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Timestamp: 2019-02-17 14:47:05+00:00

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Ein Blick in diese mietrechtliche Urteilssammlung ersetzt keine rechtliche Beratung - für konkrete Fragestellungen wenden Sie sich bitte an:
+++ Mietvertragsrecht Mietverträge Gewerbemietrecht +++
XII ZR 79/10
BGB § 307 Abs 1, § 315
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+++ Mieterhöhung +++
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3. Auch bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts kann ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB artverwandtes Interesse vorhanden sein.
BGB § 573 Abs 1 S 1, § 573 Abs 2 Nr 2
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VIII ZR 184/09
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+++ Mängel +++
b) Zum Ausschluss des Mangelbeseitigungsanspruchs des Mieters wegen Überschreitens der Opfergrenze für den Vermieter (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284).
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+++ Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB +++
BGH - LG Berlin - AG Berlin-Tiergarten
Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385).
BGB § 546 Abs. 2
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VIII ZR 179/08
BGB § 558 Abs. 3 Satz 1
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+++ Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung wirksam +++
Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten in H. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit ca. 100 m² vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage 2.045,55 € Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigen-gutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.
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BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 577a
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+++ Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat +++
BGH - LG Darmstadt - AG Langen
BGB § 554 Abs. 2, 3, § 242 Be
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+++ Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen +++
Die Beklagte ist Mieterin einer Maisonettewohnung des Klägers in Köln. Die Miete ist mit 1.000 € monatlich zzgl. einer Betriebskostenpauschale von 180 € vereinbart. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit ca. 120 m² angegeben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Wohnfläche der Innenräume 90,11 m² beträgt. Zu der Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit Grundfläche von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils 1/4 anzurechnen sei, so dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche und sie aus diesem Grund die Miete rückwirkend um 182,78 € monatlich mindern könne. Sie hat deshalb einen Betrag von 3.488,34 € einbehalten. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Dabei ist der Begriff Wohnfläche im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Das gilt nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt.
Nach der Auffassung des Berufungsgerichts sind mangels abweichender Vereinbarung der Parteien für die Berechnung der Wohnfläche der Mietwohnung der Beklagten die allgemeinen Regeln - des § 44 Abs. 2 II.BV, des § 4 Nr. 4 WoFlV und der DIN 283 - anzuwenden. Diese sehen für die Anrechnung von Außenflächen (Balkonen, Loggien und Dachterrassen) unterschiedliche Anrechnungsquoten vor. Während die DIN 283 eine starre Anrechnung zu 1/4 vorschreibt, lässt § 44 Abs. 2 II. BV eine Anrechnung bis zur Hälfte zu. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit 1/4 anzurechnen.
Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob die Anrechnung im vorliegenden Fall nach der DIN 283 oder nach § 44 Abs. 2 II. BV (§ 4 Abs. 4 WoFlV ist auf den Mietvertrag aus dem Jahr 2003 aus zeitlichen Gründen nicht anwendbar) zu erfolgen hat. Es hat dies damit begründet, dass auch nach § 44 Abs. 2 II. BV die Anrechnungsquote nur 1/4 betrage, wenn der Vermieter den Mieter nicht bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen habe, dass er Außenflächen mit einem überdurchschnittlich hohen Prozentsatz von mehr als 25 % angesetzt habe.
Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Einen Mitteloder Regelwert der Anrechnung von 1/4 nennt § 44 Abs. 2 II. BV - anders als § 4 Abs. 4 WoFlV - nicht. Die Bestimmung überlässt es vielmehr dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen.
Dieser dem Bauherrn vom Gesetz bewusst eingeräumte Spielraum kann bei der Ermittlung der Wohnfläche nach dem Maßstab des § 44 Abs. 2 II. BV auch dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn es wie im vorliegenden Fall um die Frage einer möglichen Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache geht. Denn dies hätte zur Folge, dass Vermieter unter Umständen erhebliche Mietminderungen wegen Wohnflächenabweichung hinnehmen müssten, obwohl die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV zulässigerweise unter Anrechnung von Balkon- und Terrassenflächen bis zur Hälfte errechnet worden ist. Ein solches Ergebnis erscheint nicht hinnehmbar. Es hat deshalb - vorbehaltlich abweichender Parteivereinbarung oder örtlicher Verkehrssitte - dabei zu bewenden, dass bei Wohnflächenberechnungen nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen ist.
