Source: https://www.eporady24.pl/co_z_dzialka_na_ktorej_stoi_dom,pytania,3,59,12522.html
Timestamp: 2019-11-14 11:05:20+00:00

Document:
Co z działką, na której stoi dom?
Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 05.07.2015
Mój mąż przed ślubem wziął kredyt na budowę domu, początkowo sam spłacał odsetki, potem raty płaciliśmy razem. Dom budowany na jego działce (otrzymanej przed ślubem). Rok temu rozszerzyliśmy wspólność małżeńską o budynek. Dowiedziałam się jednak, że taki akt notarialny nic nie zmienia, bo skoro działka nadal należy do męża, to i dom jest jego. Czy dobrze myślę? Jak teraz stać się współwłaścicielką całej nieruchomości?
Z Pani relacji wynika, że Pani mąż otrzymał w darowiźnie działkę budowlaną oraz zaciągnął kredyt na budowę domu jeszcze przed zawarciem małżeństwa (powstania wspólności majątkowej).
Stosownie do art. 31 § 1 „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Jak z powyższego wynika, działka gruntu nabyta przed zawarciem małżeństwa nie wchodzi do majątku wspólnego przyszłych małżonków.
Dodatkowo wskazała Pani, że kredyt na budowę domu przez pół roku po zawarciu małżeństwa spłacał jedynie Pani mąż, nie wskazała Pani jednak, z jakich środków pochodziły kwoty na spłatę. Jeżeli bowiem środki te zostały uzyskane już w trakcie trwania małżeństwa z wynagrodzenia za pracę, to i tak będą to środki należące do majątku wspólnego, zgodnie z cytowanym już art. 31.
Następnie w celu uregulowania spraw majątkowych zdecydowała się Pani z mężem rozszerzyć wspólność majątkową o budynek stojący na nieruchomości należącej do Pani męża, co też zostało uczynione w formie aktu notarialnego.
Obecnie chciałaby Pani mieć analogiczne prawa do majątku jak Pani mąż. Generalnie ma Pani rację, że budynek znajdujący się na nieruchomości dzieli stan prawny tej nieruchomości, czyli należy do właściciela nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Wyrażona w treści tego przepisu zasada superficies solo cedit, wskazuje, że jeżeli obiekty te są trwale związane z gruntem to stanowią własność właściciela gruntu.
Notariusz jednak wiedział, co robi, gdyż rozszerzając wspólność jedynie na budynek (na budowę domu zostały przeznaczone środki z majątku wspólnego), dbał o interesy obu stron. Środki z majątku wspólnego były przeznaczane na wykonanie budynku, zaś ziemia została nabyta przed powstaniem wspólności. W związku z takim rozszerzeniem wspólności będzie Pani mogła domagać się spłaty z połowy wartości budynku (wycenionego bez gruntu, na którym stoi).
Oczywiście nie ma obecnie przeszkód, aby rozszerzyć wspólność także o grunt, na którym stoi budynek, oczywiście jeżeli zgodę wyrazi na to Pani mąż.
Według art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Małżeńska umowa majątkowa w zasadzie reguluje stosunki majątkowe między małżonkami na przyszłość, tj. umowa zawarta przed zawarciem małżeństwa – na czas od chwili zawarcia małżeństwa, a umowa zawarta w trakcie trwania małżeństwa – na czas od jej zawarcia. Strony jednak mogą określić inny, przyszły termin, z którego nadejściem umowa wejdzie w życie. Rozszerzając lub ograniczając wspólność ustawową, strony mogą także nadać umowie skutek wsteczny w tym sensie, że w pierwszym wypadku mogą włączyć do majątku wspólnego przedmioty należące przed zawarciem umowy do ich majątków osobistych, a w drugim wypadku mogą wyłączyć z majątku wspólnego przedmioty należące przed zawarciem umowy do tego majątku.
Małżeńska umowa majątkowa może w każdym czasie zostać zmieniona przez zawarcie nowej umowy. Zmiana może polegać bądź na zmianie rodzaju ustroju majątkowego, bądź jedynie na jego modyfikacji, jeżeli taka modyfikacja jest możliwa.
Jeżeli zdecyduje się Pani na rozszerzenie wspólności na przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności przez obie strony, to takie stwierdzenie musi wyraźnie wynikać z tej umowy (oczywiście w formie aktu notarialnego). Będzie to faktycznie umowa z rozszerzeniem wspólności majątkowej o przedmioty nabyte w przed powstaniem wspólności jak i po powstaniu wspólności w drodze darowizny.
Zgodnie z art. 49 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
§ 2. W razie wątpliwości uważa się, że przedmioty służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków nie zostały włączone do wspólności”.
Powyższy artykuł wyznacza granicę, do której można w drodze małżeńskiej umowy majątkowej rozszerzyć zakres wspólności ustawowej. Przepis ten ma charakter iuris cogentis (z łac. bezwzględnie obowiązujący). Postanowienia umowy włączające do wspólności przedmioty i prawa wymienione w tym przepisie są bezwzględnie nieważne, a gdy z okoliczności wynika, że bez tych postanowień umowa nie byłaby zawarta, nieważna jest cała umowa.
Z art. 49 § 1 a contrario wynika, że w zasadzie wszystkie inne, niewymienione w tym przepisie prawa majątkowe mogą być objęte rozszerzoną wspólnością majątkową.
Zgodnie z § 8 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej maksymalna stawka wynosi za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego – umowę majątkową małżeńską – 400 zł. Do tego trzeba doliczyć podatek VAT oraz koszty odpisów aktów notarialnych.
Samo rozszerzenie wspólności nie powoduje obowiązku zapłaty podatku. Ponadto umowne rozszerzenie wspólności ustawowej przez włączenie do niej np. gruntu nie jest nabyciem tego gruntu przez małżonka, który nie był wcześniej jego właścicielem. Pogląd ten wynika np. z interpretacji naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Krakowie z 4 stycznia 2007 r. (nr PD-2/415/28/06/EC) oraz dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 października 2010 r. (nr IPPB4/415-230/10-2/JC).
Na marginesie dodam, że notariusz jako osoba zaufania publicznego ma obowiązek informowania stron o skutkach dokonywanych przed nim czyności prawnych.
Reasumując, pozostając w istniejącym stanie rzeczy, po ewentualnym rozwodzie (lub innych zdarzeniach wskutek których powstaje rozdzielność majątkowa) i podziale majątku, ma Pani prawo do podziału jedynie budynku stojącego na gruncie Pani męża. Po rozszerzeniu wspólności o ten grunt wejdzie on do majątku wspólnego i będzie podlegał podziałowi.
Moja mama planuje wkrótce zawrzeć związek małżeński (ślub cywilny) z osobą rozwiedzioną. Mama posiada własnościowe mieszkanie, które nie jest objęte ani darowizną (jest w planach), ani testamentem (jeszcze nie sporządzony). Jakie będą konsekwencje prawne ślubu mamy wobec mnie (jedy

References: art. 31
 art. 31
 art. 48
 art. 47
 art. 49
 art. 49