Source: http://www.muratorplus.pl/biznes/prawo/nowy-przepis-przeciwko-oszukanczym-zmowom-na-budowach_85840.html
Timestamp: 2017-06-28 19:17:03+00:00

Document:
Umowy o roboty budowlane - nowy przepis przeciwko...
Umowy o roboty budowlane - nowy przepis przeciwko oszukańczym zmowom
Najpewniej od 1 czerwca 2017 r. w Kodeksie cywilnym (K.c.) całkowicie zmieni się treść art. 6471, który reguluje kwestię płatności w umowach o roboty budowlane. Przygotowaną przez rząd poprawkę uchwalił już Sejm. Jak eksperci oceniają zmianę przepisu o „solidarnej odpowiedzialności inwestora oraz wykonawcy za zobowiązania należne podwykonawcy w umowie o roboty budowlane”?
Wyjaśnijmy, że art. 6471 został wprowadzony do K.c. w 2003 r., żeby w umowach o roboty budowlane chronić mniejsze firmy budowlane przed niewypłacalnością większych. Zdarzało się bowiem, że podwykonawcy padali ofiarą sfingowanej upadłości zleceniodawcy, który współdziałał z inwestorem. Umawiali się, że inwestor potrąci generalnemu wykonawcy od jego wynagrodzenia z góry zaplanowane kary umowne. Ten, pozbawiony pieniędzy na wynagrodzenia dla swoich podwykonawców, ogłaszał upadłość, zaś ci pozostawali na lodzie.
Zobowiązania finansowe w umowach o roboty budowlane - jedno oszustwo zastąpiło drugie
Dzięki temu, że w K.c. nałożona została na inwestorów odpowiedzialność za zobowiązania finansowe wykonawcy wobec jego podwykonawców, ten proceder został ukrócony. Problem w tym, że przepis jest mało precyzyjny. Inwestor i wykonawca ustalają w umowie zakres robót, które ten wykona osobiście lub zleci podwykonawcom. Teoretycznie wykonawca powinien mieć zgodę inwestora na zatrudnienie podwykonawców. Nie jest jednak powiedziane, jaką ma mieć ona formę prawną. Poza tym, jeśli w terminie dwóch tygodni inwestor nie zareaguje, oznacza to, że nie ma zastrzeżeń. Pojawiły się więc zmowy wykonawcy z podwykonawcami, mające na celu wyciągnięcie z kieszeni inwestora podwójnej zapłaty. Ponadto zdarzało się, że wykonawca z góry zakładał swoją upadłość i zawierał z podwykonawcami umowy na sumy przewyższające wynagrodzenie umówione z inwestorem. Ten musiał więc im zapłacić tyle, na ile ci umówili się z wykonawcą. Taki mechanizm wymuszonego podwyższenia wynagrodzenia bywa stosowany zwłaszcza wobec inwestorów publicznych. Z przeprowadzonej przez rząd analizy orzecznictwa wynika, że z solidarnej odpowiedzialności inwestora korzystają przede wszystkim podwykonawcy, którzy nie zostali mu oficjalnie zgłoszeni. Mimo to twierdzą oni, że inwestor o nich wiedział. Bywa i tak, że o podwykonawcach inwestorzy dowiadują się dopiero wtedy, gdy zgłaszają się z roszczeniami. Tymczasem sądy (w tym Sąd Najwyższy) stają w tym przypadku po stronie poszkodowanych podwykonawców.
Senat zgłosił poprawkę, ale...
