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Timestamp: 2018-01-17 06:48:20+00:00

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El importe de los inmuebles pitiusos hipotecados crece un 41%
Los créditos constituidos hasta octubre suben un 28%, pero son la mitad que en 2008.
Ibiza 10.01.2018 | 12:39
Una obra en Buscastell J.M.L.R.
El número de fincas sobre las que se constituyeron hipotecas en los diez primeros meses de 2017 aumentó un 28,3% respecto al mismo periodo de 2016, según los últimos datos suministrados por el Instituto Balear de Estadística (Ibestat) a partir de la información del Instituto Nacional de Estadística (INE). Paralelamente, el importe de esos créditos garantizados subió, pero mucho más, un 41,5%: entre enero y octubre de 2016 se contabilizaron un total de 370 millones de euros en hipotecas, mientras que esa cantidad ascendió a 524,6 millones de euros en 2017, casi 154 millones de euros más.
¿Es mucho o es poco? Es mucho, la mayor cantidad hipotecada de los últimos nueve años. Desde 2009 no se había registrado una cifra tan alta. Pero es poco si se echa la vista a los años 2006 (1.306 millones de euros), 2007 (1.270 millones de euros) o 2008 (917 millones de euros), cuando la desmesura se apoderó del país, que se endeudó por encima de la cordura.
31% más de fincas urbanas. La mayor parte del incremento habido durante el último año se debe a las fincas urbanas. Se constituyeron 1.838 hipotecas sobre inmuebles de esas características, un 31,3% más que durante similar periodo de 2016. En euros, eso significó un total de 462,7 millones de euros, un 46,8% más que un año antes. Es la mayor cantidad desde 2008, cuando se llegó a los 785 millones de euros, si bien en 2006 se tocó techo con 1.207 millones, y en 2007 se firmaron por valor de 1.110 millones.
Menos rústicas pero más caras. Lo curioso es que aunque se hipotecaron menos fincas rústicas, el importe acumulado creció. Se constituyeron 111, ocho menos que en 2016, pero el valor ascendió a 62 millones de euros, un 11% más en términos interanuales. Aunque hay diversos factores que influyen, entre otros la superficie, la revalorización del suelo ha sido fundamental en ese incremento.
45% más de viviendas. En total, se firmaron 1.414 créditos por viviendas entre enero y octubre de 2017. Es un 45% más que en el año 2016, pero es una cantidad inferior a la que hubo en 2015, cuando se constituyeron 1.553. Lo interesante es que el valor de las casas hipotecadas en 2017 ha sido muy superior al del año 2015: el importe acumulado durante los 10 meses de 2017 fue de 246 millones de euros, un 47% superior al de 2016, y un 81% mayor que el de 2015. Aun así, se está lejos de los registros de 2007 (733 millones de euros) y de 2006 (738), tres veces superiores.
Se busca solar. Basta con examinar la estadística de los solares gravados desde hace una década para comprobar que apenas queda suelo libre en las Pitiüses o que su precio está por las nubes. En 2017 sólo se constituyeron cinco hipotecas sobre solares, la mitad que hace un año. Pero ese descenso no es algo coyuntural. En 2006 se firmaron sobre 249 solares (50 veces más que ahora), cifra que bajó paulatinamente hasta la actualidad: 165 en 2007, 107 en 2009, 76 en 2010, 43 en 2011, 20 en 2013... De los 194 millones de euros invertidos en este tipo de bienes inmuebles en 2006 se ha pasado a solo dos millones en la actualidad, la cantidad más baja de la década.
Igual número de locales, pero más caros . Se firmaron hipotecas sobre 419 locales y garajes, aproximadamente los mismos que en 2015 (415) y 2016 (412), pero por mucho más dinero, otro indicativo de la revalorización de ese activo: el importe en 2017 ascendió a 214,6 millones de euros, un 56,5% más que un año antes.
Las transmisiones de inmuebles entre particulares están gravadas por elImpuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo el comprador el que tiene que asumir el pago al ser el sujeto pasivo de este tributo. Nuestro Derecho permite, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil, la libertad de pacto. Sin embargo, antes de asumir el pago de un impuesto que no le corresponde, el vendedor debe tener muy en cuenta los riesgos que pueden derivarse de dicho pacto.
¿Afecta este pacto a la Administración Tributaria?
Es necesario comenzar aclarando que los pactos entre particulares no afectan a la Administración Tributaria. Dispone el artículo 17.5 de la Ley General Tributaria que “los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares, que no producirán efectos ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas”.
Por tanto, la condición de sujeto pasivo del comprador frente a la Administración Tributaria no se modifica por el hecho de haber pactado que el impuesto lo pagará el vendedor. Lo pagará, sí, pero para Hacienda el sujeto pasivo seguirá siendo el comprador.
Y ahí es donde pueden comenzar los problemas para el bondadoso vendedor…
Qué problemas pueden derivarse del pacto
Básicamente, son dos los principales problemas que pueden derivarse del pacto entre comprador y vendedor, para que el impuesto lo pague este último.
