Source: https://www.experto24.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-i-administrowanie/jak-wlasciciele-lokali-powinni-podjac-uchwale-w-sprawie-powolania-zarzadu.html
Timestamp: 2018-12-15 10:11:08+00:00

Document:
Jak właściciele lokali powinni podjąć uchwałę w sprawie powołania zarządu | Experto24.pl
Array ( [docId] => 40754 )
We wspólnotach mieszkaniowych nieruchomości, w których znajduje się więcej niż siedem lokali samodzielnych (już stanowiących samodzielne nieruchomości i jeszcze niewyodrębnionych, należących do tzw. dotychczasowego właściciela nieruchomości, ustawa przewiduje instytucję zarządzania nieruchomością wspólną za pośrednictwem jednostek organizacyjnych wspólnoty – jej quasi-organów. Wprawdzie każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 zd. 1 uwl), co obejmuje również tzw. dotychczasowego właściciela nieruchomości, lecz ze względów prakseologicznych ustawodawca zdecydował, że we wspólnotach dużych obowiązuje reprezentatywny model zarządu. Przy czym chodzi o model "zarządu" w rozumieniu wielu czynności zarządzania nieruchomością wspólną, podejmowanych przez zarząd wspólnoty, jako jej quasi-organ wykonawczy.
We wspólnotach liczących więcej niż siedem lokali samodzielnych współwłaściciele (właściciele lokali i tzw. dotychczasowy właściciel nieruchomości) zarządzają gruntem i częściami wspólnymi budynków za pośrednictwem zarządu i na forum zebrania właścicieli, gdzie podejmują uchwały w sprawach zarządu nieruchomością wspólną. Jak stanowi art. 20 ust. 1 uwl, właściciele lokali, członkowie dużej wspólnoty, obowiązani są podjąć uchwałę w sprawie wyboru zarządu wspólnoty. Do zarządu mogą być, na zebraniu właścicieli, zgłoszone i następnie wybrane wyłącznie osoby fizyczne, zarówno spośród grona właścicieli lokali, jak i spoza ich grona. Choć ustawa w tym zakresie milczy, przyjąć należy, że ze względu na zakres obowiązków zarządu wspólnoty określony w art. 21 uwl, w jego skład mogą być wybrane osoby fizyczne o pełnej zdolności do czynności prawnych. Zarząd wspólnoty może być jednoosobowy lub kilkuosobowy.
Uchwała o wyborze zarządu zapada w trybie art. 23 uwl, z tym że głosy właścicieli nad uchwałą w sprawie wyboru zarządu powinny być oddane bezpośrednio na zebraniu, gdyż art. 23 ust. 1, przewidując, iż głosy właścicieli do konkretnej uchwały mogą być zbierane obiegiem, postanawia przy tym, że indywidualne zbieranie głosów należy do obowiązków zarządu. Można jednak przyjąć, że we wspólnotach dużych, w których zarządzanie nieruchomością wspólną powierzono zarządcy w trybie art. 18 ust. 1, zarządca zwołuje zarówno zebranie właścicieli poświęcone wyborowi zarządu wspólnoty, jak i jest kompetentny w sprawie indywidualnego "dozbierania" głosów brakujących do podjęcia uchwały w sprawie wyboru zarządu. Zebranie właścicieli poświęcone wyborowi zarządu wspólnoty zwołać powinien zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 uwl, w tym na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 31 uwl). Jeśli jednak, w danej wspólnocie obowiązuje wyłącznie zarząd ustawowy, tzn. właściciele lokali nie określili w umowie zasad zarządu nieruchomością wspólną, przyjąć należy, iż inicjatywa w sprawie zwołania zebrania, o którym mowa, należy do każdego właściciela lokalu. Uchwała o wyborze zarządu zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 uwl). Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2a uwl).
O wyborze zarządu wspólnoty decydują właściciele lokali (art. 20 ust. 1 uwl). Chodzi zarówno o właścicieli lokali wyodrębnionych, stanowiących samodzielne nieruchomości lokalowe, jak i – o ile w danej nieruchomości pozostają jeszcze lokale samodzielne niewyodrębnione – o tzw. dotychczasowego właściciela nieruchomości, któremu, zgodnie z art. 4 ust. 1 uwl, przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się to także do jego obowiązków. Uprawnieni do wzięcia udziału w wyborze zarządu głosują udziałami.

References: art. 20
 art. 21
 art. 23
 art. 23
 art. 18
 art. 18
 art. 4