Source: http://www.juramagazin.de/fertighaushersteller.html
Timestamp: 2019-01-23 16:13:37+00:00

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1. Ein Fertighaushersteller, der sich zur Errichtung eines Fertighauses oberhalb der Kellergeschoßdecke verpflichtet, braucht sich, auch wenn er die Planung des Kellergeschosses übernimmt, in aller Regel nicht über die Baugrundverhältnisse zu vergewissern.
2. Zur Haftung einer Gemeinde für die von einem Gemeindebeamten erteilte mündliche Auskunft über die Tragfähigkeit von Baugrund.
Zum Sachverhalt: Die Kläger stellt Fertighäuser her. Im Oktober 1969 schlossen die Eheleute J mit der Klägereinen Vertrag über die Lieferung und Montage eines Fertighauses zum Preise von 78078 DM. In dem Auftrag und in der Auftragsbestätigung waren in der Kostenzusammenstellung unter anderem folgende Positionen aufgeführt: Kosten für die Fertigung des Bauantrages einschließlich Lieferung der erforderlichen Berechnungsunterlagen für das Fertighaus 375 DM; Kosten für die Planung des Kellergeschosses und Lieferung der erforderlichen Berechnungsunterlagen (ausschließlich statischer Berechnungen bei ausgebautem Kellergeschoß) 600 DM Dem Vertrag lagen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kläger (AGB) zugrunde, die u. a. folgende Bestimmungen enthielten:
Der Lieferumfang umfasst das schlüsselfertige Haus gemäß Baubeschreibung für den jeweiligen Haustyp ab Oberkante Kellergeschoßdecke
2. Die Erstellung des Kellergeschosses einschließlich des Kamins, die Zuführung der Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Gas, die Erstellung von Zugangswegen, gärtnerischen Anlagen, Terrassen, eventueller Schutzgeländer und sonstiger Einrichtungen, sind nicht Gegenstand des erteilten Auftrages und obliegen dem Käufer. Falls der Käufer für diese Leistungen die Mitwirkung des Verkäufers wünscht, so wird dieser nur vermittelnd tätig.
Die Vermittlung geschieht unter Ausschluss jeglicher Haftung. Sie begründet keinerlei Verbindlichkeit zwischen Verkäufer und Käufer; vielmehr ist der jeweilige Unternehmer für diese Leistungen alleiniger Kontrahent des Käufers.
3. Für den Bauantrag werden vom Verkäufer folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt:
a) Bauzeichnungen für das Fertighaus
b) Statische Berechnung für das Fertighaus
c) Bauzeichnung für das Kellergeschoß
d) Statische Berechnung für das Kellergeschoß, soweit es sich hierbei um den Standardkeller des entsprechenden Haustyps handelt
e) Entwässerungspläne
f) Berechnung des umbauten Raumes
g) Wohnflächenberechnung
h) Baubeschreibung .
Der Käufer verpflichtet sich, unverzüglich nach Erteilung der Baugenehmigung mit den Bauarbeiten für das Kellergeschoß zu beginnen und die Fertigstellung zügig zu betreiben.
Die Kläger wies auch in ihrem Bestätigungsschreiben darauf hin, dass ihre Leistung ab Oberkante Kellerdecke erfolge .
Das Baugrundstück, das die Eheleute J von der beklagten Gemeinde gekauft haben, liegt im Bereich des alten Neckarbettes. Das Gelände weist eine schlechte Bodenformation auf; unter einem Schotterbett befinden sich Torf-, Schlick- und Faulschlammschichten.
Am 13. 11. 1969 suchte die Ehefrau J mit dem Bautechniker der Kläger namens W den Ortsbaumeister der beklagten Gemeinde auf, um sich nach den Bodenverhältnissen im Baugebiet zu erkundigen; über den Inhalt des Gesprächs, insbesondere über die Äußerung des Ortsbaumeisters, besteht zwischen den Parteien Streit.
Nach Erteilung der Baugenehmigung ließen die Eheleute J durch den Bauunternehmer K das Kellergeschoß errichten; sodann wurde das bestellte Fertighaus von der Kläger geliefert und aufgestellt. Alsbald nach der Übergabe traten im Juni 1970 an dem Gebäude Setzungserscheinungen auf, die bis Dezember 1970 zu einer Neigung des Hauses um 60 cm führten. Diese beruhte auf der unzureichenden Fundamentierung des Bauwerks.
