Source: https://aldiaargentina.microjuris.com/2015/07/14/procedencia-de-la-ejecucion-de-expensas-promovida-contra-un-habitante-de-un-country-aunque-no-hubiera-sido-pactada-expresamente-en-el-reglamento/
Timestamp: 2020-01-20 22:03:42+00:00

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Procedencia de la ejecución de expensas promovida contra un habitante de un country, aunque no hubiera sido pactada expresamente en el Reglamento. – AL DÍA | ARGENTINA
Procedencia de la ejecución de expensas promovida contra un habitante de un country, aunque no hubiera sido pactada expresamente en el Reglamento.
Partes: Consorcio de propietarios Vistalba Country c/ Troglia Gabriela Herminia s/ ejecución de expensas
Cita: MJ-JU-M-92604-AR | MJJ92604 | MJJ92604
Procedencia de la ejecución de expensas promovida contra un habitante de un country, aunque dicha obligación no hubiera sido pactada expresamente en el Reglamento de la asociación.
1.-Cabe confirmar la sentencia que hizo lugar a la ejecución de expensas promovida, pues nada obsta a que exista la obligación para los propietarios de las parcelas del country destinadas a vivienda de abonar las deudas por expensas comunes, las extraordinarias y las individuales en su caso, ya que la peculiaridad del sistema radica en el hecho en el que todas sus partes estén integradas, de manera tal que el correcto funcionamiento de cada una de ellas hace al buen funcionamiento de las demás.
2.-No existe abuso del derecho en la asociación que pretende cobrar la tasa por los servicios prestados en el complejo urbanístico en el que vive el demandado, sino en el proceder de este último que pretende gozar de los servicios mantenidos por otros; tampoco existe enriquecimiento sin causa por parte de la actora, ya que la causa está justamente en la pertenencia a un complejo urbanístico de ciertas características y al consentimiento inicial prestado a ese fin.
3.-Los titulares de las parcelas destinadas a vivienda asumen la obligación por la deuda de expensas y por las cuotas extraordinarias votadas por las asambleas legítimamente constituidas, así como en algunos casos por las tasas municipales de alumbrado, barrido y limpieza y conservación, reparación y mejoras de la red vial municipal, si esa facultad fue delegada por la Municipalidad al ente o asociación, entendiendo que resulta de la naturaleza de los complejos urbanísticos la necesidad de que los propietarios de los lotes contribuyan al mantenimiento y conservación de las vías de acceso, espacios de circulación interna, servicios de seguridad, parquización, iluminación, limpieza y otros centrales.
En Mendoza, a los doce días del mes de mayo de dos mil quince, reunidos en la Sala de Acuerdo, los Sres. Jueces de esta Excma. Tercera Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario, trajeron a deliberar para resolver en definitiva los autos Nº 51.104 caratulados “CONSORCIO DE PROPIETARIOS ” VISTALBA COUNTRY” C/ TROGLIA GABRIELA HERMINIA P/ EJECUCION DE EXPENSAS”, originarios del Sexto Juzgado de Paz Letrado, de la Primera Circunscripción Judicial, venidos a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 87 contra la sentencia de fs. 80.
Llegados los autos al Tribunal, se ordenó expresar agravios a los apelantes, lo que se llevó a cabo a fs. 97/100, quedando los autos en estado de resolver a fs. 107.
1º) La sentencia de la instancia precedente admitió la demanda por cobro de pesos instada por el consorcio de propietarios de Vistalba Country en contra de la demandada Gabriela Herminia Troglia por la suma de $27.421 con más intereses pactados y legales que en su conjunto no superen el 4% mensual contados al momento en que la obligación se hizo exigible y hasta su efectivo pago e impuso costas.
2°) El decisorio fue recurrido por la parte demandada la que expresó agravios, manifestando disconformidad con el fallo apelado.
