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Timestamp: 2019-08-24 11:16:59+00:00

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Wann entsteht der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers? - JUSTUS Rechtsanwälte
22 0 383/05
LG Coburg, Urteil vom 21.09.2005 – 22 O 383/05 (rechtskräftig)
hat die Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Coburg, Richterin Wolf, aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16.08.2005 für Recht erkannt:
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Parteien streiten um Maklerprovision.
Die Eltern der Beklagten, die Eheleute waren Eigentümer des mit einem Zweifamilienhaus in ### bebauten Grundstücks.
Nachdem die Gläubigerbank, die ### am 20.02.2001 einen Versteigerungsvermerk im Grundbuch bezüglich dieses Grundstücks hatte eintragen lassen, wollten die Eheleute ### das Grundstück verkaufen. Ihre Preisvorstellung lag bei 355.000,00 EUR. Ein der Klägerin am 20.04.2002 erteilter, auf 6 Monate befristeter Vermittlungsauftrag führte zu keinem Verkauf des Grundstücks.
In der Folge setzte das Amtsgericht ### einen Versteigerungstermin auf den 3.12.2004 fest.
Um doch noch einen günstigen Verkaufserlös zu erzielen, beauftragte die Gläubigerbank – die ### – die Klägerin, einen Käufer für das Grundstück zu finden. Die Klägerin hatte im Herbst 2004 Interessenten gefunden, die das Grundstück zu einem Preis von 210.000,00 EUR erwerben wollten. Mit dieser Kaufpreishöhe erklärte sich die ### einverstanden.
Die Beklagte entschloss sich, einen Erwerb des Grundstücks ihrer Eltern zum gleichen Preis zu versuchen. Durch den Finanzmakler, wurde zu diesem Zweck eine Finanzierung durchgerechnet, in die auch die Maklerprovision der Klägerin einkalkuliert wurde. Die Finanzierung über Herrn #### scheiterte.
Bei dem Versteigerungstermin vom 3.12.2004 fand sich kein Bieter.
Ende des Jahres 2004 erwarb die Beklagte das Grundstück zu einem Preis von 210.000,00 EUR, nachdem eine Finanzierung über die ### zustande gekommen war.
Mit Schreiben der Klägerin vom 17.12.2004 wurde der Beklagten eine Maklerrechnung über 7.308,00 EUR übermittelt. Die Beklagte sandte diese an die Klägerin zurück und lehnte am 29.12.2004 jegliche Zahlung ab.
Die Klägerin behauptet, der Zeuge #### sei lediglich ihr Angestellter und hätte anlässlich eines Treffens im Oktober 20.04 der Beklagten alle rechtlichen und finanziell relevanten Belange im Zusammenhang mit einem Erwerb des elterlichen Grundstücks, insbesondere Kosten, Versicherung, Wohn- bzw. Mietrecht der Eltern, erläutert. Die Beklagte habe sich den Kauf noch einmal überlegen wollen, ein paar Tage später aber bei der Klägerin angerufen und mitgeteilt, dass sie sich zum Kauf entschlossen habe. Die Beklagte habe sie (Klägerin) damit beauftragt, den vorhandenen Kaufinteressenten abzusagen und mit der Gläubigerbank Kontakt bezüglich eines Erwerbs durch die Beklagte zu einem Preis von 210.000,00- EUR aufzunehmen.
Im Auftrag der Beklagten habe sie einen Notartermin vereinbart und einen Kaufvertragsentwurf besorgt, den der Zeuge #### mit der Beklagten ausführlich besprochen habe.
Der Zeuge #### habe die Beklagte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auf eine Maklercourtage ihrerseits nicht verzichtet werde. Die Beklagte habe zugesagt, die ihr (Klägerin) zustehende Maklerprovision zum Notartermin mitzubringen.
Die Klägerin behauptet ferner, eine Maklerprovision in Höhe von 3% des Grundstücksverkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer, d.h. insgesamt 3,48% des Kaufpreises, sei üblich und angemessen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 7.308,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 30.12.2004 sowie 287,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Sie behauptet, sie (Beklagte) und ihre Eltern seien lediglich an Herrn ### herangetreten, um eine Finanzierung mit diesem durchzusprechen. Ihre Eltern hätten den vorhandenen Interessenten abgesagt, da diese (Interessenten) sich anlässlich der Besichtigung ungebührlich verhalten hätten. Herr ### habe eigenmächtig einen Notartermin für die Beklagte vereinbart. Die Zahlung einer Maklerprovision sei nie zugesagt worden.
