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Timestamp: 2020-06-04 09:24:02+00:00

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¿CONOCE COMO DETERMINAR LA VALORACION DE LOS PREDIOS RUSTICOS PARA EL IMPUESTO PREDIAL? | Blog de Mario Alva Matteucci
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Por ello, consideramos necesario desarrollar un tema vinculado con la manera en la cual los propietarios de los predios rústicos deban valorizar los mismos, para efectos del correcto pago del Impuesto Predial ante la municipalidad donde se encuentra ubicado el predio.
¿QUÉ ES LO QUE GRAVA EL IMPUESTO PREDIAL?
Al efectuar una revisión de la legislación que regula el Impuesto Predial, observamos la existencia de la Ley de Tributación Municipal, la cual fue aprobada por el Decreto Legislativo Nº 776, el cual fuera publicado en el Diario Oficial El Peruano el 31 de diciembre de 1993, vigente desde el 1 de enero de 1994.
Actualmente existe un Texto Único Ordenado – TUO de dicha norma que fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 155-2004-EF.
Dentro del artículo 8º de la Ley de Tributación Municipal, se precisa el aspecto objetivo del Impuesto Predial. En este sentido, podemos afirmar que el Impuesto Predial grava el valor de los predios urbanos y rústicos.
Dicho artículo también determina que se considera predios a los terrenos, incluyendo los terrenos ganados al mar, a los ríos y a otros espejos de agua, así como las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas sin alterar deteriorar o destruir la edificación.
¿LA LEY DE TRIBUTACIÓN MUNICIPAL CONTIENE UNA DEFINICIÓN DE PREDIO RÚSTICO?
Dentro del texto del artículo 8° de la Ley de Tributación Municipal se aprecia que no existe una definición de predio rústico, sino más bien está orientado a describir en cierto modo un predio urbano al identificar a las edificaciones e instalaciones fijas, por lo que resulta necesario recurrir a otra normatividad relacionada con los predios y edificaciones que incluya alguna definición de predios rústicos.
¿CÓMO SE DETERMINA LA BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO PREDIAL?
Sin embargo, el citado artículo no contiene información precisa para la valorización de los predios denominados rústicos, motivo por el cual debemos recurrir al Reglamento Nacional de Tasaciones.
¿QUÈ ES UN PREDIO RUSTICO?
Es interesante revisar lo indicado por AELE en este tema. Ellos precisan que “En cuanto a la distinción entre terrenos urbanos y rústicos, esta no es pacífica ya que no tenemos una norma que indique específicamente sus diferencias para efectos del impuesto”[1].
En un trabajo anterior indicamos que “La calificación que se le dé a un predio, no debe obedecer a la zona en donde se encuentre ubicado sino más bien al uso que se le dé a un predio”[2].
Sobre el tema LORA LEÓN precisa que “El Tribunal de Garantías Constitucionales en el recurso de casación interpuesto por don Fernando Gilardi Velasco contra la sentencia de la Segunda Sala Civil de la Corte Suprema de la República dispuso que es el uso que se le da al predio y no su ubicación lo que determina que se le considere rústico o urbano: lo primero, si está destinado a la agricultura o la ganadería; lo segundo, si lo está a servir de habitación, comercio, industria, a una finalidad cultural u otros usos análogos. De este modo, el Tribunal de Garantías Constitucionales[3] recoge el criterio establecido por el Reglamento General de Tasaciones[4]”[5].
El artículo III.A.01 del Reglamento Nacional de Tasaciones indica que para efectos de este reglamento se considera predio rústico a los terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrícola, pecuario, forestal y de protección y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estén comprendidos dentro de los límites de expansión urbana.
El segundo párrafo precisa que forman parte del predio rústico, la tierra, el agua y su ecosistema, así como las construcciones e instalaciones fijas y permanentes[6] que existan en él.
El tercer párrafo determina que los terrenos rústicos ubicados[7] en zona de expansión urbana[8] e islas rústicas[9], se valuarán conforme a lo establecido en el capítulo J[10] del presente título.
