Source: https://www.mietrecht.org/modernisierung/modernisierung-heizung/
Timestamp: 2019-06-19 04:45:32+00:00

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Modernisierung der Heizung - Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung - Mietrecht.org
Ohne Heizung ist jede Wohnung nahezu wertlos. Ältere Heizungsanlagen sind aufgrund ihres Energieverbrauchs zudem unwirtschaftlich und zunehmend reparaturanfällig. Sie machen mithin den Wohnwert einer Wohnung aus. Die Modernisierung von Heizungen ist mit vielfältigen Aspekten verbunden.
In diesem Artikel besprechen wir die Besonderheiten der Heizungsmodernisierung, deren Umlage in Form einer Mieterhöhung und geben ein entsprechendes Berechnungsbeispiel an.
Der Artikel richtet sich an Vermieter, die sich mit der Modernisierung beschäftigen, aber auch an Mieter, die eine Modernisierung der Heizung prüfen wollen.
Inhalt: Modernisierung der Heizung
1. Vorgaben der EnEV 2009 zur Heizungsmodernisierung
a. Inhalte der EnEV 2009
b. Nachrüstpflichten für Bestandsbauten
c. Elektrische Speicherheizsysteme bleiben erlaubt!
d. Bei Missachtung der EnEV drohen Bußgelder
e. Einhaltung der EnEV wird kontrolliert
2. Wann liegt eine Modernisierungsmaßnahme „Heizung“ vor?
2.1. Erhaltungsmaßnahme (Kostenverantwortung bei Instandhaltung/Instandsetzung)
2.2. Modernisierende Instandsetzung der Heizung (Kostenverantwortung)
b. Modernisierungseffekt bei Heizungsanlagen
c. Wärmecontracting (Wärmelieferungsvertrag)
d. Kostenpflicht des Mieters
e. Drittmittel sind nicht umlagefähig
3. Musterschreiben für Mieterhöhung nach Heizungsmodernisierung
Modernisiert der Vermieter die Heizungsanlage, sollte auch der Mieter die rechtlichen Gegebenheiten kennen, die den Vermieter verpflichten, gewisse Standards einzuhalten.
Für Heizungsmodernisierungen gilt seit 1.10.2009 die Energiesparverordnung 2009 (EnEV). Sie enthält Bestimmungen zur Heizungserneuerung, insbesondere Anforderungen und Standards, die beim Neubau und Sanierung oder Modernisierung von älteren Wohngebäuden eingehalten werden müssen. Außerdem enthält sie bestimmte Pflichten zur energiesparenden Nachrüstung bestehender Wohngebäude. In der EnEV 2009 wurde die Obergrenze für den zulässigen Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung im Vergleich zur EnEV 2007 um ci. 30 % gesenkt.
Für alle Bestandsbauten gelten bestimmte Nachrüstpflichten. Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1.10.1978 eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden.
Ursprünglich war in der EnEV 2009 die Stilllegung von elektrischen Speichersystemen mit über 20 Watt Heizleistung in Wohngebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten vorgegeben. Systeme, die bis Ende 1989 installiert wurden, sollten von den Eigentümern ab 2020 nicht mehr betrieben werden dürfen (§ 10 EnEV 2009).
Durch das EnEG 2013 gilt § 10a (Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizsystemen) der EnEV 2009 seit dem 13. Juli 2013 nicht mehr! Das EnEG 2013 hat diese bisherige Regelung der EnEV 2009 durch den Artikel 1a (Änderung der Energieeinsparverordnung) aufgehoben.
In der Bundesrats-Plenarsitzung vom 7. Juni 2013 wurde dazu ausgeführt: … „Auf Grund der Zunahme des Anteils umweltfreundlicher, erneuerbarer Energien an der Stromerzeugung und der Notwendigkeit energiewirtschaftlicher Speicherkapazitäten hat sich diesbezüglich eine neue Sichtweise ergeben. Die heutige energiepolitische Situation ist eine andere als zu Zeiten der Einführung des Betriebsverbots.“
Vermieter dürfen diese gesetzlichen Vorgaben nicht ignorieren. Wer vorsätzlich oder leichtfertig ein Wohngebäude erbaut oder saniert und dabei die Anforderungen der EnEV 2009 nicht erfüllt, handelt ordnungswidrig. Es drohen Bußgelder (§ 27 EnEV).
