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Timestamp: 2020-02-26 23:33:47+00:00

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BGH, 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84 - dejure.org
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BGH, 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84 (https://dejure.org/1984,384)
BGH, Entscheidung vom 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84 (https://dejure.org/1984,384)
BGH, Entscheidung vom 03. Januar 1984 - VIII ARZ 2/84 (https://dejure.org/1984,384)
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Überlassung des Wohnraums an Dritte; Wohngemeinschaft; Mietsache, vertragsgemäßer Gebrauch, Überlassung an Dritte; Untervermietung; Lebensgemeinschaft; Zumutbarkeit
Untervermietung - Berechtigtes Interesse - Belange des Vermieters - Zumutbarkeit - Darlegungslast - Beweislast
BGB § 549 Abs. 1, Abs. 2 S. 1
AG Berlin-Neukölln - 14 C 300/91
LG Berlin, 12.02.1985 - 64 S 380/84
AG Berlin-Schöneberg, 12.03.1990 - 8 C 20/90
LG Berlin, 12.06.1990 - 29 S 210/89
LG Berlin, 17.07.1990 - 63 S 424/89
LG Berlin, 28.01.1992 - 64 S 318/91
KG, 11.06.1992 - 8 REMiet 1946/92
BGHZ 92, 213
NJW 1985, 130
MDR 1985, 401
WM 1984, 1511
WM 1985, 7
JR 1985, 280
Ein Interesse des Mieters im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 zur Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF).
Als berechtigt ist dabei jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechtsordnung in Einklang steht (…Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8 [zu § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB]; Senatsbeschluss vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]).
In der Entscheidung BGHZ 92, 213 ist der Senat - allerdings ohne nähere Unterscheidung zwischen einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft und einer "einfachen" Wohngemeinschaft - davon ausgegangen, daß beide Formen des Zusammenlebens unter den Erlaubnisvorbehalt des § 549 BGB (a.F.) fallen.
Schon bisher war in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, daß für die Geltendmachung eines berechtigten Interesses im Sinne des gleichlautenden § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. die nachvollziehbare Darlegung vernünftiger Gründe für die Bildung einer Wohngemeinschaft oder einer ähnlichen Form des Zusammenlebens genügte (vgl. z.B. Senatsurteil BGHZ 92, 213, 218 f;… Schmidt-Futterer/Blank, 7. Aufl., § 549 Rdnr. 25 und die dort angeführten Entscheidungen;… Bub/Treier/Grapentin aaO Rdnr. 218).
Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984, VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219).
Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, BGHZ 92, 213, 219 f. [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF];… Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8;… vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14).
Der Mieter ist danach grundsätzlich berechtigt, dem Ehegatten, nächsten Familienangehörigen, Hausangestellten, Pflegepersonen etc. den Mitgebrauch an der Wohnung einzuräumen sowie Besucher aufzunehmen, da diese Personen nicht "Dritte" sind (…vgl. Palandt/Putzo, § 549 Rdnr. 4;… Erman/Schopp, § 549 Rz. 5;… Grapentin in Bub/Treier, Kap. IV, Rdnr. 217;… Schmidt-Futterer/Blank, Rdnr. B 138 f.); die Aufnahme eines Verlobten oder eines nichtehelichen Lebensgefährten darf hingegen der Erlaubnis des Vermieters, worauf der Mieter allerdings einen Anspruch hat, wenn ihm nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 549 Abs. 2 BGB erwachsen ist (BGHZ 92, 213 ff.; OLG Hamm, WuM 1982, 318 [OLG Hamm 17.08.1982 - 4 Re Miet 1/82];… Grapentin in 13 - Bub/Treier aaO.).
a) Zwar unterliegt auch die Feststellung eines berechtigten Interesses im Sinne dieser Vorschrift einer weitgehend dem Tatrichter vorbehaltenen umfassenden Würdigung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen (Rechtsentscheide des Senats, BGHZ 103, 91, 101 und BGHZ 92, 213, 216).
BGH, 23.11.2005 - VIII ZR 4/05
Voraussetzungen der Erlaubnis zur Untervermietung
Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senat, BGHZ 92, 213, 219 zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.;… Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 553 Rdnr. 5 m.w.Nachw.).
Der Senat hat hierzu die Auffassung vertreten, ein berechtigtes Interesse des Mieters sei schon dann anzunehmen, wenn der Mieter vernünftige Gründe habe, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teiles der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen ließen, berechtigt sei jedes auch höchst persönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe (BGHZ 92, 213, 218/219).
Auch insoweit ist ein Vergleich mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Erlaubnis des Vermieters von Wohnraum zur Untervermietung gerechtfertigt (BGHZ 92, 213, 220).
Es soll durch § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nämlich verhindert werden, dass ein Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf § 553 BGB unterläuft (BVerfG, Beschluss vom 03.04.1990, Az.: 1 BvR 1186/89, u.a. in: NJW 1990, Seiten 1593 ff.; BGH, Urteil vom 31.01.2018, Az.: VIII ZR 105/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 2397 ff.; BGH, Beschluss vom 03.10.1984, Az.: VIII ARZ 2/84, u.a. in: NJW 1985, Seiten 130 f.;… Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 553 BGB Rn. 11;… Weidenkaff, in: Palandt, BGB-Kommentar, 78. Auflage 2019, § 553 BGB, Rn. 4;… Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 553 BGB, Rn. 7;… Weber, in: BeckOK MietR, 15. Edition, Stand: 01.12.2018, § 553 BGB, Rn. 19;… Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2018, § 553 BGB, Rn. 5).
Der Wunsch des Mieters kann dann nämlich nicht als berechtigt angesehen werden, wenn wegen des engen zeitlichen Zusammenhangs mit dem Vertragsschluss ohne Änderung der persönlichen Situation der Verdacht naheliegt, der Mieter habe den erkannten oder erwarteten Widerstand der Vermieterin gegen die anfängliche Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu umgehen versucht (BVerfG, Beschluss vom 03.04.1990, Az.: 1 BvR 1186/89, u.a. in: NJW 1990, Seiten 1593 ff.; BGH, Urteil vom 31.01.2018, Az.: VIII ZR 105/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 2397 ff.; BGH, Beschluss vom 03.10.1984, Az.: VIII ARZ 2/84, u.a. in: NJW 1985, Seiten 130 f.;… Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 553 BGB Rn. 11;… Weidenkaff, in: Palandt, BGB-Kommentar, 78. Auflage 2019, § 553 BGB, Rn. 4;… Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 553 BGB, Rn. 7;… Weber, in: BeckOK MietR, 15. Edition, Stand: 01.12.2018, § 553 BGB, Rn. 19;… Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2018, § 553 BGB, Rn. 5).
Ein bereits vor Abschluss des Vertrages bestehende Interesse des Mieters genügt somit den Anforderungen des Gesetzes nicht (BVerfG, Beschluss vom 03.04.1990, Az.: 1 BvR 1186/89, u.a. in: NJW 1990, Seiten 1593 ff.; BGH, Urteil vom 31.01.2018, Az.: VIII ZR 105/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 2397 ff.; BGH, Beschluss vom 03.10.1984, Az.: VIII ARZ 2/84, u.a. in: NJW 1985, Seiten 130 f.;… Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 553 BGB Rn. 11;… Weidenkaff, in: Palandt, BGB-Kommentar, 78. Auflage 2019, § 553 BGB, Rn. 4;… Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 553 BGB, Rn. 7;… Weber, in: BeckOK MietR, 15. Edition, Stand: 01.12.2018, § 553 BGB, Rn. 19;… Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2018, § 553 BGB, Rn. 5).
Außer diesen beiden im Gesetz selbst aufgeführten Regelbeispielen können lediglich solche anderweitigen Gründe zur Versagung der Erlaubnis unter dem Blickwinkel der Zumutbarkeit (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB) führen, die ein Gewicht haben, das dem der Regelbeispiele gleichkommt (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84 - BGHZ 92, 213 ).
