Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4039-PGP.html
Timestamp: 2020-06-02 12:28:48+00:00

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IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Exonération temporaire de longue durée en faveur des constructions de logements sociaux à usage locatif financés au moyen de prêts aidés par l'État et bénéficiant du taux réduit de la TVA – Condition tenant au financement des constructions – Appréciation de la condition de financement de 50%
4039-PGPIF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Exonération temporaire de longue durée en faveur des constructions de logements sociaux à usage locatif financés au moyen de prêts aidés par l'État et bénéficiant du taux réduit de la TVA – Condition tenant au financement des constructions – Appréciation de la condition de financement de 50%1
BOI-IF-TFB-10-90-20-20-20120912
Conformément au 2èmealinéa du I de l'article 1384 A du CGI, l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties concerne les constructions de logements financés à concurrence de plus de 50 % par un prêt prévu à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Ce pourcentage de 50 % s'apprécie par rapport au coût total de la construction tel qu'il est défini au II et non par rapport aux autres modes de financements complémentaires (apport et/ou prêts n'appartenant pas à la catégorie de prêts définis à l'article R. 331-1 du CCH.
Dès lors, l'exonération est applicable lorsque les prêts éligibles au 2ème alinéa du I de l'article 1384 A du CGI (voir BOI-IF-TFB-10-90-20-10 ) représentent plus de 50 % (I) du coût de la construction (II).
Par ailleurs, la condition de financement par les prêts aidés par l'État a été assouplie en abaissant le pourcentage de 50 % à 30 % pour les constructions de logements qui bénéficient du régime de TVA prévu au 10 du I de l'article 278 sexies du CGI (ventes de droits immobiliers démembrés de logements sociaux neufs à usage locatif ) par l'article 104 de la loi de finances pour 2004 n° 2003-1311 du 30 décembre 2003 )
Cela étant, dans le cas du démembrement de propriété, l'alinéa 2 du I de l'article 1384 A du CGI précise que le taux de 50 % est ramené à 30 % (pour plus de précisions sur le démembrement de propriété, se reporter au BOI-IF-TFB-10-90-30).
Par ailleurs, la modification du régime de financement des constructions de logements locatifs intervenue en 1996 a laissé subsister, pour certaines opérations, l'octroi de subventions de l'État (cf. BOI-IF-TFB-90-20-10 I-A, tableau du n° 50) dans les conditions prévues aux articles R. 331-14 à R. 331-16 du CCH.
La dernière phrase de l'alinéa 2 du I de l'article 1384 A du CGI précise que « pour les constructions financées dans les conditions prévues aux articles R. 331-14 à R. 331-16 ou aux articles R. 372-9 à R. 372-12 du code de la construction et de l'habitation, la condition de financement s'apprécie en tenant compte des subventions versées par l'État, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine , les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale ainsi que des subventions ou prêts consentis au titre de la participation à l'effort de construction ».
L'article 16 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine a assoupli l'appréciation du seuil de 50 % prévu au deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI, en étendant à l'ensemble des logements sociaux financés par des prêts aidés de la Caisse des dépôts et consignations prévus aux articles R. 331-14 à R.331-16 du code de la construction et de l'habitation, la possibilité de prendre en compte les subventions versées par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).
Un office public d’HLM construit un immeuble répondant aux conditions posées par le deuxième alinéa du I de l’article 1384 A du CGI. L’immeuble est achevé le 15 octobre 2005.
Le coût de la construction s’élève à 6 000 000 € et est financé dans les conditions suivantes :
- apport de l’office HLM : 1 500 000 € ;
- subvention de l'État : 400 000 € ;
- subvention de l’ANRU : 100 000 € ;
- subvention de la commune : 600 000 € ;
- prêt « PLUS » : 2 000 000 € ;
- prêt 1 % : 500 000 € ;
- autre prêt : 1 000 000 €.
La somme des financements pris en compte s’élève à 3 600 000 € (subventions de l'État, de l’ANRU et de la commune, prêts PLUS et 1 %), ce qui représente 60 % du coût total de la construction.
Les dispositions de l'article 16 de la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine s'appliquent à compter du 2 août 2003. Toutefois, le décret n° 2004-123 du 9 février 2004 relatif à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine n'ayant été publié au Journal Officiel que le 11 février 2004 , aucune subvention n'a pu être accordée avant cette date.
Les I et II de l'article 50 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions ont prévu que, pour les organismes agréés dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées, la condition de financement s'apprécie en tenant compte des prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction « 1 % logement ».
