Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/ibpb-2-2-4511-10-16-jg
Timestamp: 2018-03-22 21:23:57+00:00

Document:
Skutki podatkowe zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność w drodze umowy o dożywocie
IBPB-2-2/4511-10/16/JGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm. ) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 30 grudnia 2015 r. (data otrzymania 5 stycznia 2016 r.), uzupełnionym 10 marca 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność w drodze umowy o dożywocie – jest nieprawidłowe.
W dniu 5 stycznia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność w drodze umowy o dożywocie.
W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 26 lutego 2016 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 10 marca 2016 r.
W styczniu 2013 r. doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w wielokondygnacyjnym budynku mieszkalnym wielorodzinnym (bloku) i przeniesienia jego własności (udziału 1/2) na rzecz Wnioskodawcy. Ustanowienie odrębnej własności nastąpiło w drodze przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Z lokalem związany był udział w nieruchomości wspólnej, tj. użytkowanie wieczyste działki, na której lokal był wybudowany. W styczniu 2015 r. doszło do nabycia od Gminy Miejskiej działki (przekształcenie użytkowania wieczystego działki we współwłasność). Wnioskodawca ma zamiar dokonać zbycia ww. nieruchomości (tj. 1/2 współwłasności lokalu mieszkalnego wraz z współwłasnością działki, na której lokal jest wybudowany) w drodze dożywocia. Wnioskodawca ma zamiar zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego przeniesienia własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego w zamian za ustanowienie na rzecz Wnioskodawcy prawa dożywocia w rozumieniu przepisów art. 908 - art. 916 Kodeksu cywilnego.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpiło w drodze przydziału lokalu mieszkalnego przez zarząd spółdzielni 30 grudnia 1982 r.
Czy zbycie nieruchomości w drodze dożywocia, w rozumieniu przepisów art. 908 - art. 916 Kodeksu cywilnego, jeżeli zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowym, w którym nastąpiło nabycie, powoduje powstanie przychodu kwalifikowanego przez ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, umowa zbycia lokalu mieszkalnego w drodze dożywocia, jeżeli zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie stanowi źródła przychodu wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Opodatkowanie przychodu (dochodu) z jej odpłatnego zbycia należy oceniać w ramach przepisów obowiązujących po dniu 31 grudnia 2008 r. Stosownie do treści art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zgodnie z ww. art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. (...). Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy – wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).
W ocenie Wnioskodawcy okolicznością, którą należy w przedmiotowej sprawie rozważyć jest zatem ustalenie, czy zawarcie przez Wnioskodawcę umowy dożywocia w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości jest odpłatnym zbyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w myśl art. 19 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
W przypadku umowy o dożywocie jedynie przyjęcie wartości rynkowej nieruchomości, której własność jest przenoszona przez dożywotnika na zobowiązanego z tej umowy, pozwalałaby na określenie przychodu. Wielkość ta jednak, nie jest ceną nieruchomości określaną w umowie, czego wymaga art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także możliwość ustalania wartości nieruchomości w oparciu o kryterium ceny rynkowej zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, nie dostarcza argumentu o powstawaniu u podatnika podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zgodzie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Unormowanie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku od osób fizycznych, może zostać zastosowane bowiem dopiero wówczas, gdy wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie nie odpowiada wartości rynkowej. Tym samym regulacja ta, nie powinna w ogóle stanowić podstawy do określania ceny nieruchomości, której w ogóle nie przewiduje umowa o dożywocie.
Mając na uwadze przedstawione zdarzenie i przywołane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że w związku z planowaną czynnością zbycia nieruchomości przez Wnioskodawcę w drodze umowy dożywocia (tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył własność nieruchomości) – nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i ust. 3 tej ustawy.
Z przedstawionego zdarzenia wynika, że 30 grudnia 1982 r. Wnioskodawca otrzymał przydział lokalu mieszkalnego na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Następnie w styczniu 2013 r. doszło do ustanowienia odrębnej własności ww. lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności (udziału 1/2) na rzecz Wnioskodawcy. W styczniu 2015 r. doszło do przekształcenia użytkowania wieczystego działki, na której lokal był wybudowany we współwłasność. Obecnie Wnioskodawca planuje dokonać zbycia udziału 1/2 we współwłasności lokalu mieszkalnego wraz z współwłasnością działki, na której lokal jest wybudowany w drodze umowy o dożywocie. Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia skutków podatkowych jakie po jego stronie wystąpią na skutek zawarcia umowy o dożywocie. W ocenie Wnioskodawcy, zbycie lokalu mieszkalnego w drodze umowy o dożywocie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stanowi, że źródłem przychodu jest jedynie sprzedaż nieruchomości, lecz posługuje się zwrotem „odpłatne zbycie”. Pod pojęciem odpłatnego zbycia rozumie się każdą czynność, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności z dotychczasowego właściciela na nowy podmiot i przeniesienie tego prawa ma charakter odpłatny. Do odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) dochodzi również w wyniku zawarcia określonej w art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) umowy o dożywocie. Przepis ten stanowi, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. W przypadku umowy o dożywocie nie mamy do czynienia z klasycznym przykładem ekwiwalentności świadczeń jak przy umowie sprzedaży czy zamiany. Nie oznacza to jednak, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje pod tytułem darmym. W zamian za swoje świadczenie zbywca nieruchomości (dożywotnik), uzyskuje określone świadczenia służące zaspakajaniu jego potrzeb w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych. Świadczenie dożywotnika ma więc swój odpowiednik (równoważnik) w świadczeniach nabywcy nieruchomości.
