Source: https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/assemblee_pleniere_22/rapport_9491.html
Timestamp: 2019-07-22 09:38:50+00:00

Document:
Arrêt n° 545
Rapport de M. Rivière
1. - Par acte authentique reçu le 29 septembre 1999 par Maître Trambouze, notaire à Roanne, Mme A... épouse Z... (la venderesse) a vendu à M. Y... et à Mlle X... (les acquéreurs), un ensemble immobilier sis à La Pacaudière (Loire) Domaine Brisson.
M. Z... est intervenu à l’acte pour donner son consentement à l’aliénation du logement de la famille, en application de l’article 215 alinéa 3 du code civil.
Postérieurement à cet acte, les acquéreurs ont constaté que la toiture de l’immeuble était affectée de certains vices, la charpente étant rongée par des insectes xylophages et les tuiles étant gélives.
Ils ont sollicité la désignation d’un expert ce qu’ils ont obtenu par ordonnance de référé de M. le président du tribunal de grande instance de Roanne du 17 février 2000, qui a désigné M. Chambost.
Ce dernier, dans son rapport en date du 23 mai 2000, constate :
- qu’il existait des désordres extrêmement importants (p. 20) :
° attaques d’insectes xylophages,
° pourriture des pièces de bois,
° avec renforts des pièces affaiblies.
- l’ensemble des tuiles de la couverture est gélif (p. 21).
- ces vices existaient lors de la vente du 29 septembre 1999.
II.- Par acte du 5 Juillet 2000, les acquéreurs ont saisi le tribunal de grande instance de Roanne sur le fondement de l’article 1641du code civil aux fins de :
- dire que la venderesse serait tenue de les garantir des vices cachés affectant l’ensemble de la toiture de l’immeuble vendu, qui existaient lors de la vente, et qu’elle ne pouvait ignorer,
- et de condamner cette dernière à leur payer la somme de 222 442,91 francs avec intérêts de droit et sous réserve d’actualisation, représentant le montant des travaux de réfection au titre de la charpente et des tuiles et celle de 100 000 francs à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance, le tout avec exécution provisoire.
Par jugement du 8 novembre 2000, le tribunal de grande instance de Roanne a :
- condamné la venderesse à payer aux acquéreurs la somme de "222 442,92 francs (soit 64 401,01 €)" (lire : 33 911,20 €) avec intérêts au taux légal à compter de la demande représentant le coût des travaux de remise en état de l’immeuble pour l’ensemble de la toiture (charpente et tuiles), ainsi que celle de 20 000 francs soit 3 048,98 € à titre de dommages et intérêts et celle de 5 000 francs (762,25 €) au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.
III - Sur appel interjeté par la venderesse, la cour d’appel de Lyon, par arrêt du 30 mai 2002, a :
- infirmé le jugement entrepris
° en ce qui concerne la charpente et a exonéré la venderesse de toute garantie de ce chef :
"Les manifestations visibles de désordres devaient amener les acquéreurs à ne pas procéder seulement à un examen superficiel de la maison, (...) les acquéreurs ont pu largement, librement et tout à loisir inspecter la maison lors de leurs deux autres visites et surtout au cours des 15 jours ayant précédé la signature de l’acte authentique pendant lesquels les clefs de la maison leur ont été laissées" (arrêt, p. 3),
° en ce qui concerne l’accessibilité à la charpente :
"qu’il apparaît dès lors, que cet accès n’excédait pas les capacités physiques qui devaient être celles d’Alexandre Y..., si l’on se réfère à son âge et à sa profession ; qu’il ressort de ces éléments que les désordres affectant la charpente ne constituent pas des vices cachés et qu’Evelyne A... Z... ne doit pas garantie à ce titre" (arrêt, p. 4),
- et, a condamné la venderesse à payer aux acquéreurs la somme de 5 580,61 € outre intérêts au taux légal, au titre de l’état des tuiles, la venderesse étant "tenue à garantie à ce titre et doit en conséquence supporter le coût de la réfection de la couverture en tuiles de la maison d’habitation" (arrêt, p. 4).
IV. - Sur pourvoi formé par les acquéreurs, limité au seul rejet des demandes concernant la charpente, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 4 février 2004(Bull., n° 23, p. 23), au visa de l’article 1642 du code civil ( "le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même"), a :
- jugé : Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que si Mme Z... ne contestait pas qu’elle ait connaissance des désordres et n’en avait pas informé les acquéreurs, ce qui ne permettait pas de la considérer comme étant de bonne foi et lui interdisait de se prévaloir de la clause de non garantie, il ressortait de l’expertise judiciaire que les désordres de structure de charpente pouvaient être remarqués par un non professionnel ou à tout le moins susciter des interrogations lui permettant de solliciter un avis autorisé à condition de pénétrer dans les combles, visite qualifiée par l’expert "d’acrobatique" mais n’excédant pas les capacités physiques des acquéreurs ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé".
- et a cassé et annulé "dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 30 mai 2002, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon", alors qu’aucun appel incident n’avait été formé.
V.- C’est dans ces conditions que l’affaire est revenue devant la cour d’appel de Dijon désignée comme juridiction de renvoi.
La venderesse, concluant à l’infirmation du jugement, a fait valoir, en substance, que la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente était applicable, que l’action engagée par les acquéreurs devait être déclarée irrecevable et, à titre subsidiaire, que la preuve d’un vice de la charpente n’était pas rapportée, que les désordres étaient apparents, qu’aucune réticence dolosive ne pouvait lui être reprochée et que les acquéreurs devaient être déboutés de leurs demandes. A titre subsidiaire, elle considérait qu’un simple traitement curatif était suffisant pour remédier aux désordres affectant la charpente et demandait de limiter à 7 407,53 € le coût des travaux de réfection de la toiture et de débouter les acquéreurs de leur demande au titre des troubles de jouissance. Enfin, elle sollicitait une somme de 3 100 € au titre de ses frais irrépétibles.
Les acquéreurs ont conclu à la confirmation du jugement et ont sollicité une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.
VI.- Par arrêt réputé contradictoire (Mlle X..., régulièrement assignée à sa personne, n’ayant pas comparu), en date du 30 juin 2005, la cour d’appel de Dijon a :
- infirmé le jugement qui avait retenu la responsabilité de la venderesse du chef tant de la charpente que des tuiles,
- et, statuant à nouveau, débouté les acquéreurs de leurs demandes et condamné ces derniers à verser à la venderesse la somme de 1 000 € au titre de ses frais irrépétibles.
