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Timestamp: 2019-10-21 15:08:01+00:00

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A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS | Lei das Obrigações | Mediação
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Enviando - IMOBILIARIO 07 - DOCUMENTACAO IMOBILIARIA - PROF. KIKUNAGA - 08.11.14 - tarde (1).pdf
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A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMVEIS FACE AO NOVO CDIGO CIVIL
I - A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMVEIS FRENTE AO NCC..........................................................8 ASPECTOS JURDICOS DA PROPRIEDADE A DOCUMENTAO IMOBILIRIA E OS CARTRIOS DE NOTAS E DE REGISTRO PERGUNTAS E RESPOSTAS
Por determinao do Presidente do CRECI da 5a.Regio fomos incumbidos de preparar um material destinado a auxiliar o Corretor de Imveis no desempenho de sua atividade de intermediador imobilirio, ressaltando sua responsabilidade, embora j existente, porm ampliada com o Novo Cdigo Civil. O mundo negocial envolvendo imveis sempre foi complexo, pela sua extensa implicao nas relaes pessoa-patrimnio, dado que, diferentemente de outras formas de aquisio de bens, uma transao imobiliria requer muito mais do que os ditames do artigo 82 do Cdigo Civil de 1.916, tal seja: agente capaz; objeto lcito e forma prescrita em lei. Alm destes elementos, h de se considerar que o imvel navega por quase todas as esferas do direito e que, uma transao de compra e venda pode trazer danos de difcil reparao se no forem observadas determinadas regras, que, normalmente, passam despercebidas pelas partes diretamente envolvidas (vendedor e comprador). Disto resulta que o profissional encarregado de uma transao imobiliria tem o dever e a obrigao de prestar uma assessoria altura da importncia do negcio. Tendo o Corretor de Imveis uma profisso devidamente regulada por lei, de esperar dele a respectiva qualificao e responsabilidade para fazer jus remunerao que lhe legalmente assegurada. Neste contexto, dever ele estar sempre atento no s s mudanas do mercado, mas tambm nas alteraes das leis que regem e afetam a propriedade. O Novo Cdigo Civil traz matria indita sobre os contratos de corretagem. No o fez simplesmente pelo esprito inovador, mas, sobretudo para disciplinar conflitos por demais j existentes em nossos tribunais, envolvendo direitos e obrigaes decorrentes da atividade de intermediao imobiliria. O presente trabalho foi dividido em trs partes. Fizemo-lo no sentido de torn-lo simples no contedo, til na consulta e fcil no entendimento. Aos Drs. Jos Antonio Tavares Jnior e Luigi Tapajs Gomes, especialistas em direito imobilirio, coube o desenvolvimento do tema que d ttulo ao trabalho, a Responsabilidade do Corretor de Imveis frente ao Novo Cdigo Civil. Antecedendo a anlise dos artigos especficos, conceituam e desenvolvem os diversos tipos de responsabilidade, contratual, extra-contratual e criminal. Complementando a anlise do tema, os autores, buscam na legislao especfica do COFECI, da Incorporao Imobiliria (Lei n 4.591/64), do Cdigo de Defesa do Consumidor a Lei do Parcelamento do Solo Urbano e o Estatuto da Cidade, os principais pontos onde se cristaliza a responsabilidade do Corretor de Imveis como prestador de servios e que constituem outras normas no excludas pela nova legislao. Em seguida os autores abordam os Aspectos Jurdicos da Propriedade, buscando nos dois Cdigos as referncias e as alteraes sofridas numa e noutra legislao, principalmente tendo em considerao que a viso da propriedade poca em que o Cdigo Civil de 1.916 entrou em vigor bem simplista se consideradas as grandes modificaes sofridas no ltimo sculo quanto ao conceito de moradia e suas formas de aquisio.
