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Timestamp: 2018-11-18 23:26:49+00:00

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Giustino Lelio Barone
1 CIRCOLARE Spettabili Padova, 21 dicembre 2012 CLIENTI LORO SEDI Oggetto: Vendita e locazione di immobili nuovi adempimenti fiscali. VENDITA Con la presente Vi informiamo che si applica il meccanismo dell inversione contabile nel caso di vendita di fabbricati strumentali effettuata tra soggetti IVA, nel caso in cui il venditore opti per l applicazione dell IVA sulla cessione. VENDITORE ACQUIRENTE SOGGETTO CON SOGGETTO CON PARTITA I.V.A. PARTITA I.V.A. Deve emettere la fattura senza IVA indicando che si tratta di operazione soggetta all inversione contabile ai sensi dell art. 17, comma 6, del D.P.R. 633/1972 Vendita di fabbricati della categoria catastale Vendita di fabbricati della categoria A10 (Uffici) - C- D - E catastale: deve, integrare la fattura ricevuta dal venditore, specificando l imponibile e l IVA dovuta Deve emettere autofattura A10 (Uffici) C D - E e registrare la fattura di acquisto nel registro delle fatture IVA degli acquisti e l autofattura nel registro IVA delle vendite. Pagina 1 Pertanto, nel caso di vendita di fabbricati strumentali, il venditore opti per l applicazione dell IVA, si dovranno eseguire i seguenti adempimenti:
2 Pagina2 Regime Iva della vendita dei fabbricati Per effetto delle modifiche normative intervenute nel tempo, pertanto, la vendita dei fabbricati, ai fini IVA, può essere Soggetta ad IVA; Esente da IVA; Non soggetto da IVA ai sensi dell art. 17, comma 6, del D.P.R. 633/72, per cui si applica l inversione contabile sopra rappresentata. Nelle tabelle che seguono, vengono specificati i diversi casi prospettati dalla normativa vigente: IMMOBILI STRUMENTALI sono i fabbricati classificati nelle categorie catastali A10 C D E e le loro pertinenze, indipendentemen-te dalla loro destinazione. Sono obbligatoriamente soggette ad IVA Sono soggette all inversione contabile, per cui Il venditore deve emettere la fattura senza IVA; L acquirente deve integrare la fattura di acquisto e registrarla nei registri IVA degli acquisti e delle vendite Sono obbligatoriamente soggette ad Iva le vendite: Effettuate da imprese che hanno costruito i fabbricati da non più di 5 anni da fine lavori, anche se tramite contratti di appalto o d opera; Effettuate da imprese che hanno eseguito, da non più di 5 anni: interventi di recupero, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica sui fabbricati, anche tramite contratti di appalto o d opera; Se viene esercitata esplicita opzione per l applicazione dell IVA nel rogito notarile. L opzione potrà essere esercita solo dalle imprese che hanno costruito il fabbricato ovvero vi hanno effettuato interventi di recupero, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistiche, anche tramite contratti di appalto, da oltre 5 anni. Sono esenti da IVA ai sensi dell art. 10 del D.P.R. 633/72 Tutti gli altri casi di vendita di fabbricati strumentali. Per le imprese che non hanno effettuato la costruzione o le opere di ristrutturazione sopra indicate, la vendita è sempre esente.
3 Pagina3 IMMOBILI ABITATIVI sono i fabbricati classificati nella categoria catastale A (ad esclusione di A/10 uffici) e le loro pertinenze, indipendentemente dalla loro destinazione Sono obbligatoriamente soggette ad IVA Sono soggette all inversione contabile, per cui Il venditore deve emettere la fattura senza IVA; L acquirente deve integrare la fattura di acquisto e registrarla nei registri IVA degli acquisti e delle vendite Sono obbligatoriamente soggette ad Iva le vendite: Effettuate da imprese che hanno costruito i fabbricati da non più di 5 anni da fine lavori, anche se tramite contratti di appalto o d opera; Effettuate da imprese che hanno eseguito, da non più di 5 anni: interventi di recupero, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica sui fabbricati, anche tramite contratti di appalto o d opera; Se viene esercitata esplicita opzione per l applicazione dell IVA nel rogito notarile. L opzione potrà essere esercita solo dalle imprese che hanno costruito il fabbricato ovvero vi hanno effettuato interventi di recupero, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistiche, anche tramite contratti di appalto, da oltre 5 anni. Sono esenti da IVA ai sensi dell art. 10 del D.P.R. 633/72 Tutti gli altri casi di vendita di fabbricati abitativi. Per le imprese che non hanno effettuato la costruzione o le opere di ristrutturazione sopra indicate, la vendita è sempre esente. NB.: Per le imprese che hanno acquistato l immobile abitativo, anche se hanno per oggetto l attività di rivendita di immobili, l IVA è indetraibile e l operazione di cessione è, di norma, esente da IVA. Il termine della fine lavori decorre dal momento in cui il fabbricato è iscritto in catasto, indipendentemente dall acquisizione della sua ABITABILITA sia per i fabbricati strumentali che per quelli abitativi.
