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Timestamp: 2019-08-22 21:54:11+00:00

Document:
Tienda Sepín : La compraventa inmobiliaria
Autor: Alejandro Fuentes-Lojo Rius y Alejandro Fuentes-Lojo Lastres (directores)
Referencia: 5256
Estudio y análisis exhaustivo del contrato de compraventa de bien inmueble y su problemática práctica, ahondando en todas y cada una de las distintas disciplinas jurídicas a las que afecta el contrato paradigmático de Derecho Inmobiliario -Derecho Civil, Urbanístico y Fiscal-.
PARTE I. ASPECTOS CIVILES
Capítulo 1. Los tratos preliminares, la promesa de venta, el precontrato, la reserva y la información precontractual
I. Los tratos preliminares
Naturaleza y trascendencia jurídica
Responsabilidad derivada de la ruptura de los tratos preliminares
Diferencia con los pactum de tratando
II. La promesa de venta
El art. 1. 451 CC es una copia del Código civil francés pero carece de sentido en nuestro ordenamiento jurídico al ser distinto el sistema de adquisición de los derechos reales en Francia y en España
¿Es aplicable a la promesa de venta del 1. 451 CC el artículo 1. 504 CC relativo a la resolución de compraventa de bienes inmuebles?
III. El precontrato
Regulación del precontrato
Concepto de precontrato. Distintas posturas respecto a su carácter contractual y obligatorio
Consecuencias del incumplimiento del precontrato
IV. La reserva de compraventa
Negocio atípico que prolifera en la práctica
Calificación jurídica del negocio en función del contenido del documento y los actos de las partes
V. Criterios para calificar las distintas figuras y tribunal competente
VI. La información precontractual
Posibles consecuencias jurídicas de la falta o errónea información contractual en el Código civil
Deber expreso de información contractual en la legislación de protección de los consumidores
Deber de información precontractual en el DCFR
Capítulo 2. El derecho de opción de compra. Naturaleza, duración y transmisibilidad. Ejercicio e inscripción en el registro de la propiedad
II. Elementos personales, reales y formales
III. Causa
VI. Transmisibilidad
VII. Ejercicio e inscripción en el registro de la propiedad
VIII. Caducidad y cancelacion
IX. Breve advertencia de índole fiscal
Capítulo 3. Las arras
¿Pacto o contrato?
Momento de constitución
La entrega como elemento esencial
Dinero o bien fungible
Tipología del contrato principal
V. Operatividad
VI. Cesión del contrato
La cesión y la buena fe
Capítulo 4. El contrato de compraventa de inmueble
I. Naturaleza y caracteres
Concepto y caracteres de la compraventa
Diferencias con otros contratos
El carácter traslativo del dominio de la compraventa
La compraventa simulada
III. Clases y modalidades de compraventa
De cosa presente y de cosa futura
Ventas definitivas y sujetas a condición
Ventas públicas y privadas
Ventas voluntarias y forzosas
La venta a carta de gracia y calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida
La venta amistosa (negotium mixtum cun donatione)
La venta en función de garantía
La venta con acceso diferido a la propiedad
La compraventa con pacto de retro
La compraventa a favor de persona a designar
La venta con financiación hipotecaria
Compraventa entre copropietarios de cuotas indivisas
Capítulo 5. El objeto de la compraventa. El bien inmueble
II. Requisitos del objeto de la compraventa
Requisito de la cosa a los efectos del cumplimiento de la obligación por parte del vendedor. La identidad de la cosa y la inhabilidad de la cosa vendida (doctrina del aliud pro alio)
III. Concepto de bien inmueble. La finca
Concepto de bien inmueble
La finca funcional
La finca catastral
IV. Identificación de la finca a efectos de la compraventa
Identificación de la finca material como objeto de la compraventa
Identificación y descripción del inmueble a los efectos de su acceso al Registro de la Propiedad
V. Especial referencia a la compraventa de cosa futura
Clases de compraventa de cosa futura
Modalidades más frecuentes de compraventa inmobiliaria de cosa futura
VI. Pluralidad de objetos en la compraventa inmobiliaria
Calificación de la compraventa con varios objetos: una sola compraventa o varias compraventas
La compraventa de carteras de inmuebles
VII. El saneamiento por evicción
Noción de evicción
VIII. Requisitos de la responsabilidad por evicción
Presupuesto previo: un contrato de compraventa válido
Privación total o parcial de la cosa comprada (art. 1475. 1 CC)
Sentencia firme dictada en un juicio de evicción
La privación debe ser consecuencia de un derecho anterior a la compra
Notificación al vendedor (llamada en garantía)
IX. Contenido de la evicción
Régimen legal general del contenido de la evicción
Regímenes especiales de la responsabilidad por evicción
Duración de la responsabilidad por evicción
Motivos que excluyen la responsabilidad por evicción
X. Acción de saneamiento por vicios ocultos
Saneamiento por vicios ocultos: obligación natural
Requisitos del vicio (31) (31) Vid. al respecto, SAP Cádiz 497/2010, de 25 de octubre; SAP Barcelona 620/2014, de 22 de diciembre; SAP Granada 151/2015 de 24 de abril; SAP Barcelona, 207/2015, de 16 de julio y, STS 698/2015, de 10 de diciembre.
