Source: https://blog.moyaemery.com/category/sector-inmobiliario/
Timestamp: 2019-10-23 07:53:59+00:00

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Sector Inmobiliario | Moya Emery
Abrimos un nuevo capítulo para las reclamaciones hipotecarias. Después de la Cláusula Suelo llega el “AJD”, el único impuesto del que querrás saber más.
El AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto que se debe pagar a la Agencia Tributaria al constituir una hipoteca. Al constituir una hipoteca, lo normal era que el deudor hipotecario se encargara de cubrir los gastos del AJD, pero con la reciente sentencia del 16 de octubre del Tribunal Supremos, las cosas cambian.
La Sala de los Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo dicta una sentencia por la que declara que deberá ser la entidad financiera la que se encargue de pagar este impuesto.
La cosa tiene su miga, ya que el Tribunal, que es experto en materia tributaria, anula el artículo 68.2 del reglamento del impuesto AJD por considerarlo contrario a la Ley que lo desarrollaba, ya que, el sujeto pasivo de este impuesto que nace del otorgamiento de la escritura de la hipoteca, debe ser a favor de quien se otorga, siendo esta la entidad financiera, ya que es ella a quien le interesa que el préstamo hipotecario se otorgue en escritura pública y se inscriba en el registro de la propiedad, porque si es así, tendrá carácter ejecutivo en el caso de impago por el deudor hipotecario.
Este criterio causa controversia ya que se opone al criterio que ya se encontraba consolidado por la Sala de lo Contencioso-administrativo del TS y por lo tanto, pone en entredicho la última sentencia de la Sala de lo Civil del propio TS de febrero de 2018 que establecía en su fallo justo lo contrario.
Ahora que tenemos un poco más claro que es el AJD, viene lo más importante:
Podrás reclamar si has suscrito una hipoteca en los últimos 4 años. La Asociación de Usuarios Financieros calcula que hay alrededor de 8 millones de prestamos hipotecarios afectados por este fallo del TS, así que es muy posible que puedas reclamar. Si firmaste tu hipoteca antes de 4 años, puedes revisar que exista una cláusula abusiva por gastos impuestos al consumidor que no tendrías que asumir, como otros gastos que ya se vienen reclamando a los juzgados como los gastos de notaría, registro, tasación, etc.
Vale pero… ¿Qué es lo que puedo reclamar?
Podrás reclamar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que seguramente pagaste al constituir una hipoteca. Ahora, tendrá que pagarlo el banco. Este impuesto es gran parte de los gastos relacionados con la firma del préstamo hipotecario.
Y ¿Cuánto dinero se puede reclamar?
Cada comunidad autónoma gestiona el impuesto de forma distinta. El AJD representa un porcentaje sobre la escritura notarial en la que se formaliza la hipoteca. Este porcentaje varía en función de la comunidad autónoma en la que se haya firmado la hipoteca. En Baleares, el tipo general en documentos notariales se encuentra en el 1’2%. Así pues, nos encontramos ante una media de 4000€ que puedes llegar a reclamar.
Se recomienda interponer una reclamación por escrito a la propia entidad financiera y posteriormente al Banco de España, es decir, acudir a la vía extrajudicial. Sin embargo los bancos están derivando estas reclamaciones a la vía Administrativa.
La vía administrativa consiste en acudir a las oficinas de hacienda de las distintas comunidades autónomas. Podrás acudir conforme lo indicado en el artículo 120.3 de la Ley General Tributaria pero sólo podrás recuperar el impuesto de actos jurídicos documentados.
La otra alternativa es acudir a la vía judicial, interponiendo una demanda en la que podrás reclamar no sólo el impuesto AJD si no también todos los gastos derivados de la hipoteca como los de notaria, de gestoría, de tasación, etc.
Si quieres ponerte en marcha y recuperar lo que te pertecene, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estudiaremos tu caso y elaboraremos un plan para conseguir el éxito en tu reclamación. Puedes pedir cita previa en el 971 72 80 10 o venir a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca, estaremos encantados de atenderte.
Esta entrada se publicó en Jurídico, Sector Inmobiliario y está etiquetada con AJD, cláusula suelo, hipotecas, impuestos hipotecas, sentencia en octubre 22, 2018 por Alba Emery.
Nuevas puertas abiertas para las reclamaciones por cláusula suelo
El Tribunal Supremo nos trae una nueva sentencia sobre cláusulas suelo que supone nuevas perspectivas para los afectados por las cláusulas suelo. El Tribunal anuló una cláusula suelo de una hipoteca que fue revisada por la prestataria y por el banco años después por una novación.
El caso corresponde a una negociación donde la clienta aceptó expresamente la cláusula abusiva por la entidad que emitió el préstamo, el Banco Popular. A pesar de ello, el Tribunal Supremo considera aún habiendo firmado y aceptado la cláusula existía un déficit de información, por lo que este motivo le hico revocar el fallo de la Audiencia de Sevilla que el pasado 2014 le dio la razón al banco.
Esta sentencia supone un antes y un después en la historia de las cláusulas suelo y también para ls hipotecas con Euribor, abriendo un precedente para la jurisprudencia y creando nuevas vías de reclamación para los afectados.
El punto clave de la sentencia es el déficit de información en las cláusulas suelo. Este caso ha estado dando vueltas entres los distintos juzgados, ya que antes de llegar al Tribunal Supremo, había pasado por la Audiencia de Sevilla dándole la razón al banco, oponiéndose al criterio inicial del juzgado mercantil de Sevilla que en 2014 había fallado a favor de la demandante y anulado la cláusula suelo por falta de transparencia.