Sie ist der Ansicht, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, da nicht ersichtlich sei, dass es sich bei Immobilien nicht um Herrn ‚#### persönlich, sondern um eine GbR handele, deren Gesellschafterinnen ##### und ##### seien.
Wegen der näheren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 16.08.2005 (Bl. 28/48 d. A.) verwiesen.
Der Rechtsstreit wurde mit Beschluss vom 06.07.2005 auf die Einzelrichterin übertragen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Einvernahme der Zeugen #### und #### sowie ####. Wegen des Beweisergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.08.2005 (Bl. 28/48 d. A.) Bezug genommen.
Insbesondere ist die klagende GbR parteifähig gem. § 50 ZPO 1 (vgl. Palandt, 64. Aufl., § 705 BGB Rdnr. 24a).
Der Klägerin steht der begehrte Maklerprovisionsanspruch gem. 652 BGB nicht zu.
Die Aktivlegitimation der Klägerin ist gegeben.
Ausweislich der als Anlage K 3 vorgelegten Gewerbeanmeldung vom 15.03.2004 wird #### Immobilien in Form einer GbR betrieben. Gesellschafterinnen sind #### und ####. Nachdem die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts höchstrichterlich anerkannt worden ist, kann die Klägerin selbst Inhaberin von Rechten und Pflichten sein, d.h. auch Gläubigerin eines Anspruchs auf Maklerprovision.
Unterstellt ein Maklervertrag ist im vorliegenden Fall zustande gekommen, ist jedenfalls die Klägerin und nicht der Zeuge persönlich Vertragspartner der Beklagten geworden.
Gem. § 164 Abs. 1 BGB wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll. Nur, wenn der Wille in fremden Namen zu handeln nicht erkennbar hervortritt, liegt ein Eigengeschäft des Vertreters vor.
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus den Umständen, dass gegenüber der Beklagten nicht der Zeuge #### persönlich, sondern die Klägerin ### aufgetreten ist.
Unschädlich ist, dass die Gesellschaftsform nach außen nicht ausdrücklich gekennzeichnet wird. Derartige Zusätze sind zulässig, aber nicht vorgeschrieben. Durch den Namen der Gesellschaft darf lediglich keine Verwechslungsgefahr mit einer kaufmännischen Firma entstehen. Da der Zeuge #### selbst kein Immobilienmaklerbüro in Form einer Einzelfirma betreibt, sondern Angestellter der Klägerin ist, besteht keine derartige Verwechslungsgefahr.
Der Zeuge #### ist im Rechtsverkehr für „#### Immobilien“ aufgetreten. Dies ergibt sich insbesondere aus der Aussage des Zeugen ####: „Es hat immer geheißen #### Immobilien.” Dass die Beklagte, die Zeugen #### und ##### unter Umständen auch die Mitarbeiter der Gläubigerbank die Vorstellung hatten, dass hinter diesem Namen der Zeuge. persönlich steht, und damit einer Fehlvorstellung hinsichtlich der Inhaberschaft von Immobilien unterlagen, ist unerheblich. Sämtlichen Personen war jedenfalls bewusst, dass ihnen Herr ### als “Immobilienmakler” gegenüberstand. Damit liegt ein unternehmensbezogenes Geschäft vor, bei. dem der Wille der Beteiligten im Zweifel dahin geht, dass der Betriebsinhaber Vertragspartner werden soll. Der Inhaber wird in diesem Fall auch dann aus dem Rechtsgeschäft berechtigt und verpflichtet, wenn die Gegenpartei den Vertreter für den Betriebsinhaber hält oder sonst unrichtige Vorstellungen über die Person des Betriebsinhabers hat (vgl. Palandt, 64. Aufl., § 164 BGB Rdnr. 2).
Der Klägerin steht der begehrte Provisionsanspruch gegen die Beklagte gem. § 652 Abs. 1 BGB dennoch nicht zu:
Zwar steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde. Allerdings war die Tätigkeit der Klägerin nicht ursächlich für das Zustandekommen des Hauptvertrages.
Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag gem. § 652 BGB geschlossen worden.
Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin bereits für die Gläubigerbank, die #####, auf Verkäuferseite als Makler tätig geworden ist. Eine unzulässige Doppeltätigkeit gem. § 654 BGB ist nicht gegeben, denn ein ausdrückliches Verbot der Doppeltätigkeit liegt nicht vor. Dass sie erkennbar dem Willen des Auftraggebers zuwider läuft oder durch sie ein Interessenkonflikt entsteht (vgl. Staudinger/Reuter, 2003, § 654 BGB Rdnr. 4), ist nicht ersichtlich.
Der Makler, der im Auftrag des Verkäufers ein Objekt zum Kauf anbietet und der auch vom Käufer eine Provisionszahlung erwartet, muss diesen auf seine Provisionspflicht hinweisen. Das Gericht ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Klägerin, vertreten durch den Zeugen ####, dieser Hinweispflicht nachgekommen ist und der Beklagten hinreichend bewusst war, dass die Klägerin von ihr im Falle ihres Erwerbes Maklerprovision verlangen wird.
Während der Zeuge #### erklärte, ausdrücklich darauf hingewiesen zu haben, dass er auch von der Beklagten Provision verlange, womit diese einverstanden gewesen sei, bestritten die Eltern der Beklagten, die Zeugen ####, dass ein derartiger Hinweis erfolgt sei.
Die Schilderung des Zeugen #### einerseits als auch die Schilderungen der Zeugen #### andererseits waren für sich gesehen glaubhaft und überzeugend. Unter Berücksichtigung der glaubhaften Aussage des Zeugen #### ist das Gericht aber von der Richtigkeit der Aussage des Zeugen #### überzeugt.
Der Zeuge #### hat mit der Beklagten eine Finanzierungsmöglichkeit zum Erwerb des elterlichen Grundstücks durchgesprochen. Er hat glaubhaft ausgesagt, dass während dieser Gespräche auch die Maklerprovision der Klägerin in die Kosten des Grundstückserwerbs einkalkuliert wurden. Zwar konnte er sich nicht mehr daran erinnern, ob die Zahlung einer Maklerprovision ausdrücklich angesprochen wurde. Insofern ist es möglich, dass der Zeuge #### regelmäßig bei derartigen Finanzierungsbesprechungen die Zahlung einer Maklerprovision einkalkuliert, weil diese in der Regel auch anfällt. Insbesondere wusste er anfangs auch nicht, dass die Beklagte die Tochter der Verkäufer ist, so dass er berechtigterweise davon ausgehen konnte, dass Maklerprovision anfällt, nachdem er vom Zeugen angesprochen worden war. Aber spätestens bei der Finanzierungsanfrage an die Bank muss die Zahlung der Maklerprovision ausdrücklich angesprochen worden sein. Dies hat der Zeuge #### glaubhaft bestätigt und in diesem Zusammenhang erklärt, hinsichtlich der anfallenden Erwerbsnebenkosten für die Antragstellung einen Tausch zwischen der anfallenden Maklerprovision und der nicht anfallenden Grunderwerbsteuer aufgrund des Erwerbs in gerader Linie vorgenommen zu haben. Dies ist kein regelmäßiges Vorgehen bei Stellung einer Finanzierungsanfrage. Diesem abgesprochenen Vorgehen ist die Beklagte weder schriftsätzlich noch in der mündlichen Verhandlung vom 16.08.2005 entgegengetreten.
Der Zeuge #### erschien dem Gericht absolut glaubwürdig. Er verstrickte sich nicht in Widersprüche und erweckte nicht den Eindruck, zugunsten einer Partei unwahre Tatsachen vorzuspiegeln oder tatsächliche Geschehnisse zu verschleiern. Es war nicht ersichtlich, dass er zum Zeugen und damit auch zu der Klägerin, in irgendeiner näheren Beziehung stehen würde. Aus dem Ausgang dieses Prozesses kann er keinen erkennbaren Vorteil ziehen. Dementsprechend hat er neutral und distanziert ausgesagt.
Auch der Zeuge #### war glaubwürdig. Er hat seine Aussage ruhig und überzeugend gemacht. Obwohl er erkennbar im Lager der Klägerin stand, vermochte das Gericht nicht festzustellen, dass er zu Gunsten der Klägerin unwahre Angaben gemacht hat.
