Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Kuendigung-Pachtvertrag-Schuldrechtsanpassungsgesetz--f26125.html
Timestamp: 2019-11-12 01:55:09+00:00

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www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumEigentümerKündigung Pachtvert...
| 25.05.2007 11:20 |
Wir wollen ein Grundstück erwerben, das mit einem Pachtvertrag für den das Schulrechtsanpassungsgesetz gilt, belastet ist. Außerdem gilt § 23 Abs. (5), also der Nutzer hatte am Stichtag das 60. Lebensjahr vollendet.
Das Grundstück wird seit Jahren in erster Linie vom Sohn der Pächterin genutzt, die Pächterin selbst (über 92 jährig) kommt nur noch max. 1 bis 2 mal im Jahr dorthin.
Der Pachtvertrag begann 1966, wobei der Wochenendbungalow vom Eigentümer gebaut wurde, der Pächter jedoch teilweise ausgebaut hat. Das Bauwerk ist sehr sehr einfach geblieben, sieht wie ein Schuppen aus, Übernachtungsmöglichkeiten sind aber vorhanden. Die jährliche Nutzungsgebühr wurde 1997 auf 480 DM (245,42 Euro) festgelegt und bis einschließlich 2002 auch bezahlt. Über den vereinbarten Betrag gibt es kein Schriftstück, jedoch eine Bestätigung der Pächterin (von einem früheren Rechtsstreit), dass sie regelmäßig 480 DM Pacht zahlt. Seit 2003 zahlt die Pächterin aber nur noch 184,06 Euro jährlich, ohne dass für diese Reduzierung ein Grund vorlag.
Zwischen Eigentümerin und Pächterin besteht seit Jahren ein zerrüttetes Verhältnis. Daher hat sich die Eigentümerin bis jetzt darum nicht gekümmert, hinzukommen noch schwere Krankheit und Tod des Ehepartners. Vor 2 Wochen hat sie aber den nicht gezahlten Betrag nachgefordert, mit der Drohung einer Kündigung, falls die Pächterin der Forderung nicht nachkommen sollte.
Ist der Zahlungsrückstand (5 Jahre a ca. 61 Euro, also gesamt 305 Euro) "erheblich", so dass eine außerordentliche fristlose Kündigung nach BGB 543 Absatz (2) 3.a) oder b) in Betracht kommen kann?
Falls ja, kann man auf das Setzen einer Frist verzichten nach BGB 543 Absatz (3) 3. oder ist etwa "Heilung" durch Zahlung möglich?
Wie hoch ist die Chance, dass man damit ggf. vor Gericht durchkommt?
Ist vielleicht eine Kündigung nach SchuldrechtsAnpG §23 Abs. (6) möglich, wenn der neue Eigentümer das Grundstück einem besonderen Investitionszweck (Hausneubau) zuführen will?
Sehen Sie andere Vorgehens- bzw. Kündigungsmöglichkeiten, die wir evtl. übersehen haben?
Im Falle des Zurücktretens vom Nutzungsvertrag erwartet die Pächterin von der Eigentümerin bzw. vom neuen Eigentümer erhebliche und überhöhte Abstandszahlungen (hinzukommen noch Abrisskosten einschl. Asbestentsorgung). Zur Zahlung einer angemessenen Abstandssumme wären wir bereit, wollen jedoch erstmal andere Möglichkeiten abklären.
Für die Beantwortung der Frage vielen Dank!
Eigentümer BGB Eigentümer Grundstück Jahr
Herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen. Ihre Fragen beantworte ich nachfolgend unter Bezugnahme auf ihre Angaben.
Grundsätzlich bemessen sich die Kündigungsmöglichkeiten nach dem Schuldrechtanpassungsgesetz nach den gesetzlichen Voraussetzungen aus diesem Gesetz und dem BGB. Dabei ist, wie sie bereits wissen, der Eigentümer sehr stark in seinen Kündigungsmöglichkeiten beschränkt.
Für die ordentliche Kündigung des Grundstückseigentümers enthält das Schuldrechtsanpassungsgesetz zahlreiche Sondervorschriften.
