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Timestamp: 2020-08-11 13:24:29+00:00

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Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / XI. Vereinbarungen
Rz. 151 § 22 Abs. 1 schließt nicht aus, dass die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung Gegenstand einer Vereinbarung ist (sog. Ausbaurecht). Liegt eine Vereinbarung vor, ist ein Mehrheitsbeschluss für die Legitimation der baulichen Veränderung ("Ob") nicht mehr erforderlich. Die Reichweite der baulichen Gestattung, mit anderen Worten: in welchem Umfang § 22 Abs. 1 WEG auc...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 2. Regelungsinhalt
Rz. 21 Der Inhalt von Vereinbarungen i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2, Abs. 3 betrifft das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG oder des BGB. Vereinbarungen regeln auf abstrakt-genereller Ebene das Gemeinschaftsgrundverhältnis der Wohnungseigentümer im Sinne einer Satzung. Die Gemeinschaftsordnung ist bei der Verwaltung...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 5. Bestandsaufnahme
Rz. 75 Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen erfolgt ist. Die Wohnungseigentümer halten sich nämlich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilungsspielraums, wenn sie i...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / I. § 16 Abs. 1 S. 2 (Miteigentumsanteile)
Rz. 3 Nach § 16 Abs. 1 richtet sich die Verteilung der Nutzungen (siehe dazu Rdn 39) nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Maßgeblich ist das nach § 47 GBO im Wohnungsgrundbuch eingetragene Verhältnis der Anteile. Gemäß § 16 Abs. 2, der ausdrücklich auf § 16 Abs. 1 S. 2 verweist, gilt der gleiche Verteilungsschlüssel für die Verteilung der Lasten des gemeinschaftliche...mehr
Praxis-Beispiele: Berufskraftfahrer / 1 Spesenberechnung (Ladetätigkeit)
Sachverhalt Ein Berufskraftfahrer ist bei einer Lebensmittelkette angestellt. Täglich beliefert er unterschiedlich 3 bis 4 Filialen seines Arbeitgebers und verschiedene Kunden. Je nach betrieblicher Notwendigkeit werden die Abladestellen unterschiedlich angefahren. Er übernimmt hierfür jeden Morgen um 6:00 Uhr am Betriebshof des Arbeitgebers seinen Lkw und kehrt nach Beendigung...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 3. Einzelfälle
Rz. 19 Sondereigentum kann bestehen an: Nichttragender Innenwand innerhalb eines Sondereigentums; Innenputz an Decken und Wänden (auch an tragenden Zwischenwänden und Außenmauern); Innenanstrich (auch von Loggien, Veranden, Balkonen Fenstern und Außentüren, es sei denn das Material lässt gesonderte Instandsetzung nicht zu); Treppen innerhalb eines Sondereigentums; Innentüren...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / g) Bauliche Veränderungen
Rz. 100 Ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer dürfen bauliche Veränderungen i.S.v. § 22 Abs. 1 nicht aus der Instandhaltungsrückstellung finanziert werden. Sofern der Instandhaltungsrücklage unzulässigerweise Geld entnommen worden ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Summe der Instandhaltungsrückstellung wieder zugeführt wird. Wird ein solcher Beschlus...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 1. Vornahme eines Rechtsgeschäfts
Rz. 32 Ein Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 5, 1. Fall nicht stimmberechtigt, wenn die Eigentümergemeinschaft über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm beschließt. Beispiel: Mit einem Wohnungseigentümer soll ein Werkvertrag über die malermäßige Instandsetzung des Treppenhauses abgeschlossen werden. Rechtspolitischer Grund für das Stimmverbot ist die Doppelrolle, ...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 5. Entschädigungskosten (§ 16 Abs. 7 Fall 2)
Rz. 127 Zu den Verwaltungskosten zählen auch die Aufwendungen für den Ersatz von Schäden, die bei der Benutzung von Sondereigentum zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums entstanden sind (§§ 14 Nr. 4, 16 Abs. 7). Der nach § 14 Nr. 4 zu ersetzende Schaden ist nicht anteilig zu kürzen, obwohl es sich bei der Schadensersatzleistung um Kosten der Verwaltung nach § 16...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 1. Bauliche Veränderung
Rz. 10 Im Sinne von § 22 ist dies die gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Eingriff in die Substanz oder die Veränderung des Erscheinungsbildes des gemeinschaftlichen Eigentums ohne Substanzeingriff. Entsprechend anwendbar soll § 22 Abs. 1 bei einem Verzicht auf den öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Bauwich sein (vgl. Rdn 26). Vergleichszus...mehr
Anhang zu § 28 Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigent ... / b) Rangklasse 1
Rz. 106 Der Anmeldung bedürfen aber gezahlte Vorschüsse des betreibenden Gläubigers, die in Rangklasse 1 berücksichtigt werden sollen. Hierunter fallen Ausgaben für die Erhaltung oder nötige Verbesserung des Wohnungseigentums. Aus dem Vorschuss erbrachte Wohngeldzahlungen werden nur insoweit berücksichtigt, als sie objekterhaltend oder -objektverbessernd verwandt worden sind...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 1. Sondereigentum
Rz. 66 Haben Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft gemäß § 14 Nr. 4 Hs. 2 zur Wiederherstellung des veränderten Sondereigentums verpflichtet ist. Beispiel: Ein Eigentümer hat auf einer zum...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / II. Aufhebungsanspruch aus § 242 BGB
Rz. 8 Bei einer Zerstörung des Gebäudes ohne Aufhebungsanspruch nach § 11 Abs. 1 S. 3 oder anderen Fällen wirtschaftlicher Wertlosigkeit der Wohnanlage kann eine Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung und erweist sich die einzelne Wohnungseigentumseinheit mangels Kaufinteressenten als nicht veräußerungsfähig, ist dies grundsätzlich e...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / B. Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen (§ 22 Abs. 2)
Rz. 170 Im Interesse einer dauerhaften Erhaltung des Verkehrswerts der Anlage gibt § 22 Abs. 2 den Wohnungseigentümern die Kompetenz mit qualifizierter Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen zu beschließen, die der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, ohne dass ein Zusammenhang...mehr
Sachverhalt Ein Orchestermusiker erhält ein monatliches Instrumentengeld, mit dem die Abnutzung des vom Mitarbeiter selbst beschafften Instruments abgegolten wird. Zudem erhält er ein pauschaliertes "Noten- und Pflegegeld" von monatlich 20 EUR. Mit diesen Beträgen ist der Aufwand für Noten, die Reinigung des Instruments sowie bei den Streichinstrumenten der Ersatz von Saiten...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / III. Dienlichkeit
Rz. 178 Der Begriff "dienen" will sicherstellen, dass die sachlichen Anforderungen an einen Modernisierungsbeschluss nicht höher als an einen Beschluss zur modernisierenden Instandsetzung sind, weshalb es ausreicht, dass die Maßnahme zur Modernisierung bzw. Anpassung an den Stand der Technik sinnvoll und voraussichtlich geeignet ist, nicht aber geboten sein muss. Bei der Beu...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / b) Rechtsstreit mit Dritten
Rz. 110 Die Kosten eines Rechtsstreits mit Dritten, an dem die Gemeinschaft als Verband oder sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam und gleichgerichtet beteiligt sind, sind Kosten der Verwaltung i.S.v. § 16 Abs. 2. Dies gilt für Klagen von Dritten, die unter § 43 Nr. 5 fallen, aber auch für Klagen der Gemeinschaft als Verband gegen Dritte zur Durchsetzung von Mängelansprüche...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / c) Eingriff in das Sondereigentum
