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Timestamp: 2020-04-05 12:01:41+00:00

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1-2020 | Sopp & Teipen Immobilienverwaltung Halle/Saale & Leipzig
VDIV-Beirats-Newsletter Ausgabe 1/2020
1. Kompakt: Entscheidungen aus WEG- und Mietrecht, Datenschutz
In der Regel erfolgten Beratung und Beschluss von Gesetzesanträgen im Berliner Senat nach der zweiten Lesung. Allerdings könnten der Präsident des Abgeordnetenhauses oder der Berliner Senat eine dritte Lesung verlangen. Zudem müssten Gesetze vom Präsidenten des Abgeordnetenhauses „unverzüglich” ausgefertigt werden. Im Eilantrag sei aber „weder vorgetragen noch ersichtlich, dass sowohl der Präsident des Abgeordnetenhauses als auch der Senat von Berlin keine dritte Lesung verlangt haben, noch dass durch den Präsidenten des Abgeordnetenhauses die Ausfertigung desselben vorgenommen wurde”, so die Begründung (Az. 1BvQ 12/20) der 3. Kammer des Senats.
Mit der Entscheidung folgt das OLG Frankfurt der vorinstanzlich vertretenen Ansicht des LG Frankfurt. Geprüft wurde aber auch, ob die Mieter dafür zu entschädigen seien, dass sie im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Mietpreisbremse eine offenbar zu teuer angebotene Wohnung angemietet hätten, um später den überzahlten Teil der Miete zurückzufordern. Es kam jedoch zu dem Schluss, dass die Wirksamkeit der Mietpreisbremse bereits so früh in Zweifel gezogen worden war, dass ein Vertrauen in ihre Gültigkeit nicht gerechtfertigt war. Gut möglich, dass die Kläger von der Revision Gebrauch machen und der BGH entscheiden muss.
Mit Urteil vom 18. Oktober 2019 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 188/18 billigt der Bundesgerichtshof (BGH) dem zur Zustimmung verurteilten Verwalter einen Aufwendungsersatzanspruch zu. Den Anspruch stützt der BGH auf eine Regelung im Verwaltervertrag. Verwalter sollten daher ihre Vertragsmuster daraufhin prüfen, dass eine entsprechende Regelung vereinbart wird.
Der Beklagte war Verwalter der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verklagt ihn auf Schadensersatz in Höhe von 13.617,91 Euro. Es handelt sich um Prozesskosten, die der Beklagte in einem Vorprozess verursacht hatte und die er sich aus dem Verwaltungsvermögen erstattet hatte. Der Vorprozess betraf Zustimmungsklagen von drei Wohnungseigentümern, zu deren Wohnungsveräußerungen der Beklagte die Zustimmung verweigert hatte. Er war im Vorprozess antragsgemäß zur Zustimmung verurteilt worden. Die Kosten der Verfahren wurden ihm auferlegt.
Das Amtsgericht Pinneberg hat der auf Rückzahlung der entnommenen Prozesskosten gerichteten Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft stattgegeben. Die Berufung des Beklagten vor dem Landgericht Itzehoe hatte keinen Erfolg. Mit seiner Einwendung, die Wohnungseigentümer hätten in einer von ihm einberufenen Eigentümerversammlung den Antrag auf Erteilung der Zustimmung per Beschluss abgehlehnt, drang der Beklagte nicht durch. Denn darin habe in keinem Falle eine Kostenübernahmeerklärung der Gemeinschaft gelegen. Die Revision ließ das Landgericht Itzehoe nicht zu. Der Beklagte setzte sich hiermit erfolgreich mit einer Nichtzulassungsbeschwerde zur Wehr. Der BGH verwies den Fall zurück an das Berufungsgericht.
