Source: http://valcap.es/html/proyectos%20legislativos/art%209.htm?ObjectID=1258
Timestamp: 2017-11-18 17:27:28+00:00

Document:
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a los efectos del artículo 1.923 del Código civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de la titularidad de la vivienda o local.
Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores. En los casos de negativa injustificada a permitir el paso por el piso o local privativo a fin de atender a una reparación de carácter urgente y necesaria, la Comunidad podrá acudir al Juez por medio de su Presidente o Administrador debidamente apoderado, en solicitud de autorización de entrada en el piso o local por el tiempo imprescindible para la reparación. El Juez, atendida la urgencia de la petición y oído el afectado, la estimará por medio de Auto si de no efectuarse aquella de inmediato se pudieran seguir perjuicios irreparables para la Comunidad, acordando los auxilios precisos por parte de la Fuerza Pública para su ejecución. De no apreciarse tal urgencia se remitirá a las partes al Juicio Ordinario.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, o a lo especialmente establecido en la Junta de Propietarios para caso concreto y determinado y por unanimidad, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación, que contendrá además el domicilio, número de fax o dirección de correo electrónico al que habrá de comunicarse por quien haya autorizado el instrumento público en que conste la transmisión concertada, será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
El Administrador habrá de dar cuenta necesariamente en toda Junta Ordinaria de la Comunidad del estado del fondo de reserva, debiendo adoptarse las medidas precisas para ajustar sus existencias a la previsión legal.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España donde hayan de dirigirse las citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, pudiendo indicar también un número de fax o una dirección de correo electrónico, en cuyo caso la remisión realizada a uno de éstos surtirá los efectos de notificación o citación. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. En toda transmisión del piso o local será obligatorio para el adquirente designar en la misma escritura ese domicilio, fax o dirección de correo electrónico, que será comunicado a la Comunidad de Propietarios.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar o por el medio prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspon-diente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de la titularidad de la vivienda o local. El transmitente que incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
El funcionario público que haya autorizado el instrumento público en que conste la compraventa, adjudicación o cesión del piso o local, comunicará a la Comunidad de Propietarios el mismo día del otorgamiento la transmisión producida y el domicilio señalado para notificaciones por el adquirente, acreditándolo por medio de nota que se incluirá en las copias o testimonios que expida de la matriz u original.
EN RELACION A LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL APARTADO 9-1-D)
a) Redacción final que se propone:
Se pretende mediante la presente propuesta establecer un medio adecuado para dar respuesta a las necesidades de la Comunidad de proceder a la reparación urgente de averías o desperfectos de los elementos comunes o aun privativos en los casos en los que sea preciso el acceso a través de la propiedad particular de uno de los condueños, previendo la negativa injustificada a permitirlo, siempre que de ella se derive un perjuicio grave e inmediato.
Para atender a esa necesidad, se ha de tener en cuenta que la entrada en el domicilio de los españoles y extranjeros residentes en España, se ha de realizar con permiso del morador, o con autorización judicial, que precisará, en todo caso, de una norma legal habilitante para que pueda ser concedida, como se dispone en el artículo 18 de la Constitución. Éste establece que el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin el consentimiento del titular o resolución judicial, salvo caso de flagrante delito. Al analizar el alcance del anterior precepto constitucional, el Tribunal Constitucional ha declarado que su contenido se halla en relación con una protección de carácter instrumental, que defiende los ámbitos en que se desarrolla la vida privada de las personas. Por ello existe un nexo de unión indisoluble entre la norma que prohíbe la entrada en domicilio (art. 18.2 de la Constitución) y la que impone la defensa y garantía de un ámbito de privacidad (art. 18.1 de la Constitución). Así la Sentencia de 31 de octubre de 1988 ?expresamente citada por la de 28 de abril de 1993? dice que la tutela de la inviolabilidad del domicilio no se verifica en cuanto cosa sometida al poder dominical o de uso de su titular, sino en cuanto soporte básico del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar. Todo ello obliga a mantener, por lo menos, un concepto constitucional de domicilio en mayor amplitud al concepto jurídico privado o administrativo (STC 22/1984, de 17 de febrero).
