Source: http://andrebonfanti.it/it/acquistare-casa-verifiche-preliminari-proposta-clausole
Timestamp: 2020-07-07 12:14:36+00:00

Document:
Acquistare casa: verifiche preliminari, proposta e clausole | architetto andre bonfanti
Poco male, si dirà, dato che l'agenzia immobiliare è li apposta per informare completamente l'acquirente e che, infine, ci sarà un notaio che garantirà tutto. Ma, tecnicamente, non è proprio cosi: bisogna intendersi su ciò che significa "informare" e "garantire", e quali sono i limiti. A sostegno della tesi che l'acquirente abbia necessità di tutela, da tempo le associazioni dei consumatori e il Consiglio Nazionale del Notariato hanno predisposto alcune guide per il cittadino (tra le quali la Guida "Garanzia Preliminare" e la Guida "Acquisto Certificato" ), proprio per ridurre i rischi e le incertezze dell'acquirente.
E' importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.
E' quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:
E' quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.3
L'agenzia immobiliare, o il mediatore in genere, non hanno uno specifico obbligo nelle verifiche tecniche o ipotecarie riguardo all'immobile. Il ruolo principale dell'agente è quello di mettere in contatto i contraenti11 e di comunicare loro i fatti e le circostanze a lui note12 con la buona diligenza, ma ciò non significa che il mediatore ha l'obbligo di fare ricerche o di certificare tali circostanze, come ribadito dalla sentenza della Cassazione n. 19075/201213, così commentata nella rivista neldiritto.it (il neretto non è presente nell'originale):
Il titolo di provenienza è un atto pubblico, visurabile presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (cosiddetta Conservatoria dei Registri Immobiliari) del Comune di pertinenza dell'immobile. Ogni Comune fa capo ad un ufficio di Conservatoria provinciale specifico (cerca l'ufficio sul sito dell'Agenzia delle Entrate ), presso il quale è possibile ricercare gli atti relativi ad un soggetto specifico. Per la ricerca è però fondamentale avere l'anagrafica del venditore (nome, cognome, codice fiscale e, se possibile, luogo e data di nascita), perché non è consigliabile (e in alcuni casi neanche possibile) procedere utilizzando i dati catastali. Se, come si diceva prima, l'anagrafica non vi viene fornita, dovrete chiedere una copia dell'atto all'agenzia o al venditore.
Per approfondire il tema della compravendita dei beni immobili in presenza di donazioni, visitate la pagina "donazioni" sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato, oppure questi dettagliati approfondimenti sull'atto di mutuo dissenso sia sul sito treccani.it sia in questo Studio 54-2014/C del Consiglio Nazionale del Notariato (file PDF).
Qualora l'immobile pervenga al venditore per successione, è necessario richiedere al venditore la dichiarazione di successione e la sua trascrizione (trascrizione della successione), oltre che la trascrizione dell'accettazione dell'eredità. Le due trascrizioni (successione e accettazione) sono fondamentali per mantenere la continuità delle trascrizioni, senza la quale il notaio non potrà procedere al rogito. Inoltre, "se non viene eseguita la trascrizione dell'accettazione di eredità, l'acquirente rischia di perdere la proprietà dell'immobile acquistato, nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o comunque non era l’unico erede), magari in seguito alla scoperta di un testamento o al suo annullamento".
Qualora non sia stata fatta la trascrizione della successione per vari motivi, il notaio dovrà procedere con una trascrizione di accettazione tacita dell'eredità (con spese a carico del venditore, il quale, se rifiuta, potrebbe essere invocato dall'acquirente per inadempimento del contratto e obbligato a versare il doppio della caparra), e per procedere con tale trascrizione è necessario il certificato di morte in originale del de cuius. Questa trascrizione tacita è fatta sullo stesso atto di vendita, che quindi avrà due trascrizioni, "di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita"19.
A meno che i lavori siano stati fatti dal proprietario attuale (che quindi dovrebbe avere tutti gli estremi di tale pratica o una copia della stessa), come si può essere certi che l'unità immobiliare non sia stata oggetto di modifiche dopo la costruzione originaria dell'edificio? Come si diceva precedentemente, il venditore ha la responsabilità di dichiarare che l'immobile è in regola dal punto di vista urbanistico-edilizio, ma spesso è una dichiarazione fatta in buona fede20 senza però avere effettivamente accertato la conformità urbanistica ed edilizia, sia attuale che passata. Nella storia dell'immobile potrebbero infatti esserci stati piccoli abusi, o lavori fatti da precedenti proprietari senza titolo abilitativo.