A segunda parte do trabalho, sob o ttulo de Documentao Imobiliria , da qual nos ocupamos, tivemos como princpio, dar nfase capacidade das pessoas para legitimar uma transao imobiliria, bem como dar as noes bsicas sobre o papel dos dois principais Cartrios ligados ao mercado imobilirio, tais sejam, os Cartrios de Notas e os Cartrios de Registro de Imveis. Entremeando a matria, fizemos constar os principais documentos necessrios para uma eficaz transao de compra e venda de imvel, cuja importncia tem sido demonstrada e comprovada pelo interesse despertado pelos alunos do Curso Seqencial de Cincias Imobilirias da Universidade Estadual de Gois, onde lecionamos a matria Operaes Imobilirias. Na terceira e ltima parte do trabalho, buscou-se na experincia e vivncia de Elsio Antunes Ferreira, empresrio do mercado imobilirio, o qual se ocupou de formular as questes mais freqentes a que se depara o Corretor de Imveis. O advogado e Corretor de Imveis, Marco Antnio de Oliveira, juntamente com Ana Mnica Barbosa da Cunha, Antonio Spinetti e Eduardo Seixo de Brito, Corretor de Imveises de imveis bem sucedidos e Conselheiros do CRECI da 5a. Regio, responderam as questes formuladas, no que resultou de uma boa fonte de consulta para o dia a dia do Corretor de Imveis e daqueles que, preocupados com a melhoria e a capacitao dos profissionais do mercado imobilirio, esto sempre buscando o seu aprimoramento. Ao lanar o presente trabalho, sob os auspcios do CRECI de Gois, o seu Presidente, Oscar Hugo Monteiro Guimares, presta uma valiosa contribuio para o engrandecimento e valorizao do Corretor de Imveis, o qual encontrar aqui uma fonte de pesquisas e respostas a muitas de suas dvidas. Honrou-nos a incumbncia de coordenar o presente trabalho, cujas crticas e sugestes, por certo tero, a melhor acolhida e que serviro de subsdios para futuras edies.
Jos Machado Resende
A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMVEIS FRENTE AO NOVO CDIGO CIVIL ASPECTOS JURDICOS DA PROPRIEDADE JOS ANTONIO TAVARES JNIOR LUIGI TAPAJS GOMES
I - A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMVEIS FRENTE AO NOVO CDIGO CIVIL
1. BREVE NOES As novidades introduzidas pelo Novo Cdigo Civil - Lei n. 10.406/02, com vigncia a partir de 11.01.2003, muito nos preocupa, j que os profissionais do mercado imobilirio, especificamente os Corretor de Imveises de imveis, imobiliaristas, consultores e afins, obrigatoriamente devero adequar-se realidade imposta pela referida Lei, sob pena de estarem fadados a suportarem nus advindo da evoluo tecnolgica e concorrncia e, ainda da imposio legal, sob pena de serem excludos do mercado! Adstrito s novas regras impostas pelo Novo Cdigo Civil, tem ainda outras legislaes inerentes atividade profissional, as quais possibilitam ao rgo de fiscalizao da categoria, aplicar sanes administrativas, das quais citamos: 1) Lei n. 6.530/78; 2) Decreto 81.871/78; 3) Resolues COFECI ns. 146/82; 199/85; 326/92; 334/92; 458/95, Some ainda, as disposies inerentes comercializao de imveis, como por exemplo: Leis ns. 4.591/64; 4380/64; 6015/73; 6766/79; 8078/90; 9514/97 e 10.257/01. Talvez atualmente a vigncia da Lei 8078/90, popularmente conhecida como o Cdigo de Defesa do Consumidor, tenha exigido dos prestadores de servios, qualidade em sua atividade, pondo-os como alvos, quando verificados vcios e defeitos, quanto forma de sua execuo dos servios, exigindo-se a especifica reparao dos danos existentes, dependendo sempre da verificao de culpa.