Nuestro ordenamiento jurídico, al margen de la definición legal del artículo 40 del Código Civil, que hace coincidir la idea de domicilio con la de sede jurídica de la persona? contiene otras definiciones auténticas propias del ámbito penal y califica como delictiva la entrada indebida en el domicilio de los particulares, tanto por parte de los funcionarios públicos (art. 534-1 C.P.), como de los particulares (art. 202 C.P.), o jurídicas, despacho profesional u oficina o local abierto al público fuera de las horas de apertura (art. 203-1 y 2). En la misma línea, constituye una circunstancia agravante específica del robo con fuerza en las cosas cometer el delito en casa habitada, que ?art. 241 del propio cuerpo legal) es todo albergue que constituyere la morada de una o más personas aunque se encontraren accidentalmente ausentes en ella.
La Ley de Enjuiciamiento Criminal, por su parte, al regular la forma en que se han de practicar las entradas y registros en lugares cerrados, dice que se reputan domicilio, a tales efectos, el edificio o lugar cerrado, o la parte de él destinada principalmente a la habitación del cualquier español o extranjero residente en España y de su familia.
Sin embargo, no se halla excluida del artículo 18-2 de la Constitución la entrada en el domicilio de los españoles cuando no nos hallamos en presencia de un delito, pero sí de una urgente necesidad para precaver un daño inminente y grave o impedir que aumente el daño ya causado, si bien el precepto se remite, fuera de los casos de flagrante delito, a la autorización del propietario o a la judicial.
A falta de mayor desarrollo legal de la posibilidad de acceder al interior del domicilio de un español, fuera de los casos de delito, hemos de acudir a la interpretación del artículo 18.2 de la CE de acuerdo con el Convenio de Roma de 4 de noviembre de 1950, para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales (BOE 243/1979, de 10 octubre 1979), que, en su artículo 8, modificado por el art. 2,2 del Protocolo núm. 11 de 11 mayo 1994, manifiesta:
Entendemos que el artículo 8-2 del Convenio Europeo ampara la posibilidad de acordar la entrada en el domicilio de un propietario que niegue la entrada urgente en su piso a los efectos del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ello, porque los casos establecidos en los apartados a), b) y c) del número 1 del artículo 9, encajan perfectamente en la previsión del Convenio de que se trate de proteger los derechos y libertades de los demás, dentro de una sociedad democrática.
Ese artículo ha sido contemplado por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos, especialmente, por lo que se refiere a los últimos tiempos, en la sentencia del Caso Perry contra el Reino Unido:
Perry vs. Reino Unido S 17-7-2003, nº 63737/2000: Para que la injerencia en el domicilio sea "acorde con la ley" se requiere en primer lugar que la medida impugnada tenga alguna base en el derecho interno y, en segundo lugar, que se trate de una norma accesible a la persona en cuestión quien debe poder ser capaz de prever las consecuencias que tal norma puede tener para él, y que sea compatible con el principio de legalidad. La medida también debe cumplir los requisitos necesarios según el derecho interno para permitir la injerencia. El TEDH acepta que la injerencia en el actual caso estaba prevista en el derecho interno, pero no se cumplieron los requisitos previstos por el derecho interno para permitir la injerencia como pedir al demandante su consentimiento, entre otros.
Del texto de este resumen, se extrae la consecuencia de que la medida debe estar contemplada en el derecho interno y que de deben además cumplir los requisitos que éste establece. Entendemos que para que pueda ser legítima la injerencia en nuestro ordenamiento interno, debe estar perfectamente definida la medida como posible y establecidos sus requisitos, especialmente el trámite de audiencia al interesado.
La habilitación que la norma modificada que se propone da al Juez para acordar la entrada aun coactiva en el domicilio a los efectos del artículo 9, evitaría las situaciones de indecisión o de denegación de peticiones que se han producido, así como el recurso para fundamentarlas a la consideración de leyes procesales penales, dictadas para supuestos muy distintos del que aquí se trata, y que solo de manera analógica ofrecen una solución, siendo deseable que en materia de derechos fundamentales se pueda evitar ese tipo de recursos siempre comprometidos.
