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Timestamp: 2020-05-31 11:10:17+00:00

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Submitted by helmer on Montag, 31/10/2016 - 10:00
Landgericht Berlin, 27.07.2016, Az.: 67 S 154/16
Vermietet der Mieter seine Wohnung an einen Dritten, stellt dies nach dem Gesetz eine Untervermietung dar. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung nur für einen kurzen Zeitraum (zum Beispiel über das Internetportal „airbnb“ vermietet werden soll.
Da eine solche Untervermietung aber für den Vermieter ein Risiko darstellt, darf ein Untermietvertrag nicht ohne Weiteres geschlossen werden. Der Mieter muss somit gemäß § 540 BGB vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung einholen:
§ 540 Abs. 1 BGB:
Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Diese Regelung kann im Mietvertrag allerdings anders geregelt sein, indem im Mietvertrag vereinbart wird, dass der Mieter das uneingeschränkte Recht zur Untervermietung hat. Da dies allerdings in erheblichen Maße gegen die Interessen des Vermieters spricht, wird eine solche Klausel in den allerwenigsten Mietverträgen zu finden sei (in den meisten Mietverträgen wird vielmehr der Wortlaut des § 540 BGB noch einmal explizit wiederholt).
Die Vorschrift des § 553 BGB wiederum ist als Ergänzung zu § 540 BGB zu verstehen. Er enthält eine für die Wohnungsmiete bedeutsame Ausnahme von der Regel des § 540 BGB:
§ 553 Abs. 1 BGB
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Die bloße Aussicht auf eine lukrative Einnahmequelle für die Nutzung von Internetplattformen wie „Airbnb“ stellt jedoch kein berechtigtes Interesse dar.
Ein solches berechtigtes Interesse kann für den Mieter in vielerlei Hinsicht bestehen. Das kommerzielle Interesse des Mieters an der zeitweisen Vermietung der Wohnung über das Portal „airbnb“ zählt aber nicht dazu.
Dennoch kann der Vermieter den Mieter nach einer ihm bekannt gewordenen unerlaubten Untervermietung nicht ohne weiteres kündigen, sondern muss den Mieter in den meisten Fällen zunächst einmal abmahnen.
In dem hier besprochenen Fall hatte der Mieter seine Wohnung in Berlin dreimal über das Internetportal „airbnb“ vermietet. Dies hatte der Vermieter herausbekommen und den Mieter umgehend gekündigt.
Sachverhalt: Die Klägerin in diesem Rechtstreit war Vermieterin, die Beklagten waren Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Beklagten hatten ihre Wohnung insgesamt dreimal über die Plattform „airbnb“ an Touristen vermietet.
Nachdem der Klägerin dies bekannt geworden war, kündigte sie das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Beklagten wiederum wiesen die Kündigung mangels vorheriger Abmahnung zurück. Da die Beklagten die Wohnung nicht räumten, reichte die Klägerin Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten allerdings und wies die Klage ab, weil die Beklagten durch den Kläger vorher nicht ordnungsgemäß abgemahnt worden waren.
Gegen dieses Urteil des Amtsgerichts reichte die Klägerin daraufhin Berufung zum Landgericht Berlin ein.
Landgericht Berlin: Auch das Landgericht Berlin urteilte, dass die Räumungsklage unbegründet sei und urteilte, dass das Amtsgericht die Klage zutreffend abgewiesen habe. Die Beklagten seien nicht nach §§ 985, 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die streitgegenständliche Wohnung an die Klägerin herauszugeben. Weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung, welche die Klägerin in dem Schreiben vom 21.08.2015 ausgesprochen habe, hätten das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wirksam beendet.
Der Klägerin sei zuzugeben, dass die – unstreitig in drei Fällen erfolgte – unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB einen „wichtigen Grund“ begründet habe. Allerdings habe die Klägerin die Beklagten nicht nach § 543 Abs. 3 Abs. 3 Satz 1 BGB vor Ausspruch der Kündigung abgemahnt, obwohl dies erforderlich gewesen sei; eine Ausnahme nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB sei im vorliegenden Fall nicht gegeben.
Nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB könne der Vermieter vor Ausspruch einer verhaltensbedingten fristlosen Kündigung nur dann von einer Abmahnung absehen, wenn diese entweder offensichtlich keinen Erfolg verspreche (Nr. 1) oder aber besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen hierfür streiten würden (Nr. 2). So liege der Fall indes hier nicht.