Dice que su parte opuso excepción de falta de personería con fundamento en que el representante se sustenta en un poder otorgado por un consorcio de propietarios que no tiene existencia. En otras palabras que el mandatario carece de de personería para entablar la demanda, dado que invoca representación de alguien que no existe.Expresa que el a quo no efectúa referencia alguna al sustento de la excepción, omitiendo su consideración El segundo agravio se refiere a que el juez precedente no trata la falta de legitimación sustancial activa del consorcio de propietarios, uno de los fundamentos en que se sustenta la excepción de inhabilidad de título.
Se queja además por considerar arbitrario el rechazo de la excepción al res-tringirse el marco de procedencia de la misma en función del principio de que tales reclamos debe apartarse de rigorismos formales en cuanto a las condiciones de ejecutabilidad del instrumento hecho valer. Sostiene que el juez ignora por completo el art. XXXVI del reglamento de copropiedad que refiere la constitución del título ejecutivo.
Destaca que en autos falta el testimonio de la escritura del mandato del administrador, ni la resolución del consejo firmada por el presidente que autorice al administrador a promover acción judicial contra mi mandante.
Agrega que el juez a quo no ha considerado que el Administrador del consorcio no ha probado su carácter, ya que su mandato se encuentra vencido.
3°) Corrido el correspondiente traslado a la parte actora, el mismo es contestado a fs. 102, solicitando el rechazo de los agravios, quedando luego los presentes en estado de resolver.
4°) Teniendo en cuenta que en el caso de autos el Consorcio de Propietarios del Barrio Privado Vistalba Country persigue el cobro de expensas comunes devengadas, corresponde determinar en primer término el régimen jurídico aplicable al caso.
Debo destacar que como lo apunta la doctrina este tipo de “conjuntos inmobiliarios” (dentro de los cuales se incluyen a los barrios privados, barrios cerrados, clubes de campo, country clubs, etc.) presentan ciertas particularidades que es bueno ponerlas de resalto, tales como:a) existencia de una pluralidad de inmuebles, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, conectados entre sí a través de elementos, bienes y/o o servicios comunes, y/o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos; para la consecución y aseguramiento de los intereses comunes y particulares de los partícipes; b) inescindible relación entre los sectores privativos y los comunes; c) reglamento que regula la vida del conjunto; d) existencia de una administración; a veces una persona jurídica, que presta los servicios, toma las decisiones que hacen al conjunto inmobiliario, representa a los propietarios frente a los organismos públicos o personas privadas y e) expensas comunes: resultando que dicha administración cobra los gastos de mantenimiento y conservación del complejo y f) independientemente de su causa generadora o su destino (Pujol de Zizzias, Irene – Linares de Urrutigoity, Martha : Barrios privados y otros conjuntos inmobiliarios en Mendoza. “¿Son útiles las soluciones de Buenos Aires en Mendoza?” – Publicado en: LLGran Cuyo 2008 (mayo), 313).
Como bien lo destacan las autoras referidas el problema esencial que existe es en primer lugar la carencia de una ley nacional de fondo que prevea el universo de relaciones que generan dichos emprendimientos urbanísticos y que no se encuentran satisfechos ya con la ley 13.512 (propiedad horizontal), propugnando ya sea el dictado de una ley especial o la ampliación de la referida ley PH o la creación de un nuevo derecho real ad hoc, situación que además en principio se satisfaría en el proyecto de reforma y unificación de los Códigos Civil y Comercio.