Obwohl die Zeugen ##### sehr emotional ausgesagt haben, waren auch sie glaubwürdig. Der Zeuge #### reagierte recht ungehalten darauf, dass die Klägerin von der Beklagten Maklerprovision fordert. Den Zeugen war anzumerken, dass sie im Lager der Beklagten standen. Andererseits waren sie in die gesamte Angelegenheit selbst persönlich involviert, da das von der Beklagten gekaufte Grundstück nur aufgrund ihrer finanziellen Notlage verkauft werden musste bzw. bereits zur Zwangsversteigerung stand. Angesichts dessen war ihre Emotionalität durchaus nachvollziehbar.
Dennoch folgt das Gericht der Aussage. des Zeugen ####. Die Beklagte wusste, dass die Klägerin von ihr Maklerprovision fordern wird. Ansonsten wäre nämlich nicht verständlich, warum sie einer Aufnahme der Maklerprovision in die Finanzierungsanträge durch den Zeugen nicht widersprochen hat. Ein solcher Widerspruch wäre aber veranlasst gewesen. Zwar hätten mögliche kreditgebende Banken die Nebenkosten, d.h. auch die Maklerprovision, nach der glaubhaften Aussage des Zeugen nicht mitfinanziert; diese hätten mit Eigenkapital finanziert werden müssen. Allerdings besteht kein Zweifel daran, dass eine Person kreditwürdiger ist, je weniger finanzielle Belastungen sie hat. Die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision in einer Größenordnung von über 7.000,00 EUR stellt für eine einfache Angestellte wie die Beklagte eine erhebliche Belastung dar, die die Kreditwürdigkeit einschränken kann.
Voraussetzung einer verdienten Maklerprovision ist allerdings weiterhin, dass die Maklertätigkeit für das Zustandekommen des Vertrages ursächlich geworden ist. Daran fehlt es hier.
Die Leistung des Maklers muss im Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder in dessen’ Vermittlung bestehen.
Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages besteht in der Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber – den Kaufinteressenten -, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dabei können das nachgewiesene Objekt und sogar die Abschlussmöglichkeit dem Kaufinteressenten bekannt sein, wenn der Makler zusätzliche Informationen liefert, die den Kaufinteressenten veranlassen, sich um das Objekt zu bemühen (vgl. Palandt, 64. Aufl., § 652 BGB Rdnr. 25). Eine solche Nachweismaklertätigkeit konnte die Klägerin nicht mehr erbringen, da der Beklagten als Tochter der Verkäufer die Kaufgelegenheit bekannt war. Die Klägerin hat der Beklagten auch keine zusätzlichen Informationen geliefert, die sie veranlassten, sich um den Kauf des elterlichen Hauses zu bemühen. Denn nach dem eigenen Klägervortrag war es die Mutter der Beklagten, die nach einem
möglichen Kauf durch die Tochter – die Beklagte – bei der Klägerin nachgefragt hat. Die Tätigkeit der Klägerin setzte erst zu einem Zeitpunkt ein, in dem die Beklagte bereits entschlossen war, sich um das Objekt zu bemühen. Der Anlass ging nicht von der Klägerin aus.
Aber auch eine Vermittlungsmaklertätigkeit der Klägerin ist im Rahmen des Erwerbs durch die Beklagte nicht gegeben. Eine solche erfordert die Einwirkung auf den zukünftigen Hauptvertragspartner seines Auftraggebers mit dem Ziel der Herbeiführung des Hauptvertrages. Die Unterstützung des Auftraggebers ohne Beteiligung an den Verhandlungen reicht nicht aus (vgl. Staudinger/Reuter, 2003, §§ 652, 653 BGB Rdnr. 42).
