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Timestamp: 2019-10-16 17:49:00+00:00

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Richtig oder nicht? Viele Mieter sind sich unsicher, ob ihre Nebenkostenabrechnung stimmt. Dabei ist die Nebenkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln: So prüfen Mieter richtig.
Ungutes Gefühl? Im Zweifel sollten Mieter die Nebenkostenabrechnung prüfen. Foto: iStock/ sturti
Wenn einmal im Jahr die Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert, macht sich bei vielen Mietern Unsicherheit breit: Der Vermieter könnte sich verrechnet haben. Vielleicht wurden auch falsche Nebenkosten in die Rechnung gemogelt – Höchste Zeit für eine gründliche Durchleuchtung.
So prüfen Mieter ihre Nebenkostenabrechnung Schritt für Schritt:
1. Schritt: Datum der Nebenkostenabrechnung prüfen. Kam sie pünktlich?
Ob der Mieter die Nebenkostenabrechnung überhaupt beachten muss, hängt davon ab, an welchem Tag sie im Briefkasten lag. Denn spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes sollte sie der Mieter erhalten haben (§ 556, Abs. 3 BGB). Ein Beispiel: werden die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2015, also vom 1.01.2015 bis zum 31.12.2015 abgerechnet, muss die Rechnung spätestens am 31.12.2016 beim Mieter sein. Kommt sie später, ist sie in der Regel unwirksam.
Der Vermieter muss die Betriebskosten mit seinem Mieter auch dann innerhalb der Jahresfrist abrechnen, wenn ihm selbst die Jahresabrechnung des Hauses noch nicht vorliegt. Denn: Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer gilt nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung für die Mieter. Ist die Ein-Jahres-Frist verstrichen, kann der Vermieter eine Nachforderung der Betriebskosten nur dann geltend machen, wenn er weder absichtlich noch fahrlässig die Verspätung der Jahresabrechnung verursacht hat. Hierfür muss er allerdings Beweise vorlegen können (BGH VIII ZR 249/15).
Für den Mieter heißt das: Eine verspätete Nachforderung muss er normalerweise nicht zahlen. Geld, das der Mieter aber zurückbekommen würde, steht ihm weiterhin zu. Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrechtrecht in Nürnberg, sagt: „Der Mieter hat das Recht, eine Abrechnung zu bekommen. Gerade wenn er mit einer Rückerstattung rechnen kann, sollte er diese fordern.“
Ausnahmefall: Wann eine verspätete Nachforderung möglich ist. Wenn Vermieter nichts dafür kann, dass die Nachforderung zu spät kommt, muss der Mieter sie dennoch zahlen. Zum Beispiel, wenn der Stromanbieter verspätet eine höhere Stromrechnung nachreicht.
Aber: „Die Post ist schuld“ gilt nicht. Wenn die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zur Post gebracht wurde, aber zu spät beim Mieter ankommt, ist sie dennoch unwirksam. Denn die Post gilt als Erfüllungsgehilfe des Vermieters, weil er sie mit dem Überbringen der Abrechnung beauftragt hat. Damit muss er für das Fehlverhalten der Post geradestehen (§ 278 BGB/ BGH VIII ZR 107/08).
2. Schritt: Wurde der richtige Zeitraum abgerechnet?
Bei der Nebenkostenabrechnung sollte der Mieter auch prüfen, ob die Nebenkosten für den richtigen Zeitraum abgerechnet wurden. In der Regel muss die Abrechnung zwölf Monate umfassen, um gültig zu sein (§ 556, Abs. 3 BGB). Hermann erklärt: „Berechnet der Vermieter einen Zeitraum, der länger als zwölf Monate ist, handelt es sich um einen formalen Fehler.“ Ein solcher Fehler macht die Nebenkostenabrechnung ungültig.
Ausnahmefall: kürzerer Abrechnungszeitraum. Ein kürzerer Abrechnungszeitraum könne möglich sein, wenn nach Kalenderjahr abgerechnet werde, so Hermann. Zum Beispiel, wenn ein Mieter erst im August einziehe: Dann reiche der Abrechnungszeitraum vom 1. August bis zum 31 Dezember.
3. Schritt: Welche Nebenkosten wurden abgerechnet?
Die Nebenkostenabrechnung darf kein Konglomerat an beliebig abgerechneten Kosten sein.
Nur Nebenkosten, die vereinbart wurden, muss der Mieter zahlen: Wer wissen will, welche Nebenkosten er überhaupt zahlen muss, wirft zunächst einen Blick in den Mietvertrag. Steht darin, dass der Mieter „die Betriebskosten“, oder „sämtliche Betriebskosten“ trägt, gelten alle gängigen umlagefähigen Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) als vereinbart (BGH, Az.: VIII ZR 137/15). Betriebskosten, die als „sonstige“ zählen, müssten explizit benannt werden. Werden im Mietvertrag nur einzelne Kosten aufgezählt, zum Beispiel Beleuchtungskosten, Müllabfuhr und Gebäudereinigung, dann muss der Mieter nur eben diese zahlen. Findet der Mieter im Vertrag gar keine Betriebskosten, gilt die Brutto- oder auch Inklusivmiete. Hermann erklärt: „Der Mieter muss nur für die Heiz- und Warmwasserkosten aufkommen, die übrigen Kosten sind durch die Kaltmiete abgegolten.“
„Sonstige Nebenkosten“ dürfen keine Mogelpackung sein
Zu Recht wird der Mieter stutzig, wenn „Sonstige Nebenkosten“ in der Nebenkostenabrechnung stehen. Hermann sagt: „Der Vermieter kann nicht einfach irgendwelche Kostenpositionen in dieses Wort füllen.“ Solche Kosten, zum Beispiel für das regelmäßige Reinigen der Dachrinne, müssen im Mietvertrag und in der Nebenkostenabrechnung konkret benannt sein. Steht lediglich „sonstige Nebenkosten“ in der Abrechnung, rät Hermann: „Diese Kosten kann der Mieter rausstreichen.“
Nur umlagefähige Nebenkosten dürfen überhaupt vereinbart werden: Viele Kostenpositionen lassen sich auf den Mieter umlegen, von der Grundsteuer über die Abfallgebühren bis hin zur Zentralheizung. Aber nicht alle Nebenkosten muss der Mieter dulden: Kosten für notwendige Reparaturen oder den Verwaltungsaufwand des Vermieters muss er nicht tragen.
Welche Nebenkosten müssen Mieter dulden, welche nicht? Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber umlagefähige Nebenkosten.
4. Schritt: Enthält die Nebenkostenabrechnung Fehler?
Eine Nebenkostenabrechnung soll kein Gehirnjogging sein.
Vielmehr sollte sie so verständlich formuliert sein, dass sie leicht nachvollziehbar ist und der Mieter sie einfach prüfen kann.
Dazu muss bei jeder Kostenposition ersichtlich sein:
Wie hoch die Gesamtkosten sind
Wie sie auf den Mieter umgelegt werden (Umlage- oder auch Verteilerschlüssel)
Welchen Anteil der Mieter zahlen soll
Wenn er bereits Vorauszahlungen geleistet hat, welchen Betrag diese hat
Anhand dieser Angaben kann der Mieter einfach die Nebenkostenabrechnung prüfen: Er kann nachrechnen, ob sein Anteil an den jeweiligen Nebenkosten stimmt und damit auch die Summe aller Nebenkosten. Dabei sollte der Mieter auch noch einmal in den Mietvertrag schauen: Nur nach dem Umlageschlüssel, der darin vereinbart wurde, dürfen die Nebenkosten auf ihn umgelegt werden. Ist dazu nichts im Mietvertrag festgelegt, müssen die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche verteilt sein.
Vier mögliche Verteilerschlüssel: Es gibt vier gängige Arten, wie die Nebenkosten auf den Mieter verteilt werden können. Mehr zu den möglichen Verteilerschlüsseln in der Nebenkostenabrechnung.
Jede unverständliche Kostenposition ist in der Regel ungültig. Der Mieter muss einzelne Nebenkosten, die er nicht selbst prüfen kann auch nicht zahlen. Das gilt auch, wenn einzelne Angaben unverständlich sind, wie der Verteilerschlüssel „Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monat“ (BGH VIII ZR 84/07).
5. Schritt: Wurden die Heizkosten richtig verteilt?
Bei den Heizkosten sollte der Mieter besonders genau hinschauen, wie sein Anteil berechnet wurde. Denn anders als bei den übrigen Nebenkosten bestimmt hier der Gesetzgeber, wie die Kosten verteilt werden müssen.
In der Regel müssen mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Bei vielen älteren oder schlecht gedämmten Mietshäusern sind 70 Prozent nach Verbrauch die Regel. Der übrige Anteil der Heizkosten wird nach Wohnfläche verteilt (§ 7 HeizkostenV). Hat der Vermieter die Heizkosten anders verteilt, darf der Mieter die geforderten Heizkosten um 15 Prozent kürzen (§12 HeizkostenV).
6. Schritt: Wirtschaftlichkeit prüfen. Sind die Nebenkosten überteuert?
Eine saftige Nachforderung in der Nebenkostenabrechnung sorgt oft für Unmut. Doch grundsätzlich gilt: Mieter müssen in der Regel auch hohe Nachforderungen zahlen (BGH VIII ZR 195/03).
Aber: Der Mieter kann prüfen, ob die einzelnen Kosten der Nebenkostenabrechnung unverhältnismäßig hoch sind. Denn bei den Nebenkosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – der Vermieter muss bei Maßnahmen und Entscheidungen, die die Nebenkosten des Mieters beeinflussen, ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigen (§ 556, Abs. 3 BGB). Will er einzelne Nebenkosten als zu teuer zu entlarven, muss der Mieter das aber belegen können. Bei Gartenpflege, Gebäudereinigung oder Hausmeisterdiensten rät Hermann: „Der Mieter kann bei anderen Betrieben nachfragen, und Kostenvorschläge einholen.“
7. Schritt: Kosten kontrollieren und Belegeinsicht fordern!
Wer vermutet, dass bei einzelnen Nebenkosten zu hoch angegeben wurden, kann das überprüfen: Denn der Mieter hat ein Anrecht auf Belegeinsicht und darf die Originalbelege der Nebenkostenabrechnung beim Vermieter einsehen. Sollte es zur Überprüfung oder Vorbereitung von Einwendungen gegen die Abrechnung nötig sein, so dürfen Mieter auch die Einzelverbrauchsdaten ihrer Mitmieter einsehen (BGH, Az.: VIII ZR 189/17).
Neben der Höhe der Kosten sollte der Mieter außerdem die Gültigkeit des Beleges prüfen. Denn: Die Rechnung eines Gartenpflegeunternehmens für das Jahr 2014 kann nicht als Beleg für die Nebenkostenabrechnung von 2015 dienen. Der Mietrechtsexperte erklärt: „Gehört der Beleg gar nicht in den Abrechnungszeitraum hinein, muss der Mieter diese Kostenposition nicht zahlen.“
Achtung: Kopien kann der Mieter nur im Sonderfall fordern. Nur wenn ein Mieter nicht zur Belegeinsicht vorbeikommen kann, kann er Kopien fordern. Hermann erklärt: „Zum Beispiel, wenn ein Mieter in München wohnt, seine Hausverwaltung aber in Berlin sitzt.“ Die Kosten der Kopien müsse der Mieter aber selber zahlen.
Fotos von den Belegen machen. Laut Jens Hermann kann der Mieter keine Kopien der Belege fordern, um sie seinem Anwalt zu zeigen. Er rät: „Nehmen Sie Ihr Smartphone oder Handy zur Belegeinsicht mit und fotografieren Sie die Belege.“
Fehler in der Nebenkostenabrechnung gefunden? Rechtzeitig Widerspruch einlegen!
Wer einen Fehler in der Nebenkostenabrechnung findet, dem bleiben ab dem Erhalt des Schreibens bis zu 12 Monate Zeit, Widerspruch einzulegen. Foto: iStock/ sturti
Wer beim Prüfen der Nebenkostenabrechnung einen Fehler findet, sollte rechtzeitig Widerspruch einlegen. Sobald der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, bleiben ihm dazu zwölf Monate Zeit. Später ist in der Regel kein Widerspruch mehr möglich (§ 556, Abs.3, Satz 5 BGB). Ein Widerspruch ist auch dann noch möglich, wenn der Mieter eine Nachforderung bereits bezahlt hat, denn sein Rückforderungsanspruch besteht weiterhin (BGH VIII ZR 269/09).
Bei einer Nachforderung, die wegen eines Fehlers zu hoch ist, sollte der Mieter schnell handeln. Denn: Eine Nachforderung muss der Mieter innerhalb von 30 Tagen begleichen, sonst gerät er mit seiner Zahlung in Verzug (§ 286 BGB).Dazu hat er zwei Möglichkeiten:
Widerspruch und Zahlung mit Vorbehalt auf Rückforderung: Innerhalb der 30 Tage, nach denen der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, legt er dagegen Widerspruch ein und weist auf den Fehler hin. Er schreibt darin auch, dass er sich das Recht vorbehält, seine Zahlung zurück zu fordern, und zahlt die volle Höhe der Nachforderung.
Widerspruch und Teilzahlung: Zu diesem Vorgehen rät Jens Hermann. Bei einem eindeutigen Fehler zahlt der Mieter nur jenen Anteil, der berechtigt ist und legt innerhalb der 30-Tages-Frist Widerspruch ein. Der Mietrechtsexperte sagt: „Hat der Mieter mit seinem Widerspruch Recht, muss er so dem Vermieter nicht wegen zu viel gezahltem Geld hinterherlaufen.“
Seinen Widerspruch sollte der Mieter schriftlich verfassen und begründen. Zudem sollte er beweisen können, dass der Vermieter den Widerspruch rechtzeitig erhalten hat. Bei einer persönlichen Übergabe sollte er daher laut Hermann einen Zeugen mitnehmen. Oder er lässt sich bei der Übergabe des Widerspruchs vom Vermieter eine Quittung ausstellen.
Auf den Widerspruch kann eine Nachbesserung folgen – die muss der Mieter nur innerhalb eines begrenzten Zeitraums dulden. Es gilt wie bei der Abrechnungsfrist auch: Innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung (§ 556 Abs.3 BGB) muss der Mieter eine Korrektur erhalten haben. Landet eine korrigierte Forderung des Vermieters nach Ende des Abrechnungszeitraumes im Briefkasten, ist sie in der Regel ungültig.
Sieht der Mieter einen Fehler, wo der Vermieter keinen sieht, kann es schnell zu Streit kommen. Im Zweifel sollten Mieter daher rechtzeitig den Rat eines Rechtsexperten einholen, vom Fachanwalt oder beim Mieterbund.
Die Zeiträume und Fristen der Nebenkostenabrechnung im Überblick:
Abrechnungszeitraum Nebenkosten: beim Kalenderjahr vom 1.01. bis 31.12 eines Jahres
Abrechnungsfrist des Vermieters: 1.01. bis 31.12 des Folgejahres
Widerspruchsfirst des Mieters: 1 Jahr ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung
Verjährungsfrist: 3 Jahre nach Ende des Abrechnungszeitraums
zosia1990 am 07.10.2019 12:10
ich habe eine Frage zur GRUNDSTEUER B.
Ich habe mal die Abrechnung von 2017 und 2018 verglichen.
2017 habe ich das ganze Jahr in der Wohnung gelebt,
2018 nur zwei Monate.
Jetzt ist die GRUNDSTEUER B aber bei beiden gleich.
Ist das so richtig, oder hätte man diese auch anteilig berechnen müssen?
Immowelt-Redaktion am 08.10.2019 08:47
Hallo zosia1990,
wird ein Mietverhältnis während der Abrechnungsperiode beendet, so muss der Mieter die Betriebskosten nur anteilig tragen.
A.N. am 06.10.2019 14:29
unsere Nebenkostenabrechnung für 2018 weicht von den übrigen der letzten Jahren um 500,- ab. Dieser neue Posten nennt sich "Kaminkehrer einzeln 500,11 Euro", "Kaminkehrer allgemein 30,00 Euro" wird auch noch aufgeführt. KAMINKEHRER EINZELN ist uns völlig unbekannt und neu,
. Wir haben eine 30' jährige Etageheizung,eine Gastherme,
Eigentum des Wohnungseigentümer.
Nun also eine Nebenkostenabrechnung, die über 500,- Euro mehr über dem Budget liegt.
Was sollen wir tun, zahlen?
Immowelt-Redaktion am 07.10.2019 11:13
Hallo A.N.,
Sie haben als Mieter grundsätzlich Anrecht auf Einsicht in die Belege und können so nachprüfen, ob die Kosten tatsächlich in der genannten Höhe angefallen sind. Ohne es aus der Ferne beurteilen zu können, merken wir noch an: Die sehr hohen Kaminkehrerkosten kommen uns überprüfenswert vor.
Nihil am 13.09.2019 15:01
Gerade habe ich von unserer Hausverwaltung die Nebenkosten Abrechnung für 2018 erhalten.
Wir sollen 657,53 € nachzahlen.
Die höchsten Kosten sind dabei durch Hausmeisterkosten, Gebäudereinigung und Gartenpflege entstanden.
Dies wäre für uns eigentlich auch kein Problem.
Wenn denn der Hausmeister, welcher auch die Gärten und Putz Arbeiten machen soll, seinen Tätigkeiten auch nachkommen würde.
Allein seit 6 Monaten wurde der Hauflur nicht mehr geputzt.
Wir sind schon dankbar, dass er wenigstens die Mülltonnen heraus stellt.
Sollten wir hier eine Einsicht der Belege fordern und Wiederspruch einlegen?
Immowelt-Redaktion am 16.09.2019 11:31
wenn Leistungen überhaupt nicht erbracht wurden, besteht eigentlich keine Grundlage, diese Kosten zu berechnen. Allerdings könnte es schwierig werden, dies auch zu belegen. Sie sollten den Vermieter/Verwalter darüber informieren, dass diese Arbeiten nicht/unzureeichend erledigt werden und für die Zukunft ggf. die Nichterledigung der Arbeiten dokumentieren.
die Immowelt-Reaktion
Paul am 12.09.2019 13:40
es werden in unserem Wohngebiet zwei Doppelhäuser( 24 Parteien) für die Pflege des einzigen Spielplatzes kostenpflichtig herangezogen.Der Spielplatz wird aber von allen Anwohnern benutzt( ca. 240 Parteien).
Ich habe diese Verfahrensweise schon letztes Jahr moniert.
Die Begründung der Wohnungsbaugesellschaft lautete, daß der Spielplatz auf dem Grundstück
des anderen Hauses läge, unser Grundstück aber in etwa gleich groß wäre, und diese beiden
Grundstücke nun zusammen veranschlagt würden-das wäre gesetzeskonform.
Nun habe ich durch das Katasteramt herausgefunden das :
1.Garkein gemeinsames Flurstück gibt.Die Häuser stehen auf eigenen Flurstücken,
2. Die Größe auch erheblich abweicht. Nämlich 1300 m² zu 1800 m².
Leider kann ich im Internet nichts zu der Problematik finden.
Immowelt-Redaktion am 13.09.2019 11:12
aus der Ferne ist dies zwar schwer zu beurteilen. Im Allgemeinen gilt aber bei einer Wohnanlage, dass diejenigen Betriebskosten, die die gesamte Anlage betreffen, auch hinsichtlich der gesamten Anlage umgelegt werden muss und nicht nur auf einen kleinen Teil der Bewohner. Da uns die genauen Umstände jedoch nicht bekannt sind, raten wir, die Sache vor Ort z.B. von einem Mieterverein oder einem Anwalt prüfen zu lassen.
mariokufel am 30.07.2019 20:22
Mietausfalvagnis nicht rechtlich bezahlt
Kann ich wirklich nur die letzten 3 Jahre anfordern
Staffelmiette bei Wohnung- ist die auch zulässig für Garage
Immowelt-Redaktion am 31.07.2019 11:11
wenn Sie Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung haben, müssen Sie diese binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung mitteilen. Ansonsten gilt die Abrechnung als stillschweigend akzeptiert. Eine Staffelmiete kann auch bei der Vermietung von Garagen vereinbart werden.
Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und Einzelfälle aus der Ferne daher nicht abschließend bewerten können. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Kovek am 29.07.2019 18:43
Halo! Ich wohne in einen Wohnung seit 1 Jahre,jetzt habe ich bekommen eine Rechnung,besitzer hat ausgedruckt zu Hause etwas ohne unterschrift oder irgendwas nur sagt ich muss zahlen noch 770 eu weil zu viel Wasser habe ich benutzt...Viel abrechnungen sind sichtbar und viele Sache was hat gewechselt bei Wohnung...Unglaublich,und ich möchte fragen,soll ich rectsanwahlt fragen,oder was zu tun wenn so was passiert? Kann nicht seint so viel Geld zu zahlen,ich habe ganze Jahr bezahlt nebenkosten und normal geduscht,waschmaschine benutzt,aber 770 eu??? Bitte helfen mir.. :(
Immowelt-Redaktion am 30.07.2019 08:55
tatsächlich ist das eine relativ hohe Nachzahlung. Als Mieter haben Sie zunächst das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die dieser als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung genutzt hat. Bringt Ihnen diese Überprüfung keine Klarheit, können Sie die Abrechnung tatsächlich auch rechtlich prüfen lassen, entweder von einem Mieterverein oder direkt von einem Fachanwalt. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.
