Source: http://www.rechtsanwalt-dr-heinz.de/UrteileMietrecht.htm
Timestamp: 2018-07-23 09:28:19+00:00

Document:
Unterbliebene Zahlung von Prozesskosten kein Kündigungsgrund
Sonnabend gilt bei der Frist zur Zahlung der Miete nicht als Werktag
Voraussetzung einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz
Vermieterhaftung bei Eigenmacht
Begründungsanforderungen bei fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnis
Mängelbeseitigungsansprüche während der Mietzeit sind unverjährbar
Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters endet bei Erreichen der Opfergrenze für den Vermieter
Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten bei Mietermehrheit
Kündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen
Unwirksame Farbwahlklausel
Haftung einzelner Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Klavierspielen am Sonntag erlaubt
Vermieter dürfen die Kosten der Sach-/ und Haftpflichtversicherung in einer Summe abrechnen
Genossenschaftlicher Gleichbehandlungsgrundsatz im Falle einer Mieterhöhung
Versorgungssperre durch den Vermieter nach Mietende
Zahlungsverzug berechtigt zur fristlosen Kündigung des Mieters
Schadensersatz bei Auszug aus der Mietwohnung bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Schönheitsreparaturklausel bei Verpflichtung zum Außenanstrich
Kündigung des Mietverhältnisses beim Abbruch eines Hauses
Die Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung einer Mietwohnung
Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bei nicht umlagefähigen Kostenanteilen
Ablesefehler bei der Ermittlung des Heizkostenverbrauchs
Klausel zur Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung
Keine Pflicht zur Inspektion von Elektroleitungen
Schönheitsreparaturen: Starre Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam
Anschluss an das Fernwärmenetz als Modernisierungsmaßnahme
Kein Kündigungsrecht bei schwerer Krebserkrankung im Gewerbemietrecht
Anbietpflicht bei Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs
Änderung mietvertraglicher Vereinbarung
Zwischenablesekosten
Der Beklagte hatte von der Klägerin eine Wohnung in Lüneburg angemietet. Die Miete wird von der ARGE bezahlt. Im Jahre 2006 kündigte die Vermieterin wegen eines erheblichen Zahlungsrückstandes, innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wurden die Mietrückstände von der ARGE beglichen, so dass der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt wurden. Diese wurden nicht bezahlt. Im November 2008 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut mit der Begründung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er unter anderem die aus dem ursprünglich entstandenen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht bezahlt habe. Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage abgewiesen. Die Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der 8. Zivilsenat entschied, dass die unterbliebene Zahlung früherer Prozesskosten aus dem Räumungsprozess weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige. Nach § 573 BGB kann der Vermieter nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies ist der Fall, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Der Mieter, der ihm auferlegte Kosten aus einem früheren Räumungsprozess nicht begleicht, verletzte zwar die Pflichten aus dem Mietvertrag. Diese Pflichtverletzung erreicht nach Ansicht des BGH jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kündigung vorgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Bei der Beurteilung ist auf § 569 BGB abzustellen. Danach ist eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nur möglich, wenn nicht der Mieter innerhalb der Schonfrist die Mietrückstände bezahlt. Vorliegend ist dies durch die ARGE geschehen. Würde die Nichtzahlung der Prozesskosten dazu führen, dass ein erneuter Kündigungsgrund geschaffen werde, so würde dieser gesetzliche Zweck unterlaufen, weil dann wegen der Räumungskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits eine Kündigung wieder möglich wäre. Dies will der BGH nicht zulassen.
BGH, Urteil vom 14. Juli 2010, VIII ZR 267/09
Dem BGH lagen zwei Fälle vor, in denen vertraglich vereinbart war, dass die Miete im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen ist. Zu Grunde lagen Fälle von Abmahnungen bzw. fristlosen Kündigungen vor. Der BGH hat zur Frage Stellung genommen, ob der Samstag als Werktag im Sinne des § 556 b Abs. 1 BGB anzusehen ist. Während an der Parkuhr der Samstag als Werktag zählt, hat hier der BGH entschieden, dass aus der Entstehungsgeschichte und dem Schutzzweck der gesetzlichen Regelung herzuleiten sei, dass der Samstag bei der Berechnung der Frist für den 3. Werktag nicht mit zu zählen ist. Die Karenzzeit von drei Werktagen, die dem Mieter für die Zahlung der Miete zum Beginn des Monats eingeräumt wird, mildert im Interesse des Mieters die zu Gunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab und muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese Schonfrist solle insbesondere sicher stellen, dass die Mietzinszahlung den Vermieter auch innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Die Regelung trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzinszahlungen schon seit langem großteils durch Überweisungen über Bankinstitute abgewickelt werden und diese erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Bankgeschäftstage waren also bei der Einführung von § 556 b Abs. 1 BGB und in der Zeit davor nur die Tage von Montag bis Freitag, daran habe sich auch nichts grundlegendes geändert. Deshalb würde sich die Schonfrist für den Mieter bei der Mietzinszahlung über Bankinstitute um einen Tag verkürzen, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt wurde. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit und rechtfertigt es den Sonnabend nicht als Werktag anzusehen. Der BGH weist bezüglich der Zustellung eines Kündigungsschreibens allerdings darauf hin, dass es dabei verbleiben soll, dass hier der Sonnabend mit berücksichtigt wird. Er weist dazu darauf hin, dass die Zustellung von Post an einem Samstag möglich ist.
BGH, Urteil vom 13. Juli 2010, VIII ZR 129/09 und 291/09
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung eines im Jahres 2001 errichteten Mehrfamilienhauses in Bonn. Die Vermieter machen Mietrückstände von insgesamt rund € 1.700.-- geltend. Um diesen Betrag haben die Beklagten die Miete wegen Mängel der Trittschalldämmung ihrer Wohnung zur darüber liegenden Wohnung gemindert. Während das Amtsgericht der Klage stattgefunden hatte, hatte die Berufung die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hatte eine Minderung von 10% der Bruttomiete zugelassen, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung mangelhaft sei. Auf die Revision hat der BGH entschieden, dass kein Mangel wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung vorliege. Der Mieter könne mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz als Mieter nicht erwarten. Fehlen, wie im vorliegenden Fall vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnungsstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich sei. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausgestaltung und die Art des Gebäudes aber auch die Höhe der Miete und einer eventuellen Ortslage zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandort technische Normen, so sind jedenfalls deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei sei grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Im Ergebnis ist damit festzustellen, dass der Vermieter ohne sonstige vertragliche Vereinbarung nur eine dem Stand der Technik, des Baujahrs entsprechende Schallisolierung schuldet.
BGH, Urteil vom 07. Juli 2010 VIII ZR 85/09
Der Kläger war Mieter in einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung des Beklagten. Er war für mehrere Monate ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem er in den beiden Monaten nach dem Verschwinden auch keine Miete bezahlte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Die öffnete nach Ablauf der Räumungsfrist die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sei einen Teil der Wohnungseinrichtung, weitere Teile der vorgefundenen Gegenstände lagerte sie ein. Mit seiner Klage macht der Mieter, gestützt auf ein Sachverständigengutachten, wegen der bei der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzen Gegenstände Schadensersatz in Höhe von rund € 62.000.-- geltend. Das Amtsgericht und das Landgericht hatten die Klage abgewiesen. Die Revision hatte jetzt beim BGH Erfolg. Der 8. Zivilsenat entschied, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen Titel gedeckte eigenmächtige in Besitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stelle eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar. Dies gelte selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht in Folge der Kündigung entfallen sei. Der Vermieter müsse in diesen Fällen, ggf. nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem Vorgehen. Übe der Vermieter statt dessen eine verbotene Selbsthilfe, indem er die Wohnung "kalt" räume, so sei er verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet. Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Den Vermieter treffe eine Obhutspflicht, da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts wisse und deshalb auch nicht in der Lage sei, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehöre es zu dieser Obhutspflicht des Vermieters, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststelle. Komme er dieser Pflicht nicht im ausreichenden Maße nach, müsse er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände abhanden gekommen seien oder beschädigt worden seien. Er müsse auch einen möglicherweise geringeren Wert beweisen. Der Bundesgerichtshof kommt also zu dem Ergebnis, dass in diesem Falle nicht der Mieter den Wert der Gegenstände sondern der Vermieter den behaupteten Wert entkräften müsse. Das Gericht hat deshalb den Rechtsstreit zur Aufklärung zurück verwiesen. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass ein Vermieter vor einer solchen "kalten" Räumung seiner Mietwohnung nur gewarnt werden kann. Die Einhaltung der rechtsstaatlichen Regeln mit Räumungsklage und Räumung durch den Gerichtsvollzieher ist vorzuziehen.
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein Mangel einer Mietwohnung vorliegt, wenn im schriftlichen Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche enthalten sind. Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung in Mannheim. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung, der Vordruck sah eine solche Angabe auch nicht vor. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin mit einer Anzeige, die die Größe 76 m² auswies, angepriesen worden. Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt die Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, die eine Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 m² auswies. Die Mieterin verlangte vom Vermieter unter dem Gesichtspunkt, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 53,25 m² auswies, die Rückzahlung überzahlter Miete. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage teilweise stattgegeben, das Landgericht auf die Berufung des beklagten Vermieters die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision der Mieterin hatte Erfolg. Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass angesichts der vorvertraglichen Geschehnisse allein dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße im Vertragstext nicht entnommen werden könne, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Die vom Berufungsgericht festgestellten Gesamtumstände lassen vielmehr darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der Vorstellung geschlossen haben, dass die vorgerichtlichen Erklärungen zutreffend waren, wonach die Wohnung die dort angegebene Wohnfläche aufweist. Insofern sei eine konkludente Vereinbarung über die Wohnfläche erfolgt. Da demgegenüber eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als 10% vorliege, führe dies zu einem Mietminderungsrecht gemäß § 556 BGB.
BGH, Urteil vom 23. März 2010, XIII ZR 256/09
Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werde, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten ein Eigenleistung offen stehe. Der in München spielende Streit ging darum, ob die Vermieterin vom Mieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von rund € 7.000.-- erhalten könne. Entscheidend war die Auslegung einer Klausel, die den Mieter verpflichtete, Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen. Der Bundesgerichtshof prüft diese Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung nach § 307 Abs. 1 BGB in der kundenfeindlichsten Auslegung und kommt zum Ergebnis, dass vorliegend die Klausel eine Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistungen nicht zulasse. Zwar habe sich eingebürgert, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich auf den Mieter übertragen werden, es sei jedoch zu erwarten, dass ein Mieter solche auch in Eigenleistung durchführen dürfe, ggf. durch Hinzuziehung von Bekannten und Verwandten. Eine Klausel, die dies nicht zulasse, benachteilige jedoch den Mieter unangemessen mit der Folge, dass in einem derartigen Fall eine wirksame Übertragung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nicht erfolgt sei.