PRONUNCIAMIENTO DEL TRIBUNAL FISCAL SOBRE LOS PREDIOS RUSTICOS
Cabe indicar que existe jurisprudencia emitida por el Tribunal Fiscal que indica que la calificación de predio rústico está ligada al uso que se le otorgue al predio y no tanto la ubicación del mismo.
Dentro de estos pronunciamientos podemos citar a las RTF Nº 5562-6-2003 y RTF Nº 515-7-2012 las cuales indican lo siguiente:
“La Ley de Tributación Municipal no contiene una norma que defina lo que es predio urbano o rústico.
Si bien en la legislación existen conceptos no necesariamente unívocos de predio urbano y rústico, debe preferirse el concepto recogido por las normas del Reglamento General de Tasaciones del Perú (hoy Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú) que están dirigidas a valorizar los predios sobre la base de sus características o uso, independientemente del cumplimiento de las formalidades del caso.
Predio urbano: El situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas legalmente.
Predio rústico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrícola, pecuario, forestal y de protección y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estén comprendidos dentro de los límites de expansión urbana.
Predios rústicos ubicados en zona rural.
Predios rústicos ubicados en zona urbana (islas rústicas).
Predios rústicos ubicados en zonas de expansión urbana”.
Existe otro pronunciamiento del Tribunal Fiscal en la RTF Nº 02880-2-2003, la cual indica dentro de sus considerandos como argumentación lo siguiente:
“Que de las normas expuestas se desprende que los predios rústicos, según su ubicación pueden ser: (i) predios rústicos ubicados en zona rural, (ii) predios rústicos ubicados en zona urbana, denominados “islas rústicas” y (iii) predios rústicos ubicados en zonas de expansión urbana;
Que en tal sentido, el que el predio se encuentre ubicado en una zona urbana o de expansión urbana no es un criterio que permita afirmar que aquél es urbano;
Que a partir de un análisis sistemático de las normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, se concluye que el criterio para definir si un predio es rústico o urbano, es el uso y la calidad del mismo, antes que su lugar de ubicación;
Que de acuerdo con lo establecido por el artículo 11º de la Ley de Tributación Municipal, en primer lugar se debe determinar si existe un predio cercano de similares características al predio que se pretende valorizar, para efectos de utilizar su valor arancelario, en ese sentido, la similitud debe ser analizada, a partir de la distinción entre predio rústico y urbano, así como de elementos más específicos, tales como el uso del predio (residencial, industrial, comercial, etc.);
Que de no existir un predio cercano similar, se deberá recurrir al Reglamento Nacional de Tasaciones y aplicar el procedimiento de tasación que corresponda al terreno;
Que de conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, los procedimientos para tasar los predios varían según se trate de (i) predios urbanos, (ii) predios rústicos ubicados en zona rural y otros bienes agropecuarios, (iii) terrenos eriazos y eriazos ribereños al mar, (iv) terrenos rústicos ubicados en zona de expansión urbana e islas rústicas y (v) propiedades industriales;
Que en ese sentido, la tasación de un predio, no solo depende de si éste es urbano o rústico, sino de otras características adicionales, como su ubicación o su destino”.
EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
Conforme a lo indicado en los puntos anteriores, observamos que existe el Reglamento Nacional de Tasaciones, el cual fuera aprobado por la Resolución Ministerial N° 126-2007-VIVIENDA y que fuera publicado en una separata especial del Diario Oficial “El Peruano” el domingo 13 de mayo de 2007.
En el Título I que regula las Disposiciones Generales, en el capítulo único contiene el artículo I.01 que determina lo siguiente: “El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la valuación de bienes inmuebles y muebles”.
En concordancia con lo dispuesto en el párrafo anterior apreciamos que el artículo I.02 indica que “Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento”.
De las normas citadas anteriormente se aprecia que serán útiles al momento de elaborar una valuación del predio rústico, el cual como hemos manifestado anteriormente no tiene una definición clara en la Ley de Tributación Municipal, al igual que la forma en la cual se debe valorizar el mismo para efectos del pago del Impuesto Predial, permitiendo de este modo determinar la base imponible que sirva como base para dicho tributo.
¿QUÉ SON LOS TERRENOS ERIAZOS?
