Source: https://openjur.de/u/749099.html
Timestamp: 2019-10-22 22:32:47+00:00

Document:
Brandenburgisches OLG, Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13 - openJur
Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13
Brandenburgisches OLG, Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13
openJur 2014, 24769
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 2. Juli 2013 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam – 3 O 220/12 – abgeändert.
Der Beklagten wird untersagt, in dem von ihr betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29, T…, einen Imbiss mit folgenden Angeboten zu betreiben:
Hähnchen, Haxen, Leberkäse oder Leberkäsebrötchen, Frikadellen oder Frikadellenbrötchen, Schweinebraten oder Schweinebratenbrötchen, Kasseler oder Kasseler in Brötchen, Bratwurst oder Bratwurst im Brötchen, Bockwurst oder Bockwurst im Brötchen und Pommes Frites.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin einer in dem von der Beklagten betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29 in T… in der Vorkassenzone befindlichen Shopfläche mit einer Größe von ca. 172 m², in der die Klägerin ein Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf betreibt. In diesem Restaurant bietet die Klägerin unter anderem einen Imbiss mit diversen in dem Urteilstenor aufgeführten Gerichten zum Verkauf außer Haus an.
Änderungen des Sortiments oder von Sortimentsbereichen (z. B. auch Aufnahme eingeführter Marken) bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
„Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Er wird den Mietgegenstand weder ganz noch teilweise ungenutzt oder leerstehen lassen. Er wird in dem Mietgegenstand das für sein Geschäft (Branche) typische Sortiment dauerhaft und nachhaltig in gehobenem Niveau und branchenüblicher Form attraktiv durch ausreichend qualifiziertes Personal anbieten.
Verstößt der Mieter schuldhaft gegen die Verpflichtungen aus Ziffer 1. und 2., zahlt der Mieter für jeden Einzelfall 10 % der Miete (Mindestmiete/Staffelmiete etc.) an den Vermieter als Vertragsstrafe. Der Verzicht auf die Durchsetzung der Vertragsstrafe im Einzelfall – auch wiederholt – hebt die Vertragsstrafenverpflichtung für die Zukunft nicht auf. Das Recht zur Kündigung nach § 3 Ziffer 3 bleibt unberührt. Jeder Tag zählt als Einzelfall, wobei maximal 200 % der Monatsmindestmiete als Vertragsstrafe pro Monat anfallen.“
(Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die zu den Akten gereichte Kopie (Bl. 10 ff. GA) Bezug genommen.)
Die Beklagte betreibt seit September 2012 im Vorkassenbereich des Supermarktes gegenüber dem Restaurant der Klägerin im Abstand von 4 – 5 Metern selbst einen Stehimbiss (eine sogenannte „H“), in dem Kunden diverse Fleischgerichte (Pizza-Fleischkäse, Leberkäse, Schweinebraten, Kasseler und Bockwurst) jeweils in Brötchen erwerben können. (Wegen der Anordnung der Gewerbeflächen im Einzelnen wird auf die Skizze Bl. 30 GA Bezug genommen.)
Die Klägerin forderte die Beklagte mit anwaltlichen Schreiben vom 14.06.2012 und 17.09.2012 zur Unterlassung der Errichtung der „H…“ auf. Die Beklagte wies das Begehren der Klägerin mit Schreiben vom 28.09.2012 zurück.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte sei aufgrund ihrer Pflicht zur Rücksichtnahme aus dem Mietvertrag zum Abbau der „H…“ verpflichtet. Der vertragliche Ausschluss des Konkurrenzschutzes sei unwirksam, wenn dem Mieter neben dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes zugleich eine Betriebspflicht und eine Pflicht zur Sortimentsbindung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werde. Durch die Preisvorschriften sei sie darüber hinaus gehalten, ihre knapp kalkulierten Verkaufspreise dem Niveau der „H…“ anzugleichen oder dieses zu unterbieten, womit die Gefahr der Geschäftsaufgabe oder der Insolvenz drohe. Das von der Beklagten betriebene Warenhaus sei nicht mit einem Einkaufszentrum zu vergleichen. Die Beklagte könne sich auf den Ausschluss des Konkurrenzschutzes auch deshalb nicht berufen, weil sie selbst als Vermieterin die Konkurrenz ausübe.
der Beklagten zu untersagen, in dem von ihr betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29, T…, einen Imbiss mit folgenden Angeboten zu betreiben:
(Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des angefochtenen Urteils Bezug genommen.)
