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Timestamp: 2020-01-29 06:34:45+00:00

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BGH, 13.10.2006 - V ZR 33/06 - dejure.org
https://dejure.org/2006,1784
BGH, 13.10.2006 - V ZR 33/06 (https://dejure.org/2006,1784)
BGH, Entscheidung vom 13.10.2006 - V ZR 33/06 (https://dejure.org/2006,1784)
BGH, Entscheidung vom 13. Januar 2006 - V ZR 33/06 (https://dejure.org/2006,1784)
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§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB; §§ 305 Nr. 5 b, 305 c Abs. 2, 307 Abs. 1 BGB
Aufzahlungsklausel im Einheimischenmodell zulässig
BauGB § 11 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2; BGB §§ 305, 307, 309 Nr. 5b; AGBG § 11 Nr. 5
Kauf von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück; Einräumung eines Preisnachlasses für Einheimische; Wirksamkeit einer Nachzahlungsklausel; Unzulässige Schadenspauschalierung; Wahrung des Förderungszwecks bei vorzeitigem Weiterverkauf an einheimische Erwerber
Klausel im Einheimischenmodell über Erstattung des bei Vertragsschluß gewährten Preisnachlasses im Umfang des vorzeitigen Weiterverkaufs
BauGB § 11 Abs. 1 Nr. 2; BGB § 309 Nr. 5 lit. b
"Strafklauseln" im sog. Einheimischenmodell zulässig?
Aufzahlungsklausel in Einheimischenmodell hält auch der AGB-Kontrolle stand (Immenstadt)
Einheimischenmodell mit Rückzahlungsklausel bei vorzeitigem Weiterverkauf
Einheimischenmodell der Stadt Isny bestätigt
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 13.10.2006, Az.: V ZR 33/06 (AGB-fester Grundstückskaufvertrag im Einheimischenmodell)" von Notarassessor Dr. Andreas Pützhoven, original erschienen in: NotBZ 2007, 142 - 143.
Zusammenfassung von "Anmerkung zum BGH-Urteil vom 13.10.2006, Az.: V ZR 33/06 (Nachzahlungsklausel in Einheimischenmodell)" von Notarassessor Dr. Markus Vierling, original erschienen in: DNotZ 2007, 518 - 522.
LG Ravensburg, 27.06.2005 - 5 O 166/05
NJW-RR 2007, 962
DNotZ 2007, 513
NZM 2007, 656
NotBZ 2007, 140
Der Senat hat bislang offen gelassen, ob Klauseln eines nach Ablauf der Frist zur Umsetzung der EG-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (…Abl. EG Nr. L 95 vom 21. April 1993, S. 29 ff.) am 31. Dezember 1994 geschlossenen privatrechtlichen städtebaulichen Vertrages allein an den Vorgaben des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu messen oder auch einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB zu unterziehen ist (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 100 f.; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962).
Vertragliche Regelungen, die entsprechende Bindungen begründen, schaffen mithin erst die (öffentlich-)rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands; sie müssen daher von den Zivilgerichten vor diesem Hintergrund interpretiert und auf ihre Angemessenheit überprüft werden (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 96 u. 103 f.; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962, 963; Brohm, JZ 2000, 321, 332; Grziwotz, KommJur 2009, 376, 377).
Die hier gegebene Verbilligung liegt mit 50 % deutlich über der bei Einheimischenmodellen üblichen Reduzierung des Kaufpreises um bis zu 30 % gegenüber dem Verkehrswert (vgl. Senat, a.a.O, sowie den Sachverhalt zu Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962: zehn Jahre Bindung bei 14% Preisnachlass).
Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben die Gestaltungsform des Privatrechts wählt (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962, 964 Rdn. 19;… Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, WM 2006, 2046, 2047;… Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301).
Eine Nachforderung im Umfang des eingeräumten Preisvorteils ist deshalb unbedenklich möglich (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962, 963); sie stellt ebensowenig wie die Ausübung eines angemessen ausgestalteten Wiederkaufs- bzw. Rückübertragungsrechts eine Vertragsstrafe dar, sondern bedeutet den Widerruf der in der Kaufpreisverbilligung liegenden und an bestimmte Bedingungen geknüpften Subvention (so zutreffend Grziwotz, KommJur 2009, 376, 377;… vgl. auch Senat, Urt. v. 6. November 2009, V ZR 63/09 - juris Rdn. 16 f.).
Das ist hier jedoch schon deshalb nicht der Fall, weil das Berufungsgericht nicht in den Blick nimmt, dass die Klägerin bei Annahme eines Vorrangs des Wiederkaufsrechts für den Fall von dessen Ausübung neben dem erhaltenen Kaufpreis zudem wenn auch eingeschränkt durch § 4a Abs. 3 Satz 6 KV Mittel für der Beklagten zu ersetzende Verwendungen bereitstellen müsste, was haushaltsrechtlich kaum darstellbar ist (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NotBZ 2007, 140).