4 Pagina4 LOCAZIONI A) IVA E IMPOSTE INDIRETTE SULLA LOCAZIONE 1) Regime Iva, imposta di registro. Dal 04/07/2006 si applicano i regimi IVA e delle imposte indirette esemplificati nelle tabelle che seguono. IMMOBILI ABITATIVI sono i fabbricati classificati nella categoria catastale A (ad esclusione di A/10 uffici) e le loro pertinenze, indipendente mente dalla loro destinazione. Locazioni Esenti da Iva art. 10 D.P.R. 633/72 Sono sempre esenti da Iva le locazioni di immobili abitativi. Non si può optare per l applicazione dell IVA Sono soggette ad imposta di registro proporzionale del 2% sui canoni annui NB.: Per le imprese che hanno acquistato l immobile abitativo, anche se hanno per oggetto l attività di rivendita di immobili, l IVA è indetraibile e l operazione di cessione è, di norma, esente da IVA.
5 Pagina5 IMMOBILI STRUMENTALI sono i fabbricati classificati nelle categorie catastali A10 C D E e le loro pertinenze, indipendentemente dalla loro destinazione. Locazioni Esenti da Iva art. 10 DPR 633/72 Imponibili da Iva In linea generale le locazioni di immobili strumentali sono esenti da IVA, fatto salvo il caso sotto indicato Sono soggette ad IVA le locazioni se viene esercitata esplicita opzione nel contratto di locazione medesimo. Sia i contratti esenti da Iva sia quelli imponibili devono essere obbligatoriamente registrati ed assolvere l imposta di registro proporzionale dell 1% sui canoni di locazione annua. 2) Affitto di azienda I canoni di affitto di azienda sono di norma soggetti ad IVA, fatto salvo il caso in cui si verifichino contemporaneamente le seguenti condizioni: a) Il valore normale (di mercato) dei fabbricati che formano oggetto del contratto di affitto sia superiore al 50% del valore complessivo dell azienda; b) L eventuale applicazione dell IVA e dell imposta di registro, secondo le regole stabilite per l affitto di azienda, consente di conseguire un risparmio d imposta rispetto a quelle previste per le locazioni dei fabbricati. Nel caso in cui si verifichino entrambi le condizioni, si applica la disciplina della locazione dei fabbricati, come specificata nella tabelle sopra riportate. 3) Leasing immobiliare Le operazioni di leasing immobiliare sono assoggettate alla medesima disciplina IVA stabilita per le locazioni di immobili.
6 Pagina6 Anche i canoni di locazione finanziaria sono soggetti ad imposta di registro proporzionale dell 1%. Per gli acquisti di fabbricati da concedere in leasing ed i riscatti esercitati dall utilizzatore, a decorrere dal 1^ ottobre 2006, è previsto che l imposta catastale e ipotecaria sia dovuta nella misura del 2% (per i riscatti effettuati prima del 01/10/2006 dette imposte sono dovute nella misura del 4%). Merita, però, di essere rilevato che prima delle modifiche intervenute ad opera dalla Manovra-bis, le imposte ipotecarie e catastali sui riscatti erano dovute in misura fissa. Infine, la normativa in esame stabilisce che l utilizzatore può scomputare, dall ammontare delle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di riscatto, l imposta proporzionale di registro pagata sui canoni di leasing. 4) Detrazione dell IVA Si deve far rilevare che, a fronte delle operazioni esenti, l IVA sugli acquisti è indetraibile. Se si effettuano sia operazioni esenti che operazioni imponibili, l indetraibilità dell IVA viene determinata in modo proporzionale alle operazioni soggette ad imposta (cd pro rata di detraibilità). Peraltro, in caso di locazione di immobili abitativi, è possibile effettuare l opzione per l applicazione separata dell IVA. Nel caso in cui si sia detratta l IVA sugli immobili e successivamente si effettuino operazioni esenti sugli stessi, si deve restituire l imposta a suo tempo detratta con il metodo della rettifica della detrazione. ALTRE DISPOSIZIONI RELATIVE AI TRASFERIMENTI DI IMMOBILI E ACCERTAMENTI Abolizione del valore catastale nella vendita degli immobili Come è noto era possibile evitare l accertamento di valore di vendita degli immobili, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, da parte degli Uffici tributari, se veniva dichiarato un corrispettivo almeno pari al cosiddetto valore catastale.
