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Timestamp: 2019-12-07 19:58:30+00:00

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Ha diritto al risarcimento la condomina che scivola sui calcinacci anche se non ha testimoni | Studio Legale Parenti
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Corte di Cassazione, sentenza n. 6714 del 19.3.2010
La Corte di Cassazioen con la sentenza in esame ha precisato che sono nulle le delibere condominiali approvate a maggioranza che modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità a quanto previsto dall’articolo 1123 del codice civile o dal regolamento condominiale. Per la Corte in questo caso è necessario il consenso unanime dei condomini. Diversa è invece l’ipotesi, ha spiegato il collegio, in cui l’assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese in difformità ai criteri di legge. In questa circostanza, infatti, le delibere sono solo annullabili nel termine di decadenza di trenta giorni
Corte di Cassazione, sentenza n. 2548 del 21.01.2010
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha precisato che è legittima la soluzione “fai da te” quando si tratta di ristabilire i propri diritti violati negli spazi comuni del condominio. Anche se questo comporta l'”uso di una violenza reale” sulle cose. Con tele principio la Corte ha assolto un condomino dal reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni per aver reciso una catena, un paletto e un lucchetto messi da un altro abitante dello stabile per “proteggere il suo posto auto” e chiudere il cancello del parcheggio. Una tutela eccessiva – che finiva per annullare il diritto di accesso degli altri residenti – a cui il ricorrente aveva reagito passando alle vie di fatto. Armato di tronchesi aveva prontamente reciso tutti gli ostacoli frapposti tra lui e il suo posto macchina, guadagnando il libero accesso al parcheggio, ma anche due condanne, in primo grado e in appello, per il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose. Secondo i giudici di prima e seconda istanza, la strada da percorrere non era, infatti, quella dello scasso ma la via legale. Di parere diverso gli ermellini che, forse consapevoli dei tempi della giustizia, hanno avallato l’uso della forza, magari ingentilita dall’uso del latino, richiamando il principio “vim vi repellere licet”. Secondo il Collegio di piazza Cavour la difesa privata di un diritto di possesso può essere esercitata, anche con “l’uso di una violenza reale”, da parte di chi viene privato di tale diritto. La Suprema corte pone però la condizione: l’atto di forza deve avvenire nell’immediatezza dell’azione lesiva. Perché la necessità di tutelarsi non è urgente la parola deve passare al giudice.
Corte di Cassazione, sentenza n. 24658 del 23.11.2009
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha precisato che non è nulla la delibera dell’assemblea condominiale che decide sul rifacimento dei muri perimetrali con una maggioranza insufficiente. Al più può essere annullabile e il condomino deve impugnarla in Tribunale entro termini ristretti ma non può proporsi al decreto ingiuntivo che lo condanna a versare la sua quota contestando la delibera stessa. Secondo la Corte: Debbono infatti qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere con oggetto incidono sui diritti inviolabili sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prevista dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti il procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto
Selezione e raccolta da parte dello Studio Legale Parenti delle Massime Giurisprudenziali di maggior attualità tra le ultime pronunce dei giudici di legittimità e di merito nella categoria Condominio.
Corte di Cassazione, sentenza n. 23807 del 10.11.2009
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha precisato che il condomino che ha installato un condizionatore troppo rumoroso deve rimuoverlo e rischia anche di dover pagare i danni agli altri inquilini. Con tale principio la Corte ha confermato la decisione del Tribunale di Bologna di far rimuovere un condizionatore troppo rumoroso e ha annullato il danno morale nei confronti di due inquiline solo perché non era stato dimostrato il reato di molestie.
Corte di Cassazione, sentenza n. 24132 del 13.11.2009
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha precisato che il presidente dell’assemblea condominiale ha il potere di stabilire la durata degli interventi dei singoli condomini nel corso della riunione. Per la Corte il presidente deve dirigere la discussione assicurando la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere nel corso del dibattito la loro opinione sugli argomenti all’ordine del giorno avendo cura di verificare che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli. Ne consegue che, anche in assenza di un’espressa disposizione del regolamento condominiale, il presidente può stabilire la durata di ciascun intervento, purchè sia assicurato un tempo minimo a ogni condomino per esprimere le proprie ragioni su tutti i punti del dibattito. Seguendo questo principio la Suprema Corte ha confermato sul punto una delibera condominiale nella quale il presidente aveva limitato la durata degli interventi dei condomini a dieci minuti.
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha precisato che il condominio non può chiedere le spese deliberate dopo il rogito notarile a chi ha appena venduto, neppure se non è stato informato della compravendita e se non conosce il nome dei nuovi acquirenti. Con tale principio la Corte ha accolto il ricorso di un condomino che si opponeva contro un decreto ingiuntivo con il quale era stato obbligato a pagare una spesa del condominio deliberata dopo il rogito notarile ma prima della trascrizione in conservatoria della vendita della casa. Infatti, è in tema di condominio una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.
Corte di Cassazione, sentenza n. 39959 del 13.10.2009
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha precistoa che i danni subiti da un condominio a causa di qualsiasi incidente sono riconducibili all’amministratore solo se si riesce a dimostrare che la sua inerzia è stata determinante. La Corte di cassazione, con la sentenza in esame, ha annullato una condanna penale a carico di un amministratore che era stato ritenuto colpevole per un incendio che aveva devastato lo stabile di cui era responsabile. L’assunto della sentenza di condanna era che l’amministratore, ricoprendo un ruolo di garanzia, avrebbe avuto di per sé un obbligo giuridico di impedire un evento dannoso. La Cassazione ha però giunto che risulta decisiva anche la prova che l’eventuale omissione è stata determinante per la causazione del danno, altrimenti la responsabilità penale non può sussistere.
Corte di Cassazione, sentenza n. 18192 del 10.08.2009
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha affermato che: in tema di delibere di assemblee condominiali non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorchè non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione dei nominativi, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole e il valore da essi rappresentato nonché di verificare che la deliberazione abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’articolo 1136 del Codice civile”.
Corte di Cassazione, sentenza n. 19329 del 07.09.2009
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha affermato che l’azione volta a tutelare la proprietà comune in un palazzo può essere presentata anche da un singolo condomino. Con tale principio la Corte ha accolto la domanda del proprietario di un immobile diretta a ripristinare la canna fumaria condominiale modificata dal titolare di un altro alloggio dello stabile. Secondo la Cassazione, infatti, nel giudizio instaurato a tutela della proprietà comune per l’eliminazione di opere abusive compiute da alcuni condomini non è necessaria l’integrazione del contradditorio nei confronti degli altri comproprietari, potendo ciascuno dei condomini agire individualmente a tutela del bene comune.
