Source: http://www.vermieter-forum.com/threads/bei-auszug-zwischenablesung-und-jahresablesung-umlagefaehig.4002/
Timestamp: 2016-10-24 16:04:16+00:00

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Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von AndiM, 12.11.2007.
Ich bin aus einer Wohnung Ende Februar 06 ausgezogen. Irgendwann dieses Jahr kam eine Abrechnung in der sowohl Zwischenablesung und Nutzerwechselgebühr als auch die Jahresablesung auf mich umgelegt werden sollen. Ich habe schon einiges recherchiert und herausgefunden, dass die Rechtssprechung in Puncto Nutzerwechsel recht unterschiedlich ist. Was ich aber nicht gefunden habe ist eine Antwort auf die Frage, ob der Vermieter tatsächlich sowohl Zwischen- als auch Jahresablesung (anteilig) auf mich umlegen kann. Zum Zeitpunkt der Jahresablesung habe ich ja schon nicht mehr in der Wohnung gewohnt und "meine" Ablesung ja schon vorgenommen. Ich würde mich freuen, wenn einer von euch einen Rat weiß, da mein Vermieter schon über seinen Anwalt kommuniziert (dieser will auch über 50 Euro von mir haben) und wahrscheinlich demnächst vor Gericht gehen wird.
Könnt ihr außerdem abschätzen, welche Kosten in etwa auf mich zukommen würden, wenn der Vermieter klagt und ich verliere? (ich würde lieber eine Klage abwenden und mich auf einen Vergleich einigen...)
Der Streitwert sind 118,XX Euro.
Die Jahresabrechnungskosten werden immer in die Gesamtkosten für Heizung hereingerechnet und dann auf alle Nutzer verteilt. Hast du nicht das ganze Jahr gewohnt, zahlst du auch nur einen Anteil dieser Kosten.
Bei Nutzerwechsel teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten zur Zwischenablesung.
Es kann also Zwischenablesung und Jahresablesung bzw. jahresabrechnung auf den ausziehenden Mieter anteilig umgelegt werden.
Ohne die Jahreswerte wären die Zwischenwerte wertlos, da die Kosten pro Einheit jedes Jahr unterschiedlich sind.
Kosten für Zwischenablesung und Nutzerwechselgebühr können auch zu 100% auf den Nutzer umgelegt werden.
Was kann der Eigentümer dafür wenn der Nutzer auszieht und Kosten verursacht?
Diese Kosten dürfen keinesfalls auf alle Nutzer umgelegt werden. Denn die können ja am allerwenigsten dafür.
Warum wurde denn bei der Übergabe nicht selbst abgelesen? Dann hätte man sich wenigstens die Ablesekosten gespart.
Kosten für Zwischenablesung und Nutzerwechselgebühr können auch zu 100% auf den Nutzer umgelegt werden.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Die Kaloridöner macht immer 50/50. Kann man das also ändern lassen?
Diese Kosten dürfen keinesfalls auf alle Nutzer umgelegt werden. Denn die können ja am allerwenigsten dafür.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Bei der Jahresabrechnung wird es aber ja so gemacht. Das ist ja auch ok.
Warum wurde denn bei der Übergabe nicht selbst abgelesen? Dann hätte man sich wenigstens die Ablesekosten gespart.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Weil ich mir da überhaupt keine Gedanken drüber gemacht habe - bei meinem Einzug wurde auch keine Ablesung durchgeführt und da es meine Erste Wohnung ist, wusste ich nicht, dass so etwas sinnvoll wäre (oder gar Pflicht ist).
Ich bedanke mich trotzdem für die Unterstützung überlege mal, was ich jetzt machen werde.
Melde mich dann noch einmal, um zu sagen, wie es ausgegangen ist.
"Bei Nutzerwechsel teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten zur Zwischenablesung."
Üblich ist, dass der ausziehende Mieter die vollen Kosten bezahlen muss.
Sinnvollerweise sollte das eindeutig im Mietvertrag geregelt sein.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung handelt. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die "Nutzerwechselgebühr" fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Hallo nochmal und vielen Dank für die Anmerkungen.
