Source: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-13376
Timestamp: 2018-11-16 07:06:56+00:00

Document:
BOE.es - Documento BOE-A-2018-13376
Documento BOE-A-2018-13376
«BOE» núm. 238, de 2 de octubre de 2018, páginas 95226 a 95243 (18 págs.)
BOE-A-2018-13376
«Unnim Banc S.A.U. entidad ejecutante inicial es diferente de la que consta en la escritura de préstamo hipotecario como prestamista, Caixa D’Estalvis de Sabadell. Unnim SAU es en todo caso quién ejerce como sucesora universal por subrogación. El cambio del titular de la hipoteca no ha tenido su reflejo en el Registro de la Propiedad. El procedimiento de ejecución de un título no judicial debe comportar un control estricto del título que debe ser mayor cuando se trata de ejecución sobre bienes hipotecados, en que son más limitadas todavía las causas de oposición admisibles y ni siquiera hay traba previa, sino directamente enajenación del inmueble sujeto a la garantía si el deudor no procede al pago. Conforme a la ley hipotecaria la subrogación no surte efectos frente a terceros (ejecutados) si no se ha inscrito en el Registro. En otras palabras, sí es necesaria la inscripción para la transmisión de la garantía en el caso referido por lo que sí debió inscribirse en el Registro la cesión a Unnim que adquirió por sucesión universal todo el negocio. La ejecución hipotecaria es un procedimiento de extraordinaria fuerza ejecutiva del título del derecho que reduce y limita los medios de defensa del deudor hipotecario de modo que cualquier reclamación que el deudor pueda formular sólo se puede resolver en el juicio que corresponda. Por contrapeso y garantía del derecho del deudor tan drásticamente restringido en su intervención procesal se debe exigir un examen riguroso de los requisitos de que debe estar revestido la ejecutante para poder dar inicio a tan privilegiado procedimiento, entre los que, sin duda, se halla la legitimación formal, y en este caso sustantiva, de la demandante, que según el artículo 688-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe acreditarse a través de la certificación del Registrador en la que ‘se exprese que la hipoteca a favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar’. Al respecto resulta de interés la doctrina que sienta el Tribunal Constitucional en la sentencia 79/2013, de 8 de abril. Al efecto debe distinguirse entre la titularidad del derecho material y su actuación procesal, pues mientras que aquella puede tenerse por acreditada formalmente a través de un documento público, la segunda debe someterse a la observancia y cumplimiento de los presupuestos formales exigidos no solo por normas hipotecarias sino también por otras de índole procesal, aunque estén ligadas a aquéllas, como acontece en el supuesto litigioso en que la Ley de Enjuiciamiento Civil no solo requiere que la hipoteca se acredite por medio de certificación registral que se halla vigente, sino también que lo sea a favor del ejecutante. En el recurso lo que se plantea no es la legalidad usar la excepción contemplada en el artículo 685-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando se trata de la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad del mercado hipotecario de las que legalmente pueden emitir cédulas hipotecarias. El caso que ocupa resulta de que se han producido una o sucesivas transmisiones del préstamo garantizado con hipoteca de resultas de la segregación del conjunto de los elementos patrimoniales de una Entidad que componían su negocio financiero y lo traspasa en bloque a otra entidad, por sucesión universal o fusión por absorción, con disolución de la Entidad absorbida, es preciso que la escritura pública de cesión se inscriba en el Registro de la Propiedad y así se acredite con la demanda, o basta con la certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción (inicial) y la subsistencia de la hipoteca. La ley no permite entender que el cesionario cuyo derecho no ha sido inscrito pueda ejercitar la acción hipotecaria accesoria al crédito adquirido. Porque el nacimiento de la hipoteca requiere de la inscripción, que sí tiene naturaleza constitutiva (artículo 1875 del Código Civil), de forma que el título ejecutivo en que se funda la ejecución hipotecaria ha de ser una escritura de hipoteca inscrita, y aunque la cesión del crédito hipotecario nazca ‘extra tabulas’, el ejercicio de la acción por el cesionario requiere de la Inscripción de su derecho para su conformación, en el proceso frente al deudor, frente al hipotecante no deudor, frente al tercer poseedor y frente a otros terceros, con la expresión del titular vigente del derecho de hipoteca, que ha de coincidir con la persona que ejercita la acción, y por cuya voluntad se despacha ejecución por el juez se manda la realización del bien hipotecado. El decreto de adjudicación del bien hipotecado no podrá inscribirse sin la previa inscripción a favor del causa habiente del titular registral de la hipoteca que se subroga en la posición de demandante. En este caso Caixa D’Estalvis de Sabadell es la titular registral del derecho de crédito y por tanto Unniom Banc SAL) no podría inscribir la vivienda, so pena, de un error registral. La Dirección General de los Registros y del Notariado, en resoluciones de octubre del 2013, acredita la necesidad que haya una certificación que exprese que la hipoteca a favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar.»
