Source: http://fbls.net/sci-statuts.htm
Timestamp: 2018-10-16 08:29:03+00:00

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MODÈLE GRATUIT DE STATUTS DE SCI
Ce modèle gratuit de statuts actualisés à loi n° 2015-990 du 6 août 2015, est complété d'explications de couleur bleue à effacer, pour créer rapidement votre SCI.
Copiez collez les statuts ci dessous, sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez et modifiez le texte en suivant nos informations
Société (dénomination sociale) :
Société Civile Immobilière au capital de : (montant en chiffres et lettres du capital en euros)
Siège social : adresse)
Nom..................................... (nom de naissance suivi éventuellement du nom d'époux) Prénoms......................
Nom........................(nom de naissance suivi éventuellement du nom d'époux) Prénoms..........................
ont établi ainsi qu'il suit les statuts d'une société civile immobilière dont le gérant est l'un des associés.
Il est formé, par les présentes, entre les propriétaires des parts ci-après créées et tous propriétaires des parts qui pourraient être créées ultérieurement, une société civile qui sera régie par le Code Civil français et les dispositions réglementaires prises pour leur application et par les présents statuts.
ARTICLE DEUXIÈME : OBJET
La société a pour objet l’acquisition de tous immeubles de toute nature, la propriété, l’administration, la gestion par bail ou autrement, l’attribution gratuite en jouissance aux Associés des locaux occupés par eux mêmes, la disposition des biens dont elle sera propriétaire par voie d’acquisition, échange, apports ou autrement.
La société pourra faire tous placements de capitaux sous toutes formes, y compris la souscription ou l’acquisition de toutes actions, obligations, parts sociales, et, en général, toutes opérations ayant trait à l’objet ci-dessus défini, en tous pays, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société.
La société exploitera le (ou les) site(s) Internet(s) dont le (ou les) nom(s) de domaine est le (sont les) suivant(s) : noms de domaine
ARTICLE TROISIÈME : DÉNOMINATION
La société prend la dénomination de : « Société Civile Immobilière (nom) » Et par abréviation « SCI (nom) »
ARTICLE QUATRIÈME : SIÈGE SOCIAL
Le siège social est fixé à (ville adresse) Il pourra être transféré en tout autre lieu, par décision collective extraordinaire des associés.
ARTICLE CINQUIÈME : DURÉE
La durée de la société est fixée à quatre vingt dix neuf années (vous pouvez réduire le délai si vous le désirez) à dater de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, sauf dissolution anticipée.
ARTICLE SIXIÈME : APPORTS
Il est apporté à la présente société,
M........ apporte et verse à la société une somme totale de....... euros
M....... apporte et verse à la société une somme totale de....... euros
La somme totale versée, soit , ......... euros a été déposée le (date du certificat de la banque) au crédit d'un compte ouvert au nom de la société en formation, à (indiquez ici les coordonnées de l'établissement financier).
Cette somme sera retirée par le gérant de la société sur présentation du certificat du greffier attestant l’immatriculation de la société au Registre du commerce.
REMPLISSEZ LE CAS ECHEANT:
O Apports de biens communs pour un montant de............... euros (Il s'agit des biens appartenant à la communauté des époux).
La somme apportée par M........ provient de la communauté de biens existant entre l'apporteur et son conjoint : (nom, prénoms), qui a été préalablement averti de cet apport par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le............. , comportant toutes précisions utiles quant aux finalités et modalités de l'opération d'apport.
Par lettre en date du.......... ,
M............... , conjoint de l'apporteur, a renoncé expressément à la faculté d'être personnellement associé, pour la moitié des parts souscrites. L'original de cette lettre est demeuré annexé aux présents statuts.
O Apports par une personne ayant contracté un PACS pour un montant de............... euros
M............ réalise le présent apport pour son compte personnel et est en conséquence seul propriétaire des parts sociales qui lui sont attribuées en rémunération de son apport.
ARTICLE SEPTIÈME : CAPITAL SOCIAL
Le capital social est fixé à la somme de ... euros. Il est divisé en parts sociales de ... euros chacune, souscrites en totalité par les associés, et attribuées à chacun d’eux en proportion de leurs apports respectifs de la manière suivante :
M.... : x parts portant les n° ... à ...
EXEMPLE Pierre apporte 1000 euros et Lucie 500 euros. Le capital de la SCI est de 1500 euros. Vous fixez le montant de la part comme bon vous semble par exemple 100 euros, il y a donc en tout 15 parts de 100 euros pour un total de 1500 euros. Pierre a dix parts et Lucie 5 parts.
Vous rédigez ainsi:
"Le capital social est fixé à la somme de 1500 euros. Il est divisé en parts sociales de 100 euros chacune, souscrites en totalité par les associés, et attribuées à chacun d’eux en proportion de leurs apports respectifs de la manière suivante :
Pierre: 10 parts portant les n°1 à 10
Lucie: 5 parts portant les n°11 à 15."
Les soussignés déclarent expressément que ces parts sociales ont été réparties entre eux dans la proportion sus-indiquée et sont toutes entièrement libérées.
Le titre de chaque associé résultera uniquement des présents statuts, des actes qui pourront ultérieurement modifier le capital social, ainsi que des cessions qui pourraient intervenir.
ARTICLE HUITIÈME : COMPTES COURANTS D’ASSOCIÉS
Chaque associé, peut, sur la demande du gérant, et avec le consentement des autres associés verser à la Caisse Sociale, en compte courant, ou laisser sur sa part de bénéfices, les sommes dont la société pourrait avoir besoin. Les conditions d’intérêt, de remboursement, et de retrait de chacun de ces comptes sont déterminées par les associés, d’un commun accord entre eux. Les intérêts des comptes courants sont portés dans les frais généraux de la société.
ARTICLE NEUVIÈME : CESSION ET TRANSMISSION DES PARTS SOCIALES
Toute cession, de parts sociales doit être constatée par acte authentique ou sous seing privé. Elle n’est opposable à la société qu’après transfert sur le registre de la société. Elle n’est opposable aux tiers qu’après l’accomplissement de ces formalités et après publicité au Registre du Commerce et des Sociétés.
Le prix de cession est fixé de gré à gré sauf exception prévue à l'article 1843-4 du Code Civil.
ARTICLE DIXIÈME : RETRAIT D’UN ASSOCIÉ
Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer de la société, totalement ou partiellement, avec l’autorisation de la majorité en nombre et en capital des autres associés, mais à charge de prévenir la société et les autres associés, trois mois à l’avance au moins. Le retrait peut également être autorisé par décision de justice pour justes motifs.
L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur des droits sociaux, objet du retrait, fixée, à défaut d’accord amiable, sur dire de l'expert désigné par le tribunal compétent près du siège de la présente société.
ARTICLE ONZIÈME : GÉRANCE
La société est gérée et administrée par une personne physique associée, nommée avec ou sans limitation de durée par les associés dans les statuts et, ultérieurement, par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
Les associés nomment comme premier gérant : M...............(nom prénom) Cette nomination est faite, sans limitation de durée.
M...............(nom prénom) déclare accepter la fonction qui lui est confiée.
Si pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, les associés doivent se réunir dans les plus brefs délais, en vue de nommer un nouveau gérant.
A défaut, tout associé peut demander au Président du Tribunal statuant sur requête, la désignation d’un mandataire chargé de provoquer une assemblée générale, et si aucune nomination n’intervient dans un délai supérieur à une année, tout intéressé peut demander au Tribunal, la dissolution anticipée de la société.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir, tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.
Le gérant est tenu de consacrer tout le temps et les soins nécessaires à la bonne marche des affaires sociales. Il peut conférer toute délégation de pouvoirs spéciale et temporaire.
Le gérant peut, en rémunération de ses fonctions, recevoir un traitement fixé par décision collective ordinaire des associés.
Le gérant est responsable envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.
Le gérant peut démissionner à la clôture d’un exercice à charge d’un préavis de six mois notifié à chacun des associés. Ce délai peut être réduit et même supprimé par décision ordinaire des associés. Le gérant peut aussi être révoqué par décision collective ordinaire des associés.
ARTICLE DOUZIÈME : DECISIONS COLLECTIVES DES ASSOCIÉS
Les décisions collectives des associés sont prises, soit en assemblée, soit par voie de consultations écrites. Chaque associé a droit de participer aux décisions collectives et dispose d’un nombre de voix égal à celui des parts sociales qu’il possède.
Les associés sont convoqués par le gérant, au moins quinze jours à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception. La lettre doit préciser l’ordre du jour de l’assemblée générale, le texte des résolutions proposées accompagné du rapport du gérant et des documents nécessaires à l’information des associés. Toute assemblée irrégulièrement convoquée peut être annulée. Toutefois, l’action en nullité n’est pas recevable lorsque tous les associés étaient présents ou représentés.
Un associé ne peut se faire représenter que par un autre associé, ou par son conjoint justifiant d’un pouvoir spécial.
Les associés peuvent répondre et émettre leur vote par écrit au plus tard, le jour de la tenue de l'Assemblée Générale. L'associé qui répond par écrit doit donc renvoyer une LRAR au siège de la société et s'assurer que sa lettre arrive au plus tard le jour de la date de l'Assemblée Générale.
Les décisions collectives des associés prises, soit en assemblée, soit par voie de consultation écrite, sont constatées par des procès-verbaux établis par le gérant, sur un registre spécial. Chaque procès verbal est signé par le gérant. Le procès verbal d’une assemblée est, en outre, signé par tous les associés présents à la réunion.
Lorsqu’une décision est constatée dans un acte, elle doit être mentionnée à la date dans le registre. Les copies ou extraits de procès-verbaux ou d’actes constatant des décisions collectives à produire en justice ou ailleurs, sont valablement certifiées conformes par le gérant et, durant la période de liquidation, par le liquidateur.
ARTICLE TREIZIÈME : INFORMATION DES ASSOCIÉS
Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication au siège social des livres et des documents sociaux. Ils ont également le droit de poser des questions sur la gestion sociale auxquelles le gérant devra répondre par écrit, dans le délai d’un mois.
