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Timestamp: 2019-12-12 22:13:27+00:00

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BE 311 - Boletim eletrônico do IRIB
HomePublicaçõesBoletim EletrônicoBE311 - 08/05/2001
CND da Receita Federal - exigibilidade em averbação de acessões
· O parecer abaixo foi oferecido pelo consultor jurídico da Arisp - Associação de Registradores de Imóveis da Capital de São Paulo. O tema é recorrentemente debatido pelos registradores imobiliários. É devida (ou não) a apresentação da certidão negativa de débitos da Receita Federal para a averbação de construções, quando proprietário da obra de construção civil seja pessoa jurídica? Bastaria a CND expedida pelo INSS? Confira abaixo as conclusões do Des. José de Mello Junqueira.
Consulta-nos os Senhores Registradores de Registro de Imóveis da Capital sobre a exigência ou não de apresentação da Certidão Negativa de Débito da Receita Federal, quando da averbação da construção junto à matrícula do imóvel, se jurídica a pessoa proprietária da obra, além daquela do INSS relativa à própria construção.
A consulta se atém à ambígua redação do artigo 47 da Lei n° 8.212/91 e artigo 257 do Decreto regulamentador, n°3.048/99.
À indagação respondo nos termos que seguem.
1. A Lei n° 8.212/91, fundamento da exigência de CND para averbação da conclusão de obra, em seu artigo 47, diz que " é exigida Certidão Negativa de Débito - CND, fornecida pelo órgão competente ... II - do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do artigo 30".
O proprietário de obra de construção civil, no caso específico da averbação da acessão no Registro de Imóveis, se pessoa jurídica ou física, um e outro estão obrigados a apresentar a Certidão Negativa de Débito.
A exigência se refere à consecução do ato registrário, que é a averbação da construção, e, assim, diz respeito exclusivamente àquelas contribuições devidas pela obra executada; ou seja, a CND é aquela referente à construção e não aquela negativa geral de débitos da empresa construtora.
Essa ilação decorre da própria lei, em seu exame sistemático e teleológico.
2. A lei n° 8.212/91, em seus artigos 49, § 1°, "b" e 50, exige de todos que promovam uma construção, a abertura, junto ao INSS, de uma matrícula especial para a obra, sendo obrigatória sua apresentação e comprovante quando do pedido de alvará e do habite-se, neste caso, com prova, por certidão, da inexistência de débito para com o INSS.
A matrícula da empresa é exigida especificamente para a construção, como forma de exigência e cálculo de recolhimento das contribuições sociais devidas pela obra, com imposição de multa, no caso de descumprimento, segundo dispõe o artigo 256, § 1º, item II, de decreto 3.048/99.
Deduz-se, assim, ser exigível, apenas, a CND da obra, objeto da averbação, mesmo porque não ficou explícita a exigência de apresentação da CND relativa à própria empresa, pessoa jurídica. O contrário é que se deduz do texto legal e seus regulamentos.
3. O decreto regulamentador 3.048/99 exige a apresentação da CND do incorporador, quando do registro da incorporação e, distintamente, do proprietário no caso da averbação da construção ( artigo 257, II e III ).
São hipóteses diversas, com finalidades próprias. A primeira refere-se à segurança do empreendimento e proteção dos adquirentes ao passo que a segunda diz com a natureza peculiar da obra de construção civil, onde se aglutinam mais de uma empresa, inúmeros empreiteiros e sub-empreiteiros, que contratam mão de obra braçal.
Daí a exigência da CND da obra, para a averbação da Construção, pela qual é devido um valor certo, calculado sobre orçamentos de custo e tipo de construção, com percentuais diferentes.
A exigência dessa certidão, demonstrado está, se destina à comprovação do recolhimento de uma determinada contribuição.
Não fosse assim, todos os adquirentes de obra feita e concluída, estariam sujeitos a dificuldades intransponíveis, caso o construtor proprietário e vendedor estivesse com sua situação, por outras exigências, irregular perante o INSS.
4. O próprio INSS modificou sua orientação ao revogar a Instrução Normativa 93/93, que, em especial, se referia à certidão da Receita Federal, em seu artigo 2º, alínea "e", para a averbação da construção no Registro de Imóveis. (Instrução Normativa N.º 80, de 23.10.97, artigo 19).
