Source: https://www.vsehrd.cz/clanek/mala-uvaha-o-ne-existenci-predkupniho-prava-vlastnika-jednotky-k-pozemku_84dcf0f9-4ddb-4832-adca-1c9b7a7ab8ab
Timestamp: 2019-06-16 00:43:57+00:00

Document:
Malá úvaha o (ne)existenci předkupního práva vlastníka jednotky k pozemku | Všehrd - Spolek Českých Právníků
Doc. JUDr. Tomáš Dvořák, Ph.D. | Občanské právo hmotné, Občanské právo procesní
Zrušení tradiční superficiární zásady zákonem č. 14/1950 Sb., občanský zákoník (s účinností od 1. 1. 1951) mělo od prvé chvíle své nezanedbatelné (zpravidla negativní) důsledky, co se týče právních vztahů vlastníků staveb k pozemkům, na kterých jsou tyto stavby postaveny. Obnovení superficiární zásady, jež přinesl nový občanský zákoník (s účinností od 1. 1. 2014), si tedy nutně vyžádalo přijetí zvláštní přechodné úpravy, jež musela na situaci, kdy vlastnictví stavby a pozemku nenáleželo jediné osobě, náležitě reagovat. Nemělo-li dojít k protiústavnímu zásahu do práv vlastníků pozemků nebo vlastníků staveb (popř. obou), nebylo jiné cesty než tento stav disparity vlastnictví tam, kde k 1. 1. 2014 existoval, resp. po tomto datu dosud existuje, zachovat do doby, než se vlastnictví stavby a pozemku sjednotí v jediných rukách (viz § 3054 a § 3055 NOZ); netřeba dodávat, že tato dočasnost může trvat u konkrétních nemovitostí i celé desetiletí, ba i staletí.
V zájmu co možná nejrychlejšího sjednocení vlastnictví stavby a pozemku zákonodárce dále stanovil v § 3056 odst. 1 NOZ, že vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni 1. 1. 2014, má ke stavbě zákonné předkupní právo a vlastník stavby má zákonné předkupní právo k tomuto pozemku; k ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží. Předkupní právo se řídí §§ 2140-2149 obč. z., s tím, že porušení předkupního práva nezakládá neplatnost právního jednání, kterým bylo předkupní právo porušeno.
Úprava je to sice na prvý pohled jednoznačná, ovšem bohužel z ní zjevné, zda zákonné předkupní právo podle § 3056 odst. 1 NOZ:
k příslušnému spoluvlastnickému podílu na pozemku má i vlastník jednotky, jež je vymezena v domě umístěném na pozemku, není-li dům součástí tohoto pozemku, a
k jednotce vymezené v domě umístěném na pozemku, není-li dům součástí tohoto pozemku, má vlastník tohoto pozemku.
Publikované názory
K této otázce již byla publikována dvě stanoviska, obě co do právního názoru meritorně totožná.
Prvé z nich publikoval K. Eliáš,1 podle něhož předkupní právo má pouze vlastník stavby k pozemku a vlastník pozemku ke stavbě, přičemž jelikož jednotka není stavbou, nelze na tyto případy režim § 3056 odst. 1 NOZ vztáhnout.
Druhé stanovisko publikovala Komise pro aplikaci nové civilní legislativy,2 která zaujala totožné stanovisko. Odůvodnění spočívá na myšlence, že vlastník jednotky vymezené podle § 1158 NOZ není (spolu)vlastníkem (celé) stavby, přičemž jednotka v sobě obsahuje dva komponenty:
byt nebo nebytový prostor (popř. i jeden nebo více bytů nebo nebytových prostorů), a
spoluvlastnický podíl na společných částech stavby, který není samostatnou věcí, nýbrž integrální součástí jednotky.
Vzhledem k tomu se § 3056 odst. 1 NOZ zde nepoužije, protože je zde obsahová odlišnost; zákonné předkupní právo svědčí toliko (spolu)vlastníku celé stavby, což vlastník jednotky není.
Pokud se týče jednotky vymezené podle § 2 písm. h) BytZ,3 je její právní podstata sice odlišná, když jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor vymezený jako jednotka, s nímž je neoddělitelně akcesoricky spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu, nicméně ani zde se § 3056 odst. 1 NOZ nepoužije, protože zákonné předkupní právo svědčí toliko (spolu)vlastníku celé stavby, což vlastník jednotky není.
Výše uvedený výklad je chybný; důvody jsou následující.
Lze jistě souhlasit se stanoviskem, že jednotka není stavbou, ovšem vlastník jednotky je i – z titulu svého spoluvlastnického práva ke společným částem, jenž jsou součástí stavby – spoluvlastníkem stavby. Odlišování spoluvlastnictví celé stavby od spoluvlastnictví společných částí stavby je zde veskrze účelové a umělé. Zákon výslovně nestanoví nic o tom, že by podmínkou existence předkupního práva bylo spoluvlastnictví celé stavby. To je již účelová interpretační extenze, jež má – podle všeho – ten důvod, že se zde autoři výše cit. stanovisek snaží zjednodušit praktický obchod s jednotkami, jež širokým koncipováním zákonného předkupního práva podle § 3056 odst. 1 NOZ zákonodárce nutně nemálo zkomplikoval.
Výklad zákona je třeba koncipovat vždy smysluplně. Ostatně zákonodárce výslovně hovoří jen o předkupním právu vlastníka, nikoliv již spoluvlastníků, a přesto nelze reálně pochybovat o tom, že § 3056 odst. 1 NOZ zakládá předkupní právo jak vlastníků, tak i spoluvlastníků staveb a pozemků.
