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Timestamp: 2017-03-23 08:14:28+00:00

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ADUC - Scheda Pratica - REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE. COSA FARE E QUANDO
REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE. COSA FARE E QUANDO Scheda Pratica di Rita Sabelli
Ultimi aggiornamenti: 21/11/2014 e 12/2/2016
Secondo quanto previsto dal testo unico imposta di registro (Dpr 131/86), modificato negli anni da varie finanziarie e di stabilità (ultima la Legge 208/2015), l'obbligo di registrazione riguarda le locazioni di durata superiore ai 30 giorni complessivi in un anno.
La registrazione comporta il pagamento della tassa di registro o, in alternativa, della cedolare secca. Dal 7/4/2011, infatti, per effetto dell'entrata in vigore del D.lgs.23/2011, il proprietario/locatore dell'immobile dato in affitto per uso abitativo puo' scegliere se pagare, come tassa sul reddito di affitto, l'imposta di registro e i bolli oppure una nuova imposta che sostituisce queste, la cedolare secca.
Se si sceglie di pagare l'imposta di registro e di registrare il contratto presso un ufficio dell'Agenzia il pagamento precedera' la registrazione. Se invece si sceglie di registrare il contratto telematicamente i due adempimenti potranno aver luogo nello stesso momento. Scegliendo di pagare la cedolare secca, invece, la liquidazione dell'imposta avverra' in sede di dichiarazione dei redditi, come per le imposte dirette (irpef).
Vediamo ciascun adempimento nel dettaglio. Indice scheda
PRIMA OPZIONE: PAGAMENTO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO
PRIMA OPZIONE: PAGAMENTO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO L'imposta di registro va liquidata entro 30gg dalla data di stipula dei contratti, scritta o verbale che sia (o, se anteriore, dalla data di inizio della loro esecuzione). Il versamento puo' essere fatto utilizzando il nuovo modulo F24 Elide introdotto da Febbraio 2014 al posto del "vecchio" F23, che resta comunque utilizzabile fino a fine 2014.
Nota: Per i contratti stipulati dal 2007 c'e', in merito, un'interessante novita'. La finanziaria 2007 (legge 296/06) ha esteso la responsabilita' della registrazione, e la solidarieta' riguardo al pagamento dell'imposta, all'eventuale agente immobiliare a seguito della cui attivita' il contratto e' stato concluso. Questa co-responsabilita', piu' precisamente, riguarda tutte le scritture private non autenticate, tra le quali, tipicamente, rientrano i contratti di locazione. E' presumibile, pertanto, un intervento degli stessi mediatori al fine di sollecitare la registrazione del contratto nei termini di legge, se non il loro diretto adempimento.
* codice del tributo: 1500 per la prima registrazione (115T su modello F23, 107T se si paga per l'intero periodo), 1501 per i pagamenti delle annualita' successive alla prima (112T su modello F23).
In caso di proroga del contratto In caso di proroga l'imposta va ripagata nella misura del 2% del canone annuo (per gli immobili ad uso abitativo) entro 30 giorni con comunicazione, entro lo stesso termine, all'ufficio dove e' stato registrato per la prima volta il contratto.
In questo caso il codice tributo e' 1504 (114T su modello F23).
(Fonte: art.17 Dpr 131/86 modificato in ultimo dal D.lgs.158/2015)
L'imposta di registro va pagata anche quando il contratto si risolve (disdetta anticipata) o viene ceduto (cambio inquilino), entro 30 giorni con comunicazione, entro lo stesso termine, all'ufficio dove era stato registrato il contratto. Se la risoluzione o la cessione avvengono gratuitamente (senza pagamento di un corrispettivo) l'imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.
Diversamente l'imposta e' dovuta in misura percentuale per il 2% dei canoni residui, con minimo di 67 euro. In caso di risoluzione anticipata, se è stata versata l'imposta per l'intera durata del contratto si ha diritto al rimborso delle annualita' successive a quella in corso. Il pagamento avviene usando il codice tributo 1502 (cessione) o 1503 (risoluzione) se si usa il modello F24 Elide, oppure 110T (cessione) o 113T (risoluzione) se si usa il modello F23 (possibile fino a Dicembre 2014).
