Source: http://pravnik-zdarma.cz/neplatnost-kupni-smlouvy-pro-rozpor-s-%C2%A7-27-odst-5-zakona-c-3281991-sb/
Timestamp: 2018-06-22 22:33:05+00:00

Document:
Neplatnost kupní smlouvy pro rozpor s § 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. | Právní rady - právník zdarma
V soudní praxi se nikoli ojediněle vyskytují případy, kdy při uplatňování výkonu vlastnického práva je na základě námitky žalovaného uživatele (držitele) věci přezkoumávána platnost smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti uzavřené mezi správcem konkurzní podstaty a nabyvatelem ve zjevném rozporu s ustanovením § 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. pro nerespektování způsobu zpeněžnění, jakož i obcházení zákona ve prospěch určitých konkurzních věřitelů, případně dotčených osob (nájemců bytů, členů bytových družstev).
Podle ustanovení § 27 odst. 5 věta druhá a třetí zákona č. 328/1991 Sb., ve znění zákona č. 105/2000 Sb., účinného od 1.5.2000 (dále jen „§ 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb.“): Věci, které zajišťují pohledávky oddělených věřitelů, lze zpeněžit jen jejich prodejem způsobem upraveným v ustanoveních o výkonu rozhodnutí soudem. Ustanovení tohoto odstavce neplatí, jde-li o ručitele včetně bankovní záruky a zvláštních případů ručení (např. směnečné rukojemství, záruky poskytnuté věřitelem na zajištění celního dluhu).
Ustanovení § 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. je kogentní povahy a jednoznačně stanoví jako jediný způsob zpeněžnění věcí, které zajišťují pohledávky oddělených věřitelů jedině („jen“) prodej způsobem upraveným v ustanovení o výkonu rozhodnutí soudem.1)
Smlouva o převodu vlastnictví věci, která zajišťuje pohledávku odděleného věřitele, uzavřená správcem konkurzní podstaty v rozporu s kogentním ustanovením § 27 odst.5 zákona č. 328/1991 Sb. po 1.5.2000 prodejem přímo určenému zájemci za předem stanovenou cenu, je ve smyslu ustanovení § 39 obč. zákoníku absolutně neplatná, na čemž nic nemění, že tento způsob prodeje v rozporu se zákonem případně odsouhlasil soud a schválil věřitelský výbor.2)
Kogentní ustanovení § 27 odst.5 zákona č. 328/1991 Sb. vylučuje, aby smlouva o převodu vlastnického práva k věci, která zajišťuje pohledávky oddělených věřitelů, byla prodána jinak než způsobem upraveným v ustanoveních o výkonu rozhodnutí soudem, přičemž případný nezákonný souhlas soudu a věřitelského výboru má význam jen pro existenci dobré víry nabyvatele a netrestnost skutku správce konkurzní podstaty.
Ustanovení § 27 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. omezuje ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, správce konkurzní podstaty ve smyslu ustanovení § 5 odst. 1 písm.f) zákona č. 265/1992 Sb., ve znění předpisů pozdějších, ke kterému musí přihlížet ex offo i katastrální úřad v řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Je-li smlouva o převodu vlastnického práva uzavřená mezi správcem konkurzní podstaty a nabyvatelem absolutně neplatná, zůstává vlastnictví úpadce po skončení konkurzu i nadále zachováno a v případě zániku úpadce po skončení konkurzu výmazem z obchodního rejstříku, zásadně připadá do vlastnictví vlastních majitelů právnické osoby.
V soudní praxi se rovněž vyskytují případy, kdy v zájmu určitých konkurzních věřitelů a pro „dobro“ dotčených osob, např. nájemců bytů či členů bytových družstev, dochází v konkurzním řízení k prokazatelnému jednání obcházejícímu zákon č. 328/1991 Sb., které může vyvolat absolutní neplatnost smlouvy o převodu vlastnického práva k věci uzavřené mezi správcem konkurzní podstaty a nabyvatelem.
