Source: https://fr.scribd.com/document/255966277/Acordaos-TRL-Garantia-Moradia
Timestamp: 2020-08-04 21:33:17+00:00

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Acórdãos TRL - Garantia Moradia | Sentença (Lei) | Produtos
acórdão do TBL acerca da garantia de imóveis
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1 - UNIDADE I - Noção Geral de Contratos
480/07.3TBTVD.L1-1
RUI VOUGA COMPRA E VENDA
VÍCIOS DA COISA REPARAÇÃO DA COISA COISA DEFEITUOSA
Sabendo-se que toda e qualquer sociedade visa o
desempenho de uma actividade económica que não seja de mera fruição e tem como fim imediato a obtenção de lucros (art. 980º do Código Civil), o contrato de compra e venda celebrado entre uma pessoa singular e uma sociedade comercial, pelo qual a primeira adquiriu à segunda uma moradia para uma finalidade não profissional (a habitação própria permanente dele próprio), moradia essa que a vendedora, pelo seu lado, lhe forneceu no exercício da actividade económica que ela, enquanto sociedade comercial, desenvolve tendo em vista a obtenção de lucros ou benefícios, está inequivocamente abrangido pelo âmbito de aplicação material e subjectivo da garantia contratual proporcionada pelo DL.nº
67/2003, de 8 de Abril (na redacção anterior à introduzida pelo Decreto-Lei nº 84/2008, de 21 de Maio).
Por se tratar de factos constitutivos do direito do
autor (art. 342º, nº 1, do Cód. Civil), o ónus da prova
da existência do defeito da coisa e da respectiva denúncia vale tanto para a prestação primeiramente efectuada pela vendedora, como para os casos em que a coisa foi reparada, mas o defeito permanece, por a reparação não ter sido bem realizada, pelo que o reconhecimento inicial dos defeitos por parte da vendedora – traduzido na realização das obras de reparação por ela efectuadas na sequência da 1ª denúncia - não impede a caducidade dos direitos do comprador para o tempo posterior à sua reparação, de tal modo que, a partir da reparação dos defeitos, voltam a correr os prazos de caducidade.
Entre nós, o direito comum é, afinal, mais favorável
ao consumidor, ao prever, no art. 1225º, nº 2, do Cód. Civil (aplicável, ex vi do seu nº 4, ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado), um prazo mais longo do que o fixado no art. 5º, nº 4, in fine, do DL. nº 67/2003 (na redacção
anterior à introduzida pelo Decreto-Lei nº 84/2008, de 21 de Maio) para a propositura da acção: um ano sobre a denúncia.
Faz parte das qualidades próprias normais duma
moradia de habitação acabada de construir que as respectivas paredes, portas, janelas, armários de cozinha, rodapés, passeios circundantes não apresentem, pelo menos nos 5 anos imediatamente subsequentes à sua construção, infiltrações e humidades, manchas, fissuras ou rachas visíveis a olho nu, ao ponto de se poder e dever dizer que, se assim
não suceder, tal imóvel não dispõe dos atributos necessários para a realização do fim a que, normalmente, se destina: a habitação.
Consequentemente, infiltrações e humidades nas
paredes das várias divisões, bem como manchas
negras, fissuras ou rachas visíveis a olho nu, em todas as divisões, quer no tecto quer nas paredes, constituem vícios ou faltas de qualidade do imóvel em questão, nos termos e para os efeitos dos arts. 913º, nºs 1 e 2, 914º, e 1225º do Código Civil.
Mesmo à sombra do regime comum da venda de
coisas defeituosas instituído no Código Civil, a dúvida porventura existente acerca da causa ou causas das deficiências constatadas no imóvel vendido não importa a exoneração do vendedor da sua obrigação de eliminar ou reparar tais defeitos ou anomalias.
Efectivamente, porque, no contrato de compra e
venda de coisa defeituosa, o vendedor garante, nos
termos do artigo 913º do Código Civil, o bom funcionamento da coisa na data da entrega, o comprador não precisa de provar que a coisa não tinha essas qualidades, basta-lhe provar o mau funcionamento da coisa no período da garantia do
contrato; é ao vendedor que incumbe o ónus da prova de que a causa do mau funcionamento é posterior à entrega da coisa e imputável ao comprador ou a terceiro, ou devida a caso fortuito.
Por isso, apesar de o comprador não ter logrado
provar a origem ou causa das apontadas anomalias detectadas na moradia em questão (porquanto não se demonstrou a sua alegação de que as humidades existentes decorrem de falta de impermeabilização da parede exterior), dado que a vendedora, pelo seu lado, nada de concreto alegou e provou, tendo-se ficado (na sua contestação) por meras locubrações teóricas, apenas sugerindo (mas não ousando nunca afirmar peremptoriamente) que as apontadas deficiências constatadas no imóvel poderiam, eventualmente, resultar de causas imputáveis ao comprador (nomeadamente, da má utilização dos armários da cozinha, da não substituição dos silicones deteriorados ou da falta de limpeza da chaminé), a dúvida existente acerca da verdadeira causa ou origem dos defeitos constatados no imóvel vendido pela ré ao autor resolve-se, nos termos do art. 516º do CPC, contra a parte onerada com a alegação e prova de que essas deficiências tenham resultado de causas imputáveis ao comprador ou a terceiro ou fossem devidas a caso fortuito: a vendedora ora ré.
( Da responsabilidade do Relator)
intentou contra B- CONSTRUÇÃO CIVIL,LDA,
acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum sumário, pedindo que a Ré fosse condenada a efectuar a reparação dos defeitos exclusivos da moradia do Autor (“conforme o explanado nos artigos 16º a 22º, 24º a 30º, inclusive, da PI”) ou, em alternativa, se tal não acontecer, a pagar as quantias necessárias à reparação dos danos provados, a liquidar em execução de sentença. Para tanto, alegou, em síntese, que adquiriu à Ré, em 2002, uma moradia nova, por aquela construída, tendo começado a habitar a mesma quando contraiu casamento, em 2004, ocasião em que começaram a aparecer os defeitos que enuncia. Após a Ré ter efectuado algumas reparações, os problemas voltaram a aparecer, nos termos que descreve na PI, tendo o Autor solicitado por diversas vezes a reparação de tais problemas, o que não veio a acontecer.
Ré contestou, por excepção e por impugnação.
Defendendo-se por excepção, invocou a caducidade do
direito de acção do Autor (por a presente acção não ter sido intentada no prazo de 6 meses marcado no art. 917º do Cód. Civil ou no prazo de um ano estabelecido no art. 1225º do mesmo diploma, em ambos os casos a contar da denúncia dos defeitos, efectuada no dia 8/11/2004, através da carta junta à PI como Doc. nº 3). Defendendo-se por impugnação, alegou, em síntese, que desconhece os defeitos que o A. invoca, sendo certo que a causa dos mesmos não foi sequer alegada pelo Autor na PI (apesar de se tratar de facto constitutivo do seu direito), bem podendo suceder que
os vícios apontados pelo Autor resultem de causas
imputáveis a este (nomeadamente, má utilização dos armários da cozinha, não substituição dos silicones
deteriorados, falta de limpeza da chaminé).
O Autor replicou, respondendo à matéria da excepção
deduzida pela Ré e concluindo como na PI. Findos os articulados, o processo foi saneado, organizou-se a base instrutória e teve lugar a
audiência de discussão e julgamento, finda a qual foi proferida sentença (datada de 21/4/2010) que julgou a presente acção parcialmente procedente, por provada,
e, em consequência, decidiu condenar a R. na
reparação dos defeitos descritos em P) a U) e Y) a DD) do ponto 2.1, absolvendo-a do demais peticionado. Inconformada com o assim decidido, a Ré apelou da referida sentença, tendo rematado as concernentes alegações com as seguintes conclusões:
“A) Ao aplicar aos presente autos o regime jurídico decorrente do Decreto-Lei 67/2003, violou o Tribunal recorrido o disposto nesse mesmo diploma pois o mesmo só se aplica às pessoas que exerçam com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, e cujo fornecimento de bens ou serviços ocorra nesse âmbito. B) Competiria ao Autor demonstrar os factos constitutivos do seu direito, factos esses que são que a causa das deteriorações provadas, sendo a causa das deteriorações os vícios da coisa, vícios que não se demonstraram nos presentes autos, o que se demonstraram foram deteriorações da coisas, cuja causa pode ser intrínseca à coisa ou extrínseca, pelo que não existindo vício – que não foi apurado, mas sim deteriorações - não pode a Apelante ser condenada,
violando assim a sentença recorrida o disposto no art.º 342.º do CC e o principio dispositivo. C) Não pode constituir reconhecimento do direito dos Apelados factos que não resultem de forma indubitável que o R. reconheceu o direito dos AA., é que, ainda que se considere não estar demonstrada a data concreta das intervenções do A., nomeadamente
se anteriores ou posteriores à denuncia ocorrida em
2006, certo é que resulta provado que as referidas
intervenções tiveram apenas por finalidade a reparação dos alegados defeitos enumerados nos factos provados de M) a U) e a pintura exterior do
imóvel, pelo que violou-se o disposto no art.º 331, n.º 2 do CC.”
