Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ilpb2-4511-1-213-15-2-tr
Timestamp: 2017-10-19 11:04:33+00:00

Document:
ILPB2/4511-1-213/15-2/TRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 stycznia 2015 r. (data wpływu 12 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest:
nieprawidłowe – w odniesieniu do kwoty korzystającej ze zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz obowiązku podatkowego,
W dniu 12 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Dnia 29 września 2009 r. Zainteresowana wraz z byłym mężem nabyli lokal mieszkalny na prawach wspólności ustawowej, na podstawie umowy sprzedaży. Lokal został nabyty od gminy po uwzględnieniu przysługującej bonifikaty.
Dnia 12 czerwca 2012 r. małżeństwo Wnioskodawczyni zostało rozwiązane przez rozwód prawomocnym wyrokiem sądu.
Dnia 11 kwietnia 2014 r. prawomocnym postanowieniem Sąd dokonał podziału majątku wspólnego, na który składał się tylko ww. lokal mieszkalny, przyznając Zainteresowanej na wyłączną własność wspomniany już lokal mieszkalny. Wartość mieszkania oszacowano na 291 000 zł, a Wnioskodawczyni została zobowiązana do spłaty byłego męża w kwocie 138 505,17 zł do końca bieżącego roku. Był to jedyny sposób, żeby uzyskać prawo do lokalu, a następnie go sprzedać.
Dnia 9 października 2014 r. Wnioskodawczyni sprzedała lokal mieszkalny, na podstawie umowy sprzedaży za kwotę 233 000,00 zł, czyli znacznie niższą niż kwota wartości lokalu oszacowana przez sąd. Przychód ze sprzedaży mieszkania Zainteresowana zamierza wydatkować na własne cele mieszkaniowe (zakup nowego lokalu w listopadzie 2014 r. o wartości 269 000,00 zł). Ponieważ kwota, którą dysponuje ze sprzedaży mieszkania i po uwzględnieniu spłaty byłego męża jest niewystarczająca (94 494,83 zł), lokal, który zamierza kupić będzie częściowo finansowany z kredytu. Umowa kredytowa została podpisana już po sprzedaży ww. mieszkania.
Czy spłata byłego męża w kwocie 138 505,17 zł będzie dla Wnioskodawczyni kosztem uzyskania przychodu w rozliczeniu tej sprzedaży... Czy Zainteresowanej przysługuje zwolnienie od zapłaty podatku dochodowego, biorąc pod uwagę wszystkie aspekty zaistniałej sytuacji... Czy w przypadku, gdy zapłata podatku będzie konieczna to będzie ją musiał uiścić były mąż od 138 505,17 zł...
Czy zakup nowego lokalu za kwotę 269 000,00 zł będzie w całości wydatkiem spełniającym wymogi art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawczyni, spłata męża będzie stanowić koszt uzyskania przychodu.
Zainteresowana uważa, że wydatek na zakup nowego lokalu spełnia wymogi ww. artykułu w całości, czyli w kwocie 269 000,00 zł, ponieważ umowa kredytowa jest podpisana po sprzedaży ww. lokalu, a spłaty tego kredytu nie będzie mogła uwzględnić jako wydatku co do wymienionego artykułu.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w tymże przepisie. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dnia 29 września 2009 r. Zainteresowana wraz z byłym mężem nabyli lokal mieszkalny na prawach wspólności ustawowej, na podstawie umowy sprzedaży. Dnia 12 czerwca 2012 r. małżeństwo Wnioskodawczyni zostało rozwiązane przez rozwód prawomocnym wyrokiem sądu. Dnia 11 kwietnia 2014 r. prawomocnym postanowieniem Sąd dokonał podziału majątku wspólnego, na który składał się tylko ww. lokal mieszkalny, przyznając Zainteresowanej na wyłączną własność wspomniany już lokal mieszkalny. Wartość mieszkania oszacowano na 291 000 zł, a Wnioskodawczyni została zobowiązana do spłaty byłego męża w kwocie 138 505,17 zł do końca roku. Dnia 9 października 2014 r. Zainteresowana sprzedała lokal mieszkalny, na podstawie umowy sprzedaży za kwotę 233 000,00 zł, czyli znacznie niższą niż kwota wartości lokalu oszacowana przez sąd. Przychód ze sprzedaży mieszkania Zainteresowana zamierza wydatkować na własne cele mieszkaniowe (zakup nowego lokalu w listopadzie 2014 r. o wartości 269 000,00 zł). Ponieważ kwota, którą dysponuje ze sprzedaży mieszkania i po uwzględnieniu spłaty byłego męża jest niewystarczająca (94 494,83 zł), lokal, który zamierza kupić będzie częściowo finansowany z kredytu. Umowa kredytowa została podpisana już po sprzedaży ww. mieszkania.
Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu.
Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 583). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:
Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich zbycia, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługiwał w majątku dorobkowym małżeńskim.
Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez danego małżonka nieruchomości lub prawa przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości lub prawa, która przekracza udział danego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego.
Zatem nabyciem nieruchomości lub praw w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wtedy, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty. W każdej sytuacji, kiedy w wyniku podziału majątku jeden z małżonków został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem majątku, a po stronie małżonka zobowiązanego do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział w majątku wspólnym. W tej części bowiem, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podmiot musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość nabył w dwóch datach:
w dniu 29 września 2009 r. w części odpowiadającej udziałowi w majątku wspólnym,
w dniu 11 kwietnia 2014 r., tj. w dniu podziału majątku dorobkowego małżeńskiego w części przekraczającej wartość udziału w majątku dorobkowym małżeńskim.
Biorąc pod uwagę powyższe rozważania należy stwierdzić, że dokonane w dniu 9 października 2014 r. odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nabytego w latach 2009 i 2014 w całości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.
W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, ponieważ przedmiotowy lokal mieszkalny został nabyty przez byłych małżonków odpłatnie (zakupiony). W myśl tegoż uregulowania, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wobec powyższego, wskazana połowa zapłaconej w roku 2009 ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu nabycia udziału w nieruchomości mieszczącego się w udziale Wnioskodawczyni w majątku wspólnym przed podziałem majątku dorobkowego.
Jednocześnie – w oparciu o powyższą definicję kosztów uzyskania przychodów – odnosząc się do pytania Zainteresowanej, należy stwierdzić, że spłata dokonana na rzecz byłego małżonka stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu nabycia w wyniku podziału majątku dorobkowego – w tym przypadku – udziału w nieruchomości przekraczającego udział w majątku wspólnym. Tym samym, w tej części stanowisko Zainteresowanej należało uznać za prawidłowe.
Należy mieć jednak na uwadze art. 19 ust. cyt. ustawy podatkowej, w myśl którego przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tejże nieruchomości, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem lokalu mieszkalnego, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.
Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na zakup lokalu mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.
Wątpliwości Wnioskodawczyni wzbudzają m.in. skutki podatkowe przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie innego lokalu mieszkalnego w stanie faktycznym, w którym kwota uzyskana z tej sprzedaży jest mniejsza niż cena nabycia nowego lokalu mieszkalnego, a dodatkowo zachodzą koszty uzyskania przychodu w postaci spłaty byłego małżonka, jak również połowy ceny nabycia całej nieruchomości zapłaconej w roku 2009.
W związku z tym, że podstawą obliczenia podatku jest dochód, podatnik ma obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszty, a zatem nie ma prawa wyboru, czy kwotę poniesionych na spłatę kredytu wydatków potraktuje jako wydatki na cele mieszkaniowe czy zaliczy do kosztów. Z kolei, aby zaistniała możliwość skorzystania ze zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, najpierw musi dojść do wyliczenia dochodu z danej transakcji zbycia nieruchomości.
Reasumując: na gruncie przedmiotowej sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa zakup nowego lokalu mieszkalnego niewątpliwie stanowi cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednakże zakup tegoż lokalu za kwotę wyższą (269 000 zł) niż kwota przychodu uzyskanego przez Zainteresowaną ze sprzedaży zbytego lokalu mieszkalnego (233 000 zł) z przyczyn oczywistych nie może uprawniać do skorzystania ze zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do kwoty 269 000 zł, ponieważ takiej kwoty Wnioskodawczyni nie uzyskała z analizowanej sprzedaży. Ponadto, sama Zainteresowana podała, że lokal objęty zamiarem zakupu będzie częściowo finansowany z kredytu, a nie w całości ze środków uzyskanych z ww. sprzedaży. Tym samym, w tej części stanowisko Zainteresowanej należało uznać za nieprawidłowe, ponieważ dla skorzystania z analizowanego zwolnienia kwota wydatkowana na cele mieszkaniowe bezwzględnie musi pochodzić z danej transakcji zbycia nieruchomości.
Co więcej, przy ustalaniu podstawy opodatkowania kwota uzyskanego przychodu i tak w pierwszej kolejności winna podlegać pomniejszeniu o wskazane wyżej koszty uzyskania tegoż przychodu. W związku z tym, że podstawą obliczenia podatku jest dochód, Wnioskodawczyni ma obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszty. Zainteresowana nie ma zatem wyboru, czy kwotę poniesionych na spłatę kredytu wydatków potraktuje jako wydatki na cele mieszkaniowe, czy zaliczy do kosztów.
Odpowiadając natomiast na pytanie dotyczące przypadku, gdy zapłata podatku będzie konieczna (mimo że zdaniem Zainteresowanej transakcja w całości będzie zwolniona od podatku) należy wskazać, że w takim przypadku ewentualny obowiązek zapłaty podatku dochodowego będzie ciążył na Wnioskodawczyni, jako na podatniku podatku dochodowego od osób fizycznych (a nie na byłym mężu) i to od ww. podstawy opodatkowania (a nie od kwoty 138 505,17 zł, tj. kwoty spłaty byłego męża) .
IPTPB1/4511-343/15-2/KO | Interpretacja indywidualna
ITPB2/4511-55/15/RS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > ILPB2/4511-1-213/15-2/TR

References: art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 31
 art. 35
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 19
 art. 21
 art. 21
 art. 21