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Timestamp: 2016-10-21 21:57:04+00:00

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4A_47/2010 (06.04.2010)
X.________, repr�sent� par Me Pierre Stastny,
Y.________, repr�sent� par Me Soli Pardo,
contrat de bail � loyer, destination et modalit�s d'usage des locaux,
A.a Depuis le 1er juin 1997, X.________ est locataire d'un appartement de trois pi�ces situ� au 1er �tage d'un immeuble, � Versoix., dont le loyer mensuel se monte � 750 fr. sans les charges. Conclu pour une ann�e, le bail s'est renouvel� ensuite tacitement d'ann�e en ann�e; comme � Conditions particuli�res �, le contrat stipule que la destination des locaux est r�serv�e �� l'habitation exclusivement�, termes qui sont dactylographi�s dans l'acte.
A une date inconnue, Y.________ est devenu propri�taire de l'appartement pr�cit�.
Il a �t� retenu que X.________, depuis 2003, loue un second appartement � Cheseaux-sur-Lausanne, car il travaille depuis 1996 � Lausanne. Le locataire a annonc� un changement de domicile aupr�s des autorit�s comp�tentes.
Depuis 2004 ou 2005, X.________ a mis gratuitement les locaux lou�s � disposition de son fr�re A.________, alors en instance de divorce et confront� depuis � une situation financi�re difficile. A la fin 2004 ou au d�but 2005, B.________, un ami de X.________, est venu �galement s'installer dans l'appartement de Versoix. B.________, sans emploi depuis plusieurs ann�es, ne paie pas non plus de loyer � X.________. Il a �t� constat� que A.________ lib�re l'appartement chaque week-end pour rejoindre sa fille et ses parents en France et que X.________, en l'absence de son fr�re, occupe pendant ce laps de temps l'appartement de Versoix, en compagnie de B.________.
X.________ n'a pas inform� le bailleur de cette situation.
Par pli recommand� du 13 juillet 2006, Y.________ a mis X.________ en demeure de mettre imm�diatement fin � la sous-location non autoris�e de son appartement et de l'occuper � nouveau personnellement dans les dix jours, soit jusqu'au 23 juillet 2006; � d�faut, le pli indiquait que le bail serait r�sili� pour justes motifs. X.________ n'a pas r�pondu � ce courrier.
Par pli du 24 juillet 2006 accompagn� d'une formule officielle, Y.________, constatant que sa mise en demeure n'avait pas �t� suivie d'effet, a d�clar� r�silier le bail pour le 31 ao�t 2006, en application de l'art. 257f al. 3 CO.
B.a Apr�s �chec de la conciliation, X.________ a ouvert action le 15 juin 2007 devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve contre Y.________, concluant � la constatation de l'inefficacit� du cong�. Il a affirm� qu'une sous-location ne pouvait pas lui �tre reproch�e, d�s lors qu'il partageait l'appartement de Versoix avec son fr�re et un ami, tout en s'acquittant toujours de la totalit� du loyer.
Le bailleur a conclu au d�boutement de X.________ et requis son �vacuation.
Le 4 mars 2008, le Tribunal des baux a ordonn� la jonction des causes en contestation du cong� et en �vacuation.
Par jugement du 28 octobre 2008, le Tribunal des baux et loyers a constat� l'inefficacit� du cong� notifi� le 24 juillet 2006 pour le 31 ao�t 2006 portant sur le logement de Versoix.
B.b Saisie d'un appel de Y.________, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers de Gen�ve, par arr�t du 7 d�cembre 2009, a annul� le jugement pr�cit�, et, statuant � nouveau, d�clar� valable le cong� litigieux, X.________ �tant condamn� � �vacuer imm�diatement les locaux de tous ses biens et de tous tiers dont il serait responsable.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Il requiert l'annulation du cong� qui lui a �t� donn� par avis de r�siliation du 24 juillet 2006 pour le 31 ao�t 2006, le bailleur �tant d�bout� de toutes autres ou contraires conclusions.
L'effet suspensif sollicit� par le recourant lui a �t� accord� par ordonnance pr�sidentielle du 16 f�vrier 2010, ni l'intim� ni la cour cantonale ne s'�tant oppos� � son octroi.
1.1 S'agissant d'une affaire p�cuniaire dans le domaine du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est en principe recevable que si la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). En cas de contestation d'un cong�, il faut additionner les loyers de la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1). Lorsque le cong� est donn� par le bailleur - comme c'est le cas en l'esp�ce -, il faut donc au moins compter trois ans de loyer en raison de la p�riode de protection pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO. Le loyer annuel en cause s'�levant � 9'000 fr. (12 x 750 fr.), la valeur litigieuse requise est atteinte.
Exerc� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en contestation du cong� et de l'�vacuation des locaux lou�s (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits prouv�s par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
En l'esp�ce, le recourant rel�ve, � juste titre, que la Chambre d'appel n'a pas ins�r� tous les faits pertinents dans la partie r�serv�e � l'expos� des faits de l'arr�t attaqu�, mais qu'elle a incorpor� des faits importants dans la partie � En droit � de cette d�cision, en particulier au consid�rant 4.2.4. Cela est sans importance, car le Tribunal f�d�ral, en application de l'art. 105 al. 1 LTF, se fonde sur les faits qui figurent express�ment dans la d�cision attaqu�e, peu importe o� ils sont relat�s dans le corps de celle-ci. .
Dans l'arr�t d�f�r�, la Chambre d'appel a retenu que le demandeur n'avait pas sous-lou� au sens de l'art. 262 CO l'appartement de Versoix, du moment que son fr�re et son ami ne lui payent aucun loyer en contrepartie de la mise � disposition des locaux. Pour la cour cantonale, les parties sont convenues, en stipulant que le bail est destin� � l'habitation � sans autre mention �, que l'appartement lou� devait constituer le logement du demandeur. Or, compte tenu que ce dernier n'utilise plus l'appartement litigieux � titre de logement principal mais comme un pied-�-terre dont l'usage a �t� c�d� � des tiers, gratuitement et pour une dur�e ind�termin�e, la cour cantonale en a d�duit que cette situation ne correspond pas � la destination des locaux pr�vue contractuellement. A en croire les magistrats genevois, l'usage soigneux de la chose lou�e, ancr� � l'art. 257f al. 1 CO, fait obstacle � la cession des locaux � titre gratuit. Ils ont donc admis que le locataire use les locaux en violation des stipulations du contrat, de sorte qu'une r�siliation anticip�e du bail en application de l'art. 257f al. 3 CO entrait en ligne de compte, moyennant qu'un d�lai lui soit accord� pour r�tablir une situation conforme au droit. Faute d'avoir eu l'intention d'obtemp�rer � la mise en demeure du 13 juillet 2006, le demandeur abuse de son droit en se pr�valant de la bri�vet� du d�lai qui lui a �t� imparti pour ce faire.
A titre superf�tatoire, l'autorit� cantonale a jug� que la solution serait identique si l'art. 262 al. 1 et 2 CO �tait appliqu� de mani�re analogique. Etant donn� que le demandeur a refus� de donner suite � la demande de renseignements du bailleur, celui-ci disposait, par similitude, du motif de refus de l'art. 262 al. 2 let. a CO. A cela s'ajoute encore, termine la Chambre d'appel, que le cas d'esp�ce s'apparente � une substitution de locataires que le bailleur est en droit de ne pas accepter, car elle lui occasionne un inconv�nient majeur au sens de l'art. 262 al. 2 let. c CO.
Invoquant une mauvaise application des art. 1 et 18 CO, le recourant soutient qu'une interpr�tation normative du bail pass� avec l'intim� permet de retenir qu'aucune limitation de la destination des locaux n'a �t� convenue, contrairement � ce qu'a affirm� la cour cantonale. Il pr�tend que louer un bien destin� � l'habitation pour y loger son fr�re et un ami, tous deux dans le besoin, est conforme aux art. 256 et 257f al. 1 et 2 CO. Il fait valoir que la Chambre d'appel a err� pour avoir fait un parall�le entre l'habitation � titre gratuit et la sous-location telle que l'entend l'art. 262 CO. Enfin, le demandeur all�gue qu'� d�faut d'une d�finition particuli�re de l'usage des locaux convenue entre les parties, hormis l'affectation de la chose lou�e � titre de logement, le simple fait qu'il loge dans l'appartement litigieux les personnes susmentionn�es ne saurait rendre la continuation du bail insupportable au bailleur dans le sens de l'art. 257f al. 3 CO.
3.1.1 Il est constant que les parties ont conclu un contrat de bail � loyer (cf art. 253 CO) portant sur la cession de l'usage, d�s le 1er juin 1997, d'un appartement de trois pi�ces.
Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de d�livrer la chose dans un �tat appropri� � l'usage pour lequel elle a �t� lou�e. L'usage dont il est question peut avoir �t� convenu soit express�ment, soit tacitement, ainsi par une utilisation adopt�e pendant longtemps par le locataire sans opposition du bailleur (Peter Higi, Commentaire zurichois, n� 7 ad art. 253a-253b CO; Roger Weber, Commentaire b�lois, Obligationenrecht I, 4e �d., n� 3 ad art. 256 CO).
L'usage convenu se d�termine ainsi prioritairement en fonction du libell� du bail et de ses annexes, lesquels peuvent pr�voir la destination des locaux (Gebrauchszweck), par exemple comme habitation, d�p�t, bureau, atelier, etc (Higi, op. cit, n� 11 ad art. 256 CO; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 216). Il est aussi possible que le contrat sp�cifie les modalit�s de cet usage, � savoir la mani�re dont la chose lou�e doit �tre utilis�e (Gebrauchsmodalit�ten), par quoi il faut entendre, entre autres pr�cisions, notamment le cercle des utilisateurs de celle-ci (Higi, op. cit, n� 12 ad art. 256 CO; David Lachat, Commentaire romand, Code des obligations I, n� 2 ad art. 256 CO).
Si le bail ne pr�cise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit �tre d�gag� � partir des r�gles r�gissant l'interpr�tation des contrats (Higi, op. cit., n� 20 ad art. 256 CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e �d. 2008, n� 10 ad art. 257f CO; Lachat, Commentaire romand, Obligationenrecht I, n� 2 ad art. 256 CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 217 en haut).
3.1.2 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin n�cessaire. L'usage soigneux, qui est partie int�grante de l'usage conforme au contrat dont il vient d'�tre question (ATF 123 III 124 consid. 2a), est d�fini par le bail et ses annexes, telles des r�gles et usages locatifs et/ou un r�glement de maison (Higi, op. cit., n� 10 ad art. 257f CO; Weber, op. cit., n� 1 ad art. 257f CO; Lachat, Commentaire romand, Code des obligations I, n� 6 ad art. 257f CO).
Pour les baux d'habitations, sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-m�me la chose lou�e (Higi, op. cit. n� 27 ad art. 253 CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, op. cit., n� 14 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 80). L'usage normal des locaux d'habitation autorise l'h�bergement des membres de la famille et des proches du locataire (Lachat, Commentaire romand, Code des obligations I, n� 6 ad art. 253 CO et n� 6 ad art. 257f CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, op. cit., n� 13 ad art. 257f CO).
3.2.1 Ces consid�rations juridiques, eu �gard aux donn�es de la pr�sente esp�ce, conduisent le Tribunal f�d�ral � retenir la solution suivante.
Il a �t� constat� que le bail conclu par les parties stipule que la destination des locaux est r�serv�e �� l'habitation exclusivement�. La cour cantonale n'a pas d�termin� la volont� r�elle et commune des parties (cf. art. 18 al. 1 CO) quant � la signification de cette clause. Il convient donc de l'interpr�ter selon le principe de la confiance. Il sied ainsi de rechercher comment les termes pr�cit�s pouvaient �tre compris de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de sa d�claration ou de son comportement, m�me s'il ne correspond pas � sa volont� intime L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF). Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forc�ment d�terminant, de sorte que l'interpr�tation purement litt�rale est prohib�e. M�me si la teneur d'une clause contractuelle para�t limpide � premi�re vue, il peut r�sulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 135 III 295 consid. 5.2; 133 III 61 consid. 2.2.1; 131 III 606 consid.4.2). Il n'y a cependant pas lieu de s'�carter du sens litt�ral du texte adopt� par les int�ress�s lorsqu'il n'existe aucune raison s�rieuse de penser qu'il ne correspond pas � leur volont� (ATF 135 III 295 consid. 5.2; 133 III 61 consid. 2.2.1; 130 III 417 consid. 3.2).
D'apr�s le sens ordinaire des mots, le substantif � habitation � se d�finit comme le fait d'habiter dans un lieu, de loger d'une mani�re durable quelque part; les locaux � usage d'habitation sont oppos�s aux locaux � usage commercial (cf. la d�finition de ce mot dans le Grand Robert de la langue fran�aise).
Partant, le recourant devait raisonnablement comprendre que les termes dactylographi�s �� l'habitation exclusivement� signifiaient que l'appartement qui est l'objet du bail litigieux devait servir uniquement de logement pour y vivre, et non pas de local commercial pour d�velopper des affaires. Autrement dit, la destination des locaux �tait de servir de demeure, � l'exclusion de tout autre but.
3.2.3 Lorsque la cession par contrat de l'usage d'une chose est op�r�e sans aucune contre-prestation - c'est-�-dire � titre gratuit -, les parties concern�es sont soumises aux r�gles du pr�t � usage des art. 305 ss CO, et non pas � celles r�gissant le bail (Sch�rer/Maurenbrecher, Commentaire b�lois, Obligationenrecht I, 4e �d., n� 3 ad art. 305 CO; Tercier/Favre, Les contrats sp�ciaux, 4e �d., ch. 1969, p. 290).
C'est donc erron�ment que les magistrats genevois ont assimil� la pr�sente esp�ce, o� un appartement a �t� c�d� gratuitement au fr�re et � un ami du locataire, � une sous-location r�gl�e par l'art. 262 CO. La dissemblance des circonstances n'autorisait pas une telle comparaison, m�me par analogie.
Au vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre admis et l'arr�t attaqu� annul�. Il sera prononc� qu'est inefficace le cong� notifi� au recourant le 24 juillet 2006 pour le 31 ao�t 2006, portant sur l'appartement de trois pi�ces � Versoix, puisqu'il ne satisfait pas aux exigences l�gales de l'art. 257f al. 3 CO (ATF 121 III 156).
Vu l'issue du litige, l'intim�, qui succombe, paiera les frais judiciaires et versera une indemnit� � titre de d�pens au recourant (art. 66 al. 1, 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours est admis, l'arr�t attaqu� est annul� et il est prononc� que la r�siliation de bail notifi�e au recourant le 24 juillet 2006 pour le 31 ao�t 2006, portant sur l'appartement de trois pi�ces � Versoix, est inefficace.
L'intim� versera au recourant une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.

References: art. 1
 art. 256
 art. 253
 art. 253
 art. 256
 art. 256
 art. 256
 art. 256
 art. 256
 art. 257
 art. 256
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 253
 art. 257
 art. 253
 art. 257
 art. 257
 art. 18
 art. 305
 art. 305