Source: https://ficek.sk/ako-uzatvorit-kupnu-zmluvu-22650
Timestamp: 2020-01-21 00:37:48+00:00

Document:
[2020] Ako uzatvoriť kúpnu zmluvu? | Právna Poradňa
Ako uzatvoriť kúpnu zmluvu?
Odpovedané dňa: 5. 4. 2017
Otázka: Ako uzatvoriť kúpnu zmluvu?
Dobrý deň, chcem poradiť ohľadom kúpnej zmluvy, mám pár otázok. 1)zmluva musí byt vždy zviazaná, prelepená a pečiatka na nej zo zadnej strany? 2)RC predávajúcich môžem zistiť na katastri, či ob. Úrade? Alebo jediné osobné u dotyčných osôb? 3)keď mám viac predávajúcich musím mať viac zmlúv pre každého zvlášť alebo stačí 2krát originál pre kataster? 4)návrh na vklad do katastra môžem podať a podpísať ja ako kupujúci a predávajúci nemusia? 5)podpisy musia byt overené lev v mieste kde sa nachádza ten pozemok v obci alebo kdekoľvek inde myslím obec na územie SR? 6)v zmluve musia byt uvedené písmená A-ako majetková podstata a B-ako poradie vlastníka zapísané na LV? Či nie? 7)pri viacerých predávajúcich spoluvlastníkov musí byt tiež uvedené aký podiel ma pr. 1/4 aj výmera pr. Čo predstavuje výmeru 25m2? Alebo stačí len podiel. 8)zmluva platí od podpisu predávajúceho do 3rokoch pr. 1. 5. 2017-1. 5. 2020 potom je zmluva neplatná a kataster vklad nepovolí? Musí byt nová kz? 9)predkupné právo spoluvlastníkoch-lehota ide od dátumu kedy kataster povolil vklad alebo od podpisu na zmluve predávajúceho? 10)pr. Kúpil som pozemok a mám kz a niekto iný kúpi ten istý pozemok neskoršie ale zanesie vklad na kataster prvej ako ja a povolia mu vklad a ja prídem pr. O pol roka s tou istou zmluvou čo potom? Mám ja právo na vklad, keď na zmluve mám uvedený dátum kúpy skoršie alebo mám smolu? Ďakujem veľmi pekne za odpovede.
Odpoveď: Ako uzatvoriť kúpnu zmluvu?
Kúpna zmluva, ktorá pozostáva z viacerých listov strán, musí byť zviazaná tak, aby nebolo možné ju zameniť. Na kúpnej zmluve sa overujú podpisy len predávajúcich, ktorí ich môžu overiť kdekoľvek na území SR, pričom pri overení Vám zmluvu notár alebo obec zviaže. V kúpnej zmluve musia byť uvedené rodné čísla predávajúcich, ktoré získate len od nich, ani kataster a ani obecný úrad Vám ich nemôže poskytnúť.
Na jednej zmluve môžu byť viacerí kupujúci ako aj viacerí predávajúci a na kataster sa môže predložiť len 2x originál zmluvy podpísaný všetkými účastníkmi zmluvy. Každý účastník zmluvy by mal dostať jednu zmluvu a 2 originály musia ísť na kataster (stačí ak na týchto zmluvách budú overené podpisy predávajúcich). Návrh na vklad môže podať ktorýkoľvek z účastníkom zmluvy, pričom podpis sa na návrhu na vklad neoveruje.
V kúpnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet prevodu tak ako je uvedený na liste vlastníctva v časti A a výška spoluvlastníckeho podielu jednotlivých predávajúcich tak ako je uvedené na liste vlastníctva (stačí napr. 1/2), nemusí sa uvádzať poradie spoluvlastníka uvedené v časti B listu vlastníctva.
Kúpnu zmluvu je potrebné podať na kataster do 3 rokov od podpisu zmluvy, v opačnom prípade platí, že ste od zmluvy odstúpili a preto nemôže byť zo strany katastra vklad vlastníckeho práva v zmysle tejto kúpnej zmluvy povolený. Museli by ste uzatvoriť novú kúpnu zmluvu.
V prípade nerešpektovania predkupného práva sa oprávnený môže domáhať svojho predkupného práva (žalobou) vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý krát, t.j. lehota začína plynúť od uzavretia kúpnej zmluvy.
