Source: http://zaralibro.com/node/2078
Timestamp: 2018-05-23 18:37:28+00:00

Document:
﻿﻿ CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA | www.zaralibro.com
Enviado por zaralibro el 16 Noviembre, 2010 - 12:03 Urbanismo y construccion
Serrano Chamorro, María Eugenia
4ª Ed. Noviembre de 2010
840 Págs. + CD-Rom
Incluye CD con formularios y la jurisprudencia citada a lo largo de la obra, a texto completo
Son muchas cuestiones las que se presentan en el contrato de cambio de solar por edificación futura, se hace un análisis de nuestra jurisprudencia y se ofrecen diversas soluciones para el buen fin del contrato, abarcando problemas reales varios que van desde las partes intervinientes, condiciones pactadas, garantías estipuladas, cumplimiento del contrato, cambio de planes urbanísticos...
PARTE I. PANORAMA GENERAL DE LAS DIVERSAS FIGURAS JURÍDICAS RELACIONADAS CON EL CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA
CAPÍTULO I. CONSIDERACIÓN ESPECIAL DEL CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA
SECCIÓN 1ª. TIPOS NEGOCIALES DERIVADOS DE LA AUTONOMÍA PRIVADA
I. Permuta
1. Resurgimiento de esta figura
4. Tratamiento jurídico
5. Conexión con el contrato de obra
6. Regulación del contrato de permuta de suelo por obra futura en el anulado
artículo 13 del Reglamento Hipotecario.
7. Referencia fiscal
A. Regulación fiscal
C. Devengo del impuesto
D. Base imponible del IVA
E. Tipo a aplicar
F. Normativa de aplicación general
II. Contrato de obra
2. Importancia del carácter consensual
4. Elementos reales
5. Elementos formales
6. Contrato de obra con suministro de materiales
7. Notas diferenciadoras
8. Algunas posiciones doctrinales
9. Línea jurisprudencial
10. Exteriorización
11. Referencia fiscal
III. Contrato atípico
2. La causa en estos contratos
3. Contrato de cambio de solar por edificación futura: su consideración como contrato atípico.
4. Referencia fiscal
IV. Comunidad de propietarios
5. Pactos de adjudicación de pisos futuros
6. Otros puntos de vista de la Comunidad
7. Inconvenientes
8. Referencia fiscal
V. Contrato de sociedad
5. Distinciones
B. Sociedad cooperativa
6. Referencia a la aportación
VI. Cuentas en participación
3. Su constancia jurisprudencial
5. Referencia fiscal
VII. Negocio parciario
VIII. Negocios indirectos o disimulados
1. Relación con el negocio simulado
2. Posibles variantes
IX. Negocios fiduciarios
B. Segunda variante
3. Línea jurisprudencial
X. Dación en pago
2. Conexión con la compraventa
4. Reflejo real
6. Referencia fiscal
SECCIÓN 2ª. TIPOLOGÍA JURÍDICA REAL Y MODOS DE ADQUIRIR DISTINTOS DEL TÍTULO Y EL MODO
I. Derecho de superficie
3. Pluralidad de regulaciones
7. Caracteres del derecho de superficie y alcance de la autonomía privada
8. Derecho de superficie en la nueva regulación urbanística
9. Diferentes tipos de contraprestación o precio en el derecho de superficie
A) La reversión como contraprestación
B) La adjudicación de viviendas o locales como precio
C) La adjudicación de derechos de arrendamiento
II. Derecho de vuelo
3. El derecho de vuelo como contraprestación
4. Delimitación del derecho de vuelo
5. Forma de hacer constar registralmente este derecho
7. Referencia fiscal al derecho de superficie y de vuelo
III. Accesión
2. Manifestaciones de la accesión en el contrato de cambio de solar por edificación futura.
3. Referencia fiscal
SECCIÓN 3ª. POSICIÓN DE LA DOCTRINA
I. Consideración como permuta
1. Permutas especiales
II. Consideración como permuta con prestación subordinada de obra
III. Otras posturas
SECCIÓN 4ª. POSICIÓN DE LA JURISPRUDENCIA
I. Sentencias del Tribunal Supremo
1. Como contrato atípico
2. Como contrato atípico con prestación subordinada de obra
3. Como contrato atípico «do ut des»
4. Como permuta
5. Otras denominaciones
6. Comunidad para construir
II. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
III. Tribunal Superior de Justicia
IV. Audiencias
1. Audiencia Territorial
2. Audiencia Provincial
SECCIÓN 5ª. REGULACIÓN ESPECIAL EN CATALUÑA
IV. Transmisión de la propiedad V. Régimen general
VI. Incumplimiento del contrato
VII. Oponibilidad del contrato ante terceros
VIII. Síntesis de esta ley
PARTE II. ANÁLISIS DE LOS ASPECTOS MÁS IMPORTANTES DEL CONTRATO DE CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA
CAPÍTULO I. AUTONOMÍA DE LAS PARTES CONTRATANTES
SECCIÓN 1ª. ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 1255 DEL CC
II. La consagración del principio de libertad contractual
III. La idea de pactos, cláusulas y condiciones
SECCIÓN 2ª. FASES PREVIAS A LA PERFECCIÓN DEL CONTRATO
II. Contrato preliminar o precontrato
2. Naturaleza jurídica y fin
3. Requisitos del precontrato
4. Diferencia de otras figuras afines
A. En nuestra jurisprudencia
III. Opción de compra
3. Diferencias con el precontrato
5. inscripción del contrato de opción de compra
SECCIÓN 3ª. VALORACIÓN DEL CONTRATO
CAPÍTULO II. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA
II. Concepto del contrato de cambio de solar por edificación futura
3. Oneroso
4. Conmutativo
5. Traslativo de dominio
6. Autónomo
IV. Nacimiento
V. Perfeccionamiento y consumación
VI. Elementos del contrato de cambio de solar por edificación futura
1.1. Partes intervinientes
A. Dueño del solar. «Tradens»
B. Adquirente del solar. «Accipiens»
1.2. Capacidad de las partes contratantes
B. Personas casadas
A. Objeto real o posible
B. Objeto lícito
C. Objeto determinado
B. Parte de la edificación futura
2.3. Intervención de arras
A. Naturaleza del pacto con contenido formal
B. Oponibilidad del negocio a terceros
VII. Acceso al registro del contrato de cambio de solar por edificación futura
CAPÍTULO III. EXAMEN DE OTRAS CUESTIONES RELEVANTES
SECCIÓN 1ª. INTERVENCIÓN DE PERSONAS CASADAS BAJO EL RÉGIMEN DE GANANCIALES
II. Para los regímenes forales
III. Para el derecho común
IV. Estudio de algunos aspectos contemplados en el artículo 1359 CC
3. Incremento del valor del solar por construirse un edificio sobre el mismo
4. Caso de subrogación real de otro bien en lugar del mejorado
5. La accesión en el artículo 1359 CC
SECCIÓN 2ª. ALGUNOS PROBLEMAS DE DETERMINACIÓN DEL OBJETO
II. Valoración del solar
III. Concreción de la edificación a obtener
IV. Criterios de determinación
1. Criterios objetivos de determinación
A. Determinación del objeto por referencia a cosa cierta
B. Referencia a los usos
C. Posibilidad de concreción del objeto dentro de ciertos límites indicado en el contrato.
D. El principio de conservación del contrato en la práctica jurisprudencial
2. Criterios subjetivos de determinación
A. Determinación realizada por tercero
B. Determinación realizada por el transmitente del solar, a su vez, adquirente de parte de la edificación futura.
SECCIÓN 3ª. ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 1446 DEL CÓDIGO CIVIL