Die Zumutbarkeitsfrage läßt sich ihrer Natur nach immer nur unter Würdigung der tatsächlichen Umstände des Einzelfalles - namentlich der persönlichen Verhältnisse des jeweils als Untermieter in Aussicht genommenen Dritten - beantworten (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O.).
Hieraus folgt wiederum, daß der Mieter von Rechts wegen keinen Anspruch auf die Erteilung einer generellen, also nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis (Gebrauchsüberlassungserlaubnis) hat, sondern eine derartige Erlaubnis stets nur für einen bestimmten (sich als zumutbar erweisenden) Untermieter verlangen kann (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222;… im Ergebnis ebenso: Putzo, a.a.O. Anm. 3; anderer Ansicht: LG Berlin, Urteil vom 31. Oktober 1989 - 64 S 274/89 - NJW-RR 1990, 457).
Der Mieter muß deshalb dem Vermieter den als Untermieter in Aussicht genommenen Dritten - gegebenenfalls unter Mitteilung seiner beruflichen oder sonstigen Tätigkeit - benennen und seine Vorstellungen über die beabsichtigte Art und den Umfang der Wohnungsbelegung offenbaren, damit der Vermieter prüfen und entscheiden kann, ob er der Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung erfolgreich zu widersprechen vermag (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222;… Voelskow, Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl. 1988, § 549 Rdnr. 22).
Auch dort werden nach der - einen billigen Ausgleich der Interessen von Mieter und Vermieter anstrebenden - gesetzlichen Regelung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB die Belange des Vermieters gegenüber einem berechtigten Interesse des Mieters an der Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung allein unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit der Aufnahme des Dritten in die Wohnung berücksichtigt (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 220 f.).
Zurückzustehen hat es nach § 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB nur dann, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar ist (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 220).
Die Annahme einer zweckentfremdungsrechtlich beachtlichen Unangemessenheit der Vermietung unter diesem Blickwinkel setzt jedoch - ebenso wie die Ablehnung einer Untervermietungserlaubnis (vgl. dazu BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222) - eine Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse des konkreten Mietinteressenten voraus.
Die Entscheidung, ob der Klägerin der von ihr geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters gemäß § 556 Abs. 1 und 3 BGB zusteht, hängt deshalb davon ab, ob schon der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung (§ 549 Abs. 2 BGB ), den das Landgericht im Anschluß an die Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Hamm (NJW 1982, 2876 ) und des Bundesgerichtshofes (BGHZ 92, 213 ) bejahen will, der auf § 553 BGB gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters entgegenstehen kann.
Wenn dies zu verneinen wäre, wie das Landgericht in Aufrechterhaltung seiner bisherigen Rechtsprechung (ZMR 1988, 266) annehmen will, wäre die Berufung der Beklagten unbegründet, ohne daß es darauf ankäme, ob die Klägerin Gründe geltend gemacht hat, die zur Versagung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Unzumutbarkeit (§ 549 Abs. 2 S. 1 Halbs. 2 BGB ; vgl. BGHZ 92, 213/220) führen können.
d) Die Rechte des Vermieters sind im Räumungsprozeß dadurch gewahrt, daß § 549 Abs. 2 S. 1 Halbs. 2 BGB ihm die Möglichkeit zur Anführung von Gründen gibt, die ihm persönlich die Aufnahme des Dritten als unzumutbar erscheinen lassen (BGH, NJW 1985, 130/131).
In diesem Zusammenhang ist gegebenenfalls auch zu prüfen, welches Gewicht dem Vertragsverstoß zukommt, den der Mieter gegenüber seinem Vermieter durch die unbefugte Gebrauchsüberlassung begangen hat, und welche Gründe den Mieter dazu bestimmt haben (vgl. BGH, NJW 1985, 130/132).
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AG Berlin-Neukölln, 01.11.1993 - 4 C 376/93
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