Source: http://docplayer.pl/3706304-Bariery-w-deweloperskim-procesie-inwestycyjnym.html
Timestamp: 2017-01-21 10:43:14+00:00

Document:
⭐Bariery w deweloperskim procesie inwestycyjnym
Bariery w deweloperskim procesie inwestycyjnym
Download "Bariery w deweloperskim procesie inwestycyjnym"
1 Artykuł opublikowany [w] Rynek kapitałowy i pienięŝny, wybrane aspekty, Prace i materiały Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Gdańskiego, Nr 4/2008, Sopot 2008, ISSN Jarosław Szreder * Wstęp W ostatnich latach w Polsce przeprowadzonych została znaczna ilość deweloperskich procesów inwestycyjnych. Wiązało się to z wysokim tempem rozwoju gospodarczego Polski po wstąpieniu do struktur Unii Europejskiej. Często spotykanymi w naszej rzeczywistości były sytuacje, gdy realizację projektu deweloperskiego rozpoczynały osoby fizyczne lub prawne nie mające do tej pory nic wspólnego z tego typu działalnością. Pomimo to zrealizowano z sukcesem znaczą ilość projektów. W niniejszym artykule autor, na podstawie własnych doświadczeń i dociekań, przedstawia, w sposób syntetyczny, wybrane bariery prowadzenia procesów inwestycyjnych deweloperskich. Autor koncentruje się na barierach występujących, przede wszystkim, w procesie inwestycyjnym mieszkaniowym, mając jednak na uwadze wysoką złoŝoność oraz znaczną liczbę innych specyficznych przeszkód występujących w procesach inwestycyjnych innych niŝ mieszkaniowe [szerzej na ten temat w: Gawron, 2006]. Bariery zostały sklasyfikowane wg chronologii realizacji deweloperskiego przedsięwzięcia inwestycyjnego poczynając od spraw związanych ze stanem prawnym oraz technicznym nieruchomości gruntowej, a kończąc na problemach mogących pojawić się przy przekazaniu gotowego juŝ obiektu do uŝytkowania. 1. Struktura deweloperskiego procesu inwestycyjnego W terminologii dziedziny zarządzania projektami mianem projektu określić moŝna przedsięwzięcie realizowane w określonej organizacji, które jest przedsięwzięciem nowym, nietypowym, odmiennym od działań rutynowych, takim, z jakim dana organizacja nie miała nigdy wcześniej do czynienia. Nie oznacza to jednak, Ŝe w przedsięwzięciu nie mogą uczestniczyć inne organizacje lub osoby. Wręcz przeciwnie, we współczesnej coraz bardziej złoŝonej rzeczywistości, wspólna realizacja przedsięwzięć staje się koniecznością. Inne charakterystyczne cechy projektów to, m.in.: - cel / cele czyli rezultaty, - określony termin rozpoczęcia i zakończenia, - określone fazy w czasie jego realizacji, - wydzielenie organizacyjne i zasobowe od innych działań realizowanych w ramach danej organizacji, - duŝa kapitałochłonność [por. Pawlak, 2006, s. 17]. Biorąc pod uwagę ww. ogólne cechy charakterystyczne projektów stwierdzić moŝna, iŝ realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego, polegającego na budowie kameralnego osiedla mieszkaniowego, stanowi określony rodzaj projektu. Na projekt ten składa się zbiór wielu powiązanych ze sobą działań, realizowanych wg ściśle określonej kolejności (proces), wykonywanych przez znaczną ilość osób specjalistów z róŝnych dziedzin. Proces inwestycyjny deweloperski stanowi zatem wysoce złoŝony zbiór działań. Przykład szczegółowego opisania poszczególnych zadań dewelopera znaleźć moŝna w licznych publikacjach. K. Dziworska i D. * Dr, Zakład Zarządzania Przedsiębiorstwem, Instytut Organizacji i Zarządzania, Wydział Zarządzania, UG2 2 Trojanowski, powołując się na metodologię UNIDO, dzielą proces inwestycyjny na trzy zasadnicze fazy: - fazę przedinwestycyjną, nazwaną równieŝ etapem przygotowawczym, - fazę realizacyjną, - fazę eksploatacyjną [Dziworska, Trojanowski, 2007]. Trzymając się tej klasyfikacji moŝna dokonać następującego podziału zadań w poszczególnych fazach. Tablica 1. Zadania w poszczególnych fazach procesu inwestycyjnego deweloperskiego Fazy procesu Zadania wchodzące w skład procesu przedinwesty- Faza cyjna Faza realizacyjna Faza eksploatacyjna Źródło: Opracowanie własne - zdefiniowanie projektu (zidentyfikowanie nieruchomości i jej stanu prawnego, klient i jego korzyści, podstawowe załoŝenia organizacyjne, finansowe i marketingowe), - zapewnienie prawa do nieruchomości, - sporządzenie koncepcji architektonicznej, a w dalszej kolejności projektu technicznego, - przeprowadzenie analiz rynkowych pod kątem popytu na oferowane produkty, - sporządzenie studium przedinwestycyjnego obejmującego m.in. takie elementy jak: harmonogram realizacji przedsięwzięcia, załoŝenia budŝetowe realizacji inwestycji, wskazanie źródeł finansowania przedsięwzięcia wraz z wielowymiarową analizą opłacalności projektu, organizację przedsięwzięcia, organizację działalności marketingowej, sprzedaŝowej i inne. - pozyskanie finansowania projektu, - uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę, - przygotowanie i wynegocjowanie umowy z wykonawcą inwestycji (jeŝeli zapadła decyzja o pozyskaniu generalnego wykonawcy), - koordynacja realizacji inwestycji, - opracowanie projektu umowy z klientami oraz prowadzenie procesu sprzedaŝy produktów, - obsługa posprzedaŝna klientów. - uzyskanie formalnych dokumentów związanych z przekazaniem obiektu do uŝytkowania, - dokonanie odbiorów lokali i przekazanie ich klientom, - rozruch obiektu (m.in. testowanie systemów technicznych obiektu) - przekazanie praw do zarządzania nieruchomością profesjonalnemu zarządcy 1. Podkreślić naleŝy, iŝ część ww. zadań jest z reguły wykonywana przez dewelopera równolegle w czasie. Pozwala to na minimalizację czasu niezbędnego do przeprowadzenia projektu. Wymaga to jednak znacznego wysiłku i właściwej koordynacji prac. We wszystkich zidentyfikowanych zadaniach wyodrębnić moŝna powaŝniejsze, a takŝe mniej istotne bariery. W zaleŝności od swojej sytuacji finansowej, sytuacji rynkowej oraz perspektyw jej rozwoju, cele deweloperów mogą być róŝne. W jednym przypadku celem moŝe być właściwa organizacja procesu budowlanego, w innym maksymalizacja dochodu z realizowanego projektu, w kolejnym przypadku cel moŝe być określony jako wytworzenie produktu traktując go jako lokatę kapitału, tj. z myślą o jego dalszej odsprzedaŝy w dłuŝszym (np. kilkuletnim) horyzoncie czasowym. Jak więc widać deweloperzy mogą mieć róŝnorodne cele. Środkiem do osiągnięcia zakładanych przez nich celów jest właściwe przeprowadzenie procesu inwestycyjnego na wszelkich jego etapach. Zidentyfikowanie potencjalnych barier mogących pojawić się podczas realizacji deweloperskiego przedsięwzięcia inwestycyjnego, moŝe przynieść pozytywne efekty 1 Kwestia zarządzania nieruchomościami jest uregulowana w ustawie z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Omówiono ją dokładnie m.in. [w]: R. Dziczek, Własność lokali komentarz, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 20063 dla dewelopera w kolejnych projektach. Myśląc prakseologicznie, identyfikując zaistniałe przeszkody naleŝy zastanowić się nad ich przyczynami, a takŝe potencjalnymi środkami zaradczymi, które mogą zapobiegać powstawaniem tych barier w przyszłości. Bariera skłania bowiem prowadzącego proces inwestycyjny do podjęcia określonych działań, które przyczynią się do zniwelowania jej teraźniejszych skutków oraz uniknięcia ich w przyszłości. 2. Stan prawny nieruchomości oraz ograniczenia z niego wynikające Na określenie stanu prawnego nieruchomości składają się m.in. takie elementy jak: 1) prawo własności nieruchomości lub inne określone prawa dewelopera do dysponowania nieruchomością, np. udział we własności, prawo uŝytkowania wieczystego, prawo uŝytkowania nieruchomości, najem i dzierŝawa nieruchomości, uŝyczenie i inne, 2) prawa, roszczenia i ograniczenia do dysponowania nieruchomością występujące w rzeczywistości i najczęściej opisane w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, m.in. takie jak: słuŝebności ograniczające zakres wykonywania prawa własności nieruchomości obciąŝonej, hipoteki (zwykłe, kaucyjne, przymusowe, łączne) zabezpieczające wierzytelności innych podmiotów, prawo korzystania z nieruchomości przez inne podmioty, prawa pierwokupu, roszczenia współwłaścicieli i inne [por. Bryx, 2007, s. 78], 3) przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (mpzp) 2. Inwestor planujący przedsięwzięcie musi brać pod uwagę powyŝsze czynniki. Deweloper moŝe budować na gruncie nie będącym jego własnością, np. na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości. Sytuacja ta nie jest jednak do końca korzystna dla przyszłych klientów (uzyskanie finansowania w postaci kredytu hipotecznego), ale przede wszystkim ze względu na ograniczenia związane z finansowaniem przedsięwzięcia (brak zabezpieczenia kredytu dla dewelopera w postaci nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie). Ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością oraz roszczenia osób trzecich mogą z kolei powodować spadek wartości nieruchomości oraz problemy w sferze marketingowej przedsięwzięcia. Ponadto w rozwaŝaniach literaturowych wskazuje się na fakt, iŝ deweloper powinien mieć rękojmię prowadzenia szybkiego i bezkolizyjnego procesu budowlanego, w niczym nie zakłóconego ze strony osób trzecich mogących posiadać mocniejszy tytuł prawny do nieruchomości na której jest realizowana inwestycja. DąŜeniem dewelopera będzie zatem uzyskanie silnego prawa do nieruchomości, dającego moŝliwie największą gwarancję opłacalności i nieodwracalności zamierzenia inwestycyjnego [Mączyńska, Prystupa, Rygiel, 2007, s. 61]. Posiadanie prawa własności, dodatkowo pozbawionego jakichkolwiek roszczeń i ograniczeń do nieruchomości na której jest realizowana inwestycja, jest najbardziej poŝądaną sytuacją dla dewelopera. W szczególności istotnymi są zapisy w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyŝ określają one ściśle, a w zasadzie przesądzają jakiego typu przedsięwzięcie inwestycyjne moŝe być realizowane na danej nieruchomości. W stosunku do działki budowlanej będącej przedmiotem inwestycji, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa parametry wielkościowe oraz charakter przyszłych budynków. Ustalenia planu mogą dotyczyć m.in. nieprzekraczalnych linii zabudowy, a takŝe wskaźników kształtowania form zabudowy typu: maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, maksymalna powierzchnia zabudowy jednego budynku, maksymalna wysokość zabudowy, rodzaj oraz kąt nachylenia połaci dachowych budynku i inne. Deweloper zlecając przygotowanie projektu budowlanego budynków jest ograniczony ustaleniami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Typ i wielkość obiektów wynikać zatem będą w duŝym stopniu z ustaleń zawartych w planie, a to z kolei przedkłada się w znacznym stopniu np. na koszty wytworzenia obiektów [więcej na ten temat m.in. w: Radziszewski, 2006]. 2 MPZP miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym. Jest podstawowym narzędziem sterowania gospodarką przestrzenną na terenie gminy. Podstawy prawne, zasady jego sporządzania i niezbędne elementy, które musi zawierać, są zdefiniowane w ustawie z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 z póz. zm.).4 4 3. Stan rzeczywisty działki budowlanej (media, teren, drogi dojazdowe itp.) Stan rzeczywisty działki, a przede wszystkim takie czynniki jak uwarunkowania geologiczne terenu działki, obecność oraz stan dróg dojazdowych do miejsca realizacji obiektu, a takŝe wyposaŝenie działki w niezbędne media, wpływają w duŝym stopniu na koszty realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. Jednym z podstawowych problemów deweloperów jest wyposaŝenie działki w niezbędne media, a takŝe zapewnienie dostępności wystarczającej ilości tych mediów. Szczególną uwagę zwrócić tu naleŝy na długotrwały proces projektowania, uzyskania niezbędnych zezwoleń, pozwoleń i decyzji administracyjnych związanych z budową sieci energetycznej. O ile w zakresie sieci wodnej, kanalizacyjnej i drogowej deweloper moŝe samodzielnie podjąć określone działania zmierzające do budowy tych sieci (oczywiście w uzgodnieniu z ich gestorami), to w przypadku sieci elektroenergetycznej jest to niemoŝliwe. Wynika to z sytuacji monopolu w zakresie projektowania i wykonawstwa, jak równieŝ dostarczania energii elektrycznej w Polsce. Struktury zakładów energetycznych są niestety nie do końca zreformowane, autor zaobserwował tam zjawisko ukształtowanej spychologii, a załatwienie jakiejkolwiek sprawy o wyŝszym stopniu skomplikowania (np. budowa nowego odcinka sieci), jest bardzo czasochłonne i wysoce sformalizowane. Z kolei uwarunkowania geologiczne gruntu mogą mieć istotny wpływ na koszty realizacji przedsięwzięcia z uwagi na następujące moŝliwe niekorzystne uwarunkowania jego realizacji, takie jak, np.: konieczność dokonania wymiany gruntu, konieczność podniesienia gruntu, konieczność budowy tymczasowych dróg dojazdowych na terenie budowy. Podkreślić równieŝ naleŝy, iŝ uwarunkowania geologiczne gruntu mają równieŝ istotny wpływ na projekt techniczny przyszłego obiektu Pozyskanie finansowania i zapewnienie płynności finansowej Pozyskanie finansowania niezbędnego do realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego jest podstawowym, o ile nie najwaŝniejszym elementem działalności dewelopera. Najprostszym rozwiązaniem wydaje się być uzyskanie finansowania zewnętrznego w postaci kredytu bankowego zabezpieczonego na nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie. Zwrócić uwagę jednak naleŝy na to, iŝ stworzenie tego typu struktury finansowania jest w zasadzie niemoŝliwe w stosunku do deweloperów realizujących pierwszy projekt. Banki podchodzą bowiem bardzo nieufnie do przedsięwzięć, które są realizowane przez podmioty nie mające w danej dziedzinie doświadczenia. Problem dewelopera zatem sprowadza się do zapewnienia finansowania przedsięwzięcia z innych źródeł niŝ kredyt bankowy, dodatkowo z uwzględnieniem czasookresów zapadalności płatności zobowiązań dla wykonawcy. Zagadnienie to łączy się ściśle z marketingiem przedsięwzięcia oraz problemem właściwego skonstruowania umów z przyszłymi klientami (w szczególności dotyczy to harmonogramu płatności oraz warunków ewentualnego odstąpienia od umowy przez klienta). Sytuacją idealną i najbardziej komfortową dla dewelopera jest - zakontraktowana sprzedaŝ produktów w początkowej fazie realizacji przedsięwzięcia, co w dzisiejszych uwarunkowaniach rynkowych nie jest zadaniem prostym, ale z drugiej strony nie jest niemoŝliwe. 5. Problemy marketingowe Wydaje się, iŝ najwaŝniejszym elementem kaŝdego komercyjnego przedsięwzięcia inwestycyjnego jest sprzedaŝ. Bez sprzedaŝy i klientów, którzy zakupią oferowany produkt zazwyczaj nie jest moŝliwe przeprowadzenie przedsięwzięcia. Nie dotyczy to przypadku, gdzie celem dewelopera jest stworzenie długoterminowej inwestycji bądź teŝ budowa z myślą o wynajmowaniu. Przyjmując załoŝenie, iŝ celem dewelopera jest sprzedaŝ wytworzonych produktów, kaŝdorazowym jego dylematem jest znalezienie odpowiedzi na następujące pytania ze sfery marketingu: 1. Jak uplasować oferowany produkt na rynku? 