Source: http://weg-report.blogspot.com/2013/12/vermietung-von-eigentumswohnungen.html
Timestamp: 2018-10-23 15:43:47+00:00

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WEG-Report - Rechtsfragen zum Wohnungseigentumsrecht: Vermietung von Eigentumswohnungen: Welche Unterlagen sollte der Mietbewerber vorlegen?
WEG-Report - Rechtsfragen zum Wohnungseigentumsrecht
§ 12 WEG
§ 14 Nr.4 WEG
§ 16 Abs.2 WEG
§ 16 Abs.4 WEG
§ 22 Abs.1 WEG
§ 22 Abs.2 WEG
§ 22 Abs.3
§ 22 Abs.3 WEG
§ 24 Abs.6 WEG
§ 25 Abs.2 WEG
§ 43 WEG
§ 5 WEG
§ 573 BGB
§ 6 WEG
Amortisierung
Anfechungsklage
Atypische WEG
Bedarfsgrund
Bedarfsperson
Bedarfszweck
Binnenstreitigkeit
Einzelwirtschaftplan
erienwohnung
Gesamtabrechnung
grundbuchliche Aufteilung
Instandsetzungsrücklage
Mehrhausanlage
Miteigentumsanteile
Miteigentumsordnung
Pfandhaftentlassung
Protokollübersendung
Sovenz
unbillige Beeinträchtigung
uneinheitliches Fassadenbild
Veräußerungszustimmung
Versagensgründe
Versammlungsniederschrift
Verwalterhaftung
Wartungsunterlagen
Wirtschaftsjahr
Wohngeldschulden
Zweckentfremdungsverbot-Gesetz
Zweckentfremdungsverbot-Verordnung
Vermietung von Eigentumswohnungen: Welche Unterlagen sollte der Mietbewerber vorlegen?
Bei der Vermietung kommt immer wieder die Frage auf, welche Unterlagen von einem Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrages verlangt werden sollten. Bei der Bonitätsprüfung eines Mietinteressenten geht es in erster Linie um die Frage, ob der Bewerber voraussichtlich in der Lage sein wird, seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nachzukommen. Hier einige Anhaltspunkte: 1) Personalausweis, 2a) bei Arbeitnehmernmindestens 3 aktuelle Einkommensbescheinigungen , 2b) bei Selbständigen die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide und ein Testat des Steuerberaters über das Einkommen des laufenden Jahres, 2c)bei Sozialmietern der Bescheid des Amtes, dass genau diese Wohnung mit genau dieser Miete und Nebenkosten und die Kaution bezahlt wird, 3) Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. 4) Schufa, Creditreform o.ä. 5) Selbstauskunft des Mieters zu 1 Personalausweis: Stellen Sie sicher, mit wem Sie es zu tun haben. Nur wenn sicher ist, dass der Mieter auch der ist, für den er sich ausgibt, können Sie ggf. auch rechtliche Schritte gegen ihn einleiten. Bereits mehr als einmal stellte sich erst im Räumungsprozess heraus, dass der Mieter gar nicht so heißt wie der Vermieter dachte - und dann beginnt das Problem: Ohne richtigen Namen des Mieters kann man ihn nicht verklagen. Theoretisch kann man die Polizei zur Identitätsfeststellung holen - aber wenn der Mieter dann gerade nicht da ist. Wenn der Gerichtsvollzieher Zweifel an der Identität des Räumungsschuldners hat, dann bricht er die Räumung ab. Dies ist einem Mandanten schon einmal passiert, als er sich um einen Buchstaben verschrieben hatte! Achten Sie aus dem selben Grund darauf, dass der Mieter selbst den Mietvertrag vor Ihren Augen unterschreibt. Gerade in diesem Sommer kam es in meiner Kanzlei vor, dass der Mieter im Prozess behauptete, er habe den Mietvertrag gar nicht unterschrieben (sondern sein Untermieter). Das bereitet dem Vermieter extreme Probleme seine Ansprüche durchzusetzen. Vor Gericht geht es nicht um die Räumung einer Wohnung, sondern um die Verpflichtung einer bestimmten Person, die Wohnung zu räumen!!! zu 2 Bonitätsnachweise: Der Mieter MUSS Unterlagen im Original vorlegen, aus denen der Vermieter entnehmen kann, dass der Mieter nach aller Wahrscheinlichkeit in der Lage ist, die Miete und die sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis zu bestreiten. Erfahrungsgemäß sollten Miete und Nebenkosten 40% des GESICHERTEN Nettoeinkommens (nach allen Steuern und Abzügen) nicht übersteigen. Wenn es für den Mieter schon im Alltag eng wird, dann ist die nicht gezahlte Miete wegen Urlaub und Weihnachten fast sicher. Gesichert ist ein Einkommen aber nur, wenn zumindest die Probezeit abgelaufen ist, die gemäß § 622 Abs.3 BGB max. 6 Monate beträgt. Schwieriger ist es bei Selbstständigen. Hier sollte darauf bestanden werden, dass die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide und ein Testat des Steuerberaters über das Einkommen des laufenden Jahres vom Mieter vorgelegt werden. Viele Mieter empfinden das als Eingriff in Ihre persönlichen Belange, aber ein Hausverwalter, der sich jetzt blenden lässt, der kann leicht in die Haftung geraten. Gleichwertige Bonitätsnachweise wie z.B. der Nachweis über freie, unverpfändete Bankguthaben (Aufpassen! Wirklich alleiniges, freies Vermögen des Interessenten???) sind natürlich möglich. Bei Sozialmietern muss es einen Bescheid des Amtes geben, dass genau diese Wohnung mit genau dieser Miete und Nebenkosten und auch die Kaution bezahlt wird. In Zeiten leerer Kassen sollte man nicht darauf vertrauen, dass das Amt auch wirklich zahlt. Unbedingt darauf achten, dass such die Kaution übernommen wird, die wird sonst nicht gezahlt! Lassen Sie sich nie darauf ein, dass ja die Frau oder die Eltern vermögend sind. Dann müssen die auch den Mietvertrag mit unterschreiben. Akzeptieren Sie keine Bürgschaften, diese sind laut BGH im Regelfall bei Wohnungen unwirksam!!! (Siehe hierzu mein Fachartikel in diesem Forum!). zu 3 - Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Es mag erstaunlich sein, aber Querulanten haben eine Geschichte - und zeichnen sich meist durch Streit mit dem Vorvermieter aus. Aus meiner Praxis kann ich mit Sicherheit sagen, dass eine aktuelle Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von keinem Mietinteressenten vorlag, den ich später geräumt habe. Gerade hier wird oft gelogen und gefälscht. Unbedingt auf Originale bestehen, wenn Ihnen etwas komisch vorkommt, dann rufen Sie beim Vorvermieter an. Ein guter Anhaltspunkt dafür sind aktuelle Einkommensnachweise bei Arbeitnehmern oder Steuerbescheide zusammen mit Steuerberatertestaten bei Selbständigen. Aus diesen Informationen wird das laufende Einkommen belegt. Zu 4. – Schufa, Creditreform und Co. Nicht überbewerten sollte man die Aussagen der Schufa, von Creditreform und ähnlichen Wirtschaftsinformationsdiensten: Die beliebte Feststellung dieser Firmen, dass „ausschließlich positive Informationen“ vorlägen, heißt gerade nicht, dass der Bewerber solvent ist. Nur wenn ausdrücklich etwas Negatives in der Auskunft dargestellt ist, dann kann und sollte dies Einfluss auf die Bewerberauswahl haben. Warum dies so ist wird deutlich, wenn man sich überlegt, welche Daten die Schufa oder Wirtschaftsauskünfte über nicht bilanzpflichtige Personen sammeln. Über normale Berufstätige