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Timestamp: 2019-06-17 15:28:25+00:00

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Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Baden-Württemberg unwirksam | juris Das Rechtsportal
Anmerkung zu: AG Stuttgart, Urteil vom 30.10.2018 - 35 C 2110/18
Normen: § 556g BGB, § 556d BGB
Fundstelle: jurisPR-MietR 1/2019 Anm. 1
Zitiervorschlag: Börstinghaus, jurisPR-MietR 1/2019 Anm. 1
Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Baden-Württemberg unwirksam
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29.09.2015 (MietBgVO BW) war mangels hinreichender Begründung und mangels Veröffentlichung der Begründung zum Zeitpunkt des Abschlusses des im vorliegenden Rechtsstreit gegenständlichen Mietvertrages formell unwirksam.
Die umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichnete Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gilt bekanntlich nicht bundesweit. Erforderlich ist die Aufnahme der Gemeinde in eine entsprechende Mietpreisbegrenzungsverordnung. Diese muss gemäß § 556d Abs. 2 BGB begründet werden. Diese Begründung muss Tatsachen enthalten, aus denen sich ergibt, warum eine Gemeinde aufgenommen wurde. Das scheint ein Erfordernis zu sein, was für manche Landesregierung nur schwer zu erfüllen ist. In den letzten Monaten mussten sich zahlreiche Gerichte mit der Wirksamkeit dieser Verordnungen beschäftigen. Vorliegend hatte sich nun auch das AG Stuttgart mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg zu befassen.
Im konkreten Verfahren ging es um Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche gemäß § 556g BGB wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die sog. „Mietpreisbremse“. Voraussetzung für die geltend gemachten Ansprüche ist, dass in Stuttgart die Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gelten. Dies ist davon abhängig, dass der Landesgesetzgeber eine wirksame Rechtsverordnung erlassen hat.
Die Landesregierung Baden-Württemberg hatte am 29.09.2015 die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBgVO BW) erlassen, welche am 01.11.2015 in Kraft trat und am 31.10.2020 außer Kraft treten wird. Diese Verordnung enthält nur den Verordnungstext (GBl. 2015, 852). Die amtliche Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung wurde als solche nicht förmlich veröffentlicht. Die Verordnung enthält insgesamt 68 Gemeinden des Landes Baden-Württemberg.
Das AG Stuttgart hat die Klage abgewiesen.
Nach Auffassung des AG Stuttgart ist die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBgVO BW) unwirksam, da sie an einem wesentlichen Verfahrensmangel leidet, da die Begründung der Verordnung nicht den Vorgaben des § 556d Abs. 2 Sätze 5 bis 7 BGB entspricht.
I. Inhaltliche Anforderungen an das Begründungserfordernis
Anhand der amtlichen Begründung, die das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg dem Amtsgericht im Rahmen der eingeholten amtlichen Auskunft übersandt hat, kann nicht für jede einzelne, in die Verordnung aufgenommene Gemeinde nachvollzogen werden, warum diese in den Schutzbereich des § 556d BGB aufgenommen wurde. Die Begründung muss nachprüfbare Tatsachen enthalten, warum die jeweilige Gemeinde oder auch ein Gemeindeteil in die Verordnung aufgenommen wurde. Die Angabe lediglich des Gesamtergebnisses einer Gesamtschau reicht insoweit nicht aus. Der Adressat der Verordnung muss nach Lektüre der Begründung wissen, warum gerade eine bestimmte Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wurde. Dabei muss sich die Begründungspflicht auf jede einzelne Gemeinde bzw. auf jeden einzelnen Gemeindeteil beziehen (vgl. LG München I, Urt. v. 06.12.2017 - 14 S 10058/17) Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen in jedem einzelnen in die Verordnung aufgenommenen Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Entsprechend der Vorgabe des Gesetzes („im Einzelfall“) müssen in der Begründung für jedes einzelne Gemeindegebiet konkrete und belastbare empirische Daten dargelegt werden, die den Schluss auf einen angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Gesetzes plausibel machen.
Diese Voraussetzungen erfüllt die amtliche Begründung der Landesregierung Baden-Württemberg nicht, da sie nur allgemeine Erwägungen zum Hintergrund sowie zu Sinn und Zweck der sog. Mietpreisbremse enthält und ferner lediglich das angewandte Verfahren zur Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt beschreibt. Die Begründung ist „dürftig“ und „inhaltsarm“ (Börstinghaus/Thiede, NZM 2016, 489, 496). Konkrete Darlegungen zu den 68 im Einzelnen in die Verordnung aufgenommenen Gemeinden finden sich in der dem Amtsgericht vorliegenden Begründung nicht (Zuck, NZM 2016, 657, 660).
II. Fehlende Begründung
Außerdem wurde die amtliche Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg als solche nicht förmlich veröffentlicht. Die Begründung hätte jedoch, damit die Rechtsverordnung Wirksamkeit entfalten kann, veröffentlicht werden müssen. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetzeszweck, auch wenn die Veröffentlichungspflicht im Gesetzestext nicht explizit benannt wird. Soweit das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg mitgeteilt hat, dass die amtliche Begründung auf Anfrage in Einzelfällen offengelegt worden sei, genügt dies dem gesetzlichen Begründungserfordernis nicht. Ebenso wenig genügt, dass im zeitlichen Zusammenhang mit dem Verordnungserlass durch die Antwort des Ministeriums für Finanzen und Wirtschaft vom 21.07.2015 auf die Kleine Anfrage eines Abgeordneten vom 29.06.2015 die Kriterien zur Festlegung der Gebietskulisse für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten sowie die Quellen des zugrunde liegenden Datenmaterials in der Landtags-Drucksache 15/7071 erläutert wurden. Diese Antwort enthält keine Begründung für die Gebiete „im Einzelfall“ und ist für den Adressaten der Verordnung im Übrigen auch nicht in der gebotenen Art und Weise öffentlich zugänglich.
Der Begründungs- und Veröffentlichungsmangel führt als erheblicher Verfahrensverstoß in der Rechtsfolge zur Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung. Die Begründung und Veröffentlichung ist Wirksamkeitsvoraussetzung der Verordnung. Aus dem Verfahrensverstoß des Verordnungsgebers folgt deshalb, dass die Verordnung unwirksam ist. Da die Begründung gemäß § 556d Abs. 2 BGB eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Verordnung ist, ist nach Ansicht des AG Stuttgart auch eine Nachholung nicht möglich. Eine spätere Veröffentlichung der Begründung würde nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels führen. Eine nachträgliche Heilung eines Begründungsmangels ist nicht möglich.
Die Entscheidung liegt auf der Linie der zuvor für andere Bundesländer ergangenen Entscheidungen.
In Hamburg hatte zunächst das AG Hamburg-Altona (Urt. v. 23.05.2017 - 316 C 380/16 - ZMR 2017, 649; Urt. v. 09.10.2017 - 316 C 206/17; a.A. AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 22.06.2017 - 913 C 2/17 - WuM 2017, 469 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 20/2017 Anm. 2) die dortige Verordnung wegen Begründungsmängeln gekippt. Das LG Hamburg (Urt. v. 14.06.2018 - 333 S 28/17) hat sich dieser Auffassung angeschlossen. Ähnlich hatte das LG München I für Bayern und das LG Frankfurt für Hessen entschieden. Inzwischen hat das AG Potsdam (Urt. v. 27.09.2018 - 23 C 93/17) in einer nicht rechtskräftigen Entscheidung für Brandenburg entschieden. In Berlin sind mehrere Kammern des Landgerichts der Auffassung, dass die Berliner Verordnung rechtmäßig ist, während auf amtsgerichtlicher Ebene auch die Auffassung vertreten wird, dass die Verordnung wegen der unterbliebenen Differenzierung für das Stadtgebiet unwirksam sei.
Das Verfahren in Baden-Württemberg zeigte die politische Anfälligkeit dieses neuen Instruments. Laut der Begründung wurde zunächst auf Daten des Statistischen Landesamtes mit dem Stichtag 31.12.2013 zurückgegriffen. An diesen Daten wurden dann aber später Korrekturen vorgenommen, so z.B. durch Reduzierung des Wohnungsbestandes um 3% als Fluktuationsreserve. Auch die Zahl der Haushalte wurde um 5% erhöht, um dem vermeintlichen Umstand der Existenz mehrerer wirtschaftlicher Haushalte in einer Wohnung gerecht zu werden. Schließlich wurden Gemeinden mit weniger als 2.000 Wohnungen gar nicht berücksichtigt. In einem ersten Schritt wurde bei einer Unterschreitung des Wohnungsversorgungsgrades von 100% eine Anspannung des örtlichen Wohnungsmarktes angenommen, bei einem günstigeren Verhältnis wurde dagegen nicht von einer Anspannung ausgegangen. Bei den so herausgefilterten Gemeinden wurden die Wohnungen mit einer angeblichen durchschnittlichen Warmmietenbelastungsquote für Baden-Württemberg von 18% verglichen. Diese dürre Begründung ist deshalb erstaunlich, weil sich bei einer Befragung der 68 in die Verordnung aufgenommenen Gemeinden 35 gegen die Aufnahme und nur 33 für die Aufnahme ausgesprochen haben, andere Gemeinden aber nicht aufgenommen wurden, obwohl sie auch im „Speckgürtel“ von Stuttgart liegen. Transparent war das in Baden-Württemberg sicher alles nicht. Zuck (NZM 2016, 657, 660) hat zudem bemängelt, dass in der Begründung keine Differenzierung nach Gemeindeteilen zumindest in einer Großstadt wie Stuttgart erfolgt sei.
Auch wenn die Bundesregierung meint, die Mietpreisbremse jetzt durch das Mietrechtsanpassungsgesetz „nachgeschärft“ zu haben, was wegen der komplizierten und kleinteiligen Regelungen stark bezweifelt werden darf, bleiben für die Praxis zum einen die drei beim BVerfG anhängigen Vorlage- bzw. Verfassungsbeschwerdeverfahren sowie die landesgesetzliche Umsetzung der Ermächtigungsgrundlage bedeutsam. Vor allem in den Ländern, in denen die Gerichte die Verordnungen wegen Begründungs- und Veröffentlichungsmängel für unwirksam erklärt haben, stellt sich die Frage, ob und ggf. ab wann eine Heilung eingetreten ist. Den ehrlichsten Weg ist wohl Bayern gegangen, das eine neue Begründung erarbeitet und bis dahin davon ausgeht, dass die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nicht gilt. Besonders kompliziert ist es in Hamburg, dass zwar im Sommer 2018 eine neue Verordnung mit Begründung veröffentlicht hat, aber zuvor drei Versuche der nachträglichen Veröffentlichung unternommen hat, bei denen fraglich ist, ob sie zur Wirksamkeit der Verordnung führten. Auch das werden demnächst Gerichte zu entscheiden haben.

References: § 556
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