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Timestamp: 2020-07-12 07:09:31+00:00

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Artículo 523 - Capítulo II. Del uso y la habitación - Título VI. Del usufructo, del uso y de la habitación - Tomo VII, Vol 1º: Artículos 467 a 529 del Código Civil (2ª edición) - Comentarios al Codigo Civil - Libros y Revistas - VLEX 232636
Autor: José Antonio Doral García Pazos
I. Consideraciones generales.-II. Características comunes al uso y a la habitación.-III. Diferencia entre el uso y la habitación.-IV. Analogía y diferencias con los «alimentos entre parientes».-V. Derecho de uso, derecho de habitación y arrendamiento.-VI. Analogía y diferencias del uso con el usufructo.-VII. Distinción del uso y figuras afines.-VIII. Constitución: 1. Modalidades del título... (ver resumen completo)
Este precepto da por supuesto un concepto o prototipo de derechos reales, de uso y de habitación, a cuyos titulares se refiere con los términos «usuario» y «habitacionista», el que tiene «derecho de habitación».
Quizá sea ésta la primera observación que deba hacerse al comentar el precepto, ya que no es irrelevante que no se detenga el legislador a definir el uso y la habitación de la misma manera que lo hace con el usufructo en el artículo 467, donde se apresura, en el primer artículo, a decir en qué consiste, a delimitar la esencia del usufructo como el derecho de uso y disfrute más completo.
Al dar por supuesto un concepto de uso y habitación, de que parte el legislador, se presentan estas primeras dificultades de exégesis:
- si el uso es un gravamen autónomo o una simple modalidad de usufructo con contenido más restringido (usufructo limitado). De ser así no era necesario, en efecto, repetir la definición;
- si le es aplicable el fundamento general, salva rerum substantia, lo que se desprende del artículo 527; en tal caso, si admite el título constitutivo cláusulas que digan otra cosa;
- si el título de constitución puede modificar y en qué medida ese esquema general que el precepto parece suponer pero no describe.
Mientras que al describir el contenido normal del usufructo (el prototipo legal), indica el artículo 467 la virtualidad del título constitutivo para alterar la obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa (apart. 2.°), en el que ahora examino parece conceder todavía mayor amplitud al título constitutivo, hasta el punto de que dejaría a merced del mismo «las facultades y obligaciones».
De una primera lectura del precepto se desprende:
Que el uso y la habitación son derechos independientes, autónomos, entre sí y respecto del usufructo, lo que confirma el artículo 528. El legado del derecho de habitación y no de usufructo presenta utilidad en la garantía de la vivienda a los hijos solteros, la viuda, parientes sin alojamiento..., fines que han de tenerse en cuenta al elegir las inválidas o deficientes cláusulas más acordes.
Que el uso y la habitación también difieren entre sí. La vivienda puede ser objeto de un derecho de uso -domus usus-, configurar sobre ella un derecho independiente de habitación, artículo 524, o un derecho atípico de habitación, derecho a utilizar un local para fines distintos de la vivienda (1) aportación del local a entidades de profesionales asociados.
Cabe establecer en el testamento el legado de uso referido a la casa y el uso de las demás cosas. El derecho de habitación no confiere de suyo la facultad de utilizar muebles (sentencia de 23 marzo 1925).
Precisamente las personas que pueden habitar con el titular del uso y el aprovechamiento parcial de la casa, en lo que exceda de lo necesario para la familia, ha sido, en la historia de estos institutos, el factor más influyente en la ampliación de facultades del uso y de la habitación. Nuestro Código recoge esa evolución operada en el Derecho romano pos-clásico.
La segunda observación que ha de hacerse al comentar este precepto es que al disciplinar el régimen jurídico las «facultades y obligaciones» se anticipa también a regular los cauces por los que pueden constituirse el uso y la habitación.
Trata el precepto en examen de regular los efectos de algo que considera ya nacido, en el título constitutivo, sin referencia explícita a si este título puede ser legal, judicial o sólo voluntario.
En realidad, este precepto ocupa en la disciplina del uso y habitación el mismo lugar que el artículo 470 respecto del usufructo. Pero, mientras que este precepto, en perfecta lógica, sigue al artículo 468 sobre los modos de constitución del usufructo, dicha correspondencia no se guarda en lo referente al uso y a la habitación.
Tal «distorsión» lógica plantea en la práctica no pocos problemas, ya que es preciso delimitar estas figuras, distinguirlas de otras afines, examinar si los modos de constitución coinciden o no con los propios del usufructo. En definitiva, problemas de interpretación del texto legal y, en cada caso, del título constitutivo; problemas de calificación, cómo determinar si, v. gr., estamos ante un pacto de alimentos o ante un derecho de habitación que permita al beneficiario «vivir en su compañía», ante un derecho real de uso o un derecho personal de uso de cosa ajena; problemas de analogía, que requieren saber si son o no extensibles los principios que rigen o informan el usufructo, artículo 528; pactos o acuerdos sobre el uso exclusivo de la vivienda del cónyuge no titular, artículos 90, 96 y 91 del R. H. y 1.407.
En definitiva, cómo saber cuándo el título constitutivo no se aparta del modelo, del «modo de ser» característico, ¿cuándo estamos ante una figura atípica de uso y habitación?, ¿cuáles son las facultades típicas y obligaciones del «usuario» y del que tiene «derecho de habitación», si todas ellas se «regularán por el título constitutivo»?
Parece oportuno, en consecuencia, señalar, ya desde ahora, los rasgos comunes y específicos del uso y la habitación en el supuesto que podemos calificar de «prototipo» y la diferencia con el usufructo típico.
CARACTERÍSTICAS COMUNES AL USO Y A LA HABITACIÓN
El uso y la habitación reúnen las siguientes características:
- son derechos reales, establecidos en cosa cuya propiedad pertenece a otro (ajeneidad), sentencia de 12 mayo 1934;
- derechos de uso y disfrute -«percibir frutos»-, artículo 524, si cien, más que relaciones de disfrute de la plena capacidad productiva de la cosa lo son de utilización, relaciones usuarias (ocupar); de duración temporal, artículo 528; derechos patrimoniales de carácter personal, artículo 525;
- al menos en su origen solidarios o indivisibles(2).
A estos caracteres alude con reiteración la jurisprudencia.
La sentencia de 12 mayo 1944 insiste en que el derecho de habitación no puede alegarse más que en cosa ajena y nunca en cosa propia. También el artículo 527 hace explícita referencia a que la cosa sea ajena.
Como derechos reales no imponen al propietario obligación alguna que no sea la de no impedir el ejercicio del derecho, abstenerse de obstaculizar el goce concedido al titular. De la misma manera, el usuario está obligado a no impedir al propietario la percepción de frutos que sobren o excedan de lo necesario.
Al carácter personal de estos gravámenes se refiere reiteradamente la jurisprudencia para insistir en que no cabe confundirlos con la concesión en precario (sentencias de 25 mayo 1950, 9 julio 1954, 18 febrero 1961, 30 noviembre 1964), aunque en rigor dichas sentencias confirman más bien el carácter de derecho real, al tomar en consideración el principio de libertad del dominio: el uso y la habitación no se presumen, es necesario probar su constitución, sentencia de 30 noviembre 1964.
DIFERENCIA ENTRE EL USO Y LA HABITACIÓN
El tenor literal del precepto en examen marca la diferencia entre «el usuario» y el que tiene «derecho de habitación», a la vez que establece una analogía entre ambas figuras, unidas por la copulativa y en la primera norma del régimen jurídico.
Esa declaración de analogía evita al legislador, dice Scaevola, la inserción de muchos preceptos; su tratamiento conjunto responde más bien a razones de economía legislativa(3).
El uso y la habitación tienen en común con el usufructo permitir a sus titulares el uso, goce, servicio de una cosa cuya propiedad pertenece a otro; pero entre estos gravámenes median diferencias, no se confunden entre sí.
Entre otras diferencias, podemos señalar las siguientes:
Dentro de los límites que marcan las necesidades «para sí y familia», el uso tiene carácter general, puede abarcar la cosa entera y obtener de ella «todos los frutos» (art. 527), cuantitativa y cualitativamente, es decir, frutos de todas las clases: industriales, naturales, civiles, con los límites inherentes a la propia naturaleza y a la ley, moral, orden público artículo 1.255).
La habitación excluye de suyo los frutos civiles: «es singularísima característica del derecho de habitación no pagar alquiler» (sentencia de 5 marzo 1975). Utilizar la casa sin prestación recíproca es la razón de la tutela del interés.
El uso permite, v. gr., usar el local para vivienda o para otros fines, local de negocio, garaje, uso de sepultura.
Mientras que el uso tiene, valga la expresión, carácter de derecho general, la habitación es derecho singular por excelencia, que sólo confiere al titular el uso de una cosa o de parte de ella «sólo para vivienda», el destino de ese bien, la casa residencial.
Por la amplitud del poder sobre la cosa, el uso permite al usuario usar la cosa totalmente; la habitación lo autoriza a ocupar toda la casa de ella o sólo las «piezas necesarias!» (arts. 524 y 527).
ANALOGÍA Y DIFERENCIAS CON LOS ALIMENTOS
En su configuración más genuina, el uso fue un instituto doméstico: su objeto debió ser la domus y su contenido propio la utilización personal por su titular; en expresión de d'Ors, el «uso de las cosas familiares» (4).
Puede decirse por eso que su función originaria fue la misma que cumplen los alimentos y, todavía hoy, entre sus funciones cumple el pago de alimentos entre parientes. Ahora bien, con ser análoga su función, son muchas las diferencias con los alimentos, entre otras, podemos señalar las siguientes:
El uso, como la habitación, no presuponen un estado de indigencia. Satisfacer necesidades concretas no implica que subsista un «estado de necesidad o de penuria».
Por necesidades de la familia han de entenderse aquellas de los «convivientes», entre quienes figuran los que viven con el titular prestando sus servicios, sean o no parientes.
Las subastas hipotecarias y los arrendamientos

References: artículo 467
 artículo 527
 artículo 467
 artículo 528
 artículo 524
 artículo 470
 artículo 468
 artículo 528
 artículo 524
 artículo 528
 artículo 525
 artículo 527
 artículo 1