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Timestamp: 2020-08-07 04:58:10+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 446 del 11/01/2011 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 446 del 11/01/2011
Cassazione civile sez. III, 11/01/2011, (ud. 03/12/2010, dep. 11/01/2011), n.446
sul ricorso 34879-2006 proposto da:
HOTEL SAYONARA SAS (OMISSIS) in persona del legale rappresentante
pro tempore signora B.E., elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA SALISTRI 2, presso lo studio dell’avvocato BUONGIOVANNI LUISA,
rappresentato e difeso dall’avvocato MIGLIACCIO ROCCO giusta delega
A.G., elettivamente domiciliato in ROMA, CORSO TRIESTE
185, presso lo studio dell’avvocato VERSACE RAFFAELE, rappresentato e
difeso dall’avvocato PELLEGRINO RAFFAELE giusta delega a margine del
avverso la sentenza n. 3551/2005 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, 3^
SEZIONE CIVILE, emessa il 15/12/2005, depositata il 23/12/2005,
R.G.N. 4177/2005;
A.G., in proprio e nella qualità di procuratore del fratello A.M., conveniva in giudizio davanti al tribunale di Napoli la sas Sayonara ed assumeva che aveva concesso in locazione alla stessa un immobile in (OMISSIS), adibito ad albergo, con scrittura privata del (OMISSIS) e successiva scrittura integrativa del (OMISSIS); che la Sayonara si era resa inadempiente perchè non aveva versato la seconda rata del deposito cauzionale, non aveva stipulato una polizza assicurativa per la r.c., aveva corrisposto sempre in ritardo i canoni e non aveva corrisposto gli adeguamenti Istat e non aveva provveduto alla manutenzione dell’immobile. Si costituiva la convenuta.
Il tribunale di Napoli, con sentenza n. 1949 del 2005, dichiarava risolto il contratto.
Proponeva appello la convenuta.
Si costituivano separatamente entrambi gli appellati.
La Corte di appello di Napoli, con sentenza depositata il 23.12.2005, rigettava l’appello.
Riteneva la corte che correttamente il primo giudice aveva ritenuto che gli inadempimenti, per quanto non vertessero in merito al pagamento del canone, attenevano obbligazioni assunte o con il contratto di locazione o con la scrittura privata integrativa del (OMISSIS) (di cui non era contestata la validità); che tali inadempimenti risultavano provati e che nel loro complesso integravano un grave inadempimento, ai sensi dell’art. 1455 c.c., idoneo a fondare la risoluzione del contratto.
Il successivo adempimento di alcune obbligazioni in corso di causa secondo la corte di merito – non influiva sull’importanza dell’inadempimento, come non influiva sull’interesse del locatore A.G. alla prosecuzione del rapporto l’atteggiamento processuale dell’altro comproprietario, che aveva abbandonato l’azione.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione la Sayonara s.a.s..
Resiste con controricorso A.G..
1. Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di diritto; la violazione dell’art. 1453 c.c., nonchè il vizio motivazionale dell’impugnata sentenza in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.
Assume la ricorrente che erroneamente la corte di merito ha sostenuto l’interpretazione del tribunale circa la gravità dell’inadempimento desunto dal mancato versamento di due mensilità del deposito cauzionale concordato; che l’inadempimento lamentato atteneva, invece, pretese violazioni di pattuizioni accessorie; che doveva essere valutata in concreto la gravità dell’inadempimento; che erroneamente il giudice di primo grado non aveva confrontato il contratto originario con la scrittura sopravvenuta; che il giudice era incorso in errore, travisando il fatto, nella lettura delle scritture integrative; che la corte di appello non aveva effettuato un’attenta lettura degli atti processuali, ritenendo che, sebbene si trattasse di inadempimenti non dell’obbligazione principale del pagamento del canone, ma di obbligazioni accessorie, sussistesse la gravità dell’inadempimento.
Inoltre, secondo la ricorrente, la corte di appello non avrebbe tenuto conto dell’abbandono dell’azione da parte dell’appellante incidentale A.M., uno dei due locatori.
2. Il motivo è in parte inammissibile ed in parte è infondato.
Anzitutto va osservato che è inammissibile il motivo di ricorso per cassazione con cui si rivolgono censure contro la sentenza di primo grado, anzichè contro quella di appello.
In sede di ricorso per cassazione avverso la sentenza resa in grado d’appello, la parte soccombente può denunciare esclusivamente i vizi (a suo avviso) presenti nella sentenza di secondo grado, atteso che questa assorbe e sostituisce, anche se confermativa, quella di primo grado (Cass. 24/06/2003, n. 9993; Cass. 09/05/2007, n. 10626).
Ne consegue che nella fattispecie sono inammissibili tutte le censure del ricorrente, che investono la sentenza di primo grado.
3. E’ poi infondato l’assunto, secondo cui la sentenza di appello erroneamente avrebbe ritenuto la gravità dell’inadempimento relativo al solo mancato pagamento di due mensilità del deposito cauzionale.
