Source: https://blumski.pl/523-warunki-zabudowy-dla-czesci-dzialki/
Timestamp: 2020-08-07 18:33:01+00:00

Document:
WARUNKI ZABUDOWY DLA CZĘŚCI DZIAŁKI. - Aleksander Blumski Kancelaria Radcy Prawnego
Jesteś tutaj: Strona główna » Aktualności » WARUNKI ZABUDOWY DLA CZĘŚCI DZIAŁKI.
WARUNKI ZABUDOWY DLA CZĘŚCI DZIAŁKI.
nieruchomości podział nieruchomości proces budowlany
W jednym ze swych orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że jeżeli nie istnieje konieczność uzyskiwania zgody na przekształcenie gruntów rolnych i leśnych na grunty nierolnicze i nieleśne wówczas zgodne z prawem jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy tylko dla obszaru obejmującego część działki ewidencyjnej, jednakże pod warunkiem, że obszar ten można wyodrębnić na mapie ewidencyjnej.
Wyrok ten został wydany na kanwie następującej sytuacji: pewna spółka wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla części obszaru działki ewidencyjnej. Teren ten, spółka planowała przeznaczyć pod inwestycję związaną z budową farmy fotowoltaicznej. Na drodze planowanemu przedsięwzięciu stanął wójt gminy, który nie zgodził się na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, motywując swe stanowisko tym, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1, 4 i 5 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 23 marca 2003 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.). Wójt gminy powoływał się m.in. na brak możliwości określenia warunków zabudowy co do nowej inwestycji, spowodowaną tym, że żadna z sąsiadujących z nią działek nie została zabudowana w taki sposób, który pozwalałby określić te kryteria. Jednakże wspomniany organ gminy argumentował, że przede wszystkim teren podlegający inwestycji wymaga przekształcenia gruntów rolnych i leśnych na grunty nierolnicze i nieleśne.
Od decyzji wójta zostało wniesione odwołanie, w którym wspomniana spółka podnosiła zarzut obrazy prawa materialnego. Zaskarżoną przez spółkę decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowiło utrzymać w mocy, jednakże w uzasadnieniu SKO nie przychyliło się do stanowiska wójta gminy dotyczącego niemożności określenia warunków zabudowy sąsiadujących terenów, gdyż w otoczeniu inwestycji występowała wyłącznie zabudowa gospodarstw rolnych oraz usługowa. Zdaniem SKO budowa elektrowni fotowoltaicznych powinna być traktowana w swym celu analogicznie jak budowa elektrowni wiatrowych, gdyż w obu przypadkach dochodzi do przekształcenia energii naturalnej w elektryczną. W tym miejscu organ przytoczył orzeczenie sądu, na mocy którego elektrownie wiatrowe zostały zakwalifikowane jako urządzenia infrastruktury technicznej. Na podstawie tego orzeczenia organ wysnuł wniosek, że elektrownie fotowoltaiczne w postaci paneli fotowoltaicznych usadowionych na stelażach także stanowią urządzenia infrastruktury technicznej, a więc i do nich powinien mieć zastosowanie art. 61 ust. 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 23 marca 2003 r. , którego brzmienie przesądza o tym, że przesłanka dobra sąsiedzkiego nie odnosi się do urządzeń infrastruktury technicznej. Podstawą decyzji odmownej w kwestii ustalenia warunków zabudowy była zdaniem SKO konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia terenu inwestycji na cele nierolnicze, która została wymieniona w art. 61 ust. 1 pkt 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako jedna z przesłanek negatywnych wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Spółka postanowiła wnieść skargę na decyzję SKO, powołując się na naruszenie przepisów postępowania, które dotyczyło niewyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całości materiału dowodowego oraz nieprawidłowym przyjęciu, że spółka chce uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na gruntach rolnych najwyższej klasy tzn. I-III, co było niezgodne z rzeczywistością, gdyż planowana inwestycja miała mieć miejsce wyłącznie na gruntach najniższej klasy tzn. IVb-V. Następny zarzut podnoszony przez spółkę odnosił się do obrazy prawa materialnego polegającego na błędnym uznaniu, że decyzja o warunkach zabudowy może mieć zastosowanie jedynie do całej działki o określonym numerze ewidencyjnym, a nie może odnosić się tylko do obszaru wskazanego przez wnioskodawcę, który, co powinno zostać podkreślone, nie wymaga przekształcenia na cele nierolnicze i nieleśne.
WSA uznał skargę za bezzasadną. Sąd zwrócił uwagę na to, że sprawa dotyczy przede wszystkim tego, czy na terenie objętym wnioskiem możliwa jest realizacja przedsięwzięcia polegającego na budowie elektrowni fotowoltaicznej. Aby realizacja przedsięwzięcia była możliwa, w pierwszej kolejności należy zmienić przeznaczenie terenu działki na cele nierolnicze i nieleśne. Pojęcie „terenu” powinno być rozumiane jako obszar jednej lub kilku działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja inwestycji. Co więcej, obszar ten powinien być oznaczony i przedstawiony na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej. Zgodnie z poglądem WSA, ustalenie warunków zabudowy działki objętej wnioskiem musi odnosić się do całości, co oznacza, że nie może ono mieć zastosowania wyłącznie do części wspomnianej działki.
Z kolei, Naczelny Sąd Administracyjny, uznał, że WSA nieprawidłowo orzekł, że decyzja o warunkach zabudowy może odnosić się tylko do całości działki, która została oznaczona określonym numerem ewidencyjnym. NSA oparł swoją argumentację, m.in. na treści art. 52 ust. 2 pkt. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 23 marca 2003 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.), który stanowi, że wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać m.in. określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. NSA zwrócił także uwagę, że w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności w art. 61 ust. 1 pkt 4 używane jest pojęcie „teren” a nie działka ewidencyjna w rozumieniu prawa geodezyjnego i kartograficznego.
Sąd przyznał rację stronie skarżącej, uznając, że treść przepisów nie uniemożliwia ustalenia warunków zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, w szczególności, gdy teren ma takie właściwości, że łatwo wyznaczyć go na mapie ewidencyjnej. NSA przytoczył także kazus, dotyczący sytuacji, gdy część działki objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a część nie – wówczas możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu tylko dla części działki ewidencyjnej. Co więcej, NSA stwierdził, że wydzielanie działek tylko po to, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu byłoby nadmiernym formalizmem nakładanym na wnioskodawcę.
Znaczenie stanowiska judykatury:
Orzeczenie NSA poruszyło istotną z praktycznego punktu widzenia kwestię dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy terenu wyłącznie dla części działki ewidencyjnej, na której ma być umiejscowiona inwestycja. Interpretacja przepisów dokonana przez NSA przychyliła się do stanowiska skarżącej spółki. Wykładnia przepisów, zgodnie z którą możliwe jest wydawanie decyzji o warunkach zabudowy tylko dla terenu obejmującego część działki ewidencyjnej przy założeniu braku wymogu zmiany przeznaczenia tego obszaru na grunty nierolnicze i nieleśne zasługuje na pełną aprobatę, gdyż dokonanie odmiennej interpretacji przepisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 23 marca 2003r. byłoby równoznaczna z ograniczeniem uprawnień właścicielskich, które w myśl art. 64 Konstytucji podlegają ochronie prawnej.

References: art. 61
 art. 61
 art. 61
 art. 52
 art. 61
 art. 64