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Timestamp: 2020-07-02 09:55:15+00:00

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Code de commerce : Du bail commercial | COOWMA • Administration pilotée de l'habitat en copropriété
Code de commerce : du bail commercial
Version au 3 janvier 2018
(Dernière modification : 3 janvier 2018)
Partie législative Legifrance
Section 1 : Du champ d’application (Articles L145-1 à L145-3)
Section 2 : De la durée (Articles L145-4 à L145-7-1)
Section 3 : Du renouvellement (Articles L145-8 à L145-12)
Section 4 : Du refus de renouvellement (Articles L145-14 à L145-30)
Section 5 : De la sous-location (Articles L145-31 à L145-32)
Section 6 : Du loyer (Articles L145-33 à L145-40)
Section 6bis : De l’état des lieux, des charges locatives et des impôts (Articles L145-40-1 à L145-40-2)
Section 8 : De la déspécialisation (Articles L145-47 à L145-55)
Section 9 : De la procédure (Articles L145-56 à L145-60)
Partie réglementaire Legifrance
Section 1 : Du renouvellement (Article R145-1)
Sous-section 1 : De la détermination de la valeur locative (Articles R145-2 à R145-11)
Sous-section 2 : De la commission départementale de conciliation en matière de baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal (Articles D145-12 à D145-19)
Sous-section 3 : De la révision des loyers (Articles R145-20 à R145-22)
Section 3 : De la procédure (Articles R145-23 à R145-33)
Section 6 : Dispositions relatives au recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception (Article R145-38)
Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 – art. 42
I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
II. – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
III. – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
Modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 1
I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent également :
4° Sous réserve des dispositions de l’article L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l’article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus ;
6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’œuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l’article 98 A de l’annexe III du code général des impôts ;
II. – Toutefois, les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations d’occupation précaire accordées par l’administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d’une déclaration d’utilité publique.
III. – En cas d’exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l’article L. 214-2 du code de l’urbanisme, le bail du local ou de l’immeuble demeure soumis au présent chapitre.
Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 – art. 207
Conformément à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, article 3, pour les baux conclus en application du premier alinéa de l’article L. 145-5 avant l’entrée en vigueur de la présente loi, les deux derniers alinéas du même article, dans leur rédaction résultant de la présente loi, s’appliquent à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.
L’article 21 de ladite loi précise que les dispositions de l’article L. 145-5 telles qu’elles résultent de l’article 3 de la loi n° 2014-626 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Créé par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 4
Modifié par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 – art. 29 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007
Le bailleur d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal peut, au cours du bail originaire ou d’un bail renouvelé, reprendre les lieux en tout ou partie pour exécuter des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues auxdits articles, s’il offre de reporter le bail sur un local équivalent dans le même immeuble ou dans un autre immeuble. Cette offre précise les caractéristiques du local offert, lequel doit permettre la continuation de l’exercice de l’activité antérieure du locataire. L’offre doit être notifiée un an à l’avance.
L’article 41 de l’ordonnance n° 2005-1527 énonce : » La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d’État et au plus tard le 1er juillet 2007. «
Le locataire dont le bail est reporté a droit à une indemnité de dépossession qui comprend l’indemnisation des conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance, compte tenu, s’il y a lieu, de l’installation provisoire réalisée aux frais du bailleur et du remboursement de ses frais normaux de déménagement et de réinstallation.
Lorsque l’offre a été acceptée ou reconnue valable par la juridiction compétente, et après l’expiration du délai d’un an à compter de la ratification de l’offre, le locataire doit quitter les lieux dès la mise à la disposition effective du local offert et le versement d’une indemnité provisionnelle dont le montant est fixé dans les formes prévues à l’article L. 145-19.
Créé par LOI n°2009-888 du 22 juillet 2009 – art. 16
Modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 – art. 2
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.
Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.
Modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 6
Créé par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 7
Créé par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 8
Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.
I. – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
Pour bénéficier du droit de priorité prévu à l’article L. 145-17, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d’en user au propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en lui faisant connaître son nouveau domicile ; il doit notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.
Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer ou d’occuper lui-même un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d’accord entre les parties sur les conditions de ce bail, celles-ci sont déterminées selon la procédure prévue à l’article L. 145-56.
Lorsque l’immeuble reconstruit, dans les conditions prévues à l’article L. 145-17, possède une superficie supérieure à celle de l’immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers.
Lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont fait connaître leur intention d’occuper les lieux.
Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s’il se propose de surélever l’immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l’éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
Toutefois, la reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d’enseignement.
De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible.
Lorsque l’immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier des dispositions du présent article que si son acte d’acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement.
Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l’exercice de ce droit.
Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail renouvelé tient compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l’exercice de son activité.
Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une indemnité d’éviction en rapport avec l’importance des locaux repris.
Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 45 JORF 16 juillet 2006
Le bailleur peut, à l’expiration d’une période triennale, dans les formes prévues par l’article L. 145-9 et au moins six mois à l’avance, reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation. La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d’habitation.
Toutefois, la reprise dans les conditions indiquées au premier alinéa ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d’enseignement.
Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées sans que cette reprise puisse en elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur locative mentionnée à l’article L. 145-33.
Le droit au renouvellement n’est pas opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d’habitation sur tout ou partie d’un des terrains visés au 2° de l’article L. 145-1.
