Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/compensi-lavori-straordinari-ordinari-120014/
Timestamp: 2019-03-23 08:56:23+00:00

Document:
Compensi lavori straordinari, ordinari
Da Condominiomichele, 6 Dicembre, 2018
Condominiomichele
Nel mio condominio stanno per deliberare dei lavori ordinari e/o straordinari per intenderci manutenzione e riqualificazione dei parapetti, frontalini balconi e pilastri ed eventuali lavori della facciata, à possibile che sia nominato lo stesso professionista per fare 1) Responsabile dei Lavori (ex art. 2 comma 1 lettera c), 2)Coordinatore per l'esecuzione dei Lavori (ex art. 2 comma 1 lettera f) del D.Lgs. n.494/96), 3) Piani di Sicurezza D.Lgs. n. 81/08, o dovrebbero essere professionisti diversi, tali compensi a quanto potrebbero oscillare, vorrei sapere se oltre a queste figure bisogna anche nominare il direttore lavori e considerare anche il compenso dell’amministratore per il lavoro straordinario. grazie
Condominiomichele dice:
penso che direttore lavori e responsabile sicurezza possano essere individuati dalla stessa persona.
il compenso può variare in funzione delle zone e del relativo mercato: da noi è stato concordato nella misura del 5% dell'importo deliberato per i lavori eseguiti dall'impresa (esclusi iva e oneri comunali).
il compenso per la gestione amministrativa ulteriore (che deve essere separata dalla gestione ordinaria) dipende da ciò che è stato accettato in assemblea con riferimento al dettaglio del compenso che ha presentato l'amministratore: se niente era stato previsto come compenso per lavori straordinari, nulla è dovuto, a meno che in assemblea si deliberi appositamente questa voce.
da queste parti si aggira sul 3% sempre sull'importo dei lavori concordato con l'impresa.
Io sono a Milano e non saprei se il compenso dell’amministratore stato concordato a priori (io sono arrivato a luglio nella palazzina) forse dovrebbe essere indicato nel verbale di nomina al cui non ero ancora presente?
nel verbale di nomina dovrebbe (condizionale d'obbligo ...) essere trascritto o allegato il dettaglio dei compensi che l'amministratore ha presentato come preventivo e che è stato approivato deliberando la sua nomina.
non sempre è presente questo dettaglio e di conseguenza nascono successive discussioni su alcune spese extra che l'amministratore carica sul condominio.
in verità, se nulla di specifico è previsto, il compenso pattuito si deve intendere omnicomprensivo dei suoi doveri previsti dal codice civile ...
nel caso dei lavori straordinari è però ammissibile che possa esserci una delibera ad hoc per questa gestione contabile straordinaria.
ma senza neanche questa preventiva delibera assembleare, non può pretendere nulla a posteriori.
Nord Italia per fare progettista/capitolato, direttore lavori, sicurezza e pratiche connesse (contabilità lavori, autorizzazione comunale ecc) siamo fra il 9 e il 12 % dell'importo lavori.
... miiiiiii !!
Qui giu' al nord ovest (quasi) ci si riesce anche con il 7/8%.....penso che sia difficile comunque quantificare, ogni professionista ha il suo compenso..
Dipende molto anche dal tipo di lavoro e dalla sua complessità, dalla "fame" del tecnico, e dalle capacità dello stesso.
I lavori straordinari.
Va escluso il compenso aggiuntivo a favore dell’Amministratore
di condominio per la cura dei lavori straordinari di
ristrutturazione. Come ad esempio: verifica dei preventivi, esame degli aspetti civili e fiscali del contratto di appalto, od emissione di nuove bollette di pagamento; cfr. Corte di Appello di Milano 23
maggio 1997 n. 1637.
Paradossalmente nel nuovo testo della “Riforma”, la posizione dell’amministratore si aggrava ancora, con l’aggiunta di un nuovo vincolo all’attività, indicato al comma decimo del nuovo probabile art.1129 c.c.: “L’amministratore e` tenuto altresı` ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico
l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere
effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la
responsabilita` civile professionale generale per l’intera attività da
lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste
dal periodo precedente per lo specifico condominio”.
cfr. Corte di Appello di Milano 23
qual'era il contenzioso di quella lite ?