BGH, Urteil vom 09. Juni 2010, VIII ZR 294/09
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit den Fragen zu beschäftigen, welche Anforderungen an die Begründung einer fristlosen Kündigung zu stellen sind. Die Vermieterin hatte die Beklagten, ihre Mieter auf Räumung einer Wohnung in Anspruch genommen. Die Mieter hatten zuvor über mehrere Jahre eine geminderte Miete bezahlt, nachdem die Vermieterin diese Mietminderung nicht hinnahm, forderte sie die Mieterin zur Zahlung eines Mietrückstandes von circa 5.000 € auf und kündigte das Mietverhältnis mit einem entsprechenden Schreiben wegen Zahlungsverzuges . Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände auf und errechnete weiter fehlende Vorauszahlung auf Nebenkosten in Höhe von circa 2000 €.
Das Amtsgericht hatte die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht abgewiesen und die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht demgegenüber war zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt worden sei und die Mieter zur Räumung verurteilt. Der Bundesgerichtshof verwarf die Revision der Mieter. Er wies darauf hin, dass es Zweck der Vorschrift sei, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge und auffälliges Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützte und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen könne. Von diesen Zweck ausgehend hat der BGH für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreiche, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angebe und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete angebe. Ausgehend von dieser Rechtsprechung hat der BGH jetzt weiter ausgeführt, dass in solchen Fällen auch auf frühere Rückstände zurückgegriffen werden könne, es genüge zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne von welchen Mietrückstand der Vermieter ausgehe. Mithilfe dieser Angaben in der Kündigung müsste der Mieter selbstständig die Stichhaltigkeit der Forderung prüfen können. Im vorliegenden Fall entschied der Bundesgerichtshof, dass der oben beschriebene Sachvortrag für die Kündigung der Vermieterin ausreichend sei
BGH, Urteil vom 12. 5. 2010, VIII ZR 96/09.
Der Kläger verlangt von den Beklagten, seinen Mietern, eine Nachzahlung von Betriebskosten. Er forderte anteilige Grundsteuer, die Mieter wandten dagegen ein, dass die mietvertragliche Regelung die Übernahme dieser Steuer nicht vorgesehen sei. Auch im Hinblick auf die im November 1000 erstellte Nebenkostenabrechnung für 2004 machten die Mieter diesen Einwand gelten. Schließlich erstellte der Vermieter im Dezember 2006 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht. Mit der Klage verfolgt der Vermieter in Nebenkosten für die Jahre 2003 bis 2005. Das Amtsgericht hat die Klage bezüglich der Nebenkosten 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer zwar umlagefähig sei, dies ergäbe sich aus dem abgeschlossenen Mietvertrag, die Beklagten hätten es aber versäumt gegen die Betriebskostenabrechung für das Jahr 2005 innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen zu erheben, deshalb seinen diese Betriebskosten dem Vermieter zuzusprechen. Das Landgericht folgte dem amtsgerichtlichen Urteil, die Revision der Mieter beim Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg. Der achte Zivilsenat entschied, dass eine erneute Beanstandung von Abrechnungen für spätere Jahre hinsichtlich der auf die Beklagten anteilig umgelegten Steuern nicht entbehrlich war, obwohl die Mieter bereits zuvor den gleichen Einwand für andere Jahre erhoben hätten. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber eine Nebenkostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handele. Ziel des Gesetzes sei es durch den Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu schaffen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung die für eine spätere Abrechnung laufenden Fristen unterlaufen würden, die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendungen innerhalb der für das spätere Rechnungsjahr laufenden Frist sei geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.
BGH, Urteil vom 12. 5. 2010, VIII ZR 185/09.
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage auseinander zu setzen, ob Mängelbeseitigungsansprüche während der Mietzeit verjähren können. Die Klägerin war seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Im Jahre 1990 war das über ihr liegende Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut worden, später verlangte sie von der Beklagten die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung. Nach Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, indem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend war, verklagte die Mieterin die Vermieterin, die sich auf Verjährung berief. Der Bundrsgerichtshof stellte fest, dass die Beklagte zur Herstellung eines geeigneten Schallschutzes im Rahmen des § 535 BGB verpflichtet sei. Der Mietgebrauch werde durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt, der Anspruch sei auch nicht verjährt, weil dieser Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs während der Mietzeit unverjährbar sei. Es handle sich bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern auch darin, die Mietsache während der Mietzeit in einen gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerpflicht könne nicht verjähren.
BGH Urteil vom 17. Februar 2010, VIII ZR 104/09
Die Klägerin verlangte von der beklagten Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Rissen am vermieteten Einfamilienhaus in den Innen- und Außenwänden in Höhe von 47.500,00 €. Sie machte im Wege der Vorschussklage diesen Betrag geltend. Die beklagte Vermieterin wendete ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien, der Verkehrswert des Hauses jedoch nur bei 28.000,00 € liege. Ihr sei nicht zumutbar, die Risse zu beseitigen.
Die Instanzgerichte haben unterschiedlich entschieden. Der BGH führt aus, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt seien, weil die von der Klägerin beabsichtigten Reparaturen zwecklos seien, so lange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen seien jedoch ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne von § 536 a Abs. 2 BGB. Der BGH weist weitr darauf hin, dass die Entscheidung des Landgerichts deshalb fehlerhaft sei, weil eine Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort ende, wo der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ überschreite. Diese Zumutbarkeitsgrenze müsse zwar von Fall zu Fall ermittelt werden, wobei eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls erforderlich sei. Es dürfe jedoch kein krasses Missverhältnis zwischen dem erforderlichen Aufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter andererseits bestehen.
Der BGH hat den Fall zur Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen mit der Auflage zu prüfen, ob einerseits die Mängelbeseitigung geeignet sei, nachhaltig für eine Beseitigung zu sorgen, darüber hinaus die Beeinträchtigungen durch die Rissbildungen für den Mieter festzustellen, um eine solide Grundlage zur Beurteilung zu haben, ob ein gravierendes Missverhältnis vorliege.
BGH, Urteil vom 21.04.2010, VIII ZR 131/09
Die Beklagte mietete im Jahr 1978 von einem der Rechtsvorgänger der Klägerin ein Wohnhaus. Nach dem Erwerb des von der Beklagten und deren Mutter bewohnten Anwesens kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom Juli 2006 unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und die beiden Kinder. Dabei war im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Klägerin in Miete wohne und für die berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet habe. Sie wolle in dem vermieteten Wohnhaus ihr Wohnen und Arbeiten unter einem Dach ermöglichen. Es war ferner mitgeteilt worden, wie hoch die bisherige Miete in der Mietwohnung und im Büro sei und angeführt, dass die Vermieterin sich persönlich um die Betreuung der Kinder kümmern wolle.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht wies diese mit der Begründung ab, die erklärte Kündigung erfülle nicht die Anforderungen von § 573 Abs. 3 BGB und sei unwirksam. Die Klägerin habe im Kündigungsschreiben die Wohnsituation unrichtig dargestellt und den behaupteten Bedarf dramatisiert.
Der Bundesgerichtshof führte aus, dass mit der vom Landgericht abgegebenen Begründung ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe nicht verneint werden könne. Die formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB seien erfüllt. Danach müsse das Kündigungsschreiben ein berechtigtes Interesse des Vermieters angeben. Der Zweck der Vorschrift bestehe vor allem darin, dem Mieter zum einem möglichst frühen Zeitpunkt Klarheit darüber zu geben, wer in die Wohnung einziehen wolle und ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorliege. Es bedürfe daher der Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt werde und der Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Weitere Anforderungen bestünden nicht. Ein bloßes Dramatisieren durch Formulierungen des Kündigungsschreibens reiche nicht aus, die Kündigung als unwirksam erscheinen zu lassen.
BGH, Urteil vom 17.03.2010, VIII ZR 70/09
Die Beklagte war neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Es war eine monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart.
Es ergab sich ein Nachzahlungsbetrag. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergaben sich aus einer gesondert versandten Heizkostenabrechnung, die nur an die Beklagte adressiert worden war und auch nur ihr zuvor zugegangen war. Die Beklagte und ihr Ehemann haben den Ausgleich des geforderten Nachzahlungsbetrages abgelehnt.
Das Amtsgericht hatte beide Mieter als Gesamtschuldner zur Zahlung der „kalten Betriebskosten“ und die Beklagte darüber hinaus zur Nachzahlung von Heizkosten verurteilt. Auf die Berufung hat das Landgericht die Verurteilung zur Zahlung von kalten Betriebskosten aufgehoben, jedoch die Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Heizkosten bestätigt. Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der BGH hat dazu entschieden, dass der Vermieter nicht gehindert sei, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweise, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und ihn auch nur allein auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrages in Anspruch zu nehmen. Mieteten nämlich mehrere Personen eine Wohnung an, so hafteten sie grundsätzlich für die Mietforderung einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter sei daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen. Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter diene nur dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung sei kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen müsse. Der vorgebrachte Einwand, der Vermieter könne nach § 421 BGB auch den Mieter, dem er keine Abrechnung erteilt habe, auf Ausgleich von Nachzahlungen in Anspruch nehmen, sei deshalb nicht stichhaltig, weil die Nachforderung diesem Mieter gegenüber gerade nicht fällig gestellt worden ist. Ein Vermieter kann damit von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mieter der Wohnung zugegangen ist.
BGH, Urteil vom 28.04.2010, VIII ZR 263/09
Der Bundesgerichtshof hat jetzt den Kreis derer Familienangehöriger, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, erweitert.
Im Sommer 2004 zog die hochbetagte Klägerin aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden aus und übersiedelte in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Sie vermietete die Wohnung 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050,00 €. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte, wobei sie sich einen Niesbrauch an der Wohnung vorbehielt. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Mit dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs zu Gunsten der Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung kündigte die Klägerin seit August 2007 mehrfach das bestehende Mietverhältnis und machte den Eigenbedarf der Nichte geltend.
