Source: https://lagen.nu/dom/nja/1986s741
Timestamp: 2019-12-05 18:02:35+00:00

Document:
NJA 1986 s. 741 | lagen.nu
T.R. och hans son S.R. samt S.F. träffade d 26 nov 1979 ett ramavtal om samarbete mellan dem. Enligt avtalet hade parterna för avsikt att gemensamt förvärva fastigheten Brobyggaren 1 i Stockholm. De skulle inneha en tredjedel av fastigheten var och kapital till inköpet skulle ställas till förfogande genom försäljning av andelar i parternas fastighet Malmgården 10:5 i Göteborg. I avtalet antecknades vidare bl a att parterna var överens om att deras framtida verksamhet skulle bedrivas i lämplig företagsform och att den verksamhet som kunde bli följden av förvärvet av Brobyggaren skulle drivas som aktiebolag.
Enligt köpekontrakt d 27 nov 1979 och köpebrev samma dag sålde SARA, Sveriges allmänna restaurangaktiebolags pensionsstiftelse, fastigheten Brobyggaren till S.F. för 2 350 000 kr. Den 27 mars 1980 upprättades en skriftlig bekräftelse av innebörd att det d 27 nov 1979 dagtecknade köpekontraktet skulle äga full giltighet. S.F. beviljades d 14 nov 1980 lagfart på förvärvet av Brobyggaren på grund av fångeshandlingen d 27 mars 1980.
T.R. och S.R. väckte vid Stockholms TR talan mot S.F. med yrkande att TR:n skulle fastställa att fastigheten Brobyggaren ägdes gemensamt av dem och S.F. samt att envar ägde en tredjedel.
S.F. bestred bifall till yrkandet.
T.R. och S.R. gjorde gällande att parterna genom ramavtalet d 26 nov 1979 och köpekontraktet d 27 nov 1979 hade förvärvat Brobyggaren gemensamt och att de ägde var sin tredjedel av fastigheten. S.F. hade enligt dem förvärvat fastigheten för parternas gemensamma räkning. Att fastigheten hade "skrivits" enbart på honom berodde på skattemässiga skäl. Från skattemässig synpunkt var det fördelaktigt att S.F., som hade lagfart på Malmgården, också blev lagfaren ägare till Brobyggaren.
S.F. gjorde gällande att parterna genom ramavtalet endast hade kommit överens om en framtida överlåtelse av Brobyggaren till ett av parterna gemensamt ägt bolag. Vidare åberopade han att ett löfte om försäljning av fast egendom inte är bindande. Enligt S.F. hade parterna varit överens om att han till en början ensam skulle äga Brobyggaren. Av tre skäl kunde T.R. inte bli ägare till fastigheten. Dels anlitades han av SARA som mäklare, dels hade han kontroverser med hyresgästföreningen i Storstockholm och kunde därför räkna med svårigheter att få förvärvstillstånd och dels hade han på grund av skatteproblem brist på kapital.
TR:n (rådmännen Rosén och Heino samt t f rådmannen Ivarsson) meddelade dom d 6 juni 1984. I domskälen behandlade TR:n de omständigheter som talade för och emot att parterna avsett att redan i nov 1979 gemensamt förvärva fastigheten.
Med anledning av att S.F. hade gjort gällande att det skulle ha uppstått svårigheter för T.R. att erhålla förvärvstillstånd till fastigheten, som var taxerad som hyresfastighet, anförde TR:n i domskälen: Bestämmelserna i 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m är tillämpliga på förvärvet. Av §:ns 1 st framgår bl a att hyresfastighet ej utan tillstånd av hyresnämnd får förvärvas genom köp. I §:ns 2 st anges att förvärvstillstånd dock fordras endast om den kommun där den fasta egendomen är belägen påkallar prövning hos hyresnämnden. Enligt 3 § samma lag skall förvärvaren inom 3 mån från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där fastigheten är belägen. Av 5 § 1 st nämnda lag framgår att förvärvet, förutom i de fall då förvärvstillstånd vägras, är ogiltigt dels då förvärvaren underlåtit att inom 3 mån anmäla förvärvet till kommunen, dels då han underlåtit att efterkomma föreläggande att söka förvärvstillstånd.
