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Timestamp: 2020-08-13 15:28:23+00:00

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BGH: Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache erfordert keine Schadensbeseitigungsfrist
Der Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28.02.2018 entschieden. Das Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten, heißt es in der Begründung des Gerichts. Bei der Pflicht, die übertragenen Räume schonend und pfleglich zu behandeln, handele es sich dagegen um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (Az.: VIII ZR 157/17).
Vermieter verlangt Schadenersatz ohne Fristsetzung zur Beseitigung der Schäden
Erfordernis der Fristsetzung zur Schadensbeseitigung streitig
Die auf diesen Schadenersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadenersatz wegen eines vom Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadenersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.
BGH: Keine vorherige Fristsetzung nötig
Auch nach Auffassung des BGH setzt der Schadenersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraus. Denn das in §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadenersatz verlangen könne. Als eine derartige Leistungspflicht hat der BGH etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.
Vermieter kann wählen zwischen Schadensbeseitigung und sofortigem Geldersatz
Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadenersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gelte – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadenersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB treffe weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadenersatz zu leisten ist. Der BGH hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.
zu BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17
Redaktion beck-aktuell, 28. Feb 2018.
Sternel, Verbleibende Verpflichtungen der Vertragspartner bei Wohnungsübergabe, NZM 2017, 169
BGH, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache, NJWE-MietR 1996, 266

References: BGH 
 BGH 
 § 280
 § 249
 § 546
 § 546
 BGH