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Timestamp: 2016-10-23 14:35:22+00:00

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RESOLUCIÓN de 25 de septiembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 11 de Madrid, don Julio Soler García, a inscribir una escritura de opción de compra
RESOLUCIÓN de 25 de septiembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 11 de Madrid, don Julio Soler García, a inscribir una escritura de opción de compra Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 25 de septiembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 11 de Madrid, don Julio Soler García, a inscribir una escritura de opción de compra Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	RESOLUCIÓN de 25 de septiembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 11 de Madrid, don Julio Soler García, a inscribir una escritura de opción de compra. En el recurso gubernativo interpuesto por don Juan de Rivera Ballesteros, en nombre y representación de la entidad Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 11 de Madrid, D. Julio Soler García, a inscribir una escritura de opción de compra.
Por escritura otorgada ante el Notario de Madrid don Inocencio Figaredo de la Mora, el día 17 de marzo de 2000, la entidad Villa Paz, S.L., concedió a la entidad Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A., un derecho de opción de compra a título oneroso sobre un total de treinta y cuatro parcelas, estipulándose, entre otras, que: "las opciones que ahora se conceden podrán ser ejercitadas durante un plazo de cuatro años, a contar desde el día de hoy, por lo que caducarán automáticamente... el día 15 de febrero de 2004". Respecto al precio para la compraventa se establece que será el que fije determinada Sociedad de Tasación, pactándose, además que, si la optante no estuviera conforme con el precio asignado, podrá recabar de otra Sociedad de Tasación la determinación del valor de las fincas y, en dicho caso, el precio estará constituido por la media aritmética de las dos valoraciones.
Por escritura otorgada el 11 de julio de 2002, ante el Notario de Madrid Don Antonio Fernández-Golfín Aparicio, la entidad Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A., subsana la anterior escritura, en el sentido de restringir el plazo de ejercicio de la opción al 15 de febrero de 2004, renunciando a los días que median entre dicha fecha y el 17 de marzo de dicho año.
Presentadas las escrituras citadas en el Registro de la Propiedad, número 11 de los de Madrid, fue calificada con la siguiente nota: "Escritura de diecisiete de marzo de dos mil, ante el Notario Don Inocencio Figaredo de la Mora, número de protocolo 907/2000, consolidándose posteriormente con fecha veintitrés del mismo mes y año, acompañada por escritura de subsanación de once de julio de dos mil ante el Notario Don Antonio Fernández-Golfín Aparicio, número de protocolo 2158/2002. Hechos: Con fecha dieciocho de Marzo de dos mil a las nueve horas, se presentó fax remitido en este Registro de la Propiedad, Once de los de Madrid, causando el asiento número 253 del libro Diario 24.o, la escritura citada por la que la Sociedad "Villa Paz, S.L.", concedió a la Sociedad "Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A.", que aceptó, un derecho de opción de compra sobre treinta y cinco fincas registrales, de las que dos pertenecen a la demarcación del Registro Once de mi cargo. Fue calificado y suspendida la inscripción por los defectos subsanables siguientes: 1º Es erróneo el plazo fijado en la Estipulación Primera para el ejercicio del derecho de opción pues, siendo la fecha de la escritura 17 de Marzo de 2000 y concediéndose un plazo de cuatro años, no puede vencer el 15 de febrero de 2004. 2º El precio de la compraventa, tal como está fijado en la Estipulación Quinta, es contrario al principio de especialidad, fundamental en el Registro de la Pro -piedad ya que por un lado, hay indeterminación en la forma en que se fija el mismo y por otro, se deja al arbitrio de sólo uno de los contratantes su aceptación o no, lo que es contrario al artículo 1256 del Código Civil 3.o En relación con las fincas correspondientes a la demarcación del Registro de la Propiedad número Once, se hace constar que hay discordancia entre la descripción de las fincas y el cuadro de valoraciones que se acompaña en cuanto a la finca número 28, pues según el cuadro es una finca de Barajas, y según el texto es una tierra en Hortaleza. Con fecha trece de agosto de dos mil dos, a las nueve horas treinta minutos, se volvió a presentar la escritura mencionada, cuyo asiento de presentación había caducado y causó el asiento de presentación número 540 del libro Diario 29.o Se acompañó a la misma, escritura de subsanación de once de julio de dos mil ante el Notario Don