H.G.6366 am 21.07.2019 12:43
Hallo,habe in meiner Nebenkostenabrechnung eine Rechnung für die Wartung des Heizungskessel bekommen. Darin sind Arbeitszeiten, Messungen, Überprüfungen und Ersatzteile aufgeführt. Muss ich alle aufgeführten Artikel begleichen?
Immowelt-Redaktion am 22.07.2019 10:18
Arbeitszeit, Messungen und Überprüfungen gehören regulär zur Wartung einer Heizungsanlage und können über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Wenn sich aber im Rahmen einer solchen Überprüfung herausstellt, dass es einen Defekt an der Anlage gibt und dieser repariert werden muss, müssten diese Kosten vom Vermieter getragen werden. Wenn also die genannten Ersatzteile im Zuge einer Reparatur der Anlage eingesetzt wurden, können die Kosten dafür nicht auf den Mieter umgelegt werden. Ob das so ist, können wir aus der Ferne aber nicht abschließend beurteilen. Wir würden Ihnen raten, hierzu noch einmal bei Ihrem Vermieter nachzuhaken und die Betriebskostenabrechnung im Zweifelsfall von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.
Moe1986 am 12.07.2019 13:38
ich habe diese Woche meine Abrechnung für 2018 bekommen. Muss 170 € nachzahlen.
Mein Problem: ich wohne erst seit dem 15.9 2018 (also nur 3,5 Monate im Jahr 2018), zahle 150€ monatlich für meine Nebenkosten.... wie kann es sein das ich jetzt in nur 3,5 Monaten 170€ dazu zahlen muss....(Heizkosten 3,5 Monaten ist in Höhe von 430€ dokumentiert....haha... wir hatten letztes Jahr bis November Traumwetter in Hamburg und musste erst im Dezember anfangen zu heizen...kommt auch dann schon mal gar nicht hin...wie kann es für eine Person dann bitte so hoch sein????? ich hoffe sie haben einen Rat
Immowelt-Redaktion am 15.07.2019 09:27
Hallo Moe1986,
wenn Sie Zweifel an der Richtigkeit Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, haben Sie das Recht, in die der Abrechnung zugrunbde liegenden Belege einzusehen, um etwaige Unstimmigkeiten zu überprüfen. Ob eine Nachzahlung in der angegebenen Höhe, bzw. Heizkosten in der von Ihnen genannten Höhe möglich ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen, da dies von verschiedenen Faktoren abhäng (Isolierung des Gebäudes, individuelles Heizverhalten, Größe der Wohnung, Art und Effizienz der Heizanlage etc.).
Josi 2910 am 02.07.2019 22:38
Meine Abrechnung geht vom 1.9.2017 bis 31.12.2018 ist das zulässig ? Heizung und Wasser werden für diesen Zeitraum (16Monate) berechnet , jedoch nur 12 monate unserer eingezahlten Nwbenkosten.
Immowelt-Redaktion am 03.07.2019 11:09
gemäß § 556 Absatz 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Ein längerer Abrechnungszeitraum ist unzulässig. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir einzelne Betriebskostenabrechnungen aus der Ferne nicht abschließend prüfen können. Im Zweifel empfehlen wir daher stets die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Sonni56 am 27.06.2019 13:38
Ist es aber zulässig einfach eine Pauschale auf die Mieter zu erteilen egal ob und wie oft im Garten was gemacht wird.
Hab nach nen Sturz, wo der Hausmeister falsche Angaben an die Grundstűckversicherung angemahnt das Laub und Fallobst nicht entfernt wird und viele Gehwegplatten zu hoch sind aber nur der Weg würde mit Sand aufgefűllt und die Gehwegplatten gerichtet sogar die kaputten. Das Laub liegt Heute noch an der Hauswand beim Blumenbeet was schlimmer wie ne Wiese aussieht. Das gesamte Grundstück ist verwahrlost seid dem die Hausverwaltung mit ihren Hausmeisterservice das übernommen hat.
Beschwerden nutzen nichts eine Nachbarin macht regelmäßig Bilder um bei der nächsten Abrechnung Beweise zu haben.
Immowelt-Redaktion am 27.06.2019 13:46
natürlich müssen die Kosten für die Gartenarbeit, die auf den Mieter umgelegt werden, auch tatsächlich entstehen. Ein Vermieter kann nicht einfach Geld für Arbeiten verlangen, die nicht durchgeführt werden. Um eben das zu überprüfen, haben Mieter ja das Rechte, die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gedient haben.
Sonni56 am 27.06.2019 14:23
Einsicht bekommt keiner viele sind mit Mieter und und Anwalt dabei die Mißstande aufzuklären. Deshalb sind auch von 20 Mietern schon 12 weggezogen. Man kommt nicht an die ran der Hausmeister fängt was an und läßt alles liegen beschweren bei seiner Frau im Bűro nützt nichts. Am Eigentümer kommen wir nicht ran und den Vertreter? fraglich haben wir nur durch Zufall in der Bauphase gesehen und der meinte ja das die Verwaltung in seinen Interesse handelt und vorher könnten die Mieter bei der anderen Verwaltung machen was die Mieter wollten. Die wollen nicht das wir uns untereinander austauschen oder mit den Handwerkern sprechen, das würde mir schriftlich untersagt. Hatte mich mit den Maler unterhalten der wissen wollte ob es sich wieder geändert hat, und als ich was negatives sagte stand der Hausmeister plötzlich neben uns obwohl wir nicht bemerkt hatten das er auf den Grundstück war.
Wir werden regelrecht schikaniert und ausgenutzt denke das wir ausziehen sollen. Die bekommen ja dann immer vom Eigentümer die Vermittlungsgebuhr. Neue Mieter ziehen innerhalb eines Jahres aus.
Ist egal wer sich beschwert mit oder ohne Anwalt das interessiert denen nicht.
Sonni56 am 27.06.2019 00:27
Pauschale für Garteninstandsetzung
Seiddem Wir eine neue Hausverwaltung vor 6 Jahren haben gibt es nur Ärger.
Anfangs ging ja noch aber vor 2 Jahren wurde das Dach neu gedeckt und 11.2 % die Miete erhöht. Das wurde von Mietern überprüft und als nicht korrekt angesehen. Es haben sich einige geweigert die Mieterhöhung zu zahlen. Bodennutzung wurde danach untersagt weil wir Ende des Jahres mit geteilt bekamen das pro Eingang eine Wohnung eingebaut wird und uns wurde der Boden gekündigt und auf den Keller verwiesen den wir eh schon hatten.
Als Gutmachung sollten wir die höhere Miete statt Mai 2018 erst im August bezahlen, grad wegen der Baumaßnahme.
Garten könnte nicht genutzt werden, hatten Trampolin Grillecken und Spiehauser drauf alles mußte entfernt werden obwohl es immer im Sommer dauerhaft draußen stand und auch gemeinsam genutzt wurde. Der Hammer kam bei der Betriebskostenabrechnung, für Garteninstandsetzung sollten wir ne PAUSCHALE VON 4200 BEZAHLEN OBWOHL NICHTS IN DEN BAUPHASEN GEMACHT WURDE ODER NUR MINIMAL. LAUB UND FALLOBST NIE ENTFERNT, VOM RASENMÄHEN TAGELANG AN ALLEN ECKEN DRECK LIEGENGELASSEN MANCHMAL WOCHENLANG.
AUF WEGESICHERUNG WIRD NICHT GEACHTET, LOSE HOCHSTEHENDE GEHWEGPLATTEN. NACH STURZ WURDEN BEWUßT FALSCHE ANGABEN WEGEN DER HÖHE GEMACHT WAS ABER WIEDER BELGT WERDEN KÖNNTE.
GEHÖRT DAS NICHT AUCH ZUR GARTENPFLEGE LAUB UND BLUMENBEETE INSTAND ZU HALTEN ODER SETZEN. KANN EINFACH NE PAUSCHALE BERECHNET WERDEN UND DAS OBWOHL NICHTS GEMACHT WIRD. VON MÄRZ BIS NOWEMBER WAREN DIE BAUMAßNAHMEN UND EIN SWERGEWICHTIGER KRAN HAT ZUDEM EINEN TEIL DES GARTENS SOWIE AUFGANG VERWŰSTET UND BESCHÄDIGT.
DER SOGENANTE HAUSMEISTERDIENST IST DER MANN VON DER DAME AUS DEN BŰRO UND AB MÄRZ WÜRDE WEGEN VIELER BESCHWERDEN BESCHLOSSEN DAS EIN FESTER HAUSMEISTER KOMMT UND DIE KOSTEN AUF DIE MIETER UM GESTZT WIRD.
UNS WÜRDE NATÜRLICH OHNE UNS ZU BERICHTEN DER HAUSMEISTER VON DEN DIENST VORGESETZT. NUN WIRD FAST NICHTS MEHR GEMACHT 2 MAL BIS JETZT RASEN GEMÄHT. BLUMEN WÜRDE BEI EINEN HAUS GEPFLANZT NICHT GEGOSSEN UND WAREN NACH 4 WOCHEN KAPUTT. EINE SICHTSCHUTZHECKE WURDE EINFACH ABGESÄGT LETZTE WOCHE UND ALLES AUF DEN HAUFEN GESCHMISSEN. BLUMEN DIE WIR GEPLANZT HATTE SOLLTEN WEG ODER ER HAT DIE RAUSGERISSEN UND ENTSORGT NACH DEN ANGESAGTEN TERMIN.
BESCHWEREN GEHT NICHT SEINE FRAU DECKT ALLES AB UND MEINT ER WŰRDE IMMER NACH DEN RECHTE SEHEN UND ALLES IN ORTNUNG HALTEN. DIE ANDEREN HECKEN WUCHERN VOR SICH HIN DAß DER GEHWEG KAUM ZU BELAUFEN IST.GARTENNUTZUNG NUR NOCH BEGRENZT DÜRFEN RAUSSTELLEN ABER ALLES WIEDER WEGRÄUMEN.
ES WIRD AUF UNSERE RECHTEN UND PFLICHTEN VERWIESEN, HABEN DIE NUR WIR MÜSSEN WIR ALLES AKZEPTIEREN UND UNS SCHICKERNIEREN LASSEN.
ICH HAB SOGAR EINEN DROHBRIEF ERHALTEN WEGEN RUFSCHÄDIGUNG UND VERLEUMDUNG NACHDEM 3 WOCHEN ÜBER OSTERN DER MÜLL NICHT ABGEHOLT WERDEN KÖNNTE WEIL DER ABHOLTAG VERSCHOBEN WAR UND SO DER ZUGANG VON DER STRASSE WAS SONST VON 10 BIS 12 UHR GESPERRT IST, ZUGEPARKT WURDE.ICH HAB AUF ANRUFBEANTWORTER NUR GESAGT DANN MUßTE HALT DER HAUSMEISTER DAFÜR SORGEN DAS DIE MULLE ZUGÄNGLICH GEMACHT WIRD ALSO EINFACH AN DIE SEITE DES PARKPLATZEINFAHRT ZU STELLEN.
MAN WIRD NUR SCHNIBBIG UND FRECH ABGEWIMMELT WENN MAN MAL JEMANDEN ERREICHT. EINSICHT IN DIE BETRIEBSKOSTEN HAT BISHER KEINER, SELBST ÜBER ANWALT UND MIETERVEREIN ERHALTEN.
VON DAMALS 20 MIETPARTEIEN SIND 12 IN DEN 2 JAHREN AUSGEZOGEN.
ERBITTE DRINGEND UM Info
Immowelt-Redaktion am 27.06.2019 10:22
grundsätzlich gilt in Sachen Gartenpflege das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Einmalige Instandhaltungsarbeiten darf der Vermieter nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen, das geht nur mit der regelmäßigen Pflege des Gartens. Um das zu überprüfen, haben Sie ein Recht auf Einsicht in die Belege, die dem Vermieter als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung genutzt hat. Verweigert der Vermieter diese Einsicht, kann der Mieter eine etwaige Nachzahlung so lange verweigern, bis der Vermieter sie gewährt.
Wir dürfen allerdings keine Rechtsberatung leisten und können Ihre Betriebskostenabrechnung aus der Ferne daher nicht abschließend prüfen. Mit dem Gang zu Mieterverein und Rechtsanwalt sind Sie aber den richtigen Schritt bereits gegangen. Wir empfehlen Ihnen daher, sich weiterhin von diesen Stellen beraten zu lassen.
Karlheinz Nirschl am 24.06.2019 17:03
kann mir mein Vermieter in der Abrechnung die Nachmontage der Rauchwarnmelder in Rechnung stellen?
Immowelt-Redaktion am 25.06.2019 08:43
die Miete für den Rauchmelder oder dessen Wartung wäre unter Umständen über die Nebenkostenabrechnung umlagefähig, ebenso könnte der Vermieter die Kosten für die Montage eines Rauchmelders im Zuge einer Modernisierungsmieterhöhung auf die Monatsmiete umlegen. Nicht möglich ist es aber, die einmalige Montage über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umzulegen.
???? am 11.06.2019 19:05
Ich wohne in einem 3Famienhaus. Alles schoen und gut. Nur die nebenkostenabrechnung bringt Stress. Es sind 3wasseruhren fuer die Waschmaschine angebracht. Ist es nicht möglich den Wasser Verbrauch der einzelnen Maschinen aufzuführen,und nicht mit dem allgemein Wasser Verbrauch.
Immowelt-Redaktion am 12.06.2019 08:51
möglich unter Umständen schon, aber nicht vorgeschrieben. Lediglich Warmwasser- und Heizkosten müssen laut Gesetz teilweise verbrauchsabhängig berechnet werden.
Hans Behrens am 10.05.2019 22:32
Ich bin am 15. Februar 2019 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Seit Wochen versuche ich meine Mietvorauszahlung in Höhe von € 1.000,-- zurück zu bekommen. Vor 4 Wochen hat der Vermieter mir mitgeteilt, er hätte noch eine Nachforderung wegen verauslagter Stromnachzahlungen für die Zeit vom 13.05.2016 bis zum 13.11.2018 (3 Abrechnungen).
Nachzahlung für die Zeit vom 13.05.2016 bis zum 21.06.2017 € 783,67.
Nachzahlung für die Zeit vom 22.06.2017 bis zum 24.11.2017 € 272,27
Nachzahlung für die Zeit vom 25.11.2017 bis zum 13.11.2018 € 602,60
Frage: Auf welche Kosten hat er noch ein Anrecht? Verjährungsfrist?
Für eine Antwort möchte ich mich jetzt schon bedanken.
Immowelt-Redaktion am 13.05.2019 10:21
Hallo Hans Behrens,
zunächst ist es ungewöhnlich, dass Ihr Vermieter Strom als Nebenkosten abrechnet (sofern es sich nicht um den Strom zum Beispiel für die Außen-/Treppenhausbeleuchtung handelt), da üblicherweise der Mieter selbst einen Versorgervertrag für seinen Haushaltsstrom mit dem Stromanbieter abschließt - der Vermieter hat damit nichts zu tun. Sollte jedoch hiervon abweichend im Mietvertrag vereinbart worden sein, das der Haushaltsstrom vom Vermieter verauslagt wird, so gölte auch hier, dass der Vermieter Nebenkosten spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen darf. Wenn also zum Beispiel der Abrechnungszeitraum vom 1.01. bois 31.12. eines Jahres läuft, so muss der Vermieter spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres die Nebenkosten abrechnen. Tut er dies nicht, sind eventuelle Nachforderungen verjährt. Beachten Sie jedoch bitte, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können, da wir die Vereinbarungen im Mietvertrag nicht kennen und keine individuelle Rechtsberatung leisten dürfen.
Petra am 02.05.2019 22:34
Ich wohne seit 1.9.16 in einem 2 familienhaus. Nun werden mir für gartenpflege anteilig 446,25 aus einer rechnung für baumschnitt berechnet 1/4 aus der gesamtrechnung. Mir ist nicht bekannt,eann diese bäume das letzte mal geschnitten wurden. In den 2,25 jahrem, die dort wohne sind die bäume jedoch nicht so hoch gewachsem. Soll ich zahlen?
Immowelt-Redaktion am 03.05.2019 09:21
Hallo Petra und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die regelmäßigen Kosten der Gartenpflege können prinzipiell schon auf den Mieter umgelegt werden. Allerdings kann der Vermieter natürlich nur solche Kosten umlegen, die auch tatsächlich entstehen. Der Mieter hat daher das Recht, beim Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gedient haben. Wir würden Ihnen zunächst empfehlen, von diesem Recht Gebrauch zu machen. Gibt es auch dann noch Unklarheiten, können Sie Ihre Betriebskostenabrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt rechtlich prüfen lassen.
Petra am 03.05.2019 14:23
Die belege habe ich, die rg ist ok. Auf meine nachfrage für dem umlageschlüssel hat mir der vermieter mitgwteilt, dass mir 25 % in rechnung gestellt hat. Macht die nachfrage sinn, wann der letzte rückschnitt war, m.E.kann er mir nur die kosten anteilig für 2.25 jahre betechnen? Danke für die antwort. Petra
Immowelt-Redaktion am 03.05.2019 14:27
Die Nachfrage ergibt sicher Sinn. Im konkreten Fall kommt es darauf an, in welchen Abständen die Arbeiten generell erfolgen. Unter Umständen dürfen die Kosten dann tatsächlich nur anteilig umgelegt werden. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Die rechtliche Prüfung Ihrer Abrechnung muss letztlich ein Mieterverein oder ein Fachanwalt übernehmen.
Evelina06 am 29.04.2019 17:43
Ich bin in der Wohnung schon über 8 Jahre. In der letzten Nebenkostenabrechnung erschien auch die Grundsteuer (zum ersten mal in diesen 8 Jahren!). Kann meine Vermieterin so machen, wenn vorher sie diese Steuer "vergessen" hat?
Und noch eine Frage: in meinem Vertrag steht 120 euro für Nebenkosten monatlich extra. Vor einem Jahr habe ich ein Brief von meiner Vermieterin bekommen, wo sie die Gesamtmiete um 20 Euro erhöhte, wobei der Beitrag für Nebenkosten reduziert wurde, d.h. sie nimmt das Geld von der Nebenkosten für sich selbst. Ist das rechtlich korrekt?
Immowelt-Redaktion am 30.04.2019 08:37
zur ersten Frage: Ja, das ist möglich. Zur zweiten Frage: Ihr Vermieter kann im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen die Kaltmiete erhöhen. Gleichzeitig kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung der Abschlag für die monatlichen Nebenkosten sinken, so dass sich in der Summe eine Erhöhung der Gesamtmiete von 20 Euro ergibt. Wir wissen allerdings nicht, ob dies bei Ihnen auch tatsächlich so der Fall war.
Bitte beachten Sie auch, dass wir aus der Ferne Ihre Nebenkostenabrechnung nicht auf Ihre Rechtmäßigkeit prüfen können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Jörg Thiermann am 11.04.2019 19:01
Ich habe jetzt meine Abrechnung für das vergangene Jahr bekommen.
Meine Vermieterin ist der Auffassung, alles pro Kopf abrechnen zu können. Selbst den Schornsteinfegdr!
2-Familienhaus vorne, EG wohnt eine Person, im OG wohnen meine Frau und ich. Dieses Haus hat eine eigen Gebäude und Haftpflichtversicherung.
Jede Wohnung eine Gasetagenheizung.
Hinterhaus ist von einer Person bewohnt.
Die Grundsteuer ist für Alle Wohneinheiten, vorne und hinten.
Wasser, Abwasser, Müll, wird pro Kopf abgerechnet, das ist korrekt.
Nun rechnet Sie aber auch den Schornsteinfeger pro Kopf, genau wie die Versicherungen und die Grundsteuer!
Mein ges. Menschenverstand sagt, dass es falsch ist!
Wir gehen mal davon aus, dass alle 3 Parteien die gleiche Wohnfläche haben, dann müsste es doch folglich so abgerechnet werden:
Schornsteinfeger je zur Hälfte, genau wie Versicherungen.
Die Grundsteuer wiederum zu je 1/3?
