Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/distacco-dal-riscaldamento-centralizzato-cosa-succede-su-un-distacco-cos%C3%AC-di-massa-64594/
Timestamp: 2019-12-09 16:51:56+00:00

Document:
Da Rot, 28 Maggio, 2014
Salve, se ho sbagliato sezione me ne scuso in anticipo. Vi espongo il mio problema.
Condominio di 10 condomini di cui 2 morosi e relativi appartamenti entrambi all'asta. Ad ora è presente il riscaldamento centralizzato di cui i condomini morosi si guardano, da anni, di pagare le spese ordinarie e straordinarie. Preciso che ai morosi è stato chiuso il riscaldamento, che continuano ad abitare la casa senza pagare la quota fissa di riscaldamento. Inoltre l'impianto si costituisce di caldaia centralizzata con una uscita e una entrata per ogni unità abitativa. ogni appartamento ha il suo termostato e ogni unità possiede il suo contabilizzatore a ore.
L'impianto e la caldaia sono particolarmente obsoleti e si necessitano interventi di carattere manutentivo nonchè di messa a norma. Tra gli interventi anche l'installazione di un contabilizzatore calorie erogate in sostituzione di quello a ore già presente.
Tutti i condomini in massa, eccetto i due morosi, vorrebbero distaccarsi dall'impianto centralizzato per passare all'autonomo.
ho letto un po' la normativa e leggo che il condomino si può staccare se non crea scompensi impiantistici tali da arrecare danno a chi conserva il centralizzato. Inoltre il condomino che si è distaccato deve contribuire alle spese di manutenzione straordinaria sull'impianto centralizzato.
Cosa succede su un distacco così di massa? E' possibile farlo?
Chi passerà all'autonomo dovrà contribuire alla messa a norma della caldaia?
La messa a norma è comunque obbligatoria?
Chi deve pagare la messa a norma?
E se i morosi non pagassero?
Se qualcuno comprasse gli immobili all'asta e questo nuovo condomino pretendesse interventi di manutenzione straordinaria sulla caldaia e l'impianto centralizzato, tutti i condomini dovrebbero parteciparvi?
C'è un modo per obbligare i due morosi a passare all'impianto autonomo?
Che altre spese oltre alla manutenzione straordinaria dovrebbero sostenere i condomini distaccati?
Non vorrei trovare mio padre, spendere i soldi per un distacco dal centralizzato e poi vederlo comunque sborsare quattrini per il resto dell'impianto e vedersi comunque costretto, con gli altri condomini, a dover coprire le mancanze dei morosi.
Scusate la sfilza di domande ma questa sera ho l'assemblea e non so cosa consigliare...e l'amministratore non si pronuncia.
Se la maggioranza vota contraria all'impianto centralizzato si può staccare definitivamente la caldaia.
chi passa all'autonomo deve partecipare alle spese di manutenzione della caldaia se verrà messa nuova caldaia, non attivando il servizio e non distaccandosi successivamente, non dovrà più partecipare.
domanda ovvia con risposte ovvia
per ora tutti a meno che non chiudete i rubinetti.
solo un idiota fa un ingiunzione di pagamento ad un moroso con la casa all'asta, secondo poi con una condizione come la vostra difficile che qualcuno comprerà quegli immobili. Vi conviene passare all'autonomo
difficile che la comprano come ho già detto se la comprano bisogna vedere se ha la maggioranza, a meno che non sono lavori di messa a norma.
sul vecchio si, sul nuovo dipende se qualcuno si stacca prima di realizzare l'opera.
I morosi non hanno servizio!
niente, solo manutenzione.
1)Cosa succede su un distacco così di massa? E' possibile farlo?
2)Chi passerà all'autonomo dovrà contribuire alla messa a norma della caldaia?
3)La messa a norma è comunque obbligatoria?
4)Chi deve pagare la messa a norma?
5)E se i morosi non pagassero?