Antonio Fernández-Golfín Aparicio, número de protocolo 2158/2002, en la que compareció Don Juan de Rivera Ballesteros como Consejero Delegado de la Sociedad optante, "Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A.", en la que, reconociendo haberse cometido un error en la estipulación relativa al plazo de opción, la Sociedad optante aceptaba como fecha límite para el ejercicio de sus derechos el día quince de febrero de dos mil cuatro. En canto al segundo de los defectos disintió el criterio del Registrador manteniendo la redacción de las cláusulas relativas a la determinación del precio de la compraventa. Fundamentos de derecho Habiendo sido nuevamente calificada a la vista de la escritura de subsanación referida, se suspende, la inscripción por no considerar subsanados los defectos que se hicieron constar en la nota puesta al pie de la escritura de opción de compra por los siguientes motivos: En cuanto al primero de ellos, por considerar que el plazo para el ejercicio de la opción no puede ser establecido por una sola de las partes, porque el concedente de un derecho es el que tiene que establecer los límites delmismo, y en el artículo 1127 del Código Civil se presume que el plazo se establece en beneficio de ambas partes, a no ser que se fija lo contrario Respecto al segundo, porque en el apartado seis de la cláusula relativa al precio de la compraventa se deja al arbitrio de la sociedad optante "Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A.", si en último término no estuviera de acuerdo con la valoración final, la posibilidad de recabar de otra Sociedad de Tasación de determinación del valor de la finca, estableciendo que el valor será la media aritmética de ésta y la última valoración realizada sin que esa misma posibilidad se conceda a la Sociedad que concede el derecho, "Villa Paz, S.L.", en contra de lo dispuesto por el artículo 1256 del Código Civil. Contra esta resolución y en el plazo de un mes desde la fecha de su notificación, se puede entablar recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, que se sustanciará conforme a los artículos 323 y 328 de la Ley hipotecaria y que se presentará en este Registro, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 327.3 de dicha Ley. De acuerdo con lo solicitado en la escritura de rectificación se va
tomar anotación de suspensión. Madrid, veintiséis de agosto de dos mildos. El Registrador. Firmado. Julio Soler García."
Don Juan de Rivera Ballesteros, en nombre y representación de la entidad Sigma Servicios Inmobiliarios, S.A., interpuso contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó: Que el derecho de opción es potestativo y su titular esta facultado para ejercitarlo o no, y para determinar el momento temporal en que puede ejercitarlo dentro del límite pactado e incluso renunciarlo anticipadamente. Que al margen de lo anterior la aparente contradicción de fechas es susceptible de ser precisada mediante uno correcto interpretación de lo intención evidente de las portes (artículo 1.281,2 del Código Civil) lo interpretación sistemático del contrato conduce o lo mismo conclusión, quedando ajustado o lo bueno fe contractual y principio de conservación del negocio jurídico (artículo 1.284 del Código Civil) el consentimiento prestado por el titular de lo opción aceptando lo fecho de 15 de febrero de 2004. Que al ser el derecho de opción de carácter potestativo, el establecimiento del plazo poro su ejercicio debe reputarse en beneficio exclusivo del optante, sin que altere eso apreciación el hecho de que se hoyo pactado uno retribución o cargo del optante. Que por lo que respecto al segundo defecto, resulta difícil precisar en que consiste lo infracción, todo vez que lo noto de calificación parece dar o entender que se troto de que uno de las portes, lo concedente, no gozo de uno facultad de lo que sí gozo lo titular del derecho de opción, pues los dos calificaciones son dispares. Que el precio pactado poro lo compraventa quedo indefinido inicialmente, pero se pacta con claridad un sistema de fijación del mismo por porte de un tercero ajeno o las portes posibilidad reconocido por el artículo 1.447 del Código Civil. Que sorprende que el Registrador entiendo que el atribuir la facultad de solicitar uno segundo valoración o uno solo de las portes (optante) y no o lo otro, implique uno vulneración del artículo 1.256 del Código Civil, pues se troto de un contrato bilateral y oneroso en el que las obligaciones y derechos de las portes no tienen porque guardar correlación absoluta, pues en lo opción de compro lo facultad de comprar o no corresponde al optante y lo no atribución al concedente de lo opción, de un derecho correlativo o no vender, no implico incumplimiento del artículo 1.256 del Código Civil, sino consecuencia natural del contrato celebrado.
EL Registrador en su informe de defensa de lo noto argumentó lo siguiente: Que el artículo 153 del Reglamento Notarial dice como deben subsanarse los errores materiales, y, como no se dijo en lo escrituro de constitución de lo opción de compro, que el plazo establecido lo era en beneficio exclusivo de lo optante, lo escrituro de subsonoción debió ser otorgada por ambas portes. Que por lo que respecto al segundo de los defectos, las dos notas de calificación no son diferentes sino complementarias. Que entrando en el fondo del asunto es decisivo el fundamento de derecho segundo de lo resolución de 6 de octubre de 1998. Que en el presente caso se vulnero lo establecido en el artículo 1.445 del Código Civil, pues el precio no es cierto, yo que dependerá del año en que se ejercite lo opción, y además su fijación quedo al arbitrio de uno Sociedad de Tasación que puede ser lo que realizó lo valoración inicial de los fincas sobre las que recae el derecho de opción u otro, con lo que falta lo persono determinada de lo que habla el Código Civil. Que se dejo o lo voluntad sólo del titular del derecho de lo opción, en contra de lo que dispone los artículos 1.256 en relación con los artículos 1.445 y 1.449 del mismo cuerpo legal, el hecho de aceptar el valor dado con lo rebaja, en su coso, de los porcentajes pactados, sino además, acudir o cualquier sociedad de tasación poro fijar los valores que le parezcan pertinentes, y tras avisar de los mismos o lo sociedad titular de los terrenos, hacer por si solo lo escrituro de compraventa definitivo en ejercicio de lo opción de compro. Que lo desigualdad en que quedan los portes es evidente, pues, sólo puede revisor los valores el titular del derecho de lo opción, siendo necesaria lo intervención de las dos portes poro fijar de modo cloro el plazo y el precio, en coso contrario, el titular de lo opción decidiría, no sólo si compro, sino, además, las condiciones de lo compro en uno de los elementos esenciales como es el precio, cuyo decisión depende de pedir o no nuevo tasación o lo entidad que le parezca oportuno, y si bien, como entiende el recurrente, los contratos bilaterales no deben tener absoluta correlación, si por lo menos, debe haber cierto equivalencia en lo actuación de las portes al fijar las condiciones del contrato que sean necesarias poro su acceso al Registro, poro que quien lo consulte quede enterado de su contenido.
Vistos los artículos 1256, 1271, 1445, 1447 y 1449 del Código Civil, 9 de lo Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, 153 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de esto Dirección General de 6 de octubre de 1998 y 27 de octubre de 1999.
1. Se presento en el Registro uno escrituro de concesión o título oneroso del derecho de opción de compro sobre un total de treinta y cuatro parcelas. Entre otras estipulaciones se establecen las siguientes: Siendo lo fecho de lo escrituro de 17 de marzo de 2000, se dice: "Las opciones que ahora se conceden podrán ser ejercitados durante un plazo de cuatro
años, o contar desde el día de hoy, por lo que caducarán automáticamente ... el día 15 de febrero del año 2004".
Respecto al precio poro lo compraventa se establece que será el que fije determinada Sociedad de Tasación, pactándose además que, si lo optan -te no estuviera conforme con el precio asignado, podrá recabar de otra Sociedad de Tasación lo determinación del valor de los fincas y, en dicho coso, el precio estará constituido por lo medio aritmética de las dos valoraciones. - El Registrador suspende lo inscripción, además de por otro defecto no recurrido, por los dos siguientes: 1) erróneo determinación del plazo poro el ejercicio del derecho; y 2) por ser el precio, tal y como
se señala, contrario al principio de especialidad, y, además, dejarse el mismo al arbitrio de uno de los contratantes, con infracción del artículo 1.256 del Código Civil. Se vuelve o presentar el documento anterior en el Registro, acompañado de escrituro de subsonoción en lo que, compareciendo solo el optante, restringe el plazo de ejercicio de lo opción al15 de febrero de 2004, renunciando o los días que median entre dicha fecho y el 17 de marzo de dicho año.
El Registrador vuelve o suspender lo inscripción, en cuanto al primer defecto, por entender que lo modificación del plazo debe ser consentida por lo entidad concedente de lo opción, y en cuanto al segundo, por permanecer lo situación igual que cuando se calificó por primero vez. - La Sociedad optante recurre.
2. En cuanto al primero de los defectos, debe ser revocado. Es cierto como dice el Registrador, que el artículo 153 del Reglamento Notarial establece que, cuando el defecto no puede ser subsanado exclusivamente por el Notario, se requiere consentimiento de los otorgantes o resolución judicial. Pero ha de tenerse en cuento que, en el caso presente, en nodo afecta al concedente lo rectificación (más bien aclaración) realizada. Si el optante decide ejercitar su derecho, deberá hacerlo en un plazo que está comprendido entre los dos cuyo discordancia podía ser objeto de dudo en lo primero escrituro, y, en consecuencia, en un momento en que, en todo coso, el plazo poro el ejercicio de lo opción estaría vigente, cualquiera que fuero lo formo en que lo primero escrituro se interpretara, por lo cual, lo que realmente realiza -y así lo expresa- es uno hipotético renuncia unilateral o ejercitar su derecho en los días que van desde el 15 de febrero al 17 de marzo de 2004. Y lo renuncio unilateral no preciso consentimiento del concedente de lo opción.
3. Importantes dificultades presento el problema que plantea el segundo defecto. A favor de lo tesis del recurrente se puede aducir que en el contrato de opción de compro se dejo -a cambio de un precio o una solo de las portes lo facultad de comprar, y que lo segundo valoración no supone dejar el precio al arbitrio absoluto del optante, pues éste deberá elegir entre uno de las Sociedades inscritas como de Tasación en el Banco de España, que tienen determinadas normas técnicos poro fijar lo valoración, o las cuales deben sujetarse poro que tal valoración sea válido En contra de dicho tesis se alzaría lo ideo que expone el Registrador en su informe de que el hecho de que el optante puedo, en caso de no conformidad con lo valoración dada por lo primero sociedad tasadora, acudir o uno segundo -poro que sirvo de precio lo medio de las dos-, máxime cuando sólo se concede o uno de las portes, supone ir en contra del equilibrio de los prestaciones y va en contra de las normas imperativas aplicables al contrato de compraventa y al artículo 1.256 del Código Civil Ante lo dudo sobre cuál de las dos tesis hoy que acoger, lo segundo es lo que debe prevalecer pues viene avalada por el artículo 1.447 del Código Civil, que exige poro que se cumplo el requisito del precio cierto señalado por un tercero que éste sea persono determinada. Es entonces cuando cobro relevancia lo afirmación del Registrador, yo que, indudablemente lo persono no está determinada, y, aunque puede admitirse que lo misma puedo ser determinable en base o hechos que escapen de lo posibilidad de elección de uno de los portes, o en los que tal elección o determinación ofrezco iguales posibilidades poro las dos, en el presente caso sólo el optan -te tiene posibilidades de intervenir en el precio, posibilidades que no se ofrecen de manera paralela al optotorio.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, revocando el primero de los defectos y confirmando el segundo.
Contra esto resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de lo capital de lo Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme o lo establecido en los artículos 325 y 328 de lo Ley Hipotecaria
Madrid, 25 de septiembre de 2003.-La Directora general, Ano López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de lo Propiedad de Madrid, 11.

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