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Posted on 4 febrero, 2016 por fincas
La Comunidad entregará notificaciones en el domicilio del moroso comunicándole la deuda. Como último recurso, la Comunidad puede publicarlo en el tabón de anuncios o en un lugar visible donde permanecerá tres días naturales.
Acciones a realizar con un moroso
– La Junta de Propietarios deberá:
– El presidente o el administrador, deberá presentar en el Juzgado la reclamación, teniendo en cuenta los siguientes puntos:
– Finalmente, el Juez dictará la sentencia correspondiente una vez presentada la reclamación. En la sentencia debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.
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Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad
Posted on 10 abril, 2015 por fincas
Debido a los reiterados delitos contra la propiedad es habitual que las Comunidades de Propietarios se planteen la viabilidad legal de la instalación de cámaras de vigilancia para controlar las personas que acceden a las mismas. Las cámaras de vigilancia son dispositivos de control que operan como mecanismo de identificación de las personas que accedan a la Comunidad y vienen a constituir un mecanismo de prevención para que los agresores desistan de actuar en comunidades que tengan instalados dispositivos de control y vigilancia por grabación de imágenes.
Quórum para la Adopción del Acuerdo
Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal la instalación de Cámaras de Vigilancia requiere el voto a favor de las 3/5 partes de los propietarios. En caso de alcanzarse el quórum, todos los propietarios de la Comunidad están obligados al pago de los gastos de la instalación de las Cámaras de Vigilancia.
La instalación de Cámaras de Vigilancia no afecta al derecho a la propia imagen de los vecinos por el hecho de que ellos salgan en las imágenes grabadas, ya que existe una cobertura de acuerdo comunitario adoptado por todos los que han optado por hacer vida en Comunidad y sujetarse a los acuerdos de una mayoría. En definitiva, según el Tribunal Institucional, la captación de una imagen en zona pública cuando además ésta es accesoria no infringe los derechos constitucionales a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. Se violaría el derecho a la imagen si un propietario instala cámaras de seguridad propias que afectan en la grabación al resto de vecinos y sin pedir autorización a la Comunidad.
Según el Tribunal Supremo para comprobar si una medida restrictiva de un derecho fundamental es o no proporcional se deben cumplir 3 requisitos:
Juicio de Idoneidad: Si la medida es susceptible de conseguir el objetivo propuesto.
Juicio de Necesidad: Si es necesaria, en el sentido de que no exista otra más moderada para obtener el fin perseguido con la misma eficacia.
Juicio de Proporcionalidad: Si tal medida es ponderada o equilibrada, es decir, si se derivan de ella más ventajas o beneficios que perjuicios sobre otros derechos o valores en conflicto.
Ante la instalación de Cámaras de Vigilancia debe analizarse previamente con detalle cuál es el fin perseguido y si puede obtenerse el mismo por otras vías.
Si se lleva a cabo la instalación de Cámaras de Vigilancia la Comunidad debe:
Colocar en las zonas de video vigiladas al menos un distintivo informativo ubicado en lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos como cerrados.
Tener a disposición de los interesados impresos en los que se detalle la información prevista en la Ley Orgánica.
Deberá evitarse en todo momento cualquier tratamiento de datos innecesario para la finalidad perseguida con la instalación de Cámaras de Vigilancia.
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Regulación Interna de la Comunidad
Posted on 6 marzo, 2014 por fincas
Título Constitutivo y Estatutos
El Título Constitutivo es un documento obligatorio en las Comunidades de Propietarios en el que se describen los pisos y locales del edificio y su cuota de participación.
Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal los Estatutos son el conjunto de normas que tienen que regir la vida de la Comunidad y son de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. No son obligatorios por Ley pero es aconsejable que existan ya que pueden ayudar a mantener y respetar unas normas específicas que en muchos casos son convenientes. para una buena convivencia entre los vecinos. Pueden formar parte del Título Constitutivo. Una vez aprobados los Estatutos por unanimidad en una Junta de la Comunidad se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Si no se inscriben en el Registro de la Propiedad sus normas serán obligatorias para los propietarios que los hayan aprobado, pero no para los futuros propietarios. Los Estatutos pueden contener las siguientes normas:
Uso de los espacios privados (pisos, locales…) y comunes (escalera, portal, ascensor…).
