Source: https://interpretacje-podatkowe.org/udzial/iptpb2-4511-664-15-4-kr
Timestamp: 2017-10-23 11:42:51+00:00

Document:
IPTPB2/4511-664/15-4/KR | Interpretacja indywidualna
Zwolnienie z opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości
IPTPB2/4511-664/15-4/KRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w związku z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2015 r. (data wpływu 26 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 grudnia 2015 r. (data wpływu 29 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 26 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 16 grudnia 2015 r., Nr IPTPB2/4511-664/15-2/KR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie wysłano w dniu 17 grudnia 2015 r. (skutecznie doręczono dnia 21 grudnia 2015 r.), zaś w dniu 29 grudnia 2015 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 28 grudnia 2015 r.).
W 1980 r. mąż Wnioskodawczyni nabył poprzez darowiznę nieruchomość składającą się z trzech działek o numerach: 410/43, 411/43, 412/43. Nieruchomości zostały nabyte do majątku odrębnego męża. Związek małżeński Wnioskodawczyni zawarła w 2011 r. W 2010 r. mąż Wnioskodawczyni darował połowę udziału w nieruchomościach córce. W dniu 24 listopada 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła z mężem - umowę o rozszerzenie wspólności ustawowej i w wyniku tej umowy stała się Ona współwłaścicielem także nieruchomości. Od tej daty współwłaścicielami nieruchomości, po 1/2 była Wnioskodawczyni wraz z mężem i córka męża Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem. W 2015 r. współwłaściciele nieruchomości zawarli ugodę, w wyniku której Wnioskodawczyni z mężem otrzymała nieruchomość stanowiącą działkę nr 410/43 i nieruchomość stanowiącą działkę nr 411/43 zabudowaną budynkiem mieszkalnym ze spłatą na rzecz innych współwłaścicieli kwoty 150 000 zł, a druga strona ugody otrzymała działkę nr 412/43. Orzeczenie Sądu Rejonowego o ugodzie, uprawomocniło się w dniu 20 lutego 2015 r. Aby wywiązać się z ugody, Wnioskodawczyni zaciągnęła w dniu 1 grudnia 2014 r. pożyczkę w kwocie 100 241,03 zł. Z tych pieniędzy Wnioskodawczyni wraz z mężem zapłaciła pierwszą ratę spłaty (80 000 zł). Aby zapłacić drugą ratę spłaty, musieli Oni sprzedać działkę nr 410/43. Sprzedaży dokonali w dniu 8 czerwca 2015 r. za kwotę 65 000 zł.
Wobec powyższego przychody uzyskane ze zbycia udziału we współwłasności działki nr 410/43, w kwocie 32 500 zł zostały przez Wnioskodawczynię wydane na nabycie udziału w budynku mieszkalnym położonym na działce nr 411/43 oraz na spłatę pożyczki w okresie 2 lat, z której to pożyczki, kwotę 40 000 zł zapłaciła za objecie udziału w budynku mieszkalnym położonym na działce nr 411/43.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że ugoda została zawarta w 2015 r. Wartość majątku przyznanego Wnioskodawczyni przez Sąd mieści się w udziale jaki miała Ona przed zniesieniem współwłasności. Sprzedaż udziału w działce nr 410/43 nie nastąpiła w wyniku działalności gospodarczej. Pożyczka została zaciągnięta w Banku ...S.A. z siedzibą w ...... Przychody uzyskane ze sprzedaży udziału w działce nr 410/43 zostały częściowo wydatkowane na zapłatę drugiej raty spłaty wynikającej z ugody, a w pozostałej części zostaną wydane do końca 2017 r. na spłatę pożyczki wraz z odsetkami, którą Wnioskodawczyni zaciągnęła na dokonanie zapłaty pierwszej raty spłaty wynikającej z ugody. Kwota 40 000 zł wymieniona w opisie stanu faktycznego to wartość udziału Wnioskodawczyni w spłacie (1/2 z pierwszej raty - 80 000 zł).
Czy wydatkowanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziału w nieruchomości (działki nr 410/43) na:
spłatę (w okresie 2 lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości) pożyczki wraz z odsetkami, zaciągniętej przed zbyciem tej nieruchomości i przeznaczonej na zapłatę pierwszej raty spłaty wykonanej w celu nabycia udziału w budynku mieszkalnym,
zapłatę drugiej raty spłaty wynikającej z ugody wykonanej w celu nabycia udziału w budynku mieszkalnym,
powoduje, że przychód uzyskany ze zbycia udziału w nieruchomości jest zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, w Jej przypadku jest zwolniony z podatku.
