Source: http://comitelogementdaideauxlocataires.blogspot.com/p/les-animaux-dans-le-logement.html
Timestamp: 2018-11-14 21:44:16+00:00

Document:
Comité logement d'aide aux locataires: Les animaux
Durant la période de reconduction et de signature des baux, bon nombre de questions sont généralement aux lèvres des locataires perplexes par les nouvelles conditions imposées par leur propriétaire. Que ce soit la hausse du loyer, le transfert du paiement des frais de chauffage ou toute autre condition, il est normal de se questionner sur nos droits de contestation face à ces modifications. J’ai envie aujourd’hui de partager avec vous l’état du droit face à une situation bien précise : celle des animaux dans les logements. Une clause interdisant la présence d’animaux dans le logement est-elle toujours valide ? Le locateur peut-il vous expulser parce que vous n’avez pas respecté cette condition ? Quelles sont vos obligations si vous avez un animal dans votre logement ?
1- Les clauses qui prohibent la présence des animaux, de l’histoire ancienne ?
Une fausse rumeur a circulé sur divers médias sociaux, dans les derniers mois, laissant croire que toute clause prohibant la présence d’animaux dans les logements était nulle. Le tout est bien évidemment faux. En effet, aucune disposition législative n’a été ajoutée afin d’interdire ce genre de clauses dans les baux ou les règlements internes d’un immeuble. Toutefois, si votre propriétaire souhaite vous interdire la possession d’un animal de compagnie, il doit l’indiquer clairement soit dans le bail (et vous en informer au moment de la signature)[1] ou vous remettre une copie du règlement de l’immeuble qui porte sur la jouissance, l’usage et l’entretien du logement et des lieux d’usage commun[2]. Il faut également que la clause de votre bail soit claire. Si vous n’êtes pas informés de la prohibition et qu’il n’est pas inscrit au bail, vous n’avez aucune interdiction valide quant à la présence d’animaux. Si une clause interdit spécifiquement un animal sans mentionner d’autres espèces, vous pouvez valablement en conclure que l’autre espèce n’est pas interdite[3]. Par exemple, si une clause du bail mentionne : « chats interdits », c’est donc dire que les chiens seraient permis. Enfin, si une clause précise qu’aucun animal n’est admis, le locateur pourra faire valoir ses droits, même si votre animal n’est en rien dérangeant. Très souvent, les propriétaires vont interdire par écrit la présence d’animaux dans le logement loué. Toutefois, au moment de la signature, il vous donnera verbalement une permission de posséder un petit animal tranquille, silencieux et subtil. La clause écrite constitue une protection pour le propriétaire qui pourra en effet vous demander de vous en départir au cas où il reçoit des plaintes des autres locataires ou voisins ou bien que l’animal s’avérerait insalubre pour conserver l’état du logement intact. Le locateur n’aura qu’à prouver la violation du bail pour exercer son droit. Par contre, si le propriétaire souhaite vous expulser pour cette violation, il devra assurément prouver que la présence de l’animal crée un préjudice sérieux[4].
2- Quelles sont vos obligations devant votre propriétaire et les autres locataires si vous avez un animal ?
Vous avez, en tant que locataire, des obligations intrinsèques au bail afin de préserver les droits et la sûreté des biens de votre propriétaire, mais également le bien-être des autres locataires de l’immeuble. Vous devez avant tout vous assurer de respecter les conditions de votre contrat de bail, à savoir les clauses ou le règlement de l’immeuble[5]. Vous devez faire usage des lieux de façon responsable[6], ne pas changer la destination de votre partie locative[7], assurer des lieux paisibles, vivre dans des conditions normales de salubrité[8] et se conduire de manière à ne pas troubler l’environnement des autres locataires[9]. En résumé et à titre d’exemple, avoir un chien qui aboie constamment peut devenir extrêmement dérangeant pour les autres locataires du même immeuble. Ces derniers possèdent un recours en vertu de 1861 CcQ contre le locateur commun, mais ce dernier peut se retourner contre vous si vous n’avez pas respecté une de ces obligations[10]. Un locataire qui possède un chien qui le laisse faire ses excréments dans le logement peut être sujet à des avertissements sévères par son locateur qui peuvent aller jusqu’à l’expulsion[11]
3- Pouvez-vous être expulsé pour avoir gardé votre animal, malgré la condition du propriétaire insérée au bail ?