Rz. 32 Den Wohnungseigentümern fehlt auch die Beschlusskompetenz für Regelungen zur Verwaltung des Sondereigentums. Die Verwaltung des Sondereigentums obliegt ausschließlich dem jeweiligen Sondereigentümer. Beispiele aus der Rechtsprechung: Ein Beschluss, durch den die Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Teilung eines Wohnungseigentumsrechtes versagen, ist wegen fehlender B...mehr
Anhang zu § 10 Die Durchsetzung von Mängelrechten wegen ... / 3. Anspruchshöhe
Rz. 49 Eine nach dem Miteigentumsanteil berechnete Quote des gesamten Mängelbeseitigungsaufwands bewirkt regelmäßig keinen angemessenen Ausgleich, wenn ein behebbarer Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums sich auch an dem Sondereigentum auswirkt, weil unberücksichtigt bleibt, wie stark sich der Mangel im Sondereigentum auswirkt. Wird z.B. bei einem nicht behebbaren Mangel ...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / II. Anspruch auf Nutzungen
Rz. 41 Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf seinen Anteil bezieht sich nur auf den Reinertrag der Nutzungen, nicht auf deren Rohertrag. Er richtet sich gegen die anderen Miteigentümer auf Gewährung seines Anteils an den Früchten, der seinem Miteigentumsanteil entspricht. Der einzelne Wohnungseigentümer kann diesen Anteil nicht vom Schuldner verlangen. Er kann a...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 2. Verhältnis zwischen Sondereigentümer und Gemeinschaft
Rz. 13 Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB scheidet hingegen aus, wenn das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers infolge eines Mangels am Gemeinschaftseigentum Schaden erleidet. Da der geschädigte Sondereigentümer zugleich Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums ist, durch das der Schaden verursacht wurde, fehlt es an einem nachbarschaf...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / II. Anspruch auf Wiederaufbau
Rz. 219 Liegt eine Verpflichtung zum Wiederaufbau vor, kann jeder Wohnungseigentümer den Wiederaufbau des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 21 Abs. 4), und er kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 21 Abs. 3). Eine Pflicht, Sondereigentum wieder aufzubauen, ergibt sich nicht aus § 21 Abs. 3, 4 i.V.m. § 22 Abs. 4, die nur die Verwaltung des gemeinschaftlich...mehr
A. Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und ener ... / § 27 Ordnungswidrigkeiten
(1) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 1 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertigmehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 16. Muster einer Gesamtabrechnung
Rz. 121 Die Gesamtabrechnung muss sich an den Anforderungen für die konkrete Wohnungseigentumsanlage orientieren und kann im Einzelnen durchaus auf unterschiedliche Weise erfolgen. In Betracht kommen auch von dem hier gewählten Beispiel abweichende Darstellungen. Rz. 122 Entscheidend für die Gesamtabrechnung ist, dass die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Ausgaben...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 4. Umdeutung nichtiger Zuweisungen zum Sondereigentum
Rz. 17 Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Instandhaltungspflicht für diese Gebäudeteile den Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudeteile gehören. Dabei ist auch zu prüfen, ob eine Instandhaltungs- und Instandsetzung...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / V. Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / b) Informationspflichten
Rz. 23 Der Verwalter muss die Wohnungseigentümer über die von ihm getroffenen Feststellungen umfassend informieren. Zur Erfüllung dieser Pflichten ist der Verwalter berechtigt, Fotografien des Gemeinschaftseigentums herzustellen und in der Eigentümerversammlung zu zeigen, soweit dadurch im Einzelfall nicht in das allgemeine Persönlichkeitsrecht von Wohnungseigentümern eingeg...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 8. Gartenpflege
Rz. 93 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Obwohl es sich bei der Gartenpflege zugleich um Maßnahmen der laufenden Instandhaltung handelt, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 3 (vgl. Rdn 73). Zur persönlichen Pflege des gemeinschaftlichen Gartens können einzelne Wohnungseigentümer nicht du...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 1. Auslegung von Öffnungsklauseln
Rz. 32 Welchen Inhalt eine Regelung der Teilungserklärung hat, ist durch Auslegung festzustellen. Dabei kommt es nicht auf deren Verständnis durch den teilenden Eigentümer oder die Miteigentümer an, sondern auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt. Eine Öffnungsklausel, wonach der Verteilungsschlüssel...mehr
Süddeutschland, Unterhaltsleitlinien 1.1.2020 / 5. Wohnwert
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / I. Mitgebrauch
Rz. 18 Der Mitgebrauch gemäß §§ 14, 15 steht jedem Wohnungseigentümer zu und kann nur durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Der Umfang zum Mitgebrauch hängt nicht von der Größe des Miteigentumsanteils ab, der Inhaber eines großen Miteigentumsanteils ist also nicht zu einem intensiveren Mitgebrauch berechtigt als der Inhaber eines kleinen Miteigentumsanteils. Das Recht zu...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / G. Zwingender Charakter von Abs. 3 und 4 (§ 16 Abs. 5)
Rz. 159 § 16 Abs. 5 stellt sicher, dass die Beschlusskompetenz für Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3) und für Kosten der Instandhaltung und der baulichen Veränderung (§ 16 Abs. 4) nicht durch abweichende geltende oder künftige Vereinbarungen zu Ungunsten der vorgesehenen Mehrheit der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann. Das nach § 25 A...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 7. Gebäudereinigung
Rz. 92 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Obgleich Kosten für die Reinigung gemeinschaftlicher Gebäudeteile zugleich Maßnahmen der laufenden Instandhaltung sind, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 3 (vgl. Rdn 73). Da eine verbrauchs- oder nutzungsabhängige...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / g) Öffentlich-rechtliche Aufgabenzuweisung
Rz. 34 Dem Verwalter kann nach Auffassung der Verwaltungsgerichte durch Ordnungsverfügung der Bauaufsichtsbehörde aufgegeben werden, Instandsetzungsmaßnahmen vorzunehmen, die zur Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung erforderlich sind. Der Verwalter ist jedenfalls als Handlungsstörer dann ordnungsrechtlich verantwortlich, wenn er durch selbstständ...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / IV. Muster eines Wirtschaftsplans
Rz. 35 Muster 28.1: Wirtschaftsplan Muster 28.1: Wirtschaftsplan Ein Wirtschaftsplan mit Einzelwirtschaftsplan könnte z.B. wie folgt aussehen:mehr
Anhang zu § 10 Die Durchsetzung von Mängelrechten wegen ... / I. Allgemeines
Rz. 60 Nach dem Werkvertragsrecht des BGB gilt für die Ansprüche wegen Mängeln eines herzustellenden Bauwerks eine Verjährungsfrist von 5 Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Frist beginnt mit der Abnahme (siehe dazu Rdn 67 ff.) oder der endgültigen Abnahmeverweigerung. Dabei wird nicht zwischen erkennbaren und versteckten Mängeln unterschieden. Wird ein Mangel bei der Abna...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / I. Rechtsnatur des Anspruchs
Rz. 50 Gemäß § 14 Nr. 4 Hs. 2 ist dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm im Vorfeld und bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entsteht. Trotz der Formulierung "Schaden ersetzen" liegt der Norm ein verschuldensunabhängiger, aufopferungsähnlicher Gedanke ähnlich dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 A...mehr

References: § 22
 § 22
 § 10
 § 16
 § 16
 § 47
 § 16
 § 16
 § 22
 § 25
 § 14
 § 16
 § 22
 § 22
 § 28
 § 14
 § 242
 § 11
 § 22
 § 16
 § 43
 § 10
 § 906
 § 21
 § 22
 § 27
 § 8
 § 16
 § 16
 § 25
 § 2
 § 16
 § 10
 § 14
 § 906