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Il conduttore può agire direttamente contro il condominio per ottenere il risarcimento del bene danneggiato a causa di infiltrazioni derivanti da parti comuni dell'edificio (Condominio) - 101Professionisti.it
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Pubblicata il 27/09/2011
Il conduttore può agire direttamente contro il condominio per ottenere il risarcimento del bene danneggiato a causa di infiltrazioni derivanti da parti comuni dell'edificio. Al conduttore spetta infatti il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della cosa locata. (Nel caso di specie ad essere danneggiato era il parquet del locale preso in fitto. E siccome la Ctu aveva chiarito che l'infiltrazione derivava da una superficie interrata posta al di sotto del locale locato di proprietà condominiale, va riconosciuta la legittimazione del conduttore ad agire direttamente contro il condominio).
sul ricorso 17145/2008 proposto da:
CONDOMINIO DI VIA (OMESSO) - (OMESSO) in persona dell'Amministratore pro tempore Sig.ra SA. DO. , elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. NICOTERA 29, presso lo studio dell'avvocato SILIPO RAFFAELE, rappresentato e difeso dagli avvocati IACUBINO Claudio Martino, SESTA ANTONIO giusto mandato in atti;
GA. NA. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA N. 2, presso lo studio dell'avvocato ALFREDO PLACIDI, rappresentato e difeso dall'avvocato GIANNUZZI CARDONE Giacomo giusto mandato in atti;
LL. IT. AS. S.P.A.;
avverso la sentenza n. 220/2008 della CORTE D'APPELLO di BARI, depositata il 07/03/2008, R.G.N. 954/2001;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/07/2011 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
Il 14 marzo 2001 il Tribunale di Bari rigettava la domanda proposta da Ga.Na. nei confronti del Condominio di via (OMESSO) e della Ll. It. As. s.p.a., Volta ad ottenere il risarcimento di tutti i danni da quantificarsi in corso di causa, asseritamene subiti a causa di vistose manifestazioni di umidita' sul pavimento in parquet e sui muri perimetrali dell'immobile ad uso commerciale da lui condotto in locazione e rigettava la domanda di garanzia avanzata dal Condominio nei confronti della Compagnia assicuratrice, chiamata in causa dal convenuto Condominio.
Su gravame principale del Ga. e incidentale del Condominio e della Compagnia la Corte di appello di Bari il 7 marzo 2008 riformava la decisione di prime cure, condannando il Condominio a pagare in favore del Ga. la somma di euro 10.281, 62 oltre rivalutazione ed interessi; rigettava l'appello incidentale del Condominio e accoglieva quello dispiegato dalla Ll. It. As. s.p.a., condannando il Ga. al pagamento delle spese di primo grado da esso istituto sopportate.
Nell'occasione il giudice dell'appello dichiarava la legittimazione attiva del Ga. nei confronti del Condominio per essere il Ga. conduttore del locale.
Resiste con controricorso il solo Ga. .
L'intimata Compagnia assicuratrice non risulta aver svolto attivita' difensiva.
1.-Osserva il Collegio che, come deduce il ricorrente Condominio, il primo motivo e' dirimente ai fini del presente giudizio.
Con esso (violazione degli articoli 100 e 81 c.p.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3) il Condominio lamenta che la domanda del Ga. era rivolta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti ad un elemento strutturale del locale condotto in locazione dallo stesso, per cui solo il proprietario-condomino sarebbe, in ipotesi, la persona danneggiata e come tale titolare del diritto risarcitorio. La censura e' infondata.
In linea di principio si deve, infatti, riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della res locata, in quanto, qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione il conduttore ex articolo 1585 c.c., comma 2, gode di una autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilita' nei confronti dell'autore del danno (Cass. n. 12220/03). Nel caso in esame e sulla base della CTU il giudice dell'appello ha chiarito che al di sotto del locale condotto in locazione dal Ga. vi e' una superficie interrata, parte occupata dal locale condominiale adibito a centrale idrica, parte composta da terrapieno.
Il terrapieno e' sul suolo su cui sorge l'edificio e con riferimento all'articolo Cass. n. 14350/00; Cass. n. 2469/96).
Del terrapieno, in quanto parte comune, risponde il Condominio, quale custode dei muri e dei servizi comuni ed e' il Condominio che oltre al risarcimento dei danni puo' essere obbligato a rimuovere le cause e nei suoi confronti puo' agire anche il conduttore dell'immobile danneggiato, purche' per circostanze contingenti egli si trovi ad avere un potere soltanto materiale sulla cosa.
