Source: https://bdp-essen.de/de/thema/immobilienrecht
Timestamp: 2020-04-06 05:55:55+00:00

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Immobilien­recht – Brinkmann_Dewert - Rechtsanwälte und Notare in Essen
Workshop “Rechte in Abt. III des Grundbuches - Grund­pfand­rechte und Rechte an Grund­pfand­rechten”
Am Donnerstag, 13.02.2020 veranstaltet die Technische Akademie Wuppertal e.V. das Seminar für Fach- und Führungskräfte “Abteilung III des Grundbuches - Grund­pfand­rechte und Rechte an Grund­pfand­rechten”. Rechtsanwalt u. Notar Jens Marxmeier leitet die Veranstaltung seit mittlerweile 7 Jahren als Dozent.
Zu den Seminarinhalten zählen insbe­sondere praxis­relevante Themen­stellungen zu Formen und Kosten der Grund­schuld­be­stel­lung, Sicherungsvertrag, Abtretung, Eigen­tümer­brief­grund­schuld, Rangverschaffung, Sicherheiten, Ver­pfän­dung, Ver­jäh­rung und vieles mehr. Neben zahlreichen Praxistipps lernen Sie auch die erfor­der­lichen Formu­lierungen für die Behandlung in der Praxis kennen und werden für mögliche Fehler, Probleme und deren Vermeidung sensibilisiert.
Nähere Informationen zur Veranstaltung und Buchung finden Sie unter
https://www.taw.de/taw/veranstaltung.php?opi[detailansicht][vnr]=50523104W0
Abgelegt am 07.02.2020
Immobilienrecht: Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung für vor dem Erwerb beschlossene Sonderumlage
Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haften für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Entscheidend für die Kostentragungspflicht ist nicht der Zeitpunkt des Beschlusses, sondern der Zeitpunkt der Fälligkeit der Umlage. Ohne ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit ist eine Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Einer Zahlungspflicht steht nicht im Wege, dass die Sonderumlage bereits beschlossen worden war, bevor ein Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde (dies entschied der BGH mit Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16).
Ein Wohnungseigentümer muss die Beitragsvorschüsse leisten, die während seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden (sogenannte „Fälligkeitstheorie“). So haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) fußen,und zwar auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss, durch den die Nachforderungen begründet wurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist. Für Verbindlichkeiten, die noch vor dem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der Erwerber demgegenüber nicht.
Abgelegt am 09.04.2018
Dr. Johannes Brinkmann referiert auf dem Essener Immobilienmarkt der Sparkasse Essen
Zum 24. mal referiert Herr Dr. Johannes Brinkmann am Essener Immobilienmarkt der Sparkasse Essen, der am 23. und 24.09.2017 stattfindet. Näher Informationen finden Sie unter hier.
Abgelegt am 08.09.2017
Brinkman_Dewert auf der EXPO Real 2016
Auf der diesjährigen EXPO Real 2016 waren Brinkmann_Dewert als Partner der Stadt Essen am Stand der Metropole Ruhr vertreten. In angenehmer Atmosphäre bestand so die Möglichkeit sich mit den Entscheidern aus der Immobilienbranche auszutauschen.
Abgelegt am 07.10.2016
Grundsätzlich sind Grundstücksschenkungen nach § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen. Grundstücksschenkungen unter einer Auflage unterliegen hinsichtlich des Werts der Auflage aber ungeachtet dessen der Grunderwerbsteuer, wenn die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. Unerheblich ist dabei, ob die Auflage tatsächlich bei der Schenkungsteuer abgezogen wurde. Das gilt selbst dann, wenn die Grundstücksschenkung insgesamt von der Schenkungsteuer befreit ist. Dies entschied der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 22.6.2016, Aktenzeichen V R 46/15.
Der Kläger ist ein gemeinnütziger Verein. Mit notariell beurkundetem Vertrag aus März 2012 erlangte er im Wege einer Schenkung den hälftigen Miteigentumsanteil an einem bebauten Grundstück. Die zu diesem Zeitpunkt fast 90 Jahre alte Schenkerin behielt sich das dingliche Recht zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung der Wohnung im Obergeschoss des Hauses sowie zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftsräume und Einrichtungen vor.
Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf 428 € fest. Als Bemessungsgrundlage legte die Behörde den Kapitalwert des Wohnungsrechts i.H.v. 17.128 € (Jahresmietwert 4.200 € x Vervielfältiger 4,078) zugrunde und rechnete diesen hälftig dem Kläger zu. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Das Gericht war der Ansicht, die Grundstücksschenkung sei zwar grundsätzlich nach § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen. Eine Ausnahme gelte nach § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG aber bei einer Schenkung unter Auflage. Der Wert der Auflage unterliege der Grunderwerbsteuer, wenn die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar sei.
Abgelegt am 08.09.2016
Zum Nachweis des Erlöschens eines dinglichen Vorkaufsrechts in der Teilungsversteigerung
Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den
Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen
Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem
Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der
verpflichtete Miteigentümer das Grundstück in dem Zwangsversteigerungsverfahren zur
Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt (BGH, Beschl. v. 21.1.2016 - V ZB 43/15).
BFH: Zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Wohnung in der Versteigerung
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 2.3.2016 unter dem AKtenzeichen II R 27/14 entschieden.
Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren für ein inländisches Grundstück. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG als Gegenleistung das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Die in § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG verwendeten Begriffe sind dabei aus dem Recht der Zwangsversteigerung vorgegeben und i.S. des Zwangsversteigerungsrechts auszulegen (ständige Rechtsprechung, vgl. Beschluss des Bundesfinanzhofs—BFH—vom 14. Oktober 2008 II B 65/07, BFH/NV 2009, 214, m.w.N., und BFH-Urteil vom 15. Juli 2015 II R 11/14, BFH/NV 2015, 1602, Rz 10). Das Meistgebot ist das höchste Gebot, das bis zum Schluss der Versteigerung abgegeben worden ist (Gottwald/ Behrens, Grunderwerbsteuer, 5. Aufl. 2015, Rz 774). Dem Meistbietenden ist der Zuschlag zu erteilen (§ 81 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung—ZVG—). Das Meistgebot umfasst das geringste Gebot i.S. des § 44 Abs. 1 ZVG und das über das geringste Gebot hinausgehende Mehrgebot (§ 49 Abs. 1 ZVG; Pahlke, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 5. Aufl., § 9 Rz 116).
Zum Volltext der Entscheidung des BFH…..
Abgelegt am 18.05.2016
Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts muss nicht notariell beurkundet werden
Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gem. § 873 BGB erforderliche Einigung muss, anders als das Verpflichtungsgeschäft, nicht notariell beurkundet werden (insoweit Aufgabe von BGH-Urt. v. 7.11.1990, Az.: XII ZR 11/89). Im Ausgangspunkt ist nach dem Grundsatz der Formfreiheit davon auszugehen, dass eine besondere Form nur dann eingehalten werden muss, wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibt. Eine solche Bestimmung enthält das Gesetz für die Einigung gemäß § 873 BGB nicht. Nur grundbuchrechtlich soll die für die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderliche Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Dies entschied der BGH nun in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung mit Urteil vom 8.4.2016 (Aktenzeichen V ZR 73/15).
Abgelegt am 27.04.2016
BGH: Sondereigentum richtet sich nach dem im Grundbuch befindlichen Aufteilungsplan
Durch Urteil vom 20.11.2015 - V ZR 284/14 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zum Sondereigentum nach WEG präzisiert. Die Leitsätze des Urteils lauten:
4. Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertragsschluss erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist. (Leitsätze des Gerichts
Abgelegt am 21.01.2016
aufgehoben. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 79.204,34€ nebst Zinsen in Höhe von 5 😝unkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Grunderwerbsteuer: Berücksichtigung von Baukosten bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sind beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags unbebaut ist, unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält.
Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gem. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung sind beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss des Kaufvertrags tatsächlich unbebaut ist, unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, nämlich wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält.
Diese Vereinbarungen müssen jedoch mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen
Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln (BFH-Urteile in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920, Rz 12; in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 10; in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 11; in BFH/NV 2015, 230, Rz 12, und in BFH/NV 2015, 521, Rz 10. Ein solcher Zusammenhang ist u.a. gegeben, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das “Ob” und “Wie” der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde.