La Audiencia dio la razón al banco por considerar que la afectada había aceptado una cláusula suelo “clara, concreta y sencilla”. Sin embargo la afectada decidió recurrir esta casación y el TS le da la razón por considerar que ni en ninguna ocasión, ni en la hipoteca principal ni en la novación, se realizó un “plus de información y tratamiento principal de la cláusula suelo que permitía a la clienta adoptar su decisión con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que comportaba dicha cláusula”. Con esta afirmación el TS nos abre una nueva puerta ya que firmar una novación no significa consentimiento expreso. por lo tanto, se considera que el banco siempre mantuvo un “déficit de información, que no queda suplido por la lectura de la escritura o por la claridad gramatical que pueda resultar de la redacción de la cláusula suelo”.
Uno de los motivos principales por los que muchos de los afectados no se iniciaban en el proceso de reclamación de cláusulas suelo se debía a que se habían realizado modificaciones a sus préstamos hipotecarios iniciales, pero con esta nueva sentencia se abre una nueva vía para todas aquellas personas afectadas por la cláusula suelo, ya que a partir de ahora se entiende que el consumidor siempre estará en desventaja con la entidad bancaria.
¿Eres un afectado de la cláusula suelo? ¿Tenías miedo a reclamar por haber firmado una novación de tu hipoteca? Llámanos y te asesoraremos para que te devuelvan lo que es tuyo.
Pide tu cita previa en el 971 72 80 10 o en nuestras oficinas en Mallorca.
Esta entrada se publicó en Sector Inmobiliario y está etiquetada con bancos, cláusula suelo, déficit de información en cláusula suelo, reclamaciones, reclamar clausula suelo, sentencia en julio 23, 2018 por Alba Emery.
¿Puedo alquilar mi vivienda para uso turístico? Nueva propuesta del Consell sobre estancias turísticas.
A principio de este año 2018, se publicó una propuesta del Consell de Mallorca sobre las estancias turísticas donde se proponía delimitar las zonas con el fin de limitar la comercialización de las estancias turísticas en las viviendas de uso residencial en Mallorca.
No ha sido hasta ahora cuando por fin se ha publicado una propuesta definitiva, elaborada por el Departamento de Territorio e Infraestructuras del Consell de Mallorca, ya que esta propuesta ha tenido que someterse a los procesos de los actos administrativos, con sus periodos de informes, alegaciones, objeciones, etc…
Sin embargo, todavía no está todo dicho, ya que actualmente dicha propuesta se encuentra bajo la revisión de la Comisión Balear de Medio Ambiente que tendrá un mes para emitir un informe vinculante. Así pues, tendremos que esperar hasta el 31 de julio para que el Consell decida si se aprueba o no esta propuesta.
Esta propuesta pretende cambiar el actual sistema de licencias, de una común para todos los tipos de estancias turísticas a diferenciarlas en dos tipos:
Alquiler por un máximo de 60 días al año: esta licencia se otorgará a los solicitantes que tengan su residencia habitual en la propiedad que desea alquilar.
Alquiler hasta 365 días al año: En este tipo de licencias se hará una distinción entre viviendas unifamiliares y plurifamiliares. También podrá solicitarse en los casos en los que el solicitante no tenga su residencia habitual en la propiedad que se desea alquilar.
Como hemos visto, se hace una distinción entre viviendas unifamiliares y viviendas plurifamiliares (como por ejemplo los edificios de apartamentos). Esta división repercutirá en la división por zonas ya que en algunas sólo se permitirá el alquiler de viviendas unifamiliares. En los casos en los que se alquilen apartamentos se deberá obtener la autorización de la comunidad de propietarios.
Teniendo en cuenta estas divisiones de licencias y tipos de viviendas, vamos a ver en cuantas zonas se ha dividido la isla y su clasificación:
Núcleos litorales turísticos vulnerables. (Zona 1)
Resto de núcleos litorales turísiticos. (Zona 2)
Núcleos de interior con mayor presión turística vulnerables. (Zona 3)
Resto de núcleos de interior no vulnerables. (Zona 4)
Suelo rústico Protegido. (Zona 5)
Suelo rústico Común. (Zona 6)
Zonas excluídas. (Zona 7)
ZONA 1: NÚCLEOS LITORALES TURÍSITOCS VULNERABLES:
En la zona 1 encontramos a Palmanova, Magaluf, Santa Ponça, Paguera, Bellavista, Cala Blava y Son Verí Nou.
En la zona del Arenal de Llucmajor sólo se permitirá el alquiler vacacional en las viviendas de tipo unifamiliar.
En la zona 1 el tipo de alquiler será el de 60 días. Tanto en las viviendas unifamiliares como en las plurifamiliares situadas en estas zonas, sólo podrán comercializarse las estancias turísiticas durante 60 días al año y siempre y cuando el propietario tenga su residencia habitual en la propiedad. En los casos en los que se desee alquilar un apartamento se deberá obtener la autorización de la Comunidad de Propietarios.
ZONA 2: RESTO DE NÚCLEOS LITORALES TURÍSITCOS.
