Source: http://www.sodnapraksa.si/?q=id:2015081111438819&database%5BUPRS%5D=UPRS&_submit=i%C5%A1%C4%8Di&rowsPerPage=20&page=0&id=2015081111438819
Timestamp: 2020-08-05 04:32:53+00:00

Document:
UPRS Sodba III U 99/2019-22
ECLI:SI:UPRS:2020:III.U.99.2019.22
UP00034864
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč - vsebina ponudbe
Navedba prodajalca v ponudbi, da si pridružuje pravico, da z nobenim ponudnikom ne sklene pogodbe, je neupoštevna, saj ZKZ ne daje možnosti prodajalcu, da sam določi kupca mimo prisilnih določb ZKZ. Prav tako je neupošteven pogoj, da mora kupec ob sprejemu ponudbe predložiti potrdilo s strani prodajalca o plačani celotni kupnini.
1. Z izpodbijano odločbo 330-222/2018-37 z dne 17. 10. 2018 je prvostopenjski organ odobril pravni posel - prodajno pogodbo, ki je bila sklenjena na način, da se je na ponudbo prodajalca, A.A., lastnika kmetijskega zemljišča s parc. št. 744/1 in 744/2 k.o. B., za prodajo tega zemljišča za ceno 39.127,00 EUR, kot kupec prijavil C.C. (1. točka izreka); zavrnil je zahtevo D.D., da se odobri pravni posel - prodajna pogodba, sklenjen dne 28. 3. 2018 med prodajalcem A.A. in kupcem D.D., katerega predmet je isto kmetijsko zemljišče za isto ceno (2. točka izreka). Odločil je, da bo o stroških, ki jih je v zvezi z odstopom prodajalca od pogodbe priglasila Odvetniška družba E., odločeno s sklepom (3. točka izreka). V obrazložitvi izpodbijane odločbe je navedel, da je v zvezi s ponudbo prodajalca A.A., za prodajo v izreku navedenega zemljišča upravna enota v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) objavila ponudbo prodajalca na oglasni deski in na enotnem državnem portalu e-uprave. V zakonitem roku, ki je potekel 1. 3. 2018 sta izjavo o sprejemu ponudbe podala C.C. in D.D.. C.C. je dne 27. 3. 2018, torej v zakonitem roku 30 dni, po poteku roka za sprejem ponudbe, vložil vlogo za odobritev pravnega posla - pogodbe za prodajo navedene nepremičnine, ki naj bi bil sklenjen s tem, da se je kot kupec prijavil na omenjeno ponudbo, na podlagi katere bo pridobil v last zgoraj navedeno kmetijsko zemljišče. Vlogo za odobritev pravnega posla - pogodbe za prodajo zgoraj navedenih nepremičnin je dne 30. 3. 2018 na upravno enoto je vložil tudi D.D. in vlogi priložil podpisano prodajno pogodbo, sklenjeno s prodajalcem dne 28. 3. 2018. Ker se zahtevka obeh omenjenih vlog nanašata na odobritev pravnega posla za promet z istim zemljiščem, gre za isto pravno podlago in sta bili obe vlogi podani v zakonsko predpisanem roku 30 dni. Po preteku roka za sprejem ponudbe, je upravna enota zaradi skupne obravnave s sklepom 330-222/2018-2 z dne 12. 4. 2018 združila obe zahtevi in opravila več ustnih obravnav, zadnjo dne 28. 5. 2018, na katerih je bilo ugotovljeno, da sta obe stranki, ki sta v izjavi o sprejemu ponudbe navedli, da se prijavljata na ponudbo za prodajo omenjenega prodajalca pristali na prodajne pogoje v ponudbi A.A., med katerimi je bil kot prodajni pogoj naveden, da si prodajalec pridržuje pravico, da z nobenim ponudnikom ne sklene pogodbe, da se parceli prodajata kot celota, da davek in stroške plača kupec in da mora kupec predložiti potrdilo o plačani celotni kupnini ob prijavi. Obe stranki sta tudi uveljavljali prednostno pravico nakupa kot kmeta mejaša.