O Autor/Apelado não apresentou contra-alegações.
Como se sabe, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2]. Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da
sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº
2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir
a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º) [3] [4]. Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação
do recorrente, mostrando-se objectiva e
materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso. Por outro lado, como meio impugnatório de decisões
judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação
do decidido, não comportando, assim, ius novarum,
i.é., a criação de decisão sobre matéria nova não
submetida à apreciação do tribunal a quo. Ademais, também o tribunal de recurso não está
adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art. 664º, 1ª parte, do C.P.C., aplicável ex vi do art. 713º, nº 2, do mesmo diploma) – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras (art. 660º, nº 2, do C.P.C., ex vi do cit. art. 713º, nº 2). No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pela Ré ora Apelante que o objecto da presente Apelação está circunscrito a 3 questões:
a) Se o regime jurídico decorrente do Decreto-Lei
67/2003 é inaplicável ao caso dos autos, pois o mesmo só se aplica às “pessoas que exerçam com carácter profissional uma actividade económica que vise a
obtenção de benefícios, e cujo fornecimento de bens ou serviços ocorra nesse âmbito” (cfr. o art. 2º da Lei nº 24/96), sendo certo que da matéria dada como provada nenhum facto permite subsumir a pessoa da Ré nesta categoria de pessoas;
b) Se o direito que o Autor se arroga à reparação dos
pretensos vícios da coisa vendida se extinguiu, por
caducidade, porquanto, independentemente da data concreta das intervenções da Ré (que não ficou demonstrada) – nomeadamente, se anteriores ou
posteriores à denuncia ocorrida em 2006 -, certo é que resulta provado que as referidas intervenções tiveram apenas por finalidade a reparação dos alegados defeitos enumerados nos factos provados de M) a U) e
a pintura exterior do imóvel, não podendo, portanto,
constituir reconhecimento do direito do Apelado, visto não resultar de forma inequívoca desses factos que o R. reconheceu o direito do A.;
c) Se a Ré ora Apelante nunca podia ser condenada a
reparar o que quer que fosse, visto que o Autor não
demonstrou os factos constitutivos do seu direito, factos esses que são a causa das deteriorações provadas (o que se demonstrou foram apenas
deteriorações da coisa, cuja causa pode ser intrínseca
à coisa ou extrínseca).
MATÉRIA DE FACTO Factos Considerados Provados na 1ª Instância:
A) Mostra-se inscrita
propriedade a favor do A., solteiro, maior, sobre o
prédio urbano, sito no lugar de …… , lote na Conservatória do Registo Predial de
número 0000, daquela freguesia da
B) O prédio urbano referido em A) é composto por
uma moradia de r/c e primeiro andar, uma dependência para garagem e terreno, foi construído
pela R. e destina-se a habitação própria permanente do A.
C) O A. só habitou a moradia referida em A) e B) em
04/02/2004.
D) Em 08/11/2004 o A. enviou à R. e esta recebeu a
carta que se encontra a fls. 26 e que aqui se dá por reproduzida [cujo teor é o seguinte:
“Assunto: obras que estão para ser resolvidas desde o
. Venho por este meio (e por outro não tive escolha)
comunicar a V. Exª, através de uma carta registada e com aviso de recepção, que a Vivenda por V. Exª.
vendida à minha pessoa, “A”……
problemas por resolver, problemas esses que já lhe foram expostos desde o início do ano e aos quais pedi extrema urgência em resolvê-los, pois estava com a minha esposa em início de gravidez e queria ter uma resolução antes que a criança nascesse, o que acabou por não acontecer, continuando a não ter qualquer tipo de assistência por parte de V. Exª., apesar de a responsabilidade pelos arranjos na casa ser
início do ano na Rua ……
) a aquisição do direito de
, descrito
, por compra.
continua com os
absolutamente sua, num período de 5 anos. Por os problemas existentes na casa serem defeitos da casa e não terem sido causados pela minha pessoa, e vendo o tempo a passar, pois já estamos no mês de Novembro, venho então por este meio denunciar os problemas existentes na habitação e que requerem rápida reparação. Problemas na habitação:
1 – Todos os quartos com chão flutuante em madeira estão com manchas negras e com muita humidade;
2 – Todas as portas e aduelas estão cheias de manchas negras causadas por humidade;
3 – Portas e gavetas dos guarda-fatos estão negras e com muita humidade;
4 – Portas e prateleiras do móvel da cozinha com
manchas negras e com humidade;
5 – Rachas interiores e exteriores por toda a casa;
6 – Azulejos da casa-de-banho rachados;
7 – Rodapés a descolar;
8 – Pintura interior e exterior da habitação devido às rachas existentes;
9 – Chão exterior da casa com várias rachas;
10 – Devido aos problemas de humidade que existem
por toda a habitação, problemas de humidade esses existentes devido a infiltrações existentes na casa, não
se pode guardar roupas nos guarda-fatos, porque ficam com maus cheiros e com bolor;
11 – Pedras das janelas estão com manchas e ficam com
bolor. Assim, com os problemas expostos por escrito, fico a aguardar uma resposta rápida, assim como uma solução que me é dada por direito. Caso não receba qualquer
resposta por parte de V. Exª. no prazo de 15 dias, a contar do dia da data dos correios, prosseguirei com o caso por outros meios”].
E) Os sócios-gerentes da R., ao receberem a carta,
conjuntamente com os seus trabalhadores,
deslocaram-se à moradia do A.
F) Em 05/06/2006 o A., através da sua mandatária,
enviou à R. e esta recebeu, a carta que se encontra a
fls. 29 e 30 e que aqui se dá por integralmente reproduzida [do seguinte teor:
“Fui contactada pelo Sr. “A” ……., no sentido de
interpelá-lo para proceder às reparações do prédio
construído por V.Exas., sito na Rua
Apesar de terem efectuado reparações no referido prédio em Março de 2005, contudo tais reparações não foram terminadas e algumas ficaram mal executadas, tendo reaparecido os problemas anteriormente existentes. Assim, por referência à carta do meu cliente datada de 8/11/2004, continuam a subsistir os defeitos nos móveis da cozinha, nomeadamente manchas negras e humidade e continuam a existir rachas interiores e exteriores por toda a casa.
Os rodapés estão a descolar e apesar de alguns terem sido arranjados, outros ficaram inacabados, junto ás aduelas. Quanto à pintura interior e exterior da habitação, continua a ver-se as rachas e os remendos ali colocados, sendo por falta de impermeabilização, uma fonte de
humidade do exterior para o interior. Quanto ao chão exterior da casa os defeitos mencionados na carta persistem, sendo visíveis. Acrescenta-se que a garagem apresenta infiltrações e salitre nas suas paredes, deixando entrar todo o tipo de humidades, danificando todos os objectos aí existentes. Escusado será dizer que o meu cliente já soma prejuízos significativos com bens pessoais danificados em consequência da humidade (Blusões de cabedal, roupas, móveis). Dado que o prazo de garantia finda em 12/3/2007, solicita-se que tais danos sejam reparados. Assim, no prazo máximo de 15 dias solicita-se que informem quando irão solucionar os problemas ora denunciados, qual o período estimado de obras, sob pena de recurso a perícia elaborada pela Câmara
a fim de instruir a competente Acção
De forma a evitar-se a via litigiosa, mas tendo em conta os prazos de garantia da obra, aguardo então o seu contacto”].
Na sequência da carta referida em F) a R. nada fez
não contactou o A. ou a sua mandatária.
