Source: https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/eigenbedarfskuendigung/
Timestamp: 2019-11-19 20:39:44+00:00

Document:
vom 9. Februar 2010 , zuletzt geändert am 19. November 2019
Die Eigenbedarfskündigung ermöglicht dem Vermieter von Wohnraum gemäß § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn:
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Kündigung des Mietvertrages, wenn er die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushaltes benötigt.
Zahlreiche Streitigkeiten ranken um die Eigenbedarfskündigung. Nicht selten wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben um gegenüber einem missliebigen Mieter die Kündigung auszusprechen.
1. Bedarfsgrund2. Bedarfsperson3. Rechtsmissbrauch4. Begründungserfordernis5. besondere Härte, Sozialklausel
1. Bedarfsgrund
Mit welcher Begründung darf der Eigentümer/Vermieter einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen?
Die Absicht des Vermieters, die bislang vermieteten Räume selbst zu bewohnen oder von einem Angehörigen bzw. einer zum Hausstand gehörigen Person bewohnen zu lassen, reicht als Eigenbedarf grundsätzlich aus, wenn die Absicht hinreichend konkretisiert ist und ernsthaft verfolgt wird (vgl. dazu
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 23. September 2015, VIII ZR 297/14, Leistsatz):
Der Vermieter muss den Wohnraum benötigen. Der Erlangungswunsch muss von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sein. Maßgebend ist zumindest, welchen Wohnbedarf der Vermieter nach seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen als angemessen ansieht und welchen Wohnbedarf er auch als angemessen ansehen darf. Rechtsmissbräuchliche Vorstellungen und Bedürfnisse des Vermieters sind auszuschließen. Hierzu gehört z. B. die Geltendmachung überhöhten Wohnbedarfs, gekaufter Eigenbedarf und eine kurze Dauer des Wohnbedarfs.
Die Eigenbedarfskündigung erfasst nur Wohnraum. An den für eine Zweitwohnung geltend gemachten Eigenbedarf stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen.
2. Bedarfsperson
Für wen darf Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Der Vermieter muss den Eigenbedarf für sich oder seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts geltend machen.
a) Eigenbedarf des Vermieters
Juristische Personen (AG, GmbH und Vereine) können den Eigenbedarf nicht geltend machen. Bei der BGB-Gesellschaft soll aber die Eigenbedarfskündigung für den Eigenbedarf eines Gesellschafters zulässig sein.
Der Begriff der Familienangehörigen erstreckt sich nur auf enge Familienangehörige (vgl. dazu
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 27. Januar 2010, VIII ZR 159/09):
[20] … Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu rechtfertigen …
Für entfernte Angehörige wird eine besondere persönliche oder soziale Bindung an den Vermieter gefordert. Das besondere persönliche Verhältnis besteht nur bei einer besonderen rechtlichen oder zumindest moralischen Unterhaltspflicht des Vermieters gegenüber dem Angehörigen.
c) Angehörige des Haushalts
Zu den Bedarfspersonen gehören schließlich die Angehörigen des Haushalts des Vermieters.
In Betracht kommen der Lebensgefährte des Vermieters, mit welchem er einen auf Dauer angelegten Haushalt führt, ferner Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners sowie alle Personen, die schon seit längerer Zeit und auf Dauer in den Haushalt des Vermieters aufgenommen sind.
Wann ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich?
Der Mieter soll vor missbräuchlichen Kündigungen geschützt werden. Der bloße Wille des Vermieters zur Eigennutzung reicht nicht aus. Dies ergibt sich schon aus dem Begriff „benötigt“ in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hier muss eine Missbrauchskontrolle stattfinden.
