Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zniesienie-wspolwlasnosci/ibpb-2-2-4511-635-15-zuk
Timestamp: 2017-09-21 19:39:20+00:00

Document:
IBPB-2-2/4511-635/15/ZuKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 21 października 2015 r. (data otrzymania 23 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 23 października 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca jako osoba fizyczna pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustawowa wspólnota małżeńska. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w jakiejkolwiek formie. W 2005 r. zgodnie z umową darowizny, w której darczyńcą byli rodzice Wnioskodawcy, Wnioskodawca wraz z małżonką, do małżeńskiej wspólnoty majątkowej nabył udziały we współwłasności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, objętej jedną księgą wieczystą, składającej się z dwóch działek o numerach 79/5 i 79/6 i powierzchni odpowiednio 1795 m2 i 1752 m2. Łączna powierzchnia działek wynosiła 3547 m2 a wysokość nabytego udziału wynosiła 18/35. Pozostałymi współwłaścicielami tej nieruchomości był brat Wnioskodawcy (udział 5/35) i rodzice Wnioskodawcy (udział 12/35).
Działki o numerach 79/5 i 79/6 połączono i ostatecznie otrzymały jeden numer ewidencyjny 210. Powierzchnia działki o numerze 210 odpowiadała powierzchni działek 79/5 i 79/6 i wynosiła 3547 m2.
W 2010 r. decyzją Wójta Gminy na wniosek wszystkich współwłaścicieli działka o numerze 210 została podzielona na cztery działki o numerach:
210/1 o powierzchni 517 m2,
210/2 o powierzchni 1218 m2,
210/3 o powierzchni 911 m2,
210/4 o powierzchni 901 m2.
W wyniku umowy zniesienia współwłasności, sporządzonej w formie aktu notarialnego w 2011 r., jedynymi właścicielami działek o numerach ewidencyjnych 210/3 i 210/4 wpisanych do jednej księgi wieczystej został Wnioskodawca wraz z małżonką. Działka o numerze 210/1 stała się własnością brata Wnioskodawcy, a działka o numerze 210/2 rodziców Wnioskodawcy. Zniesienia współwłasności dokonano bez dopłat. W akcie notarialnym znoszącym współwłasność została określona wartość przedmiotu umowy jak też stwierdzono, że wartość nabytych nieruchomości odpowiada wartości dotychczasowych udziałów we współwłasności. Wnioskodawca wskazał, że w umowie darowizny z 2005 r. wartość nieruchomości utworzonej z działki 79/5 i 79/6 określono na kwotę 40.005 zł (czterdzieści tysięcy pięć złotych) zaś w umowie zniesienia współwłasności wartość przedmiotu umowy czyli działek o numerach 210/1-4 (uprzednio 79/5 i 79/6) określono na kwotę 70.000 zł (siedemdziesiąt tysięcy złotych). Różnica w określeniu wartości działek wynikała między innymi z faktu, że działki te do 2006 r. były położone w obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i były gruntami rolnymi a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Z. w granicach administracyjnych miejscowości P., który obowiązuje od września 2006 r., działki te są położone na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o tyle, że są w dalszym ciągu gruntami rolnymi.
W marcu 2015 r. Wnioskodawca podpisał umowę deweloperską, na podstawie której nabędzie wraz z małżonką mieszkanie. Mieszkanie to będzie służyło zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych małżonków. Po otrzymaniu nabytego mieszkania małżonkowie zamieszkają w nabytym mieszkaniu. Uwzględniając, że posiadane środki pieniężne nie wystarczą na pokrycie zobowiązań finansowych wynikających z umowy deweloperskiej w czerwcu 2015 r. Wnioskodawca z małżonką podpisał z bankiem umowę kredytową. Kredyt w wysokości 259.350 zł uruchamiany jest przez bank w transzach zgodnie z postępem prac przy budowie budynku, w którym będzie znajdować się nabywane mieszkanie. Zgodnie z umową deweloperską terminem zakończenia budowy budynku jest listopad 2016 r. a wydanie mieszkania ma nastąpić w terminie 6 miesięcy od zakończenia budowy czyli do maja 2017 r. Podpisując umowę kredytową jak też dokonując nabycia nowego mieszkania małżonkowie nie korzystają z jakichkolwiek ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają w 2016 r. sprzedać obie działki a pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na spłatę zaciągniętego kredytu.
