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Timestamp: 2016-10-27 03:05:31+00:00

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4A_623/2012 (15.04.2013)
4A_623/2012
beide vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller,
K�ndigung Pachtvertrag,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 14. September 2012.
A.A.________ und B.A.________ (Verp�chter, Beschwerdef�hrer) sind Eigent�mer des Bauernhofes I.________ in J.________. Am 27. M�rz 2008 schlossen sie mit C.C.________ und D.C.________ (P�chter, Beschwerdegegner) einen Pachtvertrag �ber den Bauernhof mit Land, Wald und Bauernhaus. Als Pachtende vereinbarten die Parteien den 1. Mai 2023. Da die Verp�chter noch im Bauernhaus wohnten, sollten die P�chter gem�ss Vereinbarung eine Ersatzwohnung beziehen, bis das f�r die Verp�chter noch zu errichtende St�ckli fertig gestellt sein w�rde.
Bereits kurz nach Pachtantritt zerstritten sich die Parteien, worauf die Verp�chter den Pachtvertrag am 30. Oktober 2008 vorzeitig k�ndigten. Die P�chter verliessen den Hof indessen nicht. Sie vertraten den Standpunkt, dass vielmehr die Verp�chter das Bauernhaus zu verlassen h�tten, um den Einzug der P�chterfamilie zu erm�glichen.
B.a Im August 2009 gelangten die Verp�chter und widerklageweise die P�chter an das Mietgericht des Bezirkes Horgen und beantragten je, die Gegenpartei sei zu verurteilen, den Hof bzw. das Wohnhaus des Hofes zu verlassen.
Mit Schreiben vom 27. Januar 2010 k�ndigten die Beschwerdef�hrer das Pachtverh�ltnis wegen Vorf�llen, die angeblich nach der K�ndigung vom 30. Oktober 2008 passiert seien, noch einmal per 30. November 2010 und stellten beim Mietgericht den Eventualantrag, es sei festzustellen, dass der Pachtvertrag per 30. November 2010 gek�ndigt worden sei.
Mit Urteil vom 23. September 2010 erkl�rte das Mietgericht die ausgesprochenen K�ndigungen f�r ung�ltig bzw. nichtig und verurteilte die Verp�chter in Gutheissung der Widerklage dazu, das verpachtete Wohnhaus bis sp�testens 31. Mai 2011 unter Mitnahme von Hausrat und Mobiliar ordentlich zu r�umen und zu verlassen.
Gegen dieses Urteil reichten die Verp�chter beim Obergericht des Kantons Z�rich Berufung ein.
B.b Mitte Oktober 2010 errichteten die P�chter auf dem Pachtgel�nde einen Wohncontainer. Dies veranlasste die Verp�chter zu einer erneuten K�ndigung des Pachtverh�ltnisses per 30. Oktober 2011.
Mit Eingabe vom 15. Februar 2011 gelangten die Verp�chter daher (parallel zum h�ngigen Berufungsverfahren) wiederum an das Mietgericht des Bezirkes Horgen und beantragten, es sei festzustellen, dass der Pachtvertrag per 31. Oktober 2011 gek�ndigt sei. Die P�chter seien entsprechend zu verpflichten, das Pachtobjekt unter Mitnahme der Vieh- und Fahrhabe per Ablauf des Pachtvertrages, eventualiter innert einer richterlich anzusetzenden Frist ordnungsgem�ss und unter Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustandes zu verlassen.
B.c Mit Beschluss vom 3. M�rz 2011 best�tigte das Obergericht des Kantons Z�rich im ersten Verfahren das Urteil des Mietgerichts vom 23. September 2010.
B.d Am 5. April 2011 reichten die Verp�chter beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen gegen das Urteil des Obergerichts ein. Gleichzeitig reichten sie im zweiten Verfahren dem Mietgericht des Bezirkes Horgen ein Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen mit dem sinngem�ssen Antrag ein, es sei in Ab�nderung des Urteils aus dem ersten Verfahren festzustellen, dass das verpachtete Wohnhaus f�r die Dauer des Verfahrens von den Verp�chtern nicht zu r�umen und zu verlassen sei.
B.e Mit Verf�gung vom 16. Mai 2011 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde in Zivilsachen die aufschiebende Wirkung. Gest�tzt darauf trat das Mietgericht des Bezirkes Horgen mit Beschluss vom 4. Juli 2011 auf das Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen nicht ein.
B.f Mit Urteil 4A_224/2011 vom 27. Juli 2011 wies das Bundesgericht die Beschwerde der Verp�chter ab, soweit darauf einzutreten war.
B.g Mit Eingabe vom 11. August 2011 stellten die P�chter beim Mietgericht des Bezirkes Horgen ein Begehren um Erlass eines Befehls nach Art. 257 ZPO, mit welchem die Verp�chter unter Androhung der Zwangsvollstreckung und einer Bestrafung nach Art. 292 StGB zu verpflichten seien, das Wohnhaus unverz�glich zu verlassen.
Mit Urteil vom 15. Dezember 2011 verpflichtete das Mietgericht die Verp�chter zum Verlassen des Bauernhauses bis sp�testens 31. Januar 2012.
Die Beschwerde der Verp�chter gegen dieses Urteil wies das Obergericht des Kantons Z�rich mit Urteil vom 20. Januar 2012 ab.
B.h Mit Urteil vom 25. April 2012 wies das Mietgericht des Bezirkes Horgen im zweiten Verfahren die Klage der Verp�chter ab und erkl�rte die K�ndigung des Pachtvertrages per 30. Oktober 2011 f�r ung�ltig.
B.i Gegen dieses Urteil erhoben die Verp�chter Berufung an das Obergericht des Kantons Z�rich und beantragten, es sei festzustellen, dass der Pachtvertrag vom 27. M�rz 2008 per 30. Oktober 2011 (erstinstanzlich noch: 31. Oktober 2011) gek�ndigt sei. Dementsprechend seien die Beschwerdegegner zu verpflichten, das Pachtobjekt unter Mitnahme der Vieh- und Fahrhabe innert einer richterlich anzusetzenden Frist ordnungsgem�ss und unter Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustandes zu verlassen, dies unter Androhung einer Zwangsr�umung gem�ss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO im Unterlassungsfall.
Mit Urteil vom 14. September 2012 wies das Obergericht die Berufung ab und best�tigte das Urteil des Mietgerichts.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 18. Oktober 2012 beantragen die Verp�chter dem Bundesgericht die Aufhebung des Urteils des Obergerichts und wiederholen ihre vorinstanzlich gestellten Begehren. Eventualiter beantragen sie die R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid.
Die Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Sie ersuchen zudem um Gew�hrung der unentgeltlichen Prozessf�hrung und um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsvertreters in der Person des bereits mandatierten Rechtsanwalts. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrer sind im kantonalen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert betr�gt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist somit unter Vorbehalt einer rechtsgen�genden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens (Urteile 4A_305/2012 vom 6. Februar 2013 E. 1.2; 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 2). Die erstinstanzlich getroffenen Feststellungen sind f�r das Bundesgericht insoweit verbindlich, als sie von der Vorinstanz zumindest implizit �bernommen worden sind (BGE 129 IV 246 E. 1; Urteil 4A_305/2012 vom 6. Februar 2013 E. 1.2).
Zwischen den Parteien ist streitig, ob die von den Beschwerdef�hrern per 30. Oktober 2011 ausgesprochene K�ndigung des Pachtvertrags wegen der Errichtung eines Wohncontainers g�ltig ist. Die Vorinstanz hat dies aus mehreren Gr�nden verneint. Die Beschwerdef�hrer r�gen, damit habe sie Art. 22a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 �ber die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) i.V.m. Art. 22b lit. c LPG verletzt. Im Zusammenhang mit der Eventualbegr�ndung der Vorinstanz, die Beschwerdef�hrer h�tten rechtsmissbr�uchlich gehandelt, r�gen sie zudem eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs und von Art. 2 ZGB.
2.1 Nach Art. 22a Abs. 1 LPG darf der P�chter Erneuerungen und �nderungen am Pachtgegenstand, die �ber den ordentlichen Unterhalt hinausgehen, nur mit schriftlicher Zustimmung des Verp�chters vornehmen. Nimmt er solche Erneuerungen oder �nderungen ohne schriftliche Zustimmung vor und macht er diese trotz schriftlicher Ermahnung bzw. Aufforderung des Verp�chters nicht innert angemessener Frist r�ckg�ngig, so kann der Verp�chter mit einer Frist von sechs Monaten die Pacht schriftlich auf den folgenden Fr�hjahr- oder Herbsttermin k�ndigen (Art. 22b lit. c LPG).
2.2 Voraussetzung f�r die G�ltigkeit der K�ndigung ist zun�chst, dass das Errichten des Wohncontainers �berhaupt eine �nderung am Pachtgegenstand i.S.v. Art. 22a Abs. 1 LPG darstellt.
2.2.1 Nach dem festgestellten Sachverhalt wohnten die Beschwerdegegner mit dem Einverst�ndnis der Beschwerdef�hrer bereits seit geraumer Zeit provisorisch in einem Wohnwagen mit Vorzelt auf dem gepachteten Bauernhof. Diese Situation entstand, weil sich der Neubau des St�cklis verz�gerte, was die Beschwerdegegner zu verantworten hatten. Die Beschwerdef�hrer weigerten sich aus diesem Grund, das verpachtete Bauernhaus auf dem Hof zu verlassen. Da der Wohnwagen durch den mehrj�hrigen Gebrauch stark abgen�tzt, vergraut und schimmlig war, errichteten die Beschwerdegegner anstelle des Wohnwagens einen eingeschossigen Wohncontainer mit einer Wohnfl�che von rund 78 m2. Der Container steht auf 15 in den Boden eingelassenen Rohrfundamenten, die mit Beton gef�llt wurden.
Nachdem das erstinstanzliche Mietgericht in dieser Konstruktion noch eine �nderung am Pachtgegenstand erblickte, hat die Vorinstanz diese Frage offengelassen. Sie hat immerhin ausgef�hrt, bei einer landwirtschaftlichen Pacht habe der Boden als der zentrale Bestandteil des Pachtverh�ltnisses zwingend allerlei Eingriffe zu dulden. Ohne Zustimmung erlaubt m�sste etwa das Einschlagen von Pfosten f�r eine Umz�unung f�r die Tierhaltung oder das Abstellen von Maschinen sein. Die Dimensionen des Wohncontainers seien mit einer gr�sseren landwirtschaftlichen Maschine vergleichbar.
2.2.2 Die Beschwerdef�hrer bringen vor, das Errichten eines rund 80 m2 grossen Wohncontainers, der mit 15 einbetonierten Rohrfundamenten verbunden sei, stelle keine ordentliche Unterhaltsarbeit des P�chters dar. Eine solche Konstruktion k�nne nicht mit dem Einschlagen von ein paar Holzpfosten f�r einen festen Zaun verglichen werden. Ebenso scheitere der Vergleich mit einer gr�sseren landwirtschaftlichen Maschine, da es sich bei einem mobilen Gegenstand schon begrifflich nicht um eine �nderung am Pachtgegenstand handle, die �ber den ordentlichen Unterhalt hinausgehe. Der Wohncontainer habe zudem eine Erh�hung des Ertragswerts der Pachtliegenschaft zur Folge. Dessen Errichtung stelle keine Unterhaltsarbeit dar, sondern eine wertvermehrende Investition.
2.2.3 Das Bundesgericht hat in einem mietrechtlichen Fall entschieden, das Eingraben eines Betonsockels mit den Massen 0.57 m x 0.27 m x 0.27 x zwecks Montage einer Satellitensch�ssel in den Gartensitzplatz stelle einen Eingriff in die Substanz der Mietsache dar und sei somit als �nderung an der Mietsache zu qualifizieren (Urteil 4A_541/2011 vom 28. M�rz 2012 E. 4). Der Vorinstanz ist zwar darin zuzustimmen, dass der Boden bei der landwirtschaftlichen Pacht grunds�tzlich gr�ssere Eingriffe zu dulden hat. Zudem sind Erneuerungen und �nderungen im Miet- und Pachtrecht gesetzlich nicht identisch geregelt: W�hrend solche im Mietrecht stets der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bed�rfen (Art. 260a Abs. 1 OR), braucht der P�chter diese nur dann, wenn die Erneuerungen oder �nderungen �ber den ordentlichen Unterhalt hinausgehen (Art. 289a Abs. 1 lit. b OR bzw. Art. 22a Abs. 1 LPG). Auch im Bereich der landwirtschaftlichen Pacht liegt aber eine �nderung der Pachtsache vor, wenn 15 Rohrfundamente einbetoniert werden und ein Container mit einer Fl�che von immerhin rund 78 m2 darauf gestellt wird. Eine Konstruktion mit diesen Ausmassen ist weder mit einer mobilen Landmaschine noch mit einem Zaun vergleichbar, wie die Beschwerdef�hrer zu Recht geltend machen. Die Errichtung eines Wohncontainers kann weiter nicht zum ordentlichen Unterhalt gez�hlt werden, wie etwa ein Vergleich mit Art. 22 Abs. 3 LPG zeigt: Nach dieser Bestimmung hat der P�chter f�r den ordentlichen Unterhalt zu sorgen und hat kleinere Reparaturen wie den gew�hnlichen Unterhalt der Wege, Stege, Gr�ben, D�mme, Z�une, D�cher, Wasserleitungen usw. vorzunehmen (vgl. auch die Aufz�hlung bei BENNO STUDER/EDUARD HOFER, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Vorabdruck 2007 der 2. Aufl., 2007, N. 478 f. zu Art. 22 LPG). Diese Arbeiten sind nicht vergleichbar mit der Errichtung eines Wohncontainers mit einer Fl�che von rund 78 m2. Es liegt somit eine �nderung am Pachtgegenstand i.S.v. Art. 22a Abs. 1 LPG vor, die �ber den ordentlichen Unterhalt hinausgeht.
2.3 Streitig ist weiter, ob die Voraussetzungen f�r eine K�ndigung nach Art. 22b lit. c LPG i.V.m. Art. 22a Abs. 1 LPG erf�llt waren. Die Vorinstanz forderte neben der Pflichtverletzung des P�chters zus�tzlich das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Die Beschwerdef�hrer werfen ihr vor, den Tatbestand in unzul�ssiger Weise erweitert zu haben.
2.3.1 Die Vorinstanz f�hrte aus, bei Art. 22b LPG handle es sich um eine Ausgestaltung des allgemeinen Prinzips, wonach bei Dauerschuldverh�ltnissen neben der ordentlichen K�ndigung auch eine ausserordentliche K�ndigung aus wichtigem Grund m�glich sei. Die K�ndigungsvoraussetzungen von Art. 22b LPG seien daher als Konkretisierungen des erw�hnten, f�r eine ausserordentliche K�ndigung n�tigen, wichtigen Grundes zu verstehen. Die vorzeitige Aufl�sung des Pachtvertrages sei eine ausserordentlich harte Massnahme, die eines ausserordentlichen Grundes bed�rfe. Sie sei vor allem dann gerechtfertigt, wenn dem Pachtgegenstand Gefahr drohe. Welche konkreten Nachteile der Pachtsache durch die Errichtung eines neuen Wohnprovisoriums drohen w�rden, h�tten die Beschwerdef�hrer nicht �berzeugend dargetan. Die Schwelle eines wichtigen Grundes sei daher nicht erreicht und die K�ndigung des Pachtvertrages gest�tzt auf Art. 22b lit. c LPG sei somit unzul�ssig.
2.3.2 F�r eine vorzeitige K�ndigung gest�tzt auf Art. 22b LPG bedarf es einer Pflichtverletzung des P�chters gem�ss lit. a-c dieser Bestimmung sowie einer erfolglosen schriftlichen Ermahnung bzw. Aufforderung des Verp�chters, k�nftige Pflichtverletzungen zu unterlassen bzw. erfolgte Pflichtverletzungen r�ckg�ngig zu machen. Weitere Voraussetzungen, namentlich das Vorliegen eines wichtigen Grundes, bestehen nach dem Gesetzeswortlaut nicht. Die K�ndigung aus wichtigem Grund ist vielmehr in Art. 17 LPG geregelt (vgl. auch Botschaft vom 29. Mai 2002 zur Weiterentwicklung der Agrarpolitik [Agrarpolitik 2007], Teil III, BBl 2002 4950 zu Art. 22b LPG). E contrario bedarf es f�r eine K�ndigung nach Art. 22b LPG nicht eines solchen. W�rde auch in Art. 22b LPG zus�tzlich zur Pflichtverletzung des P�chters ein wichtiger Grund vorausgesetzt, h�tte diese Bestimmung keine eigenst�ndige Bedeutung mehr, da sich der Verp�chter beim Vorliegen eines wichtigen Grundes auch auf Art. 17 LPG berufen k�nnte. Die Vorinstanz hat somit Art. 22b lit. c LPG verletzt, wenn sie f�r dessen Anwendung den Nachweis eines wichtigen Grundes forderte.
2.4 Es sind damit auch die R�gen gegen die Eventualbegr�ndung der Vorinstanz zu behandeln, wonach die K�ndigung durch die Beschwerdef�hrer ohnehin rechtsmissbr�uchlich sei.
2.4.1 Die Vorinstanz warf den Beschwerdef�hrern vor, sie h�tten den Beschwerdegegnern lange Zeit erlaubt, auf dem Pachtland zu wohnen. Dies sei nur n�tig gewesen, weil die Beschwerdef�hrer den Bauernhof auch nach mehrmaliger gerichtlicher Aufforderung bis heute nicht verlassen h�tten. Die Beschwerdef�hrer w�rden sich daher widerspr�chlich verhalten, wenn sie der P�chterfamilie nicht zugest�nden, der stetig steigenden Dauer dieses Zustandes durch ein etwas stabileres und hygienischeres Provisorium Rechnung zu tragen. Aufgrund der aktenkundigen Vorgeschichte sei die K�ndigung zudem durchwegs als Reaktion auf die anhaltenden Auseinandersetzungen zu verstehen. Der K�ndigungsgrund der �nderung der Pachtsache sei damit ein vorgeschobener und die K�ndigung selbst rechtsmissbr�uchlich i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB.
2.4.2 Die Beschwerdef�hrer r�gen vorab eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs bzw. eine Rechtsverweigerung dadurch, dass die Vorinstanz nicht auf ihre Argumentation zu dieser Frage eingegangen sei. Sie h�tten geltend gemacht, es sei nicht rechtsmissbr�uchlich, wenn sie das Aufstellen des Wohnwagens toleriert h�tten, sich aber gegen die Errichtung des Wohncontainers zur Wehr setzen w�rden. Sie h�tten nie einem generellen Wohnprovisorium zugestimmt. Die Vorinstanz habe dieses Vorbringen nicht gew�rdigt. Zudem habe sie mit keinem Wort begr�ndet, weshalb die angeblich vorgeschobene K�ndigung rechtsmissbr�uchlich sein solle.
Der Anspruch auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die Gerichte die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien anh�ren und bei der Entscheidfindung ber�cksichtigen (BGE 124 I 241 E. 2 S. 242). Aus Art. 29 Abs. 2 BV wird zudem die Pflicht der Beh�rden abgeleitet, ihre Entscheide zu begr�nden. Die Begr�ndung muss kurz die �berlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid st�tzt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 III 439 E. 3.3 S. 445; je mit Hinweisen). Es gen�gt, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 133 III 439 E. 3.3 S. 445; 129 I 232 E. 3.2 S. 236).
Diesen Anforderungen gen�gt der vorinstanzliche Entscheid. Die Vorinstanz hat sich mit der Frage der Rechtsmissbr�uchlichkeit ausf�hrlich auseinandergesetzt. Sie ist nicht davon ausgegangen, die Beschwerdef�hrer h�tten einem generellen Provisorium zugestimmt, sondern qualifiziert das Verhalten unabh�ngig davon als rechtsmissbr�uchlich und begr�ndet dies. Zu einer dar�ber hinausgehenden Auseinandersetzung mit s�mtlichen Argumenten der Beschwerdef�hrerin war die Vorinstanz nicht verpflichtet. Die Vorinstanz hat die K�ndigung zudem als vorgeschoben und damit rechtsmissbr�uchlich qualifiziert, weil die K�ndigung ihrer Ansicht nach durchwegs als Reaktion auf die anhaltenden Auseinandersetzungen mit den P�chtern zu verstehen sei. Auch diese Erw�gungen gen�gen der Begr�ndungspflicht. Die R�ge ist somit unbegr�ndet.
2.4.3 Die Beschwerdef�hrer r�gen weiter, die Vorinstanz habe die K�ndigung zu Unrecht als rechtsmissbr�uchlich qualifiziert und habe damit Art. 2 ZGB verletzt. Aus der Akzeptanz des Aufstellens eines mobilen Wohnwagens h�tten die Beschwerdegegner keine Vertrauensgrundlage f�r das eigenm�chtige Erstellen eines auf 15 Rohrfundamenten stehenden rund 80 m2 grossen Wohncontainers ableiten k�nnen. Der Bruder des ehemaligen Rechtsvertreters h�tte den Beschwerdegegnern gar eine Wohnung in rund 100 m Entfernung zum Hof angeboten. Die Beschwerdegegner h�tten ihrerseits nicht einmal angefragt, ob sie den Wohncontainer aufstellen d�rften. Am Provisorium seien sie zudem nicht unschuldig, da sie die Sistierung der Baubewilligung f�r das St�ckli bewirkt h�tten. Die Beschwerdef�hrer h�tten ihre Rechte aus dem Pachtvertrag korrekt in Anspruch genommen. Die Beschwerdegegner h�tten es in der Hand gehabt, durch die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes die K�ndigung zu vermeiden. Bei Vertragsverletzungen des K�ndigungsempf�ngers sei mit der Annahme widerspr�chlichen Verhaltens des K�ndigenden in jedem Fall Zur�ckhaltung geboten.
Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Wann ein solcher Missbrauch vorliegt, ist anhand der konkreten Umst�nde des Einzelfalles zu bestimmen, wobei die von der Lehre und Rechtsprechung entwickelten Fallgruppen des Rechtsmissbrauchs zu beachten sind (BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 169; 129 III 493 E. 5.1 S. 497 mit Hinweisen). Zu diesen Fallgruppen ist die Rechtsaus�bung zu z�hlen, die ohne sch�tzenswertes Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverh�ltnis berechtigter Interessen f�hren w�rde (BGE 129 III 493 E. 5.1 S. 497; 123 III 200 E. 2b S. 203; 120 II 100 E. 3a S. 108 mit Hinweisen). Ebenso kann allgemein gesagt werden, dass die Geltendmachung eines Rechts missbr�uchlich ist, wenn sie im Widerspruch zu einem fr�heren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen entt�uscht (BGE 129 III 493 E. 5.1 S. 497; 128 III 375 E. 4.5; 125 III 257 E. 2a; je mit Hinweisen).
Das von den Beschwerdef�hrern angef�hrte Wohnungsangebot ist dem festgestellten Sachverhalt nicht zu entnehmen und muss daher unber�cksichtigt bleiben. Festgestellt ist hingegen, dass sich der Neubau des St�cklis verz�gert hat und dass dies die Beschwerdegegner zu verantworten hatten. Diese haben damit auch zur bestehenden Situation beigetragen, da die Beschwerdef�hrer dadurch nicht die M�glichkeit hatten, wie vorgesehen vom Bauernhaus in das St�ckli umzuziehen. Zu ber�cksichtigen ist weiter, dass gem�ss dem Pachtvertrag an sich vorgesehen war, dass die Beschwerdegegner bis zur Errichtung des St�cklis eine Ersatzwohnung beziehen w�rden. Unter diesen Voraussetzungen ist es nicht rechtsmissbr�uchlich, wenn die Beschwerdef�hrer den Pachtvertrag k�ndigen, nachdem die Beschwerdegegner ohne ihre Zustimmung �nderungen am Pachtgegenstand vorgenommen haben. Ein sch�tzenswertes Interesse der Beschwerdef�hrer ist hier durchaus erkennbar. Auch die Begr�ndung der Vorinstanz, die K�ndigung sei vorgeschoben, h�lt einer �berpr�fung nicht stand. Es steht fest, dass die Voraussetzungen f�r eine K�ndigung nach Art. 22b lit. c LPG i.V.m. Art. 22a Abs. 1 LPG erf�llt waren (vgl. E. 2.2 f.). Die K�ndigung kann nicht einfach deshalb als rechtsmissbr�uchlich qualifiziert werden, weil sich die Parteien seit l�ngerer Zeit in gerichtlichen Auseinandersetzungen befinden. Mit dieser allgemeinen Begr�ndung w�rde den Parteien die Aus�bung ihrer Rechte geradezu verunm�glicht. Die Vorinstanz hat somit Art. 2 ZGB verletzt, indem sie die K�ndigung als rechtsmissbr�uchlich qualifiziert hat.
Die Beschwerde erweist sich damit als begr�ndet. Die Beschwerdef�hrer haben zusammengefasst beantragt, es sei die G�ltigkeit der K�ndigung per 30. Oktober 2011 festzustellen und es seien die Beschwerdegegner zum Verlassen des Pachtobjekts innert einer richterlich anzusetzenden Frist zu verpflichten. Die Parteien �ussern sich indessen nicht zur Frage, welche Frist zum Verlassen des Pachtobjekts angemessen erscheint. Auch den vorinstanzlichen Feststellungen lassen sich zu den relevanten Umst�nden (wie etwa dem f�r die Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustandes ben�tigten Aufwand oder den M�glichkeiten, eine neue Unterkunft zu organisieren) nicht gen�gend Informationen entnehmen, die eine Beurteilung dieser Frage erlauben w�rden. Die Sache ist daher in diesem Punkt zur Erg�nzung des Sachverhalts und neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und das angefochtene Urteil aufzuheben. Es ist festzustellen, dass der Pachtvertrag vom 27. M�rz 2008 per 30. Oktober 2011 gek�ndigt wurde. Im �brigen ist die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Dem Gesuch der Beschwerdegegner um unentgeltliche Rechtspflege kann stattgegeben werden, da die gesetzlichen Voraussetzungen erf�llt sind (Art. 64 Abs. 1 und 2 BGG).
Da die Beschwerdef�hrer in der Sache voll obsiegt haben und die Vorinstanz lediglich abzukl�ren haben wird, welche Frist den Beschwerdegegnern zum Verlassen des Pachtobjekts zu gew�hren ist, rechtfertigt es sich, die Kosten f�r das bundesgerichtliche Verfahren den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG). Die Gerichtskosten werden vorl�ufig auf die Gerichtskasse genommen. Es wird jedoch ausdr�cklich auf Art. 64 Abs. 4 BGG aufmerksam gemacht, wonach die beg�nstigte Partei der Gerichtskasse Ersatz zu leisten haben wird, wenn sie sp�ter dazu in der Lage ist. Von der Ausrichtung einer Parteientsch�digung im Falle des Unterliegens entbindet die unentgeltliche Rechtspflege nicht.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 14. September 2012 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der Pachtvertrag vom 27. M�rz 2008 per 30. Oktober 2011 gek�ndigt wurde. Im �brigen wird die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Den Beschwerdegegnern wird f�r das bundesgerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege gew�hrt und es wird ihnen Rechtsanwalt Detlev Hebeisen, Winterthur, als amtlicher Vertreter beigegeben.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) auferlegt, indes vorl�ufig auf die Gerichtskasse genommen.
Die Beschwerdegegner haben die Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entsch�digen (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen).
Rechtsanwalt Detlev Hebeisen, Winterthur, wird aus der Gerichtskasse eine Entsch�digung von Fr. 5'000.-- ausgerichtet.

References: Art. 257
 Art. 292
 Art. 343
 Art. 72
 Art. 74
 Art. 106
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 2
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 17
 Art. 22
E contrario
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 17
 Art. 22
 Art. 2
 Art. 29
 Art. 2
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 2
 Art. 68
 Art. 64