Der BGH widerspricht der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts und führt aus, dass sich ein Rückzahlungsanspruch der Klägerin mit den bisher getroffenen Feststellungen nicht bejahen ließe. Die Entnahme der Prozesskosten aus der Gemeinschaftskasse stelle keine Pflichtverletzung des Beklagten dar. Ein Verwalter, der laut GO zur Zustimmung zum Verkauf bzw. – wenn in der Person des Erwerbers ein wichtiger Grund gegeben sei, zur Zustimmungsverweigerung berufen sei, agiere insoweit nicht aus eigener Amtsbefugnis, sondern als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der übrigen Wohnungseigentümer. Darum müsse er die Kosten eines Rechtsstreits nicht selber tragen, sondern könne Aufwendungsersatz aus Geschäftsbesorgung (§§ 675 Abs. 1, 670 BGB) beanspruchen. Zu solchen Aufwendungen gehörten auch Prozesskosten einer Streitigkeit nach § 43 Nr. 3 WEG. Der BGH hält zudem fest, dass der Beklagte die Verfahrenskosten als Aufwendungsersatz direkt aus dem Verwaltungsvermögen der WEG entnehmen durfte. Dies gelte jedenfalls dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – der Verwaltervertrag eine entsprechende Ermächtigung vorsehe.
Eine zum Schadensersatz verpflichtende schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten sieht der BGH auch nicht darin, dass er die gegen ihn geführten Zustimmungsprozesse verloren habe. Die Prozessniederlagen könnten nicht per se als mutwillige Verhaltensweise qualifiziert werden. Vielmehr komme es auf die besonderen Umstände des Sachverhalts an, die das Berufungsgericht bisher noch nicht aufgeklärt habe. Auch in diesem Zusammenhang müsse – so der BGH – das Berufungsgericht berücksichtigen, dass der Verwalter nicht im eigenen Interesse, sondern im Interesse der anderen Wohnungseigentümer tätig geworden und ihm daher haftungsrechtlich ein großzügiger Beurteilungsmaßstab zuzubilligen sei. An das Vorliegen einer schuldhaft pflichtwidrigen Zustimmungsversagung seien daher hohe (strenge) Anforderungen zu stellen. Nicht ausreichend sei, dass die Beurteilung des Sachverhalts, ob nämlich in der Person des Erwerbers ein wichtiger Grund vorlag, zweifelhaft ist und sowohl für die Erteilung als auch für die Versagung der Zustimmung Argumente zu finden seien. Die Grenzen des dem Verwalter eröffneten Beurteilungsspielraums seien erst dann überschritten, wenn seine Entscheidung offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar sei. Habe sich der Verwalter sein Urteil auf der Grundlage aller maßgeblichen Tatsachen sorgfältig gebildet, könne ihm kein Vorwurf gemacht werden, selbst wenn ein mit der Sache später befasstes Gericht einen wichtigen Grund zur Verweigerung der Zustimmung verneint.
Am Rande führt der BGH aus, dass der Verwalter nicht verpflichtet sei, eine Weisung der Wohnungseigentümer darüber einzuholen, ob er die Zustimmung erteilen oder versagen soll. Gleichwohl stehe dem Verwalter eine solche Befugnis zur Delegation der Angelegenheit in die Eigentümerversammlung zu. Allerdings sei der Verwalter dann zugleich dazu verpflichtet, die Eigentümer hinreichend über den Sachverhalt sowie die tatsächlichen und rechtlichen Zweifelsfragen aufzuklären, damit diese in die Lage versetzt seien, das Risiko, welches sie mit der Zustimmung oder mit deren Versagung eingehen, zutreffend abzuschätzen. Hierzu habe das Berufungsgericht nunmehr Gelegenheit zu weiteren Feststellungen. Dabei müsse es auch der Behauptung des Beklagten nachgehen, die Eigentümerversammlung habe seinerzeit die Zustimmung per Beschluss verweigert.
Zwischen den Parteien bestand im Zeitraum von 2006 bis 2014 ein Mietverhältnis über eine Wohnung mit Stellplatz. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Die Vermieter der Wohnung verlangten während des Mietverhältnisses insgesamt vier Mieterhöhungen. Den Erhöhungsverlangen war jeweils eine Wohnfläche von 113,66 qm zugrunde gelegt. Die erhöhten Grundmieten lagen dabei betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt D. Der Mieter stimmte den Mieterhöhungsschreiben jeweils schriftlich zu und zahlte fortan die erhöhten Mieten. Im Jahr 2013 zweifelte der Mieter erstmals die angegebene Wohnfläche an und machte geltend, diese betrage lediglich 99,75 qm. Er forderte die Vermieter erfolglos auf, die angeblich zu viel gezahlte Miete an ihn zurückzuzahlen. Das Amtsgericht hatte die Klage des Mieters auf Erstattung der Miete von insgesamt 6.035,48 Euro für den Zeitraum 2007 bis 2014 abgewiesen. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage größtenteils statt mit der Begründung, dem Mieter stehe ein bereicherungsrechtlicher Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 BGB zu. Der Mieter habe die Miete rechtsgrundlos gezahlt, soweit die angegebene Wohnfläche die durch ein Sachverständigengutachten festgestellte tatsächliche Wohnfläche übersteige.
Der Bundesgerichtshof teilte die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der erbrachten erhöhten Mieten, denn diese haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete. Der Irrtum beider Parteien über die Wohnfläche rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters nicht, weil ein unverändertes Festhalten an dem Mieterhöhungsverlangen im vorliegenden Fall zumutbar ist. Aufgrund der erfolgten Zustimmung des Mieters zur verlangten Mieterhöhung des Vermieters ist eine vertragliche Vereinbarung zustande gekommen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen sowie materiellen Anforderungen der §§ 558, 558a BGB entsprochen hat oder nicht. Zwar kann ein Kalkulationsirrtum beider Parteien unter Umständen zu einer Vertragsanpassung führen. Jedoch stand den Vermietern hier auch bei Berücksichtigung der richtigen Wohnfläche ein Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung zu, weil die jeweils verlangte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Diesen Anspruch hätten sie im Falle einer Zustimmungsverweigerung des Mieters auch in einem gerichtlichen Verfahren durchsetzen können. Es ist demnach entscheidend, dass der bei der Ermittlung der geforderten erhöhten Miete unterlaufene Fehler sich im Ergebnis wirtschaftlich nicht zum Nachteil des Mieters auswirkte. Den Einwand des Mieters, er hätte bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche sein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausgeübt, ließ der BGH nicht gelten. Aus Sicht eines verständigen Mieters kommt es nur darauf an, ob der vom Vermieter verlangte Betrag berechtigt und durchsetzbar ist.
BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019, Az. VIII ZR 234/18
LG Dresden, Urteil vom 29. Juni 2018, Az. 4 S 583/15
AG Dresden, Urteil vom 26. November 2015, Az. 142 C 267/15
Die von einer Vermieterin für eine Wohnung erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 weist eine „Notdienstpauschale” in Höhe von 1.200,00 Euro aus, die dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie Wasserrohrbruch, Strom- oder Heizungsausfall außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt wurde. Laut mietvertraglicher Vereinbarung tragen die Mieter die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Betriebskostenverordnung und entrichten hierauf monatliche Vorauszahlungen. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung beglichen die Mieter den sich ergebenden Nachzahlungsbetrag mit Ausnahme ihres Anteils von rund 100 Euro für die Notdienstpauschale. Die Vermieterin klagte daraufhin auf Entrichtung des fehlenden Betrages. Die Klage hatte sowohl vor dem Amtsgericht als auch dem Berufungsgericht keinen Erfolg. Die Vorinstanzen begründeten die Klageabweisung damit, dass diese Pauschale nicht den umlagefähigen Hausmeistertätigkeiten zuzuordnen sei und damit keine Betriebskostenposition im Sinne der Betriebskostenverordnung darstelle. Vielmehr betreffe die Notfallbereitschaft Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes, da solche Havarie- oder sonstige Notfallmeldungen üblicherweise während der normalen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung erfolgen würden.