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Linderos, Deslinde y Amojonamiento | Topografía, Cartografía, Catastro y SIG
Topografía, Cartografía, Catastro y SIG
Estudio de Topografía Coordinación Registro-Catastro
Linderos, Deslinde y Amojonamiento
Publicado en 23/01/2014 por Jose Luis Heras
La palabra linderos significa la línea que separa unas propiedades o heredades de otras. Es el límite o límites hasta los cuales superficialmente se extiende la finca o el dominio sobre la misma. Desde el punto de vista hipotecario cobra importancia el concepto, ya que en la inscripción de toda finca es preciso hacer constar la naturaleza (si es rústica o urbana), la situación y los linderos.
Estos linderos a los que hace referencia el artículo 9 de la L.H. se desarrollan en el artículo 51 del R.H. que establece un distinto trato para las fincas rústicas y las urbanas, ya que para las primeras deberán hacerse constar los linderos por los cuatro puntos cardinales, la naturaleza de las fincas colindantes y cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra finca que se inscriba.
Para las fincas urbanas la determinación puede hacerse expresando los linderos por la izquierda, entrando, derecho y fondo, y cualesquiera otras circunstancias que sirvan para distinguir la finca. Tampoco se opone el Reglamento a que las fincas urbanas, cuyos linderos no pudieran determinarse de forma expresada, se designen por los cuatro puntos cardinales.
Igualmente tiene importancia la alteración de los linderos en aquellos casos de segregación, que regula el artículo 47 y para los cuales da una norma de carácter general el artículo 50 del mismo Reglamento Hipotecario, exigiendo la descripción de las porciones restantes, o por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya hecho la segregación.
Se entiende por deslinde el acto formal de distinguir los límites de una propiedad. (El deslinde no indica quien es el propietario de la propiedad, pero si su forma y dimensiones)
El amojonamiento sirve para plasmar físicamente los límites de la propiedad. La acción de amojonar es una operación posterior y consecuencia del deslinde.
El Código Civil en su artículo 384 señala que todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad con citación de los predios colindantes, lo que es una de las facultades del contenido del derecho de propiedad para su defensa, consistiendo en la fijación de los límites de los inmuebles contiguos cuando sean inciertos o existan controversias pudiendo hacerse por acuerdo, o por procedimiento de jurisdicción voluntaria o por juicio contencioso declarativo.
· Enciclopedia Jurídica.
· Deslinde y Amojonamiento de Términos Municipales. Emilio Benítez Aguado.
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88 pensamientos en “Linderos, Deslinde y Amojonamiento”
juan antonio garcia gonzalez en 25/07/2014 en 5:06 PM dijo:
Si aceptamos que el lindero, según Emilio Benítez Aguado, técnicamente es la línea física que sobre el terreno delimita las fincas, pulpo como animal de compañía, para mí, cuando hablo con los abogados, en la jerga legal, se llama lindero al propietario de la finca colindante. Así, en muchas escrituras, se lee “… y sus linderos son: Al Norte D. Fulano de tal…”, no dice que haya muro o mojones o alambrada, ni la longitud es denir, no se especifica nada de la línea de colindancia.
Discrepo con que el señor Emilio Benítez Aguado en cuanto al concepto del témino lindero, para mí sería más adecuado decir “línea de deslinde”.
¡OJO! En cuanto al resto del contenido, me gusta, creo que en general es muy didáctico que se hable de estos temas en alguna parte.
Jose Luis Heras en 25/07/2014 en 5:31 PM dijo:
Buenas tardes Juan Antonio. Gracias ante todo por leer el artículo. En cuanto a tu aclaración sobre el tèrmino lindero, su definición es: “que linda o limita con una cosa”, por lo tanto tu aclaración es acertada, sería más adecuado decir “Línea de deslinde” como apuntas.
vivian melendez en 08/08/2017 en 4:44 AM dijo:
hola soy estudiante de derecho y necesito un un croquis o una guía o un formato de como va estructurado un juicio de deslinde y un expediente del mismo. gracias
Jose Luis Heras en 08/08/2017 en 1:38 PM dijo:
Voy a escribir una nueva entrada en mi blog, en la que trataré este tema. de una manera más amplia, apoyándome en el último curso realizado, dentro de las actividades formativas en el Desarrollo Profesional Contínuo (DPC), dentro de la Asociacón de Geómetras Expertos (GEX). Impartido y tutorizado por el catedrático de derecho civil D. Javier Plaza.
PAOLA en 02/02/2015 en 10:09 PM dijo:
ME PERMITO PREGUNTAR. EN UN JUICIO DE AMOJONAMIENTO Y DESLINDE EN ECUADOR
CUANDO UN TERRENO TIENE LINDEROS MAS NO MEDIDAS Y ELCOLINDANTE TIENE COMPRADO POR METROS. Y AL MOMENTO DE LA DILIGENCIA EL COLINDANTE MANIFIESTA DESPUES DE HABER TENIDO EL LINDERO POR MAS DE TREITA AÑOS QUE LE FALTA 3 METROS Y MEDIO…..QUE PUEDO HACER PARA PROBAR QUE MIS LINDEROS SON DESDE EL INICIO LOS QUE TIENE EL MOJON QUE POSIBILIDAD HAY DE GANAR EN JUICIO ORDINARIO EN CONTRA DE LA ESCRITURA QUE TIENE MEDIDAS GRACIAS……………
Jose Luis Heras en 23/02/2015 en 9:54 AM dijo:
Buenos días, paso a comentarte lo que me indica mi buen compañero y amigo Pedro J. Ortiz.
Lo primero sería analizar la legislación en Ecuador, que aunque pueda ser parecida a la Española, habría que conocer.
Por otro lado como bien me indica Pedro J., la forma en que haya comprado el vecino, no limita la forma en que tú determinas los límites de tu propiedad, y en este sentido los mojones tienen mucho más peso que las medidas superficiales.
Otro tema, es la prescripción adquisitiva, conocida como usucapión, que dependiendo de diversos factores puede en 10, 20 ó 30 años, hacer que una propiedad sea de otro propietario.
PAOLA en 17/04/2015 en 2:57 PM dijo:
HOLA YA PASO LA JUNTA DE CONCILIACION……EL DEMANDADO NO ACEPTO NINGUN ARREGLO EMPEZO EL TERMINO DE PRUEBA. QUE DOCUMENTOS ADJUNTO. SERVIRA PRESENTAR LAS ESCRITURAS ANTERIORES EN LAS QUE CONSTA QUE EL TERRENO DEL DEMANDADO NO TENIA TAMPOCO MEDIDAS Y EN LA ESCRITURA QUE EL TIENE ACTUALMENTE YA PONE MEDIDAS. PERO EN BASE A QUE LE PUDO PONER MEDIAS ERRONEAS COMO PRUEBO ESO
Jose Luis Heras en 17/04/2015 en 9:51 PM dijo:
A pesar de las diferencias que pueda existir en la jurisdicción entre Ecuador y España, la cual desconozco. Como te indiqué lo que prima fundamentalmente son los mojones, la cuestión es demostrar que los linderos, son los mismos a lo largo del tiempo.
Para ello lo que puedes hacer es buscar cartografía antigua, para demostrar que los linderos son los mismos, idependientemente de las medidas que marquen las escrituras.
Si puedes encontrar ortofotos de hace 10 o 15 años, en las que se aprecien que dichos linderos no han cambiado en el tiempo, sería una buena prueba para demostrarlo.
También puedes buscar cartografía catastral antigua. En la que pueda quedar patente la situación de los linderos.
Buscar a colindantes que justifiquen que los límites van por donde dices que van.
Fundamentalmente sería buscar cartografía antigua, si son vuelos fotogramétricos, o mucho mejor ortofotografías.
Sur Surac en 28/12/2015 en 5:17 AM dijo:
Encuentro contradicciones con el significado de “linda por arriba” y “linda por abajo”. Se refiere “arriba” y “abajo” a algún punto cardinal específico, o el arriba y abajo dependen de la topografía del lugar?
Jose Luis Heras en 28/12/2015 en 11:28 AM dijo:
Buenos dias Sur Surac.
