Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budowa/0112-kdil4-4012-668-2017-2-tku
Timestamp: 2018-04-25 12:50:53+00:00

Document:
♦ › Budowa › 0112-KDIL4.4012.668.2017.2.TKU
Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z rozpoczętą budową budynku wielorodzinnego.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 grudnia 2017 r. (data wpływu 12 grudnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 stycznia 2018 r. (data wpływu 6 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z rozpoczętą budową budynku wielorodzinnego – jest nieprawidłowe.
W dniu 12 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z rozpoczętą budową budynku wielorodzinnego. Wniosek uzupełniono w dniu 6 lutego 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.
Zainteresowana wraz z mężem, Panem B, dnia 15 lutego 2002 r. kupili od Gminy niezabudowany grunt, stanowiący działkę numer 18/2, o powierzchni 1109 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Grunt kupili nie płacąc podatku VAT, zgodnie z ówczesnymi przepisami.
Nieruchomość ta w ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – niską. Działka znajduje się przy ulicy w pełni uzbrojonej w sieci komunalne.
Państwo – jako małżonkowie – posiadają ustrój rozdzielności majątkowej. Działkę kupili na współwłasność po połowie (50% każde z małżonków). Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, Pani jako osoba prowadząca działalność gospodarczą pod firmą Zakład z siedzibą przy ul., wpisaną do ewidencji działalności gospodarczej Urzędu Miejskiego dnia 9 września 1991 r.
Zainteresowana wraz z mężem, Panem B, dnia 1 listopada 2003 r. zawarła pisemną umowę, w której postanowiono na wspólnym gruncie (działce budowlanej kupionej 15 lutego 2002 r.) rozpocząć inwestycję polegającą na wybudowaniu wielorodzinnego budynku mieszkalnego z czternastoma mieszkaniami oraz garażem wielostanowiskowym pod budynkiem. W umowie zaznaczono, że udział finansowy w planowanej inwestycji ustala się po 50%, czyli analogicznie do udziałów we własności nieruchomości. Pan jako przyszły współinwestor (zamierzający współfinansować przyszłym kredytem inwestycję od momentu zaawansowania stanu robót powyżej stropu garażu podziemnego) upoważnił Zainteresowaną, jako osobę prowadzącą działalność gospodarczą, do prowadzenia całości robót na rzeczonej działce związanych z zamierzoną inwestycją, jako generalnego wykonawcę. Małżeństwo postanowiło na nabytym gruncie wybudować trzykondygnacyjny budynek mieszkalny z przeznaczeniem mieszkań na sprzedaż. Zainteresowana zaznaczyła, że wszystkie czternaście mieszkań w realizowanej inwestycji mieści się w pojęciu społecznego budownictwa mieszkaniowego (powierzchnia użytkowa lokali nie przekracza 150m2).
W ramach realizacji inwestycji do dnia dzisiejszego wykonano: projekt budowlany, uzyskano pozwolenie na budowę wraz z jego ostatecznością, projekty wykonawcze konstrukcji budynku i przyłączy. Wykonano następujące roboty: odwierty geologiczne, zdjęcie humusu z odwózką, ogrodzenie, zainstalowano zaplecze biurowo-socjalne, wykonano wykop, ławy i mury fundamentowe części niepodpiwniczonej budynku, elementy ściany garażu podziemnego na granicy działki sąsiada na długości trzydziestu metrów, poprzez zapuszczenie w gruncie pali sześcio-metrowych tworzących element „ścianki berlińskiej”, wykonano przyłącze docelowe energetyczne dla budynku oraz przyłącza kanalizacji sanitarnej i deszczowej wraz z wykonaniem studni rewizyjno-przyłączeniowych.
Z różnych przyczyn, głównie ekonomicznych jak i osobistych, małżonkowie nie zdołają kontynuować budowy, dlatego postanowili sprzedać nieruchomość firmie deweloperskiej.
Grunt wraz z obiektem budowlanym oraz całą dokumentacją dotyczącą inwestycji, jak plany budowlane, pozwolenie na budowę oraz inne niezbędne dokumenty, zostanie sprzedany deweloperowi. Nabywca jako nowy Inwestor zamierza kontynuować inwestycję, czyli dokończy budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego, według czynnego Pozwolenia na Budowę.
Wniosek uzupełniono w dniu 6 lutego 2018 r. o następujące informacje:
Wnioskodawczyni jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zainteresowana prowadzi działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, zarządza nieruchomościami na zlecenie, prowadzi działalność pomocniczą związaną z utrzymaniem porządku w budynkach oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, ponadto realizuje projekty budowlane związane ze wznoszeniem budynków.
Na nabytej nieruchomości Wnioskodawczyni planowała wybudować budynek wielorodzinny – mieszkania na sprzedaż, rozpoczęta została budowa. W żaden inny sposób nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności. Nieruchomość była placem budowy.
Nieruchomość nie była nikomu (osobom trzecim) udostępniana, w żadnej formie. Nie było żadnych umów.
Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jako towar handlowy, na którym Wnioskodawczyni zamierzała wybudować budynek wielorodzinny mieszkalny, budowa została rozpoczęta. W inny sposób nieruchomość nie była wykorzystywana. Zainteresowana nie jest rolnikiem i nie dotyczy Jej działalność rolnicza. Nieruchomość została kupiona jako grunt budowlany.
W ramach realizacji inwestycji wykonano: projekt budowlany, uzyskano pozwolenie na budowę wraz z jego ostatecznością, projekty wykonawcze konstrukcji budynku i przyłączy. Wykonano następujące roboty: odwierty geologiczne, zdjęcie humusu z odwózką, ogrodzenie, zainstalowano zaplecze biurowo-socjalne, wykonano wykopy, ławy i mury fundamentowe części niepodpiwniczonej budynku, elementy ściany garażu podziemnego na granicy działki sąsiada na długości trzydziestu metrów, poprzez zapuszczenie w gruncie pali sześciometrowych tworzących element „ścianki berlińskiej”, wykonano przyłącze docelowe energetyczne dla budynku oraz przyłącza kanalizacji sanitarnej i deszczowej wraz z wykonaniem studni rewizyjno-przyłączeniowych.
Na moment sprzedaży budynek jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundamenty, ale dachu nie. Wnioskodawczyni wskazała, że według dostępnego Jej orzecznictwa przyjmuje się, że w chwili sprzedaży, obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku w określonym miejscu zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, jest tym obiektem w określonym stopniu zaawansowania robót.
Akt notarialny zakupu gruntu nie zawierał podatku VAT, w związku z tym nie istniała możliwość odliczenia tego podatku.
Wnioskodawczyni wskazała, że pierwotnym zamiarem zakupu działki była budowa własnego domu, lecz oczywistym jest, że plany mogą ulec zmianie i w którymś momencie postanowiła z mężem wybudować dom wielorodzinny z przeznaczeniem wszystkich mieszkań na sprzedaż.
Jaką stawką na gruncie podatku od towarów i usług należy opodatkować sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości?
Zdaniem Wnioskodawczyni, w omawianej sytuacji, czyli sprzedaży gruntu wraz z rozpoczętą inwestycją będzie miała zastosowanie obniżona stawka podatku od towarów i usług w wysokości 8%.
Przy sprzedaży gruntu wraz z rozpoczętą budową, małżeństwo zapłaci należny podatek od towarów i usług w wysokości 8% po połowie.
Art. 41 ust. 2 w związku z ust. 12, 12a, 12b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, pozwala na opodatkowanie obniżoną stawką 8% dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Społeczne budownictwo mieszkaniowe to obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.
Przy czym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się budynków mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300m2, oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150m2.
W planach projektu budowlanego omawianej inwestycji, wszystkie lokale mieszkalne mają powierzchnię użytkową poniżej 150m2. Na zakupionym gruncie budowlanym małżonkowie planowali budowę mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym.
W piśmie Głównego Urzędu Statystycznego Departamentu Standardów, Rejestrów i Informatyki z dnia 19 kwietnia 1999 r., stwierdzono, że: „obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany, może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (KOB)”. Pismo to zostało wydane na gruncie obowiązywania KOB, a nie PKOB, lecz argumentacja jest nadal aktualna i uznają oraz przytaczają ją sądy administracyjne w swoich wyrokach.
Przyjmuje się w orzecznictwie, że w chwili sprzedaży, obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku w określonym miejscu zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, jest tym obiektem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala objąć pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawczyni i Jej małżonek na zakupionym gruncie rozpoczęli inwestycję polegającą na wybudowaniu wielorodzinnego budynku mieszkalnego z czternastoma mieszkaniami i garażem wielostanowiskowym pod budynkiem, z przeznaczeniem mieszkań na sprzedaż. Zainteresowana prowadzi działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, zarządza nieruchomościami na zlecenie, prowadzi działalność pomocniczą związaną z utrzymaniem porządku w budynkach oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, ponadto realizuje projekty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Ponadto – jak wskazała sama Wnioskodawczyni – nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jako towar handlowy, na którym Wnioskodawczyni zamierzała wybudować budynek wielorodzinny mieszkalny, budowa została rozpoczęta.
Mając zatem na uwadze przywołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpią okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału we współwłasności nieruchomości wraz z rozpoczętą budową, należy uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zgodnie z art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy przez teren budowlany rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowana (zarejestrowany, czynny podatnik podatku VAT) wraz z mężem kupili od Gminy niezabudowany grunt. Nieruchomość ta w ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – niską. Działka znajduje się przy ulicy w pełni uzbrojonej w sieci komunalne.
Zainteresowana wraz z mężem zawarła pisemną umowę, w której postanowiono na wspólnym gruncie rozpocząć inwestycję polegającą na wybudowaniu wielorodzinnego budynku mieszkalnego z czternastoma mieszkaniami oraz garażem wielostanowiskowym pod budynkiem. W umowie zaznaczono, że udział finansowy w planowanej inwestycji ustala się po 50%, czyli analogicznie do udziałów we własności nieruchomości.
