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Timestamp: 2019-08-20 06:06:37+00:00

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La responsabilité civile de l'agent immobilier : 8 exemples. - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
La réception judiciaire et l'habitabilité de l'ouvrage
3 arrêts sur l'intérêt à agir contre un permis de construire
00h51 06 mars 2017
La présentation avec retard d’un chèque pour l’encaisser :
“Attendu, selon les énonciations de l'arrêt attaqué (Paris, 18 décembre 1992), que par acte du 5 mars 1988 la société Trans'ter, agence immobilière par l'entremise de laquelle les consorts X... avaient promis de vendre divers immeubles à M. Y..., a été constituée séquestre conventionnel d'un chèque de 66 millions de pesetas, tiré sur une banque espagnole ; que cette somme devait être remise aux vendeurs pour le cas où, par le fait de l'acquéreur, la vente ne serait pas réalisée le 31 mai 1988 ; que la cession n'a pas eu lieu en raison de la carence de M. Y..., mais que, la société Trans'ter n'ayant présenté le chèque à l'encaissement que le 17 août 1988, il s'est avéré qu'il ne pouvait être payé en France et qu'il était périmé ; que, sur l'action engagée par les consorts X... contre la société Trans'ter, en liquidation, et son assureur, la Mutuelle du Mans, la cour d'appel, retenant que le préjudice des vendeurs était seulement constitué par la perte de la chance d'obtenir le paiement du chèque, a condamné l'assureur à leur payer une somme de 1 million de francs à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt attaqué d'avoir ainsi statué, alors qu'un séquestre conventionnel est tenu d'une obligation de résultat en ce qui concerne la restitution de la chose, de sorte que la cour d'appel, en l'absence de force majeure, devait leur allouer la somme de 66 millions de pesetas et ne pas se limiter à réparer le préjudice né d'une perte de chance et qu'auraient ainsi été violés les articles 1147, 1915, 1927, 1929, 1932, 1937 et 1956 " et suivants " du Code civil ;
Mais attendu que le séquestre conventionnel doit conserver et administrer le bien séquestré dans la mesure que commandent la nature de celui-ci et l'étendue de sa mission ; que la cour d'appel, ayant constaté que la société Trans'ter avait reçu un chèque avec mission de l'encaisser, et retenu qu'elle avait commis une faute en mettant tardivement ce chèque à l'encaissement, a exactement décidé qu'elle était seulement tenue, non pas de restituer une somme qu'elle n'avait jamais eue en sa possession, mais seulement de réparer le préjudice résultant pour les consorts X... de la perte d'une chance d'obtenir le paiement de ce chèque ; que le moyen ne peut donc être accueilli ;
Le fait de ne pas exiger des preuves suffisantes de solvabilité d’un locataire :
“Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par mandat du 4 février 1985, les époux Z..., propriétaires d'un appartement à Paris, en ont confié la gestion à la société à responsabilité limitée Gagey, agent immobilier ; que, le 4 mars suivant, la société consentait un bail de cet appartement à Mlle X... qui lui remettait un chèque représentant le montant du dépôt de garantie et du premier loyer et qui devait se révéler sans provision ; que, les loyers suivants n'ayant pas été réglés, les époux Z..., après s'en être inquiétés auprès de la société Gagey par lettre du 2 juin 1985, ont chargé leur avocat de poursuivre l'expulsion de la locataire, qui a libéré les lieux le 28 février 1986 ; qu'imputant à la société Gagey diverses négligences dans l'exécution de sa mission, les époux Z... l'ont assignée en paiement d'une indemnité, la défenderesse demandant le remboursement du dépôt de garantie qu'elle avait versé aux mandants ; Attendu qu'en un premier moyen, la société Gagey fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 29 mars 1990) d'avoir accueilli la demande des époux Z..., alors que, d'une part, les vérifications, dont l'absence lui est reprochée, n'auraient pas permis d'établir l'insolvabilité de la locataire, survenue postérieurement à la signature du bail en raison de la perte de son emploi, et que la prétendue négligence, qui lui était reprochée, ne pouvait être à l'origine du préjudice allégué par les bailleurs ; que la cour d'appel a ainsi retenu à tort l'existence d'un lien de causalité ; alors que, d'autre part, en s'abstenant de rechercher si la lettre que lui avaient adressée les époux Z..., le 2 juin 1985, ne constituait pas une ratification de sa gestion, les juges du second degré auraient privé leur décision de base légale au regard de l'article 1992 du Code civil ; qu'en un second moyen, la société Gagey fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de remboursement, au motif qu'il lui appartenait de s'assurer de la provision du chèque remis par Mlle X... avant de permettre à celle-ci d'entrer en possession des lieux, alors que, en statuant ainsi, la cour d'appel aurait mis à la charge du mandataire une obligation de résultat, non imposée par la loi ;
Mais attendu, d'abord, que, après avoir exactement énoncé que la société Gagey était tenue, en tant que mandataire salarié, de s'assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité du preneur, l'arrêt attaqué a retenu, par motifs propres et adoptés, que cette société, en se contentant d'exiger de Mlle X... quelques fiches de salaires, ne s'était pas conformée aux usages de sa profession ; que le mandataire n'avait fait aucune diligence pour s'assurer dans un minimum de temps que les chèques remis par la locataire étaient bien provisionnés et avait tardé à informer les bailleurs du non-règlement des loyers ; qu'elle a pu en déduire que les fautes ainsi commises par la société Gagey dans l'exécution de son mandat étaient la cause du préjudice subi par les mandants et interdisaient au mandataire de réclamer à ceux-ci le remboursement des pertes essuyées à cette occasion ;
Attendu, ensuite, que la société Gagey n'a pas soutenu devant la cour d'appel que la lettre du 2 juin 1985 valait ratification de sa gestion par les mandants ; que le moyen est donc nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ; D'où il suit qu'aucun des griefs ne peut être accueilli ; Et attendu qu'il y a lieu d'allouer aux époux Z..., sur leur demande, une indemnité de 5 000 francs et une somme d'égal montant au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Gagey à payer aux époux Z... une indemnité de 5 000 francs et la somme de 5 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.”
Le fait de ne pas indiquer au vendeur que le prix proposé est sous évalué peut engager la responsabilité de l’agent immobilier :
“Attendu que la SCI X... Jacques a donné, le 15 juillet 1999, mandat exclusif à la société Immovision 39, de vendre un ensemble immobilier situé à Lons-le-Saunier (Jura) pour un prix de 1 900 000 francs ; que la SCI de la Fontaine aux Daims s'est portée acquéreur au prix offert, mais que la venderesse ayant refusé de signer l'acte authentique de vente, elle y a été contrainte par décision de justice ; que la société Immovision ayant assigné, le 25 septembre 2001, la SCI X... en paiement des honoraires convenus, cette SCI et Mme Christine X..., épouse du gérant, ont alors assigné la société Immovision en dommages-intérêts en reprochant à l'agent immobilier d'avoir agi sur le fondement d'un mandat seulement signé par le gérant, et d'avoir sous- évalué le prix de vente ;
Sur les premier et quatrième moyens, ci-après annexés :
Attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ;
Attendu qu'après avoir retenu que la société Immovision 39 avait manqué à son obligation de conseil, l'arrêt la condamne à payer des dommages-intérêts à sa cocontractante, la SCI X..., et à Mme X... ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans préciser le fondement juridique de la condamnation prononcée au profit de Mme X..., tiers au contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il prononce une condamnation à dommages-intérêts au profit de Mme X... et en ce qu'il rejette la demande de paiement des honoraires de la société Immovision 39, l'arrêt rendu le 25 janvier 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon, autrement composée ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes.”
Le fait de ne pas attirer l’attention de l’acheteur sur un défaut visible consistant dans un affaissement de la toiture :
“Attendu qu'ayant relevé que M. X...avait réalisé les travaux litigieux et que la société ABC Expertise avait émis un avis erroné, la cour d'appel a, procédant à la recherche prétendument omise, souverainement apprécié la part de responsabilité incombant à chacun, et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu qu'ayant relevé que l'agence immobilière contestait la caractère visible des désordres de la toiture mais que l'expert avait constaté que la toiture présentait des affaissements d'amplitude décimétrique, que l'agence immobilière devait, au moins, attirer l'attention des époux Y...sur ce phénomène, et qu'elle n'avait procédé à aucun contrôle relatif au bien, la cour d'appel a pu en déduire que l'agence immobilière avait manqué à son obligation d'information et de conseil et avait contribué au préjudice subi par les époux Y...dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;
Vu les articles 1792, 1792-1 et 2270 ancien du code civil ;
Attendu que pour condamner M. X...à payer aux époux Y...une somme de 89 654 euros au titre des frais de réparation de l'immeuble, d'étaiement provisoire, de diagnostic, de préjudice de jouissance et de préjudice moral, l'arrêt retient que compte tenu de la réalisation de travaux importants portant sur des éléments essentiels de la construction, M. X..., en sa qualité de constructeur, est susceptible de voir sa garantie décennale retenue, mais qu'à défaut de preuve apportée que les travaux ont été terminés avant le 9 avril 1994, point de départ de la garantie, c'est avec raison que les premiers juges ont retenu que l'action en garantie d'une durée de dix ans, n'était pas prescrite, lors de la vente de la maison aux époux Y...;
Qu'en statuant ainsi, alors que la date à prendre en considération pour apprécier si l'action était prescrite était, non la date de la vente, mais celle à laquelle les époux Y...avaient engagé leur action, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X...à payer aux époux Y...une somme de 89 654 euros au titre des frais de réparation de l'immeuble, d'étaiement provisoire, de diagnostic, de préjudice de jouissance et de préjudice moral, l'arrêt rendu le 29 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille onze.”
Le fait de ne pas vérifier que le locataire a souscrit une assurance des risques locatifs :
“Attendu, selon l'arrêt attaqué qu'une explosion de gaz, consécutive à une tentative de suicide de M. X... qui avait loué un appartement appartenant à M. Y... par l'intermédiaire de la société cabinet Lepouse (la société) a causé des dégâts à l'immeuble et blessé des voisins ; que ces derniers et leur assureur, la compagnie MAIF, ont assigné la société en réparation de leurs dommages et remboursement des indemnités déjà payées, faute par la société d'avoir exigé du locataire, lors de la remise des clefs, la souscription d'un contrat d'assurance ;
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir retenu la responsabilité de la société, alors, selon le moyen, qu'à supposer même que le bailleur ait le droit de subordonner l'entrée dans les lieux du locataire à la justification, par ce dernier, d'une assurance couvrant les risques locatifs, il n'en a pas, en tout cas, l'obligation ; qu'en retenant que le cabinet Lepouse avait engagé sa responsabilité en négligeant de réclamer à son locataire une justification d'assurance lors de la remise des clefs et dans les 15 jours suivant celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1383 du Code civil ;
Mais attendu que par motifs adoptés l'arrêt retient qu'en sa qualité d'administrateur de biens la société avait l'obligation de vérifier l'accomplissement des obligations imposées au locataire, en particulier la souscription, par ce dernier, d'une assurance couvrant les dommages pouvant résulter de l'occupation de l'appartement ;
Que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a exactement déduit que dans l'exécution de ses obligations contractuelles la société avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle en raison des dommages qui en étaient résultés pour les tiers ;
Mais sur la quatrième branche :
Attendu que pour condamner la société, in solidum avec M. X..., à réparer intégralement le préjudice, l'arrêt, par motifs propres et adoptés, énonce que la négligence de la société laisse les victimes de l'explosion sans recours par suite du défaut d'assurance de M. X... et de sa solvabilité précaire et qu'ils sont ainsi privés de toute chance d'être indemnisés rapidement et intégralement ;
Qu'en statuant ainsi, sans évaluer le préjudice résultant de cette perte de chance, distinctement du préjudice découlant directement du sinistre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième branches :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société cabinet Lepouse, in solidum avec M. X..., à réparer l'intégralité du préjudice résultant directement du sinistre, l'arrêt rendu le 17 novembre 1992, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges.”
Le fait de ne pas vérifier si le bien vendu peut être affecté à l’usage auquel il est destiné :
“Attendu que les époux Legrand, qui cherchaient à acheter un studio destiné à l'habitation à Paris, sont entrés en relation avec l'agence immobilière SAFI qui leur a proposé celui appartenant à Mme Ohayon ; que l'acte authentique a été passé le 23 octobre 1989 en l'étude de la société civile professionnelle notariale X... et en présence du notaire des acheteurs, M. Y... ; qu'il s'est avéré par la suite qu'en raison de l'absence de raccordement du WC broyeur à la chute de l'immeuble, ce studio était frappé d'un arrêté préfectoral d'interdiction d'habiter, pris le 10 octobre 1986, et qui figurait dans l'acte notarié dressé le 26 février 1987 lorsque Mme Ohayon l'avait acheté ; qu'un raccordement conforme s'étant révélé impossible, les époux Legrand ont engagé contre la venderesse, l'agent immobilier et les notaires une procédure tendant à la résolution de la vente et à leur indemnisation du préjudice subi ;
Sur les deux moyens du pourvoi incident des notaires, qui est préalable :
Attendu que l'arrêt confirmatif attaqué, qui a prononcé la résolution de la vente, a constaté, par motifs propres ou adoptés, que les notaires n'avaient pas signalé aux époux Legrand l'existence, mentionnée dans le titre de propriété de la venderesse, de l'arrêté l'interdiction d'habiter frappant le studio qu'ils acquéraient à usage d'habitation ; qu'il a pu en déduire que les notaires avaient commis une faute engageant leur responsabilité et en relation causale avec le préjudice subi par les acquéreurs, sans que puisse y faire obstacle le comportement du vendeur ; qu'aucun des moyens du pourvoi incident n'est, dès lors, fondé ;
Et attendu que le pourvoi incident présente un caractère abusif ;
Mais sur les deux premiers moyens, réunis, du pourvoi principal des époux Legrand :
Attendu que la cour d'appel a condamné Mme Ohayon à restituer le prix de la vente résolue, soit 250 000 francs, mais a refusé de condamner in solidum les notaires, aux motifs propres ou adoptés qu'ils ne pouvaient être tenus des conséquences résultant de la résolution de la vente et que les époux Legrand ne pouvaient prétendre leur faire restituer des fonds qu'ils n'avaient pas perçus ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que chacun des responsables d'un même dommage est tenu d'en réparer la totalité et que, dès lors, les notaires étaient tenus, in solidum avec le vendeur, du montant de la restitution du prix de vente à l'acquéreur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen, pris en ses deux premières branches du même pourvoi :
Attendu que l'arrêt attaqué a mis hors de cause l'agence immobilière SAFI au motif qu'elle n'avait ni compétence ni moyen pour déterminer si le vice existait et qu'elle n'avait qu'à s'assurer que le vendeur était bien propriétaire et non à vérifier les obligations découlant de son titre de propriété ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que l'agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel, de vérifier, notamment par la consultation du titre de propriété, si l'immeuble que le vendeur l'a chargé de vendre peut être effectivement affecté à l'usage auquel l'acheteur le destine et qu'il engage sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de ce dernier s'il omet de l'éclairer sur ce point, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du troisième moyen du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions mettant l'agence immobilière SAFI hors de cause et refusant de condamner in solidum les notaires au paiement du montant de la restitution du prix de la vente résolue, l'arrêt rendu le 5 janvier 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.”
Le fait de vendre un immeuble frappé d’une servitude de démolition :
“Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation exclusive de dénaturation, que l'imprécision des documents rendait nécessaire, que le risque majeur affectant les biens vendus n'était pas suffisamment dénoncé dans son exacte consistance par les plans globaux de sauvegarde de l'immeuble entier annexés à la promesse et à l'acte de vente présentant une figuration de l'immeuble périmée et différente de celle réelle des lieux et qui ne permettaient pas d'appréhender clairement l'étendue de la démolition possible, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu que le vendeur, le notaire et l'agent immobilier, alors en possession de plans détaillés et actualisés des lieux vendus, savaient que les biens étaient frappés d'une servitude de démolition et qu'à défaut de présentation des portions exactes des lots exposées au risque de démolition, l'acheteur avait pu commettre une erreur sur l'étendue du risque pris, a légalement justifié sa décision ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. Z... la somme de 9 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille.”

References: l'article 1992
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 1383
 l'article 700