C’est l’arrêt attaqué (cour d’appel de Dijon du 30 juin 2005 signifié le 20 juillet 2005).
Pourvoi : 30 août 2005 notifié le 12 septembre 2005
Ordonnance de réduction de délais de M. le premier président de la Cour de cassation en date du 16 septembre 2005.
Mémoire ampliatif (Maître Gatineau) : 19/12/2005 signifié le 19/12/2005
Article 700 du nouveau code de procédure civile : 3 050 €.
Mémoire en défense (SCP Peignot - Garreau) : 07/02/2006
Article 700 du nouveau code de procédure civile : 2 500 €.
Par ordonnance du 3 mars 2006, M. le premier président a renvoyé l’affaire devant l’assemblée plénière de la Cour de cassation.
L’audience a été fixée au jeudi 19 octobre 2006 à 14 heures.
2 - Analyse succincte des moyens : 2 moyens (1 et 3 branches).
Mlle X... et M. Y..., acquéreurs, développent 2 moyens de cassation.
Les acquéreurs font grief à l’arrêt infirmatif attaqué, statuant sur renvoi après cassation, de les avoir déboutés de leur demande tendant à la condamnation de Madame Z... à leur payer le coût des travaux de réfection de l’immeuble qu’ils ont acquis de cette dernière, outre la somme de 3 048,98 suros à titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS QUE l’expert a relevé deux types de désordres affectant les bois de la structure de charpente et la couverture du bien immobilier acquis par les consorts Y...-X... ; qu’en ce qui concerne les premiers, il a relevé que l’ensemble de fermes traditionnelles en bois de chêne, situé près de la trappe d’accès aux combles était pourri en tête, que la panne faîtière présentait une attaque importante d’insectes xylophages, que sur le pan nord, la panne intermédiaire en bois de chêne, présentait un important aubier attaqué par les insectes xylophages et que, côté ouest, la tête de la panne, les arbalétriers, les poinçons et bras de force étaient attaqués par des insectes xylophages ; qu’en ce qui concerne les seconds, il a constaté que toutes les tuiles des pans ouest, sud et nord étaient gélives et que quelques unes d’entre elles se délitaient sur le plan sud ; qu’il n’est pas discuté que ces désordres préexistaient à l’achat du bien par les consorts Y...-X... ; qu’il ne peut non plus être sérieusement contesté que les dégradations du bois de charpente et des tuiles, constatées par l’expert, étaient visibles par un non professionnel, les photographies figurant dans le rapport d’expertise étant sur ce point suffisamment probantes ; qu’il n’est de ce fait pas possible que Madame Z... n’ait pas eu connaissance de ces désordres au moment de la vente alors, d’une part, que les fuites d’eau se manifestaient à ce moment là dans le bâtiment et qu’il n’est pas imaginable qu’elle n’ait pas en tant que propriétaire alors cherché à en connaître l’origine et donc à visiter les combles et alors, d’autre part, que Monsieur B..., entrepreneur de charpente, consulté par Madame Z... en 1994, avait attiré son attention sur la sensibilité des tuiles à l’humidité et avait remplacé quelques tuiles gélives, ce qui nécessitait qu’une surveillance soit effectuée par les propriétaires ; que les consorts Y...-X... considèrent que Madame Z... a été de mauvaise foi en leur cachant des désordres qu’ils n’ont pas été mis en mesure de découvrir eux-mêmes compte de l’inaccessibilité des lieux ; que ces désordres ne pouvaient, ainsi que l’a relevé l’expert, être constatés qu’à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture ; que pour autant il ne s’en déduit pas qu’ils constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ; qu’en effet, tout acquéreur normalement diligent se préoccupe de l’état de la toiture du bâtiment qu’il projette d’acheter et ne se contente pas de l’impression qu’il a pu avoir de son état par un simple coup d’oeil extérieur ou de l’avis du vendeur dont il sait pertinemment qu’il peut ne pas être d’une objectivité totale ; qu’il appartenait donc aux consorts Y...-X..., qui d’ailleurs ne prouvent pas que la venderesse leur aurait affirmé que la couverture était en bon état, de constater eux-mêmes ou de faire constater par un homme de l’art l’état de la charpente et de la couverture, étant observé que l’accès aux combles, s’il était peut être difficile, n’était pas impossible ; qu’en n’effectuant pas ou en ne faisant pas effectuer de telles constatations, ils ont été d’autant plus négligents que le bâtiment acquis datait de la fin du 18ème ou du début du 19èmesiècle, que, de plus, la présence de lierre sur le pan nord de la toiture aurait dû les inciter à vérifier l’état de la toiture que cette végétation masquait en partie, les dégâts pouvant en résulter étant connus et que, surtout, ils n’avaient pas pu ne pas constater les infiltrations à l’intérieur de l’habitation que l’expert qualifie d’importantes, précision étant apportée que la visite des lieux par l’expert est intervenue moins de trois mois après la signature du contrat de vente, ce qui permet d’affirmer que ces fuites existaient et étaient visibles au moment de la vente ce qui aurait dû conduire les acquéreurs à en rechercher l’origine ; qu’ainsi leur manque de diligence a été certaine alors qu’il est par ailleurs établi qu’ils ont visité cinq fois la propriété entre le 18 juin 1999 et le 10 juillet, date de la signature du compromis et qu’ils ont été en possession des clés le 15 septembre 1999 soit deux semaines avant la signature du contrat de vente qui est intervenue le 29 septembre 1999, ce dont il résulte qu’ils ont disposé de tout le temps nécessaire pour que soient effectuées toutes les vérifications utiles ; qu’enfin la Cour ne peut que s’interroger sur les circonstances qui ont conduit les consorts Y...-X... à faire établir le 16 octobre 1999, soit deux semaines après la vente, un devis concernant la réfection de l’intégralité de la charpente et de la couverture ; qu’il résulte en tout cas de la rapidité d’intervention du professionnel que leur conviction du bon état de celle ci n’était pas celle dont ils se prévalent nécessairement pour fonder leurs prétentions dans le cadre du présent litige ; qu’en vertu des dispositions de l’article 1642 du code civil le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre ; que dès lors Madame Z... ne saurait, au vu des éléments ci-dessus analysés, être tenue des désordres affectant la charpente et la toiture du bien immobilier acquis par Madame X... et Monsieur Y..., dont ils ont été mis en mesure de se convaincre ; que le jugement doit être infirmé, et Madame X... et Monsieur Y... déboutés de l’ensemble de leurs demandes.
ALORS QUE la censure qui s’attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation ; que sur les points non atteints par la cassation, la décision acquiert l’autorité irrévocable de la chose jugée ; qu’en l’espèce, par arrêt en date du 30 mai 2002, la cour d’appel de Lyon avait débouté les Consorts Y...-X... de leur demande indemnitaire visant les désordres affectant la charpente de la toiture de l’immeuble litigieux mais avait fait droit à leur demande de dommages et intérêts visant les désordres affectant les tuiles de la toiture du même immeuble ; que dans le cadre du pourvoi formé par les Consorts Y...-X..., il était exclusivement fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté les Consorts Y...-X... de leur demande au titre des désordres affectant la charpente ; que statuant sur ce seul moyen, et reprochant aux juges du fond d’avoir considéré que les désordres de structure de charpente pouvaient être remarqués ou susciter des interrogations à condition de pénétrer dans les combles au prix d’une visite acrobatique, la Cour de cassation a censuré l’arrêt déféré ; que le chef du dispositif visant les tuiles de la toiture de l’immeuble, non atteint par la cassation, était donc devenu définitif ; qu’en affirmant que la venderesse ne pouvait être tenue des désordres affectant les tuiles de la toiture du bien immobilier et en déboutant en conséquence les Consorts Y...-X... de leur demande à ce titre, la juridiction de renvoi a violé l’article 624 du nouveau code de procédure civile, ensemble l’article 1351 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (3 Branches)
Mlle X... et M. Y... font grief à l’arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande tendant à la condamnation de Madame Z... à leur payer la somme de 64 401,01 euros au titre des travaux de réfection de l’immeuble qu’ils ont acquis de cette dernière, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, outre la somme de 3 048,98 euros à titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS QUE l’expert a relevé deux types de désordres affectant les bois de la structure de charpente et la couverture du bien immobilier acquis par les consorts Y...-X... ; qu’en ce qui concerne les premiers, il a relevé que l’ensemble de fermes traditionnelles en bois de chêne, situé près de la trappe d’accès aux combles était pourri en tête, que la panne faîtière présentait une attaque importante d’insectes xylophages, que sur le pan nord, la panne intermédiaire en bois de chêne, présentait un important aubier attaqué par les insectes xylophages et que, côté ouest, la tête de la panne, les arbalétriers, les poinçons et bras de force étaient attaqués par des insectes xylophages ; qu’en ce qui concerne les seconds, il a constaté que toutes les tuiles des pans ouest, sud et nord étaient gélives et que quelques unes d’entre elles se délitaient sur le plan sud ; qu’il n’est pas discuté que ces désordres préexistaient à l’achat du bien par les consorts Y...-X... ; qu’il ne peut non plus être sérieusement contesté que les dégradations du bois de charpente et des tuiles, constatées par l’expert, étaient visibles par un non professionnel, les photographies figurant dans le rapport d’expertise étant sur ce point suffisamment probantes ; qu’il n’est de ce fait pas possible que Madame Z... n’ait pas eu connaissance de ces désordres au moment de la vente alors, d’une part, que les fuites d’eau se manifestaient à ce moment là dans le bâtiment et qu’il n’est pas imaginable qu’elle n’ait pas en tant que propriétaire alors cherché à en connaître l’origine et donc à visiter les combles et alors, d’autre part, que Monsieur B..., entrepreneur de charpente, consulté par Madame Z... en 1994, avait attiré son attention sur la sensibilité des tuiles à l’humidité et avait remplacé quelques tuiles gélives, ce qui nécessitait qu’une surveillance soit effectuée par les propriétaires ; que les consorts Y...-X... considèrent que Madame Z... a été de mauvaise foi en leur cachant des désordres qu’ils n’ont pas été mis en mesure de découvrir eux-mêmes compte de l’inaccessibilité des lieux ; que ces désordres ne pouvaient, ainsi que l’a relevé l’expert, être constatés qu’à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture ; que pour autant il ne s’en déduit pas qu’ils constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ; qu’en effet, tout acquéreur normalement diligent se préoccupe de l’état de la toiture du bâtiment qu’il projette d’acheter et ne se contente pas de l’impression qu’il a pu avoir de son état par un simple coup d’ oeil extérieur ou de l’avis du vendeur dont il sait pertinemment qu’il peut ne pas être d’une objectivité totale ; qu’il appartenait donc aux consorts Y...-X..., qui d’ailleurs ne prouvent pas que la venderesse leur aurait affirmé que la couverture était en bon état, de constater eux-mêmes ou de faire constater par un homme de l’art l’état de la charpente et de la couverture, étant observé que l’accès aux combles, s’il était peut être difficile, n’était pas impossible ; qu’en n’effectuant pas ou en ne faisant pas effectuer de telles constatations, ils ont été d’autant plus négligents que le bâtiment acquis datait de la fin du 18ème ou du début du 19èmesiècle, que, de plus, la présence de lierre sur le pan nord de la toiture aurait dû les inciter à vérifier l’état de la toiture que cette végétation masquait en partie, les dégâts pouvant en résulter étant connus et que, surtout, ils n’avaient pas pu ne pas constater les infiltrations à l’intérieur de l’habitation que l’expert qualifie d’importantes, précision étant apportée que la visite des lieux par l’expert est intervenue moins de trois mois après la signature du contrat de vente, ce qui permet d’affirmer que ces fuites existaient et étaient visibles au moment de la vente ce qui aurait dû conduire les acquéreurs à en rechercher l’origine ; qu’ainsi leur manque de diligence a été certaine alors qu’il est par ailleurs établi qu’ils ont visité cinq fois la propriété entre le 18 juin 1999 et le 10 juillet, date de la signature du compromis et qu’ils ont été en possession des clés le 15 septembre 1999 soit deux semaines avant la signature du contrat de vente qui est intervenue le 29 septembre 1999, ce dont il résulte qu’ils ont disposé de tout le temps nécessaire pour que soient effectuées toutes les vérifications utiles ; qu’enfin la Cour ne peut que s’interroger sur les circonstances qui ont conduit les consorts Y...-X... à faire établir le 16 octobre 1999, soit deux semaines après la vente, un devis concernant la réfection de l’intégralité de la charpente et de la couverture ; qu’il résulte en tout cas de la rapidité d’intervention du professionnel que leur conviction du bon état de celle ci n’était pas celle dont ils se prévalent nécessairement pour fonder leurs prétentions dans le cadre du présent litige ; qu’en vertu des dispositions de l’article 1642 du code civil le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre ; que dès lors Madame Z... ne saurait, au vu des éléments ci-dessus analysés, être tenue des désordres affectant la charpente et la toiture du bien immobilier acquis par Madame X... et Monsieur Y..., dont ils ont été mis en mesure de se convaincre ; que le jugement doit être infirmé, et Madame X... et Monsieur Y... déboutés de l’ensemble de leurs demandes.
