Source: http://www.courtier-atipa.fr/pret-immobilier/pret-in-fine-69.html
Timestamp: 2017-09-21 21:28:15+00:00

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Le prêt in fine est adapté pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur déficit foncier. La considération patrimoniale n'est également pas à néglier.
Le prêt in fine, ou le remboursement "à la fin"
Dans le prêt in fine, chaque mois, la mensualité ne contient que des intérêts. Ces intérêts peuvent être payés chaque mois (c'est l'exemple donné dans cette page), ou alors être différés au moment du remboursement, ce qui est beaucoup plus rare et ne concerne que des prêts d'une durée courte.
Si l'emprunteur décide de différer le paiement des intérêts, il devra régler en une fois le capital initial du prêt in fine, augmenté des intérêts cumulés, et des intérêts sur ces intérêts, cette dernière partie représentant peu d'argent en regard du reste, contrairement aux idées reçues.
Un exemple de tableau d'amortissement est donné ci-dessous
Exemple de tableau d'amortissement de prêt in fine
Prêt in fine et nantissement
Le prêt in fine est lié à un produit d'épargne, quasiment toujours une assurance vie, dans le but de rembourser le capital à la fin du prêt. Cette épargne est appelée nantissement ou adossement. On dit que le prêt est nanti (par l'assurance vie).
Pour reconstituer l'épargne, l'emprunteur :
- doit fournir un « apport » au début du prêt, appelé nantissement initial (ou adossement initial), en général au moins égal à 30 % du montant du prêt (certaines banques acceptent 0%),
- peut ou doit effectuer des versements mensuels programmés sur cette assurance vie pour arriver, au terme du prêt, au montant du capital du prêt.
Bien sûr, ATIPA étudie avec vous le meilleur montage de nantissement de votre prêt in fine.
Exemple de nantissement
Nantissement initial : 35.000 €
Avec une hypothèse de rendement annuel de l’assurance vie de 4 %, les 35.000 € deviennent 76.700 € en 20 ans
Versements programmés mensuels : 64 €
Avec une hypothèse de rendement annuel de l’assurance vie de 4 %, les 64 €/mois deviennent 23.300 € en 20 ans
Au terme du prêt, on a bien sur le produit d’épargne 76.700 € + 23.300 € = 100.000 €, montant du prêt in fine.
Les avantages du prêt in fine sont nombreux ... pour une certaine catégorie d'emprunteurs. Pour les investisseurs, le montant des intérêts est toujours maximal, et ces intérêts sont imputables au déficit foncier.
Par ailleurs, le prêt in fine est, d'un point de vue "protection de la famille", très intéressant. En effet, en cas de décès de l'emprunteur, l’assurance décès rembourse le prêt immobilier, et l’assurance vie est acquise aux bénéficiaires (cette assurance vie est exonérée de droits de succession jusqu’à un plafond important).
Enfin, les versements mensuels sur l’assurance vie peuvent être augmentés ou diminués (ou supprimés), ce qui crée une souplesse financière pour le foyer
Quelques inconvénients existent cependant. Par exemple, si le ménage paie peu d’impôts, le gain n’est pas évident, car le gain d’impôts ne gomme pas les intérêts générés. Autre exemple, en cas de remboursement anticipé, si les pénalités ne sont pas négociées, elles sont supérieures aux prêts amortissables.
Votre prêt in fine peut être assorti d'une première période de différé d'amortissement. Pendant cette période, vous ne paierez pas les intérêts (ni bien-sûr le capital). Seule l'assurance décès sera due. Le capital augmentera donc du montant des intérêts que vous ne payez pas chaque mois (et également du montant des intérêts sur les intérêts).
Vous trouverez ci-dessous un exemple de tableau d'amortissement avec une première phase de non paiement des intérêts.
Exemple de différé total + période in fine
Prêt "mixte" : in fine puis amortissable
Les banques et organismes de crédits proposent des prêts sur deux périodes.
La première période, par exemple sur 15 ans, est in fine. Ici, inutile d'adosser le prêt à un nantissement. l'emprunteur est libre d'épargner à son rythme, ou de prévoir une rentrée d'argent en une fois, par exemple avec la vente d'un bien immobilier dans le futur.
A l'issue de la première période, si la totalité du capital n'est pas remboursé à la banque, la seconde période s'enchenche (par exemple sur 10 ans) cette fois-ci amortissable, au terme de laquelle le prêt sera remboursé.
Ce montage optimisé s'adresse à des emprunteurs avertis, avec un fort pouvoir d'épargne et possédant un patrimoine net important. Il est utilisé pour financer un investissement locatif ou pour un besoin de trésorerie via un prêt hypothécaire.
Peu de banques et organismes de crédits proposent ce type de montage.
Votre Courtier Atipa réalisera pour vous une réelle étude de l'opportunité pour vous de souscrire à un prêt in fine. Contactez-nous pour en parler...

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