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Timestamp: 2020-02-25 19:10:47+00:00

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Crítica a la resolucíón de la DGRN 18 Noviembre 2013
por Francisco Rosales | Ene 7, 2014 | Consumo, Hipotecas, Notario, Registro de la Propiedad | 0 Comentarios
Sobre la sectaria postura que está adoptando la dirección general de los registros y del notariado ya he escrito en este blog, pero parece claro que insiste en su actitud y sus formas; prueba de ello es la reciente resolución de la dgrn de fecha 18 de Noviembre de 2013.
Ya en su momento puse un enlace a los geniales Le Luthiers, que me recordaban enormemente la deriva del llamado “centro directivo”, pues sus resoluciones me recuerdan más a este genial grupo argentino, y concretamente a su famoso squecht sobre Terpsícore.
Ruego al paciente lector que haya picado y leído el enlace a la resolución, que pique y vea el enlace al video de Le Luthier: primero porque le servirá para pasar un buen rato, pero segundo para que comprenda como se puede estar disparatando sin límites con sólo engolar la voz, decir mucha palabras y aparentar algo.
Como comprenderán hacer un breve análisis de la “breve” resolución de veintidós folios es bastante complicado, por más que ahora con el twitter nos están enseñando a expresar con pocas palabras conceptos e ideas complejas.
Me confieso fan de @JOSELUISDELMOR1, tuitero irreverente y rompedor, que es capaz en los poco ciento y pico de caracteres que acepta un twitt de poner patas abajo el derecho privado (por cierto en este post y por claridad seguiré hablando de los derechos reales, pues sensata es la postura de este jurista cuando dice que “al que hable de derechos reales habría que condenarle a estar hablando de por vida con una cosa hasta que le conteste”, poniendo así de manifiesto que los derechos se ejercen frente a personas y que frente a las cosas solo se ejercen facultades).
Lo cierto es que la dgrn, no se conforma con ningunear a los Notarios, sino que ahora Jueces y Banco de España, parece que tampoco están lo suficientemente capacitados para la defensa de los ciudadanos.
Para no variar más que resolver las cuestiones objeto de recurso, la dirección general de los registros y del notariado, se centra en hacer una hagiografía de una institución respetable que si no existiera habría que inventarla, el Registro de la Propiedad.
A mi entender flaco favor le hace a la misma, pues las instituciones buenas no necesitan ese tipo de peloteo, y la mejor defensa que tiene el Registro de la Propiedad, es: de un lado su innegable utilidad; y por otro, el quehacer diario de los magníficos profesionales que lo llevan.
Antes de analizar la resolución dos premisas:
A) Resulta altamente criticable la irresponsabilidad de la entidad de crédito de no prestar el consentimiento a la inscripción parcial del título, pues el riesgo asumido, -aunque fueran razonables sus argumentos-, es tremendo.
Distinto es la postura que veo en ocasiones en la que se está exigiendo a la entidad de crédito que renuncie (especialmente al proceso directo y/o extrajudicial) y que también es criticable.
Pero no olvidemos que el recurso lo promueve el Notario autorizante de la escritura. Si ese señor que dicen que:
Está en manos de la banca (la cual, sin embargo, por promover el recurso no le ha pagado un duro, que si le ha pagado al redactor de la minuta, y que ni recurre y que ni pide la inscripción parcial)
Que “por flojo” redacta la escritura según minuta (pero que tiene la vergüenza de defender el trabajo ajeno que con su firma asume como propio).
Que cobra por firmar (pero que lucha por la inscripción de su escritura, evita con ello perjuicios a las partes y asume las responsabilidades derivadas de su firma).
Que no se preocupa del tercero (quizá porque se preocupe de las partes).
Que no es independiente (quizá porque su independencia le hace defender tanto al empresario como al consumidor, sólo en función de quién tiene la razón y no en función de a quién está de moda defender).
B) Resulta sorprendente ver como la resolución defiende la validez de una nota de calificación que el propio “centro directivo” define como escueto y erróneo, dando por bueno lo que bajo ningún concepto lo es, y tampoco se ajusta a la realidad del fantástico trabajo diario que realizan casi todos los Registradores de la Propiedad (probablemente incluso el que hizo esta nota a quién no tengo el gusto de conocer).
Lo cierto es que si tantísimo interés demuestra la dgrn en defender al consumidor, no estaría de más recordarle que la entidad de crédito que solicita la inscripción del título es para el Registrador de la Propiedad un consumidor, que cuando menos debe de ser tratado con un mínimo de profesionalidad.
El pedir del Registrador de la Propiedad una nota de calificación correcta no es ninguna petición disparatada y considerar irrelevante el incumplimiento de dicha obligación es: de un lado una dejación de funciones por el “centro directivo” y por otro un menosprecio al trabajo de dicho profesional.
De hecho jamás he considerado ninguna nota de calificación de mis escrituras, ni escueta ni incorrecta. Es más, en el cien por cien de los casos, y tras la nota de calificación (salvo cuestiones de escasa importancia) siempre he tenido al otro lado del teléfono a un profesional como la copa de un pino, que me ha aclarado todo y a colaborado, con cordialidad y rigor, en la solución del problema que fuera.
No entiendo por ello lógico considerar irrelevante este extremo, porque además da a entender que es práctica habitual en el Registro de la Propiedad el error y la displicencia en el trato al cliente, cosa que no es cierta.
El motivo de recurso es el alcance de la calificación registral en relación al límite legal existente sobre intereses de demora, que según el artículo 114.3 de la ley 1/2013, tras la reforma cuando se trate de préstamos o créditos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual garantizados con la misma vivienda no podrán superar tres veces el interés legal del dinero, sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago , sin que puedan ser capitalizados salvo excepciones.
¿Entra la dgrn a examinar el problema?, reconozco que he tardado cuatro días, con un dolor de hígado tremebundo, en leer la resolución y descubrir que tras 22 folios en los que aborda las más variopintas cuestiones (con nulo acierto y muchos errores -veremos que algunos no pueden ser considerados casuales-) finalmente se trata el motivo del recurso para dar la razón al Notario recurrente.
a) Pone de manifiesto el Notario recurrente que el art 114 LH no sólo exige que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual (como sucede en el caso), sino que el préstamo o crédito garantizado lo sea para adquirir dicha vivienda habitual y tal cosa no es que consta en la escritura, sino que se desprende de ella y del Registro de la propiedad (pues ya era la finca del hipotecante con anterioridad).
