Source: https://www.dsa-pr.de/finanzen-recht/artikel/mietminderung-auf-wohnflaechenunterschreitung
Timestamp: 2020-04-08 18:37:09+00:00

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Mietminderung auf Wohnflächenunterschreitung | dsa pr
Vor dem Hintergrund eines aktuellen Urteils des BGH vom 02.03.2011 (VIII ZR 209/10) erläutern die Nürnberger Mietrechtsexperten der Kanzlei Päch & Päch die Mietminderung aufgrund Wohnflächenunterschreitung.
Gemäß § 536 Abs.1, S. 2 BGB ist der Mieter beim Vorliegen eines Mangels an der Mietsache berechtigt, die Miete zu kürzen. Der BGH hatte in seinem aktuellen Urteil darüber zu befinden, ob ein derartiger Mangel auch dann vorliegt, wenn die Wohnfläche einer möbliert vermieteten Wohnung deutlich von der im Mietvertrag angegeben Wohnungsgröße abweicht.
Im entschiedenen Sachverhalt hatte der Kläger im Jahr 2006 eine Wohnung von 50 m² angemietet und im Jahr 2009 festgestellt, dass die ihm real zur Verfügung stehende Wohnfläche aufgrund der Möblierung nur 44.3 m² betrug. Daraufhin klagte er über mehrere Instanzen auf eine nachträglich wirksame Mietminderung in Höhe der Flächendifferenz von 11,5%.
Wie auch die Vorinstanzen gelangte der BGH in einer Fortführung seiner ständigen Rechtsprechung zu dem Schluss, dass im vorliegenden Fall ein Mangel der Mietsache gegeben sei, der den Mieter gemäß § 536 Abs.1, S.2 BGB zur Mietminderung berechtige. Maßgeblich ist hier eine Abweichung zwischen realer und vertraglich zugesagter Wohnfläche von mehr als 10%.
Das vorinstanzliche Berufungsgericht hatte dem Kläger aufgrund der Tatsache, dass die Wohnung möbliert vermietet worden war, eine erheblich geringere Mieterstattung zugestanden. In einer möblierten Wohnung habe der Mieter damit zu rechnen, dass seine Freiheit zur Bewegung und Eigeneinrichtung begrenzt werde. Insofern gehöre das Mobiliar zum vertraglich festgelegten Zustand der Wohnung und könne nicht in vollem Umfang mietmindernd geltend gemacht werden.
Der BGH widersprach dieser Auffassung und legte der Mietminderung ausdrücklich die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenpauschale bzw. Nebenkostenvorzahlung zugrunde. Die Möblierung der Wohnung sei in diesem Zusammenhang unerheblich, da ihr Wert bereits in die Berechnung der Nettokaltmiete eingeflossen sei.
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht zum einen die maßgebliche Bedeutung der Wohnungsfläche als Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Ein signifikanter Mangel an dieser Stelle berechtigt grundsätzlich zur Mietminderung. Zum anderen hat der BGH eindeutig klargestellt, dass es für die Beurteilung der Flächenabweichung und die Berechtigung zur Mietminderung nicht darauf ankommt, ob die Wohnung mit oder ohne Mobiliar vermietet wird.
Bestehen Zweifel hinsichtlich einer minderungsberechtigenden Abweichung der Wohnfläche, sollten Mieter die Mietleistung auf keinen Fall eigenmächtig kürzen, sondern einen Mietrechtsspezialisten mit der rechtlichen Interessenvertretung beauftragen. Die Nürnberger Anwaltskanzlei Päch & Päch steht für dieses und alle anderen mietrechtlichen Anliegen jederzeit gerne zur Verfügung.

References: BGH 
 § 536
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