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Timestamp: 2019-08-23 00:00:06+00:00

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FAQ | Selbstständiger Immobilienmakler Erdal Kasarca
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Wohnen, Miete und Immobilen
Die Grundbuchämter überwachen bei Eintragungsanträgen und Löschungen die Einhaltung der materiell- (BGB) und formellrechtlichen (GBO, Grundbuchverfügung) Voraussetzungen, um die Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen. Damit soll gewährleistet werden, dass der öffentliche Glaube des Grundbuchs von richtigen Eintragungen und Löschungen ausgehen darf. Das Grundbuchamt ist nicht nur zur Beachtung der formellen Eintragungsvoraussetzungen, sondern auch zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs verpflichtet und darf deshalb keine Eintragungen vornehmen, deren Unrichtigkeit ihm bekannt ist. Es prüft die Einhaltung der Verfahrensregeln der GBO und stellt dazu von Amts wegen die erforderlichen Ermittlungen an. Dies gilt auch gegenüber dem Eintragungsersuchen einer Behörde. Geht schon aus den beigefügten Unterlagen hervor, dass die begehrte Eintragung das Grundbuch unrichtig machen würde, so darf das Grundbuchamt den Anträgen nicht entsprechen. Die Registergerichte haben Eintragungen und Löschungen auf ihre formelle und materielle Richtigkeit von Amts wegen zu überprüfen. Dabei prüfen die Grundbuchämter im Detail bis hin zur Frage, ob eine Eigentumswohnung in sich abgeschlossen ist. Hier ist dem Grundbuchamt durch Bescheinigung der Baubehörde die Abgeschlossenheit nachzuweisen.
Eintragungen und Löschungen werden durch entsprechende Anträge ausgelöst, die als Grundakten ebenfalls vom Grundbuchamt aufbewahrt und geführt werden. Dem Grundbuchamt kommt beim Eintragungsverfahren eine wesentliche Rolle zu, weil es die Eintragungsreihenfolge mehrerer im selben Grundbuch einzutragenden Rechte festlegt und damit über die im Grundbuch eingetragene Rangfolge entscheidet. Da das Eintragungsdatum von prinzipieller Bedeutung ist, muss der Zeitpunkt des Antragseingangs beim Grundbuchamt genau vermerkt werden („Präsentat“). In § 17 GBO wird bestimmt, dass das Grundbuchamt die Eingangsreihenfolge auch für die Bearbeitungsfolge einzuhalten hat. Eine taggleiche Bearbeitung eingehender Grundbuchanträge ist daher zur Wahrung der sich aus der Grundbucheintragung ergebenden gesetzlichen Rangfolge nicht erforderlich. Das Grundbuchamt ist gezwungen, die postalische Eingangsreihenfolge bei der Eintragung zu übernehmen.
Das Grundbuchamt ist zudem für die Grundbucheinsicht und die Erstellung von Grundbuchauszügen zuständig. Hier prüft es, ob jemand die materielle und formelle Berechtigung besitzt, ins Grundbuch und die Grundakten Einblick nehmen zu dürfen. Grundbuchauszüge werden auf Antrag kostenpflichtig erstellt, Grundbuchbenachrichtigungen erfolgen hingegen automatisch an die Beteiligten einer Eintragung oder Löschung.
Was ist ein Energieverbrauchsausweis?
Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Dazu muss der witterungsbereinigte Energieverbrauch angegeben werden.
Wir beraten Sie gerne bei der Erstellung eines Energieverbrauchsausweises.
Wir beraten Sie gerneunverbindlich über die Erstellung eines Energiebedarfsausweises.
Wer haftet bei Mängel nach der Übergabe?
Die Auflassungsvormerkung sichert nach § 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Das bedeutet, dass die Auflassungsvormerkung die Eigentumsansprüche des Immobilienkäufers schützt, bis dieser als Eigentümer in das Grundbuch des Grundstückes eingetragen ist.
Wie ist die Abwicklung beim Notaranderkonto?
