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Stellvertretung und Begleitung in der Wohnungseigentümer - Versammlung
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Praktiker im Gespräch Kanzlei an der Kunsthalle vom 04.11.2004 Dr. Hartmut v. Rechenberg
Stellvertretung und Begleitung in der
Das Recht eines jeden Wohnungseigentümers zur Teilnahme an Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört zum unantastbaren Kernbereich seiner Rechte als Wohnungseigentümer.1
Durch die persönliche Verhinderung oder auch aus anderen Gründen kann ein Wohnungseigentümer ein Interesse daran haben, sich in Eigentümerversammlungen vertreten zu lassen. Darüber hinaus gibt es nicht selten den Wunsch einzelner Wohnungseigentümer, mit einer Begleitung, etwa dem Ehepartner oder einem Rechtsanwalt, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Dem steht das grundsätzliche Recht der übrigen Wohnungseigentümer entgegen, dass Angelegenheiten der Gemeinschaft nicht nach außen getragen und gemeinschaftsfremde Einwirkungen auf Eigentümerversammlungen fern gehalten werden.2 Für Eigentümerversammlungen gilt daher der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit.3 Dies bedeutet, dass neben den Wohnungs- eigentümern nicht jeder beliebige Dritte bei der Eigentümerversammlung anwesend sein bzw. an ihr teilnehmen darf.
II) Stellvertretung
1) Gesetzliche Ausgangslage
Nach der gesetzlichen Ausgangslage hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, sich auf der Versammlung durch einen rechtsgeschäftlich bestellten Stellvertreter (= Bevollmächtigten, § 166 Abs. 2 Satz 1 BGB) vertreten zu lassen.4 Das Gesetz sieht dafür keine Einschränkung vor. Bevollmächtigter kann jeder beliebige Dritte sein. Die Vollmacht unterliegt auch keinem gesetzlichen Formzwang, d.h. eine mündliche Vollmachtserteilung ist ausreichend.
2) Gemeinschaftsordnungen
In Gemeinschaftsordnungen finden sich jedoch in aller Regel sog. Vertreterklauseln, die eine Stellvertretung in der Eigentümerversammlung beschränken. So wird üblicherweise nur eine Vertretung durch den Ehegatten (seltener: nahe Angehörige), einen anderen
1 OLG Saarbrücken ZMR 2004, 67; OLG Hamm ZMR 2004, 141.
2 BGH NJW 1993, 1329 (1330); KG NZM 2004, 792; BayObLG ZMR 2002, 844 (845).
3 BGH NJW 1993, 1329 (1330) = WE 1993, 165; KG ZWE 2001, 75 (76); BayObLG ZMR 2002,
4 BGH ZMR 1993, 287 = MDR 1993, 442; MDR 1987, 485; OLG Hamm ZMR 2004, 141; OLG Düsseldorf ZMR 1996, 221 = NJW-RR 1995, 1294; OLG Zweibrücken ZMR 1986, 369.
Wohnungseigentümer oder den Verwalter derselben Wohnanlage zugelassen, was der BGH5 als grundsätzlich wirksam angesehen hat. Nach der Ansicht des BGH6 ist ein derartiges Vertretungsverbot umfassend zu verstehen, so dass es sich nicht lediglich auf die Stimmabgabe, sondern auf jede aktive Beteiligung in der Versammlung erstreckt.
Die Rechtsprechung hat jedoch anerkannt, dass besondere Umstände dazu führen können, dass trotz grundsätzlichen Vertretungsverbots eine Vertretung in der Eigentümerversammlung ausnahmsweise zulässig ist. Die Rechtsprechung greift hierbei insbesondere auf die ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung sowie auf den Grundsatz von Treu und Glauben zurück.
a) Auslegung der Gemeinschaftsordnung
Das OLG Köln7 hat entschieden, dass bei einer Vertretungsregelung in einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1962 als vertretungsberechtigter Ehepartner auch der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft zu verstehen ist, sofern die Lebensgemeinschaft 1. unstreitig und evident ist,
2. auf (längere) Dauer angelegt ist und 3. durch gemeinsame Kinder die Verfestigung der Gemeinschaft zu einem (eheähnlichen oder) ehegleichen Verhältnis nach außen dokumentiert ist.
