Source: http://www.podatki.egospodarka.pl/139540,Opodatkowanie-ryczaltem-najmu-nowo-wybudowanego-budynku,1,70,1.html
Timestamp: 2017-09-25 07:53:43+00:00

Document:
Opodatkowanie ryczałtem najmu nowo wybudowanego budynku - eGospodarka.pl - Interpretacje i wyjaśnienia
eGospodarka.pl › Podatki	› Interpretacje i wyjaśnienia	› Opodatkowanie ryczałtem najmu nowo wybudowanego budynku
Ryczał od najmu nowego budynku © malajscy - Fotolia.com
Nie ma przeszkód, aby opodatkować ryczałtem przychody z najmu budynku, który nie stanowi składnika majątku działalności gospodarczej. Powyższemu nie przeszkadza nawet fakt, że budynek ten został wybudowany na miejscu budynku będącego wcześniej środkiem trwałym firmy jak też wynajęcie go innym firmom - uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 27.02.2017 r. nr 2461.IBPB-2-2.4511.1041.2016.2.MK.
Wnioskodawczyni prowadzi firmę, w której w okresie od października 2017 r. do listopada 2013 r. wykorzystywała budynek stanowiący jej własność i zaliczony do środków trwałych.
Budynek ten 1 grudnia 2013 r. został w całkowicie wyburzony. 30 listopada 2013 r. wnioskodawczyni wykreśliła go z prowadzonej ewidencji środków trwałych. Następnie w okresie od 1 grudnia 2013 r. do 10 września 2014 r. na miejscu wyburzonego budynku wybudowano nowy, w którym zainteresowana posiada udział wynoszący 33%.
Od samego początku nowy budynek miał być przeznaczony pod wynajem i tak też się stało. Większość budynku została wydzierżawiony 1 maja 2014 r., zaś część pozostała - piętro- po wykonaniu prac adaptacyjnych - w grudniu 2015 r. Podmiot wykorzystujący tę część nieruchomości będzie w niej świadczył usługi krótkotrwałego zakwaterowania.
Zainteresowana nie wpisała nowo wytworzonego budynku do środków trwałych swojej firmy. Uzyskane przychody z najmu zamierzała bowiem rozliczać poza działalnością gospodarczą.
Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy może w takim przypadku opodatkować przychody z najmu ryczałtem ewidencjonowanym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:
„(...) W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
fot. malajscy - Fotolia.com
Ryczał od najmu nowego budynku
Nie ma przeszkód, aby w ramach najmu prywatnego wynająć nowowybudowany w tym celu budynek i opłacać z tego tytułu 8,5% podatek ryczałtowy.
Przepis art. 10 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
2.	w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodów z najmu mają zatem obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie subiektywne przekonanie podatnika. Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. W takim też przypadku art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy wprost wskazuje, że taki najem nie może być traktowany jako odrębne od działalności źródło przychodów.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. (...)
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że wyburzenie budynku wykorzystywanego w działalności gospodarczej spowodowało likwidację środka trwałego, natomiast skoro nowo wybudowany budynek nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, to Wnioskodawczyni może go wykorzystywać na cele prywatne. Jeżeli zatem Wnioskodawczyni zawarła umowy najmu poza działalnością gospodarczą i najem nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, czyli jest prowadzony w ramach najmu prywatnego, to przychód uzyskiwany przez Wnioskodawczynię z tytułu najmu może być kwalifikowany do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z tego źródła mogą być opodatkowane, zgodnie z wolą podatnika, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Stosownie do treści art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2180 ze zm.) – ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uzyskujące przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
O zasadach składania wspomnianego oświadczenia stanowi art. 9 ust. 1 ww. ustawy, w myśl którego – pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Reasumując skoro – jak wskazuje Wnioskodawczyni – przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą oraz najem jest prowadzony w ramach najmu prywatnego – to przychody uzyskiwane z najmu lokali znajdujących się w tym budynku, Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć do odrębnego źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten może być opodatkowany – zgodnie z wolą Wnioskodawczyni – na zasadach określonych w ustawie zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stawka 8,5%.
Na zakończenie należy wyjaśnić, że na niniejsze rozstrzygnięcie miała wpływ treść uzupełnienia wniosku, a mianowicie informacja, że najem w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania nie prowadzi Wnioskodawczyni lecz podmiot, z którym zawarła umowę najmu na czas nieokreślony.
Przychód uzyskiwany z krótkotrwałego zakwaterowania jest kwalifikowany, jako przychód z działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług usługi miejsc krótkotrwałego zakwaterowania mieszczą się w dziale PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”, grupowanie PKWiU 55.2 „Usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania”. Przychód z takiej działalności nie jest wówczas przychodem z najmu, który zalicza się do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (...)”

References: art. 659
 art. 10
 art. 5
 art. 5
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 9
 art. 10
 art. 1
 art. 9
 art. 10
 art. 10