In effetti la sentenza impugnata ha ritenuto che sussisteva la gravità di un complesso di vari inadempimenti, tra cui, oltre al mancato versamento del deposito cauzionale concordato, il ritardo nel versamento dei canoni, la mancata stipula della polizza assicurativa la mancata effettuazione di qualunque manutenzione; che l’adempimento solo in corso di causa di alcune di queste prestazioni non escludeva la gravità dell’inadempimento complessivo, sul rilievo che proprio la preesistenza di contrasti aveva portato alla stipula della scritture aggiuntiva, la quale indicava il chiaro interesse del locatore a tali prestazioni. Da ciò la corte desume nell’economìa del rapporto contrattuale in esame la gravità dei vari inadempimenti di alcuni degli obblighi assunti anche con la scrittura integrativa, in quanto menomavano definitivamente la fiducia e la funzionalità del rapporto sinallagmatico.
4.1. Osserva questa Corte che le disposizioni di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 5 e 55 non sono applicabili alle locazioni di immobili destinati a uso non abitativo. Ne segue, pertanto, che la norma di cui al ricordato art. 5, che ha predeterminato la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione, è applicabile esclusivamente per il tipo contrattuale della locazione abitativa e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall’abitazione, rispetto al quale resta operante il criterio della non scarsa importanza dell’inadempimento stabilito dall’art. 1455 c.c. e conseguente inapplicabilità, altresì, della L. n. 392 del 1978, art. 55 (Cass. 22/10/2002, n. 14903; Cass. 12/04/2006, n. 8628).
4.2. Inoltre in materia di responsabilità contrattuale e quindi anche in caso di preteso inadempimento da parte del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, la valutazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell’art. 1455 cod. civ. costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, ed è insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. 28/06/2006, n. 14974; Cass. n. 16579 del 2002; Cass. 19/03/2009, n. 6669).
4.3. Ne consegue che nella fattispecie non sussiste la violazione dell’art. 1455 c.c., in quanto il giudice di appello ha individuato condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l’equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso, con conseguente configurabilità di una gravità dell’inadempimento del conduttore in ordine al predetto obbligo e la correlata legittimità della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio (Cass. 11/05/2007, n. 10838).
La motivazione adottata dal giudice di merito è immune da vizi di apparenza, insufficienza o contraddittorietà della motivazione, essendosi la corte territoriale fatta carico delle varie censure mosse dall’appellante, a cui ha dato congrua risposta.
La diversa lettura delle risultanze processuali non è ammissibile in questa sede di sindacato di legittimità.
4.4. Quanto, poi alla censura di erronea interpretazione e valutazione delle scritture private e degli atti di causa, tali censure sono inammissibili per mancanza di autosufficienza. Non risultano, infatti riportati nel ricorso gli atti che si assumono non esaminati o erroneamente valutati.
Qualora con il ricorso per Cassazione venga dedotta l’omessa od insufficiente motivazione della sentenza impugnata per l’asserita mancata valutazione di risultanze processuali (un documento, deposizioni testimoniali, dichiarazioni di parti, accertamenti del c.t., ecc.), è necessario, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività della risultanza non valutata (o insufficientemente valutata), che il ricorrente precisi – ove occorra, mediante integrale trascrizione della medesima nel ricorso – la risultanza che egli asserisce decisiva e non valutata o insufficientemente valutata, dato che, per il principio di autosufficienza del ricorso per Cassazione, il controllo deve essere consentito alla corte di cassazione sulla base delle deduzioni contenute nell’atto, alle cui lacune non è possibile sopperire con indagini integrative (Cass. 28/06/2006, n. 14973; Cass. 23.3.2005, n. 6225; Cass. 23.1.2004, n. 1170)).
5. Quanto alla rilevanza dell’adempimento in corso di causa di alcune obbligazioni al fine di escludere la gravità dell’inadempimento, premesso che la fattispecie è completamente estranea (Cass. 22/10/2002, n. 14903) all’istituto del cd. adempimento nel termine di grazia di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 55 cui fa riferimento la ricorrente, va osservato che l’indagine sull’importanza dell’inadempimento, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., deve essere unitaria, in relazione a tutto il comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dall’eventuale suo protrarsi in corso di causa. Pertanto, con riguardo ad un rapporto di locazione, qualora alcune prestazioni parziali siano state adempiute tardivamente prima della domanda di risoluzione ed altre siano state tardivamente adempiute dopo tale domanda, le prime devono essere valutate insieme con le seconde allo scopo di un esame globale del comportamento dell’obbligato, tenendo altresì conto che anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie (Cass. 08/03/1988, n. 2346).
Detta valutazione complessiva (rientrante nei poteri esclusivi del giudice di merito) è stata nella fattispecie effettuata dalla sentenza impugnata.
6. Il ricorso va, pertanto rigettato ed il ricorrente va condannato al pagamento delle spese processuali sostenute dal resistente.
Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione sostenute dal resistente e liquidate in complessivi Euro. 2200,00, di cui Euro. 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

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 Cass. 
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 art. 5
 art. 55
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