Eine derartige Auslegung ist nach dem OLG Köln und dem BayObLG 8 jedoch dann nicht mehr möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung zu einer Zeit errichtet wurde, in der die nichteheliche Lebensgemeinschaft bereits gesellschaftlich weitgehend toleriert war, was das OLG Köln und das BayObLG zumindest für die Zeit ab Mitte der 1980er Jahre annimmt. Bei neueren Gemeinschaftsordnungen muss davon ausgegangen werden, dass die nichteheliche Lebensgemeinschaft bei entsprechendem Willen mit aufgenommen worden wäre.
b) Treu und Glauben
Die Rechtssprechung hat Fälle anerkannt, in denen ein Bestehen auf das Vertretungsverbot wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unzulässig sein kann.
Das OLG Hamm9 hat entschieden, dass ein Berufen auf das Vertretungsverbot dann unzulässig ist, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft über einen längeren Zeitraum die Vertretung eines Wohnungseigentümers hingenommen hat, obwohl dies an sich der Gemeinschaftsordnung widersprach. Jedenfalls darf sich die Eigentümer- gemeinschaft nicht abrupt auf das Vertretungsverbot berufen, ohne dem
5 BGH MDR 1987, 485 = WuM 1987, 92 = DWE 1987, 23.
6 BGH MDR 1993, 442 = ZMR 1993, 287; a.A. BayObLG MDR 1982, 58 und OLG Karlsruhe WuM
1986, 229.
7 OLG Köln ZMR 2004, 378 (379).
8 BayObLG NJW-RR 1997, 463 (464).
9 OLG Hamm NJW-RR 1997, 846.
entsprechenden Eigentümer die Möglichkeit zu geben, für eine zulässige
Vertretung zu sorgen.
Gleiches gilt, wenn die Vorlage einer schriftlichen Vollmacht in der Versammlung verlangt wird, obwohl die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit hierauf stets verzichtet hat. Das Berufen auf die Formvorschrift ist dann treuwidrig.10
In den übrigen Fällen kann der Versammlungsleiter den Stellvertreter zurückweisen und von der Eigentümerversammlung ausschließen. Wird er nicht zurückgewiesen, ist er teilnahmeberechtigt und seine Stimme bei tatsächlicher Bevollmächtigung wirksam. Insoweit ist auf die Vorschrift des
§ 180 BGB zu verweisen. Auch bei der Stimmabgabe handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft, bei dem die Vertretung ohne Vertretungs- macht unzulässig ist und von dem Versammlungsleiter (Verwalter) sofort beanstandet werden kann (§ 180 Satz 2 BGB).
Das OL Braunschweig11 hat entschieden, dass es bei einer kleinen Wohnanlage, deren Eigentümer untereinander zerstritten sind, unzumutbar ist, einen Wohnungseigentümer auf die Vertretung durch einen anderen Wohnungseigentümer zu verweisen. Ein Festhalten an dem Vertretungsverbot ist dann treuwidrig.
Hinzuweisen ist auf eine Entscheidung des Kammergerichts12, wonach sich ein Wohnungseigentümer bei einer beabsichtigten Vollmachtserteilung stets selbst anhand der Gemeinschaftsordnung versichern muss, ob die beabsichtigte Stellvertretung zulässig ist. Wird in dem von dem Verwalter übersandten Vollmachtsvordruck nicht auf das bestehende Vertretungs- verbot hingewiesen, darf sich der Wohnungseigentümer nicht auf eine umfassende Vertretungsmöglichkeit verlassen. Eine Zurückweisung des Stellvertreters in der Eigentümerversammlung ist in diesem Fall nicht treuwidrig.
c) Keine Geltung des Vertretungsverbots bei juristischen
Sind juristische Personen (z.B. AG, GmbH) Wohnungseigentümer, gilt für diese ein Vertretungsverbot grundsätzlich nicht. Nach Ansicht des BayObLG13 ist Vorstandsmitgliedern ein persönliches Erscheinen nicht zumutbar. Eine Aktiengesellschaft etwa hat daher die Möglichkeit, sich von einem Handlungsbevollmächtigten oder sonstigen Firmenangehörigen vertreten zu lassen.