En cuanto a lo que me indicas del significado “linda por arriba” y “linda por abajo”. No se si te refieres a un concepto que has visto y no comprendes, ya que en el artículo que publiqué no aparece dicha expresión.
Se hace referencia al concepto de linderos, los cuales reciben un trato diferente, en cuanto a descripción, dependiendo de si la finca es rústica o urbana, según consta en el artículo 9 de la L.H.
Además según la nueva Ley Hipotecaria recientemente aprobada, se hace constar en el artículo 9 en la letras a) y b):
Por ello si se trata de una finca rústica, deberán indicarse además de los límites de la misma al Norte, Sur, Este y Oeste, las coordenadas de las líneas límites, en el sistema oficial, en nuestro caso, ETRS89, proyección UTM y en el huso que le corresponda.
No se si con esto resuelvo tu duda.
MArian en 16/02/2016 en 8:49 AM dijo:
Buenos días, acabo de hacer un contrato de arras en el que la dueña me vende un terreno de 323 metros,(según catastro) al llegar al terreno el lindero que tiene un terreno de 228 metros (según catastro) me dice que hay que medir por los mojones porque hubo un error en el catastro al sacar las fotos de las fincas y yo en vez de 323 metros tengo 284 metros. He intentado llegar a un acuerdo, pero me dice que no. que su finca que ha comprado hace unos meses por 228 metros (según catastro) que son más.¿ Que puedo Hacer? En el ayuntamiento marcan los 323 metros del catastro también. además las piedras están torcidas y eso es de hace mil años que partieron los antiguos dueños etc.
Jose Luis Heras en 19/02/2016 en 10:38 PM dijo:
Buenas noches Marian,
Perdona que haya tardado en responderte.
Estoy trabajando en Marruecos, y la conexión a internet no es muy buena.
En cuanto a lo que me comentas, si lo entiendo bien, es que has comprado un terreno, con una superficie según el registro de la propiedad de 323 metros cuadrados.
Segun los datos del catastro el tereno del vecino tiene una superficie de 228 metros cuadrados.
Y te enteras que segun el catastro la superficie de su finca es de 284 metros cuadrados.
Bueno estas discrepancias entre catastro y registro son habituales por desgracia.
Lo que habria que hacer es contratar a un ingeniero tecnico en topografia, para que con los datos del catastro, el registro de la propiedad, y recabando información sobre la finca, es decir las veces que se ha vendido, si se ha particionado, etc,
Y asi poder demostrar que la finca tiene la superficie que le han vendido, para poder hacer una rectificacion en catastro.
Habria que buscar cafrtografia antigua, y esto un IT en topografia lo puede realizar.
Lo que tendria que valorar es si los costes que esto le va a suponer, le compensa esa diferencia de superficie. Además tampoco se le puede garantizar de antemano que la superficie de la finca es la que usted reclama.
El poner todo esto en marcha dependerá del valor del metro cuadrado de la finca.
Pingback: ¿Qué es Limitación? - Su Definición, Concepto y Significado
iñigo en 26/05/2016 en 8:05 AM dijo:
He adquirido un terreno rústico y el vecino del terreno colindante ha comenzado la construcción de un garaje para su vehículo.
El terreno del vecino tiene unos tres metros de ancho y quiere que la construcción tenga la misma medida que el terreno.
¿Puede construir sin dejar espacio a mi terreno?
¿Siendo estas fincas rústicas puede construir un garaje?
Jose Luis Heras en 27/05/2016 en 5:04 PM dijo:
En cuanto a si su vecino puede construir o no un garage en su terreno.
Lo primero seria informarse en el ayuntamiento al que pertenezca el terreno rustico, si es posible dicha construccion.
Y si puede construir, consultar la normativa del ayuntamiento, donde indique los retranqueos que se deben respetar en todas las contrucciones que se realicen en una parcela.
Toda esta informacion se la podran facilitar en el ayuntamiento o comunidad al que pertenezca dicho terreno,
domingo vega mallqui en 02/06/2016 en 11:40 AM dijo:
DISCULPAME QUISIERA CONSULTAR CASO DE TRANSACION JUDICIAL Y QUE ES TRANSACION EXTRAJUDICIAL QUE TANTO TIENE DEFENZA A MI FAVOR.
Jose Luis Heras en 05/06/2016 en 8:22 PM dijo:
Te indico la definición que he encontrado, por si te aclara los conceptos.
Transacción Judicial y Transacción Extrajudicial:
La Judicial es aquella que se adopta pendente el proceso ante los
Tribunales y consta en Autos.
La Extrajudicial, aquella que se adopta sin que el proceso haya llegado a los Tribunales o, la
adoptada durante el proceso pero que no consta en Autos. (Así se deriva de Sentencia de 21-4-1942)
La Transacción Judicial como fórmula de resolución de conflictos (I) JOSE RAMON VALLES BAREA (IberForo-Bilbao)
Iñigo en 30/05/2016 en 7:26 PM dijo:
Muchas gracias por su pronta respuesta, es de agradecer que alguien se interese por los problemas de los demás.
Jose Luis Heras en 05/06/2016 en 8:08 PM dijo:
Gracias a ti Iñigo.
Miguel en 02/06/2016 en 12:39 PM dijo:
Hola, he hecho un cerramiento de una finca forestal siguiendo el mapa del catastro y linderos naturales que había siempre favoreciendo un par de metros a la finca lindante. El propietario dice que no he respetado un trozo por un metro. ¿Que pasos debo seguir en caso de que no entre en razón? Gracias
Jose Luis Heras en 05/06/2016 en 8:07 PM dijo:
En las escrituras estaran reflejados los linderos de tu finca, de manera literal, no gráfica.
Comprueba que coinciden con el cerramiento que has realizado.
A veces no es facil interpretar estos datos.
Lo mejor de todas maneras es contactar con un ingeniero tecnico en topografia, para que te haga un estudio, basado en los datos del registro de la propiedad de tu parcela, para ver cuales son los limites originales, en mucho casos estos no coinciden con los datos del catastro.
Por otro lado lo mejor es llegar a un acuerdo amistoso con el colindante, ya que sino la unica solucion posible, será por via judicial, para en este caso un juez, apoyandose en los datos que le van a aportar los peritos, dictamine quien tiene razon.
yeison jaramillo en 08/07/2016 en 9:22 PM dijo:
cual es el area de infuencia de una cienega a mi finca. osea a que tengo dereco si mi finca pega con una cienega y cual es el area que debo respetar
Jose Luis Heras en 10/07/2016 en 10:06 AM dijo:
Buenos dias Yeison.
Ante todo darte las gracias por entrar en mi página.
En cuanto a tu pregunta, intentaré responderte.
Esto depende de la legislación de cada pais, municipio, comunidad autónoma, etc.
Te comento esto por que en lo que se refiere a España, hay una legislación a nivel nacional, que hay que consultar, pero también hay que tener en cuenta la legislación autonómica y municipal, ya que suele haber algunas diferencias, según en que casos.
Te digo esto por que para aclarar este tipo de cuestiones, deberas dirigirte en primer lugar a la comunidad, muncipio o ayuntamiento al que pertenezca la finca.
Es donde mejor te lo van a aclarar.
Alfonso Saenz en 15/07/2016 en 12:04 PM dijo:
Buen día; he comprado una parte en porcentaje de un terreno en general, pero el dueño del terreno total ya construyo y separo una parte para el, uno de sus lados de la propiedad quedo como limite con el mio como lindero y otros dos linderos son carreteables de un diseño que el realizo para separar los demás lotes, este carreteable es para que se pueda acceder a los demás lotes que esta vendiendo. el documento reza que el porcentaje que cede es de 1500 metros; como hago para sacar los limites y proporción del terreno y mas aun cuando el me dice que tome dos metros sobre los limites carreteables porque el dejo en el diseño inicial muy ancho el carreteable pero que puedo tomarme esos dos metros dentro de mi propiedad ql momento de cercar. entonces como saco la medida de los 1500 metros cuadrados sobre la propiedad, lo cual va dar mas según lo expuesto y como legalizo en el tiempo dicha amplitud de predio?