Während das Amtsgericht und das Landgericht entsprechende Räumungsklagen abwiesen, erhielt die Klägerin beim Bundesgerichtshof jetzt Recht. Ihre Revision hatte Erfolg. Der 8. Zivilsenat entschied, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen sei und deshalb die Eigenbedarfskündigung berechtigt gewesen sei. In Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung erklärt der Bundesgerichtshof, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt seien, dass es nicht darauf ankomme, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter bestehe. Damit wurde der Kreis der die Eigenbedarfskündigung rechtfertigenden Personen ausgedehnt.
BGH, Urteil vom 27.01.2010, VIII ZR 159/09
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtssprechung zur sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und den Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt. Zugrunde lag ein Fall aus Berlin. Die beklagte Mieterin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Im Vertrag war bestimmt: "Der Mieter ist verpflichtet die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen....". Die Anlage zum Mietvertrag enthielt dann einen Zusatz, wonach bei Ausführung der Schönheitsreparaturen die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen nur weiß zu lackieren sind. Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mieterverhältnisses Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage in erster und zweiter Instanz war ohne Erfolg geblieben. Auch die Revision gibt der Vermieterin keinen Schadensersatzanspruch. Die in der Anlage zum Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe weiß für den Anstrich der Innentüren und Innenseiten der Fenster sowie der Außentür ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Damit bestätigt der Bundesgerichtshof seine Rechtssprechung, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten. Die unzulässige Farbvorgabe führe zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handle es sich um einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lasse. Stelle sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung, sei es bezüglich der zeitlichen Modalitäten (Fristenkalender) ihre Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so sei die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung dieser Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Fenster und Türen entfalle, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen. Die unwirksame Klausel führt also dazu, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet.
BGH Urteil vom 20. Januar 2010, VIII ZR 50/09
Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung für die Haftung einzelner Wohnungseigentümer bei der Belieferung mit Wasser sowie der Abwasserentsorgung getroffen. Die drei Beklagten sind neben anderen als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Miteigentümer eines Grundstücks in Berlin. Die Klägerin versorgte dieses Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser. Die Klägerin verlangt von den Beklagten als Gesamtschuldner die Zahlung restlichen Entgeltes in Höhe von rund € 3.600.-- für die von ihr erbrachten Leistungen. Die Beklagten ihrerseits sind der Ansicht, dass nur die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Forderung der Klägerin hafte und nicht die jeweiligen Mitglieder als Gesamtschuldner. Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat dazu entschieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften. Die Vertragsangebote der Klägerin richteten sich nach ihrem Wortlaut, nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Annahme der Angebote sind die Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, sei sie nach der neueren Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig. Dies habe auch Konsequenzen für das Haftungssystem. Während früher ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen konnte, sei jetzt Vertragspartner die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben komme eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet hätten. Daran fehlt es im entschiedenen Fall. Zur weiteren Sachaufklärung hat der Bundesgerichtshof die Angelegenheit zurückgewiesen.
BGH, Urteil vom 20. Januar 2010, VIII ZR 329/08
Nachbarn hatten die Tochter des Beschwerdeführers angezeigt, weil sie wie jeden Tag am Nachmittag für etwa eine Stunde Klavier übte, dies auch an einem Sonntag im Februar 2008. Der Nachbar alarmierte nach ca. 45 Minuten des Klavierspiels am Sonntag die Polizei. Einer der Polizeibeamten bekundete später, er habe das Klavierspiel als störend empfunden. Nach Weggang der Polizei übte die Tochter noch ca. 15 Minuten weiter.
Ein eingeleitetes Bußgeldverfahren wegen vorsätzlichen Verstoßes gegen das Verbot, an Sonn- und Feiertagen Lärm zu verursachen, endete mit einer Geldbuße. Nach erfolgloser Ausschöpfung des Rechtsweges wandte sich der betroffene Vater an das Bundesverfassungsgericht und bekam Recht.
Das Bundesverfassungsgericht macht sich Gedanken darüber, wann das Musizieren in der eigenen Wohnung an Sonn- und Feiertagen eine erhebliche Ruhestörung sei. Aus dem Grundsatz des Artikel 103 Abs. 2 GG entnimmt das Verfassungsgericht den Grundsatz, dass vor einer Strafbarkeit oder Bußgeldbewährung klar für den Normadressaten erkennbar sein müssen, welches Verhalten der Gesetzgeber sanktioniere. Für die Rechtsprechung folge daraus, dass jede Rechtsanwendung verboten sei, die über den Inhalt einer gesetzlichen Sanktionsnorm hinausgehe.
Soweit das Amtsgericht davon ausgehe, dass bei verhaltensbedingten Geräuschimmissionen jeder verständige, nicht besonders geräuschempfindliche Mensch feststellen könne, ob eine erhebliche Ruhestörung vorliege. So müsse dennoch gelten, dass die Entscheidung darüber, ob eine erhebliche Ruhestörung vorliege, nicht dem als Zeugen vernommenen Polizeibeamten obliege. Grundsätzlich müsse aber die Entscheidung über die Sanktionsbedürftigkeit eines Verhaltens nicht durch die vollziehende Gewalt im konkreten Einzelfall getroffen werden, sondern müsse generell abstrakt durch den Gesetzgeber geregelt werden.
Die Verfassungsbeschwerde war demnach erfolgreich.
BverfG, Beschluss vom 17.11.2009, 1 BvR 2717/08
Hinweis: Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist zu begrüßen. Es ist unabdingbare Voraussetzung für eine strafrechtliche, auch ordnungswidrigkeitsrechtliche Verurteilung, dass der Beschuldigte erkennen können muss, ob sein Verhalten strafwürdig oder bußgeldbewährt ist. Dem trägt die Berliner Regelung des Landesimmissionsschutzgesetzes keine Rechnung.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers. Der Kläger machte Nachforderungen aus verschiedenen Betriebskostenabrechnungen geltend. Er hatte dabei Kostenpositionen als Versicherung bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II.BV und § 2 Nr. 13 BetrKV, genannte Bezeichnung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung verwendet. Die Beklagten verweigerten eine Nachzahlung von rund € 3.300.--. Der Bundesgerichtshof entscheid die bei den Untergerichten unterschiedlich entschiedene Frage dergestalt, dass es genüge nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils unter einer Ziffer im Katalog der Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungsverordnung oder in § 2 der Betriebskostenverordnung zusammengefasst sind. Maßgeblich für die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung sei die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Die Abrechnung solle deshalb so gestaltet sein, dass die Einsichtnahme in dafür vorlegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich sei. Die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten sollten allerdings dabei nicht überspannt werden. Diese Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter sei auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasse, ohne auf die jeweilige Versicherungsart entfallende Einzelbeträge anzugeben. Die Verwendung Bezeichnung Versicherung statt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sei unschädlich, da eine Kontrolle der Kostenposition Versicherung daraufhin, ob für das Mietobjekt Sach- und Haftpflichtversicherungskosten in dieser Höhe tatsächlich angefallen seien, sich aus der Abrechnung nicht zwingend ergebend müsse. In solchen Fällen stehe dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht in solchen Fällen zur Verfügung.
Fazit: Der BGH überspannt erfreulicherweise die formellen Anforderungen an einen Nebenkostenabrechnung nicht und verweist darauf, dass der Mieter eine Belegprüfung vornehmen könne. Dennoch ist dem Vermieter zu empfehlen, sich möglichst in der Diktion von § 2 der Betriebskosten zu halten.
BGH Urteil vom 16. September 2009 8 ZR 346/08
Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, ob der Vermieter vom Wohnraum die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen darf. Der Streit um einen vermeintlich geringen Betrag von restlich noch ca. € 100.-- hat erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat nämlich, anders als beide Vorinstanzen entschieden, dass der Vermieter berechtigt sei, die Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskostenabrechnung einzustellen. Diese Kosten seien umlagefähige Betriebskosten, weil in § 2 Nr. 4 Buchstabe a der Betriebskostenverordnung als Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungsanlage ausdrücklich auch die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt sind. In der Literatur und bei Instanzgerichten war vielfach umstritten, wie die Abgrenzung zwischen Betriebskosten und Instandhaltungskosten zu treffen seien. Der Bundesgerichtshof definiert, dass die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung durch eine Reparatur und eine Wiederbeschaffung gekennzeichnet werden. Diese müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Sie beträfen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die von Zeit von Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks diene dagegen nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit. Sie stellten damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Ferner handle es sich auch um laufend entstehende Kosten, auch wenn die Tankreinigung nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werde. Ein solcher mehrjähriger Turnus reiche aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehend anzusehen. Gleichzeitig führt der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung aus, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürften vielmehr, ebenso wie etwa im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
Kritik: Die Entscheidung ist grundsätzlich zu begrüßen. Sie passt in die allgemeine Ansicht, dass beispielsweise die Kosten der Hausreinigung umlagefähige Kosten sind. Die mehr zufällige Erhebung der Kosten im Anfalljahr führt natürlich zu Ungerechtigkeiten, weil beispielsweise ein neu einziehender Mieter sofort und erstmals mit solchen Reinigungskosten belastet werden könnte. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs schafft jedoch Klarheit.
BGH Urteil vom 11. November 2009, VIII ZR 221/08
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil über den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Falle einer Mieterhöhung nur gegenüber einem einzelnen Mieter einer Genossenschaftswohnung entschieden. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin war seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und schloss mit dieser im gleichen Jahr einen Nutzungsvertrag über eine Wohnung in Köln. Die Grundmiete betrug 376,20 €. Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht sowie Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgeführt. Wegen der dadurch verursachten Beeinträchtigungen durch Staub und Lärm minderte die Klägerin als einziges Genossenschaftsmitglied die Miete für November 2005 durch entsprechende Kürzung für Januar 2006 rückwirkend ihre Miete um 50%.
Die beklagte Genossenschaft wies darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen absehe, aber Mitglieder, die auf ihr Minderungsrecht bestünden, mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächsten zulässigen Zeitpunkt rechnen müssten. Die Klägerin bestand dennoch auf ihrem Recht zur Minderung, die seitens der Beklagten im Hinblick auf die Bauarbeiten akzeptiert wurde.
Nachfolgend, nach Beendigung der Bauarbeiten, begehrte die Beklagte von der Klägerin gemäß § 558 BGB die Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf ca. 410,00 €. Die Klägerin stimmte nicht zu.
Sie hat sich zunächst im Wege der Feststellungsklage gegen die Berechtigung der Mieterhöhung gewandt. Widerklagend hat die Genossenschaft auf Zustimmung der Klägerin zur begehrten Mieterhöhung geklagt.
Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht bekam die Genossenschaft Recht, auch die zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg.
Der BGH hat entschieden, dass die Beklagte ihre Mieterhöhung auf § 558 BGB und die erfolgten Modernisierungen stützen darf und daran nicht durch den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz gehindert ist. Da die Klägerin als einziges Mitglied der Genossenschaft die Miete während der Bauarbeiten gemindert hat, stellt der Bundesgerichtshof fest, dass sie keinen Anspruch habe, dass die Baugenossenschaft ihr gegenüber auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterminderung ebenso verzichte wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmitgliedern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, diese aber nicht geltend gemacht haben.
Die Klägerin hatte – in gleicher Weise wie die anderen Genossenschaftsmitglieder – die Wahl zwischen der Geltendmachung der Minderung und dem (freiwilligen) Verzicht der Beklagten auf die Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsarbeiten. Sie kann sich nicht auf den Gesichtspunkt der Gleichbehandlung berufen, weil sie selbst einen Sachverhalt geschaffen hat, der mit den anderen Genossenschaftsmitgliedern gerade nicht mehr vergleichbar ist.
Zusammengefasst kann hier nur festgestellt werden, dass der Bundesgerichtshof zu Recht den Sachverhalt genau darauf prüft, ob tatsächlich vergleichbare Sachverhalte vorliegen. Er kommt jedoch richtigerweise zu dem Ergebnis, dass hier unterschiedliche Sachverhalte vorliegen und deshalb der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht tangiert ist.
BGH, Urteil vom 14.10.2009, VIII ZR 159/08
Der 8. Zivilsenat hat sich mit der Frage befasst, ob eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum „Weißen“ der Decke und Oberwände während der Mietzeit umfasst.
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Der Formularmietvertrag schrieb u.a. das Weißen der Decke und Oberwände nach Beendigung des Mietverhältnisses vor. Mit der Klage verfolgte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses u.a. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Beschädigung der Mietsache.
Das Amtsgericht hatte der Klage teilweise stattgegeben. Vor dem Berufungsgericht erhielten die Mieter Recht. Der BGH folgte dem Berufungsgericht. Er entschied, dass eine Klausel unwirksam sei und daher ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht bestehe, wenn der Mieter durch die Klausel unangemessen benachteiligt werde (§ 307 BGB). Eine Klausel zum Weißen der Wohnung benachteilige den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichte und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.
So verhielt es sich auch in dem hier entschiedenen Fall, weil die Klausel sich nicht auf eine bloße Endrenovierungspflicht des Mieters beschränkte, sondern ihm die Farbwahl vorschrieb. Für ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einer bestimmten Farbe des Wand- oder Deckenanstrichs gab es jedoch keine besonderen Gründe. Das Berufungsgericht hatte auch erörtert, dass unter dem Begriff Weißen nicht etwa ein Synonym für Streichen stehe, sondern tatsächlich ein Anstrich in weißer Farbe zu verstehen sei. Der Bundesgerichtshof billigte die Wertung des Berufungsgerichts, wonach allgemeine Geschäftsbedingungen, wie dies des Formularmietvertrages, in der für den Mieter ungünstigsten Form auszulegen sei mit der Folge, dass von einem tatsächlichen Weißen ausgegangen werden müsse. Dann ist jedoch die Klausel unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen kann.
BGH, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 344/08
Der Bundesgerichtshof hatte sich jetzt mit der Frage auseinander zu setzen, ob der Mieter vom Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen kann. Die Kläger waren Mieter einer Wohnung des Beklagten. Nach Kündigung des Mietverhältnisses und Umzug in eine neue Wohnung verlangte der Vermieter der neuen Wohnung den Nachweis, dass keine Mietschulden bestünden. Ursprünglich hatte der Vermieter auf die Klage zur Erteilung von Quittungen über die geleisteten Mietzinszahlungen solche ausgestellt, sich jedoch geweigert, darüber hinaus eine weitere Bescheinigung auszustellen, dass keine Mietschulden bestünden.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Anspruch auf Erteilung einer solchen Bescheinigung nicht besteht. Der Mietvertrag enthalte dazu keine Regelung. Auch als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag nach § 241 BGB ergebe sich keine Verpflichtung des Vermieters, eine solche Bescheinigung auszustellen.
Immer dann, wenn der Mieter unter Zuhilfenahme seiner eigenen Zahlungsbelege und eventuell erteilter Quittungen selbst nachweisen könne, dass er die mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet habe, brauche der Vermieter eine darüber hinausgehende Ausgleichsquittung nicht auszustellen, zumal der Vermieter eventuell mit einer solchen Quittung noch bestehende Ansprüche gegen den Mieter gefährden könnte. Auch aus der Verkehrssitte heraus ergebe sich eine solche Verpflichtung zur quasi doppelten Bescheinigung der geleisteten Mieten nicht.
BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main. Die Wohnung wird von den Eheleuten zusammen mit ihrem Kind bewohnt. Im Mietvertrag ist geregelt, dass die Anmietung zu Wohnzwecken erfolgt, der Mietvertrag enthält ferner die Regelung, dass der Mieter die Mietsache zu anderen, als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen darf. Der Erstbeklagte ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbstständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Der Vermieter forderte ihn auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen und drohte die Kündigung an, die er kurz darauf auch erklärte. Er verfolgt im vorliegenden Verfahren die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat diesem Antrag stattgegeben und die Beklagten darüber hinaus zur Bezahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten verurteilt. Auf die Berufung der Mieter hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Vermieterin hatte vor dem Bundesgerichtshof Erfolg. Dieser führt aus, dass der Vermieter einer Wohnung grundsätzlich geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach Außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung -auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt- nicht in seiner Wohnung dulden müsse. Er könne allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, Voraussetzung sei, dass es sich nach Art und Umfang der Tätigkeit um eine solche handelt, die über den Grad der üblichen Wohnungsnutzung nicht hinausgehe. Gedacht sei dabei insbesondere an Publikumsverkehr, der die Grenzen eines üblichen Besuchs von Mietwohnungen nicht überschreiten dürfe. Würden für die geschäftlichen Tätigkeiten Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies im vorliegenden Fall anzunehmen war, komme ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.
BGH, Urteil vom 14. Juli 2009, VII ZR 165/08
Der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Rechte des Vermieters gestärkt. Es ging um die Frage einer Flächenabweichung bei einem Mietverhältnis. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg. Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit 55,75 m² angegeben. Die tatsächliche Mietfläche betrug jedoch nur 51,03 m². Die Klägerin begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung, wobei sie einen neuen Quadratmeterpreis von € 7,76 begehrte und die Wohnfläche mit 55,75 m² zugrunde legte. Das Amtsgericht hatte die Mieterhöhungsklage bestätigt. Das Landgericht und jetzt auch der Bundesgerichtshof haben diese Entscheidung gehalten. Der Bundesgerichthof führte aus, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Mietfläche und nicht die geringere tatsächliche Mietfläche zugrunde zu legen sei, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10% betrage. In einem solchen Fall liege die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen habe. Die vertragliche Festlegung einer größeren, als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche sei keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhung abweiche und deshalb unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften beträfen nämlich nur solche Abreden, welche die formellen und materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern würden. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche hätten die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe werde nicht vom Schutzzweck dieser Norm erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10% sei es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zuzumuten, sich an eine solche Vereinbarung zu halten, er könne infolge dessen die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigen lassen.
Kritik: Die Entscheidung ist zu begrüßen auch wenn sie auf erhebliche Kritik gestoßen ist.. Die Abgrenzung zwischen Rechtssicherheit und Gerechtigkeit soll nicht dazu führen, dass die Parteien bei jeder Veränderung erneut Mietflächenberechnungen gar noch durch Sachverständige anführen können und so bei jeder neuen Veränderung wieder alten Streit aufnehmen können. Das Argument der Rechtssicherheit überragt hier das Gerechtigkeitselement im Rahmen der vom Bundesgerichtshof genannten Toleranzgrenze. Das Urteil ist zu begrüßen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 08. Juli 2009, VIII ZR 205/08.
Mit einer Frage aus dem gewerblichen Mietrecht hatte sich der 12. Zivilsenat des BGH zu befassen.
Darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen?
Der Vermieter hatte im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines Kunsthauses zum Betrieb eines Cafés vermietet. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zur Nebenkostenabrechnung stellte der Mieter im Jahr 2001 die Nebenkostenvorauszahlungen ein, später zahlte er auch keine Grundmiete mehr. Im August 2007 gab es einen Rückstand von 8 Monatsmieten.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt. Zwischen den Parteien ist ein Räumungsverfahren anhängig.
Im Rahmen dieser Verfahren drohte der Vermieter dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben, mit der er vor dem Landgericht auch Erfolg hatte. In 2. Instanz wurde die Klage dagegen abgewiesen. Auch die Revision des Mieters hat der BGH zurückgewiesen.
Dieser stellt sich entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf den Standpunkt, die Einstellung der Leistungen sei keine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht. Der Besitzschutz sei auf die Einstellung von Versorgungsleistungen nicht anwendbar.
Er führt aus, die Besonderheit des Besitzschutzes bestehe darin, dass dieser auch einem unrechtmäßigen Besitzer zustehe. Gegenstand des Besitzschutzanspruches sei die Abwehr von Störungen und diese greift grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet sei.
Der Kern des Besitzschutzanspruches gehe allerdings darauf, dass der Besitzer sich gegen Angriffe von außen wehren kann. Dies bedeutet, dass der Vermieter nicht eigenmächtig räumen darf, sondern sich der staatlichen Gerichte und Gerichtsvollzieher für eine Räumung bedienen müsse.
Anders sieht dies jetzt der Bundesgerichtshof für die Lieferung von Versorgungsgütern. Ähnlich wie der Energieversorger die Belieferung mit Leistungen einstellen könne, wenn der Nutzer keine Zahlungen mehr erbringt, sei es dem Vermieter gestattet, ebenfalls seine Leistungen einzustellen. Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne sich nach der Entscheidung aus dem Mietvertrag ergeben oder im Einzelfall auch nach Treu und Glauben aus sogenannten nachvertraglichen Verpflichtungen.
Der Bundesgerichtshof hat insofern beispielshaft Fallgestaltungen angeführt, in denen eine Pflicht des Vermieters auf eine weitere Belieferung bestehen könne. Die Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.