La Sentencia del TEDH de 23-9-1998 Caso McLeod contra el Reino Unido, permite profundizar en los requisitos establecidos por el artículo 8-2 del CEDH:
Estando ausente la señora McLeod, su ex marido se presentó en el domicilio de ésta, acompañado de la policía -requerida por su temor a que se produjesen incidentes-, con el propósito de recoger algunas de sus pertenencias. El hombre tenía en su poder una orden judicial que así se lo permitía y que, sin embargo, nunca fue mostrada. En aquel momento en la casa se encontraba la madre de la señora McLeod, quien les dejó pasar sin oponer resistencia alguna.
Procedimiento ante la Corte Europea de Derechos Humanos:
La señora McLeod acudió ante la Comisión alegando la violación del art. 8 del Convenio (derecho al respeto de la vida privada y familiar) por parte de la policía al entrar en su domicilio. La Comisión admitió la demanda a trámite, aunque en su informe opinó que tal precepto no había sido vulnerado.
Sobre la violación del art.8:
En esta ocasión, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) no fue de la misma opinión que la Comisión, y consideró, por 7 votos a 2, que el artículo fue violado. El tribunal observó que la entrada de la policía en el domicilio de la demandante era una medida prevista por la ley anglosajona, y también corroboró que los fines perseguidos por tal injerencia se encontraban entre los establecidos en el art. 8.2 del Convenio (defensa del orden y prevención del delito). Sin embargo, el hecho de que la policía no verificase el derecho del ex-marido a acceder al domicilio de la demandante para recoger sus pertenencias, unido al hecho de que los agentes entraran también en la casa, supuso la toma de medidas desproporcionadas a los fines perseguidos, ya que era evidente que el riesgo de la comisión de un delito era improbable al encontrarse ausente la demandante. Por tanto, la medida no fue "necesaria en una sociedad democrática", incumpliéndose así uno de los requisitos del art. 8.2 del Convenio que justifican las restricciones del derecho protegido.
La Sentencia de la AP Cantabria de 9 de julio de 2.004, indica en relación con la obligatoriedad de permitir el paso por la finca privativa:
TERCERO.- Se afirma en el recurso que la Sentencia de instancia contiene una errónea aplicación del art. 9.1 de la L.P.H. Se viene a sostener que el demandado no se opuso a que a través de su piso se comprobase donde se encontraba la fuga y que la exigencia de garantías a la comunidad para autorizar la realización de catas en su domicilio eran acordes a derecho. En la documentación acompañada con la contestación a la demanda se acompaña la carta remitida por el demandado al presidente de la comunidad en la que se hace constar que ante le requerimiento formal que se le hace para que permita la entrada en su domicilio para poder descubrir el origen de la fuga y proceder a su reparación contesta que únicamente permitirá realizar las obras en la vivienda previo compromiso escrito de la comunidad de dejar la vivienda en perfecto estado y asunción de los gastos que origine. De tal documento no puede sino deducirse una negativa injustificada del demandado a que se entrase en su vivienda para determinar el origen de la fuga. Cierto es como se dice en el recurso que tales garantías están contempladas en el art. 9.1.c de L.P.H. cuando a la obligación del propietario, que la norma establece, de dejar consentir en su vivienda las reparaciones que exija el inmueble, anuda el derecho del propietario a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios, pero es precisamente tal regulación legal la que convierte en inútil y entorpecedora la actitud de los demandados, no entendiéndose sino que finalidad se consigue exigiéndose por escrito de la comunidad, con el consiguiente retraso en la toma de decisiones, lo que la ley establece. Ni siquiera se exige un compromiso del presidente, sino un compromiso de la Comunidad siendo de todos conocido que la toma de decisiones comunitarias requiere ineludiblemente un lapso de tiempo que las condiciones existentes de fuga de aguas no permitía.
El Art. 9.1.d de la L.P.H. resulta diáfano al indicar que es obligación de cada copropietario permitir la entrada en su domicilio a los fines previstos en los apartados anteriores y el 9.1.c que ha de consentir las reparaciones que exijan el inmueble, sin que tal entrada o consentimiento pueda tener condicionantes como el exigido por el demandado. Procede en consecuencia desestimar el motivo.