En esta zona, tal y como indica su nombre, encontraremos el resto de núcleos litorales turísticios: Sant Elm, Costa d’en Blanes, Portals Nous, Illetas, Cala Vinyes, Puerto de Andratx, Camp de mar, El Toro, Costa de la Calma, Portals Vells, Sa Torre, Bahía Grande, El Dorado, Bahía Azul, Cala Pi, Vallgonera, S’Estanyol, Ses Covetes, La Rápita, Colonia de Sant Jordi, Cala Santanyí, Cala Llombards, Cala Figuera, Cala Mondragó, Portopetro, Cala d’Or, Cala Ferrera, Cala Marçal, Portocolom, Cala Murada, Es Domingos, Calas de Mallorca, S’Estany d’es mas, Cala Mendia, Cala Anguila, S’Illot, Porto Cristo, Sa Coma, Cala Millor, Cala Bona, Port Vell, Costa dels Pins, Canyamel, Font de sa Cala, Cala Ratjada, Cala Mesquida, Betlem, Colonia de Sant Oere, Son Serra de Marina, Can Picafort, Puerto de Alcudia, Puerto de Pollensa, Bonaire, Es Barcarés, Formentor, Cala Sant Vicenç,…
En cuanto a la Playa de Muro que también se encontraba en esta categoría, pasa a tener totalmente prohibido el alquiler turístico en las viviendas plurifamiliares.
El Puerto de Soller se Mantiene en esta categoría pero excluyendo el Centro Histórico que quedará limitado el alquiler vacacional a los 60 días al año.
Para esta zona se podrán aplicar ambos tipos de alquiler:
60 días al año, para viviendas unifamiliares y plurifamiliares siempre y cuando el propietario tenga su residencia habitual en dicha propiedad.
365 días al año en viviendas unifamiliares y plurifamiliares, para este último siempre con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
ZONA 3: NÚCLEOS DE INTERIOR CON MAYOR PRESIÓN TURÍSTICA – VULNERABLES
Son las zonas de Alcuida, Banyalbufar, Port des Canonge, Orient, Ullaró, Deià, Llucalcari, Sa Cala, S’Empeltada, Estellencs, Fornalutx, Marratxinet, Pollença, Es Vilá, La Font, Santanyí, Ses Salines, Soller, Biniaraix, L’Horta, Valldemosa, Es port de Valldemosa, S’Arxiduc y Son Ferrandell.
En estas zonas sólo se podrán comercializar las estancias turísticas durante 60 días al año con las condiciones propias de este tipo de alquiler.
ZONA 4: RESTO DE NÚCLEOS DE INTERIOR – NO VULNERABLES
Igual que en la zona 2, el propio nombre indica que en esta zona encontraremos el resto de zonas de interior como son Felanitx, Llucmajor, S’Arracó, Andratx, Capdellá, Calviá, Galilea, Son Serralta, Puigpunyent, Esporles, Bunyola, Palmanova, Sa Coma, Santa María, Sa Cabana, Pont d’Inca, Pla de na Tesa, Portol, Consell, Binissalem, Biniamar, Lloseta, Mancor, Selva, Inca, Caimari, Sa Pobla, Alaró, Lluc, Búger, Sencelles, Santa Eugenia, Costitx, Lloret, Pina, Algaida, Montuiri, Manacor, Sant Llorenç, Son Servera, Artà, Capdepera, Santa Margalida, Petra, Vilafranca, Sant Joan,…
En la zona cuatro se podrán alquilar las viviendas unifamiliares y plurifamiliares en ambas modalidades siempre y cuando se cumplan las condiciones típicas de cada una de ellas.
*En cuanto a los cambios que encontramos con respecto a la propuesta inicial es que se incorporan a esta categoría S’Esgleieta, Ruberts, Es Carritxó, Ses Coves, Ariany, Es Llobards y Randa que salen de la zona tres. Además estas zonas podrán tener el alquiler vacacional de hasta 365 días al año en viviendas unifamiliares y plurifamiliares.
*Para Marratxí el alquiler tiene dos tipos de modalidad: si se quiere alquilar un piso podrá aplicarse el alquiler de hasta 60 días al año. Para las viviendas unifamiliares se permite el alquiler durante los 365 días al año.
*En Muro sólo se permitirá el alquiler vacacional para viviendas unifamiliares.
ZONA 5: SUELO RÚSTICO PROTEGIDO
La ley turística Balear prohíbe la comercialización de las estancias turísticas en esta zonas.
Entendemos como suelo rústico protegido las Áreas Naturales de Especial Interés de Alto Nivel de Protección (AANP), las Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI), las Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), las Áreas de Prevención de Riesgos (APR) y las Áreas de Protección Territorial (APT).
ZONA 6: SUELO RÚSTICO COMÚN
Comprende el resto de zonas de suelo rústico no consideradas como protegidos. El alquiler en estas zonas podrá ser de 60 días o de 365 días.
ZONA 7: ZONAS EXCLUIDAS.
Las zonas excluidas son los polígonos industriales, una zona de servidumbre aeroportuaria próxima al aeropuerto y Ses Casetes des Capellans.
Queda totalmente prohibido el alquiler vacacional para cualquier tipología de vivienda.
Por lo tanto, con esta nueva propuesta así quedaría dividida la isla en cuanto a las distintas posibilidades de comercialización de las estancias turísticas.
Quedamos a la espera de las próximas resoluciones para manteneros actualizados sobre el nuevo régimen de estancias turísticas.
Si deseas tener más información sobre esta propuesta de estancias turísticas, ponte en contacto con nuestro departamento jurídico de Moya&Emery. Estaremos encantados de atenderte.
Puedes ponerte en contacto con nosotros llamándonos al 971 72 80 10, o puedes venir a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca.
Esta entrada se publicó en Jurídico, Sector Inmobiliario y está etiquetada con alquiler, alquiler turístico, alquiler vivienda para turismo, Estancias turísticas, puedo alquilar mi casa para turismo en junio 25, 2018 por Alba Emery.
