Source: https://www.mietrechtsiegen.de/weg-beschlusskompetenz-fuer-sonderumlagenbeschluss/
Timestamp: 2020-02-20 07:44:34+00:00

Document:
LG Itzehoe, Az.: 11 S 14/11, Urteil vom 31.05.2013
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Niebüll vom 9. Februar 2011 – Aktenzeichen: 18 C 29/10 – abgeändert:
Der auf der Eigentümerversammlung am 01.05.2010 zu Top 3 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt, soweit der Kläger in der Jahreseinzelabrechnung anteilig mit den Kosten des Rechtsstreits 18 C 3/09 AG Niebüll/11 S 44/09 LG Itzehoe belastet worden ist.
Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 01.05.2010 zu Top 8, 13 und 14 nichtig sind.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden zu 44 % dem Kläger und zu 56 % den Beklagten auferlegt. Die Kosten der Berufungsinstanz tragen zu 29 % der Kläger und zu 71 % die Beklagten.
Der Gegenstandwert im Berufungsrechtszug beträgt 99.000,00
Der Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft “A” in W . Sie streiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung am 01.05.2010.
Wegen der tatsächlichen Feststeilungen wird auf das angefochtene Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
In der Eigentümerversammlung am 05.05.2007 wurde unter Top 2.3. der Beschluss gefasst, für Brandschutzmaßnahmen im Jahre 2007 eine Sonderumlage zu erheben. In einer weiteren Versammlung am 17.05.2008 beschlossen die Eigentümer, sich mit der Summe von 150.000,00 € an der Sanierung der Küche zu beteiligen. Der Verwalter erteilte dem Kläger unter Bezugnahme auf den Beschluss vom 05.05.2007 eine Rechnung über 9.216,91 € und unter Bezugnahme auf den Beschluss vom 17.05.2008 über 3.787,77 €. Den Gesamtbetrag i. H. v. 13.004,68 € machte die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Rechtsstreit 18 C 3/09 AG Niebüll klageweise geltend. Die Klage wurde auf Kosten der Klägerin abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin wurde durch Beschluss des Landgerichts Itzehoe vom 04.02.2010 – Aktenzeichen: 11 S 44/09 – auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen, weil die beiden zuvor genannten Beschlüsse nichtig seien, da es ihnen an der erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit mangele. Der Beschluss zu Top 2.3 der Eigentümerversammlung vom 05.05.2007 weise weder den Gesamtbetrag der Umlage aus, noch bezeichne er den Verteilerschlüssel. Der Beschluss zu Top 9 der Versammlung vom 17.05.2008 benenne zwar den Gesamtbetrag der Umlage, nicht jedoch den Verteilerschlüssel.
Die Brandschutzmaßnahmen und die Sanierung der Küche sind vor dem Jahr 2009 durchgeführt worden. Der Restbetrag i. H. v. 61.880,00 € betreffend die Brandschutzmaßnahme ist mit Rechnung vom 21. Januar 2009 geltend gemacht worden. Die Rechnungen über die beiden Baumaßnahmen sind im Übrigen vor 2009 von dem Verwalter angewiesen worden.
Im Verhandlungsprotokoll über die Eigentümerversammlung vom 01.05.2010 ist zu Top 8 Folgendes ausgeführt worden:
“Beschlussfassung über die bauliche Umgestaltung der im Sondereigentum stehenden Terrassen vor den Erdgeschosseinheiten in Haus 2 und 3 nach erfolgter Beschreibung dieser Umgestaltungen (vgl. hierzu § 22 WEG)
Der Verwalter bat die Versammlung zur Abstimmung über die bauliche Umgestaltung der Terrassen vor den Erdgeschosseinheiten in Haus 2. und 3.
Die Versammlung stimmte ab, und der Verwalter verkündete das Abstimmungsergebnis:
Ohne Gegenstimmen und mit einer Enthaltung der Miteigentümerin G (MEA 1.712/100.000) wurde von der Versammlung mehrheitlich die bauliche Umgestaltung der im Sondereigentum stehenden Terrassen vor den Erdgeschosseinheiten in Haus 2 und 3 gern, erfolgter Beschreibung dieser Umgestaltungen genehmigt.”
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 9. Februar 2011 abgewiesen.
Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 14.02.2011 zugestellte Urteil hat der Kläger mit einem am 14.03.2011 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die er nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 13.05.2011 mit einem am 13.05.2011 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat.
In der Berufungsinstanz verfolgt der Kläger sein Anfechtungsbegehren nur noch hinsichtlich der unter Top 3, 8, 10, 13, 14, 15 und 16 der Eigentümerversammlung am 01.05.2010 gefassten Beschlüsse weiter.
1. den zu Tagesordnungspunkt 3 der Eigentümerversammlung vom 01.05.2010 der Wohnungseigentümergemeinschaft … W gefassten Beschluss über die Abrechnung und Rechnungslegung für das Jahr 2009 gem. § 28 Abs. 5 WEG für unwirksam zu erklären;
2. die zu Tagesordnungspunkt 8 der vorgenannten Eigentümerversammlung vom 01.05.2010 der vorgenannten Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse “… über die bauliche Umgestaltung der im Sondereigentum stehenden Terrassen vor den Erdgeschosseinheiten im Hause 2 und 3 nach erfolgter Beschreibung dieser Umgestaltung” (vgl. hierzu § 22 WEG) ebenso für unwirksam zu erklären, wie die unter diesem Tagesordnungspunkt erneut gefassten Beschlüsse gem. Tagesordnungspunkt 3 und 4 der Tagesordnung der vorgenannten Eigentümerversammlung vom 01.05.2010, Eigentümergemeinschaft “…” W (WEG
3. den zu Tagesordnungspunkt 10 der vorgenannten Eigentümerversammlung vom 01.05.2010 der vorgenannten Eigentümergemeinschaft gefassten Beschluss, mit dem die Abberufung des Verwalters S abgelehnt worden ist, für unwirksam zu erklären und den Verwalter S von seinem Amt als Verwalter der vorgenannten Eigentümergemeinschaft abzuberufen;
4. den zu Tagesordnungspunkt 13 der vorgenannten Eigentümerversammlung vom 01.05.2010 der vorgenannten Eigentümergemeinschaft gefassten Beschluss über die bereits erfolgte Durchführung von Brandschutzmaßnahmen analog zum Brandschutzgutachten des Gutachters und Brandschutzsachverständigen L und H, Investitionssumme 365.000,00 € zzgl. Umsatzsteuer, Sonderumlage gem. § 14 Abs. 1 Wohnungseigentumsvertrag auf der Basis der Miteigentumsanteile, wobei sich die einzelnen Beträge für jeden Eigentümer aus der beigefügten Kostenverteilungsübersicht ergeben mit dem Hinweis, “…”diese formelle nochmalige Beschlussfassung ist erforderlich, da seitens des Gerichts bemängelt wurde, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung in der WEG-Versammlung in 2007 die Gesamtinvestitionssumme von 365.000,00 € nicht dezidiert verabschiedet wurde und zu dem der Kostenverteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen, wenngleich im Wohnungseigentumsverfahren geregelt, nicht ausdrücklich beschlossen wurde) für unwirksam zu erklären;
5. den zu Tagesordnungspunkt 14 der vorgenannten Eigentümerversammlung vom 01.05.2010 der vorgenannten Eigentümergemeinschaft gefassten Beschluss über die (bereits erfolgte) Sanierung der Küche und der Küchenabluft sowie weitre Umgestaltung: Investitionssumme 150.000,00 € zzgl. Umsatzsteuer, Sonderumlage gem. § 14 Abs. 1 Wohnungseigentumsvertrag, auf der Basis der Miteigentumsanteile, wobei sich die einzelnen Beträge für jeden Eigentümer aus der beigefügten Kostenverteilungsübersicht ergeben; im Gegenzug erhalten die Eigentümer gem. ihrer Miteigentumsanteile eine Verzinsung i. H. v . 5 %, bezogen auf die individuelle Umlage in Form von Gutscheinen von dem Verpächter D (diese formelle nochmalige Beschlussfassung ist erforderlich, da seitens der Gericht bemängelt wurde, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung in der WEG-Versammlung in 2008 der Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen, wenngleich im Wohnungseigentumsvertrag generell geregelt, nicht ausdrücklich beschlossen wurde), für unwirksam zu erklären;
6. den zu Tagesordnungspunkt 15 in der vorgenannten Eigentümerversammlung vom 01.05.2010 der vorgenannten Eigentümergemeinschaft gefassten Beschluss, mit dem die Entlastung des Beirates für 2009 beschlossen worden ist, für unwirksam zu erklären;
7. den zu Tagesordnungspunkt 16 in der vorgenannten Eigentümerversammlung vom 01.05.2010 der vorgenannten Eigentümergemeinschaft gefassten Beschluss, mit dem die Entlastung des Verwalters für 2009 beschlossen worden ist, für unwirksam zu erklären.
Die zulässige Berufung des Klägers ist auch teilweise sachlich gerechtfertigt.
Der auf der Eigentümerversammlung am 01.05.2010 zu Top 3 gefasste Beschluss über die Abrechnung und Rechnungslegung für das Jahr 2009 war insoweit für ungültig zu erklären, als der Kläger in der Jahreseinzelabrechnung anteilig mit den Kosten des Rechtsstreits 18 C 3/09 AG Niebüll/11 S 44/09 LG Itzehoe belastet worden ist, obwohl nach den gerichtlichen Kostenentscheidungen die unterliegende klagende Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten zu tragen hatte. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Kläger im Rahmen seiner Mitgliedschaft des teil rechtsfähigen Verbände nicht anteilig an den Kosten des Rechtsstreits zu beteiligen, den der teilrechtsfähige Verband im Rahmen einer Zahlungsklage erfolglos gegen ihn geführt hat. Die Qualifikation der Prozesskosten einer Klage auf Zahlung anteiliger Sonderumlagekosten als Kosten der Verwaltung bedeutet, dass diese als Vorschussleistung aus dem Verwaltungsvermögen zu entnehmen und nach dem Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG aufzuteilen sind. Für die endgültige Verteilung der Kosten ist sodann die gerichtliche Kostenentscheidung maßgeblich, die als spezielle Regelung der Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG vorgeht (Staudinger/Bub, BGB, Neubearbeitung 2005, § 16 WEG, Rn. 182; LG Bonn ZMR 2011, 985, 987). Nach dem Grundsatz des Vorranges der gerichtlichen Kostenentscheidung (BGH NJW 2007, 1869, 1871) dürfte der Kläger daher in der ihn betreffenden Jahresabrechnung nicht mit den Kosten des Rechtsstreits 18 C 3/09 AG Niebüll/11 S 44/09 LG Itzehoe belastet werden.
Die sonstigen Einwände des Klägers gegen den Beschluss über die Genehmigung der Verwalterabrechnung 2009 greifen im Ergebnis nicht durch.
Zwar trifft es zu, dass die Beschlussfähigkeit der Versammlung der Wohnungseigentümer bei jeder Abstimmung und nicht nur zu Beginn der Versammlung gegeben sein muss. Der Kläger ist jedoch darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass Beschlussunfähigkeit vorlag. An entsprechenden substantiierten Darlegungen mangelt es jedoch.
Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Beschluss über die Jahresabrechnung auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil die Jahresabrechnung keine Abrechnung der Belastungen aus den Brandschutzmaßnahmen und der Küchensanierung enthält. Mit diesem Anfechtungsgrund ist der Kläger ausgeschlossen, da er ihn nicht innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 WEG vorgetragen hat (vgl. BGH ZMR 2009, 296).
Hinsichtlich des Beschlusses zu Top 8 der Versammlung vom 01.05.2010 war dessen Nichtigkeit festzustellen. Ein Beschluss der wegen inhaltlicher Unbestimmtheit keine durchführbare Regelung enthält, ist nichtig (vgl. Niedenführ, Kümmel, Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 23 Rn. 79 m. w. N.). Ein bestimmter Regelungsinhalt lässt sich dem Beschluss zu Top 8 nicht entnehmen. Es ist nicht erkennbar, welche konkrete bauliche Umgestaltung genehmigt worden ist. Was im Zusammenhang mit der Beschlussfassung erörtert wurde und was sich die Eigentümer dabei vorgestellt und mit der Beschlussfassung beabsichtigt haben, ist grundsätzlich unerheblich, sofern es nicht für jedermann ohne Weiteres erkennbar ist (OLG München NZM 2009, 548). Beschlüsse sind wegen der Wirkung gegenüber Sondernachfolgern wie im Grundbuch eingetragene Erklärungen aus sich heraus – objektiv und normativ -auszulegen (BGH NJW 1998, 3713). Eine Auslegung, welche bauliche Umgestaltung der Terrassen vor den Erdgeschosseinheiten in Haus 2 und 3 mehrheitlich genehmigt worden ist, ist aufgrund des Wortlautes des Beschlusses, aber auch aufgrund des übrigen Inhaltes des Versammlungsprotokolls nicht möglich.
Soweit der Kläger innerhalb seines Berufungsantrages betreffend Top 8 beantragt, diesen Beschluss ebenso für unwirksam zu erklären, wie die unter diesem Tagesordnungspunkt erneut gefassten Beschlüsse gemäß Tagesordnungspunkt 3 und 4 geht die Kammer von einem Schreibversehen aus, da unter Top 8 die Beschlüsse zu Top 3 und 4 ersichtlich nicht erneut gefasst worden sind. Inhaltlich setzt sich der Kläger mit den unter Top 4 gefassten Beschluss in der Berufungsbegründung auch nicht auseinander.
Die Anfechtung des Beschlusses zu Top 10 der Versammlung vom 01.05.2010 betreffend die Abberufung des Verwalters ist sachlich nicht gerechtfertigt.
Ein Anspruch auf Abberufung des Verwalters besteht dann, wenn die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt. Vorliegend behauptet der Kläger, dass der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht geführt habe. Er stellt dieses Vorbringen jedoch nicht ausreichend unter Beweis. Seinem Antrag, dem Vertreter der Beklagten aufzugeben, die Beschluss-Sammlung im Original vorzulegen, kann nicht entsprochen werden, da er keinen eigenen materiell-rechtlichen Anspruch auf Vorlage hat, was jedoch Voraussetzung für eine Vorlagepflicht gemäß § 422 ZPO ist (vgl. Zöller ZPO, 28. Aufl., Rn. 29). § 24 Abs. 7 S. 8 WEG gewährt dem Wohnungseigentümer nur ein Einsichtsrecht in die Beschluss-Sammlung.
Ob ein wichtiger Grund für eine Abberufung gegeben ist, bemisst sich unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls. Insbesondere liegt ein wichtiger Grund vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände, nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist.
Dass der Verwalter “im Lager der Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft”, nämlich der “neuen D GmbH” und deren Gesellschafter und verwandten Firmen stehe und nicht in erster Linie die Interessen der Eigentümer vertrete, wie der Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist ausgeführt hat, vermag, da ein konkreter Sachvortrag fehlt, eine Abberufung nicht zu rechtfertigen.
Der Kläger führt in der Berufungsbegründung zwar weitere Abberufungsgründe stichpunktartig auf. Unabhängig von der Frage, ob der Sachvortrag insoweit hinreichend substantiiert ist, waren diese nicht zu berücksichtigen, da sie nicht innerhalb der Frist zur Klagebegründung vorgebracht worden sind.
Hinsichtlich der unter Top 13 und Top 14 der Versammlung vom 01.05.2010 gefassten Beschlüsse betreffend einer Sonderumlage für Brandschutzmaßnahmen und Küchensanierung war die Nichtigkeit der Beschlüsse festzustellen.
Mit den streitgegenständlichen Beschlüssen vom 01.05.2010 werden erneut Sonderumlagenbeschlüsse gefasst; obwohl die Baumaßnahmen abgeschlossen und die entsprechenden Rechnungen spätestens 2009 ausgeglichen worden sind. Die Sonderumlagenbeschlüsse zielen letztlich darauf ab, eine Zahlungspflicht des Klägers zu begründen, da alle übrigen Wohnungseigentümer auf die nichtigen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.05.2007 zu Top 2.3 und vom 17.05.2008 zu Top 9 nach entsprechender Anforderung durch den Verwalter die Sonderumlagenbeiträge gezahlt haben.
Die Sonderumlagenbeschlüsse sind erneut nichtig, da es den Eigentümern an der Beschlusskompetenz mangelte. Gemäß § 28 Abs. 5 WEG haben die Eigentümer die Beschlusskompetenz, Zahlungspflichten des einzelnen Wohnungseigentümers zu begründen, durch Beschlüsse über den Einzelwirtschaftsplan und die Einzelabrechnung. Über den Wortlaut hinaus können auch in Ergänzung des Wirtschaftsplanes Sonderumlagen beschlossen werden. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan einschließlich des Beschlusses über eine Sonderumlage erfasst nur die voraussichtlichen (vgl. § 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG) Kosten im laufenden Wirtschaftsjahr. Es besteht keine Beschlusskompetenz, für abgerechnete und bereits bezahlte Maßnahmen im abgelaufenen Wirtschaftsjahr eine Sonderumlage zu beschließen. Insoweit kann eine Zahlungspflicht nur durch Jahres- (Einzel-) Abrechnung begründet werden.
Die Sonderumlagenbeschlüsse sind auch nicht i. H. d. auf den Kläger anfallenden Kostenanteils für die Baumaßnahmen aufrecht zu erhalten, wie es die Beklagten nach Schluss der mündlichen Verhandlung beantragt haben, da die Kostenbelastung eines Wohnungseigentümers mit Instandhaltungskosten immer eine wirksame Beschlussfassung über einen Einzelwirtschaftsplan bzw. Sonderumlage oder eine Jahreseinzelabrechnung voraussetzt, die bislang nicht erfolgt ist.
Soweit sich der Kläger gegen die zu Top 15 und 16 gefassten Beschlüsse betreffend die Entlastung des Verwaltungsbeirates und des Verwalters wendet, ist deren Ungültigkeit nicht festzustellen.
Innerhalb der Begründungsfrist hat der Kläger nur gerügt, dass der Verwaltungsbeirat und der Verwalter, letzterer mit den ihm gegebenen Vollmachten, für die eigene Entlastung gestimmt hätten. Richtig ist, dass sie bei der Beschlussfassung über ihre Entlastung vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. Der Stimmrechtsausschluss umfasst auch die Ausübung von Stimmrechtsvollmachten (Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 25, Rn. 98). Der Beschluss ist aber nur dann für ungültig zu erklären, wenn sich die Stimmabgabe auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Letzteres legt der Kläger nicht dar.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO.
Ausgehend von dem erstinstanzlichen Streitwert i. H. v. 125.000,00 € bewertet die Kammer die erstinstanzlichen Klageanträge wie folgt:
Nr. 1 = 500,00 €
Nr. 2= 25.000,00 €
Nr. 3= 25.000,00 €
Nr. 4= 3.000,00 €
Nr. 5= 500,00 €
Nr. 6= 4.000,00 €
Nr. 7= 45.000,00 €
Nr. 8= 20.000,00 €
Nr. 9= 1.000,00 € und
Nr. 10= 1.000,00 €.
In der zweiten Instanz beträgt der Streitwert 99.000,00 €, da nur noch über die erstinstanzlichen Anträge zu Nr. 2, 4, 6, 7, 8, 9 und 10 zu befinden war.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr, 10, 713 ZPO.
Die Fragen, ob bei einer Klage des teilrechtsfähigen Verbandes zur Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitragsansprüchen gegen einen Wohnungseigentümer dieser im Rahmen seiner Mitgliedschaft im Verband immer an den Kosten des Rechtsstreits zu beteiligen ist und inwieweit eine Beschlusskompetenz für Sonderumlagenbeschlüsse nach Ablauf des Wirtschaftsjahres besteht, haben grundsätzliche Bedeutung, so dass insoweit gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Revision zuzulassen war.
Mieterselbstauskunft – Selbstauskunft für Mieter Versorgungssperre durch den Vermieter bei ungekündigtem Mietverhältnis

References: § 540
 § 22
 § 28
 § 22
 § 14
 § 14
 § 16
 § 16
 § 16
 § 46
 BGH 
 § 23
 § 26
 § 422
 § 24
 § 28
 § 28
 § 25
 § 543