Source: https://www.laleggepertutti.it/210698_come-si-stipula-un-contratto-di-usufrutto
Timestamp: 2018-09-19 00:25:31+00:00

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Dalla redazione del contratto al modello con facsimile; gli elementi essenziali del contratto e gli obblighi del nudo proprietario e dell’usufruttuario.
Per quanto possa sembrare facile e scontato, non esistono molte guide in internet su come si stipula un contratto di usufrutto. Si tratta, infatti, di una procedura molto semplice la cui conoscenza viene data spesso per scontata. Eppure, anche in questi casi, ci sono degli aspetti legali da non trascurare, il rispetto dei quali è spesso posto come condizione di validità del contratto. Bisogna, quindi, rispettare i limiti e le tempistiche stabilite dalla legge tenendo altresì conto delle implicazioni di carattere civilistico. In questa guida spiegheremo, quindi, come si stipula un contratto di usufrutto: ci rivolgeremo tanto al proprietario quanto all’usufruttuario, visto che le regole da rispettare interessano entrambi nella stessa misura.
2 Usufrutto: come si costituisce?
3 Come si stipula un contratto di usufrutto
4 Oggetto dell’usufrutto
5 Durata dell’usufrutto
6 Usufrutto: diritti e obblighi delle parti
6.1 Obblighi e diritti dell’usufruttuario
6.2 Diritti e obblighi del nudo proprietario
7 Estinzione dell’usufrutto
Si tratta di un diritto reale di godimento di beni altrui con il quale ad un soggetto, detto usufruttuario, viene riconosciuto il diritto di utilizzare il bene di proprietà di altro soggetto e di godere dei benefici che ne derivano.
Chi concede quel bene all’usufruttuario ne diventa nudo proprietario in quanto, per tutta la durata del contratto, avrà solo un diritto giuridicamente formale sulla cosa, non potendo godere delle sue utilità e dei suoi frutti.
Il proprietario può stipulare questo contratto senza ottenere nulla in cambio, per mero spirito di liberalità, o ricevendo una controprestazione, come corrispettivo per quel godimento della cosa.
Usufrutto: come si costituisce?
per legge: tipico caso è quello dei genitori che hanno in comune l’usufrutto dei beni del figlio, fino alla maggiore età o all’emancipazione [1],
La prima cosa da tenere in conto è che esso, se riguarda beni immobili, deve essere necessariamente scritto [2]. Se l’accordo dovesse essere verbale sarebbe infatti nullo.
Con riguardo all’usufrutto di beni immobili, esso dovrà essere stipulato per atto pubblico, o scrittura privata autenticata.
Infatti, per i medesimi atti, costitutivi d’usufrutto su beni immobili, occorre osservare l’onere della trascrizione presso i pubblici registri immobiliari, per rendere opponibile il contratto a terzi [3].
E così, mentre per i beni mobili semplici non ci sarebbe alcun problema, poiché esenti da quell’obbligo di pubblicità previsto dalla legge, per gli immobili le cose cambiano poiché la scrittura privata non autenticata avrebbe valore solo tra le parti, non essendo trascrivibile e, quindi, conoscibile a terzi. Ciò comporterebbe che, un domani, se il concedente stipulasse un nuovo contratto, stavolta tramite atto pubblico poi trascritto, con un nuovo usufruttuario, quest’ultimo potrebbe far valere i suoi diritti contro chi, sebbene già immesso nel possesso del bene immobile, non avrebbe rispettato la forma pubblicitaria richiesta dal legislatore.
Vediamo, ora, quali sono gli elementi che, più di ogni altro, devono essere disciplinati nel contratto di usufrutto.
Come anticipato, il contratto di usufrutto può avere ad oggetto beni mobili o immobili, ma anche crediti, titoli di credito, aziende, universalità e, persino, beni immateriali.
Elemento imprescindibile è che oggetto dell’usufrutto sia un bene inconsumabile, o infungibile, poiché uno degli obblighi previsti in capo all’usufruttuario al termine del contratto è quello di restituire lo stesso bene ricevuto all’inizio dell’usufrutto.
Il legislatore ha, tuttavia, previsto e disciplinato il cosiddetto quasi-usufrutto, che consiste nella possibilità che l’usufrutto abbia ad oggetto cose consumabili [4]. In questo caso, il quasi-usufruttuario al termine del contratto dovrà pagare al nudo proprietario il valore dei beni consumabili o, in alternativa, dovrà restituire altrettanti beni della stessa specie e quantità di quelli ricevuti.
Così, è stato previsto un limite di durata a seconda della natura giuridica dell’usufruttuario [5]:
Il principio di temporaneità del diritto di usufrutto, come appena descritto, ha fatto sì, quindi, che venissero bandite quelle disposizioni finalizzate alla perpetuità del diritto, di erede in erede, come l’usufrutto successivo [6].