2. Kto będzie naszym klientem? 3. Dlaczego klienci będą od nas kupować? 4. Z jakich kanałów dystrybucji informacji o produkcie naleŝy skorzystać? 5. Jakie korzyści produktu płynące dla klienta wyeksponować w kampanii reklamowej? 6. W jaki sposób argumentować niekorzystne cech produktu? 7. Jaką przyjąć strategię odnośnie cen? 3 Np. konieczność budowy obiektu na wzmocnionej płycie fundamentowej zamiast na klasycznej ławie fundamentowej, co istotnie wpłynie na koszty realizacji przedsięwzięcia.5 8. Kto będzie odpowiedzialny za sprzedaŝ? 9. W jaki sposób prowadzić sprzedaŝ? 10. Kto będzie odpowiedzialny za kontakty z klientami? 11. W jaki sposób prowadzić rozmowy z klientami aby osiągnąć zamierzone cele? PowyŜej wymieniono tylko niektóre z moŝliwych dylematów. Pytania sfery marketingowej moŝna mnoŝyć. Z biegiem czasu pojawiają się coraz to nowsze pytania. Szczególnego znaczenia nabierają one w sytuacji, gdy dotychczas przyjęte rozwiązania nie sprawdzają się. Sytuacja ulega pogorszeniu, poniewaŝ upłynął juŝ pewien okres czasu od momentu podjęcia decyzji oraz zaangaŝowane zostały dodatkowo określone środki finansowe. Dodatkowo pojawiają się nowe dylematy, np. w jaki sposób argumentować klientom obniŝkę cen na oferowane produkty. W szczególności dotyczy to klientów, którzy nabyli juŝ nasz produkt. Wydaje się, iŝ problem jest na tyle skomplikowany i róŝnorodny, iŝ jest godny szczegółowego omówienia w innym artykule. 6. Uwzględnienie preferencji poszczególnych klientów Problemy, z którym spotyka się deweloper nieustannie w fazie realizacji obiektu budowlanego stanowi dylemat uwzględniania bądź nieuwzględniania preferencji poszczególnych klientów. Oczywiście przyjmując załoŝenie, Ŝe zmiany nie stoją w sprzeczności z zaakceptowanym projektem technicznym, na który inwestor otrzymał decyzję pozwolenia na budowę. Analizując problem głębiej powstaje nawet pytanie czy informować klientów o moŝliwych do wykonania ulepszeniach w produkcie. Dodatkowym argumentem jest fakt, iŝ ulepszenia te często mogą być niskonakładowe bądź nawet beznakładowe 4. Przyjmując i uwzględniając moŝliwość samodzielnej aranŝacji przez klientów deweloper bierze na siebie odpowiedzialność za organizację ich wykonania, co w niektórych przypadkach, w znacznym stopniu komplikuje i wydłuŝa proces budowlany. Istotnym problemem jest równieŝ fakt, iŝ często klienci traktują taką ofertę nieufnie tylko w postaci dodatkowego kosztu, który ma być przez nich poniesiony, zapominając o korzyściach jakie z tego mogą płynąć 5. Niebagatelne znaczenie mają w tym przypadku długofalowe procesy budowania pozytywnego wizerunku dewelopera w oczach klientów, a takŝe budowanie zaufania klientów do osób (przedstawicieli dewelopera) mających bezpośredni kontakt z klientami. Doświadczenia autora wskazują, iŝ budowanie zaufania oraz pozytywnego wizerunku mogą być istotnymi czynnikami, dzięki którym, w szczególności małe firmy, mają moŝliwość zaistnienia na konkurencyjnym rynku. Prowadzenie spraw firmy w taki sposób wymaga jednak znacznego wysiłku, duŝej dyspozycyjności, a takŝe odpowiedzialności za składane obietnice oraz znacznego stopnia zaangaŝowania ze strony osób zajmujących się bezpośrednio kontaktami z klientami. To jednak pozwala na pozyskanie lojalności dotychczasowych klientów, co w dłuŝszej perspektywie zdecydowanie ułatwi prowadzenie sprzedaŝy kolejnych produktów. 7. Jakość wykonania produktu Jakość produktu w postaci gotowego apartamentu jest określona normami polskimi dotyczącymi minimalnej jakości wykonania poszczególnych elementów procesu budowlanego. RównieŜ wykorzystywane w budownictwie materiały wymagają określonych certyfikatów jakościowych, higienicznych oraz bezpieczeństwa. Jakość produktu jest zazwyczaj odmiennie widziana przez wykonawcę inwestycji, dewelopera oraz klienta nabywającego produkt końcowy. Celowym i dobrym rozwiązaniem zmierzającym do wyeliminowania tych róŝnic pomiędzy deweloperem a wykonawcą jest zatrudnienie doświadczonego inspektora nadzoru, dbającego o interesy dewelopera, a tym samym klientów. Większość klientów nie zna się na budownictwie i jest w stanie zaakceptować kiepską jakość. Bywają jednak niekiedy bardzo wymagający klienci, którzy przywiązują duŝą wagę nawet do bardzo mało istotnych szczegółów, dąŝąc zaciekle do osiągnięcia swoich celów, często wyłącznie ambicjonalnych. Dylematy na tym polu sprowadzają się odpowiedzi m.in. na następujące pytania: 4 Dotyczy to np. takich kwestii jak: moŝliwość innej od wynikającej z dokumentacji projektowej aranŝacji wnętrza lokalu, tj. przestawienie bądź eliminacja wybranych ścian działowych, moŝliwość wykorzystania poddasza jako miejsca do zagospodarowania, inne od zaplanowanego rozmieszczenie punktów elektrycznych, zainstalowanie dodatkowych punktów świetlnych, inne od zaplanowanego rozmieszczenie punktów instalacji wodno kanalizacyjnej, telefonicznej, alarmowej i telewizyjnej. 5 Dobrym przykładem moŝe być tu moŝliwość wybudowania w jednopoziomowym apartamencie poddasza uŝytkowego antresoli, gdzie w cenie ok. 2 m2 klienci uzyskują ok. 15m2 dodatkowej powierzchni uŝytkowej apartamentu.6 6 1. Czy zgadzać się ze wszystkim uwagami klientów, czy starać się bronić swoich racji? 2. Czy egzekwować ściśle postanowienia umowy (np. dotyczące zasad stosowania kar umownych) czy raczej szukać rozwiązań bezkonfliktowych 6. Dodać naleŝy równieŝ, iŝ najczęściej uwzględnienie dodatkowych uwag klientów stanowi dla dewelopera określony wydatek. Pytania ww. są wysoce dyskusyjne. Wydaje się, iŝ udzielenie na nie odpowiedzi wymaga szczegółowego zbadania kaŝdorazowej sytuacji. Pamiętać naleŝy o fakcie, iŝ umowa o nabycie lokalu pomiędzy deweloperem a klientem zobowiązuje dewelopera do wybudowania obiektu zgodnie z projektem technicznym, na który deweloper uzyskał decyzję pozwolenia na budowę. Zatem rozstrzygnięć szukać naleŝy m.in. w rozwiązaniach projektowych, które poprzez podpisaną umowę klient zaakceptował. Niemniej jednak, z punktu widzenia dewelopera pamiętać naleŝy o fakcie, iŝ Ŝyje dzięki klientom. Bez kolejnych kupujących nie będzie podstaw do dalszej egzystencji oraz rozwoju przedsiębiorstwa, a tym samym do prowadzenia kolejnych przedsięwzięć inwestycyjnych. Tylko zadowoleni i usatysfakcjonowani klienci mogą dostarczać innym dobrych referencji. Klienci nie do końca zadowoleni burzą dobrą reputację dewelopera, na którą tak cięŝko i długofalowo się pracuje 7. Zakończenie Autor zdaje sobie sprawę ze znacznej ilości przeszkód, które mogą wystąpić w rzeczywistości gospodarczej przedsiębiorstw realizujących określone zamierzenia inwestycyjne na rynku budowlanym. Z uwagi jednak na objętość niniejszego artykułu skoncentrował się na tych, z którymi spotyka się najczęściej podczas prowadzonych procesów inwestycyjnych, a które jego zdaniem są bardzo istotne z punktu widzenia interesów dewelopera. Szczegółowe omówienie poszczególnych barier jedynie zasygnalizowanych w niniejszym artykule, a takŝe innych stanowić moŝe interesujący przedmiot dociekań zarówno dla teoretyków jak równieŝ praktyków gospodarczych. Przeprowadzenie kompleksowej analizy barier dla wybranych przypadków moŝe okazać się przydatne dla osób zamierzających podjąć się realizacji przedsięwzięć deweloperskich w przyszłości. Literatura 1. Bryx M. (red.) (2007), Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, Wydawnictwo Poltext, Warszawa. 