Incluyo íntegro el Auto de 25 de Octubre dictado por el Juzgado de Instrucción Número Uno de Jerez de la Frontera, que entiendo de gran importancia para el caso:
JUZGADO DE INSTRUCCIÓN N° 1 DE JEREZ DE LA FRONTERA
DILIGENCIAS PREVIAS N° 2477/2004.
En Jerez de la Frontera a 25 de octubre de 2004.
UNICO.- Por denuncia verbal formulada el 3 de septiembre de 2004 por D. Rafael Trujillo Marlasca, en su calidad de Secretario de la Comunidad de Propietarios "XXXXXXXXXXX" de Jerez de la Frontera, se solicita ante este Juzgado en funciones de guardia, la entrada en el domicilio sito Avenida XXXXXXXXXXX N° --, de Jerez de la Frontera, cuyos propietarios se encuentran en paradero desconocido y estando deshabitada y cerrada, toda vez que el bajante del edificio, al pasar por la misma, tiene perdidas de aguas por roturas en la conducción, reparaciones de evidente urgencia a los efectos de realizar reparaciones de evidente urgencia.
PRIMERO.- El artículo 18.2 de la Constitución garantiza la nviolabilidad del domicilio, sin que ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo caso de flagrante delito.
Por su parte, el artículo 550 de la Ley de Enjuiciamiento criminal, establece que "podrá asimismo el Juez Instructor ordenar .. la entrada y registro de día o de noche, si la urgencia del caso lo hiciere necesario, en cualquier edificio o 1ugar cerrado o parte de el, que constituya domicilio de cualquier español o extranjero residente en España, en virtud de auto motivado, que se notificará a la persona interesada inmediatamente o lo más tarde dentro de las veinticuatro horas de haberse dictado".
La resolución Judicial nombrada en los anteriores preceptos, según dispone el artículo 558 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, será siempre fundada y el Juez debe expresar en ella concretamente el edificio o lugar cerrado en que haya de verificarse, si tendrá lugar solo de día y la autoridad o funcionario que los haya de practicar.
SEGUNDO.- Tiene declarado la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional, que para que pueda adoptarse una medida como la que ahora se interesa, deben concurrir una situación y unos presupuestos que legitimen la entrada en un domicilio particular.
En el presente caso, si bien no nos encontramos ante una situación delictiva, existe un problema de sanidad al que se añade un peligro evidente de los moradores de la vivienda situada una planta más baja del que se pretende la entrada. En este sentido, a la vista de la documental presentada por el propietario del inmueble ----, según la Gerencia de Urbanismo"... Existen roturas en la conducción de los bajantes principales procedentes de las viviendas superiores, dando lugar a que todas las aguas sucias anteriormente señaladas se filtren en gran medida a la vivienda en al planta baja identificada con la letra ----- y cuyo propietario es D. YYYYYYY. Esto
provoca la inundación de esta vivienda, mermando ostensiblemente su habitabilidad, dado que además de los peligros por descargas eléctricas existentes al encontrarse parte de esta instalación afectada, las condiciones de salubridad no son las exigibles para la salud de las personas.”
Añade dicho informe que "Tras inspeccionar la vivienda situada en l la planta segunda, se comprueba por parte del técnico actuante que las roturas están localizadas entre el forjado divisorio de esta planta con la primera, y el inmediatamente inferior que separa la vivienda afectada de la planta primera. También se comprueba el hecho referido por parte del propietario afectado en lo referente al estado de abandono de la vivienda de planta primera y el desconocimiento del paradero de la propiedad de ella."
Finalmente concluye dicho informe de actuación de urgencia que”para proceder a la reparación de los daños descritos es absolutamente necesario proceder a la sustitución del tramo de la conducción antes señalado, hecho que solo es posible accediendo a la vivienda de planta primera. Mientras esto no se lleve a cabo las condiciones de salubridad de la vivienda de planta baja no responden a unos requisitos mínimos aceptables.”
Constitucionalmente se necesitan la concurrencia de los siguientes presupuestos básicos. En primer lugar, que la medida sea acordada por el juez; en segundo lugar, la medida debe ser racional, en el sentido de que solo puede acordarse en aquellos supuestos en los cuales, realizada la pertinente ponderación entre el derecho fundamental que se va a ver lesionado y la situación que se pretende atajar, exista la pertinente proporcionalidad, por cuanto solo los supuestos más graves, pueden dar lugar a la adopción de una medida de esta naturaleza, y solo cuando la comprobación o la reparación se pueda realizar mediante la diligencia interesada lleven al buen fin de la actuación de urgencia.