Infatti, ai fini della legittimazione attiva e' sufficiente provare l'esistenza di questo potere di fatto, in quanto l'ingiustizia del danno non e' necessariamente connessa alla proprieta' del bene danneggiato ne' all'esistenza di un diritto tutelato erga omnes (Cass. n. 12215/03).
Nella specie, il Ga. non lamentava un danno attinente alla struttura del locale, ma al pavimento in parquet, che aveva installato per rendere il locale piu' idoneo all'esposizione di mobilio e arredi, che costituivano l'oggetto dell'attivita' di esposizione e vendita da lui esercitata e il fenomeno e' risultato circoscritto alla parte sottostante il terrapieno, parte di proprieta' comune.
2.-Questo accertamento in fatto, ovvero che le infiltrazioni provenissero dal terrapieno, come evidenziato dalla CTU, permette, quindi, di confermare la sentenza impugnata sul capo della esistenza di legittimazione attiva del Ga. , una volta che il giudice dell'appello ha correttamente qualificato il terrapieno stesso come parte comune (Cass. n. 855/00) ed ha escluso che le infiltrazioni provenivano dal vespaio, avendo ritenuto, in virtu' del comb. disp. articoli 1117 e 840 c.c., il terrapieno parte comune ed, in quanto tale, oggetto di custodia da parte del Condominio.
Il rigetto del primo motivo comporta l'esame delle altre censure.
3.-In merito al secondo motivo (omessa e/o contraddittoria ed insufficiente motivazione su un punto decisivo della causa - articolo 360 c.p.c., n. 5), che si concreta in una specificazione del primo, ma sotto il profilo del vizio di motivazione, va detto che esso manca del necessario momento di sintesi - v.p.8 ricorso.
4.-Il terzo ( insufficiente e contraddittoria motivazione in punto di fatto su questione controversa e/o decisiva;
violazione dell'articolo 2697 c.c.( sull'onere della prova);
articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) appare infondato nella parte in cui denuncia errore di diritto e inammissibile nella parte in cui denuncia vizio di motivazione.
Esso e' infondato sotto il primo profilo perche' il giudice dell'appello ha escluso la incidenza della installazione del parquet come causa delle infiltrazioni, per cui ha eluso ogni responsabilita' del conduttore e, quindi, correttamente ha condannato il condominio che non ha fornito la prova liberatoria.
Di vero, il giudice a quo ha argomentato motivatamente e, quindi, il suo giudizio e' in questa sede incensurabile.
5.-Il quarto motivo ( illogica e/o omessa motivazione su un punto decisivo e falsa applicazione dell'articolo 2051 c.c. articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) va disatteso.
Infatti, contrariamente a quanto deduce il ricorrente Condominio,il giudice dell'appello ha ritenuto il Condominio custode del bene e, in quanto tale, era a suo carico la prova del caso fortuito.
Ne' risulta che esso Condominio abbia contestato quella parte della CTU ove si afferma che non si e' potuto procedere ad eseguire indagini distruttive.
Peraltro, la deduzione e' irrilevante perche' le dette indagini avrebbero riguardato, per quanto si legge nella sentenza impugnata, la eventuale presenza di un vespaio, la cui realizzazione - e' stato accertato - non avrebbe potuto determinare le constate infiltrazioni.
6.-In merito al quinto motivo (illogica e insufficiente motivazione in ordine a punto decisivo dell'appello incidentale della Ll. It. As. s.p.a.- violazione articolo 1915 c.c.) osserva il Collegio che nella sentenza impugnata sembrano rinvenirsi due rationes decidendi.
La prima riguarda la inoperativita' della polizza, una volta acclarato che le infiltrazioni non erano dovute a cause accidentali, come in essa precisate, ma ad una eziologia diversa.
E questo e' sufficiente per disattendere la censura.
La seconda riguarda il difetto di prova circa la tempestivita' della denuncia, in quanto la stessa fu effettuata il 25 giugno 1993 con un telegramma, mentre il Ga. aveva prodotto una raccomandata a.r. del 23 ottobre 1992, diretta sia al proprio locatore che all'amministratore del Condominio.
Ne' si rinviene alcuna omessa motivazione sulle spese, come si evince da p.5 della sentenza impugnata, per cui anche sotto quest'ultimo profilo il motivo va respinto.
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References: sentenza 
 articolo 1585
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 articolo 360

articolo 360
 articolo 360
 sentenza 
 articolo 1915
 sentenza 
 sentenza