10 OLG Saarbrücken v. 20.02.2002, 1 U 680/01, OLGR Saarbrücken 2002, 143; OLG München ZMR
1996, 557; LG Düsseldorf WuM 1991, 588; LG Hamburg WuM 1987, 209; LG Aachen NJW 1978,
11 OLG Braunschweig NJW-RR 1990, 979 (980); a.A. BayObLG ZMR 2002, 844 (845).
12 KG NZM 2004, 792.
13 BayObLG MDR 1982, 58.
d) Teilnahmerecht des werdenden Wohnungseigentümers
Der Erwerber eines Wohnungseigentumsrechts kann bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch an Eigentümerversammlungen stimmberechtigt teilnehmen, wenn nach erfolgter Auflassung der Eigentumsverschaffungsanspruch durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und der Veräußerer sich das Stimmrecht nicht ausdrücklich vorbehalten hat.14 Der Erwerber verfügt dann über ein von dem Veräußerer abgeleitetes Stimmrecht15, an dessen Ausübung der Veräußerer in diesem Stadium des Erwerbsvorgangs in der Regel auch kein Interesse mehr hat, da er den Erwerbsvorgang nicht mehr beeinflussen kann. Zudem hängt der Zeitpunkt der grundbuchlichen Eigentumsumschreibung vielfach von Umständen ab, auf die weder Veräußerer noch Erwerber Einfluss haben.16
Ohne Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfordert die Wahrnehmung des Stimmrechts durch den Erwerber wegen der noch gegebenen Unsicherheiten im Erwerbsvorgang die ausdrückliche Ermächtigung durch den Veräußerer.17
Eine Besonderheit besteht bei der sog. werdenden Wohnungseigentümer- gemeinschaft, d.h. vor Invollzugsetzung der Gemeinschaft durch Eintragung des ersten Erwerbers eines Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch. Hier verfügt ein Erwerber nach der Eintragung einer Auflassungsvormerkung sowie dem Erhalt des Besitzes an der Wohnung bereits über ein eigenes Stimmrecht.18
Das einmal erlangte Stimmrecht bleibt auch nach der Invollzugsetzung der Gemeinschaft bestehen. Für anschließend hinzukommende (auch Erst-) Erwerber gilt diese Besonderheit nicht. Sie unterscheidet insoweit nichts von einem Zweiterwerber.
III) Begleitung in der Eigentümerversammlung
1) Begleitung eines einzelnen Wohnungseigentümers
Aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit folgt, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht in Begleitung von Dritten an Eigentümerversammlungen teilnehmen dürfen. Dennoch kann ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, in der Wohnungseigentümerversammlung einen externen Berater hinzuzuziehen. Der BGH19 hat entschieden, dass eine Begleitung dann zulässig ist, wenn
14 KG NJW-RR 1995, 147.
15 KG WuM 2004, 229.
16 KG NJW-RR 1995, 147.
17 KG WuM 2004, 229.
18 KG WuM 2004, 229; BayObLG NJw 1990, 3216.
19 BGH NJW 1993, 1329.
dafür Gründe vorliegen, die gewichtiger sind als das Interesse anderer Wohnungseigentümer, die Versammlung auf den eigenen Kreis zu beschränken. Derart gewichtige Gründe können nach der Rechtsprechung darin liegen, dass der Wohnungseigentümer aus einem in seiner Person liegenden beachtlichen Grund (z.B. hohes Lebensalter) oder wegen des Schwierigkeitsgrades der Angelegenheit nicht in der Lage ist, seine Rechte in der Versammlung angemessen wahrzunehmen.