Jose Luis Heras en 16/07/2016 en 9:52 AM dijo:
Lo que puedes hacer es contactar con un Ingeniero Técnico en Topografía, para que a traves de los datos del Catastro, el Registro de la Propiedad, y con una medición insitu, te pueda indicar cuales son los límites reales de tu parcela, replanteandote los linderos de la misma.
Con los datos que me indicas es lo que te puedo decir.
Como me dices el propietario te ha vendido una parte de la parcela original, realizando una segregación de la misma, creando a su vez unos caminos para tener acceso a las parcelas resultantes. Como dices estos caminos son bastante anchos.
Puedo decirte que aqui en España, para realizar una segregación de una parcela, lo primero es consultar la legislación a nivel municipal, la cual te va a indicar la superficie minima que puedes segregar, también te dirá, si es necesario realizar unos caminos de acceso, el ancho de los mismos.
Por ello lo primero es consultar la legislación a nivel municipal, autonómico o nacional, según que casos. Y todo esto un Ingeniero Técnico en Topografía, es el técnico que mejor te puede ayudar.
Por ello pienso que lo más apropiado es que un técnico competente, te haga un estudio, para indicarte donde se encuentran los linderos de tu parcela, y de esta manera puedas realizar su cerramiento.
Cris en 10/11/2016 en 1:04 PM dijo:
si una persona se cierra un terreno y hay duda de que sea de su propiedad, esto lo indica el registro de la propiedad? Si voy a pedir mis lindes, debería aparecer su nombre, en este caso al norte de mi parcela? Según cuentan los vecinos, ese terreno, que es toda la trasera de nuestras casas que estan situadas una junto a otra, nos pertenece a cada casa, ya que son como una especie de escalones, que no se si se llaman bancales, que hacen de contramuros de sujección a las paredes de cada una de nuestras casas.
De hecho mi casa desagüa ahí mismo y quisiera obrar para canalizar correctamente el agua de lluvia pero como lo tiene vallado no puedo acceder a mi pared, lo he hablado con él y con toda educación me dijo que lo tenía mal hecho, cosa que esto viene de mas de 40 años y no se habría hecho así en su día al construir.
No se que puedo hacer, según el debo desagüar hacia afuera de la casa, es decir canalizar toda la casa desde atras hacia adelante y dejarla salir por el camino.
Es una casa de monte y se accede desde la carretera por una cuesta de camino asfaltado.
Jose Luis Heras en 13/11/2016 en 12:48 PM dijo:
Buenos dias Cris.
Lo primero que tendrias que hacer es mirar en las escrituras de tu propiedad, la superficie que aparece, y los limites de la misma.
Por otro lado puedes solicitar una copia al registro de la propiedad, para comprobar si los datos que alli aparecen se corresponden con los que aparecen reflejados en tu escritura.
Si existen discrepancias, deberias solicitar un estudio a un ingeniero tecnico en topografia, para que te indique los limites reales de tu parcela.
Pepe en 24/11/2016 en 12:07 AM dijo:
Mi caso es el siguiente, un monte que se vendió a dos personas hace 60 aňos. Para delimitar las dos subparcelas amojonaron con montones de piedras sueltas, los que lo hicieron están muertos.
Los descendientes están en conflicto porque uno da por bueno los mojones y la otra parte da por bueno la línea catastral que supera al amojonamiento y porque además esta parte tiene la escritura de compra registrada en el registro de la propiedad por más m2 incluso que los que marca catastro.
La otra parte no tiene la escritura registrada y viendo que el catastro le quita m2, alega en su defensa que el mojón de piedras sueltas es lo que fijo los límites hace 60 aňos y es lo que vale.
Tu como experto por donde te inclinas en este caso.
Pepe en 24/11/2016 en 12:12 AM dijo:
Jose Luis Heras en 26/11/2016 en 11:54 PM dijo:
Muchas gracias por entrar en mi pagina. Intentare responderte.
Esta situacion es mas habitual de lo que parece. Te dire que lo mas acertado seria que las dos partes se pusieran de acuerdo, en cuanto a la situacion de los linderos de las parcelas.
Si no es asi la situacion terminara en los juzgados, y en este caso va a depender de los informes que emitan los peritos que designe el juez.
En estos casos habria que indagar en cartografia antigua de la zona, que nos pueda indicar la verdadera posicion de los linderos.
Para que esto no se produzca, seria tan facil como indicar en la escritura las coordenadas de los linderos, de esta manera esta posicion perduraria a lo largo del tiempo.
Alvarez en 27/11/2016 en 5:59 PM dijo:
En el año 2006 segregamos y parcelamos una finca, se escrituró y se metió en catastro. El problema es que no se amojonó y, ahora, un propietario está invadiendo desde hace años una parcela que no es suya. trabaja unos 100 metros que no le corresponden según las mediciones que constan en la escritura. ¿qué tengo que hacer?, puede el adueñarseme de esos metros por ser yo “pasivo”.
Jose Luis Heras en 27/11/2016 en 11:33 PM dijo:
Si un vecino esta invadiendo su propiedad, y como parece logico este no va desistir de su actitud, la unica solucion que tiene es denunciarlo ante el juzgado.
En este caso el juez nombrara a un perito judicial para que haga un estudio de los limites de la parcela, y por otro lado cada una de las partes contrataran a sus peritos. Con los informes que aporten el juez dictaminara si como parece logico, esta persona esta invadiendo su propiedad, en su favor.
El problema es que todo esto lleva unos costes, y un tiempo. Y todo para para demostrar algo que a priori parece obvio.
Alvarez en 28/11/2016 en 3:03 PM dijo:
Goyo en 10/12/2016 en 7:56 PM dijo:
Hola,quisiera realizarte una pregunta sobre una duda que tengo,a ver si pudieras ayudarme,estaría muy agradecido.
Tengo que cerrar con bloque una finca urbana de mi propiedad que linda con la de un vecino.(las dos parcelas están sin cierre alguno,parecen de un solo propietario).
En mi escritura de propiedad, pone que al frente ,mi finca tiene 19 ml. aproximadamente ,esa medida de aproximadamente me confunde y me hace dudar.
Como interpreto el término apróximadamente en mi caso a la hora de cerrar??
*Cierro a 19 metros justos,por ser los que me corresponden ,o pueden ser menos de 19 y tengo o debo ponerme de acuerdo con el vecino colindante y cerrar a menos de los 19ml.para no tener futuros problemas con él.
Jose Luis Heras en 10/12/2016 en 9:35 PM dijo:
Buenas noches Goyo.
Muchas gracias por visitar mi pagina. Tratare de responderte.
La descripcion de los linderos en las escrituras es literal, por ello como indicas describe el lindero de tu finca, con una longitud de 19 metros, añadiendole la coletilla de “aproximadamente”, lo cual confunde mas que ayudar.
Estoy de acuerdo contigo en que lo mas acertado es ponerte en contacto son tu vecino, y llegar a una acuerdo, de por donde discurre la linde de separacion de ambas propiedades.
Si ademas contactais con un ingeniero tecnico en topografia, que valide dicha linde, mediante sus coordenadas, y realizando un informe en el que ambos propietarios acuerdan dicho limite.
Esto quedadara zanjado de una manera permanente
Goyo en 12/12/2016 en 11:17 AM dijo:
Por lo que he oido a gente mayor, hace como 50 años muchas de las escrituras no determinaban de forma exacta las medidas de las fincas y en la mayoría de casos ,se empleaba el término aproximadamente para definir los metros lineales,cosa que hoy en día ya no es tan frecuente, pues suele ya escriturarse con las medidas exactas al centimetro,por lo menos en mi zona.
Sobre mi pregunta sigo todavía en dudas .
Una abogada que ejerce derecho civil y a la que consulté ya hace un tiempo por este mismo asunto,me comentó que si tenía escriturado que tengo 19ml aproximadamente, pues es que tengo19ml ,nunca menos de eso y que en estos casos no había que hacerle caso al término de “aproximadamente “que 19 metros aprox.son 19m los que realmente tiene la finca.
Debería volver a otro abogado o consultar en otro sitio de forma mas profunda el asunto para tener una respuesta final definitiva.
