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Timestamp: 2016-10-22 19:43:56+00:00

Document:
5A_325/2011 (14.11.2011)
5A_325/2011
tous les deux repr�sent�s par Me Alain Th�venaz, avocat,
tous les trois repr�sent�s par Me Daniel Pache, avocat,
du 12 octobre 2010.
A.a Les �poux A.________ sont propri�taires, en propri�t� commune, de la parcelle no 33 du cadastre de E.________. Ils ont acquis cette parcelle de la Fondation "X.________" (ci-apr�s la Fondation) par acte notari� du 17 mai 2004.
Le bien-fonds comprend notamment le ch�teau de E.________ ainsi que trois jardins en terrasses, dont l'une, la troisi�me depuis le haut, fait l'objet de deux servitudes d'usage de jardin. Ces servitudes sont l'objet de la pr�sente cause.
A.b A la fin des ann�es nonante, la Fondation a d�cid� de vendre la parcelle no 40 de la commune de E.________, contigu� � la parcelle no 33. La parcelle no 40 a �t� morcel�e en vue d'une promotion immobili�re en plusieurs lots de propri�t� par �tages (PPE) portant les nos 617 ss au registre foncier.
Simultan�ment � la constitution de la PPE, les promoteurs et la Fondation ont veill� � ce que chaque lot puisse b�n�ficier d'un espace vert. En tant que la parcelle no 40 ne disposait pas des surfaces n�cessaires pour tous les lots, la parcelle no 33 a �t� grev�e, en sa faveur, de deux servitudes d'usage de jardin distinctes.
Lors de la constitution de la PPE, le 8 mars 1999, ces deux servitudes ont �t� report�es respectivement sur les lots de PPE nos 621 (recte: 622) et 623, l'ancienne parcelle no 40 en �tant lib�r�e.
Les deux servitudes s'exercent sur une assiette distincte. Selon l'inscription au registre foncier de F.________ (recte: l'acte constitutif de servitude; cf. consid. 4.4 infra), leur contenu, identique, est d�crit comme suit:
"La pr�sente servitude conf�re au propri�taire du fonds dominant un droit d'usage et de jouissance exclusifs du terrain compris dans son assiette.
Le fonds dominant am�nage et entretient � ses frais exclusifs l'espace sur lequel s'exerce la servitude constitu�e en sa faveur.
Le fonds dominant devra en outre respecter les r�gles suivantes quant � l'am�nagement et l'entretien de l'espace dont il a l'usage et la jouissance exclusifs:
- le terrain sera en principe am�nag� sous forme de jardin d'agr�ment;
- les d�p�ts, constructions et ouvrages de quelque nature que ce soit sont interdits, sauf accord contraire, pr�alable et expr�s du propri�taire du fonds servant;
- le terrain peut �tre cl�tur� � la condition de ne pas entraver les acc�s aux ouvrages �difi�s sur le fonds servant, les dispositions du code foncier et rural en la mati�re �tant applicables par analogie;
- la cession du droit d'usage et de jouissance � des tiers ext�rieurs � la copropri�t� du fonds dominant est interdite;
L'exercice des autres servitudes auxquelles le fonds servant est int�ress� est au surplus r�serv�."
A.c Le 29 ao�t 2006, B.________ a achet� le lot de PPE faisant l'objet du feuillet no 622. C.________ et D.________ ont achet� le lot de PPE no 623 le 14 juillet 2006.
A.d Auparavant, soit le 2 ao�t 2005, la r�gie G.________ a organis� une s�ance au nom de la PPE, � laquelle les �poux A.________, H.________ (administrateur de la PPE) et I.________ (architecte) ont particip�.
Au cours de cette s�ance, divers am�nagements ont �t� pr�sent�s aux �poux A.________, notamment celui des jardins se situant sur leur parcelle, objets des servitudes d'usage pr�cit�es. Un dallage partiel des surfaces, des amen�es d'eau et d'�lectricit� ainsi que la construction de deux cabanons �taient notamment envisag�s.
