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Timestamp: 2017-03-28 20:22:06+00:00

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RESOLUCIÓN de 24 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Consuegra, don Alberto J. Martínez Caldevilla, contra la negativa del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca
RESOLUCIÓN de 24 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Consuegra, don Alberto J. Martínez Caldevilla, contra la negativa del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 24 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Consuegra, don Alberto J. Martínez Caldevilla, contra la negativa del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca Estado	:
24/09/2005	Fecha Publicación	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	RESOLUCIÓN de 24 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Consuegra, don Alberto J. Martínez Caldevilla, contra la negativa del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.
El día 7 de abril de 2005, bajo número 730 de protocolo, don Alberto J. Martínez Caldevilla, Notario de Consuegra, autorizó una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca otorgada por una entidad de crédito. En representación de dicha entidad de crédito actuó don A.C.S. En dicha escritura de préstamo hipotecario se expresa, respecto de la citada representación, que A.C.S. interviene como apoderado de dicha Entidad, reseñándose los datos de la escritura de apoderamiento, con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro Mercantil. Además de expresar que tiene a la vista copia autorizada de dicha escritura de poder, añade el Notario lo siguiente:: «Hago constar que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas que me han sido acreditadas para el negocio a que se refiere la presente escritura pública de cancelación de crédito hipotecario, según resulta de los documentos auténticos reseñados». «Me asegura que no le ha sido suspendido ni revocado dicho poder». Y en el otorgamiento se añade que la referida Entidad de crédito «ha percibido la totalidad del referido crédito y que nada más acredita por capital y demás conceptos referentes al mismo, por lo que cancela la hipoteca. y consiente expresamente que dicha cancelación sea inscrita en el Registro de la Propiedad».
En dicha escritura de cancelación de hipoteca se expresa que tal derecho real (que gravaba la finca registral número 19.996) garantizaba un crédito concedido a favor de la sociedad «C.L.M., S.A.». Y debe tenerse en cuenta que, el mismo día bajo número 728 de protocolo, don Alberto J. Martínez Caldevilla, Notario de Consuegra, había autorizado una escritura de compraventa por virtud de la cual, don A.R.D., en nombre y representación de la referida sociedad «C.L.M., S.A.» había vendido dicha finca registral número 19.996 a don O.N. y doña C.N. (que la compran sin subrogarse en el referido crédito, afirmándose que dicha hipoteca «está pagada pero pendiente de cancelación»). En propia escritura de cancelación de hipoteca se expresa que los «titulares registrales» de la finca gravada son dichos compradores. Y debe advertirse que esta escritura de compraventa
cuya calificación también fue objeto de recurso gubernativo causó asiento de presentación el día 14 de abril de 2005, con número 1757 del Diario 85 (es decir, dos números inmediatamente anteriores al de la escritura de cancelación de la hipoteca, como se detalla en el siguiente apartado II de esta resolución).
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Quintanar de la Orden, causó, con fecha 22 de abril de 2005, el asiento de presentación 1759 del Diario 85, y fue objeto de la siguiente calificación negativa con fecha de 5 de mayo de 2005:
«Antecedentes de hecho: ...
a) En el otorgan se señala que la entidad acreedora ha percibido la totalidad del crédito y demás conceptos garantizados con la hipoteca.
b) En la justificación de la actuación mediante representante, el documento se limita a contener el juicio notarial de suficiencia, sin que se reseñen las facultades conferidas.
1) No ser bastante la causa indicada para la extinción de la obligación cubierta con la hipoteca: el reembolso de la cantidad acreditada no supone la extinción de la relación crediticia, puesto que el acreditado puede volver a disponer, dentro de los límites pactados, de la parte ya amortizada. Por ello, el que se encuentre al corriente de pago y no adeude cantidad alguna al tiempo del otorgamiento de la escritura y se otorgue la oportuna carta de pago por la entidad financiera no es bastante para
causalizar la cancelación pretendida (art. 82 LH). Por otro lado, la renuncia a la garantía que sí sería bastante por sí para la cancelación no resulta de manera implícita ni explícita del documento, ni resulta el apoderado de la entidad tener facultades para ello.
2) Contravenir lo señalado en el art. 98 de la Ley 24/2001, al no contener el documento una reseña somera pero suficiente de las facultades conferidas, conforme al criterio de la Res. DGRN de 12 de abril de 2002, de manera separada al juicio de suficiencia y sin que esté confundido con éste. Con arreglo a la resolución citada y a múltiples pronunciamientos jurisdiccionales, la exigencia de una adecuada calificación registral amparada por el art. 18 LH y la necesidad de una suficiente explicación de la actuación de los funcionarios, que evite su hacer arbitrario, imponen que el juicio de suficiencia no se limite a contener una remisión genérica al contenido del documento, sino que debe contener tal reseña somera pero suficiente de las facultades conferidas, lo que no implica testimoniar, copiar o transcribir poder alguno.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender el despacho del documento calificado por las faltas citadas...»
Según consta en el expediente y reconoce el Notario autorizante, la calificación se notificó a éste el 4 de mayo de 2005.
