Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/PRESTAMO-CON-GARANTIA-HIPOTECARIA-5883-boe26062020-rDGRN03022020
Timestamp: 2020-07-12 03:21:03+00:00

Document:
Resolución de 3 de febrero de 2020 , de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
I Mediante escritura otorgada el 13 de septiembre de 2019 ante el notario de Vilanova i la Geltrú, don Carlos José Sanz Izquierdo, actuando como notario sustituto y para el protocolo de su compañero de residencia don Andrés Hibernón Ferrando López, con número 1.012 de protocolo, se formalizó un préstamo, concedido por "Banco de Sabadell, SA", a una persona física; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre una finca, de la que dicho prestatario es copropietario y que constituye la vivienda habitual del mismo.
"Acta del artículo 15 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Que tal y como consta en acta por mí autorizada actuando como Notario sustituto por imposibilidad accidental de mi compañero de residencia, Don Andrés-H. Ferrando López y para su protocolo, el día 12 de septiembre de 2.019, con el número 1.005 de protocolo, los prestatarios y, en su caso, los fiadores y garantes hipotecarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material (...)".
II Presentada telemáticamente el mismo día 13 de septiembre de 2019 copia autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú número 2, fue objeto de la siguiente calificación que se transcribe únicamente en cuanto interesa en este expediente:
"Calificado el precedente documento, la Registradora de la Propiedad que suscribe, ha resuelto suspender la inscripción de la hipoteca solicitada por los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
(...) Segundo.-Se suspende la inscripción porque falta la manifestación por parte del Notario autorizante conforme [sic] no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN- al objeto de poder realizar dicha comprobación.
Este principio legal de calificación por el Registrador se reconoce expresamente en cuanto a los documentos públicos autorizados o intervenidos por notario por el artículo 143 del Reglamento Notarial, al establecer que los efectos que el ordenamiento jurídico les atribuye podrán ser negados o desvirtuados por los Jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias . Impugnada esta nueva redacción según el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, ha sido confirmada expresamente por el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2008.
Según el artículo 29 de la Orden EFTA 2899/11: las cláusulas de los documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN ; añadiendo su artículo 30.3.a que el notario debe comprobar y advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito , por lo que la falta de dicha constancia debería implicar la suspensión del despacho ya que conforme al artículo 83 de la LGDCU son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente en perjuicio de los consumidores.
Tampoco serán objeto de inscripción las siguientes cláusulas: (...)
Esta calificación será notificada (...)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Edgar José Cascón Blanco registrador/a de Registro Propiedad de Lloret de Mar 1 a día veintitrés de Octubre del año dos mil diecinueve".
III Por escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú número 2 el día 4 de noviembre de 2019, el notario autorizante de la escritura, don Carlos José Sanz Izquierdo, interpuso recurso contra la referida calificación, con los siguientes fundamentos jurídicos:
"La cuestión esencial que se dirime es la subsistencia de la obligación establecida en la citada orden EHA 2899/2011, conforme a la interpretación dada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en los términos que afirma el Registrador.
- Al objeto (artículo 1),
- de aplicación (artículo 2),
- El Capítulo II, que de referir a Créditos, préstamos y servicios de pago, en su redacción original, pasa a denominarse "normas relativas a los créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019 de 15 de marzo, modificando su ámbito de aplicación, acotándolo al ámbito contemplado en el artículo 2 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo,
- El artículo 22, antes referido a la Ficha de Información Personalizada (FIPER) y ahora regulador de la Ficha de Advertencias estandarizadas (FIAE) - O la derogación del artículo 23, relativo a la Oferta Vinculante.
- Los artículos 29 y 30 siguen hablando de la FIPER (hoy inexistente en el ámbito de la Ley 5/2019 y sustituida por la FEIN. Sin embargo, sigue manteniéndose en la dicción legal en dichos artículos que "hay que informar al cliente de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha de Información Personalizada", cuando esta obligación es imposible de cumplir en la medida en que, en el ámbito de la Ley de Créditos Inmobiliarios, dicho documento ha dejado de existir).
- El artículo 30 sigue diciendo, en los préstamos a interés variable, que hay que comprobar si el cliente ha recibido la información prevista en los artículos 24, 25 y 26 (de la Orden) cuando el artículo 25, referido a Cláusulas suelo y techo, ha sido dejado sin contenido.
- El mismo artículo sigue manteniendo que el notario debe advertir si se han establecido cláusulas suelo o techo, cuando éstas en el ámbito de la citada ley han sido prohibidas, según dispone el artículo 21.3 de la Ley 5/2019 ("En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés").
- El hablar de advertencias a realizar cuando el préstamo no esté denominado en euros cuando actualmente este criterio está superado y sustituido por cuando se trate de un préstamo en moneda extranjera, entendiendo préstamo por moneda extranjera con los criterios del artículo 29 de la Ley, y no porque el préstamo no esté denominado en euros, ya que un préstamo puede estar denominado en euros y ser moneda extranjera para el prestatario.
- O en general, el reconducir a la escritura el control de la legalidad respecto al principio de transparencia que debe realizar el notario, de donde deriva la necesidad de advertencias, comprobaciones e incorporación de documentos en dicha escritura, cuando actualmente el control de transparencia notarial se realiza por una doble vía: por un lado, por el otorgamiento del acta regulada en el artículo 15 de la Ley 5/2019 y por otro, por la constancia en la escritura de las menciones exigidas por la ley.
El propio otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario implica que se ha dado cumplimiento a la labor de asesoramiento y transparencia mediante el otorgamiento del acta y no hay que hacer ninguna mención adicional, no exigida por la ley, tanto más cuanto en la exposición de Motivos de la citada Ley 5/2019 leemos: "...se complementa atribuyendo a notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario".
Concluyendo: el Notario debe hacer constar en la escritura las circunstancias exigidas por el artículo 15 y la calificación registral debe limitarse a comprobar dicho extremo. La omisión de alguna de dichas circunstancias será defecto que impida la inscripción y la labor del Registrador se limita a comprobar si constan dichos extremos. El otorgamiento de la escritura implica que se ha respetado el principio de transparencia material, tanto relativo a plazos como a asesoramiento, así como la concordancia de la escritura con la información facilitada. Habiéndose respetado escrupulosamente en la escritura que ha determinado la calificación que ahora se recurre las menciones exigidas por el artículo 15, se solicita la revocación de la calificación realizada y se ordene la inscripción de la presente".
IV El registrador de la Propiedad accidental, don Edgar José Cascón Blanco, emitió informe el 6 de noviembre de 2019 y, por mantener su calificación, se elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo, concedido por "Banco de Sabadell, SA", a una persona física; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre una finca, de la que dicho prestatario es copropietario y que constituye la vivienda habitual del mismo.
El registrador suspende la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, falta la manifestación por parte del notario autorizante sobre la inexistencia de discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la escritura, y no se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN- al objeto de poder realizar dicha comprobación.
2. La cuestión planteada ha sido ya resuelta por esta Dirección General en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15 y 16 de enero de 2020, cuyo criterio (también expresado en la reciente Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019) debe ahora reiterarse.
3. En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él autorizada, el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.
Madrid, 3 de febrero de 2020.-La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7, 15 y 16 de enero de 2020.

References: artículo 15
 artículo 143
 Real Decreto 
 artículo 29
 artículo 30
 artículo 83
 artículo 2
 artículo 22
 artículo 23
 artículo 30
 artículo 25
 artículo 21
 artículo 29
 artículo 15
 artículo 15
 artículo 15