Nic więc dziwnego, że wywołało to protesty inwestorów – nie tylko zresztą publicznych, np. Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, ale także firm deweloperskich i spółdzielni. Te ostatnie mają sześć miesięcy na rozliczenie kosztów budowy i zwrócenie nabywcom mieszkań ewentualnej nadwyżki wpłat. Tymczasem roszczenia podwykonawców przedawniają się dopiero po trzech latach. Może się więc zdarzyć, że spółdzielnia nie będzie miała z czego zapłacić. Z inicjatywą zmiany treści art. 6471 wystąpił w ubiegłym roku Senat. Jego poprawka zakładała, że inwestor miałby odpowiadać za długi wykonawcy tylko wówczas, gdyby wydał mu pisemną zgodę na zawarcie umów z podwykonawcami. Takie rozwiązanie oprotestowały jednak m.in. Polski Związek Pracodawców Budownictwa oraz Ogólnopolska Izba Gospodarcza Drogownictwa. Istniałoby bowiem ryzyko, że dotychczasowej ochrony byliby pozbawieni ci podwykonawcy, którzy przyjęliby zlecenie od generalnego wykonawcy, mimo iż ten nie uzyskał formalnej akceptacji inwestora.
...rząd przeforsował swoją
Inicjatywę Senatu poparł rząd - przyznał, że podwykonawcy nie zawsze zwracają uwagę na to, z kim zawierają umowę o roboty budowlane, bo wiedzą, że w razie czego uzyskają zapłatę od inwestora. „Jednoznaczne uzależnienie odpowiedzialności inwestora od pisemnej zgody na umowę podwykonawcy powinno uświadomić podwykonawcom, że dopóki nie mają tej zgody, powinni zadbać o inne zabezpieczenia na wypadek niewypłacalności wykonawcy. Nadal pozostaje uprawnienie podwykonawcy do żądania od wykonawcy przedłożenia bankowej lub ubezpieczeniowej gwarancji zapłaty pod rygorem odstąpienia od umowy z przyczyn obciążających wykonawcę (art. 6493 K.c.)” – czytamy w stanowisku rządu, który równocześnie zapowiedział, że przygotuje własne, lepsze rozwiązanie problemu. I tak, stosowna modyfikacja art. 6471 K.c. znalazła się w tzw. „Pakiecie Wierzycielskim” Planu Morawieckiego. W uchwalonej właśnie przez Sejm ustawie rząd zaproponował następujące rozwiązanie problemów związanych ze stosowaniem art. 6471 K.c.:- zamiast zaproponowanej przez Senat zgody inwestora na umowę o roboty budowlane wykonawcy z podwykonawcą, ustawa umożliwi zgłoszenie szczegółowego przedmiotu robót podwykonawcy; przy czym inwestor miałby 30 dni na ewentualny sprzeciw;- finansowa odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy ma być ograniczona – jego roszczenie nie mogłoby przekraczać wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy; - zarówno zgłoszenie robót podwykonawcy, jak i sprzeciw inwestora muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.To rozwiązanie ma zacząć obowiązywać od 1 czerwca 2017 r. Wcześniej ustawę musi jednak zaakceptować Senat i podpisać prezydent. Nie wykluczone, że senatorowie zgłoszą jeszcze jakieś poprawki, gdyż zdaniem niektórych prawników, nowa treść art. 6471 K.c. budzi wątpliwości. Zwracają na nie uwagę adwokaci z kancelarii RK Legal: Paweł Zimiński, jej partner oraz Jakub Kosicki z departamentu nieruchomości.
mec. Paweł Zimiński, partner w RK Legal
Fot.: RK Legal
Potrzeba nowelizacji art. 6471 k.c. nie budzi większych wątpliwości, gdyż liczne problemy związane z jego stosowaniem zgłaszały w zasadzie wszystkie strony procesu budowlanego. Z samą ideą rozwiązania trudno polemizować. Jednak już sama redakcja przepisu powodowała wiele wątpliwości praktycznych, które obrosły w liczne orzecznictwo Sądu Najwyższego i sądów powszechnych. Zauważalną tendencją było stosowanie przez sądy wykładni rozszerzającej art. 6471 k.c. na korzyść podwykonawców, jako teoretycznie najsłabszych uczestników procesu budowlanego. Często odbiegało to jednak od realiów panujących na dużych budowach. Skrajnym przypadkiem było akceptowanie przez sądy stanu, w którym inwestor odpowiadał za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, który nigdy nie został mu oficjalnie zgłoszony, a którego inwestor „tolerował” na budowie. Prowadziło to do kuriozalnych sytuacji, w których inwestor był wikłany w procesy o zapłatę przez podwykonawców, których nigdy nie akceptował, a którzy niejednokrotnie ujawniali się już po zakończeniu danej inwestycji i rozliczeniu z generalnym wykonawcą. Równocześnie pojawił się szereg innych wątpliwości, które zostały zdiagnozowane przez obecnego ustawodawcę.
Podstawowym założeniem nowego brzmienia art. 6471 k.c. jest możliwość wykonywania robót przez podwykonawców bez zgody inwestora, co stanowi odwrócenie dotychczasowej zasady. Dla powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora konieczne jest jednak pisemne zgłoszenie podwykonawcy, wraz z określeniem zakresu wykonywanych przez niego robót. Należy to zrobić bądź w umowie z generalnym wykonawcą, bądź w terminie późniejszym. Zachowano przy tym milczącą akceptację podwykonawcy w przypadku braku wniesienia sprzeciwu. Zrezygnowano tym samym z konieczności przedstawiania inwestorowi umowy podwykonawczej, na rzecz samego określenia zakresu robót. To rozwiązanie nie wydaje się trafne z punktu widzenia inwestorów, którzy nie będą mieć jakiejkolwiek kontroli nad relacją generalnego wykonawcy z podwykonawcą, na bazie której mają ponosić gwarancyjną odpowiedzialność za zapłatę. Inwestor, do czasu pozwania go przez podwykonawcę, może nie znać zasad rozliczeń z podwykonawcami, co utrudnia potencjalną obronę w sporze i może mieć wpływ także na późniejsze rozliczenia z wykonawcą. Równocześnie ustawodawca nie przewidział sytuacji zmian zakresu robót wykonywanych przez podwykonawcę w trakcie umowy, co często przecież ma miejsce.
mec. Jakub Kosicki, departament nieruchomości RK Legal
Na pewno pozytywnie należy ocenić wprowadzenie wymogu pisemnego zgłoszenia i wniesienia sprzeciwu, pod rygorem nieważności oraz możliwość dokonywania samodzielnego zgłoszenia przez podwykonawcę. Będzie to zapobiegać zaskakiwaniu inwestorów roszczeniami podwykonawców, niezgłaszanych przez generalnych wykonawców, a faktycznie wykonujących roboty przy danej inwestycji. Natomiast na odmienną ocenę zasługuje wydłużenie terminu na sprzeciw inwestora do 30 dni od otrzymania zgłoszenia. Termin ten jest zdecydowanie za długi i nie pasuje do realiów procesu budowlanego. Podwykonawcy nierzadko realizują swoje zadania przez okres krótszy niż dopuszczany termin sprzeciwu. Tym samym długi okres oczekiwania na decyzję inwestora powoduje daleko idącą niepewność przy podejmowaniu decyzji o ich zaangażowaniu. Dodatkowo negatywnie należy ocenić odstąpienie od wymogu zawierania umów podwykonawczych na piśmie pod rygorem nieważności. Dotychczasowe wymagania w tym zakresie prowadziły do profesjonalizacji obrotu i lepszego dbania o własne interesy przez podwykonawców.Treść zmian wydaje się stanowić pewien krok naprzód w stosunku do obecnej regulacji. Niemniej zarówno lakoniczność nowych regulacji, jak również ich brzmienie, powoduje, że cele ustawodawcy mogą nie zostać osiągnięte. Co więcej, istnieje duże prawdopodobieństwo, że spowodują powstanie nowych wątpliwości, a więc może przynieść skutek odwrotny do zamierzonego.
Odpowiedzialność solidarna - zmiana treści art. 6471 Kodeksu cywilnego
Zmiany w prawie w zakresie odpowiedzialności za jakość towarów i usług
Inwestor i wykonawca solidarnie względem podwykonawców. Komentarz art. 6471 Kodeksu cywilnego Szkolenie: Realizacja inwestycji budowlanych w zamówieniach publicznych

References: art. 6471
 art. 6471
 art. 6471
 art. 6471
 art. 6471
 art. 6471
 art. 6471
 art. 6471
 art. 6471
 art. 6471
 art. 6471