L'atto di modifica del canone di locazione va registrato con pagamento dell'imposta di registro, ma scatta l'esenzione (anche da bollo) quando le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone. Ciò dal 13/9/2014 per effetto del Dl cosiddetto "sblocca Italia" (Dl 133/2014 diventato Legge 164/2014).
- l'imposta e' dovuta in misura fissa di 67 euro nei contratti dove il locatore e' l'impresa costruttrice per i quali e' stata scelta l'applicazione dell'iva (al 10%). Si veda per riferimenti la circolare Agenzia delle entrate n.22/E del 28/6/2013.
- l'imposta di registro per le locazioni di immobili strumentali effettuate da soggetti IVA verso altri soggetti IVA o verso privati e' dell'1%, indipendentemente dal regime IVA a cui e' sottoposto il contratto. Si veda per riferimenti la circolare Agenzia delle entrate n.22/E del 28/6/2013.
L'aliquota ridotta può essere applicata anche ai contratti di affitto a canone concordato per immobili posti nei comuni dove e' stato dichiarato lo stato di emergenza per il verificarsi di calamità naturali o connesse all'attività dell'uomo (art.2 comma 1 lettera c Legge 225/1992).
La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non c'e' obbligo di registrazione ed anche per le unità immobiliari locate alle cooperative edilizie o ad enti senza scopo di lucro, purché sub-locate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione (vedi Dl 47/2014). E' bene sapere che la scelta di applicare la cedolare secca impedisce al proprietario/locatore di ritoccare a qualsivoglia titolo il canone di affitto per tutto il periodo di applicazione, anche se l'aumento fosse previsto dal contratto (per il classico adeguamento ISTAT, per esempio). Il contratto non puo' assolutamente derogare da questa regola di legge.
(*) l'aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato e' stata del 19% fino a tutto il 2012, del 15% nel 2013 ed e' scesa al 10% per il quadriennio 2014/2017. Per l'ultima modifica normativa si veda il Dl 47/2014 convertito nella Legge 80/2014, art.9.
E' possibile scegliere l'applicazione della cedolare secca in sede di registrazione o proroga del contratto, con il nuovo modello "Rli" che sostituisce il vecchio "modello 69" dal 3/2/2014, entro il termine di versamento dell'imposta di registro.
Se per il contratto NON e' previsto un termine fisso per la registrazione, la scelta puo' avvenire anche tramite applicazione diretta della nuova imposta in sede di dichiarazione dei redditi (in questo caso non va presentato il modello di registrazione, come precisato dall'Agenzia delle entrate con nota interna del 14/2/2013).
Se non si e' fatta la scelta in sede di registrazione o proroga del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro annuale, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità, utilizzando il nuovo modello "Rli"
In teoria puo' scegliere la cedolare secca anche il proprietario/locatore abbia corrisposto l’imposta di registro in unica soluzione (per piu' anni) al momento della registrazione. La cosa non conviene, pero', perche' chi esercita l'opzione dopo aver gia' pagato l'imposta di registro e i bolli non ha diritto ad alcuni rimborso.
Attenzione! Prima di effettuare l'opzione il proprietario deve informare l'inquilino della propria scelta con lettera raccomandata, specificando la propria rinuncia ad applicare, per il periodo di durata dell'opzione, qualsivoglia aumento del canone di locazione. Vedi i dettagli nelle NOTE IMPORTANTI inserite piu' avanti.
Effettuata la scelta, la cedolare secca si calcola applicando l'aliquota (21 o 10%, vedi sopra) al canone annuale di locazione pattuito contrattualmente.
