Source: https://forum.pim.be/topic-286168-syndic-demissionnaire-page-1.html
Timestamp: 2020-05-28 23:59:44+00:00

Document:
Syndic démissionnaire (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
Syndic démissionnaire
» Syndic démissionnaire
#1 02-12-2015 19:36:32
#2 02-12-2015 20:47:02
Re : Syndic démissionnaire
A quel problème concret êtes-vous confronté et à quel titre l'êtes-vous?
Quelles sont les données de fait ?
Dernière modification par GT (02-12-2015 20:48:18)
#3 03-12-2015 07:43:22
#4 03-12-2015 08:09:13
Anonyme, oui. Mais les cas rhétoriques vous donneront une réponse théorique qui ne s'appliquera pas nécessairement à votre cas précis.
#5 03-12-2015 08:47:49
Tout joue sur le mot « démissionnaire ». Je suis d'accord avec les remarques de GT et grmff.
Un syndic démissionnaire est peut-être encore syndic tant qu'il n'a pas convoqué une AG, mais pas toujours, ... .
Un syndic démissionné par l'AG, un syndic avec un mandat non renouvelé par une décision explicite de l’AG, etc. … ne l’est plus.
Un syndic démissionné ne peut plus tenir la comptabilité de l’ACP, payer des factures, … . Il doit remettre les archives de l’ACP (y compris la compta) endéans les 30 jours de sa démission (= date certaine) à son successeur. Si pas de successeur au président de la dernière AG.
Il faut donc être plus concret.
#6 03-12-2015 09:18:26
#7 03-12-2015 09:56:39
Pour tenter de vous aider en connaissance de cause de la situation que vous vivez, il est nécessaire que les lecteurs de votre message disposent d'éléments de fait afin de cibler au mieux leurs interventions en fonction de celle-ci .
Pour fournir ces éléments, il n'est pas demandé de lever son anonymat. En revanche, il peut être utile d'être informé à propos de l'intervenant : syndic, membre du CDC, copropriétaire, personne extérieure à la copropriété.
#8 03-12-2015 10:39:46
#9 03-12-2015 12:11:45
L'ancien syndic doit remettre toutes les archives au nouveau syndic. Il ne sait donc plus vous présenter les documents.
#10 03-12-2015 13:17:34
#11 03-12-2015 17:07:11
A la question de savoir si un syndic démissionnaire est obligé de garder la comptabilité d'une ACP la réponse est négative à la lecture de l'article 577-8, § 4, 9°, C. Civil reproduit ci-dessus. Non seulement il n'est pas obligé mais il ne le peut pas.
"Art. 577-8
9°de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit (je précise p.e. suite à une démission), dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité ( je souligne) et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété.
D'autre part, conformément à l'art. 577-8, § 4, 11°, C. civil, le syndic est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.
Ceci étant dit, le copropriétaire qui le souhaite peut ainsi avoir accès auprès du syndic entrant selon une manière définie dans le règlement de copropriété à l'éventuel copie du document de remise/reprise établi et signé par les syndics sortant et entrant de sorte qu'il sache si le document ou l'information à laquelle il souhaite avoir accès a bien été transmise au syndic entrant.
Dans un message vous parlez 'd'info" mais aussi "d'explications" non obtenues. Le texte légal fait état d'accès à "des documents" et " des informations".
Pour le surplus, je n'ai pas saisi les emportements sur l'ensemble des syndics professionnels et sur l'IPI ( je ne suis ni syndic professionnel ni membre de l'IPI) pour tirer des conclusions générales à partir d'un cas particulier dans lequel, en outre, il n'est pas à ma connaissance encore avéré - à défaut d'un complément d'information - qu'un manquement ait été commis par les 2 syndics concernés.
Concrètement, si ce n'est pas indiscret et pour tenter d'avancer ds l'examen de votre situation, quel est l'objet précis et l'intérêt de vos interventions auprès des 2 syndics ? Quels sont les documents et informations précis que vous souhaitez consulter ? Toute la comptabilité du 1er trimestre 2015 ?
#12 04-12-2015 07:01:51
#13 04-12-2015 08:43:08
Ben oui. Il est seul responsable. Mais votre ancien syndic n'est plus votre syndic. Il reste responsable (dans le sens de porter la responsabilité des fautes commises), mais cela ne veut pas dire qu'il doit garder les archives.