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vorinstanzen zu Recht einen Anspruch auf Zahlung der anteilig berechneten Notdienstpauschale verneint haben. Es handelt sich dabei richtigerweise um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten, die nicht auf den Mieter umlegt werden können. Denn von den laufend anfallenden Betriebskosten sind solche Kosten abzugrenzen, die für die Instandsetzung oder Instandhaltung sowie die Verwaltung des Gebäudes anfallen. Es wird zwar in der Instanzrechtsprechung oft angenommen, dass die Notdienstbereitschaft insbesondere in großen Wohnanlagen im Interesse des Mieters liegt und deshalb den umlagefähigen Hauswartkosten zuzurechnen ist. Dies ist jedoch unzutreffend, denn mit der berechneten Notdienstpauschale werden Tätigkeiten abgegolten, die in den Zuständigkeitsbereich der Grundstücksverwaltung fallen. Es handelt sich gerade nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die Entgegennahme von Störungsmeldungen und der etwaigen Veranlassung von raschen Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Die Meldung solcher Störungsereignisse erfolgt grundsätzlich während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst, damit von dort aus die erforderlichen Maßnahmen in die Wege geleitet werden können. Für die kostenrechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kann es nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb der regulären Geschäftszeiten verrichtet wird bzw. ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet. Dass hierdurch auch im Interesse des Mieters Sicherheit gewährleistet wird für seine von ihm eingebrachten Sachen – etwa bei einem Wasserrohrbruch oder Stromausfall ­– rechtfertigt die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten nicht. Denn danach dienen letztlich die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch dem Interesse des Mieters.
LG Berlin, Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 64 S 25/18
Verwendung eines schlechten Verwaltervertrages gefährdet nicht den Bestellungsbeschluss
Endlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine mit Spannung erwartete Frage zur Verwendung von Verwalterformularverträgen geklärt, in denen mehrere Klauseln einer AGB-Kontrolle nicht standhalten. Das Landgericht Frankfurt/Main hatte mit Urteil vom 27. September 2017 in einer solchen Situation nicht nur den Ermächtigungsbeschluss zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages, sondern auch den Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt. Der BGH sieht das anders.
Mit Urteil vom 5. Juli 2019 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 278/17 hat der BGH entschieden, dass eine AGB-Kontrolle des Verwaltervertrages nicht im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage zu erfolgen hat. Neu sind die Aussagen des BGH zu zulässigen Vergütungsstrukturen. Nachdem der V. Zivilsenat bislang nur Vertragsmuster zu beurteilen hatte, in denen Pauschalvergütungen zur Abgeltung sämtlicher Verwalterpflichten vereinbart waren, hatte er sich jetzt erstmalig zu einem Vertragsmuster zu äußern, in dem es nicht um eine Pauschalvergütung ging. Der BGH stellt fest, dass ein Verwalter die Wahl hat, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einem Sockelbetrag und einer nach Teilentgelten aufgespalteten Vergütung.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Bensheim mit ca. 90 Einheiten (Wohnungen, Gewerbe, Tiefgaragenstellplätze) beschlossen die Eigentümer am 08. April 2015 die Bestellung der T-GmbH zum Verwalter. Der Beschluss wurde angefochten. Während des Verfahrens fand am 11. September 2015 eine weitere Eigentümerversammlung statt, in der die T-GmbH erneut (vom 19. September 2015 bis 31. Dezember 2017) bestellt (TOP 2) und unter TOP 3 drei Wohnungseigentümer zum Abschluss des von der T-GmbH vorgelegten Verwaltervertrages ermächtigt wurden. Das Vertragsmuster sieht keine Pauschalvergütung vor, sondern ein Entgeltsystem, nach dem neben einer Grundvergütung für die ständig (laufend) anfallenden Aufgaben des Verwalters Sondervergütungen für klar abgegrenzte und beschriebene zusätzliche Leistungen anfallen. Gegenstand der Anfechtungsklage gegen TOP 3 waren u.a. folgende Klauseln: Befreiung des Verwalters von der Beschränkung nach § 181 BGB (Verbot des Insichgeschäfts), Vollmacht zur Beauftragung von Sonderfachleuten bis zu 2.000,00 Euro je Fall ohne Obergrenze, Vollmacht für Abschluss, Änderung und Kündigung von Hausreinigungsverträgen, Berechtigung zur Erteilung von Untervollmachten, Mahngebühr von 20,00 Euro netto je Mahnung ohne Obergrenze, Sonderhonorar für die Erhebung einer Sonderumlage (mindestens ein Prozent netto, maximal 1.785,00 Euro brutto) und Sonderhonorar für jede zusätzliche Eigentümerversammlung in Höhe einer 1,5-fachen Monatsvergütung.