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha precisato che le norme contenute in un regolamento di condominio hanno natura contrattuale e se contengono restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva di una o più condomini è necessario che siano formulate “in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni”. La Corte chiarisce inoltre che divieti e limiti alla proprietà esclusiva “devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un’interpretazione estensiva delle relative norme”. Il giudice di merito, in sostanza, non può fondare il proprio convincimento interpretando in modo estensivo una norma contenuta nel regolamento di condominio arrivando così comprimere in modo arbitrario le facoltà di utilizzo di unità immobiliari da parte dei proprietari. Il caso esaminato dalla Corte riguarda una decisione dei giudici di merito che avevano accolto la domanda di un condominio diretta a vietare l’utilizzo di un locale da parte del proprietario come ristorante. Per motivare il proprio convincimento i giudici di merito avevano interpretato il termine “locanda” (utilizzato nel regolamento per indicare attività vietate) e lo avevano equiparato al termine “trattoria”.
La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, ha precisato che: chi subisce un furto nel proprio appartamento favorito da ponteggi poco sicuri o privi di una illuminazione adeguata può chiamare a risponderne oltre all’impresa appaltatrice anche il condominio che è venuto a vigilare. Con tale principio, la Suprema Corte, ha accolto il ricorso di due fratelli contro la decisione della Corte di Appello di Napoli che aveva escluso ogni omissione colposa da parte del condominio sulla base del fatto che non aveva realizzato o concorso a realizzare l’impalcatura e neppure era tenuto ad alcun obbligo di sorveglianza compito che invece spettava esclusivamente all’impresa esecutrice. La Cassazione considerato che era stata accertata l’esistenza del ponteggio metallico alla data del furto e che questo era avvenuto utilizzando le impalcature sprovviste di protezione, ha precisato che la responsabilità del condominio deve essere ricollegata all’accertato mantenimento della struttura in assenza di cautele a tutela dei singoli condomini. Il condominio, dunque, non stato sufficientemente attento alle modalità con le quali l’impresa appaltatrice ha eseguito i lavori, non si è attivato successivamente di fronte al fatto che l’impalcatura era stata montata senza luci esterne e senza alcuna struttura di sicurezza per l’inviolabilità degli appartamenti così ponendo meno alle regole di custodia, previste dall’articolo 2051 del codice civile, che gravano sempre sul committente rendendolo corresponsabile con l’appaltatore. A ciò va aggiunto il fatto che il condominio non aveva comunicato il nome della ditta rendendone praticamente impossibile la chiamata in causa.
La Suprema Corte ha statuito che un’area contigua all’edificio condominiale destinata ad uso di passo e cortile, può essere utilizzata a parcheggio temporaneo delle autovetture dei condomini. In particolare, la Cassazione, ha stabilito che il limite al godimento della cosa comune s’identifica con riferimento alla destinazione attuale della cosa, desunto dall’uso fattone in concreto dai compartecipi. Secondo quindi la Corte la legittimità nel parcheggio delle macchine in un cortile comune, deve essere valutata, caso per caso, in relazione al duplice limite, posto dall’articolo 1102 del Codice civile: quello di non alterare la destinazione del bene comune e di non impedire ad alcuno dei partecipanti di farne uso secondo il suo diritto.
Cassazione civile sez. II sentenza 30/06/2015 n.13415
I manufatti, come le fognature e simili, rientrano tra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., le cui spese per la conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà (nella specie, la Corte ha confermato l’obbligo del ricorrente al pagamento delle spese richieste, nonostante avesse un proprio impianto fognario e non utilizzasse quello condominiale. Infatti, in quanto comproprietario dell’impianto fognario condominiale, era tenuto al pagamento pro quota delle spese necessarie alla sua conservazione in misura proporzionale al valore della sua proprietà esclusiva del locale interrato sottostante il condominio).
Cassazione civile sez. III sentenza 18/06/2015 n.12598
Il condominio può chiamare in causa l’appaltatore per essere manlevato, in caso di soccombenza, dal risarcimento dei danni chiesti dal singolo condomino; si configura una ipotesi di ‘chiamata del terzo responsabile’ per cui, conseguentemente, la sentenza può riguardare l’appaltatore chiamato in causa.
Tribunale sez. I Monza sentenza 23/03/2015 n.85
Si premette che la parte dello svolgimento del processo viene omessa, alla luce del nuovo testo dell’art. 132, comma 2, numero 4, cod.proc.civ. (come riformulato dall’art. 45, comma diciassettesimo della L. 69 del 2009) nel quale non è più indicata, fra i contenuti della sentenza, la “esposizione dello svolgimento del processo”.
Inoltre, in virtù dell’art. 132 cod.proc.civ. la sentenza deve contenere la concisa esposizione delle ragioni in fatto e diritto della decisione, espressione che legittima il Giudice a concentrarsi solo sui punti nodali della controversia cogliendone il nocciolo essenziale senza necessità di esaminare le ulteriori questioni e in particolare senza necessità di rispettare quello che astrattamente sarebbe l’esatto ordine di trattazione.
L’istruttoria tecnica espletata ha permesso di accertare la sostanziale infondatezza delle domande attrici che devono, conseguentemente, essere rigettate, e ciò a prescindere dalla legittimazione attiva che pure deve altresì escludersi in capo alla singola condomina, come si accennerà in seguito.
Il geom. F., alla cui relazione motivata il Tribunale rinvia e che si deve avere qui per interamente trascritta, ha infatti, ritenuto non sussistenti i vizi denunciati dalla sig.ra P. a carico delle opere condominiali eseguite dalla ditta convenuta ad eccezione di un’irregolarità alla pendenza dei tubi dell’impianto fognario, veramente minima e la cui sistemazione comporterebbe una spesa di circa € 500,00 cui dovrebbe sommarsi l’importo di € 200,00 necessario per sistemare piccoli distacchi d’intonaco riscontrati sul lato del corridoio comune in prossimità dei tubi del riscaldamento centralizzato, distacchi la cui causa deve probabilmente attribuirsi anche all’umidità presente e al tempo trascorso tra l’ultimazione dei lavori e la data in cui il Ctu ha effettuato il sopralluogo.
In proposito deve inoltre evidenziarsi che la sig.ra P. ha agito nei confronti della ditta A. S., appaltatrice, per far valere vizi relativi ad opere effettuate esclusivamente su parti comuni e che non possono certamente ritenersi integrare l’ipotesi di cui all’art. 1669 cod.civ. avente natura extracontrattuale e suscettibile di essere fatta valere non solo dal e contro il contraente diretto bensì anche da chi e contro chi abbia causato o abbia concorso a determinare il danno (si pensi alla legittimazione riconosciuta in capo all’amministratore di condominio a far valere i gravi vizi costruttivi delle singole unità immobiliari laddove rischino di compromettere la stabilità dell’intero edificio, ovvero la legittimazione passiva del costruttore, del direttore dei lavori e del progettista per i vizi ex 1669 cod.civ. anche rispetto agli acquirenti dei singoli appartamenti).
Nel caso di specie, i difetti denunciati dalla sig.ra P., pur se fossero stati riscontrati dal CTU -che, però, li ha sostanzialmente esclusi salvo le minime irregolarità suscettibili di eliminazione con esborsi non superiori a € 700,00- rientrano nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1667 cod.civ. con il conseguente difetto di legittimazione attiva in capo alla condomina che non è stata parte del contratto di appalto e che sarebbe stata legittimata a chiedere esclusivamente o i danni riflessi subiti dalla sua porzione di proprietà esclusiva, laddove ve ne fossero stati, ovvero tutt’al più il riconoscimento della somma necessaria per l’eliminazione dei vizi, ma in proporzione ai millesimi di sua proprietà sui beni comuni, millesimi che la stessa non ha, però, nemmeno indicato.
