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Timestamp: 2019-06-27 10:38:49+00:00

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VIII ZR 261/10 - Urteil BGH vom 13.07.2011
BGH 13.07.2011 - VIII ZR 261/10
Wohnraummiete im sozialen Wohnungsbau: Mieterhöhung bei Erhöhung der auf Grund eines Fördervertrages zulässigen Durchschnittsmiete bei Mietern mit Wohnberechtigungsschein
vorgehend LG Berlin, 6. September 2010, Az: 67 S 8/10, Urteilvorgehend AG Tiergarten, 26. November 2009, Az: 7 C 61/09
Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam .
Die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags eine Nettokaltmiete von 399,73 € vereinbart und gleichzeitig vorgesehen, dass sich der hiervon von den Beklagten zu tragende Anteil - bei Beginn des Mietverhältnisses 383,06 € - im Falle einer Erhöhung der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau bis (maximal) zu diesem Betrag erhöhen könne. Eine derartige Vereinbarung sei wirksam, weil die Parteien von vornherein individuell eine monatliche Miete vereinbart hätten; es komme deshalb nicht darauf an, ob die ortsübliche Vergleichsmiete, wie die Beklagten vorgetragen hätten, darunter liege. Da die Durchschnittsmiete zum 1. April 2008 erhöht und der von der Investitionsbank für die Wohnung der Beklagten gezahlte Anteil um 13,52 € gesunken sei, habe sich der von den Beklagten selbst zu zahlende Anteil auf 396,98 € erhöht.
Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, verstößt eine solche Vertragsgestaltung nicht gegen §§ 558 ff. BGB. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (früher § 2 MHG) ist, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, durch § 4 b des Mietvertrags für den hier vorliegenden Fall, dass der Mieter einen Wohnberechtigungsschein vorgelegt hat, für die Dauer der Förderung gerade ausgeschlossen.
Entgegen der Auffassung der Revision folgt aus dem Senatsurteil vom 12. November 2003 (VIII ZR 41/03, NJW-RR 2004, 518) nichts anderes. Denn der damaligen Entscheidung lag eine andere Vertragsgestaltung zugrunde, bei der der Vermieterin durch eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gestattet wurde, zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere als die im Mietvertrag vereinbarte Miete zu verlangen, ohne das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG einzuhalten. Demgegenüber war hier von vornherein die jetzt auch vom Kläger verlangte Miete vereinbart und hing lediglich die Höhe des vom Mieter hiervon zu tragenden Anteils davon ab, ob eine Änderung der Durchschnittsmiete und dementsprechend des von der Investitionsbank an den Kläger gezahlten Betrages eintrat.

References: BGH 

BGH 
 § 558
 § 2
 § 4
 § 2