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Timestamp: 2018-12-14 10:00:12+00:00

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Alcance que el cumplimiento de la obligación de presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética y el efecto que podría tener en caso de incumplimiento - El Derecho
El Real Decreto 235/2013 de 5 de abril (BOE 13 de abril de 2013) -EDL 2013/37091-, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios para la venta o el alquiler durante más de cuatro meses de un edificio o parte del mismo, establece en su Disposición Transitoria que
"La presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.".
La cuestión que formulamos es el alcance que el cumplimiento de tal obligación y el efecto que podría tener en caso de incumplimiento.
Comentario: El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios viene a transponer lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios de la , en, refundiendo el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, con la incorporación del Procedimiento básico para Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010la certificación de eficiencia energética de edificios existentes.
Dicha norma establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética, documento que ha de incluir la información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética. Los requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios o unidades de éste no se incluyen en este real decreto, ya que se establecen en el Código Técnico de la Edificación.
El objetivo de la norma no es otro que la de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía, contribuyendo a la adopción de medidas para reducir las emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.
En dicha norma se concreta un régimen sancionador con infracciones y sanciones, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios, y en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.
En su artículo 18 se establece que el incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento básico, se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en las normas de rango legal que resulten de aplicación, añadiendo que también el incumplimiento del procedimiento básico que constituyan infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados k) y n) del artículo 49.1 del texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, se sancionará de acuerdo con lo establecido en el capítulo II del título IV del texto refundido citado, o lo que es lo mismo entre 3.005,06 euros a 601.012,10 euros, pudiendo incluso rebasar dicha cantidad hasta alcanzar el quíntuplo del valor de los bienes o servicios objeto de infracción.
Pues bien, la reciente Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, publicada en el BOE de 27 de junio, ha venido a completar el régimen sancionador, estableciendo la tipificación administrativa de los hechos sancionables y su sanción en la Disposición adicional tercera Infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios donde se establece que "Constituyen infracciones administrativas en materia de certificación de eficiencia energética de los edificios las acciones u omisiones tipificadas y sancionadas en esta disposición y en la disposición adicional siguiente, sin perjuicio de otras responsabilidades civiles, penales o de otro orden que puedan concurrir", clasificando las infracción en materia de certificación energética en muy graves, graves y leves, señalando que por un lado que los responsables serán "...las personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes que las cometan, aún a título de simple inobservancia", atribuyendo la competencia para instrucción y resolución de los expediente sancionadores que se incoen corresponderá a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas.
Conviene señalar finamente que las sanciones, todas económicas, tienen un arco comprendido entre los 300 y los 6000 euros que podrá elevarse en su caso, hasta el importe efectivo del beneficio obtenido por el infractor con la infracción.
En conclusión, la reciente Ley 8/2013 viene a completar el régimen jurídico sancionador derivado de los incumplimientos del régimen y procedimiento básico para la obtención del certificado de eficiencia energética de los edificios, introduciendo las infracciones y sanciones de naturaleza administrativa que, junto con las derivadas de la legislación de consumo –ya indicadas- y los efectos civiles que la falta de ...presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio...", ya exigibles para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha pueda producir –Disposición Transitoria RD 235/2013-, se derivarán de la falta de cumplimiento con "...promoción de la eficiencia energética, mediante la información objetiva que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios en relación con las características energéticas de los edificios, materializada en forma de un certificado de eficiencia energética que permita valorar y comparar sus prestaciones" –art 1-2 RD 235/13-.
El Real Decreto por el que preguntamos, viene a establecer la obligatoriedad de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética en el que conste la información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.
Se establece, por tanto, una nueva obligación a cumplimentar con ocasión de la venta de un inmueble, pero no se establece en la norma jurídica la consecuencia de su incumplimiento en relación a la subsistencia del contrato.
