Source: http://www.confediliziafirenze.it/disciplina-delle-locazioni-di-immobili-urbani/
Timestamp: 2018-06-19 20:03:25+00:00

Document:
Legge 27 luglio 1978, n. 392 (in Gazz. Uff., 29 luglio, n. 211).
(articoli ancora in vigore)
Disciplina della sublocazione.
Recesso del conduttore.
Inadempimento del conduttore.
Successione nel contratto.
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi (1).
In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto (2) (3).
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 7 aprile 1988, n. 404, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente comma, nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio.
(2) La Corte costituzionale, con sentenza 7 aprile 1988, n. 404, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente comma, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia così convenuto.
(3) La Corte costituzionale, con sentenza 7 aprile 1988, n. 404, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente articolo, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente quando vi sia prole naturale.
Clausola di scioglimento in caso di alienazione.
Spese di registrazione.
Oneri accessori.
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1).
Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (1).
(1) Vedi, anche, l’articolo 4 del D.L. 12 ottobre 2000, n. 279 convertito in legge 11 dicembre 2000, n. 365 .
Rinnovazione del contratto.
d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’ articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c) (1).
Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall’ articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 , modificato dall’articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’ art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191 , modificato dall’art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 9 ottobre 1998, n. 348, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’ultima parte della presente lettera, nella parte in cui prevede che la scadenza, nel corso del processo, del termine per l’inizio dei lavori, indicato nella licenza o concessione, impedisce l’emanazione del provvedimento di rilascio.
Procedura per il rilascio.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell’articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile .
(1) Comma così modificato dall’articolo 89 della legge 26 novembre 1990, n. 353, a decorrere dal 30 aprile 1995.
(2) Comma abrogato dall’art. 6, l. 30 luglio 1984, n. 399 e dall’ articolo 89 della legge 26 novembre 1990, n. 353.
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia adibito l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l’immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all’art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l’inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell’immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal [Ministero del turismo e dello spettacolo] (1), è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell’art. 34.
(1) Ora regione.
Aggiornamento del canone.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale (1).
(1) Articolo così sostituito dall’art. 1, comma 9-sexies, d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, conv. in l. 5 aprile 1985, n. 118.
Canone delle locazioni stagionali.
Indennità per la perdita dell’avviamento.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell’importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile (1) (2).
(2) La Corte costituzionale, con sentenza 14 dicembre 1989, n. 542, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente articolo, nella parte in cui non prevede i provvedimenti della pubblica amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione che escludono il diritto del conduttore alla indennità per la perdita dell’avviamento.
Sublocazione e cessione del contratto di locazione.
(1) Vedi l’articolo 10 del D.L. 18 gennaio 1992, n. 9, convertito in legge 28 febbraio 1992, n. 217 .
Diritto di prelazione in caso di nuova locazione.
Destinazione degli immobili a particolari attività.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all’articolo 28(1) .
(1) Vedi, anche l’articolo 15 bis del D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito in legge 25 marzo 1982, n. 94.
Ricorso al giudice.
(Omissis) (1) (2).
In primo grado la parte può stare in giudizio personalmente, quando il valore della causa non eccede lire 50.000 mensili nelle controversie aventi ad oggetto la determinazione, l’aggiornamento o l’adeguamento del canone, e lire 600.000 nelle controversie previste dal terzo comma (3).
(1) Comma abrogato dall’art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a decorrere dal 30 aprile 1995.
(2) Comma abrogato dall’articolo 6 della legge 30 luglio 1984, n. 399.
(3) Comma sostituito dall’articolo 6 della legge 30 luglio 1984, n. 399
Termine per il pagamento dei canoni scaduti.
Modalità per il rilascio.
Esenzioni fiscali ed onorari professionali.
È abrogata ogni altra disposizione incompatibile con la presente legge (1).
(1) Articolo così sostituito dall’art. 6, l. 30 luglio 1984, n. 399. Vedi art. 19, l. 13 maggio 1999, n. 133.
Durata dei contratti in corso soggetti a proroga.
c) dal 1° gennaio 1980, per i contratti stipulati dopo il 7 novembre 1963 (1).
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 27 febbraio 1980, n. 22, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del combinato disposto degli artt. 58, 59, n. 1 e 65 della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso per necessità del locatore dei contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga. La Corte costituzionale, con sentenza 28 luglio 1983, n. 250, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del combinato disposto degli artt. 58, 59nn. 2, 3, 6 e 8 nonché 65della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del locatore, per i motivi indicati nel cit. art. 59 nn. 2, 3, 6 e 8, dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga. Con la medesima sentenza, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del combinato disposto degli artt. 58, 59nn. 4, 5 e 7 nonché 65della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del locatore, per i motivi indicati nel citatoarticolo 59, nn. 4, 5 e 7 dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga.
5) quando l’immobile locato sia di interesse artistico o storico, ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, nel caso in cui la competente sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione dell’immobile;
Alla procedura per il rilascio dell’immobile si applicano le norme di cui ai precedenti articoli 30 e 56 (1).