För det fall T.R. och S.R. ansett sig ha förvärvat var sin tredjedel i Brobyggaren redan i nov 1979, hade det enligt TR:n ålegat dem att iaktta de bestämmelser som nyss berörts. Av utredningen får anses framgå att T.R. och S.R. inte anmält förvärvet till kommunen eller sökt förvärvstillstånd. Oavsett den möjlighet som säljare och köpare kan ha haft att utfärda ny köpehandling i överensstämmelse med den ursprungliga köpehandlingen tyder T.R. och S.R:s underlåtenhet i berört hänseende på att de ej avsett att redan i nov 1979 gemensamt med S.F. förvärva fastigheten.
Sammanfattningsvis anförde TR:n i domskälen: Vid en samlad bedömning finner TR:n ej visat annat än att ramavtalet endast innefattar en utfästelse från S.F:s sida om en framtida överlåtelse av Brobyggaren till parterna gemensamt eller till ett av parterna gemensamt ägt bolag. Sådan utfästelse om överlåtelse av fast egendom är inte bindande. T.R. och S.R:s fastställelsetalan kan därför inte bifallas
Domslut. T.R:s och S.R:s i målet förda talan om fastställelse ogillas.
T.R. och S.R. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda fastställelsetalan.
HovR:n meddelade dom d 15 mars 1985. I domskälen anförde HovR:n (hovrättslagmannen Wikner, hovrättsrådet Bäärnhielm, referent, och hovrättsassessorn Ståhl) inledningsvis: T.R. och S.R. har anfört, att Brobyggaren inköpts av dem och S.F. gemensamt i S.F:s namn för gemensam nytta och gemensam förvaltning, att till grund för det gemensamma förvärvet låg en överenskommelse, som kommit till uttryck i ramavtalet, och i enlighet med vilken förvärvet finansierades genom insats av gemensamt kapital från Malmgården samt att T.R. och S.R. erhållit äganderätt till var sin tredjedel av fastigheten genom köpekontraktet d 27 nov 1979 och bekräftelsen därav d 27 mars 1980. - HovR:n finner att den prövning som aktualiseras av T.R. och S.R:s talan i målet endast kan gå ut på att fastställa huruvida T.R. och S.R. i förhållande till S.F. äger bättre rätt till två tredjedelar av Brobyggaren.
Brobyggaren är en sådan fastighet som, om kommunen begär det, enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m inte får förvärvas genom köp utan tillståndsprövning av hyresnämnden. Enligt denna lag är förvärv ogiltigt bl a om det inte inom föreskriven tid av 3 mån från det förvärvet skedde anmäls till kommunen, liksom om förvärvstillstånd vägras. Lagen innehåller inga särbestämmelser för det fall att förvärv görs av dold ägare. Räknas den för förvärvsanmälan föreskrivna tiden från d 27 mars 1980 eller tidigare datum, är sålunda T.R. och S.R:s förvärv vid sådan tidpunkt nu ogiltigt. HovR:n har emellertid vid sin prövning av T.R. och S.R:s talan inte att bedöma vilken effekt lagen, som inte avser att reglera förhållandet mellan flera köpare och som inte åberopats av S.F., må ha på T.R. och S.R:s äganderätt.
Efter en diskussion av olika i målet åberopade omständigheter anförde HovR:n i domskälen avslutningsvis följande: Sammanfattningsvis finner HovR:n att parterna genom ramavtalet, mot bakgrund av vad som förekommit dem mellan och i nära anslutning till avtalets utformning, ingått överenskommelse om att T.R. och S.R. skulle tillsammans med S.F., och med denne som bulvan för T.R. och S.R., förvärva Brobyggaren, som alltifrån förvärvet skulle till en tredjedel var ägas av dem gemensamt. Det har från S.F:s sida ej ifrågasatts annat än att hans förvärv av Brobyggaren enligt köpehandlingarna d 27 nov 1979 och d 27 mars 1980 skett till förverkligande av ramavtalet. Mot bakgrund av ramavtalet måste S.F. därvid anses ha handlat som bulvan för T.R. och S.R. i vad avsåg två tredjedelar av fastigheten. T.R. och S.R:s talan skall under angivna omständigheter vinna bifall.
Domslut. Med upphävande av TR:ns domslut fastställer HovR:n, med bifall till T.R:s och S.R:s talan, att fastigheten Brobyggaren 1 i Stockholm ägs till en tredjedel var av S.F., T.R. och S.R.