La liquidazione avviene in sede di dichiarazione dei redditi (quindi nel'UNICO o nel mod.730 del 2014 per le scelte avvenute durante il 2013) con pagamento effettuato con il modello F24.
In termini generali, le scadenza di pagamento sono quelle delle tasse, con acconti a Giugno (16/6) e Novembre (30/11) e saldo da pagare nell'anno successivo in sede di dichiarazione dei redditi (16/6). L'acconto per la cedolare secca e' del 95% con scadenza al 30/11 di ogni anno, pagabile in due rate se di importo superiore a 257,52 euro (la prima, del 40%, entro il 16/6 -o 16/7 con maggiorazione del 0,40%- e la seconda, del 60%, entro il 30/11).
L'acconto non e' dovuto se l'imposta totale non supera i 51,65 euro oppure se l'anno di prima applicazione della cedolare e' anche il primo anno di possesso dell'immobile..
Attenzione! Per verificare le scadenze precise di pagamento delle tasse, e quindi della cedolare secca, consultare al momento il sito dell'Agenzia delle entrate per verificare eventuali proroghe.
I pagamenti si effettuano con modello F24 utilizzando i seguenti codici tributo: codice “1840” - acconto prima rata; codice “1841” - acconto seconda rata o acconto in unica soluzione; codice “1842” - saldo.
NOTE IMPORTANTI - ADEMPIMENTI
- chi opta per la cedolare secca non deve pagare l'imposta di registro e quella di bollo sulla fideiussione prestata da terzi (vedi art.4 comma 1bis dl 16/2012 divenuto legge 44/2012).
Il termine per provvedere è di 30 giorni dalla stipula, perentorio (*). Entro i successivi 60 giorni il proprietario deve comunicare l'avvenuta registrazione all'inquilino e all'amministratore del condominio, per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale obbligatoria.
Alla registrazione normalmente pensa il proprietario dell'immobile, ma può provvedervi anche l'inquilino, per proprio conto o tramite delegati.
- presso l'ufficio del registro (qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle entrate), compilando il modello "Rli" con allegate copie del contratto (almeno due) corredate da bollo telematico (da 16 euro ogni quattro facciate scritte, e comunque ogni 100 righe) e il modello che attesti l'avvenuto pagamento dell'imposta di registro (F24 Elide o F23). Se viene scelta l'applicazione della "cedolare secca" (al posto di imposta di registro e bolli) non deve avvenire alcun pagamento, basta che l'opzione appaia sul modello "Rli";
- online tramite compilazione del nuovo modello "Rli web", che consente di optare per il pagamento della cedolare secca (invece dell'imposta di registro). Ricordiamo che dal 1/7/2010, per effetto del dl 78/2010 art.19 comma 15, con la registrazione dei contratti vanno comunicati agli uffici dell'Agenzia delle entrate anche i dati catastali degli immobili.
Dettagli ed informazioni sulla registrazione possono essere trovati sul sito dell'Agenzia delle entrate: clicca qui
- dal 3/2/2014 per la registrazione e' utilizzabile il nuovo "modello RLI" che sostituisce il "modello 69" che puo' comunque essere utilizzato fino al 31/3/2014, cosi' come i vecchi software Iris e Siria.
- (*) sul punto è intervenuta la Legge di Stabilità 2016 confermando l'interpretazione del Min.Finanze (circolare n.207/E del 16/11/2000). Superato quindi il termine di 20 giorni riportato all'art.13 del Dpr 131/86, con conferma del termine di 30 giorni anche considerando che lo stesso riguarda il pagamento dell'imposta di registro. Il nuovo riferimento è l'art.13 della Legge 431/1998.
- proprietario/locatore che registra in ritardo optando per la cedolare secca: come regola generale l'opzione per la cedolare parte dall'annualità successiva a quella della tardiva registrazione. Di conseguenza ci si dovrà regolarizzare per l'imposta di registro per tutto il periodo "scoperto", tramite il ravvedimento operoso (se possibile). Se e' gia' stata pagata l'imposta di registro per tutto il periodo non saranno dovute sanzioni ma non sarà nemmeno possibile ottenere rimborsi. Se non fosse possibile regolarizzarsi l'Agenzia delle entrate potrà rivalersi per l'imposta di registro non pagata.
