Source: https://anaci-verona.net/amministratore-di-condominio/il-condominio-procede-a-passi-spediti-verso-la-riforma/
Timestamp: 2018-12-13 01:17:35+00:00

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IL CONDOMINIO PROCEDE A PASSI SPEDITI VERSO LA RIFORMA
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IL CONDOMINIO A PASSI SPEDITI VERSO LA RIFORMA
(di Maurizio Voi, Direttore del Centro Studi ANACI di Verona)
La Camera dei Deputati, nella seduta del 27.9.2012, ha approvato il disegno di legge di modifica dell’istituto del condominio, intervenendo, non di poco sull’impianto originario dell’istituto dato dal codice civile del 1942.
Nelle relazione di accompagnamento è scritto che la riforma è divenuta necessaria e non più prorogabile perché le norme del 1940 appaiono ormai datate e in molti casi superate dal mutamento economico sociale verificatosi negli ultimi sessant’anni.
Il testo approvato si compone di 32 articoli che riscrivono le norme dell’istituto (artt. 1117 – 1139 codice civile e artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione al codice civile).
Inoltre sono previsti interventi sulle maggioranze delle note leggi speciali per l’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici, risparmio energetico e costruzione dei parcheggi.
Le più importanti e rilevanti novità riguardano però la figura dell’amministratore di condominio – ora deve essere professionalmente competente mediante corsi ed aggiornamenti - che vede aumentate a dismisura le sue attribuzioni e responsabilità, con in cambio, un periodo d’incarico che passa da uno a due anni.
Di seguito si può trovare il nuovo corpus normativo ma per una migliore comprensione, ed ad una prima generale lettura, possiamo catalogare le norme secondo i sistemi di: a) i rapporti tra i condomini e l’uso e godimento delle parti comuni e di proprietà esclusiva; b) l’amministratore; c) l’ assemblea.
a) I rapporti tra i condomini e l’uso e godimento delle parti comuni e di proprietà esclusiva.
Gli art.1 e 2, modificano gli artt. 1117 c.c. e introducono l’art. 1117bis-ter-quater, proponendosi di:
- Elencare meglio le parti comuni;
- Ampliare la nozione di condominio anche per i condomini orizzontali, i villaggi residenziali, i supercondominii;
- Modificare le maggioranze per la sostituzione delle parti comuni o la loro destinazione d’uso;
L’art. 3, modifica l’art. 1118, prevede la possibilità per un condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni (riscaldamento, raffrescamento) dimostrando che ciò non porti squilibri, malfunzionamenti o aggravi di spesa agli altri condomini.
L’art. 4 interviene sull’ art. 1119 c.c. (indivisibilità parti comuni) prevedendo la possibilità di sottrarre alcune parti, all’uso comune con delibera adottata all’unanimità dei condomini.
Con l’art.5 si costruisce una specie di Mini Testo Unico delle Innovazioni (art. 1120) inserendo da una parte: gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli impianti; l’ abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici, il consumo energetico, i parcheggi, interventi per l’installazione di sistemi di produzione di energia, di impianti centralizzati per le trasmissioni radio-tv e dati via cavo e via satellite. Dall’altra parte si modifica tout court la maggioranza (la maggioranza dei condomini e almeno la metà del valore dell’edificio).
Come poter fare e disporre tali interventi all’interno del condominio, sia dalla maggioranza dei condomini, sia dai singoli, anche con accesso alle unità immobiliari adiacenti è chiarito dall’ art. 7 che ha modificato l’art. 1122 ed introdotto gli artt. 1122bis-ter.
Per i lavori di manutenzione straordinaria i condomini devono costituire obbligatoriamente un fondo speciale (art.13 che modifica l’art. 1135 c.c. sulle attribuzioni dell’ assemblea).
I creditori dei condomini possono agire contro coloro che sono in regola con i pagamenti (si conferma la regola della solidarietà passiva), ma ciò solo dopo che hanno esperito l’ escussione infruttuosa dei debitori.
E’ prevista e regolata la mediazione dall’art.71quater (introdotto dall’art.26 del ddl), la domanda deve essere presentata ad un Organismo ubicato nella circoscrizione del Tribunale nella quale il condominio è situato, e la proposta deve essere approvata dall’assemblea.
b) L’ amministratore di condominio
