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Timestamp: 2017-06-24 00:14:35+00:00

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Un exemple de trouble du voisinage - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Exception d'inexécution et bail d'habitationPage d'accueil
Voici un exemple de trouble du voisinage causé par l’étroitesse des canalisations :
"Attendu qu'ayant relevé que la SCI Forgest ne respectait pas la réglementation en matière de VRD et plus spécialement le maillage de recueillement des eaux pluviales sur une surface de 800 m² et que, compte tenu de la vétusté et de l'étroitesse des canalisations ainsi que de l'insuffisance des avaloirs, le réseau commun ne pouvait absorber les eaux pluviales des deux fonds lors de fortes précipitations, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et n'a pas violé le principe de la contradiction, en a souverainement déduit l'existence d'un trouble anormal de voisinage imputable à la SCI Forgest dont la réparation impliquait la mise en place d'un réseau d'évacuation des eaux propre à son lot et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Attendu qu'ayant retenu par une interprétation souveraine du règlement de copropriété, rendue nécessaire par son ambiguïté et exclusive de dénaturation, que la réalisation d'un dallage armé de 20 cm d'épaisseur, destiné à éviter l'affaissement des voûtes des caves situées sous le passage cocher, relevait de la catégorie des travaux d'entretien, la cour d'appel a pu en déduire que le coût de ces travaux devait être mis à la charge de la SCI Forgest à concurrence de 90 % de leur montant, conformément aux stipulations de ce règlement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la SCI Forgest et M. X... se contentaient de réfuter les résultats des bureaux d'étude rappelés par l'expert, sans assortir de preuves leurs contestations, la cour d'appel, analysant la portée des éléments techniques produits devant elle et entérinant les conclusions du rapport d'expertise, a souverainement retenu que l'usage normal de la servitude devait être interdit aux véhicules de plus de 10 tonnes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :
Condamne la SCI Forgest et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Forgest et M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 49/51 rue d'Avron la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Forgest et de M. X... ;
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Forgest et autre
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI FORGEST à faire réaliser par une entreprise qualifiée de son choix, sous la maîtrise d'ouvrage d'un architecte, sur son lot n° 2 situé 49 A rue d'Avron, à Paris 20ème, tous travaux permettant à ce lot n°2 de maîtriser ses eaux de pluie, l'évacuation devant se faire par une tuyauterie indépendante de celle de la copropriété, installée à droite, en sortant du passage cocher de l'immeuble du 49/51 rue d'Avron à Paris, cette tuyauterie devant par ailleurs rejoindre le collecteur d'égout situé rue d'Avron et tous travaux permettant à gauche du passage cocher la création d'une tuyauterie d'évacuation des eaux usées devant rejoindre le collecteur d'égout situé rue d'Avron, et les travaux de recueillement des eaux au seuil de la grille d'entrée du 49 A rue d'Avron tels que définis dans le devis O'HANA du 6 décembre 2004, AUX MOTIFS QUE le règlement de copropriété du 49 / 51 rue d'Avron prévoit en page 48 que chacun des deux co utilisateurs doit assurer l'entretien du réseau d'écoulement d'eaux existant à frais partagés dans une proportion d'environ 68 % pour le lot n° 1 et de 32 % pour le lot n° 2, dans les termes suivants : « en raison du détachement de la parcelle résultant du certificat n° 075 020 83 000 79 N ci dessus énoncé, il est précisé : qu'une participation aux charges d'entretien ou de remplacement des canalisations et réseaux existants sera demandée pour les parties de ces canalisations et réseaux communs à ces deux immeubles à concurrence de 455 / 1430èmes pour le lot n° 2 » ; que ce même règlement prévoit la situation où il serait mis fin à cette servitude dans l'hypothèse où le lot n° 2 viendrait à être démoli et reconstruit puisqu'il indique qu' « en cas de démolition et reconstruction partielle de l'immeuble du 49 A rue d'Avron, (lot n° 2), le propriétaire de cet immeuble devra créer des canalisations et réseaux divers indépendants de l'immeuble objet de la présente copropriété (abandonner ses branchements sur les canalisations et réseaux divers existants) » et qu'alors, « en contrepartie, le ou les propriétaires de l'immeuble, objet de la présente copropriété devront permettre le passage de ces canalisations et réseaux divers sous leur immeuble à l'aplomb de la servitude de passage créée au niveau du rez-de-chaussée » ; qu'il dispose encore que : « les frais d'entretien des revêtements superficiels de ce porche seront à repartir de la façon suivante : -10 % entre tous les copropriétaires au prorata de leur quotepart de cette copropriété, le surplus, soit -90% à la charge de l'immeuble : 49 rue d'Avron, (lot n° 2 de la division) » ; que nonobstant les affirmations de la SCI FORGEST et de Monsieur X..., les investigations techniques réalisées par l'expert judiciaire ont permis d'établir que : -les canalisations en place sont vétustes, et qu'elles comportent des fissurations, ainsi que des dépôts en matériaux durs en radier, voir page 85 du rapport alors qu'elles reprennent non seulement les évacuations de la propriété de la SCI FORGEST mais également celles des différents copropriétaires constitués en syndicat et celles des avaloirs situés de part et d'autre du passage cocher, coté façade arrière ; -que les avaloirs étaient totalement bouchés par des gravats de toutes sortes, ce qui est le signe d'un manque total d'entretien ; qu'ainsi, eu égard aux stipulations du règlement de copropriété, ci dessus rappelées, ce défaut d'entretien des canalisations est imputable aux deux parties, tout comme le défaut d'entretien des avaloirs, dont la présence sur chaque fonds a été relevée par l'expert ; qu'en effet, ce technicien conclut que les désordres constatés contradictoirement sont essentiellement de deux ordres : qu'ils proviennent d'abord d'une absence totale d'entretien des avaloirs situés de part et d'autre du passage cocher, côté arrière, ce qui a pour conséquence une stagnation des eaux sous le passage cocher à l'aplomb duquel sont situées trois caves avec un plafond partiellement fissuré et d'autre part de la présence de charges roulantes transitant par le passage cocher afin d'accéder à la propriété FORGEST située à l'arrière du bâtiment sur rue ; que ce même technicien a encore constaté que la propriété de la SCI FORGEST ne respectait pas la réglementation en vigueur en matière de VRD et plus spécialement la maillage du recueillement des eaux pluviales, dans les canalisations de la copropriété du 49 / 51, rue d'Avron occasionnait « la possibilité d'un sinistre pouvant conduire au tassement et à la détérioration du dallage situé à l'aplomb de trois caves, dont le plafond de l'une est partiellement fissuré compte tenu notamment de la vétusté des canalisations en place, de l'insuffisance de section de ces canalisations, comme du manque d'entretien mais aussi de l'insuffisance des avaloirs existants sur le terrain de la copropriété, qui ne peuvent absorber les eaux pluviales lors de très fortes précipitations, voir pages 24 25 du rapport d'expertise ; qu'il préconise la mise en conformité du lot VRD de cette propriété et demande à la SCI FORGEST de ne plus faire transiter ses évacuations d'eaux pluviales et usées par le sous sol du 49 / 51 rue d'Avron, mais de chaque côté du passage cocher conformément au règlement de copropriété ; qu'il s'infère de la confrontation de ces diverses énonciations dont la portée n'est pas sérieusement contestée nonobstant les critiques par ailleurs émises par les parties intimées sur la valeur de ce rapport d'expertise, pour de grossières erreurs factuelles et techniques et de nombreuses incohérences et contradictions, avec les principes de droit applicables ci dessus rappelés, que le trouble de voisinage est bien caractérisé et que c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires estime que les conditions de la fin de la servitude sous sa forme actuelle et la nécessité de son déplacement sont aujourd'hui réunies ; que sur ces constatations, il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de dire que le propriétaire du fonds dominant doit reconstruire son réseau à ses frais, à l'endroit prescrit par la convention de servitude et partant, par le passage cocher du 49/ 51 rue d'Avron ;
