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2.1 INFORMACION BASICA Y PRINCIPALES DEFINICIONES. - PDF
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Sergio Miguel Núñez Murillo
1 2 - PROPIEDAD COMÚN. 2.1 INFORMACION BASICA Y PRINCIPALES DEFINICIONES. En esta oportunidad se adelanta información correspondiente a una nueva serie con las variables de interés en las Compraventas de Propiedad Común. La información que se considera en este tipo de transacciones, difiere de la que corresponde a Propiedad Horizontal, afectando el cálculo de las medidas de resumen y consecuentemente el cálculo de indicadores, especialmente en el caso del valor promedio por m². En los casos de Propiedad Común la superficie considerada comprende toda el área de la construcción. Las únicas áreas de la propiedad que se excluyen, son las no edificadas, es decir los espacios libres del terreno. En cambio, la superficie en Propiedad Horizontal incluye sólo las áreas de uso exclusivo del propietario, sin considerar terrazas y balcones. Tampoco se incluyen otras áreas que, si bien son necesarias para el uso de la unidad, son consideradas como bienes comunes, compartidos con otras unidades. Es el caso del palier, las escaleras, el hall, las salas de máquinas, circulaciones, etc. Estas áreas no pueden ser objeto de compraventa por parte de uno de los propietarios. Otra de las diferencias importantes entre ambos tipos de propiedad, deriva de las posibilidades potenciales del uso del suelo en uno y otro caso. Cuando se trata de Propiedad Horizontal se puede asumir que estas posibilidades son prácticamente nulas, ya que la unidad se considera como un producto definitivamente terminado. En el caso de Propiedad Común el valor de compraventa está fuertemente influenciado por estas posibilidades. Lo construido puede llegar a tener un valor despreciable si lo que se proyecta es demoler y sustituir por otra edificación. Los valores de compraventa de las unidades en Propiedad Común son en promedio, superiores a los de Propiedad Horizontal. Sin embargo, en función de las diferencias mencionadas, al comparar los precios promedio por m² esta relación se invierte. El resumen siguiente ilustra esta situación con datos de 2001: TIPO Común Horizontal Precio Medio U$S/m² Relación Superficie media m² Precio Teórico U$S Relación Mientras que el precio medio por m² de propiedad horizontal es aproximadamente un 74% mayor que en propiedad común el precio final es 18% menor.2 Por estas limitaciones, se mantendrá por el momento la separación entre las series, presentándose indicadores específicos para cada caso. Sin embargo, se está estudiando la posibilidad de construir en el más breve plazo posible indicadores agregados que contemplen ambas modalidades de compraventa. La información catastral que complementa los datos del Registro de Propiedades presentan características que son propias de este tipo de propiedades. Correlativo: Número ordinal para cada registro correspondiente a un mismo padrón, el mismo esta asociado a cada etapa de la obra y describe: la superficie edificada, el año, la categoría y el destino correspondiente a cada una de ellas. Superficie edificada: Son las respectivas superficies edificadas en cada oportunidad en ese padrón. Año de construcción: Es la fecha de aprobación del permiso de construcción por parte de la Intendencia Municipal. Es utilizada como indicador de antigüedad de la construcción si bien la finalización de la misma puede diferir en el tiempo. Esta fecha es inicialmente aportada por la D.N.C. y en muchos casos resulta ser una estimación por parte de expertos, del año probable de construcción. Para el caso de propiedad horizontal la fecha se refiere en la mayoría de los casos a la fecha de construcción del edificio, mientras que en el caso de la propiedad común se pueden presentar varias fechas correspondientes a varios permisos o a diversas etapas de construcción. En estos casos se procede a calcular una fecha promedio, la que se obtiene promediando en forma ponderada estas fechas con la superficie edificada en cada una de ellas, de acuerdo a la siguiente fórmula: año ponderado = i= n año area i= 1 i= n area i= 1 i i i Categoría: Calificación de calidad de una construcción o parte de ella de acuerdo a la siguiente tabla: 1 Muy confortable 2 Confortable 3 Común 4 Económica 5 Muy económica Esta categoría al igual que el año de construcción puede ser diferente para cada etapa de la obra, en estos casos se estima un valor ponderado en función de la superficie correspondiente a cada categoría de acuerdo a la siguiente fórmula:3 categoría ponderada = i= n categoría area i= 1 i= n area i= 1 i i i Destino: Se refiere al destino inicial, que fuera