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Timestamp: 2019-01-16 05:29:06+00:00

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Rechtsanwälte Czink Walburg für Immobilienrecht in Berlin | Ausgewählte Rechtsprechung zum Mietrecht 2. Quartal 2018
BGH, Urt. v. 8.5.2018 – VIII ZR 200/17
Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Kündigungsausschlusses
Der Fall: Der Vermieter verlangt die Räumung und Herausgabe einer in einem Zweifamilienhaus gelegenen Wohnung. Der Mieter hatte diese Wohnung zwei Jahre zuvor von der Rechtsvorgängerin des Vermieters angemietet.
Für den Vertrag war ein Formular verwendet worden, welches der Mieter von der Haus & Grund GmbH erworben und zu den Vertragsverhandlungen mitgebracht hatte. In diesem Formular heißt es unter § 2 Mietzeit Nr. 1.a):
Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu
_______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietverhältnis erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt."
Außerdem wurde eine Zusatzvereinbarung dahin geschlossen, dass nicht die Vermieterin, sondern der Mieter selbst für den Heizöleinkauf, die Heizungswartung, die Emissionsmessung und den Schornsteinfeger verantwortlich ist und die Hälfte der insoweit entstehenden Kosten zu tragen hat. Auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung und den dafür erforderlichen Einbau von Messeinrichtungen verzichtete der Mieter ausdrücklich; die Betriebs- und Heizkosten sollten zwischen den beiden Wohnungen hälftig geteilt werden.
Der neue Vermieter kündigt das Mietverhältnis mehrfach, unter anderem wegen Eigenbedarfs.
Das Amtsgericht wies die Räumungsklage mit Blick auf § 2 Nr. 1.a) des Mietvertrages ab: Die Regelung sei eine wirksame (Individual-)Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung.
Auf die Berufung des Vermieters änderte das Landgericht das Urteil des Amtsgerichtes ab und gab der Klage statt: Da das Mietvertragsformular vom Mieter gestellt wurde, müsse die Klausel AGB-rechtlich geprüft werden. Einer solchen Prüfung halte die Klausel nicht stand, weil der Kündigungsausschluss 4 Jahre übersteige. Im Übrigen würde die Klausel auch bei einer individualvertraglichen Vereinbarung bedenklich sein, weil es sich um einen unbefristeten und damit „immerwährenden“ Kündigungsausschluss handeln würde, der gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG verstoßen könnte. Die Revision ließ das Landgericht nicht zu.
Die Entscheidung: Die vom Mieter erhobene Nichtzulassungsbeschwerde hält der BGH für zulässig und begründet und verweist die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück.
Das Landgericht habe in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Mieter auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, indem es den Vortrag des Mieters, dass der Vermieter ausdrücklich auf die Verwendung eines Formulars von „Haus und Grund“ bestanden habe, nicht berücksichtigt habe.
Die Ansicht des Landgerichts, der Vermieter sei nicht Verwender des Formularvertrags gewesen, weil der Mieter ihn mitgebracht hatte, lehnt der BGH ab.
Ein "Stellen" von AGB i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB liege vor, wenn die Formularbestimmungen auf Initiative einer Partei in die Verhandlungen eingebracht und ihre Verwendung zum Vertragsschluss verlangt wird. Nur weil der Mieter den Vertrag besorgt hat, werde er nicht Verwender. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass das Vertragsformular auf Initiative der Vermieterseite in den Vertrag Eingang gefunden hat. Außerdem habe das Landgericht den Vortrag des Mieters zum Gang der Mietvertragsverhandlungen und einem intensiven Aushandeln verschiedener Vertragsbedingungen nicht berücksichtigt, insbesondere bezüglich der Zusatzvereinbarung zu den Heiz- und Nebenkosten und des Kündigungsverzichts; die Parteien hätten - auch vor dem Hintergrund beabsichtigter erheblicher Investitionen in das Mietobjekt - ein langfristiges Mietverhältnis angestrebt und insbesondere eine Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs und nach § 573a BGB (erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus) ausschließen wollen, und zwar auch für den Fall eines Verkaufs. Dafür sei der Mieter bereit gewesen, dem Vermieter an anderer Stelle, etwa durch Übernahme von Vermieterpflichten bezüglich der Heizölbeschaffung, entgegenzukommen. Die Übernahme zusätzlicher Lasten als Gegenleistung für den Kündigungsverzicht könne durchaus für eine Individualvereinbarung sprechen. Durch eine solche könne das Kündigungsrecht auch zeitlich unbefristet ausgeschlossen werden.
