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Timestamp: 2019-05-22 10:45:00+00:00

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Derecho civil | Emede ETL Global
Convalidación del Real Decreto de medidas urgentes de vivienda y alquiler
Publicado el 09/05/2019 por Emede Asociados
Después de la fugacidad del anterior decreto de medidas urgentes de vivienda y alquiler, el RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, que estuvo vigente poco más de un mes, ya que no logró superar el trámite de convalidación en el Congreso, el pasado 3 de abril, se produjo la convalidación por la Diputación Permanente del Congreso del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de vivienda y alquiler.
La nueva normativa afecta también a los apartamentos turísticos
Por ello, en este post, se trata de resaltar ciertas novedades de entre las medidas definitivas que contempla esta nueva normativa, centradas en las que afectan a los arrendamientos de viviendas, y en los alojamientos turísticos, entre las que destacamos las siguientes:
La ampliación del plazo de prórroga obligatoria a cinco años en casos de arrendador persona física y siete para persona jurídica.
En cuanto a la prorroga tácita, se amplía el plazo mínimo de comunicación previa del que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar el contrato a los cuatro meses anteriores al momento de vencimiento del contrato (5 o 7 años).
La limitación de las garantías adicionales a la fianza, a dos mensualidades de renta. La fianza sigue fijada en un mes de renta, y se facultad a las comunidades autónomas a que establezcan la obligatoriedad de su depósito, como en el caso de Andalucía, que incluso establece sanciones para el arrendador que no la deposite.
Los gastos de formalización y gestión del contrato, irán siempre a cargo del arrendador, en los supuestos que el arrendador sea una persona jurídica, el anterior RD establecía «salvo acuerdo en contrario».
Con el nuevo decreto, las causas de necesidad que deban alegar los propietarios para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo (5 o 7 años) deberán constar en el contrato, y especificarse cuál de ellas es la que se produce en el momento de la comunicación.
Limitación de las subidas interanuales al IPC. De este modo, solo se podrá elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro. También se establece la creación del índice estatal de referencia de precios, lo que no implica que vayan a poder limitarse los precios de los alquileres, como se pretendía.
En cuanto a los alojamientos turísticos esta reforma permitirá a las comunidades de vecinos ostentar soberanía para limitar o condicionar la presencia de este tipo de alojamientos en un edificio, eso sí, requerirá el voto favorable de las 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Por lo tanto, parece que, de momento, ha cesado el vaivén normativo en la materia, ahora toca ver si esta reforma tiene los efectos que de ella esperan sus impulsores, o por el contrario muchos propietarios, al sentirse desfavorecidos o desprotegidos con esta nueva regulación pueden verse tentados a sacar sus viviendas del alquiler, provocando un aumento de precios, en contra de lo pretendido por el RD.
rroldan@mendezpadilla.es
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Las comisiones bancarias máximas
Publicado el 13/03/2019 por Emede Asociados
El pasado 5 de marzo de 2019 se publicó en el BOE, la Orden ECE/228/2019, de fecha 28 de febrero, sobre cuentas de pago básicas, procedimiento de traslado de cuentas de pago y requisitos de los sitios web de comparación.
Esta Orden Ministerial, desarrolla el Real Decreto ley 19/2017, de 24 de noviembre, de cuentas de pagos básicas, traslado de cuentas de pago y comparabilidad de comisiones que, a su vez, supuso la trasposición a nuestro Ordenamiento Jurídico de la Directiva Comunitaria 2014/92/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014.
Nuevo escenario para las comisiones bancarias
Según lo previsto en el artículo 2 del Real Decreto ley, se considera “cliente” o “potencial cliente” a aquellas personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, esto es, se reconoce dicha condición a aquellas personas que reúnen la condición de consumidor, quedando excluido de su aplicación cualquier otra persona física o jurídica distinta de la mencionada anteriormente. Asimismo, según lo previsto en el Capítulo I del Real Decreto ley la regulación sobre servicios, comisiones máximas, publicidad e información de las cuentas de pago máximas es únicamente de aplicación a las entidades de crédito, si bien, se deja la puerta abierta para que en el futuro se pueda extender la obligación de prestar dicho servicio u otro tipo de proveedores de servicios de pago distintos de las entidades de crédito.
La Orden Ministerial de fecha 28 de febrero de 2019, afronta diversas cuestiones reguladas en el Real Decreto que requieren la aprobación de una norma posterior para conseguir su máximo desarrollo, y entre las distintas cuestiones regula la fijación de una comisión máxima que las entidades pueden cobrar por servicios incluido en el contrato de cuenta de pago básica.
A tal efecto, el artículo 4 de la Orden, establece que por la prestación de la totalidad de los servicios incluidos en la cuenta de pago básica, la entidad podrá cobrar mensualmente al cliente una comisión máxima, única y conjunta no superior a 3 euros por la prestación de los siguientes servicios:
Retiradas de dinero en efectivo en las oficinas o cajeros automáticos de la entidad situados en España o en otros Estados miembros de la Unión Europea.
Operaciones de pago mediante una tarjeta de débito o prepago, incluidos pagos en línea de la Unión Europea.
Hasta 120 operaciones de pago anuales en euros dentro de la Unión Europea consistentes en pagos realizados en ejecución de adeudos domiciliarios y transferencias, incluidos los pagos realizados en ejecución de órdenes de transferencia permanentes, en las oficinas de la entidad y mediante los servicios en línea de la entidad de crédito, cuando ésta disponga de ellos.En todo caso, las operaciones o gastos que excedan de cada una de las cuantías señaladas anteriormente, no podrán ser superiores en cómputo anual a las comisiones o gastos medios que aplique a la entidad para cada tipo de operación. En este sentido, se prevé que las comisiones o gastos medios, serán publicados trimestralmente por el Banco de España.
