Source: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/keine-nebenkostenabrechnung/
Timestamp: 2019-08-19 18:17:34+00:00

Document:
Vermieter sendet keine Nebenkostenabrechnung - Was tun als Mieter?
Als Mieter haben Sie aufgrund Ihrer mietvertraglichen Umlagevereinbarung zu den Nebenkosten ein Recht auf eine jährliche Abrechnung Ihrer monatlich geleisteten Vorauszahlungen, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Manchmal kommt es allerdings vor, dass der Abrechnungszeitraum schon längst verstrichen ist, aber der Vermieter einfach keine Nebenkostenabrechnung erstellt. Wie lange darf sich der Vermieter mit der Übermittlung der Nebenkostenabrechnung Zeit lassen?
Für den Mieter gibt es, je nach Fallgestaltung, zwar verschiedene Möglichkeiten und rechtliche Druckmittel auf eine Erstellung der Nebenkostenabrechnung hinzuwirken, der Anspruchsgrund bleibt aber derselbe.
Nachfolgend soll erklärt werden, was ein Mieter überhaupt tun kann und sollte, um seinen Anspruch gegen den Vermieter auf die Übermittlung einer Nebenkostenabrechnung durchzusetzen.
Inhalt: Wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung schuldig bleibt
I. Wie lange muss ich auf die Versendung der Nebenkostenabrechnung warten?
II. Rechte des Mieters nach Ablauf der Wartefrist
III. Mietertip: Was ist zu tun?
Zurückbehalten der Nebenkostenvorauszahlungen
Wann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für ein Mietverhältnis erstellt und versendet, ist immer abhängig vom jeweiligen Einzelfall, denn je nach Umfang des Mietkomplexes und der Beteiligung Dritter kann die Erstellung der Nebenkostenabrechnung sehr zeitaufwendig sein.
Als Höchstgrenze für die Übermittlung der jährlichen Nebenkostenabrechnung sind aber gesetzlich 12 Monate geregelt, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Innerhalb dieser sogenannten Abrechnungsfrist muss der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung an den Mieter übermitteln. Diese Vorschrift ist zwingend und kann auch nicht mietvertraglich abgeändert werden.
Die Abrechnungsfrist beginnt dabei mit dem Ablauf des Abrechnungszeitraums, also dem Zeitraum für den die Nebenkosten abgerechnet werden. Bezieht sich die zu erteilende Nebenkostenabrechnung zum Beispiel auf den Zeitraum vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015, dann begann die Abrechnungsfrist für den Vermieter am 01.01.2016 zu laufen und endet am 31.12.2016.
Wichtig für Mieter: Maximal 12-Monate Wartezeit auf Nebenkostenabrechnung
Wenn Ihnen der Vermieter noch keine Nebenkostenabrechnung zugesendet hat, die zwölfmonatige Frist aber auch noch nicht abgelaufen ist, bleibt Ihnen nichts anderes übrig als abzuwarten bis die Abrechnungsfrist für den Vermieter verstrichen ist.
II. Rechte des Mieters nach Ablauf der „Wartefrist“
Mit Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist ist der Anspruch des Mieters auf eine Abrechnung allerdings fällig und er muss nicht mehr warten, sondern kann sogar auf Vorlage der Nebenkostenabrechnung klagen. Dies nennt man rechtlich den Eintritt der Abrechnungsreife (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 690).
Ab diesem Zeitpunkt ist es ratsam, die Erteilung der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.
Es ist zunächst zu empfehlen, den Vermieter schriftlich zu einer Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung aufzufordern.
Bezüglich eventuell auf Sie zukommender, Nebenkostennachforderungen haben Sie zu diesem Zeitpunkt nichts mehr zu befürchten, da diese ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der Abrechnungsfrist ausgeschlossen sind. Der Vermieter kann sie also bei der verspäteten Nebenkostenabrechnung zu einer Nachzahlung der Nebenkosten auffordern. Weitere Details zu diesem Thema finden Sie auch in dem Artikel: „Kein Recht auf Nachzahlung nach Ablauf der Abrechnungsfrist“.
1. Schriftliche Aufforderung
Bei der schriftlichen Aufforderung ist es entscheidend, dass Sie deutlich machen, um welche Mietwohnung es sich handelt und für welchen Abrechnungszeitraum die Nebenkostenabrechnung noch nicht übersandt wurde. Dies können sie bereits im Betreff ausführen.
„Anschrift …
Mietverhältnis Haus/Wohnung (…) in (…)
Ausstehende Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom (…) bis zum (…)
Weisen Sie insoweit auch darauf hin, dass die Abrechnungsfrist bereits verstrichen ist:
„Für den Abrechnungszeitraum vom (…) bis zum (…) ist, mit Ablauf des (…), die Abrechnungsfrist abgelaufen, ohne das Sie mir/uns eine Nebenkostenabrechnung übermittelt haben.“
Fordern Sie dann den Vermieter ausdrücklich und unter Fristsetzung zu einer Nebenkostenerstellung auf.
