Source: https://tablet.epravo.cz/epm-3-18/strana-68
Timestamp: 2019-11-17 10:38:28+00:00

Document:
Strana 68 | EPM 3/18 | EPRAVO.CZ Reader
z právní praxe Předkupní právo vlastníka pozemku a stavby Úprava nového občanského zákoníku se dále vrátila k zásadě superficies solo cedit („povrch ustupuje pozemku“), tedy principu, že stavba je součástí pozemku. Jelikož ve značném množství případů jsou pozemek a stavba v současné době ve vlastnictví rozdílných vlastníků, zavedl nový občanský zákoník v přechodných ustanoveních vzájemné předkupní právo mezi vlastníky pozemku a stavby, jež má za cíl postupně sjednotit vlastnictví pozemku a stavby tak, aby to odpovídalo tomuto znovu zavedenému principu. Podle § 3056 OZ vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, má ke stavbě předkupní právo. Současně vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. Výslovně nový občanský zákoník dále stanoví, že k ujednáním vylučujícím nebo omezujícím toto předkupní právo se nepřihlíží, a není tudíž možné jej smluvně omezit či zcela vyloučit. V případě, že část pozemku se stavbou lze oddělit, aniž by to podstatně ztížilo jejich užívání a požívání, se předkupní právo vlastníka stavby vztahuje jen na takovou část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě. Vzhledem k časově omezenému trvání (obecného) zákonného předkupního práva v praxi nedocházelo ke konfliktu mezi těmito předkupními právy. Situace se však podstatně změnila s tím, jak bylo novelou nového občanského zákoníku zavedeno časově neomezené předkupní právo podílových spoluvlastníků nemovitých věcí.
Současná úprava zákonného předkupního práva k nemovitým věcem Od 1. ledna 2018 se do nového občanského zákoníku (do ustanovení § 1124) vrátilo časově neomezené zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům na nemovitých věcech. Podle současné úpravy tak v případě převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo. Výjimkou je převod na osoby blízké. 68
Ostatní spoluvlastníci mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů, ledaže se dohodnou jinak. Z režimu (obecného) zákonného předkupního práva tak byly od účinnosti novely vyloučeny věci movité a odpadlo i časové omezení předkupního práva 6 měsíci od vzniku spoluvlastnictví. Co se týká okruhu osob, na které je možné spoluvlastnický podíl převést bez omezení předkupním právem, občanský zákoník se vrátil k jeho vymezení pojmem osob blízkých. Oproti původnímu vymezení však z této výjimky byly vyloučeny převody na jiného spoluvlastníka, a předkupní právo se tedy (v odpovídajícím rozsahu) uplatní i v případě převodu spoluvlastnického podílu na jiného spoluvlastníka. Zákonné předkupní právo se i nadále vztahuje též na bezúplatné převody spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech a spoluvlastníci mohou vykoupit spoluvlastnický podíl na nemovité věci za obvyklou cenu. S ohledem na znovuzavedení časově neomezeného zákonného předkupního práva občasný zákoník nyní umožňuje, aby se spoluvlastník předkupního práva (dle § 1124 OZ) vzdal s účinky pro své právní nástupce, což se zapíše u nemovitých věcí evidovaných ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) i do tohoto veřejného seznamu. Úprava předkupního práva vlastníka pozemku a stavby obsažená v §  3056 OZ zůstala nezměněna.
Souběh předkupních práv Z důvodové zprávy k novele občanského zákoníku vyplývá, že „navrhovaná změna znovuzavádí osvědčený institut předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu v případě spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to zejména s cílem zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podpory tradičních hodnot. Zavedením nového občanského zákoníku do praxe spoluvlastníci (po uplynutí přechodného jednoročního období) ztratili možnost jako první odkoupit další část své společné nemovitosti (s výjimkou spoluvlastnictví zemědělského či rodinného závodu). Spoluvlastníci navíc nemohou ani ovlivnit to, s jakou další osobou budou takovou nemovitost do budoucna sdílet, což v praxi představuje v řadě případů pro spoluvlastníky, kteří se o společnou věc často i na úkor své potřeby zasadili, nejen řadu nemilých překvapení, ale
též právních komplikací. Právní úprava spoluvlastnictví přitom v řadě případů v praxi ztěžuje či docela znemožňuje dosažení společné vůle ke škodě nejen majetkových, ale též celospolečenských hodnot. Obecně platí, že je žádoucí podporovat scelování vlastnictví v poměrech tradičních společenských hodnot a vazeb, nikoli jeho rozdrobování, mnohdy vedené pouze spekulativními zájmy.“ Přestože cílem znovuzavedení časově neomezeného zákonného předkupního práva ke spoluvlastnickým podílům na nemovitých věcech mělo být zjednodušení fungování spoluvlastnictví, v praxi nyní spoluvlastníci musí řešit několik otázek s tímto souvisejících, které prodej spoluvlastnického podílu mohou značně komplikovat. Jedním okruhem problémů je posouzení, které z předkupních práv (ať již zákonných či smluvních) bude mít při prodeji jeho spoluvlastnického podílu přednost a komu a v jakém pořadí tedy bude třeba spoluvlastnický podíl před jeho prodejem třetí osobě nabídnout, aby nedošlo k porušení předkupních práv. Ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci totiž obecně mohou v různých kombinacích existovat vedle zákonných předkupních práv spoluvlastníka nemovité věci podle § 1124 OZ a předkupního práva vlastníka stavby či pozemku dle § 3056 OZ také předkupní práva zřízená smluvně ještě za účinnosti starého občanského zákoníku, předkupní práva zřízená smluvně podle nového občanského zákoníku, a to buď před či po účinnosti novely občanského zákoníku znovuzavádějící obecné zákonné předkupní právo k nemovitým věcem. Smluvní předkupní právo dále může být zřízeno buď jako obligační (bez jeho zápisu do katastru nemovitostí a zavazující pouze smluvní strany) nebo jako právo věcné (zapsané do katastru nemovitostí a působící vůči všem). V případě konfliktu předkupního práva zřízeného jako práva obligačního s předkupním právem věcné povahy (ať již smluvního či zákonného) je situace celkem jednoznačná a přednost bude mít předkupní právo zřízené jako právo věcné s ohledem na jeho silnější pozici. Méně přehledná situace však nastává v případě, kdy dochází ke konfliktu předkupních práv věcné povahy zřízených buď smluvně či vyplývajících ze zákona. Občanský zákoník ve svém ustanovení § 982 odst. 1 obsahuje úpravu pořadí věcných práv k věci cizí tak, že pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis

References: § 3056
 § 1124
 § 1124
 §  3056
 § 1124
 § 3056
 § 982