Finalmente exige la jurisprudencia, que existan indicios racionales de que la avería o rotura son de tal entidad que hacen necesaria a todas luces la entrada, siendo necesario que la medida se acuerde a través de una resolución judicial motivada, motivación que comprenderá la descripción de los datos que han llevado a la autoridad judicial que la acuerda, a la convicción moral de que en el domicilio reparar existen realmente las roturas o averías que implican dicha necesidad.
TERCERO.- En el presente caso, si bien no se trata de un supuesto delictivo que legitime la entrada en un inmueble, nos encontramos con datos evidentes de la necesaria intervención toda vez que la citada vivienda los bajantes de conducción se encuentran con roturas que han provocado, no solo un problema grave de salubridad sino un riesgo evidente de peligro contra la vida al existir afección de la instalación eléctrica por las aguas filtradas de dichas roturas y ello en atención a los motivos que se pasan a exponer y que, por tanto, justifican la medida solicitada
Del detenido examen del informe elaborado por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Jerez de la Frontera entregado en este Juzgado, se pone de manifiesto la existencia de indicios más que suficientes para acordar la medida, ya que al no tenerse constancia de los actuales propietarios de la vivienda sobre la que se interesa la entrada, pues éstos están en paradero desconocido, y al estar cerrada y deshabitada no se puede realizar la reparación de urgencia que a todas luces es de imperiosa necesidad.
CUARTO.- Para la reparación que subsane el problema de salubridad y de evidente riesgo existente ante la caída de aguas sobre la instalación eléctrica, se hace necesaria la entrada en la vivienda: Avenida XXXXXXXXXXX N° 8 2° H, de Jerez de la Frontera.
En consecuencia, procede acordar la entrada del domicilio anteriormente dicho, a los solos efectos de realizar las reparaciones de urgencia y necesidad para reparar la filtración de aguas procedente del bajante de conducción.
Una vez concluidas deberá cerrarse dicha vivienda con las garantías que merece cualquier propiedad, adoptándose para ello las medidas que se estimen, siendo D. ZZZZZZZZZ y el Secretario de la comunidad de Propietarios, D. Rafael Trujillo Marlasca, los encargados de la misma y responsables de su cumplimiento ajustado a las necesidades presentadas, con todas las obligaciones que de ello se puedan derivar.
Vistos los preceptos citados, concordante s y demás de general y pertinente aplicación,
Se acuerda la entrada en la vivienda sita en Avenida XXXXXXXXXXX N° 8 2° H, de Jerez de la Frontera, a los fines de practicar las actuaciones estrictamente necesarias para subsanar las roturas que en dicho inmueble sufra el bajante de conducción de aguas de la comunidad de propietarios.
En dicha entrada, se autoriza la utilización de los medios necesarios incluyendo, en caso, la fuerza física para la apertura de la vivienda, durante el día 25 de octubre de 2004 a partir de las 11. 30 horas y a presencia de los agentes de la Policía Local que se destaquen en dicho lugar.
Quienes realicen la entrada cuidarán de dar cumplimiento a lo prevenido en esta resolución dando cuenta del resultado de la misma.
Ofíciese a la Policía Local de Jerez de la Frontera para que designe los agentes que estime necesarios para el adecuado cumplimiento de la entrada en la vivienda interesada y a los solos fines que en esta resolución se refieren. Igualmente diríjase comunicación a la Gerencia Municipal de Urbanismo para que tenga el oportuno conocimiento de esta actuación excepcionalísima.
Notifíquese esta Resolución a las partes interesadas y en su caso, y al titular del domicilio cuya entrada y registro se ha acordado y si no se encontrara a quién dispone el artículo 566 de la Ley de Ritos, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de reforma ante este Juzgado en el término de tres días.
Así lo acuerda, manda y firma D. José Óscar Roldán Montiel, Juez Adjunto del Juzgado de Instrucción Número Uno de Jerez de la Frontera. Doy fé.