Hovrättsassessorn Lindqvist var skiljaktig och anförde: Hur fast egendom förvärvas genom köp regleras genom bestämmelserna därom i 4 kap JB. När det gäller den kategori av fastigheter som målet rör - hyresfastigheter - finns emellertid ytterligare lagbestämmelser att iaktta för att ett bestående förvärv skall komma till stånd. Sålunda skall enligt förköpslagen (1967:868) den kommun, där fastigheten är belägen, i de flesta fall beredas tillfälle att förvärva egendomen när så erfordras med hänsyn till vissa allmänna intressen. För att säkerställa att förvärvaren kan antas vara en från hyresgästernas synpunkt godtagbar ägare, och en enligt vissa angivna kriterier från allmän synpunkt lämplig innehavare av fastigheten, fordras vidare enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m att prövning av förvärvet sker av hyresnämnd, om kommunen så påkallar. För den som innehar en hyresfastighet gäller vidare att hans rådighet över fastigheten inskränks genom lagbestämmelser till skydd främst för hyresgästerna. I t ex bostadsförvaltningslagen (1977:792), bostadssaneringslagen (1973:531) och 12 kap 16 § JB ges hyresnämnd möjlighet att besluta om långtgående ålägganden mot fastighetsägaren och inskränkningar i hans förfoganderätt över fastigheten. Det behöver knappast särskilt sägas, att dessa bestämmelsers effektivitet i hög grad är beroende av att parter som önskar påkalla prövning enligt bestämmelserna - kommunen, hyresgästförening, enskilda hyresgäster - har möjlighet att rikta sin talan mot fastighetens reelle ägare, liksom att det är mot denne som beslut i dessa frågor måste rikta sig. - En utgångspunkt vid prövningen i detta mål måste, enligt min mening, därför vara att rättsordningen inte kan sanktionera förfaranden som syftar till att kringgå det regelsystem som nu nämnts.
T.R. och S.R:s yrkande att det skall fastställas att envar av dem äger en tredjedel av fastigheten Brobyggaren i nödvändiggör, som jag ser det - alldeles oavsett målets dispositiva natur - att man först tar ställning till om en fastighet av ifrågavarande slag kan förvärvas på det sätt T.R. och S.R. gör gällande har skett av dem. Enligt T.R. och S.R. hade ju parterna innan S.F. ingick köpeavtalet kommit överens om att fastigheten skulle ägas med en tredjedel var av dem, men att S.F. skulle framstå som ensam ägare mot säljaren, kreditorer och myndigheter under det att T.R. och S.R. skulle vara "dolda" ägare. Anledningen till förfarandet har av T.R. och S.R. uppgetts vara, att de skulle vinna ekonomiska fördelar: skattemässiga förfoganden med fastigheten som de själva inte varit berättigade till skulle i stället utföras av S.F., och den dem tillkommande delen i förtjänsten härpå och av fastighetens drift skulle tillföras dem i förtäckt form.
I ett antal avgöranden under 1980-talet har HD fastställt att "dold" äganderätt kan uppkomma för den ena kontrahenten i ett äktenskap eller samboendeförhållande. I avgöranden från tiden före 1970 års JB har köp av fast egendom som i icke familjerättsliga sammanhang gjorts av en uppdragstagare för en huvud mans räkning befunnits medföra en äganderätt för den senare, eller grunda rätt för honom att insättas av uppdragstagaren som ägare. Av dessa rättsfall kan emellertid knappast dras den slutsatsen, att det alltid skulle vara möjligt att förvärva fast egendom med förbigående av JB:s formföreskrifter. Rättsfallen från 1980-talet kan enligt min mening tills vidare inte med någon säkerhet ges tillämpning utanför familjerättens område (där ju den i avgörandena konstaterade samäganderätten kan sägas harmoniera med GB:s reglering av makars egendoms- och bostadsförhållanden och med t ex de särskilda bestämmelser som finns om ogifta samboendes gemensamma bostad) Betydelsefullt är också, att varken i dessa fall, eller i de tidigare, fråga har varit om förvärv som för att bli giltiga krävt prövning i särskild ordning i enlighet med vad som nämnts inledningsvis.