Die Anrechnung der Dachterrassenflächen auf die Gesamtwohnfläche der Mietwohnung der Beklagten ist allerdings dann auf 1/4 begrenzt, wenn es zutrifft, dass die Anrechnung zu 1/4 der in Köln ortsüblichen Verkehrssitte entspricht, wie die Beklagte in den Tatsacheninstanzen vorgetragen hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung Vorrang. Das Berufungsgericht, das eine Begrenzung der Anrechnung auf 1/4 schon aus anderen Gründen für geboten erachtet hat, wird daher nunmehr festzustellen haben, ob eine dahingehende ortsübliche Verkehrssitte hinsichtlich der Anrechnung von Terrassenflächen besteht.
LG Köln - Urteil vom 5. März 2008 - 10 S 327/05
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+++ Zwangsversteigerung Kündigungsrecht +++
BGH - LG Ulm - AG Göttingen
VIII ZR 83/08
Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zu 31. Januar 2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c ZVG zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser
Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte Zuschlagsbeschluss Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57c ZVG gemäß § 57d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57c ZVG.
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+++ Der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen +++
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+++ Mietvertragsrecht Mängel +++
vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und dem modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dementsprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattungen Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich. Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diese Grundsätze gelten ebenso, wenn das Mietobjekt nicht zu Wohn-, sondern zu gewerblichen Zwecken vermietet ist, wie es vorliegend für den Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei der Fall ist. (Leitsatz der Redaktion)
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+++ Mietvertragsrecht Mietverträge Schönheitsreparaturen Gewerbemietrecht +++
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XII ZR 67/06
b) Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (Fortführung Senatsurteil vom 22. Oktober 1997 - XII ZR 142/95 - NZM 1998, 192).
BGB §§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 818 Abs. 2
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XII ZR 66/06
BGB §§ 535, 154 Abs. 1, 2
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+++ Kündigungsrecht +++
a) Die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Mietverhältnis nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich
oder in längeren Zeitabschnitten - hier: jährlich - zu entrichten ist.
b) Das Sonderkündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem Grundstückseigentümer für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben einräumt, besteht nicht gegenüber einem Erben, der aufgrund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundstücks geworden ist.
SchuldRAnpG §§ 4, 16
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+++ Mietvertragsrecht Mietverträge Schönheitsreparaturen +++
Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt. Die vorliegende Klausel differenziert zwischen lackierten Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn vorgegebenen Farbton zurückzugeben sind, und farbig gestrichenen Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können.
Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der – grundsätzlich anzuerkennenden – Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499). Der Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten) vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die farbig gestrichenen Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.
In Bezug auf lackierte Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen – bei Vertragsbeginn vorgegebenen – Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=24639
+++ Baumaßnahmen/Sanierung +++
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untersagt und Unterbrechungen wegen Inventuren und Betriebsversammlungen gestattet werden, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, weil – auch mit Rücksicht auf die Interessen der betroffenen Verkehrskreise – die Einlegung einer Mittagspause sämtlicher Mitarbeiter eines Lebensmittel-Discounters in einem Einkaufscenter ebenso wenig branchentypisch und der Verkehrssitte entsprechend ist wie die Schließung aufgrund von Betriebsferien oder eines Ruhetages.
geregelte Betriebspflicht, die die auf Dauer angelegte Nutzung der Geschäftsräume regelt.
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=24576
+++ Mieter einer Verpackungsmaschine +++
1. Der Mieter einer Verpackungsmaschine muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass er bei geschickter und ihm möglicher Arbeitsorganisation die nach dem Vertrag vorausgesetzte Leistungsfähigkeit der Maschine nicht benötige bzw. deren Leistungsdefizite kompensieren könne (Anschluss an BGH v. 4.5.2005 - XII ZR 254/01, MDR 2005, 975 = BGHReport 2005, 1167 = NJW 2005, 2152).
2. Durch mangelbedingten Ausfall der gemieteten Maschine entstandenen Schaden hat der Vermieter dem Mieter als positives Interesse zu ersetzen.
BGB §§ 536, 536a
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+++ Kündigungsrecht Gewerbemietrecht +++
2 U 99/08
Zu den Voraussetzungen der außerordentlichen unbefristeten Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen einer nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses der Mietvertragsparteien.
BGB § 543 Abs 1
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+++ Pachtrecht Nutzungsentschädigung +++
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XII ZR 89/06
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a) Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.
b) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher
Vertretungszusatz nicht erforderlich.
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+++ Eigenbedarf +++
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8 U 140/00
Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Konkludente Vertragsverlängerung trotz Ausschluß- und Schriftformklausel
1. Auch bei unlauterem Ausschluss von BGB § 568 kann sich das Mietverhältnis über das ursprünglich gewollte Ende der Vertragsdauer hinaus durch konkludente Vereinbarung auf unbestimmte Zeit fortsetzen.
2. Erfolgt der Ausschluss der in BGB § 568 enthaltenen Verlängerungsfunktion durch Formularklausel, so ist er trotz seiner Unklarheit in einem Gewerbemietvertrag wirksam.
3. Wird durch Formularklausel für Vertragsänderungen konstitutiv die Schriftform gefordert, so ist dies auch innerhalb eines Gewerbemietverhältnisses unwirksam.
AGBG § 24 Nr 1
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2. Die Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtige Bestandteile des Vertrages sein sollen.
3. Da ein Übergabeprotokoll kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Wahrung der Schriftform weder darauf an, daß diese Anlage nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, daß der Mieter falsch bezeichnet ist.
BGB § 147 Abs 2
BGB § 550 S 1
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LG Wiesbaden - AG Wiesbaden
3 S 35/07
Die Vorschrift des § 558 a BGB soll dazu dienen, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, objektiv zu überprüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen gerechtfertigt ist oder nicht. Hierzu ist, da der Mietspiegel mit umfangreichen Erläuterungen versehen ist, eine gewisse Bedenkzeit erforderlich. Insoweit ist die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen auch mit einer längeren Bedenkfrist versehen. (Leitsatz der Redaktion)
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+++ Mieterschutz +++
16b C 85/07
Bei § 566 BGB handelt es sich um eine Regelung im Interesse des Mieterschutzes. Die Vorschrift ist danach so auszulegen, dass dieser Schutz möglichst gewährleistet ist. (Leitsatz der Redaktion)
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+++ Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses +++
AG Berlin-Hohenschönhausen
9 C 120/07
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a) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.
b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.
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+++ Zwangsverwaltung +++
BGH - LG Heilbronn - AG Öhringen
Hat der Schuldner, gegen den der Zwangsverwalter aufgrund des die Zwangsverwaltung anordnenden Beschlusses die Zwangsvollstreckung zur Erwirkung der Herausgabe der vom Mieter geleisteten Barkaution betreibt, eidesstattlich versichert, er habe als Vermieter der der Zwangsverwaltung unterliegenden Sache die Kaution mit rückständigen Mietzahlungen verrechnet, ist er im Verfahren der Herausgabevollstreckung regelmäßig nicht zu weitergehenden Auskünften darüber verpflichtet, mit welchen Forderungen genau er die Kaution verrechnet hat.
ZVG § 150 Abs. 2, § 152
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+++ Gewerbemietrecht Konkurrenzschutz +++
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+++ Eigentümerwechsel Kündigungsrecht +++
Kammergericht - AG Tempelhof-Kreuzberg
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+++ Satellitenempfangsanlage, Mietvertrag, Minderheit, Sprache +++
LG Dortmund - AG Kamen
11 S 166/07
Satellitenempfangsanlage, Mietvertrag, Minderheit, Sprache
1. Bei der Beurteilung eines anerkennenswerten Informationsinteresses eines ausländischen Mieters, der in seinem Heimatstaat einer sprachlichen wie kulturell eigenständigen Minderheit angehört, ist grundsätzlich nicht auf die Mehrheits - oder Amtssprache des Her-kunftsstaates abzustellen.
2. Die bloße Behauptung, ein kurdischsprachiger Sender stehe der PKK oder ihren Nachfolgeorganisationen nahe und bewege sich am Rande der Verfassungswidrigkeit, steht der Zustimmungspflicht des Vermieters nicht entgegen.
GG Art 5 Abs. 1, 14 Abs. 1
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+++ Mietvertragsrecht Mietverträge +++
a) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.
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+++ Nebenkostenabrechnung Verjährungsrecht +++
Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskosten abrechnung durch Anerkenntnis des Mieters
Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate. Dazu heißt es: Gesamtsumme 3816,00, Ihr Anteil 1176,00; in der Zeile darunter war die Zahl 12,00 aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter Gesamtsumme angeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter Ihr Anteil angegebene Zahl 1176,00 aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23396
a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur zum Nachteil des Mieters unwirksam ist.
b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum (… 1 Keller …) vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.
BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4
EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2
BGB §§ 565, 565a a.F.
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23395
+++ GOA Mieterhöhung +++
III ZR 219/07
Der Geschäftsführer ohne Auftrag, der ein Mietgrundstück verwaltet, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen auszusprechen.
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2 U 39/07
1. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Mietobjekt regelmäßig zu überprüfen.
2. Zu den Pflichten des Zwangsverwalters gehört, die aus dem Objekt möglichen Nutzungen herauszuholen und sich um eine Vermietung eines Grundstücks oder einer Wohnung zu kümmern. Demgegenüber ist es nicht Aufgabe des Zwangsverwalters, durch einen „bewussten Leerstand“ für eine wirtschaftlich möglichst sinnvolle Verwertung des Objektes im Rahmen der Zwangsversteigerung zu sorgen.
ZVG §§ 152, 154
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1 U 40/07
Die in einem gewerblichen Mietvertrag vom Vermieter verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung, mit der die Kosten für die „kaufmännische und technische Hausverwaltung“ als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, verstößt nicht gegen §§ 305c, 307 BGB.
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+++ Schadensersatz Sonstiges Haftpflichtrecht +++
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+++ Streitwert für die Untersagung der Inanspruchnahme einer Mietbürgschaft +++
6 T 27/08
Der Streitwert für die Untersagung der Inanspruchnahme einer Mietbürgschaft wegen angeblicher Forderungen des Vermieters im Wege der einstweiligen Verfügung bestimmt sich nach dem für den Mieter zu erwartenden Zinsschaden.
GKG §§ 48, 53, 68
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+++ Parabolantenne, Sender in berberischer Sprache +++
LG Bonn - AG Königswinter
6 S 183/07
Parabolantenne, Sender in berberischer Sprache
Das Informationsinteresse des Mieters am Empfang eines TV-Senders in seiner Muttersprache (hier: berberische Sprache) hat jedenfalls dann Vorrang gegenüber dem Interesse des Vermieters an dem äußeren Erscheinungsbild seines Gebäudes, wenn die Parabolantenne schon seit 15 Jahren ohne erhebliche Substanzverletzung am Balkongeländer befestigt ist, das inzwischen im Objekt installierte digitale Fernsehempfangssystem nur den Empfang eines Regionalsenders in der offiziellen Landessprache des Heimatlandes (hier: marokkanische Sprache) ermöglicht, die Parabolantenne jedoch den Empfang von Sendern des Heimatlandes in der Muttersprache (berberisch) erlaubt.
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+++ Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche +++
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+++ Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung +++
BGB §§ 541, 543
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+++ Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB +++
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BGH - LG Berlin - AG Berlin-Hohenschönhausen
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23262
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23261
+++ Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel +++
LG Aachen - AG Aachen
Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel
Ermittelt ein gerichtlich bestellter Sachverständiger die ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines einfachen Mietspiegels i.S.d. § 558c BGB, ohne eigenständig Nachforschungen bezüglich der von den Mietern in dem jeweiligen Wohnviertel gezahlten Mieten anzustellen, so ist dies nicht zu beanstanden, sofern der verwendete MIetspiegel gemäß § 558c BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist.
BGB §§ 557, 558, 558a, 558c
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+++ Mietvertragsrecht Nebenkostenabrechnung +++
49 C 112/07
Der Vermieter kann eine Inklusivmiete nicht durch einseitige Erklärung in eine Nettokaltmiete mit Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen umwandeln, auch wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach der Mieter im Wege der Vertragsänderung dem Vermieter bereits jetzt seine Zustimmung [erteilt], die z.Z. vereinbarte Inklusivmiete zu einem vom Vermieter zu bestimmenden Zeitpunkt auf eine Netto-Kaltmiete zuzüglich einer Betriebsund Heizkostenvorauszahlung umzustellen. In einem solchen Fall kann eine teilweise Umstellung der Mietstruktur nur auf die Vorschriften der §§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB, 2 HeizkV gestützt werden, allerdings bloß in den von diesen Vorschriften vorgegebenen Grenzen und auch nur dann, wenn die dafür geltenden formalen Anforderungen erfüllt sind. Ein anderes mag gelten, wenn der Mietvertrag von Anfang an eine Nettokaltmiete mit einer vorläufigen Pauschale für Betriebsund Heizkosten und der späteren Möglichkeit vorsieht, diese Pauschalen auf Vorauszahlungen umzustellen.
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+++ Räumung Prozeßrecht +++
46 C 60/07
Bei einer in Kenntnis einer Übernahme- bzw. Verpflichtungserklärung eingereichten Räumungsklage trägt nach Rücknahme der Kläger die Kosten, da die Klage von Anfang an unbegründet war.
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+++ Deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Mieters bei Wohnungsrückgabe +++
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23144

References: § 307
 § 315
 § 573
 § 573
 § 573
 § 546

BGH 
 § 546
 § 546
 § 546
 § 558
 § 573
 § 577

BGH 
 § 554
 § 242
 § 44
 § 4
 § 44
 § 4
 § 44
 § 44
 § 44
 § 4
 § 44
 § 44
 § 44

BGH 
 § 57
 § 57
 § 57
 § 57
 § 818
 § 543
 § 16
 § 307
 BGH 
 § 543
 § 543
 § 550
 § 550
 § 568
 § 568
 § 24
 § 550
 § 147
 § 550
 § 558
 § 566
 § 556

BGH 
 § 150
 § 152
 § 565
 § 573
 Art. 229
 § 3
 § 573
 § 573
 § 550
 Art. 229
 § 3
 § 554

BGH 
 § 558
 § 558