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Timestamp: 2018-08-18 13:53:00+00:00

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Wasser und Stromanschluss (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
21.04.2018 21:31 |
wir haben ein Büro mit Betriebsleiterwohnung im Gewerbegebiet gekauft. An dem Haus grenzt eine Halle welche früher auch zum Grundstück gehörte, bevor es 2012 von Grundstück getrennt wurde.
Jetzt wird die Halle zwangsversteigert. Die Anschlüsse für die Halle liegen alle in der Betriebsleiterwohnung.
Meine Frage nun, muss ich das dulden, dass alle Anschlüsse durch mein Haus laufen oder kann ich ihm einfach den Strom abschalten? Kann ich verlangen, dass die Anschlüsse aus meinem Haus entfernt werden?
Ich möchte die Anschlüsse raus aus meinem Haus, also keine Miete oder Sonstiges für die Anschlüsse.
Einsatz editiert am 22.04.2018 09:01:16
Da sie Eigentümer der Wohnung sind, können sie zunächst andere von ihrer Nutzung ausschließen ( § 903 BGB) und auch den Rückbau nach § 1004 BGB (Unterlassung der Beeinträchtigung ihres Eigentums) verlangen, BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, Az. V ZR 181/13.
Sie können allerdings in engen Ausnahmen zur Duldung verpflichtet sein. Dies kann sich aus einer Dienstbarkeit im Grundbuch ergeben oder einem Notarvertrag, in dem sie sich zur Duldung verpflichten, allein ein Baulastenverzeichnis (üblich wenn es sich mal um ein Grundstück handelte) oder ein Vertrag nur zwischen den (ehemaligen) Eigentümern genügt hier nicht. Auch die Unmöglichkeit sich anderweitig einen Anschluss zu besorgen, kann zur Duldungspflicht führen. Sie sollten also ihre Unterlagen ( Grundbuch und Kaufvertrag) zwingend auf das Bestehen einer Duldungspflicht prüfen.
Ist diese nicht ersichtlich können sie den Rückbau der Anschlüsse vom Eigentümer, bzw jetzt Zwangsverwalter verlangen.
Fraglich ist jedoch, ob ihr Anspruch auf Beseitigung verjährt ist, und sie deswegen die Beseitigung nur selbst vornehmen können und auf den Kosten sitzen bleiben.Die Verjährungsfrist läuft nur 3 Jahre und beginnt mit Anschlusslegung, sie müssen sich Zeiten des Voreigentümers, in denen die Leitung von diesem geduldet wurde, anrechnen lassen.Demnach neige ich dazu eher von Verjährung auszugehen. Eine Duldungspflicht geht jedoch mit der Verjährung nicht einher (BGH, Urteil vom 28.01.2011, Az. V ZR 141/10), so dass sie weiter den Rückbau selbst ausführen dürfen, jedoch keinen Anspruch auf Beseitigung oder Kostentragung durch den Halleninhaber haben.
Sie sollten zunächst den Zwangsverwalter bzw neuen Eigentümer zur Beseitigung auffordern, beruft er sich auf die Verjährung, so sollten sie ihm eine lange Frist setzen, die es ihm ermöglicht sich umzustellen, und mitteilen, dass sie zu diesem Zeitpunkt die Versorgungsleitungen als Ausübung des Selbsthilferechts nach § 229 BGB entfernen und er neue Anschlüsse benötigt.
Wendet der Nachbar nicht die Unmöglichkeit neuer Anschlüsse ein ( zu teuer reicht für Unmöglichkeit nicht sondern nur die technische Nichtumsetzbarkeit) so können sie diese nach Fristablauf entfernen.
Wird hingegen Unmöglichkeit geltend gemacht, so sollten sie zwingend unter Darlegung warum die Anschlussverlegung technisch möglich ist und keine Duldungspflicht besteht auf Unterlassung der Eigentumsbeeinträchtigung ( § 1004 BGB) klagen, um dann nach einem erfolgreichen Urteil die Leistungen zu entfernen.
Nichts ist nämlich ärgerlicher, als wenn sie die Leistungen beseitigen und später zur Wiederherstellung verurteilt werden, weil sie sie hätten dulden müssen.
Leider teilen sie nicht mit inwieweit das Grundstück auch von ihnen versorgt wird. Daher hier noch am Rande Ausführungen zur Versorgungssperre gegenüber Dritten:
Bitte achten sie darauf, dass der BGH in lange gängiger Praxis die Besitzschutzrechte aus §§ 861, 862 BGB anwendete, und zwar gerade bei . Dabei wird der vorhandene Anschluss als Besitz angesehen und ein Eingriff in den bestehenden Besitz kann vom Besitzer ( hier dann den Inhaber der zu versteigernden Halle) abgewehert werden. Dieser Anspruch ist jedoch nur ein einstweiliger, bis in der Hauptsache entschieden ist " wer das bessere Recht zum Besitz hat". Über diese Besitzschutzrechte konnten damals viele Anschlüsse und illegitime Versorgungsentnahmen lange Zeit auf Recht erhalten werden. Der BGH änderte dies mit einem Urteil 2009, in dem es festlegte, dass der Besitz keine bestimmte Art der Nutzung schützt, sondern nur die tatsächliche Sachherrschaft. Daher können die Besitzschutzrechte bei der Belieferung durch Dritte nicht angewendet werden, Urteil vom 6. Mai 2009, Az: XII ZR 137/07.
Sollte die Halle also gar über sie versorgt werden ( und nicht nur die Leistungen darliegen) und nur sie einen Vertrag mit den Strom- bzw Wasserlieferanten besitzen und bezahlen, so droht ihnen ein sich vertiefender Schden, wenn der Nachbar die bezogenen Leistungen nicht oder nicht ordnunsgemäß bezahlt. Diese Versorgung darf eingestellt werden, wenn ihnen ein vertiefter Schaden droht, allerdings sollten sie auch hier zwingend zuvor zur Beseitigung unter Fristsetzung auffordern und diese sodann unter Fristsetzung androhen. .
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References: § 903
 § 1004
 § 229
 § 1004
 BGH 
 BGH