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1 I titoli abilitativi all'attività edilizia informazioni aggiornate a lunedì, 12 settembre 2011 L'attività edilizia libera Il permesso di costruire Dia e Scia Lo sportello unico per l'edilizia I titoli abilitativi nelle leggi regionali Norme di settore incidenti sull'attività edilizia I titoli abilitativi all attività edilizia sono disciplinati dal Titolo II della Parte I - artt del D.P.R. 380/2001 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e sono rappresentati dall attività edilizia libera, dal permesso di costruire, dalla DIA e dalla cd. superdia, nonché dalla Scia in edilizia (art. 19 legge 241/1990). L'attività edilizia libera Con l art. 5 del decreto legge 40/2010, che ha interamente sostituito l art. 6 del T.U., sono state ampliate le tipologie di interventi rientranti nell attività edilizia libera, ovvero realizzabili senza alcun titolo abilitativo anziché mediante denuncia di inizio attività (cd. Dia). Il nuovo art. 6 conferma analogamente al vecchio testo - che l attività edilizia libera dovrà rispettare sia le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali che le altre normative di settore aventi incidenza sull'attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico e sanitarie, norme sull efficienza energetica e quelle del D.lgs. 42/2004). Le tipologie di intervento vengono differenziate in due categorie, a seconda che occorra o meno una previa comunicazione all amministrazione comunale dell inizio dei lavori - anche per via telematica - da parte dell interessato (commi 1 e 2). Gli interventi senza preventiva comunicazione sono: le tre tipologie di interventi già contemplate dall ex art. 6 del T.U., vale a dire manutenzione ordinaria, eliminazione di barriere architettoniche (se non comportano la realizzazione di rampe o ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio) e opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo (per quest ultima viene precisata l esclusione di attività di ricerca di idrocarburi); i movimenti di terra strettamente pertinenti all esercizio dell attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell attività agricola (altrimenti se l'intervento non è legato all'attività agricola è necessario il permesso di cotruire). Le ulteriori tipologie necessitano di una previa comunicazione di inizio lavori, anche per via telematica, da parte dell interessato all amministrazione comunale, insieme con le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore: interventi di manutenzione straordinaria di cui all art. 3, comma 1, lettera b), ivi comprese l apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
2 opere dirette a soddisfare obiettiveesigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni; opere dipavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale; installazione di pannelli solari, fotovoltaici senza serbatoio di accumulo esterno al di fuori dei centri storici; aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici; installazione di serbatoi interrati di Gpl fino ad una capacità di 13 mc (art. 17 del D.lgs. n. 128/2006) mentre sopra i 13 mc è necessaria la Scia e sotto i 5 mc si applica la la procedura semplificata del DPR n. 214/2006 sulla normativa antincendi. Inoltre, per i soli lavori di manutenzione straordinaria che includono, nel nuovo testo, l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne - insieme con le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore, la comunicazione deve contenere anche i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori (comma 3). Per tali lavori, inoltre, è prevista anche la trasmissione all amministrazione di una relazione tecnica, con la quale un tecnico abilitato assevera che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede alcun titolo abilitativo. Il tecnico deve altresì dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente (comma 4). Per tutti gli interventi l'interessato provvede alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro trenta giorni dal momento della variazione, secondo quanto previsto dall'art. 34- quinquies, comma 2, lettera b), del decreto legge 4/2006 (comma 5). La mancata comunicazione dell inizio dei lavori o la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano la sanzione pecuniaria di 258 euro che può essere ridotta a due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l intervento è in corso di esecuzione (comma 7). Viene inoltre previsto che le regioni a statuto ordinario possano estendere la semplificazione a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti, individuare ulteriori interventi edilizi per i quali è necessario trasmettere al comune la relazione tecnica ovvero stabilire ulteriori contenuti per la medesima relazione tecnica (comma 6). Viene anche semplificata la procedura relativa al rilascio delcertificato di prevenzione incendi (CPI) per gli interventi citati, prevedendo che esso, ove richiesto, sia rilasciato in via ordinaria con l esame a vista (comma 8). Con l'art. 13-bis del decreto legge 83/2012 sono state ulteriormente ampliate le tipologie rientranti nell'attività edilizia libera. Attraverso l'inserimento della nuova lettera e-bis al comma 2 dell'art. 6 del T.U. sono stati ampliati gli interventi realizzabili in regime di attività edilizia libera, previa comunicazione di inizio dei lavori al Comune, con la nuova fattispecie: - le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio di impresa ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa. Mentre le modifiche cd. «interne» risultavano già coperte (a prescindere dalla destinazione d'uso dei locali) dalla previgente casistica, visto che la lettera a) - nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria - rende possibile in edilizia libera «l'apertura di porte interne o lo