Immowelt-Redaktion am 12.04.2019 09:41
wie abgerechnet wird, ist in der Regel im Mietvertrag geregelt. Prinzipiell ist es möglich, den Schornsteinfeger auch nach Personenzahl auf die Mieter umzulegen. Fehlt eine solche Vereinbarung muss grundsätzlich nach Wohnfläche abgerechnet werden, einzige Ausnahme sind hier die Kosten für Heizung und Warmwasser, die anteilig nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.
Jo am 07.04.2019 11:23
ich habe heute unsere Betriebskostenabrechnung bekommen und war sehr erschrocken. Darf der Vermieter die Gastankmiete mit anrechnen?
Weiterhin wurde die Notbefüllung durch eine Firma mit angerechnet. Darf das sein? Zur Notbefüllung kam es, da der Vermieter es versäumt hatte rechtzeitig Gas zu bestellen.
Dazu kommt das die Gaslieferung zu 50% mit aufgeführt wurde und auch mit bezahlt werden soll. Ist das rechtens? Es kann doch nur das bezahlt werden was verbraucht wurde oder nicht?
Monatliche Nebenkosten werden von uns generell bezahlt.
Immowelt-Redaktion am 08.04.2019 12:45
die Miete für den Gastank kann prinzipiell über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umlage von Nebenkosten grundsätzlich im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei Heizkosten ist gesetzlich geregelt, wie diese auf den Mieter umgelegt werden müssen. In der Regel müssen mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. In der Regel deshalb, weil in einem Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, davon abweichende Regelungen möglich sind. Ob auch eine Notbefüllung umgelegt werden kann, können wir an dieser Stelle leider nicht abschließend klären, entsprechende Urteile sind uns aktuell nicht bekannt. Grundsätzlich gilt aber, dass der Vermieter bei Maßnahmen und Entscheidungen, die die Nebenkosten des Mieters beeinflussen, ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigen muss.
Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
tini am 27.03.2019 19:59
Hallo kann mir jemand sagen wo ich die Nebenkostenabrechnung ueberpruefen lassen kann
Immowelt-Redaktion am 28.03.2019 11:03
der örtliche Mieterverein kann dies in der Regel überprüfen, ebenso ein Rechstanwalt - das dürfte aber teurer sein als erstere Variante.
Evelyn am 24.03.2019 19:46
Eine Wohngebäudeversicherung bezieht sich doch das komplette Haus einschließlich Keller, eventuell auch Garage.
Ich wohne in einer Einliegerwohnung in der Mansarde eines Einfamilienhauses. Die Erdgeschoßwohnung bewohnt die Vermieterin. Ich habe nur einen winzigen Abstellraum in meiner Wohnung, aber keinen Abstellraum im Keller und auch keinen Zugang zu Keller oder Garage. Auch zum Garten habe ich keinen Zutritt. Ist es dann gerechtfertigt, meinen Anteil an der (600 Euro teuren) Wohngebäudeversicherung nach der reinen Wohnflächenrelation zu berechnen, so dass ich ca. 40% der Versicherungskosten übernehmen muss? Ich fühle mich dadurch benachteiligt. Kann man in einem solchen Fall auch einen anderen Verteilerschlüssel aushandeln? Im Mietrecht finde ich keinen Hinweis für einen solchen Sonderfall. Für einen guten Rat wäre ich Ihnen dankbar.
Immowelt-Redaktion am 25.03.2019 11:13
Hallo Evelyn und vielen Dank für Ihren Kommentar,
Sie können natürlich versuchen, mit dem Vermieter einen anderen Umlagemaßstab auszuhandeln, einen Rechtsanspruch darauf haben Sie aber nicht. § 556a BGB schreibt sogar ausdrücklich vor, dass die Betriebskosten (und dazu gehört die Wohngebäudeversicherung) nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden müssen, wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben.
Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Dada am 07.03.2019 08:56
Hallo Ich habe frage wie rechnet man grundsteuer und Gabeudeversichrung in miete weil mein Vermieter hatt gerechnet das wir das teilen .Wir haben mitt Vermiter zusammen gewohnt, er in eg und wir in 1 etage
Immowelt-Redaktion am 07.03.2019 10:47
die Vereinbarung hierzu findet sich in der Regel im Mietvertrag. Gibt es dort keine Vereinbarung, müssen die Betriebskosten (dazu zählen auch Grundsteuer und Gebäudeversicherung) gemäß § 556a BGB nach Wohnfläche umgelegt werden.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Peter Schneider am 16.02.2019 23:46
wie sieht es aus, wenn die NKA kein Datum enthält, nicht per Post zugestellt wurde, sondern per Hausmeister eingeworfen wird, das auch noch zu spät, der Zustellungszeuge der Sohn des Hausmeisters ist, nach telefonischer Reklamation eine Mahnung mit rückdatiertem Ausstellungsdatum verschickt wird? Ist mir genau so passiert. Ich bin Grundsicherungsempfänger, kann mir einen Anwalt nicht leisten, was kann man tun? Das Sozialamt zuckt mit den Schultern...
Immowelt-Redaktion am 18.02.2019 09:23
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine Nebenkostenabrechnung muss nicht zwingend per Post zugestellt werden, sie kann auch händisch in den Briefkasten eingeworfen werden. Wichtig ist, dass erstens der Abrechnungszeitraum angegeben ist und dass sie pünktlich kommt. Wenn der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lässt, führt dass dazu, dass er keine Nachzahlung mehr fordern kann. Es hilft auch nichts, die Abrechnung später rückzudatieren.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte der Vermieter weiterhin auf eine Nachzahlung bestehen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein.
Sabine am 11.02.2019 13:56
In der Nebenkostenabrechnung sind alle Positionen-Strom,Treppenhausreinigung,Winterdienst,Versicherungen und Grundbesitzabgaben-zuzüglich Mwst. Im Haus sind mehrere Büros-sicher vorsteuerabzugsberechtigt-ich als Mieter aber nicht. Ist das so korrekt?
Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 14:37
vorsteuerabzugsberechtigt sind Unternehmen, nicht Privatpersonen. Insofern ist das korrekt, ja.
Ela 76 am 08.02.2019 21:14
Ich habe nur 9 Monate in meiner letzten Wohnung gewohnt. Habe monatlich 180 € Nebenkosten bezahlt. Mein Wasserverbrauch war während dieser Zeit nur 4m3, da ich oft im Fitness geduscht habe. Mein Vermieter sagte mir jetzt ich würde nur 236€ zurück bekommen und diese auch erst dann , wenn die Mülltonnen weg seien. Meine Frage kann dieser Betrag sein? Und darf er das Geld zurück behalten wegen den Mülltonnen?
Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 10:31
wenn das Mietverhältnis beendet wurde und sich aus der Betriebskostenabrechnung für den Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung eines gewissen Betrags ergeben hat, muss der Vermieter diesen auch auszahlen. Welcher Zusammenhang an dieser Stelle mit den Mülltonnen bestehen soll, erschließt sich uns nicht. Ob die Höhe der Rückzahlung angemessen ist, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären. Als Mieter haben Sie aber das Recht, die Belege einzusehen, die Ihrem Vermieter als Grundlage für die Abrechnung der Betriebskosten gedient haben. Wir würden Ihnen empfehlen, hiervon Gebrauch zu machen und die Abrechnung bei weiteren Zweifeln rechtlich prüfen zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder direkt vom Fachanwalt.
Karin P.54. am 06.02.2019 15:29
Muss ich meinen Vermieter schriftlich mitteilen, das ich die Nebenkosten einbehalte, weil ich keine Nebenkostenabrechnung bekommen habe ?
Immowelt-Redaktion am 07.02.2019 09:17
Kallo Karin und vielen Dnak für Ihren Kommentar.
Der Mieter hat laut BGH-Rechtsprechung ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkosten, wenn der Vermieter pflichtwidrig nicht abrechnen (Az.: VIII ZR 191/05). Dies sollten Sie Ihrem Mieter aber schriftlich mitteilen.
Anja am 05.02.2019 20:30
Wenn mein (ex-)Vermieter am 26.12.2018 ein Einschreiben mit der Nebenkostenabrechnung für 2017 abschickt, ich nicht zu Hause bin, das Benachrichtungslabel vom 28.12.2018 ist und ich den Brief erst 2019 bei der Post abholen konnte.
Gilt dies noch als "rechtzeitig beim Mieter zugestellt"?
Immowelt-Redaktion am 06.02.2019 10:04
Hallo Anja und vielen Dank für Ihren Kommentar.
Der Bundesgerichtshof hat in einer Leitsatzentscheidung folgendermaßen geurteilt (Az.: VIII ZR 107/08):
"(a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.
(b) Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten."
Insofern könnte es nach unserer Ansicht gut für Sie aussehen. Abschließend beurteilen können wir dies allerdings nicht, denn Ihr Fall unterscheidet sich vom BGH-Fall dahingehend, dass Sie das Schreiben abgeholt haben. Sollte Ihr Vermieter also auf einer Nachzahlung bestehen, sollten Sie sich vor Ort an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Jessica am 23.01.2019 09:33
habe ich als Mieter das Recht, eine Korrektur für NKA 2016 zu erhalten, obwohl die Widerrufsfrist von 12 Monaten abgelaufen ist? Verjährungsfrist liegt ja bei 3 Jahren. Bei NKA 2017 ist uns aufgefallen, dass bei einer Position ein falscher Umlageschlüssel benutzt wurde und zusätzlich Kosten von Leerstandswohnungen umgelegt wurde. Der Umlageschlüssel wurde in NKA2017 korrigiert.
Immowelt-Redaktion am 23.01.2019 11:48
Hallo Jessica und vielen Dank für Ihren Kommentar,
hat der Mieter Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung, muss er diese binnen zwölf Monaten mitteilen – andernfalls gilt die Abrechnung sozusagen als stillschweigend akzeptiert. Anders sieht es bei den Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen aus: Hier beträgt die Verjährungsfrist die von Ihnen genannten drei Jahre.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Sergej am 19.01.2019 20:22
früher hat die von mir gemietete Wohnung zu einer anderen Firma gehört. Ich habe jedes Jahr von 300 bis 500 Euro Guthaben gehabt. Nun, seit Anfang 2017 gehört die Wohnung zu einer neuen Firma. Die Abrechnung für 2017 zeigt plötzlich 1050 Euro Nachzahlung. In den Abrechnungen von der alten Firma stand z.B.: Wasserversorgung - 550 Euro, Entwässerung 17 Euro.
In der Abrechnung von der neuen Firma steht: Wasserversorgung - 550 Euro, Entwässerung - 980 Euro.
Dazu kommen noch irgendwelche Kleinigkeiten und es sammelt sich auf 1050 Euro. Minus Guthaben für die Heizung 300 Euro = 750 Euro muss ich nachzahlen. Zusätzlich steigen die monatlichen Nebenkosten um 100 Euro.
Die Wohnung hat 73 qm.
Ich bin sicher, dass das nicht sein kann, da ich sehr sparsam bin!
Jemand sagt, dass die Kosten für die Entwässerung in den Kosten für Wasserversorgung mitgerechnet sind und die Firma will mich einfach abzocken.
Ich habe schon geschrieben, dass sie mir das nachweisen müssen. Keine Reaktion…
Sagen Sie bitte was ich machen kann?
Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 11:22
als Mieter haben Sie das Recht, sich bei Ihrem Vermieter die Belege zeigen zu lassen, die die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung bilden. Vielleicht bringt das ja schon Klarheit. Sollte dem nicht so sein oder sollte Ihr Vermieter Ihnen die Belege nicht zeigen wollen, würden wir Ihnen empfehlen, die Nebenkostenabrechnung rechtlich prüfen zu lassen, beispielsweise bei einem Mieterverein oder direkt beim Fachanwalt.
Diana am 06.01.2019 19:04
..Ich bin am 2.10.18 aus meiner Mietwohnung ausgezogen und habe bis heute keine Nebenkosten Abrechnung von 2017 erhalten .
Leider gab es es schon die ganze Zeit Ärger mit der Hausverwaltung HUS aus syke.
Ich habe einen nachsendeantrag.
Ich habe HUS mehrfach per Mail und meinen persönlichen Erscheinen ermahnt ...ohne Erfolg...was nun ???
Danke und beste Grüße von Diana
Immowelt-Redaktion am 07.01.2019 13:01
Hallo Diana und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn der Vermieter die Frist versäumt - die für die Abrechnung für 2017 endete am 31. Dezember 2018 -, dann kann er anschließend für dieses Jahr keine Nachzahlungen mehr einfordern.
Hinzu kommt, dass Sie unter Umständen sogar die Vorauszahlungen für das Jahr 2017 zurückfordern können (BGH, VIII ZR 57/04). Inwieweit das auf Sie zutrifft und inwieweit sich der Vermieter dagegen wehren kann, sollten Sie mit einem Fachanwalt oder einer Mietervereinigung besprechen.
Wolfgang am 06.01.2019 10:50
Ihre Antwort Immowelt-Redaktion am 04.01.2019 13:19
vielen Dank für die Antwort, ich habe dazu noch eine Anmerkung zu 1):
Mit der am 28.12.2018 übergebenen und kritisierten NK-Abrechnung 2017 ist für den Vermieter die Frist für eine Abgabe erstmal eingehalten. Die Frist für den Vermieter eine korrekte NK-Abrechnung abzuliefern ist nun am 31.12.2018 ebgelaufen. Mein begründeter Widerspruch wird bei ihm fristgemaß Mitte Januar 2019 eingehen, die Bereinigung ungültiger Kostenangaben des Vermieters hat nun im Widerspruch das Guthaben ergeben.
Was bedeutet nun "Es muss schlichtweg am Ende dieser Frist eine korrekte Abrechnung vorliegen." Dem ist spätestens seit dem fristgemäßen Eingang meines begründeten Widerspruchs Mittte Januar 2019 dann nicht der Fall.
Hat der Vermieter nun auch analog einen Monat Widerspruchsfrist zu meinem Widerspruch oder ist diese unbegrenzt, z.B. es erfolgt keine Reaktion auf meinen konkreten Widerspruch? Das hat m.E. Wirksamkeit auf den Termin meiner evtl. Geltendmachung des Guthabens aus dem Widerspruch, falls der Vermieter keinen oder eine ungültige Antwort auf meinen Widerspruch gibt.
Immowelt-Redaktion am 07.01.2019 12:18
Hallo Wolfgang und vielen Dank für Ihren Kommentar.
Unsere Aussage, dass der Vermieter am Ende der Frist eine korrekte Abrechnung vorlegen muss, ist dahingehend zu ergänzen, dass der Vermieter während des Fristlaufs berechtigt ist, eine falsche Abrechnung noch nachträglich zu korrigieren, danach geht das nicht mehr zu Lasten des Mieters - wohl aber zu seinem Vorteil.
Da in Ihrem Fall die Frist zum Jahresende ausgelaufen ist, haben Sie nun ein Jahr lang Zeit, Einwendungen gegen die Abrechnung vorzutragen - die 30 Tage in unserer Antwort beziehen sich auf die übliche Frist, wie lange der Vermieter Zeit hat, ein unstreitiges Guthaben auszukehren und nicht auf die Frist für Einwendungen Ihrerseits. Darauf, ob der Vermieter auf Ihre Einwendugen reagiert, kommt es nicht an, sofern Sie sich an die Jahresfrist halten. Reagiert der Vermieter gar nicht, oder bleibt die Sache streitig, müssten Sie ihn unter Umständen verklagen. Zuvor sollten Sie aber den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren um vorab zu prüfen, ob die Sache Aussicht auf Erfolg hat.
Habe ich so was? am 04.01.2019 12:49
Guten Tag liebe(r) leser(innen),
ich Frage mal blöd....
Wenn der Versorger ein späteres Datum als die vom Vermieter gestellte Forderungen....
Ist das doch ganz glasklar betrug, oder?
Immowelt-Redaktion am 07.01.2019 10:30
uns kommt das auch spanisch vor, dass die Abrechnung auf ein früheres Datum datiert als die Abrechnungskopie des Versorgers.
Sie haben als Mieter Recht auf Belegeinsicht und können den Vermieter auffordern, Einsicht in die Belege zu nehmen.
Immowelt-Redaktion am 04.01.2019 13:38
aus Ihrer Fragestellung wird nicht ganz deutlich, was Sie meinen. Generell gilt jedoch, wenn der Beleg des Versorgers nicht in den Abrechnungszeitraum fällt, dann kann der Vermieter ihn auch nicht zur Berechnung der Nebenkosten heranziehen. In dem Fall bräuchten Sie diese Kosten auch nicht zahlen.
Wir empfehlen Ihnen, die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen, um einen möglichen Fehler darin auszumachen. Für einen Widerspruch haben Sie zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit.
Habe ich so was? am 04.01.2019 14:04
Also was ich meine ist das....
Mein Vermieter sendet seine Betriebskostenabrechnung (22.12.18) und Anhang die Versorgungskostenabrechnung (vom 27.12.18)
Ist dann ja nicht möglich das es gerrechnet wurde, oder?
Wolfgang am 04.01.2019 11:18
Hallo, ich habe nun als Mieter eine Abrechnung der Miet-NK 2017 erhalten, die statt der Verwendung von Flächenanteilen und PBM (lt. Mietvertrag!) auf einer Abrechnung nach Eigentumsanteilen basiert.
Ich werde begründeten Widersprucch einlegen und die betr. Kostenangaben als falsch und ungültig erklären. Daraus ergibt sich aus dem Rest der Kostenangaben ein neues Resultat der Abrechnung der Miet-NK 2017, nämlich ein Guthaben statt einer Nachzahlung.
Fragen: 1. Wie lange kann der Vermieter die Abrechnung erneuern?
2. Ist das Guthaben aus den verbliebenen gültigen Kostenangaben abzüglich der Vorauszahlungen vom Vermieter unverzüglich zu leisten oder in welcher Frist?
Immowelt-Redaktion am 04.01.2019 13:19
1) Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine korrekte Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Berechnungszeitraums zu stellen. Diese Frist bleibt auch bei Nachbesserungen bzw. neuaufgelegten Abrechnungen erhalten. Es muss schlichtweg am Ende dieser Frist eine korrekte Abrechnung vorliegen.
2) Der Vermieter ist nach Klärung der Höhe des Guthabens zur umgehenden Rückzahlung (binnen 30 Tage) verpflichtet, solange der Mietvertrag nichts anderes aussagt.
Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an deren Richtigkeit der Abrechnung haben, würden wir Ihnen empfehlen, sie einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen.
Dennis am 03.01.2019 12:56
Hallo, ich hab eine Frage zum Abrechnungsposten meiner Nebenkostenabrechnung und zwar wurden für die Strassenreinigung 834 Euro berechnet. Aber zum angegebenen Zeitraum gab es keine Strasse da sie vollständig abgetragen war. Erst Ende 2017 wieder errichtet wurde. Kann der Vermieter dies berechnen ? Vielen dank
Immowelt-Redaktion am 03.01.2019 14:00
vielen Dank für Ihren Kommentar. Kosten für Straßenreinigung sind sogenannte umlegbare Nebenkosten. Der Eigentümer muss diese an die Gemeinde entrichten und kann sie in der Folge auf Mieter umlegen. In dem von Ihnen beschriebenen Fall scheint es jedoch möglich, dass er aufgrund der fehlenden Straße gar nicht zur Zahlung verpflichtet gewesen wäre. Dies kann jedoch nur im Einzelfall festgestellt werden. Falls die Straße und beispielsweise auch der Gehweg komplett ungenutzt blieben und/oder Sie der Meinung sind, dass der Betrag zu hoch ist, können Sie sich zunächst die Belege von Ihrem Vermieter zeigen lassen. Außerdem ist es sinnvoll, sich an einen Mieterbund oder Fachanwalt zu wenden, wo Sie eine rechtssichere Beurteilung Ihres Falles erhalten. Es sei darauf hingewiesen, dass wir keine Rechtsberatung durchführen dürfen.
Melli am 31.12.2018 09:27
Hallo , ich habe am 30.12 meine Nebenkostenabrechnung erhalten.
ich muss 400€ nachzahlen, der größte Posten ist Schornsteinfeger und Gastherme mit 675€ . Kann das sein, dass dieser Posten so teuer ist?
