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Timestamp: 2019-02-20 22:18:00+00:00

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Alle Infos zur Nebenkostenvorauszahlung | Mietrecht 2019
Eine Nebenkostenvorauszahlung muss vereinbart werden
Nebenkosten zusätzlich zur Miete können als Nebenkostenvorauszahlung geleistet werden.
Das Thema „Nebenkosten“ ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter oftmals eines, was Konfliktpotential birgt und zu Unstimmigkeiten führen kann. Ist beispielsweise eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, stellt sich auch die Frage, ob diese angepasst werden kann und wann eine Erhöhung möglich ist. Die Höhe einer Vorauszahlung ist hier dann meist der Auslöser für Streitigkeiten. Ein Mieter zahlt beispielsweise die Nebenkostenvorauszahlung nicht, weil sie zu hoch erscheint, und kann sich damit unter Umständen in eine schwierige Situation begeben.
Was in Bezug auf eine Nebenkostenvorauszahlung zu beachten ist, welche rechtlichen Grundlagen hier gelten und wann Erhöhungen bzw. Anpassungen eine Option darstellen, betrachtet der folgende Ratgeber näher.
Das Wichtigste zur Nebenkostenvorauszahlung
Nebenkosten können in Form einer Nebenkostenvorauszahlung oder als Pauschale beglichen werden.
Ist keine Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten, müssen Mieter gemäß § 556 BGB auch keine Nebenkostenvorauszahlung leisten oder eine Pauschale bezahlen.
Sind Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart, muss eine Abrechnung über den Verbrauch und die tatsächlichen Kosten erfolgen. Dies kann zu Nachzahlungen oder Guthaben führen.
Was ist eine Vorauszahlung der Nebenkosten?
Gesetzliche Grundlagen für die Nebenkostenvorauszahlung
Nebenkostenvorauszahlung berechnen
Wann ist eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung möglich?
Rückforderung und Rückzahlung bei einer Nebenkostenvorauszahlung
Für die Nebenkostenvorauszahlung ist es zunächst wichtig zu klären, was Nebenkosten sind. Hierbei ist zu beachten, dass rechtlich „Nebenkosten“ nur im Gewerbemietrecht existieren, im Wohnraummietrecht wird von „Betriebskosten“ gesprochen.
Üblicherweise beinhalten die Nebenkosten im Gewerbe mehr Positionen als es bei den Betriebskosten der Fall ist. So sind in den Nebenkosten auch Posten für Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltung enthalten. Da sich der Begriff Nebenkosten jedoch als Synonym in der Alltagssprache durchgesetzt hat, wird in der Regel dieser auch im Allgemeinen verwendet. Der Einfachheit halber wird im folgenden Artikel die Unterscheidung zwischen Neben- und Betriebskosten nicht hervorgehoben.
Bei einer Vorauszahlung für die Nebenkosten muss eine Abrechnung erfolgen.
Grundsätzlich sind Betriebs- und auch Nebenkosten die Kosten, die für ein Grundstück oder eine Immobilie laufend anfallen. Dies gilt sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht. Können diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden, bestehen zwei Möglichkeiten, wie dies geschehen kann. Zum einen ist eine Vereinbarung über eine Pauschale möglich, zum anderen können Vorauszahlungen festgelegt werden.
Für eine Betriebs- oder Nebenkostenvorauszahlung ist die Höhe von der Größe des Objekts sowie einem kalkulierten Verbrauch abhängig. Bei einer Vorauszahlung werden also die anfallenden umlegbaren Kosten vom Mieter getragen und es muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Fallen die Zahlungen zu hoch oder zu niedrig aus, kann es zu einer Nachzahlung oder einer Rückforderung bei einer Nebenkostenvorauszahlung kommen.
Wurde eine Pauschale vereinbart, bedarf es keiner Abrechnung, denn die Zahlung erfolgt unabhängig vom eigentlichen Verbrauch. Nachzahlungen und Rückerstattungen sind hier ebenfalls nicht möglich. Sofern es im Mietvertrag festgehalten ist, kann eine Nebenkostenpauschale allerdings auch erhöht werden. Eine Mischung von Pauschale und Vorauszahlung ist ebenfalls eine Variante, die im Mietvertrag festgehalten werden kann. Verbrauchsabhängige Kosten können dann über eine Nebenkostenvorauszahlung abgedeckt werden, alle andere über die Pauschale.
Die Nebenkostenvorauszahlung ist gesetzlich geregelt. Gemäß § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss grundsätzlich der Vermieter die Nebenkosten tragen. Allerdings kann laut § 556 BGB im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die umlagefähigen Kosten trägt.
Eine Nebenkostenvorauszahlung muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Wie bereits erwähnt, kann in diesem Fall dann eine Nebenkostenvorauszahlung in den Mietvertrag aufgenommen werden. Wichtig ist, dass eine solche Vereinbarung im Vertrag aufgeführt wird. Ohne eine Festlegung im Mietvertrag müssen Mieter die Nebenkosten nicht tragen.
Da das Risiko bei einer Pauschale beim Vermieter liegt, hat sich die Nebenkostenvorauszahlung als gängigste Variante etabliert. Üblicherweise sind die Nebenkostenvorauszahlungen dann so gestaltet, dass sie monatlich gemeinsam mit dem Mietzins erfolgen. Dabei kann es sich um geschätzte oder errechnete Werte handeln, die im Voraus, also vor dem eigentlichen Verbrauch, zu zahlen sind.
Welche Posten zu den Nebenkosten zählen und durch eine Vorauszahlung abgedeckt sein müssen, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt. Hier sind sowohl die umlagefähigen verbrauchsabhängigen Kosten als auch die weiteren laufenden Lasten definiert.
