Source: http://pravo4u.cz/judikatura/nejvyssi-soud-cr/32-cdo-4051-2008/
Timestamp: 2017-11-19 04:50:54+00:00

Document:
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Cdo 4051/2008 | Judikatura | Pravo4u.cz - služby pro právníky
Ujednání o nájemném určeném souhrnnou částkou, zahrnující kromě vlastního nájemného i výši úplaty za služby spolu s nájmem poskytované, jako neplatné pro neurčitost.
Bylo-li nájemné v nájemní smlouvě sjednáno částkou zahrnující kromě úplaty za nájem i úplaty za poskytování dalších služeb, je toto ujednání neplatné pro neurčitost (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku), což vede k neplatnosti celé smlouvy. Protože jde o absolutní neplatnost, nemohlo dojít ke konvalidaci pozdějšími dodatky, v nichž byla cena za nájem oddělena od ceny za pronajímatelem poskytované služby s ním souvisící.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Galluse a soudců JUDr. Hany Gajdziokové a JUDr. Pavla Koláře v právní věci žalobkyně AMÁDEUS spol. s r.o., se sídlem v Praze 6, U silnice 949, PSČ 160 00, IČ 48585572, zastoupené Mgr. Janem Petříkem, advokátem se sídlem v Praze 1 - Novém Městě, Klimentská 1207/10, PSČ 110 00, proti žalovanému A. K., zastoupenému JUDr. Rudolfem Vaňkem, advokátem se sídlem v Liberci 3, Na Rybníčku 387/6, PSČ 460 01, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 15 C 48/2004, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, takto:
I. Dovolání proti výrokům II. a III. rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, se odmítá.
II. Dovolání proti výroku I. rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, se zamítá.
Žalobou doručenou soudu dne 27. ledna 2004 požadovala žalobkyně, aby žalovanému bylo uloženo vyklidit nebytové prostory o rozloze 451,5 m2 v přízemí domu č. p. 371 stojícího na pozemku parc. č. 1483/1 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na listu vlastnictví č. 3406 v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro obec a katastrální území Liberec a nacházejícího se na adrese Revoluční 13, Liberec IV - Perštýn (dále rovněž jen „sporné prostory“), jenž je v jejím vlastnictví na základě příklepu licitátora v dobrovolné dražbě konané dne 10. června 2003 v Liberci. Podle skutkových tvrzení žaloby je žalovaný nájemcem sporných prostor na základě nájemní smlouvy uzavřené se Středním odborným učilištěm železničním a stavebním dne 29. srpna 1993, ve znění jejích dodatků ze 14. února 1994, 4. března 1994, 27. srpna 1997 a 14. ledna 1999 (dále též jen „nájemní smlouva“). Ta je však od počátku neplatná. Neurčitě a tudíž neplatně je v ní sjednána výše nájemného, do níž jsou započteny i úhrady za dodávky tepla, TUV, vodného a stočného, takže z ní čistou výši nájemného nelze zjistit. Není v ní konkrétně vymezen účel nájmu, protože v tomto ohledu odkazuje na živnostenské oprávnění žalovaného, živnostenské listy však netvoří její přílohu. Neurčitě je vymezen i předmět smlouvy pro absenci situačního plánu a k jejímu uzavření nedal předchozí souhlas národní výbor (obecní úřad). Nájemní smlouva tak postrádá náležitosti upravené ustanovením § 3 odst. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění platném v době jejího uzavření s důsledky podle ustanovení § 3 odst. 4 téhož zákona. Žalovaný rovněž užívá větší prostory, než je podle nájemní smlouvy oprávněn užívat. Žalobní tvrzení byla v průběhu řízení doplněna tak, že žalobkyně dala žalovanému výpověď z nájmu nebytových prostor pro porušování jeho povinností, která mu byla doručena dne 17. května 2004.
Žalovaný s obsahem žaloby nesouhlasil. Tvrzené důvody neplatnosti nájemní smlouvy nejsou podle něj dány. Protože z právních předpisů vyplývá způsob rozúčtování nákladů na služby, je určení výše čistého nájmu „jednoduchou matematickou operací“ a je kromě toho obvyklou praxí, že nájemné je určeno souhrnnou částkou zahrnující kromě čistého nájemného i platby za ostatní služby poskytované pronajímatelem. Sporné prostory jsou užívány shodným způsobem (jako provozní zázemí prodejny potravin) již od doby, kdy došlo k jejich kolaudaci a ke stejnému účelu je v souladu se svým předmětem podnikání užívá i žalovaný. Právo nájmu k nim mu vzniklo ze zákona, protože prodejnu potravin nabyl v rámci privatizace a jeho právní předchůdce, Potraviny s.p. je rovněž užíval na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla tedy fakticky změnou, popř. dodatkem původní nájemní smlouvy. Souhlas národního výboru k jejímu uzavření potřebný nebyl, protože pronajaté prostory byly využívány jako technologické zázemí pro prodejnu potravin. Pravdivé není ani tvrzení, že užívá prostory o větší, než pronajaté ploše. Žalobkyně podle něj není v řízení aktivně legitimována, protože po přestavbě byly sporné prostory stavebně spojeny s prodejnou potravin ve vedlejším domě a naopak odděleny od ostatních částí domu ve vlastnictví žalobkyně, a podle jeho názoru jsou tak stavbou vestavěnou do žalobkynina domu a nikoliv jeho součástí.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci v záhlaví uvedeným rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovanému uložil vyklidit sporné nemovitosti (první výrok), zaplatit žalobkyni náklady řízení před soudy obou stupňů (druhý výrok) a rozhodl o vrácení přeplatku soudního poplatku žalobkyni (třetí výrok).