Nutzungsverträge über Bodenflächen zu anderen persönlichen Zwecken als Wohnzwecken
konnten vom Vertragspartner des Nutzers nach § 314 Abs. 3 ZGB nur gekündigt werden,
wenn „gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe“ oder „dringender Eigenbedarf“ vorlagen. Seit
1995 gilt der in § 23 SchuldRAnpG geregelte Kündigungsschutz. Danach kann der Eigentümer
innerhalb bestimmter Kündigungsschutzfristen nur unter engen Voraussetzungen kündigen.
Im Einzelnen gilt hier Folgendes:
1. Rechtslage bis zum 31. Dezember 1994
Bis zum 31. Dezember 1994 (sog. Vertrags-Moratorium, Art. 232 § 4a Abs. 1 EGBGB) waren
Kündigungen durch den Grundstückseigentümer nur zulässig, wenn sich der Nutzer in Zahlungsverzug
befand. Zahlungsverzug setzt nach § 543 Abs. 2 BGB voraus, dass der Nutzer
für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht
unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr
als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in
Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei Monate erreicht.
Dies bedeutet, dass eine Erheblichkeit in diesem Sinne erst vorliegt, wenn die Mietzahlungen in Höhe von 960,00 DM beziehungsweise etwa 490,00 € nicht geleistet worden sind oder mindestens mehr als die Hälfte des Mietzinses über zwei aufeinander folgende Termine mitgeteilt worden ist. Dies ist hier bis jetzt jedoch leider nicht der Fall, so dass eine Kündigung aus Zahlungsverzug wurden nicht infrage kommt.
2. Rechtslage seit dem 1. Januar 1995
An das Vertrags-Moratorium schlossen sich ab 1. Januar 1995 die Kündigungsschutzbestimmungen
des Schuldrechtsanpassungsgesetzes an. Diese schützen den Nutzer grundsätzlich
bis zum 3. Oktober 2015 vor Kündigungen des Grundstückseigentümers (§ 23 Abs.
4 SchuldRAnpG). Für einen so langen Zeitraum kann das Kündigungsrecht des Eigentümers
allerdings nicht völlig ausgeschlossen werden. Es ist daher ein abgestufter Kündigungsschutz
für bebaute Grundstücke vorgesehen. Bis zum 31. Dezember 1999 waren ordentliche
Kündigungen des Grundstückseigentümers ausgeschlossen (§ 23 Abs. 1 SchuldRAnpG).
Seither bestehen in chronologischer Reihenfolge folgende Kündigungsmöglichkeiten:
a) Seit 1. Januar 2000
Seit dem 1. Januar 2000 werden berechtigte Interessen des Grundstückseigentümers an
einer vorzeitigen Vertragsbeendigung anerkannt. Von diesem Zeitpunkt an sind ordentliche
Kündigungen des Grundstückseigentümers in folgenden Fällen zulässig:
Eigenbedarfskündigung zu Wohnzwecken, § 23 Abs. 2 Nr. 1. Der Nutzer kann kündigen,
wenn er das Grundstück zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als
Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen
benötigt (Eigenbedarf). Weitere Voraussetzung ist, dass sein Interesse
an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung die schutzwürdigen Interessen des
Nutzers überwiegt. Es findet also eine einzelfallbezogene Interessenabwägung statt.
_ B-Plan-Kündigung, § 23 Abs. 2 Nr. 2. Danach kann der Nutzer kündigen, wenn er beabsichtigt,
das Grundstück einer aufgrund eines bestehenden oder bevorstehenden
Bebauungsplanes festgesetzten oder festzusetzenden anderen Nutzung (als der Erholungsnutzung)
zuführen will.
_ Kündigung bei investiver Nutzung, § 23 Abs.6. Kündigungsgrund ist hier, dass der Eigentümer
das Grundstück für einen besonderen Investitionszweck im Sinne des Investitionsvorranggesetzes
verwenden will (Schaffung neuen Wohnraums, Schaffung
oder Sicherung von Arbeitsplätzen, bestimmte Infrastrukturmaßnahmen).
