Source: http://www.bauen-architektur.de/newsletter-november-2014/
Timestamp: 2019-01-21 10:15:31+00:00

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Newsletter November 2014 | Bauen und Architektur
Gewerberaummietrecht (Betriebskosten-Verwaltungskosten)
Die Mieterin hatte in einem Einkaufszentrum ein Ladenlokal gemietet. Der formularmäßig abgeschlossene Mietvertrag war auf zehn Jahre befristet. In dem Mietvertrag war unter dem Punkt Nebenkosten auszugsweise folgendes geregelt: „Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen“. Zudem war die Umlage der Verwaltungskosten und der Kosten des Center-Managements vereinbart. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die Mieterin von der Vermieterin die Rückzahlung der bereits gezahlten Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2007 in Höhe von etwa 34.000 €. Die Mieterin ist der Ansicht, dass die Umlage der genannten Betriebskosten nicht wirksam vereinbart worden sei.
Der BGH gibt der Mieterin teilweise Recht. Der BGH hält die Umlage von „Verwaltungskosten“ in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume weder für überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstoße sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthalte. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, sei dagegen intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter verstoße ebenfalls gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und sei daher unwirksam. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild finde dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt werde. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.
(BGH Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 )
Wohnungseigentumsrecht (Schadensersatz des Wohnungseigentümers)
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welche aus drei Wohnungen besteht. Ursprünglich bestand die Gemeinschaft lediglich aus zwei Wohnungen. Ein Voreigentümer hat seine Kellerräume ausgebaut, welche nachträglich ebenfalls zu Sondereigentum erklärt wurden. Die Kellerräume weisen seit dem Jahre 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und sind unbewohnbar. Ursache hierfür sind Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume. Die Mängel bestehen am Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümerin der Kellerräume begehrt die Instandsetzung und Kostenbeteiligung. Ein derartiger Beschluss ist bisher nicht zustande gekommen, da sich die ältere und finanzschwache Eigentümerin der anderen beiden Wohnungen weigerte. Die Eigentümerin der Kellerwohnung hat auf anteilige Aufbringung der Kosten (Sonderumlage) für die Sanierungsarbeiten geklagt.
Der BGH gibt der Eigentümerin der Kellerwohnung Recht. Der BGH ist der Ansicht, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen könne. Nach Ansicht des BGH müsse jedoch das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet werden und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden. Deshalb seien sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liege es allerdings dann, wenn die Instandsetzung zwingend erforderlich sei, wie bei einer infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am Gemeinschaftseigentum unbewohnbaren Wohnung. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer sei in einer solchen Fallkonstellation kein Raum. Zudem müsse die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könne. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellerwohnung zugute kommen.
(BGH Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 )
Gewerberaummietrecht (Verwendungsersatzanspruch bei Untermiete)
Die Stadt (Hauptvermieter) ist Eigentümerin eines Rennbahngeländes und vermietet dieses an einen Verein (Hauptmieter / Untervermieter). Der Verein vermietet die Innenfläche der Rennbahn an die P. Ltd. (Untermieter), welche dort eine Golfsportanlage errichtet und betrieben hat. Im Untermietvertrag ist geregelt, dass nach Mietende die Golfsportanlage grundsätzlich wieder zu beseitigen ist; der Verein könne jedoch auch gegen Zahlung einer Entschädigung den Verbleib der Golfsportanlage verlangen. Nach Unstimmigkeiten hat der Verein der P. Ltd. den Mietvertrag im Jahre 2007 gekündigt. Im Jahre 2008 wurde über das Vermögen des Vereins ein Insolvenzverfahren eröffnet. Die Insolvenzverwalterin erwirkte einen Räumungstitel gegen die P. Ltd. Nach Räumung verklagt die P. Ltd. die Stadt auf Verwendungsersatz wegen der Errichtung der Golfsportanlage und beziffert den Anspruch mit etwa 2,5 Mio. €.
Der BGH gibt der Stadt Recht. Der BGH führt aus, dass der P. Ltd. keine Verwendungsersatzansprüche gegen die Stadt zustehen. Für Ansprüche aus dem sogenannten Eigentümer-Besitzerverhältnis (§ 994 Abs. 1, 996 BGB) fehle es bereits an der sogenannten „Vindikationslage“, da die P. Ltd. aufgrund des Untermietvertrages bis zur Kündigung ein Recht zum Besitz gehabt habe. Eine entsprechende Anwendung für Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzerverhältnis komme auch nicht in Betracht, da in dem Untermietvertrag Ansprüche auf Verwendungsersatz gesondert geregelt waren. Bereicherungsrechtliche Ansprüche wegen des durch Verbindung der Bauteile mit dem Grundstück eingetretenen Rechtsverlustes (§§ 951, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB) scheiden ebenfalls aus. Es fehle an einer bewussten und zweckgerichteten Mehrung fremden Vermögens, da die Errichtung der baulichen Anlagen lediglich Voraussetzung für die Nutzung des gemieteten Areals als Golfanlage gewesen sei; die Bereicherung der Stadt sei lediglich eine zwangsläufig – nicht bezweckte – Nebenfolge. Aus dem Nichtvorliegen einer „Leistung“ folge jedoch auch nicht, dass auf die sogenannte denkbare „Eingriffskondiktion“ zurückzugreifen sei. Es erscheine nicht sachgerecht den Grundstückseigentümer in die Pflicht zu nehmen und damit auf diesen das Risiko der Insolvenz des (Unter-)Vermieters zu verlagern.
(BGH Urteil vom 19.09.2014 – V ZR 269/13 )

References: BGH 
 BGH 
 § 305
 § 307
 § 307
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 BGH 
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 BGH 
 BGH 
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