Jose Luis Heras en 12/12/2016 en 9:33 PM dijo:
Buenas tardes Goyo.
Si la abogada que me comentas, te indico que tienes los 19 metros. Te dire que todos estos temas son complicados, ya que todo depende de la interpretacion que de el juez, en el caso de que se vaya a juicio.
Sigo insistiendo en que lo mas acertado es ponerse de acuerdo con el vecino, y dejarlo todo por escrito. Asi sera mas facil que no haya ningun tipo de interpretacion posterior.
Goyo en 13/12/2016 en 11:33 AM dijo:
Francisco en 26/12/2016 en 11:31 PM dijo:
Hola soy Francisco;
Este año intente de comprar un solar al lado de casa, me informe en el catastro y en el registro de la propiedad, mi sorpresa que no coincidian los metros cuadrados y el solar estaba escriturado como casa, y la propietaria habia estado pagando el IBI como solar siempre , para escritura el notario abierto un expediente para que comparezcan los vecinos colindantes para poder rectificar los errores y escritura, ¿no se puede hacer mediante peritos y no tener que molestar a los vecinos ?
Jose Luis Heras en 27/12/2016 en 7:30 PM dijo:
A partir de la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro Inmobiliario del 24 de Junio de 2015. Se han incluido algunas modificaciones, como te indico a continuación.
Hasta ahora, la inscripción de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente con un simple certificado técnico sin posible intervencion de colindantes.
Ahora, conforme a la reforma de la Ley 13/2015, cualquier exceso de cabida que supere el 5%, o el 10% si se apoya en datos catastrales, necesita la tramitación de un expediente notarial con citación a los colindantes. (art 201 LH).
Por ello en tu caso el notario ha abierto un expediente, citando a los colindantes para la rectificación, si procede, de la escritura.
Anthony en 04/01/2017 en 3:49 PM dijo:
Compre una finca en linda como todos sus vientos con el procomunal. En la escritura apararece 33 000 m² pero en el Catastro hay 24 800 m². Ademas los puntos GPS que hacen el deslinde mostran que hay 27 500 m². Quiero hacer ajuntamientos ecologicos. tengo que tener al minimo 30 000 m² para hacer este projecto. Como puedo tener los 33 000 m²? Que tengo que hacer?
Jose Luis Heras en 06/01/2017 en 2:50 PM dijo:
Buenas tardes Anthony.
Este es un caso muy comun, en el que la superficie de la parcela que aparece en la escritura, es diferente de los datos que se encuentran en el catastro, y ademas al medir los linderos de la misma, se observa que tambien la superficie es diferente.
Yo te diria que lo primero seria regularizar la escritura. En España este proceso, a partir de la nueva reforma de la Ley Hipotecaria, se hace a traves del Notario. En este caso un ingeniero tecnico en topografia deberia hacer un estudio de la parcela, para elaborar un informe con los linderos de la misma, previa conformidad de los colindantes, y obtener asi la superficie de la misma.
Tambien te indico que como es natural, si la parcela no tiene los 30.000 m2 que me indicas, que son necesarios, dificilmente podras realizar el proyecto que quieres.
Anthony en 10/01/2017 en 1:29 PM dijo:
Si entendio bien si el deslinde de medio ambiente aparece a dar 25 000 m², es lo que tengo? Me parece un poco como un robo porque compre 50 000 euros la finca para tener 33 000 m². Si hoy tengo 7 000 m² menos, es un robo de mucho. Con quien tengo que ir en justicia y (si tu lo sabes) cual son los etapes?
Jose Luis Heras en 10/01/2017 en 3:42 PM dijo:
Yo como primer paso, contrataria a un ingeniero tecnico en topografia, para que realice una medicion de la finca, y te entregue un informe con dicha medicion.
En este momento dependiendo de lo que arroje el informe. Los siguientes pasos los deberas realizar a traves de un abogado.
Si la medicion es de 25.000 m2, esta claro que te han vendido una finca con menos metros, y el abogado te indicara los pasos a seguir.
Lo de contratar a un topografo para que realice la medicion de la finca, lo podrias hacer tambien cuando hables con el abogado, ya que normalmente estos profesionales, trabajan con sus propios tecnicos.
teresa diaz menéndez en 24/01/2017 en 10:42 PM dijo:
Hola, tengo un problema grave de descoordinación entre Catastro y Registro que ya no se como resolver, Intentaré explicarme por si me pudieran ayudar: Tenemos una construcción en régimen de división horizontal en el que hay 4 viviendas, edificio de 1950, cuando heredamos no nos dimos cuenta que los pisos no estaban bien medidos y que en escritura y catastro figuran con los reales, pero en el Registro figuran bastantes menos, necesitamos regularlo y ahí el problema.
Pero es que además un vecino colindante que tiene escriturado y registrado a su nombre un huerto, el Catastro lo tiene unido al solar de la edificación pese a no haber pertenecido a la misma finca matriz y el vecino no quiere que lo separen, con el resultado de que nosotros pagamos la contribución de algo que no es nuestro y el Catastro no nos da certificación de nuestros metros.
Jose Luis Heras en 28/01/2017 en 10:10 PM dijo:
Buenas tardes Teresa.
En cuanto a tu pregunta, hay una cosa que no entiendo, si en la escritura aparecen los metros reales, los cuales coinciden con el Catastro. Si esta escritura se ha Registrado, no deberia existir discrepancia. Por lo que entiendo que la escritura no ha sido registrada, y la superficie que aparece en el Registro de la Propiedad corresponde a un Registro que se hizo con anterioridad.
Para subsanar esta incoherencia habria que proceder a inscribir en el Registro de la Propiedad dicha escritura.
Te adjunto la siguiente informacion de la pagina: http://www.notariosenred.com/2015/09/como-es-posible-que-mi-finca-no-sea-igual-en-el-catastro-que-en-el-registro/
Si la descripción “real” coincide con la descripción “catastral”, esta se hará constar en la escritura y en el Registro de la Propiedad, que la tomará como base para operaciones futuras, siempre y cuando exista “identidad” con la descripción “registral” (es decir cuando los datos de ambas coincidan, no existan diferencias de superficie superiores al diez por ciento, y siempre que no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos). En este caso ya se habría logrado esa coordinación. Si no existe dicha identidad, el registrador de la propiedad lo notificará telemáticamente al Catastro para que inicie, en su caso, el procedimiento oportuno.
teresa diaz menéndez en 30/01/2017 en 9:02 PM dijo:
Buenas noches y gracias por responderme, le explico lo que parece ” el cuento de nunca acabar”.
Las escrituras coinciden con el Catastro y con los metros reales, pero no con los registrados.
El problema está que aún habiendo metros suficientes , dicen que hay que coordinar con los del Catastro. Peo éste incluyó dentro de la finca una huerta rústica y al propietario de dicha finca no le interesa sacarla de la misma referencia catastral y el Catastro parece ser que no puede obligarle a ponerla a su nombre, aunque la tenga escriturada y registrada a su nombre y la ley del Catastro dice que es obligatoria la regularización.
M.I. en 23/02/2017 en 11:57 PM dijo:
Buenas noches: Ruego ayuda para saber si 1.-) es interpretable lo que pongo a continuación y que dudamos si se está describiendo una nave por un lado y un solar por otro y sus dimensiones y, 2.-) en caso de precisar que sea un juez quien decida lo que significa, cómo se hace, gracias. En mis escrituras pone: ” NAVE industrial situada en…, construida sobre un SOLAR de forma rectangular y mide 11 x 13,5 mts (la nave), con la extensión superficial de 148,5 m2 (la nave, pero que tiene 5 lados, no es un rectángulo), LINDANTE: al N con “resto” (¿?) de la finca de donde se segregó que la separa del conjunto número …, al E, con “resto” (¿?) de la finca de donde se segregó que la separa del conjunto número …, al O con “resto” (¿?) de la finca de donde se segregó que la separa del conjunto número …, y al S con la calle… ”
Nuestra pregunta es qué se consideran “restos” y hasta dónde llegan porque, investigando, hemos podido conseguir en el Archivo de Villa los planos de 1959 donde el arquitecto señala los conjuntos (de bloques) 1-2-3-4-5 etc pero lo que no son bloques está dibujado como una calle con sus aceras en forma de letra U y, dentro de la U hay una isleta con nuestra nave. A la vista del plano de arquitectos nos asalta la duda de si toda la isleta fuera de nuestra propiedad porque lindaría con los “restos” de los conjuntos de bloques ( y el “resto” ¿ sería la calle con aceras ¿?). Desde 1960 en que se construyó, los anteriores propietarios no han usado más que nuestra nave, interpretando que nave y solar coinciden, pero los linderos son tan ambiguos, farragosos, ininteligibles y abstractos que no sabemos si solicitar de un juez que nos aclare si nuestro solar pudiese ser toda la isleta. ¿Qué podríamos hacer para interpretar correctamente lo que el constructor quiso decir? ¿es preciso solicitar a un juez que interprete? En ese caso ¿qué deberíamos aportar además de las lindas escrituras y el plano de 1959? Como rodea una vía asfaltada con aceras, la isleta no tiene colindantes y nuestra propiedad está dentro. El constructor parece que murió sin herederos. Muchísimas gracias de antemano y saludos cordiales.