Dále nelze nevidět, že klíčový komponent jednotky, totiž byt nebo nebytový prostor, je nepochybně ze stavebního hlediska součástí stavby. Vzhledem k tomu není z logického hlediska zřejmé, proč by zrovna pro tyto případy měla být činěna výjimka z § 3056 odst. 1 NOZ, když úmysl zákonodárce je nesporný, totiž sjednocení vlastnictví stavby a pozemku do jediných rukou, a to bez zřetele ke skutečnosti, zda v té či oné stavbě vlastnictví jednotek nebo bytové spoluvlastnictví vzniklo či nikoliv. Vzhledem k tomu tu není – se zřetelem ke smyslu cit. § 3056 odst. 1 NOZ ani věcný důvod, proč by zrovna pro tyto případy měla být dovozována neexistence zákonného předkupního práva. Chtěl-li by zákonodárce pro tyto případy učinit výjimku, musel by tak učinit zvláštním přechodným ustanovením, což se zde ovšem nestalo.
Vlastník jednotky je z titulu vlastnictví jednotky podle NOZ i podle BytZ vždy též spoluvlastníkem společných částí. To je právě imanentním rysem tohoto institutu (tj. bytového spoluvlastnictví, resp. vlastnictví jednotek), jež v sobě slučuje výlučné vlastnictví jednotky (jakožto výlučné části stavby) a spoluvlastnictví společných částí domu, resp. společných částí nemovitosti (jakožto společných částí stavby). I spoluvlastnictví společných částí domu, resp. společných částí nemovitosti je – logicky vzato – spoluvlastnictvím stavby.
Vzhledem k tomu je tu jediný logický závěr, že § 3056 odst. 1 NOZ dopadá i na ty případy, kdy vzniklo vlastnictví jednotek podle BytZ nebo bytové spoluvlastnictví podle NOZ, jestliže vlastník jednotky není spoluvlastníkem pozemku, na němž se nachází dům – stavba, ve které je jím vlastněná jednotka vymezena.
Výše řečené platí i pro případy, kdy je jednotka ve spoluvlastnictví.
Pro úplnost možno dodat, že právní věta předmětného stanoviska je formulována poněkud nejednoznačně, takže není zřejmé, zda jeho autoři dovozují, že zákonné předkupní právo podle § 3056 odst. 1 NOZ nemá jen vlastník pozemku k jednotkám anebo zda předkupní právo podle § 3056 odst. 1 NOZ nemá ani vlastník pozemku, ani vlastník jednotky. Z logiky věci a dikce odůvodnění však lze patrně dovodit, že autoři cit. stanoviska měli na mysli druhou variantu, tedy že předkupní právo podle § 3056 odst. 1 NOZ nemá ani vlastník pozemku, ani vlastník jednotky, a že tedy výše uvedená pochybnost je jen stylistickou nepřesností při formulaci právní věty předmětného stanoviska.
Výjimka z § 3056 odst. 1 NOZ
De lege lata přesto existuje jedna výjimka, kdy se § 3056 odst. 1 NOZ nepoužije. Jedná se o ty případy, kdy má vlastník jednotky (lhostejno, zda vymezené podle BytZ nebo podle NOZ) právo na bezplatné nabytí příslušného spoluvlastnického podílu na pozemku podle § 60a zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů.
Vztah k právu stavby
Úprava vyvolává pochybnost, zda se § 3056 odst. 1 NOZ vztahuje i na ty případy, kdy vzniklo bytové spoluvlastnictví nemovitosti, kterou je právo stavby. Vznikne-li totiž právo stavby, pak nemovitostí není stavba, ale právě toto právo stavby a stavba sama je jeho součástí (§ 1242 NOZ). Vlastník jednotky vymezené v této stavbě tedy není spoluvlastníkem ani celé stavby, ani společných částí stavby, nýbrž spoluoprávněným z práva stavby. Lze proto soudit, že na tyto případy § 3056 odst. 1 NOZ nedopadá.
Na druhé straně je výše uvedená otázka věcně bezpředmětná. Podle § 1254 NOZ má stavebník zákonné předkupní právo k pozemku zatíženému právem stavby a vlastník pozemku zatíženého právem stavby má zákonné předkupní právo k právu stavby.
Vzhledem k tomu lze soudit, že:
vlastníci jednotek mají zákonné předkupní právo k pozemku zatíženému právem stavby, na němž se stavba, jež je součástí tohoto práva, nachází, a
vlastník pozemku má zákonné předkupní právo k jednotkám vymezeným ve stavbě, jež je součástí práva stavby zatěžujícího jeho pozemek.
Výše uvedené ovšem neplatí, pokud si strany sjednaly něco jiného.
Závěrem lze snad jedině dodat, že výše uvedené interpretační pochybnosti – jež ovšem s ohledem na ne vždy uspořádané právní vztahy k pozemků a početně obrovský počet jednotek již existujících mají velký praktický význam pro realitní trh – by nemusely vůbec vzniknout, kdyby zákonodárce dokázal na věc pamatovat výslovným přechodným ustanovením; to se ovšem bohužel nestalo.
Eliáš, K. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů. Právník, 2013, č. 1, s. 46.
Výkladové stanovisko č. 19 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 3. 3. 2014, http://obcanskyzakonik.justice.cz/vykladova-stanoviska/ (podle stavu ke dni 5. 6. 2014).
Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, zrušený s účinností od 1. 1. 2014 zákonem č. 89/2012 Sb.

References: § 3054
 § 3055
 § 3056
 § 3056
 § 3056
 § 1158
 § 3056
 § 2
 § 3056
 § 3056
 § 3056
 § 3056
 § 3056
 § 3056
 § 3056
 § 3056
 § 3056
 § 3056
De lege lata
 § 3056
 § 60
 zákona č. 219
 § 3056
 § 3056
 § 1254