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Timestamp: 2020-07-04 10:02:18+00:00

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Aspects juridiques de la location en Airbnb d'une unité
Les agences d'État de Phuket ont récemment averti les propriétaires de condominiums que la location quotidienne d'une unité de condominium en utilisant AirBnB pourrait violer la loi sur les hôtels. En outre, l'impôt foncier et immobilier et l'impôt sur le revenu des personnes physiques sont rarement payés sur ces revenus locatifs (voire sur aucun revenu locatif). Comme si cela ne suffisait pas, la location à la journée peut, dans certains cas, être considérée comme une activité commerciale et donc violer la loi sur les condominiums, qui interdit les activités commerciales, et dans le cas des étrangers, la loi sur les affaires étrangères.
D'un point de vue politique, AirBnB a été critiquée pour diverses raisons dans de nombreuses juridictions du monde entier : la location à court terme aux touristes est considérée comme une utilisation abusive d'un espace de location limité et prive les habitants d'appartements abordables, elle est considérée comme une concurrence déloyale pour les opérateurs hôteliers qui doivent se conformer à de nombreuses exigences et payer des taxes, et revient à contourner les règlements de protection des consommateurs.
Les locataires de AirBnB pourraient ne pas bénéficier du niveau de sécurité auquel ils peuvent s'attendre dans un hôtel en cas d'accident ou de litige avec le propriétaire. Par exemple, en vertu des articles 674 à 679 du Code civil et commercial thaïlandais (CCC), un hôtel est responsable de toute perte ou dommage subi par ses clients, même si cette perte ou ce dommage a été causé par des étrangers, et il n'est pas certain que les tribunaux thaïlandais appliqueraient ces articles dans le cas où une unité de condominium est louée.
Enfin, d'autres copropriétaires estiment souvent que l'arrivée fréquente de nouveaux locataires AirBnB nuit à la qualité de vie dans le condominium à bien des égards.
Les partisans AirBnB répondent que AirBnB est une réussite. Elle a été qualifiée de l'une des start-ups les plus importantes au monde avec une valeur de 30 milliards de dollars. Elle offre un hébergement abordable aux voyageurs à petit budget et contribue à la croissance des économies locales, et est même de plus en plus populaire auprès des voyageurs d'affaires qui souhaitent se rendre sur place. Elle joue également un rôle de plus en plus important dans le secteur de l'hotellerie en Thaïlande, en particulier à Bangkok et à Phuket, et même si elle est considérée comme illégale par certains, la loi est rarement appliquée par les autorités de l'État. Cependant, tous ces arguments sont factuels et ne disent rien sur la légalité du succès d'AirBnB en Thaïlande. Y a-t-il des arguments juridiques qui peuvent être invoqués pour défendre la location à court terme qui est devenue si populaire grâce à AirBnB ? Et dans quels cas exactement la location d'un condominium est-elle illégale en Thaïlande ?
La disposition juridique la plus fondamentale dans ce contexte est l'article 1336 du CCC prévoyant que dans les limites de la loi, le propriétaire d'un bien a le droit d'utiliser ce bien et a droit à ses fruits. Et pour la copropriété, l'article 1360 du CCC stipule que chaque copropriétaire a le droit d'utiliser la propriété dans la mesure où cette utilisation n'est pas incompatible avec les droits des autres copropriétaires.
Quelles sont les "limites de la loi" et les limites découlant des droits des autres copropriétaires en ce qui concerne les loyers journaliers dans les condominiums ? Veuillez noter que nous n'avons pu trouver aucune décision de justice antérieure qui clarifierait les questions abordées ci-dessous. Nous ne pouvons donc que signaler le cadre légal.
1. Limitations en vertu de la loi sur les condominiums
Malheureusement, la loi sur les condominiums ne donne que peu de précisions sur la signification pour les droits et obligations des copropriétaires d'un condominium en ce qui concerne leurs relations les uns avec les autres. Elle contient néanmoins des dispositions concernant la gestion, le règlement de la copropriété, la copropriété juridique, les assemblées générales des copropriétaires et les résolutions.
Et selon l'article 17/7, aucune activité commerciale ne peut être exercée dans un condominium, sauf dans la zone commerciale spécifiée au paragraphe 1. Selon l'article 65, quiconque enfreint l'article 17/1 est passible d'une amende de cinquante mille bahts au maximum et le contrevenant est en outre passible d'une amende journalière de cinq mille baht au maximum pendant toute la durée de l'infraction ou du non-respect de ces dispositions.
2. Limitations prévues par la loi sur l'hôtellerie
La loi sur les hôtels exige qu'une licence spéciale soit obtenue avant d'exploiter un hôtel. Pour l'exploitation d'un hôtel sans licence, la loi sur les hôtels impose une peine d'emprisonnement d'un an maximum ou une amende de 20 000 baht maximum ou les deux et une amende de 10 000 bahts maximum pour chaque jour d'infraction.
La loi sur les hôtels définit l'hôtel comme un lieu établi à des fins commerciales fournissant une résidence temporaire contre rémunération, mais selon la section 4 (b), elle exclut les lieux qui sont loués sur une base mensuelle.
C'est une bonne nouvelle pour tous les propriétaires de condominiums, car cela signifie qu'ils peuvent louer leur logement sur une base mensuelle sans avoir à se soucier de la licence d'hôtel. La loi sur les hôtels pourrait encore s'appliquer aux propriétaires de condominiums qui louent à la journée, généralement en utilisant AirBnB qui a facilité la location à court terme pour tout le monde, permettant à tout propriétaire de condominium d'exploiter son propre petit "hôtel".
Le règlement ministériel relatif à la loi sur les hôtels de 2005 contient une exemption pour certains lieux, ce qui a donné lieu à un débat passionné sur la question de savoir si ces exemptions de la loi sur les hôtels s'appliquent également aux propriétaires de condominiums qui louent leurs lieux à court terme :
"Tout lieu d'habitation ouvert au public pour la location ne comportant pas plus de 4 chambres sur tous les étages au total, que ce soit dans un seul ou dans plusieurs bâtiments, et avec une capacité de service totale de 20 personnes, fonctionnant comme une petite entreprise qui fournit une source de revenu supplémentaire pour les propriétaires" est exempté de la loi sur les hôtels. Les propriétaires de ces locaux sont également tenus de se présenter au registre des hôtels mais n'ont pas besoin de licence d'hôtel et ne doivent pas se conformer à toutes les exigences applicables aux hôtels.
La question controversée est la suivante : l'expression "locaux d'habitation" désigne-t-elle chaque unité de condominium ou l'ensemble du condominium, c'est-à-dire l'ensemble du bâtiment ? Cette question juridique n'a pas encore été clarifiée par une décision de justice, pour autant que nous puissions le voir.
3. Un condominium peut-il demander une licence d'hôtel ?
Si un condominium doit être loué sur une base journalière comme sur AirBnB, on peut envisager de demander une licence d'hôtel afin de légaliser ce "condotel".
C'est possible en théorie, mais les exigences pour obtenir une licence hôtelière sont considérables. Pour être éligible, l'hôtel devrait non seulement avoir un directeur d'hôtel qualifié, mais aussi se conformer à la loi sur le contrôle des bâtiments et avoir un permis de construire et un certificat d'utilisation qui doivent indiquer que le bâtiment peut être utilisé comme un hôtel. Si le permis de construire et le certificat d'utilisation ne couvrent pas cette utilisation, ces permis peuvent être modifiés, si le bâtiment existant répond aux exigences en matière d'incendie et de sécurité des hôtels qui sont plus élevées que pour les condominiums.
4. Quelles sont les taxes prélevées sur les revenus locatifs ?
En vertu de la législation fiscale thaïlandaise, les revenus locatifs sont soumis à l'actuelle taxe foncière et immobilière avec un taux de 12,5 % et à l'impôt sur le revenu des personnes physiques avec des taux progressifs (taux de retenue à la source de 5 % à la source ou de 15 % si le loyer est transféré à l'étranger, sauf si une convention de double imposition en dispose autrement). L'impôt foncier et immobilier peut normalement être déduit du revenu imposable de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
5. Recours juridique contre les copropriétaires qui louent à la journée ?
Cette question a été soulevée par certains copropriétaires qui estiment que la location journalière interfère avec leur jouissance des parties communes d'un condominium pour diverses raisons.
Le code civil et commercial thaïlandais contient des dispositions qui protègent le copropriétaire contre les perturbations et les dommages excessifs. Le copropriétaire concerné peut poursuivre son voisin locataire dans le cadre d'un procès civil en demandant des dommages et intérêts ou une injonction.
Mais que se passe-t-il si les troubles n'atteignent pas le seuil de perturbation et de dommage causé par la location, qui doit être prouvé et doit être suffisamment important ? Le copropriétaire qui est mécontent des allées et venues des locataires d'AirBnB a-t-il des droits ?
Dans l'hypothèse où la location AirBnB enfreint effectivement la loi sur les hôtels, le copropriétaire peut-il invoquer la loi sur les hôtels et en tirer des droits individuels ? Il peut certainement porter une violation à l'attention des autorités compétentes et espérer qu'elles appliquent la loi sur les hôtels ; mais une plainte pour violation de la loi sur les hôtels déposée par un copropriétaire mécontent ne serait très probablement pas jugée recevable par un tribunal. Mais une plainte au motif d'une violation des obligations contractuelles ou du règlement sur les condominiums pourrait être recevable.
Par conséquent, notre recommandation aux copropriétaires et aux condominiums qui n'aiment pas AirBnB serait de rédiger et d'approuver des règlements qui interdisent la location quotidienne des unités, ou de chercher à concilier l'intérêt de la location d'une propriété et l'intérêt des voisins qui désapprouvent une telle location. Les règlements sur les condominiums, les contrats de vente et d'achat et les contrats de location de biens immobiliers peuvent être rédigés à cet effet et seront contraignants pour toutes les parties.
Enfin, sur la base d'une résolution des copropriétaires, le syndicat du condominium peut prendre des mesures pour faire appliquer cette résolution et, conformément à l'article 39 de la loi sur les condominiums, le syndicat peut exercer le droit de copropriété couvrant tous les biens communs en les défendant contre des personnes extérieures ou en exigeant la restitution des biens au profit de tous les copropriétaires. Des mesures appropriées ne porteraient pas atteinte aux droits de propriété des copropriétaires qui se sont soumis au règlement sur les condominiums. Les mesures que le syndicat du condominium peut précisément prendre pour faire appliquer le règlement sur les condominiums doivent être décidées par les tribunaux au cas par cas.
Phorn Patimon, Senior Associate chez Juslaws & Consult
Christian Moser, Senior Associate chez Juslaws & Consult

References: l'article 1336
 l'article 1360
 l'article 17
 l'article 65
 l'article 17
 l'article 39