Source: http://www.wipi.at/spanien/juristikes/kaufvertrages.html
Timestamp: 2018-01-23 21:48:17+00:00

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contracts in Spain Kauf und Verkaufsvertrag in Spanien
Der Vertrag in Spanien
Kauf- und Verkaufs Vertrag in Spanien
Eigentum in Spanien / property in Spain
Rangordnung im Grundbuch in Spanien
contrato de opción de compra = Registrierung eines Vorkaufrechtes / Vorvertrages in Spanien siehe Reglamento Hipotecario Artikel 14
La promesa de vender o comprar = Kaufversprechen / Verkaufsversprechen in Spanien (der Vorvertrag in Spanien) - Art. 1451 código civil
Kauf- und Verkaufs Vertrag = CONTRATO DE COMPRA Y VENTA
DEL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA (der Kauf- und Verkaufsvertrag)
Artículo 1445. bis Artículo 1536
DE LOS CONTRATOS = der Vertrag - von den Verträgen
El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la
cosa y la causa que han de constituir el contrato.
La aceptación hecha por carta no obliga al que hizo la oferta sino desde que llegó a su
conocimiento. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la
2º Los incapacitados.
Este artículo ha sido redactado conforme a la Ley 14/1975, de 2 mayo (RCL 1975, 913).
El núm. 2º ha sido modificado por LO 1/1996, de 15 enero (RCL 1996, 145).
Este artículo ha sido redactado conforme a Ley 11/1990, de 15 octubre (RCL 1990, 2139).
Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas
las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse
recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y
Deberán constar en documento público: = verpflichtend zur Ausführung in einer öffentlicher Urkunde / oder beglaubigtem Dokument
Si alguna cláusula de los contratos admitiere diverso sentido, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.
Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto
principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la
intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo.
Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la
1º Los contratos que pudieren celebrar los tutores sin autorización judicial, siempre que
las personas a quienes representan hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del
valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquéllos.
2º Los celebrados en representación de los ausentes, siempre que éstos hayan sufrido la
lesión a que se refiere el número anterior.
3º Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no puedan de otro modo cobrar
lo que se les deba.
4º Los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados por
el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad
El núm. 1º ha sido nuevamente redactado por LO 1/1996, de 15 enero (RCL 1996, 145).
Son también rescindibles los pagos hechos en estado de insolvencia por cuenta de
obligaciones a cuyo cumplimiento no podía ser compelido el deudor al tiempo de hacerlos.
Ningún contrato se rescindirá por lesión, fuera de los casos mencionados en los números
1º y 2º del artículo 1291.
La acción de rescisión es subsidiaria; no podrá ejercitarse sino cuando el perjudicado
carezca de todo otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio.
La rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus
frutos, y del precio con sus intereses; en consecuencia, sólo podrá llevarse a efecto
cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese
Tampoco tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se hallaren
legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe.
La rescisión de que trata el número 2º del artículo 1291 no tendrá lugar respecto de los
contratos celebrados con autorización judicial.
Se presumen celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de
los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito.
También se presumen fraudulentas las enajenaciones a título oneroso, hechas por
aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria
en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.
El que hubiese adquirido de mala fe las cosas enajenadas en fraude de acreedores,
deberá indemnizar a éstos de los daños y perjuicios que la enajenación les hubiese
ocasionado, siempre que por cualquier causa le fuere imposible devolverlas.
Para las personas sujetas a tutela y para los ausentes, los cuatro años no empezarán
hasta que haya cesado la incapacidad de los primeros, o sea conocido el domicilio de los
Cuando la acción se refiere a los contratos celebrados por los menores o incapacitados,
desde que salieren de tutela.
Si la acción se dirigiese a invalidar actos o contratos realizados por uno de los cónyuges
sin consentimiento del otro, cuando este consentimiento fuere necesario, desde el día de
la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio salvo que antes hubiese tenido
conocimiento suficiente de dicho acto o contrato.
Modificado por arts. 1 y 2 de la Ley 14/1975, de 2 mayo (RCL 1975, 913).
Pueden ejercitar la acción de nulidad de los contratos los obligados principal o
subsidiariamente en virtud de ellos. Las personas capaces no podrán, sin embargo, alegar
la incapacidad de aquellos con quienes contrataron; ni los que causaron la intimidación o
violencia, o emplearon el dolo o produjeron el error, podrán fundar su acción en estos
vicios del contrato.
Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente
las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los
intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.
Cuando la nulidad proceda de la incapacidad de uno de los contratantes, no está obligado
el incapaz a restituir sino en cuanto se enriqueció con la cosa o precio que recibiera.
