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Timestamp: 2019-10-23 19:10:49+00:00

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L'avvocato-amministratore di condomini: uno dei tanti avvocati "diversamente compatibili"
L'art. 18, lettera a), della legge di riforma forense (l. 247/2012) prevede: "La professione di avvocato è incompatibile: a) con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, e con l'esercizio dell'attività di notaio. ...".
Il Consiglio Nazionale Forense, con suo parere del 20 febbraio 2013, non si è limitato a riconoscere che l'esercizio della professione di avvocato non è incompatibile con l'attività di amministratore del condominio del quale l'avvocato stesso sia condomino ma ha affermato in maniera ben più radicale che "l’attività di amministratore di condominio si riduce, alla fine, all’esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche, in nome e per conto delle quali egli agisce e l’esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell’attività professionale forense sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione".
La "riconducibilità dell’attività all’area del mandato e di quest’ultimo ad una modalità di esercizio della professione forense" (così il parere del CNF) significa che per il CNF un avvocato può fare anche (e anche solamente) l'amministratore di condominio.
Ebbene, se è la legge professionale forense a imporre di riconoscere incompatibili la professione forense e l'attività d'amministratore di condomini nei quali l'avvocato non è condomino, non basterà certo un parere del CNF affinchè il riconoscimento di tale incompatibilità non si imponga in dottrina e in giurisprudenza, attraverso la dimostrazione della riconducibilità (almeno nella normalità dei rapporti concretamente posti in essere tra avvocato amministratore "esterno" e condominio che questi amministra) dell'attività dell'amministrazione del condominio al contratto di prestazione d'opera professionale e non al contratto di mandato. E pare proprio che il momento del detto chiarimento, in dottrina e giurisprudenza, sia imminente, visto che la terza sezione della Cassazione, con sentenza n. 9741/2013, depositata il 22 aprile 2013, ha ormai chiarito quando l'attività dell'amministratore di condomini è riconducibile a mandato e quando a contratto d'opera professionale.
Innanzi tutto, occorre riconoscere che l'ammettere, eventualmente, che la l. 247/2012, di riforma della professione forense, consente all'avvocato di fare anche (e anche solamente) l'amministratore di condomini dei quali l'avvocato stesso non è condomino dovrebbe avere conseguenze sistematiche enormi in ordine alla legittimità costituzionale delle disposizioni che la medesima legge di riforma forense detta in tema di incompatibilità. Infatti, l'opzione interpretativa che ritenesse compatibile l'attività d'avvocato con quella di amministratore "esterno" di condomini imporrebbe di andare ben oltre il riconoscimento della possibilità (prevista dal primo periodo del comma 6 dell'art. 2 l. 247/2012), per l'avvocato, di svolgere anche l'attività di lavoratore dipendente nei limiti di cui al secondo, terzo e quarto periodo del comma 6 dell'art. 2 (possibilità, già questa, che non mi pare pacificamente riconosciuta dai primi commentatori della legge di riforma forense): imporrebbe, di riconoscere l'incostituzionalità (per irragionevolezza e disparità di trattamento, ex art. 3 Cost.) delle incompatibilità previste dalla l. 247/12 tra la professione di avvocato e le più varie attività di lavoro autonomo e subordinato.
Tra queste rientra, per "diritto vivente", la categoria degli avvocati-amministratori di condominio. Ma sulla discriminazione degli avvocati aspiranti impiegati pubblici a part time ridotto, rispetto agli avvocati-amministratori di condominio potrebbe esser chiamata a decidere l Corte europea dei diritti dell'uomo.
In questo articolo, rinviando l'approfondimento della cennata q.l.c., mi limito ad analizzare il perchè sia errato il parere del CNF del 20 febbraio 2013 sulla questione della incompatibilità tra la professione d'avvocato e quella di amministratore di condomini di cui esso avvocato non sia condomino.
Si parta dalla considerazione che l'art. 2 della l. 247/2012, initolato "Disciplina della professione di avvocato", prevede al comma 1: "1. L’avvocato è un libero professionista che, in libertà, autonomia e indipendenza, svolge le attività di cui ai commi 5 e 6".
