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Timestamp: 2018-03-21 03:42:29+00:00

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4.3 Immobiliarsicherheiten 99 - PDF
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1 4.3 Immobiliarsicherheiten 99 Frage: Wenn sonst nur gering verdienende Eltern für das Existenzgründungsdarlehen ihres Kindes eine Sicherungsgrundschuld auf dem von ihnen selbst bewohnten Hausgrundstück einräumen und später in der Zwangsvollstreckung ihr Wohnhaus verlieren, kann man dann eventuell von einer Sittenwidrigkeit nach 138 ausgehen, wie z. B. bei Bürgschaften? Antwort: Wohl nein. Der BGH jedenfalls sieht darin keine finanzielle Überforderung, die es rechtfertigen würde, der Bank eine sittenwidrige Ausnutzung der Zwangslage der Eltern zu unterstellen (BGH, Urteil vom IV ZR 168/01 = BGH NJW 2002, 2633). Gibt ein Dritter die, um den Kredit eines anderen abzusichern, ist er sich zwar bewusst, dass er sein Grundstück dabei eventuell verlieren könnte. Wenn er in den Bankformularen aber auch noch die persönliche Haftung (mit seinem gesamten Vermögen!) übernommen hat, geht das darüber deutlich hinaus. Rechtsprechung: Es ist eine unangemessene Benachteiligung, einen Dritten formularmäßig neben der bestellung auch noch zum persönlichen Mitschuldner aufgrund eines abstrakten Schuldversprechens zu machen. Der wesentliche Grundgedanke der gesetzlichen Regelung der besteht darin, dem Grundpfandgläubiger ohne unmittelbare Abhängigkeit von der gesicherten Forderung eine dingliche (!) Haftung zu verschaffen. Wenn auf den bestellungsformularen für einen Drittsicherungsgeber zugleich die persönliche Haftung vorgesehen wird, ist das eine diesem gesetzlichen Grundgedanken zuwiderlaufende, unangemessene Haftungserweiterung. Sie ist entsprechend gem. 307 I, II Nr. 1 unwirksam (BGH, Urteil vom XI ZR 75/90 = BGH NJW 1991, 1677). Ebenfalls problematisch ist es, wenn die Bank ihre Formulare mit weiten Sicherungszweckerklärungen ( Haftung für alle gegenwärtigen und zukünftigen Verbindlichkeiten des Schuldners ) gegenüber einem Drittsicherungsgeber einer verwendet. Gegenüber Dritten ist eine solche Haftungsausdehnung gem. 305c eine überraschende Klausel und deswegen unwirksam. In solchen Fällen wäre dann, in Parallele zur Anlassrechtsprechung bei der Bürgschaft (s. o ) nur die Forderung gesichert, die den Anlass gegeben hat. Rechtsprechung: Nur weite Sicherungszweckerklärungen gegenüber echten Dritten, sind AGB-rechtlich problematisch. Zwar ist die formularmäßige Ausdehnung der dinglichen Haftung des Sicherungsgebers auf alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten eines Dritten in der Regel überraschend und das gilt auch dann, wenn der Dritte der Ehegatte des Sicherungsgebers ist. Hat der Ehegatte aber den Kreditvertrag mit unterschrieben, ist er nicht mehr Dritter, sondern (Gesamt-)Schuldner. Die Erstreckung der dinglichen Haftung auf alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten ihm gegenüber als Sicherungsgeber verstößt dann nicht gegen 305c, weil das damit verbundene Risiko für ihn hinsichtlich der Gegenwart überschaubar und im Hinblick auf die Zukunft vermeidbar ist (BGH, Urteil vom XI ZR 214/99 = BGH JNW 2000, 267). Ob diese Erwägungen des BGH allerdings mit der Realität von Familienangehörigen als Sicherungsgesamtschuldnern in Einklang stehen, sei jedoch dahin gestellt.
