Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Fristlose-Kuendigungfristgerechte-Kuendigung-wegen-Nichtnutzens-Verwahrlosung--f265785.html
Timestamp: 2020-07-09 01:34:09+00:00

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www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumKündigungFristlose Kündigung/...
10.09.2014 11:13 |
Ich bin seit ca 20 Jahren Mieter eines Appartments (Zweitwohnung) in einem Appartmenthaus in einer Großstadt. Die Miete ist daher günstig. Der Vermieter hat seit 2001 große Teile der anderen Appartments entmietet und bietet diese Räume zur Kurzzeitmiete an. Es wurde dadurch sehr laut im Haus. Seit einigen Jahren bin ich beruflich monatelang im Ausland unterwegs und nutze das Appartment aus Zeitmangel nur selten persönlich. Ich benutze es als Übernachtungsmöglichkeit für mich, Freunde und Verwandte sowie als Hobby-Raum, in dem wertvolle (wohnzimmertaugliche) Geräte untergebracht sind. Das Verhältnis zum Vermieter ist gespannt und er hat mir vor vielen Jahren schon eine Prämie angeboten, bei Auszug.
Während meiner Abwesenheit ist vorsorglich das Wasser abgedreht und es wird durch eine Bekannte gelüftet. Es befinden sich kein Biomüll etc in der Wohnung. Auch sind keine Pflanzen dort. Außer den Fenstern wurde seitens des Vermieters nichts erneuert.
Unter dem Vorwand - einen möglichen Wasserschaden zu besichtigen - gestattete ich kürzlich dem Vermieter in meiner Abwesenheit den Zutritt zum Appartment. Kurze Zeit später erhielt ich nun die fristlose Kündigung mit einer Frist von 10 Tagen ab Zustellung die Wohnung zurück zu geben. Ansonsten sofortige Räumungsklage. Hilfsweise wird fristgerecht gekündigt. Auch wird §545 Abs BGB vermieterseits widersprochen.
die Wohnung werde seit Jahren nicht mehr benutzt und befände sich in einem verwahrlosten Zustand. Sie hätte eine dicke Staubschicht. Insbesondere wird ein angeblicher Wasserschaden u.a. angeführt sowie nicht genehmigte Möbelstücke und Kartons (ein Stuhl und 3 Kartons) am Balkon angeführt, sowie Essensreste.
Anm.: Durch einen Staubsauger und Umräumen von Kartons ließen sich obige Punkte rasch beseitigen. An der Struktur ist nichts beschädigt zumal das Zimmer ja kaum benutzt wird. Den geforderten Räumungstermin kann ich - selbst wenn ich wollte - unmöglich einhalten, da ich beruflich im Ausland bin.
1) Wie kann ich Zeit gewinnen?
2) Ist obige Begründung für eine fristlose Kündigung hinreichend vor Gericht oder sind die strategischen Interessen des Vermieters offensichtlich ?
3) Wie soll ich jetzt aktuell verhalten, um keine Verfahrensfehler zu machen: Muss/Sollte ich Widerspruch einlegen, wogegen, und in welcher Form und bis wann?
4) Mit welchem "Timing" für einen Räumungstitel und mit welchen Kosten, die mich belasten könnten, muss ich im worst case rechnen.
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Zum besseren Verständnis werde ich meine Antworten direkt Ihren Fragen zuordnen, wobei ich allerdings in der Reihenfolge von der Ihrigen abweichen werde:
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass es für Mieter keine gesetzliche Pflicht gibt, die angemietete Wohnung zu bewohnen oder zu gebrauchen. Solange die Miete ordnungsgemäß gezahlt wird und die Wohnung durch die Nichtnutzung nicht beschädigt wird, kann der Vermieter die Wohnung nicht mit dem Argument kündigen, dass der Mieter dort nicht im herkömmlichen Sinne wohnt. Erst Recht ist eine fristlose Kündigung mit diesem Argument nicht möglich.
Soweit der Vermieter seine Kündigung damit begründet, dass eine dicke Staubschicht vorhanden ist und angeblich nicht genehmigte Möbel u. a. auf dem Balkon stehen, dürften auch diese Gründe nicht für eine fristlose Kündigung ausreichen. Hier wäre vor einer fristlosen Kündigung wenigstens eine Abmahnung notwendig gewesen, wobei selbst dann m. E. erhebliche Zweifel daran bestehen, dass solche Lappalien für eine fristlose Kündigung ausreichend wären.
Bei einem Wasserschaden könnte es evtl. problematisch werden, wenn dieser tatsächlich z. B. durch Ihre lange Abwesenheit entstanden und deswegen unentdeckt geblieben wäre und deswegen zu einem Schaden an der Wohnung geführt hätte. Der Vermieter müsste Ihnen allerdings ein Verschulden und / oder ein erhebliches vertragswidriges Verhalten vorwerfen, um die fristlose Kündigung zu begründen. Nach Ihren Angaben tendiere ich im Rahmen einer ersten Einschätzung eher dazu, dass der angebliche Wasserschaden kein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung ist.