6)Se qualcuno comprasse gli immobili all'asta e questo nuovo condomino pretendesse interventi di manutenzione straordinaria sulla caldaia e l'impianto centralizzato, tutti i condomini dovrebbero parteciparvi?
7)C'è un modo per obbligare i due morosi a passare all'impianto autonomo?
8)Che altre spese oltre alla manutenzione straordinaria dovrebbero sostenere i condomini distaccati?
1)Se tutti e 8 sono favorevoli (tranne i 2 che al momento non usufruiscono perchè "chiuso" in seguito a morosità) più che di distacco direi si tratta di dismissione.
E' certamente possibile farlo con decisione presa a maggioranza (meglio l'unanimità ma dubito la otteniate)
2)SE si dismette non vi sono messe a norma del centralizzato da fare e quindi da pagare
3)Qualsiasi impianto (centralizzato o autonomo) và messo/fatto a norma
4)Pagano i proprietari
5)Se mantenete e mettete a norma il centralizzato pagate tutti per millesimi...anche i già "morosi" verso cui dovete emettere DI
6)Dipende... se voi avrete già deliberato la dismissione nulla potranno pretendere.
7)La dismissione. Chiuso il centralizzato i 2 morosi dovranno trovare il modo di scaldarsi o accontentarsi del calore indiretto sviluppato dagli altri.
8)Nel caso venga mantenuto il centralizzato ma alcuni passano all' autonomo, dovranno pagare tutte le quote di spese di manutenzione ordinaria/straordinaria, la parte di dispersioni e gli eventuali maggiori costi dovuti a scompensi per il distacco.
Scegliere fra autonomo e centralizzato nn è questione da valutare mancando di cognizione di causa. Meglio sentiate un termotecnico in zona anche per tutte le questioni burocratiche.
Dismettere il centralizzato per passare all' autonomo significa non poter usufruire delle eventuali detrazioni fiscali.
@dimaraz per la dismissione serve l'unanimità
NO. Già discusso in passato ed esiste Sentenza sul merito.
Cass., Sez. II Civi, sentenza n. 26822/2008: per il riscaldamento autonomo non serve piu l'unanimita dell'assemblea condominiale.
Grazie mille per la risposta. Per la dismissione dell'impianto che maggioranza serve? Metà + 1 dei presenti e dei millesimi?
Meglio rar fare una convocazione apposita con ordine del giorno: -dismissione impianto centralizzato e votarla
oppure si può fare già nell'assemblea di questa sera e giocare sul fatto che nei 30gg successivi alla ricezione a casa della delibera i morosi non la impugneranno?
In teoria basterebbe la maggioranza classica di 500 millesimi e +1 di teste...ma se tutti e 8 date parere favorevole è meglio (resteranno i 2 morosi ammesso di presentino in assemblea).
Potete anche votare tutti stasera con il rischio di cui, pare, conosci il termine.
Come detto occhio a valutare per bene la questione cosa sia vantaggioso fare.
Impainti autonomi significa non solo caldaie ma anche camini a tetto per tutti...e dubito sia fattibile senza spese consistenti...oltre alla questione detrazioni non ottenibili.
Scusa dimaraz ma la detrazione 50% non posso richiederla?
Te lo avevo precisato fin dal principio.
La detrazione spetta a chi sostituisce...se il Condominio dismette non c'è più nessuno che sostituisce la caldaia ...ma tanti singoli proprietari che montano una caldaia ex-novo.
Per questo dicevo che prima di deliberare è bene informarsi su tutti gli aspetti.
cmq la caldaia privata se istallata nel terrazzo non prevede alcun problema per i fumi, dipende come sono fatti questi appartamenti, per cui meglio se vi avvalete di un tecnico, che poi dovrà pure fare i lavori!
Su questo non metterei la mano sul fuoco.
Una caldaia esterna (terrazzo di ogni unità) deve comunque scaricare i fumi...e non mi risulta sia più concesso lo scarico a parete.
La detrazione 50% è possibile... basta guardare la lista degli interventi detraibili sul fascicolo dell'agenzia delle entrate, cosa confermata anche dal call center dell'Agenzia. Per detrarre: Comununicazione Man Straord. + notifica + PSC.
Ieri sera abbiamo fatto l'assemblea ... non è stato deciso nulla.
L'amministratore quando ho sfoderato il discorso dismissione e sentenza, mi ha detto che comunque serve una certificazione di un termotecnico di vantaggio energetico a passare da centralizzato ad autonomo se non vi è unanimità dei condomini. Vi torna?
Cosa rischia l'amministratore se non vi è tale certificazione? Lasciando perdere il discorso ricorso dei morosi (che non lo faranno mai) ma in che casi potrebbe essere scoperto?
Installare un nuovo impianto in una unità abitativa comporta far redigere la Legge 10 semplificata ad un termotecnico. Una per appartamento. Vi risulta?
La detrazione 50% è possibile... basta guardare la lista degli interventi detraibili sul fascicolo dell'agenzia delle entrate, cosa confermata anche dal call center dell'Agenzia.
Se c'è una cosa che non capisco è quando uno viene a chiedere consigli ...e poi si mette a contestarli.
Ti consiglio di farti rilasciare "carta scritta" dal "call center" (??!!) dell AdE e poi riportarci l' esperienza avuta.
Ricordati che devi trovare un tecnico che asseveri che tu singolo proprietario hai dismesso una vecchia e personalissima caldaia per passare ad una nuova.
Il tuo amministratore ha detto cose esatte:
http://www.casaeclima.com/ar_14284__ITALIA-DA-NON-PERDERE-riforma-del-condominio-distacco-antonella-giraudi-Riforma-del-condominio-il-distacco-dallimpianto-centralizzato.html
Dimaraz, non prendertela. Ti sono infinitamente grato per la cortesia e il sapere che mi offri rispondendo ai miei quesiti.
Sono un tecnico, e bazzico nell'edilizia da più di 10 anni e sono abituato a confrontarmi. Sul 65% non vi è dubbio di sicuro. NON si può fare.
Ma il 50% si. Ovviamente non prendo per oro colato ciò che dice l'operatore del call center dell'AE. Tra una situazione e l'altra avrò chiamato almeno 100 volte e si va dall'operatore che conosce bene la materia a quello che ne sa meno. Ho fatto anche interpelli all'AE per altre situazioni.
Però se trovo a pag. 24 della guida dell'Agenzia per le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie (la Bibbia delle detrazioni al 50%) nella tabella degli interventi ammessi e cito testualmente:
"Impianto di riscaldamento autonomo interno: Nuovo impianto, senza opere edilizie o nuovo impianto con opere interne e/o esterne"
Permetti che te lo dico e ti chiedo una opinione. Anche perchè probabilmente questa discussione la leggeranno altri in futuro e mi sembra doveroso completare le informazioni avute da te o altri esterni al forum.
Sono assolutamente sereno nel ribadire ciò, e ti ringrazio ancora aver risposto alle mie domande e ti invito, se vuoi, a proseguire.
Ohibo...confesso che ero rimasto alla Gida precedente e a quanto appreso da altri esperti "fiscali". Vedo che hanno appena sfornato (Maggio 2014) una nuova guida con variazioni rilevanti.
Mi documento e pioi rispondo.
Svalato l''arcano...in buona sostanza non è cambiato nulla sul merito di quanto ti ho detto.
Non sò quale Guida tu abbia scaricato o chi te l' abbia fornita.
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Ristrutturazioni+edilizie+le+agevolazioni+fiscali/Guida_ristrutturazioni_maggio.2014.pdf
Intanto a Pag. 24 non si parla di Caldaie ma di:
4. LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI INTERESSI PASSIVI SUI
La sezione che spiega quali sono le opere ammesse è alla fine
quella che citi è a pag. 27
Ma se controlli a Pag. 26:
Ergo...vale quanto spiegato. Se il Condominio dismette la Caldaia nessun condomino potrà invocare la sostituzione...e la nuova installazione non è detraibile...salvo i fatto che voi giocoforza dovete rifare buona parte dell' impianto con relativi camini.
Credo che a scanso di equivoci devi appurare meglio se la "nuova caldaia" sia includibile nella voca "nuovo impianto".
Ok svelato il tutto. Nella nuova di maggio è a pag 27. Mentre in una precedente era a pag. 24 (sempre scaricata dal sito dell'agenzia)
Capisco la tua remora assolutamente legittima tra "nuova caldaia" e "nuovo impianto". Come dici tu però dovendo fare nuove canne fumarie...
Rimane il dubbio, principale, del fatto che mai nessuno certificherà l'assurdità che l'impianto autonomo rende di più del centralizzato...
Ho sentito di alcune sentenze (ma non so dirti quali) in cui la dismissione era ritenuta legittima anche senza dichiarazione del termotecnico. Me lo ha detto un legale oggi parlando del più e del meno...
Ti/Vi risulta qualcosa in merito?
Continuo nel frattempo a ringraziarti per non aver ancora perso la pazienza...
Difficile che io perda la pazienza...vorrà dire che mi darai una medaglia:cool:
Assurdità???
Io non la trovo affatto una assurdità...solo che non è possibile emettere un postulato o un paradigma sul tema.
Troppe sono le variabili in gioco per definire quale sia il sistema più efficente.
Sono da sempre un constestatore di come vengano "certificati" certi prodottti, concetti, teorie....Bilanci, etc etc.
Considerato poi che chi certifica è pagato sempre e solo da chi chiede il certificato...lasciami esprimere seri dubbi.
A pensar male si fà peccato ...ma tante volte ci si azzecca diceva un ex....
Qui ci hanno provato...per arrivare alla conclusione che ho sempre sostenuto:
http://www.casaeclima.com/ar_2695__ACADEMY-Impianti-Termomeccanici-assotermica--impianto-autonomo--impianto-centralizzato--riscaldamento-Riscaldamento-centralizzato-o-autonomo.html
Prima tabella (quella in rosso)
In quanto alla sentenza forse la trovi dove ne avevo già dibattuto in lungo ed in largo:
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/dismissione-impianto-di-riscaldamento-generalizzato-57570/
Peccato abbiano chiuso tale Topic...ma il "flame" stava degenerando per la presenza di soggetti geneticamente predisposti all' insulto ed alla rissa.
Avrei sbattuto sul naso al solone di turno quanto dicono i suoi colleghi:
Se non la trovi fammi sapere che da qualche parte conservo il link.
LA MASSIMA della sentenza del Tribunale Roma Sezione 5 Civile del 11 ottobre 2010, n. 19966 recita:
Orbene in tema di condominio di edifici la delibera dell'assemblea di eliminazione (o dismissione) dell'impianto di riscaldamento centralizzato per far luogo ad impianti autonomi di riscaldamento (come nella specie) richiede il consenso unanime dei condomini, senza che sia sufficiente la maggioranza di cui al 2 e 4 comma dell'art. 1136 c.c., né quella di cui al 5 comma dello stesso articolo, configurando invero non una semplice modifica ma una radicale alterazione della
cosa comune nella sua destinazione strutturale od economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già allacciate o suscettibili di allacciamento,
e la sentenza conclude:
Ne consegue che è illegittima la deliberazione dell’assemblea del condominio di un edificio adottata a maggioranza delle quote, millesimali (anziché con il consenso unanime di tutti i condomini richiesto dall'art. 1120, 2 comma co.)
Il DPR 2 aprile 2009, n. 59
In tutti gli edifici esistenti con un numero di unita' abitative superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell'impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, cosi' come classificati in base alla destinazione d'uso all'articolo 3, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, e' preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unita' abitativa devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25.
25. Il progettista dovrà inserire i calcoli e le verifiche previste dal presente articolo nella relazione attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici e relativi impianti termici, che, ai sensi dell'articolo 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, il proprietario dell'edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare presso le amministrazioni competenti secondo le disposizioni vigenti, in doppia copia, insieme alla denuncia dell'inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli articoli 25 e 26 della stessa legge. Schemi e modalità di riferimento per la compilazione delle relazioni tecniche sono riportati nell'allegato E al decreto legislativo.
Ai fini della più estesa applicazione dell'articolo 26, comma 7, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, negli enti soggetti all'obbligo di cui all'articolo 19 della stessa legge, tale relazione progettuale dovrà essere obbligatoriamente integrata attraverso attestazione di verifica sulla applicazione della norma predetta a tale fine redatta dal Responsabile per la conservazione e l'uso razionale dell'energia nominato.
Quindi a mio avviso la decisione assembleare pur anche vi fosse la maggioranza schiacciante in mancanza di relazione attestante il vantaggio al transito da centralizzato ad autonomo, è da ritenersi npon valida.
Inoltre ed in primis va verificato presso l’Ufficio Tecnico del tuo Comune se è consentita la trasformazione da centralizzato ad autonomo.
Cicciofranco...ma sei peggio di un disco rotto.
Ho già postato il link dove c'era il tuo edificante intervento con quella banale sentenza di un Tribunale generico...che vale come un granello di sabbia in mezzo al deserto.
Se non hai almeno una sentenza di Cassazione post 2013 risparmiati la noia.
Avevo citato la sentenza che cerchi proprio in prima pagina di quella "discussione" al post n° 8
Riporto il passo finale che detta il principio:
E un commento sulla stessa (che poi era l' incipit di quell' acceso dibattito)
******************************/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14358.asp
Il quesito lo hai già' postato aprendo un nuovo Topic...la discussione che hai aperto
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/trasformazione-impianto-riscaldamento-da-centralizzato-ad-autonomo-possibile-64413/
Aggiunte al mio quesito?
Si. Come mai si pensa di passare dal centralizzato all'autonomo quando è dimostrato al 100% che avere caldaiette singole ha costi di gestione nell'arco degli anni decisamente superiori rispetto a un unico impianto centralizzato?
OT, scusami Dimaraz, ma perchè usi anche tu i copia ed incolla? Ed io non potrei usarli secondo te?
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/obbligo-di-iscrizione-ad-una-associazione-64613/
In pratica stai dimostrando che tutti gli utenti/frequentatori/staff possono usare i copia ed incolla, per me la polemica termina prima che inizi.
Nel mio caso perchè i condomini sono stufi di pagare per i morosi...
Anche se la mia considerazione è questa (ed esula dal si può - non si può), ditemi se sbaglio, ovviamente parlo del mio caso di specie. facendo proprio i conti della serva a teste e non a millesimi:
1. Costo sistemazione centralizzato a famiglia circa 1500 euri
2. Costo medio a famiglia per impianto autonomo 3500 euri, preventivo alla mano
3. Differenza 2000 euro
4. Costo medio a famiglia per sopperire alle spese fisse che i morosi non pagano: 50 €
Quindi, lasciando stare il risparmio economico in bolletta con il centralizzato con contabilizzatore ecc, lasciando perdere ammortamenti e ammenicoli... 2000€/50€/anno= 40 anni
Boh!!! Senza citare latinismi, che vedo tanto in voga sul forum a riempire i post, A ME, ME PARE NA STRUNZATA!
Ad ogni modo Dimaraz, metti caso che seguendo la Sentenza che citi si dismette il tutto senza parere tecnico ecc, quando vengono a fare il controllo caldaia e non la trovano, nessuno chiede dove sia finita? O meglio non rompono le scatole e partono con multe, obbligo di ripristino dell'impianto? E quindi si apre il discorso ricorso ecc con citazione della sentenza ecc?
Cioè: lasciando da parte proprio il mero discorso giuridico-"filosofico" :-), si rischiano noie per nulla?

References: Sentenza 
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