Source: https://www.pfr.at/de/news-medien/rechtsfragen-zum-coronavirus/322-coronavirus-und-miete-zahlen
Timestamp: 2020-03-31 12:22:23+00:00

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Corona und Miete - was ist jetzt zu tun? - PFR Rechtsanwälte
Corona und Miete - was ist jetzt zu tun?
Die Coronakrise sorgt auch bei Mietern und Vermietern für Aufregung: Muss man überhaupt noch Miete zahlen? Wie wirkt sich das COVID-Maßnahmengesetz auf meinen Mietvertrag aus? Wie verhalte ich mich als Mieter oder Vermieter richtig?
Wir haben die wichtigsten mietrechtlichen Fragen und Antworten in der Corona Krise für Sie hier zusammengefasst:
Kann ich wegen des Coronavirus wirklich aufhören, die Miete zu bezahlen?
So einfach ist es leider nicht. In aller Munde ist derzeit die Bestimmung § 1104 ABGB, die eine Mietzinsfreistellung unter besonderen Umständen vorsieht.
Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter in bestimmten gravierenden Fällen (Feuer, Überschwemmung oder auch Seuchen) nicht dazu verpflichtet, das Mietobjekt für den Gebrauch des Mieters „wiederherzustellen“. Umgekehrt muss auch der Mieter für diesen Zeitraum keinen (oder nur eingeschränkten) Mietzins bezahlen, wenn er das Mietobjekt nicht bzw. nur teilweise benutzen kann. Da das ABGB keine Definition von Betriebskosten kennt, ist davon auszugehen, dass auch die Betriebskosten von einer solchen Mietzinsfreistellung umfasst wären.
Ob aus dieser Bestimmung in der Coronakrise für Mieter etwas zu gewinnen ist, ist jedoch nicht eindeutig: Das Corona Virus ist zwar eine solche „Seuche“, jedoch ist der Mietgegenstand selbst durch das Virus nicht automatisch beeinträchtigt.
Vielmehr kann schlicht der Mieter, z.B. der Betreiber eines Frisörsalons oder ein Restaurantbesitzer, den Mietgegenstand aufgrund einer behördlich/gesetzlich angeordneten Schließung plötzlich nicht mehr nutzen.
Es ist daher entgegen vielen Berichten im Internet derzeit keineswegs klar, ob wegen der Corona-Krise ein Recht des Mieters auf Mietzinsfreistellung besteht. Möchte man sich trotz der bestehenden Rechtsunsicherheit auf eine Mietzinsfreistellung nach § 1104 berufen, so muss jedenfalls der Mietvertrag genau geprüft werden.
Mietvertrag checken – was muss ich beachten?
Abweichende Haftungsregelungen
Die Bestimmung § 1104 ABGB kann durch einen Vertrag oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden. Es kann auch vorgesehen sein, dass der Mieter explizit für außerordentliche Zufälle zu haften hat. Wenn der Mietvertrag eine solche Bestimmung enthält, gibt es für den Mieter keinen Anspruch auf Mietzinsbefreiung nach § 1104 ABGB.
Vom vereinbarten Mietzweck kann es abhängen, ob das Mietobjekt in Zeiten der Corona Krise als „brauchbar“ oder „unbrauchbar“ im Sinne des § 1104 ABGB einzustufen ist und damit ein Recht auf Mietzinsfreistellung gegeben ist:
Hat der Mieter das Mietobjekt für einen konkreten Geschäftszweck gemietet, z.B. „Betreiben eines Restaurants“, so ist eine Nutzung für diesen konkret vereinbarten Zweck aufgrund der behördlichen Schließung nach dem COVID-Maßnahmengesetz derzeit unmöglich. Eine Mietzinsbefreiung nach § 1104 ABGB ist für die Dauer der angeordneten Schließung denkbar.
Ist der Mietgegenstand hingegen ganz generell “zu Geschäftszwecken” vermietet, so darf man wohl keine Unbrauchbarkeit des Mietobjekts wegen der Corona Krise annehmen. Auch das Ausbleiben von Kunden oder Umsatzeinbrüche ändern grundsätzlich nichts daran, dass der Mietgegenstand nach wie vor brauchbar ist und der Mietzins daher weiterhin in voller Höhe zu bezahlen ist. Ausgenommen hiervon sind Mietverträge, die einen umsatzorientierten Mietzins vorsehen.
Manche Geschäftsräumlichkeiten dürfen in der Corona Krise aufgrund des COVID-Maßnahmengesetzes nur noch eingeschränkt benützt werden, z.B. Filialen im Handel, die zwar weiterhin geöffnet sind, aber nur Waren des täglichen Bedarfs verkaufen dürfen. Hier kommt es darauf an, in welchem Ausmaß eine Benützung auch in die Corona Krise weiterhin möglich ist und was vertraglich vereinbart wurde. Denkbar ist beispielsweise ein Anspruch des Mieters auf teilweise Mietzinsreduktion für die Dauer der Einschränkung.
Ist das Mietobjekt trotz des COVID-Maßnahmengesetzes und der zugehörigen Verordnungen nach wie vor uneingeschränkt benutzbar, steht auch keine Mietzinsfreistellung nach § 1104 ABGB zu.
Kann in meinen Mietvertrag vorzeitig auflösen?
Der Mieter kann den Mietvertrag grundsätzlich vorzeitig aus „wichtigem Grund“ auflösen. Die Judikatur legt an diesen wichtigen Grund jedoch einen sehr strengen Prüfungsmaßstab an („äußerstes Notventil“). Eine Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes wegen behördlicher Schließung könnte einen solchen wichtigen Grund darstellen. Es wird jedoch davon abhängen, wie lange dieser Zustand anhält und in welchem Ausmaß die Brauchbarkeit im Einzelfall tatsächlich eingeschränkt ist.
Achtung: Beweispflichtig für das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes ist der Mieter!
Was passiert, wenn ich den Mietzins einfach nicht mehr zahle?
Da es rechtlich nicht eindeutig geklärt ist, ob Mieter sich wegen der Corona Krise wirksam auf § 1104 ABGB berufen können, droht im schlimmsten Fall die Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen.
Allerdings sieht das MRG vor, dass der Mieter im Fall einer Vermieterkündigung wegen Mietzinsrückstandes den Mietzins nachzahlen kann. Sofern aufseiten des Mieters kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft – wovon in der Corona Krise ausgegangen werden kann - ist die Kündigung aufzuheben.
Wir raten daher, sich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, bevor die Zahlungen eingestellt werden!
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag! In einem Mietvertrag kann vieles abweichend vom Gesetz vereinbart werden. Sollten Sie unsicher sein, ob Ihnen eine Mietzinsbefreiung zusteht, können Sie den Mietzins unter Vorbehalt bezahlen.
Den folgenden Textbaustein können Sie Ihrer nächsten Mietzinszahlung beifügen: „Miete März 2020 vorbehaltlich Mietzinsfreistellung wegen Corona Krise“.
Prüfen Sie Ihre abgeschlossenen Mietverträge. Sollten Ihre Mieter von Zahlungsschwierigkeiten betroffen sein, könnten freiwillige zeitlich begrenzte Mietzinsreduktionen oder Stundungen angeboten werden.
Sind Sie als Vermieter bereits von Mietzinsausfällen betroffen, können Sie um Unterstützung beim COVID-19-Krisenbewältigungsfonds ansuchen. Mit diesem Fonds hat der Nationalrat die gesetzliche Grundlage für finanzielle Hilfen zur Bewältigung der COVID-19 Krisensituation geschaffen.
Nach dem neuen COVID-19-FondsG können die Mittel dieses Fonds u.a. auch zur Abfederung von Einnahmefällen in Folge der Corona Krise verwendet werden.
Wollen Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen? Sind Sie bereits mit Mietausfällen konfrontiert? Benötigen Sie Unterstützung bei der Kommunikation mit Ihren Mietern / Vermietern? Wollen Sie finanzielle Unterstützung beim COVID-19-Krisenbewältigungsfonds beantragen? Unser Mietrechts-Team steht Ihnen gerne kompetent zur Seite!

References: § 1104
 § 1104
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 § 1104
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