Schließich weist der BGH noch darauf hin, dass selbst bei Annahme eines Formularvertrags dem Vermieter eine ordentliche Kündigung verwehrt sei. Denn die Inhaltskontrolle soll nur den Vertragspartner des Verwenders vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Inanspruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht schützen. Wenn die Mieter sich auf die Unwirksamkeit nicht beruft, könn das der Vermieter auch nicht.
Anmerkung: Der BGH entscheidet vorliegend erstmals, dass die Parteien eines Mietvertrages die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses individualvertraglich auch für sehr lange Zeiträume ausschließen können. Der BGH hatte bislang lediglich entschieden (BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, NZM 2004, 216; Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59; Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820), dass wegen des Grundsatzes der Vertragsfreiheit auch eine langfristige Bindung an den Mietvertrag vereinbart werden kann, solange nicht die Grenze des § 138 BGB überschritten ist. Deshalb hatte der BGH bereits entschieden, dass ein Kündigungsausschluss von bis zu 13 Jahren zulässig ist und auch nicht mit einem unzulässigen Zeitmietvertrag i.S. des § 575 Abs. 1, 4 BGB gleichzusetzen ist (BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, NZM 2004, 216). Auch der Kündigungsverzicht für sehr lange Zeiträume verstößt damit nicht gegen § 138 BGB.
Der BGH konnte vorliegend offen lassen, ob bei einer solchen Vereinbarung jedenfalls nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich ist, die auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 20.02.1992 - III ZR 193/90, BGHZ 117, 236). Dies bejahrt die Rechtsprechung (OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.12.2007 – 1 U 119/07, ZMR 2008, 533; OLG Hamm, Urteil vom 11.06.1999 - 30 U 238/98, NZM 1999, 753) und wendet § 544 BGB auch auf unbestimmte Dauer eingegangene Mietverhältnisse an, in denen einer Partei das Recht zur ordentlichen Kündigung aufgrund vertraglicher Vereinbarung für mehr als 30 Jahre versagt ist.
BGH, Urt. v. 25.4.2018 – VIII ZR 176/17
Eine Miteigentümergemeinschaft kann mit einem ihrem Miteigentümer wirksam einen Mietvertrag schließen. Dem steht nicht entgegen, dass bei einem solchen Mietvertrag der Miteigentümer sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist.
Der Fall: Die beiden Mieter bewohnen eine 214,47 m² große Sechszimmerwohnung in der 1. Etage sowie im Dachgeschosses links eines Berliner Altbaus.
Das Haus stand mehr als 100 Jahre im Eigentum der Familie der einen Mieterin. Diese wurde zusammen mit ihrer Schwester im Jahr 2006 im Grundbuch zu je einem Sechstel als Miteigentümer eingetragen. Im Jahr 2009 schlossen sämtliche damaligen Eigentümer, handelnd unter der Bezeichnung „Grundstücksgesellschaft“ mit dieser Mieterin und ihrem Ehemann einen Mietvertrag über diese Wohnungen für eine monatliche Miete von 898,96 € einschließlich Betriebskosten zuzüglich einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung von 361 €.
In § 20 des Mietvertrags wurde zudem vereinbart, dass die Mieter – da ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei, auf etwaige Minderungs- und Instandhaltungsrechte verzichten und sie zudem den hinteren Gartenteil allein nutzen dürfen.
Im Jahr 2014 erbte die eine Mieterin und hielt fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile.
Nach dem Tod eines weiteren Miteigentümers erwarb eine GbR 1/3 der Miteigentumsanteile am Haus. Nachdem deren Versuch, weitere Miteigentumsanteile am Haus zu erwerben gescheitert war, forderte sie die Mieter auf, aus der Wohnung auszuziehen und kündigte die Beantragung einer Teilungsversteigerung an. Zugleich verlangte sie eine über die monatliche Miete hinausgehende Nutzungsentschädigung von 571,92 € monatlich ab Eigentumseintragung. Ihr Argument: Der Mietvertrag von 2009 sei ihr gegenüber gem. § 1010 Abs. 1 BGB mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam.
§ 1010 BGB Sondernachfolger eines Miteigentümers
Die Mieter klagen auf Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbesteht. Die GbR erhebt Widerklage und klagt auf Feststellung, dass die Mieter nicht berechtigt sind, den hinter dem Haus gelegenen Garten allein zu nutzen.