Wnioskodawczyni uważa, że na skutek zniesienia współwłasności budynku mieszkalnego położonego na działce nr 411/43 uzyskała większy niż dotychczas udział w tym budynku. Warunkiem objęcia tego zwiększonego udziału było dokonanie przez Nią spłaty w kwocie 75 000 zł. Na wykonanie tej spłaty Wnioskodawczyni przeznaczyła pieniądze pochodzące ze zbycia udziału w działce 410/43, uzyskała Ona kwotę 32 500 zł, a także kwotę 40 000 zł pochodzącą z pożyczki zaciągniętej przez Nią, którą spłaca w 2015 r. i będzie spłacała w następnych latach. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni uważa, że spełniła przesłanki opisane w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniające Ją do zwolnienia z podatku dochodowego całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziału w działce nr 410/43.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W rozpatrywanej sprawie niezbędne jest zatem ustalenie momentu nabycia udziału w nieruchomości – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Z analizy przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 1980 r. mąż Wnioskodawczyni nabył poprzez darowiznę nieruchomość składającą się z trzech działek o numerach: 410/43, 411/43, 412/43. Nieruchomości zostały nabyte do majątku odrębnego męża. Związek małżeński Wnioskodawczyni zawarła w 2011 r. W 2010 r. mąż Wnioskodawczyni darował połowę udziału w nieruchomościach córce. W dniu 24 listopada 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła z mężem umowę o rozszerzenie wspólności ustawowej i w wyniku której Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem nieruchomości. Od tej daty współwłaścicielami nieruchomości, po 1/2 była Wnioskodawczyni wraz z mężem i córka męża Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem. W 2015 r. współwłaściciele nieruchomości zawarli ugodę, w wyniku której Wnioskodawczyni z mężem otrzymała nieruchomość stanowiącą działkę nr 410/43 i nieruchomość stanowiącą działkę nr 411/43 zabudowaną budynkiem mieszkalnym ze spłatą na rzecz innych współwłaścicieli kwoty 150 000 zł, a druga strona ugody otrzymała działkę nr 412/43. Orzeczenie Sądu Rejonowego o ugodzie, uprawomocniło się w dniu 20 lutego 2015 r. Aby wywiązać się z ugody, Wnioskodawczyni zaciągnęła w dniu 1 grudnia 2014 r. pożyczkę w kwocie 100 241,03 zł. Z tych pieniędzy Wnioskodawczyni wraz z mężem zapłaciła pierwszą ratę spłaty (80 000 zł). Aby zapłacić drugą, ratę spłaty, musieli Oni sprzedać działkę nr 410/43. Sprzedaży dokonali w dniu 8 czerwca 2015 r. za kwotę 65 000 zł. Przychody uzyskane ze sprzedaży udziału we współwłasności działki nr 410/43, w kwocie 32 500 zł zostały przez Wnioskodawczynię częściowo wydatkowane na zapłatę drugiej raty spłaty wynikającej z ugody, a w pozostałej części zostaną wydane do końca 2017 r. na spłatę pożyczki wraz z odsetkami, którą Wnioskodawczyni zaciągnęła na dokonanie zapłaty pierwszej raty spłaty wynikającej z ugody.
Należy wyjaśnić, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 2082). Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Należy również podkreślić, że w myśl art. 29 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim odpowiedzialność, o której mowa w art. 26 – stanowiąca zasadę odpowiedzialności podatnika za wynikające ze zobowiązań podatkowych podatki całym jego majątkiem – obejmuje majątek odrębny podatnika oraz majątek wspólny podatnika i jego małżonka. Należy zatem rozróżnić przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową w rozumieniu art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, które należą do majątku osobistego podatnika, który odpowiada nimi za wynikające ze zobowiązań podatkowych podatki na zasadzie art. 26 Ordynacji podatkowej oraz przedmioty majątkowe wchodzące w skład majątku wspólnego (dorobkowego) podatnika i jego małżonka, którymi wraz z podatnikiem odpowiada małżonek podatnika. Należy podkreślić, że współmałżonek podatnika nie jest podatnikiem, a jedynie odpowiada majątkiem wspólnym za wynikające ze zobowiązań podatkowych podatki. Jego odpowiedzialność wynika z długu małżonka – podatnika i ograniczona jest do odpowiedzialności z majątku wspólnego. W znaczeniu materialnym wymieniony przepis art. 29 § 1 Ordynacji podatkowej nie tworzy statusu małżonka jako podatnika, lecz jedynie wyznacza zakres jego odpowiedzialności, ograniczając go do majątku wspólnego małżonków, co ma wyraźne przełożenie na przedmiot egzekucji administracyjnej, która w przypadku istnienia pomiędzy podatnikiem i jego małżonkiem wspólności majątkowej, poza majątkiem odrębnym podatnika, może być skierowana wyłącznie do przedmiotów majątkowych objętych tą wspólnością. W konsekwencji, w przypadku rozszerzenia wspólności majątkowej na przedmiot majątkowy, który uprzednio znajdował się w majątku osobistym podatnika lub jego małżonka, a w wyniku umowy majątkowej małżeńskiej wszedł w skład majątku dorobkowego, odpowiedzialność majątkiem wspólnym obejmie ten przedmiot, lecz dopiero od momentu, kiedy wszedł on do majątku wspólnego. Według tego też momentu należy dokonywać oceny prawnej tego zdarzenia. Innymi słowy, datą nabycia nieruchomości lub praw dla małżonka, który nie miał do nich prawa własności, gdyż znajdowały się one w majątku odrębnym współmałżonka, będzie data zawarcia umowy rozszerzającej wspólność ustawową.
