Source: https://www.rbq.gouv.qc.ca/audience-et-decisions/decisions-arbitrales-plan-de-garantie/rechercher-par-sujet/sujet-specifique.html?tx_cspqsoquijrss_pi1%5Bid%5D=OAGBRNS000001&cHash=ed080d9c2aba021ca975b079cd4adf5b
Timestamp: 2020-02-20 18:43:29+00:00

Document:
Acompte - Régie du bâtiment du Québec
Delfino et 9205-4717 Québec inc. (Immeubles Kama), Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-092801-NP, 2018-06-30
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat relatif à l'achat d'une unité en copropriété avec date de livraison fixée au 15 juin 2014. Au mois de février, le bénéficiaire a versé un acompte de 15 000 $. Le 15 juillet, il a réclamé le remboursement de son acompte au motif que les travaux de construction n'étaient pas encore commencés. Étant sans réponse de l'entrepreneur, il a transmis une demande auprès de l'administrateur. Or, ce dernier a rejeté la demande du bénéficiaire au motif que celui-ci avait reçu un remboursement partiel de l'acompte et avait fait une déclaration mensongère en omettant de divulguer ce remboursement partiel dès le départ. Cette décision ne peut être maintenue. C'est en matière d'assurances qu'on prévoit qu'une déclaration mensongère entraîne la perte du droit à l'indemnisation. Or, l'administrateur n'est pas un assureur et le contrat en cause se qualifie de cautionnement. Par ailleurs, lorsqu'un entrepreneur manque à son obligation de livrer un bâtiment à un bénéficiaire à l'intérieur du délai convenu, il doit y avoir, sauf dans certaines circonstances, remboursement de l'acompte versé. En l'espèce, le bénéficiaire aura droit au remboursement du solde de l'acompte calculé en tenant compte du paiement partiel reçu.
GIOVANNI DELFINO, bénéficiaire demandeur, et 9205-4717 QUÉBEC INC., LES IMMEUBLES KAMA, entrepreneur défendereur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Tataryn et Investissement Saba inc., Me Pamela McGovern, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-081601-NP, 2017-07-20
En mai 2012, le bénéficiaire a signé un contrat en vue de l'achat d'une unité de copropriété. Un acompte de 78 722 $ a été remis à l'entrepreneur. Le 9 novembre, le bénéficiaire a réclamé le remboursement de l'acompte. Étant sans réponse, il a envoyé une lettre par poste recommandée à l'entrepreneur le 3 décembre, laquelle détaillait les problèmes notés par un inspecteur. Le 19 décembre, il a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur. Au mois de juillet 2013, les bénéficiaires ont intenté une poursuite devant la Cour supérieure pour le paiement, notamment, de leur acompte, et ils ont eu gain de cause. Le 22 décembre 2015, ils ont transmis une réclamation à l'administrateur pour le remboursement de leur acompte. Celui-ci a rejeté la demande, étant d'avis que la réclamation ne lui avait pas été transmise dans un délai de trois ans à compter de la date initialement prévue pour la livraison de l'unité ou de celle à laquelle le bénéficiaire avait avisé l'entrepreneur par écrit de son intention de mettre fin au contrat. L'article 33.1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que le bénéficiaire qui veut obtenir le remboursement des acomptes doit transmettre par écrit sa réclamation à l'entrepreneur et transmettre une copie à l'administrateur. En l'espèce, les bénéficiaires ont transmis une réclamation dès le 31 décembre 2012 à l'entrepreneur, mais ce n'est que le 22 décembre 2015 qu'ils ont envoyé un avis à l'administrateur. Or, l'omission de transmettre à l'administrateur une copie de l'avis envoyé à l'entrepreneur est fatal. En l'espèce, le point de départ de la prescription du recours des bénéficiaires était le 3 décembre 2012, soit la date où le bénéficiaire a avisé par écrit l'entrepreneur de son intention de mettre fin au contrat signé entre les parties. Pour bénéficier de la garantie, ils devaient transmettre un avis à l'administrateur dans les 15 jours qui ont suivi, ce qui n'a pas été fait.