Zunächst könne keine Entbehrlichkeit nach § 543 Abs. 3 Satz Nr. 1 BGB angenommen werden. Denn die Beklagten hätten spätestens am 27.08.2015 – unmittelbar nach Erhalt der Kündigung am 25.08.2015 – ihr Nutzerprofil auf „…“ gelöscht. Dass ein derartiges Verhalten nicht auch schon infolge einer Abmahnung erfolgt wäre, sei weder ersichtlich noch vorgetragen. Dem stünde insbesondere nicht entgegen, dass die Klägerin eine Buchungsabfrage für den Zeitraum 11.09.2015 bis 14.09.2015 gestellt habe. Denn nach deren eigenem Vorbringen sei diese Anfrage bereits im Juni/Juli 2015 und somit vor der erklärten Kündigung erfolgt. Dies habe das Amtsgericht zutreffend erkannt.
Im Übrigen liege auch eine Entbehrlichkeit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht vor. Wie die Kammer bereits in anderer Sache entschieden habe, sei eine solche Ausnahme insbesondere dann anzunehmen, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten würden, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen würden (vgl. Kammer, Beschl. v. 18.11.2014 – 67 S 360/14, NZM 2015, 248; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 543 Rn. 77). Ein solcher Umstand könne vor allem die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens sein (vgl. Kammer, a. a. O. Tz 5). Vorliegend seien derartige Umstände allerdings nicht ersichtlich.
Selbst wenn sich die Drittüberlassungen auf den gesamten Wohnraum erstreckt haben sollten, werde hierdurch allein das Merkmal der unberechtigten Gebrauchsüberlassung erfüllt. Dass hierdurch zugleich gegen das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) verstoßen worden ist, unterstreiche zwar die fehlende Berechtigung dieser Überlassung, stelle aber keinen darüber hinausgehenden Umstand dar, zumal das ZwVbG nach dessen § 1 Abs. 1 allein dem Interesse der Öffentlichkeit an der angemessenen Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu dienen bestimmt sei, nicht jedoch zu einer Verletzung individueller Vermieterinteressen führe.
Was § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB anbelangt, so stelle die ungenehmigte Untervermietung der Beklagten zu 1) an Touristen über „…“ zwar eine Pflichtverletzung dar (vgl. BGH, Urt. v. 08.01.2014 – VIII ZR 210/13, NJW 2014, 622; Kammer, Beschl. v. 03. Februar 2015 – 67 T 29/15, ZMR 2015, 303). Diese Pflichtverletzung sei auch schuldhaft. Jedoch mangele es vorliegend aufgrund der unterlassenen Abmahnung an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung:
Zwar sei die vorherige Abmahnung keine Formalvoraussetzung für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung (vgl. BGH, Urt. v. 28. November 2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508); der Abmahnung könne jedoch für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleihe (vgl. BGH, a. a. O.). So liege der Fall hier. Denn die vollständige oder teilweise Überlassung gemieteten Wohnraums an Touristen ohne Erlaubnis des Vermieters stelle zwar eine – vornehmlich in Metropolen – nicht seltene Erscheinung dar; ihre Vertragswidrigkeit und grundsätzliche Steuerpflichtigkeit sei den Mietern – bereits ausweislich der Häufigkeit und des Umfangs der erfolgenden Gebrauchsüberlassungen – aber häufig nicht hinreichend bewusst. Davon ausgehend komme einer ungenehmigten Drittüberlassung des Wohnraums im streitgegenständlichen Kontext zumindest derzeit erst durch die Missachtung einer vorherigen Abmahnung das erforderliche Gewicht zu.
In dem von der Kammer zu beurteilenden Einzelfall trete hinzu, dass für die Bewertung der streitgegenständlichen Kündigungen lediglich drei Gebrauchsüberlassungen zugrunde zu legen waren, die ausweislich der eingereichten Nutzerbewertungen im längsten Fall eine Woche betragen hätten. Es sei weder ersichtlich, dass die Vermietung besondere Abnutzungserscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung verursacht habe, noch dass sich die Beklagte zu 1) der ausdrücklichen – mietvertraglichen – Äußerung eines entgegenstehen Willens der Klägerin widersetzt hätte. Nur diese Ausnahmefälle wären geeignet gewesen, der Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) aufgrund ihrer Schwere und Dauer auch ohne den vorherigen Ausspruch einer Abmahnung das für die Beendigung des Mietverhältnisses – auch nach den §§ 543 Abs. 1 und 573 Abs. 1 BGB – erforderliche hinreichend erhebliche Gewicht beizumessen.
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Weiterführendes zu Mietrecht: Räumungsklage wegen Untervermietung über airbnb abgewiesen wegen fehlender Abmahnung
Mietrecht: Die Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nicht die Erlaubnis der tageweisen Vermietung der Wohnung an Touristen

References: § 540

§ 540
 § 540
 § 553
 § 540
 § 540

§ 553
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 1
 § 573