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Timestamp: 2013-06-18 20:50:41+00:00

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Widerspruch gegen Vertragsverlängerung gemäß § 545 BGB durch Herausgabeverlangen in der Kündigung – Übergang bedingter Mietverträge auf den Erwerber! - Miet- und Wohnungsrecht - Urteile und Leitsätze
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Widerspruch gegen Vertragsverlängerung gemäß § 545 BGB durch Herausgabeverlangen in der Kündigung – Übergang bedingter Mietverträge auf den Erwerber!
OLG Brandenburg, Urteil vom 05.01.2011 – 3 U 55/10
Vorschriften: §§ 545, 566 BGB; § 57 ZVG
Der Eigentümer eines Grundstücks vermietete im Jahr 1999 Geschäftsräume an die Beklagte B, die diese an X weitervermietete. Die drei Parteien schlossen im Jahr 2001 folgende Vereinbarung: „Der Eigentümer sichert zu, dass das Untermietverhältnis sofort in ein Hauptmietverhältnis zwischen ihm und X umgewandelt wird, falls das Hauptmietverhältnis zwischen ihm und B endet.“ Mit Zuschlagsbeschluss vom 18.09.2007 erwarb die Klägerin das Grundstück in der Zwangsversteigerung. Am 01.10.2008 erklärte sie gegenüber der Beklagten ohne nähere Begründung die Kündigung und verlangte Herausgabe der Mietsache. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte die Beklagte keinerlei Miete gezahlt. X wiederum hatte wegen der unsicheren Rechtslage seine Mietleistungen beim Amtsgericht hinterlegt. Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe des Objekts sowie Freigabe der hinterlegten Geldbeträge. Das LG hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Klägerin habe keinen Anspruch auf die hinterlegte Miete, weil Vermieter des X die Beklagte und nicht die Klägerin sei. Das Mietverhältnis habe sich nach Kündigung gemäß § 545 BGB angesichts des Umstandes, dass der Räumungsanspruch erst im Oktober 2009 anhängig gemacht worden sei, auf unbestimmte Zeit verlängert.
Das OLG hat diese Entscheidung des LG aufgehoben. Denn die Kündigung habe den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs wirksam beendet. Einer Begründung bedurfte es nicht, weil das Gesetz dies in der Geschäftsraummiete nicht verlangt. Auch habe sich der Mietvertrag nicht nach § 545 BGB verlängert, weil die Klägerin ihren entgegenstehenden Willen dadurch erklärt habe, dass sie schon im Kündigungsschreiben zur Räumung und Herausgabe aufgefordert hat. Anspruch auf die hinterlegte Miete habe die Klägerin deshalb, weil sie gemäß § 566 BGB, § 57 ZVG mit dem Zuschlag auf Vermieterseite in den aufschiebend bedingten Mietvertrag mit X aus dem Jahr 2001 eingetreten ist, dessen Bedingung durch die Beendigung des Vertrags mit der Beklagten erfüllt wurde. Dass X hier den Besitz an den Räumen nicht vom Rechtsvorgänger der Klägerin, sondern von der Beklagten erhalten hat, sei unschädlich.
Kündigungsrecht des Vermieters bei fortdauernder Vertragsverletzung: Keine Verwirkung durch Zeitablauf!

References: § 545
 § 545
 § 57
 § 545
 § 545
 § 566
 § 57