Source: https://www.koelner-fachanwaelte.de/blog/mietrecht/kann-vom-vermieter-ein-schriftlicher-mietvertrag-mit-den-richtigen-namen-eingefordert-werden.html
Timestamp: 2018-05-25 16:16:46+00:00

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Kann vom Mieter ein schriftlicher Mietvertrag mit den richtigen Namen eingefordert werden
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Übergabeprotokoll und Abnahmeprotokoll bei Mietverträgen für Wohnungen und Gewerberäumen
Gerhard Ostfalk | Montag, 23 April 2018
Kann vom Mieter ein schriftlicher Mietvertrag mit den richtigen Namen eingefordert werden - 4.8 out of 5 based on 5 votes
(C) Ostfalk | Mietvertrag: Gibt es einen Anspruch auf Herstellung eines neuen Mietvetrages, wenn sich eine Vertragspartei geändert hat ?
Nachgefragt | Von der Redaktion der Zeitungsbeilagen "m²" in Köln und "Immobilienwelten" in Berlin erhielt ich die folgende Leserfrage: Besteht ein Anspruch des Vermieters auf Neuformulierung des schriftlichen Mietvertrages, wenn sich eine Vertragspartei geändert hat.
Die erste Leserfrage lautete:
Der Leser hatte gefragt: Gemäß § 535 BGB hat ein Mietvertrag die Namen von Vermieter und Mieter auszuweisen. Wenn der Eigentümer durch Verkauf der Wohnung und der Mieter durch Wohnungstausch gewechselt haben, treten hier Veränderungen auf. Im konkreten Fall weigert sich der Mieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen und beruft sich auf einen Mietvertrag von 1957, in dem die Namen beider Vertragsseiten nicht mehr aktuell sind. Kann der Vermieter vom Mieter einen schriftlichen Mietvertrag mit den richtigen Namen einfordern?
Die Ansicht ist nicht richtig. § 535 BGB definiert nur die Pflichten, die sich aus einem Mietvertrag ergeben, sagt aber nichts darüber aus, das der Mietvertrag schriftlich abzuschließen oder anzupassen ist. Grundsätzlich ist es daher denkbar, dass sich der Vermieter nach § 566 BGB mit einem neuen Eigentümer ändert oder ein Berechtigter auf der Mieterseite nach § 563 BGB in den Vertrag eintritt, ohne dass ein vorhandener schriftlicher Vertrag angepasst werden muss. Auch wenn ein „Wohnungstausch“ ohne schriftliche Regelung vereinbart wurde, ist dies ohne schriftliche Änderung des Ursprungsvertrages möglich.
Ein Zeitungsleser hatte die folgende Nachfrage:
Sehr geehrter Herr Ostfalk !
Ihre o.e. Ausführungen sind bei mir wegen ihrer inhaltlichen Mißverständlichkeiten auf einiges erstauntes Stirnrunzeln gestoßen: zwar ist Ihrer Auffassung, dass der Vermieter in dem geschilderten Fall keinen Anspruch auf den Neuabschluss eines Mietvertrages hat, doch folgt hieraus keineswegs, dass er auch keinen Anspruch auf eine klarstellende Neubenennung der nunmehr am Mietvertrag beteiligten Personen, also eine Neuausfertigung des alten Mietvertrages hätte.
Mit freundlichen Grüßen, Professor F.,
Sehr geehrter Herr Professor F.,
vielen Dank für Ihr Interesse an meinen kleinen Zeitungsbeiträgen. Allerdings verwundert mich, dass Ihnen als ausgewiesenen Juristen eine Rechtsmeinung Stirnrunzeln verursachen kann. Aber das kann natürlich auch dem Umstand geschuldet sein, dass ich vom Verlag pro Frage nur 500 Zeichen zur Verfügung gestellt bekommen und mich daher äußerst kurz fassen muss.
Ich habe mir aber die Frage und die von mir erteilte Antwort im Hinblick auf Ihr Stirnrunzeln noch einmal angeschaut. Die Frage zielte darauf ab, ob ein Vermieter von einem Mieter verlangen kann, dass ein (neuer) schriftlicher Mietvertrag mit den richtigen Namen ausgestellt wird. Dabei hat der Fragesteller offenbar die irrige Vorstellung, dass ein (schriftlicher) Mietvertrag gem. § 535 BGB die Namen von Vermieter und Mieter auszuweisen hat.
Einen solchen Anspruch habe ich verneint. Das liegt nach meiner Auffassung daran, dass es keinen Anspruch auf eine bestimmte Schriftform für den Mietvertrag gibt. Der Vertrag lebt nach einem Parteiwechsel mit den Parteien fort die nach der Rechtslage Parteien des Mietvertrages sind.