DONNA TATARYN et ALEXIS CHRISTOPHER YOUSSE, bénéficiaires, et INVESTISSEMENT SABA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ARBITRAT INC., administrateur du plan de garantie
Papoulias et 9264-3212 Québec inc. (Habitations Lussier), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2016-16-016 et 112706-187, 2016-12-06
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire pour l'acquisition d'une propriété en 2015. En raison de problèmes techniques, ils se sont par la suite entendus sur une substitution de la propriété en cause. Le 5 juillet, ayant découvert différents problèmes, le bénéficiaire a fait parvenir à l'entrepreneur une mise en demeure lui demandant de venir constater la situation et d'apporter les correctifs nécessaires. Ils ont visité les lieux ensemble le 15 juillet et ont fixé une date de livraison à la fin du mois. Le 28 juillet, avant de procéder à l'inspection préréception, l'entrepreneur a exigé que le bénéficiaire signe une entente prévoyant notamment que les demandes de correction seraient limitées à ce qui avait été observé lors de leur visite du 15 juillet. Le bénéficiaire n'a pas voulu signer ce document et l'inspection préréception n'a donc pas eu lieu. Par la suite, le bénéficiaire a demandé le remboursement de son acompte, ce que l'entrepreneur lui a refusé. L'administrateur a conclu que l'entrepreneur avait manqué à ses obligations contractuelles en décidant unilatéralement de ne plus vendre la propriété au bénéficiaire, ce qui allait à l'encontre du contrat préliminaire signé en 2015. Cette décision doit être maintenue. En effet, le 28 juillet, le bénéficiaire, accompagné de son inspecteur et en présence de l'entrepreneur, était prêt à procéder à l'inspection préréception du bâtiment. Il n'a donc pas manqué à ses obligations. À cette même date, l'entrepreneur a refusé de procéder à l'inspection, à moins que le bénéficiaire ne signe une entente additionnelle qui ne faisait pas partie du processus global du plan de garantie. De plus, en vertu de cette entente, le bénéficiaire renonçait à un droit accordé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur a prétendu qu'il voulait se protéger contre un client trop exigeant, mais cet argument doit être rejeté. En effet, en cas de mésentente, une intervention de l'administrateur est possible, tout comme un arbitrage, le cas échéant. Par ailleurs, l'entrepreneur ne peut invoquer une disposition du contrat préliminaire qui lui permettrait de mettre fin au contrat à la suite de certains manquements du bénéficiaire puisque cet article du contrat n'est pas conforme à ce qui est prévu au plan de garantie.
9264-3212 Québec inc./Habitations Lussier, entrepreneur, et Dinos Papoulias, bénéficiaire, et La Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Gouin et Habitations Rea inc., Me Robert Masson, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 2015047 et 103315, 2015-08-19
Au mois de novembre 2012, la bénéficiaire a signé un contrat visant l'achat d'un condominium et elle a versé un acompte de 3 000 $. Au mois de décembre 2014, l'entrepreneur ayant perdu son accréditation, la bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur en vue, notamment, d'obtenir le remboursement de l'acompte initial et de diverses sommes. En effet, chaque fois qu'elle avait exprimé le souhait de faire installer un produit de grade supérieur à celui prévu dans le prix de vente de l'entrepreneur, ce dernier lui avait indiqué vers quel détaillant se diriger et avait exigé qu'elle paie directement le fournisseur, car il n'avait pas d'argent pour payer. En agissant ainsi, l'entrepreneur omettait de remplir une ou des annexes pour les modifications survenues après la signature du contrat. Il omettait aussi, en toute connaissance de cause, de remplir une ou des attestations d'acompte lorsque le montant des modifications était immédiatement payé par la cliente, mettant en péril les acomptes versés. Il agissait aussi en fraude des droits de la bénéficiaire et de l'administrateur, dans ce dernier cas, car l'administrateur doit garantir chacune des obligations de l'entrepreneur et car l'augmentation du prix de la vente oblige aussi l'entrepreneur à verser des redevances. En l'espèce, les sommes payées par la bénéficiaires à la demande de l'entrepreneur pour l'acquisition de matériaux, d'équipements ou d'accessoires utiles à la construction sont protégées par le plan de garantie, même faute d'attestation d'acompte, que le bien soit installé ou non. L'omission par l'entrepreneur de dénoncer à l'administrateur ces éléments ne doit pas porter préjudice au bénéficiaire et encore moins lui faire perdre des droits. La bénéficiaire aura donc droit au remboursement de son acompte et des sommes réclamées, quoique certains ajustements devront être effectués quant à certains montants.
CASSANDRA GOUIN, bénéficiaire demanderesse, et LES HABITATIONS REA INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. faisant affaire sous les raisons sociales Qualité Habitation et/ou La Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire accueilli en partie (C.S., 2016-11-01 (jugement rectifié le 2016-11-02)), 500-17-090452-155, 2016 QCCS 5593, SOQUIJ AZ-51342767, 2017EXP-267
Painchaud et 9216-6784 Québec inc., Me Pierre Brossoit, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 514666-1, 2014122 et 6938-1, 2015-05-15
Le bénéficiaire a signé une promesse d'achat prévoyant le paiement d'un acompte de 39 600 $ en trois versements. En raison d'un retard de l'entrepreneur dans la réalisation du projet, les parties ont convenu de reporter au mois de juillet 2011 la date d'occupation. Au mois d'octobre, le bénéficiaire a versé la dernière portion du dépôt. Son unité a été prête pour l'occupation au printemps 2013, mais il a refusé d'en prendre possession puisque plusieurs travaux n'étaient pas terminés et des modifications avaient été apportées au projet. Le bénéficiaire a tenté, sans succès, de négocier une solution avec l'entrepreneur, dont notamment une réduction du prix de vente ou la revente de son unité. En février 2014, le bénéficiaire s'est rendu compte que l'entrepreneur avait vendu son unité, de sorte qu'il a exigé le remboursement des acomptes versés, ce qui lui a toutefois été refusé par l'administrateur. Or, les motifs invoqués par celui-ci pour rejeter la demande de remboursement étaient tous mal fondés. Premièrement, même si l'administrateur a eu raison d'affirmer que la somme de 39 600 $ réclamée était supérieure au montant maximal qui peut être remboursé, cela ne l'empêchait pas d'accueillir la demande jusqu'à la somme limite de 39 000 $. Deuxièmement, l'administrateur a eu tort de reprocher au bénéficiaire d'avoir tardé à réclamer le remboursement des acomptes puisqu'il s'est fié à la date de livraison initialement prévue en juillet 2011 et non à la date de livraison réelle au printemps 2013. Dans tous les cas, ce motif n'avait aucun fondement légal. Troisièmement, alors que l'administrateur a indiqué que le promoteur à qui les chèques avaient été transmis lui était inconnu, il n'appartenait pas au bénéficiaire d'apporter une preuve à cet égard, son devoir se limitant à démontrer qu'il avait versé les acomptes réclamés. Quatrièmement, l'administrateur a eu tort de conclure que la demande était prescrite puisque ce n'est qu'en février 2014 que le bénéficiaire a appris que son unité avait été vendue. Cinquièmement, il a commis une erreur lorsqu'il a conclu que la réclamation avait été présentée plus de trois ans après la date prévue de réception. Sixièmement, l'identité du nouvel acquéreur n'a aucune incidence sur les droits du bénéficiaire à réclamer de l'administrateur le remboursement des acomptes versés. La demande d'arbitrage est donc bien fondée et le bénéficiaire aura droit au remboursement d'une somme de 39 000 $, soit la somme limite qu'il peut obtenir.
NORMAND PAINCHAUD, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Gendron et Habitation KB inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2013-15-013 et 13-828SP, 2014-06-19
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de rembourser aux bénéficiaires l'acompte de 5 000 $ qu'ils lui avaient remis à la signature du contrat préliminaire. L'entrepreneur, qui demande l'arbitrage de cette décision, ne conteste ni le versement de l'acompte de 5 000 $ ni le fait que l'immeuble a été vendu à un tiers et que cette vente a été publiée au bureau de la publicité foncière. Or, l'acompte a été versé en vue de la livraison d'un bâtiment résidentiel neuf et, vu l'impossibilité d'un transfert de propriété aux bénéficiaires, l'obligation de payer le prix d'achat qui en découlait est nulle. Le remboursement de l'acompte devait donc être ordonné.
RICHARD GENDRON et LOUIS-PHILPPE GENDRON, bénéficiaires, et HABITATION K.B. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Boucher-Huet et Solvo Solutions Ltd., M. Yves Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 131007001 et 305515-1, 2014-02-12
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une unité de condominium au mois de mai 2012. Les bénéficiaires avaient été attirés par l'immeuble en raison de son design exceptionnel et épuré, notamment la finition du plancher en béton poli, au surplus chauffant. Lors de la seconde visite préréception, au mois de novembre, ils ont remarqué que des réparations étaient visibles à trois endroits sur le plancher de béton, ce qui altérait l'effet épuré, et ils ont refusé de signer la liste préréception. L'entrepreneur a suggéré deux solutions, soit d'entreprendre des travaux qui auraient pour effet d'éliminer l'apparence des réparations locales ou de leur offrir un dédommagement de 4 000 $. Dans les deux cas, des gratuités additionnelles d'une valeur de 6 550 $ devaient être accordées aux bénéficiaires. Ceux-ci ont fait une contre-proposition et ont indiqué qu'en cas de refus de l'entrepreneur le contrat préliminaire serait réputé nul et l'entrepreneur devrait leur rembourser les acomptes versés. Bien que des travaux aient été exécutés par l'entrepreneur, les bénéficiaires réclament l'annulation du contrat préliminaire et le remboursement de leur acompte de 28 500 $, étant d'avis qu'ils étaient en droit, vu les manquements de l'entrepreneur, de ne pas passer titre. En l'espèce, la demande des bénéficiaires doit être rejetée. Le remboursement des acomptes est accordé quand l'entrepreneur n'est pas en mesure de livrer le bâtiment, donc lorsqu'il est en situation de faillite ou que le chantier est abandonné. Il s'agit d'une couverture applicable avant la réception. Après la réception, le bénéficiaire doit indiquer les travaux à corriger ou à terminer afin de pouvoir profiter des protections accordées par le plan de garantie. Ainsi, lorsque l'entrepreneur peut livrer un bâtiment en état de servir à l'usage auquel il est destiné, les acomptes sont protégés. Dans les circonstances, les bénéficiaires auraient dû prendre réception avec réserves de leur unité et faire intervenir l'administrateur en cas de désaccord quant aux travaux devant être exécutés. Conclure en faveur des bénéficiaires ouvrirait la porte à ce que des malfaçons ou des préjudices esthétiques entraînent le remboursement d'un acompte, ce qui risquerait de placer les entrepreneurs et les administrateurs dans une situation précaire, à la merci de l'insatisfaction des clients.
