Source: http://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/investissement-locatif-faut-il-un-credit-in-fine-ou-un-credit-amortissable-cas-pratique.html
Timestamp: 2017-02-26 23:31:06+00:00

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Dans la catégorie : Crédit / Crédit In fine / Immobilier — Auteur : Guillaume FONTENEAU —	1 juin 2012 Nous continuons notre série d’articles dédiés aux cas pratiques par cette question rencontrée par tous les investisseurs immobiliers au moment de la recherche de leur financement : Faut il faire un crédit IN FINE ou un crédit AMORTISSABLE ?
M INVESLOC vient de signer l’acquisition d’un immeuble dans l’ancien dont le rendement est de 7,5%. Pour prix de revient (frais de notaire et frais d’agence inclus ) de 140 000€, il obtiendra un revenu foncier de 10500€.	M INVESLOC est marié, il a 45 ans et il perçoit avec son épouse un revenu de 80 000€. M et Mme INVESLOC ont ensemble 2 enfants de 8 et 10 ans.
Répondre	Pingback: Investissement locatif : faut il un crédit IN FINE ou un crédit amortissable ? Cas pratique | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it
Répondre	BRODU says:
Je m’explique : quelqu’un qui a déjà un contrat AV en €uros, et qui souhaite le garder (ça rapporte peur-être pas beaucoup, mais c’est quand même moins risqué que la plupart des autre placements, n’en déplaisent à ceux qui exagèrent parfois un peu les risques, certes non nuls mais très petits) peut se protéger contre un retour de l’inflation (et la hausse des taux qui irait sans doute avec), et même sans doute en tirer un petit profit, avec un prêt in fine pour financer des actifs réels (qui se valoriseront avec l’inflation). Cet atout ne sera jamais mis en évidence par un simulateur tel que celui présenté ici (qui est fort intéressant du reste).
Oui, d’autant plus que cette assurance décès représente un coût proportionnel au coût de la garantie. Si le crédit infine présente davantage de garantie du côté de l’assurance décès, celle ci est également plus onéreuse. merci de votre commentaire
Répondre	PAR says:
Je vais répondre de manière pragmatique à votre analyse : 1 – Différence de taux entre un crédit IN FINE et un Crédit AMORTISSABLE
Effectivement vous avez raison, il existe parfois une différence de taux d’emprunt mais la différence reste faible et variable selon les situations. L’objectif de l’article est davantage de fixer des idées et un raisonnement global que chacun pourra ensuite ajuster à sa situation grâce au simulateur. 2 – Un crédit IN FINE sans apport ? Oui, pas de soucis, les établissements bancaires acceptent sans trop de difficultés. 3 – Comparaison en regardant les sommes gagnées à la fin
En effet, nous ne comparons pas les sommes gagnées entre elle mais leur gain relatif par rapport à un même effort d’épargne sur une contrat d’assurance vie. 4 – présenter au client un effort d’épargne sur 20 ans alors qu le crédit est sur 15…
Oui, mais il s’agit là de comprendre les données et adapter l’analyse avec la durée de détention longue de l’immeuble. Et tout cas merci de votre commentaire
Au contraire, l’article n’est, me semble t’il pas favorable au crédit in in fine. Un gain de 5000€ sur 15 ans n’est pas très important sachant que ce résultat est obtenu : – Avec un taux équivalent, – Un aléa très fort sur le rendement de l’assurance vie sous jacente. – Les frais sur les contrats d’assurance vie. – Une tranche marginale de 30%
…. En prenant en compte l’ensemble de ces éléments, l’intérêt du IN FINE se réduit comme peau de chagrin… et peu d’investisseur doivent s’y retrouver (lorsqu’ils auront mis leur chiffre dans le simulateur). Je voulais simplement donner les chiffres d’analyses afin que chacun puisse trouver SA meilleure solution indépendamment de l’avis souvent intéressé de son banquier ! . Merci de votre analyse qui permet de faire avancer le débat.
Répondre	Yvonne Drolshagen says:
malheureusement, votre question pose le problème du compte courant d’associé. Certes la donation devrait porter sur un faible montant mais qui va rembourser le crédit au terme du crédit in fine : Les parents qui seront donc créancier de la société civile… Leur compte courant sera très important.
en effet, s’ils vendent l’immeuble pour rembourser le crédit, ils n’auront plus de capital au terme et la transmission et le montage auront été inutile et s’ils transforment le crédit in fine en crédit amortissable au terme :
Oui, bien sûr… Les prélèvements sociaux sont intégrés dans le calcul.
la difficulté réside toujours dans le rendement du support en nantissement. Souvent, il s’agit du fonds euros d’un contrat d’assurance vie dont les rendements ne cessent de baisser. Avec un rendement brut envisagé autour de 3% en 2012, le rendement net est de 2.59% net de prélèvements sociaux. avec un taux de crédit à 4%, l’équilibre est précaire… la hausse des taux qui se profile n’est pas de bonne augure pour le crédit in fine. Merci.
Antoine, Malheureusement, votre seconde option n’est pas envisageable. Le crédit et le nantissement sont deux opérations distinctes. En cas de défaut, l’emprunteur doit toujours rembourser le crédit.
Je crois que tout le monde a compris le danger ?? Ou faut -il une autre embardée du type référendum grec, impactant nécessairement et peut être au delà de ce que l’on imagine les frêles garanties nanties ??
Vous avez raison, l’objectif est de rechercher le meilleur rendement sur le contrat d’assurance vie servant de garantie afin d’optimiser l’effet de levier du crédit. Le point le plus délicat sera bien de trouver une banque qui accepte un nantissement sur un contrat d’assurance non intégralement investi sur un fonds euros.

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