2. V zvezi z vprašanjem ali je šlo pri D.D. v času podaje izjave o sprejemu prodajne ponudbe A.A. za kmeta in s tem predkupnega upravičenca za nakup kmetijskega zemljišča po ZKZ je bilo ugotovljeno, da D.D. ob sprejemu ponudbe ni izpolnjeval pogojev, da bi se štel za kmeta po določbah ZKZ. Dejstvo, na katerega predkupni upravičenec, to je D.D., opira svojo predkupno pravico, bi glede na sodno prakso moralo obstajati že ob sprejemu ponudbe. Izjavo po 4. alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ bi moral D.D. podati na ustrezni način pri pristojnem organu najkasneje ob sprejemu ponudbe, česar pa ni storil, saj je zahtevo, da se mu prizna status kmeta na podlagi določil 4. alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ podal po izteku roka za sprejem ponudbe, zato je zahtevo D.D. za odobritev pravnega posla zavrnil.
3. Glede na izveden postopek je upravni organ ugotovil, da sta bili izjavi obeh strank o sprejemu ponudbe v bistvenih elementih skladni s ponudbo prodajalca, to je glede parcel, ki se prodajajo, njihove površine in cene, ter zahteve o prodaji obeh parcel kot celote, kot tistih dodatnih pogojev prodaje, ki so po oceni upravnega organa, kot tudi po izoblikovani sodni praksi dopustni, ker ne posegajo prekomerno v pravni interes zainteresiranih kupcev kmetijskega zemljišča. S sprejemom take izjave so izpolnjeni pogoji, da se po 21. členu ZKZ šteje, da je pravni posel sklenjen. S sprejemom izjave o sprejemu ponudbe zainteresiranih kupcev je prodajalec na ponudbo vezan in od nje ne more več odstopiti, saj je bila pogodba z odložnim pogojem odobritve že sklenjena. Navedba, da si prodajalec pridružuje pravico ne skleniti pogodbo z nobenim kupcem, pa se šteje za nenapisano.
4. Glede na ugotovitve v izvedenem postopku, je promet potekal na način in po postopku, določenem z ZKZ, kupec C.C. je edini predkupni upravičenec, zato so izpolnjeni pogoji za odobritev tega pravnega posla in je odločil, kot je navedeno v 1. točki izreka.
5. Na podlagi ugotovitve, da pri pogodbi, sklenjeni dne 28. 3. 2018 med prodajalcem A.A. in kupcem D.D. prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ ni upoštevan, saj kupec D.D., ki ni predkupni upravičenec, konkurira s predkupnim upravičencem C.C., je zahtevo za odobritev prodaje D.D. v 2. točki izreka izpodbijane odločbe zavrnil.
6. Z izpodbijanim sklepom št. 330-22/2018-38 z dne 17. 10. 2018 je prvostopenjski organ odločil, da se izjava tožeče stranke z dne 9. 7. 2018, da odstopa od ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča s parc. št. 744/1 in 744/2 k.o. B., ki vsebinsko pomeni zahtevo za ustavitev postopka odobritve pravnega posla za promet s tem zemljiščem, zavrže (1. točka izreka). Odločil je, da stroške, ki jih je imela stranka v zvezi z zastopanjem v tem postopku po stroškovniku, ki se nanaša na pripravljalno vlogo v zvezi z odstopom od ponudbe trpi stranka sama (2. točka izreka). V obrazložitvi izpodbijanega sklepa je prvostopenjski organ navedel, da je tožeča stranka na Upravno enoto posredovala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča s parc. št. 744/1 in 744/2 k.o. B. za ceno 11,00 EUR na m2 oziroma 39.127,00 EUR in v ponudbi navedla prodajne pogoje. V roku za sprejem ponudbe, ki je potekel dne 1. 3. 2018, je prvostopenjski organ prejel izjave o sprejemu ponudbe dveh zainteresiranih kupcev, in sicer C.C. in D.D., ki sta v vlogi navedla, da se prijavljata na ponudbo za prodajo omenjenega prodajalca. Oba ponudnika sta v roku vložila tudi vlogo za odobritev pravnega posla, pri čemer je D.D. vlogi priložil podpisano prodajno pogodbo s prodajalcem A.A.. Upravna enota je postopka za odobritev pravnega posla s sklepom 330-222/2018 z dne 12. 4. 2018 združila in vodila enoten upravni postopek.
