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Timestamp: 2018-02-21 23:33:03+00:00

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RÉNOVATION ET ENTRETIEN DU PARC DE LOGEMENT SOCIAL ET RÉGION WALLONNE: BESOINS EN FINANCEMENT - PDF
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1 Union des Villes et Communes de Wallonie asbl RÉNOVATION ET ENTRETIEN DU PARC DE LOGEMENT SOCIAL ET RÉGION WALLONNE: BESOINS EN FINANCEMENT Avis du Comité permanent des Sociétés de Logement de Service public de l'union des Villes et Communes de Wallonie Synthèse L'entretien du parc de logement social a été, durant plusieurs décennies le parent pauvre des politiques de logement public. L'absence d'entretien récurrent en matière de logement public a conduit à une dégradation certaine du parc de logement, et, partant, un accroissement des besoins en rénovation lourde. Parallèlement, l'évolution des normes de sécurité, de salubrité et de confort pour les locataires imposent des efforts importants aux sociétés de logement public pour remettre à niveau leur parc de logement. Les sociétés de logement de services publics ne disposent d'aucun moyen spécifique affecté à la rénovation et à la mise en conformité des logements, en dehors du programme exceptionnel d'investissement, lequel a permis ou permettra la remise à niveau de plus de 33 % du parc de logement public, soit près de logements. Des moyens sont donc nécessaires, d'une part, pour remettre le parc à niveau, c'est-à-dire permettre au parc de logements de répondre aux critères actuels de salubrité déterminés par l'autorité régionale, et, d'autre part, pour maintenir en état le parc, c'est-à-dire faire face à l'usure normale des biens et aux remises en état locatifs, tout en suivant les évolutions normales des normes techniques. Estimer les besoins financiers de remise à niveau du parc de logement nécessite une approche fine, par poste de travaux, que l'absence de cadastre du logement social rend impossible à réaliser. Une approche plus globale, permet d'estimer à entre euros et euros par logement la rénovation d'une maison unifamiliale et à entre euros et euros par logement la rénovation d'un appartement, hors problématique ascenseur. Eu égard au niveau de qualité du parc, les besoins du secteur pour assurer la mise aux normes du parc de logement, et résorber l'absence d'investissements durant plusieurs décennies, peut être estimé globalement entre 4,4 milliards et 5,2 milliards d'euros, sans prendre en considération les problématiques spécifiques liées à l'amiante et aux ascenseurs.
2 De plus, des moyens financiers doivent être affectés de manière annuellement au maintien en état du parc, moyens dont ne disposent pas les sociétés de logement eu égard aux ressources dont elles disposent. Enfin, l'application de tout nouveau critère de salubrité ou de toute nouvelle imposition au secteur en matière immobilière, doit, à l'avenir, être concertée avec le secteur et être évaluée en termes de coûts de mise en conformité des logements publics. Le contexte L'entretien du parc de logement social a été, dans les années 1980 et 1990, le parent pauvre des politiques de logement public, parallèlement d'ailleurs à un investissement très faible en logements publics neufs. L'absence d'entretien récurrent en matière de logement public a conduit à une dégradation certaine du parc de logement, et, partant, à un accroissement des besoins en rénovation lourde, et ce d'autant que les qualités initiales des constructions sont variables. Le programme exceptionnel d'investissement a permis ou permettra la remise à niveau de plus de 33 % du parc de logement public, soit près de logements. Près de 2000 logements ont par ailleurs été déconstruits. Plus d'un milliard d'euros a été affecté à la réalisation des objectifs du plan exceptionnel d'investissement. Les besoins de remise à niveau du parc de logement public L'évolution des normes de sécurité, de salubrité et de confort pour les locataires imposent des efforts importants aux sociétés de logement public pour remettre à niveau leur parc de logement. Ces normes, concrétisées notamment dans l'arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité et les critères de surpeuplement sont relatives: - à la sécurité du logement au sens large: stabilité de l'enveloppe et de la structure portante, conformité et accessibilité des installations électriques et de gaz, à la sécurité des installations de chauffage et à la stabilité des sols et des escaliers; - au niveau d'équipements sanitaires: raccordement à l'égout, accessibilité à l'eau potable, et à la configuration des installations sanitaires; - à l'étanchéité et à la ventilation des logements, notamment au niveau des pièces d'eau; - à l'éclairage naturel des logements, notamment au regard de la taille des baies; - aux caractéristiques intrinsèques du bâtiment qui nuisent à la santé des occupants; présence de monoxyde de carbone (seuil de 25ppm), présence d'amiante (toute présence détectée), présence de moisissures (seuil de 1m²), présence de plomb (1mg/cm²), et présence de radon (seuil de 400Bq/m³). Les seuils ont été définis par l'arrêté ministériel du 10 juin 2009 (M.B ); - à la configuration et au surpeuplement.
3 Plusieurs normes précisent ou complètent ces critères minimaux de salubrité, qu'elles soient fédérales (ascenseur, boîtes aux lettres, sécurité incendie, installations électriques, ), régionales (performance énergétique des bâtiments, ) ou communales (incendie). Par ailleurs, notons que les logements publics sont considérés comme lieu de travail pour les membres du personnel des sociétés de logement de service public, et qu'à ce titre, le RGPT s'applique. Le parc de logement public, dans son ensemble, ne répond pas ou ne répond que partiellement aux critères de minimaux de salubrité. Ainsi, les logements publics non concernés par le PEI doivent faire l'objet d'une rénovation. Approximativement logements, construits après les années 1990, nécessitent une rénovation de moins grande ampleur, bien qu'ayant un potentiel d'amélioration conséquent en termes d'efficacité énergétique. En outre, les logements rénovés au travers du PEI devraient pouvoir, quant à eux, bénéficier d'une rénovation allant dans le sens d'une meilleure efficacité énergétique. Les moyens dont disposent les sociétés de logement pour rénover leur parc Outre les investissements consentis dans le cadre du PEI, ainsi que les fonds disponibles pour construire, selon les normes en vigueur, les logements neufs, les sociétés de logement de services publics ne disposent d'aucun moyen spécifique affecté à la rénovation et à la mise en conformité des logements. L'équilibre financier des sociétés, recherché au travers des loyers, n'est pas rencontré dans toutes les sociétés. Il s'ensuit que peu d'entre elles disposent de fonds propres à affecter à la remise en état des logement. Les sociétés de logement de service public qui disposent de fonds propres, ont, quant à elles, tout au plus la capacité d'effectuer des travaux d'entretien et de remise en état de leur logement entre deux occupations, ou d'effectuer des entretiens curatifs urgents. Il convient de noter que certaines sociétés de logement de service public financent la rénovation de leur parc grâce aux produits de la vente de logements, c'est-à-dire grâce à une réduction du leur patrimoine. Ces moyens disponibles, outre qu'ils ne concernent par l'ensemble des sociétés, sont tout à fait insuffisants au regard des besoins du secteur, ou ne sont pas récurrents. Ainsi, des moyens sont nécessaires, d'une part, pour remettre le parc à niveau, c'est-à-dire permettre au parc de logements de répondre aux critères actuels de salubrité déterminés par l'autorité régionale, et, d'autre part, pour maintenir en état le parc, c'est-à-dire permettre aux sociétés de logement de faire face à l'usure normale des biens et aux remises en état locatifs, tout en suivant les évolutions normales des normes techniques. Mise à niveau du parc évaluation des besoins en financement La mise à niveau du parc, au regard des normes de salubrité telles que définies actuellement, peut être évalué, d'une part, par poste de rénovation.
4 Les montants repris ci-dessous constitue des prix moyens du marché, hors frais. Ces prix ont été établis sur base de travaux exécutés en par plusieurs sociétés de logement en Région wallonne. Ces prix restent approximatifs et peuvent varier en fonction des configurations et des situations. Critères de salubrité Maison Appartement (selon AGW du ) Coût moyen Coût moyen Remarques Art. 8 STABILITE Art. 9 ELECTRICITE Hors compteur/avec prise de terre GAZ CONDUITE Hors normes incendie Situations particulières Art. 10 CHAUFFAGE possibles Art. 11 SOLS Critères de salubrité Maison Appartement (selon AGW du ) Coût moyen Coût moyen Remarques Art. 11 ESCALIERS - BAIES Art. 12 SANITAIRES Art. 13 ETANCHEITE < 6000 HUMIDITE ASCENTIONNELLE Variations en appartement, selon configuration ISOLATION ENVELOPPE ISOLATION TOITURE 18 CM Variations en appartement, selon configuration Art. 14 CHASSIS K1, VENTILATION Art. 15 ECLAIRAGE Art. 16 CO Remplacement chauffe-eau Coût de l'inventaire par AMIANTE VOLATILE logement AMIANTE LIEE Non chiffrable PLOMB RADON Art. 17 CONFIGURATION Requalification du logement nécessaire Autres normes PEB Isolation sol SECURITE. INCENDIE porte coupe-feu ASCENCEUR Pour illustration: bâtiment de 30 logements En l'absence de cadastre du logement social précis, cette approche poste par poste ne permet pas de déterminer les enveloppes budgétaires nécessaires pour remettre l'ensemble du parc à niveau. Une approche globale, sur base de l'expérience du programme exceptionnel
