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Timestamp: 2020-02-27 20:45:10+00:00

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Tu sei qui: Fonti > Codice civile > LIBRO TERZO - Della proprietà > Titolo VIII - Del possesso > Capo II - Degli effetti del possesso > Sezione III - Dell'usucapione > Articolo 1159
(1) La trascrizione non ha la funzione ordinaria che il codice civile tradizionalmente le attribuisce, ma rappresenta un elemento fondamentale per garantire l'acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento sul bene immobile. Essa non concerne, inoltre, il principio della continuità delle trascrizioni.
Spiegazione dell'art. 1159 Codice civile
547 Si è attuata una più organica e razionale sistemazione della materia col trasferire sotto il titolo del possesso le norme particolari all'usucapione. Nelle linee essenziali la disciplina dell'usucapione immobiliare non differisce da quella tracciata dal codice del 1865. L'usucapione ordinaria della proprietà e degli altri diritti reali di godimento sui beni immobili si compie in virtù del possesso continuato per venti anni (art. 1158 del c.c.). Ho ridotto il termine di trent'anni stabilito dal codice anteriore, al fine di adeguarlo al termine di prescrizione dei diritti reali di godimento su cosa altrui. L'usucapione abbreviata, la quale ha per presupposto il possesso di buona fede e l'esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire o a costituire il diritto reale sull'immobile, si compie, come nel codice precedente (art. 2137), col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo. L'art. 1159 del c.c., parlando di acquisto in buona fede «da chi non è proprietario» dell'immobile, rende chiaro che la disposizione si riferisce all'ipotesi dell'acquisto a non domino e non anche all'ipotesi dell'acquisto viziato a domino. E' così risolta una questione a cui dava luogo la formula meno precisa dell'art. 2137 del codice del 1865.
Massime relative all'art. 1159 Codice civile
Cass. civ. n. 11141/2018
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11141 del 9 maggio 2018)
Cass. civ. n. 24170/2013
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24170 del 25 ottobre 2013)
Cass. civ. n. 12996/2013
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12996 del 24 maggio 2013)
Cass. civ. n. 4851/2012
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4851 del 26 marzo 2012)
Cass. civ. n. 4063/2012
(Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 4063 del 14 marzo 2012)
Cass. civ. n. 6238/2010
L'usucapione abbreviata, per i suoi peculiari requisiti rispetto all'usucapione ordinaria, deve essere specificamente invocata e la sua deduzione non può considerarsi compresa in quella concernente l'usucapione ordinaria, sicché non può essere invocata per la prima volta nel giudizio di cassazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6238 del 15 marzo 2010)
Cass. civ. n. 15252/2005
In tema di usucapione decennale di beni immobili, la buona fede di chi ne acquista la proprietà in forza di titolo astrattamente idoneo è esclusa soltanto quando sia in concreto accertato che l'ignoranza di ledere l'altrui diritto dipenda da colpa grave (art. 1147 c.c.); in linea generale, non può affermarsi che versi in colpa grave colui il quale, rivoltosi a un notaio per la redazione di un atto traslativo e non avendolo esonerato dal compiere le cosiddette visure catastali ed ipotecarie, addivenga all'acquisto in considerazione delle garanzie di titolarità del bene e di libertà dello stesso fornite dall'alienante, o apparente tale, e nella ragionevole presunzione che l'ufficiale rogante abbia compiuto le opportune verifiche, atteso che il notaio, pur fornendo una prestazione di mezzi e non di risultato, è tenuto a consentire la realizzazione dello scopo voluto dalle parti con la diligenza media, riferibile alla categoria professionale di appartenenza, curando le adeguate operazioni preparatorie affatto da compiere, senza ridurre la sua opera alla passiva registrazione delle altrui dichiarazioni. (Nella specie, è stata cassata la sentenza impugnata che, senza compiere alcuna specifica indagine in ordine alla colpa in concreto ascrivibile, aveva escluso la buona fede di coloro i quali avevano posseduto per oltre dieci anni l'immobile acquistato con atto regolarmente trascritto, sulla astratta considerazione che i predetti avrebbero potuto verificare attraverso le visure dei registri immobiliari l'esistenza — al momento del loro acquisto — della trascrizione della domanda giudiziale di accertamento del trasferimento della proprietà del medesimo bene a favore di terzi, che l'avevano in precedenza comprato dallo stesso dante causa in forza di atto non trascritto).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15252 del 20 luglio 2005)
Cass. civ. n. 12898/2003
L'acquisto della servitù apparente per usucapione decennale presuppone la sussistenza di un atto a titolo particolare astrattamente idoneo ad attuare il «trasferimento» del diritto che si assume usucapito, e tale atto deve consistere in un titolo col quale il soggetto, il quale si qualifichi — senza esserlo — proprietario del «fondo servente», abbia costituito una servitù in favore del «fondo dominante» il cui titolare ne vanti, poi, l'acquisto per usucapione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12898 del 4 settembre 2003)
Cass. civ. n. 8056/2001
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8056 del 14 giugno 2001)
Cass. civ. n. 1374/1997
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1374 del 14 febbraio 1997)
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8441 del 1 agosto 1995)
Cass. civ. n. 5071/1993
Con riguardo all'usucapione decennale, che presuppone l'acquisto in buona fede di un immobile a non domino e postula l'identità tra zona alienata e zona posseduta, nonché la trascrizione del titolo, il quale deve specificamente riguardare l'immobile che si è inteso con esso trasferire e del quale si sostiene l'acquisto per decorso del decennio, il titolo stesso è elemento autonomo ed essenziale, nel senso che deve indicare con esattezza l'immobile ed il diritto immobiliare trasmesso, poiché la perfetta ed assoluta identità fra l'immobile posseduto e quello acquistato in buona fede a non domino, va accertata in base ad una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell'uno con quelle dell'altro.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5071 del 29 aprile 1993)
In ipotesi di acquisto a non domino, la circostanza che il titolo contenga elementi idonei per consentire, con la normale diligenza, di escludere o comunque dubitare della titolarità in capo all'alienante del diritto trasferito può essere ostativa all'usucapione decennale, ai sensi dell'art. 1159 c.c., ove evidenzi il difetto di buona fede del compratore.
Cass. civ. n. 3362/1985
Per aversi l'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. occorre la perfetta corrispondenza tra il contenuto del titolo, astrattamente idoneo al trasferimento del diritto reale, ma proveniente a non domino, e l'oggetto del possesso. (Nella specie la C.S. ha riformato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto che costituisse titolo idoneo, in relazione all'usucapione del diritto di superficie e della comproprietà dei muri perimetrali, una sentenza che — senza specificare in ordine a tali diritti reali — aggiudicava ex art. 699 c.p.c. abr. il diritto di proprietà del bene gravato all'esito di una procedura espropriativa).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3362 del 6 giugno 1985)
Cass. civ. n. 1813/1982
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1813 del 20 marzo 1982)
Cass. civ. n. 680/1982
L'usucapione decennale della proprietà di un immobile, regolata dall'art. 1159 c.c., ha, quali suoi necessari presupposti, sia l'acquisto in buona fede dell'immobile a non domino, sia l'identità tra il bene posseduto e quello oggetto del titolo, che deve riguardare specificamente l'immobile che si è inteso trasferire e del quale si sostiene l'acquisto per decorso del decennio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 680 del 6 febbraio 1982)
relative all'articolo 1159 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1159 Codice civile - Usucapione decennale | Quesito Q201718341
Sergio Z. chiede
mercoledì 08/02/2017 - Veneto
“Io e i miei fratelli abbiamo comprato una quota di un terreno pro indiviso il 2 agosto 1996 e trascritto il 9 agosto 1996. Il venditore nell’atto precisava che vendeva la quota risultante in catasto intestata a “………(suo zio) da lui pubblicamente ed ininterrottamente posseduta da oltre il ventennio e si chiedeva, ai sensi della legge 17 agosto 1941 n. 1043 e 1 ottobre 1969 n. 679, cancellazione di detto nominativo dalla partita catastale”.
In una recente ispezione in conservatoria, trovo una compravendita del 18/06/ 2007 trascritta il 27/06/2007 della suddetta quota, dove una cugina del venditore, figlia dello zio, acquistava i diritti di spettanza da i suoi fratelli.
Questo contratto a distanza di oltre dieci anni è valido? Cosa devo fare? Come posso tutelarmi?
Sergio Z.”
Il caso che si esamina richiede di trattare della c.d.vendita per possesso, per tale intendendosi quella vendita per effetto della quale si realizza il trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri, ma che dichiara apertis verbis e sotto la propria responsabilità, di esserne il vero ed effettivo proprietario per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge.
In passato si è molto discusso della validità di tale negozio giuridico, in considerazione del fatto che il possesso, costituendo una semplice situazione di fatto e non un diritto, non potesse essere trasferito mediante un atto notarile.
In realtà l’errore di fondo sta nel fatto che si è creata confusione tra la “vendita del possesso” e la “vendita per possesso”.
Nel primo caso non può che aderirsi alla tesi restrittiva, secondo cui la sola situazione di fatto del possesso non può essere trasferita, mentre quello che a noi interessa non è il trasferimento del possesso, ma il trasferimento della piena proprietà dell’immobile acquistata per possesso, ovvero in virtù del possesso esercitato di fatto sul bene per il tempo e secondo le modalità richieste dalla legge per usucapire.
Anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2485 del 5.02.2007, ammise esplicitamente il trasferimento di proprietà per possesso, negando perfino in quella occasione la responsabilità per negligenza professionale del notaio che abbia proceduto alla stipula di una vendita di terreni per i quali l’alienante assumeva solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale.
In favore della piena validità di tale forma di vendita, peraltro, si può argomentare anche dallo stesso dato normativo, e precisamente:
dal fatto che il nostro ordinamento ammette addirittura la vendita di cosa altrui (da distinguersi dalla vendita di cosa qualificata come propria per antico possesso);
nello stesso codice civile si ritrovano dei riferimenti normativi chiari e specifici, anche se indiretti, a tale tipo di vendita, e precisamente nell’art. 1159 c.c. che, in materia di usucapione breve o decennale, dispone che “colui che acquista in buona fede, da chi non è proprietario, un immobile in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”.
Come si vede la norma parla espressamente di un titolo capace di trasferire un immobile e regolarmente trascritto, e potendo essere trascritti solo gli atti pubblici e le scritture private autenticate (oltre ovviamente alle sentenze di domande giudiziali) è chiaro che il testo di tale norma fa riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.
Ammessa la validità di tale forma di vendita, la principale conseguenza è che la titolarità del bene immobile viene dal notaio trascritta e volturata immediatamente al nuovo proprietario, scomparendo così dai registri il nominativo dell’intestatario che ha abbandonato a suo tempo il terreno.
Tale trascrizione e voltura hanno un effetto universale ed i terzi sono obbligati a riconoscere la proprietà del nuovo intestatario ancorché l’abbia ricevuto da un alienante non intestatario, ma con una sola eccezione.
L’eccezione è costituita dall’intestatario originario dell’immobile, il quale ha il diritto di contestare l’affermazione dell’alienante di aver usucapito il bene e riottenerne così a suo favore l’intestazione.
A questo punto, però, colui il quale ha effettuato l’acquisto per antico possesso si trova in posizione di vantaggio, in quanto viene di fatto ad “invertirsi” l’onere processuale; infatti, non è più chi ritiene di aver usucapito (ossia l’alienante originario) a dover agire in giudizio contro il proprietario effettivo, sopportandone i costi e le difficoltà burocratico-giudiziali, ma il proprietario precedentemente intestatario (ed in danno del quale il bene è stato usucapito) che ha l’onere di agire per far dichiarare dal giudice come non corrispondente alla realtà la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile.
Questa finestra di incertezza potrebbe avere come conseguenza che, nella sfortunata ipotesi in cui l’antico intestatario insorga per reclamare la proprietà e ottenga la pronuncia in suo favore, l’alienante che ha dichiarato circostanze non vere venga chiamato a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente.
Ovviamente comporta soprattutto il rischio, per l’acquirente, che venga meno il suo diritto, in quanto la proprietà acquistata con l’atto notarile di “vendita per possesso” gli può essere tolta dal vecchio proprietario intestatario, che dimostri come la dichiarazione dell’alienante non sia stata veritiera.
Questi rischi si ritiene però che non ricorrerano nel caso di specie.
Innanzitutto va detto che, considerato che la vendita del 2 agosto 1996 è stata regolarmente trascritta in data 9 agosto 1996, per il principio della continuità delle trascrizioni, la successiva vendita del 18/06/2007, trascritta il 27/06/2007, non può arrecare nessun pregiudizio all’acquirente della vendita per possesso.
Dispone l’art. 2650 c.c. che “Nei casi in cui, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto”, trascrizione che in questo caso manca in quanto superata da quella del 9 agosto 1996.
A ciò si aggiunga, come detto prima, che per far invalidare la vendita per possesso è necessario che colui in danno del quale il bene è stato usucapito faccia ricorso all’autorità giudiziaria, e provi che la porprietà è rimasta in capo a lui, con tutti i disagi della inversione dell’onere della prova sopraccitati.
Infine, dato da non trascurare, qualora si venisse citati in giudizio per sentir dichiarare nulla la vendita del 2 agosto 1996, si potrebbe facilmente eccepire l’intervenuta usucapione decennale, sussistendo tutti i requisiti prescritti dall’art. 1159, ossia:
trascrizione dell’atto di acquisto e conseguente allineamento catastale ai sensi della legge citata nel quesito.
Norma di riferimento: Articolo 1159 Codice civile - Usucapione decennale | Quesito Q201513048
venerdì 01/05/2015 - Sicilia
Norma di riferimento: Articolo 1159 Codice civile - Usucapione decennale | Quesito Q201410434
martedì 27/05/2014 - Lombardia
Norma di riferimento: Articolo 1159 Codice civile - Usucapione decennale | Quesito Q20101327

References: Articolo 1159

Cass. 
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 art. 1159
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 art. 699
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 Articolo 1159
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 Articolo 1159
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