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Timestamp: 2018-07-19 15:11:06+00:00

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les quorums
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#1 25-11-2011 19:46:57
Bonsoir à tous les pimonautes,
Le sujet sur les erreurs de calcul semble s'essouffler et j'en profite pour tenter de recueillir maintenant vos avis sur les quorums. Je ne parle pas de celui requis pour qu’une assemblée soit valable mais de ceux qu’il convient d’associer à toute proposition inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Je signale en préambule que la copropriété avait anticipé la loi de 2010 sur un point : depuis plusieurs années, les abstentions ne sont plus prises en compte pour le calcul des pourcentages.
L’abstention ne semblait pas liée au manque d’intérêt du propriétaire mais à une réelle volonté de ne pas influencer le résultat.
La loi du 20 juin 2010, peu différente en cela de celle de 1994, précise :
Art. 577-6. § 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix … sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Art. 577-7. § 1. L’assemblée générale décide :
a) De toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes ;
b) De tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic ;
c) Dans toute copropriété de moins de vingt lots, ….., de la création d’un conseil de copropriété
d) Du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, …
e) Moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui pour des raisons techniques …
a) De toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ;
b) De la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ;
c) De la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;
d) De toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs ;
e) De tous actes de disposition de biens immobiliers communs ;
f) De la modification des statuts en fonction de l’article 577-3, alinéa 4 ;
g) Sans préjudice de l’article 577-3, alinéa 4, de la création d’associations partielles ….
Art. 577-7. §3. Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l’assemblée générale de reconstruction totale de l’immeuble. ……
Ouf, je crois que c’est tout. Les choses semblent bien définies et pourtant ….
1) Quel est le quorum à atteindre pour modifier ou ajouter un point du règlement d’ordre intérieur ?
2) A partir de quel montant faut-il recueillir 75 % des voix pour des travaux secondaires ?
3) Quel quorum pour modifier ou ajouter de nouvelles pénalités aux mauvais payeurs ?
4) Quel quorum pour décider de transformer une zone commune en parties privatives ?
(exemple : création de nouveaux parkings)
Ma propre expérience semble montrer que :
1) peu (pas) de propositions sont faites par les propriétaires bailleurs.
2) quelques propositions sont faites par les propriétaires résidants, elles ne concernent généralement que le règlement d’ordre intérieur !
3) peu de propriétaires résidants s’intéresse aux économies d’énergie, à la sécurité, …
4) même les vices de construction n’intéressent que deux ou trois propriétaires résidants
5) les quorums à atteindre ne sont pas précisés dans l’ordre du jour.
Le cas vécu le plus « choquant » fut une proposition « du conseil de gérance » portant sur l’addition d’un point au règlement d’ordre intérieur : il fut considéré comme accepté par l’AG alors qu’il n’avait recueilli qu’un peu plus de 40% de quotités favorables !
On en revient à la complaisance du syndic pour les propriétaires qui lui sont favorables !
Le dialogue avec le syndic est devenu plus constructif et, à sa demande, j’ai rédigé cette année un projet d’ordre du jour pour l’assemblée générale.
Pour chacune des propositions faites à l’AG, j’ai spécifié quel était le quorum nécessaire pour que la proposition soit acceptée.
Sur base de votre expérience, pourriez-vous justifier les quorums à atteindre pour les quatre questions que je me pose ?
#2 25-11-2011 20:10:40
Re : les quorums
1) 50%+1
2) 0 EUR (toujours - même en cas de travaux gratuits - si la décision incombe à l'AG)
3) 50%+1
4) application de l'Art. 577-7 §1 2° e) -&gt; 80%
#3 25-11-2011 22:05:31
question 1 : toute modification du ROI affecte la jouissance du bien, pourquoi ne pas appliquer l'art. 577.7. §1. soit 75 % des quotités ?
Une décision prise avec une faible majorité risque d'être remise en question lors d'une AG future : par exemple, l'interdiction de jeux enfantins "bruyants" dans le grand parc de la résidence
question 2 : faut-il en arriver là (75 % des quotités) pour la réalisation de travaux de quelques centaines d'euros soit, dans notre cas,quelques euros par propriétaires ?b
Le placement de casse-vitesse ou de miroirs aux embranchements sur les voies d'accès intérieures par exemple.
question 3 : c'est un point relatif aux modalités comptables, pourquoi pas 80 % des quotités ?
Le problème que nous avons est de convaincre des propriétaires versant des provisions sur charges inférieures à celles acceptées par l'AG mais les montants concernés ne pourraient justifier une action en justice.
question 4 : la construction de nouveaux parkings se justifiait par le fait que le stationnement à rue avait été placé en zone bleue.
Le rapport dans la résidence était d'un emplacement par propriétaire.
La construction de parkings supplémentaires permettait de passer à un rapport de 1,5 emplacement pour un propriétaire.
Le syndic a tenu a obtenir l'unanimité : était-ce nécessaire alors que plus de 90 % des propriétaires avaient répondu favorablement à la première proposition ?
Il a fallu plus de trois ans pour passer de la proposition à la réalisation
#4 26-11-2011 10:43:31
Le sujet semble nettement moins passionner les pimonautes !
Les résidents de la propriété sont 20 propriétaires (agés) et 60 locataires (jeune).
Du ROI basique pour une copropriété, nous sommmes passé en 5 ans au ROI d'une seigneurie (sans le faste associé) et à cette allure, nous en serons dans 5 ans au ROI d'un mouroir
Je proposerai à la prochaine AG de faire l'acquisition de panneaux : "Silence hôpital"
Je suppose qu'après avoir fait taire les enfants, mais pas le toutou de mémère, l'AG proposera de tuer les oiseaux du parc
Comment juguler cette démesure
#5 26-11-2011 11:44:01
@ croquette
A défaut de pouvoir pertinemment vous aider à ce sujet, je vous signale tout de même que vous m'avez fait rire: ce qui, vu mon âge avançant, améliore mon espérance de vie ...
#6 26-11-2011 11:44:28
Ben, pourquoi répondre si on est d'accord avec la première réponse.
Allez, pour vous faire plaisir, et exceptionnellement, je plussoie Luc. Si-si... cela arrive.
#7 26-11-2011 11:45:14
Et puis, il faut tenir compte de la grasse matinée du samedi matin.
#8 26-11-2011 11:55:23
#9 26-11-2011 19:08:13
Pour les questions 2 à 4, les réponses de luc, approuvées par grmff, me semblent raisonnables : elles rendent la gestion de la résidence plus dynamique en se révélant moins sensibles à des minorités non progressistes.
Mais pour la première … !!!
Toute modification du ROI affecte la jouissance du bien, pourquoi ne pas appliquer l'art. 577.7. §1., soit 75 % des quotités ?
Le parc de la propriété est d’un peu moins d’un hectare, entouré de quelques petits parterres.
L’été, l’un ou l’autre pensionné vient y déposer son transat ….. et ne souhaite pas être dérangé !
Le syndic nous a transmis un avis signalant qu’il était interdit de jouer au football dans le parc alors que ce point n’a jamais été inscrit à l’ordre du jour d’une AG.
Des affichettes ont étés placées dans le hall des garages rappelant que les jeux enfantins sont interdits dans les parties communes : de très jeunes enfants roulant à vélo dans cette zone ou jouant avec de petites voitures télécommandées ont été vigoureusement sermonnés .... alors qu'il pleuvait dehors
J’ai deux petits enfants et là, je m’indigne !
À luc et à grmff : vous persistez à répondre 50 % + 1 ????
#10 26-11-2011 19:40:51
Le ROI se modifie par décision à simple majorité (50% +1). Rien d'autre à dire.
Evidemment, vous pôuvez toujours aller chez le Juge si vous estimez que le ROI est excessif, illégal, ou ne vous convient pas.
#11 26-11-2011 19:54:36
Pourriez-vous me préciser les références du texte où est reprise votre position catégorique ?
Je n'ai jusqu'à présent retrouvé que des coutumes et des à-priori mais pas de texte légal !
#12 26-11-2011 21:08:51
Pour moi, oui. La majorité simple est la règle. Le CC n'impose rien de spécial pour ce qui est du ROI. C'est donc le 50% qui s'impose.
Mais un ROI ne peut être abusif. S'il impose des conditions qui n'en sont pas, n'hésitez pas à aller au juge de paix, qui vous donnera raison.
#13 26-11-2011 22:14:18
Comment interprétez vous l'art. 577.7. §1. ?
Toute modification du ROI affecte la jouissance du bien, pourquoi ne pas appliquer soit 75 % des quotités pour toute proposition ?
J'ai aussi des problèmes avec les pétales de mes fleurs qui se permettent de tomber sur la terrasse du rez-de-chaussée !
La propriétaire de cet appartement ne semble pas disposée à faire un échange entre nos deux appartements !
#14 27-11-2011 01:21:25
de très jeunes enfants roulant à vélo dans cette zone ou jouant avec de petites voitures télécommandées ont été vigoureusement sermonnés .... alors qu'il pleuvait dehors J’ai deux petits enfants et là, je m’indigne ! À luc et à grmff : vous persistez à répondre 50 % + 1 ????
