Source: http://www.juramagazin.de/beurkundung-wohnhaus.html
Timestamp: 2019-01-19 12:49:24+00:00

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Hat ein Vertragspartner eines nach § 313 BGB die notarielle Beurkundung erfordernden, jedoch nur privatschriftlich abgeschlossenen Vertrages dem andern Vertragspartner bei Vertragsabschluss schuldhaft einen Umstand verschwiegen, bei dessen Kenntnis der andere erfolgreich auf einer solchen Beurkundung des Vertrags bestanden hätte, so kann der Behandlung des Vertrags als formnichtig der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung jedenfalls dann entgegenstehen, wenn der erste Vertragspartner längere Zeit hingenommen hat, dass der andere in Erwartung der Durchführung des Vertrags erhebliche Aufwendungen an persönlicher Arbeit, Zeit und Geld auf sich genommen hat. Urteil vom 9. 10. 1970 - V ZR 191/67 (Karlsruhe) NJW 70, 2210 = MDR 71, 37 = BB 71, 325
Die ursprüngliche Kläger zu 2 - Ehefrau des Klägers zu 1 und Schwester der Beklagte zu 2 - ist während des RevVerfahrens verstorben und vom Kläger zu 1 sowie den Kläger zu 2 a-d - ihren und des Klägers zu 1 Kindern - beerbt worden. Sie wird im folgenden noch als Kläger zu 2 bezeichnet. Das Land B. bestellte der Gemeinde I. durch Vertrag vom 13. 10. 1953 ein Erbbaurecht u. a. an dem 500 qm großen Grundstück B.-Weg, zur Weitergabe an Bauwillige. Durch Vertrag vom 22. 3. 1955 übertrug die Gemeinde I. das Erbbaurecht zu je einem halben Anteil auf die Beklagte
Diese traten in den zwischen dem Land und der Gemeinde abgeschlossenen Erbbauvertrag ein. Das Grundstück war danach innerhalb eines Jahres zu bebauen. - Der Vertrag wurde am 10. 5. 1955 im Grundbuch vollzogen.
Die Parteien, die die gemeinsame Errichtung eines Wohnhauses vereinbart hatten, trafen am 15. 9. 1955 eine schriftliche Vereinbarung: Hinsichtlich der Kostentragung der Bebauung.
Bei der Durchführung des im Juni 1955 begonnenen Bauvorhabens verrichteten die Parteien - teils unter Mitwirkung von Verwandten - die Maurer-, Dachdecker-, Gipser- und Fliesenlegerarbeiten selbst. Der Kläger zu 1 - Maurerpolier - führte die Bauaufsicht. Für Fremdarbeiten zahlten die Parteien - bis 1961 - 33 866 DM. Davon wurden aufgebracht 21 000 DM durch langfristige Darlehen, etwa 4 000 DM durch Barmittel der Kläger, 3800 DM durch Barmittel der Beklagte; der Rest wurde teils aus laufenden Einkünften der Parteien, teils aus Mieteinnahmen - nach Fertigstellung des Hauses wurde die Wohnung im 2. Obergeschoß vermietet - bestritten. Die Parteien bezogen das dreistöckige Haus im Herbst 1956.
Die Kläger verlangen von den Beklagten Einräumung der Hälfte des Erbbaurechts, hilfsweise Zahlung von 55 000 DM nebst Zinsen. Sie stützen sich auf entsprechende mit den Bekl, mündlich getroffene Vereinbarungen, die dann in der schriftlichen Erklärung vom 15. 9. 1955 ihren Niederschlag gefunden hätten. Die Beklagte hätten ihnen damals verschwiegen, dass das Erbbaurecht schon auf ihren Namen im Grundbuch eingetragen gewesen sei, und hätten gesagt, die Kläger,- damals noch nicht in I. ansässig - dürften nach außen nicht als (künftige) Erbbauberechtigte in Erscheinung treten, damit die Gemeinde bei der Bauplatzzuteilung keine Schwierigkeiten mache. Hätten die Bekl so tragen die Kläger weiter vor, damals geoffenbart, dass ihnen das Erbbaurecht schon übertragen worden war, so hätten sie, die Kläger, sich nicht mit einer schriftlichen Vereinbarung begnügt, sondern eine sofortige anteilige Übertragung des Erbbaurechts verlangt.