Abgesehen von dem Fall einer ständig bestehenden Erschwernis ist bei der Hinzuziehung von Beratern immer auf den Einzelfall abzustellen. Entscheidend sind Art und Bedeutung der jeweils anstehender Tages- ordnungspunkte.20 Deshalb ist auch erst in der Versammlung durch einen förmlichen Beschluss darüber zu entscheiden, ob der Berater anwesend sein darf. Bei der Abwägung ist schließlich auch die Person des Beraters zu berücksichtigen, denn ist der Berater von Berufs wegen zur Ver- schwiegenheit verpflichtet (z.B. Rechtsanwalt), wird durch dessen Anwesenheit in den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nur in geringem Umfang eingegriffen.
2) Begleitungen des Verwalters
Unproblematisch ist die Anwesenheit von Mitarbeitern des Verwalters für die Ausübung untergeordneter Tätigkeiten, wie z.B. das Führen des Protokolls oder das Führen der Anwesenheitsliste. Dies folgt bereits aus der Aufgabe des Verwalters als Leiter der Eigentümerversammlung (§ 24
Abs. 5 WEG), kraft derer er u.a. für einen reibungslosen Ablauf der Eigentümerversammlung sorgen muss. Die Anwesenheit von Mitarbeitern verletzt auch nicht den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit, da Mitarbeiter des Verwalters ohnehin aus ihrem Arbeitsverhältnis zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet sind.21
Die Hinzuziehung eines externen Beraters in der Versammlung durch den Verwalter, z.B. Rechtsanwalt oder Architekt, ist nur dann zulässig, wenn diese im  objektiv zu verstehenden  Gemeinschaftsinteresse erfolgt. Dafür muss für die Gemeinschaft in ihrer Gesamtheit ein Bedürfnis an rechtlicher Beratung bestehen, das zu gewährleisten den Aufgabenbereich und Kenntnisstand des Verwalters übersteigt.22
IV) Rechtsschutzmöglichkeiten
1) Unberechtigter Ausschluss eines Stellvertreters oder Begleiters Ein Eigentümerbeschluss, der den Vertreter oder Begleiter eines Eigentümers zu Unrecht von der Teilnahme an einer Eigentümer- versammlung ausschließt, ist nicht gerichtlich anfechtbar. Dies folgt
20 BGH NJW 1993, 1329 (1331); OLG Düsseldorf ZMR 1996, 221 (223).
21 KG ZMR 2001, 223 (224).
22 BayObLG MietRB 2004, 210.
daraus, dass ein derartiger sog. Geschäftsordnungsbeschluss nur die konkrete Eigentümerversammlung betrifft und darüber hinaus keine Rechtswirkungen entfaltet. Für eine Anfechtung fehlt daher das erforderliche Rechtsschutzinteresse.23
Die übrigen auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse können jedoch innerhalb eines Monats (§ 23 Abs. 4 WEG) erfolgreich angefochten werden, sofern nicht ausgeschossen werden kann, dass sie auch ohne den Ausschluss des Vertreters oder Begleiters zu Stande gekommen wären.24
2) Unrechtmäßige Teilnahme eines Stellvertreters oder Begleiters Hat zu Unrecht ein Begleiter an der Eigentümerversammlung teilge- nommen, sind die gefassten Beschlüsse unter Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu Stande gekommen und unterliegen binnen der Monatsfrist der erfolgreichen Anfechtung, sofern sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt.25
Drasdo26 weist in diesem Zusammenhang auf eine Schadensersatzpflicht des Rechtsanwalts hin, der unter Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit als Begleiter in der Versammlung verbleibt und dadurch die Kosten eines hierauf gestützten erfolgreichen Anfechtungsverfahrens zu tragen ha