Alm dessas, h uma conjuno de dispositivos legais os quais so integrantes do Cdigo Civil, quando qualifica o negcio jurdico, a obrigao de dar e fazer, os quais tambm impe a verificao e aplicao do nus da responsabilidade do profissional (prestador de servios), obrigando-o a ser zeloso no trato profissional em relao ao negcio jurdico, aos seus clientes (comprador e vendedor), bem como no resultado, sob pena de responder, no pronto ressarcimento dos danos causados no exerccio de sua atividade. Para melhor elucidar o tema, trataremos de buscar em nosso sistema legislativo um histrico de toda a responsabilidade aplicvel ao profissional da intermediao imobiliria, haja visto que esses assumem notvel conotao nas alteraes introduzidas, segundo se verifica no Captulo XIII, sob o ttulo da corretagem (arts. 722 a 729). Sabiamente o legislador possibilitou a no excluso da aplicao das outras normas constantes da legislao especial (art. 729) 2. CONCEITO Ao discorrermos sobre a responsabilidade do profissional, nada mais justo que iniciemos por conceituar necessariamente o que responsabilidade. Buscamos na obra Vocabulrio Jurdico Ed. Forense 1.999 Verso 1.0 Plcido e Silva, como sendo: RESPONSABILIDADE Forma-se o vocbulo de responsvel, de responder, do latim respondere, tomado na significao de responsabilizar-se, vir garantindo, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou ou do ato que praticou. Em sentido geral, pois, responsabilidade exprime a obrigao de responder por alguma coisa. Quer significar, assim, a obrigao de satisfazer ou executar o ato jurdico, que se tenha convencionado, ou a obrigao de satisfazer a prestao ou de cumprir o fato atribudo ou imputado pessoa por determinao legal. A responsabilidade, portanto, tem ampla significao, revela o dever jurdico, em que se coloca a pessoa, seja em virtude de contrato, seja em face de fato ou omisso, que lhe seja imputado, para satisfazer a prestao convencionada ou para suportar as sanes legais, que lhe so impostas. Onde quer, portanto, que haja a obrigao de fazer, dar ou no fazer alguma coisa, de ressarcir danos, de suportar sanes legais ou penalidades, h a responsabilidade, em virtude da qual se exige a satisfao ou o cumprimento da obrigao ou da sano. A responsabilidade, desta maneira, tanto decorre da conveno como da norma ou regra jurdica, em face das quais a obrigao se exige ou o dever se impe. Na linguagem comercial, comum o emprego do vocbulo na significao de encargos, nus, o que, em verdade, no se afasta do sentido originrio de obrigao a cumprir. E nesta acepo entendem-se as expresses: O scio Fulano tem a responsabilidade do escritrio; o scio Beltrano tem as responsabilidades da gerncia; as responsabilidades so divididas entre os scios. E da porque, responsabilidade, exprimindo etimologicamente a qualidade de ser responsvel, a condio de responder, pode ser empregado em todo pensamento ou idia, onde se queira determinar a obrigao, o encargo, o dever, a imposio de ser feita ou cumprida alguma coisa. Na linguagem jurdica, h espcies de responsabilidades, que se apresentam devidamente determinadas: responsabilidade civil, responsabilidade penal, responsabilidade contratual, responsabilidade administrativa ou funcional etc. Todas elas, porm, no fogem ao sentido geral de obrigao, encargo, dever, compromisso, sano, imposio. Assim, podemos desmembrar o conceito supra, declinando outras variaes de responsabilidade, segundo conceitos extrados da obra - Vocabulrio Jurdico Ed. Forense 1.999 Verso 1.0 Plcido e Silva, quais sejam: RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - Em sentido amplo, quer a expresso exprimir a obrigao assumida pelas partes contratantes, em virtude da qual se acham no dever de fazer ou cumprir tudo que tenham convencionado ou ajustado. Desse modo, evidenciada a responsabilidade contratual da parte, quando no cumpre a obrigao a que est sujeita, pode ser compelida pela outra a cumpri-la, sob pena de responder pelos danos, que lhe possam ser causados. Responsabilidade contratual, pois, nesta lata acepo, exprime o mesmo que obrigao contratual ou obrigao derivada do contrato ou da conveno. Neste sentido, entendem-se as expresses: responsabilidade do devedor, do credor, do cedente, do cessionrio, do mandante, do mandatrio, do fiador, do locador, do locatrio etc. Revela-se a obrigao, que deve ser cumprida por eles, em virtude da conveno estabelecida. Mas, em sentido especial, a responsabilidade contratual entende-se a obrigao de indenizar ou de