Acciones de saneamiento y efectos
Capítulo 6. El precio
I. El precio en la compraventa de bienes inmuebles
Precio en dinero o signo que lo represente
II. Diferencias con el contrato de permuta
III. Garantías de pago del precio
Capítulo 7. Las partes del contrato
I. Las partes del contrato
II. Obligaciones del vendedor
Las obligaciones del vendedor
La entrega: formas de entrega
III. Obligaciones del comprador
Capítulo 8. La perfección del contrato
Capítulo 9. La ineficacia de la compraventa
II. Ineficacia de la compraventa inmobiliaria
Aplicación de la doctrina rebus sic stantibus. Su nueva configuración. Diferenciación con otras categorías próximas y su concreta aplicación a la compraventa inmobiliaria
Incumplimiento de la obligación por el comprador: cláusula penal, moderación
Incumplimientos del vendedor
Aspectos de la acción de resolución contractual
Capítulo 10. La compraventa de la finca arrendada
I. Marco jurídico arrendaticio
II. La enajenación de la finca arrendada y consecuencias de cara a la extinción del plazo del arrendamiento
Contratos de arrendamiento anteriores a 1 de enero de 1995
Contratos posteriores a 31 de diciembre de 1994
III. La extinción del arrendamiento de vivienda como consecuencia de la resolución del derecho del arrendador
Ejercicio de un retracto convencional
Apertura de una sustitución fideicomisaria
La enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial
El ejercicio de una opción de compra
Extinción del usufructo, derecho de superficie y derechos de goce análogos con contrato de arrendamiento otorgado por los titulares de estos derechos. El contrato de arrendamiento se extingue
IV. Requisitos especiales para la inscripción de la venta de la finca arrendada
V. Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario en caso de venta de la finca arrendada y su ejercicio
Diferencias entre el derecho de tanteo y el de retracto
En cuanto a la legitimación para el ejercicio de estos derechos
Ejercicio del retracto ante los Tribunales
Preferencia de los derechos de tanteo o retracto sobre otros similares
Necesidad para la inscripción en el Registro de la venta de finca arrendada de acreditar que se ha efectuado la notificación de la venta al arrendatario
VI. Los derechos de tanteo y retracto en la LAU de 1994
Venta de la vivienda con los demás objetos alquilados como accesorios de la misma, de que habla el apartado 2 del artículo 2 de la LAU, es decir, mobiliario, trasteros, plazas o garajes o cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios
Inexistencia de derechos de tanteo y retracto del arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble
Inexistencia de los derechos de tanteo y retracto del arrendatario en caso de que se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un único comprador de la totalidad de los pisos y locales del inmueble
Derechos de tanteo o retracto si en el inmueble sólo existiere una vivienda
Renuncia a los derechos de tanteo y retracto
VII. Los derechos de tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
De las ventas que dan lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
Preferencia del derecho de tanteo o del retracto sobre otro similar
Prohibición de transmisión por actos inter vivos del piso adquirido por parte del retrayente
La eficacia del retracto frente a subadquirentes de buena fe y titulares de cargas posteriores a la compraventa
VIII. La acción impugnatoria del arrendatario de vivienda del TRLAU 64
Impugnación de la transmisión por arrendatario que no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, y efectos de la misma
Necesidad de respetar el orden de prelación establecido en las ventas de pisos
Prohibición por el adquirente de una finca compuesta de pisos o departamentos de enajenar las viviendas arrendadas como fincas independientes
Capítulo 11. El contrato de compraventa sobre plano
I. Concepto y notas características del contrato de compraventa sobre plano
Con relación a la materia objeto de regulación
Con relación a la condición del adquirente —consumidor—
Garantías para paliar o mitigar los riesgos asumidos por el comprador entre la perfección y la consumación del contrato de compraventa de viviendas sobre plano
Garantías en protección de los adquirentes en su condición de consumidores
VI. Materialización de las garantías previstas en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación
«Rescisión»
Pérdida de carácter ejecutivo
VII. La resolución contractual
Incumplimiento del comprador
VIII. La resolución contractual y otras pretensiones —aspectos procesales más relevantes o controvertidos—
Naturaleza y alcance de las distintas pretensiones
Capítulo 12. La protección del consumidor como adquirente de vivienda y como deudor hipotecario: el control de las cláusulas abusivas
I. Planteamiento: consumidor y acceso a la vivienda (2) (2) Este Trabajo se cerró el 11 de marzo de 2019. Forma parte de los resultados del proyecto Préstamos hipotecarios, consumidores, mediación obligatoria y online dispute resolution (I+D+i Excelencia, DER-2015-63940-P).
II. Consumidor como adquirente de vivienda: conceptos clave
La «relación de consumo»
Adquisición de vivienda mediante intermediario (remisión)
III. Herramientas del derecho de consumo para proteger al adquirente de vivienda
Información precontractual y control de la publicidad
El control de las condiciones generales de la contratación
Las cantidades dadas a cuenta en la compraventa sobre plano
IV. La financiación del acceso a la vivienda: el consumidor como cliente de servicios financieros
El cliente de «servicios bancarios de crédito»: la normativa de transparencia bancaria
Préstamos hipotecarios concedidos por entidades no bancarias
V. Las cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario
Cláusula de determinación unilateral de la deuda
Cláusula de vencimiento anticipado por impago de cuotas
Cláusula de intereses moratorios desproporcionados
Cláusula sobre gastos de la constitución de la hipoteca, especialmente el impuesto de AJD
Hipoteca en moneda extranjera (multidivisa)
VI. Nuevos intentos de regulación: el Código de consumo de Cataluña y el Proyecto de Ley de crédito residencial
La regulación sobre préstamos hipotecarios en la reforma del Código de Consumo Catalán de 2014
La ley reguladora del crédito inmobiliario: análisis de urgencia
VII. Apuntes sobre la resolución de conflictos del consumidor de productos financieros: hacia los ADR
PARTE II. ASPECTOS REGISTRALES
Capítulo 13. Requisitos para la inscripción y efectos resultantes. La coordinación del Registro con el Catastro, la realidad física y la situación urbanística
2. Breve referencia a las operaciones regístrales necesarias para crear el inmueble objeto del contrato de compraventa: la inscripción de reparcelaciones, divisiones, segregaciones y agrupaciones, declaraciones obra nueva, divisiones horizontales y cambios de uso. La desafectación de elementos comunes
3. La calificación registral de aspectos formales: formalización en escritura pública. Inscribibilidad de las transmisiones onerosas incorporadas a acuerdos transaccionales. Compraventas de bienes de la Administración. Inscripción de compraventas resultantes de subastas judiciales y administrativas
4. Calificación registral de los requisitos de especialidad y tracto sucesivo. La incorporación al registro de la referencia catastral y de la representación gráfica georreferenciada. Rectificaciones de cabida y descripción. La inscripción de compraventas con tracto interrumpido
5. Calificación registral de requisitos impuestos por la existencia de derechos de adquisición preferente de origen legal. Tanteos y retractos arrendatarios, urbanísticos, e impuestos por las viviendas adquiridas en procedimientos de ejecución hipotecaria o por razón de daciones en pago
6. Calificación registral de los requisitos impuestos por la legislación de propiedad horizontal: las cuotas de comunidad. Afección legal de la finca a su pago
7. La calificación del precio en las compraventas. Expresión de los medios de pago. El pago por subrogación en el préstamo hipotecario del vendedor
8. Calificación de requisitos impuestos por la legislación de viviendas de protección pública. La compraventa de plazas de garaje en régimen de concesión administrativa
9. Calificación registral de requisitos impuestos por la legislación del derecho a la vivienda y protección de consumidores: la cédula de habitabilidad; el libro del edificio; la inspección técnica de edificios; la eficiencia energética
10. Calificación registral de requisitos de carácter tributario
11. La constancia registral del contrato de arras en la compraventa. Consideración crítica de la nueva regulación introducida en Cataluña por el Libro VI CCCat.
