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Timestamp: 2019-10-21 23:35:51+00:00

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Mietrecht | Rechtsanwalt Joachim Kerner Dortmund
18. Mai 2017 Joachim Kerner
Wohnraum- oder Geschäftsraummiete?
Das Problem: Häufig werden gemietete Wohnungen bzw. Häuser sowohl zum Wohnen als auch gleichzeitig zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit genutzt. Hier stellt sich die Frage, ob ein solches einheitliches Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume einzuordnen ist.
Die Rechtsprechung des BGH: Nach der Rechtsprechung ( ganz aktuell: Urteil des BGH vom 09.07.2014- VIII ZR 376/13 = IMR 2014, 365; im Fall ging es um ein Haus, das zum Wohnen und teilweise als Hypnosepraxis genutzt wurde ) handelt es sich um ein gemischtes Mietverhältnis, bei dem zwingend eine Einordnung als Wohnraum- oder gewerbliches Mietverhältnis vorzunehmen ist. Die rechtliche Einordnung erfolgt dabei nach den Umständen des Einzelfalles, wobei geschaut wird, welche Nutzungsart nach den Vereinbarungen überwiegt. Allein der Umstand, dass neben dem Wohnzweck auch die Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit erlaubt ist, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, trägt noch keinen Rückschluss, dass hier der Vertragsschwerpunkt im Bereich der Geschäftsraummiete liegen würde. Lässt sich im Rahmen der Einzelfallprüfung kein Überwiegen der gewerblichen Nutzung feststellen, ist wegen der Schutzbedürftigkeit des Mieters vom Vorliegen einer Wohnraummiete auszugehen. Im nun entschiedenen Fall ging der BGH auf Basis der vorstehend genannten Kriterien vom Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses aus.
Fazit: Was sich ein wenig nach theoretischen Diskussionen von Juristen anhört, hat im Mietverhältnis ganz handfeste Folgen. Eine Wohnung ist der Lebensmittelpunkt eines Menschen, weshalb im Wohnraummietverhältnis eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Vermieters besteht, der ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung braucht ( §§ 573, 543, 569 BGB ).
Nur im Wohnraummietverhältnis gibt es die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne der§§ 558 ff BGB. Bei Streitigkeiten im Wohnraummietverhältnis ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG unabhängig vom Streitwert nur das Amtsgericht zuständig und nicht etwa, wie bei der Geschäftsraummiete, u.U. das Landgericht.
Die richtige rechtliche Einordnung eines Mietverhältnisses hat mithin für die Fragen der im Mietverhältnis anzuwendenden gesetzlichen Vorschriften und auch im gerichtlichen Bereich ganz erhebliche Folgen und bedarf bei allen Schwierigkeiten der Einordnung daher einer sauberen Vorgehensweise. Mieter und Vermieter sollten diese Fragestellung daher nicht unterschätzen.
10. September 2014 Joachim Kerner
Mieterinvestitionen und Vermieterkündigung
Können erhebliche Investitionen eines Mieters einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters entgegen stehen? Unter anderem mit dieser Frage hatte sich der BGH in seinem Urteil vom 20.03.2013 ( VIII ZR 233/12 = IMR 2013, 234 ) zu beschäftigen.
Der Fall: Mietgegenstand war ein Einfamilienhaus. Bei Besichtigung des Mietobjektes erklärte der Schwiegersohn der Vermieterin den zukünftigen Mietern, dass kein Eigenbedarf bestehe. Die Mieter tätigten nach Einzug diverse Investitionen, wie den Kauf einer den Mieträumlichkeiten genau angepassten Einbauküche. Nach 3jähriger Mietzeit kündigte die Vermieterin dann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf. Die Wirksamkeit dieser Kündigung war dann bis zum BGH Streitpunkt zwischen den Mietvertragsparteien.
Die Entscheidung: Zunächst hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass der damaligen Erklärung des Schwiegersohns der Vermieterin kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukomme. An die diesbezügliche Tatsachenentscheidung war der BGH gebunden.
