Source: http://www.camera.it/leg17/522?tema=alloggi_di_servizio_per_gli_appartenenti_alle_forze_armate
Timestamp: 2019-02-21 23:42:46+00:00

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informazioni aggiornate a lunedì, 25 maggio 2015
La tematica inerente al patrimonio alloggiativo della difesa, con particolare riferimento alla vendita degli alloggi e ai criteri di determinazione dei canoni di locazione e di vendita dei richiamati beni immobili, rappresenta da diverse legislature un tema di particolare rilievo nell'ambito delle diverse questioni di interesse della Commissione difesa.
Le esigenze abitative delle Forze armate
Le procedure per l'alienazione degli alloggi di servizio: quadro normativo
Il piano pluriennale per la costruzione, l'acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio
Il Regolamento per l'attuazione del programma pluriennale
Il l piano annuale di gestione del patrimonio abitativo della Difesa
La tematica inerente al patrimonio alloggiativo della difesa, con particolare riferimento alla vendita degli alloggi e ai criteri di determinazione dei canoni di locazione e di vendita dei richiamati beni immobili, si inquadra nel contesto normativo derivante dalla riforma strutturale del modello delle Forze armate che ha tra l'altro comportato la predisposizione di un programma pluriennale per la costruzione, l'acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio.
In relazione a tale argomento il Governo, in diverse occasioni (si veda, in particolare la seduta del 1 dicembre 2010 (Interrogazione a risposta immediata in Assemblea 3-01358)) ha rilevato che le esigenze abitative delle Forze armate sono salite a dismisura a seguito della trasformazione dell'esercito di leva in esercito volontario ed è sorta quindi la necessità di fornire un'abitazione a tutti i militari i quali, attualmente, con la trasformazione della leva, non sono più in servizio per soli dodici mesi.
Il problema è stato evidenziato in maniera particolare nel corso dell' indagine conoscitiva sulla condizione del personale delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare svolta nella XVI legislatura dalla Commissione difesa del Senato. In quella sede è stato rilevato che "la costante insufficiente disponibilità di alloggi di servizio, sta provocando, specie nei grandi centri urbani caratterizzati da elevati costi di acquisto e di locazione degli alloggi, significativi disagi al personale militare in servizio, costringendolo ad un pendolarismo giornaliero con evidenti ripercussioni sia sul rendimento lavorativo sia sulla serenità dei rispettivi nuclei familiari" (Audizione del Capo di Stato maggiore della difesa).
Già nel 2010 il Governo aveva rilevato l'esigenza di 51 mila unità abitative, a fronte di un patrimonio disponibile di 18.447 alloggi, dei quali ben 5.384 in possesso di utenti con il titolo concessorio scaduto (cosiddetto sine titulo) e di cui 3.284 non ricadenti nelle fasce di tutela stabilite dal decreto ministeriale di gestione annuale del patrimonio abitativo, ovvero, ad esempio, le vedove, le famiglie con reddito basso (non oltre 40 mila euro), o con un familiare a carico portatore di handicap.
I dati sono stati riferiti nel corso dello svolgimento del richiamato atto di sindacato n. 3-01358. In quella occasione il Ministro della difesa rilevava che "è stato dato avvio ad una serie di iniziative, quali ad esempio la stipula di convenzioni per ottenere nuove abitazioni ed attualmente delle sopra indicate 18.447 abitazioni ne sono state inserite in elenco 3 mila, le quali potranno ora essere poste in vendita. È stata stipulata una convenzione con i notai, nonché con le banche per chi volesse acquistare l'abitazione con un mutuo. L'obiettivo da perseguire, è quello di dare un'abitazione a tutti gli appartenenti alle Forze armate".
Successivamente (seduta della Commissione difesa del Senato del 25 gennaio 2012) l'esigenza alloggiativa della Difesa è stata stimata in circa 70.000 unità con una previsione di ulteriori 51.600 alloggi da realizzare, di cui 16.000 nella sola Regione Lazio.
