Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F01-09-2003-2P-75-2003
Timestamp: 2016-10-24 08:54:43+00:00

Document:
Pius Huber, Weisses Schloss, General Guisan Quai 36, 8002 Z�rich,
Gemeinde A.________, vertreten durch die Kommission f�r Grundsteuern, A.________, und SwissInterTax AG, Postfach, 8044 Z�rich,
Art. 8 Abs. 1 BV und Art. 127 Abs. 2 BV (Grundst�ckgewinnsteuer),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 2. Abteilung, vom 18. Dezember 2002.
Die X.________ AG ver�usserte am 16. Juli 1999 in der Gemeinde A.________, Kanton Z�rich, gelegene Grundst�cke zum Gesamtpreis von Fr. 13'750'000.--. Mit Einspracheentscheid vom 11. September 2001 setzte die Kommission f�r die Grundsteuern der Gemeinde A.________ die von der X.________ AG hierf�r zu zahlende Grundst�ckgewinnsteuer auf Fr. 2'138'680.-- fest. Dabei ging sie von einem steuerbaren Grundst�ckgewinn von Fr. 10'719'900.-- aus.
Die dagegen erhobenen Rechtsmittel wiesen die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich mit Rekursentscheid vom 28. Mai 2002 und das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich (im Folgenden: Verwaltungsgericht) mit Beschwerdeentscheid vom 18. Dezember 2002 ab. Die Beschwerdef�hrerin hatte geltend gemacht, der Grundst�ckgewinn sei mit Gesch�ftsverlusten von �ber 16,8 Millionen Franken laut Bilanz- und Erfolgsrechnung per 31. Dezember 1998 zu verrechnen.
Die X.________ AG hat am 17. M�rz 2003 beim Bundesgericht staatsrechtliche Beschwerde eingereicht mit dem Antrag, den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 18. Dezember 2002 aufzuheben.
Dar�ber hinaus hat die Gemeinde A.________ in ihrer Vernehmlassung das Begehren um Sicherstellung einer allf�lligen Parteientsch�digung gestellt. Der Instruktionsrichter der II. �ffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts hat dieses Gesuch mit Verf�gung vom 4. Juni 2003 abgewiesen.
1.1 Die staatsrechtliche Beschwerde ist gem�ss Art. 84, 86 Abs. 1 und 87 OG zul�ssig. Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid, gegen den auch auf Bundesebene kein anderes Rechtsmittel zur Verf�gung steht. Zwar ist mit der Grundst�ckgewinnsteuer eine im zweiten Titel des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) geregelte Materie betroffen (vgl. Art. 12 StHG), so dass an sich gem�ss Art. 73 StHG die Verwaltungsgerichtsbeschwerde offen st�nde. Doch auch wenn die am 1. Januar 1993 (vgl. AS 1991 1286) in Gang gesetzte achtj�hrige Anpassungsfrist des Art. 72 Abs. 1 StHG inzwischen abgelaufen und das Steuerharmonisierungsgesetz direkt anwendbar ist, gilt dies grunds�tzlich nur f�r Tatbest�nde, die in die Steuerperioden ab dem 1. Januar 2001 fallen; das gilt selbst dann, wenn der Kanton sein Steuergesetz bereits vor Ablauf der Anpassungsfrist harmonisiert hat (BGE 123 II 588 E. 2d/e S. 593 f.; 128 II 56 E. 1a/b S. 58 f.; Urteile 2A.349/2002 vom 6. M�rz 2003, StR 58/2003 S. 432, E. 1.1.1; 2P.303/2001 vom 6. September 2002, StR 57/2002 S. 801, E. 1). Besondere Umst�nde, die dazu Anlass geben k�nnten, den Weg der Verwaltungsgerichtsbeschwerde f�r den schon 1999 verwirklichten Steuertatbestand zu �ffnen, sind nicht gegeben (vgl. Urteil 2P.80/2002 vom 30. Oktober 2002, E. 1.1; Danielle Yersin, Harmonisation fiscale: proc�dure, interpr�tation et droit transitoire, RDAF 2003 2 S. 2 f.; Jean-Blaise Paschoud, Le passage de la taxation annuelle ou bisannuelle praenumerando � la taxation annuelle postnumerando selon la proc�dure pr�vue � l'article 69 LHID, ASA 68 S. 613).
