Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/najem-mieszkania-ktore-zostalo-sprzedane-w-drodze-licytacji-przez-komornika,451,p.html
Timestamp: 2019-07-18 21:49:24+00:00

Document:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-26
Z uwagi na sprzedaż licytacyjną odnośnego mieszkania, umowę najmu może Pan mieć przynajmniej w znaczeniu posiadania dokumentu z treścią zawartej w przeszłości umowy, ale prawdopodobnie również w sensie przysługiwania tytułu prawnego do lokalu – czyli prawa najmu (statusu najemcy). Na przysądzeniu własności oraz na skutkach prawnych przysądzenia własności ustawodawca skoncentrował się w artykułach: od 998 do 1003 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); przepisy te są zacytowane niżej.
Pisze Pan o licytacji (art. 972 i następne K.p.c.), która ma duże znaczenie, ale szczególnie duże znaczenie, także dla najemcy, ma art. 1002 K.p.c., czyli jeden z przepisów o przysądzeniu. Proponuję możliwie szybko zgłosić się oficjalnie do komornika lub do sądu (nadzorującego czynności egzekucyjne); jeśli Pan nie ma dokładnej wiedzy o stanie sprawy (w tym o przysądzeniu), to sensowne może okazać się zgłoszenie (oficjalnie!) zarówno do sądu, jak i do komornika, a ponadto należy sytuację przedstawić nabywcy (może już będącemu nowym właścicielem odnośnego mieszkania). Pisma w ważnych sprawach należy składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sądowe biuro podawcze lub przez kancelarię komorniczą) lub wysyłać listami poleconymi (w tym z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).
Względy praktyczne mogą przemawiać za sporządzeniem paru odpisów odnośnej umowy najmu – odpis (np. sporządzany przez notariusza) ma dużo większe znaczenie dowodowe od kopii (np. kserokopii). Przedstawianie odpisów może mieć duże szczególnie duże znaczenie w relacjach z sądem – nie tylko czynnym w sprawie związanej ze sprzedażą egzekucyjną owego mieszkania, ale również w przypadku ewentualnego zawnioskowania o ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej (jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla tytułu prawnego dla owego mieszkania); najem jest umową, która może zostać ujawniona w księdze wieczystej (zawnioskować o to może najemca samodzielnie, bez konsultowania się z właścicielem mieszkania). Dowód z dokumentu (w tym w postaci odpisu) ma duże znaczenie – szczególnie: art. 244 i następne K.p.c. oraz art. 72 Kodeksu cywilnego (K.c.).
Ważne może okazać się również udowodnienie zapłacenia czynszu z góry (w tym zakomunikowanie tej okoliczności nabywcy) oraz wykazanie, że do zapłacenia czynszu doszło zgodnie z umową najmu – w tym zgodnie z ewentualną zmianą (np. dokonaną za sprawą aneksu do umowy najmu). Czynsz za określony okres (na ogół czynsz miesięczny) jest należny wynajmującemu (w danym czasie). Skoro – z uwagi na art. 1002 K.p.c. w związku z art. 678 i art. 679 K.c. – dochodzi (a może już doszło) do zmiany wynajmującego, to trzeba spodziewać się żądania czynszu z jego strony. Oczywiście może dojść do wypowiedzenia umowy najmu. W Pana interesie leży wywiązanie się z cywilistycznego obowiązku dowodowego (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.) także co do tego, że Pan wywiązał się z obowiązku zapłacenia czynszu stosownie do wiążących Pana postanowień umownych. Sposób płacenia czynszu ustawodawca określił w art. 669 K.c., ale duże znaczenie ma zasada swobody umów (art. 3531 K.c.), więc przydać się Panu może wykazanie, że dokonano zapłaty zgodnie z postanowieniami umownymi. Jeżeli dotychczasowy (a może teraz już poprzedni) wynajmujący przyjął czynsz również za okresy, gdy nie jest już właścicielem danego mieszkania, to nabywcy mogą przysługiwać określone uprawnienia z zakresu rozliczeń, np. domaganie się kwot z zakresu czynszu. Wobec danej wspólnoty mieszkaniowej lub względem określonej spółdzielni mieszkaniowej (zależnie od sposobu administrowania odnośnym budynkiem) odpowiedzialność ponosi każdy aktualny właściciel lokalu. Powiadomienie nabywcy oraz sądu i komornika może mieć duże znaczenie, a zasadne może okazać się powiadomienie również wspólnoty mieszkaniowej (spółdzielni mieszkaniowej) – dla Pana zaś może być ważna także możliwość udowodnienia, że doszło do powiadomienia określonych podmiotów (np. nabywcy).