La cuestión es por tanto muy simple. Determinar si el incumplimiento de la nueva obligación por parte del propietario pueda dar lugar a una causa resolutoria con el efecto previsto en el art. 1124 CC -EDL 1960/55-.
Pues bien, nuestros autores, con práctica unanimidad, examinando el tenor de la obligación, llegan a la conclusión que, aisladamente considerada tal obligación difícilmente puede considerarse sustancial o esencial en el contrato, en modo tal que sólo en el marco de una valoración del contenido obligacional cuya infracción determinara afirmar el fracaso de la relación contractual, es decir, cuando tal incumplimiento por parte del vendedor pudiera calificarse de esencial, lo que ocurriría si causara a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, cabría plantear una resolución basada en tal incumplimiento.
Dicen en este sentido nuestros autores que "...no parece que la falta de dicho certificado por sí mismo, pueda calificarse de incumplimiento esencial por parte del vendedor o del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, salvo que se entienda que se oculta al comprador o arrendatario un elemento esencial para prestar el consentimiento", o que "...en modo alguno puede considerarse como esencial a los efectos de la resolución del contrato de acuerdo con lo previsto en el art. 1124 del Código", incluso derivándose por otros la cuestión a la formación de la voluntad en el marco de la información precontractual.
Resulta necesario en suma llevar a cabo una lectura atenta y detenida de los argumentos que se exponen porque es su riqueza la que siempre justifica este trabajo que ahora presentamos.
El foro ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de julio de 2013.
Como se indica en el Preámbulo de dicho Real Decreto 235/2013, de 5 de abril...
Como se indica en el Preámbulo de dicho Real Decreto 235/2013, de 5 de abril -EDL 2013/37091-, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, el mismo establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética. Los requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios o unidades de éste no se incluyen en dicho real decreto, ya que se establecen en el Código Técnico de la Edificación. De esta forma, valorando y comparando la eficiencia energética de los edificios, se favorecerá la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía. Además, este real decreto contribuye a informar de las emisiones de CO2 por el uso de la energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial, lo que facilitará la adopción de medidas para reducir las emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.
Por su parte, el art. 14 del mencionado Real Decreto -EDL 2013/37091 establece que:
Ahora bien, la cuestión que se somete a debate es qué alcance tiene dicha obligación y consecuencias que generaría su incumplimiento.
En este sentido creo que habrá que distinguir entre el supuesto en que la parte excusa del cumplimiento de dicha obligación al vendedor o arrendador, de aquél en que no existe dicha excusa y sí un incumplimiento por parte de éstos en su obligación de entregar o exhibir dicho certificado de eficiencia energética.
También habrá que valorar qué sucede si este último no es veraz.
Desde luego creo que si la parte compradora o arrendataria excusa a la vendedora o arrendadora del cumplimiento de la obligación de entregar el referido certificado, el contrato entre las partes será plenamente válido y eficaz pues no puede entenderse que dicho incumplimiento vaya contra la ley, la moral o el orden público (art. 1255 CC -EDL 1889/1-). Es cierto que la ley exige su puesta a disposición del comprador o arrendatario pero tal obligación de puesta a disposición entiendo que puede ser dispensada y que puede serlo de forma expresa y también tácita, no haciendo mención alguna en el contrato; es decir, si la parte no lo exige en ese momento se entiende que disculpa su entrega.
Otra cosa es que el edificio no cuente realmente con el oportuno certificado o de que el entregado a la otra parte contratante no sea veraz, en cuyo caso estimo que habrá que valorar la trascendencia de dicho incumplimiento para determinar si el mismo es o no causa suficiente de resolución del contrato.
En principio me inclino por pensar que tal incumplimiento no es causa de resolución del contrato, por no afectar a las condiciones básicas y fundamentales que se tienen habitualmente en cuenta a la hora de celebrar este tipo de contratos, a menos que las partes concedan a la existencia y entrega del certificado en cuestión carácter de condición esencial. En este supuesto, si se incumple la obligación el contrato podrá ser resuelto. Caso contrario estimo que la omisión del certificado podrá acarrear sanciones de tipo administrativo a la luz de la legislación de Consumidores y Usuarios, pero no en el orden civil ya que difícilmente pueda considerarse como esencial dicho incumplimiento, a menos, como se dice, que las partes así lo hayan manifestado.
