lavori
Quando occorre: Per qualsiasi intervento che vada ad interessare la sede stradale e/o il marciapiede (posa di anditi e ponteggi, autogrù, ponti mobili, recinzioni, ecc.); Per la realizzazione di un allacciamento fognario; Per la posa di canalizzazioni interrate; Per la realizzazione di un varco di accesso carraio (passo carraio); Per la rimozione di un passo carraio esistente con ripristino dello stato dei luoghi
52 Occupazione suolo per lavori
Quanto costa (esempio Comune di Napoli): a titolo istruttoria pratica: €. 154,94 sul c/c n intestato a Tesoreria Comune di Napoli. a titolo deposito cauzionale mediante versamento presso la Tesoreria del Comune di Napoli, determinato in funzione dei valori unitari di seguito indicati per le varie tipologie di pavimentazione stradale:
53 Occupazione suolo per lavori
a titolo di canone di occupazione di suolo (per il numero di giorni e i mq di occupazione con l'area di cantiere) sul c/c n intestato Servizio COSAP:
54 Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
55 Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
56 Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
57 Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
58 Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
59 Passo carraio Per meglio comprendere il concetto e gli adempimenti facciamo riferimento a quanto contenuto nel Vademecum dei passi carrai del Comune di Napoli, anche perché le definizioni e le considerazioni sono analoghe per altri Comuni Per passo carrabile si intende l'accesso che consente il transito dei veicoli da un'area ad uso pubblico ad un'area ad uso privato (o viceversa), idonea allo stazionamento di uno o più veicoli. Si deve considerare come veicolo qualsiasi macchina che circola sulle strade guidata dall'uomo (non rientrano nella definizione di veicolo i carrelli spesa o quelli per uso di bambini o di invalidi, anche se asserviti da motore). Si distinguono in passi con manufatti stradali e passi a raso
60 Passo carraio Se l’apertura del un nuovo accesso per veicoli richiede opere edilizie (muretti, pilastri, ecc..), necessita ottenere, prima di richiedere la Concessione di passo carrabile, l'Autorizzazione Edilizia presentando l'apposita istanza all'Ufficio Edilizia Privata del Comune ovvero alla Municipalità. Nei centri abitati l'accesso deve essere distante almeno 12 metri dalle intersezioni indipendentemente dai sensi di marcia dei veicoli. Sono da considerare come intersezioni anche le rotatorie e gli svincoli a livelli sfalsati.
61 Passo carraio
62 Passo carraio Qualora l'accesso dei veicoli alla proprietà laterale avvenga direttamente dalla strada, deve essere arretrato l'elemento di chiusura allo scopo di consentire la sosta di un veicolo in attesa di ingresso fuori della carreggiata (ml. 4,50 per le autovetture). All'arretramento si può derogare utilizzando un sistema di apertura automatico con comando a distanza nel caso di obiettive impossibilità.
63 Passo carraio Per la modifica dell’eventuale marciapiede non devono essere utilizzati materiali diversi da quelli esistenti; i raccordi pedonali laterali tra la parte abbassata ed il marciapiede non modificato non devono superare la pendenza del 15%; l'eventuale scivolo di salita sul marciapiede non deve essere realizzato interessando la zanella stradale.
64 Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
65 Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
66 Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
67 Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
68 Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
69 Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
70 Passo carraio Quando un accesso già esistente è caratterizzato dalla presenza di manufatti ma risulta privo della relativa Concessione, può essere regolarizzato previa presentazione dell'apposito modello di richiesta. Per ottenere eventuali deroghe alle distanze da rispettare dalle intersezioni occorre dimostrare l'esistenza dell'accesso in data antecedente a quella di entrata in vigore del nuovo Codice della Strada (1/1/1993) indicando nella domanda gli estremi del titolo autorizzativo ai fini edilizi utilizzato per la realizzazione dell'accesso (rilasciato in data antecedente al 1 gennaio 1993) oppure allegando copia di una cartella esattoriale riferita all'accesso attestante il pagamento della tassa di passo carrabile in data antecedente al 1 gennaio 1993. Per tutti gli accessi realizzati successivamente al 1 gennaio 1993 non sono ammesse deroghe alle suddette distanze. La durata della concessione è triennale o quinquennale.
71 Passo carraio Analisi dei costi riferita al Comune di Napoli:
a titolo istruttoria pratica: €. 154,94 sul c/c n intestato a Tesoreria Comune di Napoli. a titolo di canone di occupazione pluriennale di suolo (per i ml di occupazione del varco) sul c/c n intestato Servizio COSAP: per le Concessioni in sanatoria è dovuto l’anno in corso più tre annualità precedenti.
72 Passo carraio a titolo deposito cauzionale mediante versamento presso la Tesoreria del Comune di Napoli, determinato in funzione dei valori unitari di seguito indicati per le varie tipologie di pavimentazione stradale: Per i varchi a raso la richiesta di concessione è facoltativa e gratuita
73 Regime fiscale degli interventi manutentivi
IVA La Finanziaria 2010 ha disposto che il regime agevolato dell’Iva diventi permanente (in precedenza era stata invece fissata al 31 dicembre la data di validità dello stesso). Il regime agevolato prevede l’applicazione dell’Iva ridotta al 10% per le prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali. Per usufruire dell’agevolazione non occorre indicare in fattura il costo della manodopera utilizzata. Fino al 13 maggio 2011, tale indicazione era invece obbligatoria per fruire della detrazione del 36% sulle spese di recupero del patrimonio edilizio e per la detrazione del 55% sulle spese per il risparmio energetico
74 Regime fiscale degli interventi manutentivi
IVA Le cessioni di beni restano assoggettate alla aliquota Iva ridotta invece solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Tuttavia, qualora l’appaltatore fornisca beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di: • ascensori e montacarichi; • infissi esterni e interni; • caldaie; • video citofoni; • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria; • sanitari e rubinetteria da bagni; • impianti di sicurezza.
75 Regime fiscale degli interventi manutentivi
IVA ESEMPIO costo totale dell’intervento euro, di cui: a) per prestazione lavorativa euro; b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) euro. Su questi euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi ( – = 4.000). Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 21%. Non si può applicare l’Iva agevolata al 10 per cento: ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio.
76 Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione I contribuenti hanno la possibilità di detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) le spese sostenute per la ristrutturazione di case di abitazione e delle parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Il beneficio sul quale calcolare la detrazione spetta fino al limite massimo di spesa di euro (96.000) da suddividere in dieci anni. In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti per gli immobili condominiali.
77 Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione Il Decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 (convertito in Legge 214/2011) ha annullato la proroga al 2012 e ha reso stabili le detrazioni fiscali del 36% inserendole nel Dpr 917/86 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). Il Dl 22 giugno 2012 n. 83, conosciuto come “Decreto crescita”, ha cambiato ancora una volta il meccanismo dell’incentivazione aumentando la percentuale dal 36% al 50% e l'importo massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione da a euro. Il nuovo tetto del 50% inizialmente in vigore fino al 30 giugno 2013 è stato prorogato al dal D.L. 63 del convertito nella legge 90/2013 ed al dalla Legge di Stabilità 2014, che peraltro ha previsto per il periodo 01/01/ /12/2015 il tetto del 40%. Dal 1* gennaio 2016 la detrazione tornerà nella misura ordinaria del 36% con un limite di spesa di euro.
78 Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo se riguardano determinate parti comuni di edifici residenziali: Come precisato nella risoluzione 7/E del 12 febbraio 2010, le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, del Codice civile : 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili; 2) i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le centraline di controllo delle energie e delle telecomunicazioni; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
79 Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione Adempimenti: Comunicazione alla Azienda Sanitaria Locale (quando necessaria); Pagamento mediante bonifico da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento. I contribuenti interessati debbono conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico; Per gli interventi realizzati sulle parti condominiali il contribuente, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.
80 Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione Adempimenti soppressi: L’obbligo dell’invio della comunicazione di inizio lavori è stato soppresso dalla Legge n. 106/2011; L’obbligo di indicare in fattura il costo della manodopera (in vigore dal 4 luglio 2006 al 13 maggio 2011) è stato soppresso dalla Legge 106/2011; La comunicazione di esecuzione dei lavori a firma di tecnico abilitato è stata soppressa sin dal 2003;
81 Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione Cause di decadenza: non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’ASL competente, quando obbligatoria; non vengono esibite le fatture o ricevute relative o la ricevuta del bonifico bancario o postale oppure questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione; il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale; le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali; vengono violate le norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro nonché quelle relative agli obblighi contributivi. In caso di violazioni delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi contributivi il contribuente non decade dal diritto alla detrazione se è in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.
82 Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione
83 Regime fiscale degli interventi manutentivi
La detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica inizialmente del 55% è stata portata al 65% ed è stata prorogata al a seguito del D.L. 63 del , inoltre per gli interventi relativi alle parti comuni degli edifici condominiali, o per quelli che riguardano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, la detrazione del 65% è prorogata sino al 30 giugno La legge di Stabilità 2014 ha prorogato la detrazione del 65% sino al e sino al per poi indicarla nella misura del 50% per il Dal (e per i condomini 1°luglio 2016) la detrazione sarà sostituita con la più ampia del 36%. Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, sono riconosciute nelle seguenti misure:
84 Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per interventi di risparmio energetico Adempimenti: redazione da parte di un tecnico abilitato del certificato di asseverazione che attesti la rispondenza dell’intervento ai requisiti richiesti (ex d.lgs. 311/2006 e ss.mm.ii.). Tale certificato deve essere conservato. Questo documento, se riguarda gli interventi di sostituzione di finestre e infissi, e nel caso di caldaia a condensazione con potenza inferiore a 100 KW, può essere sostituito da una certificazione dei produttori; redazione e trasmissione all’Enea, entro 90 giorni dalla fine lavori, attraverso il sito internet dell’attestato di certificazione energetica se le procedure sono state approvate dalle Regioni, oppure dell’attestato di qualificazione energetica. Per installare i pannelli solari e per gli interventi realizzati a partire dal 15 agosto 2009 riguardanti la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione non è più necessario questo adempimento.
85 Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per interventi di risparmio energetico Adempimenti: redazione e trasmissione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori, attraverso il sito internet dell’apposita scheda informativa; per le spese sostenute dal 2009, qualora i lavori necessari a realizzare gli interventi proseguano in più periodi d’imposta, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate le spese effettuate nei periodi d’imposta precedenti; il pagamento delle spese deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, numero e data della fattura, codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto beneficiario del bonifico.
86 Impianti fotovoltaici
Sino al maggio 2013 cioè sino alla chiusura del cosiddetto V Conto Energia erano previste agevolazioni ed incentivazioni per la realizzazione di impianti fotovoltaici distinguendo tra due tipologie di intervento: gli “impianti fotovoltaici realizzati sugli edifici”, installati seguendo particolari modalità di posizionamento; gli “altri impianti fotovoltaici”, ovvero tutti gli impianti fotovoltaici non ricadenti nella precedente tipologia ivi inclusi gli impianti a terra. Era prevista, inoltre, la distinzione tra “Grandi Impianti” per i quali l’ammissione alle tariffe incentivanti passa attraverso l’iscrizione a un apposito registro informatico gestito dal GSE e “Piccoli Impianti”. Oggi nell’attuale quadro normativo ossia con la fine degli incentivi del conto energia è possibile ricorrere solamente al ‘’meccanismo dello scambio sul posto’’ oppure in modo opzionale al ‘’meccanismo del ritiro dedicato’’ ossia della vendita diretta dell’energia al gestore dei servizi energetici (GSE).
87 Impianti fotovoltaici
Il sistema dello ‘’scambio sul posto’’ è una modalità di autoconsumo differita nel tempo, in quanto si va a sfruttare la rete elettrica come un ‘’serbatoio di accumulo’’, nel senso che tutta l’energia prodotta e non immediatamente autoconsumata (che passa soltanto dal contatore di produzione) viene immessa in rete (passando dal contatore bidirezionale) andando a rimborsare parzialmente l’energia prelevata quanto l’impianto non produce (ad esempio nelle ore notturne). Il meccanismo di rimborso avviene attraverso acconti trimestrali e conguaglio annuale, al termine dell’anno l’energia immessa in rete ed eccedente quella prelevata origina una ulteriore ‘’liquidazione economica delle eccedenze’’ che è una vera e propria formula di vendita dell’energia. Il sistema del ‘’ritiro dedicato’’ è un sistema di vendita diretta al GSE secondo i prezzi stabiliti dall’AEEG (Autorità per l’energia elettrica e gas), per cui in tale sistema il titolare dell’impianto oltre a beneficiare dell’energia prodotta ed autoconsumata vende con prezzi minimi garantiti l’energia prodotta e immessa in rete, fermo restando l’opportunità di poter accedere alle detrazioni fiscali del 50%.
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Il principio di funzionamento dei pannelli fotovoltaici è detto "effetto fotovoltaico", sottocategoria dell' "effetto fotoelettrico" osservato per la prima volta nel XIX secolo. Effetto fotovoltaico: una radiazione elettromagnetica, colpisce un materiale semiconduttore (silicio) opportunamente trattato, ed innesca un movimento di elettroni generando corrente elettrica e quindi differenza di potenziale. Tutte le tecnologie PV esistenti sono basate su questo principio Quando una radiazione elettromagnetica investe un materiale cede energia agli elettroni più esterni degli atomi del materiale e, se questa è sufficiente, l'elettrone risulta libero di allontanarsi. L'assenza dell'elettrone viene chiamata lacuna.
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Celle in silicio monocristallino: hanno un grado di maggior purezza del materiale e garantiscono le migliori prestazioni in termini di efficienza avendo un rendimento medio pari a circa il 15%. Si presentano di colore blu scurissimo uniforme e hanno forma circolare o ottagonale, di dimensione dagli 8 ai 12 cm di diametro e mm di spessore. Celle in silicio monocristallino: hanno un grado di maggior purezza del materiale e garantiscono le migliori prestazioni in termini di efficienza avendo un rendimento medio pari a circa il 15%. Si presentano di colore blu scurissimo uniforme e hanno forma circolare o ottagonale, di dimensione dagli 8 ai 12 cm di diametro e mm di spessore. Celle in silicio policristallino: hanno una purezza minore condizione che comporta una minor efficienza. Il loro rendimento, infatti, si aggira tra l’11 e il 14%. Si presentano di un colore blu intenso cangiante dovuto alla loro struttura policristallina. Hanno forma quadrata o ottagonale e di spessore compreso tra 0,20 e 0,35 mm. Celle in silicio policristallino: hanno una purezza minore condizione che comporta una minor efficienza. Il loro rendimento, infatti, si aggira tra l’11 e il 14%. Si presentano di un colore blu intenso cangiante dovuto alla loro struttura policristallina. Hanno forma quadrata o ottagonale e di spessore compreso tra 0,20 e 0,35 mm.