STÉPHANY BOUCHER-HUET et CHARLES DESROCHES, bénéficiaires appelants, et SOLVO SOLUTIONS LTD., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Duca et Condominiums Elm 357 inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S13-073101-NP, 2013-11-27
Le 11 novembre 2011, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire et un contrat de garantie visant la construction d'une unité de condominium. Le 15 novembre, l'entrepreneur a obtenu sa licence d'entrepreneur, ce qui lui a permis d'obtenir une accréditation rétroactive à cette même date. En février 2012, les bénéficiaires ont déboursé un acompte de 10 000 $ pour l'achat ou la construction de leur unité et ils ont reçu une attestation d'acompte. L'administrateur a refusé de donner suite à une demande de remboursement d'acompte qu'ils ont présentée. Il prétend que l'entrepreneur aurait passé le contrat à son insu et qu'il aurait agi sans droit. En l'espèce, même si les faits ne permettent pas de conclure à l'accréditation de l'entrepreneur auprès de l'administrateur le 11 novembre 2011, il semble juste de considérer qu'en février 2012 la partie qui déboursait 10 000 $ était bénéficiaire au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, que l'entreprise de construction à qui l'acompte a été remis était un entrepreneur au sens du règlement et que celui-ci était alors dûment accrédité. Il y a donc ouverture à une réclamation en remboursement d'acompte. L'administrateur devra se prononcer sur la démarche des bénéficiaires dans leur recherche du remboursement de leur acompte.
CRINA DUCA et DAN DUMITRESCU, bénéficiaires, et CONDOMINUMS ELM 357 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT, l'administrateur du plan de garantie
Daigle et Marquis Concept inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 92690-4928 et 2012-08-003, 2013-06-17
En mars 2011, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire de vente portant sur l'achat d'une maison. Celui-ci ne faisait aucunement référence au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et, lorsque les bénéficiaires ont versé un acompte de 50 000 $, l'entrepreneur n'était pas accrédité auprès du plan de garantie. À l'automne, des différends importants sont survenus entre eux relativement à un retard de livraison, à des déficiences non corrigées, à des extras exigés par l'entrepreneur ainsi qu'au refus de ce dernier de remettre aux bénéficiaires leur dépôt. L'administrateur a refusé d'ordonner le remboursement de cet acompte, d'où la demande d'arbitrage. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Le contrat préliminaire signé en mars 2011, qui faisait totalement abstraction du plan de garantie, n'était pas conforme au règlement. Au surplus, l'entrepreneur n'était pas accrédité au moment de la signature. Or, les parties n'ont aucunement tenu compte de l'existence d'une garantie lors de la signature du contrat, alors que la condition de base pour l'application du règlement réside dans le fait qu'un entrepreneur doit être accrédité. Par ailleurs, il faut considérer que les bénéficiaires ont aussi présenté une réclamation devant la Cour supérieure, et ce, pour la somme totale de leur acompte. En effet, une réclamation pour acompte en vertu du règlement ne peut porter sur une somme de plus de 39 000 $. Sur ce point, il faut retenir qu'il n'est pas dans l'intérêt des parties de multiplier les procédures et que la réclamation devant la Cour supérieure porte sur une somme plus élevée. Pour ces raisons, il n'y a pas lieu d'intervenir.