3 spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici», l'innovazione di rilievo consiste nella liberalizzazione dei mutamenti di destinazione d'uso delle attività produttive (prima soggetti a Scia). Data l'assenza di specifica norma derogatoria al riguardo, dovrà comunque ritenersi applicabile la disciplina generale di cui all'art. 19, comma 3, del medesimo T.U. nella parte in cui prevede - in caso di modifica della destinazione d'uso di opere destinate ad usi diversi dalla residenza intervenuta nei dieci anni successivi all'ultimazione dei lavori - la corresponsione del contributo di costruzione nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell'intervenuta variazione (il cd. conguaglio degli oneri Bucalossi). In dottrina [1] si evidenzia come attraverso tale tipologia il legislatore intenda favorire il più possibile le trasformazioni che, a vario titolo, riguardino l'interno degli edifici industriali e che siano finalizzate a utilizzare diversamente gli spazi esistenti, anche attraverso la creazione di nuove unità immobiliari o l'accorpamento delle stesse. Si tratterebbe di una riforma importante anche nell'ottica di evitare il consumo di suolo attraverso la totale liberalizzazione degli stazi costruiti destinati all'industria senza più distinzione tra le superifici esistenti all'ionterno del fabbricato, le quali potrebbero essere riadattate sempre conla finalità di garantire l'attività imprenditoriale. Viene inoltre abrogato il comma 3 del medesimo art. 6 che prevedeva l'obbligo di allegare alla comunicazione di inizio lavori, le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, limitatamente agli interventi di manutenzione straordinaria, i dati identificativi dell'impresa affidataria dei lavori e, conseguentemente, riformulato il comma 4. Il permesso di costruire Il permesso di costruire è disciplinato dagli artt del T.U. Sono subordinati a permesso di costruire (art. 10, comma 1) gli interventi che costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio: a. di nuova costruzione; b. di ristrutturazione urbanistica; c. di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, ampliamenti volumetrici, modifiche della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso (comma 1). Sono considerate zone territoriali omogenee A ai sensi dell art. 2 del D.M. 1444/1968 le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a DIA (comma 2). Le regioni hanno altresì la facoltà - a norma dell'art. 10, comma 3 - di ampliare l'ambito degli interventi soggetti a permesso di costruire, rispetto a quelli definiti dall'art. 10, comma 1 (comprimendo conseguentemente l'ambito di operatività della DIA).
4 Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente ed è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso. Qualora l'intervento oggetto della domanda di permesso di costruire contrastasse con le previsioni di strumenti urbanistici adottati, è sospesa ognideterminazione in ordine alla domanda. La misura di salvaguardia non ha efficacia decorsi tre anni dalla data di adozione dello strumento urbanistico, ovvero cinque anni nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico sia stato sottoposto all'amministrazione competente all'approvazione entro un anno dalla conclusione della fase di pubblicazione. A richiesta del sindaco, e per lo stesso periodo, il presidente della giunta regionale, con provvedimento motivato da notificare all'interessato, può ordinare la sospensione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio che siano tali da compromettere o rendere più onerosa l'attuazione degli strumenti urbanistici (art. 12). Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia (art. 14). Con l art. 5 (commi 11 e 13) del decreto legge 70/2011 sono state introdotte alcune disposizioni relative al permesso di costruire in deroga, nell ambito degli interventi per la riqualificazione di aree urbane degradate (c.d. Piano città). Il comma 11 reca una norma transitoria (decorsi i 60 giorni dall entrata in vigore della legge di conversione del decreto, ovvero dall'11 settembre 2011 [2] e sino all entrata in vigore della normativa regionale per il cd. Piano città, ) che prevede l applicazione (agli interventi del cd. Piano città) del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici anche per il mutamento delle destinazioni d uso, restando fermo il rispetto degli standard urbanistici e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell attività edilizia. Ciò significa che, decorsi i termini di cui sopra, la realizzazione degli interventi potrà avvenire in deroga agli strumenti urbanistici locali, ma servirà comunque l approvazione del consiglio comunale. Il comma13 introduce un altra norma per le regioni a statuto ordinario (decorso il termine di 60 giorni dall entrata in vigore della legge di converisone del decreto, ovvero dall'11 settembre 2011 [3] e sino all entrata in vigore della normativa regionale per il Piano città), in base alla quale viene, tra l altro, ammesso il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali ai sensi dell art. 14 del TU per l edilizia anche per il mutamento delle destinazioni d uso tra loro compatibili o complementari. Secondo una nota dell Ance [4] tali disposizioni rispondono ad una logica di semplificazione procedurale: la possibilità di richiedere il permesso in deroga anche per il mutamento di destinazione d uso è in accordo con quanto espresso dal Consiglio di Stato che, chiamato ad esprimere il proprio parere sullo schema del TU dell edilizia (parere n. 52/2001), aveva evidenziato l opportunità che l oggetto della deroga fosse esteso ad altre previsioni di piano, quali ad esempio le destinazioni d uso del singolo immobile. Il permesso di costruire deve indicare i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo e quello di ultimazione non può superare i tre anni dall'inizio dei lavori.