En relación con el apartado e) PRIMER INCISO
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada con carácter general en el título, o en su caso a lo especialmente establecido en esta Ley para casos determinados, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Igualmente la Junta de Propietarios, para cada caso concreto y determinado y por unanimidad, podrá establecer un reparto distinto de los gastos generales.
Se pretende incorporar al precepto las modificaciones legales en materia de distribución de los gastos generales (17-2º LPH), así como las decisiones jurisprudenciales acerca de la preferencia del sistema del artículo 9-1-e) LPH sobre los acuerdos de distribución de gastos por sistema distinto del de coeficientes o con exclusión de propietarios, que no respeten la regla de unanimidad. La cuestión se ha planteado con especial intensidad en el caso de instalación de ascensores y de adecuación de accesos e instalaciones a su uso por discapacitados, tras la aprobación de la modificación de la LPH operada en 1.999. No obstante, el Tribunal Supremo ha venido indicando en sus últimas sentencias la preeminencia del reparto de las cuotas según el sistema establecido en los estatutos, salvo el acuerdo unánime de todos los propietarios manifestado por medio de las formas que la Ley de Propiedad Horizontal establece. En este sentido manifiesta el TS que: “Como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes. En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.”
Y es interesante señalar que en el caso, a que la anterior sentencia se refiere, uno de los copropietarios impugna el acuerdo comunitario en virtud del cual se estableció el reparto de derramas por coeficientes. Alegaba que la comunidad demandada utilizó el sistema de reparto igualitario de gastos durante 7 años, lo que supone un acto propio que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquélla lo impugnó. Por ello, añade, para volver al sistema de reparto por coeficiente establecido en los estatutos sería necesaria la unanimidad. Sin embargo, la sentencia de apelación --confirmada en casación-- desestimó este argumento porque no existió ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los estatutos sobre distribución de los gastos comunes, y el hecho de que durante 7 u 8 años no se impugnasen las cuentas realizadas por la administración de la comunidad conforme a un sistema igualitario en modo alguno significa que existiese un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado. Solamente existió una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, podría determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquélla afectó. En definitiva, concluye el Tribunal que el acuerdo impugnado se ajustaba a lo prevenido en los estatutos en cuanto al sistema de distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la referida práctica indebida.
AP León, sec. 2ª, S 14-6-2004, nº 166/2004, rec. 230/2004. Pte: Alvarez Rodríguez, Alberto Francisco
La AP desestima el recurso interpuesto por la comunidad de propietarios demandada frente a la sentencia que estimó la demanda y declaró la nulidad de los acuerdos adoptados en su junta general, por cuanto que, aunque el acuerdo de la instalación del ascensor debe acordarse con el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas de participación, sin embargo, el modo de participación de los comuneros a sufragar su coste de forma diferente a la proporción respecto de la cuota de participación, salvo que otra cosa dispongan los estatutos, debe ser adoptado por unanimidad, lo que no es el caso, pues se adoptó por mayoría, por lo que el acuerdo es nulo. Respecto del acuerdo de requerir al actor para que retirara unos elementos aislantes en la cubierta del edificio, también es nulo, pues no es necesaria la unanimidad para modificar los elementos comunes en aquellos casos en que se trata de obras menores o en que ningún perjuicio produce a la comunidad.
SEGUNDO.- …………. Ahora bien, aún existiendo pronunciamientos contradictorios en la denominada jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales, somos de la opinión que la mayoría de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación y que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal arbitra para el establecimiento o supresión de entre otros servicios el de ascensor, es sólo aplicable a su instalación y no a la forma de contribución al pago de las obras necesarias para la misma, en relación con las cuales habrá de estarse a lo previsto en los Estatutos y a la falta de previsión estatutaria a lo dispuesto en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como módulo general de contribución a los gastos comunes el de la cuota de participación fijada en el título, sin perjuicio, claro está, de que con el acuerdo unánime de todos los propietarios, pues así se exige en el Art. 17.1 LPH, no conseguido en el caso que nos ocupa, pueda alterarse o modificarse dicho criterio de distribución. En el mismo sentido pueden verse las sentencias de las Audiencias Provinciales de Valladolid, Sec. 1ª, 18-06-2001, y Sec. 3ª, 08-05-2003 y Asturias, Sec. 7ª, 18-06-2002, y en el contrario las sentencias de las Audiencias Provinciales de Guipúzcoa, Sec. 1ª, 21-02-2001 y Teruel 06-05-2003, entendiendo estas últimas que la mayoría cualificada de propietarios exigida en el citado artículo 17.1 necesaria para acordar el establecimiento o supresión de determinados servicios, entre los que se encuentra el de ascensor, es igualmente aplicable, sin ser necesaria por tanto la unanimidad de todos los propietarios, a la distribución de los gastos que conlleva la instalación de dicho servicio. En consecuencia, la nulidad del acuerdo analizada debe ser confirmada.