¿Vas a pedir una hipoteca? Ley Hipotecaria 2018
Año nuevo, ¿casa nueva? Puede que sea uno de tus propósitos de año nuevo, y si es así te interesará saber todo lo que tenga que ver con la financiación para conseguir la casa de tus sueños. Las nuevas reformas en la Ley Hipotecaria para 2018 traen condiciones favorables para los que buscan una hipoteca. Según algunos expertos, el entorno de los tipos de interés tan bajos y las medidas que traerá la nueva ley hacen que sea un momento idóneo para pedir una hipoteca. Sin embargo para poder ponerla en marcha necesitarás 10 documentos que hoy te vamos a detallar en nuestro blog:
Esta es una de las grandes novedades que nos trae la Ley Hipotecaria y que se espera que con ella se pueda paliar la gran litigiosidad hipotecaria. Esta ficha resumen consiste en toda la documentación fundamental sobre el préstamo y una serie de alertas sobre las condiciones más complejas que las entidades bancarias deberán poner a tu disposición con una antelación de al menos 7 días naturales. El banco te deberá entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con una oferta vinculante que se pueda comparar con la de la competencia, y los detalles principales de las condiciones del contrato.
HOJA DE ADVERTENCIAS
Además, otra de las cosas que se han discutido en el Ejecutivo ha sido la entrega al cliente de una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiaE) que alerte al consumidor de las cláusulas y elementos más importantes del préstamo. Según lo que encontramos en el proyecto de ley, esta ficha tiene que incluir al menos una referencia al tiempo de interés aplicable (y serán aceptables los índices o tipos de interés de referencia que se publiquen en el Ministerio de Economía, Industria y Competitividad o bien los que se publiquen en el Banco de España). En este documento se deberán especificar si existen cláusulas suelo o algún tipo de límite a la variación de la cuota frente a la evolución del índice, aclarar las condiciones de vencimiento anticipado que permitirían al banco cancelar el crédito y ejecutora la garantía inmobiliaria, los costes derivados, el reparto de los gastos de constitución y la divisa en la que se emite la hipoteca.
Cuando nos encontremos con una hipoteca a tipo variable, el banco tendrá que entregarte un documento adicional de simulacros en los que se muestren cómo variarían las cuotas mensuales en los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
HIPOTECA ESTÁNDAR
A pesar de que en el proyecto de ley no se detalla el diseño de la hipoteca, la normativa introduce la creación de un contrato hipotecario estándar muy simple y que entidades o consumidores estarán obligados a utilizar si la otra parte lo solicita. Este modelo tipo estará sujeto a su desarrollo reglamentario y podemos esperar que al no incluirse las cláusulas que limiten el riego de la entidad, este contrato sea muy simple pero con condiciones financieras más caras que las que en principio tendrán las que diseñe el propio banco.
En ambas modalidades, el banco tiene que facilitar también al cliente y con una semana de antelación, una copia del contrato en la que se desglose con detalle todas las condiciones que hemos comentado anteriormente. En esta hoja también se tendrán que incluir todos los gastos que estén asociados a la firma del contrato, especificando en la factura el arancel notarial, los derechos registrales, el impuesto de transmisiones patrimoniales y los actos jurídicos documentados o las costas de la gestoría y por su puesto a quién corresponde abonarlos.
Los seguros no estarán incluidos en las hipotecas por lo que si el banco quiere exigirte la suscripción de un seguro con sus propias garantías, o una póliza de daños sobre el inmueble al que se le aplica la hipoteca, te tendrá que entregar por escrito las condiciones del seguro que exige, por lo tanto podrás buscar en la competencia otro seguro si te conviene más.
PRESUPUESTOS Y COMISIONES
En cumplimiento con la directiva europea en materia hipotecaria, la reforma pone límite a la venta cruzada de productos por los que el banco ofrece actualmente un crédito asociado a otra serie de productos como son los seguros de vida o de hogar. En esta nueva reforma está previsto que se prohíba esta práctica. A pesar de que la venta combinada de productos estará permitida, se obligará a la entidad a facilitar dos presupuestos, uno en el que solamente figure el crédito y otro que incluya el crédito más el coste de estos seguros. Seguramente seguiremos encontrando un paquete completo para hacer una oferta más asequible, pero siempre tendrás la decisión última de si quieres contratar estos seguros. La nueva ley hipotecaria también regulará las comisiones que puede cobrar el banco por el préstamo. Se establecerá que solo podrá cobrarse al consumidor costas asociadas al crédito cuando hayan sido aceptados expresamente y siempre que se correspondan a servicios prestados o gastos acreditados. Se acotan las comisiones hasta el punto en el que sólo se podrá pactar una única comisión de apertura que englobe los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo o cosas similares que actualmente se cobran por separado. También se incluyen en este apartado las posibles comisiones que puedan surgir por el cambio de moneda en casos de hipotecas multidivisa.
COPIA DEL NOTARIO
El banco deberá informar al cliente de que está obligado a recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija antes de obtener la autorización para inscribir públicamente el contrato del préstamo. Por lo tanto, la entidad tendrá que preparar una copia íntegra de la documentación que hemos mencionado en los puntos anteriores para entregarla al fedatario público. No sólo esto, si no que además el banco deberá remitir al notario que se haya elegido por el consumidor, toda la documentación de forma telemática mediante la interconexión de plataformas entre los prestamistas y el Consejo General del Notariado.