SYLVIE DAIGLE et YANNICK RICHARD, bénéficiaires, et LE MARQUIS CONCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Bao et Habitations Demax inc., Me Tibor Holländer, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), GP 318624-1 et S12-06200-NP, 2013-01-11
Au mois d'août 2011, l'entrepreneur et Gaboriault ont signé un contrat préliminaire visant la construction et l'achat d'une maison. La transaction était conditionnelle à la vente, par Gaboriault, de sa maison. Au mois de décembre, la bénéficiaire a exprimé son désir de faire construire une maison sur le même lot et elle a payé un acompte. L'attestation signée indiquait qu'elle avait l'intention de faire l'acquisition d'une résidence qui serait construite sur le lot. La bénéficiaire a versé un acompte de 10 000 $ et a entrepris des démarches en vue d'obtenir un prêt hypothécaire. Les parties n'ont pas signé de contrat préliminaire et, lorsque la bénéficiaire a été incapable d'obtenir le financement recherché, l'entrepreneur lui a indiqué que le dépôt effectué n'était pas remboursable, car il avait annulé le contrat préliminaire de Gaboriault, perdant ainsi une vente potentielle. L'administrateur, saisi d'une demande de remboursement d'acompte, a conclu que la bénéficiaire avait décidé de ne pas procéder pour des raisons personnelles et que sa conduite avait causé un préjudice à l'entrepreneur, qui avait respecté ses obligations. En l'espèce, ce dernier a faussement affirmé à l'administrateur que la conduite de la bénéficiaire lui avait causé un préjudice. En effet, lorsqu'il lui a fait ses déclarations, il avait déjà signé un nouveau contrat préliminaire avec un tiers et la construction d'un immeuble avait commencé. Ainsi, sa justification ne saurait être retenue. Il a faussement soutenu que la propriété n'avait pas été vendue, et l'on peut voir dans ses gestes un manque de bonne foi qui entache sa crédibilité quant à sa réclamation visant à conserver le dépôt fait par la bénéficiaire au motif qu'il aurait été fait de manière inconditionnelle et qu'il n'était pas remboursable. Le dépôt était conditionnel à l'obtention d'un financement suffisant; faute d'obtenir le prêt hypothécaire nécessaire, la bénéficiaire avait le droit de recouvrir son dépôt.
CHUN XIANG BAO and YUN XIAO ZHAU, bénéficiaires plaignants, et LES HABITATIONS DEMAX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Duquette et Groupe Gestion Immocontrol inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2011-12-007 et 11-225SP, 2011-09-29
En janvier 2011, un jugement a été rendu en faveur du bénéficiaire, annulant un contrat préliminaire conclu avec l'entrepreneur et ordonnant le remboursement d'une somme de 50 000 $, avec intérêts et l'indemnité additionnelle. Par la suite, le bénéficiaire a notamment réclamé à l'administrateur une somme de 30 000 $ à titre de remboursement d'acompte et une autre de 9 666 $ correspondant aux intérêts et à l'indemnité additionnelle. L'administrateur a toutefois conclu que le remboursement permis se limitait à 30 000 $ en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et que rien ne prévoyait le paiement de sommes supplémentaires. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision, et il faut donc déterminer si le plafond établi au règlement inclut ou non les intérêts et l'indemnité additionnelle, qui ont été ajoutés en vertu de dispositions du Code civil du Québec. Les arbitres sont soumis aux dispositions du règlement ainsi qu'à celles imposées par le Code civil du Québec, à moins d'une indication contraire dans le règlement. En l'espèce, le règlement ne contient pas de telle indication. Par ailleurs, le Code de procédure civile établit que les arbitres traitent les différends conformément aux règles de droit et que, s'il y a lieu, ils déterminent les dommages-intérêts. Par conséquent, il est possible d'exiger de l'administrateur le paiement d'intérêts et d'une indemnité additionnelle, et il y a donc lieu d'accueillir la demande du bénéficiaire.