consignado en los planos originales en el momento de la solicitud del permiso. Actualmente, el uso puede ser diferente. En los casos en que se presentan dos o más destinos simultáneos en un mismo edificio la clasificación se hace en función del uso predominante, en general teniendo en cuenta la mayor superficie. Una vez integradas las bases de datos de las diferentes fuentes manejadas y con la finalidad de mejorar el nivel de homogeneidad y calidad de la información, se establecen ciertos filtros al conjunto de casos del período previo al procesamiento, los mismos son los siguientes: a) Se filtran los casos que puntualmente presentan superficies o valores atípicos, tanto por defecto como por exceso. b) Para los destinos de viviendas se filtran los casos cuya superficie es menor a 25 m² y superiores a 1000 m². El extremo superior de este filtro se aplica a viviendas individuales, en caso de ser un conjunto de viviendas en un padrón común no incorporado a propiedad horizontal, los mismos se mantienen. c) Se ordenan los casos que quedan por precio del metro cuadrado, definiendo este valor para cada caso en particular como el cociente del monto pactado y su superficie edificada, luego se descarta el 10 por ciento de los casos, 5 por ciento en cada extremo de la distribución. Como se observa, la información disponible por el I.N.E. aún no contiene datos sobre algunas de las características relevantes para la fijación de precios como: cantidad de dormitorios en viviendas, cantidad de baños, calefacción, placares, estado de conservación, calidad de los materiales, etc. pero fundamentalmente lo relativo a la potencialidad de uso del suelo en función de la normativa urbanística vigente. Consecuentemente, no es posible en esta etapa y para la propiedad común construir indicadores referidos a subconjuntos específicos de unidades de información, que presenten un razonable grado de homogeneidad.4 2.2 PRINCIPALES RESULTADOS, DESTINO, SUPERFICIE, ANTIGÜEDAD, CATEGORÍA, UBICACIÓN: Se presentan los datos relativos a todo el departamento de Montevideo. Algunos cuadros contienen datos que aún no ha sido posible clasificar. Sin embargo estos casos, que se agregan en una línea final de sin dato, no afectan en forma significativa la utilidad de la información para el análisis. En los 6 primeros cuadros se presentan para todo el departamento los valores promedio, mediana, mínimo y máximo así como la cantidad de casos obtenidos desagregados en las tres variables básicas: destinos, antigüedad y tramos de superficie. También se presentan dos cuadros que en lugar de los precios presentan las superficies promedio, mediana mínimo y máximo para las variables destino y antigüedad. De esta forma el cuadro 1 y el 2 así como el 3 y el 4 describen para las mismas variables ambos aspectos, precio y superficie. Sin considerar la línea de sin dato es posible destacar que: Más del 90% de los casos de compraventa son viviendas. Más del 48% corresponden a unidades construidas en la década del 40 y del 50. El 56% tiene una superficie mayor a los 100 m². Un análisis complementario al cuadro 3 es la edad, tomando los casos analizados para el año 2001 tenemos que el promedio es de 49 años siendo la mediana 50, lo que significa que la mitad de las mismas tiene una edad superior. Este promedio resulta superior al correspondiente a la propiedad horizontal en la cual se alcanzan los 40 años de edad promedio, se presenta a continuación un detalle descriptivo de dicha variable: Promedio 48,67 Mediana 50,00 Mínimo 1,00 Máximo 99,005 En el cuadro 6 se presenta una combinación de variables, cruzándose el destino con la variable antigüedad. El destino fue desagregado en Vivienda y Otros. En Otros se agrupan comercios, escritorios, etc., El sentido de esta apertura es aislar la información relativa a vivienda que tiene un peso mayor y tiene un comportamiento diferente del resto de los destinos. En este cuadro se destaca la evolución del precio de compraventa de viviendas según su edad. Las viviendas según su antigüedad, varían sus precios en tal forma que, las posteriores a 1990 más que duplican los precios de las construidas a principios del siglo pasado. Aquí también se observa que las décadas de 1940 y 1950 son las que cuentan con mayor representación, alcanzando el 50% de los casos con información de antigüedad. Los cuadros 7 y 8 describen la posición de cada barrio en términos de cantidad de casos y de valor de compraventa con relación al departamento en su conjunto. No se presentan los datos de los barrios que no superaron cierto número de casos de compraventa de propiedad común. El cuadro 9 presenta la importancia de cada barrio en función de las principales variables consideradas. Los