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3 INDICE NOTA DI SINTESI Caratteristiche del fondo Soggetti che partecipano all operazione Quotazione Modalità di sottoscrizione e rimborsi anticipati Informazioni sulle emissioni e sui rimborsi di quote già effettuati Regime commissionale Informativa disponibile I II III III III IV V VI FATTORI DI RISCHIO Rischi generali connessi alla partecipazione al Fondo Rischi connessi alla natura degli investimenti Rischi connessi alla durata dell investimento e alla quotazione PARTE I CARATTERISTICHE DEL FONDO, MODALITÀ DI PARTECIPAZIONE E SOGGETTI PARTECIPANTI ALL OPERAZIONE A) INFORMAZIONI GENERALI La SGR e il gruppo di appartenenza Soggetti che partecipano all operazione Il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso B) INFORMAZIONI SULL INVESTIMENTO Politica di gestione e limiti/divieti nell attività d investimento Valore complessivo del patrimonio del Fondo C) INFORMAZIONI ECONOMICHE (ONERI, AGEVOLAZIONI, REGIME FISCALE) Oneri a carico del sottoscrittore e del Fondo Agevolazioni finanziarie Regime fiscale D) INFORMAZIONI SULLE MODALITÀ DI SOTTOSCRIZIONE, RIMBORSO E LIQUIDAZIONE DELLE QUOTE DEL FONDO Partecipazione al Fondo Modalità di sottoscrizione delle quote Modalità e termini di rimborso delle quote Modalità di effettuazione delle operazioni di riapertura delle sottoscrizioni e di rimborso anticipato delle quote E) INFORMAZIONI AGGIUNTIVE Valorizzazione dell investimento Quotazione del Fondo Informativa ai partecipanti Ulteriore informativa disponibile Recapito, anche telefonico, cui inoltrare esposti, richieste di chiarimenti, informazioni o documentazione F) INFORMAZIONI SU SOGGETTI CHE PARTECIPANO ALL OPERAZIONE, CONFLITTI DI INTERESSE E RAPPORTI CON PARTI CORRELATE Società di gestione del risparmio Deleghe di gestione Soggetti che procedono al collocamento Banca depositaria Società incaricata della revisione Esperti indipendenti Conflitti di interessi e rapporti con parti correlate
4 PARTE II INFORMAZIONI SPECIFICHE SULLA SOLLECITAZIONE, COMPOSIZIONE DEL PATRIMONIO, DATI STORICI DI ANDAMENTO E COSTI DEL FONDO 1 A) INFORMAZIONI SU SOLLECITAZIONE, EMISSIONI SUCCESSIVE/RIMBORSI ANTICIPATI DI QUOTE E QUOTAZIONE Informazioni specifiche sul Fondo e sulle emissioni successive/rimborsi anticipati già effettuati Modalità e termini di effettuazione delle emissioni successive e dei rimborsi anticipati Informazioni sulla quotazione B) INFORMAZIONI SUL FONDO Composizione del patrimonio del Fondo e indirizzi gestionali Conflitti di interessi e rapporti con parti correlate Informazioni sulle decisioni assunte dagli organi del Fondo C) INFORMAZIONI ECONOMICHE (DATI STORICI E COSTI SOSTENUTI) Dati storici sull andamento del Fondo Costi del Fondo DICHIARAZIONE DI RESPONSABILITÀ
5 NOTA DI SINTESI Offerta pubblica di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso IMMOBILIARE DINAMICO La Nota di sintesi rappresenta un introduzione al presente Prospetto Informativo e come tale va letta. Qualsiasi decisione di investire nelle quote del fondo Immobiliare Dinamico deve basarsi sull esame da parte dell investitore del Prospetto Informativo completo in tutte le sue parti. L Offerta di cui al presente Prospetto Informativo è valida per il periodo dal 1 maggio 2008 al 30 giugno 2008 e dal 1 ottobre 2008 al 31 dicembre Il presente Prospetto Informativo è stato depositato presso la Consob in data 17 aprile 2008.
6 Caratteristiche del fondo Il fondo oggetto del presente Prospetto Informativo, denominato IMMOBILIARE DINAMICO fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso (di seguito il Fondo ), istituito e gestito da BNL Fondi Immobiliari Società di gestione del risparmio per azioni (di seguito la SGR o la Società di Gestione del Risparmio ), è un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso. Lo stesso costituisce un patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della Società di Gestione del Risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima Società. L acquisto di quote del Fondo consente agli investitori di partecipare, in proporzione alle quote detenute, ai risultati economici derivanti dalla gestione di un patrimonio immobiliare. La politica di investimento del Fondo è, infatti, prevalentemente orientata verso l acquisizione di immobili, in via diretta ovvero in via indiretta attraverso l assunzione di partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari, nonché attraverso l acquisto di quote di OICR a prevalente investimento immobiliare. Detti investimenti, per loro natura ed in ragione della loro non agevole liquidabilità, si caratterizzano per una durata di medio-lungo periodo. Il Fondo è stato istituito con deliberazione del Consiglio di Amministrazione della SGR del 25 marzo La durata del Fondo è fissata con scadenza al 31 dicembre E inoltre facoltà della SGR richiedere alla Banca d Italia, alla scadenza del Fondo, un periodo di grazia, non superiore a 3 (tre) anni (ovvero al più ampio termine eventualmente previsto dalla normativa applicabile), per completare lo smobilizzo degli investimenti. La SGR potrà altresì effettuare, a fronte di disinvestimenti e nell interesse dei partecipanti al Fondo, rimborsi parziali pro-quota in conformità a quanto previsto nell art. 31 del regolamento di gestione del Fondo (di seguito il Regolamento di gestione ). Di seguito si riporta uno schema riassuntivo delle principali caratteristiche del Fondo. Principali caratteristiche del Fondo Scadenza del Fondo 31 dicembre 2020 Emissioni di quote successive a quella iniziale il Fondo è stato collocato in sede di prima emissione dal 16 novembre 2004 al 31 marzo 2005 sono inoltre previste riaperture semestrali delle sottoscrizioni, al 1 maggio ed al 1 ottobre di ogni anno Rimborsi anticipati Possibilità di sottoscrizione mediante conferimento di beni con la medesima frequenza ed in coincidenza delle