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Timestamp: 2020-02-27 06:00:43+00:00

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3222/16.9YLPRT-2
Sumário: I.– Admitida, pelo tribunal da relação, a reconvenção num procedimento especial de despejo, revogando decisão contrária, a autora pode aproveitar uma notificação para juntar um rol de testemunhas para, então, responder à reconvenção, se até lá o tribunal não a tiver convidado a responder à reconvenção ao abrigo do art. 15-H/2 do NRAU.
V.– O valor do PED, quando tenha havido oposição com reconvenção, não é apenas o valor de 2 anos e meios de renda (art. 26 do DL 1/2013), mas também o valor da reconvenção (art. 299 do CPC).
A A-Lda deduziu oposição, por impugnação, dizendo que não foram juntas às cartas de denúncia e de confirmação da denúncia os documentos legalmente impostos, nem o senhorio promoveu as diligências tendentes ao acordo na indemnização ou realojamento a que estava obrigado, pelo que a denúncia devia ser julgada ineficaz; e, para o caso de se entender o contrário, deduziu ainda a reconvenção em que pede a condenação da autora no pagamento das benfeitorias que diz ter feito no locado - despesas essas necessárias para adaptar o locado à sua actividade e obras de conservação - e que se vierem a apurar em execução de sentença, mas em valor não inferior a 30.000€, para além da indemnização que vier a ser fixada pela desocupação.
(i)- a resposta à reconvenção não podia ser aproveitada para a resposta às excepções (e à impugnação) – art. 584/1 do CPC; o momento próprio para o fazer era no início da audiência final (art. 3/4 do CPC); (ii) a resposta à reconvenção era intempestiva, pois que o devia ter feito depois de ter sido notificada da oposição com reconvenção ou quando o processo regressou do TRL; e (iii) não se está perante factos supervenientes, pelo que o articulado não era admissível (art. 588 do CPC) [este argumento foi deixado cair no recurso].
O tribunal recorrido, depois de transcrever, entre o mais, o art. 1074/5 do Código Civil - “Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.” – lembra a cláusula 5.ª do contrato de arrendamento vigente entre as partes: “Todas e quaisquer obras que a inquilina pretenda fazer na parte arrendada dependem de prévio consentimento do senhorio. Uma vez feitas, as obras autorizadas ficarão desde logo pertencendo ao prédio, sem que o senhorio tenha que pagar qualquer indemnização ou a inquilina possa alegar o direito de retenção. A inquilina fica desde já autorizada a fazer as necessárias obras de adaptação ao ramo que vai ser explorado, desde que tais obras não alterem a actual estrutura do prédio.”
Mas a decisão do tribunal, aplicando ao caso o artigo 1074/5 do CC = art. 29/1 do NRAU, não teve em consideração - o que é razoável dado o emaranhado da legislação arrendatícia – o art. 29/3 do NRAU, um dos artigos do capítulo I dedicado aos contratos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, de 30/10, do título II do NRAU dedicado às normas transitórias, onde se dispõe:
Ora, como se verá á frente, o caso dos autos diz respeito a um arrendamento celebrado em 1966, pelo que, assim sendo, se tem de concluir que, embora por razões que nada têm a ver com o dito pela ré, a decisão do pedido reconvencional, negando à ré o direito que a lei (79/2014, de 19/12) lhe dá [como a própria autora refere no art. 37 da resposta à reconvenção, embora apenas a contrario e sem menção da lei em causa], está errada e tem de ser revogada, devendo o processo prosseguir para produção de prova, para se apurarem os factos relativos às obras efectuadas pela ré e impugnadas pela autora, com o fim de se saber se a ré tem direito, e qual o valor, a compensação pelas obras que tiverem sido efectuadas licitamente.
1.– A autora é proprietária do prédio urbano sito na Rua X, L, por aquisição em 08/01/2013.
2.– Por escritura pública de arrendamento celebrada em 13/09/1966, os então proprietários do imóvel deram de arrendamento, para comércio, o prédio mencionado em 1, pelo prazo de seis meses, renovável por iguais períodos, mediante o pagamento de uma renda que actualmente se cifra em 215€.
3.– A autora remeteu à ré, que recebeu, a carta datada de 25/02/2015, com o seguinte teor, que se dá por reproduzido:
- Cópia da apresentação, na Câmara Municipal de L, do projecto de alterações autuado sob o processo nº 1437/??/2014, comprovativo do início da operação urbanística prevista para o imóvel;
- Termo de responsabilidade do técnico autor do projecto, com atestação do mesmo de que as obras a ter lugar no imóvel são obras de demolição e remodelação profundas e indicação das razões que obrigam à desocupação do locado.
