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 30 Marzo 2016
Ripartizione delle spese per la pulizia delle scale
Ogniqualvolta ci sia da ripartire le spese condominiali, segnatamente quelle di pulizia delle scale e dei pianerottoli, il refrain delle lagnanze dei condomini è sempre lo stesso: perché devo pagarle se non vivo nell’appartamento?
Ogniqualvolta ci sia da ripartire le spese condominiali, segnatamente quelle di pulizia delle scale e dei pianerottoli, il refrain delle lagnanze dei condomini è sempre lo stesso: perché devo pagarle se non vivo nell’appartamento? perché devo pagarle in misura superiore se non le utilizzo in quanto prendo l’ascensore? perché devo pagarle se la mia unità immobiliare ha un ingresso esclusivo dal lato strada? e via dicendo. Ovviamente, tali spese, correlate a un servizio reso – non dal portiere, in quanto altrimenti sarebbero inglobate nel compenso di quest’ultimo, ma – da un lavoratore autonomo o da un’impresa, possono essere sempre suddivise in base ad un diverso accordo tra i condomini, preso, però, all’unanimità al fine di configurare quella “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, c.c. (v. Cass. 8 luglio 1995, n. 7546). Orbene, la giurisprudenza prevalente non ha ritenuto corretta l’estensione alle spese di pulizia della ripartizione prevista dall’art. 1124 c.c. in maniera espressa, per le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale – il nuovo testo, così come innovato dalla l. n. 220/2012, parla curiosamente di manutenzione e “sostituzione” delle medesime scale – che contempla, come criterio di riparto, per metà, in ragione del valore delle singole unità immobiliari e, per l’altra metà, esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano. Sul punto – abbinando spesso le analoghe spese per la relativa illuminazione – si è osservato che le spese per la pulizia delle scale non configurano spese per la “conservazione delle parti comuni”, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie, con la conseguenza che, a esse, i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, bensì in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle scale in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, comma 2, c.c. (v. Cass. 3 ottobre 1996, n. 8657). Nella stessa lunghezza d’onda, si è affermato – v. Cass. 19 febbraio 1993, n. 2018 – che la disposizione dell’art. 1124 c.c., concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale (come anche l’eventuale norma del regolamento condominiale che vi si conformi) riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune e che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso e il godimento, e che attenga a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza; la disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione della “utilità” che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno, aggiungendo che l’assemblea può legittimamente ripartire tali spese in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c. In particolare, nella citata pronuncia, si sostiene che, rispetto alle suddette spese volte alla conservazione delle parti comuni dell’edificio, diverso è, invece, il caso della ripartizione delle spese della pulizia delle scale, che attengono più semplicemente all’organizzazione e al funzionamento delle cose comuni destinate a servire i condomini. Infatti, i criteri di ripartizione di tali spese hanno natura tipicamente “regolamentare”, per cui la relativa ripartizione ben può essere modificata al fine di essere adattata alle mutevoli esigenze della collettività condominiale; nella specie, si era ritenuta valida, come criterio di ripartizione delle spese di pulizia delle scale, la seguente suddivisione dei costi: 1/4 della spesa ripartito secondo la tabella “A” di proprietà ex art. 1123, comma 1, c.c., e i rimanenti 3/4 della spesa ripartiti secondo la tabella “scale” ex art. 1124 c.c., e la legittimità della delibera, lungi dal coinvolgere il valore della porzione di proprietà individuale compresa nel perimetro condominiale, rapportava la ripartizione dalle spese di pulizia delle scale al criterio dell’uso e, in definitiva, ai principi fissati dall’art. 1123, comma 2, c.c. (in particolare, la decisione di ripartire le spese di pulizia delle scale per 3/4 in base alla tabella attinente alla ripartizione delle spese delle scale attribuiva una sia pur limitata incidenza, poco più di 1/4, al criterio dell’uso potenziale rispetto a quello fondato su quello dominicale).Ancora di seguito, il Supremo Collegio – v. Cass. 24 gennaio 2001, n. 971 – ha avuto occasione di ribadire che, alle spese per la pulizia delle scale, i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in relazione all’uso che ciascuno di essi possa fare della stessa parte comune, secondo il criterio fissato dal comma 2 dell’art. 1123 c.c., ribadendo il fondamento e la funzione degli oneri per l’illuminazione e la pulizia delle scale, che non raffigurano spese per la conservazione, vale a dire spese per preservare l’integrità e mantenere il valore capitale delle cose, secondo quanto previsto dagli artt. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c., sebbene spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e delle cose proprie. Pulizia e illuminazione, infatti, configurano dei servizi istituiti dai condomini, al fine di migliorare, il godimento delle cose comuni, che produce un deciso miglioramento anche all’uso delle cose proprie; pertanto, le spese per l’illuminazione e per la pulizia delle scale dovrebbero dirsi necessarie per il migliore godimento delle cose comuni: «le scale buie o sporche possono essere utilizzate per accedere al piano o alla porzione di piano, ma la luce e la pulizia secondo l’attuale sensibilità raffigurano condizioni indispensabili per l’uso»; in quanto spese per l’uso, dovrebbe ulteriormente considerarsi come le scale siano parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, giacché i proprietari dei piani inferiori normalmente non usano il tratto, che conduce ai piani superiori. Non sono mancate, tuttavia, alcune pronunce di merito – v. Trib. Trieste 18 dicembre 2000 – le quali hanno affermato, invece, la legittimità della ripartizione delle spese di pulizia delle scale in base all’art. 1124 c.c., richiamando quel remoto indirizzo – v. Cass. 25 marzo 1970, n. 801 – secondo cui, ove il c.d. lavascale vada a sostituire il precedente servizio di portierato, nulla vieta all’assemblea di adottare, per la suddivisione dei relativi oneri, un criterio differente come quello che tenga conto dell’altezza dei piani al posto delle tabelle millesimali, argomentando ex art. 1124 c.c. In questa linea interpretativa si sono posti i giudici di Piazza Cavour – v. Cass. 12 gennaio 2007, n. 432, che non ha trovato troppi consensi tra i commentatori – secondo i quali la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall’art. 1123, comma 2, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all’uso del bene, e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano e sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (considerandosi, invece, ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari). In fondo, il criterio legale di riparto delle spese relative alla conservazione e manutenzione delle scale è sembrato adatto – ad avviso dei giudici di legittimità – a ripartire anche le spese di pulizia, che, per quanto estranee alla consistenza fisica della res, rientrano tuttavia nell’àmbito della manutenzione necessaria di godimento; peraltro, anche nella Relazione al Re sul progetto definitivo del codice civile, per giustificare l’equa proporzione di ripartizione delle spese delle scale in riferimento al doppio coefficiente dell’altezza e del valore, si osservava che «è giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano maggiormente di quelli dei piani sottostanti, perché si presume che, con il maggiore uso, diano luogo al maggiore consumo delle scale». Nella suddetta pronuncia, si è, tuttavia, puntualizzato che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione “integrale” del criterio dell’altezza di piano: la disposizione contenuta nell’art. 1124, comma 1, c.c., secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio – applicativo del principio generale di cui all’art. 1123, comma 2, c.c. – e, quindi, non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate (pertanto, va disposta un’applicazione analogica del criterio dell’altezza di piano contenuto nell’art. 1124 c.c., depurato, però, del correttivo legato al valore della quota millesimale). Dal fondamento delle spese di pulizia delle scale, se attinente all’uso o alla conservazione della parte comune, dipende pure la risposta al quesito circa l’obbligo di contribuzione gravante sui c.d. condomini esterni – proprietari di negozi, laboratori, garage, ecc. – i quali, di regola, non utilizzano le scale; in altri termini, si pone la questione se di tali spese debbano farsi carico anche quei proprietari di unità immobiliari che abbiano un accesso autonomo dalla via pubblica e non, quindi, dall’androne comune. Per quanto concerne le spese di portierato, dall’analisi della giurisprudenza esistente in materia, si può ritenere che, in considerazione del carattere di comune interesse da attribuirsi al servizio in questione (attività di custodia e vigilanza), i relativi oneri debbano essere sopportati anche dai proprietari di tali locali i quali, per esserne esclusi, devono dimostrare l’esistenza di circostanze, certe e oggettive, che il medesimo servizio è svolto solamente nell’interesse dei proprietari degli appartamenti, con assenza di qualsivoglia utilità nei confronti dei locali esterni (v. Cass. 21 agosto 2003, n. 12298; in epoca remota, Cass. 22 luglio 1968, n. 2622, ha riconosciuto che si debba tener conto, nello stabilire la misura della contribuzione da parte di costoro, del minore interesse che gli stessi possono avere al servizio di cui sopra; tra le pronunce di merito, si segnala App. Milano 24 novembre 1981). In quest’ordine di principi, si è osservato che il principio di proporzionalità fra spese e uso di cui al comma 2 dell’art. 1123 c.c. comporta che, ove la possibilità dell’uso sia oggettivamente esclusa, con riguardo alla destinazione delle quote immobiliari di proprietà esclusiva per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, va escluso anche l’onere del condomino stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio (v. Cass. 29 aprile 1992, n. 5179: nella specie, si è confermata la decisione di merito che aveva escluso che i proprietari di negozi fossero tenuti a concorrere nelle spese relative ai servizi condominiali di giardinaggio, piscine e portineria cui non avevano accesso). In fondo, l’androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. anche dei proprietari dei locali terranei che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in piani e porzioni di piano di proprietà individuale e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura.
Categoria: Scale/Androne

References: Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1123
 art. 1124
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1124
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.