Sowohl Amts- als auch Landgericht lehnen ein Mietverhältnis ab und weisen die Feststellungsklage der Mieter ab und geben der Widerklage der GbR statt. Begründung: Bei dem im Jahr 2009 abgeschlossenen Vertrags handele es sich trotz entsprechender Bezeichnung nicht um einen Mietvertrag. Denn ein solcher setze voraus, dass die Vertragsparteien verschiedene Personen seien. Dies sei aber nicht der Fall gewesen, weil auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt sei, welche zugleich eine Vermieterstellung einnehme. Dies schließe die Annahme eines Mietvertrags aus. Das Landgericht bezieht sich dabei auf die Entscheidung des BGH vom 27.4.2016 – VIII ZR 323/14.
Daher sei der „Mietvertrag“ nach dem Gemeinschaftsrecht, und zwar als eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung gem. § 745 Abs. 2 BGB zu beurteilen. Als eine solche binde sie jedoch nicht den Sondernachfolger, also die GbR gem. § 1010 Abs. 1 BGB.
Hintergrund BGH, Urt. v. 27.4.2016 – VIII ZR 323/14: Der Mieter einer Eigentumswohnung erwarb diese durch Ausübung seines Vorkaufsrechts und es fragte sich, ob die mietvertraglichen Regelungen auch nach seinem Eigentumserwerb noch verbindlich sind. Der BGH entschied, dass ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen kann, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich die Mietsache erwirbt.
Die Entscheidung: Der BGH hebt die vorangegangen Entscheidungen auf und gibt den Mietern Recht. Das Mietverhältnis bestehe bis auf Weiteres fort. Ein Mietverhältnis über Wohnraum könne auch zwischen den Mitgliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder begründet werden. Dem stehe auch die Entscheidung des Senals vom 27.4.2016 – VIII ZR 323/14 nicht entgegen, weil die Mieterin nicht alleinige Vermieterin war und ist, sondern neben ihr weitere Miteigentümer auf Vermieterseite beteiligt waren. Zudem könnten nach ständiger Rechtsprechung des BGH und einhelliger Auffassung in der Literatur Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied vermieten werden. In diesem Falle komme ein Mietvertrag zustande. Selbst wenn man in dem Abschluss eines solchen Mietvertrags zugleich eine gemeinschaftliche Regelung gem. § 745 BGB erblicken wollte, änderte dies nichts daran, dass bei Vorliegen eines Mietvertrags die für einen solchen Vertrag geltenden Vorschriften, insbesondere die Mieterschutzvorschriften anzuwenden seien. Die GbR sei vorliegend gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis auf Mieterseite eingetreten. Dem stehe auch § 1010 BGB nicht entgegen, da es sich im Schwerpunkt um einen Mietvertrag handelt, der von Gesetzes wegen gem. § 566 BGB auf den Erwerber übergeht. Einen sachlichen Grund dafür, warum derjenige, der nur einen Miteigentumsanteil an dem vermieteten Wohnraum erwirbt, rechtlich stärker geschützt werden soll als derjenige, der den vermieteten Wohnraum insgesamt erwirbt, sei nicht zu erkennen. Die Mieter hätten demnach auch ein durch den Mietvertrag legitimiertes Nutzungsrecht am Garten, weswegen die Widerklage der GbR abzuweisen ist.
BGH, Urt. v. 30.5.2018 – VIII ZR 220/17
Muss der Vermieter Betriebskosten nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abrechnen oder kann er auf die tatsächliche Fläche abstellen?
Der Fall: Im Mietvertrag wird die Wohnfläche mit 74,59 m² vereinbart. Später stellt sich heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich 78,22 m², also etwas größer ist. Der Vermieter rechnet über die Heizkosten ab (hinsichtlich der kalten Betriebskosten war eine Pauschale vereinbart) und legt der Abrechnung die tatsächliche Fläche zugrunde. Der Mieter stellt auf die kleinere vereinbarte Fläche ab, errechnet ein höheres Guthaben und rechnet entsprechend mit der Miete auf. Der Vermieter erhebt Zahlungsklage in Höhe von 42,46 €.
Amts- und Landgericht geben der Klage statt. Das Landgericht lässt die Revision zu.