7. Dne 9. 7. 2018 je tožeča stranka prvostopenjski organ obvestila, da kot ponudnik odstopa od ponudbe za prodajo navedenih kmetijskih zemljišč. V vlogi je navedla razloge za odstop od ponudbe, iz katerih izhaja, da C.C. svoje obveznosti glede plačila kupnine v določenem roku ne bo izpolnil. Od sklenjene pogodbe s kupcem D.D. odstopa, ker postopek poteka že več kot šest mesecev, za prodajalca pa je bil čas bistvena sestavina pogodbe. Postopek se zavlačuje zaradi zasebnih interesov kupcev, ki ne morejo biti nad prodajalčevo pravico do zasebne lastnine, ki mu jo daje 30. člen Ustave RS.
8. V nadaljevanju obrazložitve navaja, da je o ponudbi za prodajo obravnavanega zemljišča že odločil z odločbo, o odobritvi pravnega posla za promet s tem zemljiščem št. 330-222/2018-37 z dne 17. 10. 2018. V zvezi z umikom ponudbe je navedel, da pri ponudbi za prodajo ne gre za upravno zadevo, saj v zvezi z njo organ ne vodi upravnega postopka in ne odloča o kakšni pravici ali pravni koristi, zato je vlogo, na podlagi določb prvega odstavka 129. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) s sklepom zavrgel, saj zadeva, na katero se vloga nanaša, ni upravna zadeva.
9. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano je pritožbo A.A. zoper izpodbijano odločbo št 330-22/2018-37 in sklep št. 330-222/2018-38 obe z dne 17. 10. 2018 z odločbo 33008-247/2018-3 z dne 28. 2. 2019 kot neutemeljeno zavrnilo. V obrazložitvi je navedlo, da je na podlagi pregleda dokumentov konkretne zadeve ugotovilo, da sta izpodbijana odločba in sklep pravilna in zakonita, pritožbene navedbe pa neutemeljene. V nadaljevanju povzame dejstva, ugotovljena v upravnem postopku, ki je tekel pred prvostopenjskim organom, ki se je zaključil po večih ustnih obravnavah, zadnji dne 20. 9. 2018. Pooblaščenci so zapisnik ustne obravnave podpisali, prvostopenjski organ pa je nato izdal izpodbijano odločbo in sklep.
10. Kot neutemeljeno zavrača navedbo pritožnika, da je prvostopenjski organ kršil materialno pravo, ko je štel pogoj o predložitvi kupnine za nedovoljen. Drugostopenjski organ se z razlogi prvostopenjskega organa v celoti strinja. Glede posebnih prodajnih pogojev, to je, da je kupec znan, da si prodajalec pridržuje pravico, da z nobenim ponudnikom ne sklene pogodbe in da mora ob prijavi kupec predložiti potrdilo pod prodajalca o plačani celotni kupnini, je navedlo, da sta prvi in drugi pogoj nedopustna, tretji pogoj pa postane nedopusten v kontekstu ostalih dveh ob dejstvu, da je sprejemnik ponudbe C.C. izkazano pritožnika pozval na predložitev številke transakcijskega računa že pred potekom roka za sprejem ponudbe in tudi kasneje tekom postopka, vendar mu ta teh podatkov ni želel posredovati vse do konca postopka na prvi stopnji. Navedeni pogoj ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine je nemogoč sam po sebi. Pogoj je namreč bodoče objektivno negotovo dejstvo, zato tisti, ki ga poda, ne sme imeti vzvoda za njegovo izpolnitev, za kar gre v konkretni zadevi. Zavrača ugovor, da zaradi neustreznega sprejema ponudbe, do sklenitve pogodbe sploh ni prišlo. C.C. je z zakonito podanim sprejemom ponudbe le to sprejel v celoti, vključno z dopustnimi dodatnimi prodajnimi pogoji, nedopustnih pogojev pa sprejemnik ponudbe ni dolžan sprejeti in jih ni dolžan upoštevati niti upravni organ.