barrios están ordenados por el número de casos, sin embargo, la importancia en cuanto a superficie y valor puede ser diferente. En el caso de Pocitos está en primer lugar por su número de casos, y su importancia en superficie, pero en términos de valor es superado por Carrasco, que por si sólo supera el 11% del volumen de negocios, pero ubicándose en el séptimo lugar por cantidad de casos. Los cuadros 10 y 11 muestran la posición alcanzada por cada barrio en términos de cantidad de casos y de superficie, con relación al departamento. Los cuadros 12 y 13 clasifican los precios en función de la categoría de la construcción establecida por la Dirección Nacional de Catastro.6 CUADRO 1 PRECIO DEL m² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMÚN SEGÚN DESTINO ORIGINAL AÑO 2001 Destino original Precios por m² en dólares corrientes Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL ,240 2, TOTAL con destino ,240 2, Vivienda ,240 2, Oficina Comercio Industria Otros destinos , Sin dato de destino FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. No se presentan los precios de subconjuntos con menos de 20 casos, pero si se incluyen en los totales.7 CUADRO 2 SUPERFICIE EN m² Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMÚN SEGÚN DESTINO ORIGINAL AÑO 2001 Destino original Superficie en m² Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL , TOTAL con destino , Vivienda , Oficina Comercio Industria Otros destinos Sin dato de destino FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. No se presentan las superficies de subconjuntos con menos de 20 casos, pero si se incluyen en los Totales.8 CUADRO 3 PRECIO DEL m² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMÚN SEGÚN DÉCADA DE LA CONSTRUCCIÓN AÑO 2001 Año de Comienzo Precios por m² en dólares corrientes De la década Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL ,240 2, TOTAL con fecha ,240 2, , , , , , , , , Sin dato de fecha de construcción 2.63 FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. Aquellos casos en que se desconoce la fecha de construcción igual fueron considerados para el cálculo del promedio de la ciudad. No se presentan los precios de subconjuntos con menos de 20 casos, pero si se incluyen en los totales. Porcentaje Porcentaje de casos, según cuadros de construcción Década de construcción9 CUADRO 4 SUPERFICIE EN m² Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMÚN SEGÚN DÉCADA DE LA CONSTRUCCIÓN AÑO 2001 Año de Comienzo Superficie en m² de la década Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL TOTAL con fecha Sin dato de fecha de construcción FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. Aquellos casos en que se desconoce la fecha de construcción igual fueron considerados para el cálculo del promedio de la ciudad. No se presentan las superficies de subconjuntos con menos de 20 casos, pero si se incluyen en los totales.10 CUADRO 5 PRECIO DEL m² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMUN SEGUN TRAMOS DE SUPERFICIE. AÑO 2001 Precios por m² en dólares corrientes Tramo de Superficie en m² Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL ,240 2, a , a , a , a , a , a , a , a , a , mas de , FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. CANTIDAD DE CASOS, SEGÚN TRAMO DE TAMAÑO a 75 m2 75 a 100 m2 mayores de 100 m211 CUADRO 6 PRECIO PROMEDIO DEL m² EN DÓLARES y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMUN POR DESTINO ORIGINAL SEGÚN DÉCADA DE LA CONSTRUCCIÓN AÑO 2001 Año de Comienzo De la década U$S/m² TOTAL Nro.casos Vivienda U$S/m² Destino original Otros U$S/ m² TOTAL 382 2, TOTAL con fecha 382 2, Sin dato de fecha de construcción 68 FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros y la Dirección Nacional de Catastro. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. No se presentan los precios de subconjuntos con menos de 20 casos, pero si se incluyen en los totales.12 CUADRO 7 PRECIO DEL m² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMUN SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS AÑO 2001 Ordenados por número de casos Áreas aproximadas a Precios por m² en dólares corrientes Barrios Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL ,240 2, TOTAL con datos ,240 2, Pocitos , Unión , Cordón Buceo , Prado, Nueva Savona , Parq.Batlle, Villa Dolores , Carrasco , Malvín , Punta Gorda , Peñarol, Lavalleja , Cerro Belvedere Reducto , Villa Española , Otros barrios con menos de 50 casos cada uno Sin datos de ubicación en barrios FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. No se presentan los precios de los barrios con menos de 50 casos, pero si se incluyen en los totales.13 CUADRO 8 PRECIO DEL m² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMÚN SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS AÑO 2001 Ordenados por precio Áreas aproximadas a Precios por m² en dólares corrientes Barrios Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL ,240 2, TOTAL con datos ,240 2, Carrasco , Punta Gorda , Malvín , Parq.Batlle, Villa Dolores , Buceo , Pocitos , Prado, Nueva Savona , Unión , Cordón Peñarol, Lavalleja , Reducto , Villa Española , Belvedere Cerro Otros barrios con menos de 50 casos cada uno 1, Sin datos de ubicación en barrios FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. No se presentan los precios de los barrios con menos de 50 casos, pero si se incluyen en los totales.14 CUADRO 9 PARTICIPACIÓN EN VALOR, SUPERFICIE Y NÚMERO DE CASOS DEL TOTAL DE COMPRAVENTAS EN PROPIEDAD COMÚN SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS AÑO 2001 Áreas aproximadas A Barrios Montos u$s Sumas Superficie s m² Número de casos Porcentaje de valor Porcentaje De Superficie s Porcentaje De TOTAL 152,766, ,778 2, TOTAL con datos 150,279, ,476 2, Los demas Pocitos 12,338,538 24, Unión 5,648,111 17, Cordón 6,464,779 21, Buceo 5,777,272 11, Prado, Nueva Savona 6,176,812 13, Parq.Batlle, Villa Dolores 6,513,054 12, Carrasco 16,909,147 22, Malvín 7,718,248 13, Punta Gorda 11,138,812 15, Peñarol, Lavalleja 1,944,166 6, Cerro 1,369,464 5, Belvedere 1,660,626 6, Reducto 2,600,791 9, Villa Española 1,519,532 5, Otros barrios con menos de 50 casos cada uno 1, Sin datos de ubicación en barrios FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. No se presentan los datos de los barrios con menos de 50 casos, pero si se incluyen en los totales.15 PARTICIPACIÓN EN VALOR Carrasco 11% Resto 69% Pocitos 8% Punta Gorda 7% Malvín 5% PARTICIPACIÓN EN NÚMERO Villa Española Reducto Belvedere Cerro Peñarol, Lavalleja Punta Gorda Malvín Carrasco Parq.Batlle, Villa Dolores Prado, Nueva Savona Buceo Cordón Unión Pocitos Número de transacciones16 CUADRO 10 SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMÚN SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS AÑO 2001 Ordenados por numero de casos Areas aproximadas A Barrios Superficie de las unidades (m² ) Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL , TOTAL con datos , Pocitos Unión Cordón Buceo Prado, Nueva Savona Parq.Batlle, Villa Dolores Carrasco Malvín Punta Gorda Peñarol, Lavalleja Cerro Belvedere Reducto Villa Española Otros barrios con menos de 50 casos cada uno Sin datos de ubicación en barrios FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. No se presentan las superficies de los barrios con menos de 50 casos, pero si se incluyen en los totales.17 CUADRO 11 SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMÚN SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS AÑO 2001 ordenados por superficie promedio Areas aproximadas a Barrios Superficie de las unidades (m² ) Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL TOTAL con datos Carrasco Cordón Punta Gorda Pocitos Reducto Malvín Prado, Nueva Savona Unión Parq.Batlle, Villa Dolores Buceo Belvedere Villa Española Peñarol, Lavalleja Cerro Otros barrios con menos de 50 casos cada uno 1, Sin datos de ubicación en barrios FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. No se presentan las superficies de los barrios con menos de 50 casos, pero si se incluyen en los totales.18 CUADRO 12 PRECIO PROMEDIO DEL m2 EN DÓLARES EN PROPIEDAD COMÚN Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA, SEGÚN CATEGORIA DE LA CONSTRUCCION AÑO 2001 Categoría Precio por m² en dólares corrientes Promedio Mediana Mínimo Máximo Número Porcentaje TOTAL TOTAL con categoría Confortable Común Económica Sin dato de categoría FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal De Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego De filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. Aquellos casos en que se desconoce la categoría de la edificación igual fueron considerados Para el cálculo del promedio de la ciudad. CUADRO 13 SUPERFICIE EN m² Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD COMÚN SEGÚN CATEGORÍA DE LA CONSTRUCCIÓN AÑO 2001 Categoría Superficie en m² Promedio Mediana Número Porcentaje TOTAL TOTAL con categoría Confortable Común Económica Sin dato de categoría FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros, la Dirección Nacional de Catastro e Intendencia Municipal de Montevideo. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de Filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. Aquellos casos en que se desconoce la categoría de la edificación igual fueron considerados para El cálculo del promedio de la ciudad. Documentos relacionados
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