ARTICLE QUATORZIÈME : EXERCICE SOCIAL
L’année sociale commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre. Par exception, le premier exercice social comprendra le temps à courir de ce jour, jusqu’au trente et un décembre deux mil........... (vous pouvez choisir la fin de l'année en cours ou la fin de l'année suivante)
ARTICLE QUINZIÈME : INVENTAIRE - COMPTES - BILAN
Il sera tenu une comptabilité régulière des opérations sociales. Chaque année au 31 décembre, et pour la première fois le 31 décembre 20......., il sera établi par les soins du gérant, un inventaire contenant l’indication de l’actif et du passif de la société, un compte de profits et de perte et un bilan.
Ces documents seront soumis chaque année par le gérant, à l’approbation des associés. A cette occasion, le gérant doit rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’exercice écoulé, comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.
Les produits nets de chaque exercice, déduction faite des frais généraux et autres charges de l’exercice, y compris tous amortissements et provisions destinées à faire face à des pertes ou charges probables constituent les bénéfices ou les pertes de l’exercice.
Les associés, par décision ordinaire, statuent sur l’emploi des bénéfices, qui peuvent être, en totalité ou partiellement, soit répartis aux associés, proportionnellement au nombre de leurs parts sociales, soit mis en réserve ou reportés à nouveau.
Les pertes, s’il en existe, sont supportées par les associés, proportionnellement au nombre de leurs parts. Elles peuvent être, par décision des associés, soit reportées à nouveau, soit éteintes par imputation sur les bénéfices non répartis et les réserves, ou sur le capital social, ou par des versements effectués par les associés dans la caisse sociale.
Les fonds de réserve peuvent être employés par le gérant à faire des dépenses exceptionnelles ou imprévues, à faire des amortissements complémentaires. Ils peuvent aussi, en vertu d’une décision ordinaire des associés, être répartis entre les associés, proportionnellement au nombre de leurs parts sociales.
ARTICLE SEIZIÈME : DISSOLUTION - LIQUIDATION
La dissolution de la société entraîne sa liquidation, sauf si la dissolution intervient à la suite d’une opération de fusion ou de scission. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication. A compter de sa dissolution, la dénomination sociale est suivie de la mention «société en liquidation» elle même suivie du nom du ou des liquidateurs.
La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci, et, pendant cette période, les associés conservent les mêmes pouvoirs de décision qu’au cours de la vie sociale.
Les liquidateurs disposent des pouvoirs les plus étendus, à l’effet de :
- céder, même à l’amiable, tous éléments d’actifs en bloc ou en détail, aux prix, charges et conditions qu’ils jugeront convenables;
- mener à bonne fin les affaires en cours et, avec l’autorisation de la collectivité des associés par décision ordinaire, en engager de nouvelles, le cas échéant, pour les besoins de la liquidation.
Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif est effectué entre les associés, dans les mêmes proportions que les bénéfices, sauf convention unanime contraire. Les règles concernant le partage des successions, y compris l’attribution préférentielle, s’appliquant au partage entre associés.
Tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partageable est attribué sur sa demande, et à charge de soulte s’il y a lieu, à l’associé qui en avait fait l’apport. Cette faculté s’exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle.
Tous les associés, ou certains d’entre eux seulement, peuvent aussi demeurer dans l’indivision pour tout ou partie des biens sociaux. Leurs rapports sont alors régis, à la clôture de la liquidation, en ce qui concerne ces biens, par les dispositions légales relatives à l’indivision.
En fin de liquidation, le liquidateur soumet les comptes définitifs de la liquidation aux associés qui, par décision collective, statuent sur lesdits comptes, sur le quitus de la gestion et le décharge de son mandat, et constate la clôture de la liquidation.
A défaut, tout associés peut demander au Président du Tribunal, la désignation d’un mandataire chargé de consulter les associés, et de provoquer la décision dont il s’agit. Si les associés ne peuvent délibérer valablement, comme dans le cas où les comptes de la liquidation ne seraient pas approuvés, il est statué par décision de justice à la requête des liquidateurs ou de tout intéressé.
ARTICLE DIX SEPTIÈME : ACTES ACCOMPLIS POUR LE COMPTE DE LA SOCIÉTÉ EN FORMATION
L'état des actes accomplis pour le compte de la société en formation a été annexé aux statuts. La signature de ceux-ci emporte reprise de ces engagements par la société, lorsque celle-ci aura été immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
ARTICLE DIX HUITIÈME - FRAIS ET FORMALITÉS DE PUBLICITÉ
ARTICLE DIX NEUVIÈME : DOMICILE
Pour l’exécution des présentes, les parties comparantes font élection de domicile au siège social de la société.
ARTICLE VINGTIÈME :CONTESTATION
Toutes les contestations qui pourraient s’élever pendant la durée de la société ou sa liquidation, soit entre les associés, gérants et la société, soit entre les associés eux-mêmes, relativement aux affaires sociales, seront jugées conformément à la loi et soumises à la juridiction compétente près du siège social.
En Sept exemplaires.
Signature des associés
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INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LA SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Elle est parfois également nommée Société de Gestion Immobilière. Elle ne saurait être confondue avec la SCPI (Société civile de placement immobilier).
- LES FORMALITES POUR CONSTITUER UNE SCI
- L'INTERÊT DE CRÉER UNE SCI
- LES ASSOCIÉS ET L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
- L'EXPLOITATION D'UNE SCI
- LA DISSOLUTION AMIABLE D'UNE SCI
CONSTITUEZ UNE SCI
Prévoyez la nomination de gérant. Il peut être nommé, soit dans les statuts, soit par un acte séparé. Cette solution évite d'avoir à modifier les statuts lors de chaque changement de gérant. Précisez, dans l'acte de nomination, la durée de ses fonctions, l'étendue de ses pouvoirs, sa rémunération. Nos modèles prévoient l'acte de nomination du gérant dans les formalités.
Domiciliez votre société civile
Les associés doivent justifier de la jouissance du local où ils installent le siège de la société par notamment, un bail commercial, un contrat de mise à disposition, un contrat de sous-location ou un contrat de domiciliation.
A sa création, la société peut être domiciliée dans le local d'habitation de son gérant sans aucune limitation de durée. En revanche, en présence de disposition législative ou de stipulation contractuelle interdisant l'établissement du siège social au domicile personnel du représentant légal, la domiciliation dans ce local d'habitation, bien que restant possible, se trouve alors limitée à une durée de cinq ans à compter de l'immatriculation. Cette durée est réduite le cas échéant au terme légal du titre contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux par le gérant.
Article L123-11-1 du Code de Commerce
Toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.
Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l'alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.
Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d'immatriculation ou de modification d'immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de la faculté ainsi prévue.
Avant l'expiration de la période mentionnée au deuxième alinéa, la personne doit, sous peine de radiation d'office, communiquer au greffe du tribunal les éléments justifiant son changement de situation, selon les modalités fixées par décret en Conseil d'État.
Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux.
Le choix du siège est important car les significations de jugement doivent avoir lieu à cette adresse
Cour de Cassation Chambre civile 2 arrêt du 2 février 2012 pourvoi n° 10-21028 Cassation
Vu l'article 677 du code de procédure civile
Attendu que les jugements sont notifiés aux parties elles-mêmes
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'un jugement d'un tribunal de grande instance du 14 mars 2005 a condamné la SCI X... (la SCI) à payer à Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... diverses sommes à titre de dommages-intérêts ; qu'assignés en qualité d'associés de la SCI, dissoute, en paiement des condamnations prononcées par ce jugement, M. et Mme X... ont excipé de la nullité de sa signification
Attendu que pour dire régulière la signification à la SCI du jugement du 17 mars 2005, déclarer ce jugement définitif et condamner M. et Mme X... en leur qualité d'associés de la SCI à payer à Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... diverses sommes, l'arrêt énonce que dans l'instance ayant abouti à cette décision, M. X... et la SCI avaient déclaré demeurer chez leur mandataire, la société Régie Vendôme, 139 rue Vendôme à Lyon 6e, que le jugement a été signifié à la SCI prise en la personne de son mandataire la Régie Vendôme 139 rue Vendôme à Lyon 6e, que l'huissier de justice s'est adressé à Mme B... qui s'est déclarée habilitée à recevoir l'acte et que dès lors que la SCI avait élu domicile dans les locaux de la société Régie Vendôme, la signification faite à cette adresse était régulière
Qu'en statuant ainsi, alors que même si la SCI avait déclaré faire élection de domicile chez son mandataire, la signification du jugement faite à ce dernier et non à la SCI elle-même n'était pas régulière, la cour d'appel a violé le texte susvisé
Etablissez les statuts
Déposez les apports en espèce sur un compte bloqué
- dans une Banque, ce qui est le choix le plus pratiqué en France,
- à la caisse des Dépôts et de consignation
- chez un notaire.
Une attestation de dépôt des fonds doit vous être remise en deux exemplaires originaux. Les fonds bloqués sont débloqués et mis à disposition sur le compte courant de la société à première vue du Kbis délivré par le greffe du Tribunal de Commerce.
Enregistrez les statuts en quatre exemplaires à la recette des impôts, dans le mois qui suit leur signature
Vous devez vous acquitter des frais de timbre mais les droits d'enregistrement sont gratuits. La recette compétente est celle du siège de la société. Cette formalité doit être effectuée avant l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Publiez un avis de création de la société dans un journal d'annonces légales
Le modèle d'annonce est sous le modèle des statuts. Cet avis doit comporter la dénomination de la société, sa forme (SCI), son capital, la nature des apports, son siège social, son objet, sa durée, les nom et adresse du ou des gérants, le registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée. Tous les grands journaux régionaux sont qualifiés pour publier votre annonce pour un coût d'environ 150 euros.
Inscrivez votre société au registre du commerce et des sociétés
La personnalité morale de la SCI débute le jour de son inscription au RCS
COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 4 mai 2016 pourvoi n° 14-28243 REJET
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que, faute d'avoir été immatriculée au registre du commerce et des sociétés dans le délai prévu par l'article 44 de la loi du 15 mai 2001 rendu applicable au territoire de la Nouvelle-Calédonie par l'article 12 de l'ordonnance du 19 août 2004 publiée le 21 août 2004, la SCI, dépourvue de personnalité morale, était soumise aux règles applicables aux sociétés en participation et que, n'ayant pas été organisée par un pacte conforme à celui d'une société en participation à durée déterminée, la société en cause était nécessairement à durée indéterminée, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que M. Y... était fondé à demander la dissolution de la société, l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision et la licitation de l'immeuble
Vous avez le choix de vous rendre au CFE près de la Chambre de commerce ou au greffe du tribunal de commerce du siège de votre société ou de vous inscrire en ligne.