Ben, je plussoie à mon tour Luc et Grmff...
Le ROI se modifie à la majorité simple
Heu... vos deux petits enfants, la pluie, le vélo et les petites autos, ce sont des arguments auxquels une majorité ne s'est pas montrée sensible. Vous pouvez vous indigner -très à la mode ces derniers temps!- mais ne pas planter votre tente dans le parc. Vous pouvez accueillir vos petits enfants, leurs amis et leurs jouets dans votre salon, à l'abri de la pluie. Préparez des petits fours.
Sérieusement, Croquette vous ne pouvez modifier les règles de calcul des quotas parce que vous vous indignez d'une contrainte contrariante. Par contre, les pétales des fleurs... vote voisin du rez semble d'un piquant excessif.
Vous aviez dit qu'il existait trois blocs distincts dans votre copropriété... êtes-vous sure qu'aucun de ces blocs ne dispose de l'arme atomique ?
#15 27-11-2011 08:01:58
Le ROI se modifie par décision à majorité absolue (50%+1), et pas à la majorité simple.
Il doit impérativement tenir compte avec les dispositions des statuts, mais aussi du règlement communal de police (nourrir les pigeons, antenne parabole, ...), ... .
Les dispositions des statuts (acte de base et règlement de copropriété) ne peuvent en fait être changé en gros qu'à la majorité d'au moins :
- 3/4 de l'AG s'ils changent les modalités d'usage, ... des parties communes
- 4/5 de l'AG s'ils changent les modalités d'usage, ... des parties privatives
- tous (présent à l'AG ou non) s'ils changent les quotités, ...
#16 27-11-2011 09:22:33
bref, aucun des pimonautes ne semble avoir connaissance d'une copropriété dans laquelle les propositions cooncernant le ROI devraient être acceptée par 75 % des quotités présentes à l'AG !
Je promets de m'assagir même si les pétales de mes fleurs refusent de monter au lieu de descendre
Quant à l'arme atomique !!! Je vais quand même vérifier
#17 27-11-2011 10:25:58
"majorité absolue" est une terminologie pseudo juridique qui ne parle pas beaucoup aux communs des mortels et je préfère parler de simple majorité, soit plus de la moitié des votes !
Le texte juridique sur lequel je me base est évidemment le CC art. 577 etc. que vous connaissez bien il me semble.
Je crois que vous tournez en rond et attendez de nous (participants à ce forum) un soutien moral plus que des conseils juridiques !
La liberté s'arrete là où commence celle des autres !
#18 27-11-2011 11:37:24
je ne parle pas pour moi mais pour un des autres qui s'adressent à d'autres !
Je ne cherche pas un soutien moral mais à préciser la normalité qui peut ne correspondre à ma propre opinion.
A ma connaissance, l'art. 577 ne précise pas que les points du ROI doivent être acceptés à la majorité simple.
J'en rerviens toujours à la même question : à quels points se rapporte l'art. 577.7. §1.,pour lesquels 75 % des quotités sont requis?
#19 27-11-2011 11:46:06
Posée comme cela, la question est intéressante.
En fait, cela revient à poser la question "le ROI fait-il partie des statuts?"
S'il en fait partie, vous avez partiellement raison, et les deux dispositions suivantes s'appliquent:
Art. 577-7. § 1.(1° - a) L'assemblée générale décide (...) à la majorité des trois quarts des voix (...) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
Art. 577-7. § 1.(2° - a)L'assemblée générale décide (...) à la majorité des quatre cinquième des voix (...) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
Si le ROI ne fait pas partie des statuts, alors la majorité simple (ou absolue selon les définitions) s'applique.
Vous me faites douter... attendons les autres intervenants.
#20 27-11-2011 12:21:22
"majorité absolue" est une terminologie pseudo juridique qui ne parle pas beaucoup aux communs des mortels et je préfère parler de simple majorité, soit plus de la moitié des votes ! (...)
Merci. Je commence à comprendre certains raisonnements.
- http://fr.wiktionary.org/wiki/majorit%C3%A9_absolue
- http://fr.answers.yahoo.com/question/in … 056AAOvXkf
Quand on commence à mélanger les antonymes et les synonymes, il est parfois difficile à suivre.
Attention: la définition actuelle de la majorité absolue au seins des AG (exclure les abstentions), équivaut la définition de la majorité simple.
Conclusion: vous avez raison.
Une majorité simple d'une AG avec 1oui/0non/99abstentions peut s'imposer. Dans le cas d'un majorité absolue normale il fallait au moins 51oui. "Vive le démocratie"
ut libero. elit. risus venenatis suscipit id, mi, ut dolor.

References: Art. 577
 § 8

Art. 577
 § 1

Art. 577
 §3
 §1
 §1
 §1
 §1
 art. 577
 §1

Art. 577
 § 1

Art. 577
 § 1