1°) ALORS QUE l’acheteur, profane, d’une maison n’est pas tenu de pénétrer dans les combles, afin de procéder à l’examen de l’état de la charpente, lorsque l’accès en est rendu difficile par la situation des lieux ou de monter sur le toit afin d’examiner la couverture qu’en l’espèce, la Cour d’appel a constaté que l’accès aux combles de la maison vendue par Madame Z..., permettant de se rendre compte de l’état de la charpente attaquée par des insectes xylophages, était « difficile » ; qu’en effet, la visite des combles, qualifiée par l’expert lui-même, « d’acrobatique », nécessitait de disposer d’une échelle et d’ouvrir une trappe située au-dessus du palier de l’étage ; quant à l’examen de l’état de la couverture, compte tenu de la hauteur du toit, il nécessitait également la mise en place d’une échelle afin de pouvoir monter sur la toiture et de constater la présence de nombreuses tuiles gélives ; qu’en reprochant aux acquéreurs, les consorts Y...-X..., d’avoir fait preuve d’un manque de vigilance en ne procédant pas à la visite des combles pour examiner la charpente de la maison qu’ils projetaient d’acquérir ainsi que de ne pas être montés sur la toiture pour se rendre compte de l’état de la couverture de sorte qu’ils ne pouvaient se prévaloir de la garantie des vices cachés, alors même que ceux-ci n’étaient pas tenus de prendre des risques pour satisfaire à leur obligation de diligence, la cour d’appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil.
2°) ALORS QUE l’acquéreur n’est pas tenu de recourir à un homme de l’art afin de connaître l’état réel de l’immeuble ; qu’en reprochant à Monsieur Y... et à Mademoiselle X... de ne pas avoir fait constater par un homme de l’art l’état de la charpente et de la couverture de l’immeuble vendu par Madame Z..., la Cour d’appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil.
3°) ALORS QUE le vendeur doit contracter de bonne foi et que la réticence dolosive de ce dernier rend toujours excusable l’erreur provoquée de l’acquéreur ; qu’en l’espèce, la Cour d’appel a constaté que Madame Evelyne A... épouse Z... avait nécessairement connaissance des désordres affectant la charpente et la couverture de l’immeuble vendu et n’en avait pas informé les acquéreurs, Monsieur Y... et Mademoiselle X..., préalablement à la vente ; que cette réticence dolosive de Madame A... épouse Z... rendait donc nécessairement excusable l’absence de vigilance de ces derniers, dépourvus de toute expérience en matière immobilière compte tenu de leur âge et de leur situation professionnelle, quant aux désordres prétendument apparents qui affectaient la charpente et la couverture de l’immeuble vendu et l’erreur les ayant conduits à acquérir cet immeuble ; qu’en déboutant néanmoins Monsieur Y... et Mademoiselle X... de leur demande tendant à condamner Madame Z... à les garantir au titre des désordres affectant la charpente et la couverture de cet immeuble, la Cour d’appel a violé les articles 1116, 1134,1641 et 1642 du code civil.
PREMIER MOYEN : Le champ d’application de la cassation
L’article 624 du nouveau code de procédure civile dispose :
"La censure qui s’attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire".
En l’espèce, les acquéreurs avaient assigné la venderesse, du chef :
- d’une part, des désordres affectant la charpente de la toiture, attaquée par les insectes xylophages,
- et, d’autre part, du caractère gélif des tuiles.
L’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 mai 2002 avait :
- dit que la venderesse ne devait pas garantie au titre de la charpente,
- condamné la venderesse à régler aux acquéreurs le coût de réfection des tuiles :
"Condamne Evelyne A... épouse Z... à payer à Alexandre Y... et Sandra X... la somme de cinq mille cinq cent quatre vingts euros soixante et un centimes (5 580,61 €) outre intérêts au taux légal à compter de ce jour".
Les acquéreurs ayant obtenu cette condamnation de la venderesse au titre des tuiles, avaient, ensuite, devant la troisième chambre civile de notre Cour, limité leur (premier) pourvoi à la question des désordres affectant la charpente, au titre desquels ils avaient été déboutés devant la cour d’appel.
Le pourvoi et le moyen unique de cassation soulevé par les acquéreurs devant la troisième chambre civile de notre Cour, visaient ce seul chef de dispositif : celui ayant trait à la charpente.
Celle-ci, statuant uniquement sur ce seul chef, a cassé l’arrêt de la cour d’appel en ce qu’il avait débouté les acquéreurs de leur demande au titre de la charpente.
Le dispositif de l’arrêt rendu le 4 février 2004 par la troisième chambre civile de notre Cour est ainsi rédigé :
"Casse et annule dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 mai 2002, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le dit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Dijon".
L’arrêt de notre Cour casse l’arrêt de la cour d’appel de Lyon "dans toutes ses dispositions", y compris, donc, celles ayant trait à la condamnation de la venderesse à réparer le dommage subi par les acquéreurs au titre des tuiles, point qui avait été tranché, "définitivement" par l’arrêt d’appel du 30 mai 2002.
Or, les acquéreurs, se fondant sur l’article 624 du nouveau code de procédure civile, prétendent que le moyen sur lequel ils ont fondé leur (premier) pourvoi (les désordres constatés sur les tuiles) ayant été jugé en appel et n’ayant fait l’objet, de leur part, d’aucun pourvoi, il ne pouvait être atteint par la cassation laquelle devait, nécessairement, se limiter aux conséquences de l’état de la charpente.
Selon eux, la cassation ne pouvait et ne devait donc porter que sur les dommages et intérêts liés à la charpente.
