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Timestamp: 2019-02-22 00:09:42+00:00

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Guida alla Locazione ed al Condominio - 33 - IL RAPPORTO DI PORTIERATO - www.dinamic.it
33 - IL RAPPORTO DI PORTIERATO
Il rapporto di portierato è caratterizzato, rispetto al normale rapporto di lavoro subordinato (della cui realtà normativa partecipa), da aspetti particolari, connessi alla natura (non imprenditoriale) del datore di lavoro ed al tipo di servizio (pulizia, custodia e vigilanza) affidato al lavoratore, ed è disciplinato, quanto ad alcuni istituti, da leggi speciali come la L. 21 marzo 1953, n. 215 sulla gratifica natalizia, la L. 26aprile 1954, n. 111 sull’estensione delle feste infrasettimanali e la L. 16 maggio 1956, n. 526 sul trattamento economico del lavoro prestato nei giorni festivi. Pertanto, attese le peculiarità del rapporto predetto, che spiegano anche la previsione della figura del "sostituto" (da nominarsi, secondo la disciplina collettiva, dal portiere, il quale lo retribuisce direttamente in proporzione del servizio prestato), va escluso che la clausola dell’art. 36 del Ccnl di categoria del 24 febbraio 1978 — la quale, in caso di morte del portiere, prevede la prosecuzione per tre anni del godimento dell’alloggio di servizio da parte delle persone con lui conviventi e, per lo stesso periodo, la corresponsione del salario e di eventuali indennità supplementari alla persona designata come "sostituto" che abbia continuato a disimpegnare il servizio di portierato — configuri un rapporto di lavoro a termine suscettibile di conversione, in quanto illegittimo, in rapporto di lavoro a tempo determinato, ai sensi della L. 18 aprile 1962, n. 230, e quindi risolvibile soltanto con le modalità e nei casi previsti dalle leggi n. 604 del 1966 e n. 300 del 1970.
Nello speciale rapporto di portierato, la somministrazione dell’alloggio costituisce una prestazione del datore di lavoro fornita della connotazione della alternativa (onde la validità delle clausole individuali o collettive, che la contemplino, in riferimento all’art. 1285 cod. civ.) rispetto all’"indennità sostitutiva", nella quale si identifica il valore convenzionale dell’alloggio, per la determinazione della retribuzione, ai fini del computo degli istituti legali e contrattuali, con la conseguenza che nel caso di impossibilità della somministrazione dell’alloggio (per la mancanza dello stesso nell’edificio in cui deve essere prestato il servizio) l’obbligazione del datore di lavoro viene a concentrarsi a norma dell’art. 1288 cod. civ. nella corresponsione della detta indennità, senza che ne derivi una riduzione della retribuzione, ovvero una lesione della sua proporzionalità e sufficienza ex art. 36 Cost. (Nella specie, la sentenza impugnata — confermata dal S.C. — aveva escluso che un portiere, trasferito con le stesse mansioni, a prestare servizio in altro stabile, appartenente al medesimo proprietario e privo di alloggio di servizio, avesse diritto a conservare il precedente alloggio, in luogo dell’offerta indennità sostitutiva).
L’art. 659 cod. proc. civ. — per il quale "se il godimento di un immobile è il corrispettivo anche parziale di una prestazione d’opera, l’intimazione dì licenza o di sfratto... può essere fatta quando il contratto viene a cessare per qualsiasi causa" — non si riferisce alle sole ipotesi di custodia, portierato e guardiania, ma a tutte quelle di concessione in godimento di un immobile funzionalmente collegata con un rapporto di prestazione d’opera in modo da costituirne, anche parzialmente, il corrispettivo.
Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d’ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l’alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall’art. 1136 ce. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari. (Nella specie, il servizio di portierato era destinato al servizio degli edifici "A" e "B", costituiti in condomini autonomi; l’assemblea del condominio del solo edificio "A" deliberò la divisione del servizio di portierato ed il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione dell’enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza del merito che aveva dichiarato la nullità della predetta deliberazione, per non essere stati convocati a partecipare alla assemblea in cui essa fu assunta anche i condomini dell’edificio "B.