Jose Luis Heras en 24/02/2017 en 10:38 AM dijo:
Intentare tratar de responder a sus preguntas, aunque sin ver la situacion de la nave, parcela, escrituras, etc, va a ser a partir de la informacion que me facilita.
En principio inidcarle que lo que aparece en las escrituras que es rectangular, parece ser el solar y no la nave, segun creo entender.
Por otro lado, deberia comprobar que la superficie de la nave, coincide con los datos de la escritura, el catastro y el registro de la propiedad.
En cuanto a los limites de la misma, tendria que contratar los servicios de un tecnico, yo le aconsejaria un ingeniero tecnico en topografia, que realizase un medición, y con toda la información existente, comprobar los limites de la parcela.
En cualquier caso, si estos limites reales, no coinciden con los datos del catastro, registro de la porpiedad, deberia ponerse en contacto con un notario, para que tramite las discrepancias existentes, para tratar de subsanarlas. Esto es lo que se hace normalmente en España, no se si la propiedad de que me esta hablando esta en España. Si no es asi, habria que ver la legislación de su pais.
Maria baez en 28/04/2017 en 7:41 PM dijo:
Hola mi abuela dejo un lote grande.tiene escrituras y registro de instrumentos públicos.Ese se quedó quieto .Ella murió y otra familia que tenía tierras vecinos sacaron escrituras y del lote de la abuela. Ellos no han construidos . Ya tienen anos con esas escrituras. Cómo 20 áños que podemos hace con que figura podemos demandar.le agradezco.me ayude
Jose Luis Heras en 03/05/2017 en 11:52 AM dijo:
Buenos días María Baez.
Perdone mi tardanza en contestarle.
En cuanto a lo que me comenta, le indico lo siguiente.
Existe la figura de Usucapión, la cual es un modo originario de adquirir derechos reales derivado del mero hecho de poseer, en concepto de dueño, de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante los plazos de tiempo previstos por la Ley.
Puede ser Ordinaria o Extraordinaria. Por lo que me indica estaríamos en el segundo caso (Extraordinaria), la cual no requiere ni justo título, ni buena fe, sino sólo la posesión continuada durante un plazo de tiempo, que es más largo que en el caso de la ordinaria.
Sólo pueden ser objeto de usucapión los derechos reales, ya que sólo estos son susceptibles de ser poseídos en concepto de dueño (en el sentido del artículo 430 del Código Civil).
Cuando la usucapión es extraordinaria:
• Conforme al 1959 CC, “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.
Yo le aconsejaría que hablase con un abogado. Ya que por lo que me cuenta, la otra familia ya tiene escrituras de las tierras de su abuela.
También sería aconsejable comprobar si las escrituras que usted tiene de las tierras, se encuentran registradas.
Pero como lo digo sería mejor que le expusiera su problema a un abogado, que será el que mejor le va a poder aconsejar.
Piedad Arango en 24/05/2017 en 1:38 PM dijo:
Sabe alguien quien me puede hacer una cerca en mi terreno basado en los linderos?
Jose Luis Heras en 24/05/2017 en 1:56 PM dijo:
Buenos días Piedad.
En cuanto a tu pregunta. La persona que te puede materializar los linderos en el terreno, es un ingeniero técnico en topografía. Para ello habrá que comprobar si la cartografía catastral coincide con la realidad física, y con los datos que aparecen en la escritura.
Si resides en España, te puedo mandar un presupuesto sin ningún compromiso, facilitándome previamente la ubicación de tu parcela.
Piedad Arango en 24/05/2017 en 1:58 PM dijo:
Hm. No. Vivo en colombia. Pero mil gracias, tu info me ayuda y ya voy a conseguir la persona.
Rodolfo Martinez en 05/06/2017 en 6:39 AM dijo:
Buenas noches ,mi abuelito repartio su terreno en 6 fracciones y dejo a los herederos lotes de 10 metros de frente por 50 metros de fondo, tomando en cuenta que el terreno original era de 60 metros de frente por 50 metros de fondo, el problema es que uno de los herederos construyo 25 centimetros de mas , ocupando 10 metros con 25 centimetros de frente ,los demas propietarios tomaron sus 10 metros de frente, por lo cual una fraccion solo tiene 9.75 metros de frente ,el dueño de este lote se aferra que el propietario del terreno de junto le tiene que devolver los 25 centimetros que le faltan a el , el terreno de junto tiene los 10 metros de frente, tal como marca su escritura, todos los lotes o fracciones ya tienen construcciones y sus escrituras , las cuales marcan 10 metros de frente , inclusive el terreno de 9.75 metros su escritura dice 10 metros , en este caso error de quien fue y que es lo que se puede hacer ,lle escribo desde Mexico , saludos
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Jose Luis Heras en 05/06/2017 en 8:57 AM dijo:
Muchas gracias por entrar en mi página, trataré de responder a tus preguntas.
Según mi opinión el problema está en la persona que tomó esos 25 cms de más que no le correspondían. Lógicamente el resto fueron tomando los 10 metros de frente como les venía en su escritura, hasta que uno de los propietarios, como es lógico le faltaron esos 25 cms.
Pero en escritura le indica que su parcela es de 10 metros de frente por 50 metros de fondo.
Lo primero sería contratar a un ingeniero técnico en topografía, para que realice una medición de todos los lotes y poder tener seguridad de la cabida real de todas las parcelas.
Como dices todas las parcelas están construídas, y supongo que con sus muros de separación entre parcelas contíguas. La única solución que tiene el propietrario al que le fantan esos 25 cms, es en primer lugar saber cual es la parcela que tiene esos 25 cms que le faltan, como te indicaba anteriormente, e intentar llegar a un acuerdo con el propietario, si además las parcelas (tanto la que le faltan esos 25 cms, como la que los tiene de más) no son contiguas, este acuerdo, pasaría por ser económico. Por otro lado, si se llega a un acuerdo y las parcelas no sufren modificación en cuanto a su superficie, habrá que rectificar las escrituras de ambas parcelas, para que se correspondan con la actual situación (una con 9.75 metros de frente y la otra con 10.25 metros).
Si por el contrario no se llega a un acuerdo, la única solución es que el propietario a cuya parcela le faltan esos 25 cms de frente, opte por la vía judicial, y que sea un juez quien tenga la última palabra. El juez, para tomar su decisión se apoyará en los informes que le hagan llegar los peritos topógrafos.
Rodolfo Martinez en 06/06/2017 en 4:57 AM dijo:
Buenas noches ,la situacion es esta , no quise preguntarle todo para no confundir, e ir desglozando el asunto poco a poco ,el propietario del lote al que le faltan 25 cm sabe quien fue el que se paso ,porque ya midieron y estubieron presentes los demas propietarios de los lotes ,lamentablemente no son lotes contiguos y todos tienen sus bardas perimetrales y mas lamentable es que mi lote es el que se encuentra contiguo al lote que le faltan 25 centimetros.
