Source: https://www.mundojuridico.info/venta-la-vivienda-arrendada/
Timestamp: 2019-01-19 15:51:46+00:00

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Venta de la vivienda arrendada - Mundojuridico.info
Regulación de la enajenación o venta de la vivienda arrendada en contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013.
La enajenación voluntaria o venta de la vivienda arrendada sufrió una modificación tras la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos de junio de 2013.
Este artículo lo vamos a dedicar a comentar algunas cuestiones sobre la venta de la vivienda arrendada cuando el contrato de alquiler se ha celebrado CON POSTERIORIDAD al 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la citada reforma de las LAU.
Lo que se ha pretendido con esta reforma de la Ley de arrendamientos es que prevalezca el Registro de la Propiedad, por lo que si el contrato de arrendamiento no consta inscrito en dicho Registro, como veréis más adelante, se producirá la “extinción” o resolución del contrato cuando el arrendador enajene o venda la vivienda a un tercero.
En cambio si el contrato de arrendamiento de vivienda consta inscrito en el Registro de la Propiedad, la enajenación o venta de la vivienda arrendada a un tercero hace que tenga que respetarse la duración del citado contrato, subrogándose el nuevo comprador en la posición del antiguo arrendador de la vivienda.
El artículo 14 de la LAU contempla la enajenación o venta de la vivienda arrendada, de la siguiente manera:
“ 1.- El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
2.- Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.”
El artículo 14 de la LAU se está refiriendo a la venta voluntaria de la vivienda, mientras que el artículo 13 LAU se está refiriendo a la enajenación forzosa como por ejemplo mediante una ejecución hipotecaria.
¿Qué conclusiones extraemos del párrafo primero del citado artículo 14 de la LAU?
Si la VIVIENDA ESTÁ INSCRITA en el Registro de la Propiedad (Supuesto habitual) :
a) El arrendamiento hay que respetarlo cuando el contrato arrendamiento se halle inscrito en el Registro de la Propiedad.
b) En estos casos el adquirente de la vivienda (nuevo dueño) se subroga en la posición del arrendador.
Si no se halla inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad y se enajena o vende la vivienda a un tercero, el contrato queda EXTINGUIDO siempre que el nuevo propietario sea adquirente de buena fe (es decir que no tenga constancia del arrendamiento). En este supuesto el inquilino tendría que abandonar la vivienda aunque todavía no se haya cumplido la duración del contrato.
En estos casos no cabrá ningún tipo de indemnización a favor del inquilino.
Una diferencia con los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con ANTERIORIDAD al 6.06.2013 es la siguiente:
Si el contrato es anterior a dicha fecha, el nuevo propietario que ha comprado la vivienda tiene que aceptar los 5 años mínimos de duración del contrato de arrendamiento.
¿Qué extraemos del párrafo segundo del artículo 14 de la LAU?
Si la VIVIENDA NO ESTÁ INSCRITA en el Registro de la Propiedad (supuesto poco probable):
a) Se aplicará lo dispuesto en el artículo 1571 del código Civil, que dice:
” El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.”
Es decir, se declara el derecho preferente del adquirente frente al derecho de inquilino a seguir con el uso de la vivienda.
Lo único que permite la Ley es que el arrendatario pueda continuar hasta TRES MESES en la vivienda desde que el nuevo comprador le notifique que es el propietario y su deseo de que no continúe con el arrendamiento de la vivienda.
Si se produce la venta de la vivienda arrendada y el inquilino se tiene que marchar podrá pedir una indemnización al antiguo propietario (arrendador) si en el contrato se hubiese pactado dicha indemnización, en su defecto no cabrá el pago de cantidad alguna.
Si se vende una vivienda alquilada haciendo constar expresamente en el contrato de venta que el inmueble se encuentra arrendado así como el tiempo de duración que reste por cumplir del contrato, el adquirente se subroga en los derechos del arrendador pero no podrá resolver el contrato hasta que no finalice.