1/ Si vous choisissez de vous rendre au greffe du tribunal de commerce du siège de votre société, une première visite s'impose pour qu'ils vous remettent leurs liasses à remplir.
Vous devez leur remettre en plus de leurs formulaires :
Pour la SCI :
- un pouvoir du gérant s’il n’effectue pas lui même les démarches
- deux exemplaires des statuts signés et paraphés
- un exemplaire de l'attestation de versement des fonds
- l'attestation de l’avis de création de la société dans un journal d’annonces légales
- une pièce justifiant de l’occupation régulière des locaux du siège de la SCI: copie du bail ou attestation de domicile dont le modèle est sous le modèle des statuts
une photocopie de la carte d’identité, du passeport ou un extrait d’acte de naissance.
la déclaration sur l'honneur de non - condamnation signée du gérant n'est plus une obligation
une attestation de filiation du gérant soit le nom et prénoms des parents comme une fiche d'état civil, sauf si la filiation figure dans un document déjà produit. Pour la demander : https://www.acte-etat-civil.fr/DemandeActe/Accueil.do
produisez un extrait du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois. Pour la demander : http://www.infogreffe.fr
Dans ce cas, son ou ses représentants légaux seront obligatoirement mentionnés pour cette qualité au Registre du Commerce et des Sociétés.
2/ Vous pouvez aussi inscrire votre société directement en ligne sur internet auprès du greffe du tribunal de commerce.
L'INTERÊT DE CRÉER UNE SCI
Cliquez sur un lieu bleu pour accéder aux :
- AVANTAGES D'UNE SCI
- INCONVENIENTS D'UNE SCI
La Société civile est prévue par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil. Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.
Pour créer une SCI, il faut être au moins deux associés. Chacun fait un apport soit en immeubles, soit en numéraire, sans minimum requis. Le montant de cet apport détermine le nombre de parts sociales. Ces derniers définissent l'objet de la société, sa durée, l'identité des associés ou encore le capital social.
Une SCI peut aussi avoir un but de promotion immobilière, achat, rénovation, revente mais dans ce cas, la SCI doit garder au moins un lot soit un appartement.
Il faut bien définir l'objet de la SCI dans les statuts, sans que cette dernière n'ait un but commercial, le juge peut contrôler les activités d'une SCI par rapport à son objet
COUR DE CASSATION Chambre Commerciale arrêt du 13 juillet 2010 N° Pourvoi 09-16100 REJET
Mais attendu qu'après avoir relevé que, selon ses statuts, l'objet de la SCEA est exclusivement agricole, l'arrêt retient que l'activité à vocation agricole de la SCEA a progressivement régressé au profit d'une activité hôtelière sans rapport avec l'activité agricole et devant être qualifiée de commerciale puisque consistant, sur toute l'année, en entreprise de réceptions privées et séminaires avec organisation ponctuelle de concerts et location de salles, chambres et logements ; que l'arrêt précise que ces activités représentent, selon le rapport de l'expert mandaté par M. X..., "les deux tiers du chiffre d'affaires" ; que l'arrêt relève encore que ce document indique que "les bâtiments n'ont plus aujourd'hui de vocation agricole et constituent un ensemble hôtelier à part entière" ; qu'il ajoute que la décision prise par l'assemblée litigieuse de transformer le dernier bâtiment de la propriété du Tronchet non encore exploité à usage hôtelier en une salle de réception en liaison avec l'activité hôtelière exercée de fait dans la plus grande partie des autres bâtiments a achevé de faire de l'activité hôtelière l'activité prépondérante de la SCEA ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, desquelles il résulte, d'un côté, que les prestations d'hôtellerie fournies à titre habituel par la SCEA, étant dépourvues de lien avec l'activité agricole, n'avaient pas pour support l'exploitation et, de l'autre, que la décision d'affecter à l'activité hôtelière le dernier bâtiment non encore exploité à cette fin était contraire aux statuts en ce qu'elle portait atteinte au caractère civil de l'objet social, la cour d'appel, qui a constaté que la décision litigieuse n'avait pas été prise aux conditions requises pour les modifications statutaires, a justement retenu que cette décision était nulle ; que le moyen n'est pas fondé
- La SCI peut éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le gérant de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
- Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte, elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.
- Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital.
- Les statuts d'une SCI sont d'une grande souplesse. Néanmoins, il est nécessaire de tenir une comptabilité et une assemblée générale annuelle d'approbation des comptes. Bien qu'étant une formalité, ceci reste une obligation légale.
- Lors d'un achat d'un local professionnel, la création d'une SCI offre plusieurs avantages, tels que :
. Faciliter la cession de l'entreprise aux acheteurs qui, pour des raisons de coût, ne souhaitent acquérir que l'exploitation.
. Transmettre de manière dissociée le patrimoine d'exploitation à des associés ou des collaborateurs, et le patrimoine immobilier à sa famille.
. Mettre à l'abri son patrimoine immobilier. En cas de faillite par exemple, le patrimoine de l'exploitation est exposé au risque de l'entreprise, ce qui n'est pas le cas du patrimoine immobilier détenu par la SCI. Seulement, les deux entités - société d'exploitation et SCI - doivent être bien distinctes notamment concernant la répartition des parts des associés et tenir une comptabilité et une assemblée générale annuelle pour chaque société. Dans ce cas, les biens immobiliers sont intouchables. En cas de confusion, le patrimoine immobilier n'est plus protégé.
UNE EXCEPTION A CETTE PROTECTION EN CAS FAUTE OU DE BLANCHIMENT D'ARGENT
Le 23 mai 2013, la chambre criminelle de la Cour de cassation a jugé que la personnalité morale dont jouit une société civile immobilière régulièrement immatriculée, qui lui confère un patrimoine propre, distinct de celui des associés, ne fait pas obstacle à la saisie par un juge d’instruction d’un élément de son actif afin de garantir la peine de confiscation à laquelle des associés, qui détiennent de façon indivise 99,55% de son capital, sont susceptibles d’être condamnés, pour des faits de blanchiment. Dans cet arrêt, la chambre criminelle a ainsi fait application, pour la première fois, des dispositions de la loi du 27 mars 2012, qui a modifié les articles 131-21, alinéa 6, du code pénal et 706-148 du code de procédure pénale, afin de permettre au juge d’instruction, pour les infractions les plus graves, de saisir non seulement les biens dont les personnes mises en examen sont propriétaires mais également ceux dont elles ont la libre disposition, quelle qu’en soit la nature.
En affirmant en l’espèce que les personnes susceptibles d’être mises en examen du chef de blanchiment devaient être regardées comme ayant la libre disposition de l’actif net social résultant de la vente d’un immeuble de cette société, en raison du nombre de parts qu’elles détenaient de façon indivise (99,55), qui leur conférait le droit de décider de l’affectation de cet élément de l’actif, la chambre criminelle, selon l’intention du législateur de 2012, ne s’arrête pas à l’écran de la personnalité morale de la société afin d’appréhender les véritables intéressés à l’affaire.
Faisant application des pouvoirs qu’elle tient de l’article L.411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire, qui l’autorise à mettre fin au litige lorsque les faits, tels qu’ils ont été souverainement constatés et appréciés par les juges du fond, lui permettent d’appliquer la règle de droit proposée, la chambre criminelle a cassé sans renvoi l’arrêt de la chambre de l’instruction qui avait infirmé la décision de saisie du juge d’instruction.
Cour de Cassation, chambre criminelle, arrêt du 23 mai 2013 pourvoi n° 12-87473 Cassation sans renvoi
Vu les articles 131-21 du code pénal et 706-148 du code de procédure pénale ;
Attendu qu’il ressort de ces textes que la saisie, à titre conservatoire, des biens de la personne susceptible d’être mise en examen ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, des biens dont elle a la libre disposition, peut être autorisée, au cours de l’instruction, lorsque la loi qui réprime le crime ou le délit poursuivi prévoit la confiscation
Attendu que, pour infirmer les ordonnances du juge d’instruction ayant ordonné la saisie de la créance constituée, au profit de l’indivision X... à hauteur de 3 982 000 euros sur la société Marienthal ainsi que la restitution du passif exigible de cette société, exception faite des avances en compte courant consenties par M. Guy X..., l’arrêt énonce que la société est seule propriétaire du produit de la cession d’une partie de ses actifs immobiliers ; que les juges ajoutent que rien ne permet de considérer que ce produit pourrait faire l’objet d’une décision des actionnaires, précipitée ou clandestine, de distribution, au titre d’un hypothétique bénéfice
Mais attendu qu’en prononçant ainsi, alors que les héritiers indivisaires susceptibles d’être mis en examen du chef de blanchiment, qui détiennent 99,5% des parts de la société civile immobilière, ont le pouvoir de décider de l’affectation de l’actif net social résultant de la vente de l’immeuble de cette société, de sorte qu’ils ont la libre disposition de cet élément d’actif, au sens des articles susvisés, dans leur rédaction, issue de la loi du 27 mars 2012, la chambre de l’instruction a méconnu les textes susvisés et le principe ci-dessus énoncé
D’où il suit que la cassation est encourue de ce chef ; que, n’impliquant pas qu’il soit à nouveau statué sur le fond, elle aura lieu sans renvoi, ainsi que le permet l’article L. 411-3 du code de l’organisation judiciaire
- UNE SCI EST UNE PERSONNE PROFESSIONNELLE
- LES ASSOCIES SONT RESPONSABLES SUR LEURS DENIERS PERSONNELS
UNE SCI EST UNE PERSONNE PROFESSIONNELLE
Mais attendu que la cour d'appel a retenu que la prescription biennale de l'article L. 137-2 du code de la consommation n'avait pu s'appliquer à l'action de la banque dès lors que la SCI ne pouvait être regardée comme étant un consommateur au sens de ces dispositions ; qu'en l'état de ces énonciations, rendant inutile l'examen du moyen de la SCI, tiré de la commune intention des parties, c'est par une décision motivée que la cour d'appel, qui n'avait pas à entrer dans le détail de l'argumentation de la SCI, a rejeté le moyen de cette dernière tiré de la prescription de l'action de la banque ;
Et attendu, qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la troisième branche du second moyen annexé, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation
UNE SCI MÊME FAMILIALE N'EST PAS UN EMPLOYEUR PARTICULIER
COUR DE CASSATION Chambre Sociale arrêt du 21 janvier 2015 Pourvoi N° 13-17850 Cassation
Vu les articles L. 1233-1, L. 1233-2 et L. 7221-1 du code du travail, ensemble l'article 1er de la convention collective nationale des salariés du particulier employeur ;
Attendu que si le licenciement d'un employé de maison, même quand il repose sur un motif étranger à sa personne, n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour cause économique, cette règle ne trouve pas à s'appliquer dans le cas où l'employeur n'est pas un particulier ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... a été engagée le 18 octobre 2006 en qualité de gouvernante par la SCI Lipat ; que par lettre du 30 septembre 2009, son employeur lui a proposé une modification de son contrat de travail avec un passage d'un temps plein à un temps partiel ; qu'ayant été licenciée pour motif économique le 23 novembre 2009 à la suite de son refus de cette proposition, la salariée a saisi la juridiction prud'homale ;
Attendu que pour dire le licenciement fondé sur une cause réelle et sérieuse, l'arrêt retient que le licenciement d'un employé de maison, même s'il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n'est pas soumis aux dispositions légales relatives au licenciement pour motif économique, que la lettre de licenciement n'a pas à énoncer un motif économique conforme aux exigences de l'article L. 1233-3 du code du travail et que la lettre de licenciement du 23 novembre 2009 est suffisamment motivée en ce qu'elle fait état du refus de la salariée d'une diminution de son temps de travail rendue nécessaire par une réduction de sa charge de travail consécutive à une moindre présence du propriétaire dans l'hôtel particulier où elle était affectée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'employeur, qui était une personne morale, n'était pas un particulier, la cour d'appel a violé les textes susvisés
LE CONGE POUR REPRISE EN MATIERE DE BAIL D'HABITATION prévu par l'Article 15 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 est limité aux SCI de famille et aux seuls associés de la SCI et non aux descendants aux conjoints et partenaires pacsés.