Weiter prüfte der BGH, ob durch die Erklärung des Schwiegersohns ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden sei, der einer Kündigung nun entgegen stehen könne. Dies wurde verneint. Ein Mieter, der sich gegen eine Eigenbedarfskündigung schützen wolle, müsse auf den Abschluss einer Ausschlussvereinbarung im Mietvertrag hinwirken ( = Ausschluss der ordentlichen Kündigung durch Vereinbarung bzw. Verzicht des Vermieters auf ordentliche Kündigung oder Eigenbedarfskündigung ). Mangels entsprechender Vereinbarungen könnten sich die Mieter nicht auf einen Vertrauenstatbestand berufen.
Weiterhin prüfte der BGH, ob die so genannte Sozialklausel des § 574 BGB aufgrund der Mieterinvestitionen greifen könnte. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder bestimmte Personen seines Hausstandes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ein Härtegrund in diesem Sinne können auch wirtschaftliche Investitionen des Mieters in die Erhaltung oder Verbesserung des Mietobjektes sein, die dieser mit ausdrücklichem oder stillschweigendem Einverständnis des Vermieters in Erwartung einer langen, vom Vermieter zugesicherten Mietzeit gemacht hat, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war. Kommt es hier zu einer frühzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, so dass die Investitionen noch nicht abgewohnt sind und kann der Mieter für einen erheblichen Teil der Investitionen keinen Ersatz verlangen, kann dies eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darstellen. Im vorliegenden Fall hat dies der BGH aber ebenfalls verneint. Die Mieter hätten einen beiderseitigen Kündigungsverzicht abschließen können. Hierauf hätten sie aber verzichtet, weil sie aus beruflichen Gründen flexibel sein wollten. Damit wären sie aber das Risiko einer nur kurzen Mietdauer mit nicht angemessener Armotisierung von Investitionen sehenden Auges eingegangen.
Fazit: Bei der Absicht, in das Mietobjekt erheblich zu investieren, sollten Mieter für den Schutz ihrer Interessen sorgen. Hier kommt insbesondere die Vereinbarung eines Ausschlusses einer ordentlichen Kündigung und insbesondere Eigenbedarfskündigung für einen bestimmten Zeitraum im Mietvertrag in Betracht. Wichtig ist hierbei, dass eine solche Vereinbarung zwingend der Schriftform bedarf, weil mündliche Vereinbarungen insoweit nach der Rechtsprechung des BGH eine Kündigung nicht verhindern können. Denkbar wäre sicherlich auch die Vereinbarung einer Art Abwohnklausel, nach der, falls die Investition noch nicht abgewohnt ist, der Vermieter im Falle einer ordentlichen vermieterseitigen Kündigung verpflichtet ist, anteilig Aufwendungsersatz zu zahlen.
10. Juni 2013 Joachim Kerner
Zuzug von volljährigen Kindern in elterliche Mietwohnung zulässig
Immer wieder kommt es bei Wohnraummietverhältnissen zwischen Vermietern und Mietern zu Auseinandersetzungen, wenn Eltern volljährige Kinder in ihre Mietwohnung aufnehmen wollen. Viele Vermieter vertreten hierzu die Auffassung, dass für einen solchen Zuzug ihre Erlaubnis gemäß § 540 BGB erforderlich sei. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch einer Mietsache einem Dritten zu überlassen.
Zu der vorstehenden Problematik hat das Landgericht Potsdam mit Urteil vom 04.09.2012 ( 4 S 96/12 = IMR 2013, 135 ) eine eindeutige Entscheidung zu Gunsten der familiären Bande getroffen.
Der Fall: Eine pflegebedürftige Mieterin hatte eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet. Gegen die Aufnahme der volljährigen Tochter der Mieterin wehrte sich der Vermieter unter Berufung auf § 540 BGB. Er verweigerte die Erlaubnis zum Zuzug der Tochter, kündigte schließlich wegen der Mitnutzung das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage. Während das Amtsgericht dem Vermieter noch Recht gab, wies das Landgericht Potsdam in der Berufungsinstanz die Räumungsklage des Vermieters ab.
