Source: https://supremo.vlex.es/vid/compraventa-4-500-17743633
Timestamp: 2019-08-21 01:00:28+00:00

Document:
STS, 20 de Febrero de 1996 - Jurisprudencia - VLEX 17743633
Número de Recurso: 2597/1992
"COMPRAVENTA. No se trata de opción de compra sino de un contrato perfeccionado de compraventa, lo que constituye una calificación certera que se funda en el examen de lo estipulado, motivación también suficiente aunque no se citen preceptos legales, pues obviamente se presupone la aplicación de los rectores de la interpretación de los contratos que conducen a afirmar que ""se configura un contrato de compraventa perfeccionado, por precio cierto 4.500 ptas. el m2, aplicable a las dos parcelas transmitidas, si bien se difieren determinadas obligaciones derivadas del contrato, cuales son el pago del resto del precio y de entrega de los fines objeto de venta a que se otorgue licencia por el Ayuntamiento de Gijón, al estudio de detalle y parcelación a verificar ante la Administración"". Se desestima la casación. "
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Oviedo (Sección 5ª), como consecuencia de autos de juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Gijón, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por Dª Luisa, representada por el Procurador D. Antonio de Palma Villalón y asistida por el Letrado D. José Antuña Alonso, en el que son recurridos D. Felixy D. Mariano, representados por el Procurador D. José Ignacio de Noriega Arquez y asistidos por el Letrado D. Alfonso Fano Rodríguez.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Gijón, fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía núm. 59/90, promovidos a instancia de Dª Luisa, representada por el Procurador D. Jorge Somiedo Tuya y asistida del Letrado D. José Antuña Alonso; contra D. Felixy D. Mariano, representados por el Procurador D. Aníbal Panero Pozuelo y asistidos del Letrado D. Angel Suardiaz, sobre reclamación de cantidad.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "...dicte sentencia estimando totalmente esta demanda y declarando rescindido el contrato entre demandante y demandados a que se refiere el hecho y documentos primero a esta demanda, con devolución por la actora Doña Luisade las arras pactadas, duplicadas, por la cantidad de dos millones de pesetas, a cuyo percibo tienen derecho los demandados D. Felixy D. Mariano; declarándose el derecho de dichos demandados a percibir las mencionadas arras duplicadas, más la mitad de todos los gastos que hubiesen soportado como consecuencia del contrato y conforme a la cláusula cuarta del mismo, según justifiquen en prueba o en ejecución de sentencia; y con condena en las costas del juicio a los demandados".
Admitida a trámite la demanda los demandados la contestaron alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimaron de aplicación y terminaron suplicando al Juzgado: "...dictar en su día sentencia por la que, con desestimación íntegra de la demanda, absuelva a los demandados de la misma, con imposición de las costas a la demandante".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 11 de Junio de 1991, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por Dª Luisa, representada por D. Jorge Somiedo Tuya, contra D. Felixy D. Mariano, representados por D. Aníbal Panero Pozuelo, debo absolver y absuelvo a éstos de sus pedimentos, condenando expresamente en costas a la actora".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Oviedo (Sección 5ª) dictó sentencia con fecha 26 de Mayo de 1992, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Gijón, en autos de juicio de menor cuantía núm. 59/90, debemos confirmar y confirmamos en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en la presente alzada".
El Procurador D. Antonio de Palma Villalón, actuando en nombre y representación de Dª Luisa, formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
Motivo Primero: "Al amparo del número 4º del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción de la Ley 10/92 de 30 de abril, por infracción de la Jurisprudencia sobre el Contrato de Opción, e infracción del artículo 1281 párrafo primero del Código Civil sobre interpretación de los contratos, por cuanto la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 26 de Mayo de 1992, califica de contrato de compraventa perfeccionado el contenido en el documento privado de 24 de Marzo de 1988, suscrito entre las partes, y presentado como documento número uno de la demanda, cuando realmente y a juicio de esta parte, con arreglo a los términos del propio documento, contiene un Contrato de Opción, preparatorio de una compraventa (con cláusula de arras penitenciales)".
Motivo Segundo: "Al amparo del número 4º del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, reformado por la Ley 10/92 de 30 de abril, por infringir la sentencia recurrida, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el contrato de opción y los artículos 1281, párrafo segundo, y 1282 del Código Civil sobre interpretación de los contratos".