¿Dedica la dgrn alguna línea a rebatir o hablar de esto? si, tras 22 folios, con párrafos que en ocasiones hacen suplicar un punto y aparte (sólo por seguir un poco el hilo de la línea argumental) en un folio (el último) despacha el tema, simplemente narrando los hechos y reconociendo que no puede aplicarse una norma prohibitiva a casos no contemplados por ella (lo cierto es que tampoco este es el argumento usado por la dgrn -probablemente agotada tras tantas horas de redacción sobre cosas no planteadas-) .
El desperdiciar tantísimos folios hablando de la función del Registro de la Propiedad, centrarse en normas y jurisprudencia que hable de esta institución, hace estéril la resolución, así como que se olvide la defensa del consumidor, pues no aborda la resolución el verdadero problema de fondo que es: de un lado fijar cuando el interés de demora es abusivo, y de otro la posible contravención de la ley 1/2013 (tanto de su art 114 como de la DA 2) a la normativa y jurisprudencia comunitaria (cuestión esta que no se plantearía en el recurso, pues obviamente no se trata de un préstamo hipotecario ya inscrito).
Estos temas actualmente están siendo profundamente debatidos en los tribunales de justicia, y como botón de muestra baste citar: El auto de la sección 3 de la Audiencia Provincial de Castellón de 18 de Diciembre de 2013 (que considera abusivo un interés de demora del 19% en un préstamo hipotecario anterior a la ley 1/2013, y pese a que el banco sólo demandaba el interés de demora con los límites del actual art 114); o la sección 28 de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de Julio de 2013 (fundamento duodécimo) siendo extraordinariamente recomendable leer el tratamiento que de ambas sentencias realiza el profesor Jesús Alfaro Águila Real en su Blog (tiene tres entradas, aunque sólo enlazo a una).
La AP de Madrid el 28 de Junio de 2013 en materia de intereses de demora (y no distingue si el préstamo hipotecario recae o no sobre una vivienda, o si es o no para financiar la adquisición de una vivienda) fija una serie de criterios interesantísimos en el indicado fundamento duodécimo:
La regla dispositiva sobre los intereses moratorios que está señalada por ley, con carácter general, en el artículo 1108 del C. Civil , contempla, a falta de otra específica, el pago del interés legal.
Los denominados intereses procesales están señalados por ley, en el artículo 576 de la LEC , a falta de norma especial o previsión convencional, en el tipo del interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
El problema que tenemos Notarios y Registradores es el de fijar exactamente cual es la cifra en la que el interés de demora es abusivo y cuál es la que no lo sería (amén del hecho de estar hablando sobre cuestiones en las que el Tribunal Supremo ha de tener la última palabra, pues entiendo que las citadas sentencias están recurridas -y por tanto no son firmes-).
Dicho de otra manera, aceptando que el Tribunal Supremo confirme que el 19% de interés de demora es abusivo ¿lo sería el 18.99% y el 18.98?, lamentablemente es el legislador el que debe de fijar las pautas (y fíjense que cuando lo hace pone criterios dispares).
La única referencia clara es la del art 114 LH, por ello Notarios y Registradores (no sólo estos últimos como parece dar a entender esta resolución) han de impedir que se viole este límite.
Pero es que respetándose el art 114 LH, los intereses de demora (según lo visto) pueden ser abusivos, y ante ello el art 84 TRLDCU deja a Notarios y Registradores sin recursos, debiendo ser los tribunales de justicia los que depuren si el interés moratorio pactado es o no abusivo.
Lo que si que debe de hacer el Notario ex art 147 RN es informar y advertir de dichos extremos al consumidor, función esta que sin embargo no tiene el Registrador de la Propiedad, dado que por su naturaleza: la actuación del Notario es la de informar a las partes garantizando así el consentimiento contractual, y la del Registro de la Propiedad simplemente publicar.
Partes son: tanto el consumidor, como el empresario o profesional; pero es lamentable que, tanto unos como otros vean al Notario como un mero trámite, y ambos desperdicien la ocasión de ser informados (aunque he de reconocer que una de las ventajas de la “crisis” es que cada vez más los prestatarios tienen una actitud mucho más proactiva con el Notario).
b) El problema añadido es que no se sabe cuándo se va a producir la mora, y por tanto cuando se debe de aplicar el límite legal que impide que dichos intereses de demora superen en tres veces el interés legal del dinero (siempre que se acepte que este límite no es abusivo -que también hay quien lo discute, precisamente por el argumento de la aplicabilidad directa de la normativa comunitaria, que tanto gusta a la dgr en esta resolución alegar-).
Es por ello el acertado criterio del recurrente que entiende que será en sede judicial cuando se ventile el problema (sede judicial que recordemos puede ser: tanto la promovida por la entidad acreedora a la que no se le pague el préstamo y reclame los intereses moratorios; como el deudor a quién se le cobren más intereses de demora que los legalmente permitidos -consumidor que previamente podrá reclamar ante los Servicios del Banco de España).
Parece que aquí todo el mundo parte de la base de que los intereses de demora sólo se pagan previa reclamación judicial, y la realidad no es esa.
Para resolver el tema:
1.- Acude la dgrn nada menos que al TC (luego enlazaré la sentencia aludida y la explicaré)
2.- Se centra exclusivamente en la ejecución de la hipoteca, cuando como he explicado -y creo que cualquiera sabe-, los intereses de demora son del préstamo y pueden generarse y pagarse sin necesidad de ejecución.
3.- Se centra en las diferencias entre el proceso de ejecución hipotecaria y el ejecutivo ordinario.
Porque aquel tiene menos causas de oposición. El tener menos causas no quiere decir que no las tenga (máxime si deliberadamente no tiene en cuenta la dgrn la reforma de la ley 1/2013). Todo ello (mezclado así como quién no quiere la cosa) hace directamente afirmar a la dgr que no tiene fase de cognición (cuando en realidad ni uno ni otro la tienen -precisamente porque son procesos ejecutivos-)
Pero es que le lleva a afirmar que la oposición a las pretensiones del acreedor se pueden hacer durante la vida de la hipoteca (falso pues es durante la vida del préstamo) por el procedimiento registral que permiten al deudor oponerse a la inscripción (el problema es que no lo ha hecho) o solicitar la cancelación (lo cual no es una oposición, es simple extinción de una garantía accesoria del préstamo).
