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Timestamp: 2020-03-29 05:43:36+00:00

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Universimmo.com - Merci à l'ARC 380 € l'état daté. Un vrai flop !
Merci à l'ARC 380 € l'état daté. Un vrai flop ! Imprimer le sujet
21 Posté - 14 déc. 2019 : 14:52:36
Il me semble qu'on parle uniquement de l'état daté et pas des frais d'opposition ou de délivrance de l'article 20 ?
Le problème est que beaucoup vont s'engouffrer dans la faille, et ce qui est une bonne disposition va finir par faire aussi "flop".
Comme le contrat type de syndic, qu'énormément ont amendé pour le rendre illégal... tu m'étonnes, s'il n'y a pas de sanction derrière... donc il est très bien qu'à partir du 1er juin prochain, ce sera une amende maximale de 15.000 € pour une personne morale. Ce devrait être davantage, et depuis le tout 1er jour !
On avait une occasion de redorer l'image de la profession, et à cause de beaucoup, c'est finalement "pire". Du gâchis.
Ici si les honoraires de l'état daté vont baisser pour certains, ils vont compenser sur la délivrance de l'article 20, voilà tout. C'est prévu d'avance.
Perso je suis à 300 € TTC en incluant tout : pré état-daté, état daté, délivrance article 20. Donc sauf l'opposition mais qui est faite dans de rares cas.
Une chose est dite et est démagogique : que ce serait trop cher pour appuyer sur des boutons et que ce serait fait en 2 minutes. C'est archi faux.
Il y a des contrôles à faire, des choses à penser, des corrections manuelles à faire selon les cas... et il faut ajouter le temps de réunir d'autres éléments, de mettre à jour, d'extraire, d'envoyer, ...
J'en ai marre de lire que le "pré état-daté" serait inventé par les syndics, alors que c'est archi faux. C'est les Notaires !
Plutôt que de demander au vendeur de réunir des informations en recherchant des documents, il est plus facile de demander au syndic de le faire, aux frais du vendeur... point barre !
Il y a de rares clients vendeurs qui refusent cela, et qui exigent que le Notaire le prenne à sa charge.
Il a aussi les Notaires qui font de l'excès de zèle pour se couvrir, et qui exigent un tas d'informations détaillées selon ce qu'ils lisent sur les PV. C'est hallucinant. Et ensuite selon le temps mis à répondre ou si on leur dit qu'ils abusent, ils disent au vendeur "regardez ce méchant syndic va vous faire louper la vente car il ne répond pas...". Une honte.
Bref la disposition est bien, mais elle devrait préciser ce que cela englobe, et aurait dû prévoir un plafonnement de toutes les prestations : réponses avant l'état daté, article 20, opposition.
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22 Posté - 14 déc. 2019 : 16:04:50
L'opposition à paiement du prix figure dans le 9.2 ! On peut la facturer
A mes yeux la délivrance du certificat de l'article 20 impose une simple signature d'un imprimé. Pas d'honoraire possible dans ce cas.
Je trouve que les organisations professionnelles ne se cassent pas la tête non plus.
23 Posté - 17 déc. 2019 : 12:48:53
Vous avez raison FBO.
Concernant le pré-état daté ce sont les notaires qui l'ont inventé, il n'y a aucun doute sur le sujet. Le pire c'est que lorsqu'ils le reçoivent ils n'en font rien, et ils l'annexent tout simplement à l'acte.
Lors des ventes on voit qu'en plus de l'état daté, il y a systématiquement d'autres facturations, et c'est de pire en pire depuis ALUR.
Nous avons commencé avec le pré-état daté, qui est venu se nommer en état daté qu'on actualise, et les articles 20 qui viennent se greffer en plus.
Il est de moins en moins rare que les frais de mutation facturés par le syndic dépassent les 1000 €.
Il y a même des syndics, qui vont en plus facturer des couts de reproduction si ils envoient la copie papier.
Par contre une fois de plus vous fuyez sur le temps qu'il faut pour faire un état daté, pourquoi la base de calcul 1/2 heure du cout horaire pour le prix max d'un état daté ne serait pas suffisant?