Immowelt-Redaktion am 02.01.2019 16:02
aus der Ferne ist es schlecht zu beurteilen, ob die Posten wirklich so teuer sein können. Das hängt stark davon ab, welche Verträge Ihr Vermieter mit den jeweiligen Dienstleistern geschlossen hat. Als Mieter haben Sie das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung gedient haben. Macht auch das die Abrechnung für Sie nicht nachvollziehbar, würden wir Ihnen empfehlen, sie rechtlich prüfen zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Steffi am 28.12.2018 15:13
Wir haben heute dem 27.12.18 die Abrechnung für 2017 erhalten. Nun ist mir aufgefallen, dass der Vermieter unsere Vorauszahlungen falsch berechnet hat. Ich würde jetzt in Widerspruch gehen. Die neue Abrechnung geht mir mit Sicherheit nicht mehr in diesem Jahr zu. Habe ich das richtig verstanden, dass wenn mir die korrigierte Rechnung nicht bis 31.12.18 zugeht, diese hinfällig wird? Ich danke schön jetzt für eine Antwort
Immowelt-Redaktion am 28.12.2018 16:47
besten Dank für Ihren Kommentar. Gemäß § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Das heißt, Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung müssen spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung erfolgen. Bitte
Nazo76 am 21.12.2018 12:55
wir haben auch die Betriebskostenabrechnung für 2017 erhalten, mich wundert es immer das wir einen Hauswart bezahlen mit 16.793,-€ einen Reinigungsdienst bezahlen mit 7.996,80€ den Wienterdienst mit 1.709,67€ bezahlen im Jahr. Kann das so seine Richtigkeit haben?
Immowelt-Redaktion am 21.12.2018 13:44
das hängt letztlich davon ab, welche Verträge Ihr Vermieter mit den jeweiligen Dienstleistern geschlossen hat. Als Mieter haben Sie das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung gedient haben. Macht auch das die Abrechnung für Sie nicht nachvollziehbar, würden wir Ihnen empfehlen, sie rechtlich prüfen zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Nazo76 am 21.12.2018 13:52
noch eine Frage, das ist sicher nicht wirtschaftlich gehandelt und verursacht unnötige Kosten.
Hauswart wohnt nicht im Gebäude und kommt nach Lust und Laune.
Kann man den als Mieter gegen einen Hauswart sein? Ich meine, das die Mieter diese Situation und dadurch entstehende Kosten nicht akzeptieren?
Immowelt-Redaktion am 21.12.2018 13:59
Tatsächlich gilt für Vermieter das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot. Das bedeutet, dass ein Vermieter angehalten ist, innerhalb eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich zu handeln. Das gilt auch für die Nebenkosten. Verstößt ein Vermieter gegen dieses Wirtschaftlichkeitsgebot kann das im Einzelfall dazu führen, dass er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig macht. Wir können und dürfen jedoch keine Rechtsberatung leisten und können daher aus der Ferne nicht abschließend klären, ob ein solcher Fall bei Ihnen gegeben ist. Sie haben als Mieter allerdings natürlich das Recht, der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen. Auch hier würden wir Ihnen aber zur vorherigen Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein raten.
kaan am 17.12.2018 17:10
Wir sind am 01.03.2016 in die Wohnung eingezogen (4 Personen)..Bis jetzt haben wir keine Nebenkosten erhalten bis vor einer Woche haben wir telefonisch unser Heizung ablesen lassen(mwerte) Foto gemacht mit WhatsApp verschickt..meine Frage wäre jetzt muss ich dann 2016 bis heute nebenkosten Abrechnung zahlen? Also mein e 2016 auch berechnen lassen? Vielen Dank im Voraus
Immowelt-Redaktion am 18.12.2018 09:03
der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erstellen. Er kann auch nur für diesen Zeitraum Nachforderungen geltend machen. Schickt er also noch im Dezember 2018 eine Abrechnung für den Zeitraum von 1. Januar bis 31. Dezember 2017 kann er nur für diesen Zeitraum noch Nachzahlungen verlangen, nicht mehr für Kosten aus dem Jahr 2016. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall würden wir Ihnen empfehlen, die Abrechnung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt prüfen zu lassen.
smtsln am 14.12.2018 00:21
habe auch meine erste Nebenkostenabrechnung bekommen und verstehe nicht, warum ich für eine Schädlingsbekämpfung oder für eine Gebäudeüberwachung bezahlen muss.. Ebenso für den TÜV des Aufzuges, was gar nicht funktioniert.. Bitte um HILFE..
Immowelt-Redaktion am 14.12.2018 09:24
Kosten für Schädlingsbekämpfung und Gebäudeüberwachung können auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie regelmäßig anfallen und wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Kosten für einen dauerhaft defekten Aufzug können natürlich nicht umgelegt werden, zumal sich hier die Frage stellt, welche Kosten überhaupt anfallen. Bei einem vorübergehend defekten Aufzug dürften etwaige regelmäßig anfallende Wartungskosten umgelegt werden, nicht jedoch Reparaturkosten.
Bitte beachten Sie abschließend, dass wir Ihre Nebenkostenabrechnung aus der Ferne nicht abschließend prüfen können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an deren Richtigkeit haben, würden wir Ihnen empfehlen, die Abrechnung einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen.
Wohnender am 13.12.2018 01:25
bin 19 Jahre alt und habe jetzt meine erste Nebenkostenabrechnung für 2017 bekommen. Ich frage mich, warum ich überhaupt Posten wie "Hausmeisterservice", "Straßenreinigungsgebühren", "Wartung" und "Müllentsorgung" nachzahlen muss. Sind diese denn nicht in der Kaltmiete enthalten?
Immowelt-Redaktion am 13.12.2018 09:26
nein, die genannten Posten gehören nicht zur Kaltmiete, sondern laut Betriebskostenverordnung zu den Nebenkosten. Insofern ist es auch korrekt, wenn diese über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.
ele2308 am 07.12.2018 10:22
Hallo, wir haben die NK Abrechnung für das Jahr 2017 vom Vermieter bekommen.
Bis 2016 haben wir die Gebäudeversicherung in Höhe von ca.4500 Euro pro Jahr bezahlt.
Ab 2017 kostet die Gebäudeversicherung aber mehr als das doppelte (1.200 Euro). Der Vermieter hat einen neuen Verischerungsvertrag mit Elemtarschäden versichert, nachdem er in einem anderen Ort Hochwasserschäden im Keller hatte. Unser Haus ist denkmalgeschützt und hat keinen Keller. Die Versicherung wurde aber MIT Keller abgeschlossen. Nun zu meiner Frage, müssen wir den hohen Betrag der Gebäude-Versicherung bezahlen oder kann ich Widerruf gem. § 556 Abs.3 BGB einlegen?
Mit dem Vermieter haben wir schon mündlich gesprochen, der hat auch eingesehen, dass die Versicherung zu teuer ist, er will sie kündigen und woanders abschließen. Aber wir sind erstmal für 3 Jahre an der teuren Gebäude-Versicherung gebunden.
ele2308 am 07.12.2018 10:23
Da ist mir ein Fehler unterlaufen, bis 2016 haben wir nicht 4500 Euro pro Jahr bezahlt, sondern nur 450 Euro.
Immowelt-Redaktion am 07.12.2018 11:23
Vermieter sind bei der Nebenkostenabrechnung an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gebunden. Das bedeutet, dass sie keine unangemessen hohen Ausgaben auf den Mieter umlegen dürfen. Ob das in Ihrem Fall aber so ist, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären. Bedenken Sie bitte auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie im Streitfall von einem Mieterverein oder direkt von einem Fachanwalt.
claudi am 26.11.2018 16:41
Ich bin im März 2017 in meine Wohnung gezogen und habe nun meine erste Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Zeitraum ist aufgelistet ab dem Tag meines Einzuges bis November. Sprich, er hat jetzt 20 Monate mit einmal abgerechnet. Dementsprechend ist die Rechnung hoch.
so wie ich es richtig verstanden habe, ist das aber nicht rechtens ? Er kann nur 12 Monate abrechnet, auf die verstrichenen Monate kann der Vermieter keinen Anspruch mehr stellen richtig ?
Immowelt-Redaktion am 27.11.2018 09:24
Hallo Claudi und vielen Dank für Ihren Kommentar.
Der Vermieter muss laut Gesetz jährlich abrechnen, d.h., dass der Abrechnungszeitraum immer 12 Monate beträgt. Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es dazu (§ 556 (3)): "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen... Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen."
Es kann zum Beispiel vereinbart werden, dass der Abrechnungszeitraum vom 1.1. bis zum 31.12. eines Jahres läuft, möglich ist aber zum Beispiel auch die Regelung, dass der Abrechnungszeitraum vom 1.7. eines Jahres bis zum 30.06. des Folgejahres läuft.
Eine Abrechnung über einen 20-Monats-Zeitraum ist nicht zulässig.
Hinsichtlich der Frage, ob die Ansprüche des Vermieters grundsätzlich verjährt sind, gilt es zu beachten, dass die Verjährung 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eintritt. Das bedeutet: Ist beispielsweise vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum vom 1.1. bis 31.12. läuft, so ist der spätmöglichste Abrechnungszeitpunkt der 31.12. des Folgejahres. In diesem Fall wären Ansprüche des Vermieters aus dem Jahr 2017 mit Beginn des Jahres 2019 verjährt. Darauf, dass das Mietverhältnis während eines laufenden Abrechnungszeitraums erst begann, kommt es nicht an. In ihrem Fall wären Ansprüche des Vermieters für den Zeitraum März bis Dezember 2017, Gesetz dem Fall, es wurde als Abrechnungszeitraum 1.1. bis 31.12. vereinbart, erst mit Ablauf des Jahres 2018 verjährt, der Vermieter könnte ihnen freilich nur anteilig diejenigen Betriebskosten in Rechnung stellen, die seit Beginn des Mietverhältnisses auch entstanden.
Sollte es zu Unstimmigkeiten mit Ihrem Vermieter kommen, raten wir, einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu konsultieren.
Wally am 20.11.2018 20:51
Wally12 - 20.11.2018
Ich habe meine Jahresabrechnung für 2017 bekommen und finde einfach nicht heraus , wie ein Mitausfallwagnis in einem Sozial-Wohnungsbau errechnet wird. Sozialer Wohnungsbau
Immowelt-Redaktion am 21.11.2018 11:09
Hallo Wally und vielen Dank für Ihren Kommentar,
das Mietausfallwagnis bei Sozialwohnungen darf höchstens zwei Prozent der Jahresmiete ausmachen. Bei der Berechnung werden in der Regel 2,04 Prozent der übrigen laufenden Kosten angesetzt. Ein Mietausfallwagnis darf gar nicht angesetzt werden, wenn das Risiko auf andere Weise abgesichert ist.
Tine am 16.11.2018 18:45
Ich habe meine Betriebskostenabrechnung für 2017 bekommen und möchte mal nachfragen ob die Kaltwasserkosten einfach auf die Betriebskosten umgelegt werden dürfen? Und ob der Vermieter einfach die Summe der Abrechnungsfirma mit Tip Ex ändern darf. Was habe ich davon zu halten und ist es Rechtens? Über eine Rückmeldung wäre ich Ihnen dankbar.
Immowelt-Redaktion am 19.11.2018 09:36
die Kosten für Kaltwasser können prinzipiell schon auf den Mieter umgelegt werden. Misstrauisch stimmt natürlich eine nachträgliche Änderung der Abrechnungsbelege. Als Mieter haben Sie allerdings das Recht, die Originale bei Ihrem Vermieter einzusehen. Wir würden Ihnen empfehlen, das zunächst zu machen und sich bei dieser Gelegenheit auch erklären zu lassen, wie es zur Änderung kam. Sollte das keine Klarheit bringen, können Sie die Abrechnung rechtlich prüfen lassen, beispielsweise bei einem Mieterverein oder direkt bei einem Fachanwalt.
Ennie am 15.11.2018 07:02
Ich habe nun auch meine Betriebskostenabrechnung 2017 bekommen und bin in dieser, neuen Wohnung verwundert über die Summe für Hauswart und Gebäudereinigung. Ich habe verglichen mit den Abrechnungen aus der Wohnung in der ich davor gelebt habe. Allein die Gesamsumme ist ein enormer Unterschied. In der vorigen Wohnung zählte ich für den dortigen Hausmeister 23 Euro. Hier sind es 224,61 Euro. Das macht auch den größten Anteil der Abrechnung aus. Gibt es eine Möglichkeit zu prüfen ob das irgendwie vergleichbar ist
Immowelt-Redaktion am 15.11.2018 11:02
die gibt es. Sie haben als Mieter das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die er als Grundlage für die Abrechnung genutzt hat. Eventuell hat der neue Hauswart ja schlichtweg umfassendere Aufgaben als der in Ihrer vorherigen Wohnung. Sollten Sie danach noch Zweifel an der Abrechnung haben, können Sie diese natürlich auch rechtlich prüfen lassen, beispielsweise von einem Mieterverein.
moerdoc80 am 10.11.2018 15:52
Wir haben dieses Jahr eine Betriebskostenabrechnung für letzter Jahr bekommen (anteilig für drei Monate, weil wir erst im September eingezogen sind).
Die Betriebskostenabrechnung umfasst mehrere Seiten, auf diesen scheint jeden Monat eine Gesamtsumme für das Haus von 15.734,15 € angegeben worden zu sein, für die wir unseren Anteil zahlen sollen.
Dadurch wird uns jeden Monat ein Kostenpunkt von 120 Euro für die Betriebskosten aufgeführt. Dies erscheint mir unverhältnismäßig hoch, ebenso wie die oben genannten monatlichen Kosten für ein Mehrfamilienhaus.
Ebenso werden scheinbar willkürlich Vorauszahlungen / Neben- Betriebskosten abgezogen oder tauchen gar nicht auf, obwohl diese jeden Monat bezahlt werde.
1.) die geforderten Summen in etwa für stimmig?
2.) eine Prüfung durch einen Anwalt für sinnvoll?
Immowelt-Redaktion am 12.11.2018 09:44
aus der Ferne können wir leider nicht abschließend klären, ob die Abrechnung insgesamt stimmig ist, schon allein, weil wir nicht wissen, welche Kosten tatsächlich angefallen sind. Wenn Ihnen die Abrechnung allerdings nicht sauber erscheint, können Sie zunächst den Vermieter darum bitten, die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Abrechnung dienen. Hierzu haben Sie als Mieter das Recht. Bringt Ihnen auch das keine Klarheit, ist eine rechtliche Überprüfung sicher sinnvoll, entweder durch einen Mieterverein, oder, wie Sie schreiben, direkt durch einen Rechtsanwalt.
Jane am 01.11.2018 12:34
In meiner Nebenkostenabrechnung von diesem Jahr wurde die Gebäudeversicherung von den letzten 4 Jahren mit eingefügt der Betrag war 618 Euro. Ich mußte über 300 Euro nachzahlen wir sind 3 Personen und 3 einzel Mieter im Haus. Ich war zum Beratungsgespräch bei einem Fachanwalt für Mietrecht und dieser sagte mir das hätte alles seine Richtigkeit. Das ist ja eine Forderung die zum Teil weit über 12 Monate hinausgeht.
Immowelt-Redaktion am 02.11.2018 09:28
Hallo Jane und vielen Dank für Ihren Kommentar,
laut § 556, Absatz 3 BGB ist über die Betriebskosten jährlich abzurechnen und die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Eine Ausnahme ist immer dann möglich, wenn der Vermieter eine Verzögerung nicht zu vertreten hat. Welchen Grund hat Ihnen denn Ihr Anwalt mitgeteilt, aus dem eine nachträgliche Berechnung der Gebäudeversicherung in diesem Fall zulässig ist?
Jane am 07.11.2018 08:08
(bezugnehmend auf mein Kommentar vom 01.11.) Ich hatte bei der Versicherung (Allianz) angerufen gehabt und mich erkundigt wie ein so hoher Nachzahlungsbetrag zustande kommt. Die Antwort war es sei versäumt worden die Versicherungssumme anzupassen und rechtens für den Zeitraum von 4 Jahren nachzufordern. Der Anwalt fragte mich haben sie die Versicherung kontaktiert? Ich sagte ihm das so und er sagte das wäre korrekt so.
loptev67 am 01.11.2018 09:36
Vielen Dank, nützliche Info!habe viel neues erkannt.
Sonja am 29.10.2018 13:28
Ich habe bis einschließlich 04/18 in einer Mietwohnung gelebt. Beim Übergabetermin habe ich die Mietkaution vollständig zurückbekommen da alles tiptop war. Mit der NK-Abrechnung möchte die Vermieterin den Austausch von 4 Zimmertürschlössern abrechnen, da diese vermeintlich nicht da sind, was nicht stimmt. Was habe ich für Möglichkeiten?
Immowelt-Redaktion am 29.10.2018 14:42
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn Türschlösser ausgetauscht werden müssen, sind das Reparaturarbeiten. Diese sind per se nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbar. Sie können daher vom Vermieter eine neue und korrekte Abrechnung verlangen.
Burg am 26.10.2018 08:06
Der Verbrauch der Heizung beläuft sich z.B. auf 1.001,000 HKV-Einh, das ist der Ablesewert. Berechnet wird unter Verbrauch jedoch 2.849,847 HKW-Einh?
Das verstehe ich nicht? Hat jemand einen Tipp, wie das gemeint ist?
Immowelt-Redaktion am 26.10.2018 09:27
das lässt sich aus der Ferne leider schwer sagen. Am besten, Sie fragen Ihren Vermieter. Sie haben auch das Recht, die Belege einzusehen, die die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung bilden.
reichanette am 03.10.2018 00:30
Ich hab die Nebenkosten Abrechnung bekommen, und soll 172.07 Euro nach Zahlen. .Für Brandschutz 43,50,??? für Schädlingsbekämpfung ???5,60,Abwasser ist auf 60 Euro gestiegen.Müllmanagement 4 .. 13,16 Euro???Müllmanagent 6... 12,91 Euro????Hab keine Ahnung was das ist. .Musste letztes Jahr Sperrmüll bezahlen? ?!!!Und VerSicherung 77.00 Euro mehr...!!!Dieses Jahr Vericherung...57,00 wieder weniger..Letztes Jahr Nachzahlung 89,24 Euro? ??Dieses Jahr...172,07 Euro...Verstehe die ganzen Posten nicht!!
Immowelt-Redaktion am 04.10.2018 09:40
als Mieter haben Sie das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung dienen. Eventuell bringt es auch Klarheit, wenn Sie sich diese vom Vermieter erklären lassen. Wenn die Nebenkostenabrechnung für Sie dann immer noch nicht schlüssig erscheint, würden wir Ihnen empfehlen, sie rechtlich prüfen zu lassen. Eine solche Dienstleistung bieten viele Mietervereine für ein geringes Entgelt an.
Maria am 02.10.2018 13:23
wir haben unsere NK-Abrechnungen bekommen, dort ist u.a. die Grundsteuer aufgeführt, was ja auch i.O. ist. Allerdings wird der Grundsteuerbetrag durch 2 Wohnungen geteilt. Unsere Wohnung hat eine Fläche von 135 qm und die andere von 270 qm plus großen Gartenanteil. Ist dass dann richtig, dass das durch 2 Parteien geteilt wird. Zumal das kein unerheblicher Betrag ist. Ist Mietvertrag ist soweit nichts vereinbart.
Immowelt-Redaktion am 02.10.2018 13:46
haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, müssen die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden. Das ergibt sich aus § 556a, Abs. 1 BGB. Eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohneinheiten wäre zwar grundsätzlich möglich, muss aber eben vereinbart werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Mietvertrag nicht genau kennen und ihn daher aus der Ferne auch nicht abschließend beurteilen können. Im Streitfall würden wir Ihnen raten, Ihre Nebenkostenabrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
Ronny41 am 30.09.2018 09:29
ich habe meine Nebenkostenabrechnung 2017 nach mehrmaligen Nachfragen jetzt erst am 26.09.2018 erhalten. Ich bin bereits am 31.10.17 ausgezogen, sodass die Frist seitens Vermieter fast verstrichen wäre.
Die Abrechnung scheint mir deutlich zu hoch und fehlerhaft, sodass ich in Widerspruch gehen möchte.
Muss mir eine Nachbesserung der Nebenkosten bzw. eine Reaktion vom Vermieter dann bis zum zum 31.10.2018 vorliegen, sodass die fristgerecht ist? Wenn mein Vermieter erst im November reagiert bedeutet dies, dass ich die Nebenkostenabrechnung unwirksam ist?
Immowelt-Redaktion am 01.10.2018 09:16
zunächst sei erwähnt, dass eine Nebenkostenabrechnung dem Mieter zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss. Das bedeutet nicht, dass der Mieter sie zwölf Monate nach dem Ende seines Auszugs erhalten muss. Wenn also beispielsweise der Abrechnungszeitraum von 1. Januar bis 31. Dezember 2017 läuft und der Mieter zieht Ende Oktober 2017 aus, muss er die Abrechnung nicht bis Oktober 2018 erhalten, sondern der Vermieter hat hierfür bis Ende Dezember 2018 Zeit. Eine Korrektur der Abrechnung ist in diesem Fall also ebenfalls bis Ende Dezember 2018 möglich. Eine Korrektur nach dem Ende der Abrechnungsfrist ist nur noch in Ausnahmefällen möglich, etwa dann, wenn der Vermieter einen bestimmten Fehler nicht zu vertreten hat oder von einer verspäteten Kostenrechnung selbst überrascht wird.
Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Ines am 16.09.2018 19:45
Ich habe vor 3 Tagen meine Nebenkostenabrechnung bekommen.
Nun ist aber das Problem, dass der Vermieter einen Abrechnungszeitraum vom 01.10 -31.12. 2018 hat, die Firma für Heizungs- und Warmwasserabrechnung aber bis Februar abrechnet.
Nun sollen wir 390 € nachzahlen, da sie unsere Vorauszahlung für Januar und Februar nicht mit einbezogen haben.
Auf Nachfrage hieß es nur, es würde ja beim Auszug wieder gegengerechnet.
Ist das denn legitim?
Immowelt-Redaktion am 17.09.2018 09:25
vielen Dank für Ihren Kommentar. Der Vermieter darf in einem Abrechnungszeitraum auch nur solche Kosten abrechnen, die in diesem Zeitraum angefallen sind. Fordert er weitere Kosten, können Mieter eine korrigierte Abrechnung fordern. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir Ihre Nebenkostenabrechnung aus der Ferne nicht beurteilen können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Mieter88 am 12.09.2018 08:11
vor ein paar Monaten habe ich meine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erhalten.
Ich sollte über 1000 Euro nachzahlen, schon alleine die Heizkosten waren mit über 1000 Euro aufgeführt. Daraufhin habe ich Widerspruch beim Vermieter eingelegt, da ich in dem besagten Jahr oft nicht zu Hause war und dementsprechend wenig geheizt habe.
Nun kam eine E-Mail des Vermieters mit der Aussage, dass bei den Heizkosten keine Fehler vorlägen, aber durch den Vorverwalter nicht alle umlagefähigen Kosten in Ansatz gebracht wurden.
Es wurden mir auch diverse Belege mitgeschickt.
Ich bin mir aber sicher, dass da irgendwas nicht passen kann.
Immowelt-Redaktion am 12.09.2018 13:44
Hallo Mieter88,
vielen Dank für Ihren Kommentar. In diesem Fall möchten wir Ihnen den Gang zu einem Rechtsexperten, einen Fachanwalt oder zum Mieterbund empfehlen.
diana.roegnitz am 03.09.2018 17:18
Hallo , ich habe ebenfalls meine Nebenkostenabrechnung erhalten und soll 1300 Euro nachzahlen. Sie wurde anscheinend einfach so in den Postkasten geworfen und war rückdatiert auf den 08.08.2018. Ist das legitim?Wir sind 2 Personen, die in einer 42qm Wohnung wohnen und sollen nun 117 euro mehr im Monat zahlen also 260 euro Nebenkosten, da wir in der Ausbildung sind können wir uns das auch nicht leisten. Was können wir nun unternehmen?
Immowelt-Redaktion am 04.09.2018 08:58
was den Zeitpunkt der Zustellung der Nebenkostenabrechnung angeht, ist es wichtig, dass diese dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugeht. Endet also der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31. Dezember 2017, muss dem Mieter die Abrechnung spätestens am 31. Dezember 2018 vorliegen, ansonsten darf der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Ob der Vermieter die Abrechnung nun selbst einwirft oder per Post verschickt, ist unerheblich.
Was nun die Höhe der Nachzahlung und des neuen Abschlags angeht: Woraus sich dies ergibt, können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. In der Regel dürfte das aus der Abrechnung selbst hervorgehen. Bringt diese keine Klarheit, haben Sie als Mieter das Recht, die Belege, die als Grundlage für die Abrechnung dienten, beim Vermieter einzusehen. Bringt auch das keine Klarheit oder haben sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung, sollten Sie diese rechtlich prüfen lassen. Eine solche Dienstleistung bieten beispielsweise die meisten Mietervereine für ein geringes Entgelt an. Dort erfahren Sie auch, wie Sie gegen eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung vorgehen können.
Bea am 03.09.2018 16:54
mein Vermieter berechnet mir mehr Wassergeld als mein Wasseruhren anzeigen. Wir haben in allen Wohnungen geeichte Wasserzähler nun erzählt mir der Vermieter diese Wasseruhren wären ein Durchflussmesser und unterliegen Toleranten und Druckschwankungen.
Sie dürften wegen dieser Abweichung bis zu 20% mehrberechnen.
Stimmt die trotz geeichten Wasserzähler im ganzen Haus?
Ich danke für ihre Rückantwort
Immowelt-Redaktion am 04.09.2018 08:49
in der Tat kann es immer wieder vorkommen, dass die Einzelzählerstände zusammengerechnet einen geringeren Betrag ergeben als jenen, den der Hauptzähler anzeigt. Eben diese Differenz dürfen Vermieter entsprechend ihrem Einzelverbrauch auf die Mieter umlegen, wenn sie nicht mehr als 20 Prozent ausmacht. So zumindest sieht es aktuell die Rechtsprechung. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir die Richtigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung aus der Ferne nicht beurteilen können. Sollten Sie zweifel daran haben, empfehlen wir Ihnen, diese von einem Fachanwalt oder von einem Mieterverein prüfen zu lassen.
Elke am 30.08.2018 18:43
Hallo, hier meine Frage
ich wohne in einem Mehrfamielienhaus, in meiner Nebenkostenabrechnung ist die Position -div. Kleinreparatur am Objekt, Instandhaltung- aufgeführt. Gesamtsumme 1826 € davon soll ich 102 € zahlen. Ist das richtig?
Immowelt-Redaktion am 31.08.2018 09:02
Instandhaltungs- und Reparaturkosten gehören nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten und dürfen nicht in einer Betriebskostenabrechnung auftauchen. Das ergibt sich aus § 1 II 2 der Betriebskostenverordnung. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Betriebskostenabrechnung nicht genau kennen und ihre Wirksamkeit daher aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Im Streitfall empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Nicole am 28.08.2018 18:58
Ich habe die Wohnung meiner Großeltern aufgelöst zum 30.04.16. Die Spalten Gartenpflege und Treppenhausreinigung der Nebenkostenabrechnung haben eine Differenz von 4000€ zum Vorjahr.
Abrechnungszeitraum 01.08.15-30.04.16 . Darf die Hausverwaltung Rechnungen der Gartenpflege, Treppenhaus Reinigung in die Nebenkostenabrechnung mit einrechnen, die NACH Ende des Mietverhältnises ( laut Datum) entstanden sind?
Immowelt-Redaktion am 29.08.2018 09:18
vielen Dank für Ihren Kommentar. Generell ist das möglich, ja. Die Kosten dürfen in diesem Fall aber nicht für die gesamten zwölf Monate, sondern lediglich anteilig für den Zeitraum angerechnet werden, in dem der Mietvertrag lief. Woher die Differenz zum Vorjahr kommt, können wir leider aus der Ferne nicht klären. Sie haben allerdings das Recht, beim Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Abrechnung dienen. Bringt auch das keine Klarheit, würden wir Ihnen empfehlen, die Abrechnung rechtlich prüfen zu lassen, beispielsweise durch einen Mieterverein.
Pepsi1974 am 20.08.2018 17:44
Ich hab eine Frage: wir haben im 6 Parteienhaus ( ohne Fahrstuhl ,ohne Heizung im Hausflur) für das Jahr 2016 für die Beleuchtung 31,15 Euro gezahlt und dieses Jahr sollen wir 231,03 zahlen,also 200 Euro mehr. Wie kann es sein? Die Dame meint,es kann sein,das die Rheinenergie früher den Verteiler im Haus abgelesen hat,also zb ende Dezember,statt Ende Januar?! ..verstehe dennoch nicht die hohen Kosten. Ich bin leider nicht im Mieterschutzbund . Kann ich das über die Verbraucherzentrale überprüfen lassen?
Immowelt-Redaktion am 21.08.2018 09:45
Hallo Pepsi1974,
Sie haben grundätzlich das Recht, die Belege zur Betriebskostenabrechnung beim Vermieter, bzw. bei der Verwaltung einzusehen, um die Plausibilität zu überpfüfen. Nach der Rechsprechung des BGH darf der Vermieter übrigens in manchen Fällen die Betriebskosten nach dem Abfluss- statt dem Leistungsprinzip abrechnen, zumindest dann, wenn sich daraus keine unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt (Abfluss: Das, was im Jahr dem Vermieter in Rechnung gestellt wurde; Leistung: Diejenigen Kosten, die auf dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen). Ob in ihrem Fall das Abflussprinzip zulässig ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Sollte keine gütliche Klärung mit dem Vermieter möglich sein, raten wir dazu, einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.
doro42 am 15.08.2018 18:30
Bisher (mehr als 10 Jahre) wurden in unserem 4-Fam.-Haus in den NKA die Müllabfuhr nach Personen sowie Gartenpflege nach WE abgerechnet, so wie in den Mietverträgen vereinbart.
Jetzt werden diese Kosten auf die Wohnfläche verteilt. Es ergeben sich teilweise Mehr- und Minderkosten von über 100,- EUR gegenüber der bisherigen Berechnung.
Auf Nachfrage begründet der Vermieter diese Änderung mit einem aktuellen Gerichtsurteil.
Ist diese Änderung der Abrechnung (nachträglich, einseitig ohne Vorankündigung) zulässig?
Immowelt-Redaktion am 16.08.2018 08:20
der Vermieter hat eine Möglichkeit, den Umlagemaßstab der Betriebskosten einseitig zu ändern immer dann, wenn der Mietvertrag ein solches Recht vorsieht oder wenn durch den aktuellen Umlageschlüssel eine erhebliche Benachteiligung für einen der Mieter entsteht. Auf welches Urteil beruft sich Ihr Vermieter denn genau?
doro42 am 16.08.2018 13:49
Es muss sich um ein relativ neues Urteil aus der Gegend Düsseldorf/Neuss handeln.
Ein Mieter hatte den Umlageschlüssel (für Müllabfuhr?) beanstandet.
Das Gericht hat die Umlage nicht nach Personen sondern nach Wohnfläche berechnet.
Daraufhin hat der Vermieter für alle Mieter den Umlageschlüssel geändert.
Mieter75 am 14.08.2018 16:04
der Vermieter ließt im Juni 2018 den Wasserstandsmesser ab...Abrechnungszeitraum ist aber der 01.01.2017 - 31.12.2017
Im Haushalt leben 4 Personen jedoch im Zeitraum vom 10.08.2017-27.06.2018 lebten nur 3 Personen in dieser Wohnung.
Wie kann ich vorgehen um eine klare Wasserabrechnung zu bekommen und ist so eine Abrechnung rechtens?
Immowelt-Redaktion am 15.08.2018 08:46
die Wasserkosten müssen nicht zwangsläufig nach Personenzahl auf den Mieter umgelegt werden. Ist das aber der Fall, muss das natürlich korrekt geschehen. Dazu gehört auch, dass der Zähler zum richtigen Zeitpunkt abgelesen werden muss. Sollten Sie Zweifel an der Richtigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung haben, würden wir Ihnen empfehlen, diese zunächst rechtlich prüfen zu lassen, das geht beispielsweise bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt. Dort erfahren Sie auch, wie Sie weiterhin gegen eine fehlerbehaftete Abrechnung vorgehen können.
Urban_classix am 07.08.2018 23:37
Darf der Vermieter eine Rechnung für die Wartung der Heizungsanlage aus März 2018 in die Abrechnung von 2017 einfließen lassen?
Immowelt-Redaktion am 08.08.2018 08:49
ja, das ist möglich, wenn Sie die Rechnung auf Wartungsarbeiten bezieht, die im Abrechnungszeitraum durchgeführt wurden.
Urban_classix am 08.08.2018 09:20
In diesem Fall würde die Wartung im Februar 2018 durchgeführt.
Bea am 06.08.2018 00:03
In meinen Nebenkosten ist seit Jahren die Position "Mietausfallwagnis" angegeben ca. 50 Euro im Jahr.
Jemand sagte dies sei nicht zuläSkigebiet.
Stimmt das, auch wenn es im Mietvertrag drin steht?
Immowelt-Redaktion am 06.08.2018 10:51
Hallo Bea und vielen Dank für Ihren kommentar,
eine Mietausfallwagnis ist bei Sozialwohnungen unter Umständen dann zulässig, wenn der Vermieter nicht auf andere Weise abgesichert ist, beispielsweise dadurch, dass sich jemand für die Zahlung der Miete verbürgt hat. Bei frei finanzierten Wohnungen kann eine Mietausfallwagnis auch dann nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir weder Ihre Wohnsitutation, noch Ihren Mietvertrag kennen und die Situation aus der Ferne daher nicht abschließend beurteilen können. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen daher die Rechtsberatung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Tom am 03.08.2018 16:15
In meiner Nebenkosten Abrechnung 2017 wurden Nachzahlungen für die Grundsteuer geltend gemacht.Diese betrugen ca 900€. Rückwirkend 2017/18. Mein Vermieter hat aber schon seit Juli 2017 Kenntnis über die Erhöhung, hat dieses aber nicht weitergegeben. Muss ich die Grundsteuer rückwirkend zahlen?
Immowelt-Redaktion am 06.08.2018 08:24
Hallo Tom und vielen Dank für Ihren Kommentar,
gesetzlich geregelt ist, dass der Vermieter einmal im Jahr über die Betriebskosten abrechnen muss und das spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Daher kann ein Vermieter auch im Jahr 2018 über die Grundsteuer aus dem Jahr 2017 abrechnen. Sollten Sie dennoch Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung haben, empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Moriz am 02.08.2018 16:32
ich habe die Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2017 erhalten.
Diese weist eine Nachzahlung von EUR 776,59 aus.
Was mir hier aufgefallen ist, ist das die Kosten der Wasserversorgung (Wasser und Entwässerung)
von EUR 213,39 auf EUR 862,39 gestiegen sind.
Desweiteren sind die Kosten der Entwässerung von EUR 375,53 auf EUR 672,35 gestiegen.
Wie sollte ich hier am besten vorgehen ?
Immowelt-Redaktion am 03.08.2018 08:42
die Erhöhung ist natürlich auffällig, möglicherweise gibt es dafür aber auch gute Gründe. Als Mieter haben Sie das Recht, beim Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen. Davon sollten Sie Gebrauch machen und sich gegebenenfalls auch vom Vermieter erklären lassen, wie es zu den höheren Kosten für die Wasserversorgung kommt. Wenn das keine Klarheit bringt, können Sie die Betriebskostenabrechnung zudem rechtlich prüfen lassen. Die meisten Mietervereine übernehmen das für Sie.
Bernhard W am 30.07.2018 15:51
Guten Tag, für meine Mietwohnung ist in der NK-Abrechnung 2017 ein Frischwasserverbrauch von 304 cbm für das gesamte Haus angegeben. Der angeforderte Beleg des Versorgers weist jedoch für den Zeitraum 1.1. bis 31.12. einen Verbrauch gemäß Zählerständen von 253 cbm aus. Außerdem liegt der cbm-Preis weit über dem ausgewiesenen Versorgerpreis. Eine Erklärung gab es bisher noch nicht. Ist das Betrug oder habe ich etwas nicht bedacht?
Immowelt-Redaktion am 31.07.2018 08:47
woraus sich diese Diskrepanz ergibt, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilen. Wenn der Vermieter Ihnen dies auch nicht erklärt, würden wir Ihnen empfehlen, die Abrechnung rechtlich prüfen zu lassen. Das geht beispielsweise bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Marjan am 25.07.2018 14:17
Hallo mein Lebenspartner und und ich wohnen an der gleichen Adresse er im Hinterhaus und ich im vorderhaus. Wir haben jeweils unsere Abrechnung gestern bekommen und was uns aufgefallen ist, ist das in der Abrechnung für 2017
1. Berennstoffverbrauch 14.01.2018 sowie
2. Gerätemiete Kaltwasser 28.01.2018 und
3. Grundgebühr wasserzähler 28.01.2018
Mit aufgelistet ist. Ist dies rechtens wenn Posten von Anfang 2018 in der Abrechnung von 2017 mit aufgelistet wird.
Immowelt-Redaktion am 25.07.2018 14:37
Hallo Marjan und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die auch im Abrechnungszeitraum entstanden sind. Energieversorger benötigen aber nach dem fraglichen Abrechnungszeitraum auch einge gewisse Zeit, die Abrechnung zu erstellen. Möglicherweise handelt es sich bei den aufgelisteten Daten also schlichtweg um das jeweilige Rechnungsdatum. In diesem Fall wäre das zulässig. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Abrechnung nicht genau kennen und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
bine68 am 18.07.2018 13:41
Hallo, mein Vermieter rechnet Strassenreinigung, Fußwegreinigung,Eingang-Vorgartenpflege und Hausreinigung/Allgemein mit jeweils 180 € im Jahr ab.Eine Strassenreinigung seitens der Stadt gibt es nicht, auch ein Fußweg ist nicht vorhanden.Vorgartenpflege wird von der Vermieterin selbst durchgeführt. Ich habe aber noch nie gesehen, das die Strasse oder das Haus gereinigt wird. Sind diese Kosten dan zulässig?
Immowelt-Redaktion am 18.07.2018 13:45
Vermieter dürfen natürlich nur solche Nebenkosten abrechnen, die auch tatsächlich entstehen. Als Mieter haben Sie das Recht, die entsprechenden Belege beim Vermieter einzusehen und so die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Wir würden Ihnen empfehlen, zunächst davon Gebrauch zu machen. Bringt das keine Klarheit beziehungsweise gibt es keine Belege für die fraglichen Posten, sollten Sie der Abrechnung widersprechen. Beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
actros09 am 18.07.2018 11:15
Hallo dar in der Nebenkosten abrechnung der Steuerberater abgerechnet werden?
Immowelt-Redaktion am 18.07.2018 13:10
die Kosten für den Steuerberater des Vermieters zählen zu den Verwaltungskosten. Diese können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Weitere Informationen zu umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten finden Sie in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/umlagefaehige-nebenkosten-das-duerfen-vermieter-abrechnen.html
raffaello78 am 16.07.2018 19:10
Hallo, ich wohne in einem Mehrparteienhaus, die Abrechnung für 2017 kam und der Betrag, den wir bezahlen müssen, hat sich verdreifacht. Wir haben den mit 2016 verglichen und das einzige was sich verändert hat, war die Versicherung, die ist um 500€ gestiegen. Kann das sein, dass wir so viel bezahlen müssen?
Immowelt-Redaktion am 17.07.2018 09:20
wie genau diese Erhöhung zustande kommt, können wir aus der Ferne leider auch nicht sagen. Wir würden Ihnen aber empfehlen, bei Ihrem Vermieter um Einsicht in die entsprechenden Belege zu bitten. Als Mieter haben sie dazu das Recht. Sollte sich Ihnen dann die Nebenkostenabrechnung noch nicht schlüssig erklären, empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Ivonne am 22.06.2018 10:14
Unsere Nebenkosten Abrechnung beinhaltet Rauchmelder, Wartung der Heizanlage und Schornsteinfeger. Diese Arbeiten wurden bei der Renovierung während des Leerstandes des Hauses durchgeführt. Wir sind erst nach der Renovierung im August 2017 eingezogen.
Müssen wir diese Arbeiten trotzdem zahlen, obwohl sie im Januar durchgeführt würden?
Immowelt-Redaktion am 22.06.2018 12:11
Hallo Ivonne und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wann die Arbeiten durchgeführt wurden, spielt in diesem Fall keine Rolle. Der Vermieter kann die Kosten dennoch anteilig auf den Mieter umlegen, natürlich aber nur für den Zeitraum, in dem der Mietvertrag lief.
Marie am 10.06.2018 16:58
Meine Tochter hat nebenkostenabrechnung für 2017 bekommen
da ist auch ein betrag für fernsehen kabel usw.
aber wie sie einzog hatte sie noch einen vertrag mit unitmedia die wollte der vermieter nicht im hause haben
dann wurde sie am Hauseigenem Vertags partner vom vermieter angeschlossen ,aber bei meiner Tochter war nur schnee im Fernsehen ,sie sagte es dem Vermieter aber nichts geschah
daruaf hin musste meine Tochter bei Telekom Vertrag abschliesen und muss trotzdem noch an Vermieter inden Nebenkosten Prö Monat ca.15,00€ zahlen
Immowelt-Redaktion am 11.06.2018 11:37
Zwar kann ein Vermieter grundsätzlich auch Kabelgebühren als Betriebskosten abrechnen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde - das gilt auch dann, wenn der Mieter (zusätzlich) bei einem anderen Anbieter einen weiteren vertrag abschließt. Anders kann es allerdings aussehen, wenn die berechnete und zugesicherte Leistung nicht erbracht wird: Der Vermieter demzufolge auch das liefern, was er abrechnet. Wir raten zunächst zu einem klärenden Gespräch mit dem Vermieter. Bleibt dies ergebnislos, raten wir, einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.
Mandy am 22.05.2018 13:25
Mein Freund hat Januar 2017 eine Garage angemietet, oben drüber ist noch eine Einliegerwohnung. Alles Insgesamt hat 55m2. Wir haben jetzt die NB für das Jahr 2017 erhalten. Wir sollen über 600 nachzahlen. Problem: Im Mietvertrag sind nur Nebenkosten wie Strom und Wasser aufgelistet. In der Abrechnung wurde aber noch Grundsteuer, Gebäudeversicherung von über 170 euro und Abwasser (es gibt keine funktionierende Dusche, Toilette oder Waschbecken) berechnet. Für uns ist diese Abrechnung definitiv falsch. Denn diese Nebenkosten stehen definitiv nicht im Mietvertrag. Auch ist nicht der konkrete Zeitraum (nur 2017) angegeben und auch der Verteilerschlüssel fehlt. Jetzt akzeptiert er den Widerspruch nicht und er ist der Meinung es ist alles korrekt. Können wir jetzt wirklich nur noch über einen Anwalt gehen?
Immowelt-Redaktion am 23.05.2018 10:25
vielen Dank für Ihren Kommentar. Vermieter können grundsätzlich nur diejenigen Betriebskosten abrechnen, die im Mietvertrag auch vereinbart wurden. Dabei kann es aber ausreichend sein, wenn im Mietvertrag steht, dass Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung abgerechnet werden - dann müssen die einzelnen Positionen nicht separat aufgeführt werden.
Wir raten, gegebenenfalls einen Mieterschutzverein oder Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.
Nicole am 15.05.2018 21:34
Bis dato war es immer so das meine Mutter unseren Garten 8 personenhaus gemacht und dafür zu jeder Jahresrechnung für das vergangene Jahr Geld (Scheck) von Vermieter bekommen hat , welches von jedem Mieter anteilsmäßig in der Jahresrechnung abgerechnet wurde. Meine Mutter hat aus gesundheitlichen Gründen die Garten pflege für dieses Jahr abgegeben unser Vermieter hat ihr für dieses Jahr den Scheck gestrichen, der ja eigentlich für 2017 war, mit der Begründung er bezahlt ja im voraus. Hat aber jedem Mieter die Garten pflege für 2017 abgerechnet. Ich hoffe es ist einigermassen verständlich
Immowelt-Redaktion am 16.05.2018 10:12
vielen Dank für Ihren Kommentar. Sofern es eine (vertragliche) Absprache (und so schildern Sie es ja) gab, dürfte Ihrer Mutter zum einen die Zahlung für die geleisteten Gartenarbeiten zustehen. Zum anderen darf ein Vermieter nur diejenigen vereinbarten Nebenkosten in Rechnung stellen, die auch tatsächlich angefallen sind. Wir weisen aber darauf hin, dass wir aus der Ferne die Sachlage nicht abschließend beurteilen können. Im Streitfall sollten Sie sich deshalb an einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht vor Ort wenden.
Judithkamm am 08.05.2018 10:50
Meine Nebenkostenabrechnung ist für den Zeitraum 1.3.17 bis 1.3.18 angesetzt worden, nun ist es so das vom 1.3.17 bis 1.12.17 eine Mitbewohnerin hier gewohnt hat. Es gab einen gemeinsamen Mietvertrag und eine auflöse Vereinbarung zum 1.12.17 von allen Parteien unterschrieben. Kann mein Vermieter die Nachzahlung der NK nur bei mir einfordern. In der Auflösung steht klar das die ausgezogene Partei bei Anfallenden Kosten im Mietverhältnis bis zum 1.12 heran gezogen werden kann.
Immowelt-Redaktion am 08.05.2018 13:43
bei einem gemeinsamen Mietvertrag, der von allen Mietern unterzeichnet wurde, haften die Mieter gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass der Vermieter auch von jedem Mieter die gesamte Miete und gegebenenfalls auch die Nebenkostennachzahlung verlangen kann.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nur schwer abschließend beurteilen können und zudem keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Evergreen am 29.04.2018 08:13
wir haben eine Nachzahlung bei unserer NKA, vorallem weil Rubrik Gartenpflege mit drin steht.
In unsrem Mirtvertrag ist aber keine Gartenpflege mit aufgelistet, es kam bloß vor paar Monaten ein Schreiben vom Hausverwalter in dem steht, das diese Gartenpflege monatlich bezahlt werden muss...
Das ist doch meiner Meinung nach ungültig, weil es im Mietvertrag nicht notiert ist, bzw. der Mietvertrag nicht angepasst und von uns nicht unterschrieben wurde. Oder irre ich mich da?
Immowelt-Redaktion am 30.04.2018 16:43
Hallo Evergreen,
umlagefähige Nebenkosten dürfen Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn es im Mietvertrag so vereinbart wurde. Anstatt alle gängigen Nebenkosten aufzuzählen, können Vermieter im Vertrag aber auch die Formulierung „Betriebskosten“ verwenden. Damit sind alle gängigen Kosten ersichtlich genug dargelegt. Betriebskosten, die als „sonstige“ zählen, sollte er explizit nennen. Die Gartenpflege zählt aber nicht zu den "sonstigen Betriebskosten" - darunter zählen zum Beispiel die Trinkwasseranalyse oder die Wartungskosten für Rauchmelder.
Bedenken Sie bitte, dass wir keine Rechtsberatung leisten können. Diese erhalten Sie vom Mieterverein oder von einem Fachanwalt.
Ralf1982 am 25.03.2018 22:11
Hallo, mein Vermieter hat einen Rollrasen mit automatischer Bewässerung verlegen lassen. Jetzt hat er den Wasserverbrauch auf die Nebenkosten umgeschlagen u der Kaminkehrer kam sogar zweimal. Muss ich das alles zahlen?
Immowelt-Redaktion am 26.03.2018 10:33
wenn die Abrechnung der Nebenkosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden, müssen Mieter diese Kosten auch tragen. Ob das bei Ihrem Fall so ist, können wir aus der Ferne nur schwer beurteilen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, Ihren Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung einem Mieterverein vorzulegen. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung.
Bali67 am 19.03.2018 20:57
Hallo, habe jetzt erst festgestellt, dass im Jahr 2017 die Müllgebühren für 2015 und 2016 in der Nebenkostenabrechnung enthalten waren. Ist dieses erlaubt, denn der Gebührenbescheid kam erst 2016 für diese Jahre?
Immowelt-Redaktion am 21.03.2018 12:11
eine solche verspätete Abrechnung könnte nur dann noch zu Nachforderungen führen, wenn der Vermieter die Verspätung selbst nicht zu vertreten hat. Ob dies bei Ihnen der Fall war, können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung haben, können Sie diese beispielsweise bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen lassen.
Joerg78 am 09.03.2018 20:56
Hallo... sind Heizungswartung und Reparatur sowie die Belieferung des Brennstoffs auf Mieter umzulegen .. ich soll dafür zahlen. Wohne in einem 12 Parteien Haus . Danke schon mal
Immowelt-Redaktion am 12.03.2018 08:49
die regelmäßige Heizungswartung und die Kosten für Brennstoff sind über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbar, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Reparaturkosten sind grundsätzlich nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbar.
Reiner4711 am 15.02.2018 13:47
Habe bei einer NK-Abrechnung festgestellt, dass der Vermieter in einem 6-Fam.-Haus auf die eine Wohnung 46% der gesamten Heizkosten zuschlüsselt. Erhebung über Verdunsterröhrchen. Belege scheinen zu stimmen. Ist aber dennoch unlogisch, oder ?
Immowelt-Redaktion am 15.02.2018 14:28
ein derart hoher anteiliger Verbrauch ist zwar ungewöhnlich, theoretisch aber möglich. Insofern können wir dem betroffenen Mieter nur raten, die Belege des Vermieters sowie gegebenenfalls auch das Röhrchen selbst prüfen zu lassen. Dabei helfen in der Regel die lokalen Mietervereine.
Fredfeuerstein am 04.02.2018 16:13
Ich habe, im gleichen Haus, 2 Wohnungen gemietet. Darf der Vermieter, ohne Rücksprache, das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für die eine Wohnung mit einer Nachzahlungsforderung für die andere Wohnung verrechnen?
Immowelt-Redaktion am 05.02.2018 11:16
leider ist uns kein Gerichtsurteil bekannt, in dem über einen solchen Fall schon einmal entschieden worden wäre. Auch im Bürgerlichen Gesetzbuch findet sich hierzu keine Regelung. Insofern können wir Ihnen leider nur raten, die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein in Anspruch zu nehmen, wenn Sie gegen die Nebenkostenabrechnungen vorgehen möchten.
Mone425 am 26.01.2018 21:23
Hallo ich habe da mal eine Frage zu meiner NKA.
Was könnte wohl mit Zusatzkosten Heizung und dem darunter stehenden Kosten Gerät Hzg? Versucht der Vermieter damit die Kosten der zahlreichen Heizungsreperaturen im Winter 2016 auf mich umzulegen?
Immowelt-Redaktion am 29.01.2018 10:06
was der fragliche Posten bedeutet, wissen wir leider auch nicht. Sie haben als Mieter allerdings das Recht, bei Ihrem Vermieter alle Belege einzusehen, aus denen sich Ihre Nebenkostenabrechnung ergibt. Eine etwaige Umlage von Reparaturkosten auf den Mieter wäre dabei in der Tat nicht zulässig.
Veggi am 26.01.2018 19:56
am 7.10.16 habe ich eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.6.15 bis 31.5.16 bekommen.
Heute 26.1.18 die nächste Abrechnung für die Zeit 1.3.16 bis 28.2.17 die ich nicht nachvollziehen kann.
Ist nicht auch der Zeitpunkt überschritten? Was sollte ich tun?
Immowelt-Redaktion am 29.01.2018 10:02
die Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Die Abrechnungen, die Ihnen zugegangen sind liegen innerhalb dieser Frist. Insofern können etwaige Nachforderungen durchaus wirksam sein. Sollten Sie inhaltliche Fragen zur Abrechnung haben, wenden Sie sich am besten direkt an Ihren Vermieter. Als Mieter haben Sie ein Recht darauf, die entsprechenden Belege einzusehen. Sollte auch das keine Klarheit bringen, können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, beispielsweise von einem Mieterverein.
veggi am 30.01.2018 13:57
Sie schreiben, dass die Abrechnung spätestens 1 Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraum zugestellt werden muss. Da die letze Abrechnung bis zum 31.5.16 ging, müsste doch das Datum für die neue Abrechnung spätesten der 31.12.17 sein. Oder
Immowelt-Redaktion am 30.01.2018 14:14
Mit einem Jahr ist in diesem Fall ein Zeitraum von zwölf Monaten gemeint. Endet der Abrechnungszeitraum also am 31. Mai 2016, ist der spätestmögliche Termin für die Nebenkostenabrechnung der 31. Mai 2017.
Mieter1975 am 22.01.2018 22:19
Ich habe eine NAK vom Zeitraum 01.11.2015 bis 31.10.2016 erst im Januar 2018 erhalten. Das Schreiben würde wohl durch die Vermietung persönlich eingeworfen und hat daher keinen Poststempel. Das Schreiben ist jedoch auch auf den 13.12.2017 datiert. Zudem ist hier die Rede einer Umlage von 50% Grundkosten Nutzfläche (meine Wohnung hat ca. 120 qm) 557qm und 50% Verbrauchskosten. DS leuchtet mir nicht ganz so ein. Wie verfahre ich am besten? Ach Ja, die Firma die die Heizkosten ermittelt war im November letzten Jahres hier und ihr Schreiben ist auch auf den 20.11.2017 datiert. Das kann doch auch nicht hinhauen mit dem Abrechnungszeitraum. Vielen Dank im Voraus.
Immowelt-Redaktion am 23.01.2018 08:41
unabhängig vom Inhalt der Abrechnung: Sie muss zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Ist das nicht der Fall, müssen Mieter etwaige Nachforderungen nicht mehr bezahlen. Dies ist in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Mieter, die eine verspätete Abrechnung erhalten, können ihren Vermieter daher auf diesen Sachverhalt hinweisen. Sollte es dennoch zu Streitigkeiten kommen, empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Zsigmond am 17.01.2018 09:53
Hallo,ich möchte fragen was kann man tun?wir sind am 01,11,2015 umgezogen,und wir haben immer noch kein nebenkostenabrechnug erhalten,der Vermieter sagt dér Zahler ist kaputt gegangen,ruckgechert oder sowas,und ér sagt mit nebenkostenabrechnug soll ich nicht mehr rechnen!was kann ich tun?
Immowelt-Redaktion am 17.01.2018 12:09
Hallo Zsigmond,
So leicht kann es sich der Vermieter nicht machen: Er ist auch dann zur Abrechnung der Nebenkosten verpflichtet, wenn ein Zähler defekt ist. Sofern er (was der Regelfall ist) zu einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung verfplichtet ist, kommt sogar ein Kürzungsrecht des Mieters in Betracht, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet (§ 12 der Heizkostenverordnung).
Da wir Ihren konkreten Fall aus der Ferne jedoch nicht abschließend beantworten können, empfehlen Ihnen die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
ralf59 am 16.01.2018 12:21
Hallo, ich habe eine Frage, ich bin am 01.12.2016 in eine Mietwohnung gezogen und habe für einen Monat, wo ich in dieser Wohnung noch nicht einmal gewohnt habe, jetzt eine Nachfoderung bekommen. Meine Frage, können Nutzerwechselkosten auf den neuen Mieter umgelegt werden? Desweiteren habe ich nur 1,451 m³ Wasser verbraucht und soll 7 m³ Abwasser bezahlen. Ist es nicht so, dass der Wasserverbrauch identisch mit dem Abwasserverbrauch ist?
Immowelt-Redaktion am 17.01.2018 11:46
Hallo ralf59,
Das Abwasser kann höher als Ihr Verbrauch liegen, da zum Abwasser auch z.B. das Niederschlagswasser - also Regenwasser -, das abgeleitet wird, zählt. Diese Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung können gemäß § 2, Abs. 3 der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies mietvertraglich so vereinbart wurde.
Hinsichtlich Ihrer Frage zu den Nachforderungen haben Sie leider nicht konkretisiert, welche Kosten genau Sie meinen. Grundsätzlich sind die vereinbarten Kosten ab Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses selbst dann zu zahlen, wenn der Mieter erst später einzieht. Sofern Sie mit Nutzerwechselkosten die Kosten meinen, die für eine Zwischenablesung der Zähler anfallen, so ist das allerdings in der Regel Vermietersache, urteilte der BGH (Az.: VIII ZR 19/07). Rechtlich noch abschließend nicht geklärt, ob im Mietvertrag wirksam etwas anderes vereinbart werden kann.
derfonz68 am 03.01.2018 13:31
Ich habe für unser Mietshaus am 28.12.2017 eine NKA nachträglich von 2013 bis 2016 bekommen, wobei ich ja weiß, daß ich nur die von 2016 dann zu beachten habe.
Was mich zum einen stutzig macht, ist:
[1.] Der Zeitraum der Wohngebäudeversicherung ist immer 01.10. - 01.10. und nicht wie üblich 1.1.- 31.12. berechnet, was ist mit den fehlenden zwei Monaten des Kalenderjahres?
[2.] Die Versicherungssumme für die Wohngebäudeversicherung des Hauses steigerte sich seit 2013 jährlich:
2013 VS = 266.000€
2014 VS = 271.000€
2015 VS = 276.000€
2016 VS = 280.000€
... wobei immer eine "Prämienanpassung an die gestiegenen Schadenaufwändigungen" angegeben ist (auf der Rechnung der Versicherung).
Der Beitrag erhöhte sich dabei jährlich von 223,70€ auf bis heute 410,78€. Ist das so üblich?
die Nebenkostenabrechnung wurde persönlich via handschriftlichem Blatt, mit kurzem Anschreiben und Kopien der Rechnungen übergeben.
Ich finde das alles eehr seltsam, weil den Kostenastieg hätte man uns besser auf die Nebenkosten aufgerechnet, anstatt kurz nach Weihnachten solche Horrorsummen zu verlangen. Wie schon geschrieben, bin ich eh nur mit der Abrechnung für 2016 einverstanden.
Gibt es da noch etwas, was ich beachten muss/sollte, bevor ich das so weiter gebe?
Immowelt-Redaktion am 03.01.2018 14:42
wie Sie schon richtig bemerkt haben, muss eine Nebenkostenabrechnung dem Mieter zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Ist das nicht so, kann der Vermieter auch keine Nachzahlungen mehr fordern. Im BGB ist darüber hinaus festgelegt, dass über die Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Dabei steht es dem Vermieter allerdings frei, beispielsweise von 1. Oktober bis 30. September abzurechnen. Eine Abrechnungsfrist von 1. Januar bis 31. Dezember ist zwar durchaus üblich, aber nicht zwingend vorgeschrieben. Die Erhöhung des Beitrags für die Versicherung können wir aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilen. Als Mieter dürfen Sie allerdings die entsprechenden Belege bei Ihrem Vermieter einsehen, so er Ihnen diese nicht zukommen hat lassen. Bestehen dennoch Unklarheiten und kommt es zum Konflikt mit dem Vermieter, empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
anne60 am 03.01.2018 02:27
jetzt könnte ich wirklich einen Fachanwalt gebrauchen, Kennt jemand einen "Beißer", der sich für die Rechte von Mietern einsetzt? Sorry, bisher nur schlechte Erfahrungen gemacht.
Im Nov. 2017 erhielt ich die Abrechnung für das Jahr 2016, aufgelistet sind Wasserkosten von 570,00 EUR, lt. der Rechnung des Wasserversorgers bekommt mein Vermieter 170,00 EUR zurück, will sie aber nicht an uns weiterreichen, weil uns das NICHT interessieren darf, was auf der Rechnung steht, sondern was wir im gesamten Jahr 2016 verbraucht haben,also 570,00 EUR. Zahlen monatlich bereits Abschläge für alle NK, nachzahlen sollen wir fast 600,00 EUR für das gesamte Jahr 2016, und noch angebliche Altlasten aus 2015, obwohl wir bereits 266,00 EUR mehr gezahlt haben. Kann ein RA die Abrechnung vielleicht mal prüfen?
patrick93 am 30.12.2017 19:29
ich habe meine nebenkosten abrechnung erhaltenin dem zeitraum vom 1.5.2016-31.12.2016 und soll knapp 200 euro nachzahlen ,ich zahle die selben nebenkosten wie meine vormieter ,die allerdings zu 2 waren! Und mein vermieter meinte das die immer damit hingekommen sind! Ich bin kaum zuhause.
Immowelt-Redaktion am 02.01.2018 16:41
Hallo patrick93,
vielen Dank für deinen Kommentar. Leider können wir Ihren Fall aus der Ferne nicht beurteilen und dürfen keine individuelle Rechtsberatung leisten.
In der Regel ist es so, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar aufzeigen muss, wie sich die Kosten zusammensetzen. Wenn Sie Zweifel an der Höhe der Nebenkosten haben, haben Sie auch das Recht, die Belege die jeweiligen Kosten direkt beim Vermieter einzusehen.
Sollten Sie unsicher sein, so empfehlen wir Ihnen sich direkt an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden. Diese können die Nebenkostenabrechnung für Sie prüfen und Sie zum weiteren Vorgehen beraten.
Jaroslav Vesely am 30.12.2017 11:19
Guten Tag, ich bitte um Rat
Wir sind eine tschechische Firma s.r.o. (gleich mit GmbH). Wir haben von 2010 eine Wohnung bei Stuttgart als Filma gemietet. Die Wohnung wurde nur als Wohnraum für eigene Angestellte genutzt.
Das Problem ist, dass wir 2017 eine Nebenkostenabrechnung für 2013 und 2014 bekommen haben und jetzt der Meinung sind, dass die Vermieterin den Abrechnungszeitraum versäumt hat. Jetzt ist aber die Frage ob sich eine juristische Person auf das Bürgerliche Gesetzbuch beziehen kann oder ob es eine andere Gesetzgebung gibt und ob wir die Summe rückwirkend bezahlen müssen.
*Anmerkung der Redaktion: Kommentar wurde gekürzt.
Immowelt-Redaktion am 02.01.2018 11:35
Hallo Jaroslav Vesley,
zunächst müssen wir Sie darauf hinweisen, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt. Wir haben ihre Frage aber nochmal recherchiert: Wenn eine juristische Person eine Wohnung oder ein Haus mietet, so kann es sein, dass hierfür das Gewerbemietrecht gilt. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann dies dann der Fall sein, wenn die Wohnung weitervermietet wird oder sonstigen Dritten zu Wohnzwecken überlassen wird (BGH, Az.: VIII ZR 282/07).