BGH, Urteil vom 06.05.2009, XII ZR 137/07
Die Vermieterin machte bei ihren Mietern die Räumung der Mietwohnung geltend, weil diese sich in Zahlungsverzug befanden. In einem jetzt entschiedenen Fall hatte der Bundesgerichtshof Gelegenheit zur Frage Stellung zu nehmen, ob der Vermieter bei einem Zahlungsverzug unverzüglich kündigen muss und ob er, wie der Mieter meinte, ein Kündigungsrecht verliere, wenn er dieses über längere Zeit geltend mache. Der Mieter geriet in Zahlungsverzug, zwischen den Parteien gab es häufigen Schriftwechsel, in dem die Vermieterin auf den Zahlungsrückstand hinwies. Der Mieter wendet ein, die später erklärte fristlose Kündigung und die Räumungsklage verstieße gegen § 314 BGB, welcher die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund zum Gegenstand habe. Dessen Absatz 3 schreibe vor, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen könne, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. In seiner Entscheidung lässt der Bundesgerichtshof die Frage offen, ob § 314 BGB auf ein Mietverhältnis anzuwenden sei, er verweist statt dessen auf den Sachverhalt, wonach sich bis zur tatsächlich erklärten fristlosen Kündigung und Räumungsklage der Rückstand von zwei Monatsmieten auf dann insgesamt vier Monatsmieten vergrößert habe. Dieser neue Sachverhalt führe nicht zu einem Vertrauenstatbestand beim Mieter, der Vermieter könne vielmehr angesichts dieser neuen Sachlage ohne weiteres kündigen.
Praxistipp: Ein Vermieter sollte einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand, der sich nicht vergrößert, nicht zulange hinnehmen. Er läuft sonst Gefahr mit einer fristlosen Kündigung ausgeschlossen zu sein.
BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 115/08.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung zustehen können. Dies gilt, wenn der Eigenbedarf zwar im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht angegeben war und die Kündigung deshalb unwirksam war. Voraussetzung sei, dass der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung gehabt habe, den Angaben des Mieters zu misstrauen. Die Klägerin war seit 1977 Mieterin des Beklagten. Sie zog aufgrund einer Vereinbarung aus dem Jahre 2002 aus der Wohnung aus, nachdem der Vermieter mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt und Räumungsklage sowie Schadensersatzforderungen angekündigt hatte. Unmittelbar nach dem Auszug bot der Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an, nahm später jedoch davon Abstand. Die Mieterin ist der Auffassung, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen, sie begehrt die Rückgabe des Mietobjekts, hilfsweise macht sie Schadensersatzansprüche geltend. Anders als das Amtsgericht und das Landgericht sieht der BGH durchaus den Ansatz für Schadensersatzansprüche des Mieters. Diese seien nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt habe, obwohl er zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärung noch nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet gewesen sei. Entscheidend sei hier, ob der Mieter das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten dürfe, weil er keinen Anlass habe, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zum geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich in dieser Situation zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit finde, stellt der BGH fest, dass er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken räume, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein. Dementsprechend behalte er auch in diesem Fall beim vorgetäuschten Eigenbedarf Schadensersatzansprüche. Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht deshalb zurück verwiesen, um zu klären, ob der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf vorgetäuscht war. Das Berufungsgericht wird sich ferner mit der Höhe von Schadensersatzansprüchen auseinandersetzen zu haben.
BGH, Urteil vom 8. April 2009, VIII ZR 231/07
Eine lange umstrittene Frage hat der Bundesgerichtshof nunmehr höchstrichterlich geklärt. Nach § 558 BGB kann sich ein Vermieter zur Begründung seiner Mieterhöhung auf einen Mietspiegel stützen. Einige Gerichte vertraten die Ansicht, dass dieser Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen beizufügen sei. Dem ist der BGH in seiner Entscheidung vom 11. März 2009 entgegengetreten. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Wiesbaden. Die Vermieterin verlangte von den Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung und berief sich zur Begründung auf den Mietpreisspiegel der Landeshauptstadt Wiesbaden. Im Mieterhöhungsverlangen wies die Klägerin u.a. darauf hin, dass dieser Mietspiegel beim Mieterschutzverein in Wiesbaden erhältlich sowie im Kundencenter der Klägerin einzusehen sei. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
Der BGH führt aus, dass die Beifügung eines Mietspiegels zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich sei, wenn dieser allgemein zugänglich sei. In einem solchen Fall sei es dem Mieter zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegels zurück zu greifen. Nichts anderes gelte, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel – wie im hier entschiedenen Fall – im Kundencenter des Vermieters gewährleistet sei. Die Beifügung eines Mietspiegels sei auch nicht deswegen erforderlich, um die rechtliche Beratung des Mieters etwa durch einen Rechtsanwalt zu ermöglichen, weil dessen Kenntnis von dem Inhalt des Mietspiegels vorausgesetzt werden könne.
BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 74/08
Zwischen Mieter und Vermieter kommt es häufiger zu Streit darüber, ob der Mieter verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen, die der Vermieter durchführen will, zu dulden. Ein solcher Fall lag jetzt dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im 1. OG eines Mehrfamilienhauses der Klägerin. Der Bezirksschornsteinfeger stellte fest, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte deshalb die Vermieterin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die Klägerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Während die übrigen Mieter ihre Wohnungen ohne weiteres an die Heizungsanlage anschließen ließen, lehnten die Beklagten die für vier Tage im Dezember angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage ab. Im darauffolgenden Juni bat die Vermieterin erneut darum, einen Termin für die Verlegung der Heizungsrohre zu erhalten. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Klägerin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge. Das AG hatte der auf Duldung des Einbaus der Heizungsanlage gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht wies die Klage ab.
Der BGH gab der Vermieterin unter Aufhebung des Berufungsurteils Recht. Er entschied, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen habe, nicht den in § 554 BGB geregelten formellen Mitteilungspflichten unterlägen. Eine Duldungspflicht ergebe sich in diesen Fällen aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Nachdem die Beklagten den ursprünglich angesetzten Terminen widersprochen hatten, habe die Vermieterin den Mietern die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin zum Einbau zu benennen. Dem wären die Beklagten nicht nachgekommen. Der BGH hält dies für völlig ausreichend, die Klägerin und Vermieterin habe alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren. Sie habe jetzt Anspruch darauf, dass die Mieter zur Duldung des Einbaus der Heizungsanlage verpflichtet werden.
BGH, Urteil vom 4. März 2009, VIII ZR 110/08
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in Berlin. Der Formularvertrag verpflichtete die Beklagte zur Vornahme einer Reihe von Schönheitsreparaturen, insbesondere aber auch zum Außenanstrich von Türen und Fenstern. Der klagende Vermieter begehrt nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz wegen Unterlassung dieser Schönheitsreparaturen in Höhe von rund € 9.000. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hatte das Landgericht die Klage zu etwa 2/3 zugesprochen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Mieterin hatte Erfolg.
Zur Begründung seiner Entscheidung führt der BGH aus, dass dem Kläger Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zustehe, weil die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden sei. Die Formularklauseln des Mietvertrages seien gem. § 307 BGB unwirksam, weil sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Türen und den Anstrich einer Loggia auferlegten. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fielen, der in § 28 IV 3 der zweiten Berechnungsverordnung definiert sei. Danach könne nur das Streichen von Innentüren sowie das Streichen von Fenstern und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Fenstern und Türen verlangt werden. Gleiches gelte für den Anstrich einer Loggia. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen führe zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die bloße Streichung von Textbestandteilen liefe der Sache nach auf eine geltungserhaltende Reduktion hinaus. Diese sei nach dem Gesetz unzulässig.
BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08
Der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich erneut mit einer Klausel zu Schönheitsreparaturen und zur Farbwahl für die Renovierung einer Wohnung zu beschäftigen. Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Dessau. Der Formularmietvertrag enthielt folgende Klausel: „Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decke und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und der Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in der Küche, Bad und WC alle drei Jahre für alle übrigen Räume alle fünf Jahre auszuführen.“ Nach Ende des Mietvertrages ließ die Vermieterin verschiedene Instandsetzungen und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen und rechnete unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von € 434,34 mit dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution auf. Die Kläger machten die Rückzahlung ihres gesetzlichen Kautionsguthabens im Wege der Klage geltend. Während die Kläger in der ersten Instanz den Anspruch auf Rückzahlung zugesprochen erhielten, verneinte einen solchen Anspruch das Landgericht Dessau.
Vor dem BGH hatten die Kläger jedoch Erfolg. Der BGH führte aus, dass nach seiner Rechtsprechung eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach AGB-Recht unwirksam sei, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichte und dadurch in der Gestaltung eines persönlichen Lebensbereiches einschränke, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter bestehe. Eine solche Klausel liege in dem entschiedenen Fall vor, weil dadurch die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt sei, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben sei. Der BGH konnte daher offen lassen, ob die Klausel auch deswegen unwirksam sei, weil sie einen starren Fristenplan enthalte oder wie vom Berufungsgericht angenommen, hier ein zulässiger "flexibler" Fristenplan anzunehmen sei, weil durch den Zusatz "bei normaler Nutzung" klar gestellt werde, dass die Renovierungspflicht nicht zwingend nach dem Ablauf der vorgegebenen Fristen eintrete, sondern Ausnahmen bei geringerer Abnutzung möglich seien und damit auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abzustellen sei.
Kritik: Die Entscheidung löst nicht das Problem, ob der Vermieter bei unangemessener Farbwahl eine Renovierung auch dann verlangen kann, wenn der Erhaltungszustand in Ordnung ist. Es ist dem Vermieter vorliegend anzuraten, eine Klausel individuell auszuhandeln, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in neutralen Farben zurück zu geben.
BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 166/08
Der Bundesgerichtshof hat sich mit der interessanten Frage auseinandergesetzt, wann eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 BGB zur Verwertung von Wohnraum zulässig sei, wenn die Verwertung im Abbruch eines sanierungsbedürftigen Wohnhauses mit anschließender Neuerrichtung einer Wohnanlage an gleicher Stelle besteht. Den entschiedenen Fällen lagen Räumungsklagen gegen eine Reihe von Mietern eines Mehrfamilienhauses zugrunde.
