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Timestamp: 2017-10-17 10:11:24+00:00

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BGH, 29.05.2013 - VIII ZR 285/12 - Wirksamkeit einer formularmäßigen Klausel in einem Wohnraummietvertrag bzgl. der Verpflichtung des Mieters zur anteiligen Beteiligung an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen | anwalt24.de
Urt. v. 29.05.2013, Az.: VIII ZR 285/12
Wirksamkeit einer formularmäßigen Klausel in einem Wohnraummietvertrag bzgl. der Verpflichtung des Mieters zur anteiligen Beteiligung an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen
Referenz: JurionRS 2013, 39552
Aktenzeichen: VIII ZR 285/12
AG Berlin-Pankow-Weißensee - 18.01.2012 - AZ: 7 C 237/11
LG Berlin - 17.07.2012 - AZ: 65 S 66/12
EBE/BGH 2013, 238-240
GK/Bay 2014, 166-168
GK/BW 2014, 287-288
ImmWert 2013, 39-40
Info M 2013, 265
Info M 2013, 322
IWR 2013, 62
JZ 2013, 506
Life&Law 2013, 637-642
Life&Law 2013, 643-645
MDR 2013, 900-901
MietRB 2013, 230
MK 2013, 187-188
NJW 2013, 2505-2507
NJW-Spezial 2013, 513
NWB 2013, 2367
NWB direkt 2013, 771
NZM 2013, 573-575
RdW 2013, 747-748
RÜ 2013, 553-556
ZAP EN-Nr. 393/2013
ZAP 2013, 810
ZMR 2013, 791-793
"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts",
ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Mai 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Frellesen und Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger
Der Beklagte war in der Zeit vom 1. März 2009 bis 31. Dezember 2010 Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende vorformulierte Regelungen:
"§ 4 Abs. 5 b: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen (vgl. hierzu auch § 12). Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. § 4 Abs. 5 c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:
Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrags zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden, ist der Mietvertragsbeginn maßgeblich) und Beendigung des Mietverhältnisses vergangenen Zeit (z. B. bei Mietdauer von 18 Monaten zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 18/60 [18 von 60 Monaten]). Lässt dies der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu (insbesondere infolge besonders pfleglicher Behandlung, Verwendung hochwertiger Materialien etc.), ist der Erhaltungszustand also überdurchschnittlich, erfolgt eine angemessene Reduzierung des durch den Mieter zu tragenden Anteils; bei der Berechnung des reduzierten Anteils tritt an die Stelle der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden zwischen Mietvertragsbeginn) und Beendigung des Mietverhältnisses vergangenen Zeit diejenige Zeit, nach der sich die Wohnung in der Regel in dem bei Beendigung des Mietverhältnisses vorgefundenen Zustand befunden hätte (z. B. anstelle tatsächlicher Nutzungsdauer von 30 Monate nur 15 Monate -> zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 15/60 anstelle von 30/60). Können die Parteien hierüber keine Einigkeit erzielen, bestimmt der Vermieter den vom Mieter zu tragenden reduzierten Anteil nach billigem Ermessen. Der Mieter kann seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. Kommt eine Einigung nicht zustande, ist der Mieter für den Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen sowie für einen überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung darlegungs- und beweispflichtig. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt."
Am 4. Januar 2011 fand die Übergabe der Wohnung statt. Dabei wurde ein von beiden Seiten unterzeichnetes Übergabeprotokoll erstellt. Mit Schreiben vom 10. Januar 2011 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung zur Erneuerung des Schließzylinders an der Wohnungstür, zur Reinigung des Teppichbodenbelags und zur Nachbearbeitung/Neuvornahme von Streicharbeiten auf. Der Beklagte lehnte die Mängelbeseitigung ab. Für den von der Klägerin veranlassten Austausch des Schließzylinders und die Reinigung der Teppichböden fielen Kosten in Höhe von insgesamt 280,83 ? (148,89 ? + 131,94 ?) an, deren Ersatz die Klägerin, nebst Zinsen, verlangt. Die Klägerin holte außerdem einen Kostenvoranschlag eines Grundstücks- und Gebäudeserviceunternehmens über die Durchführung von Schönheitsreparaturen ein. Von den dort aufgeführten Malerarbeiten in Höhe von 3.055 ? netto macht sie unter Ansatz der in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags genannten Fristen und der Nutzungsdauer von 22 Monaten einen Teilbetrag von 1.055,32 ? nebst Zinsen geltend.
Das Amtsgericht hat der Klage nur in Höhe von 280,83 ? nebst Zinsen stattgegeben und eine Verpflichtung des Beklagten zu einer quotalen Abgeltung der Dekorationspflicht verneint. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren auf Zahlung eines Abgeltungsbetrags von 1.055,32 ? nebst Zinsen weiter.
Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2012, 1231) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Abgeltung der bei Vertragsende noch nicht fällig gewordenen Schönheitsreparaturen. Die Abgeltungsklausel in § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Zwar seien Quotenabgeltungsklauseln nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Grunde zulässig. Die von der Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel mit der dem Mieter eingeräumten Möglichkeit, der Zahlungspflicht durch Selbstvornahme am Ende des Mietverhältnisses zuvorzukommen, sei nicht schon deswegen als unwirksam anzusehen, weil sie faktisch zu einer Endrenovierungspflicht des Mieters führen würde, die allgemein als unzulässig angesehen werde. Denn zu einer eigenen Renovierung werde sich der Mieter nur dann entschließen, wenn dies für ihn im Hinblick auf die zu tragenden Kosten vorteilhaft sei.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zahlung einer Abgeltungsquote gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 c des Mietvertrages zu. § 4 Abs. 5 c des Mietvertrages, der der Klägerin einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten für bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällige Schönheitsreparaturen gewährt, benachteiligt den Beklagten unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
1. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die dort geregelte Quotenabgeltungsklausel benachteiligt den Beklagten deshalb unangemessen, weil sie bestimmt, dass die Bemessung des Abgeltungsbetrags auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines von der Klägerin ausgewählten Malerfachgeschäfts zu erfolgen hat. Dabei kann dahin stehen, ob sich eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten - wie das Berufungsgericht annimmt - aus einer möglichen Intransparenz der Klausel (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) ergibt. Denn jedenfalls hält § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.
2. Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er andernfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff.; Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, WuM 2007, 684 Rn. 15 mwN). Insbesondere stellt sie keine unzulässige "verkappte Endrenovierungsklausel" dar, denn sie verpflichtet den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 unter II 2 a cc).
3. Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wird die von der Klägerin verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht.
a) Nach der Abgeltungsklausel der Klägerin ist Berechnungsgrundlage für die vom Beklagten zu zahlenden Beträge "ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts". Diese Bestimmung ist mehrdeutig. Sie kann - wie dies der Senat in früheren Entscheidungen angenommen hat - zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann (Senatsbeschluss vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 82; Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 unter II 1). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, lässt die genannte Klausel zum anderen aber auch die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.
aa) Anders als die Revision meint, steht einer solchen Auslegung nicht entgegen, dass der Klägerin ohne eine entsprechende Regelung im Zweifel ein gesetzliches Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs. 1, 3, § 316 BGB zustünde. Diese Argumentation verfängt schon deswegen nicht, weil ein solches Leistungsbestimmungsrecht voraussetzt, dass der Beklagte dem Grunde nach eine quotale Abgeltung schuldet. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn eine vertragliche Quotenabgeltungsregelung nicht oder jedenfalls nicht wirksam getroffen worden ist. Davon abgesehen fehlt in der von der Klägerin verwendeten Klausel ein Hinweis darauf, dass der Kostenvoranschlag nach billigem Ermessen zu erfolgen hat. Dass er von einem Malerfachgeschäft zu erstellen ist, besagt noch nichts über die Billigkeit der darin aufgeführten Kostenpositionen.
bb) Den weiteren Regelungen in § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, dass der Beklagte den von der Klägerin eingeholten Kostenvoranschlag uneingeschränkt bestreiten oder jedenfalls auf Billigkeit überprüfen lassen kann.
c) § 4 Abs. 5 c Satz 3 des Mietvertrags beschneidet in seiner kundenfeindlichsten Auslegung den Beklagten unangemessen in dessen Rechten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Beklagten zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Klägerin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
4. Die Revision stützt ihr Zahlungsbegehren hilfsweise auf §§ 662, 669 BGB. Sie macht hierzu geltend, der Beklagte habe der Klägerin bei Rückgabe der Wohnung den Auftrag erteilt, die Wohnung auf seine Kosten zu renovieren, wofür sie nun einen Vorschuss verlangen könne. Dieser Auftrag sei dadurch zustande gekommen, dass im Übergabeprotokoll ein vorformulierter Renovierungsauftrag angekreuzt worden sei, den der Beklagte durch seine Unterschrift gebilligt habe. Dies verhilft der Revision jedoch nicht zum Erfolg. Sie vermag bereits nicht auf entsprechenden Vortrag in den Tatsacheninstanzen zu verweisen. Denn dort hat die Klägerin nur hinsichtlich der in der Revisionsinstanz nicht mehr relevanten Teppichbodenreinigung auf die im Übergabeprotokoll individualvertraglich vereinbarte (Seite 4 des Übergabeprotokolls) und in einer vorformulierten Renovierungsauftragsklausel (Seite 5 des Übergabeprotokolls) wiederholte Beauftragung der Klägerin zur Durchführung solcher Arbeiten auf Kosten des Beklagten verwiesen. Davon abgesehen ist die von der Revision nun im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen bemühte Renovierungsauftragsklausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, denn sie legt dem Mieter Schönheitsreparaturen auf, obwohl diese noch nicht fällig sind und obwohl er - wie im Übergabeprotokoll handschriftlich festgehalten - ausdrücklich "die Durchführung der Arbeiten im Hinblick auf die (...) Beanstandungen ernsthaft und endgültig " abgelehnt hat.

References: § 307
 § 12
 § 4
 § 12
 § 12
 § 12
 § 4
 § 535
 § 4
 § 4
 § 307
 § 4
 § 4
 § 307
 § 538
 § 315
 § 316
 § 4
 § 4
 § 307
 § 307