Pańska sytuacja wskazuje na to, że Pan ma interes prawny w zorientowaniu się o stanie sprawy. Dlatego proponuję rozważyć zawnioskowanie o udostępnienie Panu akt (sądowych i komorniczych) – akcentując swój interes prawny. Być może Pan zdecyduje się zgłosić (oficjalnie, czyli na piśmie) jako uczestnik postępowania, które dotyczy egzekucji z danego mieszkania. Powiadomienie odnośnej wspólnoty mieszkaniowej (spółdzielni mieszkaniowej) o sytuacji może przyczynić się także do zgłoszenia swego uczestnictwa w postępowaniu także przez takowy podmiot.
Pan użył określenia „czynsz”, ale zachęcam do rozważenia, co zostało zapłacone. Ścisłe znaczenie rzeczownika „czynsz” oznacza zapłatę za korzystanie z określonego lokalu (pomieszczenia) lub gruntu. W przypadku lokali (nie tylko mieszkalnych) w grę wchodzą różne opłaty – nie tylko bieżące „opłaty licznikowe” (a różnie się takie zagadnienia reguluje w umowach), ale również opłaty związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości (w tym nieruchomości wspólnej). Przydać się może dokładne określenie oraz wykazanie, z jakiego tytułu Pan zapłacił określone kwoty. Czy chodziło „tylko” o czynsz, czy też o różne opłaty. Trzeba się spodziewać w tej sytuacji sporu, a rzeczywisty spór cywilny ukazuje znaczenie udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.
Dla Pana są ważne dwa aspekty: tytuł prawny do lokalu (status najemcy) oraz zagadnienia finansowe. Te aspekty wiążą się ze sobą. Jeśli ktoś korzysta z mieszkania bez tytułu prawnego, to ma obowiązek płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu – odszkodowanie takie przewidziano w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…. Proponuję zapoznać się także z tą ustawą – a nie tylko z przepisami K.c. o umowie najmu (art. 659 i następne) – ponieważ w niej zawarto przepisy o dużym znaczeniu praktycznym.
Jeśli umowa najmu nie określa dokładnie zakresu nakładów wynajmującego i najemcy na mieszkanie, to warto zestawiać sytuację z przepisami prawnymi – ze szczególnym uwzględnieniem art. 6 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów…. W artykule 11 tejże ustawy określono sposób wypowiedzenia umowy najmu, np. w przypadku nieuiszczania czynszu (wraz z określonymi opłatami); istotna zmiana polityczna w Parlamencie może skutkować zmianą przepisów z tego zakresu, więc przydać się może sukcesywne sprawdzanie stanu prawnego.
Wprawdzie umowę najmu na czas nieoznaczony jest bardzo trudno wypowiedzieć (zwłaszcza art. 673 K.c.), ale przysądzenie może to ułatwić – jednak nowy wynajmujący (po przysądzeniu) powinien postępować zgodnie z prawem (szczególnie art. 1002 K.c.). Doświadczenie uczy, że w przypadku wypowiedzenia umowy najmu – także niezgodnie z wymogami prawnymi – najemcy przydaje się wystąpienie do sądu o stwierdzenie, że dokonane wypowiedzenie umowy jest prawnie bezskuteczne (a może nawet prawnie nieważne). Samo prowadzenie takiego postępowania przez sąd może wpłynąć na miarkowanie zachowań wynajmującego – niezależnie od szczegółów (np. związanych z licytacją i jej skutkami prawnymi). Niestety, zdarzają się zachowania bardzo niestosowne – w tym przestępcze, zagrożone karą na podstawie przepisów Kodeksu karnego (K.k.). Gdyby doszło do gróźb bezprawnych – zwłaszcza art. 190 K.k. (lub art. 191 K.k.) w związku z art. 115 § 12 K.k. – to warto rozważyć powiadomienie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.