"Il y a des contrôles à faire, des choses à penser, des corrections manuelles à faire selon les cas... et il faut ajouter le temps de réunir d'autres éléments, de mettre à jour, d'extraire, d'envoyer, ..."
Comme si vous essayez de justifier un cout, encore heureux que vous ne facturez pas "du vent" car dans ce cas cela serait du vol.
Maintenant reprenons votre liste.
- Contrôle à faire, c'est de la gestion courante, sauf si vous ne contrôlez rien.
- Des choses à penser, LOL, on croirait entendre parler un amateur
- Des corrections manuelles à faire, ce n'est pas systématique donc vous reconnaissez l'automatisation du process
- Il faut les temps de réunir d'autres éléments, si le logiciel le permet c'est automatisé.
- De mettre à jour.. c'est toute de même le travail pour lequel le syndic est payé dans le cadre de sa gestion.
Rien de bien convaincant pour justifier un cout.
Autant je peux comprendre qu'un syndic, qui gère tout manuellement, puisse avoir ce type d'argument, autant que pour des syndics professionnels vous ne pouvez pas justifier grand chose. Je vous rappelle qu'en juin 2020, il y a obligation de mettre sur l'extranet quasiment tous les documents, donc l'état daté se résumera uniquement au document.
Oui cela prend un peu de temps, surtout que le notaire qui avait la date de signature bien avant veut l'état daté dans l'heure... Il faut donc se désorganiser pour produire rapidement ce document, donc 1/2 heure est largement suffisant.
1/2 heure avec les couts horaires du syndic, nous sommes dans les 40-50 euros.
Historiquement, j'ai noté que les couts ont explosé depuis que les syndics ne facturent plus les copies du RC, cout qui était totalement prohibitif, sachant qu'il suffisait d'en demander une copie au bureau de publicité foncière pour quelques dizaines d'euros.
24 Posté - 17 déc. 2019 : 13:37:04
C'est à la date de la signature du compromis que devrait être établi l'état daté.
C'est à cette date que les acquéreurs doivent être complètement renseignés et avertis. Après c'est trop tard dans la quasi totalité des cas.
Quelques mois plus tard, en vue de la signature de l'acte, il n'y a plus que des mises au point à effectuer.
Dès lors plus de problème ! Moins en tout cas.
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25 Posté - 17 déc. 2019 : 15:59:18
Contresens sur l'utilité de l'état daté ! Ce n'est pas un instrument d'information de l'acquéreur qui incombe au vendeur en amont de la négociation ! C'est un instrument devant permettre au notaire d'établir son acte et de faire le compte entre les parties en fonction de la date de signature, que lui-seul maîtrise. Le syndic donne des informations qui ne sont valables qu'à la date de l'état daté (c'est la seule raison pour laquelle il s'appelle ainsi !), comme si la vente se signait ce jour-là. Il faut évidemment le faire le plus tard possible avant la signature afin que les informations ne soioent pas obsolètes !
26 Posté - 17 déc. 2019 : 16:59:00
Il faut aller se replonger dans les travaux parlementaires pour savoir ce qu'il en est effectivement.
Deux documents étaient prévus : l'état daté qui est parfaitement défini et une note de renseignements que les notaires ont continué à envoyer et que les syndics corrects ont continué à remplir. Tout naturellement on a continué à parler d'état daté à propos de la note de renseignements. Celle ci est devenue de plus en plus astreignante mais aussi génératrice de responsabilité pour le syndic.
La plupart des renseignements qu'elle comporte ne peuvent être fournis que par le syndicat.
Il est scandaleux d'avoir prétendu que le syndicat n'est pas tenu de remplir la note de renseignements.
Plus scandaleux encore d'avoir prétendu qu'il appartient au notaire rémunéré de recueillir tous ces renseignements alors que c'est manifestement impossible pour la plupart d'entre eux. C'est l'ARC qui a tenté de propager cette argumentation insoutenable.
Comment les organisations professionnelles ont elle pu déserter l'arène à ce propos ?
Enfin les documents ! On va bien rire quand tante Ursule récupérera son règlement de copropriété dans l'extranet du syndic.
Celui ci n'a pas grand compte à faire depuis la disparition des prorata temporis à mon très grand plaisir.
L'état daté et la note de renseignements sont un instrument d'information de l'acquéreur qui doivent être fournis par le syndicat des copropriétaires. Le syndic est sa main.
27 Posté - 17 déc. 2019 : 18:23:17
tout a fait d accord avec Sunbird :
en essayant de justifier le montant FBO se décribilise .pourtant j ai de bonnes infos le concernant
Je suis en terminaison de vendre un appartement sur Montpellier , j ai demandé à mon notaire de m envoyer le mail de la demande de l état daté et le retour au comptable et bien cela a mis moins de demi heure .
28 Posté - 17 déc. 2019 : 19:43:31
L'état daté n'est pas dans la loi (sauf très incidemment dans l'article 10-1) : c'est on objet purement règlementaire !
Par ailleurs, l'état daté défini à l'article 5 du décret ets le seul document que les syndics doivent aux notaires. La fiche de renseignements, pas plus que le pré-état daté n'existent pas et sont des inventions des notaires ! En dehors du strict état daté, le notaire n'a à faire qu'à un vendeur et à un acquéreur, et doit se débrouiller avec eux ! Au vendeur de communiquer toutes les informations nécessaires, et le notaire ne peut exiger plus d'informations que ce que le vendeur est en capacité de lui donner !
Tout le reste est ajouter aux textes des dispositions qu'ils ne comportent pas, et on sait que la cour de cassation est intraitable avec ça !
29 Posté - 17 déc. 2019 : 19:45:42
De David Rodrigues Juriste à CLCV
Pourtant c'est un praticien. Il devrait savoir !
30 Posté - 17 déc. 2019 : 19:49:56
31 Posté - 17 déc. 2019 : 19:53:02
C'est précisément à propos de l'article 10-1 que l'on trouve les discussions dont je fais état et qui ont été reproduites dans mon site.
32 Posté - 17 déc. 2019 : 19:55:26
Mais l'article 10-1 est sans rapport avec le contenu de l'état daté et son objectif !
33 Posté - 17 déc. 2019 : 21:53:50
Lors de la signature d'un compromis ou d'une promesse ce qui est important c'est que l'acquéreur sache ce qu'il achète, c'est à ce titre que ALUR a obligé la communication de certains documents, documents qui étaient déjà annexés depuis des années par beaucoup de notaires ou agences.
Alur a ajouté les éléments financiers sur le SDC.
Nul besoin faire un pré ou un état daté lors du compromis, communiquer le dernier appel de charges du vendeur et les annexes comptables validées suffisent à informer l'acquéreur. Il ne faut pas oublier que cette information est faite pour informer l'acquéreur de l'état de santé des finances du SDC, afin qu'il n'achète pas un appartement dans un SDC où plus personne ne paie.
Malheureusement, l'expérience montre que ces informations financières sont noyées avec les autres annexes.
34 Posté - 17 déc. 2019 : 22:00:47
C'est effectivement le temps de 1/2 heure sur lequel l'ARC aurait du faire son argumentaire au lieu d'aller sur un prix max.
35 Posté - 18 déc. 2019 : 00:20:48
Nul besoin faire un pré ou un état daté lors du compromis,
Dans bien des cas c'est au moment du compromis que l'acquéreur s'engage.
C'est donc à ce moment qu'il doit être informé très complètement.
36 Posté - 18 déc. 2019 : 10:08:20
Dans JPM-COPRO (lien ci dessous) on lit
http://www.jpm-copro.com/Contenu%20etat%20date.htm
Tout cela date du 19 avril 2009. Rien n'a changé.
37 Posté - 18 déc. 2019 : 11:52:39
C'est dans tous les cas que l'engagement est fait lors de la PUV.
L'information financière demandée par ALUR souffre d'un gros problème, c'est que le syndic communique des chiffres, le notaire (ou l'agence) ne savent pas les interpréter, et donc annexe tout simplement ce document. Il devrait y avoir obligation d'écrire une synthèse qui serait repris dans l'acte. Du style "le SDC à x% d'impayé depuis le x. Ces impayés sont liés à x copropriétaires sur 150. Des actions en recouvrement de charge sont encours. Les impayés n'empêchent pas le fonctionnement de la copropriété."
ou " il y a 15% d'impayés, en raison du taux d'impayés, et les retards de paiement, il est difficile d'entretenir les immeubles, et encore plus difficile de faire les travaux voter faute de fonds insuffisant..."
