Source: https://www.immobilier-neuf-royan.com/financement-accession-a-la-propriete/
Timestamp: 2019-10-22 04:01:56+00:00

Document:
FINANCEMENT : accession à la propriete ou optimisation fiscale - Immobilier neuf à Royan
FINANCEment : accession a la propriete
Immobilier Neuf Royan vous présente le prêt bancaire dit "classique" dont vous pourriez avoir besoin concernant l'accession à la propriété d'un logement ou d'un bien immobilier dans le neuf ou dans l'ancien.
Le prêt classique est un financement par emprunt, destiné à couvrir tout ou une partie d'un achat immobilier neuf ou ancien.
Il est accordé le plus souvent par une banque, mais il peut être aussi accordé par un organisme financier spécialisé.
Son taux peut être fixe ou révisable.
Fixe ou révisable ?
Les taux d'intérêt sont indexés sur des indices de référence, qui expriment le prix auquel les banques se prêtent de l'argent. En contractant un crédit immobilier, se pose la question d'emprunter à taux fixe ou à taux révisable.
La banque vous proposera un taux qui ne bougera jamais, du début à la fin de votre prêt, quels que soient les mouvements des taux d'intérêt.
La banque vous fournira un échéancier détaillant le remboursement par mensualités, le taux et la date d'échéance du prêt, donc pas de mauvaise surprise.
Le prêt à taux fixe autorise même une certaine souplesse avec des possibilités d'échéances modulables qui vous permettent d'opter
soit pour une baisse du montant des mensualités de remboursement (en contrepartie de l'allongement de la durée de l'emprunt),
soit pour une augmentation du montant des mensualités de remboursement (ce qui se répercute par une durée d'emprunt écourtée).
Toutefois le coût du crédit augmentera avec sa durée, donc plus la durée d'un emprunt est courte plus le taux proposé est bas et réciproquement.
Révisable :
Dans ce cas, vous souscrivez à un prêt dont le taux est plus bas qu'un taux fixe, mais ce taux n'est pas définitif. Il peut varier en fonction de l'évolution de l'indice sur lequel il s'appuie. Ces révisions de taux s’effectuent généralement à la date anniversaire de souscription au prêt.
Les variations sont répercutées soit sur la mensualité, soit sur la durée du prêt.
De fait, vous ne pouvez pas savoir à l'avance quel sera le coût de votre prêt et la banque ne vous fournira d'ailleurs qu'un tableau d'amortissement estimatif de celui-ci.
Si vous optez pour cette formule, c'est que vous pariez sur la baisse des taux, mais vous n'êtes pas à l'abri de mauvaises surprises et de voir vos mensualités ou la durée de votre crédit augmenter.
Le prêt à taux révisable offre une certaine souplesse, notamment la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalités.
Enfin, vous avez la possibilité de convertir votre prêt à taux révisable en prêt à taux fixe.
En période de fortes variations, vous avez intérêt à opter pour une formule de taux révisable capé.
Il s'agit d’un prêt dont le taux ne pourra jamais dépasser un certain seuil. Si la banque vous propose un taux de 3 % capé + 1, cela signifie que votre taux ne pourra jamais dépasser 4 % (ni descendre en dessous de 2%).
L'inconvénient majeur de ce type de prêts est qu’étant moins risqués, les banques les proposent généralement à des taux plus élevés.
Quelle que soit la formule de prêt que vous choisirez, demandez des simulations à votre banque pour connaître les conséquences des variations de taux éventuelles.
Le P.T.Z.+ (Prêt à Taux Zéro+)
Il s'agit d'un prêt immobilier réglementé qui permet de favoriser le financement de sa résidence principale.
C'est une avance à 0%
- Ouverte aux primo-accédants,
- Pour financer sa résidence principale soit dans le neuf, soit l'assimilé neuf, soit l'ancien issu du parc HLM,
- Son montant est déterminé en fonction:
De la nature de l'opération (neuf...),
Du coût de l'opération,
Depuis peu celui-ci vient d'être renforcé pour favoriser l'accession à la propriété dès le 1er janvier 2016.
- Il faut être une personne physique,
- Primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 2 ans précédant l'offre de prêt).
- Ne pas dépasser un plafond de ressources (soit pour les communes de nos programmes) :
1 personne dans le logement 27.120 €
2 personnes dans le logement 36.216 €
3 personnes dans le logement 43.554 €
4 personnes dans le logement 52.579 €
5 personnes dans le logement 61.853 €
6 personnes dans le logement 69.707 €
Par personne supplémentaire + 7.775 €
- Acheter sa résidence principale :
Logement neuf ou rénové à neuf
Faire construire un logement neuf
Aménager des locaux non destinés à l'habitation
Acheter un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession
Acheter pour l'améliorer un logement ancien dans certaines communes rurales
Le montant maximum du P.T.Z.+ est plafonné suivant le nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Il peut désormais financer jusqu'à 40 % de l'achat du bien immobilier.
