Source: http://blog.casecittaroma.com/
Timestamp: 2019-05-24 04:47:50+00:00

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Case Roma Immobili - Blog Ufficiale - Servizi Immobiliari
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Una selezione delle notizie più importanti del panorama economico ed immobiliare.
Detrazioni 2015, spese per l’affitto: contratti di locazione, cedolare secca, terreni agricoli e alloggi sociali
Una delle principali voci per la quale possono essere ottenute detrazioni fiscali sono le spese per l'affitto: ecco cosa cambia per i differenti contratti di locazioni e per le differenti tipologie di inquilini.
In vista della presentazione della dichiarazione dei redditi è opportuno prestare attenzione a tutte le spese che possono permettere di ottenere detrazioni o deduzioni fiscali.
Tra le spese che non vengono documentate preventivamente nel Modello 730 Precompilato e che devono comunque essere inserite nel Modello 730 Ordinario o nel Modello Unico particolare importanza rivestono le spese per l’affitto pagate dagli inquilini di immobili di varia natura o di terreni.
Detrazione delle spese per l’affitto
In linea generale le spese sostenute, nel periodo d’imposta 2014, per l’affitto devono essere documentate nel Quadro E del Modello 730, dedicato agli oneri e alle spese, nello specifico nella sezione V, denominata «dati per fruire delle detrazioni per canoni di locazione». Trattandosi, appunto, di detrazioni, le spese sostenute per l’affitto danno diritto a una riduzione dell’imposta lorda (IRPEF) dovuta dal contribuente.
La sezione V del Quadro E deve essere compilata dai contribuenti che hanno stipulato un contratto di locazione per immobili adibiti ad abitazione principale, per i quali spetta una detrazione che varia in base al reddito complessivo (all’aumentare del reddito, la detrazione sarà minore) e che viene rapportata al periodo dell’anno nel quale l’immobile è stato effettivamente adibito ad abitazione principale.
Nel caso in cui, al netto delle detrazioni spettanti per i carichi di famiglia e per il reddito, la detrazione sull’affitto sia superiore all’imposta dovuta, permette di ottenere un credito d’imposta, corrispondente alla parte non sfruttata della detrazione.
Modalità di compilazione del Modello 730 e Unico PF
In linea generale le spese per l’affitto vengono documentate nei righi E71 e E72 della Sezione V del Quadro E.
Nel rigo E71 devono essere indicati: nella colonna 1 il codice specifico della detrazione (in base all’elenco riportato subito sotto); nella colonna 2 il numero dei giorni dell’anno per i quali è stato effettivamente stipulato il contratto d’affitto e nella colonna 3 la percentuale di detrazione spettante (ad esempio, 100% se si è unico intestatario del contratto, 50% se si è in due, ecc.).
Per quanto riguarda le differenti tipologie di detrazione per le spese sostenute per l’affitto si utilizzano i seguenti codici (in colonna 1 del rigo E71):
codice 1 = Detrazione per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale con qualsiasi contratto stipulato o rinnovato nel 2014;
codice 2 = Detrazione per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale con contratto «a cedolare secca»;
codice 3 = Detrazione per canoni di locazione pagati da giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni per abitazione principale (la detrazione spetta per 3 anni complessivi e l’abitazione deve essere differente dall’abitazione principale dei genitori);
Codice 4 = Detrazione per le spese sostenute dagli inquilini di alloggi sociali adibiti a abitazione principale (prevista per i soli anni 2014, 2015 e 2016);
Il rigo E72 è riservato alla documentazione delle spese sostenute per l’affitto di un immobile adibito a abitazione principale, da lavoratori dipendenti e assimilati (quindi anche Co.co.co., lavoratori a progetto, ecc.), a seguito di trasferimento di residenza nel comune dove è situata la sede di lavoro o in un comune limitrofo. Il nuovo comune di residenza deve trovarsi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e, comunque, in un’altra regione. La detrazione spetta per i primi tre anni dal trasferimento della residenza. Se si perde la qualifica di lavoratore dipendente, il diritto alla detrazione viene meno a partire dall’anno d’imposta successivo. Nella colonna 1 si indicano il numero di giorni nei quali l’immobile è stato adibito ad abitazione principale; nella colonna 2 si indica la percentuale di detrazione spettante (ad esempio, 100% se si è unico intestatario del contratto, 50% se si è in due, ecc.).
Importi delle detrazioni per le spese per l’affitto
Per ogni tipologia di spesa per l’affitto sono previste detrazioni di importo differente, in base al reddito complessivo totalizzato dal contribuente che ha stipulato il contratto d’affitto (inquilino); per reddito complessivo si intende il reddito aumentato del reddito dei fabbricati, nel caso in cui si sia stipulato un contratto a cedolare secca.
Ecco quali sono i differenti importi delle detrazioni, in base alle fasce di reddito:
Rigo E1, Codice 1:
300 euro se il reddito complessivo non supera 15493,71 euro;
150 euro se il reddito complessivo è compreso tra 15493,72 e 30987,41 euro;
Rigo E1, Codice 2:
247,90 euro se il reddito complessivo è compreso tra 15493,72 e 30987,41 euro;
991,60 euro se il reddito complessivo non supera 15493,71 euro;
900 euro se il r
La casa si vende con o senza posto auto?
Il diritto all’uso del posto auto riservato ai condomini va ceduto insieme all’immobile.
Vietato disfarsi dell’abitazione senza, nello stesso tempo, cedere al nuovo proprietario anche il posto auto riservato ai condomini. Almeno per tutti gli atti anteriori al 1985. Lo ha chiarito la Cassazione in una sentenza di questi giorni.
Il diritto all’uso del posto auto, infatti, camminava di pari passo con l’appartamento condominiale, pena la nullità del contratto di compravendita nella parte in cui non prevede la possibilità di fruire del parcheggio. Il che, detto in termini pratici, significa che l’acquirente poteva utilizzare ugualmente il posto per la propria vettura anche se il contratto non lo prevede o lo vieta.
il fatto fa riferimento ad alcuni contribuenti che hanno acquistato un appartamento e nello stesso giorno hanno presentato domanda di iscrizione anagrafica nel comune in cui era sito l'immobile. al relativo controllo l'organo accertatore ha stilato rapporto negativo, così il mese successivo i contribuenti hanno ripresentato la domanda, questa volta accertata positivamente
ritenendo venuto meno il beneficio fiscale, l'amministrazione finanziaria ha revocato i benefici "prima casa", recuperando le maggiori imposte dovute. il ricorso proposto dal contribuente è stato accolto dalla commissione tributaria provinciale
in appello il giudice del riesame ha affermato che la seconda domanda non configurava una nuova e ulteriore dichiarazione di residenza, bensì una sostanziale precisazione della prima, per cui i contribuenti dovevano considerarsi residenti nel comune alla data di acquisto dell'immobile, ai sensi dell'articolo 18, comma 2, del dpr 223/1989, come previsto dall'articolo 1, comma 4, e nota ii-bis), della tariffa, parte prima, allegata al dpr 131/1986 che, all'epoca dei fatti, subordinava l'agevolazione alla circostanza che il contribuente, al momento dell'acquisto, fosse residente nel comune ove era ubicata la prima casa
nel ricorso per cassazione l'ente impositore ha denunciato la violazione di legge per la ragione contraria, avendo errato la commissione regionale nel ritenere che la seconda domanda di trasferimento di residenza potesse costituire "precisazione e reiterazione" della prima
la suprema corte ha accolto il ricorso dell'ente impositore, osservando che, in materia di imposta di registro, l'operatività dell'aliquota agevolata per l'acquisto della prima casa prevede, quale necessario presupposto, che l'acquirente abbia la propria residenza nel comune ove è ubicato l'immobile
in merito alla determinazione della residenza, il dato anagrafico prevale sulle risultanze fattuali in base al principio della unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento della iscrizione anagrafica, sancito dall'articolo 18, comma 2, dpr 223/1989 che, nel ritenere (ovviamente attraverso un finzione di valenza giuridica) cronologicamente saldate la cancellazione della precedente iscrizione e quella poi effettuata dal comune di nuova destinazione, stabilisce che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall'interessato nel comune di nuova residenza di conseguenza, il contribuente decade dal diritto di beneficiare delle agevolazioni nel caso in cui ha reso la dichiarazione di trasferimento nel comune di nuova residenza successivamente anella sentenza è scritto che "nella specie deve ritenersi integrata l'ipotesi predetta non potendosi intendere la seconda domanda di trasferimento di residenza, intervenuta dopo la stipula dell'atto di compravendita, come precisazione e reiterazione della prima"
nel caso concreto, il primo procedimento di trasferimento della residenza è iniziato il giorno stesso dell'acquisto (30 ottobre 1993), ma si è concluso negativamente; ed è per questo motivo che il contribuente ha iniziato il secondo procedimento grazie al quale ha ottenuto la cancellazione dal comune di origine, ma solo alla data del 1° dicembre 1993. questo vuol dire che, al momento dell'acquisto della "prima casa" (30 ottobre 1993), la condizione del trasferimento della residenza "non era stata ancora posta in essere e il contribuente non aveva pertanto diritto allìagevolazione"lla stipula dell'atto di compravendita dell'immobile.
Riforma del catasto, le novità previste dal decreto sui criteri estimativi.
Il prossimo 20 febbraio il Consiglio dei Ministri dovrebbe esaminare la tanto attesa riforma del catasto e varare il decreto delegato con i criteri estimativi. ma cosa prevede il testo? andiamo a scoprirlo
Ad anticipare alcuni dei contenuti dello schema di decreto delegato sui criteri estimativi è il sole 24 ore. oltre a venir confermato l'impianto generale che i dirigenti delle entrate hanno presentato nei giorni scorsi alla proprietà edilizia, alle categorie produttive e ai professionisti, ci sono delle novità. a partire dalla raccolta delle informazioni con cui alimentare le funzioni statistiche che saranno usate per calcolare i valori fiscali di case, uffici, negozi e pertinenze.
Cosa accade per le unità senza planimetria - per quanto riguarda le unità senza planimetria verrà determinata una superficie catastale convenzionale moltiplicando il numero dei vani per un parametro di conversione variabile in base alla categoria. spetterà poi al proprietario segnalare eventuali divergenze.
Rilevazione set di caratteristiche - per ogni categoria di unità ordinaria sarà rilevato un set di caratteristiche, che potrà anche essere integrato a livello locale. l'idea è quella di affidare ai comuni il compito di rilevare tali caratteristiche, secondo piani operativi dettagliati. in caso di necessità, c'è la possibilità di coinvolgere i professionisti sulla base di convenzioni e dietro rimborso spese.
I proprietari trasmetteranno le informazioni - sarà possibile anche per i proprietari degli immobili a destinazione ordinaria trasmettere online alle entrate e ai comuni le informazioni sui propri immobili, tramite una specifica modulistica realizzata dall'agenzia delle entrate. quest'ultima potrà inviare questionari via internet ai proprietari e agli amministratori di condominio. si tratta di un ingresso ufficiale delle nuove tecnologie nella riforma.
Valori patrimoniali e rendite ridotte del 30% per le unità ordinarie e del 20% per quelle a destinazione speciale - la riduzione dei valori e delle rendite di una quota fissa (30% per le unità ordinarie e 20% per quelle speciali) punta ad evitare che il margine di rischio insito nelle funzioni statistiche porti alcuni proprietari ad avere valori fiscali superiori a quelli di mercato.
Possibilità di adeguare gli estimi dopo cinque anni - è prevista la possibilità di adeguare gli estimi prima della revisione decennale. per procedere a questo primo riallineamento si potrebbero utilizzare le variazioni omi su base locale per le unità ordinarie e il coefficiente deflatore del pil elaborato dall'istat su base nazionale per gli immobili speciali.
chi acquista una casa da adibire ad abitazione principale può usufruire di agevolazioni, sempre e quando, rispetti alcuni requisiti. vediamo quali
dall'entrata in vigore del decreto sulle semplificazioni fiscali (decreto legislativo del 21 novembre 2014, n175) si può usufruire di agevolazioni catastali quando l'abitazione non è di categoria catastale a1 (abitazioni di tipo signorile), a8 (abitazioni in ville) o a9 ( castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico)
per poter godere delle agevolazioni l'immobile deve essere ubicato
- nel territorio del comune in cui l'aquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza. la dichiarazione di voler stabilire nel comune suddetto la residenza deve avvenire nell'atto di acquisto. il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l'interssato rende al comune la dichiarazione di trasferimento
· nel terrtorio del comune dove l'acquirente svolge la propria attività(anche quella svolta senza renumerazione)
· se il proprietario si trasferisce all'estero per ragioni di lavoro, nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l'attivià il soggetto da cui dipende
· se l'acquirente è un cittadino italiano emigrato all'estero, nell'intero territorio nazionale purché l'immobile sia acquistato come "prima casa" sul territorio italiano. la certificazione di residenza all'estero può essere certificata tramite l'iscrizione all'aire o da autocertificazione resa nell'atto di acquisto
per il personale delle forze armate e delle forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa
per richiedere i benefici fisclai, inoltre, nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare
· di non essere proprietario, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato
· di non essere titolare su tutto il territorio nazionale- neppure per quote o in comunione legale- di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa
se nell'atto di compravendita, si è omesso tale dichiarazione, si può rimediare attraverso uno specifico atto integrativo, redatto secondo le formule giuridiche del precedente, in cui dichiara la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali
i benefici per l'acquisto della prima casa, spettano anche nel caso di acquisto di pertinenze (classificate o classificabili nelle categorie c/2, c/6 e c/7) dell'abitazione principale, anche nel caso in cui siano acquistate con atto separato
le agevolazioni sono fruibili limitatamente a una pertinenza per categoria catastale e devono essere destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell'abitazione principale.
Affitto: dopo lo sfratto anche il risarcimento dei danni
Non perché il locatore ha preferito chiedere immediatamente la risoluzione anticipata del contratto di affitto, nei confronti dell’inquilino che non paga i canoni, non può poi chiedergli anche il risarcimento dei danni subiti dal suo inadempimento. Le due domande, infatti, non sono tra loro incompatibili e possono coesistere.
A chiarirlo è stata una recente sentenza della Cassazione [1]. Fermo restando che l’ammontare del danno concreto, patito dal padrone di casa, non ha criteri prefissati dalla legge, ma va determinato dal giudice caso per caso, resta comunque il fatto che il moroso non solo è tenuto ad adempiere allo sfratto esecutivo, e quindi ad abbandonare casa, ma anche a: – pagare i canoni arretrati; – risarcire il danno al locatore per aver perso altre opportunità più vantaggiose (mancato guadagno).
Tale pregiudizio si può individuare nell’incremento patrimoniale netto che il padrone di casa avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza del conduttore. Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità presuppone sempre l’effettività della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto.
È infatti vero che, con il rilascio dell’immobile, il locatore recupera la disponibilità materiale dell’appartamento e la possibilità di goderne, direttamente o dandolo nuovamente in affitto ad altri. Ma questo non vuol dire che, comunque, egli non abbia subìto un danno dal comportamento inadempiente dell’inquilino: danno che è identificabile nel mancato rispetto degli impegni contrattuali.
Ne consegue, si legge in sentenza, che “il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione. L’ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto”.
[1] Cass. sent. n. 2865 del 13.02.2015.
Anche se la controparte è un soggetto con poteri pubblici come Equitalia? Certamente. E lo potrà fare “appigliandosi” a una sentenza appena emessa dalla Cassazione di cui vi parleremo in questo articolo.
Ne avevamo già parlato, qualche giorno fa, nell’articolo “Quando sono nulle le comunicazioni con raccomandata di Equitalia”, ma val la pena ribadire la questione, anche sotto diversi aspetti, per comprendere la portata di questa sentenza teoricamente giusta, ma, nella sostanza, con effetti dirompenti per le casse dell’Erario.
Tassa sui rifiuti: aumento del 20% in soli quattro anni. ecco il confronto TARES -TARI città.
Secondo uno studio della federconsumatori, la tassa sui rifiuti è cresciuta del 20% negli ultimi quattro. invece di semplificare il panorama, l'introduzione della tari ha creato una situazione di incertezza, con i comuni che si barcamenano tra agevolazioni, riduzioni e aliquote che lungi dal causare un alleggerimento hanno provocato un aggravio fiscale al contribuente. ma ecco il quadro con le differenze tra la tares 2013 e la nuova tari:
per quanto riguarda la tares, i cui dati sono completi, per un appartamento di 100mq e un nucleo famigliare di 3 persone (comprensivo della quota servizi indivisibili 0,30 euro al mq), la spesa massima complessiva è quella di siracusa, pari a 560 euro annui, seguita da cagliari (531 euro), napoli (509,5 euro) e catania (506 euro). gli importi minori, invece, sono stati rilevati a sanluri (125 euro), isernia (154 euro), brescia (179 euro), udine (197 euro).
Testamento, ecco chi può impugnarlo e perché.
di Ada Napolitano*
Il testamento è lo strumento attraverso il quale un soggetto può disporre dei propri beni per il tempo in cui avrà cessato di vivere. Il nostro ordinamento prevede tre tipi di testamento, quello pubblico redatto per atto di Notaio, quello olografo molto diffuso nella prassi scritto dal testatore e quello segreto che si può collocare a metà strada tra i primi due. Tralasciando le ipotesi di invalidità e di inefficacia del testamento pubblico, si preferisce approfondire le ipotesi di invalidità del testamento olografo proprio per la sua particolare diffusione.
A tutela della volontà del testatore il legislatore prevede in materia testamentaria un rigido formalismo, in 12sintesi, si richiede il rispetto di tutta una serie di requisiti di carattere formale e sostanziale in mancanza dei quali il testamento è nullo, annullabile o perfino inesistente. Ipotesi tipica di testamento inesistente è quello orale, mentre le ipotesi di nullità o annullabilità sono specificamente previste dal codice civile.
Per quanto concerne in particolare il testamento olografo, è necessario che sia scritto di proprio pugno dal testatore (autografia) e che lo stesso provveda a sottoscriverlo. In mancanza di questi due requisiti il testamento è nullo e non è in grado di produrre alcun effetto. Quanto ai vizi di carattere sostanziale che, a seconda dei casi, danno luogo a nullità o ad annullabilità esempi tipici ne sono le disposizioni aventi carattere illecito o contrario a norme di legge oppure ipotesi di incapacità soggettiva di colui che dispone per testamento. Inoltre, è bene precisare che il testamento può essere impugnato quando lede i diritti dei legittimari, soggetti ai quali la legge attribuisce comunque una quota di eredità. Legittimari sono il coniuge, i discendenti e gli ascendenti.
Questi soggetti, a cui la legge attribuisce una quota del patrimonio che varia a seconda del numero e se siano coniuge o figli o ascendenti nonché se concorrano tra di loro, possono chiedere la "riduzione" delle disposizioni che ledano i loro diritti attraverso un'azione giudiziaria che prende il nome di azione di riduzione e che può essere esercitata nel termine di dieci anni che decorrono, secondo la più recente giurisprudenza, dall'accettazione dell'eredità, momento nel quale la "lesione" diventa attuale e concreta. Tale azione è volta a rendere inefficaci nei confronti del legittimario che la esercita le disposizioni testamentarie lesive dei suoi diritti; affinché il legittimario possa, inoltre, ottenere la restituzione dei beni dovrà esercitare un'ulteriore azione che si chiama di restituzione.
*Notaio di Monte San Pietro (Bo)
Diventa a pagamento l’SMS di avviso di chiamata su occupato.
Tim e Vodafone: scatta l’addebito per ogni avviso di chiamata del servizio Lo Sai/ChiamamiOra e Recall/Chiamami.
Attenzione: tra 3 giorni esatti, ossia a partire dal prossimo 21 luglio, il servizio “avviso di chiamata” (che avvisa l’utente quando un numero, cui si è tentato di telefonare, da occupato torna libero), offerto sino ad oggi gratuitamente dai gestori di telefonia mobile, sarà invece a pagamento.
Il servizio viene chiamato da Tim “Lo sai/ChiamamiOra” e costerà 1,90 euro ogni 4 mesi; invece quello offerto daVodafone, chiamato “Recall/Chiamami”, costerà 6 centesimi al giorno.
Le compagnie telefoniche avranno l’obbligo, in questi giorni, di avvisare l’utenza, prima del passaggio al nuovo regime “a pagamento”, in modo tale da consentire la disattivazione del servizio.
L’avviso verrà fornito tramite sms e sarà diritto di tutti gli utenti recedere dall’opzione, senza pagare alcunché.
Per dare maggiori informazioni sul servizio Tim ha messo a disposizione il numero 40920 mentre Vodafone il numero42070 e 42592.
Se questi servizi non ti interessano, quindi, disattivali da subito.
Per disattivare i servizi di Vodafone puoi:
andare direttamente alle pagine web dei due servizi Chiamami e Recall, controllare se sono attivi sulla tua utenza e seguire le indicazioni per disattivarli entrambi o soltanto uno dei due;
oppure puoi contattare i numeri gratuiti che Vodafone ha messo a disposizione degli utenti per questa operazione: 42070 e 42592.
Per disattivare i servizi di Tim puoi:
andare direttamente alla pagina web dei due servizi (LoSai e ChiamaOra). Purtroppo in questo caso non è possibile disattivare soltanto uno ei due;
oppure puoi contattare il numero gratuito che Tim ha messo a disposizione degli utenti: 40920.
Il pignoramento dei beni mobili del debitore: cosa non può prendere l’ufficiale giudiziario.
Quando il creditore intende agire, con un pignoramento, nei confronti delle cose mobili di proprietà del debitore, deve sapere che vi sono alcuni beni che non sono aggredibili neppure in minima parte.
Per recuperare il dovuto, ciascun creditore può aggredire tutti i beni del debitore, sia quelli presenti che quelli che otterrà in futuro [1].
Vi sono, tuttavia, determinati beni che non possono essere in nessun modo aggrediti [2] in quanto indispensabili al debitore e alle persone della sua famiglia con lui conviventi. Tali beni sono:
- le cose sacre e quelle che servono all’esercizio del culto
- l’anello nuziale
- i vestiti, la biancheria
- i letti, i tavoli per la consumazione dei pasti con le relative sedie, gli armadi guardaroba, i cassettoni, il frigorifero, le stufe ed i fornelli da cucina (a gas o elettrici), la lavatrice, gli utensili di casa e di cucina con un mobile idoneo a contenerli. Sono esclusi, ovviamente, i mobili (tranne i letti) di rilevante valore economico (anche per accertato pregio artistico o di antiquariato);
- i commestibili e i combustibili necessari per un mese al mantenimento del debitore e delle altre persone conviventi col debitore.
Dunque, l’Ufficiale Giudiziario che si presenti al domicilio del debitore non può pignorare (prelevare o mettere i sigilli) detti beni.
Sono altresì esclusi i mobili (tranne i letti) di rilevante valore economico (anche per accertato pregio artistico o di antiquariato);
Stesso discorso vale anche per le armi e gli oggetti che il debitore ha l’obbligo di conservare per l’adempimento di un pubblico servizio; le decorazioni al valore, le lettere, i registri e in generale gli scritti di famiglia, nonché i manoscritti, salvo che formino parte di una collezione.
Questa casistica, proprio perché eccezionale, non può essere applicata ad altri casi, benché simili, non espressamente contemplati dalla legge [3].
Queste regole sono stabilite per tutelare la dignità del debitore con tutto ciò che gli è indispensabile alla propria vita privata e lavorativa.
Diverso discorso bisogna fare se il pignoramento dei beni avviene nei confronti di una azienda.
In questo caso, gli strumenti, oggetti, libri utilizzati dal debitore ed indispensabili allo stesso nell’esercizio della sua professione, arte o mestiere possono essere pignorabili fino al limite di un quinto, a condizione che gli altri beni rinvenuti al domicilio del debitore non diano certezza al creditore di recuperare integralmente il proprio credito [5]. In tale caso, per esempio, solo se vi sono cinque computer, sarà possibile pignorarne uno solo.
Nel caso invece di società o di imprese dove il lavoro personale dei dipendenti è prevalente rispetto ai macchinari utilizzati, non vi è più il limite del quinto e si può procedere al totale pignoramento dei beni.
Nel caso in cui il creditore violi tali regole, il debitore può presentare ricorso al giudice dell’esecuzione [6] chiedendo il ripristino della situazione precedente al pignoramento, oltre al risarcimento dei danni.
All’infuori dei beni sopra specificati, tutti gli altri restano totalmente assoggettabili a pignoramento. Cosicché il creditore, senza limiti di sorta, può assoggettarli alle varie procedure esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi).
Lotta all’evasione: l’agenzia delle Entrate lavora sui dati dell’archivio dei rapporti finanziari per le liste selettive
I controlli da redditometro sono partiti. Gli uffici dell’agenzia delle Entrate hanno già spedito circa 17mila lettere ai contribuenti con l’invito a presentarsi per il contraddittorio e giustificare la propria posizione fiscale.
Sembra, però, che lo Stato non recupererà, dall’evasione, quanto aveva sperato. Non solo perché il numero delle verifiche (basate sul rapporto tra reddito dichiarato e tenore di vita) è stato tagliato (si è passati da 30mila a poco meno di 20mila accertamenti), ma soprattutto perché il redditometro si sta rivelando tutt’altro che efficace. I funzionari dell’Agenzia si stanno trovando ad agire con uno strumento di controllo assolutamente depotenziato rispetto alla versione originale e a quelle che erano, in fondo, le intenzioni del legislatore. Questo principalmente a causa delle modifiche che sono state apportate alla disciplina dopo i rilievi mossi dal garante della Privacy.
In particolare, come precisato l’Agenzia [1], tenendo conto del parere del Garante della Privacy del 21 novembre 2013, ha escluso dal nuovo accertamento sintetico, sia in fase di selezione che di contraddittorio, le spese correnti determinate solo con la media Istat (ad esempio alimentari e bevande, abbigliamento e calzature, alberghi e viaggi organizzati).
Inoltre, la tipologia di famiglia di appartenenza (lifestage) viene messa a confronto con i dati dell’anagrafe comunale e il “fitto figurativo“, attribuito nei casi in cui non si conosce la disponibilità di un’abitazione nel comune di residenza, entra in scena solo nella fase del contraddittorio.
Se dal redditometro, perciò, ci si aspetta poco, la lotta all’evasione potrà essere più penetrante grazie al nuovo strumento di accertamento dato dall’Anagrafe dei conti, che utilizza l’ormai vasto archivio dei rapporti finanziari dei contribuenti. È stato ultimato, da parte di banche e intermediari finanziari, l’invio all’agenzia delle Entrate dei dati dei conti correnti e degli altri rapporti finanziari intestati ai loro clienti nel 2011 (il termine scadeva a inizio anno) e nel 2012 (il termine è scaduto lo scorso 31 marzo).
Si tratta, in sostanza, di un ampio ventaglio di informazioni che vanno dai conti deposito titoli alle gestioni patrimoniali, dalle carte di credito/debito ai certificati di deposito, oltre ai saldi iniziali e finali dei conti correnti. Per quanto riguarda i conti correnti, si tratta delle informazioni sul saldo a inizio e fine anno e sull’ammontare totale dei movimenti in entrata e in uscita.
Completata la raccolta dei dati, l’agenzia delle Entrate è stata chiamata a fissare i parametri, basati su algoritmi che individuano le anomalie, in base ai quali estrarre i contribuenti sospetti, soprattutto in chiave redditometro.
Prima di contestare un’anomalia, l’agenzia delle Entrate punta a incrociare i dati finanziari con quelli patrimoniali del soggetto, già presenti nell’Anagrafe tributaria, in maniera da procedere a una scrematura delle posizioni più palesemente a rischio evasione.
Per definire le vere e proprie liste selettive, l’Agenzia procederà anche a una elaborazione di qualità in modo da depurarle dagli elementi che più probabilmente potrebbero provocare falsi allarmi. Per esempio, potrebbe essere fissata una soglia di sbarramento al di sotto della quale l’anomalia registrata non è rilevante.
Le liste selettive definitive andranno poi girate agli uffici territoriali che provvederanno alle verifiche scegliendo principalmente il veicolo dell’accertamento sintetico del reddito, ma avendo la possibilità di ricorrere anche ad altri strumenti.
Nomisma: acquisti di case in (lenta) ripresa, prezzi ancora giù.
Compravendite in lieve ripresa e prezzi ancora in calo. Sono le prospettive del mercato immobiliare residenziale secondo l'Osservatorio Nomisma sulle grandi città. Se da un lato l'entusiasmo che si era acceso lo scorso autunno si è ridimensionato - anche a causa delle incertezze legate alla Tasi, dopo la "illusoria" cancellazione dell'Imu 2013 - dall'altro, per la prima volta la tanto annunciata "ripresina" è confortata dai dati positivi relativi al primo trimestre 2014 e dall'aumento dei mutui erogati .
Secondo l'istituto bolognese, la strada della ripresa rimane però "lunga e tortuosa". Soprattutto a causa del perdurare della crisi, con le previsioni sul Pil ancora una volta in ribasso rispetto a qualche mese fa. «Purtroppo si rafforza una prospettiva di stagnazione – commenta Luca Dondi, direttore generale di Nomisma – e i dati hanno ridimensionato quel poco ottimismo, anche sullo scenario macroeconomico, che si era profilato a fine 2013. Sul residenziale comunque la prospettiva resta migliore che in altri segmenti». La domanda però cala: oggi, secondo l'Osservatorio, le famiglie alla ricerca di una casa sono poco più di 324 mila contro le quasi 730 mila di un anno fa, mentre quelle potenzialmente interessate sono 1,6 milioni a fronte dei quasi 2 milioni del 2013. «Anche se il numero dei potenziali interessati all'acquisto si riduce – commenta Dondi – rimane l'interesse sufficiente ad alimentare l'aumento degli scambi, anche grazie alle maggiori possibilità di acceso al credito. Soprattutto se i prezzi scenderanno ancora e le prospettive economiche generali miglioreranno. Forse è stata sottovalutato l'impatto della lentezza del repricing in corso: finché non si troverà un punto di equilibrio su questo fronte, sarà difficile superare la vischiosità del mercato».
Comprare casa con il «rent to buy»: le regole incerte frenano il mercato. Le proposte dei Notai.
Il sentiment degli operatori, misurato anche sull'andamento delle inserzioni, ha confermato negli utlimi anni la crescita delle formule di compravendita "alternative", genericamente definite "rent to buy". Il fenomeno, non quantificabile con dati ufficiali, è alimentato dai costruttori, che provano così a muovere lo stock di invenduto, e dalle difficoltà delle famiglie ad accedere hic et nunc a un mutuo e quindi condurre un acquisto "tradizionale". Non solo, certo: perché c'è anche chi ad esempio sceglie di cambiar casa nell'attesa di vendere la vecchia abitazione.
L'idea alla base del rent to buy è quella di un contratto di locazione sul quale si "innesta", con varie modalità, un contratto di compravendita. Per derogare alla prassi secondo la quale la stipula di una compravendita immobiliare coincide con il pagamento del saldo al venditore.
In questo quadro lavorano e si ingegnano gli operatori per offrire la formula giusta e accompagnare all'acquisto gli interessati, ma con una serie di garanzie che aiutino a superare le possibili reticenze. L'espressione "rent to buy", usata anche in Italia (impropriamente, secondo alcuni) per definire l'affitto con riscatto, comprende infatti diversi schemi giuridici e soluzioni, che creano spesso confusione.
Eppure anche da qui, dall'affitto con riscatto, da un "nuovo" incontro di domanda e offerta, passa il rilancio del settore immobiliare. Ma a condizione di regole certe e un alleggerimento dal punto di vista fiscale.
Su questi contratti "alternativi" vertono alcune delle proposte avanzate dal Consiglio nazionale del Notariato. A partire dall'introduzione nel nostro ordinamento di una disciplina dei «contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili» meglio noti come "rent to buy". Una disciplina civilistica e tributaria adeguata a una serie di fattispecie contrattuali – spiegano i notai - oggi prive di regolamentazione specifica, che nella pratica si presentano in modi diversi. La tutela civilistica si esplica nei confronti sia dell'acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà; quella tributaria prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.
Il secondo punto riguarda il contratto di vendita a rate con riserva di proprietà (dove il passaggio di proprietà è legato al saldo del prezzo). Qui si propone di dare al venditore la facoltà di cedere a una banca il credito relativo al pagamento delle rate: a sua volta la banca potrà cedere il credito nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione.
Una terza proposta è poi quella di ridurre il carico fiscale dell'ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite. Spesso infatti i venditori sono disposti ad accettare il rischio di concedere una dilazione nel pagamento del prezzo all'acquirente a fronte di adeguate garanzie. Ma una di queste, che è appunto l'iscrizione dell'ipoteca legale, rimane inutilizzata a causa dell'eccessivo costo.
Si attenua il trend negativo dei prezzi delle case.
Nel secondo trimestre dell’anno, i prezzi delle case di seconda mano hanno registrato ancora contrazioni nella maggior parte dei centri monitorati dall’ufficio studi di idealista, ma si assiste a una progressiva riduzione delle città in terreno negativo: sono 51 contro le 56 della precedente rivelazione, su 70 capoluoghi analizzati è quanto rileva l'ultimo rapporto del portale immobiliare, che ha osservato l'andamento dei prezzi di 115.712 immobili presenti nel database tra aprile e giugno per il secondo trimestre consecutivo diminuiscono i centri in trend negativo. si va quindi verso una ripresa dei valori graduale e selettiva, che è già partita in alcune aree delle città dove il divario tra richieste dei proprietari e offerte degli acquirenti si è ridotto e le caratteristiche degli immobili rispettano i requisiti di qualità e di spazio dalle famiglie italiane. tuttavia si tratta di timidi segnali in un quadro economico ancora molto incerto, dove pesa in particolar modo la mancanza di prospettive sul piano lavorativo con un tasso di disoccupazione stabile a livelli record l’incertezza normativa e la pesante tassazione sulla casa non aiuta il mercato. Se infatti la tasi doveva servire ad alleggerire il peso fiscale sugli immobili, in realtà ha portato un ulteriore aggravio. inoltre, secondo stime preliminari, la modifica degli estimi catastali ormai imminente potrà portare ad aumenti anche 10 volte superiori a quelli attuali e questo potrebbe indurre molti proprietari a immettere altri immobili sul mercato, andando ad aumentare lo stock di invenduto con possibili ulteriori ricadute negative sul fronte dei prezzi i grandi mercati continuano a evidenziare un trend prevalentemente ribassista ad eccezione di Venezia (4,2%) e Firenze (1,4%), tutti gli altri centri segnano il passo con cali che vanno dallo 0,9% di Roma al 4% di Napoli. nell’intervallo negativo rientrano anche Milano (-1,1%), Palermo (-1,1%), Torino (-1,2%), Catania (-1,8%), Cagliari (-3,6%) e Bari (-3,8%) sul piano generale, tra le città che hanno performato peggio su base trimestrale troviamo Pisa (-7%) e Salerno (-6,4%), che scontano a scoppio ritardato l’eccessiva rivalutazione avvenuta negli anni del boom del mattone, seguite da Agrigento (.4,8%) e Trieste (-4,1%) ai due estremi opposti della penisola ma sono i 18 centri in controtendenza a rappresentare forse la novità più rilevante di questo trimestre: al vertice le città venete, con Verona (5,1%) e Venezia (4,2%) in prima fila. dopo una lunga fase di ribassi tornano in saldo positivo alcuni dei mercati più colpiti dalla crisi, come Brescia (3%), biella (2,4%) e prato (2,1%); altri 12 centri sono raggruppati tra lo 0,1% di Siena e il 2% di Vicenza. Secondo Vincenzo de Tommaso dell’ufficio studi idealista.it: “il calo dei prezzi non è ancora stato assorbito completamente ed è probabile che questo avvenga nel prossimo biennio. intanto si prevede ancora un calo nell’ordine del 3-4% a Roma e Milano entro fine anno, con contrazioni più accentuate negli altri grandi centri, in particolare quelli del sud, dove il mercato si è elasticizzato con maggiore lentezza rispetto al resto d’Italia. situazione più critica infine nei capoluoghi di provincia dove i prezzi potranno registrare ancora cali fino a due cifre”.
Bankitalia: dallo spread al loan to value, si allentano le condizioni per la concessione di un mutuo
Continua il disgelo nel mercato dei mutui. L'aumento della domanda, già registrato da alcuni mesi, si accompagna sempre più a un alleggerimento delle condizioni per la concessione di prestiti per l'acquisto di un'abitazione. Soprattutto nel nord est e per gli intermediari più grandi sono emersi segnali di miglioramento sia per quanto riguarda le quantità offerte, che gli spread applicati secondo il rapporto, per quanto riguarda la domanda, si è assistito ad una stabilizzazione nel centro nord del paese, con segnali di ripresa nel nord est, specie nei confronti degli intermediari di grande dimensione. per quanto riguarda l'offerta, l'irrigidimento nei criteri per l'accesso ai finanziamenti per l'acquisto di abitazioni si è sostanzialmente arrestato. Nel nord est del paese sono emerse prime indicazioni di allentamento delle condizioni, a cui hanno contribuito in maggior misura gli intermediari più grandi "segnali di miglioramento nelle politiche di erogazione dei mutui per l'acquisto di abitazioni sono emersi sia dalle condizioni di costo praticate sulla media dei finanziamenti sia dalle quantità offerte. Si sono sostanzialmente stabilizzati, dopo diversi semestri nei quali erano stati modificati in senso restrittivo, anche gli spread applicati ai mutui più rischiosi e la percentuale finanziaria rispetto al valore dell'immobile (loan to value)". Il ravvivarsi dell'offerta è connessa a una percezione minore dei rischi legati alla instabilità del mercato residenziale e alle incertezza economica la nuova edizione dell'indagine sulla domanda e offerta di credito e sulla domanda di strumenti finanziari a livello territoriale (regional bank lending survey, rbls), riferita alla seconda metà del 2013, è stata condotta nel mese di marzo del 2014 dalle sedi regionali della Banca d'Italia.
Mutui, richieste più piccole per finanziamenti più lunghi.
Da più parti emergono segnali positivi in merito all’attuale congiuntura economica nazionale, ma cosa è cambiato, rispetto al 2013, per quel che concerne il mondo mutui?
Dopo aver analizzato i dati presentati da Facile.it possiamo adesso leggere il punto di vista di EURISC, il sistema di informazioni sul credito di CRIF. Vediamo insieme le maggiori evidenze.
- Erogato medio sempre in calo
L’analisi condotta dal Barometro CRIF relativa al primo semestre 2014 presenta una descrizione della situazione attuale fatta di luci ed ombre. A giugno 2014 la domanda di mutui per l’acquisto casa è in crescita del 14,1% rispetto a giugno dell’anno precedente: un aumento significativo, questo, che identifica il mese di giugno come il più positivo da luglio 2013. Prendendo in considerazione l’intero semestre, poi, la domanda di finanziamento per comprare casa registra un bel +10,3% rispetto ai primi sei mesi dell’anno precedente. Buon segno questo, a dimostrazione del rinnovato interesse degli italiani nei confronti del mercato immobiliare. Va detto, ad ogni modo, che questa crescita va in qualche modo “tarata”, ridimensionata partendo dalla consapevolezza che il 2013 è stato un vero e proprio anno funesto per il mercato dei mutui. Fare di peggio, in buona sostanza, sarebbe stato veramente drammatico. Se infatti prendiamo in considerazione la situazione precedente alla crisi il confronto è drammatico: fatto 100 la domanda di mutuo del secondo trimestre 2007, l’ultimo trimestre è pari a 39, meno della metà delle richieste di sette anni fa. Guardando tutto il periodo considerato, poi, il dato di giugno 2014 è il secondo peggiore di tutto il settennato: una domanda più bassa si è registrata, neanche a dirlo, solo nel secondo trimestre del 2013. Oltretutto, questo buon risultato è frutto anche dell’aumento delle richieste di surroga di vecchi mutui e di mutui ristrutturazione: domande, queste, che tuttavia non smuovono nulla nell’asfittico mercato immobiliare.
- I numeri delle richieste
In numeri, la richiesta media di finanziamento effettuata in Italia nel primo semestre ammonta a 124.655 euro (erano 127.836 nel 2013): un calo, questo, che è parallelo al calo generalizzato dei prezzi del mattone nel territorio nazionale e che ribadisce come gli italiani si siano fatti più prudenti quando si parla di mutui, visto che puntano a finanziamenti contenuti, che non gravino in maniera eccessiva sul bilancio familiare. Addirittura, il 28,5% del totale delle domande riguarda mutui di importo minore di 75mila euro, percentuale ormai pari a quella delle richieste di importo compreso tra i 100 e i 150mila euro.
- Mutui sempre più lunghi
Nessuna rata troppo alta, quindi: meglio importi piccoli, da restituire in tempi lunghi. La domanda tipo di finanziamento, infatti, oscilla tra i 25 e i 30 anni: in questa forchetta si colloca il 27,9% delle domande, la percentuale più ricorrente. Non mancano però, anche domande che superano i 30 anni di durata (1,9%).
Comprendere questo atteggiamento particolarmente cauto non è difficile: con 9 milioni di italiani in difficoltà economica e con una disoccupazione che, soprattutto tra le fasce più giovani della popolazione, è ormai un vero dramma generazionale – con un conseguente calo del potere d’acquisto che si ripercuote anche sulla voglia di comprare casa – chi si trova nella condizione di poter comprare casa non ha certo la tranquillità di dedicarsi a grandi acquisti, o di puntare a rate elevate. La paura del domani resta sempre fortissima, nonostante le previsioni degli analisti.
Case, i prezzi calano e gli stranieri comprano.
I dati che ha comunicato negli scorsi giorni l’Istat parlano chiaro; i prezzi degli immobili in Italia stanno scendendo e, se si mettono a confronto i prezzi medi degli ultimi quattro anni, il calo è stato notevole: 10,5%. A far scendere l’indice complessivo sono le case già esistenti (-15%), mentre quelle nuove hanno visto addirittura crescere leggermente il proprio valore, nella misura dello 0,8%. Fra i fattori che possono aver causato questa discesa, oltre alle chiare difficoltà legate alla crisi economica, anche il fatto che la classificicazione energetica degli immobili ha contribuito a rendere evidente il valore “nascosto” delle case e gli immobili più vecchi, dotati di una classificazione energetica meno appetibile, sempre di più vengono scartati a favore di altri di nuova costruzione e maggiore efficienza energetica e legata ai consumi. Un altro dato rilevante, che racconta anche come il mercato dell’immobiliare italiano potrebbe ripartire, è quello diffuso dai comparatori Facile.it e Mutui.it secondo i quali quasi un mutuo ogni dieci, per essere precisi il 9,8% di quelli totali, è ormai richiesto da un cittadino di nazionalità straniera. Colpisce però come la tipologia di immobile a cui punta l’aspirante mutuatario nato oltre confine sia di valore notevolmente più basso rispetto a quello che cercano di comprare i cittadini italiani; nel primo caso il valore medio è pari a 163.000 euro, nel secondo a 215.000 euro. A presentare il maggior numero di richieste, nel corso del primo semestre 2014, sono stati i cittadini stranieri residenti in Lombardia; da loro è gunto il 26,3% delle richieste; oltre il doppio di quelle presentate dagli stranieri che vivono nel Lazio; seconda regione in questa classifica dell’integrazione immobiliare. Se si guarda alle etnie, invece, primi sono i rumeni con il 16% delle richieste.
E già pronta per essere messa ai voti la riforma del testo sul prestito vitalizio ipotecario. un unico articolo, firmato dall'economista del Pd Marco Causi, che ha come obiettivo quello di evitare che gli anziani che abbiano bisogno di liquidità vendano la nuda proprietà della propria casa, facendo così "un torto" ai propri eredi. Il testo, chiamato appunto "modifica alla disciplina del prestito ipotecario vitalizio", introduce una forma di finanziamento garantito da una proprietà immobiliare residenziale. Il proprietario di età superiore ai 65 anni potrà convertire parte del valore dell'immobile in contanti per soddisfare esigenze di liquidità, senza per questo essere costretto a lasciare l'abitazione o a ripagare il capitale e gli interessi sul prestito fino alla scadenza del contratto gli interessi, infatti, saranno infatti capitalizzati periodicamente sul finanziamento originario e rimborsati alla data di decesso del mutuatario. Gli eredi avranno allora davanti tre possibilità:
ripagare il debito nei confronti della banca e liberare l'immobile dall'ipoteca;
vendere l'immobile ipotecato;
lasciare che sia la banca mutuataria a vendere l'immobile per rimborsare il proprio credito rispetto alla nuda proprietà.
Il prestito ipotecario vitalizio ha il vantaggio di salvaguardare la proprietà dell'immobile e di lasciare agli eredi la facoltà di decidere se recuperare la casa estinguendo l'ipoteca.
Andamento mercato immobiliare, ISTAT: "a fine 2013 il calo delle compravendite è rallentato"
La situazione del mercato immobiliare è ancora difficile, ma nell'ultimo trimestre del 2013 si è registrato un rallentamento del calo delle compravendite. A renderlo noto l'ISTAT nel quarto trimestre dello scorso anno, sono state 160.525 le convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà di unità immobiliari. Un dato in diminuzione confronto a quello dello stesso trimestre del 2012 (-8,1%), ma in recupero rispetto alla variazione osservata fra il quarto trimestre 2012 e il corrispondente del 2011 (-25,7%) nell'analisi "mercato immobiliare: compravendite e mutui di fonte notarile", l'ISTAT ha evidenziato che nell'intero anno 2013 le convenzioni per trasferimenti di proprietà immobiliare sono state 584.868, in diminuzione del 7,5% rispetto all'anno precedente e del 47,4% se confrontate con il 2006. Ha poi sottolineato che le convenzioni di compravendita di unità immobiliari ad uso abitazione ed accessori (544.392) sono diminuite nel 2013 del 7,3% sull'anno precedente, quelle delle unità immobiliari ad uso economico (36.201) dell'8,7%. Secondo quanto rilevato dall'ISTAT, nel quarto trimestre 2013 le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (68.468) hanno confermato il rallentamento del calo (-1,3%) già osservato nei primi tre trimestri, chiudendo l'anno con una flessione complessiva del -2,9% sul 2012. Per le compravendite di immobili ad uso abitazione ed accessori, sono stati registrati cali superiori alla media nazionale nelle isole (-10,9%) e al sud (-10,7%), mentre per le unità immobiliari ad uso economico la diminuzione maggiore si è registrata al centro (-18,6%) e nel nord-ovest (-13,2%).
L’ABC del mutuo: tutto quello che serve sapere - intervista ad albino farina, consigliere nazionale del notariato
il momento in cui si decide di contrarre un mutuo è molto importante nella vita di una persona, ma non sempre ci si arriva adeguatamente preparati. albino farina, consigliere nazionale del notariato, ha spiegato a idealista news cosa è necessario sapere e quali sono gli aspetti ai quali prestare maggiore attenzione per evitare spiacevoli sorprese
domanda. quando si decide di contrarre un mutuo, cosa bisogna assolutamente tenere presente?
risposta. quello dell’accensione di un mutuo è un percorso che preferibilmente deve essere guidato, ovvero accompagnato da un esperto della materia che possa fin da subito fornire tutte le informazioni utili per non sbagliare. facciamo un esempio. la maggior parte delle volte, parliamo di mutui finalizzati al pagamento - in tutto o in parte - del prezzo per l’acquisto di un’abitazione, solitamente la prima casa. il mutuo è quindi collegato a un contratto di compravendita, soprattutto in questi casi, è importante che la persona, dopo aver assunto sommarie informazioni presso uno o più istituti bancari, si rechi dal notaio e porti con sé la documentazione ricevuta dalla banca - in particolare, il prospetto informativo analitico, che riassume un po’ tutte le condizioni che la banca pratica per il tipo di mutuo - e ne discuta con il professionista in relazione, in prima battuta, ai tempi. solitamente, chi contrae un mutuo per acquistare casa ha dei tempi che deve rispettare nei confronti del suo venditore alla base della compravendita, infatti, c’è un preliminare di acquisto, il cosiddetto “compromesso”, c’è dunque una scadenza. bisogna, per tale ragione, chiedere alla banca quali sono i tempi di istruttoria della pratica. in genere, il pagamento del prezzo va effettuato nel momento in cui si stipula l’atto di compravendita, ma spesso e volentieri la banca non eroga la somma contestualmente alla stipula del contratto di mutuo, la trattiene fino a quando il notaio non ha iscritto ipoteca o, addirittura, fino a quando l’ipoteca non sia consolidata. quindi parliamo di quindici/venti giorni dal momento della stipula del contratto. questo potrebbe significare essere inadempienti nei confronti del proprio venditore, che invece legittimamente si aspetta di vedersi pagato il prezzo il giorno stesso in cui trasferisce la proprietà
d. oltre ai tempi, a cosa è importante fare attenzione?
r. al recesso anticipato, ormai un diritto per tutti coloro che contraggono un mutuo e in particolare per coloro che lo contraggono per l’acquisto della casa da adibire ad abitazione. non c’è più alcuna penale di anticipata estinzione. un altro consiglio che mi sentirei di dare alle parti, è quello di farsi simulare un piano di ammortamento, cioè l’elenco delle rate del mutuo nel loro importo, che la parte che contrae il mutuo dovrà sostenere. in questo modo sarà possibile sapere più o meno quanto costerà il mutuo al mese, ad esempio, e avere un quadro chiaro anche per il bilancio familiare un’altra cosa importante è capire bene il discorso della iscrizione ipotecaria. la maggior parte delle volte, la banca richiede l’iscrizione di un’ipoteca su un immobile, preferibilmente quello che si va ad acquistare, a garanzia della restituzione della somma. la somma per la quale viene iscritta ipoteca è di solito sensibilmente superiore a quella per la quale viene contratto il mutuo, ma non sempre questo tipo di garanzia è sufficiente. perché la banca, oltre alla capienza dell’immobile, guarda anche alla capacità reddituale del soggetto o della famiglia e quindi richiede un'ulteriore garanzia personale, la cosiddetta fideiussione da parte di terze persone è bene, poi, guardare sul prospetto informativo altre due voci: gli interessi di mora e le spese accessorie. se si è in ritardo nei pagamenti la banca applica un tasso di interesse superiore a quello che è stato convenuto. bisogna quindi stare attenti anche al tipo di interesse che pratica l’istituto di credito spesso, giustamente, ci si rivolge a più istituti bancari e si confrontano le condizioni praticate. in questo caso per legge è stato stabilito un parametro, l'indicatore sintetico di costo (isc), che è parametrato al taeg (tasso annuo effettivo globale). questo indicatore sintetico di costo indica in termini percentuali il costo reale del mutuo, che tiene conto non solo del tasso di interesse applicato dall’istituto bancario, ma anche delle spese accessorie: ad esempio le spese di perizia e di istruttoria. guardando l’isc, che è un parametro uguale per tutti, è possibile capire qual è il costo reale del mutuo
d. quindi: tempi, recesso anticipato, piano di ammortamento, iscrizione ipotecaria, interessi di mora, spese accessorie. cos'altro bisogna sapere?
r. prima di andare a perfezionare il contratto è opportuno farsi dare dalla banca una bozza da leggere con il notaio per vedere se ci sono, ad esempio, clausole vessatorie, ovvero clausole che prevedono a carico del consumatore dei doveri che invece per legge richiederebbero una più attenta riflessione. in pratica, obblighi che non possono essere imposti da una sola parte - in questo caso il contraente più forte, ossia la banca -, alcuni dei quali assolutamente invalidi
d. le offerte sono tante, come scegliere il mutuo più adatto?
Tutte le scadenze fiscali del 16 giugno 2104.
Il 16 giugno 2014 è stato soprannominato il lunedì nero dei contribuenti. in questa giornata, infatti, si accavallano tante scadenze che vedranno gli italiani costretti a mettere mano al proprio portafogli. andiamo a vedere quali sono i principali appuntamenti con il fisco:
Irpef, irap e iva - il 16 giugno è l'ultimo giorno utile per pagare le imposte legate al modello unico e al modello irap relativi al 2013: irpef e ires, irap, saldo iva per il 2013 (maggiorata dello 0,40% per mese o frazione di mese per il periodo 16/3/2014 - 16/6/2014), imposta sostitutiva per la rivalutazione dei beni d'impresa;
Camere di commercio - il 16 giugno scade il termine per pagare l'iscrizione annuale alle camere di commercio;
Redditi - il 16 giugno il contribuente deve consegnare a un caf, a un professionista abilitato o al proprio sostituto d'imposta, il modello 730/2014, relativo al 2013, e il 730-1. Devono essere esibiti tutti i documenti comprovanti gli oneri deducibili o detraibili, le altre detrazioni, i crediti d'imposta e lo scomputo delle ritenute d'acconto;
Ravvedimento - il 16 giugno scatta l'appuntamento riparatore (con sanzione ridotta al 3%) per tutti coloro che non abbiano versato o lo abbiano fatto in parte le imposte e le ritenute dovute entro il 16 maggio 2004;
Tasi - il 16 giugno si deve pagare la Tasi, tributo sui servizi divisibili, nei comuni in cui le aliquote sono state deliberate il 23 maggio 2014, negli altri comuni la scadenza è slittata al 16 ottobre 2014;
Tari - il 16 giugno è possibile pagare, in unica soluzione, la tassa sui rifiuti. il comune, però, può modificare il calendario e garantire anche la possibilità di versare il dovuto in almeno due rate a scadenza semestrale. La Tari può essere pagata con il modello f24 o con le altre modalità di pagamento offerte dai servizi elettronici di incasso e di pagamento interbancari e postali;
Imu - il 16 giugno si paga la prima rata dell'Imu 2014, l'imposta municipale unica introdotta dal governo monti, sulle seconde case e abitazioni principali appartenenti alle classi a/1, a/8 e a/9.
Aliquote IMU 2014, le delibere approvate dai comuni.
Entro il 16 giugno i proprietari di seconde case e di abitazioni principali appartenenti alle classi a/1, a/8 e a/9 dovranno versare la prima rata dell'Imu 2014.
Il calcolo dell'imposta dovrà avvenire con le aliquote approvate dai comuni entro il 23 maggio o, in assenza di una decisione, con quelle relative all'anno 2013
Per calcolare l'Imu 2014 si dovrà partire dalla rendita catastale (consultabile in catasto) rivalutarla del 5% e moltiplicarla per i coefficienti relativi alle varie categorie di immobili (per le abitazioni è 160). a questo punto si dovranno applicare le aliquote decise dai comuni entro il 23 maggio 2014 o, in alternativa, il calcolo dell'Imu dovuta si effettuerà con le aliquote relative al 2013
Per quanto riguarda le prime case di lusso relative alle categorie a/1, a/8, a/9 l'aliquota base è del 4 per mille, ma il comune avrà la facoltà di abbassarla al 2 per mille o alzarla al 6.
Alle case di lusso si applica la detrazione di base di 200 euro per le prime case, ma non la detrazioni di 50 euro per figlio minore di 26 anni.
Come tutti i semestri l’Ufficio Studi di Mutui.it, in collaborazione conFacile.it, ha fatto luce sulla situazione del mercato italiano dei mutui. Ora, che il settore fosse in leggera ripresa lo sapevamo: le famiglie tornano lentamente ad avere fiducia e a chiedere finanziamenti per la casa e, di conseguenza, le banche si mostrano più propense nel concederli.
Ma le notizie non sono proprio buone quando si va ad analizzare l’importo effettivamente erogato dagli istituti di credito, quanto meno in rapporto a quello che i cittadini chiedono inizialmente.
In questo quadro generale non poteva che abbassarsi anche il loan to value, ossia il rapporto tra importo erogato e valore della casa, passato dal 52% di ottobre all’attuale 44%.
Nel commentare questo dato va comunque specificato che il calo, così come il valore dell’erogato, sono influenzati chiaramente dalle surroghe, tornate recentemente in auge.
Guardando ai soli mutui prima casa, si alzano le cifre richieste che arrivano a 138 mila euro (+6% nel semestre) a fronte di un abbassamento, sempre del 10%, delle cifre erogate.
Per cui: banche ben predisposte, ma sempre con molta prudenza. Il divario tra i due importi è aumentato arrivando al 17% e il LTV è sceso al 55% dal 62% di ottobre.
Ma questo potrebbe essere dovuto al leggero rialzo del valore delle case che si vogliono acquistare come prima abitazione (+2%).
Tasi inquilini e proprietari, come viene ripartito il pagamento dell'imposta.
La tasi 2014 grava non solo sui proprietari di prime e seconde case, ma anche su chi occupa gli immobili in qualità di affittuario. ecco come viene ripartito il versamento dell'imposta sui servizi indivisibili in caso di unità immobiliare occupata da un soggetto diverso dal proprietario.
La legge di stabilità (l 147/2013) ha stabilito che la tasi ('imposta che assicura la copertura dei costi indivisibili erogati dai comuni) con riferimento soprattutto a illuminazione pubblica, pulizia delle strade e servizi anagrafici sia versata non solo da chi detinene il diritto di proprietà, ma anche dall'usufruttuario, il detentore del diritto di abitazione e dal conduttore in quanto titolare del contratto di locazione.
Per quanto riguarda la ripartizione del tributo, il comma 681 stabilisce che "l'occupante versa la tasi nella misura, stabilita dal comune nel regolmento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell'ammontare complessivo della tasi (...) la restante parte è corriposta dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare".
In sintesi spetta al comune stabilire quale sia la parte spettante all'inquilino, ma l'amministrazione non potrà mai prevedere che l'imposta sia corrisposta solo dal proprietario.
Decreto irpef l'ultima novità in materia è stata introdotta dal decreto irpef, in corso di approvazione al Senato, che contiene la proroga al pagamento dell'imposta al 16 ottobre. Stabilisce infatti che nei comuni che non deliberanno le aliquote entro la scadenza di settembre, la tasi dovrà essere corrisposta in un'unica rata a dicembre ed "è dovuta dall'occupante nella misura del 10% dell'ammontare complessivo del tributo".
Taglio dei tassi della bce: quali saranno gli effetti per chi un mutuo ce l'ha già e per chi pensa di accenderlo
Con una mossa che in molti già davano per scontata, la banca centrale europea ha deciso di tagliare i tassi al minimo storico dello 0,15, dieci punti base in meno di quanto stabilito sette mesi fa. un'iniziativa che potrebbe avere effetti positivi sui mutui già accesi e su quelli futuri, sempre e quando, come afferma luca dondi - intervistato da idealista news - sia accompagnata da una diversa strategia da parte delle banche, oggi ancora troppo selettive. Il taglio dei tassi avrà effetti immediati sui mutui ancorati ai tassi della bce, che initalia rappresentano solo l'1% del totale. la maggior parte dei mutui che si accendono oggi sono invece ancorati all'euribor, parametro di riferimento che generalmente segue l'andamento dei tassi della bce e che viaggia su livelli prossimi allo zero. il risparmio in questi casi si ridurrebbe a poche decine di euro diversa la situazione per chi un mutuo pensa di accenderlo e che potrebbe usufruire di un abbassamento degli spread, non a caso, roberto anedda, direttore marketing di mutuionline.it, ha parlato di prospettive favorevoli per i prossimi mesi con una tendenza al ribasso che potrebbe far scendere gli spread sotto il 2%.
E' innegabile - afferma luca dondi, direttore generale di nomisma- che si tratti di una mossa positiva sia chi per il mutuo ce l'ha, sia per i mutui futuri". ma il vero problema del mercato dei mutui, che ha determinato un calo delle erogazioni da 63miliardi a 21 miliardi, è da imputarsi solo in parte ai tassi- certamente più alti che nel resto d'europa- ma ad una precisa strategia da parte delle banche sebbene alcuni istituti abbiano già adottato politiche di maggior apertura, "per molti istituti di credito medio-piccoli prestare denaro alle imprese o alle famiglie viene considerato ancora come un rischio, solo l'adozione di una diversa politica creditiza da parte delle banche potrà far ripartire il mercato delle erogazioni".
Che succede se non ritiro la raccomandata alla posta o dal postino?
Non ritirare o rifiutare una raccomandata o un atto giudiziale dal postino può essere una pessima scelta. È diritto di ogni cittadino rifiutare la raccomandata recapitatagli dal postino o non andare a ritirarla alla posta. Ma non è una scelta sensata. Ecco perché. La raccomandata invita presso la residenza anagrafica del destinatario e da questi non ritirata si considera ugualmente valida e ha tutti gli effetti legali. Se il destinatario si rifiuta di ricevere la raccomandata o è assente, il plico viene depositato presso l’ufficio postale per un mese. Lì sta in giacenza: durante tale periodo, il destinatario può comunque decidere di andare a ritirare il plico (esibendo la ricevuta che il postino gli ha lasciato nella cassetta postale). Allo scadere del mese, se il destinatario non ha ritirato la raccomandata si forma la cosiddetta compiuta giacenza e la lettera viene restituita al mittente. Tuttavia, gli effetti per il mittente sono gli stessi di quelli che si sarebbero prodotti se la lettera fosse stata ricevuta dal destinatario. Infatti, la raccomandata a.r. spedita da chiunque (anche dallo Stato o da uno studio legale) e non ritirata per qualsivoglia motivo (a meno di “sconosciuto all’indirizzo”), si considera comunque ricevuta dal destinatario. Con la conseguenza che qualsiasi diffida o contestazione fosse contenuta nel plico, si presume conosciuta dal destinatario. Sintetizzando, in caso di rifiuto, assenza o mancato ritiro della raccomandata scatta la presunzione di conoscenza [1]: la lettera, cioè, si presume conosciuta salvo che il destinatario provi di essersi trovato nell’impossibilità di averne notizia [2]. Dunque, la scelta di rifiutare la lettera o fingere di non essere in casa potrebbe essere pessima, perché comunque – pur considerandosi l’atto ricevuto – il destinatario, non conoscendone il contenuto, non avrebbe neanche modo di contestarlo o di prendere le contromisure. Atti giudiziari Il procedimento della giacenza è diverso se, invece di una normale raccomandata, il postino ha tentato di notificare un atto giudiziale, una multa o una cartella esattoriale. In questa ipotesi, qualora non sia possibile eseguire la consegna per irreperibilità del destinatario o incapacità o rifiuto di questi (o dei conviventi o degli altri soggetti legittimati al ritiro della posta), l’ufficiale giudiziario depositerà l’atto nella Casa comunale (affissione all’albo pretorio). Il destinatario viene messo al corrente di tale deposito con l’invio di una raccomandata a/r informativa. Anche in questo caso, la notifica si intende perfezionata per il destinatario, ma solo dopo il decorso di 10 giorni di giacenza senza ritiro dell’atto.
Rapporto immobiliare 2014: dopo l'anno nero del mattone, crescono i mutui e la disponibilità delle famiglie.
Senza dubbio il 2013 sarà ricordato come un anno nero per il mattone, con compravendite che hanno toccato i livelli del 1985. ma nel mezzo di un panorama desolante, qualche segnale positivo c'è. nel 2013 è cresciuto infatti l'indice di "affordability" ovvero la disponibilità di accesso all'acquisto delle famiglie, mentre il mercato dei mutui, nei primi mesi di quest'anno, ha registrato un incremento superiore al 20%. a dirlo è il rapporto immobiliare 2014 di abi e agenzia delle entrate
un anno di molte ombre
il 2013 è stato un anno nero per il mattone. si sono compravendute circa 406.000 abitazioni, con una flessione del 9,2% rispetto al 2012 che ha riportato il settore ai livelli del 1985. in termini di fatturato la perdita è stata di oltre 8 miliardi, con un giro d'affari inferiore a quello del 2012 (65,7 miliardi contro 75,1)
le perdite maggiori hanno riguardato le isole (-10,8%) e le aree del centro (-10,3%), a seguire il sud (-9,8%), il nord ovest (-8,8%) e il nord est (-7,5%). a frenare di più è stata la vendita di monolocali (-10,5%) e piccole abitazioni (-95)
le città che hanno registrato una flessione maggiore sono state napoli (-15,2%) e genova (-10,3%), mentre roma segue con una discesa del 7,3%. si è tornati a comprare a milano, in controtendenza rispetto al panorama nazionale con un +3,4%, e in minima parte anche a bologna (+1,5%)
..e qualche luce
è proprio in questo quadro altamente fragile che si intravedono i primi spiragli di luce, che provengono dal settore dei mutui. nel 2013 il capitale erogato dalle banche è diminuito del 10,6% rispetto al 2012 (passando da 19,6 miliardi a 17,6 miliardi), ma il trend ancora negativo è lontano dal -43% registrato nel 2012 sul 2011
e in questo inizio di anno, le banche stanno lentamente riaprendo i rubinetti del credito, con una discesa generalizzata degli spread applicati ai prestiti per la casa. non a caso, nel primo trimestre del 2014, l'erogazione dei mutui è cresciuta del 20% rispetto allo scorso anno. "i segnali cominciano ad essere positivi", ha detto il direttore generale dell'abi giovanni sabatini che si è inoltre detto "moderatamente ottimista" sulla possibilità che le famiglie tornino ad acquistare
tra tanti segni meno, ad aumentare nel 2013 è stato proprio l'indice di "affordability" (un aspetto che varia in funzione del reddito disponibile, i prezzi delle case, la dinamica dei tassi di interesse) che ha registrato un incremento del 6,7% rispetto al 2012, tornando ai livelli del primo semestre del 2006
oltre il 50% delle famiglie si dice capace di sostenere l'acquisto di una prima casa. l'andamento positivo dell'indicatore è determinato dalla diminuizione dei prezzi della case e dalla tendenza al ribasso dei tassi dei finanziamenti. secondo sabatini, tale indice è "un indicatore della solidità delle famiglie, un elemento fondamentale che ha garantito anche durante questi cinque anni di crisi la tenuta del nostro sistema"
Eredità e successioni, vademecum per il coniuge separato o divorziato.
Il legame matrimoniale costituisce uno dei principali presupposti che permette al coniuge di assumere la qualifica di erede in caso di morte del suo congiunto, e così di partecipare alla ripartizione dei suoi beni.
Nei casi di crisi matrimoniale, la posizione del coniuge (o dell'ex coniuge) nei confronti dell'eredità del defunto cambia - con conseguenze differenti- a seconda che nella coppia sia subentrata la separazione o il divorzio.
Analizziamo separatamente i due casi.
Il coniuge separato mantiene gli stessi diritti di quello non separato e resta uguale la quota di eredità che gli spetta per legge. Inoltre, nel caso sia stato predisposto un testamento che lo escluda totalmente dall'eredità (nominando erede qualcun altro, magari anche un nuovo compagno) o che gli lasci una parte del patrimonio inferiore a quel minimo garantito per legge, costui conserva comunque il diritto ad ottenere tale quota, anche contro la volontà del coniuge defunto.
Questa regola subisce però un'importante eccezione quando la separazione personale non sia stata pronunciata con il pieno accordo dei coniugi, ma sia stata provocata da fatti e colpe imputabili solamente ad uno dei due. In questi casi, che devono comunque essere accertati dall'autorità giudiziaria, alla moglie o al marito superstiti non viene riconosciuto alcun diritto a partecipare all'eredità; gli stessi possono soltanto aspirare a ricevere una somma di denaro in forma di assegno vitalizio a carico degli eredi. Sarà proprio il giudice a determinarne l'esatto importo, tra l'altro solo se a questi già spettasse il diritto agli alimenti a carico del coniuge poi defunto.
Veniamo ora all'ipotesi di chi è divorziato. Con il divorzio il vincolo matrimoniale si scioglie definitivamente e, di conseguenza, il soggetto perde il precedente status di "coniuge". Proprio per questa ragione la legge non gli riconosce più alcun diritto per effetto della morte dell'ormai ex coniuge.
Anche in questo caso quanto appena scritto necessita di un'importante precisazione. In base alla legge sul divorzio del 1970, infatti, il divorziato che si trovi in stato di bisogno (che sia privo cioè di mezzi economici sufficienti al proprio mantenimento) può ricevere un assegno a carattere periodico a carico dell'eredità; questa forma di tutela, seppur minima ma non trascurabile, spetta solo a chi già godesse del diritto agli alimenti.
Data la delicatezza della questione, l'esatta quantificazione della somma da riscuotere spetta esclusivamente all'autorità giudiziaria.
Infine, il diritto a tale assegno di natura assistenziale, in quanto collegato ad una reale ed accertata situazione di difficoltà economica, non può che venire a cadere quando l'ex coniuge si risposi successivamente. Con le nuove nozze, infatti, si presume che costui, venendo a formare un nuovo nucleo familiare, esca finalmente dalla situazione di bisogno in cui si trovava quando era solo.
*Notaio di Sala Bolognese
P.IVA: 07127101009

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 Cass. 
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