Also mein eigentlicher Kritikpunkt, dass ich die Jahresablesung und die Zwischenablesung zehlen muss ist insofern entkräftigt, als dass ich dachte, dass ich die Zw.Abl. zahlen muss und die Jahresablesung nicht (auch nicht anteilig), da ich zu diesem Termin schon nicht mehr in den Wohnung wohnte. Mein Anwalt sagte aber auch, dass ich die Nutzerwechselgebühr nicht zahlen muss und hat dem Anwalt der Gegenseite einen Brief geschrieben.
Eigentlich schade, dass es soweit kommen musste und dass mein Vermieter mir keinen Vergleich angeboten hat (das habe ich in meinem ersten Brief geschrieben) - aber das ist ein anderes Thema und gehört wohl typisch für Deutschland (und vielleicht noch Amerika )
Gehen wir davon aus, dass die vorherigen Abrechnungen alle stimmten sind jetzt folgende Kosten zusätzlich auf der Abrechnung:
Nutzerwechselgebühr: 30,66 Euro
Zwischenablesung: 39,83 Euro
Bearbeitung Zwischen: 6,08
Auf welche von diesen Kosten bezieht sich das Urteil genau? Nur die Nutzerwechselgebühr, oder auch Zwischenablesung und deren Bearbeitung?
Im Urteil ist nur von der Nutzerwechselgebühr die Rede. Diese Kosten entstehen dem Messdienst für die Namensänderung und für die Erstellung einer weiteren Abrechnung für den neuen Mieter. Von der Zwischenablesung, wenn also der Ableseonkel kommt, wird nicht gesprochen. Der DMB sagt allerdings, dass auch die Zwischenablesung nicht bezahlt werden muss. Das ist in meinen Augen falsch. Streitwert war ein Betrag von 30,74 €, was der Nutzerwechselgebühr entspricht. Bei dir sind dies 30,66 €. Die Zwischenablesung erhöht den Preis nochmals. Im Urteil wird die Zwischenablesung auch nicht angesprochen. Hier kannste selber lesen:
Die Pressemitteilung konnte ich lesen.
In der Tat nimmt das BGH hier keinen Bezug auf die Zwischenablesung, aber meines Wissens ist der Vermieter doch dazu verpflichtet, die Kosten gering zu halten und hätte daher mit mir zusammen die Ablesung vornehmen kömmen/müssen (da es bei meinem Einzug keine Ablesung gab, hab ich gar nicht daran gedacht, dass das eigentlich passieren müsste).
Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB)Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nach meinem Empfinden gilt das dann doch auch für den "Ableseonkel" - der kommt ja auch nicht wiederkehrend während eines Mietverhältnisses. Aber ich werde erstmal die Antwort meines Vermieters (bzw. seiner Anwältin) abwarten, bevor ich mich hier nochmal melde.
Der Ableseonkel kommt wiederkehrend, oder sehe ich das falsch.
Der ableseonkel wird, sofern er gelassen wird, regelmäßig bzw jedes Jahr eine Ablesung vornehmen. Wer hier nicht das wiederkehrende sieht, sieht das wohl auch nicht bei der Wasseruhrenmiete. eine Zwischenablesung würde ich dagegen als nicht wiederkehrend bezeichnen, da hier der Jahreszyklus keine Rolle spielt und sich nur am Mietverhältnis orientiert. Also kann von einer regelmäßigkeit nicht gesprochen werden.
@andi: Das Problem ist nur was man mit den Daten macht. Minol bietet z.B. die Möglichkeit, dass Mieter und Vermieter zwischenablesen und die Daten online aufgeben. Andere Messdienste bieten das jedoch nicht an. Da muss dann einer vom Messdienst persönlich kommen. Also keine Wahl. Außerdem ginge die Selbstablesung nur bei elektronischen HKV, dann man Verdunster nicht selber richtig ablesen kann. Also keine pauschale Lösung möglich.
@capo: Kommt der Ableseonkel zur jährlichen Abrechnung lässt sich das ohne Probleme umlegen, logisch. Stimmt, Zwischenablesung ist nicht wiederkehrend, nur steht davon nichts in dem Urteil und darüber wurde komischerweise anscheinend auch nicht gestritten. Ist nun die Frage, ob man die Kosten der Zwischenablesung so einfach vom Urteil ableiten kann? Der DMB nimmt dies jedenfalls mal so an. Vielleicht wurde in dem Falle nach Gradtagszahlen abgerechnet, weswegen keine Gebühren für eine Zwsichenablesung anfielen. Wären welche angefallen, wäre dies vielleicht auch Streitthema gewesen und vom BGH geurteilt worden.