Article 13 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989
a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés
b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision
COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 19 Janvier 2005 pourvoi N° 03-15922 CASSATION
Une société civile de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu'au profit de l'un de ses associés, et non à celui des descendants de l'un de ceux-ci.
LA SCI PEUT ÊTRE CONSIDERÉE COMME UNE SOCIÉTÉ PROFESSIONNELLE
SANS DROIT DE RÉTRACTATION A L'ACHAT D'UN IMMEUBLE
COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 24 octobre 2012 pourvoi N° 11-18774 Rejet
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 avril 2011), que, suivant promesse synallagmatique de vente notariée du 23 juillet 2008, Mme X... a vendu un immeuble, appelé villa Léopolda, à la société civile immobilière Foncière du Trého (la société Foncière du Trého) et, suivant acte sous seing privé du même jour, divers biens mobiliers sous la condition que la vente immobilière se réalise ; que l'acquéreur, qui a refusé de régulariser la vente au motif qu'il n'avait pas bénéficié du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et qui n'a pas obtenu la restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée entre les mains du notaire, a assigné Mme X... à cette fin ; que, se présentant comme "l'acquéreur ultime", M. Y... est intervenu volontairement à l'instance ; que Mme X... a sollicité le versement de l'indemnité d'immobilisation.
Attendu que la société Foncière du Trého et M. Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande et d'accueillir celle de Mme X...,
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'objet social de la société Foncière du Trého était l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et relevé que l'acte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que la société Foncière du Trého n'étant pas un acquéreur non professionnel ne pouvait bénéficier des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, a légalement justifié sa décision
LA SCI DOIT BÉNÉFICIER AU MOINS D'UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION OU ÊTRE PRÉVUE DANS
LA PROMESSE OU LE COMPROMIS DE VENTE POUR PROFITER DES CLAUSES SUSPENSIVES
COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 27 février 2013 pourvoi N° 12-13796 Rejet
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 novembre 2011), que par acte sous seing privé du 15 décembre 2007, la société civile immobilière Clément et Guillaume (la SCI) a vendu à M. Jean-Pierre X... et M. Jean-Jacques X... (les consorts X...) un terrain à bâtir, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, et que, soutenant que les consorts X... n'avaient pas engagé les démarches nécessaires en temps utile pour obtenir le prêt, la SCI les a assignés en résolution de la promesse et attribution du dépôt de garantie ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'attribuer à la SCI le montant du dépôt de garantie et de prononcer la résolution de la promesse de vente à leurs torts,
Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts X... s'étaient engagés à acquérir de la SCI un terrain à bâtir sous condition suspensive d'obtention d'un prêt et relevé que la demande de prêt avait été faite au nom d'une société civile immobilière en cours de constitution et non par les consorts X... eux-mêmes, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que les acquéreurs avaient exercé la faculté de substitution prévue à l'acte, en a déduit à bon droit que ceux-ci ne justifiaient pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte sous seing privé et que, conformément aux dispositions de l'article 1178 du code civil, la condition était réputée accomplie
LA SCI A AUSSI LE DROIT DE REPENTIR EN CAS DE REFUS DE RENOUVELER UN BAIL COMMERCIAL
Article L145-58 du Code de Commerce
Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
COUR DE CASSATION Chambre CIVILE 3 arrêt du 31 mai 2012 pourvoi N° 11-17534 CASSATION
Et attendu, d'autre part, qu'ayant à bon droit retenu que l'usufruitier ne pouvait, sans le concours du nu-propriétaire, faire valoir son droit de repentir et que la validité de l'exercice de ce droit devait donc être examinée au regard de l'opposabilité tant au nu-propriétaire qu'à l'usufruitier de l'antériorité, par la société Daudon et Cosuti, de l'acquisition de parts sociales, la cour d'appel, qui a relevé que la SCI était une société civile et constaté que l'acte du 25 mars 2010 n'avait pas date certaine au sens de l'article 1328 du code civil, en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et abstraction faite d'un motif surabondant, que la société preneuse n'apportait pas la preuve qui lui incombait que l'exercice de leur droit de repentir par la SCI et la société Sogil, ensemble titulaires du droit de propriété sur le bien donné à bail, l'ait été après qu'elle avait loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
UN MINIMUM D'OBLIGATIONS FISCALES EXISTE
Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale annuelle, publication des comptes…)
L'APPORT D'UN IMMEUBLE EN NATURE EXIGE LE PAIEMENT DES FRAIS COMME UNE VENTE
Pour faire un apport d'un immeuble en nature, la participation d'un notaire est nécessaire. Il y a des frais comparables aux frais de cession et une inscription auprès des services de l'hypothèque.
LES ASSOCIÉS SONT RESPONSABLES SUR LEUR DENIERS PERSONNELS
LES ASSOCIÉS D'UNE SCI SONT RESPONSABLES INDÉFINIMENT DES DETTES DE LA SCI
LES ASSOCIÉS PEUVENT ÊTRE POURSUIVIS INDÉFINIMENT SUR LEUR PATRIMOINE PERSONNEL
UN ASSOCIÉ COMMERÇANT D'UNE SCI EN DÉCONFITURE PEUT SE RETROUVER EN LIQUIDATION JUDICIAIRE A CAUSE DE LA SCI
Article 1857 du Code Civil
A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.
Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement discuté celles-ci dans le patrimoine de la société. La responsabilité étant limitée, mais non solidaire, les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s'acquitter qu'en proportion de leur participation dans le capital social.
UN CRÉANCIER DOIT D'ABORD POURSUIVRE LA SCI ET CONSTATER LA CARENCE AVANT DE POURSUIVRE LES ASSOCIÉS
Article 1858 du Code Civil
Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.
Cour de Cassation Chambre Civile 3 du 6 octobre 2010 Pourvoi N° 08-20959 CASSATION:
Vu l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 583 du code de procédure civile
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 17 juin 2008), que M. X..., ayant obtenu contre la société civile immobilière Les Mimosas une condamnation à payer une certaine somme, prononcée par un jugement du 4 juillet 2001, a assigné M. Y..., en sa qualité d'associé de la société, en paiement de la dette sociale, sur le fondement de l'article 1857 du code civil ; que M. Y... a alors formé tierce opposition au jugement du 4 juillet 2001
Attendu que pour déclarer irrecevable cette tierce opposition, l'arrêt retient que par application de l'article 583 du code de procédure civile, selon lequel est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque, l'associé d'une SCI, dans le cadre d'une action en paiement dirigée à l'encontre de ladite société, est réputé avoir été représenté à l'instance par la SCI et se trouve dès lors irrecevable à former tierce opposition à l'encontre de cette décision
Qu'en statuant ainsi, alors que le droit effectif au juge implique que l'associé d'une société civile, poursuivi en paiement des dettes sociales, dont il répond indéfiniment à proportion de sa part dans le capital social, soit recevable à former tierce opposition à l'encontre de la décision condamnant la société au paiement, dès lors que cet associé invoque des moyens que la société n'a pas soutenus, la cour d'appel a violé les textes sus-visés
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 6 juillet 2005 N° POURVOI 04-12175 CASSATION
Ne suffisent pas à établir que toutes autres poursuites d'un créancier à l'encontre d'une société civile immobilière auraient été, du fait de l'insuffisance du patrimoine social, privées d'efficacité, au sens de l'article 1858 du Code civil, les motifs d'une cour d'appel ayant retenu que ce créancier a diligenté une procédure de saisie-immobilière sur l'immeuble qui lui avait été donné en garantie et n'a eu connaissance de l'insuffisance du prix d'adjudication qu'à une date très proche de celle de la dissolution de la société, le patrimoine de cette dernière ayant été entièrement réalisé par suite de la préemption de l'autre bien immobilier.