MAXIME DUQUETTE, bénéficiaire, et GROUPE GESTION IMMOCONTROL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 26, 27, 29, 30, et 116
Desgagnés et Moncel Développement inc., Me Jean Dallaire, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-300802-NP et 9964-20844, 2010-10-15
En février 2007, la bénéficiaire a signé un contrat avec la Société immobilière Vertigo inc. pour l'acquisition d'une unité de condominium qui devait être livrée au début du mois de septembre suivant. Ce contrat était conditionnel à ce qu'elle vende la propriété où elle habitait et à ce qu'elle verse, à ce moment, un acompte de 30 000 $. Au mois d'octobre 2007, elle a rencontré la représentante de Vertigo, qui représentait dorénavant le nouvel entrepreneur responsable du projet. Celui-ci s'est engagé à lui payer un logement jusqu'à la livraison de son unité de condominium et à prendre à ses frais son déménagement. À cette date, elle a remis un acompte de 15 000 $ à l'entrepreneur. Le projet n'a toutefois jamais été achevé et, en mars 2010, la bénéficiaire a demandé le remboursement de son acompte. L'administrateur a rejeté cette demande, Vertigo et l'entrepreneur n'étant pas accrédités auprès de lui lors de la signature du premier contrat et l'acompte n'ayant pas été versé à l'entreprise avec laquelle le contrat avait été signé, donc Vertigo. L'administrateur aurait toutefois dû conclure qu'il y avait lieu de rembourser son acompte à la bénéficiaire. D'une part, il est évident que l'entrepreneur comptait remplir les obligations de Vertigo conformément au contrat de février 2007 puisqu'il avait compensé le déménagement et le loyer temporaire de la bénéficiaire. D'autre part, les deux entreprises avaient la même représentante, les mêmes actionnaires et les mêmes administrateurs, et il y a eu novation par substitution de débiteurs. En d'autres mots, l'entrepreneur a pris la place de Vertigo, libérant cette entreprise et s'engageant à remplir toutes ses obligations. La bénéficiaire a accepté cette situation lorsqu'elle a versé son acompte à l'entrepreneur, qui était à ce moment accrédité. Le paiement de l'acompte était donc couvert par la garantie prévue au règlement.
CHRISTINE DESGAGNÉS, bénéficiaire, et MONCEL DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Papazian et 9137-7937 Québec inc. (Attitude Nord Immobilier), M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2009-11-016, 2009-11-017, 105238-2 et 105227-1, 2010-05-26
En juin 2005, le bénéficiaire Papazian et l'entrepreneur ont convenu de l'achat d'une unité d'habitation. Papazian a payé des acomptes totalisant 105 974 $. En novembre 2006, un contrat a été signé prévoyant qu'il y aurait tentative de vendre l'unité destinée à Papazian et que, dans l'éventualité où un nouvel acheteur ne serait pas trouvé en date du 28 février 2007, le contrat entre le bénéficiaire et l'entrepreneur serait annulé, ce qui entraînerait notamment le remboursement total des acomptes versés. Papazian a présenté une demande de remboursement d'acompte auprès de l'administrateur, qui l'a rejetée. En vertu de l'article 30 paragraphe 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, un bénéficiaire peut réclamer le remboursement de ses acomptes pour une unité d'habitation, mais seulement jusqu'à concurrence de 39 000 $. Toutefois, en l'espèce, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé une convention qui est claire. Puisqu'il n'y a pas eu de nouvel acheteur en date du 28 février 2007, le contrat préliminaire et, par conséquent, le contrat de garantie ont été annulés. Il n'existe donc pas de lien entre le bénéficiaire et l'entrepreneur qui puisse servir de fondement à l'application de la garantie des acomptes versés. Pour ce qui est de la bénéficiaire Thierry, u.l.c., qui avait versé un acompte de 60 000 $ pour l'achat d'une autre unité, elle a démontré qu'elle avait droit au remboursement maximal de 39 000 $ en vertu de la garantie.
JACQUES PAPAZIAN et une autre, bénéficiaires, et 9137-7937 QUÉBEC INC. (ATTITUDE NORD IMMOBILIER), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 26, 30, et 37
Côté et 9137-7937 Québec inc. (Attitude Nord Immobilier), Mme France Desjardins, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 105235-1 et S10-060101-NP, 2010-05-14
La bénéficiaire a fait l'acquisition d'un immeuble qui devait initialement être acheté par une autre personne, Lavallée. Elle a payé une somme de 35 000 $, qui a été remise à Lavallée afin de rembourser l'acompte qu'il avait versé, s'étant fait expliquer qu'elle bénéficierait de la protection qu'accorde le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, l'entrepreneur a fait faillite et la bénéficiaire n'a jamais pris possession de l'immeuble. L'administrateur a refusé de lui rembourser son acompte. La situation est particulière en l'espèce, car l'acompte versé par la bénéficiaire n'a pas servi à la construction de l'immeuble: il a plutôt été utilisé pour rembourser le dépôt effectué par le premier promettant acheteur, Lavallée. Toutefois, même si la bénéficiaire a consenti à ce que son acompte serve à des fins autres que celles prévues au contrat de garantie, elle ne pouvait, en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, renoncer à ses droits, plus précisément à ceux concernant l'acompte versé. Par ailleurs, il est vrai que la transaction aurait dû se faire différemment pour éviter un malentendu, mais il faut considérer que le règlement vise à protéger les consommateurs contre l'abus potentiel d'un entrepreneur ou sa faillite.
