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Timestamp: 2019-07-18 20:28:59+00:00

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BVerwG, 16.03.1995 - 7 C 39.93 - dejure.org
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BVerwG, 16.03.1995 - 7 C 39.93 (https://dejure.org/1995,60)
BVerwG, Entscheidung vom 16.03.1995 - 7 C 39.93 (https://dejure.org/1995,60)
BVerwG, Entscheidung vom 16. März 1995 - 7 C 39.93 (https://dejure.org/1995,60)
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Eigentumsverzicht - Eingetretene Überschuldung - Unmittelbar bevorstehende Überschuldung - Grundstückswert - Beleihungsgrenze - Ertragswertberechnung - Preisverfügung Nr. 3/82 - Bewertungsrichtlinie 1960 - Mittelwertverfahren - Vorhandene Verbindlichkeiten - Eigenmittel aus sonstigem Vermögen - Eigenleistungen - Nachbarschaftshilfe - Zeitliche und sachliche Notwendigkeit von Reparaturen - Modernisierungsmaßnahmen - Einheitswert
Ermittlung der Überschuldung des Eigentümers eines DDR-Miethauses nach der Beleihungsgrenze gemäß "Mittelwert"
Vermögensgesetz; Eigentumsverzicht wegen Überschuldung
VG Dessau, 16.06.1993 - 2 A 170/92
BVerwGE 98, 87
NJW 1995, 2049
ZIP 1995, 952
NJ 1995, 546
DB 1995, 1275
Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. März 1995 (BVerwG 7 C 39.93) streite bei einer dauernden Überschuldung eine Vermutung dafür, dass diese das bestimmende Motiv für die Aufgabe des Eigentums gewesen sei.
Dieser Restitutionstatbestand setzt damit allgemein voraus, dass für das bebaute Grundstück in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust Mieten erzielt worden sind, die die Kosten nicht deckten, dass diese Kostenunterdeckung eine - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung verursacht hat und dass diese Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen ist, dass das Grundstück durch einen der in § 1 Absatz 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87, 89).
Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber vom Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a. a. O., S. 90).
Auf der anderen Seite begründen den Einheitswert erheblich übersteigende Verbindlichkeiten mangels anderer Anhaltspunkte die Annahme einer Überschuldung (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87, 99;… Urteil vom 8. Mai 2003 - BVerwG 7 C 24.02 - Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 28, S. 111).
Dieses wiederum ist nur der Fall, wenn die Aufwendungen für große Instandsetzungsarbeiten eingesetzt wurden, weil allein sie ein Darlehen ersetzen können; eine Berücksichtigung für laufende Unterhaltungsarbeiten und kleinere Reparaturen kann auch dann nicht erfolgen, wenn diese über längere Zeit nicht aus den Mieterträgen finanziert werden konnten (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995, a. a. O., S. 93/94).
Ebenso wenig ist dargelegt, dass den Alteigentümern von privaten Dritten dinglich nicht gesicherten Darlehen vergleichbar einem Immobilienkredit eines Kreditinstituts für den Erwerb oder die Instandsetzung der Immobilie gewährt worden sind (vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a. a. O., S. 93).
(BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a. a. O. S. 96/97).
85 Modernisierungsmaßnahmen gehören hingegen so lange nicht zu dem notwendigen Instandsetzungsbedarf, so lange sie nicht durch staatliche Anordnung oder vertragliche Vereinbarung vorgeschrieben waren oder sich die Ausstattung des Hauses, gemessen an den allgemeinen Verhältnissen in der DDR in dem maßgeblichen Zeitraum vor dem Verzicht, auf einem derart niedrigen Niveau befand, dass die Räume nicht zumutbar bewohnt werden konnten (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a. a. O., S. 97).
Soweit die Klägerin behauptet hat, der Keller des Hauses sei "feucht " gewesen, wäre dieser Umstand jedenfalls bei einem bereits etwa fünfzig Jahre alten Haus für sich genommen nicht ungewöhnlich; je nach den Umständen des Einzelfalles wird ein Hauseigentümer einen nassen Keller allerdings jedenfalls insoweit sanieren, soweit dadurch größere Folgeschäden verhindert werden (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - 7 C 39.93 - a. a. O.).