Per poter fare gli accertamenti e verificare se esistono questi atti, è necessario procedere con una visura di atti edilizi (tecnicamente, un accesso agli atti), presso gli uffici tecnici comunali. Nelle grandi città (ad es. Milano), dal momento della richiesta (domanda di accesso agli atti) al momento in cui potrete visionare gli atti (visura del fascicolo edilizio), possono passare dai due ai quattro mesi, a meno che non specifichiate nella richiesta che la visura serve per procedere con una compravendita (nel qual caso gli uffici vi possono dare precedenza ed estrarre il fascicolo in meno tempo). Dato che in genere i tempi di verifica non sono immediati e l'acquirente può avere bisogno di inviare comunque la Proposta d'Acquisto al venditore, sarebbe necessario aggiungere nella stessa proposta una condizione sospensiva che subordini l'efficacia del contratto alla verifica degli accertamenti di conformità urbanistico-edilizia sull'unità immobiliare.
Qualora già a monitor non si rilevi la presenza di condoni, e l'acquirente abbia bisogno comunque di una ricevuta che ne attesti la "mancanza" (ad es. qualora in futuro volesse rivendere l'unità immobiliare e volesse dimostrare a sua volta che non ci sono condoni in essere), può comunque presentare all'Ufficio Condono una domanda di visura nella quale dovrà richiedere per iscritto che il Comune rilasci una lettera nella quale si dichiari che non sono state trovate domande di concessione in sanatoria21. In genere, se il condono non è presente neanche a seguito di domanda formale presso gli uffici, e se l'immobile non ha particolari caratteristiche tipiche cui si accennava all'inizio, l'acquirente può essere relativamente certo che non esiste in atto un condono.
Qualora non dovessero esistere condoni o atti edilizi successivi alla costruzione originaria, o qualora l'acquirente volesse comunque verificare se l'unità immobiliare non sia mai stata modificata dall'origine, dovrebbe fare una visura degli atti di fabbrica, ovvero i documenti costitutivi dell'edificio nel quale è inserita l'unità immobiliare22. In realtà, tecnicamente, questa verifica andrebbe fatta anche qualora l'unità immobiliare sia stata oggetto di altri atti edilizi nel tempo, perché non è detto che questi atti si siano basati su uno stato di fatto legittimato23. Ma in pratica, nei vari passaggi di proprietà, questi controlli sugli atti di fabbrica non sempre sono effettuati, sia perché il notaio e l'agenzia immobiliare non hanno l'obbligo di verifica, sia a causa dei costi degli accertamenti e dei tempi burocratici.
Con atti di fabbrica si intendono anche i documenti di edifici la cui costruzione sia iniziata prima del 31/10/194224, e possono riferirsi anche a documenti che si trovano negli archivi storici comunali. Nei rogiti non c'è l'obbligo di indicare i riferimenti di tali atti di fabbrica se antecedenti a questa data: l'obbligo nasce con la Legge Urbanistica del 1942, che imponeva il rilascio di una licenza edilizia per gli immobili da costruirsi nei "centri abitati" di allora e dove esisteva un piano regolatore (mentre non era obbligatoria per gli edifici fuori dai "centri abitati" o nei comuni sprovvisti di piano regolatore)25.
per immobili realizzati tra il 31/10/1942 e il 01/09/1967, solo se nei “centri abitati” dei Comuni ove esisteva il Piano Regolatore Comunale26: copia o estremi della licenza edilizia;
per immobili realizzati tra il 01/09/196727 e il 30/01/1977: copia o estremi della licenza edilizia;
per immobili realizzati tra il 30/01/197728 e il 30/06/2003: copia o estremi della concessione edilizia;
per immobili realizzati dopo il 30/06/200329: copia o estremi del permesso di costruire.
Il certificato di agibilità è l'atto amministrativo che attesta l'esistenza delle "condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati [...]"30. Questo atto è un provvedimento amministrativo diverso dal titolo abilitativo di cui al punto precedente, e serve solo ad accertare che siano state rispettate alcune "norme tecniche", ma non le norme "urbanistiche" o "edilizie"31. Le due discipline del titolo abilitativo e del certificato di agibilità non sono necessariamente coincidenti, ovvero può esserci agibilità in un edificio realizzato difformemente dal titolo abilitativo; in altre parole, dato che l'agibilità potrebbe essere rilasciata a prescindere dalla congruenza dell'edificio rispetto al titolo abilitativo (quindi con abusi edilizi minori), l'acquirente dovrebbe verificare sia i titoli abilitativi sia l'ultimo certificato di agibilità. L'esistenza e la congruenza di entrambi i tipi di atto con lo stato di fatto fornisce all'acquirente una garanzia di conformità sostanzialmente completa.
