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Timestamp: 2019-01-22 00:54:58+00:00

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Jahresabrechnung WEG: Prüfung & Kontrolle | nebenkosten-blog.de
11. März 2018 / JAM / Keine Kommentare
Leider enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelungen darüber, ob und inwieweit ein einzelner Wohnungseigentümer zur Prüfung und Kontrolle der Jahresabrechnung berechtigt ist. Lediglich für den Verwaltungsbeirat ergibt sich ein solches Kontrollrecht aus § 29 Abs. 3 WEG. Da jedoch die Bestellung eines Verwaltungsbeirates nicht verpflichtend ist, lässt sich aus dieser Regelung kein Kontrollanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers ableiten.
Herleitung des Anspruchs auf Prüfung & Kontrolle
Mitteilung der Abrechnung durch den Verwalter
Einsichtsrecht in die Belege
Übertragung des Einsichtsrechts auf Dritte
Belegkopien und Ablichtungen
Ort der Prüfung der Belege (Belegeinsicht)
Pflicht des Verwalters zur Auskunft
Da der Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG zur Jahresabrechnung und nach § 28 Abs. 4 WEG zur Rechnungslegung verpflichtet ist und es sich hierbei um Rechenschaftspflichten des § 259 BGB handelt,01)BayObLG MDR 1976, 225 02)OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968 ist der Verwalter einerseits zur
Mitteilung der Abrechnung und sämtlicher Tatsachen, die zum Verstehen der Abrechnung notwendig sind (Auskunftspflicht) und zur
Vorlage der entsprechenden Belege (Belegpflicht)
verpflichtet. Diese Pflicht trifft ihn einerseits gegenüber dem Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft, andererseits aber auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer. Schließlich bestimmt § 21 Abs. 4 WEG, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gegen den Verwalter hat, was Kontroll- und Auskunftsrechte mit einschließt.
Zunächst einmal muss der Verwalter die Abrechnung mitteilen.03)§ 259 Abs. 1 BGB Das bedeutet, dass er jedem Wohnungseigentümer
die Gesamtabrechnung,
die ihn betreffende Einzelabrechnung und
ggf. die Stellungnahme des Verwaltungsbeirates
übersenden muss.04)OLG Oldenburg 5 W 67/05 ZMR 2006, 72 05)LG Itzehoe ZWE 2008, 445 Der Verwalter muss jedoch nicht jedem Wohnungseigentümer alle Einzelabrechnungen zusenden.06)BayObLG WE 1995, 339 07)OLG Stuttgart WE 1998, 383 08)OLG Köln WE 1997, 232 09)anderer Auffassung: OLG Köln 16 Wx 80/05 NJW-RR 2006, 19 Dennoch hat jeder Eigentümer das Recht, in alle anderen Einzelabrechnungen beim Verwalter einzusehen;10)OLG Köln 16 Wx 200/06 ZMR 2007, 986 11)LG Itzehoe 11 S 6/08 ZMR 2009, 142 hierfür müssen sie jedoch nicht allgemeinzugänglich ausgelegt werden.12)LG Itzehoe ZWE 2008, 445
Dieses Recht auf Einsicht besteht für sämtliche Abrechnungsunterlagen,13)BayObLGZ 1978, 231 14)BayObLG ZWE 2000, 407 15)OLG Karlsruhe MDR 1976, 758 16)KG NJW-RR 1987, 462 17)OLG Hamm 15 W 200/87 NJW-RR 1988, 597 jedoch gibt es kein Recht des Wohnungseigentümers auf Herausgabe der Unterlagen.18)BayObLG WE 1989, 145 19)OLG Celle DWE 1985, 24
Zwischen Mitteilung der Abrechnung und Beschlussfassung muss eine ausreichende Zeitspanne zur Prüfung und Kontrolle der Abrechnung bestehen. Analog § 24 Abs. 4 WEG sind mindestens zwei Wochen einzuräumen.
