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Timestamp: 2017-11-23 01:56:13+00:00

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Universimmo.com - Quel recours !
Quel recours ! Forum fermé
je_geeeeere
Posté - 01 avr. 2008 : 09:43:39
je suis soulagée de vous avoir trouvé !!! je rame un peu depuis que j'ai été élu syndic de ma copro... petite copro de 4 logements et de 2 commerces... tout irait parfaitement si je n'avais pas un gros souci avec un des copropriétaire "abscent"
Explication et contexte. la distribution de l'eau dans notre copro est faite au nombre d'habitants... je suis seule, un des logements est occupé par un couple de très bonne volonté, un autre par une locateur et ses 2 enfants... Premier souci, il semblerait qu'ils soient légèrement plus nombreux, mais comment le prouver ???? (5 au lieu de 3, ça fait quand même une sacré conso en plus et non payé !!) et le dernier logement est soit disant vide... et voilà mon autre soucis, il y a de la vie, c'est sur ! mais le propriétaire, qui n'était pas présent à la dernière AG durant laquelle j'ai été élue (et que je n'ai jamais rencontré !!) ne répond pas à mes appels, ne donne pas suite à mes messages...
Ma question : quel est mon recours pour faire constater qu'il y a de l'abus quant à l'occupation de ce logement ???? je craque, j'ai rdv ce soir avec le jeune couple proprio d'un lot parce qu'ils en ont marre, et ça se comprend, de payer pour les autres !!! j'ai été gentille moi, je n'emménage que dans 2 mois et je paye déjà ma part d'eau (appart en travaux, j'ai pas voulu discuter !!!)
J'envisage de faire voter des compteurs individuels, mais c un peu compliqué, vu l'ancienneté de l'immeuble (1917) et la volonté ou pas de chacun !!!
Bref, si vous avez des expériences similaires et / ou des infos, je suis preneuse...
je ne suis pas une professionnelle, mais j'essaie de faire de mon mieux !! et ça peut pas être pire au vu de ce qui se passait avant !!
Chris qui gèèèèèèèèèèère !!!
Posté - 01 avr. 2008 : 09:57:35
Initialement posté par je_geeeeere
la distribution de l'eau dans notre copro est faite au nombre d'habitants...
ceci est totalement illégal!!
s'il n'y a pas de compteur d'eau, la répartition des dépenses d'eau se fait en tantièmes généraux (en charges communes générales)
Posté - 01 avr. 2008 : 10:07:14
et bien je tombe sur le c... c'est illégal ??? mais pkoiiii???
donc, si j'ai bien compris ce que tu me dis : si j'ai la plus grosse part (le plus grand appart) mais que je vis seule, je paierai la plus grosse part d'eau alors que la famille qui vit à côté à 5 paiera la plus petite part, parce que plus petit tantième ?
est ce vraiment cela que tu veux me dire?????
si c le cas, je colle un compteur tout de suite !
Posté - 01 avr. 2008 : 10:25:46
pourquoi c'est illégal ? parce que c'est la loi ! vous obervez vous même que votre système est inapplicable : nous ne sommes pas dans un état policier où les résidents doivent se faire enregistrer au commissariat.
Vous devez répartir aux millièmes, en attendant les compteurs, ou à défaut continuer quelques mois votre système illégal.
La pose de compteur suppose que soit tout d'abord la faisabilité technique soit assurée : il faut contacter un plombier, ou mieux encore une société spécialisée qui vous vendra un service de radio relevé (pas besoin de prendre RV pour faire le relevé, un technicien vient avec un appareil qui relève à distance.
La pose de compteurs se décide à l'article 25 (plus de 50 % de tous les millièmes)
Posté - 01 avr. 2008 : 10:39:38
Ah les spécialités alsaciennes ...