5 Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso (art. 15). Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nell art. 16. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione o, in loro assenza, con deliberazione del consiglio comunale. Il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni. Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. L art. 5 del decreto legge 70/2011, attraverso l inserimento del comma 2-bis all art. 16, aveva introdotto un importante modifica all art. 16 prevedendo l esclusione della gara per le opere di urbanizzazione primaria a scomputo e attribuendone l'esecuzione diretta al titolare del permesso di costruire ai sensi dell'art. 122 del D.lgs. n. 163/2006. Tale disposizione è stata soppressa dalla legge di conversionen. 106/2011, pertanto, per tali opere si dovrà fare ricorso alle gare, ovvero alla pocedura negoziata senza previa pubblicazione di un bando di gara. Tale soppressione ha quindi evitato censure di legittimità afferenti alla violazione delle regole sulla concorrenza in materia di opere pubbliche. Sono previsti anche casi di riduzione o esonero dal contributo di costruzione (art. 17). Per l edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo approvata dalla regione. Il contributo per la realizzazione della prima abitazione è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purché sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore. Il contributo di costruzione non è, invece, dovuto: a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole; b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari; c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici; d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme emanati a seguito di pubbliche calamità; e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. L iter procedimentale per il rilascio del permesso di costruire è stato completamente ridisegnato dall art. 5 del decreto legge 70/2011, che ha interamente sostituito l art. 20 prevedendo, tra le maggiori novità, l introduzione del silenzio-assenso in luogo del precedente regime basato sul silenzio-rifiuto. Si ricorda, infatti, che il procedimento per il rilascio del permesso di costruire previsto dall art. 20 del T.U risultava essere molto articolato e lungo e, in caso di mancata risposta dell amministrazione comunale nei termini previsti per l adozione finale del provvedimento, si
6 intendeva concluso con il silenzio-rifiuto impugnabile entro 60 giorni avanti ai competenti tribunali amministrativi regionali. Ciò implicava notevoli ritardi e spese a carico del privato il quale doveva rivolgersi al giudice amministrativo per ricorrere avverso il silenzio al fine di tutelare i propri interessi ed ottenere dopo anni un pronunciamento. L introduzione del silenzio-assenso ha conseguentemente comportato anche una rivisitazione dei termini procedurali per il rilascio del permesso di costruire, in quanto costituendo il silenzio-assenso una forma derogatoria al principio in base al quale le p.a. hanno il dovere di concludere i procedimenti amministrativi con provvedimento espresso (art. 2 della legge 241/1990), il legislatore ha ritenuto di rimodulare alcuni termini. Il nuovo procedimento è quindi articolato nelle seguenti fasi: 1) presentazione della domanda allo Sportello Unico accompagnata dalla dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sull attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, ecc.). In caso di falsa attestazione è prevista la sanzione penale della reclusione da 1 a 3 anni e l irrogazione di sanzioni disciplinari da parte del competente ordine professionale (commi 1 e 13); 2) comunicazione entro 10 giorni del nominativo del responsabile del procedimento (comma 2); 3) termine di 60 giorni per l istruttoria della domanda. Tale termine può essere: - interrotto una sola volta in caso di richiesta di integrazione documentale ed è legittima a condizione che i documenti non siano già in possesso dell amministrazione o che questa non possa acquisirli autonomamente. La richiesta dovrà svolgersi entro 30 giorni dalla presentazione della domanda (prima erano 15) e il termine di 60 giorni ricomincerà a decorrere dalla ricezione della documentazione integrativa (commi 3 e 5); - sospeso, fino al relativo esito, in caso di richiesta dal parte del responsabile di apportare modifiche di modesta entità al progetto originario. In caso di adesione l interessato è tenuto a presentarle nei successivi 15 giorni