Ora dura in carica due anni e il mandato si rinnova per pari periodo ma gli artt.9 e 10 del disegno di legge che modificano l’art. 1129 e 1130 c.c. prevedono un lungo elenco di doveri, attribuzioni e responsabilità, la cui non osservanza può essere sanzionata con la nullità della nomina (in caso di mancata produzione della “polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’ esercizio del mandato”) fino ad una sanzione da 50 a 5000 euro (art.25 del disegno di legge approvato, che modifica l’art.71 delle disposizioni di attuazione al codice civile) se l’amministratore non ottempera entro trenta giorni ad una serie di atti da registrarsi all’ Agenzia del Territorio presso la quale è istituito il Registro degli Amministratori di Condominio.
Il nuovo art. 1129 è composto da 16 commi ed è la summa delle pronunce della Corte di Cassazione su come l’amministratore deve operare.
E’ introdotto l’art. 1130bis che parla del rendiconto di condominio, da predisporsi con criteri ci competenza e accompagnato da una relazione esplicativa ed analitica dell’attività di gestione dell’anno di amministrazione.
L’art.25 modifica integralmente l’art.71 delle disposizioni di attuazione al codice civile introducendo il “Repertorio dei condominii” dove devono essere annotati, a cura dell’amministratore tutti i dati e dell’immobile e dei condomini.
(si rimanda quindi all’attenta lettura di tutti i nuovi compiti ed adempimenti).
c) L’ assemblea di condominio
Ora, in seconda convocazione il quorum per l’approvazione delle delibere di ordinaria gestione e per la nomina/revoca dell’ amministratore, le liti attive e passive, la ricostruzione dell’edificio, le riparazioni straordinarie di notevole entità, gli interventi previsti dagli artt. 1117ter, 1120 secondo comma, 1122ter e 1135 secondo comma, passa da almeno 1/3 dei partecipanti al condominio alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’immobile (art.14 del Disegno di legge approvato).
Per la convocazione dell’assemblea, specificando l’ordine del giorno, l’art.20 interviene sull’ art. 66 diap. Att. c.c. e prevede un ventaglio di modalità operative che vanno dalla arcaica “consegna a mani” alla “posta elettronica certificata”.
Il rispetto di tutte le festività religiose cristiane e non è d’obbligo e quindi, non è possibile convocare l’assemblea in tali date.
Il nuovo art. 67 delle disp. att. c.c. (introdotto dall’art.21 del ddl approvato) prevede la somma delle deleghe ad un condomino, ma questa volta scritta, fino a venti e se i condomini sono più di venti, il delegato ne può rappresentare solo 1/5.
Sono previsti altre novità, come il sito internet del condominio, la possibilità di tenere cani di piccola taglia, il conto corrente dedicato ad ogni condominio, la videosorveglianza.
Ciò che cambierà, se le norme rimarranno così, sarà il “modo” di amministrare i condomini ed il “nodo” sarà la nuova figura dell’amministratore e la lievitazione esponenziale dei costi di gestione a causa di tutti gli adempimenti sul Repertorio del condominio e sul Registro dell’amministratore.
La cartina di tornasole saranno le assicurazioni e le loro polizze, poiché è vero che il premio lo pagano i condomini, ma in caso di accertata responsabilità, le somme da loro sborsate chi le restituisce?
Ecco allora che se l’amministratore vuole continuare a gestire deve garantirsi verso gli istituti con un suo personale patrimonio.
Ma se non sarà così basta disfarsi dei beni propri e amministrare senza particolari attenzioni, tanto se nulla ho, nulla mi prendono.
Disegno di legge in discussione alla Camera dei Deputati il 17 settembre 2012
Art. 1117-ter. – (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma».
«Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un significativo pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
«Art. 1122-bis. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’amministratore, entro trenta giorni dall’accettazione, provvede altresì all’aggiornamento dei dati del registro di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di due anni e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trentagiorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
1. Al primo comma dell’articolo 1131 del codice civile le parole: «dall’articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall’articolo 1130» ed è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Nell’attuazione delle deliberazioni di cui all’articolo 1120 e, in ogni caso, in materia di atti di alienazione, concessione in godimento o disposizione di beni comuni, costituzione di servitù attive e passive nonchénell’esecuzione degli atti ad esse relativi, l’amministratore rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti e ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto».
Ultimo aggiornamento, 2012-10-02 15:53:57

References: art.1
 art. 1119
 art. 7
 art. 1129
 art. 66
 art. 67

Art. 1117
in fine