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Timestamp: 2020-03-28 14:58:18+00:00

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Paukenschlag im gewerblichen Mietrecht – Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam und können für sich genommen keine Schriftformkündigung hindern! | BEITEN BURKHARDT
BLOG - 08.11.2017
Paukenschlag im gewerblichen Mietrecht – Schriftformheilungs­klauseln sind unwirksam und können für sich genommen keine Schriftformkündigung hindern!
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter von Geschäftsräumen auf Grundlage eines Mietvertrages vom 08. Dezember 1998. Der Grundbesitz und somit der Mietgegenstand des Beklagten wurden von dem ursprünglichen Vermieter zwischenzeitlich an einen Dritten und von diesem Dritten mit notariellem Kaufvertrag vom 08. Dezember 2009 an die Klägerin veräußert, die nach dem 16. Dezember 2009 in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wurde. Am 16. Dezember 2009 wurde noch unter Beteiligung der Voreigentümerin ein Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen, in dem unter anderem die Mietzeit vorzeitig bis zum 31. Mai 2020 verlängert wurde. Zudem war unter Ziffer 7 eine sogenannte Schriftformheilungsklausel wie folgt vereinbart:
„Die Parteien verpflichten sich gegenseitig…jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“
In einem Schreiben vom 15. Januar 2011 hatte die Klägerin von der Beklagten eine Abänderung der bisher vereinbarten Wertsicherungsklausel dahingehend begehrt, dass anstelle der bisher für Anpassungen maßgeblichen Schwelle einer Indexveränderung von 10 Punkten bereits bei einer Veränderung von 5 Prozent eine Anpassung der Miete eintreten solle. Der Beklagte vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich „6 Prozent einverstanden“, unterschrieb diesen und sandte das Schreiben zurück. Die Miete wurde auf Grundlage dieser geänderten Vereinbarung im Mai 2011 angepasst, die von dem Beklagten auch in geänderter Form entrichtet wurde. Mit Schreiben vom 20. Juni 2014 erklärte die Klägerin entgegen der bis zum 31. Mai 2020 vereinbarten Festmietzeit vorzeitig die ordentliche Kündigung zum 31. Dezember 2014 unter Berufung auf einen Schriftformverstoß.
In der ersten Instanz wurde die Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen, auch die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Bei der Vereinbarung einer neuen Regelung zur Wertsicherung handele es ich um eine wesentliche und somit dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegende Vertragsbedingung. Der wechselseitige Versand des Schreibens wahre diese Form nicht, so dass grundsätzlich eine ordentliche und somit vorzeitige Beendigung des Mietvertrages in Betracht komme. Die Klägerin sei jedoch wegen der in Ziffer 7 des Nachtrages vereinbarten Schriftformheilungsklausel nach Treu und Glauben gehindert, sich auf den Schriftformverstoß zu berufen. Auch wenn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehende Schriftformheilungsklausel den Grundstückserwerber grundsätzlich nicht daran hindern könne, den Mietvertrag wegen eines Schriftformfehlers vorzeitig zu beenden, habe in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen die Konstellation zugrunde gelegen, dass der Grundstückserwerber den Mietvertrag wegen eines vor seinem Eintritt geschehenen Schriftformfehlers vorzeitig beendet hat. In dem streitgegenständlichen Fall habe hingegen der Erwerber selbst und in Kenntnis der ihn bindenden Klausel den Schriftformverstoß herbeigeführt. In Anbetracht dieser Umstände würde die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung zu einem mit Treu und Glauben schlechterdings nicht vereinbaren Ergebnis führen.
Die Revision war unbegründet, der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Berufungsgerichtes allerdings nur im Ergebnis bestätigt.
Das Berufungsgericht habe zutreffend einen Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB wegen der im Jahr 2011 vereinbarten Änderung der Wertsicherungsklausel bejaht. Im Ergebnis sei auch zu Recht angenommen worden, dass der Klägerin eine Berufung auf diesen Schriftformverstoß nach Treu und Glauben verwehrt sei. Eine solche Treuwidrigkeit folge jedoch nicht aus der in Ziffer 7 des Nachtrages enthaltenen sogenannten Schriftformheilungsklausel.
Eine wie in dem streitgegenständlichen Fall verwendete generelle Verpflichtung der Mietvertragsparteien, Schriftformverstöße jedweder Art zu unterbinden, um so eine „vorzeitige“ Kündigung zu unterbinden, ist unabhängig davon, ob sie individualvertraglich oder als Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart wird, stets unwirksam. Bei dem Schriftformerfordernis nach § 550 BGB handelt es sich um zwingendes Recht. § 550 BGB bezwecke nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht nur, dass ein späterer Erwerber, der kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintrete, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr diene diese ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. In Kenntnis dieser Rechtsprechung habe der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB im Zuge der Mietrechtsreform gleichwohl nur redaktionell geändert, nicht aber – was nahe gelegen hätte, wäre nur der Schutz des Erwerbers bezweckt – die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt.
Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind daher mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Diese hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung gebunden wären. Der mit § 550 BGB auch bezweckte Übereilungsschutz würde ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion weitgehend leerlaufen. Durch Schriftformheilungsklauseln würde die in § 550 BGB enthaltene bewusste gesetzgeberische Entscheidung in unzulässiger Weise umgangen werden.
Gleichwohl war die angefochtene Entscheidung im Ergebnis zutreffend, weil die Berufung der Klägerin auf einen Schriftformverstoß treuwidrig ist. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben ist dabei anzunehmen, wenn eine Vertragspartei – wie hier – eine nachträglich getroffene und sie begünstigende Regelung zum Anlass nimmt, den ihr lästig gewordenen Mietvertrag vorzeitig zu beenden.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist ein Paukenschlag. Die Wirksamkeit von sogenannten Schriftformheilungsklauseln war in Rechtsprechung und Literatur über Jahre in höchstem Maße umstritten. Den in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Abstufungen zur Wirksamkeit und/oder zur einschränkenden Auslegung hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt und die generelle Unwirksamkeit der allseits bekannten (wenn auch im streitgegenständlichen Fall etwas anders formulierten) Heilungsklausel festgestellt. Das Urteil des Bundesgerichtshofes schafft insoweit Rechtssicherheit, als Schriftformheilungsklauseln allein die Mietvertragsparteien – egal ob es sich um die ursprünglichen oder in den Vertrag eingetretenen handelt – in der Regel nicht vor einer Schriftformkündigung bewahren können. Andererseits verdeutlicht der Bundesgerichtshof aber auch, dass die Vorschrift des § 550 BGB nicht dafür geschaffen wurde, sich von langfristig eingegangenen vertraglichen Bindungen vorzeitig zu lösen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes bestätigt den Grundsatz, dass bei langfristigen Mietverträgen und auch bei nachträglich vereinbarten Änderungen höchste Vorsicht geboten ist. Wesentliche Vereinbarungen und wesentliche Änderungen müssen immer der Schriftform des § 550 BGB entsprechen bzw. in einem entsprechenden Nachtrag vereinbart werden. Ob die Vereinbarung im Einzelfall wesentlich ist, ist objektiv und nicht subjektiv zu beurteilen. Die Vertragsparteien sollten sich daher nicht darauf verlassen, dass ein Gericht die konkrete Vertragsänderung als unwesentlich erachtet.
Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich bitte an Herrn Florian Baumann.
Aktuelles Immobilien Mieter von Gewerbeflächen Schriftformerfordernis Kündigung Florian Baumann
Florian Baumann T +49 89 35065-1446 E Florian.Baumann@bblaw.com

References: § 550
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