Si, en toute connaissance de cause, vous décidez de vous procurer ou d’amener un animal dans votre logement malgré l’interdiction de votre propriétaire, vous êtes en défaut d’exécution de votre contrat. En effet, l’article 1863 CcQ prévoit que l’inexécution d’une obligation contractuelle, donc au bail, confère le droit à une partie de demander l’exécution en nature de l’obligation (comme le fait de se départir de l’animal) en plus de des dommages-intérêts. Le locateur peut également aller jusqu’à demander la résiliation du bail s’il réussit à prouver qu’il en subit un préjudice sérieux[12]. L’attitude du locataire sera également importante si le locateur demande la résiliation du contrat. En effet, le tribunal a la discrétion de l’accorder immédiatement[13] ou bien d’ordonner au locataire d’exécuter ses obligations dans le délai déterminé par le juge[14].
Par contre, un propriétaire ne pourra vous obliger à vous départir de l’animal dans deux situations précises qui sont en fait des moyens de défense à votre disposition et ce, même si une clause écrite est insérée au bail. D’abord, si l’animal est utilisé à des fins de zoothérapie, le locataire aura la chance de prouver que l’animal est nécessaire pour sa santé et sa sécurité et qu’il ne cause aucun préjudice. Si la preuve est faite, la clause au bail pourra être juge abusive[15]. Aussi, si votre propriétaire tolère la présence d’animaux dans le logement pour plusieurs autres locataires, son comportement pourra être vu comme une renonciation à la clause écrite et pourrait permettre au locataire de conserver son animal[16]. Par contre, il est important de noter que chaque situation est différente et laissée à la discrétion du décideur.
Il est important de savoir que votre propriétaire ne peut, en aucun cas, agir sans droit. Il ne peut entrer dans votre logement et y prendre votre animal pour se faire justice lui-même. Cela équivaut à du vol et des conséquences pénales sont à prévoir avec ce type d’agissements par votre propriétaire. C’est donc dire que votre propriétaire devra s’adresser à la Régie du logement pour exiger le respect de cette clause au bail. C’est seulement sur jugement du régisseur que le propriétaire aura droit de faire valoir la clause[17]. Pour l’instant, il s’agit de l’état du droit. Il existe bien sûr certaines exceptions dans lesquelles les clauses de prohibition ont été jugées nulles. Tel est d’ailleurs le cas pour ce qui est de la zoothérapie et des chiens-guides par exemple[18].
J’espère que vous avez apprécié mon article et qu’il vous guidera un peu plus sur vos droits en tant que locataires. Pour de plus amples informations sur le sujet, je vous invite à lire l’excellent article de Me Jean Turgeon (le lien se trouve en note de bas de page, note 17) sur le sujet qui envisage une multitude de perspectives par rapport à cette situation qui peut s’avérer parfois extrêmement sensible et complexe.
William M., stagiaire en droit
[1] https://www.educaloi.qc.ca/capsules/lanimal-et-le-logement
[2] Art. 1894 CcQ
[3] Art. 1430 CcQ
[4] Art. 1863 al. 1 CcQ
[5] Art. 1894 al.2 CcQ
[6] Art. 1855 CcQ
[7] Art. 1856 CcQ
[8] Art. 1912 (1) CcQ
[9] Art. 1860 CcQ
[10] Art. 1861 al. 3 CcQ ; Gosselin c. Morin, 2010 QCRDL 32831
[11] Art. 1863 CcQ
[12] Art. 1863 al. 1 CcQ.
[13] Résidences du Méandre inc. c. Roussy, 2016 QCRDL 1080.
[14] Art. 1973 al. 1 CcQ.
[15] Art. 1901 CcQ
[16] Demers c. Rabouin, Régie du logement, no 37-950109- 008G, 10 février 1995, Gilles Joly
[17] « Réactions face à l’interdiction de garder un animal dans une maison, un logement ou un condominium? » sur plusieurs sites Internet dont notamment celui de l’organisme sans but lucratif SPA de Québec à l'adresse suivante : http://www.spadequebec.ca/ScriptorBD/documents/672986/Jean%20Turgeon%20animaux%20en%20appart%202010%20avec%20autorisation.pdf
[18] Terrasses Greenfield Canada inc. c. Hughes, [2001] J.Q. 7656 (C.Q.)

References: Art. 1894
 Art. 1430
 Art. 1863
 Art. 1894
 Art. 1855
 Art. 1856
 Art. 1912
 Art. 1860
 Art. 1861
 Art. 1863
 Art. 1863
 Art. 1973
 Art. 1901