Il certificato di agibilità, nato già come "autorizzazione del sindaco" all'abitabilità nel 188832, è stato definito meglio nel Testo unico delle leggi sanitarie del 193433, chiarito nel Testo unico in materia edilizia del 200134, e consolidato con il "Decreto del fare" del 2013 per quanto riguarda l'applicazione dell'agibilità parziale35. In sostanza, nella prassi, per gli immobili completati prima del 1934, i quali non siano stati successivamente oggetto di modifiche, il certificato non è richiesto in quanto non prescritto dalla legge (pertanto questi immobili sono agibili per definizione). Invece, per gli immobili realizzati dopo il 1934 dovrebbe esistere un certificato di abitabilità o agibilità (in base all'anno in cui fu rilasciato). Inoltre, all'interno degli stessi immobili, potrebbero essere stati rilasciati in seguito altri certificati, per singole porzioni di edificio o per singole unità immobiliari qualora queste siano state oggetto di modifiche che hanno cambiato le loro caratteristiche di igiene e sicurezza, tali da richiedere il rilascio di un nuovo certificato. In pratica, nel tempo, un edificio o una sua parte possono essere stati oggetto di più di una certificazione, pertanto l'acquirente dovrà verificare (o far verificare) caso per caso quale certificato sia necessario ai fini del proprio atto. La soluzione ideale (qualora non esista già un certificato valido) sarebbe quella di richiedere al venditore un nuovo certificato di agibilità che accerti le condizioni di igiene e sicurezza rispetto alle norme vigenti al momento dell'atto.
In altre parole, se il certificato avrebbe dovuto esistere ed è mancante o non è reperibile negli archivi comunali, la domanda di un nuovo certificato di agibilità dovrebbe essere a cura della parte promittente venditrice36. Per quanto l'immobile sia comunque commercializzabile (ovvero, trasferibile, vendibile, etc.) anche in assenza del certificato di agibilità, si ritiene opportuno che gli oneri connessi alla sua ricerca (visure), ed al suo eventuale nuovo rilascio, siano a carico della parte promittente venditrice. Qualora, invece, la parte promissaria acquirente, edotta dell’impossibilità di ottenere l'agibilità (per mancanza dei requisiti sostanziali nell'immobile), dichiari di essere ugualmente interessata all'acquisto e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo, la parte promittente venditrice sarà esonerata da qualsiasi responsabilità futura. Si fa presente, comunque, che la mancanza parziale o totale dei requisiti di agibilità potrebbe compromettere in futuro il valore commerciale e l'utilizzabilità del bene acquistato.
Si fa presente che, per giurisprudenza costante, la vendita di un immobile senza il certificato di agibilità può costituire una vendita aliud pro alio, ovvero di vendita di "cosa diversa da quella pattuita", che permette all'acquirente di risolvere il contratto (anche del contratto preliminare37 38) per inadempimento del venditore e di chiedere un eventuale risarcimento danni.
L'attestato di prestazione energetica è il documento che attesta la classe energetica dell'immobile, e deve essere consegnato dal venditore e allegato obbligatoriamente sia al preliminare di vendita sia al definitivo di vendita. In particolare, "il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime"39; pertanto, già prima della Proposta di acquisto, all'acquirente dovrebbe essere fatto visionare una copia dell'attestato. Il notaio procederà alla sola verifica formale degli estremi dell'attestato, senza entrare nel merito della correttezza dello stesso, dato che non è obbligato alla verifica tecnica e dato che, in ogni caso, è una competenza che esula dalle sue capacità.
L'attestato può essere omesso per alcune categorie specifiche di immobili, ma sono casi molto specifici; per questi immobili, la dotazione è esclusa per motivi di tutela, per motivi tecnici o per una obiettiva impossibilità di calcolarne la classe energetica.