Demgegenüber wird sich die Frage, ob der schadhafte Putz eines Hauses nicht lediglich wiederkehrende Ausbesserungsarbeiten, sondern eine umfängliche Sanierung erfordert, nach den Umständen des Einzelfalls bemessen (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a. a. O.).
Die Kammer ist im Ergebnis der Beweisaufnahme jedoch nicht davon überzeugt, dass im Zeitpunkt des Verzichts nicht lediglich die wiederkehrend anfallenden Ausbesserungsarbeiten an dem Dach anstanden, deren Kosten im Rahmen der Überschuldungsprüfung nicht zu berücksichtigen sind (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a. a. O.), sondern dass der Zustand des Daches des Mehrfamilienhauses eine umfassende und mit erheblichen Kosten verbundene Sanierung gebot.
Davon, dass sich die Ausstattung des Hauses auf einem derart niedrigem Niveau befunden hätte, dass die Räume auch unter Berücksichtigung der Verhältnisse in der DDR nicht zumutbar bewohnt werden konnten (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - 7 C 39.93 - a. a. O.), kann danach - noch - nicht die Rede sein.
Wurden bei der Vermietung des Wohngebäudes laufend Erträge erzielt, aber jahrzehntelang keinerlei Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, beruht eine festgestellte Überschuldung nur dann auf nicht kostendeckenden Mieten, wenn im Zeitpunkt des Eigentumsverlusts der Zeitwert des Grundstücks zuzüglich eines angemessen vervielfachten Jahresreinertrags nicht ausreicht, um die Kosten der anstehenden unabweisbaren Instandsetzungsmaßnahmen zu decken (im Anschluß an BVerwGE 98, 87).«.
Gleichwohl scheitert die Rückübertragung des Grundstücks nicht daran, daß das Verwaltungsgericht eine eingetretene Überschuldung nicht festgestellt hat; denn wie der Senat in seinem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.95 - (BVerwGE 98, 87 [89]) dargelegt hat, erfaßte schon die ursprüngliche Fassung des § 1 Abs. 2 VermG auch den Fall der unmittelbar bevorstehenden Überschuldung.
Das Gesetz begründet somit einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohnhäusern zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten an dem Eigentum wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, so daß der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat (BVerwGE 94, 16 [19 f.]; BVerwGE 98, 87 [89 f.]; Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 48.94 - Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 40; Urteil vom 31. August 1995 - BVerwG 7 C 23.94 - Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 52).
Denn diese Vorschrift will nicht den Regelfall des üblichen Unterhaltungs- und Instandsetzungsbedarfs erfassen, der gemessen am Standard der alten Bundesrepublik aufgrund des schlechten Bauzustands älterer Mietshäuser in der DDR allgemein vorhanden war, sondern demjenigen Eigentümer einen Rückübertragungsanspruch einräumen, den ein konkreter, sachlich und zeitlich unabweisbarer Finanzierungsbedarf für Instandsetzungsmaßnahmen wirtschaftlich zur Aufgabe seines Eigentums gezwungen hat (vgl. BVerwGE 98, 87 [93 ff.]).
Für den hier in Rede stehenden Zeitraum ist der Grundstückswert nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. BVerwGE 98, 87 [90 ff.]) grundsätzlich nach den zum Gesetz über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz erlassenen Bewertungsrichtlinien vom 4. Mai 1960 (abgedr. in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Dok. I Nr. 202 c) festzustellen, d.h. aus dem Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert zu berechnen, wobei der Sachwert die Obergrenze bildet; von diesem Wert ist gegebenenfalls ein Abschlag vorzunehmen, soweit nach der üblichen Praxis der Kreditvergabe nur ein bestimmter Prozentsatz des Grundstückswerts beliehen werden konnte.
Eine solche vereinfachte Wertfeststellung ist nach der Rechtsprechung des Senats zulässig, wenn der notwendige Reparaturaufwand schon bei überschlägiger Betrachtung deutlich vom Betrag des Einheitswerts abzüglich bestehender Verbindlichkeiten abweicht (vgl. BVerwGE 98, 87 [98 f.]).
Ohne greifbare Anhaltspunkte besteht für Behörden und Gerichte regelmäßig kein Anlaß, in dieser Richtung Ermittlungen anzustellen (vgl. BVerwGE 98, 87 [99]).