ressarcir os danos causados pela inexecuo de clusula contratual ou pela m execuo da obrigao, nela estipulada. Assim sendo, a responsabilidade, alm de fixar a obrigao que no foi cumprida, determina a obrigao de ressarcir o dano, conseqente do inadimplemento ou m execuo da obrigao contratual. RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL - verificada pelos agentes, desde que seja conhecida/comprovada que esse agiu ou no com culpa. RESPONSABILIDADE CRIMINAL - Entende-se a obrigao de sofrer o castigo ou incorrer nas sanes penais impostas ao agente do fato ou omisso criminosa. A responsabilidade criminal ou penal funda-se na imputabilidade do ato criminoso. Embora responsabilidade e imputabilidade empreguem-se como expresses equivalentes, exprimem sentidos diferentes. A imputabilidade mostra, indica, pe a descoberto o autor do ato ilcito, o executor do fato criminoso ou o agente do crime. A responsabilidade advm da evidncia de que ele responde ou deve sofrer as sanes impostas por seu ato. Da porque pode haver imputabilidade sem responsabilidade. E no pode haver responsabilidade sem imputabilidade, visto que esta que determina a autoria, de que se deriva a obrigao de reparar o mal. Nas palavras do mestre CARLOS ALBERTO BITTAR, in Responsabilidade Civil - Teoria & Prtica, pgs. 8, 9 e 12 observamos os seus ensinamentos referente matria sobre a responsabilidade civil, onde observamos que: Outrossim, alguns requisitos so exigidos para a caracterizao do dano em concreto, admitidos tambm certos temperamentos na respectiva formulao. Assim, requer-se: a) o dano seja atual (e no remoto), mas aceita-se o dano futuro, ou a perda de oportunidade, desde que conseqncias certas e previ-sveis da ao violadora (...); b) certo (definido, ou, pelo menos , determinvel), porm, admite-se o damnum infectum e a perda do prmio face ao acidente; c) pessoal (refletido na pessoa do lesado)...; d) direto (resultante da ao violadora), contudo, acolhe-se o dano derivado ou reflexo (...). Em seguida, mister se faz que o dano seja decorrente de fato de outrem, relacionado ou no, como o lesado, e traduzido em: a) ao ilcita, ou b) exerccio de atividade perigosa, dentro dos dois planos em que se desdobra a teoria da responsabilidade civil (responsabilidade subjetiva e responsabilidade objetiva). Trata-se, portanto, de ao qualificada pelo Direito, que faz gerar, para o violador, a obrigao de reparar. No mbito do ilcito, consubstancia-se, ou em fato humano prprio (responsabi-lidade direta), ou de outrem, ou de ainda, em fato de animal ou de coisa inanimada (responsabilidade extracontratual) e, de outro lado, em retardamento ou descumprimento, total ou parcial de obrigao ou de contrato (responsabilidade contratual). Na primeira de prtica de ilcito, fora ou dentro de relao contratual, que nasce a obrigao (conforme o sistema das codificaes: em nosso C.Civil, arts. 159 e 1.056), na segunda, pelo desenvolvimento da empresa, com a ascenso dos riscos que o explorador introduz na sociedade em proveito prprio (conforme leis especiais sobre atividades perigosas, apartadas das codificaes, que vem sendo editadas, desde as estradas de ferro. Deve, por fim, haver vnculo (nexo causal) entre a ao e o evento, de sorte a poder-se concluir que o dano proveio do fato do agente. Por outras palavras, cumpre seja este causa do prejuzo: que exista uma relao, certa e direta, entre o fato desencadeador e o resultado danoso, dentro da teoria denominada de equivalncia das condies. Cumpre a propsito, demonstra-se em concreto essa relao, pela anlise de subjetividade do agente e das circunstancias do caso, caracterizando-se a responsabilidade, na hiptese de derivao de ilcito (subjetiva), pela demonstrao da existncia de dolo (vontade ou conscincia) ou de culpa (negligncia, imprudncia ou impercia) do causador e, na decorrente de atividade perigosa (objetiva), pelo simples implemento da relao causal (independentemente da subjetividade do agente). O Novo Cdigo Civil (2002), discorre uma srie de situaes que envolvem o profissional: 1. No campo profissional, na qualidade de autnomo/liberal, o qual assume suas responsabilidades dentro das obrigaes de fazer (personalssima artigos 247 a 249), pois seu contrato de
trabalho caracterizado por uma prestao de servios (artigos 593 a 609), devendo sim responder por perdas e danos causados no exerccio de sua profisso (artigos 402 a 405). 1. No campo negocial, o profissional dever entender que o negcio (jurdico arts. 104 a 114), realizados tambm caracterizam-se por obrigaes de fazer, dar e ainda solidrias ( arts. 233 a 249 e 264 a 285), os quais no sendo tais negcio absolutos podem ser rescindidos ( arts. 472 a 480), face uma leso ( art. 157 ) ou uma onerosidade excessiva ( arts. 478 a 480), passvel de ressarcimento por perdas e danos e danos morais ( arts. 402 a 405)
Diante dos conceitos supra citados, necessrio analisar a responsabilidade do Corretor de Imveis frente ao Novo Cdigo Civil, partindo da anlise dos artigos 722 a 729, abarcando outras legislaes. A seguir para melhor visualizar o texto legal, transcrevemos o teor dos artigos: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas. Observe que o supra citado artigo inicia, justificando que a corretagem se dar sempre por um contrato de prestao de servios, a cumprir um mando na realizao de um ou mais negcios. Ora evidenciado a necessidade do Contrato de Opo de Corretagem com Exclusividade (Res. COFECI n. 458/95). O contrato de corretagem vem assumir um prazo determinado ou no. Explica-se. Quando o Corretor de Imveis contratado para realizar mais de um negcio, muitas das vezes as partes no estipularam prazo certo determinado, a no ser ao trmino/concluso dos negcios encomendados. Assim, citamos o conceito de CONTRATO DE CORRETAGEM. Tambm conhecido como de mediao, a conveno pela qual uma pessoa, sem qualquer relao de dependncia, se obriga, mediante remunerao, a obter para outrem um ou mais negcios, consoante as instrues recebidas, ou a fornecer-lhe as informaes necessrias visando a celebrao do contrato. (...) Obtendo xito na aproximao, aps a formalizao entre comprador e vendedor, o Corretor de Imveis far jus compensao adicional (comisso), pelo servio prestado. (Vocabulrio Jurdico Ed. Forense 1.999 Verso 1.0 Plcido e Silva) Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbncia. Uma vez firmado o contrato de corretagem, verificamos que dever o profissional executar a sua mediao com DILIGNCIA e PRUDNCIA. Ser diligente na execuo da mediao significa: Derivado do latim diligentia (cuidado, empenho, exatido), quer, pois, significar toda ateno ou cuidado que deve ser aplicado pelo agente, ou pessoa que executa um ato ou procede num negcio, para que tudo se cumpra com a necessria regularidade. A diligncia exprime, assim, a prpria prudncia adotada na execuo de todos os atos e negcios jurdicos. (Vocabulrio Jurdico Ed. Forense 1.999 Verso 1.0 Plcido e Silva ) J a prudncia, significa: Do latim prudentia, de prudens, sncope de providens (providente, acautelado), exprime a cautela ou o cuidado, com que se devem fazer as coisas, para que bons sejam os resultados obtidos. A prudncia, por isso, revela-se na exata compreenso do mtodo ou do sistema posto em prtica para realizao de qualquer empreendimento. a ateno que de deva dar execuo das coisas, para que nada de mal possa acontecer. A prudncia ope-se imprudncia, imprevidncia, ou, mesmo, negligncia. Indica a boa ordem seguida na execuo das coisas ou o tino na direo, do que se executa. (Vocabulrio Jurdico Ed. Forense 1.999 Verso 1.0 Plcido e Silva) Ora, agindo de tais formas, impe o preceito legal que o profissional dever prestar todas as informaes sobre o andamento do negcio. Tais informaes, necessariamente devero constar o nmero de pretendentes, o valor mdio de mercado, se a poca da transao adequada para alcanar o valor pretendido, os empecilhos verificados. Tais situaes no sero verificadas se o profissional no for zeloso e paciente para promover e cercar-se de todos os documentos necessrios do imvel e ainda, verificar se os pretendentes tm capacidade de cumprir com o contrato.