Qualora invece l'attestato sia da allegare, come avviene normalmante, l'acquirente deve prestare attenzione sia alla presenza dell'attestato sin dalle prime fasi della trattativa, sia alla presenza, nel rogito, di una clausola informativa relativa all'avere "ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici". Nel caso in cui l'attestato non sia allegato o non sia inserita tale informativa nell'atto, le parti devono entrambe pagare in parti uguali una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro40.
Per gli immobili nel Comune di Milano, se ne ricorrono i presupposti di cui all'art. 11 del nuovo Regolamento Edilizio 201441, dovranno essere dotati di certificato di idoneità statica, a cura di tecnico abilitato, oltre ad una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali secondari e di quelli non strutturali. In caso di compravendita, i notai dovranno allegare tali certificazioni all'atto42.
a) se gli impianti sono conformi (e la conformità andrà valutata con riferimento alla normativa in vigore all'epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati) il venditore ne darà atto e presterà, nell’interesse dell’acquirente, la relativa garanzia43;
- l'acquirente potrà altrimenti accettare l'acquisto dell'immobile anche con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l'onere (e il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento, tenendone ovviamente conto nella determinazione del prezzo; in questo caso non ci sarà la garanzia del venditore44.
Va ricordato che, anche se è vero che non esiste un obbligo specifico di consegna dei certificati di conformità, esiste «la disposizione generale contenuta nell’art. 1477, comma 3, c.c., a norma del quale il venditore deve consegnare al compratore "i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”. Tra tali documenti la giurisprudenza annovera pacificamente il certificato di agibilità (Cass. 16 giugno 2006, n. 13969; Cass. 28 marzo 2001, n. 4513; Cass. 15 gennaio 1995, n. 953; Cass. 5 novembre 1992, n. 11980); poiché pure le certificazioni di conformità riguardano “l’uso della cosa venduta”, deve ritenersi che l’obbligo di consegna si estenda anche ad esse.»45.
Normalmente, l'agenzia immobiliare o il venditore forniscono al promissario acquirente una visura catastale attuale, che si differenzia dalla visura catastale storica in quanto non mostra le modifiche storiche, le quali possono essere utili perché nelle annotazioni della visura storica si trovano spesso informazioni sugli atti notarili o catastali che hanno originato le modifiche. Inoltre, la visura storica fornisce informazioni sui precedenti intestati (ovvero i precedenti proprietari), che permette al promissario acquirente di procedere più agevolmente con eventuali ispezioni ipotecarie (ad es. per accertare vincoli, servitù, ipoteche, etc. - che, ricordiamo, sono accertamenti che il notaio eseguirà comunque, ma solo in una seconda fase, spesso solo dopo che la Proposta d'acquisto è stata firmata). Se possibile, è meglio richiedere una visura catastale storica e non una visura catastale attuale, anche perché sia l'una che l'altra hanno lo stesso costo di visura presso l'Agenzia delle Entrate.
A volte, il venditore o l'agenzia immobiliare consegnano al promissario acquirente una visura (attuale o storica) con i dati dell'intestatario, del foglio, del mappale e del subalterno barrati e nascosti, adducendo come motivo la tutela della privacy del venditore. Ma in realtà i dati catastali sono pubblici (fatta eccezione per la scheda planimetrica - vedi paragrafo in seguito) e chiunque può chiederne visura presso l'Agenzia delle Entrate (si veda la scheda informativa della visura catastale sul sito dell'Agenzia). Percui non si comprende il motivo di tale comportamento, anche in considerazione del fatto che una visura con i dati barrati potrebbe benissimo appartenere ad altro immobile, e in ogni caso il promissario acquirente non sarebbe messo nella condizione di poter procedere con tutti gli accertamenti del caso di cui si è parlato fin ora (accertamenti edilizi, urbanistici, ipotecari, etc.), che possono essere iniziati solo avendo in mano i dati catastali e della proprietà.