È noto, infatti, che nel condominio di edifici, il principio secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, nè, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle controversie che concernano esclusivamente o prevalentemente interessi collettivi, poichè in tali controversie la legittimazione ad agire spetta in via esclusiva all’amministratore. La Suprema Corte ha, infatti, statuito, ad esempio, che nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal condominio, in persona dell’amministratore, la circostanza che il condominio sia ente di gestione, privo di personalità giuridica, non comporta che ciascun condomino possa agire, nel proprio interesse, nei confronti dell’assicuratore, spettando all’amministratore la rappresentanza del condominio contraente della polizza nell’interesse di tutti i condomini (Cass. 20 febbraio 2009 nr. 4245).
Il discrimen è dato, quindi, dall’esigenza cui il giudizio è diretto: se essa ha natura essenzialmente collettiva il singolo condomino non può agire e chiedere il riconoscimento in suo favore del diritto stesso. Laddove quest’ultimo sia suscettibile di divisione (come nel caso di somma di danaro) la legittimazione del condomino deve riconoscersi limitatamente alla sua quota di comproprietà espressa in millesimi in relazione alle parti comuni. Nel caso di specie, però, la sig.ra P. non ha mai chiesto il riconoscimento della somma necessaria per l’eliminazione dei vizi residuati a carico delle opere eseguite dall’impresa convenuta in proporzione ai millesimi di proprietà a lei facenti capo, con la conseguenza che il Tribunale non può che rigettare la domanda la cui legittimazione, per come è stata proposta (si vedano le conclusioni come sopra riportate), spettava esclusivamente all’ente di gestione il quale, probabilmente consapevole della relativa infondatezza, ha evitato di agire al fine di evitare inutili ulteriori spese.
Il Tribunale, quindi, rigetta la domanda condannando la sig.ra P., totalmente soccombente, a rifondere alla Arte Service di C. G. le spese processuali nella misura liquidata in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014.
Le spese di Ctu, infine, sono poste definitivamente a carico della sola sig.ra P..
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell’art. 282 cod.proc.civ., limitatamente ai capi condannatori.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, sulle domande proposte dalla sig.ra L. P. con citazione ritualmente notificata alla ditta A. S. di C. G., così provvede:
1. Rigetta le domande;
2. Condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in € 4.835,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario;
3. Pone le spese di CTU definitivamente a carico della sig.ra P.;
4. Dichiara la sentenza esecutiva limitatamente ai capi condannatori.
Così deciso in Monza, il 23 marzo 2015
Cassazione civile , sez. II, sentenza 08.01.2015 n. 40
La questione proposta all’attenzione della Seconda Sezione della Corte di Cassazione origina dall’incorporazione, arbitraria ed illegittima, da parte di un condomino di un’area comune, sulla quale riteneva di vantare un diritto di uso esclusivo. Una succinta disamina delle vicende processuali:
Il Condominio citava in giudizio la proprietaria della porzione del quinto piano (con annessa area di solaio adibita a mansarda), alla quale, in sede di acquisto, veniva riconosciuto anche il godimento esclusivo del terrazzo prospicente l’area mansardata, sulla quale, tuttavia, insisteva una servitù di accesso condominiale.
Innanzi al giudice di prime cure, la convenuta asseriva che avendo acquisito una porzione di piano cui era connesso un terrazzo prospicente ad un’area mansardata, avesse al contempo maturato un diritto di esclusività anche relativamente alla suddetta area, ritenendo preminente il suo diritto a godere pienamente del terrazzo panoramico rispetto all’utilità della servitù di accesso.
Nel merito, il Condominio poneva quali richieste a base del proprio atto la reductio in pristinum e la restituzione degli spazi indebitamente sottratti, oltre al risarcimento dei danni, per avere, la resistente, inopinatamente modificato e inglobato nella sua proprietà l’area mansardata. Il Tribunale, all’esito del suo giudizio, accordava le prime due richieste, rigettando quella risarcitoria.
Il giudice di primo grado riscontrava, dunque, un’appropriazione indebita di un’area comune del Condominio, idonea a pregiudicare in modo rilevante e apprezzabile l’utilizzo degli altri partecipanti, anche se la proprietaria aveva lasciato una piccola via di accesso alla mansarda mediante una scaletta “disagevole e pericolosa”.
Tali statuizioni venivano confermate in toto anche dalla Corte di Appello cui la convenuta in prima istanza ricorreva.
Le questioni rilevanti emerse nel giudizio innanzi alla Corte di Cassazione
Chiara la questione nel merito, le doglianze esposte alla Suprema Corte dalla ricorrente, già soccombente nei due precedenti gradi di giudizio, involgono principalmente profili di legittimità.
Gli Ermellini si sono trovati a statuire, sostanzialmente, su due principali argomentazioni che hanno, tra l’altro, rappresentato un motivo di confronto in seno alla giurisprudenza più avvertita:
• i poteri rappresentativi e la legitimatio ad processum dell’amministratore di condominio;
• i c.d. diritti autodeterminati e il divieto di ius novorum in appello.
I poteri rappresentativi dell’amministratore di condominio
Con riferimento alla prima tematica evocata, si deve premettere che è discussa la natura giuridica del rapporto intercorrente tra l’amministratore di condominio e i condomini.
Sono due gli orientamenti che si sono registrati in merito.
Secondo l’orientamento prevalente, l’amministrazione di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, in quanto l’amministratore non rappresenta un ente distinto dai condomini ma i condomini stessi.
Un diverso orientamento, invece, sostiene che l’amministratore sia assimilabile ad una longa manus dei condomini e come tale vincolato nelle sue azioni al placet dell’assemblea condominiali.
Seguendo l’opzione ermeneutica maggioritaria, dunque, si pone il problema di individuare in quali ipotesi e sulla scorta di quali ragioni l’amministratore può esercitare la propria potestà rappresentativa in assenza di una preventiva delibera dell’assemblea condominiale e quando, viceversa, è legato alla necessaria autorizzazione del collegio condominiale.
Al riguardo, la disciplina del potere rappresentativo dell’amministratore trova il suo appiglio normativo nel combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c.
La prima disposizione, al punto 4, obbliga l’amministratore a “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”. Nei limiti di questa attribuzione l’amministratore ha la rappresentanza dei condomini e può liberamente agire in giudizio sia contro i condomini stessi sia contro i terzi. In questo senso, per quanto attiene ai provvedimenti che possono essere adottati dall’amministratore, la giurisprudenza è concorde nell’affermare che “Il potere rappresentativo che compete all’amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall’ambito degli atti conservativi” (Corte di Cassazione, 22 marzo 2013, n. 7327).
Tale esegesi implica che l’amministratore può adottare i soli atti materiali e giudiziali, necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, a contenuto meramente esecutivo, restandogli precluse azioni contro i singoli condomini o verso terzi che involgano una questione di titolarità dei diritti vantati su cose e parti dell’edificio.