Das Landgericht hat die Beklagte verurteilt, an jeden der Kläger Vj Anteil, insgesamt - somit die Hälfte des Erbbaurechtes, zu übertragen und in die (entsprechende) Eintragung ins Erbbaugrundbuch einzuwilligen. Das Oberlandesgericht hat die Ber. der Beklagte mit Änderungen im Urteilstenor zurückgewiesen. Auch die Rev. der Beklagte hatte - von Änderungen im Urteilstenor abgesehen - keinen Erfolg.
Aus den Gründen: I. 1. Das Berufungsgericht hat die schriftliche Erklärung der Parteien vom 15. 9. 1955 als Zusammenfassung der vorher mündlich getroffenen Vereinbarungen gewürdigt und sie dahin ausgelegt, dass die Beklagte sich verpflichtet hätten, den Kläger das Erbbaurecht an dem Grundstück zu je 1/4 zu verschaffen. Der zweite Satz der Erklärung, nach dem jeder Teil die gleichen Rechte habe, beziehe sich auf den - im vorangehenden Satz erwähnten - Hausbau auf dem Grundstück B- Weg, Der Satz sei so zu verstehen, dass die Kläger nach Übernahme der Hälfte aller Aufwendungen und nach Fertigstellung des Hauses die gleichen dinglichen Rechte an dem Bauwerk hätten eingeräumt erhalten sollen, wie die Beklagte sie hätten.
Bei dieser Auslegung stützt das Berufungsgericht sich insbesondere auf die bei Vertragsschluss gegebene wirtschaftliche Situation der Parteien, die auf deren Vertragswillen nicht ohne Einfluss geblieben sein könne: Die Beklagte hätten nach der in ihrem Vertrag mit der Gemeinde I. enthaltenen Auflage innerhalb eines Jahres bauen müssen, hätten dies aber - bei Berücksichtigung der Größe des Hauses - bei nur 4000 DM Eigenkapital nicht gekonnt. Ohne die Hilfe eines Fachmannes wie des Klägers zu 1 wären viel höhere Architektenkosten angefallen, und für den Rohbau hätte eine Baufirma zugezogen werden müssen, die nur den Wert der geleisteten Arbeitsstunden gutgeschrieben hätte. Die Beklagte hätten ihre Behauptung, dass sie auch anderweitig das zum Bauen erforderliche Geld hätten bekommen können, nicht belegt.
Das Berufungsgericht sieht auf Seiten der Kläger, denen die Verhältnisse der Beklagte bekannt gewesen seien, keinen Grund, „sich mit weniger als der Hälfte des zu schaffenden Bauwerks zu begnügen; es hält für ganz unwahrscheinlich, dass die Kläger sich für das Versprechen lediglich eines - auf ihre Lebenszeit begrenzten - Wohnrechts am 1. Obergeschoß bereit erklärt haben könnten, die Hauptlasten der Bauarbeiten zu übernehmen und die Hälfte des Kapitals aufzubringen.
2. Gegen diese Ausführungen wendet die Rev. sich ohne Erfolg.
Die Auslegung eines Individualvertrags wie des hier vorliegenden ist in erster Linie Sache des Tatrichters. Das RevG er. kann die Auslegung nur auf Verstöße gegen Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze und gerügte Verfahrensverstöße überprüfen. Einer solchen Nachprüfung hält die Auslegung des Vertrags durch das Berufungsgericht stand.
Ohne Rechtsverstoß konnte das Berufungsgericht unter Berücksichtigung des Wortsinns, des Zusammenhangs der Erklärung und der gesamten Begleitumstände zu der Überzeugung gelangen, die in Satz 1 der schriftlichen Erklärung vereinbarte Gleichheit der Rechte der Parteien bedeute gleiche dingliche Rechte an dem Bauwerk, das durch den im vorangehenden Satz erwähnten Hausbau entstehen sollte. Auch darin liegt kein Rechts- verstoß, dass das Berufungsgericht unter gleichen dinglichen Rechten hier gleiche Anteile an dem den Beklagten übertragenen Erbbaurecht verstanden und in der Erklärung einen hinlänglichen Ausdruck eines entsprechenden Willens der Vertragspartner gefunden hat.