O A. requereu à Câmara Municipal de
procedesse à vistoria da sua moradia, tendo os técnicos daquela, por vistoria efectuada em
27/01/2006, constatado a existência de “portas, gavetas
prateleiras dos móveis da cozinha com manchas
negras e com muita humidade, exaustor da cozinha manchado e com humidade, algumas pedras de cantaria com manchas e bolor, paredes da garagem com rachas e salitre, teor de humidade elevado no interior de toda a edificação, deficiência ao nível da exaustão do fogão, deficiências no muro a tardoz e lateral direito, nas zonas em que se encontram encostados às terras envolventes, designadamente fissuração, infiltração e humidade, que terá como causa provável a existência ele deficiências ao nível da sua impermeabilização”, conforme consta no auto que
se encontra a fls. 38 e aqui se dá por reproduzido.
I) A R. foi notificada do resultado da vistoria da
J) O A. recebeu da R. a carta que se encontra a fls. 41
e aqui se dá por reproduzida [do seguinte teor:
, Assunto: Reunião. Exmo. Senhor, Em virtude de não ter sido possível, após algumas diligências da nossa parte, um encontro na vossa moradia, Vimos solicitar a V. Exa., que marque dia e hora no sentido de nos encontrarmos, na vossa moradia,
“ 11 de Dezembro de 2006
para que possamos inteirar-nos das deficiências por vós apontadas”].
K) Na sequência da carta referida em J), o A.
telefonou para o contacto aí indicado, tendo-lhe sido dito que entrariam em contacto na semana seguinte
para irem ver a casa.
L) Na sequência do referido em I) a K) a R. não voltou
a contactar o A.
M) Em 2004 todos os quartos com chão flutuante de
madeira estavam com manchas.
N) Todas as portas e aduelas estavam cheias de
manchas negras causadas pela humidade.
O) As portas e gavetas dos guarda-fatos estavam
negras e com humidade.
P) As portas e prateleiras do móvel da cozinha
estavam com manchas negras e com humidade.
Q) Existiam rachas interiores e exteriores.
R) Os rodapés estavam a descolar.
S) A pintura interior e exterior da habitação estava
deteriorada devido às rachas existentes.
T) O chão exterior da casa tinha várias rachas.
U) As pedras das janelas estavam com manchas e com
V) A deslocação referida em E) ocorreu em data não
concretamente apurada, mas posterior a 2004, e destinava-se a reparar pelo menos o referido em M) a U).
W) A R. arranjou o referido em M) a O).
X) A casa veio a ser pintada do lado exterior pela R.
em data não concretamente apurada, mas posterior a
Y) Em data não apurada, mas posterior ao referido
em V) e W), surgiram fissuras em todas as divisões,
quer no tecto quer nas paredes, que se mantêm no
tecto da cozinha e azulejos, no tecto da sala e tecto da instalação sanitária, nos azulejos da instalação da instalação sanitária do 1.º andar, nas paredes do hall,
da escada e nas paredes e tecto dos quartos.
Z) Começaram a existir humidades e existe humidade,
por condensação, nas paredes das divisões da habitação e nas paredes expostas a Norte.
AA) Há zonas de rodapés que estão inacabadas junto
às aduelas das portas da cozinha, sala, hall e quarto do
BB) As paredes dos quartos escorrem água e ficam
enegrecidas, estando a pintura dos mesmos deteriorados, e ficando marcado o percurso da água nas paredes.
CC) Os móveis dos quartos estão a ficar enegrecidos
com a humidade e qualquer roupa que ali se coloque
fica logo a cheirar a bafio.
DD) Os passeios circundantes da casa e os que vão do
portão à garagem estão partidos e a abater.
1) Se o regime jurídico decorrente do Decreto-Lei 67/2003 é inaplicável ao caso dos autos, pois o mesmo só se aplica às “pessoas que exerçam com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, e cujo fornecimento de bens ou serviços ocorra nesse âmbito” (cfr. o art. 2º da Lei nº 24/96), sendo certo que da matéria dada como
provada, nenhum facto permite subsumir a pessoa da Ré nesta categoria de pessoas. A sentença ora recorrida teve por incontroversa a aplicação ao caso dos autos do regime jurídico da venda de bens de consumo instituído no cit. Decreto- Lei nº 67/2003, de 8 de Abril (na redacção anterior à introduzida pelo Decreto-Lei nº 84/2008, de 21 de Maio).
Para tanto, louvou-se nos seguintes considerandos:
“Afigura-se claro que a situação dos autos se reconduz a um contrato de compra e venda de imóvel (art. 874.º
do CC), sendo que a particularidade reside em esse
imóvel ter sido construído pelo vendedor, a ora R. Configura-se uma situação perfeitamente típica no comércio jurídico e não suscita outras questões, nomeadamente na qualificação do negócio (em especial, se compra e venda se empreitada, como
poderia suceder se alegado tivesse sido que, v.g., o terreno era do adquirente). Com efeito, nos termos do disposto nos arts. 874.º e 879.º do CC, a compra e venda é o contrato pelo qual
se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro
direito, mediante um preço e tem como efeitos essenciais a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito – efeito real –, a obrigação de entregar a coisa (para o vendedor) e a obrigação de pagar o preço (para o comprador) – efeitos obrigacionais. Por outro lado, não sofre contestação que a concreta perturbação do contrato de compra e venda se insere no âmbito de relações de consumo. Com efeito e perante o alegado, que não foi posto em causa pela R., o A. deve ser qualificado como “consumidor”, tal como definido no art. 2.º, n.º 1, da Lei n.º 24/96, de 31/07, ou seja, todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios. Como tal, beneficia o A. de um regime de tutela específico, que é dado, em especial, pelo DL n.º 67/2003, de 08/04, na redacção anterior ao DL n.º 84/2008, de 21/05 (e, em parte, pela mencionada Lei n.º 24/96), à luz do qual devem ser analisadas as questões em apreço.” Sustenta, ex adverso, a Ré ora Apelante, que da
matéria dada como provada pelo tribunal “a quo” não consta nenhum facto que permita qualificar a Apelante como pessoa que exerce com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, e cujo fornecimento de bens ou serviços ocorra nesse âmbito, sendo certo que o regime jurídico instituído pelo Decreto-Lei nº 67/2003 só se aplica a esta categoria de entidades. Daí a inaplicabilidade desse regime ao caso dos autos. Quid juris ?
O âmbito de aplicação material da garantia contratual
sobre bens de consumo é recortado pelo art. 1º do cit.
DL. nº 67/2003, cujo nº 1 anuncia que este diploma “procede à transposição para o direito interno da Directiva nº 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, relativa a certos aspectos da venda de bens de consumo e das garantias a ela
relativas, com vista a assegurar a protecção dos interesses dos consumidores, tal como definidos no nº 1 do artigo 2º da Lei nº 24/96, de 31 de Julho”. Todavia, o nº 2 do mesmo preceito estende a sua aplicação, com as necessárias adaptações, também aos “contratos de fornecimento de bens de consumo a fabricar ou a produzir e de locação de bens de consumo”. «Abrangem-se, portanto aqui, não apenas os contratos relativos à transmissão de bens, mas também os que envolvam o seu fabrico e produção, incluindo portanto contratos típicos de empreitada e ainda a locação de bens de consumo»[5]. No que concerne ao âmbito de aplicação subjectiva da garantia contratual proporcionada pelo cit. DL nº 67/2003, resulta da remissão do art. 1º, nº 1, deste diploma para o art. 2º, nº 1, da Lei nº 24/96, de 31 de Julho, que esta garantia é restrita aos contratos celebrados entre, de um lado, pessoas que fornecem bens de consumo com carácter profissional no exercício de uma actividade económica que visa a obtenção de benefícios e, do outro, pessoas que adquirem bens de consumo com fins não profissionais. Efectivamente, nos termos do nº 1 do cit. art. 2º da Lei nº 24/2006 (Lei de Defesa do Consumidor), “Considera-se consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios”. «É a consagração da noção de consumidor em sentido estrito, a mais corrente e generalizada na doutrina e nas Directivas comunitárias: pessoa que adquire um bem ou um serviço para uso privado – uso pessoal, familiar ou doméstico, na fórmula da al. a) do art. 2º da Convenção de Viena de 1980 sobre a compra e venda internacional de mercadorias, inspiradora da Directiva 1999/44/CE, e do § 9-109 do Uniform Commercial Code -, de modo a satisfazer as necessidades pessoais e familiares, mas não já aquele que obtém ou utiliza bens e serviços para satisfação das necessidades da sua profissão ou empresa»[6]. «Razão pela qual, todo aquele que adquira bens ou serviços destinados a uso não profissional será uma pessoa humana ou pessoa singular, com exclusão das
pessoas jurídicas ou pessoas colectivas, as quais adquirem bens ou serviços no âmbito da sua actividade, segundo o princípio da especialidade do escopo, para a prossecução dos seus fins, actividades ou objectos profissionais (art. 160º do Código Civil e art. 6º do Código das Sociedades Comerciais)»[7]. «Por sua vez, o “fornecedor” de um bem ou o prestador de um serviço tem de ser um profissional:
“pessoa (singular ou colectiva) que exerça com carácter profissional uma actividade económica que visa a obtenção de lucros” – a abranger, inequivocamente, o vendedor, “qualquer pessoa singular ou colectiva que, ao abrigo de um contrato, vende bens de consumo no âmbito da sua actividade profissional” (al. c) do nº 2 do art. 1º da Directiva)»[8]. «Daqui resulta que se exclui do âmbito de aplicação deste regime três tipos de contratos: 1) os contratos celebrados entre profissionais (ex: venda entre comerciantes ou empresas); 2) os contratos celebrados entre não profissionais (ex: vendas de bens em segunda mão por um consumidor a outro; e 3) os contratos de “venda de bens de consumo invertida”, em que um profissional compra um objecto a um consumidor, podendo ou não vender-lhe simultaneamente outro bem»[9]. «Estão assim em causa os negócios que se estabeleçam entre profissionais, actuando no âmbito da sua actividade e pessoas que actuem fora do âmbito da sua actividade profissional, dos quais resulte a aquisição de bens, destinados a uso não profissional»[10]. No caso dos autos, nenhuma dúvida se suscita quanto à qualidade de consumidor do aqui Autor/Apelado: o Autor é uma pessoa singular e está provado que a moradia adquirida pelo Autor à Ré destina-se a habitação própria permanente do Autor. Quanto à Ré, trata-se, inequivocamente, duma sociedade comercial - como o revela a sua firma:
Ora, toda e qualquer sociedade visa o desempenho de uma actividade económica que não seja de mera fruição e tem como fim imediato a obtenção de lucros (art. 980º do Código Civil). Assim sendo, é óbvio que, pelo seu lado, o Autor adquiriu à Ré a moradia em questão para uma finalidade não profissional (a habitação própria
– CONSTRUÇÃO CIVIL, LDA.”
permanente dele próprio) e a Ré, pelo seu lado, forneceu-lha no exercício da actividade económica que ela, enquanto sociedade comercial, desenvolve tendo em vista a obtenção de lucros ou benefícios. Se assim é, o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, pelo qual a Ré vendeu ao Autor a moradia em questão, está, inequivocamente, abrangido pelo âmbito de aplicação material e subjectivo da garantia contratual proporcionada pelo cit. DL. nº 67/2003. Consequentemente, a Apelação da Ré improcede, quanto a esta 1ª questão. 2) Se o direito que o Autor se arroga à reparação dos pretensos vícios da coisa vendida se extinguiu, por caducidade, porquanto, independentemente da data concreta das intervenções da Ré (que não ficou demonstrada) – nomeadamente, se anteriores ou posteriores à denuncia ocorrida em 2006 -, certo é que resulta provado que as referidas intervenções tiveram apenas por finalidade a reparação dos alegados defeitos enumerados nos factos provados de M) a U) e a pintura exterior do imóvel, não podendo, portanto, constituir reconhecimento do direito do Apelado, visto não resultar de forma inequívoca desses factos que o R. reconheceu o direito do A A sentença recorrida julgou improcedente a excepção peremptória de caducidade do direito do Autor (deduzida pela Ré na sua contestação), com base no seguinte argumentário:
“O exercício dos direitos previstos no DL n.º 67/2003 está, naturalmente, sujeito a prazo, cuja inobservância gera a caducidade dos mesmos. Segundo o disposto no art. 5.º, n.º 3, na redacção anterior ao DL n.º 84/2008, de 21/05, do diploma em apreço, para exercer os seus direitos o consumidor deve denunciar ao vendedor a falta de conformidade num prazo de dois meses, caso se trate de bem móvel, ou de um ano, se se tratar de um bem imóvel, a contar da data em que a tenha detectado, acrescentando o n.º 4 que os direitos conferidos ao consumidor caducam findo qualquer dos prazos sem que o consumidor tenha feito a denúncia, ou decorrido sobre esta seis meses. No que para o caso releva, importa então considerar que, para efeitos de reparação ou obtenção de
indemnização quanto a imóveis, dispõe o consumidor do prazo de um ano para efectuar a denúncia, a contar da data de detecção do defeito, e, após (ou seja, a contar da denúncia dos defeitos), de seis meses, para exercer os seus direitos, nomeadamente mediante a competente acção judicial. No caso concreto, o A., segundo o apurado, apercebeu- se dos defeitos em finais de 2004, data em que remeteu uma carta à R. dando conta desses mesmos defeitos. Provou-se que a R. se deslocou em data não concretamente apurada, mas posterior a 2004, e destinava-se a reparar pelo menos o referido em M) a U), que a R. arranjou o referido em M) a O) e que a casa veio a ser pintada do lado exterior pela R. em data não concretamente apurada, mas posterior a 2004. Provou-se ainda que em 05/06/2006 o A., através da sua mandatária, interpelou a R. para proceder às reparações dos defeitos indicados no documento de fls. 29 e 30. Por fim, a presente acção foi intentada em
Do referido conclui-se que houve, em 2004, denúncia dos alegados defeitos em tempo oportuno, não tendo sido, porém, intentada qualquer acção para o exercício dos direitos. Por outro lado, ocorreu segunda denúncia em 05/06/2006, tendo a acção sido intentada em 21/02/2007. Face às datas acima referidas poder-se-ia aventar que, quanto aos defeitos denunciados em 2004 e 2006, se verificaria a caducidade do direito de acção do A., por terem decorrido, sobre a denúncia, mais de 6 meses até à propositura da acção. Porém, importa salientar que o reconhecimento por parte do vendedor/construtor de um imóvel da responsabilidade pela eliminação de defeitos detectados no prédio, acompanhado de uma actuação consentânea com tal reconhecimento, impede a caducidade do correspondente direito (Pires de Lima/Antunes Varela, CC Anotado, Vol. I, 4ª ed., pág.
Ora, no caso concreto, provou-se que, após a denúncia ocorrida em 2004, a R. veio a efectuar – em data não apurada – a reparação de defeitos existentes no imóvel, nos termos constantes em V), W) e X), o que integra um claro reconhecimento da sua responsabilidade nessa reparação e, como tal, ficou
definitivamente impedida a extinção do mesmo direito por via da caducidade, nos termos do art. 331.º, n.º 2, do CC (cfr. loc. cit.), ainda que o A. tenha vindo a intentar a acção decorrido 6 meses após a última denúncia (como efectivamente sucedeu, embora se saliente que, não fosse o acima referido, sempre haveria que equacionar aqui a aplicação do regime mais favorável previsto no CC para o contrato de empreitada, no qual se estabelece o prazo de um ano a partir da denúncia para a propositura da respectiva acção, sendo que aquele regime é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, como é o caso dos autos, nos termos do art. 1225.º, n.º 4, do CC). Salienta-se que o reconhecimento não está dependente de a R. ter efectivamente reparado todos os defeitos existentes, deve-se admitir o reconhecimento do defeito mesmo quando exista tentativa de reparar ou, até, promessas de o fazer, desde que o reconhecimento seja expresso, concreto ou preciso, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a aceitação, pelo devedor, dos direitos do credor, não sendo suficiente a simples admissão vaga ou genérica desse direito – cfr. Ac. do STJ de 25/11/1998, no BMJ 481, pág. 430. Acresce que não se provou, como referido, quando ocorreu a intervenção da R., ou seja, não é possível dizer que a mesma foi anterior à denúncia de defeitos efectuada em 05/06/2006, apenas que foi posterior a 2004, pelo que se deve concluir que todos os defeitos, denunciados quer em 2004 quer em 2006, se encontram abrangidos pelo disposto no art. 331.º, n.º 2, do CC, certo que igualmente não está demonstrada
a data concreta em que surgiram esses novos defeitos. Como é sabido, o ónus de alegação e prova dessa matéria, atinente à demonstração de uma excepção peremptória, incumbe ao vendedor, a aqui R. (art.
