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abgelehntes mieterhöhungsverlangen - frag-einen-anwalt.de
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29.05.2012 12:43 |
Unser Mieter lehnt unser Mieterhöhungsverlangen
ab mit der Begründung auf den fehlenden Miet-
spiegel für unsere Gemeinde.Da uns und den Mietern bei Abschluss des Mietvertrages(03/2010)
bekannt war,dasss für unsere an die Landeshaupt-
stadt Schwerin angrenzende Gemeinde (1000 Ein-wohner) kein Mietspiegel besteht,haben wir bei
Abschluss des Mietvertrages den § 7 Änderung
der Miete ergänzt um den Hinweis"Bei Anwendung
eines Mietspiegels gilt der Mietspiegel Schwerin"
Frage:Ist unser Mieter berechtigt,unser Mieter-
höhungsverlangen mit Hinweis auf den für unsere
Gemeinde nicht vorliegenden Mietspiegel abzulehnen? Mit welcher rechtlichen Begründung
setzen wir unser Mieterhöhungsverlangen durch?
Miete Miete Mieter Begründung Mieterhöhungsverlangen
29.05.2012 | 14:21
Sowohl qualifizierte als auch einfache Mietspiegel sind geeignet, eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Existiert vor Ort kein eigener Mietspiegel, darf der Vermieter auch auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde zurückgreifen (BGH VIII ZR 99/09).
Der BGH hat entschieden, dass sogar der einfache Mietspiegel der Nachbarstadt für die Begründung einer Mieterhöhung ausreichen kann. Voraussetzung hierfür sei, dass einerseits in der eigenen Stadt kein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel existiere und die beiden Städte im Hinblick auf das Mietniveau und die allgemeinen Lebensumstände vergleichbar seien.
Bei der Anwendung der genannten Entscheidung auf eigene Mieterhöhungsverlangen ist jedoch Vorsicht geboten.
Der BGH hat keinen Zweifel daran gelassen, dass nur ein qualifizierter (also wissenschaftlich erstellter) Mietspiegel auch weiterhin allein eine gesetzliche Vermutungswirkung für die Richtigkeit der darin festgehaltenen Werte entfaltet. Der einfache Mietspiegel ist nur ein Indiz dafür, welche Miethöhen in vergleichbaren Wohnungen der Gemeinde bestehen. In einem möglichen Prozess kann der Mieter die Indizwirkung dadurch erschüttern, dass er vorträgt, die den Mietspiegel aufstellenden Interessenverbände hätten keine ausreichende Sachkenntnis oder mangelhaftes Datenmaterial verwendet. Der Rechtsstreit könnte dann auf einen Sachverständigengutachten hinaus laufen.
Sie müssten sich vergewissern, dass die Nachbargemeinde Schwerin, in welcher der Mietspiegel erstellt worden ist, nach den allgemeinen Lebensumständen und dem Mietniveau mit Ihrer Gemeinde vergleichbar ist. Im Bezugpunkte für eine Vergleichbarkeit sind z.B. die Infrastruktur, die Dichte von Behörden, Schulen, Kindergärten etc. sowie Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den Fernverkehr.
Sie können Ihr Mieterhöhungsverlangen am besten zunächst durch Vorhalten der BGH-Rechtsprechung geltend machen. Sollten die aufgezeigten Kriterien vorliegen, dann dürfte der Mieter nicht berechtigt sein, dem Mieterhöhuingsverlangen zu widersprechen.
Nachfrage vom Fragesteller	29.05.2012 | 15:02
Für Ihre schnelle Antwort besten Dank.
Sie sind nicht eingegangen auf die besondere
Tatsache,dass im Mietvertrag explizit der Hinweis
auf den anzuwendenden Mietspiegel Schwerin
enthalten sind.Hierdurch sollten lagwierige
Diskussionen über vergleichbare Lebensumstände,
vergleichbarem Mietniveau usw vermieden
werden.Wurde dieses Ziel nicht erreicht?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2012 | 16:00
Die Vereinbarung in § 7 steht nicht in Einklang mit der BGH-Rechtsprechung. Darüber hinaus widerspricht die Vereinbarung auch dem Rechtsgedanken des § 558 BGB. In der genannten Vorschrift ist auch von der ortsüblichen Vergleichsmiete die Rede. Hierbei sind wiederum die aufgezeigten Kriterien heranzuziehen. Diese Kriterien sollen eben im Rahmen der Heranziehung des Mieterhöhung nicht ungeachtet bleiben.
Sollte es sich bei der genannten Vertragsvereinbarung um eine AGB-Klausel handeln, dann dürfte diese unter Heranziehung der BGH-Rechtsprechung dem Mieter gemäß § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligen und aus diesem Grunde unwirksam sein.

References: § 7
 BGH 
 BGH 
 § 7
 § 558
 § 307