emissioni successive di quote del Fondo è possibile richiedere alla SGR il rimborso anticipato di tutte o parte delle quote possedute non prevista Valore nominale della quota euro 250,00 Valore netto della quota al euro 281,331 Patrimonio del Fondo e indebitamento Le disponibilità finanziarie rivenienti al Fondo dal collocamento delle quote sono impiegate per il pagamento del prezzo di acquisto delle attività di cui si compone il Fondo. La Parte II del presente Prospetto Informativo fornisce una dettagliata descrizione del patrimonio del Fondo e degli indirizzi gestionali. Il patrimonio del Fondo al 31 dicembre 2007 è investito per l 80,07% in beni immobili. In particolare, il Fondo detiene 17 distinti immobili con destinazioni varie, in varie regioni d Italia. Alla data del 31 dicembre 2007, il Fondo ha effettuato alcuni investimenti in quote di Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio (di seguito, OICR ) di diritto estero, dettagliatamente descritti nel paragrafo 4 della Parte II del presente Prospetto Informativo. In seguito all acquisto degli immobili dalla società controllata al 100% Repe Italia 1 S.r.l., il Fondo si è accollato il finanziamento di euro 35 milioni già erogato alla società da Aareal Bank AG - Filiale Italia avente durata 10 anni, a fronte del quale sono state rilasciate ipoteche sugli immobili stessi per un importo di euro 81,8 milioni. Pagina II di VI
7 Soggetti che partecipano all operazione Soggetto BNL FONDI IMMOBILIARI SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO PER AZIONI BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES S.A. - SUCCURSALE DI MILANO MAZARS & GUÉRARD S.P.A. REAG - REAL ESTATE ADVISORY GROUP S.P.A. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT ITALIA S.R.L. Funzione Società di Gestione del Risparmio Banca depositaria Società di revisione Esperto Indipendente Property Manager BANCA SARA S.P.A. BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. ALLIANZ BANK FINANCIAL ADVISORS S.P.A. Soggetti incaricati del collocamento SIMGEST SOCIETÀ DI INTERMEDIAZIONE MOBILIARE S.P.A. Quotazione Ai sensi della vigente normativa, la SGR, in data 29 marzo 2007, ha richiesto a Borsa Italiana S.p.A. (di seguito la Borsa Italiana ) l ammissione delle quote del Fondo alla quotazione sul Mercato Telematico dei Fondi (di seguito il MTF ). Alla data di pubblicazione del presente Prospetto Informativo, l istruttoria relativa all ammissione a quotazione è ancora in corso. Modalità di sottoscrizione e rimborsi anticipati La Società di Gestione del Risparmio procede ad emissioni di quote del Fondo con frequenza semestrale, a condizione che le operazioni relative alle precedenti emissioni si siano regolarmente concluse e sia stato completato il richiamo dei relativi impegni. Con la medesima frequenza ed in coincidenza delle emissioni, sarà altresì possibile richiedere alla Società di Gestione del Risparmio il rimborso anticipato di tutte o parte delle quote possedute. La sottoscrizione delle quote avviene esclusivamente mediante compilazione e firma dell apposito modulo, che costituisce parte integrante e necessaria del presente Prospetto Informativo, e contiene, tra l altro, l impegno del sottoscrittore a versare il controvalore in danaro delle quote sottoscritte entro il termine di scadenza del periodo stabilito per il richiamo degli impegni. Non è, pertanto, ammessa la sottoscrizione di quote del Fondo mediante conferimento di beni. L efficacia delle sottoscrizioni avvenute in luogo diverso dalla sede legale o dalle dipendenze della Società di Gestione del Risparmio o dei soggetti incaricati del collocamento è sospesa per la durata di sette giorni decorrenti dalla data di sottoscrizione da parte dell investitore. Entro detto termine l investitore può comunicare il proprio recesso alla Società di Gestione del Risparmio, senza spese né corrispettivo, mediante il soggetto incaricato del collocamento attraverso il quale ha effettuato la sottoscrizione. La richiesta di rimborso deve essere effettuata mediante apposita domanda scritta, sottoscritta dall avente diritto, presentata o inviata alla Società di Gestione del Risparmio direttamente, ovvero per il tramite di un soggetto incaricato del collocamento. A tal fine, i partecipanti interessati potranno utilizzare i moduli standard predisposti dalla Società di Gestione del Risparmio, disponibili presso la sede della stessa ed i soggetti incaricati del collocamento, ovvero trasmettere una domanda che dovrà almeno contenere le generalità del richiedente, il numero delle quote di cui si richiede il rimborso, i dati relativi al conto corrente sul quale la Società di Gestione del Risparmio dovrà corrispondere l importo rimborsato a mezzo bonifico bancario. La domanda di rimborso dovrà in ogni caso essere accompagnata dall attestazione di indisponibilità delle quote da rimborsare sino alla conclusione della procedura di rimborso, rilasciata dall intermediario incaricato. Nel corso del 2008, le quote del Fondo potranno essere sottoscritte dal 1 maggio 2008 al 30 giugno 2008 e dal 1 ottobre 2008 al 31 dicembre 2008, salva in ogni caso la possibilità per la SGR di chiudere anticipatamente il termine per la sottoscrizione delle quote del Fondo. Il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato, per l emissione di quote dal 1 maggio al 30 giugno 2008, un ammontare compreso fra 40 e 60 milioni di Euro. Pagina III di VI
8 L ammontare minimo per la sottoscrizione delle quote del Fondo è pari a 1 (una) quota. Informazioni sulle emissioni ed sui rimborsi di quote già effettuati Il valore complessivo netto del Fondo al 31 dicembre 2007 era pari ad euro ,00 (trecentounomilioninovantunomilanovecentodue/00). Alla medesima data, il patrimonio del Fondo era suddiviso in quote di eguale valore e che conferiscono i medesimi diritti. Il valore nominale delle quote è pari ad euro 250,00 (duecentocinquanta/00). Il valore netto unitario delle quote al 31 dicembre 2007 era pari ad euro 281,331 (duecentoottantuno/331). Il Fondo ha riaperto le sottoscrizioni nei periodi 1 maggio - 30 giugno e 1ottobre - 31 dicembre degli anni 2006 e La seguente tabella evidenzia, per ciascun periodo di offerta, il numero di quote collocate e rimborsate ed il controvalore delle quote collocate al netto dei rimborsi effettuati. Periodo d offerta Data di richiamo degli impegni N. quote collocate (1) N. quote rimborsate Valore unitario delle quote (2) Controvalore quote collocate al netto dei rimborsi (3) 16 novembre marzo aprile ,00 1 maggio giugno ottobre dicembre maggio giugno ottobre dicembre settembre al 30 giugno , ,04 12 aprile al 31 dicembre , ,27 11 settembre al 30 giugno , ,23 14 aprile al 31 dicembre , ,44 (1) Il dato è comprensivo delle quote sottoscritte dalla SGR. (2) Il valore della quote è espresso al netto del provento, ove distribuito, relativo al semestre di riferimento. (3) L importo è comprensivo dell onere di uscita anticipata corrisposto dai sottoscrittori al Fondo per le quote rimborsate. Per far fronte alle richieste di rimborso anticipato il Fondo non ha contratto prestiti. Alla data di pubblicazione del presente Prospetto Informativo, il patrimonio del Fondo, comprensivo degli oneri di uscita anticipata corrisposti dai sottoscrittori al Fondo per le quote rimborsate, ammonta ed euro ,443 (trecentocinquantatremilioniottocentosdicimilanovecentoottantotto/443), suddiviso in quote. Pagina IV di VI
9 Regime commissionale Commissione di ingresso Tipologia Oneri a carico del sottoscrittore Importo fino al max. 3 (tre)% dell ammontare sottoscritto Frequenza (di pagamento) in occasione di ogni operazione di sottoscrizione Spese, imposte ed oneri a) imposte e tasse connesse all acquisto e alla detenzione delle quote del Fondo b) ulteriori spese sostenute in sede di sottoscrizione dalla SGR c) spese sostenute dalla SGR a fronte di particolari richieste ad essa indirizzate d) spese postali per l invio della corrispondenza e) oneri relativi ai mezzi di pagamento utilizzati per il versamento e l incasso degli importi dovuti attualmente quantificabili in euro 10 (dieci) Oneri di uscita anticipata 1 (uno) % del controvalore delle quote da rimborsare in occasione di ogni operazione di rimborso anticipato Pagina V di VI
10 Principali oneri a carico del Fondo Tipologia Importo Base di calcolo Frequenza di prelievo Commissione fissa Commissione aggiuntiva annuale 1,6 (unovirgolasei) % annuo valore complessivo netto del Fondo mensile, nella misura di 1/12 dell importo annuo spettante Commissione di gestione della SGR Commissione variabile finale 15 (quindici) % 15 (quindici) % eventuale Rendimento in Eccesso (come definito al Par. 6.8 della Parte I) eventuale Rendimento Complessivo in Eccesso (come definito al Par. 6.9, lett. c) della Parte I) annuale al momento della liquidazione del Fondo Commissione di banca depositaria 0,05 (zerovirgolazerocinque) % annuo valore totale delle attività del Fondo (come definito al Par della Parte I) mensile, nella misura di 1/12 dell importo annuo spettante Compenso spettante agli esperti indipendenti definito, previo accordo con gli stessi, dal Consiglio di Amministrazione della SGR, nel rispetto della normativa vigente e commisurato all impegno ed alla professionalità richiesta per lo svolgimento dell incarico Compenso spettante alla società di revisione Compenso spettante al property manager euro (sedicimila) annuo, più IVA oltre ad aggiornamento ISTAT a decorrere dal 1 luglio 2008 compreso tra un min. di 0,28 % ed un max. di 1,95 % per ciascun immobile, secondo quanto dettagliatamente descritto nel Par della Parte I 5% = semestrale canone di locazione del relativo immobile costi di manutenzione straordinaria effettivamente sostenuti per interventi singoli superiori ad euro e per i servizi di gestione tecnica annuale in occasione degli interventi effettuati Informativa disponibile Il valore unitario delle quote del Fondo è comunicato ai partecipanti semestralmente, il 3 marzo e il 1 agosto, mediante avviso pubblicato sul quotidiano Il Sole 24 Ore. In conformità alla vigente normativa, la Società di Gestione del Risparmio mette a disposizione dei partecipanti, presso la propria sede e presso la sede della Banca depositaria (ivi incluse le filiali site nei capoluoghi di regione), nonché mediante inserimento nel proprio sito internet, i documenti contabili del Fondo, i prospetti periodici e i dati sul suo rendimento percentuale nel periodo di riferimento, nonché indicazioni sugli eventuali prestiti stipulati per il finanziamento dei rimborsi anticipati. Le informazioni, gli atti e i documenti inerenti alle operazioni di acquisto ovvero cessione di beni, nonché ogni informazione sui soggetti cedenti o acquirenti e sui relativi gruppi di appartenenza, sono diffuse in occasione della pubblicazione del rendiconto contabile del Fondo. Con periodicità semestrale, su richiesta del partecipante, la Società di Gestione del risparmio invia al domicilio di quest ultimo un prospetto riassuntivo della situazione delle quote detenute, indicante il numero delle quote di sua pertinenza ed il loro valore all inizio ed al termine del periodo di riferimento, nonché le sottoscrizioni e i disinvestimenti effettuati. Il partecipante potrà inoltre ricevere gratuitamente copia del Regolamento di gestione del Fondo e degli ultimi documenti contabili redatti (rendiconto e relazione semestrale, se successiva). Pagina VI di VI
11 FATTORI DI RISCHIO Offerta pubblica di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso IMMOBILIARE DINAMICO L Offerta di cui al presente Prospetto Informativo è valida per il periodo dal 1 maggio 2008 al 30 giugno 2008 e dal 1 ottobre 2008 al 31 dicembre Il presente Prospetto Informativo è stato depositato presso la Consob in data 17 aprile 2008.
12 Rischi generali connessi alla partecipazione al Fondo Il rischio dell investimento nelle quote del Fondo consiste, al pari di qualunque altro fondo comune di investimento immobiliare chiuso, nel possibile decremento del valore della quota, connesso all andamento del valore e della redditività dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari, delle partecipazioni in società immobiliari e delle attività finanziarie in cui il patrimonio del Fondo è investito. Ulteriori elementi di rischiosità conseguono inoltre dalle particolari modalità di adesione previste, nonché dall orizzonte temporale dell investimento. Rischi connessi alla natura degli investimenti Gli impieghi in cui sarà investito il patrimonio del Fondo presentano elementi di rischio connessi ai seguenti fattori: a) evoluzione del mercato immobiliare: il mercato immobiliare è un mercato non regolamentato, caratterizzato pertanto da una non elevata efficienza informativa e, oltre ad essere condizionato dall andamento della congiuntura economica nazionale e internazionale, risente anche di fattori di natura prospettica e settoriale. Si possono, in particolare, registrare andamenti altalenanti del valore e della redditività degli immobili in relazione non solo alla tipologia ed alla localizzazione geografica degli stessi, ma anche, principalmente, in dipendenza di fattori legati a situazioni locali, quali modifiche delle politiche di assetto del territorio e piani urbanistici, ovvero modifiche del quadro normativo e regolamentare di natura civilistica, amministrativa, fiscale ed ambientale; b) non agevole valutazione degli immobili: non esistono univoci criteri di generale accettazione per la determinazione del valore corrente dei beni immobili. La SGR, conformemente agli obblighi di legge, si avvale di esperti indipendenti per la valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, richiedendo inoltre ai medesimi l espressione di un giudizio di congruità sul valore degli immobili in occasione dell acquisto e della vendita di questi ultimi; c) non agevole liquidabilità dei beni immobili: lo smobilizzo dei beni immobili detenuti dal Fondo richiede, in generale, tempi medio-lunghi, con la possibilità per la SGR di incontrare difficoltà nel reperimento di una controparte acquirente. Tali difficoltà potrebbero ritardare il rimborso delle quote oltre i termini di scadenza del Fondo o, addirittura, oltre lo spirare del periodo di grazia eventualmente concesso dalla Banca d Italia. Esse potrebbero, inoltre, riflettersi negativamente sul prezzo di vendita del bene e, conseguentemente, sul valore della quota; d) qualità tecnica e redditività dei beni immobili: le condizioni degli immobili possono rendere necessari interventi di manutenzione straordinaria, regolarizzazione, bonifica e messa in sicurezza non previsti, le cui spese possono riflettersi sulla redditività degli immobili. Al riguardo, oltre alla dovuta attenzione allo stato degli immobili al momento dell acquisto, la SGR provvederà ad effettuare interventi volti a conservare la redditività e il valore degli immobili stessi. La SGR provvederà, inoltre, a stipulare adeguate coperture assicurative. In questo contesto, l attività della SGR sarà altresì mirata a contenere i rischi connessi alla natura degli immobili attraverso l adozione di opportuni criteri di diversificazione tipologica e geografica degli investimenti in fase di costituzione e gestione del portafoglio immobiliare; e) inadempimento contrattuale dei conduttori degli immobili: possibili inadempimenti contrattuali dei conduttori degli immobili in cui è investito il patrimonio del Fondo potrebbero incidere sulla redditività degli immobili locati. Inoltre, in caso di risoluzione, recesso o cessazione dei contratti di locazione per qualunque causa, vi è il rischio di non poter stipulare nuovi contratti di locazione entro un breve termine ed alle medesime condizioni economiche; f) indebitamento del Fondo: il Fondo potrà ricorrere all indebitamento, nel rispetto dei limiti previsti dalla vigente normativa. Gli oneri da sostenere per il ricorso all indebitamento costituiscono un costo a carico del Fondo. Qualora l indebitamento venga utilizzato per finalità d investimento, in presenza di redditività netta degli investimenti superiore agli oneri finanziari sostenuti, il ricorso all indebitamento consentirebbe un incremento del rendimento complessivo del Fondo; qualora, invece, la redditività netta degli investimenti fosse inferiore agli oneri sostenuti per i debiti contratti, l eventuale ricorso all indebitamento determinerebbe una contrazione del rendimento delle attività del Fondo. Il ricorso all indebitamento finanziario, peraltro, fa sì che l impatto sul valore del Fondo e delle quote in cui esso è suddiviso di eventuali incrementi o riduzioni del valore delle attività risulti più che proporzionale rispetto all ammontare delle variazioni medesime; g) investimento in immobili siti in Paesi diversi dall Italia: il Fondo investe sia in Italia sia all estero. In tale ultimo caso potrebbero esservi rischi connessi alla situazione politico-finanziaria e giuridico-fiscale dei Paesi in cui gli immobili sono situati, nonché quelli derivanti dall oscillazione dei tassi di cambio e dalle eventuali limitazioni alla convertibilità delle valute in cui sono espressi gli investimenti. La SGR può comunque disporre, quando ritenuto necessario, adeguate operazioni di copertura del rischio di cambio; Pagina 2 di 3
13 h) responsabilità urbanistica ed ambientale: sulla base della normativa ambientale, urbanistica e di sicurezza vigente ed applicabile agli immobili a fronte di non conformità accertate, o potenziali, il Fondo, quale proprietario degli stessi, potrebbe essere obbligato ad eseguire attività di regolarizzazione, bonifica o messa in sicurezza i cui costi e le cui responsabilità potrebbero riflettersi negativamente sul valore degli investimenti del Fondo medesimo; i) possibile verificarsi di eventi naturali e/o accidentali che siano suscettibili di produrre conseguenze sulla struttura e/o consistenza degli immobili stessi. Rischi connessi alla durata dell investimento e alla quotazione L orizzonte temporale medio-lungo che caratterizza gli investimenti effettuati dal Fondo comporta la variabilità nel tempo dei fattori economico-finanziari presi a riferimento al momento della sottoscrizione delle quote. La natura di fondo di investimento immobiliare chiuso implica, inoltre, che la possibilità di ottenere il rimborso delle quote sia limitata al momento della liquidazione del Fondo ovvero alle scadenze predeterminate nel Regolamento di gestione, fatta salva, a seguito dell ammissione a quotazione, la possibilità di liquidare l investimento attraverso la vendita delle quote sul mercato. Per quanto riguarda la vendita delle quote sul mercato, l effettivo disinvestimento è necessariamente subordinato al reperimento di una controparte disposta ad acquistare e tale circostanza potrebbe generare una differenza, anche negativa e non quantificabile a priori, tra il prezzo di vendita della quota in borsa e il valore di mercato degli attivi del Fondo, riflesso dal valore contabile della quota. Parimenti legato all orizzonte di medio-lungo periodo dell investimento è la mancanza di certezza sulla continuità nel tempo del management della SGR avuto a riferimento al momento dell adesione. L esame della politica di investimento del Fondo descritta al successivo paragrafo 4 della Parte I del presente Prospetto Informativo consente l individuazione di ulteriori e specifici rischi connessi alla partecipazione al Fondo stesso. Pagina 3 di 3
15 Offerta pubblica di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso IMMOBILIARE DINAMICO PARTE I CARATTERISTICHE DEL FONDO, MODALITÀ DI PARTECIPAZIONE E SOGGETTI PARTECIPANTI ALL OPERAZIONE L Offerta di cui al presente Prospetto Informativo è valida per il periodo dal 1 maggio 2008 al 30 giugno 2008 e dal 1 ottobre 2008 al 31 dicembre Il presente Prospetto Informativo è stato depositato presso la Consob in data 17 aprile 2008.