Les constructions doivent donc, être destinées à des personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Conformément à l'article 1er de la loi précitée, on entend par personne défavorisée toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence.
L'organisme dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées doit être agréé, à cette fin, par le représentant de l'État dans le département conformément au troisième alinéa de l'article R. 331-14 du CCH :
En pratique, pour déterminer si l'organisme répond aux critères fixés par le deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI, le service peut utilement se référer à l'existence d'un agrément délivré par le représentant de l'État dans le département ainsi qu'aux statuts de l'organisme.
La participation des employeurs à l'effort de construction peut être investie dans le financement, par des personnes morales, d'opérations à finalité locative, parmi lesquelles les opérations de constructions de logements et les opérations de constructions de logements-foyers mentionnés au 5° de l'article L. 351-2 du CCH (article R. 313-17 du CCH dans sa rédaction en vigueur au 6 août 1998).
Au surplus, la participation des employeurs à l'effort de construction ne peut être investie dans le financement de ces opérations que lorsque cet investissement intervient en complément notamment des subventions ou prêts mentionnés à l'article R. 331-1 du CCH (prêts locatifs aidés).
Dès lors et compte tenu des conditions posées par l'article 1384 A du CGI, la prise en compte des prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction ne peut donc intervenir que si l'organisme constructeur bénéficie d'une subvention de l'État attachée à un prêt prévu à l'article R. 331-1 du CCH.
- être mentionnés aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH (donc ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement) ;
- être financés par un prêt prévu à l'article R. 331-1 du CCH.
Les conditions d'attribution et les modalités de cette subvention pour les organismes agréés par le représentant de l'Etat dans le département dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées (cf. n° 150) sont prévues aux articles R. 331-14 à R. 331-16 du CCH.
Conformément au II de l'article 50 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, la prise en compte, pour l'appréciation de la condition de financement prévue au deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI, des prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction attribués aux organismes agréés dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées, concerne les constructions achevées à compter du 25 mars 1998.
Le IV de l'article 11 de la loi de finances pour 2002 (n° 2001-1275 du 28 janvier 2001) a assoupli l'appréciation du seuil de 50 %, en étendant à l'ensemble des logements sociaux financés par des prêts aidés de la Caisse des Dépôts et Consignations prévus aux articles R. 331-14 à R. 331-16 du CCH, la possibilité de prendre en compte les prêts consentis au titre de la PEEC (« 1% logement ») et en autorisant l'inscription au numérateur des subventions versées par l'État, les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale.
Il s'agit des constructions de logements neufs à usage locatif financées dans les conditions prévues aux articles R. 331-14 à R. 331-16 du CCH, c'est-à-dire à l'aide de subventions de l'État et de prêts délivrés par la Caisse des Dépôts et consignations. Ces prêts sont les prêts locatifs à usage social (PLUS) et les prêts locatifs aidés d'intégration (PLA-I). (Cf. BOI-IF-TFB-10-90-20-10).
Ces subventions et prêts sont, en application de l'article R. 331-14 du CCH, délivrés :
- pour les opérations de constructions de logements locatifs très sociaux (logements adaptés aux besoins des ménages qui rencontrent des difficultés d'insertion particulières mentionnés au II de l'article R. 331-1 du CCH et qui sont financés à l'aide de « PLA-I ») : aux organismes d'HLM et SEM visés ci-dessus, aux collectivités territoriales ou leurs groupements ainsi qu'aux organismes dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui sont agréées à cette fin par le représentant de l'Etat dans le département.
3° b. Modalités de mise en œuvre
Un office public d'HLM construit un immeuble répondant aux conditions fixées au deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI. L'immeuble est achevé le 1er mars 2002.
Le coût de la construction s'élève à 5 000 000 € et est financé dans les conditions suivantes :
- apport de l'office HLM : 1 000 000 € ;
- subvention de l'État : 300 000 € ;
- prêt PLA-I : 1 500 000 € ;
- prêt 1 % : 600 000 € ;
- autre prêt : 1 000 000 € ;
- subvention de la commune : 600 000 €.
La somme des financements pris en compte s'élève à 3 000 000 € (subventions de l'État et de la commune, prêts « PLA-I » et « 1 % »), ce qui représente 60 % du coût de la construction.
Si les autres conditions posées au deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI sont satisfaites, cette construction sera donc susceptible d'être exonérée de taxe foncière sur les propriétés bâties pour la durée prévue par cet article.
Les dispositions du IV de l'article 11 de la loi de finances pour 2002) s'appliquent aux constructions achevées à compter du 1er janvier 2002.
Le législateur a étendu à l’ensemble des constructions de logements sociaux financées par les prêts aidés de la Caisse des dépôts et consignations prévus aux articles R. 331-14 à R. 331-16 du CCH (prêts « PLA-I » et « PLUS ») ou aux articles R. 372-9 à R. 372-12 du CCH (prêts « LLS » et « LLTS ») , la possibilité de prendre en compte, pour le calcul du pourcentage de 50 %, les subventions consenties au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction (article 82 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement).
Un office public d’HLM construit un immeuble répondant aux conditions posées par le deuxième alinéa du I de l’article 1384 A du CGI. L’immeuble est achevé le 10 novembre 2006.
- apport de l’office HLM : 1 250 000 €
- subvention de l’ANRU : 150 000 €
- subvention « 1% logement » : 100 000 €
- prêt PLA-I : 2 000 000 €
- prêt « 1% logement » : 500 000 €
La somme des financements pris en compte s’élève à 3 750 000 € (subventions de l’Etat, de l’ANRU, du 1 % logement et de la commune, prêts « PLA-I » et « 1 % logement »), ce qui représente 62,5 % du coût total de la construction.
Les autres conditions posées au deuxième alinéa du I de l’article 1384 A du CGI étant satisfaites, cette construction sera susceptible de bénéficier de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par cet article.
Les dispositions de l'article 82 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement s'appliquent aux constructions pour lesquelles la décision de subvention ou de prêt aidé prévu par l'article R. 331-3 du CCH a été prise à compter du 1er janvier 2005.
La condition de financement de 50 % s'apprécie par rapport au coût total de la construction ou de la partie de la construction (fraction de propriété affectée à l'habitation normalement destinée à une utilisation distincte, pour un appartement situé dans un immeuble collectif) qui remplit les conditions visées à l'article 1384 A du CGI.
Le coût de la construction s'entend du prix de la construction proprement dite et du terrain correspondant toutes taxes comprises (CE, arrêt du 21 juillet 1989, n° 92335).
S'agissant des constructions financées par des promoteurs au moyen des prêts du Crédit Foncier de France visés au BOI-IF-TFB-10-90-20-10, II, le prix de revient de la construction (hors taxe sur la valeur ajoutée) tel qu'il est défini infra, doit être majoré du montant de la TVA calculé au taux mentionné à l'article 278 sexies du CGI.
L'article 257-I-3-1°-b du CGI soumet à la TVA les livraisons à soi-même des logements sociaux construits par des bailleurs (cf. BOI 8 A-1-97, § 5).
Le II de l'article 278 sexies du CGI soumet les LASM de logements sociaux locatifs au taux de TVA prévu par cet article, sous réserve du respect des conditions énoncées au BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 .
Remarque : Le deuxième alinéa de l'article 1384 A du CGI vise les dispositions du II de l'article 278 sexies du CGI pour les seuls logements mentionnés au 3° et 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
En conséquence, le prix de revient HT déterminé conformément au II-A doit être majoré du montant de TVA calculé au taux prévu par l'article 278 sexies du CGI.
Exemple : Un office public d'habitations à loyer modéré construit un immeuble comprenant uniquement 100 logements locatifs sociaux neufs répondant aux critères visés au deuxième alinéa de l'article 1384 A du CGI.
Le coût de la construction s'élève à un montant total hors taxe sur la valeur ajoutée de 5 000 000 €.
La LASM est taxée au taux réduit de TVA de 5,5 %, soit un montant de TVA correspondant au coût de la construction de 275 000 €.
Le coût de la construction s'élève à un montant total T.T.C. de 5 275 000 €.
- subvention de l'Etat : 325 000 €
- apport de l'office d'HLM : 850 000 €
- prêt PLA : 2 800 000 €
- prêts 1% : 1 300 000 €
Total : 5 275 000 €
Le prêt PLA et la subvention (3 125 000 €) représentant 59,24 % du coût total de la construction, l'ensemble de la construction sera exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties, en application des dispositions du deuxième alinéa du I de l'article 1384A du CGI.
/bofip/4039-PGP.html

References: l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 278
 l'article 104
 l'article 1384
 l'article 1384

L'article 16
 l'article 1384
 l'article 16
 l'article 50
 l'article 1
 l'article 1
 l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 50
 l'article 1384
 l'article 11
 l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 11
 l'article 82
 l'article 1384
 l'article 278

L'article 257
 § 5
 l'article 278
 l'article 1384
 l'article 278
 l'article 278
 l'article 1384
 l'article 1384