Ich gehe davon aus, dass es hier wohl auf einen Vergleich raus laufen wird.
Das wäre dann die hälfte der Zwischenablesung. Das wurde so auch schon öfters so entschieden (bei nahtloser WEitervermietung Mieter/Vormieter oder bei Leerstand Mieter/Eigentümer)
Alles in allem wird es wohl eine lustige Gerichtsverhandlung werden...
Ich gehe davon aus, dass es hier wohl auf einen Vergleich raus laufen wird.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
DAS hätte der Vermieter auch einfacher haben können - hätte er nach meinem ersten Widerspruch gesagt, dass wir uns die zusatzkosten teilen können, hätte ich das auf jeden Fall gemacht.
Original von CapoAlles in allem wird es wohl eine lustige Gerichtsverhandlung werden...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ich habe ja nch hoffnung, dass das nicht soweit kommen wird... Vor allem habe ich keine Lust die Verhandlungskosten zu tragen. Die würden wohl ein Vielfaches des Streitwerts ausmachen (daher hätte ich bei einer gütlichen Einigung einem Vergleich auch sofort zugestimmt).
@andi: Das Problem ist nur was man mit den Daten macht. Minol bietet z.B. die Möglichkeit, dass Mieter und Vermieter zwischenablesen und die Daten online aufgeben. Andere Messdienste bieten das jedoch nicht an. Da muss dann einer vom Messdienst persönlich kommen. Also keine Wahl. Außerdem ginge die Selbstablesung nur bei elektronischen HKV, dann man Verdunster nicht selber richtig ablesen kann. Also keine pauschale Lösung möglich.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
das stimmt nicht fossi. die brunata/metrona erkennt selbstablesen der röhrchen auch an. wir handhaben das seit jahren schon so, umkosten zu sparen. wir lesen gemeinsam mit dem mieter ab und lassen uns die richtigkeit dieser ablesung vom mieter bestätigen, dann gibt es später keinen stress
was die nutzerwechselgebühr angeht, so hat der BGH leider wieder mal unrecht gesprochen. mit dem argument, reglemäßig wiederkehrende kosten könnten nur anerkannt werden, hat er völlig verkannt, dass eine zwischenablesung jedenfalls in bezug auf die hausabrechnung der heizkosten auf jeden fall wiederkehrenden kosten sind (nämlich bei jedem ein/auszug eines mieters anfallen) die heizkostenverordnung sieht die zwischenablesung sogar als allgemeinen fall regelmäßig vor und verlangt sie vom vermieter.
mit dem gleichen dämlichen argument des BGH könnte man auch den kauf von heizöl abschmettern, denn dieser fällt nicht regelmäßig, aber auf jeden fall immer wieder an, je nach dem wie der winter ist und wie die mieter heizen. das gleiche gilt für das ein- und ausziehen und die damit verbundene verpflichtung des vermieters verbrauchsabhängig abzurechen. diese abrechnugn darf er anhand von ablesefirmen machen und die kosten dafür umlegen. diese setzen aber regelmäßig nutzerwechselkosten an (ist ja auch klar, denn man muss etwas mehr rechnen und drucken, also ohne nutzerwechsel) man kann den vermietern dahernur anraten, die nutzerwechselkosten und zwischenablesekosten in die allgemeinen Kosten aufzunehmen und sie von allen mietern anteilig tragen zu lassen. warum der vermieter auf diesen immer wieder kommenden kosten sitzen bleiben sollte, erschließt sich mir in keiner weise.
das stimmt nicht fossi. die brunata/metrona erkennt selbstablesen der röhrchen auch an. wir handhaben das seit jahren schon so, umkosten zu sparen. wir lesen gemeinsam mit dem mieter ab und lassen uns die richtigkeit dieser ablesung vom mieter bestätigen, dann gibt es später keinen stressKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
die messdienste erkennen alles an was du denen sagst, immerhin bist du kunde. du kannst auch würfeln und diese zahlen übermitteln. bei verdunstern finde ich die selbst abgelesenen werte ungenau, sorry. kann man machen, ist aber nicht exakt. nicht umsonst steckt der messdienst das röhrchen in einen minicomputer, um exakt zu messen. bei elektronischen hkv ist der abgelesene wert absolut gleich, denn lesen kann (fast) jeder.
man kann den vermietern dahernur anraten, die nutzerwechselkosten und zwischenablesekosten in die allgemeinen Kosten aufzunehmen und sie von allen mietern anteilig tragen zu lassen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
das ist unrecht. wenn man sie nicht umlegen kann, kann man sie nicht umlegen, egal wo. die einzige möglichkeit, die bleibt ist, die kosten per vereinbarung im mietvertrag auf den mieter abzuwälzen.