Vous pouvez aussi acheter et faire poser des compteurs et les gééééééééérer vous -mêmes(+1 pour les partie communes)cela vous evitera les locations souvent chères si certains ont peu de consommations
sinon regardez les arrivées d'eau de l'immeuble... dans un vieil immeuble près de la Grande bleue, les compteurs ont été installés près de l'arrivée (dernier étage et ancien réservoir)
Posté - 01 avr. 2008 : 10:43:31
La répartition des charges "eau froide" au nombre d'habitants n'est pas illégale ni illicite dans le mesure où le RDC prévoit explicitement que l'eau froide est répartie au nombre d'habitants..
L.art.10 alin.3, application D.art.1er fin de l'alinéa 3.
Pour autant, on voit ici la limite d'une telle répartition, le nombre d'habitants ne pouvant être que déclaratif.
L'installation de compteurs divivionnaire d'eau froide est donc un impératif.
Posté - 01 avr. 2008 : 10:49:27
bon, j'ai compris !!! ça va être galère, because, le compteur général est à la cave et il n'y a que deux tronçons de dsitribution pour 4 logements !!!
mais pas question de continuer ainsi
et pour répondre "non, nous ne sommes pas dans un état policier (quoi que !!) mais, notre réglement intérieur stipule que le nombre d'occupant doit être régulièrement tenu à jour auprès du syndic, justement pour éviter ce genre d'abus" et je n'ai rien inventé, je reprends le truc, c tout !!
et ce réglement a été fait de manière officielle... j'vous jure !! lol
par contre, si un copro ne donne pas signe de vie, et que nous attendons son vote pr des travaux et surtout les sousous !! que puis je faire ?? débarquer chez lui et lui arracher les yeux ?
Pour la petite histoire, l'ancien syndic (tjs non pro) réglait lui même les factures et allait taper à toutes les portes pr demander les remboursements GALLLEEEEEERE ... j'ai ouvert un compte et j'ai fait un calcul prévisonnel de charges.. j'attends maintenant les premiers virements, mais à part le mien... RIEN... je vais devoir faire du porte à porte... si j'avais su... c'est vraiment galère !
mais, tiens bon l'alsacienne, vas t'enfiler une choucroute et zouh !! au boulot !!! lol
merci en tout cas, je vais un peu plus décripter le site et chercher toutes les infos obligatoires à la bonne gestion d'une copro..
l'alsaco !!
Posté - 01 avr. 2008 : 11:07:42
choucroute au poisson obligatoire aujourd'hui avec un bon vin blanc ca aide à calculer
Posté - 01 avr. 2008 : 11:12:51
il me parait urgent que vous preniez connaissance avec attention des textes légaux(loi de 65, décret de 67) ainsi qeu de votre réglement de copropriété
faites aussi l'acquisition d'un bon manuel sur la copropriété....
je suppose que le budget prévisionnel était joint à la convocation de votre dernière assemblée générale ,qu'il a été approuvé et que vous avez notifié le PV de l'AG
Posté - 01 avr. 2008 : 11:14:28
MDR !! ouaip ! arrête, tu me donnes faim !!!
il est temps que je prenne ça bien en main... lol
merci en tous cas et à bientôt pour d'autres questions sans doute
Posté - 01 avr. 2008 : 11:34:00
UNE BONNE CHOUCROUTE EST RECOMMANDEE AVANT DE LIRE CE QUI VA SUIVRE!!!
LE COMPTAGE DE L’EAU EN COPROPRIÉTÉ
(source : la copropriété pratique en 300 questions - Editions ARC-Vuibert)
1. Individualisation des charges d'eau : quelle est la nouvelle donne ?
Le problème des frais d'eau froide devient de plus en plus préoccupant :
- prix unitaire du m3 de plus en plus élevé et augmentant très rapidement ;
- fuites mal contrôlées.
Chacun sait que l'individualisation des charges d'eau est le meilleur moyen pour lutter contre les gaspillages, les fuites et inciter à une meilleure gestion collective.
Or, la loi SRU a introduit deux innovations dans ce domaine:
•	abaissement de la majorité nécessaire pour voter la pose de compteurs divisionnaires d'eau froide,
•	possibilité d'individualisation des contrats d'eau en habitat collectif.