La cour d’appel de Dijon, juridiction de renvoi, sauf à méconnaître l’autorité de la chose jugée définitivement sur ce point, ne pouvait donc pas, selon les acquéreurs, statuer à nouveau sur la demande de dommages et intérêts afférente aux tuiles.
Or, la cour d’appel de Dijon, statuant tant sur le problème de la charpente que sur celui des tuiles, a rejeté les demandes des acquéreurs.
Les acquéreurs prétendent qu’elle ne pouvait statuer que sur la réparation du préjudice lié à la charpente et, en aucun cas, sur celui lié aux tuiles.
Faute d’avoir opéré cette distinction, l’arrêt de la cour d’appel de renvoi du 30 juin 2005 devrait donc être censuré.
Par ailleurs, les acquéreurs prétendent que c’est en vain que la venderesse se prévaudrait de l’article 624 in fine du nouveau code de procédure civile lequel prévoit une exception au principe qui veut que l’étendue de la cassation soit limitée à la portée du moyen qui lui sert de base.
Ce texte dispose en effet, que ce principe ainsi posé s’applique "sauf le cas d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire".
En l’espèce, selon eux, aucune indivisibilité ni aucun lien de dépendance n’unissaient les deux chefs de dispositif en cause : celui afférent à la charpente et celui visant les tuiles du toit.
La meilleure preuve en serait que l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 mai 2002 avait admis le grief portant sur la charpente et rejeté celui ayant trait aux tuiles.
Enfin, les acquéreurs allèguent, dans leurs explications écrites, que, dans l’hypothèse où l’arrêt de la troisième chambre civile devrait être lu comme remettant en cause l’arrêt du 30 Mai 2002 en son entier, nous serions en présence d’une erreur purement matérielle entachant l’arrêt rendu par notre Cour, erreur à la rectification de laquelle ils demanderaient, alors, à notre Cour de bien vouloir procéder.
Dans l’hypothèse où la censure interviendrait sur la base de ce premier moyen, les acquéreurs allèguent qu’elle emporterait cassation totale et entière de l’arrêt attaqué.
De son côté, la venderesse conclut au rejet de ce moyen en soutenant que :
a) notre Cour juge régulièrement, au visa des articles 624 du nouveau code de procédure civile et 1351 du code civil, que la cassation d’un arrêt expressément prononcée "en toutes ses dispositions" investit "la juridiction de renvoi de la connaissance de l’entier litige dans tous ses éléments de fait et de droit" (2ème Civ., 8 janvier 1992, Bull., n° 7, p. 4), "quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation" (Com., 15 octobre 2002, Bull., n° 142, p. 161).
b) l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de notre Cour, le 4 février 2004, ayant expressément prononcé la cassation de l’arrêt de la cour d’appel de Lyon "en toutes ses dispositions", il s’ensuit que la juridiction de renvoi (cour d’appel de Dijon) était investie de la connaissance de l’entier litige dans tous ses éléments de fait et de droit, quel que soit le moyen qui avait déterminé la cassation,
c) la cour d’appel de Dijon n’a donc pas méconnu l’autorité de la chose jugée en statuant sur la demande de dommages et intérêts afférents aux tuiles de la toiture de la maison.
d) en tout état de cause, nous ne sommes pas en présence d’une erreur matérielle qui, seule, ouvrirait droit à une rectification en application de l’article 462 du nouveau code de procédure civile.
e) et, à supposer même qu’une telle erreur matérielle puisse être caractérisée, elle ne pourrait, en tout état de cause, être admise dans la mesure où elle modifierait les droits et obligations reconnus aux parties (Cass. Ass. Plén., 1er avril 1994, Bull., n° 3, p. 5 ; 3ème Civ., 12 octobre 2005, n° 04-16.624).
Cette affaire pose, en réalité, deux questions :
- celle de l’interprétation des arrêts de notre Cour,
- puis, et essentiellement, celle de la portée de la cassation.
A°- L’interprétation des arrêts de la Cour de Cassation
Dans un premier temps, la deuxième chambre civile de notre Cour a jugé qu’il appartenait à la juridiction de renvoi "et non à la Cour de cassation", sur requête en interprétation, de déterminer l’étendue de la cassation prononcée" (2ème Civ., 16 février 1977, Gaz. Pal. 1977, 1, pan. 154).
Cette décision, non publiée au Bulletin, semble toutefois être demeurée isolée ainsi que le relève le doyen Perdriau (Les Petites Affiches, 27/11/2000, n° 236, p. 10), qui observe "qu’elle est contraire au principe général, inscrit au nombre des dispositions procédurales communes à toutes les juridictions, selon lequel "il appartient à tout juge d’interpréter sa décision (article 461 alinéa 1 du nouveau code de procédure civile)".
Qui plus est, elle est contredite par un autre arrêt de notre Cour, plus récent qui décide qu’"il appartient à la Cour de cassation d’interpréter ses arrêts" (Com., 3 janvier 1989, Bull., n° 1, p. 1, D. 1989, somm. 276, obs. Julien ; JCP 1989, IV, 79).
Encore faut-il qu’elle soit régulièrement (au plan du délai et de la juridiction compétente) et expressément saisie d’une telle demande ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
B°- La portée de la cassation
La question posée est celle de la portée de l’article 624 du nouveau code de procédure civile qui dispose :
"La censure qui s’attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation."
La position de notre Cour a évolué quant à la réponse à apporter à cette question.
Dans un premier temps, elle a fait une application stricte et très littérale de ce texte, se fondant sur le principe selon lequel les moyens circonscrivent le débat devant notre Cour et que la portée de la censure ne peut pas les dépasser :
"L’annulation d’un arrêt, si généraux et absolus que soient les termes dans lesquels elle a été prononcée laisse subsister comme passées en force de chose jugée, toutes les parties de la décision qui n’ont pas été attaquées par le pourvoi" (3ème Civ., 4 décembre 1973, Bull., n° 612, p. 446).
"Mais attendu qu’en dépit des termes généraux par lesquels l’arrêt de cassation a déclaré remettre la cause et les parties au même et semblable état où elles étaient avant la décision annulée, cette formule doit s’interpréter par ce qui la précède et signifie que les parties sont remises au même semblable état en ce qui concerne les chefs de la décision annulée atteints par la cassation " (Com., 26 février 1973, Bull., n° 092, p. 80).
