Source: https://www.ra-kotz.de/verkauf_sondereigentum_anzeigepflicht_hausverwalter.htm
Timestamp: 2017-09-23 16:31:27+00:00

Document:
Verkauf Sondereigentum – Nachweis gegenüber Verwalter - RA Kotz
Az.: 36 T 1970/13
I. Der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg vom 19.12.2012 wird aufgehoben.
III. Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
IV. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 4.578,00 Euro festgesetzt.
1. Die Parteien bilden die WEG ###, die durch die Verwalterin vertreten wird. Am 13.4.2012 erhob die Klägerin eine Beschlussanfechtungsklage betreffend die teilweise Schließung des Parkhauses.
Die Beschlussanfechtung wurde unter anderem damit begründet, dass die streitgegenständlichen Beschlüsse ungültig seien, weil ein Eigentümer nicht geladen worden sei. Es sei nicht ersichtlich, dass die grundbuchrechtlich aufgeführte Teilhaberin der Eigentümergemeinschaft, nämlich die Kongress Parkhausentwicklungs- und Betriebsgesellschaft bzw. Herr ###### zur Versammlung geladen wurden. Der Mangel sei kausal.
Die Beklagten haben hierzu vorgetragen, dass der ursprünglichen Eigentümerin der Einheit, die ###, zur Versammlung geladen worden sei. Der Eigentumsübergang sei zum Zeitpunkt der Versendung der Einladung und auch zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung der Hausverwaltung nicht bekannt gewesen. So sei zwar von Seiten der ### eine Veräußerung am 18.1.2012 mitgeteilt worden, ein Grundbuchauszug sei jedoch erst im Juni 2012 übersandt worden.
Dieser Vortrag ist unbestritten geblieben. Die Klägerin vertrat hierzu jedoch die Rechtsauffassung, dass es nicht darauf ankomme, ob von einem einzelnen Miteigentümer verspätet Grundbuchauszüge übersandt würden. Entscheidend für die Ladung der richtigen Miteigentümer sei der aktuelle Grundbuchstand, über den entsprechend rechtzeitig Informationen eingeholt werden müssten.
2. Mit Beschluss vom 19.12.2012 erließ das Amtsgericht Augsburg einen Beschluss gemäß § 91a Satz 1 ZPO, in welchem die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben wurden. Das Gericht begründete die Kostenaufhebung damit, dass der Ausgang des Verfahrens ?offensichtlich? des gerügten formellen Fehlers in Form eines Einladungsmangels. Es sei unstreitig, dass die aktuelle Eigentümerin nicht zu der Versammlung geladen worden sei, was einen formellen Fehler darstelle, der zwar nicht zur Nichtigkeit, jedoch zur Anfechtbarkeit führe. Es könne nicht abschließend beurteilt werden, ob dem Beklagten der Nachweis für ihre Behauptung, ein abweichendes Beschlussergebnis sei ausgeschlossen, mithin der Nachweis fehlender Kausalität – gegebenenfalls über die Anhörung der Beklagten -gelungen wäre.
3. Mit Schriftsatz vom 10.1.2013, eingegangen bei Gericht am selben Tag, legten die Beklagten sofortige Beschwerde ein und beantragten, die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin aufzuerlegen. Zur Begründung führten die Beklagten aus, dass ein Einladungsmangel nicht vorliege. Es sei nicht Aufgabe der Hausverwaltung, aktuell jeweils Grundbuchauszüge zu erholen, und die Eigentumsverhältnisse zu klären. Vielmehr obliege es dem Alteigentümer, entsprechende Grundbuchänderungen zeitnah mitzuteilen. Dies belege auch etwa eine Entscheidung des Landgerichts München 1 vom 9.12.2010. Nachdem ein Ladungsmangel nicht vorliege, sei der Ausgang des Verfahrens nicht offen.
4. Die Klägerin ist der Beschwerde entgegen getreten. Sie vertritt die Auffassung, es liege, da der Eigentümer ### keine Ladung erhalten habe, obwohl er zum Zeitpunkt der Versammlung grundbuchrechtlich Eigentümer gewesen sei, ein Ladungsmangel vor. Es hätte deshalb eine Beweisaufnahme stattfinden müssen. Nachdem den Beklagten mehrere Monate vor der Versammlung mitgeteilt worden sei, dass das Objekt veräußert worden sei, hätte der Verwalter vor der Eigentümerversammlung den aktuellen Grundbuchstand abklären müssen. So werde Verwaltern sogar empfohlen, jedenfalls einmal jährlich eine aktuelle Liste einzuholen (Drabek, Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, ZWE 2000, 395 f.).
5. Das Amtsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 24.1.2013 nicht abgeholfen und die Akten dem Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.
1. Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 91a Abs. 2 ZPO zulässig. Die Beschwerdesumme von 600,00 Euro (§ 91a Abs. 2 Satz 2, 511 ZPO) ist erreicht. Auch der Kostenwert ist erreicht, § 567 Abs. 2 ZPO. Er bestimmt sich aus der Differenz des auferlegten Betrages zu der mit der Beschwerde erstrebten Änderung und erreicht die Grenze von 200,00 Euro unproblematisch.
Schließlich wurde die Beschwerde auch innerhalb der Notfrist von 2 Wochen gemäß § 569 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO eingelegt.
Dem wechselseitigen Sachvortrag, soweit er unstreitig geblieben ist, ist zu entnehmen, dass hier ein Ladungsmangel nicht vorliegt:
Erfolgt die Ladung an einen Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentum mittlerweile an einen Sondernachfolger veräußert hat und ist dieser bereits als Wohnungseigentümer anzusehen, ohne dass diese Veränderungen dem Verwalter angezeigt worden sind, ist die Nichtladung des neuen Wohnungseigentümers ausnahmsweise unschädlich und gleichwohl gefasste Beschlüsse sind jedenfalls aus diesem Grunde nicht anfechtbar. Es ist Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers sicherzustellen, dass er oder sein Sondernachfolger geladen werden können (Jennißen, WEG, § 24 Rd.-Nr. 45; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 24 Rd.-Nr. 35).
Ein derartiger Fall liegt hier vor. So hätte es den Parteien oblegen, der Verwaltung den Eigentumsübergang in geeigneter Form, etwa durch Übersendung eines Grundbuchauszuges, mitzuteilen. Nachdem unstreitig vor Ladung zur Versammlung kein Grundbuchauszug übersandt wurde, war die Ladung des alten Eigentümers ordnungsgemäß.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Hausverwaltung bereits im Januar das schuldrechtliche Geschäft (Verkauf der Wohnungseigentumseinheit) mitgeteilt worden war. Nachdem zwischen Verkauf und Eigentumsumschreibung unterschiedlich viel Zeit verstreichen kann (der Kammer sind Fälle bekannt, wo dies jahrelang gedauert hat), kann aus der Verkaufsmitteilung nicht der Schluss gezogen werden, dass die Verwaltung nunmehr bei Ladung zur Versammlung verpflichtet wäre, von sich aus die Grundbuchlage zu überprüfen. Sie kann vielmehr davon ausgehen, dass ihr die rechtlich relevante Grundbuchänderung von einem der Eigentümer mitgeteilt werden würde. Es würde den Pflichtenkreis der Hausverwaltung überspannen zu verlangen, dass vor jeder Eigentümerversammlung ein Grundbuchauszug erholt wird, mag dies auch vereinzelt, den Verwaltern in der Literatur empfohlen werden.
Nachdem ein Ladungsmangel nicht vorliegt, hätte es auch keiner Beweisaufnahme über die Kausalität eines Ladungsmangels bedurft; demgemäß entspricht es billigem Ermessen, vorliegend die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin aufzuerlegen.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren errechnet sich anhand der sich aus § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG ergebenden Gerichtsgebühren.
Die weitere Beschwerde war nicht zuzulassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung.
Gemäß § 568 Satz 1 ZPO erging Entscheidung durch den Einzelrichter.

References: § 91
 § 91
 § 567
 § 569
 § 24
 § 24
 § 49
 § 568