2. Dziczek R. (2006), Własność lokali komentarz, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa. 3. Dziworska K., Trojanowski D. (2007), Projekt deweloperski fazy, etapy i działania, Finanse i informatyka w zarządzaniu wybrane aspekty, Prace i Materiały Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Gdańskiego nr 3/2007, Wydawnictwo UG, Sopot. 4. Fijor J.M. (2001), Metody zdobywania klientów, czyli jak osiągnąć sukces w sprzedaŝy, Fijorr Publishing, Chicago Warszawa. 5. Gawron H. (2006), Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości, Wydawnictwo AE w Poznaniu, Poznań. 6. Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K.(2007), Ile warta jest nieruchomość, Poltext, Warszawa. 7. Pawlak M. (2006), Zarządzanie projektami, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa. 8. Radziszewski E. (2006), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, przepisy i komentarz, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa. Streszczenie Aktywna działalność dewelopera napotyka w polskich uwarunkowaniach na szereg przeszkód róŝnej natury, m.in.: rynkowej, marketingowej, finansowej, organizacyjnej, a takŝe biurokratyczno - administracyjnej. W niniejszym artykule autor po zaklasyfikowaniu deweloperskiego przedsięwzięcia inwestycyjnego jako specyficznego projektu, przedstawia w uproszczony sposób strukturę zadań wchodzących w jego skład. W dalszej 6 Problemy te najczęściej pojawiają się podczas dokonywania protokolarnych odbiorów, czyli przekazania produktu klientowi. Np. zapis w umowie pomiędzy deweloperem a klientem mówiący o tym, Ŝe klient mimo nie dokonania odbioru apartamentu powinien dokonać płatności zgodnie z ustalonym wcześniej w umowie harmonogramem. 7 Szerzej na temat znaleźć moŝna w licznych pozycjach literaturowych dotyczących marketingu, w tym m.in. J. M. Fijor, Metody zdobywania klientów, czyli jak osiągnąć sukces w sprzedaŝy, Fijorr Publishing, Chicago Warszawa 20017 części artykułu autor prezentuje niektóre z barier, jakie napotkał w toku realizacji przedsięwzięć, w których uczestniczył. Omówione zostały bariery związane ze stanem prawnym oraz fizycznym nieruchomości, na której deweloper prowadzi inwestycje. Kolejno skoncentrowano się na wybranych problemach finansowych i marketingowych. Autor po zaprezentowaniu barier stara się zabrać stanowisko w kontekście podjęcia decyzji zmierzających do ich przezwycięŝenia. Barriers in the investment development process (Summary) In this article the author has focused on selected barriers existing in the investment development process. The barriers associated with investment properties are discussed within the article. In turn, the author presents selected legal, financial and marketing problems. Having presented the problems relating to the investment development process the author then goes on to give possible solutions the specific problems identified in the article. Podobne dokumenty
WYBRANE CZYNNIKI KONKURENCYJNOŚCI PRZEDSIĘBIORSTW DEWELOPERSKICH
Artykuł wygłoszony na konferencji naukowej i opublikowany [w] Konkurencyjność przedsiębiorstw ujęcie mezoekonomiczne, red. M. Juchniewicz, UW-M w Olsztynie, Olsztyn 2009, ISBN 978-83-89112-79-8 dr Jarosław Bardziej szczegółowo Nieruchomości jako środki trwałe: co nowego w rachunkowości i podatkach. Prowadzenie: Piotr Rybicki. Katowice, 28 czerwca 2012
Nieruchomości jako środki trwałe: co nowego w rachunkowości i podatkach Prowadzenie: Piotr Rybicki Katowice, 28 czerwca 2012 Dlaczego organy skarbowe tak bardzo interesują się nieruchomościami? Dlaczego: Bardziej szczegółowo Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2012 2039 Gminy Miasta Radomia.
Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2012 2039 Gminy Miasta Radomia. Za bazę do opracowania Wieloletniej Prognozy Finansowej na kolejne lata przyjęto projekt budŝetu Bardziej szczegółowo Informacja dodatkowa do raportu kwartalnego
Informacja dodatkowa do raportu kwartalnego 1. Podstawy prawne. Skrócony raport kwartalny dla Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości Fundusz Inwestycyjny Zamknięty obejmuje: informację o Funduszu, bilans, Bardziej szczegółowo Monika Skocz Zabezpieczenie finansowania inwestycji deweloperskich hipoteką na nieruchomości
Prezentacja dla SBDiM Monika Skocz Zabezpieczenie finansowania inwestycji deweloperskich hipoteką na nieruchomości Hipoteka po nowemu... 20 lutego 2011 roku zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece Bardziej szczegółowo UCHWAŁA NR XXIV/135/2000 Rady Powiatu w Jarocinie z dnia 14 lipca 2000r.
UCHWAŁA NR XXIV/135/2000 Rady Powiatu w Jarocinie z dnia 14 lipca 2000r. w sprawie określenia zasad nabycia, zbycia i obciąŝania nieruchomości oraz ich wydzierŝawiania lub wynajmowania na okres dłuŝszy Bardziej szczegółowo Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego spektu PROSPEKT INFORMACYJNY I. DANE IDENTYFIKACYJNE I KONTAKTOWE DOTYCZĄCE DEWELOPE- RA
Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego 17.09.2015r. PROSPEKT INFORMACYJNY CZĘŚĆ OGÓLNA I. DANE IDENTYFIKACYJNE I KONTAKTOWE DOTYCZĄCE DEWELOPERA DANE DEWELOPERA Deweloper Dom-Budus sp. z o.o. Bardziej szczegółowo Dotacje vs. instrumenty zwrotne w obszarze wsparcia dla przedsiębiorstw w nowej perspektywie finansowej
Dotacje vs. instrumenty zwrotne w obszarze wsparcia dla przedsiębiorstw w nowej perspektywie finansowej Wnioski z badania IBnGR Perspektywa finansowa 2007-2013 przyniosła nowe instrumenty finansowania. Bardziej szczegółowo KATASTER I GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI
Ryszard Hycner KATASTER I GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI Część II Podstawy Gospodarki Nieruchomościami Cel wykładów: Przedstawienie podstawowych zasad w zakresie gospodarowania nieruchomościami wszystkich Bardziej szczegółowo Umowa o wykonanie projektu budowlanego oraz o pełnienie nadzoru autorskiego. Umowa o wykonanie prac projektowych Nr.../...
Umowa o wykonanie projektu budowlanego oraz o pełnienie nadzoru autorskiego Umowa o wykonanie prac projektowych Nr.../... (rok zawarcia) W dniu... w............. pomiędzy... zwanym w dalszej treści umowy Bardziej szczegółowo USTAWA. z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska 1)
USTAWA z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska 1) Art. 6. 1. Kto podejmuje działalność mogącą negatywnie oddziaływać na środowisko, jest obowiązany do zapobiegania temu oddziaływaniu. 2. Kto Bardziej szczegółowo Załącznik nr 1 do Regulaminu promocji kredytów hipotecznych DOM Z KORZYŚCIĄ BIS
Załącznik nr 1 do Regulaminu promocji kredytów hipotecznych DOM Z KORZYŚCIĄ BIS LISTA NIEZBĘDNYCH DOKUMENTÓW DO UBIEGANIA SIĘ O KREDYT MÓJ DOM dla nieruchomości nabywanej od dewelopera finansowanego przez Bardziej szczegółowo SZKOLENIA PFRN. Kontakt z PFRN: 22 654 58 69 (71); e-mail: federacja@pfrn.pl; http://www.pfrn.pl
SZKOLENIA PFRN UMOWY POŚREDNICTWA ZAWIERANE Z DEWELOPEREM zagadnienia prawne, wzajemne relacje deweloper pośrednik, właściwa treść umowy pośrednictwa i załączników do umowy a odpowiedzialność pośrednika Bardziej szczegółowo Procesy aktywne. PoŜyczki Kredyty Pozostałe procesy aktywne
ZADANIA ĆWICZENIOWE - ADONIS Moduł 1: Struktura obszaru przedsiębiorstwa Pierwszym etapem jest analiza i strukturyzacja badanego obszaru przedsiębiorstwa. W tym celu stosowany jest typ modelu ADONISa mapa Bardziej szczegółowo Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2011 2039 Gminy Miasta Radomia.
