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Timestamp: 2017-11-22 16:12:08+00:00

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Tipps zur Mieterhöhung aus Mietersicht
Dieser Ratgeber erklärt aus Sicht des Mieters von Wohnraum, unter welchen Umständen sein Vermieter ihm die Miete erhöhen darf und wie sich der Mieter gegen ein unberechtigtes Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters wehren kann. Soweit verallgemeinerungsfähig stellt der Ratgeber auch dar, wie weit die Miete erhöht werden darf. Alle gesetzlichen Erhöhungstatbestände werden umfassend erläutert: 1. Vereinbarung durch die Vertragsparteien, § 557 Abs. 1 BGB 2. Staffelmiete, § 557 Abs. 2 BGB 3. Indexmiete, § 557 Abs. 2 BGB 4. Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 557 Abs. 3, 558 ff BGB 5. Mieterhöhung bei Modernisierung, §§ 557 Abs. 3, 559 BGB 6. Mieterhöhung wegen Veränderungen von Betriebskosten, §§ 557 Abs. 3, 560 BGB
Mieterhöhungen aus Mietersicht: Kann ich mich als Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren?
Was ein Mieter gegen eine Mieterhöhung im Einzelnen unternehmen kann, hängt davon ab, um welche Mieterhöhung es sich handelt.
Mehr Möglichkeiten stehen dem Vermieter nicht zur Verfügung.
Bei einer Mieterhöhung ist auch stets § 549 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift gelten die Vorschriften der Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) nicht für Mietverhältnisse über
Neben den in §§ 556 ff BGB genannten Grenzen der Mietpreiserhöhung ergeben sich aus den §§ 138 Abs. 2, 134 BGB i.V.m. § 291 StGB (Wucher), § 5 WiStG weitere Beschränkungen, die bei jeder Form der Mieterhöhung zu beachten sind.
4. Jeweilige Miete oder jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen (Prozent­angabe genügt nicht)
Diese Art der Mieterhöhung unterliegt aufgrund der Schutzbedürftigkeit des Mieters strengen gesetzlichen Voraussetzungen. Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung, die er nach Ablauf der Zustimmungsfrist auch gerichtlich einklagen kann. Ohne eine Zustimmung besteht trotz Vorliegens der Erhöhungsvoraussetzungen zunächst jedoch kein Zahlungsanspruch.
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, in dem die jetzige Erhöhung eintreten soll, seit min­destens 15 Monaten unverändert sein, wobei Erhöhungen nach § 559 BGB (Erhöhung nach Modernisierung) und/oder § 560 BGB (Erhöhung wegen gestiegener Betriebs­kosten) unberücksichtigt bleiben.
(3) Kein Übersteigen der ortüblichen Miete, § 558 Abs. 2 BGB
Eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff BGB kann ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen sein.
Ein Ausschluss kann sich aber auch aus den Umständen ergeben. Dies wird zum Beispiel bei Zeitverträgen angenommen, bei denen ein fester Mietzins vereinbart wurde. Auch bei
Mietverträgen mit kurzer Laufdauer und Staffelmietverträgen können Mieterhöhungen ausgeschlossen sein.
Der Vermieter muss in seiner Begründung Tatsachen nennen, die eine Einordnung der Wohnung und der verlangten Miete in die maßgebende Sparte des Mietspiegels ermöglichen. Der Vermieter darf die im Mietspiegel genannte Spanne voll ausschöpfen. Bei einer Überschreitung des Mittelwertes sollte eine Begründung dafür angegeben werden.
Nach Abschluss der baulichen Maßnahmen müssen dem Mieter die tatsächlich entstandenen Kosten mitgeteilt werden. Dazu ist eine genaue Aufstellung erforderlich. Der Mieter muss nachvollziehen können, welche tatsächlichen Aufwendungen für die bauliche Maßnahme getroffen wurden (LG Berlin, ZMR 1991, 303).
Ist eine Umlage möglich, muss dies dem Mieter schriftlich erklärt werden. Das Gesetz schreibt Textform vor. In dieser Erklärung ist der genaue Grund für die Umlage zu bezeichnen und zu erläutern. Es müssen die bisherigen und die jetzt geltenden Beträge gegenübergestellt werden. Zusätzlich ist ein Verteilerschlüssel und der Betrag anzugeben, um den die Gesamtsumme der Betriebskosten gestiegen ist.
Dem Mieter steht nach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete) oder § 559 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) ein Sonderkündigungsrecht.
Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Durch die Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Dieses Kündigungsrecht steht dem Mieter auch zu, wenn die Mieterhöhungserklärung unwirksam sein sollte.