Cette question a fait l'objet d'un �change de correspondances entre les �poux A.________ d'une part, H.________ et I.________ d'autre part. En substance, les �poux A.________ s'opposaient � l'installation des cabanons ou souhaitaient la soumettre � des conditions particuli�res, sous forme, par exemple, de redevances.
Par courrier du 19 septembre 2005, ils ont n�anmoins autoris� H.________ � proc�der � la mise � l'enqu�te du projet, soulignant toutefois que leur accord ne permettait pas la r�alisation concr�te des objets, dit accord devant pr�cis�ment intervenir dans le cadre de la conclusion d'un contrat relatif � l'autorisation d'un usage exc�dant les servitudes litigieuses.
Le 21 septembre 2005, un dossier d'enqu�te a �t� transmis aux �poux A.________ pour signature.
A.e Par la suite, les propri�taires des fonds dominants ont entrepris des travaux sur l'assiette des servitudes dont ils b�n�ficiaient � titre individuel. Ils ont ainsi commenc� par faire enlever les blocs de b�ton qui supportaient des jeux d'enfants v�tustes, par supprimer une marche � l'entr�e du jardin et � faire abaisser le terrain � cet endroit, afin de permettre l'acc�s � la terrasse au moyen de chaises pour handicap�s depuis leurs propri�t�s respectives. Une amen�e d'eau et des c�bles �lectriques ont �galement �t� am�nag�s. Un dallage partiel ainsi qu'un peu de gravier ont �t� pos�s sur la terrasse.
En revanche, aucun cabanon de jardin n'a �t� construit.
A.f Par fax adress� le 11 d�cembre 2006 � H.________, A.________ s'est oppos� aux travaux r�alis�s, rappelant que leur mise en oeuvre n�cessitait un accord de la part de son �pouse et de lui-m�me.
Les parties ne sont pas parvenues � trouver un terrain d'entente.
B.a Les �poux A.________ ont ouvert action devant le Pr�sident du Tribunal civil de l'arrondissement de La Broye et du Nord Vaudois (ci-apr�s tribunal d'arrondissement) le 30 novembre 2007, concluant � ce qu'interdiction soit faite � B.________ d'am�nager de quelconques constructions ou ouvrages (cabanons, dallages, canalisations, amen�es d'�lectricit�, etc.) sur la parcelle no 33 du cadastre de la Commune de E.________ et � ce qu'il lui soit ordonn� de supprimer les ouvrages d'ores et d�j� am�nag�s, en particulier les dallages et c�bles �lectriques, le tout sous la menace de la peine pr�vue � l'art. 292 CP (I et III). Des conclusions identiques �taient prises � l'encontre de C.________ et/ou D.________ (II et IV).
B.________, C.________ et D.________ ont conclu au rejet de l'action. En cours de proc�dure, ils ont par ailleurs d�clar� renoncer � la construction des cabanons.
Par jugement du 11 juin 2010, le Pr�sident du tribunal d'arrondissement a partiellement admis l'action d�pos�e par les �poux A.________. Il a ainsi interdit � B.________, C.________ et D.________ l'am�nagement, sans l'accord des demandeurs, de tous ouvrages ou constructions qui ne rentraient pas dans le cadre d'un jardin d'agr�ment (cabanon, grill pour "barbecue" fix� au sol, etc.) sur l'assiette des servitudes dont ils b�n�ficiaient respectivement. Les autres am�nagements effectu�s, soit les dallages, gravier, amen�es d'eau et d'�lectricit� �taient autoris�s sans l'accord des �poux A.________. Toutes autres ou plus amples conclusions �taient rejet�es.
B.b Les �poux A.________ ont recouru devant la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, concluant � la r�forme du jugement prononc� en ce sens qu'il est interdit � B.________, C.________ et D.________ d'am�nager, sans leur accord, de quelconques constructions ou ouvrages (cabanons, dallages, canalisations, amen�es d'�lectricit�, etc.), sur l'assiette de leur servitude respective. Dans les motifs de leur recours, les �poux A.________ ont indiqu� que, dans la mesure o� l'arr�t � intervenir reconna�trait la n�cessit� de leur accord pr�alable � tout am�nagement, ils renon�aient � r�clamer la suppression des travaux d�j� effectu�s, soit les dallages, c�blages �lectriques et amen�es d'eau.
La Chambre des recours a rejet� le recours par arr�t du 12 octobre 2010, notifi� aux parties le 23 mars 2011.
Le 9 mai 2011, les �poux A.________ (ci-apr�s les recourants) exercent un recours en mati�re civile devant le Tribunal f�d�ral, reprenant les conclusions formul�es devant la Chambre des recours. La suppression des travaux d�j� r�alis�s n'�tait plus r�clam�e, les recourants admettant les avoir autoris�s a posteriori.
Ils invoquent la violation de l'art. 738 CC.
Les intim�s concluent � l'irrecevabilit� du recours, subsidiairement � son rejet.
L'arr�t entrepris tranche une contestation de nature civile (art. 72 al. 1 LTF), portant sur l'interpr�tation d'une servitude. Il s'agit d'une d�cision finale (art. 90 LTF), prise en derni�re instance cantonale et sur recours par le tribunal sup�rieur du canton de Vaud (art. 75 LTF), dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse, fix�e par la cour cantonale, est sup�rieure � 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF). Les recourants, qui ont succomb� dans leurs conclusions devant l'instance pr�c�dente, ont qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF); ils ont en outre agi dans le d�lai l�gal (art. 100 al. 1 et art. 46 al. 1 let. a LTF), de sorte que le recours en mati�re civile est en principe recevable.
Il convient avant tout de qualifier l'action des recourants afin de d�terminer sa recevabilit�.
2.1.1 Le propri�taire d'un bien-fonds grev� d'une servitude peut exercer l'action n�gatoire � l'encontre du propri�taire du fonds dominant qui exc�derait son droit et porterait ainsi une atteinte directe au fonds grev�. Aux termes de l'art. 641 al. 2 CC, le propri�taire d'une chose peut en effet repousser toute usurpation (action n�gatoire), � savoir tout trouble direct, illicite, actuel ou imminent, portant atteinte � la ma�trise de son droit (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits r�els, t. I, 4e �d. 2007, n. 1032; ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 5e �d. 1981, n. 99 ss ad art. 641 CC). L'action n�gatoire peut certes aussi �tre introduite pour �viter qu'une atteinte, actuellement termin�e, ne se reproduise (notamment: ROBERT HAAB, in Z�rcher Kommentar, 2e �d. 1977, n. 40 ad art. 641 CC; MEIER-HAYOZ, op. cit., n. 109 ad art. 641 CC; HEINZ REY, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3e �d. 2007, n. 2046). Cette atteinte doit n�anmoins �tre imminente (ainsi: ATF 42 II 434 consid. 1 "im Begriff sein" [�tre sur le point de]; 51 II 397 consid. 3 "bedrohen" [menacer]; STEINAUER, op. cit., n. 1039 dit "sur le point de se reproduire"; MEIER-HAYOZ, op. cit., n. 103 ad art. 641 CC et WOLFGANG WIEGAND, in Basler Kommentar, ZGB II, 3e �d. 2007, n. 66 ad art. 641 CC utilisent le terme "drohen").
2.1.2 Le propri�taire d'un fonds grev� d'une servitude peut aussi introduire une action en constatation de droit afin de faire �tablir le contenu de la servitude dont son bien-fonds est grev� (PETER LIVER, Z�rcher Kommentar, 3e �d. 1980, n. 174 ad art. 737 CC; PAUL PIOTET, Les droits r�els limit�s en g�n�ral, les servitudes et les charges fonci�res in: Trait� de droit priv� suisse, t. V/1/3, 1978, p. 73; Basler juristische Mitteilungen [BJM] 1995 129, 132).
2.2 Par leurs conclusions, les recourants r�clament qu'il soit interdit aux intim�s d'am�nager, sans leur accord, "de quelconques constructions ou ouvrages (cabanons, dallages, canalisations, amen�es d'�lectricit�, etc.)" sur la troisi�me terrasse de la parcelle no 33 du cadastre de la Commune de E.________ faisant l'objet des servitudes d'usage de jardin constitu�es en faveur des lots de PPE nos 622 et 623.
L'action a �t� qualifi�e d'action en pr�vention et cessation de trouble par la cour cantonale.
Les recourants ont accord� leur autorisation r�troactive aux travaux d�j� effectu�s, � savoir les dallages, c�blages �lectriques et amen�es d'eau. Force est donc d'admettre qu'ils ne subissent aucun trouble actuel. Les recourants n'all�guent pas non plus la perspective d'un trouble imminent, de sorte que l'action intent�e ne peut �tre re�ue en tant qu'action n�gatoire. En r�alit�, par leurs conclusions, les recourants tendent � faire �tablir le contenu de la servitude dont leur parcelle est grev�e par une action en constatation de droit. L'int�r�t � une telle constatation existe en tant que les intim�s n'ont pas renonc� de mani�re inconditionnelle � des agr�ments suppl�mentaires: apr�s avoir en effet affirm� ne plus en envisager aucun, ils ont n�anmoins soulign� que "s'il leur venait l'id�e de mettre une platebande de fleurs et de l'encercler d'une petite protection en bois (...), il n'est pas envisageable qu'ils doivent solliciter l'accord des �poux A.________ (...)".
Les intim�s concluent � l'irrecevabilit� du recours en soutenant que les conclusions des recourants seraient nouvelles et, partant, irrecevables. Les recourants auraient en effet toujours formellement conclu � une interdiction g�n�rale de tout am�nagement et � la suppression de ceux d'ores et d�j� r�alis�s; dans leurs pr�sentes �critures, ils avaient pourtant modifi� leurs conclusions en sollicitant l'interdiction de tout am�nagement qu'ils n'auraient pas pr�alablement autoris�.
Quoi que paraissent penser les intim�s, les recourants ont pr�sent�, en seconde instance cantonale, des chefs de conclusions identiques � ceux formul�s devant la cour de c�ans. Il n'y a donc nullement conclusion nouvelle au sens de l'art. 99 al. 2 LTF. Au demeurant, les parties sont admises � r�duire leurs pr�tentions devant le Tribunal f�d�ral (arr�t 4A_317/2007 du 9 janvier 2008 consid. 4.2.1 non publi� in ATF 134 III 224 et les r�f�rences; 4D_103/2008 du 6 novembre 2008 consid. 2.2).
4.1 La cour cantonale a relev� que le libell� de la servitude �tait amplement d�taill�, mais qu'il ne contenait aucune pr�cision quant au respect concret de la restriction litigieuse, � savoir l'interdiction des d�p�ts, constructions et ouvrages. Elle l'a ainsi interpr�t� au regard de l'objectif poursuivi par la servitude, jugeant que tant l'acte constitutif, la r�quisition d'inscription ou encore le crit�re tir� de l'exercice de la servitude ne permettaient pas d'en d�finir l'aspect litigieux. Observant que celle-ci obligeait les intim�s � implanter un jardin d'agr�ment, la cour cantonale a retenu que les am�nagements effectu�s ne faisaient que r�pondre � cette exigence, sans pour autant enfreindre la restriction qui leur �tait impos�e. Une interpr�tation litt�rale de la servitude, soumettant tout am�nagement � un accord pr�alable des recourants, conduisait au demeurant � la vider de toute utilit�. Les juges cantonaux en ont par cons�quent conclu que la restriction devait �tre interpr�t�e en ce sens que les intim�s pouvaient proc�der � tout am�nagement commun�ment admissible dans un jardin d'agr�ment sans avoir � requ�rir au pr�alable l'autorisation des recourants. Un accord devait n�anmoins �tre obtenu pour tout ouvrage ou construction qui n'appartiendrait pas � cette cat�gorie. Le jugement de premi�re instance a ainsi �t� confirm�.
4.2 Les recourants opposent que le libell� de la servitude est parfaitement clair et qu'il n'existe aucune raison de s'�carter de son interpr�tation litt�rale: toute construction, ouvrage ou d�p�t n�cessiterait ainsi leur consentement pr�alable. L'interpr�tation de la servitude selon sa lettre permettrait en outre d'�viter les difficult�s pratiques, li�es en particulier � la d�termination des am�nagements commun�ment admissibles dans un jardin d'agr�ment. Elle ne viderait par ailleurs nullement la servitude de son objet en tant que, m�me si les intim�s devaient �tre emp�ch�s d'am�nager des constructions fixes au sol, la terrasse, vaste et bien orient�e, permettrait aux enfants d'y jouer, aux adultes de s'y installer pour s'y reposer ou rencontrer des amis. D'un point de vue esth�tique, les recourants soulignent enfin que tout am�nagement sur l'une des terrasses du ch�teau porterait atteinte � l'ensemble architectural.
Les intim�s soutiennent que les �poux A.________ agissent de mani�re abusive et contraire � l'esprit de la convention qui les contraint � implanter un jardin d'agr�ment. Ils soulignent �galement n'envisager aucun agr�ment suppl�mentaire, tout en laissant entendre qu'il n'est pas envisageable qu'ils sollicitent l'accord des propri�taires grev�s pour le moindre petit am�nagement ult�rieur.
4.3 Aux termes de l'art. 738 al. 1 CC, l'inscription fait r�gle, en tant qu'elle d�signe clairement les droits et les obligations d�rivant de la servitude. L'�tendue de celle-ci peut �tre pr�cis�e, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la mani�re dont la servitude a �t� exerc�e pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2). Pour d�terminer le contenu d'une servitude, il convient ainsi de proc�der selon l'ordre des �tapes pr�vu par l'art. 738 CC: le juge doit d�s lors se reporter en priorit� � l'inscription au registre foncier, c'est-�-dire � l'inscription au feuillet du grand livre; ce n'est que si celle-ci est peu claire, incompl�te ou sommaire, que la servitude doit �tre interpr�t�e selon son origine, � savoir l'acte constitutif d�pos� comme pi�ce justificative au registre foncier (ATF 137 III 145 consid. 3.1; 132 III 651 consid. 8; 131 III 345 consid. 1; 130 III 554 consid. 3.1; 121 III 52 consid. 2a). Le contrat de servitude et le plan sur lequel est report�e l'assiette de la servitude constituent � cet �gard des pi�ces justificatives (art. 942 al. 2 CC). Si le titre d'acquisition ne permet pas de d�terminer le contenu de la servitude, l'�tendue de celle-ci peut alors �tre pr�cis�e par la mani�re dont elle a �t� exerc�e paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC).
L'acte constitutif doit �tre interpr�t� de la m�me mani�re que toute d�claration de volont�, � savoir, s'agissant d'un contrat, selon la r�elle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, pour le cas o� celle-ci ne peut �tre �tablie, selon le principe de la confiance; toutefois, vis-�-vis des tiers qui n'�taient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes d'interpr�tation sont limit�s par la foi publique attach�e au registre foncier (art. 973 CC; ATF 137 III 145 consid. 3.2.2; 130 III 554 consid. 3), lequel comprend non seulement le grand livre, mais aussi les pi�ces justificatives, dans la mesure o� elles pr�cisent la port�e de l'inscription (art. 971 al. 2 CC repris par l'art. 738 al. 2 CC; cf. STEINAUER, op. cit., n. 934a; FABIENNE HOHL, Le contr�le de l'interpr�tation des servitudes par le Tribunal f�d�ral, Revue du notariat et du registre foncier [RNRF] 2009 73, 78). Ce dernier principe interdit de prendre en consid�ration, dans la d�termination de la volont� subjective, les circonstances et motifs personnels qui ont �t� d�terminants dans la formation de la volont� des constituants; dans la mesure o� ils ne r�sultent pas de l'acte constitutif, ils ne sont pas opposables au tiers qui s'est fond� de bonne foi sur le registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les r�f. cit�es). Le r�sultat de l'interpr�tation objective devrait �tre ainsi le m�me que celui de l'interpr�tation subjective limit�e par la foi publique (HOHL, op. cit., p. 80).
4.4 En l'esp�ce, le libell� de la servitude est inscrit au registre foncier sous le mot cl� "usage de jardin", sans autre pr�cision. Contrairement � ce qu'affirme la cour cantonale, l'inscription telle qu'elle r�sulte du registre foncier ne d�crit pas les modalit�s d'exercice de la servitude. Celles-ci r�sultent en r�alit� des pi�ces justificatives nos 195'248 et 195'249 (art. 105 al. 2 LTF), qui, sous la rubrique "exercice", pr�cisent ce qui suit:
"(...) Le fonds dominant devra en outre respecter les r�gles suivantes quant � l'am�nagement et l'entretien de l'espace dont il a l'usage et la jouissance exclusifs:
- les d�p�ts, constructions et ouvrages de quelque nature que ce soit sont interdits, sauf accord contraire, pr�alable et expr�s, du propri�taire du fonds servant (...)".
Ni les recourants, ni les intim�s n'�taient parties au contrat constitutif de servitude. Il s'ensuit qu'il convient de se r�f�rer aux pi�ces justificatives telles que les parties pouvaient les comprendre, de bonne foi, lors de l'acquisition de leurs biens-fonds respectifs. Or, dites pi�ces justificatives d�crivent la restriction litigieuse de mani�re particuli�rement pr�cise: "les d�p�ts, constructions et ouvrages de quelque nature que ce soit sont interdits". Non seulement les termes constructions et ouvrages, d�signent une palette d'objets particuli�rement large, mais cette latitude est encore renforc�e par l'expression "de quelque nature que ce soit". Il faut d�s lors en conclure, de mani�re objective, que la restriction litigieuse vise � interdire, sauf accord pr�alable et expr�s du propri�taire grev�, tout ouvrage ou construction, et ce sans exception aucune. La r�f�rence � la fonction de "jardin d'agr�ment", objectif certes recherch� par la servitude, n'autorisait nullement les juges cantonaux � �largir les droits des propri�taires au b�n�fice de la servitude: une terrasse, simplement recouverte de gazon, permet en effet parfaitement de servir un tel usage.
De surcro�t, comme le rel�vent � juste titre les recourants, l'interpr�tation effectu�e par la cour cantonale entra�nerait � son tour de nouvelles difficult�s d'interpr�tation dans la d�termination des "am�nagements commun�ment admissibles dans un jardin d'agr�ment".
En d�finitive, le recours doit �tre admis, l'arr�t attaqu� annul� et r�form� en ce sens qu'il est constat� que les intim�s ne peuvent am�nager, sans l'accord des recourants, aucun ouvrage ou construction sur le terrain compris dans l'assiette de la servitude dont leur parcelle b�n�ficie � charge de celle des recourants. Les frais sont mis � la charge des intim�s solidairement (art. 66 al. 1 et al. 5 LTF); les d�pens sont mis pour moiti� � la charge de B.________ (art. 68 al. 1 et 2 LTF) ainsi que pour moiti� et solidairement � la charge de C.________ et D.________ (art. 68 al. 1 et 2 LTF). Il appartiendra � l'autorit� cantonale de statuer � nouveau sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale (art. 68 al. 5 LTF).
Le recours est admis, l'arr�t attaqu� est annul� et r�form� en ce sens que:
- il est constat� que B.________ ne peut am�nager, sans l'accord des recourants, aucune construction ou ouvrage sur la troisi�me terrasse de la parcelle no 33 du cadastre de la Commune de E.________ faisant l'objet de la servitude d'usage de jardin no 195'248 constitu�e en faveur du lot de PPE no 622 du cadastre communal;
- il est constat� que C.________ et D.________ ne peuvent am�nager, sans l'accord des demandeurs, aucune construction ou ouvrage sur la troisi�me terrasse de la parcelle no 33 du cadastre de la Commune de E.________ faisant l'objet de la servitude d'usage de jardin no 195'249 constitu�e en faveur du lot de PPE no 623 du cadastre communal;
Les frais judiciaires, arr�t�s � 3'000 fr., sont mis solidairement � la charge des intim�s.
Une indemnit� de 1'500 fr., � payer aux recourants � titre de d�pens, est mise � la charge de B.________.
Une indemnit� de 1'500 fr., � payer aux recourants � titre de d�pens, est mise � la charge de C.________ et D.________, solidairement entre eux.

References: art. 46
 art. 641
 art. 641
 art. 641
 ATF 
 art. 641
 art. 641
 art. 737
 ATF 
 ATF