Vid bedömningen av T.R. och S.R:s äganderättsanspråk finner jag det inte möjligt att uppfatta anspråket som endast "obligationsrättsligt" eller "gällande enbart i förhållande till S.F.", eller på annat sätt inskränkt på sådant sätt att följden av ett bifall till deras talan inte skulle behöva ses i förhållande till den lagstiftning som reglerar förvärv och innehav av hyresfastigheter. Flertalet av nämnda avgöranden torde nämligen förutsätta att den "dolde' ägaren på grund av domen skulle kunna få lagfart på fastigheten eller sin andel (se härom JustR Hesslers utveckling av sin mening i NJA 1982 s 589), och ett fastställande av T.R. och S.R:s äganderätt blir då ett steg i sådan riktning - jag förutsätter att de då inte längre "dolda" ägarna inte avsett att även fortsättningsvis inneha fastighetsandelarna under samma former som tidigare. Meddelande av lagfart förutsätter ju i sin tur bl a att förvärvaren inom 3 mån från det förvärvet skedde vidtagit i förvärvslagen angiven anmälan: har så inte skett är förvärvet, enligt samma lag, ogiltigt. Hur bestämmelsen skulle tillämpas vid bifall till en fastställelsetalan i ett fall som detta skulle ju emellertid få ankomma på hyresnämnden att avgöra. Jfr emellertid NJA 1955 s 449 och 1976 s 268, som båda gällde tvist om förvärv av som jordbruksfastighet taxerade fastigheter, och där försummelse att söka förvärvstillstånd inom föreskriven tid befanns medföra förvärvens ogiltighet). Inte heller är det för prövningen i detta mål nödvändigt att besvara frågan om vad följden av att förvärvet befunnes ogiltigt enligt nu nämnd bestämmelse, eller av att förvärvstillstånd vägrades, skulle bli för rättsförhållandet mellan de dittills "dolda" ägarna och S.F., eller huruvida rättsförhållandet mellan säljaren och köparna - till vilka då T.R. och S.R. de facto skulle visat sig höra - skulle påverkas. Det kunde ju tänkas att förvärvet från den tidigare ägaren, som prövats enligt förvärvslagen endast såvitt gällde S.F. och då under helt felaktiga premisser, inte längre skulle anses giltigt och att köpet, trots den tid som förflutit, skulle behöva återgå. Oavsett hur dessa frågor skulle lösas förefaller det klart, att ett beslut varigenom en domstol tillerkänner någon äganderätten till en fastighet, och ett beslut vid - av bl a skyldigheten att söka lagfart nödvändiggjord - prövning enligt förvärvslagen av innebörd att förvärvet av samma egendom är ogiltigt, kommer i konflikt med varandra. Den uppenbara risken för en sådan konfliktsituation torde, i likhet med nyss angivna tänkbara komplikationer, bestämt tala emot möjligheten att i ett fall av förevarande slag kunna fastställa en äganderätt som inte grundar sig på förvärv i den i lagstiftningen föreskrivna ordningen.
Men inte bara detta talar mot en sådan möjlighet. Det har i målet uppgivits att det är "vanligt" att kommersiella stockholmsfastigheter 746 förvärvas med medel som bestrids av personer som låter en bulvan "fastigheten på sig" och som själva betraktar sig som "dolda" ägare. Anledningen till förfarandet har förklarats vara den som redogjorts för beträffande T.R. och S.R., jämte det förhållandet att personerna med hänsyn till sin yrkesverksamhet inte önskar synas som fastighetsägare; revenyn av fastigheterna erhålls sedan t ex genom som lån och konsultarvoden fingerade penningöverföringar till den "dolde" ägaren. Om ett sådant sätt att förvärva och äga fastigheter accepterades av rättsordningen skulle det för hyresfastigheternas del innebära att hela det ovan berörda regelsystem som gäller dessa fastigheter i väsentlig mån sattes ur spel. Den verklige ägaren skulle inte längre behöva riskera t ex att med sina medel bestrida åtgärder i anledning av reparationsförelägganden enligt 12 kap 16 § JB, tillskjuta kapital vid tvångsförvaltning enligt 13 § bostadsförvaltningslagen eller att föreläggas vite vid upprustningsåläggande enligt 13 § bostadssaneringslagen. Det framstår mot bakgrund av vad som nu sagts som oförenligt med den ifrågavarande bostadslagstiftningen att godta ett med avsikt att kringgå denna lagstiftning planerat "dolt" ägande. Naturligtvis kan en sådan ägandemöjlighet inte heller vara förenlig med skattelagstiftningen, eller godtagbar från kreditväsendets synpunkt.
Jag finner sammanfattningsvis att förfoganden av det slag T.R. och S.R. valt inte kan tillerkännas den rättsverkningen att äganderätt uppkommer till den berörda egendomen. Redan på grund härav skall T.R. och S.R:s talan ogillas.