Die Vermittlung setzt voraus, dass der zukünftige Hauptvertragspartner nicht von vornherein bereit ist, mit dem Auftraggeber zu dessen Bedingungen abzuschließen. Wie der Nachweis entfällt, wenn wegen der Vorkenntnis des Auftraggebers nichts nachzuweisen ist, so entfällt die Vermittlung, wenn es wegen fehlender Divergenz zwischen den zukünftigen Hauptvertragspartnern nichts zu vermitteln gibt, so dass das Einigsein der zukünftigen Hauptvertragspartner den Provisionsanspruch des Vermittlungsmaklers ausschließt (vgl. Staudinger/Reuter, 2003, §§ 652, 653 BGB Rdnr. 43)
Zu beachten ist vorliegend, dass die Zwangsversteigerung des Hausgrundstücks der Eheleute angeordnet war. Dies hat gem. § 23 Abs. 1 ZVG die Wirkung eines Veräußerungsverbots für den Eigentümer zur Folge. Daher konnten die Eheleute nur mit Zustimmung der Gläubigerbank über das Hausgrundstück verfügen. Deshalb musste das Einverständnis der Gläubigerbank zu einem möglichen Kauf-/Verkaufspreis erzielt werden, so dass zunächst eine Einwirkung auf die Gläubigerbank erforderlich war. Eine solche Einwirkung seitens der Klägerin auf die Gläubigerbank hat im Rahmen der Verhandlungen mit der vorhandenen Interessentin Frau ### stattgefunden. Dies ergibt sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen #### wonach die Interessentin ### das Haus zum Preis von 210.000,00 EUR erwerben wollte. Daraufhin verhandelte er mit Herrn #### von der #### mit dem Ergebnis, dass sich die Gläubigerbank mit einem Kauf-/Verkaufspreis von 210.000,00 EUR einverstanden erklärte. Die Klägerin hat damit Vermittlungstätigkeit im Sinne des § 652 BGB erbracht.
Gem. § 652 Abs. 1 BGB muss der Hauptvertrag aber infolge des Nachweises bzw. der Vermittlung des Maklers geschlossen werden. Erforderlich, aber keineswegs ausreichend ist, dass der Makler eine Bedingung gesetzt hat, die nicht hinweggedacht werden kann, ohne dass der Erfolg – das Zustandekommen des Hauptvertrages – entfällt. Der Hauptvertrag wurde zwischen den Eheleuten ### und der Beklagten geschlossen. Ohne die Tätigkeit der Klägerin für die Interessentin ### – das erzielte Einverständnis der ##### mit einem Kaufpreis von 210.000,00 EUR – hätte die Beklagte möglicherweise nicht in Betracht gezogen, das elterliche Grundstück zu erwerben. Für eine kausale Vermittlungstätigkeit muss aber noch hinzukommen, dass gerade die im Maklervertrag vorausgesetzte Tätigkeit den Hauptvertragsschluss bewirkt hat. Dabei darf der Hauptvertragsschluss nicht zufälliges Ergebnis der Nachweis- bzw. Vermittlungstätigkeit sein, sondern die Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages muss Gegenstand des Nachweises bzw. der Vermittlung gewesen sein. Die Vertragsgelegenheit, die der Auftraggeber durch den Abschluss des Hauptvertrages genutzt hat, muss sich als vom Makler (und nicht vom Auftraggeber selbst oder anderen Personen) beschafft darstellen (vgl. BGH NJW 1976, 1844, Staudinger/Reuter, 2003, §§ 652, 653 BGB Rdnr. 117).
Die Entstehung des Anspruchs auf Maklerlohn setzt also eine Tätigkeit des. Maklers voraus, die sich auf die Vermittlung gerade desjenigen Vertrages bezog, für dessen Abschluss Provision verlangt .wird. Nur diejenigen Tätigkeiten des Maklers können in den Kreis der mitursächlich erheblichen Umstände einbezogen werden, die gerade auf die Vermittlung des in Frage stehenden Geschäfts zwischen den vorgesehenen Parteien abzielten (vgl. BGH NJW 1976, 1844).
Derartige Tätigkeiten hat die Klägerin nicht erbracht bzw. auch nicht erbringen können.
Das Einverständnis der Bank mit einem Kaufpreis von 210.000,00 EUR lag vor, bevor die Klägerin von dem beabsichtigten Erwerb durch die Beklagte Kenntnis erlangte.
Dieses Kaufpreiseinverständnis war auch nicht personengebunden. Vielmehr war es der Gläubigerbank egal, wer das Grundstück erwirbt, solange nur ein Kaufpreis von 210.000,00 EUR erzielt wird. Dies bestätigte insbesondere der Zeuge
Zu beachten ist ferner, dass die Anordnung der Zwangsversteigerung des Hausgrundstücks nicht zur Folge hatte, dass die alleinige Entscheidungsbefugnis über den Verkauf des Hausgrundstücks bei der Gläubigerbank lag. Die Eheleute ### hätten sich noch immer einem Verkauf des Grundstücks an einen bestimmten Interessenten, auch an die Interessentin ###, widersetzen können.
