Source: https://www.haus-und-grund-stade.de/2018/12/kuendigung.htm
Timestamp: 2019-08-24 22:14:21+00:00

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Haus & Grund Stade - Kündigung
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Kündigungsgründe und Fristen
Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Unter der Leitung des 1. Vorsitzenden, Günther Jahnke, hatte der Verein zu dem Thema „Kündigungsgründe und Fristen“ eingeladen.
Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar Jürgen Lindner vom Landesverband Haus & Grund Niedersachsen, sowie die erschienenen Gäste und vom befreundeten Nachbarverein Buxtehude Frau Heidemarie David, Herrn Stefan Tank und die Geschäftsstellenleiterin Heike Henning.
Besonders begrüßte Jahnke die Ehrenmitglieder des Vereins Bernhard Schröder, Rudolf Möller und Wilhelm Fündling.
Zunächst erläuterte Herr Lindner die unterschiedlichen Kündigungsfristen:
Ein Vermieter darf nur begründet kündigen. Bei Mietverhältnissen bis zu 5 Jahren mit 3-monatiger Frist, ab 5 Jahren mit 6-monatiger Frist und ab 8 Jahren Wohndauer mit 9-monatiger Frist. Der Mieter dagegen kann das unbefristete Mietverhältnis immer mit 3-Monatsfrist beenden. Dabei muss die Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats dem Vermieter vorliegen (§ 573 c BGB).
Seit dem 01.09.2001 ist ein befristeter Wohnraum-Mietvertrag nur noch in 3 Fällen nach § 575 BGB möglich.
Eigenbedarf des Vermieters (für sich oder seine Familienangehörigen);
aufgrund umfassender Baumaßnahmen, die ein Fortsetzen des Mietverhältnisses erheblich erschweren;
oder weil die Wohnung für einen Mitarbeiter benötigt wird.
Gegenseitiger Kündigungsverzicht:
Gesetzlich ist dies nicht vorgesehen, der BGH hat den gegenseitigen Kündigungsverzicht jedoch in mehreren Entscheidungen bejaht. In unseren Haus & Grund Mietverträgen kann dies angekreuzt und die Zeit eingetragen werden. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt. Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass der BGH diesen Kündigungsverzicht „formell“ maximal für 4 Jahre zulässt. Wollen die Parteien den Verzicht für mehr als 4 Jahre vereinbaren, muss dies mit einer Anlage zum Mietvertrag erfolgen.
Was ist, wenn ein weiterer Mieter nach dem 01.09.2009 den Altmietvertrag mit Verlängerungsfrist unterschreibt?
Es gilt dann altes Mietrecht fort und es bleibt bei der Vereinbarung, z.B. dass der Vertrag sich von Jahr zu Jahr fortsetzt. Der Beitritt des weiteren Mieters nach dem 01.09.2009 ändert nichts an der Wirksamkeit der Verlängerungsklausel.
Verlängerungsklauseln:
Diese sind seit dem 01.09.2001 und nur noch bei gewerblicher Vermietung statthaft. Klauseln bei Wohnraum, die vor diesem Termin abgeschlossen wurden, bleiben wirksam, z.B. „der Mietvertrag über Wohnraum ist befristet vom 01.01. 2001 bis 31.12.2010 und verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht mit 12-Monatsfrist gekündigt wird“. Bei vorzeitigem Auszug des Mieters, muss er einen Nachmieter benennen.
Ist eine Kündigungsfrist unter 3 Monaten vereinbar?
Zu Gunsten des Mieters ist dies statthaft. Für den Vermieter bleibt es bei 3, 6 oder 9 Monaten gem. § 573 c BGB, auch wenn für beide Parteien Monatsfrist vereinbart ist.