Dass das Berufungsgericht meint, allein die von ihm vertretene Vertragsauslegung entspreche der wirtschaftlichen Situation der Parteien zur Zeit des Vertragsschlusses, bedeutet nicht, dass es andere Möglichkeiten eines wirtschaftlichen Ausgleichs für die finanziellen und persönlichen Aufwendungen der Kläger beim Hausbau übersehen hätte. Wie die an diesen Satz sich anschließenden Ausführungen zeigen, kam es für das Berufungsgericht nicht auf die wirtschaftliche Situation als solche an, sondern darauf, inwieweit sie unter Berücksichtigung des Blickwinkels der Parteien einen Rückschluss auf den Parteiwillen zuließ. Ein Denkverstoß tritt auch in diesen Ausführungen des angef. Urteil nicht zutage.
Auch die Würdigung der Aussage des Zeugen Sch. durch das Berufungsgericht lässt keine Rechtsverletzung erkennen. Das Berufungsgericht sieht auf Grund dieser Aussage als erwiesen an, die Beklagte hätten dem Zeugen gegenüber im Herbst 1963 sinngemäß erklärt, sie würden, wenn die gemeinsamen Schulden für das Haus bezahlt seien, die Sache in Ordnung bringen wie am 15. 9. 1955 zugesagt. Wenn das Berufungsgericht daraus nach Sachlage den Schluss zieht, die Beklagte seien sich über ihre am 15. 9. 1965 übernommene Verpflichtung zur Überlassung der Hälfte des Erbbaurechts im klaren gewesen, so ergibt sich daraus kein Anhaltspunkt für die Annahme, es habe der Aussage Sch. eine dahingehende ausdrückliche Erklärung der Beklagte entnommen.
II. Während das Landgericht den Vertrag der Parteien als Gründung einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft in Form einer Innengesellschaft gewertet hat, wobei für die Parteien gleiche Anteile am Erbbaurecht hätten begründet werden sollen, läßt das Berufungsgericht offen, ob es sich um einen Gesellschaftsvertrag oder - um einen gemischten Vertrag gehandelt habe, auf Grund dessen die Beklagte den Kläger für deren Mitwirkung beim Hausbau eine Anteilshälfte am Erbbaurecht zugesagt hätten. Jedenfalls habe der Vertrag nach § 11 Abs. 1 (gemeint ist ersichtlich Abs. 2) ErbbauVO i. Verb. m. § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurft.
In diesen Ausführungen tritt kein Rechtsirrtum zutage. Für die Auff., es habe sich um einen nicht dem Formerfordernis des § 313 BGB unterliegenden Geschäftsbesorgungsvertrag (dann gesetzliche Herausgabepflicht nach § 667 BGB) gehandelt oder die Beklagte hätten das Grundstück für Rechnung einer durch die Parteien vereinbarten bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft beschaffen sollen (vgl. zu diesen Fragen zusammenfassend Urteil des Senats vom 20. 2. 1970, V ZR 46/67 = vorstehend Nr. 40), ergeben die Feststellungen des Berufungsgerichts keine hinreichende Grundlage.
III. 1. Nach Auff. des Berufungsgerichts können die Beklagte sich jedoch unter den besonderen Umständen dieses Falles wegen des in § 242 BGB verankerten Grundsatzes von Treu und Glauben nicht auf die Formnichtigkeit des Vertrags (§ 125 BGB) berufen:
Den Beklagten sei am 15. 9. 1955 bekannt gewesen, dass Vereinbarungen von der Art der damals zwischen den Parteien geschlossenen notarieller Beurkundung bedürften. Sie hätten den Kläger damals verschwiegen, dass sie bereits als Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen gewesen seien. Die Kläger hätten sich offenbar durch die Auff. bestimmen lassen, die Gemeinde I. werde möglicherweise kein Erbbaurecht übertragen, wenn sich neben den Beklagten auch die Kläger als Anwärter meldeten. Hätten sie damals durch die Beklagte erfahren, dass die Gemeinde diesen das Erbbaurecht schon übertragen hatte und dass die Übertragung eines Anteils nur noch der - inzwischen erteilten - Zustimmung des Grundstückseigentümers bedurft hätte (§ 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 ErbbauVO), so wären sie mit dem schriftlichen Vertrag vom 15. 9. 1955 nicht zufrieden gewesen.
Erst nachdem die Kläger ihre Leistungen voll erbracht hätten, hätten die Beklagte geltend gemacht sie hätten sich nicht zur Übertragung des (hälftigen) Erbbaurechts verpflichtet und die etwaige Übernahme einer solchen Verpflichtung sei zudem formnichtig. Dies sei, so meint das Berufungsgericht, nach den in der Rechtsprechung dazu entwickelten Grundsätzen arglistig; die Rückabwicklung des vollständig erfüllten Vertrags nach §§ 8121f. BGB sei untragbar. Lasse man die Berufung der Beklagte auf die Formnichtigkeit durchgreifen, so würden die Kläger, die auf die Erfüllung des Vertrages vertraut hätten, um den Erfolg ihrer Bemühungen, nämlich den Bau, geprellt, obwohl der Kläger zu 1 und sein Sohn den größten Beitrag zum Gelingen des Vorhabens geleistet hätten, während die Beklagte alle Vorteile für sich behielten. Das könne nicht Rechtens sein.
2. Die Angriffe der Rev. gegen diese Ausführungen bleiben im Ergebnis ohne Erfolg.
a) Ob ein Rechtsgeschäft den gesetzlichen Formvorschriften genügt, ist eine durch das Gericht von Amts wegen zu prüfende sachlich-rechtliche Frage. Ob die Partei, der die Formnichtigkeit eines Rechtsgeschäfts zugute kommt, sich auf den Formmangel beruft, ist demgegenüber rechtlich unerheblich, da das Gericht den Mangel von sich aus zu berücksichtigen hat (BGHZ 29, 6, 12 = NJW 59, 626 mit weiteren Nachweisen; Urteil des Senats vom 11. 10. 1968, V ZR 181/65 S. 12).
Grundsätzlich sind Formvorschriften einzuhalten. Die aus dem Formmangel sich ergebende Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts (§ 125 BGB) kann im Hinblick auf die notwendige Rechtssicherheit in aller Regel nicht auf Grund von Billigkeitserwägungen außer acht gelassen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Nichtigkeit für eine Vertragspartei, die auf die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts vertraut hatte, zu einem harten Ergebnis führt. Nur in extrem liegenden Fällen kann es gerechtfertigt, und geboten sein, von der Rechtsfolge der Nichtigkeit abzusehen (vgl. dazu die zusammenfassende Darstellung in dem Urteil des Senats vom 27. 10. 1967, V ZR 153/64 vorstehend Nr. 31 = BGHZ 48, 396 = NJW 68, 39).
b) Im Ergebnis ist dem Berufungsgericht darin beizutreten, dass ein solcher Fall hier gegeben ist.