Está claro, no obstante, que cuando el comprador o arrendatario tengan la condición de consumidor o usuario habrá que extremar al máximo las cautelas tratando de informar a aquél de la trascendencia que la no entrega del certificado o la carencia del mismo pueda suponer. Si así y todo suscribe el contrato en tales condiciones, el contrato, como se ha dicho, será válido y eficaz, sin que pueda entenderse que el consentimiento estuviera viciado hasta hacerlo anulable.
Como se recoge en el enunciado de la cuestión sometida a debate, la DT 1ª) ...
Como se recoge en el enunciado de la cuestión sometida a debate, la DT 1ª) del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril -EDL 2013/37091-, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, exige en los contratos de compraventa o arrendamiento que se celebren a partir de la entrada en vigor de dicha norma, la puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte del edificio, norma transitoria que no es más que una aplicación del art. 1.2 del Real Decreto -EDL 2013/37091 que establece "Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico". Habiendo entrado dicha norma en vigor el día 14 de abril de 2013.
No plantea dudas por tanto que el requisito del certificado de eficiencia energética deberá ponerse a disposición de los compradores o arrendatarios, en todos los contratos que se celebren con posterioridad al 14 de abril de 2013, con independencia de que se trate de viviendas o locales de nueva construcción o de segunda mano.
La cuestión central es los efectos que pueden derivarse de ese incumplimiento, es decir cuando el vendedor o arrendatario no ponga a disposición del adquirente o arrendatario ese certificado de eficiencia energética, puesto que el supuesto contrario, es decir cuando se cumpla con esa obligación ningún efecto negativo tendrá.
Las consecuencias derivadas de ese incumplimiento son distintas desde un plano administrativo, y de un plano sustantivo o de derecho civil, en cuanto al efecto de la infracción administrativa se recoge en el propio Real Decreto en su art. 18 -EDL 2013/37091 que establece que el incumplimiento de los preceptos de dicha norma, dará lugar en su caso a la correspondiente sanción administrativa.
El núcleo de la cuestión y más confuso es si el incumplimiento de este deber de obtener y facilitar al comprador o arrendatario el certificado de eficiencia energética, puede tener o no alguna incidencia sobre la validez o eficacia del contrato de compraventa o de arrendamiento, debiendo distinguir dos supuestos:
a) Que exista el certificado correspondiente pero no se entregue al comprador o arrendatario, en tal caso, el mero incumplimiento de su entrega existiendo el certificado de eficiencia energética, es irrelevante.
b) Que no exista el certificado de eficiencia energética porque el propietario no lo haya solicitado, en este caso no parece que la falta de dicho certificado por sí mismo, pueda calificarse de incumplimiento esencial por parte del vendedor o del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, salvo que se entienda que se oculta al comprador o arrendatario un elemento esencial para prestar el consentimiento; ahora bien en el momento actual no cabe entender que el mero hecho de no haber solicitado, ni entregado consecuentemente al comprador o arrendador el certificado de eficiencia energética sea de tal relevancia que pueda servir de base por si solo para resolver el contrato de arrendamiento o de compraventa. El incumplimiento de esa obligación legal de entregar de ese certificado de eficiencia unido a otros incumplimientos que individualmente considerados no serian causas relevantes para resolver el contrato, si podría servir para calificar la conducta del vendedor o arrendador de incumplimiento esencial a los efectos de resolver el contrato, o podría ser un elemento más a tener en cuenta para calificar la conducta del vendedor o arrendador como incumplidora.
El Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, -EDL 2013/37091- como se explica en l...
El Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, -EDL 2013/37091 como se explica en la Exposición de Motivos no es sino consecuencia del deber de transposición de las Directivas europeas 91 /2002 -EDL 2002/57958 y 31/2010 -EDL 2010/91724-. Parcialmente la primera de ellas ya fue objeto de cumplimiento para los edificios de nueva construcción en el Real Decreto 47/2007 de 19 de Enero -EDL 2007/1196-. La finalidad pretendida en el ámbito contractual (no por tanto medioambiental o microeconómica) no es otra que dotar al nuevo adquirente o arrendatario de un documento oficial y contrastado por un técnico, para que pueda evaluar y comparar la eficiencia energética del edificio, y tener otro elemento en que fundar su decisión final.
El alcance de la obligación de referencia, de presentar el certificado de eficiencia energética se resuelve en el art. 2 del Real Decreto -EDL 2013/37091-. Y afecta a los Edificios de nueva construcción. b) Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor. c) Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público, con las excepciones que se contemplan en el apartado siguiente.
Las consecuencias de su incumplimiento se reflejan en el art. 18 -EDL 2013/37091-. A mi juicio se establecen sanciones de índole administrativa. Las primeras con carácter general, por remisión indeterminada a un régimen sancionador aplicable, y las segundas sólo en el ámbito de la protección de consumidores y usuarios, conforme al Legislativo 1/2007 -EDL 2007/205571-. Esto tiene su trascendencia en la medida en que las últimas sólo afectarán a las relaciones entre un profesional y un consumidor, pero no a los supuestos en que las relaciones no tengan lugar en esa relación. Esto es cuando el vendedor o arrendador no se dedique profesionalmente a esa actividad o cuando el arrendatario o comprador no tenga la condición de consumidor, tales sanciones previstas en el art. 49 -EDL 2007/205571 no le serán aplicables. Conforme al párrafo k) del Art. 49.1 -EDL 2007/205571 es sancionable la negativa a satisfacer las demandas del consumidor o usuario, cualquiera que sea su nacionalidad o lugar de residencia, cuando su satisfacción esté dentro de las disponibilidades del empresario, así como cualquier forma de discriminación con respecto a las referidas demandas, sin que ello menoscabe la posibilidad de establecer diferencias en las condiciones de acceso directamente justificadas por criterios objetivos y conforme al apartado n) lo es el incumplimiento de los requisitos, obligaciones o prohibiciones establecidas en esta norma o disposiciones que la desarrollen, en los términos previstos en la legislación autonómica que resulte de aplicación.
Estas sanciones se establecen en los arts. 51 y 52 del Real Decreto legislativo -EDL 2013/37091-.
Fuera del ámbito administrativo, entiendo que las consecuencias civiles que pueden ir aparejadas al incumplimiento de esta obligación, hay que derivarlas al tema de la falta de información relevante precontractual, y por tanto a los temas del vicio de consentimiento, ya que lo que se intenta con la existencia de ese certificado no es sino que el adquirente o arrendatario pueda elegir la oferta que más le interesa valorando igualmente la eficiencia energética de los edificios.
Se plantea la cuestión relativa a los posibles efectos para los contratos de...
Se plantea la cuestión relativa a los posibles efectos para los contratos de compraventa y de arrendamiento de vivienda por más de cuatro meses tiene la previsión contenida en la Disposición Transitoria 1ª del RD 235/2013, de 5 de abril -EDL 2013/37091-, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Dicha norma prevé que el comprador o arrendador tiene la obligación de presentar o poner a disposición del comprador o arrendatario del certificado de eficiencia energética en todos aquellos contratos celebrados a partir del 1 de junio de 2013.
No cabe duda alguna de que dicha norma da una gran importancia a la eficiencia energética así como a la necesidad e información objetiva que debe proporcionarse a compradores y usuarios, tal como se señala en el art. 1 del procedimiento básico de certificación. Ello supone que estamos en presencia de una exigencia legal de tales contratos de compraventa de vivienda y de arrendamiento (excluidos los de plazo inferior a cuatro meses – art. 2.2.g) -EDL 2013/37091-, considerando que debe diferenciarse los efectos civiles de dicha obligación de los efectos puramente administrativos.