II. Polémica en cuanto a la calificación del contrato
III. Compensación dineraria
IV. Valoración de los objetos
SECCIÓN 4ª. ELEMENTOS ACCIDENTALES
II. La condición
1. Posición jurisprudencial
2. Condiciones más utilizadas
A. Condición suspensiva
B. Condición resolutoria
3. Forma en que debe hacerse la inscripción
III. Fijación de un plazo
1. Reglas prácticas
3. Reflejo registral
CAPÍTULO IV. OBJETO DEL CONTRATO: EDIFICACIÓN FUTURA
1. Contrato puro
2. Contrato condicional
3. Contrato en vía de constitución
4. Contrato anticipado
5. Contrato a término
6. Contrato atípico
7. Contrato de promesa de venta
9. Nuestra opinión
IV. Sucinta mención a la «emptio rei speratae» y «emptio spei»
V. Diferencia con otras figuras
VI. La fijación del plazo
VII. Efectos jurídicos
VIII. Tratamiento del piso proyectado como tal cosa futura
IX. Posición jurisprudencial
X. Los diferentes supuestos en que puede consistir el cambio
1. Cambio de solar por inmuebles
A. Concreción específica a inmuebles
B. Participación indivisa sobre lo construido
2. Parte de la cantidad obtenida por la compraventa del edificio construido sobre el mismo como contraprestación.
3. Contraprestación mixta: viviendas y dinero
CAPÍTULO V. VENTA DE PISOS EN CONSTRUCCIÓN
II. Derecho español
2. Análisis de la Ley 57/1968, Reguladora de la Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción de Viviendas.
3. Previsiones de la legislación autonómica
4. Especial protección del comprador o adquirente de pisos
A. Direcciones doctrinales
5. Protección registral
CAPÍTULO VI. PACTOS MÁS FRECUENTES
SECCIÓN 1ª. CLÁUSULA PENAL
1. Función coercitiva o de garantía
2. Función liquidatoria o pena sustitutiva
3. Función estrictamente penal o pena cumulativa
VI. Tipos de cláusula penal
1. Por sus efectos
A. Cumulativa
B. Sustitutiva
C. Facultativa
VII. Distinción de figuras afines
1. Obligación condicional
2. Obligación alternativa
3. Obligación facultativa
VIII. Exigibilidad de la cláusula penal
SECCIÓN 2ª. PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
II. Encuadramiento
V. Peculiaridades
1. Relaciones internas
2. En cuanto a las relaciones externas
SECCIÓN 3ª. PACTO DE RETRAER
V. Figuras afines
2. El pacto comisorio
3. Diferencias con la condición
4. Retracto convencional y negocio fiduciario
SECCIÓN 4ª. PACTO COMISORIO
IV. Validez del pacto
CAPÍTULO VII. PROBLEMAS MÁS FRECUENTES
SECCIÓN 1ª. OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LOS BIENES LIBRES DE CARGAS Y GRAVÁMENES
I. Entrega del solar
1. Existencia de gravámenes sobre el solar
A. Doble gravamen sobre el solar
B. Solar en que se produce cambio de los planes urbanísticos
C. Solar inedificable vendido como edificable
II. Entrega de los inmuebles
1. Fases de la recepción
SECCIÓN 2ª. TRANSMISIÓN DEL DOMINIO DE LOS OBJETOS DEL CONTRATO
A. Nuestro ordenamiento adopta el principio del título y el modo
B. No se impone en nuestro derecho la obligación al «tradens» de transmitir el dominio del solar.
II. Derechos reales respecto de los que no opera la tradición como hecho determinante de su transmisión.
1. Escritura: forma y prueba
IV. «Traditio»
1. Transmisión pendiente de tradición
2. Teoría del «ius ad rem»
V. Nuestra postura
VI. Posición jurisprudencial
SECCIÓN 3ª. RETRASO EN LA ENTREGA DEL INMUEBLE
III. Especialidad de entrega con respecto a la Ley 57/1968, de 27 de julio
SECCIÓN 4ª. SUBSISTENCIA DEL ARRENDAMIENTO EN LA DEMOLICIÓN DEL INMUEBLE
II. Pluralidad normativa
III. El derecho de retorno
IV. Vigencia del derecho de retorno
1. Ámbito específico
2. Ámbito registral
CAPÍTULO VIII. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA
SECCIÓN 1ª. CUMPLIMIENTO INEXACTO DE LA OBLIGACIÓN
II. Cabida o superficie
1. Variantes a adoptar
A. Precio por unidad de medida o número
B. Precio alzado o como cuerpo cierto
2. Aplicación de los artículos 1469 y 1470 del CC al contrato de cambio de solar por edificación futura.
3. Venta sobre plano
III. Calidad de la vivienda
IV. Incardinación en el contrato de cambio de solar por edificación futura
V. Valoración de los objetos del cambio
VI. Mención de los vicios ruinógenos
SECCIÓN 2ª. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
II. Complementariedad de los artículos 1124 y 1504 del CC
III. Supuestos de aplicación
IV. Requisitos para la efectividad de la cláusula resolutoria
V. El requerimiento resolutorio del artículo 1504 del CC
VI. Forma del requerimiento
VII. Estipulación de los efectos del incumplimiento
1. Opción por el cumplimiento
2. Opción por la resolución contractual
A. Que no haya comenzado la edificación
B. Que haya empezado la obra
C. Que la edificación haya finalizado
CAPÍTULO IX. ALGUNAS GARANTÍAS MÍS SIGNIFICATIVAS EN EL CONTRATO DE CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA
IV. Referencia a la solvencia del deudor
SECCIÓN 1ª. EL PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA
II. Configuración del contrato de préstamo con garantía hipoteca
III Contenido del contrato
IV. Extensión de la hipoteca
V. Posposición de hipoteca
4. En materia de efectos de la posposición
VI. La hipoteca en supuestos de prehorizontalidad
1. Hipoteca previa del solar
2. Hipoteca de pisos meramente proyectados
A. Su admisión
B. Reflejo práctico
3. Hipoteca de pisos en construcción
4. Hipoteca constituida por el dueño único del inmueble que otorga unilateralmente el título constitutivo.
A. Variantes
B. La distribución hipotecaria
C. Constatación
SECCIÓN 2ª. OTRAS FORMAS DE GARANTÍA
I. Garantías aparte de la hipoteca
II. Cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo
SECCIÓN 3ª. EL SEGURO DE CAUCIÓN
IV. Su relación con el seguro de crédito
V. Diferencias entre el seguro y el aval
VI. Seguro y fianza
VII. Prueba del siniestro
SECCIÓN 4ª. EL AVAL A PRIMER REQUERIMIENTO
IV. Notas que la tipifican
V. Grado de independencia de esta garantía
1. Garantía personal y no accesoria
2. Carácter independiente
3. Negocio jurídico causal
4. Carácter personal
VIII. Las cláusulas a primer requerimiento en los contratos de seguro de caución
SECCIÓN 5ª. CRÉDITO REFACCIONARIO
IV. Formas de garantía
CAPÍTULO X. SITUACIONES ESPECIALES EN LA ESFERA DEL Â«ACCIPIENSÂ»
II. Insolvencia del promotor-constructor
1. Concurso del constructor
1. Fundamento de una tercería de dominio
2. El título privado de venta como oposición al embargo y fundamento de una tercería de dominio.
CAPÍTULO XI. Â«ITERÂ» EN EL PROCESO EDIFICATORIO
II. Sometimiento a las normas urbanísticas
5. Naturaleza jurídica y caracteres
7. Licencia municipal presunta
IV. Proyecto técnico
V. Visado colegial
VI. Comienzo de las obras
VII. Declaración de obra nueva
3. Regulación urbanística
4. Normativa registral
6. Acceso al Registro
7. División horizontal
VIII. Certificaciones de obra: su expedición como instrumento de pago
A. Certificaciones parciales
B. Certificaciones definitivas
2. Exigencia
IX. Análisis de la Ley de Ordenación de la Edificación
2. Exigencias técnicas y administrativas de la edificación
3. Agentes de la edificación
5. Subsistencia del artículo 1591 del CC
CAPÍTULO XII. LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU PROBLEMÍTICA
SECCIÓN 1ª. LA PREHORIZONTALIDAD
II. Fases del edificio
1. Edificio ya construido
2. Edificio en construcción
3. Edificio proyectado
III. Constancia registral
IV. Importancia de la posibilidad de inscripción
V. Forma de acceso al Registro
SECCIÓN 2ª. LA PROPIEDAD HORIZONTAL
I. Constitución de la propiedad horizontal
II. La propiedad horizontal como estatuto de una comunidad
III. La prehorizontalidad en el contrato de cambio de solar por edificación futura
IV. Construcción en comunidad
V. Legitimación para otorgar la división horizontal del edificio
I. Permuta de solar por obra a construir
II. Contrato de opción de compra, para celebrar un futuro contrato de permuta de solar por plantas.
III. Promesa de permuta de solar por obra a construir
IV. Compraventa con precio aplazado en inmueble
V. Permuta de solar por plantas
VI. Permuta de solar por volumen edificable
ÍNDICE ANALÍTICO
SELECCIÓN DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO CONSULTADAS
SELECCIÓN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO CONSULTADAS
ÍNDICE CRONOLÓGICO DE DISPOSICIONES CITADAS CONSULTADAS
SELECCIÓN DE LA BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA
(ref. 1871)

References: artículo 13
 ARTÍCULO 1255
 artículo 1359
 artículo 1359
 ARTÍCULO 1446
 RESOLUCIÓN 
 artículo 1504
 resolución 
 artículo 1591