Józef Myrczek, Justyna Partyka Bank Spółdzielczy w Katowicach, Akademia Techniczno-Humanistyczna w Bielsku-Białej Analiza wraŝliwości Banków Spółdzielczych na dokapitalizowanie w kontekście wzrostu akcji Bardziej szczegółowo ZARZĄDZENIE Nr BO.0050.35.2015 BURMISTRZA OZIMKA z dnia 19 marca 2015 r.
ZARZĄDZENIE Nr BO.0050.35.2015 BURMISTRZA OZIMKA z dnia 19 marca 2015 r. w sprawie przyjęcia planu wykorzystania gminnego zasobu nieruchomości na lata 2015-2017 Na podstawie art. 30 ust. 2 pkt. 3 ustawy Bardziej szczegółowo LISTA NIEZBĘDNYCH DOKUMENTÓW DO UBIEGANIA SIĘ O KREDYT MÓJ DOM
LISTA NIEZBĘDNYCH DOKUMENTÓW DO UBIEGANIA SIĘ O KREDYT MÓJ DOM dla nieruchomości nabywanej od dewelopera finansowanego przez Bank BPS S.A. w ramach realizowanych inwestycji budownictwa mieszkaniowego 1. Bardziej szczegółowo Certyfikaty energetyczne - zmiany w Prawie budowlanym
BAZA LOKALOWA 12 Certyfikaty energetyczne - zmiany w Prawie budowlanym W dniu 15 października 2009 weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane. Do ustawy bazowej z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z Bardziej szczegółowo FUNDUSZ POŻYCZKOWY DLA KOBIET. Ministerstwo Gospodarki Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości. Jelenia Góra, grudzień 2014 r.
FUNDUSZ POŻYCZKOWY DLA KOBIET Ministerstwo Gospodarki Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości Jelenia Góra, grudzień 2014 r. I. Fundusz pożyczkowy dla kobiet... 3 1. Termin przyjmowania wniosków... 3 2. Limity Bardziej szczegółowo SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU. Spis dokumentów niezbędnych do podpisania umowy pośrednictwa w sprzedaży
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU Przydział ze spółdzielni lub akt notarialny będący podstawą nabycia, lub inne dokumenty będące podstawą nabycia (postanowienie sądu o nabyciu spadku, umowa darowizny). Bardziej szczegółowo Wprowadzanie zmian w umowach o dofinansowanie Działanie 8.1 POIG
Wprowadzanie zmian w umowach o dofinansowanie Działanie 8.1 POIG Gdańsk, 28.04.2011 r. Wprowadzanie zmian w umowach o dofinansowanie Beneficjent, podpisując umowę o dofinansowanie, zobowiązuje się do realizacji Bardziej szczegółowo Nowy Wilanów Royal Park ul. Kieślowskiego, Warszawa
PROSPEKT INFORMACYJNY Nowy Wilanów Royal Park ul. Kieślowskiego, Warszawa Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego CZĘŚĆ OGÓLNA PROSPEKT INFORMACYJNY I. DANE IDENTYFIKACYJNE I KONTAKTOWE DOTYCZĄCE Bardziej szczegółowo OCHRONA ŚRODOWISKA W PROCESIE INWESTYCYJNYM W ŚWIETLE PRZEPISÓW
OCHRONA ŚRODOWISKA W PROCESIE INWESTYCYJNYM W ŚWIETLE PRZEPISÓW USTAWY Z DNIA 3 PAŹDZIERNIKA 2008 r. O UDOSTĘPNIANIU INFORMACJI O ŚRODOWISKU I JEGO OCHRONIE, UDZIALE SPOŁECZEŃSTWA W OCHRONIE ŚRODOWISKA Bardziej szczegółowo Wytyczne dotyczące sprzedaży SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU. Spis dokumentów niezbędnych do podpisania umowy pośrednictwa w sprzedaży
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU Przydział ze spółdzielni lub akt notarialny będący podstawą nabycia, lub inne dokumenty będące podstawą nabycia (postanowienie sądu o nabyciu spadku, umowa darowizny). Bardziej szczegółowo Wykład 9 Rejestracja stanu prawnego nieruchomości Księgi wieczyste - Kw
Wykład 9 Rejestracja stanu prawnego nieruchomości Księgi wieczyste - Kw 1.Wstęp W EGiB rejestrujemy przede wszystkim informacje o stanie faktycznym gruntów. Obiektem stanu faktycznego jest działka. Drugim Bardziej szczegółowo DOBRE PRAKTYKI SEKTOROWY PROGRAM OPERACYJNY WZROST KONKURENCYJNOŚCI PRZEDSIĘBIORSTW DZIAŁANIE 2.1 WSPARCIE NA DORADZTWO
DOBRE PRAKTYKI SEKTOROWY PROGRAM OPERACYJNY WZROST KONKURENCYJNOŚCI PRZEDSIĘBIORSTW DZIAŁANIE 2.1 WSPARCIE NA DORADZTWO Celem niniejszego opracowania jest syntetyczne przedstawienie projektów, które otrzymały Bardziej szczegółowo Zarządzanie ryzykiem w projektach inwestycyjnych Sposoby ograniczania
Zarządzanie ryzykiem w projektach Sposoby ograniczania DR WALDEMAR ROGOWSKI WROGOW@SGH.WAW.PL WALDEMARROGOWSKI@WP.PL KATEDRA ANALIZY DZIAŁALNOŚCI PRZEDSIĘBIORSTWA SGH 1 Ograniczanie w projektach Matryca Bardziej szczegółowo BIZNES PLAN. osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą spółka cywilna spółka z o.o. spółka akcyjna inne...... produkcja handel usługi inne
Bank Spółdzielczy w Miedźnej BIZNES PLAN I. PODSTAWOWE INFORMACJE O KREDYTOBIORCY. Pełna nazwa... Skrócona nazwa... Adres siedziby : Miejscowość... Kod... Ulica... Nr... Telefon... Fax... Forma własności Bardziej szczegółowo Finansowanie Nieruchomości komercyjnych
Krzysztof Czerkas Finansowanie Nieruchomości komercyjnych w Polsce czynniki ryzyka i modele transakcji 4biura 4mieszkania 4hotele 4centra handlowe 4magazyny Spis treści finansowanie nieruchomości komercyjnych Bardziej szczegółowo Jacy inwestorzy i na jakich warunkach mogą wejść w projekty MS pozyskując niezbędne finansowanie?
Jacy inwestorzy i na jakich warunkach mogą wejść w projekty MS pozyskując niezbędne finansowanie? Bolesław Meluch Związek Banków Polskich Warunki powstawania projektów mieszkalnictwa senioralnego: Potrzebna Bardziej szczegółowo POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 1 KSWP 1
1. Wprowadzenie POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 1 KSWP 1 WARTOŚĆ RYNKOWA I WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA 1.1. Celem niniejszego standardu jest przedstawienie definicji Bardziej szczegółowo PROSPEKT INFORMACYJNY PRZEDSIĘWZIĘCIA DEWELOPERSKIEGO GÓRCE.142 PRZY UL. GÓRCZEWSKIEJ 142 W WARSZAWIE
PROSPEKT INFORMACYJNY PRZEDSIĘWZIĘCIA DEWELOPERSKIEGO GÓRCE.142 PRZY UL. GÓRCZEWSKIEJ 142 W WARSZAWIE MIESZKANIE NR. WARSZAWA, dnia. 2013 r. 1 CZĘŚĆ OGÓLNA I. DANE IDENTYFIKACYJNE I KONTAKTOWE DOTYCZĄCE Bardziej szczegółowo Wystąpienie pokontrolne
Kraków, dnia sierpnia 2007 r. NAJWYśSZA IZBA KONTROLI DELEGATURA w KRAKOWIE 30-038 KRAKÓW, ul. Łobzowska 67 (0-12) 633 77 22, 633 77 24, 633 37 09 Fax (0-12) 633 74 55 P/07/113 LKR-41011-1/07 Pan Janusz Bardziej szczegółowo Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego 05.09.2013 Data sporządzenia prospektu
Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego 05.09.2013 Data sporządzenia prospektu CZĘŚĆ OGÓLNA PROSPEKT INFORMACYJNY PRZEDSIĘWZIĘCIE DEWELOPERSKIE OXYGEN WERSJA 17 I. DANE IDENTYFIKACYJNE I KONTAKTOWE Bardziej szczegółowo Ustawa z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o
Ustawa z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko obejmuje : udostępnianie Bardziej szczegółowo Kompleksowe zarządzanie projektem inwestycyjnym
P R O J E C T & C O N S T R U C T I O N M A N A G E M E N T Kompleksowe zarządzanie projektem inwestycyjnym J e ś l i p r i o r y t e t y K l i e n t ó w n i e są naszymi p r i o r y t e t a m i, n i e Bardziej szczegółowo MATRYCA EFEKTÓW KSZTAŁCENIA
ZAŁĄCZNIK NR 2 MATRYCA EFEKTÓW KSZTAŁCENIA Studia podyplomowe ZARZĄDZANIE FINANSAMI I MARKETING Przedmioty OPIS EFEKTÓW KSZTAŁCENIA Absolwent studiów podyplomowych - ZARZĄDZANIE FINANSAMI I MARKETING: Bardziej szczegółowo 2) Czy Gmina posiada akcje, udziały w innych podmiotach? Sprawozdania finansowe podmiotów powiązanych za 2010 rok.