Si consideri poi che i detti commi 5 e 6 prevedono:
"5. Sono attività esclusive dell’avvocato, fatti salvi i casi espressamente previsti dalla legge, l’assistenza, la rappresentanza e la difesa nei giudizi davanti a tutti gli organi giurisdizionali e nelle procedure arbitrali rituali.
6. Fuori dei casi in cui ricorrono competenze espressamente individuate relative a specifi ci settori del diritto e che sono previste dalla legge per gli esercenti altre professioni regolamentate, l’attività professionale di consulenza legale e di assistenza legale stragiudiziale, ove connessa all’attività giurisdizionale, se svolta in modo continuativo, sistematico e organizzato, è di competenza degli avvocati. È comunque consentita l’instaurazione di rapporti di lavoro subordinato ovvero la stipulazione di contratti di prestazione di opera continuativa e coordinata, aventi ad oggetto la consulenza e l’assistenza legale stragiudiziale, nell’esclusivo interesse del datore di lavoro o del soggetto in favore del quale l’opera viene prestata. Se il destinatario delle predette attività è costituito in forma di società, tali attività possono essere altresì svolte in favore dell’eventuale società controllante, controllata o collegata, ai sensi dell’articolo 2359 del codice civile. Se il destinatario è un’associazione o un ente esponenziale nelle diverse articolazioni, purchè portatore di un interesse di rilievo sociale e riferibile ad un gruppo non occasionale, tali attività possono essere svolte esclusivamente nell’ambito delle rispettive competenze istituzionali e limitatamente all’interesse dei propri associati ed iscritti".
Dunque, il concetto di "altra" professione (rispetto a quella di avvocato) va definito in relazione alla elencazione delle "attività di cui ai commi 5 e 6" dell'art. 2 della riforma forense. E cioè: le attività che in tale elencazione rientrano possono esser svolte anche da sole dall'avvocato, mentre invece le attività che in tale elencazione non rientrano possono, se non incompatibili, esser svolte da un avvocato solo se costui svolga anche una delle attività elencate nei detti commi 5 e 6 dell'art. 2. E' evidente, quindi, che non essendo la attività di amministratore "esterno" di condomini ricompresa tra quelle indicate nei commi 5 e 6 dell'art. 2, la stessa, pur se non sia ritenuta incompatibile con la professione di avvocato, non potrà essere l'unica attività svolta da un avvocato: l'avvocato che svolgesse esclusivamente l'attività di amministratore "esterno" di condomini dovrebbe esser cancellato dall'albo forense per mancanza del requisito della effettività, continuatività, abitualità e prevalenza dell'esercizio della professione forense (art. 21 l. 247/2012).
Ciò chiarito, occorre poi verificare se, ai sensi dell'art. 18, lettera a), della l. 247/12 (per cui la professione di avvocato è incompatibile "con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale) debba riconoscersi incompatibile la professione di avvocato con l'attività di amministratore di condominio svolta riguardo a condomini dei quali l'avvocato non sia amministratore-condomino (non sia cioè, quale amministratore "interno", un semplice mandatario degli altri proprietari). Altrimenti detto, occorre chiedersi: la ricostruzione della figura dell’amministratore professionale di condomini quale mandatario con rappresentanza dei prorietari (ricostruzione posta a base del parere rilasciato dal CNF il 20 febbraio 2013) è condivisibile? Può quindi consentire di escludere la necessità della cancellazione dell'avvocato dall'albo forense per incompatibilità nel caso in cui l'avvocato non faccia solo l'amministratore "esterno" di condomini ma eserciti anche la professione forense (e dunque non appaia decisivo, a determinare la cancellazione dall'albo, il richiamo al contenuto "necessario" dell' attività dell'avvocato, chiarito dai commi 5 e 6 dell'art. 2 della l. 247/12) ?