Pieniądze mają bardzo duże znaczenie w kapitalizmie. Można zakładać, że nabywca przystąpił do licytacji komorniczej przynajmniej w celu zarobienia; ważne może być także dążenie do korzystania z nabytego mieszkania samodzielnie. W szczególności, nabywca prawdopodobnie nie będzie chciał „dokładać do interesu”. Pan zaś może być zainteresowany uniknięciem płacenia ponownie. Z tego powodu można spodziewać się sporu. Gdyby stało się wątpliwe, komu należy uiszczać określone płatności (np. związane z „opłatą śmieciową” lub innymi okolicznościami okresowymi); warto rozważyć zawnioskowanie do sądu (wydziału cywilnego) o wyrażenie zgody na dokonywanie wpłat do depozytu sądowego – od art. 463 do art. 470 K.c. oraz od art. 692 do art. 69322 K.p.c. O takim rozwiązaniu należy powiadomić zainteresowane podmioty (w tym nabywcę).
Możliwość udowodnienia dokonania zapłaty wcześniej oraz woli dokonywania teraz bieżących płatności (np. „opłat licznikowych) może przyczynić się do obrony przed wypowiedzeniem umowy najmu przez nabywcę lub w jego imieniu (np. przez jego pełnomocnika). Warto, nawet na wszelki wypadek, zwrócić uwagę także na karalność wyłudzeń (oszustw) – art. 286 K.k. Daleki jestem od twierdzenia, że do czegoś takiego doszło lub dojdzie (np. w przypadku żądania ponownej zapłaty tego, co zapłacono wcześniej zgodnie z prawem), jednak – z uwagi na Pańską sytuację prawną – zwracam uwagę także na ten aspekt. Powtarzam potrzebę oficjalnego informowania o ważnych okolicznościach (umowie najmu i dokonaniu określonych płatności) przez Pana; chodzi w szczególności o uniknięcie ryzyka związanego z nienależytym wykonywaniem umowy (art. 471 i następne K.c.), a niekiedy taka odpowiedzialność może skutkować obowiązkiem odszkodowawczym – na rzecz drugiej strony (np. na rzecz tego, kto stał się nowym wynajmującym).
Jeśli nie będzie sporu o sam stosunek najmu, to zagadnienie zwrotu wpłaconych wcześniej pieniędzy może być bezprzedmiotowe. Dalsze trwanie umowy najmu wiąże obie strony – nie tylko nabywcę (po przysądzeniu stającego się nowym wynajmującym), choć ta perspektywa może wydawać się wyraźniejsza. Sytuacja dotychczasowego wynajmującego może być taka, że jakikolwiek zwrot byłby bardzo mało prawdopodobny. Nabywca raczej będzie tego unikał.
▸ Nagłe wypowiedzenie umowy na czas określony przez najemcę, co robić?
▸ Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami?
▸ Najem okazjonalny a podnajem
▸ Regulamin najmu pokoju wymuszający znalezienie kogoś na swoje miejsce
▸ Odstąpienie od umowy najmu pokoju

References: art. 1002
 art. 244
 art. 72
 art. 1002
 art. 678
 art. 679
 art. 232
 art. 669
 art. 6
 art. 232
 art. 18
 art. 6
 art. 673
 art. 1002
 art. 190
 art. 191
 art. 115
 art. 463
 art. 470
 art. 692
 art. 69322
 art. 286