Cuando recibamos toda esta información del banco y nos encontremos dentro del plazo de 7 días antes de la firma del contrato, deberás visitar al notario para que este te verifique que la documentación está completa, correcta y ha sido comprendida por el interesado. En este momento, el notario levantará un acta, avalando el cumplimiento de forma y plazos, en la que también constarán las dudas que se hayan planteado como también las pruebas prácticas realizadas para asegurar que se entienden todos los efectos de las cláusulas del contrato en todos los escenarios económicos, sobre todo en los casos en los que varia el tipo de interés y las coberturas de riesgo que incluye la entidad. El notario deberá especificarte las condiciones que se incluyen en la ficha de advertencia de cláusulas complejas haciendo referencia expresa a cada una de ellas en el acta y no valdrá una afirmación genérica sobre la explicación que se ha realizado.
TEST Y MANUSCRITO DE ACEPATCIÓN
También ante notario, tendrás que realizar un test en el que tendrás que detallar la documentación recibida y las aclaraciones que se han hecho. Después, se deberá firmar de forma manuscrita y ante notario que se ha recibido toda la información al menos 7 días antes de la firma y manifestar “que comprende y acepta su contenido y que entiende los riesgos jurídicos y económicos de la operación”. Esta primera visita al notario deberá realizarse como muy tarde el día anterior a la fecha de autorización de escritura pública de la hipoteca. Todo el asesoramiento y el acta no tendrá coste arancelario.
Teniendo todo esto en orden llega la fecha de la firma. En este momento el notario deberá haber comprobado que las cláusulas incluidas en el contrato son válidas. Para poder comprobarlo, tendrá que cotejarlas con el Registro de Condiciones Generales en el que deberán inscribirse las sentencias firmes dictadas en litigios individuales o colectivos que aludan a las cláusulas declaradas nulas por se abusivas.
Todo este nuevo proyecto de ley está pensado para poder modular algunas de las cláusulas hipotecarias que más controversia judicial han venido despertando y cuya nueva redacción conviene conocer.
Los intereses de demora ya no podrán pactarse entre las partes y se fijarán en el triple del precio del dinero.
El deudor tendrá derecho a convertir a euros las hipotecas emitidas en otras divisas a lo largo de la vida útil de la hipoteca.
La cláusula de vencimiento anticipado (que es el que permite al banco ejecutar el préstamo a iniciar los trámites de desahucio) no podrán activarse al menos hasta que se sumen 9 meses de impago o el 2% del capital en la primera mitad del contrato o bien que sean 12 mensualidades o el 4% de la cantidad después.
Lo más importante de esta nueva reforma son las comprobaciones de la hipoteca y el hincapié que se realiza para que el consumidor comprenda qué está contratando sin que el banco pueda permitirse el lujo de incluir cláusulas abusivas.
¿Estás pensando en pedir una hipoteca? Contacta con nosotros. Trabajamos diariamente con las entidades bancarias más importantes y podemos ayudarte a la hora de llevar a cabo esta nueva aventura de comprar una vivienda. Puedes contactar con nosotros llamándonos al 971 72 80 10 o visitándonos en nuestras oficinas en Mallorca.
Esta entrada se publicó en Sector Inmobiliario y está etiquetada con euríbor 2018, hipoteca 2018, ley hipotecaria 2018, pedir una hipoteca en enero 22, 2018 por Alba Emery.
Gastos de tasación de una hipoteca ¿los puedo reclamar?
Las hipotecas están siendo un tema clave durante este año. Con la jurisprudencia que se ha ido formando a través de las nuevas normativas que provienen del Tribunal de Justicia Europeo, los afectados han podido recuperar lo que es suyo. Hoy el tema que vamos a tratar es otra novedad a favor de los hipotecados, y en esta ocasión tratará sobre los Gastos de la tasación de una Hipoteca.
El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Santander, falla a favor del hipotecado y condena a Liberbank a reembolsar a su cliente los gastos de gestoría, notaría y de registro de la propiedad, ya que se consideran que están repercutidos de forma abusiva sobre el afectado. El Juzgado no se queda aquí y además obliga a la entidad a reintegrar el dinero que fue destinado a la tasación de la vivienda hipotecada. Lo más importante del este fallo lo encontramos en la consideración del juzgado de que dicha tasación es un servicio “accesorio y que interesa al banco”.
En esta sentencia, se hacen referencia a los gastos del registro y de la notaría, y en ellos se especifica que en el contrato de la hipoteca se incluyen dos tipos de contratación:
El préstamo, que interesa a las dos partes.
La garantía hipotecaría, que en este caso sólo interesaría a la entidad bancaria.
Por lo tanto que el juzgado interpreta que la entidad bancaria opta por imponer esta segunda contratación por resultarle “más beneficiosa”.
Esta sentencia, da por válida parcialmente la demanda que presenta el afectado y por lo tanto declara la nulidad parcial de la cláusula de la escritura del préstamo hipotecario que se hizo en marzo de 2009. La jueza del Juzgado de Primera Instancia considera que se produce “un claro desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes contractuales”, y considera que se infringen varios artículos de la normativa de consumidores y usuarios y también de la Ley de Condiciones Generales de Contratación.
Por lo tanto, el banco tendrá que devolverle al afectado un total de 1.045€ de los 1.066 reclamados, ya que la jueza considera que estos 20€ que faltan correspondería a una copia simple de los gastos de notaría. Este total estaría desglosado en gastos de gestoría, notaría y registro de la propiedad, que según esta sentencia, fueron repercutidos de forma indebida al demandante.
Esta sentencia, se une a las varias que han ido surgiendo en los meses a favor de la devolución de los gastos derivados de la constitución de las hipotecas. Esto se debe a que desde que el Tribunal Supremo dictaminara a finales de 2015 que se considera abusivo la obligación al cliente de hacerse cargo de toda la factura. Desde este momento se produjo un incremento de las reclamaciones de este tipo, junto con las de cláusula suelo.