Con respecto a la colisión entre el reparto de gastos comunes por coeficientes establecido en los estatutos y la práctica de la Comunidad de repartirlos de forma igualitaria, se ha de citar la reciente Sentencia del tribunal Supremo de 16 Nov. 2004, que también se recoge íntegra.
PROPIEDAD HORIZONTAL.-- Gastos comunes.-- Contribución a su pago.-- Sistema de reparto por coeficiente establecido en los estatutos.-- Práctica inadecuada de la comunidad que durante años utilizó un sistema de reparto igualitario.-- Inexistencia de actos propios vinculantes para los copropietarios.
Madrid, 16 Nov. 2004.
Visto por la Sala 1.ª del TS el presente recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Secc. 14.ª de la AP Barcelona, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el JPI núm. 42 de dicha ciudad, sobre impugnación de acuerdos comunitarios; cuyo recurso ha sido interpuesto por D.ª Magdalena, representada por la Procuradora de los Tribunales D.ª Paz Santamaría Zapata; siendo parte recurrida (...) de Barcelona, representada por el Procurador de los Tribunales D. Enrique Sorribes Torra.
Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Romero Lorenzo.
Primero: D.ª Magdalena formuló demanda contra la (...) de Barcelona interesando se declarase: a) la invalidez e ineficacia del acuerdo adoptado por la Junta Extraordinaria de dicha Comunidad, celebrado el 3 Oct. 1994 por el que se acordaba el reparto de derramas por coeficientes al no existir la necesaria unanimidad de los copropietarios; y b) Que tampoco era válida la aprobación del presupuesto de obras, realizada en la misma Junta, ya que en él se comprendían partidas de mero lujo --a cuyo pago se había opuesto la actora-- junto a otras realmente necesarias, por lo que se solicitaba se precisase cuáles eran unas y otras.
El Juzgado de Primera Instancia estimó solamente la primera de las peticiones mencionadas y no hizo declaración en cuanto a costas.
Apelada su resolución por las dos partes litigantes, la Audiencia Provincial acogió únicamente el recurso de la Comunidad de Propietarios, lo que determinaba la íntegra desestimación de la demanda, con imposición a la actora de las costas de primera instancia y de las de su propio recurso.
D.ª Magdalena ha interpuesto el presente recurso de casación, que contiene un solo motivo, fundado en el ap. 4.º del art. 1692 de la LEC.
Segundo: El referido motivo denuncia la infracción, por aplicación errónea de la doctrina de los actos propios, y de los arts. 16.4.º de la LPH y 1255 del CC.
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquélla lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos --por coeficiente-- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y ésta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes.
En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquélla ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.
En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.
Tercero: A tenor de lo prevenido en el art. 1715.3 de la LEC debe ser condenada la recurrente al pago de las costas.
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por D.ª Magdalena contra la sentencia dictada el 22 Jun. 1998 por la Secc. 14.ª de la AP Barcelona, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía núm. 995/91 procedentes del JPI núm. 42 de los de Barcelona.
Se condena a la recurrente al pago de las costas causadas.
Lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-- Sr. Sierra Gil de la Cuesta.-- Sr. Auger Liñán.-- Sr. Corbal Fernández.-- Sr. Romero Lorenzo.
