Source: http://www.agtvm.com/Ley_Edificacion.htm
Timestamp: 2019-02-22 13:06:51+00:00

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ESTUDIO DE LA LEY 38/99, DE 5 DE NOVIEMBRE, DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
"Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación". Sus obligaciones son las determinadas por la Ley de 5 de noviembre de la Ordenación de la Edificación, las demás disposiciones que sean aplicables y las derivadas del contrato que origina su intervención.
Se considera promotor a "cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título".
La Ley extiende la figura del promotor también a otras personas físicas o jurídicas, que no teniendo dicha denominación, se dedican a la promoción de viviendas, estableciendo el artículo 17-4, al tratar de la responsabilidad del promotor, que su "responsabilidad se extenderá las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestordecooperativas o de comunidadesde propietarios u otras figuras análogas".
Hoy en día es perfectamente conocido que la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del C.C. es también exigible al Promotor, sin embargo su exigencia ha sido una labor efectuada por la Jurisprudencia, la que ha declarado que "la figura del promotor es equiparable a la del contratista a los efectos de incluirlo en la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil, y ello porque, principalmente, el que se beneficia de la obra realizada es el mencionado promotor, cuya figura lleva insita la responsabilidad por los menos <<in eligendo>> si no es <<in vigilando>> con respecto a los contratistas y distintos técnicos que intervienen en una obra" (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1990, 8 de junio de 1992 y 30 de diciembre de 1998. En similares términos la sentencia de 29 de junio de 1987).
Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de la obra las posteriores modificaciones del mismo.
Suscribir un seguro de daños materiales o un seguro de caución para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados pro vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Suscribir un seguro de daños o un seguro de caución para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. En ambos supuestos, no obstante el promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea el tomador de seguro por cuenta de aquél. En estos será el constructor el obligado a suscribir dichos contratos de seguro de daños materiales o de caución.
B) Concepto de Proyectista.
Esta Ley, por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico privado, regula los derechos y obligaciones del Proyectista, que tenían difícil encaje en la responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil.
El proyectista es "el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto." (art. 10-1).
Sin embargo, la Ley acoge un concepto más amplio que el de aquél que redacta el proyecto, al admitir la posibilidad de que otras personas complementen el proyecto o redacten parte del mismo, como se desprende de lo preceptuado en los párrafos 2 y 3 del número 1 del art. 10, al disponer:
"Podrán redactar proyectos parciales del proyecto o partes que lo complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste."
"Cuando el Proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de esta Ley, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto".
Pueden ser Proyectistas las personas físicas o jurídicas; y en cuanto a su titulación académica y profesional pueden serlo los Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros o Ingenieros Técnicos. Sin embargo, la Ley establece limitaciones según los tipos de edificios que se vayan a construir (vid. art. 10-2 y artículo 1, apartados 2 y 3).
C) El Constructor
"El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato" (art. 11-1).
La Ley, consecuente con su finalidad de regular las responsabilidades del constructor, deficientemente contenidas en el Código Civil, en el artículo 11-2 establece:
Facilitar al director de la obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada
Suscribir los seguros de daños materiales o de caución para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Además, en el supuesto de que hubiera pactado con el promotor que asumía su condición del tomador del seguro, también deberá suscribir los seguros de daños y caución que corresponden al promotor, a saber:
el seguro de daños materiales o de caución para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado l, letra c) del artículo 3; y
el seguro de daños materiales o de caución para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
D) El Director de obra.
"El Director de obra es el agente que, desarrollando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto".
También pueden dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director de la obra. (art. 12).
E) El Director de la ejecución de la obra.
"El Director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado". (art. 13-1).
F) Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación. Esta figura jurídica se contempla por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico privado, colmando una laguna ausente, ya que no se les podía exigir responsabilidad al amparo del artículo 1.591 del Código Civil. La doctrina se había ocupado del tema, señalando Luís Martínez Calcerrada que "hoy en día, por múltiples razones, en particular, por la cada vez más sofisticada tecnología de la construcción, unido al cada vez más acuciante sentido de indefensión y, como remedio, o afán de los técnicos y constructores a ejecutar la obra con las máximas garantías evitatorias de reclamaciones más o menos tardías, se procura, a todo trance, que en la fase adecuada intervengan en una labor de asesoramiento o pericia privada o dictamen profesional unos entes empresariales constituidos al efecto y que cuentan no sólo con personal especializado - arquitectos, ingenieros, etc., amén de personal subtitulado o auxiliar - sino, en particular, con un completo acervo instrumental o material de investigación, mediante los cuales, aceptando el previo encargo conferido por aquellos ejecutores, informan sobre la <<calidad>> de los materiales a emplear, o sobre cualquier otro aspecto que se les somete a los fines de construir con las debidas garantías".
A estas empresas de control de calidad no se les podía exigir responsabilidad al amparo del artículo 1591 del C.C., pese a que podía darse la circunstancia de que la empresa asesorara sobre la correcta o perfecta calidad de los materiales, se emplearan posteriormente los mismos y se demostrara que los materiales no cumplían la calidad exigible. Sin embargo no se podía exigir responsabilidad a dichas empresas, sino únicamente a los constructores, que son los destinatarios finales de los informes encargados a las empresas de control de calidad.
La Ley, asumiendo esa deficiencia, acoge dos figuras jurídicas: las entidades de control de calidad y los laboratorios de control de calidad.
"Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable".
"Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación".
Obligaciones de estas empresas:
Las entidades y laboratorios de ensayos de control de calidad están obligados:
Con estas obligaciones el Legislador persigue que estas empresas se comprometan a emitir informes con seriedad y rigor, pues, aparte de los efectos derivados de las mismas, existe la posibilidad de que el Constructor o el Promotor de un edificio pueda ejercitar la acción de repetición contra las citadas entidades, ya que el artículo 17-6, apartado 3, después de establecer que "el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él", admite la posibilidad de que el constructor ejercite la acción de repetición a que hubiere lugar, acción que puede entablarse tanto contra las empresas encargadas de asesorar sobre la calidad de los materiales como contra los suministradores de productos. Efectivamente si los materiales empleados no son idóneos o bien no revisten la suficiente calidad, es evidente que una parte de la responsabilidad puede corresponder a las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación.
G) Los suministradores de productos.
"Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción".
"Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o par te de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución".
En esta materia, aparte de las acciones de repetición que puedan existir contra los suministradores de producto al amparo de esta Ley, debe tenerse en cuenta la Ley 22/1994, de 6 de julio, de responsabilidad civil por los daños causados por productos defectuosos y la Directiva Comunitaria 85/8374, de 25 de julio de 1985, que dejan sin aplicación los artículos 25 a 28 y modifican el artículo 30 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. (Vid. BOE núm. 161, 7 de julio).
Obligaciones de los suministradores de productos
Los suministradores de productos están obligados:
Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen identidad, calidad y calidad, así como del cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable.
RESPONSABILIDAD DE LOS INTERVENIENTES EN LA EDIFICACIÓN.
El artículo 1591 del C.C. establece un plazo de garantía de DIEZ AÑOS a cargo del arquitecto o contratista contados desde que concluyó la construcción, lo que excluye el plazo de un año que el art. 1968-2, señala para los supuestos de culpa extracontractual contados desde que el agraviado conoció el daño y pudo ejercitar la acción. El plazo de diez años, como opina Santos Briz , se considera a modo de tiempo de prueba de la buena ejecución de los trabajos, significativo de que para poder ser ejercitada con posibilidad de viabilidad la acción de responsabilidad es requisito imprescindible que los vicios o defectos que se manifiesten durante la vigencia del plazo decenal, que en definitiva, es revelador de una presunción de culpa del contratista o arquitecto director, según las causas, de naturaleza iuris tantum; plazo decenal distinto del de la prescripción de la acción que era el de 15 años, a tenor del artículo 1.964 del CC. Claramente la jurisprudencia ha distinguido los dos plazos - el de garantía y el de prescripción -.
La nueva Ley estable un plazo de garantía decenal (diez años) para los supuestos de defectos graves en el edificio, es decir que afecten a su estructura; un plazo trienal (tres años) para los supuestos en que se incumplan los requisitos o condiciones de habitabilidad exigidos por la Ley; y un plazo de un año, relativo a la responsabilidad del constructor por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Concretamente los plazos de garantía son los siguientes:
Diez años por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Se trata de los denominados defectos graves que dan lugar al derrumbamiento o pueden dar lugar sin duda al mismo de forma mediata.
Son los defectos de la estructura del edificio, de los que el artículo 17 de la Ley cita algunos con carácter enunciativo, ya que es indudable que pueden existir también otros defectos de la estructura del edificio, como se infiere del propio artículo que utiliza la locución "u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio". (art. 17-1, letra a)
Un plazo de garantía de tres años por los daños causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c) del artículo 3. Se trata de una serie de defectos menores, pero que son de trascendencia en cuanto afectan a las condiciones de habitabilidad que exige la Ley y que hacen referencia 1)a la higiene, salud y protección del medio ambiente; 2) a la protección contra el ruido; 3) al ahorro de energía y aislamiento térmico; y 4) a otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Se incluye aquí, en mi opinión, los supuestos conocidos como ruina funcional, que reiteradamente la ha recogido la Jurisprudencia, definiéndola la sentencia del T.S. de 20 de febrero de 1.989 "como aquellos defectos de la construcción que por exceder de las imperfecciones corrientes configuran un incumplimiento contractual que hace inútil lo construido para el cumplimiento de su destino conforme a su naturaleza", criterio sentado por reiteradas sentencias, como las de 30 de septiembre de 1983, 17 de febrero de 1984, 5 de marzo de 1984, 16 de julio de 1984, 20 de diciembre de 1985, 17 de febrero de 1986, 1 de febrero de 1988, 17 de julio de 1989, 15 de junio de 1990, 13 de julio de 1990, 25 de enero de 1993, 23 de marzo de 1993, 29 de marzo de 1994 y 30 de enero de 1997.
No obstante, hoy en día, a la vista de la distinción entre la responsabilidad por incumplimiento de los requisitos de habitabilidad y la responsabilidad de los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado, debería abandonarse el concepto de ruina funcional.
Efectivamente, en la nueva Ley se elimina el concepto de ruina funcional que había elaborado la Jurisprudencia, de tal manera que con la presente ley sólo puede hablarse de los defectos derivados del incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, que constituyen un auténtico cajón de sastre donde pueden incluirse multitud de supuestos, máxime dado el tenor del apartado c.4) del artículo 3, referido a "otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio". Posiblemente, la práctica demostrará que este apartado del artículo 3, c) será uno de los que se apliquen con mayor reiteración, dada la fórmula genérica en que se ha redactado dicho requisito de habitabilidad.
Un plazo de garantía de un año, durante el cual responderá el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Aquí se incluye el supuesto de aquellas imperfecciones corrientes que incluso pueden no implicar violación del contrato, pero que indudablemente dan lugar a la correspondiente indemnización o reparación. En algunos caso, se pueden plantear problemas respecto si nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento de los requisitos de habitabilidad o bien ante el supuesto de vicios o defectos de ejecución.
Otra novedad de la ley es la reducción del plazo de prescripción de 15 a 2 años. Anteriormente el plazo de prescripción de la acción era el del art. 1964 del CC, pues al tratarse de una acción personal y no tener previsto plazo especial de prescripción, el plazo aplicable era el de 15 años.
En cuanto al plazo de garantía, éste es un plazo de caducidad, como la califica la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 1998, contado desde que concluyó la obra; una vez producidos los vicios ruinógenos en este plazo, comienza el plazo de prescripción para ejercitar la acción de reclamación, que es de quince años, establecido con carácter general para las acciones personales en el segundo inciso del art. 1964 del CC. (Vid. Stas. del TS. De 15 de octubre d 1990, 14 de febrero de 1991, 15 de octubre de 1991, 1 de octubre de 1992, 4 de noviembre de 1992, 6 de abril de 1994, 7 de febrero de 1995, 17 de septiembre de 1996, 28 de diciembre de 1998 y 29 de diciembre de 1998).