Die Urteilsbegründung: Beide Gerichte waren sich zunächst einmal einig, dass die Aufnahme eigener leiblicher Kinder zum Kernbereich des Mietgebrauchs gehöre, für den es keine gesonderte vertragliche Grundlage bedürfe. Das Amtsgericht ging dann aber davon aus, dass dieser Grundsatz zeitlich begrenzt sei bis zu dem Zeitpunkt, zu dem ein leibliches Kind erstmalig einen eigenen Haustand begründe. Danach gelte das vorstehend Gesagte nicht mehr. Dieser Argumentation folgte das Landgericht Potsdam nicht. Für die vom Amtsgericht angenommene zeitliche Grenze sei ein gesetzlicher Anhaltspunkt nicht auffindbar. Vielmehr unterfalle die Aufnahme leiblicher Kinder dem grundrechtlichen Schutz von Art. 2 Abs. 1 GG ( freie Entfaltung der Persönlichkeit ) sowie Art. 6 GG ( Schutz von Ehe und Familie ) des Mieters, so dass es grundsätzlich für den Zuzug leiblicher Kinder keiner gesonderten Erlaubnis im Sinne des § 540 BGB bedürfe.
Fazit: Grundsätzlich können Eltern leibliche Kinder, egal ob minderjährig oder volljährig, egal ob wirtschaftlich selbständig oder unselbständig ohne Erlaubnis des Vermieters im Sinne des § 540 BGB in ihre Mietwohnung aufnehmen. Ein solches Mieterverhalten unterliegt grundsätzlich dem Kernbereich des zulässigen Mietgebrauchs und berechtigt den Vermieter nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Nur ganz ausnahmsweise könnte gegebenenfalls Anderes gelten, z.B. wenn dem Vermieter wegen Straftaten der Kinder gegen ihn eine Aufnahme nicht zuzumuten wäre.
10. April 2013 Joachim Kerner
Studentenzimmer und Kündigungsschutz
Die Wohnung eines Menschen ist sein Lebensmittelpunkt und bedarf daher eines entsprechenden Schutzes durch unsere Rechtsordnung. Bei unbefristeten Mietverhältnissen über Wohnraum wird dieser Schutz über die Vorschrift des § 573 BGB erreicht. Eine vermieterseitige Kündigung des Mietverhältnisses ohne Grund nach „Wildwestmanier“ wird über diese Vorschrift ausgeschlossen. Vielmehr bedarf der Vermieter für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses, wie z.B. Eigenbedarf.
Von diesem besonderen Kündigungsschutz sind jedoch auch bestimmte Wohnräume ausgeschlossen. So betimmt § 549 Abs. 3 BGB, dass die vorstehend genannte Schutzvorschrift u.a. für Wohnraum in einem Studentenwohnheim nicht gilt. In einem Urteil vom 13.06.2012 ( VIII ZR 92/11 ) hat sich der BGH ganz aktuell mit der Frage beschäftigt, wann denn ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB vorliegt ( vgl. IMR 7/2012, Monats-News ).
Das streitgegenständliche Haus war Anfang der 70er Jahre errichtet worden. Die Baugenehmigung aus 1972 lautete auf die Errichtung eines Studentenwohnheimes. Die im Objekt dann gebauten 63 Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnungen öffentlich gefördert worden.
Zwischenzeitlich war die öffentliche Förderung ausgelaufen. Der Eigentümer hatte mindestens 4 Wohneinnheiten an Nichtstudenten vermietet. Die Mietverträge waren regelmäßig auf 1 Jahr befristet und verlängerten sich um ein Semester, wenn nicht 3 Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wurde. Bei dieser Praxis gab es sehr unterschiedliche Verweildauern der Mieter.
Hier kündigte nun der Eigentümer ein Mietverhältnis und vertrat die Auffassung, dass es sich um die Kündigung eines Studentenzimmers im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handele, so dass die Schuzvorschrift des § 573 BGB nicht zur Anwendung komme.
Der BGH kam entgegen dem Vermieter zur Auffassung, dass es sich bei dem gekündigten Mietverhältnis nicht um ein solches über ein Studentenzimmer handele, so dass doch ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB für die Kündigung erforderlich sei. Die Räumungsklage des Vermieters war daher im Ergebnis erfolglos.
Der BGH argumentierte, dass die Einschränkung des Mieterschutzes bei Studentenzimmern das Ziel verfolge, möglichst vielen Studenten das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dieses Ziel sei aber nur erreichbar, wenn der Vermieter ein an studentsichen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Dies setzte im Regelfall eine zeitliche Begrenzung der Dauer des Mietverhältnisses voraus. Die Dauer dürfe dagegen nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung vorbehalten bleiben. Ein solches Belegungskonzept des Vermieters müsse sich hinreichend deutlich aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung und tatsächlicher Übung ergeben. Da der Vermieter in dem vom BGH entschiedenen Fall ein solches Belegungskonzept gerade nicht hatte, waren die Wohneinheiten des dort betriebenen Wohnheims trotz der darauf hindeutenden Entsteheungsgeschichte nicht als Studentenzimmer anzusehen und unterlagen damit dem Kündigungsschutz des § 573 BGB.