Als welchen Posten soll man denn die Zwischenablese- und Abrechnungskosten in der Jahresabrechnung aufführen? Egal wie. Jeder Mieter, der sich etwas auskennt, wird Dir die Abrechnung um die Ohren hauen, wenn da Zwischenablesekosten auf alle umgelegt werden.
Und was die Zwischenablesung bei Verdunstern angeht. Egal ob pi mal Daumen oder per Microcomputer ermittelt. Das Ableseergebnis bleibt durch die Milchmädchenrechnung der Kaltverdunstungsvorgabe immer nur eine bessere Schätzung. In vielen Fällen ist eine Zwischenablesung von Verdunstern garnicht zulässig.
Daher würde ich bei Verdunstern immer auf eine Zwischenablesung verzichten und nach Gradtagen die Kosten abgrenzen.
man kann den vermietern dahernur anraten, die nutzerwechselkosten und zwischenablesekosten in die allgemeinen Kosten aufzunehmen und sie von allen mietern anteilig tragen zu lassen. warum der vermieter auf diesen immer wieder kommenden kosten sitzen bleiben sollte, erschließt sich mir in keiner weise.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
... zumal die Kosten der Berechnung und Aufteilung sowohl in der Betriebskostenverordnung als auch in der Heizkostenverordnung ausdrücklich als umlagefähig genannt sind.
Als welchen Posten soll man denn die Zwischenablese- und Abrechnungskosten in der Jahresabrechnung aufführen? Egal wie. Jeder Mieter, der sich etwas auskennt, wird Dir die Abrechnung um die Ohren hauen, wenn da Zwischenablesekosten auf alle umgelegt werden.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ein Blick ins Gesetz - hier zugegebenenrmaßen die einschlägigen Verordnungen - verbessert die Rechtskenntnis...
Die Umlagefähigkeit kann nicht ernsthaft bestritten werden. Damit bleibt noch die Frage nach dem zutreffenden Umlageschlüssel. Wenn nun der BGH sagt, die Kosten dürften nicht dem einzelnen Mieter angelastet werden, ist die Frage nach dem Schlüssel schon wieder beantwortet... Denkbar wäre allenfalls noch eine Argumentation, dass die Kosten einer Zwischenablesung nicht unter die Kosten der Berechnung und Aufteilung der Heiz-, Warmwasser oder Wasserkosten fallen würden. Wie dies unter gleichzeitiger Beachtung von Vernuft erfolgen sollte, kann ich mir allerdings nicht wirklich vorstellen.
BGH hat entscheiden, dass Kosten des Nutzerwechsels nicht umlegbar ist: gemeint wohl die Aufnahme von neuen Daten, Zwischenablesung und getrennte Abrechnungen.
Es ist in der Tat ungerechtfertig, wenn diese Kosten allein von Vermeiter zu tragen sind. Insbesondere wenn die Nutzerwechel Wunsch von Mieter sind.
Diese haben die Kosten, vesrgleichbar mit Umzugkosten, verursacht, die Zwischenablesungen dienen auch korrekter Abrechnung in ihren Interessen.
Aber nicht jede Wohnung wechselt öfter die Nutzer. Es wäre wiederum weder logisch noch gerecht diese Kosten in Gesamtabrechnung einzubringen und an alle Mieter zu verteilen.
Wie wäre dann wenn in Mietvertrag gesondert vereinbart wird, dass diese diese Kosten von demjenigen zu tragen ist, der die Wohnungskündigung (außer a.o. Kündigung) ausspricht ?
Wie wäre dann wenn in Mietvertrag gesondert vereinbart wird, dass diese diese Kosten von demjenigen zu tragen ist, der die Wohnungskündigung (außer a.o. Kündigung) ausspricht ?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das geht. Das steht auch schon seit Jahren im Vordruck in den Mietverträgen drin, die ich verwende, dass der Mieter bei Auszug diese Kosten trägt.
Thema: Bei Auszug: Zwischenablesung UND Jahresablesung umlagefähig?
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