Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/113383-vorgehen-gegen-ungueltige-mieterhoehung
Timestamp: 2018-05-26 21:48:47+00:00

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﻿ Vorgehen gegen ungültige Mieterhöhung
Nach § 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB sind ein zulässiges Begründungsmittel Vergleichswohnungen. Nach dem Gesetz genügen drei Vergleichswohnungen; es können aber (natürlich) auch mehr sein (BayObLG ZMR 1992, 144). Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam, wenn dieses mit Vergleichswohnungen begründet wird, deren Miete unter derjenigen der Wohnung liegt, für die die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrt wird (BayObLG WuM 1984, 276 [BayObLG 19.07.1984 - RE-Miet 1/84]), solange jedenfalls drei Wohnungen die Erklärung stützen (BGH NJW 2012, 415: im dortigen Fall lagen die Mieten von sechs Vergleichswohnungen über der verlangten Miete, eine siebte Wohnung lag zwischen der Ausgangsmiete und der verlangten Miete; OLG Karlsruhe WuM 1984, 21 [OLG Karlsruhe 15.12.1983 - 9 REMiet 2/83]; LG Berlin GE 2004, 482). Das Mieterhöhungsverlangen ist aber jedenfalls dann nur bis zur niedrigsten einzelnen Vergleichsmiete wirksam, wenn im Prozess keine weiteren Beweismittel zur Verfügung stehen oder erhoben werden. Der zu vergleichende Wohnraum kann vom selben Vermieter stammen (BVerfG ZMR 1993, 362 [363]; BGH NJW-RR 2010, 1162; LG Berlin ZMR 2001, 349 [LG Berlin 13.10.2000 - 64 S 247/00] [350]) oder/und im selben Haus liegen (OLG Frankfurt/M. WuM 1984, 123), es können sogar andere Zimmer sein (unzutreffend AG Köln Info M 2010, 468). Zwar mag die Benennung anderer Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens einen größeren Informationswert hinsichtlich der Ortsüblichkeit des Mietzinses haben als der Hinweis auf eigene Wohnungen des Vermieters aus eigenem Bestand und zudem noch aus demselben Haus. Es kann aber nicht davon ausgegangen werden, dass eine Berücksichtigung vermietereigener Wohnungen Mieter benachteiligt.
Unschädlich sind auch deutlich abweichende Größen von Vergleichswohnungen. Denn die Vergleichswohnungen und die Wohnung des Mieters müssen nur ungefähr vergleichbar sein (LG Berlin ZMR 2001, 349 [LG Berlin 13.10.2000 - 64 S 247/00] [350]). Die Wohnungsgröße ist dabei für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens kein alleinig maßgebendes Kriterium.
(2) Identifikation
Wird ein Mieterhöhungsverlangen anhand von Vergleichswohnungen begründet, soll der Mieter durch die Benennung von »einzelne(n)« Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen (BGH ZMR 2003, 406 [BGH 18.12.2002 - VIII ZR 72/02] [407] = NJW 2003, 963 [BGH 18.12.2002 - VIII ZR 72/02]; BGHZ 84, 392 [395] f. = NJW 1982, 2867 [BGH 20.09.1982 - VIII ARZ 1/82] m.w.N.). Die Vergleichswohnungen müssen dabei so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auch auffinden kann (BGH ZMR 2003, 406 [BGH 18.12.2002 - VIII ZR 72/02] [407] = NJW 2003, 963 [BGH 18.12.2002 - VIII ZR 72/02]; AG Pinneberg ZMR 2004, 583). Die Namen von Mietern oder Vermietern zur Bezeichnung der Vergleichswohnungen müssen zwar in der Regel nicht mitgeteilt werden. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass durch die Mitteilungen im Erhöhungsschreiben (AG Köln WuM 1994, 546) die Vergleichswohnungen ohne weiteres identifiziert werden können. Zur Identifikation bedarf es wenigstens der vollständigen Anschrift und des Geschosses. Befinden sich in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen auf derselben Ebene mehr als eine Wohnung, sind für die Auffindbarkeit weitere Angaben erforderlich (BGH ZMR 2003, 406 [BGH 18.12.2002 - VIII ZR 72/02] [407] = NJW 2003, 963 [BGH 18.12.2002 - VIII ZR 72/02]). Solche Angaben können sein:
die Beschreibung der genauen Lage der Wohnung im Geschoss,
die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder
der Name des Mieters.
(3) Entsprechendes Entgelt
Die aktuelle Miete der Vergleichswohnung (das Entgelt i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist entweder in Form der Quadratmetermiete mit Angabe der Gesamtgröße der Wohnung oder in Form des Gesamtmietpreises unter Angabe der Wohnungsgröße anzugeben. Die Miete muss in derselben Weise errechnet sein wie bei der betroffenen Wohnung.
(4) Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen
Ob eine Vergleichswohnung i.S.d. Gesetzes vergleichbar ist, bestimmt sich nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Vergleichswohnungen müssen also:
in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde liegen und
nach Art, Grose, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein (AG Schöneberg WuM 1986, 342).
Zur Überprüfung der Wohnwertmerkmale muss der Vermieter wenigstens stichwortartige Angaben gemacht werden (BGH ZMR 1983, 69 [71]). Die Vergleichswohnungen und die Wohnung des Mieters müssen allerdings nur ungefähr vergleichbar sein (LG Berlin ZMR 2001, 349 [LG Berlin 13.10.2000 - 64 S 247/00] [350]), insbesondere muss die Vergleichbarkeit nicht für alle fünf Wohnwertmerkmale gegeben sein (AG Hannover ZMR 2010, 371). Bezogen auf Ausstattung, Lage und Größe schadet nur offensichtliche Unvergleichbarkeit. Gewerblich vermietete Wohnungen scheiden allerdings ebenso aus wie zur Zeit des Erhöhungsverlangens nicht vermietete Wohnungen (LG Kiel WuM 1977, 36). Im Hinblick auf die großzügige Rechtsprechung des BGH zur formellen Wirksamkeit von Mieterhöhungsverlangen wird eine Unvergleichbarkeit nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen. Liegt ein wirksam mit Vergleichswohnungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB begründetes Mieterhöhungsverlangen vor, wird im Regelfall im Mieterhöhungsprozess die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten zu erfolgen haben, wenn der Mieter bestreitet, dass für die Vergleichswohnungen eine ortsübliche Miete bezahlt wird.
(5) Überblick
Mussinhalt: Identifizierbarkeit der Vergleichsobjekte (regelmäßig Ort, Straße, Hausnummer)
Mussinhalt: Quadratmetermiete oder jedenfalls die konkrete Miethöhe, wenn zugleich die Wohnungsgröße mitgeteilt wird (BeckOGK-BGB/Fleindl § 558a Rn. 74).
Mussinhalt bei einem Mehrfamilienhaus: Identifizierbarkeit der Wohnung durch Angabe der genauen Lage der Wohnung im Geschoss oder einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder des Namens des Mieters
Kanninhalt: Wohnfläche, Grundausstattung, Gesamtmiete.
(6) Unvergleichbarkeit
Sind die Vergleichswohnungen letztlich nicht »vergleichbar«, ist ein Zustimmungsverlangen gleichwohl nicht formell unzulässig (LG Berlin ZMR 2003, 263 [LG Berlin 03.09.2002 - 64 S 108/02]). Das Mieterhöhungsverlangen ist jedenfalls nicht deshalb unwirksam, weil die Besichtigung der Vergleichswohnungen nicht möglich ist oder Informationen von den dortigen Mietern/Vermietern nicht erhältlich sind (OLG Schleswig NJW 1984, 245).
Sonstige Begründungsmittel
Vermieter können Mieterhöhungsverlangen auch in anderer Weise begründen. Diese Begründungsmittel müssen aber denen im Gesetz gleichwertig sein. In Betracht kommen z.B.:
Gerichtsgutachten aus einem gerichtlichen Verfahren dritter Personen, wenn die zu beurteilenden Wohnungen vergleichbar sind (LG München WuM 1986, 223) oder
ggf. Gemeindestatistiken oder Gemeindegutachten des Bauausschusses nach BauGB.
Mängel des Zustimmungsverlangens
Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen setzt weder die Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 1 Satz 1 BGB noch die Klagefrist in Lauf. Eine Zustimmungsklage ist ohne ein vorausgegangenes formell wirksames Mieterhöhungsverlangen als unzulässig abzuweisen.
Zur Heilung ist grundsätzlich ein neues Erhöhungsverlangen erforderlich. Ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete gemäß § 558 BGB der Höhe nach (materiell) berechtigt ist, ist allerdings bedeutungslos (BGH NZM 2006, 653 [BGH 14.06.2006 - VIII ZR 257/04] [654]; WuM 2006, 39 [BGH 26.10.2005 - VIII ZR 41/05]). Eine Nachbesserung oder Nachholung gemäß § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB ist eine Ausnahme, die nur gilt, wenn ein Verfahren rechtshängig ist.
Mit Zugang eines formell und inhaltlich wirksamen Mieterhöhungsverlangens wird dem Mieter nach § 558b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB eine zweimonatige Zustimmungsfrist eingeräumt (z.T. Überlegungsfrist genannt). Die Zustimmungsfrist soll dem Mieter die Nachprüfung ermöglichen, ob die verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt ist (OLG Celle ZMR 1996, 206 [208]). Er soll anhand der mitgeteilten Daten überprüfen und entscheiden können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen soll oder nicht. Innerhalb der Frist muss der Mieter entscheiden, ob er bereit ist, das abänderte Vertragsangebot des Vermieters anzunehmen. Dem Mieter steht wegen Mietmängeln an seiner Zustimmungserklärung kein Zurückbehaltungsrecht zu (OLG Frankfurt/M. ZMR 1999, 703 [704]; LG Berlin GE 1999, 378; LG Hamburg WuM 1991, 593).
Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen löst die Frist nicht aus (LG Hamburg ZMR 2005, 367 [368]). Eine gleichwohl erhobene Klage ist unzulässig, sofern nicht während des Prozesses ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558b Abs. 3 BGB nachgeschoben wird.
Für die Berechnung der Zustimmungsfrist gelten §§ 187 ff. BGB. Die Zustimmungsfrist beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens; bei einer Personenmehrheit auf Seiten des Mieters mit Zugang beim Letzten. Die Zustimmungsfrist endet um 24.00 Uhr des letzten Tages des übernächsten Monats (AG Pinneberg ZMR 2002, 834 [AG Pinneberg 30.11.2001 - 66 C 168/01] [835]; Börstinghaus MDR 2002, 501 [502]). Das Fristende am Ende eines Kalendermonats soll zum einen eine einfache Fristberechnung ermöglichen und zum anderen auch der Tatsache Rechnung tragen, dass die Miete für Wohnräume ganz überwiegend nach Monaten berechnet wird. Die Zustimmungsfrist beträgt also mindestens zwei Monate und einen Tag, maximal einen Tag weniger als drei Monate. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der letzte Tag des Monats, in dem die Zustimmungsfrist abläuft, auf einen Sonnabend, einen Sonntag oder einen am Erklärungsort, also dem Wohn- oder Geschäftssitz des Vermieters, staatlich anerkannten Feiertag fällt (§ 193 BGB). In diesem Fall endet die Zustimmungsfrist erst mit Ablauf des nächsten Werktages (Schmidt-Futterer § 558b Rn. 6; AG Pinneberg ZMR 2002, 834 [AG Pinneberg 30.11.2001 - 66 C 168/01] [835]; a.A. Staudinger/Emmerich § 558b Rn. 9) Dies kann im Einzelfall zu einem Auseinanderfallen von Zustimmungsfrist (die am nächsten Werktag endet) und Wirkungszeitpunkt für die Mieterhöhung (die immer zum ersten des Monats wirkt) führen (vgl. Schmidt-Futterer § 558b Rn. 6). Ob das Mieterhöhungsverlangen an einem Werktag zugeht und der erste Tag des dritten Kalendermonats ein Werk- oder Sonntag oder ein am Ort der Mietwohnung gesetzlich bestimmter Feiertag ist, ist hingegen gleichgültig.
Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung i.S.v. § 130 BGB. Sie ist ihrem Wesen nach die Annahme (§§ 146 ff. BGB) einer angetragenen Vertragsänderung i.S.v. § 311 BGB. Mit ihrem Zugang beim Antragenden kommt der Änderungsvertrag zustande. Wie jede empfangsbedürftige Willenserklärung ist eine Annahmeerklärung gemäß § 133 BGB in erster Linie vom Empfängerhorizont her auszulegen, also so, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste.
Die Zustimmung ist grundsätzlich formfrei und kann schriftlich, mündlich, telefonisch, per Fax, per E-Mail oder in einer anderen Form erfolgen. Die Parteien können aber etwas anderes – z.B. die Schriftform gemäß § 126 BGB – vereinbaren. Die Mieterzustimmung heilt Mängel der Form und des Inhalts des Erhöhungsverlangens. Im Falle von § 550 BGB sollte die Zustimmung schriftlich erteilt werden. Wird sie nicht schriftlich erteilt, kann ein befristeter zu einem unbefristeten Mietvertrag werden (BGH NJW 2007, 1742 [BGH 04.04.2007 - VIII ZR 223/06] [1743] für den Verzicht des Vermieters auf Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung bei einem befristeten Mietvertrag; umstritten, vgl. auch Staudinger/ Emmerich § 558b Rn. 7). Der Vermieter hat aus diesem Grunde ausnahmsweise einen Anspruch auf eine schriftliche Erteilung der Zustimmung (LG Wiesbaden WuM 2000, 195 [LG Wiesbaden 20.01.2000 - 1 T 34/99]; MüKoBGB/Artz § 558b Rn. 4; Staudinger/Emmerich § 558b Rn. 7; a.A. Schmid ZMR 2007, 514).
Bittet der Vermieter den Mieter eine dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Einverständniserklärung zu unterzeichnen und an ihn zurückzusenden, macht das ein Mieterhöhungsverlangen jedenfalls nicht formell unzulässig (BGH NJW 2010, 2945 [BGH 07.07.2010 - VIII ZR 321/09]).
Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kann durch schlüssiges Verhalten abgegeben werden.(LG Berlin GE 2008, 605; LG Wuppertal NJWE-MietR 1997, 266). Bereits die einmalige und vorbehaltslose Zahlung einer erhöhten Miete wird in der Regel als Zustimmung i.S.v. § 558b Abs. 1 BGB anzusehen sein (Staudinger/Emmerich § 558b Rn. 6; Schmidt-Futterer § 558b Rn. 25 und oben Rn. 163; a.A. LG Berlin GE 1992, 207: bei zweimonatiger vorbehaltloser Zahlung; LG Hamburg ZMR 1980, 86: bei viermonatiger Zahlung; AG Schöneberg GE 2000, 1544: dreimalige Zahlung). In der vorbehaltlosen Zahlung auf ein unwirksames Erhöhungsverlangen kann ggf. auch eine Vertragsänderung i.S.v. § 557 Abs. 1 BGB gesehen werden (BGH ZMR 2004, 341 [BGH 21.01.2004 - VIII ZR 99/03]; NJW 1998, 445 [BGH 08.10.1997 - VIII ZR 373/96] [446]; LG Berlin GE 2003, 807 [808]; a.A. Artz WuM 2005, 215 [218]). Aus der passiven Duldung der Einziehung der erhöhten Miete kann selbst bei mehrfacher Abbuchung kein Rechtsbindungswille hergeleitet werden (LG München I WuM 1996, 44). Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht ausdrücklich zu, zahlt jedoch sodann die erhöhte Miete vorbehaltslos, kann der Vermieter keine ausdrückliche Zustimmungserklärung verlangen, denn die vertragliche Zustimmung liegt bereits in der vorbehaltlosen Zahlung durch Überweisung oder Abänderung des Dauerauftrages auf die erhöhte Miete (LG Itzehoe WuM 2009, 741 [LG Itzehoe 30.10.2009 - 9 S 20/08]; AG Berlin-Schöneberg jurisPR-MietR 22/2009 Anm. 5; a.A. LG Berlin GE 2009, 657) Der Annahme einer stillschweigenden Zustimmung steht § 150 Abs. 2 BGB nicht entgegen. Das Schweigen des Mieters auf ein Erhöhungsverlangen ist keine konkludente Erklärung und weder Zustimmung noch Ablehnung. Widerspricht der Mieter schriftlich einer geforderten Mieterhöhung, kann eine spätere konkludente Zustimmung nicht daraus entnommen werden, dass er die Erhöhungsbeträge für die beiden ersten Monate kommentarlos teilweise bezahlt (AG Charlottenburg MDR 1998, 1159). Die Zahlung kann in solchen Fällen auch zur Abwendung einer fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 3 BGB erfolgen.
Die Zustimmung ist bedingungsfeindlich (AG Heilbronn ZMR 1998, 171; AG Hohenschönhausen GE 1996, 869). Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren etwa nur »ohne Anerkennung einer Rechtspflicht« zu, um die Sache »einstweilen zum Abschluss zu bringen«, liegt darin keine wirksame Zustimmung. Eine solche unter Bedingungen oder Vorbehalt erklärte Zustimmung ist vielmehr nichtig.
Eine Zustimmungserklärung kann auf einen Teil der verlangten erhöhten Miete beschränkt werden (LG München I ZMR 2007, 865 [866]). Der Mieter kann einem Mieterhöhungsverlangen nämlich nicht nur im Ganzen, sondern auch teilweise zustimmen (BayObLG ZMR 1993, 11 [12]; BayO-bLGZ 1989, 277 [281] m.w.N. = NJW-RR 1989, 1172 [BayObLG 30.06.1989 - RE-Miet 4/88]; LG Berlin NJWE-MietR 1996, 195). Abweichend von § 150 Abs. 2 BGB ist die Zustimmung insoweit erteilt und keine Ablehnung. Hinsichtlich der restlichen Forderung kann dann erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage erhoben werden (Kinne ZMR 2001, 775 [777]).
Verweigerte Zustimmung: Die Zustimmungsklage
Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zu (schweigt er sich z.B. aus) und lehnt er das Mieterhöhungsverlangen damit i.S.v. § 146 BGB ab, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB klagen – wobei ein Urkundenprozess nicht möglich ist (Sommer/Wichert ZMR 2009, 503). Diese Zustimmungsklage des Vermieters hat unter folgenden Voraussetzungen Erfolg:
es besteht zwischen den Parteien ein Mietvertrag;
es liegt ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vor;
die Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB ist abgelaufen;
die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB ist eingehalten;
die Mieterhöhung ist materiell berechtigt, weil die verlangte Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Die Zustimmungsklage hat neben den allgemeinen Sachurteilsvoraussetzungen (etwa Parteifähigkeit, Prozessfähigkeit, Rechtskraft usw.) drei besondere Sachurteilsvoraussetzungen, nämlich die Einhaltung der Zustimmungs- und Klagefrist (BayObLG NZM 2000, 488 [BayObLG 22.03.2000 - RE-Miet 2/99] [489]; LG Berlin ZMR 2005, 367 [368]) sowie ein formell wirksames Erhöhungsverlangen.
Für die Zustimmungsklage ist zum Schutz des Mieters nach § 29a Abs. 1 ZPO örtlich ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Es wäre mit dem Sinn des sozialen Wohnraummietrechts unvereinbar, wenn es dem Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages ohne weiteres möglich wäre, die örtliche Zuständigkeit des Gerichts frei zu vereinbaren. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts folgt aus § 23 Nr. 2 lit. a GVG. Danach ist das Amtsgericht ausschließlich sachlich zuständig für alle Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses, gleichgültig, ob es sich um ein Haupt- oder Untermietverhältnis handelt.
bb) Zustimmungsfrist
Der Vermieter kann den Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erst dann auf Erteilung der Zustimmung klagen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt hat. Diese Zustimmungsfrist soll dem Mieter die Prüfung der Berechtigung des Erhöhungsverlangens und ggf. die Durchführung von Vergleichsverhandlungen mit dem Vermieter ermöglichen. Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem in § 558b Abs. 1 BGB genannten geltend zu machen (BGH NJW 2013, 3641 [BGH 25.09.2013 - VIII ZR 280/12]). Die Zustimmungsfrist läuft in diesem Fall autonom vom Zeitpunkt des Zugangs, so dass der Vermieter im Falle der fehlenden Zustimmung auch schon vor dem Wirkungszeitpunkt Klage auf Zustimmung erheben kann.
Wenn der Kläger vor Ablauf der Zustimmungsfrist Klage erhebt, ist diese zunächst zwar unzulässig (LG Frankenthal NJW 1985, 273 [LG Frankenthal 17.10.1984 - 2 S 189/84]). Die Zustimmungsfrist muss aber nicht schon bei Erhebung der Klage eingehalten sein, sondern erst zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung. Läuft die Zustimmungsfrist daher während des Verfahrens ab, wird eine verfrüht erhobene Klage im Verfahren zulässig (BayObLG NJW 1982, 1292; KG ZMR 1981, 158). Die Zustimmungsfrist ist i.Ü. gar nicht einzuhalten und auch eine verfrüht erhobene Klage zulässig, wenn der Mieter die Zustimmung ausdrücklich verweigert hat (OLG Celle ZMR 1996, 206 [208]; KG WuM 1981, 54). Der Zweck der Zustimmungsfrist für den Mieter ist nämlich erfüllt, wenn dieser ausdrücklich die geforderte Mieterhöhung ablehnt und damit nicht mehr lediglich für sich in Anspruch nimmt, seine Entscheidung über eine mögliche Zustimmung zu überdenken.
Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen während des Prozesses zu, ist der Zustimmungsanspruch erfüllt. War die Klage zulässig und begründet, ist der Rechtsstreit in der Hauptsache i.S.v. § 91a ZPO jedenfalls erledigt. Je nach Formulierung der Zustimmungserklärung im Prozess könnte aber auch an ein Anerkenntnis zu denken sein, so dass ein Anerkenntnisurteil nach § 307 ZPO ergehen könnte.
cc) Klagefrist
Die Zustimmungsklage kann gemäß § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB frühestens nach Ablauf der Zustimmungsfrist und spätestens innerhalb von weiteren drei Monaten erhoben werden. Die Klagefrist beginnt nach Ablauf der Zustimmungsfrist. Da die Zustimmungsfrist in der Regel am Ende des Monats endet, beginnt die Klagefrist meistens am ersten Tag des nächsten Monats und endet am letzten Tag des nächsten Monats. Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Zustimmungsfrist wegen § 193 BGB nicht am letzten Tag eines Monats endet, sondern erst am nächsten Werktag (Staudinger/Emmerich § 558b Rn. 17).
Die Berechnung der Klagefrist erfolgt nach §§ 187, 188 BGB. Versäumt der Vermieter die Klagefrist, so ist er mit dem Mieterhöhungsverlangen ausgeschlossen (LG Hamburg ZMR 2009, 452 [LG Hamburg 02.02.2009 - 307 T 13/09] [453]; LG Frankenthal NJW 1985, 273); eine Wiedereinsetzung nach §§ 233 ff. ZPO ist ausgeschlossen, weil es sich um eine echte Ausschlussfrist handelt (LG Hamburg ZMR 2009, 452 [LG Hamburg 02.02.2009 - 307 T 13/09] [453]; LG Berlin GE 1994, 1549). Eine nach Ablauf der Klagefrist erhobene Klage ist daher stets unzulässig (BVerfG NJW 1980, 1617 f. = MDR 1980, 732 [BVerfG 12.03.1980 - 1 BvR 759/77]; BayObLG NJW 1982, 1292; OLG Koblenz WuM 1982, 127; LG Berlin ZMR 2001, 349; a.A. Wieser MDR 2001, 977 [978]: unbegründet). Wird die Klage vor Ablauf der Zustimmungsfrist erhoben, ist die Klage indes nicht als unzulässig abzuweisen, wenn die Zustimmungsfrist jedenfalls am Schluss der mündlichen Verhandlung – wie meist – abgelaufen ist (BayObLG NJW 1982, 1292; Staudinger/Emmerich § 558b Rn. 17). Denn die Sachurteilsvoraussetzungen einer Klage müssen stets am Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen, ob die Klage daher bei ihrer Erhebung unzulässig war, kann dahinstehen.
dd) Wirksames Erhöhungsverlangen
Der Zustimmungsklage muss ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen sein. Ist ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen, ist sie als unzulässig abzuweisen. Ist ein Erhöhungsverlangen unwirksam, sollte das Gericht dem Vermieter allerdings nach § 139 ZPO (so auch Hinz NZM 2002, 633) Gelegenheit geben, innerhalb einer gerichtlich bestimmten Frist die Anforderungen des § 558a BGB zu erfüllen (§ 558b Abs. 3 BGB). Erst wenn der Vermieter diese Frist verpasst, wird die Zustimmungsklage endgültig als unzulässig abgewiesen.
Ist der Klage allerdings überhaupt kein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, wird sie in der Regel sofort abgewiesen.
b) Besonderheiten der Klage
aa) Inhalt der Klageschrift
Der klagende Vermieter muss nach § 253 ZPO das vorprozessuale Mieterhöhungsverfahren sowie weitere Umstände schildern. Dazu gehören u.a.:
Mietvertrag zwischen den Parteien,
der Inhalt und die Begründung des Mieterhöhungsverlangens (meist als Kopie oder Original [§ 420 ZPO] Anlage der Klage),
das Datum des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens,
der Wirkungszeitpunkt der letzten zu berücksichtigenden Mieterhöhung (Einhaltung der Jahressperrfrist),
die Einhaltung von Zustimmungs- und Klagefrist,
die Behauptung, dass der Mieter nicht zugestimmt hat,
ggf. Darlegung von Kürzungsbeträgen,
ggf. Darlegung der Wartefrist,
die Darlegung, dass und warum die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.
Die Zustimmungsklage selbst ist eine Leistungsklage auf Abgabe einer Willenserklärung (§ 894 ZPO) und setzt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen voraus (BGH ZMR 2004, 655 [BGH 12.05.2004 - VIII ZR 234/03]; BayObLG NJW-RR 2000, 964 [965]; s. Rdn. 341). Unbeachtlich ist es hingegen, wenn die in einem Mieterhöhungsverlangen enthaltenen Angaben nicht zutreffen und es nicht rechtfertigen.
Unbeachtlich für die Zulässigkeit der Klage ist auch, dass der Vermieter eine frühere Mieterhöhung wegen einer Modernisierung i.S.v. § 559 BGB nicht in die Ausgangsmiete einrechnet (BGH ZMR 2008, 190 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06] [191] = NZM 2008, 124 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06]). Dies sind Fragen der Begründetheit des materiell-rechtlichen Erhöhungsanspruchs (KG KGReport 2005, 171 [172]) und machen die Klage nicht unzulässig (BGH ZMR 2008, 190 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06] [191] = NZM 2008, 124 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06]).
Wenn mehrere Personen Mieter sind, soll eine notwendige Streitgenossenschaft nach § 62 Abs. 1 Alt. 2 ZPO gegeben sein, da mehrere Mieter eine Zustimmung nur gemeinschaftlich erteilen können (BGH ZMR 2004, 492 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 124/03] [493]; KG ZMR 1986, 117 [119]). Die nur gegen einen Streitgenossen erhobene Klage ist – als unzulässig – abzuweisen (BGH ZMR 2004, 492 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 124/03] [493]; ZMR 1991, 99 = NJW-RR 1991, 333 [BGH 26.10.1990 - V ZR 105/89]).
Von diesem Grundsatz ist jedoch insoweit eine Einschränkung zu machen, als ein Mieter vorprozessual dem geltend gemachten Mieterhöhungsverlangen bereits zugestimmt hat. Es wäre reine Förmelei wegen der materiell-rechtlichen Gebundenheit aus dem Mietvertrag auch denjenigen Mieter mit der Kostenfolge des § 91 ZPO in einen Prozess zu zwingen, der sich vorgerichtlich mit der geltend gemachten Mieterhöhung bereits einverstanden erklärt hat. Dies ist praktisch vor allen Dingen dort relevant, wo von mehreren Mietern einer oder mehrere Mieter bereits ausgezogen sind, aber nicht durch dreiseitigen Vertrag aus dem Mietverhältnis selbst entlassen wurden. Man wird daher richtigerweise eine materiell rechtlich notwendige Streitgenossenschaft nach § 62 Abs. 1 Alt. 2 ZPO nur auf Vermieterseite annehmen können, da dort ein Aktivprozess geführt wird. Auf Mieterseite liegt hingegen keine materiell-rechtlich notwendige, sondern lediglich eine prozessual notwendige Streitgenossenschaft im Sinne des § 62 Abs. 1 Alt. 1 ZPO vor, da – wie auch bei eine Räumungsurteil – die jeweiligen Titel in verschiedenen Prozessen bzw. nacheinander erwirkt werden können. Sofern von mehreren Mietern einzelne nicht zustimmen, ist nur gegen diese Klage nach § 558b Abs. 2 BGB zu erheben (Im Ergebnis so auch Staudinger/Emmerich § 558b Rn. 26; anders die wohl h.M., siehe oben). Liegt gegen alle Mieter entweder eine materiell-rechtlich wirksame Zustimmung oder ein rechtskräftiges Urteil mit der Wirkung des § 894 ZPO vor, schulden alle Mieter rückwirkend zum gesetzlichen Erhöhungszeitpunkt die geltend gemachte Mieterhöhung.
Mit der Zustimmungsklage kann für den Fall ihres Erfolges nach h.M. nach nicht die Klage auf Zahlung der erhöhten Miete gemäß § 260 ZPO (unechte Eventualklage) verbunden werden (LG Braunschweig ZMR 1973, 154; Sternel Mietrecht III Rn. 730; Rau/Eckert ZMR 1999, 335; Börstinghaus NZM 1999, 881 [888]; a.A. LG Duisburg ZMR 1999, 334 [LG Duisburg 14.07.1998 - 23 S 198/97]). Hier würde es sich um eine Klage auf künftige Leistung handeln, die nur nach § 259 ZPO zulässig ist. Leistet der Mieter nach Verurteilung zur Zustimmung die erhöhte Miete nicht, muss eine gesonderte Zahlungsklage erhoben werden (a.A. LG Duisburg NZM 1998, 764 [LG Duisburg 14.07.1998 - 23 S 198/97]).
Verbindet der Vermieter von Wohnraum die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit einer Klage auf Zahlung der erhöhten Miete, so bestehen im Berufungsverfahren gegen die Zulässigkeit der Zahlungsklage jedenfalls dann keine Bedenken (mehr), wenn der Mieter in erster Instanz verurteilt worden ist, der Mieterhöhung zuzustimmen, und diese Verurteilung vor der Berufungsverhandlung über die Zahlungsklage in Teilrechtskraft erwachsen ist (BGH ZMR 2005, 697 [BGH 04.05.2005 - VIII ZR 5/04] [698] = GE 2005, 854 = WuM 2005, 458 [BGH 04.05.2005 - VIII ZR 5/04]).
Der richtige Klageantrag lautet auf Leistung (Wieser MDR 2001, 977 [978]), und zwar auf Abgabe einer Willenserklärung (§ 894 ZPO). Nicht möglich ist die Zahlungsklage, eine Feststellungsklage oder die Stufenklage. Ein bezifferter Zahlungsantrag ist ebenso wie ein unbezifferter Zustimmungsanspruch unzulässig. Der Klageantrag muss wegen § 253 Abs. 2 ZPO und mit Blick auf § 894 ZPO das betreffende Mietverhältnis und damit die konkrete Wohnung des Mieters (AG Charlottenburg GE 2006, 1619; a.A. AG Schöneberg GE 2006, 1621), die neu erhöhte Miete (OLG Frankfurt/M. ZMR 2001, 449 [452]; KG ZMR 1997, 590; LG Berlin GE 2007, 986 [987]), ggf. den Erhöhungsbetrag, jedenfalls aber den Wirkungszeitpunkt enthalten. Der Antrag kann niedriger, nicht aber höher als die im Mieterhöhungsverlangen genannte neue Miete sein.
Nach einer Entscheidung des BGH kann ein Urteilstenor auf Zustimmung zur Mieterhöhung, in dem der Wirkungszeitraum der Mieterhöhung versehentlich nicht angegeben wurde, dahingehend ausgelegt werden, dass die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten des auf das Erhöhungsverlangen folgenden Kalendermonats und nicht erst ab Rechtskraft des Zustimmungsurteils geschuldet ist (BGH ZMR 2011, 790 [BGH 08.06.2011 - VIII ZR 204/10]). Entsprechendes wird dann auch für die Auslegung eines unklaren oder unvollständigen Klageantrags zu gelten haben.
Ein Urteil aufgrund des Klageantrags darf die Mietstruktur nicht ändern (OLG Frankfurt/M. ZMR 2001, 449 [452]). Hat der Mieter vorprozessual teilweise der Mieterhöhung zugestimmt, muss sich dies dem Antrag oder jedenfalls der Klagebegründung entnehmen lassen.
Klageabweisung in dieser Höhe sind somit berufungsfähig.
Für Sie bedeutet dies nun, dass das Erhöhungsverlangen die Zustimmungsfrist nicht in Gang gesetzt hat.
Der Vermieter hat daher nun das Risiko, bei einer Zustimmungsklage zu verlieren. Wenn Sie aber zu früh aktiv werden, führt dies dazu, dass der Vermieter korrigierend eingreifen kann.
Von daher würde ich nur schreiben:
Ihr Schreiben haben wir zur Kenntnis genommen. Der gewünschten Mieterhöhung kann so nicht zugestimmt werden.
Das reicht völlig aus. Eigentlich müssten Sie überhaupt nicht reagieren und könnten gelassen abwarten, was der Vermieter macht.
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