Al respecto cabe hacer notar que la Comisión de Reales en las XXII Jornadas de Derecho Civil, concluyó: “El régimen legal de la propiedad horizontal es el que guarda mayor afinidad para las formas coparticipativas de propiedad: clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, centros de compra, clubes náuticos, pueblos de chacras, viñas y demás urbanizaciones privadas.Debe propugnarse una interpretación funcional y dinámica de la ley 13.512, adaptada a los nuevos tiempos, que posibilite su aplicación a las mismas. En consecuencia, es recomendable la derogación de las normas locales que impiden la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a estos complejos y del acceso registral de los reglamentos convencionales de estas urba-nizaciones, con independencia de la configuración jurídica que hubiesen adoptado” (unanimidad) (PUJOL DE ZIZZIAS, Irene. y LINARES DE URRUTIGOITY, MARTA, “Los complejos urbanísticos privados: hacia una interpretación dinámica de la ley 13.512”, SJA 25/11/2009).-
A ello debe agregarse que en Mendoza se complica, puesto que al margen de carecer de una ley provincial, tampoco resultarían eficaces las recetas porteñas (Régimen de “Geodesia”: Ley de Uso del Suelo de la Provincia de Buenos Aires 9.812, Decretos 9404/86 y 27/98 – sistema de vinculación a través de servidumbres – o Régimen de Propiedad Horizontal: Ley 13.512 y su Decreto reglamentario 18.734, Decretos de la Provincia de Buenos Aires 2489/63 y 947/04, por cuanto en Mendoza está prohibido – art. 1° del Decreto de la Provincia de Mendoza 3300/79 y dec.4903/84), por lo que la “solución mendocina”, ya tratando de sortear a la ley de loteo nº 4.341, que no la prevé, ha tratado de imponerse por ejemplo celebrando dichos complejos acuerdos con los Municipios respectivos respecto de la categorización de las calles que comprenden el complejo y la restricción de su uso, limitado a los habitantes de dicho barrio.
Dichos permisos, cuentan con la particularidad de contener facultades para mantener las calles internas, las luminarias, la prestación de servicios comunales, tales como limpieza y recolección de residuos y esencialmente la habilitación para brindarle al complejo de seguridad, entre otras, habilitando por consiguiente el Municipio respectivo el cerramiento de dicho complejo, entendiéndose que tales convenios, si reúnen los requisitos de fondo y forma requeridos por la legislación respectiva, generarían derechos subjetivos a favor de los particulares; que no pueden ser desconocidos unilateralmente (Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana; “Clubes de Campo y barrios cerrados. Cerramiento y vías de circulación internas”, LA LEY, 2005-E, 1082. Conf. CNCom., sala A, 29/8/02 “Club del Carmen SA c. Francote, L. E”. y CNCiv., sala A, 2/06/89, “Mapuche Country Club c. López de Marsetti, Hebe”, LA LEY, 1990-C, 375).- En otros se ha admitido la figura del dominio exclusivo sobre la parcela y un condominio con indivisión forzosa sobre los accesos y áreas comunes (art.30 ley 4341).
Sin embargo las críticas siguen apuntando a la carencia de un instrumento jurídico adecuado que de base al entramado que surge en este tipo de emprendimientos, de los cuales, claro está, no pueden ser negados en la realidad, máxime cuando han sido autorizados a su funcionamiento por los Municipios, su crecimiento en el gran Mendoza ha sido geométricamente exponencial (quizás buscando la población mayor seguridad que la que puede tener en calles públicas) y los derechos de cada uno de los actores de estos emprendimientos, sean propietarios o administradores (consorcios, asociación, etc.) necesitan ser reconocidos para mantener la paz social y la adecuada interrelación entre los que habitan en tales emprendimientos.