1.2 Die staatsrechtliche Beschwerde muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung dar�ber enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte bzw. welche Rechtss�tze inwiefern durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Das Bundesgericht untersucht nicht von Amtes wegen, ob ein kantonaler Hoheitsakt verfassungsm�ssig ist, sondern pr�ft nur rechtsgen�gend vorgebrachte, klar erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen; auf nicht substantiierte Vorbringen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 125 I 492 E. 1b S. 495, 71 E. 1c S. 76; 110 Ia 1 E. 2 S. 3 f.; 119 Ia 197 E. 1d S. 201, mit Hinweisen). Wird eine Verletzung des Willk�rverbots (Art. 9 BV) geltend gemacht, gen�gt es nicht, wenn der Beschwerdef�hrer bloss den angefochtenen Entscheid kritisiert oder als willk�rlich bezeichnet, wie er dies in einem appellatorischen Verfahren tun k�nnte, bei dem die Rechtsmittelinstanz die Rechtsanwendung frei �berpr�fen kann. Er muss deutlich dartun, inwiefern der angefochtene kantonale Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 125 I 492 E. 1b S. 495; 124 I 247 E. 5 S. 250; 117 Ia 10 E. 4b S. 12).
Die Grundst�ckgewinnsteuer wird gem�ss � 216 Abs. 1 des am 1. Januar 1999 in Kraft getretenen Steuergesetzes des Kantons Z�rich vom 8. Juni 1997 (StG/ZH) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Hand�nderungen an Grundst�cken und Anteilen von solchen ergeben. Steuerpflichtig ist der Ver�usserer (� 217 StG/ZH). Grundst�ckgewinn ist gem�ss � 219 Abs. 1 StG/ZH der Betrag, um welchen der Erl�s die Anlagekosten �bersteigt. Demnach werden alle Gewinne aus der Ver�usserung von Grundst�cken der als Objektsteuer ausgestalteten Grundst�ckgewinnsteuer unterworfen. Dabei trifft das Z�rcher Steuerrecht keine Unterscheidung, ob das ver�usserte Grundst�ck dem Privat- oder dem Gesch�ftsverm�gen des Ver�usserers zugeh�rt (sog. monistisches System; zur Unterscheidung vom dualistischen System vgl. Urteil 2P.439/1997 vom 27. Oktober 1999, Pra 2000 Nr. 25 S. 143 E. 3c). In � 221 Abs. 1 StG/ZH sind die anrechenbaren Aufwendungen aufgelistet; gem�ss � 221 Abs. 2 StG/ZH k�nnen nat�rliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, weitere in Abs. 1 nicht aufgez�hlte, aber "mit der Liegenschaft zusammenh�ngende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Ber�cksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdr�cklich verzichtet haben".
3.1 Die Beschwerdef�hrerin macht sinngem�ss geltend, die Auslegung bzw. Anwendung des kantonalen Rechts sei willk�rlich. Der Kanton Z�rich habe durch sein Steuergesetz vom 8. Juni 1997 (StG/ZH), das am 1. Januar 1999 in Kraft getreten ist, eine uneingeschr�nkte Anpassung an das Steuerharmonisierungsgesetz vorgenommen. Daher sei das kantonale Steuergesetz so zu interpretieren, wie wenn das Steuerharmonisierungsgesetz bereits 1999 ins kantonale Recht umgesetzt worden w�re. Art. 12 Abs. 4 lit. a StHG schreibe die Verlustverrechnung auch bei der Grundst�ckgewinnsteuer vor. Gem�ss Art. 10, Art. 23 Abs. 4 und Art. 25 Abs. 4 (recte: Abs. 2) StHG seien dabei die Verluste aus den sieben der Steuerperiode vorangegangenen Gesch�ftsjahren abziehbar. Im Zeitraum der letzten sieben Jahre seien Verluste von �ber 16,8 Millionen Franken aufgelaufen. Da die Beschwerdef�hrerin nicht mehr betrieblich aktiv sei, k�nnten die erw�hnten Verluste auf jeden Fall nicht mehr mit etwaigen anderen Gewinnen verrechnet werden. Die Verluste seien daher mit dem Grundst�ckgewinn zu verrechnen. Dies sei auch Sinn und Zweck von � 221 Abs. 2 StG/ZH. Demnach bleibe infolge Verrechnung kein steuerbarer Betrag mehr �brig, weshalb keine Grundst�ckgewinnsteuer geschuldet werde.