Por lo que respecta a los efectos civiles, la dicción del texto legal establece una obligación del propietario del edificio y por extensión reconoce un derecho para comprador y arrendatario, cuya primera consecuencia es la posibilidad de que éstos exijan, previamente a la firma de dichos contratos, que le sea exhibida dicha certificación de eficiencia energética, de tal manera que podrán negarse a la firma de tales contratos, sin que ello suponga incumplimiento alguno, si no se le presenta o pone a disposición dicha certificación alcanzada de acuerdo con el procedimiento previsto en el citado RD 235/2013 -EDL 2013/37091-. Es un requisito objetivo y formal que la norma impone a los propietarios en su doble condición de vendedores y de arrendadores.
Ahora bien, la cuestión más discutida será sin duda qué efectos tiene el incumplimiento de dicha obligación por parte del vendedor o arrendador. Lo primero que hay que señalar es que, tal como está redactada la Disposición Transitoria 1ª -EDL 2013/37091 estaríamos en presencia de un derecho del comprador y del arrendatario y que por ello puede ser renunciada su exigencia por el mismo libremente, bien haciéndolo constar expresamente en el contrato o bien de forma tácita al no exigir la presentación de dicha certificación. No obstante, si se solicita su aportación, en caso de que el vendedor o arrendador no la aporte en los términos previstos en la norma que examinamos, hay que entender que dicho incumplimiento en modo alguno puede considerarse como esencial a los efectos de la resolución del contrato de acuerdo con lo previsto en el art. 1124 CC -EDL 1889/1-, por lo que en todo caso concederá al comprador o arrendatario bien el derecho a no firmar el contrato mientras no se cumpla tal exigencia o bien una posible indemnización de daños y perjuicios si tal ausencia de certificación le ha ocasionado algún tipo de perjuicio de cualquier tipo, pues en todo caso estaríamos en presencia de un incumplimiento de una obligación legal que carece de eficacia resolutoria por no afectar a los elementos esenciales del contrato de compraventa o de arrendamiento, en la que además la norma no ha previsto los efectos derivados de su incumplimiento.
Desde un punto de vista administrativo, el comprador o arrendatario podrá denunciar ante la Administración competente el incumplimiento de dicha obligación, dando lugar a una posible sanción al propietario de conformidad con el régimen sancionador previsto en el art. 18 del procedimiento básico desarrollado en el RD 235/2013 -EDL 2013/37091-.
Referida la cuestión planteada al alcance del cumplimiento o, en su caso, in...
Referida la cuestión planteada al alcance del cumplimiento o, en su caso, incumplimiento, de la obligación de ser "puesto a disposición" de los compradores de la totalidad o parte del edificio el certificado de eficiencia energética regulado en el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril -EDL 2013/37091-, como de "exhibir" el mismo o "poner copia a disposición" del arrendatario en caso de contrato de arrendamiento (obligaciones diferenciadas en uno u otro caso en el art. 14.2 del indicado Real Decreto -EDL 2013/37091-),como punto de partida es de precisar que si bien el legislador establece tales obligaciones del vendedor como del arrendador -aunque no las personaliza en los mismos: "será puesto...", "bastará con la simple exhibición..y..." en modo alguno determina las consecuencias del incumplimiento de las mismas.
Así, el único precepto relativo a la infracción de las normas contenidas en el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, el art. 18 , está prácticamente vacío de contenido desde el punto de vista del derecho civil: " se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación energética...y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en las normas de rango legal que resulten de aplicación", como cabe predicar igualmente en su remisión a la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios , en concreto a la negativa a satisfacer las demandas del consumidor u usuario cuando estas estén dentro de las disponibilidades del empresario (art. 49.1.k -EDL 2007/205571-), como al incumplimiento de los requisitos establecidos en normas o disposiciones que la desarrollen en los términos de la legislación autonómica( art. 49.1.n -EDL 2007/205571-),siendo de recordar que el art. 51 -EDL 2007/205571 de dicho texto refundido hace referencia únicamente a sanciones de carácter administrativo.