Der Mieter erhält am 15.4. eine Mieterhöhungserklärung. Der Mieter hat die Möglichkeit das Mietverhältnis bis zum 30.6 zu kündigen. Unabhängig vom genauen Datum des Zuganges der Kündigung endet das Mietverhältnis am 31.8..
Möglichkeiten des Mieters gegen eine Mieterhöhung bei Gewerberäumen
Der Vermieter kann eine Miete bei Gewerberaummietverträgen, die auf eine bestimmte Zeit geschlossen wurden, nur einseitig erhöhen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Nur in ganz seltenen Ausnahmefällen ist trotz Fehlens einer Vereinbarung eine Erhöhung möglich, wenn es für den Vermieter ansonsten zu untragbaren Ergebnissen führen würde.
Bei Mischverträgen, also Verträgen über Räume, die sowohl zu Wohnzwecken als auch zu z.B. gewerblichen Zwecken angemietet wurden, ist der Schwerpunkt entscheidend.
Sie müssen das Angebot nicht annehmen. Teilen Sie dies dem Vermieter dann auch schriftlich mit. Reagieren Sie auf ein derartiges Schreiben nicht und zahlen die erhöhte Miete, laufen Sie Gefahr, dass darin eine Annahme des Angebotes gesehen werden könnte.
Möglichkeiten des Mieters gegen diese Erhöhung
Liegt eine Vereinbarung beider Vertragsparteien vor, sollte zunächst geprüft werden, ob die Vereinbarung wirksam ist. Die Vertragsparteien sind nur an eine wirksame Vereinbarung gebunden.
Ist die Staffelmietvereinbarung wirksam, gibt es keine Möglichkeiten, gegen die Erhöhung etwas zu unternehmen.
Grenzen werden aber auch hier durch § 291 StGB und § 5 WiStG gesetzt.
Ist die Indexvereinbarung wirksam, gibt es keine Möglichkeiten, gegen die Erhöhung etwas zu unternehmen.
Stimmen Sie dem Erhöhungsverlangen nicht ohne nähere Prüfung zu. Eine voreilig abgegebene Zustimmung kann nicht mehr zurückgenommen werden. Zahlen Sie nicht ohne weitere Prüfung die erhöhte Miete. Die Zahlung könnte als Zustimmung angesehen werden.
Bei der Bestimmung der angemessenen Miethöhe ist es ratsam, selbst einen Blick in einen Mietspiegel zu werfen.
Selbst vorgenommene Einbauten oder Einbauten, die vom Vermieter abgekauft wurden, werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt.
Sollte die Mieterhöhung wirksam sein, stimmen Sie dem Erhöhungsverlangen innerhalb der Frist zu. Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt, muss dem Verlangen zugestimmt werden.
Beispiel: Zugang der Erhöhungserklärung am 15.2.. Die Zustimmung muss bis zum 30.4. erfolgen.
Der Vermieter hat unabhängig davon, ob die Mieterhöhung wirksam ist oder nicht, das Recht, auf Erteilung der Zustimmung zu klagen. Dieses Recht steht ihm nach Ablauf der Zustimmungsfrist weitere drei Monate zu.
Beispiel: Zugang der Erhöhungserklärung am 15.2.. Die Zustimmung müsste bis zum 30.4. erfolgen. Möglichkeit zur Klageerhebung bis zum 30.6..
Wenn die Voraussetzungen einer Mieterhöhung gar nicht vorliegen und/oder die Erklärung nicht den formalen Voraussetzungen entspricht, muss der Mieter nicht zustimmen.
Nach einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete können Sie das Mietverhältnis außerordentlich kündigen (vgl. IX.).
Prüfen Sie die Voraussetzungen der Erhöhung genau. Nach einer Mieterhöhung bei Modernisierung können Sie das Mietverhältnis außerordentlich kündigen (vgl. IX.). Darf der Vermieter die Kosten nicht auf Sie umlegen, müssen Sie die erhöhte Miete nicht zahlen.
Überprüfen Sie genau, ob der Vermieter die Betriebskosten überhaupt und in dieser Höhe erhöhen darf. Ist der Vermieter dazu nicht berechtigt, schulden Sie keine erhöhte Betriebskostenzahlung.
Nachfolgen können Sie die Vorlage "Ratgeber: Mieterhöhung aus Mietersicht" kostenlos im .docx Format zur Bearbeitung in Word herunterladen.
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References: § 557
 § 557
 § 557
 § 549
 § 291
 § 5
 § 559
 § 560
 § 558
 § 558
 § 559
 § 291
 § 5