Das wirkt sich auch auf die Abrechnung der Nebenkosten aus: Bei Geschäftsraummieten müssen die Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist erstellt werden - die Rechtsprechung zieht dazu die Frist des eigentlich nur im Wohnraummietrecht geltenden § 556 III 2 BGB bei und gibt dem Vermieter vor, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode zu erstellen.
Das heißt, die Verjährungsfristen der Nebenkosten können in Ihrem Fall anders sein.
Robert O am 20.12.2017 21:31
Wir sind zum 31.12.2015 ausgezogen. Jetzt verlangt unser alter Vermieter eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.16 -31.12.16, Benutzerzeitraum 01.01.16-14.01.16.
Da haben wir dort garnicht mehr gewohnt. Was soll das?
Immowelt-Redaktion am 21.12.2017 09:57
Hallo Robert O,
Wir möchten zunächst darauf hinweisen, dass wir keine individuelle Rechstberatung leisten, sondern nur allgemeine Aussagen treffen können: Grundsätzlich muss ein Mieter für seine ehemalige Mietwohnung keine Betriebskosten mehr zahlen, nachdem der Mietvertrag endete. Allerdings müssen Datum des Auszugs und Ende des Mietverhältnisses ja nicht zusammenfallen. Sollte es so sein, dass der Mieter schon vor Ende des Mietverhältnisses ausgezogen ist, kann der Vermieter durchaus Anrecht darauf haben, die Betriebskosten entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarungen noch bis zum Ende des Mietverhältnisses abzurechnen, sofern das Mietverhältnis nicht doch konkludent oder per Vereinbarung der Vertragsparteien zum Auszugstermin beendet wurden. Sollten Auszugstermin und Ende des Mietverhältnisses zusammenfallen, so hat der Vermieter freilich keinen Anspruch mehr auf Betriebskosten, etwa weil die Wohnung danach eine Zeit lang leer steht. Das wäre dann alleine das Problem des Vermieters.
Roberto O am 21.12.2017 10:04
Ullihgw am 19.12.2017 10:30
Ist meine Betriebskostenabrechnung auch ungültig, wenn ich die Abrechnung am 27.11.17 für den Abrechnungszeitraum 01.01.16-31.03.16 erhalten habe? Der Vermieter begründet die Verspäter mit einem „Eingabefehler seinerseits“.
Die Abrechnung ist allerdings für das gesamte Kalenderjahr 16 ausgelegt. Obwohl ich nur bis März dort gewohnt habe.
Immowelt-Redaktion am 20.12.2017 09:45
Hallo Ullihgw,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Bitte beachten Sie, dass wir keine individuelle Rechtsberatung leisten dürfen, sondern nur allgemeine praktische Tipps geben können.
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkosten abrechnen. Der Abrechnungszeitraum beginnt nicht zu laufen, wenn der Mieter während dieses Zeitraums auszieht, sondern es ist der Zeitraum, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Das bedeutet:
- Wurde ein Abrechnungszeitraum vom 01.01.2016 bis 31.12.2016 vereinbart, so endet der Abrechnungszeitraum am 31.12.2017. Und das gilt auch dann, wenn der Mieter zum Beispiel am 31.03.2016 auszieht. In diesem Fall muss der Vermieter (zeitanteilig) spätestens zum 31.12.2017 mit dem Mieter abrechnen.
Zwar können wir Ihren Fall aus der Ferne nicht beurteilen; unter der Prämisse, dass das volle Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum vereinbart wurde, endet die Frist jedoch zum Ende des Folgejahres, unabhängig davon, wann der Auszug während des Abrechnungszeitraums erfolgte.
Rechtliche Grundlage hierzu ist § 556 BGB (3). Darin heißt es: "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen... Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen... Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet."
Immowelt-Redaktion am 20.12.2017 09:48
"Der Abrechnungszeitraum beginnt nicht zu laufen.."
"Die Abrechnungsfrist beginnt nicht zu laufen..."
Ullihgw am 20.12.2017 11:07
vielen Dank für die Antwort & schöne Feiertage!
stereo am 13.12.2017 11:59
Mein Vermieter hat bei mir 3 Rauchwarnmelder installieren lassen, mit einer Lebensdauer von 10 Jahren.
In der jährlichen Nebenkosten-Abrechnung sind jetzt 2 neue Posten aufgetaucht.
- Miete Rauchwarnmelder 14,28 €
- Prüfung Rauchwarnmelder 10,71 €
Das bedeutet ja theoretisch, dass ich für die 3 Rauchwarnmelder 249,90 € bezahle (im Zeitraum von 10 Jahren).
Im Baumarkt bekomme ich die Dinger für 8,00 €
Immowelt-Redaktion am 13.12.2017 12:11
die Wartung von Rauchmeldern ist auf Mieter umlegbar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Ob das jedoch auch für die Miete von Rauchmeldern geht, ist zumindest umstritten. Zuletzt hatte das LG Hagen im Jahr 2016 allerdings die Auffassung vertreten, es handele sich dabei nicht um umlegbare Nebenkosten. Begründung: Die Miete der Rauchmelder tritt an die Stelle von Anschaffungskosten, die wiederum laut Betriebskostenvereordnung nicht zu den umlegbaren Nebenkosten gehören. Höchstrichterlich ist die Frage jedoch noch nicht geklärt. Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Richtigkeit Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
stereo am 13.12.2017 14:08
Frohe Weihnachten, dem ganzen Team
Bärbel am 01.12.2017 18:08
Darf der Vermieter eine Haftpflichtversicherung als Nebenkosten abrechnen?
Immowelt-Redaktion am 04.12.2017 09:10
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine private Haftpflichtversicherung darf der Vermieter natürlich nicht auf den Mieter umlegen, wohl aber eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
Jörg am 30.11.2017 12:37
was verbirgt sich hinter dem Pauschalbegriff "Gartenpflege" und kann es sein das für diesen Posten
von einem zum anderen Jahr 80,00 Euro mehr zu zahlen sind und dies pro WE (gesammt WEs`40)
Immowelt-Redaktion am 30.11.2017 13:53
Hallo Jörg und vielen Dank für Ihren Kommentar,
was sich darin im Falle Ihrer Nebenkostenabrechnung genau verbirgt, können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. Als Mieter haben Sie allerdings das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die die Grundlage zur Erstellung Ihrer Nebenkostenabrechnung dienen. Wir würden Ihnen empfehlen, davon Gebrauch zu machen. Ergibt auch das keine Klarheit, können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung einem Mieterverein vorlegen. Dieser kann prüfen, ob sie rechtswirksam ist und Sie gegebenenfalls auch dabei unterstützen, Sie bei Ihrem Vermieter zu beanstanden.
dipponlang2 am 28.11.2017 19:06
Kann ein Vermieter mir eine Glasversicherung für mein Fensterscheiben in Rechnung nstellen.
Immowelt-Redaktion am 29.11.2017 09:14
die Kosten für die Glasversicherung gehören zu den Kosten, die laut Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können.
ELLI am 27.11.2017 18:01
Guten Abend. Obwohl ich den Vermieter sèit mehreren Jahren um eine Nebenkostenabrechnung bitte, habe ich nun erstmals eine für 2016 erhalten. Daran sind Beträge für Sach - und Haftplichtversicherungen enthalten, die meines Erachtens nicht vom Mieter erstattet werden müssen. Kann ich diesen Betrag auch für die zurückliegenden Jahre fordern? Für wieviele zurückliegenden Jahre kann ich jetzt noch die Nebenkostenabrechnung fordern?
Immowelt-Redaktion am 28.11.2017 08:59
gewisse Sach- und Haftpflichtversicherungen können Vermieter durchaus auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Zu den umlagefähigen Versicherungskosten zählen die Gebäudeversicherung, Glasversicherung sowie bestimmte Haftpflichtversicherungen (Haus- und Grundbesitzer Haftpflicht, Öltank und Aufzug).
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Nebenkostenabrechnung nicht genau kennen und auch nicht wissen, was in Ihrem Mietvertrag vereinbart worden ist. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung haben, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Elli am 28.11.2017 09:28
Kann ich denn die nicht erhaltenenen Abrechnungen der letzten Jahre noch einfordern?
Immowelt-Redaktion am 28.11.2017 11:12
Ja, allerdings nur in gewissem Rahmen. Für den Anspruch des Mieters auf die Erteilung einer Nebenkostenabrechnung gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren.
Martina Kronenberg am 23.11.2017 16:31
Hallo ich habe am 1.6.2016 meine Wohnung bezogen und jetzt meine Nebenkosten Abrechnung für 2016 bekommen. Hier wurde der Zeitraum vom 1.1.2016 bis 31.12 2016 berrechnet obwohl ich in 2016 nur sieben Monate dort gewohnt habe. Meine Frage ist darf das so sein? Oder muss ich nur anteilig für die sieben Monate zahlen?
Immowelt-Redaktion am 24.11.2017 08:49
Sehr geehrte Frau Kronenberg,
haben Mieter nicht ein ganzes Jahr in einer Wohnung gelebt, sondern nur einige Monate, müssen sie auch nur anteilig für diese Monate bezahlen. Die Kosten für die übrigen Monate trägt der Vormieter oder im Fall von Leerstand der Vermieter selbst.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und Ihre Nebenkostenabrechnung nicht genau kennen. Im Streitfall empfehlen wir daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
8238728 am 22.11.2017 13:17
Hallo. Ich Blicke bei meiner Nebenkostenabrechnung irgendwie nicht durch.
Der Betrag der Vorauszahlungen stimmt nicht mit dem Tatsächlichen überein. Ich muss doch eigentlich einfach meine monatlich gezahlten Beiträge aufs Jahr ausrechnen und das sind doch meine Vorauszahlungen, oder darf der Vermieter etwas davon behalten?
Immowelt-Redaktion am 23.11.2017 08:49
der Vermieter muss die kompletten Vorauszahlungen - ohne Abzüge - bei seiner Jahresabrechnung berücksichtigen. Wurden zum Beispiel monatlich 150 Euro monatlich als Nebenkostenvorauszahlung geleistet, also 1.800 Euro p.a., und die tatsächliche Höhe der Nebenkosten im Abrechnungszeitraum beträgt 2.000 Euro, so ergibt sich eine Nachzahlung von 200 Euro.
Phoca am 17.11.2017 21:05
Hallo! Wir wohnen in einem Haus in dem zwei Ärzte, im Erdgeschoss und in der ersten Etage, ihre Praxisräume angemietet haben. In der zweiten Etage befindet sich unsere Wohnung. Den ganzen Tag über brennt die Treppenhausbeleuchtung, die wir aber garnicht benötigen. Jedoch müssen wir anteilig 1/3 der Kosten tragen. Ist das in Ordnung?
Immowelt-Redaktion am 20.11.2017 09:35
ein letztinstanzliches Urteil zu dieser Frage wäre uns nicht bekannt. Allerdings hat das Landgericht Gütersloh bereits im Jahr 1995 entschieden, dass der Vermieter den Allgemeinstrom getrennt ermitteln muss, wenn aufgrund der gewerblichen Nutzung eines Teils der Immobilie das Flurlicht besonders stark genutzt wird (Az.: 14 C 315/94).
Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Phoca am 20.11.2017 11:45
Vielen Dank Immowelt-Redaktion für die schnelle Beantwortung meines Anliegens!
Jörg am 09.11.2017 20:34
Hallo Wir haben eine kurze Frage :" Wir sind Mieter in einer WEG ,der Vermieter hat eine Verwaltung beauftragt für alles was Buchhaltung usw.betrifft" Mit dieser haben wir den Mietvertrag geschlossen aber vor 18 Monaten hat die Verwaltung gewechselt ! Muss die "neue " auch die Verträge erneuern?
Immowelt-Redaktion am 10.11.2017 09:22
nein, ein neuer Mietvertrag muss bei einem Wechsel der Hausverwaltung nicht geschlossen werden. Dies ist darüber hinaus auch dann nicht nötig, wenn sich der Eigentümer der Wohnung und damit der Vermieter selbst ändert.
Karl-Heinz Wolf am 08.11.2017 14:18
Ich wohne parterre und im Winter habe ich ca.26grad,in meiner 38qm.Wohnung. Das Haus ist isoliert, aber in der Ecke zieht die Kälte rein und von der anderen Ecke, ist die Hauptür,undicht, so das es in meiner Wohnung, so zieht,das man denkt,es seien die Türen offen in meiner Wohnung. Ich habe mein Vermieter,darauf öfteren, darauf ihn gewiesen und das seit über 16jahren.was kann ich als Mieter, dagegen wirkend?!. LG Kalle
Immowelt-Redaktion am 08.11.2017 14:58
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn es in einer Wohnung dauerhaft zieht, ist das unter Umständen ein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigen kann. Ob dies in Ihrem Fall so ist, können wir allerdings aus der Ferne leider nicht beurteilen. Wir würden Ihnen daher die Beratung durch einen Mieterverein empfehlen.
Tom am 06.11.2017 17:13
Alle paar Jahre kommt eine umlage für baumschnitt. Gilt das als "reparatur" oder ist das tatsächlich eine umlagefähige Kostenanteil? Im Mietvertrag steht nur gartenpflege
Immowelt-Redaktion am 07.11.2017 08:58
entscheidend ist hierbei, ob die Kosten dem Eigentümer fortlaufend und regelmäßig entstehen. Wird also eine Maßnahme wie der Baumschnitt beispielsweise alle vier Jahre fällig, kann diese umlagefähig sein, zumindest dannm, wenn dies im Mietvertrag auch explizit so vereinbart wurde. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die Details Ihres Vertrags und Ihrer Nebenkostenabrechnung nicht kennen und diese daher aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Im Streitfall raten wir Ihnen daher zur Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Linda am 11.10.2017 18:41
ich bin Mitte des Jahres ausgezogen und bekam nun meine Abrechnung. Bei der Wohnungsübergabe wurde festgehalten, dass ich keine Heizkosten verursacht habe.
Jetzt wurden aber die entstandenen Kosten durch zwei geteilt (Bin zum 30.6 ausgezogen)
Muss ich für die Kosten aufkommen, die mein Nachmieter verursacht hat?
Immowelt-Redaktion am 12.10.2017 10:28
wir würden Ihnen empfehlen, Ihren alten Mietvertrag zu prüfen. Dort ist in der Regel der Abrechnungsschlüssel für die Heizkostenabrechnung festgelegt. In der Regel wird der überwiegende Teil der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet, ein kleinerer Teil aber nach Wohnfläche. Es könnte also sein, dass Sie diesen kleineren Teil anteilig zahlen müssen. Eine einfache Teilung der Heizkosten durch zwei ist in der Regel aber nicht möglich. Eine denkbare Ausnahme wäre lediglich ein Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt.
Als Mieter haben Sie zusätzlich das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die die Grundlage für Ihre Heizkostenabrechnung bilden. Bringt Ihnen auch das keine Klarheit, würden wir Ihnen empfehlen, Ihre Heizkostenabrechnung prüfen zu lassen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie bei einem Mieterverein oder direkt bei einem auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt.
Pit am 05.10.2017 11:51
Wir sind 11/2016 in eine Wohnung eines Hauses Baujahr 1969 eingezogen. Dort sind noch alte Heizkörper verbaut (wahrscheinlich „Benteler“ verschiedener Größe). Die Heizkostenabrechnung 2016 gibt den gemessenen Verbrauch (habe ich kontrolliert) mal einen Faktor zwischen 1,200 und 5,017 für jeden Heizkörper an. Diesen kann ich nicht kontrollieren, aber im Ergebnis ist der Energieverbrauch im Schlafzimmer (SZ) deutlich höher als im Wohnzimmer (WZ). Das kann ich mir überhaupt nicht vorstellen, da beide Zimmer etwa gleich groß sind und im SZ ca. 17°C und im WZ aber ca. 22°C waren. An wen kann ich mich wenden, der die Heizkostenabrechnung bzw. den Faktor kontrolliert.
Immowelt-Redaktion am 05.10.2017 15:26
Hallo Pit und vielen Dank für Ihren Kommentar,
zunächst haben Sie als Mieter bei Ihrem Vermieter selbst ein Recht auf Einsicht in sämtliche Belege, auf die sich die Heizkostenabrechnug stützt. Wenn Ihnen auch das nicht weiterhilft, würden wir Ihnen empfehlen, einen Mieterverein zu Rate zu ziehen. Dort erhalten Sie auch eine Rechtsberatung und erfahren, wie Sie gegebenenfalls gegen eine überhöhte Abrechnung vorgehen können.
Heidi am 02.10.2017 19:57
Muss ich für Aufzug zahlen obwohl ich im Erdgeschoss wohne und der Aufzug geht nich in den Keller.Ich nutze ihn praktisch gar nicht .
Immowelt-Redaktion am 04.10.2017 09:20
der Bundesgerichtshof hat sich im Jahr 2006 mit dieser Frage beschäftigt und sie im Wesentlichen bejaht. Mieter müssen sich demnach auch dann an den Kosten für einen Aufzug beteiligen, wenn sie im Erdgeschoss wohnen (Az.: VIII ZR 103/06).
Toni am 27.08.2017 17:05
Ich habe nur mal eine Frage und zwar soll ich für 2016 Heizkosten nachzahlen. Das obwohl Verbrauch mit meinen Ablese beleg nicht über einstimmen. Nun 1 Woche später habe ich ein schreiben bekommen mit der Antwort.
In der Abrechnung 2015 musste die Nutzeinheit (Wohnung) geschätzt werden weil kein Zugang. Am 20.10.2016 wurden dann die Geräte getauscht . Die Ausbauwerte waren Zweijahreswerte somit , da im Vorjahr die Röhrchen nicht getauscht werden konnten, da kein Zugang. Nun ist meine Frage müssen die sich nicht nach der Schätzung richten die sie für 2015 gemacht haben ? Da ich ja sonst doppelt abgerechtnet werde einmal 2015 und dann jetzt 2016 für 16 und 15 nochmal.
Immowelt-Redaktion am 28.08.2017 10:55
vielen Dank für Ihren Kommentar. Natürlich dürfen Vermieter einen Abrechnungszeitraum nicht einfach doppelt abrechnen. Unter Umständen könnte Ihr Vermieter seine ehemalige Schätzung im Zuge der neuerlichen Betriebskostenabrechnung aber korrigiert haben. Ob dies so ist, können wir allerdings aus der Ferne leider nicht beurteilen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, Ihre Betriebskostenabrechnung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein prüfen zu lassen.
Anna am 26.08.2017 02:07
Sind die Rörchen an den Heizkörpern noch erlaubt? ich wohne in einer Dachwohnung und im Sommer habe ich 30 grad in der Wohnung, da Sie sehr schlecht isoliert ist, verdunstet das Wasser in den Rörchen, Und zeigt Verbrauch an?
Immowelt-Redaktion am 28.08.2017 09:44
diese Röhrchen sind zwar prinzipiell erlaubt, nicht jedoch, wenn sie schon ein gewisses Alter haben. Laut Heizkostenverordnung haben alte Heizkostenverteiler, die vor dem 1. Juli 1981 eingebaut wurden, keine Rechtsgültigkeit mehr. Sie mussten bereits bis zum 31. Dezember 2013 durch neue Technik ersetzt werden.
Claus am 09.08.2017 11:01
ich habe im letzten Jahr 358€ Nebenkosten zurück bekommen, in diesem Jahr soll ich 220€ nachzahlen. Als ich meinen Vermieter daraufhin fragte wie es zu so einer großen Differenz kommen konnte, meinte er allen ernstes nach 1,5 Jahren, oh Entschuldigung, die 358€ waren eigentlich auch eine Nachzahlung und ich solle auch diese bitte schnellstens überweisen. Muss ich das wirklich zahlen?
Immowelt-Redaktion am 09.08.2017 15:15
ein Vermieter muss die Nebenkosten einmal jährlich abrechnen und zwar spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Verpasst er diese Frist, kann er keine Forderungen mehr geltend machen.
Charlotte am 25.07.2017 09:39
Hallo,wir sind ein 9 Parteien Wohnhaus und haben am 21.7.2017 die jahresabrechnung für 2015 Erhalten, müssen wir die Nachforderungen bezahlen? wenn nicht wie teile wir es dem Vemieter mit ,vielen Dank
Immowelt-Redaktion am 25.07.2017 10:14
vielen Dank für Ihren Kommentar. Laut Paragraph 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches muss ein Vermieter die Betriebskosten spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Macht er das nicht, verfallen seine Ansprüche auf Nachzahlungen. Wie Sie dies dem Vermieter mitteilen, bleibt Ihnen selbst überlassen. Rechtliche Vorgaben gibt es hierfür nicht.
peter am 20.07.2017 10:56
hallo mussderpreisvoneinenliterheizoelindernebenkostenabrechnungangegebensein?