§ 4a Abs. 4 KV ist zumindest insoweit wirksam, als der Verbilligungsabschlag nachzuentrichten ist, wenn das Grundstück entgegen § 4a Abs. 1 KV nicht 15 Jahre lang für die Zwecke der unmittelbaren Verwaltung genutzt worden ist (vgl. auch Senat, BGHZ 153, 93, 103 f.; ferner Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NotBZ 2007, 140).
Mit der Nachzahlungsvereinbarung sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Klägerin das Grundstück zu einem ganz erheblich unter dem Verkehrwert liegenden Kaufpreis veräußerte und dies unter dem haushaltsrechtlichen Vorbehalt stand, dass die zweckentsprechende Mittelverwendung durch vertragliche Abreden hier u.a. durch die Vereinbarung eines Nachzahlungsanspruches sichergestellt würde (vgl. auch Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NotBZ 2007, 140 f.).
Ob Verträge der vorliegenden Art nicht nur der soeben erörterten Angemessenheitskontrolle unterliegen, sondern daneben auch an den Vorgaben des AGB-Gesetzes (jetzt §§ 305 ff. BGB) zu messen sind (die Frage offen lassend für städtebauliche Verträge, Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, Not-BZ 2007, 140, 141), braucht hier ebenso wenig entschieden zu werden, wie die weiteren Fragen, ob es sich bei der Nachforderungsklausel um eine von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt und ob diese als Preisvereinbarung mit der Folge einzuordnen ist, dass sie einer Inhaltskontrolle nach den genannten Vorschriften entzogen wäre (§ 8 AGBG, nunmehr § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Dass die Klägerin das ihr zustehende Ermessen unter Beachtung der im Verwaltungsprivatrecht geltenden Bindungen (vgl. dazu etwa BGHZ 93, 372, 381; 155, 166, 175; Senat, 153, 93, 106;… Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589;… Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, a.a.O., 1453; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NotBZ 2007, 140, 142) überhaupt nicht oder rechtsfehlerhaft ausgeübt hätte, ist nicht ersichtlich.
Durch die Geltendmachung des Nachzahlungsanspruches wird verhindert, dass das dem Eigentümer einer Immobilie zugewiesene Verwendungs- und Wertrisiko auf den Subventionsgeber verlagert wird (vgl. Senat, BGHZ 77, 194, 198; 153, 93, 106), der für den Fall des Wiederkaufs zudem nicht nur den erhaltenen Kaufpreis, sondern zudem Mittel für nach § 4a Abs. 3 Satz 6 KV zu ersetzende Verwendungen bereitstellen müsste, was haushaltsrechtlich kaum darstellbar ist (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NotBZ 2007, 140).
Die Beklagte konnte sich ohne weiteres auf die Nachzahlungsverpflichtung einstellen, die sich nach Grund und Höhe unmittelbar und zweifelsfrei aus dem Kaufvertrag ergab (vgl. auch Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, a.a.O., 142; vgl. auch die Wertung des § 44a Abs. 1 BHO).
In den Entscheidungen, in denen den Käufern eine Subvention in der hier vorliegenden Größenordnung gewährt wurde, ging es um Bindungsfristen von zehn Jahren, die zur Sicherung der mit dem Einheimischenmodell von der Gemeinde verfolgten Zwecke ohne weiteres zulässig sind (Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105 [Verkehrswert 160 bis 200 DM/m 2 ; Preis: 131 DM/m 2 , Nachlass zwischen 18, 13% und 34, 5 %; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 11 [Verkehrswert: 355 DM/m 2 , Nachlass 50 DM/m 2 = 14, 1 %]).
Diese Pflicht der Klägerin beruht allerdings nicht auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), dem auch Private unterworfen sind, sondern auf ihrer Bindung als öffentliche Körperschaft an die Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106;… Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 10; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 19;… Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18;… Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 16).
Maßstab für die Inhaltskontrolle des Vertrages der Parteien aus dem Jahre 1996, also nach Ablauf der Umsetzungsfrist der Klauselrichtlinie 93/13/EWG, sind entgegen der Auffassung der Beklagten beide genannten Vorschriften (offengelassen: BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06 - zitiert nach Juris Rn 8; Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 29. Mai 2008 - 8 U 239/07 - zitiert nach Juris Rn 5).
Die staatlichen Stellen haben im Bereich des Verwaltungsprivatrechts neben den zivilrechtlichen auch die öffentlich-rechtlichen Bindungen, insbesondere aus dem Übermaßverbot und den Grundrechten zu beachten (BGHZ 93, 372, 381; 153, 93, 106 [Senat];… Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452, 1453;… Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, ZfIR 2006, 682, 683 f.; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NotBZ 2007, 140, 142).
OLG Celle, 29.05.2008 - 8 U 239/07
Gestaltung von Mehrerlösabführungsklauseln bei verbilligtem Grundstücksverkauf an …
Es handelt sich vorliegend mithin um einen privatrechtlichen Vertrag, der dem Anwendungsbereich des § 11 BauGB unterfällt, weil er der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung dient (vgl. für ähnliche Fälle des Einheimischenmodells BGH NJW 2003, 888. NJW-RR 2007, 962).