Per quanto riguarda il quadro giuridico di riferimento, si segnala che gli articoli 403, 404 e 405 del D.P.R. 15 marzo 2010, n. 90 concretano una specifica Sezione del Testo regolamentare, espressamente dedicata alle "Procedure per l'alienazione degli alloggi di servizio non più funzionali ai fini istituzionali delle Forze armate" e recano dettagliate disposizioni in materia di: individuazione degli alloggi da alienare (art. 403), criteri di vendita (art. 404), vendita con il sistema d'asta (art. 405).
Tali articoli (col D.P.R. n. 90 del 2010 in cui sono inseriti e col citato "Codice dell'ordinamento militare" di cui al decreto legislativo n. 66 del 2010, entrambi entrati in vigore in data 8 ottobre 2010) subentrano a un quadro normativo di settore risalente e assai articolato quanto a materia, disciplina procedimentale e decorrenze.
Le mutate esigenze alloggiative in ambito Difesa, alla luce del processo di trasformazione dello strumento militare, hanno portato alla predisposizione del programma pluriennale per la costruzione, l'acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio, disposto dalla legge finanziaria per il 2008.
Al riguardo, l'articolo 2, comma 627 della legge n. 244 del 2007 (Finanziaria 2008), il cui contenuto è successivamente confluito nel richiamato articolo 297 del Codice dell'ordinamento militare ha previsto la predisposizione da parte del Ministero della difesa di un programma pluriennale per la costruzione, l'acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio di cui all'articolo 231, comma 4 e specificatamente degli immobili appartenenti al Demanio militare e demanio culturale in consegna alla Difesa.
A sua volta il comma 628, lettera a), del richiamato articolo 2, attualmente corrispondente al comma 2 dell'articolo 297 del Codice, ha previsto tre categorie di alloggi di servizio:
La successiva lettera b), attualmente corrispondente ai commi 3, 4 e 5 dell'articolo 306 del Codice, ha previsto poi che ai fini della realizzazione del programma pluriennale il Ministero della Difesa provveda all'alienazione della proprietà, dell'usufrutto, della nuda proprietà di almeno 3.000 alloggi non più funzionali alle esigenze istituzionali.
In caso di alienazione è stato previsto, inoltre: il diritto di prelazione del conduttore e, in caso di mancato esercizio, del personale militare e civile del Ministero della Difesa che non sia proprietario di altra abitazione nella provincia; che il prezzo di vendita sia stabilito d'intesa con l'Agenzia del demanio.
È stato, altresì, disposto, un regime di maggior favore in caso di particolari situazioni sociali quali: la riduzione del prezzo nella misura massima del 25% e minima del del 10% per tenere conto del reddito del nucleo familiare, di portatori di handicap in tale nucleo, di eventuale perdita nel titolo di concessione; possibilità di permanenza negli alloggi - dietro corresponsione del canone in vigore all'atto della vendita, rivalutato all'indice ISTAT - dei conduttori e del coniuge superstite, con basso reddito familiare o con componenti del nucleo familiare portatori di handicap.
È, stato, altresì stabilito che gli acquirenti degli alloggi non possano rivenderli prima di 5 anni e che i proventi delle alienazioni vengano riassegnati allo stato di previsione del Ministero della Difesa.
Si segnala che la Commissione difesa della Camera, nel corso della seduta del 20 dicembre 2013, in sede di espressione del parere sullo schema di decreto legislativo relativo alla revisione in senso riduttivo dell'assetto strutturale e organizzativo delle Forze armate (Atto n. 32, ora decreto legislativo n.7 del 2014), ha formulato alcune condizioni che attengono alla dismissione degli alloggi di servizio ritenuti non più utili per le esigenze istituzionali della difesa, al calcolo dell'aggiornamento dei canoni di locazione degli alloggi di servizio, alle fasce protette.