Bei der Kündigung muss der Eigentümer die sich aus dem Vertrag oder den §§ 580a oder
584 BGB ergebenden Kündigungsfristen und –termine einhalten
b) Ab 1. Januar 2005
Ab dem 1. Januar 2005 kann der Grundstückseigentümer das Vertragsverhältnis auch in
folgenden Fällen kündigen:
_ Eigenbedarfskündigung zu Wohnzwecken, § 23 Abs. 3 Nr.1. Hier reicht der Eigenbedarf
des Eigentümers. Eine Abwägung mit den Interessen des Nutzers ist nicht mehr
_ Kündigung wegen Eigenbedarfs zu Erholungszwecken, § 23 Abs. 3 Nr.2. Zusätzliche
Voraussetzung neben dem entsprechenden Eigenbedarf des Eigentümers ist hier
wiederum eine einzelfallbezogene Interessenabwägung mit den Interessen des Nutzers.
c) Ab 4. Oktober 2015
Erst ab dem 4. Oktober 2015 kann das Nutzungsverhältnis uneingeschränkt gekündigt
werden. Es sind dann die Kündigungsregelungen des BGB anzuwenden.
Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung haben beide Parteien bei Vertragsverletzungen
unter bestimmten Voraussetzungen (wichtiger Grund) immer das Recht zur fristlosen
Kündigung. Das Recht zur fristlosen Kündigung besteht auch in dem Zeitraum, in dem das
SchuldRAnpG dem Nutzer besonderen Kündigungsschutz gewährt. Nur der Nutzer,
der sich vertragstreu verhält, kann den besonderen Bestandsschutz für sich beanspruchen.
Pflichtverletzungen des Vertragspartners berechtigen unter bestimmten Voraussetzungen
zur fristlosen Kündigung. Fristlose Kündigungen sind zulässig bei Zahlungsverzug, vertragswidrigem Gebrauch und bei Vorliegen eines anderen wichtigen Grundes, der die Fortsetzung des Vertrages dem anderen Vertragsteil unzumutbar macht, § 543 BGB. Beispiele sind etwa eine schwere Beleidigung, eine Bedrohung oder ein tätlicher Angriff.
Daneben besteht auch dem Grundstückseigentümer ein Sonderkündigungsrecht bei Tod des Nutzers zum nächstmöglichen Kündigungstermin zu (§ 16 Abs. 1
SchuldRAnpG). Die besonderen Kündigungsvoraussetzungen des § 23 SchuldRAnpG (dazu
VII) müssen in diesem Fall nicht vorliegen. Kündigt der Grundstückseigentümer, hat er den
Erben nach Maßgabe des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zu entschädigen.
In ihrem Fall sich derzeit nur die Möglichkeit, über eine Investition nach Paragraph 23 Abs. 6 Schuldrechtsanpassungsgesetz eine Kündigung auszusprechen. Hierfür sind jedoch zahlreiche Besonderheiten zu beachten. Möglicherweise wird der von Ihnen angedachte Weg, hier eine außergerichtliche Einigung zu erzielen effektiver und vor allem schneller.
Sollten Sie weitere Fragen haben oder Informationen benötigen stehe ich ihn selbst verständlich gerne weiterhin zur Verfügung.
Mit der Beantwortung meiner Fragen hoffe ich Ihnen eine erste Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen ein angenehmes Pfingstfest.
Auszüge aus Informationsschrift Schuldrechtsanpassungsgesetz BMJ
Nachfrage vom Fragesteller	29.05.2007 | 13:25
zunächst vielen Dank für die schnelle Antwort, folgende Fragen haben sich jedoch daraus für mich noch ergeben:
1.) Kündigung über Investition (Hausneubau) nach § 23 Abs. 6 Schuldrechtsanpassungsgesetz
Für Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 über Grundstücke, die der Nutzer nicht bis zum Ablauf des 16.06.1994 bebaut hat, gilt der besondere Kündigungsschutz nach den Absätzen 1 und 2 nur noch bis zum 31.12.02. Absatz 5 ist nicht anzuwenden. Diese Verträge kann der Grundstückseigentümer auch dann kündigen, wenn er das Grundstück einem besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 des Inv.Vorranggesetzes zuführen will.
- Ist eine Kündigung nach § 23 Abs. 6 wegen besonderer Investition (Hausneubau) möglich, auch wenn der Nutzer am 3.10.1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte (Abs. 5)?
Dies wäre, sofern praktikabel, sicherlich die "einfachste" Möglichkeit für uns.
- Oder gibt es die Möglichkeit der Kündigung über Investition nur dann, wenn der Nutzer das Grundstück nicht bis zum 16.06.04 bebaut hat?
In unserem Fall steht im Nutzungsvertrag von 1966 folgendes:
„…der Nutzer kann den Holzschuppen des Eigentümers als Wochenendbungalow nutzen. Der vom bisherigen Nutzer durchgeführte Ausbau wird vom neuen Nutzer käuflich erworben...“ Der jetzige Nutzer hat dann allerdings noch bisschen ausgebaut, wobei das Bauwerk in der Außenhülle nicht verändert worden ist. Dies ist rechtlich sicherlich schwerer durchsetzbar?
2.) Kündigungsfrist nach § 580a oder § 584 BGB?
§ 580a Abs. (1) Satz 3 schreibt Kündigung hat spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen und…
§ 584 schreibt Kündigung ist nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig und hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll, zu erfolgen.
Welcher der beiden Paragraphen gilt??
3.) Welche rechtliche Handhabe gibt es, wenn die Pächterin der Zahlungsaufforderung zur Zahlung der Pachtrückstände nicht nachkommt?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2007 | 10:30
Ihre Nachfragen darf ich nunmehr wie folgt beantworten:
Die Altersgrenze spielt in Ihrem Fall keine Rolle mehr, wenn investive Vorhaben verwirklicht werden sollen. Eine Ausnahme vom Grundsatz des lebenszeitigen Kündigungsschutzes sieht § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG in folgenden Fällen vor:
Kündigung bei rechtswidriger Bebauung (gemäß der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts);
 Kündigung wegen nicht erfolgter Bebauung bis 16. Juni 1994;
 Kündigung von Garagengrundstücken
 Kündigung wegen investiver Maßnahmen ( wenn der Eigentümer das Grundstück einem
besonderen Investitionszweck im Sinne des In vestitionsvorranggesetzes zuführen will)
 Aufgabe der tatsächlichen Nutzung auf Dauer (gemäß der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts).
2. § 580a BGB ist lediglich auf Mietverhältnisse anzuwenden, § 584 BGB speziell auf Pachtverträge, so dass hier wohl § 584 BGB einschlägig ist, wenn es sich um einen Pachtvertrag handelt. Ein Pachtvertrag liegt vor, wenn über die Nutzung des Grundstücks hinaus nach dem Inhalt des Vertrages in nennenswertem Umfang Vorteile gezogen werden können, insbesondere Anbau und Ernte von Obst und Gemüse. Dann kann
mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Pachtjahres gekündigt werden. Gewinnt der Nutzer keine oder nur in geringem Umfang Früchte (z.B. Obstbaum auf einem Wochenendhausgrundstück),sind die Vorschriften über die Miete anzuwenden.
3. Sofern Zahlungsrückstände bestehen, können Sie auf gerichtlichem Weg einen Mahnbescheid beantragen oder Klage erheben, um dadurch einen vollstreckbaren Titel zu erlangen. Mit diesem können Sie die Zwangsvollstreckung betreiben.
Ich hoffe, auch Ihre Nachfragen zu Ihrer vollsten Zufriedenheit beantwortet zu haben und stehe Ihnen gern, zB. für die Geltendmachung der offenen Pachtzinsen oder die Kündigung des Vertrages zur Verfügung.
"Konkrete Fragen wurden über das Zitieren des Gesetzes hinaus mit konkreten Antworten "beantwortet". Ich habe diese Form der Rechtsberatung das erste Mal probiert und bin angenehm überrascht. Die Beantwortung der ersten Frage kam innerhalb von 3 bis 4 Stunden, die der einmaligen Nachfrage hat ein paar Tage gedauert, was aber ok war, weil der Anwalt hat ja sicher noch bisschen mehr zu tun... "

References: § 23
 §23
 § 314
 § 23
 Art. 232
 § 4
 § 543
 § 23
 § 23
 § 23
 § 23
 § 23
 § 543
 § 23
 § 23
 § 1
 § 3
 § 23
 § 580
 § 584

§ 580

§ 584
 § 23
 § 580
 § 584
 § 584