„Ich/wir fordern Sie daher auf, mir/uns bis zum (…) eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu übermitteln.“
Letztlich sollten Sie auch die Form der Übermittlung der schriftlichen Aufforderung so gestalten, dass Ihnen im Nachhinein im Zweifel ein Zugangsnachweis beim Vermieter möglich ist. Empfehlenswert ist dafür eine Übergabe unter Zeugen oder eine Postzustellung. Eine Übersicht zu den verschiedenen Zustellungsvarianten beinhaltet zum Beispiel auch der Artikel: „Kündigung eines Mietvertrag: Einschreiben, normaler Brief oder Gerichtsvollzieher„.
2. Zurückbehalten der Nebenkostenvorauszahlungen
Als Druckmittel zur Durchsetzung der Erteilung der Nebenkostenabrechnung kann der Mieter auch die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen gemäß § 273 BGB zurückbehalten, wenn die Abrechnung für einen vorangegangenen Zeitraum nicht erfolgt ist (BGH, Entscheidung vom 11.04.1984, Az.: VIII ARZ 16/83; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 696). Dies setzt nur voraus, dass er bereits zur Erteilung der Abrechnung aufgefordert hat.
Das bedeutet, als Mieter können Sie ab dem folgenden Monat, nach Ablauf der Abrechnungsfrist und schriftlicher Aufforderung zur Erteilung der Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten. Sie müssen auch nicht die Frist abwarten, die Sie dem Mieter in Ihrer Aufforderung gesetzt haben.
Der Umfang des Zurückbehaltungsrechtes erstreckt sich allerdings lediglich auf laufende Vorauszahlungen und ist der Höhe nach auf die Summe der im abgelaufenen Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen begrenzt (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 696). Wenn in der Vergangenheit keine Vorauszahlungen geleistet wurden, kann der Mieter auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Sollte der Mietvertrag bereits beendet sein und Sie zahlen deshalb gar keine Vorauszahlungen mehr für die in Streit stehende Abrechnung, können Sie anstelle des Zurückbehaltungsanspruchs ein Rückforderungsrecht geltend machen. In Fällen in denen der Mieter nämlich während der Dauer des Mietverhältnisses nicht (mehr) die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch unter zu Hilfenahme des Zurückbehaltungsrechtes durchzusetzen, so wird ein Rückforderungsanspruch bezüglich der geleisteten Vorauszahlungen zugebilligt, so der BGH in seinem Urteil vom 26. 9. 2012, Az.: VIII ZR 315/11.
Weitere Einzelheiten zu dem Zurückbehaltungsrecht und dem Rückforderungsanspruch bezüglich laufender Nebenkostenvorauszahlungen können Sie zudem in den Artikeln, „Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters“ und „Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung – Die Rechte der Mieter“ nachlesen.
3. Klage erheben
Sollte Ihnen der Vermieter nach alledem immer noch keine Nebenkostenabrechnung übersendet haben, bleibt letztlich nur noch die Klage auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung beziehungsweise die Klage auf Rechnungslegung über die entstandenen Nebenkosten. Die darauffolgende Zwangsvollstreckung erfolgt dann in der Regel über § 890 ZPO, da die Erteilung der Nebenkostenabrechnung eine nicht vertretbare Handlung darstellt (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 692).
In dem Falle das ein Mietverhältnis bereits beendet ist, kann der Mieter grundsätzlich unmittelbar auf die Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen klagen, wenn der Vermieter die Erteilung der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist versäumt hat (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 704)
Als Mieter sollten Sie insoweit unbedingt, einen Rechtsanwalt zur Beratung und Klageerhebung hinzuzuziehen. Die Fallgestaltungen können hier sehr unterschiedlich sein und damit zu unterschiedlichen Rechtsfolgen und Problemen führen. Rechtliche Sicherheit kann Ihnen hier nur ein Anwalt vermitteln.
Wenn Ihr Vermieter Ihnen keine Nebenkostenabrechnung übersendet, können Sie:
Ihren Vermieter schriftlich zur Übersendung oder Erteilung der Abrechnung auffordern.
Die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Abrechnung zurückbehalten (oder nach Mietvertragsende: geleistete Nebenkostenvorauszahlungen zurückfordern)
Klage auf Erteilung der Abrechnung erheben.
9 Antworten auf "Vermieter sendet keine Nebenkostenabrechnung – Was tun als Mieter?"
18.10.2018 - 16:06 Antworten
unser Vermieter hat uns wegen Eigenbedarf gekündigt und wir haben Widerspruch eingelegt.
