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Timestamp: 2017-12-18 22:31:29+00:00

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Miethöhe nach billigem Ermessen des Vermieters ist rechtmäßig!
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 09.05.2012, XII ZR 79/10, mit einem gewerblichen Mietvertrag auseinandergesetzt, der eine Klausel enthält, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen festzusetzen.
1998 hatte die Vermieterin mit dem beklagten Segelverein einen gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen, der die Zahlung eines "Nutzungsentgeltes" für die Nutzung einer Steganlage, einer Slipanlage sowie einer Wasserfläche an einer Bundeswasserstraße vorsah. Das Nutzungsentgelt betrug zunächst DM 2.099,00 jährlich, das Vertragsverhältnis sollte am 31.12.2002 enden und sich dann jeweils um ein Jahr verlängern.
Eine Klausel räumte dem Vermieter darüber hinaus ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend ein, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen festzusetzen.
Nach einer Entgeltanpassung zum 01.01.1999 setzte die Klägerin zum 01.01.2002 das jährliche Nutzungsentgelt auf € 1.639,00 fest. Die Beklagte akzeptierte dies. Mit Schreiben vom 14.10.2002 verlangte die Klägerin von dem Beklagten zum 01.01.2005 eine weitere Entgeltanpassung auf € 3.197,00, die nach Verhandlungen von der Klägerin auf jährlich
€ 2.049,00 reduziert wurde. In den Jahren 2005 bis 2007 zahlte die Beklagte jedoch nur den Betrag, den die Klägerin mit der Erhöhung zum 01.01.2002 verlangt hatte.
Die Klägerin machte mit ihrer Klage nun das nicht gezahlte Nutzungsentgelt von insgesamt
€ 1.229,00 geltend.
Das Amtsgericht wie auch das Landgericht hatten die Klage abgewiesen.
Der BGH hat seine Entscheidung damit begründet, dass eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB durch die Regelung zur Anpassung des Nutzungsentgelts nicht vorliege.
Die Parteien dieses Vertrages hatten zur Wertsicherung der Miete einen sogenannten Leistungsvorbehalt zugunsten der Klägerin vereinbart, eine solche Wertsicherungsklausel unterfällt gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden vom 07.09.2007 nicht dem Preisklauselverbot des § 1 Abs. 1 PrKG.
Ist die Leistungsvorbehaltsklausel jedoch in vorformulierten Vertragsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB enthalten, so unterliegt sie einer Überprüfung gemäß § 307 BGB.
Die Klausel wurde jedoch nicht dadurch intransparent, dass das Recht der Klägerin zu einer Anpassung der Miete davon abhängig ist, dass das gezahlte Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Die Mietanpassungsklausel verstößt nicht gegen das Transparenzgebot, weil sich aus ihr der Maßstab für die neu festzusetzende Miete durchaus ergibt.
Der Klägerin wurde durch die Bezugnahme auf das Ermessen gemäß § 315 BGB bei der Anpassung der Miete ein Ermessenspielraum eingeräumt, der durch den Begriff der Billigkeit begrenzt wird.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht eine einseitige Preisbestimmung in der Regel dann der Billigkeit im Sinne des § 315 Abs. 1 BGB, wenn das verlangte Entgelt im Rahmen des marktüblichen liegt und dem entspricht, was regelmäßig als Preis für eine vergleichbare Leistung verlangt wird.
Die Mietanpassungsklausel hält auch einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand, denn durch die Klausel wurde sichergestellt, dass die Beklagte nur mit einer Veränderung der Miete rechnen musste, die der allgemeinen Preisentwicklung bei den Bezugsgrößen entsprach. Außerdem sah die Klausel die Möglichkeit einer Herabsetzung der Miete vor und hat damit nicht nur einseitig die Interessen der Klägerin berücksichtigt, sondern auch die Interessen der Mieterseite an einer Herabsetzung der Miete, nämlich dann, wenn es aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung oder in Folge sonstiger Umstände zu einem Absinken der Mietpreise gekommen war.
Die Klausel hat letztendlich dem Vermieter also nicht die Möglichkeit gegeben, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu erhöhen.

References: BGH 
 § 307
 § 1
 § 1
 § 305
 § 307
 § 315
 § 315
 § 307