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Timestamp: 2017-09-21 15:49:12+00:00

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Ripartizione spese condominiali - Ermenegildo Mario Appiano
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In occasione di una compravendita immobilaire, come sono ripartite le spese condominiali tra venditore e compratore? In altre parole: chi deve farvi fronte, come avviene in tale caso la ripartizione spese condominiali? A chi l’amministratore del condominio, in cui si trova l’immobile, può richiederne il pagamento?
Come noto, la materia è regolata dall’art.63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, secondo cui “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“.
In seguito alla riforma del Condominio, tale norma resta ferma, ma viene adesso aggiunta la seguente previsione: “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Esaminiamo allora la posizione più delicata, e cioè quella di chi acquista.
Il 9 novembre 2009 la Cassazione rendeva la sentenza n.23686, vertente su alcuni aspetti di un tema piuttosto sensibile: quando avviene la compravendita di un’unità immobiliare in Condominio, chi è tenuto a pagare le spese condominiali che gravano sull’immobile oggetto della cessione? Il venditore o l’acquirente
Orbene, applicando l’art.1104 del codice civile, la sentenza in questione sembrerebbe – a prima vista – avere stabilito un principio rivoluzionario, e cioè che il venditore perde qualsiasi obbligazione nei confronti del Condominio, le quali si trasferirebbero a capo dell’acquirente.
Tali conclusioni parrebbero necessitate alla luce della stringatissima motivazione (ci si dovrà abituare) portata dalla sentenza in questione, ove testualmente si legge: “come questa Corte ha recentemente ribadito (v. sent. 23345/08) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 cod. civ., è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo”.
Tuttavia, proprio il richiamo alla pregressa sua giurisprudenza, consente di attribuire alla sentenza in questione la sua corretta portata, che è ben diversa.
Trattasi della decisione n. 23345, resa circa un anno prima (il 9 settembre 2008) sulla medesima materia, la cui motivazione risulta molto più ampia e strutturata. Qui la Suprema Corte argomenta partendo proprio dall’art.1104 c.c., osservando: “l’obbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servii comuni può qualificarsi reale, nel senso che la titolarità del soggetto passivo è determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l’obbligazione”.
Procede poi la Corte a collegare tale principio con la regola processuale portata dall’art.63, comma 2, delle disposizioni di attuazione al codice civile, rilevando che quest’ultima “è applicazione in tema di condominio del principio di cui all’art. 1104 cod. civ. – dettato in materia di comunione – non esclude l’obbligo del condomino alienante di pagare i contributi maturati quando rivestiva la qualità di condomino e non ancora soddisfatti al momento della cessione. Sotto tale profilo, come è stato autorevolmente evidenziato in dottrina, l’obbligo di pagare i contributi non è caratterizzato da quella ambulatorietà passiva che, almeno entro certi limiti, dovrebbe rappresentare una caratteristica delle obbligazioni «propter rem».
Infatti, la disposizione in esame non prevede che l’acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato dalla sua obbligazione: anzi, allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio, l’obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo – peraltro limitatamente al periodo considerato – si aggiunge a quella del cedente”.
Già alla luce di ciò, si evince allora che la citata sentenza del 2009 non dice nulla di nuovo o diverso rispetto ai principi sino ad oggi seguiti: il venditore non può affatto pensare di sfuggire, per effetto dell’alienazione del proprio immobile, alle obbligazioni a quest’ultimo ricollegabili maturate durante tutto il periodo in cui egli ne è stato proprietario.
Bando agli equivoci, dunque. Ciò trova ulteriore conferma, se si guarda ai fatti che hanno caratterizzato i due processi da cui sono scaturite le sentenze appena esaminate.
Quella più vecchia, la 23345/2008, è stata pronunciata nel contesto di un processo di opposizione a decreto ingiuntivo, emesso per poco meno di 500,00 euro dal Giudice di Pace di Bari, avverso chi aveva da tempo (nel 1999) perso la qualità di condomino avendo venduto la propria unità immobiliare. Ciò che rileva, però, non è tale circostanza, ma quella che l’ingiunzione contro detto soggetto concerneva contributi condominiali maturati a carico dell’immobile nei cinque anni successivi alla sua alienazione (essendo stati deliberati da un’assemblea tenutasi nell’anno 2003).
