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Timestamp: 2016-09-28 06:51:20+00:00

Document:
1C_139/2015, 1C_140/2015, 1C_141/2015 � � Urteil vom 16. M�rz 2016
alle f�nf vertreten durch Rechtsanwalt Markus H�rdi,
M�hlestrasse 2, 5702 Niederlenz,
Das Gebiet B�lli S�d ist gem�ss Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Niederlenz vom 24. November 2006/8. August 2007 der Wohnzone W2 mit L�rm-Empfindlichkeitsstufe II (ES II) und Sondernutzungsplanpflicht zugeordnet. Es grenzt im Westen an die Arbeitszone (ES IV), in dem sich der Industriebetrieb der F.________ AG befindet (Parzelle Nr. 1094). Die Planungswerte f�r Industrie- und Gewerbel�rm f�r die ES II (Anh. 6 der L�rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41]) werden im Gebiet B�lli S�d um bis zu 15 dB (A) �berschritten.
Am 29. Juni 2009 beschloss der Gemeinderat Niederlenz den Erschliessungsplan B�lli S�d, der vom Regierungsrat am 10. M�rz 2010 mit �nderungen genehmigt wurde. Dieser enth�lt folgende Sondernutzungs- bzw. L�rmschutzvorschriften (nachfolgend SNV) :
- Im Areal B�lli S�d sind freistehende Einfamilienh�user ausschliesslich mit Firstrichtung West-Ost zugelassen.
- L�rmempfindliche R�ume an den Nord-, S�d- und Westfassaden m�ssen mindestens �ber ein L�ftungsfenster an der Ostfassade verf�gen oder durch andere bauliche oder gestalterische Massnahmen mit einer Wirkung von mindestens 15 dB (A) (z.B. Bel�ftung �ber verglaste Vorzone oder Wintergarten, lokale L�rmschutzwand, Dachlukarne mit seitlichem L�ftungsfl�gel) abgeschirmt werden. [...]
- Die Massnahmen und deren Wirkungen sind im Bewilligungsverfahren einzeln in einem L�rmgutachten eines durch die Grundeigent�mer zu bestimmenden, anerkannten Fachb�ros nachzuweisen. [...]
Am 25. November 2013 erteilte der Gemeinderat Niederlenz A.A.________ und B.A.________, D.D.________ und E.D.________ sowie C.________ die Baubewilligung f�r je ein Einfamilienhaus auf den Parzellen Nrn. 2045, 2040 und 2046 im Gebiet B�lli S�d. Die dagegen erhobenen Einwendungen der F.________ AG wurden abgewiesen.
Auf Beschwerde der F.________ AG erg�nzte das Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau (BVU) die Baubewilligungen am 15. Mai 2014 mit folgenden Auflagen und wies die Beschwerde im �brigen ab:
a. Die transparenten Fassadenbauteile in der Westfassade sind fix mit der Bauh�lle zu verbinden und d�rfen weder �ffnungsmechanismen noch Scharniere aufweisen.
b. Der Schalld�mmwert der transparenten Fassadenbauteile darf nicht mehr als f�nf Dezibel unter den Schalld�mmwerten der �brigen, nicht transparenten Fassadenteile liegen. Die gesamte Fassade hat zudem die erh�hten Anforderungen der SIA-Norm 181 zu erf�llen.
Gegen die verwaltungsgerichtlichen Entscheide haben A.A.________ und B.A.________ (1C_139/2015), D.D.________ und E.D.________ (1C_141/ 2015) sowie C.________ (1C_140/2015) in getrennten, aber im Wesentlichen gleichlautenden Eingaben Beschwerde beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, Ziff. 1 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben und die Baubewilligung f�r ihre Bauvorhaben sei zu erteilen. �berdies beantragen sie die Vereinigung der drei Beschwerdeverfahren.
Das Bundesamt f�r Umwelt (BAFU) geht mit dem angefochtenen Entscheid davon aus, dass die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern l�rmempfindlicher R�ume einzuhalten sind. Dagegen erachtet es (anders als die Vorinstanz) den Einbau einer transparenten Fassade im ersten Obergeschoss f�r bundesrechtskonform.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Beteiligten an ihren Antr�gen fest, soweit sie sich noch �ussern.
Die I. �ffentlich-rechtliche Abteilung hat die Angelegenheit am 16. M�rz 2016 in �ffentlicher Sitzung beraten und entschieden.
Gegen die kantonal letztinstanzlichen Endentscheide des Verwaltungsgerichts steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdef�hrer sind als Baugesuchsteller, deren Baubewilligung aufgehoben wurde, zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobenen Beschwerden (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist einzutreten.
Die Beschwerdef�hrer r�gen zun�chst, das Verwaltungsgericht habe die rechtskr�ftigen Sondernutzungsvorschriften (SNV) entgegen ihrem klaren Wortlaut ausgelegt. Dies sei willk�rlich und verletze die Gemeindeautonomie. Nach den SNV sei den Anforderungen des L�rmschutzes Gen�ge getan, wenn jeder l�rmempfindliche Raum �ber mindestens ein L�ftungsfenster auf der l�rmabgewandten Ostfassade verf�ge. Weitere Massnahmen und Wirkungsnachweise seien nur erforderlich, wenn andere bauliche und gestalterische Massnahmen gew�hlt w�rden (z.B. die Bel�ftung �ber eine verglaste Vorzone, lokale L�rmschutzw�nde etc.). Die Beschwerdef�hrer sind der Auffassung, dass die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte nicht mehr zu �berpr�fen sei, wenn - wie hier - in einem rechtskr�ftigen Erschliessungsplan schon die Einhaltung der strengeren Planungswerte durch verschiedene L�rmschutzmassnahmen gesichert worden sei.
2.1.�Das USG stellt unterschiedliche Anforderungen, je nachdem, ob es um die Ausscheidung neuer bzw. die Erschliessung bestehender Bauzonen geht (Art. 24 Abs. 1 und 2 USG) oder um die Bewilligung von Bauten mit l�rmempfindlichen R�umen (Art. 22 USG). W�hrend im ersten Fall aus Gr�nden der Vorsorge auf die strengeren Planungswerte abgestellt wird, m�ssen im Baubewilligungsverfahren nur noch (aber immerhin) die Immissionsgrenzwerte an den l�rmempfindlichen R�umen der projektierten Bauten eingehalten werden (vgl. dazu ROBERT WOLF, in: USG-Kommentar, Mai 2000, Art. 22 N. 7-9).
2.2.�Wurde - wie hier - ein Erschliessungsplan zur Sicherung der Einhaltung der Planungswerte erlassen, befreit dies nicht vom Nachweis der Einhaltung der Immissionsgrenzwerte im Baubewilligungsverfahren: Zwischen dem Erlass des Erschliessungsplans und der Erteilung der Baubewilligung liegt in der Regel eine gewisse Zeitspanne, in der sich die Immissionssituation ver�ndert haben kann. Massgeblich f�r die Baubewilligung sind die in diesem Zeitpunkt zu erwartenden Aussenl�rmimmissionen (Art. 36 Abs. 2 LSV), die von den im Gestaltungsplan ermittelten abweichen k�nnen (vgl. WOLF, a.a.O., Art. 24 N. 32). Zudem muss im Baubewilligungsverfahren �berpr�ft werden, ob die Immissionsgrenzwerte an allen im Baugesuch vorgesehenen l�rmempfindlichen R�umen auch tats�chlich eingehalten werden, w�hrend es nach Art. 24 Abs. 2 USG gen�gt, wenn die Planungswerte im "�berwiegenden Teil" der Zone eingehalten werden.
2.3.�Art. 22 USG stellt direkt anwendbares, zwingendes Bundesumweltrecht dar, das in jedem Baubewilligungsverfahren zu beachten ist und entgegenstehendem kantonalem bzw. kommunalem Recht vorgeht (Art. 49 Abs. 1 BV). Kommunale Erschliessungs- und Sondernutzungspl�ne k�nnen - und m�ssen sogar nach Art. 24 USG - zus�tzliche Anforderungen enthalten, um nach M�glichkeit die Einhaltung der tieferen Planungswerte zu gew�hrleisten. Sind aber schon die Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten, so darf die Baubewilligung nach Art. 22 USG nicht erteilt werden, unabh�ngig davon, ob die Sondernutzungsvorschriften eingehalten wurden und ob diese ihrerseits noch akzessorisch auf ihre Bundesrechtskonformit�t �berpr�ft werden k�nnen oder nicht.
Im Folgenden ist daher zun�chst zu pr�fen, ob die streitigen Bauvorhaben den Vorgaben von Art. 22 USG entsprechen. Nur wenn dies zu bejahen w�re, m�ssten noch die R�gen zur Auslegung und Anwendung der SNV und anderer Bestimmungen des kommunalen Rechts behandelt werden.
Gem�ss Art. 22 USG werden Baubewilligungen in l�rmbelasteten Gebieten f�r neue Geb�ude, die dem l�ngeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht �berschritten werden (Abs. 1) oder die R�ume zweckm�ssig angeordnet und die allenfalls notwendigen zus�tzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 LSV pr�zisiert, dass Neubauten und wesentliche �nderungen von Geb�uden mit l�rmempfindlichen R�umen nur bewilligt werden d�rfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden k�nnen durch die Anordnung der l�rmempfindlichen R�ume auf der dem L�rm abgewandten Seite des Geb�udes (lit. a) oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Geb�ude gegen L�rm abschirmen (lit. b). Nach Art. 39 Abs. 1 LSV werden die L�rmimmissionen bei Geb�uden in der Mitte der offenen Fenster l�rmempfindlicher R�ume ermittelt.
3.1.�Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern l�rmempfindlicher R�ume einzuhalten seien. Dies entspreche Wortlaut und Zweck von Art. 39 Abs. 1 und Art. 31 LSV. Die gesundheitssch�digenden Wirkungen �berm�ssigen L�rms liessen sich nicht wesentlich reduzieren, wenn die L�rmschutzmassnahmen nur an einzelnen Fenstern umgesetzt w�rden. Der Schutz vor den Langzeitfolgen �berm�ssigen L�rms d�rfe nicht davon abh�ngen, wie die jeweiligen Bewohner die R�ume bel�fteten bzw. welche Fenster sie tats�chlich �ffneten. Dies gelte umso mehr, als f�r ein effizientes L�ften ("Stoss-L�ften") einzelne L�ftungsfenster nicht ausreichten.
3.2.�Die Beschwerdef�hrer berufen sich dagegen auf die Vollzugspraxis zahlreicher Kantone, wonach es gen�gt, wenn die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem Fenster pro l�rmempfindlichem Raum eingehalten werden, das zum L�ften geeignet ist (sog. L�ftungsfensterpraxis). Dies sei vorliegend der Fall, weil jeder Aufenthaltsraum �ber ein Fenster auf der l�rmabgewandten Seite (Osten) verf�ge (zum Zimmer im Obergeschoss mit transparenten Fassadenteilen vgl. unten E. 5). Den gesundheitspolizeilichen Anliegen sei damit gen�gend Rechnung getragen. Niemand werde ein Fenster auf der dem L�rm zugewandten Seite l�ngere Zeit ge�ffnet lassen, wenn ihm ein L�ftungsfenster ohne L�rmbelastung als Alternative zur Verf�gung stehe. M�sste auf s�mtliche Fenster an den Nord-, S�d- und Westfassaden verzichtet werden, entst�nde ein bunkerartiger Bau, der den wohnhygienischen Vorschriften nicht gerecht w�rde und auch st�dtebaulich problematisch w�re. Ansonsten m�sste ganz auf die �berbauung verzichtet werden, was im Widerspruch zum Gebot der haush�lterischen Bodennutzung st�nde (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG [SR 700] und Art. 5a Abs. 3 lit. b der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Die vom Verwaltungsgericht favorisierte Auslegung w�rde in vielen Kantonen mit gefestigter "L�ftungsfensterpraxis" zu Auszonungen f�hren.
3.3.�Die Beschwerdegegnerin wendet ein, dass die Nutzung des in unmittelbarer N�he zur Arbeitszone gelegenen Gebiets "B�lli S�d" bei einer angepassten, die L�rmvorbelastung ber�cksichtigenden individuellen Planung durchaus m�glich w�re. Vorliegend w�rden jedoch einfache Einfamilienh�user geplant, die nicht einmal den Minergiestandard einhielten. Dies widerspreche den Intentionen des Gesetzgebers, den Gesundheitsschutz der Bewohner h�her zu werten als wirtschaftliche Erw�gungen. Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdef�hrer sei auch damit zu rechnen, dass die l�rmexponierten Fenster bzw. Fenstert�ren an der S�dfassade ge�ffnet w�rden, beispielsweise zur Erschliessung des Sitzplatzes.
3.4.�Das BAFU teilt die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach die Ermittlung der L�rmimmissionen nicht nur an einzelnen, sondern an s�mtlichen Fenstern l�rmempfindlicher R�ume durchzuf�hren sei. Die "L�ftungsfensterpraxis", wie sie in einigen Kantonen betrieben werde, habe zur Folge, dass Art. 22 Abs. 2 USG praktisch gegenstandslos werde; damit werde der Wille des Gesetzgebers, die Erstellung von Geb�uden mit l�rmempfindlichen R�umen in l�rmbelasteten Gebieten grunds�tzlich zu verbieten, ins Gegenteil verkehrt.
3.5.�Die Vollzugspraxis der Kantone ist unterschiedlich (vgl. STEFAN RIEDER/JUDITH HAUENSTEIN/CHRISTOF SCHWENKEL/OLIVIER DOLDER, Evaluation zum Vollzug der Artikel 22 und 24 Umweltschutzgesetz (USG) respektive Art. 29, 30 und 31 L�rmschutz-Verordnung (LSV); Schlussbericht zuhanden des BAFU, Luzern/Z�rich, 27. Oktober 2011, S. 30, 58, 95). Rund die H�lfte der Kantone erteilen eine Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem zur L�ftung geeigneten Fenster jedes l�rmempfindlichen Raums eingehalten werden (vgl. z.B. die Wegleitungen "Bauen im L�rm" der Fachstellen L�rmschutz des Kantons Z�rich S. 6 und des Kantons Basel-Landschaft S. 10; letztere verlangt zus�tzlich die Einhaltung der Alarmwerte an allen Fenstern). Andere Kantone erteilen in derartigen F�llen gegebenenfalls eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Absatz 2 LSV; dabei wird teilweise verlangt, dass die Fenster auf der l�rmexponierten Seite fest verschraubt werden (a.a.O. S. 91).
Die "L�ftungsfensterpraxis" soll aus Sicht des Wohnkomforts und der Ortsgestaltung schlechtere L�sungen verhindern (insbesondere verschlossene Fenster, ung�nstige Wohnungsgrundrisse, "blinde" Fassaden zur Strassenseite) und das Bauen in zentralen Lagen erm�glichen. Das Verwaltungsgericht Z�rich sch�tzte diese Praxis im Urteil vom 16. April 2015 (VB 2014.00307 E. 11. insbes. 11.7) : Es sei nicht erforderlich, dass eine l�rmgesch�tzte L�ftung �ber s�mtliche Fenster m�glich sei, dienten doch Fenster in erster Linie der Belichtung. M�sste der Immissionsgrenzwert an allen Fenstern eingehalten werden, w�ren weit gr�ssere Abst�nde zur Strasse erforderlich. Dies sei mit dem Gebot der Verdichtung und der Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG) nicht zu vereinbaren.
3.6.�In der Literatur wird die "L�ftungsfensterpraxis" �berwiegend als gesetzwidrig abgelehnt (ALAIN GRIFFEL/HERIBERT RAUSCH, Kommentar zum USG, Erg�nzungsband 2011, Art. 22 N. 5; ALAIN GRIFFEL, Umweltrecht in a nutshell, Z�rich/St. Gallen 2015, S. 119; CHRISTOPH J�GER, Bauen in l�rmbelastetem Gebiet, Raum und Umwelt 4/2009 S. 10 ff.). Sie widerspreche dem Wortlaut sowie Sinn und Zweck von Art. 22 USG und Art. 39 Abs. 1 LSV. WOLF (a.a.O., Art. 22 Rz. 24, 41) h�lt die Praxis zumindest dann f�r vertretbar, wenn keine besseren L�sungen zur Verf�gung stehen und die Fenster, an denen die Immissionsgrenzwerte �berschritten sind, eine verbesserte Schalld�mmung erhalten. Die Praxis gewisser Kantone, in solchen F�llen eine Ausnahmebewilligung zu erteilen, habe den Vorteil, die Praxis auf F�lle zu beschr�nken, in denen eine sinnvolle andere L�sung nicht in Frage komme, jedoch seien die Voraussetzungen von Art. 31 Abs. 2 LSV (�berwiegendes Interesse an der Errichtung des Geb�udes) oft nicht erf�llt. ANNE-CHRISTINE FAVRE (La protection contre le bruit dans la loi sur la protection de l'environnement, Diss. Lausanne 2002, S. 268) erw�hnt die L�ftungsfensterpraxis, ohne dazu Stellung zu nehmen.
3.7.�Das Bundesgericht hat sich bisher noch nicht direkt zur "L�ftungsfensterpraxis" ge�ussert. Allerdings ging es stets davon aus, dass die L�rmimmissionen am offenen Fenster gemessen werden m�ssten (BGE 117 Ib 125 E. 30 S. 127), und zwar unabh�ngig davon, ob sich die Fenster �berhaupt (ganz oder teilweise) �ffnen lassen (BGE 122 II 33 E. 2b S. 37).
Passive Schallschutzmassnahmen - einschliesslich fest verschlossene Fenster - stellen nach st�ndiger Rechtsprechung keine baulichen und gestalterischen Massnahmen im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. b LSV dar, weil dadurch die Immissionen nur im Rauminnern, nicht aber am offenen Fenster reduziert werden k�nnten (Urteil 1C_196/2008 vom 13. Januar 2009 E. 2.4 mit Hinweisen, in: URP 2009 S. 500; SJ 2009 I S. 377; RDAF 2010 I S. 420). Dies wurde im Urteil 1C_331/ 2011 vom 30. November 2011 E. 7.3.2 (in: URP 2012 S. 295; RDAF 2013 I S. 499) f�r Minergiebauten mit Komfortl�ftung best�tigt. In diesem Zusammenhang f�hrte das Bundesgericht aus, dass die Messung am offenen Fenster den k�nftigen Bewohnern die M�glichkeit geben solle, ihre Fenster zu �ffnen, unabh�ngig davon, ob dies zum L�ften erforderlich sei. Zudem werde indirekt auch der Schutz von Aussenr�umen gew�hrleistet: M�sse der Planungs- bzw. der Immissionsgrenzwert am offenen Fenster eingehalten werden, bedeute dies, dass der L�rmpegel auch in der Umgebung (Balkone, Vorg�rten etc.) nur unwesentlich dar�ber liege. Dies diene dem Wohlbefinden der k�nftigen Bewohner und liege deshalb im Gestaltungsspielraum des Verordnungsgebers (so auch WOLF, a.a.O., Art. 22 N. 8).
Im Entscheid 1A.139/2002 vom 5. M�rz 2003 E. 5.4 (in: URP 2003 S. 703; ZBl 105/2004 S. 94) ging es um die Einhaltung der Planungswerte durch einen Gastwirtschaftsbetrieb (Art. 25 USG). Das Bundesgericht best�tigte die Auffassung der Vorinstanz, dass der Beurteilungspegel an allen Fenstern l�rmempfindlicher R�ume in der Umgebung einzuhalten sei, weil keine Verpflichtung der Anwohner bestehe, auf die �ffnung bestimmter Fenster zu verzichten. Art. 39 Abs. 1 LSV verlange eine Messung am offenen Fenster, ohne R�cksicht darauf, ob dieses als L�ftungsfenster benutzt werde oder �berhaupt ge�ffnet werden k�nne. Ausweich- und Schutzm�glichkeiten der Bewohner seien erst f�r die Erteilung von Erleichterungen gem�ss Art. 25 Abs. 2 USG zu ber�cksichtigen, nicht aber bei der Beurteilung der L�rmimmissionen gem�ss Art. 25 Abs. 1 USG.
Im Folgenden ist zu pr�fen, ob es Gr�nde gibt, f�r das Bauen in l�rmbelasteten Gebieten (Art. 22 USG) die Messung an dem am wenigsten exponierten "L�ftungsfenster" jedes l�rmempfindlichen Raums ausreichen zu lassen.
4.1.�Ein Erlass muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verst�ndnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz (BGE 141 III 195 E. 2.4 S. 198 mit Hinweisen). Die Formulierungen einer Norm in den drei Amtssprachen Deutsch, Franz�sisch und Italienisch sind gleichwertig.
4.2.�Nach Art. 39 Abs. 1 LSV werden die L�rmimmissionen bei Geb�uden "in der Mitte der offenen Fenster l�rmempfindlicher R�ume" ermittelt (italienisch�
"al centro delle finestre aperte dei locali sensibili al rumore").�In der deutschen und der italienischen Fassung wird der Plural verwendet, was eher daf�r spricht, dass die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern eingehalten werden m�ssen, ansonsten der Verordnungsgeber sinnvollerweise eine andere Formulierung gew�hlt h�tte. Dagegen verwendet der franz�sische Text die Einzahl�
("au milieu de la fen�tre ouverte des locaux � usage sensible au bruit")�ohne allerdings zu sagen, welches von mehreren Fenstern massgeblich sein soll. Aufgrund einer rein grammatikalischen Auslegung l�sst sich die hier interessierende Frage daher nicht klar beantworten.
4.3.�Vom Schutzgedanken des Umweltrechts her liegt es n�her, auf das am st�rksten und nicht auf das am wenigsten exponierte Fenster abzustellen. Dies entspricht etwa der Vorgabe f�r die Berechnung der Strahlungsbelastung an Orten f�r den kurzfristigen Aufenthalt und mit empfindlicher Nutzung gem�ss Art. 11 Abs. 2 lit. c Ziff. 1 und 2 der Verordnung vom 23. Dezember 1999 �ber den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV; SR 814.710).
Zum selben Ergebnis f�hrt die Bezugnahme auf Art. 22 USG: diese Bestimmung statuiert ein grunds�tzliches Bauverbot f�r l�rmempfindliche R�ume in Gebieten, in denen die Immissionsgrenzwerte �berschritten sind und daher l�ngerfristig eine Gesundheitssch�digung der Bewohner zu bef�rchten ist. In solchen Gebieten darf eine Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 2 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV nur erteilt werden, wenn "das Geb�ude" gegen L�rm abgeschirmt werden kann (lit. b) oder aber die "l�rmempfindlichen R�ume" auf der dem L�rm abgewandten Seite des Geb�udes angeordnet werden. Auch diese Formulierung l�sst darauf schliessen, dass die blosse Anordnung einzelner L�ftungsfenster auf der vom L�rm abgewandten Seite nicht gen�gt.
Sind die Immissionsgrenzwerte �berschritten, kann die �berbauung nach der Konzeption der LSV nur ausnahmsweise bewilligt werden, wenn ein �berwiegendes Interesse an ihrer Erstellung besteht (Art. 31 Abs. 2 LSV); diesfalls m�ssen die Anforderungen an die Schalld�mmung der Aussenbauteile angemessen versch�rft werden (Art. 32 Abs. 2 LSV). Mit dieser restriktiven Regelung wollte der Gesetzgeber dem Gesundheitsschutz Vorrang gegen�ber dem Interesse an der zonenkonformen Nutzung von Bauparzellen einr�umen.
4.4.�Entscheidend f�r die Auslegung von Art. 39 Abs. 1 LSV ist indes der Zweckgedanke dieser Bestimmung: Die "L�ftungsfensterpraxis" f�hrt, wie das BAFU und die Vorinstanz dargelegt haben, zur Aush�hlung des vom Gesetzgeber gewollten Gesundheitsschutzes: Gen�gt es f�r die Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten Fenster jedes l�rmempfindlichen Raums eingehalten sind, kann sich die Projektgestaltung auf die Abschirmung der hinterliegenden L�ftungsfenster beschr�nken; weitere Massnahmen werden aus Kostengr�nden nicht ergriffen und k�nnten auch nicht verlangt werden (J�GER, a.a.O., S. 12/13). Die Vollzugsbeh�rde muss vielmehr die Baubewilligung erteilen, ohne dass Raum f�r eine Interessenabw�gung verbleibt. Auch Art. 32 Abs. 2 LSV (versch�rfte Anforderungen an die Schalld�mmung) kommt nicht zum Zuge, wenn keine Ausnahmebewilligung erforderlich ist. Wenn es gen�gt, L�ftungsfenster auf der l�rmabgewandten Seite vorzuschreiben, um die Zonenplanung zu realisieren, sinkt der Druck auf das Gemeinwesen, Massnahmen zur Bek�mpfung von sch�dlichen oder l�stigen L�rmimmissionen an der Quelle anzuordnen, obwohl diese nach Art. 11 Abs. 1 USG Vorrang geniessen.
4.5.�Die unerw�nschten Auswirkungen der "L�ftungsfensterpraxis" illustriert der vorliegende Fall: Gew�hnliche Einfamilienh�user sollen in unmittelbarer N�he einer Fabrik erstellt werden, die rund um die Uhr (24-Stunden-Betrieb) und an 7 Tagen der Woche Immissionen erzeugt, die erheblich (bis zu 10 dB) �ber dem Immissionsgrenzwert liegen. Weder wurden Massnahmen zur Emissionsbegrenzung an der Quelle (L�rmsanierung der Fabrik) oder auf dem �bertragungsweg (z.B. L�rmschutzw�lle, Schutz der Wohnbauten durch vorgelagerte Gewerbebauten) ergriffen, noch eine spezielle, auf die L�rmsituation zugeschnittene �berbauung verlangt. Eine erh�hte Schalld�mmung der Fassade wurde erst vom BVU im Beschwerdeverfahren angeordnet, und zwar nur deshalb, weil L�ftungsfenster im ersten Obergeschoss fehlen (vgl. unten E. 5). W�rde die geplante �berbauung realisiert, h�tte dies zur Folge, dass die Bewohner Tag und Nacht, unter der Woche und am Wochenende, gesundheitssch�dlichem L�rm ausgesetzt w�ren, sofern sie nicht die Fenster auf drei von vier Fassadenseiten verschlossen hielten und auf die Nutzung ihrer Aussenanlagen (Sitzpl�tze, Garten) verzichteten.
4.6.�Hauptargument der Bef�rworter der L�ftungsfensterpraxis ist, dass nur mit ihrer Hilfe die raumplanerisch gebotene Siedlungsverdichtung nach innen realisiert werden k�nne (vgl. RIEDER/HAUENSTEIN/ SCHWENKEL/DOLDER, a.a.O., S. 58 ff. mit Fallbeispielen aus Z�rich). In zahlreichen St�dten seien die Immissionsgrenzwerte, vor allem entlang vielbefahrener Strassen, �berschritten. K�nnten an zentralen Lagen keine Wohnbauten mehr realisiert werden, w�rden die Innenst�dte entv�lkert und die Wohn�berbauung auf die Aussenbezirke verlagert. Dies widerspr�che den Zielen und Grunds�tzen der Raumentwicklung, wonach der Boden haush�lterisch zu nutzen (Art. 1 Abs. 1 RPG) und die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken sei (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis RPG), durch bessere Ausn�tzung und Verdichtung der bestehenden Siedlungsfl�chen (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG). Die in Art. 31 Abs. 1 lit. a und b RPV vorgesehenen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung seien in st�dtischen Zentren zum Teil nicht m�glich (z.B. L�rmschutzw�nde) oder f�hrten zu st�dtebaulich unbefriedigenden Ergebnissen (z.B. geschlossene Fassaden zur Strassenseite; Ausrichtung von Wohnungen nach Norden, ung�nstige Wohnungs-Grundrisse; vgl. RIEDER/HAUENSTEIN/SCHWENKEL/DOLDER S. 30 unten).
Diese Argumente sind ernst zu nehmen. Tats�chlich k�nnen Zielkonflikte zwischen dem L�rmschutz und der raumplanerisch gebotenen Siedlungsverdichtung bestehen. Seit dem Erlass des USG und der LSV in den 1980er Jahren hat sich die raumplanerische Problematik der Zersiedlung und des Bodenverbrauchs versch�rft. Die RPG-Revision vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014; AS 2014 899; BBl 2010 1049) verpflichtet die Kantone, binnen 5 Jahren ihre kantonalen Richtpl�ne anzupassen, insbesondere um eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und die Siedlungserneuerung zu st�rken (Art. 8a Abs. 1 lit. c und e RPG).
Diesen wichtigen Anliegen der Raumplanung kann jedoch auf dem Wege der Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden: Diese ist mit Zustimmung des Kantons zul�ssig (Art. 31 Abs. 2 LSV), wenn die strikte Anwendung von Art. 22 USG, unter W�rdigung aller Umst�nde des Einzelfalls, unverh�ltnism�ssig w�re (vgl. Urteil 1C_704/2013 vom 17. September 2014 E. 6.4, in: URP 2014 S. 643; RDAF 2015 I S. 378).
Schon bisher wurden bei der gebotenen Interessenabw�gung raumplanerische Gr�nde ber�cksichtigt und eine Ausnahmebewilligung erteilt, wenn sich das Bauvorhaben im weitgehend �berbauten Gebiet befand, ein akuter Bedarf an Wohnraum bestand, die Immissionsgrenzwerte nicht erheblich �berschritten waren und ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt war (vgl. z.B. die Urteile 1A.108/2003 vom 9. September 2003 E. 2, in: URP 2003 S. 832; SJ 2003 I p. 586; RDAF 2004 I S. 748; 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011 E. 5, insbes. 5.7, in: URP 2012 S. 1; RDAF 2013 I S. 493).
In Zukunft wird dem raumplanerischen Anliegen einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen verst�rkt Rechnung zu tragen sein. Bauvorhaben, die aus dieser Sicht w�nschenswert erscheinen, wird eine Ausnahmebewilligung erteilt werden k�nnen, auch wenn die Immissionsgrenzwerte unwesentlich �berschritten sind, sofern deren Einhaltung nicht in st�dtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels L�ftungsfenstern an der l�rmabgewandten Seiten und allf�lligen weiteren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann.
4.7.�Nach dem Gesagten verlangen Art. 22 USG, Art. 31 Abs. 1 und Art. 39 Abs. 1 LSV, dass die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern l�rmempfindlicher R�ume eingehalten werden. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall nicht erf�llt. Eine Ausnahmebewilligung (Art. 31 Abs. 2 LSV) kommt offensichtlich nicht in Betracht, da auch aus raumplanerischer Sicht kein Interesse an der Erstellung der streitigen Einfamilienh�user ersichtlich ist, noch dazu im Umfeld einer l�rmigen Fabrik.
Unter diesen Umst�nden braucht nicht mehr gepr�ft zu werden, ob das im Obergeschoss der Einfamilienh�user vorgesehene Zimmer mit transparenten Fassadenbauteilen und k�nstlicher L�ftung den Anforderungen des Bundesumweltrechts (Art. 22 USG) und des kommunalen Rechts (� 33 Abs. 1 BNO Niederlenz) gen�gt.
Kann das Gebiet B�lli S�d damit nicht wie vorgesehen �berbaut werden, wird die Gemeinde Niederlenz ihre Zonen- und Erschliessungsplanung �berpr�fen m�ssen. Denkbar w�re, das Gebiet (ganz oder an der Grenze zur Arbeitszone) einer l�rmunempfindlichen Nutzung zuzuweisen. Bleibt es bei der Wohnnutzung, m�ssen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung an der Quelle (Fabrik) oder auf dem �bertragungsweg oder eine Kombination von beidem gepr�ft werden; zudem wird der Erschliessungs-/Sondernutzungsplan f�r das Gebiet zu �berarbeiten sein.
Die Beschwerden sind somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 4'500.-- werden den Beschwerdef�hrern jedes Verfahrens zu je einem Drittel (Fr. 1'500.--) auferlegt.
Die Beschwerdef�hrer jedes Verfahrens haben die Beschwerdegegnerin mit je Fr. 1'500.-- (insgesamt Fr. 4'500.--) zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Niederlenz, dem Departement Bau, Verkehr und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt f�r Umwelt schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 22
 Art. 24
 Art. 24
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 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 31
 Art. 39
 Art. 39
 Art. 31
 Art. 5
 Art. 22
 Art. 29
 Art. 31
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 39
 Art. 22
 Art. 31
 Art. 31
 Art. 22
 Art. 39
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 39
 Art. 11
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 31
 Art. 39
 Art. 32
 Art. 11
 Art. 31
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 31
 Art. 39