Ak ste nepodali v trojročnej lehote návrh na vklad kúpnej zmluvy a predávajúci predal ten istý pozemok tretej osobe, ktorá tento návrh na vklad podala a kataster nehnuteľnosti vklad povolil, máte len právo odstúpiť od kúpnej zmluvy a žiadať od predávajúceho vrátenie kúpnej ceny.
Podotázka: Ako uzatvoriť kúpnu zmluvu? (Občianske právo)
Dobrý deň. Prosím o pomoc a radu. Mám zmluvu o BKZ a predkupné právo zapísané na LV. Momentálne už vybavený úver a majitelia nehnuteľnosti nechcú podpísať KZ a úverové zmluvy. Aké tu je možné riešenie prosím ?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 15.01.2020)
z otázky vyplýva, že máte uzatvorenú zmluvu o budúcej zmluve v zmysle ust. § 50a Obč. zákonníka, v zmysle ktorého sa účastníci môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
V zmluve o bud. zmluve má byť dojednaný termín uzatvorenia kúpnej zmluvy na základe tam uvedených skutočností, vo Vašom prípade zrejme dohoda o tom, že riadna kúpna zmluva bude uzatvorená po prísľube úveru zo strany banky.
Poukazujeme na rozsudok KS v Trnave sp. zn. : 23Co/407/2013 z 19. 03. 2014 :
"Forma zmluvy o budúcej zmluve je obligatórne písomná. .... Určenie doby, do ktorej sa má konečná zmluva uzavrieť, je obligatórnou súčasťou zmluvy o budúcej zmluve a tiež predpokladom jej platnosti. K určeniu doby musí dôjsť nepochybným, určitým a zrozumiteľným spôsobom, ktorý sa však nemusí viazať na konkrétny dátum. Stačí, keď sa táto doba určí tak, že zmluva sa uzavrie do toho okamihu, keď nastane určitá udalosť alebo právna skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, avšak nevie sa, kedy nastane. Zmluva o budúcej zmluve však musí obsahovať podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzavretá. Tieto náležitosti sú ustanovené v kogentných ustanoveniach zákona alebo môžu vyplývať z dohody účastníkov. Platná zmluva o budúcej zmluve zakladá jednému alebo všetkým jej účastníkom právo domôcť sa uzavretia konečnej zmluvy aj súdne. Žalobu, aby sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy. Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzavretá. Ak táto zmena je taká podstatná, že od účastníka nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel konečnú zmluvu, záväzok zaniká. Tento zánik možno uplatniť aj v prípadnom spore o nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím. Tieto okolnosti treba skúmať jednotlivo a diferencovane s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu. Treba brať do úvahy aj pravidlo obsiahnuté v § 3. K zániku tohto záväzku môže dôjsť kedykoľvek, a to ihneď po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve, ale aj v priebehu súdneho sporu, predmetom ktorého je nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím (§ 161 ods. 3 OSP)."
V otázke uvádzate, že predávajúci odmieta uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu.
Riešením je, ak ste to doteraz neurobili v súlade so zmluvou o budúcej zmluve, písomne vyzvať predávajúceho k uzatvoreniu riadnej kúpnej zmluve prípadne mu túto priamo predložiť na podpísanie.
Ak z Vašej strany ako kupujúcich sú splnené všetky podmienky zmluvy o budúcej zmluve a predávajúci odmieta riadnu kúpnu zmluvu uzatvoriť, pričom nenastali žiadne okolnosti a zmeny, ktoré by boli vyhodnotené tak, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa uzatvorila riadna kúpna zmluva, potom budete musieť podať návrh na súd, aby nahradil vyhlásenie vôle kupujúceho, a to v lehote jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej kúpnej zmluvy.
V prípade záujmu kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.
potrebovala by som sa poradiť. Kúpili sme rozostavaný rodinný dom. V kúpnej zmluve máme ohľadom kolaudácie nasledovne znenie:
"Predávajúci sa zaväzujú, že pre zabezpečenie právoplatného kolaudačného rozhodnutia predložia všetky potrebné právne, technické a iné dokumenty k užívaniu stavby ako aj k jej ďalšiemu zaobchádzaniu. Jedna sa najmä o:
-revízna správa k elektroinštalácii,
-revízna správa k bleskozvodu,
-osvedčenie o nezávadnosti komínu,
-atest nepriepustnosti žumpy. "
Momentálne sme v procese kolaudácie, pričom na stavebnom úrade od nás žiadajú ešte energetický certifikát domu, ktorý nám však predávajúci nedodal a tvrdí, že, keďže v menovaných podkladoch v zmluve nie je, nemusí nám ho zabezpečiť. Ja jemu však tvrdím, že sa zaviazal dodať všetky potrebné dokumenty a pred menovaním konkrétnych dokumentov je formulácia "jedna sa najmä o", čo podľa môjho názoru neznamená, že sú to iba ďalej spomenuté dokumenty a nič viac, a teda by nám mal dodať ešte energetický certifikát k budove, keďže ho stavebný úrad vyžaduje a bez neho nie je možné dom skolaudovať. Prosím môžete mi poradiť, kto z nás ma pravdu ? Za odpoveď a pomoc vopred ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.12.2019)
v otázke uvádzate, že nastal problém s predávajúcim ohľadom energetického certifikátu, ktorý vyžaduje stav. úrad ku kolaudačnému rozhodnutiu.