Za jednání, vyvolávající absolutní neplatnost kupní smlouvy uzavřené mezi správcem konkurzní podstaty a kupujícím pro obcházení zákona dle § 39 obč. zákoníku a příčící se dobrým mravům, lze ilustrativně uvést tento konkrétní příklad z konkurzní praxe:
26.11.1997 prohlášení konkurzu na majetek úpadce, vlastníka budovy zajišťující zástavním právem bankovní úvěr ve výši 40.000.000,-Kč s příslušenstvím,
-1999-2000 jedním z věřitelů, kteří od úpadce koupili předmětnou nemovitost, aniž věřitel nabyl vlastnické právo, nabízeno postoupení pohledávek za úpadcem, a to jednotlivým uživatelům bytů za částku rovnající se o něco snížené tržní ceně bytu, cca ve výši a´ 500.000,-Kč,
9.12.1999 dopis konkurzního věřitele adresovaný všem uživatelům bytů v domě s uvedením:
„-věřitel zaplatil za bytové jednotky částku 13.578.140,-Kč a má tuto vedenou jako pohledávku za úpadcem,
v celé věci byla vedena celá řada intenzivních jednání se správkyní konkurzní podstaty s výsledkem, že v š i c h n i uživatelé bytů v domech založí bytová družstva a na uživatele bytů, na kterých vázne pohledávka n a š í akciové společnosti, bude tato pohledávka za ú p l a t u převedena. Na jednotlivá bytová družstva pak budou převedena právní subjektem, úpadcem, vlastnická práva k obytným domům. Tato družstva budou muset ještě doplatit určitou finanční částku (do 200.000,-Kč za byt podle jeho velikosti), která bude upřesněna, neboť při stanovení původně dohodnuté kupní ceny nebylo přihlédnuto ke všem skutečnostem (váznoucí zástavní právo),
-z celkové výše uvedené pohledávky připadá na byt, který užíváte, 739.805,-Kč. Vedení věřitele rozhodlo, že při převodu předmětné pohledávky bude poskytnuta výhoda-sleva jako při v současné době realizovaném prodeji domů a bytů ve vlastnictví věřitele,
-vzhledem k výše uvedenému si Vám dovolujeme nabídnout, aby jste ve smyslu § 524 a násl. obč. zákoníku za Vámi zvolených podmínek převzal písemnou smlouvou pohledávku váznoucí k bytu, který užíváte. Tato smlouva musí být uzavřena nejpozději ke dni, kdy nově vytvořené družstvo složené z uživatelů bytů v domě bude způsobilé vystupovat jako právnická osoba, to znamená, že bude zapsáno v obchodním rejstříku, aby bylo aktivně legitimováno ve věci převodu vlastnictví domu.“
21.2.2000 vznik bytového družstva se základním členským vkladem 7.200,-Kč s odmítnutím všech zájemců o členství v družstvu, kteří neměli peníze na odkup pohledávky od jednoho z konkurzních věřitelů v průběhu konkurzu
1.5.2000 účinnost zákona č. 105/2000 Sb.
20.12.2000 a
18.1.2001 vydání usnesení soudu vyslovující souhlas s prodejem nemovitosti předem určenému zájemci za předem stanovenou kupní cenu ve výši 2,760.000,-Kč,
10.5.2001 uzavření kupní smlouvy mezi správcem konkurzní podstaty úpadce a bytovým družstvem předem určenému zájemci za předem stanovenou kupní cenu ve výši 2,760.000,-Kč, (tj. cca 10x nižší než tržní cenu)
Jelikož vlastnické právo je výslovně chráněno právními předpisy nejvyšší právní síly, čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a čl. I bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě č. 209/1992 Sb., nelze se ztotožnit s právním názorem 3), že zpeněžněním věci, např. když úpadce či zástavní dlužník nebyl pravým vlastníkem věci či zpeněžněním vykonaným v rozporu s kogentním ustanovením zákona, vždy zaniká vlastnické právo se vznikem odvozeného nároku na vydání bezdůvodného obohacení z výtěžku zpeněžnění, neboť takový právní následek by musel zákon (např. zákon č. 328/1991 Sb., občanský zákoník) stanovit výslovně, jako je tomu v souladu s Ústavou a občanským zákoníkem např. v ustanovení § 48 odst. 3,4 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
Institut absolutní neplatnosti právního úkonu dle § 37 odst. 1 a § 39 obč. zákoníku existuje zvláště proto, aby nemohlo docházet k vědomému závažnému porušování a obcházení kogentních ustanovení zákona, což se právě v případě zpeněžňování začasto děje s tím, že účastníci dopředu spoléhají na „nevratnost“ jejich protiprávního jednání.
Literatura a judikatura:
1) „Smyslem ustanovení (§ 27 odst. 5) je, aby zpeněžňování tohoto majetku ve vlastnictví povinných osob neproběhlo prodejem mimo dražbu (tj. více či méně skrytým způsobem zpeněžnění), ale aby probíhalo veřejně a bylo zejména pro povinné osoby dostatečně transparentní. Vzhledem k tomu, že podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nelze některé věci dražit ani ve veřejné dražbě, nezbývá než takový majetek zpeněžnit pouze v soudní dražbě.“ (in. Zákon o konkursu a vyrovnání, Komentář, 2. podstatně přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s.2002, JUDr. Ing. J.Zelenka, JUDr. J.Maršíková, s.698)
2) „Platné právo neumožňuje zpětné zhojení vad právních úkonů absolutně neplatných (konvalidaci). Proto je pro právní posouzení smlouvy o smlouvě budoucí rozhodný stav v době jejího uzavření skutečnosti nastalé později nemají na její platnost vliv.“ (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.10.1999 sp.zn. 22 Cdo 910/98, in.: Soudní rozhledy č. 2/2000)
3) rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.7.2004, sp.zn. 29 Odo 394/2002 (in.: Soudní judikatura 9/2004)
Rubrika Zákon o konkursu a vyrovnání
Tagy:Kupní smlouva, Převod vlastnického práva, Správce konkurzní podstaty, Vlastnické právo

References: § 27
 zákona č. 328
 § 27
 zákona č. 328
 § 27
 zákona č. 328
 zákona č. 105
 zákona č. 328
 § 27
 zákona č. 328
 § 27
 zákona č. 328
 § 39
 soud 
 § 27
 zákona č. 328
 § 27
 zákona č. 328
 § 5
 zákona č. 265
 § 39
 § 524
 zákona č. 105
 čl. 11
 § 48
 zákona č. 26
 § 37
 § 39
 zákona č. 26