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Timestamp: 2018-05-25 04:43:19+00:00

Document:
Derecho Mercantil - LEX MERCATORIA: IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES DE PERSONAS FISICAS Y SUCESIONES INDIVISAS - RESOLUCION GENERAL N° 2.141. VENTA Y REEMPLAZO. CERTIFICADO DE NO RETENCION. TRANSFERENCIA DE LOTES O INMUEBLES PROVENIENTES DE FIDEICOMISOS. ASPECTOS CONFLICTIVOS.
IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES DE PERSONAS FISICAS Y SUCESIONES INDIVISAS - RESOLUCION GENERAL N° 2.141. VENTA Y REEMPLAZO. CERTIFICADO DE NO RETENCION. TRANSFERENCIA DE LOTES O INMUEBLES PROVENIENTES DE FIDEICOMISOS. ASPECTOS CONFLICTIVOS.
DICTAMEN Nº 12/2010
Dirección de Asesoría Técnica -
Las transferencias efectuadas con anterioridad a la adjudicación del inmueble no encuadran en el ámbito del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles por tratarse de una cesión del derecho de adjudicación.
Las presentes actuaciones tienen su origen en la consulta efectuada por la Dirección de ... relativa al procedimiento que debe seguirse para la emisión de certificados de no retención del impuesto del asunto que son solicitados en el marco de operaciones de transferencias de lotes o inmuebles que provienen de fideicomisos y en las cuales no se ha efectuado la correspondiente escritura traslativa de dominio y/o adjudicación al solicitante del certificado en cuestión.
Sobre el particular, y con miras a la aplicación de un criterio uniforme, el área consultante hace referencia a las pautas de trabajo utilizadas actualmente por las dependencias del organismo a los fines de que se evalúe su viabilidad o, en su defecto, se determine el criterio a seguir. Así, señala que frente a transferencias de inmuebles o lotes de fideicomisos sin entrega de posesión al solicitante del certificado, las áreas operativas consideran improcedente tramitar el certificado de no retención al entender que se trata de una cesión de derechos no alcanzada por el gravamen. Por otro lado, en el caso de transferencias en las que el solicitante del certificado tiene la posesión, expresa que si bien el inmueble o lote pertenece catastralmente al fideicomiso, cuando se produce la entrega de posesión por parte del solicitante al futuro comprador puede considerarse que se encuentra alcanzada por el gravamen. A dicho respecto agrega que es común que la entrega de posesión del fideicomiso al solicitante del certificado no se encuentre documentada, razón por la cual y a los fines de la emisión de aquél, las dependencias requieren que se acredite fehacientemente dicha entrega, aclarando que la única documentación de la que disponen es el contrato de fideicomiso -o una cesión de derechos de dicho contrato- o aportan facturas de consumo de luz, gas, etc. a nombre del solicitante.
No obstante ello, se aclara que en dichos casos se le informa la posibilidad, de corresponder, “... de presentar la repetición/devolución del impuesto, una vez ejercida la opción de reemplazo”. Observa que en los casos en que existe posesión efectiva del bien sin respaldo documental “... debería profundizarse el análisis con el objeto de establecer si esta modalidad tiene el fin de evitar ingresar las retenciones de ganancias por parte del fideicomiso en el momento de la entrega de posesión”. Adicionalmente, expone que en el caso de inmuebles o lotes con subdivisión en el Registro de la Propiedad Inmueble -partida inmobiliaria propia-, “... la solicitud del certificado es ingresada con los datos catastrales respectivos por el 100% o el porcentaje que le corresponda al solicitante”. Añade que otra es la situación de inmuebles o lotes sin subdivisión en el Registro de la Propiedad Inmueble, existiendo sólo la partida inmobiliaria de origen (del fideicomiso) que comprende a todas las unidades funcionales que integran el emprendimiento, siendo en estos casos ingresada la solicitud por el 100% de titularidad por parte del solicitante, por lo que se requiere al escribano interviniente que certifique cuál es el porcentaje atribuible a aquél, hecho éste que en la práctica no se ha podido determinar y por ende no se han podido ingresar las solicitudes, por lo que también se informa sobre la posibilidad de repetir el gravamen, de corresponder.
Descripta la temática traída a consideración, cabe recordar en primer término que mediante el Artículo 7° del Título VII de la Ley N° 23.905 se estableció un impuesto aplicable “... sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país”; disponiendo el Artículo 8° de la misma que: “Son sujetos de este impuesto las personas físicas y sucesiones indivisas, que revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias, que transfieran inmuebles, en la medida que dicha transferencia no se encuentre alcanzada por el mencionado impuesto”. A su vez, de acuerdo con el Artículo 9° se considerará transferencia a “... la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición, excepto la expropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso incluso cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo de concursos civiles...”. Por su parte, el Artículo 12 de la ley define que la transferencia gravada se considerará configurada “... cuando se produzca el primero de los siguientes hechos: a) Cuando suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento equivalente, se otorgue posesión. b) Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio”, agregando que en las subastas judiciales ello ocurre cuando queda firme el auto de aprobación del remate. Cabe añadir que en el Artículo 14 de la norma legal se habilita la opción de no pagar el impuesto en cuestión en el caso de la transferencia de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casahabitación propia, debiendo formularse dicha opción al momento de suscribirse el boleto de compraventa cuando en el mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de posesión o en el de la escrituración, el que fuere anterior, debiendo cumplirse con las formas y condiciones que determine la reglamentación. En tal sentido, la Resolución General N° 2.141 y sus modificaciones, reglamenta el régimen de retención del gravamen y establece las obligaciones, plazos, requisitos y demás condiciones para la liquidación e ingreso del referido impuesto, previéndose que el agente de retención no deberá actuar en tal carácter cuando “... se ejerza la opción de venta de única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, que prevé el Artículo 14 de la Ley ... y el contribuyente obtenga de este Organismo el “certificado de no retención”, conforme a lo dispuesto en el Título V” -cfr. Artículo 3°, inc. f)-, estableciéndose en el Artículo 25 el procedimiento para obtener y renovar el mencionado certificado. Reseñadas las normas aplicables a las cuestiones planteadas, corresponde señalar que, en general, en el marco de la constitución de un fideicomiso las operaciones de transferencias de inmuebles a los mismos que podrían resultar alcanzadas por el gravamen serían las efectuadas por personas físicas y/o sucesiones indivisas, ello así siempre que se determine en cada caso en particular, en función de la realidad económica y por las características del negocio subyacente al contrato, que se trata de una transferencia a título oneroso, atento a que, en principio, la transferencia en fiducia no importa onerosidad ni gratuidad sino que se realiza a “título de confianza”. Ahora bien, examinadas las situaciones descriptas por el área de origen se advierte que la consulta no se vincula con el supuesto referido en el párrafo que antecede, centrándose más bien el origen de las controversias en operaciones de etapas ulteriores, esto es, las efectuadas por sujetos del gravamen titulares de bienes inmuebles adquiridos a un fideicomiso o de un derecho a un inmueble aún no adjudicado y cuya transferencia a terceros se quiere instrumentar, solicitando se le extienda el respectivo certificado de no retención del impuesto por considerar procedente a su respecto la dispensa legal prevista. Sobre el particular, cabe señalar que de las normas referenciadas surge con claridad que el hecho imponible del gravamen en cuestión lo constituye la “transferencia de dominio a título oneroso de inmuebles” y por ende, en la medida en que no se verifique el mismo no habrá impuesto cuyo ingreso sea dispensable por la vía de la opción que la norma prevé, en razón de lo cual si el solicitante del certificado no cuenta con la posesión del inmueble no habrá transferencia de dominio y por lo tanto no se verificará el hecho imponible tipificado por la ley. En línea con ello, y con relación al derecho que un sujeto adquiere y que lo constituye en beneficiario de un fideicomiso, en el Dictamen N° 49/03 (DAL) se sostuvo que aquél “... no importa un derecho real, puesto que el derecho real de dominio sobre los bienes fideicomitidos siguen siendo de titularidad del fideicomisario. Se trata entonces de un derecho personal en virtud del cual el beneficiario no adquiere el derecho real sobre un inmueble determinado, sino que lo coloca en la situación de exigir que ello ocurra”. Consecuentemente, como primera conclusión puede afirmarse que las transferencias efectuadas con anterioridad a la adjudicación del inmueble no encuadran en el ámbito del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles por tratarse de una cesión del derecho de adjudicación. Sentado ello, y conforme lo relata el área consultante, las operaciones que podrían resultar alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles se limitarían a aquellas en las cuales el cedente -persona física o sucesión indivisa-, ya tiene adjudicado el inmueble aún cuando la misma no se haya documentado debidamente y siempre que no corresponda que la transferencia a instrumentar tribute el impuesto a las ganancias. En el marco de dichas operaciones, se plantean las dificultades surgidas a los fines de tramitar el certificado de no retención frente a la inexistencia de la correspondiente subdivisión parcelaria y/o la falta de la nomenclatura catastral que permita la individualización del inmueble objeto de transferencia como así también la ineficacia de las medidas probatorias requeridas por las áreas operativas actuantes para acreditar la posesión del inmueble por parte del solicitante, falencias que impidieran el ingreso de la solicitud del certificado previsto por las normas reglamentarias vigentes y la emisión del certificado requerido, comunicándose que, eventualmente y de verificarse luego los extremos requeridos, les asistía el derecho a repetir el gravamen. Al respecto, y si bien se hace mención a distintas situaciones particulares que se han presentado, se vislumbra que el denominador común en las mismas lo constituye el incumplimiento, por diversas razones, de la normativa reglamentaria en lo que concierne a la debida individualización del inmueble objeto de transferencia que la tramitación del certificado de no retención exige, omisión que resultaría insalvable a los fines pretendidos por cuanto impide al juez administrativo actuante la comprobación de los extremos legales requeridos, esto es, que se trate de la única vivienda y/o terreno del solicitante, atento que podría contar con otros inmuebles en idénticas condiciones, es decir adjudicados pero no individualizados. Consecuentemente con ello, y si bien a criterio de esta instancia los casos a los que se alude sólo se explicarían en la hipótesis de que el carácter de agente de retención lo asuma un cesionario de un boleto de compraventa y no un escribano, por cuanto éste debe individualizar debidamente el bien que se transfiere en el instrumento público que otorgue, este servicio asesor considera procedente el accionar de las áreas operativas denegando la solicitud del certificado de no retención en aquellos casos en que, por las razones que fuera, no pueda contarse con los datos catastrales que individualicen fehacientemente el inmueble cuya transferencia se desea instrumentar. Por último, y en lo que atañe a la profundización del análisis que se postula frente a la posible maniobra por parte de un fideicomiso que no otorga la posesión de los bienes a los fines de evitar el ingreso de las retenciones del impuesto a las ganancias que tal hecho le puede aparejar, no cabe sino compartir tal inquietud por lo que de contar con indicios en tal sentido corresponderá que el área operativa interviniente adopte los recaudos pertinentes a los fines de verificar la existencia o no de la maniobra a que se alude y obre en consecuencia
Publicado por ARI en 6/27/2012 05:44:00 a. m.
Etiquetas: Boleto de compra, Derecho notarial, Derecho tributario

References: Artículo 7
 Artículo 8
 Artículo 9
 Artículo 12
 Artículo 14
 Resolución 
 Artículo 14
 Artículo 3
 Artículo 25