2 Vermögenssicherheiten ( Realsicherheiten ) Die Klausel mit weitem Sicherungszweck ist aber auch einem Dritten gegenüber dann nicht mehr überraschend gem. 305c, wenn der Sicherungsgeber und der Dritte so eng miteinander verbunden sind, dass das Risiko für den Sicherungsgeber berechenbar und vermeidbar ist. Rechtsprechung: Auch ein unangemessene Benachteiligung des Drittsicherungsgebers durch die weite Sicherungszweckerklärung gem. 307 I ist in diesem Fall nicht gegeben. Anders als bei der Bürgschaft gibt es bei der kein gesetzlich normiertes Verbot der Fremddisposition gem. 767 I Satz 3. Zwar kann man für die Sicherungsgesamtschuld eine Parallele zur Bürgschaft ziehen, das gilt aber nicht für die dingliche Absicherung mit einer Sicherungsgrundschuld. Der besteller ist nicht im gleichen Umfang schutzbedürftig, weil er niemals sein künftiges Vermögen verlieren kann, sondern allenfalls den haftenden Gegenstand, nämlich das Grundstück (BGH, Urteil vom XI ZR 288/96 = BGH NJW 1997, 267) Rechtsfolgen der Zahlung Wie bei der Hypothek lassen sich bei der Zahlung im Fall einer Sicherungsgrundschuld ebenfalls drei Konstellationen unterscheiden: Zahlender kann der Schuldner sein, der Eigentümer oder ein Dritter, der nicht Eigentümer ist. Allerdings gibt es einen grundlegenden Unterschied zur Hypothek. Weil die Sicherungsgrundschuld nicht akzessorisch ist, kommt es darauf an, ob auf die Forderung oder auf die gezahlt wird. Wenn vom Schuldner nur auf die Forderung gezahlt wird, bleibt grundsätzlich zunächst die für den Gläubiger bestehen. Löst der Eigentümer durch Zahlung auf die diese ab, dann erwirbt er eine Eigentümergrundschuld. 1. Konstellation: Der Eigentümer zahlt als Schuldner An sich dürfte man bei einer Sicherungsgrundschuld davon ausgehen, dass der Schuldner, der auch Eigentümer des belasteten Grundstückes ist, sowohl auf die Forderung, als auch auf die zahlen möchte. Die Forderung würde erlöschen ( 362) und in Bezug auf die erwirbt er aufgrund Gesetz analog 1192, 1163 eine Eigentümergrundschuld. Diese Vorschrift kann nicht direkt angewendet werden, weil sie eigentlich auf die akzessorische Hypothek zugeschnitten ist, eine analoge Anwendung für die Sicherungsgrundschuld ist jedoch möglich. In aller Regel vereinbaren die Banken aber im Formular des Sicherungsvertrages eine Zahlung nur auf die Forderung. Dann gibt es ohnehin nur den schuldrechtlichen Rückübertragungsanspruch gegenüber dem Gläubiger, der weiterhin Inhaber der ist und der gegebenenfalls weitere Einreden z. B. aus einer weiten Sicherungszweckerklärung geltend machen könnte. Frage: Wenn der Schuldner und Grundstückseigentümer bei Zahlung ausdrücklich auch auf die zahlt und die Bank die Zahlung dennoch annimmt, wer ist dann der Inhaber der?