Por lo tanto, parece que la balanza se inclina a favor del afectado y cada vez vienen más facilidades de parte de los juzgados para poder recuperar las cantidades indebidamente abonadas en cuanto se refiere a hipotecas.
Si consideras que estás afectado por los Gastos de Tasación, ponte en contacto con nosotros. Revisaremos tu hipoteca para ver si todo está en orden y en caso de que sea necesario interponer los recursos correspondientes para que recuperes lo que es tuyo.
Puedes ponerte en contacto con nosotros en el 971 72 80 10 o puedes venir a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca.
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#Renta2016: Cláusula Suelo
Nos encontramos en plena campaña de Declaración de la Renta 2016. Sin duda alguna es nuestra principal cita con Hacienda en todo el año y el plazo para presentar tu declaración es de 3 meses: desde el pasado 5 de Abril hasta el 30 de Junio. Para hacer la renta hay que tener en cuenta que hay que revisar bien tu borrador ya que cada comunidad autónoma tiene sus pequeñas deducciones en determinadas materias, algunas tan importantes como la vivienda habitual o el alquiler.
Como cada año, los técnicos de Hacienda (Gestha) publican una serie de recomendaciones para hacer la declaración. En este artículo nos centramos en un tema que ha dado mucho que hablar este año: “La Cláusula Suelo”. Te contamos cómo puede afectarte en tu #Renta2016 ¡Comenzamos!
Como bien sabemos este año ha sido un punto de inflexión para las cláusas suelo gracias a la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo poniéndose del lado de los afectados. Ahora es más fácil que nunca que te devuelvan las cantidades indebidamente abonadas por la Cláusula Suelo. Si es tu caso, las cantidades devueltas pueden modificar el resultado de tu declaración por lo que es muy importante tenerlas en cuenta.
La Agencia Tributaria ha pedido información específica a las entidades financieras incluidas dentro del grupo de Entidades Financieras afectadas por las Cláusula Suelo sobre los clientes a los que se les ha devuelto el dinero por este motivo. A los contribuyentes que tengan que realizar algún tipo de regularización les llegará un aviso a la hora de hacer su declaración de la renta y estará incluido dentro de sus datos fiscales. De acuerdo con el Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, que regula estas medidas y también siguiendo las instrucciones de la Agencia Tributaria, no debe integrarse el importe de la devolución en la base imponible del IRPF, ya que no se consideran renta como tal y en principio no deberían afectar a la declaración.
En los casos de Cláusula Suelo, el dinero que se pagó al banco y que ahora estos te devuelven como un reintegro de un pago indebido no se considera como una renta por lo que tampoco se tendrán que incluir en la base imponible los intereses de indemnización relacionados con las cláusulas suelo. Sin embargo existe una excepción, y son los casos en los que estos intereses hayan formado parte de la deducción por la inversión en vivienda habitual o de deducciones establecidas por las comunidades autónomas. También estarían incluidos en esta deducción si se hubieran considerado como un gasto deducible.
Este tema no es sencillo por lo que si quieres que te aconsejemos sobre ello no dudes en llamarnos y estudiaremos tu caso para poder ofrecerte la mejor solución en tu #Renta2016.
En Moya&Emery somos expertos en realizar tu declaración de la Renta. Si quieres que revisemos tus datos fiscales para ver si estas devoluciones de la Cláusula Suelo te afectan en tu #Renta2016 no dudes en pedirnos Cita Previa en el 971 49 55 20 y revisaremos tu caso.
Hacemos tu declaración de la Renta por sólo 24,90€ si no tienes actividad empresarial. En el caso de que seas autónomo o desarrolles una actividad empresarial por cuenta propia también podemos hacerte tu declaración de la Renta. Estudiamos tu caso y te ofrecemos un presupuesto a tu medida.
Esta entrada se publicó en RENTA, Sector Inmobiliario y está etiquetada con afectados clausula suelo, cláusula suelo, declaración de la renta, devolución renta 2016, renta 2016, renta cláusula suelo en abril 27, 2017 por Alba Emery.
Conocer el Impuesto de Plusvalía nunca ha sido buena señal hasta ahora. Para los que tengan la suerte de no conocerlo haremos una breve introducción sobre qué es el Impuesto de Plusvalía.
La Plusvalía, después del IBI (impuesto de bienes inmuebles) es el segundo impuesto que más ingresos genera a los fondos de los ayuntamientos. El impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de la Naturaleza Urbana (IIVTNU), normalmente conocido como plusvalía municipal, generó unos ingresos de millones de euros para todos los ayuntamientos de España, correspondiéndose casi un 13% del total de los impuestos que se le aplican a los ciudadanos.
Conociendo estos datos, podemos entender un poco mejor lo importante que ha sido la publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional del pasado viernes 17 de febrero en la que se anuncia que los ayuntamientos españoles estarán obligados a devolver el importe de la plusvalía a gran parte de los contribuyentes que obtuvieron una pérdida con la venta de un inmueble. Pero como siempre, existen los “peros”. No todos los afectados podrán reclamar.
Los requisitos para poder reclamar la plusvalía al ayuntamiento correspondiente necesitan que su plazo de prescripción sea de 4 años desde que se pagó el impuesto en los casos de autoliquidación, y de un mes en los casos de liquidación. Es decir, aquellos que pagaron la plusvalía municipal antes de enero de 2013, en principio, no podrán solicitar la devolución del dinero al ayuntamiento.
