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Timestamp: 2017-05-23 13:05:05+00:00

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113 II 256. Urteil der I. Zivilabteilung vom 10. Februar 1987 i.S. Immobiliengesellschaft A. gegen B. (Berufung)
Erreur essentielle, dommages-intérêts. 1. Art. 24 al. 1 ch. 4 CO. Circonstances dans lesquelles l'erreur d'un locataire portant sur la surface de l'appartement doit être considérée comme essentielle; questions de fait et de droit (consid. 1). 2. Art. 26 al. 1 CO. Lorsque le locataire n'a pas de raison de se méfier, il peut s'en remettre aux indications du bailleur (consid. 2a). Il ne peut être tenu pour responsable de l'erreur lorsque le bailleur se trouve dans la même erreur, voire qu'il l'a provoquée (consid. 2b). Faits à partir de page 26
C.- Beide Parteien haben gegen dieses Urteil Berufung eingelegt. Die Klägerin wirft dem Appellationshof vor, dass er zu Unrecht einen Grundlagenirrtum angenommen habe; sie hält deshalb an ihrem Rechtsbegehren fest. Der Beklagte will die Klage BGE 113 II 25 S. 27dagegen vollumfänglich abgewiesen wissen, weil von Fahrlässigkeit seinerseits keine Rede sein könne.
Rechtsfrage ist dagegen, ob der Irrtum des Beklagten, wie die Vorinstanz annimmt, als wesentlich im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR anzusehen ist; sie ist daher vom Bundesgericht im Berufungsverfahren frei zu überprüfen (BGE 105 II 22). Dazu gehört auch die Frage, ob für die Klägerin nach der allgemeinen Lebenserfahrung oder nach dem, was darüber in tatsächlicher BGE 113 II 25 S. 28Hinsicht feststeht, erkennbar war, dass der Beklagte der falschen Vorstellung entscheidende Bedeutung beimass, den Vertrag ohne den Irrtum also nicht geschlossen hätte. Rechtsfrage ist ferner, was er nach Treu und Glauben aus dem Inserat folgern durfte.
Unter diesen Umständen lässt sich im Ernst auch nicht sagen, dass es dem Mieter vorliegend nicht um den Preis gegangen sei, sein Irrtum sich folglich mangels eines Abhängigkeitsverhältnisses zwischen dem Mietzins und der Wohnfläche nicht als objektiv wesentlich ausgeben lasse, wie die Klägerin glauben machen will. Dafür ist dem angefochtenen Urteil in tatsächlicher Hinsicht übrigens nichts zu entnehmen. Es entspricht vielmehr allgemeiner Lebenserfahrung, dass der Mietzins einer Wohnung von deren Grösse, insbesondere der Zimmerzahl und der bewohnbaren Fläche abhängt. Die eine wie die andere Angabe ist daher geeignet, den Entscheid eines Interessenten über den Vertragsschluss und dessen Bedingungen zu beeinflussen, weshalb der Vertragsschliessende nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr auch das Verhältnis zwischen der angebotenen Wohnfläche und dem Mietzins berücksichtigen darf. In diesem Sinn hat das Bundesgericht bereits wiederholt auf Grundlagenirrtum geschlossen, so in BGE 64 II 135 E. 3, weil das Grundstück kleiner war als der Pächter BGE 113 II 25 S. 29nach der Abrede über den Pachtzins annahm, ferner in BGE 96 II 104, weil der Nutzungskoeffizient nicht der Vereinbarung über den Baurechtszins entsprach.
a) Dem ist vorweg entgegenzuhalten, dass der Mieter nicht wie ein Käufer verpflichtet ist, die Mietsache bei Übernahme auf ihre Beschaffenheit zu prüfen und dem Vermieter allfällige Mängel oder fehlende Eigenschaften sofort anzuzeigen; nach Art. 254 Abs. 1 und 2 OR darf er vielmehr davon ausgehen, dass ihm die Sache in einem Zustand übergeben wird, der den vertragsmässigen Gebrauch weder ausschliesst noch in erheblicher Weise schmälert (BGE 107 II 429 E. 3a und BGE 104 II 274 mit Zitaten). Dass das Verhalten des Irrenden mit einer gewissen Strenge zu beurteilen ist, weil Art. 26 OR ihn schon an sich günstig behandelt (BGE 105 II 27), kann daher ebenfalls nicht heissen, der Mieter habe den Angaben des Vermieters zum vornherein zu misstrauen. Wo er dazu nach den Umständen keinen Anlass hat, kann er sich gegenteils BGE 113 II 25 S. 30bei den Vertragsverhandlungen auf die Angaben des Vermieters verlassen, von einer Überprüfung also absehen, zumal er sich gerade dadurch dem Verdacht aussetzen könnte, ein unbequemer Vertragspartner zu sein. Irreführende Angaben des Vermieters machen nach Treu und Glauben ihn selber aufklärungspflichtig, weshalb er diese Pflicht schon aus eigenem Interesse zu beachten hat, um einer mangelhaften Zusage vorzubeugen (BGE 105 II 80 E. 2a mit Zitaten).
b) Das darf bei der Würdigung eines allfälligen Verschuldens auf seiten des Mieters nicht übersehen werden, gleichviel ob die Klägerin dem Beklagten angeboten habe, ihm den Vertrag durch die Post zur Unterzeichnung zuzustellen. Die Vorinstanz erblickt das Verschulden des Beklagten einzig darin, dass er das im Inserat angegebene Flächenmass unbekümmert um die Bedeutung, die er dem Mindestmass seiner künftigen Wohnung beilegte, nicht vor Abschluss des Vertrages nachgeprüft hat. Ob dieser Vorwurf sich mit BGE 107 II 429 E. 2a und der dort angeführten Rechtsprechung und Lehre verträgt, kann dahingestellt bleiben. So oder anders lässt er sich nicht mit der Fahrlässigkeit der Klägerin gleichsetzen, geschweige denn als überwiegendes oder gar alleiniges Verschulden ausgeben, wie die Vorinstanz anzunehmen scheint. Die Auffassung des Appellationshofes läuft darauf hinaus, die Verantwortung der Klägerin für die falsche Angabe auf den Beklagten abzuwälzen. Damit wird die gesetzliche Ordnung aber ins Gegenteil verkehrt.BGE 113 II 25 S. 31
109 II 324,
109 II 325,
105 II 27,
105 II 80
Art. 26 al. 1 CO,
Art. 254 Abs. 1 und 2 OR suite... ,

References: Art. 24
 Art. 26
 BGE 
 Art. 24
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 254
 BGE 
 Art. 26
 BGE 
 BGE 

Art. 26

Art. 254