Anteriormente, el dies a quo se contaba desde que se concluyó la construcción y el dies ad quem desde que se descubriese o aconteciese el vicio de la construcción causa de la responsabilidad. Algún autor había defendido que el plazo de garantía se podía contar desde la entrega, pero la jurisprudencia parece inclinarse por el cómputo del plazo desde que se concluyó la construcción
Actualmente, el plazo de dies a quo a partir del cual empieza a computarse el plazo de garantía de los diez años, tres año o un año, es a partir de la recepción de la obra, no de la construcción, como sucedía en la regulación anterior, que durante mucho tiempo seguirá todavía aplicándose a aquellos edificios construidos con anterioridad al 6 de mayo del año 2.000.
Por su parte, el plazo de prescripción actual, según el art. 18-1,es de 2 años, iniciándose el dies ad quem a partir de la producción de los daños, sin perjuicio de exigir las responsabilidades dimanantes del incumplimiento del contrato.
Prescripción de la acción de repetición.
Pudiera darse la circunstancia de que entablado un pleito, se hubiera condenado alguno de los intervinientes en la construcción, pero hubiera más responsables, bien por ser agentes que intervinieron en la construcción y existiera un supuesto de responsabilidad solidaria; o bien que no se hubiera demandado al asegurador, quien no obstante está obligado solidariamente por el vínculo contractual dimanante del contrato de seguro. En estos casos, la Ley concede una acción de repetición, que podrá ejercitarse durante el transcurso de dos años contados a partir de la firmeza de la resoluciónjudicial que condene al responsable o desde la fecha en que se hubiere procedido a la indemnización de forma extrajudicial. (artículo 18-2).
CLASES DE RESPONSABILIDAD. REGLA GENERAL: INDIVIDUAL. EXCEPCIONES: SOLIDARIDAD.
Carácter de la responsabilidad.-
El principio de que parte la Ley es el de la individualización de la responsabilidad, que tiene como excepciones los supuestos en que no pueda individualizarse la causa de los daños o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, en cuyo caso la responsabilidad será solidaria.
Esta solución ya la había recogido la jurisprudencia de forma reiterada y constituye una traslación a la Ley de los criterios jurisprudenciales, si bien existen algunas matizaciones, a las que nos referiremos posteriormente.
El artículo 1591 del C.C. no contemplaba ni establecía la responsabilidad solidaria, sin embargo la jurisprudencia ha venido reiterando que "cuando resulte imposible discernir las específicas responsabilidades de técnicos y contratistas en el resultado de la obra defectuosa, se entiende que esta responsabilidad es solidaria, teniendo su apoyo legal en el artículo 1138 del Código Civil, pues del texto de la obligación que la Ley establece en el artículo 1.591 del Código Civil, resulta su existencia" (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 1975, 18 de noviembre de 1975, 14 de noviembre de 1978,9 de octubre de 1981, 29 de marzo de 1983, 5 de octubre de 1983, 12 de marzo de 1985, 17 de junio de 1985, 26 de abril de 1986, 22 de mayo de 1986, 7 de junio de 1986, 12 de junio de 1987, 10 de noviembre de 1988, 18 de junio de 1990, 19 de junio de 1990, 9 de abril de 1990 y 27 de julio de 1990).
En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 1993 declaró que "la responsabilidad de los participes en el hecho constructivo por causa de los vicios ruinógenos de que adolezca la obra edificada (art. 1591 CC) es, en principio y como regla general, individualizada, personal y privativa, en armonía con la culpa propia de cada uno de ellos en el cumplimiento de la respectiva función específica que desarrollan en el proceso edificativo, pues el art. 1591, acorde con la diferenciación de tareas profesionales, distingue la doble hipótesis de ruina por vicio de construcción y runa por vicio del suelo o de la dirección, atribuyendo en el primer supuesto la responsabilidad de los daños y perjuicios al constructor y en el segundo al arquitecto (Sentencias de12-11.-70, 21-12-81, 15-7-83, 8 y 16-6-84, 31-1-85, 1-5 y 10-5-, 27-6 y 10 y 29-12-86, 13-4 y 12 y 17-6-87, entre otras), y sólo cuando el suceso dañoso haya sido provocado por una acción plural, sin que pueda apreciarse la proporción en que cada uno de los factores ha influido en la ruina ocasionada por la conjunción de causas, de modo que resulta imposible discernir las específicas responsabilidades de técnico y contratista en el resultado y consecuencias de la obra defectuosa, habrá lugar a la condena solidaria de los intervenientes en la edificación (Sentencias de 17-2, 26-4, 22-5, 7-6 y 30-10-86, 4-4 y 27-10-87, entre otras)". Vid. también las sentencias del Tribunal Supremo de 28-12-1998 y 29-12-1998.