Auch die angeblichen Essensreste dürften für eine fristlose Kündigung nicht ausreichen. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie nachweisen können, dass solche gar nicht in der Wohnung sind.
Insgesamt scheinen mir nach Ihren Angaben also keine ausreichenden Gründe für eine fristlose Kündigung vorzuliegen.
Für eine fristgerechte Kündigung ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters notwendig, § 573 BGB. In Betracht käme hier wohl allenfalls, wenn überhaupt, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag. Allerdings sollten weder die nur sporadische Nutzung noch die angebliche unerlaubt aufgestellten Möbel oder der Staub eine solche Pflichtverletzung darstellen. Hier könnte evtl. auch wieder ein Wasserschaden, der durch Ihre Abwesenheit entstanden wäre, greifen. Allerdings müsste dann die Pflichtverletzung vom Vermieter letztlich nachgewiesen werden.
Weiter könnte eine ungenehmigte Überlassung der Wohnung an Dritte (Familie, Freunde) eine ordentliche Kündigung begründen. Diese Gründe scheint der Vermieter aber wohl nicht angegeben zu haben, so dass die Kündigung darauf nicht gestützt wurde.
Nach Ihren Angaben habe ich daher Zweifel, dass es Gründe für eine fristgerechte Kündigung gibt bzw. die vom Vermieter angegebenen Gründe ausreichen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung würde nach § 573c Abs. 1 BGB zudem 9 Monate betragen.
Vorläufig würde ich nach Ihren Angaben zu den Kündigungsgründen eher vermuten, dass diese vorgeschoben wurden und die Kündigungen nicht wirksam sind. Dann hätte die Kündigung vor Gericht keinen Bestand. Allerdings kann die Beurteilung des Gerichts, dem das Kündigungsschreiben und die Parteivorträge vorliegen, möglicherweise auch anders entscheiden.
§ 574 BGB gibt dem Mieter die Möglichkeit, einer ordentlichen Kündigung zu widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde, die selbst unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters die Kündigung nicht rechtfertigen könnte. Gegen eine fristlose Kündigung ist dieser Widerspruch allerdings nicht möglich.
Da hier fristlos und nur hilfsweise fristgerecht gekündigt wurde, ist ein Widerspruch gegen die Kündigung wahrscheinlich wenig erfolgversprechend. Des Weiteren werden von den Gerichten oftmals recht hohe Hürden an die "unzumutbare Härte für den Mieter" gestellt. Ob sich für Sie schon wegen des langen Auslandsaufenthalts oder der Räumungsfrist von 10 Tagen, die bei einer fristlosen Kündigung grds. ausreichen kann, eine unzumutbare Härte begründen lässt, halte ich für fraglich.
Sie können dennoch versuchen, gegen die hilfsweise fristgerechte Kündigung den Widerspruch nach § 574 BGB einzulegen. Dies muss nach § 574b BGB schriftlich geschehen und ist ausreichend zu begründen. Der Widerspruch muss zudem spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt worden sei. Die Beendigung des Mietverhältnisses berechnet sich dabei nach der Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung.
Wie gesagt, bezieht sich die Möglichkeit des Widerspruchs nur auf die ordentliche Kündigung, sodass Sie die fristlose Kündigung damit nicht angreifen können. Darüber ist mehr als fraglich, ob der Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung Erfolg haben wird.
Wegen der fristlosen Kündigung können Sie diese schriftlich als unwirksam und unbegründet zurückweisen, was allerdings in der Regel nur dazu führt, dass der Vermieter die Räumungsklage einreichen wird.
Darüber hinaus können Sie versuchen, mit dem Vermieter über eine Verlängerung der Räumungsfrist zu verhandeln. Dies würde aber gleichzeitig bedeuten, dass Sie die fristlose und ggf. auch die fristgerechte Kündigung im Grunde anerkennen würden.
Zeit zu gewinnen ist daher nur sehr begrenzt möglich, da sich der Vermieter z. B. auf eine Verlängerung der Räumungsfrist nicht einlassen muss und wohl auch nicht einlassen wird. Vielmehr ist damit zu rechnen, dass der Vermieter wie angekündigt schnellst möglich die Räumungsklage bei Gericht einreichen wird. Im Räumungsverfahren wird dann die Wirksamkeit der Kündigung geprüft und wenn die Kündigungen vom Gericht anerkannt würden, ggf. eine Räumungsfristverlängerung gewährt.
Wenn Sie die Räumungsfrist nicht einhalten und der Vermieter nach Fristablauf, spätestens aber nach einer evtl. Nachfrist für die Räumung, die Räumungsklage einreicht, gewinnen Sie höchstens für die Dauer des Räumungsprozesses ein wenig Zeit.