Während für ein gewöhnliches Treuhandkonto keine besonderen juristischen Regeln gelten, fallen Guthaben auf Anderkonten bei Insolvenz des Treuhänders nicht in seine Vermögensmasse. Nach § 47 der Insolvenzordnung besteht in Deutschland ein Recht auf Aussonderung des Treuhandvermögens aus der Insolvenzmasse. Die Guthaben sind daher besonders geschützt.
Das anwaltliche Berufsrecht legt strenge Maßstäbe an die Behandlung von fremdem Geld. Wenn der Anwalt erkennt, dass er (gleich aus welchem Grunde) fremdes Geld nicht innerhalb eines Monats an den Berechtigten weiterleiten kann, so muss er ein Anderkonto anlegen und das Geld auf dieses überweisen, § 43a Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) i.V.m. § 4 Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA). Für geringere Einzelbeträge ist ausnahmsweise auch die Führung eines Sammelanderkontos erlaubt.
Bei Immobiliengeschäften kann vertraglich vereinbart werden, dass der Kaufpreis vom Käufer zunächst auf ein Anderkonto des Treuhänders (meist Rechtsanwalt oder Notar) gezahlt wird. Dadurch wird die vorzeitige Darlehensauszahlung (Valutierung) zur Kaufpreisabwicklung ermöglicht, solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Treuhänder trägt die Gewähr für die zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag). Für das Anderkonto wird eine Hebegebühr fällig.
Der Vermieter darf keinen Ersatzschlüssel behalten, um damit ohne Erlaubnis die Mieträume zu betreten. Das Mietverhältnis regelt, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen, also alleinigen Gebrauch zur Verfügung stellt (§535 Abs.1 BGB). Dem Mieter wird mit dem Mietverhältnis die alleinige Sachherrschaft übertragen, laut §854 BGB. Dies ist nicht der Fall, wenn er einen Zweitschlüssel für Notfälle behält. Ohne Einverständnis darf der Vermieter die Räume nicht betreten, dies würde Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Ausnahme ist ein Notfall wie Wasserschaden, Brand etc., also wenn Gefahr droht. Der Vermieter darf den Schlüssel dann behalten, wenn der Mieter einverstanden ist. Dies muss zur Beweisführung im Mietvertrag festgehalten werden.
Wann kann ich einen Zeitmietvertrag abschließen?
Wird ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit geschlossen, spricht man von einem Zeitmietvertrag. Vermieter nutzen diese Form des Mietvertrags zum Beispiel, wenn sie ab einem bestimmten Zeitpunkt eine Eigennutzung planen oder Baumaßnahmen anstehen. Auf Mieterseite ist ein befristeter Vertrag sinnvoll, wenn man beispielsweise vorübergehend in einer anderen Stadt beschäftigt ist oder kurzfristig ausziehen muss.
Gemäß § 575 BGB lässt sich eine Wohnung auch für kurze Zeit mieten. Wenn das Mietverhältnis endet, hat der Mieter keinen Anspruch auf Fortsetzung des Vertrages. Eine ordentliche Kündigung während der vereinbarten Mietdauer ist weder seitens des Mieters, noch vonseiten des Vermieters möglich.
Der sogenannte Zeitmietvertrag bedarf nach § 126 BGB der Schriftform. Mündlich abgeschlossene Verträge sind automatisch Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit. Seit dem 1. September 2001 sind nur noch „echte“ beziehungsweise qualifizierte Zeitmietverträge nach neuem Recht zulässig (§ 575 Abs. 1 BGB). Alte Mietverträge mit Vertragsabschluss bis zum 31.08.2001 behalten jedoch ihre Gültigkeit. Die neue Fassung sieht vor, dass eine Verlängerung des Zeitmietvertrages nach Ablauf der Mietdauer nicht mehr verlängert werden kann. Gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 1 - 3 BGB sind folgende Gründe für eine eindeutige Befristung zulässig:
Eigennutzung: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige des Haushalts.
Baumaßnahmen: Der Vermieter muss die Räume abreißen oder gemäß § 554 BGB instand setzen, sodass die Baumaßnahmen durch das Mietverhältnis erschwert würden.
Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen: Der Vermieter plant, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit an einen zur Dienstleistung Verpflichteten zu vermieten.