3.2 Dem Verwaltungsgericht zufolge sieht das Z�rcher Steuergesetz selber keine M�glichkeit vor, die streitigen Gesch�ftsverluste bei der Grundst�ckgewinnsteuer geltend zu machen. Unter Verweisung auf BGE 123 II 588 E. 2d S. 593 hat das Verwaltungsgericht alsdann festgehalten, dass den Bundesbeh�rden gest�tzt auf das Steuerharmonisierungsgesetz ein Eingriff in die kantonale Steuerhoheit verwehrt sei f�r Steuersachverhalte, die noch in die achtj�hrige Anpassungsfrist (bis zum 31. Dezember 2000) fallen. Daher k�nne sich die Beschwerdef�hrerin nicht auf die Rahmenbestimmungen des Steuerharmonisierungsgesetzes berufen.
3.3 Aus Art. 72 StHG ergibt sich, dass harmonisierungswidriges kantonales Recht bis zum 1. Januar 2001 in Kraft bleibt (Urteil 2P.216/1998 vom 25. Oktober 1999, Pra 2000 Nr. 26 S. 152, E. 2a). Ein Kanton kann seine bundesstaatliche Treuepflicht indes verletzen, wenn er w�hrend der Anpassungsfrist von Art. 72 Abs. 1 StHG seine Gesetzgebung gezielt in einer den Vorschriften des Steuerharmonisierungsgesetzes klar widersprechenden Weise �ndert (BGE 124 I 101 E. 4 S. 106; erw�hntes Urteil 2P.216/1998, Pra 2000 Nr. 26 S. 152 E. 2b/e; vgl. auch BGE 124 I 145 E. 2 S. 151 f.). Zudem - und dies r�gt die Beschwerdef�hrerin in erster Linie - k�nnte sich die Auslegung bzw. Anwendung des Z�rcher Steuerrechts als willk�rlich (Art. 9 BV) erweisen, wenn sie entgegen dem ausdr�cklichen, kundgegebenen Willen des kantonalen Gesetzgebers vorgenommen wird (zum Willk�rbegriff vgl. oben E. 1.2 in fine und BGE 127 I 54 E. 2b S. 56, 60 E. 5a S. 70; 125 I 166 E. 2a S. 168).
3.4 Die von der Beschwerdef�hrerin angerufenen Bestimmungen des Z�rcher Steuergesetzes enthalten keine explizite Verpflichtung, die geltend gemachten Verluste bei der Grundst�ckgewinnsteuer zu ber�cksichtigen: Zwar k�nnen gem�ss �� 29 und 70 StG/ZH die Verluste aus sieben der Steuerperiode vorangegangenen Gesch�ftsjahren bei der allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer abgezogen werden. Diese Bestimmungen betreffen indes nicht die Grundst�ckgewinnsteuer, die in den �� 216 ff. StG/ZH geregelt ist und wo sich weder eine entsprechende Vorschrift noch ein Verweis auf die �� 29 und 70 StG/ZH findet. Sodann sieht � 224 Abs. 3 StG/ZH vor, dass Verluste aus Teilver�usserungen "nach vollst�ndiger Ver�usserung des Grundst�cks den Anlagekosten der mit Gewinn ver�usserten Parzellen anteilm�ssig zugerechnet werden" k�nnen. Dies bedeutet wohl eine Durchbrechung des in den �� 216, 219 und 221 StG/ZH statuierten Grundsatzes der gesonderten Gewinnermittlung. Doch - auch nach den Vorbringen der Beschwerdef�hrerin - ist aus dieser Sonderregelung nicht zwingend zu schliessen, dass der Steuerpflichtige die streitigen Betriebsverluste verrechnen darf. Dar�ber hinaus ist nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht in der Regelung des � 221 Abs. 2 StG/ZH keine Erm�chtigung zum begehrten Abzug erblickt. Nach dessen eindeutigem Wortlaut k�nnen n�mlich nur "die mit der Liegenschaft zusammenh�ngenden Aufwendungen" geltend gemacht werden.