11. V zvezi z ugovorom tožeče stranke, da je prvostopenjski organ kršil načelo zaslišanja stranke, ko na ustni obravnavi ni dovolil navajati preteklih primerov, v katerih je C.C. skušal zlorabiti postopek, je navedel, da je prvostopenjski organ utemeljil svojo odločitev z navedbo, da ti primeri niso povezani s tem postopkom in da ni izkazano, da bi šlo za zlorabo pravic v tem postopku. Iz vsebinske plati je dodal, da je poleg razloga prvostopenjskega organa, zakaj ne dovoli izvedbo dokaza potrebno zatrjevano kršitev 11. člena ZUP presojati v celotnem kontekstu oziroma vseh izvajanj strank v postopku do izdaje odločbe. Sklicevanje pritožnika, da ni dolžan poslovati z bančnim računom in istočasno trditi, da mu prvostopenjski organ ni dovolil navajati domnevnih preteklih primerov zlorab s strani C.C., je neprepričljiv. Ugotavljanje domnevnih zlorab glede na to, da je kupec prodajalca pozval na predložitev številke tekočega računa in s tem hotel odpraviti njegov dvom, da ne bo poplačan, dela trditve v zvezi s primeri zlorab s strani C.C. za neprepričljive. Zavlačevanje postopka, ki ga zatrjuje pritožnik, kljub prekoračitvi instrukcijskega roka drugostopenjski organ ne zaznava, sploh pa ne kot poseg v njegovo lastninsko pravico. Postopek prodaje kmetijskih zemljišč je podvržen odobritvi s strani resornega upravnega organa, kar nujno pomeni, da takšen pravni posel oziroma iz njega izvirajoča obveznost ne more biti izpolnjena takoj oziroma že ob samem sprejemu ponudbe. V nadaljevanju kot neutemeljen zavrača ugovor, ki se nanaša na kršitev načela varstva pravic strank po 7. členu ZUP, ki se nanaša na neizbranega kupca in ugovor, glede neustavnosti prakse, da prodajalec ne more odstopiti od ponudbe z vidika tehtanja pravice zasebne lastnine in njenega omejevanja, saj upravni organ pri vodenju postopkov zavezan le načelu zakonitosti in uporablja zgolj zakone in zakonske predpise in sodbe upravnih sodišč. V zvezi z dejanji, ki so nastala po izdaji izpodbijane odločbe, je navedel, da v pritožbenem postopku v okviru pritožbenih navedb drugostopenjski organ presoja le pravilnost in zakonitost izpodbijane odločbe in sklepa glede na okoliščine, ki so obstajale v času odločanja na prvi stopnji.
12. Tožeča stranka izpodbija v uvodu navedeno odločbo in sklep iz razloga kršitev pravil postopka, nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Prvostopenjskemu organu očita, da je upravni posel prodaje kmetijskega zemljišča kupcu C.C. odobril, kljub temu da slednji ni izpolnil pogoja predložitve kupnine, in da je prodajalec upravno enoto in ostale udeležence obvestil, da odstopa od ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča. Prvostopenjski organ je kršil določbe materialnega prava s tem, ko je štel, da je pogoj tožeče stranke o predložitvi kupnine neveljaven, prav tako je upravni organ neustrezno zaključil, da je med prodajalcem in izbranim kupcem prišlo do soglasja volj in veljavne sklenitve pogodbe. Prvostopenjski organ je storil bistveno kršitev določb upravnega postopka s tem, da je posegel v načelo zaslišanja strank in načelo prepovedi zlorabe pravic. Upravni organ se je nepravilno postavil na stališče, da pri ponudbi ne gre za upravno zadevo in da v zvezi z njo upravni organ ne vodi postopka in ne odloča o pravicah in obveznostih.
13. Določbe ZKZ v drugem odstavku 20. člena določajo, da lahko ponudba poleg obveznih sestavin vsebuje tudi morebitne druge prodajne pogoje. Določitev pogoja o predložitvi potrdila o plačilu varuje interese prodajalca in ni v nasprotju z javnim interesom. Vztraja, da zaradi neustreznih sprejemov ponudbe do sklenitve pogodbe sploh ni prišlo. V skladu s 15. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o bistvenih sestavinah, do česar pa med prodajalcem in izbranim kupcem ni prišlo. Sporni pogoj o predložitvi potrdila je postavljen zakonito in znotraj dovoljenega okvirja, ki ga imajo stranke za prosto urejanje obligacijskih razmerij.
14. V tožbi nadalje navaja, da je dolžnost države, da preprečuje zlorabo pravic, kar je moč preprečevati samo v okviru upravnega postopka, zato v skladu z določbami 238. člena ZUP in 52. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) navaja dejstva in predlaga dokaze, ki so obstajali že v času odločanja na prvi stopnji, saj jih upravni organ tožeči stranki na obravnavi dne 20. 9. 2018 ni dovolil navesti. V nadaljevanju navaja primere, ko je C.C. zlorabljal svojo predkupno pravico. Sodišču predlaga, da v tem postopku vpogleda v upravne spise o prodaji kmetijskih zemljišč s strani prodajalcev F.F., G.G., H.H. in sester I.. V zvezi s posegom v pravico do zasebne lastnine vztraja, da je tak poseg z vidika 33. člena Ustave RS protiustaven in se pri tem sklicuje na stališče prof. Miha Juharta v znanstvenem članku, objavljenem v pravnem letopisu za leto 2009.
15. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo in sklep odpravi in ji povrne stroške postopka.
17. Po presoji sodišča sta odločitvi tožene stranke pravilni in zakoniti, izhajata iz podatkov v upravnih spisih in imata oporo v materialnih predpisih, na katere se sklicujeta. Prvostopenjski organ je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa in odločbe pojasnil vse razloge za svojo odločitev, to pa je dodatno argumentiral drugostopenjski organ ter se opredelil do vseh pritožbenih navedb tožeče stranke. Sodišče zato zavrača očitek tožeče stranke glede kršitve pravil postopka, tako glede obrazložitve odločitev, kakor glede zavrnitve predlaganih dokazov. Prav tako sodišče ugotavlja, da je tožena stranka dejansko stanje zadeve v celoti raziskala, svoji odločitvi oprla ne relevantne materialne predpise, vse to ustrezno utemeljila, zato zavrača tudi očitek tožeče stranke o zmotni uporabi materialnega prava in nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju. Kolikor iz te obrazložitve ne izhaja drugače, sodišče sledi razlogom, ki so navedeni v izpodbijanem sklepu in izpodbijani odločbi v celoti in se nanju sklicuje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1). V zvezi s tožbenimi ugovori tožeče stranke pa še dodaja:
18. Iz upravnega spisa izpodbijane odločbe in izpodbijanega sklepa nedvomno izhaja, da je prodajalec, v tem postopku tožeča stranka, pri prvostopenjskemu organu podal ponudbo za prodajo predmetnih zemljišč. V ponudbi je navedel zemljišča, ki so predmet ponudbe, njihovo površino, njihovo posamično in skupno ceno. V ponudbi pa je dodatno navedel, da je kupec znan in da si pridržuje pravico, da z nobenim ponudnikom ne sklene pogodbe, navedel je tudi dodatne pogoje, da se parceli prodajata kot celota, da davek in stroške plača kupec in da ob prijavi predloži kupec potrdilo s strani prodajalca o plačani celotni kupnini. V zadevi ni sporno, da sta v zakonitem roku sprejela navedeno ponudbo C.C. in D.D., ki sta v izjavi o sprejemu ponudbe uveljavljala predkupno pravico kot kmeta mejaša. Oba sta tudi kot sprejemnika ponudbe nesporno podala vsak svojo vlogo za odobritev njunih pravnih poslov, pri čemer je D.D. svoji vlogi priložil sklenjeno prodajno pogodbo z dne 28. 3. 2018, ki sta jo podpisala A.A. kot prodajalec in D.D. kot kupec. Tako izpodbijani sklep kot izpodbijana odločba se nanašata na postopek odobritve pravnega posla, ki se je začel na podlagi vlog za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem, gozdom ali kmetijo, ki sta jo vložila pri prvostopenjskemu organu C.C. dne 27. 3. 2018 in D.D. dne 30. 3. 2018.
