Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Gewerbemietvertrag-Wertsicherungsvereinbarung--f42541.html
Timestamp: 2019-11-21 21:13:10+00:00

Document:
Gewerbemietvertrag - Wertsicherungsvereinbarung - frag-einen-anwalt.de
Gewerbemietvertrag - Wertsicherungsvereinbarung
03.07.2008 11:44 |
Die Mieterhöhung haben wir bis heute nicht bezahlt. Wenn Sie den gesamten Mietvertrag oder weitere Unterlagen benötigen, dann schicke ich Ihnen diese gerne per Fax zu.
Wir haben einen Mietvertrag vom Mai 2002, der eine Wertsicherungsklausel enthält, mit folgendem Wortlaut:
Erhöht oder ermässigt sich der vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelte monatliche Preisindex für Lebenshaltung aller privaten Haushalte (1995 = 100) um mehr als 8,5% gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt der letzten Mietfestsetzung, ändert sich die jeweils zuletzt geschuldete Grundmiete prozentual im gleichen Verhältnis vom 1. Monat an, der auf die Veränderung des Indexes folgt, ohne dass es eines gesonderten Anpassungsverlangens durch eine der Vertragsparteien bedarf.
Zum 01.06.2007 hat sich der Indexstand erhöht, so dass die 8,5% überbeschritten wurden. Jedoch wurde uns dies erst mit einem Schreiben vom 02.08.2007 mitgeteilt. Wir wurden Aufgefordert, ab dem 01.06.2007 insgesamt 8,5106% mehr Miete zu bezahlen.
Im Schreiben vom 02.08.2007 unseres Vermieters wird jedoch beim Verbraucherpreisindex für Deutschland auf das Basisjahr 2000 zurückgegriffen. Dabei wird nicht dargelegt, warum nun das Basisjahr 2000 als Grundlage dient und wie der Indexstand vom Basisjahr 1995 auf das Basisjahr 2000 umgerechnet wurde. Der aktuelle Verbraucherpreisindex für Deutschland bezieht sich jedoch auf das Basisjahr 2005. Ferner wurde von unserem Vermieter nicht erläutert, warum nicht das Basisjahr 2005 als Grundlage für die Berechnung der Indexsteigerung verwendet wurde. Wir haben das Schreiben zur Mieterhöhung ja erst August 2007 erhalten.
Weit zurückliegende Basisjahre können als überraschende Klauseln nach § 305c BGB angesehen werden und sind zudem für die Berechnung unpraktisch. Schon aus Praktikabilitätsgründen sollte immer das derzeit geläufigste Basisjahr verwendet werden.
Daher ist bei einer Mieterhöhung aufgrund eines gestiegenen Indexstands, wenn schon das Basisjahr geändert wird, auf das aktuellste Basisjahr zurückzugreifen, da ein Preisindex um so unrealistischer wird, je weiter er sich von dem Basisjahr entfernt und nur ein Verbraucherindex bezogen auf ein aktuellste Basisjahr am besten die Preisentwicklung wiedergibt (ist doch Sinn und Zweck einer Wertsicherungsvereinbarung).
Hätte in unserem Fall der Vermieter auf das Basisjahr 2005 zugreifen müssen? In diesem Fall hätte sich jedoch folgende Veränderung ergeben:
Basisjahr 2005 Verbraucherpreisindex für Deutschland
Indexstand Mai 2002	95,9 Punkte
Indexstand Mai 2007	103,6 Punkte
Daraus ergibt sich eine Veränderung von 7,7 Punkte = 8,029 %.
Bei der Verwendung des Basisjahrs 2005 wäre somit eine Mieterhöhung zum 01.06.2007 nicht begründet gewesen.
1. Ist die Wertsicherungsklausel in dieser Form überhaupt gültig, da ein gesondertes Anpassungsverlangen durch den Vermieter nicht verlangt wird.
2. Ist eine Erhöhung der Miete ab dem 1. Monat der Indexveränderung überhaupt wirksam oder greift hier § 557 b BGB, der eine Änderung der Miete aufgrund eines gestiegenen Indexstands durch Erklärung in Textform verlangt. Die geänderte Miete ist dann erst mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten und nicht wie von unserem Vermieter verlangt sogar ab dem 1. Monat der Indexveränderung.
3. Wir haben ja einen Gewerbemietvertrag. Gilt hier überhaupt § 557 b BGB. Und wenn § 557 b BGB gilt, dann gilt ja auch § 557 b Abs. 4 BGB. Danach ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. In so fern wäre unsere Wertsicherungsklausel unwirksam – ODER?
4. Nach § 2 PrKV gilt das Verbot der Einseitigkeit, was auch dann gegeben ist, wenn die Erhöhung des Wertmessers sich an einem stärkeren Maß auf die Höhe der Geldschuld auswirken kann, als die Verringerung des Wertmessers im Hinblick auf eine Ermäßigung. Diese unterschiedlichen Schwankungsbreiten führen dann nach § 2 PrKV zu einer unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspartei, nämlich hier des Mieters. Gilt hier § 2 PrKV überhaupt?