3.5 Das Steuerharmonisierungsgesetz verweist in seinem Art. 12 Abs. 4 lit. a unter anderem auf "die in den Artikeln 8 Abs�tze 3 und 4 und 24 Absatz 4 genannten Tatbest�nde", welche "bei der Grundst�ckgewinnsteuer als steueraufschiebende Ver�usserung zu behandeln" sind. Ein Teil der Doktrin folgert daraus, das Steuerharmonisierungsgesetz verlange zwingend, dass Verluste aus dem Gesch�ftsverm�gen ebenfalls mit Gewinnen aus der Ver�usserung von Grundst�cken des Gesch�ftsverm�gens verrechnet werden k�nnen (so Bernhard Zwahlen, in Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl. 2002, N. 13 f. zu Art. 12 StHG; ders., Privatverm�gen, Verm�gensertrag und Verm�gensgewinn, in Ernst H�hn/Peter Athanas [Hrsg.], Das neue Bundesrecht �ber die direkten Steuern, 1993, S. 102, insbes. Fn. 199; J�rg Steiner, "Harmonisierte" Grundst�ckgewinnsteuer im Kanton Z�rich ?, Der Schweizer Treuh�nder 1994 S. 88-90). Sie leitet dies aus der Verweisung auf Art. 24 Abs. 4 StHG ab, wo festgehalten werde, dass f�r die Gewinnsteuer der juristischen Person unter anderem auch die Bestimmungen "�ber den Verlustabzug (Art. 10 Abs. 1 Bst. c)" sinngem�ss gelten w�rden. Dieser Auffassung folgt ein anderer Teil der Lehre und Praxis nicht (so das Verwaltungsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Urteil vom 10. Dezember 1999, StE 2000 B 44.13.7 Nr. 16; Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Landschaft mit Entscheid vom 14. April 2000, Basellandschaftliche und Baselst�dtische Steuerpraxis, Bd. XVI, 2002, S. 57 ff.; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Z�rcher Steuergesetz, 1999, N.8-18 der Vorbem. zu �� 216-226 und N. 17-22 zu � 224; Madeleine Simonek, Ausgew�hlte Probleme der steuerlichen Behandlung von Verlusten, ASA 67 S. 517, insbes. Fn. 18; Bernhard Felix Sch�rer, Verlustverrechnung von Kapitalgesellschaften im interkantonalen Doppelbesteuerungsrecht, Diss. Z�rich 1997, S. 18 f., insbes. Fn. 88; im Ergebnis wohl auch Hans-Peter Derksen, F�r einen Systemwechsel bei der Grundst�ckgewinnsteuer auf Gesch�ftsliegenschaften im Kanton Z�rich, Der Treuhandexperte 9/2002 S. 150; Ernst H�hn/Robert Waldburger, Steuerrecht, Band I, 9.Aufl. 2001, S. 563 und 576 ff.; Expertenkommission zur Pr�fung des Einsatzes des Steuerrechts f�r wohnungs- und bodenpolitische Ziele, Bericht f�r das Eidgen�ssische Finanzdepartement, Bern 1994, S. 133 mit Fn. 20). Sie sieht die Verweisung auf Art. 24 Abs. 4 StHG - soweit sie darauf eingeht - als redaktionelles Versehen an; entsprechend den Erl�uterungen zum Gesetzentwurf in der Botschaft �ber die Steuerharmonisierung (BBl 1983 III 1, insbes. S.103) sei ein Verweis auf Art.24 Abs. 3 StHG (im Gesetzentwurf noch Art. 27 Abs. 3) beabsichtigt gewesen (so in anderem Zusammenhang im �brigen auch: Konferenz Staatlicher Steuerbeamter, Kommission Steuerharmonisierung, Harmonisierung des Unternehmenssteuerrechts, 1995, S. 84; Markus Reich, Unternehmensumstrukturierungen im internen Steuerrecht von Bund und Kantonen, in Markus Reich/Marco Duss [Hrsg.], Unternehmensumstrukturierung im Steuerrecht, 1996, S.117 f.; Ferdinand Zuppinger, Grundst�ckgewinn- und Verm�genssteuer, ASA 61 S. 309 und 320, insbes. Fn. 51; davon ausgehend wohl auch Erwin R. Grieshammer/Peter Hettich, Steuerharmonisierungsbedarf bei der �bertragung von Grundst�cken im Fusionsgesetz, StR 58/2003 S. 260). In der Botschaft zum Fusionsgesetz wird ebenfalls festgehalten, der geltende Art. 12 Abs. 4 StHG verweise versehentlich auf den Absatz 4 statt 3 des Art.24 StHG, weswegen eine entsprechende �nderung zwecks Berichtigung vorgeschlagen werde (BBl 2000 4337, insbes. S. 4510 Ziff. 2.2.8 und S. 4576; entsprechend bereits der im Schweizer Treuh�nder 1998 S. 55 f. abgedruckte Gesetzentwurf der vom Direktor der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung eingesetzten Arbeitsgruppe Steuern bei Umstrukturierungen). Auch das Bundesgericht hat bereits in einem Urteil vom 27. Oktober 1999 festgehalten, dass Art. 12 StHG das monistische System zul�sst; soweit Kantone diesem System folgten und damit auch gesch�ftliche Gewinne der Grundst�ckgewinnsteuer unterstellten, sei eine Verlustverrechnung im Allgemeinen nicht vorgesehen (Urteil 2P.439/1997 in Pra 2000 Nr. 25 S. 143 E. 3c).