Limitación de algunos espacios comunes para uso privativo (patios, terrazas…).
Derechos y deberes de todos los vecinos.
Establecimiento de cuotas ordinarias y extraordinarias, y de gastos generales.
Existencia de otros cargos de gobierno complementarios a los de presidente, secretario y administrador (vicepresidente, vocales…)
Forma de gestión y administración.
El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge que los propietarios de una Comunidad pueden establecer un Reglamento de Régimen Interno que contendrá aquellas normas acordadas por la Junta de Propietarios para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes dentro de los límites de la Ley y de los Estatutos. Es de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. A diferencia de los Estatutos, las normas de Régimen Interno se aprueban y modifican, en primera convocatoria, por mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de las mitad de dichas cuotas de participación. El Reglamento de Régimen Interno deberá estar separado del Título Constitutivo y su inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria. El Reglamento de Régimen Interno puede contener los siguientes aspectos:
Ordenación estética de las placas de los buzones.
Color de las puertas de acceso a las viviendas.
Horarios de recogida de basuras
Limitación del acceso de determinados animales domésticos a algunos espacios del edificio.
Horario de apertura y cierre de portal
Encendido de calefacción.
Uso de la piscina.
Tendido de ropa.
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ITE del Edificio
Posted on 15 diciembre, 2013 por fincas
¿Qué es la ITE de un Edificio?
Se trata de la Inspección Técnica de Edificios. Desde Julio de 2012 es obligatorio que todos los inmuebles con una antigüedad mayor a 25 años y que se encuentren en municipios de más de 25.000 habitantes pasen la ITE. No obstante cada Comunidad Autónoma puede establecer sus propios criterios.
Consejos para pasar con éxito la ITE
Contratar a un técnico o empresa competente. Es importante que la Comunidad se asesore bien antes de contratar a un técnico o empresa para que realize la ITE. Será un profesional cualificado y con la experiencia y profesionalidad necesaria para llevar a cabo dicha inspección. Es aconsejable contar con un técnico durante la realización de las obras necesarias para que sea el encargado y responsable de la dirección y ejecución de las mismas. Es decir, por un lado estará el técnico o empresa que realize la ITE y por otro lado el técnico o empresa que realize las obras necesarias para llevar a cabo la ITE, sus intereses no deben ser comunes para no vulnerar la seguridad de actuación de los propietarios.
Encargar una pre-ITE. Se solicitará al técnico un avance de los posibles defectos y deficiencias que se incluirá en el acta de inspección y en caso de ser desfavorable poder valorar y realizar las obras necesarias previas a la emisión del informe. Así se evitará una calificación desfavorable que conlleve la ejecución de obras de mayor entidad.
Solicitar ayudas y subvenciones públicas. La Comunidad se deberá informar de las ayudas o subvenciones existentes a nivel local, autonómico o estatal, para poder así beneficarse de las mismas y reducir el coste de la ITE.
Introducir medidas de eficiencia energética. Se pueden aprovechar las obras necesarias para introducir medidas de eficiencia energética.
No optar por la ITE más barata. Una ITE bien realizada debe incluir: las visitas realizadas al inmueble, la cumplimentación de las actas, la recogida de antecedentes del edificio, el visado del acta de inspección (opcional) y la presentación en el Ayuntamiento correpondiente.
Exigir el visado. Se recomienda solicitar el visado colegial del acta de inspección de edificios aunque no sea obligatorio. Con el visado la Comunidad tiene plena confianza en que el técnico autor del acta de la ITE está habilitado para desempeñar con garantía su trabajo y estará cubierto por el seguro de responsabilidad civil.
Renovar los elementos de accesibilidad. Se pueden aprovechar las obras para mejorar los elementos de accesibilidad existentes y que no cumplan con la normativa, por ejemplo la colocación de un ascensor.
Sostenimiento y conservación del inmueble. Se deben realizar las obras oportunas para la adecuada conservación y mantenimiento del edificio para que cumpla con las condiciones de habitabilidad, seguridad y accesibilidad.
