Source: https://www.haus-und-grund-leipzig.de/news.html/217_bgh-saldoklage-bei-mietrueckstaenden-zulaessig
Timestamp: 2020-04-06 12:29:53+00:00

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BGH: Saldoklage bei Mietrückständen zulässig
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Der Bundesgerichtshof hat in einer heute veröffentlichten Entscheidung darüber entschieden, ob eine so genannte Saldoklage bei der Geltendmachung von Mietrückständen aus einem mehrere Jahre umfassenden Zeitraum zulässig ist (BGH, Urt. v. 09.01.2013 – VIII ZR 94/12).
Im Streitfall bestand zwischen den Mietvertragsparteien ab dem Jahr 1999 bis Ende 2003 ein befristeter Wohnraummietvertrag. Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses bewohnten die beklagten Mieter die Wohnung bis zum 31.03.2010 weiter. Danach zahlten sie in verschiedener Höhe Mietbeträge an die Vermieter. Mit der Klage haben die Vermieter einen Betrag in Höhe von 17.948,48 € gegen die Mieterin geltend gemacht, wobei verschiedene Zahlungen der Mieter berücksichtigt wurden. In ihrer Zahlungsklage machten die Vermieter diesen Saldo unaufgeschlüsselt geltend.
In den Vorinstanzen wurde die Klage der Vermieter als unzulässig abgewiesen, da der Saldo nicht in der erforderlichen Weise aufgeschlüsselt worden sei. Mit ihrer Revision zum BGH waren die Vermieter erfolgreich. Zwar hob der BGH den Grundsatz hervor, wonach bei einer Zahlungsklage nicht nur die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge, sondern auch anzugeben sei, in welcher Reihenfolge einzelne Ansprüche zur Entscheidung des Gerichts gestellt werden sollen. Allerdings seien diese Voraussetzungen hier gegeben gewesen. Denn die Vermieter haben für den von ihnen angeführten gesamten streitigen Zeitraum einen Monatsbetrag geltend gemacht, von dem die Zahlungen der Mieter zurückgeblieben sind. Es sei hier nicht erforderlich gewesen, für jeden einzelnen Monat aufzuschlüsseln, welcher Monatsbetrag unter Berücksichtigung der von den Mieter geleisteten Zahlungen jeweils noch begehrt wird.
Mit dieser Entscheidung stellt sich der BGH gegen die bislang vorherrschende Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 26.08.2009 - 3 U 192/08; OLG Brandenburg, GE 2007, 444; KG, GE 2002, 796; OLG Brandenburg, NZM 1999, 1097; LG Berlin, GE 2009, 717; AG Köln, NZM 2009, 737; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., 2011, § 535 Rdnr. 50; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 543 Rdnr. 141). Die Entscheidung ist schon deswegen praktisch bedeutsam. Außerdem wird sich die BGH-Rechtsprechung auch auf Kündigungsprozesse, denen Mietrückstände zugrunde liegen, auswirken. Auch hier wurde es bislang als erforderlich angesehen, dass kündigungsrelevante Rückstände einzeln auf die jeweiligen Monate aufzuschlüsseln seien, wenn der Mieter unterschiedlichen Höhe gezahlt hatte oder Teilzahlungen verrechnet werden mussten (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., 2009, Rn. III 102).
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
Kosten für Austausch eines beschädigten Laminatfußbodens
vom 29.07.2014
Vermieter, die einen beschädigten Laminatfußboden am Mietende zurückerhalten, stehen dann vor der Frage, wie hoch ein Schadensersatz zu bemessen ist. Damit hat sich aktuell das Landgericht Hanau befasst (LG Hanau, Verf. v. 04.04.2014 - 2 S 234/13, NZM 2014, Heft 13, S. V).
Tod des Mieters und Erbenhaftung
vom 14.02.2013
Der Bundesgerichtshof hat in einer heute veröffentlichten Entscheidung zu der Frage entschieden, ob Erben nach dem Tode eines Mieters persönlich, mit ihrem eigenen Vermögen für Mietforderungen haften, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 S. 2 BGB bestimmten Frist beendet wird (BGH, Urt. v. 23.01.2013 – VIII ZR 68/12).
Der Begriff des Rückerhalts in § 548 BGB | Lindner, AnwZert MietR 14/2014 Anm. 1
Die Rückgabe der Mietsache am Ende eines Mietverhältnisses markiert gelegentlich den Beginn von Auseinandersetzungen. Der BGH hat mit Urteil vom 23.10.2013 zu dem Begriff der Rückgabe in einem „Vertretungsfall“ (Schlüsselrückgabe beim Hausmeister) entschieden. Diese Entscheidung gibt Anlass, die Voraussetzungen der Rückgabe und die Details in Vertretungsfällen zu beleuchten.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 535
 § 543
 § 564
 § 548
 BGH