Poznamenávame, že podľa ust. § 43d/ stavebného poriadku platí, že "stavby musia byť navrhnuté a zhotovené tak, aby spĺňali základné požiadavky na stavby podľa osobitného predpisu", pričom stav. poriadok odkazuje na naradenie EP a Rady EÚ, ktorým sa ustanovujú harmonizované podmienky uvádzania stavebných výrobkov na trh.
V otázke uvádzate, že ste kupovali rozostavanú stavbu, preto sme názoru, v závislosti od stupňa rozostavanosti pri kúpe nehnuteľnosti, tento energetický certifikát ku kolaudácii by ste mali zabezpečiť Vy ako vlastníci RD a predávajúceho žiadať o projekt. dokumentáciu, ktorá musí spĺňať aj požiadavky vyššie spomínaného nariadenia EP a Rady EÚ.
Dobrý deň, prosila by som o radu ohľadom kúpnej zmluvy k bytu, ktorý kupujem.
1. Mám ísť podpísať kúpnu zmluvu k notárovi? Musí to tak byt podľa zákona? Ja ako kupujúca platím nejaký notársky poplatok?
2. Aké poplatky sa mňa ako kupujúcej týkajú v rámci celého procesu kúpy bytu?
3. Kedy mám predávajúcemu zaplatiť celú sumu bytu? Akú záruku budem mať, že predávajúci podal návrh na vklad do katastra?
4. Kto všetko musí ísť v rámci predaja a kúpy bytu na kataster? A kto tam ma aké poplatky?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 09.10.2019)
Dobrý deň. Ad 1: Na zmluve o prevode bytu je potrebný v zmysle zákona overený len podpis prevodcu, t.j. predávajúceho. Kupujúci teda overený podpis nemusí mať. To, kto znáša poplatky za notára, je vecou dohody zmluvných strán, zákon to neupravuje.
Ad 2: Kupujúci musí zaplatiť predovšetkým kúpnu cenu. Čo a týka nákladov na overenie podpisu, nákladov na správne poplatky pri návrhu na vklad do katastra a náklady na vypracovanie kúpnej zmluvy, tu je rozhodujúce to, ako sa zmluvné strany dohodnú. Zákon to nijako nereguluje. Závisí to teda od Vašej dohody s predávajúcim.
Ad 3: Aj spôsob úhrady kúpnej ceny, resp. splatnosť je vecou dohody strán. Optimálne je mať zmluvu vyváženú a zaplatiť kúpnu cenu po tom, ako bol návrh na vklad do katastra podaný. Splatnosť sa však môže dohodnúť aj vopred, t.j. pred podaním návrhu na vklad alebo aj tak, že kúpna cena sa zaplatí až po zápise vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.
Ad 4: Optimálne je podpísať návrh na vklad spolu s kúpnou zmluvou a dohodnúť sa, kto to na kataster odnesie, spravidla to býva kupujúci. Správny poplatok za podanie návrhu na vklad je 66 € a ak ide o zrýchlené konanie, tak 266 €. Ak sa návrh podá elektronicky, poplatky sa znížia o 50 %. Ako už bolo uvedené to, kto zaplatí správny poplatok za návrh na vklad, je vecou dohody, kľudne to môže byť tak, že každá strana zaplatí polovicu.