Certo è che un semplice parere del CNF non potrà bastare a tranquillizzare i tanti avvocati interessati a sapere se dovranno essere cancellati dall'albo forense per il fatto che svollgono (solo o anche) l'attività di amministratore "esterno" di condominio. A mio parere il parere del CNF del 20 febbraio 2013 che vorrebbe "sdoganare" l'avvocato che faccia (solo o anche) l'amministratore "esterno" di condomini può, al massimo, condividersi come affermazione di principio de iure condendo ma non pare essere un parere giuridicamente corretto alla luce della vigente disposizione di cui all'art. 18, comma 1, lettera a, della l. 247/2012. Conseguentemente dovrebbe, a mio avviso, prospettarsi q.l.c. dell'incompatibilità prevista nella lettera a) dell'art. 18 (e lo stesso dicasi per tutto l'art. 18 sulle incompatibilità) perchè non è possibile una interpretazione della disposizione di cui alla medesima lettera a dell'art. 18 che palesi razionale l'incompatibilità in questione rispetto allo svolgimento dell'attività d'avvocato come disegnata dall'art. 2 della legge 247/12.
Ciò a prescindere, pare assurdo negare che fare l'amministratore "esterno" di condomini sia una professione. Basti leggere come analiticamente una tale attività d'amministratore è regolamentata nella l. 220/2012 "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" (ad es. nell'art. 25, che dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie inserisce il 71-bis, ter e quater).
1) per svolgere l'attività di amministratore non chiunque, tra i non condomini, può esser mandatario dei condomini ma son richiesti i seguenti requisiti: diploma di scuola secondaria di secondo grado; frequentazione di un corso di formazione iniziale; svolgimento di attività di amministrazione periodica in materia di amministrazione di condominio (e ci si dovrebbe pure chiedere se gli avvocati, per fare l'amministratore "esterno" di condominio, dovranno dimostrare di aver esercitato l'attività di amministratore condominiale per almeno un anno nel periodo antecedente l'entrata in vigore della legge di riforma del condominio e, in mancanza, se debbano frequentare un corso di formazione iniziale e siano tenuti alla formazione periodica di cui all'art. 71 bis della legge 220/2012);
2) il fatto che, nel caso in cui l'amministratore sia uno dei condomini, l'attività di quell'amministratore di condominio sia riconducibile a quella del mandatario non esclude affatto che, nel diverso caso in cui l'amministratore incaricato sia un esterno al condominio, possa riscontrasi talora un semplice contratto di mandato e talaltra un contratto d'opera intellettuale. Anzi ciò è ovvio e chiaramente implicito nel dettato dell'art. 1129 c.c., ove si legge: "L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio".
Con riferimento agli avvocati amministratori "esterni" di condomini, è sicuramente marginale l'eventualità che il rapporto con i proprietari integri contratto di mandato (che va eseguito con la diligenza del buon padre di famiglia, ex art. 1710, primo comma, c.c., e con i mezzi somministrati dal mandante, ex art. 1719 c.c.). Nella quasi totalità dei casi il rapporto tra l'avvocato amministratore "esterno" di condomini ed i proprietari sarà fondato su un contratto d'opera professionale (nel quale l'avvocato si impegna ad eseguire a regola d'arte l'opera professionale d'amministratore, ex art. 2224, comma 1, c.c. e sopporta i relativi costi organizzativi).
Che quella di amministratore "esterno" di condomini sia una professione vera e propria, distinta da quella di avvocato anche se esercitata da un avvocato, risulta dalla definizione di professione "non organizzata in ordini o collegi". L'art. 1, " Oggetto e definizioni", della l. 4/2013 recita:
"1. La presente legge, in attuazione dell'art. 117, terzo comma, della Costituzione e nel rispetto dei principi dell'Unione europea in materia di concorrenza e di libertà di circolazione, disciplina le professioni non organizzate in ordini o collegi.
5. La professione è esercitata in forma individuale, in forma associata, societaria, cooperativa o nella forma del lavoro dipendente."