Nel caso in cui un dipendente di una impresa di assicurazione sia addetto quale portiere ad uno stabile dì proprietà ditale impresa, solo parzialmente dalla stessa adibito a propria sede e relativamente alle altre parti beato a terzi, ai finì dell’individuazione del contratto collettivo applicabile al rapporto di lavoro deve innanzitutto accertarsi se l’attività del datore dì lavoro di gestione dì immobili abbia autonomia tecnica e dì produzione, o invece natura complementare o accessoria, poiché, in caso di attività plurime svolte dallo stesso datore di lavoro, a norma dell’art. 2070, comma 2, c.c. solo per le attività complementari ed accessorie sussiste la possibilità di fare riferimento al contratto collettivo disciplinante l’attività principale. (Nella specie, la Suprema Corte ha annullato la sentenza impugnata perché il giudice di merito aveva omesso la verifica, ai finì indicati, della struttura organizzativa della società nel quadro delle plurime attività dalla stessa esercitate, attribuendo erroneamente valore assorbente, ai finì della ritenuta applicabilità del contratto collettivo per i dipendenti di imprese dì assicurazione, invece che di quello per i dipendenti da proprietari di fabbricati, alla affermata prevalenza quantitativa e qualitativa delle parti immobiliari direttamente utilizzate dalla impresa assicuratrice, trascurando inoltre di dare rilievo al tenore letterale della clausola del contratto collettivo del settore assicurativo prevedente la applicabilità del medesimo ai lavoratori addetti ad attività di portierato o di custodia del palazzo adibito a sede della Compagnia solo in caso di esclusività di tale destinazione e altresì omettendo di accertare quale fosse stata la volontà delle parti in merito alla qualificazione e disciplina del rapporto, benché il mancato coordinamento tra le due contrattazioni collettive in questione, dipendente dal fatto che quella per i dipendenti da proprietari di fabbricati a sua volta escludeva la sua applicabilità per i rapporti relativi a stabili destinati prevalentemente a sedi di ditte industriali e commerciali, poteva abilitare le parti del singolo rapporto di lavoro ad avvalersi della loro autonomia contrattuale anche ai fini di un’opzione per la seconda di dette discipline collettive).
L’istituzione del servizio di portierato, non previsto dal regolamento di condominio, che comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune aventi in precedenza una diversa funzione, e la soppressione del medesimo servizio, nell’opposta ipotesi in cui questo sia previsto dal regolamento anzidetto con destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune, configurano (derivandone, rispettivamente, la nascita e l’estinzione di un vincolo di destinazione pertinenziale a carico di parti comuni) atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, per la cui deliberazione — attesa l’equiparazione ditale categoria di atti alle innovazioni disposte dal secondo comma dell’art. 1108 cod. civ. (applicabile al condominio per il rinvio operato dall’art. 1139 dello stesso codice) — è necessaria la maggioranza qualificata (che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio) prevista dal quinto comma dell’art. 1136 cod. civ., il quale non esaurisce la disciplina delle maggioranze in relazione a tutte le deliberazioni assumibili dall’assemblea dei condomini.
La concessione in uso dell’alloggio per l’espletamento delle mansioni di portierato o di pulizia dello stabile costituisce una prestazione accessoria del rapporto, la quale perde automaticamente la sua obbligatorietà e non è più dovuta con la cessazione del rapporto dì lavoro che ne è il necessario presupposto.
Qualora il portiere sia sostituito con lavascale e sia stato in tal modo istituito un nuovo e diverso rapporto per la pulizia dell’androne, delle scale e degli altri luoghi comuni di passaggio dello stabile, il criterio di ripartizione delle spese relative tra i condomini non può più identificarsi con quello stabilito dal regolamento per le spese del ben diverso rapporto di portierato. E qualora nel regolamento dì condominio manchi un’esplicita disciplina per la predetta sostituzione, l’adozione di un nuovo criterio di ripartizione delle spese rispondenti alla nuova situazione può fissarsi con deliberazione a maggioranza dei condomini, non risolvendosi nella menomazione di alcun loro diritto risultante dagli atti di acquisto o da altra convenzione. (Nella specie: il giudice dì merito aveva ritenuto ripartibili le spese per il lavascale a norma dell’art. 1124 cc. che disciplina la manutenzione delle scale giusta la delibera dell’assemblea condominiale la quale — sostituito il servizio di portierato con quello di lavascale — aveva modificato la norma del regolamento secondo cui le spese di portierato dovevano essere divise in base al valore millesimale degli appartamenti).
Le spese di portierato in un edificio condomìniale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia vigilanza dell’intero fabbrjtuito, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall’art. 1123, primo comma, cod. civ., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione (come espressamente previsto dall’indicata norma) oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell’interesse dì tutti i condomini. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha ritenuto correttamente applicato l’art. 1123, primo comma, citato dai giudici del merito, che avevano accertato trattarsi di servizio di portierato notturno reso nell’interesse comune, e non dei soli condomini proprietari di autorimesse).