16 A) INFORMAZIONI GENERALI 1. La SGR e il gruppo di appartenenza 1.1 Il Fondo è istituito e gestito da BNL Fondi Immobiliari Società di gestione del risparmio per azioni, iscritta al n. 85 dell Albo delle società di gestione del risparmio tenuto dalla Banca d Italia ai sensi dell art. 35, comma 1, del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (di seguito il TUF ). La SGR è soggetta ad attività di direzione e coordinamento del socio unico BNP Paribas S.A. - Parigi. 2. Soggetti che partecipano all operazione 2.1 La SGR provvede alla gestione del patrimonio del Fondo, nell interesse dei partecipanti. Nell esercizio di tale attività, la SGR può procedere all acquisto, all alienazione e alla gestione di beni immobili e di diritti reali di godimento sugli stessi (con esclusione di ogni attività diretta di costruzione), nonché concedere gli immobili in locazione. La SGR può, altresì, assumere partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari e può investire la liquidità del Fondo in strumenti finanziari, con le caratteristiche e nei limiti previsti dal Regolamento di gestione e dalla normativa vigente. 2.2 La banca depositaria ha la custodia degli strumenti finanziari e delle disponibilità liquide del Fondo. Nell esercizio delle proprie funzioni, la banca depositaria deve anche: accertare che le operazioni di emissione e rimborso delle quote del Fondo, il calcolo del loro valore e la destinazione dei redditi del Fondo siano conformi alla normativa vigente, al Regolamento di gestione e alle prescrizioni dell'organo di Vigilanza; accertare che, nelle operazioni relative al Fondo, la controprestazione sia ad essa rimessa nei termini d'uso; eseguire le istruzioni della SGR se non sono contrarie alla legge, al Regolamento di gestione e alle prescrizioni dell Organo di Vigilanza. 2.3 I soggetti incaricati del collocamento provvedono a raccogliere fra gli investitori le domande di sottoscrizione delle quote del Fondo e ad inoltrare le stesse alla SGR. Il collocamento delle quote del Fondo può essere effettuato, oltre che dalla SGR, anche da banche o imprese di investimento autorizzate all esercizio dell attività di collocamento a norma dell art. 1, comma 5, lett. c) e c)-bis, del TUF. Le quote di partecipazione al Fondo possono essere collocate anche mediante offerta fuori sede. 2.4 La società di revisione incaricata dalla SGR verifica e controlla la regolare tenuta della contabilità sociale e la corretta rilevazione dei fatti di gestione, la corrispondenza del bilancio d esercizio alle risultanze contabili ed alle norme che disciplinano la formazione dello stesso, la conformità del rendiconto annuale e della relazione semestrale del Fondo alle norme che ne disciplinano i criteri di redazione ed esprime un giudizio sul bilancio della SGR, sul rendiconto annuale e sulla relazione semestrale del Fondo. La società di revisione è altresì tenuta a riportare ogni irregolarità contabile riscontrata al Consiglio di Amministrazione della SGR, al Collegio Sindacale, all incaricato del controllo interno, nonché agli organi responsabili della banca depositaria. 2.5 Ad esperti indipendenti in possesso dei requisiti previsti nel Decreto del Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica n. 228 del 1999 (di seguito D.M. n. 228/99 ) è affidata, in conformità alla vigente normativa, la valutazione degli immobili, dei diritti reali immobiliari, nonché delle partecipazioni in società immobiliari non quotate in cui è investito il patrimonio del Fondo. 2.6 Ulteriori e specifiche informazioni sui soggetti che partecipano all operazione sono, in ogni caso, contenute nella Sezione F) della Parte I del presente Prospetto Informativo, cui pertanto si rinvia. 3. Il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso Natura giuridica 3.1 Il fondo comune di investimento immobiliare chiuso è un patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società. Su tale patrimonio non sono ammesse azioni dei creditori della società di gestione del risparmio o nell interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub-depositario o nell interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. La società di gestione del risparmio, ferme le sue funzioni, non può in alcun caso utilizzare, nell interesse proprio o di terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti. Pagina 2 di 28
17 Funzione economica e caratteristiche essenziali 3.2 L acquisto di quote di partecipazione di fondi comuni di investimento immobiliari consente agli investitori di partecipare, in proporzione alla quota detenuta, ai risultati economici derivanti dalla gestione di un patrimonio immobiliare. La politica di investimento del fondo immobiliare è, infatti, prevalentemente orientata verso l acquisizione di immobili, in via diretta ovvero in via indiretta attraverso l assunzione di partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari e l acquisto di strumenti finanziari di debito emessi dalle medesime. Detti impieghi, per loro natura ed in ragione della loro non agevole liquidabilità, si caratterizzano per una durata di medio-lungo periodo. 3.3 Il fondo comune di investimento immobiliare ha forma chiusa e, pertanto, il rimborso delle quote ai partecipanti avviene allo scadere della durata del fondo salva l eventuale concessione da parte della Banca d Italia di un periodo di grazia non superiore a 3 (tre) anni (ovvero al più ampio termine eventualmente previsto dalla normativa applicabile) per completare lo smobilizzo degli investimenti ovvero alle scadenze predeterminate nel Regolamento di gestione del fondo. Inoltre, ove previsto nel Regolamento di gestione, la società di gestione del risparmio ha facoltà di procedere anticipatamente a rimborsi parziali pro-quota, a fronte di disinvestimenti. La società di gestione del risparmio ha l obbligo, entro ventiquattro mesi dalla chiusura dell offerta, di chiedere l ammissione delle quote del fondo alla negoziazione in un mercato regolamentato; l istanza di ammissione alla negoziazione è sottoposta all approvazione della Borsa Italiana. 