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Celle in silicio amorfo: sono realizzate con silicio metallurgico, meno puro ma apprezzato da architetti e designer per il suo aspetto gradevole (colore uniforme marrone/rossastro); è il più economico ma, avendo efficienza minore, ha bisogno, a parità di dimensionamento dell’impianto, di superfici maggiori. Hanno un'ottimo rendimento alle alte temperature estive. Celle in film sottile multi-giunzione: sono un’evoluzione delle celle in silicio amorfo. Il principio si basa sull’accoppiamento di più strati fotovoltaici in silicio amorfo, ognuno specializzato alla ricezione di una frazione della radiazione elettromagnetica. Se ne ottengono efficienze che unite alla economicità produttiva rendono la tecnologia promettente
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1. Subcampo n.1 (2 stringhe) 2. Subcampo n.2 (2 stringhe) 3.Quadri di parallelo stringhe 4. Inverter 5. Quadro di consegna 6. Rete elettrica nazionale
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Analisi del superato sistema di valorizzazione previsto dal conto energia Tutta l’energia prodotta dall’impianto conteggiata dal contatore 1 viene remunerata con un compenso al kWh dallo stato. In aggiunta l’utente non paga l’energia che riceve dalla rete (contatore 3) fino al tetto massimo di quanto immesso in rete (contatore 2) La connessione alla rete è condizione essenziale per usufruire dell’incentivo (erano previste inoltre maggiorazioni delle tariffe al verificarsi di condizioni particolari)
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Regole di istallazione:
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Esempio di analisi economica con il ‘’conto energia’’
100 Sicurezza in Condominio
Gli aspetti della sicurezza ineriscono il ruolo dell’Amministratore di Condominio per tre aspetti: la tutela della sicurezza dei lavoratori; la sicurezza dei condomini ed inquilini dell’immobile; la sicurezza dei terzi e dell’ambiente circostante. Il secondo e terzo profilo si concretizzano in: sicurezza strutturale: diretta (strutture portanti, struttura di copertura, parti comuni); indiretta (sporti, solai intermedi, etc.); sicurezza impiantistica: impianto elettrico; impianto idrico e fognario; impianto del gas; impianto elevatore; altri impianti.
101 Sicurezza in Condominio
sicurezza delle finiture: balconi, cornicioni e frontini; elementi di decoro architettonico aggettanti; elementi suscettibili di caduta; pavimentazioni; uscite, infissi e vetrate; spazi esterni e giardini; sistemi di sicurezza attiva: impianto antincendio e di segnalazione; sistemi di controllo della viabilità; sistemi di videosorveglianza. Tutti questi aspetti sono esaminati, descritti e valutati nel “fascicolo del fabbricato”.
102 Sicurezza in Condominio
Il fascicolo del fabbricato è un documento (un compendio di documenti) dai contorni alquanto indefiniti la cui obbligatorietà ed i cui contenuti sono stati oggetto di numerosissime modifiche ed integrazioni. Nasce sull’onda emotiva conseguente l’improvviso ed inaspettato crollo, in via Vigna Jacobini, Roma, il 16 dicembre del 1998, di una palazzina residenziale con il decesso di 27 persone. Dalle indagini successive emerse che la causa essenziale che determinò il crollo era da individuare nel generale sottodimensionamento della struttura portante ed, in particolare, dei pilastri. Le indagini evidenziarono, inoltre, che le opere in esecuzione al piano seminterrato non furono all’origine del fenomeno disastroso. Tali opere, infatti, per quanto in interesse, riguardarono essenzialmente lo spostamento e demolizione di alcune tramezzature. Il fatto è che, stante la deficienza della struttura portante, parte del carico gravava, contro ogni principio di buona costruzione, proprio su tali esili elementi che, benché inidonei allo scopo, tuttavia concorrevano a mantenere il precario equilibrio dell’immobile.
103 Sicurezza in Condominio
L’esperienza di via Vigna Jacobini portò a due importanti considerazioni: è essenziale mantenere i fabbricati esistenti sotto un regime di continua e periodica verifica della sicurezza strutturale, anche in relazione all’evolversi delle conoscenze scientifiche in materia; è essenziale che, al pari di ogni altro organismo meccanico, anche i fabbricati fossero dotati di una sorta di libretto di istruzione e soprattutto di uso e manutenzione che evidenziasse lo stato di conservazione di ogni parte, scadenzasse gli interventi manutentivi necessari alla difesa dell’integrità del fabbricato, ponesse ogni successivo manutentore in una condizione di conoscenza degli elementi principali dell’immobile, delle loro condizioni e correlazioni, dello stato e distribuzione degli impianti etc. al fine di consentire che gli interventi fossero eseguiti in sicurezza sia per il fabbricato che per gli operatori in attività.
104 Sicurezza in Condominio
Lo schema ideale di fascicolo si compone di quattro parti: a) parte prima “identificazione dell’edificio”; b) parte seconda “sicurezza statica”; c) parte terza “sicurezza impiantistica”; d) parte quarta “sintesi degli accertamenti, eventuali provvedimenti conseguenti e piano di gestione del fabbricato”. Identificazione dell’edificio: dati generali: indirizzo; dati catastali; recapiti;
105 Sicurezza in Condominio
dati storici: epoca di costruzione; progettista, direttore dei lavori, costruttore, collaudatore; principali interventi manutentivi e di ristrutturazione; dati urbanistici e tecnici generali: inquadramento urbanistico; vincoli; destinazione d’uso dei locali; titolo abilitativo della costruzione; titoli successivamente rilasciati; procedimenti di condono, accertamento di conformità e casi di abusivismo; dati quantitativi del fabbricato e delle pertinenze: planimetrie, prospetti e sezioni.
106 Sicurezza in Condominio
accertamento della sicurezza statica: identificazione della tipologia e degli elementi strutturali: suolo di fondazione; fondazioni; strutture portanti verticali ed orizzontali; valutazione della sicurezza strutturale rispetto: alla normativa all’epoca di costruzione; alla normativa attuale; alle condizioni di carico di progetto; alle condizioni di carico effettive; allo stato di conservazione; principali opere manutentive e di consolidamento; quadro dei fabbisogni.
107 Sicurezza in Condominio
accertamento della sicurezza impiantistica: identificazione degli impianti esistenti: descrizione tecnica; schemi grafici e funzionali; analisi delle interferenze; conformità degli impianti rispetto: alla normativa vigente all’epoca di realizzazione; alla normativa attuale (37/08); certificazioni; adempimenti periodici obbligatori e facoltativi; azioni manutentive periodiche obbligatorie e facoltative; schede di verifica e riepilogo degli interventi.