LA DÉCLARATION DE CRÉANCE VAUT POURSUITE CONTRE LA SCI EN LIQUIDATION JUDICIAIRE
Cour de Cassation Chambre Commerciale 13 avril 2010 Pourvoi N° 07-17912 Rejet:
Mais attendu que les associés répondent à l'égard des tiers des dettes sociales à la date de leur exigibilité ou à celle de la cessation des paiements ; que l'arrêt retient que lorsque M. Y...avait acquis la totalité du capital social, la SCI continuait de rembourser le prêt qu'elle n'avait cessé de payer que postérieurement au 24 février 2004 ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la troisième branche, la cour d'appel, sans être tenue de répondre à des conclusions devenues inopérantes et qui n'a pas méconnu son office, a exactement retenu que la caisse pouvait agir à l'encontre de M. Y...en paiement des dettes de la société ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches;
COUR DE CASSATION 3ième Chambre civile arrêt du 25 avril 2007 REJET
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 avril 2003) que, par acte sous seing privé du 21 août 1992, M. X... a cédé à M. Y... des parts de la société civile immobilière société financière de l'Arénas (la SCI) ; que la Caisse d'épargne et de prévoyance de la Côte d'Azur (la caisse), après avoir préalablement et vainement poursuivi la SCI, mise ultérieurement en liquidation judiciaire, dont elle était créancière, a assigné en paiement M. Y... en proportion de sa part dans le capital social
Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 8 des statuts de la SCI précisait, depuis la mise à jour effectuée par la gérance le 21 août 1992, la qualité d'associé de M. Y..., que ces statuts modifiés avaient fait l'objet d'un dépôt le 28 août 1992 au greffe du tribunal de grande instance, l'extrait K bis du registre du commerce mentionnant le nom du nouvel associé depuis cette date, et que, par assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 1995, M. Y... avait été nommé gérant, la cour d'appel a pu retenir que la caisse pouvait se prévaloir des dispositions de l'article 1857 du code civil
L'actionnaire d'une SCI qui prête caution pour la SCI qui a pour but de louer ou de vendre des logements, est considéré comme un professionnel, par conséquent, l'acte de caution ne répond qu'à l'article 109 du Code de commerce. Son formalisme est très restreint.
COUR DE CASSATION Chambre civile 1. 15 mars 2005. N°02-20335 CASSATION
L'octroi d'un concours financier à une entreprise au sens de l'article L. 313-22 du Code monétaire et financier est caractérisé lorsqu'une banque consent à une société civile immobilière un crédit en vue de l'acquisition de biens immobiliers destinés à la location.
LES ASSOCIES BENEFICIENT D'UNE PRESCRIPTION DE CINQ ANS.
Article 1859 du Code Civil :
Toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société.
COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE Arrêt du 26 OCTOBRE 2010 N° POURVOI 09-68928 REJET
Mais attendu qu'après avoir rappelé que la prescription de cinq ans à compter de la mise en liquidation d'une société civile pour agir contre les associés ne court pas lorsque ceux-ci se sont trouvés dans l'impossibilité d'agir contre la société avant d'engager les poursuites contre les associés, ainsi que le leur impose l'article 1858 du code civil, l'arrêt retient à bon droit que le revirement de jurisprudence opéré par la chambre mixte de la Cour de cassation par un arrêt du 18 mai 2007, qui a retenu que la simple déclaration de créance à la liquidation de la société civile constitue la preuve de vaines poursuites par le créancier, ne peut recevoir application à l'instance en cours au moment de son prononcé, sans priver la créancière d'un procès équitable au sens de l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, celle-ci se trouvant, eu égard à la jurisprudence antérieure, dans l'impossibilité d'éviter de laisser prescrire sa créance; que le moyen n'est pas fondé.
COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE arrêt du 13 décembre 2011 N° POURVOI 11-10008 Cassation
Vu l'article 1859 du code civil
Attendu que toutes les actions contre les associés non liquidateurs se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que MM. X... et Y... étaient associés de la société civile immobilière Le Don Juan (la SCI) qui a été dissoute le 11 décembre 1991 et dont la publication de la dissolution est intervenue le 23 décembre 1991 ; que par arrêt irrévocable de la cour d'appel de Montpellier du 17 février 2004, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Don Juan (le syndicat des copropriétaires) et la SCI ont été condamnés à réparer le préjudice subi par M. et Mme A... consécutivement à l'édification d'une construction sur une servitude de passage ; qu'aux termes de cet arrêt, la SCI a été également condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre ; qu'en exécution de cet arrêt, le syndicat des copropriétaires a demandé que MM. Y... et X... soient condamnés chacun au paiement d'une certaine somme ; que ces derniers ont soulevé la prescription de l'action dirigée contre eux
Attendu que pour dire l'action non prescrite, l'arrêt retient que la prescription de l'article 1859 du code civil n'a pu commencer à courir avant la naissance de la créance du syndicat des copropriétaires envers la SCI, qui résulte seulement de l'arrêt du 17 février 2004 ayant condamné cette dernière à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre
Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé
LE DEPÔT SUR UN COMPTE COURANT NE BÉNÉFICIE PAS DU PRIVILÈGE DES CRÉANCES DES TIERS
COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE arrêt du 3 mai 2011 N° POURVOI 11-14844 Cassation
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 février 2010), que Mme X..., associée de la société civile immobilière Artouan et créancière de celle-ci au titre d'avances en compte-courant, a, après avoir vainement poursuivi la société en paiement, assigné Mme Y..., épouse Z..., sa coassociée, à proportion de sa part dans le capital social ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande alors, selon le moyen, que l'associé ayant prêté de l'argent à la société civile est un créancier comme un autre ; qu'en lui refusant le droit d'agir contre les coassociés, dans la mesure de leur part dans la société, la cour d'appel a violé l'article 1857 du code civil ;
Mais attendu que les associés ne pouvant se prévaloir de l'obligation aux dettes sociales instituée au seul profit des tiers par l'article 1857 du code civil, la cour d'appel a statué à bon droit ; que le moyen n'est pas fondé
UNE SCI NE PEUT APPORTER DE SÛRETÉ A UN ASSOCIÉ AU POINT D'ENGAGER SA PROPRE EXISTENCE
COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE arrêt du 23 septembre 2014 N° POURVOI 13-173474844 Rejet
Mais attendu que n'est pas valide la sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d'un associé dès lors qu'étant de nature à compromettre l'existence même de la société, elle est contraire à l'intérêt social ; qu'il en est ainsi même dans le cas où un tel acte entre dans son objet statutaire ; qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'immeuble donné en garantie du prêt consenti par la Caisse à M. X...constituait le seul bien de la SCI, de sorte que cette dernière, qui ne tirait aucun avantage de son engagement, mettait en jeu son existence même, la cour d'appel a statué à bon droit ; que le moyen n'est pas fondé.
LA GÉRANCE DE LA SCI
La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés.
Dans le silence des statuts, et s'il n'en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société.
Si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d'un mandataire chargé de réunir les associés en vue de nommer un ou plusieurs gérants.
NOMMER UN MANDATAIRE AD HOC NE DESSAISIT PAS LES ORGANES SOCIAUX
Cour de Cassation, chambre commercial, arrêt du 15 mars 2017, pourvoi n°15-12742 cassation
Vu l'article 1846 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur déféré, que, par ordonnance sur requête des consorts X..., héritiers de Robert X... gérant de la SCI de Meyerbeer (la société) constituée avec Mme Y..., le président d'un tribunal de grande instance a désigné le 19 janvier 2010 un mandataire ad hoc avec mission de représenter la société sur l'assignation en paiement d'une créance délivrée par les consorts X... ; que par jugement du 27 mai 2013, la société a été condamnée à payer une certaine somme aux consorts X... qui, de leur côté, ont été condamnés à payer une certaine somme à Mme Y... ; qu'en appel, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 19 mai 2014, prononcé la nullité de la déclaration d'appel du 20 juin 2013 en ce qu'elle avait été faite par la société « agissant en la personne de son représentant légal en exercice », Mme Z..., laquelle avait été désignée en qualité de gérante de la société par décision de l'assemblée générale des associés du 26 février 2011 ;
Attendu que pour confirmer l'ordonnance, l'arrêt retient que la mission du mandataire ad hoc de représenter la société assignée en paiement, et dont le gérant était décédé, ne pouvant prendre fin que par le prononcé d'une décision définitive faisant suite à l'assignation ou par la révocation de son mandat, lui seul avait qualité pour faire appel ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la nomination d'un mandataire ad hoc n'a pas pour effet de dessaisir les organes sociaux, de sorte que le gérant de la société ultérieurement nommé par décision des associés en remplacement du gérant décédé avait seul qualité pour engager la société et exercer une voie de recours, la cour d'appel a violé le texte susvisé
Article 1846-1 du Code Civil
Hors les cas visés à l'article 1844-7, la société prend fin par la dissolution anticipée que peut prononcer le tribunal à la demande de tout intéressé, lorsqu'elle est dépourvue de gérant depuis plus d'un an.
Article 1846-2 du Code Civil
La nomination et la cessation de fonction des gérants doivent être publiées.
Ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leur fonction, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées.
Article 1847 du Code Civil
Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s'ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent.
Article 1848 du Code Civil
Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société.
Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d'administration.
Article 1849 du Code Civil
Article 1850 du Code Civil
Article 1851 du Code Civil
Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts
Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.
Sauf clause contraire, la révocation d'un gérant, qu'il soit associé ou non, n'entraîne pas la dissolution de la société. Si le gérant révoqué est un associé, il peut, à moins qu'il n'en soit autrement convenu dans les statuts, ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci dans les conditions prévues à l'article 1869 (2ème alinéa).