Glede sklepa prvostopenjskega organa 330-222/2018-38 z dne 17. 10. 2018:
19. Kot že navedeno v 18. odstavku obrazložitve sta vlogo za odobritev pravnega posla vložila dva sprejemnika ponudbe, kar pomeni, da se je postopek za odobritev pravnega posla začel na njuno zahtevo. Izjava tožeče stranke, da odstopa od ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, ki v posledici pomeni zahtevo za ustavitev postopka odobritve pravnega posla s tem zemljiščem, se nanaša na dano prodajno ponudbo. Upoštevaje sodno prakso (sodba I U 1516/2009) pri prodajni ponudbi ne gre za upravno zadevo, saj v zvezi z njo organ ne vodi upravnega postopka in ne odloča o kakšni pravici, obveznosti ali pravni koristi fizične osebe ali pravne osebe. Upravni postopek se pri prometu s kmetijskimi zemljišči, kmetijami in gozdovi po ZKZ začne šele na podlagi vloge sprejemnika ponudbe za odobritev pravnega posla po določbi 22. člena ZKZ. Ne glede na to, da sicer v postopku odobritve pravnega posla organ preveri tudi predhodna ravnanja prodajalca oziroma opravo predhodnih dejanj organa v zvezi s ponudbo, je objava ponudbe na v ZKZ predpisan način le materialno dejanje, ki ga mora opraviti organ. V določbah ZKZ predpisan postopek v zvezi s ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč se ne zaključi z izdajo kakršnegakoli upravnega akta, temveč z obvestilom organa o vseh sprejemnikih ponudbe (drugi odstavek 21. člena ZKZ), kar pa pomeni, da organ s tem ne odloči o kakršnikoli pravici, pravni koristi ali obveznosti fizične ali pravne osebe, ki bi bila določena na upravno pravnem področju. Vlogo za odobritev pravnega posla, na podlagi katerega teče predmetni postopek, sta vložila prejemnika ponudbe, kar pomeni, da se je postopek za odobritev pravnega posla začel na njuno zahtevo. Glede na to, da se je predmetni postopek začel na njuno zahtevo, jo lahko samo onadva umakneta (tako tudi določba prvega odstavka 134. člena ZUP oziroma določba prvega odstavka 135. člena ZUP). Glede na navedeno je tudi po mnenju sodišča prvostopenjski organ na podlagi 1. točke prvega odstavka 129. člena ZUP vlogo tožeče stranke pravilno zavrgel.
Glede odločbe prvostopenjskega organa 330-222/2018-37 z dne 17. 10. 2018:
20. Upoštevaje načelno pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012 je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča dana na podlagi 20. člena ZKZ v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena, pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Zahteva za predložitev pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Glede na navedeno načelno mnenje je torej tudi po mnenju sodišča navedba prodajalca v ponudbi, da si pridružuje pravico, da z nobenim ponudnikom ne sklene pogodbe, neupoštevna. Z iztekom roka za sprejem ponudbe je torej sklenjeno toliko zavezovalnih pravnih poslov za prodajo ponujenega kmetijskega zemljišča, kolikor predkupnih upravičencev je pravočasno sprejelo objavljeno ponudbo s predpisano vsebino, vsi pa so sklenjeni pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa.
21. Ugovor tožeče stranke, ki se nanaša na kršitev določb materialnega prava, ki naj bi jih storil prvostopenjski organ s tem, ko je štel, da je pogoj tožeče stranke o predložitvi kupnine neveljaven, ni utemeljen. Tudi po mnenju sodišča je neupošteven pogoj naveden v ponudbi za prodajo zemljiškega zemljišča, da mora kupec ob sprejemu ponudbe predložiti potrdilo s strani prodajalca o plačani celotni kupnini. Kot izhaja iz upravnega spisa D.D., od tožeče stranke izbran kupec, navedenega pogoja o podpisu pogodbe s prodajalcem in ob vložitvi predloga za odobritev pravnega posla ni izpolnil, saj iz k vlogi o sprejemu ponudbe priložene prodajne pogodbe, ki sta jo podpisala tožeča stranka kot prodajalec in D.D. kot kupec dne 28. 3. 2018 izhaja, da bo kupec D.D. kupnino plačal v gotovini na naslov prodajalca na dan dokončne odobritve te pogodbe (drugi odstavek III. točke prodajne pogodbe). Navedeno pomeni, da bi morali vsi ostali prejemniki javne ponudbe, razen kupca, ki bi ga izbral ponudnik in z njim podpisal pogodbo, ki tega pogoja ne upošteva, pred sprejemom ponudbe plačati kupnino in pridobiti potrdilo o plačani kupnini od prodajalca. Izdaja potrdila je odvisna le od volje prodajalca, kar pa ni skladno z javno ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, kateri namen je ščititi v ZKZ določen javni interes, saj daje možnost prodajalcu, da sam določi kupca in s tem obide prisilne določbe ZKZ. Na pravilnost stališča sodišča kažejo tudi dejstva, ugotovljena v ugotovitvenem postopku prvostopenjskega organa, iz katerih izhaja, da je C.C. pred iztekom roka za sprejem ponudbe tožečo stranko pozval, naj ji sporoči številko žiro računa, na katerega bo nakazal kupnino, vendar tožeča stranka kljub temu, da pogoja, da mora biti kupnina plačana v gotovini, ni navedla v prodajni ponudbi, tega računa ni želela posredovati, na javni obravnavi pa je tudi zavrnila sprejem kupnine v gotovini.
