Source: https://elderecho.com/es-abusiva-la-clausula-que-autoriza-a-la-promotora-vendedora-a-prorrogar-automaticamente-la-fecha-de-entrega-cuando-llegada-la-misma-no-se-puede-hacer-entrega
Timestamp: 2020-01-17 17:09:31+00:00

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¿Es abusiva la cláusula que autoriza a la promotora-vendedora a prorrogar automáticamente la fecha de entrega, cuando llegada la misma no se puede hacer entrega? - El Derecho
Foro 01-07-2011 Coordinador: Soler Pascual
Este artículo ha sido publicado en el u0022Boletín de Contratación Inmobiliariau0022, el 1 de julio de 2011.
Para dar respuesta a la pregunta que se formula habría que concretar...
En todos estos supuestos habrá que calibrar el grado de incumplimiento, la razonabilidad de la prórroga pretendida, las circunstancias que llevaron al retraso, la posible previsibilidad de éste, la determinación por la parte compradora de que el plazo fijado tuviera el carácter de sustancial y, en última instancia, la viabilidad de aplicar el principio de conservación de los contratos, que no de u0022congelaciónu0022 de los mismos (no se trata de conservarlos a ultranza).
En mi opinión la cláusula cuestionada en los términos en que se re...
En mi opinión la cláusula cuestionada en los términos en que se redacta no es nula, ya que no excluye de posible responsabilidad al vendedor como se deduce de la expresión si le fuere imputable. La falta de mayor precisión hace responsable al vendedor incluso en el supuesto de culpa leve. Otra cosa es el uso que pueda hacerse de la mencionada cláusula por el promotor, esa automática aplicación a la que el supuesto se refiere. A mi juicio la aplicación por el vendedor de esa cláusula implica una acreditación de su parte (caso de ser controvertida) de que el retraso no le ha sido imputable (entendiendo por tanto la concurrencia de un caso fortuito o una fuerza mayor), por cuanto existe un plazo incumplido, que tanto por aplicación de las reglas generales de responsabilidad en la contratación (Art. 1101 y siguientes del CC), se presume cuanto menos responsable, y por aplicación de las normas de protección de consumidores y usuarios, corresponde también al vendedor acreditar por el desplazamiento que opera de la carga de la prueba que tiene lugar para este tipo de contrataciones, que ninguna responsabilidad tiene en la demora. En otro caso habría que considerar como abusiva por vía del Art. 85 del RD 1/2007 que declara nulas: u0022Las cláusulas que supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresariou0022 al entender que este automatismo implica dejar a la voluntad del empresario la entrega de la cosa en el periodo inicial o en el periodo ampliado.
La jurisprudencia del TS (SS de 17 de diciembre de 2008 y, de 25 de junio de 2009 y 8 de febrero de 2010) ha declarado que u0022como se ha afirmado de forma reiterada en la jurisprudencia de esta Sala, no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización. De este modo resulta necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato. Nos hallamos ante un supuesto en que lo acordado aun puede ser realizado y el caso es que el propio recurrente opta por el cumplimiento al que le añade la indemnización por los perjuicios que el quebrantamiento de dicho plazo le ha ocasionado. Por tanto, delimitando así el supuesto, debe fijarse la cuestión objeto de este recurso de casación en si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor. En definitiva, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada. Utilizando a estos efectos, como ya ha ocurrido en otras sentencias de esta Sala (SSTS de 10-10-2005, 4-4-2006, 20-7-2006, 31-10-2006, 22-12-2006 y 20-7-2007), el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil. Y a tal efecto es buena la referencia al art. 8:103 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimientou0022.
Planteándose en la cuestión formulada si la cláusula que autoriza ...
De cualquier forma, viene siendo frecuente que unido a la estipulación de la ya tan repetida prórroga se establezca que el incumplimiento de la misma en la entrega del la vivienda faculte al comprador para solicitar la resolución del contrato sin que deba mediar algún otro condicionante. Supuesto en el que los tribunales, incluso en el caso en que la demora en la entrega no fuese muy amplia, vienen entendiendo que se fijó finalmente un término de entrega u0022esencialu0022 por lo que el incumplimiento del mismo faculta para solicitar la resolución del contrato (Por todas, sentencia Sección 9ª AP de Madrid de 4 de abril de 2011).
Tal como se sostiene en la cuestión formulada, es muy común en los ...
En principio debe partirse que si conforme al artículo 1105 del C. c...
Otra de las cuestiones que se plantean es si aún entendiendo nula dicha cláusula por ser abusiva, por ejemplo, porque se prevea la prorroga automática del plazo de entrega dependiendo de la exclusiva voluntad de la parte vendedora, es los efectos que dicha nulidad puede tener sobre la resolución del contrato de compraventa de la vivienda. En este supuesto debe acudirse a las normas generales y a la interpretación jurisprudencial que se viene haciendo del retraso en el cumplimiento de las obligaciones y especialmente en los contratos de compraventa de bienes inmuebles, en la medida que exista o no dicha cláusula de prorroga, sea válida o nula, es necesario que no se trate de un simple retraso, sino que el retraso implique un verdadero incumplimiento, en la medida que la jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende que la resolución del contrato es un remedio excepcional frente al principio de conservación del negocio, así la STS de 11 de abril de 2011 u0022no es menos cierto que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación. El mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resoluciónu0022.