Nous allons revenir sur ces deux aspects très différents.
2. Comment est facturée l'eau dans les immeubles collectifs ?
1er cas: il y a un compteur général; la facture est envoyée au syndic qui la répartit entre les occupants; il peut - là aussi - y avoir deux situations :
•	il n'y a pas de compteurs dans les appartements: dans ce cas la facture est répartie en fonction des millièmes de charges (ou, par exemple, du nombre d'occupants) ;
•	il y a des compteurs d'appartement: dans ce cas la facture est répartie en fonction du nombre de m3 (s'il existe une différence, celle-ci est répartie en fonction des millièmes).
2ème cas: il y a un compteur de facturation par immeuble et un compteur de facturation par appartement (comme avec GDF ou EDF). Ce cas est rare,mais devrait se développer maintenant, grâce à la loi SRU (voir plus loin, point 5).
3. Pourquoi il ne faut pas confondre les compteurs divisionnaires d'appartement et les compteurs de facturation propre à chaque appartement ?
Beaucoup de gens pensent que les compteurs d'appartement sont - comme pour EDF ou GDF - des compteurs de facturation.
Erreur ! Fatale erreur !
Les compteurs sont BIEN des compteurs dits « divisionnaires» qui servent à RÉPARTIR la facture générale.
À noter que - dans 90 % des cas - ces compteurs sont LOUÉS à une société (qui effectue aussi le relevé).
On peut donc avoir la situation suivante:
•	a) la compagnie des eaux relève le compteur général et fait la facturation de ce compteur;
•	b) une société de location et de relevé des compteurs divisionnaires relève les compteurs, adresse la liste des relevés au syndic qui va établir la « répartition ».
4. Pourquoi était-il si difficile jusqu'à la loi SRU de faire poser des compteurs DIVISIONNAIRES en copropriété ?
La raison était simplement celle-ci : les compteurs divisionnaires d'eau froide n'étant PAS obligatoires, il fallait obtenir la DOUBLE majorité de l'article 26 pour y parvenir.
Or, cette majorité - compte tenu des absents et surtout compte tenu du nombre de personnes qui n'ont PAS intérêt à la pose des compteurs (ex: famille habitant un petit logement ; personnes fortes consommatrices ; personnes répugnant à traiter leur fuite) - cette majorité, donc pouvait être très difficile à obtenir.
La loi SRU - grâce à un amendement suggéré par l'ARC - a abaissé la majorité requise, qui est désormais celle de l'article 25 (majorité absolue en 1ervote et relative en 2ème vote).
Désormais, donc, il devra être plutôt facile de faire voter la mise en place de ces compteurs ce dont nous nous félicitons.
Ceci dit, poser des compteurs ne se fait pas n'importe comment et requiert un SUIVI.
Nous invitons tous ceux qui veulent en savoir plus à se procurer nos brochures gratuites sur la gestion de l'eau et les compteurs, réalisées par l'ARC et téléchargeables gratuitement sur l'un de nos sites internet.
5. Peut-on obtenir dans les immeubles la pose de compteur de facturation dans les appartements ?
Cela fait des années que nous protestons contre cette situation injuste : alors que les compteurs EDF qui servent aussi à la facturation existent pour chaque logement ou local, les compagnies des eaux installent un compteur par immeuble, à charge pour les copropriétés de se débrouiller. Car, même lorsqu'on a réussi à faire installer des compteurs divisionnaires, reste un gros problème: en cas d'impayé concernant certains copropriétaires, les copropriétaires BON payeurs payent pour les autres.
Or, jusqu'à présent RIEN n'obligeait les compagnies des eaux à installer des compteurs de facturation dans les logements.
Avec la loi SRU, c'est désormais chose faite (article 93 de la loi du 13/12/2000).
Un décret d'application en date du 28 avril 2003 a donné aux responsables locaux du service des eaux jusqu'au 6 février 2004 pour adapter les règlements de service à cette nouvelle possibilité.