Por fim, impe a pena ao profissional, possibilitando dele se exigir a reparao por perdas e danos (arts. 402/405), advindo necessariamente do contrato de corretagem firmado, devendo aquele prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbncia. Medianamente o profissional da corretagem dever assumir a responsabilidade pelos servios tcnico assumidos na intermediao, informando ao seu cliente sobres os riscos; as alteraes de valores; e outras situaes que possam influenciar no resultado do negcio, para melhor ou pior. Isso que dizer que o profissional dever deter conhecimento aguado para verificar quanto segurana e risco do negcio, opinando quanto ao seu fechamento ou no. Por perdas e danos, verificamos que o Cdigo Civil, assim preceitua: Art. 402. Salvo as excees expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, alm do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Art. 403. Ainda que a inexecuo resulte de dolo do devedor, as perdas e danos s incluem os prejuzos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuzo do disposto na lei processual. Art. 404. As perdas e danos, nas obrigaes de pagamento em dinheiro, sero pagas com atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorrios de advogado, sem prejuzo da pena convencional. Pargrafo nico. Provado que os juros da mora no cobrem o prejuzo, e no havendo pena convencional, pode o juiz conceder ao credor indenizao suplementar. Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citao inicial. Ainda quanto s alteraes de valores, assim definidos por regras de mercado, por situaes adversas (externas ao negcio), mas que futuramente refletiro necessariamente no negcio realizado, podendo prejudicar umas das partes contratantes. Ou ainda qualquer outra situao que influenciar no resultado do negcio sob seus cuidados. Aqui necessariamente vale ressaltar alguns cuidados que os profissionais devero adotar quando do contrato de corretagem: 1. 2. 3. 4. Certificar-se da qualidade de proprietrio do imvel, munindo-se dos necessrios documentos; Se comprador, quanto capacidade de adquirir bens; capacidade de pagamento; Certificar-se da atual situao do imvel, mediante verificao de escritura pblica, impostos prediais, territoriais e rurais; Verificar a existncia de nus sobre o imvel diante da expedio/verificao das certides negativas; existncias de aes em face do imvel; Buscar informaes acerca a qualidade dos contratantes existncia de aes no Frum, Justia do Trabalho, Justia Federal, Execues Fiscais, diante dos sites disponveis para cada um desses rgos; Verificar diante do laudo de vistoria, a situao do imvel; Deter documentos hbeis e probatrios quanto ao seu efetivo trabalho de intermediao, diante de fichas, relatrios e outros documentos que sejam provas quanto sua diligncia no mister que lhe fora confiado; Ser cauteloso, paciente e cuidadoso com o patrimnio alheio, agindo com prudncia na conduo do negcio.
Art. 724. A remunerao do corretor, se no estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do negcio e os usos locais. Art. 725. A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes. Art. 726. Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes, nenhuma remunerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, ter o corretor direito remunerao integral, ainda que realizado o negcio sem a sua mediao, salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade.
Os artigos supra declinados discorrem necessariamente sobre a remunera-o do profissional, os casos de efetivo pagamento e, ainda a possibilidade de seu no pagamento, mesmo havendo determinao no contrato de corretagem com exclusividade. Explica-se: Ao discorrer sobre a remunerao, inicialmente deveremos entender que o valor mnimo da Comisso de Corretagem disciplinado pelos Sindicatos dos Corretor de Imveis juntamente com o Sindicato das Empresas Imobilirias e o CRECI promove a sua homologao. No temos tais percentuais fixados em lei, a liberalidade para ser fixado pelas partes ou ainda, exclusivamente pela natureza do negcio. Deve ser esclarecido que a Tabela de Comisso de Corretagem dever englobar todas as situaes inerentes aos negcios realizados pelos profissionais e empresas e haver sua ampla divulgao, para conhecimento do pblico inclusive. Outra situao que se verifica que a remunerao devida diante da efetiva mediao do negcio, entenda-se que havendo acordo entre as