Für die verbrauchsabhängigen Kosten werden die Beträge nach dem tatsächlichen Verbrauch ermittelt. Für die restlichen Posten wird ein Umrechnungsschlüssel verwendet, der die Nebenkostenvorauszahlung dann pro qm berechnet. Hier besteht dann ein Bezug zur Größe der Mietsache. Im Gegensatz zu einer Pauschale können Vermieter und auch Mieter die Beträge für eine Nebenkostenvorauszahlung anpassen, ohne dass dies explizit im Mietvertrag erwähnt sein muss. Das ist sowohl nach unten als auch nach oben möglich.
Um eine Nebenkostenvorauszahlung berechnen zu können, muss bei bestimmten Posten der wahrscheinliche Verbrauch herangezogen werden.
Wie hoch die Nebenkostenvorauszahlung ausfällt, wird mit Abschluss des Mietvertrags festgelegt. Stellt sich im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass diese zu niedrig oder zu hoch angesetzt wurde, können Mietvertragsparteien eine Nebenkostenvorauszahlung erhöhen oder senken. Gleiches gilt, wenn sich der Verbrauch stark ändert.
Vermieter müssen bei der Höhe der Vorauszahlung darauf achten, dass ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis besteht und die Nebenkostenvorauszahlung nicht zu hoch oder viel zu niedrig ausfällt. Denn in beiden Fällen würden unangemessene Belastungen auf Mieter übertragen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies in mehreren Entscheidungen festgehalten (BGH, 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10 und 28.11.2007 Az.: VIII ZR 243/06).
Die Nebenkostenvorauszahlungen müssen darüber hinaus auch gemäß § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB in angemessener Höhe vereinbart werden. Vorangegangen Abrechnungszeiträume können einen Überblick bieten, welche Höhe angemessen wäre.
Wie erwähnt, ist eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen möglich. Das ist immer dann der Fall, wenn sich die angesetzten Beträge als zu hoch oder zu niedrig erweisen. Gemäß § 560 BGB kann jede Mietvertragspartei eine schriftliche Erklärung abgeben und eine Anpassung der Vorauszahlung erwirken.
Die Zulässigkeit der Erhöhung einer Nebenkostenvorauszahlung hat den BGH schon öfters beschäftigt.
Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung durch den Vermieter ist beispielsweise dann möglich, wenn eine WG gegründet wird oder eine weitere Person in die Wohnung einzieht. Hier kann für die Zukunft ein höherer Verbrauch angenommen werden. Doch auch hier muss die Erhöhung sich in einem angemessenen Rahmen bewegen. Auch bei einem hohen Nachzahlungsbetrag kann eine Erhöhung sinnvoll sein.
Möchten Mieter von sich aus lieber eine höhere Vorauszahlung leisten, als nach der Abrechnung immer wieder mit einer Nachzahlung konfrontiert zu sein, können sie dies in der Regel mit dem Vermieter durch einen Zusatz zum Mietvertrag vereinbaren. Eine solche Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung durch den Mieter kann natürlich auch für eine Senkung des Betrags verwendet werden.
Eine Erhöhung der Nebenkosten kann gemäß dem BGH nicht erfolgen, wenn die Kosten in der Abrechnung falsch sind und sich eventuell anstand einer Nachzahlung ein Guthaben ergeben würde (BGH, 15.05.2012, AZ: VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11). Im Zweifel können sich Mieter an einen Mieterverein wenden und den Sachverhalt prüfen lassen.
Eine Rückforderung bei einer Nebenkostenvorauszahlung kann möglich sein.
Wurde die Nebenkostenvorauszahlung zu hoch oder zu niedrig angesetzt, kann es, wie bereits erwähnt, zu Nachzahlungsforderungen oder zu einem Guthaben für Mieter kommen. Doch auch nach der Beendigung eines Mietverhältnisses können Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung zurückfordern, wenn diese nicht fristgerecht vom Vermieter abgerechnet wurde (BGH, 09.03.2005, AZ: VIII ZR 57/04).
Legt ein Vermieter auch bei einem laufenden Mietvertrag die Abrechnung nicht rechtzeitig vor, können Ansprüche rückwirkend nicht mehr geltend gemacht, also auch keine Nachzahlung gefordert werden. Die Verjährungsfrist für Ansprüche beträgt bei einer Nebenkostenvorauszahlung in der Regel drei Jahre.
2 Gedanken zu „Nebenkostenvorauszahlung: Was Mieter und Vermieter beachten müssen“
Bettina S. 17. Januar 2019 um 18:46
Ich habe eine kleine Wohnung angemietet und im Haus unter mir gibt es ein Gewerbe mit meheren Büroräumen und einer Lagerhalle. Neben meiner Wohnung habe ich einen Nachbar, der genau die gleiche Größe an Wohnfläche gemietet hat so wie ich. Vor wenigen Tagen kam unsere Betriebskostenberechnung und ich musste feststellen, dass der Heiz.u. Wassververbrauch einfach durch 3 geteilt wurde. Man kann doch nicht das Gewerbe gleichberechnen wie die Wohnungen, oder?
Bitte geben Sie mir schnellsmöglich Bescheid, damit es keinen Ärger gibt.
mietrecht.com Beitragsautor 28. Januar 2019 um 13:54
Hallo Bettina S,
in der Regel muss eine Kostentrennung zwischen Wohnraum und Gewerbe erfolgen, wenn das Gewerbe nicht unerhebliche Kosten verursacht. Ist dies nicht der Fall, kann das Grund für einen Widerspruch sein. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, sollten Sie sich am besten an einen Mieterverein wenden und die Abrechnung dort gründlich prüfen lassen.

References: § 556
 § 535
 § 556
 § 2
 § 556
 § 560
 BGH 
 BGH