Ergibt sich im weiteren Verfahren, daß eine durch nicht kostendeckende Mieten verursachte Überschuldung vorlag, wird zusätzlich zu prüfen sein, ob diese Überschuldung und damit auch die ökonomische Zwangslage auf Dauer Bestand gehabt hätte und daher als wesentlicher Beweggrund für die Eigentumsaufgabe vermutet werden darf (vgl. dazu BVerwGE 98, 87 [98, 99 f.]).
VG Leipzig, 13.11.1997 - 2 K 1463/94
Anspruch auf Rückübertragung eines mit einem Miethaus bebauten Grundstückes …
Wegen der in § 1 Abs. 2 VermG enthaltenen Erstreckung auf unmittelbar bevorstehende Überschuldungen sind auch fiktive Aufwendungen für unaufschiebbar notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu berücksichtigen (vgl. BVerwGE 98, 87, 90).
Anzuwenden ist die Bewertungsrichtlinie vom 4. Mai 1960 - RL 60 - (abgedruckt in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR Bd. 4, Dok 1202 c), die zum Gesetz vom 25. April 1960 über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz (Gbl. I S. 257) erging (zur Anwendbarkeit vgl. BVerwGE 98, 87, 91 f) und zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts fortgalt.
Im Rahmen einer hypothetischen Betrachtungsweise, wie sie für die Fälle unmittelbar bevorstehender Überschuldung typisch ist, erscheint eine doppelte Berücksichtigung nur einmal anfallender Kosten jedoch nicht sachgerecht (vgl. den Hinweis in BVerwGE 98, 87, 95).
Ein Rückgriff auf die zum Verzichtszeitpunkt noch nicht geltende PV 3/82 zur Ertragswertermittlung (zur Anwendbarkeit vgl. BVerwGE 98, 87, 93) scheitert aus demselben Grund, denn die dort vorgesehene Berechnungsmethode setzt wiederum die Kenntnis der konkreten Aufwendungen voraus.
Diese müssen jedoch ausgehend von der Zielrichtung des Gesetzes auf solche Verbindlichkeiten beschränkt werden, die entweder bereits eingegangen waren oder sich aufgrund eines feststehenden Sachverhalts konkret abzeichneten (vgl. BVerwGE 98, 87, 93).
Berücksichtigung sollen diejenigen fiktiven Aufwendungen finden, die nach Grund und Höhe unabweisbar feststanden, auch wenn sie noch nicht eingegangen worden waren (vgl. BVerwGE 98, 87, 95).
Hierfür ist die Sicht eines verständigen Hauseigentümers ausschlaggebend (vgl. BVerwGE 98, 87, 96f).
Da der Gesamtbetrag der vorhandenen oder sich konkret abzeichnenden Schulden den maßgebenden Grundstückswert nicht übersteigt, also rechnerisch zum Verzichtszeitpunkt keine Überschuldung vorlag, kann eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung und damit eine ökonomische Zwangslage allenfalls noch dann bestanden haben, wenn die laufenden Einnahmen nach Abzug aller Kosten zur Bedienung eines aufzunehmenden Kredits zu DDR-üblichen Konditionen nicht ausgereicht hätten (vgl. BVerwGE 98, 87, 98).
BVerwG, 13.12.2004 - 7 B 76.04
Rückübertragung eines Grundstücks nach den Vorschriften des Vermögensgesetzes …
Das angefochtene Urteil weicht nicht im Verständnis von § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO von dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - (BVerwGE 98, 87) ab.
für notwendige Instandsetzungsarbeiten erbracht, jedoch weder aus den Mieterträgen noch mit Fremdmitteln, sondern aus seinem sonstigen Vermögen finanziert hat, wenn der Einsatz eigener Geldmittel nach Anlass, Art und Umfang mit der Aufnahme eines Immobilienkredits vergleichbar erscheint (BVerwGE 98, 87 ).
b) Aus demselben Grund ist das Verwaltungsgericht nicht im Verständnis von § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO von dem weiteren Rechtssatz in dem erwähnten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts abgewichen, dass nur der Einsatz eigener Mittel für "große Instandsetzungen" einen darlehnsersetzenden Charakter hat (BVerwGE 98, 87 ).
Das angefochtene Urteil weicht nicht entscheidungserheblich von dem schon erwähnten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - (BVerwGE 98, 87) in der Frage ab, auf welche Weise der Wert festgestellt werden muss, zu dem das Grundstück seinerzeit im Wege der Beleihung für eine Verschuldung hätte eingesetzt werden können.
