Source: https://urteile-gesetze.de/rechtsprechung/viii-zr-282-13
Timestamp: 2019-06-20 19:38:28+00:00

Document:
VIII ZR 282/13 - Urteil BGH vom 02.04.2014
VIII ZR 282/13
BGH 02.04.2014 - VIII ZR 282/13
Wohnraummiete: Offenlegung der Stellvertretung bei einem Mieterhöhungsverlangen
vorgehend LG Berlin, 14. August 2013, Az: 65 S 39/13vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 5. Dezember 2012, Az: 10 C 131/12
§ 164 Abs 1 S 1 BGB
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 14. August 2013 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Mit Schreiben vom 25. November 2011 verlangte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit dem Jahr 1990 unveränderten Miete um 26,25 € auf 223,75 € und verwies zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel. In dem Schreiben, dem eine Vollmacht der Klägerin beilag, teilte sie nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Klägerin handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es:
Die Beklagte ist der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus dem Schreiben vom 25. November 2011 nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin gehandelt habe.
Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage überwiegend stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die vollständige Abweisung der Klage.
Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.
Die Mieterhöhungserklärung vom 25. November 2011 sei nicht infolge unzureichender Offenlegung der Stellvertretung der Klägerin seitens der Hausverwaltung unwirksam. Aus dem Inhalt der Erklärung in Verbindung mit den weiteren Umständen ergebe sich gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass die Erklärung im Namen der Vermieterin erfolgt sei und keine Eigenerklärung der Hausverwaltung vorgelegen habe.
Vorliegend sei durch die Bezugnahme, dass "der Vermieter zur Erhöhung berechtigt" sei, hinreichend klar zum Ausdruck gekommen, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt sei. Hinzu komme, dass der Mieterhöhungserklärung vom 25. November 2011 eine Hausverwaltervollmacht der Hauseigentümerin beigefügt gewesen sei, so dass erst recht davon auszugehen sei, dass die Hausverwaltung im Namen der Vermieterin und nicht im eigenen Namen aufgetreten sei. Aus der Formulierung am Ende des Schreibens: "Wir bitten deshalb um Zustimmung ..." folge nichts Gegenteiliges. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters stehe dem nicht entgegen.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterhöhungsverlangens der Hausverwaltung vom 25. November 2011 zu.
b) Diese Auffassung teilt der Senat nicht, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist. Es besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt (LG Berlin, GE 1994, 1447; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB, Rn. 294; Erman/Maier-Reimer, BGB, 13. Aufl., § 164 Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 12/03, NJW-RR 2004, 1017unter II 2 a, zur Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter).
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht im konkreten Fall angenommen, dass die Hausverwaltung das Mieterhöhungsverlangen nach den Umständen im Namen der Klägerin gestellt hat (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Rechtsfehler dieser Würdigung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf. Insbesondere sind keine Umstände dafür ersichtlich, dass die Hausverwaltung aus der Sicht der Beklagten im eigenen Namen gehandelt hätte. Im Gegenteil ist unstreitig, dass dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht der Klägerin beigefügt war, die sich ausdrücklich auf Mieterhöhungsverlangen erstreckt.

References: BGH 

BGH 

§ 164
 § 558
 § 164
 § 558
 § 164
 § 558
 § 164
 § 535
 § 164