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Timestamp: 2019-11-12 11:23:51+00:00

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Liquidacion de vivienda comprada antes del matrimonio - Paloma Zabalgo
Por Paloma Zabalgo15 octubre, 2018Actualidad del despacho, Artículos y jurisprudencia actual
Paloma Zabalgo » Actualidad del despacho » Liquidación en convenio regulador de vivienda comprada previa al matrimonio
Por tanto, al momento de la realización de la liquidación de la sociedad de gananciales, nos encontramos con inmuebles cuyo origen es privativo al ser adquiridos antes del matrimonio, pero cuya hipoteca ha sido amortizada constante la sociedad de gananciales, existiendo un proindiviso a su vez entre los cónyuges y la propia sociedad de gananciales.
La cuestión sobre la que nos centramos en este artículo es sobre la posibilidad de liquidación y adjudicación de dichos inmuebles – los que se adquirieron de manera previa al matrimonio pero abonados constante la sociedad de gananciales- mediante Convenio Regulador y si la sentencia que en su día se dicte, es válida ante el Registrador de la Propiedad, para proceder a la modificación registral correspondiente.
La situación analizada fue objeto de resolución ante la Dirección General de Registros y del Notariado, ante el caso de un matrimonio, los cuales adquirieron en estado de solteros un bien inmueble donde fijaron su domicilio familiar. La cuestión se centra en que dicho bien inmueble fue adjudicado a la esposa en Convenio regulador de divorcio con liquidación de la sociedad de gananciales, si bien, ante su presentación en el Registro de la Propiedad, fue denegada su inscripción, por entender el registrador que dicha vivienda al ser adquirida previa al matrimonio no formaba parte de la sociedad de gananciales.
La Dirección General de Registros y del Notariado aborda el asunto en la resolución de fecha 8 de mayo de 2014, la cual admite el recurso, permitiendo la inscripción de la Sentencia judicial que aprueba el Convenio regulador de Divorcio en el que se incluía la liquidación de la sociedad de gananciales, por cuanto dicha vivienda constituía el domicilio familiar.
El fundamento de dicha resolución se encuentra en lo establecido por el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de Octubre de 1989, en cuanto a que si bien, la vivienda fue adquirida previa al matrimonio, constante el mismo y la sociedad de gananciales, la hipoteca fue amortizada con fondos de la sociedad de gananciales, y conforme establece el artículo 1.354 del Código Civil que establece “… ” los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas“.
Es decir, se establece un proindiviso entre los propios cónyuges y la sociedad de gananciales en el porcentaje correspondiente al abono de la hipoteca y por tanto en proporción a lo aportado.
Un ejemplo de lo anterior es el matrimonio que previo a la sociedad de gananciales, adquirieron la vivienda, abonando el 20 % del coste de la misma, y el restante 80 % se abona mediante la constitución de una hipoteca, que es pagada mensualmente por la sociedad de gananciales al contraer matrimonio bajo dicho régimen. Por tanto, abonada la hipoteca, nos encontraremos entre un proindiviso entre los cónyuges y la sociedad de gananciales, en un porcentaje de un 20 % de los cónyuges con carácter privativo y un 80 % perteneciente a la sociedad de gananciales.
En todo caso el fundamento de la resolución se encuentra en que dicho negocio jurídico puede realizarse, conforme a dos elementos:
que la vivienda adquirida previa al matrimonio, la amortización de las cuotas hipotecarias lo fuera con fondos gananciales.
Y que además dicha vivienda hubiera constituido el domicilio familiar.
Así, el caso de vivienda familiar, no opera la regla general establecida en el artículo 1357.2 del Código Civil que establece que los bienes adquiridos ante del matrimonio son considerados bienes privativos, sino que se exceptúa expresamente a la vivienda familiar, por tener dicho carácter y siempre que parte de su precio haya sido abonado mediante préstamo hipotecario.
Por tanto y raíz de esta resolución, y ante la existencia de un bien inmueble comprado previo al matrimonio, pero cuya hipoteca ha sido amortizada con fondos de la sociedad de gananciales, podrá efectuarse dicha liquidación o bien en escritura pública notarial y bien mediante la realización del Convenio Regulador de Divorcio con liquidación de gananciales, y en este último caso, siempre y cuando concurran los dos elementos anteriormente señalados, para que la inscripción ante el Registro de la Propiedad sea válida.
*Artículo publicado en la Revista Iuris & Lex en fecha 11 de octubre de 2018.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1
 resolución 
 artículo 1357