partes, por escrito diante de documento hbil em que fixaram o preo, a sua forma de pagamento, condies outras do negcio, terminado est o contrato de mediao, por se entender que a formalizao do negcio em contrato uma mera determinao legal para os contratantes e no para o Corretor de Imveis obter a outorga no recebimento de sua comisso. O contrato de mediao prev a obteno de um ou mais negcio, conforme instruo recebida pelo contratante, quando ao preo, forma de pagamento, tipo de imvel, prazo de entrega e outras situaes. O profissional consegue traduzir e formalizar a concluso do contrato de mediao, mediante um documento que a proposta aceita as condies do negcio por ambas as partes. A proposta de compra ou venda, estipulando-se valor, forma de pagamento, e outras situaes do negcio, caracteriza-se um pr-contrato (art. 462 a 466), vinculando as partes a cumpri-la integralmente. Assim, concludo est o trabalho do Corretor de Imveis. claro que esse acompanhar o negcio at a assinatura da escritura pblica de contrato, a fim de melhor caracterizar o seu trabalho de fato finaliz-lo, com plena satisfao para ambas s partes. Ocorre, entretanto, que aps concluir a proposta, uma das partes vem arrepender-se, o texto do artigo 725 garante o direito do Corretor de Imveis de receber a sua comisso, veja o julgado abaixo: COMISSO DE CORRETAGEM Aproximadas as partes e formalizado o negcio, com dia marcado para a assinatura de escritura de compra e venda, se esse no se realiza, nica e exclusivamente, por culpa do devedor, devida a comisso de corretagem. (STJ REsp 147317 SP 3 T. Rel. Min. Eduardo Ribeiro DJU 12.04.1999 p. 144) Atualmente o entendimento diferente daquele trazido pelo novo texto legal, seno vejamos: CIVIL CONTRATO DE CORRETAGEM VENDA DE IMVEL PROPOSTA ACEITA PELO VENDEDOR DESISTNCIA POSTERIOR INTERMEDIAO RESULTADO TIL NO CONFIGURADO COMISSO INDEVIDA I. O servio de corretagem somente se tem como aperfeioado quando o negcio imobilirio se concretiza, posto que o risco da sua essncia. Destarte, indevida a comisso mesmo se aps a aceitao da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediao, se arrepende e desiste da venda, situao esta sequer reconhecida pelas instncias ordinrias. II. Recurso especial no conhecido. (STJ REsp 317503 SP 4 T. Rel. Min. Aldir Passarinho Jnior DJU 24.09.2001 p. 00315) Houve assim um avano em benefcio do Corretor de Imveis, haja visto que o contrato de mediao tambm poder prever que a comisso ser devida somente quando efetivada a negociao, diante da assinatura da escritura pblica, caso contrrio prevalecer ao que tudo indica o novo entendimento. Art. 727. Se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio dispensar o corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se o negcio se realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Novamente interpreta o legislador em benefcio do Corretor de Imveis, inclusive vindo aplicar ao contrato de mediao um efeito extensivo, garantindo ao profissional percepo da sua remunerao, nas hipteses que o artigo prev.
Os reclamos dos profissionais, justifica o presente artigo, pois, quantos negcios foram realizados entre as partes, aps o vencimento do contrato de opo de venda, simplesmente para afastar o profissional e sua remunerao. No ser mais possvel, entretanto alertamos que o referido artigo no poder ser lido isoladamente, pois a determinao do artigo 726, diz ser contrata tal pagamento se evidenciada: ... COMPROVADA INRCIA OU OCIOSIDADE, do profissional. Tal exceo ao pagamento da remunerao do profissional, tambm dever ser aplicado presente situao. Observe que os Tribunais j vinham se posicionando nesse sentido, seno vejamos os arestos a seguir: MEDIAO COMISSO DE CORRETAGEM COBRANA VENCIMENTO DO PRAZO DE EFICCIA NA OPO DE VENDA PRORROGAO DO LAPSO TEMPORAL E APROXIMAO DAS PARTES COMPROVAO ADMISSIBILIDADE Ainda que vencido o prazo de eficcia lanado por escrito na opo de venda, devida a verba remuneratria do Corretor de Imveis se comprovadas a prorrogao do lapso temporal e a aproximao, por ele, das partes, condutora ao acordo de vontades a propsito do negcio intermediado. (2 TACSP Ap. c/ Rev. 610.561-00/5 4 C. Rel. Juiz Rodrigues da Silva DOESP 03.05.2002) MEDIAO COMISSO DE CORRETAGEM COBRANA NEGCIO REALIZADO APS O PRAZO DA AUTORIZAO APROXIMAO DAS PARTES PROMOVIDA DENTRO DO PRAZO DA OPO UTILIDADE DA INTERMEDIAO CABIMENTO