Posteriormente, nenhuma outra instrução se referiu a essa exigência.
Tanto é assim que a própria Gerente Regional de Arrecadação e Fiscalização do INSS, de Santo André, ao responder a esta indagação afirmou que tanto a pessoa física como a jurídica estavam obrigados a apresentar, apenas, a CND referente ao imóvel, quando da emissão do "habite-se" e de sua averbação no Registro de Imóveis, estando a empresa dispensada de apresentar prova de regularidade perante a Previdência Social ( Carta-INSS-AFSA-21.634.0/527/98; Santo André, 28.08.98 ).
5. A questão em testilha tem trazido maiores dificuldades, quando o Registro de Imóveis exige a CND expedida pela Receita Federal, na averbação da construção de prédios, ou no registro da especificação de condomínio. Nesta hipótese, nem sempre a construtora encontra-se regular perante o INSS, embora tenham sido recolhidas as contribuições previdenciárias devida por aquela obra de construção.
Dessume-se, de pronto, a situação embaraçosa dos adquirentes e promitentes adquirentes das unidades, que, muitas das vezes, são obrigados a recolher a contribuição referente à construção do prédio, para que obtenham o "habite-se" e a conseqüente averbação na matrícula do imóvel.
O momento que a lei previa para a fiscalização da regularidade da incorporadora, perante a previdência, foi o do registro da incorporação, que precede às vendas, justamente, para que os adquirentes tenham a segurança necessária em sua aquisição.
No ato de averbação da construção, nada mais resta a ser fiscalizado, a não ser o recolhimento da contribuição social devida pela construção, tanto que o § 7° do artigo 47 da Lei n° 8.212/91 possibilita ao condômino adquirente de unidade imobiliária de obra de construção civil, não incorporada, obter documento comprobatório de inexistência de débito, desde que comprove o pagamento das contribuições relativas a sua unidade.
Lógico, a exigência do item II deste mesmo artigo se referir a CND daquela obra específica e objeto do "habite-se" e averbação no Registro de Imóveis, dispensada a CND de regularidade.
6. O Decreto n° 3.048/99, ao regulamentar a Lei n° 8.212/91, exigiu procedimentos e formalidades para se obter a certidão relativa a obra de construção, e pelas exigências, se conclui que o item II do artigo 47 da Lei diz respeito, tão só, à certidão da obra, objeto do "habite-se" e averbação.
a) A Lei exige apenas a CND da obra, objeto da averbação, dispensada aquela da Receita Federal. Tanto assim que o § 1° do artigo 257 do Regulamento enseja a apresentação da certidão pelo construtor, em condição de responsável solidário com o proprietário e que tenha executado a obra de construção definida na forma do § 13.
Não fosse essa a intenção do poder regulamentador, exigiria, conforme expressa o item II do artigo 47, certidão do proprietário, pessoa física ou jurídica, o que ficou dispensado pelo § 2° do mesmo artigo.
Reforçando esse entendimento, o artigo 220, do mesmo Decreto, deixa claro tratar-se de exigência, somente, localizada àquela obra, inexigindo-se a comprovação de regularidade por contribuição por faturamento e lucro das empresas.
b) Pela redação do § 6°, do mesmo artigo 257, a CND exigida para a averbação da construção deverá ser apresentada em seu original, com indicação de finalidade, exigência inexistente para as demais hipóteses. Isto porque o item II somente diz com a prova de cumprimento das contribuições da obra de construção, objeto do ato registrário.
c) O Poder Executivo, pelo § 13 do artigo 257, limitou o alcance da exigência do item II do artigo 47, ao definir o que se deve entender por obra de construção civil, cingindo-se, simplesmente, à comprovação do recolhimento das contribuições a ela devidas.
7. O INSS, órgão interessado na regularização do recolhimento das contribuições sociais, por sua vez, orienta-se em mesmo sentido, quando pela sua Ordem de Serviço n° 207, de 08 de abril de 1.999, dispõe sobre a forma e documentos exigíveis para a expedição da CND, relativa a construção, não exigindo, em momento algum, como fez a Instrução Normativa 93/93, a Certidão da Receita Federal.