Dobrý deň, chcela by som Vás požiadať o informáciu ohľadom predaja nehnuteľnosti v rekonštrukcii. Predávame dom v čiastočnej rekonstrukci, v ktorom sú problémy so spodnou vodou v pivničných a garážových priestoroch. Snažili sme sa urobiť stavebné úprevy, aby sme zmiernili dopady, ale nepodarilo sa to úplne. Kupujúci sa rozhodol kúpiť dom aj v tomto stave. Ale získala som informáciu, že akékoľvek nedostatky, ktoré sa vyskytnú, keď bude kupujúci majiteľom na základe listu vlastníctva, mu musím uhrádzať ja, že zákon ho chráni aj napriek tomu, že by sme to zakomponovali do KPZ. Som z toho dosť zmätená, pretože v tom prípade ja môžem kupujúcemu do nekonečna platiť. Nepáči sa mi ani vypracovanie KPZ od realitnej maklérky, preto si Vád dovoľujem požiadať o informáciu, aké musím poskytnúť záruky v prípade predaja takéhoto domu, či je vlastne predateľný v takom stave. Dnes večer mám stretnutie s kupujúcim, tak uvidím aké záujme stanovisko, pretože mal eminentný záujem o nehnuteľnosť a navýšil sumu o 10 tisíc, keď ju ešte nevidel, chcel si zabezpečiť prednostné právo predaja. Rada by som opätovne použila Vaše služby ( už raz ste mi poskytli právnu pomoc). Predpokladám, že nie je vo Vašej moci mi odpovedať aspoň základnú informáciu obratom, preto by som sa rada objednala na osobnú konzultáciu a prípadne vypracovanie KPZ a pod. Ďakujem. Miroslava Biznárová.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 27.06.2019)
podľa ust. § 596 Obč. zákonníka platí, že "ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť."
Ďalej platí podľa ust. § 597 Obč. zákonníka, že "ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť."
K samotnej zmluve, ktorú Vám predložila RK sa vyjadriť nemôžeme, lebo nepoznáme jej obsah.
Len poznamenávame, že realitný maklér nie je osobou oprávnenou spisovať zmluvy o prevode nehnuteľnosti, čo vyplýva z ust. zákona o advokácii, spísaním zmluvy u advokáta budete mať právnu istotu, že zmluva je právne perfektná a naviac advokát zo zákona musí mať dojednané poistenie zodpovednosti za škodu.
Sme názoru, že jedna vec je slovné uvedenie vád samotnej nehnuteľnosti, a druhá vec je samotný znalecký posudok na jej ohodnotenie vrátane uvedenia vád nehnuteľnosti v predmetnom posudku.
Ak sa chcete objednať na osobnú konzultáciu, prípadne aj kontroly zmluvy, postupujte podľa inštrukcií uvedených na našej úvodnej stránke ficek.sk.
Dobrý deň, môže za mňa ako kupujúceho podpísať zmluvu niekto iný, resp. čo k tomu potrebujem?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 05.03.2019)
Dobrý deň, je možné, aby za Vás ako za kupujúceho podpísal zmluvu niekto iný. Je na to potrebná plná moc, ktorou splnomocníte splnomocnenca na podpis zmluvy. V splnomocnení je potrebné presne uviesť, o ktorú zmluvu sa jedná a presne uviesť o aký úkon sa jedná - teda o podpis predmetnej kúpnej zmluvy, podpis na splnomocnení musí byť úradne overený (ak ide o nehnuteľnosť).
Dobrý deň! Prosím o Vašu radu. Vlastním pozemok v obci, kde býva môj otec. Sused môjho pozemku chcel kúpiť pozemok pred 2 rokmi. Jednal s mojim otcom. Bez môjho vedomia mu otec podpísal zmluvu o budúcej zmluve hoci sused vedel, že vlastník som ja. Teraz som zistil na LV : Na OS bol prijatý návrh na začatie konania o nahradenie vyhlásenia vôle žalovaného na uzavretie kúpnej zmluvy na tento pozemok. Prídem o pozemok ? Ja nesúhlasím so sumou, ktorá je tam daná a čo vyplýva pre otca. Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 21.01.2019)
Podľa ust. § 50a/ až § 51 Občianskeho zákonníka platí :
"§ 50a :
(1) : Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
(2) Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.
(3) Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.
§ 50b : Ustanovenie § 50a sa použije primerane aj na zmluvy, ktorými sa účastníci dohodli, že obsah zmluvy bude ešte doplnený, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo.
§ 51 : Účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona."
V otázke neuvádzate kto je žalovaným v predmetnom súdnom spore.
Pokiaľ ste neboli účastníkom zmluvy o budúcej zmluve, súd návrh voči Vám zamietne (§ 50a/ ods. 1 Obč. zák.)
Súd Vás nemôže zaviazať k splneniu povinnosti podľa zmluvy, ktorej nie ste účastníkom.