Conforme lo indica el artículo III.A.02 del Reglamento Nacional de Tasaciones “Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereños al mar los ubicados a lo largo del litoral de la República, en la franja de 1 Km. medido a partir de la línea de la más alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarán situados fuera del área urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansión urbana señalados en los planes urbanos, o en los estudios urbanísticos debidamente aprobados por autoridad competente.
Se debe exceptuar de esta clasificación a los terrenos de forestación y las lomas con pastos naturales dedicados a la ganadería”.
Es pertinente indicar que muchos de los terrenos donde se han edificado casas de playa a lo largo del litoral, sobre todo al sur de la ciudad de Lima, fueron originalmente terrenos eriazos, los cuales hoy en día ya se encuentran dentro de una zona urbana, además de contar con los servicios básicos de luz, agua y teléfono, por lo que han dejado de ser considerados eriazos, ingresando a la calificación de terrenos urbanos.
LA CAPACIDAD DE USO DE LOS PREDIOS RÚSTICOS
Los predios rústicos tienen una calificación por su capacidad de uso, la cual está señalada en el artículo III.A.06. Allí se precisa que los terrenos rústicos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases:
1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)
2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P)
4.0 Tierras para producción forestal (Clase F)
5.0 Tierras de protección (Clase X)
A continuación revisaremos la regulación específica que para cada tipo aparece en el Reglamento Nacional de Tasaciones.
LAS TIERRAS APTAS PARA CULTIVO EN LIMPIO (CLASE A)
El numeral 1.0 del artículo III.A.06 desarrolla el tema de las Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A).
Por ello, según este dispositivo, se indica que “Estas tierras reúnen condiciones agrológicas que permiten la remoción periódica y continuada del suelo para el sembrío de plantas herbáceas[11] y semiarbustivas[12] de corto período vegetativo, bajo técnicas económicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca.
Por su alta calidad agrológica podrán dedicarse a otros fines (cultivos permanentes, pastoreo, producción forestal y protección) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento económico superior al que se obtendría de su utilización con fines de cultivo en limpio, o cuando el interés del Estado así lo requiera.
CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS POR EL ABASTECIMIENTO DE AGUA
Conforme lo indica el numeral 1.1 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, existe una clasificación por el sistema de abastecimiento de agua.
En este sentido, dicho numeral indica que según el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatro tipos:
a) con riego por gravedad[13] y agua superficial.
b) con riego proveniente de bombeo de agua superficial.
c) con riego proveniente de bombeo de agua subterránea[14].
d) Con agua de lluvia (secano)[15].
CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS POR LOS NIVELES DE ALTITUD
El numeral 1.2 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, clasifica las tierras para cultivo según sus niveles de altitud, determinando que estos tipos serán del siguiente modo:
a) Hasta 2,000 m.s.n.m.[16]
b) De 2,001 a 3,000 m.s.n.m.[17]
c) De 3,001 a 4,000 m.s.n.m.[18]
d) Más de 4,000 m.s.n.m.[19]
CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS DE CULTIVO EN LA REGIÓN SELVA
El numeral 1.3 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, clasifica las tierras para cultivo en la región selva según la distancia al río o carretera que se utiliza como vía de transporte predominante.
En este sentido las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos:
a) Hasta 1 Kilómetro distancia del río o carretera.
b) Ubicadas de 1 a 2 Kilómetros de distancia del río o carretera.
c) Ubicadas de 2 a 3 Kilómetros de distancia del río o carretera.
d) Ubicadas a más de 3 Kilómetros de distancia del río o carretera.
Considerando la difícil geografía que existe en la zona de la selva y la imposibilidad de comunicación en otras, observamos que los criterios de valoración del mismo están relacionados a verificar que si el predio está más cercano al rio o a una carretera ello permitirá el traslado de la producción agrícola o ganadera de manera más rápida, por ello serán los predios que tengan más valor.
