Source: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-3278
Timestamp: 2019-04-20 03:15:18+00:00

Document:
BOE.es - Documento BOE-A-2019-3278
Documento BOE-A-2019-3278
«BOE» núm. 57, de 7 de marzo de 2019, páginas 21868 a 21878 (11 págs.)
BOE-A-2019-3278
Mediante escritura autorizada por el notario de Córdoba, don Manuel Rodríguez-Poyo Segura, el día 12 de junio de 2018, con el número 1.062 de protocolo, don R. C. L., en nombre y representación de don M. M. L. y doña A. N. T., en virtud de poder otorgado ante la notaria de Bailén, doña Esperanza Méndez Vílchez, el día 4 de junio de 2018, con el número 522 de protocolo, vendió a don J. M. C. C. la finca registral número 22.073 del término de Bailén. Copia autorizada de dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad de La Carolina el 19 de septiembre de 2018 (asiento 1289 del Diario 171).
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de La Carolina, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada: 3347.
I. Con fecha 19/09/2018, bajo el asiento 1289 del Diario 171, se presentó copia autorizada de escritura de compra autorizada por el Notario de Córdoba, Manuel Rodríguez-Poyo Segura, el día 12/06/2018, número 1062/2018, por virtud de la cual R. C. L., en nombre y representación de M. M. L. y A. N. T., en virtud de poder otorgado ante la notaria de Bailén, Esperanza Méndez Vílchez, el día cuatro de junio de dos mil dieciocho, número 522 de su protocolo, vende a J. M. C. C., la finca registral 22.073 del término de Bailén, vivienda (…) por el precio de dieciséis mil quinientos euros, que el representante de la parte vendedora declara haber recibido de la compradora el día nueve de junio de dos mil dieciocho, en efectivo metálico.
II. El día 25 de septiembre de 2.018, ha tenido entrada en este Registro, escrito suscrito por M. M. L. y A. N. T., en igual fecha, en el que consta que el poder fue revocado en escritura otorgada ante la notaria de Bailén, Esperanza Méndez Vílchez, el día seis de junio de dos mil dieciocho, número 534 de su protocolo, acompañando copia autorizada de la escritura.–
III. En la escritura de revocación consta la siguiente diligencia: «Siendo las trece horas y treinta y cinco minutos del días siguiente del otorgamiento de la presente, me persono yo, la Notario, en el lugar indicado, sito en la calle (…) de Bailén (Jaén). Me es franqueada la entrada, por la que dijo llamarse Doña A. L. G. y ser la madre del señor requerido, Don R. C. L. A dicha señora advierto de mi cualidad de Notario y actuación oficial como tal. Le pregunto por el señor requerido Don R. C. L., manifestándome que en ese momento no se encuentra allí; por lo que le informo del objeto de mi visita, con entrega de copia simple de la escritura en función de cédula de notificación, de la que se hace cargo, para hacerla llegar a dicha personal, de cuya obligación le advertí, manifestando quedar enterada. Y no teniendo otra cosa que hacer constar, cierro esta diligencia, escritura en mi despacho conforme a notas tomadas sobre el terreno, según permite el vigente Reglamento Notarial».
1. El artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria establece que en caso de calificación negativa deberá el Registrador firmar una nota expresando las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica, ordenadas en hechos y fundamentos de derecho.
2. El vigente artículo 18.1 de la Ley hipotecaria y 98 de su Reglamento establecen que los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la validez de los actos dispositivos cuya inscripción se solicita.
3. Artículo 20 de la Ley Hipotecaria «Para inscribir o anotar títulos, en los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».
4. Artículo 1.259 del Código Civil: «Ninguno podrá contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal.
5. En el presente caso ha quedado acreditado con la documentación presentada que el apoderado que representaba a M. M. L. y A. N. T., había sido notificado en los términos que prevé el artículo 202 del Reglamento Notarial de la revocación del poder en cuya virtud actúa. Conforme a los artículo [sic] 1732 y 1733 del CC el poderdante podrá extinguir el poder por medio de su revocación. Consecuentemente, en este caso, el apoderado ha actuado por medio de un poder ya extinguido en el momento del otorgamiento de la escritura de venta.
6. En los casos en los que el apoderado actúa con un poder ya extinguido, el art. 1738 del CC prevé la posibilidad de que el acto o contrato así celebrado surta efectos en favor de los terceros de buena fe. Ahora bien, la más moderna jurisprudencia del Tribunal Supremo, recogida en sentencias como las de 24 de octubre de 2008, 13 de febrero de 2012, 22 de enero de 2015 y 19 de julio de 2018, ha delimitado con nitidez el criterio de que para que el artículo 1738 sea aplicable es necesario que, además del tercero con el que se ha contratado, el apoderado también actúe de buena fe, desconociendo la extinción del poder. Ha quedado acreditado que, en el presente caso, el apoderado sí conocía la revocación antes del otorgamiento de la escritura. Por tanto, no puede pretenderse el mantenimiento de los efectos de la venta al amparo del art. 1738 del CC.
1. Denegar la inscripción del título calificado por el defecto de carecer el representante de la parte vendedora de poder suficiente para actuar en nombre de los transmitentes.
2. Notificar la presente nota de calificación al presentante y al Notario ante el que se ha otorgado la escritura calificada.
Contra la presente nota puede (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Basilio Javier Aguirre Fernández registrador/a de Registro Propiedad de La Carolina a día ocho de Octubre del año dos mil dieciocho».
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. c. c. interpuso recurso el día 9 de noviembre de 2018 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
Es cierto que el asiento que tiene entrada el día 25 de septiembre tiene incidencia sobre el asiento de fecha 19 del mismo mes, pero también es cierto que «prior tempore, prior iure» art. 537 del RH, principio que determina la necesidad de despachar los documento en orden a su presentación.
También hemos de recordar el contenido del art. 32 de la LH: ''Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero''.
Traigo a colación en este momento lo que la Resolución de 6 de julio de 2011, de la DGRN señalo: ''Es cierto que se ha mantenido la doctrina según la cual la calificación de un documento se deberá realizarse de lo que resulte del título y de la situación tabular existente en el momento de presentación en el Registro, es decir, que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, con el fin de evitar asientos inútiles. Pero esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad registral. De modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración en orden de despacho de los mismos, es decir, no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la preferencia sustantiva y definitiva de uno u otro título''.
1.º El principio de ''prior tempore, prior iure'' inserto en art. 537 del RH no debe verse afectado pues el asiento de fecha 19/09/2018 tiene prioridad sobre el asiento que tiene entrada el día 25/09/2018.
2.º El tercero adquiriente no puede verse afectado por la revocación del poder utilizado por quien vendió el bien, pues este (el tercero adquiriente) actuó con la diligencia debida, y por el contrario quienes revocaron el poder tardan más de 3 meses en insertar la revocación en el Registro».
Mediante escrito, de fecha 12 de noviembre de 2018, el registrador de la Propiedad elevó el expediente a este Centro Directivo, con su preceptivo informe. En dicho informe, el registrador expresa, con cita del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, que dio traslado del recurso al notario autorizante de la escritura calificada, sin que se hayan recibido alegaciones por parte de éste.
a) Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 12 de junio de 2018, don R. C. L., en nombre y representación de don M. M. L. y doña A. N. T., en virtud de poder conferido a su favor mediante escritura otorgada el 4 de junio de 2018, vendió al ahora recurrente la finca registral número 22.073 del término de Bailén. Copia autorizada de dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad el 19 de septiembre de 2018.
b) El registrador deniega la inscripción por entender que ha quedado acreditado, con la documentación presentada, que el apoderado había sido notificado de la revocación del poder en cuya virtud actúa; que en los casos en los que el apoderado actúa con un poder ya extinguido, el artículo 1738 del Código Civil prevé la posibilidad de que el acto o contrato así celebrado surta efectos en favor de los terceros de buena fe, si bien la más moderna jurisprudencia del Tribunal Supremo ha delimitado con nitidez el criterio de que para que el artículo 1738 sea aplicable es necesario que, además del tercero con el que se ha contratado, el apoderado también actúe de buena fe desconociendo la extinción del poder. Y añade el registrador que ha quedado acreditado que el apoderado sí conocía la revocación antes del otorgamiento de la escritura, por lo que carecía de poder suficiente para actuar en nombre de los transmitentes.
c) El recurrente alega que documento que tiene entrada en el Registro de la Propiedad el día 25 de septiembre tiene incidencia sobre el asiento del día 19 del mismo mes, pero también que es cierto que, conforme al principio «prior tempore, prior iure» (artículo 537 –sic– del Reglamento Hipotecario), se deben despachar los documentos en orden de su presentación. Alega también que conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria («los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero»), si don M. M. L. y doña A. N. T. no presentaron en el debido momento en el Registro la revocación del poder que habían otorgado a don R. C. L. y puesto que el ahora recurrente sí que actuó con la debida diligencia (pues pidió nota simple al Registro e hizo que don R. C. L. le confirmara que el poder estaba vigente, circunstancia esta que también comprobó y así lo hizo constar el notario autorizante) dicha revocación no puede afectar, tres meses después, a la inscripción de quien compro de buena fe y presentó su título en el Registro.
2. En primer término, y en relación con los medios de calificación que ha tenido en cuenta el registrador, debe analizarse el documento que, según se afirma en la nota recurrida, «ha tenido entrada» en el Registro, sin que se exprese si ha tenido reflejo tabular (bien al margen del asiento de presentación del título calificado, bien reseñando número de asiento y del Diario), si bien el registrador indica haber tenido en cuenta para formular su calificación.
Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 20 de noviembre de 2013, «(…) el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepción en el presente supuesto en que se pretende que se suspenda la inscripción de determinadas resoluciones judiciales por alegar la interesada la existencia de determinado procedimiento penal y de un recurso de amparo constitucional -que no acredita con documentación pública-. Por lo demás, la mera iniciación de estos procedimientos no puede impedir la práctica de la inscripción de títulos que gocen de prioridad registral ni motivar asiento alguno, pues es necesario que el juzgado o tribunal competente decrete la correspondiente medida preventiva o cautelar que proceda, a través de la correspondiente anotación preventiva mediante la resolución del juzgado y el mandamiento decretando la anotación preventiva. No cabe que el interesado solicite directamente en el Registro la práctica de una medida cautelar, ni que ésta proceda por el mero hecho de alegar –o, incluso, acreditar, lo que en este caso no ocurre– la presentación en el juzgado de un escrito de denuncia respecto de la práctica de determinada inscripción». Y termina afirmando que «Por cuanto antecede debe concluirse que no cabe practicar mediante la solicitud privada objeto del presente debate asiento alguno que impida la práctica de la inscripción de títulos previos o que comporte la suspensión de los efectos de las inscripciones practicadas, debiendo dirigirse la recurrente al órgano jurisdiccional competente respecto de la adopción de la medida cautelar pretendida».
Por otra parte, como determina el artículo 420 del Reglamento Hipotecario, «los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: 1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. 2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios. 3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna». El sentido de este precepto se explica poniendo de relieve que es lógica consecuencia de una regla esencial, cual es que el procedimiento registral se basa en la necesidad de titulación auténtica conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria; de lo que se sigue, en el caso del presente recurso, que si una mera instancia o comunicación escrita adolece de falta de forma adecuada para provocar la práctica de asiento registral alguno -ni siquiera el de presentación-, con mayor razón habrá de convenirse que esa innominada -pues nada precisa la nota de calificación sobre tal extremo- toma en consideración del escrito presentado en el Registro para calificar, en modo alguno puede servir de amparo a la denegación de la inscripción solicitada, cual medida cautelar (en este caso inaudita parte) que tan solo en el correspondiente procedimiento judicial y de forma contradictoria podría adoptarse, si proceden y a la vista de las circunstancias del caso.
Sobre esta cuestión ya se ha pronunciado este Centro Directivo en varias ocasiones (cfr. las Resoluciones de 5 de marzo y 24 de octubre de 2005 y 29 de enero de 2007, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente), con una doctrina según la cual cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el título principal. Pero se añade (vid. las dos últimas Resoluciones citadas) que «la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposición judicial. Por ello, el asiento de presentación extendido con motivo de la presentación de la copia de la escritura de revocación del poder, no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa».