War dies nicht der Fall, muss die Beleihungsgrenze nachträglich mit Hilfe der in der DDR geltenden Bewertungsvorschriften ermittelt werden (BVerwGE 98, 87 ).
Ist im Rahmen des Mittelwertverfahrens der Ertragswert eines Grundstücks festzustellen, kommt es danach auf den "nachhaltigen" Reinertrag an (Urteil vom 16. März 1995 - BVerwGE 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 ).
Das angefochtene Urteil weicht nicht entscheidungserheblich von dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. März 1995 - 7 C 39.93 - (BVerwGE 98, 87) in der Frage ab, an Hand welchen Maßstabs zu beurteilen ist, ob Instandsetzungsmaßnahmen unaufschiebbar notwendig waren.
Für die Beurteilung der sachlichen Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten ist die Sicht des verständigen Hauseigentümers ausschlaggebend (BVerwGE 98, 87 ).
Drittens mußte die Überschuldung wesentliche Ursache für den Eigentumsverlust gewesen sein (grundlegend Urteile des Senats vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 - BVerwGE 94, 16 und vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 ; stRspr).
b) Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats ist im Regelfall davon auszugehen, daß die Überschuldung auf nicht kostendeckenden Mieten beruht (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a.a.O. sowie Urteil vom 30. Mai 1996 - BVerwG 7 C 47.94 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 78).
a) Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - (…a.a.O. S. 90 ff.) dargelegt hat, fordert die Prüfung der Schuldensituation des Grundstücks eine Gegenüberstellung des Zeitwerts der Immobilie und der ihr zuzuordnenden Verbindlichkeiten.
Diese Vermutung ist nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats allerdings erschüttert, wenn in der Vergangenheit erforderliche Instandsetzungsarbeiten trotz vorhandener finanzieller Deckung unterblieben waren und es daher zu größeren Schäden oder einem Reparaturstau gekommen war (Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a.a.O. S. 99).
Damit streitet zugleich die Vermutung zugunsten der Beigeladenen, daß die dauerhafte Überschuldung bestimmendes oder doch wesentlich mitbestimmendes Motiv für die Eigentumsaufgabe war (vgl. Urteil des Senats vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a.a.O. S. 99 f.).
VG Leipzig, 13.11.1997 - 2 K 1322/94
Rechtmäßigkeit der Rückübertragung eines mit einem Mietshaus bebauten …
Anzuwenden ist die Bewertungsrichtlinie vom 4. Mai 1960 - RL 60 - (abgedruckt in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR Bd. 4, Dok 1202 c), die zum Gesetz vom 25. April 1960 über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz (GBl. I S. 257) erging (zur Anwendbarkeit vgl. BVerwGE 98, 87, 91 f).
Da der Gesamtbetrag der vorhandenen oder sich konkret abzeichnenden Schulden den maßgebenden Grundstückswert i. H. v. M 28.928,85 nur geringfügig übersteigt, kommt es für die Bejahung des Tatbestandes des § 1 Abs. 2 VermG trotz der rechnerischen Überschuldung ergänzend darauf an, ob die laufenden Einnahmen nach Abzug aller Kosten zur Bedienung eines aufzunehmenden Kredits zu DDR-üblichen Konditionen ausgereicht hätten (vgl. BVerwGE 98, 87, 98).
Zur Feststellung der Überschuldung eines bebauten Grundstücks im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG (wie BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 -, zur Veröffentlichung in BVerwGE bestimmt).
Wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - näher dargelegt hat, ist für den hier in Betracht kommenden Zeitraum grundsätzlich die - nicht veröffentlichte - Bewertungsrichtlinie vom 4. Mai 1960 (Horn, RWS-Dok. 1, Nr. 3.18.3) zum Gesetz vom 25. April 1960 über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz (GBl I S. 257) bzw. deren Nachfolgeregelung, die Bewertungsrichtlinie vom 20. Juni 1984, maßgebend.
Allerdings ist unter bestimmten Voraussetzungen eine vereinfachte Wertfeststellung auf der Grundlage des Einheitswerts zulässig (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 -).
Sollte sich aber bei der erneuten Verhandlung der Sache ergeben, daß die Höhe der zu berücksichtigenden Verbindlichkeiten nicht deutlich vom Einheitswert abweicht, müßte erforderlichenfalls der Zeitwert nach Maßgabe der im Urteil des Senats vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - entwickelten Grundsätze festgestellt werden.
