Source: http://domoforum.it/2013/02/acquisto-usufrutto-a-tempo-con-facolta-di-acquisto-proprieta-art-10/
Timestamp: 2018-05-23 09:05:47+00:00

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Domoforum » Art. 10. ACQUISTO USUFRUTTO A TEMPO E RISCATTO PROPRIETÀ
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Leggi gli altri articoli sul Rent to Buy e affitto riscatto: art. 1 – art 2 – art . 3 – Art.4 , Art.5 – , Art.6 , Art. 7. Art. 8 Art. 9 e
l’ Art.11 (il compenso d’agenzia per i casi di affitto riscatto)
ACQUISTO USUFRUTTO A TEMPO CON PATTO DI ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ
E’ conveniente per il proprietario, sia esso società che privato, il quale desideri alienare un immobile, senza avere la necessità impellente di riceverne l’intero prezzo, ma per l’utilità di favorire la futura totale alienazione conseguendone un prezzo per la cessione del diritto ed un immediato accollo a terzi di tutti gli oneri fiscali, manutentivi e di responsabilità.
Si pensi al caso di una Società o di un privato proprietario di un immobile locato o inutilizzato il cui carico fiscale e manutentivo grava interamente sul bilancio o sulle proprie tasche, mentre la vendita a termine dell’usufrutto permette una immediata immissione di liquidità ed un contemporaneo discarico fiscale e di responsabilità ed oneri, pur mantenendo la nuda proprietà.
Si ricorda che all’usufruttuario competono tutte le imposte, fra cui l’ IMU e tutte le spese ordinarie di mantenimento, con l’eccezione delle sole spese straordinarie necessarie per evitare il perimento o decadimento del valore del bene, che competono al Nudo proprietario (ad esempio il rifacimento del tetto)
Il compratore dell’usufrutto a termine potrà disporre in pieno della proprietà, nei limiti che regolano le reciproche obbligazioni dell’usufruttuario e del nudo proprietario, ammortando completamente nel tempo prefissato la spesa sostenuta ed avendo la possibilità di esercitare l’opzione o di rispettare la promessa di acquisto.
Anche per i privati e nel caso di un’abitazione vi sono reciproci vantaggi ma troppe sono le evenienze aleatorie da considerare fra le quali la maggiore è quella della morte dell’usufruttuario che riconsoliderebbe la nuda proprietà annullando i benefici del diritto acquistato.
Per questo motivo il diritto di usufrutto a termine viene generalmente acquistato da Società e non da persone fisiche. Tali società possono anche essere società immobiliari interessate al godimento ed all’eventuale acquisto di immobili anche abitativi.
E’ importante valutare che quanto precede è riferibile soprattutto a immobili il cui acquisto, prima dell’usufrutto e poi eventualmente della proprietà interessi a società, per le quali detenere il solo “usufrutto” non sia quindi soggetto al rischio morte.
L’usufrutto è la facoltà di godimento e disposizione della cosa, con ogni utilità a proprio vantaggio ma nel rispetto della destinazione economica che non può essere mutata senza il consenso del nudo proprietario.
E’ un diritto reale su cosa altrui ed ha durata temporanea.
Allorquando spiri il termine fissato e l’usufruttuario non abbia esercitato l’opzione di acquisto della proprietà, questa riacquista automaticamente la propria pienezza con la consolidazione, e viene nuovamente riunito in unico soggetto l’intera proprietà.
La consolidazione può anche avvenire a seguito di decesso dell’usufruttuario o per atto tra vivi a titolo oneroso.
In caso di decesso dell’usufruttuario il nudo proprietario dell’immobile non acquista invece un nuovo diritto reale sull’immobile, ma vede riespandersi il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio, senza bisogno di alcun atto giuridico di riappropriazione ovvero di retrocessione.
Tale fattispecie contrattuale è utilizzata per immobili strumentali, ad esempio uno stabilimento oppure un negozio, in cui l’usufruttuario acquista il diritto di godimento pieno per un dato periodo, nel quale potrà pienamente ammortare fiscalmente l’intera spesa, riservandosi l’acquisto della proprietà entro il termine convenuto, ovvero anche prevedere l’acquisto di un ulteriore periodo di usufrutto.
I vantaggi per il proprietario e per l’usufruttuario sono notevoli rispetto alla locazione o al semplice acquisto.
Se l’immobile ha un valore di € 2.000.000,00 e per l’usufrutto a termine di 5 anni si è convenuto un Prezzo di € 300.000 mentre il valore tabellare è di € 232.200,00, (Vedi Tabella a termine) avremo un reciproco vantaggio sia fiscale che pratico per il proprietario che si sarà assicurato una rendita netta precapitalizzata del 15 % in 5 anni che per l’usufruttuario che avrà un costo annuo per il godimento dell’immobile pari al 3% del suo valore, costo nettamente inferiore a quello che avrebbe con una locazione o con una locazione finanziaria (leasing).
Leggi gli altri articoli sul Rent to Buy e affitto riscatto: art. 1 – art 2 – art . 3 – Art.4 , Art.5 – , Art.6 , Art. 7. Art. 8 Art. 9 Art.11 (il compenso d’agenzia)

References: Art. 10
 art. 1
 Art.4
 Art.5
 Art.6
 Art. 7
 Art. 8
 Art. 9
 Art.11
 art. 1
 Art.4
 Art.5
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 Art. 7
 Art. 8
 Art. 9
 Art.11