Cuando contruyeron mis padres hicieron barda perimetral ,ocupando esta para la casa , cuando llego el dueño del lote al que le faltan 25 centimetros a construir el se dio cuenta de este error , pero al ser familiares solo se limito a decir que no habia problema que era muy poquito ,practicamente el grosor de una barda y mañosamente convencio a mi padre en dejarlo ocupar nuestra barda para su casa , quedando una barda compartida ,todo esto solo de palabra esto fue hace unos años , ahora en la actualidad el señor heredo o vendio su propiedad a su hija por lo cual nos dice que tenemos que contruir nuestra propia barda y separar nuestra construccion 25 centimetros ,, es aqui cuando surje todo este asunto y duda a los demas dueños de los otros lotes .
1..-el señor me puede exigir a mi sus 25 cm que le faltan , lo que el dice es que yo tengo que exigirle al dueño de junto 25 centimetros y asi sucesivamente hasta llegar con el que se paso .
2.- Hay un dueño que sin ser el responsable , esta dispuesto a pagar los 25cm que le faltan al señor , el dice que no quiere tener problemas ,ni tener que modificar su contruccion o escrituras , ya que el tiene una costruccion de 5 pisos.
3.- el dueño del lote al que le faltan 25 centimetros se aferra que yo tengo que darle los 25 cm porque no quiere construir su propia barda y con esto ahorrarse dinero , pero sobre todo no quiere modificar su escritura porque fingio un contrato de compra venta con su hija de la propiedad y falsearon informacion a un banco para que su hija obtubiera un prestamo , ya que anteriormente no lo obtubieron porque el banco se percato de este error de los 25 cm .ahora que es dueña la hija hipoteco con otro banco las escrituras.
4.-mi temor es que llegue el banco y exiga la propiedad y mutile mi contruccion , dificilmente podria costear un litigio en contra del banco , claro todo esto si es que no llegaran a pagar la hipoteca.
5.-en su primera respuesta me explica que es asunto del que se paso y del que le falta terreno, que ellos se tienen que arreglar , pero despues de todo lo que le explique ,que riesgo corre mi propiedad , yo todavia no platico del asunto con este familar ,pero ya no estoy dispuesto a que diga que es su barda y que somos nostros quienes nos pasamos y quienes tenemos que darle su terreno faltante.
saludos y mil gracias por su valiosa ayuda .
Jose Luis Heras en 07/06/2017 en 9:33 AM dijo:
El asunto parece algo complicado. Pero a mi juicio, si la superficie de su finca es la que consta en las escrituras, no tiene que tener ningún problema. Y por lo que me indica esto es así, ya que se midieron todas las fincas, y ya se verificó la que tenía esos 25 cms de más.
En cuanto a que le vayan a demoler la edificación, a usted o a cualquiera de los propietarios, en lo que se refiere a España, esto es bastante improbable. Lo más habitual, es que el juez indique que se le pague una indemnización al propietario al que le falten esos 12.5 metros cuadrados , por parte del propietrio que los tiene de más. Aunque todo esto hay que demostrarlo.
También hay otro factor y es el tiempo desde cuando se da esta situación. Es otro factor a tener en cuenta.
Los casos en lo que sí podría ejecutarse una demolición de la edificación, sería en el caso de que invadiese dominio público, un camino, calle, vía pecuaria, dominio marítimo, etc. Y este no es el caso.
De todas maneras estas cuestiones son ya de índole jurídico, y le aconsejo que pida opinión a un abogado experto en este tipo de cuestiones, ya que será el que mejor le pueda aconsejar.
Rodolfo Martinez en 07/06/2017 en 6:21 PM dijo:
gracias por su valiosa informacion , saludos desde Mexico
La Felicidad de Albacete en 10/07/2017 en 12:15 AM dijo:
Compré una huerta y uno de mis vecinos, labrando quitó la linde que estaba muy clara pero era de tierra,
Dijo que lo solucionariamos, me fué mareando y cada día se metía más, ahora dice que se lo demuestre.
Ahora ha quitado piedras que hacían de lindero y ha rebajado el desnivel que había entre su huerta y la mía en el tablar de abajo, este era la evidencia de que se estaba metiendo, pues quedaba desalineada la linde .
No sé que debo hacer.
No es delito quitar una linde?
Jose Luis Heras en 10/07/2017 en 8:22 AM dijo:
Si su vecino se ha ido metiendo en su terreno, modificando la linde original, lo primero que tendría que hacer es contratar a un ingeniero técnico en topografía, para que le mida su parcela. Este primer dato nos indicará que la superficie de ella difiere de la superficie original, la que figura en su escritura de propiedad y en el catastro. En ese caso habría que realizar un estudio cronológico que nos indique donde se encontraba la linde original, y como a lo largo de los años esta ha sido modificada por su colindante.
Como indica el artículo 384 del código civil, todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad. Esto procede cuando los límites de los terrenos están confundidos, de forma tal que no se puede tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad, ni su extensión, es decir que haya confusión de linderos. También indica que para realizar el proceso de deslinde, habrá que citar a los dueños de los predios colindantes.
Esta es la manera de demostrar que su linde ha sido alterada, y la forma de reivindicarlo, si su vecino no se viene a razones, como parece, es por vía judicial.
La Felicidad de Albacete en 10/07/2017 en 11:12 AM dijo:
Espero no tener que ir a los juzgados.
Jose Luis Heras en 10/07/2017 en 11:38 AM dijo:
En estos casos cobra especial importancia el técnico mediador, para poder conseguir una conciliación entre colindantes, y poder resolver conflictos sin necesidad de llegar a Un proceso judicial.
bernardo en 01/08/2017 en 10:35 PM dijo:
Soy propietario de una finca con vivienda unifamiliar, en el registro de la propiedad figura como finca única y como tal en escritura, resulta que en el catastro ha sido dividida una parte como urbana y otra como rustica ha esta le asignaron un número de parcela nuevo y nueva referencia catastral y como tal figura como si fuera una finca independiente colindante como así hacen referencia al referirse a ella con la parcela numero ……y referencia catastral……..cuando en realidad hera una sola parcela, pueden hacer esto sin más.
Jose Luis Heras en 02/08/2017 en 9:08 AM dijo:
Si la parcela es de su propiedad, como así consta en su escritura, y además está inscrita en el Registro de la Propiedad. Puede ejercer todas las acciones legales para que su propiedad sea restaurada.
Para que el catastro realice esto que me está diciendo, en primer lugar se lo tienen que haber comunicado, ya que no deja de ser usted colindante.
Si por otro lado se trata de una expropiación de la administración, de igual forma se lo deben de comunicar.
Otra posibilidad es que a nivel local (el ayuntamiento), haya realizado un PGOU (plan general de ordenación urbanística), pero como le digo en cualquiera de estos supuestos tienen que notificarle cualquier alteración que se vaya a producir en su propiedad.
Me inclino por esta última posibilidad, que un PGOU, haya modificado la situación de dicha parcela, y una parte haya pasado a ser rústica y otra urbana. Habría que recabar toda la información necesaria para ver que es lo que ha ocurrido.
Yo le aconsejaría que se pusiera en contacto con un ingeniero técnico en topografía, para que le asesore, y le indique cual es el proceso que tiene que seguir.
Elizabeth Jumbo en 18/08/2017 en 9:14 PM dijo:
compre una propiedad terreno de 202 m2 y de construcciòn 166 m2 hace 9 años y midiendo los linderos, en el oeste en mis escrituras dice 9 metros y actualmente mide 6m, mi vecina se apodero de un territorio de 3m x 3m. compre la propiedad ya con este problema, mi vecina vive asi ya muchos años, ella tiene construida una pared, ahora que posibilidades hay para hacer valido mis linderos, y que posibilidades hay de que ella se quede con esa parte.
Jose Luis Heras en 20/08/2017 en 5:05 PM dijo:
Buenas tardes Elizabeth.
Esto que me indica, por desgracia es algo más habitual de lo deseado en la actualidad. Y se produce por la compra de una propiedad, en la cual no hay concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.
El artículo 198, de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, hace incapié en la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, para que no se repitan casos como el suyo.
La forma de poder recuperar la propiedad que le pertenece, en primer lugar sería ponerse de acuerdo con el colindante, pero creo que esto, en su caso, no será posible, ya que su vecina ya tenía incorporada parte de su finca, cuando usted la compró, y no creo que esté de acuerdo en devolversela.