In particolare, con riferimento alle procedure di vendita, la Commissione ha previsto che "al fine di completare in tempi brevi il programma pluriennale di dismissione di alloggi di servizio ritenuti non più utili per le esigenze istituzionali della difesa, il prezzo di vendita degli alloggi occupati, determinato d'intesa con l'Agenzia del demanio, utilizzando come riferimento i valori di tipologia con cui sono stati acquisiti o costruiti detti alloggi, deve essere ridotto nella misura del 35 per cento a tutti i conduttori ed il calcolo e la determinazione di questa riduzione siano resi evidenti nella proposta di vendita trasmessa all'utente. Negli alloggi messi in vendita occupati da conduttori che non hanno esercitato l'opzione di acquisto o quella dell'usufrutto, gli stessi conduttori permangono nell'alloggio fino alla conclusione del procedimento di asta, al termine del quale possono esercitare nuovamente il diritto di opzione, qualora il prezzo d'asta risultasse inferiore a quello inizialmente proposto al conduttore. Gli alloggi posti in vendita non possono essere rivenduti prima della scadenza del quinto anno dalla data dell'acquisto".
La Commissione ha altresì formulato una condizione finalizzata a prevedere che "una riduzione del prezzo base degli alloggi, indipendentemente dalla loro occupazione, a favore dei potenziali acquirenti appartenenti esclusivamente al personale militare e civile della Difesa con diritto di precedenza prescindendo dal valore dell'offerta, da riconoscersi ai non proprietari di altra abitazione idonea". La Commissione ha, altresì, previsto che una quota delle maggiori entrate non superiore al 10 per cento derivanti dalle vendite realizzate entro l'anno 2015 venga destinata ad alimentare un fondo a cui attingere per finanziare gli oneri di rilocazione connessi alla riorganizzazione dello strumento militare in modo da velocizzare il processo di valorizzazione e dismissione degli immobili militari non più funzionali alle esigenze istituzionali". Con particolare riferimento all' Usufrutto una ulteriore condizione approvata dalla commissione ha previsto che tale istituto venga ampliato alle seguenti categorie:
a) al coniuge del titolare;
b) alla famiglia ove è presente un portatore di handicap, indipendentemente dall'età del titolare.
Imfine, è stato, altresì, previsto dalla Commissione che I soggetti destinatari dell'usufrutto possono esercitare il diritto di opzione tra la formula ordinaria e quella con diritto di accrescimento. Entrambe le opzioni devono essere rateizzabili in misura non inferiore al 20 per cento del reddito familiare netto".
Al riguardo, si segnala che in sede di adozione del decreto legislativo n. 7 del 2014, previamente sottoposto al richiamato parere parlamentare, l'articolo 306 del Codice è stato modificato al fine di inserirvi il nuovo comma 3-bisper effetto del quale "Al fine di accelerare il programma pluriennale di dismissione di alloggi di servizio ritenuti non più utili per le esigenze istituzionali della Difesa, mediante un incremento percentuale degli immobili alienati, il prezzo di vendita degli alloggi occupati, determinato d'intesa con l'Agenzia del demanio ai sensi del comma 3, è ridotto, limitatamente alle procedure di alienazione con offerta formalizzata entro il 30 giugno 2015, nella misura del 33 per cento. Di tale riduzione è data evidenza nella comunicazione dell'offerta di vendita con diritto di prelazione dell'alloggio posto in vendita.
Si segnala, da ultimo, che l'articolo 306 del Codice è stato oggetto di modifica anche da parte del comma 11 dell'articolo 3 del decreto legge95 del 2012 (Spending review), finalizzata a semplificare e accelerare le procedure di vendita degli alloggi militari previste ai commi 2 e 3 del medesimo articolo 306.
Attraverso l'inserimento del nuovo comma 4-bis nell'articolo 306 del Codice si è, infatti, previsto che i contratti di compravendita stipulati tra l'Amministrazione della difesa e gli acquirenti producano effetti anticipati dal momento della loro sottoscrizione e siano immediatamente trascrivibili e sottoposti esclusivamente al controllo di gestione successivo della Corte dei conti, anziché a quello ordinario di carattere preventivo.
La normativa regolamentare, oltre a disciplinare i procedimenti e le funzioni amministrative relative all'attuazione del piano pluriennale e la costruzione degli alloggi di servizio con lo strumento dei lavori pubblici di cui al Codice degli appalti (Dlgs n. 163 del 2006), ha definito le procedure per l'alienazione degli alloggi di servizio non più funzionali alle esigenze istituzionali del dicastero.