23 BayObLG WE 1997, 436; WuM 2001, 406 (407); LG Saarbrücken ZMR 2003, 297.
24 BayObLG ZWE 2001, 490 (491) m.w.N; OLG Hamm ZWE 2002, 486 (488).
25 BayObLG NJW-RR 2004, 1312 (1313).
26 Drasdo, NJW-Spezial 2004, 193 (194).
Beispiel für eine fehlgeschlagene Eigentümerversammlung In einer aus sechs Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigen- tümergemeinschaft hatte ein Miteigentümer sein Wohnungseigentum mit einem Nießbrauch belastet. Dem Nießbrauchnehmer hatte er zugleich eine notarielle Generalvollmacht erteilt.
In den vergangenen Jahren trat nie der Miteigentümer selbst, sondern ausschließlich der bevollmächtigte Nießbrauchnehmer für ihn in allen Angelegenheit das Wohnungseigentum betreffend auf. Allen anderen Miteigentümern sowie dem Verwalter war die umfassende Bevollmächtigung bekannt. Jede Korrespondenz erfolgte ausschließlich mit dem Bevollmächtigten, der auch allein an den Wohnungseigentümerversammlungen teilnahm und dort sämtliche Eigentümerrechte wie z.B. das Stimmrecht wahrnahm. Eine Vollmachtsurkunde legte der Nießbrauchnehmer in keiner Eigentümer- versammlung vor, was auch zu keinem Zeitpunkt seitens der Verwaltung oder anderer Wohnungseigentümer beanstandet wurde.
Die Eigentümergemeinschaft wählte den Bevollmächtigten sogar in den
Verwaltungsbeirat.
Anschließend erfolgte ein Verwalterwechsel. Auch der neue Verwalter korrespondierte ausschließlich mit dem Bevollmächtigten anstatt des Wohnungseigentümers und richtete sogar die Einladung zu der ersten von ihm durchgeführten Wohnungseigentümerversammlung ausschließlich an den Bevollmächtigten.
In der anschließend stattfindenden Versammlung stellte der Verwalter im Rahmen der Feststellung der Beschlussfähigkeit fest, dass der Bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde vorgelegt habe. Er erklärte ihn daraufhin unter Verweis auf die Teilungserklärung als nicht stimmberechtigt. Der anschließende Antrag zu der Genehmigung der Anwesenheit des Bevollmächtigten wurde einstimmig positiv beschieden.
In § 13 der Teilungserklärte ist u.a. folgendes geregelt:
 2. Jedem Wohnungseigentümer ist es gestattet, sich in der Wohnungseigentümerversammlung und bei der Abstimmung vertreten zu lassen. Die Vertretungsvollmacht ist durch eine bei den Akten des Verwalters verbleibende Urkunde nachzuweisen, und zwar bei Vertretung durch den Ehepartner, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter in privatschriftlicher, sonst in öffentlich beglaubigter Form.
In dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung wurde unter Top 7. festgehalten: ... Herr V., als Vertreter des Wohnungseigentümers A ...
Fraglich ist, ob dem Bevollmächtigten in der Wohnungseigentümerversammlung das Stimmrecht verwehrt werden durfte. Das wäre dann nicht der Fall, wenn eine für die Wohnungseigentümerversammlung wirksame Bevollmächtigung vorgelegen hätte.
I. Vertretungsmöglichkeit in der Wohnungseigentümerversammlung
Die Möglichkeit, sich als Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümer- versammlung vertreten zu lassen, ist in § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen und erstreckt sich ausdrücklich auch auf die Vertretung bei Abstimmungen.
Die wirksame Stellvertretung ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpf
Die Vollmachtserteilung hat bei einer Vertretung durch den Ehepartner, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter in privatschriftlicher, sonst in öffentlich beglaubigter Form zu erfolgen.
b) Nachweis der Bevollmächtigung
Die Vollmachtsurkunde ist dem Verwalter vorzulegen und von diesem zu den
Akten zu nehmen.