Corretagem. Intermediao de negcio. Validade da atuao do Corretor de Imveis mesmo depois de vencida a opo escrita. Venda realizada a pessoa apresentada pelo Corretor de Imveis. Resultado til do trabalho realizado. Valor da comisso fixado segundo o correto valor do pagamento. Escritura lavrada com valores irreais. Possibilidade da existncia de fraude na documentao da transao. Ao procedente em parte. Recurso improvido. (2 TACSP Ap. c/ Rev. 621.258-00/3 8 C. Rel. Juiz Ruy Coppola DOESP 05.04.2002) Devemos ser cautelosos, quanto determinao legal do artigo em comento, haja visto que como esse se encontra inserido em um texto maior, devemos promover a leitura integral inclusive dos artigos antecedentes, para promover a integralidade da idia do legislador. Art. 728. Se o negcio se concluir com a intermediao de mais de um Corretor de Imveis, a remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrrio. Da mesma forma que anteriormente citamos, a previso da diviso da remunerao para os profissionais envolvidos na concluso da intermediao, entretanto, surge uma indagao. Todos os envolvidos devero deter contratos especficos (no havendo a figura da exclusividade), ou figurarem no mesmo contrato de mediao? A prtica tem se mostrado indiferente, pois haver sempre prova de que um ou mais Corretores de Imveis figuraram na intermediao, pois todos detero documentos hbeis a provarem a sua participao no negcio realizado. Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Cdigo no excluem a aplicao de outras normas da legislao especial. Por fim, esse artigo estende a interpretao quanto a responsabilidade do Corretor de Imveis no s frente ao Corretor de Imveis, mais nas legislaes especiais, possibilitando interpret-las da mesma forma que indicada pelo legislador. A seguir trataremos dessas legislaes especiais, as quais na verdade somaro aos artigos antecedentes responsabilidade do Corretor de Imveis. A RESPONSABILIDADE PERANTE O CONSELHO FEDERAL E OS CONSELHOS REGIONAIS. Profissionalmente, coube ao COFECI, na qualidade de rgo mximo da categoria, alicerar a categoria Profissional no somente pela disposio da Lei 6530/78 e do Decreto 81.871/78, mas tambm de Resolues, Portarias e Circulares, capazes de oferecer categoria meios e mecanismos necessrios em coibir uma atividade profissional perniciosa, danosa e causadora de um complexo efeito, capaz de denegrir toda categoria. Observe j que o artigo 20 da Lei n 6.530/78 e art. 38 do Decreto 81.871/78 relacionam como infraes, os procedimentos no exerccio da profisso.
Foram inseridas no inciso I do artigo 38 do Decreto 81.871/78, as infraes de ordem TICAS. Essas foram expostas notadamente pela Resoluo - COFECI n. 326/92, onde identificamos que a busca pela sintonia profissional, com ento as normas morais foram unssonas. Observe no artigo 2 quando disciplina: Art. 2 - Os deveres do Corretor de Imveis compreendem, alm da defesa do interesse que lhe confiado, o zelo do prestgio de sua classe e o aperfeioamento da tcnica das transaes imobilirias. Ao disciplinar quanto ao aperfeioamento das tcnicas do exerccio profissional, imputa ao Corretor de Imveis diligenciar no sentido em que a sua atividade dever ser obrigatoriamente conduzida no sentido de ser aprimorada. Como dissemos em nossa introduo, as Resolues emanadas do COFECI, notadamente as de nmeros 146/82; 199/85; 326/92; 334/92; 458/95, as quais prev o Cdigo de Processo Disciplinar; efetiva fiscalizao da Pessoa Jurdica que exercem a atividade de administrao imobiliria; o Cdigo de tica Profissional; a qual regulamenta a Taxa de Intermediao na Locao de Imveis; e sobre o Contrato de Exclusividade, respectivamente. Por fim, o COFECI, entendeu por bem promover a resposta eficaz aos profissionais enquadrados em tais prticas, dispondo perante uma cadeia de sano disciplinar que evolui da seguinte maneira: 1) advertncia verbal; 2) censura; 3) multa; 4) suspenso da inscrio, at 90 (noventa) dias; 5) cancelamento da inscrio, com apreenso da carteira profissional. A legislao especifica do profissional, conforme verificamos acima, se nos apresenta como aquela necessria e eficaz no mbito administrativo, a qual receber influncia dos artigos do Cdigo Civil, quando da verificao de sua responsabilidade profissional.
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References: artigo 82
 artigo 725
 artigo 726
 artigo 20
 artigo 38
 artigo 2