LA SUBCLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS APTAS PARA CULTIVO EN LIMPIO
El numeral 1.4 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, considera una manera adicional para distinguir las tierras. En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las siguientes categorías:
a) PRIMERA CATEGORÍA
Se precisa que este tipo de tierras son aquellas de mejor calidad agrológica[20], gran capacidad productiva, buenas condiciones físicas y climáticas por temperatura muy favorables para la producción de cultivos en limpio en forma permanente y económicamente rentable.
En términos de geografía estas tierras cuentan con un nivel de relieve topográfico plano y suave, confiriéndole una gran capacidad de labranza[21], constituyendo las tierras más mecanizables del país. Lo antes indicado está referido a que puede ingresar sin problemas maquinaria agrícola como los tractores, espigadoras o los motocultores
En cuanto a las pendientes[22] están generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de una infraestructura de riego.
Estos suelos tienen características físicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje. Tengamos en cuenta que “El sistema de drenaje permite la circulación de las aguas estancadas en el terreno, a causa de las depresiones topográficas y controla la acumulación de sales en el suelo, ya que esto puede disminuir la productividad”[23].
En cuanto a la reacción de estos suelos (ph) varía entre neutra a ligeramente ácida o ligeramente alcalina, condición óptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales. Recordemos que el ph es una medida de la acidez o de la alcalinidad de una sustancia[24].
b) SEGUNDA CATEGORÍA
Con respecto a las tierras que califican como segunda categoría, el Reglamento Nacional de Tasaciones indica que son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topográfico o clima que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prácticas de conservación y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.
La norma indica que las limitaciones de las tierras de cultivo de segunda categoría pueden incluir efectos simples o combinados de:
– Suelos con profundidades inferiores a la capa arable[25].
– Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%
– Susceptibilidad moderada a la erosión[26].
– Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.
– Ligera salinidad o sodio, fácil de corregir.
– Reacción o pH entre neutro a ligeramente alcalino.
– Exigencias en el riego.
– Limitaciones de clima.
c) TERCERA CATEGORÍA
El Reglamento Nacional de Tasaciones indica con respecto a estas tierras que “son aquellas con severas limitaciones climáticas y de riego por inundación que reducen la elección de cultivos y/o requieren prácticas especiales de conservación, las tierras de ésta categoría tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prácticas o tratamientos agrícolas y de conservación de suelos son por lo general más difíciles de aplicar y mantener para asegurar una producción económica y continuada[27]”.
La norma indica que este tipo de tierras “pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y producción forestal.
Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4% susceptibilidad a la erosión, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad”.
d) CUARTA CATEGORÍA
El Reglamento Nacional de Tasaciones precisa con respecto a estas tierras que son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la elección de cultivos y/o requieren un cuidadoso manejo.
Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categoría y la adaptación de plantas es menor, lo cual impide en cierto modo el desarrollo de una variedad de cultivos, restando así el valor del terreno.
Conforme lo señala el Reglamento Nacional de Tasaciones, es pertinente indicar que “Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y prácticas agrícolas y de conservación más difíciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y producción forestal”.
9.6 LAS TIERRAS APTAS PARA CULTIVO PERMANENTE (CLASE C)
El numeral 2.0 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones señala como Tierras aptas para cultivo permanente, incluidas en la (Clase C) a aquellas cuyas condiciones agrológicas no son adecuadas a la remoción periódica, y continuada del suelo, pero que permiten la implantación de cultivos perennes, sean herbáceos, arbustivos o arbóreas, frutales[28] principalmente, así como forrajes[29]; bajo técnicas económicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca.
También se precisa que “Estas tierras podrán dedicarse a fines de pastoreo, producción forestal y protección, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento económicamente superior al que se obtendría de su utilización con fines de cultivo permanente o cuando el interés del Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edáfico como topográfico que imposibilitan la fijación de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijación de un cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes. Están distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categorías”.
Para estas tierras se han considerado también los mismos tipos de altitudes señaladas, en las tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra. (Se encuentran mencionados en el punto 9.3 del presente informe).
Asimismo, según la distancia del río y/o carretera que sirve de vía de transporte a las tierras, se utilizaran los mismos tipos señalados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva. (Se encuentran mencionados en el punto 9.4 del presente informe).