12. La inscripción de la compraventa con precio aplazado. La condición resolutoria: cumplimiento y cancelación. La nueva regulación contenida en el Libro VI CCCat.
PARTE III. ASPECTOS URBANÍSTICOS
Capítulo 14. Problemática urbanística en las compraventas de bienes inmuebles
1. La información urbanística en la compraventa inmobiliaria. El principio de subrogación legal en los deberes impuestos por la ordenación urbanística y su relación con el Registro de la Propiedad
2. Efectos sobre la permuta de suelo por obra y la rescisión de la ley de suelo», en el libro Jornadas sobre los efectos de la nulidad de los Planes Urbanísticos y el Registro de la Propiedad, Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, 2018
La ineficacia consistente en la anulabilidad justificada en la existencia de un error vicio del consentimiento
La ineficacia sobrevenida por razón de la resolución resultante del incumplimiento por el vendedor de las obligaciones asumidas
La ineficacia provocada por la imposibilidad sobrevenida de realizar la prestación debida
3. Referencia a la conformidad en la regulación de la compraventa en el Derecho Catalán
PARTE IV. ASPECTOS FISCALES
Capítulo 15. Fiscalidad directa de la compraventa inmobiliaria
I. Impuesto sobre la renta de las personas físicas
II. Impuesto sobre sociedades
III. Impuesto sobre la renta de no residentes
IV. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
Capítulo 16. Fiscalidad indirecta de la compraventa immobiliaria
I. Impuesto sobre el valor añadido
II. Modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
III. Modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
IV. Tratamiento de los principales negocios inmobiliarios
PARTE V. ESPECIALIDADES EN DERECHO CATALÁN Y FORAL
Capítulo 17. La compraventa de inmuebles en el Derecho Civil de Cataluña
II. El régimen general de la compraventa en el CCCAT
Referencia a los elementos del contrato
Gastos derivados del contrato
Los remedios del vendedor y del comprador
III. Análisis de figuras concretas
El pacto de previsión de financiación por tercero
La indicación de la superficie del inmueble
La compraventa de inmuebles en construcción o rehabilitación
El pacto resolutorio o de condición resolutoria
Ventaja injusta y lesión en más de la mitad
La compraventa a carta de gracia
Capítulo 18. La compraventa de inmuebles en el Derecho Civil de Navarra
II. La perfección del contrato de compraventa
III. La facultad de disentir
IV. La adquisición de la propiedad en el contrato de compraventa
La entrega de la cosa
V. Obligaciones del vendedor
La entrega de la libre posesión
La obligación de transmitir la propiedad
VI. Pago de los gastos de escritura e impuestos
VII. La doble venta
La preferencia entre compradores
Posición de los compradores no preferidos y aplicación a otros contratos
Doble venta inmobiliaria y Ley Hipotecaria
VIII. Los riesgos en la compraventa
La obligación de custodia del vendedor
La regla general de atribución de riesgos en la compraventa
La regla de atribución de riesgos en las ventas con condición suspensiva
IX. Compra de cosa propia del comprador
La sanción general de nulidad
Excepciones a la nulidad
X. Venta en función de garantía
La venta con pacto de retro como institución de aseguramiento
XI. Venta con pacto comisorio
XII. Venta en pública subasta

References: artículo 1
 resolución 
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 artículo 2
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