FIP.271.1.10.2011.TK1 Włoszczowa 11.10.2011 r. www. wloszczowa.eobip.pl dot. zadania pn.: Udzielenie Gminie Włoszczowa i obsługa kredytu długoterminowego złotowego w wysokości 5 032 076,00 zł na sfinansowanie Bardziej szczegółowo UCHWAŁA NR XXVI/212/2009. Rady Miejskiej w Maszewie. z dnia 29 grudnia 2009 r.
UCHWAŁA NR XXVI/212/2009 Rady Miejskiej w Maszewie z dnia 29 grudnia 2009 r. w sprawie przyjęcia Regulaminu udzielania dotacji celowych na budowę przydomowych oczyszczalni ścieków" Na podstawie art. 40 Bardziej szczegółowo Spis treści. Wykaz skrótów Wprowadzenie
Spis treści Wykaz skrótów Wprowadzenie Rozdział 1 Ratio legis. Spoteczno-gospodarcze determinanty ustawy o ochronie prawa nabywcy lokalu lub domu od dewelopera [Paweł Chmielnicki] 1.1. Uwagi wprowadzające: Bardziej szczegółowo FUZJE I PRZEJĘCIA, WYCENY
FUZJE I PRZEJĘCIA, WYCENY Staranne przygotowanie do procesu, realna ocena szans powodzenia i możliwości osiągnięcia stawianych w procesie celów oraz zaangażowanie doświadczonych ekspertów, zwiększają szanse Bardziej szczegółowo Program studiów rozszerzających Międzynarodowe Studia Podyplomowe Zarządzanie Projektami
Program studiów rozszerzających Międzynarodowe Studia Podyplomowe Zarządzanie Projektami MGP7140 Ocena finansowa projektu (3 pkt. kredytowe) MGP7150 Analiza wykonalności projektu (3 pkt. kredytowe) MGP7180 Bardziej szczegółowo IP Instytucje Pośredniczące. Z uwagi na złoŝoność procesu realizacji PI i PWP, wymagającego zaangaŝowania takŝe innych podmiotów w szczególności ROEFS
Konsultacje dokumentu Działania informacyjno-promocyjne na rzecz projektów innowacyjnych i współpracy ponadnarodowej PO KL. Rekomendacje Krajowej Instytucji Wspomagającej dla Instytucji Pośredniczących Bardziej szczegółowo ASPEKTY PRAWNE PPP W POLSCE A FUNDUSZE EUROPEJSKIE
ASPEKTY PRAWNE PPP W POLSCE A FUNDUSZE EUROPEJSKIE Spis treści Akty prawne PPP w przepisach dot. Funduszy Europejskich Aspekty prawne w poszczególnych modelach łączenia PPP oraz Funduszy UE Wnioski Akty Bardziej szczegółowo Rybnik 21-22 maj 2009r.
Rybnik 21-22 maj 2009r. w 2007r. Związek Miast Polskich wraz ze Związkiem Powiatów Polskich oraz Związkiem Gmin Wiejskich RP przystąpił do realizacji czteroletniego szkoleniowo-doradczego projektu pt. Bardziej szczegółowo PROSPEKT INFORMACYJNY Inwestycja Elsnera 9 w Warszawie
PROSPEKT INFORMACYJNY Inwestycja Elsnera 9 w Warszawie Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego, tj. 08.05.2012r. CZĘŚĆ OGÓLNA Inwestycja Elsnera 9 w Warszawie I. DANE IDENTYFIKACYJNE I KONTAKTOWE Bardziej szczegółowo Proces inwestycyjny krok po kroku poradnik dewelopera Szkolenie Deloitte Real Estate
Proces inwestycyjny krok po kroku poradnik dewelopera Szkolenie Deloitte Real Estate Wszechstronne omówienie zagadnień prawnopodatkowych oraz finansowo-księgowych w procesie inwestycyjnym. Proces inwestycji Bardziej szczegółowo Ogólne warunki umowy
Część C SIWZ Ogólne warunki umowy 1 Wykonawca zobowiązuje się do wykonania na rzecz Zamawiającego operatów szacunkowych określających wartość nieruchomości oraz występowania w charakterze biegłego w toku Bardziej szczegółowo Kolonia Górczewska. przedmiot odrębnej własności lokali i przeniesie własność na wszystkie zainteresowane. osoby.
Odrębna własność W roku 2008 kontynuowane były prace związane z uregulowaniem stanu prawnego gruntów, niezbędne do umoŝliwienia wyodrębnienia własności poszczególnych lokali. przygotowano kompleksową dokumentację Bardziej szczegółowo Pozwolenie na budowę krok po kroku
Pozwolenie na budowę krok po kroku Domy jednorodzinne możemy budować wyłącznie na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę. Może ją uzyskać tylko osoba, posiadająca prawo do dysponowania nieruchomością Bardziej szczegółowo KONIECZNOŚĆ DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ WG WYROKU TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO 2011
1 KONIECZNOŚĆ DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ WG WYROKU TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO 2011 Decyzja o pozwolenie na budowę stanowi istotną gwarancję ochrony nie tylko praw osób trzecich lecz także interesu publicznego. Bardziej szczegółowo Finansowanie projektów w PPP
Finansowanie projektów w PPP Plan Prezentacji Przepływy finansowe w transakcji PPP Kryteria zastosowania róŝnych rodzajów finansowania kredyty obligacje leasing Wykorzystanie funduszy UE przy realizacji Bardziej szczegółowo PLAN PRZEDSIEWZIĘCIA
PLAN PRZEDSIEWZIĘCIA METRYCZKA PLANOWANEJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ: Imię i nazwisko osoby zakładającej firmę, nazwa firmy Adres siedziby i miejsc wykonywania działalności Telefony e-mail CHARAKTERYSTYKA Bardziej szczegółowo BIZNES PLAN. pod nazwą.. uczestnika ubiegającego się o środki na rozwój przedsiębiorczości w ramach projektu pod nazwą
BIZNES PLAN pod nazwą.. uczestnika ubiegającego się o środki na rozwój przedsiębiorczości w ramach projektu pod nazwą. 1 realizowanego przez..., 2 współfinansowanego ze środków Europejskiego Funduszu Społecznego Bardziej szczegółowo Procedura uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia
Procedura uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia KIEDY OOŚ? - 1 I Dla planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko Art.. 59 ust.1, Bardziej szczegółowo RZECZPOSPOLITA POLSKA Rzecznik Praw Obywatelskich RPO-562607-IV-DZ/07
RZECZPOSPOLITA POLSKA Rzecznik Praw Obywatelskich RPO-562607-IV-DZ/07 00-090 Warszawa Teł. centr. 22 551 77 00 Al. Solidarności 77 Fax 22 827 64 53 Pani dr Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel Prezes Urzędu Bardziej szczegółowo WIEDZA INNOWACJE TRANSFER TECHNOLOGII EFEKTYWNE WYKORZYSTANIE ŚRODKÓW UE
WIEDZA INNOWACJE TRANSFER TECHNOLOGII EFEKTYWNE WYKORZYSTANIE ŚRODKÓW UE RCITT to: Doświadczony Zespół realizujący projekty Baza kontaktów w sferze nauki i biznesu Fachowe doradztwo Otwartość na nowe pomysły Bardziej szczegółowo MINISTER INFRASTRUKTURY
KOMUNIKAT MINISTRA INFRASTRUKTURY 1) z dnia 04 stycznia 2010 r. w sprawie uzgodnienia standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności Na podstawie art. 175 ust. Bardziej szczegółowo NIERUCHOMOŚCI. Zagadnienia prawne. pod redakcją Heleny Kisilowskiej. Wydanie IV. Wydawnictwo Prawnicze r LexisNexis 1
NIERUCHOMOŚCI Zagadnienia prawne pod redakcją Heleny Kisilowskiej Wydanie IV Wydawnictwo Prawnicze r LexisNexis 1 Warszawa 2007 SPIS TREŚCI WYKAZ SKRÓTÓW 13 WSTĘP 15 Rozdział I. NIERUCHOMOŚCI ZARYS OGÓLNY Bardziej szczegółowo Wycena wartości wynalazku i innych przedmiotów własności przemysłowej. IP-score jako narzędzie wyceny rozwiązania technicznego chronionego patentem.