Zu den unterschiedlichen Kündigungsgründen führte Herr Lindner folgendes aus:
Kündigung im Zweifamilienhaus ohne Grund:
Der Vermieter einer Wohnung im Zweifamilienhaus (eine WE wird vom Vermieter selber bewohnt), darf die Wohnung grundlos kündigen. Dies gilt auch für „Einliegerwohnungen“ im Einfamilienhaus. Es handelt sich hierbei um die Ausnahme vom Mieterschutz (§ 573 a Abs. 1 BGB). Nachteil ist nur, dass sich die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters von 3, 6 oder 9 Monaten je nach Wohndauer (§ 573 c BGB) um weitere 3 Monate verlängert. Handelt es sich aber um ein Doppelhaus, von dem die eine Hälfte der Vermieter und der Mieter die andere bewohnt, so gilt die Kündigung ohne Grund nicht.
Kündigung wegen Mietrückstand:
Sind zwei Monatsmieten einschließlich Betriebskosten aus zwei oder mehreren Monaten rückständig, kann fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Kündigung wegen zweimonatigen Mietrückstandes erst 5 Monate nach diesem Rückstand ist nicht verstätet und kann ohne Abmahnung erfolgen. Mit fristloser Kündigung wegen zwei Mieten Rückstand kann zugleich hilfsweise fristgemäß (mit 3, 6 oder 9 Monaten bei Vertragsdauer bis 5 Jahren, nach 5 oder 8 Jahren) gekündigt werden. Die Begründung für eine fristlose Kündigung wird nach § 569 BGB rückwirkend unwirksam, wenn der Rückstand spätestens bis 2 Monate nach Zugang der Räumungsklage bezahlt wird, aber die fristgemäße Kündigung bleibt bestehen.
Unpünktliche Mietzahlung:
Gem. BGH reicht eine Abmahnung mit dargelegter wiederholt verspäteter – auch nur einer Zahlung -, um fristlos zu kündigen. Zahlt allerdings die Sozialbehörde unpünktlich, berechtigt dies nicht zur Kündigung. Bei Vereinbarung „bis 3. Werktag“ zu zahlen genügt es, wenn der Mieter den Bankauftrag bis zum 3. Werktag erteilt und das Geld beim Vermieter z.B. erst am 6. eines Monats eingeht. Gem. BGH zählt der Samstag in diesem Fall nicht als Werktag!
Kaution wird nicht gezahlt:
Voraussetzung hierbei ist, dass ein Betrag von zwei Nettomieten rückständig ist. Empfehlenswert ist immer, sich die Kaution vor Schlüsselübergabe aushändigen zu lassen.
Summierter Mietrückstand aus Mietminderungen:
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Wert von zwei Mieten einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen aus mehreren Monaten rückständig ist.
Reicht mehr als eine Monatsmiete Rückstand?
Auch hier ist eine fristlose Kündigung statthaft. Aber: Mehr als eine Monatsmiete muss aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten rückständig sein, also wenn bei 500 Euro Miete einschließlich Betriebskosten 501 Euro für Mai und Juni insgesamt nicht gezahlt sind.
Eigenbedarfskündigung bei unbefristetem Vertrag gem. § 573 Abs. 2 BGB:
Hier müssen die Kündigungsgründe sehr sorgfältig dargelegt werden. Die Gerichte differenzieren nach dem gesetzlichen Grad der Verwandtschaft. Hierzu gehören der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner und die Schwiegereltern. Außerdem Verwandte 1. Grades (Kinder, Eltern). Verwandte 2. Grades (Großeltern, Enkelkinder, eigene Geschwister. Verwandte 3. Grades (Onkel, Tante, leibliche Nichten und Neffen des Vermieters). Anerkannt gem. LG Hamburg sind Stiefkinder. Angehörige 4. Grades gehören in der Regel nicht zu Familienangehörigen für den Eigenbedarf (Cousin, Großneffe, Großcousin). Wenn der Vermieter zu diesen Personen jedoch eine besondere persönliche oder soziale Bindung in der Kündigung darlegt, u.a. wenn er Unterhalt oder sonstige Fürsorge gewährt, wird eine bestimmte „Nähe“ befürwortet und somit ein Kündigungsgrund bejaht. Sollte während der Kündigungszeit der Kündigungsgrund wegfallen, muss der Mieter unverzüglich benachrichtigt werden. Bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Hierbei kann es sich um Beträge in 5-stelliger Höhe handeln.
Kann der Mieter wegen Schimmel kündigen?
Gem. BGH sei dies nur dann rechtswirksam, wenn dem Vermieter mit Abmahnung (mündlich oder schriftlich) die Möglichkeit gegeben wird, die Gesundheitsgefährdung zu beseitigen. Im Ausnahmefall kann der Mieter ohne Abmahnung kündigen, wenn das Wohnen nicht länger zumutbar ist.
Kündigung bei Vertragsverstößen: Störung des Hausfriedens / Beleidigungen / Hundehaltung etc.
Bei diesen Vertragsverstößen sollte vorher eine Abmahnung erfolgen, wobei Wochentag, Datum, Uhrzeit und Art der Störung genau angegeben werden sollte. Durch Einwurf in den Briefkasten mit Zeugen oder per Gerichtsvollzieher (Schreiben an das Amtsgericht – Gerichtsvollzieherverteilungsstelle) kann beweisbar zugestellt werden. Bei schlimmen Vertragsverletzungen, z.B. wenn ein anderer Mieter oder der Vermieter geschlagen, unsittlich berührt oder grob beleidigt oder beschimpft wird, bedarf es keiner Abmahnung, sondern kann sofort fristlos gekündigt werden.
Mieter verstirbt:
Der Tod eines Mieters führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Gem. § 563 BGB wird das Mietverhältnis zunächst mit den Mitmietern (Ehepartner), die den Mietvertrag mit dem Verstorbenen unterzeichnet haben, fortgesetzt. Es sei denn, der Ehegatte würde binnen Monatsfrist der Fortsetzung widersprechen. Falls der Ehegatte/Lebenspartner den Mietvertrag nicht mit unterzeichnet hat, ist er jedoch fortsetzungsberechtigt. Treten Ehegatte, Lebenspartner oder Personen, die im Haushalt des Verstorbenen gelebt haben, nicht in das Mietverhältnis ein, so wird dies kraft Gesetzes mit den Erben fortgesetzt. Sowohl die Erben, als auch der Vermieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats bis zum 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 564 BGB). Dies gilt auch dann, wenn es befristet ist oder die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter mehr als 3 Monate beträgt oder Kündigungsverzicht vereinbart ist. Sind Erben namentlich nicht benannt, oder schlagen das Erbe aus, muss der Vermieter Nachlasspflegschaft beim Amtsgericht beantragen.
Ist ein Verkauf der Immobilie ein Eigenbedarfsgrund oder ist Verwertungskündigung möglich?
Der Erwerber der Immobilie tritt in die vertraglichen Rechte des bisherigen Vermieters ein (§ 566 BGB). Dies gilt auch bei Übertragung im Rahmen vorweggenommener Erbfolge oder im Erbfall. Nach Grundbuchumschreibung kann der Erwerber wegen Eigenbedarf kündigen. Der Erbe kann dies sofort (§ 1922 BGB). Für beide Fälle ist die Kündigungsfrist einzuhalten (§ 573 c BGB), nämlich 3/ 6/ 9 Monate bei Wohndauer bis 5/ ab 5/ ab 8 Jahren. Verwertungskündigung ist möglich, wenn nachweisbar ist, dass ein Verkauf einer vermieteten Immobilie schlecht möglich ist und somit ein wirtschaftlicher Schaden für den Vermieter entsteht.
Anschließend wurde die Gelegenheit zur Fragestellung genutzt.
Herr Jahnke dankte Herrn Lindner für seine außerordentlich guten und praxisbezogenen Ausführungen und wünschte allen Veranstaltungsteilnehmern/innen eine gute Heimfahrt.

References: § 575
 BGH 
 BGH 
 § 573
 § 569
 BGH 
 BGH 
 § 573
 BGH 
 § 563