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Timestamp: 2019-02-20 04:47:55+00:00

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Mietpreisbremse nun auch in Hamburg unwirksam | juris Das Rechtsportal
Anmerkung zu: LG Hamburg 33. Zivilkammer, Urteil vom 14.06.2018 - 333 S 28/17
Fundstelle: jurisPR-MietR 14/2018 Anm. 1
Zitiervorschlag: Börstinghaus, jurisPR-MietR 14/2018 Anm. 1
Mietpreisbremse nun auch in Hamburg unwirksam
Zumindest für Mietverträge, die bis zum 22.10.2015 abgeschlossen wurden, gilt in Hamburg keine Begrenzung der Wiedervermietungsmiete, da die Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zu dem Termin nicht begründet worden ist.
Ob dies auch für Mietverträge gilt, die bis zum 06.06.2017 oder sogar 01.09.2017 abgeschlossen wurden, bleibt offen.
Die umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichnete Begrenzung der Wiedervermietungsmiete fällt in immer mehr Bundesländern durch. Da, wo sie eigentlich wirken sollte, wirkt sie nicht und im Rest der Republik ist sie eher überflüssig. Demnächst muss sich das BVerfG wohl mit der generellen verfassungsrechtlichen Zulässigkeit befassen (LG Berlin, Beschl. v. 07.12.2017 - 67 S 218/17 m. Anm. Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124). Auf Landgerichtsebene geht es zurzeit um die Wirksamkeit der einzelnen Landesverordnungen. In Hamburg hat das AG Hamburg-Altona die dortige Verordnung wegen Begründungsmängeln gekippt (AG Hamburg-Altona, Urt. v. 23.05.2017 - 316 C 380/16; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 09.10.2017 - 316 C 206/17; a.A. AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 22.06.2017 - 913 C 2/17 mit Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 20/2017 Anm. 2).
Bei der vorliegenden Entscheidung handelt es sich um eine Berufungsentscheidung zu dem Urteil des AG Hamburg-Altona vom 23.05.2017 (316 C 380/16).
Die zuständige Berufungskammer hat die gegen die Entscheidung eingelegte Berufung zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Es ging um einen Rückforderungsanspruch des Mieters gegen die Vermieterin wegen vermeintlichen Verstoßes gegen § 556g Abs. 1 BGB in einem Mietvertrag vom 01.09.2015.
1. Die Entstehungsgeschichte der Verordnung
Am 23.06.2015 erließ die Freie und Hansestadt Hamburg eine „Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB“ (Mietpreisbegrenzungsverordnung). In deren § 1 heißt es:
„Die Freie und Hansestadt Hamburg ist ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB.“
Der Erlass der Rechtsverordnung war Gegenstand einer Senatssitzung vom selben Tage. In der Sitzungsniederschrift heißt es:
„Frau Senatoren Dr. Stapelfeldt trägt den Inhalt der Drucksache Nr. 2015/1119 betreffend Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzungsverordnung nach § 556d BGB […] vor und weist darauf hin, dass die Senatsdrucksache noch einer redaktionellen Überarbeitung bedarf.
Der Senat nimmt Kenntnis und fasst folgenden Beschluss:
- Der Senat beschließt die als Anlage zur Drucksache vorgelegte ‚Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB (Mietpreisbegrenzungsverordnung)’.
- Der Senat beschließt die vorgelegte Mitteilung an die Bürgerschaft.“
Ein förmlicher Beschluss des Senats zu der Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung existiert nicht.
Die Rechtsverordnung wurde am selben Tag (23.06.2015) im HmbGVBl. 2015, S. 122 veröffentlicht.
In der öffentlichen Bürgerschaftsdrucksache heißt es:
„Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist in Hamburg nach den Feststellungen des Senats besonders gefährdet. Dies gilt für den gesamten Zeitraum der Geltungsdauer der Verordnung. Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Verordnung sind für das gesamte Stadtgebiet von Hamburg erfüllt.“
Am 22.10.2015 wurde im Transparenzportal der Freien und Hansestadt Hamburg die Niederschrift der Senatssitzung vom 23.06.2015 mit Vorblatt zur Senatsdrucksache veröffentlicht. Die 26-seitige Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung, die in der Drucksache des Senats dem sog. dreiseitigen Vorblatt nachfolgt, wurde nicht mit veröffentlicht.
Am 06.06.2017 wurde auf der offiziellen Internetpräsenz der Freien und Hansestadt Hamburg die Begründung veröffentlicht. Außerdem wurden sie im Amtlichen Anzeiger vom 01.09.2017 veröffentlicht.
2. Rechtliche Bewertung dieses Ablaufs
Das LG Hamburg ist der Auffassung des Amtsgerichts gefolgt, wonach die Hamburger Verordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wegen des Fehlens einer der Öffentlichkeit zugänglichen Begründung der Verordnung jedenfalls im Zeitpunkt des hier maßgeblichen Vertragsschlusses am 01.09.2015 unwirksam war.
Ob die Begründung Teil der Verordnung selbst sein muss, hat das Landgericht dahinstehen lassen. Jedenfalls hätte die Begründung jedoch, damit die Rechtsverordnung Wirksamkeit entfalten kann, veröffentlicht werden müssen. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetzeszweck, auch wenn die Veröffentlichungspflicht im Gesetzestext nicht explizit benannt wird.
Grundsätzlich besteht für Rechtsverordnungen weder nach Gesetz noch nach allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsätzen ein Begründungszwang. Diese können vielmehr ohne Begründung erlassen werden. Etwas anderes gilt aber für Verordnungen gemäß § 556d Abs. 2 BGB. Der Umstand, dass der Bundesgesetzgeber hier von dem allgemeinen Grundsatz der Begründungsfreiheit abgewichen ist, zeigt bereits, dass der Bundesgesetzgeber dem Begründungserfordernis ein besonderes Gewicht beimessen wollte. Das Erfordernis der Begründung wurde aufgenommen, weil der Erlass einer Verordnung i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB stets zu einem erheblichen Eingriff in das verfassungsrechtliche Eigentumsrecht der Vermieter führt und somit einer besonderen Rechtfertigung bedarf. Dies hat der Gesetzgeber zum Anlass genommen, eine entsprechende Begründungspflicht anzuordnen, da daraus der jeweilige Adressat der Verordnung ersehen kann, warum ein entsprechender Eingriff in das Eigentumsrecht für die betroffene Gemeinde erfolgt. Der Vermieter soll somit, wenn schon in sein Eigentumsrecht hinsichtlich seiner Mietsache eingegriffen wird, wenigstens erkennen, warum dieser Eingriff erfolgt (vgl. LG München I, Urt. v. 06.12.2017 - 14 S 10058/17). Dieser Wille des Gesetzgebers, nämlich, dass die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar sein sollen, lässt sich nach Ansicht der LG Hamburg nur verwirklichen, wenn zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung die maßgebliche Begründung vorliegt, von der Landesregierung beschlossen und zugleich mit der Verordnung veröffentlicht wird.
Hieran mangelt es in Hamburg zumindest für den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses.
Das bloße Vorhandensein einer Begründung in Form einer Senatsdrucksache konnte den vom Gesetzgeber vorgesehenen Zweck der Nachvollziehbarkeit nicht erfüllen. Auch das Vorhandensein einer Senatsdrucksache reicht nicht aus. Senatsdrucksachen sind vertraulich. Ob die Drucksache an interessierte Bürger herausgegeben wurde, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Die Veröffentlichungspflicht verstößt entgegen der Ansicht der Senatsverwaltung auch nicht gegen die Gesetzgebungskompetenz der Länder.
Die spätere Veröffentlichung der Verordnung, nämlich die Veröffentlichung vom 01.09.2017 im Amtlichen Anzeiger, führt nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels. Das LG Hamburg ist insoweit dem Urteil des LG Frankfurt vom 27.03.2018 (2/11 S 183/17) gefolgt. Der Adressat der Verordnung muss ihre Wirksamkeit zum Zeitpunkt seines Handelns beurteilen können. Es muss für Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages überprüfbar sein, ob die Wiedervermietungsmiete begrenzt ist oder nicht. Bei einer nicht veröffentlichten Begründung weiß man nicht, ob es sie überhaupt gibt und ob der Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entspricht (vgl. Börstinghaus, jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1 zu AG Frankfurt, Urt. v. 20.09.2017 - 33 C 3490/16 (98)).
Damit ist jetzt für ein drittes Bundesland nach Bayern und Hessen die Landesverordnung an einem Begründungsmangel gescheitert. Soweit Rückzahlungsurteile ergangen sind, bleiben diese aber, soweit sie rechtskräftig sind, wirksam. Die jeweiligen landgerichtlichen Entscheidungen wirken nur zwischen den Parteien des jeweiligen Verfahrens.
Für die Praxis bleibt die Frage offen, ob ein Begründungsmangel zumindest für die Zukunft geheilt werden kann. Das LG Hamburg hat die Frage, wie die Rechtslage für Mietverträge, die nach der Veröffentlichung im Transparenzportal am 22.10.2015 bzw. nach der Veröffentlichung der Begründung unter „www.hamburg.de“ am 06.06.2017 oder der Veröffentlichung am 01.09.2017 im Amtlichen Anzeiger zu beurteilen ist, ausdrücklich offengelassen.

References: § 556
 § 556
 § 1
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
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