In particolare (articoli 403, 404 e 405 del D.P.R. 15 marzo 2010, n. 90), per ogni appartamento sono stati previsti, in successione, i seguenti passaggi procedimentali riguardanti l'accatastamento - gli immobili militari solo raramente sono accatastati - il trasferimento dal demanio al patrimonio disponibile dello Stato, la presentazione di una relazione tecnica propedeutica alla stima, la determinazione del prezzo di vendita, l'acquisizione della valutazione di congruità da parte dell'Agenzia del demanio, la presentazione di una offerta di acquisto da parte dell'interessato e all'eventuale sua accettazione, la verifica del reddito familiare complessivo ai fini della riduzione del prezzo, il rogito notarile e, infine, il decreto di approvazione del contratto di vendita.
A sua volta, il comma 5 dell'articolo 403 ha stabilito che la Direzione generale determina, d'intesa con l'Agenzia del demanio, con decreto dirigenziale, entro i termini stabiliti nelle convenzioni di cui all'articolo 1, comma 4, il prezzo di vendita.
Al riguardo,si ricorda che nel corso della seduta del 25 aprile 2012 della Commissione difesa della Camera il Governo rendeva noto che "alla luce dell'elevata quantità di unità immobiliari da stimare, circa 3.000, rispetto alle tempistiche previste e in considerazione della dislocazione delle medesime unità nei diversi contesti di tutto il territorio nazionale - particolarità tali da rendere estremamente difficoltosa la stima puntuale del valore di mercato - il dicastero, d'intesa con l'Agenzia del demanio, ha ammesso il ricorso ai dati medi opportunamente elaborati forniti dall'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio (OMI), riconosciuta fonte di riferimento del settore immobiliare, la quale fornisce in modo capillare per tutto il territorio nazionale le quotazioni di mercato di diverse tipologie immobiliari. Si evidenzia, altresì, che, a monte del processo estimativo, un numero significativo di tali alloggi sarà oggetto di accatastamento preliminare da parte del Ministero della difesa. Per le unità già accatastate, invece, qualora l'accatastamento sia avvenuto con i criteri precedenti l'entrata in vigore del decreto del Presidente della Repubblica n. 138 del 1998, verrà effettuato un nuovo accatastamento finalizzato alla rilevazione dello stato di fatto di ogni singola unità immobiliare in termini sia di categoria e classe catastali, sia di superficie catastale, parametro di consistenza utilizzato nello schema di relazione tecnico estimale. Voglio, inoltre, specificare, in merito alla determinazione del valore di alienazione, che il criterio è basato sulle quotazioni fornite dal menzionato Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio, facendo riferimento, in particolare, a un duplice ordine di parametri: il primo si riferisce alla zona di ubicazione dell'unità immobiliare all'epoca della stima e alla tipologia residenziale di riferimento, laddove sono disponibili le relative quotazioni immobiliari; il secondo alla tipologia residenziale di riferimento, ma in altra zona contigua, qualora non siano disponibili le quotazioni immobiliari OMI nella zona in cui è ubicata l'unità immobiliare oggetto di valutazione. Le rilevazioni OMI dell'Agenzia del territorio vengono effettuate con cadenza trimestrale e semestrale e aggiornano una Banca dati nazionale dei valori del mercato immobiliare. L'utilizzo di tali rilevazioni ai fini del calcolo del prezzo di vendita degli alloggi in argomento è, di per sé, garanzia di piena aderenza dei risultati ottenuti alle quotazioni aggiornate di mercato.La relativa procedura, da quando cioè l'amministrazione rileva la quotazione OMI a quando viene formalizzata all'interessato la proposta di vendita, prevede naturalmente diversi passaggi. Ciò comporta l'instaurarsi di un iter articolato che vede il coinvolgimento anche di altre amministrazioni dello Stato (Ministero dell'economia e delle finanze e Agenzia del demanio), con la conseguenza di rendere incomprimibili i tempi tecnici necessari alla definizione dell'istruttoria.È il caso di evidenziare, tuttavia, che al prezzo così determinato viene applicato uno sconto pari al 30 per cento, in quanto si considera l'alloggio come occupato, ancorché dallo stesso acquirente.Un ultimo accenno riguarda il valore di mercato degli alloggi occupati. Nel caso in cui l'oggetto della valutazione sia un'unità immobiliare occupata, l'amministrazione militare terrà conto di tale stato nella determinazione del più probabile valore di mercato dell'unità attraverso un abbattimento del valore di mercato riferito alla medesima unità considerata libera. Tale abbattimento, che trova la sua ragion d'essere nell'indisponibilità del bene dovuta alla sua occupazione, viene quantificato, come anticipato, nella misura del 30 per cento, così come ordinariamente riscontrabile nell'ambito del mercato immobiliare e anche in linea con la letteratura estimale, nonché con precedenti operazioni di dismissione di immobili residenziali pubblici".