Er hat dies aber ausdrücklich offen gelassen für die Fälle, in denen der Vertrag - wie hier - erst nach Ablauf der Frist zur Umsetzung der Richtlinie 93/13EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29) zum 31. Dezember 1994 geschlossen wurde (a. a. O. und zuletzt NJW-RR 2007, 962).
Wegen des auch bei der Vereinbarung von Regelungen im Rahmen des Einheimischenmodells für die Verwaltung geltenden Übermaßverbotes (BGH NJW-RR 2007, 962) darf sie über dieses Ziel aber nicht hinausgehen und Einheimischen, nur um auf sie Druck zur Unterlassung des Grundstücksverkaufs auszuüben, Grundstückspreise abverlangen, die ein anderer Erwerber nie zu zahlen gehabt hätte (vgl. auch OLG Celle NJW-RR 2005, 1332, wonach der Erwerber verpflichtet werden sollte, im Fall des Weiterverkaufs des Grundstücks innerhalb einer bestimmten Frist 300 % des ursprünglichen Kaufpreises an die Gemeinde zu zahlen).
Eine Frist von zehn Jahren hat der Senat zur Sicherung der mit einem Einheimischenmodell von der Gemeinde verfolgten Zweck nämlich schon bei geringen Preisnachlässen ohne weiteres für zulässig erachtet (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105 [Verkehrswert 160 bis 200 DM/m.; Preis: 131 DM/m., Nachlass zwischen 18, 13 % und 34, 5 %], Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 11 [Verkehrswert: 355 DM/m., Nachlass 50 DM/m. = 14, 1 %]); sie hätte auch zur Sicherung des hier nach Darstellung der Klägerin verfolgten Zwecks (Hilfe für Suchtkranke) unbedenklich vereinbart werden können.
Sie sind daher dem Grundsatz nach unzweifelhaft zulässig (BGH NJW 2003, 888; NJW-RR 2007, 962; NJW 2010, 3505; Griwotz, KommJur 2009, 376; Brohm, JZ 2000, 321).
Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben die Gestaltungsform des Privatrechts wählt (BGH NJW-RR 2006, 298; NJW-RR 2006, 1452; NJW-RR 2007, 962; NJW 2010, 3505).
Vertragliche Regelungen müssen von den Zivilgerichten vor diesem Hintergrund interpretiert und auf ihre Angemessenheit überprüft werden (BGH NJW 2003, 888; NJW-RR 2007, 962; NJW 2010, 3505; Griwotz, KommJur 2009, 376; Brohm, JZ 2000, 321).
Hierbei kann in beiden Fällen durchaus offen bleiben, ob die - unstreitig vorformulierte und auch für die Veräußerung anderer gemeindeeigener Grundstücke verwendete - Vertragsklausel entsprechend ihrer städtebaulichen Zielsetzung allein an § 11 Abs. 2 BauGB zu messen ist, mithin die vereinbarten beiderseitigen Leistungen nur "den gesamten Umständen nach angemessen" sein müssen, oder an den § 305 ff. BGB mit ihren stärker ausdifferenzierten Klauselverboten und ergänzender Inhaltskontrolle (offen gelassen in BGH NJW-RR 2007, 962 ff. - V ZR 33/06 -, zitiert bei juris Rn. 8 ff.;… OLG Celle, OLGR 2008, 533 ff. - 8 U 239/07 - bei juris Rn. 5 ff.).
a) Vor dem Hintergrund dieser Maßstäbe hat die Rechtsprechung klauselmäßige Gestaltungen für wirksam gehalten, mit welchen eine Gemeinde, die mit der Verbilligung von Kaufpreisen für gemeindeeigene Baugrundstücke einhergehende Subventionierung insbesondere ortsansässiger Bürger ("Einheimischenmodell") bei vorzeitiger Weiterveräußerung ebenso rückforderte (BGH NJW-RR 2007, 962 ff. - V ZR 33/06 -: Rückforderung des Preisnachlasses bei vorzeitiger Veräußerung) wie auch ggf. den bei Weiterveräußerung erzielten Mehrerlös (BGH NJW 2003, 888 ff. - V ZR 105/02 -: Differenz zwischen Ankaufspreis von Gemeinde und späterem Verkaufspreis).
Auch ist die Subventionsabschöpfung selbst bei negativer Entwicklung der Immobilienpreise als angemessen erachtet worden, weil die Erwerber ein derartiges Risiko auch dann zu tragen gehabt hätten, wenn ihnen kein Preisnachlass eingeräumt worden wäre (BGH NJW-RR 2007, 962 ff - V ZR 33/06 -, bei juris Rn. 15).

References: § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 309
 BGH 
 § 11
 § 4

§ 4
 § 4
 § 307
 § 4
 § 44
 § 11
 BGH 
 § 11
 § 305
 BGH