Proprio per tale ragione il decreto era stato opposto e la sentenza, che lo aveva poi confermato, era stata oggetto di ricorso immediato in Cassazione, ove venne invece accolto il reclamo per i predetti motivi, censurando altresì il Giudice di Pace siccome egli aveva “erroneamente disatteso l’eccezione con cui l’opponente aveva invocato l’insussistenza delle condizioni in proposito previste dall’art. 63 disp. att. c.p.c., comma 1, per l’emissione del decreto ingiuntivo nei confronti del condomino: la ricorrente aveva al riguardo dedotto la propria estraneità al Condominio e alla delibera di approvazione delle spese emessa dall’assemblea, alla quale non era stata convocata, atteso che la medesima nel 1999 aveva venduto l’unità immobiliare di sua proprietà ubicata nello stabile condominiale”.
La fattispecie è pressoché identica a quella caratterizzante il contenzioso che ha portato la Cassazione a pronunciare la sua sentenza più recente, la n. 23686/2009.
Anche qui si trattava di un ricorso immediato contro una sentenza del Giudice di Pace di Viareggio, che aveva confermato con sentenza un decreto ingiuntivo concesso (per l’ancor più modesto importo di 250,00 euro) avverso chi aveva già perduto la qualità di condomino – avendo alienato il proprio alloggio – nel momento in cui era maturata l’obbligazione di corrispondere i contributi condominiali relativi all’immobile in questione.
Le sentenze in questione non rivoluzionano dunque nulla. Chi vende non può sfuggire alle proprie obbligazioni, purché si riferiscono a debiti maturati in relazione al proprio alloggio nel periodo in cui egli era proprietario. Chi compra, poi, diviene obbligato solidale del venditore per i debiti di quest’ultimo, nei limiti però di cui all’art.63, comma 2, disp. att. c.c., e cioè per i “contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“.
I riferimenti temporali da considerare sono dunque due:
da un canto, il momento in cui avviene il trasferimento della proprietà, e cioè la data della trascrizione in conservatoria dell’atto di compravendita (solitamente il rogito notarile), poiché è da tale istante che il trasferimento della proprietà diviene opponibile ai terzi, tra cui il Condominio;
dall’altro, il momento in cui matura l’obbligazione contributiva. Con riferimento a quest’ultimo paletto, nella citata sentenza 23345/2008 la Cassazione ha ribadito: “occorre considerare che, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità che negli ultimi anni si è venuta formando e che il Collegio ritiene di condividere, nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione, cfr. tra le altre Cass. 12013/2004; 6323/2003; 4393/1997”.
Se quanto sino ad ora esposto è pacifico, perché gli amministratori si sono ostinati a perseguire in giudizio gli alienanti? Non era molto più opportuno e forse anche agevolerichiedere il pagamento all’acquirente?
La risposta alla seconda domanda è una doverosa affermazione. A ben vedere, però, il primo interrogativo trova spiegazione in una semplice circostanza: l’amministratore poteva verosimilmente non essere a conoscenza – così era in effetti nella fattispecie sui cui si è pronunciata la Cassazione con la sentenza 23345/2008 – dell’avvenuto cambio di proprietà. Insorge allora una delicata questione, quella tecnicamente definita del «condomino apparente»: è così definito chi condomino in realtà non lo è più, avendo venduto il proprio immobile, ma continua ad essere creduto tale, siccome egli non ha comunicato nulla all’amministratore.
Sul punto esiste forse un po’ di disaccordo tra le due sentenze della Cassazione qui diffusamente esaminate. Nella più vecchia, la Suprema Corte sembrerebbe lasciare qualche spazio alla possibilità di ravvisare la figura del «condomino apparente», siccome viene detto: “occorre allora considerare che in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 9/1990)”.
Per contro, nella sentenza più recente la Corte è tranciante: siccome “una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino”, ne deriva che “né per le ragioni suddette, può in tema di condominio essere ammessa la figura del condomino «APPARENTE»“.
In presenza del minimo dubbio circa l’avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile, è bene che l’amministratore proceda ad una visura presso la conservatoria dei registri immobiliari, competente per il luogo ove l’immobile è situato, onde stabilire chi realmente è l’attuale proprietario.
Ad ogni modo, quanto meno nel processo relativo alla sentenza più vecchia, la Cassazione ha interamente compensato tra le parti le spese di giudizio, sia per la fase di merito che quella di legittimità. Seppure non quantificate, dette spese sono sicuramente pari al almeno 10 volte – ma ciò è per ampio difetto – alla somma a suo tempo ingiunta. Il messaggio è chiaro: certe controversie bagatellari vanno risolte diversamente.
La mediazione, pare la soluzione più appropriata per tutto il contenzioso condominiale. Ci si può rivolgere agli organismi privati di mediazione (in Piemonte è operativa l’associazione Aequitas Adr, iscritta al n. 5 del relativo registro tenuto dal Ministero della Giustizia, onde tentare di risolvere in via amichevole il contenzioso, lasciando le vie giudiziarie quale estrema ratio.

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 Cass. 
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