Wirksamkeit des befristeten Vertrages
Allgemeine Formulierungen reichen bei Zeitmietverträgen nicht aus – die Befristungsgründe müssen konkret benannt werden. Vergisst der Vermieter zum Beispiel, den zukünftigen Verwendungszweck anzugeben oder formuliert diesen zu allgemein, ist der Zeitmietvertrag ungültig. Der Mieter kann vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages Auskunft darüber verlangen, ob der Grund für die Befristung noch aktuell ist. Wenn der Vermieter nicht innerhalb eines Monates antwortet, hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Zeitmietvertrag um die Dauer der Verspätung verlängert wird. Der Grund für die Befristung darf sich nicht ändern. Gibt der Vermieter sein Vorhaben auf, die Räumlichkeiten zu nutzen, kann der Mieter verlangen, dass der Zeitmietvertrag auf unbestimmte Zeit verlängert wird. Der Mieter kann die Verlängerung des Vertrages um den entsprechenden Zeitraum beanspruchen, wenn der Vermieter die Wohnung erst nach der vertraglich vereinbarten Beendigung benötigt.
RMI informiert Sie gerne über weitere Kriterien die beim Abschluss eines Zeitmietvertrages zu beachten sind.
Kann ich eine Immobilie vor Kaufpreiszahlung nutzen?
Nein, denn im Notarvertrag wird die Kaufpreisfälligkeit geregelt. Eine Nutzung der erworbenen Immobilie vor Zahlung des Kaufpreises ist nur mit dem Einverständnis des Verkäufers möglich. Dies birgt aber für beide Parteien hohe Risiken. Werden z.B. Umbaumaßnahmen durch den Käufer vor Kaufpreiszahlung und/oder Übergabe der Immobilie vorgenommen, so gehen diese in das Eigentum des Verkäufers über, sollte es nicht zum Vollzug des Kaufvertrages kommen. Der Verkäufer kann den Rückbau und die Herstellung des alten Zustandes verlangen.
Das Grundbuchrecht ist streng formalisiert. Sowohl Eintragungen als auch ihre Löschung im Grundbuch bedürfen mindestens der notariell beglaubigten Form. Für die Löschung eines Grundbuchrechts ist materiell-rechtlich die Aufhebungserklärung des Berechtigten und Eintragung erforderlich. Zusätzlich sind formell-rechtlich der Antrag eines Beteiligten und die Bewilligung des von der Löschung betroffenen (Gläubigers) erforderlich. Nach dem materiellen und formellen Konsensprinzip müssen mithin sowohl die Aufhebungserklärung als auch Antrag und Bewilligung inhaltlich deckungsgleich auf die Löschung eines bestimmten Grundbuchrechts ausgerichtet sein. Die Löschungsbewilligung zielt auf die Löschung eines dinglichen Rechts in Abteilung II (Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Vormerkungen und andere Verfügungsbeschränkungen) oder Abteilung III (Grundpfandrechte wie Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld) des Grundbuchs ab, auch wenn sie umgangssprachlich auf die Löschung von Grundschulden und Hypotheken eingeengt wird.
Die Löschungsbewilligung ist eine abstrakte einseitige empfangsbedürftige Erklärung des Berechtigten, dass er ein im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt. Eine Löschungsbewilligung beinhaltet nach anerkannter Auffassung materiell-rechtlich eine Aufgabeerklärung im Hinblick auf das Grundpfandrecht, wobei es sich um eine dem materiellen Recht angehörende rechtsgeschäftliche Willenserklärung handelt, die sich begrifflich nicht mit der dem formellen Grundbuchrecht angehörenden Löschungsbewilligung und erst recht nicht mit dem Löschungsantrag deckt.
Wo finde ich mein Grundbuchamt?
Für die Führung der Grundbücher ist das Amtsgerich für die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig; abweichende Vorschriften bestehen in Baden Württenberg. Hier werden nach alter Tradition die Grundbücher von den grundsätzlich in jeder Gemeinde eingerichteten staatlichen Grundbuchämtern geführt. Das Grundbuchamt ist für einen bestimmten Grundbuchbezirk zuständig; die Grundbuchbezirke decken sich mit den Gemeindebezirken.