Den Verwalter trifft die Belegpflicht20)§ 259 BGB und jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das daraus resultierende Recht auf Einsicht in die Belege.21)OLG München 34 Wx 27/06 NZM 2006, 512 22)OLG Köln 16 Wx 241/05 NZM 2006, 702 23)BayObLGZ 1978, 231 24)BayObLG ZWE 2002, 577 25)OLG Hamm 15 W 200/87 NJW-RR 1988, 597 26)KG ZWE 2000, 226 27)LG Itzehoe ZWE 2014, 133 28)LG Düsseldorf 25 S 7/14 ZWE 2015, 95 Dieses Einsichtsrecht umfasst
sämtliche Einzelabrechnungen (auch die der anderen Wohnungseigentümer)29)OLG München ZMR 2007, 720
und sonstigen Verwaltungsunterlagen, die zur Kontrolle der Abrechnung erforderlich sind.30)OLG Düsseldorf DWE 1985, 127
Das Einsichtsrecht umfasst hingegen in der Regel keinen Herausgabeanspruch an den erforderlichen Unterlagen.31)OLG München ZMR 2007, 720 Es kann allenfalls durch Vereinbarung, nicht jedoch durch Mehrheitsbeschluss eingeschränkt oder delegiert werden.32)OLG Hamm NJW-RR 1988, 597 Es handelt sich hierbei schließlich um ein elementares Recht eines jeden Wohnungseigentümers.
Verweigert der Verwalter die Einsicht in die Belege und damit die Möglichkeit der Prüfung der Abrechnung, kann es sich hierbei um einen wichtigen Grund zur (sofortigen) Abberufung des Verwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln.33)BayObLG WuM 1990, 464
Der einzelne Wohnungseigentümer muss kein besonderes Interesse an der Prüfung der Abrechnung bzw. Belegeinsicht darlegen. Allerdings findet sein Recht Grenzen in Treu und Glauben34)§ 242 BGB oder im Schikaneverbot.35)§ 226 BGB 36)BGH V ZR 66/10 ZWE 2011, 212 37)BayObLGZ 1978, 231 38)BayObLG ZWE 2000, 407 39)OLG Hamm 15 W 200/87 NJW-RR 1988, 597 40)OLG Hamm NZM 1998, 724
Das Einsichtsrecht erlischt nicht durch Beschlussfassung über die Abrechnung oder Entlastung des Verwalters.41)OLG Hamm 15 W 200/87 NJW-RR 1988, 597 42)BayObLG ZWE 2002, 577 43)OLG Karlsruhe MDR 1976, 758 Auch nach dem Ausscheiden des Verwalters kann die Gemeinschaft oder ein einzelner Wohnungseigentümer noch Einsicht in eventuell einbehaltene Belege verlangen.44)BayObLG WE 1997, 117
Ausnahmsweise ist auch Dritten die Einsichtnahme in die Belege zu gestatten, wenn eine Ermächtigung der Gemeinschaft oder eines einzelnen Wohnungseigentümers und ein berechtigtes Interesse vorliegt. Das ist beispielsweise bei Mietern oder einem Kaufinteressenten so.