Das Amtsgericht Bensheim hat sowohl den Bestellungs- als auch den Ermächtigungsbeschluss für ungültig erklärt. Die Berufung der Beklagten übrigen Wohnungseigentümer hatte das Berufungsgericht zurückgewiesen. Die Revision ließ das Berufungsgericht nicht zu. Die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten hatte Erfolg.
Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Akte zurück zum Landgericht Frankfurt/Main. Die Frage, ob Bestellung und Ermächtigung zum Vertragsabschluss rechtens seien, sei keine Frage der AGB-Kontrolle, sondern der Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Preishauptabreden in der Verwaltervergütung seien nach AGB-Recht ohnehin nur eingeschränkt überprüfbar, und zwar nur im Hinblick auf eine Transparenzkontrolle. Aber auch für eine rechtliche Prüfung von Preisnebenabreden in der Verwaltervergütung sei die Beschlussklage grundsätzlich ungeeignet. Eine vollständige oder teilweise Ungültigerklärung des Ermächtigungsbeschlusses komme nur in Betracht, wenn die Vergütungsstruktur derart intransparent oder unangemessen sei, das anzunehmen ist, die Parteien hätten den Vertragsschluss nicht gewollt (Randnummer [Rn.] 25, 43, 44 der Urteilsgründe). Eine AGB-rechtliche Kontrolle schon im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens führte – abhängig vom klägerischen Vortrag – zu einer unterschiedlichen Kontrolldichte, die sachlich nicht zu rechtfertigen sei, und den Wohnungseigentümern letztlich auch keinen Vorteil liefere (Rn. 25 und 26). Anders gewendet: Den Verbraucherschutz, den das AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB) bietet, genießen Gemeinschaft und Eigentümer auch dann, wenn Beschlüsse über Ermächtigung und Bestellung bestandskräftig werden. Die AGB-Kontrolle betrifft das Außenverhältnis (Vertragsverhältnis) zwischen Verwalter und Gemeinschaft, nicht die interne Willensbildung der Wohnungseigentümer.
Was die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses (TOP 2) angehe, sei nicht der Vertragsinhalt zu prüfen, sondern die von Klägerseite erhobenen Einwände gegen die persönliche und fachliche Eignung des Verwalters.
Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Wirtschaftlichkeitsgebot genüge. Das Wirtschaftlichkeitsgebot sei nicht schon verletzt, wenn die Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liege. Wohnungseigentümer dürften – so der BGH – einem Verwalter etwa deshalb eine höhere Vergütung zahlen, weil sie mit ihm gut zurechtkommen. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung hingegen werde regelmäßig nur erlaubt sein, wenn sie auf Sachgründen beruhe, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertige (Rn. 30).
Was die streitgegenständliche Sondervergütung für die Mahnung von Hausgeldschuldnern angeht, stört sich der BGH am Fehlen einer Obergrenze nicht. Denn keineswegs würde eine solche Vergütungsregelung den Verwalter dazu ermächtigen, einen säumigen Wohnungseigentümer nach eigenem Gutdünken und beliebig oft zu mahnen. Ob und in welchem Umfang der Verwalter mehr als einmal mahnen müsse oder dürfe, hänge einerseits von gefassten Beschlüssen – insbesondere nach § 21 Abs. 7 WEG – und ansonsten von den Umständen des Einzelfalles ab. Werde etwa ein an sich zahlungswilliger, aber nachlässiger Wohnungseigentümer vor einer Hausgeldklage mehrmals gemahnt, dürfe für die wiederholte Mahnung auch eine Sondervergütung vereinnahmt werden (Rn. 36). Umgekehrt: Zahlt ein Wohnungseigentümer dauerhaft nicht, läuft möglicherweise sogar ein Insolvenzverfahren oder eine Zwangsversteigerung, wäre dagegen jede weitere Mahnung mutwillig, so dass keine Sondervergütung anfiele.