Tak więc przeniesienie prawa własności nieruchomości (udziału w nieruchomości) na podstawie umowy o dożywocie stanowi źródło przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, bądź udziału w nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przeniesienie prawa własności następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Skutkiem takiego zbycia jest zawsze powstanie źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Dlatego nie ma racji Wnioskodawca twierdząc, że umowa zbycia lokalu mieszkalnego w drodze dożywocia, jeżeli zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowym, w którym nastąpiło nabycie, nie stanowi źródła przychodu wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast istotnie w przypadku przeniesienia prawa własności nieruchomości w drodze umowy o dożywocie nie jest możliwe ustalenie wielkości przychodu i podstawy opodatkowania. Dlatego też pomimo istnienia źródła przychodu, z którym wiąże się powstanie obowiązku podatkowego (odpłatne zbycie nieruchomości) jak również ustalenia podmiotu zobowiązanego do zapłaty podatku (dożywotnika), to nie jest możliwe określenie na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie.
Powyższe wnioski wypływają z uzasadnienia uchwały siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. sygn. akt II FPS 4/14.
O tym czy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości (udziału w nieruchomości) wywoła po stronie podatnika skutki podatkowe w postaci powstania przychodu decydujące znaczenie ma moment i forma prawna jej nabycia.
Dlatego też przechodząc do meritum sprawy okolicznością, którą należy w omawianej sprawie rozważyć jest ustalenie daty nabycia przez Wnioskodawcę udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego, który ma być przedmiotem umowy o dożywocie, tj. ustalenie od jakiego momentu należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o jakim mowa w przywołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tj. czy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił przydział lokalu mieszkalnego na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (1982 r.), czy też od końca roku kalendarzowego, w którym ustanowiono i przeniesiono własność odrębnego lokalu na rzecz Wnioskodawcy w udziale 1/2 (2013 r.).
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego – „Własność i inne prawa rzeczowe”. Natomiast ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej.
Podkreślić jednak należy, że w sytuacji, w której podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie nastąpiło ustanowienie na jego rzecz prawa odrębnej własności tego lokalu w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.), za datę nabycia lokalu (nieruchomości), uwzględnianą do liczenia 5 letniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać dnia ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu. Nabycie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, następuje w momencie ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przynależnego do tego lokalu mieszkalnego udziału w gruncie jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność w formie aktu notarialnego jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym. Tak więc na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy datę nabycia udziału w lokalu mieszkalnym wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w gruncie należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu mieszkalnego, tj. z datą przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czyli z 1982 r. Dotyczy to przy tym zarówno prawa do lokalu jak i związanego z tym lokalem udziału w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu). Bez znaczenia pozostaje również samo przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność (współwłasność).
Odnosząc powyższą argumentacją prawną na grunt omawianej sprawy stwierdzić należy, że datą nabycia udziału w omawianym lokalu mieszkalnym jest 1982 r., tj. data przydziału lokalu mieszkalnego na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Skoro tak, to termin, z którym ustawodawca wiąże powstanie źródła przychodu wynikający z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony właśnie od końca 1982 r. i upłynął 31 grudnia 1987 r. Oznacza to, że po dacie 31 grudnia 1987 r. jakiekolwiek zadysponowanie przez Wnioskodawcę prawem własności swojego udziału w lokalu mieszkalnym np. poprzez zawarcie umowy o dożywocie nie spowoduje w ogóle powstania źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.
Pomimo, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu planowanej przez niego transakcji, to jego stanowiska nie można było uznać za prawidłowe.
Brak opodatkowania planowanego przez Wnioskodawcę zbycia udziału w lokalu mieszkalnym w drodze umowy o dożywocie nie wynika z przytoczonej przez niego argumentacji, lecz z faktu, że zbycie to nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym w ogóle nie będzie stanowić źródła przychodu.
IPTPB2/4511-809/15-4/KR | Interpretacja indywidualna
1061-IPTPB2.4511.63.2016.1.MG | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokal mieszkalny > IBPB-2-2/4511-10/16/JG

References: art. 14
 art. 908
 art. 916
 art. 908
 art. 916
 art. 9
 art. 21
 art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 30
 art. 908
 art. 19
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 10
 art. 908
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10