Me parece criticable lo que podemos llamar el “abuso de minuta” por parte de la entidad de crédito, que podría con una redacción muchísimo más sencilla haber evitado muchísimos problemas, de los que no cabe duda la primera perjudicada es la propia entidad.
No podemos desconocer que si en vez de fijar los intereses de demora por referencia a una ley, se fija una cifra (como en este caso), y dicha cifra al tiempo de la reclamación es superior al límite del art 114 LH o se considera abusiva por los tribunales, la jurisprudencia más reciente consideraría nulo por abusivo el pacto de intereses de demora y por tanto nada podría reclamar la entidad de crédito por este concepto.
En todo caso, si las asesorías de las entidades de crédito deciden correr este riesgo extraordinario, será bajo su exclusiva responsabilidad.
c) La entidad de crédito además distingue los intereses de demora a efectos obligacionales y a efectos de ejecución hipotecaria, planteando otro tema interesantísimo que todo el mundo pasa por alto, y sobre el que hablaré, pues la redacción del art 12 de la Ley Hipotecaria y el art 84 TRLDCU es clara y la jurisprudencia también (aunque quiera citar la dgrn otra diferente, y desconozca “¿casualmente?” la jurisprudencia más reciente -que también explicaré-).
Como Notario me preocupan los consumidores: primero y fundamentalmente porque también lo soy, pero además porque así me obliga el art 147 del Reglamento Notarial (no existiendo norma similar ni en la Ley ni en el Reglamento Hipotecario).
Siendo estos los debates planteados, y por otra parte siendo un debate de un gran interés y una extraordinaria actualidad, el que la dgrn dedique 20 de 22 folios (y además los veinte primeros) a discutir de otros temas que no tienen la más mínima importancia, como diría el vídeo de Le Luthier supone divagar por caminos sinuosos, esto es a reflexionar “fuera del recipiente”.
Primera “perla”
“no cabe duda que el procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca“.
No puedo olvidarme de Cádiz y el grito del Falla ¡Ole, Ole y Ole, y al que no diga Ole….que se le seque la hierbabuena!.
Esta afirmación es tan lúcida como la que haría quien diga que toda la vida de una persona es sexo, pues el origen de la vida está en el sexo.
Siendo ilógica esta afirmación, más ilógica es la postura de la dgrn, pues no se centra en el origen de la vida, sino en el nacimiento de una persona.
Con la línea argumental de la dgrn y el ejemplo explicado, dado que en el parto la mujer es asistida por un ginecólogo y el nacido por un pediatra, cabría preguntarse ¿para qué sirven o existen las demás ramas de la medicina?.
Por más sentencias y palabras que se junten en esta resolución, decir que un procedimiento que se tramita ante un juez y está regulado en la LEC es un procedimiento registral, no es una teoría, es una tontería.
Decir que un proceso es registral es tan absurdo como decir que es fiscal, civil, mercantil etc, un proceso es simplemente un proceso, y sinceramente cada vez me irrita más la obsesión de distinguir las disciplinas jurídicas como compartimentos estancos. Los procesos son jurídicos, punto final.
Como he dicho los intereses de demora pueden ser pagados voluntariamente por el deudor sin reclamación judicial, si seguimos su fantástica dialéctica ¿habría también que entender que el acto de pago que realiza el deudor es un acto de naturaleza registral?.
Decir que es eminentemente registral el proceso de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, basándose como se basa la dgrn, en el art 130 de la ley hipotecaria, supone desconocer:
La remisión expresa que previamente el art 129 hace a la LEC.
Que el propio art 130 hace que dicho proceso tenga como base los extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (curiosamente nula referencia hace la dgrn al título en esta resolución; como también curiosamente también pone unos puntos suspensivos, cuando al citar Tribunal Constitucional, éste destaca en la sentencia citada, la fuerza que tiene la escritura pública).
Que tal afirmación no la recoge el citado artículo.
El préstamo hipotecario se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad (art 145 LH). El origen del préstamo hipotecario (negocio complejo) es la escritura pública, y su inscripción, aunque la consideremos constitutiva, es todo lo más determinante de su nacimiento, pero ni de su régimen jurídico, ni de su ejercicio (evidentemente judicial o notarial art 129 LH). Todo ello sin olvidar (cosa que hace la dgrn, que de hecho casi afirma lo contrario), que una cosa es el contrato principal de préstamo –no inscribible en el Registro de la Propiedad art 1 LH- y otra distinta la hipoteca accesoria que lo garantiza.
Hace mucho que me planteo si más que hablar de contrato de préstamo con garantía hipotecaria, no sería mucho más adecuado hablar de relación jurídica de préstamo hipotecario.
La necesidad de ficha de información personalizada, de oferta vinculante, de contratos bancarios asociados en más o menos medida al préstamo hipotecario, la previa tasación, la gestión de la escritura etc, me hace optar por esta solución.
Dado que la relación es compleja, y muy prolongada en el tiempo, los agentes que han de controlar dicha relación necesariamente han de ser variados, y todos son necesarios (Banco de España en sus funciones de supervisión de las entidades de crédito, Notarios en la función de asesoramiento de las partes para que estas presten un consentimiento adecuado, Registradores de la Propiedad inscribiendo las garantías y Jueces resolviendo los conflictos, entre las partes o dudas en la interpretación de la ley).
No resulta ni lógico ni acertado hacer recaer todo el peso de dicha relación en algo tan accesorio como el reflejo registral de una mera garantía, y mucho menos no hacer de la autoridad judicial (que es la única que puede ver en su conjunto esta compleja relación) la autoridad que ha de tomar la última decisión en esta materia.
El ninguneo que la dgrn (sigo negándome a usar mayúsculas) da a la escritura pública, y de la función notarial, tanto en esta como en tantas resoluciones, en las que sólo se centra en hacer una hagiografía del Registro de la Propiedad (con un evidente desinterés por las partes y por el consumidor) es intolerable.
