Source: https://www.jusmeum.de/urteil/bgh/769bb38c9038b4cf4618e09eb5d416dd9361797c0fbee8ee99d7e80c4a9eb876
Timestamp: 2019-08-24 01:01:16+00:00

Document:
BGH, VIII ZR 344/08: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 18.06.2008, VIII ZR 344/08
Klausel, Mieter, Allgemeine geschäftsbedingungen, Auslegung, Farbe, Interesse, Berlin, Teil, Begriff, Trennung
VIII ZR 344/08 Verkündet am: 23. September 2009 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu "weißen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff "weißen" bei der nach § 305c Abs. 2
BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden
werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW
2008, 2499, Tz. 15 ff.).
BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg
vom 23. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des
Landgerichts Berlin vom 11. November 2008 wird zurückgewiesen.
1Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 15. März 2000 einen Teil des
Hauses des Klägers. § 3 Abs. 6 des vom Kläger verwendeten vorformulierten
Vertragstextes lautet:
2Gegenstand der Klage - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ist ein bezifferter Schadensersatzanspruch des Klägers wegen nicht
durchgeführter Schönheitsreparaturen. Das Amtsgericht hat diesem Klageantrag teilweise stattgegeben, das Berufungsgericht hat ihn in vollem Umfang abgewiesen. Mit der beschränkt zugelassenen Revision erstrebt der Kläger insoweit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
4Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - ausgeführt, dem
Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen aus § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 BGB zu, da die Beklagten zur
Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet gewesen seien. Die ihnen diese Verpflichtung auferlegende Klausel in § 3 Abs. 6 des Mietvertrages
sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da sie die Beklagten während
der Mietzeit in ihrer Farbwahl einschränke und in die Gestaltung ihres persönlichen Lebensbereichs eingreife. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters, die
vermieteten Räume auch während der Mietzeit in weißer Farbe gestrichen zu
halten, nicht bestehe. Ohne Erfolg berufe sich der Kläger darauf, dass in der
Klausel keine Farbvorgabe enthalten sei, die Decken und Oberwände in der
Farbe weiß zu streichen. Selbst wenn man davon ausgehe, dass dem Begriff
"weißen" die von dem Kläger behauptete Bedeutung zukomme, sei die Auslegung, darunter einen Anstrich in der Farbe weiß zu verstehen, jedenfalls nicht
fernliegend. Derartige Zweifel in der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gingen indessen gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klägers
als Verwender der Klausel.
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass 5
die Revision des Klägers zurückzuweisen ist.
Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch des 6
Klägers wegen unterlassener Schönheitsreparaturen mit der Begründung verneint, dass § 3 Abs. 6 des Mietvertrages nach § 307 BGB unwirksam ist.
7Die Klausel ist Teil eines vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages und somit eine von dem Kläger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung.
Der Senat hat entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen "in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", unwirksam ist, wenn
sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter
im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch
während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008,
2499, Tz. 15 ff.).
8So liegt der Fall auch hier. Die Klausel unterscheidet nicht zwischen während der Mietzeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen und der vor Rückgabe an den Vermieter fälligen Endrenovierung. Vergeblich wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei jedenfalls nicht fernliegend, unter dem Begriff "weißen" nicht nur ein Synonym zu streichen, sondern einen Anstrich in der Farbe weiß zu verstehen. Der Einholung eines etymologischen Sachverständigengutachtens bedurfte es für diese Auslegung entgegen der Auffassung er Revision nicht. Allgemeine Geschäftsbedingungen
sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr. des Bundesgerichtshofs, z.B. Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006,
1056, Tz. 9). Dass nach diesen Kriterien das vom Berufungsgericht als nicht
fernliegend erachtete Verständnis des Begriffs "weißen" auszuschließen wäre,
kann nicht angenommen werden und wird von der Revision auch nicht geltend
gemacht. Auf eine möglicherweise abweichende Deutung aus sprachwissenschaftlicher Sicht kommt es nicht an. Lässt die Klausel somit die Auslegung zu,
dass Decken und Oberwände in weiß zu streichen sind, so ist sie gemäß
§ 305c Abs. 2 BGB der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB in dieser dem Mieter
günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führende Auslegung zugrunde
Die Revision ist ferner der Auffassung, selbst wenn der Begriff "weißen" 9
als Synonym für "weiß streichen" angesehen werden müsste, benachteilige
dies den Mieter nicht unangemessen, weil er nach dem weiteren Wortlaut der
Klausel dann lediglich gehalten sei, "Decken und Oberwände" weiß zu streichen. Eine derartige meist durch Stuckleisten erfolgte Trennung in Ober- und
Unterwände finde sich in dem den Beklagten vermieteten Haus jedoch nicht.
Damit seien die Beklagten bis auf den Deckenanstrich in ihrer Farbwahl vollkommen frei gewesen. Hinsichtlich der Decken bestehe indes ein schützenswertes Interesse des Klägers, nur weiße Farbe zu verwenden, da Farbanstriche
eine Substanzverletzung insbesondere der Stuckverzierungen im Deckenbereich zur Folge hätten. Insoweit kann die Revision schon deshalb nicht durchdringen, weil sie entsprechenden Sachvortrag des Klägers in den Instanzen
10Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der
Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine teilweise
Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt nicht in Betracht (Senatsurteil vom 18. Juni 2008, aaO, Tz. 20). Denn entgegen der Auffassung der
Revision ist eine Trennung der Klausel in einen der Inhaltskontrolle standhaltenden - die Schönheitsreparaturen bei Endrenovierung betreffenden (§ 3
Abs. 6 Satz 3 der Klausel) - und einen unwirksamen - die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit betreffenden (§ 3 Abs. 6 Satz 2 der Klausel) - Teil
nicht möglich, ohne den Verständnis- und Regelungszusammenhang der Klausel zu zerstören. Dies erschließt sich ohne weiteres aus dem Wortlaut von § 3
Abs. 6 Satz 3 der Klausel, der in seinem ersten Satzteil voraussetzt, dass dem
Mieter die Pflicht zur Vornahme der in § 3 Abs. 6 Satz 4 näher definierten
Schönheitsreparaturen wirksam übertragen ist. Daran fehlt es - wie dargelegt -
bereits. Die weitere Wendung "spätestens" ergibt darüber hinaus nur dann einen Sinn, wenn es eine (eventuelle) Verpflichtung des Mieters bereits vor Auszug gibt. Diese (eventuelle) frühere Verpflichtung regelt der jedenfalls unwirk-

References: BGH 
 § 307
 § 305
 § 3
 § 280
 § 281
 § 3
 § 307
 § 305
 § 3
 § 307

§ 305
 § 307
 § 3
 § 3