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Timestamp: 2020-02-26 03:49:55+00:00

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La cessione del contratto di locazione ad uso commerciale. Il locatore può agire nei confronti dell'originario conduttore per l'inadempimento del subentrante? (Locazioni) - GuideLegali.it
La cessione del contratto di locazione ad uso commerciale. Il locatore può agire nei confronti dell'originario conduttore per l'inadempimento del subentrante?
Il vincolo sussidiario e non solidale tra cedente (originario conduttore) e contraente cessionario (attuale conduttore) nei confronti del ceduto (locatore)
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LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALLA ABITAZIONE. CHI RISPONDE IN CASO DI INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE SUBENTRATO NEL RAPPORTO?
La responsabilità sussidiaria del cedente (originario conduttore).
Con ordinanza n° 23111 pubblicata il 13/11/2015, la Cassazione ripropone il tema della cessione del contratto di locazione che, al di là del chiaro dato testuale dell’art. 36 L. 392/78, pone degli importanti problemi interpretativi per gli effetti che ne derivano in capo ai soggetti, parti del rapporto negoziale
Dunque, un ricorrente assumeva, nel caso deciso dagli ermellini, la inoperatività dell’art. 36 L. 392/78 in quanto il contratto, risalente al 1994, si era tacitamente rinnovato, con la conseguenza che il cedente del negozio di locazione non poteva essere chiamato a rispondere del pagamento dei canoni , delle indennità di occupazione ex art. 1591 CC e delle spese nei confronti del contraente ceduto, in quanto l’inadempimento si era manifestato dopo 12 anni (6+6).
Confermando la decisione di rigetto dei Giudici di merito, la Cassazione ribadisce i suoi precedenti (Cass. 20/04/2007 n° 9486 e 11/11/2011 n° 23557) secondo cui “in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quello dell’azienda) effettuata ai sensi dell’art. 36 della L. 392/78, senza il consenso del locatore, tra il cedente ed il cessionario, divenuti successivo conduttore dell’immobile suindicato, esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria caratterizzata dal mero beneficium ordinis, che consente perciò al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziarie per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento di detto nuovo conduttore”; così come avvenuto nel caso di specie, a nulla rilevando quanto eccepito dall’originario conduttore Caio - al quale il locatore Tizio si era rivolto per ottenere gli importi non pagati dal nuovo conduttore Sempronio- ossia il fatto del rinnovo tacito della locazione per ulteriori sei anni, considerato che la rinnovazione non comporta la nascita di un nuovo contratto bensì la prosecuzione di quello precedente.
Appare subito chiara la diversità di disciplina con l’istituto della cessione del contratto previsto dall’art. 1406 CC che recita testualmente “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazione corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.
Un istituto, quest’ultimo, caratterizzato, quindi, dai seguenti elementi.
Trilateralità. Secondo la dottrina e la giurisprudenza maggioritaria (v. ex multis Cass. 6157/2007), la cessione del contratto si conclude con l ‘incontro dei consensi del cedente (il soggetto che viene estromesso) del cessionario (quello che subentra) e del ceduto (quello che rimane). Nella locazione, rispettivamente l’originario conduttore, quello nuovo, il locatore. Minoritaria la dottrina (Bianca) secondo la quale la cessione del contratto si configurerebbe come un negozio bilaterale tra cedente e cessionario, costituendo il consenso del ceduto una mera condizione di efficacia.
Perfezionamento. Come già accennato, la cessione del contratto si perfeziona con la conoscenza, da parte del contraente proponente dell’ultima accettazione. Il consenso del contraente ceduto può anche essere tacito, con onere probatorio a carico di chi intende avvalersi della cessione. Inoltre, può essere successivo purché al momento della adesione non sia venuto meno l’accordo originario al quale la cessione del contratto accede e soprattutto le prestazioni non siano state eseguite.
Limitazioni. Secondo la giurisprudenza della Cassazione, la cessione del contratto, che implica la sostituzione di uno dei contraenti con un altro, presuppone che l’oggetto della obbligazione rimanga immutato, per quanto concerne gli elemento essenziali, nulla vietando che il contraente ceduto e quello cessionario possano inserire patti aggiuntivi o integrativi purché non incompatibili con l’originario assetto del sinallagma negoziale.
E’ importante ricordare che nella disciplina generale della cessione del contratto la liberazione del contraente cedente verso il ceduto avviene con il perfezionamento della cessione, a meno che quest’ultimo non abbia dichiarato espressamente di non liberarlo, con la conseguenza che lo stesso ceduto risponderà dell’inadempimento del cessionario (art. 1408 CC). In tal caso il contraente ceduto dovrà comunicare al cedente l’inadempimento del cessionario entro 15 giorni dal suo verificarsi, essendo tenuto, in difetto, al risarcimento danni.
Il contraente ceduto può opporre al cessionario solo le eccezioni derivanti dal contratto originario ma non quelle derivanti da altri rapporti con il cedente, a meno che non se ne sia riservato il diritto al momento della sostituzione (art. 1409 CC). Il cedente poi deve garantire al cessionario la validità del contratto originario ma non l’adempimento del contraente ceduto: nel caso in cui, però, si assume anche questa garanzia, risponderà dell’inadempimento come un fideiussore (art. 1410 CC).
Ciò posto, emerge dalle superiori osservazioni come la cessione del contratto di locazione sia modellata sulla disciplina normativa anzidetta salvo alcune eccezioni , giustificate dalla particolare natura di detto contratto.