Ahora bien, respecto del principio de prioridad al que se refiere el recurrente, debe tenerse en cuenta que la escritura de revocación de un poder no es ningún título «por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real», por lo que no le resulta aplicable la literalidad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, como tampoco, y por la misma razón, le resulta aplicable el artículo 32 de la misma ley también invocado por el recurrente relativo a que «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero».
3. También respecto de los medios y el ámbito de la calificación registral deben tenerse en cuenta los recientes pronunciamientos del Tribunal Supremo en la Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre de 2018 (con criterio seguido por la Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre de 2018), en los siguientes términos:
''Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro''.
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar «la capacidad de los otorgantes», y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la ''reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado'', debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial.
Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el titulo otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una «reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada».
Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado».
En la escritura calificada se ha acreditado la representación de forma que la reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico exhibido y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas hacen fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada (artículo 98 de la Ley 24/2001). Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la eficacia que la ley atribuye a su autorización en cuanto a la representación de los otorgantes (hace fe, de modo que la escritura goza de fe pública -vid. artículo 17 bis, apartado 2.b), de la Ley del Notariado-). Si hubo, no obstante, una revocación previa del poder formalizada y notificada mediante escritura pública, es preciso analizar su eventual incidencia en la calificación registral de la eficacia del negocio de compraventa formalizado mediante el poder. Porque esa escritura de revocación no presupone necesariamente que el negocio representativo sea ineficaz, si se tiene en cuenta que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.
4. Este Centro Directivo no desconoce la posibilidad de que, eventual o hipotéticamente, pudieran existir en el presente caso especiales circunstancias que desembocaran en una decisión de los Tribunales de Justicia que privara de valor al acto transmisivo. Pero eso sucedería y desplegaría sus efectos en otro ámbito -el judicial-, al margen de la actuación registral, que se desarrolla con parámetros distintos a los propios de un procedimiento contradictorio ante los Tribunales. Y, de haberse producido la eficaz extinción de la representación que sirvió de base al otorgamiento, podrían plantearse (obviamente en sede judicial) interesantes cuestiones que han sido abordadas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y sobre las que sigue existiendo una nada desdeñable controversia doctrinal. En este sentido, y sin que proceda ahora teorizar sobre la distinción entre poder y mandato, cabe hacer referencia a la problemática de la posible «ultraactividad» del poder.
También en la Sentencia número 468/2018, de 19 de julio de 2018, el Tribunal Supremo afirma que «esta sala ha reiterado que la aplicación del art. 1738 CC requiere dos presupuestos: que el tercero con el que contrata el representante haya actuado de buena fe, o sea, que desconociera la anterior extinción del mandato; y que dicho representante, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la concurrencia de cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato (sentencias 984/2008, de 24 de octubre, 98/2014, de 13 de febrero Rc. 200/2012, 4/2015, de 22 de enero)».
5. En el presente caso, y según las consideraciones precedentes, aun cuando el registrador haya tenido en consideración la escritura de revocación del poder a través de la cual se pretende desvirtuar la existencia de la representación acreditada, debe tenerse en cuenta que a la hora de decidir si una notificación de revocación del poder como la del supuesto debatido (consta en la diligencia que el notario sólo pudo entregar la cedula de notificación a la persona que se encontraba en el domicilio del apoderado pero no a éste) es una circunstancia que excluye o no la buena fe del apoderado o de los que con él contratan, modalizando o no la oponibilidad registral, los tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuestión, ponderadas las circunstancias del caso.

References: artículo 19
 artículo 18
 Artículo 20
 Artículo 1
 artículo 202
 artículo 1738
 Resolución 
 artículo 327
 artículo 1738
 artículo 1738
 artículo 32
 Resolución 
 artículo 420
 artículo 3
 resolución 
 artículo 420
 artículo 3
 artículo 18
 artículo 17
 artículo 32
 artículo 17
 artículo 1738