Am 3. 7. 1970 verhandelten Vertreter der Kläger, der Bürgermeister und der Ortsbaumeister der Beklagte sowie die Ehefrau J über die Beseitigung des Schadens. Dabei wurde Einvernehmen darüber erzielt, dass das Haus gehoben und die Kosten von der Kläger, der Beklagte und dem Bauunternehmer Kzu je einem Drittel übernommen werden sollten. K erklärte sich mit dieser Vereinbarung später einverstanden.
Zunächst versuchte eine von der Kläger beauftragte Firma mit einem Kostenaufwand von 46509,50 DM den Schaden zu beseitigen, was jedoch misslang. Schließlich wurde eine Sanierung dadurch erreicht, dass das Haus hydraulisch gehoben wurde. Die von der Kläger vorgelegten Sanierungskosten belaufen sich auf insgesamt 200538,83 DM. Die Eheleute J haben ihre Schadensersatzansprüche an die Kläger abgetreten, soweit diese die Kosten der Schuldensbeseitigung vorgelegt hat. Die Kläger nimmt die Beklagte aufgrund der erwähnten Abtretung und aus eigenem Recht auf Erstattung der Hälfte der Sanierungskosten in Anspruch.
Das Landgericht hat der Klage in Höhe eines Betrages von 23254,74 DM nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Mit der Berufung hat die Kläger beantragt, die Beklagte zur Zahlung von weiteren 77014,67 DM nebst Zinsen zu verurteilen und festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihr auch allen weiteren Schaden zu ersetzen, der ihr im Zusammenhang mildem Bauvorhaben der Eheleute J und durch die am 13. 10. 1969 erteilten Falschauskünfte des Ortsbaumeisters der Beklagte entstanden sei und noch entstehen werde.
Das Oberlandesgericht hat die Berufung, zurückgewiesen und die Feststellungsklage abgewiesen. Die Revision- der Kläger führte hinsichtlich des Zahlungsantrags zur Aufhebung und Zurückverweisung; zum Feststellungsbegehren blieb sie ohne Erfolg.
Aus den Gründen: II. Das Berufungsgericht hat den auf Abtretung gegründeten Zahlungsantrag nicht für gerechtfertigt erachtet.
Es hat dazu ausgeführt: Der Kläger stünden aufgrund der Abtretung durch die Eheleute J keine Amtshaftungsansprüche (§ 839 BGB, Art. 34 GG) gegen die Beklagte zu. Der Ortsbaumeister der Beklagte habe zwar eine ihm gegenüber den Eheleuten J obliegende Amtspflicht schuldhaft verletzt; diese könnten aber von der Kläger Ersatz erlangen (§ 839 I2 BGB).
1. Die Revision greift die Erwägung des Berufungsgerichts, dass sich der Ortsbaumeister der Beklagte gegenüber den Eheleuten J amtspflichtwidrig verhalten habe, als ihr günstig nicht an. Das Berufungsgericht hat für die Revisionsinstanz bindend (§ 561 ZPO) festgestellt, dass der Ortsbaumeister in amtlicher Eigenschaft den Eheleuten J als Bauherren find damit als Dritten i. S. des § 839 I 1 BGB eine objektiv unrichtige Auskunft über die Bodenbeschaffenheit des Baugrundstücks und die danach erforderlichen Gründungsmaßnahmen erteilt hat. Den über die Tragfähigkeit des Bodens befragten Ortsbaumeister traf, wie das Berufungsgericht zutreffend aus- , geführt hat, die Amtspflicht, die erbetene Auskunft, wenn er sie erteilte, richtig, klar, unmissverständlich und vollständig zu geben, so dass die Eheleute J. bei der Errichtung ihres Neubaues entsprechend disponieren konnten (vgl. die Senatsentscheidungen Nr. 20 zu § 839 [Ca] BGB; Nr. 19 zu § 839 [Fc] BGB; MDR 1976, 561).
2. Das Oberlandesgericht hat jedoch angenommen, die Eheleute J hätten eine anderweite Ersatzmöglichkeit, nämlich Schadensersatzansprüche ge= gen die Kläger aus einer Verletzung des mit ihr geschlossenen Vertrages über die Lieferung des Fertighauses gehabt. Es hat dazu erwogen:
Die Kläger habe gegen ihre vertraglichen Beratungs- und Betreuungspflichten verstoßen. Sie habe erkannt, dass die Frage, welche Gründungsmaßnahmen geboten seien, gewissenhafter Prüfung bedurft habe. Ihr sei ferner bekannt gewesen, dass die Eheleute J auf ihren fachlichen Rat angewiesen seien. Dementsprechend habe die Kläger den Eheleuten J ihren Bautechniker W für das wichtige Gespräch mit dem Ortsbaumeister als Fachmann zur Verfügung gestellt. Sie hätte daher auch in der Folgezeit ihre Beratung fortsetzen oder aber deren Beendigung den Eheleuten J unzweideutig ankündigen müssen, damit diese sich einen anderen fachkundigen Ratgeber hätten suchen können.
