Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/spor-z-najemca-o-rozliczenie-kaucji,217,p.html
Timestamp: 2019-06-27 02:32:26+00:00

Document:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-05-29
Wynajmowałam przez 3 lata mieszkanie. Przy podpisywaniu umowy pobrałam od najemców kaucję w wysokości 1000 zł. Niedawno ci ludzie się wyprowadzili i żądają zwrotu kaucji (po negocjacji i odliczeniu zniszczonych rzeczy) 340 zł. Moja wycena za uszkodzenie i nieposprzątanie mieszkania to 1480 zł. Rzeczoznawca wyliczył mi kwotę wyższą – 1760 zł. W jaki sposób zakończyć ten spór? Uważam, że to najemcy powinni mi dopłacić.
W stosunkach prawnych umownych duże znaczenie ma zasada swobody umów, wysłowiona w artykule 3531 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Odnosi się to, między innymi, do umowy najmu – art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów….
Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 675 K.c.:
„§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.”
Proponuję sprawdzić, czy doszło do zniszczeń, czy też wystąpiły skutki prawidłowego używania – najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Tak zdecydował ustawodawca, takie prawo obowiązuje wszystkich w Polsce (zgodnie z konstytucyjną zasadą równości, której uszczegółowieniem jest zasada równości wobec prawa); niezależnie nawet od ocen jakichkolwiek rzeczoznawców – bowiem podlegamy prawu, a nie rzeczoznawcom. Poza tym w ocenie sytuacji powinna pomóc treść artykułu 681 K.c.: „Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”. Artykuł 681 K.c. znajduje praktyczne rozwinięcie w artykule 6 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli w odnośnej umowie zabrakło postanowień odpowiednio szczegółowych, to pomocne okaże się zestawienie sytuacji z odnośnymi przepisami prawnymi (wśród których są przepisy szczegółowe).
Strony umowy najmu (jakiejkolwiek, w tym tej) są sobie równe; nikt nikomu polecenia wydać nie jest uprawniony – zwłaszcza polecenia wiążącego pod rygorem sankcji prawnych. Gdyby Pani dysponowała złożonym w formie aktu notarialnego zobowiązaniem (byłego) najemcy do zapłacenia określonej kwoty na Pani rzecz, to w grę wchodziłoby szybsze doprowadzenie do egzekucji świadczenia (wystarczyłoby uzyskać w sądzie klauzulę wykonalności przed zawnioskowaniem o wszczęcie egzekucji przez komornika sądowego) – takie rozwiązanie (właściwe zwłaszcza umowie najmu okazjonalnego) przewidziano w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Bez takiego zobowiązania pozostają negocjacje lub droga prawna.
Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, to każda ze stron – w tym Pani, jako (była) wynajmująca – będzie mogła skorzystać z uprawnienia do wytoczenia powództwa (a dokładniej: powództwa o zapłatę). W procesie cywilnym duże znaczenie ma odpowiednia aktywność stron (art. 230 K.p.c.) oraz wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).
Negocjacje mogą trochę trwać – byleby unikać zbytniego odkładania w czasie drogi prawnej. Art. 677 K.c. stanowi: „Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Gdyby doszło do przedawnienia roszczeń, to mógłby zostać zgłoszony zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.).
Z tak zwanym tradycyjnym sądzeniem się wiąże się określone ryzyko – w tym z uwagi na koszty sądowe. Z reguły strona przegrywająca ma obowiązek zwrócić koszty wygrywającemu (art. 109 i następne K.p.c.). Opłata sądowa od rozpoznania sprawy (odpowiednik dawnego wpisu sądowego) jest na ogół wyższa od opłaty sądowej od zawezwania do próby ugodowej (a wezwanie takiej kieruje się „za pośrednictwem” sądu rejonowego). Dlatego proponuję (także w przypadku rozważania klasycznej drogi sądowej) wziąć pod uwagę zawezwanie (byłego) najemcy do próby ugodowej. Być może autorytet sędziego – prowadzącego sądowe posiedzenie pojednawcze (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) – przyczyniłby się do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.), którą można by zawrzeć nawet bez zawezwania do próby ugodowej. Kierowane do sądu (niejako za pośrednictwem sądu) zawezwania do próby ugodowej zalicza się do czynności skutkujących przerwaniem biegu przedawnienia (art. 123 K.c.); gdyby więc negocjacje przedłużały się „do granic przedawnienia”, to wtedy zawezwanie do próby ugodowej skutkowałoby przynajmniej przerwaniem biegu przedawnienia, ale rozsądna propozycja ugodowa (w wezwaniu zawarta) mogłaby położyć kres sporowi.
Proszę w opracowywaniu strategii Pani działań brać pod uwagę także dwie następujące okoliczności: Pierwszą jest to, że różni specjaliści (np. rzeczoznawcy majątkowi) dość często „czytają w myślach klienta” i w związku z kontekstem wskazują wynik obliczeń „z dołu albo z góry widełek”. Druga okoliczność (której znać nie muszę) dotyczy delikatnego zagadnienia – opodatkowania uzyskiwanego przez Panią czynszu; niekiedy w związku ze sporami prawnymi urzędy skarbowe uzyskują informacje o najmie, którego im wcześniej nie zgłoszono.
▸ Prawo do potrącenia z kaucji najemcy za zniszczenia w mieszkaniu
▸ Śmierć właściciela lokalu a przedłużenie umowy najmu
▸ Jak doręczyć lokatorce wymówieniem najmu?
▸ Najem części domu należącego do rodziców
▸ Niedogrzane mieszkanie jako przyczyna rozwiązania najmu
▸ Zawarcie umowy najmu i rozwiązanie jej tego samego dnia
▸ Zabezpieczenie roszczeń wynajmującego

References: art. 659
 art. 777
 art. 232
 Art. 677
 art. 184
 art. 186
 art. 918