Hintergrund: Mit Urteil vom 31.10.2006 – VIII ZR 261/06 hatte der BGH in Anlehnung seiner zur Wohnflächenabweichung und Minderung ergangenen 10% Rechtsprechung entschieden, dass dann, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, auch in der Betriebskostenabrechnung von der vereinbarten Wohnfläche auszugehen ist, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 %
beträgt. Mit Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 hat der BGH jedoch eine Rechtsprechungsänderung eingeläutet, in dem er urteilte, dass bei einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) auf die tatsächliche Mietfläche abzustellen sei. Denn es sei auf den objektiven Wohnwert abzustellen und nicht auf subjektive Elemente wie Parteivereinbarungen zur Wohnungsgröße abzustellen.
Die Entscheidung: Der BGH gibt Amts- und Landgericht Recht. Das Urteil vom 31.10.2006 – VIII ZR 261/06 sei durch das Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 überholt. Zwar geht der Senat nach wie vor davon aus, dass es sich bei der Wohnflächenangabe um eine Beschaffenheitsvereinbarung handele, weswegen bei einer Abweichung eine Mietminderung bei Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze (10%) in Betracht komme. Das bedeute jedoch nicht, dass die vertraglich vereinbarte Größe der Wohnung stets rechtlicher Beurteilungsmaßstab sei. Sind Betriebskosten nach Wohnfläche abzurechnen, sei auf die tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den subjektiven Vorstellungen der Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzustellen.
Daran ändere auch § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV nichts, wonach nicht beheizbare Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen Verstoß gegen die Verordnung darstelle und damit bestimmte Spielräume hingenommen würden. Zwar könne bei der Umlage von Betriebskosten keine absolute Verteilungsgerechtigkeit erreicht werden, jedoch erfordere eine Gesamtschau eine angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung. Bei einer geschlossenen Wirtschaftseinheit müssten demnach die einheitlich erfassten Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle Nutzer gelte. Sind Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben (§ 566a Abs. 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnfläche umzulegen, geht es im Allgemeinen um die tatsächlich vorhandene Gesamtwohnfläche.
Schadensersatz wegen Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache kann der Vermieter ohne vorherige Fristsetzung gegen den Mieter geltend machen. Dieser umfasst auch den entgangenen Gewinn wegen der verzögerten Weitervermietung.
Der Fall: Nach Beendigung eines Mietverhältnisses gab der Mieter die Wohnung im Februar 2012 zurück. Wegen verschiedener Schäden beantragte der Vermieter Mitte März 2012 die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens und begehrte nach dessen Abschluss vom Mieter Schadensersatz. Eine Frist zur Beseitigung etwaiger Mängel hatte er ihm vorher nicht gesetzt. Der Vermieter begehrt vom Mieter Ersatz der Kosten für die Beseitigung eines auf fehlerhaftem Heiz und Lüftungsverhalten des Mieters beruhenden Schimmelbefall mehrere Räume, für von ihm verursachte Kalkschäden an Badezimmerarmaturen, für Lackschäden an einem Heizkörper sowie Ersatz des entgangenen Gewinns aufgrund einer schadensbedingt erst ab August 2012 möglichen Weitervermietung der Wohnung. Der Mieter lehnt dies unter anderem deswegen ab, weil der Vermieter keine Frist zur Abhilfe gesetzt hatte.
Hintergrund: Umstritten ist, ob ein nach Rückgabe der Mietsache geltend gemachte Ersatzanspruch als Schadensersatz neben der Leistung (§ 280 Abs. 1 BGB) oder als Schadensersatz statt der Leistung (§ 280 Abs. 3 i.V.m. 281 BGB) anzusehen ist. Diese Unterscheidung ist maßgeblich für die Frage, ob der Vermieter, bevor er Schadensersatz wegen einer beschädigten Sache verlangen kann, dem Mieter erfolglos eine Frist zur Leistung oder nach Erfüllung setzen muss.
Die Entscheidung: Der BGH gibt der Schadensersatzklage des Vermieters in vollem Umfang statt. Der Vermieter habe Schadensersatz verlangen können, ohne vorher den Mieter eine Frist zur Leistung oder nach Erfüllung gesetzt zu haben. Der Schadensersatzanspruch richtet sich nach § 280 Abs. 1 BGB. Für die Frage, ob sich der Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 3, § 281 BGB (Fristsetzung) oder gemäß § 280 Abs. 1 BGB (keine Fristsetzung) richtet, bestimmt sich allein danach, ob die Verletzung einer Leistungspflicht (dann § 280 Abs. 3, § 281 BGB mit Fristsetzung) oder die Verletzung einer in § 241 Abs. 2 BGB geregelten vertraglichen Nebenpflicht (dann § 280 Abs. 1 BGB ohne Fristsetzung) in Rede steht.