L’esercizio della potestà rappresentativa in questi ultimi casi è, dunque, subordinata alla previa autorizzazione dell’assemblea ai sensi dell’art. 1131, comma 1, c.c., adottata con la maggioranza qualificata, come previsto dall’art. 1136 c.c. (Corte di Cassazione, 3 aprile 2003, n. 5147; 6 febbraio 2009, n. 3044).
Nella cennata ottica, volgendo lo sguardo alla dinamica verificatasi nel caso concreto, l’esercizio dell’azione processuale da parte dell’amministratore del condominio avverso la convenuta è stata ritenuta dalla Suprema Corte del tutto idonea e legittima a tutelare gli interessi condominiali, in quanto supportata da una delibera ad hoc adottata dall’assemblea condominiale con le previste maggioranze.
Diritti autodeterminati e richieste petitorie
La seconda, interessante, tematica emersa all’interno del giudizio di che trattasi, afferisce alla possibilità di chiedere, nel corso del giudizio di prime cure o in quello di appello, il riconoscimento di un diritto in assenza dell’allegazione del sottostante titolo al momento della definizione della causa petendi.
Premesso che la causa petendi rappresenta la ragione obiettiva sulla quale si fonda la domanda propedeutica all’instaurazione del giudizio, e si differenzia dal petitum che coincide, invece, con ciò che si chiede al giudicante, la richiesta esperita in un secondo momento comporterebbe, inevitabilmente, una mutatio libelli, sanzionata con il rigetto della stessa.
Tuttavia, l’assunto appena riferito, pur essendo pacificamente condiviso in dottrina e giurisprudenza, non riveste carattere assoluto, facendo eccezione i c.d. diritti autodeterminati, ossia quei diritti “individuati in base alla sola indicazione del loro contenuto, rappresentato dal bene che ne costituisce l’oggetto, sicché nelle azioni ad essi relative, a differenza delle azioni accordate a tutela dei diritti di credito, la causa petendi si identifica con i diritti stessi, mentre il titolo, necessario alla prova del diritto, non ha alcuna funzione di specificazione della domanda” (Corte di Cassazione, 21 novembre 2012, n. 20558).
In questo senso, il criterio discretivo tra diritti autodeterminati e diritti eterodeterminati risiede nella natura unica e irripetibile della situazione sostanziale dedotta, tant’è che mentre per i primi la loro individuazione prescinde dal titolo d’acquisto depositato, per i secondi la causa petendi si concretizza nel riferimento a quella specifica situazione identificata, necessariamente, con l’atto costitutivo.
Pertanto, nelle azioni relative ai diritti autodeterminati, quali i diritti assoluti come la proprietà e gli altri diritti reali di godimento, la causa petendi si identifica con i diritti stessi e con il bene che ne forma oggetto, essendo superflua la dimostrazione degli atti e dei fatti da cui dipende il diritto anelato. “Ne consegue che l’allegazione, nel corso del giudizio di rivendicazione, di un titolo diverso (nella specie, usucapione) rispetto a quello (nella specie, contratto), posto inizialmente a fondamento della domanda, costituisce solo un’integrazione delle difese sul piano probatorio e non determina, quindi, la novità della domanda né la rinuncia alla valutazione del diverso titolo dedotto in precedenza” (Corte di Cassazione, 21 novembre 2012, n. 20558).
A riprova della unitarietà di vedute all’interno della giurisprudenza sulla distinzione tra diritti autodeterminati e diritti eterodeterminati militano, altresì, le argomentazioni addotte dai giudici della Corte nella recente sentenza del 17 novembre 2014, n. 24400, il cui principio di diritto testualmente recita “Nelle azioni relative a diritti autodeterminati, quali la proprietà e gli altri diritti reali di godimento, la causa petendi della domanda si identifica con i diritti stessi e con il bene che ne forma l’oggetto. Pertanto, i fatti o gli atti da cui dipende l’acquisto del diritto vantato, essendo ininfluenti ai fini dell’individuazione della causa petendi, hanno natura processuale di fatti secondari e sono dedotti esclusivamente in funzione probatoria del diritto vantato in giudizio. Con l’ulteriore conseguenza che non viola il divieto dello ius novorum in appello la deduzione da parte dell’attore di un fatto o di un atto costitutivo del tutto diverso da quello prospettato in primo grado a sostegno della domanda”.
Riportando le determinazioni testè enunciate nell’alveo del caso di specie, gli Ermellini hanno riconosciuto valide le richieste di accertamento di compiuta usucapione, esperite dalla ricorrente dapprima nella fase conclusiva del giudizio di primo grado ed, in seguito, nell’atto di appello.
Ciò, tuttavia, non ha mutato la sostanza della decisione, poiché, nel merito, la Corte di Cassazione ha richiamato le due precedenti decisioni nelle quali le motivazioni addotte a sostegno della domanda di usucapione non erano state ritenute sufficienti per un suo accoglimento.
1. – Con atto di citazione notificato in data 18 marzo 2002, il Condominio di via (omissis) evocava in giudizio B.M. in D. esponendo che: con scrittura privata in data 30 novembre 1989, autenticata dal notaio Mentoli, la stessa convenuta aveva acquistato, nel fabbricato condominiale, una porzione del quinto piano oltre ad un’annessa area di solaio adibita a mansarda, sita al sesto e ultimo piano; in contratto le veniva riconosciuto l’uso e il godimento esclusivo del terrazzo prospiciente l’area di solaio adibita a mansarda, quest’ultima gravata da una servitù di accesso a favore del condominio per la manutenzione e gestione degli enti condominiali; prima dell’acquisto della B. , per l’esercizio in concreto delle attività di cui al diritto di servitù, esisteva un vano di proprietà condominiale, dotato di una scala in legno a pianta quadrangolare, che accedeva ad una porta d’ingresso al terrazzo in uso esclusivo alla predetta; dopo l’acquisto e durante i lavori di ristrutturazione, la B. mutava sensibilmente la situazione dei luoghi quale descritta, incorporando arbitrariamente alla sua unità abitativa una parte del volume scala, trasformando la comune porta di ingresso al terrazzo in porta finestra collegante direttamente il proprio appartamento con lo stesso, interrompendo e modificando l’originaria scala, sostituendone l’ultima rampa con una scaletta “alla marinara” (verticale infissa a muro), disagevole e pericolosa. Mediante tali interventi – assumeva il Condominio – la B. si appropriava illegittimamente di spazi condominiali, beni della proprietà comune, violando il regolamento e la normativa codicistica, nonostante le esplicite rimostranze significate in assemblea condominiale. Per tali motivi, il Condominio chiedeva al Tribunale di Milano la condanna della B. al ripristino a propria cura e spese dello stato dei luoghi quale esistente prima delle illegittime modifiche, e la restituzione al condominio degli spazi e cose indebitamente sottratti, oltre al risarcimento dei danni.
Si costituiva la B. , contestando il fondamento delle affermazioni del Condominio.