El procedimiento registral es el que se tramita en el Registro de la Propiedad, y el procedimiento judicial el que se tramita en un Juzgado ¿Cómo puede decirse que el procedimiento de ejecución hipotecaria es registral?.
Seguramente será que la dgrn no cae (¿o si?) en que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario limita extraordinariamente las funciones del Registrador de la Propiedad en la calificación de los documentos judiciales, en los que a diferencia de los documentos notariales no puede calificar la validez de su contenido.
Obviamente si el Registrador tiene limitada la función calificadora en los documentos judiciales, a nadie en su sano juicio, se le ocurre pensar que tiene poder para decidir sobre el ejercicio de las acciones judiciales.
¿Lo entienden? Si la hipoteca se inscribe, si al registro accede una cláusula del préstamo que a juicio del Registrador es abusiva, como dicha cláusula no sea considerada de tal naturaleza por el juez que entienda de la ejecución (cosa que está obligado, como pone de manifiesto la famosa sentencia de 9 de Mayo de 2.013 y la LEC tras la reforma 1/2013 de los arts 552, 557, 561 y 695) no se podría impedir la inscripción de la ejecución pues el art 100 RH impediría la calificación registral de este extremo.
De hecho se inscriba o no una cláusula de vencimiento anticipado, si basándose en el título inscrito, pero no inscrita la cláusula en cuestión, de despachar un juez la ejecución considerando vencido anticipadamente el préstamo aplicando un pacto de la escritura no inscrito ¿podría el Registrador denegar la inscripción de la venta?.
¿Cómo puede la dgrn dejar al pobre consumidor en manos de Notarios, Jueces o los servicios del Banco de España -en este caso ante una previa reclamación del consumidor -pues insisto que los intereses de demora no sólo se pagan previa reclamación judicial-?, (este es el insulto que tácitamente rezuma toda la resolución en los 21 folios que dedica a hablar de cuestiones no sometidas a su consideración).
El todo caso ¿Y que tiene que ver esto con los intereses de demora?, sinceramente me encuentro incapacitado para responder a esta pregunta.
Sigue la dgrn llenándonos de “perlas”, que pueden (como en la resolución ya comentada de 13 de Septiembre de 2013) sintetizarse en los siguientes “argumentos”.
1.- El Tribunal Constitucional.- Se saca de la manga la dgrn una Sentencia del Tribunal Constitucional, concretamente la 41/1981 como dando a entender que es jurisprudencia antigua y consolidada la que proclama las funciones que según la dgr tiene el Registro de la Propiedad.
¡Qué siiiiiii!, que el TC dice eso, pero curiosamente la dgrn pone unos puntos suspensivos donde el TC dice “La hipoteca voluntaria, dice el artículo 145 de la Ley Hipotecaria, se constituye en escritura pública, con la especial garantía que ello trae consigo” (¿casualidad?).
Pero lo que si olvida esta resolución es que nos hallamos ante un orbiter dicta, pues la Sentencia 41/1981 del TC de lo que trata no es de si la inscripción de la hipoteca es o no constitutiva, sino de la constitucionalidad del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, y en concreto que en este proceso no haya fase de cognición.
Si se hubiera molestado la dgrn en leer la sentencia que cita y el fondo del asunto, lo que, a mi juicio, si podría conculcar el derecho a la tutela judicial efectiva que consagra el art 24 de la Constitución es que el acceso al procedimiento judicial dependa de un funcionario público y quizá los mismos argumentos que provocaron esta sentencia podrían ser alegados para plantear la constitucionalidad del actual art 130 LH, si la interpretación al mismo y al artículo 12 LH fuera la que da la dgrn.
Si la hipoteca no se inscribe como consecuencia de la calificación registral hay dos procesos ejecutivos que no pueden ejercitarse, y ello es fruto de una calificación que el Registrador de la Propiedad realiza bajo su responsabilidad.
Dado que ahora está tan de moda recursos judiciales, que llegan hasta el TS, promovidos por Registradores de la Propiedad, amparados en unos costes inexistentes (cuando no subvencionados), me gustaría mucho ver la postura de la dgrn si la asociación española de banca acudiera en amparo por esta resolución.
Sinceramente no acepto esta posibilidad, pues: la constitucionalidad de los procesos del art 129 de la ley hipotecaria ya está sancionada y dichos procesos ni dependen de la inscripción ni de la previa calificación, sino de la voluntad de las partes de constituir la hipoteca, siendo que cabe el proceso ejecutivo ordinario, y que en último término la calificación e inscripción es a este proceso lo que el protesto al proceso cambiario (un mero requisito).
Una mera cita al Tribunal Constitucional da para sacar esta nueva perla
Siendo ello así, sólo se podrá ejecutar la hipoteca en los términos en que se haya inscrito, y sólo se podrá inscribir en la medida en que previamente haya sido calificada favorablemente (cfr artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
¿Quién duda de la necesidad de previa calificación para la inscripción? porque no conozco a nadie. Lo que tampoco se duda es que el artículo 145 de la Ley Hipotecaria exige escritura pública, y sólo tiene esta naturaleza el documento autorizado por un Notario (simplemente la ausencia de referencia alguna al Notario o a la escritura pública en los 22 folios –no uno ni dos- de la resolución, es una de las enésimas pruebas: si no del sectarismo de esta “institución” de una cierto sarpullido que el uso la palabra Notario y escritura pública debe de causar en la misma).
¿Que se califica una escritura? si, y este extremo es importantísimo, pues aunque la prioridad del derecho real de hipoteca, e incluso si se quiere su constitución, viene determinada por la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, el negocio jurídico viene determinado por la escritura.
Ejemplos de lo que se dice no faltan ¿Cuándo hay que analizar la capacidad del otorgante al tiempo de la escritura o del asiento de presentación? ¿Cuándo se valora la vigencia del poder al tiempo de la escritura o de la inscripción? ¿No estaría válidamente constituida la hipoteca si el hipotecante fallece al tiempo del asiento de presentación? ¿Qué legislación es aplicable a la hipoteca, la que esté vigente al otorgamiento de la escritura o al tiempo del asiento de presentación?(es curioso que en este último caso la dgr parece opinar lo contrario en resolución de 29 de Octubre de 2.013 – también llena de “perlitas” y referida al caso de novación de un préstamo inscrito).
Por cierto de lo que si se duda y de hecho puede dudarse es el alcance y límites de la función calificadora del Registrador de la Propiedad, que repito, es una institución básica en el sistema de seguridad jurídica preventiva (igual que el Notario) cuya importancia y utilidad no se ven menoscabadas porque tales extremos se discutan (máxime cuando expresamente el artículo 12 de la LH distingue lo que se inscribe de lo que se transcribe).
Solo un breve inciso, antes de seguir, para preguntar ¿Y que puñetas tiene que ver el Tribunal Constitucional, y esta sentencia, así como el proceso de ejecución de hipoteca con los intereses de demora?.
Tampoco es cierta la afirmación de que sólo se pueda ejecutar una hipoteca en los términos inscritos. Porque el art 130 insisto en que no dice que la ejecución se haga sobre la base de la inscripción, sino “sobre la base los extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (comprendo que tras leer tanto al Tribunal Constitucional, el Supremo y el derecho y jurisprudencia comunitarias leer los dos párrafos del art 130 de la Ley Hipotecaria es un esfuerzo muy arduo para la dgrn).
Quizá si la dgrn en vez de demostrarnos que sabe usar el “control+f” en internet y el “control+c” en un tratamiento de texto, leyera lo que busca, copia y pega, dictaría resoluciones más coherentes.
Lo que sorprende es: que estando como está la dgrn con esta voluntad docente, se olvide recordar que además de la ejecución de la hipoteca, cabe ejecutar el préstamo (que curiosamente es lo principal) y dicho préstamo no se inscribe (extremo éste que sin embargo posteriormente desconoce la dgrn), pues es un contrato y al Registro de la Propiedad sólo acceden el dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles.
Recordemos, por tanto, que una escritura pública de préstamo es un título ejecutivo (art 517.4º LEC), y que no esté inscrita no impide el proceso judicial ejecutivo ordinario (con todas las garantías que da un juez) en el que se pueden perseguir todos los bienes del deudor (incluso el hipotecado).
Lo único que supone la falta de inscripción, es: de un lado que la hipoteca no tenga la prioridad registral (con el perjuicio consiguiente para el acreedor) y de otro que en vez del procedimiento directo de ejecución haya de usarse el proceso ejecutivo ordinario (actualmente la lentitud de la administración de justicia hace bastante irrelevante uno u otro, máxime tras la reforma de la ley 1/2013 que permite una cierta fase de cognición en estos procesos).
Alude la dgrn a la especialidad de los distintos plazos de prescripción del crédito y de la hipoteca (arts 1964 CC y 128 de la ley hipotecaria) y al hecho de no suspenderse la ejecución por concurso del dueño (arts 56 y 57 Ley Concursal) ni por la tercerías de dominio basadas en títulos no inscritos (art 127 LH) y no ser acumulable el proceso a otros ejecutivos (arts 555 LEC).
El que los plazos de prescripción sean distintos es irrelevante pues si la hipoteca prescribe a los 20 años pero el crédito ha prescrito antes (pongamos el plazo general de 15 años) la accesoriedad de la hipoteca provoca que extinguida la obligación garantizada también se extinga la garantía (cuestión distinta es su reflejo registral).
La referencia a la no suspensión de la ejecución por concurso sólo es cierta si se declara concursado el dueño de bienes hipotecados que no sea deudor (en definitiva el tercer poseedor art 56.4 de la ley concursal. Evidentemente, pues porque precisamente en contra de lo que dice la dgrn (insisto que buscar, copiar y pegar es fácil…no razonar) lo que se ejecuta no es la hipoteca sino el préstamo.
Exactamente los mismos son los motivos para que no se suspenda la ejecución de una hipoteca si muere el tercer poseedor (art 127 LH), pues si se ejecuta la hipoteca se ejecuta por impago de un préstamo del que el tercer poseedor no es deudor y por tanto si ajeno es a lo que causa la ejecución, sus circunstancias personales han de ser irrelevantes.
La referencia a la no admisión de tercerías de dominio basadas en un título no inscrito (art 127 LH) y que no es un proceso acumulable (art 555) implica un ahorro de trámites en la ejecución (ya hemos dicho que el proceso ejecutivo ordinario es más largo –aunque también hablar de lo abreviado del proceso de ejecución directa que como mínimo tarda dos años en la práctica es irrisorio), pero afirmar que el proceso de ejecución es un proceso registral y seguidamente defender la hipoteca por las ventajas procesales que tiene uno de los procesos de ejecución de la misma es bastante contradictorio.
2.- La propia dgrn.- ¿Qué resolución se auto cita? pues la de 13 de Septiembre de 2013, la misma en la que se le plantean una serie de problemas y se dedica a causar muchos más (pero no a resolver el problema de fondo). El ser capaz de escribir dos largos párrafos de auto interpretación de uno mismo es meritorio, pero la realidad es que no cita la resolución sino que la interpreta. Leer tanto fundamento teleológico, tanta realidad social es agotador, pero las “perlitas” van cayendo por mi mismas:
“Es misión principal del Registro de la Propiedad aportar claridad y precisión a las relaciones jurídicas inscritas no sólo en interés de terceros sino de las mismas partes”.
Pues no, la función de dar claridad y precisión a las relaciones jurídicas, tanto en interés de terceros como de las partes, es la función del Notario (arts 1 Ley Notarial, Arts 1, 2 y 147 RN) el Registro de la Propiedad sólo tiene una misión que es la inscripción del dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles (art 1 de la ley hipotecaria) y esta misión se logra con cuatro cauces: la publicidad (art 32 34 y 221 LH) la prioridad (art 17) el tracto sucesivo (art 20).
Seguidamente alude a las especialidades ya comentadas sobre el proceso de ejecución. Continúan las “perlitas”:
“las cuestiones relativas al ámbito de la calificación del registrador respecto a las cláusulas financieras de préstamos hipotecarios, y entre ellas las relativas a los intereses de demora ahora debatidos, deben resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 1 de octubre, 4 de noviembre y 21 de diciembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011 y 13 de septiembre de 2013), confirmada”
Pues tampoco es esta la reiterada doctrina de la dgrn ni está tan confirmada esa doctrina.