Tuttavia, in giurisprudenza, si è ammessa la fattispecie dell’usufrutto successivo improprio, che ricorre allorché il costituente trasferisca, per atto diverso dalla donazione, la nuda proprietà di un immobile, riservando a sé e, per il periodo successivo alla propria morte, ad uno o più terzi, l’usufrutto sul bene, così da farne coincidere la durata con la vita del più longevo degli usufruttuari. In questo caso, non ci sarebbe alcuna violazione del principio di temporaneità, poiché il diritto si perfezionerebbe con la conclusione del contratto, rappresentando la premorienza del costituente un fatto puramente accidentale e non causale rispetto alla produzione degli effetti [7].
cedere il proprio diritto per un certo tempo, o per tutta la sua durata a terzi, salvo patto contrario. In questo caso, la cessione dovrà essere notificata al proprietario; finché la notifica non si sarà perfezionata, l’usufruttuario sarà solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario [8].
L’usufrutto (con gli effetti del contratto) si estingue [9]:
Contratto di usufrutto di bene immobile
L’anno …, il mese di ……, giorno ….., tra:
– Sig. …, nato a …, il … residente in …, via … n. …, Codice Fiscale …, di seguito denominato “Concedente” e
– Sig. …, nato a …, il … residente in …, via … n. …, Codice Fiscale …, di seguito denominato “Usufruttuario”
– Il Sig. … è proprietario dell’immobile sito al piano … del fabbricato in … via … n. …, di mq …, composto di n. … vani, distinto al Catasto Fabbricati al Foglio …, Particella …, Sub. …, Cat. …;
– Il proprietario intende costituire un diritto di usufrutto sul predetto immobile in favore del Sig. … affinché lo utilizzi per svolgere l’attività di …;
– L’immobile viene riconosciuto dall’Usufruttuario in perfetto stato di conservazione e di manutenzione e adatto all’uso convenuto;
Quanto sopra premesso, che costituisce parte integrante e sostanziale del presente contratto, le parti convengono e stipulano quanto segue
1) il Sig. … concede in usufrutto il predetto immobile di sua proprietà al Sig. …., il quale dichiara di accettare per sé, i suoi eredi, parenti e affini abitualmente conviventi e comunque per i propri aventi causa;
2) L’usufrutto è concesso per la durata di …, a decorrere dalla sottoscrizione del presente contratto, scaduto il quale l’Usufruttuario dovrà riconsegnare l’immobile al Concedente nello stato in cui l’ha trovato, salvo il normale deperimento d’uso;
3) La concessione dell’usufrutto sull’immobile sopra indicato è fatta a titolo oneroso. Il corrispettivo di tale costituzione è stato convenuto in € … (euro …/…), che l’Usufruttuario versa a mezzo di assegno n. …, al Concedente, il quale rilascia ampia quietanza liberatoria;
4) L’immobile in oggetto, limitatamente al diritto di usufrutto, viene trasferito ed accettato nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, così come il Concedente lo possiede ed ha diritto di possederlo, con tutti gli annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, con le servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, usi, diritti, azioni e ragioni inerenti, con la proporzionale quota dei locali, spazi, impianti e servizi comuni, con tutti i vantaggi ed oneri come per legge e regolamento di condominio;
5) L’Usufruttuario è dispensato dall’obbligo di fare l’inventario e di prestare garanzia ed è immesso nel possesso e nel godimento dell’immobile;
6) L’Usufruttuario non può cedere il diritto di usufrutto senza il previo consenso scritto del Concedente;
7) Le spese relative alla custodia e alla manutenzione ordinaria dell’immobile, gli oneri per le utenze dei servizi pubblici, le spese per riparazioni straordinarie conseguenti all’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, nonché le imposte e i tributi afferenti il reddito dell’immobile, sono a carico dell’Usufruttuario;
8) L’Usufruttuario è autorizzato ad eseguire addizioni e miglioramenti, nei limiti in cui non alterino la destinazione economica della cosa;
9) Le spese di registrazione del presente contratto sono a carico dell’Usufruttuario che se le assume;
10) Per tutto quanto non espressamente previsto nel presente contratto, si rinvia alle disposizioni del Codice civile e delle altre leggi in vigore.
Il Concedente l’Usufruttuario
[1] Art.324 cod. civile
[2] Art. 1350, n.2 cod. civile
[3]Art. 2643, n.2 cod. civile
[4] Art.995, cod. civile
[5] Art. 979, cod. Civile
[6] Art. 698, cod. Civile
[7] Cassazione civile, sez. II, 19/04/2016, n. 7710
[8] Art. 980, cod. Civile
[9] Art. 1014, cod. Civile

References: Art.324
 Art. 1350
 Art.995
 Art. 979
 Art. 698
 Art. 980
 Art. 1014