La convenuta deduceva che non avrebbe avuto alcun senso riconoscerle il godimento esclusivo di un terrazzo panoramico se per accedervi avesse dovuto inerpicarsi per la pericolante e scomoda originaria scala di legno, pensata al solo fine di permettere l’accesso occasionale alla terrazza a personale tecnico per la manutenzione di alcune parti comuni. L’accesso diretto costituiva non una modifica marginale e voluttuaria, ma eraconditio sine qua non dell’uso in via esclusiva della predetta area. La modifica apportata risultava pertanto non solo legittima, ma necessaria all’esercizio del diritto acquistato e in ogni caso non pregiudizievole della destinazione dei beni comuni, poiché il vano scale era perfettamente agibile ed idoneo all’uso per cui è destinato, come pure la nuova scala metallica.
2. – Il Tribunale, con sentenza in data 4 marzo 2005, accertava l’avvenuta abusiva occupazione da parte della convenuta di spazi condominiali come meglio descritti nella esperita c.t.u., e pertanto condannava la B. alla restituzione degli spazi, volumi e cose sottratti, ed al ripristino entro 120 giorni dalla pubblicazione della sentenza, a propria cura e spese, della situazione dei luoghi quale esistente prima dei lavori di ristrutturazione, autorizzando il Condominio attore, in caso di mancato adempimento all’ordine giudiziale, ad eseguire tale ripristino con addebito del relativo costo alla convenuta. Il Tribunale respingeva la domanda del Condominio in ordine al risarcimento del danno e compensava tra le parti le spese del grado e i costi di c.t.u.
2.1. – A tale conclusione il Tribunale perveniva sul rilievo che la modifica apportata dalla B. al vano scala e agli ultimi tre gradini della originaria scala di legno che collegava, assieme al pianerottolo, il vano alla porta di ingresso al terrazzo condominiale, costituisce una “appropriazione indebita”, sebbene per soli mq. 2,62. La convenuta – precisava il primo giudice -, seppure non ha alterato la destinazione della scala comune (semmai sostituendola in parte con un’altra scala, che effettivamente consente l’accesso al terrazzo), ha tuttavia esteso il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, diminuendo il volume del vano scala, di cui ha sottratto al condominio una parte, pur esigua, inglobandola nel proprio appartamento.
3. – La Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 21 luglio 2008, ha respinto l’appello principale della B. e quello incidentale del Condominio.
3.1. – Per quanto qui ancora rileva, e con riguardo alla censura con cui l’appellante principale si doleva dell’omessa pronuncia da parte del giudice di primo grado sul presunto decorso temporale utile all’acquisto della proprietà sull’area oggetto di causa per usucapione, la Corte d’appello, dopo avere rilevato che l’usucapione può formare oggetto anche di semplice eccezione riconvenzionale e non solo di una specifica domanda, e che la B. , nelle conclusioni della sua comparsa di costituzione in primo grado, aveva effettivamente chiesto il riconoscimento del proprio diritto di proprietà sull’area contestata, ha sottolineato che il richiamo all’usucapione (in particolare al termine di usucapione breve previsto dall’art. 1159 cod. civ.) era contenuto soltanto nella comparsa conclusionale della B. nel giudizio di primo grado, richiamo costituente un’eccezione nuova dato il momento in cui l’eccezione era stata proposta. In ogni caso, la Corte d’appello ha ritenuto infondato il motivo anche nel merito, avendo il primo giudice motivato sulla stessa ipotesi dell’usucapione, rilevandone la mancanza dei presupposti di fatto, valutazione che la Corte d’appello ha affermato di condividere: sia perché la convenuta non ha fornito la prova che le opere di modifica del vano scala siano state realizzate prima dell’acquisto da parte sua dell’appartamento, sia perché “si ipotizza l’usucapione di uno spazio finalizzato a permettere l’accesso ad un’area, come quella del terrazzo, della quale si ammette pacificamente la proprietà condominiale, trattandosi di una struttura concessa in uso e godimento esclusivo, secondo la formulazione dell’atto Memoli del 19 gennaio 1989, e certamente quindi insuscettibile di possesso ai fini di usucapione”.
Quanto al secondo motivo di appello principale, con cui la B. si doleva che il Tribunale avesse riconosciuto l’avvenuto inglobamento nella proprietà della convenuta dell’intera area rivendicata che dovrebbe invece limitarsi ad un solo gradino di scala, con esclusione totale del pianerottolo di accesso al terrazzo, la Corte di Milano, nel rigettare la censura, ha rilevato che, secondo quanto accertato dal c.t.u., tale inglobamento è avvenuto attraverso la creazione di un vero e proprio vano-porta di accesso al terrazzo in uso alla convenuta, circostanza che esclude di per sé la possibilità che tale spazio fosse originariamente compreso nell’appartamento.
4. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello B.M. in D. ha proposto ricorso, con atto notificato il 30 aprile 2009, sulla base di sette motivi.
1. – Con il primo motivo la ricorrente denuncia la nullità del procedimento e della sentenza per difetto di legittimazione del Condominio attore in relazione all’azione tesa a rivendicare la proprietà comune di una porzione dell’immobile, essendo questa stata proposta dall’amministratore in mancanza di un apposito mandato conferito da ciascuno dei condomini (con esclusione della ricorrente). E poiché l’azione di revindica non rientra tra quelle ex art. 1131 cod. civ. per le quali l’amministratore ha uno specifico autonomo potere, ne conseguirebbe la nullità della procura alle liti rilasciata dall’amministratore del condominio.
1.1. – Il motivo – ancorché scrutinabile nel merito, posto che le questioni relativo al potere rappresentativo in capo all’amministratore in relazione all’azione, esercitata sono deducibili per la prima volta in sede di legittimità – è, tuttavia, infondato.
Va premesso che risulta dalla sentenza impugnata che già il Tribunale – senza che sul punto sia stata sollevata censura in sede di appello – ha qualificato come di natura reale l’azione intentata dal Condominio. Il Condominio – osservava il Tribunale – “ha agito esclusivamente in rivendica, ex art. 948 cod. civ., di uno spazio di proprietà comune, illegittimamente acquisito e inglobato dalla convenuta al proprio appartamento”.
Ora, in tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 cod. civ.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131, primo comma, cod. civ., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 dello stesso codice (Cass., Sez. II, 3 aprile 2003, n. 5147; Cass., Sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3044).
Dall’applicazione di tale principio risulta la ritualità dell’azione intentata dal Condominio, giacché l’iniziativa giudiziaria è stata deliberata dall’assemblea condominiale alla unanimità dei presenti, con 658 millesimi nell’assemblea del 29 novembre 1995 e con 815 millesimi nell’assemblea del 2 luglio 1999: detta delibera è pertanto idonea ad attribuire all’amministratore condominiale il potere rappresentativo e la legittimazione processuale.