Si votre ancien syndic garde les archives (il peut évidemment en garder une copie s'il le désire...), il commet une faute.
Si votre nouveau syndic ne réclame pas ces archives, il commet aussi une faute.
Le nouveau syndic doit vous donner accès aux archives. Pas vous l'expliquer...
#14 04-12-2015 09:02:03
D'abord que je n'ignore pas l'existence de l'art. 577-8, § 5, C. civil.
Ensuite qu'il n'existe aucune relation contractuelle entre le syndic et les tiers. Les copropriétaires pris individuellement sont des tiers par rapport au syndic.
Aussi que rien n'empêche le copropriétaire individuel de mouvoir soit une action en responsabilité du syndic en sa qualité d'organe de l'association des copropriétaires ( les fautes commises par l'organe engagent la responsabilité de la personne morale sur base de l'art. 1382, C. civil) soit visant à mettre en cause la responsabilité personnelle extra-contractuelle du syndic (à l'égard du tiers, le syndic sera responsable s'il lui cause un dommage à l'occasion des activités liées à son mandat) .
Aussi qu'avant d'envisager d'entreprendre une telle action, le copropriétaire concerné serait bien inspiré de constituer un dossier concret et précis et de s'enquérir de la solidité de celui-ci en ne se limitant pas à placer un message dans un forum .
J'attire également l'attention sur l'article 71 du code de déontologie applicable aux agents immobiliers prévoyant qu'ils doivent veiller à ce que les personnes disposant d'un droit d'accès aux pièces justificatives des dépenses qui leur sont réclamées relativement au bien dont ils ont la gestion puissent exercer leur droit, moyennant l'éventuelle rémunération convenue, sauf ds les cas où la gratuité d'un tel accès découle d'une loi ou de règlement.
Je constate enfin que l'objet précis des interventions auprès des syndics reste inconnu.
#15 05-12-2015 12:38:58
Ok, je besoin les info concernant les comptes de 1-er trimestre. L'ancien Syndic a démissionné fin 2-ème trimestre. Le nouveau Syndic n’a pas reçu les infos concernant. Il m’a donné l’accès à tous les documents reçus et il ne peut pas me donner les explications. L’ancien Syndic dit que il n’a plus aucun document comptable ni administratifs. La loi dit bien que chaque Syndic est responsable de sa gérance ! Donc ce au Syndic démissionnaire de me donner les explications, pas vrais ?
Votre ancien Syndic n'a obligation envers vous puisqu'il n'est plus le syndic de votre ACP. Si il y a litige entre l'ACP et un ancien Syndic, cela est à l'AG de décider des suites à donner à ce litige.
Si les informations comme des pièces comptables ne sont pas disponible via votre syndic actuel, et que votre syndic n'a pas d'autre justification il y a problème... Votre nouveau syndic a-t-il bien réceptionné toutes les archives, a-t-il signifié à l'ancien syndic que pièces étaient manquantes ? Les comptes de l'ancien syndic ont-il été approuvés par l'AG ou tacitement ?
D’autre cote la loi oblige les sociétés de garder leurs comptabilité pendant un laps de temps – jusqu’aux 10 ans concernant les copropriétés et comme ancien Syndic est une grand société agrée IPI je pense que il doit respecter certains obligation. Malheureusement il me demande à moi, un copropriétaire, de lui montre ne loi qui l’obligée de garder les documents pendant certains temps.
Les archives de l'ACP ne sont pas celles de la société du syndic. La société du syndic à sa propre compta et ces propres archives distincts de celles des ACP desquelles elle est syndic. Les archives de l'ACP sont conserver par syndic en cours de mandat pour le compte de l'ACP. Comme indiqué par d'autres, les syndics précédant ont 30 jours pour transmettre les archives sous leurs responsabilité au nouveaux syndic. L'ancien ne doit donc pas conserver les archives de l'ACP (ni de copies) après son mandat.
#16 09-12-2015 18:48:36
#17 09-12-2015 20:05:14
En principe, le syndic rend compte à l'assemblée générale de la totalité de sa gestion, y compris de sa gestion comptable. Le conseil de copropriété est chargé de surveiller le syndic dans sa gestion extracomptable et établit des rapports semestriels à l'attention des copropriétaires sur l'exercice de sa propre mission. Le commissaire aux comptes a généralement pour mission de faire rapport à l'assemblée générale de la vérification des comptes établis par le syndic.