108 Sicurezza in Condominio
accertamenti, provvedimenti e piano di gestione: identificazione e descrizione tecnica delle finiture delle parti comuni: facciate e sporti; copertura; scale e androne; cortili, giardini e spazi esterni; pertinenze (cantine, parcheggi, etc.); resoconto storico dei principali interventi manutentivi effettuati; verifica della conformità e dello stato di conservazione; individuazione delle criticità attuali; programmazione temporale ed economica degli interventi. valutazione complessiva sulle condizioni di sicurezza dell’edificio
109 Sicurezza in Condominio
Acquisizione e analisi progetti / documentazione Progetti / documentazione completi ? SI NO Confronto tra progetti / documentazione e stato di fatto Rilievo architettonico e grafici essenziali Esame visivo: caratteristiche strutturali e impiantistiche Rilievo sommario delle caratteristiche strutturali e impiantistiche Esame delle eventuali criticità Individuazione delle eventuali prescrizioni Documentazione fotografica Compilazione FF
110 Sicurezza in Condominio
Aspetti relativi alla tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro. Normativa di riferimento D. lgs. 81/08 e ss.mm.ii. Definizioni essenziali: «lavoratore»: persona che, indipendentemente dalla tipologia contrattuale, svolge un'attività lavorativa nell'ambito dell'organizzazione di un datore di lavoro pubblico o privato, con o senza retribuzione, anche al solo fine di apprendere un mestiere, un'arte o una professione, esclusi gli addetti ai servizi domestici e familiari; «datore di lavoro»: il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l'assetto dell'organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria attività, ha la responsabilità dell'organizzazione stessa o dell'unità produttiva in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa;
111 Sicurezza in Condominio
«azienda»: il complesso della struttura organizzata dal datore di lavoro pubblico o privato; «unità produttiva»: stabilimento o struttura finalizzati alla produzione di beni o all'erogazione di servizi, dotati di autonomia finanziaria e tecnico funzionale; «prevenzione»: il complesso delle disposizioni o misure necessarie anche secondo la particolarità del lavoro, l'esperienza e la tecnica, per evitare o diminuire i rischi professionali nel rispetto della salute della popolazione e dell'integrità dell'ambiente esterno; «salute»: stato di completo benessere fisico, mentale e sociale, non consistente solo in un'assenza di malattia o d'infermità.
112 Sicurezza in Condominio
Dalle definizioni deriva che: il Condominio, anche con un solo dipendente, è un’azienda; l’amministratore è il datore di lavoro (Ministero del lavoro, circolare 5 marzo 1997, n. 28); ogni soggetto espletante attività lavorativa per il Condominio è un lavoratore (ad esempio portiere, giardiniere, personale addetto alla pulizia, personale addetto alla manutenzione, ecc). Da questi vanno esclusi quanti prestino la loro attività con contratto di lavoro autonomo; ricadono sull’amministratore le responsabilità di tutela e prevenzione della salute dei lavoratori spettanti al datore di lavoro salvo quelle da lui delegate nei limiti della Legge.
113 Sicurezza in Condominio
Aspetti specifici del Condominio: art.3 comma 1: . Il presente decreto legislativo si applica a tutti i settori di attività, privati e pubblici, e a tutte le tipologie di rischio. art.3 comma 4: Il presente decreto legislativo si applica a tutti i lavoratori e lavoratrici, subordinati e autonomi, nonché ai soggetti ad essi equiparati, fermo restando quanto previsto dai commi successivi del presente articolo. art.3 comma 9: ai lavoratori a domicilio ed ai lavoratori che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati trovano applicazione gli obblighi di informazione e formazione di cui agli articoli 36 e 37. Ad essi devono inoltre essere forniti i necessari dispositivi di protezione individuali in relazione alle effettive mansioni assegnate. Nell'ipotesi in cui il datore di lavoro fornisca attrezzature proprie, o per il tramite di terzi, tali attrezzature devono essere conformi alle disposizioni di cui al titolo III.
114 Sicurezza in Condominio
Aspetti specifici del Condominio: art.29 comma 5: Fermo restando quanto previsto al comma 6-ter, i datori di lavoro che occupano fino a 10 lavoratori effettuano la valutazione dei rischi di cui al presente articolo sulla base delle procedure standardizzate di cui all’articolo 6, comma 8, lettera f). Fino alla scadenza del terzo mese successivo alla data di entrata in vigore del decreto interministeriale di cui all’articolo 6, comma 8, lettera f), e, comunque, non oltre il 30 giugno 2013, gli stessi datori di lavoro possono autocertificare l’effettuazione della valutazione dei rischi.
115 Sicurezza in Condominio
Obblighi di informazione e formazione di cui agli articoli 36 e 37: Art. 36. Informazione ai lavoratori 1. Il datore di lavoro provvede affinché ciascun lavoratore riceva una adeguata informazione: a) sui rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi alla attività della impresa in generale; b) sulle procedure che riguardano il primo soccorso, la lotta antincendio, l'evacuazione dei luoghi di lavoro; c) sui nominativi dei lavoratori incaricati di applicare le misure di cui agli articoli 45 e 46 (primo soccorso e prevenzione incendi); d) sui nominativi del responsabile e degli addetti del servizio di prevenzione e protezione, e del medico competente.
116 Sicurezza in Condominio
2. Il datore di lavoro provvede altresì affinché ciascun lavoratore riceva una adeguata informazione: a) sui rischi specifici cui è esposto in relazione all'attività svolta, le normative di sicurezza e le disposizioni aziendali in materia; b) sui pericoli connessi all'uso delle sostanze e dei preparati pericolosi sulla base delle schede dei dati di sicurezza previste dalla normativa vigente e dalle norme di buona tecnica; c) sulle misure e le attività di protezione e prevenzione adottate. 3. Il datore di lavoro fornisce le informazioni di cui al comma 1, lettera a), e al comma 2, lettere a), b) e c), anche ai lavoratori di cui all'articolo 3, comma 9. 4. Il contenuto della informazione deve essere facilmente comprensibile per i lavoratori e deve consentire loro di acquisire le relative conoscenze. Ove la informazione riguardi lavoratori immigrati, essa avviene previa verifica della comprensione della lingua utilizzata nel percorso informativo.
117 Sicurezza in Condominio
Obblighi di informazione e formazione di cui agli articoli 36 e 37: Art. 37. Formazione dei lavoratori e dei loro rappresentanti 1. Il datore di lavoro assicura che ciascun lavoratore riceva una formazione sufficiente ed adeguata in materia di salute e sicurezza, anche rispetto alle conoscenze linguistiche, con particolare riferimento a: a) concetti di rischio, danno, prevenzione, protezione, organizzazione della prevenzione aziendale, diritti e doveri dei vari soggetti aziendali, organi di vigilanza, controllo, assistenza; b) rischi riferiti alle mansioni e ai possibili danni e alle conseguenti misure e procedure di prevenzione e protezione caratteristici del settore o comparto di appartenenza dell'azienda. 2. La durata, i contenuti minimi e le modalità della formazione di cui al comma 1 sono definiti mediante accordo in sede di Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano …
118 Sicurezza in Condominio
3. Il datore di lavoro assicura, altresì, che ciascun lavoratore riceva una formazione sufficiente ed adeguata in merito ai rischi specifici di cui ai titoli del presente decreto 4. La formazione e, ove previsto, l'addestramento specifico devono avvenire in occasione: a) della costituzione del rapporto di lavoro o dell'inizio dell'utilizzazione qualora si tratti di somministrazione di lavoro; b) del trasferimento o cambiamento di mansioni; c) della introduzione di nuove attrezzature di lavoro o di nuove tecnologie, di nuove sostanze e preparati pericolosi. 5. L'addestramento viene effettuato da persona esperta e sul luogo di lavoro. 6. La formazione dei lavoratori e dei loro rappresentanti deve essere periodicamente ripetuta in relazione all'evoluzione dei rischi o all'insorgenza di nuovi rischi.