Come nota finale, l'acquirente deve fare attenzione al significato di "destinazione d'uso", usata impropriamente nel contesto catastale. In ambito catastale esistono solo "categorie catastali" (A/2, C/1, C/3, etc.), mentre la "destinazione d'uso" (residenziale, commerciale, produttiva, etc.) è utilizzata solo in ambito urbanistico ed edilizio. Ciò che fa fede ai fini della regolarità di un immobile è la "destinazione d'uso", non la "categoria catastale", pertanto la visura catastale non è comprovante la destinazione d'uso effettiva. Questa può essere provata solo dai titoli abilitativi di cui si è discusso più sopra. Può capitare infatti, ad esempio, che al promissario acquirente in cerca di un appartamento sia proposta una unità immobiliare che può essere usata sia ad uso ufficio che residenza46, alla quale corrisponde una visura catastale indicante la categoria A/2 (abitazione di tipo civile)47; l'acquirente può pensare che l'unità sia effettivamente una abitazione dato che la visura mostra la categoria A/2, ma in realtà potrebbe essere che nell'ultimo titolo edilizio l'unità sia dichiarata come ufficio. In questo caso, la categoria A/2 dichiarata nella visura catastale non fa fede. L'unica destinazione significativa è quella dichiarata nell'ultimo titolo abilitativo. Dato che né il notaio né l'agenzia hanno l'obbligo di fare accertamenti urbanistico-edilizi (tranne ove alcune Regioni abbiano legiferato diversamente), potrebbe capitare che la compravendita si concluda senza che questa anomalia sia scoperta. L'acquirente, una volta entrato in possesso dell'unità immobiliare, se vorrà utilizzarla come appartamento, dovrà in teoria procedere con un cambio di destinazione d'uso presso gli uffici dell'edilizia privata, con i relativi costi del professionista incaricato della pratica (costi che avrebbero dovuto essere in carico al venditore).
Il notaio deve verificare che ci sia corrispondenza tra stato di fatto e atti depositati in catasto (la verifica della cosiddetta "conformità oggettiva") e che l'immobile sia censito in catasto a nome del legittimo proprietario (mediante visure ipotecarie - verifica della cosiddetta "conformità soggettiva"). In realtà, per la conformità oggettiva, il notaio richiederà al proprietario una dichiarazione che la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato di fatto reale. Ovvero, come già visto in precedenza, il notaio non ha l'obbligo di controllare direttamente (mediante sopralluoghi fatti da lui o da un suo tecnico) la corrispondenza tra planimetria e stato di fatto, ma si limita a chiederne conferma all'attuale proprietario, il quale potrebbe in buona fede confermare tale corrispondenza, ma senza avere competenze per capire se ciò che stia dichiarando sia corretto48.
Attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso49.
Con una condizione risolutiva, il contratto è efficace sin da subito ma si risolve (cioè decade, e retroattivamente) se la condizione si avvera nel futuro 50. Una Proposta di acquisto subordinata a questo tipo di condizione, qualora la Proposta sia accettata dal venditore e quindi diventi automaticamente un Preliminare di vendita, è di fatto subito valida (tecnicamente, il contratto è efficace fino all'avverarsi della condizione).
Con una condizione sospensiva, il contratto è sospeso fino all'avverarsi della condizione (tecnicamente, il contratto è efficace da quando la condizione si avvererà) 51. Una Proposta di acquisto subordinata a condizione sospensiva, anche qualora la Proposta sia accettata dal venditore, non diventa automaticamente Preliminare di Vendita finché non si avverano le condizioni. Una condizione sospensiva, salvo casi particolari, dovrebbe essere normalmente accompagnata da un termine temporale, altrimenti c'è il rischio che si configuri un danno per una delle due parti 52.
Si sottolinea anche che le Proposte d'acquisto contenenti anche una sola condizione sospensiva interrompono il diritto alla provvigione del mediatore o dell'Agenzia fino a che la condizione non si avvera 53. Viceversa, le Proposte contenenti una o più condizioni risolutive, dato che sono efficaci da subito, danno diritto alla provvigione di mediazione analogamente alle Proposte non condizionate 54.
indicazione dell'obbligo di trascrizione del Contratto Preliminare di Compravendita55;
inesistenza di cause condominiali56;
inesistenza fra i condòmini di soggetti falliti57;
caparra penale che tenga conto delle eventuali perdite date da mancata esecuzione del rogito per causa imputabile al venditore58;
6. Ai sensi dell’art. 1755 Cod.Civ., il mediatore (“colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” - art. 1754 Cod. Civ.) ha “diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Per giurisprudenza consolidata, il contratto preliminare può considerarsi "atto conclusivo dell'affare", che costituisce tra le parti un vincolo giuridico che fa sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione. Poiché la comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore trasforma la "Proposta d'Acquisto" in "Contratto Preliminare", da quest'ultimo deriva automaticamente la conclusione dell'affare e quindi l'agenzia avrà diritto alla provvigione. Vedi anche questo articolo in tema di provvigione nella mediazione immobiliare .
19. Leggi l'approfondimento "La trascrizione dell’accettazione tacita – Una garanzia per l’acquirente" in https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/trascrizione-accettazione-tacita-immobiliare/ .
20. "Dato che il precedente proprietario ha dichiarato nel rogito che l'unità immobiliare era in regola, e io non ho fatto modifiche, anche io posso dichiarare tranquillamente che è tutto in regola".
21. In questa lettera, normalmente, il Comune non scriverà che "non esistono" domande di concessione in sanatoria, ma solo che "non sono state trovate"; questa formulazione serve a tutela della Pubblica Amministrazione, che in genere non dichiara la "non esistenza", ma solo la "non reperibilità". A volte, infatti, gli atti edilizi esistono (o sono esistiti), ma non è più possibile recuperarli, ad esempio perché gli archivi sono stati distrutti, persi, spostati, o per una materiale difficoltà di ricerca negli archivi.
22. Gli atti di fabbrica contengono i disegni originali e le eventuali relazioni, ricevute dei contributi, tabelle di calcolo, inserimenti fotografici, dichiarazioni, etc.
23. Ad esempio, un appartamento in un edificio del 1960 è stato modificato internamente nel 2000 dal Signor A. senza avere presentato le necessarie pratiche edilizie, e viene rivenduto l'anno dopo al Signor B., "dichiarando" che l'appartamento è in regola con la normativa. Il Signor B. esegue a sua volta altre modifiche all'appartamento, ma presentando una pratica edilizia. Questa pratica edilizia si basa in realtà su uno stato di fatto non legittimato, cioè si basa sull'appartamento cosi come il Signor A. lo aveva modificato abusivamente.
24. Data di introduzione della licenza edilizia, con la Legge Urbanistica del 17 agosto 1942, n. 1150.
25. Cfr. Legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 31, comma 1, "Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificare la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al podestà del Comune".
26. Vedi l'originario art. 31, comma 1, della legge 1150/1942 (cd. “Legge Urbanistica”).
27. Data di entrata in vigore della legge 765/1967 (cd. “Legge Ponte”), che estendeva la licenza edilizia anche fuori del “centro abitato”, quindi all'intero territorio comunale.
28. Data di entrata in vigore della legge 10/1977 (cd. “Legge Bucalossi”), che ha introdotto la concessione edilizia in sostituzione della licenza edilizia.
29. Data di entrata in vigore del Testo Unico in materia edilizia di cui al D.P.R. 380/2001 che introduce il Permesso di Costruire in sostituzione della Concessione Edilizia.
30. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24, comma 1 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".
31. Cfr. la Sentenza del Consiglio di Stato del 26 agosto 2014, n.4309, ove si legge che "[...] come ribadito da recentissima giurisprudenza (Cons. Stato Sez. IV n. 1220/2014) non v’è necessaria identità di “disciplina” tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti qui rilevanti, sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio. Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza (si ricordano episodi giurisprudenziali in cui si è affermata l’illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato – Consiglio di Stato, sez. V, 6 luglio 1979 n. 479 – oppure, in senso opposto, l’irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi – id., 3 febbraio 1992 n. 87 – o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere – id., 15 aprile 1977 n. 335).".
32. Cfr. Legge 22 dicembre 1888, n. 5849, art. 39.
33. Regio Decreto del 27 luglio 1934, n. 1265, modificato poi dal D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425.
34. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24, comma 3: "[...] il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilita".
35. Legge 9 agosto 2013, n. 98 - "Conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 21 giugno 2013, n. 69 - Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia", art. 30, comma 1, lettera g.
36. Cfr. alcuni approfondimenti sugli obblighi in capo al venditore riguardo al rilascio del certificato, in particolare "Il certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare ", oppure "Immobile: il mancato rilascio del certificato di agibilità è danno emergente ".
37. Corte di Cassazione, II Sezione Civile, Sentenza del 14 gennaio 2014, n. 629.
38. Corte di Cassazione, II Sezione Civile - Sentenza 6 luglio 2011, n.14899.
39. Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, art. 6, comma 2.
40. Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, art. 6, comma 3.
41. Comune di Milano - Regolamento Edilizio adottato con Deliberazione n. 9 del 14 aprile 2014, approvato con Deliberazione n. 27 del 2 ottobre 2014, pubblicato sul BURL Serie Avvisi e Concorsi n. 48 del 26 novembre 2014.