Czy w przypadku sprzedaży działek o numerach 210/3 i 210/4 uzyskany przychód będzie podlegał opodatkowaniu podatkowi dochodowemu od osób fizycznych... W przypadku odpowiedzi twierdzącej na uprzednie pytanie czy przeznaczenie uzyskanych przychodów na spłatę zaciągniętego kredytu może w konsekwencji doprowadzić do zwolnienia uzyskanego dochodu ze sprzedaży działki 210/3 i 210/4...
Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży w 2016 r. działek o numerach 210/3 i 210/4 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
O ile sprzedaż ta będzie podlegała temu podatkowi, w przypadku przeznaczenia kwoty uzyskanego przychodu z działek o numerach 210/3 i 210/4 na spłatę zaciągniętego kredytu Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia uzyskanego dochodu.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Podsumowując, na podstawie powyższego przepisu, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.
Z przestawionego zdarzenia wynika, że udział w przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli w drodze darowizny w 2005 r. W 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca wraz z małżonką otrzymał na wyłączną własność działki o numerach 210/3 i 210/4 będące częścią otrzymanej w drodze darowizny nieruchomości. Przeliczając posiadany udział w nieruchomości (18/35) i powierzchnię działek (18/35x3547 m2), przed zniesieniem współwłasności, czyli do 2011 r., małżonkowie byli w posiadaniu 1824 m2 nieruchomości. Po zniesieniu współwłasności małżonkowie otrzymali 1812 m2 czyli o 12 m2 mniej. Jednocześnie, co istotne, zniesienie współwłasności odbyło się bez dopłat a wartość nabytych na wyłączną własność nieruchomości odpowiadała wartości dotychczasowych udziałów we współwłasności. Określenie tej wartości (wartości nabytej nieruchomości i udziału w nieruchomości) dokonano na dzień zniesienia współwłasności.
Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy.
Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający m.in. na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli, mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.
Wartość nabytej nieruchomości po zniesieniu współwłasności jak też udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności wyceniana na dzień zniesienia współwłasności były równe.
Uwzględniając powyższe za datę nabycia nieruchomości, którą małżonkowie zamierzają sprzedać w 2016 r. jest 2005 r. co determinuje, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdzie zastosowania, gdyż od dnia nabycia upłynie ponad pięć lat licząc od końca roku w którym dokonano nabycia.
Nieistotny jest przy tym fakt, że w latach 2005-2011 nastąpił przyrost wartości posiadanego udziału między innymi poprzez objęcie przedmiotowej nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość ta była położona w obrębie obszarów zabudowy jednorodzinnej.
Gdyby przyjąć odmienne stanowisko, tzn. datą nabycia działek o numerach 210/3 i 210/4 jest 2011 r., sprzedając te działki w 2016 r. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do opodatkowania przychodów osiągniętych z przedmiotowej sprzedaży o ile w terminie dwóch lat licząc od końca 2016 r. (data sprzedaży) uzyskane przychody Wnioskodawca przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, uważa się:
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczęta, budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
Uwzględniając przepisy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, przy przeznaczeniu uzyskanego przychodu ze sprzedaży działek o numerach 210/3 i 210/4 w 2016 r., o ile przyjąć, że przychód ten podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, na spłatę kredytu na zakup mieszkania zaciągniętego w 2015 r., dochód z tej sprzedaży zostanie zwolniony w myśl reguł określonych tym przepisem, gdyż uzyskany przychód zostanie przeznaczony na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który będzie zaspokajał potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy.
Podsumowując, w przypadku sprzedaży w 2016 r. działek o numerach 210/3 i 210/4 uzyskany przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych a co za tym idzie w terminie do dnia 30 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca nie jest zobowiązany do złożenia we właściwym urzędzie skarbowym deklaracji PIT-39.
Gdyby przyjąć odmienne stanowisko niż zaprezentowane w akapicie powyżej, tzn. datą nabycia działek 210/3 i 210/4 jest 2011 r., sprzedając te działki w 2016 r. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do opodatkowania przychodów osiągniętych z przedmiotowej sprzedaży o ile do końca 2018 r. przeznaczy uzyskany przychód na spłatę kredytu zaciągniętego w 2015 r. na zakup nowego mieszkania co jednocześnie musi być wyrażone w deklaracji PIT-39 złożonej do dnia 30 kwietnia 2017 r.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w 2005 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył w darowiźnie od rodziców Wnioskodawcy do małżeńskiej wspólnoty majątkowej udziały we współwłasności nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działki o numerze 79/5 i powierzchni 1795 m2 oraz działki o numerze 79/6 i powierzchni 1752 m2. Łączna powierzchnia działek wynosiła 3547 m2 a wysokość nabytego udziału 18/35. Następnie ww. działki połączono i ostatecznie otrzymały jeden numer ewidencyjny 210. Powierzchnia działki o numerze 210 odpowiadała powierzchni działek o numerach 79/5 i 79/6 i wynosiła 3547 m2. Następnie działka o numerze 210 została podzielona na 4 działki o numerach:
W wyniku umowy zniesienia współwłasności w 2011 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zostali właścicielami działki o numerze 210/3 oraz 210/4. Zniesienia współwłasności dokonano bez dopłat. Wartość nabytych nieruchomości odpowiada wartości dotychczasowych udziałów we współwłasności.
Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.
W tym miejscu należy wyjaśnić Wnioskodawcy, że fakt posiadania wraz z małżonką udziału 18/35 we wszystkich działkach o łącznej powierzchni 3547 m2 nie oznacza, że małżonkowie byli w posiadaniu 1824 m2 gruntu (18/35x3547 m2). Małżonkowie posiadali bowiem prawo do udziału 18/35 we wszystkich nieruchomościach o łącznej powierzchni 3547 m2, a więc prawo do udziału w każdym metrze kwadratowym tych nieruchomości, a nie prawo do części nieruchomości czyli prawo do określonej ilości metrów kwadratowych gruntu.
Z treści wniosku wynika, że wartość nabytych nieruchomości, tj. działek o numerach 210/3 i 210/4 odpowiada wartości dotychczasowych udziałów we współwłasności. Określenia wartości nieruchomości oraz udziału w nieruchomości dokonano na dzień zniesienia współwłasności. Zniesienia współwłasności dokonano bez dopłat.
Jeżeli zatem w istocie w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej małżonkowie otrzymali nieruchomości, których wartość odpowiadała wartości przysługującego im udziału 18/35 we wszystkich nieruchomościach będących przedmiotem tej czynności prawnej, to nie doszło po stronie Wnioskodawcy do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.
W związku z powyższym wyjaśnieniem należy stwierdzić, że nabycie omawianych działek nastąpiło w 2005 r. Oznacza to, że pięcioletni termin określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy upłynął z końcem 2010 r. W tej sytuacji na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego przez niego ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ ich sprzedaż od 1 stycznia 2011 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie będzie tym samym obowiązany do złożenia zeznania PIT-39.
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przychód ze sprzedaży w 2016 r. ww. nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należało zatem uznać za prawidłowe.
W związku z powyższymi ustaleniami odpowiedź na pytanie dotyczące możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży działek o numerach 210/3 i 210/4 uznać należy za bezprzedmiotową.
IBPP1/4512-688/15/ES | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Zniesienie współwłasności > IBPB-2-2/4511-635/15/ZuK

References: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 196
 art. 196
 art. 210
 art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 195
 art. 196
 art. 196
 art. 210
 art. 10
 art. 10