Por lo tanto la única vía que le queda es el contencioso, es decir el proceso judicial, debido a que las partes no han llegado a un acuerdo o una de ellas se ha opuesto al mismo.
Dicho supuesto, ha de seguirse a través del juicio declarativo, ordinario o verbal, el que corresponda según la cuantía del litigio.
ADRIAN en 07/09/2017 en 6:41 AM dijo:
Buenas noches,tengo un problema con mi vecino,nuestro terreno ha sido siempre el mismo respecto a los linderos,pero las mojoneras mi vecino ha ido moviendolo e incluso solamente tirandolo en beneficio a el o sea ,ampliando su terreno. Hace poco muy prepotente me grito que era un ladron por haber movido las mojoneras que indican el terreno,lo curioso es que el no tiene escrituras de su terreno,y me ha tachado de ladron. Yo como buen vecino,pase el caso a la asamblea del pueblo para llegar a un arreglo,el ha rebasado a la autoridad gritandoles y sigue con la idea de que soy un ladron(cuando yo no he hecho ningun robo ni en lo mas minimo)exige que se mida el terreno por medio de un topografo pero que se pague un 50/50 para ambas partes.Considero que es una mala idea porque el ha sido muy conflictivo y no creo que deba pagar la mitad del topografo cuando yo he sido el perjudicado. Ademas el ha exendido su terreno a “tierras de uso comun” cuando no es ejidatario del pueblo.
Que arreglo me recomienda para no ceder a sus intereses de este vecino,y como puedo actuar ante pruebas de que el se ha intentado aprovechar de las tierras del ejido sin tener papeles de su terreno que para el es legitimo.
Sin mas que decir,igual me.gustaria como defenderme porque el es un vecino conflictivo que no querra perder y temo por que el tome reprasalias.
Seria de mucha ayuda y gracias
Jose Luis Heras en 09/09/2017 en 2:34 PM dijo:
Buenas tardes Adrián.
Bajo mi punto de vista, lo que debería hacer, es contactar con un ingeniero técnico en topografía, para que le realice una medición de su parcela, y le indique cual es la linde entre ambos predios.
maria en 09/09/2017 en 2:53 AM dijo:
la delimitacion o rectificación de áreas o linderos se da en predios rústicos y urbanos?
Jose Luis Heras en 09/09/2017 en 2:31 PM dijo:
La rectificación de cabida, se puede realizar tanto en parcelas rústicas como en urbanas. En estos casos hay unos límites para rústica y urbana.Y de la misma manera se podrá realizar la rectificación de linderos tambien en predios de rústica como en urbana.
julio en 25/09/2017 en 5:07 PM dijo:
Hola tenemos un terreno heredado y como es un documento de propiedad antiguo se indica que colinda con la parcela del lado izquierdo, al lado derecho con camino, de frente con la calle y al fondo a un estero, sin embargo solo se indica que de frente son 33 metros y 200 metros de fondo. Debería asumirse que es un rectángulo no? pregunto esto debido a que posee los 33 metros de frente pero la parcela vecina se comenzó a tomar terreno y al fondo tenemos 17 metros.
Jose Luis Heras en 25/09/2017 en 5:22 PM dijo:
Por lo que creo entender, la parcela tiene unas medidas de 33 metros de ancho por 200 metros de largo, es decir que tiene una superficie según escrituras de 6600 metros cuadrados.
No entiendo muy bien lo de que su vecino le ha quitado terreno pasando de 200 metros a 17 metros.
Según mi opinión no es que le haya tomado terreno, es que le ha dejado sin parcela… Ya que la superficie es de 561 metros cuadrados.
Igual es que no le he entendido bien.
De todas maneras independientemente de la superficie que tenga en estos momentos su parcela, si ésta no coincide con la superficie que aparezca en las escrituras, debería contactar con un ingeniero técnico en topografía, para que le realice una medición de la misma, y le haga un estudio de los documentos que tenga, para delimitar su parcela correctamente.
isabel hidalgo en 27/01/2018 en 9:53 PM dijo:
hola, voy a plantear el problema que tengo con un terreno no urbanizable. El dueño tiene cuatro mil metros cuadrados y cede o vende 2000 a su hijo y este me vende 1000 metros cuadrado, hicimos contrato privado de venta y lo pasamos por regristo de la propiedad en 2006, la parcela estaba alambrada los 4000 metros, cuando fuimos a señalar mis metros el padre habia partido sus 2000 metros cortando la parcela por la mitad, nosotros señalamos con poste y un alambre mis metros. Unos años mas tarde un dia que pase por alli vi que habian vendido la parcela junto a la mia y estaba cercada… osea ya tenia yo mis metros cercada por todos lados, a mi no se me ocurrio medirla. Hace unos dias me llega una notificacion del catrasto diciendo que tenia un terreno indiviso con un 24 y pico por ciento de 3700 metros cuadrados y me tocaban 870metros cuadrados. El vecino compro otros 1000 metros cuadrados y al cercar quitaria mi cable y los cerco.
He hablado con el que me lo vendio y el dice que su padre le vendio 2000 metros cuadrados y que eso no es posible y el padre dice que el terreno no tiene 4000 metros osea un gran problema que no se como meterle mano. El problema surge cuando el padre cerco y le dejo al hijo menos metros porque hay un pozo y quiso quedarse con el y eso fue ya hace 10 años. He hablado con padre e hijo y no llegamos a ningun acuerdo, el hijo es coherente y le gustaria ayudarme pero el padre no entra en razon aunque el problema surgue de el al no darle los metros totales al hijo.
Jose Luis Heras en 29/01/2018 en 10:40 AM dijo:
Te agradezco que hayas entrado en mi blog.
En cuanto a tu consulta. Comentarte que este caso que me indicas es muy habitual, debido fundamentalmente a que a la hora de comprar un terreno, nos fiamos tanto de lo que nos dice el vendedor, como de lo que aparece en las escrituras, sin realizar algo tan simple como solicitar una medición de la parcela que vamos a comprar.
Como comentaba un compañero hace unos días, él a sus clientes que vienen con un problema similar, les pone el ejemplo de una persona que compra unos zapatos, pero no se los prueba, se fía de que el número que aparece en la caja, se corresponde con lo que tiene en su interior. El problema surge cuando llega a casa y se los prueba, en ese momento comprueba que no le valen. Por mucho que en la caja ponga que es un 42, van a seguir sin valerle, y le van a estar pequeños, ya que realmente los zapatos son un 38.
Esto es lo que ocurre cuando compramos un terreno y nos fiamos de que el citado terreno tiene los metros que o bien me dice el vendedor, o el que aparece en el Registro de la Propiedad.
Recuérdese que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial-, como bien indica en un artículo D.JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO, Juez sustituto.
Por la notificación del Catastro, todo parece indicar que la parcela original, no tenía 4000 metros cuadrados, sino 3700 m2. Ahí está el problema.
isabel hidalgo en 06/02/2018 en 7:03 PM dijo:
Isel en 15/02/2018 en 4:27 AM dijo:
Una pregunta que son linderos en un terreno
Jose Luis Heras en 15/02/2018 en 10:33 PM dijo:
Según la Real Academia Española de la Lengua, encontramos la siguiente definición de la palabra lindero:
1. adj. Que linda con algo.
2. m. Linde o lindes de dos terrenos.
3. f. Linde, o conjunto de los lindes de un terreno.
También encontramos otra definición de la palabra linderos como:
La línea real o imaginaria que marca los límites de un terreno, una finca, una región, etc., y lo separa de otros.
Espero te haya quedado más claro. Un saludo
Isel en 19/02/2018 en 3:53 PM dijo:
Que son linderos
perla ramirez en 27/02/2018 en 3:28 AM dijo:
si mi vecina esta deslindando su terreno pero las medidas no son exactas, y dice que mi terreno le esta quitando un pedazo al de ella, y me pide mostrarle mis escrituras, es correcto que yo se las muestre y después muevan el objeto que esta como referencia de limite de mi terreno?