- Il peut être différé en totalité ou en partie avec une durée maximale de 25 ans.
- Le calcul du "Revenu P.T.Z.+" permet de déterminer la tranche de "revenu ménage" (soit pour les communes de nos programmes) :
Revenu ménage inférieur ou égal à 15.000 €, tranche 1
Revenu ménage inférieur ou égal à 16.500 €, tranche 2
Revenu ménage inférieur ou égal à 18.000 €, tranche 3
Revenu ménage inférieur ou égal à 20.000 €, tranche 4
Revenu ménage inférieur ou égal à 24.000 €, tranche 5
- Le pourcentage du capital différé varie en fonction de la tranche déterminée, qui en bénéficieront toutes dorénavant.
- La durée de la 1ère période (= différé de remboursement) pendant laquelle on ne rembourse pas le P.T.Z.+ varie suivant la tranche, cette période vient d'être rallongée de 5 à 15 ans.
- La durée du prêt va être étendue à 20 ans minimum.
Le P.A.S. (Prêt à l'Accession Sociale)
Le P.A.S. est un prêt réglementé qui bénéficie d'une aide de l'Etat.
Il est accordé à un taux avantageux pour l'accession à la propriété en résidence principale et constitue un levier efficace pour la primo-accession car compatible avec le P.T.Z.+.
Pour l'acquisition de logements neufs en résidence principale
Il faut respecter un plafond de ressources maximum en fonction de la localisation du logement et du nombre de personnes qui l'occuperont.
Ces plafonds sont les mêmes que pour le P.T.Z.+, ce qui permet le cumul de ces 2 prêts aux primo-accédants.
Financement de l'achat de la résidence principale neuve.
Le P.A.S. peut financer jusqu'à 100 % du coût total de l'opération TTC.
Il ne finance pas les frais de dossier, de garantie ni les droits de mutation.
Taux préférentiel (fixe, révisable ou modulable au choix)
Durée de 5 à 30 ans (possibilité de rallonger à 35 ans)
Compatibilité avec d'autres prêts (P.T.Z.+, prêt Action Logement, prêt relais, autre prêt à taux fixe limité).
Ouverture de droits à l'APL possible sur la durée du prêt.
La plupart des établissements de crédit.
Son taux varie selon les établissements de crédit, sans pouvoir dépasser un taux maximum réglementé.
Maintenant nous vous expliquons comment faire coïncider l'achat d'un bien immobilier alors que le votre n'est pas vendu.
Le prêt relais ou crédit relais, est un crédit bancaire comme son nom l'indique pour faire le relais entre deux biens immobiliers.
Faire coïncider l'achat et la revente
Vous cherchez à acquérir un bien alors que le votre n'est pas vendu ?
Comment faire coïncider l’achat et la revente ?
Une seule réponse : le prêt relais.
Le prêt relais est souscrit par le propriétaire d'un bien souhaitant financer l'acquisition d'un autre bien avant de vendre celui-ci.
Il existe deux sortes de prêts relais : le prêt relais sec et le prêt relais jumelé.
Dans le premier cas, vous n'avez pas besoin de financement complémentaire, le prêt relais suffit à financer l'achat de votre opération, ce qui signifie que vous achetez un bien moins cher que le précédent.
Dans le second cas, le prix du logement à vendre est moins élevé que celui que vous envisagez d'acheter. Il vous faut donc compléter votre prêt relais par un prêt complémentaire.
Une avance sur la valeur du bien à vendre :
Ce crédit permet alors de financer l'acquisition de son futur logement jusqu'à ce que son ancien bien soit vendu.
Quelle que soit la formule, l'acheteur peut obtenir de la part de la banque, une avance sur la future vente de son bien.
Cette avance représente généralement 60 à 80 % de la valeur du bien, déduction faite des éventuels crédits en cours.
Comment est déterminée cette valeur ?
La banque demande soit une expertise, soit l'estimation d'un ou deux agents immobiliers.
Si vous avez déjà signé une promesse de vente, c'est encore mieux. La banque sera rassurée quant à la vente rapide du bien. Pour elle, il est important que le bien ne soit pas surestimé.
Il faut savoir qu'un prêt relais n'est consenti que pour une durée très limitée, un ou deux ans, des prolongations peuvent être possibles en cas de situation particulière.
Il faut absolument faire en sorte que la durée soit la plus courte possible.
Il se situe généralement dans la fourchette des taux de crédit consentis par les banques, mais est souvent inférieur à celui d'un taux d'emprunt immobilier classique.
Le remboursement du capital ne s'effectue pas tous les mois comme pour un prêt immobilier ordinaire, mais au moment de la vente du bien.
Deux options de remboursement sont donc possibles : la franchise partielle ou totale.