22. Predmet zadevnega upravnega postopka je odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem, gozdom ali kmetijo v skladu z določbami ZKZ, zato ugotavljanje napak volje in obstoja kavze pravnega posla, ki je predmet odobritve po mnenju sodišča presega presojo, ki jo je dolžan upravni organ opraviti v skladu, kot ga predlaga tožeča stranka, z določbami III. poglavja ZKZ. Po mnenju sodišča sta se tožeča stranka kot prodajalec in C.C. kot kupec, s tem da je ta podal izjavo, da sprejema prodajno ponudbo sporazumela o dopustnih bistvenih sestavinah javne ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč, saj kakor je bilo že navedeno ZKZ ne daje možnosti prodajalcu, da sam določi kupca mimo prisilnih določb ZKZ.
23. Ugovor tožeče stranke glede kršitev pravil postopka, ki se nanaša na izvedbo predlaganih dokazov v zvezi z zlorabo pravic sprejemnika ponudbe C.C. ni utemeljen. Po določbah drugega odstavka 145. člena ZUP potek ugotovitvenega postopka določa, glede na okoliščine posameznega primera, uradna oseba, ki vodi postopek; pri tem se mora držati določb tega zakona in predpisov, ki se nanašajo na zadevo, za katero gre. V mejah teh določb uradna oseba, ki vodi postopek, odloča, katere dokaze je treba izvesti in s katerimi dokazili in odloča o vseh predlogih in izjavah udeležencev postopka. Tudi po mnenju sodišča je prvostopenjski organ glede na navedeno utemeljeno zavrnil izvedbo s strani tožeče stranke predlaganih dokazov, v zvezi z zlorabo pravic sprejemnika ponudbe C.C. kot neupoštevne in to v izpodbijani odločbi zadostno utemeljil. Tudi po mnenju sodišča gre za nepotrebne dokaze, upoštevaje dejansko stanje, ugotovljeno v zadevnem upravnem postopku.
24. Tožeča stranka v tožbi predlaga izvedbo dokazov z vpogledom upravnih spisov v drugih postopkih prodaje kmetijskih zemljišč, v katerih naj bi kupec C.C. kot sprejemnik prodajne ponudbe zlorabljal svoje pravice. Predlagani dokazi predstavljajo nedopustno tožbeno novoto. Tekom upravnega postopka na prvi stopnji je bil podan predlog za zaslišanje priče J.J. in drugih oseb, ki je bil ustrezno zavrnjen. Tožeča stranka pa ne glede na to, da so bili predlogi za zaslišanje prič zavrnjeni, niti v postopku pred upravnim organom prve stopnje niti v pritožbi zoper prvostopenjsko odločbo ni predlagala izvedbe dokazov v z vpogledom v upravne spise prvostopenjskega organa v drugih postopkih odobritve pravnih poslov, v katerih naj bi kupec C.C. zlorabil svoje pravice. Glede na navedeno predstavljajo navedeni dokazi tožbeno novoto, v smislu tretjega odstavka 20. člena ZUS-1.
25. Ugovor tožeče stranke, da pomeni ureditev, s katero je zakonodajalec pri ureditvi prodaje kmetijskih zemljišč določil institut predkupne pravice in med večimi skupinami predkupnih upravičencev določil vrstni red, ne pomeni prekomernega posega v z ustavno zagotovljeno lastninsko pravico iz 33. člena Ustave RS. Kakor izhaja iz obrazložitve zakona je institut predkupne pravice namenjen usmerjanju prometa s kmetijskim zemljiščem tako, da ostanejo v primarni predelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. Tak cilj je, upoštevaje že navedeno načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS ustavno dopusten. Zakonodajalcu je Ustava RS (v nadaljevanju URS) dala nalogo posebnega varstva kmetijskih zemljišč (drugi odstavek 71. člena URS). Določitev predkupne pravice subjektov, navedenih v prvem odstavku 23. člena ZKZ je primerno sredstvo za dosego zasledovanega cilja, to je ohranitve pridelovalne funkcije kmetijskih zemljišč, njegova teža pa sorazmerna vrednotenju tega cilja. Uzakonitev predkupne pravice sama po sebi ne odvzema razpolagalnega upravičenja kot enega od bistvenih sestavin v delu ustavno zagotovljene lastninske pravice. Določena je le za prodajo kmetijskega zemljišča in se ne dotika drugih oblik razpolaganj. Odločitev o tem, da bo prodal svoje zemljišče, ostaja v celoti v lastnikovi sferi, omejitev posega le v njegovo pravico do izbire nasprotne pogodbene stranke. Ker veljavni ZKZ določa rok za sprejem ponudbe, ponudnik svoje vezanosti v razmerju do predkupnih upravičencev ne more izključiti v smislu prvega odstavka 25. člena OZ. Z možnostjo izključitve vezanosti na ponudbo, bi se izjalovil pomen predkupne pravice (tako prvi odstavek načelnega pravnega mnenja VSRS).