Ce droit de reprise ne peut, en tout état de cause, être exercé que sur la partie du terrain indispensable à la construction. S’il a pour effet d’entraîner obligatoirement la cessation de l’exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, les dispositions de l’article L. 145-18 sont applicables.
Le propriétaire ou le principal locataire qui, en même temps qu’il est bailleur des lieux, est le vendeur du fonds de commerce qui y est exploité et qui a reçu le prix intégral ne peut refuser le renouvellement qu’à la charge de payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14, sauf s’il justifie d’un motif reconnu grave et légitime à l’encontre du preneur.
Le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics ne peut être refusé sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14, même si son refus est justifié par une raison d’utilité publique.
Au cas où il viendrait à être établi à la charge du bailleur qu’il n’a exercé les droits qui lui sont conférés aux articles L. 145-17 et suivants qu’en vue de faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de location et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi.
Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’État, en application de l’article L. 145-56.
Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 – art. 46
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’État, en application des dispositions de l’article L. 145-56.
Modifié par Loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 – art. 33 JORF 12 décembre 2001
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.
Modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 11
Modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 9
Modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 10
Les litiges nés de l’application des articles L. 145-34 et L. 145-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. La commission s’efforce de concilier les parties et rend un avis.
Modifié par LOI n°2010-1149 du 30 septembre 2010 – art. 5
Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.
Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.
Modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 12
Section 6 bis : De l’état des lieux, des charges locatives et des impôts
Créé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 – art. 13 (V)
Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.
Lorsqu’il est à la fois propriétaire de l’immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l’immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du propriétaire.
Créé par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 14
Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Conformément au 21 III de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables à toute cession d’un local intervenant à compter du 18 décembre 2014.
Les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d’Etat.
Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.
Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l’article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-58, est irrévocable.
Les éléments mentionnés aux 1° à 5° de l’article L. 145-33 s’apprécient dans les conditions fixées par la présente sous-section.
Modifié par DÉCRET n°2014-1317 du 3 novembre 2014 – art. 3
Sous-section 2 : De la commission départementale de conciliation en matière de baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal
La commission départementale de conciliation prévue par l’article L. 145-35 est composée de bailleurs et de locataires, d’une part, et de personnes qualifiées, d’autre part. Elle comporte une ou plusieurs sections composées chacune de deux bailleurs, deux locataires et une personne qualifiée. Le préfet fixe le nombre des sections et nomme les membres titulaires et suppléants de chaque section, pour une durée de trois ans renouvelable après consultation des organismes représentatifs des bailleurs et des locataires.
Les membres de la commission nommés au titre des personnes qualifiées ne peuvent être ni bailleurs ni locataires d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
Les personnes ne remplissant plus les conditions nécessaires pour être membres de la commission cessent d’appartenir à celle-ci. Le préfet peut, en outre, déclarer démissionnaires d’office les membres de la commission qui, sans motif légitime, n’ont pas assisté à trois séances consécutives de la commission.
Le doyen d’âge des présidents de section assure en outre les fonctions de président de la commission départementale.
La commission établit son règlement intérieur qui fixe notamment les conditions d’instruction et d’examen des affaires.
Chaque section se réunit à l’initiative de son président et, le cas échéant, sur convocation du préfet.
La commission est saisie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à son secrétariat, qui convoque les parties à la séance au cours de laquelle l’affaire est examinée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au minimum quinze jours avant la date retenue.
Modifié par DÉCRET n°2014-1317 du 3 novembre 2014 – ar 4
Cet avis est signé par le président et le secrétaire. Il est aussitôt notifié à chacune des parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Les membres de la commission sont rémunérés sous forme de vacations dans des conditions fixées par arrêté pris par le ministre chargé du budget et le ministre chargé du commerce, de l’artisanat et des services.
Les indemnités de déplacement des membres de la commission sont réglées dans les conditions prévues par le décret n° 90-437 du 28 mai 1990 fixant les conditions et les modalités de règlement des frais occasionnés par les déplacements des personnels civils sur le territoire métropolitain de la France lorsqu’ils sont à la charge des budgets de l’État, des établissements publics nationaux à caractère administratif et de certains organismes subventionnés.
Modifié par DÉCRET n°2014-1317 du 3 novembre 2014 – art. 5
Il est procédé pour le surplus comme il est dit, en matière de procédure à jour fixe, aux articles 788 à 792 du code de procédure civile. L’ assignation n’ a toutefois pas à reproduire ou à contenir les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur.
Modifié par Décret n°2012-517 du 19 avril 2012 – art. 3
Le contenu de l’annexe environnementale mentionnée à l’article L. 125-9 du code de l’environnement est défini aux articles R. 137-1 à R. 137-3 du code de la construction et de l’habitation.
Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 art 4 : les présentes dispositions s’appliquent :
Section 6 : Dispositions relatives au recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Créé par Décret n°2016-296 du 11 mars 2016 – art. 15

References: art. 42
 art. 1
 art. 207
 art. 4
 art. 29
 art. 16
 art. 2
 art. 6
 art. 7
 art. 8
 art. 45
 art. 46
 art. 33
 art. 11
 art. 9
 art. 10
 art. 5
 art. 12
 art. 13
 art. 14
 art. 3
 art. 5
 art. 3
 art. 15