119 Sicurezza in Condominio
Titolo III - USO DELLE ATTREZZATURE DI LAVORO E DEI DISPOSITIVI DI PROTEZIONE INDIVIDUALE. Il datore di lavoro mette a disposizione dei lavoratori attrezzature conformi ai requisiti di Legge, idonee ai fini della salute e sicurezza e adeguate al lavoro da svolgere … conformemente alle disposizioni legislative di recepimento delle direttive comunitarie. All'atto della scelta delle attrezzature di lavoro, il datore di lavoro prende in considerazione: a) le condizioni e le caratteristiche specifiche del lavoro da svolgere; b) i rischi presenti nell'ambiente di lavoro; c) i rischi derivanti dall'impiego delle attrezzature stesse; d) i rischi derivanti da interferenze con le altre attrezzature già in uso.
120 Sicurezza in Condominio
Il datore di lavoro prende le misure necessarie affinché: le attrezzature di lavoro siano installate ed utilizzate in conformità alle istruzioni d'uso, oggetto di idonea manutenzione al fine di garantire nel tempo la permanenza dei requisiti di sicurezza, siano corredate, ove necessario, da apposite istruzioni d'uso e libretto di manutenzione; siano curati la tenuta e l'aggiornamento del registro di controllo delle attrezzature di lavoro per cui lo stesso è previsto.
121 Dispositivi di Protezione Individuale
Sicurezza in Condominio Dispositivi di Protezione Individuale Si intende per dispositivo di protezione individuale, «DPI», qualsiasi attrezzatura destinata ad essere indossata e tenuta dal lavoratore allo scopo di proteggerlo contro uno o più rischi suscettibili di minacciarne la sicurezza o la salute durante il lavoro, nonché ogni complemento o accessorio destinato a tale scopo. I DPI devono essere impiegati quando i rischi non possono essere evitati o sufficientemente ridotti da misure tecniche di prevenzione, da mezzi di protezione collettiva, da misure, metodi o procedimenti di riorganizzazione del lavoro. I DPI devono essere adeguati ai rischi da prevenire, senza comportare di per sé un rischio maggiore, tenere conto delle esigenze ergonomiche o di salute del lavoratore e poter essere adattati all'utilizzatore secondo le sue necessità.
122 DPI – Obblighi del datore di lavoro
Sicurezza in Condominio DPI – Obblighi del datore di lavoro Il datore di lavoro : effettua l'analisi e la valutazione dei rischi che non possono essere evitati con altri mezzi; individua le caratteristiche dei DPI necessarie affinché questi siano adeguati ai rischi, tenendo conto delle eventuali ulteriori fonti di rischio rappresentate dagli stessi DPI; valuta, le caratteristiche dei DPI disponibili sul mercato; aggiorna la scelta ogni qualvolta intervenga una variazione significativa negli elementi di valutazione; individua le condizioni in cui un DPI deve essere usato; mantiene in efficienza i DPI e ne assicura le condizioni d'igiene, mediante la manutenzione, le riparazioni e le sostituzioni necessarie; provvede a che i DPI siano utilizzati soltanto per gli usi previsti; fornisce istruzioni, formazione ed informazione per i lavoratori sull’uso e conservazione dei DPI.
123 DPI – Obblighi del lavoratore
Sicurezza in Condominio DPI – Obblighi del lavoratore I lavoratori: si sottopongono al programma di formazione e addestramento organizzato dal datore di lavoro per l’uso dei DPI; utilizzano i DPI messi a loro disposizione conformemente all'informazione e alla formazione ricevute e all'addestramento eventualmente organizzato ed espletato; provvedono alla cura dei DPI messi a loro disposizione; non vi apportano modifiche di propria iniziativa; segnalano immediatamente al datore di lavoro qualsiasi difetto o inconveniente da essi rilevato nei DPI messi a loro disposizione.
124 Valutazione dei Rischi
Sicurezza in Condominio Valutazione dei Rischi La valutazione deve riguardare tutti i rischi per la sicurezza e la salute dei lavoratori, tra cui anche quelli collegati allo stress lavoro-correlato, quelli riguardanti le lavoratrici in stato di gravidanza, quelli connessi alle differenze di genere, all'età, alla provenienza da altri Paesi e quelli connessi alla specifica tipologia contrattuale attraverso cui viene resa la prestazione di lavoro. Il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR), redatto a conclusione della valutazione può essere tenuto anche su supporto informatico, deve essere munito di data certa e deve contenere: una relazione sulla valutazione di tutti i rischi per la sicurezza e la salute durante l'attività lavorativa, nella quale siano specificati i criteri adottati per la valutazione stessa. La scelta dei criteri di redazione del documento è rimessa al datore di lavoro, che vi provvede con criteri di semplicità, brevità e comprensibilità, in modo da garantirne la completezza e l’idoneità quale strumento operativo di pianificazione degli interventi aziendali e di prevenzione;
125 Valutazione dei Rischi
Sicurezza in Condominio Valutazione dei Rischi l'indicazione delle misure di prevenzione e di protezione attuate e dei dispositivi di protezione individuali adottati; il programma delle misure ritenute opportune per garantire il miglioramento nel tempo dei livelli di sicurezza; l'indicazione del nominativo del responsabile del servizio di prevenzione e protezione, del rappresentante dei lavoratori per la sicurezza o di quello territoriale e del medico competente che ha partecipato alla valutazione del rischio, se nominati; l'individuazione delle mansioni che eventualmente espongono i lavoratori a rischi specifici che richiedono una riconosciuta capacità professionale, specifica esperienza, adeguata formazione e addestramento. La valutazione dei rischi deve essere immediatamente rielaborata in occasione di modifiche del processo produttivo o della organizzazione del lavoro significative ai fini della salute e sicurezza dei lavoratori.
126 Contratti d'appalto, d'opera o di somministrazione
Sicurezza in Condominio Contratti d'appalto, d'opera o di somministrazione Il datore di lavoro committente: verifica l'idoneità tecnico professionale delle imprese appaltatrici o dei lavoratori autonomi in relazione ai lavori, ai servizi e alle forniture da affidare, mediante: acquisizione del certificato di iscrizione alla C.C.I.A.; acquisizione dell'autocertificazione dell'impresa appaltatrice o dei lavoratori autonomi del possesso dei requisiti di idoneità tecnico professionale; fornisce agli stessi soggetti dettagliate informazioni sui rischi specifici esistenti nell'ambiente in cui sono destinati ad operare. elabora un unico documento di valutazione dei rischi che indichi le misure adottate per eliminare o, ove ciò non è possibile, ridurre al minimo i rischi da interferenze. Tale documento (DVRI) è allegato al contratto di appalto o di opera e va adeguato in funzione dell’evoluzione dei lavori, servizi e forniture.