Por medio de escrito enviado por vía postal el 4 de junio de 2005, que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Quintanar de la Orden el 6 de junio, el Notario autorizante de la escritura calificada interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, con base en los siguientes argumentos: A) Respecto del primero de los defectos, alega que la escritura calificada no pretende extinguir la relación contractual, sino que la referida Entidad de crédito se limita a cancelar la hipoteca
«por haber recibido la totalidad del crédito», lo que constituye un «consentimiento casualizado idóneo» para cancelar la hipoteca, toda vez que, como dice la Resolución de 2 de noviembre de 1992, cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar sino que dispone unilateralmente de su derecho al cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación unilateral del mismo por su titular, ante unan renuncia de derechos, acato que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente, conforme al artículo 6.2 del Código Civil, para producir la extinción y dar causa a la cancelación. B) Y respecto del segundo defecto, alega: 1.º La existencia de numerosas resoluciones de este Centro Directivo que han interpretado el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en un sentido claramente contrario al mantenido por el Registrador, aduciendo el carácter vinculante de esas resoluciones mientras no se anulen por los Tribunales; 2.º En sentido análogo al de dichas Resoluciones se han pronunciado la Sentencias de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 y 18 de marzo de 2004, de la Audiencia Provincial de Navarra de 22 de diciembre de 2004 y de Baleares de 12 de noviembre de 2004; y aunque varias Audiencias Provinciales han dictado resoluciones contradictorias sobre el presente asunto, son ampliamente mayoritarias las dictadas en el mismo sentido que se propone en este recurso; 3.º El mencionado precepto tan sólo exige al Notario que reseñe los datos del documento auténtico del que surgen las facultades representativas, que incluya un juicio de suficiencia acerca de esas facultades y que ese juicio sea congruente con el negocio jurídico documentado en la escritura en la que se actúan tales facultades representativas. Ambos requisitos se cumplen en el presente caso.
El Registrador de la Propiedad elevó el expediente, con su informe, a esta Dirección General mediante escritos con fecha de 2 de junio de 2005, que tuvieron entrada en este Centro el día 9 del mismo mes. En tal informe añadió determinados fundamentos de derecho no expresados en la calificación impugnada.
Vistos los artículos 103 de la Constitución, 6.2, 1259, del Código Civil; 2.2, 18, 19 bis, 79, 259, 274, 322, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 17 bis de la Ley del Notariado; 43 de la Ley de Procedimiento Administrativo de 17 de julio de 1958; 54 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; 98 y 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 103.3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria; la Sentencia del Tribunal Constitucional 36/1982, de 16 de junio; las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1982, 9 de junio y 14 de noviembre de 1986, 3 de octubre de y 4 de noviembre de 1988, 30 de diciembre de 1989, 27 de febrero y 23 de abril de 1990, 2 de marzo de 1991, 13 de junio de 1997, 20 de enero, 11 de febrero y 25 de mayo de 1998 y 28 de mayo de 2003; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de abril de 2004, de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 y 30 de enero y 18 de marzo de 2004; de la Audiencia Provincial de Navarra de 22 de diciembre de 2004 y de la Audiencia Provincial de Córdoba de 24 de enero de 2005; las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999 y 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003, 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15,
18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 y 12 de enero, 3,
4, 21, 22 y 23 de febrero, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 y 28 de abril, y 4 (1.ª y 2.ª),
5 (1.ª), 18 (2.ª), 19, 20 (3.ª y 4.ª), 21 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 28 de mayo y 17 de junio de 2005, entre otras.
1. Respecto del primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, y atendidas las circunstancias del presente caso (vid. la reseña que de las mismas se hace en el apartado I de «Hechos» de esta resolución), la cuestión planteada debe resolverse conforme a la doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999 y 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000), según la cual, si ciertamente no puede aceptarse que para la cancelación baste el mero consentimiento del titular registral, es igualmente cierto que si en la escritura se dispone unilateralmente por el acreedor hipotecario que la finca quede liberada de toda responsabilidad derivada de la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca, es decir ante una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente, conforme al artículo 6.2 del Código Civil, para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria. Por lo demás, renunciado indubitadamente el derecho real de hipoteca resulta intranscendente, a la hora de reflejar en los asientos del Registro la cancelación de aquél, las disposiciones que la escritura contenga sobre las vicisitudes del crédito antes garantizado, las cuales, extinguido el gravamen, quedan limitadas al ámbito obligacional de las relaciones «inter partes».
Por otra parte, respecto de la suficiencia de las facultades del apoderado para llevar a cabo dicha cancelación de hipoteca, son aplicables las consideraciones que se expresan en los siguientes fundamentos de derecho de esta resolución.
2. Por lo que se refiere al segundo defecto invocado en la calificación, el objeto del presente recurso consiste en dilucidar si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar el poder del que emanan las facultades representativas del apoderado e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jurídico concluido, esto es, una cancelación de hipoteca.
3. Con carácter previo, conviene realizar una serie de precisiones acerca del contenido de la calificación, de su necesaria motivación y del informe que el Registrador debe evacuar cuando se recurre su calificación y ésta no es por él rectificada.
Pues bien, el Tribunal Supremo entiende que la motivación y su suficiencia es exigible a toda Administración dado que es el único medio a través del cual el administrado interesado en la inscripción puede conocer si el órgano administrativo Registro de la Propiedad, Mercantil y de
Bienes Muebles sirve con objetividad a los intereses generales y con pleno sometimiento a la Ley según exige el artículo 103.1 de la Constitución (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de febrero y 23 de abril de 1990 y 13 de junio 1997).
6. Esta Dirección General entiende que, a la vista de la calificación impugnada, pueden existir causas que justifiquen la apertura de un expediente disciplinario, pues el Registrador procede en dicha calificación en sentido materialmente contrario al reiterado criterio de este Centro Directivo; y, lo que resulta aún más importante, utilizando como base de su argumentación un razonamiento relativo a la Resolución de 12 de abril de 2002, que en nada se corresponde con el que esta Dirección General ha mantenido y explicado respecto de dicha Resolución, en las sucesivas por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y que son citadas en su integridad en la presente.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 24 de septiembre de 2005.La Directora General, Pilar Blanco-

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 artículo 98
e contrario
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