26. Tudi po mnenju sodišča drugi sprejemnik ponudbe D.D. ni izkazal, da izpolnjuje pogoje, na podlagi katerih uveljavlja svojo predkupno pravico kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je na prodaj. V zadevi ni sporno, da D.D. izjave po določbi 4. alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ ni podal v času podaje pisne izjave o sprejemu ponudbe prvostopenjskemu organu temveč šele z vlogo z dne 30. 3. 2018. V skladu s 4. alinejo prvega odstavka 24. člena je v smislu ZKZ kmet fizična oseba, ki daje izjavo na zapisnik pri upravni enoti, da bo sama ali s pomočjo drugih obdelovala kmetijska zemljišča, za katera izkaže, da jih bo pridobila, da bo iz kmetijske dejavnosti na teh zemljiščih pridobivala pomemben del dohodka in izpolnjuje pogoje glede usposobljenosti iz tretjega odstavka tega člena. Sodišče pritrjuje toženi stranki, da sprejemnik ponudbe D.D. izpolnjevanje navedenega pogoja ni izkazal. Upravno sodna praksa je enotna, da mora dejstvo, na katerega predkupni upravičenec opira predkupno pravico, obstajati ob sprejemu ponudbe (sodbe naslovnega sodišča I U 1519/2010, I U 650/2012 in druge). Ko je podana za uveljavljanje predkupne pravice izjava, dana na podlagi 4. alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ, mora biti ta dana najkasneje ob sprejemu ponudbe, česar pa sprejemnik ponudbe D.D. ni storil. Glede na to predkupni upravičenec D.D. ob sprejemu ponudbe v nasprotju z C.C. ob sprejemu ponudbe ni izpolnjeval pogojev, da bi štel za kmeta po določbah ZKZ. Tudi po mnenju sodišča je odločitev prvostopenjskega organa, ki je odobril pravni posel med prodajalcem A.A. in C.C. kot kupcem zakonita in pravilna, saj je promet potekal na način in po postopku, določenim z ZKZ upoštevaje prednostni red kupcev po 23. členu ZKZ, saj gre za edinega predkupnega upravičenca.
27. V zvezi s sklicevanjem tožeče stranke na mnenje prof. Miha Juharta v znanstvenem članku z naslovom Zakonita predkupna pravica, ki je bil objavljen v pravnem letopisu (2009) sodišče dodaja, da je navedeni članek bil napisan, preden je Vrhovno sodišče sprejelo že navedeno načelno mnenje, v katerem se je opredelilo do razlage določb o predkupni pravici v breme lastninske pravice ter o posegu z vidika 33. člena URS in naveden ukrep ocenilo, kot je bilo navedeno v točki 25 te obrazložitve kot sorazmeren.
28. Na podlagi vsega navedenega je sodišče zaključilo, da tožba ni utemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo. O zadevi je odločitev sprejelo brez glavne obravnave, saj temelji na dokazih, ki so bili že izvedeni v postopku izdaje izpodbijane odločbe (drugi odstavek 51. člena ZUS-1). V tožbi niso navedena nova dejstva in dokazi, ki bi lahko vplivali na odločitev, oziroma so predlagani dokazi z vpogledom v upravne spise o prodaji kmetijskih zemljišč s strani prodajalcev F.F., G.G., H.H. in sester I. nedopustni. Tožeča stranka pa tudi sicer izvedbe glavne obravnave niti ni predlagala.
29. Odločitev o stroških postopka temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne. Stranka z interesom je sicer zahtevala, naj stroške postopka povrne tožeča stranka, vendar je sodišče ocenilo, da z odgovorom na tožbo ni pripomogla k odločitvi (prvi odstavek 155. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1).
Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ - člen 21, 22, 23
UPRS Sodba I U 601/2017-9
UPRS Sodba III U 19/2017-11
P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDM4ODE5

References: Sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 Sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče