Source: https://akirfa.cz/2018/02/16/predmet-najmu-uspokojovani-bytove-potreby-najemce/
Timestamp: 2019-10-18 20:54:50+00:00

Document:
Předmět nájmu – uspokojování bytové potřeby nájemce | Život a právo
Předmět nájmu – uspokojování bytové potřeby nájemce
Publikováno 16. 2. 2018 | Autor: akirfa
Dle §2201 OZ platí že: „Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.“ 1)Stejně tak byly povinné náležitosti smlouvy stanoveny v §1094 ABGB(u nás jako o.z.o.): „Dohodly-li se smluvní strany o tom, co je při nájmu (pachtu) podstatné, totiž o věci a ceně; je smlouva úplně dojednána a užívání věci pokládá se za koupené.“ Nájem bytu je závazek synallagmatický – právům nájemce odpovídají povinnosti pronajímatele (nájemce má právo byt užívat a pronajímatel je mu povinen toto umožnit) a právům pronajímatele odpovídají povinnosti nájemce (pronajímatel má nárok na smluvené nájemné a nájemce je povinen toto hradit).2)SELUCKÁ, M., HADAMČÍK, L. Nájem bytu a domu po rekodifikacisoukromého práva. Vydání první. Praha: Wolters Kluwer, 2015. Právnímonografie. ISBN 978-80-7478-837-6. str 55
Aby se na daný nájem vztahovala zvláštní ustanovení o nájmu bytu nebo domu (§2235 a násl.OZ) a s tím spojená zvýšená ochrana nájemce v něm obsažená 3)§2235 OZ odst. 1: „Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“, musí krom výše zmíněných obecných předpokladů ještě dojít ke shodě v účelu nájmu (tím je zajištění bytových potřeb nájemce) a upřesnění předmětu nájmu (byt nebo dům, nebo jiný prostor, o kterém se strany shodnou, že bude sloužit k zajištění bytových potřeb nájemce).
Uspokojování bytové potřeby nájemce – jedná se o další termín, jehož definici nenajdeme v zákoně, ale musíme k ní dojít až výkladem. Ústavní soud je toho názoru, že uspokojování bytových potřeb se nesestává jen z přespávání v suchu a teple, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině.4)ÚS II. ÚS 544/2000 ze dne 12.3.2001 Uspokojování bytových potřeb nájemce vidíme ve vytvoření domova, bezpečného místa, kam může člověk složit hlavu.5)ÚS Pl. ÚS 42/03 ze dne 28.3.2006 Za účelem uspokojení práva na bydlení, nebo práva na uspokojení bytové potřeby je možné i omezit některá práva pronajímatele (samozřejmě toto omezení podléhá testu proporcionality). Legitimitu omezení vlastnického práva pronajímatele zmiňuje například rozhodnutí Ústavního soudu Pl. ÚS 42/03:ze dne 28.3.2006“…ochrana nájemců bytů, resp. nájmu bytu představuje legitimní cíl omezení vlastnického práva, neboť přispívá k uskutečnění práva na přiměřenou životní úroveň ve smyslu čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech (vyhlášen pod č. 120/1976 Sb.), práva rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu ve smyslu čl. 16 Evropské sociální charty (vyhlášena pod č. 14/2000 Sb.m.s.), resp. ve smyslu čl. 4 odst. 2 písm. a) Dodatkového protokolu k Evropské sociální chartě (vyhlášena pod č. 15/2000 Sb.m.s.“.
V druhém odstavci § 2235 OZ nalezneme negativní vymezení použití těchto ustanovení – “Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.” Určení, že se jedná o užití k rekreaci jistě nebude činit přehnané obtíže, možné pochybnosti může vzbuzovat určení, kdy se jedná o zjevně krátkodobý účel, protože ani tento zákon, ani jiná norma toto nespecifikuje. Bude záležet na tom, za jakým účelem byla smlouva uzavírána, neboli jaká byla vůle stran. Vodítko nám může poskytnout, zda nájemce dané prostory užívá k uspokojení svých bytových potřeb, nebo jen k ubytování, zatímco své bytové potřeby si realizuje jinde (má se kam domů vrátit). Modelově se může jednat o pronájem pokoje na studentské koleji, ubytování za průběhu dlouhodobé (víceměsíční) služební cesty a výkonu zaměstnání mimo bydliště. Není ovšem vyloučeno, aby po určité době (a dohodě stran) nastoupilo ustanovení § 2235 OZ z důvodu změny účelu užívání – například kdyby byl pracovník (se svým souhlasem) přidělen do nového pracoviště natrvalo a sféra jeho žití by se přesunula do bytu (nebo jiného prostoru), který do této chvíle vnímal jen jako prostor k ubytování. Při hledání pomocného vodítka je nutné zmínit jeden z inspiračních zdrojů OZ a to rakouskou právní úpravu, konkrétně Mietrechtgesetz, BGB1. Nr. 520/1981 (zákon k ochraně nájmu bytu a domu), která ze své působnosti vylučuje nájem kratší šesti měsíců a byty pronajaté za účelem rekreace a trávení volného času. Vzhledem k tomu, že smysl úpravy je obdobný, můžeme použít i tohoto ustanovení.6)LAVICKÝ, Petr. Občanský zákoník: komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2015. Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-529-9. svazek IV. strana 340
1. ↑ Stejně tak byly povinné náležitosti smlouvy stanoveny v §1094 ABGB(u nás jako o.z.o.): „Dohodly-li se smluvní strany o tom, co je při nájmu (pachtu) podstatné, totiž o věci a ceně; je smlouva úplně dojednána a užívání věci pokládá se za koupené.“
2. ↑ SELUCKÁ, M., HADAMČÍK, L. Nájem bytu a domu po rekodifikacisoukromého práva. Vydání první. Praha: Wolters Kluwer, 2015. Právnímonografie. ISBN 978-80-7478-837-6. str 55
3. ↑ §2235 OZ odst. 1: „Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“
4. ↑ ÚS II. ÚS 544/2000 ze dne 12.3.2001
5. ↑ ÚS Pl. ÚS 42/03 ze dne 28.3.2006
6. ↑ LAVICKÝ, Petr. Občanský zákoník: komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2015. Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-529-9. svazek IV. strana 340

References: §2201
 §1094
 soud 
 čl. 11
 čl. 16
 čl. 4
 § 2235
 § 2235
 §1094
 §2235