La Ley acoge claramente el criterio de la individualización y de forma expresa consagra la solidaridad en dos supuestos: a) Cuando no pueda individualizarse la causa de los daños materiales; y b) cuando quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido. No obstante, en el supuesto del promotor, éste siempre responderá solidariamente con los demás agentes intervenientes ante los posibles adquirentes (compradores), de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
La doctrina al referirse a los límites de la solidaridad distinguía los siguientes casos:
Cuando se trata de defectos debidos a las negligencias acaecidas antes de que se produjera la intervención del determinado profesional en la obra, y en cuya realización no pudo, por tanto, haber tomado parte.
Cuando, como declara la sentencia del T.S. de 20 de abril de 1992, real y eficazmente consta individualizada su intervención negativa en las posibles causas que dieron origen a los daños; y
Cuando, como concreta la sentencia del T.S. de 20 de marzo de 1992, las deficiencias apreciadas en la obra no se prueba que provengan de vicios de la construcción, ya que falta entonces el requisito esencial para general responsabilidad emanante del art. 1.591.
Problema distinto se planteaba en materia de concurrencia de culpas o de causas, ya que se ha declarado (Sta. de 11 de julio de 1992), en relación con la moderación de la responsabilidad a que se refiere el artículo 1.103 del CC, que el art. 1591 no permite una responsabilidad extracontractual que dé lugar a compensación de culpas, aunque sí opera responsabilidad solidaria, como observa la Sta. de 31 de marzo de 1992, en la hipótesis en que la ruina de la edificación (física o funcional) se haya producido por la concurrencia de varias concausas, unas atribuidas a la dirección técnica y otras a la ejecución., sin posibilidad de discernir las que corresponden a unas y a otras, y cuando no se da este presupuesto la solidaridad no es procedente.
La Ley habla (art. 17-3) de concurrencia de culpas, aunque quizás sería mejor el empleo de la locución concurrencia de causas productoras de los vicios o defectos, como lo ha declarado la Jurisprudencia. En todo caso, si existe una concurrencia de causas sin que pueda discernirse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad es solidaria. Pero, en este caso no puede ser objeto de moderación, a diferencia de lo que sucede con la culpa contractual o extracontractual, pues como declaró la sentencia de 18 de octubre de 1989, "el artículo 1.103 del CC autoriza a los Tribunales para moderar la responsabilidad procedente de negligencia, pero la responsabilidad derivada del artículo 1.591 citado, no encaja en ninguno de los supuestos del 1.103, además de que la aplicación de tal moderación es facultad discrecional del juzgador".
Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los daños materiales.
En tales casos habrá que estar a la entidad de los daños, generalmente acreditada por medio de informes periciales, para averiguar si los vicios son del Proyecto, de la Dirección o del suelo; de la ejecución; del incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o se trata de meros vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Sin embargo, la Ley precisa una serie de supuestos, en los que se determina los efectos de la responsabilidad o se extiende la misma. Vamos a examinar seguidamente cada uno de estos supuestos.
Promotores, promotor o gestor de cooperativas, comunidades de propietarios y otras figuras afines.
Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, todos responderán solidariamente.
No obstante, los proyectistas serán responsables directos de los daños que puedan derivarse de la insuficiencia, incorrección o inexactitud de cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales a los que les hubieren encargado la confección de los mismos, sin perjuicio de ejercitar la acción de repetición contra éstos.