Angesichts der unterschiedlichen Interpretationen des Art. 12 Abs. 4 StHG kann demnach nicht gefolgert werden, es sei durch Anpassung des neuen Z�rcher Steuergesetzes an das Steuerharmonisierungsgesetz die M�glichkeit der Verlustverrechnung eindeutig beabsichtigt worden. Zudem hat die Beschwerdef�hrerin selber nicht behauptet, die an der Gesetzgebung im Kanton Z�rich beteiligten Organe h�tten Art. 12 Abs. 4 StHG so verstanden, dass die streitige Verlustverrechnung m�glich sein solle. Sie pocht lediglich auf das Argument, dass eine "uneingeschr�nkte" Anpassung an das Steuerharmonisierungsgesetz gewollt war. Damit st�sst aber ihr Vorwurf ins Leere, das kantonale Recht sei entgegen dem gesetzgeberischen Willen interpretiert worden. Im �brigen deutet schon der Wortlaut der �� 216 ff. StG/ZH, die sich weitgehend an die Bestimmungen des fr�heren Z�rcher Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 anlehnen, welche die begehrte Verlustverrechnung nicht vorsahen (vgl. Richner/Frei/ Kaufmann, a.a.O., N. 17 und 20 zu � 224; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Sch�rrer, Kommentar zum Z�rcher Steuergesetz. Bd. 4, 1966, N. 20-22 zu � 154, N. 7 zu � 161 und N. 70 zu � 164), darauf hin, dass die an der Gesetzgebung beteiligten Organe davon ausgingen, im Wesentlichen das bisherige Recht bei der Grundst�ckgewinnsteuer fortzuf�hren, wobei Art. 12 Abs. 4 StHG die Verlustverrechnung nicht vorschreibe.
Die Beschwerdef�hrerin macht im Weiteren geltend, die Grunds�tze der Rechtsgleichheit und der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit w�rden verletzt, wenn die kantonalen Instanzen die geforderte Verlustverrechnung nicht zuliessen. Sie beruft sich ausser auf Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV auch auf Art. 19 der Verfassung des eidgen�ssischen Standes Z�rich vom 18. April 1869 (SR 131.211).
Das Verwaltungsgericht hat f�r das Z�rcher System, das alle Gewinne aus der Ver�usserung von Grundst�cken einer als Objektsteuer ausgestalteten Grundst�ckgewinnsteuer unterwirft, beachtliche sachliche Gr�nde angef�hrt (E. 2b S. 7 des angefochtenen Entscheids). So soll unter anderem der "unverdiente" - insbesondere durch infrastrukturelle und planerische Massnahmen des Gemeinwesens bewirkte - Wertzuwachs f�r alle Steuersubjekte mit dem gleichen (progressiven) Steuergrundtarif erfasst werden. Dadurch soll ein Teil der Leistungen der �ffentlichen Hand wieder dem Gemeinwesen zugef�hrt werden, was auch dem Sinn der Bestimmung von Art. 5 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) entspreche. Die Beschwerdef�hrerin setzt sich mit den Argumenten des Verwaltungsgerichts nicht n�her auseinander, weshalb auf ihre diesbez�gliche R�ge nicht weiter einzutreten ist (vgl. oben E. 1.2). Insbesondere gen�gt ihr blosser Hinweis auf eine Fundstelle in der Doktrin (Markus Reich, in Zweifel/Athanas, a.a.O., N. 25a zu Art. 10 StHG) nicht. Im �brigen hat das Bundesgericht wiederholt als nicht willk�rlich erachtet, dass Grundst�ckgewinne objektiv bemessen werden, d.h. allein nach dem auf der Liegenschaft erzielten Mehrwert und ohne R�cksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsf�higkeit des Pflichtigen (vgl. Urteile 2P.138/1998 vom 18. Januar 2000, StE 2002 B 44.11 Nr. 11, E. 2a; 2P.439/1997 vom 27. Oktober 1999, Pra 2000 Nr. 25 S. 143 E. 3c; 2P.43/1996 vom 1. M�rz 1999, E. 2f; 2P.262/1995 vom 8. Oktober 1997, E. 2a). Dies geh�rt zum Wesen einer als Objektsteuer ausgestalteten Grundst�ckgewinnsteuer. Der Bundesgesetzgeber hat dem kantonalen Gesetzgeber gerade auch die M�glichkeit einger�umt, die Ver�usserungsgewinne bei Gesch�ftsgrundst�cken wie bei Privatgrundst�cken als Objektsteuer zu behandeln (sog. monistisches System). Weshalb dann gest�tzt auf allgemeine Grunds�tze - ohne besondere gesetzliche Regelung - eine Verpflichtung bestehen soll, bei Ver�usserung von Grundst�cken des Gesch�ftsverm�gens einen Verlustabzug zuzulassen, hingegen nicht bei solchen des Privatverm�gens, ist nicht ersichtlich.