En definitiva, desde el punto de vista del derecho sustantivo que nos ocupa, lo cierto es que el incumplimiento de los deberes señalados de puesta a disposición o exhibición del certificado de eficiencia energética, en modo alguno podía determinar la ineficacia del contrato de compraventa o de arrendamiento del que traen su causa.
Así, dichos contratos, incluso de incumplirse las aludidas obligaciones, producirían plenos efectos.
Por ejemplo, no procedería considerar la nulidad absoluta de uno u otro contrato cuando a los mismos no les faltaría ningún elemento esencial por tal incumplimiento.
Igualmente, tampoco cabría entender la anulabilidad de los mismos por vicio de consentimiento por dicha causa.
Finalmente, la resolución del contrato por incumplimiento ex art. 1124 CC -EDL 1889/1 tampoco será factible cuando, en principio, el incumplimiento de la obligación en cuestión no cabría considerarlo como esencial o frustrante de la finalidad del contrato.
Ineficacia contractual que, según todo lo ya razonado, no procedería entender en supuestos incluso de no ser exhibido o puesto a disposición del comprador o arrendador el indicado certificado por no existir este, por lo que tampoco procedería en casos en que se produjese dicho incumplimiento aun existiendo el certificado.
El RD 235/2013, de 5 de abril -EDL 2013/37091-, que entró en vigor al día s...
El RD 235/2013, de 5 de abril -EDL 2013/37091-, que entró en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, esto es, el 14 de abril de 2013, persigue la promoción de la eficiencia energética, mediante la información objetiva que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios en relación con las características energéticas de los edificios, materializada en forma de un certificado de eficiencia energética que permita valorar y comparar sus prestaciones (articulo 1.2 -EDL 2013/37091-), estableciendo en el art. 2 -EDL 2013/37091 su ámbito de aplicación y enunciando en la leyenda final de la Disposición Transitoria la carga que, respecto de contratos de compraventa o de arrendamiento que se celebren a partir de su entrada en vigor, incumbe al vendedor o al arrendador de poner a disposición del adquirente o del arrendatario, según el caso, el certificado de eficiencia energética.
Se trata de una norma administrativa. Su eventual incumplimiento desenvolverá, en su caso, el procedimiento administrativo sancionador, pero sin afectación a la vigencia y eficacia del contrato en el ámbito civil entre particulares. El Real Decreto concreta un régimen sancionador con infracciones y sanciones, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios, y en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios (cfr., articulo 18 -EDL 2013/37091-).
Esto es, la norma reglamentaria establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.
Pero en ningún caso afecta a la validez y plena eficacia civil del negocio oneroso traslativo del dominio o del contrato de arrendamiento de que se trate.-
Para responder la pregunta sobre el alcance de la obligación del vendedor o ...
Para responder la pregunta sobre el alcance de la obligación del vendedor o arrendador de edificios de certificar la eficiencia energética de estos, hay que comenzar por comprobar si el Real Decreto 235/2013 -EDL 2013/37091 tiene rango suficiente para hacer nacer tal obligación.
En mi opinión no lo tiene, el nacimiento de esa obligación es previo a la norma administrativa, está en la ley de 4 marzo 2011 de economía sostenible -EDL 2011/8038 -.
Sería de agradecer una técnica legislativa más clara y mejor, el fundamento se encuentra en el art. 83. 3 de la ley -EDL 2011/8038-, porque, aunque el título del art. 83 -EDL 2011/8038 limita su contenido a la "transparencia e información a los consumidores", el texto del número 3 dispone incondicionadamente, que los certificados de eficiencia energética "se obtendrán de acuerdo al procedimiento básico que se establezca reglamentariamente para ser puestos a disposición de los compradores o usuarios de esos edificios cuando los mismos se vendan o alquilen". La norma legal es suficiente para hacer nacer la obligación de entregar los certificados de eficiencia al alquilar o comprar a cualquiera, aunque título del precepto puede hacer discutible dicha obligación legal respecto a los no consumidores finales, aunque en todo caso no ofrece duda cuando compre o alquile un consumidor.