Weil die Wohnungseigentümergemeinschaft kein anonymer Verband ist, spielen bei dem Einsichtsrecht datenschutzrechtliche Aspekte keine Rolle. Zudem geht es bei der Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen um eine gemeinschaftsbezogene Aufgabe (Kontrolle des Verwalters).45)§ 21 Abs. 1 Satz 1 WEG46)OLG München ZMR 2007, 720 47)OLG Frankfurt am Main OLGZ 1984, 258
Insbesondere dann, wenn die einzusehenden Unterlagen umfangreich sind, kann der Wohnungseigentümer (oder sein Vertreter, siehe oben) sich selbst Kopien oder Fotos von den Belegen anfertigen.48)KG ZWE 2000, 226 Zudem sollen sogar vom Verwalter erstellte Kopien gegen Kostenerstattung verlangt werden können.49)OLG München 34 Wx 27/06 NZM 2006, 512 50)OLG München 32 Wx 177/06 ZMR 2007, 720 51)BayObLG ZWE 2000, 407 52)OLG Hamm DWE 1986, 24 53)OLG Hamm NZM 1998, 724 54)mit Einschränkung AG Aachen ZMR 1988, 111 Eine angemessene Kostenerstattung liege bei 0,30 Euro je Kopie.55)OLG München 32 Wx 177/06 ZMR 2007, 720
Nur im Ausnahmefall von Treu und Glauben56)§ 242 BGB ist der Verwalter verpflichtet, sämtliche Belege einer Jahresabrechnung zu kopieren und zu versenden. Dabei spielt eine Rolle, ob der Verwalter ohnehin sämtliche Belege digitalisiert hat und wie groß die räumliche Entfernung zum Büro des Verwalters ist (hierzu auch siehe unten). Ebenfalls zu berücksichtigen sind der Zeitaufwand für das Kopieren und der Umfang der angeforderten Belege. Letzteres ist deshalb wichtig, weil – wenn überhaupt – nur ein Anspruch auf das Übersenden von Kopien für hinreichend bestimmte und benannte Belege besteht. Die Verwaltung darf mit Heraussuchen und dergleichen nicht „lahm gelegt“ werden.57)OLG Hamm NZM 1998, 724 58)OLG München 32 Wx 177/06 ZMR 2007, 720
Der Ort für die Belegeinsicht ist in der Regel und ohne andere Vereinbarung der Sitz des Verwalters.59)§ 269 BGB 60)BGH V ZR 66/10 ZWE 2011, 212 61)OLG Köln 16 Wx 241/05 NZM 2006, 702
Allenfalls bei überregional tätigen Verwaltungsunternehmen kann der Verwalter verpflichtet sein, die Prüfung der Belege in der Wohnanlage zu ermöglichen.62)OLG Köln 16 Wx 10/01 NZM 2002, 221 63)OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968 Der Bundesgerichtshof hat hierzu am Rande entschieden, dass hierfür die Entfernung von 21 Kilometern nicht ausreicht.64)BGH V ZR 66/10 ZWE 2011, 212 Lediglich dann, wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer das Betreten des Büros des Verwalters nicht zugemutet werden kann, kann ebenfalls eine Belegvorlage in der Wohnanlage verlangt werden.65)OLG Hamm NZM 1998, 722
Zuletzt der ganz entscheidende Punkt: Verpflichtend66)OLG Köln 16 Wx 241/05 NZM 2006, 702 und für den Verwalter ohne Probleme möglich ist die Vorlage der Belege in der Eigentümerversammlung. Schließlich besteht das Recht zur Einsichtnahme nicht nur zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern auch zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Frage des Ortes der Belegeinsicht kann und sollte einfach im Verwaltervertrag geregelt werden.
Die obige Pflicht zur Vorlage von Belegen ist von der Auskunftspflicht zu unterscheiden.67)KG NJW-RR 1987, 462 68)OLG Hamm 15 W 200/87 NJW-RR 1988, 597 69)OLG Celle OLGZ 1983, 177 Die Auskunftspflicht besteht weitestgehend gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft,70)bis hin zur eidesstattlichen Versicherung: § 259 Abs. 2 BGB aber auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann den Anspruch geltend machen.71)LG Konstanz ZMR 2008, 329 Letzteres immer dann, wenn die Gemeinschaft hiervon keinen Gebrauch macht oder er ein berechtigtes Interesse an der Auskunft hat.
Das Mittel der ersten Wahl für Auskunftsersuchen ist immer die Wohnungseigentümerversammlung. Dem Verwalter sollte hier durch rechtzeitigen Hinweis auf bevorstehende Fragen genügend Gelegenheit zur Vorbereitung gegeben werden. Wenn der Verwalter jedoch in der Versammlung wesentliche Fragen unbeantwortet lässt, dann besteht der Auskunftsanspruch weiterhin.72)KG NJW-RR 1987, 462 73)OLG Karlsruhe MDR 1976, 758 74)LG Itzehoe ZWE 2014, 133 Unter Umständen kann ihn dann jeder Wohnungseigentümer einzeln geltend machen. Der Verwalter ist also gut beraten, einerseits jede erdenkliche Auskunft zu erteilen und andererseits wichtige erläuterte Tatsachen im Protokoll festhalten zu lassen.
01. ↑ BayObLG MDR 1976, 225
02. ↑ OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968
03. ↑ § 259 Abs. 1 BGB
04. ↑ OLG Oldenburg 5 W 67/05 ZMR 2006, 72
05, 12. ↑ LG Itzehoe ZWE 2008, 445
06. ↑ BayObLG WE 1995, 339
07. ↑ OLG Stuttgart WE 1998, 383
08. ↑ OLG Köln WE 1997, 232
09. ↑ anderer Auffassung: OLG Köln 16 Wx 80/05 NJW-RR 2006, 19
10. ↑ OLG Köln 16 Wx 200/06 ZMR 2007, 986
11. ↑ LG Itzehoe 11 S 6/08 ZMR 2009, 142
13, 23, 37. ↑ BayObLGZ 1978, 231
14. ↑ BayObLG ZWE 2000, 407
15, 43. ↑ OLG Karlsruhe MDR 1976, 758
16, 67, 72. ↑ KG NJW-RR 1987, 462
17, 25, 39, 41, 68. ↑ OLG Hamm 15 W 200/87 NJW-RR 1988, 597
18. ↑ BayObLG WE 1989, 145
19. ↑ OLG Celle DWE 1985, 24
20. ↑ § 259 BGB
21, 49. ↑ OLG München 34 Wx 27/06 NZM 2006, 512
22, 61, 66. ↑ OLG Köln 16 Wx 241/05 NZM 2006, 702
24, 42. ↑ BayObLG ZWE 2002, 577
26. ↑ KG ZWE 2000, 226
27, 74. ↑ LG Itzehoe ZWE 2014, 133
28. ↑ LG Düsseldorf 25 S 7/14 ZWE 2015, 95
29, 31, 46. ↑ OLG München ZMR 2007, 720
30. ↑ OLG Düsseldorf DWE 1985, 127
32. ↑ OLG Hamm NJW-RR 1988, 597
33. ↑ BayObLG WuM 1990, 464
34. ↑ § 242 BGB
35. ↑ § 226 BGB
36, 60, 64. ↑ BGH V ZR 66/10 ZWE 2011, 212
38, 51. ↑ BayObLG ZWE 2000, 407
40, 53, 57. ↑ OLG Hamm NZM 1998, 724
44. ↑ BayObLG WE 1997, 117
45. ↑ § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG
47. ↑ OLG Frankfurt am Main OLGZ 1984, 258
48. ↑ KG ZWE 2000, 226
50, 55, 58. ↑ OLG München 32 Wx 177/06 ZMR 2007, 720
52. ↑ OLG Hamm DWE 1986, 24
54. ↑ mit Einschränkung AG Aachen ZMR 1988, 111
56. ↑ § 242 BGB
59. ↑ § 269 BGB
62. ↑ OLG Köln 16 Wx 10/01 NZM 2002, 221
63. ↑ OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968
65. ↑ OLG Hamm NZM 1998, 722
69. ↑ OLG Celle OLGZ 1983, 177
70. ↑ bis hin zur eidesstattlichen Versicherung: § 259 Abs. 2 BGB
71. ↑ LG Konstanz ZMR 2008, 329
73. ↑ OLG Karlsruhe MDR 1976, 758
Entlastung (WEG), Jahresabrechnung (WEG), Wohnungseigentum (WEG)

References: § 29
 § 28
 § 28
 § 259
 § 21
 § 24
 § 259
 § 259
 § 259
 § 242
 § 226
 BGH 
 § 21
 § 242
 § 269
 § 259