Rozsudek odvolacího soudu byl „ve všech jeho výrocích“ napaden dovoláním žalovaného, který jeho přípustnost opírá o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále rovněž jen „o. s. ř.“) a důvodnost o ustanovení § 241a odst. 2 písm. a) a b) a odst. 3 o. s. ř.
Podle dovolatele odvolací soud pochybil ve svém závěru, že žalobkyně je v řízení aktivně legitimována, bylo-li kompetentním úřadem rozhodnuto o spojení sporných prostor s prodejnou potravin, s níž nyní tvoří samostatný prostorový a technologický celek. Stavební řád platný v době, kdy došlo ke stavebním úpravám, samostatnou změnu stavby ani neumožňoval. Nesprávný je závěr, že nevstoupil v rámci privatizace do práv předchozího nájemce, protože z důkazů provedených soudem prvního stupně vyplynul opak, a nájemní smlouva je tak pouze „kumulativní novací“ dříve uzavřených nájemních smluv. I v ní je však ujednání o nájemném určité, protože jeho výše je z ní zjistitelná. Opačný způsob posouzení (a to i dříve vydanými rozhodnutími Nejvyššího soudu) je neodůvodněným zásahem do smluvní volnosti účastníků nájemního vztahu, protože zákon o cenách, ani žádný jiný zákon určení výše nájemného souhrnnou částkou, popř. sjednání jeho kolísavé výše nevylučuje. Rozhodnutí odvolacího soudu považuje dovolatel za překvapivé, protože odvolací soud jej neseznámil v průběhu odvolacího řízení se svým právním názorem, který vedl ke změně rozhodnutí soudu prvního stupně, a nedal mu tak možnost se ke změněnému právnímu názoru vyjádřit ani učinit případné důkazní návrhy.
Uzavřel-li odvolací soud, že s ohledem na ustanovení § 3 a § 5 odst. 1 zákona č. 87/1958 Sb., o stavebním řádu, a na skutková zjištění, která vyplynula z provedeného dokazování, zejména z listiny nazvané Investiční úkol datované dnem 11. července 1966, podle níž se pokud jde o majetkové poměry, po provedené úpravě nebytových prostor v budově ve státní správě Odborného učiliště ČSD Liberec má stát „pronajímatelem“ (správně nájemcem) závod Potraviny (a nic jiného nebylo možno zjistit ani z listiny nazvané Povolení k uvedení do trvalého užívání ze dne 23. listopadu 1972) a že provedenou úpravou nedošlo ke změně stavby, pokud jde o vlastnické poměry, jeho závěru nelze nic vytknout bez ohledu na nesprávně použitou terminologii (pojem „kolaudace“ uvedený zákon nepoužíval a tento termín se nevyskytuje v žádné ze zmíněných listin).
Nesprávnost nelze vytknout ani jeho právnímu názoru, že nedošlo k žalovaným tvrzené „kumulativní novaci“, která měla spočívat v tom, že žalovaný jako právní nástupce státního podniku Potraviny, jehož provozní jednotku vydražil, vstoupil i do jeho práv a povinností z předchozí nájemní smlouvy.
Skutkovým základem pro právní posouzení této otázky odvolacím soudem byla zjištění ze smlouvy o prodeji podniku uzavřené podle zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, mezi Fondem národního majetku České republiky a žalovaným dne 16. července 1993, podle níž žalovaný nabyl movitý majetek tvořící provozovnu státního podniku Potraviny Liberec č. 040 DUNAJ Liberec včetně jiných práv a majetkových hodnot, jež sloužily k jejímu provozování (dále rovněž jen „kupní smlouva“). Podle ustanovení § 15 odst. 1 zákona č. 92/1991 Sb., s vlastnickým právem k privatizovanému majetku přecházejí na jeho nabyvatele i jiná práva a závazky související s privatizovaným majetkem. Toto ustanovení však nelze chápat tak, že by žalovaný jako nabyvatel provozní jednotky, jejíž součástí byly sporné prostory, zároveň vstoupil do práv nájemce z předchozí nájemní smlouvy. Samotný zákon č. 92/1991 Sb. tuto situaci výslovně neupravuje. Z úpravy nájemní smlouvy v občanském zákoníku (dále rovněž jen „obč. zák.“) rovněž důvodnost argumentace žalovaného nelze dovodit, když ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. pamatuje na změnu v osobě pronajímatele, nikoliv však v osobě nájemce. Nedošlo ani k přikázání nájemce ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 116/1990 Sb. Odvolací soud tak správně uzavřel, že šlo o nový nájemní vztah vzniklý na základě nájemní smlouvy, byť ji žalovaný uzavíral jako nabyvatel privatizované jednotky, jejíž provozní součástí byly i sporné prostory.
Samotné hodnocení důkazů však nelze napadnout dovolacím dodem podle § 241a odst. 3 o. s. ř. Na nesprávnost hodnocení důkazů lze usuzovat - jak vyplývá ze zásady volného hodnocení důkazů (§ 132 o. s. ř.) - jen ze způsobu, jak soud hodnocení důkazů provedl. Nelze-li soudu v tomto směru vytknout žádné pochybení, pak není ani možné polemizovat s jeho skutkovými závěry, zejména namítat, že z provedených důkazů vyplývá jiné skutkové zjištění.

References: soud 
 § 3
 zákona č. 116
 § 3
 soud 
 § 237
 § 241
 soud 
 soud 
 § 3
 § 5
 zákona č. 87
 zákona č. 92
 § 15
 zákona č. 92
 § 680
 § 4
 zákona č. 116
 soud 
 § 241
 soud