Attenzione, pero'. Se la registrazione tardiva avviene entro la scadenza della prima dichiarazione dei redditiutile, successiva alla scadenza del termine ordinario, e' possibile applicare la "remissione in bonis" e far scattare la cedolare dall'anno di (tardiva) registrazione, pagando una sanzione fissa di 258 euro (codice tributo 8114). Esempi e spiegazioni sulla GUIDA dell'Agenzia delle Entrate del Gennaio 2015
Molti chiarimenti sulla registrazione tardiva si trovano anche nella Circolare dell'Agenzia delle entrate n.26/E del 1/6/2011.
Per il ravvedimento e' utile la scheda "Il ravvedimento operoso nei contratti di affitto".
In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale e' stata esercitata l'opzione per l'applicazione dell'imposta cedolare secca, si applica una sanzione fissa analoga a quella prevista nel caso di mancata opzione (pagamento imposta registro), pari ad euro 67 ridotti a euro 35 se la presentazione avviene con ritardo non superiore a trenta giorni.
Nota: per effetto della sentenza della Corte Costituzionale n.50/2014 non scattano piu', in caso di tardiva registrazione del contratto di affitto, il canone e la durata convenzionali previste dal D.lgs.23/2011. Si veda in merito questo articolo.
Imposta di registro Nell'ambito dell'imposta di registro, l'accertamento degli errori e delle omissioni, nonche' il relativo recupero dell'imposta non pagata, puo' seguire diverse vie a seconda del tipo di violazione. Differiscono, di conseguenza, anche i termini di decadenza delle attivita' degli uffici preposti. "Fonte" delle seguenti disposizioni e' il testo unico dell'imposta di registro, il dpr 131/86, all'art. 76.
* dalla data di registrazione dell'atto per quanto riguarda l'imposta "suppletiva" (quella applicata successivamente alla registrazione e diretta a correggere errori od omissioni dell'ufficio);
Le sanzioni sono indicate nella scheda SANZIONI TRIBUTARIE AMMINISTRATIVE PER LE ABITAZIONI Cedolare secca Alla cedolare secca si applicano -in merito a tutte le attivita' di accertamento, riscossione, applicazione di sanzioni- le regole in vigore per le imposte sui redditi. Per la notifica degli avvisi di accertamento si applica il Dpr 600/73 (art.43): - in caso di versamenti insufficienti: entro il 31/12 del quarto anno successivo alla presentazione della dichiarazione dei redditi;
Ricordiamo in proposito che dal 1/7/2011 gli avvisi di accertamento sono diventati "esecutivi", utilizzabili per le attivita' di riscossione forzata (come il pignoramento e l'espropriazione). In pratica quindi da quella data l'agente della riscossione (Equitalia) potra' procedere alla espropriazione forzata anche senza notificare la cartella esattoriale. Se e' gia' decorso un anno dalla notifica dell'avviso di accertamento prima dell'espropriazione deve essere notificato un ulteriore avviso (vedi art.50 dpr 602/73). L'espropriazione forzata deve essere avviata entro il 31/12 del secondo anno successivo a quello in cui l'accertamento e' diventato definitivo (scadenza termini di pagamento e di ricorso oppure ricorso finito male).
Per le sanzioni applicabili si veda la scheda SANZIONI TRIBUTARIE AMMINISTRATIVE PER LE ABITAZIONI
LINK UTILI - GUIDA dell'Agenzia delle entrate FISCO E CASA: LE LOCAZIONI di Agosto 2014
- Guida completa dell'Agenzia delle entrate sull'imposta di registro (Circolare 18/E del 29/5/2013): clicca qui

References: art.17
 art.9
 art.4
 art.19
 sentenza 
 art.50