7 Pagina7 Tale disposizione è stata abolita, in particolare, per i contratti di compravendita stipulati da soggetti nell ambito di attività con partita Iva. Nella tabella che segue vengono riassunti i diversi casi prospettati dalle modifiche normative. SOGGETTI TIPO DI IMMOBILE SITUAZIONE FISCALE Contratti di compravendita stipulati tra soggetti con partita Iva nell ambito della loro attività Contratti stipulati tra soggetti non titolari di partita Iva e soggetti con partita Iva Qualsiasi tipo di immobile Qualsiasi tipo di immobile Contratti stipulati tra privati Immobili strumentati (categorie catastali A10, C, D, E) e pertinenze Contratti stipulati da venditore Immobili abitativi e con partita IVA e soggetto pertinenze privato I contratti devono indicare il valore reale di compravendita, dato che gli Uffici tributari possono sempre adottare provvedimenti di rettifica di valore I contratti devono indicare il valore reale di compravendita, dato che gli Uffici tributari possono sempre adottare provvedimenti di rettifica di valore I contratti devono indicare il valore reale di compravendita, dato che gli Uffici tributari possono sempre adottare provvedimenti di rettifica di valore I contratti possono essere stipulati per il valore catastale, ma devono obbligatoriamente indicare il corrispettivo reale di compravendita nel rogito notarile Contratti stipulati tra privati Immobili abitativi e pertinenze I contratti possono essere stipulati per il valore catastale, ma devono obbligatoriamente indicare il corrispettivo reale di compravendita nel rogito notarile Obbligo di indicare le modalità di pagamento e gli agenti immobiliari. Indipendentemente dal fatto che il contratto di compravendita degli immobili sia soggetto ad IVA, si deve rendere dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con la quale devono essere obbligatoriamente indicati: Le modalità di pagamento del corrispettivo di compravendita degli immobili: L eventuale ricorso ad attività di agenzia immobiliari; Le spese sostenute per le attività di mediazione, con le modalità di pagamento delle stesse e l indicazione della partita Iva o del codice fiscale dell agenzia immobiliare. Il mancato assolvimento di detti obblighi comporta l accertamento di valore del corrispettivo di compravendita e l applicazione di sanzioni pecuniarie. La disposizione è entrata in vigore con decorrenza 06/07/2006.
8 Pagina8 Detrazione delle spese dell agenzia immobiliare A decorrere dal 01/01/2007, è possibile detrarre dall IRPEF lorda il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti alle agenzie immobiliari, per l acquisto di unità immobiliari da adibire alla propria abitazione principale, per un importo comunque non superiore a 1000,00= per ciascun periodo d imposta. Accertamento di valore delle cessioni di immobili effettuate da soggetti Iva valore dei mutui Le nuove disposizioni consentono agli Uffici Tributari di emettere avvisi di accertamento ai fini IVA e delle imposte dirette (Irpef, Ires, Irap), nel caso in cui i verificatori ritengano che il valore fatturato sia inferiore al corrispettivo reale (valore normale). In ogni caso è consentito agli Uffici rettificare il corrispettivo fatturato, qualora esso sia inferiore sia inferiore al valore dei mutui e/o dei finanziamenti stipulati per l acquisto. Tassazione degli immobili provenienti da donazioni E soggetto a tassazione il plusvalore derivante dalla vendita di immobili provenienti da donazioni, quando siano decorsi 5 anni dalla data di acquisto dell immobile da parte del donante. La presente disposizione si applica ai soggetti privati, dato che in precedenza gli immobili provenienti da donazione non erano tassati. La disposizione trova applicazione solo per le vendite effettuate a partire dal 04/07/2006. ULTERIORI DISPOSIZIONI SUGLI IMMOBILI Definizione di aree fabbricabili Ai fini di tutte le disposizioni tributarie, si considera area fabbricabile qualsiasi terreno utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall approvazione della Regione o dall adozione di strumenti attuativi del medesimo.
9 Pagina9 Ammortamento dei fabbricati strumentali A decorre dal 2006, ai fini dell ammortamento fiscale da parte delle imprese, il costo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che costituiscono pertinenza. Il valore dei predetti terreni deve essere quantificato in misura pari al valore risultante da un apposita perizia di stima e, comunque, non inferiore al 30% (per i fabbricati industriali) e al 20% (per gli altri fabbricati) del costo complessivo dell immobile. Dal costo complessivo degli immobili sono esclusi gli impianti e i macchinari, anche se infissi al suolo. Rimaniamo a Vostra disposizione per ogni ulteriore chiarimento in merito. Cordiali saluti.

References: art. 17
 art. 17
 art. 10
 art. 10
 art. 10
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