Si vous choisissez la franchise partielle, les intérêts et la prime
d'assurance décès-invalidité seront payés chaque mois.
Si vous choisissez la franchise totale, cela signifie que la mensualité ne comportera que la prime d'assurance, les intérêts et le capital étant versés lors de la vente.
Attention, cette seconde option coûte cher, les intérêts non payés étant capitalisés et portant eux-mêmes intérêt.
Ne vous fiez pas uniquement au taux
Vérifiez le coût de l'assurance décès-invalidité, qui peut varier sensiblement d'une banque à l'autre.
Même chose pour les frais de dossier.
La garantie est également un élément important. En cas d'hypothèque ou de privilège, elle peut porter non seulement sur le bien acquis mais aussi, si sa valeur n'est pas suffisante, sur le bien à vendre censé être cédé très vite, ce qui vous obligera à payer des frais de mainlevée. Préférez les formules se contentant d'une promesse d'affectation hypothécaire, moins coûteuse.
C'est un prêt qui permet d'acquérir un bien immobilier neuf ou ancien, en offrant à l'emprunteur le droit de ne rembourser que les intérêts du prêt pendant la durée de celui-ci, et de ne rembourser le capital, qu'à l'échéance du prêt en une seule fois.
Déduisez vos intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers
Le remboursement de l'emprunteur s'effectue chaque mois, uniquement sur les intérêts, et à la fin sur le capital (montant emprunté).
La différence avec un prêt classique, réside dans le fait que dans ce dernier, l'emprunteur rembourse chaque mois une partie du montant emprunté et une partie des intérêts.
Ce prêt est généralement recommandé dans le cadre d'investissement locatif, puisque le bien acheté par l'intermédiaire de celui-ci est mis en location, ce qui permet de rentabiliser le bien rapidement, tout en assurant le remboursement des intérêts.
Le prêt in fine peut être souscrit par un emprunteur particulier ou par une entreprise. Il est cependant nécessaire de disposer à l'échéance du prêt, d'une somme suffisante pour le rembourser en une seule fois.
La plupart du temps, le crédit in fine permet de faciliter un investissement locatif.
L'apport personnel n'est pas obligatoire pour obtenir un prêt in fine, mais le taux en sera sans doute plus élevé. Plus le taux est élevé, plus le remboursement mensuel sera élevé.
De plus, le prêt in fine peut se combiner avec un crédit « classique ».
La durée du crédit in fine est essentielle puisqu'elle déterminera le taux d'intérêts de remboursement, c'est à dire la somme mensuelle qui sera versée, mais également la date de fin du prêt qui signifiera le remboursement du capital.
La durée maximale de ce type de prêt est de 20 ans.
Il est cependant possible de diminuer sa durée en faisant un remboursement total ou partiel du capital. Cependant, si vous diminuez la durée du prêt in fine durant la période de celui-ci, une pénalité sera due à l'organisme financier prêteur.
Il est aussi possible de renégocier le prêt in fine en cours, voire de le racheter par le biais d'un prêt classique. Par contre, des pénalités devront être payées.
Attention : les taux d'intérêts pouvant varier selon les périodes, une réduction du prêt in fine ou son rachat peuvent s'avérer intéressant.
Le prêt in fine est un moyen de financement qui permet de réduire votre fiscalité suivant votre situation patrimoniale, le principal avantage résidant dans le fait que les intérêts remboursés chaque mois sont déductibles des impôts fonciers.
Il est particulièrement intéressant pour les particuliers ou les sociétés de type SCI percevant déjà des revenus fonciers et fortement imposés.
Parfois le crédit in fine est aussi utilisé comme de l'épargne : c'est la pratique générale, on peut verser durant toute la durée du prêt et de façon périodique une somme d'argent sous forme d'épargne qui rapporte.
Cette épargne est réservée au remboursement du prêt et est donc bloqué à cet effet. Le plus souvent il s'agira d'une assurance vie. Ainsi, si l'emprunteur décède, la banque se paiera sur la part de l'assurance
vie correspondant au remboursement du capital, l'excédent revenant au bénéficiaire de l'assurance vie.
Quel avantage pour les héritiers ? Dans une telle hypothèse, les héritiers récupèreront au titre de la succession un immeuble totalement payé, ils n'auront donc pas à rembourser le prêt et seront propriétaires d'un immeuble déjà financé.
Cependant, aucune obligation ne s'impose. L'emprunteur est libre de ne prendre aucune assurance vie, ni aucune garantie, dès lors qu'il est en mesure de rembourser le capital à la fin du prêt.
Nota : Si l'emprunteur a déjà souscrit une assurance vie il n'est pas obligé d'en souscrire une nouvelle. Il pourra en effet affecter sa précédente assurance vie au remboursement du prêt in fine.

References: in fine
in fine
in fine
in fine
in fine
in fine
in fine
in fine
in fine
in fine
in fine