Powyższe stanowisko zostało wyrażone w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 czerwca 2012 r., sygn. akt I SA/Po 456/12.
Zatem, w niniejszej sprawie Wnioskodawczyni nabyła prawo do przedmiotowej nieruchomości składającej się z trzech działek o nr 410/43, 411/43, 412/43 w dniu 24 listopada 2011 r., tj. w dniu zawarcia z małżonkiem umowy rozszerzającej ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Z tą datą uzyskała prawo własności do udziału w przedmiotowej nieruchomości.
Zauważyć należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu cywilnego, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W myśl art. 196 § 1 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 powyższej ustawy.
Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.
Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, podział nieruchomości nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.
Przenosząc powyższe ustalenia na grunt rozpatrywanej sprawy, mając na względzie przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że skoro w wyniku zniesienia współwłasności dokonanego w 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem otrzymała na wyłączną własność nieruchomość stanowiącą działkę nr 410/43 i nieruchomość stanowiącą działkę nr 411/43 zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz została wraz z małżonkiem zobowiązana do dokonania spłaty na rzecz innych współwłaścicieli, to tym samym majątek, jaki przypadł Wnioskodawczyni w wyniku zawarcia tej ugody przekroczył udział, jaki przysługiwał Jej we współwłasności przed zniesieniem współwłasności.
W świetle powyższych okoliczności należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nabyła udziały w przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę nr 410/43, sprzedaną w 2015 r., w różnym czasie i w różny sposób:
w 2011 r. – w drodze umowy rozszerzającej ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej,
w 2015 r. – na podstawie ugody dotyczącej zniesienia współwłasności.
Z uwagi zatem na fakt, że nabycie udziałów w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2011 r. oraz 2015 r., a jej zbycie miało miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.
Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego w 2015 r. w drodze ugody dotyczącej zniesienia współwłasności, które miało formę odpłatną zastosować należy art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Przepis ten stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej odpłatnie ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią, m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.
Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości – w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2015 r. w drodze ugody dotyczącej zniesienia współwłasności, kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana (faktycznie przez Wnioskodawczynię zapłacona) kwota spłaty w części przypadającej na Wnioskodawczynię na rzecz pozostałych współwłaścicieli, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odnośnie natomiast określenia w jakiej wysokości ww. wydatki, tj. kwota spłaty w części przypadającej na Wnioskodawczynię, którą zgodnie z ugodą dotyczącej zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni zapłaciła pozostałym współwłaścicielom, będą stanowiły koszty nabycia przedmiotowego udziału w nieruchomości, należy zauważyć, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w części nabytej w 2015 r. w drodze ugody dotyczącej zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni może pomniejszyć o kwotę spłaty w części przypadającej na Wnioskodawczynię w wysokości odpowiadającej stosunkowi wartości udziału w nieruchomości nabytym w zniesieniu współwłasności do całości majątku nabytego w przedmiotowym zniesieniu współwłasności. Nie można bowiem całości tych wydatków zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, z uwagi na fakt, że przedmiotem sprzedaży była tylko część majątku (udział w nieruchomości stanowiącej działkę nr 410/43), jaki Wnioskodawczyni otrzymała w wyniku ugody dotyczącej zniesienia współwłasności.
Zatem, dochodem ze sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości stanowiącym podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym będzie więc cena określona w umowie sprzedaży przypadająca proporcjonalnie na udział nabyty w 2011 r. i 2015 r., pod warunkiem że będzie odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu.
Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne, w związku z tym, tylko realizacja powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.
Tym samym, spłata na rzecz pozostałych współwłaścicieli nie może zostać zakwalifikowana jako wydatek przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Spłata ta stanowi bowiem koszt nabycia udziału w sprzedanej nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c).
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącej działkę nr 410/43. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Wydatkowanie środków ma służyć także własnym celom mieszkaniowym podatnika.
Stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika.
Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.
Wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)–c) na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe, jednakże pod pewnym warunkiem. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaciągnięty przez podatnika na jego własne cele mieszkaniowe – cele określone w pkt 1 ww. ustawy. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Podatnikiem jest osoba, u której powstaje obowiązek podatkowy, a więc osoba, która dokonuje odpłatnego zbycia nieruchomości. Innymi słowy tylko jeżeli podatnik zaciągnął kredyt na cele wskazane w ustawie i ten sam podatnik spłaca taki kredyt środkami ze sprzedaży nieruchomości, to spłata takiego kredytu jest wydatkowaniem o jakim mowa w rzeczonym przepisie. Celem powyższej regulacji nie było zwolnienie z opodatkowania środków odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości a wydatkowanych na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętych przez inne osoby niż te, które uzyskują ze sprzedaży przychód i ze zwolnienia chcą skorzystać, bez względu na to kim są te osoby dla podatnika.
W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu budynku lub lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie wydatków na spłatę kredytu lub nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.
Mając na uwadze zacytowane powyżej przepisy oraz przedstawiony w niniejszej sprawie stan faktyczny stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z dokonanej w 2015 r. sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącej działkę nr 410/43 odpowiadający udziałowi nabytemu w 2011 r. w drodze umowy rozszerzającej ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej oraz w 2015 r. na podstawie ugody dotyczącej zniesienia współwłasności, będzie podlegał stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym w myśl art. 19 ww. ustawy. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, obejmującymi wydatki związane z nabyciem nieruchomości. Przychód z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w części nabytej w 2015 r. w drodze ugody dotyczącej zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni może pomniejszyć o faktycznie zapłaconą kwotę spłaty w części przypadającej na Wnioskodawczynię w wysokości odpowiadającej stosunkowi wartości udziału w nieruchomości nabytym w zniesieniu współwłasności do całości majątku nabytego w przedmiotowym zniesieniu współwłasności. Spłata w części przypadającej na Wnioskodawczynię na rzecz pozostałych współwłaścicieli nie może być podstawą do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata ta stanowi koszt nabycia udziału w sprzedanej nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.
Wnioskodawczyni może jednak skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości na spłatę pożyczki wraz z odsetkami zaciągniętej przed zbyciem udziału w nieruchomości i przeznaczonej na zapłatę pierwszej raty wynikającej z ugody dotyczącej zniesienia współwłasności wykonanej w celu nabycia udziału w budynku mieszkalnym, i ile faktycznie Wnioskodawczyni w tym budynku mieszkalnym realizuje własne cele mieszkaniowe. Jednakże zwolniony od podatku będzie dochód w części odpowiadającej wydatkowanemu przychodowi z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na cele mieszkaniowe, tj. spłatę pożyczki w części przypadającej na spłatę nabytego udziału w zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę 411/43.
Przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącej działkę nr 410/43 wydatkowany na spłatę pożyczki wraz z odsetkami zaciągniętej przed zbyciem udziału w przedmiotowej nieruchomości i przeznaczonej na zapłatę pierwszej raty spłaty wynikającej z ugody dotyczącej zniesienia współwłasności w części spłaty przeznaczonej na nabycie udziału we współwłasności działki nr 410/43 nie będzie korzystał ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2.
Odnosząc się natomiast do możliwości zwolnienia od podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości (działki nr 410/43) w części przychodu wydatkowanego na spłatę drugiej raty wynikającej z ugody wykonanej w celu nabycia działki nr 411/43 zabudowanej budynkiem mieszkalnym, należy zauważyć, że uzyskanie przez Wnioskodawczynię przychodu ze sprzedaży działki nr 410/43 nastąpiło w dniu 8 czerwca 2015 r., natomiast wyrok Sądu w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości uprawomocnił się w dniu 20 lutego 2015 r. Zatem, uzyskanie przychodu ze sprzedaży działki nr 410/43 nastąpiło po nabyciu prawa własności działki nr 411/43 na podstawie wyroku Sądu, w związku z czym nie została spełniona przesłanka wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na późniejsze nabycie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, dochód Wnioskodawczyni ze sprzedaży udziału w nieruchomości (działce nr 410/43) w części przeznaczonej na zapłatę drugiej raty spłaty wynikającej z wyroku Sądu w części dotyczącej nabycia działki nr 411/43, nie korzysta ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ww. przepisach.
IPPB1/4511-1445/15-2/AM | Interpretacja indywidualna
ITPP2/4512-1132/15/AGW | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Udział > IPTPB2/4511-664/15-4/KR

References: art. 14
 art. 16
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 FSK 
 art. 10
 art. 31
 art. 29
 art. 26
 art. 31
 art. 26
 art. 29
 art. 195
 art. 196
 art. 196
 art. 210
 art. 211
 art. 212
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21