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Timestamp: 2018-05-23 16:39:22+00:00

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L’usucapione è uno dei modi di acquisto della proprietà (o di altri diritti reali): la sua particolarità è quella di far acquistare il diritto a titolo originario e non derivativo come nel caso, per esempio, della compravendita o della successione ereditaria. L’accertamento dell’usucapione finora era possibile solo in via giudiziale, ovvero tramite ricorso al Giudice.
Il “Decreto del fare”, convertito dalla L. 98/2013, introducendo la nuova normativa in materia di mediazione ha previsto che l’accertamento dell’usucapione possa essere effettuato presso un Organismo di mediazione, davanti ad un mediatore professionista e con l’assistenza di un legale.
L’usucapione rimane tra le materie per le quali il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della mediazione, e con la modifica dell’art. 2643 c.c. le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente l’accordo.
La mediazione, quindi, oggi rappresenta il metodo più efficace, veloce ed economico per accertare l’usucapione di un diritto reale: tempi fissati per legge in un massimo di tre mesi e costi che sono solo una frazione dei costi di causa.
Abbiamo visto, infatti, che l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione di un immobile è trascrivibile in Conservatoria, proprio come la sentenza del Giudice.
Vi sono però alcune differenze importanti fra le due ipotesi, che rendono la mediazione molto più economica:
Esistono casi, tuttavia, in cui la via della mediazione non è possibile:
immobile con abusi edilizi gravi (non sanabili):bin questo caso non è possibile, per il notaio, autenticare il verbale di accordo, e quindi la mediazione non può andare a buon fine;
immobile intestato a persona deceduta, con gli eredi sconosciuti, oppure che hanno rifiutato l’eredità: in questo caso non è possibile accertare l’usucapione con un accordo, mancando gli intestatari che lo possano sottoscrivere;
immobile intestato a persona deceduta da molti decenni, con numerose successioni non effettuate: in questo caso prima che gli eredi possano sottoscrivere l’accordo devono essere effettuate tutte le successioni, con i relativi costi.
Comunque, anche in questi rari casi nei quali la via giudiziaria è di norma la migliore, il tentativo di mediazione è obbligatorio per legge.
Prima di avviare un procedimento di mediazione per usucapione:
è necessario verificare se gli aventi diritto sull’unità da usucapire sono tutti concordi nel riconoscere l’avvenuta usucapione, oppure considerare l’eventualità della causa;
è necessario che il giorno fissato per l’incontro di mediazione tutti gli intestatari del bene da usucapire siano presenti personalmente o tramite procura speciale notarile;
in caso di morte di un intestatario del bene da usucapire è necessario verificare se ci sia stata o meno la successione;
è necessario verificare eventuali gravami sul bene da usucapire;
è necessario verificare la reperibilità degli intestatari del bene da usucapire;
è necessaria l’assistenza di un avvocato;
è necessario un notaio;
è necessario avere i riferimenti catastali completi dell’immobile da usucapire.
TRASCRIVIBILITA'
L’articolo 2643 del codice civile prevede, al punto 12-bis, che siano trascrivibili “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
IL RUOLO DELL’AVVOCATO
Gli avvocati devono attestare che l’accordo non sia contrario a norme imperative o all’ordine pubblico, cioè non contenga pattuizioni contrastanti con i principi fondamentali dell’ordinamento: (per es., un accordo che prevede un risarcimento per l’inadempimento ad un obbligo derivante da un contratto illecito, o una rinuncia a un diritto non disponibile, ecc.).
Relativamente alle norme imperative occorre precisare che le disposizioni imperative che disciplinano un rapporto non si applicano all’accordo che risolve una controversia relativa a quel rapporto. Per esempio, le norme imperative in materia di locazione non si applicano a un accordo che risolve una controversia locativa.
Per essere trascrivibile, l’accordo di conciliazione, oltre a essere sottoscritto dalle parti, dal mediatore e dai rispettivi legali, dovrà contenere l’autentica delle firme da parte di un pubblico ufficiale autorizzato. Pertanto per il completamento del verbale di conciliazione che accerta l’usucapione sarà necessario l’ausilio di un notaio che provveda ad autenticare le firme.