Die Klägerin hatte das Mehrfamilienhaus im Jahr 2005 erworben und beabsichtigte, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit Eigentumswohnungen zu erstellen, um diese zu veräußern. Die Vermieterin erhielt dafür die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie eine Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte deshalb sämtliche Mietverhältnisse zum 31. Januar 2006. Das Amtsgericht hatte die Räumungsklagen abgewiesen. Auf das Rechtsmittel der Vermieterin hatte das Landgericht die Beklagten verurteilt, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen. Die hiergegen gerichteten Revisionen der beklagten Mieter hatten keinen Erfolg.
Der BGH entschied, dass die Klägerin zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war. Die von den Klägern geplanten Baumaßnahmen stellten eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen seien. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau werde zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen.
Vorliegend sei eine Abwägung des Bestandsinteresses der Mieter und des Verwertungsinteresses der Vermieterin unter Berücksichtigung des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer Sanierung, die sich auf das Notwendigste beschränkt, obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung oder den Abriss erfordere. Wie das Berufungsgericht festgestellt habe, sei schon die Durchführung der dringenden Maßnahmen mit so erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Es sei nachvollziehbar, dass der Eigentümer ein Interesse daran habe, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz herbeizuführen. Eine Kündigung zum Zwecke des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspräche schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers, der in den Gesetzesmaterialien eine Verwertungskündigung anführt.
In Anbetracht dieser Umstände lasse die Beurteilung des Berufungsgerichts keine Rechtsfehler erkennen. Die Kündigung zum Zwecke des Abbruches eines sanierungsbedürftigen Wohnhauses ist berechtigt.
BGH, Urteil vom 28. Januar 2009, VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08 und VIII ZR 9/08
Der Bundesgerichtshof hat eine interessante Praxis für zulässig erachtet, die manchem Vermieter den Weg aus der nachteiligen Situation bezüglich der Schönheitsreparaturklauseln eröffnen könnte. Der Beklagte war Mieter einer Wohnung des Klägers. Im Formularmietvertrag war geregelt, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend, regelmäßig auszuführen sei und zwar während der Mietzeit zumindest in bestimmten Zeitabständen. Darüber hinaus vereinbarten die Parteien in einem Übergabeprotokoll bei Beendigung des Mietverhältnisses folgende Regelung: Der Mieter übernimmt vom Vormieter die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben. Der Vermieter verlangt nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz für die Renovierungsarbeiten. Das Amtsgericht hatte die Klage unter Hinweis auf die starre Fristenregelung des Mietvertrages abgelehnt.
Das Berufungsgericht und der BGH sind dem Vermieter gefolgt. Dabei führte der Bundesgerichtshof aus, dass ein Anspruch des Klägers zwar nicht aus den Bestimmungen des Mietvertrages herzuleiten seien, die einen starren Fristenplan enthielten und deswegen unwirksam seien. Es sei jedoch zu klären, ob die oben zitierte Renovierungsverpflichtung als Individualabrede zwischen den Parteien formwirksam vereinbart sei. Das Zusammentreffen verschiedener Klauseln allein führe nicht dazu, dass bei Vorliegen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel automatisch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters anzunehmen sei, vielmehr unterliege die Individualvereinbarung nicht der Inhaltskontrolle des § 307 BGB als Allgemeine Geschäftsbedingung. Dementsprechend hat das Gericht den Rechtsstreit zur Aufklärung darüber, ob es sich um eine Individualvereinbarung handle, an das Berufungsgericht zurück verwiesen.
Praxistipp: Jedem Vermieter ist deshalb zu empfehlen, neben den allgemeinen Regelungen des Mietvertrages die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen gesondert in ein Übergabeprotokoll, dass individuell ausgehandelt wurde, aufzunehmen.
BGH, Urteil vom 14 Januar 2009, VIII ZR 71/08
Der 8. Zivilsenat hat sich jetzt zu wichtigen Fragen der Betriebskostenabrechnung und der Fristwahrung gemäß § 556 BGB geäußert. Die Kläger waren Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Nach Ende des Mietverhältnisses verlangten die Kläger die Auszahlung eines Kautionsguthabens. Der beklagte Vermieter machte seinerseits eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 geltend. Er erklärte die Aufrechnung und erhob bezüglich eines übersteigenden Betrages Widerklage. Die Mieter machten geltend, der beklagte Vermieter habe die Abrechnungsfrist des § 556 BGB nicht gewahrt, weil die Kläger die unter dem 21. Dezember 2005 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 nicht erhalten hätten. Der beklagte Vermieter hat seinerseits Beweis dafür angeboten, dass die Abrechnung rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden sei. Das Amtsgericht gab den Mietern Recht und wies die Widerklage ab, das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Seine hiergegen gerichtete Revision hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat erneut festgestellt, dass Nachforderungen des Vermieters gemäß § 556 BGB ausgeschlossen sind, wenn die einjährige Abrechnungsfrist dieser Vorschrift nicht eingehalten sei. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugegangen sein. Die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genüge nicht. Der Vermieter hat unter Berufung auf einen Lebenspartner unter Beweis gestellt, dass er die Betriebskostenabrechnung am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben habe und an den Mieter geschickt habe. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Absendung keinen Anscheinsbeweis dafür begründe, dass den Mietern die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen sei. Bei zur Post gegebenen Briefen bestehe nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshof keine Vermutung für den Zugang der Sendung. Der Bundesgerichtshof stellt gleichzeitig fest, dass die Mieter sich nur dann nicht auf die Ausschlussfrist und verspätete Geltendmachung berufen könnten, wenn der Vermieter dies nicht zu vertreten hätte. Diese Voraussetzung sei vorliegend aber nicht erfüllt. Soweit sich nämlich der Vermieter eines Erfüllungsgehilfen (hier der Post) bediene, müsse er sich nach der Vorschrift des § 278 BGB auch deren Fehlverhalten zurechnen lassen. Eine Ausnahme gelte nur bei besonderen Ausnahmesituationen, wie beispielsweise einem Poststreik. Wenn jedoch wie hier sich nicht klären lasse, ob es zu einer verzögerten Postzustellung oder einem Verlust der Postsendung durch das Verschulden der Post gekommen sei, entspreche es der Regelungsabsicht des Gesetzgebers, in diesem Fall keinen geregelten Ausnahmefall nach § 576 Abs. 3 BGB anzunehmen. Es hänge vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustellung oder ein Verlust der Postsendung auf einem Verschulden der Post beruhe.
Fazit: Jedem Vermieter ist bei knappen Fristen zur Geltendmachung der Nebenkosten zu empfehlen, eine solche Zustellart zu wählen, bei der er nachweisen kann, wann das betreffende Schriftstück beim Mieter tatsächlich eingekommen ist. Im Regelfall wird sich bei nicht zu großer Entfernung empfehlen, die Nebenkostenabrechnung persönlich gegen Empfangsquittung zu übergeben oder durch Boten zustellen zu lassen.
BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08
In einer Entscheidung vom 14. Februar 2007 hat sich der Bundesgerichtshof mit der Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung im Mietrecht beschäftigt. Er hält fest, dass die Fälligkeit einer Nachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt. Die Abrechnungsfrist des § 556 BGB werde nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, lediglich inhaltliche Fehler könnten auch nach Fristablauf korrigiert werden. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Dazu seien folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Im entschiedenen Fall hat der Vermieter nicht umlagefähige Kostenanteile aus den mitgeteilten Gesamtkosten herausgerechnet, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen. Der Bundesgerichtshof stellt dazu fest, dass die Gesamtkosten auch dann anzugeben seien, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es genüge nicht, die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter müsse auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden seien, denn auch dies habe Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Fehle es an einer solchen Offenlegung, liege ein formeller Mangel der Abrechnung vor, die zu ihrer Unwirksamkeit führe. Nach Ablauf der Frist des § 556 BGB sei dann eine Korrektur nicht mehr möglich.
BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 VIII ZR 1/06
Der Bundesgerichtshof hat im September 2006 eine lange umstrittene Rechtsfrage endgültig entschieden. Zwischen den Mietparteien war vereinbart, dass die Betriebskosten entsprechend der damals noch gültigen zweiten Berechnungsverordnung umgelegt werden sollten. Zum Hause gehörte ein Aufzug, das Haus besaß jedoch weder einen Keller noch einen Dachboden. Der Mieter im Erdgeschoss hatte sich gegen die Heranziehung zu den Kosten des Aufzugsbetriebes gewandt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Vereinbarung zur Einbeziehung der Betriebskosten nach § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unabhängig vom konkreten Nutzen des Aufzugs auch mit dem Erdgeschossmieter getroffen werden könne, der deshalb nicht unangemessen benachteiligt sei (§ 307 BGB). Der Bundesgerichtshof hat die Inhaltskontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in der Weise vorgenommen, dass er eine unangemessene Benachteiligung verneint hat, weil die gesetzliche Regelung grundsätzlich vorsehe, dass die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen seien, wobei von einer Gesamtwohnfläche auszugehen sei. Eine nach der konkreten Verursachung der tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage der Betriebskosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel. Die generalisierende Betrachtungsweise entspreche der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556 a BGB die Umlage von Betriebskosten leicht handhabbar machen wollte.
BGH, Urteil vom 20. September 2006, VIII ZR 103/06
Ein Vermieter hatte seine Betriebskosten für die Jahre 1998 bis 2001 bei den Beklagten bereits abgerechnet, als ihm nachträglich Grundsteuerbescheide des Finanzamtes mit Nachforderungen am 8. Januar 2003 erreichten. Mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 rechnete der Vermieter die Nachforderung gegenüber den Klägern ab, die mit ihrer Klage die Freigabe einer von ihnen als Mietkaution verwendeten Sparforderung geltend machen. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Abrechnung im Hinblick auf die Vorschrift des § 556 BGB zu spät erfolgt sei. Der BGH stellt fest, dass den Vermieter zwar kein Verschulden treffe, dass die entsprechende Grundsteuernachzahlung erst später korrigiert wurde. Sinn und Zweck der Abrechnungsvorschriften des § 556 BGB sei es jedoch, dass dann, wenn die Jahresfrist für die Abrechnung zunächst unverschuldet nicht eingehalten wurde, nach Wegfall des Abrechnungshindernisses der Vermieter nicht unbegrenzt warten dürfe, bis er die Abrechnung stellt oder eine Nachforderung erhebt. Die Abrechnungsfristen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über sein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen könne oder die Gewissheit erlangt, ob oder in welcher Höhe er mit Nachforderungen des Vermieters rechnen müsse. Der Bundesgerichtshof führt dazu aus, im Regelfall stelle es keine unzumutbare Belastung des Vermieters dar, wenn er seine Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erheben und deshalb bei verschiedenen Abrechnungshindernissen möglicherweise wiederholt Nachforderungen geltend machen müsse. Da vorliegend diese Dreimonatsfrist abgelaufen war, konnte der Vermieter nicht wirksam gegen die Kautionsforderung gegen die Mieter aufrechnen.
