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Timestamp: 2018-07-22 12:12:44+00:00

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Erbschaftsteuerreform - Bewertung des Grundvermögens:
Der erste gleich lautende Ländererlass vom 25.06.2009 zur "Anwendung der §§ 11, 95 bis 109 und 199 ff. BewG in der Fassung durch das ErbStRG" (BStBl. I 2009, S. 698-711) befasst sich mit der Bewertung von Anteilen an Kapitalgesellschaften sowie der Bewertung des Betriebsvermögens für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
2. Bewertung unbebauter Grundstücke, §§ 178 - 179 BewG
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den von den Gutachterausschüssen zuletzt ermittelten Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB), vgl. § 179 BewG.
Lässt sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
Der Abschlag von 20 % auf den Bodenrichtwert ist weggefallen.
3. Bewertung bebauter Grundstücke, §§ 180 - 197 BewG
Die Einzelheiten zur Feststellung von Grundbesitzwerten sind direkt in das Erbschaftsteuerreformgesetz aufgenommen worden und jetzt unmittelbar in den §§ 183 bis 197 BewG und den hierzu gehörigen Anlagen geregelt.
Im Privatvermögen gehaltener Grundbesitz wird grundsätzlich mit dem Verkehrswert bemessen.
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind primär die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise.
Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
Besonderheiten, insbesondere Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden im Vergleichswertverfahren nicht berücksichtigt.
Im Ertragswertverfahren sind die folgenden Objekte zu bewerten:
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Gebäudeertragswert (§ 185 ErbStG) getrennt von dem Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 ErbStG) zu ermitteln.
Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert des Grundstücks, wobei mindestens der Bodenwert anzusetzen ist. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten.
Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist dreistufig vorzugehen.
Auf der 1. Stufe ist der Reinertrag des Grundstücks zu ermitteln. Der Reinertrag des Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 186 BewG) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG), vgl. § 185 Abs. 1 BewG.
Auf der 2. Stufe ist der Gebäudereinertrag zu ermitteln. Hierbei ist der Reinertrag des Grundstücks um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt (Gebäudereinertrag), vgl. § 185 Abs. 2 BewG. Hierbei ist der Liegenschaftszinssatz (§ 188 BewG) der Verzinsung des Bodenwerts zugrunde zu legen.
Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht zu berücksichtigen.
Auf der 3. Stufe ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren, vgl. § 185 Abs. 3 BewG.
Maßgebend für den Vervielfältiger sind hierbei der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Auszug aus der Anlage 21 BewG zum Vervielfältiger:
Restnutzungsdauer; Restlaufzeit des Erbbaurechts bzw.des Nutzungsrechts(in Jahren)
Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 BewG ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt.
Anlage 22 BewG zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer:
Gemischt genutzte Grundstücke (mit Wohn- und Gewerbeflächen)
Saalbauten (Veranstaltungszentren)
Kindergärten (Kindertagesstätten)
Personalwohnheime (Schwesternwohnheime)
Sporthallen (Turnhallen)
Kaufhäuser, Warenhäuser
Vereinsheime (Jugendheime, Tagesstätten)
Parkhäuser (offene Ausführung, Parkpaletten)
Parkhäuser (geschlossene Ausführung)
Funktionsgebäude für Sportanlagen (z.B. Sanitär- und Umkleideräume)
Industriegebäude, Werkstätten ohne Büro- und Sozialtrakt
Industriegebäude, Werkstätten mit Büro- und Sozialtrakt
Lagergebäude (Kaltlager)
Lagergebäude (Warmlager)
Lagergebäude (Warmlager mit Büro- und Sozialtrakt)
Einkaufsmärkte, Großmärkte, Läden
Wenn nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen.
Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, vgl. § 185 Abs. 3 BewG.
Der Rohertrag des Grundstücks ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von einem Jahr zu zahlen ist. Hierbei sind Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, nicht anzusetzen.
In folgenden Fällen ist die übliche Miete anzusetzen:
Als Bewirtschaftungskosten gelten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben hierbei unberücksichtigt.
Die Bewirtschaftungskosten sind primär nach Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse anzusetzen. Soweit von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stehen, ist von pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 BewG auszugehen.
Die pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresmiete oder üblichen Miete (ohne Betriebskosten) nach Anlage 23 BewG:
Mietwohn-
gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % (berech net nach der Wohn- bzw. Nutzfläche)
gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50% (berechnet nach der Wohn- bzw. Nutzfläche)
19 Jahre und weniger
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Hierbei sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden.
Für das 1964 auf einem 800 qm großen Grundstück erbaute Haus mit acht Wohneinheiten erzielt E eine Jahresnettomiete von 80.000 EUR.
Der aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 400 EUR/qm. Liegenschaftszinssätze von den Gutachterausschüssen stehen nicht zur Verfügung.
Ermittlung des Bodenwertes (Fläche X Bodenrichtwert), § 184 Abs. 2 BewG i.V.m. 179 BewG :
800qm x 400 EUR/qm = 320.000 EUR
Ermittlung des Gebäudeertragswertes, § 184 Abs. 1 BewG i.V.m. § 185 BewG :
2. abzüglich der Bewirtschaftungskosten, § 187 BewG, pauschal nach Anlage 23 BewG (hier Restnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks 80 Jahre ./. 45 Jahre = 35 Jahre), also 27 % pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresnettokaltmiete (27% von 80.000 EUR) = 21.600 EUR
3. abzüglich Verzinsung des Bodenwertes, § 185 Abs. 2 BewG i.V.m. § 188 BewG:
4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG, § 185 Abs. 3 S. 1 BewG, hier Faktor 16,37 (bei einer Restnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks von 35 Jahren und einem Zinssatz von 5 %, vgl. Anlage 21 BewG)
Grundstücke im Sinne des § 182 Abs. 2 BewG (Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser), wenn kein Vergleichswert vorliegt,
Beim Sachwertverfahren ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert, vgl. § 190 BewG) getrennt vom Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG) zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.
Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen.
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe aus den Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 1 bis Nr. 9, und aus deren konstruktiven Umschließungen. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (Summe aus Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche) sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge, Fuß-Sockelleisten, Schrammborde und Unterschneidungen sowie vorstehende Teile von Fenster- und Türbekleidungen bleiben dabei unberücksichtigt.
Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken.
Die Regelherstellungskosten (RHK) sind in derAnlage 24 BewG abgebildet.
Diese bestimmt sich regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG (siehe oben zum Ertragswertverfahren). Dabei wird von einer gleichmäßigen jährlichen Wertminderung ausgegangen. Für ein zum Bewertungsstichtag 40 Jahre altes Mietwohngrundstück wäre beispielsweise ein Abschlag für die Alterswertminderung in Höhe von 50% (40 Jahre im Verhältnis zu 80 Jahre) vorzunehmen. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.
Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks, vgl. § 189 Abs. 3 BewG. Dieser vorläufige Sachwert des Grundstücks ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren.
Als Wertzahlen sind primär die Sachwertfaktoren anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 BauGB für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleitet wurden.
Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen, sind die in der Anlage 25 BewG bestimmten Wertzahlen zu verwenden.
Eigentümer E bewohnt mit seiner Familie ein ihm gehörendes, auf einem 800 qm großen Grundstück stehendes und im Jahr 1964 erbautes Einfamilienhaus in Hamburg.
Der aktuelle Bodenrichtwert beträgt 600 EUR/qm.
Das Haus des E hat eine einfache Ausstattung und besteht aus Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Das Haus hat eine Brutto-Grundfläche (= Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen) von 270 qm und eine Wohnfläche von 180 qm.
Ermittlung des Bodenwertes (Fläche X Bodenrichtwert), § 189 Abs. 2 BewG i.V.m. 179 BewG :
Ermittlung des Gebäudesachwertes, § 190 BewG :
Regelherstellungskosten nach Anlage 24 BewG:
670 EUR/qm
x Brutto-Grundfläche (270 qm)
= Gebäuderegelherstellungswert, § 190 Abs. 1 S. 3 BewG
Abzüglich Alterswertminderung, § 190 Abs. 2 BewG i.V.m. Anl. 22 BewG :
Alter des Hauses: 45 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer nach Anl. 22 BewG: 80 Jahre, also hier Alterswertminderung 56,25 % (45 Jahre / 80 Jahre).
6,25 % von 180.900 EUR = 101.756,25 EUR.
Gebäudewert i.H.v. 79.143,75 EUR (180.900 ./. 101.756,25 EUR)
Ermittlung des vorläufigen Sachwertes, § 189 Abs. 3 S. 1 BewG :
Wertzahl, § 191 BewG, Anlage 25 BewG: hier: x 1,0 = 399.143,75 EUR x 1,0
399.143,75 EUR Grundbesitzwert nach dem Sachwertverfahren
Wenn das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht (§ 193 BewG) bzw. für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (§ 194 BewG) gesondert zu ermitteln.
Bewertung des Erbbaurechts , § 193 BewG
Wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen, ist der Wert des Erbbaurechts im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu ermitteln.
Ansonsten setzt sich der Wert des Erbbaurechts in allen anderen Fällen aus einem Bodenwertanteil (§ 193 Abs. 3 BewG) und einem Gebäudewertanteil (§ 193 Abs. 5 BewG) zusammen.
Der hiernach ermittelte Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 BewG (siehe oben zum Ertragswertverfahren unter dem Punkt Ermittlung des Gebäudeertragswerts, § 185 BewG) ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.
Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich durch Anwendung des von den Gutachterausschüssen ermittelt Liegenschaftszinssatzes auf den Bodenwert nach § 179 BewG. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:
Der Gebäudewertanteil entspricht
bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren dem Gebäudeertragswert nach § 185 BewG.
bei der Bewertung im Sachwertverfahren dem Gebäudesachwert nach § 190 BewG.
Der Wert des Erbbaugrundstücks ist primär im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen.
Dieser ist um einen Gebäudewertanteil nach § 194 Abs. 4 BewG zu erhöhen, wenn der Wert des Gebäudes vom Eigentümer des Erbbaugrundstücks nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist.
Hierbei wird der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 193 Abs. 4 BewG und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ermittelt. Der Abzinsungsfaktor ist Anlage 26 BewG zu entnehmen.
Als Erbbauzinsen sind die am Bewertungsstichtag vereinbarten jährlichen Erbbauzinsen anzusetzen. Diese sind mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren (siehe oben zum Ertragswertverfahren unter dem Punkt 2.3.1. Ermittlung des Gebäudeertragswerts, § 185 BewG).
Der Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks entspricht dem Gebäudewert oder dem anteiligen Gebäudewert, der dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufällt; er ist nach Maßgabe der Anlage 26 BewG auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen.
In Fällen von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks gesondert zu ermitteln.
Hierbei wird das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wie folgt bewertet:
Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt nach der Legaldefinition des § 196 Abs. 1 S. 1 BewG vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig sind. Der Zustand der Bebauung beginnt hiernach mit den Abgrabungen oder der Einbringung von Baustoffen, die zur planmäßigen Errichtung des Gebäudes führen.
Die Gebäude oder Gebäudeteile im Zustand der Bebauung sind mit den bereits am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten dem Wert des bislang unbebauten oder bereits bebauten Grundstücks hinzuzurechnen.
5. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

References: § 179
 § 196
 § 179
 § 185
 § 185
 § 185
 § 185
 § 184
 § 184
 § 185
 § 187
 § 185
 § 188
 § 185
 § 182
 § 190
 § 179
 § 189
 § 191
 § 189
 § 190
 § 190
 § 190
 § 189
 § 191
 § 193
 § 183
 § 185
 § 179
 § 185
 § 190
 § 183
 § 194
 § 193
 § 185
 § 196