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Timestamp: 2013-06-20 06:29:11+00:00

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Änderung des Schlüssels für den Vorwegabzug bei einer gemischt genutzten Immobilie Mietrecht, Wohnungseigentum
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Änderung des Schlüssels für den Vorwegabzug bei einer gemischt genutzten Immobilie
21.05.2012 21:45 | Preis: ***,00 € |
Ich bin Mieter einer Wohnung in einem Haus mit 7 Wohnungen und einem Eiscafe.
Die Mülltonnen werden gemeinsam genutzt.
Im April 2012 ging die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum Juli 2010 - Juni 2011 ein.
Bis zum Abrechnungszeitraum 2009/2010 wurde der Vorwegabzug für die Müllgebühren für das Eiscafe mit 50% der Gesamtmüllgebühren angesetzt. Ab der nun eingegangenen Abrechnung wurde der Anteil für das Cafe rückwirkend auf 30% herabgesetzt.
Begründet wurde dies mit weniger Umsatz des Cafes und einer zusätzlichen, von der Stadtverwaltung geforderten, Mülltonne, da die Tonnen ständig überfüllt waren. Außerdem wurde argumentiert, dass die Oma des Vermieters ausgezogen ist und stattdessen eine Familie eingezogen ist.
Auf den Abrechnungen ist allerdings ersichtlich, dass, entgegen der Argumentation des Vermieters, sogar weniger Personen das Haus bewohnten als im Vorjahr. 2009/2010: 13,8 Personen. 2010/2011: 12,6 Personen. Zum Umsatz des Cafes wurden keine Angaben gemacht.
Der durch das Cafe verursachte Müll ist nach wie vor sehr viel.
Eine Information über die Änderung des Vorwegabzugs hat nicht stattgefunden - weder vor Beginn des Abrechnungszeitraums noch danach. Erst die Abrechnung 2010/2011 lieferte diese Information.
Meine Fragen: 1. Hat der Vermieter das Recht, den Vorwegabzug rückwirkend zu ändern?
2. Kann eine Änderung für die Zukunft durch den Vermieter einseitig durchgesetzt werden?
3. Welche Informationspflichten hat der Vermieter, wenn er diese Änderung durchsetzen will?
Bitte nennen Sie auch die gesetzlichen Quellen.
22.05.2012 | 09:19
vielen Dank für die Anfrage via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:
Hat der Vermieter das Recht, den Vorwegabzug rückwirkend zu ändern?
Das Gesetz räumt dem Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit ein, von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel abzuweichen. Er kann durch schriftliche Erklärung bestimmen, dass die Betriebskosten ZUKÜNFTIG ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt, § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB. Eine solche Erklärung gegenüber dem Mieter ist jedoch nur vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes zulässig, § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB.
Kann eine Änderung für die Zukunft durch den Vermieter einseitig durchgesetzt werden?
Bei gemischt genutzten Objekten ist im Rahmen der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich ein Vorwegabzug für den Gewerbeteil für jede Betriebskostenart geboten. Schließlich ist bei Gewerben nicht ausschließbar, dass damit Mehrkosten verbunden sind. Völlig zu Recht sprechen Sie an, dass vorliegend der Cafe Besitzer die Mülltonnen ungleich stärker nutzt als die Wohnungsmieter.
So bestimmt für preisgebundenen Wohnraum § 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung 1970, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der Betriebskosten vorweg abzuziehen sind. Durch den Vorwegabzug soll verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung entstehen.
Die Neubaumietenverordnung ist jedoch nach ihrem § 1 nur auf bestimmte preisgebundene Wohnungen anzuwenden.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist bei nicht preisgebundenem Wohnraum ein Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen dann nicht geboten, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (LG Düsseldorf, DWW 1990, 240; LG Frankfurt am Main, NZM 1998, 434; LG Braunschweig, ZMR 2003, 114, 115, BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05).
Fraglich und streitentscheidend ist demzufolge, ob der vom Cafebetrieb verursachte Müll zu "einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter" führt. Dass zwischenzeitlich weniger Personen in den Wohnungen leben spricht klar gegen die Angemessenheit der Maßstabsänderung von 50 % auf 30 %. Die rückwirkende Maßstabsänderung ist klar rechtswidrig.
Ob "eine ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter" im Sinne der Rechtsprechung vorliegend gegeben ist kann ich nicht abschließend beurteilen. Hilfreich wäre unter Umständen, Einsicht in die Belege des Vermieters zu nehmen.
3) Welche Informationspflichten hat der Vermieter, wenn er diese Änderung durchsetzen will?
Gemäß § 259 Abs. 1 BGB hat der Vermieter eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege "vorzulegen", soweit diese erteilt zu werden pflegen (so BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05).
Einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor. Nur für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse ist in § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV bestimmt, dass der Mieter anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann. Nach einer in Teilen der Rechtsprechung und des Schrifttums vertretenen Auffassung, soll diese Regelung entsprechend auf den preisfreien Wohnraum anzuwenden sein (LG Duisburg, WuM 2002, 32; LG Neubrandenburg, WuM 2002, 339).
Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) jedenfalls dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05).
Alles in allem bleibt festzuhalten, dass bei gemischt genutzten Objekten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich ein Vorwegabzug für den Gewerbeteil für jede Betriebskostenart geboten scheint.
Schließlich ist bei Gewerben nicht ausschließbar, dass damit Mehrkosten verbunden sind. Sie sollten wohl die Zahlung hinsichtlich rückwirkenden Änderung verweigern, Einsicht in die Belege nehmen und könnten den Vermieter schriftlich darauf hinweisen, dass ein Vorwegabzug der Müllgebühren im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen dringend geboten scheint, da mit dem Cafe Betrieb eine ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter vorliegt.
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References: § 556
 § 556
 § 20
 § 1
 § 259
 § 29