Ainsi,depuis cette date, toute copropriété qui veut individualiser les contrats peut le faire.
À noter que c'est la copropriété qui fait la demande pour TOUT LE MONDE et non pas UN seul copropriétaire (le copropriétaire isolé n'a aucun droit pour exiger un contrat individuel).
6.Compteurs« divisionnaires» ou « contrats individuels» ?
Soyons clairs : aujourd'hui dans une copropriété « normale» (où les personnes payent les charges), de simples compteurs divisionnaires d'appartement sont suffisants grâce au radio-relevé pour vous permettre de «gérer» convenablement le problème de l'eau (y compris en cas d'absence des occupants lors des relevés) et de faire des économies collectives et individuelles.
L'individualisation des contrats d'eau (compteur individuel PLUS facture séparée) s'impose néanmoins dans des copropriétés «fragiles» où certains occupants (propriétaires ou locataires) peuvent être de forts consommateurs et de très mauvais payeurs. Dans ce cas pour éviter que les voisins ne payent cette eau malgré eux ou que la copropriété ne s'endette, l'individualisation des contrats est le seul moyen adapté.
La mise en place du système n'est cependant pas très simple et peut nécessiter des dépenses préalables d'adaptation.
Pour savoir ce qu'il faut faire et comment le faire au moindre coût vous pouvez utilement consulter notre site unarc-eau.com et, si vous êtes adhérents collectifs à l'ARC, rencontrer l'un de nos deux «aquaticiens »(spécialistes de la gestion de l'eau).
http://www.unarc.asso.fr/index.htm
Individualisation des contrats de fourniture d’eau
Les immeubles neufs doivent être pourvus de compteurs d'eau chaude depuis le 15 septembre 1977, sauf dérogation (immeubles ne comportant que deux logements). Les copropriétaires sont donc redevables du coût de l'eau chaude consommée dans des proportions relevées aux compteurs.
L'article L. 131-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoient en effet que tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. De leurs côtés, les articles R. 131-9 et suivants du Code de la construction et de l'habitation prévoient la répartition de la production d'eau chaude dans les immeubles collectifs.
Les compteurs concernent les dépenses de combustible ou d'énergie nécessaire au chauffage de l'eau.
Celles-ci doivent être réparties proportionnellement à la mesure directe ou indirecte :
•	soit de la quantité de chaleur nécessaire au chauffage de l'eau chaude ainsi fournie à chaque logement,
•	soit de la quantité d'eau chaude ainsi fournie.
Les frais de combustible ou d'énergie nécessaire à la fourniture d'eau chaude sont répartis proportionnellement aux quantités fournies à chaque local.
Pour les autres frais (entretien des installations, location des compteurs, frais de relevés...), il convient de se reporter à la répartition prévue dans le règlement de copropriété.
La répartition des charges d'eau chaude dans des immeubles non équipés de compteurs se fait conformément à ce qui est prévu au règlement de copropriété. Le principe, s'agissant d'un service collectif, est que les charges relatives à l'eau chaude sont réparties en fonction de l'utilité apportée par ce service à chaque lot.
Des lots à usage de stationnement n'ont pas à participer aux services et éléments d'équipement qui ne présentent aucune utilité pour eux tels que l'eau chaude.
(CA Paris, 23e ch. A, 15.1.1997, JCL Loyers et copropriété 5.97, n° 150)
Contrairement à la pose des compteurs individuels d'eau chaude rendue obligatoire par la loi, celle compteurs individuels d'eau froide est facultative.
Pourtant, l'établissement de compteurs individuels permet d'attribuer à chaque appartement sa consommation et peut être source d'économie pour copropriétaires.
C'est pourquoi la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (art. 93) a institué l'obligation, sur demande des syndicats de copropriétaires, pour les organismes de distribution d'eau, d'individualiser les contrats de fourniture d'eau. Le décret du 28 avril 2003 précise les conditions d'application de cette mesure applicable à compter du 6 février 2004.