Motivo Tercero: "Al amparo y por infracción del artículo 24.1 de la Constitución Española sobre la tutela judicial efectiva, y del artículo 120.3 de la misma Constitución sobre motivación de las sentencias, e infracción de la Jurisprudencia dictada sobre la cuestión, puesto que la sentencia recurrida en su Fundamento Jurídico Tercero, que trasciende y fundamenta su Fallo, declara que en el documento de autos se configura un contrato de compraventa perfeccionado, pero sin expresar las razones de Hecho y de Derecho que lo fundamente".
Motivo Cuarto: "Al amparo del número 4º del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil según la Ley 10/92 de 30 de Abril, por infracción de los artículos 1281 y 1282 sobre interpretación de los contratos; y del artículo 1454 sobre el pacto o contrato de arras penitenciales, todos ellos del Código Civil, por cuanto la sentencia recurrida estima por la cláusula segunda del contrato de autos de 24 de Marzo de 1988 contiene un pacto de arras confirmatorias del contrato de compraventa y no un pacto de arras penitenciales que a juicio de esta parte, resulta de los términos de dicho contrato y de los actos coetáneos de las partes, y los posteriores especialmente de esta parte recurrente, que expondremos a continuación".
Motivo Quinto: "Al amparo del número 4º del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción actual, por infringir la sentencia recurrida el art. 1º número 1 apartado 6 del Código civil y la Jurisprudencia de la Sala a que nos dirigimos contenida en las sentencias de 20 de Mayo de 1967, 19 de Octubre de 1984 sobre el pacto de las arras penitenciales, cuando declaran que "la mediación de arras o señal en el contrato, en defecto de otra voluntad claramente manifestada, confiere, según el artículo 1454 del Código civil, facultad a ambas partes para rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas...", añadiendo, -a mayor abundamiento- que aún cuando "la voluntad no pareciere clara, ya sea por parquedad o confusión, ha de ser objeto de interpretación conforme a las normas generales, y cuando en definitiva, de dicha interpretación se puede deducir solamente la voluntad inequívoca de los contratantes de que medien arras en el contrato, sin especificar sus consecuencias, procederá la aplicación en forma supletoria, del único precepto legal que bajo ese nombre regula la institución... razones que abonan la pertinente aplicación del artículo 1454...". Añadiendo asimismo, dicha sentencia de 20 de Mayo de 1967, que tampoco es obstáculo que a la cantidad entregada como arras o señal, se le de el carácter de pago a cuenta, pues en definitiva las "arras" siempre tienen el carácter de "pago", en caso de cumplimiento del contrato".
Admitido el recurso de casación formulado y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Ignacio de Noriega Arquer, en representación de D. Felixy D. Mariano, presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando: "...dicte en su día sentencia por la que declare no haber lugar al recurso, con imposición de las costas del mismo a la recurrente y pérdida del depósito constituido".
Por esta Sala se acordó señalar para la celebración de la vista el día 8 de Febrero de 1996, en que ha tenido lugar.
Dª Luisa, hoy recurrente, instó en la demanda, según consta en el Suplico de la misma, que se declarase rescindido el contrato celebrado en 24 de Marzo de 1988 con los demandados, D. Felixy D. Mariano, con devolución por la actora "de las arras pactadas, duplicadas, por la cantidad de dos millones de pesetas, a cuyo percibo tienen derecho los demandados" y, en el Fundamento de Derecho segundo de dicha demanda se cita, sobre el fondo del asunto, el art. 1454 del Código civil y se califican las arras como penitenciales invocando el derecho de la Sra. Luisa"a separarse del contrato, devolviendo duplicadas las arras, conforme a lo pactado expresamente entre las partes"; se tiene, por tanto, que se ejercitó la facultad de desistimiento o resolución contractual implicada en el art. 1454 para el caso de que el vendedor se allane a devolver duplicadas las arras. Desestimada la demanda por el Juzgado de 1ª Instancia, la sentencia fue confirmada en apelación y ahora se impugna en casación formulando cinco motivos, todos ellos al amparo del núm. 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el primer motivo se acusa "infracción de la jurisprudencia sobre el contrato de opción, e infracción del art. 1281 párrafo primero del Código civil sobre interpretación de los contratos, por cuanto la sentencia de la Audiencia Provincial... califica de contrato de compraventa perfeccionado el contenido en el documento privado de 24 de Marzo de 1988... cuando realmente... con arreglo a los términos del propio documento, contiene un contrato de opción, preparatorio de una compraventa (con cláusula de arras penitenciales)", a cuyo respecto ha de advertirse, en primer lugar, que la interpretación y subsiguiente calificación del contrato es facultad del Tribunal de instancia y ha de mantenerse en casación salvo que resulte ilógica o infrinja la normativa de los artículos 1281 y ss. del Código civil (Ss. de 24 de Febrero, 20 de Marzo y 16 de Octubre de 1992 y 7 de Noviembre y 27 de Diciembre de 1995, entre otras), lo que no acontece en este caso, dado que: a) Si bien consta en el documento privado de fecha 24 de Marzo de 1988 que "Dª Luisada una opción de venta" y la frase "concedida la opción de venta", no ofrece duda que la intención común de las partes -de cuya indagación realmente se trata (art. 1281 del C.c. y sentencia de 2 de Febrero de 1975), sin que se pueda encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato (Sª de 30 de Noviembre de 1964), lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el art. 1285 del C.c. (Sª de 18 de Junio de 1992)- fue perfeccionar un contrato de compraventa (también se hace referencia a "formalizar el presente documento de compraventa" y a "compradores" y "vendedora"), y así lo demuestra que "como parte del precio, y en concepto de arras o señal, la vendedora declara recibir a la firma del presente documento, sirviendo el mismo de recibo, la cantidad de un millón (1.000.000.-) de pesetas" (estipulación segunda) y que "el resto hasta el total del precio, será hecho efectivo por los compradores en el momento en que el Ayuntamiento de Gijón dé la licencia correspondiente del estudio de detalle y parcelación, y que será entregado en el Ayuntamiento, como máximo dentro del próximo mes de Abril, por parte de los compradores" (estipulación tercera); b) La propia conceptuación por la recurrente de que la transcrita estipulación segunda configura unas arras penitenciales (art. 1454 del C.c.) presupone la celebración de la compraventa, pues carecería de sentido en el marco del derecho de opción; y c) El aplazamiento del pago del resto del precio al momento en que se otorgue la licencia referida en la estipulación tercera en nada contradice la existencia de la compraventa, ya que se trata de un pacto perfectamente incardinable en la misma. Ha de decaer, en consecuencia, el motivo examinado, así como el formulado como segundo en que, con carácter subsidiario respecto al anterior, se insiste en combatir la interpretación realizada por el Tribunal "a quo" alegándose que la efectividad de la adquisición de las parcelas por los ahora recurridos dependería del otorgamiento de la licencia municipal y que aquéllas deberían ser "asignadas de común acuerdo entre ambas partes", de donde, en opinión de la recurrente, resultaría que nos hallamos ante "un contrato preparatorio de una compraventa", todo lo cual, además de ser planteado como cuestión nueva, lo cual ya es rechazable (Ss. de 8 de Marzo y 26 de Julio de 1993 y 2 de Diciembre de 1994), no alcanza a contradecir convincentemente la calificación del contrato como compraventa, pues el aplazamiento del pago de parte del precio, y las incidencias que en el futuro pudieran surgir sobre la concreta asignación de las parcelas vendidas, son ajenas a la calificación del contrato como compraventa y sólo afectarían al cumplimiento de éste.
El tercer motivo denuncia "infracción del art. 24.1 de la Constitución Española sobre la tutela judicial efectiva, y del art. 120.3 de la misma Constitución sobre motivación de las sentencias, e infracción de la jurisprudencia dictada sobre la cuestión, puesto que la sentencia recurrida en su Fundamento jurídico tercero que trasciende y fundamenta su fallo, declara que en el documento de autos se configura un contrato de compraventa perfeccionado, pero sin expresar las razones de Hecho y de Derecho que lo fundamente". Lo cierto es que la Sala de instancia plantea adecuadamente el "thema decidendi" cuando, en el Fundamento de Derecho primero de la sentencia, expresa que "el único problema a debatir en la alzada, según acertadamente expone el recurrente, es el estrictamente jurídico, reducido a determinar el alcance y eficacia jurídica que se dé a las arras que aparecen nominalmente designadas en la estipulación segunda del contrato", y es en este contexto cuando se pronuncia, con amplia motivación, en el sentido de que se trata de arras confirmatorias, lo cual es esencial para la decisión del litigio y, en rigor, no precisaba ningún otro razonamiento, pero, sin embargo, puntualiza la sentencia que no se trata de opción de compra sino de un contrato perfeccionado de compraventa, lo que constituye una calificación certera que se funda en el examen de lo estipulado, motivación también suficiente aunque no se citen preceptos legales, pues obviamente se presupone la aplicación de los rectores de la interpretación de los contratos que conducen a afirmar que "se configura un contrato de compraventa perfeccionado, por precio cierto 4.500 ptas. el m2, aplicable a las dos parcelas transmitidas, si bien se difieren determinadas obligaciones derivadas del contrato, cuales son el pago del resto del precio y de entrega de los fines (sic) objeto de venta a que se otorgue licencia por el Ayuntamiento de Gijón, al estudio de detalle y parcelación a verificar ante la Administración". Ha de perecer, pues, el motivo estudiado.
Es en el motivo cuarto donde se plantea lo que propiamente constituye el punto básico en debate: si la suma de un millón de pesetas recibida por la vendedora lo fue o no en concepto de arras penitenciales.
Ha de recordarse, en principio, la doctrina jurisprudencial expresiva de que el art. 1454, que no constituye una norma de derecho necesario (Ss. de 3 de Octubre de 1992 y 5 de Julio de 1994), por su carácter excepcional exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales sobre arras (Ss. de 17 de Febrero de 1982, 10 de Octubre de 1983 y 25 de Marzo de 1995), de modo que, si no resulta de lo pactado la voluntad indubitada de las partes sobre la consideración de las arras como penitenciales, ha de entenderse "que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio". En el caso que nos ocupa, es del todo evidente que la cantidad entregada por los Sres. Felixy Marianolo fue "como parte del precio" incluso con la previsión de cuando se haría efectivo "el resto hasta el total del precio", sin que la referencia que también se hace a la entrega "en concepto de arras o señal" permita conclusión contraria, toda vez que el concepto de arras admite varias clases de las mismas y no sólo las penitenciales, que son las que parece contemplar el art. 1454, sino también las confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio (Ss. de 7 de Julio de 1978 y 10 de Marzo de 1986), y, en definitiva, no cabe entender que el empleo de la palabra "señal" exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, sino que puede ser estimada como anticipo del precio (Ss. de 5 de Junio de 1945 y 15 de Octubre de 1956), tanto más cuando, como aquí sucede, así se manifiesta literalmente en la referida estipulación segunda del contrato.
Por todo ello, ha de rechazarse el motivo estudiado e igualmente el formulado como quinto en que se invoca infracción del art. 1-6 del C.c. por no ajustarse la sentencia impugnada a una línea jurisprudencial (se citan las sentencias de 20 de Mayo de 1967, 19 de Octubre de 1984 y 16 de Marzo de 1992) que, en opinión de la recurrente, conduciría a la consideración como arras penitenciales de la suma entregada por los Sres. Felixy Mariano, pero que, en realidad parten del supuesto de que interpretativamente se deduzca sólo la voluntad inequívoca de los contratantes de que mediaran arras sin especificar sus consecuencias, lo que no es el caso, sin que, por último, la doctrina de la sentencia de 20 de Mayo de 1967 pueda ser opuesta con éxito a la constante en sentido contrario (Ss. de 5 de Junio de 1945, 7 de Febrero de 1966, 16 de Diciembre de 1970, 7 de Julio de 1978, 20 de Octubre de 1981, 17 de Febrero de 1982, 12 de Junio de 1986 y 2 de Diciembre de 1988, a más de las antes citadas).
Las costas del recurso han de imponerse al recurrente según dispone, con carácter preceptivo, el art. 1715, in fine, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como la pérdida del depósito constituido.
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por Dª Luisacontra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Oviedo (Sección 5ª) con fecha 26 de Mayo de 1992; y condenamos a dicha recurrente al pago de las costas con pérdida del depósito constituido. Líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.

References: artículo 1281
 artículo 24
 artículo 120
 artículo 1454
 artículo 1454
 artículo 1454
 resolución 
in fine