2. – Con il secondo mezzo (omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio) ci si duole che la Corte d’appello abbia omesso l’esame dell’atto di acquisto della B. , a rogito del notaio Memoli, del 20 novembre 1989, trascritto il 12 dicembre 1989, e dell’atto di provenienza a rogito dello stesso notaio del 19 gennaio 1989. Secondo la ricorrente, il tenore letterale con cui si identifica l’immobile compravenduto, unitamente alla descrizione dei relativi confini, proverebbe in modo incontrovertibile che la B. ha acquistato, oltre all’appartamento del quinto piano, anche la annessa area di solaio occupante l’intero sesto ed ultimo piano, non risultando che la proprietà posta al sesto piano confini con enti di proprietà condominiale. La proprietà della ricorrente si estenderebbe sino al terrazzo, e pertanto comprenderebbe anche il vano scala, parte del quale è oggetto del presente giudizio.
Dal testo della sentenza impugnata risulta che la sentenza del Tribunale è stata fatta oggetto, da parte dell’appellante principale B.M. in D. , di due motivi di censura. Con il primo di essi la B. si è doluta del fatto che il primo giudice abbia omesso di pronunciarsi circa l’intervenuta usucapione della proprietà della porzione immobiliare in questione, laddove esistevano i presupposti, a giudizio dell’appellante, per ritenere maturato tale acquisto, sia in riferimento all’usucapione ordinaria sia in riferimento a quella abbreviata. Con il secondo motivo l’appellante ha contestato l’erroneo riconoscimento dell’avvenuto inglobamento nella proprietà della convenuta dell’intera area rivendicata, che doveva invece limitarsi, anche nella contestata ipotesi di accoglimento, ad un solo gradino di scala, con esclusione totale del pianerottolo di accesso al terrazzo.
Nel respingere questa seconda censura, la Corte d’appello ha fatto leva, con logica e congrua motivazione, sugli esiti della consulenza tecnica d’ufficio, dalla quale risulta che vi è stato il denunciato inglobamento, da parte della B. , di una porzione di bene di proprietà comune.
La ricorrente si duole di questo esito, sostenendo che l’atto di acquisto e l’atto di provenienza – ossia degli atti qui invocati – dimostrerebbero la proprietà dell’area in contestazione a titolo derivativo in capo alla B. .
Ma in tal modo la deducente – oltre a non spiegare come sia avvenuta, in appello, la deduzione della rilevanza dell’atto di acquisito e dell’atto di provenienza (ossia degli atti qui invocati) ai fini della dimostrazione dell’acquisto a titolo derivativo, in proprio favore, dell’area in contestazione – finisce con il sollecitare questa Corte ad effettuare, attraverso il diretto esame degli atti di derivazione, una nuova valutazione di risultanze di fatto si come emerse nel corso dei precedenti gradi del procedimento, cosi mostrando di anelare ad una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito giudizio di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto di fatti e vicende processuali, quanto l’attendibilità maggiore o minore di questa o di quella risultanza processuale, quanto ancora le opinioni espresse dal giudice di appello non condivise e per ciò solo censurate al fine di ottenerne la sostituzione con altre più consone ai propri desiderata, quasi che nuove istanze di fun-gibilità nella ricostruzione dei fatti di causa potessero ancora legittimamente porsi dinanzi al giudice di legittimità.
3. – Il terzo motivo lamenta falsa applicazione dell’art. 948 cod. civ. La Corte d’appello avrebbe rinvenuto la prova della proprietà dell’area rivendicata in capo al condominio sulla base di una circostanza di mero fatto, laddove l’azione di rivendica necessita della prova positiva del diritto di proprietà di chi agisce in rivendica.
Con il quarto mezzo la ricorrente, in relazione al fatto controverso e decisivo del giudizio di individuare e identificare esattamente anche nella sua effettiva consistenza in relazione ai confini descritti nel rogito del 12 dicembre 1989 la porzione immobiliare acquisita dalla B. , censura l’insufficiente motivazione da parte della Corte d’appello in relazione all’art. 2697, primo comma, cod. civ., che – si assume – ha ritenuto fondata l’azione di rivendica formulata dal Condominio sulla base di una mera circostanza di fatto, l’inglobamento della porzione rivendicata, in assenza di una prova positiva rigorosa del diritto rivendicato. Il Condominio – osserva conclusivamente la ricorrente – non ha fornito la prova positiva e rigorosa del proprio titolo di proprietà, riferito alla specifica area in contestazione.
Poiché nella specie l’area in contestazione riguarda parte del vano scale e gli ultimi tre gradini della originaria scala in legno che collegava, assieme al pianerottolo, il vano alla porta di accesso al terrazzo condominiale, vale, ai fini della prova della proprietà comune in campo ai condomini, la norma dell’art. 1117 cod. civ., relativa alle parti dell’edificio che, in difetto di prova contraria (da fornirsi ad opera del condomino), debbono presumersi comuni.
Questa norma costituisce la base giuridica della sentenza impugnata in punto di riconoscimento della proprietà condominiale in capo al Condominio attore.
La Corte d’appello, del resto, non si è limitata a dare rilievo al dato di fatto dell’inglobamento realizzato ad opera della convenuta attraverso la creazione di un vero e proprio vano-porta di accesso al terrazzo, “circostanza che esclude di per sé la possibilità che tale spazio fosse originariamente compreso nell’appartamento e ne rende oggettivamente delimitabile l’estensione”; ma ha dato rilievo anche alle allegazioni difensive della medesima B. significative di una ammissione della originaria condominialità, come si desume dalla circostanza (valorizzata a pag. 10 della sentenza, e tratta dalle pagg. 9, 13 e 14 della comparsa di costituzione) che, a sostegno della piena regolarità della scala metallica e della botola di accesso al terrazzo, la convenuta, pur concludendo per il riconoscimento in capo ad essa del diritto di proprietà sull’area menzionata, aveva rilevato che “il condominio era sempre stato a conoscenza della situazione oggetto di causa, autorizzandola fin dall’inizio attraverso l’amministratore” e che, comunque, la modifica apportata era perfettamente legittima “in quanto necessaria all’esercizio del diritto da lei acquistato ed in ogni caso non pregiudizievole della destinazione dei beni comuni”.
4. – Il quinto motivo censura nullità della sentenza per omessa pronuncia, lamentando che la Corte d’appello abbia erroneamente omesso di pronunciarsi sulla dedotta intervenuta usucapione breve o ordinaria in favore della B. della porzione immobiliare oggetto di revindica da parte del Condominio, ritenendola eccezione formulata tardivamente. Secondo la ricorrente, l’allegazione, nel corso del giudizio, dell’intervenuta usucapione breve o ordinaria in capo alla B. della porzione immobiliare di cui la stessa richiede e-spressamente accertarsi la relativa proprietà, non è un’eccezione tardivamente formulata, atteso che la proprietà appartiene alla categoria dei diritti autodeterminati, individuati in base alla sola indicazione del loro contenuto, rappresentato dal bene che ne costituisce l’oggetto e la dedotta usucapione costituisce soltanto una integrazione delle difese, non configurabile come eccezione nuova.
4.1. – La censura non coglie la ratio decldendi.
4.1.1. – È esatto che sin dal primo grado la B. ha chiesto, onde pervenire al rigetto della domanda, il riconoscimento del proprio diritto di proprietà sull’area contestata.