Ob die Absage der Erwerbsmöglichkeit für die Interessentin ### seitens der Klägerin erfolgte, bedarf keiner abschließenden Beurteilung. Denn es steht bereits nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die ursprünglich vorhandene Interessentin, ####, das Hausgrundstück tatsächlich erworben hätte. Die Zeugin erklärte in diesem Zusammenhang glaubhaft, dass diese Interessentin erst ihr eigenes Haus hätte verkaufen müssen. Dies bestätigte auch der Zeuge ####. Außerdem hätte für sie die Möglichkeit bestanden, das Haus auch im Versteigerungstermin am 03.12.2004 zu ersteigern.
Die Eigentümer, die Eheleute ###, und die Beklagte hatten sich ohne die Mitwirkung der Klägerin entschieden, einen Kauf des Grundstücks zum Preis von 210.000,00 EUR durch ‘die Beklagte zu versuchen. Die zukünftigen Hauptvertragspartner waren sich bereits vor dem Tätigwerden der Klägerin über die Bedingungen des Kaufvertragsabschlusses, insbesondere die Höhe des Kaufpreises, einig. Wegen der fehlenden Divergenz zwischen den zukünftigen Hauptvertragspartnern gab es für die. Klägerin nichts mehr zu vermitteln.
Eine andere als Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit, mag sie auch nützlich gewesen sein und den Vertragsschluss gefördert haben, zum Beispiel sachkundige Beratung, bringt den Provisionsanspruch aber nicht zur Entstehung (vgl. Palandt, 64. Aufl., § 652 BGB Rdnr. 24).
Die Beklagte hat Dienste der Klägerin in Anspruch genommen, die den Vertragsschluss mit ihren Eltern, den Zeugen sicherlich gefördert haben. Diese erbrachten Dienste reichen aber nicht aus, um den Provisionsanspruch der Klägerin entstehen zu lassen. Die Leistungen bezogen sich auf die Durchführbarkeit des Erwerbs durch die Beklagte – Finanzierung – und bestanden in der Beratung der Beklagten über die mit einem Erwerb verbundenen Nachteile, insbesondere Kosten, Risiken und Vorteile, nicht aber in einer Vermittlung im Sinne des § 652 BGB.
Die Vermittlungstätigkeit der Klägerin bezog sich lediglich auf das Zustandekommen eines Vertrages mit der Interessentin. Die frühere Vermittlungstätigkeit der Klägerin gegenüber dieser Interessentin hat sich auf die Entschließung der Beklagten lediglich rein objektiv ausgewirkt, der Zusammenhang zwischen der Vermittlertätigkeit der Klägerin und dem Abschluss des Hauptvertrages durch die Beklagte ist aber ein rein zufälliger; die Provision ist daher nicht verdient. Ausnahmen sind nur dort angebracht, wenn zwischen dem Vorinteressenten und der späteren Vertragspartei besonders enge persönliche (nahe Familienangehörige) oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestanden (vgl. BGH NJW 1976, 1844). Derartige Beziehungen bestanden aber nicht zwischen der ursprünglichen Interessentin und der späteren Erwerberin – der Beklagten.
Zwar kann das Erfordernis des ursächlichen Zusammenhangs abbedungen werden. Eine solche Abrede muss jedoch, da sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, eindeutig und im Wege der Individualvereinbarung von den Parteien in der Regel ausdrücklich getroffen sein (vgl. BGH NJW 1986, 346). Für eine derartige Abrede bestehen keine Anhaltspunkte, so dass ein Vertrag mit dem Regelinhalt des § 652 BGB und damit dem Kausalitätserfordernis anzunehmen ist.
Da ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Maklerprovision in Höhe von 7.308,00 EUR gem. § 652 Abs. 1 BGB nicht gegeben ist, besteht auch kein Anspruch auf Erstattung außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten. Aus demselben Grund entfällt ein Anspruch auf Zinsen.
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References: § 50
 § 705
 § 164
 § 164
 § 652
 § 652
 § 654
 § 654
 § 652
 § 23
 § 652
 § 652
 BGH 
 BGH 
 § 652
 § 652
 BGH 
 BGH 
 § 652
 § 652