Nach den tatrichterlichen Feststellungen war den Beklagten bekannt, dass Vereinbarungen über die Verpflichtung zur Übertragung eines Erbbaurechts 2- oder eines Anteils daran - notarieller Beurkundung bedürfen. Hinsichtlich der Kläger stellt das Berufungsgericht fest, dass sie sich mit einer nur schriftlichen Vereinbarung nicht zufrieden gegeben hätten, wenn sie von der vorangegangenen Übertragung des Erbbaurechts auf die Beklagte gewusst hätten. Ersichtlich geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kläger wenn sie diese Kenntnis gehabt hätten, auf notarieller Beurkundung bestanden hätten und dass es dann zu einer solchen Beurkundung auch gekommen wäre. Nicht klargestellt ist in dem angef. Urteil allerdings, ob das Berufungsgericht dabei die Annahme zugrunde legt, die Kläger seien sich über das Formerfordernis und die grundsätzliche Abhängigkeit der Gültigkeit eines solchen Vertrags von der Wahrung der gesetzlich vorgeschriebenen Form im klaren gewesen, oder ob es lediglich annimmt, die Kläger hätten bei Kenntnis des wahren Sachverhalts aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit auf der Beurkundung bestanden, ohne sich dabei über deren Bedeutung für die Gültigkeit des Vertrags Gedanken zu machen. Von welcher dieser beiden Möglichkeiten der Tatrichter ausgeht, ist jedoch aus folgenden Gründen nicht entscheidend: Nach der Rechtsprechung schon des BG ist die Behandlung eines der gesetzlich vorgeschriebenen Form entbehrenden Vertrages als formnichtig (§ 125 BGB) mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht vereinbar, wenn die Vertragspartei, der die Nichtigkeit zugute käme, die andere bei Vertragsabschluss schuldhaft in den irrigen Glauben versetzt hat, der Vertrag sei nicht formbedürftig (vgl. RGZ 107, 357, 360ff.; 117, 121, 124; .RG, JW 36, 97). Hier kann den tatrichterlichen. Feststellungen allerdings nicht entnommen werden, dass die Bekl unmittelbar Einfluss auf die Vorstellungen der Kläger über das Formerfordernis genommen haben. Sie haben aber, wie in dem angef. Urt, ausdrücklich festgestellt ist, bei Vertragsabschluss verschwiegen, dass sie bereits als Erbbauberechtigte im Grundbuch standen. Damit verstießen sie gegen ihnen nach Treu und Glauben bei den Vertragsverhandlungen obliegende Offenbarungspflichten. Sie waren sich nach den tatrichterlichen Feststellungen über die vertraglich übernommene Pflicht zur Übertragung einer Anteilshälfte an dem Erbbaurecht auf die Kläger im klaren. Dann aber mussten sie den Kläger bei Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falls schon bei Vertragsschluss offenbaren, dass sie zur Erfüllung dieser Verpflichtung - die Zustimmung des Grundstückseigentümers vorausgesetzt - bereits damals in der Lage waren. Dies haben sie schuldhaft nicht getan; bei Erfüllung dieser ihrer vorvertraglichen Pflicht aber wäre der Vertrag formgültig abgeschlossen worden, da die Kläger dann den formgerechten Abschluss durchgesetzt hätten. Bei einer solchen Sachlage kann die rechtliche Beurteilung hinsichtlich der Rechtsfolgen des Formmangels unter Berücksichtigung der zum Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entwickelten Grundsätze jedenfalls im Lichte der nachfolgend erörterten besonderen Umstände dieses Falls keine andere sein als in den Fällen, in denen ein Partner eines der gesetzlich vorgeschriebenen Form entbehrenden Vertrags den anderen schuldhaft in den irrigen Glauben versetzt, der Vertrag sei nicht formbedürftig:
c) Nach der Vereinbarung der Parteien vom 15. 9. 1955 ist bis zum Einzug in das insoweit fertiggestellte Haus noch etwa ein Jahr verstrichen. Mindestens in dieser Zeit - nach dem Vertrag der Kläger auch darüber hinaus - haben die Beklagte ohne Hinweis auf den Formmangel des Vertrags hingenommen, dass der Kläger zu 1 mit seinem Sohn unter Einsatz seiner Arbeitskraft und seiner Fachkenntnisse die Fertigstellung des Hauses vorantrieb und dass die Kläger dafür auch erhebliche finanzielle Mittel zur Verfügung stellten. Die Erwartung der Kläger, dass ihnen dafür auf Grund der getroffenen Vereinbarung eine Anteilshälfte an dem Erbbaurecht übertragen würde, war den Beklagten dabei bekannt. Unter diesen Umständen setzen die Beklagte sich auf eine mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zu vereinbarende Weise zu ihrem eigenen früheren Verhalten in Widerspruch, wenn sie dem Erfüllungsanspruch der Kläger den - auf die erörterte Verletzung von Offenbarungspflichten der Beklagte zurückgehenden - Formmangel des Vertrags entgegenhalten und die Kläger auf Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812ff. BGB) beschränkt wissen wollen, die zudem mit den durch die Kläger inzwischen aus dem Hausbau erlangten Vorteilen abgegolten seien.

References: § 313
 § 11
 § 313
 § 313
 § 667
 § 242
 § 6