MARGUERITE CÔTÉ, bénéficiaire, et 9137-7937 QUÉBEC INC. (ATTITUDE NORD IMMOBILIER), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 7, 19, 20, 26, 30, 32, 116, 120, 139, et 140
Desrochers et Sotramont Québec inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-170401-NP, 2010-01-18
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur visant la construction d'une résidence. À cette fin, ils ont notamment versé deux acomptes, totalisant 250 000 $, dont ils ont demandé le remboursement, invoquant la nullité du contrat préliminaire. L'administrateur, lorsqu'il a été saisi du dossier, a conclu qu'il n'avait pas compétence pour rendre un jugement portant sur ce contrat. En arbitrage, il allègue notamment qu'il n'a pas le pouvoir ou l'expertise nécessaire pour annuler un contrat, que la Cour supérieure serait compétente pour entendre les litiges dont la valeur excède 70 000 $ et que, puisqu'il n'a pas rendu de décision, l'arbitre n'a rien à confirmer ou à infirmer et n'aurait donc pas compétence en l'espèce. Or, l'administrateur se doit de statuer sur la réclamation de remboursement d'acompte, non pas pour déterminer s'il y a nullité, résolution ou résiliation du contrat, mais en déterminant si les faits présentés permettent de conclure à une situation où il y a eu manquement de la part de l'entrepreneur à ses obligations en vertu de la loi ou du contrat avant la réception du bâtiment. Si cela est requis, l'administrateur pourrait également se prononcer quant à l'interprétation du contrat ou encore quant à sa nullité ou à sa résolution. Ainsi, l'administrateur était compétent en l'espèce et une décision quant au remboursement des acomptes devra être rendue.
ÉLYSE DESROCHERS et JEAN-PIERRE DESFORGES, bénéficiaires demandeurs, et SOTRAMONT QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13, 17, 18, 19, 20, 36, 77, 105, 106, 116, 118, 119, 120, 121, 139, et 140
Descôteaux et Terrasses Baron rouge inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), A-200040/ U-500320 et 080717001, 2009-08-25
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Entente à l'amiable.
La bénéficiaire, qui devait acheter un condominium dans un immeuble en construction, a versé un acompte de 30 000 $ sur le prix d'achat. L'entrepreneur a fait faillite pendant la construction. Les travaux ont été terminés par une autre partie, un créancier hypothécaire de l'entrepreneur, qui a refusé de reconnaître l'acompte versé par la bénéficiaire. Celle-ci a donc réclamé à l'administrateur le remboursement de son acompte. La bénéficiaire et l'administrateur sont parvenus à une entente: l'administrateur remboursera entièrement l'acompte versé par la bénéficiaire et cette dernière participera à un recours de l'administrateur contre le créancier hypothécaire de l'entrepreneur.
LUCIE DESCÔTEAUX, bénéficiaire, et LES TERRASSES BARON ROUGE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie mis en cause
Arsenault et 9158-0001 Québec inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 130098-1, S08-200501-NP, 12 913-23 et 12 913-23-1, 2008-11-07
Demandes d'arbitrages par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaire ont signé des contrats préliminaires relatifs à des unités dans un immeuble qui devaient être substantiellement terminées et prêtes pour l'occupation le 1er mars 2007. Or, cette date n'a pas été respectée par l'entrepreneur, qui l'a reportée à plusieurs reprises. Les 18 octobre et 22 novembre 2007, les bénéficiaires lui ont fait parvenir des mises en demeure, constatant les divers défauts de livraison aux dates convenues et reportées, demandant le remboursement des acomptes versés et constatant, implicitement du moins, la résolution extrajudiciaire des contrats préliminaires. Le 13 décembre suivant, l'entrepreneur a fait faillite. L'administrateur a refusé d'accorder aux bénéficiaires le remboursement, invoquant notamment l'intention du syndic de terminer l'immeuble et de vendre les unités aux promettants acheteurs ainsi que le fait que le délai de livraison prévu au contrat préliminaire n'était pas de rigueur. Bien que le délai de livraison ne soit pas de rigueur, le délai de un an et sept mois dont il est question en l'espèce est déraisonnable et ne peut être prolongé aussi longtemps devant les demandes répétées des bénéficiaires d'obtenir la livraison de leurs unités et, à défaut, l'annulation des contrats et le remboursement des acomptes. Il est déraisonnable de considérer que les bénéficiaires sont encore liés par des promesses de vente que l'entrepreneur ou son successeur, le syndic de faillite, après 17 mois, se sont montrés incapables de respecter. Par ailleurs, les bénéficiaires et le syndic ont convenu de résilier les contrats préliminaires en question. Il n'y a donc aucun motif qui puisse empêcher l'administrateur d'effectuer les remboursements réclamés.