Ya en el ámbito del derecho a solicitar el cobro de los gastos de mantenimiento del complejo urbanístico o expensas, contamos que ha sido común observar en el ámbito nacional la aplicación de la ley 13.512 (crédito por expensas) a dichos conjuntos inmobiliarios (ob. cit. ibídem, CCCom. de San Isidro, sala I 19/11/2002, Camino Real Asoc. C; C.N.C., sala H, Las Brisas Country Club y Cons. de propietarios Country Golf El Sosiego; CNCom., sala B, 2003/05/29 Club de Campo San Diego S.A. c. Varone Claudio A. LA LEY, T 2003-F; C.Nac.Com., sala B, 2002, Club El Carmen SA J.A. 2003 I, P. 561 y sigtes.; CNCom., sala C, 2002/10/11, Mayling Club de Campo SA LA LEY, T 2002-F, 609. CC y Com. I de San Isidro, sala I . 19/11/2002, Camino Real Asoc. C”; C.N.C., Sala H, “Las Brisas Country Club; CNCom., sala B, 2003/05/29 Club de Campo San Diego SA c Varone Claudio A LA LEY, T 2003-F.; CNCom., sala B, 2002, Club El Carmen SA JA 2003 I, p. 561 y sigtes., CNCom., sala C, 2002/10/11, in re “Mayling Club de Campo S.A”. LA LEY, T. 2002-F, 609, “Mapuche Country Club c.López de Marsetti, Hebe Edith y otros s/Cobro de Pesos”, entre otros), registrándose en Mendoza la adhesión a dicha postura por la 1° Cámara Civil Comercial y Minas de Mendoza en autos 120.895/39.563 carat.: “Asoc. Civil Granjas Lomas de Chacras c. Tumbarello, Josefa Rosa Mirta p/Ej. Típica (27/11/2007), al manifestar que “la situación de los Barrios Privados es similar a la Propiedad Horizontal en cuanto a las expensas”, aunque como he venido manifestando si bien la situación es similar a los edificios de propiedad horizontal, figura que es la que aparece como más cercana al objeto de estudio, la aplicación lisa y llana del régimen previsto por la ley 13.512, se encuentra expresamente prohibida en el orden provincial en virtud del Decreto 3300/79, que establece en su artículo 1° que “El artículo 1° de la Ley Nacional N° 13.512 es de aplicación únicamente para departamentos o pisos de un solo edificio y no para edificios independientes, aun cuando sus muros divisorios sean comunes o poseen algún servicio común que no afecten su independencia funcional”, por lo que resulta evidentes que los lotes que se venden en este tipo de complejos, no pueden asimilares a las unidades de un edificio de PH, cuando las casas que allí se construyen son independientes las unas de las otras Como se observa la aplicación de dicho decreto en la órbita provincial (de dudosa constitucionalidad y de indudable ineficacia práctica) trae aparejado innumerables problemas, no solo respecto de la ejecución de las expensas sino en cuanto a la dificultad para conformar la figura del Consorcio de Propietarios, a la oponibilidad del Reglamento aún frente a terceros no propietarios pero sí habitantes de las unidades, como también el régimen de Administración de dicho conjunto urbanístico, aunque en tal caso no puede dejar de soslayarse que el juez en uso de las facultades que le son propias puede hacer uso de la normativa de fondo que más se adecue a la situaciónplanteada o en su caso en función de las costumbres y antecedentes jurisprudenciales, elabore por creación pretoriana la solución que resulte más justa para los intereses del colectivo de dicho emprendimiento urbanístico.
Así no puedo dejar de referenciar el antecedente del Tribunal que integro en donde se pone de manifiesto que: “Los contratos de los denominados conjuntos inmobiliarios crean para las partes obligaciones indivisibles. No son una simple compraventa de inmuebles, sino que en ellos que se concretan nuevos tipos de obligaciones que incluyen propiedad exclusiva sobre lotes y la participación en sectores, espacios, bienes y servicios comunes formando ambos sectores una unidad o todo inescindible desde el punto de vista jurídico funcional, con obligaciones respecto al pago de mantenimiento y funcionamiento de los servicios comunes, regulación de los derechos de admisión y exclusión, existencia de un reglamento que establece pautas de convivencia, incluyendo normativa edilicia y sanciones disciplinarias, y restricciones y limitaciones de las facultades de los copropietarios que se establecen en miras al bien comunitario. De tal modo no pueden adecuarse a la pauta de que, aún mediando resolución del contrato, algunas prestaciones quedaran firmes” (C.C. 3°, Expte.: 30401 – ASTIE SERGIO EDUARDO C/ GRUPO BRISA SRL P/ RESCISIÓN DE CONTRATO – 03/12/2007 – LS116-031).
En el orden nacional la jurisprudencia ha entendido que los titulares de las parcelas destinadas a vivienda asumen la obligación por la deuda de expensas, y por las cuotas extraordinarias votadas por las asambleas legítimamente constituidas, así como en algunos casos por las tasas municipales de alumbrado, barrido y limpieza y conservación, reparación y mejoras de la red vial municipal, si esa facultad fue delegada por la Municipalidad al ente o asociación, entendiendo que resulta de la naturaleza de los complejos urbanísticos la necesidad de que los propietarios de los lotes contribuyan al mantenimiento y conservación de las vías de acceso, espacios de circulación interna, servicios de seguridad, parquización, iluminación, limpieza y otros centrales (“Camino Real A.C. c.Sapora de Bruni, M.”, 5-11-99, Fallo de Primera Instancia San Isidro en EXPENSAS COMUNES EN LOS CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS – Por: Abella, Adriana N. -Fuente: LA LEY 12/05/2009, 6, comentario al fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F (CNCiv)(SalaF) CNCiv., sala F ~ 2009-03-11 ~ Casabal, Adolfo Antonino c. Country Club Los Cerrillos del Pilar S.A. ).
Entendiéndose que la circunstancia de que no haya existido un contrato expreso de constitución del club entre todos los propietarios de lotes de vivienda, mediante el cual se obligaran recíprocamente a contribuir al objeto propuesto, dando mandato a la asociación para asumir la titularidad y reglamentar el uso de los bienes, recaudar las contribuciones y atender a su administración y por intermedio de sus órganos estatutarios proveer todo lo atinente al progreso y acrecentamiento del club de campo, no empece a que existan signos evidentes de la voluntad de los propietarios en tal sentido (“Mapuche Country Club c. López de Marsetti, Hebe Edith y otros s/Cobro de Pesos”).
Por otra parte la jurisprudencia nacional ha resuelto la situación de las urbani-zaciones preexistentes a la ley de suelo o no afectadas a la ley 13.512 y que resultaría aplicable al caso planteado, al tratarse de títulos de adquisición de lotes residenciales que no tienen referencia alguna sobre la obligación del adquirente de contribuir a dicha deuda y la asociación, cooperativa o sociedad haya sido constituida con posterioridad a dicha adquisición, en el cual el cobro de las expensas o gastos de mantenimiento y conservación de los espacios comunes resultan imprescindibles para la vida de dicho complejo.
Así la opinión autoral considera que nada obsta a que exista la obligación para los propietarios de las parcelas destinadas a vivienda de abonar las deudas por expensas comunes, las extraordinarias y las individuales en su caso (Abella Adriana, ob. cit.LA LEY 12/05/2009, 6), puesto que la peculiaridad del sistema radica en el hecho en el que todas sus partes estén integradas, de manera tal que el correcto funcionamiento de cada una de ellas hace al buen funcionamiento de las demás. (ibidem.).
En tal sentido se ha resuelto que: “No existe abuso del derecho en la asociación que pretende cobrar la tasa por los servicios prestados sino en el proceder del demandado que pretende gozar de los servicios mantenidos por otros. Tampoco existe enriquecimiento sin causa por parte de la actora, ya que la causa está justamente en la pertenencia a un complejo urbanístico de ciertas características y al consentimiento inicial prestado a ese fin” (Conf. Cam. 1ª Apel. Civ. y Com., sala I, San Isidro, 19/11/2002, causa 90494, reg. 561 “Camino Real Asoc. c. Bence Pieres”. Clubes de campo y barrios privados. Expensas comunes – Mariani de Vidal, Marina – Abella, Adriana N. – LA LEY 2006-F, 1211 10).
Recoge estos lineamientos el nuevo código civil y comercial(Ley 26.994) que en el Título VI, regulo los conjuntos inmobiliarios. El art. 2073 da un concepto;”Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendemiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral , comercial, o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.” Y el art. 2074 explica las características de los mismos;” son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes; cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.” En lo que aquí nos interesa dispone en el art. 2081:” Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.” La ley 26.994 regula la constitución, funcionamiento y caracteres de los barrios cerrados o countries, recogiendo expresamente las opiniones de la doctrina y de la jurisprudencia citada disponiendo la obligación de los propietarios de abonar las expensas de conservación y mantenimiento del conjunto inmobiliario según lo dispuesto en el reglamento de copropiedad.
Además se fijan las facultades y las obligaciones del propietario quien debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en el art. 2078, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de copropiedad horizontal teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
El nuevo C.C.N., otorga al reglamento de pro piedad horizontal- y con ello a la voluntad común de quienes forman el conjunto inmobiliario- suma importancia, restringiendo el derecho de propiedad de cada titular por los límites que surgen del Reglamento de propiedad horizontal.
5°) Ahora bien, referenciado el marco legal y jurisprudencial que debe aplicarse al caso corresponde el tratamiento de los agravios del apelante.
En primer lugar corresponde tratar los agravios referido a la falta de personería y falta de legitimación sustancial activa.Ambas se fundan en la inexistencia del consorcio como sujeto de derecho y por ende incapaz de otorgar poder o cobrar las expensas.
Como he sostenido en párrafos mas arriba al analizar el marco jurídicio aplicable al caso, la doctrina, la jurisprudencia y el nuevo C.C.N. son contestes en que el consorcio creado en el Reglamento de copropiedad tiene legitimación a los fines de otorgar poder al Dr. Oyanarte para el cobro de las expensas comunes.
Surge de la documentación acompañada por el actor, e invocada por el excepcionante que las partes se sometieron a las normas o reglas fijadas en el reglamento de copropiedad en donde se detalla la composición, facultades y deberes del consorcio de propietarios.
La demandada aceptó el reglamento de copropiedad, y con ello la creación del Consorcio, que existe en los hechos, más allá de la figura jurídica que le pueda caber. Además el escribano da fe de la legitimación del Sr. Maradona en nombre del consorcio a los fines de otorgar poder al Dr. Oyanarte.
Justamente una de las quejas del demandado se refiere a la ausencia de cum-plimiento de los requisitos establecidos en el reglamento de copropiedad a los fines de formar el título ejecutivo. Reclama en este sentido que falta la resolución del Consejo que autorice la promoción de la demanda en su contra.
Ello es contrario a la doctrina de los actos propios pues, no solo consintió su creación, sino que además al interponer la inhabilidad de título solicita que se cumpla con el art. XXVI del reglamento. ¿ El consorcio que considera inexistente debe autorizar el cobro judicial en su contra? En el art. citado por el quejoso (XXXVI, fs. 32 vta) puede leerse que el interés devengado se debe hasta tanto el consorcio perciba la totalidad de la suma adeudada.Lo que no deja dudas de que se encuentra legitimado para cobrar las expensas judicial o extrajudicialmente.
“Al adherir al reglamento o estatuto de la urbanización , consintió el pacto de ejecutividad y la forma de documentar la deuda, así como la proporción en la que se encuentra obligado a contribuir con los servicios comunes, por lo que ahora no puede cuestionar la base de la contratación ni la validez del documento.”(C.N.C. sala C, LL cita online AR/JUR/3340/2008) La doctrina de los actos propios predica la inadmisibilidad del intento de ejercer judicialmente un derecho o facultad jurídica incompatible con el sentido que la buena fe atribuye a la conducta anterior. Dicha doctrina se apoya en la ilicitud de la conducta ulterior confrontada con la que precede. La ilicitud reposa en el hecho de que la conducta incoherente contraría el ordenamiento jurídico considerado éste inescindiblemente((conf. Orgaz, A., “La ilicitud”, p. 19; Alterini, A.A., “Responsabilidad Civil”, p. 66, n° 70; Mosset Iturraspe, J. “Justicia contractual”, p. 147), noción aplicable en el ámbito extracontractual o contractual -y también fundamentalmente, dentro del proceso judicial- y que conlleva como sanción la declaración de inadmisibilidad de la pretensión de quien intenta ponerse en contradicción con su anterior conducta deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz (CNCiv., R.368.695, in re “Triulcio, V. c/ Greco, S. s/ ejecución hipotecaria”, del 6-6-03; id.id., R.446.211, in re “Sanitarios Varone c/ Consorcio Propietarios Río de Janeiro 557 s/ preparación de la vía ejecutiva”, del 11-5-06 y sus citas, entre otros precedentes).El criterio es de estricta aplicación al caso. (C.N.C. sala C, LL cita online AR/JUR/3340/2008) En este sentido corresponde el rechazo de ambas excepciones.
5°) Sentado que el reglamento atribuye al consorcio la facultad de cobrar las expensas comunes, corresponde tratar el siguiente agravio referido a que el título que se ejecuta es inhábil por carecer el administrador de mandato suficiente.
Cita la recurrente el art.XXXVI del reglamento de copropiedad insistiendo en que no se han cumplido con los requisitos que allí se exige para la habilidad del título.
Este agravio también debe ser rechazado pues en el caso el reglamento en el art. XXXIII ( ver fs. 31 y vta.) luego de explicar el alcance del término expensas comunes dispone:” Constituye título ejecutivo suficiente la sola constancia de la boleta de deuda suscrita por el Administrador del Consorcio , certificado por Auditor. En caso de incumplimiento, el propietario podrá ser demandado por apoderado designado por el Consejo, mediante procedimiento ejecutivo previsto en los arts. 228, 230 y siguientes del Código Procesal Civil de la Provincia de Mendoza.” A su vez el art. XXXIV dispone que los pagos se harán en el domicilio del consorcio y que las expensas serán recaudadas por el Administrador. Agrega que es el consorcio quien otorgará el certificado de libre deuda de expensas.
Tal como se desarrollara mas arriba al determinar el marco jurídico que debe aplicarse al caso tanto la doctrina como el C.C.N. hacen un reenvío a la normativa de la pro-piedad horizontal para todas aquellas situaciones que no tengan una regulación específica.
En dicha télesis puede decirse que el cese del administrador no se produce ipso facto por el vencimiento del mandato legal, dado que se rige por lo dispuestopor el art.1969 del c.c., máxime si se tiene en cuenta el carácter esencial que tiene el administrador en este tipo de emprendimientos.
A lo dicho agrego que en el caso el demandado al formar parte del barrio y por lo tanto tomar noticia tanto de la celebración de las asambleas de propietarios, como de las cuestiones que ellas se decidan, no necesita otro tipo de publicidad para saber quién es el administrador.
No puede negarse a reconocer el carácter de administrador que se atribuye el firmante del certificado de deuda, con la sola afirmación, ya que-como miembro de un ente colectivo- el propietario está obligado a interiorizarse de las decisiones que hacen a su fun-cionamiento y, en modo especial, de lo atinente a la designación del propio administrador, quien tiene a su cargo la recaudación de los fondos que deben soportar los consorcistas.(Conf. Revista de Derecho Privado y Comunitario, Pag. 189, 2002-2, Ed. Rubinzal-Culzoni.) Voto en consecuencia por la afirmativa.
A la misma cuestión, por sus fundamentos, el Dr. MARQUEZ LAMENA, adhiere al voto que antecede.
Las costas de esta instancia deben serle impuestas al apelante (arts. 35, 36 del C.P.C. ). Así voto
Mendoza, 12 de mayo de 2015
1°) Rechazar el recurso de apelación interpuesto a fs. 87 por la demandada en contra de la sentencia dictada a fs. 80 de fecha 23 de octubre de 2014, la que por consiguiente se confirma.
2°) Imponer las costas de Alzada a la apelante (art. 36 C.P.C.).
3°) Regular los honorarios profesionales en la alzada a los dres. Gustavo F. Oyanarte, Maria Marta Alcaraz y Fernando R. Noras en las sumas de ($.),($.) y ($.), respectivamente (art. 15 ley 3.641).
Se deja constancia que la Dra Mastrascusa no firma la presente por encontrarse en uso de licencia
Dr. Sebastián MÁRQUEZ LAMENÁ – Juez de Cámara Dr. Gustavo Alejandro COLOTTO – Juez de Cámara
Dra. Alejandra Iacobucci – Secretaria de Cámara
Tag: CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS, COBRO DE EXPENSAS, IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES MUNICIPALES
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