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Timestamp: 2016-10-28 06:22:18+00:00

Document:
2C_356/2013 (17.03.2014)
2C_356/2013 � � Urteil vom 17. M�rz 2014
Gemeinderat G.________,
vertreten durch Rechtsanw�ltin Marianne Kull Baumgartner.
Wasser- und Abwassergeb�hren,
Am 1. Dezember 2009 erteilte der Gemeinderat von G.________/ZH A.A.________ und B.A.________ u.a. die Bewilligung zum Bau einer Reithalle sowie f�r den Neubau von Wohnh�usern im Gestaltungsplangebiet "X.________", welches in der Erholungszone liegt. Die Bauten wurden in der Zwischenzeit realisiert.
Mit Verf�gungen vom 16. November 2010 auferlegte der Gemeinderat A.A.________ und B.A.________ u.a. die folgenden Geb�hren (inkl. Mehrwertsteuer) :
- Wasseranschluss f�r die neu erstellte Reithalle samt Stallungen Fr. 88'571.90
- Abwasseranschluss f�r die neu erstellte Reithalle samt Stallungen Fr. 108'581.30
- Abwasseranschluss f�r den Neubau der Wohnh�user Fr. 65'517.6510
Hiergegen rekurrierten A.A.________ und B.A.________ beim Bezirksrat R.________, worauf der Gemeinderat seine Verf�gungen vom 16. November 2010 aufhob und die hier interessierenden Geb�hren (inkl. Mehrwertsteuer) am 5. Mai 2011 wie folgt neu veranlagte:
- Wasseranschluss f�r die neu erstellte Reithalle samt Stallungen Fr. 67'742.25
- Abwasseranschluss f�r die neu erstellte Reithalle samt Stallungen Fr. 87'151.70
- Abwasseranschluss f�r den Neubau der Wohnh�user Fr. 55'646.90
Daraufhin rekurrierten A.A.________ und B.A.________ erneut beim Bezirksrat. Dieser wies den Rekurs mit Beschluss vom 18. Oktober 2012 im Wesentlichen ab. Insbesondere beliess er die Geb�hr f�r den Wasseranschluss der neu erstellten Reithalle unver�ndert bei Fr. 67'742.25 (inkl. Mehrwertsteuer) und auch die Geb�hr f�r den Abwasseranschluss der neu erstellten Reithalle in H�he von Fr. 87'151.70 (inkl. Mehrwertsteuer) wurde vom Bezirksrat best�tigt. Einzig die Geb�hr f�r den Abwasseranschluss der neu erstellten Wohnh�user wurde auf nunmehr Fr. 55'377.-- (inkl. Mehrwertsteuer) reduziert.
Dagegen beschwerten sich A.A.________ und B.A.________ erfolglos beim Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich: Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 28. Februar 2013 ab. Indes ging es von einem geringf�gigen Rechnungsfehler des Bezirksrates aus, weshalb es die Betr�ge neu wie folgt pr�zisierte:
- Wasseranschluss f�r die neu erstellte Reithalle samt Stallungen Fr. 69'138.-- zuz�glich Mehrwertsteuer
- Abwasseranschluss f�r die neu erstellte Reithalle samt Stallungen Fr. 80'661.-- zuz�glich Mehrwertsteuer
- Abwasseranschluss f�r den Neubau der Wohnh�user Fr. 51'278.50 zuz�glich Mehrwertsteuer
Mit Eingabe vom 22. April 2013 f�hren A.A.________ und B.A.________ Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Sie stellen den Antrag, die im Streit liegenden Geb�hren seien neu wie folgt festzulegen:
- Wasseranschluss f�r die neu erstellte Reithalle samt Stallungen Fr. 3'549.35
- Abwasseranschluss f�r die neu erstellte Reithalle samt Stallungen Fr. 5'683.80
- Abwasseranschluss f�r den Neubau der Wohnh�user Fr. 52'803.75
Eventualiter sei die Sache zur Neufestsetzung der Geb�hren an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Zudem sei ein Augenschein durchzuf�hren.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich sowie der Gemeinderat von G.________ schliessen auf Abweisung der Beschwerde.
1.1.�Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts, die unter keinen Ausschlussgrund gem�ss Art. 83 BGG f�llt und daher mit dem ordentlichen Rechtsmittel der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Die Beschwerdef�hrer sind gest�tzt auf Art. 89 Abs. 1 BGG zur Ergreifung dieses Rechtsmittels legitimiert; auf die form- und fristgerecht (Art. 42 Abs. 2 und Art. 100 Abs. 1 BGG) eingereichte Beschwerde ist daher grunds�tzlich einzutreten (unter Vorbehalt von E. 1.2 und E. 1.3 hiernach).
1.2.�Die Verletzung von kantonalem (und kommunalem) Recht ist ausser in den F�llen von Art. 95 lit. c - e BGG kein zul�ssiger Beschwerdegrund. �berpr�ft werden kann diesbez�glich nur, ob der angefochtene Entscheid auf willk�rlicher Gesetzesanwendung beruht oder sonst wie gegen �bergeordnetes Recht verst�sst (BGE 136 I 241 E. 2.4 und E. 2.5.2 S. 249 f.; 133 II 249 E. 1.2.1 S. 151 f.). Hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten gilt eine qualifizierte R�gepflicht: Das Bundesgericht pr�ft solche R�gen nur, wenn sie in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden sind (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; 133 IV 286 E. 1.4 S. 287). Auf ungen�gend begr�ndete R�gen und bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246).
2.1.�Betreffend Abwasser sorgen die Kantone gem�ss Art. 60a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 �ber den Schutz der Gew�sser (Gew�sserschutzgesetz, GschG; SR 814.20) daf�r, dass die Kosten f�r Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der Abwasseranlagen, die �ffentlichen Zwecken dienen, mit Geb�hren oder anderen Abgaben den Verursachern �berbunden werden. Bei der Ausgestaltung der Abgaben werden insbesondere ber�cksichtigt: (a) die Art und die Menge des erzeugten Abwassers, (b) die zur Substanzerhaltung der Anlagen erforderlichen Abschreibungen, (c) die Zinsen sowie (d) der geplante Investitionsbedarf f�r Unterhalt, Sanierung und Ersatz, f�r Anpassungen an gesetzliche Anforderungen sowie f�r betriebliche Optimierungen.
Im Kanton Z�rich sieht � 45 des Einf�hrungsgesetzes vom 8. Dezember 1974 zum Gew�sserschutzgesetz (EG GschG/ZH; LS 711.1) vor, dass die Gemeinden f�r die Ben�tzung der �ffentlichen Abwasser- und Abfallbeseitigungsanlagen kostendeckende Geb�hren erheben (Abs. 1). Die Geb�hren decken die nach Abzug allf�lliger Bundes- und Staatsbeitr�ge verbleibenden Kosten f�r Bau, Betrieb, Unterhalt, Verzinsung und Abschreibung der Anlagen sowie die �brigen Kosten der Abwasserbeseitigung (Abs. 2). Gem�ss � 7 Abs. 2 lit. e EG GschG/ZH sind die Gemeinden insbesondere auch f�r den Erlass kommunaler Kanalisations- und Geb�hrenverordnungen zust�ndig.
2.2.�Betreffend Frischwasser bestimmt � 29 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes des Kantons Z�rich vom 2. Juni 1991 (LS 724.11), dass Grundeigent�mer, deren Grundst�cke durch den Bau �ffentlicher Wasserleitungen einen besonderen Nutzen erfahren, den Gemeinden oder den �ffentlich erkl�rten Wasserversorgungsunternehmen Erschliessungsbeitr�ge leisten m�ssen. Abs. 2 derselben Bestimmung sieht vor, dass die Gemeinden oder die �ffentlich erkl�rten Wasserversorgungsunternehmen f�r die Ben�tzung der �ffentlichen Wasserversorgungsanlagen kostendeckende Anschluss- und Ben�tzungsgeb�hren oder Ben�tzungsgeb�hren allein erheben. � 29 Abs. 3 des kantonalen Wasserwirtschaftsgesetzes besagt schliesslich, dass anstelle der Erschliessungsbeitr�ge (gem. Abs. 1) auch nur Anschluss- und Ben�tzungsgeb�hren oder Ben�tzungsgeb�hren allein erhoben werden k�nnen.
2.3.�Gest�tzt auf die obengenannten Grundlagen hat die Gemeindeversammlung von G.________ am 17. November 1999 eine Verordnung �ber die Geb�hren f�r die Siedlungsentw�sserung (bezgl. Abwasser; nachfolgend GebV-SE) erlassen. Die hier massgeblichen Bestimmungen dieser Verordnung lauten wie folgt:
"Art. 1 GebV-SE
1�Die Gemeinde G.________ erhebt, gest�tzt auf das Einf�hrungsgesetz zum Gew�sserschutzgesetz und in Erg�nzung der Verordnung �ber die Siedlungsentw�sserungsanlagen, folgende Geb�hren:
a) Anschlussgeb�hren
b) Benutzungsgeb�hren, bestehend aus Grundgeb�hr und Mengenpreis
2�Die Geb�hren werden verursacherorientiert erhoben.
Art. 3 GebV-SE
1�Die Geb�hren sind so anzusetzen, dass mit dem gesamten Geb�hrenertrag s�mtliche Kosten, insbesondere f�r Planung, Erstellung, Unterhalt, Sanierung, Erneuerung, Betrieb und Optimierung der Entw�sserungsanlagen (inkl. Abschreibungen und Verzinsung), sowie die �brigen Kosten von den Geb�hrenpflichtigen gedeckt werden.
Art. 5 GebV-SE
F�r den Anschluss von Liegenschaften an die �ffentlichen Siedlungsentw�sserungsanlagen haben die Grundeigent�mer eine Anschlussgeb�hr zu entrichten, auch wenn der Anschluss unter Mitben�tzung privater Leitungen erfolgt.
Art. 6 GebV-SE
1�Die Anschlussgeb�hr bemisst sich innerhalb der Bauzone nach der gewichteten Grundst�ckfl�che.
2�Die Gewichtung erfolgt mit den in Art. 7 festgelegten Faktoren.
Art. 7 GebV-SE
1�Unter Ber�cksichtigung des Verh�ltnisses der massgeblichen Geschossfl�che zur Grundst�cksfl�che sowie der zonenabh�ngigen typischen Oberfl�chenversiegelung werden folgende Gewichte festgelegt:
Wohnzone W1�������Gewicht 1.0
Wohnzone W2�������Gewicht 1.0
2�In den �brigen Zonen wird die Gewichtung sinngem�ss nach den Verh�ltnissen im Einzelfall vorgenommen. Verf�gt die Baute �ber keine ausgeschiedene Grundst�cksfl�che, ist die Grundlage eine fiktive Grundst�cksfl�che. Die Multiplikation der massgeblichen Geschossfl�che mit dem Faktor 2.3 ergibt die fiktive Grundst�cksfl�che. Das Gewicht betr�gt 1.0.
3�Die massgebliche Geschossfl�che umfasst alle dem Wohnen, Arbeiten oder dauernden Aufenthalt dienenden Fl�chen in Voll-, Unter- und Dachgeschossen, unter Einschluss der dazugeh�rigen Erschliessung und Sanit�rr�ume, samt innerer Trennw�nde (exkl. Aussenw�nde).
Art. 10 GebV-SE
F�r Liegenschaften mit ausserordentlich hohem Abwasseranfall kann eine erh�hte Anschlussgeb�hr erhoben werden, die sich an den im �ffentlichen Kanalsystem entstandenen Mehrkosten (Grenzkosten) orientiert.
Art. 16 GebV-SE
Der Gemeinderat kann bei Vorliegen besonderer Verh�ltnisse die individuellen Geb�hren erh�hen oder herabsetzen."
Zeitgleich hat die Gemeinde G.________ auch eine Verordnung �ber die Geb�hren f�r die Wasserversorgung (bezgl. Frischwasser; nachfolgend GebV-WV) erlassen. Diese lautet auszugsweise wie folgt:
"Art. 1 GebV-WV
1�Die Gemeinde G.________ erhebt, gest�tzt auf das Wasserwirtschaftsgesetz und auf die Verordnung �ber die Wasserversorgung, folgende Geb�hren:
Art. 3 GebV-WV
1�Die Geb�hren sind so anzusetzen, dass mit dem gesamten Geb�hrenertrag s�mtliche Kosten, insbesondere f�r Erstellung, Unterhalt, Erneuerung, Betrieb und Optimierung der Wasserversorgungsanlagen (inkl. Abschreibungen und Verzinsung), f�r die Beschaffung des Wassers, sowie die �brigen Kosten von den Geb�hrenpflichtigen gedeckt werden.
Art. 5 GebV-WV
F�r den Anschluss von Liegenschaften an die �ffentlichen Wasserversorgungsanlagen haben die Grundeigent�mer eine Anschlussgeb�hr zu entrichten, auch wenn der Anschluss unter Mitben�tzung privater Leitungen erfolgt.
Art. 6 GebV-WV
Art. 7 GebV-WV
1�Entsprechend dem Verh�ltnis der massgeblichen Geschossfl�che zur Grundst�cksfl�che werden folgende Gewichte festgelegt:
Wohnzonen W1 + W2�������Gewicht 1.0
Art. 10 GebV-WV
F�r Liegenschaften mit ausserordentlich hohem Wasserverbrauch kann eine erh�hte Anschlussgeb�hr erhoben werden, die sich an den der Wasserversorgung entstandenen Mehrkosten (Grenzkosten) orientiert.
Art. 15 GebV-WV
3.1.�Betreffend die R�umlichkeiten der Reithalle und der Stallungen nahmen die Vorinstanzen verschiedene Fl�chen, welche einzig der Aufbewahrung von Gegenst�nden dienen, von der Berechnung der massgeblichen Geschossfl�che aus: So wurden die Sattelkammer, der Materialraum, der Futterraum sowie der Dispo-Raum nicht ber�cksichtigt. Als relevant erachtet wurden bei der Berechnung dagegen der Aufenthaltsraum, die WC-Anlagen, der B�roraum, die Stallboxen, die Waschbox, die Kochnische sowie die eigentliche Reithalle. Da die Reithalle im engeren Sinn gem�ss den vorinstanzlichen Ausf�hrungen zwar grossz�gig ausgestaltet sei, angesichts des Verwendungszwecks (Reiten und F�hren der Pferde an einem Riemen) jedoch nur in geringerem Masse ausgen�tzt werden k�nne, wurden diesbez�glich lediglich 10 % der Geschossfl�che von 1'971 m2, ausmachend 197 m2, ber�cksichtigt. Die Geschossfl�chen der �brigen R�umlichkeiten ausmachend 805 m2, wurden vollumf�nglich ber�cksichtigt. Insgesamt errechneten die Vorinstanzen somit f�r den Komplex der Reithalle / Stallungen - sowohl betreffend Frisch- als auch f�r Abwasser - eine massgebliche Geschossfl�che von 1'002 m2, welche sie sodann mit dem Faktor 2.3 multiplizierten.
3.2.�Betreffend die R�umlichkeiten in den neu erstellten Wohnh�usern ber�cksichtigten die Vorinstanzen eine Geschossfl�che von insgesamt 637 m2. Auch dieser Wert wurde mit dem Faktor 2.3 multipliziert. Die vorgenommene Bemessung beinhaltet insbesondere auch einen Raum, welcher in den Baupl�nen mit "Fitness" bezeichnet wurde.
4.1.�Die Beschwerdef�hrer beanstanden diese Vorgehensweise. Betreffend die R�umlichkeiten der Reithalle / Stallungen machen sie was folgt geltend:
4.1.1.�Das Vorgehen des Verwaltungsgerichts verletze das Legalit�tsprinzip. Zum einen bestehe bez�glich der eigentlichen Reithalle keine hinreichende gesetzliche Grundlage in den Geb�hrenverordnungen der Gemeinde, um das Herabsetzungsmass auf 10 % der eigentlichen Fl�che festzulegen; insbesondere gen�gten die Art. 15 GebV-WV und 16 GebV-SE hierf�r nicht, da diese der Exekutive bloss eine nicht n�her umschriebene Herabsetzungskompetenz einr�umten, sodass das effektive Ausmass der Geb�hren nicht hinreichend deutlich vorausgesehen werden konnte. Zum andern bezeichneten die Art. 7 Abs. 3 GebV-SE und Art. 7 Abs. 3 GebV-WV f�r die Fl�chenberechnung lediglich die "dem Wohnen, Arbeiten oder dauernden Aufenthalt dienenden Fl�chen" als massgeblich. Die R�umlichkeiten der Reithalle w�rden demgegen�ber weitestgehend nicht von dieser Umschreibung erfasst. Insbesondere sei es auch nicht m�glich, diese R�umlichkeiten als "gewerbliche Geb�ude" zu bezeichnen, wie dies die Vorinstanz getan habe. Vielmehr dienten sowohl die Reithalle als auch die Stallungen ausschliesslich der artgerechten Nutztierhaltung, d.h. einer landwirtschaftlichen T�tigkeit. Der von den Vorinstanzen angestellte Vergleich mit einer Sporthalle sei somit nicht sachgerecht. Viel eher dr�nge es sich auf, die streitbetroffenen R�umlichkeiten mit einem Freilaufstall f�r K�he und andere Nutztiere zu vergleichen. Dies gelte umso mehr, als sie, die Beschwerdef�hrer, f�r den Erwerb der Liegenschaft eine Bewilligung gem�ss dem Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) ben�tigt h�tten. Konkret habe dies zur Folge, dass von den R�umlichkeiten der Reithalle / Stallungen lediglich der Aufenthaltsraum, die WC-Anlagen sowie der B�roraum, insgesamt ausmachend 52.5 m
2, als f�r die Fl�chenberechnung massgeblich erschienen (statt 1'002 m2, wie von der Vorinstanz angenommen).
4.1.2.�Weiter bringen die Beschwerdef�hrer vor, die Ber�cksichtigung einer massgebenden Geschossfl�che von 1'002 m2 stelle auch eine Verletzung des Verursacherprinzips dar: Betreffend Abwasser sei davon auszugehen, dass gem�ss den gew�sserschutzrechtlichen Bestimmungen grunds�tzlich nur "h�usliche Abw�sser" in die Kanalisation geleitet werden d�rften, nicht jedoch tierische Abw�sser. Auch die Vorschriften des auf die streitbetroffene Liegenschaft anwendbaren Gestaltungsplans s�hen entsprechende Regelungen vor. Aus diesem Grund werde mittels Verwendung von Einstreu und Sand gew�hrleistet, dass kein einziger Tropfen Abwasser entstehe. Entsprechend verstosse selbst eine Reduktion der massgeblichen Geschossfl�che um 90 Prozent noch immer in krasser Weise gegen das Verursacherprinzip. Die blosse Zugeh�rigkeit der Reithalle zum Pferdebetrieb �ndere daran nichts. Die Pferdeboxen in den Stallungen verf�gten zudem �ber keine Abl�ufe, �ber welche Reinigungswasser abfliessen k�nnte. Die Wassertr�nken der Tiere seien mit sog. "Selbsttr�nken" ausger�stet, welche den Pferden permanent - jedoch nur bei Bedarf - Frischwasser zur Verf�gung stellten; eine Entleerung und Wiederauff�llung entfalle deshalb. Abwasser falle im Untergeschoss einzig an zwei Stellen an: Zum einen bei den WC-R�umen und dem Aufenthaltsraum mit Kochnische, zum andern bei der Waschbox, wo die Pferde gereinigt w�rden. Diesbez�glich habe das Verwaltungsgericht indes den Sachverhalt in offensichtlich unrichtiger Weise festgestellt; namentlich habe es verkannt, dass Pferde �blicherweise nur an den Beinen und den Hufen gereinigt w�rden, weshalb es an sich gar keiner �rtlichkeit bed�rfe, welche an die Wasser- und Abwasserversorgung angeschlossen sei.
4.1.3.�Schliesslich machen die Beschwerdef�hrer geltend, eine Ber�cksichtigung der R�umlichkeiten der Reithalle / Stallungen mit einer Geschossfl�che von insgesamt 1'002 m2 verletze auch das �quivalenz- bzw. das Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip, zumal die auf dieser Grundlage erhobenen Geb�hren in keinem vern�nftigen Verh�ltnis zum objektiven Wert und Nutzen der bezogenen Leistung st�nden; die Geb�hrenbelastung entspreche 6.7 % der Belastungsgrenze gem�ss b�uerlichem Bodenrecht resp. 6.4 % des Geb�udeversicherungswertes.
4.2.�Betreffend die R�umlichkeiten in den neu erstellten Wohnh�usern anerkennen die Beschwerdef�hrer die grunds�tzliche Geb�hrenpflicht. Sie bringen jedoch vor, der auf den Pl�nen mit "Fitness" bezeichnete Raum im Haus S�d, ausmachend 29.6 m
2, sei von den Vorinstanzen zu Unrecht zur massgeblichen Geschossfl�che gez�hlt worden: Anders als der Gemeinde- und der Bezirksrat halte das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid zwar zutreffend fest, dass der betreffende Raum die bau- und planungsrechtlichen Anforderungen f�r Wohnen und dauernden Aufenthalt nicht erf�lle. Indessen gehe die Vorinstanz in unvollst�ndiger und willk�rlicher Weise davon aus, das Wohnhaus werde teilweise betrieblich genutzt, weswegen der betreffende Raum als zur Reitsportanlage zugeh�rig zu betrachten sei. Namentlich treffe nicht zu, dass der Raum "ohne Durchquerung eines typischerweise zu Wohnzwecken dienenden Bereichs erreicht werden kann"; vielmehr liege der Raum direkt neben der K�che und unterhalb der Treppe, welche zum oberen Stockwerk f�hre. Zudem erf�lle der besagte Raum auch die planerischen Anforderungen an Arbeitsr�ume nicht. Durch die Verweigerung eines Augenscheins sowie durch die von ihm vorgenommene Motivsubstitution habe das Verwaltungsgericht schliesslich auch den Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt. Aus diesen Gr�nden m�sse der Fitnessraum von der massgeblichen Geschossfl�che ausgenommen werden. Diese reduziere sich folglich von 637 m2 um 29.6 m2 auf 607.4 m2.
Betreffend die Reithalle und die Stallungen erscheinen die folgenden Erw�gungen als entscheidwesentlich:
5.1.1.�Mit Bezug auf das von ihnen angerufene Legalit�tsprinzip (Art. 127 Abs. 1 BV; BGE 136 I 142 E. 3.1 S. 144 f.) ist den Beschwerdef�hrern entgegenzuhalten, dass sich die regul�r geschuldeten Geb�hren sehr wohl pr�zise im Voraus berechnen lassen; die entsprechenden Grunds�tze, welche auf der gewichteten Grundst�ckfl�che aufbauen, wurden hiervor ausf�hrlich aufgezeigt und sind in einem vom formellen Gesetzgeber der Gemeinde verabschiedeten Erlass enthalten. Der Pflichtige kann sich somit von Anfang an informieren, welche Anschlussgeb�hren von ihm grunds�tzlich geschuldet werden. Die von den Beschwerdef�hrern beanstandeten Bestimmungen, Art. 15 GebV-WV und 16 GebV-SE, erm�glichen es der Gemeinde lediglich, besonderen Umst�nden Rechnung zu tragen. Im vorliegenden Fall machte die Gemeinde von dieser M�glichkeit�
zu Gunsten�der abgabepflichtigen Beschwerdef�hrer Gebrauch und nahm eine Senkung der regul�r geschuldeten Geb�hr vor, weshalb die R�ge der Beschwerdef�hrer ohnehin ins Leere geht. Wie es sich verh�lt, wenn in Anwendung von Art. 15 GebV-WV und 16 GebV-SE eine Erh�hung der regul�r geschuldeten Abgaben erfolgen w�rde, braucht an dieser Stelle nicht abschliessend gepr�ft zu werden. Immerhin ist in diesem Zusammenhang aber auf die st�ndige bundesgerichtliche Praxis zu verweisen, welche die aus dem Legalit�tsprinzip resultierenden Vorgaben f�r die Abgabenbemessung bei gewissen Arten von Kausalabgaben gelockert hat, wenn das Mass der Abgabe durch �berpr�fbare verfassungsrechtliche Prinzipien (Kostendeckungs- und �quivalenzprinzip) begrenzt wird und nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese Schutzfunktion erf�llt (BGE 135 I 130 E. 7.2 S. 140; 132 II 371 E. 2.1 S. 374; Urteil 2C_404/2010 vom 20. Februar 2012 E. 4.1).
5.1.2.�Nicht zu folgen ist auch der Behauptung der Beschwerdef�hrer, die Art. 7 Abs. 3 GebV-SE und 7 Abs. 3 GebV-WV k�men nicht zur Anwendung, da es sich beim streitbetroffenen Reitbetrieb nicht um eine gewerbliche, sondern um eine landwirtschaftliche Nutzung handle: Wie die Beschwerdef�hrer selbst anerkennen, gilt die Haltung von Reit- und Sportpferden nicht als landwirtschaftliche T�tigkeit, wenn sie nicht auf betriebseigener Futterbasis beruht (vgl. Urteil 2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009 E. 2.1 m.w.H.). Folgerichtig liegt die Unternehmung der Beschwerdef�hrer auch nicht in der Landwirtschaftszone sondern in einer eigens daf�r geschaffenen Erholungszone. Dies erscheint denn auch als sachgerecht, dienen die gebaute Reithalle und die mit grossz�giger Infrastruktur ausgestatteten Stallungen doch in erster Linie den sportlichen Bed�rfnissen der Reiter und nicht jenen der Pferde; ginge es tats�chlich nur um eine artgerechte Tierhaltung, so w�re auch eine Weide hinreichend. Aus diesen Gr�nden geht der von den Beschwerdef�hrern angestellte Vergleich mit der b�uerlichen Nutztierhaltung fehl.
5.1.3.�Somit steht fest, dass f�r die erhobenen Abgaben sehr wohl eine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht. Von einer Verletzung des Legalit�tsprinzips kann keine Rede sein.
5.2.1.�Den Einwendungen der Beschwerdef�hrer betreffend das Verursacher- und das �quivalenzprinzip ist vorab entgegenzuhalten, dass das in Art. 60a Abs. 1 GSchG vorgesehene Verursacherprinzip im vorliegenden Fall ohnehin nur insoweit unmittelbar zur Anwendung gelangen kann, als es um die Finanzierung von Abwasseranlagen geht; soweit dagegen die Anschlussbeitr�ge f�r Frischwasser streitig sind, ist das Prinzip jedenfalls nicht kraft Bundesrecht anwendbar (Urteile 2C_995/2012 vom 16. Dezember 2013 E. 7.3; 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.1 m.w.H.). Soweit die Beschwerdef�hrer behaupten, ein entsprechendes Prinzip ergebe sich auch aus dem kommunalen Recht, verkennen sie die im bundesgerichtlichen Verfahren zul�ssigen R�gegr�nde (vgl. E. 1.2 hiervor); eine hinreichend substantiierte Verfassungsr�ge bringen die Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang nicht vor.
5.2.2.�Sodann d�rfen sich Anschlussgeb�hren gem�ss der konstanten bundesgerichtlichen Praxis nach dem Mass des Vorteils richten, welcher dem Grundeigent�mer aus der (Ab-) Wasserversorgung des Geb�udes bzw. dessen Anschluss erw�chst. Dabei muss sich die Bemessung dieser Abgabe nicht notwendigerweise nach dem konkreten Aufwand richten, der dem Gemeinwesen aus dem einzelnen Anschluss entsteht. Vielmehr darf der dem Pflichtigen erwachsende Vorteil auch anhand schematischer Kriterien ermittelt werden. Nach st�ndiger Rechtsprechung bringt etwa der Geb�udeversicherungswert bei Wohnbauten oder ein anderer vergleichbarer Wert der angeschlossenen Liegenschaft diesen Vorteil regelm�ssig zuverl�ssig zum Ausdruck, ohne dass zus�tzlich auf das Mass der mutmasslichen konkreten Inanspruchnahme der Versorgungsnetze abgestellt werden m�sste (Urteile 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2; 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.1; 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.3; 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.3; 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.2; 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.2; 2P.343/2005 vom 24. Mai 2006 E. 3.2 sowie 2P.262/2005 vom 9. Februar 2006 E. 3.1).
5.2.3.�In seinem Entscheid 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3 hielt das Bundesgericht zudem ausdr�cklich fest, dass auch die Geschossfl�che einen zwar pauschalen, aber im Normalfall verl�sslichen Massstab zur Ermittlung des dem Grundeigent�mer aus dem Anschluss erwachsenden Vorteils darstellt. Eine Abweichung von einer solchen schematischen Bemessung ist gem�ss st�ndiger Rechtsprechung lediglich dann geboten, wenn - wie dies etwa bei Industriebauten der Fall sein kann - die Baute einen ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch aufweist (vgl. auch die Urteile 2C_816/2009 vom 3. Oktober 2011; 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2 f.; 2P.262/2005 vom 9. Februar 2006 E. 3.1; 2P.205/2005 vom 15. M�rz 2006 E. 3).
5.2.4.�Die Gemeinde hat diese Grunds�tze nicht verkannt. Indem sie in Anwendung ihrer reglementarischen Bestimmungen auf die Geschossfl�che des Reitbetriebs abstellte, orientierte sie sich an einer grunds�tzlich tauglichen Bemessungsgr�sse. Den von den Beschwerdef�hrern zu Recht geltend gemachten besonderen Umst�nden trug sie �berdies Rechnung, indem sie - in Anwendung von Art. 15 GebV-WV und 16 GebV-SE - die an sich vorhandene Gesamtfl�che von Reithalle und Stallungen, ausmachend insgesamt 2'776 m2, um ann�hernd zwei Drittel reduzierte und nur eine Geschossfl�che von 1'002 m2 als abgaberechtlich relevant erachtete. Somit steht fest, dass sowohl das Abstellen auf die massgebliche Geschossfl�che als auch deren Berechnung mit der aufgezeigten bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Einklang steht und diesbez�glich jedenfalls nicht von einer willk�rlichen Anwendung des kommunalen Rechts die Rede sein kann. Bei dieser Sachlage er�brigt es sich, die zahlreichen sachverhaltlichen Vorbringen der Beschwerdef�hrer im Einzelnen zu pr�fen: Diese zielen auf eine vollst�ndig individualisierte Bemessung der Anschlussgeb�hren ab und lassen die Zul�ssigkeit einer pauschalisierten Bemessung ausser Acht.
5.2.5.�Die Beschwerdef�hrer erheben keine R�gen bez�glich der Multiplikation der errechneten Geschossfl�che mit dem Faktor 2.3. Ebenso wenig beanstanden sie die Anwendung des Geb�hrentarifs (Franken pro Quadratmeter) auf die gewichtete Fl�che. Auch tun sie nicht dar, dass dieser Tarif an sich gegen verfassungsm�ssige Rechte verstossen w�rde.
5.3.�Aus dem Obenstehenden ergibt sich, dass die Einwendungen der Beschwerdef�hrer betreffend die Reithalle und die Stallungen unbegr�ndet sind.
6.1.�Betreffend die R�umlichkeiten in den neu erstellten Wohnh�usern ist vorab auf die von den Beschwerdef�hrern beanstandete Motivsubstitution durch das Verwaltungsgericht einzugehen (Arbeits- statt Wohnraum; E. 4.2 hiervor) : Im Rahmen des Streitgegenstands hat die kantonale Beh�rde das massgebende Recht von Amtes wegen anzuwenden (Art. 110 BGG). Als unmittelbare Folge hiervon ist die Rechtsmittelbeh�rde zur Motivsubstitution berechtigt: Sie kann noch im Urteilsstadium eine bestimmte Rechtslage erkennen, selbst wenn die Frage in den Rechtsschriften nicht aufgeworfen worden ist (Urteil 2C_124/2013 vom 25. November 2013 E. 2.2.2). Vorliegend bewegt sich die Motivsubstitution zudem klar innerhalb des urspr�nglichen Prozessthemas, ging es doch von Anfang an um die Nutzung bzw. die Nutzbarkeit des Fitnessraums. Eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs liegt somit nicht vor.
Soweit die Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang auch auf die raumhygienischen Bestimmungen im kantonalen Bau- und Planungsrecht verweisen und die Nutzbarkeit des Fitnessraums als Arbeitsraum bestreiten, handelt es sich dabei einzig um ihre eigene, von der Interpretation der Vorinstanz abweichende Auslegung des kantonalen Rechts. Dies ist im bundesgerichtlichen Verfahren kein zul�ssiger R�gegrund (vgl. E. 1.2 hiervor). Dass die im angefochtenen Entscheid vertretene gegenteilige Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts geradezu willk�rlich w�re, tun die Beschwerdef�hrer nicht in rechtsgen�glicher Weise dar.
6.2.�In sachverhaltlicher Hinsicht hielt das Verwaltungsgericht bez�glich den neu erstellten Wohnh�usern zudem fest, im Erd- und Untergeschoss des neu gebauten Hauses S�d bef�nden sich nebst dem im Streit liegenden Fitnessraum u.a. Reitergarderoben, ein Bereich f�r Waschen/Trocknen, B�ror�umlichkeiten sowie G�stezimmer und -toiletten. Dies wird von den Beschwerdef�hrern nicht bestritten. Indessen stellen sie - wie bereits ausgef�hrt - die vorinstanzliche Feststellung in Abrede, dass der Fitnessraum vom Eingang her ohne Durchquerung eines typischerweise privaten Raums erreicht werden k�nne. Diesbez�glich sind ihre Ausf�hrungen aber ebenfalls nicht hinreichend substantiiert, um die behauptete offensichtliche Unrichtigkeit der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen aufzuzeigen; vielmehr beschr�nken sie sich im Wesentlichen auf die blosse Behauptung des Gegenteils. Bei dieser Sachlage erscheint die Schlussfolgerung des Verwaltungsgerichts nicht als willk�rlich, dass das Geb�ude jedenfalls teilweise betrieblich gen�tzt werden kann und der streitbetroffene Raum somit als zur Reitsportanlage geh�rig zu betrachten ist; dass auch eine andere Auffassung denkbar oder gar vorzuziehen w�re, reicht f�r die Annahme von Willk�r nicht aus (BGE 138 V 74 E. 7 S. 82; 136 III 552 E. 4.2 S. 560; 135 V 2 E. 1.3 S. 4).
Da sich das Verwaltungsgericht bei seiner Entscheidung auf die in den Akten vorhandenen Baupl�ne abst�tzen konnte, war die Durchf�hrung eines Augenscheins im vorinstanzlichen Verfahren entbehrlich. Gleiches gilt mangels substantiierter Sachverhaltsr�ge auch f�r das bundesgerichtliche Verfahren.
Nach dem Ausgef�hrten ist die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unbegr�ndet und somit abzuweisen.
Bei diesem Ausgang tragen die Beschwerdef�hrer die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG). Parteientsch�digungen sind nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 1 und Abs. 3 BGG).
Die Gerichtskosten in H�he von Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdef�hrern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

References: Art. 83
 Art. 86
 Art. 90
 Art. 89
 Art. 100
 Art. 95
 BGE 
 Art. 60

Art. 3

Art. 5

Art. 6
 Art. 7

Art. 7

Art. 10

Art. 16

Art. 3

Art. 5

Art. 6

Art. 7

Art. 10

Art. 15
 Art. 15
 Art. 7
 Art. 7
 BGE 
 Art. 15
 Art. 15
 Art. 7
 Art. 60
 Art. 15