UN COMMANDEMENT DE PAYER AVEC VISA DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE EST A LA CHARGE DU BAILLEUR
Cour de Cassation, chambre civile 2, arrêt du 21 mars 2013, pourvoi n°12-17107 cassation
Vu les articles 117 et 121 du code de procédure civile
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI Graverol (la SCI), représentée par son gérant Erik X..., qui avait fait délivrer le 20 avril 2009 à Mme Y..., sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, l'a ensuite assignée le 24 juillet 2009 devant le juge d'un tribunal d'instance statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion de l'intéressée et sa condamnation au paiement des loyers arriérés ; que Mme Y... a interjeté appel de l'ordonnance qui avait accueilli les demandes, en soulevant la nullité du commandement de payer, de l'assignation introductive d'instance et de l'ordonnance à raison du décès du gérant de la SCI au nom de laquelle la procédure avait été engagée, survenu le 26 mai 2006, soit antérieurement à la délivrance des actes
Attendu que pour rejeter l'exception de nullité des actes de procédure et confirmer l'ordonnance, l'arrêt retient que la nomination en septembre 2010 de M. Nacer X... en qualité de gérant de la SCI en remplacement de son frère décédé, est rétroactive à la date du décès, de sorte que la procédure diligentée au nom de la SCI, prise en la personne de son représentant légal M. X... n'est pas irrégulière au regard des dispositions des articles 117 et suivants du code de procédure civile
Qu'en statuant ainsi, alors que le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le représentant était décédé à la date de la délivrance de l'acte, était affecté d'une irrégularité de fond qui n'était pas susceptible d'être couverte et entraînait la nullité de tous les actes subséquents, la cour d'appel a violé les textes susvisés
MANDAT APPARENT ET BAIL COMMERCIAL SIGNÉ POUR UNE SCI, SEULE LA PARTIE REPRÉSENTÉE PEUT CONTESTER LE DÉFAUT DE POUVOIR
Cour de Cassation, chambre civile 1er, arrêt du 12 novembre 2015, pourvoi n°14-23340 cassation
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société civile immobilière HE NE SSA (la bailleresse) a consenti un bail commercial à la société Ship Factory (la locataire), à compter du 1er juin 2008 et pour une durée de vingt-trois mois ; qu'après le départ des lieux de la locataire, la bailleresse l'a assignée en paiement d'un arriéré de loyers et taxes ; que la première a opposé la nullité du bail pour défaut de capacité de la seconde
Attendu que la nullité d'un contrat fondée sur l'absence de pouvoir du mandataire social, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ;
Attendu que, pour prononcer la nullité du bail pour défaut de capacité de la bailleresse, l'arrêt retient que le bail a été signé par la société civile immobilière HE NE SSA, représentée par Jacques X... qui était décédé le 29 juin 2006, que, selon les statuts, celui-ci avait été nommé gérant pour une durée illimitée et qu'en conséquence, la société civile immobilière HE NE SSA, privée de gérant, ne disposait plus de la capacité pour contracter
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé
NOTE DE FRÉDÉRIC FABRE
LA SOLUTION EST DIFFÉRENTE EN MATIÈRE DE BAIL D'HABITATION PUISQUE LE LOCATAIRE TIRE SON POUVOIR D'ORDRE PUBLIC DE L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989
LES ASSOCIÉS ET L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Les associés d'une SCI possèdent un droit de vote qui leur permet de participer aux décisions collectives. Les conflits d'intérêts peuvent parfois entraver les choix du gérant, notamment en cas d'extension des locaux ou de nouvelle acquisition immobilière.
Ces aléas peuvent être évités. Soit les statuts octroient au gérant des pouvoirs élargis. Soit un Pacte d'associés établit une promesse de cession au cas où un associé quitterait la SCI.
Enfin, si le ou la conjoint(e) est associé(e), le problème d'indivision ne se pose pas en cas de divorce. La SCI échappe à cette contrainte et permet à l'associé restant de racheter les biens de l'autre au lieu d'être obligé de vendre ses propres parts.
L'APPORT ET DROITS SOCIAUX DE L'ASSOCIÉ
Les droits sociaux d'un associé doivent être proportionnels à son apport
COUR DE CASSATION Chambre commerciale du 3 MAI 2011 pourvoi N°10-17011 REJET
Attendu que M. et Mme Y... et la SCI font grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement du 16 octobre 2008 qui a prononcé la nullité de la convention d'apport du 12 mai 2006 alors, selon le moyen, que la nullité des actes prévue à l'article L. 632-1 du code de commerce n'affecte les actes passés par un débiteur commun en biens avec son conjoint que lorsqu'il s'agit d'actes à titre gratuit ; qu'en la présente espèce, les juges du fond ont expressément constaté que l'apport d'immeubles à une SCI par un associé commun en biens constituait un contrat commutatif et non pas un acte à titre gratuit ; qu'en faisant application à la présente espèce de la jurisprudence de la cour de cassation relative à la nullité des actes à titre gratuits faits par un débiteur commun en biens avec son conjoint depuis la date de cessation des paiements, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 632-1 du code de commerce ;
Mais attendu que lorsque le débiteur, époux commun en biens, a passé, avec son conjoint, un contrat commutatif portant sur un bien commun, faisant partie du gage des créanciers, et dans lequel ses obligations excédent notablement celles de l'autre partie, la nullité de cette convention, faite depuis la date de cessation des paiements ou dans les six mois précédant cette date, atteint l'acte en son entier ; qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que pour un apport pouvant être évalué à 67 500 euros pour ce qui concerne les seuls droits de M. Y..., celui-ci n'avait pas reçu attribution de droits sociaux proportionnels à son apport puisque quatre des six associés disposaient des mêmes droits que lui cependant qu'ils n'avaient fait qu'un apport en numéraire 2 700 fois inférieur au sien, la cour d'appel, ayant fait ressortir que les obligations du débiteur excédaient notablement celles de la SCI, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé
UN ASSOCIÉ NE PEUT ENGAGER LES BIENS COMMUNS SANS L'ACCORD DU CONJOINT
Son conjoint non prévenu a deux ans pour faire annuler l'apport s'il ne participe pas à la SCI.
COUR DE CASSATION 1ere Chambre civile arrêt du 23 MARS 2011 POURVOI N°09-66512 CASSATION
Vu les articles 1421,1427 et 1832-2 du code civil
Attendu qu'un époux, ne peut, à peine de nullité de l'apport, employer des biens communs pour faire un apport à une société sans en avertir son conjoint et sans qu'il en soit justifié dans l'acte ; que cette action en nullité régie par l'article 1427 du code civil est soumise à la prescription de deux ans et est exclusive de l'action en inopposabilité ouverte par l'article 1421 du code civil pour sanctionner les actes frauduleux, lequel ne trouve à s'appliquer qu'à défaut d'autre sanction
Attendu que le 31 janvier 1998, M. X..., époux commun en biens de Mme Y..., a constitué avec sa compagne, Mme Z..., la SCI Mafate aux fins d'acquérir un bien immobilier ; que le divorce des époux X...-Y... a été prononcé par jugement du 4 juin 2007 ; que le 17 août 2006, Mme Y... a engagé une action en nullité de l'apport réalisé par M. X... au profit de la SCI Mafate
Attendu que pour prononcer la nullité de l'apport en numéraire effectué par M. X... au capital de la SCI Mafate et la nullité de cette société sur le fondement de la fraude, l'arrêt énonce que si l'action engagée sur le fondement de l'article 1427 du code civil est prescrite, elle ne se confond pas avec l'action fondée sur la fraude dont le conjoint est victime, qui se prescrit par trente ans
Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé les textes susvisés
UN APPORT SUR DES FONDS COMMUNS D'UN COUPLE A POUR CONSÉQUENCE DE LES RENDRE TOUS DEUX, ASSOCIÉS
COUR DE CASSATION Chambre Commerciale arrêt du 15 MAI 2012 POURVOI N° 11-13240 Rejet
Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant retenu qu'il résultait des statuts de la SCI que M. et Mme X...-Y..., mariés sous le régime de la communauté légale, avaient fait ensemble un apport en numéraire et reçu en contrepartie 50 parts, la cour d'appel, abstraction faite du motif erroné mais surabondant tiré de la détention de parts indivises, critiqué par la deuxième branche, a, sans dénaturer les statuts, exactement décidé que M. et Mme X...-Y...avaient chacun la qualité d'associé
Et attendu, en second lieu, que l'exception de nullité ne peut être invoquée que pour faire échec à une demande d'exécution d'un acte juridique ; que l'action de M. et Mme X...-Y...ne tendait pas à la mise en œuvre d'une obligation issue de l'assemblée des associés du 21 janvier 2005 mais seulement à la constatation de la validité de cette assemblée ayant décidé le refus d'agrément des héritiers de l'associé décédé et de la cession subséquente des parts de celui-ci à leur profit, ce dont il résulte que l'exception de nullité ne pouvait être opposée à cette action ; que par ce motif de pur droit, substitué à celui critiqué, la décision se trouve justifiée
COUR DE CASSATION Chambre Civile 1 arrêt du 12 juin 2014 pourvoi n° 13-16309 Rejet
Mais attendu qu'à la dissolution de la communauté matrimoniale, la qualité d'associé attachée à des parts sociales non négociables dépendant de celle-ci ne tombe pas dans l'indivision post-communautaire qui n'en recueille que leur valeur, de sorte que le conjoint associé peut transmettre son titre sans recueillir l'accord de ses coïndivisaires ; qu'après avoir énoncé cette règle et ayant, d'une part, par motifs adoptés, constaté qu'en application de l'article 1832-2 du code civil Marguerite Y... s'était vue reconnaître en 1997 la qualité d'associée pour huit cent soixante-dix parts représentant la moitié des parts inscrites au nom de son époux, d'autre part, relevé qu'il avait été fait mention dans l'acte de donation de ce que « Mme X... donatrice reconnaît avoir été informée que la valeur des parts ci-après donnée dépend toujours de la communauté ayant existé entre elle et M. Joseph X... et de la succession de M. Joseph X..., les comptes n'ayant pas été faits, le partage n'étant pas intervenu », la cour d'appel en a exactement déduit que Marguerite Y... pouvait disposer de ces parts sans recueillir l'accord des héritiers de Joseph X... ; qu'elle a ainsi pu écarter la faute que les consorts X... imputaient au notaire pour avoir reçu cet acte ; que sa décision n'encourt donc pas les griefs des moyens
COUR DE CASSATION Chambre Civile 1 arrêt du 8 octobre 2014 POURVOI N° 13-21879 cassation partielle
Vu les articles 1401 et 1402 du code civil ;
Attendu que, pour débouter Mme Y... de sa demande tendant à voir déclarer communes les parts attribuées à M. X...dans la SCI du Jeu de Paume, l'arrêt, après avoir relevé que les statuts de la société, créée entre celui-ci et son frère, ont été signés le 22 août 1979 et enregistrés le 4 septembre 1979, que les apports de M. X...ont été libérés le 3 septembre 1979 et que la société a été immatriculée le 3 décembre 1979, retient que les parts sociales ont été acquises au moyen de fonds présumés communs, mais en réalité propres dès lors que M. X...s'était engagé par le contrat de société avant son mariage ;
Qu'en se déterminant ainsi par des motifs inopérants, alors que, dans les rapports entre les époux, la valeur des parts d'une société civile présente un caractère commun en cas d'acquisition au moyen de fonds communs ou un caractère propre en cas d'acquisition à l'aide de fonds propres en présence d'un accord des époux ou d'une déclaration d'emploi ou de remploi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés
UNE PART PEUT ÊTRE INDIVISE ENTRE DEUX OU PLUSIEURS PROPRIÉTAIRES
un mandataire est alors désigné soit entre eux soit en cas de mésentente par le juge
COUR DE CASSATION Chambre Civile 1 arrêt du 15 décembre 2010 Pourvoi n° 09-10140 REJET
Mais attendu qu'en cas de désaccord entre les copropriétaires d'une part sociale indivise sur le choix du mandataire unique qui, selon l'article 1844 du code civil, doit les représenter, il ne peut être dérogé aux dispositions impératives de ce texte prévoyant la désignation du mandataire en justice ; qu'ayant constaté l'existence d'un tel désaccord entre les copropriétaires des parts sociales indivises litigieuses, la cour d'appel a fait, à bon droit, application de ce texte en désignant un mandataire tiers pour les représenter ; que le moyen, qui critique en sa première branche un motif surabondant, n'est pas fondé pour le surplus
COUR DE CASSATION Chambre Commerciale arrêt du 21 janvier 2014 Pourvoi n° 13-10151 cassation
Vu l'article 1844, alinéa 1er, du code civil ;
Attendu que tout associé a le droit de participer aux décisions collectives ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la nue-propriété d'une partie des parts représentant le capital de la société civile Earl de Fauque (la société) est indivise entre Mme Chantal X..., épouse Y..., Mme Nadia X... et M. Jérôme X... ; que la société a fait assigner Mme Y... et M. Y..., son conjoint, à qui elle avait donné mandat de la représenter lors des assemblées d'associés, pour qu'il soit dit que Mme Y... n'a aucune qualité pour assister à ces assemblées et pour qu'il soit fait défense à Mme Y... de s'y faire assister ou représenter par son conjoint et, à ce dernier, de pénétrer au siège social ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que dès lors qu'un mandataire commun a été désigné pour représenter l'indivision X... aux « assemblées générales » de la société, il n'y a pas lieu de dissocier artificiellement la discussion préalable des points soumis au vote et le vote lui-même, qui participent d'une seule démarche intellectuelle, en sorte que la présence des indivisaires eux-mêmes aux assemblées générales est nécessairement exclue par la désignation d'un mandataire commun pour représenter l'indivision ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que les copropriétaires indivis de droits sociaux ont la qualité d'associé, la cour d'appel a violé le texte susvisé
Article 1852 du Code Civil
Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés.