Ein konkretes Timing für einen Räumungstitel kann nicht vorhergesagt werden. Die Dauer des Räumungsprozesses hängt maßgeblich davon ab, wie schnell die Räumungsklage vom Gericht verhandelt wird, wobei dies wiederum u. a. von der Auslastung des Gerichts abhängt. So kann es wenige Monate bis vielleicht sogar mehr als ein Jahr dauern, bis ein Räumungstitel vorliegt. Wenn das Gericht vielleicht noch eine Räumungsfristverlängerung gewährt, kann es noch einmal bis zu 6 Monaten dauern, bis der Räumungstitel endgültig vollstreckt werden kann. Jede konkrete Zeitangabe, wann ein Räumungstitel vorliegt und vollstreckt werden kann, wäre daher an dieser Stelle absolut unseriös.
Die Kosten hängen vom Streitwert ab, den das Gericht festsetzt. Der übliche Streitwert in Räumungssachen entspricht einer Jahresnettomiete (also Kaltmiete x 12 Monate). Davon abhängig sind auch die Rechtsanwaltskosten. Eine Kosteneinschätzung kann daher nur erfolgen, wenn der voraussichtliche Streitwert bekannt ist. Im Internet finden sich viele Prozesskostenrechner, mit denen Sie die voraussichtlichen Prozesskosten berechnen können. Die Kosten des Räumungsverfahrens trägt derjenige, der das Verfahren verliert. Gewinnt und verliert jede Partei anteilig, so werden die Kosten entsprechend verteilt.
Bei einem Räumungsverfahren sollten Sie sich unbedingt vor Gericht anwaltlich vertreten lassen, denn nur so werden Sie alle juristisch in Betracht kommenden Möglichkeiten, sich gegen die Kündigungen zur Wehr zu setzen und ggf. eine Räumungsfristverlängerung zu erreichen, ausreichend ausschöpfen können.
Ich hoffe, Ihnen damit Ihre Fragen beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.
Nachfrage vom Fragesteller	12.09.2014 | 11:42
Was ich nicht verstanden habe: Wenn ich die Räumungsfrist der fristlosen Kündigung zwangsläufig verstreichen lasse und daraufhin nun der Vermieter ggfls. eine Räumungsklage einreicht, die ja einige Zeit dauert, bis ein Gerichtstermin abgehalten wird ...
Welche Kosten (Gerichtskosten/RA-Kosten der Gegenpartei) kämen auf mich zu, wenn ich innerhalb dieser Zeit bis zum Gerichtstermin von mir aus ausziehen würde? Und müsste ich dazu formell selbst kündigen und eine 3-Monatsfrist abwarten?
Nachfrage vom Fragesteller	12.09.2014 | 12:06
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2014 | 12:25
Wenn Sie während des gerichtlichen Räumungsgverfahrens ausziehen, würden wahrscheinlich geringere Gerichts- und Anwaltskosten (eigener und ggf. gegnerischer Anwalt) auf Sie zukommen. Würde der Vermieter aufgrund Ihres Auszugs die Klage zurücknehmen oder für erledigt erklären, würden sich die Gerichtskosten voraussichtlich von 3 Gebühren auf 1 Gebühr reduzieren. Auch bei den Anwaltsgebühren käme bei einer vorzeitigen Verfahrensbeendigung eine Reduzierung um die sogenannte Termingebühr in Betracht.
Die reduzierten Gerichts- und Anwaltskosten müssten Sie aber grundsätzlich auch bei einem Auszug während des laufenden Verfahrens tragen, es sei denn, das Gericht würde trotz der vorzeitigen Verfahrensbeendigung feststellen, dass die Räumungsklage unzulässig oder unbegründet war.
Die Höhe der Kosten hängt, wie oben erläutert, vom Streitwert ab. Daher kann keine genaue Angabe zur Höhe der Kosten erfolgen.
Ergänzung vom Anwalt 12.09.2014 | 12:39
zu Ihrer Nachfrage, ob Sie beim Verstreichenlassen der Räumungsfrist aus der fristlosen Kündigung selbst noch einmal ordentlich kündigen sollten/müssten, möchte ich auf Folgendes hinweisen:
Grundsätzlich ist die eigene Kündigung nicht mehr notwendig, denn bei einer (wirksamen) fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis spätestens mit der Räumungsfrist. Insoweit ist eine eigene Kündigung des Mieters nicht notwendig, da das Mietverhältnis nicht mehr besteht. Es würde grds. ausreichen, dem Vermieter mitzuteilen, dass Sie die Wohnung doch räumen werden und ihm den Räumungstermin benennen.
Eine eigene Kündigung während einer laufenden Räumungsklage macht meist nur dann Sinn, wenn die Vermieterkündigung unwirksam ist und der Mieter seinerseits das Mietverhältnis beenden will.
Bei einer eigenen Kündigung riskieren Sie daher u. U. dass Sie das Mietverhältnis nun Ihrerseits beenden, obwohl Sie wegen einer unwirksamen Kündigung des Vermieters hätten nicht ausziehen müssen. Daher sollten Sie diesen Schritt gut überlegen und mit Ihrem Anwalt, der Sie in der Räumungssache vertritt absprechen.

References: §545
 § 573
 § 573

§ 574
 § 574
 § 574