BGH, Urteil vom 5. Juli 2006, VIII ZR 220/05
Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem die Parteien um die ordnungsgemäße Erfassung der Heizkosten stritten. Die Besonderheit war hier, dass ein elektronisches Messgerät geeicht die Verbrauchswerte erfasste. Nach Ablesung durch ein weiteres Gerät wird der alte Jahreswert gelöscht und es wird am Gerät jeweils der aktuelle neue Verbrauchswert des aktuellen Kalenderjahres angezeigt. Durch einen technischen Fehler/Ablesefehler kam es zum Streit darüber, ob hier eine ordnungsgemäße Erfassung der Heizkosten erfolgt sei. Wegen der technischen Überschreibung war eine Rekonstruktion nicht mehr möglich. Das Berufungsgericht kam zu dem Ergebnis, dass in diesem Falle der klagende Vermieter keinen Anspruch auf Bezahlung der Heizkosten habe, wenn sich nicht rekonstruieren lasse, wie hoch der Verbrauch tatsächlich war.
Der Bundesgerichtshof hat dieser Ansicht eine Abfuhr erteilt. Er stellt fest, dass ein Ablesefehler der Heizungsfirma ein zwingender Grund im Sinne von § 9 a Abs. 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung darstelle, der dazu führe, dass die Berechnung der Heizkosten auch mittels der Gradtagszahlenmethode und anhand von Vergleichswerten erfolgen könne. Ziel der Heizkostenverordnung sei es, eine möglichst verbrauchsnahe Abrechnung zu erstellen. Als zwingenden Grund sei es aber auch stets anzusehen, wenn eine verbrauchsnahe Abrechnung durch einen Fehler der Ablesefirma vom Vermieter nicht mehr behoben werden könne. Der Bundesgerichtshof will diesen Fall ähnlich behandeln wie bei einem Geräteausfall, bei dem der Vermieter ebenfalls nicht auf den Heizkosten sitzen bleiben soll. Der Bundesgerichtshof hat insofern auch festgestellt, dass eine Kürzung um pauschale 15% im vorliegenden Fall nicht angemessen sei. Der Fehler der Abrechnungsfirma solle nicht dazu führen, dass der Vermieter einen Teil der Heizkosten selbst zahlen müsse.
BGH, Urteil vom 16. November 2008, VIII ZR 373/04
Häufigster Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter ist die Frage der Durchführung der Schönheitsreparaturen. Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach starre Fristenregelungen bei Schönheitsreparaturen unwirksam sind, neigen Mieter dazu, auch alle anderen Klauseln im Zusammenhang mit der Rückgabe der Mietsache kritisch zu überprüfen. So auch im jetzt entschiedenen Fall. Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Der 1996 abgeschlossene Mietvertrag regelte, dass der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Wörtlich heißt es weiter: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden“.
Am Ende des Mietverhältnisses forderte der Kläger seine Mieter vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Mit der Klage verlangt er rund 7.500 € für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen. Der Vermieter gewann vor dem Amtsgericht. Das Landgericht wies jedoch die Klage ab. Der Bundesgerichtshof hat jetzt das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.
Den Fall nahm der BGH zum Anlass, seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortzuführen. Die Klausel unterschied zwischen lackierten Holzteilen und farbig gestrichenen Holzteilen. Der Bundesgerichtshof führt aus, die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als dem nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückgegeben, sei für sich genommen unbedenklich und führe auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Die Klausel beschränke sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie – isoliert betrachtet – schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Ausgestaltung der Wohnung nicht mehr bestehe, eine Abwägung gegen die Interessen des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten also nicht erfolgen müsse.
Allerdings werde ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem eventuell erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der entspreche, die zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache gefordert sei, die Gefahr in sich berge, beim Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Maß der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre.
Die faktische Einschränkung, die der Mieter hierdurch erleide, sei hinzunehmen, weil das Interesse des Vermieters vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung schützenswert sei, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.
Der BGH hält deshalb eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel für hinnehmbar. Im Lichte dieser Interessenabwägung billigt der BGH auch die Unterscheidung zwischen lackierten Holzteilen und gestrichenen Holzteilen. Hier falle nämlich ins Gewicht, dass eine transparente Lackierung oder Lasur anders als ein deckender Farbanstrich ohne Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile nicht rückgängig gemacht werden könne. Er führt aus, dass der Mieter zu einer Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge habe, nicht berechtigt sei.
BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008, VIII ZR 283/07
Der Vermieter, der seinem Mieter eine Wohnung zur Verfügung stellt, hat grundsätzlich eine Verkehrssicherungspflicht. Er muss von der Wohnung ausgehende Gefahren kurzfristig beseitigen und die Wohnung in einem Zustand halten, die keine Gefahren für den Nutzer birgt. Der Bundesgerichtshof hatte jetzt darüber zu entscheiden, ob der Vermieter von Wohnraum im Rahmen dieser Verkehrssicherungspflicht zur regelmäßigen Generalinspektion von Elektroleitungen und Elektrogeräten in der Wohnung verpflichtet ist. Der Kläger fordert von seinem Vermieter Schadensersatz wegen eines Brandes in der Wohnung. Die Wohnung war mit einer Einbauküche vermietet worden. Im Bereich der Kochnische kam es im Sommer 2006 zu einem Brand. Der Kläger behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Insgesamt macht er wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen einen Schadensersatz von knapp € 3.000 und die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend. Während das Amtsgericht dem Kläger teilweise Recht gab, wies das Landgericht die Klage auf die Berufung des Vermieters insgesamt ab.
Der Bundesgerichthof tritt der Entscheidung des Landgerichts bei und führt dazu folgende Überlegungen an: Der Kläger habe keine Schadensersatzansprüche gegen den beklagten Vermieter. Dieser sei nämlich nicht verpflichtet gewesen, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in der von ihm vermieteten Wohnung ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar träfe den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstrecke sich grundsätzlich auch auf alle Teile des Hauses. Soweit ihm Mängel bekannt werden, von denen eine Gefahr für die Mietwohnung ausgehen könne, müsse der Vermieter deshalb unverzüglich für die Behebung sorgen. Dem Vermieter wird allerdings nicht zugemutet, im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht regelmäßige Generalinspektionen vorzunehmen. Nur dann, wenn im Einzelfall besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen Anlass böten, müsse der Vermieter auch vorsorglich Überprüfungen anstellen. Lagen solche vorausgegangene Störungen nicht vor, so müsse eine regelmäßige Überprüfung der Elektroinstallationen nicht durchgeführt werden. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Mieters zurückgewiesen.
Fazit: Die auf den ersten Blick vermieterfreundliche Entscheidung stellt sich bei näherem Hinsehen auch als mieterfreundliche Entscheidung dar. Würde der Vermieter dazu gezwungen, regelmäßige Elektrochecks durchzuführen, könnten die Kosten nach einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Dies würde zu einer weiteren Verteuerung der Mietnebenkosten führen, wenn der Vermieter zu anlassunabhängigen Kontrolle der Elektroanlagen in regelmäßigen Abständen gezwungen wäre.
BGH Urteil vom 15. Oktober 2008, VII ZR 321/07
Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit einer zwischenzeitlich mehrfach bestätigten Entscheidung aus dem Jahre 2004 die Schönheitsreparaturklauseln der gängigen Mietverträge für unwirksam erklärt, wenn sie starre Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegten. Dieser Rechtsprechung hat sich jetzt auch der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der für das Gewerberaummietrecht zuständig ist, angeschlossen.
Dem lag folgender Fall zugrunde: Der Beklagte hatte von 1991 – 2006 ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. In dem Formularmietvertrag war geregelt, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen. Der Mieter wurde verpflichtet, auf seine Kosten mindestens alle 3 Jahre Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle 5 Jahre die übrigen Räume durch konkret vorgeschriebene Maßnahmen wie Tapezieren, Anstreichen der Wände und Streichen der Heizkörper mit Schönheitsreparaturen zu versehen und dies auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen. Der klagende Vermieter hatte die Feststellung beantragt, dass der Mieter aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Alle drei Instanzen haben die Klage abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof folgt mit seiner Entscheidung der Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht und führt dazu aus, dass nach der gesetzlichen Regelung nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe. Dies folge aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dort ist geregelt, dass der Vermieter das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. In seiner Rechtsprechung hatte es der Bundesgerichtshof allerdings gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen werden könne. Dies sei auch im Wege eines Formularvertrages möglich, wie es der ständigen Praxis entspreche. Ergibt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularvertrag, so ist diese Übertragungsregelung als allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den § 305 ff. BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwendenden Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner (Mieter) des Verwenders (Vermieter) entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Davon ist immer dann auszugehen, wenn der Mieter – wie im entschiedenen Fall – nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen ist, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Der Bundesgerichtshof argumentiert, dass der Vermieter, würde er die Schönheitsreparaturen durchführen müssen, nur abhängig vom Erhaltungszustand der Mietsache tätig werden müsse und somit erst dann zur Renovierung verpflichtet sei, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden sei. Dies dürfe dann, wenn die Renovierungsverpflichtung auf den Mieter übertragen worden sei, für den Mieter nicht anders gelten. Der 12. Zivilsenat hat deswegen für das Gewerberaummietrecht die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angewandt, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche starre Formularklauseln unwirksam ist.
Praxistipp: Für eine Vielzahl von langjährigen Gewerberaummietverträgen ist die Entscheidung von erheblicher Bedeutung, denn sie entbindet den Mieter von der Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Vermieter sollten im Lichte dieser Rechtsprechung neue Mietverträge vom Fachmann ausarbeiten lassen.
BGH, Urteil vom 08. Oktober 2008, XII ZR 84/06
In Zeiten der Notwendigkeit der allgemeinen Energieeinsparung verwundert die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht. Die Klägerin beansprucht von ihrem Mieter die Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen und deren Duldung. Der Mieter wohnt in einem 1920 erbauten Mehrfamilienhaus, welches mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist. Die Vermieterin will das Haus an das Fernwärmenetz anschließen, das durch Kraftwärme-Kopplungsanlagen gespeist wird. Grundsätzlich hat der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB Maßnahmen zu dulden, die der Einsparung von Energie dienen. Dies gilt unabhängig davon, ob mit der Maßnahme auch die Verringerung des Energieverbrauchs verbunden ist. Der Mieter ist gegenüber solchen Maßnahmen nicht schutzlos, er kann einwenden, die Maßnahme bedeute für ihn oder seine Hausangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte. Eine solche Härte kann auch in einer unzumutbaren Mieterhöhung oder starken Steigerung der Betriebskosten liegen.
Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung aus, dass das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei das Vorliegen einer unzumutbaren Härte verneint habe. Der Vermieter hatte dazu im Prozess erklärt, er werde auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichten, nicht aber auf eine mögliche Mieterhöhung im Rahmen des § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Im Ergebnis muss also der Mieter die Modernisierungsmaßnahme dulden.
BGH, Urteil vom 24. September 2008, VIII ZR 275/07
Der Kläger hatte in Mühlheim/Ruhr für den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes Gewerberäume angemietet. Er wollte das bis Ende Februar 2009 laufende Mietverhältnis vorzeitig aus wichtigem Grund schon zum September 2007 kündigen. Zur Begründung führte er gegenüber dem Vermieter an, er leide an einer schweren Krebserkrankung und könne deshalb sein Geschäft nicht weiter betreiben.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einem Prozesskostenhilfeverfahren entschieden, dass die schwere Krebserkrankung dem Mieter kein Recht gebe, die angemieteten Gewerberäume fristlos zu kündigen. Das OLG Düsseldorf begründet seine Entscheidung damit, dass bei einem langfristig angemieteten Gewerberaum der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko der Mieträume trage, auch wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen die Mieträume nicht mehr nutzen könne. Die Erkrankung falle in die Sphäre des Mieters und gebe dem Mieter kein Recht zur fristlosen Kündigung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf bezieht sich in seiner rechtskräftigen Entscheidung darauf, dass auch mit dem Tod des Mieters das Mietverhältnis nicht ende, sondern auf den Erben übergehe. Das Gericht verweist weiter auf die gesetzlichen Regelungen des Wohnungsmietrechts, die hier zwar nicht anwendbar seien, aber selbst dort sei beim Tode des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht der Erben des Mieters nicht vorgesehen, sondern lediglich nach § 564 BGB eine Kündigung innerhalb der Monatsfrist. Das Oberlandesgericht verweist den gewerblichen Mieter auch darauf, dass er sein Risiko begrenzen könne, indem er die Räume untervermiete. Einer Untervermietung dürfe ein Vermieter nur aus wichtigem Grund widersprechen. Die fristlose Kündigung ist deshalb unwirksam.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25. Juli 2008, I-24 W 53/08
Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer Entscheidung vom 5. März 2008 mit der Frage zu beschäftigen, ob das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus gehe und deshalb eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründen kann.
Der Vermieter hatte den Mietvertrag so formuliert, dass er die Bitte enthielt, in der Mietwohnung nicht zu rauchen. Vertraglich wurde ein Rauchverbot nicht vereinbart. Der Mietvertrag enthielt im übrigen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen, die der Überprüfung durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Hinblick auf die dort enthaltene starre Fristenregelung nicht standhielt. Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung aus, dass das Rauchen in einer Mietwohnung nur dann ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache sei, wenn die Verschlechterungen der Mietsache sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderten. Dies muss in jedem Einzelfall beurteilt werden. Im entschiedenen Fall half der Bundesgerichtshof dem Vermieter nicht weiter, weil solche, über die eigentlichen Schönheitsreparaturen hinausgehenden Beschädigungen der Mietsache nicht festgestellt werden konnten. Die Entscheidung verweist darauf, dass die unzureichende Fristenregelung in den Verantwortungsbereich des Vermieters falle und dieser eine Hilfestellung aus dem Fristendilemma nicht dadurch erhalten könne, dass man eine eigenständige Schadensersatzpflicht allein des Rauchens wegen feststelle. Im entschiedenen Falle blieb also der Vermieter auf seinem Schaden sitzen. Der Bundesgerichtshof führt insofern aus, dass ein Mieter, der in der Wohnung rauche und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen an Wänden und Decken verursache, nicht vertragswidrig handle mit der Folge, dass auch keine eigenständige Schadensersatzpflicht begründet werde.
BGH, Urteil vom 5. März 2008; VIII ZR 37/07
Der BGH hatte in einer in Juristenkreisen schon vorab diskutierten und erwarteten Entscheidung darüber zu befinden, ob der Vermieter einen Zuschlag zum Quadratmeterpreis der Miete - über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus - verlangen kann, wenn in seinem Mietvertrag die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist und er deshalb diese Verpflichtung selbst übernehmen muss.
In einer Reihe von Entscheidungen hatte der BGH alle die Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt, die starre Renovierungsfristen enthielten. Vermieter haben dann oft ohne Erfolg versucht, ihre Mietvertragsklauseln zu retten. All diesen Versuchen erteilt der BGH eine Abfuhr, indem er darauf verweist, dass der Gesetzgeber im bürgerlichen Gesetzbuch den Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, der Vermieter könne eine Änderung dieser gesetzlichen Regelung nur durch wirksame Klauseln erreichen, so auch hier.
Das Mietrecht kennt keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, eine Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus durch Zuschläge zu der Vergleichsmiete kann der Vermieter nicht fordern.
Praxistipp: Jeder neue Mietvertrag sollte auf die Gültigkeit seiner Klauseln fachkundig überprüft werden. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sollte auf Vermieterseite kritisch hinterfragt werden. Der Mieter muss einer Änderung seines Mietvertrages mit unwirksamen (alten) Klauseln nicht zustimmen.
BGH Urteil vom 09. Juli 2008; VIII ZR 181/07
Nicht selten kommt es zu der Konstellation, dass der Vermieter wegen Eigenbedarfs eine Wohnung kündigt, dann aber im gleichen Haus eine andere Wohnung frei wird. Wann muss der Vermieter dem Mieter diese Wohnung anbieten oder sich selbst hierauf verweisen lassen mit der Folge, dass die Kündigung unwirksam wird?
In einer Entscheidung vom 4. Juni 2008 hat der BGH seine frühere Rechtsprechung konkretisiert und gefestigt. Der Vermieter hat bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist der wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnung einen solchen Ersatzwohnraum dem Mieter anzubieten. Erfährt der Vermieter zwar schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vom Freiwerden einer anderen Wohnung, wird die Ersatzwohnung jedoch erst nach dem regulären Ende des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietverhältnisses frei, muss er ein solches Angebot nicht mehr machen.
Der BGH will damit denjenigen nicht belohnen, der sich nach einer Kündigung weigert auszuziehen und es auf einen Räumungsprozess ankommen lässt. Wer also nach einer grundsätzlich berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs nur nicht auszieht, um auf ein Wunder zu hoffen, kann für sich vom BGH keine Hilfe erwarten. Vorliegend gab es eine Überschneidung von nur einem Monat, der BGH half jedoch dem gekündigten Mieter nicht. Die klare zeitliche Grenzziehung schafft Rechtsklarheit und hilft, unnötige Prozesse zu vermeiden.
BGH, Urteil vom 4. Juni 2008, VIII ZR 292/07
Kann eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten – gleich aus welchem Grund – nicht erfolgen, hält der BGH fest, dass nur eine Heizkostenabrechnung nach der vermieteten Fläche in Betracht kommt. Nach § 12 HeizkostenVO muss dann eine Kürzung der Kosten um 15% erfolgen. Die Entscheidung ist bei mangelhaften oder fehlenden Messgeräten von besonderer Wichtigkeit, weil der BGH der Abrechnung nach örtlichen Durchschnittwerten eine Absage erteilt.
BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06
§ 550 BGB schreibt für einen Mietvertrag, der länger als 1 Jahr gelten soll, die Schriftform vor. Der BGH bestätigt diese Schriftformanforderung auch für wesentliche Vertragsbedingungen, insbesondere für Klauseln in Bezug auf die Miete, die nur wirksam schriftlich vereinbart werden können. Der Vermieter kommt hier schnell in die Falle des § 550 BGB, wenn er diese Schriftform nicht beachtet.
BGH, Urteil vom 19. September 2007, XII ZR 198/05
Der Bundesgerichtshof lässt eine pauschale Ablehnung der Tierhaltung unter Bezugnahme auf eine Klausel des Mietvertrages, die jede Tierhaltung verbietet, nicht zu. Dieses generelle Tierhaltungsverbot verstoße gegen § 307 Abs.1 BGB. Die Haltung von Kleintieren gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und kann deshalb nicht ausgeschlossen werden. Der Mieter hat einen Anspruch auf die Genehmigung der Tierhaltung durch den Vermieter immer dann, wenn sich die konkrete Tierhaltung nicht als störend erweist. Abzuwägen sind die Interessen des ersuchenden Mieters, des Vermieters und die Belange der anderen Bewohner des Hauses.
BGH, Urteil vom 14. November 2007, VIII ZR 340/06
Der Bundesgerichtshof verbietet die Überwälzung der Zwischenablesegebühren auf den Mieter durch mietvertragliche Klauseln. Bei den Zwischenablesekosten handelt es sich nicht um Betriebs-, sondern um Verwaltungskosten des Vermieters. Der BGH macht dies an dem Argument fest, dass solche Kosten nicht den auf wiederkehrenden Aufwendungen beruhenden Betriebskostenbegriff erfüllen.
BGH, Urteil vom 14. November 2007, VIII ZR 19/07

References: § 569
 § 573
 BGH 
 § 569
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 556
 BGH 
 § 556
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 229
 § 556
 § 307
 BGH 
 BGH 
 § 556
 § 535

BGH 
 BGH 
 § 536
 BGH 
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 § 573
 § 573
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 § 556
 § 421
 § 573
 § 307
 § 307

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 § 27
 § 2
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 § 2

BGH 
 § 558
 BGH 
 § 558
 § 558
 BGH 
 § 241
 § 1
 § 558
 § 558
 BGH 
 BGH 
 § 314
 § 314
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 558
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 554
 § 242
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 28
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 573
 BGH 
 § 573
 BGH 
 § 307
 § 556
 § 556
 § 556
 § 278
 § 576
 § 556
 § 259
 § 556
 § 27
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 556
 § 9
 BGH 
 BGH 
 BGH 

BGH 
 § 535
 § 305
 § 307
 § 554
 § 559
 § 558
 § 564
 BGH 
 BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 12
 BGH 

§ 550
 BGH 
 § 550
 § 307
 BGH