Ciao paul_cayard,
il contenuto della sentenza non lo conosco in quanto quello che ho postato è uno spezzone di un mansionario dell' ANACI
del quale ti segnalo il link per la ricerca :
gerosa_retribuzione-dell-amministratore-condominiale
Modificato 9 Dicembre, 2018 da Vito46
ho chiesto perchè l'inizio di quanto hai riportato è drastico : "Va escluso il compenso aggiuntivo a favore dell’Amministratore
ristrutturazione. Come ad esempio: verifica dei preventivi, esame degli aspetti civili e fiscali del contratto di appalto, od emissione di nuove bollette di pagamento"
e questo forse fa riferimento ad un caso particolare, magari c'era un direttore lavori oppure non aveva previsto nulla nel dettaglio del compenso o ancora non era stato deliberato nulla ad hoc ...
Ora cerco di rintracciare la sentenza che hai chiesto.
Ho visitato il sito Archivio di Stato di Milano ma della sentenza nessuna traccia.
Comunque Paul, quello che ho riportato è stato estratto dal volume del quale ti ho postato uno screen shoot della copertina.
Ho scandagliato pure lo studio Bracardi... niente da fare!
Vedo se riesco a trovare altra strada.
Questa è la pagina...
Se l'amministratore (come fa il 99.9% degli amministratori) ha inserito nel proprio preventivo una quota per la gestione di lavori straordinari tale quota è dovuta.
mi sembra ovvio, altrimenti a casa serve presentare il preventivo di spesa al momento della nomina.
Leggendo sopra mi pare che ciò sia messo in dubbio.
non ho letto tutta la discussione, ma se si presenta un preventivo deve essere rispettato.
Non metto in discussione il rispetto del preventivo.
Quello che condanno è l'abuso, da parte di molti amministratori, dell'ignoranza e del disinteresse dei condòmini alla gestione, per gonfiare impropriamente il loro compenso.
Il nostro amministratore, nel suo preventivo, si è riferito al mansionario della Confedilizia ma, verificando a posteriori, le voci che ha trascritto sul preventivo sono tutto l'opposto di quanto riportato nel su citato mansionario.
il mansionario può essere una traccia per predisporre il preventivo da sottoporre all'assemblea ma quel che si vota è quanto presentato dall'amministratore (aderente o meno al mansionario).
a meno che quel mansionario fosse richiamato nel verbale di nomina e allegato ad esso (come peraltro prevede lo stesso mansionatio nella frase finale).
gli abusi di alcuni amministratori sono tutt'altro discorso.
Modificato 10 Dicembre, 2018 da paul_cayard
Sì fa il preventivo apposta per non avere discussioni poi. Il punto è che spesso nonostante il preventivo capita di vedere condomini che vorrebbero tutto gratis e provano ad attaccarsi a qualunque cosa.
Se il condominio non è d'accordo su un preventivo di spesa può contrattare sul prezzo o sulle condizioni (pattuizione fra le parti) una volta approvato dovrebbe essere vincolante per entrambi le parti.
Su questo non ci piove e io non l'ho contestato. La mia critica è rivolta a quegli amministratori che inseriscono in preventivo compensi non dovuti, secondo le maggiori associazioni di categoria e sentenze varie, tradendo la fiducia concessa dai condòmini.
Vito quello che non comprendi è che non esistono tariffari, si presenta il preventivo apposta perché non ci siano discussioni.
Già il fatto che tu parli di compensi non dovuti in assenza di un tariffario e quando la legge parla di preventivo analitico per il compenso che viene accettato dall'assemblea fa ben comprendere dove vuoi andare a parare.
Si fa un preventivo analitico apposta, quello fa fede, punto. Il resto sono pippe per cercare di non pagare quanto dovuto (e concordato con l'accettazione del preventivo) e magari passare pure per quelli corretti e far passare l'amministratore per disonesto.
Differenza lavori ordinari/straordinari
Rappresentanti dei condomini nel seguire lavori ordinari e straordinari

References: art. 2
 art. 2
 art.1129
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza