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Timestamp: 2019-09-21 21:57:10+00:00

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Direo: Dominique Pierre Faga Conselho Editorial: Dominique Pierre Faga Alberto Prates dos Santos Heronides Dantas de Figueiredo Julio Cesar Borges Baiz Jornalista Responsvel: Julio Cesar Borges Baiz, MTB n 42073 redacao@diariodasleis.com.br ISSN: 1982-4599 Coordenadores: Daniel Alcntara Nastri Cerveira Daphnis Citti de Lauro Julio Cesar Borges Baiz Knio de Souza Pereira Mrio Cerveira Filho Colaboradores: Andr Luis Bitar de Lima Garcia Bruna Lyra Duque Carlos Henrique Zanetti Carlos Roberto Tavarnaro Daniel Barbosa L. F. Corra de Souza Fbio Barletta Gomes Francisco dos Santos Dias Bloch Geraldo Beire Simes Irving Marc Shikasho Nagima Jaques Bushatsky Joo Pedro Lamana Paiva Josiclr Vieira Beckert Marcondes Karine Moura Pinheiro Leandro Galli Luiz Antonio Scavone Junior Luiz Ribeiro O. N. Costa Junior Marcelo Dornellas de Souza Marcelo Vallejo Marsaioli Marcos Agamenon G. de Souza Michel Rosenthal Wagner Paulo Antonio Neder Paulo Henrique Pereira Bom Phelipe de Monclayr P. C. Salim Renato Rodrigues Costa Galvano Rodolpho Pandolfi Damico Rodrigo Karpat Rodrigo Vallejo Marsaiolli Sylvio Campos Lindenberg Filho Thales Pontes Batista Valestan Milhomem da Costa Valmir Gonalves da Silva DIRIO DAS LEIS LTDA. CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40 R. Bocaina, 54 - Perdizes CEP: 05013-901 - So Paulo - SP (11) 3673-3155 www.diariodasleis.com.br Administrao: (11) 3673-3155 contato@diariodasleis.com.br Comercial: (11) 3673-3155 comercial@diariodasleis.com.br Impresso: Grfica Josemar Nota BDI: Proibida a reproduo total ou parcial. Os artigos assinados no refletem necessariamente a opinio da direo do BDI.
Venda de garagens autnomas
As garagens dos condomnios, agora, no podero ser vendidas ou alugadas a estranhos, a no ser que a conveno do condomnio autorize expressamente. o que dispe a nova redao do 1, artigo 1331, do Cdigo Civil, reproduzido pgina 19. s vezes, o Congresso Nacional produz uma lei benfica e oportuna, como nesse caso.
Reforma Agrria intil
Um trabalhador rural apossou-se de um lote num assentamento de Reforma Agrria e ali realizou diversas benfeitorias. A AGU conseguiu do Poder Judicirio que ele fosse tirado do lote sem direito a receber indenizao pelas benfeitorias realizadas, conforme notcia na pgina 12. Tal fato me d a oportunidade de tecer algumas consideraes a respeito da inutilidade da Reforma Agrria e mesmo, da sua prejudicialidade. Mas ainda, da sua injustia. Injustia? Como assim? Mas no est prevista na Lei e at na Constituio? Sim, mas tratase de uma lei injusta que atenta contra um direito natural do homem que anterior ao Estado e anterior ao direito positivo. O direito de propriedade foi impresso por Deus na alma humana e s pode ser suprimido, caso se comprove que est prejudicando o bem comum, e assim mesmo, mediante justa indenizao No caso da Reforma Agrria, hoje em dia sabido por todos, que os assentamentos produzam muito pouco, quase nada, mas consomem dinheiro pblico com verbas para manuteno. Entretanto, os assentamentos abrangem cerca de 70 milhes de hectares, mais do que os 50 milhes de hectares empregados nas lavouras de gros, que fazem do Brasil um dos maiores produtores agrcolas do mundo. Ento, para que serve a Reforma Agrria, alm de criar focos de tenso social, insegurana jurdica e outros malefcios mais? J imaginaram se toda essa terra, ou mesmo parte dela, estivesse nas mas da iniciativa privada? O Brasil j seria o maior produtor agrcola do mundo, no fossem outros entraves, tais como exigncias ambientais descabidas (no falo das legtimas), movimentos indgenas, quilombolas, excesso de burocracia.
Condomnios no pagam contribuio sindical
Essa uma importante deciso do TST publicada e comentada pgina 23. Dominique Pierre Faga
2 QUINZENA DE ABRIL/2012 N 8
Fala Doutor! Entrevista: As solues dos conflitos na convivncia em condomnio Parte 5: Os problemas dos Cs em condomnio .............................................. 5
Assuntos Gerais Imobilirios A comisso de corretagem diante do arrependimento da parte contratante ....... 8 Taxa de contribuio de associao de proprietrios/moradores ........................ 9 Usucapio entre condminos, possvel? ............................................................ 9 Usufruto vitalcio para esposa: Durao .............................................................. 9 Corretagem Ao de cobrana ......................................................................... 10 Usucapio Ao reivindicatria Registro no Cartrio de imveis .................... 10 Fruio exclusiva do imvel por apenas um dos co-proprietrios Indenizao . 11 Penhora Incabvel sobre o usufruto, mas cabvel sobre os seus rendimentos .. 11 Benfeitoria no garante posse de imvel rural ocupado de maneira irregular ...... 12
Compra e Venda Treinamento: A alternativa que ajuda aumentar a velocidade de vendas de imveis............................................................................................................. 13 Comprador inadimplente: Constituio e prazo para quitao do dbito .............. 16 Recusa do vendedor em devolver valor recebido adiantadamente ...................... 16 Pr-requisito para vendas de unidades a serem construdas............................... 16 Resciso de compra e venda Reteno de importncia proporcional fruio do bem ............................................................................................................. 17 Vai comprar um imvel usado? Cautela e pesquisa so necessrias ................... 18
Condomnio Alienao e locao de abrigos para veculos em condomnios edilcios................ 19 Alienao e locao de vagas a pessoas estranhas ao condomnio ...................... 19 Gs de rua: Instalao da rede Aprovao dos condminos ............................. 21
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO
Contribuio sindical patronal e contribuio assistencial so obrigatrias? ......... 22 Cobrana de quota condominial: Contra quem ajuizar a ao? ............................ 22 Condomnio residencial no obrigado a recolher contribuio sindical patronal . 23 Pesquisa mensal de valores de locao residencial - So Paulo - Fev./2012 ....... 24
Locao O aluguel provisrio nas aes renovatrias ....................................................... 25 Clusula de vigncia e direito de preferncia nos contratos de locao................ 26 Indenizao na resciso antecipada de contrato de administrao imobiliria ..... 26 Possibilidade de ajuste do valor do aluguel antes de decorridos 3 anos .............. 27 Locatrio pode ser condenado a indenizar o locador quando desiste do imvel ... 27 Imvel pode ser caucionado em vrios contratos de aluguel............................... 27 Venda de prdio por inteiro e o direito de preferncia do locatrio de unidade .... 28 Contrato no residencial Lucros cessantes Impossibilidade de instalao de empresa no imvel irregular ........................................................................ 28 Percia destinada a atestar o estado em que o imvel foi devolvido pelo locatrio para embasar futura ao indenizatria ............................................. 29 Preo do aluguel de imveis cresce 17,9% em um ano na cidade de So Paulo .. 30
Boletim Cartorrio Entrega do Diploma Cartorrio Padro 2010 ....................................................... 31 Inventrio por ato notarial, em Cartrio, passo a passo Final .......................... 31 Restries convencionais construtivas devem constar do contrato padro de venda ............................................................................................................... 35 Admissibilidade de registro de compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento ........................................................................................... 36 Registro de formal de partilha Cancelamento de averbao de indisponibilidade .. 37 Faixa de marinha Apresentao de certido da SPU para registro ................... 37 CNJ: Tabelies devem informar sobre certido negativa de dbitos trabalhistas 38 Regra sobre georreferenciamento para registro de imvel rural pode mudar ..... 38
ndices de Correo Monetria ............................................................................... 39
Coordenao: Julio Cesar Borges Baiz
As solues dos conflitos na convivncia em condomnio Parte 6: Os problemas dos Cs em Condomnio
go 1.336 do Cdigo Civil. Um exemTemos abordado vrios fatores de conplo emblemtico foi quando presflitos em condomnios, mas alguns em espetei assessoria a um condomnio, cial tiram o sossego de muitos moradores, onde uma famlia adquiriu um co qual seja: os problemas do Cs! da raa pitbull adulto e o condoMas o que o Problema dos Cs? mnio queria at expulsar a famlia A resposta fica a cargo do Doutor Michel por causa do animal, pois segunRosenthal Wagner (Advogado e Diretor do do alguns condminos lhes tiraEscritrio MRW Advogados. Especializado em vam o sossego. Olhamos o histconsultoria preventiva e contencioso aos rico deste cachorro, que se chacondomnios. Site: www.mrwadvogados. mava Guapa, e no era violento, com.br), que tem acompanhado no seu dia brincava com as crianas e com a dia a evoluo deste tipo de problema, e vrios moradores. Havia sido adotem muito a acrescentar para ajudar a retado com a referncia de animal solver ou amenizar esta situao. Dr. Michel Rosenthal Wagner dcil. No dia da assembleia, tinha Portanto, Fala Doutor! uma turma que queria expulsar, e outra, incluindo as crianas do condomnio, que queria que a Guapa BDI: Como surgiu a frase Os problemas de conficasse. A legislao, para animais tidos como peridomnio comeam com a letra C? gosos, prev andar com guia curta e focinheira, Dr. Michel: Quem cunhou esta frase foi um dos assim possvel ter um pitbull com posse respongrandes advogados que tivemos na rea imobiliria, svel, vivendo em sociedade, respeitando essas o Dr. Biasi Ruggiero: Os problemas de condomnio regras que falei (Lei Municipal n. 13.131/2001). comeam com a letra C, e eram cachorro, cano e Onde a lei permite, no pode ser contrariada. Bom, criana! (in Questes Imobilirias. Saraiva, 1997.). mas no final a Guapa permaneceu e no tivemos Com a prtica da atividade nesta rea acabei acresmais notcia de nenhum incidente no condomnio. centando mais alguns Cs, sem detrimento de ouPor outro lado, temos que pensar que, via de regra, tros problemas indicados com as demais letras do os cachorros pequenos so os que mais latem, muiabecedrio. tas vezes quando esto no elevador, vo no colo Ento, em uma linguagem mais popular, podemos porque se ficam no cho podem morder o calcanhar descrever como: cachorro, carros, canos, criande outras pessoas e na altura do peito podem cauas, convenes e causdicos, somando aqui seis sar at maior receio. Mais do que isso, cachorros problemas que comeam com C. pequenos, por latirem mais, desassossegam mais... H tambm os problemas causados por odores e BDI: Explique sobre os cachorros. que podem tirar o sossego e a sade dos moradoDr. Michel: Quando se pensa em cachorro, amres por atrarem vetores como moscas e at ratos. pliamos o horizonte para todos os animais de esti claro que o condmino tem que ter sempre mao: cachorros, gatos e pssaros e s vezes bom senso, ou seja, uma pessoa no pode ter vinte at outros menos comuns como iguanas, ferrets, e cinco gatos no apartamento porque no h como lagartos e cobras. Ento, a primeira questo que controlar os odores e o barulho e acaba sendo um se coloca se pode ou no pode ter animais em despropsito no uso da propriedade! Portanto, o condomnio? que vale sempre a forma como queremos conviAlgumas convenes mais antigas no permitiver aliado ao bom senso. am animais em geral, especialmente ces e gatos. Se a conveno probe a presena de animais e Depois de um certo tempo passaram a limitar cao condmino for ao judicirio, via de regra, ganhar chorros de grande porte. Atualmente, permitem a o direito de ter o animal no condomnio - tem-se presena de animais, com a ressalva de que sejam decidido favoravelmente presena de animais. A respeitados os trs Ss: Segurana, Sade e Sosconvivncia com animais muito positiva, seja no sego, previstos no artigo 1.277 e inciso IV do artiBDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO
desenvolvimento da afetividade das crianas, seja na companhia para as pessoas, especialmente idosos. BDI: Explique sobre os carros. Dr. Michel: Falamos sobre carros na entrevista anterior, que tem se tornado um problema justamente pela falta de espao e de pacincia dos usurios, o que faz emergir conflitos de toda espcie entre vizinhos. As questes do estacionamento adequado, da solidariedade para com pessoas portadoras de necessidades especiais e mesmo de depredaes tm sido bastante comuns em condomnio. BDI: Explique sobre os canos. Dr. Michel: Os canos em condomnio podem ser: de eletricidade, de respiro, os canos de gua, etc. Canos de eletricidade: comum haver picos de cargas eltricas que podem queimar equipamentos e podem, por pouca carga de eletricidade, sobrecarregar os equipamentos. Outro problema que pode acontecer entrar gua, o que implica riscos de incndio em toda a edificao. Canos de gua: comea pelo cano da coluna dgua que alimenta os canos que seguiro por todo o condomnio e as unidades. Pode ocorrer uma ruptura na coluna de gua que alimenta todo o condomnio. Neste caso a responsabilidade por eventuais danos do condomnio. Canos particulares: So os canos alimentados pela coluna dgua e que so distribudos s unidades. Se vazamentos ou outros problemas, inclusive de manuteno, aparecem nestes ramais, a responsabilidade do condmino.. comum que os condminos queiram que o condomnio resolva estes problemas, mas o que se pode e se deve fazer apenas auxiliar o dilogo entre os envolvidos. Em canos de condomnios antigos (20, 30 e 40 anos), muitas vezes necessrio trocar tudo de uma vez e a pode ficar caro para o condomnio, por isto a manuteno importante. Investir para economizar. O que tem acontecido em condomnios novos, e mesmo em antigos que resolvem reformar o sistema, passar um ramal novo para fazer a distribuio a cada apartamento com um medidor individual. BDI: Por que que isso bom? Dr. Michel: bom porque se fica sabendo com clareza o que cada um consome e quanto deve pagar, e a tendncia acaba sendo de economia deste bem precioso, a gua. 6
BDI: Explique sobre as crianas. Dr. Michel: Eu pergunto primeiro: algum adulto j no foi criana? No e no se deve esquecer disso. Ento, vamos combinar que a criana se tornar adolescente, em seguida adulto e em seguida idoso e a gente tem que perceber as fases da vida, at porque temos filhos e netos durante a vida. Existem crianas que so bem criadas, e as que so mal criadas, neste aspecto j h uma grande diferena. nesta fase que os pais ensinam, afinal ningum nasce sabendo! claro que as crianas no so iguais, por exemplo: h crianas serelepes, hiperativas, tranquilas, etc.. No precisa ser nenhuma pessoa mais estudada para saber que a regra na adolescncia a criao da identidade e que tambm se d pelo enfrentamento dos modelos dados pelos pais, sociedade, etc., a tal da contestao. Nesta fase, se o pai fala A, o adolescente diz B, se voc ensinou que bom respeitar os outros, muitas vezes o adolescente vai desrespeitar, porque uma fase onde classicamente se testa limites, se testa o modelo, se procura fazer muitas coisas estranhas, criandose assim identidade prpria. Se este processo no acontece, o crescimento e amadurecimento desta pessoa acabam sendo falhos, e necessrio bastante compreenso dos pais e via de extenso dos vizinhos sem abusos ... O problema no a criana, mas sim o comportamento infantil ao longo da vida, e da percebemos adultos com comportamento inadequado. Quanto mais espao de lazer tiverem as crianas, menos problemas havero. Se instituirmos os conselhos de jovens, tambm se tender reduo dos problemas. Quando se tratar de adulto, deve-se aplicar diretamente a multa. Mas quando se tratar de jovem ou criana, se recomenda dialogar com os responsveis para verificar se o caso de aplicao de multa ou at oferecimento de auxilio solidrio na criao isto tambm condomnio! O papel do condomnio aparar exageros e nunca se esquecer que todos fomos criana e que queremos o melhor para nossos filhos e para nossos vizinhos, uma questo de perceber e respeitar o outro, de civilidade. BDI: A criana/adolescente que traz os amigos da escola para o condomnio. O condomnio tem que ter regras especficas para isso? Dr. Michel: na conveno e no regimento interno que se regula o uso da propriedade. Pode prever que para entrar na piscina s podem os
condminos, ou pode dizer que entra o condmino e mais dois no condminos, por exemplo. Se acontecerem os abusos, tem que se ver nas regras de cada condomnio, e se no h regras, ser preciso cri-las. Tem que saber utilizar a rea comum, conforme ela foi pensada para a utilizao, para no haver nem abuso, e nem subutilizao destas reas. reas comuns pouco utilizadas termmetro ruim em condomnio. BDI: Explique a conveno. Dr. Michel: So conjuntos de regras no condomnio. A conveno ruim quando ela mal redigida e/ou mal aplicada. Ento, a primeira coisa que um novo proprietrio, um novo locatrio ou qualquer morador tem que perguntar quando entrar no condomnio : Quais so as regras do condomnio?. mais fcil impor as regras escritas do que as regras s faladas. O bom senso deve sempre prevalecer. BDI: O que uma boa conveno? Dr. Michel: uma conveno que coloca mais pode do que no pode, e que preveja a boa utilizao da propriedade. Isso porque uma conveno no significa lista de proibies, pode ser uma lista de incentivo de como estar bem na propriedade, e bem se relacionar com os condminos. Por exemplo o salo de festas, coloque uma regra de como utilizar, como reservar, os horrios; as reas de lazer, com horrios e limites relacionados aos barulhos etc. Uma redao clara e transparente super importante. BDI: J viu algum absurdo em conveno? Dr. Michel: Sim, muitos, d para escrever um tratado. J vi conveno que proibia determinados servios, por exemplo, a entrega das cartas, retirada de lixo e uso dos elevadores de servios para condminos inadimplentes. Veja, isso absolutamente contra a lei, pode at estar na conveno, no crime colocar, mas, com certeza esta prtica vai resultar em pedidos de indenizao por danos morais e o condomnio vai perder na justia. Enfim, a possibilidade de se autolegislar em condomnio deve ser tomada com muitos cuidados e orientao jurdica, para no haver distores que levem esta lei interna a no pegar. No se recomenda a simples utilizao de modelos ou copiar o texto de
outros condomnios. J vi at orientao de colocao de guarda-sis de praia em condomnio aqui na cidade. BDI: J viu algo inovador na conveno? Dr. Michel: Vi convenes que regram as questes das multas nos detalhes, o que salutar. Por exemplo: som alto, a multa duas vezes o valor da taxa condominial. O tema foi bem pensado, e impede o condomnio de multar a mais ou a menos o condmino que menos ou mais querido por exemplo. Na legislao consta que pode ser cobrada multa de at cinco vezes o valor da taxa ordinria, e em alguns casos mais extremos, dez vezes. Elaborar convenes para Condomnios de grande porte um desafio muito interessante, um exerccio de urbanismo, de urbanidade, de cidadania e mesmo de civilidade quase um projeto de administrao de pequenas cidades. BDI: Explique o causdico. Dr. Michel: Este um termo que significa defensor de causas, uma denominao para advogados, em geral operadores da lei, como tambm para desembargadores, ministros dos tribunais superiores, promotores, procuradores pblicos etc.. timo quando se tem um especialista na rea, que pode auxiliar na soluo dos problemas no condomnio. Por exemplo em outra seara, se h um vazamento e se tem um condmino engenheiro que vai at l e imediatamente detecta o problema e aponta a soluo. Quando se est em uma assembleia e h algum que domina a rea do direito condominial, as pessoas se sentem seguras; mas muitas vezes no basta ser causdico em qualquer destes postos, para entender da rea especfica, e mesmo incorrendo em erro, sua palavra recebida como autoridade, o que pode resultar em problemas srios no futuro. O bom que no se misturem os papeis: condmino est condmino na assembleia e no dia a dia no condomnio, e causdico, est causdico no exerccio profissional. Fazendo uma analogia com o futebol, se se misturarem estas bolas, pode dar impedimento, bola fora, ou at o jogador pegar a bola com a mo e sair correndo... importante chamar uma pessoa isenta do condomnio, especialista, para dar esta segurana e imparcialidade que so muito importantes na assembleia.
Assuntos Gerais Imobilirios
Comentrios e Doutrinas
A comisso de corretagem diante do arrependimento da parte contratante
Larissa Paschoalini Bscolo*
O corretor tem se tornado cada vez mais presente nas transaes imobilirias, desenvolvendo um papel de suma importncia tanto para o comprador do imvel, como para o vendedor. O servio do corretor consiste na intermediao do negcio, ou seja, na aproximao das partes (comprador e vendedor). Para isso, o corretor, instrudo pelo vendedor, informa e esclarece ao comprador as questes relativas ao negcio, apresenta o imvel e suas caractersticas ao comprador, informa-lhe os prazos, bem como os valores e formas de pagamento. A tarefa do corretor termina quando alcanado o resultado til da negociao, ou seja, a celebrao do contrato entre o comprador e o vendedor. Importante destacar que, deste contrato, o corretor no faz parte. Com efeito, o corretor no responsvel pela execuo do negcio. Ou seja, caso haja descumprimento do contrato por qualquer das partes contraentes, nenhuma responsabilidade poder ser imputada ao corretor. Concluda a obrigao do corretor, sua remunerao ser devida. A remunerao do corretor feita por meio da comisso, que incide sobre o valor efetivo do negcio. Discute-se muito sobre as situaes em que esta remunerao ser devida. Isso porque alguns juzes, possivelmente levados pela hipossuficincia do 8
consumidor, entendem que se o negcio, celebrado entre comprador e vendedor, por qualquer razo for desfeito, dever o corretor devolver os valores pagos a ttulo de comisso. No obstante a jurisprudncia tratar do assunto adotando os mais diversos posicionamentos, certo que a corretagem est prevista no Cdigo Civil, que expressamente determina, em seu artigo 725, que a remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em virtude do arrependimento das partes. Ou seja, a comisso ser devida a partir do momento em que o contrato foi celebrado, independentemente de ser desfeito futuramente, ainda que haja arrependimento. Neste sentido, alis, a posio j pacificada pelo Superior Tribunal de Justia. Com efeito, em deciso proferida pela Ministra Nancy Andrighi, reconheceu-se que aps o CC/02, a disposio contida em seu art. 725, segunda parte, d novos contornos discusso, visto que, nas hipteses de arrependimento das partes, a comisso por corretagem permanece devida. H, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comisso em hiptese de arrependimento (REsp 1183324/SP, julgado em 18/10/ 2011). Tambm no haver devoluo da comisso de correta2 QUINZENA DE ABRIL/2012 N 8
gem nas hipteses em que o contrato desfeito em razo do inadimplemento de uma das partes. Firmado o contrato, caso uma das partes no cumpra sua obrigao, toda evidncia, no caber ao corretor a obrigao de restituir os valores que lhe foram pagos. Sobre a questo, recente acrdo proferido pela 31 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo reconheceu que o distrato posterior [de compromisso de compra e venda de imvel] no afeta o direito corretagem, porque j havia sido realizado o negcio (resultado til). Assim, a prestao dos servios de corretagem se aperfeioou com a concluso da transao imobiliria, sendo irrelevante posterior distrato, uma vez que a efetivao dos servios de corretagem j estava realizada antes do desfazimento do contrato (Apelao n 018442173.2010.8.26.0100, j. 19/12/ 2011). Portanto, uma vez aproximada as partes e celebrado o contrato, tem-se que o servio do corretor foi efetivamente prestado, alcanando o resultado til. Consequentemente, eventual arrependimento, ou mesmo posterior distrato, no ensejar a devoluo dos valores pagos a ttulo de comisso. * A autora Advogada no escritrio Duarte Garcia, Caselli Guimares e Terra Advogados Associados, em So Paulo, SP.
BDI Responde
Taxa de contribuio de associao de proprietrios/moradores: Critrio para determinar o valor
Pergunta: Como se deve proceder para fixar o valor das taxas de contribuio, sendo: a) existem diversas medidas de lotes; b) h lotes com construes j edificadas e com habitantes e c) lotes sem edificao alguma. (C.L. So Paulo, SP) Resposta: Conforme o que dispuser o estatuto da associao, a cobrana poder ser feita proporcionalmente ao tamanho de cada lote, ou por unidade, independentemente da dimenso. No havendo estatuto, as despesas podero ser cobradas conforme o que for decidido em simples reunio entre donos de lotes, que so interessados pelas melhorias do loteamento, at que seja constituda uma associao e seu estatuto, podendo ser cobradas as despesas no pelo tamanho do lote mas pelo bem estar que as benfeitorias proporcionam e valorizam o imvel de cada proprietrio. Geralmente, a cobrana feita por lote, variando o valor conforme o tamanho do lote. Entretanto, necessrio usar de bom senso, no qual os mais beneficiados pagariam mais.
Usucapio entre condminos, possvel?
Pergunta: Uma proprietria, j falecida, deixou 2 imveis em uma mesma escritura de doao para cinco de seis irmos, sendo o primeiro imvel na frente da rua para trs irmos; o segundo para dois irmos, sendo que o morador que beneficiado com esta doao recolhe todos impostos e faz todas as despesas da manuteno dos imveis, e ainda reside no mesmo h mais de cinquenta anos. Pergunta: Este beneficiado que reside e faz todas as despesas de manuteno, como tambm paga todos impostos pode requerer usucapio? (M.J.G. Carangola, MG) Resposta: O que produz a usucapio a posse seja por quem for, devendo ser a mesma mansa, pacfica e contnua, almejando o perodo prescricional aquisitivo. Entretanto existem controvrsias sobre a usucapio entre condminos, seja por atos de mera tolerncia, comodato tcito ou verbal, composse. No caso da usucapio ser julgada improcedente, quem detm a posse poder ser ressarcido pelos outros condminos, dos encargos que dispendeu (art. 1.318 do C. Civil). Em contrapartida, os outros condminos tm o direito de pedir um arbitramento de aluguel contra quem permaneceu no imvel em condomnio.
Usufruto vitalcio para esposa: Durao pelo tempo de durao do casamento
Pergunta: Jurisprudncia referente a condies extintivas do usufruto. Exemplo: O esposo quer instituir o usufruto vitalcio em favor de sua esposa, mas quer condicionar a extino do usufruto caso a usufruturia contraia novo casamento. Na verdade preciso saber se o casamento pode ser condio extintiva do usufruto? (R.B. Recife, PE) Resposta: O casamento pode ser condio extintiva do Usufruto Condicional, pois nos termos do art.
1.410, inciso, II e IV, extingue-se o usufruto pelo termo de sua durao e pela cessao do motivo de que se origina. Superior Tribunal de Justia - RECURSO ESPECIAL - Processo: REsp 133189 CE 1997/ 0035911-5 - Relator(a): Ministro BARROS MONTEIRO - Julgamento: 13/04/1998 - rgo Julgador: T4 QUARTA TURMA - Publicao: DJ 08.09.1998 p. 67 RSTJ vol. 114 p. 286. Ementa: USUFRUTO. EXTINO. ART. 739, INCISOS III E VII, DO CDIGO CIVIL. APELAO. PREPARO. DESERO. ART. 511 DO CPC. 1. Preparo feito em tempo hbil, ao entendimento da maioria da Turma Julgadora, em face do encerramento do expediente bancrio s 16:00 horas. 2. A cessao da CAUSA de que se origina o usufruto constitui modalidade de extino desse direito real que se aplica tanto aos usufrutos legais como aos convencionais. 3. Incidncia das Smulas ns 05 e 07-STJ quanto imposio de a usufruturia residir obrigatoriamente no imvel objeto do usufruto e tocante culpa da mesma pela m conservao do prdio. Recurso especial no conhecido, rejeitada a arguio de desero.
Corretagem Ao de cobrana No concludo o negcio, indevido o pagamento da comisso ao corretor intermediador (TJSP)
Apelao n 0603468-18.2008.8.26.0009 - Comarca de So Paulo Apelante: Administrao e Imobiliria Slex Ltda. Apelado: Jos Geraldo de Souza Relator: Mario A. Silveira Data de Julgamento: 18.01.2011 Ementa: Apelao Cvel - Interposio contra sentena que julgou improcedente ao de cobrana. Corretagem. Compra e venda de imvel no concretizada. Inexistncia do dever de remunerar o corretor. Sentena mantida. Apelao no provida. Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
Usucapio Ao reivindicatria Finalidade do registro no Cartrio de imveis possui natureza meramente declaratria (STJ)
Recurso Especial n 118.360 - SP (1997/0007988-0) - Relator: Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador Convocado do TJ/RS) - Recorrente: Itamarati Terraplenagem Ltda. - Recorrido: Municpio de So Bernardo do Campo Data de Julgamento: 16.12.2010 Ementa: Civil e Processual Civil. Julgamento extra petita. Inocorrncia. Ao reivindicatria. Ttulo de Propriedade. Sentena de usucapio. Natureza Jurdica (declaratria). Forma de aquisio Originria. Finalidade do registro no cartrio de Imveis. Publicidade e direito de dispor do Usucapiente. Recurso desprovido. 1. No h falar em julgamento extra petita, pois cabe exclusivamente ao julgador a aplicao do direito espcie, fixando as consequncias jurdicas diante dos fatos narrados pelas partes consoante os brocardos da mihi factum dabo tibi ius e jura novit curia (EDcl no Resp 472.533/ MS, Rel. Min. FERNANDO GONALVES, DJ 26.09.2005). 2. A usucapio modo originrio de aquisio da propriedade; ou seja, no h transferncia de domnio ou vinculao entre o proprietrio anterior e o 10
usucapiente. 3. A sentena proferida no processo de usucapio (art. 941 do CPC) possui natureza meramente declaratria (e no constitutiva), pois apenas reconhece, com oponibilidade erga omnes, um direito j existente com a posse ad usucapionem , exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da sentena se d desde a consumao da prescrio aquisitiva. 4. O registro da sentena de usucapio no cartrio extrajudicial no essencial para a consolidao da propriedade imobiliria, porquanto, ao contrrio do que ocorre com as aquisies derivadas de imveis, o ato registral, em tais casos, no possui carter constitutivo. Assim, a sentena oriunda do processo de usucapio to somente ttulo para registro (arts. 945 do CPC; 550 do CC/1916; 1.241, pargrafo nico, do CC/2002) - e no ttulo constitutivo do direito do usucapiente, buscando este, com a demanda, atribuir segurana jurdica e efeitos de coisa julgada com a declarao formal de sua condio. 5. O registro da usucapio no cartrio de imveis serve no para constituir, mas para dar publicidade aquisio originria (alertando terceiros), bem como para permitir o exerccio do ius disponendi (direito de dispor), alm de regularizar o prprio registro cartorial. 6. Recurso especial a que se nega provimento. Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
Fruio exclusiva do imvel por apenas um dos co-proprietrios Ao de indenizao Necessidade de provas (TJSP)
Apelao n 0002562-07.2007.8.26.0270 - Comarca de Itapeva Apelante: Geraldo Tuvani Apelados: Leonicio Lopes Cruz e Enides Nogueira Lopes Cruz Relator: Enio Zuliani Data de Julgamento: 21.07.2011 Ementa: Ao de indenizao pela fruio exclusiva de imvel comum por um dos co-proprietrios (cultivo de eucalipto) Improcedncia da ao por falta de provas que no pode subsistir, exatamente por ter o autor insistido na realizao da prova pericial que, pelo contexto, pertinente e necessria. Julgamento antecipado da lide que caracterizou cerceamento de defesa. Recurso provido para anular a r. sentena e determinar que se realizem as provas requeridas. Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
Penhora Incabvel sobre o usufruto, mas cabvel sobre os seus rendimentos (TJSP)
Agravo de Instrumento n 0095888-16.2011.8.26.0000 - Comarca de Santo Andr Agravante: Banco Industrial e Comercial S/A Agravados: PLATCAB - Indstria e Comrcio de Condutores Eltricos Ltda., Darci de Lourdes Gonzales Caires, Joo Batista Caires e Heloisa Caires Franozzo Relator: Tasso Duarte de Melo Data de Julgamento: 24.08.2011. Ementa: Penhora. Direito de usufruto sobre imveis. Impossibilidade Direito inalienvel. Artigo 1.393 do Cdigo Civil. Penhora de frutos e rendimentos decorrentes do usufruto. Possibilidade. Bens que tm valor econmico e podem ser constritos. Precedentes. Alienao do direito de usufruto no curso da execuo. Fato incontroverso. Fraude execuo. Artigo 593, II, do CPC. Deciso reformada. Recurso parcialmente provido. Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
AGU: Procuradores federais comprovam que benfeitoria no garante posse de imvel rural ocupado de maneira irregular
O ocupante irregular invadiu um lote na expanso do Projeto Assentamento Capivara, no municpio de Porto Nacional, em Tocantins A Advocacia-Geral da Unio (AGU) comprovou, na Justia, que a realizao de benfeitorias no garante a permanncia de particular em imvel destinado reforma agrria. O ocupante irregular invadiu um lote na expanso do Projeto Assentamento Capivara, no municpio de Porto Nacional, em Tocantins. Ele queria ficar no lugar, alegando ter implantado melhorias atravs do trabalho rural. A Procuradoria Regional Federal da 1 Regio (PRF1) e a Procuradoria Federal Especializada junto ao Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (PFE/INCRA) afirmaram que ele no tinha o ttulo da rea, conforme reconhecido pelo prprio autor, o que configuraria esbulho. Por isso, o agricultor no teria direito a permanecer no imvel, nem faria jus s garantias possessrias, previstas no Cdigo Civil, como direito reteno por benfeitorias. Os procuradores federais salientaram que a ocupao realizada era contrria ao artigo 18 da Lei n 8.629/93, que prev que as reas destinadas a programas de reforma agrria s podem ser ocupadas mediante a celebrao de um contrato de concesso de uso com o Incra. Informaram que o autor da ao pai de dois outros beneficirios de lotes do mesmo assentamento e, portanto, era conhecedor dos requisitos e procedimentos prvios necessrios para a ocupao do imvel. A Sexta Turma do TRF da 1 Regio (TRF1) acolheu os argumentos da AGU e considerou a ocupao do imvel pelo reclamante ilegtima. A deciso destaca que no possvel que, quem no assentado, tenha a prerrogativa de reteno do imvel pela construo de benfeitorias, devendo prevalecer o carter pblico do contrato de assentamento e sua estrita vinculao s finalidades da reforma agrria que justificaram a concesso da posse. A PRF1 e a PFE/INCRA so unidades da Procuradoria-Geral Federal, rgo da AGU. Ref.: Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n 45744-38.2009.4.01.0000 TRF1. Fonte: AGU, 06.03.2012
Coordenao: Dr. Knio de Souza Pereira
Treinamento: A alternativa que ajuda aumentar a velocidade de vendas de imveis
O mercado imobilirio em desacelerao Com o ambiente incerto da economia mundial, a indstria da construo civil do pas fechou o ano de 2011 com queda no nvel de atividade, tendo ficado abaixo do esperado. As ltimas pesquisas do setor mostram que est ocorrendo reduo de pessoal ocupado na construo, motivada pelo recuo dos investimentos. Observa-se que o setor atingiu um novo patamar de atividade, com ritmo de crescimento mais moderado. Por conseguinte, as grandes incorporadoras e construtoras projetam revisar para baixo suas metas de lanamentos e vendas, em funo da velocidade de vendas, que diminuiu em 2011. Com o cenrio econmico nebuloso, os compradores j no se sentem muito motivados a assumir dvidas para fazer a compra financiada de um imvel. Percebe-se que, apesar do aumento da renda do brasileiro, est ocorrendo certa cautela por parte dos clientes compradores. Os interessados em adquirir casas ou apartamentos tm demonstrado mais tempo para formalizar as transaes. Eles esto estudando melhor as possibilidades de financiamento e pesquisando preos. A cautela pode ser explicada pelo medo da volta da inflao com a consequente reduo do poder de compra das famlias. Por outro lado, constata-se
que os impactos da desacelerao da economia ainda no esto sendo sentidos por todos. Alm do mais, o mercado apresenta um grande dficit habitacional; existe capacidade de produo e disponibilidade de crdito. Acrescese a estes fatores a tendncia de estabilizao dos preos dos imveis. Como o treinamento leva a aumentar a velocidade de venda de imveis A realidade econmica que o Pas comea a vivenciar no presente ano impe uma nova dinmica de trabalho, tanto para os corretores de imveis como para as empresas que comercializam imveis novos e usados. Ambos devem revisar os seus procedimentos de vendas. hora de realizar uma profunda e ponderada reflexo: O que fazer para se adequar nova realidade do mercado imobilirio e obter sucesso nas vendas de imveis?. Como resposta questo, percebe-se que os corretores de imveis, assim como as empresas que comercializam imveis novos e usados, devem refletir sobre uma nova estratgia de ao. Uma delas, que demonstra ser rpida na sua execuo, com a possibilidade de se obter bons resultados prticos e econmicos e com uma relao custo-benefcio altamente vantajosa, a de qualificar mais e melhor os corretores de imveis. Eles que ocuBDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO
pam a linha de frente e que so a fonte de lucro. O custo maior desta iniciativa mudar a realidade cultural vigente na rea. As suposies dificultam o conhecimento da realidade. Mostra a cincia comportamental que as pessoas acreditam, convictamente, em suas suposies. Na prtica, no avaliam, com seriedade e serenidade, se h fundamento ou no, nas suposies exteriorizadas. No mercado imobilirio o assunto treinamento tcnico visto como algo que compete a cada corretor de imveis, individualmente. Ao mesmo tempo, as empresas no investem em treinamento tcnico sobre venda de imveis, com medo de treinar corretores de imveis, que amanh podero trabalhar em empresas concorrentes (suposio), alm do mais, eles no precisam ser treinados, pois j fazem isto h anos e sabem tudo sobre venda de imveis (suposio). 13
Hoje, no prevalecem mais os mitos existentes de que: a) Os corretores de imveis j nascem feitos. Hoje, eles precisam ser treinados continuamente; b) Os corretores de imveis devem ser bons de conversa. Hoje, eles precisam saber falar aquilo que os clientes tm interesse em saber e mostrar como o imvel que est sendo demonstrado ir atender s diferentes necessidades dos clientes; c) Vender imveis uma questo de conhecer os truques certos. Hoje, o corretor de imveis precisa saber encantar o cliente por meio de uma argumentao persuasiva e convincente; d) Usualmente, as palestras motivacionais so as mais usadas no treinamento de equipes de vendas. Os tempos mudaram e, hoje, sabido que a venda de imveis uma venda tcnica e complexa. As determinantes, que diferenciam a venda de imveis de outros tipos de venda, condicionam a realizao de treinamentos para corretores de imveis, na modalidade de palestras tcnicas. Estas devem ser estruturadas com temas tcnicos mais profundos e ministradas por profissionais experientes e com slida vivncia prtica. Os contedos dos assuntos a serem desenvolvidos nos treinamentos na rea de vendas devem abordar os principais tpicos ligados s diferentes fases do processo de venda de imveis: Abordagem Entrevista Apresentao/ Demonstrao Objeo Fechamento. 14
Treinamento para venda de imveis: Um processo educacional de curto prazo Os corretores de imveis, para obterem sucesso na venda de imveis, precisam ser estimulados a saberem vender benefcios e no ficarem vendendo caractersticas. Os profissionais precisam, necessariamente, estar mais bem preparados. Hoje, com a internet, a grande maioria dos clientes j dispe de muitas informaes sobre os imveis que gostariam de visitar. Os corretores de imveis precisam saber se munir de mais informaes para conseguirem sensibilizar os diferentes clientes atendidos, com informaes seguras e com respostas bem fundamentadas, quando questionados. Para se chegar a este padro de profissionais, deve-se dar uma ateno especial a um item pouco valorizado na rea imobiliria: o treinamento. Segundo Idalberto Chiavenato, no livro Treinamento e Desenvolvimento de Recursos Humanos: Como incrementar talentos na empresa, treinamento o processo educacional de curto prazo, aplicado de maneira sistemtica e organizada, atra-
vs do qual as pessoas aprendem conhecimentos, atitudes e habilidades em funo de objetivos definidos. Mediante treinamento, procura-se mudar atitudes reativas e conservadoras, para atitudes mais proativas e inovadoras. O treinamento em temas ligados venda de imveis visa melhorar o desempenho dos corretores de imveis, na arte e cincia da venda de imveis o que gera um diferencial competitivo. Os investimentos de tempo e de valores aplicados em treinamentos visam impulsionar as vendas em relao aos resultados que vm sendo obtidos. Em um ambiente instvel e competitivo, os corretores de imveis precisam estar constantemente preparados para os desafios da inovao e da concorrncia. Para terem sucesso, os profissionais precisam estar atentos, serem geis e preparados para encantar os clientes e serem eficientes e eficazes nas suas vendas. Como a excelncia dos servios induz a deciso de compra Mesmo quando o que est venda um imvel novo ou imvel usado, so os servios que induzem a deciso de compra. Para se obter a excelncia na prestao de servios, alguns cuidados essenciais precisam ser treinados: 1. O corretor de imveis dever fazer a lio de casa, ou seja, estudar os imveis que pretende oferecer, antes de sair vendendo. So poucos os profissionais que estudam e
preparam os seus argumentos de vendas, agregando s suas apresentaes mais informaes. Estes se mantm mais a t i v o s , e n cantam mais e, consequentemente, so ticos e obtm mais xitos. Assim, com o estudo e a elaborao do Sumrio do Imvel Venda, o corretor de imveis se prepara mais e deixa de vender na base do improviso. 2. O corretor de imveis dever entender a sutileza que existe na expresso vender o imvel diferente de vender ao cliente. Por meio da entrevista, o corretor de imveis procura antecipar os desejos, problemas e necessidades dos clientes. Com perguntas bem formuladas, indaga sobre: o que o cliente pensa, como quer o imvel, onde o quer, quem ir morar no imvel, quanto pretende pagar, de que forma ir pagar, entre outras perguntas. No treinamento dos corretores de imveis, no item entrevista, devese alert-los para evitarem cometer erros como o da ansiedade e impacincia de ouvir o cliente. H cinco motivos bsicos de compra que englobam, satisfatoriamente, 95% dos clientes que compram. Ao final da entrevista, o corretor de imveis dever saber enquadrar o cliente atendido em um dos seguintes motivadores de compra: Lucro, Prazer, Orgulho, Paz de esprito e Dor. 3. Identificado o motivador de compra do cliente que est sendo atendido, o corretor de imveis passa a atuar de forma diferente dos demais, colocando em prtica a lngua dos benefcios. Quando a argumentao de vendas baseada apenas nas ca-
ractersticas, ela tem pouco poder de persuaso, uma vez que os clientes esto interessados em benefcios especficos, e no nas caractersticas. O cliente no compra o imvel, mas o que o imvel faz para ele. O corretor de imveis deve procurar enfatizar as vantagens e benefcios que o cliente obter com o investimento que pretende realizar. Na sua argumentao persuasiva, o corretor de imveis saber dizer aquilo o que o cliente gostaria de ouvir inteligncia em vendas. Assim, o cliente d mais valor ao imvel e repara que o imvel no custa mais, vale mais. Este cuidado ajudar o corretor de imveis a apresentar argumentos de vendas mais eficazes e persuasivos, na fase de apresentao/demonstrao do imvel, entre outras aes que podero ser desenvolvidas no treinamento. Investir em treinamento uma iniciativa que compensa tecnicamente e gera lucro A prtica demonstra que os corretores de imveis que comercializam imveis novos e usados e que tm por hbito frequentarem diferentes treinamentos se despontam dos demais pelo conhecimento, atitudes, habilidades. Ainda, eles reconhecem que o treinamento: - Ajuda a entenderem a importncia do estudo detalhado do imvel novo ou usado, antes de sarem a vender; - Auxilia a pesquisarem mais informaes que os ajudaro a criar argumentos de vendas mais persuasivos; - Encoraja a lidarem abertamente com a resistncia dos cliBDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO
entes; - Facilita no seu relacionamento com os clientes, ajudando-os a formarem a primeira impresso e a trabalharem com mais empatia; - Torna-os melhores no poder de conhecimento e no poder de persuaso; - Estimula a autoconfiana e o entusiasmo; - Possibilita-os a aumentarem o nmero de efetivao de negcios por clientes atendidos; - Evita que erros sejam cometidos e que possam infringir o Cdigo de Defesa do Consumidor. * O autor atua no mercado imobilirio, h mais de 29 anos como corretor de imveis e consultor de empresas do Ramo Imobilirio. Ministra cursos in company, planeja e realiza convenes de vendas, prepara corretores de imveis para a comercializao de empreendimentos imobilirios em lanamento (imveis novos) e/ou imveis avulsos (usados ou seminovos). Realiza trabalhos de coaching, entre outras atividades ligadas a rea de venda de imveis. Escreve artigos para diversas revistas, newsletters e sites. Autor dos livros: Venda de Imveis: Um Ato de Negociao. Porto Alegre: Editora Sagra, 1990, Guia Prtico do Corretor de Imveis: Fundamentos e Tcnicas. So Paulo: Editora Atlas, 2006 - 9 tiragem, http:/ /www.editoraatlas.com.br, Negociao e Processo Decisrio. Curitiba: IESDE, 2007, livros que tratam especificamente sobre venda de imveis, assunto de escassa bibliografia no Brasil. www.sylviolindenberg.com.br Email slindenberg@terra.com.br. 15
Comprador inadimplente: Notificao para constituio e prazo para quitao do dbito
Pergunta: Para ter validade o aviso de recebimento de constituio em mora pode ser assinado (recebido) por qualquer pessoa ou tem que ser pessoalmente pela compradora? (D.P.A. Curitiba, PR) Resposta: O Aviso de Recebimento dever ser assinado pela compradora pessoa fsica ou, se for pessoa jurdica, por qualquer funcionrio que receba em sua sede. O que importa que o comprador tenha cincia inequvoca da inadimplncia, para ser constitudo em mora, caso contrrio a notificao no ser vlida, pois poder ser contestada, com alegaes de que o comprador no teve cincia do teor da comunicao, razo que orienta ser mais seguro notificar via cartrio de registro de ttulos e documentos.
Recusa do vendedor em devolver valor recebido adiantadamente para regularizao do imvel e em pagar a comisso do corretor
Pergunta: Como proceder a cobrana de restituio do valor adiantado e pagamento da comisso no caso da venda de um imvel? A venda foi financiada pela Caixa Econmica Federal, o financiamento teve algum atraso devido a restries em nome da esposa do vendedor, no mais tudo correu como o previsto. Ocorre que o vendedor no restituiu ao comprador o valor adiantado para o pagamento da regularizao do imvel, bem como no efetuou o pagamento da comisso da imobiliria. O cliente inadimplente no apresenta justificativa para a falta de pagamento apenas insinua que no ter interesse em pagar o comprador nem a imobiliria devido ao atraso ocorrido para a liberao do financiamento, o que teria lhe causado danos materiais e emocionais. O valor ajustado da venda do imvel constante no Compromisso de Venda e Compra: R$ 170.000,00; O valor do sinal adiantado para documentao, R$ 10.000,00; O valor recebido pelo vendedor, atravs do financiamento/ FGTS, R$ 170.000,00. O sinal se refere ao adiantamento de R$ 10.000,00 destinado s despesas da regularizao da documentao a fim de atender as exigncias para o financiamento da Caixa Econmica Federal; valor esse que no ato do recebimento dos R$ 170.000,00 o vendedor deveria restituir ao comprador. (S.A.P. Caieiras, SP) Resposta: Tanto o comprador como o corretor devero notificar o vendedor para a devoluo do valor adiantado e cobrana dos honorrios de corretagem (comisso), sob pena de ajuizamento de ao de cobrana.
Pr-requisito para vendas de unidades a serem construdas
Pergunta: Quais so os pr-requisitos legais para a realizao da publicidade ou pr-lanamento de vendas de um edifcio? O registro da incorporao um pr-requisito? (R.C.T. Carazinho, RS) Resposta: Nos termos do art. 32 da Lei de incorporaes (lei 4.591/64), o incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado no cartrio competente o rol de documentos que enumera. Com o registro da incorporao (art. 32) poder ser dada a publicidade do empreendimento para a venda das unidades a serem construdas. 16
Jurisprudncia Comentada
Resciso de compromisso de compra e venda de imvel Restituio do valor pago pelo comprador inadimplente Reteno de importncia proporcional fruio do bem (TJMG)
Comentrio: No se pode pleitear em nome prprio direito alheio, portanto, havendo dano moral somente a parte que sofreu o dano moral legtima para propor a ao e no seus pais. Assumindo o vendedor, perante o comprador, a responsabilidade por vcios existentes no imvel, este dever cumprir sua obrigao contratual independentemente de sua relao com a construtora responsvel pela edificao do imvel. A denunciao lide perante a construtora no possvel, pois os vendedores trouxeram para si a responsabilidade em sanar os danos perante os compradores, podendo cobrar da construtora em ao de regresso. Descumprida a obrigao do vendedor em sanar os vcios no imvel no pode este exigir o pagamento das parcelas devidas pelo comprador, uma vez que no se exige o cumprimento de uma obrigao antes de cumprir sua parte, art. 476 do Cdigo Civil. Neste caso, havendo o protesto indevido das parcelas vencidas e configurado o dano moral, caber indenizao aos compradores. Se houver interesse do vendedor em cobrar fruio do comprador, uma vez que este usou do imvel at que a resciso da compra e venda fosse declarada, dever cobr-la em sede de reconveno, no sendo vlida sua cobrana pela contestao. Apelao Cvel n 1.0024.04.414218-0/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apte(s) Adesiv: Jos Domiciano Ferreira e outro(a)(s) - 1 Apelante: Coling Construtora Gosling Ltda - 2 Apelante: Hamilton Guimaraes Bernardes e outro(a)(s) - Apelado(a)(s): Coling Construtora Gosling Ltda, Hamilton Guimaraes Bernardes e outro(a)(s), Jos Domiciano Ferreira e outro(a)(s), Caixa Seguradora S/A, Caixa Econmica Federal - Relator: Exmo. Sr. Des. Valdez Leite Machado Ementa: Apelao Cvel - Ao de resciso contratual c/c restituio de valores e perdas e danos Ilegitimidade ativa - Impossibilidade de pleitear direito alheio em nome prprio - Ilegitimidade passiva - Preliminar afastada - Compra e venda de imvel - Descumprimento comprovado - Resciso - Possibilidade - Restituio das partes ao statu quo ante - Fruio - Possibilidade - Exceptio contractus non adimpleti - Comprovao Protesto indevido - Danos morais configurados - Fixao do quantum - Denunciao da lide - Impossibilidade Honorrios advocatcios. Conforme dispe o art. 6 do Cdigo de Processo Civil, ningum pode pleitear em nome prprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei. Portanto, no podem os pais pleitear danos morais em nome de seu filho. Restando devidamente comprovada a relao jurdica existente entre as partes, no h que se falar em ilegitimidade para a causa. Ao deixar de cumprir o disposto na clusula nona do contrato de compra e venda, j que deixaram de se responsabilizar pelos vcios de construo, os rus ensejaram a resoluo do contrato, em conformidade com o que dispe o artigo 475 do Cdigo Civil. A consequncia da resciso contratual a restituio das partes situao anterior, pois a extino da avena implica na necessidade de recomposio, tanto quanto possvel, da situao assim como era antes. Em aes de resciso de contrato de compra e venda de imvel, o pedido de fruio no necessita ser formulado em sede de reconveno, porquanto intrnseco natureza da demanda. Deve ser assegurado aos vendedores, que veem frustrada a compra e venda celebrada, o direito de ressarcimento pelo perodo em que os compradores utilizaram o imvel. O protesto de ttulo realizado de forma indevida gera prejuzos indenizveis na forma de reparao por danos morais, sendo estes, segundo a majoritria jurisprudncia, presumveis, ou seja, in re ipsa, prescindindo de prova objetiva. Inexistindo a comprovao da previso legal ou contratual de responsabilidade da denunciada em ressarcir o denunciante por danos decorrentes de julgamento procedente dos pedidos formulados na demanda, mostra-se sem cabimento a denunciao genrica ou em casos de se atribuir responsabilidade exclusiva denunciada. No havendo condenao na lide secundria, mas apenas na lide principal, devem os honorrios advocatcios ser fixados de forma diversa em cada uma das demandas, posto que a denunciao da lide faz surgir uma ao secundria, ajuizada no curso de uma ao principal, criando uma nova relao processual a par daquela j existente entre denunciante e denunciado. V.v.: No h como ser acolhido pedido de condenao da parte autora ao pagamento de fruio, tendo em vista que no se reveste dos requisitos formais, j que foi apresentado na contestao, deixando a requerida de apresentar reconveno. Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
Vai comprar um imvel usado? Cautela e pesquisa so necessrias
A compra da casa prpria o sonho de muitos. Sair do aluguel, ter um lugar s seu e de sua famlia o grande objetivo de muitos trabalhadores. No entanto, para que esse sonho no vire pesadelo, so necessrios alguns cuidados e muita pesquisa, antes da compra do imvel. Histrico A casa linda, grande, com aquele aspecto antigo... Antigo? Tome cuidado. Imveis clssicos podem ser charmosos, mas verifique bem quando ocorreu sua construo e se j passou por reformas. Essas medidas so necessrias para evitar problemas de rachadura, encanamento, vazamento, fiao antiga... tudo isso influencia e pode dar uma grande dor de cabea aps a assinatura do contrato. Localizao A casa pode ser perfeita, impecvel. Mas avalie bem onde est localizada. Afinal, segurana e tranqilidade tambm pesam na hora dessa deciso. Faa uma visita ao imvel noite e verifique se o lugar tranquilo e sem barulho. Avalie as questes de segurana, iluminao das ruas e viso geral da casa. So detalhes importantes e que podem fazer voc bater o martelo, ou no. Outro ponto a ser analisado a infraestrutura local. Pesquise a distncia da escola mais prxima, comrcio, correios, posto de sade e hospitais. Alm de serem essenciais, a proximidade desses servios torna o lugar mais valorizado. No se esquea de checar o trajeto da possvel casa nova ao seu trabalho. Horrio de pico e rotas alternativas so aspectos a serem pesquisados, tudo para evitar inconvenientes futuros. Vizinhana A poltica da boa vizinhana vale nesse caso tambm. Converse com pessoas do local, que j moram ali h tempos, e tire suas dvidas sobre segurana, facilidades, problemas etc. Alm de ajudar na tomada de deciso, esse contato saudvel, principalmente se voc optar pela compra do imvel. Sem falar que vizinhos so timos vigias, seguranas, companheiros de fim de semana... Documentao importante, tambm, conhecer o histrico legal do imvel e da imobiliria que representa o negcio. Certifique-se de que o corretor est registrado no CRECI local (Conselho Regional dos Corretores de Imveis) e solicite alguns documentos, como a certido negativa de aes cveis, fiscais e criminais junto Justia Comum e Federal, certido negativa de aes trabalhistas junto Justia do Trabalho, entre outras, que podem ser solicitadas pelo advogado. A busca por estes documentos pode atrasar o fechamento do negcio, mas evita um prejuzo que pode lhe custar trabalho e sacrifcio. Fechando negcio Decidiu? Ento est na hora de assinar o contrato. Este importante documento deve estar claro e bem redigido, com clusulas que limitem o direito do consumidor destacadas. Leia atentamente o documento e, em caso de dvida, pergunte. No assine se no entender tudo o que est documentado. Se optar por financiar o imvel, o Procon-SP d a dica: - verifique antecipadamente se h linhas de financiamento abertas (SFH, Carteira Hipotecria, SFI etc); - estabelea clusula de resciso do contrato, fixando prazo e valor a ser restituido em vistas de quantias eventualmente antecipadas, caso no seja obtida a liberao de financiamento; - informe-se sobre a composio da renda familiar, pois cada agente financeiro possui regras prprias quanto ao nmero de pessoas que integraro a renda, grau de parentesco, percentual do comprometimento da renda etc. Agora s sair em busca da casa dos seus sonhos. Nota BDI: Extrada da fonte http://www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_ content&view=article&id=397:vai-comprar-um-imovel-usado-cautela-e-pesquisa-saonecessarias&catid=42:ultimas-noticias&Itemid=97, em 22.03.2012, 8h37min. 18
Coordenao: Dr. Daphnis Citti de Lauro
Alienao e locao de abrigos para veculos em condomnios edilcios
Lei n 12.607, de 04.04.2012 (DOU-1 05.04.2012) Altera o 1 do art. 1.331 da Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002 Cdigo Civil, no que tange ao critrio de fixao da frao ideal e s disposies sobre alienao e locao de abrigos para veculos em condomnios edilcios. A Presidenta da Repblica Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei: Art. 1 . O 1 do art. 1.331 da Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Cdigo Civil, passa a vigorar com a seguinte redao: Art. 1.331. (). 1. As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio. (). (NR) Art. 2. (VETADO). Braslia, 4 de abril de 2012 Dilma Rousseff Jos Eduardo Cardozo Aguinaldo Ribeiro
Alienao e locao de vagas a pessoas estranhas ao Condomnio
O art. 1338 do Cdigo Civil dispe que Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferirse-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Tal dispositivo regula a loca-
o da rea no abrigo para veculos, vale dizer as denominadas vagas de garagens, e sabidamente os possuidores a que se refere esse dispositivo so os locatrios, usufruturios e os comodatrios. Por sua vez, o 2 do art. 1339 do Cdigo Civil dispe que
permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo fazlo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio e se a ela no se opuser a respectiva assembleia geral 19
Essa regra versa sobre a alienao da parte acessria da unidade imobiliria, ou seja as chamadas vagas de garagens. Ambas essas hipteses locao ou alienao sempre foram pontos de discrdias entre os condminos, cujos atritos aumentaram aps a vigncia do Cdigo Civil, a partir de 2003. Os doutrinadores e os tribunais debruaram-se sobre o tema na procura de soluo para o problema, uma vez que tanto a locao quanto a alienao de vagas de garagens a estranhos pode importar em insegurana para os demais comunheiros. Hamilton Quirino Cmara - na sua festejada obra CONDOMNIO EDILCIO, 2. edio, 2007, Lmen Jris Editora, registra a preocupao dos doutrinadores ao apontar o disposto no ENUNCIADO 91, do Conselho da Justia Federal: A conveno de condomnio, ou a assembleia geral, podem vedar a locao de rea de garagem ou abrigo para veculos a estranhos ao condomnio. No alheio a esse problema o legislador procurou regular a matria. Com efeito, atravs do Projeto de Lei do Senado PLS n 219, de 2003, de autoria do Senador Marcelo Crivella, pretendia-se alterar a redao do 1 e revogar o 3 ambos do art 1331 do Cdigo Civil. A alterao da redao do 1 do art. 1331 do Cdigo Civil visava instituir exceo possibilidade de se alienar ou locar abrigo para veculos, se no houvesse previso expressa, nesse sentido, na conveno do condomnio. J a revogao do 3 do art. 1331 do Cdigo Civil prevista no PLS 219,2003 perdeu a razo de ser, uma vez que durante a sua tramitao veio a ser sancionada a Lei n 10.931 que alterou o dito 3, o qual, com a nova redao, passou a prever a noo de frao ideal a ser definida de forma ordinria ou decimal, e no mais conforme o valor da unidade imo20 biliria. Por esse motivo, atravs da Emenda Supressiva n 1, da Comisso de Constituio e Justia, do Senado Federal, tal pretenso de revogao foi escoimada pelo PLS 219, 203 E como ficou, ento, a questo da locao de abrigo para veculos e da alienao de parte acessria no Cdigo Civil? A LEI N 12.607, de 04 de abril de 2012, publicada no dia 05 de abril de 2012, a nosso sentir deu adequada soluo ao tema. Com efeito, o 1 do art. 1.331 do Cdigo Civil passar a vigorar com a seguinte redao: 1 . As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitamse a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio. Registre-se o contido no Parecer n 1.246, de 2010, do Relator Senador Pedro Simon: Dessa maneira, podero os condminos locar ou vender suas propriedades a terceiros, no-proprietrios de unidades no prdio, mas os abrigos para veculos dependero de autorizao contida na conveno do condomnio E acrescenta: (...) torna-se fcil intuir que a venda ou aluguel de uma unidade de garagem a pessoa estranha ao condomnio motivo de vulnerabilidade para todo o grupo, que assim poder estar recebendo, em seu meio, pessoa inconveniente. Por outro lado, se esta for a vontade assentada em assembleia, no haver o impedimento da locao ou venda da unidade, mas a responsabilidade ser de todos os condminos compartilhada. Alm dis2 QUINZENA DE ABRIL/2012 N 8
so, no haver obstculo a que as garagens sejam locadas ou vendidas a outros condminos. Anote-se, por fim, que acertadamente a Presidncia da Repblica VETOU integralmente a redao do art. 2 da LEI N 12.607, de 04 de abril de 2012, o qual dispunha que a nova lei entraria em vigor na data de sua publicao. Nas razes do VETO alinhou-se que a entrada em vigor imediata somente deve ser admitida em se tratando de normas de pequena repercusso, o que no o caso do Presente Projeto de Lei. Assim, - continua - de modo a garantir tempo ideal para que os destinatrios da norma examinem o contedo e estudem os efeitos da alterao legislativa, o veto clusula de vigncia faz com que o ato entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do Decreto-Lei n 4.657, de 4 de setembro de 1942 Lei de Introduo normas do Direito Brasileiro. A publicao da LEI N 12.607 foi efetuada no Dirio Oficial da Unio do dia 05 de abril de 2012. Logo, ela entrar em vigncia no dia 20 de maio de 2012. Ponto finalizando, diante da nova redao dada segunda parte do art. 1.331 do Cdigo Civil, cabero aos Condomnios modificarem, ou no, as suas Convenes, para permitirem, ou no, as locaes das reas no abrigo para veculos (art. 1,338 CC), bem como as alienaes das partes acessrias de suas unidades imobilirias ( 2 do art. 1.339 CC), a pessoas estranhas ao Condomnio, cientes de que se forem permitidas ditas locaes ou alienaes assumiro, em conjunto, por fora da nova Lei 12.607, 2010, a total responsabilidade decorrente dessas permisses. * O autor Advogado especializado em Direito imobilirio, fundador e Scio Benemrito da ABAMI Associao Brasileira dos Advogados do Mercado Imobilirio.
Gs de rua: Instalao da rede em condomnio ainda desprovido do servio depende de aprovao dos condminos
Pergunta: Administro um condomnio de lojas comerciais onde originalmente no foi instalado rede para distribuio de gs para as unidades isoladamente. Atualmente, existem duas unidades que exploram o ramo de restaurante e lanchonete com os seus cilindros de gs, o que por exigncia do corpo de bombeiros no mais podero utilizar tais equipamentos. Devido a esta exigncia, existe a inteno de regularizar com a instalao de gs. A princpio pensou-se em atender to somente s duas unidades, utilizando o espao comum para tal, mas nisso surgiu que o correto seria deixar previsto uma rede para todo o conjunto, at porque no futuro outros condminos tambm podero ter a mesma soluo. Indago: A obra em questo poder ser considerada como til, adotando-se o quorum de maioria simples? A obra dever se dar para todas as unidades ou poder adotar o atendimento to somente as unidades que atualmente as utilizam, mesmo utilizando o espao comum, tanto para a tubulao como para a edificao do compartimento para a guarda dos cilindros? (J.R.P.C. Araruama, RJ). Resposta: A individualizao do gs de rua poder ser considerada uma OBRA TIL, aprovada pela maioria dos condminos (art. 1.341, II, do C.Civil), pelos seguintes motivos: 1 - A sua instalao sendo obrigatria por lei para o ramo de restaurante, lanchonete ou de todas as unidades conforme legislaes futuras, a sua individualizao em todas as unidades comerciais seria mais vantajosa. 2 Sendo que todos os ramos de negcio tem um fogo com o seu respectivo botijo de gs, seja para fazer caf, esquentar marmitas, etc., a individualizao do gs de rua visaria a segurana do edifcio contra exploses e incndios, bem como alm de valorizar o edifcio, o mesmo j ficaria preparado para futuras legislaes que obriguem a utilizao de gs de rua por qualquer unidade autnoma condominial. Caso a obra no seja aprovada em assembleia, o restaurante ou a lanchonete dever receber o gs de rua, com a utilizao das reas comuns para a sua instalao. Atualmente, em muitos condomnios, o gs individualizado. Assim, a instalao composta de diferentes canos que levam o gs para cada apartamento. Esses canos passam pelas reas comuns e entram nas unidades. E, claro, precisam de manuteno, do problemas de vazamento com o passar do tempo e necessitam ser consertados ou trocados. Discute-se se a responsabilidade do condomnio ou da unidade. Podemos dividir a questo em duas etapas: a instalao e a conservao. A instalao deve ser feita pelo condomnio, com a participao de todos os condminos, posteriormente aprovao em assembleia geral. A conservao, por sua vez, deve ser feita pelos condminos individualmente. H uma deciso do Tribunal de Justia de So Paulo, de agosto de 1999, proferida na apelao cvel n 83.657.4/0, da 5 Cmara, entendendo que a instalao da rede de distribuio de gs, em atendimento s normas municipais que probem a utilizao de botijes de gs, deve ser feita pelo condomnio, eis que ela passa necessariamente pelas reas comuns. Com relao conservao, h opinies no sentido de que, tendo em vista o potencial de perigo e, por percorrerem reas comuns, os canos so problemas do condomnio e no do condmino. Desta forma, se o cano de gs que serve determinado apartamento apresentar algum problema, o condomnio que deve consert-lo e no o proprietrio daquela unidade. Os que pensam dessa forma fundamentam sua opinio nos artigos 1331 2 e 1348 do Cdigo Civil. O primeiro, diz que o solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente ou divididos. O segundo, no seu inciso V, reza que, dentre outras coisas, compete ao sndico diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores. Divergimos dessa linha de pensamento, pois no se trata de rede geral de distribuio de gs, mas de canos individualizados, embora passem pelas reas comuns. O acrdo da 8 Cmara do Tribunal de Justia de So Paulo, proferido nos autos da Apelao n 994.09.342351-6, proferido em agosto de 2010, no qual figurou como relator o dr. Salles Rossi, aclara,
com muita propriedade, a discusso. Escreve o relator: Como bem observou o digno magistrado a quo (de Primeira Instncia), as linhas de distribuio de gs internas ao edifcio so individuais, cabendo, portanto, ao proprietrio a manuteno ou recuperao das mesmas para que possa usufruir dos servios prestados pela concessionria. No se trata de rede geral de distribuio de gs, mas sim de rede individualizada, da porque a hiptese no se amolda ao que dispe o artigo 1331 do Cdigo Civil. Ainda que a tubulao atravesse partes comuns do edifcio, essa individual e atende uma unidade especfica, cabendo ao proprietrio suportar os gastos com sua manuteno e adequao, tal como fizeram os outros condminos...