Die Kündigung kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn im Zeitpunkt der Kündigung zwar ein Eigenbedarf vorliegt, der Vermieter gegenüber dem Mieter aber Treuepflichten verletzt hat.
a) vorhersehbarer Bedarf
Wenn der Vermieter schon bei Vertragsabschluss weiß, dass er in absehbarer Zeit einen Eigenbedarf haben wird, hat er den Mieter darauf hinzuweisen. Tut er dies nicht, ist dies als treuwidriges Verhalten zu werten, welches die Kündigung rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt.
Eine bereits kurz nach Abschluss des Mietvertrages ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist zumindest dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter die Kündigung seinerzeit bereits erwogen hat. Eine bereits kurz nach Abschluss des Mietvertrages ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist zumindest dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter die Kündigung seinerzeit bereits erwogen hat. Die kurz nach Vertragsabschluss erklärte Kündigung indiziert eine zumindest latent vorhandene Eingennutzungsabsicht (vgl.
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 4. Februar 2016, VIII ZR 154/14, Leitsatz a):
a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt.
b) nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs
Fällt der Eigenbedarf später weg, so ist dies zu berücksichtigen, wenn der Grund vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist (vgl. dazu
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 9. November 2005, VIII ZR 339/04, Leitsatz):
c) Alternativwohnung
Der Vermieter ist verpflichtet, auf frei werdende Alternativwohnungen hinzuweisen. Dies gilt jedenfalls für im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Objekte (vgl. dazu
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 9. Juli 2003, VIII ZR 276/02, Leistsatz b):
Anbietpflicht:
Der Vermieter muss dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur Anmietung anbieten, vergeiche dazu
Was muss der Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrages beachten?
Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter die Bedarfspersonen und den Bedarfsgrund als konkreten Sachverhalt unverwechselbar kennzeichnen, § 573 Abs. S. 1 BGB. Ggf. ist die Angabe erforderlich, wie die Bedarfsperson bisher untergebracht ist.
Es gelten die Kündigungsfristen gemäß § 573 c Fristen der ordentlichen Kündigung
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 c BGB . Der Vermieter kann dem Mieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter dem Mieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.
Hinweis auf Kündigungswiderspruch und Fortsetzungswiderspruch
Der Vermieter muss den Mieter über das Recht zum Kündigungswiderspruch belehren. Eine unterbliebene oder unrichtige Belehrung führt gegebenenfalls dazu, dass der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin eines Rechtsstreits erklären kann, § 574 b Form und Frist des Widerspruchs
(2) … Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 574 b Abs. 2 Satz 2 BGB. Die Belehrung kann zum Beispiel mit folgender Formulierung geschehen:
Entsprechend einer gesetzlichen Verpflichtung weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung nach dem Gesetz widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, wenn Sie meinen, dass die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie/ihre Familie oder einen anderen Angehörigen ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und bis spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses bei mir eingehen. Der Widerspruch sollte begründet sein.
Gemäß § 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis…
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 545 BGB muss der Gebrauchsfortsetzung innerhalb von 2 Wochen nach der Beendigung des Mietverhältnisses widersprochen werden. Geschieht dies nicht, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Der Widerspruch gegen die Gebrauchsfortsetzung kann bereits mit der Kündigung erfolgen. Beispiel:
Einer stillschweigenden Vertragsfortführung wird vorsorglich widersprochen.
Vorsorglich sollte ein Widerspruch innerhalb von zwei Wochen nach Gebrauchsfortsetzung wiederholt werden.
5. besondere Härte, Sozialklausel
Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung bei Vorliegen einer besonderen Härte widersprechen, § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 574 BGB.
Die Vorschrift gewährt dem Mieter allerdings nur einen materiellrechtlichen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses.
Zur besonderen Härte lesen Sie bitte den folgenden Beitrag:
Der Mieter kann der Kündigung des Mietvertrages wegen einer Härte widersprechen | einzelne Härtefälle: Verwurzelung, gesundheitliche Beeinträchtigung, … | mehr
Der Vermieter muss dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus … | mehr

References: § 573
 § 543
 § 573
 § 573
 § 574
 § 545
 § 574