3 4.3 Immobiliarsicherheiten 101 Antwort: Maßgeblich ist die Tilgungsbestimmung durch den Zahlenden. Wenn der Gläubiger dem nicht widerspricht, wird eben auch auf die gezahlt mit der Rechtsfolge, dass analog 1192, 1163 eine Eigentümergrundschuld entsteht. Große praktische Auswirkungen hat das alles letztlich jedoch ohnehin nicht, da gleich- oder nachrangige Gläubiger nach 1179a mittlerweile einen gesetzlichen Löschungsanspruch haben und die rangwahrende Wirkung der Eigentümergrundschuld insofern stark relativiert und damit nicht mehr so wichtig ist. 2. Konstellation: Der Eigentümer zahlt als Drittsicherungsgeber Hat ein Dritter als Eigentümer des belasteten Grundstücks die Sicherungsgrundschuld für den Gläubiger bestellt und zahlt später, leistet er nur auf die und erhält sie als Eigentümergrundschuld. Auf die Forderung möchte er nicht zahlen, damit sie nicht gem. 362 erlischt. Er hat an ihr nämlich ein Interesse für seinen Rückgriff gegen den Schuldner. Zwar kommt es hier nicht wie bei der Hypothek zu einem gesetzlichen Forderungsübergang. Dem zahlenden Eigentümer steht aber gegenüber dem Gläubiger aus dem Sicherungsvertrag ein Anspruch auf Abtretung der Forderung gegen den Schuldner zu: Schuldner Anspruch aus 488 auf Darlehensrückzahlung Anspruch aus 488 auf Darlehensrückzahlung 398 (Abtretungsanspruch aus Sicherungsvertrag) Gläubiger inhaber Sicherungsvertrag Zahlung Eigentümer ( Dritter ) Rückgabeanspruch Eigentum Eigentümergrundschuld Rechtsprechung: Ob auf das Grundpfandrecht oder auf die gesicherte Forderung gezahlt wird, hängt vom Willen des zahlenden Eigentümers ab. Zahlt der Eigentümer, um die vom Gläubiger angedrohte oder bereits eingeleitete Zwangsvollstreckung aus der zu verhindern, ist davon auszugehen, dass er diese ablösen möchte (BGH, Urteil vom V ZR 266/85 = BGH NJW 1987, 838).
4 Vermögenssicherheiten ( Realsicherheiten ) 3. Konstellation: Ein weder schuld- noch sachenrechtlich involvierter Dritter zahlt Zahlt ein ablösungsberechtiger Dritter (s.o )., der weder Schuldner noch Eigentümer des belasteten Grundstücks ist, geht die auf ihn analog 1192, 1150, 268 III über. Das gilt aber nicht für die Forderung, da diese Vorschriften nur entsprechend für die gelten sollen, die aber nicht akzessorisch ist und deswegen für eine analoge Anwendung kein Raum bleibt. Da aber in diesem Fall sinnvoll nur auf die gezahlt wird, bleibt die Forderung bestehen und der Dritte kann sie sich abtreten lassen. Zahlung Gläubiger inhaber 1192, 1150, 268 III Anspruch aus 488 nur falls vom Gläubiger abgetreten gem. 398 Anspruch 488 Schuldner Eigentümer Eigentum Dritter gem. 268 Betreibt allerdings der Gläubiger bereits die Zwangsvollstreckung in das Grundstück und möchte jetzt der ablösungsberechtigte Dritte intervenieren, liegt ein Fall von 268 vor (und nicht nur von 1150). Der Dritte kann dann auch auf die Forderung zahlen, da sie in diesem Fall nicht erlischt, sondern gesetzlich gem. 268 III auf ihn übergeht Übertragung und Einreden Dass und Forderung im Unterschied zur Hypothek voneinander unabhängig sind, zeigt sich auch bei der Übertragung der. Die folgt hier nicht, wie die Hypothek gem. 1153, schlicht der Forderung. - und Forderungsinhaber müssen nicht identisch bleiben, sie können bei der Übertragung auch getrennt werden. Das hat auch Auswirkungen auf die möglichen Einreden des Schuldners und Eigentümers. Einen diesbezüglich gutgläubig lastenfreien Erwerb einer Sicherungsgrundschuld gibt es nicht mehr.