decorrenti dalla richiesta (comma 4); 4) convocazione, da parte del responsabile del procedimento, della conferenza di servizi, come disciplinata dalla legge 241/1990, nel corso dei 60 giorni di istruttoria, ove sia necessario acquisire assensi, nulla-osta od autorizzazioni da parte di altri enti (i lavori della conferenza non possono superare i 90 giorni); 5) adozione del provvedimento dal dirigente entro i successivi 30 giorni (prima erano 15) che, nel caso di espletamento della conferenza di servizi, decorrono dall esito favorevole della stessa (comma 6); 6) i termini per l istruttoria e la richiesta di integrazione sono raddoppiati per i comuni con più di abitanti nonché per i progetti particolarmente complessi: 90 giorni dalla presentazione della domanda per i centri urbani con meno di 100 mila abitanti (commi 3 e 6) e 150 giorni per i comuni con oltre 100 mila abitanti (comma 7), sempreché l amministrazione non richieda delle integrazioni documentali o modifiche al progetto; 7) silenzio-assenso in caso di inutile decorso del termine per la conclusione del procedimento senza che il responsabile non abbia apposto motivato diniego (comma 8).
7 Nel caso in cui l interessato intenda esercitare, ai sensi dell art. 22 comma 7, la facoltà di richiedere il permesso di costruire al posto della Diail termine per il rilascio del relativo titolo è di 75 giorni (prima 60 giorni) dalla data di presentazione della domanda (comma 11). Vengono, inoltre, fatte salve le disposizioni contenute nelle leggi regionali che prevedono misure di ulteriore semplificazione e riduzione di termini procedurali (comma 12). Un regime particolare è legato alla presenza di vincoli culturali, paesaggistici o ambientali in quanto i termini per il silenzio assenso, in questi casi, decorreranno dal momento in cui sia stato acquisito il relativo nulla osta. Ove tale atto non sia favorevole, decorso il termine per l adozione del provvedimento conclusivo, sulla domanda di permesso di costruire si intenderà formato il silenzio-rifiuto (commi 9 e 10). L art. 21 del TU, anch esso sostituito dall art. 5 del decreto legge 70/2011 a seguito dell introduzione del silenzio assenso per il rilascio del permesso di costruire, prevede che siano le regionia stabilire, con proprie leggi, le forme e le modalità per l eventuale esercizio del potere sostitutivo nei confronti dell ufficio dell amministrazione comunale competente per il rilascio del permesso di costruire. Un altra novità introdotta dall art. 5 del decreto legge 70/2011 riguarda la regolarizzazione automatica delle varianti nel limite del 2% delle misure progettuali. Con un comma aggiuntivo all art. 34 del TU che regola gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, vengono considerati non parzialmente difformi al titolo abilitativi edilizio le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta fino al 2% delle misure progettualiper singola unità immobiliare. L inserimento della percentuale del 2% evita quindi a questo tipo di violazioni le sanzioni previste dallo stesso art. 34 quali la rimozione o la demolizione a cura e a spese dei responsabili degli abusi trattandosi, sostanzialmente di una regolarizzazione automatica delle lievi difformità verificatesi durante la fase costruttiva rispetto al progetto assentito. L ANCE [5] rileva che l introduzione della tolleranza del 2% a fini urbanistico-edilizi trova riscontro in un analoga norma contenuta nell art. 49 dello stesso TU sugli aspetti fiscali. Tale norma prevede, infatti, che gli interventi realizzati in assenza di titolo abilitativo o in contrasto con lo stesso non possano beneficiare delle agevolazioni fiscali e degli eventuali contributi pubblici previsti dalle norme vigenti. La decadenza dai benefici fiscali opera, però, unicamente quando il contrasto con le norme edilizie superi il 2% delle misure prescritte per ogni unità immobiliare. Sempre secondo l ANCE tale disposizione assicurerebbe una certa flessibilità in campo edilizio consentendo al titolare del permesso di costruire (o della SuperDia) di non presentare una variante in corso d opera o richiedere la sanatoria evitando così anche l insorgere di contenziosi amministrativi. Con l'art. 13 (comma 2, lett. d) del decreto legge 83/2012 sono state introdottealcune modifiche procedurali al permesso di costruire. Attraverso alcune novelle all'art. 20 del T.U. viene prevista: - la soppressione della precisazione ai regolamenti edilizi per gli elaborati progettuali da allegare alla domanda di rilascio del titolo, divenendo d'ora in poi irrilevante che il regolamento edilizio comunale contenga o meno l'indicazione di tutti gli elaborati progettuali, purchè gli stessi siano previsti dalle altre normative di settore; - la soppressione della facoltà in capo al richiedente di allegare pareri e atti di assenso eventualmente necessari, da acquisirsi d'ufficio, attraverso lo Sportello unico dell'edilizia (Sue), entro 60 giorni dal deposito della domanda; - l'introduzione del comma 5-bis, relativo all'obbligo di indizione della conferenza di servizi - in