Mąż – jako przyszły współinwestor – upoważnił Wnioskodawczynię do prowadzenia całości robót na rzeczonej działce związanych z zamierzoną inwestycją, jako generalnego wykonawcę. Małżeństwo postanowiło na nabytym gruncie wybudować trzykondygnacyjny budynek mieszkalny z przeznaczeniem mieszkań na sprzedaż. Wszystkie czternaście mieszkań w realizowanej inwestycji mieści się w pojęciu społecznego budownictwa mieszkaniowego (powierzchnia użytkowa lokali nie przekracza 150m2).
W ramach realizacji inwestycji wykonano: projekt budowlany, uzyskano pozwolenie na budowę wraz z jego ostatecznością, projekty wykonawcze konstrukcji budynku i przyłączy. Wykonano następujące roboty: odwierty geologiczne, zdjęcie humusu z odwózką, ogrodzenie, zainstalowano zaplecze biurowo-socjalne, wykonano wykopy, ławy i mury fundamentowe części niepodpiwniczonej budynku, elementy ściany garażu podziemnego na granicy działki sąsiada na długości trzydziestu metrów, poprzez zapuszczenie w gruncie pali sześciometrowych tworzących element „ścianki berlińskiej”, wykonano przyłącze docelowe energetyczne dla budynku oraz przyłącza kanalizacji sanitarnej i deszczowej wraz z wykonaniem studni rewizyjno-przyłączeniowych. Na moment sprzedaży budynek jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundamenty, ale dachu nie.
Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii ustalenia stawki podatku VAT, jaką należy opodatkować sprzedaż nieruchomości deweloperowi, czyli gruntu wraz z obiektem budowlanym oraz całą dokumentacją dotyczącą inwestycji, jak plany budowlane, pozwolenie na budowę oraz inne niezbędne dokumenty.
W odniesieniu do przedstawionego we wniosku opisu sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy będzie niedokończona inwestycja budowlana w postaci budowy trzykondygnacyjnego budynku mieszkalnego. Dotychczas wykonane prace budowlane – takie jak: odwierty geologiczne, zdjęcie humusu z odwózką, ogrodzenie, zaplecze biurowo-socjalne, wykopy, ławy i mury fundamentowe części niepodpiwniczonej budynku, elementy ściany garażu podziemnego na granicy działki sąsiada na długości trzydziestu metrów, wykonane przyłącza docelowe energetyczne dla budynku oraz przyłącza kanalizacji sanitarnej i deszczowej wraz z wykonaniem studni rewizyjno-przyłączeniowych – wskazują na to, że powstała konstrukcja nie wypełnia definicji budynku oraz nie nosi cech pozwalających uznać ją za budowlę.
Ponadto, jak wskazano w opisie sprawy, na moment sprzedaży konstrukcja ta jest wydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundamenty, ale dachu nie posiada.
Zatem trudno uznać, że wyżej wskazane prace na tak wstępnym etapie budowy stanowią budynek, budowlę lub ich część.
Bez znaczenia w takiej sytuacji jest fakt, że nabywca (deweloper) zadeklarował kontynuację rozpoczętej inwestycji budowlanej, bowiem skutki prawnopodatkowe konkretnego zdarzenia powstają w momencie dokonania dostawy nieruchomości, na którą składa się grunt wraz z rozpoczętymi pracami budowlanymi, które nie mogą być zaklasyfikowane ani w świetle przepisów prawa budowlanego, ani według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jako budynek, budowla lub ich część. Zatem, w odniesieniu do obiektu znajdującego się na nieruchomości, należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy jest niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, gdyż nie jest zadaszona oraz nie nosi również cech budowli. W konsekwencji dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej obiekt znajdujący się na opisanej we wniosku nieruchomości należy zaliczyć jako teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę.
Należy podkreślić, że jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).
Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki obiekt traktować jako niezabudowany teren budowlany (z treści wniosku wynika, że jest to grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – niską). Transakcję taką należy opodatkować podstawową stawką podatku w wysokości 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ust. 1 ustawy, gdyż nie znajduje dla niej zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (nieruchomość stanowi teren przeznaczony pod zabudowę), ani też preferencyjna stawka podatku przewidziana w art. 41 ust. 12 ustawy dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego.
Podsumowując, dla wyżej opisanej transakcji sprzedaży na rzecz dewelopera udziału we współwłasności gruntu wraz z obiektem budowlanym oraz całą dokumentacją dotyczącą inwestycji (jak plany budowlane, pozwolenie na budowę oraz inne niezbędne dokumenty), zastosowanie znajdzie stawka podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a ust. 1 ustawy.
W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawczyni, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla małżonka Zainteresowanej. Małżonek Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.
0112-KDIL4.4012.668.2017.2.TKU
0114-KDIP1-1.4012.6.2018.1.KOM | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 15

Art. 41
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 41
 art. 29
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 41
 art. 41
 art. 146
 art. 14