C'est que j'appelle de l'information, et c'était clairement ce que demande ALUR en terme d'information. Sauf que tout le monde refuse de le faire.
On va reprendre dans la promesse les défauts sur l’électricité, les défauts sur les autres diagnostics, mais rien sur le risque (financier) d’acheter dans cette copropriété. Les notaires vont même penser à ajouter la petite ligne sur le fait qu'ils font payer la PUV en accord avec la convention (signé sur le coin de table par l'acquéreur) car sinon ils ne peuvent pas facturer.
Le vendeur, et l'agence ne disent rien, le syndic idem, et le notaire encore moins.
38 Posté - 18 déc. 2019 : 12:39:38
JPM, tout ceci n'est en rien créateur d'obligation supplémentaire au syndic, qui ne serait pas dans le décret ! Nous maintenons que le syndic doit ce qui est prévu à l'article 5 et rien de plus !
Et encore une fois, n'en déplaise à l'honorable parlementaire, la fonction d'information de l'acquéreur de l'état daté n'était qu'une de ses fonctions et que la principale était la protection du syndicat. Donc l'imputation au vendeur qui lui paraissait naturelle était déjà contestable. Aujourd'hui, cette fonction a disparu et a été remplacée par l'information de l'acquéreur instaurée par la loi ALUR à l'occasion de la signature de l'avant-contrat, ce qui est évidemment une nécessité, puisque non seulement comme vous dites "dans bien des cas c'est au moment du compromis que l'acquéreur s'engage", mais en fait c'est dans tous les cas.
Donc aujourd'hui cette fonction d'information de l'acquéreur disparaît au niveau de l'état daté, ce qui affaiblit encore l'argumentation de l'honorable parlementaire.
L'imputation des honoraires de l'état daté aurait du dès 2009 rester dans le droit commun du 2ème alinéa de l'article 10 (répartition en tantièmes généraux) et en tous cas devrait depuis ALUR y retourner.
Si le parlement a été saisi par amendement de ce complément inséré à l'article 10-1 pour l'état daté, c'est qu'un arrêt de la Cour de cassation a dénié le droit à un syndic d'imputer privativement ces honoraires à un copropriétaire vendeur, arguant très justement que le contrat de syndic qui était avancé en justification de l'imputation privative n'était pas opposable au copropriétaire qui n'en était pas signataire. Il en est résulté un branle-bas de combat chez les syndics qui ont vu le risque que cette source d'honoraires leur échappe, car en tantièmes généraux les copropriétaires auraient été plus regardants sur les tarifs !
Si les débats parlementaires peuvent parfois traduire une réflexion juridique de haut niveau et refléter une volonté noble du législateur vers plus de justice ou la défense de l'intérêt général, en l'occurrence il s'agissait très prosaïquement de satisfaire le lobby des syndics qui avait appelé au secours (voir l'appartenance politique du député)… En conséquence, le crédit à accorder à l'argumentation de l'honorable parlementaire doit être évalué à l'aune de cet historique…
Édité par - rédaction Universimmo le 18 déc. 2019 12:43:04
39 Posté - 18 déc. 2019 : 13:17:35
Cette bourde n'est pas de moi mais de Sunbird
Elle est bien présentée comme une citation.
40 Posté - 18 déc. 2019 : 13:56:54
non mais vous êtes un cafteur ;-)
Plus sérieusement je n'ai fait aucune bourde, sauf à vos yeux, concernant les compromis.
Concernant les échanges avec Universimmo qui sont très intéressants, ils démontrent que vos certitudes sont fondées sur rien ou pas grand chose d'opposable.
Vos multiples interventions noient le sujet qui est le prix de l'état daté que vous estimiez à 500 € TTC, et qui serait à 380 € TTC.
Un état daté c'est max 1/2 heure de temps (je ne parle pas de boulot), donc le bon prix c'est 1/2 heure de la vacation horaire. Pour le reste ce n'est que du baratin.

References: l'article 20
 l'article 20
 l'article 20
 l'article 10
 l'article 5
 l'article 10
 l'article 10
 l'article 5
 l'article 10
 l'article 10