127 Contratti d'appalto, d'opera o di somministrazione
Sicurezza in Condominio Contratti d'appalto, d'opera o di somministrazione Esclusioni: l’obbligo di redazione del DVRI non si applica ai servizi di natura intellettuale, alle mere forniture di materiali o attrezzature, nonché ai lavori o servizi la cui durata non sia superiore ai due giorni, sempre che essi non comportino rischi derivanti dalla presenza di agenti cancerogeni, biologici, atmosfere esplosive o dalla presenza dei rischi particolari.
128 Cantieri temporanei e mobili
Sicurezza in Condominio Cantieri temporanei e mobili Definizioni: cantiere temporaneo o mobile: qualunque luogo in cui si effettuano lavori edili o di ingegneria civile; committente: il soggetto per conto del quale l'intera opera viene realizzata. Nel Condominio è l’amministratore; responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti in materia di sicurezza da questo delegabili; uomini-giorno: entità presunta del cantiere rappresentata dalla somma delle giornate lavorative prestate dai lavoratori, anche autonomi, previste per la realizzazione dell'opera; idoneità tecnico-professionale: possesso di capacità organizzative, nonché disponibilità di forza lavoro, di macchine e di attrezzature, in riferimento ai lavori da realizzare.
129 Cantieri temporanei e mobili
Sicurezza in Condominio Cantieri temporanei e mobili Compiti e responsabilità del Committente o Responsabile dei lavori: nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici e/o lavoratori autonomi, anche non contemporanea, contestualmente all'affidamento dell'incarico di progettazione, designa il coordinatore per la progettazione. Per i lavori privati non soggetti a permesso di costruire e comunque di importo inferiore ad euro le funzioni del coordinatore per la progettazione sono svolte dal coordinatore per la esecuzione dei lavori; nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici e/o lavoratori autonomi, anche non contemporanea, prima dell'affidamento dei lavori, designa il coordinatore per l'esecuzione dei lavori; comunica alle imprese e ai lavoratori autonomi il nominativo del coordinatore per la progettazione e quello del coordinatore per l'esecuzione dei lavori;
130 Cantieri temporanei e mobili
Sicurezza in Condominio Cantieri temporanei e mobili verifica l'idoneità tecnico-professionale delle imprese e dei lavoratori autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare. A tal fine deve ottenere e verificare: iscrizione alla camera di commercio, industria ed artigianato con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto; documento di valutazione dei rischi o autocertificazione; documento unico di regolarità contributiva; dichiarazione di non essere oggetto di provvedimenti di sospensione o interdittivi per violazione di norme in materia di sicurezza; chiede alle imprese una dichiarazione dell'organico medio annuo, distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate ad INPS, INAIL, e casse edili, nonché una dichiarazione relativa al contratto collettivo applicato ai lavoratori dipendenti;
131 Cantieri temporanei e mobili
Sicurezza in Condominio Cantieri temporanei e mobili trasmette all’amministrazione concedente il Permesso di Costruire o la S.C.I.A. o C.I.L., prima dell’inizio dei lavori, copia della notifica preliminare e del documento unico di regolarità contributiva delle imprese e dei lavoratori autonomi, nonchè una dichiarazione attestante l’avvenuta verifica dell’idoneità tecnico-professionale. anche in caso di nomina dei coordinatori resta responsabile in eligendo e vigilando. Proprio in relazione a tale ultima ineludibile responsabilità l’amministratore è tenuto a verificare il possesso dei requisiti richiesti dalla norma in capo ai soggetti cui affidare la coordinazione dei lavori ai fini della sicurezza.
132 Cantieri temporanei e mobili
Sicurezza in Condominio Cantieri temporanei e mobili Requisiti del coordinatore in fase di progettazione e/o esecuzione: alternativamente: laurea magistrale conseguita in una delle seguenti classi: LM-4, da LM-20 a LM-35, LM-69, LM-73, LM-74, o equipollente nonché attestazione, da parte di datori di lavoro o committenti, comprovante l'espletamento di attività lavorativa nel settore delle costruzioni per almeno un anno; laurea conseguita nelle seguenti classi L7, L8, L9, L17, L23, nonché attestazione, da parte di datori di lavoro o committenti, comprovante l'espletamento di attività lavorative nel settore delle costruzioni per almeno due anni; diploma di geometra o perito industriale o perito agrario o agrotecnico, nonché attestazione, da parte di datori di lavoro o committenti, comprovante l'espletamento di attività lavorativa nel settore delle costruzioni per almeno tre anni;
133 Cantieri temporanei e mobili
Sicurezza in Condominio Cantieri temporanei e mobili Requisiti del coordinatore in fase di progettazione e/o esecuzione: in ogni caso: possesso di attestato di frequenza, con verifica dell'apprendimento finale, a specifico corso in materia di sicurezza organizzato da Enti appositamente autorizzati. L’attestato non è richiesto per coloro che hanno prestato servizio in qualità di pubblici ufficiali per almeno 5 anni in materie attinenti la sicurezza nelle costruzioni e per i laureati in Ingegneria della Sicurezza.
134 Cantieri temporanei e mobili
Sicurezza in Condominio Cantieri temporanei e mobili La Notifica Preliminare: Il committente, prima dell'inizio dei lavori, trasmette all'azienda unità sanitaria locale e alla direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti notifica preliminare elaborata conformemente al modello previsto dal D.lgs. 81/08, nonché gli eventuali aggiornamenti, nei seguenti casi: cantieri per i quali sussiste l’obbligo di nomina dei coordinatori; cantieri che, inizialmente non soggetti, ricadono nell'obbligo di notifica per effetto di varianti sopravvenute in corso d'opera; cantieri in cui opera un'unica impresa la cui entità presunta di lavoro non sia inferiore a duecento uomini-giorno. Copia della notifica deve essere affissa in maniera visibile presso il cantiere e custodita a disposizione degli organi di vigilanza territorialmente competenti.
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138 Impianto elevatore Il DPR 162/1999 ha suddiviso gli impianti elevatori in uso nei fabbricati residenziali in due tipologie: Ascensori elettromeccanici Ascensori oleodinamici: diretti; indiretti.
139 Impianto elevatore Obblighi
L’ amministratore del Condominio, entro 10 giorni dalla data di dichiarazione di conformità dell’impianto, rilasciata dall’installatore, deve comunicare al Comune competente per territorio o alla provincia la messa in esercizio dell’impianto; Il Comune entro 30 giorni assegna all’impianto un numero di matricola che comunica al legale rappresentante e contemporaneamente all’Ente Certificatore per le verifiche periodiche. La comunicazione del Comune deve essere allegata al libretto dell’impianto unitamente alla copia della richiesta inviata al Comune; La comunicazione di messa in esercizio inviata al Comune deve contenere: l’indirizzo dell’edificio in cui è installato l’impianto; la velocità, la portata, la corsa, il numero delle fermate ed il tipo di azionamento dell’impianto; il nominativo dell’installatore e del costruttore dell’ascensore;
140 Impianto elevatore Obblighi copia della dichiarazione di conformità;
indicazione della ditta a cui è affidata la manutenzione dell’impianto; l'indicazione del soggetto incaricato di effettuare le ispezioni periodiche sull'impianto (Organismo Autorizzato) ai sensi dell'articolo n° 13 comma 1 del DPR 162/99, che abbia accettato l'incarico; quando si apportano modifiche o si sostituiscono parti costruttive non rientranti nell'ordinaria manutenzione, invia al Comune ed dall'organismo incaricato delle verifiche una comunicazione di adeguamento.