El primero de ellos vendrá si la Administración decide iniciar una comprobación de valores, y como consecuencia de la misma, notifica una liquidación de la que resulta un importe a ingresar adicional al que ya pagó en su día el vendedor del inmueble, a pesar de no ser el sujeto pasivo.
En virtud del pacto alcanzado, dicho impuesto adicional deberá pagarlo también el vendedor. Pero, ¿puede al menos recurrir la comprobación de valores y la liquidación, para evitar dicho pago?
El segundo problema puede venir si el vendedor que pagó el ITP sin estar obligado a ello, quiere rectificar el impuesto pagado y solicitar la devolución de ingresos indebidos, porque no aplicó algún beneficio fiscal, erró en el tipo impositivo o en general autoliquidó mal el impuesto, en su perjuicio. ¿Podría el vendedor, que no es el sujeto pasivo, solicitar la rectificación del ITP presentado, y la devolución de ingresos indebidos? Veamos caso por caso.
1. ¿Puede el vendedor recurrir la comprobación de valores notificada al sujeto pasivo?
En este punto, existen pronunciamientos judiciales enfrentados, y hay serias dudas de que el vendedor de un inmueble, que no es el sujeto pasivo del ITP, pueda recurrir la liquidación y comprobación de valores que se notifique a dicho sujeto pasivo, en relación al impuesto presentado.
Aunque se dictaron en asuntos de plusvalía municipal, son válidas las conclusiones que resultan de dos sentencias (del TSJ de Madrid y de Andalucía), que ya comentamos en el blog de Ático Jurídico.
La primera de ellas reconoce la legitimación del contribuyente, que ha pagado un impuesto sin ser el sujeto pasivo del mismo, para interponer un recurso contra la liquidación que pudiera dictarse. Considera el Tribunal madrileño que lo que hay que tener en cuenta no es la titularidad de la relación jurídica, que corresponde obviamente al sujeto pasivo, sino la circunstancia de si el resultado del recurso va a afectar positiva o negativamente al que pretende su interposición. Y si se da esta circunstancia, existiría legitimación para interponer el recurso, aunque el que recurre no sea el sujeto pasivo del impuesto.
El TSJ de Andalucía, sin embargo, considera que, de acuerdo con el artículo 17.5 de la Ley General Tributaria antes citado, si el comprador sigue siendo el sujeto pasivo del impuesto a pesar del pacto alcanzado con el vendedor, también será únicamente aquél el que podrá recurrir la liquidación del impuesto que se notifique. Y ello independientemente de que el vendedor tenga interés directo en oponerse a la liquidación de ITP notificada, por haber sido él el que pagó el impuesto.
2. ¿Podría el vendedor rectificar la autoliquidación presentada y solicitar la devolución de ingresos indebidos?
Cuestión distinta es la de si dicho vendedor que pagó el ITP sin ser el sujeto pasivo podría solicitar la rectificación del impuesto presentado en su día, y la devolución del ingreso indebido.
Hay que tener en cuenta que dicha autoliquidación se presentó a nombre del verdadero sujeto pasivo del ITP, es decir del comprador. Y ello, independientemente de que el pago efectivo del tributo lo soportara el vendedor.
Esta cuestión ya la analizamos en relación al impuesto de plusvalía municipal, y la conclusión a la que llegamos entonces puede extrapolarse al supuesto que hoy comentamos.
Por un lado, el Real Decreto 1065/2017 se refiere únicamente al obligado tributario a la hora de regular el procedimiento de rectificación de autoliquidación. Por otro lado, y si como consecuencia de dicha rectificación se solicita además la devolución de ingresos indebidos, la Administración Tributaria viene obligada a comprobar si el solicitante está legitimado para obtener la devolución de ingresos indebidos que reclama.
Ello nos lleva al artículo 14 del Real Decreto 520/2005, que únicamente reconoce dicha legitimación al obligado tributario y a su sucesor. Y fuera de estos casos, a los que han soportado la retención o la repercusión legal del impuesto. Por tanto, el vendedor que pagó el ITP sin ser el sujeto pasivo, en virtud de un acuerdo privado, no podría obtener la devolución del impuesto erróneamente pagado.
En definitiva, vemos cómo el vendedor que asume el pago del ITP que no le correspondía, queda muy desprotegido en los casos en los que la Administración notifique una liquidación y exija el pago de un impuesto adicional al ya abonado, o cuando pretenda rectificar la autoliquidación erróneamente presentada, y la solicitud de devolución de ingresos indebidos.
Por ello, y si se quiere llevar a cabo dicho pacto, es conveniente que se incluya en el contrato algún tipo de cláusula que exija al comprador sujeto pasivo del ITP la presentación de un recurso a requerimiento del vendedor contra la liquidación que pudiera dictarse, o que prevea la presentación por aquél de la solicitud de rectificación del impuesto, si se estimara necesario.

References: artículo 1
 artículo 17
 artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 14
 Real Decreto