Hilfsweise macht die Klägerin geltend, dass die Klauseln jedenfalls dahin einschränkend auszulegen seien, dass die Beklagte ihre, der Klägerin Belange, zu berücksichtigen habe. Da es der Beklagten ohne weiteres möglich sei, die „H…“ an anderer Stelle des Vorkassenbereichs aufzubauen, bestehe jedenfalls ein Anspruch darauf, dass die Beklagte ihren Imbiss nicht in unmittelbarer Nähe zum Betrieb der Klägerin betreibe.
in dem von ihr betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29, T…, einen Imbiss mit folgenden Angeboten zu betreiben:
Hähnchen, Haxen, Leberkäse oder Leberkäsebrötchen, Frikadellen oder Frikadellenbrötchen, Schweinebraten oder Schweinebratenbrötchen, Kasseler oder Kasseler im Brötchen, Bratwurst oder Bratwurst im Brötchen, Bockwurst oder Bockwurst im Brötchen und Pommes Frites;
die Beklagte zu verurteilen, den Imbiss an eine andere Stelle des SB-Marktes zu verlegen, möglichst an die – vom Vorkassenbereich in Richtung des Kassenbereichs gesehen – linke Seite des Kassenbereichs.
Die Klägerin kann unter dem Gesichtspunkt des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes von der Beklagten die begehrte Unterlassung verlangen (dazu unter 1.). Der Konkurrenzschutz ist im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen worden. Die dahingehende Klausel in Teil II § 2 des Mietvertrages benachteiligt die Klägerin in der vorzunehmenden Gesamtschau unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (dazu unter 2.).
Nach gefestigter Rechtsprechung hat der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume grundsätzlich auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen. Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass es bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB gehört, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen oder selbst zu eröffnen. Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten, vielmehr ist nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (vgl. BGH NJW 1979, 1404 m.w.N.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 10. Aufl., Rn. 709; Bub/Treier/Kraemer/Ehlert, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl., Rn. III B 2887). Ein Anspruch des Mieters auf Konkurrenzschutz besteht nur, wenn die Interessenabwägung im Einzelfall ergibt, dass der Konkurrenzschutzanspruch des Mieters die Belange des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum überwiegt (vgl. Leo/Ghassemi-Tabar NZM 2009, 337, 338).
Der Verkauf von Speisen auch außer Haus durch den Geschäftsbetrieb der Klägerin ist zumindest stillschweigend auch Vertragsinhalt des Mietvertrages geworden. Voraussetzung eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist, dass ein bestimmter von dem Mieter verfolgter Geschäftszweck Vertragsinhalt geworden ist (vgl. OLG Hamm ZMR 1997, 581, 582; Kraemer/Ehlert a.a.O., Rn. 2888; Leo/Ghassemi-Tabar a.a.O.). Zwar ist der Verkauf von Speisen außer Haus im Mietvertrag nicht besonders geregelt. Ein Geschäftszweck kann jedoch auch stillschweigend vereinbart werden, etwa indem der Vermieter die Geschäftsabsichten des Mieters kennt und ihnen nicht widerspricht oder eine von dem Mieter vorgenommene Geschäftsänderung duldet. Die Klägerin hat vorgetragen, dass der Außer-HausVerkauf bereits seit mehreren Jahren Bestandteil des Geschäftsbetriebes auch bereits vor der Übernahme des Restaurantbetriebes durch sie gewesen und dies auch der Beklagten bekannt gewesen sei. Dem ist die Beklagte nicht entgegengetreten.
Durch die Eröffnung des Stehimbisses der Beklagten ist auch eine Konkurrenzsituation entstanden. Im Bereich der Gastronomie reicht es für das Bestehen einer Konkurrenzsituation aus, wenn durch die betroffenen Lokale dieselbe Verbrauchergruppe angesprochen wird (vgl. BGH NJW-RR 1988, 717, 718). Hiervon ist im Streitfall auszugehen, da sowohl das von der Klägerin in ihrem Außer-Haus-Verkauf offerierte Speiseangebot als auch die von der Beklagten in der „H…“ angebotenen Speisen sich an den gleichen Kundenkreis richten, die Kunden des Verbrauchermarktes der Beklagten.
Ohne Erfolg wendet die Beklagte demgegenüber ein, die „Schnittmenge“ der von der Klägerin und der Beklagten vertriebenen Produkte sei zu gering, als dass von einer Konkurrenzsituation gesprochen werden könne. Hinsichtlich der Beurteilung der Konkurrenzsituation ist auf den im Mietvertrag vereinbarten Geschäftszweck, hier den Betrieb eines Restaurants mit überwiegend deutscher Küche, abzustellen. Die von der Beklagten in der „H…“ angebotenen Speisen zählen ebenfalls zu der Kategorie „deutsche Küche“. Auch wenn die Beklagte einzelne von der Klägerin vertriebene Speisen wie Hähnchen, Haxen oder Frikadellen (derzeit) nicht anbietet, ändert dies an der durch die Errichtung des Stehimbisses geschaffenen Konkurrenzlage nichts. Der Klageantrag ist in diesem Zusammenhang auch nicht zu weit gefasst, da er zutreffend auf das Speisenangebot der Klägerin Bezug nimmt.
Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz ist im Streitfall auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil es sich um die Vermietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum handelt. Es kann dabei offen bleiben, ob der Rechtsprechung zu folgen ist, wonach in einem Einkaufszentrum sich niederlassende Gewerbetreibende weniger gegen erlaubten Wettbewerb zu schützen sind als es in herkömmlichen Geschäftsstraßen der Fall ist (so OLG Dresden, MDR 1998, 211, 212; a.A. KGGE 2005, 1426; NZM 2008, 248). Der von der Beklagten betriebene Supermarkt ist jedenfalls mit einem Einkaufszentrum, bei dem der Mieter eines Ladenlokals von vornherein mit Konkurrenz durch andere Mieter, die in unmittelbarer Nachbarschaft einen gleiches oder ähnliches Sortiment anbieten, rechnen muss, nicht zu vergleichen. In dem Vorkassenbereich befinden sich in einem räumlich abgegrenzten Bereich nur wenige andere Ladenlokale. Der Mieter einer solchen Shopfläche im Vorkassenbereich eines Supermarkts muss daher nicht von vornherein bei Anmietung damit rechnen, dass ihm in diesem Bereich in seinem eigenen Sortiment – zumal durch den Vermieter selbst – Konkurrenz gemacht wird.
Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung kann sich die Beklagte daher auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihr Interesse an einer möglichst kundenorientierten Vermarktung der einzelnen Shopflächen im Vorkassenbereich das Bestreben der Klägerin auf den Ausschluss von Konkurrenz überwiege (vgl. OLG Dresen a.a.O.). Bei der vorzunehmenden Abwägung ist weiterhin zu berücksichtigen, dass die Klägerin bzw. deren Vormieterin das Restaurant einschließlich des Imbissverkaufes bereits über einen Zeitraum von ca. 15 Jahren betreiben, dass im Streitfall die Beklagte selbst als Vermieterin, die über eine entsprechende wirtschaftliche Marktmacht verfügt und ihr Preisniveau ganz anders kalkulieren kann als die Klägerin, den Konkurrenzbetrieb eröffnet hat und sich dieser Betrieb auch durch weitere Beeinträchtigungen, wie den im Schriftsatz vom 14.03.2013 geschilderten Vorfällen, auf den Geschäftsbetrieb der Klägerin auswirken kann.