BGH, Urteil vom 5. Juli 2019, Az.: V ZR 278/17
Aufbruchsstimmung im Wohnungseigentum: VDIV Deutschland setzt auf WEG-Novelle und schlägt Verbesserungen vor
Das Gesetzgebungsverfahren ist nun auf der Zielgeraden. Für die Immobilienverwalterwirtschaft Deutschlands hat der VDIV Deutschland eine umfassende Stellungnahme vorgelegt. Eine Zusammenfassung der wesentlichen im Entwurf geplanten Veränderungen sowie eine Bewertung und Verbesserungsvorschläge des VDIV Deutschland können Sie » hier herunterladen.
Anlässlich der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat die CDU/CSU-Bundestagsfraktion im Februar zu einem Fachgespräch unter dem Vorsitz ihres rechtspolitischen Sprechers der Dr. Jan-Marco Luczak und dem zuständigen Berichterstatter Sebastian Steineke geladen. Neben Haus & Grund, Wohnen im Eigentum und Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am Bundesgerichtshof, war der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) als Vertreter der Immobilienverwalter anwesend.
Mit dem von Bundeswirtschaftsministerium in gemeinsamer Federführung mit dem Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) vorgelegten Referentenentwurf wird eine Vorgabe aus der EU-Gebäuderichtlinie zum Aufbau von Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität in Gebäuden umgesetzt. Der wesentliche Regelungsinhalt sieht vor, dass bei Neubau bzw. größerer Renovierung von Gebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen in Wohngebäuden künftig jeder Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel auszustatten ist.
Auch soll der Käufer erst zur Zahlung verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat. Tritt der umgekehrte Fall ein, dass der Käufer Auftraggeber des Maklers ist, etwa bei einem Suchauftrag, gilt dieses Vorgehen ebenso. Als Auftraggeber ist er ebenfalls zahlungspflichtig und kann höchstens eine Kostenverteilung von 50 zu 50 erwirken. Für den Fall, dass ein Makler von beiden Parteien beauftragt wird, soll dieser die Maklerprovision auch von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen dürfen.
Das Bundeskabinett hatte vorab die Ansicht vertreten, dass eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf Wohnungsmärkten mit stark steigenden Angebotsmieten den Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete dämpft. Der Marktbezug ginge so nicht verloren, da Vermieter das Recht behalten, die Mieten auf ein Niveau oberhalb der durchschnittlichen Bestandsmieten anzuheben.
Der für Eigentümer zu zahlende Eigenanteil beläuft sich auf nur noch 20 Prozent des förderfähigen Beratungshonorars. Das wäre bei Beratungskosten von 1.600 Euro ein Eigenanteil von 320 Euro. Der Zuschuss wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ausgezahlt. Die Beratung für Eigentümer von Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten wird nun mit maximal 1.700 Euro unterstützt. Das sind 600 Euro mehr als bislang. Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten zusätzlich einen einmaligen Zuschuss von bis zu 500 Euro, wenn der Beratungsbericht in der Eigentümerversammlung erläutert wird.
Von den Anpassungen in den Förderprogrammen profitieren Privatpersonen, Unternehmen und Kommunen. Gemäß den Vorgaben aus dem Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung steigen die Tilgungszuschüsse in den Kreditprogrammen um zehn Prozentpunkte, für Sanierungen von Wohngebäuden werden die Tilgungszuschüsse zudem um weitere 2,5 Prozentpunkte angehoben. Die jährlichen effektiven Kreditzinsen sind dadurch in den meisten Fällen negativ. Der Zuschuss für die Sanierung von Wohngebäuden steigt um 10 Prozentpunkte, zudem wird der Förderhöchstbetrag für Effizienzhäuser im Kredit und im Zuschuss für Wohngebäude von 100.000 auf 120.000 Euro erhöht.