141 Impianto elevatore Verifiche periodiche
Sono eseguite ogni 2 anni per verificare l’efficienza e la sicurezza di esercizio dell’impianto e possono avere: esito positivo l’impianto resta in esercizio; esito positivo con prescrizioni l’impianto resta in esercizio purchè vengano eseguite le lavorazioni e si ottemperi agli adempimenti prescritti; esito negativo l’ente incaricato alla verifica comunica l’esito negativo al Comune che, a norma dell’art. 14, comma 1 del DPR 162/99, dispone il fermo dell’impianto fino alla data della verifica straordinaria con esito favorevole.
142 Verifiche straordinarie
Impianto elevatore Verifiche straordinarie Sono eseguite nei seguenti casi: quando il verbale della verifica periodica ha esito negativo dopo aver rimosso le cause indicate nel verbale stesso; incidenti rilevanti anche se non seguiti da infortunio; modifiche effettuate all’impianto riguardanti la velocità, la portata, il corso o il tipo di azionamento (idraulico, elettrico); sostituzione degli elementi principali dell’impianto quali argano, centralina oleodinamica, cabina, struttura, quadro di manovra, pistone, porte al piano e componenti principali che contribuiscono alla sicurezza. Anche in questo caso l’esito potrà essere positivo con o senza prescrizioni oppure negativo.
143 Adeguamento obbligatorio
Impianto elevatore Adeguamento obbligatorio Le norme di cui al DPR 162/1999 si applicano a tutti gli impianti entrati in esercizio successivamente al 24 giugno 1999. Il D.M. 108 del 2009 ha reso obbligatorio, per tutti gli impianti preesistenti, l’esecuzione di una verifica straordinaria delle condizioni di sicurezza e vetusta ed il conseguente adeguamento alle prescrizioni del “Regolamento” (rif. norma UNI EN "Regole per il miglioramento della sicurezza degli ascensori per passeggeri e degli ascensori per merci esistenti"). Tali verifiche straordinarie devo essere effettuate entro : - 2 anni dalla data di entrata in vigore del Decreto (09/2011) per gli ascensori istallati prima del 15 novembre 1964 - 3 anni dalla data di entrata in vigore del Decreto (09/2012) per gli ascensori installati prima del 14 ottobre 1979 - 4 anni dalla data di entrata in vigore del Decreto (09/2013) per gli ascensori installati prima del 09 aprile 91 - 5 anni dalla data dì entrata in vigore del Decreto (09/2014) per gli ascensori installati prima del 24 giugno 1999.
144 Adeguamento obbligatorio
Impianto elevatore Adeguamento obbligatorio A seguito della verifica gli adempimenti obbligatori conseguenti devono essere realizzati entro : - entro 5 anni dalla data di esecuzione dell'analisi dei rischi per le situazioni di rischio riportate nella Tabella A; - entro 10 anni dalla data di esecuzione dell'analisi dei rischi per le situazioni di rischio riportate nella Tabella B. Le situazioni di rischio riportate nella Tabella C potranno essere eliminate in occasione di interventi di modernizzazione successivi, di significativa entità. Il d.m. 108/09 del 23 luglio 2009, è stato annullato il 02/04/2010 Tribunale amministrativo regionale, lazio sez.III-ter, del 1 aprile n.5413
145 Criteri di condotta dell’amministratore
Appalto di opere edili Criteri di condotta dell’amministratore L’appalto di opere in Condominio risponde a principi e finalità che sono formalmente comparabili a quelli fondanti la normativa attualmente vigente per i contratti pubblici: trasparenza; efficacia; efficienza. Non costituiscono, altresì, elementi propri del contratto di appalto di opere private i requisiti di libera concorrenza e non discrezionalità. Tali similitudini consentono di mutuare efficacemente alcune delle regole previste dal Codice dei contratti pubblici nella pratica dei lavori condominiali, soprattutto con riferimento all’esecuzione del contratto.
146 Appalto di opere edili I soggetti coinvolti
Il progettista: soggetto in possesso dei requisiti di Legge per la progettazione di opere edili => ingegnere, architetto, in alcuni casi geometra; il Committente: soggetto titolare del potere decisionale e di spesa => l’assemblea dei condomini; il responsabile dei lavori: soggetto responsabile nei confronti del Committente, dei terzi e della pubblica amministrazione della conduzione amministrativa dell’opera e degli aspetti inerenti la sicurezza dei lavoratori => amministratore; l’appaltatore: soggetto che con la propria organizzazione di impresa ed a proprio rischio realizza l’opera, sotto la direzione e controllo di un delegato del Committente, a fronte di un corrispettivo; il direttore dei lavori: soggetto che, nell’esclusivo interesse del Committente, controlla e dirige la realizzazione dell’opera nel rispetto degli atti contrattuali e della Legge e verifica ed accetta i materiali => ingegnere, architetto, in alcuni casi geometra;
147 Appalto di opere edili I soggetti coinvolti
il collaudatore: soggetto, coincidente con il direttore dei lavori per le opere minori, responsabile della verifica tecnico-amministrativa dei lavori eseguiti; il coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione: soggetto/i nominato dal responsabile dei lavori per la redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento e la gestione e conduzione degli aspetti di sicurezza specificatamente inerenti i cantiere temporanei e mobili. Compete, in particolare, al coordinatore l’onere della sospesione immediata dei lavori in caso di riscontrato pericolo grave ed imminente => soggetti in possesso di specifici requisiti;
148 Principali compiti dell’amministratore
Appalto di opere edili Principali compiti dell’amministratore convocare l’assemblea per le decisioni inerenti la scelta e nomina dei soggetti coinvolti, l’approvazione del progetto, delle eventuali varianti, del conto consuntivo e dell’accettazione dei lavori; sollecitare, solo in caso di pericolo per l’incolumità dei lavoratori del condominio, dei condomini e dei terzi, il Condominio all’esecuzione dei lavori, intervenendo direttamente ed ad horas in caso di imminente pericolo; verificare l’idoneità tecnico-professionale dei soggetti scelti dal Condominio per la progettazione, la conduzione, l’esecuzione e gli aspetti di sicurezza dei lavori, richiedendone la sostituzione in caso di carenze di requisiti; farsi carico degli atti amministrativi ed autorizzativi presso la pubblica amministrazione necessari all’esecuzione dei lavori; predisporre e sottoscrivere i contratti di appalto con i tecnici e con l’esecutore;
149 Principali compiti dell’amministratore
Appalto di opere edili Principali compiti dell’amministratore vigilare costantemente affinchè ognuno dei soggetti affidatari dell’esecuzione e dei servizi tecnici adempia alle proprie obbligazioni, soprattutto con riferimento agli aspetti di sicurezza. Un valido aiuto all’amministratore nell’espletamento delle complesse funzioni affidategli può essere ritrovato nella pedissequa conduzione dell’esecuzione secondo le norme in tal senso previste dal Codice dei contratti pubblici, con particolare riferimento a: direzione dei lavori; contabilità; collaudo; gestione del contenzioso. In tal senso particolarmente utile è prevedere, a chiusura del contratto di appalto, che, per tutti gli aspetti non direttamente previsti dallo stesso, ci si attenga alle disposizioni del D.lgs. 163/2006 e ss.mm.ii.