Zahle ich Grunderwerbsteuer auf Einrichtungsgegenstände?
Beim Hauskauf steht oft auch die Übernahme von Einrichtungsgegenständen zur Diskussion.
Wenn beim Hauskauf eine gebrauchte Immobilie den Besitzer wechselt, geht es um die Frage, was mit dem darin befindlichen Inventar geschieht. Das meiste davon wird der Vorbesitzer entweder für sich selbst weiterverwenden oder entsorgen. Doch häufig befinden sich darin Einrichtungsgegenstände, die für den neuen Eigentümer durchaus interessant sind – sei es eine Einbauküche oder vielleicht eine Wohnzimmereinrichtung, die noch in gutem Zustand ist und dem Geschmack des Käufers entspricht.
Bei entsprechender Werthaltigkeit wird der Verkäufer dafür einen angemessenen Preis verlangen, der zum Kaufpreis der Immobilie hinzugerechnet wird. Dabei droht jedoch für den Käufer eine finanzielle Falle: Je höher der Immobilienpreis beim Hauskauf, umso höher sind auch Grunderwerbsteuer und Notargebühren. Ist ein Makler beim Hauskauf mit eingeschaltet, berechnet dieser seine Courtage in aller Regel auf Basis des im Notarvertrag stehenden Kaufpreises.
Beim Hauskauf Einrichtungsgegenstände vertraglich ausklammern
Sofern es sich bei den Einrichtungsgegenständen nicht um feste Bestandteile der Bausubstanz handelt – was etwa bei einem Kachelofen oder einem Wintergarten der Fall wäre – können mit der richtigen Vertragsgestaltung unnötige Kaufnebenkosten vermieden werden. Dies kann auf zweierlei Art und Weise geschehen:
1. Im Notarvertrag können gesonderte Preise für die Immobilie sowie für bewegliche Gegenstände ausgewiesen werden. Letztere werden dann nicht mit Grunderwerbsteuer belegt.
2. Alternativ dazu kann der Notarvertrag nur über den Kauf der Immobilie abgeschlossen werden, und ergänzend dazu schließen Käufer und Verkäufer einen privatschriftlichen Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ab.
Wenn beispielsweise eine Kücheneinrichtung und weitere Möbel im Wert von 12.000 Euro übernommen werden, lassen sich auf diese Weise je nach Bundesland Grunderwerbsteuer und Notargebühren einige Hundert Euro sparen. Lässt sich dadurch auch eine eventuell anfallende Maklercourtage reduzieren, fällt die Ersparnis noch höher aus.
Vorsicht: Hauskäufer sollten bei der Vertragsgestaltung auf gar keinen Fall den Bogen überspannen, indem sie versuchen, realen Immobilienwert über einen separaten Kaufvertrag auf Einrichtungsgegenstände umzuwidmen. Alle Immobilienkaufverträge werden an das Finanzamt weitergeleitet, wo geprüft wird, ob der ausgewiesene Kaufpreis marktüblich ist. Wer dabei versucht zu tricksen, riskiert dafür belangt zu werden.
Tipps: Für die Finanzierung Ihrer Immobilie stehen Ihnen die Interhyp-Finanzierungsberater zur Seite. Sie suchen aus den Angeboten von mehr als 300 Darlehensgebern eine passende Lösung. Interessiert? Dann können Sie ein persönliches Angebot anfordern.
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Ländersteuer, die diese an die Kommunen weiterreichen können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 7 % der Bemessungsgrundlage. Im Jahr 2012 wurden 7,389 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer (GrESt) eingenommen, 2013 waren es 8,39 Milliarden Euro (+ 13,5 %).
Rheinland-Pfalz: 5% ab 1.3.2012
Hessen: 6% ab 1.8.2014
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung. Obgleich die Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, sind die Grundbuchämter angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorzunehmen. Im Ergebnis ist damit eine Grundbucheintragung ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhält der Notar.

References: § 17
 § 883
 § 47
 § 43
 § 4
 §854
 § 575
 § 126
 § 575
 § 554