Una volta raggiunto l`accordo di conciliazione e individuato il suo contenuto in un atto soggetto a trascrizione, sarà logica conseguenza rivolgersi ad un notaio che dia a quell`accordo la forma idonea per la pubblicità, con le modalità tecniche e redazionali più idonee per la fattispecie specifica.
L`intervento del notaio sarà quindi, nella maggior parte dei casi, posticipato ad un momento temporalmente successivo rispetto al raggiungimento dell`accordo di conciliazione. Tale intervento potrà trovare realizzazione con modalità diverse ed alternative tra loro.
A) – Scrittura privata autenticata.
Le parti sottoscrivono l`accordo di conciliazione in presenza del notaio il quale appone in calce l`autenticazione delle firme dei sottoscrittori.
Gli adempimenti del notaio:
A norma dell`art. 2703 c.c., “l’autenticazione consiste nell’attestazione da parte del pubblico ufficiale, che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza”, previo accertamento dell’identità della persona che sottoscrive”.
Cosa fa il notaio che autentica la firma?
attesta l`identità della persona del sottoscrittore ed il fatto che la sottoscrizione è stata apposta in presenza del pubblico ufficiale;
esamina in via preventiva la liceità del contenuto dell’atto: ex art. 28 L.N., in quanto il notaio non può ricevere o autenticare atti se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all’ordine pubblico (il controllo di legalità, come delineato dall’art. 28 L.N., originariamente limitato agli atti pubblici, è stato esteso anche alle scritture private autenticate a seguito delle modifiche introdotte dal comma 1 dell’art. 12, L. 28 novembre 2005, n. 246);
conferisce alla scrittura privata l`efficacia privilegiata di cui al combinato disposto degli artt. 2703 e 2702 c.c. (la sottoscrizione si ha per riconosciuta e, quindi, la scrittura privata fa piena prova fino a querela di falso della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta);
attribuisce al documento la data certa;
conferisce al documento la qualifica di titolo idoneo per alcune forme di pubblicità come la trascrizione.
L’autentica di firma da parte del notaio lo obbliga a:
conservare l`atto a raccolta. A norma dell’art. 72, ultimo comma, della legge notarile, come modificato dall’art. 12, primo comma, della legge 28 novembre 2005 n. 246, “le scritture private autenticate dal notaio verranno, salvo contrario desiderio delle parti e salvo per quelle soggette a pubblicità immobiliare o commerciale, restituite alle medesime. In ogni caso però debbono essere prima, a cura del notaro, registrate a termini delle leggi sulle tasse di registro”.
curarne la registrazione: a norma dell’art. 10 del D.P.R. 26/4/1986 n. 131, sono obbligati a richiedere la registrazione i notai e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;
curarne la trascrizione: a norma dell’art. 2671 c.c., poi, “il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l`atto soggetto a trascrizione, ha l`obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve termine possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l`applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell`atto ricevuto o autenticato”.
Analogo obbligo relativo alla richiesta della formalità di trascrizione nel termine di trenta giorni è contenuto nell’art. 6, primo comma, del D. Lgs. 31/10/1990 n. 347.
Costituiscono poi corollario alla disciplina di cui sopra tutte le disposizioni che subordinano la validità degli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali e/o la loro trascrizione alla presenza di dichiarazioni delle parti (ad es. art. 46 D.P.R. 6/6/2001 n. 380 in materia di edilizia) o allegazioni di documenti (ad es. il cdu previsto dall`art. 30 del medesimo DPR).
B) – Deposito di documento.
Fra le attività che rientrano nelle funzioni notarili, vi è anche la facoltà di ricevere in deposito atti per disposizione di legge o volontà delle parti (art. 61 L.N.).
Si tratta di un’attività che trova applicazione, ad esempio, nei casi di atti esteri e comporta la possibilità, oltre che di far valere il documento in Italia, di integrare gli eventuali dati mancanti e necessari talvolta per la stessa validità dell’atto, attraverso dichiarazioni che le parti stesse renderanno al notaio e verranno inserite nel verbale di deposito.