Als Nachweis, dass die Vorgaben der EnEV beachtet wurden, müssen Unternehmen, die Heizungen installieren, entsprechende Erklärungen abgeben. Die Eigentümer müssen diese Erklärung fünf Jahre lang aufbewahren und sie auf Verlangen der Landesbehörde vorliegen.
Auch der Bezirksschornsteinfegermeister soll kontrollieren, ob Bestandsgebäude den Anforderungen der EnEV 2009 entsprechen (§ 26b EnEV). Bei der „Feuerstättenschau“ werden die Heizkessel im Bestand sowie die vorgegebene Dämmung der Rohrleitungen begutachtet.
Werden neue Heizungsanlagen installiert, überwachen die Bezirksschornsteinfegermeister auch, ob die Anforderungen in Bezug auf die Verteilungseinrichtungen und Warmwasseranlagen erfüllt sind. Diese müssen gedämmt werden. Im Beanstandungsfall sollen Fristen zur Nacherfüllung gesetzt und im Extremfall die zuständige Behörde informiert werden.
Wird an der Heizung gearbeitet, kann eine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahme) oder eine modernisierende Instandhaltung oder eine Modernisierung vorliegen. Die Abgrenzung der Maßnahmen hat höchst unterschiedliche finanzielle Konsequenzen für den Mieter.
Lässt der Vermieter die Heizung warten und einzelne alters- oder verschleißbedingte und damit ausfallgefährdete Bauteile präventiv austauschen, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung.
Lässt der Vermieter ein defektes Bauteil (z.B. neue Umwälzpumpe) ersetzen, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung.
Soweit die Heizung mangelhaft arbeitet, kaum mehr Heizleistung erbringt oder immer wieder ausfällt (Mangel der Mietsache), steht dem Mieter in Bezug auf die Miete ein Minderungsanspruch zu. Zugleich kann der Mieter den Vermieter auffordern, die Heizungsanlage so herzurichten, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache gewährleistet ist.
2.2. Modernisierende Instandsetzung (Kostenverantwortung)
Muss der Vermieter altersbedingt die den Dienst versagende Umwälzpumpe oder angerostete Heizkörper austauschen, kann er wählen, ob er den bisherigen Standard beibehält, insbesondere die alte Pumpe oder die Heizkörper durch gleichwertiges Material ersetzt. Dann handelt es sich grundsätzlich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Der normale Verschleiß geht zu Lasten des Vermieters.
Entscheidet sich der Vermieter für neue moderne und meist teurere Umwälzpumpe (effektivere Leistung, geringerer Stromverbrauch), liegt eine modernisierende Instandhaltung vor. Gleiches gilt, wenn er neue, moderne Heizkörper einbaut.
Der Vermieter kann in diesem Fall die Miete erhöhen. Dazu muss er vom Gesamtkostenaufwand der Maßnahme jedoch die Kosten abziehen, die er für die reine Erhaltungsmaßnahme hätte aufwenden müssen und sich insoweit erspart (Erneuerung der vorhandenen Umwälzpumpe gegen gleiche Qualität, Ersatz alter angerosteter Heizkörper gegen moderne Heizkörper). Im Sprachgebrauch spricht man vom „Abzug neu für alt“ oder den „Sowieso-Kosten“ (OLG Hamburg WuM 1983, 13).
Sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen nicht im Detail zu ermitteln, sind sie durch Schätzung zu ermitteln (§ 559 II 2. Halbsatz BGB, so bereits BGH WuM 2004, 285). Der Vermieter ist dafür darlegungs- und beweispflichtig. Instandsetzungskosten können jedoch unberücksichtigt bleiben, wenn sie im Verhältnis zu den Gesamtkostenaufwand nicht erkennbar ins Gewicht fallen (LG Hamburg ZMR 2002, 918: Verhältnis 3500 € zu 160.000 €).
Soweit der Vermieter aufgrund der EnEV 2009 verpflichtet ist, eine veraltete Heizungsanlage gegen ein modernes System zu ersetzen, bestimmt zudem § 555b Nr. 6 BGB, dass es sich in diesem Fall um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführen muss, die er selbst nicht zu vertreten hat.
Zugleich muss es sich um eine Maßnahme handeln, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder/und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Beim Einbau neuer Heizungssysteme dürfte dies regelmäßig der Fall sein. Insbesondere dürfte der Vorteil darin bestehen, dass Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB: energetische Modernisierung).