PAULETTE ARSENAULT et un autre, bénéficiaires, et 9158-0001 QUÉBEC INC., en faillite, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Bachand et 3979687 Canada inc. (Newrecon inc.), Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070502001 et 23951, 2007-10-31
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont convenu, par le biais d'une entente de résiliation, de mettre fin au contrat de construction antérieur. Le bénéficiaire réclame le remboursement des acomptes de 28 102 $ versés en trop. Le montant n'est pas contesté par l'entrepreneur; seule son exigibilité l'est. Le bénéficiaire a respecté toutes les formalités pour mettre en oeuvre la garantie des acomptes. L'entrepreneur éprouve des problèmes de liquidités. Il présente un chèque postdaté pour le plein montant, qui est accepté par le bénéficiaire. Il est pris acte de l'entente. Si l'entrepreneur n'honore pas le chèque, l'administrateur aura 45 jours à compter de la réception d'un avis de défaut pour assurer le paiement.
PAUL BACHAND, bénéficiaire, et 3979687 CANADA INC./NEWRECON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 34
Lalande et 9149-1126 Québec inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060611001 et 0033938, 2006-09-15
Les parties ont signé, au début du mois de septembre 2005, un contrat visant la construction d'une résidence. Ce contrat prévoyait que le bénéficiaire prendrait possession de l'immeuble et en deviendrait propriétaire le 26 octobre 2005. Cette date revêtait une importance particulière pour lui, car il devait quitter son domicile au plus tard le 25 octobre. Or, le bénéficiaire n'a pas été en mesure d'emménager à la date prévue. Notamment, les lieux étaient encombrés, il n'y avait pas d'électricité, l'accès par le garage était impossible et les escaliers étaient à demi faits. Le bénéficiaire a pu s'installer avec environ cinq mois de retard et il a présenté une réclamation pour se faire rembourser son acompte de 5 000 $. L'administrateur a considéré que l'entrepreneur ne s'était pas conformé à ses obligations avec diligence, les travaux de finition n'étant toujours pas terminés ou corrigés en date du 21 mars 2006, et il a conclu que la demande du bénéficiaire était justifiée. L'entrepreneur n'a pas démontré que cette décision était mal fondée en fait ou en droit. Il devra donc rembourser l'acompte de 5 000 $ au bénéficiaire.
PIERRE LALANDE, bénéficiaire, et 9149-1126 QUÉBEC INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
9079-8356 Québec inc. et Constructions Tradition inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 068447, 2005-05-06
Le bénéficiaire effectuait des travaux de peinture en sous-traitance pour l'entrepreneur. Ce dernier, désirant s'acquitter des dettes qu'il avait envers le bénéficiaire, lui a cédé un condominium d'une valeur de 91 000 $. L'entrepreneur ayant fait faillite, le bénéficiaire a demandé à l'administrateur le remboursement de l'acompte de 30 000 $, ce qui lui a été refusé étant donné l'absence de preuve selon laquelle un tel versement avait été effectué. Le bénéficiaire, après la rupture du contrat avec l'entrepreneur, se trouve dans la même situation qu'avant la signature du contrat puisque son droit d'être payé pour ses comptes à recevoir existe toujours. Sa demande d'arbitrage doit donc être rejetée, car faire droit à sa réclamation constituerait un enrichissement par rapport à la situation dans laquelle il se trouvait avant la signature du contrat préliminaire.
9079-8356 QUÉBEC INC., bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 30, 37, et 116
Daigle et Ger-Plus Enr., Me Dennis Geraghty, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 01-0701, 2001-09-14
Les bénéficiaires réclament le remboursement d'un acompte versé à l'entrepreneur. Ils prétendent qu'ils sont en présence de «maisons unifamiliales isolées» en vertu du plan de garantie obligatoire et que, comme il y a deux adresses, ils peuvent bénéficier deux fois du remboursement d'une somme de 30 000 $. L'administrateur prétend quant à lui qu'il s'agit d'un immeuble multifamilial constitué d'un seul bâtiment et que la limite de la garantie est donc de 30 000 $. L'article 52 du Règlement d'arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs commandant une interprétation du contrat en faveur de l'adhérent, l'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires une somme de 30 000 $, en plus de celle de 30 000 $ qui leur a déjà été versée.
RICHARD DAIGLE et autres, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur

References: L'article 33
 art. 7
 l'article 30
 art. 2
 art. 5
 art. 1
 art. 34
 art. 26
 L'article 52