Article 1853 du Code Civil
Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite.
Article 1854 du Code Civil
Les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte.
Article 1855 du Code Civil
Les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d'un mois.
Article 1856 du Code Civil
Les gérants doivent, au moins une fois dans l'année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'année ou de l'exercice écoulé comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.
LES ASSOCIÉS QUI PARTICIPENT A L'AG DOIVENT TOUS ÊTRE AGRÉÉS
Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 8 juillet 2015, pourvoi n°13-27248 Rejet
Mais attendu qu'il résulte de l'article 1844 du code civil que seuls les associés ont le droit de participer aux décisions collectives de la société ; qu'ayant relevé que les héritiers de Charles X..., qui n'avaient pas obtenu d'agrément dans les conditions prévues par les statuts, ne pouvaient se prévaloir d'un agrément tacite et n'étaient pas associés de la SCI, avaient cependant pris part à l'assemblée générale et à l'élection des gérants, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que l'assemblée générale qui s'était tenue irrégulièrement devait être déclarée nulle, comme la désignation de M. Marc X... en qualité de gérant, a légalement justifié sa décision
LES STATUTS PEUVENT PRÉVOIR AVEC GRANDE LIBERTÉ LES MODALITÉS D'ADOPTION DES DÉCISIONS COLLECTIVES
Cour de Cassation, chambre commerciale, arrêt du 19 mars 2013, pourvoi n°12-15283 cassation partielle
Vu les article 1844-10 et 1853 du code civil ;
Attendu qu'il résulte du premier de ces textes que la nullité des actes ou délibérations des organes d'une société civile ne peut résulter que de la violation impérative du titre neuvième du livre troisième du code civil ou de l'une des causes de nullité des contrats en général ; que, sous réserve des cas dans lesquels il a été fait usage de la faculté, ouverte par une disposition impérative d'aménager conventionnellement la règle posée par celle-ci, le non-respect des stipulations contenues dans les statuts ou dans le règlement intérieur n'est pas sanctionné par la nullité ;
Attendu que pour annuler les consultations écrites des 23 septembre 2004, 11 janvier 2006 et 30 juillet 2007, à l'exclusion de la résolution soumise à la consultation écrite du 11 janvier 2006 relative à l'approbation de la modification des statuts, l'arrêt retient qu'il résulte des articles 20 et 21 des statuts que si la gérance avait la possibilité de consulter les associés par correspondance, il est également prévu que l'assemblée ordinaire est réunie au moins une fois par an à l'effet de prendre connaissance du compte rendu de gestion de la gérance et du rapport écrit sur l'activité de la société et pour statuer sur la reddition des comptes et sur l'affectation et la distribution des bénéfices ; qu'il en déduit que les consultations écrites des 23 septembre 2004, 11 janvier 2006 et 30 juillet 2007 sont nulles en ce qu'elles comportaient des délibérations sur la reddition des comptes et sur l'affectation et la répartition des bénéfices ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'en prévoyant que certaines décisions seraient prises par les associés réunis en assemblée, les statuts de la SCI n'ont fait qu'user de la liberté qui leur est offerte de déterminer le domaine d'application des modalités d'adoption des décisions collectives des associés admises par la loi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Vu l'article 1844-7 5° du code civil ;
Attendu que pour prononcer la dissolution anticipée de la société l'arrêt relève qu'il existe entre M. Nicolas Y... et Mme X... une très grave mésintelligence ; qu'il relève encore que le comportement fautif de la gérante, qui a agi dans son intérêt propre et dans celui de son époux en profitant de la majorité des voix que représentaient leurs parts respectives, ne permet pas de poursuivre l'exploitation sociale ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la paralysie du fonctionnement de la société, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision
Les décisions ne peuvent pas être prises par une minorité des associés
Si la mésentente entre associés provoque la paralysie du fonctionnement de la société ou le dysfonctionnement grave de la société, elle peut justifier la dissolution.
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 16 MARS 2011 POURVOI N° 10-15459 REJET
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 12 janvier 2010), que M. X..., qui avait constitué avec Mme Y... alors qu'ils vivaient en concubinage la société civile immobilière LAJG (la SCI), a assigné son associée et la SCI en dissolution anticipée de la société et en désignation d'un liquidateur
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que si la mésentente entre associés ne peut justifier la dissolution que s'il y a paralysie du fonctionnement de la société ou dysfonctionnement grave de la société, en revanche, la disparition de l'affectio societatis, élément constitutif de la société, doit justifier, à elle seule, la dissolution notamment dans une société de personnes regroupant deux associés, sans qu'il soit besoin de constater en outre une paralysie du fonctionnement de la société, ou un dysfonctionnement grave affectant le fonctionnement de la société ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1844-7 5° du code civil, ensemble l'article 1830 du code civil
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la mésentente existant entre les associés et par suite la disparition de l'affectio societatis ne pouvaient constituer un juste motif de dissolution qu'à la condition de se traduire par une paralysie du fonctionnement de la société, la cour d'appel, qui a souverainement relevé que les difficultés rencontrées n'étaient pas suffisamment graves pour paralyser le fonctionnement social, a rejeté à bon droit la demande de M. X...
LE DÉPART D'UN ASSOCIÉ DE LA SCI
Article 1869 du Code Civil
Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice.
A moins qu'il ne soit fait application de l'article 1844-9 (3ème alinéa), l'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article 1843-4.
Un associé qui quitte la SCI, si les statuts ne prévoient rien, la valeur de ses droits sociaux, doit être déterminée à la date la plus proche de celle du remboursement de la valeur de ces droits.
COUR DE CASSATION Chambre Commerciale arrêt du 4 mai 2010 N° Pourvoi 08-20696 CASSATION
Vu les articles 1843-4 et 1869 du code civil;
Attendu qu'en l'absence de dispositions statutaires, la valeur des droits sociaux de l'associé qui se retire doit être déterminée à la date la plus proche de celle du remboursement de la valeur de ces droits;
Attendu que pour statuer comme il fait, l'arrêt retient que la valeur des parts sociales de M. X... doit être arrêtée à la date à laquelle celui-ci a manifesté sa volonté de se retirer ou, à défaut, à celle de la décision de justice l'autorisant à se retirer ; Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Un associé qui quitte la SCI, a droit à la part des bénéfices de l'année en cours au prorata de son temps de présence. Il reste associé jusqu'au paiement de ses parts.
COUR DE CASSATION Même arrêt de la Chambre Commerciale arêt du 4 mai 2010 N° Pourvoi 08-20696 CASSATION
Attendu que le juge doit trancher le litige qui lui est soumis sans en différer l'examen au motif qu'il lui manquerait des éléments de preuve;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X... de condamnation de la SCI à lui payer sa quote-part des bénéfices de l'exercice 2006, l'arrêt retient par motifs propres et adoptés qu'aucun élément ne permet en l'état de conclure que la SCI refuse de payer à M. X... sa quote-part des bénéfices de l'exercice et que cette demande est prématurée;
Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Un associé qui quitte la SCI, a droit de reprendre ses apports en nature s'ils existent encore
COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 12 mai 2010 N° Pourvoi 08-14747 CASSATION
Vu l'article 1869, alinéa 2, du code civil, ensemble l'article 1844-9, alinéa 3, du même code;
Attendu qu'à moins qu'il ne soit fait application de l'article 1844-9 (3e alinéa), l'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article 1843-4 ; que les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés ; qu'à défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s'il y a lieu, à l'associé qui en avait fait l'apport ; que cette faculté s'exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 26 mars 2009), que les époux X... ont participé en 1971 à la constitution de la société civile immobilière Villeteint, à laquelle ils ont apporté en nature des terrains en contrepartie desquels ils ont reçu des parts sociales ; que les époux X..., invoquant de justes motifs de retrait, ont assigné la SCI et ses autres associés pour obtenir l'autorisation de se retirer de la société et la restitution en nature des biens apportés;
Attendu que pour débouter les époux X..., autorisés à se retirer, de leur demande d'attribution en nature, l'arrêt retient que le retrait d'un seul associé n'entraîne pas dissolution de la société, qui subsiste, que son exercice implique une réduction du capital social par annulation des parts sociales de l'associé se retirant, opération assimilable à un rachat de droits sociaux et non constitutive d'un partage partiel anticipé et que les dispositions de l'article 1844-9 du code civil ne peuvent recevoir application que lorsque l'actif social a été établi après paiement des dettes et remboursement du capital social, de sorte qu'un seul associé retrayant ne peut prétendre qu'au remboursement de ses droits sociaux mais pas à la reprise de son apport en nature;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'associé qui se retire d'une société civile peut obtenir que lui soient attribués les biens qu'il a apportés lorsqu'ils se retrouvent en nature dans l'actif social, la cour d'appel a violé les textes susvisés
LE CAS DE L'ASSOCIE QUI SUBIT UNE DECONFITURE PERSONNELLE
L'associé en déconfiture doit quitter la SCI pour éviter qu'elle soit clôturée.