El numeral 2.0 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, considera una manera adicional para distinguir las tierras. En todo caso, la tierra aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categorías la 5ta. y 6ta. categorías del cuadro de valores arancelarios y su definición resumida es la siguiente:
e) QUINTA CATEGORÍA
El literal e) del numeral 2.0 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, regula las tierras que tienen la quinta categoría. Allí se indica que “Son aquellas que presentan limitaciones más severas que las tierras de la cuarta categoría, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o afloramiento rocoso[30] en cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes. El cuadro climático puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias oscilaciones térmicas (heladas) y fuertes vientos”.
f) SEXTA CATEGORÍA
El literal f) del numeral 2.0 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, regula las tierras que tienen la sexta categoría. Dentro de la definición se precisa que “Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrológica que los convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carácter intensivo en forma normal.
Dichas limitaciones de orden climático, edáfico o topográfico, pueden estar vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosión, suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje imperfecto, clima, temperatura y otras características desfavorables”.
Como se observa de la descripción que antecede, este tipo de tierras es la que no ofrece posibilidades de cultivos.
9.7 TIERRAS APTAS PARA PASTOS (CLASE P)
El numeral 3.0 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones regula el supuesto de las Tierras aptas para pastos (Clase P).
En dicho dispositivo se precisa que “Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas requeridas para cultivo en limpio o permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo técnicas económicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca.
Estas tierras podrán dedicarse para los fines de producción forestal o protección, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento económico superior al que se obtendría de su utilización con fines de pastoreo o cuando el interés del Estado lo requiera; están distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva”.
En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio:
a) Hasta 2,000 m.s.n.m.
b) Desde 2,001 a 3,000 m.s.n.m.
c) Desde 3,001 a 4,000 m.s.n.m.
d) A más de 4,000 m.s.n.m.
9.8 TIERRAS PARA PRODUCCIÓN FORESTAL (CLASE F)
El numeral 4.0 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones regula el supuesto de las Tierras para producción forestal (Clase F). En dicho numeral se considera que estas tierras “No reúnen las condiciones agrológicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para la producción de maderas y otros productos forestales, siempre que sean manejadas en forma técnica para no causar deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el régimen hidrológico de la cuenca ni su ecología[31]. Estas tierras podrán dedicarse a protección cuando el interés del Estado lo requiera”.
Este tipo de tierras podrían estar incorporadas en la siguiente categoría que son de protección cuando el Estado lo decida.
9.9 TIERRAS DE PROTECCIÓN (CLASE X)
El numeral 5.0 del artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones regula el supuesto de las Tierras para producción forestal (Clase F). En dicho numeral se considera a las Tierras de protección (Clase X).
Dentro de la descripción de estas tierras se precisa que “Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas requeridas para cultivo, pastoreo o producción forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ríos y otras tierras que, aunque presentan vegetación natural boscosa, arbustiva o herbácea, su uso no es económico y deben ser manejadas con fines de protección de cuencas hidrográficas, vida silvestre, valores escénicos, científicos, recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de interés social. Aquí se incluyen las unidades de conservación (Los parques nacionales, reservas nacionales, santuarios nacionales, santuario histórico), y reservas de biosfera”.
Dentro de esta categoría encontramos a los parques nacionales o los santuarios de protección de la biodiversidad. Otro ejemplo es la reserva de Paracas en la región Ica.
LA VALUACIÓN DE LOS TERRENOS RÚSTICOS
El título III del Reglamento Nacional de Tasaciones[32] regula la valuación de predios rústicos y otros bienes agropecuarios.
Específicamente el artículo III.C.24 precisa que la valuación considerará, según el caso:
a) Terrenos rústicos.
b) Terrenos eriazos.
c) Terrenos eriazos ribereños al mar.
d) Construcciones e instalaciones fijas.
e) Maquinaria y equipo.
f) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacén.
g) Ganado, aves, peces y otros animales.
h) Factores ecológicos.
Como complemento de lo antes mencionado se observa que el artículo III.C.25 del Reglamento Nacional de Tasaciones indica que en “las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rústicos deberá hacerse una clasificación de los mismos, teniendo en cuenta los criterios señalados en el artículo anterior, debiendo determinarse las áreas que corresponda a cada categoría de tierras”.