5 d'investissements tel que réalisé au sein des sociétés de logement doit être utilisée pour ce faire, sans toutefois atteindre un niveau de précision fin (notamment au regard des configurations et des situations, pouvant faire fluctuer les coûts de manière importante). Il est ainsi estimé que la remise aux normes d'un logement peut être estimé: - à à euros par logement pour les maisons unifamiliales; - à euros à euros par logement pour les appartements sis en immeubles, hors problématique ascenseur. Cette remise aux normes s'entend hors problématique amiante, seul le coût de l'inventaire amiante étant inclus dans les chiffres ci-dessus. L'application des normes de performance énergétique peuvent quant à elles être estimées: - à euros par logement pour les maisons unifamiliales; - à euros par logement pour les appartements sus en immeubles. Sachant que le parc de logement public est composé approximativement de appartements et de maisons unifamiliales, les besoins du secteur pour assurer la mise aux normes du parc de logement, et résorber l'absence d'investissements durant plusieurs décennies, peut être estimé, pour l'ensemble du parc, en ce compris à la remise à niveau en matière de performance énergétique des bâtiments des logements construits après 1990 ou rénovés dans le cadre du PEI, globalement entre 4,4 milliards et 5,2 milliards d'euros. Au vu des coûts de mise aux normes évoqués, l'application de tout nouveau critère de salubrité ou de toute nouvelle imposition au secteur en matière immobilière, doit, à l'avenir, être concertée avec le secteur et être évaluée en termes de coûts de mise en conformité des logements publics. Cette évaluation financière devrait être appliquée pour le critère relatif à l'amiante, inséré par l'agw du 18 juin Maintien en état du parc évaluation des besoins en financement Le patrimoine des sociétés de logement de service public est soumis aux évolutions communes à tout patrimoine immobilier: usure, désordres, obsolescence, vétusté, dégradations. Une fois le parc remis à niveau, il convient de veiller à ce que ces évolutions puisent être freinées ou évitées, par une activité de maintenance et un entretien adéquats. L'activité de maintenance et l'entretien curatif, permettent de réparer les défauts constatés et d'éviter l'aggravation de ceux-ci. L'entretien préventif est, quant à lui, l'ensemble de travaux effectués de façon périodique dans le but d éviter les dégradations et manifestations de vétustés liées à l'usure d'un bâtiment. Il est communément admit que l'entretien préventif, sur le long terme, peut permettre des économies substantielles pour les gestionnaires de patrimoine. En effet, l'absence d'entretien préventif peut conduire à des surcoûts de l ordre de 30 % au regard de la multiplication des entretiens curatifs et des remises en état des logements. Les sociétés de logement de service public, en Région wallonne, dépensent annuellement entre 180 et 305 euros par logement pour réaliser l'entretien curatif de leur patrimoine. Il s'agit
6 essentiellement de réaliser les remises en état locatif et de réparer les dégradations ou désordres survenus (bris de vitres, menues réparations, ). En outre, certaines sociétés, en fonction des fonds propres qui sont les leurs, réalisent un certain entretien préventif, sans toutefois atteindre le niveau de périodicité ou le caractère systématique nécessaire pour constituer un réel entretien préventif, et peut par ailleurs être assimilable à une remise à niveau de logements (remplacements de châssis ou de système de chauffage, ). Le coût d'un entretien préventif de base, réduisant pour partie par ailleurs le coût de l'entretien curatif, est estimé à 500 euros par logement par an. Ces coûts d'entretien, tant curatif que préventif, doivent pouvoir être supportés par l'ensemble des sociétés de logement. Afin d'éviter que le maintien en état du parc ne doive être financé par la vente du patrimoine immobilier de la société, il convient que les loyers, le cas échéant majoré d'une intervention financière régionale, puisse notamment permettre une politique d'entretien adéquate des logements. Pour ce faire, une meilleure traduction des investissements consentis par les sociétés devrait notamment être envisagée, au travers d'un impact plus perceptible du prix de revient actualisé du logement dans le calcul du loyer. Des enjeux d'une politique de rénovation ambitieuse dans le logement public Les sociétés de logement de service public assurent le logement de près de ménages en Région wallonne. Ces ménages sont parmi les plus précarisés de la Région. Le respect des normes de salubrité et le bon entretien des logements mis en location par les sociétés de logement constituent un enjeu majeur pour les sociétés de logement elles-mêmes, pour les pouvoirs locaux et pour la Région wallonne. Le logement public doit tout d'abord pouvoir être exemplaire. Le respect des normes imposées, outre les questions de responsabilité, constitue un enjeu en termes de sécurité et de salubrité pour les locataires. La qualité du logement public doit avoir pour vocation de répondre aux besoins des locataires et d'assurer leur logement dans des conditions adéquates. En outre, la qualité du logement public relève, à l'heure où les questions de précarité énergétique sont de plus en plus prégnantes, d'une réelle politique sociale menée par la Région wallonne. A ce titre, la question de la qualité énergétique des logements publics constitue un enjeu majeur auquel la Région wallonne doit pouvoir répondre. Pour ce faire, une mise aux normes de l'ensemble des logements publics wallons, en ce compris au niveau de la performance énergétique des bâtiments, s'impose, et les moyens nécessaires doivent être débloqués pour y parvenir. Tom DE SCHUTTER Secrétaire du Comité permanent Robert MEUREAU Président du Comité permanent

References: Art. 8
 Art. 9
 Art. 10
 Art. 11
 Art. 11
 Art. 12
 Art. 13
 Art. 14
 Art. 15
 Art. 16
 Art. 17