Immowelt-Redaktion am 20.07.2017 11:01
vielen Dank für Ihren Kommentar. Es gibt kein Gesetz, das genau das vorschreibt. Mieter haben allerdings das Recht, die Belege einzusehen, auf deren Basis der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellt hat. In dieser Hinsicht muss die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar sein.
Mirko am 04.07.2017 10:32
Eine 34 Jahre alte Ölheizung befeuert völlig ohne Verbrauchszähler zwei gleich große Wohnungen. Ich bin alleine und den ganzen Tag weg, in der anderen Wohnung lebt eine Familie mit Kind und ist den ganzen Tag zuhause. Die Kosten für Öl halbiert unser Vermieter einfach. Das 15% Abzugsrecht der Kosten reicht mir nicht. Meine Nebenkosten liegen trotzdem bei 280 € monatlich. Der Verbrauch ist extrem hoch. Habe ich irgendwelche weiteren Rechte oder Möglichkeiten den Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und zum Einbau einer neuen Heizungsanlage zu zwingen?
Immowelt-Redaktion am 04.07.2017 11:28
laut Heizkostenverordnung müssen Vermieter zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen. Eine Ausnahme gibt es für Zweifamilienhäuser, in denen eine der Wohnungen vom Vermieter selbst bewohnt wird. In diesem Fall ist Prinzipiell ein anderer Abrechnungsschlüssel möglich, etwa nach Quadratmetern. Dieser muss allerdings vertraglich vereinbart werden.
Da wir die Details Ihres Mietvertrags und Ihrer Betriebskostenabrechnung aber nicht kennen, würden wir Ihnen empfehlen, beide Dokumente einem Fachanwalt oder einem Mieterverein vorzulegen. Dort erfahren Sie, wie Sie gegen eine unter Umständen unwirksame Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen können.
Peter am 15.06.2017 21:46
darf ich als Vermieter die Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, wenn diese von einem Dienstleister erbracht wurde? Es handelt sich ja quasi auch um laufend wiederkehrende Kosten.
Immowelt-Redaktion am 16.06.2017 14:54
besten Dank für Ihren Kommentar. Gemäß § 1 II 1 BetrKV gehören "Kosten der zur Verwaltung der Gebäudes erforderlichen Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, beispielsweise Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung" zu den Verwaltungskosten und demnach nicht umlegbar. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.
Kathi am 08.06.2017 21:26
Wir haben vor ein paar Tagen unsere Abrechnung der Nebenkosten erhalten.
2015 hatten wir von Juli bis September eine Nachzahlung von 9,05€. Also völlig in Ordnung.
Jetzt haben wir für Januar 2016 - bis Dezember 2016 eine Nachzahlung von ca. 240€!!
Müllabfuhr 366,70€ /Jahr vorher 129,95€
Kanalbenutzungsgebühr 266,83€ vorher 96,82€
Kaltwasser 387,54 € vorher 135,34€
Gartenpflege 43,63€ vorher 10,16€ etc.....
Kann das soviel mehr sein auch wenn das jetzt ein ganzes Jahr statt ein halbes Jahr? Vor allem haben wir kein Garten sondern ein Hinterhof mit einem Stück wo nur Gestrüpp ist und somit nicht "benutzbar" ist. Der Gärtner macht den riesen Garten vom Vermieter schick und nichts anderes. Wir zahlen somit den Gärtner für den Vermieter...
zudem soll die Miete jetzt um 22€ erhöht/"angepasst" werden, obwohl wir erst seit juli 2015 da wohnen..
bitte um Hilfe bevor ich wiederspruch einlegen möchte!
Immowelt-Redaktion am 09.06.2017 09:47
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine so starke Erhöhung ist sicherlich ungewöhnlich. Allerdings können wir aus der Ferne leider nicht prüfen, ob Ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist. Als Mieter haben Sie das Recht, die dazugehörigen Belege bei Ihrem Vermieter einzusehen. Wir würden Ihnen zunächst empfehlen, davon Gebrauch zu machen und sich die Erhöhung gegebenenfalls auch von Ihrem Vermieter erklären zu lassen. Sollten Sie dann noch Widerspruch einlegen wollen, empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Elerna am 22.05.2017 12:42
Wir sind ein 9 Familienhaus, dieses Jahr hat ein Wohnungswechsel stattgefunden. Die Nutzerwechselkosten sind auf alle Parteien umgelegt worden. Bin ich als Mieter einer anderen Wohnung verpflichtet mich an den Kosten zu beteiligen?. Hat nicht der Eigentümer diese kosten zu tragen?
Elena am 23.05.2017 12:37
Vielen dank für die Antwort, Es handelt sich hier um die zwischenablesung der Zähler für die Heizung
Immowelt-Redaktion am 23.05.2017 11:47
wir wissen leider nicht genau um welche Nutzerwechselkosten es sich dabei handelt. Sollte es sich allerdings beispielsweise um die Kosten für eine Zwischenablesung der Strom- oder Gaszähler handeln, sind diese Kosten vom Vermieter zu tragen. Auf den Mieter umgelegt werden können Sie nicht.
Bitte beachten Sie noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Andreas am 08.05.2017 12:32
Hallo,hab nur eine Frage bezüglich Nebenkostenabrechnung und zwar..darf unser Vermieter die Reparaturkosten der Heizungsanlage(die sowieso nicht vorschriftsmässig gewartet wurde)wie wir erst letztes Jahr erfahren haben von einer Nachbarin..auf uns umlegen?!..danke im voraus
Immowelt-Redaktion am 08.05.2017 15:56
vielen Dank für Ihren Kommentar. Reparaturkosten können grundsätzlich nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.
Sash214 am 25.04.2017 17:05
Wir haben in unserem alten Mietvertrag (wohnen dort seit Mitte 2016 nicht mehr) unter den unter den Betriebskosten als letzten Punkt damals vom Vermieter händisch eingetragen die Position "Hausverwaltung" mit 5€ pro Monat stehen. Nach allem was ich jetzt recherchiert habe ist das unzulässig, diese Gebühr als Betriebskosten in den Nebenkosten zu verlangen.
Trifft das auch zu, wenn wir den Mietvertrag unterschrieben haben und die Betriebskosten folgendermaßen formuliert waren?:
"Neben der Miete nach Ziff. 1 hat der Mieter nachfolgende Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung oder gemäß einer ablösenden Rechtsverordnung der Bundesregierung in Verbindung mit § 556 Abs. 1 BGB zu zahlen, soweit sie tatsächlich anfallen. Soweit die Umlage einzelner Betriebskostenarten nicht gewünscht ist, sind die Positionen 6.1 - 6.24 deutlich durchzustreichen. Falls nichts anderes vereinbart ist, gilt die gesetzliche Regelung in $ 556 a Abs. 1 BGB und die Heizkostenverordnung."
Soweit so gut. Wir haben seinen Extrapunkt damals natürlich nicht rausgestrichen, wollten ja die Wohnung haben. Ist es trotz unserer Unterschrift und unseres Nichtdurchstreichens rechtswidrig vom Vermieter, uns diese Position "Hausverwaltung" aufzudrücken, da er ja gegen geltendes Recht verstoßen hat?
Wenn ja, können wir das nur bei der Rechnung für 2016 "nicht zahlen" oder können wir auch die Kosten von 2015 und 2014 nachträglich einfordern, also uns vom Vermieter erstatten lassen?
Eine ganz kleine zweite Frage noch: Die Position Hauswart. Ist das nur gültig wenn der Vermieter einen Vertrag mit einem "Hauswart" vorweisen kann oder ist das auch ohne Vertrag gültig? Wir wissen nämlich, dass er für diese Zwecke einen anderen Mieter ausnutzt, der ab und zu mal einen Wein bekommt aber keine finanziellen Geschenke (Bar, Mietsenkung etc.). Müsste hier ein Vertrag mit einem "Hausmeister" vorliegen und falls nein, kann man das Geld für diese Position ebenfalls zurückfordern?
Immowelt-Redaktion am 26.04.2017 09:10
Hallo Sash214,
Verwaltungskosten können grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Mieter haben nach dem Zugang der Betriebskostenabrechnung jeweils ein Jahr Zeit, diese zu beanstanden. Wenn der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung einen "Hauswart" aufführt, ist es seine Pflicht, mit Belegen nachzuweisen, dass er diesen auch bezahlt hat und in welchem Umfang. Mieter haben ihrerseits das Recht, besagte Belege einzusehen.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Betriebskostenabrechnung im Detail nicht kennen und sie daher aus der Ferne auch nur schwer beurteilen können. Zudem dürfen wir keine Rechtsberatung leisten, diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Böhme am 21.04.2017 12:30
In meinem Mietvertrag steht.
Miete - inkl. Nebenkosten (Warmmiete) beträgt x
Es gibt keine Heizungsablesegeräte.
Nur Wasseruhren wurden nachträglich noch eingebaut.
Jetzt meine Betriebskostenabrechnung:
Antennengebühr
Darf denn das alles berechnet werden?
Immowelt-Redaktion am 21.04.2017 13:45
grundsätzlich gilt, dass nur solche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, die auch im Mietvertrag vereinbart wurden. Die Heizkosten müssen zudem gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Diese gibt vor, dass die Gesamtkosten der Heizung immer mindestens zu 50 Prozent verbrauchsabhängig für jede einzelne Wohnung berechnet und abgerechnet werden müssen. Zu diesem Zweck müssen Zähler vorhanden sein. Eine Heizkostenabrechnung, die dieser Verordnung nicht folgt, wäre unwirksam.
Eine Ausnahme gibt es lediglich für vermietete Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. In diesen können Mieter und Vermieter den Verzicht auf die Heizkostenverordnung vereinbaren.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel raten wir Ihnen daher, Ihren Mietvertrag und Ihre Betriebskostenabrechnung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt prüfen zu lassen.
Goodman77 am 18.04.2017 18:41
Hallo, wir wohnen seid Café. 4 Jahren zur Miete und uns wurde wegen Eigenbedarf gekündigt. Nun zur Frage: eine Nebenkosten Jahres Abrechnung haben wir für das Jahr 2013/14 bekommen mit einer Rückzahlung von ca.260€. Für die Jahre 2014/15 und 2015/16 haben wir nichts bekommen, selbst als wir nachfragten kam nichts... Und nun will der Vermieter für das Jahr 2016/17 eine Nachzahlung von 671€ von uns... Bin jetzt grad etwas irritiert... Bitte um Hilfe.
Immowelt-Redaktion am 19.04.2017 09:36
Hallo Goodman77 und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt, kann der Mieter laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs unter Umständen bereits geleistete Vorauszahlungen zurückzuverlangen (Az.: VIII ZR 191/05). Ob die Abrechnung für das Jahr 2016/17 korrekt ist, können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen daher, Ihre Nebenkostenabrechnung von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein prüfen zu lassen.
KG am 21.02.2017 12:27
Hallo, Ich Miete seit 2 Jahren eine Halle, jetzt habe ich eine Nebenkostenabrechnung für 2016 erhalten, es war aber im voraus nichts abgesprochen, kann ich was dagegen machen?
Immowelt-Redaktion am 21.02.2017 12:34
sowohl bei Wohnungs- als auch bei Gewerbemietverträgen muss sich die Betriebskostenabrechnung nach der Betriebskostenverordnung richten. Das bedeutet auch, dass, wenn Betriebskosten abgerechnet werden sollen, diese im Mietvertrag genannt werden müssen. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, empfehlen wir Ihnen den Gang zu einem Fachanwalt.
Tracy am 10.02.2017 01:50
Ich war heute aufgrund der hohen Kosten für den Hausmeisterdienst bei der Wohnungsverwaltung. Diese legte mir für das Jahr 2015 (!) lediglich 4 DINA 4 Blätter vor, zeigte nur kurz mit dem Finger darauf. Ein Fotogafieren wurde mir untersagt- ebenso Kopien oder Abschriften- es wurde unterschwellig zu verstehen gegeben ich könne ja ausziehen usw. Ganze 10 Minuten hatte ich und dann verabschiedete mich die Hausverwaltung- sie hätte jetzt andere Termine.... So nach dem Motto- zahlen und Mund halten- oder ausziehen. Was für eine Wahl hat man da noch als Mieterin insbesondere wenn keine adäquaten Wohnungen zur Verfügung stehen und andere Hausverwaltungen exakt so vorgehen?
Immowelt-Redaktion am 10.02.2017 10:27
vielen Dank für Ihren Kommentar. Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass Mieter in der Regel kein Anrecht auf Belegkopien haben. Es gibt allerdings einige instanzgerichtliche Urteile, wonach Mieter das Recht haben, mit eigenen Geräten Kopien oder Fotos der Belege anzufertigen (AG München, Az.: 412 C 34593/08, LG Potsdam, Az.: 4 S 31/11). Da Ihre Schilderungen den EIndruck erwecken, dass die Hausverwaltung wenig kooperativ ist, könnte es ratsam sein, den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.
Patrick am 09.02.2017 10:00
Mein Vermieter rechnet unsere Aussenanlge ab, tut aber nichts. Wir haben weder Besen noch Rasenmäher von ihm.
Es kommt auch kein Hausmeisterteam oder Putzfrau.
Immowelt-Redaktion am 10.02.2017 09:51
der Vermieter muss, wie eingangs geschildert, Einsicht in die Kostenbelege gewähren. Ohne einen entsprechenden Nachweis fehlt es aus unserer Sicht an einer Grundlage, die Positionen abzurechnen. Da wir Ihren Fall aus der Ferne allerdings nicht beurteilen können, raten wir Ihnen, sich im Streitfall an den örtlichen Mieterverein oder an einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden.
Immowelt-Redaktion am 09.02.2017 11:51
Vermieter können grundsätzlich auch Kosten der Pflege der Außenanlage (nicht jedoch Neuanlage) als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, allerdings nur, wenn dies im Mietvertrag, ggf. mit Bezug auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) so vereinbart ist.
Haben Sie Zweifel, ob die Kostenpositionen in Ihrer Nebenkostenabrechnung richtig abgerechnet wurden, so haben Sie ein Anrecht darauf, in die Kostenbelege des Vermieters einzusehen. Dabei gilt es zu beachten, dass Sie i.d.R. kein Recht auf Kopien dieser Belege haben, sondern diese bei Ihrem Vermieter, bzw. dessen verwaltung einsehen müssen.
Patrick am 09.02.2017 13:33
Danke der Info.........
Das heisst für mich.....kann der Vermieter es nicht belegen was er damit unterhält, muss ich keine Nebenkosten dafür bezahlen.
Danke immowelt-Team
anne60 am 28.12.2016 18:31
Liebes Immo Team.
Vielen herzlichen Dank. Sie haben mir sehr geholfen.
Wünsche dem gesammten Team einen guten Jahresausklang und ein friedliches glückliches Neues Jahr 2017
Auf das die Menschen wieder aufeinander zugehen, sich verstehen, miteinander sprechen und Streitigkeiten aus dem Weg geräumt werden.
anne60 am 28.12.2016 17:38
Liebes Immo-Team
Wenn ich das Recht verstehe mit der Verjährungsfrist, für das Jahr 2013 war der Beginn 1.01.2014, dann wäre jetzt am 31.12.2016 das Ende der Verjährungsfrist?
Ich frage deshalb, weil wir mit Beginn des Mietvertrages 7 Jahre lang nie Nebenkosten zahlen mussten, es gab nie eine Abrechnung, 2014 plötzlich sollten wir rückwirkend die letzten 4 Jahre Nebenkosten nachzahlen. Jedoch konnte der Vermieter dies nur für das Jahr 2013 geltend machen. Festzustellen ist, das in dem Mietvertrag weder eine Vorauszahlung, noch die Art der Betriebskosten festgelegt ist. Zumal mit dem Mietvertrag ein Mietkauf festgelegt wurde.
Immowelt-Redaktion am 28.12.2016 17:59
Liebe anne60,
genau, das haben Sie richtig verstanden. Voraussetzung ist natürlich - wie gesagt - dass die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zugetsellt wurde und korrekt ist.
Im Zweifelsfall lohnt es sich sicherlich einen Fachanwalt aufzusuchen oder eine Rechtsberatung, zum Beispiel beim Mieterverein, in Anspruch zu nehmen.
anne60 am 27.12.2016 19:16
Beim nochmaligen Durchlesen des Artikels ist mir etwas aufgefallen, daher bitte ich erneut um weitere Informationen.
Was bedeutet Verjährungsfrist von 3 Jahren, für wen gilt sie und ab welcehm Zeitpunkt gilt sie??
Immowelt-Redaktion am 28.12.2016 10:23
die Verjährungsfrist von drei Jahren bezieht sich auf die Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung – sofern die Abrechnung korrekt und rechtzeitig zugestellt wurde. Gemäß § 195 BGB beginnt die Frist mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Ein Beispiel: Die Abrechnungsfrist endet am 31.12.2016. Dem Mieter geht die Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu. Beginn der Verjährungsfrist ist somit der 1.1.2017 und das Ende der Verjährungsfrist ist der 31.12.2019.
Solange hat der Mieter Anspruch auf etwaige Rückzahlungen und der Vermieter einen Anspruch auf Nachzahlungen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Frist aber auch gehemmt werden, zum Beispiel, wenn einer der Parteien einen Widerspruch eingelegt hat.
anne60 am 13.12.2016 02:19
bezüglich Gebäudeversicherung hätte ich auch mal eine Frage. Muss ein Mieter eine Gebäudeversicherung von 200 % Erhöhung akzeptieren und diese mittragen? Haben heute die NK Abrechnung für 2015 erhalten, darin sind Gebäudeversicherung in Höhe von 569,87 € angegeben, obwohl ein Jahr zuvor, diese noch 238,-- € betrug. Was kann ich tun??
Immowelt-Redaktion am 13.12.2016 13:05
vielen Dank für Ihren Kommentar. Generell dürfen die Kosten für die Gebäudeversicherung als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden. Dabei gilt aber der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Wenn die Kosten mehr als 20 Prozent der durchschnittlichen Beträge für Versicherungen betragen, muss der Mieter nicht zahlen. Mieter können den Vermieter um Erläuterung des Postens bitten und Einsicht in den Versicherungsvertrag nehmen.
Danie am 22.11.2016 06:43
mein Vermieter hat mir Abrechnungen von 2014 und 2015 vorgelegt,ohne irgendwelche Belege von dazu gekauften Heizmaterial (Pellets).Wieviel Jahre kann er rückwirkend Abrechnungen eigendlich nachfordern?
Immowelt-Redaktion am 22.11.2016 08:43
vielen Dank für Ihren Kommentar. Spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums müssen die Nebenkosten abgerechnet werden. Verpasst der Vermieter diese Frist, kann er die Forderungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht selbst verschuldet.
Gabriele Wallner am 06.11.2016 15:14
ich habe gelesen, dass die Heizkosten zu 50 bis 70 % nach dem Verbrauch berechnet werden. Wie wird der Verbrauch der jeweiligen Wohnungen festgestellt wenn an den Heizungen keine Messröhrchen befestigt sind?
Immowelt-Redaktion am 11.11.2016 09:23
Sehr geehrte Frau Wallner,
Messröhrchen sind nicht der einzige Weg der Verbrauchserfassung, es gibt eine Vielzahl verschiedener Wärmemengenzähler. Allerdings kann ein Vermieter in der Tat nur dann nach Verbrauch abrechnen, wenn auch eine Verbrauchserfassung stattfindet. Wird die Heizung nicht vorschriftsgemäß verbrauchsabhängig abgerechnet, haben Mieter nach § 12 der Heizkostenverordnung das Recht, die Kosten um 15 Prozent zu kürzen.
Hans Drath am 03.11.2016 15:40
Warum müssen die Mieter die Gebäudeversicherung tragen? Für den Vermieter ist das eine feine Sache.Er hat sein Haus gut versichert.Und alle zahlen,außer vom Besitzer WARUM?
33is091014 am 02.11.2016 13:36
Der einfachste Trick wäre : Man besorge sich einen baugleichen Heizkörper (ca. 100 €) und tausche. Dauert max. 10 min. Am bestens man nimmt den mit dem meisten Verbrauch (in der Regel Wohnzimmer). Nach ca. 1-2 Jahren hat sich die Investition amortisiert und man schreibt schwarze Zahlen. Man sollte natürlich nicht bei allen Heizkörpern so verfahren, nur bei den Räumen mit Hochverbrauch. Der alte Heizkörper mit dem Funkmessgerät sollte natürlich im Haus! irgendwo verstaut werden können, damit er gelesen werden kann. Der schlummert dann mit Nullverbrauch im Dornröschenschlaf vor sich hin :-). Es sei angemerkt, dass solch eine Vorgehensweise mit Freiheitsstrafe belohnt wird!

References: BGH 
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 278
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 1
 BGH 
 § 556
 § 2
 BGH 
 § 556
 § 556
 § 1
 § 556
 § 195
 § 12