Darüber hinaus wird ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag auch dann indiziert, wenn der Veräußerer selbst oder Dritte, die mit dem Veräußerer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (BFH-Urteile in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 13, und in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 13), dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude oder bestimmte Bauleistungen, die zu der planmäßigen Veränderung des tatsächlichen Zustands des Grundstücks führen sollen, zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und der Erwerber dieses Angebot oder die Angebote später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat (BFH-Urteile in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920, Rz 12, 17 f.; in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 10; in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 11; vom 26. Februar 2014 II R 54/12, BFH/NV 2014, 1403, Rz 10, und in BFH/NV 2015, 230, Rz 12, jeweils m.w.N.). Unerheblich ist es, wenn tatsächlich (oder rechtlich) auch eine andere als die planmäßige Gestaltung hätte vorgenommen werden können, aber nicht vorgenommen wurde (BFH-Urteile in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920, Rz 12, und in BFH/NV 2014, 1403, Rz 10).
Verpflichtet sich der Grundstücksverkäufer lediglich zur Errichtung des Rohbaus und beauftragt der Erwerber Dritte mit den Ausbauarbeiten, setzt die Einbeziehung der hierfür aufgewendeten Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer voraus, dass die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirken und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten (BFH-Urteil vom 3.3.2015, II R 9/14).
Abgelegt am 27.05.2015
Die Voraussetzungen einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen liegen nicht vor, wenn der (bisherige) Pächter einer Gaststätte lediglich ihm gehörende Teile des Inventars einer Gaststätte—hier Kücheneinrichtung nebst Geschirr und Küchenartikeln—veräußert und der Erwerber den Gaststättenbetrieb sowie das übrige Inventar durch einen weiteren Vertrag von einem Dritten pachtet. Die Vereinbarungen des Pachtvertrages darf die Steuerbehörde nicht mit der Veräußerung des Inventars durch den Vorpächter in einen Vorgang zusammenfassen (BFH 4.2.2015, XI R 42/13).
Abgelegt am 05.05.2015
Ob ein Grundstück i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG zum Vermögen einer Gesellschaft “gehört”, richtet sich weder nach Zivilrecht noch nach § 39 AO. Maßgebend ist vielmehr die grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung. Ein Grundstück “gehört” der Gesellschaft i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG, wenn es ihr im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld für den nach § 1 Abs. 3 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegenden Vorgang aufgrund eines unter § 1 Abs. 1, 2 oder 3 oder nunmehr auch 3a GrEStG fallenden Erwerbsvorgangs grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen ist. Die Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis entstehen nach § 38 AO, sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft. Solange die Grunderwerbsteuer noch nicht entstanden ist, ist die Annahme, das gekaufte Grundstück gehöre bereits i.S. des § 1 Abs. 3 GrEStG zum Vermögen des Erwerbers, nicht gerechtfertigt.
Wird bei einem aufschiebend bedingten Grundstückskaufvertrag die Auflassung bereits vor Bedingungseintritt erklärt, so unterliegt die Auflassung nicht gem. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Auch ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag ist i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG ein der Auflassung vorausgegangenes Rechtsgeschäft, das einen Anspruch auf Übereignung begründet, und schließt daher die Anwendung des § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG aus. Die Grunderwerbsteuer entsteht demgemäß ungeachtet der Auflassung erst mit Bedingungseintritt.
Dieselben Grundsätze gelten auch für die Frage, bis zu welchem Zeitpunkt ein Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft “gehört”. Verkauft die Gesellschaft das Grundstück unter einer aufschiebenden Bedingung, “gehört” es so lange zu ihrem Vermögen, bis die Bedingung eintritt. Wird bereits zuvor die Auflassung erklärt, spielt dies keine Rolle.
Dies Entschied der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 11.12.2014, II R 26/12.
Abgelegt am 26.01.2015

References: BGH 
 § 3
 § 3
 § 3
 § 1
 § 9
 § 9
 § 44
 § 9
 § 873
 § 873
 BGH 
 § 8
 § 9
 § 1
 § 1
 § 39
 § 1
 § 1
 § 1
 § 38
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1