Casualmente con ocasión de la interpretación del art 12 de la LH tras la reforma llevada a cabo por la ley 41/2007 la resolución de 24 de Julio de 208 afirmaba.
“Se distingue así entre las cláusulas de trascendencia real, concretadas por la Ley en el párrafo primero del mencionado artículo 12, que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción ni, por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título. Y es que, respecto del ámbito de la función calificadora del Registrador, dicho precepto legal concuerda con el criterio formulado por los artículos 83 y 84 del texto refundido de Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (de los cuales resulta, respectivamente, que se atribuye al juez que conozca de las pertinentes acciones la posibilidad de declarar nulas las condiciones generales de la contratación insertas en un contrato cuando las mismas sean abusivas; y se establece que los Registradores de la Propiedad no inscribirán aquellas cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales), 9, 22 y 23 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación, y 258.2 de la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, según el criterio reiterado por este Centro Directivo, el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cláusulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los órganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resolución de 19 de abril de 2006)”.
“…el ámbito de la función calificadora de los Registradores de la Propiedad está delimitado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria; su extensión se limita sólo a los efectos de permitir o negar la inscripción del título. En este sentido, la expresión de este precepto legal relativa a la calificación de «la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas», no significa la atribución al Registrador de una potestad típicamente jurisdiccional, como es la de declarar la nulidad o validez de un negocio jurídico, lo que además exigiría un proceso contradictorio, sino tan sólo la de revisar si ese negocio jurídico es, desde la exclusiva perspectiva registral, inscribible. Por esa razón, lo que el Registrador hace cuando califica es analizar uno de los posibles efectos del título –su inscribibilidad– y, por idéntica causa, la calificación del Registrador no extravasa el estricto ámbito registral y no extiende sus consecuencias al resto de los efectos de ese título en el ámbito negocial civil o mercantil. Lo expuesto queda corroborado por la misma Ley Hipotecaria que en su artículo 66 remite a los interesados que quieran «ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos» a los Tribunales de Justicia, ya que sólo a estos compete la decisión, a todos los efectos, de proclamar dicha validez o nulidad.
En suma, al Registrador le está vedado extender su calificación a extremos que carezcan de trascendencia jurídico real inmobiliaria o que, aun no careciendo de ella, la Ley no le exija expresamente que califique.Y es que la valoración de tales extremos, por no ser inscribibles, es ajena a la responsabilidad del Registrador.”
Pero ¡SORPRÉSAAAAAAAAAAAA!, es que con fecha 13 de Septiembre de 2013 el Tribunal Supremo confirma este criterio (No tengo por costumbre ni mentir ni alterar los hechos, por lo que hay que indicar que el argumento del TS es más de forma que de fondo, y en sus órbiter dicta da a entender que una cosa es la redacción que a ese artículo debería de haberle dado el legislador y otra la que tiene)
3.- El Tribunal Supremo.- La obsesión de la dgrn con la STS de 16 de Diciembre de 2009 empieza a ser preocupante, especialmente con el fundamento de derecho duodécimo (que además hoy habría que reinterpretar dada la actual normativa en materia de arrendamientos urbanos) que no dice lo que la dgrn afirma.
Esta sentencia declara abusivas determinadas cláusulas y ordena su inscripción en el Registro de Condiciones Generales de Contratación, a raíz de esta sentencia y conforme al art 84 del TRLDCU no sólo los Registradores de la Propiedad, sino también los Notarios no inscriben ni autorizamos escrituras que contengan tales cláusulas.
Además de no referirse esta sentencia al Registro de la Propiedad, es bueno recordar que tampoco se refiere a los intereses de demora, lo que nuevamente nos lleva a cuestionarnos muy seriamente la línea argumental de la dgrn.
4.- El derecho y jurisprudencia comunitarios.- Por mucha norma y jurisprudencia comparada que alegue la dgrn, lo que hace es basarse en una simple sentencia del tribunal de Justicia de la Unión Europea (la de 14 de Junio de 2012) para seguidamente interpretarla con la verborrea propia de esta resolución.
El problema es que esta sentencia simplemente dice dos cosas (y casualmente ninguna de ellas es lo que dice la dgrn ni de ella se extraen las conclusiones que esta extrae)
El derecho comunitario impide que un estado prohíba al juez que aprecie de oficio que una cláusula sobre intereses de demora es abusiva si el consumidor no ha formulado oposición (cosa que también hace la STS 9 de Mayo de 2013) y precisamente por eso se ha reformado la LEC. Pero para nada habla del Registrador ni de las autoridades públicas, es más esta sentencia daría la razón al recurrente de la resolución que analizamos, cuando entiende que son los tribunales y no el Registrador de la Propiedad los que han de decidir si el interés de demora es abusiva.
Declarada la nulidad, el juez podrá integrar el contrato (ojo que dicha integración -en relación a lo que nos ocupa que son los intereses de demora- no es rebajando la cláusula abusiva sino suprimiéndola y readaptando el contrato).
Nuevamente me veo en la obligación de recordar que esta sentencia no se refiere a los intereses de demora y tampoco se refiere al Registro de la Propiedad.
Se emperra la dgrn en citar por segunda vez a la Audiencia Provincial de Tarragona en su sentencia de 1 de Abril de 2.011, pero si esta resolución es de 18 de Noviembre de 2013 y un mes y quince días antes (13 Septiembre 2013) el Tribunal Supremo revoca a la Audiencia, dicho de otra manera, resulta sorprendente la lectura selectiva que hace la dgrn de la jurisprudencia.
Primero porque cita de sus propias resoluciones las que quiere, cambiando de criterio según intereses sectarios (cuando el interés es del ciudadano); y segundo porque no atiende tampoco a la jurisprudencia (ojo del Tribunal Supremo) real sobre la materia.
A estas alturas, el agotamiento leyendo a la dgrn es profundo, por lo que me centraré en la última de las perlas:
Por último, resulta necesario tener en cuenta la oponibilidad frente a terceros de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en particular en este caso la cláusula sobre intereses de demora, y, en consecuencia, la posibilidad de promover la ejecución hipotecaria con base en dichas cláusulas.