Ai sensi dell'articolo 306 del Codice, entro il 31 marzo di ciascun anno, il Ministro della difesa, sentite le competenti Commissioni parlamentari, definisce con proprio decreto il piano annuale di gestione del patrimonio abitativo della Difesa, con l'indicazione dell'entità, dell'utilizzo e della futura destinazione degli alloggi di servizio, nonché degli alloggi non più ritenuti utili e quindi transitabili in regime di locazione ovvero alienabili, anche mediante riscatto.
Nel corso della XVII legislatura, nella seduta del 24 aprile 2014, la Commissione difesa della Camera ha esaminato il piano annuale di gestione del patrimonio abitativo della Difesa per gli anni 2012 e 2013 (atto n, 91) esprimendo un parere favorevole con talune osservazioni e una condizione. http://www.camera.it/leg17/824?tipo=I&anno=2014&mese=04&giorno=24&view=&commissione=04#
Nella seduta del 24 giugno 2015 la Commissione difesa ha a sua volta espresso un parere favorevole con condizioni sul piano annuale di gestione del patrimonio abitativo della Difesa per l'anno 2014.
Scheda di Decreto ministeriale concernente il piano annuale di gestione del patrimonio abitativo della Difesa per l'anno 2014
Collana: Atti del Governo n°171, pubblicato il 18 maggio 2015
In aderenza a quanto previsto dalla normativa di carattere primario (Cfr.: articolo 2, comma 627 della legge n. 244 del 2007, il cui contenuto è confluito nell'articolo 297, comma 1, del decreto legislativo n. 66 del 2010), il regolamento n. 112 del 2010, come successivamente riassettato nel decreto del Presidente della Repubblica n. 90 del 2010 ha contemplate tre categorie di alloggi di servizio.
La prima categoria, la quale attiene agli alloggi destinati al personale con speciale incarico di servizio, già contemplata dal regolamento di gestione degli alloggi di servizio, adottato con decreto ministeriale n. 88 del 2004 (successivamente abrogato a seguito dell'entrata in vigore del D.P.R. 90 del 2010 recante il Testo unico delle disposizioni regolamentari in materia di ordinamento militare), include i seguenti alloggi:
Tale decreto è stato adottato ai sensi del comma 3-bis dell'articolo 286 del Codice, concernente la determinazione dei canoni degli alloggi di servizio. Tale norma ha recepito il contenuto dell' articolo 6, comma 21- quater del decreto-legge n. 78 del 2010, in materia di rideterminazione del canone degli alloggi di servizio sulla base dei prezzi di mercato. Tale disposizione prevedeva che con decreto del Ministero della difesa di natura non regolamentare, adottato d'intesa con l'Agenzia del demanio, sentito il Consiglio centrale della rappresentanza militare, si provvedesse alla rideterminazione, a decorrere dal 1° gennaio 2011, del canone di occupazione dovuto dagli utenti non aventi titolo alla concessione di alloggi di servizio del Ministero della difesa, fermo restando per l'occupante l'obbligo di rilascio entro il termine fissato dall'Amministrazione, anche se in regime di proroga, sulla base dei prezzi di mercato, ovvero, in mancanza di essi, delle quotazioni rese disponibili dall'Agenzia del territorio, del reddito dell'occupante e della durata dell'occupazione. La disposizione disponeva, inoltre, che eventuali maggiorazioni del canone derivanti dalla rideterminazione prevista dal comma in esame dovessero affluire ad apposito capitolo dell'entrata del bilancio dello Stato, per essere riassegnate per le esigenze del Ministero della difesa.