Contribuio sindical patronal e contribuio assistencial: O recolhimento obrigatrio? Ou facultativo?
Pergunta: O Condomnio obrigado a recolher as taxas referentes a Contribuio Sindical Patronal e Contribuio Assistencial? E qual a finalidade deste recurso? (G.C.R. Cuiab, MT) Resposta: A princpio, o Condomnio recolhe a Contribuio Sindical Patronal (art. 545 da CLT) . A Contribuio Assistencial (art. 513, alnea e da CLT) uma importncia paga pelo sindicalizado que por livre e espontnea vontade se filie ao seu respectivo sindicato. ENTRETANTO, o Condomnio poder ficar isento da contribuio Sindical Patronal, nos termos da Portaria MTE n 1.012/2003, desde que seja considerado sem fins lucrativos, que no apresente superavit em suas contas ou, caso o apresente em determinado exerccio, destine referido resultado integralmente ao incremento de seu ativo imobilizado, sem remunerao de seus dirigentes pelos servios prestados, aplicando integralmente seus recursos na manuteno e desenvolvimento dos seus objetivos sociais, bem como mantendo a escriturao completa de suas receitas e despesas em livros revestidos das formalidades que assegurem a respectiva exatido, conservando-os em boa ordem, pelo prazo de cinco anos, contado da data da emisso, os documentos que comprovem a origem de suas receitas e a efetivao de suas despesas, bem assim a realizao de quaisquer outros atos ou operaes que venham a modificar sua situao patronal, devendo comprovar esta situao, com os seguintes documentos: Os condomnios de proprietrios de imveis residenciais ou comerciais que no distribuam lucros a qualquer ttulo e que apliquem seus recursos integralmente em sua manuteno e funcionamento: Conveno inicial e alteraes, averbadas no cartrio de registro de imveis; atas de assembleias relativas a eleio de sndico e do conselho consultivo na forma prevista na conveno; livro ou fichas de controle de caixa contendo toda a movimentao financeira. A Portaria MTE n 1.012/2003, poder ser vista em nosso Portal de Legislao.
Ao de cobrana de quota condominial: Contra quem ajuizar a ao?
Perguntas: Tenho um condomnio como cliente que precisa ajuizar aes de cobrana decorrente do inadimplemento de quotas em atraso. 1- A ao de cobrana pode ser proposta em face do compromissrio comprador ou cessionrio (o compromisso no est registrado no cartrio de registro de imveis)? 2- A ao de cobrana pode ser proposta em face do compromitente vendedor (consta no cartrio de registro de imveis) e do comprador? 3- Em sendo possvel a cobrana em face do compromissrio comprador, que atualmente reside no imvel, em fase de execuo de sentena, o apartamento poder ser PENHORADO? Ressalta-se que o imvel encontra-se REGISTRADO EM NOME DO COMPROMITENTE VENDEDOR. 4- O compromitente VENDEDOR dever ser INTIMADO em caso de ser possvel a penhora do apartamento? (J.B. Campinas, SP) 22
Respostas: 1 a 4. Tendo o condomnio tomado conhecimento da promessa de venda do imvel, ainda que o contrato no esteja registrado no cartrio de registro de imveis, deve propor ao contra o promissrio comprador (ou contra o cessionrio, no caso de cesso). Nessa hiptese no ser possvel a penhora do apartamento, mas sim dos direitos sobre o apartamento. Nos termos do 2 do art. 1.334 do Cdigo Civil, so equiparados ao proprietrio, os promitentes compradores e cessionrios. Segundo a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia, a ao de cobrana de quotas condominiais pode ser proposta conjuntamente contra o proprietrio e o promissrio comprador, pois a nica coisa que poder ocorrer ser a excluso de um deles, caso haja determinao judicial para tanto. Mas no aconselhvel, nem prtico. A dvida relativa s despesas condominiais propter rem (em virtude da coisa), por ela respondendo o imvel, seja quem for o responsvel, com a intimao na pessoa de seu proprietrio, bem como do promissrio comprador que quitou ou no o preo do imvel. Independe da posse (direta ou indireta), pois o compromissrio comprador pode ter alugado o imvel e nem por isso deixar de responder pelo pagamento das taxas condominiais.
Condomnio residencial no obrigado a recolher contribuio sindical patronal (TST)
Comentrio: A contribuio sindical um tributo previsto no artigo 8, inciso IV, da Constituio Federal, bem como no artigo 579 da Consolidao das Leis do Trabalho, cujo montante a Caixa Econmica Federal rateia automaticamente, quando do recolhimento, destinando percentuais para a Conta Especial Emprego e Salrio FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador) - Ministrio do Trabalho e Emprego, para a CNC Confederao Nacional do Comrcio, para a FECOMERCIO/SP Federao do Comrcio do Estado de So Paulo e para o sindicato respectivo, segundo informao do SECOVI-SP. A Constituio Federal, no artigo 8, diz que livre a associao profissional ou sindical, observado o seguinte: IV a assembleia geral fixar a contribuio que, em se tratando de categoria profissional, ser descontada em folha, para custeio do sistema confederativo da representao sindical respectiva, independentemente da contribuio prevista em lei. A Consolidao das Leis do Trabalho (CLT), por seu turno, no artigo 579, reza o seguinte: A contribuio sindical devida por todos aqueles que participarem de uma determinada categoria econmica ou profissional, ou de uma profisso liberal, em favor do sindicato representativo da mesma categoria ou profisso ou, inexistindo este, na conformidade com o disposto no art. 591. A transcrio dos dois artigos acima se faz necessria, para facilitar o entendimento do importante acrdo da 7 Turma do Tribunal Regional do Trabalho, publicado no ltimo dia 28 de maro de 2012, no Recurso de Revista n TST-RR-182300-73.2006.5.07.0009, que decidiu pela no obrigatoriedade do recolhimento do imposto sindical pelo Condomnio Edifcio 14 Bis, ao Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis e dos Condomnios Residenciais, tendo em vista que os condomnios no tem fim econmico. Recurso de Revista n TST-RR-182300-73.2006.5.07.0009 - Recorrente: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis e dos Condomnios Residen. - Recorrido: Condomnio Habitacional 14 Bis - Relatora: Min. Delade Miranda Arantes - Data de Julgamento: 28.03.2012. Ementa: Recurso de Revista. Contribuio Sindical. Condomnio residencial. Nos termos do art. 579 da CLT, a contribuio sindical devida por todos aqueles que participarem de uma determinada categoria econmica ou profissional. Por sua vez, o art. 511, 1., da legislao celetista estabelece que uma categoria patronal se configura quando h solidariedade de interesses econmicos dos que empreendem atividades idnticas, similares ou conexas. No caso dos condomnios residenciais, estes, em regra, no atuam perseguindo fim econmico algum, no desenvolvem atividade produtiva e tampouco buscam lucro, logo, no podem ser considerados integrantes de categoria econmica e, por conseguinte, no esto obrigados ao recolhimento da contribuio sindical. Recurso de revista no conhecido. Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
Pesquisa mensal de valores de locao residencial Cidade de So Paulo fevereiro de 2012
As pessoas que procuraram moradias para alugar em fevereiro deste ano encontraram valores prximos aos observados no ms anterior, visto que a variao percentual nesse perodo foi de apenas 0,1%. Ao se comparar com valores de locao de 12 meses atrs, a alta acumulada foi de 16,96%, percentual superior ao da variao da inflao desse mesmo intervalo de tempo. O aluguel dos imveis de 1 quarto ficou praticamente estabilizado em fevereiro, na comparao com janeiro, e o preo das moradias de 3 dormitrios teve pequeno acrscimo (+0,1%) no perodo. As residncias de 2 quartos ficararm em mdia 0,2% mais caras em fevereiro, comparativamente aos valores do ms anterior. Esta pesquisa sobre o mercado imobilirio de locao residencial feita pelo Secovi-SP, e objetiva avaliar o comportamento dos aluguis na capital paulista. As informaes esto apresentadas em valores por m2 (rea privativa de apartamentos e rea construda de casas e sobrados) e esto organizadas em oito grandes regies: Centro, Norte, Leste (dividida em duas zonas: a que corresponde rea do Tatuap Mooca; e zona B outros bairros dessa rea geogrfica, como Penha, So Miguel Paulista etc.), Oeste (segmentada em duas: zona A Perdizes, Sumar, Pinheiros e vizinhanas; zona B bairros como Butant, Jaguar), Sul (dividida em duas sub-regies: zona A Jardins, Moema, Campo Belo, Vila Mariana, dentre outros; e zona B bairros como Campo Limpo, Cidade Ademar etc). Os dados dos valores de locaes residenciais esto disponibilizados por faixa de valores por metro quadrado, por nmero de dormitrios e por estado de conservao. Por exemplo: um imvel de 3 quartos na zona Norte, em bom estado, possui aluguel por m2 situado entre R$ 15,82 e R$ 17,49. Assim, uma moradia de 90 m2 tem valor de locao de R$ 1.424,00 a R$ 1.574,00. Bairros da rea Sul - zona A, como Jardins, Moema e Vila Mariana, tm nas locaes de residncias de 3 dormitrios faixa de valores por m2 entre R$ 25,22 e R$ 30,72. Assim, um imvel com rea em torno de 150 m2 na regio foi alugada em fevereiro por algo entre R$ 3.783,00 e R$ 4.608,00. O tipo de garantia mais utilizado em fevereiro por quem assinava um contrato de locao foi o fiador, que representou quase metade (47,5%) dos contratos efetuados. Outra modalidade tambm muito usada, principalmente nos aluguis de menor valor, foi o depsito de valores equivalentes a trs meses de locao, responsvel por cerca de um tero (32%) das moradias locadas. Aproximadamente um quinto dos inquilinos recorreu ao seguro-fiana. As casas vagas foram alugadas mais rapidamente que os apartamentos no perodo analisado. Elas levaram em mdia de 13 a 31 dias para serem locadas. Os apartamentos escoaram num ritmo mais lento: seu IVL (ndice de Velocidade de Locao), que mede em nmero de dias quanto tempo um imvel demora para ser alugado, revelou perodo mdio entre 18 e 37 dias. Nota BDI: Extrada da fonte: http://www.secovi.com.br/pesquisa-de-locacao, em 22.03,.2012, 9h52min.
Coordenao: Drs. Mario Cerveira Filho e Daniel Alcntara Nastri Cerveira
O aluguel provisrio nas aes renovatrias
Mario Cerveira Filho* Apesar de no ser requisito bsico do pleito renovatrio, facultado ao autor (locatrio) requerer na petio inicial a fixao de aluguel provisrio. De acordo com o artigo 72 4, da Lei 8.245/91, na contestao, o locador tem o direito de pedir a fixao do aluguel provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do prazo do contrato a ser renovado, no excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hbeis para aferio do justo valor do aluguel. Ocorre que esse direito no foi conferido ao locatrio, ferindo o princpio da igualdade das partes no processo, como tambm o da isonomia, devendo, portanto, ser estendido a este ltimo. Ora, se o legislador estabeleceu o direito de o autor pleitear, na inicial da ao revisional de aluguel, o aluguel provisrio, conforme preceitua o artigo 68 da Lei 8.245/91, porque no estender esse mesmo direito na Ao Renovatria de Contrato de Locao? Se estendido o critrio para a fixao do aluguel provisrio para as aes renovatrias, essa providncia seria sem sombra de dvida salutar e de uma certa forma faria mais justia s partes. O locatrio, como autor na lide EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAO. AO RENOVATRIA DE LOCAO. ALUGUEL PROVISRIO. 1) Para a fixao do aluguel provisrio na ao renovatria de locao o juiz pode louvar-se em avaliaes trazidas pelas partes, obtidas de imobilirias e apresentadas de forma simples e objetiva de modo a possibilitar-lhe a observncia ao disposto no artigo 72, pargrafo quarto, da Lei 8.245/91. 2) No merece censura despacho que fixa o aluguel provisrio dentro dos limites trazidos pelas partes, o qual, ademais, inferior ao por elas indicado para efeito de fixao do aluguel definitivo. Assim, em virtude da lei 8.245/ 91, em minha opinio, estar desatualizada ao no estender a possibilidade de o inquilino requerer o aluguel provisrio em sede de Ao Renovatria de Contrato de Locao, no vislumbro nenhum bice para que o pedido seja requerido e deferido pelo Juzo, desde que sejam fornecidos elementos de convico. * O autor scio do Escritrio Cerveira Advogados Associados. Autor dos livros: Shopping Centers - Direitos dos Lojistas e Aes Renovatrias e Revisionais em Shopping Centers. 25
renovatria do contrato de locao, tem legtimo interesse em pagar o valor justo de aluguel, sendo certo que a prova produzida com a inicial deve ser robusta e passar pelo crivo de convico do magistrado. A jurisprudncia consagra esses entendimentos, com o objetivo de regularizar o desequilbrio contratual atualmente existente, conforme ora se demonstra: TRIBUNAL DE JUSTIA DO DISTRITO FEDERAL - PROCESSO: AGRAVO DE INSTRUMENTO (AGI878097/DF) - ACRDO: 100977 - RGO JULGADOR: 5 TURMA CVEL, DATA: 27/10/1997 RELATOR: WALDIR LENCIO JUNIOR - PUBLICAO: DIRIO DA JUSTIA DO DF: 17/12/1997, PG: 31.478 REFERNCIAS LEGISLATIVAS: FED LEI 8245/1991 ART-72 PAR. 4 RAMO DO DIREITO: DIREITO CIVIL DIREITO PROCESSUAL CIVIL
Clusula de vigncia e direito de preferncia nos contratos de locao
Raul Monegaglia* O mercado imobilirio no Brasil est bastante aquecido, razo pela qual os preos dos imveis chegaram a valorizar quase 100% em algumas regies no ltimo ano. Com esse aquecimento, muitos proprietrios se veem diante de oportunidades irrecusveis de venda de seus imveis, estando alugados ou no. Diante desse assdio de investidores e compradores, como fica o locatrio? A lei que disciplina as relaes locatcias, Lei 8.245/91, traz duas formas de proteo do locatrio: direito de preferncia e clusula de vigncia. O direito de preferncia, disciplinado no artigo 27 da Lei de Locaes, diz que o locatrio ter preferncia na aquisio do imvel locado, em igualdade de preo e condies. Porm, para que essa preferncia seja efetivamente respeitada, deve estar averbado na matrcula do imvel. Caso o contrato no esteja averbado, o locador poder vender o imvel sem respeitar a preferncia do locatrio na aquisio, restando ao locatrio reclamar perdas e danos. Uma vez averbado o contrato, com pelo menos 30 dias anteriores venda, o locatrio poder, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, tomar o imvel para si, num prazo de seis meses a contar do registro da transferncia. (artigo 33, da Lei 8.245/91). A clusula de vigncia est disciplinada no artigo 8, da referida Lei, versando que se o imvel for vendido durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias, contados da averbao da transferncia, salvo se o contrato for por prazo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel. Ou seja, para que o novo adquirente seja obrigado a respeitar o contrato de locao em curso, esta situao deve ser prevista no contrato, e o mesmo ser averbado junto matrcula do imvel. Exemplo de clusula: Em caso de alienao, o novo adquirente dever respeitar o presente contrato em seus termos e condies, consoante o art. 8 da Lei 8.245/91. Portanto, os locatrios devem se certificar se o contrato de locao assinado traz essas disposies, e providenciar a averbao do contrato de locao junto a matrcula do imvel. Dessa maneira, com a valorizao dos imveis, se os locatrios no dispuserem do dinheiro para adquirirem o imvel, certamente tero a tranquilidade de permanecerem no imvel at o final do prazo contratual. * O autor especialista em Direito Empresarial e scio do escritrio Kurita, Bechtejew & Monegaglia KBM Advogados.
Indenizao na resciso antecipada de contrato de administrao imobiliria
Pergunta: No contrato de prestao de servios firmado entre administradora e locador, foi inserida a seguinte clusula: 1 - 8) A parte que der causa resciso do presente contrato, sujeitar-se- ao pagamento vista de uma pena de multa correspondente a 50% (cinquenta por cento) da comisso de 12 (doze) meses de locao. 2 - 8.1) A resciso do presente contrato dar-se- por ocasio da resciso da locao e efetiva entrega das chaves contratada, podendo, contudo, ser renovado pelas partes objetivando nova locao atravs de simples aditamento. Gostaria de saber se h algum impedimento legal em condicionar a resciso do contrato entrega de chaves pelo locatrio. (F.C. Paulnia, SP) Resposta: Poder ser estabelecida a multa compensatria (clusula penal) contra quem der causa resciso antecipada do contrato de prestao de servios, desde que no exceda obrigao principal. (art.412 do Cdigo Civil). Entretanto, em matria de prestao de servios existe previso legal especfi26
ca, consubstanciada no art. 603 do Cdigo Civil: a norma determina o pagamento por inteiro da retribuio vencida, e por metade, os valores que se vencerem at o final do prazo contratual, no podendo existir dupla penalidade. Nada impede que seja pactuada uma clusula condicionando a resciso do contrato de prestao de servios com a entrega das chaves do imvel locado.
Possibilidade de ajuste do valor do aluguel antes de decorridos 3 anos
Pergunta: Segundo o disposto no artigo 19 da Lei 8.045 (do Inquilinato, captulo I, disposies gerais), insere a Reviso Trienal do aluguel aps trs anos de locao, para ajust-lo ao preo de mercado Disposio que tenho obedecido. Todavia, um locador cliente meu, trouxe-me a informao dada por um advogado local, que agora ao final de contratos com perodos inferiores, j cabvel a reviso ao nvel de mercado. No mais obrigatrio completar um perodo trienal de locao para atualizao ao nvel de mercado? (G.M.F.P. Pedro Leopoldo, MG) Resposta: O ajuste do aluguel antes de 3 anos a preo de mercado somente ser possvel no caso de acordo amigvel (art. 18 da Lei 8.245/91). No havendo acordo, somente caber a reviso judicial a ser pleiteada aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, conforme o art. 19 da mesma lei em comento.
Locatrio pode ser condenado a indenizar o locador quando desiste do imvel aps a assinatura do contrato
Pergunta: passvel de indenizao por perdas e danos e lucro cessante pelo locador de uma futura locao cujo locatrio teve seu cadastro aprovado pela administradora e, aps cincia do mesmo acerca do prazo de entrega do contrato assinado, este comparece, aps o prazo, informando a desistncia do contrato? (F.C. Paulnia, SP) Resposta: Nos termos dos arts. 186 e 927 do Cdigo Civil, aquele que por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, comete ato ilcito, e fica obrigado a repar-lo. teoricamente possvel a indenizao por perdas e danos neste caso, mas a situao deve ser avaliada individualmente, considerando o nexo causal entre o ato do locatrio e os prejuzos dele resultantes (perda dos outros pretendentes locao e confeco do contrato, entre outros). A ao indenizatria perdas e danos - dever ser bem fundamentada, e o juiz levar em conta que, na prtica comum das locaes, a desistncia do locatrio antes da assinatura relativamente comum e esperada.
Imvel pode ser caucionado em vrios contratos de aluguel
Pergunta: possvel caucionar um mesmo imvel em mais de uma locao? (E.R.D. Sertozinho, SP) Resposta: O mesmo imvel pode servir como cauo em mais de uma locao, assim como o fiador de um contrato poder ser garante de outros contratos de locao. O nico problema ser o enfraquecimento da garantia dada, assim como uma maior chance da garantia ser esvaziada pelo inadimplemento dos outros contratos. Assim como possvel registrar vrias penhoras ou vrias hipotecas na matrcula do mesmo imvel, poderiam ser averbadas diversas caues em uma mesma matrcula de imvel.
Venda de prdio por inteiro e o direito de preferncia do locatrio de unidade
Pergunta: Temos um proprietrio que possui um prdio onde existem trs inquilinos. Este proprietrio deseja vender todo este imvel. Na carta de preferncia ser para venda dos trs imoveis de uma vez, mas esta carta dever ser nica para os inquilinos ou dever ser em separado, uma para cada inquilino? (M.J.G. Carangola, MG) Resposta: Tratando-se de venda do edifcio por inteiro, a carta de preferncia dever ser dada a cada inquilino, para a compra de todo o prdio (art. 31 da Lei 8.245/91), devendo o inquilino manifestarse no prazo de 30 dias.
Contrato no residencial Lucros cessantes em razo da anulao de contrato Impossibilidade de instalao de empresa no imvel motivada pela falta de inscrio imobiliria do mesmo no registro predial municipal (TJRJ)
Comentrio: Primeiramente, entendo que foi utilizada, de forma equivocada, a expresso lucros cessantes no caso. Uma vez que o autor no chegou a exercer qualquer atividade no local, nunca auferiu lucro e, portanto, no jutifica a referida condenao. Nessa linha, a perda da chance parece ser a condenao adequada, tendo em vista que, segundo o autor, lhe foi tirada a chance de lucrar. Em resumo, podemos dizer que h indenizao por perda da chance quando determinada conduta impediu que a vtima tivesse a chance de lucrar certa quantia. Nas palavras de Srgio Savi, in RESPONSABILIDADE CIVIL POR PERDA DE UMA CHANCE PERDIDA, Editora Atlas, pp. 88-90, in verbis: Se a Constituio Federal estabelece que a reparao deve ser justa, eficaz e, portanto, plena, no h como se negar a necessidade de indenizao dos casos em que algum perde uma chance ou oportunidade em razo de ato de outrem. Negar a indenizao nestes casos equivaleria infringncia dos postulados do ps-positivismo, como a hermenutica principiolgica, a fora normativa da Constituio Federal e a necessidade de releitura dos institutos tradicionais de Direito Civil luz da tbua axiolgica constituicional. (...) Cumpre frisar que o recurso ao Princpio Constitucional da Plena reparao dos danos serve para reforar a possibilidade de indenizao das chances perdidas to-somente em razo das peculiaridades atinentes fixao do montante da indenizao. Afinal, conforme defendido ao longo deste livro, o dano da perda da chance deve ser considerada uma subespcie de dano emergente e, como tal, encontra a sua previso legal na primeira parte do art. 402, do Cdigo Civil vigente. O conceito da perda da chance ainda relativamente novo no Brasil. No obstante, j existem alguns julgados sobre o tema: RESPONSABILIDADE CIVIL. PERDA DE CHANCE DE PARTICIPAR DE SORTEIO. PRETENSO INDENIZATRIA AFASTADA. A certeza quanto existncia do dano, presente ou futura, exigida como requisito de sua reparabilidade, no deve ser enfocada de forma absoluta, pois entre o dano certo, indenizvel sempre, e o dano eventual , no ressarcvel, situa-se a denominada perda de chance, mas a pretenso indenizatria, pela perda de uma chance, nasce da probabilidade de ganho na hiptese de conduta diversa do terceiro, no bastando a mera possibilidade. (TJRS, 9 Cm., Apelao n 598310571, Rel. Des. Mara Larsen Chechi, j. 7/4/1999) (negritos nossos). No caso da perda da chance, a quantificao do dano dever ser feita por arbitramento, de forma eqitativa pelo juiz, que dever partir do dano final e fazer incidir sobre este o percentual de probabilidade de obteno da vantagem esperada. No mesmo sentido, Maria Helena Diniz, in Curso de Direito Civil Brasileiro, n. 7, Editora Saraiva, p. 68, in verbis: A perda de uma oportunidade um dano, cuja avaliao difcil, por no ser possvel a conduo da vtima ao statu quo ante, pois no mais ter a chance perdida. O lesado deve ser indenizado pelo equivalente daquela 28
oportunidade; logo o prejuzo ter um valor que variar conforme maior ou menor probabilidade de a chance perdida se concretizar. Voltando para a deciso ora examinada, sem prejuzo do apurado pela percia, razovel o Tribunal do Rio de Janeiro reduzir o prazo contratual para 60 meses, aplicar a proporcionalidade da diviso de lucros e observar o limite legal para a renda bruta anual para microempresas fixado no art. 2, I da Lei 8.864/94, como embasamentos para o arbitramento da indenizao. Agravo de Instrumento n 0059234-59.2010.8.19.0000 - Agravante: Esplio de Laurita Lyrio Rezende - Rep/P/S/Inventariante Paulo Roberto Lyrio Rezende - Agravada: Sara Louzada - Relatora: Des. Sirley Abreu Biondi Ementa: Agravo de Instrumento. Ao Anulatria. Agravante que se insurge contra deciso que homologou os laudos periciais apresentados. Percia realizada com o objetivo de buscar os lucros cessantes da parte agravada em razo da anulao de contrato de locao no residencial que frustrou desenvolvimento de atividade empresarial de microempresa da qual a agravada era scia. Laudo que considerou perodo de 120 meses, inobservou a limitao legal da renda bruta anual qual as microempresas esto adstritas e confundiu a pessoa fsica da agravada com a pessoa jurdica da qual scia, resultando em indenizao com valor astronmico, dissociada da realidade ftica. Argumentos ventilados pelo agravante em petitrio impugnando o laudo apresentado e que no foram considerados pelo Juzo de Primeira Instncia. Provimento parcial ao Recurso, para cassar a deciso vergastada e determinar a realizao de novo laudo pericial no qual dever ser observado, para o clculo dos lucros cessantes, o prazo contratual de 60 meses, o limite legal para a renda bruta anual para microempresas tal qual fixado no art. 2, I da Lei 8.864/94, e a diviso proporcional dos lucros conforme previsto no contrato social da SELVICI-CAR Automecnica Ltda. Me. Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
Medida cautelar de produo antecipada de prova Percia destinada a atestar o estado em que o imvel foi devolvido pelo locatrio para, eventualmente, embasar futura ao indenizatria Cabimento (TJRJ)
Comentrio: O artigo 849, do Cdigo de Processo Civil, estabelece que admissvel o exame pericial, por meio da produo antecipada de provas, quando h fundado receio de que venha a tornarse impossvel ou muito difcil a verificao de certos fatos na pendncia da ao. Nessa esteira, dependendo o estado do imvel deixado pelo locatrio, cabvel a utilizao da produo antecipada de provas para a realizao de exame pericial no imvel. Por outro lado, impossvel aceitar sem restries que o locador, sob pena de perder seu direito, seja obrigado a aguardar a produo das provas na ao de conhecimento, impedindo, desde logo, a reforma do bem e nova ocupao do local. Nestas hipteses de danos deixados pelos inquilinos, dependendo da situao, tem-se como opo confeccionar um laudo de vistoria para registrar o estado do imvel para posterior embasamento em sede de ao judicial. Recomenda-se elaborar pelo menos 3 oramentos antes de proceder a reforma, sob pena de posterior contestao do inquilino em juzo. Apelao Cvel n 0004114-55.2011.8.19.0207 - Segunda Cmara Cvel - Apelante: Guilherme Alberto Rodrigues Sariva - Apelados: Escola Ribeiro Machado Ltda., Francisco Ribeiro Machado e Elza Xavier Machado - Relator: Des. Carlos Eduardo da Fonseca Passos - Data do Julgamento: 22.08.2011 Ementa: Medida cautelar de produo antecipada de prova. Exame pericial. Extino do processo sem resoluo do mrito, por falta de interesse processual. Locao. Percia destinada a atestar o estado em que o imvel foi devolvido pelo locatrio para, eventualmente, embasar futura ao indenizatria. Cabimento. Aplicao do verbete n 65, do Aviso TJRJ n 52/11. Precedente deste Tribunal. Prosseguimento do feito. Recurso provido. Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
Preo do aluguel de imveis cresce 17,9% em um ano na cidade de So Paulo
So Paulo O preo do aluguel de imveis na cidade de So Paulo cresceu 17,9% nos ltimos 12 meses, encerrados em janeiro. No mesmo perodo, a inflao registrada pelo ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo (IPCA) foi 6,2%. Os dados so do Sindicato da Habitao de So Paulo (Secovi-SP). Segundo o gerente do Departamento de Economia e Estatstica do Secovi, Roberto Akazawa, a pequena disponibilidade de imveis na cidade impulsionou os preos. A oferta de imveis residenciais para alugar na capital paulista muito limitada. Mal um imvel desocupado e as imobilirias tm diversos interessados. De acordo com ele, pouco provvel, no curto prazo, a reverso dessa tendncia. Em janeiro, os aluguis residenciais contratados na cidade registraram uma alta mdia de preo de 0,7%, em comparao com os contratos fechados no ms anterior. O resultado levemente inferior alta verificada em dezembro, de 0,8% ante novembro. No primeiro ms do ano, de acordo com o levantamento do Secovi, os aluguis que mais subiram, em relao a dezembro, foram os das unidades de um dormitrio, que tiveram elevaes mdias de 1%. O valor dos imveis de dois quartos aumentou 0,7%, e o das moradias com trs dormitrios 0,2%. O fiador foi a modalidade de garantia mais usada nos contratos novos. Quase a metade (48%) das pessoas que alugaram imveis utilizou esse mecanismo. O depsito de at trs meses de aluguel foi escolhido por cerca de um tero dos inquilinos, enquanto o seguro-fiana foi responsvel por pouco mais de um quinto (20,5%). Fonte: Em 8.3.2012, 7h31min., in http://www.correiobraziliense.com.br/ app/noticia/politica-brasil-economia/2012/03/07/internas_polbraeco,29 2410/preco-do-aluguel-de-imoveis-cresce-17-9-em-um-ano-na-cidade-desao-paulo.shtml
Criado em 1990, por Antonio Albergaria Pereira, organizado pelo Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, sob a coordenao de Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonalves da Silva.
Boletim Cartorrio
Entrega do Diploma Cartorrio Padro 2010
O Boletim do Direito Imobilirio - BDI, por seu Diretor, Dominique Pierre Faga, juntamente com o Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, por seu presidente, Valestan Milhomem da Costa, realizaram a entrega do Diploma Cartorrio Padro 2010 ao ilustre tabelio paulistano, Tullio Formicola. A solenidade de entrega ocorreu na sede no Colgio Notarial do Brasil, Seo So Paulo - CNB-SP, com a presena do Presidente em Exerccio, o tabelio Mateus Brando Machado, do tambm Cartorrio Padro e tabelio curitibano, ngelo Volpi Neto, da presidente da ANOREG-SP, a tabeli Laura Ribeiro Vissoto, do jornalista do Dirio das Leis Julio Csar Borges, e demais colegas paulistanos e fluminenses que compareceram para engrandecer a homenagem. O agraValestan ciado ficou muito emocionado e grato pelo reconhecimento da classe, simbolizado pelo diploma Cartorrio Padro 2010.
Milhomem da Costa, Tullio Formicola e Dominique Pierre Faga
Inventrio por ato notarial, em Cartrio, passo a passo Final
Dr. J. A. Almeida Paiva*
10. A interveno de Advogado - O 2, do art. 1.124-A do CPC, com a redao dada pela Lei 11.441/2007, dispe que O tabelio somente lavrar a escritura se os contratantes estiverem assistidos por advogado comum ou advogados de cada um deles, cuja qualificao e assinatura constaro do ato notarial. Isto quer dizer que indispensvel a presena de um Advogado para assistir ou representar as partes na Escritura de Inventrio lavrada por via extrajudicial, em Cartrio. Questiona-se a hiptese da parte interessada outorgar procurao a um Advogado para represent-la na Escritura; h
autores que vm entendendo que mesmo nesta hiptese deve ter um outro Advogado. Com o devido respeito das posies em contrrio, entendemos que o objetivo da lei a assistncia jurdica s partes, para que no fiquem merc do que fazer ou deixar de fazer, assim como possibilitar a lavratura da Escritura dentro dos parmetros legais. Ora, se a parte constituiu um Advogado para represent-la, o objetivo da lei ser alcanado, pois um profissional habilitado que estar presente na Escritura; alm do mais, no se pode olvidar que o Tabelio no mero espectador no ato
notarial; ele tambm tem o dever de orientar as partes quanto ao significado do ato, esclarecer e orientar as dvidas dos interessados. 31
11. Cesso de Direitos, renncia translativa e abdicativa - A cesso de direitos assim como a renncia translativa ou abdicativa so formas de transferncia de direitos hereditrios a outrem, herdeiro ou no. A Cesso de Direitos Hereditrios, que tambm feita por Escritura Pblica, est prevista no art. 1.793 do CCi 2002: O direito sucesso aberta, bem como o quinho do que disponha o coherdeiro, pode ser objeto de cesso por escritura pblica. O cessionrio deve comparecer Escritura e assumir as mesmas obrigaes de qualquer outro herdeiro, submetendo-se s normas que regulam o direito legtima. Quanto Renncia, tanto pode ser translativa como abdicativa; pode se referir aos bens da legtima ou somente uma parte deles; esta tanto pode ser por escritura pblica, em separado, como na prpria escritura do Inventrio. A renncia pura e simples denomina-se abdicativa, e os bens que caberiam ao renunciante vo para o monte partvel e sero includos na legtima que ser partilhada entre os demais. Na sucesso legtima, a parte do renunciante acresce dos outros herdeiros da mesma classe, e, sendo ele o nico desta, devolve-se aos da subsequente. J a renncia, v.g. que os filhos fazem em favor da genitora, quando falece o pai, denominada renncia translativa ou in favorem assim como aquela feita em favor de um outro herdeiro, preferencialmente por doao; o que acontece com a renncia translativa e doao que h necessidade de ser pago, alm do imposto causa mortis, recolhido ao fisco antes da lavratura da Escritura de Inventrio, o imposto de transmisso inter vivos. O herdeiro tambm poder, ou por Escritura Pblica em separado, ou no corpo do ato notarial do Inventrio, fazer a doao de toda sua legtima ou de parte dela, pagando tambm os dois 32 impostos (causa mortis e inter vivos); nesta hiptese normalmente no se fala em renncia in favorem de outro herdeiro, mas de doao. Doutrina Ulderico Pires dos Santos que a renncia feita por um herdeiro, em favor do outro que o renunciante indicar como beneficirio, no beneficia a este, e sim ao monte. Se a sua inteno for a de beneficiar a determinado herdeiro com a sua parte na herana, ter de faz-lo por meio de doao, que nada tem a ver com a renncia. (6) Na hiptese de doao, havendo vrios herdeiros, os demais devero, por ttulo expresso no corpo da Escritura Pblica do Inventrio Extrajudicial, manifestar sua concordncia com a doao, no se opondo a ela. Quando na diviso do monte partvel no houver possibilidade de diviso cmoda entre os herdeiros, ou porque o bem a partilhar s um imvel, por exemplo, ou vrios bens de diviso impossvel em partes iguais, possvel um herdeiro receber parte maior do que outro, fazendo a torna ou devoluo em dinheiro do que for necessrio para completar sua legtima; sobre a parte a maior que o herdeiro obrigado torna receber, pagar o devido imposto de transmisso sobre a diferena acima de sua legtima. Na hiptese de bens existentes no exterior entendemos que poder ser feita a referncia desses bens na Escritura, esclarecendo que o Inventrio deles ser feito no pas onde estejam localizados, obedecendo as normas de cada pas; todavia, seu valor no poder entrar para o monte e se algum herdeiro resolver ficar com eles, isto dever constar da Escritura que ditar o critrio de diviso da herana no Brasil, sem levar em considerao o bem ou bens existentes no exterior, podendo o Advogado orientar os herdeiros para a possibilidade de renncia abdicativa da legtima do herdeiro que ficar com os bens
no exterior, ou, dependendo dos valores, fazer a devida compensao com torna de quem ficar com legtima acima do valor legal. 12 Imposto de transmisso causa mortis, inter vivos e doaes. Nos Inventrios por ato Notarial todos os impostos devidos, devero ser recolhidos antecipadamente, antes da Escritura, pois no corpo desta, ao final, o Escrevente habilitado a lavrar a Escritura dever transcrever os dados das respectivas guias pagas. Dever ser recolhido o ITBI (imposto causa mortis) referente aos valores da herana, assim como o ITCMD relativo s doaes. Alm dos impostos os interessados devero pagar as despesas com a Escritura e Advogado. 13 - Monte-mor e montepartvel. Por monte-mor entende-se todo o acervo hereditrio, a totalidade dos bens deixados pelo autor da herana; a denominada expresso econmica de todo o patrimnio do falecido, que dar o valor do Inventrio; representado pela totalidade dos bens sucessveis, antes de deduzidas as despesas e encargos da herana; sobre ele que incide o percentual correspondente ao recolhimento do imposto causa mortis. Para a ministra Nancy Andrighi, no inventrio, o pedido tem como expresso econmica, invariavelmente, todo o patrimnio do de cujus, consequentemente, o valor da causa h de ser atribudo ao monte-mor. (STJ REsp 454948) O monte partvel a herana lquida, depois de deduzidos do acervo os legados, o imposto causa mortis e as dvidas do esplio, diz Gisele Leite, em artigo publicado na Revista Jus Vigilantibus, de 22-12-2002. Resumindo, o acervo hereditrio, em seu todo, na abertura da sucesso representado por um patrimnio que tem um valor econmico, que chamado de monte-mor; depois que forem
pagas as dvidas, despesas e encargos da herana, o que sobrar para formar a legtima dos herdeiros e cnjuge suprstite (quando houver) o montepartvel. 14 Partilha. A finalidade do ato notarial pelo qual lavrada uma Escritura Pblica inventariar o patrimnio do de cujus (autor da herana) apurar o Monte-mor e resolvidas as questes financeiras do esplio, atribuir e transferir aos interessados a sua legtima. Os interessados so: o cnjuge sobrevivente (meeiro), cuja meao no entra no Inventrio e Partilha, herdeiros (aqueles relacionados ordem da vocao hereditria) e cessionrios ou donatrios se houver. A partilha ser feita depois que as dvidas, despesas e encargos do esplio tiverem sido pagos, ou resolvido entre os herdeiros como sero pagas as dvidas e recair sobre os bens remanescentes no acervo hereditrio, excluda a meao do cnjuge suprstite, quando houver, pois esta no entra no monte-partvel como dito acima. A Partilha s existir se forem vrios os concorrentes herana; se for s um, no haver partilha, mas sim adjudicao. Ainda que feita por ato notarial, a partilha pode ser anulada ou rescindida por via judicial, se for constatado que nela tm vcios e defeitos que a invalidam, tais como aqueles previstos na legislao codificada civil: erro, dolo e coao. 15 - Rerratificao da Escritura e sobrepartilha. A rerratificao da Escritura de Inventrio sempre possvel para corrigir erros, omisses e at mesmo para atender s exigncias de Notas de Devoluo do Tabelio do Cartrio de Registro de Imveis, tantas quantas forem necessrias para atender s normas de Registro Pblico. Normalmente, faz-se rerratificao quando os nmeros de RG e CPF constaram irregulares na Escritura, ou quando a descrio de bens no obedeceu rigorosamente as caractersticas constantes dos ttulos e Matrculas. Escritura de rerratificao deve ser feita por Escritura Pblica, obedecendo as mesmas formalidades da Escritura original, e a ela devem comparecer as mesmas partes, ainda que representadas por novos procuradores com poderes outorgados por Instrumento Pblico. A sobrepartilha necessria para inventariar e partilhar bens que no constaram da Escritura originria do Inventrio. Geralmente so bens que estavam em litgios e as partes interessadas preferiram deix-los para partilhar aps o trmino do processo, no havendo impedimento para serem inventariados os direitos em litgio, deixando apenas para partilha futura o objeto do litgio; neste caso a partilha inicial parcial. Dizem os doutrinadores que geralmente so deixados para sobrepartilha os bens que dependem ainda de uma deciso judicial para integrar sem qualquer problema a legtima dos herdeiros; os sonegados, aqueles que algum herdeiro recebeu como adiantamento de legtima e no os levou colao; bens que esto em local de difcil acesso ou distantes dos interessados e no prazo de sessenta dias, no dispem de tempo ou condies suficientes para avali-los e proceder partilha. Tanto a rerratificao como a sobrepartilha devem ser feitas por Escritura Pblica, nos moldes da Escritura do Inventrio, com a presena das mesmas partes e obedecendo a mesma formalidade. 16 - Dvidas do Esplio e litgios. As dvidas do Esplio devem ser pagas pelo Inventariante escolhido pelos herdeiros; para tanto usar de recursos existentes em caixa ou alienar algum imvel cujo valor seja suficiente para pagamento da dvida. As partes podem tambm reBDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO
servar um determinado bem para pagamento da dvida, colocando tal bem na legtima de todos, ou de um s, tudo dependendo da capacidade financeira da herana e do acordo entre as partes. Se necessrio, com a concordncia de todos os herdeiros podero requerer em Juzo um Alvar para alienao antecipada do imvel ou dao em pagamento; se houver discordncia entre os herdeiros, a Escritura no poder ser lavrada e as partes interessadas devero fazer o Inventrio pela via Judicial. O Inventariante dever ingressar com pedido de substituio processual nos processos em litgios, onde o autor da herana era parte, e defender os interesses do Esplio at final liquidao do processo. Os litgios devem ser relacionados na Escritura de Inventrio, na qual os herdeiros podero decidir que o objeto do litgio entra na legtima de um determinado herdeiro, ou ficar para sobrepartilha. Os herdeiros no respondem por dvidas do autor da herana que sejam superiores ao valor da herana, conforme dispe o art. 1.792 do CCi 2002: O herdeiro no responde por encargos superiores s foras da herana; incumbe-lhe, porm, a prova do excesso, salvo se houver inventrio que a escuse, demonstrando o valor dos bens herdados. 17 Sonegados e Colao. O processo de Inventrio o instrumento de arrecadao de todos os bens deixados pelo de cujus, autor da herana, e que serve para documentar a transferncia do patrimnio, originrio da herana, que nos termos da legislao civil transmite o domnio e posse a seus herdeiros e sucessores, no momento da abertura da sucesso, apud Prof. Dr. Salomo de Arajo Cateb, in Direito das Sucesses, Ed. Atlas, So Paulo, 2008. No processo de Inventrio so arrecadados todos os bens do 33
autor da herana, inclusive aqueles que o falecido transferiu aos herdeiros; a omisso pelos herdeiros dos bens recebidos em vida do autor da herana, caracteriza a sonegao, pois quem esconde e omite bens que deva fazer a colao, pratica ilcito civil e punido; diz o art. 1.992 do CCi 2002: O herdeiro que sonegar bens da herana, no os descrevendo no inventrio quando estejam em seu poder, ou, com o seu conhecimento, no de outrem, ou que os omitir na colao, a que os deva levar, ou que deixar de restitu-los, perder o direito que sobre eles lhe caiba. Se o bem recebido pelo herdeiro como adiantamento de legtima j tiver sido alienado, ele dever pagar ao monte da herana o valor do respectivo bem data da abertura da sucesso, salvo se o doador dispensar o donatrio da colao, e isto acontece quando a doao sai da parte disponvel do doador. (art. 1.995 CCi 2002). O princpio bsico da colao igualar as legtimas, como norma o art. 2002 do CCi 2002: Os descendentes que concorrerem sucesso do ascendente comum so obrigados, para igualar as legtimas, a conferir o valor das doaes que dele em vida receberam, sob pena de sonegao. Doutrina Gisele Leite em artigo publicado a 30-12-2002 na Revista Jus Vigilantibus: Ressalte-se que antes da avaliao do monte hereditrio, deve-se proceder a colao que o ato pelo qual os herdeiros descendentes que concorrem sucesso do ascendente comum declaram no inventrio as doaes e os dotes que dele em vida receberam, sob pena de sonegados, para que sejam conferidas e igualadas as respectivas legtimas (art. 1.786 C). dever imposto ao herdeiro, pois a doao dos pais aos filhos importa adiantamento da legtima (art. 1171 CCi). Alis, o dote no velhusco cdigo previsto no regime dotal de bens um adian34 tamento de legtima (o novo Codex Civil sepultou definitivamente tal regime matrimonial de bens). A colao feita em substncia, isto , os bens doados retornam em espcie massa hereditria para ulterior partilha (art. 1787 CCi). Pode ser feita tambm por estimao, voltando ao monte apenas o seu valor, se o donatrio j os tiver alienado (art. 1.792 CCi). Em outras palavras, Carlos Maximiliano doutrina que Colao o ato de reunir ao monte partvel quaisquer liberalidades, diretas ou indiretas, claras ou dissimuladas, recebidas do inventariado, por herdeiro descendente, antes da abertura da sucesso.(7) Como dito, a finalidade jurdica da colao e efeitos de sonegados, visam igualar as respectivas legtimas, para que um herdeiro no venha a receber mais do que os outros; as legtimas devem ser iguais para todos, ressalvada a hiptese de ter sado da metade disponvel do doador. 18 Registro. Uma vez terminada a Escritura de Inventrio, o Cartrio fornecer aos interessados um traslado da Escritura, assim como tantas certides quantas forem necessrias para regularizar a transferncia de bens aos herdeiros (veculos, aeronaves, barcos, telefones, aes etc e at mesmo imveis). prefervel que cada herdeiro receba uma certido da Escritura de Inventrio e Partilha para providenciar os registros dos bens que lhes foram destinados na partilha; alguns preferem um s traslado que ser levado a registro junto aos CRI de cada bem, e depois so extradas vrias certides dos novos registros para serem entregues aos interessados. O Cartrio de Registro de Imveis tem o dever de examinar e conferir a Escritura de Inventrio e Partilha, com o que consta de seus registros de sor2 QUINZENA DE ABRIL/2012 N 8
te a garantir o princpio da continuidade e legalidade; qualquer dvida ou divergncia ser objeto de Nota de devoluo para que o interessado providencie a rerratificao. aconselhvel que os interessados e especialmente o Advogado que deve comparecer lavratura do ato notarial, confira e reconfira antes de autorizar as assinaturas, todos os dados da Escritura, zelando principalmente para que na descrio dos bens imveis, seja obedecido ipsis literis, os dados da especificao dos imveis tal qual consta do registro, pois se houver qualquer divergncia, no dar registro. na hora do registro que o Tabelio do CRI verificar se j foram averbadas alteraes de nomes de ruas, numerao de imveis, estado civil das partes, divrcio, segundo casamento, pacto antenupcial, quando houver e outros dados que estiverem em divergncia com os dados j registrados; havendo alterao, ser solicitado ao interessado por Nota de Devoluo, as devidas correes. Quando for apresentada para registro uma Escritura ela receber um nmero de prenotao, vlido por 30 (trinta) dias; dentro do prazo se houver alguma exigncia do CRI, o interessado dever cumpri-la sob pena de ser cancelada a prenotao. Notas 6. ULDERICO PIRES DOS SANTOS, Inventrio e Partilha, ed. Paumape, So Paulo, 1991, pg. 30. 7. CARLOS MAXIMILIANO, Direito das Sucesses, Ed. Freitas Bastos, Rio de Janeiro, 1943, v.3, p.425. * O autor foi Advogado em So Paulo, Professor de Direito Processual Civil, Ps-Graduado com Mestrado na PUC/SP; foi Magistrado, Professor da Escola Superior de Advocacia, proferindo palestras, cursos e aulas, com artigos publicados em Revistas e Sites Jurdicos.
Restries convencionais construtivas devem constar do contrato padro de venda de lotes
Pergunta: Estou com dvida e no tenho encontrado matria que fale sobre a questo. Estou analisando um Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e de Promessa de Cesso de Direitos Decorrentes de Compromisso Quitado de Venda e Compra. No caso ora exposto, esse documento refere-se a venda de LOTE. No compromisso consta clusula de obrigaes especiais, o qual descreve: a) No lote comprometido no ser construda mais de uma casa (construo principal) e respectivas dependncias; b) A casa, com as respectivas dependncias se destinar exclusivamente a moradia de uma nica famlia e seus criados. Fica proibida, portanto, a construo de prdio para habitao coletiva. Ocorre que na matrcula deste imvel no consta apontamento neste sentido. H obrigao do Oficial de Registro de Imveis de gravar na matrcula restries construtivas inclusive vindas dos loteamentos primitivos? (B.T. So Paulo, SP)
Resposta: Aprovado o projeto de loteamento, o loteador dever submet-lo ao REGISTRO IMOBILIRIO, acompanhado dentre outros documentos, do contrato padro, onde dever constar obrigatoriamente, entre outras indicaes, a declarao das restries urbansticas convencionais (arts. 18, VI e 26, VII da Lei 6.766/1979). O memorial descritivo integrante do projeto a ser apresentado pelo loteador e REGISTRADO no CRI, dever conter as restries convencionais, etc., conferindo ao loteador e aos vizinhos legitimidade para promover ao destinada a impedir construo em desacordo com as diretrizes legais ou as contratualmente assumidas pelos adquirentes, que tem o dever de saber, antes de comprarem os lotes, das restries elencadas no contrato padro, memorial descritivo, etc., arquivado no Cartrio de Imveis. (arts. 9, 2, II, e art. 45 da mesma lei em comento). Diz Hely Lopes Meirelles, em seu livro Direito Municipal Brasileiro - Editora Malheiros Ed. 1993 pg. 414. Restries convencionais so as que o loteador estabelece no plano do loteamento, ARQUIVA NO REGISTRO IMOBILIRIO e transcreve nas escrituras de alienao dos lotes como clusulas urbansticas a serem observadas por todos em defesa do bairro, inclusive pela Prefeitura que as aprovou. Por isso, quem adquire lotes diretamente do loteador ou de seus sucessores deve observncia a todas as restries convencionais do loteamento, para preservao de suas caractersticas originais, ainda que omitidas nas escrituras subsequentes, PORQUE O QUE PREVALECE SO AS CLUSULAS INICIAIS DO PLANO DE URBANIZAO.... Veja em nosso site as seguintes matrias publicadas nos BDIs: POSSVEL NEGOCIAR IMVEL LOTEADO EM CONDIES DIVERSAS DAQUELAS ESTABELECIDAS NO CONTRATO-PADRO DEPOSITADO NO REGISTRO DE IMVEIS? BDI n 29 ano: 2009 - (Dvidas Cartorrias); LIMITAES AO DIREITO DE CONSTRUIR - J. Nascimento Franco - BDI n 28 - ano: 2004 - (Comentrios e Doutrina); LEGALIDADE OU ILEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS OU CONDOMNIOS FECHADOS, Bruno Mattos e Silva - BDI n 28 - ano: 2008 - (Comentrios e Doutrina); REGISTRO DE IMVEIS LOTEAMENTO ESCRITURA DE VENDA E COMPRA DE LOTE OBJETO DE DESDOBRO PREVALNCIA DE RESTRIO EM CONTRATO-PADRO QUE VEDA A SUBDIVISO DE LOTES REGISTRO RECUSADO. (CSM/SP) BDI n 36 - ano: 2007 - (Jurisprudncia Cartorria); COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM CLUSULA RESTRINGINDO O USO DO IMVEL PELO ADQUIRENTE: TEM VALOR LEGAL? BDI n 32 - ano: 2007 - (Perguntas & Respostas); DESDOBRO DE LOTES INTEGRANTES DE LOTEAMENTO - Antonio Albergaria Pereira - BDI n 24 - ano: 1994 - (Comentrios e Doutrina) TRECHO: ...O Oficial Imobilirio, a rigor, no rgo fiscalizador do cumprimento das restries estabelecidas no Registro dos loteamentos. Tal fiscalizao atribuio ao Ministrio Pblico, que no interesse social, pode tomar todas as providncias cabveis, inclusive penais, contra loteadores omissos e negligentes.
Admissibilidade de registro de compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento
Pergunta: A minha dvida quanto a necessidade do contrato de compromisso de compra e venda ser irretratvel, como condio para poder ser registrado, pois existem trs possibilidades de compromisso de compra e venda: 1 - silenciar-se, no contendo clusula de arrependimento e nem clusula de irretratabilidade; 2 - conter clusula de arrependimento; e, 3 - conter clusula de irretratabilidade. Recentemente recebi um contrato sui generis, que continha clusula de arrependimento, e ao final continha clusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, uma em contradio com outra, mas vamos deixar esse caso de lado. Minha dvida surge a partir do momento em que muitos cartrios de registro de imveis que conheo, impem como condio para o registro, que o contrato de compromisso (ou promessa) de compra e venda contenha clusula de irretratabilidade, afastando a possibilidade de arrependimento. Sei que o Registro de Imveis reservado a servir como o repositrio dos direitos reais imobilirios salvo, claro, as excees previstas em lei -, e o compromisso (ou promessa) de compra e venda somente cria direito real aquisitivo, conforme o art. 1.417 do Cdigo Civil, quando concorrerem duas condies: 1) a no pactuao do direito de arrependimento; e, 2) ser o compromisso levado a registro no Registro de Imveis; veja: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel. Pela dico do artigo, no necessrio constar a clusula de irretratabilidade no contrato, para que ele crie direito real, bastando apenas que no esteja previsto o chamado direito de arrependimento, ou seja, se o contrato SILENCIAR e se for levado a registro, criar direito real aquisitivo e dar ao promitente comprador o poder de exigir a adjudicao compulsria, na forma do art. 1.418 do Cdigo Civil, veja: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel. Assim, para criar direito real aquisitivo, na forma do art. 1.417 do CC, no precisa o contrato conter clusula de irretratabilidade, mas no poderia, por decorrncia lgica, conter clusula de retratabilidade - eis aqui o x da questo. A minha dvida surge, conforme j informei, a partir do momento em que a maioria dos cartrios que conheo exigem que o contrato seja irretratvel, e a partir do momento em que contraponho essa exigncia leitura do art. 1.417 do CC, que isso no exige como condio para o contrato criar direito real - exige, isso sim, que NO contenha clusula de retratabilidade -, e a partir da leitura do art. 167, da Lei Federal n. 6.015/73, item 9, que parece prever inclusive a possibilidade de registro de contratos que contenham a clusula de arrependimento, veja: Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos. I - o registro: [...] 9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cesso deste e de promessa de cesso, com ou sem clusula de arrependimento, que tenham por objeto imveis no loteados e cujo preo tenha sido pago no ato de sua celebrao, ou deva s-lo a prazo, de uma s vez ou em prestaes. Conforme a dico do item 9 retro, qual seja com ou sem clusula de arrependimento, se entende que tambm os contratos contendo clusula de arrependimento poderiam ser levados a registro. Das perguntas: 1) o compromisso de compra e venda que SILENCIAR, no informando ser retratvel ou irretratvel, pode ser registrado? 2) o compromisso de compra e venda que contenha clusula de arrependimento pode ser registrado? (P.M.P.C.S. Guarapari, ES) Respostas: 1 e 2: Os compromissos de compra e venda podero ser registrados normalmente, conforme a alnea 9 do art. 167, I, da LRP, mesmo silenciando em ser retratvel ou irretratvel, ou at ter clusula de arrependimento, pois o nico bice no quanto ao registro em si, mas da no constituio de direito real, quando no instrumento tenha sido pactuado arras, tendo neste, direitos meramente pessoais e no reais. Veja no BDI a seguinte matria: PROMESSA DE COMPRA E VENDA FORMA E SEGURANA JURDICA (BDI n 11 - ano: 2006 - Boletim Cartorrio) 36
Jurisprudncia Cartorria
Registro de formal de partilha Cancelamento de averbao de indisponibilidade Procedimento a ser realizado perante a Corregedoria Permanente ou na esfera jurisdicional (CSM/ SP)
Apelao Cvel n 990.10.024.652-6 - Comarca de Presidente Prudente - Apelante: Mercedes Ticianelli Matiuso Apelado: 1 Oficial de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurdica da Referida Comarca - Corregedor Geral da Justia e Relator: 30.06.2010 Ementa: Registro de imveis Dvida Formal de partilha Ausncia de ttulo original Matria prejudicial Observao, todavia, de que o cancelamento de averbao de indisponibilidade se faz, em regra, por outro ato de averbao (Lei n 6.015/73, art. 248) Pretenso baseada em alegao de nulidade, para cuja decretao, porm, preciso que sejam ouvidos os atingidos, entre os quais, in casu, a Unio Federal (Lei n 6.015/73, art. 214, 1) Necessidade de procedimento prprio, perante a Corregedoria Permanente, que no o de dvida, por se tratar de ato de averbao Ou, ento, de que a discusso se faa na esfera jurisdicional, visto que a indisponibilidade decorre de ao revocatria Recurso no conhecido.
Munhoz Soares Data de Julgamento:
Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
Faixa de marinha Instrumento particular de compra e venda Registro negado por falta da certido da SPU (CSM/ SP)
Apelao Cvel n 990.10.030.839-4 - Comarca de Guaruj - Apelante: Roderlei Corra e Cssia Yara Nogueira Corra Apelado: Oficial de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurdica da Referida Comarca - Corregedor Geral da Justia e Relator: Munhoz Soares Data de Julgamento: 30.06.2010 Ementa: Registro de imveis Dvida Instrumento Particular de Compromisso de venda e compra Irresignao parcial, restrita exigncia da apresentao de certido de autorizao da SPU Precedentes do CSM no sentido de sua necessidade, sem embargo de se tratar de instrumento particular Imprescindibilidade do prvio atendimento da exigncia no impugnada para que no haja deciso condicionada a seu futuro cumprimento Dvida Prejudicada Recurso no conhecido. Nota do BDI: Leia a ntegra em www.diariodasleis.com.br.
CNJ: Tabelies devem informar sobre certido negativa de dbitos trabalhistas
A corregedora Nacional de Justia, ministra Eliana Calmon, assinou na ltima sexta-feira (16/3) uma recomendao dirigida aos tabelies de notas para que eles passem a informar os compradores de imveis sobre a possibilidade de obteno prvia de certido negativa de dbitos trabalhistas. Com isso, o adquirente do imvel pode se precaver de fraudes e eventuais aes de cobrana decorrentes de dbitos trabalhistas vinculados ao bem adquirido. A recomendao 3, de 15 de maro de 2012, dirigida principalmente a duas situaes: na alienao ou onerao de bem imvel ou direito relativo ao bem e na partilha de bens imveis em razo de separao, divrcio ou dissoluo de unio estvel. A obteno da certido negativa uma garantia para o novo proprietrio do bem de que aquele imvel no ser penhorado para o pagamento de dvidas trabalhistas que no dizem respeito a esse novo proprietrio, explica o juiz auxiliar da Corregedoria Nacional de Justia Erivaldo Ribeiro dos Santos. Instituda pela Lei 12.440/2011, a certido negativa de dbitos trabalhistas pode ser obtida de forma gratuita nos sites da Justia do Trabalho. A recomendao pede ainda que seja registrada na escritura lavrada que o adquirente do imvel foi informado sobre a possibilidade de obteno da certido negativa de dbitos trabalhistas. Fonte: Extrada da fonte http://www.anoregdf.com.br/paginas/noticias_exibe.asp?id=639, em 22/03/2012, 8h13min.
Regra sobre georreferenciamento para registro de imvel rural pode mudar
Mudanas atingiro imveis obtidos por sentena judicial ou arrematados A Cmara analisa o Projeto de Lei 3027/11, do deputado Carlos Bezerra (PMDB-MT), que dispensa do georreferenciamento obrigatrio o registro de imvel rural arrematado ou cuja posse tenha sido obtida por sentena judicial (adjudicao). O georreferenciamento um procedimento em que so feitas medies do imvel, utilizando inclusive vistas areas, de acordo com o Sistema Geodsico Brasileiro, conforme parmetros estabelecidos pelo Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra). O projeto acrescenta dispositivo Lei de Registros Pblicos (6.015/73), que, hoje, exige o georreferenciamento para o registro de imveis rurais. Carlos argumenta que o procedimento imprescindvel, por exemplo, em aes de usucapio, para definir a diviso das reas da propriedade em litgio. No h porque, no entanto, se exigir a dispendiosa e demorada realizao de georreferenciamento quando se tratar de registro ou averbao oriunda de carta de arrematao judicial ou adjudicao, argumenta o autor. Ele afirma que, nos casos de arrematao ou adjudicao de imvel rural, a diviso do terreno, os limites de cada rea e as informaes necessrias para o registro j foram feitas e aprovadas pela Justia. Bezerra lembra que decises de diversos tribunais judiciais j dispensam o georreferenciamento nesses casos. A proposta, que tramita em carter conclusivo, ser analisada pela Comisso de Constituio e Justia e de Cidadania. Fonte: Em 8.3.2012, 10h01min., in http://www.irib.org.br/beta/html/noticias/noticiadetalhe.php?not=1326
NDICES DE CORREO MONETRIA
Fev./2011 Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. Out. Nov. Dez. Ano 2011 Jan./2012 Fev. Mar. Abr.
TR () %
0,0524 0,1212 0,0369 0,1570 0,1114 0,1229 0,2076 0,1003 0,0620 0,0645 0,0937 1,2079% 0,0864 0,0000 0,1068 0,0227
POUPANA () %
0,5527 0,6218 0,5371 0,6578 0,6120 0,6235 0,6862 0,6008 0,5623 0,5648 0,5942 7,4264% 0,5868 0,5000 0,6073 0,5228
0,9963 0,6222 0,4470 0,4317 (-) 0,1822 (-) 0,1200 0,4399 0,6453 0,5312 0,4967 (-) 0,1173 5,1000% 0,2487 (-) 0,0613 0,4277
0,9565 0,6101 0,4956 0,0068 (-) 0,1313 (-) 0,0508 0,6130 0,7524 0,3978 0,4268 (-) 0,1598 5,0000% 0,2992 0,0705 0,5568
FGV % IPC-DI
0,4928 0,7069 0,9491 0,5062 (-) 0,1817 (-) 0,0425 0,4042 0,5008 0,2577 0,5315 0,7948 6,3600% 0,8133 0,2431 0,5988
IPA-EP-DI ()
1,2291 0,6026 0,2445 (-) 0,6275 (-) 0,1932 (-) 0,1339 0,7678 0,9429 0,4762 0,3427 (-) 0,5524 4,1152% 0,0132 (-) 0,0316 0,5494
0,2848 0,4312 1,0632 2,9410 0,3724 0,4481 0,1321 0,1436 0,2279 0,7159 0,1084 7,4891% 0,8933 0,3003 0,5055
IBGE % FIPE % INPC IPC-A IPC
0,5401 0,6600 0,7201 0,5700 0,2201 0,0000 0,4199 0,4502 0,3200 0,5698 0,5100 6,0800% 0,5100 0,3899 0,1799 0,8000 0,5964 0,7900 0,3488 0,7700 0,7013 0,4701 0,3131 0,1499 0,0122 0,1600 0,3042 0,3699 0,3936 0,5301 0,2498 0,4301 0,3851 0,5200 0,6019 0,4999 0,6099 6,5000% 5,8100% 0,5600 0,6596 0,4499 (-) 0,0662 0,2100 0,1467
1. TR e Poupana - Percentual correspondente ao primeiro dia til do ms, a ser creditado trinta dias aps. 2. O IPA-EP-DI substitui o IPA-DI, a partir de janeiro/2010, com nova metodologia para clculo e incorporou a srie histrica do IPA-DI.
SINDUSCON/CUB - % () RJ RS SC
DLAR - R$ (4) COMERCIAL PARALELO
Jan./2011 0,15 0,04 0,45 0,45 0,28 1,6734 1,8600 Fev. 0,14 0,01 2,08 0,39 0,16 1,6612 1,8500 Mar. 0,20 4,60 0,01 0,48 0,10 1,6287 1,8100 Abr. 0,23 0,10 0,57 0,47 0,22 1,5733 1,7500 Mai. 0,27 0,10 2,96 4,41 3,33 1,5799 1,7600 Jun. 0,21 0,08 2,22 1,73 1,26 1,5611 1,7400 Jul. 0,21 0,13 2,75 0,45 0,06 1,5563 1,7300 Ago. 0,30 0,29 (-) 0,15 (-) 0,19 0,06 1,5993 1,7200 Set. 0,20 0,17 (-) 1,37 0,08 0,14 1,8820 1,9900 Out. 0,17 0,30 (-) 0,18 0,01 0,05 1,6940 1,8900 Nov. 0,05 0,24 (-) 0,31 0,11 0,08 1,8090 1,9700 Dez. 1,79 0,02 (-) 0,19 0,05 0,01 1,8758 2,0300 Ano 2011 3,9790% 6,1600% 9,0900% 8,6800% 5,8500% 12,7283% 9,7297% Jan./2012 3,93 0,16 0,20 0,49 0,10 1,7391 1,8600 Fev. 0,26 0,07 2,03 0,03 0,35 1,7092 1,8300 Mar. 0,34 5,54 (-) 0,31 0,19 0,40 1,8221 1,9500 UPC (R$) - Abr./Jun.-2012 = 22,28 Salrio Mnimo Abr.-2012 = 622,00 UFESP(SP) (R$) - 2012 = 18,44 UFM/SP (R$) - 2012 = 108,12 3. At 02/2007, conf. NBR 12.721/1999; a partir de maro/2007, conf. NBR 12.721/2006. 4. Dlar - Cotaes do ltimo dia til do ms.
IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE A partir de Janeiro/2012
Base de Clculo (R$) At 1.637,11 De 1.637,12 at 2.453,50 De 2.453,51 at 3.271,38 De 3.271,39 at 4.087,65 Acima 4.087,65 Alquota (%) Isento 7,5 15 22,5 27,5 Parcela a Deduzir (R$) 122,78 306,80 552,15 756,53 DEDUES: a) R$ 164,56 por dependente; b) Penso alimentar integral; c) R$ 1.637,11 para aposentados, pensionistas e transferidos para a reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais; d) contribuio Previdncia Social.
COEFICIENTES ACUMULADOS AT O MS ANTERIOR (5) REAJUSTE EM MARO/2012
Indexador IGP-M/FGV IGP-DI/FGV IPC-DI/FGV INPC/IBGE IPC-A/IBGE IPC/FIPE Bim. 1,0019 1,0037 1,0106 1,0090 1,0101 1,0059 Trim. 1,0007 1,0021 1,0186 1,0142 1,0152 1,0121 Quadrim. 1,0057 1,0064 1,0240 1,0199 1,0205 1,0182 Sem. 1,0175 1,0180 1,0318 1,0278 1,0303 1,0246 Anual Indexador 1,0343 IGP-M/FGV 1,0338 IGP-DI/FGV 1,0562 IPC-DI/FGV 1,0547 INPC/IBGE 1,0585 IPC-A/IBGE 1,0460 IPC/FIPE
REAJUSTE EM ABRIL/2012
Bim. Trim. Quadrim. 1,0050 1,0077 1,0247 1,0160 1,0173 1,0135 Sem. 1,0153 1,0160 1,0328 1,0250 1,0270 1,0236 Anual 1,0323 1,0332 1,0550 1,0497 1,0524 1,0439 1,0037 1,0062 1,0063 1,0093 1,0084 1,0166 1,0057 1,0108 1,0066 1,0122 1,0008 1,0074
5. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. ndices completos no site: www.diariodasleis.com.br.
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 artigo 68
 artigo 72
 artigo 27
 artigo 8
 artigo 19
 artigo 849
sui generis
in casu