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Timestamp: 2019-05-19 08:33:54+00:00

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Newsletter 02/19 | Home
derzeit wird eine Reform der Grundsteuer unter Zeitdruck vorgenommen, entsprechende aktuelle Berichte sind Ihnen sicher bekannt. Thema ist dies bereits seit vielen Jahren immer wieder, wir hatten zuletzt im August 2016 an dieser Stelle darüber informiert.
Aktueller Hintergrund ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, dass die gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer bis Ende des Jahres 2019 neu geregelt werden muss, da die Bewertungsgrundlage völlig veraltet ist. Die sog. Einheitswerte, die geschätzten jährlichen Rohmieterträgen entsprechen und auf Grund derer die Grundsteuererhebung durchgeführt wird, sind mindestens 52 Jahre alt.
Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliches Eigentum, die relevantere Grundsteuer B wird für bebaute oder bebaubare Grundstücke erhoben. Da die Grundsteuer eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen darstellt, wird die Reform nicht scheitern, da ansonsten die Gelder nicht mehr erhoben werden könnten. Wäre bis Ende 2019 keine neue rechtliche Grundlage vorhanden, würde die Steuer entfallen.
Auch Mieter werden indirekt über die Betriebskostenumlage an den Kosten beteiligt. Vereinzelte politische Forderungen, diese Umlagemöglichkeit abzuschaffen, halten wir für falsch. Dies würde soweit möglich zu einer Berücksichtigung in den Kaltmieten führen, außerdem profitieren auch die Mieter von der kommunalen Infrastruktur.
Nach derzeitigem Stand wird das Berechnungsmodell für die Grundsteuer in etwa gleich bleiben. Sie berechnet sich aus dem Wert mal Steuermesszahl mal Hebesatz, wobei jede Kommune den Hebesatz selbst bestimmen kann.
Auch der Straßenausbaubeitrag ist wieder ins Gespräch gekommen. Es handelt sich dabei um eine Kommunalabgabe, die für bestimmte Maßnahmen des Straßenbaus sowie der Straßenentwässerung erhoben wird. Sie ist zu unterscheiden von dem Erschließungsbeitrag, der für die erstmalige Herstellung der Straße zu zahlen ist.
Der Straßenausbaubeitrag wurde erstmals in Preußen im 19. Jahrhundert erhoben, existiert so in der EU nur auch in Dänemark und findet seine Grundlage in den Kommunalabgabegesetzen der Bundesländer.
In § 10 Abs. 1 S. 1 KAG RLP ist etwa geregelt: „Die Gemeinden können für die Herstellung und den Ausbau öffentlicher Straßen, Wege und Plätze sowie selbständiger Parkflächen und Grünanlagen (Verkehrsanlagen) einmalige Beiträge erheben, soweit diese innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder in Gebieten liegen, für die die Gemeinde beschlossen hat, einen Bebauungsplan aufzustellen.“.
In § 10 a Abs. 1 S.1 KAG RLP ist die Alternative Heranziehung des Steuerzahlers durch sog. wiederkehrende Beiträge geregelt: „Die Gemeinden können durch Satzung bestimmen, dass an Stelle der Erhebung einmaliger Beiträge (§ 10) die jährlichen Investitionsaufwendungen für Verkehrsanlagen nach Abzug des Gemeindeanteils (Absatz 3) als wiederkehrender Beitrag auf die beitragspflichtigen Grundstücke verteilt werden.“.
Die Straßenausbaubeiträge werden wegen Ihrer Höhe zunehmend in Frage gestellt und die konkrete Anforderung durch behördliche Bescheide vermehrt auf dem Verwaltungsrechtsweg angegriffen. In Berlin, Baden-Württemberg, Bayern und Hamburg gibt es bereits keine Straßenausbaubeiträge mehr, die Finanzierung findet aus Steuermitteln statt.
Ein Denkanstoß: Die politisch viel diskutierte Traglast der Ausbaubeiträge sollte sachlich und praktisch abgewogen werden.
Sofern der Eigentümer selbst den Ausbaubeitrag zu zahlen hat, treffen ihn entweder ein großer Einmalbetrag in kurzer Zeit oder viele kleinere Einzelbeträge als wiederkehrende Beiträge auf einen langen Zeitraum.
Auch das Geld, das die jeweilige Landesregierung verwenden würde, stammt vom Bürger, da es vorwiegend aus Steuern erwirtschaftetes Geld ist. Bis auf Hessen und Bayern dürfte auch keinem Bundesland das Geld unmittelbar zur Verfügung stehen.
Für den Bürger und im Besonderen für die jeweiligen Grundstückseigentümer stellt sich also die Frage: Bin ich bereit für mein Mitbestimmungsrecht über die Gestaltung der Gemeindestraßen einen großen oder mehrere kleine Beträge für den individuellen Straßenausbau zu zahlen oder überlasse ich das Ob und Wie des steuerfinanzierten Straßenausbaus der Landesregierung.
