Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Verrechnung-von-Mietforderungen--f61349.html
Timestamp: 2019-11-16 21:04:37+00:00

Document:
Verrechnung von Mietforderungen - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumWohnungVerrechnung von Mietfo...
Verrechnung von Mietforderungen
| 11.04.2009 13:30 |
Wir haben für den aus dem Ausland kommenden Geschäftsführer einer Firma einen Mietvertrag mit der hier ansässigen Niederlassung geschlossen. Es war seinerzeit ein Aufenthalt von 3 Jahren avisiert worden und wir haben dementsprechend im Mietvertrag einen wechselseitigen Kündigungsverzicht von 3 Jahre vereinbart. Danach endet das Mietverhältnis am 31.10.2009. Dieser Termin ist auch nicht strittig.
Der Aufenthalt des Geschäftsführers verkürzte sich und er ist nach 1 1/2 Jahren wieder zur Zentrale zurückgekehrt. Die Wohnung steht jetzt seit 1 Jahr leer. Die Miete wurde regelmäßig bezahlt.
Im März diesen Jahres ging die Firma insolvent und die Miete für April 2009 wurde nicht mehr bezahlt.
Wir haben beim Insolvenzverwalter angefragt, ob wir auch vor dem 31.10.09 die Wohnung neu vermieten dürfen und es wurde uns Einverständnis mitgeteilt. Nun haben wir die Wohnung zum 01.07.2009 neu vermietet. Der Insolvenzverwalter hat uns das Recht eingeräumt, die Wohnung zum Zwecke der Neuvermietung ebenso zu betreten, wie zum Ablesen der Heizung für die Heizkostenabrechnung.
Aufgrund der Insolvenz der Firma gehen wir davon aus, dass in den Monaten April/Mai/Juni weder Miete noch NK gezahlt werden.
Der Geschäftsführer hatte seinerzeit eine Küche einbauen lassen, die sich noch in der Wohnung befindet. Der Abschluss eines neuen Mietvertrages stand jetzt unter der Bedingung, dass die Nachmieter die eingebaute Küche für 1.000,- € übernehmen können. Auch das wurde mit dem Insolvenzverwalter einvernehmlich abgesprochen.
Die neuen Mieter können allerdings den Betrag für die Küche nicht sofort barwertig aufbringen. Beim Mietvertragsabschluss habe ich als Vermieter deshalb angeboten, die Küche zunächst selbst für 1.000 Euro von den Vormietern abzulösen und den neuen Mietern die Möglichkeit zu geben, die Küche in monatlichen Raten von 100,- € abzuzahlen.
Nachdem die Vormieter aufgrund der Insolvenz keine Mietzahlungen mehr leisten, widerstrebt es mir, ihnen auf der einen Seite 1.000 Euro für die Küche zu zahlen und auf der anderen Seite meine Mietforderungen unbeglichen zu sehen.
Mietvertraglich ist für den Fall eines Mietrückstandes von mehr als 2 Monatsmieten eine außerordentliche fristlose Kündigungsmöglichkeit vorgesehen.
1. Sollte Anfang Mai die Miete nicht gezahlt werden (wovon ich ausgehe) möchte ich dann die fristlose Kündigung der Wohnung aussprechen (der Insolvenzverwalter wurde bereits 2 mal wegen der ausstehenden Aprilmiete schriftlich angemahnt) und die Schlösser der sonst leeren und unbewohnten Wohnung austauschen. Damit gewinne ich Zugriff auf die Küche. Darf ich das machen?
2. Darf ich die Herausgabe der Küche (falls dies gefordert werden sollte) bzw. die Bezahlung des Preises für die Küche von der Bezahlung der rückständigen Mieten abhängig machen, die Küche quasi als Pfand behalten?
3. Das neue Mietverhältnis soll am 01.07. beginnen und es sind noch Renovierungsarbeiten durchzuführen, die die insolvente Firma wohl auch nicht durchführen wird. Es wäre also erforderlich, dass wir bereits vor dem 01.07.2009 uneingeschränkt Zugang zur Wohnung erhalten. Kann uns die insolvente Firma in unserem Handlungsspielraum blockieren oder einengen, z.B. indem sie nicht kooperiert (z.B. den nicht fest fixierten Kaufpreis für die Küche nicht anerkennt, keine Wohnungsübergabe durchführt, keine Schlüssel herausgibt etc.).
4. Können wir -nachdem wir das Schloss zur Wohnung ausgetauscht haben- die Herausgabe aller Schlüssel (Briefkasten, Haustür etc.) verlangen und ggf. erzwingen?
Für eine kurze Beratung wäre ich dankbar.