5 4.3 Immobiliarsicherheiten 103 Übertragung Inhaberidentität und Forderung 1192, 1154, 398 Unterschiedliche Inhaber von und Forderung Forderung , 1154 Einreden Kein gutgläubig lastenfreier Erwerb gem Ia Während die Forderung nach 398 übertragen wird, erfolgt die Übertragung der davon juristisch getrennt gem. 1192, 1154, 873. Es müssen dafür folgende Voraussetzungen erfüllt sein: 1. Dingliche Einigung 2. Eintragung im Grundbuch bei Buchgrundschuld ( 1154 III), bei Briefgrundschuld reicht gem I, II Schriftform und Übergabe 3. Berechtigung des Verfügenden (oder gutgläubiger Erwerb?) Normalerweise wird die zusammen mit der Forderung übertragen. Dennoch kann der Gläubiger und inhaber Forderung und auch getrennt (isoliert) an unterschiedliche Personen übertragen. Es gibt dann einen neuen Inhaber sowohl der, als auch der Forderung (Zessionar). Eine isolierte Übertragung verstößt zwar in den meisten Fällen gegen den Sicherungsvertrag. Üblicherweise verpflichtet sich dort nämlich die Bank dazu, ohne Zustimmung des Sicherungsgebers die nur zusammen mit der gesicherten Forderung zu verkaufen. Entsprechend kann ein schuldrechtlicher Schadensersatzanspruch gem. 280 für den Sicherungsgeber vorliegen. Sachenrechtlich aber ist die und die Forderung wirksam übertragen. Allerdings kann der Schuldner/Eigentümer seine Einreden auch den neuen Inhabern der und der Forderung gegenüber geltend machen, unabhängig davon, ob diese gemeinsam oder isoliert übertragen worden sind. Gegen Inanspruchnahme aus der schützt ihn 1157, der für ihn die Einreden auch gegen den neuen Gläubiger erhält. Für Einreden gegen die Forderung sagt dies Dem neuen Forderungsgläubiger (Zessionar) gegenüber kann sich der Schuldner damit 2 Leider zeigt sich in 404, dass selbst das BGB in der Verwendung der Begriffe Einwendungen/Einreden nicht immer ganz konsequent ist. Im Rahmen von 404 meint Einwendungen als Oberbegriff auch Einreden
6 Vermögenssicherheiten ( Realsicherheiten ) Gläubiger inhaber Zedent Sicherungsvertrag Anspruch aus 488 Schuldner Eigentümer 398 Forderungskauf Anspruch 488 Eigentum 1192, 1154 inhaber Forderungsinhaber Zessionar wehren, dass ihm ein Zurückbehaltungsrecht ( 273) zusteht und er nur Zug um Zug gegen Rückübertragung der zahlen werde. Dem neuen inhaber gegenüber kann er auf der anderen Seite z. B. geltend machen, dass er nach dem Sicherungsvertrag nur gegen Befreiung von der Forderung auf die leisten muss. Frage: Wenn der neue inhaber die isoliert ohne Forderung erworben hat und jetzt in das Grundstück vollstrecken möchte, obwohl die Forderung beglichen ist, wie wird sich der Eigentümer des Grundstückes verteidigen? Antwort: Er wird die Einrede der Rückübertragungspflicht aus dem Sicherungsvertrag erheben. Für den Erwerb von Sicherungsgrundschulden bis zum sah die Rechtslage so aus, dass gem. 1192, 1157 Satz 2, 892 der Erwerber eine auch frei von solchen Einreden erwerben konnte, wenn nichts anderes im Grundbuch eingetragen und er gutgläubig war ( gutgläubig lastenfreier Erwerb ). Dem hat der Gesetzgeber mit 1192 Ia für Sicherungsgrundschulden einen Riegel vorgeschoben. Man wollte vor allem verhindern, dass durch geschickte Weiterveräußerung Finanzinvestoren Einreden wegerwerben konnten. Für alle Übertragungen von Sicherungsgrundschulden ab dem kommt also ein gutgläubig lastenfreier Erwerb im Hinblick auf die Einreden aus dem Sicherungsvertrag nicht mehr in Betracht.