Richtig ist allerdings, daß die dem Grundstück zuzuordnenden Verbindlichkeiten ausgehend von der Zielrichtung des Gesetzes zeitlich und sachlich begrenzt werden müssen (vgl. dazu auch BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 -).
So wie es verfehlt wäre, die Dringlichkeit eines geltend gemachten Reparaturbedarfs schon aus der Tatsache des Eigentumsverzichts abzuleiten (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwwG 7 C 39.93 -), besteht umgekehrt keine Vermutung, sondern allenfalls ein Indiz für die fehlende Dringlichkeit, wenn ein Haus noch Jahre nach dem Eigentumsverzicht bewohnt wurde, ohne daß die nunmehr zuständigen staatlichen Stellen größere Reparaturen durchgeführt haben.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 = Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 39) müssen der Bewertung von Grundstücken und Gebäuden im Rahmen des § 1 Abs. 2 VermG die seinerzeit "ausnahmsweise geltenden Vorschriften" zugrunde gelegt werden, die in Wahrheit für DDR-Bürger generell anzuwenden waren.
Andernfalls muss der Zeitwert nach Maßgabe der im Urteil vom 16. März 1995 (BVerwG 7 C 39.93 - a.a.O.) entwickelten Grundsätze festgestellt werden.
Eine Divergenz zur Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. März 1995 (BVerwG 7 C 39.93 - a.a.O.) ist auch nicht insoweit gemäß § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO dargelegt, als das Verwaltungsgericht Instandhaltungskosten, die erst nach 19 Jahren angefallen sind, berücksichtigt hat.
Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten fiktiv diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzung der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber vom Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden (Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 a.a.O. S. 90).
Ein Indiz für die fehlende Dringlichkeit von Instandsetzungsarbeiten besteht, wenn ein Mietwohnhaus noch Jahre nach dem Eigentumsverzicht bewohnt wurde, ohne dass die nunmehr zuständigen staatlichen Stellen größere Reparaturen durchgeführt hätten (Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 a.a.O. S. 95 f.).
Die Annahme des Verwaltungsgerichts, es könnten die in den Jahren 1989/1990 durch den VEB Gebäudewirtschaft für die Dachsanierung investierten Kosten in Höhe von 39 054, 10 Mark der DDR als Indiz dafür herangezogen werden, dass bei einer Generalreparatur zum Zeitpunkt der Erbausschlagung im Jahre 1970 Kosten entstanden wären, die den zur Verfügung stehenden Beleihungsspielraum von 10 753, 01 Mark der DDR wesentlich überstiegen hätten, ist nicht geeignet, die erforderliche Sachverhaltsaufklärung zu ersetzen, zumal es das Verwaltungsgericht übersehen hat, dass bei der Prüfung der Schuldensituation des Grundstücks der Zeitwert der Immobilie zugrunde zu legen ist und nicht der Einheitswert (…vgl. Urteile vom 11. Februar 1999 - BVerwG 7 C 4.98 a.a.O. S. 287; vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 a.a.O. S. 90; Beschluss vom 8. Juni 2006 - BVerwG 7 B 44.06 - ZOV 2006, 299 f.).
Mit Billigung des staatlichen Verwalters aus dem sonstigen Vermögen des Alteigentümers zur Ablösung einer Hypothek eingesetzte Eigenmittel sind als "sonstige Vebindlichkeiten" (vgl. Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 ff.) bei der Ermittlung der Überschuldung eines Grundstücks im Rahmen von § 1 Abs. 2 VermG zu berücksichtigen.
Zugunsten des Alteigentümers wird ferner im Regelfall (zur bisher noch nicht entschiedenen Besonderheit bei Enteignungen siehe oben) die Kausalität - im Sinne eines bestimmenden oder doch wesentlich mitbestimmenden Motivs - zwischen Überschuldung und Eigentumsverzicht vermutet (Urteile vom 16. März 1995, a.a.O., S. 99 bzw. S. 97…, vom 2. Februar 2000, a.a.O., S. 21 …und vom 28. März 2001, a.a.O., S. 264).
Zu den auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten können auch die Aufwendungen für notwendige Instandsetzungsarbeiten gehören, die der Eigentümer aus seinem sonstigen Vermögen finanziert hat, sofern der Einsatz der Eigenmittel nach Anlass, Art und Umfang mit der Aufnahme eines Immobilienkredites vergleichbar ist, also darlehensersetzenden Charakter hat (Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 ).