* Cass. civ., sez. lI, 30 ottobre 1981, n. 5751, Sri Lister e. Condominio di Via Parini 9, Milano.
Le spese necessarie per la prestazione del servizio di portierato in un edificio composto da più unità immobiliari vanno poste a carico di tutte queste in misura "proporzionale alloro valore", ai sensi dell’art. 1123 cod. civ., a meno che risulti che il servizio non sia svolto nell’interesse comune di tutti gli immobili ovvero alcuno. di essi sia stato convenzionalmente esonerato dall’onere. L’applicazione ditale criterio di ripartizione delle spese non è esclusa dal diverso grado di "utilità" che ciascuna unità immobiliare può trarre 20.— A.L.C. 1998. n. 4.
* Pret. Civ. Milano, 9 giugno 1983, imm.re Fara Ovest Spa c. Immediauto fpa in Arch.Loc.e Cond. 1983, 523.
* Pret. civ. Milano, 9 giugno 1983, Imm.re Fara Ovest Spa e. Immediauto Spa, in Arch. loc. e cond. 1983, 523.
Allorquando una clausola di un regolamento di condominio di natura contrattuale stabilisca, senza distinzioni, che le norme contenute nel medesimo "sono revocabili e suscettibili di modifiche ed aggiunte, purché queste risultino approvate dall’assemblea con le maggioranze necessarie per legge", il giudice del merito, chiamato ad accertare se sia legittima una delibera assembleare maggioritaria con la quale le spese di portierato siano state poste anche a carico dei condomini proprietari dei locali esterni e interrati dell’edificio che una norma di detto regolamento esoneravàThvece dal concorrere a tali spese, non può risolvere il problema, nel senso della illegittimità, esclusivamente sulla base del principio generale secondo cui le norme condominiali sorte per contratto possono essere modificate solo col consenso di tutti i contraenti stessi, ma si deve indagare se la surriferita clausola non deroghi a questo principio, avvalendosi, a tal fine, degli strumenti interpretativi offerti dal codice civile e, in particolare, dall’art. 1367 che impone, nel dubbio, di interpretare le singole clausole "nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno", oltre che della valutazione del comportamento complessivo delle parti (art. 1362, secondo comma, cod. civ.) in relazione al pregresso pagamento di quelle spese da parte dei condomini originariamente esclusi.
In tema di condominio degli edifici, la deliberazione assembleare, la quale, con riguardo alla ripartizione delle spese di portierato, le estenda anche ai proprietari dei vani terranei senza ingresso dall’androne, deve ritenersi affetta da nullità, non mera annullabilità, con conseguente proponibilità della relativa impugnazione in ogni tempo, anche dopo il termine di decadenza fissato dall’art. 1137 cod. civ., qualora, adottata a maggioranza, risulti integrare un riparto di dette spese difforme da quello fissato con regolamento condominiale di natura contrattuale, quale quello predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio e poi di volta in volta accettato dagli acquirenti delle singole porzioni, atteso che le disposizioni ditale regolamento sono modificabili solo attraverso una nuova convenzione conclusa dalla totalità dei condomini.
* Cass. civ., sez. Il, 5 ottobre 1983, n. 5793, Galati e. Cond. Roma 6 Le.
* Pret. civ. Torino, 30gennaio 1985, Gorra ed altri e. Tucci, in Arch. loc. e concI 1985, 342.
In tema dì condominio negli edifici le spese di portierato che siano previste nel regolamento tra quelle di carattere generale, vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in posizione particolare (nella specie negozi), senza che ne sia configurabile una deroga con riguardo alla mera esistenza di una tabella, allegata al regolamento, per la ripartizione di spese particolari di pertinenza dei soli appartamenti.
In caso di risoluzione di contratto atipico di locazione per servizio di portierato, il relativo provvedimento è immediatamente eseguibile col solo preavviso ex art. 608 cod. proc. civ., non dovendo il giudice di cognìzione fissare la data di esecuzione ex art. 56, 1. n. 392/1978, nè potendo riehìedersi la fissazione ditale data al giudice dell’esecuzione.
* Pret. civ. Salerno, ord. 25 luglio 1983, Costantino e. Cond. CVE 126 - SA, in Arch. loc. e cond. 1985, 166.
* Casa. civ., sez. Il, 11 agosto 1990, n. 8195, Tecchi Cristofori e. Alberti e altri.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 10settembre 1992, Istituto bancario San Paolo di Torino e. Condominio di Viale Monza 118 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1993, 328.
* Cass. civ., sez. Il, 25 marzo 1993, n. 3588, Italiano e. Cond. V. Pacinotti, 23.