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 27 febbraio 1980, n. 22, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del combinato disposto degli artt. 58artt. 58, 59, n. 1 e 65 della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso per necessità del locatore dei contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga. La Corte costituzionale, con sentenza 28 luglio 1983, n. 250, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del combinato disposto degli artt. 58, 59 nn. 2, 3, 6 e 8 nonché 65della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del locatore, per i motivi indicati nel cit. art. 59 nn. 2, 3, 6 e 8, dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga. Con la medesima sentenza, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del combinato disposto degli artt. 58, 59 nn. 4, 5 e 7 nonché 65della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del locatore, per i motivi indicati nel citato articolo 59, nn. 4, 5 e 7 dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga.
Contratti in corso soggetti a proroga.
I contratti di locazione di cui all’articolo 27in corso al momento dell’entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:
a) anni 4, i contratti stipulati prima del 31 dicembre 1984 (1) (2);
b) anni 5, i contratti stipulati tra il 1° gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973 (1);
c) anni 6, i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973 (1).
(1) Vedi, ora l’art. 15-bis, d.l. 23 gennaio 1982, n. 9, conv. in l. 25 marzo 1982, n. 94.
(2) Termine così prorogato dall’art. 2, l. 25 luglio 1984, n. 377.
Aumenti del canone.
2) non superiore al 10 per cento all’anno per i contratti stipulati fra il 1° gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
Diritto di prelazione in caso di nuova locazione e indennità per l’avviamento commerciale.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nell’ipotesi di cui al quarto comma dell’art. 40.
In mancanza dell’offerta del nuovo canone da parte del conduttore nonché nei casi di rilascio dell’immobile per i motivi di cui all’art. 29art. 29 salvo quelli di cui al primo comma, lettera a), è dovuta l’indennità per avviamento commerciale nella misura di 21 mensilità, ovvero di 25 per le locazioni con destinazione alberghiera, del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche. In caso di rilascio dell’immobile per i motivi di cui all’art. 29, primo comma, lettera a), la predetta indennità è calcolata con riferimento al canone corrisposto. L’indennità dovuta è complessivamente di 24 mensilità, ovvero di 32 per le locazioni con destinazione alberghiera, nei casi di cui al secondo comma dell’art. 34.
Per i contratti di cui agli articoli 67 e 71 le disposizioni del presente articolo sono sostitutive di quelle degli articoli 34 e40.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di cui all’art. 27, primo comma, che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, di attività professionali e di attività di cui all’art. 42. In tali casi, il compenso spettante al conduttore ai sensi dei precedenti commi sesto, ottavo e nono, è limitato a dodici mensilità. Il compenso non è dovuto qualora il locatore intenda ottenere la disponibilità dell’immobile per i motivi di cui all’art. 29 (1) (2).
(1) Articolo così sostituito dall’art. 1, d.l. 9 dicembre 1986, n. 832, conv. in l. 6 febbraio 1987, n. 15.
(2) La Corte costituzionale, con sentenza 3 giugno 1992, n. 242, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente articolo, nella parte in cui non prevede che l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore la indennità per l’avviamento commerciale non ricorre quando causa di cessazione del rapporto è un provvedimento della pubblica amministrazione che esclude indefinitamente la utilizzazione economica dell’immobile.
Immobili destinati a particolari attività soggetti a proroga.
Ai contratti di locazione di cui all’articolo 42si applicano le disposizioni degli articoli 67 e 68.
Contratti in corso non soggetti a proroga.
Mutamento della destinazione.
Per i contratti previsti negli articoli 67, 70 e ferme restando le scadenze convenzionali, nell’articolo 71, il locatore può recedere in base ai motivi di cui all’articolo 29e con il preavviso di cui all’articolo 59. Nei casi previsti dalle lettere a), e b) dell’ultimo periodo del secondo comma dell’articolo 29 tale facoltà è riconosciuta soltanto ove ricorra la necessità del locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio. Si applicano le disposizioni degli articoli 30 e 31 e degli articoli da 35a 39, nonché quelli dell’articolo 69 , settimo, ottavo e nono comma (1) (2).
(1) Articolo così modificato dall’art. 1-bis, d.l. 30 gennaio 1979, n. 21, conv. in l. 31 marzo 1979, n. 93.
(2) La Corte costituzionale, con sentenza 5 ottobre 1983, n. 300, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente articolo, nella parte in cui, relativamente alle ipotesi di recesso del locatore dai contratti disciplinati dall’art. 67, motivate con la sopravvenuta necessità di adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei propri parenti in linea retta entro il secondo grado, prevede che l’indennità per l’avviamento commerciale dovuta al conduttore sia determinata sulla base del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche, anziché con riferimento all’ultimo canone corrisposto. La Corte Costituzionale, con sentenza 10 dicembre 1987, n. 562, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente articolo, nella parte in cui non richiama espressamente l’obbligo di corrispondere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale di cui all’art. 69, settimo, ottavo e nono comma, di questa legge nel testo originario.
Patti contrari alla legge.
[È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge] (1).
(1) Articolo abrogato dall’art. 14, l. 9 dicembre 1998, n. 431, limitatamente alle locazioni abitative.
Uso diverso da quello pattuito.
Se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione (1).
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 18 febbraio 1988, n. 185, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente comma, limitatamente alle parole “e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione”.
Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale.
Giudizi in corso.

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 12
 articolo 7
 art. 5
 sentenza 
 articolo 89
 sentenza 
 sentenza 
 art. 19
 sentenza 
 sentenza 
 art. 59
 sentenza 
 sentenza 
 art. 59
 articolo 59
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza