Source: https://bdrp.pl/upadlosc-konsumencka/upadlosc-konsumencka-a-najem
Timestamp: 2018-12-12 07:59:08+00:00

Document:
Kancelaria Prawna Poznań | Borek Doliński radcowie prawni - Upadłość konsumencka a najem lokalu
Umowa najmu jest bardzo częstym tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego, natomiast upadłość konsumencka tworzyć zupełnie nową sytuację prawną dla stron tej umowy. Dłużnik, który ogłosił upadłość może być zarówno najemcą lokalu, jak również wynajmującym (właścicielem). Przepisy zawarte w art. 107-109 ustawy Prawo upadłościowe (dalej: Pr. up.) szczegółowo określają skutki ogłoszenia upadłości w płaszczyźnie najmu biorąc pod uwagę powyższe rozróżnienie sytuacji prawnej upadłego, a także fakt czy przedmiot najmu został wydany najemcy.
Upadły jako najemca
W sytuacji gdy najemca podpisał umowę najmu, a następnie ogłoszono w stosunku do niego upadłość konsumencką przed wydaniem kluczy do najmowanego lokalu zastosowanie znajdzie przepis zawarty w art. 110 ust. 1 Pr. up., zgodnie z którym każda ze stron będzie mogła odstąpić od umowy najmu. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Co więcej, odstąpienie od umowy nie będzie pociągać za sobą obowiązku zapłaty odszkodowania (art. 110 ust. 2 Pr. up.).
Inaczej będzie wyglądać sytuacja, gdy przedmiot najmu w dniu ogłoszenia upadłości był już wydany upadłemu, tj. upadły najemca dysponował kluczami do najmowanego mieszkania. W takim wypadku syndyk może wypowiedzieć umowę najmu także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Wypowiedzenie następuje z zachowaniem terminu ustawowego (jednomiesięcznego), chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze (art. 110 ust. 3 Pr. up.).
Rzadko, ale jednak zdarza się, że czynsz najmu zostaje opłacony przez najemcę z góry. Wtedy wypowiedzenie umowy przez syndyka nie byłoby korzystne dla upadłego. Zgodnie zatem z zasadą zawartą w art. 110 ust. 4 zd. 1 Pr. up. "Rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry". Od tej zasady przewidziano jednak wyjątek: syndyk wypowiada umowę najmu przed terminem, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadzi do zwiększenia kosztów upadłości. Syndyk może tak uczynić jednak tylko na podstawie postanowienia sędziego-komisarza, na które przysługuje zażalenie (art. 110 ust. 4 zd. 2-3 Pr. up.). Wynajmujący, który pobrał czynsz z góry za okres najmu, którego upadły w takiej sytuacji nie wykorzysta, będzie musiał liczyć się z obowiązkiem zwrotu tej nadwyżki.
Warto zwrócić uwagę na fakt, że wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu może powodować pokrzywdzenie osoby wynajmującej mieszkanie, która przecież liczyła na wpływy pieniężne tytułem czynszu. W takiej sytuacji wynajmujący – na mocy art. 110 ust. 5 Pr. up. – może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania najmu przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata, pomniejszonego o rozliczenie nakładów upadłego podnoszących wartość przedmiotu najmu.
Upadły jako wynajmujący
W sytuacji, gdy właściciel lokalu mieszkalnego podpisał umowę najmu, a następnie ogłoszono w stosunku do niego upadłość konsumencką przed wydaniem kluczy do lokalu, umowa najmu nie będzie wiązać stron, a zatem wygasa (a contrario z art. 107 ust. 1 Pr. up., tak słusznie S. Gurgul w: "Prawo upadłościowe. Prawo restrukturyzacyjne. Komentarz", wyd. 10, Warszawa 2016, str. 286). Wedle innego poglądu w takiej sytuacji to syndyk decyduje czy umowa ma trwać dalej czy też ma ulec rozwiązaniu w drodze wypowiedzenia złożonego przez niego.
Gdy natomiast przedmiot umowy najmu lokalu upadłego przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy umowa najmu wiąże strony. Taka umowa może wtedy trwać między stronami (upadłym a najemcą) aż do czasu sprzedaży lokalu przez syndyka (wtedy w miejsce upadłego w stosunek najmu wstąpi osoba trzecia-nabywca lokalu), ale równie dobrze może dojść do rozwiązania umowy najmu w drodze wypowiedzenia przez syndyka z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia na mocy postanowienia sędziego-komisarza. Syndyk zatem nie może arbitralnie wypowiedzieć umowy (art. 109 ust. 1 Pr. up.). Sędzia-komisarz może wydać swoisty nakaz wypowiedzenia najmu jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu odbiega od przeciętnych czynszów za najem nieruchomości tego samego rodzaju. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.
Co istotne, syndyk na mocy powyższego postanowienia sędziego-komisarza wypowiada umowę także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne, np. umowa była zawarta na czas określony i nie przewidywała opcji wypowiedzenia albo brak było przesłanek do wypowiedzenia umowy określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wówczas druga strona rozwiązanej umowy (najemca) może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi (art. 109 ust. 2 Pr. up.).
Na zakończenie należałoby zwrócić uwagę na istotną regulację zawartą w art. 107 ust. 2 Pr. up. Zgodnie z tym przepisem "Pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące licząc od dnia ogłoszenia upadłości, jak również rozporządzanie tym czynszem, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości". Regulacja ta zakłada, że w sytuacji, gdy uiścimy przy zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego z góry czynsz za czas dłuższy niż 3 miesiące, a wynajmujący ogłosi upadłość, to będziemy zobowiązani do zapłaty po raz drugi powyższej kwoty czynszu tym razem do rąk syndyka. Celem tej regulacji jest ochrona masy upadłości przed uszczupleniem, a co za tym idzie praw wierzycieli upadłego, bowiem pobranie czynszu z góry za dość długi okres nasuwa podejrzenie, że czynność ta została dokonana z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli. Najemca w takiej sytuacji mógłby się domagać zwrotu od upadłego uiszczonych pieniędzy z tytułu świadczenia nienależnego. Natomiast gdyby pobranie czynszu nastąpiło po ogłoszeniu upadłości najemca nie będzie zobowiązany do zapłaty czynszu syndykowi.

References: art. 107
 art. 110
 art. 110
 art. 110
 art. 107
 art. 107