Il continue à percevoir les bénéfices liés à ses parts sociales jusqu'au jour du paiement de celles-ci.
Le dépôt du prix de cession des parts sur un compte séquestre, ne vaut pas paiement. Il doit par conséquent continuer à toucher les bénéfices liés à ses parts.
Article 1860 du Code Civil
S'il y a déconfiture, faillite personnelle, liquidation de biens ou règlement judiciaire atteignant l'un des associés, à moins que les autres unanimes ne décident de dissoudre la société par anticipation ou que cette dissolution ne soit prévue par les statuts, il est procédé, dans les conditions énoncées à l'article 1843-4, au remboursement des droits sociaux de l'intéressé, lequel perdra alors la qualité d'associé.
COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 28 juin 2005 N° Pourvoi 03-19716 rejet (inédit)
Mais attendu que la remise des fonds entre les mains d'un séquestre conventionnel ou judiciaire, si elle vaut paiement à l'égard du débiteur, n'a pas pour effet de faire entrer les sommes dues dans le patrimoine du créancier ; que dès lors, cette remise ne constituant pas le remboursement de la valeur des droits sociaux auquel est subordonnée la perte de la qualité d'associé, c'est à bon droit que la cour d'appel a décidé que le versement des fonds représentant le montant des droits sociaux des consorts X... entre les mains d'un séquestre ne faisait pas perdre à ceux-ci la qualité d'associé ; que le moyen n'est pas fondé ;
L'EXPLOITATION DE LA SCI
LE CHOIX DE LA FISCALITÉ
Les SCI sont des sociétés dites "fiscalement transparentes", c'est-à-dire que, sauf option pour l'Impôt sur les Sociétés, ce sont les associés qui sont personnellement redevables de l'impôt en fonction de leur catégorie d'imposition et à due proportion de leur participation au capital. Par exemple l'associé personne physique sera imposé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et charges décaissées) et l'associé personne morale sera imposé d'après les règles BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
En cas d'activité commerciale dans le cadre d'une société d'exploitation, payer un loyer à une SCI permet de couvrir le remboursement de l'emprunt contracté pour l'achat du bien immobilier. Cela permet de construire un patrimoine immobilier en faisant supporter le coût à la société d'exploitation.
Cependant, le loyer versé à la SCI par la société d'exploitation doit rester dans une proportion conforme au marché, pour que l'administration fiscale ne remette en cause un éventuel montant excessif.
La SCI doit généralement opter pour l'impôt sur les sociétés pour éviter "l'effet de ciseaux", c'est-à-dire le moment où la SCI doit rembourser plus de capital que d'intérêts. En effet les revenus des loyers s'imputent sur les charges représentées par les intérêts.
Au début de la période de remboursement d'un emprunt, généralement seuls les intérêts du capital sont remboursés. Les charges s'équilibrent alors avec les revenus. Mais à la fin de la période, la part la plus importante est le remboursement du capital. La part du paiement des intérêts se réduit. Le revenu fiscal surpasse donc les charges. Les associés de la SCI supportent l'impôt sur le revenu sur le loyer perçu, chacun en fonction de leurs droits dans la SCI. Ce problème est évité si la SCI réinvestit dans un nouvel immeuble ou si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés.
Si la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés, elle peut alors amortir l'immeuble et déduire son prix d'achat chaque année. En revanche, lors de la vente de l'immeuble, la SCI devra alors payer la plus value sur la totalité du prix de revente de l'immeuble.
Il est évident que si l'immeuble est "amorti" durant le remboursement de l'emprunt, sa valeur fiscale au moment de la revente est égale à zéro. La plus value est alors logiquement calculée sur la totalité du prix de revente du bien immobilier.
En matière d'impôt sur la fortune (ISF), si la SCI n'est propriétaire que du bien loué à la société d'exploitation, son activité peut être regardée comme une activité connexe à l'activité professionnelle et ainsi profiter de la même exonération que les biens professionnels et échapper à l'ISF.
LA SCI PEUT ÊTRE VENDEUR PROFESSIONNEL
COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 27 octobre 2016 N° Pourvoi 15-24232 Rejet
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la SCI, qui, aux termes de ses statuts, avait pour objet " l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers... ", avait acquis une vieille ferme qu'elle avait fait transformer en logements d'habitation dont elle avait vendu une partie et loué le reste et qu'elle avait immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la SCI avait la qualité de vendeur professionnel et a légalement justifié sa décision
RÉUNION DE TOUTES LE PARTS EN UNE MÊME MAIN
Article 1844-5 du Code Civil
DISSOLUTION AMIABLE D'UNE SCI
La SCI est dissoute lorsqu'elle arrive à son terme sauf si les associés continuent sans prendre aucune initiative. La décision positive de continuer la SCI doit être votée en AG à l'unanimité.
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVIL 1 arrêt du 13 décembre 2005. N° POURVOI 02-16605 REJET
1° En ordonnant une expertise aux fins de déterminer la valeur des parts d'un associé déclarant vouloir exercer son droit de retrait postérieurement au terme extinctif prévu par les statuts d'une société civile et non celle d'un boni de liquidation, une cour d'appel tranche une partie du principal, ce qui rend recevable le pourvoi formé contre sa décision.
2° Dès lors que, postérieurement au terme prévu par les statuts, l'activité commune s'est maintenue et que l'affectio sociétatis a persisté, aucun des associés n'ayant songé à accomplir les formalités nécessaires à la prorogation de la société ou à prendre une quelconque initiative en vue de sa dissolution, les statuts de la société, devenue de fait, continuent de régir les rapports entre ses associés.
Article 1844-7 du Code Civil
8° Pour toute autre cause prévue par les statuts. Article 1852 Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés."
Lorsque la décision de dissoudre la SCI est à l’initiative de ses associés, ils doivent être convoqués en Assemblée Générale.
LES OPÉRATIONS DE LIQUIDATION DE LA SCI
Dans tous les cas, la décision de dissoudre la SCI devra également prévoir la nomination d’un liquidateur chargé de procéder au partage et d’accomplir les formalités nécessaires :
Ce liquidateur sera nommé par les associés conformément aux statuts. Si les statuts ne prévoient rien, les associés devront désigner parmi eux ou non un liquidateur à l’unanimité.
Un liquidateur judiciaire sera nommé par le juge lorsque les associés ne parviendront pas à nommer un liquidateur ou en cas de dissolution judiciaire.
Le procès-verbal de l’assemblée générale des associés ayant prononcé la dissolution de la société devra faire l’objet d’un enregistrement par le liquidateur à la recette des impôts du domicile de l’un des associés.
La SCI qui a nommé un liquidateur doit publier une annonce dans un journal d’annonces légales qui indiquera la dissolution de la SCI et sa mise en liquidation ainsi que les coordonnées du liquidateur, pour permettre aux créanciers de faire valoir leurs droits.
Le coût d’une annonce dans un Grand Quotidien Régional qualifié pour être Journal d’annonce légale est d’environ 150 euros.
Pour être opposable aux tiers, la dissolution et la mise en liquidation de la SCI doit faire l’objet d’une déclaration au registre du commerce et des sociétés dans un délai d’un mois à compter de la décision de dissolution.
Le liquidateur devra remettre au greffe deux exemplaires timbrés et enregistrés auprès de la recette des impôts du procès-verbal décidant la dissolution et nommant le liquidateur, certifiés conformes par le représentant légal.
Le greffe publiera alors la dissolution de la SCI au Bodacc (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales). Le coût de ce dépôt au greffe est d’environ 200 euros.
Le liquidateur doit désintéresser tous les créanciers de la SCI. Pour cela, il peut procéder à la cession d’éléments de l’actif de la SCI. En particulier, la vente d’un bien immobilier peut être nécessaire pour rembourser le capital restant du d’un emprunt ou encore les comptes courants d’associés.
LA CLÔTURE DE LA LIQUIDATION DE LA SCI
Ensuite, le liquidateur présentera les comptes de liquidation de la SCI. Les associés réunis en assemblée générale devront approuver ces comptes avant de voter la clôture de la liquidation.
La liquidation de la SCI devra faire l’objet d’une nouvelle annonce dans un journal d’annonces légales puisqu'il n’est pas possible de regrouper en une seule annonce la dissolution et donc la mise en liquidation et la clôture de la liquidation d’une société.
Le liquidateur devra procéder à la radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés dans un délai d’un mois à compter de l’approbation par les associés de la clôture de la liquidation. Par conséquent, Il devra déposer au greffe du tribunal de commerce en deux exemplaires certifiés conformes par le liquidateur :
-l’acte ou le procès-verbal de l’assemblée générale constatant la clôture des opérations de liquidation,
-les comptes de clôture approuvés par les associés,
-l'attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
Cette radiation du RCS a un coût de 20 euros seulement. Une fois radiée du RCS, la SCI n’a plus d’existence juridique. Les associés deviennent donc propriétaires indivis des biens restant à l’actif et doivent maintenant procéder au partage de ces biens.
Article 1844-9 du Code Civil

References: l'article 1843
 l'article 677
 l'article 44
 l'article 12
 l'article 1
 l'Article 15
 l'article 1178
 l'article 1328
 l'article 6
 § 1
 l'article 583
 l'article 1857
 l'article 583
 l'article 1858
 l'article 8
 l'article 1857
 l'article 109
 l'article 1858
 l'article 6
 l'article 1859
 l'article 1859
 l'article 1857
 l'article 1857
 l'article 1846
 l'article 1844
 l'article 1869
 L'ARTICLE 3
 l'article 1427
 l'article 1421
 l'article 1427
 l'article 1832
 l'article 1844
 l'article 1844
 l'article 1844
 l'article 1844
 l'article 1844
 l'article 1830
 l'article 1844
 l'article 1843
 l'article 1869
 l'article 1844
 l'article 1844
 l'article 1843
 l'article 1844
 l'article 1843