II. Bevollmächtigung des Nießbrauchnehmers
Fraglich ist, ob der Nießbrauchnehmer in der Wohnungseigentümer- versammlung ordnungsgemäß bevollmächtigt war.
1. Wirksame Vollmachtserteilung
Zunächst müsste eine wirksame Vollmachtserteilung vorliegen, das Abstimmungsrecht des Eigentümers in der Wohnungseigentümerversammlung auszuüben.
Der Eigentümer hatte eine Generalvollmacht erteilt. Eine Generalvollmacht berechtigt grundsätzlich zur Vornahme aller Rechtsgeschäfte, soweit eine Vertretung zulässig ist.1 Die Stellvertretung in der Wohnungseigentümer- versammlung ist auch hinsichtlicht des Stimmrechts in § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung ausdrücklich zugelassen.
Da es sich bei dem Nießbrauchnehmer nicht um den Ehepartner des Vollmachtsgebers oder einen anderen Wohnungseigentümer bzw. den Verwalter handelt, bedarf es hinsichtlich der Vollmachtsurkunde der öffentlichen Beglaubigung. Die erteilte Generalvollmacht wurde notariell beurkundet, was ein Mehr zu der öffentlichen Beglaubigung darstellt.2 Damit verfügte der
Nießbrauchnehmer zum Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung über
1 Palandt/Heinrichs, § 17, Rn. 7.
2 Palandt/Heinrichs, § 129, Rn. 3.
eine wirksame das Stimmrecht umfassende und der erforderlichen Form genügenden Vollmacht.
2. Vorlage bei dem Verwalter
Problematisch ist, dass dem Verwalter in der Eigentümerversammlung keine Vollmachtsurkunde vorgelegt wurde und auch keine zu den Akten des Verwalters gelangt ist. Dies rechtfertigt jedoch dann keine Versagung der Stimmberechtigung, wenn das Festhalten an diesem Erfordernis als treuwidrig anzusehen ist.
Aus § 242 BGB folgt der das gesamte Rechtsleben beherrschenden Grundsatz, dass jedermann in Ausübung seiner Rechte und Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln hat.3 Der Rechtsausübung wird hierdurch dort eine Schranke gesetzt, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt.4 Dabei ist für die Frage der Treuwidrigkeit hinsichtlich der Berufung auf eine nicht eingehaltene Formvorschrift auch immer von entscheidender Bedeutung, welchem Zweck die Formvorschrift dient und welche Bedeutung ihr die Beteiligten beigemessen haben.5
In Fällen, in denen die Pflicht zur Vorlage einer Originalvollmacht besteht, wird bei fehlender Vorlage der Vollmacht ein Berufen auf den Verstoß gegen diese Formvorschrift allgemein als treuwidrig und damit als Verstoß gegen § 242 BGB angesehen, wenn während einer bestehenden Geschäfts- oder Vertrags- beziehung der Vertreter zuvor wiederholt als solcher anerkannt wurde, ohne dass eine Vollmachtsurkunde vorgelegt worden wäre.6
a) Wiederholte Anerkennung als Vertreterin
Der Nießbrauchnehmer müsste wiederholt als Vertreter anerkannt worden sein. Dies ist vorliegend der Fall. Der Nießbrauchnehmer vertritt den Eigentümer seit Jahren in allen Angelegenheiten bezüglich seines Wohnungseigentums. Dies erschöpft sich nicht nur in der Korrespondenz mit dem jeweiligen Verwalter oder den anderen Wohnungseigentümern, sondern erstreckte sich ausnahmslos auch auf die Vertretung in den jeweiligen Wohnungseigentümerversammlungen. Dabei wurde die Stellvertretung sowohl von dem Verwalter als auch allen anderen Wohnungseigentümern nie in Zweifel gezogen. Auch der neue Verwalter ist von dem Vorhandensein der Vollmacht ausgegangen, indem er nicht nur den Nießbrauchnehmer als alleinigen Ansprechpartner von Beginn an akzeptierte, sondern auch die Einladung zu der Wohnungseigentümer- versammlung an ihn und nicht an denEigentümer richtete. Zudem wies der Verwalter auf der Einladung allein darauf hin, dass er für den Fall der Verhinderung von dem beigefügten Vollmachtsvordruck Gebrauch machen sollte. Der Gebrauch des Vordrucks für seine eigene Teilnahme wurde nicht