4.– Em anexo à carta mencionada em 3 [por lapso notório, que se corrige, estava escrito 4] seguiu um comprovativo de recepção de pedido, emitido pela Câmara Municipal de L, processo nº 1437/??/2014, intitulado procedimento licença – alteração / alterações exteriores, para a loja locada, bem como um documento intitulado “termo de responsabilidade do técnico autor do projecto de arquitectura”, subscrito por X, na qualidade de técnica autora do projecto de arquitectura de alterações, em que declara, para os efeitos da alínea b) do art. 1101 e alínea a) do nº 2 do art. 1103 da Lei 31/2012, de 14/08, “[…] de que as obras de demolição e remodelação profundas a realizar na loja (r/c e 1º andar) com entrada pelo nº Y da Rua X e montra no nº Z da mesma rua do citado edifício obrigarão à desocupação do locado. Com efeito, as referidas alterações implicam a introdução de um elevador, bem como a reformulação geral da compartimentação interior em todos os pisos. Esta loja vai deixar de existir. Todo o edifício terá um novo uso: estabelecimento de hospedagem.”
5.– A autora remeteu à ré, que recebeu, a carta datada de 16/10/2015, com o seguinte teor “tendo chegado a acordo com a inquilina do 1.º andar para a entrega do local arrendado e tornando-se necessário a colocação de extensores nas paredes exteriores […] somos pelo presente a renovar a nossa oferta feita na nossa carta de 18/03/2015 para a desocupação da loja, ou seja, o pagamento de uma indemnização no valor de 12.500€, na condição de que o imóvel seja desocupado antes da data supra anunciada para a produção de efeitos da denúncia, preferencialmente até ao final do ano. Mais informamos que esta é a nossa última oferta e que, caso a desocupação não seja feita em tempo que nos permita o arranque das obras, … nos cingiremos ao pagamento da indemnização prevista na lei.”
6.– A ré remeteu à autora, que recebeu, a carta datada de 03/11/2015 a manifestar que “… estamos disponíveis para reunião, tal como sempre nos disponibilizamos, onde sejam discutidos valores de acordo, tendo em conta que o referido arrendamento tem mais de cinquenta anos, facturação na referida loja e ainda custo de reocupação de novo local nas mesmas condições e local.”.
7.– A ré remeteu à autora, que recebeu, a carta datada de 30/05/2016 a “… solicitar de imediato uma reunião para tentativa de acordo no sentido de acordarmos no valor indemnizatório…”.
8.– A autora remeteu à ré, que recebeu, a carta datada de 22/06/2016, com o seguinte teor, que se dá por reproduzido [em parenteses rectos este acórdão acrescentou uma parte inicial à transcrição]:
9.– Em anexo à carta mencionada em 8 [por lapso notório, que se corrige, estava escrito 5] seguia informação da Câmara Municipal de L, datada de 28/12/2015, subscrita pelo Sr. vereador Y, referente ao processo nº 1437/??/2014, a atestar que se tratam de obras de alteração sujeitas a controlo prévio e, por conseguinte, uma obra de remodelação ou restauro profundos, identificando as obras de alteração ao imóvel que envolvem alteração da compartimentação interior [para adaptação dos pisos -1 a 5 às utilizações pretendidas – comércio (três lojas) e habitação (estabelecimento de alojamento local)], alteração dos painéis de azulejos, alteração do desenho dos vãos das fachadas, novas cantarias, alteração das caixilharias, introdução de chaminés na cobertura, e reparação de rebocos. Foi, ainda, junto o alvará de obras com demolição referente ao processo 1437/??/2014, datado de 17/05/2016 [dele constando, entre o mais, situação existente: 6 pisos acima da cota da soleira; pisos demolidos: 6; situação proposta: 6 pisos acima da cota soleira], e alvará de ocupação da via pública, associado ao mesmo processo, com a mesma data [as partes entre parenteses rectos foram acrescentadas por este acórdão, ao abrigo dos arts. 663/2 e 607/4, ambos do CPC, com base nos documentos invocados pela decisão recorrida, não impugnados pela ré, por interessarem à discussão da questão a decidir, o primeiro principalmente por parte da ré, que, como se verá, invoca repetidamente a parte acrescentada, o segundo de modo a ficar mais completo].
10.– A ré remeteu à autora, que recebeu, a carta datada de 07/07/2016 a considerar que a denúncia não foi eficaz, pelo que o pedido de entrega do imóvel é ilegal.
V)- […] pese embora resulte da sentença que a autora pretende atribuir um novo uso a todo o edifício, eliminando a loja locada, [tal] não resulta da prova produzida nos autos.