3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht den Eheleuten J eine anderweite Ersatzmöglichkeit (§ 839 I 2 BGB) in Form von vertraglichen Ansprüchen gegen die Kläger nicht zu Gebote.
Die Kläger traf keine Mitverantwortung für die Standsicherheit des Gebäudes.
a) Sie schuldete den Eheleuten J nach dem Vertrag die Lieferung und Aufstellung eines Fertighauses des bestellten Typs ab Oberkante Kellergeschoßdecke (Nr. 1 AGB; vgl. auch das Bestätigungsschreiben). Die Kläger wies in Nr. 2 AGB ausdrücklich darauf hin, dass die Erstellung des Kellergeschosses von dem Auftrag nicht erfasst werde, sondern dem Käufer obliege. Dieser übernahm zudem in Nr. 3 AGB die Verpflichtung, unverzüglich nach Erteilung der Baugenehmigung mit den Bauarbeiten für das Kellergeschoß zu beginnen und die Fertigstellung zügig zu betreiben.
Aus dem Zusammenhang dieser Bestimmungen ergibt sich, dass es Aufgabe der Eheleute J war, alle Bauleistungen zu erbringen oder erbringen zu lassen, die zur Errichtung des Bauvorhabens bis Oberkante Kellergeschoßdecke erforderlich waren. Demnach hatten die Eheleute J die notwendigen Erd- und Gründungsarbeiten, die Planung und Erstellung der Fundamente und des Kellergeschosses einschließlich der Geschoßdecke durchführen zu lassen. Daher fiel es auch in ihren Verantwortungsbereich, für die Standsicherheit des Gebäudes Sorge zu tragen und sich - gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Architekten, Statikers oder anderen Baufachmannes über die Tragfähigkeit des Baugrundes zu vergewissern.
b) Die Kläger hatte allerdings für den Antrag auf baupolizeiliche Genehmigung die Bauzeichnungen für das Kellergeschoß gegen eine gesonderte Vergütung von 375 DM anzufertigen (Nr. 3 lit. c AGB). Sie hatte ferner die Planung des Kellergeschosses und Lieferung der erforderlichen Berechnungsunterlagen (ausschließlich statischer Berechnungen bei ausgebautem Kellergeschoß) gegen ein zusätzliches Entgelt von 600 DM übernommen. In Erfüllung dieser Verpflichtungen übersandte sie den Eheleuten J mit Schreiben vom 27. 11. 1969 die kompletten Unterlagen für ihren Bauantrag einschließlich der typengeprüften Statik für einen Standardkeller mit dem Hinweis, dass vom Bauamt eventuell eine Zusatzstatik für Fenster- und Türstürze sowie Garage im Untergeschoß verlangt werden könne. Außerdem leitete die Kläger den Eheleuten J mit Schreiben vom 27. 1. 1970 vereinbarungsgemäß die Werk- und Aussparungspläne sowie die Bewehrungszeichnungen zur Errichtung des Untergeschosses zu.