Jag fastställer TR:ns domslut.
S.F. (ombud advokaten J-E.L.) sökte revision och yrkade att HD skulle, med ändring av HovR:ns dom, ogilla den av T.R. och S.R. förda talan.
T.R. och S.R. (ombud för båda advokaten M.G.) bestred ändring.
HD meddelade prövningstillstånd såvitt avsåg S.F:s revisionstalan till den del den grundades på att T.R. och S.R:s påstådda förvärv av andelar av fastigheten inte var gällande, eftersom de ej erhållit tillstånd till förvärven enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m.
HD (JustR:n Sven Nyman, Vängby, Bengtsson, Heuman och Lind, referent) beslöt följande dom:
Domskäl. T.R. och S.R. har påstått, att S.F. först i HD gjort den invändningen att T.R. och S.R:s förvärv av andelar i fastigheten Brobyggaren 1 är ogiltiga, eftersom de inte erhållit tillstånd till förvärven enligt 1975 års lag om förvärv av hyresfastighet. Invändningen skulle därför inte kunna prövas av HD.
Syftet med 1975 års lagstiftning om förvärv av hyresfastighet är att motverka spekulation i hyresfastigheter och skapa garantier för att hyresgästerna får hyresvärdar, som är beredda att följa de regler som gäller på hyresmarknaden (prop 1975/76:33 s 58 ff, jfr prop 1978/79:164 s 14 ff). Lagstiftningen måste anses tillvarata så viktiga allmänna intressen att en domstol även i ett dispositivt tvistemål har att utan invändning av part ta ställning till om ett i målet åberopat fastighetsförvärv är ogiltigt såsom stridande mot nämnda lagstiftning (jfr NJA 1986 s 205).
T.R. och S.R:s talan om fastställelse grundas på att S.F. förvärvat fastigheten Brobyggaren 1 för T.R. och S.R:s och S.F:s gemensamma räkning. Innebörden härav är att S.F. såvitt gäller T.R. och S.R:s andelar i fastigheten skulle ha uppträtt som bulvan för dem när han i eget namn förvärvade fastigheten. Eftersom bulvanförhållandet inte framgått utåt, har någon prövning enligt 1975 års lag inte kunnat ske av T.R. och S.R:s lämplighet som delägare i fastigheten.
Att såsom T.R. och S.R. anfört denna bedömning skulle få göras på grundval av en dom, varigenom T.R. och S.R:s äganderätt fastställts, kan knappast anses förenligt med föreskriften i 3 § nämnda lag om att avskrift av fångeshandlingen skall företes. Det skulle i vart fall framstå som både opraktiskt och ägnat att förvirra, om allmän domstol först skulle erkänna giltigheten av ett lång, som därefter underkänns och blir civilrättsligt ogiltigt till följd av en prövning enligt 1975 års lagstiftning om förvärv av hyresfastighet. Den ordning för prövningen som T.R. och S.R. anvisat kan följaktligen inte godtas. Bulvanförhållandet måste därför anses ha varit ägnat att kringgå nämnda lagstiftning.
I doktrinen har hävdats att man vid sådana bulvanskap som syftar till kringgående av förvärvsförbud bör utgå från att bulvanen är ägare till fastigheten (Grönfors i SvJT 1956 s 243, jfr Nilsson-Stjernquist, Föreningsfirmans funktion, s 64 ff, Karlgren i SvJT 1962 s 265 not 12 samt Agell, Äganderätten till fastighet för makar och samboende s 35, 67 o 70 ff). Förbudslagstiftningens syfte tillgodoses också bäst om bulvanen behandlas som ägare och hans huvudman inte tillåts att genom talan mot bulvanen få fastslaget att han har äganderätt till fastigheten (jfr NJA 1986 s 258).
Ett bifall till T.R. och S.R:s talan om fastställelse skulle innebära, att man erkände äganderättsförvärv som måste anses vara ogiltiga enligt 1975 års lagstiftning om förvärv av hyresfastighet. Av det förut anförda framgår att något sådant inte kan godtas. T.R. och S.R:s talan om fastställelse skall därför ogillas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns domslut ogillar HD T.R:s och S.R:s talan om fastställelse.
T199-85
1 § lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

References: § 1
 HD 
 HD 

HD 

HD 
 HD 
 HD