Mietvertrag Mietvertrag Vermieter BGB
gerne beantworte ich ihre Anfrage wie folgt, wobei ich anmerken möchte das ich in ihrem Falle etwas mehr die juristische Seite ausformuliere und hoffe dass Sie meinen Ausführungen dennoch voll nachvollziehen können. Sollte ihnen etwas zu "fachchinesisch" vorkommen dürfen sie sehr gerne um eine weitere Aufklärung bitten :
(1) Die Wirksamkeit der Wertklausel an sich bestimmt sich anhand den Vorschriften des Preisklauselgesetzes.
Die von ihnen zitierte PrKVO ist seit dem 14.09.07 durch das Preisklauselgesetz ersetzt worden. Eine Negativfeststellung oder die Frage einer Zulässigkeit einer Preisklausel wird grundsätzlich nach dem nun geltendem Preisklauselgesetz geregelt. Einschlägig ist für Sie somit das Preisklauselgesetz.Dies ergibt sich aus dem Umkehrschluss aus § 9 PrKlG, wonach die alten Regelungen nur für Preisklauseln weitergelten sollen, für die eine entsprechende Genehmigung beantragt worden ist. Dies nehme ich in ihrem Fall, mangels entsprechnder Angabe, nicht an, so dass dann voll das neue Preisklauselgesetz gilt.
Gemäß § 1 I PrKlG sind Wertsicherungsklauseln unzulässig, sofern nicht eine Ausnahmeregelung eingreift und die Klausel rechfertigt. Grundsätzlich gibt es einschlägige Ausnahmen in den §§ 1-7 PrKlG.
In Fällen wie ihren kommt meist § 3 Nr.1 e.) PrKlG in Betracht. Voruassetzung für die Wirksamkeit einer Klausel ist demnach, dass entweder der Gläubiger auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von mindestens 10 Jahrenverzichtet hat, oder das der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Bitte sehen Sie in ihrem Vertrag nach ob eine entsprechende Regelung vorhanden ist. Sollte dem nicht so sein können Sie anhand der §§ 1-7 PrKlG auch gleich abklären ob eine andere Ausnahme auf ihren Vertrag zutrifft.
Sollte einer dieser Fälle vorliegen ist die Klausel wirksam.
Sollte kein Fall vorliegen, gilt § 8 PrKlG wonach eine verbotswidrige Klausel schwebend wirksam ist und bis zu ihrer Verbotsfeststellung volle Rechtswirkung entfaltet.
In ihrem besonderen Fall galt das PrKlG bei Vertragsunterzeichnung nicht, doch regelt § 9 PrKlG abschließend, dass nur für explizit genehmigte Klauseln die alten Vorschriften, isnbesondere die PrKlV auch heute fortgelten sollen.
In ihrem Fall gehe ich davon aus, das keine entsprechende Genehmigung beantragt wurde, so dass im Umkehrschluss zu § 9 PrKlG das Preisklauselgesetz anzuwenden ist. Insbesondere ist die Vorschrift des § 8 PrKlG anzuwenden, wonach die Klausel schwebend wirksam ist und ihre Unwirksamkeit nur mit Wirkung ex nunc, also nur mit Wirkung für die Zukunft erreicht werden kann.
2)Hier haben sie mit § 557b BGB die Vorschrift für Wohnraummietverträge herangezogen. Gemäß ihrer Darstellung liegt aber wohl ein gewerblicher Mietvertrag vor, für den gilt aber das Preisklauselgesetz. § 557b BGB ist nicht anwendbar, dies ergibt sich beispielsweise aus dem Umkehrschluss aus § 549 BGB.
In ihrem Fall greift die Anpassung bei Änderung der Vergleichsgröße ipso facto, siehe BGH NJW 80, 589. Insbesondere ist in ihrem Vertrag ausdrücklich geregelt, dass mit dem Monat der auf die Preisänderung folgt dann auch die Miete sich automatisch ohne Anpassungsverlagen des Berechtigten ändert. Dies ist zulässig. Die Zahlungsaufforderung wegen Mietänderung an sich ist daher grundsätzlich zulässig.
(3) § 557b BGB gilt nur für Wohnraummietverträge und ist daher für ihren gewerblichen Mietvertrag nicht anwendbar. Eine Unwirksamkeit kann sich daher aus der Vorschrift des § 557b BGB nicht ergeben.
(4) Die von ihnen zitierte PrKVO ist seit dem 14.09.07 durch das Preisklauselgesetz ersetzt worden. Eine Negativfeststellung oder die Frage einer Zulässigkeit einer Preisklausel wird grundsätzlich nach dem nun geltendem Preisklauselgesetz geregelt. Insofern gilt hier § 2 PrKV nicht mehr. Einschlägig ist für Sie somit das Preisklauselgesetz.
Gemäß § 2 PrKlG ist eine Wertsicherungsklausel unwirksam, wenn Sie eine Partei unangemessen benachteiligt. Dies kann man dann annehmen wenn beispielsweise nur eine Partei von der Regelung profitiert, weil beispielsweise nur eine Erhöhung aber keine Minderung vereinbart wurde.