«Segundo. ... En segundo lugar procede el estudio y análisis de la acción de nulidad de la compraventa por la que la causante vende todos sus bienes a la demandada. Como refiere la sentencia del 75, 22 febrero 2007, es constante la jurisprudencia de esta Sala al proclamar que la simulación contractual da lugar a la nulidad absoluta o radical del contrato simulado pues falta en el mismo la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1.261-3.º del Código Civil; nulidad radical, sin posibilidad de soñación posterior, que resulta predicable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, si bien en este último caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia pudiera encubrirse otro fundado en una causa verdadera y lícita. Como consecuencia de ello la acción para pedir la declaración de nulidad del contrato simulado no está sujeta en su ejercicio a plazo de caducidad o de prescripción alguno, pues lo que no existe no puede pasar a tener realidad jurídica por el transcurso del tiempo».
«Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.»
1.º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
2.º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
3.º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4.º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.
5.º Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
«En contestación a la interposición de recurso por don J. C. D., en nombre y representación de la Iglesia Evangélica Gran Cosecha, contra el informe de este Registro de fecha 8 de mayo de 2016, por la que se suspende la inscripción del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas dimanantes de la Ejecución Hipotecaria, le expongo lo siguiente:
«José Luis Hernández Alonso, Registrador de la Propiedad de Terrassa número dos, suspende la calificación el documento presentado en esta oficina con el asiento número 1380 del Diario 58, por cuanto:
Advertencia: La escritura de compraventa y constitución de condición resolutoria que se presentó en este Registro de la Propiedad autorizada por el Notario de Sabadell, Marta Navarro Redondo, el día veinticuatro de Agosto de dos mil quince, con número de protocolo 1044/2015, se halla pendiente de calificación por estar pendiente de despacho los asientos números 1376 y 1377 del Diario 58. Será objeto de calificación la escritura de compraventa y constitución de condición resolutoria cuando caduquen o se inscriban los asientos previos citados de conformidad con el artículo 17.2 de la Ley Hipotecaria, y se liquide el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Esta advertencia no es calificación.»
«José Luis Hernández Alonso, Registrador de la Propiedad de Terrassa número Dos, tras la presentación de la instancia de solicitud de anulación referente a la Ejecución Hipotecaria n.º 302/2012 de la Sección G suscrita por el señor L. C. M. en nombre propio y a la vez en representación de la entidad Editorial Amao, S.L, manifiesto lo siguiente:
Terrassa, a 3 de mayo de 2018.–El Registrador de la Propiedad, Fdo. José Luis Hernández Alonso.»
«José Luis Hernández Alonso, Registrador de la Propiedad de Terrassa número dos, tras la presentación de la instancia de solicitud inscripción de escritura de compraventa de la entidad Editorial Amao, S.L. a la entidad Iglesia Evangélica Gran Cosecha, formalizada en escritura autorizada por la Notario de Sabadell doña Marta Navarro Redondo el día 24 de agosto de 2015, protocolo 1044, la anulación de la inscripción de compraventa entre GAT Ftgencat 2007 FTA Fondo de Titulización de Activos y BBVA, manifiesto lo siguiente:
1. Por el presente recurso se solicita la inscripción de la escritura de compraventa presentada por el recurrente y que se anule una inscripción de un decreto de adjudicación y cancelación de cargas practicada en virtud de mandamiento judicial, así como una inscripción de compraventa posterior.
2. Por lo que se refiere a la primera cuestión, y según reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resoluciones de 30 de enero de 2014 y 15 de diciembre de 2015) debe confirmarse el criterio del registrador al señalar que no habiéndose presentado el documento ni en la oficina liquidadora de la Generalitat de Catalunya ni en el Ayuntamiento procede suspender la inscripción como así se hizo, de conformidad con el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.
3. Respecto de la segunda de las cuestiones planteadas, relativa a la anulación de la inscripción practicada, debe recordarse la doctrina reiterada de esta Dirección General en relación con el objeto del recurso (vid., entre otras muchas la Resolución de 6 de junio de 2017), según la cual (con base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2000) el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la cancelación de un asiento ya practicado al entender aquél que se fundamenta en una calificación errónea, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria).
4. Por lo demás, respecto de la solicitud de nulidad de inscripción de compraventa entre «Gat Ftgencat 2007, FTA» y «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.» debe tenerse en cuenta que, aparte lo ya expresado en el anterior fundamento de Derecho, como resulta del expediente consta presentada en el libro Diario pero no consta inscrita en el Registro de la Propiedad.
5. Finalmente, no procede acordar la suspensión de inscripción como medida cautelar pretendida por el recurrente, ya que sólo puede ser acordada por la autoridad judicial competente.

References: artículo 688
 artículo 685
 artículo 1
 artículo 17
 artículo 254
 Resolución 
 artículo 326