Diese Aspekte sollten in der Modernisierungsankündigung und im Mieterhöhungsschreiben zum Ausdruck gebracht werden. Dazu kann der Vermieter in der Modernisierungsankündigung hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
In Betracht kommt beispielsweise die Bezugnahme auf die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009“. Darin finden sich pauschale Ansätze für die einzelnen Prozessbereiche der Anlagentechnik, die in der Modernisierungsankündigung verwendet werden können (Heizungsanlagen siehe Ziffer 4.1., 4.2).
Der Vermieter soll aber nicht verpflichtet sein, auch eine Berechnung des Wärmebedarfs beizufügen (BGH WuM 2002, 367). Es genügt neben der schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den jeweiligen Rechnungspositionen diejenigen Tatsachen vorzutragen, anhand derer der Mieter überschlagsmäßig nachvollziehen kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung an Heizenergie bewirkt.
Wichtig ist jedenfalls, dass dem Mieter durch die Maßnahme einen Gebrauchsvorteil oder eine Wohnwertverbesserung zugute kommt. Auf seine Wertschätzung kommt es dazu aber nicht an. Hält der Vermieter die Maßnahme für angemessen, muss der Mieter diese dulden. Der subjektive Nutzen für den betroffenen Mieter bleibt unerheblich (AG Lichtenberg GE 2007, 1054).
Eine Wohnwertverbesserung lässt sich auch damit begründen, dass der Vermieter eine Wohnung mit modernisierter Heizungsanlage künftig leichter vermieten kann (BGH NJW 2005, 2995).
Beim Wärmecontracting stellt der Vermieter seine Heizungsanlage auf eine gewerbliche Wärmelieferung um. Die vorhandene Heizungsanlage wird von einem „Contractor“ durch eine neue und effizientere Anlage ersetzt und betrieben. Teils wird auch die bereits vorhandene Heizungsanlage weiter benutzt, aber effizienter betrieben. Der Contractor verkauft die produzierte Wärme an den Vermieter und refinanziert sich.
Der Mieter wird im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung mit einem „Investitionskosten-Zuschlag“ belastet und insoweit an der Modernisierungsmaßnahme beteiligt. Die in diesem Zusammenhang diskutierte Reduzierung der Nettokaltmiete um die anteiligen Investitionen für die Heizungsanlage hat der BGH nicht als die passende Lösung angesehen BGH WM 2005, 456). Insoweit besteht rechtlich eine Grauzone, die einer Regelung bedarf.
Der Vermieter kann gemäß § 555c BGB die Kosten auf die Mieter auch im laufenden Mietverhältnis als Betriebskosten umlegen (BGH VIII ZR 202/06). Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug nimmt. Diese ist durch die inhaltsgleiche Vorschrift des § 2 Betriebskostenverordnung zum 1. Januar 2002 ersetzt worden.
Da Wärmecontracting nur für Gebäude mit einer Mindestanzahl von Wohneinheiten (13 WE) wirtschaftlich sinnvoll angeboten wird, kommt es für private Vermieter derzeit kaum in Betracht. Der Gesetzgeber ist aufgefordert, die Vorschriften für Wärmelieferungsverträge durch eine Rechtsverordnung im Detail zu regeln. Derzeit sind viele Fragen offen.
Der Mieter ist verpflichtet, die Sanierung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen (§ 555b I BGB). Soweit die Modernisierungsmaßnahme für mehrere Wohnungen durchgeführt wurde, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 III BGB).
Soweit der Kostenaufwand der einzelnen Wohnung zugerechnet werden kann, sind die Kosten für diese Wohnung maßgebend. Dies kann der Fall sein, wenn nur in dieser Wohnung die alten Heizkörper ausgetauscht wurden.
Wurde die Heizungsanlage im gesamten Haus modernisiert, kann der Kostenaufwand anteilig der Wohnfläche umgelegt werden.
Sind dann für eine einzelne Wohnung wesentlich höhere Kosten angefallen (mehr Heizkörper, längere Zuleitungswege), sollten diese Kosten entsprechend für diese Wohnung berücksichtigt werden. Wichtig ist, dass der Mieter den Verteilungsmaßstab nachvollziehen und als gerechtfertigt und angemessen einschätzen kann.
Gerade wenn die Heizung modernisiert wird, kann der Vermieter oft auf öffentliche Zuschüsse oder Fördermittel zurückgreifen. Gemäß § 559a BGB Ist er verpflichtet, solche Drittmittel (Zuschüsse, zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentliche Haushalten, aber auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen) aus seinem Kostenaufwand herauszurechnen.
