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Hund in Eigentumswohnung (Hauskauf, Immobilien, Grundstücke) - frag-einen-anwalt.de
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20.02.2015 16:41 |
Zusammenfassung: Es geht um Tierhaltung in einer Wohnungseigentumsanlage, hier konkret die Frage, ob und wie man die Hundehaltung wirksam ausschließen kann und die Auswirkungen bei einem Verauf des Eigentums.
Guten Tag wir wohnen in einer EG und haben seit 3 Jahren einen Hund Nun wollen wir verkaufen. Aber in der Hausordnung steht dass keine Tiere gehalten werden dürfen. Unser Hund hatte eine einmalige Erlaubnis. Leider habe die neuen Interressenten auch eine Hund. Gibt es da eine Möglichkeit für uns ? Vielen Dank ggfs einen Paragrafen oder ein aussagekräftiges Urteil
Einsatz editiert am 20.02.2015 16:46:01
Grundbuch Wohnung Sohn bezahlt Euro
Ihre Frage betrifft den § 15 WEG. Während früher die Rechtsprechung hundehalterfreundlich urteilte,
„Ein allgemeines Verbot der Hundehaltung liegt nicht mehr im Rahmen der Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und kann daher nicht durch Stimmenmehrheit beschlossen werden," so ein Beschluss des OLG Stuttgart schon im Jahr 1982, Beschluss vom 4. 3. 1982 - 8 W 8/82
...ist mit der neueren Rechtsprechung durch BGH und sogar des BVerfG ein Wandel eingetreten.
Insofern müssen Sie zunächst einmal nachprüfen, ob die von Ihnen zitierte Hausordnung wirksam ist. Das Verbot „keine Tiere" kann in dieser unbestimmten Form unwirksam sein, vgl. etwa BGH WuM 2008, 23 für Mietwohnungen. In Mietverträgen kann sogar ein generelles „Hunde- und Katzenverbot" unwirksam sein, BGH WuM 2013, 295, wenn also nicht nach Einzelfall differenziert wird. Man darf also nicht ohne weiteres sehr kleine Hunde mit sehr großen Hunden gleichsetzten, ohne dass es auf weitere Kriterien ankommt.
Nach dem o.g WEG-Gesetz ist lt. BGH für die Wirksamkeit eines Verbots durch Vereinbarung, die Zustimmung aller Eigentümer und deren Eintragung im Grundbuch erforderlich. Nur so ist das Verbot für Sie und vor allem für den zukünftigen Eigentümer (bei einem Verkauf) ersichtlich und bindend.
Ist kein Verbot im Grundbuch eingetragen, wird die Sache leider etwas komplizierter:
Denn es ist denkbar, dass die Eigentümer sogar durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung ausschließen. Ein solcher Mehrheitsbeschluss wäre nach dem WEG gültig und auch für zukünftige Wohnungseigentümer verbindlich, solange nicht ein Gericht diesen Mehrheitsbeschluss für ungültig erklärt, etwa aus den o.g. Gründen aus dem Mietrechts oder mangels sachgerechter Differenzierungen.
Dazu der BGH in 1995 unter dem Az. V ZB 5/95: "Der Erwerber eines Miteigentumsanteils und des damit verbunden Sondereigentums kann folglich nicht allein auf die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung vertrauen; er muss sich auch vergewissern, ob sie durch bestandskräftige Beschlüsse abgeändert worden ist."
Die Begründung des BGH im zitierten Beschluss über den vereinbarungsersetzenden Charakter des nicht angefochtenen Mehrheitsbeschlusses, kann so nicht mehr aufrechterhalten werden. Denn der BGH hat diese Rechtsprechung mit Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 (KG) - NJW 2000, 3500 ff aufgegeben.
Danach regelt der Beschluss über die Hundehaltung den Gebrauch nach § 15 Abs. 2 WEG. Insoweit besitzt die Eigentümergemeinschaft Beschlusskompetenz im Sinne der neueren Rechtsprechung. Der nicht angefochtene Beschluss, der eine Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, wird nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und bindet sämtliche Wohnungseigentümer.
Leider kann ich Ihnen diese theoretischen Ausführungen nicht ganz ersparen, weil ich ja die konkreten Formulierungen Ihrer Hausordnung und schon gar nicht Ihr Grundbuch und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung kenne.
Also ganz wichtig für eine abschließende Bewertung:
Sie als derzeitige Eigentümer und auch die Kaufinteressenten müssen in das Grundbuch sowie in die Mehrheitsbeschlüsse und entsprechenden Protokolle der Eigentümerversammlungen Einblick nehmen und das auch in einem etwaigen Kaufvertrag beim Notar für Sie als Verkäufer quasi mängelausschließend vermerken.
Ihre bisherige Erlaubnis deutet darauf hin, dass man die Hausordnung pragmatisch und differenziert angewandt hat und gibt deshalb Verhandlungsspielraum, dies auch auf den Kaufinteressenten auszudehnen.

References: § 15
 BGH 
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 § 15