También agrega una regla interesante la cual indica que “El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano) será igual al 50% del valor de las tierras que figuran en los listados de valores oficiales de terrenos rústicos vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la zona, según sea el caso de valuación reglamentaria o comercial.
Si en el terreno a valuar existieran áreas de diversas categorías se calcularán las áreas parciales, multiplicando cada una de estas por su correspondiente valor oficial o de mercado vigente; obteniéndose el valor total por la sumatoria de aquellas”.
Adicionalmente, el texto del artículo III.C.26 precisa que “El valor rústico de las tierras de primera categoría (V R) “aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua superficial” se obtiene de los valores oficiales de terrenos rústicos del distrito en que se ubica el terreno materia de valuación o producto del estudio del mercado inmobiliario de la zona en estudio, según corresponda a una valuación reglamentaria o comercial”.
¿CÓMO SE DETERMINA EL VALOR DE LOS PREDIOS RUSTICOS?
En el formulario de la Declaración Jurada Anual del Impuesto Predial denominada autovalúo para predios rústicos, contiene una parte relacionada con la valorización del terreno, que es justamente la parte que se diferencia claramente de las declaraciones relacionadas a predios urbanos.
En la determinación del valor del terreno se observan los casilleros donde se clasifican las tierras de cultivo y las otras. Se toma como unidad de medida de extensión a la hectárea, representada por su símbolo (Ha).
En lo que corresponde a las tierras de cultivo el formulario las separa bajo el concepto de TIERRAS DE CULTIVO a las siguientes:
Aptas para el cultivo en limpio con agua superficial.
Aptas para el cultivo en limpio bajo riego con agua de bombeo del rio o canal.
Aptas para el cultivo en limpio bajo riego con agua de bombeo e pozo profundo.
Aptas para el cultivo permanente, bajo riego.
Dentro de la categoría de OTRAS se incluyen a:
Aptas para el pastoreo, bajo riego.
Tierras aptas para la protección forestal
Cada una de estas tierras cuenta a su vez con categorías que van desde la primera hasta la sexta, siendo necesario consultar el valor que corresponde a cada categoría de acuerdo a lo que se determine la autoridad competente que sería el Ministerio de Vivienda.
En el caso específico para el año 2016, los listados que contienen los valores arancelarios de terrenos rústicos ubicados en los departamentos de Amazonas, Ancash, Apurímac, Arequipa, Ayacucho, Cajamarca, Cusco, Huancavelica, Huánuco, Ica, Junín La Libertad, Lambayeque, Lima, Loreto, Madre de Dios, Moquegua, Pasco, Piura, Puno, San Martín, Tacna, Tumbes, Ucayali y en la Provincia Constitucional del Callao, vigentes para el Ejercicio Fiscal 2016. Estos litados fueron aprobados por la Resolución Ministerial N° 290-2015-VIVIENDA, la cual fuera publicada en el Diario Oficial El Peruano el viernes 30 de octubre de 2015.
Recordemos que lo que indicamos en los párrafos anteriores está relacionado al hecho que exista de por medio un valor del predio en aplicación de los valores arancelarios que son aprobados y publicados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
El problema se presentaría respecto de aquellos predios rústicos que no se encuentran en los planos básicos arancelarios aprobados.
Adicionalmente precisamos que el artículo 02 de la Norma para determinación de valores arancelarios de terrenos rústicos a nivel nacional, aprobada por la Resolución Directoral N° 010-2015-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU[33], se precisa que “Los valores arancelarios de Terrenos Rústicos son expresados en nuevos soles por unidad de superficie, para cada una de las regiones geográficas y dentro de éstas a nivel de departamentos, provincias y distritos. Su presentación en los Listados de Valores Arancelarios de Terrenos Rústicos es en cifras enteras”.
EL CASO DE LOS TERRENOS QUE NO ESTEN CONSIDERADOS EN LOS PLANOS BÁSICOS ARANCELARIOS
Este tipo de situaciones normalmente se produce cuando existen terrenos que se encuentran en las zonas externas de las ciudades o en zonas de expansión urbana, donde generalmente son predios que tienen un uso agrícola, son zonas eriazas, zonas de amortiguamiento[34] o áreas naturales protegidas.
