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Timestamp: 2018-03-17 18:14:34+00:00

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Ortsübliche Vergleichsmiete repräsentiert Querschnitt der Mieten › GeVestor
Ortsübliche Vergleichsmiete repräsentiert Querschnitt der Mieten
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt der Mieten, die für bestimmte Wohnungskategorien gezahlt werden.
Die Vergleichsmiete richtet sich danach, was in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden ist.
In vielen Städten und Gemeinden existieren Mietspiegel, denen Sie die ortsüblichen Vergleichsmieten entnehmen können.
In der Regel werden die Mietspiegel alle 2 Jahre von den Gemeinden oder Interessenverbänden herausgegeben. Einen solchen Mietspiegel können Sie zur Begründung Ihrer Mieterhöhung heranziehen.
Viele Mietspiegel geben jedoch die zulässige Höchstmiete nicht konkret vor, sondern enthalten einen Spielraum, in dessen Rahmen Sie sich bei Ihrer Mieterhöhung bewegen dürfen.
Es wird beispielsweise angegeben, dass für eine Wohnung von 65 m² Größe und Baujahr 2005 eine Miete von 6,18 bis 6,36 €/m² zulässig ist. Für Sie als Vermieter stellt sich in solchen Fällen stets die Frage, wie hoch die neue Miete denn nun konkret sein darf.
BGH stärkt Vermieterposition
Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Frage beantwortet und eine Entscheidung getroffen, durch die er Ihre Position als Vermieter gestärkt hat (BGH, Urteil v. 21.10.09, Az. VIII ZR 30/09).
Sie dürfen diesen Spielraum für Ihre Mieterhöhung bis zur Obergrenze ausschöpfen und müssen nicht etwa einen Mittelwert innerhalb der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete wählen.
Das gilt auch dann, wenn sich die Vergleichsmiete aus einem Sachverständigengutachten ergibt.
Wenn also laut Mietspiegel oder Sachverständigengutachten für Ihre Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,18 bis 6,36 €/m² zulässig ist, dürfen Sie 6,36 €/m² verlangen und müssen sich nicht mit einer niedrigeren Miete begnügen.
Bei Überschreitung der 20-%- Grenze könnten Sie den durch den Mietspiegel gesetzten Rahmen jedoch nicht voll ausschöpfen.
Erhöhung der Vergleichsmiete nicht erforderlich
In diesem Zusammenhang ist ein weiteres Urteil des BGH für Sie wichtig. Viele Vermieter wissen nicht, dass sie die Miete nach dem BGH auch dann erhöhen dürfen, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Abschluss des Mietvertrags nicht verändert hat (Urteil des BGH v. 20.06.07, Az. VIII ZR 303/06).
In seinem Urteil wies der BGH ausdrücklich darauf hin, dass das BGB eine Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit Vertragsschluss gerade nicht als Voraussetzung für eine Mieterhöhung nenne.
Es sei daher bei einer Mieterhöhung lediglich zu beachten, dass die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen liege.
Vor allem wenn Sie eine Wohnung zu einer besonders günstigen, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Kondition vermietet haben, sind diese beiden Urteile enorm hilfreich für Sie.
Dadurch haben Sie die Möglichkeit, die Miete in relativ großen Stufen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben.
Ihr Mieter wohnt bereits seit 5 Jahren in Ihrer Wohnung. Sie haben die Miete in dieser Zeit noch nie erhöht. Die örtliche Vergleichsmiete beträgt seit dem Einzug Ihres Mieters 6,18 bis 6,36 €/m², Ihr Mieter zahlt aber lediglich eine Miete von 5,30 €/m².
Hier dürfen Sie die Miete erhöhen, obwohl die Vergleichsmiete konstant geblieben ist. Ebenso können Sie die Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze auf 6.36 €/m² erhöhen.
Der BGH hat übrigens entschieden: Sie müssen Ihrem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel nicht beifügen (Urteil des BGH v. 30.09.09, Az. VIII ZR 276/08).
Es reicht aus, wenn Sie auf die Möglichkeit verweisen, den Mietspiegel im Internet, beim Mieterverein oder bei einer anderen, für den Mieter zugänglichen Stelle, einzusehen.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
Als Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung können Sie von Ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) setzt diese Form der Mieterhöhung voraus, dass die bisherige Miete bei Eintritt der Mieterhöhung mindestens 15 Monate unverändert bestand.
Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht.
Außerdem müssen Sie die Kappungsgrenze beachten, das heißt, die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20% steigen.
Als letzte Voraussetzung hat sich Ihre Mieterhöhung unterhalb der Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zu halten.

References: BGH 
 BGH 
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