3.4 In considerazione delle suddette caratteristiche, il fondo immobiliare chiuso costituisce una forma di investimento rivolta ad un pubblico di risparmiatori che, al fine di conseguire rendimenti adeguati, sia disposto a: immobilizzare le somme investite per un lungo periodo di tempo, fatta salva la possibilità, ove prevista nel Regolamento di gestione del fondo, di richiedere il rimborso alle scadenze ivi predeterminate, nonché, a seguito dell eventuale ammissione a quotazione, quella di liquidare l investimento sul mercato; prendere atto dell eventualità che l investimento in quote del fondo consegua risultati negativi, anche in misura rilevante. Caratteristiche del Fondo 3.5 Il fondo oggetto del presente Prospetto Informativo è denominato IMMOBILIARE DINAMICO fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso ed è stato istituito con deliberazione del Consiglio di Amministrazione della SGR del 25 marzo La durata del Fondo è fissata con scadenza al 31 dicembre E inoltre facoltà della SGR richiedere alla Banca d Italia, alla scadenza del Fondo, un periodo di grazia, non superiore a 3 (tre) anni (ovvero al più ampio termine eventualmente previsto dalla normativa applicabile), per completare lo smobilizzo degli investimenti. La SGR potrà altresì effettuare, a fronte di disinvestimenti e nell interesse dei partecipanti al Fondo, rimborsi parziali pro-quota in conformità a quanto previsto nell art. 31 del Regolamento di gestione. 3.6 Il Fondo potrà essere liquidato anticipatamente qualora si debba procedere allo scioglimento della SGR e non si possa far proseguire la gestione del Fondo da parte di altra società di gestione del risparmio, nonché, per iniziativa della SGR e previa approvazione della Banca d Italia, al verificarsi di eventi tali da rendere impossibile o pregiudicare seriamente la possibilità per il Fondo di perseguire il suo scopo senza recare pregiudizio ai partecipanti. Informazioni dettagliate in merito all ammontare del Fondo, al numero delle quote e al relativo valore nominale sono disponibili nel paragrafo 1 della Parte II del presente Prospetto Informativo. 3.7 Rinviando per la dettagliata descrizione delle caratteristiche del Fondo alle informazioni riportate nel seguito del presente Prospetto Informativo, nonché alle relative previsioni contenute nel Regolamento di gestione, si rappresenta che: a) la SGR procede ad emissioni successive di quote del Fondo con frequenza semestrale. Le emissioni di quote successive alla prima potranno avvenire a condizione che le operazioni relative alle precedenti emissioni si siano regolarmente concluse e sia stato completato il richiamo dei relativi impegni. Con la medesima frequenza ed in coincidenza delle emissioni successive, sarà altresì possibile richiedere alla SGR il rimborso anticipato di tutte o parte delle quote possedute. Ulteriori informazioni relative alle modalità e ai termini di effettuazione delle emissioni successive alla prima e dei rimborsi anticipati di quote sono disponibili nel paragrafo 12 della Parte I del presente Prospetto Informativo. Si rinvia al paragrafo 2 della Parte II del presente Prospetto Informativo per ulteriori informazioni relative alle emissioni e ai rimborsi già effettuati; b) la sottoscrizione delle quote del Fondo avviene mediante compilazione di un apposito modulo contenente l obbligazione del sottoscrittore a versare il controvalore in danaro delle quote sottoscritte. Non è, pertanto, ammessa la sottoscrizione di quote del Fondo mediante conferimento di beni; Pagina 3 di 28
18 c) il Fondo potrà assumere prestiti, nel rispetto della vigente normativa, sino al limite del 60 (sessanta) % del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, nonché del 20 (venti) % degli altri beni, anche al fine di effettuare operazioni di valorizzazione dei beni in cui è investito il patrimonio del Fondo medesimo. Nel rispetto di tali limiti, il Fondo potrà, altresì, assumere prestiti di carattere temporaneo per il finanziamento delle operazioni di rimborso anticipato delle quote sino ad un ammontare comunque non superiore al 10 (dieci) % del valore del Fondo medesimo e previa verifica che gli oneri connessi a tali finanziamenti trovino totale copertura negli importi acquisiti al Fondo a fronte dell onere di uscita di cui al successivo paragrafo 6.4 della Parte I del presente Prospetto Informativo. L accensione di prestiti per un importo pari al 60 (sessanta) % del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari comporta ove l attivo del Fondo sia interamente costituito da dette attività un indebitamento pari al 150 (centocinquanta) % del valore complessivo netto del Fondo; d) il patrimonio del Fondo non potrà essere investito in beni direttamente o indirettamente ceduti o conferiti da un socio, amministratore, direttore generale o sindaco della SGR, o da una società del gruppo della SGR o del socio, né tali beni potranno essere direttamente o indirettamente ceduti ai medesimi soggetti. La SGR può effettuare operazioni diverse da quelle che precedono in cui ha direttamente o indirettamente un interesse in conflitto, anche derivante da rapporti di gruppo o da rapporti di affari propri o di società del gruppo, assicurando un equo trattamento per il Fondo, avuto riguardo anche agli oneri connessi alle operazioni da eseguire; e) nella gestione del Fondo la SGR potrà, altresì, (i) conferire incarichi per la prestazione di servizi a società appartenenti al Gruppo, ovvero a titolari di quote del Fondo o a soggetti appartenenti al gruppo dei medesimi; (ii) acquistare beni o titoli di società finanziate da società del Gruppo; (iii) negoziare beni con altri fondi gestiti dalla SGR; (iv) investire in parti di altri OICR gestiti o istituiti dalla SGR o da società legate da rapporti di controllo comune o da rapporti di partecipazione diretta o indiretta in misura considerevole. 