Zwar bestehen gegen den formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes als solchen – auch in Verbindung mit der formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht - grundsätzlich keine Bedenken (vgl. BGH NZM 2010, 361, 362, juris Rn. 14; OLG Naumburg NZM 2008, 772, juris Rn. 48; OLG Rostock NZM 2004, 460, juris Rn. 65; OLG Hamburg ZMR 2003, 254 Rn. 15; KG ZMR 2005, 47, juris Rn. 9; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 695; Kraemer/Ehlert, a.a.O, Rn. 3014; Leo/Ghassemi-Tabar, a.a.O. Seite 342). Im Streitfall ist jedoch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht nur der Konkurrenzschutz der Klägerin ausgeschlossen und der Klägerin eine Betriebspflicht auferlegt worden, sondern ihr sind darüber hinaus eine Sortimentsbindung auferlegt worden dahingehend, dass Änderungen im Sortiment nur mit Zustimmung der Beklagten zulässig sind, sowie in III. des Mietvertrages Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung gemacht worden. Diese Vielzahl der der Klägerin auferlegten Beschränkungen führt in der Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin und damit zu einer Unwirksamkeit des Klauselwerkes insgesamt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten und des Landgerichts ist bei der Prüfung der Unangemessenheit auch die Preisklausel in Teil III des Mietvertrages heranzuziehen. In diesem Zusammenhang erweist sich die Auslegung des Landgerichts, wonach die Klausel dahingehend zu verstehen sei, dass mit Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern mit vergleichbarem Warenangebot und vergleichbarer Qualität nur diejenigen außerhalb des SB-Warenhauses der Beklagten gemeint seien, als fehlerhaft. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. BGH NJW 2008, 3772 Tz. 14; BGH NJW 2010, 3152 Tz. 29). Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders. Bei einer mehrdeutigen Klausel ist von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (scheinbar „kundenfeindlichste“ Auslegung; vgl. BGH NJW 2008, 2172 Tz. 19; BGH NJW 2009, 2051 Tz. 11). Nach diesen Grundsätzen kann die Klausel nach ihrem Wortlaut auch dahingehend ausgelegt werden, dass mit „vergleichbaren Mitbewerbern“ auch Mitwerber innerhalb des SB-Warenhauses der Beklagten gemeint sind. Bei einer solchen Auslegung würde die Klausel jedoch, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin führen, da diese gezwungen wäre, das Preisniveau der von ihr angebotenen Speisen dem von der Beklagten aufgrund ihrer erheblichen wirtschaftlichen Möglichkeiten diktierten günstigeren Preisniveau der „H…“ anzupassen oder dieses gar zu unterbieten, während es die Beklagte in der Hand hat, durch ihre Preispolitik Einfluss auf das Preisniveau der übrigen Wettbewerber zu nehmen.
Die Unwirksamkeit führt im Streitfall nicht dazu, dass lediglich die Preisklausel in Teil III des Mietvertrages als unwirksam anzusehen ist, die Klausel betreffend den Ausschluss des Konkurrenzschutzes in Teil II § 2 des Mietvertrages jedoch wirksam bleibt. Vielmehr können jeweils für sich genommen unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen; dies kann auch der Fall sein, wenn eine Klausel schon für sich gesehen unwirksam ist (vgl. BGH NJW 2003, 2234, zitiert nach juris Rn. 21; BGH NJW 2004, 3045, 3046, zitiert nach juris Rn. 27). So liegt der Fall hier. Die kumulative Vereinbarung eines Ausschlusses des Konkurrenzschutzes verbunden mit der Auferlegung einer Betriebspflicht, einer Sortimentsbindung sowie darüber hinaus von Maßgaben betreffend die Bildung des Preisniveaus des Mieters beteiligt diesen unangemessen, wenn er durch entsprechende formularvertragliche Klauseln verpflichtet wird, einerseits die Konkurrenz – im vorliegenden Fall sogar durch den Vermieter selbst – zu dulden, ihm andererseits jedoch die Möglichkeit genommen wird, in freier Entscheidung durch Änderungen des Sortiments oder Einschränkungen hinsichtlich der geschäftlichen Tätigkeit einschließlich Kündigung des Mietvertrages zu begegnen und er darüber hinaus auch noch verpflichtet wird, gegebenenfalls das Preisniveau der Konkurrenz zu unterbieten mit der Folge, dass der eigene Geschäftsbetrieb nicht mehr rentabel ist. Eine solche gehäufte Auferlegung von einseitigen Pflichten zugunsten des Vermieters ist mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung betreffend die gegenseitige Vertragstreue sowie Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme nicht mehr vereinbar.
Die Revision ist nicht zugelassen, da Zulassungsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Frage, wann ein formularmäßig vereinbarter Ausschluss eines Konkurrenzschutzes unwirksam ist, lässt sich nur anhand der Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalles beurteilen, dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag – wie hier – noch weitere, den Mieter in seinem Geschäftszweck einschränkende Bestimmungen enthält. Der Senat weicht bei der Beurteilung des hier zugrunde liegenden Einzelfalles auch nicht von bestehender höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung ab, da den in diesem Zusammenhang ergangenen Entscheidungen anderer Obergerichte (vgl. OLG Rostock, OLG Naumburg oder OLG Hamburg, jew. a.a.O.) andere tatsächliche Gegebenheiten zugrunde lagen.
Permalink: https://openjur.de/u/749099.html (https://oj.is/749099)

References: § 3
 § 2
 § 307
 § 535
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 305
 BGH 
 BGH 
 § 2
 BGH 
 BGH 
 § 543