Crear una comisión de obras. Es recomendable nombrar en la Junta General de Propietarios una comisión de obras donde se presenten los diferentes presupuestos. Esta comisión representará a los propietarios junto con el técnico durante el período que duren las obras para subsanar los defectos del edificio.
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Cambios en el Artículo 17 de la LPH: Acuerdos de la Junta
Posted on 27 septiembre, 2013 por fincas
Cambios en el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: Acuerdos de la Junta
La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que hace referencia a los Acuerdos de la Junta.
En muchas ocasiones en las Juntas de vecinos hay que tomar decisiones para realizar mejoras en la Comunidad, tales como obras, reparaciones, nuevas instalaciones… Los acuerdos a adoptar necesitarán las siguientes mayorías según el tipo de actuación a realizar:
1.- Se necesitará el voto favorable de un tercio de los propietarios, que a vez representen un tercio de las cuotas de participación, cuando a petición de cualquier propietario se desee instalar infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (o adaptar los ya existentes), instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, instalar infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. El coste de estas instalaciones sólo debe correr a cargo de los propietarios que hayan votado a favor de las mismas. Si con posterioridad a la instalación de estas infraestructuras, algún otro propietario solicita el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, la Comunidad podrá autorizarle dicho acceso siempre y cuando abone el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.
2.- Para la realización de obras cuya finalidad sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, la Comunidad tendrá la obligación de realizar dichas obras siempre y cuando el coste total de las mismas no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso los gastos de la obra los deberán asumir la totalidad de los vecinos. Si el coste total de las obras supera las 12 mensualidades, se necesitará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Entre estas obras se encuentra la instalación de ascensores, rampas…
3.- Se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a vez representen las tres quintas de las cuotas de participación, para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia… Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble también se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.
4.- Cuando las tres quintas partes del total de los propietarios vote a favor para realizar servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y el coste supere 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estarán obligados al pago los propietarios que hayan votado en contra. Si en el futuro algún propietario disidente desea participar de las ventajas de la innovación tendrá que abonar el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.
5.- Si un propietario desea instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, sólo necesita comunicarlo a la Comunidad. El punto de recarga deberá ubicarse en la plaza individual de garaje y su coste lo asumirá íntegramente el propietario interesado.
6.- Se necesitará la unanimidad de los votos, que a vez representen el total de las cuotas de participación, para modificar o aprobar el Título Constitutivo o los Estatutos.
7.- Para el resto de acuerdos bastará con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria se necesitará el voto favorable de la mayoría de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes. Cuando no se consiga la mayoría necesaria para el acuerdo a tomar, el Juez resolverá en equidad lo que proceda en los veinte días siguientes a la petición realizada, debiendo comunicar todo lo relativo al pago de las costas.
En los casos de acuerdos en los que los gastos de las obras los deban asumir la totalidad de los propietarios, se computarán como favorables los de los propietarios ausentes, siempre y cuando éstos no comuniquen su disconformidad en el plazo de 30 días naturales.
La Junta resolverá lo procedente en el caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos que establece la Ley.
El pago de las obras será a cargo de quien sea propietario en el momento del conocimiento y exigibilidad de las cantidades a abonar.
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Cambios en el Artículo 10 de la LPH: Obras de Conservación y Accesibilidad
Posted on 18 septiembre, 2013 por fincas
Cambios en el Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal: Obras de Conservación y Accesibilidad
La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que hace referencia a las Obras de Conservación y Accesibilidad.
Con el paso del tiempo, un edificio o inmueble necesita la realización de una serie de obras o reparaciones necesarias para el adecuado mantenimiento, habitabilidad y conservación del mismo. Estas obras y reparaciones tendrán carácter obligatorio y pueden venir impuestas por las Administraciones Públicas o ser solicitadas por los propietarios del inmueble. Entre estas obras se encuentran las siguientes:
1. Las necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes y servicios. También las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
2. Las necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y las obras solicitadas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de setenta años. El objetivo de estas obras es facilitar a estas personas el uso adecuado de los elementos comunes y favorecer su comunicación con el exterior por medio de colocación de rampas, ascensores…Estas obras serán obligatorias si el importe total de la obra no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, en este caso, los gastos de la obra los deben de asumir la totalidad de los vecinos. Si la inversión supera las 12 mensualidades, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (es decir, el 51%). Se computarán como favorables los de los propietarios ausentes, siempre y cuando éstos no comuniquen su disconformidad en el plazo de 30 días naturales.