342.º, n.º 2, do CC, e 487.º, n.º 2, do CPC), pelo que era
a esta que cabia demonstrar quais as concretas datas
que permitiram a conclusão pela verificação da invocada excepção. Face ao exposto, improcede a invocada excepção de caducidade do direito do A.”. Em contraponto, sustenta a Ré/Apelante (nas suas alegações de recurso) que o direito que o Autor se arroga à reparação dos pretensos vícios da coisa
vendida se extinguiu, por caducidade, porquanto,
independentemente da data concreta das intervenções da Ré (que não ficou demonstrada) – nomeadamente,
2006 -, certo é que resulta provado que as referidas intervenções tiveram apenas por finalidade a
reparação dos alegados defeitos enumerados nos factos provados de M) a U) e a pintura exterior do imóvel, não podendo, portanto, constituir reconhecimento do direito do Apelado, visto não resultar de forma inequívoca desses factos que o R. reconheceu o direito do Autor. Quid juris ?
O art. 5º, nº 3, do cit. DL. nº 67/2003 determina que.
“Para exercer os seus direitos [os que lhe são conferidos pelo art. 4º do mesmo diploma, um dos quais é o de exigir que, em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição: cfr. o nº 1 do mesmo preceito], o consumidor deve denunciar ao vendedor a falta de conformidade num prazo de dois meses, caso se trate de bem móvel, ou de um ano, se se tratar de bem imóvel, a contar da data em que a tenha detectado”. Acrescenta o nº 4 do mesmo art. 5º que: “Os direitos conferidos ao consumidor nos termos do nº 1 do artigo 4º caducam findo qualquer dos prazos sem que o consumidor tenha feito a denúncia, ou decorridos sobre
esta seis meses”. Em conclusão: o prazo para o cumprimento do ónus da denúncia do defeito é de dois meses ou de um ano, consoante a natureza móvel ou imóvel da coisa vendida ou fornecida; os direitos (de reparação ou substituição da coisa, de redução adequada do preço ou à resolução do contrato) caducam se a denúncia não ocorrer tempestivamente, isto é, se não for feita dentro do prazo de duração da garantia [dois ou cinco anos a contar da entrega, consoante se trate de coisa móvel ou imóvel, respectivamente: cfr. o nº 1 do cit. artigo 5º] e até dois meses ou um ano depois de conhecido o defeito da coisa móvel ou imóvel, respectivamente (nº 4, 1ª parte, do mesmo artigo 5º); esses direitos também caducam se a acção judicial não for intentada pelo consumidor dentro dos seis meses subsequentes à denúncia tempestiva do defeito (nº 4,
in fine, do cit. artigo 5º). No caso dos autos, não se questiona a ultrapassagem do prazo de duração da garantia fixado no nº 1 do cit. art. 5º do DL nº 67/2003, porquanto a entrega do imóvel, feita pela Ré/Apelada ao aqui Autor/Apelante ocorreu em 04/02/2004 (data em que ele a foi habitar,
não se tendo demonstrado que, antes dessa data, ele já estivesse de posse da mesma) e os defeitos cuja reparação é exigida na presente acção manifestaram- se, ou em 08/11/2004 (data em que o A. enviou à R. e esta recebeu a carta que se encontra a fls. 26) ou em 05/06/2006 (data em que o A., através da sua mandatária, enviou à R. e esta recebeu, a carta que se encontra a fls. 29 e 30), em ambos os casos antes de transcorridos cinco anos sobre a data da entrega da coisa. Tão pouco se questiona a tempestividade da denúncia dos defeitos cuja reparação o Autor vem exigir nesta acção, porquanto:
a) entre a data da entrega da moradia (4/02/2004) e a
da recepção da carta que o Autor remeteu à Ré em 08/11/2004 medeiam 9 meses e uns dias, isto é, menos de um ano;
b) ignora-se quanto tempo medeou entre a data da
descoberta dos defeitos denunciados na carta que a mandatária do A. remeteu à Ré em 05/06/2006 e a do envio desta carta, pelo que a dúvida existente quanto à ultrapassagem ou não do prazo de um ano marcado no nº 4, 1ª parte, do art. 5º do DL. nº 67/2003 não pode deixar de se resolver contra a parte a quem incumbia (nos termos do art. 342º, nº 2, do Cód. Civil) a prova da intempestividade dessa denúncia (art. 516º do CPC). Está unicamente em causa a eventual ultrapassagem do prazo de que o Autor dispunha para intentar em juízo a presente acção: seis meses a contar da denúncia dos defeitos (cfr. a parte final do nº 4 do cit. art. 5º do DL. nº 67/2003). Não sofre dúvidas que, na data em que a petição inicial da presente acção deu entrada em juízo (21/02/2007), estavam transcorridos muito mais do que 6 meses, tanto sobre a 1ª denúncia (efectuada por carta do Autor de 8/11/2004), como sobre a 2ª denúncia (realizada através da carta remetida pela mandatária do A. em 05/06/2006).
Dir-se-ia, portanto, que os direitos do Autor (nomeadamente, o de exigir a reparação dos defeitos constatados na vivenda que a Ré lhe vendeu) caducaram, inexoravelmente, por o A. os não ter feito valer em juízo nos seis meses subsequentes às datas em que os denunciou à Ré.
A sentença ora sob recurso concluiu, porém, que,
afinal, a caducidade não operou, porquanto, apesar de
o A. ter intentado a presente acção decorridos mais de
6 meses sobre a última denúncia, a verdade é que também se provou que, após a denúncia ocorrida em 2004, a Ré veio a efectuar – em data concretamente não apurada – a reparação de defeitos existentes no imóvel, nos termos constantes das alíneas V), W) e X) da matéria factual provada, o que integraria um claro reconhecimento da sua responsabilidade por essa reparação. Ora, segundo a melhor doutrina, o
reconhecimento por parte do vendedor/construtor de um imóvel da sua responsabilidade pela eliminação de defeitos detectados no prédio, acompanhado de uma actuação consentânea com tal reconhecimento, impede
a caducidade do correspondente direito, nos termos do
art. 331.º, n.º 2, do Código Civil. Quid juris ? Está, efectivamente, provado que:
- A Ré arranjou o referido em M) a O).
- A casa veio a ser pintada do lado exterior pela R. em data não concretamente apurada, mas posterior a
De modo que, ao menos quanto aos defeitos enumerados nas alíneas M), N) e O) dos Factos Provados, bem como no que tange à pintura exterior da casa, a actuação da Ré consistente na reparação desses defeitos e na realização da aludida pintura exterior da moradia, traduz um reconhecimento de tais defeitos e, nessa medida, impede a caducidade do
direito à respectiva reparação, ex vi do cit. art. 331º, nº
2, do Cód. Civil.
Simplesmente, «o reconhecimento inicial dos defeitos da coisa não impede a caducidade dos direitos do autor, para o tempo posterior à sua reparação, quando esta tiver lugar e for mal realizada, de tal modo que a partir da má reparação dos defeitos voltam a correr os prazos de caducidade» - Acórdão do STJ de 15/2/2005 (Proc. nº 04A4577; Relator –
AZEVEDO RAMOS), cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt. De modo que, no caso dos autos, com a realização das obras de reparação, efectuadas pela Ré em data concretamente não apurada, na sequência da 1ª denúncia feita pelo Autor, voltaram a correr os prazos de caducidade, que só deixaria de se operar se a Ré tivesse reconhecido os defeitos da reparação e o consequente direito do Autor à respectiva eliminação ou se a denúncia daqueles defeitos da reparação fosse atempadamente efectuada e a competente acção tivesse sido tempestivamente proposta. Ora, o autor não alegou sequer – e, portanto, não provou - que a Ré tivesse reconhecido os defeitos da reparação a que procedeu, na sequência da 1ª denúncia, nem que, depois das obras que realizou em data não apurada mas anterior à 2ª denúncia, esta tivesse assumido qualquer compromisso de realizar novas obras. Por se tratar de factos constitutivos do direito do autor art. (342, nº1, do Cód. Civil), o ónus da prova da existência do defeito da coisa e da respectiva denúncia vale tanto para a prestação primeiramente efectuada pela Ré, como para os casos em que a coisa foi reparada, mas o defeito permanece, por a reparação não ter sido bem realizada (PEDRO ROMANO MARTINEZ in “Cumprimento Defeituoso em especial na Compra e Venda e na Empreitada”, 1994, p. 357). Assim sendo, o reconhecimento inicial dos defeitos por parte da Ré – traduzido na realização das obras de reparação por ela efectuadas na sequência da 1ª denúncia - não impede a caducidade dos direitos do Autor para o tempo posterior à sua reparação, de tal modo que, a partir da reparação dos defeitos, voltaram a correr os prazos de caducidade, nomeadamente, os fixados no cit. nº 4 do art. 4º do DL nº 67/2003. Donde que, não tendo a presente acção sido intentada no prazo de 6 meses a contar da 2ª denúncia, dir-se-ia estarem, inexoravelmente, extintos, por caducidade, os direitos do Autor, nomeadamente, o direito de exigir a reparação dos defeitos denunciados na carta que a sua mandatária dirigiu à Ré em 05/06/2006. Ainda assim, tais direitos não caducaram, porque, entre nós, o direito comum é, afinal, mais favorável ao
consumidor, ao prever, no art. 1225º, nº 2, do Cód. Civil (aplicável, ex vi do seu nº 4, ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado – como sucedeu com a aqui Ré/Apelada), um prazo mais longo do que o fixado no cit. art. 5º, nº 4, in fine, do DL. nº 67/2003, para a propositura da acção:
um ano sobre a denúncia[11]. Ora, no caso sub judice, entre a 2ª denúncia (a efectuada por carta de 5/6/2006 da mandatária do Autor) e a data da propositura da presente acção (21/02/2007) medearam apenas 8 meses e alguns dias, isto é, menos de um ano. Assim sendo, os direitos do Autor não se extinguiram, por caducidade, e, consequentemente, a presente Apelação improcede, quanto a esta 2ª questão.
3) Se a Ré ora Apelante nunca podia ser condenada a reparar o que quer que fosse, visto que o Autor não demonstrou os factos constitutivos do seu direito, factos esses que são a causa das deteriorações provadas (o que se demonstrou foram apenas deteriorações da coisa, cuja causa pode ser intrínseca à coisa ou extrínseca). A sentença recorrida julgou procedente o pedido de condenação da Ré/Apelante a reparar os defeitos enumerados nas alíneas P) a U) e Y) a DD) da Fundamentação de Facto com base no seguinte argumentário:
“Resulta da matéria de facto provada que o imóvel apresenta diversos vícios, consubstanciado nos factos descritos em P) a U) e Y) a DD). É certo que não se logrou apurar qual a origem dessas mesmas situações, ou seja, qual a causa determinante do aparecimento das fissuras e da humidade (em síntese dos problemas), nem sequer se apurou que as humidades tenham tido origem em falta de impermeabilização, como alegado pelo A. Porém, entende-se que não é necessário ao A. provar que as situações referidas são imputáveis a qualquer defeito de construção, com a consequência da acção improceder caso não o faça. Conforme já inicialmente salientado, o caso dos autos respeita, claramente, a uma relação estabelecida entre um profissional – a R. – e um consumidor – o A. –, tendo por objecto a compra e venda de um imóvel
destinado a habitação própria e permanente, pelo que lhe é aplicável o regime de venda de bens de consumo previsto no citado DL n.º 67/2003. As situações objectivas verificadas no imóvel do A. são vícios da coisa vendida e está presumida a desconformidade, pois o imóvel não é adequado à utilização habitualmente dada aos bens do mesmo tipo
e o imóvel não apresenta as qualidades e o
desempenho habitual nos bens do mesmo tipo e que o A. podia razoavelmente esperar, atendendo à sua natureza, integrando-se, assim, no disposto no art. 2.º, n.º 2, alíneas c) e d) do DL n.º 67/2003 (tal como se
enquadrariam, de resto, no art. 913.º, n.º 1, do CC, enquanto vícios que impedem ou, pelo menos, afectam gravemente, a realização do fim a que a coisa se destina – residência permanente do A. – e a desvalorizam). Ora, as desconformidades que se manifestem num prazo de dois ou de cinco anos a contar da data de entrega de coisa móvel corpórea ou de coisa imóvel, respectivamente, presumem-se existentes já nessa data, salvo quando tal for incompatível com natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade – art. 3.º, n.º 2, do citado DL n.º
Afigura-se claro que os defeitos em causa são compatíveis com a natureza da coisa vendida e se é certo que o A. não fez prova de que os defeitos
assinalados já existiam no momento em que a casa lhes foi entregue (em 2002), até porque só a começou a habitar em 2004, também é certo que tal resulta presumido à luz do citado preceito leal. Assim, e atenta aquela presunção, ao A. apenas cabia
o ónus de alegar e provar a existência de defeitos,
manifestados no prazo de cinco anos a contar da data da entrega da casa (ou seja, até 2007), como fez, cabendo, então, à R., atento o disposto no art. 344.º, n.º 1, do CC, a alegação e prova de que tais defeitos não derivam da construção ou são supervenientes, se devem a facto de terceiro, ou do próprio A., ou a caso de força maior, o que não fez – cfr. Ac. da RP de 14/09/2009, disponível em www.dgsi.pt. Consequentemente, assiste ao A. o direito à reparação daqueles defeitos por parte da R., conforme dispõe o art. 4.º, n.º 1, do citado DL n.º 67/2003: em caso de
falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja resposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato, salvo se tal se manifestar impossível ou de constituir abuso de direito, nos termos gerais (n.º 5)”. Sustenta, porem, ex adverso, a Ré ora Apelante que, perante a matéria factual apurada, a Ré ora Apelante nunca podia ser condenada a reparar o que quer que fosse, visto que o Autor não demonstrou os factos constitutivos do seu direito, factos esses que são a causa das deteriorações provadas (o que se demonstrou foram apenas deteriorações da coisa, cuja causa pode ser intrínseca à coisa ou extrínseca). Quid juris ? Como vimos supra, o direito do Autor à reparação dos defeitos constatados no imóvel por ele adquirido à Ré funda-se, afinal, no direito comum (e não no regime especial da venda de bens de consumo instituído pelo DL. nº 67/2003), já que, se a pretensão do Autor (de ver a Ré condenada a reparar aqueles defeitos) só se pudesse ancorar naquele regime especial, ela estaria afinal votada ao insucesso, mercê da caducidade dos seus direitos decorrente da não instauração da presente acção nos seis meses imediatamente subsequentes à 2ª denúncia. Assim sendo, cai por terra a argumentação desenvolvida na sentença recorrida, no sentido de considerar o Autor dispensado da prova da causa dos defeitos constatados no imóvel, mercê da presunção legal estabelecida no art. 3º, nº 2, do cit. DL. nº
Ainda assim, entende-se que, mesmo à sombra do regime comum da venda de coisas defeituosas instituído no Código Civil, a dúvida acerca da causa ou causas das deficiências constatadas no imóvel vendido pela Ré ao Autor não importa a exoneração da vendedora da sua obrigação de eliminar ou reparar tais defeitos ou anomalias. Relativamente à venda de coisas específicas, o art. 913º-1 qualifica-a como defeituosa se ela “sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor, ou necessárias para a realização daquele fim”, esclarecendo o nº 2 do mesmo preceito que,
“quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria”.
Assim, verificar-se-á venda de coisa defeituosa quando
a) Sofra de vício que a desvalorize: neste caso, o vício é
aferido pela redução ou diminuição do valor da coisa vendida[12] [13];
b) Não possua as qualidades asseguradas pelo
vendedor: «a não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor ocorre sempre que este tenha certificado ao comprador a existência de certas
qualidades na coisa e esta certificação não corresponda à realidade»[14] [15] [16] [17] [18];
c) Não possua as qualidades necessárias para a
realização do fim a que é destinada ou sofra de vício que a impeça da realização desse fim: nesta hipótese, a
coisa não dispõe dos atributos necessários para realizar o fim a que se destina[19] [20] [21].