* Cass. civ., sez. III, 12 novembre 1994, n. 9553, Istituto Autonomo Case Popolari e. Della Valle
* Cass. civ., sez. I, 8 maggio 1995, n. 5023, Di Lena ed altri e. Spa Ente Nazionale Case al Popolo - E.N.C.A.P..
* Corte app. civ. Milano, sez. 1,24 novembre 1981, n. 1843, Sas L’Ambrosiana di Rossi Maria e C.c. Condominio di Via Palestrina 4, Milano, in Arch. loc. e cond. 1982, 71.
Agli obblighi, gravanti sul locatore ai sensi dell’art. 1575 n. 2 e.c., di mantenere l’appartamento locato in istato da servire all’uso convenuto è da riportare l’obbligo, assunto per contratto, di assicurare il servizio di portierato (da cui nasce una responsabilità del locatore per fatto dell’ausiliario: art. 1228 cc.), giacché la nozione di "cosa beata" non può essere ristretta alla singola unità dell’edificio ma va estesa alle pertinenze, agli accessori ed ai servizi. È tuttavia valido il patto che esonera il locatore dalla responsabilità per danni (ed è incensurabile l’interpretazione del giudice del merito che ritiene trattarsi di responsabilità non solo aquiliana ma anche contrattuale) derivati da fatto del portinaio o di un terzo, poiché tale patto preventivo di esonero non contrasta con obblighi derivanti da norme di ordine pubblico (art. 1229 cpv. c.c.), ossia con l’obbligo del portinaio di dispiegare la necessaria vigilanza e di opporsi efficacemente alla consumazione di azioni delittuose sancito dall’art. 113 del regolamento per l’esecuzione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, né l’interpretazione che ne conserva la validità svuota di contenuto l’obbligo di assicurare il servizio di portierato, ponendosi così in contrasto col principio di buona fede.
* Casa. civ., sez. III, 29 luglio 1975, n. 2938.
* Cass. civ., sez. Il, 14 febbraio 1981, n. 908, Palmiotto e. Palmiotto.
* Cass. civ., sez. lI, 23 luglio 1983, n. 5076, De Lorenzo e. Cond. V. Patern.
* Corte app. civ. Milano, sez. 1,20 giugno 1989, n. 1032, Ferrario e. Condominio Viale Tibaldi 3, Milano, in Arch. loc. e cond. 1990,284.
L’assemblea del condominio con la maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 5 e.e. può deliberare la modificazione (o anche la soppressione) del servizio di portierato, sempre che vengano osservati i principi in materia di innovazioni posti dall’art. 1120 e.e. e non ne derivino per taluno dei condomini vantaggi o svantaggi diversi rispetto agli altri. Pertanto, è nulla per violazione dell’art. 1120 citato, la deliberazione assunta a maggioranza che, conservando la proporzionalità di spesa sulla collettività condominiale, attui in un condominio costituito da più edifici la "eentralizzazione" del servizio di portierato, in guisa da lasciare immutata la situazione per i condomini dell’edificio presso il quale il servizio viene svolto, mentre i condomini degli altri edifici vengono a trarre dal servizio una utilità minore.
* Casa. civ., sez. Il, 29 aprile 1993, n. 5083, Cond. Via Tiziano (MI) e. Imm.re Elsi sas.
Qualora un servizio condomrniale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condomanio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136, eomma 2, cc. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) richiamato dall’art. 1138, comma 3.
* Cass. civ., sez. Il, 29 marzo 1995, n. 3708, Condominio di Via 5. Martino n. 2 in Genova e. Lombardo ed altri.
Il servizio di portierato, come ogni altro di interesse comune, deve essere disciplinato a norma dell’art. 1130, n. 2 cc. e può ritenersi ben assicurato, sempre che sia diligentemente svolto, anche se sussista reciproca antipatia ed insofferenza personale tra l’addetto al servizio ed alcuno dei condomini, sempre che l’incolumità personale non si traduca, da parte del primo, in un persistente contegno incivile e scorretto o addirittura in manifestazioni ingiuriose.
Ove il servizio di portierato non venga svolto dal relativo incaricato in maniera conforme alle prescrizioni e con la diligenza dovuta, il conduttore dì un appartamento sito nell’edificio, cui quel servizio si riferisce, può eccepire, nei confronti del proprietario locatore, la sua inadempienza in relazione a quel servizio e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.
* Cass. civ., sez. III, 2 luglio 1991, n. 7257, Ist. Naz. Previdenza dei Giornalisti italiani "G. Amendola" e. Rossi e altri e Ricci e altri.

References: art. 36
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 art. 56
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 art. 1228
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