Kleinunternehmer oder Freiberufler speichern Schufa, Creditreform und Co. Im Allgemeinen nur die Schulden einer Person und Verstöße gegen vertragliche Zahlungspflichten, jedoch keine Angaben zu deren Aktiva und dies auch nur von Geschäftsfällen aus Deutschland. Wer außerhalb Deutschlands tätig ist und keine Schulden in Deutschland hat, wird nicht erfasst. Die Aussagefähigkeit der Schufa-, Creditreform- und ähnlicher Daten zur Liquidität des Mieters ist also eher gering und sollte auch im Allgemeinen nicht besonders hoch bewertet werden. Im Zuge einer Untersuchung der Stiftung Warentest für deren Zeitschrift „Finanztest“ ergab sich bereits im Jahre 2003, dass ca. 69% der Daten unvollständig, veraltet oder falsch waren (vergl. „Schufa: Dürftiges Ergebnis“, Finanztest 4/2003). Für den Vermieter mögen Schufa, Creditreform und Co. gute Ergänzungen bei der Bewerberauswahl sein, gerade eine „saubere Information“ ohne Einträge macht den Bewerber nicht zu einem guten Mieter. Zu 5. – Mieterselbstinformation: Einen guten Überblick biete die Mieterselbstinformation. Bereiten Sie ein Formular vor, in dem Sie den Mieter um Auskunft bitten, wer er ist, wer in die Wohnung mit einziehen soll, ob Haustiere vorhanden sind, wo er Arbeitet, wieviel er verdient, warum er die Wohnung wechseln möchte, wo er vorher gewohnt hat, ob er die Eidesstattliche Versicherung abgegeben hat oder in den letzten Jahren Sozialleistungen bezogen hat. Der Wahrheitsgehalt dieser Information ist oft gering, aber gibt ggf. Anlass für weitere Nachfragen. Bitte beherzigen Sie diese Hinweise. Wenn der Mieter erst einmal den Schlüssel hat, kann es lange dauern, bis zu einem Räumungstermin! Vertrauen Sie auch nicht darauf, dass bei einer Fäslchung oder einem nachgewiesenen Betrug die Polizei kommt und den Mieter gleich mitnimmt (das ist mir für meinen Vermietermandanten aber ein einziges Mal gelungen). Beste Grüße aus Berlin Wenderoth Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Verbandsjurist des bvfi Dieser Beitrag spiegelt eine private Rechtsauffassung dar, die auf die fast 20jährige Berufserfahrung des Verfassers gestützt wird. Weitere interessante Informationen zum Mietrecht auf unserem Blog: http://hausverwaltung-berlin.blogspot.de/
Eingestellt von Lukas Andreas Wenderoth um 05:18
Labels: Creditreform, Einkommensnachweis, Mietrecht, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Schufa, Selbstauskunft, Sovenz
Markus Hufnagl 29. Dezember 2013 um 10:07
Danke für die Hilfe, habe bei Seg.at heuer eine Wohnung gekauft, jetzt ist dieser Papierkram noch zu erledigen fürs vermieten!
Kanzlei für Wohnungseigentumsrecht
http://kanzlei-wenderoth.de
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Wenderoth | Fachanwälte Berlin
Lukas Andreas Wenderoth
Die Kanzlei Wenderoth ist seit der Gründung 1997 schwerpunktmäßig auf das Immobilen- und Wohnungseigentumsrecht ausgerichtet. Neben der Beratung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien berät und vertritt sie umfassend und kompetent Eigentümergemeinschaften und Eigentümer in allen Fragen rund um das WEG-Recht (u.a. Prüfung und Durchsetzung von WEG-Beschlüssen, Anfechtungen, Wohngelder, Eigentümerversammlungen)
Vermietung von Eigentumswohnungen: Welche Unterlag...
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