Otázkou však je na základe čoho konal Váš otec.
Pokiaľ by ste v súčasnosti chceli pozemok susedovi predať a nesúhlasíte s ponúkanou cenou, ktorá je zrejme uvedená aj v pôvodnej zmluve, odporúčame kontaktovať advokáta, aby sa vec vyporiadala podľa Vášho návrhu.
Dobrý deň, našli sme po predkoch kúpno-predajňu zmluvu z roku 1949, ktorá nebola zapísaná do katastra z neznámych príčin. Majetok predával môj strýko môjmu otcovi a druhému strýkovi bezpodielovo. Všetci sú už mŕtvy. Po otcovi a strýkovi, na, ktorých bol majetok zapísaný som dedila ja ako výlučná dedička. Ako by som vedela dosiahnuť právoplatnosť tejto zmluvy ?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 27.11.2018)
vzhľadom na okolnosť, že kúpnopredajná zmluva bola uzatvorená v roku 1949 a predávajúci a kupujúci už nežijú, nemožno zápis do katastra uskutočniť na meno nebohého.
Aby ste nadobudli vlastníctvo nehnuteľnosti budete musieť podľa ust. § 158 a nasl. Civilného mimosporového poriadku podať návrh na súd na dodatočné konanie o dedičstve. Miestne príslušným súdom je súd, na ktorom bolo konanie o dedičstve skončené, t.j. pôvodné dedičské konanie.
Dobrý deň, prosím Vás kupujem pozemok a neviem akú adresu mám uviesť do zmluvy? Na liste vlastníctva majú majitelia svoje staré adresy (kde bývali za slobodna) a na občianskych majú už novú adresu. Aj na geometrickom pláne sú uvedené staré adresy.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 30.09.2018)
Dobrý deň. Za daných okolností Vám odporúčam do zmluvy o prevode nehnuteľnosti uviesť aktuálne adresy trvalých pobytov účastníkov zmluvy.
Pokiaľ ide o neaktuálne adresy, tieto možno opraviť pomerne jednoducho, a to žiadosťou o zmenu zapísaných údajov na katastri nehnuteľností. V tejto súvislosti Vám zároveň dávam do pozornosti stránku https://www.slovensko.sk/sk/zivotne-situacie/zivotna-situacia/_okresny-urad-katastralny-a-z/, kde nájdete pomerne podrobné informácie k danému problému.
Čo sa týka geometrického plánu, neaktuálnu adresu trvalého bydliska nepovažujem za skutočnosť, ktorá by mohla v danom smere spôsobiť problém.
Pri podpisovaní zmluvy si ako predávajúci mám právo podpísať každú stranu zvlášť?
Dobrý deň. V zásade nie je vylúčené, aby pri uzavretí zmluvy akákoľvek strana trvala na tom, že podpíše, resp. parafuje každú stranu zmluvy. Zákon však túto možnosť výslovne nerieši. Každopádne podpísaním alebo parafovaním každej strany na zmluve sa zabezpečí to, že v budúcnosti nebude možné so zmluvou manipulovať v tom smere, že by sa napríklad vybrala určitá strana a nahradila sa inou.
Ak sa zmluva uzatvára vo forme notárskej zápisnice, ak je zmluva autorizovaná advokátom alebo ak sú na zmluve podpisy legalizované, podpisovanie zmluvy na každej strane alebo jej parafovanie by bolo zrejme nadbytočné, nakoľko takto uzavreté zmluvy sa zväzujú nerozlučne, čím je zabezpečené to, aby sa nimi v budúcnosti nemanipulovalo.
﻿J﻿o﻿z﻿e﻿f﻿ ﻿Z﻿e﻿m﻿i﻿a﻿n﻿e﻿k﻿
7. januára
Ďakujem za expresnú fundovanú odpoveď.
﻿M﻿i﻿c﻿h﻿a﻿e﻿l﻿a﻿ ﻿H﻿u﻿d﻿a﻿c﻿k﻿o﻿v﻿a﻿
Obratom mi prišla odpoveď na moju právnu otázku.
﻿p﻿a﻿v﻿e﻿l﻿ ﻿s﻿t﻿a﻿r﻿
1. februára
Pravne sluzby advokatskej kancelarie JUDr. Ficeka su poskytovane na vysokej profesionálnej urovni....

References: § 50
 § 3
 § 43
 § 596
 § 597
 § 50
 § 51

§ 50
 § 50

§ 51
 súd 

Súd 
 § 158
 súd