"Attendu que pour décider que la société DFO était toujours recevable à invoquer l’irrecevabilité de l’appel, la cour d’appel statuant sur renvoi énonce que l’arrêt susvisé a été cassé en toutes ses dispositions ; Qu’en statuant ainsi, alors que le chef du dispositif dudit arrêt constatant la recevabilité de l’appel n’avait pas été attaqué par le précédent pourvoi, la cour d’appel a violé les textes susvisés" (Soc., 6 février 2003, n° 01-03.852).
Puis, notre Cour a décidé que la juridiction de renvoi était totalement investie de la connaissance de l’entier litige.
Ainsi, dans un arrêt très récent, elle a jugé que :
- "la cassation d’une décision "dans toutes ses dispositions" investit la juridiction de renvoi de la connaissance de l’entier litige dans tous ses éléments de fait et de droit" (2ème Civ., 28 février 2006, n° 04-12.936).
Voir, dans le même sens :
- Com., 15 octobre 2002, Bull., n° 142, p. 161 : "La cassation d’un arrêt expressément prononcée en toutes ses dispositions investit la juridiction de renvoi de la connaissance de l’entier litige dans tous ses éléments de fait et de droit, quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation".
- 1ère Civ., 2 mai 2001, Bull., n° 109, p. 72 : "Attendu qu’en se prononçant ainsi, alors que, l’arrêt du 2 avril 1996 ayant "cassé en toutes ses dispositions" le précédent arrêt de la cour d’appel soumis à sa censure, une telle cassation investissait la juridiction de renvoi de la connaissance de l’entier litige dans tous ses éléments de fait et de droit" ;
- 1ère Civ., 7 décembre 1999, Bull., n° 334, p. 216 : "Attendu qu’il résulte de ces trois premiers textes (articles 623, 625 et 638 du nouveau code de procédure civile) que la cassation d’une décision "en toutes ses dispositions" investit la juridiction de renvoi de la connaissance de l’entier litige dans tous ses éléments de fait et de droit".
La question est donc de savoir si l’on doit adopter - en la confirmant - cette dernière jurisprudence ou procéder à un revirement en reprenant la jurisprudence antérieure.
SECOND MOYEN : LA GARANTIE DES VICES CACHES
"EMPTOR DEBET ESSE CURIOSUS" : "L’acheteur doit être curieux !" (Adages du droit français, H. Roland et L. Boyer, Ed. Litec, 1999, n° 110).
Exprimée sous une forme un peu provocatrice, telle est la leçon que nous pourrions retenir de cette affaire qui pose la question de la nature et de l’étendue des diligences, vérifications et contrôles auxquels un acquéreur, non professionnel, doit procéder lors de l’acquisition d’un bien.
En un mot et pour reprendre le titre - qui pose bien le problème - d’un commentaire (approbateur) de l’arrêt du 4 février 2004 de la troisième chambre civile : "Fallait-il pénétrer dans les combles avant d’acheter ?" (Laurent Leveneur, in Contrats-Concurrence-Consommation, avril 2004, p. 24).
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avait connus.
L’article 1642 du code civil poursuit :
L’article 1641 du code civil qui pose les conditions de fond de la garantie impose la réunion de 4 conditions pour la mise en oeuvre de celle-ci (F. Collart Dutilleul - P. Delebecque - Contrats civils et commerciaux - Dalloz, 6ème éd. p. 234) :
a) le vice doit être inhérent à la chose. La charge de la preuve pèse sur l’acquéreur,
b) le vice doit rendre la chose impropre à son usage. Il doit être constaté un trouble dans l’usage normal de la chose,
c) le vice doit être antérieur à la vente,
d) le vice doit être caché.
Si, dans notre espèce, l’existence des trois premiers points paraît caractérisée et, en tout état de cause, ne fait pas débat, en revanche l’appréciation du caractère caché du vice est plus délicate à cerner.
2 éléments doivent être réunis pour que le vice puisse être considéré comme "caché" (Ghestin - Desché, Traité des contrats, LGDJ, 1990, p. 771 et s.) :
1) l’acheteur ne doit pas connaître le défaut : le vice, bien que non apparent, s’il est connu de l’acquéreur, n’est plus caché.
2) le bien doit être atteint d’un défaut que l’acquéreur a pu légitimement ignorer.
A ce stade, le juge prendra nécessairement en considération la personne de l’acquéreur : est-ce un "professionnel" ou un "profane" ? Possède-t-il une compétence technique particulière (Com., 15 février 1982, Bull., n° 59) ?
En présence d’un simple particulier, est considéré comme "caché" le vice qui ne serait pas révélé par un examen "normal".
De l’acquéreur profane, la jurisprudence exige uniquement la diligence que l’on peut attendre de "tout acheteur normalement avisé" (1ère Civ., 10 mars 1993, Bull., n° 111).
Par ailleurs, un vice peut être caché sans être pour autant dissimulé. Il n’est pas nécessaire que le vendeur connaisse le vice pour être tenu à garantie. Son ignorance du vice (c’est à dire sa bonne foi) est sans influence sur la garantie à laquelle il reste tenu.
Inversement, tout vice ignoré de l’acheteur n’est pas nécessairement un vice caché.
Le vice caché est celui que l’acheteur ne pouvait pas percevoir en appliquant, comme il a dû le faire, toute sa diligence à la réception de la chose" (Antonmattei et Raynard - Droit civil - Contrats spéciaux - Litec, 3ème éd., p. 202).
Le caractère caché - ou non - du vice devra donc s’apprécier en prenant en compte les qualités et compétences de l’acheteur, selon qu’il sera "professionnel" ou "profane".
Enfin, il est constant que la constatation de l’existence d’un vice caché est abandonnée à l’appréciation souveraine des juges du fond (1ère Civ., 19 octobre 2004, n° 01-15.973 ; Com., 8 octobre 1991, n° 89-17.533).
Dans notre espèce, les vices dont l’immeuble vendu était affecté, étaient-ils :
- apparents ? Auquel cas, l’acquéreur ne pourra exiger aucune garantie LÉGALE de la part du vendeur.
Une garantie conventionnelle pourra, toutefois, le cas échéant (si elle a été prévue), être mise en jeu.
- cachés ? Le vendeur sera alors tenu à garantie.
La troisième chambre civile de notre Cour, dans son arrêt du 4 février 2004, a cassé "dans toutes ses dispositions", l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 mai 2002 qui, pourtant, avait dit la venderesse tenue à garantie envers les acquéreurs au seul titre de l’état des tuiles.
