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Timestamp: 2016-12-11 04:58:59+00:00

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Emilia Weiner
1 Der Verwalter-Brief mit Deckert kompakt Ihr Beratungsdienst rund um WEG- und Mietverwaltung April 2015 Liebe Leserin, lieber Leser, dem Datenschutz wird im Detail für meine Begriffe immer noch zu wenig Beachtung geschenkt. Nicht zuletzt weil hier empfi ndliche Geldbußen drohen, haben wir für Sie die Top 5 der Datenschutzverstöße als kleine Erinnerung aufgegriffen. Wasser des einen Freud`, des anderen Leid. So sehr sich Kinder über das Element Wasser freuen können, so sehr können auf der anderen Seite Wasserschäden im Immobilienbereich den Verwalter vor große Probleme stellen. Und zwar nicht nur rein tatsächlicher Art, weil großer Schaden droht, sondern häufi g auch rechtlicher Art. Die Haftung für unverschuldete Wasserschäden ist so ein Thema. Vor allem auch deshalb, weil nicht immer Versicherungsschutz gegeben ist. Wie immer wieder sehr interessant die von Dr. Deckert besprochene Entscheidung. Wohnungseigentümer waren mit einem Sanierungsbeschluss nicht einverstanden. Aus Sorge, dass eine Entscheidung des Gerichts im Anfechtungsverfahren zu spät erfolgen könnte, wollten sie die Vollziehung des Beschlusses per einstweiliger Verfügung verhindern. Ein erfolgreiches Verwalten wünscht Ihnen Ihr Ihre Verwalter-Themen im April Meldungen Seite 2 Service Seite 3 Verwalterthema des Monats Die Top 5 der Datenschutzverstöße einer Hausverwaltung Seite 4 Organisation Wasser marsch! Haftung für unverschuldete Wasserschäden im Wohnungseigentum Seite 6 FAQ Sie fragen unsere Experten antworten Seite 8 Deckert kompakt Entscheidung des Monats: Einstweilige Verfügung gegen Beschlussdurchführung? Seite 9 WEG-Rechtsprechung kompakt Seite 11 Dipl.-Kfm. Richard Kunze Herausgeber Schlusslicht Seite 12 Sie möchten sich täglich über die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen Vermieten, Verwalten, Immobilien informieren, dann besuchen Sie unser Internetportal:2 2 Meldungen Keine Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung geändert. Nach neuer Auffassung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam, denn eine solche Klausel verpfl ichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters mit zu beseitigen. Dies würde dazu führen, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Ob eine Wohnung bei der Überlassung an den Mieter als renoviert anzusehen ist, richtet sich danach, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen. (BGH, Urteil v , VIII ZR 185/14) Die Folgen dieses Urteils sind weitreichend, denn aufgrund dieser Entscheidung sind in einer Vielzahl bestehender Mietverträge die Renovierungsklauseln unwirksam. Das hat zur Folge, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegt. Mieter können dann vom Vermieter verlangen, dass er die Wohnung auf eigene Kosten renovieren lässt, sobald dies erforderlich ist (erstmals nach Ablauf der üblichen Renovierungsfristen seit Übergabe). Hat ein Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt, ohne hierzu verpfl ichtet zu sein, kann er vom Vermieter Ersatz verlangen. In neu abzuschließenden Mietverträgen über Wohnungen, die unrenoviert übergeben werden sollen, sollte daher festgehalten werden, dass der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpfl ichtet ist (sog. Freizeichnungsklausel). Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist in solchen Fällen nur noch möglich, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich dafür gewährt wird. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter dem Mieter einen halben Monat Mietfreiheit eingeräumt, was der BGH nicht als angemessenen Ausgleich gelten ließ. Was ein angemessener Ausgleich in diesem Sinne ist, ließ der BGH allerdings offen. Schönheitsreparaturen Wohnraum- und Geschäftsraummiete BGH kippt Quotenabgeltungsklauseln Der BGH hält an seiner bisherigen Rechtsprechung zur Zulässigkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln nicht mehr fest. Bisher sahen es die Bundesrichter grundsätzlich als möglich an, dem Mieter im Mietvertrag anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen aufzuerlegen für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hält der BGH nun Quotenabgeltungsklauseln generell für unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters besteht demnach darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. (BGH, Urteil v , VIII ZR 242/13) Die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nach bisheriger Meinung des BGH nicht dazu, dass eine im selben Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Hieran hat der BGH durch seine aktuellen Urteile nicht gerüttelt was aber einen künftigen Umschwung nicht ausschließt. Aufgrund der neuen Rechtsprechung sollte in neuen Mietverträgen auf Quotenabgeltungsklauseln verzichtet werden, weil diese ohnehin unwirksam sind. Formularmietvertrag einzelne Klauseln von A-Z Mietpreisbremse im Bundestag verabschiedet Der Bundestag hat das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse sowie des Bestellerprinzips für Maklerleistungen verabschiedet. Bei Redaktionsschluss dieser Ausgabe stand noch die Zustimmung des Bundesrates aus, aber diese gilt als sicher. Die Neuregelungen treten voraussichtlich am in Kraft. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Neubauten sind hiervon ausgenommen. Eine im vorigen Mietverhältnis über eine Wohnung zulässig vereinbarte Miete muss bei der Wiedervermietung allerdings nicht unterschritten werden. In welchen Gebieten die Mietpreisbremse gilt, können die Bundesländer festlegen. Mehrere Länder, darunter Bayern, Hessen und Hamburg, haben angekündigt, von dieser Möglichkeit rasch Gebrauch zu machen. Mit dem Gesetz wird auch das Bestellerprinzip für Maklerleistungen eingeführt. Dieses sieht vor, dass bei der Vermietung von Wohnungen derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Mit dieser Regelung sollen vor allem Mieter in Ballungszentren entlastet werden. Mietpreisbremse: 7 Antworten zum neuen Gesetz3 3 Schallschutz bei Ersatz von Teppichboden durch Parkett Der Schallschutz in einer Wohnanlage richtet sich grundsätzlich nach den Normen, die bei der Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Führt der Austausch des Bodenbelages in einer Wohnung zu einem erhöhten Geräuschpegel, ist dies für die anderen Eigentümer kein Nachteil, wenn diese Schallschutznormen eingehalten werden. Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer Teppichboden durch Parkett ersetzt und dabei den Trittschallschutz eingehalten, der bei Errichtung des Gebäudes in den 1970er-Jahren vorgeschrieben war. Ein höheres Schallschutzniveau kann sich im Einzelfall aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Hingegen lassen sich erhöhte Anforderungen nicht aus einem sogenannten besonderen Gepräge der Wohnanlage herleiten. Der BGH sah es daher vorliegend als unerheblich an, dass die Baubeschreibung und der ursprüngliche Verkaufsprospekt eine Ausstattung der Wohnungen mit Teppichboden vorsahen. (BGH, Urteil v , V ZR 73/14) Trittschall Wohnungskäufer muss nicht für planmäßigen Zustand sorgen Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem Bauträger eine vom Teilungsplan abweichende Bauausführung vereinbart, ist gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht verpfl ichtet, den planwidrigen Zustand zu beseitigen. Hinsichtlich des nicht planmäßigen Zustands des Gemeinschaftseigentums ist der Erwerber nicht Störer. Die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums obliegt nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern ist Sache aller Eigentümer. Haben diese mehrheitlich beschlossen, die Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft plangerecht herzustellen, müssen die hiervon betroffenen Eigentümer den Umbau dulden. Die erstmalige Herstellung ist keine bauliche Veränderung im Sinne von 22 WEG. Im Einzelfall kann der Anspruch auf erstmalige plangemäße Herstellung nach Treu und Glauben begrenzt sein, etwa bei unverhältnismäßig hohen Kosten. Dann müssen die Eigentümer Teilungserklärung und Aufteilungsplan an die tatsächliche Bauausführung anpassen. Unter Umständen müssen die hiervon nachteilig betroffenen Eigentümer gravierende Abweichungen zulasten ihres Sondereigentums nur gegen eine Ausgleichszahlung hinnehmen. (BGH, Urteil v , V ZR 118/13) Erstmalige Herstellung Service Haufe Online-Seminare Mit den Haufe Online-Seminaren können Sie sich direkt am heimischen PC über aktuelle Themen, die Ihren Verwalteralltag betreffen, informieren. Ihr Vorteil: Sie sparen sich die Kosten für Anreise und Übernachtung und sparen zudem wertvolle Zeit. Für Kunden von Haufe VerwalterPraxis Professional ist die Teilnahme im Abonnement enthalten. Anmeldung unter Brandschutz in WEG-Gebäuden Probleme erkennen und beheben Di., , 14:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 Euro Der Brandschutz in bestehenden Gebäuden wurde im Laufe der vergangenen Jahre und Jahrzehnte meist vernachlässigt und durch nachträgliche Sanierung und Instandhaltung oft aus Nichtwissen deutlich verschlechtert. Die Brandschutzkonzepte des Gebäudes sind der WEG und auch häufi g dem Verwalter nicht bekannt. Ein fachgerechter Umgang mit diesem lebenswichtigen Aspekt der Gebäudeerhaltung ist daher oft nicht möglich. Dieses Online-Seminar gibt einen Überblick über typische Mängel beim Brandschutz und die richtige Vorgehensweise in der WEG, diese zu beheben. Referentin: Andrea Huss Die Mietpreisbremse Di., , 14:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 116,62 Euro Mit der sogenannten Mietpreisbremse wird erstmals auch für Neuvermietungen eine Obergrenze für Mieten eingeführt. Die Neuregelung ist durch ein kompliziertes System von Voraussetzungen und Ausnahmen und eine Fülle neuer Rechtsbegriffe gekennzeichnet. Zudem sind zahlreiche schon jetzt unschwer absehbare Folgen der Neuerung gesetzlich überhaupt nicht geregelt. Schwerpunkte dieses Online-Seminars sind die Voraussetzungen der Mietpreisbremse sowie deren Ausnahmen und Rechtsfolgen. Referent: Dr. Dr. Andrik Abramenko Schneller ans Ziel mit dem HaufeIndex Wenn Sie VerwalterPraxis, VerwalterPraxis Professional, ImmobilienVerwaltung plus/pro, Hausverwaltungsmanagement plus/pro, ImmoXpress plus/pro oder Lexware hausverwalter plus nutzen, haben Sie einfachen Zugriff auf weiterführende Informationen. Geben Sie die zu jedem Beitrag jeweils genannte(n) Nummer(n) einfach in die Suche Ihrer Wissensdatenbank Verwalter- Praxis oder VerwalterPraxis Professional ein und Sie gelangen direkt und ohne weiteres Suchen zur genannten Fundstelle.4 4 Verwalterthema des Monats Die Top 5 der Datenschutzverstöße einer Hausverwaltung Reinhold Okon, München Die Erfahrungen der letzten Jahre haben gezeigt, dass viele Hausund Immobilienverwaltungen bewusst oder unbewusst Datenschutzverstöße begehen. Dies kann nicht nur die Aufsichtsbehörde auf den Plan rufen, sondern es drohen auch Abmahnungen und Unterlassungserklärungen. Als externer Datenschutzbeauftragter, der auf Haus- und Immobilienverwaltungen spezialisiert ist, möchte ich Sie auf die häufigsten Datenschutzverstöße seitens der Hausverwaltung aufmerksam machen. 1. Bestellung eines Datenschutzbeauftragten (DSB) Viele Verwalter wissen oft gar nicht, dass sie per Gesetz verpfl ichtet sind, unter bestimmten Voraussetzungen einen Datenschutzbeauftragten (DSB) zu bestellen. Gemäß 4f BDSG sind alle öffentlichen (Behörden) und nichtöffentlichen Stellen (u. a. Unternehmen, Vereine, Rechtsanwälte, Architekten, AGs) verpfl ichtet, einen DSB zu bestellen. Voraussetzung hierfür ist, dass sie automatisiert (z. B. Einsatz eines PC) oder auch nicht automatisiert (z. B. Karteikarten) personenbezogene Daten verarbeiten, nutzen oder erheben. Ein Datenschutzbeauftragter muss bestellt werden wenn: mehr als 9 Personen ständig mit der Erhebung, Verarbeitung und Nutzung von personenbezogenen Daten in automatisierter Form beschäftigt sind; ein Unternehmen mehr als 20 Personen beschäftigt, die personenbezo gene Daten verarbeiten oder nutzen, jedoch in nichtautomatisierter Form. Was versteht man unter automatisierter Verarbeitung? Logischerweise der Einsatz eines klassischen Hausverwaltungsprogramms. Sobald ein Mitarbeiter Daten in dieses Programm eingibt, verändert, speichert, löscht etc., liegt eine automatisierte Verarbeitung vor. Selbst wenn ein Verwalter kein Hausverwaltungsprogramm einsetzen sollte, sind die Voraussetzungen aber auch schon bei Einsatz von Textverarbeitungs- und/oder Tabellenverarbeitungsprogrammen (z. B. Word und Excel) gegeben. Auch ein -Programm gehört dazu, denn auch hier werden personenbezogene Daten verarbeitet. Welche Personen zählen zu den verarbeitenden Personen? Zu den normalen Mitarbeitern müssen noch Personen wie Auszubildende, Praktikanten und externe Mitarbeiter hinzugerechnet werden. Nicht zu vergessen die Personen, die über einen Heimarbeitsplatz mit dem Unternehmen verbunden sind. Dagegen zählen Geschäftsführer grundsätzlich nicht zu den Personen, die personenbezogene Daten verarbeiten. Wer darf DSB sein? Kurzum alle natürlichen Personen, die ein erforderliches Maß an Fachkunde und Zuverlässigkeit besitzen. Zur Fachkunde gehören dabei Kenntnisse über Organisation und Abläufe, Datenschutzrecht, IT- und auch juristische Kenntnisse. Als DSB können nicht bestellt werden: Angehörige der Unternehmensleitung (auch nicht Verwandte und Familie) oder Vorstand, Inhaber, Personalleiter, EDV-Administratoren (intern oder extern), Leiter der IT-Abteilung. Es ist festzustellen, dass viele Verwalter trotz Pfl icht zur Bestellung keinen DSB bestellen. Die Gründe hierfür sind sicherlich vielseitig. Sicher ist aber auch, dass eine Nichtbestellung ziemlich teuer kommen kann. 43 Absatz 1 Satz 2 BDSG verdeutlicht: Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig [ ] einen Beauftragten für den Datenschutz nicht, nicht in der vorgeschriebenen Weise oder nicht rechtzeitig bestellt. Weiter heißt es dann im Absatz 3: Die Ordnungswidrigkeit kann im Fall des Absatzes 1 mit einer Geldbuße bis zu Euro geahndet werden. Zählen Sie Ihre Mitarbeiter. Bei mehr als 9 Personen, die ständig im Hausverwalterprogramm arbeiten, sollten Sie schnellstens einen DSB bestellen. 2. Falsches oder lückenhaftes Impressum auf der Homepage Eine eigene Homepage gehört heute fast zum guten Ton. Dabei ist leider festzustellen, dass die Datenschutzerklärung häufi g entweder gar nicht vorhanden oder falsch in das Impressum eingebunden ist. Grundsätzlich muss die Datenschutzerklärung (wie auch das Impressum) durch einen Navigationsbutton eindeutig auf jeder Unterseite sicht- und erreichbar sein. Die Datenschutzerklärung kann zwar ohne Probleme in die Impressums- Seite eingebunden werden. Dann ist es jedoch wichtig, dass der Name des Navigationsbuttons entsprechend geändert wird, z. B. in Impressum & Datenschutzerklärung. Was muss die Datenschutzerklärung enthalten? Sofern personenbezogene Daten erhoben oder verarbeitet werden, muss die Datenschutzerklärung folgende Punkte enthalten: Informationen darüber, welche personenbezogenen Daten auf der Webseite erfasst werden. Informationen und Auskunft darüber, zu welchem Zweck die Daten gespeichert werden. Informationen, an wen die Daten möglicherweise weitergegeben werden. Informationen, ob auf der Webseite ein Web-Analyse-Tool eingesetzt wird und wie der Sicherheitsstandard aufgebaut ist. WICHTIG! Wird ein Web-Analyse-Tool eingesetzt, so muss dem Webseiten-Besucher die Möglichkeit gegeben werden, der Verwendung zu widersprechen (z. B. Haken setzen oder entfernen). Der Webseiten-Besucher muss klar erkennen können, dass er beim Besuch auf der Webseite Daten hinterlässt. Prüfen Sie Ihren Webauftritt kritisch. Es drohen teure Abmahnungen und Unterlassungserklärungen.5 5 3. Auskunftsanspruch seitens Betroffener Seit geraumer Zeit klagen Verwalter, dass sie von Mietern und ehemaligen Eigentümern aufgefordert werden, Auskunft darüber zu geben, welche Daten über sie gespeichert werden. Tatsächlich ist nach 34 Abs. 1 BDSG jede nichtöffentliche Stelle (also auch der Verwalter) verpfl ichtet, dem Betroffenen Auskunft darüber zu geben, welche Daten zu seiner Person gespeichert sind. Der Auskunftsanspruch bezieht sich auf alle gespeicherten Angaben über persönliche/sachliche Verhältnisse, die auf seine Person bezogen oder beziehbar sind. Viele Betroffene nehmen den kürzesten Weg und rufen einfach bei der Hausverwaltung an und erhoffen eine telefonische Auskunft. Das Ersuchen um Auskunft unterliegt keiner bestimmten Form. Deshalb ist die telefonische Anfrage rechtlich gesehen zwar möglich, sollte aber nicht als probates Mittel angesehen werden. Natürlich kann die anfragende Person über entsprechende Frage identifi ziert werden, trotzdem ist die schriftliche Form der Anfrage die bessere Wahl, da sie gleichzeitig eine Form der Dokumentation darstellt. Nach 34 Abs. 6 BDSG ist die Auskunft in der Regel in Textform zu erteilen (dazu zählen auch , Fax und SMS). Die Auskunft darf natürlich nicht falsch sein (z. B. es sind keine Daten über Sie bei uns gespeichert ). Benötigt der Betroffenen einen Grund für sein Auskunftsbegehren? Laut Gesetz soll der Betroffene die Art der personenbezogenen Daten, über die Auskunft erteilt werden soll, näher bezeichnen. Dabei ist er berechtigt, Auskunft über seine sämtlichen Daten zu verlangen. Er muss jedoch nicht erklären, warum er diese Auskunft begehrt. Trotzdem ist es sinnvoll, nach dem Grund des Auskunftsersuchens zu fragen und sich den Grund zu notieren. Welche Daten muss der Verwalter mitteilen? Gemäß 34 BDSG ist die verantwortliche Stelle (Verwalter) dazu verpfl ichtet, dem Betroffenen Auskunft über die zu seiner Person gespeicherten Daten, über die Herkunft der Daten, über weitere Empfänger und die Kategorien von Empfängern, an die diese Daten weitergegeben werden und über den Zweck der Speicherung dieser Daten zu erteilen. 4. Kopie vom Personalausweis Nicht wenige Verwalter/Eigentümer neigen bei einer klassischen Wohnungsbesichtigung dazu, nach Ausfüllen des Mietinteressentenformulars den Personalausweis des Interessenten zu kopieren. Vorsicht: Das Einscannen und Kopieren eines Personalausweises ist nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig. Der Personalausweis dient in erster Linie zur Überprüfung der Identität. Gemäß 20 Abs. 2 PAuswG ist es nichtöffentlichen Stellen verboten, den Ausweis zur automatisierten Speicherung personenbezogener Daten zu verwenden. Mit der Kopie eines Personalausweises werden aber auch Daten erhoben und gespeichert, die für den Mietvertrag ohne Belang sind. Dem Verwalter muss als Identitätsnachweis in der Regel Vor- und Nachname, Geburtsdatum und die postalische Anschrift genügen. Sinnvoll ist es aber immer, sich einen Vermerk zu machen, dass der Personalausweis vorgelegt und die Identität bestätigt wurde. Häufi g bringen Mietinteressenten schon selbst eine Kopie ihres Personalausweises mit. Selbst da ist davon abzuraten, diese Kopie anzunehmen und zu den Akten zu legen. In einer Regierungsbegründung zum PAuswG (Drucksache 16/10489 v ) hatte das Innenministeri- um ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine freiwillige Herausgabe des Ausweises (und eben auch deren Kopien) nicht erfolgen sollte. Finger weg vom Personalausweis. Nur in seltenen Fällen ist das Kopieren zulässig (z. B. Geldwäschegesetz). Und selbst hier gibt es unterschiedliche Ansichten, was im Detail zulässig ist und was nicht. 5. Die Eigentümerliste Immer wieder ein Streitpunkt ist die Eigentümerliste. Wer darf welche Daten bekommen, einsehen etc. Einem berechtigten Auskunftsersuchen seitens der Wohnungseigentümer steht der Datenschutz nicht entgegen. Der Verwalter ist grundsätzlich verpfl ichtet, auf Verlangen der WEG umfängliche Informationen zu erteilen. Ein betroffener Eigentümer kann sich dabei selten auf Anonymität berufen. Bei Anfragen von Dritten hingegen sind Auskünfte nur bei gesetzlichen Vorgaben (z. B. Anfragen der Finanzbehörden etc.) oder speziellen rechtsgeschäftlichen Beziehungen zulässig. In bestimmten Fällen muss der Verwalter ausnahmsweise aber doch dafür Sorge tragen, dass die Anonymität etwaiger betroffener Wohnungseigentümer innerhalb der WEG gewahrt bleibt. Beispiel 1: Entscheidet ein Gericht über einen Rechtsstreit zweier Wohnungseigentümer, dürfen die übrigen Wohnungseigentümer die Entscheidung in schriftlicher Form zwar erhalten, jedoch müssen alle personenbezogenen Daten (Namen, Anschrift, , Telefon, etc.) der betroffenen Personen geschwärzt werden. Beispiel 2: Befi ndet sich jedoch die WEG in einem Rechtsstreit mit einem einzelnen Wohnungseigentümer derselben Gemeinschaft, dürfen Mitglieder der WEG das Urteil in schriftlicher Form erhalten. Auf Wunsch muss der Verwalter hier das Urteil der WEG oder einem einzelnen Wohnungseigentümer aushändigen. Ein Schwärzen von personenbezogenen Daten ist hier nicht notwendig. Der Verwalter ist grundsätzlich verpfl ichtet, alle erforderlichen Informationen über Finanz- und Abrechnungsangelegenheiten zu erteilen. Er ist sogar verpfl ichtet, anderen Eigentümern Informationen (z. B. Name) über Wohngeldschuldner mitzuteilen. Dagegen ist die allgemeine Bekanntgabe von Wohngeldschuldnern, z. B. über einen Aushang oder die Homepage des Verwalters, unzulässig. Ein Verstoß hiergegen kann mit einem Bußgeld von bis zu Euro geahndet werden. Geben Sie die Eigentümerliste keinesfalls an irgendwelche Dienstleister (z. B. Kabelnetzbetreiber, Internetprovider) heraus. Sie ist nur für den internen Gebrauch der WEG bestimmt. Nur in recht seltenen Fällen muss die Liste zur Verfügung gestellt werden, z. B. Banken bei der Kontoeröffnung.! Weiterführende Informationen: Datenschutz (WEG) DER AUTOR Reinhold Okon ist Datenschutzb e a u f t r a g t e r des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e.v. (BVI).6 6 Organisation Wasser marsch! Haftung für unverschuldete Wasserschäden im Wohnungseigentum Stefan Roth, Caninenberg & Schouten GmbH, Versicherungsmakler, Fulda Wenn es im Bereich des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums nass wird, ist schnelles Handeln erforderlich, um die Bausubstanz zu schützen und den Eintritt weiterer Schäden zu verhindern. Dabei ist zwischen Schadensursache und Schadenseintritt im Bereich des Gemeinschafts- oder Sondereigentums ebenso zu trennen wie hinsichtlich der Frage, ob und gegebenenfalls wen ein Verschulden am Schadenseintritt trifft. Die Abwicklung von Wasserschäden in Wohnungseigentumsanlagen bereitet in der Praxis oftmals Probleme. Besonders problematisch wird es immer dann, wenn der Schadensfall vom Versicherungsschutz der Gebäudeversicherung nicht abgedeckt ist. Für die Versicherungswirtschaft spielt die WEG-Problematik, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, für die Frage des Versicherungsschutzes sowieso keine Rolle. Versichert gilt ausschließlich das Gebäude, d. h. weder Einrichtung noch sonstige Schäden wie z. B. Verdienstausfall sind mitversichert! Mit einem interessanten, nicht versicherten Fall hatte sich der BGH zu beschäftigen Der Fall Nachts löste sich in der Teileigentumseinheit einer Wohnungseigentumsanlage, in der Zahnarzt Z seine Praxis betreibt, eine Schlauchverbindung, die die diversen Behandlungsstühle mit Wasser versorgt. Da der Schaden am Wochenende eintrat, wurde er zunächst nicht bemerkt. Zu allem Unglück führte das austretende Leitungswasser zu kapitalen Feuchteschäden in der darunter liegenden Teileigentumseinheit, in der die Ärztegemeinschaft A eine Tagesklinik unterhält. Bedingt durch den Wassereintritt ruhte dort der Operationsbetrieb über mehrere Wochen, bis die Operationseinrichtungen wieder hergerichtet waren. Zwar übernahm die Leitungswasserversicherung den am Gebäude eingetretenen Schaden bzw. die Praxisinhaltsversicherung den Schaden an den medizinischen Geräten, es verblieb jedoch ein erheblicher Einnahmenausfall für die Ärztegemeinschaft A wegen des unterbrochenen Operationsbetriebs. Die Betriebsunterbrechungsversicherung der Ärztegemeinschaft wollte nach Regulierung dieses Schadens den Zahnarzt Z in Anspruch nehmen. Dieser verweigerte die Zahlung mit dem (zutreffenden) Hinweis, dass ihn am Wasseraustritt keinerlei Verschulden treffe. 2. Das Problem Nach den gesetzlichen Vorschriften über die Schadensersatzhaftung ( 276, 280 BGB) tritt diese grundsätzlich nur bei Verschulden ein. Es muss also mindestens Fahrlässigkeit gegeben sein. Zahnarzt Z konnte aber nachweisen, dass ihn kein Verschulden trifft, da er den Wasseraustritt weder vorhersehen noch verhindern konnte. Nun kann man indes auf den Gedanken kommen, eine aus dem Grund- stücksrecht herrührende Bestimmung auf den vorliegenden Fall anzuwenden. 906 Abs. 2 BGB ordnet für den Fall, dass der Eigentümer eines Grundstücks durch eine von einem benachbarten Grundstück ausgehende Immission (z. B. Erschütterungen, Lärm und vor allem Wasser) einen Nachteil erleidet, eine verschuldensunabhängige Haftung des Grundstücksnachbarn an. Der BGH hat indes schon 2010 entschieden 2, dass diese Regelung auf das Wohnungseigentum nicht unmittelbar anwendbar sei. Wohnungsbzw. Teileigentümer würden sich in Ansehung des Gemeinschaftseigentums eben nicht wie fremde Grundstücksnachbarn gegenüberstehen, sondern seien schließlich gemeinsam Eigentümer. Deshalb sei die Wohnungseigentümergemeinschaft z. B. nicht verpfl ichtet, für den Schaden aufzukommen, den das Wasser, welches wegen eines unerkannt undicht gewordenen Balkons in die darunter liegende Wohnung eindringt, anrichtet. Somit stellt sich die Frage, ob 906 Abs. 2 BGB nicht gleichwohl sinngemäß auf den vorliegenden Fall anwendbar ist, da es sich um keinen Schaden am Gemeinschaftseigentum, sondern am Sondereigentum handelt. 3. Die Entscheidung des BGH Überraschenderweise vertritt der BGH in diesem Fall die Auffassung, dass der Zahnarzt Z für den durch den unverschuldet von seinem Sondereigentum ausgehenden Schaden aufzukommen hat. Der Unterschied zu dem im Jahre 2010 abschlägig entschiedenen Fall, so der BGH, liege darin, dass es sich vorliegend nicht um einen vom Gemeinschaftseigentum ausgehenden Schaden handele, sondern dass der Schaden seinen Ursprung im Sondereigentum hatte und sich am Sondereigentum der Ärztegemeinschaft realisierte. In Ansehung des Sondereigentums, anders als bei dem allen Eigentümern zustehenden Gemeinschaftseigentum, stünden sich Wohnungseigentümer indes durchaus wie die Eigentümer zweier benachbarter separater Grundstücke gegenüber. Daher sei der Rechtsgedanke des 906 Abs. 2 BGB auf diesen Fall durchaus sinngemäß anzuwenden mit der Folge einer verschuldensunabhängigen Haftung. Fazit: Wohnungs- und Teileigentümern kann daher nur geraten werden, ihren Versicherungsschutz entsprechend anzupassen. 4. Auszug aus dem BGB - Grundlagen der Entscheidung 906 Zuführung unwägbarer Stoffe (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben. (2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. (3) 1 BGH, Urt. v V ZR 230/12. 2 BGH, Urt. v V ZR 10/10.7 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpfl ichtet ist. 5. Hieraus ergeben sich folgende Fragen: Im vorliegenden Fall ging es um gewerbliche Eigentümer. Sowohl der Schädiger (Zahnarzt) als auch die Gemeinschaftspraxis waren eigengenutzte Gewerbeeinheiten. Was aber, wenn es sich um vermietete Wohnungen gehandelt hätte? Analoge Anwendung? Haftet dann der Sondereigentümer grundsätzlich ohne Verschulden für seinen Mieter? Die auslaufenden Wasch- oder Geschirrspülmaschinen wären den im Fall ursächlichen Zahnarztstühlen gleichzustellen. Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum, aber auch am Hausrat in den darunter liegenden Wohnungen, könnten einen Schadensersatz begründen. Die Privathaftpfl icht des jeweiligen Mieters setzt für eine Haftung nach wie vor Verschulden voraus. Unterstellt, dass für die auslaufende Haushaltsmaschine ein Verschulden des Mieters nicht gegeben ist, könnte der Geschädigte in Anlehnung an obiges Urteil den Wohnungseigentümer verschuldensunabhängig in Anspruch nehmen, da die schädigende Gefahr (Wasser) von seiner Wohnung (Grundstück) ausgeht. Welche Konsequenz hat dieses Urteil für den Fall, dass der Mieter den Wasserschaden zwar verursacht hat, aber keine Privathaftpfl ichtversicherung unterhält und selbst zahlungsunfähig ist? Kann dann der Geschädigte in Anlehnung an dieses BGH-Urteil den Eigentümer der Wohnung in Anspruch nehmen? Entsteht hier quasi eine Ausfalldeckung für die Mieter zulasten des Wohnungseigentümers? Fragen, die wohl erst im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung geklärt werden. Achtung: Bei vermieteten Wohnungen kann eine Zusatzversicherung erforderlich werden, hier muss ggf. die Privathaftpfl icht des Eigentümers erweitert werden. Gewerbehaftpflicht für Einzeleigentümer (Gewerbeeinheiten) Für den Selbstnutzer kann im Rahmen der Betriebs-/Berufshaftpfl ichtversicherung Versicherungsschutz bestehen, dies muss aber zwingend geprüft werden, da die im Markt vorhandenen Deckungskonzepte bei gewerblichen Haftpfl ichtversicherungen sehr unterschiedlich gestaltet sind und die Eigentumsform Wohnungseigentümergemeinschaft im gewerblichen Bereich doch eher die Ausnahme bildet. Achtung: Bei vermieteten Gewerbeeinheiten besteht für den Einzeleigentümer und dessen Privat- oder Gewerbehaftpfl ichtversicherung keine Deckung. Hier besteht akuter Handlungsbedarf für den Eigentümer. Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Gemeinschaft Üblicherweise sind Schäden aus dem Sondereigentum nicht Gegenstand der Haus- und Grundbesitzerhaftpfl ichtversicherung der Gemeinschaft. Um hier insbesondere für den Verwalter, aber auch für den Frieden in der Gemeinschaft positiv agieren zu können, hat Caninenberg & Schouten GmbH als Spezialversicherungsmakler für die Immobilienwirtschaft im Rahmen der Haus- und Grundbesitzerhaftpfl ichtversicherung eine Lösung mit Versicherern vereinbaren können mit folgendem Klauseltext: Eingeschlossen ist in teilweiser Abweichung von Pkt. 1.1 der Allgemeinen Haftpfl ichtversicherungsbedingungen die gesetzliche Haftpfl icht des Versicherungsnehmers und der Sondereigentümer aus nach barrechtlichen Ansprüchen gem. 906 Abs. 2 Satz 2 BGB sowie Beseitigungsansprüchen gem Abs. 1 Satz 1 BGB, wegen Personen- oder Sachschäden, die auf dem Nachbargrundstück oder an anderem Sondereigentum entstehen. Der Versicherungsschutz wird auf einen Betrag von Euro je Schadensfall begrenzt. 6. Versicherungslösungen Der Fall und das BGH-Urteil sowie die unter 5. dargestellten Überlegungen werfen einige versicherungsrechtliche Fragen auf. Caninenberg & Schouten GmbH hat sich als Versicherungsmakler der Immobilienwirtschaft der Thematik direkt angenommen, die Versicherungsmöglichkeiten geprüft und mit Versicherern diskutiert. Grundsätzlich haftet der Einzeleigentümer für Schäden, deren Ursachen seinem Sondereigentum entstammen. Gemeint sind damit Schäden durch im Sondereigentum stehende Gebäudeteile, also z. B. Wasserhähne, Duschwannen etc. Bisher war Voraussetzung für die Haftung ein Verschulden, d. h. der Einzeleigentümer musste mindestens fahrlässig gehandelt oder Verkehrssicherungspfl ichten missachtet haben. Nun hat der BGH die verschuldensunabhängige Haftung analog dem Nachbarschaftsrecht aus dem BGB auch auf Eigentümergemeinschaften ausgeweitet. Neu ist damit die verschuldensunabhängige Haftung für von der Wohnung ausgehende Immissionen (wie z. B. Erschütterungen, Lärm und vor allem Wasser), durch die ein anderer Eigentümer (Nachbar) einen Nachteil erleidet. Versicherungstechnisch handelt es sich um einen gesetzlichen Haftpfl ichtanspruch privatrechtlichen Inhalts, der Gegenstand von Haftpfl ichtversicherungen ist. 7. Welche Haftpflichtversicherungen kommen hierfür in Betracht? Privathaftpflicht des Einzeleigentümers (Wohnungen) Für den Selbstnutzer besteht im Rahmen seiner eigenen Privathaftpfl ichtversicherung Versicherungsschutz. 8. Separate Versicherungslösung in Vorbereitung Caninenberg & Schouten GmbH verhandelt derzeit mit Versicherern über eine separate Versicherungslösung für aus dem Sondereigentum resultierende Schäden, die der Verwalter den Eigentümern anbieten könnte. Hier wären höhere Versicherungssummen denkbar. Es würde auch nicht das Budget der WEG belastet werden, sondern der Einzeleigen tümer selbst wäre Prämienschuldner bzw. es wären direkt dem Sondereigentum zuweisbare Kosten. Wir gehen davon aus, dass Caninenberg & Schouten GmbH ein entsprechendes Produkt im 2. Quartal 2015 vorstellen kann.! Weiterführende Informationen: Versicherung des Wohnungseigentums durch den Verwalter DER AUTOR Stefan Roth ist seit 1997 gerichtlich zugelassener Versicherungsberater. Er ist verantwortlicher Leiter des Geschäftsfelds Immobilien beim Versicherungsmakler Caninenberg & Schouten GmbH und berät schwerpunktmäßig Immobilienverwaltungen und Firmen. Mehr anzeigen
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