Der Staat fördert mit seinen KfW- Programmen Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des CO²-Ausstoßes bei bestehenden Wohngebäuden. Gefördert werden insbesondere Maßnahmen beim Austausch der Heizung (Einbau von Brennwertkesseln, Niedertemperaturkesseln, Anlagen zur Versorgung mit Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung oder Nah- und Fernwärme).
Wird eine Heizung mit einer Anlage zur Nutzung erneuerbarer Energien kombiniert, sind auch solarthermische Anlagen, Biomasse-Anlagen als automatisch beschickte Zentralheizungsanlagen, die ausschließlich mit erneuerbaren Energien betrieben werden, Holzvergaser-Zentralheizungen und Wärmepumpen förderfähig.
Der verbleibende Modernisierungsaufwand nach Anrechnung der Drittmittel berechnet sich, indem sich der Jahresbetrag der Mieterhöhung um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens verringert. Bei linearer Förderung wird die Differenz zwischen dem marktüblichen Zinssatz und dem ermäßigten Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Ende der Modernisierungsmaßnahme ermittelt und jeweils jährlich in Abzug gebracht.
3. Musterschreiben für Mieterhöhung nach einer Heizungsmodernisierung
Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Als Orientierungshilfe (unverbindlich, im Einzelfall zu konkretisieren) dient das nachfolgende Muster:
ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 01.06.2013 angekündigt2, die Heizungsanlage in dem von Ihnen bewohnten Gebäude zu modernisieren. Wir haben unter Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung 2009 den alten Heizkessel (Baujahr 1977) durch einen modernen Brennwertkessel der Marke „Bruderus Typ 007/99“ ersetzt, neue Zuleitungen in die Wohnungen verlegt, neue Heizkörper auch in Ihrer Wohnung installiert und alle warmwasserführenden Leitungen gedämmt.
Wegen der energetischen Qualität der neuen Heizungsanlage verweise ich auf die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.07.2009“ (nähere Ausführungen inwiefern die neue Heizungsanlage verbesserte Energiewerte aufweist).
Da sich durch die Maßnahme Ihre Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, Sie einen Gebrauchsvorteil genießen, Heizenergie einsparen und von der erhöhten Anlagensicherheit profitieren, bin ich gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.
Gesamtkostenaufwand Heizungsmodernisierung für das Gebäude Saalstraße 7, 12345 Hallstatt: 20.000 € (Kostenrechnung mit einer detaillierten Auflistung der Maßnahmen der Firma Hitzewallung vom 02.11.2013 liegt in Kopie bei).
Da die Heizung aufgrund der ständigen Ausfälle hätte instandgesetzt werden müssen, ist der damit verbundene Kostenaufwand in Höhe von 2.000 € vom Gesamtkostenaufwand abzuziehen. Somit ergibt sich ein anrechenbarer Kostenaufwand für die Modernisierung von 18.000 €. Ich verweise insoweit auf die Kostenveranschlagung der Handwerkerfirma (Kopie anbei).
Gesamtwohnfläche = 300 qm², Ihre Wohnfläche = 75 qm², Ihr Anteil = 25 %.
25 % von 18.000 € Gesamtkostenaufwand = 4.500,00 € anteiliger Kostenaufwand für Ihre Wohnung,
davon 11 % Mieterhöhung = 495,00 €/Jahr = 41,25 € /Monat
Ihre bisherige Kaltmiete: 360,00 €
Ihre neue Kaltmiete: 401,25 €
Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 401,25 €
Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher: 75,00 €
Garagenmiete wie bisher: 20,00 €
Gesamtmiete: 491,25 €
22 Antworten auf "Modernisierung der Heizung – Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung"
Rudolf Dettmann
16.01.2015 - 22:26 Antworten
…super Artikel. Hilft uns bei der Vorbereitung einer Heizungserneuerung (Nachtspeicher auf verm. Gas-Zentralheizung). Auch die anderen Artikel scheinen recht fundiert (kurze Durchsicht). Habe die Seite in der Favoritenleiste gespeichert.
Weiter so + Gruß R. Dettmann
Hallo Herr Dettmann,
danke für Ihr Feedback, ich freue mich, wenn Ihnen die Inhalte helfen.
familie.trey@web.de
02.02.2015 - 15:59 Antworten
Eine spannende Frage ergibt sich aber noch:
Wenn die alte Öl-Heizungsanlage gegen eine neue Gas-Brennwert-Anlage getauscht wird und hierfür extra noch ein Gasanschluss (von der Straße ins Haus) gelegt werden muss, sind diese Kosten für den Gasanschluss dann bei der Mieterhöhung auch einbeziehbar?