El efecto previsto en el Real Decreto 235/2013 -EDL 2013/37091 para el incumplimiento de la obligación de entregar solo es una sanción impuesta por la administración como se prevé en el Real Decreto, que no tiene rango suficiente para hacer nacer obligaciones contractuales. La fuente del efecto en el contrato de arrendamiento o de venta sigue siendo la norma legal en que se establece, el art. 83. 3 de la ley de 4 marzo 2011 -EDL 2011/8038-, pero en él sólo se establece que esta obligación se ha de cumplir o estar cumplida cuando los edificios sean puestos a disposición de los compradores o usuarios.
No parece razonable supeditar la eficacia del contrato al cumplimiento de esta obligación, es probablemente una del mismo tipo que la facultad de cada una de las partes de exigir a la contraria la elevación del contrato escritura pública, por tanto cuando el vendedor o arrendador no haya cumplido su obligación de entregar el certificado de eficiencia energética, el comprador o arrendatario podrá exigir en juicio su entrega. Este ostentará la condición de parte procesal legítima, pues para ello el art. 10 de la LEC -EDL 2000/77463 sólo exige que comparezcan y actúen en juicio como titular de la relación jurídica u objeto litigioso.
Lo normal será que en el pleito se pida y obtenga la condena, primero a que se confeccione el certificado de eficiencia energética y segundo que se ordene su entrega.
La ausencia de este certificado, sobre todo en los supuestos en que se certifique la ineficiencia del edificio, podrá cuando se obtenga fundamentar la existencia de un vicio del consentimiento contractual que dé lugar a la anulación del contrato a instancia del comprador o arrendatario.
Por último no creo que exista inconveniente para que se pacte en el contrato de compraventa o arrendamiento que el certificado del obtenga el comprador o el arrendatario antes de que se produzca la puesta disposición o la tradición del inmueble.
A partir del 1 de Junio el Certificado de Eficiencia Energética ya es exigib...
A partir del 1 de Junio el Certificado de Eficiencia Energética ya es exigible en todos los contratos de compraventa o de alquiler. Y deben ser certificados todos aquellos inmuebles que se pongan en venta o alquiler que no dispongan ya de su certificado energético en vigor. Aunque es obvio que desde 2007 ya es obligatorio el certificado energético para edificios de nueva construcción, así que estos ya cuentan con su calificación energética.
La etiqueta de eficiencia energética debe incorporarse a toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o publicidad del inmueble. En caso de venta, el vendedor deberá entregar al comprador en la notaría un original del certificado. En caso de alquiler, deberá adjuntar una fotocopia al contrato de arrendamiento. una fotocopia al contrato de arrendamiento.
Por otro lado, el propietario del inmueble será el responsable de encargar y conservar el certificado de eficiencia energética. Este certificado se expide por un técnico competente que esté en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética. Estas titulaciones son las de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero e ingeniero técnico.
Los edificios que están obligados son:
El Real Decreto 235/2013 de 5 abril -EDL 2013/37091-, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios o unidades de edificio, un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios. De esta forma se podrá valorar y comparar su eficiencia energética, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.
Respecto al incumplimiento de estas obligaciones el art. 18 -EDL 2013/37091 que lleva por rúbrica Infracciones y sanciones señala que:
Por ello, el incumplimiento de este deber se considerará infracción en materia de defensa de los consumidores y usuarios, así como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre -EDL 2007/205571-.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 18
 artículo 49
 Real Decreto 
 resolución 
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 resolución 
 resolución 
 Real Decreto 
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 real decreto 
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 resolución 
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