Si ricorrerà a tale modalità laddove il contenuto dell’accordo di conciliazione sia sufficientemente completo e giuridicamente corretto da richiedere solo integrazioni minime, nonché allorquando le parti abbiano già autonomamente sottoscritto l`accordo di conciliazione e le circostanze concrete inducano a preferire la “conservazione” dello stesso, anziché la sua ripetizione.
In tale ipotesi, il verbale di deposito vedrà come comparenti le stesse parti dell’accordo di conciliazione, che confermeranno la loro volontà ed integreranno anche le eventuali dichiarazioni negoziali mancanti nello stesso.
Anche in sede di deposito di documento l’intervento del notaio dovrà adempiere agli obblighi descritti nel paragrafo precedente, in quanto il preventivo esame di liceità ex art. 28 L.N. si applica anche ai documenti allegati all’atto notarile e, quindi, all’accordo di conciliazione già sottoscritto (e magari anche già registrato) che venga depositato presso un notaio.
C) – Autonomo atto negoziale.
Il notaio provvederà invece a redigere un atto negoziale autonomo in tutti i casi in cui la redazione dell’accordo di conciliazione sia tale da richiederne una revisione integrale o non sufficientemente puntuale rispetto alla tipologia negoziale che è destinato ad assumere.
Nel caso di atto negoziale autonomo rispetto all’accordo di conciliazione, ci si interroga su quale sia la natura giuridica del negozio e, pertanto, la sua causa.
L`accordo di conciliazione può contenere, ovviamente, la conclusione dei negozi di genere più vario. Sarà pertanto preliminare l`individuazione della natura giuridica degli accordi che le parti intendono concludere con la conciliazione, il che richiede una attenta indagine della volontà delle parti al fine di individuare la scelta della forma negoziale, che costituirà espressione della causa stessa e ne condizionerà il conseguente trattamento fiscale.
Così, ad esempio, la forma negoziale minimale che consenta l’accesso alla pubblicità immobiliare sarà quella della scrittura privata autenticata, ma può anche accadere che il negozio voluto dalle parti richieda ad substantiam la forma dell`atto pubblico.
È evidente che, comunque, l`atto negoziale da concludere avrà la causa sua propria che dipenderà essenzialmente dalla volontà delle parti e dai risultati che si intendono raggiungere: ad esempio compravendita, datio in solutum, permuta, divisione (con o senza conguaglio), transazione, negozio di accertamento, ecc.
Infatti il legislatore, con le previsioni della legge n. 28/2010, non ha inteso e non ha certo introdotto nel nostro ordinamento una nuova fattispecie negoziale, quella del negozio giuridico a causa “conciliativa”. Il negozio da concludere avrà piuttosto la causa sua propria, da individuare di volta in volta e dalla quale dipenderà la scelta del negozio giuridico da utilizzare, nonché la sua forma, il suo contenuto, gli adempimenti conseguenti, il trattamento fiscale.
È opportuno precisare, infine, che sarà cura del notaio indicare nell’atto stesso i presupposti che hanno portato alla sua conclusione, compreso citare l`accordo di conciliazione (eventualmente da allegare), al fine non solo di chiarire e documentare aspetti non strettamente giuridici rilevanti per le parti e che altrimenti resterebbero in ombra, ma anche di consentire l`accesso alle agevolazioni fiscali previste in tema di mediazione”.
I VANTAGGI PER LE PARTI
Le parti avranno la possibilità di ottenere l’usucapione con tempi ridottissimi, con costi contenuti. Potranno inoltre usufruire delle agevolazioni fiscali previste per legge.
Ai sensi dell’art. 20, comma 1 del D.Lgs. 28/2010 , alle parti che corrispondono l’indennità di mediazione è riconosciuto, nel caso di successo della mediazione, un credito d’imposta commisurato all’indennità versata, fino a euro 500,00; nel caso di insuccesso della mediazione il credito d’imposta è ridotto della metà.
TASSAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO
La nuova normativa in materia di imposta di registro, introdotta nel 2013, ha previsto l’abrogazione di tutte le “agevolazioni” previste sino ad allora.
L’art. 17, commi 2 e 3, del D. Lgs. n. 28/2010 dispone che tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. La norma (comma 3) prevede che il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000,00, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente.
La questione si riferisce, pertanto, all’eventuale permanenza anche nell’anno 2014 dell’esenzione de quo. Sebbene ad oggi non esista una presa di posizione ufficiale, siamo convinti che l’esenzione prevista dal D.Lgs 28/2010 sia ancora vigente: non si tratta, infatti, di una banale agevolazione fiscale, ma di una scelta consapevole del nostro Legislatore per il perseguimento di fini o interessi ulteriori, rispetto ai quali il trasferimento di beni non costituisce l’oggetto dei regimi di favore.
USUCAPIONE: APPROFONDIMENTI NORMATIVI
Art. 1158 – Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari
La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.
Art. 1159 – Usucapione decennale
Colui che acquista in buona fede da chi non e proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto (2643 e seguenti), ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.
Art. 1159-bis – Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale
La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un Titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.
La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del Titolo di proprietà.
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.
Art. 1160 – Usucapione delle universalità di mobili
L’usucapione di un’universalità di mobili (816) o di diritti reali di godimento sopra la medesima si compie in virtù del possesso continuato per venti anni. Nel caso di acquisto in buona fede (1147) da chi non e proprietario, in forza di Titolo idoneo, l’usucapione si compie con il decorso di dieci anni.
Art. 1161 – Usucapione dei beni mobili
In mancanza di Titolo idoneo (922), la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede.
Se il possessore è di mala fede, l’usucapione si compie con il decorso di venti anni.
Art. 1162 – Usucapione di beni mobili iscritti in pubblici registri
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un bene mobile iscritto in pubblici registri (815, 2683; Cod. Nav. 146 e seguenti, 753 e seguenti), in forza di un Titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà (1321) e che sia stato debitamente trascritto, ne compie in suo favore l’usucapione col decorso di tre anni dalla data della trascrizione.
Se non concorrono le condizioni previste dal comma precedente, l’usucapione si compie col decorso di dieci anni.
Le stesse disposizioni si applicano nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento (981, 1021).
Art. 1163 – Vizi del possesso
Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.
Art. 1164 – Interversione del possesso
Chi ha il possesso corrispondente all’esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il Titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l’usucapione decorre dalla data in cui il Titolo del possesso è stato mutato.
Art. 1165 – Applicazione di norme sulla prescrizione
Le disposizioni generali sulla prescrizione (2934 e seguenti), quelle relative alle cause di sospensione e d’interruzione (2941 e seguenti) e al computo dei termini (2962 e seguenti) si osservano, in quanto applicabili, rispetto all’usucapione.
Art. 1166 – Inefficacia delle cause di impedimento e di sospensione rispetto al terzo possessore
Nell’usucapione ventennale non hanno luogo, riguardo al terzo possessore di un immobile o di un diritto reale sopra un immobile, né l’impedimento derivante da condizione o da termine (2935), né le cause di sospensione indicate dall’art. 2942.
L’impedimento derivante da condizione o da termine e le cause di sospensione menzionate nel detto articolo non sono nemmeno opponibili al terzo possessore nella prescrizione per non uso dei diritti reali sui beni da lui posseduti (954, 970, 1014).
Art. 1167 – Interruzione dell’usucapione per perdita di possesso
L’usucapione è interrotta (2945) quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno.
L’interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta l’azione (2953) diretta a ricuperare il possesso e questo è stato recuperato.

References: sentenza 
 art. 28
 art. 46
 art. 28

Art. 1158

Art. 1159

Art. 1159

Art. 1160

Art. 1161

Art. 1162

Art. 1163

Art. 1164

Art. 1165

Art. 1166

Art. 1167