En la citada Orden se aborda igualmente, las reglas y procedimientos, que han de seguir los proveedores de servicios de pago en el proceso de ejecución del servicio de traslado de cuentas, cuya característica más relevante es que tendrá para el cliente el carácter de gratuito.
Esta norma, según la disposición final cuarta, entrará en vigor a los 20 días de la publicación en el BOE, por lo que, el día 25 de marzo de 2019 será de plena aplicación.
Ana de los Ángeles Díaz Rosadoadiaz@mendezpadilla.es
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La “hoja de visita” o “parte de visita” según nuestra jurisprudencia
Publicado el 11/04/2018 por Emede Asociados
Con esta denominación nos estamos refiriendo a la situación que se origina en la práctica cuando un consumidor busca vivienda, bien para alquilar o bien para comprar, realizando la gestión por su cuenta (a través de los distintos anuncios inmobiliarios, o por otras vías donde se publicitan dichos inmuebles).
La situación que se analiza por la jurisprudencia se refiere a la reclamación por parte de la agencia al inquilino/comprador (siempre consumidor) de pagar una comisión como consecuencia de la firma de un documento que se denomina “hoja de visita” o “boletín de visita” (a una empresa), sin que haya existido un encargo de mediación por parte del inquilino/comprador.
En la búsqueda de vivienda es muy común tener que firmar el parte de visita al agente inmobiliario
Con carácter general, debemos considerar que a todos estos supuestos le son de aplicación el Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que en el artículo 10 del citado Real Decreto recoge lo siguiente:
“los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.
Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal…”
Por su parte, la jurisprudencia es unánime al manifestar que la simple firma de una hoja de visita no equivale a un contrato de mediación, fiel reflejo de dicha jurisprudencia es la Sentencia número 219/2017, de fecha 29 de septiembre de 2017, dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada, en el recurso nº 239/2017, cuyo ponente fue D. Juan Francisco Ruiz- Rico Ruiz, que en su fundamento de derecho segundo establece lo siguiente:
“…mostramos nuestra conformidad con la Juzgadora de Instancia en que la hoja de visita del inmueble firmada por el demandado no equivale a contrato de mediación o encargo de compra alguno. En dicho documento, … se refiere al Sr. Leopoldo, no como contratante o interviniente en contrato alguno, sino como «cliente o visitante», que ha visitado el inmueble «en calidad de interesado en su compra”.
No se determinan obligaciones reciprocas entre las partes, ni se hace mención el precio o condiciones dentro de las cuales se habría de negociar la compraventa, o cuales eran las exigidas por la propietaria, que tampoco constan. Desde luego, no podía entenderse como obligación de la mediadora únicamente mostrar la vivienda. Sin embargo, en el texto de la «hoja de visita» se desliza subrepticiamente el compromiso de «el interesado» de no realizar ninguna gestión ni a negociar las condiciones de la transacción del inmueble visitado encaminada a comprar el mismo, obligación esta de carácter indefinido, no sujeta a plazo, y cuyo cumplimiento quedaba garantizado mediante una cláusula penal de pago de los honorarios del 3% (1’5% a cada parte) del importe de la venta. Como bien señala la sentencia, esta obligación unilateral no encuentra causa en contraprestación o promesa de la otra parte, y ha de considerarse abusiva e impuesta con evidente mala fe, al derivar una obligación del solo hecho de mostrar unas viviendas.
Esta misma Audiencia Provincial se ha pronunciado al respecto… –señalando- que en tal caso no nos encontramos ante un verdadero contrato de corretaje, en su modalidad de mandato de compra, por vulneración de lo dispuesto en el artículo 1.261 del Código Civil.
… Como se exponía en la sentencia referida «encubrir bajo una denominada «hoja de citas» (folio 8, no firmada por el demandado) un contrato, vulnera el mencionado artículo 1.261 del CC ., pues, bajo la simple apariencia de que se formula un mero parte de visita de efectos puramente internos para la empresa, realmente se está vinculando a la otra parte a los efectos obligatorios de un contrato, de modo que tal conducta del actor produce error en el demandado, quien no presta su consentimiento al contrato encubierto sino a lo que realmente se le ha manifestado, que es justificar su visita al inmueble en cuestión, por lo que, en consecuencia, el contrato de corretaje es inexistente».
En sentido idéntico se pronuncia la Audiencia Provincial de Murcia de fecha 19 de junio de 2017, en la que se establece que exista un contrato de mediación y que se produzca el contrato principal (compraventa o arrendamiento) no implica que tanto comprador como vendedor están obligados al pago de comisiones, reflejando en el fundamento de derecho segundo lo siguiente:
“la mera intervención no genera derecho al cobro de honorarios para todas las partes, si no existe pacto, documentado o verbal, en tal sentido, pacto que debe extenderse, no solo al derecho al cobro de la comisión correspondiente, sino también y principalmente a la fijación del importe de tales honorarios en el porcentaje que corresponda.”.
En consecuencia, de dicha jurisprudencia se puede extraer que la conclusión de que la mera intervención del agente sin su encargo, aunque se firme un “parte de visita”, no genera el derecho a cobro, pues en tal caso, no nos encontramos ante un verdadero contrato de corretaje por vulneración de lo establecido en el artículo 1.261 del Código Civil.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 2
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 4
 Real Decreto 
 artículo 10
 Real Decreto 
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1