Unbehelflich ist schliesslich der von der Beschwerdef�hrerin angestellte Vergleich mit der Situation eines Liegenschaftsh�ndlers im interkantonalen Verh�ltnis: Es trifft n�mlich nicht zu, dass jeder Kanton im Falle einer Liquidation oder Ver�usserung eine Verrechnung allgemeiner Betriebsverluste mit Grundst�ckgewinnen, die von einer als Objektsteuer ausgestalteten Grundst�ckgewinnsteuer erfasst werden, zulassen muss. Vielmehr hat ein Liegenschaftskanton nach den vom Bundesgericht entwickelten doppelbesteuerungsrechtlichen Regeln - abgesehen von speziellen Konstellationen, auf die hier nicht n�her einzugehen ist - grunds�tzlich nur die Aufwendungen zu �bernehmen, die mit der Ver�usserung zusammenh�ngen (vgl. BGE 111 Ia 318 E. 4a S. 319 f.).
6.1 Nach dem Gesagten kann dem Z�rcher Gesetzgeber jedenfalls nicht vorgeworfen werden, er habe mit seiner Regelung der Grundst�ckgewinnsteuer im neuen Steuergesetz vom 8. Juni 1997 Schritte unternommen, die die bundesrechtlichen Harmonisierungsbestrebungen unterlaufen. Auch geht die R�ge fehl, soweit darauf einzutreten ist, die kantonalen Instanzen h�tten das Z�rcher Steuergesetz, in welchem das Steuerharmonisierungsgesetz "umgesetzt" worden sei, willk�rlich ausgelegt bzw. angewendet und gegen die Rechtsgleichheit und den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit verstossen. Mithin ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
6.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdef�hrerin die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und 153a OG). Nach Art. 159 Abs. 2 OG darf obsiegenden Beh�rden in der Regel keine Parteientsch�digung zugesprochen werden. Eine Ausnahme wird f�r kleinere Gemeinden gemacht, die �ber keinen eigenen Rechtsdienst verf�gen und sich in komplexeren Angelegenheiten durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen m�ssen. Die Gemeinde A.________ als Bezirkshauptort f�llt vorliegend nicht mehr unter diese Ausnahme, zumal es sich bei der Grundst�ckgewinnsteuer auch nicht um spezielle Rechtsprobleme handelt, die nicht zu den gel�ufigen Gesch�ften einer Gemeinde dieser Gr�ssenordnung geh�ren. Daher kann ihr keine Parteientsch�digung zugesprochen werden.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 30'000.-- wird der Beschwerdef�hrerin auferlegt.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Gemeinde A.________ und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 2. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 8
 Art. 127
 Art. 84
 Art. 12
 Art. 73
 Art. 72
 Art. 12
 Art. 10
 Art. 23
 Art. 25
 BGE 
 Art. 72
 Art. 72
 BGE 
in fine
 BGE 
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 24
 Art. 24
 Art.24
 Art. 27
 Art. 12
 Art.24
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 8
 Art. 127
 Art. 19
 Art. 5
 Art. 10
 BGE 
 Art. 153
 Art. 159