Wohnung Wohnung Jahr Küche vermieten
11.04.2009 | 14:50
vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst darf ich darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern dafür angedacht ist, eine erste rechtliche Orientierung zu ermöglichen. Dies voraus geschickt antworte ich auf Ihre Frage(n) weiter wie folgt:
1.Sollte Anfang Mai die Miete nicht gezahlt werden (wovon ich ausgehe) möchte ich dann die fristlose Kündigung der Wohnung aussprechen (der Insolvenzverwalter wurde bereits 2 mal wegen der ausstehenden Aprilmiete schriftlich angemahnt) und die Schlösser der sonst leeren und unbewohnten Wohnung austauschen. Damit gewinne ich Zugriff auf die Küche. Darf ich das machen?
Der Mietvertrag muss gemäß § 543 BGB gekündigt werden.
Vergessen Sie bitte nicht das Kündigungsschreiben eigenhändig zu unterzeichnen und den Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) (für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist) im Kündigungsschreiben anzuführen.
Das Schloss darf trotz der Insolvenz der Mieterin nicht ausgetauscht werden. Der Austausch des Schlosses ohne Einwilligung des Insolvenzverwalters wäre verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 BGB und könnte so nach § 861 BGB zu (gerichtskostenpflichtigen) Ansprüchen auf erneute Besitzeinräumung an der Wohnung führen.
So weit sich die Küche im Eigentum der Mieterin bzw. des Geschäftsführers befindet können Sie gegenüber dem Insolvenzverwalter als Rechtsnachfolger mangels bestehender Gegenforderung keine wirksame Aufrechnung/Verrechnung erklären.
Eine zwischen dem neuen Mieter und Vermieter vereinbarte Ratenzahlung für die Küche ohne Einwilligung des Eigentümers wäre so nicht möglich. Eine Verrechnung der vereinbarten Raten gegenüber der Mieterin damit ebenso. Die Aufrechnungserklärung gegenüber der Mieterin wäre hinsichtlich des damit einher gehenden Wegfalles des Kündigungsgrundes ohnehin eher hinderlich.
Zu Ihren Gunsten sollte nach erster Einschätzung der Sach-u. damit einhergehenden Rechtslage ein Vermieterpfandrecht an der Küche greifen. Dies begründe ich weiter wie folgt:
Gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 1 ZPO sind zwar Sachen, die die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengerät, soweit der Schuldner ihrer zu einer seiner Berufstätigkeit und seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf, der Pfändung nicht unterworfen.
Es ist aber gut vertretbar, ein Vermieterpfandrecht an der Küche zu bejahen, da die Küche weder der gegenwärtigen Berufstätigkeit noch der Haushaltsführung des sich längst im Ausland befindlichen ehemaligen Geschäftsführers der insolventen Firma dient.
3. Das neue Mietverhältnis soll am 01.07. beginnen und es sind noch Renovierungsarbeiten durchzuführen, die die insolvente Firma wohl auch nicht durchführen wird. Es wäre also erforderlich, dass wir bereits vor dem 01.07.2009 uneingeschränkt Zugang zur Wohnung erhalten. Kann uns die insolvente Firma in unserem Handlungsspielraum blockieren oder einengen, z.B. indem sie nicht kooperiert (z.B. den nicht fest fixierten Kaufpreis für die Küche nicht anerkennt, keine Wohnungsübergabe durchführt, keine Schlüssel herausgibt etc.)?
Wenn Schlüssel und Wohnung zum Ablauf des Mietverhältnisses nicht pünklich übergeben würden, müssten Sie Räumungsklage auf Herausgabe der Schlüssel und ordnungsgemäße Übergab der Wohnräume vor dem örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht erheben.
Im Rahmen einer zu befürchtenden Räumungsklage sollten Sie auf Ihre Vermieterpfandrechte bestehen, das Sie sich so jedenfalls Gerichtsvollzieherkosten sparen könnten. Ohne die geltend Machung Ihres Vermieterpfandrechtes steht nämlich zu befürchten, dass Sie auf Grund der Insolvenz der Mieterin auch noch für etwaige Gerichtsvollzieherkosten und Einlagerungskosten für das Mobiliar kostenpflichtig in Anspruch genommen werden.
Ich nehme zunächst auf meine Antwort zu Frage 3 Bezug.Im übrigen weise ich darauf hin, dass meine Antwort eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann, zumal durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung folgen könnte.
Ich hoffe, eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben und rate, frühzeitig einen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen. Gerne können Sie mir entsprechenden Auftrag erteilen. Bei Unklarheiten können Sie selbstverständlich über die kostenfreie Nachfragefunktion nachfragen.