Wycena wartości wynalazku i innych przedmiotów własności przemysłowej. IP-score jako narzędzie wyceny rozwiązania technicznego chronionego patentem. Beata Lenarczyk Naczelnik Wydziału Promocji Urząd Patentowy Bardziej szczegółowo Zawieranie umów deweloperskich wyznacza status dewelopera...442 Oznaczenie masy osobnej...443 Zaskarżalność postanowienia o ustaleniu masy
Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego...362 Rozporządzenie w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych...364 Informacja o dokonaniu Bardziej szczegółowo Prowadzący Andrzej Kurek
Prowadzący Andrzej Kurek Centrala Rzeszów Oddziały Lublin, Katowice Zatrudnienie ponad 70 osób SprzedaŜ wdroŝenia oprogramowań firmy Comarch Dopasowania branŝowe Wiedza i doświadczenie Pełna obsługa: Analiza Bardziej szczegółowo Niedoskonałości prawodawstwa w zakresie infrastruktury liniowej w praktyce Gazoprojektu Wrocław 15 styczeń 2010
Niedoskonałości prawodawstwa w zakresie infrastruktury liniowej w praktyce Gazoprojektu Wrocław 15 styczeń 2010 Dariusz MoŜejko Daniel Hawryłkiewicz Plan prezentacji: Cel Obecnie obowiązuj zujące w RP Bardziej szczegółowo ZESTAWIENIE KOSZTÓW ZADANIA INWESTYCYJNEGO/REMONTOWEGO (ZKZ) (STRONA TYTUŁOWA)... ZESTAWIENIE KOSZTÓW ZADANIA (ZKZ) inwestycyjnego* ) remontowego* )
Załącznik Nr. ZESTAWIENIE KOSZTÓW ZADANIA INWESTYCYJNEGO/REMONTOWEGO (ZKZ) AKCEPTUJE" (STRONA TYTUŁOWA) (stanowisko, stopień, imię i nazwisko, podpis, pieczęć, data) Inwestor:...... (nazwa i adres) opracowująca Bardziej szczegółowo 3. Na pokrycie kapitału zakładowego tworzonej Spółki Miasto wnosi ponadto wkład pienięŝny w kwocie 700.000,00 zł.
Uchwała Nr... (projekt z dnia 26.02.2008 r.) Rady Miasta Ostrołęki z dnia... w sprawie likwidacji zakładu budŝetowego pod nazwą Miejski Zakład Komunikacji w Ostrołęce w celu zawiązania jednoosobowej spółki Bardziej szczegółowo Podyplomowe Studia Zarządzania Nieruchomościami Ekonomiczne podstawy zarządzania nieruchomościami dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji Podręczniki p.z. pod red. E. Kucharskiej-Stasiak ; VALOR. M. Bardziej szczegółowo Zagadnienia prawne związane z dzierŝawą gruntów rolnych
Zagadnienia prawne związane z dzierŝawą gruntów rolnych Bardzo często w skład gospodarstwa rolnego wchodzą równieŝ grunty, które nie stanowią własności rolnika lecz są przez niego dzierŝawione lub teŝ Bardziej szczegółowo POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 2 KSWP 2 WARTOŚCI INNE NIś WARTOŚĆ RYNKOWA
POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 2 KSWP 2 WARTOŚCI INNE NIś WARTOŚĆ RYNKOWA 1. WPROWADZENIE... 2 2. ZAKRES STOSOWANIA STANDARDU... 3 3. DEFINICJE WARTOŚCI NIERYNKOWYCH Bardziej szczegółowo WYSTĄPIENIE POKONTROLNE
LWR-4112-03-01/2011 S/11/003 Wrocław, 8 sierpnia 2012 r. Pan Ryszard Dźwiniel Burmistrz Bielawy WYSTĄPIENIE POKONTROLNE (ujednolicony tekst wystąpienia pokontrolnego uwzględniający zmiany wprowadzone uchwałą Bardziej szczegółowo PROSPEKT INFORMACYJNY OSIEDLE DALIA, ETAP II
PROSPEKT INFORMACYJNY OSIEDLE DALIA, ETAP II z dnia 01.10.2014 CZĘŚĆ OGÓLNA I. DANE IDENTYFIKACYJNE I KONTAKTOWE DEWELOPERA DOM.developer Alfa sp. z o.o. ul. Damrota 33/2, 50-306 Wrocław KRS 0000269294 Bardziej szczegółowo Konferencja -,,KONSTRUKCJE BUDOWLANE Warszawa, 21 listopad 2014 r.
Konferencja -,,KONSTRUKCJE BUDOWLANE Warszawa, 21 listopad 2014 r. Zmiany przepisów w budownictwie Kodeks urbanistyczno budowlany Wiesław Bocheńczyk Zadanie nowej normy prawnej w budownictwie,,kodeks urbanistyczno Bardziej szczegółowo Getin Noble Bank SA Departament Projektów Inwestycyjnych. Beata Kaczmarska Analityk Kredytowy
Getin Noble Bank SA Departament Projektów Inwestycyjnych Beata Kaczmarska Analityk Kredytowy Poznań, 27.10.2014 Ustawa I USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub Bardziej szczegółowo WZÓR BIZNES PLANU OPRACOWANY PRZEZ FUNDACJĘ INKUBATOR
WZÓR BIZNES PLANU OPRACOWANY PRZEZ FUNDACJĘ INKUBATOR (rozpoczęcie działalności gospodarczej) SPIS TREŚCI Streszczenie 1. Charakterystyka realizatora przedsięwzięcia. Opis planowanego przedsięwzięcia. Bardziej szczegółowo III. Pozostałe informacje zgodnie z 91 ust. 6. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 19 października 2005 r.
III. Pozostałe informacje zgodnie z 91 ust. 6. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 19 października 2005 r. 1. Wybrane dane finansowe na dzień 30.06.2007 r., zawierające podstawowe pozycje skróconego sprawozdania Bardziej szczegółowo REGULAMIN PROMOCJI PRAWIE BEZ PROWIZJI ZA GDM.
REGULAMIN PROMOCJI PRAWIE BEZ PROWIZJI ZA GDM. 1. ORGANIZATOR PROMOCJI 1. Organizatorem promocji Prawie bez prowizji za GDM (zwanej dalej: Promocją ), o której mowa w niniejszym regulaminie (zwanym dalej: Bardziej szczegółowo DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA - PROMOWANIE PROFESJONALIZMU
TERMIN GODZINY TEMAT 06.II (piątek) 14:30-20:00 I. PODSTAWOWE ZAGADNIENIA PODSTAWOWE ZAGADNIENIA WPROWADZENIE DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA - PROMOWANIE PROFESJONALIZMU 1. Historia zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami Bardziej szczegółowo Komputerowe wspomaganie zarządzania projektami innowacyjnymi realizowanymi w oparciu o podejście. Rozdział pochodzi z książki:
Rozdział pochodzi z książki: Zarządzanie projektami badawczo-rozwojowymi. Tytuł rozdziału 6: Komputerowe wspomaganie zarządzania projektami innowacyjnymi realizowanymi w oparciu o podejście adaptacyjne Bardziej szczegółowo Załącznik nr 1 Przedmiotem zamówienia jest udzielenie kredytu inwestycyjnego długoterminowego na poniższych zasadach: 1.1. Udzielenie Muzeum Sztuki
Załącznik nr 1 Przedmiotem zamówienia jest udzielenie kredytu inwestycyjnego długoterminowego na poniższych zasadach: 1.1. Udzielenie Muzeum Sztuki Nowoczesnej w Warszawie kredytu inwestycyjnego, długoterminowego Bardziej szczegółowo POROZUMIENIE. z dnia... 2011 r. w sprawie przygotowania przedsięwzięcia pn. Stworzenie połączenia DTŚ z Dąbrową Górniczą etap I połączenie
POROZUMIENIE z dnia... 2011 r. w sprawie przygotowania przedsięwzięcia pn. Stworzenie połączenia DTŚ z Dąbrową Górniczą etap I połączenie DTŚ w Katowicach z Obrzeżną Zachodnią w Mysłowicach wraz z przebudową Bardziej szczegółowo 1. Czy u podatników, którzy zlikwidowali działalność gospodarczą, dopuszczalna jest kontrola podatkowa?
13 czerwca 11 (nr 113) SIEDEM PYTAŃ DO Karoliny Brzozowskiej, konsultanta podatkowego w ECDDP Czy moŝna kontrolować podatnika po zamknięciu firmy 1. Czy u podatników, którzy zlikwidowali działalność gospodarczą, Bardziej szczegółowo POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) NOTA INTERPRETACYJNA NR 3 NI 3 ZASTOSOWANIE PODEJŚCIA KOSZTOWEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI
POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) NOTA INTERPRETACYJNA NR 3 NI 3 ZASTOSOWANIE PODEJŚCIA KOSZTOWEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI 1. WPROWADZENIE Bardziej szczegółowo Temat: Transfer technologii z nauki do biznesu.
Temat: Transfer technologii z nauki do biznesu. Komercjalizacja wyników w badań naukowych; praktyczne zastosowanie wyników badań naukowych w przemyśle; uzyskiwanie dochodów z tytułu zastosowania nowych Bardziej szczegółowo Rozdział 05. Uwarunkowania rozwoju miasta
ZZAAŁŁO śśeenniiaa DDO PPLLAANNUU ZZAAO PPAATTRRZZEENNIIAA W CCIIEEPPŁŁO,,, EENNEERRGIIĘĘ EELLEEKTTRRYYCCZZNNĄĄ II PPAALLIIWAA GAAZZOWEE GMIINNYY SSTTRRZZEELLCCEE OPPOLLSSKIIEE Rozdział 05 Uwarunkowania Bardziej szczegółowo U C H W Ł A Nr 119/X/2003. Rady Miejskiej w Woźnikach. z dnia 04.12.2003 r.
U C H W Ł A Nr 119/X/2003 Rady Miejskiej w Woźnikach z dnia 04.12.2003 r. w sprawie: uchwalenia regulaminu dostarczania wody w gminie Woźniki. Na podstawie art. 18 ust. ustawy z dnia 8 marca 1990 roku Bardziej szczegółowo MINISTERSTWO FINANSÓW S P R A W O Z D A N I E
MINISTERSTWO FINANSÓW Pełnomocnik Rządu do Spraw Wprowadzenia Euro przez Rzeczpospolitą Polską S P R A W O Z D A N I E za okres od dnia 26 stycznia do dnia 31 marca 2009 r. z działalności Pełnomocnika Bardziej szczegółowo WYBRANE ASPEKTY BUDOWY RELACJI BIZNESOWYCH FIRM USŁUGOWYCH
Marek Jabłoński Adam Jabłoński WYBRANE ASEKTY BUDOWY RELACJI BINESOWYCH FIRM USŁUGOWYCH Wstęp ozytywne kształtowanie relacji biznesowych obecnie odgrywa kluczową rolę w długoterminowym trwaniu firmy na Bardziej szczegółowo WARSZTAT Kooperatywy praca nad modelem. Konferencja Mieszkać godnie. Wspólnie Budujemy politykę mieszkaniową w Polsce Warszawa, 4.03.
WARSZTAT Kooperatywy praca nad modelem Konferencja Mieszkać godnie. Wspólnie Budujemy politykę mieszkaniową w Polsce Warszawa, 4.03.2016 CEL: Tworzenie warunków do rozwoju budownictwa niekomercyjnego CEL Bardziej szczegółowo MMI Group Sp z o.o. ul. Kamykowa 39 03-289 Warszawa Tel/ fax. (22) 219 5355 www.mmigroup.pl
2008 Copyright MMI Group Sp. z o.o. Warszawa 2009-09-02 Strona 1 z 6 Kryzys dla wielu firm na rynku światowym oznacza ograniczenie wydatków na nowe inwestycje, bądź ich całkowite wstrzymanie. Coraz częściej Bardziej szczegółowo OCENA SKUTKÓW REGULACJI
OCENA SKUTKÓW REGULACJI 1. Podmioty, na które oddziałuje regulacja Projektowany akt prawny oddziałuje na podatników podatku od towarów i usług oraz podatników podatku dochodowego od osób fizycznych i od Bardziej szczegółowo Uchwała Nr. Rady Gminy Sierakowice z dnia...
Uchwała Nr PROJEKT do pkt.12 Rady Gminy Sierakowice z dnia... w sprawie: zasad wynajmowania lokali mieszkalnych, socjalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Sierakowice Na podstawie art.21 Bardziej szczegółowo Załącznik do Uchwały Nr 651/XLIV/09 Rady Miasta Płocka z dnia 29 grudnia 2009 roku. Wieloletni Plan Inwestycyjny Miasta Płocka na lata 2010-2014
Załącznik do Uchwały Nr 651/XLIV/09 Rady Miasta Płocka z dnia 29 grudnia 2009 roku Wieloletni Plan Inwestycyjny Miasta Płocka na lata 2010-2014 Płock, grudzień 2009 Działy opracowania: I. Wprowadzenie. Bardziej szczegółowo PL-834/85/JB/06/PDJC-345/06/39/07
Odpowiedź Ministerstwa Finansów Nr PL-834/85/JB/06/PDJC-345/06/39/07 z dnia 26 stycznia 2007 r. na pismo Przewodniczącego Krajowej Rady Notarialnej w sprawie zmian wprowadzonych ustawą z dnia 16 listopada Bardziej szczegółowo WNIOSEK O UDZIELENIE KREDYTU NA DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ
Bank Spółdzielczy w Grodzisku Wielkopolskim Nr rejestru zgłoszeń: Wpisano dnia: Prowadzący sprawę: WNIOSEK O UDZIELENIE KREDYTU NA DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ ZłoŜony przez:...... telefon: (firma)... (dom)... Bardziej szczegółowo ZAPRASZAMY DO WSPÓŁPRACY
Jesteśmy przedsiębiorstwem usługowo-produkcyjnym posiadającym bogate doświadczenie w pracach spawalniczoślusarskich, wyniesione z wieloletniej pracy w tej branŝy. Zapewniamy: bardzo korzystne ceny szeroki Bardziej szczegółowo URZĄD STATYSTYCZNY W SZCZECINIE
URZĄD STATYSTYCZNY W SZCZECINIE Opracowania sygnalne Szczecin, styczeń 2010 r. DZIAŁALNOŚĆ INNOWACYJNA PRZEDSIĘBIORSTW W LATACH 2006-2008 W WOJEWÓDZTWIE ZACHODNIOPOMORSKIM Wyniki badania działalności innowacyjnej Bardziej szczegółowo Lista dokumentów technicznych/prawnych:
Bank BPH S.A. Al. Pokoju 1, 31-548 Kraków Lista dokumentów technicznych/prawnych: DOKUMENTY DOTYCZĄCE PRZEDMIOTU ZABEZPIECZENIA Zabezpieczenie na Lokalu mieszkalnym/ spółdzielczym własnościowym prawie Bardziej szczegółowo Powiat Wejherowski Lider projektu BIZNES PLAN (WZÓR) SEKCJA A DANE WNIOSKODAWCY...3 SEKCJA C PLAN MARKETINGOWY.5. C-1 Opis produktu/usługi 5
Zał. 3 do Regulaminu przyznawania środków finansowych na rozwój przedsiębiorczośi : Wzór biznesplanu BIZNES PLAN (WZÓR) NR WNIOSKU:.. Priorytet VI Rynek pracy otwarty dla wszystkich Działanie 6.2 Wsparcie Bardziej szczegółowo 2017 © DocPlayer.pl Polityka prywatności | Warunki świadczenia usług | Zwrotny adres

References: Art. 6
 art. 30
 art. 40
 art. 175
 art. 18
 art.21