3. Las necesarias para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura del edificio o de los elementos comunes a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
4. Las necesarias para la segregación y agregación de viviendas o locales, cuando sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. Para la realización de estas obras será necesaria la aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios, y que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación.
¿Quén se hace cargo de las Obras de Conservación y Accesibilidad?
Los gastos ocasionados por las obras referidas en los puntos 1, 2 y 3 del apartado anterior serán costeados por la totalidad de los propietarios de la comunidad, debido a que se trata de obras o reparaciones de carácter obligatorio. En la Junta de vecinos se acordará el importe de la/s derrama/s y la/s fecha/s de abono. Los propietarios que se nieguen al pago de los gastos de las obras y no cumplan con lo acordado tendrán que responder a las sanciones que puedan imponerse por Ley.
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Cambios en la Ley de Morosidad en las Comunidades
Posted on 10 septiembre, 2013 por fincas
Debido al aumento de la morosidad en las comunidades de vecinos, la nueva Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación aprobada el 26 de junio modifica la Ley de Propiedad Horizontal respecto al tema de la morosidad. A partir de esta fecha, la Comunidad podrá reclamar al propietario moroso la deuda generada en los tres años inmediatamente anteriores a la reclamación. Anteriormente sólo se podía reclamar la deuda generada en el año en curso y en el inmediatamente anterior.
Pasos para reclamar la deuda a un vecino moroso
La Junta de Propietarios deberá acordar por mayoría si se van a reclamar judicialmente al vecino moroso las cuotas debidas. La junta deberá autorizar al presidente o administrador para presentar la reclamación en el Juzgado y también deberá aprobar el importe de la deuda que se va a reclamar.
Se notificará a todos los propietarios el acuerdo de la Junta.
El presidente o administrador deberá presentar en el Juzgado la reclamación aportando la documentación necesaria.
El Juez dictará la sentencia correspondiente, en la cual debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.
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Reglamento y Estatutos de una Comunidad de Propietarios
Posted on 2 septiembre, 2013 por fincas
¿Qué es el Reglamento de una Comunidad de Propietarios?
El Reglamento de Régimen Interno de una Comunidad de Propietarios hace referencia a cuestiones de funcionamiento de los servicios y elementos comunes de la Comunidad. Ejemplo: régimen de recogida de basuras, horario de funcionamiento de la calefacción, piscina…, etc.
El Reglamento puede modificarse en las Juntas de Propietarios, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría.
¿ Qué son los Estatutos de una Comunidad de Propietarios?
Los Estatutos regulan los derechos, obligaciones y prohibiciones fundamentales, relativos a la utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, conservación, seguros y reparaciones, administración y gobierno. Ejemplo: exoneración de gastos, definición de los servicios o instalaciones comunes, prohibiciones o autorizaciones relativas a la vivienda, local…, agregaciones o segregaciones, etc.
Los Estatutos deben de estar contenidos en el Título Constitutivo que es la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal inscrita en el Registro Mercantil.
Para modificar los Estatutos en las Juntas de Propietarios se requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios.
Ni el Reglamento ni los Estatutos podrán regular derechos, obligaciones o prohibiciones contrarios a lo que dicte la Ley de Propiedad Horizontal.
El Reglamento, a su vez, tampoco podrá regular derechos, obligaciones o prohibiciones contrarios a lo que especifiquen los Estatutos. El Reglamento no puede suplantar ni modificar la Ley de Propiedad Horizontal ni lo dicho en los Estatutos.
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Segregación de una Vivienda
Posted on 24 agosto, 2013 por fincas
Puede ocurrir que un Propietario de una Comunidad tenga una vivienda demasiado amplia y quiera dividirla en dos o más viviendas más reducidas e independientes. El motivo de tomar la decisión de segregarla puede ser para poder vender o alquilar las viviendas por separado.