Inoltre, che quella di amministratore "esterno" di condomini sia una professione vera e propria, distinta da quella di avvocato anche se esercitata da un avvocato, appare confermato dalla sentenza della Cassazione, terza sezione civile, n. 9741/2013, depositata il 22 aprile 2013 (sentenza importante anche perchè chiarisce la ragione per la quale le retribuzioni delle attività professionali non riservate agli iscritti in albi possono essser maggiori se dovute a professionista iscritto ad un albo rispetto a quelle dovute a soggetto non iscritto ad un albo. Sul tema Cass. 9741/2013 afferma il seguente principio di diritto: "per le attività professionali non protette svolte dal mandatario non professionista, l’art. 1709 c.c. non impone che il compenso sia determinato nella stessa misura prevista, per il professionista, dalle tariffe professionali. Inoltre, ai fini della determinazione del compenso del mandatario, il ricorso all’equità postula e soddisfa proprio l’esigenza di correlazione tra la prestazione ed il compenso, mentre è escluso che la disciplina del mandato sia riconducibile a quella del contratto d’opera, per il quale, invece, l’art. 2225 c.c. espressamente prevede che il corrispettivo sia determinato anche in considerazione del risultato ottenuto”).
La sentenza della Cassazione 9741/2013 chiarisce i diversi presupposti del riconoscimento della presenza d'un contratto di mandato o d'un contratto d'opera professionale nelle fattispecie in cui si svolga da parte di un non condomino l'attività di amministratore di condominio. Vi si legge "ai fini della determinazione del compenso del mandatario il ricorso all'equità postula e soddisfa proprio l'esigenza di correlazione tra la prestazione e il compenso, correttamente escludendo che la disciplina del mandato sia riconducibile a quella del contratto d'opera, per il quale l'art. 2225 c.c. espressamente prevede che il corrispettivo sia determinato anche in considerazione del risultato ottenuto"e, soprattutto, ai fini che qui interessano, vi si legge che "nel contratto d'opera il prestatore sopporta il rischio del lavoro (rectius: dell'esecuzione dell'opera a regola d'arte ex art. 2224, primo comma, c.c.) ed i relativi costi, al contrario di quanto avviene nel mandato, che va eseguito con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710, primo comma, c.c.) e con i mezzi somministrati dal mandante (art. 1719 c.c.)".
La disciplina giuridica del contratto d'opera intellettuale si inserisce, nel codice civile, subito dopo la disciplina del contratto d'opera, che ritroviamo al Capo I "delle disposizioni generali", del titolo III "del lavoro autonomo", del libro V "del lavoro", dall'articolo 2222 al 2228. Importante la "miglior garanzia" (rispetto al contratto di mandato) offerta al cliente del professionista che concluda un contratto d'opera intellettuale dall'articolo 2237 rubricato “Recesso”. Esso recita: “Il cliente può recedere dal contratto, rimborsando al prestatore d'opera le spese sostenute e pagando il compenso per l'opera svolta. Il prestatore d'opera può recedere dal contratto per giusta causa. In tal caso egli ha diritto al rimborso delle spese fatte e al compenso per l'opera svolta, da determinarsi con riguardo al risultato utile che ne sia derivato al cliente. Il recesso del prestatore d'opera deve essere esercitato in modo da evitare pregiudizio al cliente”.
E' vero che quella di amministratore esterno di condomini non è una professione ordinistica (quelle ordinistiche sono dette anche "professioni regolamentate"). Non è però possibile dubitare che sia una professione non ordinistica (o "non regolamentata" che dir si voglia). E basta riconoscere ad una attività la natura di professione non ordinistica per dover riconoscere che la stessa (ai sensi dell'art. 18, lettera a, della l. 247/12) è incompatibile con la professione di avvocato. Negarlo -come fa il CNF attraverso il richiamo al costante uso del contratto di mandato sia da parte dell'amministratore esterno di condomini sia da parte dell'avvocato- appare un tentativo di superare le giuste rimostranze di chi (contro l'art. 18, lettera a, della l. 247/12) rivendica ampia libertà di lavoro professionale. E' però, quello del CNF, un tentativo che si risolve in un inaccettabile abrogazione in via interpretativa della lettera a dell'art. 18 l. 247/12. Non è questa la via per aderire agli sviluppi organizzativi che ha ben tenuto presente Cass. 22840/2006 (che formulò la seguente massima in conformità con l’evoluzione della figura dell’amministratore: "In tempi meno recenti, invero, l’incarico di amministratore dell’assemblea veniva conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione, di solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l’incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all’amministratore delle leggi speciali (per tutte, le norme in materia di edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributari come sostituito d’imposta). È ragionevole pensare – avuto riguardo al continuo incremento dei compiti – che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami"). Si ricordi pure Cass. 5056/1999, secondo cui l'amministratore di condominio non è soggetto alle scritture contabili e all'IVA solo quando, non esercitando altra professione, gestisca l'amministrazione di un solo condominio senza mezzi organizzati.