3.8 Le previsioni contenute nel Regolamento di gestione in materia di governance del Fondo sono volte ad assicurare il diretto coinvolgimento dei partecipanti nelle principali deliberazioni inerenti alla gestione del Fondo. In tale ottica, i partecipanti al Fondo si riuniscono in assemblea (l Assemblea ) per deliberare sulle materie attribuite alla relativa competenza dalla vigente normativa e, in particolare, in merito alla sostituzione della SGR e alle modifiche delle politiche di gestione del Fondo. L Assemblea è convocata dal Consiglio di Amministrazione della SGR anche su richiesta dei partecipanti al Fondo che rappresentino almeno il 10 (dieci) % delle quote in circolazione. All Assemblea partecipano coloro i quali risultino titolari delle quote del Fondo almeno 5 (cinque) giorni prima della data in cui essa si riunisce. Il diritto di voto in Assemblea può essere esercitato anche per corrispondenza nel rispetto delle disposizioni normative applicabili. L avviso di convocazione conterrà per esteso il testo della deliberazione proposta. L Assemblea delibera validamente con il voto favorevole del 50 (cinquanta) % più una quota degli intervenuti. Il quorum deliberativo non potrà in ogni caso essere inferiore al 30 (trenta) % del valore delle quote in circolazione. In data 9 novembre 2005 il Consiglio di Amministrazione della SGR ha istituito un Comitato Tecnico di esperti, con funzioni consultive in relazione ad aspetti di analisi tecnica del mercato immobiliare e finanziario, nonché di strategia e politica gestionale del Fondo. Alla presente data, tale Comitato è composto dai seguenti componenti: dottor Mario Breglia, presidente dell istituto di ricerca sul mercato immobiliare Scenari Immobiliari ; professor Maurizio Dallocchio, professore ordinario di Finanza Aziendale presso l Università Bocconi di Milano; dottor Juan-Carlos Maeso, direttore fondi immobiliari BBVA Gestion SGIIC; professor Karl-Werner Schulte, professore di business administration presso la European Business School di Schloß Reichartshausen (Germania) e direttore della Real Estate Academy della European Business School; professor Philippe Malaquin, esperto immobiliare della Corte di Cassazione francese e responsabile dei corsi di valutazione e finanza immobiliare all Università Dauphiné di Parigi. Per ulteriori informazioni relative alla governance del Fondo si rinvia, in ogni caso, alla sezione III del Regolamento di gestione. 3.9 Il Regolamento di gestione è stato approvato dalla Banca d Italia con provvedimento n in data 1 ottobre 2004, ai sensi dell art. 39, comma 3, del TUF. Pagina 4 di 28
19 B) INFORMAZIONI SULL INVESTIMENTO 4. Politica di gestione e limiti/divieti nell attività d investimento Finalità del Fondo 4.1 Il Fondo è destinato alla sottoscrizione in Italia da parte del pubblico indistinto, nonché di investitori qualificati ed ha lo scopo di favorire una crescita equilibrata e graduale nel tempo del capitale investito. Orizzonte temporale dell investimento 4.2 Considerata la natura dell Investimento Tipico del Fondo (come definito nei paragrafi successivi), l investimento nelle quote del Fondo si caratterizza per un orizzonte temporale di medio-lungo periodo. Oggetto dell investimento del Fondo 4.3 Il patrimonio del Fondo sarà investito per una quota non inferiore al 70 (settanta) % del proprio valore complessivo in beni immobili, in diritti reali immobiliari, in partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari e in quote di organismi di investimento collettivo del risparmio, a prevalente investimento immobiliare (di seguito Investimento Tipico ) e per una quota residua e, comunque, non superiore al 30 (trenta) % del proprio valore complessivo, in strumenti finanziari, quotati e non in mercati regolamentati, depositi bancari di denaro, crediti e titoli rappresentativi di crediti, nonché beni diversi per i quali esista un mercato e che abbiano un valore determinabile con certezza con periodicità almeno semestrale (di seguito Investimento Residuale ). Il Fondo può peraltro ridurre la quota di Investimento Tipico sino alla percentuale minima del 51 (cinquantuno) % solo a condizione che una quota pari almeno al 20 (venti) % del proprio valore complessivo sia investita in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari e crediti garantiti da ipoteca immobiliare. Il Fondo deterrà, infine, la liquidità necessaria per le proprie esigenze di tesoreria. Obiettivi di investimento del Fondo Investimento Tipico 4.4 Gli immobili in cui potrà essere investito il Fondo hanno carattere residenziale, direzionale, commerciale, ricettivo, logistico, industriale, assistenziale e sanitario, e potranno essere ubicati sia in Italia sia all estero, prevalentemente in Paesi dell Area Euro. La SGR potrà altresì investire il patrimonio del Fondo in terreni edificabili, potrà compiere operazioni di ristrutturazione, restauro e manutenzione ordinaria o straordinaria, finalizzate al miglioramento della redditività dell impiego, nonché compiere specifiche operazioni di valorizzazione dei beni, ivi inclusi il mutamento della destinazione d uso e il frazionamento. Il Fondo non può, in nessun caso, esercitare attività diretta di costruzione. 4.5 Per il raggiungimento degli obiettivi del Fondo ed in funzione delle opportunità e dell andamento del mercato, la SGR intende acquisire immobili di buon livello qualitativo o comunque suscettibili di valorizzazione commerciale con rendimenti da locazione allineati ai migliori livelli del mercato e stabili nel tempo, ovvero immobili con prevalente o esclusiva destinazione residenziale per la successiva vendita frazionata, anche previo mutamento della relativa destinazione d uso. La SGR acquisterà, inoltre, immobili da ristrutturare o restaurare, eventualmente con mutamento della destinazione d uso, nonché aree fabbricabili al fine della successiva edificazione, previa sottoscrizione del contratto di futura locazione. 