Estos profesionales pueden ser tanto otros proyectistas como las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación.
Responsabilidad por culpa in vigilando o in eligendo.
Responsabilidad del subcontratista.
En muchas ocasiones, el constructor subcontrata con otras personas la ejecución de parte de las obras, en tal caso la Ley establece también la responsabilidad directa del constructor, si bien le concede la posibilidad de ejercitar una acción de repetición contra el subcontratista.
En efecto, el artículo 17-6, párrafo segundo, establece que "cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Responsabilidad por deficiencias de los productos empleados.
El constructor también es responsable directo de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio del ejercicio de la acción de repetición contra los suministradores de productos.
El constructor, por lo tanto, podrá reclamar de los suministradores de productos cuando los productos incumplan las especificaciones de pedido, origen, identidad y calidad; cuando incumplan la normativa técnica aplicable; y cuando no faciliten las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados o las garantías de calidad correspondientes.
Director de la obra y Director de la ejecución de la obra.
El Director de la obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Cuando se acepte la dirección de una obra, cuyo proyecto haya sido elaborado por otro profesional, el Director de la obra asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, si bien podrá ejercitar la correspondiente accción de repetición contra el proyectista.
A diferencia de los anteriores supuestos, se establece la responsabilidad solidaria cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda (art. 17-7, párrafo tercer0). Este precepto es una consecuencia fiel del derecho de repetición que ostenta, como derivado del vínculo de solidaridad, el deudor o deudores que hayan pagado a reclamar de los demás la parte o partes que les correspondan, con los intereses del anticipo (acción de reembolso) - artículo 1.145, apartado 2), y este derecho puede hacerse efectivo incluso contra aquel deudor a quien se hubiera hecho por el acreedor quita o remisión de su parte (art. 1.146).
Excepción de responsabilidad: Caso fortuito o fuerza mayor.
Los agentes intervinientes en el proceso de edificación no serán responsables cuando los daños se produzcan por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado. (art. 17-8).
Responsabilidades contractuales Además de estas responsabilidades en materia de intervención en la edificación, siempre queda a salvo de los vendedores el ejercicio de las acciones derivadas del contrato de compraventa contra el vendedor, como la acción redhibitoria o quanti minoris del artículo 1484 del Código Civil y las demás derivadas del contrato de compraventa.
Precisamente en esta materia es posible que el comprador pueda ejercitar la acción de responsabilidad del artículo 1.101 del CC. contra el promotor por incumplimiento o cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega, admitiéndose la posibilidad de acumulación de ambas acciones. Sin embargo, la Jurisprudencia ha declarado que "cuando la acción apoyada en el cumplimiento defectuoso de la prestación del promotor se ejercita con la del art. 1591 contra el mismo, ésta inutiliza necesariamente la primera, pues no puede impugnarse mayor cumplimiento defectuoso que la entrega del inmueble con vicios ruinógenos. Carece de sentido que, entonces, pueda mantenerse la autonomía de las dos acciones para obtener un mismo resultado: la reparación del daño. Si la promotora ha sido absuelta de la responsabilidad <<ex>> art. 1.591, su condena por incumplimiento defectuoso de su prestación de dar no tiene ninguna base racional de sustentación, es incoherente que se la absuelva por haber obrado diligentemente y a renglón seguido se le condene por un <<genérico incumplimiento contractual>>, que no puede ser otro que los vicios ruinógenos" (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 1999).
La Ley prohibe la autorización o inscripción en el Registro de la Propiedad de las escritura públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de los seguros o, en su caso, garantías sustitutivas exigibles.
Del mismo modo no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite la constitución de las garantías referidas, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieren promovido, mientras no transcurran los plazos de prescripciones de las acciones previstas en esta Ley.

References: artículo 17
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1591
 artículo 4
 artículo 1
 artículo 11
 artículo 3
 artículo 1
 artículo 1591
 artículo 17
 artículo 30
 artículo 1591
 artículo 1
 artículo 17
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 1591
 artículo 1138
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 17
 artículo 1
 artículo 1484
 artículo 1