150 Specifiche disposizioni contrattuali
Appalto di opere edili Specifiche disposizioni contrattuali indicare sempre nel contratto di appalto il soggetto/i cui sono affidate le funzioni di coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione; allegare al contratto (a pena di nullità): il Piano di Sicurezza e Coordinamento; il computo degli oneri di sicurezza interni ed esterni non oggetto di ribasso; la lettera di accettazione dell’incarico da parte dei coordinatori per la sicurezza; il DVRI redatto dell’amministratore; allegare al contratto (per convenienza nella conduzione): il titolo edilizio in base al quale i lavori vengono eseguiti (ove esistente); la delibera di autorizzazione alla sottoscrizione dell’assemblea dei condomini;
151 Specifiche disposizioni contrattuali
Appalto di opere edili Specifiche disposizioni contrattuali la lettera di incarico dei tecnici incaricati della progettazione e della direzione dei lavori, sottoscritta in calce dagli stessi per accettazione; la lettera di incarico del collaudatore tecnico-amministrativo, sottoscritta per accettazione e prevedendo specifica norma nel contratto in cui l’esecutore accetta che il collaudo dell’opera venga eseguito dal soggetto a ciò nominato dal Condominio e gli obblighi e garanzie previste dal D.lgs. 163/2006 e ss.mm.ii. in materia di collaudo; l’autocertificazione dell’esecutore circa l’assolvimento degli obblighi in materia di tutela e sicurezza dei lavoratori e relativamente al contratto collettivo praticato; il D.U.R.C. dell’esecutore e dei tecnici incaricati; il certificato di iscrizione dell’esecutore alla C.C.I.A. con indicazione estesa dell’oggetto sociale e della rappresentanza legale;
152 Specifiche disposizioni contrattuali
Appalto di opere edili Specifiche disposizioni contrattuali l’autocertificazione in forma di dichiarazione sostitutiva (ex D.P.R. 445/2000) dei tecnici incaricati del coordinamento per la sicurezza circa il possesso dei requisiti di Legge necessari all’assunzione di tale funzione e circa l’indipendenza rispetto all’appaltatore. l’elenco prezzi unitari; il capitolato speciale d’appalto; la lista dei materiali obbligatori da impiegare; il computo dei costi di smaltimento dei materiali di risulta non soggetti a ribasso. inserire nel contratto , tra l’altro, le seguenti disposizioni: che il contratto è a corpo o a misura (e solo in caso di contratto a corpo allegare il computo dei lavori da eseguire con l’offerta dell’appaltatore); il soggetto cui competono gli oneri per l’occupazione di suolo pubblico (ove prevista);
153 Specifiche disposizioni contrattuali
Appalto di opere edili Specifiche disposizioni contrattuali gli obblighi in capo all’appaltatore in materia di trattamento economico e contributivo dei lavoratori; gli obblighi dell’appaltatore in materia di sicurezza e di rischi interferenti; la responsabilità dell’appaltatore per i danni a terzi, ai condomini ed ai lavoratori del Condominio; le prescrizioni in materia di contabilità prevedendo esplicitamente che tale attività deve essere svolta nel pieno rispetto delle disposizioni in merito di cui al D.lgs. 163/2006. In tal senso occorre la specifica accettazione del direttore dei lavori, in calce al contratto o in documento a questo allegato. l’ordine gerarchico degli atti contrattuali; il riferimento alle disposizioni del D.lgs. 163/2006 e ss.mm.ii. per tutto quanto non previsto esplicitamente dal contratto e dal capitolato speciale d’appalto.
154 Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali
Appalto di opere edili Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali Contabilità L’inserimento della clausola prima indicata in merito alla conduzione della contabilità garantisce l’amministratore che tale attività venga svolta in modo trasparente e difficilmente contestabile dall’appaltatore e dall’assemblea dei condomini. In particolare il direttore dei lavori dovrà: tenere un registro denominato Giornale dei Lavori in cui è annotato, giorno per giorno, le vicende dell’appalto, gli ordini di servizio, le istruzioni impartite all’esecutore, le parti d’opera in corso; tenere un libretto, in forma cartacea o informatica, denominato Libretto delle Misure, in cui sono annotate, giorno per giorno ed in ordine cronologico, le misure delle quantità di opere eseguite. Detto documento deve essere sottoscritto periodicamente, con cadenza almeno settimanale, dall’appaltatore e dal direttore dei lavori;
155 Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali
Appalto di opere edili Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali Contabilità redigere ed aggiornare, con cadenza almeno quindicinale, un registro, denominato Registro di Contabilità, in cui sono riportate, in ordine cronologico, suddivise in base alle categorie e classi di lavoro previste dall’elenco prezzi unitari e sulla base del libretto delle misure, le quantità di opere eseguite nel periodo di riferimento. Questo documento, che è il più importante ai fini della contabilità, deve essere redatto su fogli numerati precedentemente firmati in bianco dall’amministratore e dall’appaltatore. Ad ogni aggiornamento il registro è firmato per accettazione dall’appaltatore che può esprimere riserve a quanto ivi riportato a pena di decadenza. redigere, secondo i tempi e gli importi previsti dal capitolato speciale d’appalto e dal contratto, gli Stati di Avanzamento Lavori, che danno diritto all’appaltatore al pagamento di quanto fin ora eseguito al netto delle trattenute per garanzia.
156 Gestione del contenzioso
Appalto di opere edili Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali Gestione del contenzioso Al fine di limitare il contenzioso con l’esecutore e salvaguardare i diritti del Condominio la gestione del contenzioso può essere condotta nel modo seguente: consegna ufficiale del cantiere con redazione del relativo verbale. Dalla data di consegna decorrono i tempi per l’esecuzione dell’opera e l’area passa sotto l’esclusiva responsabilità dell’appaltatore. Inoltre nel verbale devono essere riportate, a pena di decadenza, tutte le eccezioni dell’appaltatore in merito allo stato del cantiere al momento della consegna; ordine di tutte le modifiche al progetto mediante Ordine di Servizio, redatto dall’amministratore, trasmesso al direttore dei lavori che lo fa sottoscrivere all’appaltatore;
157 Gestione del contenzioso
Appalto di opere edili Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali Gestione del contenzioso varianti al progetto, quando causa di modifiche in incremento del quadro economico, realizzabili solo se autorizzate dall’amministratore che valuterà, caso per caso, se sottoporre le stesse all’assemblea; riserve dell’appaltatore esprimibili solo ed esclusivamente nel registro di contabilità al momento della firma quindicinale dello stesso. Le riserve possono riguardare esclusivamente la parte di contabilità relativa al periodo intercorrente tra la firma precedente e l’attuale; le riserve devono essere, a pena di decadenza, riportate e confermate dall’appaltatore all’atto della sottoscrizione del conto finale. In mancanza si intendono irrevocabilmente rinunciate; il direttore dei lavori è tenuto ad esprimersi, nel termine di quindici giorni, in merito ad ogni riserva dell’appaltatore, mediante una relazione riservata trasmessa all’amministratore. Questi valuterà conseguentemente se accettare o rifiutare le richieste dell’appaltatore, eventualmente con il supporto dell’assemblea.
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References: Cass. 
 Cass. 
 art.3
 art.3
 art.3
 art.29
 Art. 36
 Art. 37