La cour de renvoi (Dijon), dans son arrêt du 30 juin 2005, a infirmé le jugement qui avait dit la venderesse tenue à garantie et a débouté les acquéreurs de leur demande.
Cette rébellion vaut, aujourd’hui, à notre Cour, statuant en formation plénière, d’être saisie du litige.
Il y a bien lieu de relever que ce second moyen ne concerne pas seulement la garantie pour les vices affectant la charpente mais l’ensemble des vices dénoncés, à savoir ceux affectant les tuiles et la charpente.
Les acquéreurs allèguent trois griefs au soutien de leurs prétentions.
- l’absence de défaut de vigilance personnelle,
- l’absence de nécessité de recourir à un expert,
- la mauvaise foi et le dol de la venderesse.
Reprenons, plus en détail, chacun de ces griefs.
A° - L’ absence de défaut de vigilance personnelle
L’étude de ce point nous conduira à examiner successivement les problèmes posés par :
- le degré de contrôle de notre Cour sur le caractère apparent ou caché d’un vice.
a) la garantie des vices cachés
L’arrêt entrepris fait grief aux acquéreurs :
- de n’avoir pas constaté eux-mêmes l’état de la charpente et de la couverture,
- de n’avoir pas pénétré dans les combles,
- et de n’être pas montés sur la toiture (arrêt, p. 4).
Dans l’arrêt attaqué, la cour d’appel a jugé que "leur manque de diligence a été certain" (p. 5, § 4) et elle a relevé un certain nombre de points démontrant, selon elle, cette carence :
- "les dégradations du bois de charpente et des tuiles, constatées par l’expert, étaient visibles par un non professionnel" (p. 4, § 5),
- que "tout acquéreur normalement diligent se préoccupe de l’état de la toiture du bâtiment qu’il projette d’acheter et ne se contente pas de l’impression qu’il a pu avoir de son état par un simple coup d’oeil extérieur ou de l’avis du vendeur dont il sait pertinemment qu’il peut ne pas être d’une objectivité totale" (p. 5, § 2),
- "qu’en n’effectuant pas (...) de telles constatations, ils ont été d’autant plus négligents que le bâtiment acquis datait de la fin du 18ème ou du début du 19ème siècle, que, de plus, la présence de lierre sur le pan nord de la toiture aurait dû les inciter à vérifier l’état de la toiture que cette végétation masquait en partie" (p. 5, § 4),
- "leur manque de diligence a été certain alors qu’il est établi qu’ils ont visité 5 fois la propriété entre le 18 juin 1999 et le 10 juillet, date de la signature du compromis", (p. 5, § 5)
- "ils ont été en possession des clés le 15 septembre 1999 soit deux semaines avant la signature du contrat de vente, intervenue le 29 septembre 1999, ce dont il résulte qu’ils ont disposé de tout le temps nécessaire pour que soient effectuées toutes les vérifications utiles (p. 5, § 5) ;
- ils ont fait "établir le 16 octobre 1999, soit deux semaines après la vente, un devis concernant la réfection de l’intégralité de la charpente et de la couverture" (...), la rapidité de leur réaction à faire intervenir un professionnel démontre "que leur conviction du bon état de celle-ci n’était pas celle dont ils se prévalent pour fonder leurs prétentions dans le cadre du présent litige" (p. 5, § 6).
De leur côté, les acquéreurs font valoir que l’arrêt relève :
- que ces désordres ne pouvaient être constatés qu’à la condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture (p. 4, § 6),
- l’accès aux combles, s’il n’était pas impossible, était difficile (p. 5, § 3)
Par ailleurs, le mémoire ampliatif rappelle (p. 16) que la cour d’appel de Lyon avait relevé que l’expert qualifiait la visite des combles "d’acrobatique".
Il convient, ici, de s’interroger sur le point de savoir si la recherche du caractère apparent ou caché d’un vice dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, est, ou non, une question de fait laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond.
b) le degré du contrôle de la Cour de cassation sur le caractère apparent ou caché d’un vice
L’appréciation du caractère apparent ou caché d’un vice relève-t-il du pouvoir souverain des juges du fond ou bien est-elle soumise à un "certain" contrôle de notre Cour ?
On sait qu’en cas de pouvoir souverain, le juge du fond est tenu de motiver sa décision et de répondre aux conclusions des parties (obligations que l’on ne rencontre pas lorsqu’il peut se prévaloir d’un pouvoir discrétionnaire).
La jurisprudence de notre Cour semble avoir abandonné aux juges du fond l’appréciation :
- de l’existence ou de l’absence de vice caché :
"Attendu qu’ayant relevé l’existence d’une fissure dans le sol de la salle de séjour et une fente dans un mur extérieur, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement, par motifs adoptés, que ces désordres, eu égard à leur incidence sur la solidité de l’immeuble, ne pouvaient être considérés comme constituant un vice au sens de l’article 1641 du code civil" (3ème Civ., 21 juillet 1998, n° 96-21.503).
- du caractère apparent ou caché du vice :
"Mais attendu qu’ayant constaté que l’attestation de M. P n’établissait pas que M. L. avait été informé de l’importance du choc subi par le véhicule et connaissait l’étendue et la gravité des désordres, par ailleurs indécelables par un acquéreur non professionnel, la cour d’appel en a souverainement déduit que ces vices étaient cachés pour l’acquéreur" (1ère Civ., 8 mars 2005, Bull., n° 128, p. 110).
- de la gravité du vice caché :
"C’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que la cour d’appel a retenu que M. S., collectionneur averti, avait acquis un véhicule de collection et que le vice n’était pas suffisant à rendre le véhicule impropre à cet usage" (1ère Civ., 22 avril 1997, Bull., n° 129, p. 85).
Cependant, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de notre Cour le 4 février 2004 a autorisé un auteur (L. Leveneur, JCP Contrats-Concurrence-Consommation, avril 2004, p. 24, n° 57) à affirmer que notre Cour procédait à "un certain contrôle" de l’appréciation du caractère apparent ou, au contraire, caché d’un vice.
Cette notion de contrôle "lourd" ou "léger" a fait l’objet d’une étude très complète dans un dossier dont notre Cour a eu à connaître en matière de référé-provision (Ass. Pl., 16 novembre 2001, Bull., n° 13, p. 29, rapport de M. le conseiller Thavaud et conclusions de M. le premier avocat général R. de Gouttes, BICC 15 décembre 2001, 14 et 4).