31. August 2012 Joachim Kerner
Mietrecht: Änderung BGH-Rechtsprechung zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen
Ergibt sich bei der Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters eine Nachzahlung, kann der Vermieter eine angemessene Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Rechtliche Grundlage hierfür ist die Regelung des § 560 Abs. 4 BGB, die da lautet: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“
Bisher vertrat der BGH die Auffassung, dass für ein solches Anpassungsverlangen Seitens des Vermieters ausreiche, wenn dieser eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgenommen habe. Es reichte also, wenn der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zukommen ließ. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig war, mithin auch, ob sich tatsächlich überhaupt eine Nachzahlung des Mieters ergab oder aber ob das Nachzahlungsverlangen auf einem inhaltlichen Fehler der Abrechnung des Vermieters beruhte, spielte bisher keine Rolle. Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 15.05.2012 ( VIII ZR 245/11 ) nun aufgegeben.
Im konkreten Fall monierte der Mieter einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung des Vermieters und zahlte aus diesem Grunde seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der vom Vermieter geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Der Vermieter errechnete aufgrund dessen einen erheblichen Zahlungsrückstand und kündigte das Mietverhältnis daher fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklage des Vermieters ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte beim BGH nun auch keinen Erfolg.
Der BGH erklärte nun, dass ein Betriebskostenvorauszahlungserhöhungsverlangen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nicht nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzte, sondern darüber hinaus auch inhaltlich richtig sein müsse. Da vorliegend die Abrechnung des Vermieters tatsächlich inhaltlich fehlerhaft war, konnte seine Räumungsklage keinen Erfolg haben. Der BGH begründete seine neue Sichtweise damit, dass Ziel des § 560 Abs. 4 BGB sei, die Vorauszahlungen möglichst realistisch an das zu erwartende Abrechnungsergebnis der folgenden Abrechnungsperiode anzupassen. Dies sei aber nur bei einer inhaltlich korrekten Abrechnung möglich. Weiterhin sei der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet. Sei seine Abrechnung falsch, stelle das eine Verletzung eigener Vertragspflichten dar, aus der er nicht auch noch Vorteile ziehen dürfe.
16. Mai 2012 Joachim Kerner
Nach ständiger Rechtsprechung ist im Falle einer mangelbedingten Mietminderung der prozentuale Mietabzug von der Bruttomiete ( also inklusive der Betriebskostenvorauszahlungen ) vorzunehmen, und nicht nur auf die Nettomiete.
Trotz dieser eindeutigen Rechtsprechung hat ein Vermieter versucht, praktisch durch die Hintertür die Mietminderung auf die Betriebskosten rückgängig zu machen. Der Vermieter berücksichtigte bei seiner Jahresabrechnung zwar die gekürzten Betriebskostenvorauszahlungen, beließ es aber bei der vollen Berechnung der Gesamtbetriebskosten und kam auf diese Weise natürlich zu einem Betriebskostennachzahlungsanspruch zu Lasten des Mieters. Diese Vorgehensweise hat der BGH mit Urteil vom 13.04.2011 ( VIII ZR 223/10 = NJW Spezial 2011, 417 ff ) zurück gewiesen. Bei der Jahresabrechnung müssen natürlich auch die Gesamtkosten entsprechend anteilig reduziert werden, da sonst eine Minderung auf die Bruttomiete denknotwendig keine Wirkung entfalten könnte.
22. September 2011 Joachim Kerner

References: BGH 
 BGH 
 § 23
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 574
 § 574
 § 574
 BGH 
 BGH 
 § 540
 § 540
 Art. 2
 Art. 6
 § 540
 § 540
 § 573
 § 549
 BGH 
 § 549
 § 549
 § 573
 BGH 
 § 573
 BGH 
 BGH 
 § 573
 § 560
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 560
 BGH 
 § 560
 BGH