3 BGHZ 85, 48; Palandt/Heinrichs, § 242, Rn. 1.
4 Palandt/Heinrichs, § 242, Rn. 2.
5 BGH MDR 1976, 925 (926).
6 OLG Saarbrücken v. 20.02.2002, 1 U 680/01, OLGR Saarbrücken 2002, 143; OLG München ZMR 1996,
557; LG Düsseldorf WuM 1991, 588; LG Hamburg WuM 1987, 209; LG Aachen NJW 1978, 1387.
angeregt. Hieraus lässt sich schließend, dass der Verwalter von einer ohnehin bestehenden Vollmacht ausging.
Sogar auf der sodann stattfindenden Eigentümerversammlung selbst wurde der Nießbrauchnehmer als Vertreter des Eigentümers anerkannt. So heißt es unter Top 7. ... Herr V., als Vertreter des Wohnungseigentümers A, ...
b) Zweck der Vorschrift
Die Stimmabgabe eines Vertreters ohne Vertretungsmacht führt zwar nicht zu der Nichtigkeit des entsprechenden Beschlusses, jedoch darf die jeweilige Stimme gleichwohl nicht berücksichtigt werden.7 Damit steht und fällt ein Beschluss, dessen Zustandekommen von der Stimme eines in behaupteter Vollmacht handelnden abhängt damit, ob sich im Nachhinein das Bestehen einer Vollmacht bestätigt oder nicht bzw. die Stimmabgabe genehmigt wird, was eine nicht unerhebliche Rechtsunsicherheit bedeutet.
Folglich haben die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse an der Gewissheit darüber, ob der in einer Wohnungseigentümerversammlung auftretende Nichteigentümer bevollmächtigt ist oder nicht. Zentraler Zweck der Vorschrift ist daher die Wahrung dieses Gewissheitsinteresses.8
Darüber hinaus liefe es dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit9 der Wohnungseigentümerversammlung zuwider, wenn sich jeder beliebige Dritte mit einer nur behaupteten Vollmacht Zugang zu einer Eigentümerversammlung verschaffen könnte.
Hervorzuheben ist, dass zu keinem Zeitpunkt Anhaltspunkte für einen Widerruf der Vollmacht vorlagen. Dementsprechend wurde die Bevollmächtigung des Nießbrauchnehmers auch weder von dem Verwalter noch den anderen Wohnungseigentümern je in Zweifel gezogen. Es bleibt daher festzustellen, dass sowohl der Verwalter als auch alle anderen Miteigentümer im Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung von einer noch bestehenden Vollmacht ausgingen, was schließlich auch im Protokoll unter Top 7. dokumentiert wurde. Damit ist der mit der Formvorschrift bezweckte Schutz im Rahmen des vorliegenden Falles letztlich bedeutungslos geworden.
Dass die Teilungserklärung für die Bevollmächtigung außenstehender Personen sogar eine öffentliche Beglaubigung vorsieht macht zwar deutlich, dass dem Nachweis der Bevollmächtigung und damit auch dieser Formvorschrift bei der Aufstellung der Teilungserklärung eine große Bedeutung beigemessen wurde. Jedoch wurde die Vorschrift jahrelang einvernehmlich nicht angewandt. Dies zeigt, dass sie bei sämtlichen Wohnungseigentümern und dem Verwalter schließlich an Bedeutung verloren hat.