De momento nos queda esperar para ver cuándo se fijará la fecha para la devolución de estas cantidades. De momento, los afectado pueden interponer un recurso ante el ayuntamiento que les corresponda, y tendrán que demostrar que la operación de la venta generó minusvalías. No vale sólo con decir que malvendiste tu vivienda, lo que hay que demostrar es que el suelo o el terreno sobre el que se encuentra el inmueble perdió valor entre la compra y la venga. ¿Cómo demostrarlo? Acudiendo a un perito o a un tasador especializado en el tema.
Es probable que, como en el caso de las Cláusulas Suelo, el Gobierno tome medidas y se articule un procedimiento extrajudicial para que los afectados puedan recuperar su dinero. Pero recordemos que el procedimiento extrajudicial de las Cláusulas Suelo no podía considerarse como “totalmente beneficioso” para los afectados, así que tendremos que esperar para analizar los posibles pros y contras en el caso de que el Gobierno opte por interponer un procedimiento de este tipo.
En Moya&Emery disponemos de un equipo especializado en materia fiscal y tributaria. Si tuviste que pagar la Plusvalía no dudes en pedirnos cita para que revisemos tu caso y ver si eres uno de los afectados de esta sentencia del Tribunal Constitucional. Llámanos al 971 72 80 10 o ven a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca.
Esta entrada se publicó en Sector Inmobiliario, Tributario y está etiquetada con ayuntamiento plusvalía, IBI, impuesto plusvalía, plusvalía en febrero 21, 2017 por Alba Emery.
Cláusula Suelo: No hará falta declaración complementaria
Las Cláusula Suelo son un tema de actualidad, pero ya no preocupa tanto cómo recuperarla si no las consecuencias que puede acarrear. Gracias a la sentencia del TJUE y al nuevo Real Decreto-ley 1/2017 tenemos más claro los derechos de los afectados y cómo reclamar. Con tanto a nuestro favor sólo nos queda pensar… ¿Cómo me afecta en la Renta?
Como siempre, todo lo que huele a ingresos le llama la atención a Hacienda, y este caso no iba a ser para menos. Si te devuelven lo que has pagado indebidamente por tu Cláusula Suelo, tendrás que declararlo en la Declaración de la Renta, pero no será necesario que hagas una declaración complementaria para notificarlo. La Agencia Tributaria detalla en un comunicado el tratamiento fiscal que se debe otorgar a la devolución de lo pagado de más por la Cláusula Suelo. En este comunicado se indica que los ingresos que se hayan obtenido por la devolución de lo pagado de forma indebida, no se sumarán a la base imponible del IRPF. En este tema tampoco lo harán los intereses sobre indemnizaciones que pueden obtenerse. Pero esto no significa que no se tenga que declarar a Hacienda aquellas deducciones fiscales que se hayan aplicado por inversión en vivienda habitual o como gasto deducible de actividades económicas.
En los casos en los que nos encontremos una deducción por compra de vivienda habitual, aplicada en la hipoteca con Cláusula Suelo, se tendrá que regularizar en la declaración de la renta, y los intereses de demora no se incluirán en la declaración de la renta. Esto significa que, si tu devolución de Cláusula Suelo (tanto en sentencia como en acuerdo) llega en 2016 se regularizará en la renta de 2016, la que se presenta en esta temporada de 2017. La Agencia Tributaria aclara que este procedimiento es el habitual para regularizar las deducciones.
En el caso de que hayas optado por el acuerdo extrajudicial y este consista en restar lo pagado de forma indebida de lo que queda pendiente en la deuda de la hipoteca, no se tendrán que regularizar esta deducciones, pero tampoco se tendrá derecho a aplicar nuevas deducciones en este importe.
Si se han aplicado gastos deducibles a actividades profesionales en exceso por culpa de la Cláusula Suelo, tendrán que regularizar su situación con declaraciones complementarias a los ejercicios que correspondan, pero tampoco se incluyen los gastos, las sanciones ni los intereses de demora.
Es importante que se tenga en cuenta que, si la resolución de tu Cláusula Suelo (tanto por sentencia como por acuerdo) se realiza antes del 4 de abril, sí que se tendrá que presentar en la declaración de la Renta 2016, es decir, este año 2017. Si por el contrario se llega a esta resolución después de esta fecha ya contará para la declaración de la Renta 2017 (que se presenta en el 2018).
Esta entrada se publicó en RENTA, Sector Inmobiliario, Tributario y está etiquetada con afectados clausula suelo, cláusula suelo, declaración cláusula suelo, renta 2016, renta cláusula suelo en enero 30, 2017 por Alba Emery.
Cláusula Suelo: El Real Decreto-ley
Como ya anunciábamos la semana pasada, el pasado viernes 21 de Enero se publicó el Real Decreto-Ley 1/2017 sobre medidas urgentes de protección de consumidores en materias de cláusula suelo. El propósito de este Real Decreto-ley era facilitar una vía de negociación entre entidades bancarias y afectados por Cláusula Suelo para poder llegar a un acuerdo que favorezca a ambas partes. Pero después de revisar este Real Decreto-ley, ¿realmente se pretende favorecer a ambas partes?
En el artículo que publicamos sobre si elegir la vía judicial o el procedimiento de mediación, te comentábamos los pros y los contras de cada una de las opciones. Como ya te adelantamos, en el procedimiento de mediación, las entidades bancarias lo tenían más fácil para poder devolverte lo que habías pagado indebidamente compensándote con productos financieros o bien descontándote esas cantidades de tu hipoteca. Además si no se llega a un acuerdo, las costas para el banco desaparecen en los casos en los que la cantidad fijada sea correcta.
Analizaremos los puntos clave de este Real Decreto-ley 1/2017 para poder conseguir dar un poco de luz a este asunto.