1) ALORS QUE dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires a fait expressément valoir que le litige ne relevait pas de l'article 640 du code civil sur l'écoulement naturel des eaux de pluie, mais de l'article 681 du code civil, qu'il n'était pas réglé par les termes de la servitude conventionnelle de passage ni par l'existence d'une servitude par destination de père de famille, et que le lot n° 2, appartenant à la SCI FORGEST, devait évacuer ses eaux usées conformément à la convention de servitude, et encore que les conditions de fin de servitude, sous sa forme actuelle, et de déplacement étaient réunies, le passage n'ayant pas été entretenu ; qu'il ressort de ces conclusions que le syndicat des copropriétaires n'a pas fondé ses demandes sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage, mais a conclu à la reconstruction, par la SCI FORGEST, de son réseau, à ses frais, et à l'endroit prescrit par la convention, à savoir par le passage cocher ; qu'en se fondant sur l'existence d'un trouble de voisinage, dont elle n'a pas en outre retenu le caractère anormal, pour imposer à la SCI FORGEST la réalisation d'un double réseau d'eaux de pluie et d'eaux usées, de part et d'autre du passage cocher, la cour d'appel a d'office, relevé un moyen sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la cour d'appel a relevé que le syndicat des copropriétaires estimait à bon droit que les conditions de la fin de servitude, sous sa forme actuelle, et la nécessité de son déplacement, étaient réunies, qu'il y avait lieu de dire que le propriétaire du fonds dominant devait reconstruire son réseau à ses frais, à l'endroit prescrit par la convention de servitude et partant, par le passage cocher du 49 /51 rue d'Avron; qu'en condamnant cependant la SCI FORGEST à faire réaliser les travaux de maîtrise des eaux pluviales et des eaux usées par deux tuyauteries indépendantes de celles du syndicat des copropriétaires, de part et d'autre du passage cocher, pourtant assiette de la servitude de passage conventionnelle, la cour d'appel qui a énoncé des motifs contradictoires entre eux et en contradiction avec son dispositif a méconnu les exigences de l'article 455 du code de la procédure civile ;
3) ALORS QUE le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ; qu'il ne peut changer l'état des lieux ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui qui a été primitivement assigné, que le propriétaire du fonds servant peut demander le déplacement de l'assiette de la servitude à la double condition que l'assiette initiale soit devenue plus onéreuse et soit aussi commode pour l'exercice de ses droits par le propriétaire du fonds dominant ; que la cour d'appel, pour ordonner à la SCI FORGEST de réaliser, à ses frais, de part et d'autre de l'assiette initiale de la servitude conventionnelle de passage comprenant celui des canalisations, a retenu l'usure du réseau VRD et le trouble en résultant mais n'a pas recherché si les conditions légales du déplacement de l'assiette initiale étaient réunies, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 701 du code civil.
4) ALORS QUE par un titre constitutif de servitude de passage inséré dans le règlement de copropriété du lot n° 1 de l'ensemble immobilier du 49 /51 rue d'Avron, il a été prévu qu'en cas de démolition et reconstruction même partielle de l'immeuble 49 B rue d'Avron, le propriétaire de cet immeuble devra créer des canalisations et réseaux divers, indépendants de l'immeuble, objet de la présente copropriété, et en contrepartie, les propriétaires de l'immeuble objet de la présente copropriété devront permettre le passage de ses canalisations et réseaux divers sous leur immeuble, à l'aplomb de la servitude de passage créée au niveau du rez-de-chaussée ; qu'en confondant le cas de la reconstruction, même partielle, de l'immeuble avec celui de la remise en état des canalisations, pour imposer à la SCI FORGEST de les déplacer, de surcroît de part et d'autre du passage cocher et non pas sous l'immeuble constituant le lot n° 1, la cour d'appel a dénaturé la convention des parties et a violé l'article 1134 du code civil.
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI FORGEST à payer au syndicat des copropriétaires du 49 / 51 rue d'Avron, à Paris 20ème, 90 % de 12 923 ¿ et 23 421¿ outre la somme de 200,72 euros augmentée des intérêts au taux légal, à compter du 20 janvier 2012, au titre de la réfection de la dalle du passage, AUX MOTIFS QUE dans son rapport, l'expert préconise à titre conservatoire, la reprise de l'infrastructure du dallage du passage cocher, du 49 / 51 rue d'Avron, avec suppression des nids de poule, par la réalisation d'un dallage armé de 20 cm d'épaisseur, pour éviter un affaissement des voûtes des caves, situées à l'aplomb de ce passage cocher, voir pages 24 et 87 du rapport d'expertise ; qu' eu égard à leur caractère conservatoire, ces travaux dont l'utilité pratique n'est au demeurant pas remise en cause par les intimés apparaissent relever de la catégorie des travaux d'entretien et non pas du gros oeuvre, au sens de l'article 606 du code civil, et devoir ainsi être réalisés aux frais partagés des parties, tel que prévu par le règlement de copropriété et par la convention de servitude applicable ;
1) ALORS QUE la cour d'appel a retenu que la dalle du passage cocher imposait la reprise de son infrastructure, par la réalisation d'un dallage armé, de 20 cm d'épaisseur, pour éviter un affaissement des voûtes des caves situées à l'aplomb du passage cocher, constatations desquelles il résulte qu'il ne s'agissait pas de travaux d'entretien mais de gros oeuvre, peu important qu'ils aient un caractère conservatoire; qu'en décidant cependant que leur coût devait être payé aux frais partagés des parties, soit à hauteur de 90 % par la SCI FORGEST, la cour d'appel n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient et a, en conséquence, violé l'article 606 du code civil ;
2) ALORS QUE le règlement de copropriété a prévu que les frais d'entretien des revêtements superficiels du porche seraient à répartir à hauteur de 10% entre tous les copropriétaires au prorata de leur quotepart de la copropriété, et le surplus, 90%, à la charge de l'immeuble 49 rue d'Avron, soit le lot n°2 ; que la cour d'appel qui a constaté que l'infrastructure du dallage du passage cocher devait être reprise, outre la réalisation d'un dallage armé de 20 cm d'épaisseur, afin d'éviter l'affaissement de la voûte, constatations qui excluent que ces travaux ne soient que l'entretien des revêtements superficiels du porche, mais qui a condamné la SCI FORGEST au paiement de leur coût, selon la répartition prévue pour des travaux d'entretien superficiels n'a pas, en statuant ainsi, déduit de ses propres constatations les conséquences s'en évinçant, violant ainsi l'article 1134 du code civil.
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le passage litigieux serait interdit aux véhicules de plus de dix tonnes soit 3,5 tonnes à l'essieu, et autorisé le syndicat des copropriétaires à apposer un panneau indicateur signalant cette limite de tonnage, AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires critique la décision des premiers juges en observant qu'elle s'attache à régler le problème posé par la mise en oeuvre du droit de la responsabilité alors que la limitation de la servitude litigieuse est une nécessité objective, et que le juge peut en limiter l'usage, lorsque son application pratique, sans mesure, risque de porter gravement atteinte aux droits du propriétaire du fonds servant ; qu'il indique qu'une convention de servitude notamment lorsqu'elle est imprécise, ne fait pas vraiment la loi des parties, et n'autorise pas tout ; qu'en réalité, cette convention fait moins que l'équilibre des intérêts en présence, la loi des parties, et le respect des droits de chacun impose une certaine modération qu'en cette matière, le juge doit s'attacher à mettre en oeuvre ; que la configuration du terrain d'assiette du fonds servant, et des constructions qui y sont implantées détermine ainsi la limite du droit à servitude du passage ; que précisément, dans les circonstances propres à la présente espèce, le passage se trouve situé au dessus de la voûte de cave, dont la résistance n'est pas sans fin, de sorte que la limitation du tonnage des véhicules devant franchir le passage cocher construit il y a plus d'un siècle, pour des voitures à chevaux se pose ; qu'il résulte du rapport de l'expert judiciaire que, compte tenu de la configuration de l'immeuble et de l'état de cette voûte seul le passage de véhicules de 10 tonnes au plus, doit être autorisé, peu important que ne soit pas apportée la preuve absolue de la résistance limite de la voûte des caves concernées, si tant est d'ailleurs qu'une preuve puisse être établie, autrement que par une expérience allant jusqu'à l'effondrement ; que finalement, la solution au problème posé puise sa source tant dans l'interprétation de la convention de servitude que dans la volonté des parties et non dans le strict respect de cette convention ; que quoi qu'il en soit le droit de passage conféré tenant nécessairement compte de la configuration des lieux, le titre ne pouvait pas conférer un droit de passage dépassant la résistance de la voûte, et la cour doit trouver un juste équilibre, entre le respect des attributs du droit du propriétaire du fonds dominant et les soucis d'adaptation des servitudes aux évolutions techniques et aux impératifs géologiques, que précisément, dans cette espèce, même après renforcement de la voûte, la limitation à 10 tonnes laisse au bénéficiaire de la servitude un usage normal de celle-ci ; que les parties intimées objectent que les véhicules empruntant le passage quotidiennement sont des véhicules de tourisme, voire des camions de faible tonnage ; que si depuis 2002, un camion porteur Air Liquide effectue des livraisons de produits une fois par semaine, sa charge maximale est de 13 tonnes, jamais atteinte par mesure de sécurité ; que la SEM, ayant par le passé utilisé des camions de très importants tonnages, pendant plus de trente ans, l'usage actuel de la servitude est en réalité réduit et aucune faute de quelle que nature que ce soit ne peut être retenue à leur encontre ; que pour ces raisons, le syndicat doit être débouté de sa demande de condamnation de ses adversaires à réduire l'usage de la servitude conventionnelle de passage, d'autant qu'il ressort des photos versées aux débats par le syndicat que le passage cocher bien qu'ancien ne présente aucun désordre significatif et notamment aucun signe d'affaissement à l'endroit du passage des roues et ou de gonflement en partie centrale ; mais que, la SCI FORGEST et Monsieur X... ne sauraient se contenter de réfuter en bloc les résultats des bureaux d'études, rappelés par l'expert, dans son rapport ni l'analyse de cet expert, sans avoir fait eux-mêmes intervenir un spécialiste, apte à porter la contradiction technique sur ces éléments ; que dès lors, leurs objections ne sauraient être sérieusement retenues, et la mise en balance de tous les éléments d'appréciation soumis à la cour conduit celle-ci à décider de préserver les jouissances concurrentes des deux parties en limitant à 10 tonnes le tonnage des véhicules pouvant pratiquer le passage cocher, et en autorisant l'affichage d'un panneau indicateur signalant cette limite ;
1) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI FORGEST a fait valoir que le syndicat des copropriétaires se fondait sur un rapport non contradictoire, d'un bureau d'études qu'il avait mandaté, que ce rapport recélait des erreurs importantes et des imprécisions, quant à l'épaisseur des pierres calcaires de la voûte, à la composition réelle de la structure de la voûte des caves et son épaisseur, tout en estimant devoir corriger ses calculs déjà très approximatifs en fonction des vibrations dues au passage répété des véhicules, leur vitesse et leur vétusté, pour conclure à la limitation de la charge maximum des véhicules à 10 tonnes ; qu'elle a souligné que le sapiteur n'avait pas lui-même procédé à une analyse critique de cet avis, se bornant à en faire la synthèse, tandis que l'expert avait demandé au BET un complément d'étude en prenant en compte un tonnage de 19 tonnes, ce que le syndicat des copropriétaires avait refusé ; que la cour d'appel, pour imposer une limite au tonnage des véhicules empruntant le passage, s'est bornée à relever que la SCI FORGEST aurait dû faire intervenir un technicien pour apporter la contradiction, s'abstenant de tenir compte de la contradiction apportée par elle de manière précise aux éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, et s'est abstenue de procéder à quelque analyse de leur valeur probante, tout en les considérant comme déterminants ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE conformément à l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage et l'adaptation de la servitude de passage permet d'en augmenter l'usage, en relation avec l'évolution des modes de transport ; qu'en limitant l'usage de la servitude à des véhicules d'un tonnage déterminé, ce que n'avait pas prévu le titre constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

References: l'article 700
 l'article 640
 l'article 681
 l'article 16
 l'article 455
 l'article 701
 l'article 1134
 l'article 606
 l'article 606
 l'article 1134
 l'article 455
 l'article 701