Che quella di amministratore esterno di condomini sia una vera e propria professione, diversa da quella di avvocato, lo si deve riconoscere ragionando in maniera analoga a quanto fatto dal TAR Lazio con riguardo alla ulteriormente diversa professione di mediatore. Si legge in sentenza n. 8858/2012, a pag. 13:
"Quanto poi alla competenza del CNF ad individuare gli impugnati limiti, è da rilevare che il Consiglio, nell’introdurre nel Codice Deontologico forense l’art. 55 bis, non ha affatto preteso di sostituire il legislatore nei definire i requisiti tecnico-professionali che deve possedere il soggetto che intende intraprendere la nuova professione di conciliatore, ma si è responsabilmente preoccupato di indicare le condotte che l’avvocato deve tenere, nel rispetto delle regole che presiedono all’attività forense, se decide di svolgere anche la nuova professione. In effetti il Consiglio non è affatto intervenuto, con le sue prescrizioni, sulle norme che regolano l’attività di mediazione, ma si è giustamente preoccupato di creare, con le sue prescrizioni, le condizioni che consentano all’avvocato di esercitare anche la nuova professione nel rispetto dei principi fondamentali dettati a tutela di quella forense, rendendo questa effettivamente compatibile con l’altra."
In conclusione, se il CNF vorrà difendere la sua convinzione che l'avvocato possa fare anche l'amministratore "esterno" di condomini, non potrà limitarsi a suggerire, nella forma del "parere" ai Consigli degli Ordini locali, che "l’attività di amministratore di condominio si riduce, alla fine, all’esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche, in nome e per conto delle quali egli agisce e l’esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell’attività professionale forense sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione".
Non potrà il CNF limitarsi al riportato suggerimento ai Consigli degli Ordini per il semplice fatto che solo in limitati casi l'attività dell'avvocato amministratore "esterno" di condomini è svolta in esecuzione d'un mandato (che, come ricorda Cass. 4791/2013, va eseguito con la diligenza del buon padre di famiglia, ex art. 1710, primo comma, c.c., e con i mezzi somministrati dal mandante, ex art. 1719 c.c., e comporta un compenso determinato secondo equità e in correlazione con la prestazione) non collegato a un contratto d'opera intellettuale, mentre nella stragrande maggioranza dei casi essa è svolta in esecuzione di un contratto d'opera intellettuale (con corrispettivo determinato anche in relazione del risultato ottenuto, ex art. 2225 c.c., e sopportando il rischio del lavoro -rectius, come pure ricorda Cass. 9741/2013, sopportando il rischio dell'esecuzione dell'opera a regola d'arte ex art. 2224, co 1, c.c.-).
Dovrà, invece, il CNF:
1) riconoscere che l'art. 2, commi 1, 5 e 6 della l. 247/2012, in combinato disposto con l'art. 18, lettera a, della medesima legge, impone di ritenere incompatibile la professione di avvocato con la "professione non regolamentata" (e cioè con l' "attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente") di amministratore di condominio in tutti quei casi (la assoluta maggioranza) nei quali il rapporto tra avvocato amministratore "esterno" e condominio integri contratto d'opera professionale e non semplice contratto di mandato svincolato da contratto d'opera intellettuale;
2) abbandonare le vesti di consulente dei Consigli degli Ordini locali e, "vestitosi" da giudice speciale, sollevare questione di legittimità costituzionale per irragionevolezza (art. 3 Cost.) dell'art. 6, commi 1, 5 e 6, nonchè dell'art. 18, lettera a, della l. 247/2012, per la parte in cui non consentono che l'avvocato possa fare l'amministratore "esterno" di condominio, ponendo in essere un contratto d'opera professionale e non un contratto di mandato.

References: sentenza 
 art. 3
 art. 1710
 art. 1719
 art. 2224
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 2224
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
 art. 1710
 art. 1719
 art. 2225
 Cass. 
 art. 2224