X)- Resulta sim que a loja locada não será eliminada nas obras projectadas para aquele edifício.
Z)- Cabe referir que a carta datada de 25/02/2015, para denuncia […], era acompanhada de um documento emitido pela CM de L para efeitos de alterações de exteriores […], bem como do termo de responsabilidade do referido autor do projecto de alterações.
AA)- Esse termo de responsabilidade […] refere, igualmente, […] um projecto de arquitectura de alterações a realizar no local arrendado e não obras de reconstrução ou de demolição, nos termos do RJUE, aprovado pelo DL 555/99, com a redacção dada pelo DL 136/14 de 9/9.
AB)- Por sua vez a informação prestada pela CM de L no final de 2015 refere que foram propostas obras que configuram, de acordo com o n° 1 do artigo 4 de DL 157/2006, com a redacção datada pela Lei 79/14, obras de alterações sujeitas a controlo prévio, nos termos do RJUE e do regime jurídico da reabilitação urbana, mas na parte referente à descrição das obras, verifica-se que a loja não será eliminada.
AC)- Com efeito, resulta da referida certidão camarária, na parte referente à descrição das obras o seguinte: "da consulta ao processo 1437/EDI/2015 e da análise do projecto de arquitectura apresentado, verifica-se que são propostas obras de alteração no imóvel designadamente alteração da compartimentação interior para adaptação dos pisos -1 a 5 às utilizações pretendidas - comércio (três lojas) e habitação (estabelecimento de alojamento local".
AD)- Posteriormente, e do documento junto pela autora em 26/06/2017 na parte que refere a planta do piso o – alteração -, confirma-se que a Loja vai continuar a existir.
AE)- Ao contrário do que se diz na sentença a denúncia não foi nem substancial, nem formalmente válida, já que não foram observados os procedimentos e requisitos legais necessários para a denúncia pelo senhorio do contrato de arrendamento, razão pela qual a mesma nunca se verificou.
AF)- Caso tivesse havido denúncia, a mesma teria de ser – e não foi - confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação e acompanhada de alvará de licença de obras ou título da comunicação prévia e ainda de documento emitido pela câmara municipal, que ateste que a operação urbanística constitui, nos termos da lei, uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos.
AG)- Caso se tivesse verificado denúncia, a autora “era obrigada, mediante acordo e, em alternativa ao pagamento de uma indemnização, ou a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que já tinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargo (vide artigo 6 do RNAU - Regime de Obras (DL 157/2006).” [sic]
AH)- A sentença não está correcta quando diz que as partes não chegaram a acordo, quando a autora bem sabe que não só não promoveu as diligências para efeitos de acordo, pese as reiteradas manifestações expressas pela ré, que sempre se furtou à mesma (nunca quis reunir com a ré), tendo a ré manifestado, de forma expressa, junto do mandatário da autora a total disponibilidade para, em conjunto, discutir os termos e condições desse acordo, que passaria pelo realojamento e, após a conclusão das obras, a reocupação da loja, já que conforme resulta dos autos a referida loja não desaparece.
“1– A denúncia do contrato é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.
2– A comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia:
a)- De comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado; e
b)- De termo de responsabilidade do técnico autor do projecto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística a realizar constitui uma obra de remodelação ou restauro profundos ou uma obra de demolição, nos termos previstos no n.º 1 do art. 4 ou no n.º 1 do artigo anterior, bem como as razões pelas quais a execução da obra obriga à desocupação do locado.
a)- Alvará de licença de obras ou título da comunicação prévia;
b)- Documento emitido pela câmara municipal que ateste que a operação urbanística a realizar no locado constitui uma obra de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeita a controlo prévio, ou que constitui uma obra de demolição relativamente à qual se verifica um dos pressupostos previstos no n.º 1 do artigo 7.º, quando tal não resulte do documento referido na alínea anterior.
1– A denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101 do CC, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa:
a)- Ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda;
b)- A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a dois anos.
2– Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da recepção da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1103 do CC, aplica-se o disposto na alínea a) do n.º 1. […]”.
AL)- O tribunal ao não se pronunciar sobre a questão suscitada pela ré quanto ao valor da causa, tendo fixado o valor de 6450€, não aplicou correctamente o que se mostra estatuído nos artigos 298 e 305 do CPC.
AM)- A ré deduziu pedido reconvencional, cujo valor deveria ser apurado em execução de sentença, mas [a] que atribuiu, desde logo, o valor de 30.000€.

References: artigo 1074
 artigo 4
 artigo 6
 artigo 7
 artigo 1101
 artigo 1103