In ihrem Fall ist ausdrücklich geregelt, dass sowohl eine Erhöhung als auch gleichberechtigt eine Minderung der Miete anhand des vereinbarten Indexes gelten soll. Auch soll ein Anpassungsverlangen für beide Parteien gleichberechtigt entfallen. Insoweit sehe ich keine unangemessene Benachteiligung, da es zwar der natürlichen Erfahrung entspricht das der Lebensindex normalerweise steigt, doch ist dies dann auch Grund genug, dann auch eine angemessene Steigerung der Miete als wahrscheinlicheren Verlauf der Dinge zu rechtfertigen.
Ich sehe daher in einer ersten Betrachtung keine unangemessene Benachteiligung in ihrer Klausel udn halte diese für zumindest schwebend wirksam.
In ihrem Fall kann daher der Vermieter bei Vorliegen einer entsprechenden Steigerung die Miete erhöhen, dies selbst dann wenn die Klausel gegen die oben erwähnten Vorschriften verstößt. Eine Weigerung der Klausel mit Wirkung für die Zukunft kommt nur in betracht wenn Sie im Rahmen einer gerichtlichen Feststellungsklage die Unwirksamkeit der Klausel feststellen lassen. Bis zu einem entsprechenden Urteil gilt die Klausel.
Bitte beachten Sie das in ihren Fragen nicht eine explizite Nachberechnung der Wertsteigerung angefragt und gewünscht war, was aber in ihrem Fall noch vorgenommen werden sollte. Insoweit hoffe ich aber in einen ersten Einblick gegeben haben zu können.
Nachfrage vom Fragesteller	03.07.2008 | 16:43
Vielen Dank für die Antwort. Hier konkretisiere ich die noch unklaren Punkte.
1. Eine Genehmigung liegt nicht vor.
2. Die Laufzeit unseres Vertrags ist 12 Jahre. Eine Kündigung ist in dieser Zeit vom Vermieter ausgeschlossen.
1. Sie sind der Ansicht, dass die Vereinbarung, wonach die Mieterhöhung ab dem 1. Monat, der auf die Veränderung des Indexes folgt, gültig ist, ohne das es eines gesonderten Anpassungsverlangen durch den Vermieter bedarf.
Dass also nicht erst die Aufforderung vom Vermieter in Schriftform vorliegen muss und die Erhöhung dann erst mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Schreiben zu entrichten wäre.
2. Von meiner Seite war schon die Fragen nach einer expliziten Nachberechnung der Wertsteigerung gewünscht. Aus diesem Grund bin ich ja auf die verschiednen Basisjahre und die jeweiligen Indexstände eingegangen.
Ich wäre sehr froh, wenn Sie noch auf meine Nachfragen ausführlich eingehen könnten.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2008 | 16:01
1. Ja, die Mieterhöhung tritt insbesondere bei ihrem gewerblichen Mietertrag automatisch ein, nur bei Wohnraummietverträgen(§ 557b BGB) oder in sonstigen Ausnahmefällen könnte man mithilfe § 242 BGB einen Verstoß des Vermieters nach Treu und Glauben annehmen, in ihrem Fall sind aber keine entsprechenden Anhaltspunkte geschildert.
in Ihrem Fall dürfte, in einer ersten Ferneinschätzung, eine Spannungsklausel gemäß § 1 II Nr.2 PrKlG vorliegen, deren Anpassung automatisch eintritt.
2. Nach ihrer vertraglichen Vereinbarung ist eine Mietanpassung dann durchzuführen, wenn der Index seit der letzten Mietfestsetzung um mehr als 8,5 % abweicht, wobei als Basis das Jahr 2005 mit 100 anzunehmen ist.
Der Anfangsstand ihrer Mietvertrages ist der Index zum Jahr 2002 spezifiziert auf den Monat Mai. Ende ihrer gewünschten Berechnung ist wohl Mai 2007, da ab Juni eine Mietanpassung gewünscht ist.
Für diesen Zeitraum ergibt sich nach meiner Berechnung ein Anstieg von 8,0 Prozentpunkten, so dass eine Mietanpassung nicht gerechttfertigt scheint.
Sie sollten daher vom Vermieter eine Neuberechnung und Korrektur verlangen. Insbesondere ist als Basisjahr 2005 zu nehmen.
Ich bitte aber abschließend zu beachten, dass über diese Plattform nur eine erste Einschätzung möglich ist. Für eine abschließende Betrachtung und Stellungnahme bedarf es einer genauen Überprüfung ihres Vertragswerkes.
Ich hoffe ihnen eine erste Information gegeben haben zu können und verbleibe

References: § 305
 § 557
 § 557
 § 557
 § 557
 § 2
 § 2
 § 2
 § 9
 § 1
 § 3
 § 8
 § 9
 § 9
 § 8
 § 557
 § 557
 § 549
 BGH 
 § 557
 § 557
 § 2
 § 2
 § 242
 § 1