[1] AELE. Impuesto Predial 2002. Informe publicado en la revista Análisis Tributario de febrero del 2002. Página 15.
[2] ALVA MATTEUCCI, Mario. ¿Es la Avicultura una actividad agraria?. Análisis del beneficio tributario contenido en el Impuesto Predial. Revista Análisis Tributario correspondiente a mayo del año 2000. Página 32.
[3] Actualmente se denomina Tribunal Constitucional.
[4][4] Actualmente se denomina Reglamento Nacional de Tasaciones.
[5][5] LORA LEÓN, Ciro. Predios urbanos y Predios rústicos en el Impuesto Predial. Artículo publicado en la revista Análisis Tributario, Volumen XI, Nº 128, Setiembre de 1998. Página 5.
[6] El artículo III.A.03 del Reglamento Nacional de Tasaciones considera que las Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en general, tales como viviendas, depósitos, cobertizos, talleres, construcciones, construcciones para beneficio de productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vías, infraestructura de riego, etc.
[7] El artículo III.J.57 del Reglamento Nacional de Tasaciones precisa que los Terrenos rústicos en zona de expansión urbana, son aquellos que manteniendo su condición legal de rústicos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la zonificación establecida en los planes de desarrollo oficiales.
[8] El artículo III.J.56 del Reglamento Nacional de Tasaciones indica que una Zona de expansión urbana es el área constituida por terrenos rústicos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de ésta, de acuerdo a una zonificación y plan vial oficial.
[9] El artículo III.J.58 del Reglamento Nacional de Tasaciones indica que se denomina Isla rústica a aquel terreno rústico no mayor de 9 hectáreas, circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condición legal de rústico.
[10] El capítulo J trata sobre la valuación de terrenos rústicos en zonas de expansión urbana e islas rústicas. Ello está desde el artículo III.J.56 hasta el III.J.72 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
[11] Las plantas herbáceas se distinguen por su ciclo de vida. Además que no desarrollan tallos leñosos, siendo así de una estructura totalmente tierna o blanda, así como jugosa y flexible. Esta información puede consultarse ingresando a la siguiente dirección web: http://www.eljardinero.org/las-plantas-herbaceas/ (consultado el 07.12.2015).
[12] Un ejemplo de este tipo de planta es la margarita.
[13] Ello implica que el agua discurre de la parte alta a la parte baja con cierto grado de inclinación del suelo.
[14] La que se obtiene a través de la extracción por medio de la perforación de pozos tubulares.
[15] Este tipo de terrenos solo obtienen agua cuando existen periodos de lluvias.
[16] Corresponde a las regiones Costa o Chala y Yunga.
[17] Corresponde a las regiones Yunga y Quechua.
[18] Corresponde a las regiones Quechua y Suni o Jalca.
[19] Corresponde a las regiones Puna y Janca o Cordillera.
[20] La capacidad agrológica se define como la adaptación que presentan los suelos a determinados usos específicos. Esta información puede consultarse ingresando a la siguiente dirección web: http://www.miliarium.com/Proyectos/EIA/EsIA/mediosuelos.asp (consultado el 10.12.2015).
[21] Este término significa “Cultivo de los campos”. Esta información puede consultarse en la siguiente dirección web: n http://dle.rae.es/?id=Mjz2isR (consultado el 10.12.2015).
[22] La pendiente es una forma de medir el grado de inclinación del terreno. A mayor inclinación mayor valor de pendiente. La pendiente se mide calculando la tangente de la superficie. La tangente se calcula dividiendo el cambio vertical en altitud entre la distancia horizontal. Esta información se puede consultar ingresando a la siguiente dirección web: http://www.geogra.uah.es/gisweb/1modulosespanyol/AnalisisTerreno/DEMModule/DEM_T_Sl.htm (consultado el 10.12.2015).
[23] Esta información puede consultarse ingresando a la siguiente dirección web: http://www.arqhys.com/arquitectura/drenaje-sistemas.html (consultado el 10.12.2015).