42. Nuovo Regolamento Edilizio di Milano, art. 11, comma 6.
43. Consegnando le dichiarazioni di conformità, N.d.R.
44. Guida CNN, Acquisto certificato, pagg. 12-13.
45. Cfr. Notaio Ricciardi nell'articolo "Abrogazione dell'obbligo di allegazione al rogito del certificato di conformità degli impianti " (consiglionotarilevenezia.it).
46. Proposta legittima dato che un ufficio ed una abitazione possono avere caratteristiche strutturali simili e quindi questo tipo di unità immobiliare può essere sfruttata in entrambi i modi. L'importante è che l'unità, dal punto di vista urbanistico-edilizio, abbia la destinazione d'uso corretta in funzione dell'uso finale.
47. Ad es. perché un tecnico ha proceduto a fare un cambio di categoria catastale in base all'utilizzo che egli ha rilevato sul luogo (appartamento civile e quindi A/2), senza appurare cosa era stato dichiarato dal punto di vista urbanistico-edilizio.
48. Ad es., senza un occhio allenato e senza strumenti di misura, il proprietario potrebbe non accorgersi che una loggia rappresentata in planimetria è, nella realtà, più profonda, anche se visivamente appare uguale. In questo caso, si potrebbe presentare un problema legato al perimetro dell'unità immobiliare, e quindi alla sua consistenza, sul quale il notaio non può sorvolare.
49. Cosi come definito dal comma 9 dell'art. 1130 C.C.
50. Ad es.: "Ti concedo di occupare il mio appartamento fino a quando mi sposerò". In questo caso, un ipotetico contratto di comodato d'uso tra il proprietario ed un suo amico è subordinato ad una condizione risolutiva per la quale il contratto è valido da subito (l'amico può utilizzare da subito l'appartamento) ma si risolve (l'amico deve lasciare l'appartamento) nel momento in cui la condizione si avvera (il proprietario si sposa).
51. Ad es.: "Acquisterò l'unità immobiliare solo se la parte venditrice otterrà e mi consegnerà tutte le certificazioni di conformità degli impianti". In tal caso, l'acquirente acquisterà dei diritti sull'unità immobiliare solo dal momento in cui la condizione si avvera, ovvero solo da quando otterrà i certificati.
52. Ad es., si pensi alla condizione sospensiva relativa ad un mutuo, per la quale l'acquirente subordina l'acquisto di un appartamento all'ottenimento di un mutuo bancario. Fino a quando la banca non approva l'erogazione del mutuo, il venditore rischia di essere vincolato con l'acquirente per molto tempo; se questi non ottiene il mutuo, il venditore ha perso la possibilità di mostrare e chiudere la trattativa con altri potenziali acquirenti durante il tempo di attesa. Percui, è prassi fissare un termine entro il quale l'acquirente deve ottenere una risposta dalla banca).
53. Art. 1757, comma 1, Cod. Civ. - Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi.
54. Art. 1757, comma 2 e 3, Cod. Civ. - Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi.
55. La trascrizione, che comporta un maggior costo per la parte promissaria acquirente, può rappresentare un indubbio vantaggio. Se il promittente venditore fallisce oppure vende il medesimo immobile ad un diverso acquirente, oppure viene iscritto un diritto pregiudizievole (ad es. un'ipoteca), solo chi ha trascritto il Contratto Preliminare può essere tranquillo di non perdere la caparra data o l’immobile acquistato, o entrambe. Dato il costo elevato della trascrizione del Contratto Preliminare, se ne consiglia l'uso qualora ci siano forti rischi (per es. quando si fornisce una caparra cospicua o se si prevede che passi molto tempo tra il Contratto Preliminare e il rogito definitivo).
56. La perdita della causa può comportare il rischio di costi imprevisti.
57. Il mancato pagamento delle rate potrebbe essere ridistribuito sugli altri inquilini.
58. Spese per doppi traslochi; recupero della provvigione già pagata al mediatore; perdita di caparre e provvigioni se la parte promissaria acquirente si fosse impegnata in origine a vendere la propria unità immobiliare abitativa confidando sul buon fine di questo acquisto.
Sabato, 19 Novembre 2016 - 23:09
Mercoledì, 15 Maggio 2019 - 22:13

References: sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1754
 art. 31
 art. 31
 art. 24
 Sentenza 
 art. 39
 art. 24
 art. 30
 Sentenza 
 Sentenza 
 art. 6
 art. 6
 art. 11
 Art. 1757
 Art. 1757