4.6 Il patrimonio del Fondo potrà altresì essere investito in azioni o quote di società immobiliari, quotate o non in mercati regolamentati, il cui oggetto sociale consista nell attività di acquisto, vendita, gestione, locazione, nonché nell acquisizione e nell alienazione di diritti reali immobiliari. Qualora nell oggetto sociale sia prevista l attività di costruzione diretta, il Fondo non acquisirà, direttamente o attraverso società dallo stesso controllate, quote o azioni della società in misura superiore al 10 (dieci) % delle proprie attività. Il Fondo potrà inoltre investire le proprie risorse in quote di organismi di investimento collettivo del risparmio, anche esteri, a prevalente investimento immobiliare. Tali investimenti potranno essere effettuati anche indirettamente, tramite società che abbiano ad oggetto esclusivo l acquisto e la detenzione di partecipazioni nelle società sopra indicate, ovvero attraverso l acquisto di strumenti finanziari di debito delle società medesime. Investimento Residuale 4.7 Nel rispetto dei sopra citati limiti ed in conformità a quanto previsto dal Regolamento di gestione e dalla vigente normativa, il patrimonio del Fondo potrà essere investito in strumenti finanziari, depositi bancari, crediti e diritti su crediti emessi da soggetti italiani o esteri, prevalentemente di Paesi dell Unione Europea. La SGR effettuerà, inoltre, apposite operazioni con finalità di copertura dei rischi connessi a tali investimenti, con particolare riferimento al rischio di cambio. La politica di gestione dell Investimento Residuale può essere sinteticamente descritta come segue. Pagina 5 di 28
20 Tipologia degli strumenti finanziari: prevalentemente titoli di Stato, strumenti monetari ed obbligazionari a breve ed a brevissimo termine denominati in euro. È escluso l investimento diretto in strumenti finanziari rappresentativi del capitale di rischio o recanti opzioni su azioni, diversi da azioni/quote di organismi di investimento collettivo del risparmio di tipo aperto. Duration media di portafoglio: non superiore ai 6 mesi. Categoria degli emittenti: prevalentemente emittenti sovrani ovvero organismi internazionali con merito di credito (c.d. rating ) primario, non inferiore ad A (Standard&Poor s), A2 (Moody s) o equivalente. Non è comunque ammesso l investimento in strumenti finanziari privi di rating. Aree geografiche di investimento: prevalentemente mercati regolamentati dei Paesi appartenenti all Unione Europea. È escluso l investimento in emittenti dei Paesi emergenti. Legenda Duration: Rating o merito creditizio: Rating alto: Rating medio: Rating basso: Mercati regolamentati: Paesi Emergenti: è espressa in anni ed indica la variabilità di prezzo di un titolo obbligazionario in relazione al piano di ammortamento ed al tasso di interesse corrente sul mercato dei capitali. A parità di vita residua di titoli obbligazionari, una duration più elevata esprime una variabilità maggiore del prezzo in relazione inversa all andamento dei tassi di interesse. è un indicatore sintetico del grado di solvibilità di un soggetto (Stato o impresa) che emette strumenti finanziari di natura obbligazionaria ed esprime una valutazione circa le prospettive di rimborso del capitale e del pagamento degli interessi dovuti secondo le modalità ed i tempi previsti. Le due principali agenzie internazionali indipendenti che assegnano il rating sono Moody s e Standard & Poor s. Entrambe prevedono diversi livelli di rischio a seconda dell emittente considerato: da Aaa a Aa3 Moody / da AAA a AA S&P. Valutazione attribuita alle imprese che offrono una elevata capacità di fronteggiare i propri impegni finanziari. da A1 a Baa3 Moody / da A+ a BBB S&P. Valutazione attribuita alle imprese che offrono una buona capacità di fronteggiare i propri impegni finanziari. C per entrambe le agenzie (al di sotto del cosiddetto investment grade pari a Baa3 Moody o BBB S&P). Valutazione attribuita alle imprese caratterizzate da scarse capacità di fronteggiare i propri impegni finanziari. per mercati regolamentati si intendono quelli iscritti dalla Consob nell elenco previsto dall art. 63, comma 2, ovvero nell apposita sezione prevista dall art. 67, comma 1, del TUF. Oltre a questi sono da considerarsi mercati regolamentati anche quelli indicati nella lista approvata dal Consiglio Direttivo della Assogestioni pubblicata sul sito internet sono quei Paesi che presentano un debito pubblico con rating basso e sono, quindi, contraddistinti da un significativo rischio di insolvenza. Gestione e amministrazione dei beni del Fondo 4.8 La SGR potrà fare apportare migliorie ai beni immobili detenuti dal Fondo, promuoverne adattamenti o procedere alla vendita, locazione o affitto totale o parziale dei medesimi. 4.9 La SGR ha stipulato con BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT ITALIA S.R.L. un contratto di servizi di property management, avente ad oggetto la prestazione di una serie di servizi a supporto dell amministrazione dei beni immobili che costituiscono il patrimonio del Fondo, quali la gestione dei contratti di locazione (calcolo, aggiornamento e fatturazione dei canoni), l amministrazione dei depositi cauzionali, la gestione dei servizi relativi agli impianti e alle parti comuni degli immobili La SGR ha stipulato con la società REAG - REAL ESTATE ADVISORY GROUP S.P.A. un accordo quadro finalizzato all assistenza nella valutazione delle opportunità di investimento (due diligence, analisi commerciale, tecnica ed economico-finanziaria) in tutti gli altri comparti del mercato immobiliare costituenti l Investimento Tipico (comparto residenziale escluso). La SGR stipulerà inoltre, ove lo ritenesse necessario, in particolar modo a supporto delle attività di investimento e disinvestimento relative ai mercati esteri, uno o più contratti di servizi commerciali e di analisi tecnico-economico-finanziaria La selezione degli outsourcers viene effettuata identificando sul mercato gli operatori in grado di offrire il miglior rapporto qualità/prezzo e tenendo in debito conto sia la tipologia immobiliare che la localizzazione geografica degli investimenti. Pagina 6 di 28

References: art. 31
 art. 35
 art. 1
 art. 31
 art. 39
 art. 63
 art. 67