Für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder den Kauf von saniertem Wohnraum erhöht sich der Tilgungszuschuss um 12,5 Prozent. Der maximale Kreditbetrag steigt um 20.000 Euro auf 120.000 Euro. Auch bei energetischen Einzelmaßnahmen, die keinen KfW-Effizienzhaus-Standard anstreben, erhöht sich der Tilgungszuschuss um 12,5 Prozent. Für Nicht-Wohngebäude erhöht sich der Tilgungszuschuss für Sanierungen zum Erreichen eines KfW-Effizienzhaus-Standards um zehn Prozent.
Im Rahmen des Klimaschutzprogramms 2030 sollen CO2-arme Heizungssysteme stärker gefördert werden. Dazu sollen zeitnah neue Förderrichtlinien festgelegt werden, schreibt die Bundesregierung in der Antwort (19/16415) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion (19/15677). Bis dahin blieben die alten Regelungen bestehen, eine rückwirkende Prämie solle nicht gewährt werden. Die im Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes vorgesehenen obligatorischen Beratungen von Ein- und Zweifamilienhausbesitzern sollen von Energieberatern der Verbraucherzentrale durchgeführt werden.
Das Bundeskabinett hat am 23. Oktober 2019 den Entwurf für das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschlossen, der die dafür zuständigen Bundesministern für Wirtschaft und Energie, Peter Altmaier, sowie des Innern, für Bau und Heimat, Horst Seehofer, vorgelegt hatten. Darin enthalten sind finanzielle Anreizprogramme, um die Austauschrate von Ölheizungen zu erhöhen. So soll eine sogenannte Austauschprämie mit einem Förderanteil von 40 Prozent für ein neues, effizienteres Heizsystem eingeführt werden. Gleichzeitig verbietet die Bundesregierung in Gebäuden, in denen eine klimafreundlichere Wärmeerzeugung möglich ist, den Einbau von Ölheizungen ab dem Jahr 2026. Allerdings darf auch danach noch eine Ölheizung eingebaut werden, sofern sie mit erneuerbaren Energien kombiniert wird. Die Vorgaben dafür sind derzeit im Detail noch nicht festgelegt. Zudem soll es Ausnahmen geben, wenn weder Gas- noch Fernwärmeleitungen in der Nähe liegen und eine Versorgung mit erneuerbarer Energie zu „unbilligen Härten” führen würde.
Insgesamt ist der Umstieg von Ölheizungen auf klimafreundlichere Heizanlagen bereits in den jetzigen Förderprogrammen des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) förderfähig (KfW-Programme, Marktanreizprogramm). Allerdings sollen mit einer neu konzipierten Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) die bestehenden investiven Förderprogramme im Gebäudebereich zu einem einzigen, umfassenden und modernisierten Förderangebot gebündelt und inhaltlich optimiert werden. Unabhängig davon ist der Austausch einer Ölheizung künftig zusätzlich steuerlich absetzbar: Der für die steuerliche Förderung geltende Satz soll bei 20 Prozent je Einzelmaßnahme liegen – als ein Bestandteil der Förderung aller Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum, der bis zu einem Gesamtvolumen von 40.000 Euro pro Objekt ab dem 1. Januar 2020 eingeführt wird und eine Minderung der Steuerschuld über drei Jahre ermöglichen soll. In die steuerliche Förderung fallen neben dem Heizungstausch auch der Einbau neuer Fenster oder die Dämmung von Dächern und Außenwänden.
Die Maßnahmen zur Entlastung der Stromkosten fokussierten sich auf eine Absenkung der EEG-Umlage, führt die Regierung in der Antwort aus. Ein entsprechender Referentenentwurf werde derzeit im Bundesministerium für Wirtschaft und Energie vorbereitet. Die im Zuge des Klimaschutzprogramms 2030 beschlossene Entlastung beim Strompreis werde Gegenstand des Aufstellungsverfahrens zum Bundeshaushalt 2021 sein, in dem auch über den Wirtschaftsplan des Energie- und Klimafonds entschieden werde.
Bundesinnenminister Horst Seehofer: „Niemand sollte umziehen müssen, nur weil seine Wohnung nicht altersgerecht gestaltet ist. Deshalb stocken wir die Förderung für Baumaßnahmen, mit denen Barrieren reduziert werden, deutlich auf. Davon profitieren ältere Menschen, Familien mit Kindern aber auch Bürgerinnen und Bürger, die in ihrer Mobilität eingeschränkt sind.”
Dr. Ingrid Hengster, Vorstandsmitglied der KfW Bankengruppe: „Die hohe Nachfrage nach KfW-Zuschüssen für die Barrierereduzierung zeigt die große Relevanz dieser Förderung. Ich freue mich, dass wir das Produkt nun mit höheren Mitteln fortführen können und dadurch noch mehr Menschen in Deutschland in Wohnkomfort investieren und sich einen längeren Verbleib in der gewohnten Umgebung sichern können.”
Das BMI und die KfW fördern mit Investitionszuschüssen von bis zu 6.250 Euro bauliche Maßnahmen in Wohngebäuden, mit denen Barrieren im Wohnungsbestand reduziert und die Sicherheit erhöht werden. Seit 2009 wurden knapp 410.000 Wohneinheiten mit einem Zusagevolumen von 3,85 Milliarden Euro mithilfe der Förderung umgebaut. Allein im Jahr 2019 waren es 63.000 Wohneinheiten mit einem Fördervolumen von fast 400 Millionen Euro. Zu den typischen Modernisierungsmaßnahmen zählen der Einbau bodengleicher Duschen, das Entfernen von Türschwellen oder der Einbau von Aufzügen.
Für einzelne Maßnahmen vergibt die KfW Zuschüsse in Höhe von zehn Prozent der förderfähigen Kosten (max. 5.000 Euro). Wer sein Haus zum Standard „Altersgerechtes Haus“ umbaut, bekommt 12,5 Prozent der förderfähigen Kosten (max. 6.250 Euro) von der KfW erstattet.
Private Bauherren und Mieter können ihren Förderantrag vor Beginn der Vorhaben im KfW-Zuschussportal online stellen und erhalten innerhalb weniger Augenblicke ihre Förderzusage. Informationen zu den Fördermöglichkeiten sind auf der Internetseite www.kfw.de/455-b oder über das KfW-Infocenter unter der kostenfreien Telefonnummer 0800/539 9002 erhältlich.
Die nun zurückgewonnenen hotelähnlich genutzten Wohnungen wurden überwiegend von professionalisierten und gewerblich organisierten Anbietern vermietet. Für die Ordnungswidrigkeit und durch Abschöpfung des illegal erzielten Gewinns zog die Stadt Frankfurt nun eine Million Euro ein, die der Stadt zufließen werden.
Die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt, wird seit 2006 von den Bundesländern festgesetzt. Seitdem wurde der Satz stetig erhöht. Der derzeit niedrigste Satz von 3,5 Prozent des jeweiligen Kaufpreises gilt in Bayern und Sachsen. In Hamburg liegt er bei 4,5 Prozent, in Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt bei fünf Prozent, in Berlin und Hessen bei sechs Prozent, in Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen sind es 6,5 Prozent.
So profitieren die Länder deutlich vom Immobilienboom und geraten damit in die Kritik: Käufer wie auch Mieter werden durch die Grunderwerbsteuer als Teil der Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb belastet. Die Steuerpolitik konterkariere die derzeitigen Bemühungen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Mietpreisbremse und Baukindergeld würden damit ad absurdum geführt.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 43
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 812
 § 561
 BGH 
 § 27
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 181
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 21