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8 Responses to Venta de la vivienda arrendada
javi en 6 de julio, 2017 de 14:53
Gran artículo. ¿Ya hay jurisprudencia sobre el art. 14.1 tras la reforma de 2013, en que un tercero adquiere una vivienda que ya sabía que estaba arrendada y el arrendamiento no está inscrito? En la escritura de compraventa sale que la vivienda está arrendada y el plazo de duración del alquiler. ¿Habría que respetar la duración mínima del contrato? Gracias.
Elisabeth en 2 de febrero, 2018 de 14:15
No me ha quedado muy claro. Estos términos de arredador y arredatario lo complican todo, yo los llamaré propietario e inquilino para facilitar la comprensión.
Deseo comprarme un piso cerca de Barcelona que está alquilado. La agencia inmobiliaria me lo propuso a 150’000 euros diciendo que el inquilino se iría porque es un amigo y que no había problemas. Yo acepté comprar el piso a ese precio sin inquilino (no necesito crédito)
Después empezaron a cambiar la información. El propietario me dijo:
– que el edificio tiene aluminosis pero que ya han terminado las derramas
– que el inquilino, que está en el piso desde el 1 de junio de 2016 y paga 600 euros mensuales de alquiler pide 10’000 euros de indemnización y que él no los quiere pagar. Qué si lo compro a 160’000 me lo vende. Tiene derecho a cambiar el precio de venta?
Yo le expliqué que un piso con o sin aluminosis, con o sin inquilino no tiene el mismo valor. Pedí una copia del contrato de alquiler pero no me la ha enviado. Es posible que no tenga contrato escrito…siendo un amigo…
También me dijo que de pronto el inquilino también quiere comprar el piso pero necesita préstamo y que debo esperar un mes a ver si se lo otorgan(pero parece ser que ha ofertado menos de 150’000).
Yo necesito argumentos legales para convencer al propietario de venderme el piso al precio convenido (que ya es alto para un piso de 45 m con aluminosis). Necesito que el propietario esté seguro que el inquilino no pueda pedirle una indemnización o en caso de que pueda, saber cual es el costo máximo que va a tener que afrontar (mas gastos de abogados supongo…).
Desafortunadamente no tengo ningún documento porque la inmobiliaria no me hizo firmar la visita y luego no quizo firmar la reserva. Además el piso no fue publicado yo fui la primera y única visita.
Inmaculada Castillo en 6 de febrero, 2018 de 9:25
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido, dada la amplitud de la misma, sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Javi en 11 de febrero, 2018 de 6:38
Hola , quería saber si el arrendador puede negarse a inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad a petición del arrendatario y que consecuencias puede tener esta negativa…gracias
Inmaculada Castillo en 13 de febrero, 2018 de 9:04
Hola Javi, He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Alex en 13 de mayo, 2018 de 13:51
En relación a la última consulta planteada, me gustaría preguntar de nuevo que sucedería en el caso en que se pretenda adquirir una vivienda alquilada, pero no estando inscrito el contrato de alquiler. La ley no deja claro si hay que respetar la duración del contrato a pesar de no estar inscrito, pero siendo plenamente consciente el comprador de que existe ese contrato. Habría que respetar la duración? Podría exigir el inquilino tres meses por analogía del segundo apartado del art. 14?
ivonne gonzalez najera en 3 de diciembre, 2018 de 11:18
Hola, excelente articulo, gracias por compartir la información, tengo preguntas que hacer, en caso de no estar registrado el alquiler y contrato hecho con anterioridad al 2013, han pasado los cinco años que pactaban en el contrato del alquiler y se ha renovado por otros cinco años el pasado 5 de mayo del 2018, mi pregunta es, ¿ si vendo la propiedad, el nuevo propietario puede rescindir contrato de alquiler dado que han pasado los primeros tres años obligatorios (han pasado en realidad 5)? ¿Tendría derecho el inquilino a pedir daños y prejuicios por rescisión de contrato?¿ Y de ser así como se calcula el monto por la indemnización? Gracias de antemano por su ayuda
Inmaculada Castillo en 4 de diciembre, 2018 de 21:09

References: resolución 
 artículo 14
 artículo 34
 artículo 1571
 artículo 14
 artículo 13
 artículo 14
 artículo 14
 artículo 1571