Con la segregación de una vivienda se consigue una división física del inmueble y que se convierta en una unidad jurídica con todas las de la Ley, que tenga su gravamen y que pueda ser usada, transmitida…
Requisitos para Segregar una Vivienda
Para poder llevar a cabo la Segregación habrá que:
Tener en cuenta que lo debe permitir las normas urbanísticas de ordenación detalladas en el plan de general del Municipio.
Elaborar un proyecto técnico.
Cumplir los mínimos exigidos por la cédula de habitabilidad.
Conseguir el permiso o licencia del ayuntamiento.
Si en los Estatutos de la Comunidad se establece que para la Segregación no es necesaria la autorización previa de la Junta, se podrá llevar a cabo la misma cumpliendo lo previsto en los Estatutos y no afectando o alterando los elementos comunes, ni poniendo en peligro la estabilidad y seguridad del edificio. Si todo esto se viera afectado se necesitaría la autorización previa de la Comunidad.
Puede ser que en los Estatutos de la Comunidad se establezca que para la Segregación se necesita la autorización del resto de propietarios de la Comunidad. Con la antigua Ley de Propiedad Horizontal era necesaria la conformidad de todos y cada uno de los propietarios. Con la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal sólo será necesaria la aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios, y que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación. Esto se aplicará también en el caso contrario: agregación de una vivienda (unión de varias viviendas en una).
Como resultado de la segregación se crearán dos o más nuevas propiedades con dos o más cuotas de participación en los gastos comunes. Si las nuevas cuotas de participación no alteran las cuotas de participación del conjunto del edificio, no será necesario el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.
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Presupuestos de una Comunidad de Propietarios
Posted on 12 abril, 2013 por fincas
¿Para qué sirven los Presupuestos de una Comunidad de Propietarios?
Sirven para reflejar los gastos previstos, tanto de carácter ordinario como Extraordinario.
– Gastos de carácter ordinario: Son los que se derivan del mantenimiento, conservación, y reparación de elementos y servicios comunes del edificio. Por ejemplo: personal contratado, servicio de limpieza, mantenimiento de ascensor, consumo de luz, pago al administrador de fincas…
Estos gastos se suelen cubrir con la cuota mensual de los propietarios.
– Gastos de carácter extraordinario: Son los motivados por reparaciones, desgaste y envejecimiento de un servicio comunitario, contratación de nuevos servicios… Por ejemplo: arreglo de fachada, pintura de escaleras y portal…
Estos gastos se suelen cubrir por medio de una derrama extraordinaria.
– Presupuesto anual ordinario (gastos anuales). Se prepara el presupuesto para el ejercicio siguiente teniendo en cuenta los gastos comunes o de carácter ordinario de la comunidad, basándose en los gastos del ejercicio actual. Del presupuesto se obtendrá la cuota o importe que debe abonar cada propietario mensualmente, y dicha cuota deberá aparecer en el presupuesto.
Se puede establecer un fondo de reserva para atender imprevistos (reparaciones, cubrir impagados…), que por Ley no puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.
– Presupuestos Extraordinarios. Se utilizan para recoger los gastos no reflejados en el presupuesto anual ordinario.
¿Quién prepara los Presupuestos?
El Administrador o Presidente de la Comunidad será el que prepare los Presupuestos.
Una vez elaborado el Presupuesto deberá presentarlo en la Junta de Propietarios para su debate y aprobación.
La convocatoria de la Junta de Propietarios la realizará el Administrador o Presidente y deberá comunicarla a los Propietarios con al menos días de antelación. En la convocatoria se deberá indicar los asuntos a tratar en la Junta, el lugar, día y hora en que celebrará en primera y segunda convocatoria. Es conveniente acompañar a la convocatoria una copia del Presupuesto a tratar.
Será la Junta de Propietarios la que debata, modifique y apruebe el Presupuesto.
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References: artículo 17
 artículo 5
 artículo 6
 Artículo 17
 Artículo 17
 artículo 17
 Artículo 10
 Artículo 10
 artículo 10