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Timestamp: 2019-10-23 14:03:22+00:00

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Rollladen Reparatur bei unserer Mieterin - frag-einen-anwalt.de
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| 08.10.2013 13:00 |
wir haben ein Haus mit einer vermieteten Partei gekauft.
Sie hat uns eine Rechnung vorgelegt, nachdem sie selbst den elektrischen, fest eingebauten Rollladen einbauen lassen und bezahlt hat.
Wir haben leider keine Ahnung ob wir das nun bezahlen müssen oder nicht.
Einsatz editiert am 08.10.2013 13:12:46
08.10.2013 13:00 | Preis: 50,00 € |
Ob die Mieterin (im Folgenden „M") gegen Sie (im Folgenden „V") einen Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten hat, ergibt sich ggf. aus dem Mietvertrag. In diesem findet sich evtl. eine Regelung, dass die Kostenübernahme für die Instandhaltung bis zu einem bestimmten Betrag von der M zu tragen ist. In vielen Mietverträgen finden sich Regelungen, dass "kleine" Instandhaltungen vom Mieter zu tragen sind. Dabei würde es sich um eine sog Übernahmeklausel von Kleinreparaturen handeln.
Zur Verdeutlichung, möchte ich aus einem Urteil. d. AG Charlottenburg, Urteil vom 31. August 2011 – 212 C 65/11 –, veröff. in juris, zitieren:
„Grundsätzlich obliegt nach dem gesetzlichen Leitbild der Miete die Instandhaltung dem Vermieter als Eigentümer der Mietsache, § 535 BGB. In gewissen Konstellationen, etwa bei den hier interessierenden Kleinreparaturen, kann der Vermieter dem Mieter diese Instandhaltungs-pflicht formularvertraglich überbürden. Die formularmäßige Überbürdung kleinerer Instandhaltungs-arbeiten bei angemessener betragsmäßiger Limitierung – wie vorliegend – stellt daher grundsätzlich keine zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (sog. Kostenklausel, vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 538 Rn. 57, 58). Voraussetzung ist jedoch, dass die Klausel nur Bestandteile erfasst, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen (vgl. BGH NJW 1989, 2247). Sinn hiervon ist es, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten."
Das AG Charlottenburg hat daher in folgender Klausel
„Der Mieter trägt außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen bis zum einem Betrag von jeweils 90,00 Euro pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von z.Z. in Höhe von 266,28 Euro." KEINE zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen.
Vom Grundsatz her, da der Rollläden einem direkten und häufigen Zugriff unterliegt, könnte eine solche Klausel, wäre sie in Ihrem Mietvertrag vorhanden, die M also verpflichten, bis zu einer gewissen Höhe (s. z.B. den Fall vor dem AG Charlottenburg:" bis zum einem Betrag von jeweils 90,00 Euro pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von z.Z. in Höhe von 266,28 Euro") zu tragen.
Zu beachten ist aber, dass es Rechtsprechung gibt, nach der das Montieren u. Reparieren eines Jalousiekasten nicht lediglich als eine "kleine" Instandhaltung an den Bedienvorrichtungen für Roll- und Fensterläden, sondern um die Reparatur des Rolladenkastens selbst. Diese (Reparatur) hat das AG Leipzig, Urteil vom 14. August 2003 – 11 C 4919/03 –( veröff. in juris sowie unter http://www.justiz.sachsen.de/lentschweb/documents/11_C_4919_03.pdf) NICHT als "kleine" Instandhaltung angesehen. Es hat daher die Pflicht des Mieters zur Kostenübernahme für die Instandhaltung gem. des Mietvertrages verneint.
Es käme in Ihrem Fall auf die Art der Reparatur und die Höhe der Rechnung an. Anhand dieser Indizien ließe sich bestimmen, ob es sich um eine "kleine" Instandhaltung oder nicht handelt.
Nachfrage vom Fragesteller	08.10.2013 | 14:03
Diese Regelungen kannte ich.
Greifen diese denn auch wenn die Mieterin sich den Rollladen selbst beschafft hat ?
Sie hat den Rollladen selbst bezahlt und einbauen lassen.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.10.2013 | 14:58
Ihre Nachfrage beantworte wie folgt:
Vom Prinzip hat M (auch) Anspruch aus § 555 a Abs. 4 BGB n.F. bzw. § 545 Abs. 4 BGB a.F. auf Ersatz der Kosten für einen selbst beschafften Rollladen, den sie hat einbauen lassen (d.h. für die Sachkosten und die Einbaukosten), aber nur, wenn:
-	der Rollladen schon bei Eintritt Ihrerseits in den Mietvertrag (aufgrund des Hauskaufs) vorhanden war
-	Ihrerseits eine sog. Instandsetzungspflicht bestand (gem. § 555 a BGB n.F. bzw. 545 BGB a.F.), für die Sie die Kosten zu tragen haben, d.h. ob M durch die Neuanschaffung und das Einbauen-lassen also eine Erhaltungsmaßnahme hat vornehmen lassen, die eigentlich Ihnen oblag.
Bezgl. der Beantwortung letzterer Frage
•	kommen wieder die Ausführungen aus meiner Antwort auf Ihre Ursprungsfrage zum tragen (also ob es eine „kleine" Reparatur war od nicht u ob eine Kleinreparaturklausel im MietV enthalten ist)
sowie die Frage
•	ob der Rollladen wirklich defekt war
All dies vermag ich nicht zu beurteilen.
Auch dann, wenn Ihrerseits eine Instandsetzungspflicht bestand, könnten Sie M jedoch darauf verweisen, dass eine eigene Anschaffung günstiger gewesen wäre (ebenso wenn ein von Ihnen zu beauftragendes Unternehmen diesen hätte günstiger einbauen können). Dies müssten Sie aber beweisen. Sollten Sie dies können, müssten Sie nur den geringeren Preis an M zählen.
Beachten Sie abschließend die Übergangsregeln:
„Nach Art 229 § 29 I EGBGB sind auf ein bis zum 1.5.13 entstandenes Mietverhältnis §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 aF weiter anzuwenden (dazu Vorauf.), wenn 1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 III 1 a.F. dem Mieter vor dem 1.5.2013 zugegangen ist oder 2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die nach § 554 III 3 a.F. anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem 1.5.13 begonnen hat. § 556c III tritt am 12.3.13 in Kraft, § 556c I, II, IV am 1.7.13 (Art 9 II MietRÄndG v. 11.3.13, BGBl I 434). Für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a) gilt das neue Recht rückwirkend." (Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Kommentar/: 8. Auflage 2013, Vor § 555a BGB n.F./Rn 2)
Ergänzung vom Anwalt 08.10.2013 | 13:48
Die Klausel eines Formularmietvertrages, die den Mieter unbeschränkt verpflichtet, die Rollläden seiner Mietwohnung instand zu halten und instand zu setzen, benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben ist übrigens durch das LG Wiesbaden, 10.12.1984 – 1 S 209/84, WuM 1986, 111 als unangemessen und daher nach § 9 AGBG unwirksam erachtet worden.
Bewertung des Fragestellers 08.10.2013 | 17:43
"Sehr geehrter Herr Winkelmann,
ich habe eine Frage gestellt, deren Wortlaut Ihnen bekannt war, als Sie sie beantworteten.
Natürlich weiß ich nicht wie weit ich ausholen soll.
Wenn ich über alles Bescheid gewußt hätte, hätte ich nicht fragen müssen.
Aber dafür gibt es ja die Möglichkeit der Nachfrage.
Sie gaben eine weitere Antwort und ich verbesserte meine Bewertung.
Also gibt es für Sie keinen Grund zu klagen.
Es ist eben auf solch einer Plattform, und vor allem in kurzer, schriftlicher Form, nicht immer möglich, genauer zu werden.
Ich betrachte die Sache hiermit als erledigt und werde mir für meine weiteren Fragen realen rechtlichen Beistand holen.
FRAGESTELLER 08.10.2013 3,6/5,0

References: § 535
 § 538
 BGH 
 § 555
 § 545
 § 555
 § 29
 § 554
 § 554
 § 556
 § 556
 § 555
 § 9