Cursillo acelerado de derecho privado que nos pega la dgrn, al afirmar que las cláusulas financieras son oponibles a tercero…¿les suena eso del res inter alios acta?, ¿desde cuando el contrato surte efectos frente a terceros? ¿desde cuando el que se subroga en un contrato es un tercero?, me niego a hacer comentarios adicionales, pues me plantearía en ellos muy seriamente la formación jurídica de quién escribe este párrafo.
Pero prestos a recordar al Tribunal Supremo, es el momento de especificar algunos “pequeños descuidos” de la dgrn y la verdadera realidad jurídica. La base de hecho de toda la línea argumental es la relación entre el artículo 12 y el artículo 130 de la ley hipotecaria, así como la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de Marzo de 2.013, la ley 1/2013 de 1 de Mayo y los propios criterios de la dgrn (que curiosamente han evolucionado).
1.- El primer momento importante es la ley 41/2007 de 7 de Diciembre que modifica entre otros los artículos 12 y 130 de la ley hipotecaria.
Artículo 12.- En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.
Art 130 .- El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
2.-El Texto Refundido de la ley de defensa de consumidores y usuarios RDL 1/2007 de 16 de Diciembre, cuyo artículo 84 dispone:
Destaco en negritas este último inciso, pues sólo la declaración judicial de abusividad y su inscripción en el Registro de Condiciones Generales de Contratación de una cláusula impide a Notarios y Registradores autorizar o inscribir el contrato de préstamo hipotecario.
No puede ser más lógica la norma, que consagra el derecho a la tutela judicial efectiva e impide que el criterio subjetivo de alguno de los 1000 registradores o 3000 notarios españoles (cuyo ministerio es obligatorio) pueda paralizar el tráfico jurídico.
Con mucho acierto el Registrador de la Propiedad Gómez Gálligo (pues afortunadamente son muchos los fantásticos juristas que hay en este cuerpo) entiende que han de rechazarse no sólo las cláusulas declaradas abusivas por sentencia inscrita, sino también las que objetivamente sean nulas por declararlo así una norma expresamente y sin entrar en conceptos jurídicos indeterminados (vgr la cláusula que obliga al pago al consumidor de impuestos cuyo sujeto pasivo es el empresario -art 89.3-).
3.- Se plantea entonces como debe interpretarse el artículo 12 de la ley hipotecaria. si como una simple obligación del Registrador de la propiedad de Transcribir las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas (sin calificación de las mismas ni posibilidad de rechazar las abusivas) o como un artículo que sometía a calificación registral las cláusulas de vencimiento anticipado.
4.- La dgrn en resolución de24 de Julio de 2008 se decanta por entender que el artículo 12 de la ley hipotecaria no da facultades al registrador para calificar las cláusulas de vencimiento anticipado.
5.- La Audiencia Provincial de Tarragona el 19 de Diciembre de 2008 anula la primera de las resoluciones (curioso es derroche tipográfico visto para esta sentencia y el nulo caso que se hizo a la que en primera instancia siguió los criterios del centro directivo el 3 de Septiembre de 2007 por el Juzgado de 1ª instancia número 3 de Tarragona).
6.- Es sorprendente la capacidad de la dgrn de citar hasta la saciedad la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2009 (recomiendo por otra parte mucho cuidado a quienes lean sus resúmenes, pues no todos los que he leído son correctos), pero desconoce la también sentencia del Tribunal Supremo de 13 de Septiembre de 2013 (si casualmente de la misma fecha que la anterior resolución por mi criticada, pero en este caso mes y medio anterior a la que estudiamos). Esta sentencia es importante por varios motivos:
Anula la tan cacareada sentencia de la Audiencia de Tarragona de 19 de Diciembre de 2008, pero confirma la resolución de la dgrn de 16 de Abril de 2006.
Aunque claramente pone de manifiesto su disgusto con el criterio de la dgr, considera que las cláusulas de vencimiento anticipado de la hipoteca, no se inscriben, sino que se transcriben.
Que aunque de lege ferenda sería recomendable lo contrario, estas cláusulas por voluntad del legislador no tienen trascendencia real.
Sin mayores especificaciones da por más acertada la postura actual de la dgrn (“al Cesar lo que es del Cesar”).
¿POR QUÉ SIGO SIN ESTAR CONFORME CON LA POSTURA DE LA DGRN?.
1.- Porque la ley 1/2013 que adecua nuestra LEC a los pronunciamientos de la justicia comunitaria (especialmente la sentencia de 14 de Marzo de 2013) y protege a los deudores hipotecarios, se ratifica en la idea de ser la autoridad judicial la competente en la protección de los consumidores (sin que se haya alterado el art 84 TRLDCU):
En el art 552.1 de la LEC cuando en un proceso ejecutivo el juez detecte una posible cláusula abusiva en un título ejecutivo dará audiencia a las partes durante un plazo de cinco días y resolverá en otros cinco .
En el art 557.1.3 de la LEC Que permite como causa de oposición en un proceso ejecutivo el que el título tenga cláusulas abusiva.
En el art 561.13 de la LEC Que permite al juez que aprecie el carácter abusivo en una cláusula de un titulo ejecutivo determinar si no procede la ejecución o si procede pero sin dichas cláusulas.
En el art 695 de la LEC que permite como causa de oposición en el proceso de ejecución directa sobre bienes hipotecados el que sea abusiva una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible (con lo que claramente este artículo hay que conectarlo con los arts 12 y 130 de la LH).
Ante la jurisprudencia comunitaria, el legislador español ha adaptado nuestra normativa a las exigencias de Europa, y ello lo ha hecho, no atribuyendo más funciones al Registro de la Propiedad, sino reforzando la posición de los jueces en la defensa de los consumidores.
Criticable es, a mi juicio, que no haya aprovechado el legislador para uniformar la dispersa normativa que fija límites en comisiones bancarias e intereses de demora, así como su excesiva preocupación por la naturaleza del bien ofrecido en garantía.
2.- Porque es el Notario (no el Registrador) al amparo del art 147 del Reglamento Notarial el que ha de velar por el consumidor:
Comprendo incluso que el orden de enumeración es reflejo de la importancia que pueden tener los objetos enumerados; pero aunque la dirección general es de los registros (y estos sean más importantes) también lo es del notariado.
