Source: https://jyrkivirolainen-oikeus.blogspot.com/2017/05/41-kko-201722-osakehuoneiston-hallinnan_9.html
Timestamp: 2017-08-20 15:34:39+00:00

Document:
Prosessioikeusblogi: 41. KKO 2017:22. Osakehuoneiston hallinnan menettäminen
41. KKO 2017:22. Osakehuoneiston hallinnan menettäminen
Talo, jossa tapauksessa mainittu asunto sijaitsee
1. Korkeimman oikeuden (KKO) 28.4.2017 antaman ja ennakkopäätöksenä julkaiseman ratkaisun mukaan asunto-osakeyhtiö sai ottaa osakehuoneiston hallintaansa sillä perusteella, että huoneiston haltija oli pitkään laiminlyönyt yhtiöjärjestyksessä olleen määräyksen noudattamisen (KKO 2017:22). Määräys koski asukkaan ikärajaehtoa. KKO kumosi Turun hovioikeuden tuomion, jolla päätös hallintaan ottamisesta oli katsottu pätemättömäksi.
2. Huoneiston haltijana ollut mies oli vuonna 2012 ostanut tamperelaiselta Asunto Oy Sammon Ilmattarelta osakehuoneiston alle 30-vuotiaana. Hän oli asunut asunnossa sen valmistumisesta 30.11.2012 alkaen. Vuonna 2013 asuntoon oli muuttanut hänen lisäkseen alle 30-vuotias vuokralainen.
3. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olleen määräyksen mukaan yhtiön asunnoissa saivat kuitenkin asua vain sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon. Kun mies oli asunut huoneistossaan noin kahden vuoden ajan, yhtiökokous päätti 15.9.2014 ottaa asunnon haltuunsa yhtiöjärjestyksen jatkuvan laiminlyönnin takia.
4. Pirkanmaan käräjäoikeudessa mies ja vuokralainen vaativat, että yhtiökokouksen päätös julistetaan pätemättömäksi, koska huoneistoa ei ollut heidän mielestään käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä ja rikkomuksella oli vain vähäinen merkitys.
5. Käräjäoikeus (käräjätuomari Virpi Pirhonen), joka ratkasi asian 9.4.2015 antamallaan tuomiolla, katsoi kuitenkin, että yhtiökokouksen sanottu päätös oli pätevä. Käräjäoikeus hylkäsi miehen ja vuokralaisen nostaman kanteen.
6. Turun hovioikeus (hovioikeudenneuvokset Arto Suomi, Arja Maunula ja Pekka Varjus) jonne mies ja vuokralainen valittivat, sen sijaan kumosi 20.11.2015 käräjäoikeuden tuomion ja katsoi yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi. Hovioikeus totesi, että yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomuksella oli vain vähäinen merkitys.
7. KKO myönsi asunto-osakeyhtiölle valitusluvan. KKO totesi ratkaisunsa perusteluissa, että asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan yhtiökokous voi päättää ottaa osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston enintään kolmen vuoden ajaksi yhtiön hallintaan, jos osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä, jollei rikkomuksella ole mainitun pykälän 2 momentin mukaan vain vähäinen merkitys.
8. KKO:n mukaan ko. tapauksessa asuminen oli ollut kiistatta yhtiöjärjestyksen määräyksen vastaista eikä se ollut tilapäistä. Nämä seikat puolsivat tulkintaa, että rikkomuksella oli vähäistä suurempi merkitys yhtiön toiminta-ajatuksen kannalta. KKO arvioi myös rikkomuksen vähäisyyttä puoltavia seikkoja, kuten sitä, ettei asumisesta ollut väitettykään syntyneen välitöntä häiriötä ja että yhtiöjärjestyksessä edellytyksenä oli vain se, että yksi asukkaista oli täyttänyt 55 vuotta. KKO piti vähäisyyttä vastaan puhuvia seikkoja painavampina ja katsoi, että yhtiön tuli voida puuttua selvän, yhtiön toiminta-ajatuksen kannalta keskeisen määräyksen vastaiseen menettelyyn.
9. Muun muassa näistä syistä johtuen yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomusta ei KKO:n mukaan voitu pitää vähäisenä eikä yhtiökokouksen päätöstä pätemättömänä. KKO kumosi hovioikeuden tuomion ja hylkäsi huoneiston omistajan ja vuokralaisen kanteen. Koska asia oli oikeudellisesti epäselvä, KKO päätti, että kulut kuitattiin, eli riidan osapuolet saivat vastata itse oikeudenkäyntikuluistaan.
10. KKO:n ratkaisukokoonpanoon kuuluivat oikeusneuvokset Häyhä, Rautio, Pynnä, Antila ja Leppänen. Esittelijänä oli esittelijäneuvos, OTT Juha Mäkelä.
11. KKO jouti äänestämään ratkaisusta (3-2). Oikeusneuvokset Pynnä ja Leppänen pitivät rikkomuksen vähäisyyttä puoltavia seikkoja painavimpina kuin rikkomuksen vähäistä suuremman merkityksen puoltavia seikkoja, joten huoneiston hallintaan ottamiselle ei ollut perusteita. Vähemmistö hylkäsi yhtiön valituksen ja pysytti hovioikeuden tuomion voimassa.
12. Oikeuden myllyt jauhavat tunnetusti hitaasti. Näin tapahtui myös tässä tapauksessa, jossa lopullisen ratkaisun saanti kesti lähes kolme vuotta yhtiökokouksen ao. päätöksestä. Sinänsä asiaa tuskin voidaan erityisen merkittävänä, vaikka korkein oikeus onkin julkaissut siitä tiedotteen. KKO julkaisee nykyisin tiedotteita paljon useammin kuin aikaisemmin, mikä on tietenkin hyvä asia. Kun vastaavanlaisia "kärähämiä" syntyy käytännössä asunto-osakeyhtiöissä luultavasti aika usein, on paikallaan, että KKO myönsi valitusluvan ja otti asian tutkittavakseen.
13. Asiassa olisi aivan hyvin ja perustellusti päätyä myös toisenlaiseen ratkaisuun eli yhtiökokouksen päätöksen kumoamiseen. Tämä ilmenee myö siitä, että eri oikeusasteet päätyivät erilaiseen lopputulokseen ja KKO joutui äänestämään ratkaisusta. Asian oikeudellinen epäselvyys johti myös oikeudenkäyntikulujen kuittaamiseen. Tätä seikkaa KKO:n julkaisemassa ratkaisuselosteessa ei tosin mainita, mutta asia käy ilmi Tamperella ilmestyvät Aamulehden ratkaisua koskevasta uutiskommentista.
14. Parasta KKO:n enemmistön ja vähemmistön seikkaperäisissä perusteluissa on se, että tuomarit ovat ilmaisseet tulkintansa ja oikeudellisen päättelynsä perusteet avoimesti ja, mikä tärkeintä, pro et contra -metodin edellyttämällä tavalla eli punnitsemalla vastakkain rikkomuksen vähäisyyttä puoltavia ja toisaalta sitä vastaan puhuvia seikkoja.
Lähettänyt Jyrki Virolainen klo 9.5.17
Tunnisteet: asunto-osakeyhtiö, huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan, KKO 2017:22, pro et contra -perustelut, tuomion perusteleminen
"Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olleen määräyksen mukaan yhtiön asunnoissa saivat kuitenkin asua vain sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon."
Eikö tälläinen ehto ole ikäsyrjintää ja liikkumisvapautta (asuminen/perustarve) rajoittava ja perustuslainvastainen, miten on on mahdollista edes vedota ko. seikkaan?

References: KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO