Source: http://www.senat.fr/rap/l07-091-2-1/l07-091-2-138.html
Timestamp: 2018-01-18 10:29:41+00:00

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ARTICLE 26 - Extension du périmètre d'activité de la Société de valorisation foncière et immobilière (SOVAFIM)
Commentaire : le présent article vise à élargir le périmètre de l'activité de la Société de valorisation foncière et immobilière (SOVAFIM) à la valorisation de l'ensemble des actifs immobiliers de l'Etat et de ses établissements publics. En outre, il aménage les conditions dans lesquelles cette société peut se voir transférer de tels actifs.
I. LES MISSIONS DE LA SOVAFIM
A. VALORISER LE PATRIMOINE IMMOBILIER « INUTILE » DE L'ETAT ET DE SES ÉTABLISSEMENTS PUBLICS
1. Une mission d'abord limitée à la valorisation des actifs immobiliers « inutiles » de Réseau ferré de France (RFF)
Le paragraphe I de l'article 63 de la loi de finances initiale pour 2006147(*) autorise le déclassement, du domaine public de Réseau ferré de France (RFF), des biens immobiliers de cet établissement inutiles aux missions de service public ferroviaire qu'il exerce148(*), afin de les transférer en pleine propriété à une société détenue par l'Etat, moyennant une indemnité égale à leur valeur nette comptable149(*). Le déclassement du domaine public, le transfert de propriété et la constatation de la valeur comptable de ces biens sont réalisés par la voie d'un arrêté conjoint des ministres chargés de l'économie, des finances et du budget et du ministre chargé des transports.
Aux termes du même texte, la société précitée est chargée d'assurer la valorisation des biens qui lui sont ainsi transférés. Il est prévu qu'elle reçoive, à cette fin, une dotation en capital de l'Etat. Conformément au paragraphe II du même article, elle est tenue de reverser une partie du produit de cession de ses biens à RFF.
En application de ces dispositions, la Société de valorisation foncière et immobilière (SOVAFIM), société anonyme intégralement détenue par l'Etat, a été constituée le 15 février 2006, dotée d'un capital de 100 millions d'euros. Opérationnelle depuis le mois d'avril 2006, ses effectifs sont de huit collaborateurs et, suivant le schéma d'une gouvernance « classique » de société anonyme, elle exerce son activité sous le contrôle d'un conseil d'administration composé de représentants de l'Etat et de personnalités qualifiées.
Selon le rapport annuel de la société pour l'exercice 2006, dans le cours de cette première année d'activité, la propriété de 158 biens immobiliers lui a été transférée (18 bâtiments, de toutes nature [hôtels, bureaux, entrepôts, locaux d'activité...], et 140 terrains totalisant près de 230 hectares), en provenance de RFF, par cinq arrêtés successivement intervenus à partir du mois de juin. En contrepartie, 59,1 millions d'euros ont été versé à RFF, cette indemnité correspondant à la valeur nette comptable des biens transférés150(*). Au 31 décembre 2006, 60 de ces biens avaient été vendus (54 terrains et 6 bâtiments), pour un produit global de 398,5 millions d'euros (138 millions d'euros pour les terrains et 261 millions d'euros pour les bâtiments), dégageant une plus-value de 362 millions d'euros (119 millions d'euros pour les terrains et 243 millions d'euros pour les bâtiments ; cependant, la majeure part de ces plus-values ont été réalisés grâce à la cession exceptionnelle de biens situés à Paris151(*)).
Ce faisant, en 2006, la SOVAFIM a contribué à hauteur de 220 millions d'euros aux recettes de l'Etat : 170 millions d'euros au titre des dividendes152(*), et 50 millions d'euros à celui de l'impôt sur les sociétés. Par ailleurs, en application des dispositions légales précitées relatives au partage du produit de cession, et conformément aux modalités retenues pour ce partage par accord entre RFF et le ministère des finances, 75 % du montant des plus-values revient à RFF au-delà de 350 millions d'euros de plus-values réalisées par la SOVAFIM). Ainsi, 9 millions d'euros ont été reversés à RFF.
2. Une mission étendue à la valorisation des biens immobiliers « inutiles » de l'Etat et de l'ensemble de ses établissements publics
Introduit à l'initiative de votre commission des finances, l'article 141 de la loi de finances rectificative pour 2006153(*) a étendu la mission de la SOVAFIM à la valorisation des actifs immobiliers de l'Etat et de l'ensemble de ses établissements publics, dès lors que ces actifs sont devenus inutiles aux missions de l'Etat ou de ses établissements. Aux termes du paragraphe I de ce texte, lesdits actifs, « en vue de leur valorisation dans des conditions adaptées à leurs caractéristiques particulières », peuvent être transférés en pleine propriété à la SOVAFIM154(*).
De tels transferts interviennent pour des montants correspondant aux valeurs comptables des biens en cause, fixées par arrêté conjoint des ministres concernés. Le paragraphe II du même article précise que ces transferts « ne donnent lieu à aucun versement de salaire ou honoraires au profit d'agents de l'Etat, ni à aucune indemnité ou perception d'impôts, de droits ou de taxes de quelque nature que ce soit ». Cette disposition, d'ailleurs « classique » dans les textes qui organisent des transferts de biens immobiliers entre les patrimoines de deux personnes publiques, tend en particulier à exonérer l'Etat des droits de mutation à titre onéreux, ainsi que du versement aux conservateurs des hypothèques du salaire que prévoit le code général des impôts pour leur accomplissement des formalités de publicité et de perception en matière immobilière.
Le paragraphe III du même article, enfin, dispose que la SOVAFIM peut rétrocéder aux établissements publics dont proviennent les biens transférés tout ou partie des plus-values réalisées à l'occasion de leur cession. La rédaction de cette disposition suppose que les règles de partage des plus values soient déterminées, au cas par cas, par convention entre la SOVAFIM et les établissements.
Afin de mettre en oeuvre ces dispositions, l'objet social de la SOVAFIM, le 28 février 2007, a été élargi. De la sorte, actuellement, suivant l'article 2 de ses statuts, cette société a pour objet :
« - d'acquérir, directement ou indirectement, tous biens ou droits immobiliers, auprès de l'Etat ou de tout établissement public de l'Etat ;
« - de gérer et valoriser dans l'attente de leur cession, et céder les biens et droits immobiliers qu'elle détient ;
« - de réaliser toutes prestations, notamment d'études, services ou conseils au profit de toute entité appartenant au secteur public, de par son statut ou son mode de financement ;
« - de participer de manière directe ou indirecte à toutes opérations se rattachant à l'un de ces objets, notamment par la mise en oeuvre de filiales communes avec les entités visées au premier alinéa, et généralement de réaliser toutes opérations de quelque nature que ce soit se rattachant directement à ces objets et susceptibles d'en faciliter le développement ou la réalisation. »
C'est principalement dans ce nouveau cadre que la SOVAFIM a poursuivi, en 2007, son activité. En particulier, elle a cédé ou mis sur le marché les actifs qui lui avaient été transférés en 2006, en provenance de RFF, et n'avaient pas été mis en vente ou vendus au 31 décembre 2006, soit une centaine de biens (dont 11 immeubles, le reste se composant de terrains). Le produit des cessions réalisées durant l'année 2007, selon les dernières estimations, pourrait s'élever à 79 millions d'euros, représentant une plus-value globale de 67 millions d'euros.
B. CONTRIBUER AU DÉVELOPPEMENT DE L'OFFRE NATIONALE DE LOGEMENTS
L'activité de valorisation d'actifs immobiliers assurée par la SOVAFIM pour le seul patrimoine de RFF en 2006 ou, plus largement, pour celui de l'Etat et de ses établissements publics depuis 2007 se double d'un objectif d'aide à la réalisation de logements, sur tout le territoire. D'une manière générale, en effet, les cessions d'immeubles et de terrains réalisées par la SOVAFIM sont de nature à favoriser le développement de l'offre nationale de logements155(*).
En particulier, ces ventes sont l'occasion pour les communes, et pour ceux des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui sont titulaires du droit de préemption urbain, de mettre en oeuvre le droit de priorité d'acquisition que leur confère l'article L. 240-1 du code de l'urbanisme, issu de l'article 15 de la loi de 2006 portant engagement national pour le logement156(*). Pour mémoire, aux termes de cette disposition, le droit de priorité peut être exercé par les collectivités précitées « en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'actions ou d'opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 du [code de l'urbanisme,
relatif à l'aménagement foncier157(*)] ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de telles actions ou opérations ». Ce droit porte « sur tout projet de cession d'un immeuble ou de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble situé sur le territoire des collectivités précitées et appartenant à l'Etat, à des sociétés dont il détient la majorité du capital, [ou à RFF ou la SNCF158(*)] ».
Formalisant la vocation « naturelle » de la SOVAFIM à contribuer à la réalisation de logements, une charte spécifique, « relative à la contribution de la SOVAFIM en faveur du logement », a été conclue, le 18 septembre 2007, entre la société et le ministère du logement et de la ville. Ce document définit pour la SOVAFIM un authentique « protocole de cession », en vue de favoriser le développement de l'offre de logements :
« Dès qu'un terrain constructible en logements lui est transféré, la SOVAFIM informe la collectivité d'assiette de son intention de mettre le bien sur le marché de la construction de logements et lui propose d'acquérir le bien dans le cadre du droit de priorité précité. ...
« Si la ville ne souhaite pas acquérir, la SOVAFIM propose sans délai le bien aux constructeurs capables de s'engager sur des objectifs de réalisation de logements, dans le respect des orientations d'aménagement des collectivités locales telles qu'elles sont traduites par la règle d'urbanisme. »
Dans ces conditions, par la charte, la SOVAFIM s'est engagée à imposer aux constructeurs la réalisation de logements dans les trois années qui suivent le transfert des terrains à la société159(*). En outre, la charte stipulant que « la SOVAFIM s'est donné comme objectif de produire des terrains à bâtir en quantité et surtout dans des délais suffisamment courts pour en faire une denrée moins rare », la société s'y engage à limiter au délai d'un an la durée des procédures et études préalables à la livraison aux collectivités et constructeurs des terrains cédés.
Le paragraphe III du présent article tend à abroger l'article 63, précité, de la loi de finances initiale pour 2006, visant de manière spécifique la mission remplie par la SOVAFIM à l'égard des biens immobiliers « inutiles » de RFF. Depuis l'entrée en vigueur de l'article 141, également précité, de la loi de finances rectificative pour 2006, qui a étendu le périmètre d'activité de la société au patrimoine immobilier « inutile » de l'Etat et de tous ses établissements publics (dont, par conséquent, RFF), cette disposition est en effet devenue superfétatoire. Le 2° du paragraphe I du présent article constitue une mesure de coordination formelle avec cette abrogation160(*).
Parallèlement, le 1° du paragraphe I du présent article propose une nouvelle rédaction pour le paragraphe I, précité, de l'article 141 de la loi de finances rectificative pour 2006, qui définit la mission de valorisation « générale » pour l'Etat et l'ensemble de ses établissements publics aujourd'hui assurée par la SOVAFIM. Les trois alinéas dont se compose cette nouvelle rédaction visent en premier lieu à élargir l'objet de la société et, en second lieu, conjointement avec le paragraphe II du présent article, à aménager les conditions dans lesquelles peut lui être transférée la propriété de biens immobiliers.
A. CONFIER À LA SOVAFIM LA VALORISATION DE L'ENSEMBLE DES ACTIFS IMMOBILIERS DE L'ETAT OU DE SES ÉTABLISSEMENTS PUBLICS
Le troisième alinéa du présent article (soit le premier alinéa proposé pour le paragraphe I de l'article 141 de la loi de finances rectificative pour 2006) prévoit notamment que « des ensembles d'actifs immobiliers appartenant à l'Etat ou à ses établissements publics peuvent être transférés en pleine propriété à une société détenue par l'Etat chargée d'en assurer la valorisation dans des conditions adaptés à leurs caractéristiques particulières, pour un montant fixé par arrêté conjoint des ministres concernés ».
Cette disposition, qui ne modifie pas les caractéristiques actuelles de la SOVAFIM, étend son rôle de valorisation à l'ensemble des actifs immobiliers détenu par l'Etat et ses établissements publics, alors que ce rôle ne concerne pour le moment, comme on l'a rappelé, que des biens inutiles aux missions qu'assument l'Etat et ses établissements publics. Le patrimoine immobilier « utile » de ces derniers aussi bien que sa fraction « inutile », à l'avenir, pourra donc être transféré à la SOVAFIM, en vue d'être valorisé. Il convient de préciser que le recours à cette société, comme aujourd'hui, restera pour les administrations une simple faculté : l'Etat et ses établissements publics conservent le libre choix des modalités de valorisation de leurs biens immobiliers.
La nouvelle rédaction ainsi proposée s'appliquera dans le respect des règles du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP), notamment quant aux déclassements du domaine public nécessaires aux transferts de propriété à la SOVAFIM. En outre, dans la mesure où cette rédaction abandonne la référence en vigueur à l'utilité des biens en cause aux missions de l'Etat et de ses établissements publics, elle autorisera en particulier les transferts, à la SOVAFIM, d'immeubles de bureaux relevant du domaine privé mais encore occupés par les services de l'Etat ou de ses établissements publics, auxquels la rédaction actuelle fait obstacle. De ce point de vue, le présent article met en cohérence le dispositif relatif à la SOVAFIM avec les dispositions du CGPPP161(*), qui permettent l'aliénation de tels immeubles (sous la condition que l'acte d'aliénation, en ce cas, comporte des clauses permettant de préserver la continuité du service public).
B. AMÉNAGER LES CONDITIONS DES TRANSFERTS DE BIENS IMMOBILIERS À LA SOVAFIM
1. Une évaluation domaniale des biens à défaut de valeur comptable
Le troisième alinéa, in fine, du présent article (premier alinéa proposé pour le paragraphe I de l'article 141 de la loi de finances rectificative pour 2006), outre l'élargissement de l'objet de la SOVAFIM, prévoit que le montant des biens transférés à cette société, fixé par arrêté ministériel, sera « égal à leur valeur nette comptable », comme actuellement, « ou, à défaut, à leur valeur évaluée par le ministre chargé des domaines ».
Cette dernière hypothèse constitue une nouveauté. D'après les informations recueillies auprès de la direction du budget, il s'agit de permettre à l'autorité administrative compétente de déterminer les conditions du transfert à la SOVAFIM des biens pour lesquels la détermination d'une valeur comptable, stricto sensu, serait impossible. Cette situation concerne les biens appartenant à l'Etat dont les modalités de comptabilisation se trouvent définies selon des modalités spécifiques.
2. La possibilité d'un transfert à une société du secteur public contrôlée par la SOVAFIM
Le quatrième alinéa du présent article (soit le deuxième alinéa proposé pour le paragraphe I de l'article 141 de la loi de finances rectificative pour 2006) prévoit que les transferts d'actifs immobiliers de l'Etat ou de ses établissements publics, en vue de la valorisation de ces biens, puissent ne pas être effectués en faveur de la SOVAFIM directement, comme aujourd'hui, mais, indifféremment, « au profit d'une société appartenant au secteur public et sur laquelle la [SOVAFIM] exerce son contrôle ».
Cette possibilité nouvelle, ainsi, apparaît comme subordonnée à une double condition :
- d'une part, la société bénéficiaire du transfert doit appartenir au secteur public ;
- d'autre part, cette société doit être contrôlée par la SOVAFIM. La rédaction proposée précise que ce contrôle s'entend au sens du paragraphe I de l'article L. 233-3 du code de commerce162(*).
Dans ce cadre, des transferts de biens immobiliers de l'Etat ou de ses établissements publics pourraient intervenir au bénéfice de filiales de la SOVAFIM. On peut notamment concevoir que ces filiales soient constituées avec les personnes publiques à l'origine des transferts : un tel montage permettrait de les associer aux opérations de valorisation de leur patrimoine.
3. La possibilité d'un transfert par acte notarié
Le cinquième alinéa du présent article (soit le troisième et dernier alinéa proposé pour le paragraphe I de l'article 141 de la loi de finances rectificative pour 2006) prévoit que les transferts de biens immobiliers de l'Etat ou de ses établissements publics puissent être opérés « soit par arrêté des ministres intéressés », comme c'est actuellement le cas de manière exclusive, « soit par acte notarié ».
En pratique, cette option doit permettre de procéder comme suit :
- d'un côté, les transferts de plusieurs biens à la fois seront réalisés par voie d'arrêtés, qui à chacun de ces transferts « groupés » dresseront la liste des biens en cause ;
- de l'autre côté, les transferts ponctuels, relatifs à un seul bien, se feront par acte notarié. Le recours à cette procédure pourra notamment se justifier par des raisons tenant à l'urgence d'une opération ou à des difficultés particulières, qui résulteraient par exemple de la complexité du statut d'un immeuble.
4. L'inapplicabilité du droit de priorité des communes et EPCI titulaires du droit de préemption urbain
Le paragraphe II du présent article tend à compléter l'article L. 240-2 du code de l'urbanisme, qui énonce les cas pour lesquels n'est pas applicable le droit de priorité d'acquisition immobilière, précité, institué par l'article L. 240-1 du même code en faveur des communes et des EPCI titulaires du droit de préemption urbain. Il insère dans cet article un nouvel alinéa, précisant que ce droit de priorité n'est pas applicable aux transferts de propriété des immeubles de l'Etat ou de ses établissements publics réalisés, en vue de leur valorisation, conformément à l'article 141 de la loi de finances rectificative pour 2006.
En effet, ces transferts ne sont pas constitutifs de cessions « classiques » d'immeubles : réalisés en faveur de la SOVAFIM (ou, demain, de sociétés du secteur publique contrôlées par elle : cf. supra), ils ne visent qu'à permettre la valorisation des biens en cause, en vue de leur cession ultérieure sur le marché. C'est lors de cette cession « finale » que le droit de priorité peut être exercé par les collectivités habilitées à l'exercer163(*).
En élargissant le périmètre des activités de la SOVAFIM à la valorisation de l'ensemble des immeubles de l'Etat et de ses établissements publics, tout en assouplissant les conditions des transferts qui peuvent être pratiqués au bénéfice de cette société, le présent article tend à donner une nouvelle dimension, bienvenue, à un instrument précieux de la gestion immobilière publique.
Les bons résultats de la SOVAFIM, cités ci-dessus, attestent de la pertinence du dispositif créé en 2006, complété à l'initiative de votre commission des finances depuis 2007. Par comparaison, votre rapporteur général observe que le produit des cessions immobilières réalisées par RFF avant 2006 avoisinait seulement les 100 millions d'euros par an. Certes, les attentes de produits de cessions de la SOVAFIM, pour 2007, sont plus faibles que les réalisations enregistrées en 2006. Néanmoins, de nouveaux biens seront transférés en 2008 à la société, qu'il lui appartiendra de céder dans les meilleures conditions de prix et de délais, et l'outil s'avère à même de jouer, ce faisant, un rôle pleinement utile dans le cadre de la politique de dynamisation du patrimoine immobilier de l'Etat, doublé d'une appréciable contribution à l'essor de l'offre nationale de logement.
Les dispositions du présent article, en renforçant les moyens d'action de la SOVAFIM, ne peuvent que servir ces objectifs importants.
Votre rapporteur général vous propose cependant un amendement au présent article. Cet amendement vise à prévoir expressément la faculté, pour l'Etat et ses établissements publics, de transférer leurs biens immobiliers à la SOVAFIM, dans des conditions stipulées avec celle-ci, en vue qu'elle assure le « portage » de ces biens, et les valorise, avant leur retour éventuel dans le patrimoine de l'Etat ou leur cession, le cas échéant, à l'un de ses établissements publics. Cette disposition, en pratique, viserait tous les cas de figure où l'Etat ou ses établissements publics disposent d'immeubles qui leur sont devenus inutiles, mais suffisamment spécifiques pour que leur usage apparaisse à nouveau pertinent, dans un avenir relativement proche, à des services publics. Il s'agit de permettre :
- soit un « portage » de biens de l'Etat qui seraient ensuite cédés par la SOVAFIM à un établissement public, ou de biens d'un établissement public qui seraient ensuite cédés à l'Etat, ou de biens d'un établissement public qui seraient ensuite cédés à un autre établissement public ;
- soit un « portage » de biens de l'Etat en vue que la SOVAFIM les « re-transfère » à l'Etat même. Dans l'intervalle, l'opération permettrait de décharger les services affectataires des coûts d'occupation (loyers budgétaires) et d'entretien afférents aux biens considérés.
Cette initiative est prise par votre rapporteur général à la lumière des conditions164(*) dans lesquelles s'est réalisée la vente, finalisée en 2005 mais engagée dès 2002, par l'Imprimerie nationale, de l'immeuble « historique » qu'elle occupait, à Paris, rue de la Convention, puis le rachat par l'Etat de ce même immeuble, engagé fin 2006 et conclu en 2007, en vue d'affecter les bâtiments au ministère des affaires étrangères (MAE). Dix-sept mois seulement ont séparé les actes authentiques des deux opérations ; entre temps, le MAE a réorienté sa stratégie pour d'implantation parisienne de ses services, de sorte que l'acquisition de l'ancien immeuble de l'Imprimerie nationale lui est apparue opportune.
Il suffira ici de rappeler que l'Imprimerie nationale avait cédé son immeuble au prix total de 103 millions d'euros (compte tenu d'un complément du prix initialement conclu (85 millions d'euros), versé en application des clauses de la vente à hauteur de 18 millions d'euros), alors que l'Etat l'a racheté au prix hors taxes de 325 millions d'euros. Suivant les conclusions du rapport de l'Inspection générale des finances sur ce dossier165(*), la différence de prix de l'immeuble (232 millions d'euros) entre les deux ventes s'explique essentiellement, à la fois, par les importantes opérations de valorisation du bien menées par le groupe Carlyle, acquéreur lors de la vente réalisée par l'Imprimerie nationale, auquel l'Etat a racheté l'immeuble, et par l'appréciation de ce bien résultant de l'évolution du marché de l'immobilier de bureaux, dans la capitale, entre 2002 (à la date de la promesse de vente de l'Imprimerie nationale) et 2006 (lors de la promesse de « revente », à l'Etat, du groupe Carlyle). Il demeure que les conditions de cette double opération, à l'évidence, n'ont pas été optimale au regard des finances publiques, puisqu'un opérateur privé a réalisé une plus-value qu'aurait pu s'approprier une structure de portage publique166(*).
Ce cas exemplaire illustre bien le bénéfice que pourraient trouver les intérêts patrimoniaux de l'Etat à l'existence d'une structure permettant aux services publics de se décharger des coûts d'occupation et d'entretien des immeubles dont ils ont la disposition mais, au moins dans l'immédiat, n'ont pas l'usage, tout en évitant le recours à des cessions, dans la mesure où ces immeubles pourraient à plus ou moins court terme s'avérer nécessaires aux missions assurées par l'Etat ou ses établissements publics. L'amendement présenté par votre rapporteur général, en dernière analyse, tend à écarter le risque de ventes « bradées », par l'Etat ou ses démembrements, sous la pression des coûts que représentent des charges liées à la gestion d'immeubles inemployés, et sans appel à une expertise professionnelle.
Cet objectif vise tout particulièrement les établissements publics, dont les cessions immobilières ne bénéficient pas de l'assistance de France Domaine. Il s'agit de les inciter à utiliser le nouvel outil de gestion immobilière que le présent article tend à faire de la SOVAFIM en rénovant le cadre de son activité.
* 147 Loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005.
* 148 RFF, établissement public national à caractère industriel et commercial, a été créé par la loi n° 97-135 du 13 février 1997. Suivant l'article 1er de ce texte, l'établissement « a pour objet, conformément aux principes du service public et dans le but de promouvoir le transport ferroviaire en France dans une logique de développement durable, l'aménagement, le développement, la cohérence et la mise en valeur de l'infrastructure du réseau ferré national ». Le patrimoine de RFF, en 2005, était estimé à 100.000 hectares de terrain et une surface totale de bâtiments de 5 millions de mètres carrés. Une présentation détaillée de l'établissement a été effectuée dans le cadre du commentaire, par votre rapporteur général, de l'article 48 du projet de loi de finances initiale pour 2006 (futur article 63, précité, de la loi elle-même) : voir le rapport n° 99 (2005-2006), tome II, fascicule 1, volume 1.
* 149 La valeur nette comptable est appréciée à la clôture du dernier exercice précédant le transfert. Elle se définit comme le prix auquel un actif est inscrit dans les comptes, sous déduction des éventuels amortissements et provisions déjà passés.
* 150 Il convient de noter que les biens inutiles aux missions de service public assurées par RFF sont évalués, pour les terrains, selon la méthode du prix d'acquisition inféré d'un prix au mètre carré exprimé en valeur vénale de 1983 et, s'agissant des bâtiments, selon leur prix d'acquisition, l'année 1946 étant choisie par défaut lorsque l'année véritable d'acquisition est inconnue. Ces règles conduisent à une sous-évaluation notoire : la valeur réelle actuelle des biens de RFF destinés à être transférés à la SOVAFIM est estimée au triple environ de leur valeur comptable (estimée, quant à elle, entre 500 et 600 millions d'euros).
* 151 Il s'agit notamment de l'hôtel Concorde Saint-Lazare (15.000 mètres carrés de surface utile), dans le VIIIe arrondissement, cédé à 101,5 millions d'euros ; et de l'entrepôt MacDonald (130.000 mètres carrés de surface utile), situé dans le XIXe arrondissement, vendu pour 125 millions d'euros.
* 152 Les dividendes versés à l'Etat par la SOVAFIM sont inscrits dans les « Produits des participations de l'Etat dans des entreprises non financières et bénéfices des établissements publics non financiers » (ligne 2116 des recettes non fiscales) figurant dans le fascicule Evaluation des voies et moyens (tome 1) annexé aux projets de loi de finances initiale.
* 153 Loi n° 2006-1771 du 30 décembre 2006.
* 154 L'article 141 de la loi de finances rectificative pour 2006, pour désigner la SOVAFIM, procède à un renvoi à l'article 63, précité, de la loi de finances initiale pour la même année, maintenue en vigueur.
* 155 Par exemple, la vente précitée, à Paris, de l'entrepôt MacDonald doit permettre la réalisation de 1.000 nouveaux logements, le bien ayant été acquis à cet effet notamment, en décembre 2006, par la SAS Paris Nord-Est constituée par la Société d'économie mixte d'aménagement de la Ville de Paris (SEMAVIP), la Caisse des dépôts et consignations, et Icade foncier développement.
* 156 Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006.
* 157 L'article L. 300-1 du code de l'urbanisme définit les actions ou opérations d'aménagement comme ayant pour objets « de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels ».
* 158 L'article L. 240-1 du code de l'urbanisme, expressément, mentionne les « établissements publics visés à l'article 1er de la loi ... du 13 février 1997 portant création de l'établissement public "Réseau ferré de France" en vue du renouveau du transport ferroviaire ».
* 159 La charte fait valoir qu'avec cette méthode, la SOVAFIM, en 2006, a imposé aux acquéreurs de deux terrains la réalisation de 1.500 logements dans un délai de trois ans.
* 160 La disposition tend à substituer les mots « au I du présent article » aux mots « à l'article 63 de la loi n° 2005-1719 de finances pour 2006 » dans le paragraphe III de l'article 141 de la loi de finances rectificative pour 2006 (texte qui prévoit que la SOVAFIM peut rétrocéder, aux établissements publics dont proviennent les biens qui lui sont transférés, tout ou partie des plus-values qu'elle réalise à l'occasion de leur cession).
* 161 Articles L. 3211-2 et L. 3211-13 du CGPPP.
* 162 Suivant cette disposition, une société est considérée comme contrôlant une autre société dans les hypothèses suivantes :
« 1° Lorsqu'elle détient directement ou indirectement une fraction du capital lui conférant la majorité des droits de vote dans les assemblées générales de cette société ;
« 2° Lorsqu'elle dispose seule de la majorité des droits de vote dans cette société en vertu d'un accord conclu avec d'autres associés ou actionnaires et qui n'est pas contraire à l'intérêt de la société ;
« 3° Lorsqu'elle détermine en fait, par les droits de vote dont elle dispose, les décisions dans les assemblées générales de cette société ;
* 163 Cette analyse fait la substance de la réponse ministérielle à la question écrite n° 95.000 de notre collègue député Etienne Mourrut (J.O. du 11 juillet 2006, p. 7.392).
* 164 Votre commission des finances, sur ce sujet, a procédé le 17 octobre 2007 à l'audition de MM. Jean-Luc Vialla, ancien président-directeur général de l'Imprimerie nationale, Xavier Hürstel, sous-directeur à la direction du budget, Jean-Yves Leclerc, sous directeur à l'Agence des participations de l'Etat, Philippe Dumas, inspecteur général des finances, Dominique Lamiot, directeur général de la comptabilité publique, Eric Sasson, président du fonds Carlyle Real Estate pour l'Europe, et Christopher Finn, managing director du groupe Carlyle.
* 165 Rapport n° 2007-M-069-01, établi par M. Philippe Dumas, communiqué à votre commission des finances.
* 166 La mission de l'inspection générale propose elle aussi d'organiser « un dispositif de « portage » qui pourrait être activé lorsque l'Etat estimerait, dans des cas qui devraient rester exceptionnels, qu'un immeuble devenu inutile à l'un de ses services, mérite néanmoins d'être maintenu dans le patrimoine public, par exemple parce qu'il pourra être ultérieurement affecté à une autre service ou ministère, sans que pour autant sa charge de loyers budgétaires et d'entretien demeure un poids pour le service affectataire ».

References: l'article 63
 l'article 141
 l'article 2
 l'article 15
 l'article 63
 l'article 141
 l'article 141
 l'article 141
in fine
 l'article 141
 l'article 141
 l'article 141
 l'article 141
 l'article 1
 l'article 48
 L'article 141
 l'article 63
 l'article 1
 l'article 63
 l'article 141