7 4.3 Immobiliarsicherheiten Merksätze Immobiliarsicherheiten Grundpfandrechte sind beschränkt dingliche Rechte an einem Grundstück, die ein Verwertungsrecht gewähren. Sie können als Hypothek oder vom Eigentümer des Grundstückes bestellt werden, als Schuldner oder auch als Dritter. Für ihren Wert ist vor allem der Rang entscheidend. Hier gilt das sachenrechtliche Prioritätsprinzip: das zuerst im Grundbuch eingetragene Grundpfandrecht hat einen höheren Rang und wird bevorzugt bei der Zwangsvollstreckung berücksichtigt. Die Hypothek ist akzessorisch zur Forderung, während die, auch als Sicherungsgrundschuld sachenrechtlich unabhängig von der Forderung ist. Der Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Hypothek eingetragen ist, kann wegen der Akzessorietät auch die Einwendungen und Einreden des Schuldners gegenüber dem Gläubiger geltend machen ( 1163, 1177 bzw. 1137). Bei der ergibt sich dafür aus dem Sicherungsvertrag die Einrede der Rückübertragungspflicht, wenn der Eigentümer aus der in Anspruch genommen wird, obwohl der Gläubiger zur Rückübertragung verpflichtet wäre. Solange das gesicherte Darlehen noch gar nicht ausgezahlt ist gibt es die Einrede der fehlenden Valutierung. Zahlt der Eigentümer, der auch Schuldner ist, erlischt bei der Hypothek der Anspruch des Gläubigers und die Hypothek geht auf den Eigentümer als Eigentümergrundschuld gem. 1163, 1177 über. Bei der wird in der Praxis meist nur auf die Forderung gezahlt und deswegen bleibt zunächst der Gläubiger Inhaber der. Allerdings gibt es aus dem Sicherungsvertrag den Anspruch auf Rückübertragung. Zahlt der Eigentümer, der nicht Schuldner, sondern ein Dritter ist, geht die gesicherte Forderung gem auf den Eigentümer über. Die Hypothek folgt ihr akzessorisch gem und wird Eigentümerhypothek gem II. Bei der zahlt der Eigentümer hier regelmäßig nur auf die und erhält sie dann als Eigentümergrundschuld. Gegenüber dem Gläubiger steht ihm aus dem Sicherungsvertrag ein schuldrechtlicher Anspruch auf Abtretung der Forderung gegen den Schuldner zu. Die Hypothek wird durch Abtretung der Forderung übertragen, denn mit der Forderung geht nach 1153 auch die Hypothek auf den neuen Gläubiger über. Demgegenüber müssen bei der Sicherungsgrundschuld Forderung und getrennt übertragen werden, was sogar zu einem Auseinanderfallen von beiden führen kann. Nur bei Drittsicherungsgrundschulden sind in AGB vereinbarte weite Sicherungszweckerklärungen und persönliche Haftungsübernahmen unwirksam. Ist der Eigentümer auch der Schuldner gilt das nicht.
8 Vermögenssicherheiten ( Realsicherheiten ) 4.4 Rechtssicherheiten Nicht nur Rechte an realen Vermögensgegenständen können einen Kredit absichern, auch Forderungen und sonstige Rechte, wie Gesellschaftsanteile, Aktien, Investmentfondanteile etc. werden als Vermögensbestandteile hierzu genutzt. Rechte und Forderungen können entweder verpfändet oder zur Sicherheit abgetreten werden. Als Oberbegriff für diese Form der Kreditsicherung eignet sich am besten die in der Praxis zwar eher unübliche, wenn auch nicht unbekannte Bezeichnung als Rechtssicherheiten. Rechtssicherheiten Verpfändung Abtretung Pfandrecht an Rechten Nach 1273 können Rechte verpfändet werden, wobei die Regeln über das Pfandrecht bei beweglichen Sachen gem ff. entsprechende Anwendung finden (s. o ). Neben der Verpfändung von Bankguthaben, Wertpapierdepots, gewerblicher Schutzrechte, Gesellschaftsanteile etc. spielt in der Praxis das AGB-Pfandrecht der Banken (Nr. 14 AGB-Banken) eine große Rolle, mit dem die Bank für das bei ihr selbst bestehende Guthaben und andere Rechte des Kunden ein Pfandrecht erwirbt. Pfandrecht an Rechten Verpfändung von Rechten allgemein Pfandrecht Nr. 14 AGB-Banken Verpfändung von Rechten allgemein Anders als die Bestellung eines Pfandrechts über bewegliche Sachen hat die Verpfändung von Rechten in der Praxis bei Banken durchaus noch Bedeutung. Insbesondere Kontoguthaben und Wertpapiere im Depot bei einer Bank können als lohnenswerte, rechtsgeschäftlich zu erwerbende Pfandobjekte angesehen werden. Jede Verpfändung bedarf eines Publizitätsaktes, sie muss offen gelegt werden. Beim Mobiliarpfandrecht geschieht das normalerweise mit der Übergabe der beweglichen Sache nach 1205 I. Bei der Verpfändung von Forderungen ist als Publi-

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