No caso dos autos, o Autor dispensou-se de alegar – e, portanto, não se provou – que, aquando da celebração do contrato de compra e venda concluído entre ele e a Ré, esta lhe tivesse assegurado que:
- as portas e prateleiras do móvel da cozinha jamais teriam manchas negras e com humidade;
- não existiriam rachas interiores e exteriores;
- os rodapés jamais descolariam;
- a pintura interior e exterior da moradia não se
deterioraria devido às rachas existentes;
- o chão exterior da casa não apresentaria rachas;
- as pedras das janelas não apresentariam manchas e com bolor;
- não surgiriam fissuras em todas as divisões, quer no tecto quer nas paredes;
- nem surgiriam humidades, por condensação, nas
paredes das divisões da habitação e nas paredes expostas a Norte;
- nem haveria zonas de rodapés inacabadas junto às
aduelas das portas da cozinha, sala, hall e quarto do piso térreo;
- nem as paredes dos quartos escorreriam água e
ficariam enegrecidas;
- nem os móveis dos quartos ficariam enegrecidos com a humidade;
- nem a roupa que ali se colocasse ficaria
imediatamente a cheirar a bafio; - nem os passeios circundantes da casa e os que vão do portão à garagem ficariam partidos e a abater. A ausência deste tipo de anomalias não foi, portanto, uma qualidade da coisa certificada pela vendedora, nem expressa, nem tacitamente. Por outro lado, como se ignora o preço por que foi vendida ao Autor a moradia por ele adquirida à Ré, não se dispõe de quaisquer dados concretos que permitam inferir que aquelas manchas negras, infiltrações, humidades, fissuras ou rachas consequenciam, necessariamente, uma redução ou diminuição do valor do imóvel vendido. Ainda assim, tem de se reconhecer que faz parte das qualidades próprias normais duma moradia de habitação acabada de construir que as respectivas paredes, portas, janelas, armários de cozinha, rodapés, passeios circundantes não apresentem, pelo menos nos 5 anos imediatamente subsequentes à sua construção, infiltrações e humidades, manchas, fissuras ou rachas visíveis a olho nu, ao ponto de se poder e dever dizer que, se assim não suceder, tal imóvel não dispõe dos atributos necessários para a realização do fim a que, normalmente, se destina: a habitação. Assim sendo, ninguém porá em dúvida que infiltrações e humidades nas paredes das várias divisões, bem como manchas negras, fissuras ou rachas visíveis a olho nu, em todas as divisões, quer no tecto quer nas paredes, constituem vícios ou faltas de qualidade do imóvel em questão, nos termos e para os efeitos dos arts. 913º, nºs 1 e 2, 914º, e 1225º do Código Civil [22] [23]. Sabendo-se que o art. 914º do Cód. Civil (disposição própria da venda defeituosa) confere ao comprador “o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou se for necessário e esta tiver a natureza de fungível, a substituição dela …”, assiste ao aqui Autor/Apelado, enquanto comprador, o direito de reivindicar da Ré/Apelante vendedora a reparação da moradia em questão, por forma a serem eliminadas as mencionadas infiltrações e humidades, bem como as aludidas manchas, fissuras ou rachas. Dir-se-á, porventura, que o Autor não logrou provar a origem ou causa das apontadas anomalias detectadas
na moradia em questão, porquanto não se demonstrou a sua alegação de que as humidades existentes decorrem de falta de impermeabilização da parede exterior: cfr. a resposta restritiva dada ao Quesito 16º da Base Instrutória. Ainda assim, essa dúvida acerca da causa ou causas das apontadas deficiências não importa a exoneração da vendedora ora Ré/Apelante da sua obrigação de eliminar tais defeitos ou anomalias. Efectivamente, «porque, no contrato de compra e venda de coisa defeituosa, o vendedor garante, nos termos do artigo 913º do Código Civil, o bom funcionamento da coisa na data da entrega, o comprador não precisa de provar que a coisa não tinha essas qualidades, basta-lhe provar o mau funcionamento da coisa no período da garantia do contrato»; «É ao vendedor que incumbe o ónus da prova de que a causa do mau funcionamento é posterior à entrega da coisa e imputável ao comprador ou a terceiro, ou devida a caso fortuito» [24] [25] [26] [27] [28]. Consequentemente, no caso sub judice, era à vendedora ora Ré/Apelante que incumbia o ónus da prova de que a causa ou causas das apontadas deficiências detectadas na moradia por ela vendida ao Autor/Apelado eram imputáveis a este ou a terceiro ou eram devidas a caso fortuito. Neste âmbito, porém, a Ré/Apelante nada de concreto alegou e provou, tendo-se ficado (na sua contestação) por meras locubrações teóricas, sugerindo (mas não ousando afirmar peremptoriamente) que as apontadas deficiências constatadas no imóvel poderiam, eventualmente, resultar de causas imputáveis ao Autor (nomeadamente, má utilização dos armários da cozinha, não substituição dos silicones deteriorados ou falta de limpeza da chaminé). Assim sendo, a dúvida existente acerca da verdadeira causa ou origem dos defeitos constatados no imóvel vendido pela Ré ao Autor resolve-se, nos termos do art. 516º do CPC, contra a parte onerada com a alegação e prova de que essas deficiências tenham resultado de causas imputáveis ao comprador ou a terceiro ou fossem devidas a caso fortuito: a vendedora. De modo que a Ré ora Apelante está,
inequivocamente, constituída na obrigação – que para
ela decorre do cit. art. 914º do Cód. Civil – de reparar
a moradia em questão, por forma a serem eliminadas
as mencionadas infiltrações e humidades, bem como as aludidas manchas, fissuras, rachas ou outras deficiências descritas nas alíneas P) a U) e Y) a DD) da
Fundamentação de Facto. Consequentemente, nenhuma censura pode ser dirigida à sentença ora recorrida, por haver julgado a presente acção parcialmente procedente, por provada, nos termos sobreditos. Eis por que a presente apelação improcede, in totum. ***
Custas da Apelação a cargo da Ré/Apelante.
Rui Torres Vouga Maria do Rosário Barbosa Maria do Rosário Gonçalves
[1] Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in
“Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362
e 363.