Il n'existe aucune relation contractuelle entre le copropriétaire individuel et le syndic. Ce qui n'empêche pas le copropriétaire d'avoir un accès permis par le syndic à tous les documents ou informations à caractère non privés relatifs à la copropriété de toutes les manières définies par le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale. Le copropriétaire se voit également offrir les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Les dispositions légales ne prévoient pas que le syndic est tenu de donner des explications à un copropriétaire particulier. A lui d'apprécier. Est-il, par exemple, envisageable d'exiger du syndic qu'il donne à un copropriétaire pas ou peu au fait des règles comptables un cours sur la comptabilité en partie double qu'il tient ?
Que cherchez-vous concrètement et précisément ? Mystère
#18 09-12-2015 21:41:37
#19 09-12-2015 22:45:43
Pour être précis, ce n'est pas une décision d'un juge, mais d'une chambre disciplinaire de l'IPI, dans le cadre d'une faute déontologique.
#20 09-12-2015 23:20:56
Vous citez une décision de la chambre exécutive de l'IPI prononçant dans le cadre de ses prérogatives une sanction disciplinaire de 2 mois à l'égard d'un syndic consistant en une suspension d'une durée de 2 mois pour en tirer la conclusion "décision du juge (?) : le syndic est obligé de répondre aux demandes d'un copropriétaire".
Dans cette affaire, il était reproché notamment au syndic d'une association des copropriétaires de ne pas avoir répondu aux lettres d’un copropriétaire, Monsieur (…), des 1/7/2008, 29/9/2008, 2/12/2008 et 6/2/2009, demandant des explications quant aux comptes de la copropriété (…) ainsi qu’à ses demandes de rendez-vous .
Ci-dessous les articles cités du code de déontologie de l'IPI
Le présent code est constitué de règles tendant à garantir un exercice digne et intègre de la profession d’agent immobilier ainsi que des fonctions exercées au sein de l’Institut. Conformément à l’article 7 § 1 de la loi-cadre du 1er mars 1976, les règles de déontologie n’ont force obligatoire qu’après leur approbation par le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres. Les obligations prévues par le présent code peuvent faire l’objet de directives. Ce code, ainsi que les directives reprises en annexe et les éventuelles directives à venir, constituent, sur un plan déontologique, le corps de règles auxquelles les agents immobiliers sont soumis. Dans le cadre de l’exercice de la profession, les agents immobiliers se conforment également aux principes de dignité et de probité inhérents à la profession et respectent les dispositions légales et réglementaires qui concernent cet exercice, et notamment :
Dans le cadre de l’instruction d’un dossier disciplinaire ouvert à son encontre, et après avoir été informé des manquements qui lui sont reprochés, l’agent immobilier est tenu de transmettre aux organes compétents de l’Institut toutes les informations et tous les documents qui lui sont demandés, dans la mesure où ces informations et documents sont en rapport direct avec les manquements qui lui sont reprochés, pour permettre à ces organes d’exercer leurs compétences légales.
La situation décrite par vous est différente puisque le syndic en fonction, lui, a répondu à votre intervention mais d'une façon qui ne vous convient pas. Il vous a affirmé ne pas avoir reçu les infos concernant (mais concernant quoi ?) et vous a donné accès à tous les documents reçus (de l'ancien syndic) tout en ne pouvant vous donner des explications.
Dans mon message du 4/12/2015 (9h02.03), j'écrivais déjà
"J'attire également l'attention sur l'article 71 du code de déontologie applicable aux agents immobiliers prévoyant qu'ils doivent veiller à ce que les personnes disposant d'un droit d'accès aux pièces justificatives des dépenses qui leur sont réclamées relativement au bien dont ils ont la gestion puissent exercer leur droit, moyennant l'éventuelle rémunération convenue, sauf ds les cas où la gratuité d'un tel accès découle d'une loi ou de règlement."
Donc, si vous croyez en la solidité de votre dossier que nous ne connaissons que partiellement, il vous est possible d'introduire une plainte disciplinaire auprès de l'IPI.

References: l'article 577
 § 4
 § 4
 § 5
 l'article 71
 § 1
 l'article 71