Uns liegt eine Anfrage der DHF Media GmbH vor, die unter anderem Dokumentationen und Reportagen für das ZDF produziert. Für einen Beitrag im Magazin „37 Grad“ im ZDF mit dem Titel „Immer Ärger mit dem Mieter“ werden Vermieter gesucht, die zu diesem Thema etwas beisteuern können. Falls Sie Interesse an einer Mitwirkung im Beitrag haben, melden Sie sich bei uns unter info@vermieterverein.de, wir leiten Ihre Kontaktdaten dann an die Produktionsfirma weiter.
1. Kündigung des Mieters nach Eigentumserwerb
2. Die Berücksichtigung von Terrassen als Wohnfläche
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Sie können auch außerhalb der Wohnungen liegen und werden für die Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt, § 2 WflVO. Aus § 4 Nr. 4 WflVO ergibt sich, dass die Grundfläche von Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zu 50 Prozent auf die Grundfläche der Wohnung anzurechnen ist.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit der Freifläche nicht zu berücksichtigen sind. Ansonsten würden in unzutreffender Weise qualitative, subjektiv beeinflusste Kriterien (also der Wohnwert) in unzulässiger Weise mit rein quantitativen, objektiven Kriterien (Wohnfläche) verknüpft. Der Wohnwert habe schon begrifflich nur Einfluss auf die Vergleichsmiete, nicht aber auf die Wohnungsgröße.
Auch ausweislich der gesetzgeberischen Begründung zur Wohnflächenverordnung soll die Regelanrechnung nur 25 Prozent betragen, die Anrechnung zur Hälfte soll nur in Ausnahmefällen möglich sein und muss durch den Vermieter im Einzelfall begründet werden. Auch nach der DIN 283, die in manchen Regionen noch zur Berechnung herangezogen wird, ist eine Terrasse mit sogar maximal nur 25 Prozent angesetzt.
Eine Terrasse sollte also in der Regel zu 25 Prozent auf die Grundfläche angerechnet werden.
3. Begründung der Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen
Mietrecht: Rüge der zulässigen Miete durch Mietermehrheit
Bei einer Mietermehrheit ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24.01.2019 (Az. 67 S 277/18) eine Rüge nach § 556 g Abs. 2 BGB nur dann wirksam, wenn sie von allen Mietern oder für alle Mieter erklärt wird.
Da mehrere Mieter dem Vermieter auf die Miete als Gesamtschuldner hafteten, müsse eine Rüge nach § 556 g Abs. 2 BGB auch von allen Mietern als Gesamtschuldner erhoben werden. Dies entspreche auch dem mietrechtlichen Grundsatz, nach dem bei einer Mehrheit von Mietern rechtserhebliche Erklärungen nur einheitlich gegenüber allen oder von allen abgegeben werden müssen.
WEG: Eigentümerbeschlüsse wegen Unbestimmtheit nichtig
„Ein inhaltlich unbestimmter Beschluss ist nichtig, wenn er auch nach einer objektiv-normativen Auslegung keine durchführbare Regelung erkennen lässt. Enthält der Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann (!) ohne Weiteres erkennbar sind.“.
Mietrecht: Kautionsrückzahlungsklage stets zulässig
Mietrecht: Entfernung von Baulichkeiten bei Räumung
Wann erfasst der Räumungsanspruchs des Vermieters nach Kündigung gegenüber seinem Mieter auch den Abriss und die Entsorgung von Baulichkeiten? Dazu hat das KG Berlin mit Urteil vom 10.12.2018 (Az, 8 U 55/18) Stellung genommen.
Nach der Rechtsprechung des BGH gelte wie folgt: Werden von einem (Vor-)Mieter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spreche eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Mietverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S. von § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße „Scheinbestandteile“ nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben.
Sofern nichts anderes wirksam vereinbart worden sei, habe der Mieter daher gemäß § 546 Abs. 1 BGB den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand bei Räumung wiederherzustellen. Daher habe er die von ihm selber errichteten Einrichtungen, insbesondere auch Baulichkeiten, zu entfernen. Einer von ihm errichteten Einrichtung stehe es gleich, wenn er diese durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Eigentum übernommen habe.
Das KG führt ergänzend aus, dass es Sache des Mieters sei, das Eigentum an Gegenständen und Baulichkeiten etwa vom Vormieter zu erwerben. Nicht möglich sein eine mietvertragliche Formulierung, mit der das Eigentum an den Mieter übereignet werde. Die Übereignung von Baulichkeiten vom Vermieter an den Mieter dürfte objektiv ungewöhnlich sein, und einer solchen Vertragsgestaltung dürfte insoweit ein Überraschungs- und Übertölpelungseffekt innewohnen.

References: § 10
 § 10
 § 2
 § 4
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 95
 § 546