Cuando la nulidad provenga de ser ilícita la causa u objeto del contrato, si el hecho
constituye un delito o falta común a ambos contratantes, carecerán de toda acción entre
sí, y se procederá contra ellos, dándose, además, a las cosas o precio que hubiesen sido
materia del contrato, la aplicación prevenida en el Código Penal (RCL 1995, 3170)
respecto a los efectos o instrumentos del delito o falta.
Esta disposición es aplicable al caso en que sólo hubiere delito o falta de parte de uno de
los contratantes; pero el no culpado podrá reclamar lo que hubiese dado, y no estará
obligado a cumplir lo que hubiera prometido.
Si el hecho en que consiste la causa torpe no constituyere delito ni falta, se observarán
1ª Cuando la culpa esté de parte de ambos contratantes, ninguno de ellos podrá repetir lo
que hubiera dado a virtud del contrato, ni reclamar el cumplimiento de lo que el otro
hubiese ofrecido.
2ª Cuando esté de parte de un solo contratante, no podrá éste repetir lo que hubiese dado
a virtud del contrato, ni pedir el cumplimiento de lo que se le hubiera ofrecido. El otro, que
fuera extraño a la causa torpe, podrá reclamar lo que hubiera dado, sin obligación de
cumplir lo que hubiera ofrecido.
Siempre que el obligado por la declaración de nulidad a la devolución de la cosa, no
pueda devolverla por haberse perdido, deberá restituir los frutos percibidos y el valor que
tenía la cosa cuando se perdió, con los intereses desde la misma fecha.
Mientras uno de los contratantes no realice la devolución de aquello a que en virtud de la
declaración de nulidad esté obligado, no puede el otro ser compelido a cumplir por su
parte lo que le incumba.
La acción de nulidad queda extinguida desde el momento en que el contrato haya sido
confirmado válidamente.
Sólo son confirmables los contratos que reúnan los requisitos expresados en el artículo
La confirmación puede hacerse expresa o tácitamente. Se entenderá que hay
confirmación tácita cuando, con conocimiento de la causa de nulidad y habiendo ésta
cesado, el que tuviese derecho a invocarla ejecutase un acto que implique
necesariamente la voluntad de renunciarlo.
La confirmación no necesita el concurso de aquel de los contratantes a quien no
correspondiese ejercitar la acción de nulidad.
La confirmación purifica al contrato de los vicios de que adoleciera desde el momento de
También se extinguirá la acción de nulidad de los contratos cuando la cosa, objeto de
éstos, se hubiese perdido por dolo o culpa del que pudiera ejercitar aquélla.
Si la causa de la acción fuere la incapacidad de alguno de los contratantes, la pérdida de
la cosa no será obstáculo para que la acción prevalezca, a menos que hubiese ocurrido
por dolo o culpa del reclamante después de haber adquirido la capacidad.
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el
contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por
permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su
equivalente; y por venta en el caso contrario.
Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta,
o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada.
También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás
cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día,
Bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, Bolsa o mercado,
con tal que sea cierto.
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si
hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el
otro se hayan entregado.
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará
derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y
comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el
El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará
por lo dispuesto en los artículos 1096 y 1182.
Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles, hecha aisladamente y por un solo
precio o sin consideración a su peso, número o medida.
Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relación al peso, número o
medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o
medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.
La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas
que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la
primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo
La enajenación forzosa por causa de inutilidad pública se regirá por lo que establezcan las
Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código
autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.
Modificado por art. 4 de la Ley 11/1981, de 13 mayo (RCL 1981, 1151).
No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por
persona alguna intermedia:
1º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que
estén bajo su guarda o protección.
2º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen
4º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de
los establecimientos también públicos, de cuya administración estuvieren encargados.
Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la
5º Los Magistrados, jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y
Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el
Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones,
extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre
coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.
La prohibición contenida en este número 5º comprenderá a los Abogados y Procuradores
respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su
El núm. 1 aparece redactado conforme a la LO 1/1996, de 15 enero (RCL 1996, 145).
De los efectos del contrato de compra y venta cuando se ha perdido la cosa
Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la
misma, quedará sin efecto el contrato.
Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del
contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total
Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a
la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se
dedujere claramente lo contrario.
Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles
se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o
guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no
puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya
en su poder por algún otro motivo.
Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo
1462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el
hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de
su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.
Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su
transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial.
El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha
pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya
convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre
que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de
perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo
El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato.
Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el
La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador
todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:
Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de
un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al
comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto
no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la
rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la
cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad
expresada en el contrato.
La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos
valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.
Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble
que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso
de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en
el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar
entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato.
En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad
de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resulte
mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio;
pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de
inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado
a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda
de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución
en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato
quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se
Las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a los seis meses,
contados desde el día de la entrega.
Rangordnung bei Immobilien in Spanien
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que
haya buena fe.

References: Artículo 1445
 Artículo 1536
 resolución 
 artículo 1291
 artículo 1291
 artículo
1462