•	Adaptation préalable des services de distribution d'eau
Selon le décret, la personne morale de droit public ou privé chargée de l'organisation du service public de distribution d'eau doit adapter les conditions d'organisation et d'exécution de ce service dans un délai de neuf (9) mois à compter de la publication du décret (donc jusqu'au 6 novembre 2004).
Cette adaptation porte sur les prescriptions techniques que doivent respecter les installations de distribution d'eau des immeubles collectifs d'habitation, pour individualiser les contrats de fourniture d'eau.
•	A quelle majorité ?
La demande d'individualisation doit faire l’objet d'un vote en assemblée générale. Or, l'article 93 de la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 n’a pas précisé cette majorité. Une circulaire ministérielle est attendue pour préciser les règles de majorité.
l'installation de compteurs d'eau froide « divisionnaires » (et non Individuels) doit, elle, être adoptée à la majorité de l'article 25
(art. 25 m, L. n° 65-557, 10.7.1965 modifié par la loi SRU, article 81,6°).
•	Comment présenter sa demande ?
La demande faite par le syndicat des copropriétaires, une fois la majorité obtenue, doit être faite par courrier recommandé avec avis de réception au service distributeur de l'eau, accompagné d’un dossier technique (comprenant notamment une description des installations existantes de distribution d'eau en aval du ou des compteurs servant à la facturation au regard des prescriptions du service de distribution d'eau et le cas échéant, le projet de programme de travaux destinés à rendre ces installations conformes).
Le service dispose d'un délai de quatre (4) mois à compter de la date de réception de le demande complète pour vérifier si les installations décrites dans le dossier technique sont conformes. Il peut faire procéder à une visite des lieux. Si des éléments d'information complémentaires sont demandés au propriétaire par le service distributeur, sa réponse déclenche à nouveau le délai de quatre (4) mois.
Puis il procède à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau dans un délai de deux (2) mois à compter de la réception de la confirmation ou si des travaux sont nécessaires à compter de la réception de la confirmation ou si des travaux sont nécessaires à compter de la réception des travaux notifiée par le propriétaire, à moins qu'un délai différent n'ait été convenu entre le propriétaire et le service de l'eau.
Il adresse au propriétaire les modèles de contrats d'abonnement destinés à remplacer le ou les contrats en cours, ainsi que les conditions d'organisation et d'exécution du service public de distribution d'eau.
Il adresse au propriétaire les modèles de contrats d'abonnement destinés à remplacer le ou les contrats en cours, ainsi que les conditions d’organisation et d’exécution du service public de distribution d’eau.
Le propriétaire doit ensuite confirmer sa demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau en annexant le dossier technique avec les modifications demandées, le cas échéant, et en indiquant les conditions dans lesquelles les locataires ont été informés du projet. La demande initiale et la confirmation sont adressées par le propriétaire au service distributeur de l'eau par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
C'est en principe le règlement de copropriété qui définit le mode de répartition des charges d'eau.
En l'absence de compteurs individuels, les charges relatives à la distribution d'eau (ou en présence de compteurs, les charges communes d'entretien et de location de compteurs, les charges d'eau dues à l'entretien des parties communes...) sont réparties comme un service collectif en fonction de l'utilité objective que cette consommation d'eau présente pour le lot (art. 10 al. 1, L. n° 65-557, 10.7.1965).
Ceci étant, de nombreux règlements de copropriété prévoient, pour les charges relatives à l'eau, une répartition en fonction des millièmes et ils sont en général validés par les tribunaux comme dans les exemples suivants relatifs à des lots à usage de parkings. L'idée est, qu'en l'absence d'autres critères, cette répartition peut correspondre au critère d'utilité énoncé à l'article 10 alinéa 1 de la loi. C'est pourquoi certaines décisions, répartissant ces charges en fonction des millièmes, s'appuient sur la notion d'utilité objective.
- Un règlement de copropriété prévoit que les charges d'eau, en l'attente de compteurs individuels, seront réparties entre les copropriétaires en fonction des millièmes.
Un propriétaire de garage refuse de payer cette charge et demande la nullité de la clause. Sa demande a été rejetée « dans la mesure où ces charges présentent une utilité objective pour les propriétaires de parkings, ceux-ci doivent participer à leur règlement au prorata de leurs millième dès lors que le règlement en a décidé ». Cette décision précise cependant également que le propriétaire du parking ne démontre pas l'absence de prise d’eau qu’il aurait pu utiliser.
(CA Paris, 23e ch. A, 17.1. 1996, JCL Loyers et copropriété, 4.96, n° 176).
- Lorsqu'un règlement de copropriété prévoit que, jusqu'à l’établissement de compteurs individuels, les charges d'eau froide seront réparties entre les copropriétaires dans la même proportion que les charges générales, les copropriétaires de parkings doivent participer à ces dépenses au prorata de ces millièmes, étant donné que l’eau froide présente une utilité objective pour ces lots.
(CA Paris, 23e ch. A, 11.10.1989, JCL Loyers et copropriété, 12.89, n° 542).
La pose d’un compteur individuel
Même si un copropriétaire pose à ses frais un compteur individuel, il peut être condamné à régler, suivant cette répartition au prorata de ses tantièmes, sa quote-part de charges d’eau froide.
Dans une affaire jugée à Paris, un règlement de copropriété prévoyait que les charges d'eau froide étaient réparties suivant les tantièmes. Une SCI copropriétaire avait posé à ses frais un compteur d'eau. Le syndicat des copropriétaire réclamait à ce copropriétaire une participation:
- au prorata de ses tantièmes pour les parties communes ;
- en fonction des relevés de son compteur pour les parties privatives.
La cour d'appel a rejeté cette possibilité s'agissant d'une interprétation hasardeuse du règlement qui ne prévoyait pas cette possibilité. En outre, cela revenait à faire payer deux fois le copropriétaire. Selon la cour, l'immeuble n’étant pas pourvu d’un compteur divisionnaire pour chaque lot, la consommation ne pouvait donc se calculer qu'aux tantièmes (CA Paris, 23e ch. B, 3.3.2003, JCL Loyers et copropriété, 10.2003, n° 203).
En l'absence de précision du règlement de copropriété
Même en l'absence de précisions dans le règlement, la répartition se fait le plus souvent dans les mêmes proportions que les charges générales en fonction du nombre de millièmes de copropriété que représente chaque lot (CA Paris, 23e ch. A, 9.5.1984, D. 84, IR, p. 385).
Posté - 01 avr. 2008 : 14:04:06
heureusement que j'avais bien mangé avant de lire !!! lol
je viens de faire un print écran pour pouvoir en discuter avec les copro lors de la prochaine assemblée extraordinaire que je vais demander en tant que syndic. Il est plus que temps que les choses soient clairement définies chez nous et SURTOUT que ce fameux coproprio vienne à nos AG.
Posté - 01 avr. 2008 : 14:11:38
Initialement posté par rennet
rennet, un grand merci pour ttes ces précisions.
je nage également dans la confusion, j'ai exposé mon soucis et posé mes questions dans la rubrique "les charges" mais je n'ai pas encore obtenue ttes mes réponses.
peut etre vous pouvez m'aider:
deux batiments (un batiment composé de petits pavillons mitoyens et un batiment composé d'appartements) sont unis par le meme compteur général de la lyonnaise des eaux.
chaques pavillons et appartements possèdent un compteur divisionnaire permettant le relevé des consommations.
Lorsque l'addition de tous les compteurs ne couvrent pas la facture de la lyonnaise, le surplus, est divisé d'une façon assez bizare je dirais.
en effet, le syndic (pro) fait un rapport (en %) de consommation des pavillons par rapport aux batiments et applique ce pourcentage pour diviser la facture. exemple: sur 1500 euros restant à payer, il impute 200 aux pavillons et 1300 au batiment. il procéde ensuite à une répartition aux tantièmes pour les pavillons (sur 200 euros) et pour le batiment (1300 euros).
seulement voilà, avec quelques voisins, nous ne sommes pas d'accord sur cette répartition, car il est noté dans le RDC que cela doit se faire aux tantièmes...
alors notre syndic à t il le droit de faire comme cela?
et bon courage à ge_geeeeere, car devenir syndic çà doit pas etre de tout repos.
Posté - 01 avr. 2008 : 14:54:06
votre syndic n'a pas le droit : s'il reste sourd, LRAR reprenant votre exposé tout à fait fondé. vous mettez en copie sa chambre d'affiliation (Fnaim, ....) ainsi que l'ARC (Association des Responsables de Copropriété). Il devrait rectifier.
Posté - 01 avr. 2008 : 15:07:17
c'est vrai que pour un ou une néophyte, tout ceci n'est pas évident. On ne s'improvise pas syndic... mais, je n'ai pas eu le choix, en l'absence de volontaires à la démission de l'ancien syndic, j'ai été désignée d'office. ça partait d'une bonne volonté... les coprio se sentaient un peu lésés par l'ancien syndic qui gérait les travaux (et il y en a eu un tas) en amateur ... et les travaux, moi, je sais gérer, je travaille avec la maitrise d'oeuvre dans le batiment... autant dire, que je connais !
Alors, fonce cassissium !!! et bon courage
Posté - 01 avr. 2008 : 15:27:21
je suppose que le budget prévisionnel était joint à la convocation de votre
Que dalle oui ! la convocation s'est faite par mail la veille de l'AG exceptionnelle !!! et pas de budget prévisonnel ! pas de PV, si ce n'est un banal word envoyé par mail et qui reprenait les 2-3 points discutés et ma nomination ! bref ! rien de bien top !
Je pense provoquer une AG Exceptionnelle d'ici 1mois1/2 (à mon emménagement !) par recommandé avec AR (il me semble que c obligatoire) histoire de mettre à l'ordre du jour :
les travaux immédiats (genre, changer le portier completement HS depuis des mois.. et les boites aux lettres)
Les travaux à prévoir sur les 3 ans (toiture, etc..)
les compteurs d'eau divisionnaires
l'application du réglement intérieur
je pense que c déjà pas mal, non ?
Au fait, l'ancien syndic (non pro) me devait il des pièces financières ? je dis ça parce qu'un budget avait déjà été aloué au changement de portier (qui devait être payé par l'ancien copro) et il a été utilisé pr payer la surfacturation de la mise en service du gaz, autant dire, le fric a été dépensé ! et toc, en plus de la galère, je me paye le portier... pas prévu dans le budget de la miss !!
que me doit l'ancien syndic pr pouvoir gérer ??
Pr info, c lui qui payait les travaux et demandait l'argent aux autres copro (c pas illégal ça ??) et aucun trace écrite de dépot de sous sous !!!
ppppffff !!!!!
Posté - 01 avr. 2008 : 15:30:55
excusez d'avance mon non savoir, mais qu'est donc "la chambre d'affiliation"?
une autre question, puisque visiblement je suis dans le vrai et que son calcul est faux, il faut donc calculer aux tantièmes. seulement voilà, les pavillons ont des jardinets qui leurs sont privés et pour ceux ci les propriétaires auraient dû faire modifier leurs tantièmes auprés d'un notaire et faire un additif au RDC. seulement voilà, rien n'est fait et les jardins ne comptent pour le moment meme pas dans la répartition des charges communes à l'ensemble de la copro...
comment doit on procédé pour que les tantièmes soient réajustés (il y a eu deux demandes en AG pour que les pavillons régularisent)
et ces tantièmes (jardinets) comptent ils bien pour la répartition du surplus de la facture de la lyonnaise?
comment doit procéder mon syndic pour procéder à la répartition de ces charges d'eau sachant que les pavillons représentent un batiment et mon batiment un autre. il ns dit qu'il ne peut pas "fusionner" nos batiments pour connaitre les tantièmes...(je finis par ne plus rien comprendre)
ces memes jardinets ne font l'objet d'aucune demande en AG pour etre acheté ou cédés...il est juste noté, "il a été ommis que les terrains situés entre les pavillons et les lots XXXXX, sont à usage privatifs....les tantièmes deviennent donc ..., il appartient aux propriétaires de passer devant un notaire et de faire un additif au RDC...(je vous ais mis en gros ce que disait le PV d'une AG en 1992) le rappel a été fait en 2001 et depuis tj rien!!!!
comment sont considérés ces jardinets? toujours en partie communes? ont ils été "pris de force" en spoiliant les autres copropriétaires?
au départ les pavillons étaient des lavoirs communs, il y a seulement eu un vote pour transformer ces lavoirs en habitations, un copropriétaire était contre...et un an aprés la construction de ces pavillons il a été question d'une "ommission des tarrains (jardins).
je suis désolée si mes questions vous parraissent betes ou confuses?
Posté - 01 avr. 2008 : 15:39:09
L.art.18-2 (L= ici loi du 10.07.1965 dont parle Nefer)
"18-2.	En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Après mise en demeure (LRAR.ndlr) restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure."
Vous comprenez pourquoi il vous faut les textes sur a table de chevet ?
Une lettre à l'ex-syndic (LRAR) :
"Syndicat des copropriétaires
Résidence X
M. /Mme ..(c'est selon !)
Ayant été désignée syndic lors de l'AG du ....., je tiens à vous rappeler les dispositions de l'art.18-2 de la loi du 10.07.1965 modifiée.
"art.18-2 ...(à recopier intégralement)... "
Vous voudrez bien convenir avec moi d'un RDV pour procéder à la première étape prévue dans le délai d'un mois ..
Blabla de politesse ...
Le syndic, X."
C'est 100 balles ! ....
Edité par - gédehem le 01 avr. 2008 15:41:25
Posté - 01 avr. 2008 : 16:09:33
ben voilà, je ne savais pas quoi faire de ma soirée, c tout trouvé
t'as un livre de chevet à me conseiller ?
Posté - 01 avr. 2008 : 16:41:41
y'en a pas mal sur le marché ...
d'abord la loi de 65 et ses décrets (obligation d'en passer par là).
puis tous les guides ... en acheter plusieurs (serieux) pour recouper,
sinon ne pas oublier de vous affilier à un syndicat de copro ou une association de défense de copro ... certains même, donnent des cours pour les syndic benevoles et les CS. ....
voir aussi ce forum dédié au syndic benevole (netre autre) mais UI est bien complet : http://www.universimmo.com/forum/forum.asp?FORUM_ID=68
PS: ne pas oublier de prendre une assurance en RC pour votre activité !!! tres important.
Posté - 01 avr. 2008 : 17:12:44
avant tout préparez
- bretzels, petites saucisses ö cumin, pain d'épices et autres douceurs pour études prolongées
- des lunettes, du Géluprane, des stabilos pour naviguer sur
le site UI (général et tous les forums...yc les z-épinglés)
le site de unarc.asso.fr devraient suffire
le spécial du Particulier en vente en kiosque ou commandable
la copro en 300 questions
le Conseil syndical la comtabilité (livre ou fascicule)
de l'ARC chez Vuibert ARC (Amazone, Fnac voir dans votre bibliothèque et versions récentes
http://recherche.fnac.com/search/quick.do?text=copropri%E9t%E9&category=book&bl=HGLIrera
investissez dans un Litec code de la copro
et avant tout du BON SENS, un kilo de courage
En Pologne me semble-t-il certaines charges sont au nb de personnes de la déclaration d'impôts...connaître les spécialités locales alsaciennes peut être interessant

References: l'article 25
 l'article 26
 l'article 25
 l'article 93
 l'article 25
 l'article 10