Con la comparsa conclusionale in primo grado e poi con la memoria di replica la convenuta ha specificato il titolo (usucapione) della propria eccezione; ed in appello (con il primo motivo) ha chiesto al giudice il rigetto della domanda in forza dell’intervenuta usucapione, in proprio favore, della proprietà della porzione immobiliare in questione, con riferimento sia all’usucapione ordinaria sia a quella abbreviata.
Ora, poiché la proprietà e gli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei c.d. diritti autodeterminati, individuati in base alla sola indicazione del loro contenuto, nelle relative azioni la causa petendi si identifica con il diritto e non con il titolo che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non ha, per l’effetto, alcuna funzione di specificazione della domanda o dell’eccezione, essendo, viceversa, necessaria ai soli fini della prova. Non viola il divieto di ius novorum in appello, pertanto, la deduzione – da parte del convenuto che già in primo grado aveva eccepito l’esistenza in proprio favore della proprietà dell’area rivendicata da controparte – che l’acquisto da parte sua della proprietà era avvenuto per usucapione, ordinaria o abbreviata (Cass., Sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11521; Cass., Sez. II, 4 marzo 2003, n. 3192; Cass., Sez. II, 24 maggio 2010, n. 12607; Cass., Sez. II, 24 novembre 2010, n. 23851; Cass., Sez. II, 23 dicembre 2010, n. 26009).
4.1.2. – Sennonché, la Corte d’appello non si è limitata a ritenere – erroneamente — tardiva l’eccezione proposta, ma poi l’ha esaminata, funditus, nel merito, rilevando la mancanza del presupposto di fatto oggettivo dell’usucapione, per non avere in particolare la convenuta fornito la prova che le opere di modifica del vano scala siano state realizzate prima dell’acquisto da parte sua dell’appartamento nel novembre 1989.
La censura di omessa pronuncia, articolata con il quinto mezzo, non coglie questa ratio decidendi, da sé idonea a sostenere, nel merito, la decisione impugnata.
5. – Con il settimo motivo (contraddittorietà della motivazione circa il fatto decisivo dell’intervenuta usucapione del bene rivendicato) si lamenta che la Corte avrebbe ritenuto contemporaneamente sia di non pronunciarsi nel merito dell’usucapione in quanto eccezione tardiva che di pronunciarsi nel merito rigettando l’eccezione come infondata, sostenendosi che il corretto percorso logico era la sola pronuncia in ordine alla tardività dell’eccezione di usucapione breve o ordinaria oppure la sola pronuncia nel merito della dedotta usucapione breve o ordinaria.
Non sussiste la lamentata contraddittorietà della sentenza, essendosi di fronte a separate ragioni del decidere con riferimento alla eccezione di usucapione, una volta affrontata sotto il profilo processuale, altra sotto quello del merito sostanziale.
6. – Con il sesto motivo si lamenta nullità della sentenza per ultrapetizione.
Secondo la ricorrente, “la Corte d’appello di Milano, disattendendo l’art. 112 cod. proc. civ., si è pronunciata oltre la domanda, dichiarando la proprietà del bene in capo al Condominio di via (omissis) che la rivendica, sulla base dell’assunto di diritto per cui detta porzione sarebbe destinata al servizio di altro bene sempre di proprietà condominiale, assunto in relazione al quale nessuna della parti ha mai chiesto, neppure implicitamente, alla Corte d’appello di pronunciarsi”. Pertanto, “non essendo stata richiesta in giudizio dal Condominio di via (omissis) e neppure dalla signora B.D., neppure implicitamente, una pronuncia sulla pertinenzialità della porzione immobiliare in contestazione, configura una pronunzia oltre la domanda l’accertamento della Corte d’appello sul punto”.
Non sussiste il lamentato vizio di extrapetizione, ovvero del principio della necessaria corrispondenza tra il chiesto ed il pronunziato, perché da una parte il Condominio ha agito in revindica di uno spazio di proprietà comune, deducendo che esso era stato illegittimamente acquisito ed inglobato dalla convenuta al proprio appartamento, e la Corte d’appello ha confermato l’accoglimento di questa domanda già pronunciato dal Tribunale, essendo detti spazi comuni in quanto parte del vano scala e finalizzati a permettere l’accesso alla pacifica proprietà condominiale del terrazzo. Sotto questo profilo, la censura di extrapetizione avrebbe dovuto già essere proposta avverso la sentenza di primo grado.
Corte di Cassazione, sentenza n. 2109 del 05.02.2015
Deve essere demolita, qualora arrechi un danno al decoro architettonico dell’edificio, la veranda, adibita a camera da letto, costruita su una porzione di terrazzo posto al piano attico di un condominio.
E’ quanto ha disposto la Corte di Cassazione con la sentenza in oggetto, in rigetto del ricorso presentato dalla proprietaria della veranda, avverso la statuizione di demolizione della stessa.
In particolare, il condominio ne aveva richiesto ed ottenuto l’ordine di demolizione, in virtù di una presunta violazione del regolamento condominiale, nonché dell’arrecata lesione al decoro architettonico del fabbricato.
Lamentava, tuttavia, la ricorrente, la carenza di prove atte a giustificare tale lesione al decoro, dedotta dalla Corte d’Appello esclusivamente prendendo visione di alcune fotografie, senza invece tener conto di quanto riscontrato dai periti.
Invero – ha sostenuto la Cassazione con la pronuncia in esame – le motivazioni dedotte sia in sentenza di primo che di secondo grado (pienamente confermate), lungi dal basarsi su impressioni meramente soggettive, danno atto in maniera pertinente, di come i materiali impiegati e le tecniche di costruzione della veranda, siano di per sé idonei a giustificarne l’offensività al decoro architettonico dell’intero edificio.
Corte di Cassazione, sentenza n. 1674 del 29.01.2015
La Corte di Cassazione in accoglimento del ricorso presentato dal proprietario di un locale posto al piano scantinato ed adibito ad esercizio commerciale, ha ritenuto che sussiste la responsabilità solidale di tutti i condomini nel caso di danni arrecati ad un magazzino posto al piano terra dell’immobile condominiale.
Il proprietario del magazzino chiedeva la condanna del condominio e dei condomini singolarmente, al risarcimento dei danni arrecati alla sua proprietà, per effetto di infiltrazioni d’acqua e ristagni di umidità, nonché, all’eliminazione delle relative cause.
Mentre il Tribunale, in parziale accoglimento della domanda, riconosceva la responsabilità del condominio solo in ragione del 50% del danno, la Corte d’Appello la escludeva del tutto, riconducendo i danni lamentati, piuttosto che ad un difetto di manutenzione delle parti comuni, ad un vizio strutturale dell’immobile.
A ben altra conclusione, infine, è giunta la Cassazione con la pronuncia qui in esame, avendo essa riconosciuto, in base ad altra ricostruzione dei fatti, la condanna in solido di tutti i condomini per l’intera entità del danno subito dall’attore.
La Suprema Corte ha sostenuto come il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottragga affatto alla regola della responsabilità solidale di cui all’art. 2055 c.c., individuando nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili.
Tribunale di Lecco, sentenza n. 701/2014
Quando la volontà della maggioranza è dannosa per la minoranza si configura un eccesso di potere e, pertanto, si può chiedere l’annullamento della votazione dell’assemblea.