7 Riecke/Schmidt, Die erfolgreiche Eigentümerversammlung, 2. Auflage, S. 135.
8 Vgl. MünchKomm/Schramm, § 174, Rn. 1 zu § 174 BGB.
9 BGH WE 1993, 165 = NJW 1993, 1329.
c) Unvereinbar mit Recht und Gerechtigkeit
Das Festhalten an der Vorlagepflicht der Vollmachtsurkunde müsste schließlich mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbar sein.
Bedenklich ist in diesem Zusammenhang, dass es bei einem Festhalten an der Formvorschrift des § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung trotz allseitiger Kenntnis von dem Bestehen der Vollmacht letztlich im Belieben des Verwalters oder eines Miteigentümers stünde, bei einer ausgesuchten Wohnungseigentümer- versammlung den Nießbrauchnehmer, der im Vertrauen auf die geübte Praxis ohne Vollmachtsurkunde erschienen ist, von der Abstimmung auszuschließen und so die Stimmen des bevollmächtigten Eigentümers für oder gegen die gefassten Beschlüsse nicht ins Gewicht fallen zu lassen. Dies würde im Ergebnis die Manipulation der Abstimmungsergebnisse ermöglichen.
Nachdem dem bevollmächtigten Nießbrauchnehmer in der Vergangenheit ohne Vorlage einer Vollmachtsurkunde in den Wohnungseigentümerversammlungen die Stimmberechtigung beanstandungslos eingeräumt wurde, ist bei diesem der Eindruck erzeugt worden, dass von dem Erfordernis der Vorlage einer Vollmacht abgesehen werden kann. Hierauf hat er sich eingerichtet und ist ohne Vollmachtsurkunde zu den Wohnungseigentümerversammlungen erschienen. Nach der jahrelangen Übung der Wohnungseigentümergemeinschaft, über die Formvorschrift des § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung hinwegzusehen, hätte Bevollmächtigte bzw. der Eigentümer als Vollmachtgeber zumindest im Vorfeld der Wohnungseigentümerversammlung darüber informiert werden müssen, dass in Zukunft eine Stellvertretung ohne Vorlage einer entsprechenden Vollmachtsurkunde nicht mehr anerkannt würde. Durch das unvorhersehbare Zurückweisen der Nießbrauchnehmers als Vertreter wurde dem Vollmachtsgeber die Wahrnehmung seiner Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung trotz begründeten Vertrauens durch die jahrelange Übung ohne sachliche Rechtfertigung verwehrt.
Das Berufen auf die Formvorschrift des § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung ist daher im vorliegenden Fall als mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbar anzusehen.
Das Berufen des Verwalters auf das Erfordernis der Vorlage einer Vollmachtsurkunde war treuwidrig und stellt einen Verstoß gegen § 242 BGB dar.
Der bevollmächtigte Nießbrauchnehmer war von dem Eigentümer wirksam zur Teilnahme und Ausübung aller dem Eigentümer zustehenden Rechte in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt. Der Verwalter durfte den Bevoll- mächtigten auch ohne Vorlage einer Vollmachtsurkunde nicht von den Abstimmungen in der Wohnungseigentümerversammlung ausschließen. Sein dahingehendes Verhalten stellt einen Verstoß gegen § 242 BGB dar und war somit rechtswidrig.
IV. Konsequenzen des rechtswidrigen Verwalterhandelns
Die auf der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse können innerhalb eines Monats (§ 23 Abs. 4 WEG) erfolgreich angefochten werden, sofern nicht ausgeschossen werden kann, dass sie auch ohne den Ausschluss der Vertreterin von der Abstimmung zu Stande gekommen wären.10
10 BayObLG ZWE 2001, 490 (491) m.w.N.; OLG Hamm ZWE 2002, 486 (488)

References: § 166
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 

§ 180
 BGH 
 BGH 
 § 13
 § 13
 § 13
 § 17
 § 129
 § 242
 § 242
 § 242
 § 242
 BGH 
 § 174
 § 174
 BGH 
 § 13
 § 13
 § 13
 § 242
 § 242