Schadenersatzansprüche aus der Nichterfüllung einer vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen oder von Instandsetzung bzw. Instandhaltungsmaßnahmen richten sich dabei nach § 280 Abs. 1, 3, § 281 Absatz 1 S. 1 BGB (Schadensersatz statt der Leistung), weil der Vermieter eine vertragliche Leistungspflicht verletzt hat. Der Vermieter hat dem Mieter daher in diesen Fällen zunächst eine Frist zur Vornahme der geschuldeten Schönheitsreparaturen zu setzen, bevor er Schadensersatz verlangen kann (BGH, Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13).
Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht, , deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründet. Dies gilt nicht nur für das laufende Verhältnis, sondern auch für dessen Beendigung. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Zustand, in dem sich die Mietsache bei ihrer Rückgabe befindet, für die allein in der Rückgabe selbst bestehende Leistungspflicht ohne Bedeutung. § 546 Abs. 1 BGB enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist.
Im Gegensatz zu einem Schadensersatzanspruchs statt der Leistung räumt die auf den Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB uneingeschränkt anwendbare Bestimmung des § 249 BGB dem Geschädigten die Wahlmöglichkeit ein zwischen der sogenannten Naturalrestitution in Abs. 1 und einem Zahlungsanspruch auf den zur Wiederherstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag gemäß Abs. 2. Die in Abs. 2 geregelte Ersetzungsbefugnis soll den Geschädigten gerade davon befreien, die Schadensbeseitigung dem Schädiger anvertrauen zu müssen, und ihm die Möglichkeit zur Durchführung der Beseitigung in eigene Regie eröffnen.
Für Schäden an der Sachsubstanz im Rahmen von Mietverhältnis gelte nichts Abweichendes. Ähnlich wie etwa bei einem Umgang des Vermieters mit baulichen Veränderungen an der Mietwohnung steht es alleine im Ermessen des Vermieters zu entscheiden, ob er - selbst wenn der Mieter die Belassung des vertragswidrigen Zustands wünscht - Schäden an der Sachsubstanz gleichwohl behebt. Das gelte erst recht für die im Streitfall zu beurteilende Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
In gleicher Weise könne der Vermieter den geltend gemachten Schadensersatzanspruch auch aus § 823 Abs. 1 herleiten. Es sei anerkannt, dass bei Beschädigung von Sachen, jedenfalls soweit sie nicht unmittelbar Leistungsgegenstand sind, vertragliche und deliktische Ersatzansprüche nebeneinander bestehen können. Insofern gelten für das Mietrecht keine Besonderheiten.
Demnach habe der Mieter im vorliegenden Fall nicht nur die Kosten für die Beseitigung des Sachschadens zu ersetzen, sondern auch den Gewinn, welcher dem Vermieter wegen des Wohnungszustands und der dadurch verzögerten Vermietungsmöglichkeit im Sinne von § 252 entgangen ist, zu ersetzen.
BGH, Urt. v. 21.3.2018 – VIII ZR 68/17
Saldoklage und Zulässigkeit und Vererchnungen
Der Fall: Der Vermieter macht Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend und stützt seine Ansprüche – auch in seiner Klageschrift - auf eine Tabelle und verlangt die Zahlung von 13.198,21 €.
Die Gutschriften aus den Betriebskosten resultieren aus den Abrechnungen vom 1.11.2014 und 4.11.2015, welche auf Basis von Sollvorauszahlungen erstellt worden waren.
Das Amts- und Landgericht weisen die Klage ab, weil es sich um eine unzulässige Saldoklage handele, die zu unbestimmt sei. Der Vermieter habe unterschiedliche Forderungen (Nettomiete, Nebenkostenvorauszahlung, Rückläufergebühren, Mahngebühr) in das Mietkonto eingestellt, ohne darzulegen, in welcher Höhe die jeweiligen Forderungsarten gemäß dem geltend gemachten Saldo Betrag im einzelnen zugrunde lägen., Die im Februar 2015 erfolgte Zahlung von 400 €, die Gutschrift Miete April 2015 i.H.v. 549,64 € und die nach Zustellung des Mahnbescheids erfolgte Gutschrift Betriebskosten i.H.v. 346,42 € verrechnet worden sein. Möglich sei sowohl eine Verrechnung auf die rückständigen Nettomieten als auch auf die Vorauszahlung Forderungen, die bezüglich der Jahre 2013 und 2014 jedoch gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB mit den erfolgten Abrechnungen, spätestens aber mit dem Ablauf des 31. Dezember 2014 bzw. des 31. Dezember 2015 weggefallen sein. Da demnach der Vermieter die von ihm vorgenommenen Verrechnung nicht im einzelnen offengelegt hat, sei die Klage unzulässig.
Der Vermieter legt Revision ein.
Die Entscheidung: Der BGH hebt das Urteil auf und verweist die Sache an das Berufungsgericht zurück. Die Klage hätte nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen. Es handele sich nicht um eine unzulässige Saldo Klage.
Zwar wäre es wünschenswert gewesen, durch eine nähere Aufgliederung des Klagebegehrens klare Verhältnisse zu schaffen. Gleichwohl habe das Berufungsgericht verkannt, dass beim Fehlen einer solchen Aufschlüsselung eine Auslegung des Klageantrags geboten sei und der Vermieter bei verständiger und objektiver Betrachtung keine unzulässige Saldo Klage erhoben hat. Vielmehr habe er die in der Tabelle nach Betrag und Monat ausgewiesenen Einzelforderungen nicht nur bezüglich des Inhalts, sondern auch der Höhe nach ausreichend bestimmt.
Für die Zulässigkeit einer Klage gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO komme es nicht darauf an, ob der Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr sei es im allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist.
Ein Vermieter, der den Inhalt eines Mietkontos vorträgt, dass Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlung eingestellt sind, bringt beim Fehlen weiterer Erklärung zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Abrechnung) zum Gegenstand seiner Klage macht. Ändere ein Kläger trotz eines Hinweises des Gerichts seine Klage nicht ab, verrechnete er also erbrachte Zahlung mit nicht mehr bestehenden Forderungen, dann ist die Klage nicht als unzulässig, sondern wegen Unschlüssigkeit der geltend gemachten Forderung als unbegründet abzuweisen.
Das Berufungsgericht habe übersehen, dass eine Zuordnung der Klagegründe (hier: In das Mietkonto eingestellt Einzelforderungen nebst Gutschriften und Zahlungen, zu dem gestellten Klageantrag durch sachgerechte Auslegung des Kläger Vorbringens zu erfolgen hat. Auch ohne ausdrückliche Verrechnung oder Aufrechnungserklärung hätte das Gericht bezüglich der angeführten Zahlungen oder Gutschriften ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB vornehmen müssen.
Zwar seiner Instanzrechtsprechung und der Literatur die Ansicht vorherrschend, dass bei der Geltendmachung eines Gesamtbetrags aus mehreren Forderungsarten vom Kläger im einzelnen ausdrücklich vorzutragen sei, auf welche Einzelforderungen erfolgte Zahlung oder erteilte Gutschriften zu verrechnen sind bzw. verrechnet oder aufgerechnet werden. Diese Auffassung ist jedoch nicht zuzustimmen.
Denn § 366 Abs. 2 BGB sei auch auf Teilzahlung bei Nettomiete und geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen anzuwenden. Da dem Vermieter materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrechnung unzureichender Zahlung des Mieters zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz ergibt (§ 366 Abs. 2 BGB), ist dies von Amts wegen vom Gericht vorzunehmen.
Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Begründetheit der geltend gemachten Forderung getroffen hatte, musste der BGH den Fall zum Berufungsgericht zurückverweisen.

References: § 2
 § 2
 Art. 14
 BGH 
 BGH 
 § 305
 § 573
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 138
 BGH 
 § 575
 § 138
 BGH 
 § 544
 § 544
 § 20
 § 1010

§ 1010
 BGH 
 § 745
 § 1010
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 745
 § 566
 § 1010
 § 566
 BGH 
 BGH 
 § 558
 BGH 
 § 7
 § 7
 BGH 
 § 280
 § 280
 § 281
 § 280
 § 280
 § 281
 § 241
 § 280
 § 280
 § 281
 § 538
 § 538
 § 280
 § 546
 § 280
 § 249
 § 823
 § 252
 § 556
 BGH 
 § 253
 § 366
 § 366
 BGH