Dementsprechend sind derartige Eigenmittel in der Höhe als "Verschuldung" zu berücksichtigen, die ein entsprechender Kredit bei üblicher Tilgung zum Zeitpunkt des Eigentumsverlustes noch aufgewiesen hätte (Urteil vom 16. März 1995, a.a.O.).
Insoweit nimmt die Revision zutreffend Bezug auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, nach der der Einsatz von Eigenmitteln für Instandsetzungsmaßnahmen jedenfalls dann (fiktiv) als das Grundstück belastende Verbindlichkeit angesehen wird, wenn der Eigenmitteleinsatz grundstücksbezogen erfolgte und nach Art und Umfang darlehensersetzenden Charakter hatte (vgl. Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 ).
Drittens muss die Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, dass das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995 - 7 C 39.93 -, VIZ 1995, 344;… Urt. v. 2.2.2000 - 8 C 25.99 -, S. 12 m.w.N.).
Ein Grundstück oder Gebäude war überschuldet, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben oder wenn diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten; dabei sind fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die zum hier maßgebenden Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber von dem Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, BVerwGE 98, 87 = VIZ 1995, 344 ff.).
Unter Zugrundelegung der Bewertungsrichtlinie vom 4.5.1960 - RL 60 - (abgedruckt in RWS-Dokumentation 7 Enteignung und offene Vermögensfragen in der ehemaligen DDR, Bd. 1 Nr. 3.18.3) zum Gesetz vom 25.4.1960 über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz (GBl I S. 257) ist der Grundstückswert aus dem Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert zu berechnen, wobei der Sachwert die Obergrenze bildet (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, a.a.O.).
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts wurden Kredite in Höhe des Zeitwerts bzw. höchstens bis zum Einheitswert bewilligt, der meist etwas unter dem Zeitwert lag (vgl. z.B. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, VIZ 1995, 344;… Urt. v. 16.3.1995, VIZ 1995, 348, Urt. v. 22.8.1996, VIZ 1996, 704, Urt. v. 11.2.1999, VIZ 1999, 407 f.).
Ausgehend von der Zielrichtung des Gesetztes müssen diese auf solche Verbindlichkeiten beschränkt werden, die entweder bereits eingegangen waren oder sich auf Grund eines feststehenden Sachverhaltes konkret abzeichneten (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, BVerwGE 98, 87 (93) [BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93]).
Hierbei ist die Sicht eines verständigen Hauseigentümers ausschlaggebend (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, BVerwGE 98, 87 (95 ff.) [BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93]).
Die diesbezüglich zu Gunsten des Alteigentümers streitete Vermutung (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, BVerwGE 98, 87 (99 f.) [BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93]) wird entgegen der Ansicht der Beigeladenen nicht dadurch widerlegt, dass Herr ... zur Begründung des Antrags auf Eigentumsverzicht angab, aus Alters- und Gesundheitsgründen das Grundstück nicht mehr selbst verwalten zu können.