Este Real Decreto-ley 1/2017 surge como una necesidad por la reciente sentencia del TJUE a favor de los afectados de Cláusula Suelo. Como no son pocos los afectados, el Gobierno pretende dar una solución abriendo un proceso de mediación, que sea voluntaria para el consumidor y que facilite poder llegar a un acuerdo con las entidades bancarias sin abarrotar los juzgados de demandas judiciales de este tipo. El aspecto fundamental de este Real Decreto-ley 1/2017 es sin duda su carácter voluntario, es decir, el consumidor decide si optar o no por iniciar su devolución por la Cláusula Suelo con el procedimiento de mediación. Este proceso no tiene ningún coste para el consumidor, sin embargo no garantiza la devolución de lo que se ha pagado indebidamente en la hipoteca. Si se opta por el procedimiento, no se podrá optar por la opción judicial hasta que haya finalizado, es decir, después de los 3 meses que se exponen en la normativa. Además, cabe recalcar que, aunque se diga que es un proceso gratuito para el consumidor, en este proceso no se incluye los gastos de Notarios ni del Registro.
¿Qué contratos son susceptibles a poder aplicar este Real Decreto-ley?
Contratos de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutan en una disminución de precio del dinero.
Contratos con falta de información suficiente sobre el objeto principal del contrato.
Contratos con apariencia de que el suelo tenga como contraprestación indiscutible la fijación de un techo.
Contratos en los que los datos enmascaran los objetivos y diluyen la atención del consumidor.
Contratos con ausencia de simulaciones de escenarios relacionados con el tipo de interés en el momento de la contratación.
Contratos que no tengan advertencias previas, claras y comprensibles sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.
En definitiva, aquellos contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una Cláusula Suelo siempre y cuando el prestatario sea un consumidor. (No será posible aplicar este Real Decreto-ley para empresas)
¿Cómo se qué tengo una Cláusula Suelo? Una Cláusula Suelo es una cláusula abusiva en un contrato, por lo que si en el tuyo encuentras alguna estipulación que limite a la baja el variable del tipo de interés del contrato… ¡Bingo! Cláusula Suelo. ¿Y para reclamar? Dos opciones, la vía judicial o el procedimiento de mediación. Con el procedimiento de mediación el conflicto se deberá resolver en un plazo máximo de 3 meses desde que se presenta la reclamación a la entidad financiera. Pasados estos 3 meses existen varios escenarios de no acuerdo:
La entidad rechaza la solicitud del consumidor.
La entidad no da ninguna respuesta al consumidor.
El consumidor no está de acuerdo con la entidad sobre el cálculo de la cantidad a devolver.
Pasado el plazo no se ha puesto a disposición del consumidor de forma efectiva la cantidad ofrecida.
Si se llega a una de estas variantes, se podrá optar por la vía judicial. En este caso, si se llega por la vía judicial a una sentencia favorable para el consumidor, el banco tendrá que asumir las costas. Otro punto a tener en cuenta de este Real Decreto-ley es la obligación de la entidad de informar a los clientes de que la devolución de dichas cantidades pueden generar cargas tributarias.
Después de haber aclarado un poco el proceso extrajudicial ahora ahondaremos un poco más en la vía judicial. En el caso de que el afectado no quiera optar por el procedimiento de mediación y quiera acudir directamente a la vía judicial, existirán unas reglas de juego especiales:
Si se interpone una demanda por cierta cantidad de la Cláusula Suelo, y el banco acepta sin inconvenientes a devolverte esta cantidad, la entidad no tendrá que pagar las costas, lo que se traduce en que, aunque la sentencia para el consumidor sea favorable , este tendrá que seguir pagando las costas que le supongan la demanda.
En el caso de que, al haber puesto esta demanda, exista una aceptación de esta demanda de forma parcial, el banco sólo tendrá que pagar las costas cuando la sentencia genere una cantidad superior y más favorable que la cantidad que se habría estipulado desde un principio.
Simplificando un poco, la vía judicial supone una ventaja para el banco si acepta las cantidades demandas. En el caso de que estas cantidades no hayan sido adecuadas según el procedimiento del juez, el banco tendrá que hacerse cargo de las costas por la vía judicial.
Teniendo ya un poco más claro cómo funciona este Real Decreto-ley sólo nos queda saber cuando se podrá empezar a aplicar. Los bancos tendrán que empezar a resolver este procedimiento extrajudicial en el plazo de un mes y estará obligados a hacerlo de forma ágil y en pro de la resolución de las reclamaciones. Por lo que, con su entrada en vigor fue el 21 de Enero, este plazo concluiría el 21 de Febrero de 2017, por lo que el plazo de resolución de 3 meses tendría su fin el 22 de mayo de 2017. Sin embargo, este Real Decreto-ley 1/2017 dice que los consumidores podrán optar por este procedimiento desde su entrada en vigor, el plazo de 1 mes es para los bancos para avisar de la posibilidad de optar por este procedimiento, por lo que el plazo de los 3 meses se contará desde la fecha de inicio del procedimiento.
No olvides que la devolución de la Cláusula Suelo podrá originar unas obligaciones tributarias. Puedes encontrarlas en nuestro artículo ¿Qué se lleva Hacienda?
Esta entrada se publicó en Sector Inmobiliario y está etiquetada con afectados clausula suelo, bancos clausula suelo, cláusula suelo, hipotecas, real decreto cláusula suelo, real decreto-ley 1/2017, sentencia tjue cláusula suelo en enero 25, 2017 por Alba Emery.

References: artículo 68
 artículo 120
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 real decreto