20.04.2016 - 14:13 Antworten
Mich interessiert auch die Umlage für den Gasanschluss.
28.07.2015 - 21:41 Antworten
Die Antwort auf diese Frage mit dem Erdgasanschluss würde mich auch interessieren , da ich aktuell vor diesem Problem stehe.
12.10.2015 - 15:02 Antworten
Sie haben mir mit Ihren Artikeln über Fensteraustausch und Heizungstausch sehr geholfen. Ich kann Ihre Website jedem uneingeschränkt empfehlen.
12.10.2015 - 15:34 Antworten
schön das Sie hier die gewünschten Informationen gefunden haben.
30.07.2016 - 12:51 Antworten
Herr Dennis Hundt,
Ich würde noch Wissen wollen ob die neuen Heizkörper mit Ablesegeräten bestückt werden oder der Vermieter in einen Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen nach qm abrechnen kann?
Die Heizungsanlage wurde jetzt neu Eingebaut. Vorher wurde noch mit Holz und Kohle geheizt.
31.07.2016 - 20:20 Antworten
in der Regel ist der Vermieter an die Heizkostenverordnung gebunden. Siehe auch: Heizkostenabrechnung: Checkliste für Mieter und Vermieter
29.06.2018 - 08:40 Antworten
Eine Frage wurde nicht geklärt.
Können die Kosten der Modernisierungs-maßnahme einer Heizung zeitlich unbegrenzt auf den Mieter umgelegt werden oder nur in dem Umfang, bis die laut Wohnungsgröße erreichte Beteiligung „abbezahlt“ ist?
29.06.2018 - 14:49 Antworten
eine Mieterhöhung (wegen Modernisierung) gilt immer für unbegrenzte Zeit.
03.09.2018 - 13:37 Antworten
vielen Dank für den tollen Artikel. Ich hätte noch eine Frage zur Mieterhöhung nach der Heizungs-Modernisierung.
Wenn im Mietvertrag bei manchen Mietern eine Mieterhöhung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen wurde (z.B. „Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Miete für den Zeitraum von 4 Jahren nicht erhöht wird.“) oder der Mietvertrag eine feste Laufzeit hat (z.B. Gewerbeeinheit) ist bei diesen Mietern auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erst im Anschluß daran möglich, richtig?
Die Modernsierung könnte dennoch schon jetzt für das komplette Haus vorgenommen werden (z.B. weil die Heizung störungsanfällig ist), nur die Mieterhöhung müsste bei diesen Mietern im Schreiben entsprechend datiert werden (z.B. ab 1.2.2021), oder?
Janine Hoormann
06.11.2018 - 11:48 Antworten
Ihre Artikel sind sehr informativ.
Vielleicht könnten Sie mir auch helfen. Mein Schwiegervater wohnt in einer Mietwohnung. An dem Haus sollen umfangreiche Renovierungsarbeiten stattfinden (Ankündigung schriftilch form- und fristgerecht erfolgt). Unter anderem soll eine neue Heizungsanlange eingebaut werden. Und die Hausverwaltung möchte dann die Gasversorgung übernehmen.
Jetzt werden meinem Schwiegervater schon seit drei Monaten Nebenkosten in Höhe von 76,00 EUR für eine Gasversorgung abgezogen, die noch gar nicht gewährleistet werden kann, weil noch keine Umbauten vorgenommen wurden.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass das rechtlich abgedeckt sein kann. Ich finde aber leider nichts zu dem Thema „Nebenkostenerhöhung vor Modernisierung im Netz“.
Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir in diesem Fall helfen könnten.
06.11.2018 - 19:04 Antworten
ich kann die besondere Situation leider nicht beurteilen, kann Ihrer Argumentation aber gut verstehen. Vielleicht hilft es sich bewusst zu machen, dass über die Vorahnungen abgerechnet wird.
Ayhan Gümüsdere
06.11.2018 - 14:49 Antworten
wenn eine alte Ölheizung gegen eine neue Gas-Brennwertanlage ausgetauscht wird, dazu ein neues Schornsteinrohr und an jeder Heizung neue Ventile eingebaut werden müssen, dauert das ca. 3 Tage bis die neue Heizung wieder läuft.
Darf der Mieter für die drei Tage, die er keine Heizung (hat aber einen Holzofen) und kein Warmwasser zur Verfügung hatte, die Miete kürzen? Und wenn ja, in welcher Höhe und für wie lange?
A. Gümüsdere
16.11.2018 - 18:04 Antworten
Verstehe ich es richtig, dass der Austausch einer funktionsfähigen 30 Jahre alten Gastherme gegen ein moderneres Brennwertgerät als Modernisierung gilt und dass der Vermieter somit das Recht hat, die Miete um bis zu 11% der Modernisierungskosten zu erhöhen?
Mein Nachbar ist Mitglied im Mieterverein und hat dort die Aussage erhalten, dass diese Modernisierung nicht gerechtfertigt ist.
Ich selbst bin kein Mitglied und bekomme daher leider keine Auskunft/Beratung.
17.11.2018 - 07:18 Antworten
Hallo C. Borowski,
ich würde mich im Zweifel auf die individuelle Einschätzung zu Ihrem Fall / zur Situation Ihres Nachbar verlassen. Ob die Sachlage bei Ihnen und Ihrem Nachbarn identisch ist, kann ich leider nicht beurteilen.
23.01.2019 - 10:10 Antworten
vielen Dank für ihre sehr informativen Beiträge. Es wäre sehr nett,wenn sie mir eine Auskunft geben könnten, wie ich mich Verhalten kann in der folgenden geschilderten Angelegenheit. Ich bin Vermieter eines Einfamilienhauses.Dort ist eine alte Heizungsanlage(Gastherme), die seit einiger Zeit ständig ausfällt. Der Monteur sage wirtschaftlich nicht mehr… Ich habe mich entschlossen diese durch eine neue moderne Gastherme zu ersetzen, diese dann auch in Keller zu verlegen. Nun ist es kalt und es bedarf einer schnellen Handlung.
Ich muß ja diese Modernisierung mindestens 3 Monate vorher ankündigen.Diese Zeit habe ich aber nicht. Ich möchte diese Modernisierung umlegen und eine Mieterhöhung im dritten Monat durchführen. Kann ich das?
23.01.2019 - 14:36 Antworten
ich würde erstmal prüfen, in wie weit und welche Kosten Überhaupt eine Modernisierung darstellen. Mehr zur Ankündigung finden Sie hier: Ankündigung einer Modernisierung: 10 Tipps + Vorlage
19.03.2019 - 12:54 Antworten
herzlichen Dank für Ihren sehr anschaulichen Artikel.
Gilt der Austausch einer jetzt mehr als 40 Jahre alten Gasheizung, bei der der Schornsteinfeger mittlerweile die Betriebserlaubnis verweigern will, auch als Modernisierung? Wird sich die fällige Erneuerung der Anlage auf meine Miete auswirken?
31.05.2019 - 14:49 Antworten
danke für den interessanten Artikel. In unserem Altbau wurde 2017 eine Zentralheizung (Modernisierung) eingebaut. Im Keller sind weder der Kessel noch die Leitungen gedämmt worden. Wie ist hier zu verfahren? In Ihrem Artikel heisst es ja:
„e. Einhaltung der EnEV wird kontrolliert
Werden neue Heizungsanlagen installiert, überwachen die Bezirksschornsteinfegermeister auch, ob die Anforderungen in Bezug auf die Verteilungseinrichtungen und Warmwasseranlagen erfüllt sind. Diese müssen gedämmt werden. Im Beanstandungsfall sollen Fristen zur Nacherfüllung gesetzt und im Extremfall die zuständige Behörde informiert werden.“
Offensichtlich hat niemand diese ungedämmten Rohre geprüft / die Anlage abgenommen, sonst wäre schätzungsweise nachträglich gedämmt worden.
Über einen Tipp Ihrerseits würden wir Mieter uns sehr freuen, was den Geldbeutel als auch den Umweltschutz angeht. Danke.
03.06.2019 - 05:29 Antworten
Hallo Familie I.,
bitten Sie den Vermieter die Dämmung der Rohe nachzuholen.
⇐ Eigenbedarf bei einem Zeitmietvertrag – Ist eine Kündigung möglich?
Modernisierung: Wann hat der Mieter ein Recht auf eine Ersatzwohnung? ⇒

References: § 10
 BGH 
 § 555
 BGH 
 BGH 
 § 555
 § 27
 § 2
 § 559
 § 559