Para defender al consumidor el Notario, por normativa y por el trato directo que tiene con el consumidor es una institución mucho más eficaz en la defensa de los intereses de dicho consumidor (no pierde el Registro de la Propiedad ni un ápice de su importancia y necesidad porque alguna institución en alguna materia sea más útil).
Mejor que estas resoluciones serían: unas instrucciones claras para Notarios y Registradores, y que en vez de promover unos inexistentes conflictos entre ambas instituciones, se aprovecharan las múltiples sinergias que existen entre ellas, en beneficio de los ciudadanos.
3.- Por el perjuicio que puede sufrir el tráfico económico.
El que el Notario se niegue a firmar una préstamo hipotecario con cláusulas abusivas no declaradas como tales por sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación no tiene gran trascendencia:
Porque la libertad de elección del Notario permite buscar otro Notario que lo haga (podría decirse más dócil), pero no olvidemos que ese “Notario dócil” respondería con su propio patrimonio de sus errores, por lo que la posibilidad es remota.
Porque en caso de Negativa de todos los Notarios, el perjuicio económico es inexistente, dado que al no firmarse el préstamo la entidad de crédito no vería menoscabados gravemente sus intereses pues no habría entregado cantidad alguna al prestatario.
Sobre todo porque la función del Notario es la información y la del Registro de la Propiedad la publicidad.
El que el Registrador se niegue a la inscripción de la cláusula abusiva (no declarada como tal por sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación) si tiene trascendencia
Porque no hay libertad de elección del Registrador de la Propiedad, la escritura se inscribe en el Registro Competente, lo que acarrea quizá una aparente independencia del Registrador en la calificación, pero también inseguridad jurídica y disparidad de criterios
Porque no puede olvidarse que, digan lo que digan las escrituras, el préstamo es entregado en el momento de la firma, y la entidad lo entrega confiada en la solvencia del deudor y la validez de las garantías obtenidas; siendo que, si dichas garantías dependen del criterio de cada registrador que sólo puede revocarse tras un eterno proceso de recursos, durante el cual la garantía estaría en el aire (por no hablar de los graves perjuicios que habría si no fuera la entidad diligente renovando asientos de presentación).
Dudo muchísimo que haya algún jurista que niegue la defensa del consumidor, y que desconozca que toda interpretación ha de ser “contra proferentem”; pero de ahí a rechazar la defensa del empresario o profesional, a cuestionar la honestidad del empresario o profesional, e incluso si me apuran a estigmatizar al empresario o profesional, como si este fuera por principio una especie de ogro, media un universo.
Al consumidor se le protege defendiéndole del abuso, pero no cercenando el consumo. ¿Hace falta una mayor implicación jurídica en la defensa de los consumidores? ¿hacen falta mecanismos más eficaces de defensa? indiscutiblemente si, afirmar que todas las entidades de crédito abusan es tan estúpido como afirmar que no lo hacen.
La defensa del consumidor ha de realizarse mirando por el bien del consumidor y no por el bien de una institución como el Registro de la Propiedad, que por otra parte se caracteriza por cercenar un derecho fundamental del consumidor que es la libertad de elección del empresario o profesional que les preste sus servicios.
4.- Por el sistemático ninguneo que la dgrn hace de los Notarios, y su constante preocupación por atender más a intereses de algunos sectores que a los intereses de los ciudadanos.
5.- Porque para resolver el problema planteado bastaba con el último de los veintidós folios de esta resolución, por lo que considero que son absolutamente innecesarios los veinte restantes.
6.- Porque ni son ciertas las afirmaciones realizadas, ni correctas la citas jurisprudenciales (es más el “descuido” de la sentencia que confirma anteriores postulados de la dgrn sobre la misma materia, no me parece que sea fortuito).
7.- Porque, prestos a debatir sobre cuestiones no planteadas en el recurso, en vez de centrarse en los debates que verdaderamente preocupan a la sociedad y que se plantean en los foros jurídicos, se centra en cuestiones accesorias (prestos a poner órbiter dicta, esta resolución ha perdido una magnífica oportunidad de fijar criterios interpretativos en materia de intereses de demora).
FINALMENTE UNAS REFLEXIONES
La jurisprudencia, la doctrina y el “sunsun corda” dirán lo que quieran, pero algunos conceptos jurídicos me parecen que son bastante antiguos y creo que hay que recordarlos.
La hipoteca es un contrato, incluido como tantos contratos en el Libro IV del Código Civil.
El contrato de hipoteca como todo contrato requiere consentimiento, objeto y causa art 1261 Cc
Los requisitos esenciales de la hipoteca son los que fija el artículo 1857 del Código Civil, que sólo pide: una obligación principal (pues quizá siga la dgrn sin entender que la hipoteca es accesoria) que el hipotecante sea dueño del bien que hipoteca (aceptando luego que el usufructuario vgr es dueño del usufructo…cosas del CC) que el hipotecante tenga capacidad para disponer (entendida como capacidad de obrar).
El derecho real de hipoteca surge como todo derecho real del título (escritura) y del modo (que dado que la hipoteca no implica desplazamiento de la posesión se sustituye por la inscripción registral) y el art 609 Cc es bastante antiguo.
Después de todo lo dicho es cuando se aplica el art 1875 del Cc que considera la inscripción en el Registro de la Propiedad como “indispensable para que la hipoteca quede válidamente constituida” su inscripción. Pero si se lee este artículo hay que comprobar: primero que esencial no es la inscripción (sino los requisitos ya citados del art 1857), pues la inscripción sólo es indispensable, y que además dicha inscripción: no es que no se cite como requisito de constitución (que no lo es) sino de válida constitución, luego la hipoteca no inscrita está constituida (aunque sea inválidamente).

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 114
 resolución 
 resolución 
 artículo 1108
 artículo 576
 resolución 
 artículo 100
 resolución 
 resolución 
 artículo 145
 resolución 
 artículo 12
 artículo 18
 artículo 145
 resolución 
 artículo 12
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 12
 Resolución 
 artículo 18
 artículo 66
 resolución 
 resolución 
 artículo 12
 artículo 130

Artículo 12
 artículo 2
 artículo 84
 artículo 12
 resolución 
 artículo 12
 resolución 
 resolución 
de lege ferenda
 resolución 
 artículo 1857