Notre Cour, dans sa formation la plus solennelle, avait censuré l’arrêt qui lui était déféré en décidant "qu’en statuant par ces motifs, qui ne mettent pas la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle sur l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision".
Une telle solution est-elle transposable en notre espèce, ce qui pourrait être un contrôle indirect sur le caractère caché ou non d’un vice ?
B°- L’absence de nécessité de recourir à un expert
L’arrêt fait grief aux acquéreurs de ne s’être pas entourés des services d’un "homme de l’art" pour compléter leur information et les conseiller.
"Qu’il appartenait donc aux consorts Y...-X... (...) de faire constater par un homme de l’art , l’état de la charpente et de la couverture" (arrêt, p. 5, § 3),
- "Or attendu qu’ en (...) ne faisant pas effectuer de telles constatations, ils ont été d’autant plus négligents que le bâtiment datait de la fin du 18ème ....." (arrêt, p. 5, § 4).
Les acquéreurs, qui ne sont pas des "professionnels de l’immobilier", étaient-ils tenus de solliciter l’assistance, le concours, les conseils d’un homme de l’art avant de prendre la décision d’acquérir ?
Ont-ils commis une faute en ne sollicitant pas cette assistance ?
Notre Cour s’est déjà prononcée à plusieurs reprises sur ce point en décidant qu’il ne peut être reproché à l’acquéreur de n’avoir pas eu recours à l’avis ou aux conseils d’ un expert :
- "Attendu qu’en statuant ainsi, alors que le caractère apparent ou caché d’un vice du navire doit s’apprécier au moment de la recette et au regard de l’armateur, et non pas de l’expert chargé par lui d’en surveiller la construction pour son compte, la cour d’appel a violé les textes susvisés" (Com., 6 juillet 1999, Bull., n° 149, p. 125 ; D. 1999, IR, 210).
- "Qu’en ajoutant ainsi à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, la cour d’appel a violé le texte susvisé" (3ème Civ., 3 mai 1989, Bull., n° 101, p. 56 ; D.1990, 117, note Tournafond ; Defrénois 1990, 502, obs. Vermelle) ;
C° - La mauvaise foi et le dol de la venderesse
Les acquéreurs allèguent que :
- le vendeur doit contracter de bonne foi,
- et que la réticence dolosive de ce dernier rend toujours excusable l’erreur provoquée de l’acquéreur.
L’article 1134 alinéa 2 du code civil dispose :
"Elles (les conventions) doivent être exécutées de bonne foi.
Notre Cour sanctionne le non respect de cette obligation : 1ère Civ,, 10 mai 1989, Bull., n° 187, p. 124).
Par ailleurs, notre Cour, d’une manière constante, :
- rappelle que "la réticence dolosive rend excusable l’erreur provoquée" (1ère Civ., 18 janvier 2005, n° 03-15.115 ; 3ème Civ., 21 février 2001, Bull., n° 20, p. 17).
- précise que "le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter" (3ème Civ., 15 janvier 1971, Bull., n° 38, p. 25).
En l’espèce, les acquéreurs font grief à l’arrêt d’avoir dit que la venderesse n’était tenue à aucune garantie alors que, selon eux, elle aurait manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi.
En effet, l’arrêt relève :
-"...qu’il n’est, de ce fait, pas possible que Mme Z... n’ait pas eu connaissance de ces désordres au moment de la vente alors, d’une part, que les fuites d’eau se manifestaient à ce moment là dans le bâtiment et qu’il n’est pas imaginable qu’elle n’ait pas en tant que propriétaire alors cherché à en connaître l’origine et donc à visiter les combles et alors, d’autre part, que M. B..., entrepreneur de charpente, consulté par Mme Z... en 1994, avait attiré son attention sur la sensibilité des tuiles à l’humidité et avait remplacé quelques tuiles gélives, ce qui nécessitait qu’une surveillance soit effectuée par les propriétaires" (arrêt, p. 4, § 5).
Toutefois, il doit être relevé ici "qu’il n’est pas établi que la venderesse leur aurait affirmé que la couverture était en bon état" (arrêt, p. 5, § 4).
Dans ces conditions, la réticence dolosive de la venderesse, si elle est démontrée, rendait-elle nécessairement excusable l’absence de vigilance des acquéreurs, dépourvus de toute expérience en matière immobilière compte tenu :
- de leur jeune âge : respectivement 23 et 22 ans,
- et de leur situation professionnelle (mécanicien poids lourds et coiffeuse) ?
La venderesse fait valoir que la critique est infondée. En effet, la garantie des ices cachés constituant l’unique fondement de l’action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale, la cour d’appel n’avait pas à rechercher si l’acquéreur pouvait prétendre à des dommages et intérêts sur le fondement de l’erreur au sens de l’article 1116 du code civil.
L’Assemblée plénière aura donc à répondre aux questions suivantes :
1° - PREMIER MOYEN : La portée de la cassation
En présence d’un arrêt de notre Cour "cassant et annulant dans toutes ses dispositions", l’arrêt rendu par une première cour d’appel (ou par un jugement statuant en premier et dernier ressort), la juridiction de renvoi :
- est-elle totalement investie de la connaissance de l’entier litige,
- ou bien, au contraire, les dispositions de l’arrêt (ou du jugement rendu en premier et dernier ressort) qui n’ont pas été critiquées devant la Cour de cassation sont-elles maintenues et subsistent-elles comme étant passées en force de chose jugée ?
Une réponse positive confirmerait notre jurisprudence la plus récente.
Une réponse négative entraînerait un revirement de celle-ci.
2°- SECOND MOYEN :
a) les acquéreurs ont-ils fait preuve de négligence en ne relevant pas les vices dont était atteint l’immeuble ?
Cette appréciation relève-t-elle du seul pouvoir souverain des juges du fond ?
b) Peut-il être reproché aux acquéreurs de n’avoir point eu recours aux conseils ou à l’assistance d’un "homme de l’art" ou un expert ?
c) Une "réticence dolosive" peut-elle être imputée à la venderesse ?
3°- DEMANDES AU TITRE DE L’ARTICLE 700 du nouveau code de procédure civile :
- 3 050 € par les demandeurs,
- 2 500 € par les défendeurs.

References: in fine
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 § 5
 § 2
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 § 5
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 § 6
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 § 3
 § 3
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