Il Tribunale di Lecco con la sentenza in oggetto stabilisce un principio del tutto nuovo, non previsto in nessuna norma civilistica (ma solo in diritto amministrativo), secondo cui anche se la delibera dell’assemblea è stata approvata a maggioranza (e, quindi, formalmente, è in regola con la legge) può essere comunque annullata dal giudice se risulta essere dannosa per la minoranza, tanto da rasentare l’eccesso di potere.
La pronuncia in commento è volta a evitare quelle “aggregazioni” coese di condomini che, grazie al fatto di avere la maggioranza dei millesimi – spesso con l’appoggio del costruttore – impongono, in modo del tutto dittatoriale, la loro “ingiusta” volontà alla minoranza.
In buona sostanza, stando a questa sentenza, il giudice non è tenuto solo a controllare che la votazione dell’assemblea sia avvenuta nel rispetto di tutte le regole formali (convocazione, quorum costitutivo e deliberativo, successiva comunicazione del verbale di assemblea), ma può entrare anche nel merito della decisione, valutando se essa possa risolversi in un ingiusto svantaggio nei confronti di chi ha votato “contro”.
Corte di Cassazione, sentenza n. 40 dell’8.1.2015
La scala per accedere al tetto di un edificio condominiale deve rimanere spazio ad uso comune, non essendo ammissibile che il condomino dell’appartamento sito all’ultimo piano se ne appropri arbitrariamente, inglobandola nella sua proprietà esclusiva.
Questo è quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza n. 40 depositata in data 8 gennaio 2015, relativamente alla vicenda di una condomino proprietario esclusiva dell’appartamento sito all’ultimo piano di un fabbricato, oltre che del solaio adibito a mansarda, tuttavia gravato da una servitù in favore del condominio per l’accesso al tetto.
Il condomino in questione aveva arbitrariamente inglobato nel proprio appartamento la porta di ingresso al terrazzo condominiale e reso, mediante lavori, l’ultimo tratto della scala comune di accesso, estremamente disagevole e pericoloso.
Per tale motivo, il condominio si era rivolto al Tribunale di Milano, il quale aveva disposto che la condomina restituisse e ripristinasse gli spazi comuni indebitamente sottratti.
Tale decisione ha trovato poi conferma, oltre che in Appello, anche nella sentenza della Cassazione qui in esame, secondo cui la condomina aveva illegittimamente acquisito ed inglobato al proprio appartamento degli spazi ritenuti comuni, in quanto finalizzati a permettere l’accesso alla pacifica proprietà del terrazzo condominiale.
Ed ai fini della prova della proprietà comune dell’area in contestazione – ha stabilito ancora la sentenza – valeva la norma di cui all’art. 1117 del Codice civile, relativa a tutti quegli spazi condominiali che, in assenza di prova contraria, siano da ritenersi comuni.
Corte di Cassazione, sentenza n. 18164 del 25.08.2014
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che tutti i condomini sono obbligati a pagare le spese per la riparazione del lastrico solare anche se questo è ad uso esclusivo di un appartamento.
Corte di Cassazione, sentenza n. 14809 del 30.06.2014
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che se l’installazione di un ascensore, è diretto ad eliminare le barriere architettoniche e ciò viene realizzato da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabili ai fini dell’accessibilità dell’edificio e rientra pertanto nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’articolo 1102 c.c.
Corte di Cassazione, sentenza n. 10968 del 19.05.2014
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che il condomino che delimita con delle fioriere una parte comune dell’edificio dove vi fa passare i tubi del proprio impianto di aria condizionata non fa un uso esclusivo della cosa comune se gli altri condomini possono comunque esercitare il posesso del tetto.
Corte di Cassazione, sentenza n. 10606 del 14.05.2014
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che il proprietario di due appartamenti facenti parte di condomini diversi non può buttare giù il muro condiviso ed unirli, perchè si realizzarebbe un uso indebito della cosa comune
Corte di Cassazione, sentenza n. 10338 del 13.05.2014
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che non può impugnare la delibera assembleare per vizi relativi alla convocazione dell’assemblea il condomino che convocato vi ha partecipato esprimendo il proprio parere.
Corte di Cassazione, sentenza n. 1439 del 23.01.2014
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che in mancanza di tabelle millesimali, la delibera assembleare adottata in via provvisoria per la ripartizione delle spese condominiali va considerata annullabile e dunque impugnata entro 30 giorni.
Corte di Cassazione, sentenza n. 821 del 16.01.2014
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che l’amministratore revocato può ben conferire all’avvocato la procura per difendere il condominio nelle more del passaggio di consegne con il successore chi gestisce l’ente collettivo “in prorogatio” può esercitare anche i poteri processuali fino all’avvenuta sostituzione.
In altre e più chiare parole, l’amministratore ha la prorogatio dei poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari finché non sia sostituito.
Corte di Cassazione, sentenza n. 466 del 13.01.2014
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che deve considerarsi legittima la costruzione di una piccola veranda da parte del proprietario dell’ultimo piano se non reca pregiudizi estetici all’edificio e non compromette in termini di ariosità e luminosità le abitazioni dei piani sottostanti.
Corte di Cassazione, sentenza n. 22634 del 03.10.2013
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che la delibera condominiale con la quale si addebitano ai condomini spese non pertinenti è nulla
e quindi sottratta ai termini per l’impugnazione.
Secondo la Suprema corte, infatti, la delibera condominiale inficiata da nullità è sottratta all’osservanza del termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c. per le delibere condominiali solo annullabili.
Corte di Cassazione, sentenza n. 10196 del 30.4.2013
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che “deve considerarsi nulla, perché non rientra nei poteri dell’assemblea, deliberando a maggioranza, stabilire interessi moratori a carico dei condomini nel ritardo dei pagamenti delle quote condominiali, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all’unanimità”.
Corte di Cassazione, sentenza n. 10048 del 24.04.2013
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che “la nozione di aspetto architettonico di cui all’articolo 1127 Cc non coincide con quella di decoro di cui all’art. 1120 Cc (che è più restrittiva): l’intervento edificatorio quindi dev’essere decoroso (rispetto allo stile dell’edificio), e non deve rappresentare comunque una rilevante disarmonia rispetto al preesistente complesso tale da pregiudicarne le originarie linee architettoniche, alterandone la fisionomia e la peculiarità impressa dal progettista”.
In un simile caso l’aspetto architettonico non può prescindere del tutto dal decoro architettonico: “trattasi infatti di un manufatto di discreta volumetria che occupa gran parte dell’originario terrazzo dell’ultimo piano dunque ben visibile dall’esterno che è stato aggiunto alla preesistente costruzione con in qualche modo inevitabile alterazione delle linee originarie dell’intero stabile”.
Rumori molesti, condomino non punibile se non arrivano all’esterno
E’ nulla la delibera a maggioranza che modifica i criteri di ripartizione
Il condominio che compie una sopraelevazione non può sostituire al tetto un terrazzo da destinare a uso esclusivo perché sottrae un bene comune all’uso stabilito.

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 art. 1104
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 art. 1131
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 art. 948
 art. 1130
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