Ergänzung vom Anwalt 13.04.2009 | 10:39
"Rückfrage" des Fragestellers:
Gesendet: Samstag, 11. April 2009 20:31
An: kohberger@freenet.de
Betreff: Verrechnung von Mietforderungen
Sehr geehrter Herr RA Kohberger,
Sie haben meine Frage in Frag-einen-Anwalt beantwortet. Allerdings scheine ich 2 Sachverhalte unklar formuliert zu haben, weshalb ich die kostenlose Nachfrage in Anspruch nehmen muss. Da ich die entsprechende Funktion auf der Webseite nicht gefunden habe, habe ich mir erlaubt, diese Nachfrage nun per Mail zu stellen. Ich hoffe, Sie sind damit einverstanden. Wenn nicht, bitte ich um eine kurze Nachricht.
Meine Nachfrage können Sie ohne nähere Begründung mit jeweils einem Satz beantworten.
1. Ich hatte angefragt, ob ich das Schloss der Wohnungstür auswechseln darf nachdem ich fristlos gekündigt habe. Sie haben in Ihrer Antwort Bezug auf die Insolvenz genommen. Das war aber nicht meine Frage. Wenn Anfang Mai keine Mietzahlung erfolgt, kündige ich sofort fristlos nach BGB § 543 und möchte dann das Schloss austauschen. Darf ich das? Bekomme ich nach einer fristlosen Kündigung die Verfügungsgewalt über die Wohnung zurück?
2. Außerdem hatte ich den Sachverhalt so dargestellt, dass ich die Küche vom Vormieter für 1.000 Euro kaufen möchte und sie dann dem Nachmieter für monatliche Raten von 100 Euro wieder verkaufe. Der Küchenkauf ist dann also zunächst eine Sache zwischen Vermieter und insolventem Mieter und der Nachmieter ist überhaupt nicht im Spiel. Da ich als Vermieter ja dann die Küche vom insolventen Mieter kaufen würde ergäbe sich hier die Frage der Verrechenbarkeit mit der Mietforderung. Der Weiterverkauf der Küche an den Nachmieter hat dann wiederum den insolventen Mieter nicht mehr zu interessieren, sondern ist eine Angelegenheit zwischen dem Vermieter und dem Nachmieter.
Ich hoffe, den Sachverhalt nun klarer ausgedrückt zu haben. Es reicht wirklich eine kurze Antwort, ob das geht oder nicht.
Guten Abend Frau ...,
vielen Dank für die Nachfrage, die ich im Rahmen der kostenfreien Nachfragemöglichkeit (frag-einen-anwalt) wie folgt beantworte:
Der Vermieter erlang die Verfügungsgewalt über die von ihm vermietete Wohnräume nur durch die Übergabe der Wohnung vom Mieter (in Ihrem Fall vom Insolvenzverwalter).
Zunächst muss form-und fristgerecht gekündigt werden:
Einschreiben mit Rückschein/Eigenhändige Unterschrift/Benennung des Kündigungsgrundes!
Erfolgt nach der Kündigung keine Wohnungsübergabe, so bleibt auch bei einer Insolvenz des Mieters nur der Weg vor Gericht (Räumungsklage). Ein eigenmächtiger Austausch der Schlösser ginge mit einem gewissen Kostenrisiko einher.
Ich verweise diesbezüglich nochmals auf meine Antwort auf frag-einen-anwalt.
Nur mit einem Räumungsurteil kann ein Gerichtsvollzieher mit dem Austausch der Schlösser rechtssicher beauftragt werden, wenn der wirksam gekündigte Mieter/Insolvenzverwalter die Wohnung nicht übergeben sollte.
Beim Kauf der Küche sollten Sie gegenüber dem Insolvenzverwalter auf einen schriftlichen Kaufvertrag bestehen.
Wenn ein solcher vereinbart wurde könnten Sie selbstverständlich offene Mietzinsforderungen mit dem Kaufpreis verrechnen/aufrechnen. Nach erfolgter Aufrechnung würde jedoch der Zahlungsverzug und damit der Kündigungsgrund wegfallen. Die Kündigung würde unwirksam!
Ich rate nochmals, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen. Gerne nehme auch ich bei entsprechender Beauftragung Ihre Interessen als Vermieter im Rahmen eines Mandates gegenüber dem Insolvenzverwalter wahr. Ich wünsche schöne Ostern und viel Erfolg in der Sache.
Bewertung des Fragestellers 13.04.2009 | 09:59
"Die Antwort ging teilweise an der Frage vorbei, sodass eine weitere Rückfrage erforderlich war.."
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 13.04.2009
Die Antwort ging teilweise an der Frage vorbei, sodass eine weitere Rückfrage erforderlich war..
Mietnachzahlungsforderung für die letzten 9 Jahre....

References: § 543
 § 543
 § 858
 § 861
 § 811
 § 543