Jose Luis Heras en 27/02/2018 en 12:40 PM dijo:
Buenos días. Le voy a comentar lo que dice al respecto el código civil.
En esta línea el art. 384 CC nos indica que todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, debiéndose citar a los dueños de los predios colindantes.
Por tanto, el deslinde se puede efectuar, actualmente, a través de tres procedimientos:
• de manera privada a través del acuerdo entre los interesados.
• por medio de un procedimiento de jurisdicción voluntaria.
• y mediante juicio declarativo ordinario, cuando haya controversia sobre los linderos, y no se produzca acuerdo. La llamada acción de deslinde.
Por otro lado en cuanto a si es correcto mostrale las escrituras a su vecina, le indico que no tiene obligación, pero por otro lado ella puede solicitar en el registro de la propiedad, una copia simple, en la que van a aparecer los límites de la misma, superficie declarada, etc.
Con esto quiero indicarla que la superficie que aparece en la escritura, no tiene por que ser la que se corresponda con la realidad, de hecho en muchas ocasiones, la superfice registral, la catastral, la que figura en el ayuntamiento y la realidad física no suelen coincidir.
Le aconsejo que se ponga en contacto con un ingeniero técnico en topografía, que es el técnico que mejor le va a indicar los límites de su propiedad, apoyándose en todos los documentos y cartografía existente.
Lola en 17/03/2018 en 10:30 PM dijo:
Hola. Felicidades por la página y gracias por aportar tanta información.
Mi consulta es qué puedo hacer, tras descubrir que los lindantes utilizan el número de nuestra propiedad. Gracias por la atención. Saludos.
Jose Luis Heras en 18/03/2018 en 9:39 PM dijo:
Buenas noches. Muchas gracias por entrar en mi página.
En cuanto a su pregunta, no se muy bien a que se refiere. Ya que su parcela catastral tiene un número identificativo único que es la referencia catastral, el cual hace referencia a su parcela, pero que además lleva asociado mucha más información, parte de la cual, sólo puede ser visualizada por el propietario, ya que son datos personales.
Lo que prevalece son los datos registrales, que es realmente lo que identifica esa finca y la diferecia de otra.
No se si se refiere a que el número de la calle (número de policía), que identifica su propiedad, es utilizado por los colindantes. Si este es el caso, puede ser debido a que en la calle en la que se encuentra su propiedad, haya tenido una variación de los números, y por ello exista dicha controversia. Hay veces que el ayuntamiento modifica los números de policía de una calle.
Lola en 30/03/2018 en 3:07 AM dijo:
Mil gracias por su tiempo y respuesta. Disculpas por hacerle extenderse, no supe explicarme con más precisión; sin pensar en los otros números que refiere. Desconocía que al número de la calle, se le llamase número de policía, a ello refería mi pregunta; pero el uso no corresponde a la causa que plantea.
Son vecinos “muy” caprichosos y vacilan de tenerlo muy bien en el Ayuntamiento. Residen enfrente, con su número (de policía) par visible, no lucen número en la propiedad lindante; desean tener números correlativos (par e impar) entre ambas propiedades. El impar que desean, corresponde a nuestra propiedad y al tenerlo visible tras realizar nuestra vivienda, durante tiempo incordiaron ordenando pusiéramos un número más, ya cansada respondí erradicando tema. No pasó una semana y obreros de parte del Ayuntamiento se personaron, ordenándonos cambiarlo, trayéndonos el que los vecinos querían que pusiéramos.
Hacía poco de la mudanza, debido a ello, actualizamos documentos y demás; y un cambio de número, conllevaba actualizarlos de nuevo. Con todos los documentos en mano, incluido el fin de obra, me personé en el Ayuntamiento, solicitando saber, a qué debía el repentino cambio de numeración. La persona que me atendió (amigo de mis vecinos), no supo que responder; concluyendo al final, que continuaríamos con mismo número y a los vecinos correspondería el número anterior al nuestro, seguido de A o B, no recuerdo con exactitud.
Por no extenderme, diré que por circunstancias, recién supe que hasta en la compañía eléctrica, tienen su punto de suministro con el número de nuestra propiedad. No hace mucho, con el fin de saber el número exacto de su propiedad lindante, registré un escrito en el Ayuntamiento; en el mismo escrito, el encargado de realizar el registro, anotó a bolígrafo la referencia catastral, desconozco con qué finalidad… pero pudiera ser por esos otros datos que refiere, sólo puede ser visualizada por el propietario. La cuestión es que hasta la fecha, no hemos recibido respuesta y no sé que puedo hacer, para saber con exactitud que número les corresponde y obligarlos a rectificar, para que no usurpen el nuestro.
Mil gracias por la atención. Felices fiestas.
patricia en 09/11/2018 en 3:55 PM dijo:
disculpen buenos dias como puedo redactar un documento donde mi vecino y yo estamos de acuerdo de que yo ocupe los 5cm de alineacion que se dejan de casa terreno o predio. ella esta de acuerdo que yo la que esta levantando la barde me alinea asu casa respetando su pared y ella esta de acuerdo .
Jose Luis Heras en 09/11/2018 en 4:31 PM dijo:
El modelo de conformidad sería algo parecido al siguiente.
Este documento no tendrá ningún valor legal, a no ser que esté avalado por un notario. Por ello, lo más aconsejable es realizar este tipo de documentos en presencia de un notario.
MODELO DE CONFORMIDAD DE LA PERSONA INTERESADA COLINDANTE
Yo, Don/Doña,…………………………………………………………….con D.N.I/N.I.E /C.I.F………………
1.-persona interesada para ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………., declaro mi
conformidad en lo referente al cambio en la posición de ………………………………………………………………………………………………….., a favor de
Don/Doña…………………………………………………………………..con D.N.I/N.I.E/C.I.F……………
RELLENAR SÓLO EN CASO DE CONTAR CON REPRESENTANTE
2.-Representante Don/Doña……………………………………………………………………………………………….con
D.N.I/N.I.E……………………..
Para que conste y así surta efecto.
En ……………………………………….a ……..de…………………………………………de …………..
Persona Interesada Autorizado
1 La persona interesada (Propietario o Titular) tendrá que acreditarse como tal y aportar D.N.I/N.I.E/C.I.F en vigor. 2 Los campos reservados a los datos personales del representante sólo se rellenarán cuando la persona interesada cuente con él. El representante tendrá que aportar documentación acreditativa de la representación y copia de su D.N.I/N.I.E
Ivonne Gatica en 04/12/2018 en 7:03 PM dijo:
Hola, encontré esta página y la encontré muy interesante.
Tengo una consulta, cómo puedo interpretar una escritura?. He recibido una propiedad y la escritura dice los deslindes Norte (9 mt con calle…), Sur (20,3 mt con propiedad…), Oriente (43,5 mt con propiedad…), Poniente (40 mt con calle….). estos puntos se unen en líneas rectas?. Si la superficie no es un cuadrilátero, esto se escribe de alguna forma especial?
Espero se estienda mi consulta.
Jose Luis Heras en 05/12/2018 en 10:46 AM dijo:
Buenos días Ivonne.
Te comento que esta descripción de la parcela que me indicas, es como se venía haciendo hasta ahora.
Tiene el inconveniente que salvo el dueño de la finca, es muy difícil que cualquier otra persona pueda localizar la situación de la parcela.
Esto se ha mantenido sobre todo en parcelas rústicas, ya que la propiedad de éstas ha sido muy estable, en el tiempo, además se han ido transmitiendo por herencia de padres a hijos, o por compra entre personas conocidas.
En su caso, indica, además de con quien linda, la longitud de cada uno de los linderos, pero no se puede saber si tienen quiebros, o son rectos. Como le indico el dueño de la parcela sería el único que podría identificarla correctamente.
Lo más acertado sería identificar cada uno de sus linderos, mediante sus coordenadas en el sistema oficial del país. De esta manera cualquiera podría localizar la parcela sin ningún problema. Lo cual evitaría muchos problemas.

References: artículo 9
 artículo 51
 artículo 47
 artículo 50
 artículo 384
 artículo 9
 artículo 9
 resolución 
 artículo 430
 artículo 539
 artículo 384
 artículo 198