[24] Esta información puede encontrarse ingresando a la siguiente dirección web: http://www.aguamarket.com/sql/temas-interes/198.asp (consultado el 09.12.2015).
[25] La capa arable suele tener medidas entre los 10 a 30 centímetros por debajo de la superficie. Contiene la materia orgánica al igual que aquella que se encuentra en descomposición.
[26] La Erosión o Degradación de los Suelos es la pérdida de este, principalmente por factores como las corrientes de agua y de aire, en particular en terrenos secos y sin vegetación además el hielo y otros factores. La erosión del suelo reduce su fertilidad porque provoca la pérdida de minerales y materia orgánica. Esta información puede consultarse ingresando a la siguiente dirección web: http://www.ecured.cu/Erosi%C3%B3n_del_suelo
[27] Lo antes señalado impediría una producción agrícola a gran escala.
[28]En el caso de las plantaciones de frutales no existe una remoción permanente del suelo como si sucede en el caso que la tierra requiere de arado para el cultivo de algunos tubérculos.
[29] Aquí están incluidos los pastos que sirven de alimento para el ganado.
[30] Son áreas en las cuales la superficie del terreno está constituida por capas de rocas expuestas, sin desarrollo de vegetación, generalmente dispuestas en laderas abruptas, formando escarpes y acantilados; así como zonas de rocas desnudas relacionadas con la actividad volcánica o glaciar. Asociados con los afloramientos rocosos se pueden encontrar depósitos de sedimentos finos y gruesos, de bloques o de cenizas. Esta información puede consultarse ingresando a la siguiente dirección web: http://www.buenastareas.com/ensayos/Afloramiento-Rocoso/5790434.html (consultado el 11.12.2015).
[31] Un ejemplo de ello puede mencionarse en la grana Porcón en Cajamarca donde se han sembrado árboles desde hace varios años para su posterior explotación maderera.
[32] Dicho título fue modificado por el artículo único de la Resolución Ministerial Nº 266-2012-VIVIENDA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 5 de diciembre de 2012.
[33] Modificada por las Resoluciones Directorales N° 012-2015-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU y N° 015-2015-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU.
[34] Las Zonas de Amortiguamiento (ZA) son aquellas áreas adyacentes a los límites de las Áreas Naturales Protegidas (ANP) que conforman espacios de transición entre las zonas protegidas y el entorno. Su establecimiento intenta minimizar las repercusiones de las actividades humanas que se realizan en los territorios inmediatos a las ANP. Esta información puede consultarse al ingresar a la siguiente dirección web: http://www.infoecologia.com/biodiversidad/bio2007/amortiguamiento.htm (consultado el 11.12.2015)
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8 pensamientos en “¿CONOCE COMO DETERMINAR LA VALORACION DE LOS PREDIOS RUSTICOS PARA EL IMPUESTO PREDIAL?”
Berny Alfredo 12 enero, 2017 en 1:24 pm
Muy bueno su articulo me saco de duda en muchos aspectos. Saludos
JIMMYS CORAS 26 enero, 2017 en 12:41 am
agradecido de esta publicacion mi estimado, me ayudo mucho, saludos
Exequiel Ramos 22 mayo, 2017 en 7:37 pm
Tengo un terreno rustico de 22800 mts cuanto deberia de pagar de predio anual
JUAN MARIO ALVA MATTEUCCI Autor 25 mayo, 2017 en 10:06 am
Lamentamos no poder ayudarle debido a que no efectuamos cálculos de deudas por esta vía.
Daniel Alarcon 23 mayo, 2017 en 4:14 pm
Roman 21 agosto, 2017 en 8:15 am
Excelente el referido, detallado y entendible, se le agradece …Dios guarde de usted.
Máximo Parco Quispe 14 agosto, 2019 en 5:40 pm
Excelente texto que da conocer las características de los predios para ser valorizados felicitaciones .
JUAN MARIO ALVA MATTEUCCI Autor 15 agosto, 2019 en 9:02 am
Muchas gracias por su comentario estimado Máximo Parco Quispe.
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