Ai sensi dell'articolo 2 del citato decreto, il canone mensile di locazione è determinato dal prodotto del prezzo di mercato, che viene desunto dal calcolo della media aritmetica dei canoni unitari di locazione forniti dall'Agenzia del territorio - Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)-, per un «coefficiente correttivo globale» calcolato in funzione delle caratteristiche estrinseche e intrinseche dell'alloggio e della superficie convenzionale calcolata ai sensi dell'art. 3, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, per il «coefficiente correttivo» calcolato in funzione del reddito del nucleo familiare dell'occupante e del periodo di occupazione dell'alloggio senza titolo.
In data 21 settembre 2011, il Governo, rispondendo in Aula ad un'interrogazione a risposta immediata (interrogazione n. 3-01833), riguardante le problematiche concernenti la determinazione del canone degli alloggi di servizio militari occupati da utenti senza titolo, ha precisato che "il Ministero della Difesa, in sede di predisposizione del decreto ministeriale per la rideterminazione del canone degli alloggi di servizio militari occupati da utenti senza titolo (D.M. 16 marzo 2011), (...) ha prestato particolare attenzione alla tutela del personale rientrante nei parametri fissati dal decreto ministeriale annuale citato. In tale quadro, è stata data piena attuazione alla mozione n. 1-00559, approvata pressoché unanimemente dall'Assemblea della Camera, nella seduta n. 431 dell'8 febbraio 2011, prevedendo la non applicabilità della rideterminazione agli utenti non aventi titolo con reddito non superiore a euro 40.167,54 per l'anno 2010, incrementato di euro 1259,59 per ogni familiare a carico oltre il terzo, ovvero rientranti, alla data del 31 dicembre 2010, nelle categorie cosiddette protette, individuate dal D.M. 23 giugno 2010".
Al riguardo, si ricorda che la richiamata mozione impegnava il governo "ad assumere iniziative normative perché le eventuali maggiorazioni di canone previste dalla legge non siano applicabili nei confronti degli utenti con reddito familiare annuo lordo non superiore a quello fissato annualmente con decreto del ministro della Difesa, tenendo conto della sostenibilità dei nuovi canoni da introdurre in relazione ai redditi complessivi familiari dei conduttori degli alloggi".
Per quanto riguarda, invece, l'aggiornamento del canone rideterminato, il Ministero osserva che la misura pari al 75% della variazione accertata dall'ISTAT dell'ammontare dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, citata nell'atto, è prevista dall'articolo 295 del Codice dell'ordinamento militare, ed attiene esclusivamente ai canoni applicati agli utenti cosiddetti "in titolo", concessionari di alloggio di servizio in esecuzione di idonea concessione; fattispecie quest'ultima evidentemente diversa dalla previsione dell'aggiornamento annuale del canone rideterminato nella percentuale del 100%, che riguarda invece gli alloggi occupati dai "senza titolo", di cui all'articolo 2, comma 6, del D.M. 16 marzo 2011. La misura di tale adeguamento, peraltro, risulta coerente con quanto previsto dalla norma primaria, a cui il decreto in parola dà attuazione".
In relazione al tema in esame si segnala che il Tar del Lazio, con sentenza del 20 settembre 2012, n. 7952/2012 ha annullato gli atti di rideterminazione del canone oggetto der ricorso amministrativo imponendo all'Amministrazione "di riformulare quegli atti dopo adeguata istruttoria, e di esternare con chiarezza tutte le valutazioni alla base della finale e non provvisoria rideterminazione del canone per l'occupazione senza titolo".

References: articolo 297
 articolo 2
 articolo 306
 articolo 2
 articolo 6
 sentenza