Source: http://montesson-immobilier.com/cms/Infosjuridiques
Timestamp: 2018-06-18 00:27:52+00:00

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MONTESSON IMMOBILIER - Infos juridiques
La fiscalité française retient le principe de la taxation des plus-values réalisées à l’occasion de certaines mutations. Aujourd'hui, la législation en la matière tend à assimiler les plus-values réalisées à des revenus.
Il est proposé de schématiser ci-après la situation des particuliers vendant des biens et droits immobiliers :
I - QUELLES VENTES ?
A - LES VENTES TAXABLES :
Il s’agit des ventes de biens immobiliers ou de parts de sociétés civiles, non soumises à l’impôt sur les sociétés, et n’entrant pas dans un cas d’exonération (la présente documentation ne traitera que de la vente, par un particulier, d’immeubles ou de biens et droits immobiliers - cas les plus fréquents).
La taxation intervient, que le bien ou les droits soient détenus en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit.
Attention : Un bien immobilier inscrit à l’actif du bilan d’une entreprise n’est plus concerné par ce régime. Il entre dans le régime professionnel de celui qui l’a inscrit à son bilan et sera taxé dans le cadre de l’activité de celui qui l’a ainsi inscrit.
B - LES VENTES EXONEREES (diverses catégories), notamment :
- La vente de la résidence principale.
il s'agit du lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l'annéeet dans laquelle se trouve le centre des intérêts familiaux et professionnels. L'exonération est étendue aux dépendances immédiates vendues avec la résidence principale. Cette exonération s'applique quelle que soit la valeur du bien vendu.
Il peut y avoir des conditions de durée d’habitation effective (par exemple habiter, louer et revenir habiter...)
A l’opposé, l’exonération peut rester acquise, sous certaines conditions, pour le bien qui a tardé à se vendre après déménagement du vendeur.
- La première cession d’un logement autre que la résidence principale-
Cette exonération est soumise à un certain nombre de conditions – Notamment, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ou la vente, ...remployer, dans les 2 ans, le prix de vente dans l’achat ou la construction d’une résidence principale...
- La vente d’une ex-résidence principale de personnes âgées qui résident dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapées. Là aussi un certain nombre de conditions doivent être remplies.
- La vente de faible importance
Il s’agit des ventes ou cessions dont le prix n’excède pas 15 000 €
- La première vente de la résidence en France d’un non résidant.
Cette exonération est encadrée et fait l’objet de nombreuses conditions cumulatives.
- l’Exonération liée à la personne du cédant
Là aussi, des conditions qui peuvent bénéficier à certains titulaires de pensions de vieillesse ou d’invalidité.
- Les ventes ou cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013,
Pour le calcul et le paiement de l'impôt ils sont exonérés après 22 ans de détention.
Pour le calcul et le paiement des prélèvements sociaux, l'exoneration n'est quise qu'après 30 ans de détention.
Avant le 1er février 2012, le délai était de 15 ans tant pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux.
Le 1er février 2012, le délai de 15 ans a été porté à 30 ans tant pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux.
II - LES CALCULS QUI ABOUTISSENT A LA TAXATION :
Il est d’abord établi le montant taxable puis le montant à acquitter lors de la vente.
A - LE MONTANT TAXABLE,
1 - Bien détenu depuis moins de 5 ans (tous immeubles) :
La différence représente la base taxable.
o Le calcul s’apparente à celui-ci-dessus avec deux différences :
Il est retenue frofaitairement (sans justification) des frais d'acqusition pour 7, 50% du prix d'acquistion.
Il est retenu forfaitairement (sans justification) 15% du prix d'acquistion pour travaux réalisés dans le bien.
Bien sûr, il est toujours possible au vendeur d’aller au-delà des forfaits s’il est en mesure de justifier de dépenses supérieures.
o La différence entre le prix de vente et le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition (calculés ainsi qu'indiqué ci-dessus) et des travaux constitue la base de calcul des décotes applicables en fonction de la durée de détention.
o Le résultat restant après ce dernier calcul constituera la BASE TAXABLE à laquelle sera appliqué le calcul des décotes afin de définir la base effectivement taxée.
b) Calcul de la décote (abattement sur la valeur taxable) :
o Pour le calcul de l’impôt :
§ 0% les 5 premières années
§ 6% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème incluses
§ 4% pour la 22ème année.
o Pour le calcul des prélèvements sociaux :
§ 0% les 5 premières années.
§ 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème incluses
§ 1,60% la 22ème
§ 9% pour chacune des années de détention entre la 23ème et la 30ème année incluse
c) La base effectivement taxée (assiette de l’impôt et des prélvements sociaux
Tant en matière de paiement de l'limpôt que des prélèvements sociaux, la base taxée est égale au prix de vente diminué des frais d'acqusition, des travaux) et de la décote
B - LE MONTANT A PAYER, LES PRELEVEMENTS SOCIAUX, L’IMPOT, (et le cas échéant) LA SURTAXE POUR PLUS VALUES ELEVEES :
1 - Les prélèvements sociaux :
- Au taux de 15, 50% ils sont réglés sur la vente de tout bien non exonéré détenu lors de la vente depuis moins de 30 ans. Ce règlement est dû par tout vendeur, résident ou non résident.
o En application de la loi de finances rectificative n° 2012-958 du 16 août 2012 (JO du 17 août 2012, les prélèvements sociaux au taux de 15, 50% ont été étendus à compter du 17 août 2012 à l’ensemble des non-résidents
2 - L’impôt de plus-value :
- Il est établi sur la base taxable au jour de la vente pour tout bien non exonéré détenu depuis moins de 22 ANS. Le montant sera proportionnel et acquitté à un taux qui sera différent selon que le vendeur sera résident ou non au sens de la réglementation fiscale.
Il faudra distinguer les résidents et trois catégories de non-résidents,
a)Les résidents :
Ils acquittent un prélèvement au taux de 19 %.
b) Les non-résidents :
- Ressortissants d’un état membre de la communauté européenne et quelques autres : 19 %
- Ressortissant des pays autres : 33 1/3 %
3 - La surtaxe – La taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €
Qu’en cas d’exigibilité, cette taxe sera perçue dès le 1er euro de base taxée.

References: § 0

§ 6

§ 4

§ 0

§ 1

§ 1

§ 9