A la pregunta no se le puede dar una respuesta de si o no, sólo se p...
A la pregunta no se le puede dar una respuesta de si o no, sólo se puede contestar u0022dependeu0022.
Por el contrario no habrá contrato (ni cláusula que se pueda calificar como abusiva, pues ésta calificación requiere un contrato válido, en el que se tiene por no puesta únicamente la cláusula) si de los términos del contrato y de la cláusula por la que se pregunta resulta que la ejecución de la prestación queda al arbitrio del contratante obligado a realizarla (según el art. 1256 CC u0022la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantesu0022).
Entre los dos extremos de los párrafos anteriores se encuentran los casos en que la cláusula puede ser abusiva. No lo será desde luego el supuesto por lo que se pregunta expresamente, es decir cuando se pacte que la prórroga se produzca automáticamente cuando u0022la causa de la imposibilidad de cumplir con la fecha estipulada no sea imputable al vendedoru0022, pues este pacto se corresponde de manera casi exacta con la exoneración de responsabilidad en los casos fortuitos y de fuerza mayor (prevista en el ya en el derecho común y reconocida en el art. 1105 CC). Una interpretación en contrario sería poco equitativa, pues la actividad de construcción puede quedar interrumpida por causas insuperables ajenas a la empresa que contrata la venta, tanto por las fuerzas de la naturaleza como por la intervención administrativa.
También en el caso del artículo 82.4, en relación con el 85.8, que considera abusivas u0022las cláusulas que supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresariou0022, lo que no ocurre ni cuando no hay fecha prefijada de entrega, pues la fijarán los tribunales en caso de discordia, ni cuando se fija una fecha y se prevé una prórroga por causas tasadas, en que habrá que discutir si se da o no la causa prevista para el retraso, pero si habrá que calificar como abusiva la fijación de la fecha de entrega por la sola voluntad del empresario.
La existencia de estas cláusulas vienen a añadirse en estos contrat...
Así, como reconoce la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, Sentencia de 21 Ene. 2010, rec. 384/2009 la no entrega de la vivienda en el plazo indicado debe configurarse como supuesto de u0022morau0022 que, ciertamente, no supone sin más la resolución del contrato, ya que para llegar al tercero de los estadios indicados, el del incumplimiento, se precisa algo más, cual era según doctrina jurisprudencial inicialmente marcada por la Sala Primera del Tribunal Supremo que concurriera una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento -T.S. 1ª S. de 9 de junio de 1986 -, pero es el caso que en la actualidad no se precisa de tal requisito, reseñándose en las sentencias de 5 de junio de 1989, 24 de febrero de 1990, 24 de febrero de 1993 23 de julio de 2002 y 11 de noviembre de 2003, entre otras, del Alto Tribunal, que al no ser una exigencia textual del ordenamiento jurídico, es bastante la comprobación de una voluntad obstativa a dicho cumplimiento rehusando con ello el éxito del negocio bilateralmente convenido en conexión con los intereses de las partes frustrando las legítimas aspiraciones de las mismas, de lo que cabría inferir que para determinar el límite fronterizo entre la situación de mora y la de incumplimiento sancionador con la resolución contractual habrá de estarse a la frustración del fin del contrato, de manera que la entrega de la vivienda por parte del vendedor aunque se haga tardíamente si satisface objetivamente el interés del comprador, estaríamos ante una situación de mora que daría pie a la exigencia de cumplimiento forzoso con indemnización por los daños y perjuicios sufridos, en tanto que si se excede de tales límites, ese incumplimiento contractual de parte si daría oportunidad a la compradora para optar por la resolución del contrato; en otras palabras, como nos dice la sentencia de 22 de mayo de 2003, cuando el retraso no causa la frustración del fin perseguido con la celebración del contrato, al no conllevar la inutilidad de la prestación para el acreedor, no se está ante un supuesto de resolución por incumplimiento sino tan sólo de mora, habiéndose decantado la jurisprudencia para resolver el dilema de la calificación de la situación de mora o de incumplimiento por frustración del fin negocial al período de tiempo transcurrido desde la fecha de la entrega pactada hasta la interposición de la demanda por el comprador. De ello se deduce que esta cláusula sin más no da lugar a la resolución contractual por el comprador, sino que habrá que estar a valorar cuál es la voluntad para configurarla como rebelde al cumplimiento y en estos casos sí que admitir la resolución contractual.

References: resolución 
 resolución 
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 artículo 1105
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 resolución 
 artículo 82
 resolución 
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