Respecto al último párrafo del apartado e), y los apartados f), h), i), del artículo 9-1º LPH.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido por la Junta de Propietarios para caso concreto y determinado, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España donde hayan de dirigirse las citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, pudiendo indicar también un número de fax radicado en España o una dirección de correo electrónico, en cuyo caso la remisión realizada a uno de éstos surtirá los efectos de notificación o citación. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar o por el medio prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
El transmitente que incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Se pretende mediante la modificación que se propone del apartado h) establecer un sistema ágil y rápido de comunicación con los copropietarios, a fin de asegurar la recepción de las citaciones y demás correspondencia que deba dirigirse a éstos, asegurando la validez de las citaciones efectuadas en esos lugares o por esos medios (fax o correo electrónico), expresamente reconocidos a estos efectos por la Ley de Enjuiciamiento Civil para las citaciones judiciales en el artículo 162 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.
A su vez, se quiere establecer un medio de conocimiento inmediato de la dirección, fax o correo electrónico donde o a través del cual deba ser citado para las Juntas de propietarios cualquier nuevo adquirente de los pisos o locales del inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal, mediante la comunicación a la Comunidad de propietarios por el Notario o autorizante de la identidad del comprador, donatario o adjudicatario. La comunicación, se realizará a la dirección postal, electrónica o de fax que la Comunidad haya indicado al Notario en el cuerpo de la certificación de deuda del artículo 9-1-e)
La AP Sevilla, sec. 6ª, en Sentencia de 6-7-2000, deja sentada la siguiente doctrina en relación con la negligencia del propietario que no comunica el domicilio al que han de ser remitidas las notificaciones y citaciones comunitarias.
TERCERO.- Pues bien, considera la Sala que no puede acceder a lo interesado por la actora. Además de que podría estimarse la existencia de una actuación negligente por su parte en la recepción de las citaciones y notificaciones de la comunidad de propietarios, teniendo en cuenta que, residiendo fuera del edificio de la misma, nunca puso en su conocimiento, tal y como dispone el artículo 15.2, un domicilio donde pudieran ser practicadas, como expresamente reconoció en la prueba de confesión judicial, y que, habiéndosele remitido por carta certificada la notificación del acuerdo de 18 de julio de 1996 y, no pudiendo entregársele por encontrarse ausente, no compareció ante las oficinas de Correos y Telégrafos para hacerse cargo de la misma, como aparece al folio 54 de las actuaciones, y de que, por otra parte, es fácilmente presumible que llegara a tener conocimiento de tales citaciones y notificaciones, que eran entregadas por el conserje del inmueble a las personas que entraban y salían y se publicaban durante varios días en su tablón de anuncios, según declararon los testigos que depusieron a instancias de la demandada, existe también una prueba evidente de que tuvo un conocimiento suficiente y efectivo de dichos acuerdos y, no obstante, dejó transcurrir con exceso el plazo de caducidad de 30 días que señala el artículo 16.4, como es la de que, una vez adoptados, con fecha 30 de octubre de 1995 el primero y de 18 de julio de 1996 el segundo, y al impedirse a la actora el acceso a su plaza de garaje "por los conductos naturales para ello", formuló su protesta ante la Sra. Presidenta de la Comunidad de propietarios por medio de dos cartas, de 12 de noviembre de 1996 y de 6 de mayo de 1997, en las que reputaba nulos de pleno de derecho los acuerdos adoptados -folio 21 de los autos-. Pese a ello, no formuló su demanda, como consta en el sello de presentación de la misma, sino hasta el día 24 de noviembre de 1998, ya convalidados los acuerdos por caducidad de la acción
Por fin, el último párrafo del artículo 9-1-f) no pretende sino reforzar la regulación del fondo de reserva mediante la inclusión obligatoria en la información que debe ofrecerse en la Junta Ordinaria del estado del mismo, a fin de tomar las medidas precisas para adecuar su saldo a las previsiones legales.

References: artículo 1
 artículo 18
 resolución 
 artículo 40
 artículo 18
 artículo 18
 artículo 8
 artículo 8
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 8
 artículo 18
 resolución 
 artículo 550
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 artículo 558
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 Resolución 
 artículo 566
 artículo 9
 artículo 17
 artículo 9
 artículo 17
 resolución 
 artículo 9
 artículo 162
 artículo 9
 artículo 15
 artículo 16
 artículo 9