Trattasi di questioni di un certo rilievo ed importanza che potrebbero sembrare inimmaginabili all’esito della lettura dell’art. 36 L. 392/78, ma che purtuttavia si verificano determinando l’intervento necessario del Giudice chiamato spesso, come si assiste nella pratica forense, a “sciogliere intricate matasse”.
Orbene, procedendo per ordine e ricordata la differenza ontologica, come emergente dalle norme ricordate, tra la cessione del contratto, quella prevista in via generale dall’art. 1406 CC e quella prevista in via speciale dall’art. 36 L. 392/78, va detto che nel primo caso, occorre il consenso del contraente ceduto, per il perfezionamento del negozio, con l’effetto di liberare il cedente dalle obbligazioni scaturenti dal contratto che si è inteso cedere, salvo il caso in cui lo stesso contraente ceduto non abbia dichiarato di non liberare il contraente cedente, il quale però ha diritto di essere notiziato dal primo in caso di inadempimento del cessionario ed entro 15 giorni da esso, pena, in difetto, l’obbligo di risarcimento danni.
Ciò significa: 1) che il consenso del locatore non è elemento costitutivo della cessione del contratto di locazione commerciale, venendo in considerazione solo il suo eventuale dissenso, comunicato nel termine suddetto, che costituisce un elemento estraneo al negozio, funzionale alla sospensione temporanea o al venire meno della cessione stessa ed eventualmente alla risoluzione dello stesso contratto di locazione (cfr. Cass. 24/02/2015 n° 3597); 2) ai fini dell’esercizio di tale dissenso è necessaria la comunicazione prevista dalla norma in esame che ancorché non interferisca sulla validità della cessione tra contraente ceduto, cedente e cessionario, ne condiziona gli effetti per quanto riguarda la posizione del locatore, il quale può opporsi per gravi motivi; 3) la mancata comunicazione, che deve essere effettuata con lettera raccomandata a.r. (o con modalità diverse purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto (v.Cass. 23/01/2002 n° 741; Cass. 20/02/2014 n° 4067) rende inopponibile al locatore l’intervenuta cessione del contratto di locazione (Cass. 02/08/2000 n° 10124; Cass. 23/01/2002 n° 741; Cass 15/02/2003; n° 2311; Cass. 22/06/2006 n° 14454; Cass. 20/02/2014 n° 4067) fin tanto essa non avvenga, salvo, in tal caso, l’opposizione per gravi motivi del locatore (come accennato), sicché la conoscenza aliunde della cessione stessa da parte del locatore, non rileva giuridicamente a meno che che egli, avendola conosciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune dell’art. 1407 CC (Cass. 26/05/1999 n° 5102; Cass. 23/01/2002 n° 741; Cass. 15/02/2003 n° 2311; Cass. 20/02/2014 n° 4067); 4) una accettazione tacita per facta concludentia, da parte del locatore, in merito alla intervenuta cessione del contratto di locazione, significativa di una manifestazione di consenso, consentirebbe l’opponibilità di detta cessione e di conseguenza l’estraneità del cedente (originario conduttore) dalla responsabilità solidale o sussidiaria derivante dall’inadempimento del cessionario (nuovo conduttore o subentrante).
Il fenomeno fa parte di quella che viene definita successione cumulativa e sarebbe da ricondurre, secondo un primo orientamento, ad una ipotesi di responsabilità subordinata o sussidiaria alla luce del chiaro tenore letterale dell’art. 36 L. 312/78, che, per l’appunto, consente al locatore che non abbia liberato il cedente di agire contro quest’ultimo qualora il cessionario (cioè il nuovo conduttore subentrato nell’originario rapporto di locazione) non adempia alle proprie obbligazioni; il che sta proprio a significare che la responsabilità del cedente è subordinata all’inadempimento del cessionario, e quindi è sussidiaria (Cass. 12/09/2002 n° 13297) e non solidale, come al contrario vorrebbe un secondo indirizzo interpretativo che ha trovato i suoi referenti in Cass. 01/06/2004 n° 10485 e soprattutto in Cass. 09/11/2006 n° 2394. Tale orientamento, trova il suo fondamento nella esigenza di tutelare il locatore, il quale non potrebbe scegliersi la propria controparte nel rapporto di locazione che continua con diverso soggetto. La configurazione sul piano della solidarietà, ha delle importanti conseguenze, come ad esempio in tema di prescrizione, trovando applicazione l’art. 1310 CC secondo cui l’interruzione effettuata dal locatore nei confronti di un cessionario ha effetti anche per gli altri coobbligati in solido.
Dopo tale arresto, una imponente decisione della Cassazione, ricca di pregevoli ed articolate argomentazioni giuridiche, ha spiegato come non sia lecito discorrere, in ipotesi come quella in esame, di una obbligazione solidale, quindi in aperto e consapevole dissenso da Cass. 10485/2004, dovendosi piuttosto ritenere, sulla base dello stesso tenore letterale dell’art. 36 L. 312/78 (come già opinato da Cass. 13297/2002) “che tra il cedente e il cessionario/attuale conduttore dell’immobile locato, esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal semplice benficium ordinis, che consente al locatore di rivolgersi al cedente solo dopo essersi consumato l’inadempimento del conduttore/subentrato.
Dicembre 2015 -Avv. Antonio Arseni
Avv. Giovanna Fusco
Studio Legale Giovanna Fusco - Napoli, NA
L’esperienza professionale maturata nel corso di oltre quindici anni consente di proporci quale fondamentale supporto di ogni attività imprenditoriale nella gestione di problematiche legali di interes...

References: art. 1591
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