BVerwG, 28.04.1998 - 7 C 4.97
Eigentumsverzicht; Überschuldung; landwirtschaftliches Anwesen; unlautere …
VG Leipzig, 21.03.2001 - 3 K 433/00
Aufhebung eines Investitionsvorrangbescheides; Glaubhaftmachung der …
BVerwG, 30.05.1996 - 7 C 49.95
VG Schwerin, 08.12.1998 - 3 A 301/94
Klage gegen die Rückübertragung eines mit einem Miethaus bebauten Grundstücks auf …
BVerwG, 19.01.2000 - 8 B 349.99
Überschuldung; Ermittlung der Überschuldung; Verbindlichkeiten unterhalb des …
BVerwG, 22.08.1996 - 7 C 74.94
Offene Vermögensfragen - Buchgrundstück als überschuldetes Grundstück, Zeitwert …
BVerwG, 08.05.2003 - 7 C 24.02
Eigentumsverzicht; Überschuldung; Instandsetzungsbedarf; Grundstückswert; …
BVerwG, 19.04.2005 - 8 B 19.05
Geltendmachung einer Verfahrensrüge - Grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache - …
BVerwG, 30.01.2004 - 7 B 27.03
Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision - Vermögensrechtliche …
BVerwG, 25.06.2008 - 8 C 12.07
Restitution von Mietwohngrundstücken; Kausalität zwischen Überschuldung und …
BVerwG, 13.03.1997 - 7 B 390.96
Nichtzulassungsbeschwerde wegen fehlerhafter Sachverhaltsaufklärung bei …
BVerwG, 06.12.1996 - 7 C 20.96
Offene Vermögensfragen - Restitutionsausschluß wegen Verwendung im komplexen …
BVerwG, 13.03.2001 - 8 B 266.00
Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision - Sinn und Zweck des § 1 Abs. 2 …
BVerwG, 17.01.2008 - 8 B 101.07
Zulässigkeit einer vereinfachten Wertfeststellung in Abweichung vom Einheitswert …
BVerwG, 07.12.1998 - 7 PKH 13.98
Eigentumsverzicht; nicht kostendeckende Mieten; Überschuldung; Reparaturstau; …
BVerwG, 16.10.1997 - 7 C 51.96
Eigentumsverzicht - Vermietungsbedingte Überschuldung - Kausalität - Eigennutzung …
BVerwG, 20.04.1995 - 7 B 254.94
Anspruch auf Rückübertragung eines Wohnhauses und Geschäftshauses auf der …
DDR; Diskriminierung; Eigentum; Enteignung; Entschädigungsbestimmung; …
BVerwG, 20.02.2003 - 7 C 14.02
Altersheim; Bauernhof; bebautes Grundstück; Beleihungswert; Buchgrundstück; …
BVerwG, 03.05.2000 - 8 B 57.00
Überschuldung; unterbliebene Instandsetzungen; fiktive Rücklage; im Zeitpunkt der …
BVerwG, 26.09.2001 - 7 B 16.01
Verpflichtung eines Verwaltungsgerichts zur Einholung eines weiteren …
BVerwG, 12.08.2002 - 8 B 65.02
Anforderungen hinsichtlich der ordnungsgemäßen Begründung einer Divergenzrüge - …
BVerwG, 15.07.1998 - 7 B 52.98
BVerwG, 20.12.1996 - 7 B 341.96
Verwaltungsprozeßrecht - Widersprüchliche Tatsachenfeststellungen als …
BVerwG, 10.11.2000 - 7 B 109.00
BVerwG, 07.12.1998 - 7 B 241.98
Begründetheit der Bechwerde gegen die Nichtzulassung der Revision
BVerwG, 04.06.2003 - 7 PKH 3.03
Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe - Vollmacht für eine …
BVerwG, 02.10.2001 - 7 B 65.01
Begründungsanforderungen bei Einlegung einer Divergenzrüge - Annahme von …
BVerwG, 28.03.2000 - 8 B 79.00
BVerwG, 02.07.2003 - 8 B 93.03
Divergenzrüge - Sachverhaltsaufklärungspflicht des Gerichts
VG Leipzig, 18.07.2001 - 2 K 464/96
Vermögensrechtliche Ansprüche im Zusammenhang mit dem Übergang eines ehemaligen …
VG Schwerin, 20.03.2002 - 3 A 1727/97
Vermögensrechtliche Rückübertragung eines Grundstücks; Unlautere Machenschaften …
BVerwG, 07.01.1998 - 7 B 428.97
Gegenständlich beschränkte Teilauseinandersetzung gegen den Willen eines Miterben …
BVerwG, 16.06.1999 - 8 B 138.99
Klärungsbedürftige Rechtsfrage als Voraussetzung der grundsätzlichen Bedeutung …
BVerwG, 07.08.1998 - 7 B 244.98
Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision
BVerwG, 29.11.1996 - 7 B 345.96
Beschwerde gegen die Nichtzulassung einer Revision - Divergenzrüge wegen der …
BVerwG, 08.01.1996 - 7 B 434.95
Rückübertragung eines Mietwohngrundstückes nach dem Vermögensgesetz (VermG) - …
BVerwG, 08.08.1995 - 7 B 291.95
BVerwG, 18.03.1997 - 7 PKH 22.96
Rückübertragung eines Grundstücks nach dem Vermögensgesetz - Überschuldung auf …
BVerwG, 29.06.1995 - 7 B 250.95
VG Leipzig, 28.10.1999 - 3 K 662/96
Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks nach VermG; Anforderungen an den …

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