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Timestamp: 2017-05-29 05:51:29+00:00

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131 III 56673. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile dans la cause A.W. et B.W. contre Société immobilière F. (recours en réforme)
Contrat de conciergerie; contestation des augmentations de loyer (art. 270b al. 1 CO). Lorsqu'a été conclu un contrat de conciergerie prévoyant en particulier la cession au concierge de l'usage d'un logement, le loyer initial est celui qui a été fixé au moment de la passation dudit contrat (consid. 3.1). Le délai instauré par l'art. 270b al. 1 CO pour contester une majoration de loyer constitue un délai de péremption dont le respect doit être examiné d'office par le juge (changement de jurisprudence; consid. 3.2). A défaut d'usage local, l'échéance du bail correspond, pour les logements, à la fin d'un trimestre à compter depuis le début du bail (consid. 3.3). Faits à partir de page 567
BGE 131 III 566 S. 567
A. A.a Par contrat du 7 octobre 1976, les Sociétés immobilières D., E., F., G., H. ont engagé dès le 1er novembre 1976 (art. 64 al. 2 OJ) les époux A.W. et B.W. (les demandeurs) en qualité de concierges d'immeubles sis au chemin R., à Genève. Le contrat prévoyait qu'un appartement de 4 pièces situé au 1er étage de l'un des immeubles serait attribué aux prénommés à titre de logement de fonction.
B. Le 24 octobre 2001, les époux A.W. et B.W. ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en contestation du loyer initial. Ils ont allégué que ce loyer était abusif et requis un calcul de rendement, le loyer de l'appartement devant être fixé à 10'872 fr. par an, sans les charges, dès le 1er novembre 2001. La conciliation ayant échoué, la cause a été portée par les locataires devant le Tribunal genevois des baux et loyers. Devant cette instance, les demandeurs, sur la base d'un nouveau BGE 131 III 566 S. 568calcul, ont conclu à ce que le loyer admissible soit fixé à 5'496 fr. par an; ils ont également présenté une demande additionnelle tendant à l'exécution de divers travaux d'entretien.
C. Les époux A.W. et B.W. recourent en réforme au Tribunal fédéral. Ils requièrent qu'il soit constaté que la requête en contestation du loyer initial est recevable, le loyer de leur appartement étant fixé à 5'568 fr. par année, sans les charges, dès le 1er novembre 2001.
2. Les recourants font grief à la cour cantonale d'avoir violé les art. 270 al. 1, 269d al. 1 et 270b al. 1 CO en retenant que leur requête du 24 octobre 2001 portait sur une majoration de loyer en cours de bail et non sur une contestation du loyer initial. Rappelant que les parties avaient conclu en 1976 un contrat de conciergerie, ils soutiennent que l'aspect du contrat de travail était alors prépondérant. Selon les demandeurs, les plaideurs ont été liés tout d'abord par un contrat de travail jusqu'au 31 octobre 2001, puis BGE 131 III 566 S. 569par un contrat de bail dès le 1er novembre 2001, soit par deux types de contrats absolument distincts.
3. 3.1 Il résulte de l'état de fait déterminant (art. 63 al. 2 OJ) que la défenderesse, avec quatre autres sociétés immobilières, ont engagé les demandeurs à partir du 1er novembre 1976 en qualité de concierges d'immeubles sis au chemin R. à Genève. Dans ce cadre, les recourants pouvaient disposer d'un appartement de fonction de 4 pièces dans l'un des immeubles.
B.W. étant devenue totalement incapable de travailler dès le 1er novembre 1992, l'activité de concierge a été reprise par son époux BGE 131 III 566 S. 570seul dès cette date, les demandeurs continuant d'occuper l'appartement de fonction. Neuf ans plus tard, A.W. n'a plus été en mesure de travailler pour raisons médicales. La représentante de la défenderesse a alors établi le 9 août 2001 un contrat de bail à loyer portant sur le même logement, dont l'entrée en vigueur était fixée au 1er novembre 2001; le loyer a été porté à 15'600 fr. par an à partir de ce terme selon un avis de fixation officielle du 8 août 2001.
D'après la doctrine moderne, il s'agit d'un délai de péremption, dont le respect doit être examiné d'office par le juge (PETER HIGI, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 270b CO; DAVID LACHAT, Commentaire romand, n. 2 ad art. 270b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 8 ad art. 270b CO). L'avis de ces auteurs, qui répond à la sécurité du droit nécessaire dans le contentieux de la majoration de loyer, doit être suivi. Il suit de là que la jurisprudence contraire résultant du considérant 2 non publié de l' ATF 108 II 470, laquelle avait trait à l'observation de l'art. 18 al. 2 AMSL (RO 1972 II 1531), ne peut plus être maintenue.
3.3 L'art. 269d al. 1 CO dispose que le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au BGE 131 III 566 S. 571locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
99 II 297,
108 II 470,
art. 270b al. 1 CO,
art. 269d CO suite... ,
art. 18 al. 2 AMSL,
art. 266b-266f CO,
art. 266a al. 2 CO

References: art. 270
 art. 270
 art. 270
 art. 270
 ATF 

art. 270

art. 269

art. 18

art. 266

art. 266