[2] Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279). [3] O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso). [4] A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-
309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS
(in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299). [5] LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações”, Vol. III, “Contratos em Especial”, 3ª ed., Novembro de 2005, pp. 134-135. [6] CALVÃO DA SILVA in “Venda de Bens de Consumo. Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril. Directiva nº 1999/44/CE. Comentário”, 1ª ed., Maio de 2003, p. 44. [7] CALVÃO DA SILVA, ibidem. [8] CALVÃO DA SILVA in ob. cit., pp. 44-45. [9] LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações” cit., Vol. III cit., p. 135. [10] LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações” cit., Vol. III cit., p. 136. [11] Cfr., explicitamente neste sentido, CALVÃO DA SILVA in “Venda de Bens de Consumo”, 4ª ed., Maio de 2010, p. 122. [12] «Assim, o preço pode ser um importante elemento contratual para apreciar da existência do defeito» (ARMANDO BRAGA in “A Venda de Coisas Defeituosas no Código Civil. A Venda de Bens de Consumo”, 2005, p. 24). «Um preço elevado poderá significar um índice de qualidade da coisa» (ibidem). «Inversamente (…) o preço reduzido pode ser entendido como uma compensação do risco de adquirir um bem com um eventual de feito oculto» (ibidem). [13] «A desvalorização da coisa enquadra-se numa concepção objectiva de defeito, resultando do facto de o vício implicar que a coisa valha menos do que sucederia se não o tivesse» (LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações”, Vol. III, 3ª ed., p. 120). «Sendo esse um factor bastante comum, parece, no entanto, de exigir que a desvalorização tenha algum significado, recusando-se a aplicação do regime da venda de coisas defeituosas, quando esta seja insignificante» (ibidem). [14] LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações” cit., Vol. III cit., p. 120. [15] Assim, por exemplo, «se foi afirmado [pelo vendedor] que o computador tem determinadas características, que o barco é adequado para certos fins, etc., pode estar em causa a mera especificação do bem (p. ex., é um barco à vela com três mastros) ou a
promessa de uma qualidade própria, para além do padrão médio (p. ex., o andar em apreço tem melhores acabamentos do que os restantes andares do mesmo prédio)» (PEDRO ROMANO MARTINEZ in “Direito das Obrigações (Parte Especial). Contratos. Compra e Venda. Locação. Empreitada”, 2000, pp. 124-125). [16] «Entre as qualidades da coisa asseguradas pelo vendedor, sujeitas ao regime especial do artigo 913º, cabem não só os atributos relativos à substância da coisa, mas também os atributos que interessem à aptidão da coisa para certo fim, mediante a sua localização por exemplo, ou que influam no seu valor económico (movimento médio dum estabelecimento; chiffre d’ affaires duma empresa, etc.» (PIRES DE LIMA – ANTUNES VARELA in “Código Civil Anotado”, Vol. II, 4ª ed., 1997, p. 206) [17] «A certificação pelo vendedor de que a coisa tem certas qualidades tanto pode ser efectuada expressa como tacitamente nos termos gerais (art. 217º), podendo essa certificação inclusivamente resultar da exibição de amostra ou modelo (art. 919º)» (LUÍS MENEZES LEITÃO, ibidem). [18] PIRES DE LIMA – ANTUNES VARELA (in ob. e vol. citt., p. 209) sustentam que, «para que possa falar-se, com propriedade correspondente ao pensamento da lei, em qualidades da coisa asseguradas pelo vendedor, não basta que o vendedor tenha dado como existentes na coisa, espontaneamente ou em resposta a pergunta do comprador, determinadas propriedades ou atributos do objecto do contrato». «Nem sequer bastará para o efeito que a declaração tenha sido séria, feita sem o ânimo próprio (dolus bonus) daquelas declarações frequentes no comércio jurídico, a que se refere o nº 2 do artigo 253º» (ibidem). «Necessário é [ainda] que o vendedor tenha garantido a existência das qualidades por ele atribuídas à coisa, responsabilizando-se pela sua existência perante o comprador» (ibidem). A exigência deste requisito está, porém, longe de ser consensual, havendo quem considere que o mesmo «não será necessário, até porque da letra da lei não se retira tal exigência» (ARMANDO BRAGA in ob. cit., p. 25). [19] «A utilidade a retirar da coisa infere-se do contrato e pode ser uma finalidade normal de coisas da mesma categoria (art. 913º, nº 2, do CC) ou uma
aptidão particular, acordada de modo explícito ou implícito» (PEDRO ROMANO MARTINEZ in “Direito das Obrigações (Parte Especial). Contratos. Compra e Venda. Locação. Empreitada” cit., p. 123). [20] «Nesta medida, diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente – função negocial concreta programada pelas partes – ou para a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo se do contrato não resultar o fim a que se destina» (art. 913º, nº 2)» (CALVÃO DA SILVA in “Compra e Venda de Coisas Defeituosas. Conformidade e Segurança”, 2001, p. 41). Assim, «na determinação do defeito da res tradita considera-se, em primeiro lugar, o particular uso preestabelecido por contrato – problema de interpretação negocial -, atendendo ao fim tido em vista pelas partes» (ibidem). «Esta concepção subjectiva de defeito supõe que as partes tenham determinado ou precisado no contrato e documentos que o integram ou suportam (catálogos, embalagens, invólucros, amostras, modelos, desenhos, certificados, publicidades, instruções, etc.) as características fundamentais da coisa e o fim a que se destina» (ibidem). Porém, «quando as partes não precisam contratualmente o fim específico a que a coisa vendida se destina ou em caso de dúvida acerca desse fim, a inidoneidade do produto é determinada pela “função normal das coisas da mesma categoria” (art. 913º, nº 2), vale dizer, pelo uso habitual, “performance” ou função económico-social das coisas do mesmo tipo, com as qualidades normais ou típicas necessárias ou essenciais segundo o tráfico (veja-se o art. 400º: qualidade média, segundo juízos de equidade) para o desempenho desse destino normal (noção objectiva-abstracta de defeito)» (ibidem). [21] «O impedimento da realização do fim a que a coisa se destina corresponde (…) a uma concepção subjectiva do defeito, estando em causa as utilidades específicas que o comprador pretende que lhe sejam proporcionadas pela coisa» (LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações” cit., Vol. III cit., p. 120). «Esta indicação do fim tem, no entanto, que ser aceite pelo vendedor, ainda que tal possa ocorrer tacitamente, como sucederá no caso de o comprador indicar ao vendedor que pretende dar um uso específico ao bem, concordando ele com esse facto»
(ibidem). «Se, no entanto, não houver aceitação de uma destinação específica da coisa pelo vendedor, entende-se que a coisa se destina à função normal das coisas da mesma natureza (art. 913º, nº 2)» (ibidem). [22] Cfr., no sentido de que «constitui venda de coisa defeituosa a venda de uma fracção autónoma de um prédio, em que veio a ser detectada a existência de defeitos, consistentes em infiltrações de humidades, apesar de estas ocorrerem nas partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal», o Ac. da Rel. do Porto de 6/11/2007, proferido no Proc. nº 0723940 e relatado pela Desembargadora ANABELA DIAS DA SILVA (cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt). [23] Cfr., no sentido de que «a alteração da cor da tinta da parede exterior do imóvel por efeito do depósito de micro-organismos, ocorrida cerca de um ano após a construção do mesmo, sem que tenha sido demonstrado qualquer circunstância excepcional para tal, designadamente das condições meteorológicas nesse período, evidencia a existência de um defeito de execução no trabalho da pintura da parede (quer por deficiente aplicação da tinta, quer por esta não apresentar as qualidades necessárias para o respectivo desempenho normal em bens do mesmo tipo e que o consumidor médio podia razoavelmente esperar nas referidas condições)», o Ac. desta Relação de 13/5/2008, proferido no Proc. nº 3258/2008-7 e relatado pela Desembargadora GRAÇA AMARAL (cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt). [24] Ac. do STJ de 3/4/1991 (Proc. nº 079799; Relator:
RICARDO DA VELHA), cujo sumário pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt. [25] Cfr., também no sentido de que «ao comprador basta fazer prova do mau funcionamento da coisa no período de garantia, sem necessidade de identificar ou individualizar a causa concreta impeditiva do resultado prometido e assegurado, nem de provar a sua existência no momento da entrega, competindo ao vendedor que queira ilibar-se da responsabilidade, a prova de que a causa concreta do mau funcionamento é posterior à entrega», o Ac. da Rel. do Porto de 24/11/2008, proferido no Proc. nº 0856163 0856163e relatado pela Desembargadora MARIA ADELAIDE
DOMINGOS (cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt). [26] Cfr., igualmente no sentido de que «ao comprador basta provar a existência do defeito, não lhe competindo provar a sua origem e a sua anterioridade relativamente à venda e entrega do bem, cabendo ao vendedor ilidir essa presunção, provando que o defeito tem origem posterior à sua entrega, tal como lhe cabe demonstrar as suas causas, pois trata-se de matéria de excepção – facto extintivo do direito», o Ac. desta Relação de 17/1/2008, proferido no Proc. nº 2093/07-2 2093/07-2e relatado pelo Desembargador MANUEL MARQUES (cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt). [27] Cfr., por exemplo, no sentido de que, «não se apurando qual a causa de um curto-circuito que determinou a avaria de uma máquina de filmar é responsável pela reparação o vendedor», o Ac. da Rel. do Porto de 27/3/2006, proferido no Proc. nº 0650794 e relatado pelo Desembargador ABÍLIO COSTA (cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt). [28] Cfr., também no sentido de que «na compra e venda a presunção de conformidade consubstancia a ideia de que as mercadorias pela sua qualidade, quantidade e tipo correspondem às previstas no contrato», sendo que «dessa presunção de conformidade decorre a desnecessidade de, uma vez provada a existência de defeito, se impor ainda ao comprador a prova acrescida de que tal defeito não ocorreu supervenientemente à compra e venda», pelo que «incumbe, assim, ao vendedor o ónus de provar ou que o comprador sabia, quando comprou, da não conformidade ou que foi ele quem deu causa ao defeito (artigo 342º/2 do Código Civil)», o Ac. desta Relação de Lisboa de 8/6/2006 (Proc. nº 2483/2006-8; Relator – SALAZAR CASANOVA), cujo texto integral está acessível, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.
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 artigo 5
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