Wenn sich die Vertragsparteien durch gesetzliche Regelungen (§§ 566, 563 BGB) ändern, ergibt sich diese Rechtsfolge aus dem Gesetz. Eine das Gesetz nachvollziehende Verschriftlichung ist dafür weder erforderlich, noch kann ich hierzu einen Anspruch finden. Denn das Gesetz sagt nicht, dass diese Rechtsfolge schriftlich nachgehalten werden muss.
Wenn die Vertragsparteien durch konkludentes Verhalten oder aufgrund mündlicher Abrede ausgetauscht oder geändert werden, müssen die Parteien entweder im Rahmen dieser Austauschvereinbarung eine schriftliche Regelung vereinbaren, oder es kann nur davon ausgegangen werden, dass ihnen die nichtschriftliche Form der Vertragsänderung genügt.
Ansonsten ist für mich nicht erkennbar, woraus sich ein Anspruch auf Ausfertigung eines schriftlichen Mietvertrages ergeben soll.
Etwas anderes kann möglicherweise dann gelten, wenn sich die Parteien nicht einig sind über die ausgetauschte Vertragspartei. Wenn z.B. Unklarheiten darüber bestehen, wer gesetzlicher Erbe ist, oder ob im Rahmen des § 566 BGB der neue Grundstückseigentümer z.B. deshalb nicht Vermieter wird, weil schon der alte Grundstückseigentümer nicht Vermieter war (Vermieter kann nicht nur der Grundstückseigentümer sein) und deshalb der Wortlaut des Gesetzes keine Anwendung findet. In diesen und ähnlichen Fällen kann es natürlich Feststellungsansprüche einer Vertragspartei geben. Aber selbst bei einem gerichtlichen Feststellungsurteil oder einem konkreten Leistungsurteil gegenüber einer neuen Vertragspartei wird das Gericht einem Anspruch auf die Ausstellung eines neuen oder klarstellenden Vertrages nicht nachkommen.
Im Hinblick auf § 566 BGB kann es auch höchst problematisch sein, ob und in welchem Umfang alle Vertragsklauseln auf den neuen Eigentümer übergehen. So wird z.B. im Urteil des BGH vom 12.10.2016 – XII ZR 9/15- deutlich, dass nicht ohne Weiteres alle Vertragsbestandteile auf den neuen Eigentümer übergehen.
Wenn Sie als Jurist eine andere Idee zu diesem Problem haben, freue ich mich über einen Hinweis.
Hierauf erhielt ich die weitere Stellungnahme:
Da ein Mietvertrag mündlich geschlossen werden kann, trifft Ihre von mir bestirnrunzelte Rechtsauffassung in der Tat zu, erweist sich in dem fraglichen Fall, in dem die ursprünglichen Vertragsparteien wohl aus Beweisgründen Schriftlichkeit gewählt hatten, vertragspraktisch insoweit als problematisch, weil jetzt (und auch in Zukunf)t nicht mehr festgestellt werden kann, zwischen welchen Personen denn nun die mietvertraglichen Pflichten (fort)bestehen. Aufgrund dessen bin ich - im Gegensatz zu Ihnen - der Auffassung, dass seitens des Vermieters ein Rechtsanspruch auf klarstellende Neubenennung der jetzt am Mietvertrag beteiligten Personen besteht.
114 mal Gelesen Letzte Änderung am Montag, 23 April 2018	Hinterlassen Sie einen Kommentar
Der Vermieter spricht eine Kündigung aus, z.B. nach § 573 Abs. 1 u. 2 Nr.2 BGB oder wegen eines anderen Kündigungsgrundes, aber der Mieter zieht nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus. Der BGH spricht dem Vermieter Ersatz in Höhe der Marktmiete zu. (BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16)
Für den Fall der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam bleibt, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Für den Fall der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB ist dies obergerichtlich noch nicht entschieden.
Auf einer Anwaltsfortbildung hörte ich kürzlich einen Satz wie „Verwalterkosten sind keine Betriebskosten, aber sie sind Betriebskosten bei der gewerblichen Miete“.
Irgendwie scheint bereits auf den ersten Blick bei dieser Aussage etwas nicht zustimmen. Denn entweder fällt etwas unter den Begriff der Betriebskosten, oder es fällt nicht darunter.
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wirksame Kündigung des ausgezogenen Ehegatten - Anmerkung zu OLG Frankfurt vom 20.03.2013
Eine herbe Folge kann die Kündigung eines Ehegatten haben, der nach dem Auszug aus der von ihm alleine angemieteten Wohnung die Kündigung des Mietvertrages ausspricht, obwohl der Expartner in dieser Wohnung alleine zurückbleibt.
Die Verblüffung einiger Mandanten ist oft gross, wenn sie noch Jahre, nachdem sie sich von einem Lebenspartner getrennt haben und aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen sind, noch haftbar gemacht werden für Ansprüche des Vermieters aus dem als längst beendet geglaubten Mietverhältnis.
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 § 535
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