Die Übernahme dieser Leistungen begründete für die Kläger jedoch nicht in Ansehung des gesamten Bauwerks die umfassenden Pflichten eines planenden Architekten, zu dessen Aufgaben es allerdings auch gehört, die Eignung des Baugrundes für das Bauvorhaben zu prüfen oder prüfen zu lassen (BGH, VersR 1967, 260 [261]; 1970, 825; RGRK, § 631 Anm. 127 m. w. Nachw.; Herding-Schmalzl, Vertragsgestaltung und Haftung im Bauwesen, 2. Aufl. [1967], S. 365; Schmalzt, Die Haftung des Architekten und des Bauunternehmers, 1969, Rdnr. 35). Die von der Kläger geschuldeten Architektenleistungen betrafen nur das Kellergeschoß, nicht aber die Fundamente des Hauses. Sie übernahm insoweit - wie eine Gesamtschau der AGB zeigt - nur einige Zusatzleistungen zu der Lieferung und Montage des Fertighauses ab Oberkante Kellergeschoßdecke, nicht aber die übrigen, den Eheleuten Jnach den Ausführungen unter 3 a) obliegenden Leistungen. Die Gründung des Bauwerkes und die Untersuchung der Bodenverhältnisse lagen demnach außerhalb des Pflichtenkreises der Kläger
c) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts standen den Eheleuten J gegen die Kläger auch keine Schadensersatzansprüche aus der Verletzung vertraglicher Beratungs- und Betreuungspflichten zu. Zwar oblagen der Kläger nach den gesamten Umständen gegenüber den Eheleuten J nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) aus dem Vertrag besondere (Neben-) Pflichten. Das Berufungsgericht hat - insoweit im Ansatz zutreffend - darauf hingewiesen, die Kläger habe erkannt, dass die Eheleute J, die keinen Architekten zugezogen hatten, auf ihren fachlichen Rat angewiesen waren, nachdem Zweifel an der Eignung des Baugrundes aufgetreten waren. Diese I3eratungspflicht ging aber nicht über den Rahmen hinaus, der durch die vertraglich übernommenen Verpflichtungen abgesteckt war. Die nach dem Vertrag gerade nicht geschuldete Prüfung der Bodenverhältnisse und Bestimmung der Gründungsmaßnahmen kann der Kläger auch nicht in Gestalt einer Betreuungspflicht auferlegt werden.
Die Kläger kam ihrer Beratungspflicht in dem gebotenen Umfange hier dadurch nach, dass ihr Angestellter W der Ehefrau J empfahl, sich bei dem Ortsbaumeister der Beklagte nach der Qualität des Bodens im Baugebiet zu erkundigen und sie zu dieser Besprechung begleitete. Im Hinblick auf das Ergebnis der Unterredung mit dem Ortsbaumeister hatte ihr Angestellter und damit sie keinen Anlass, an der Richtigkeit der erteilten Auskunft zu zweifeln. Sie durfte auch bei gebotener Sorgfalt davon ausgehen, dass der Ortsbaumeister mit den örtlichen Verhältnissen hinreichend vertraut und sein Hinweis auf Bohrergebnisse zutreffend sei. Unter diesen Umständen kann dem Berufungsgericht nicht darin beigetreten werden, dass die Kläger aufgrund ihrer Beratungspflicht ihre Beratung hätte fortsetzen oder den Eheleuten J unzweideutig hätte erklären müssen, dass sie insoweit ihre weitere Betreuung einstellen werde. Ein solcher Hinweis war um so weniger geboten, als die aufgetauchten Zweifel an der Tragfähigkeit des Baugrundes durch die Auskunft des Ortsbaumeisters behoben erschienen und das Berufungsgericht nicht davon ausgeht, dass die Eheleute J die Kläger insoweit um eine weitere Betreuung gebeten hatten.
IV. Die Revision der Kläger musste erfolglos bleiben, soweit diese ihren Feststellungsantrag weiterverfolgt. Dieses Begehren könnte nur begründet sein, wenn der Kläger auch aus eigenem Recht Amtshaftungsansprüche gegen die Beklagte zustünden. Denn der weitere Schaden, der Gegenstand des Feststellungsbegehrens ist, besteht nach der Behauptung der Kläger in entgangenem Gewinn und in Aufwendungen für erhöhten Werbeaufwand. Auf Ersatz solcher Schäden ist aber weder der abgetretene Amtshaftungsanspruch noch das Schuldversprechen vom 15. 7. 1970 gerichtet.
Der Ortsbaumeister der Beklagte hat jedoch keine ihm gegenüber der Kläger als Dritter i. S. des § 839 BGB obliegende Amtspflicht verletzt. Die Amtspflicht zu einer richtigen Auskunft besteht gegenüber jedem Dritten, in dessen Interesse oder auf dessen Antrag die Auskunft erteilt wird oder der nach der Natur des Amtsgeschäfts durch die Auskunft berührt wird (Senatsurteile, Nr. 19 zu § 839 [Fc] BGB und MDR 1976, 561). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die erbetene Auskunft betraf nicht die Belange der Kläger, da sie, wie oben dargelegt, weder die Beschaffenheit des Baugrundes zu kontrollieren hatte noch für die sachgerechten Gründungsmaßnahmen verantwortlich war und sie hier ihre Beratungs- und Betreuungspflichten gegenüber den Eheleuten J. durch die Empfehlung erfüllte, Erkundigungen nach der Bodenqualität bei dem Ortsbaumeister einzuziehen.

References: Art. 34
 § 839
 § 839
 § 839
 § 631
 § 839
 § 839