Nesta Instrução dispensou-se, até, a verificação da situação de regularidade de todos os estabelecimentos e outras obras da empresa, deduzindo-se referir-se ela, apenas, à obra objeto da averbação (III- DO PEDIDO E DA EMISSÃO DE CERTIDÃO- 8.10.)
Em conclusão, quando o artigo 47 da Lei n° 8.212/91, exige a Certidão Negativa de Débito - CND, para a hipótese do seu inciso II, refere-se, exclusivamente, àquela referente à obra de construção civil, tanto assim que condiciona o fornecimento ao órgão competente, no caso, apenas o INSS.
8. Isto posto, concluo:
Não é exigível, para a averbação da construção, a apresentação de certidão negativa de débito da Receita Federal, quando proprietário da obra de construção civil pessoa jurídica, bastando aquela certidão expedida pelo INSS, relativa à construção objeto do ato registral.
Fraude só em cartórios?
A verdade não é bem essa...
Vimos alertando as autoridades fundiárias acerca da real extensão das fraudes relacionadas com extensas propriedades rurais localizadas na região norte do país. Este Boletim Eletrônico tem publicado que essas fraudes, tão intensamente divulgadas nos últimos tempos, constituem desafio importante para as autoridades brasileiras. Advertimos que a singela imputação de toda responsabilidade aos cartórios é estratégia diversionista, utilizada ad nauseam por todos os que escamoteiam a verdade.
O depoimento do cartorário Antônio Luiz Mendes da Silva (responsável pelo registro de Lábrea, Amazonas) concedido recentemente à CPI da Grilagem, de certa maneira confirma as suspeitas de que grande parte das irregularidades apontadas como sendo única e exclusivamente de responsabilidade dos cartórios, na verdade envolve outras instituições, especialmente o próprio Incra e o Judiciário. Admite Mendes "apenas ter ampliado a dimensão de uma propriedade, em cem hectares, acatando o memorial descritivo enviado pelo Incra". E mais: "que as sentenças emitidas nas ações de usucapião e de demarcação são os instrumentos mais utilizados em atos ilícitos como o desmembramento das propriedades, a venda de terras públicas às madeireiras internacionais e o manejo irregular de reservas florestais".
Já alertávamos nossos assinantes, em edição do BE #152 (São Paulo, 23/12/99 - 18:57h) que "a ignorância do sistema registral é endêmica neste pobre país. Não se persegue a compreensão de mecanismos preventivos de segurança jurídica porque é da nossa tradição investir na patologia, não na profilaxia. Sobrecarregamos o Judiciário com a escumalha das relações jurídicas deterioradas, porque não afirmamos mecanismos preventivos de litígios.
No caso específico das fraudes, o Sr. Ministro desconsiderou que a sobreposição de áreas, ou a chamada síndrome do beliche dominial, tem origem em primeiríssimo lugar na própria titulação outorgada pelo Estado no caso de reforma agrária. Basta conferir a notícia publicada no Estadão de 8/1/99 (p. A-10) divulgando a edição da MP 1797 que trata da ratificação de títulos de domínio de terras na fronteira pelo INCRA. Na opinião de Sérgio Paganini, chefe do Departamento de Desapropriação e Aquisição do próprio INCRA, a vistoria do órgão deveria resolver o problema de áreas ocupadas por sem-terra e do fenômeno da "chamada superposição dominial, com vários títulos para uma mesma propriedade". Além disso, os técnicos do governo acreditam que muitos proprietários perderão as terras, já que há impasses em áreas outorgadas pelos Estados, que seriam de propriedade da União.
O mesmo Estadão, na edição de 7/6/99, divulgava que as fraudes, em sua esmagadora maioria, provêm de títulos judiciais - demarcatórias, retificações de registro e principalmente usucapiões. Ora, o mandado judicial, quando ingressa no Registro Predial, é imediatamente cumprido, jamais questionado nos seus aspectos de especialidade, disponibilidade e origem. É forma originária de aquisição. Depois, o próprio Estado é chamado aos processos, aquiescendo com as postulações que afinal são deferidas.
Em suma, as imbricações, superposições, interseções de parcelas, gerando duplicidade de registros, é de responsabilidade de quem outorgou os títulos ou de quem aquiesceu nos processos judiciais. Se os problemas tiveram origem nos serviços notariais e de registro, tais faltas devem ser apuradas para aperfeiçoamento do próprio sistema".
"Ocupação irregular de 8 milhões de hectares foi feita por intermédio de sentenças de usucapião" - diz relator da CPI da Grilagem de Terras
Com o título "Greenpeace trará provas de grilagem à CPI" o informativo eletrônico da Câmara Federal noticia o depoimento de Antônio Luiz Mendes da Silva, cartorário em Lábrea, AM, em reportagem assinada por Tatiana Azevedo e Patrícia Araújo. Confira o texto abaixo:
"O cartorário Antônio Luiz Mendes da Silva, responsável pela comarca do município de Lábrea, no Amazonas, e suspeito de envolvimento com fraudes no registro de terras na região, admitiu aos membros da CPI da Grilagem que participou da alteração de pelo menos um registro, do Seringal Ipiranga, em 1995. Ele afirmou hoje à CPI da Grilagem: "Não posso ser acusado de irregularidades ocorridas na década de setenta, quando ainda não era funcionário daquele cartório. Admito apenas ter ampliado a dimensão de uma propriedade, em cem hectares, acatando o memorial descritivo enviado pelo Incra".
Embora seu nome esteja diretamente ligado ao do grileiro Falb Saraiva de Farias, proprietário de 12,7 milhões de hectares no Norte do País, hoje preso em Manaus, o cartorário disse que sua função é de apenas registrar os títulos emitidos pelo Incra e as decisões judiciais nas ações de usucapião e demarcação de terras, sem questioná-los.
Mendes não revelou os nomes dos maiores grileiros da região, solicitados pela CPI, mas disse que as sentenças emitidas nas ações de usucapião e de demarcação são os instrumentos mais utilizados em atos ilícitos como o desmembramento das propriedades, a venda de terras públicas às madeireiras internacionais e o manejo irregular de reservas florestais.
As respostas do cartorário foram recebidas com descrédito pela deputada Vanessa Grazziotin (PCdoB-AM), que se disse surpresa com o fato de Antônio Luiz Mendes ter voltado às atividades normais do cartório de Lábrea, após afastamento determinado pela Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado. Ela adiantou que, diante das evasivas de Mendes e da gravidade das acusações, pretende formular requerimento no sentido de mantê-lo afastado até que todos os fatos estejam esclarecidos. "Não é possível que a quase totalidade dos registros de Lábrea tenham sido cancelados pelas irregularidades que apresentam e que beneficiaram grileiros, e que este homem, suspeito de ser o responsável por tudo isso, tenha ficado afastado por apenas dois meses".
O relator, deputado Sérgio Carvalho (PSDB-RR), fez um balanço positivo do depoimento, que, segundo ele, ajudou a identificar formas de grilagem usadas na região. "Ele confessou pelo menos um crime, a adulteração de uma área de 570 mil hectares para 640 mil hectares, que logo depois teria sido cancelada por ele", afirmou. "A ocupação irregular de 8 milhões de hectares no município de Lábrea e Pauini foi feita por intermédio de sentenças de usucapião, prolatadas por um antigo juiz da comarca de Lábrea, esse sim, o grande culpado de toda a grilagem de terra cometida no município de Lábrea".
Sérgio Carvalho disse ainda que o cancelamento das matrículas de 8 milhões de hectares em Lábrea, que deverá acontecer na próxima semana, é fruto do trabalho da CPI. O relator também afirmou que até o final dos trabalhos da comissão, em junho, 50 milhões de hectares de terras serão cancelados e devolvidos para a União.
A CPI da Grilagem ouviu também o representante da Organização não Governamental Greenpeace, Nilo Sérgio Galiaço D'Ávila, que alertou os membros da Comissão para o fato de que as irregularidades continuam avançando, especialmente sobre as terras indígenas, fruto da especulação das madeireiras internacionais em atividade. "Além de prejudicar as comunidades tradicionais da região, que são obrigadas a desocupar as terras públicas, as madeireiras devastam o meio ambiente e põem em risco a qualidade de vida das futuras gerações", ponderou Galiaço. Ele explicou que um dos objetivos do Greenpeace é promover a demarcação da reserva indígena Deni, em curso há 16 anos. Segundo ele, a demora na conclusão desse processo leva os especuladores a assumirem ficticiamente a propriedade das terras e ainda desmembrá-las em milhares de hectares.
Foi o que houve com a reserva Deni, que mede mais de um milhão e meio de hectares e onde hoje há três grandes grupos nela interessados: A Madeireira Morais, de Mário Jorge Medeiros Morais; a Serraria Amaplac WTK, de um grupo asiático; e a Constec, do especulador José Esteca. Com a ajuda dos cartórios, essas empresas teriam adquirido irregularmente escrituras de parte da reserva e ampliado as dimensões dessas áreas, tornando-as milhares de vezes maiores do que realmente são. De posse desses documentos, elas solicitaram financiamentos junto às instituições financeiras, usando as terras públicas como garantia. "Foi dessa forma que a Constec agiu, transformando 27 mil hectares em 750 mil. Recebeu financiamento para um projeto de manejo que nunca saiu do papel, e hipotecou junto ao Banespa as terras dos índios", revelou Galiaço.
Todas as informações a respeito e documentos que comprovam a denúncia serão enviadas pelo Greenpeace à CPI nos próximos dias. O relator, deputado Sérgio Carvalho, pretende juntá-los aos demais e apresentar o relatório no final em junho, quando encaminhará todas as informações à Corregedoria do Tribunal de Justiça do estado do Amazonas, ao Ministério Público, à Polícia Federal e ao Ibama, a fim de coibir a prática de novas grilagens". (Tatiana Azevedo e Patrícia Araújo/AM), Brasília, quinta-feira, 19 de abril de 2001 - 17h20 - Informativo da Câmara Federal.
STJ reafirma: retificação de registro para aumento de área é cabível
Turma do STJ entendeu que a retificação do registro do imóvel, pretendendo o aumento de área, pode ser feita pelo procedimento de natureza administrativa previsto no art. 213, § 2º, da Lei de Registros Públicos. Note-se que foram juntados documentos que descrevem o imóvel em sua realidade e foi cumprida a formalidade da citação dos confrontantes e do anterior proprietário, não existindo contenciosidade na espécie. Precedente citado: REsp 57.737-MS, DJ 2/10/1995. REsp 146.631-CE, Rel. Min. Ruy Rosado, julgado em 1º/3/2001.
Serviços notariais e registrais Demembramento ou dedobramento - direito de opção.
RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA N.º 10442-SP (1998/0092909-6)
RECTE: LUIZ ARÃO MANSOR
ADVOGADO: ANTÔNIO TITO COSTA E OUTRO
T. ORIGEM: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
SUST. ORAL: ANTÔNIO TITO COSTA (P/ RECTE)
ADMINISTRATIVO. SERVENTIA. TITULARIDADE. DIREITO DE OPÇÃO POSSIBILIDADE RESTRITA ÀS UNIDADES RESULTANTES DO DESMENBRAMENTO OU DESDOBRAMENTO.
1. Embora o art. 29, I, da Lei 8.935/94 não seja explícito, impõe-se concluir pela sua exegese, que a opção a ser exercida pelo notário diz respeito a continuar na unidade original ou assumir a que resulta da cisão, não havendo direito a optar por serventia que não decorre de desmembramento ou desdobramento daquela que é titular.
2. Para o fim visado pelo recorrente, está previsto o concurso de remoção (arts 16 a 18 da Lei n.º 8.935/94).
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Sexta Turma do Superior Tribunal de justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, negar provimento ao recurso. Votaram com o Ministro-Relator os ministros Fontes de Alencar, Vicente Leal e Hamilton Carvalhido. Ausente, por motivo de licença, o Ministro William Patterson.
Brasília, 17 de agosto de 2000 (data de julgamento).
RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA N.º 10.442 - SÃO PAULO
O EXMº SR. MINISTRO FERNANDO GONÇALVES:
Trata-se de recurso ordinário em mandado de segurança interposto por LUIZ ARÃO MANSOR com fulcro no art. 105, inciso II, alínea "b", da constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, denegatório da pretensão de exercer direito de opção para outro cartório, que não aqueles resultantes dos desmembramentos, sendo que seu pleito foi indeferido pela Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo.
Fez impetrar, então, mandado segurança, junto à corte Estadual paulista buscando exercer o que considera seu direito, sem êxito.
Recorre então, o STJ, visando a reforma do julgado.
Oferecidas contra-razões (fls. 80/82), ascenderam os autos a esta corte, manifestando-se a douta Subprocuradoria -Geral da República pelo improvimento do recurso (fls. 89/91).
O EXMº SR. MINISTRO FERNANDO GONÇALVES (RELATOR):
Insurge-se o recorrente contra acórdão denegatório da pretensão de optar por serventia que não resulte de desmembramento da que é titular.
Na espécie, o impetrante é Tabelião do 2º serviço de protesto de Letras e títulos da Capital.
O art. 29, I, da lei n.º 8935, 18 de novembro de 1994, dispõe que são direitos do notário e do registrador "exercer opção, nos casos de desmembramento ou desdobramento de sua serventia".
Embora a lei não explicite, conclui-se, pela sua exegese, que a opção a ser exercida pelo notário diz respeito a continuar na unidade original ou assumir a que resulta da cisão, não havendo direito a optar por serventia que não decorre de desmembramento ou desdobramento daquela que é titular. A propósito:
"Opção é substantivo que indica a escolha de uma entre duas ou mais alternativas. Trata-se de ato voluntário, submetido à exclusiva discrição do interessado, correspondendo ao exercício do direito de preferência, assegurado por lei, na escolha entre permanecer no mesmo serviço ou passar para a serventia desmembrada ou desdobrada.
No desmembramento (nova serventia é criada quando a comarca é dividida) e no desdobramento (cria-se nova serventia da mesma espécie, na comarca), o titular tem direito de primeira escolha entre permanecer na antiga ou passar a responder pela nova, resguardados todos os direitos pessoais de que, precedentemente, era portador". (CENETIVA, Walter. Lei dos Notários e dos Registradores Comentada (lei n.º 8.935, de 18.11.19947), Ed. Saraiva, São Paulo, 1996, pp. 135/136)
Na verdade, para o fim visado pelo impetrante, está previsto o concurso de remoção (arts. 16 a 18 da Lei n.º 8.935/94)
Subsecretaria da Taquigrafia SEXTA TURMA 17/08/2000 - 15:10:00
RECURSO ORDINÁRIO EM MS N.º 10442/SP
O SR. MINISTRO FONTES DE ALENCAR: Sr. Presidente, sem prejuízo das minhas homenagens ao ilustre advogado, percebo que essa opção que a lei dá não pode ser confundida com a remoção que outrora se admita.
Sr. presidente, acompanho o voto de V. Exª, entendendo, também, que a opção não cria o direito ao preenchimento de uma serventia que não está no espectro do desmembramento.
PRESIDENTE O SR. MINISTRO FERNANDO GONÇALVES
RELATOR O SR. MINISTRO FERNANDO GONÇALVES
N.º registro: 1998/0092909-6
Pauta: 08/08/2000
Relator Exmo. Sr. Min. FERNANDO GONÇALVES
Exmo. Sr. Min. FERNANDO GONÇALVES
Exma. Sra. Dra. LAURITA HILÀRIO VAZ
IMPDO: CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Sustentou oralmente o Dr. Antônio Tito Costa pelo recorrente.
Certifico que a egrégia SEXTA TURMA ao apreciar o processo em epígrafe, em sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro - Relator.
Votaram com o Sr. Ministro - Relator os Srs. Ministros Fontes de Alencar , Vicente leal e Hamilton Carvalhido.
Ausente, por motivo de licença, o Sr. Ministro William Patterson.
Brasília, 17 de agosto de 2000

References: artigo 47
 artigo 257
 artigo 47
 artigo 30
 artigo 256
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 artigo 2
 artigo 19
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 artigo 220
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