Wir wohnen noch in der Wohnung und zahlen auch die vereinbarte Mieter. Für den Zeitraum 01.11.2017 bis jetzt kommenden 01.11.2018 haben wir noch keine NK- Abrechnung bekommen. Da wir die Miete inkl. Nebenkosten um 10% gekürzt hatten für 7 Monaten gehen wir von einer nicht beachtlichen Rückzahlung aus.Wir würden gerne das Mittel der Nebenkosteneinbehaltung praktizieren. Wie genau müssen wir da jetzt vorgehen? Einen Brief mit der Forderung eine Nebenkosten Abrechnung zu erstellen am 01.11.2018 unter Zeugen in den Briefkasten des Vermieters. und auch für den November schon die Nebenkosten einbehalten oder erst mit der Mietzahlung im Dezember?. Und was passiert wenn wir die Nebenkosten einbehalten und in vielleicht 2 Monaten ausziehen. Haben wir dann das Recht die Nebenkosten für oben genannten Zeitraum per Mahnbescheid zurückzufordern? Vielen Dank und Gruß Gerlinde
18.10.2018 - 16:18 Antworten
wenn Sie dieses (harte) Vorgehen praktizieren wollen, würde ich mich an Ihrer Stelle zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten lassen.
07.12.2018 - 15:48 Antworten
gibt es eine Frist wie lange man das Recht hat eine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter zu verlangen bzw. verjäht dieses Recht des Mieters?
Falls es noch möglich ist, in welchem Gesetz ist es verankert?
(Auch wenn man nicht mehr in der Wohnung wohnt). Vom Vermieter aus wurden nie Abrechungen versendet – auch nach jahrelanger Wohnzeit nicht.
10.12.2018 - 11:44 Antworten
hier die Lösung: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/verjaehrungsfrist-nebenkostenabrechnung/
18.12.2018 - 11:49 Antworten
ich bin Februar 2017 in ein Zweifamilienhaus eingezogen. Im Mai 2017 zog über mir eine zweite Person ein.
Unser Vermieter hatte bereits im Mietvertrag aufgeführt das er keine Nebenkostenabrechnung machen würde.
Ende 2017 verlangte er keinerlei Geld von uns und wir bekamen nie eine Nebenkostenabrechnung.
Die Wohnungen haben beide eine gemeinsame Gasversorgung. Das heißt, man kann nicht fest stellen, welche Wohnung, wie viel geheizt hat im Jahr.
Wir haben pauschal, jeder 60€ für die Heizkosten, monatlich an unsern Vermieter überwiesen.(ab März 2018, weil er die Kosten selber nicht mehr tragen konnte und die Gasrechnung nicht mehr bezahlen konnte.) Er hatte einen monatlichen Abschlag von 117€.
Wir haben das ganze mündlich mit ihm abgemacht. Es ist im Mietvertrag nicht mit aufgeführt, er hat nur einen handschriftlichen Zettel für uns hinterlegt, wo drauf steht ab wann wir jeden Monat 60€ Gas an ihn bezahlten.
Nun kam die Jahresabrechnung und er verlangt, das wir sie bezahlen.
Meine Frage an Sie: Darf er das?
Lg P.Aust
18.12.2018 - 12:07 Antworten
über die Nebekosten kann der Vermieter nur abrechnen, wenn Vorauszahlungen und Abrechnung im Mietvertrag vereinbart wurden.
Hier noch eine Hilfe für Sie: Nebenkostenpauschale: Ratgeber für Mieter und Vermieter
03.03.2019 - 05:37 Antworten
Hallo, ich bin Vermieter einer Gewerbeeinheit. Ich habe nach mündlicher Absprache mit dem Mieter keine Nebenkostenabrechnung gemacht. Jetzt möchte der Mieter aus dem befristeten Mietvertrag vorzeitig raus und gibt als Grund sie fehlende Nebenkostenabrechnung an. Darf er deswegen vorzeitig einen befristeten Mietvertrag kündigen? Viele Grüße Manuela Schmidt
03.04.2019 - 14:55 Antworten
wir haben in der Vergangenheit unsere Nebenkostenabrechnng immer im Februar bekommen.
Nun sind wir wegen Eigenbedarfskündigung im November 2019 nach 12 Jahren ausgezogen und haben noch keine Abrechnung erhalten.Die Abrechnung war immer zu unseren Gunsten (600 – 700 Euro Guthaben ) ausgefallen.Gilt in diesem Fall auch die Frist von 12 Monaten?
04.04.2019 - 17:00 Antworten
für die Nebenkostenabrechnung 2018 hat der Vermieter bis Ende 2019 Zeit. Unabhängig davon, ob die Nebenkostenabrechnung sonst zeitiger kam.
⇐ Vermieter ignoriert Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung – Was tun?
Überbelegung einer Wohnung – Was können Vermieter tun? ⇒

References: § 556
 § 556
 § 556
 § 273
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 890
 § 556
 § 556