8 capo al responsabile dello Sue, se entro i 60 giorni dalla presentazione della domanda non sono intervenute le intese, i concerti, i nulla osta o gli assensi comunque denominati delle altre amministrazioni pubbliche, ovvero sia intervenuto il dissenso di una o più amministrazioni interpellate, qualora tale dissenso non risulti fondato sulla assoluta incompatibilità dell'intervento. La nuova disposizione precisa altresì che le amministrazioni che esprimono parere positivo possono non intervenire alla conferenza di servizi e trasmettere i relativi atti di assenso, dei quali si tiene conto ai fini della individuazione delle posizioni prevalenti per l'adozione della determinazione motivata di conclusione del procedimento (ex art. 14-ter, comma 6-bis, legge 241/1990); - la sostituzione del comma 6, mantenendo inalterati i termini previgenti per l'adozione del provvedimento finale, ma con la precisazione che la determinazione motivata di conclusione del procedimento (assunta nei termini di cui alla legge 241/1990) è, ad ogni effetto, titolo per la realizzazione dell'intervento, nei casi in cui sia indetta la conferenza di servizi, prevista dal neo introdotto comma 5-bis; - la riformulazione del comma 10 che disciplina i casi in cui l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela non compete all'amministrazione comunale. D'ora in poi il competente ufficio comunale acquisirà il relativo assenso nell'ambito della conferenza di servizi di cui al comma 5-bis e, in caso di esito non favorevole, sulla domanda di permesso di costruire dovrà intendersi formato (come in precedenza) il silenzio-rifiuto. Anche da questa disposizione scompare la facoltà del richiedente di produrre direttamente il parere favorevole dell'autorità preposta, nonché la previsione di decorrenza del termine per l'adozione del provvedimento finale dalla conclusione della conferenza (facendo così presupporre una durata massima della conferenza di servizi in subjecta materia pari al termine di 30 giorni previsto dal comma 6. Dia e Scia Le fattispecie di DIA Gli artt. 22 e 23 del T.U.dettano la disciplina sostanziale e procedimentale relativa agli interventi assoggettati a denuncia di inizio attività. Come risulta dal nuovo testo dell'art. 22 T.U., le fattispecie di DIA sono le seguenti: la DIA, così come configurata dai commi 1 e 2 dell'art. 22 del TU; la superdia, così come introdotta dalla legge 443/22001 (cd. legge obiettivo) e dal D.Lgs. 301/2002 e dal testo novellato dell'art. 22, comma 3. L ambito di operatività della DIA è definito residualmente, così come disposto dall'art. 22, comma 1. Infatti, ai sensi del comma 1 sono realizzabili mediante DIA gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'art. 10 e al nuovo art. 6, come sostituito dall art. 5 del decreto legge 40/2010, che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente (l art. 6 contiene le fattispecie di attività edilizia libera, mentre l art. 10 contempla gli interventi che devono essere esplicitamente autorizzati con il permesso di costruire). Pertanto la DIA può essere usata per tutti i lavori che non rientrano né nell attività edilizia libera né ad attività soggette a permesso di costruire e può essere sostituita dalla Scia (vedi infra). Conseguentemente, l'area di operatività delle DIA deve essere ridefinita sia con riferimento al principio della residualità della DIA sia con la compatibilità della vecchia normativa con le nuove disposizioni del TU [6]. Pertanto, da un raffronto dell art. 22, comma 1, del T.U. con le previgenti disposizioni dell'art. 4 del D.L. 398/1993 (che recava gli interventi soggetti a concessione edilizia), sono soggette a DIA:
9 gli interventi di restauro e risanamento conservativo; gli interventi di ristruttrutturazione edilizia senza ampliamenti volumetrici; le recinzioni, muri di cinta e cancellate rimangono assoggettate a DIA se non superano la soglia della trasformazione urbanistico-edilizia. Occorre, invece, il permesso di costruire, ove superino tale soglia [7]. gli impianti sportivi senza creazione di volumetrie, non rientrando né nelle nuove costruzioni, né nelle attività edilizie libere. Qualora la loro realizzazione comporti, però, una trasformazione del suolo inedificato, tali opere ricadono nella previsione dell'art. 3, lett. e.3), con conseguente configurazione dell'intervento come nuova costruzione, assoggettata a permesso di costruire; i parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato, che a norma dell'art. 3, lett. e.6) del T.U., presentino una volumetria non superiore al 20% di quella dell'edificio principale e che non siano assoggettati a permesso di costruire dalle norme tecniche degli strumenti urbanistici. Tali parcheggi rimangono assoggettati a DIA, non rientrando né nelle pertinenze (qualificate come nuove costruzioni dall'art. 3 lett. e.6) del T.U.), né nelle attività edilizie libere; i mutamenti di destinazione d'uso. Al di fuori dei mutamenti di destinazione d'uso realizzati nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia, relativi a immobili situati nelle zone omogenee A, che sono soggetti a premesso di costruire (art. 10, comma 1, lett. c), le altre tipologie di mutamento della destinazione d'uso - connesse o non con le trasformazioni fisiche degli edifici possono essere assoggettati a DIA con leggi regionali (art. 10, comma 2, T.U.) alcuni interventi assoggettati ad autorizzazione edilizia nel regime previgente. Nella disciplina del TU tali interventi non sono assoggettati a permesso di costruire, sicché in via residuale devono ritenersi assoggettati al regime della DIA. Occorre, infatti, precisare che le opere pertinenziali - per le quali è sufficiente la DIA - sono solo quelle non assoggettate a permesso di costruire dall'art. 3, lett. e.6) del TU Analogamente le demolizioni senza successiva ricostruzione o le demolizioni con ricostruzione dell'edificio - nel rispetto dei limiti di cui all'art. 3, comma 1, lett. d) del TU - sono assoggettate a DIA e non a permesso di costruire. La DIA occorre invece per il reinterro o gli scavi, che non riguardino la coltivazione di cave o torbiere. Le occupazioni di suolo mediante deposito di materiali o esposizione di merci a cielo libero sono assoggettate a DIA, a condizione che non determinino la realizzazione di deposito di merci o materiali cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato perché, in tal caso, ricadrebbero nella previsione di cui all'art. 3, lett. e.7) del TU. Il comma 2dell art. 22 prevede, inoltre, che sono, altresì, realizzabili mediante DIA anche le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire perché, in tal caso, è invece necessario il permesso di costruire. La DIA ha, pertanto, a oggetto interventi edilizi minori, con facoltà per l'interessato di chiedere alternativamente il permesso di costruire (art. 22, comma 7): in tale caso il regime giuridico applicabile rimane quello della DIA e non quello del permesso di costruire, anche se per il suo rilascio sono necessari 60 giorni dalla presentazione della domanda (art. 20, comma 10-bis). Pertanto non c è l obbligo del pagamento del contributo di costruzione né l applicabilità, in caso di violazione della disciplina urbanistico-edilizia, delle sanzioni penali di cui all'art. 44, ma solo di quelle amministrative di carattere pecuniario di cui all art. 37 relative alla DIA.
Attività edilizie e titoli abilitativi quando, dove e come I TITOLI ABILITATIVI NEL T. U. EDILIZIA SCHEDE ESEMPLIFICATIVE (aggiornamento al 30 novembre 2012) 1. - ATTIVITA EDILIZIA LIBERA 2. ATTIVITA EDILIZIA
COMUNE DI MONSERRATO SUE
COMUNE DI MONSERRATO VI SETTORE URBANISTICA ED ASSETTO DEL TERRITORIO, PIANI URBANISTICI, EDILIZIA PRIVATA, ATTIVITÀ PRODUTTIVE E SUAP, TUTELA DEL TERRITORIO SUE LO SPORTELLO UNICO PER L EDILIZIA Monserrato
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 art. 3
 art. 6
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 art. 14
 art. 16
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 art. 20
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 art. 22
 art. 21
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 art. 34
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 art. 14
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 art. 5
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 art. 22
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 Art. 1