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Timestamp: 2019-12-05 19:49:57+00:00

Document:
STS 1222/2000, 28 de Diciembre de 2000 - Jurisprudencia - VLEX 15199703
Número de Recurso: 3595/1995
Número de Resolución: 1222/2000
Fecha de Resolución: 28 de Diciembre de 2000
CONTRATO DE PROMESA DE VENTA. Examinados los documentos resulta que ambos coinciden en la fecha del desalquilamiento definitivo, que se fijó el 30 de agosto de 1987. Por el documento de 2 de abril de 1987 la recurrente percibió la cantidad de 1.200.000,-pesetas, pero no como compensación de la renuncia a su derecho de prórroga arrendaticia, sino, como bien se expresa, respondía a indemnización por los gastos de traslado, teléfono y demás, al tener que arrendar otra vivienda en tanto la construcción se llevase a efecto. Se estima la demanda. Se estima la apelación.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados identificados al margen el Recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Salamanca, en fecha 16 de noviembre de 1995, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre cumplimiento de contrato de promesa de venta de vivienda a construir a favor de arrendataria, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Salamanca número uno, cuyo recurso fue interpuesto por doña FILOMENA G. A., representada por la Procuradora doña Paz L. G., en el que es recurrido don L. M. L., al que representó el Procurador don Carlos J. P..
El Juzgado de Salamanca uno tramitó el juicio declarativo de menor cuantía, número 102/1995, que promovió la demanda de doña Filomena G. A., en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, vino a suplicar: "Se dicte sentencia por la que estimándose la demanda, se perfeccione el contrato y se condene a Don L. M. L. a la entrega de la vivienda que ha de ser objeto de la venta o subsidiariamente, en caso de imposibilidad de hacerlo, a abonar a la actora la diferencia que exista entre el precio estipulado -tres millones quinientas mil pesetas-
(3.500.000) y el precio de otra vivienda de idénticas características en lugar cercano y semejante, así como a las costas".
El demandado don L. M. L. se personó en el pleito y contestó a la demanda, a la que se opuso con las razones fácticas y jurídicas que alegó, para terminar suplicando: "Se dicte sentencia por la que se desestime en su integridad la demanda presentada, absolviendo a mi representado de los pedimentos planteados por la parte actora, con expresa condena en costas a la parte demandante".
Unidas las pruebas practicadas y declaradas admitidas, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Salamanca dictó sentencia el 4 de julio de 1995, la que contiene el siguiente Fallo literal: "Que estimando la demanda promovida por el Procurador D. Angel M. S., en nombre de Dª María Filomena G. A., contra D. L. M. L., representado por la Procuradora Dª María B. R., debo condenar y condeno a dicho demandado a que venda a la demandante la vivienda descrita en el contrato de fecha 1º de Abril de 1987 que encabeza estos autos en las condiciones y precio estipulado en el mismo y en caso de imposibilidad de hacerlo, por haber perdido la propiedad del edificio construido en el solar en el que se encontraba la vivienda poseída en arrendamiento por la demandante condeno a dicho demandado a que haga entrega en concepto de venta por el precio de TRES MILLONES QUINIENTAS MIL PESETAS, con la salvedad de la ampliación del precio por la extensión superior de otra vivienda de idénticas características en lugar cercano y semejante, que conforme al perito será de un valor aproximado a los ONCE MILLONES DE PESETAS, si bien el precio será el pactado en contrato de fecha 1º de Abril de 1987, condenando igualmente al demandado al pago de la totalidad de las costas".
El Juzgado dictó Auto el 31 de julio de 1995 que dice: "Se aclara la sentencia de referencia en re (sic) segundo punto cuestionado en el sentido de que, el valor aproximado de los once millones de pesetas fijado pericialmente, puede variarse siempre que la vivienda reúna las características de zona y metros reflejados en el contrato de uno de abril de 1987, y siempre que se respeten en todo caso, ese valor aproximado de once millones de pesetas"
La referida sentencia fue recurrida por el demandado que apeló para ante la Audiencia Provincial de Salamanca, que tramitó el rollo de alzada número 710/1995 y pronunció sentencia con fecha 16 de noviembre de 1995, la que en su parte dispositiva declara, Fallamos "Que estimando el recurso de apelación interpuesto a nombre y representación de D. L. M. L. contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 1 de Salamanca con fecha 4 de julio de 1.995 en los autos originales y Juicio de Menor Cuantía de que este rollo dimana; debemos revocarla y la revocamos, para a su virtud, desestimar la demanda articulada a nombre y representación de Dª Mª Filomena G. A., frente al expresado recurrente, a quien se absuelve de todas las pretensiones contenidas en la misma, sin hacer declaración expresa en las costas de una y otra instancia".
La Procuradora de los Tribunales doña Paz L. G., en nombre y representación de doña Filomena G. A., formalizó recurso de casación ante esta Sala contra la sentencia del grado de apelación, en base de un solo motivo, al amparo del número cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que denuncia infracción de los artículos 1204, 1281, 1282 y 1288 del Código Civil y jurisprudencia que los interpreta.
La votación y fallo del presente recurso de casación tuvo lugar el día diecinueve de diciembre del año dos mil.
PRIMERO.- Como cuestión previa planteada por la parte recurrida ha de resolverse si procede el recurso de casación planteado en razón a la cuantía del objeto del pleito, alegándose que la misma alcanza la cifra de 3.500.000,-pesetas. Sucede que esta no se aportó fija ni cerrada y en el fundamento jurídico de la demanda, se hace constar que corresponde al precio fijado en el precontrato que suscribieron los litigantes el 1 de abril de 1987 y sin perjuicio de que en la vía de cumplimiento sustitutorio se alcanzase una cuantía superior, lo que se traslada al suplico.
El Tribunal de Instancia tuvo por preparado el recurso -Auto de 29 de noviembre de 1995-, dando cumplimiento al artículo 1694 de la Ley Procesal Civil, para lo que atendió al informe pericial obrante en los autos, decretándose que la cuantía resultaba superior a los seis millones de pesetas, alcanzando dicha resolución firmeza, por lo que el recurso procede y ha de ser decidido por NOS en vía casacional.
SEGUNDO.- Los hechos probados acreditan que el demandado don L. M. L., se comprometió por contrato privado, que lleva fecha de 1º de Abril de 1987, a vender a la recurrente una vivienda de las características que se describen en la nueva construcción que se proponía realizar del edificio sito en la calle Valle Inclán número uno de Salamanca, pactándose determinadas condiciones y entre ellas que la recurrente, toda vez que era arrendataria de un piso en el referido edificio y siendo el demandado el arrendador, se comprometía a desocuparlo antes del último plazo establecido, que correspondía al 30 de agosto de 1987.
En fecha siguiente, 2 de abril de 1987, las mismas partes acordaron que el contrato de arriendo de la vivienda, quedaba resuelto y la recurrente vino a adquirir el compromiso de dejarla libre y expedita a favor del propietario, sin reservarse derecho de retorno alguno, obligándose aquél a satisfacerle, en el momento de entrega de las llaves, la cantidad de 1.200.000 pesetas, como "indemnización por los gastos de traslado, teléfono, etc".
El primer contrato, de 1º de abril de 1987, reviste clara y decidida relación de promesa bilateral de compraventa, que autoriza el artículo 1445 del Código Civil, al darse concurrencia de voluntades negociales dirigidas a postergar para un momento posterior la entrada en vigor del contrato proyectado y su efectividad, autorizándose su inclusión en la figura de relación precontractual que vincula a las partes contratantes aunque no se trate de propio contrato de compraventa definitiva (Ss. de 25-6-1993, 3-6-1994 y 23-3-1995).
La sentencia que se recurre declara que el segundo contrato de 2 de abril de 1987 absorbió y dejó sin efecto el anterior de 1º de abril de 1987 por novación extintiva tácita, la que no explica adecuadamente y menos justifica con arreglo a la normativa legal aplicable a la novación, ya que para que tenga lugar, al significar, en sentido estricto, un modo de extinción de las obligaciones, es preciso, conforme al artículo 1204 d el Código Civil, que, si se trata de expresa, concurra declaración terminante, la que no contiene el documento de 2 de abril de 1987 con respecto al de fecha anterior y si se trata de novación tácita ha de producirse incompatibilidad de las obligaciones anteriores y las nuevas que ha de ser total (Ss. de 10-7-1986, 23-1-1992 y 10-2-1995). Esta incompatibilidad no se da en el caso que nos ocupa, tanto atendiendo a la literalidad de los documentos privados referidos (artículo 1281, párrafo primero del Código Civil), como a los actos coetáneos y posteriores (artículo 1282 del Código Civil).
El Tribunal de Instancia se equivoca y se equivoca mucho al haber declarado concurrencia de novación extintiva tácita, pues la novación no se presume y debe de constar de modo inequívoco la voluntad de novar (Sentencias de 21-11-1991, 2-2-1993, 22-3-1994).
En el caso presente efectivamente no se da incompatibilidad de obligaciones y resulta terminante la ausencia constatada de voluntad de llevar a cabo sustitución o "animus novandi", lo que es requisito esencial para que una obligación haya de entenderse que ha sido reemplazada por otra nacida posteriormente. A tales efectos el primer documento de 1º de abril de 1987 tiene contenido obligacional propio y bien definido y el de fecha siguiente (2 de abril de 1987), que extinguió la relación arrendaticia, no dejó, por su propia literalidad, sin efecto la venta convenida y proyectada, tratándose de dos relaciones distintas con cometidos propios que las hacen coexistentes, si bien relacionadas en el ámbito de un núcleo negocial que se presenta bien determinado, en cuanto a que para poder construir el demandado necesitaba el desalojo de la vivienda por la recurrente, a la que compensó en la forma que establecen los documentos de referencia, por lo que el segundo de 2 de abril de 1987, venía a despejar los inconvenientes que representaba la existencia de la relación arrendaticia, vigente desde el 15 de marzo de 1973, sometida a prórroga forzosa, siendo preciso dejarla extinguida para acomodar la realidad de las cosas, es decir el desalojo voluntario de la vivienda, a la realidad jurídica representada por el mantenimiento de un contrato arrendaticio que podía permitir el retorno de la recurrente, el que, conforme a lo convenido, había de producirse no precisamente por su condición de arrendataria, sino por la de compradora de la vivienda objeto del precontrato acordado.
Examinados los documentos resulta que ambos coinciden en la fecha del desalquilamiento definitivo, que se fijó el 30 de agosto de 1987. Por el documento de 2 de abril de 1987 la recurrente percibió la cantidad de 1.200.000,-pesetas, pero no como compensación de la renuncia a su derecho de prórroga arrendaticia, sino, como bien se expresa, respondía a indemnización por los gastos de traslado, teléfono y demás, al tener que arrendar otra vivienda en tanto la construcción se llevase a efecto.
El motivo se estima y el recurso prospera, por lo que en conformidad al artículo 1715-1-3º de la Ley Procesal Civil corresponde a esta Sala de Casación resolver lo que corresponda dentro de los términos en los que aparece planteado el debate, para lo que hay que tener en cuenta, por resultar probado, que el demandado incumplió las obligaciones que se había impuesto en el contrato de promesa de venta de 1º de abril de 1987, ya que no construyó el edificio pues lo enajenó a tercero. En cambio la recurrente sí resultó fiel cumplidora de las obligaciones a las que se había comprometido, y así hizo entrega al demandado del contrato de arrendamiento originario de 15 de marzo de 1973, y de las llaves de la vivienda, la que abandonó a la libre disponibilidad del propietario.
Lo expuesto conduce a la decisión de confirmar la sentencia que dictó el Juez de Primera Instancia, que es la resolución certera y que procede, ya que, ante la imposibilidad material de que el demandado realizase la cesión de vivienda prometida en el edificio que iba a construir, se acude a la solución indemnizatoria de cumplimiento por equivalencia, cuyo principio jurídico está en el artículo 18-2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Esta Sala ha declarado que procede cuando la obligación de transmitir la cosa de forma específica no resulta posible (Sentencias de 4-11-1985, 27-5-1994, 28-11-1994, 16-3-1995, 4-12-1995 y 2-7-1998, entre otras), resultando aplicable al supuesto de promesa de venta para el caso de que el contrato proyectado no se pueda cumplir por quien se comprometió a ello (Ss. de 2-2-1959, 26-3-1965, 24-12-1992,
28-11-1994 y 28-6-1996).
TERCERO.- Al proceder el recurso no cabe hacer pronunciamiento condenatorio en costas, conforme al mandato del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Que debemos de declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación que formalizó doña Filomena G. A. contra la sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Salamanca, en fecha dieciséis de noviembre de 1995, en el proceso al que este recurso se refiere, la que casamos y por ello anulamos en su totalidad, confirmando plenamente la que dictó el Magistrado-Juez número uno de dicha capital en fecha cuatro de julio de 1995.
No se hace declaración expresa de las costas de esta casación.
Líbrese la correspondiente certificación de esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución de autos y rollo remitidos en su día, interesando acuse de recibo.
.-Alfonso Villagómez Rodil.-L. M.ez-Calcerrada Gómez.-José-Manuel M.ez-Pereda Rodríguez. Firmados y rubricados.

References: artículo 1692
 artículo 1694
 resolución 
 artículo 1445
 artículo 1204
 artículo 1715
 resolución 
 artículo 18
 artículo 1715
 resolución