Source: http://www.bdidu.fr/archive/2010/06/04/bail-commercial-liberte-d-association-et-convention-europeen.html
Timestamp: 2019-04-20 00:12:38+00:00

Document:
Bail commercial, liberté d'association et convention européenne des droits de l'homme - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Permis de construire, retrait et non lieu à statuer
Notification au Préfet du commandement de quitter les lieux :
02h51 08 juin 2010
Bail commercial, liberté d'association et convention européenne des droits de l'homme
La clause d'un bail commercial faisant obligation au preneur d'adhérer à une association des commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée d'une nullité absolue :
"Attendu que la société Sorfoval (le preneur) a conclu le 16 septembre 2000 avec la société pour l'équipement commercial du Val d'Europe, dite SCI Secovalde (le bailleur), un bail portant sur des locaux commerciaux situés dans l'espace Val d'Europe Disneyland Paris pour y exploiter un centre de remise en forme sous l'enseigne Moving ; que le preneur a assigné le bailleur ainsi que l'association des commerçants de cet espace commercial en annulation de la clause d'adhésion obligatoire à cette association pendant toute la durée du bail et en remboursement des cotisations versées ; qu'après avoir annulé la clause litigieuse et condamné in solidum le bailleur et l'association à rembourser au preneur les cotisations indûment perçues, la cour d'appel a condamné le preneur à payer à l'association, depuis l'origine du bail et tant qu'il durera, une somme équivalente aux cotisations prévues au contrat ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de l'association :
Attendu que l'association fait grief à l'arrêt d'avoir constaté la nullité de la clause litigieuse et de l'avoir ainsi condamnée in solidum avec le bailleur alors, selon le moyen :
1°/ que la clause d'un bail commercial par laquelle le preneur s'engage à adhérer à une association de commerçants ayant pour objet, dans l'intérêt commun de ses membres, d'assurer la gestion des services communs du centre commercial abritant le local pris à bail ainsi que la promotion publicitaire de ce centre commercial et s'oblige à maintenir son adhésion pendant toute la durée du bail, n'est pas contraire à la liberté d'association consacrée par l'article 11 de la Convention européenne des droits de l'homme, dès lors qu'elle relève d'un engagement volontaire souscrit en considération des avantages que le preneur escomptait en recevoir ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé le texte conventionnel susvisé par fausse application ;
2°/ que l'article 4 de la loi du 1er juillet 1901 ne prohibe que les clauses qui interdisent à l'adhérent de se retirer en tout temps d'une association « qui n'est pas formée pour un temps déterminé » ; qu'en jugeant que l'article 12.2 du bail litigieux et l'article 6 des statuts de l'association étaient également contraires à ce texte, cependant qu'il résultait des énonciations non contestées du jugement confirmé que l'association avait été constituée pour une durée déterminée de 75 ans, la cour d'appel a violé l'article 4 de la loi du 1er juillet 1901 par fausse application ;
3°/ que la clause d'un bail commercial par laquelle le preneur s'engage à demeurer, pendant toute la durée du bail, membre d'une association de commerçants ayant pour objet, dans l'intérêt commun de ses membres, d'assurer la gestion des services communs d'un centre commercial ainsi que sa promotion publicitaire, n'enfreint pas davantage la prohibition des engagements perpétuels, dès lors qu'il est toujours loisible au preneur d'y mettre fin en cédant son bail à un tiers ou en renonçant à en exiger le renouvellement ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé de plus fort l'article 11 de la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 4 de la loi du 1er juillet 1901;
Mais attendu que la clause d'un bail commercial faisant obligation au preneur d'adhérer à une association des commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée d'une nullité absolue ; que le moyen n'est pas fondé ;
Vu les articles 6 § 1, 11 et 13 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
Attendu qu'en vertu du dernier de ces textes, toute personne dont les droits et libertés reconnus par la Convention ont été violés, a droit à un recours effectif ;
Attendu qu'après avoir constaté la nullité de plein droit de la clause du bail et de la clause des statuts de l'association faisant obligation au preneur d'adhérer et de maintenir son adhésion à cette association jusqu'au terme du bail, l'arrêt le condamne, sur le seul fondement de l'article 1371 du code civil et des principes qui gouvernent l'enrichissement sans cause, à payer à l'association, pour la période antérieure à son arrêt, une somme équivalente aux cotisations versées et, pour la période postérieure et aussi longtemps qu'il exploitera le commerce, une somme équivalente aux cotisations qu'il aurait dû acquitter comme membre de l'association ;
Qu'en statuant ainsi, par une décision aboutissant à une reconnaissance théorique, dénuée de toute effectivité, de la liberté du preneur de ne pas adhérer à l'association, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Sorfoval à payer à l'association des commerçants de l'espace commercial Val d'Europe Disneyland Paris, pour la période allant du 21 avril 2004 au 14 octobre 2008, une indemnité dont le montant est égal à la somme des cotisations qu'elle lui a versées pendant la même période, ordonné la compensation des créances et dit que la société Sorfoval devra, aussi longtemps qu'elle exploitera un commerce au sein du centre commercial, verser à l'association des commerçants de l'Espace commercial international Val d'Europe Disneyland, à la fin de chaque année, une indemnité dont le montant sera fixé selon les modalités de calcul prévues à l'article 9 des statuts de l'association dans leur rédaction en vigueur au 22 avril 2000, l'arrêt rendu le 14 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Secovalde et l'Association des commerçants de l'Espace commercial international Val d'Europe Disneyland aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille dix.
Moyens produits par Me Ricard, avocat de la société Sorfoval société de remise en forme Val d'Europe.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, constatant la nullité de plein droit de la clause du bail et de la clause des statuts de l'association faisant obligation à la société SORFOVAL d'adhérer et de maintenir son adhésion à ladite association, d'avoir condamné cette société à verser à l'association, pour la période antérieure à son arrêt, une somme équivalente aux cotisations qu'elle avait versées, et pour la période postérieure à son arrêt et aussi longtemps qu'elle exploitera un commerce au sein du centre commercial, une indemnité dont le montant sera fixé selon les modalités de calcul prévues à l'article 9 des statuts de l'association dans leur rédaction en vigueur au 22 avril 2000, soit une somme équivalente aux cotisations qu'elle aurait dû verser si elle avait été membre de l'association ;
AUX MOTIFS QUE la S.A.R.L. SORFOVAL ne conteste pas bénéficier des actions de publicités, de promotion et d'animation du centre commercial effectuées par l'association, et offre, à défaut d'expertise, d'indemniser l'association de l'enrichissement que lui procure son action en lui versant :
- pour la période antérieure au 1er janvier 2003 des indemnités égales à 50% des cotisations qu'elle a versées ;
- pour la période du 16 février 2004 et 27 avril 2006 des indemnités égales à 25 % des cotisations versées ;
- pour la période du 27 avril 2006 jusqu'au présent arrêt des indemnités égales à 20% des cotisations ;
- pour la période postérieure à la date de l'arrêt, une indemnité forfaitaire égale à 20% du montant des cotisations statutaires actuelles, sauf droit pour l'association si elle estime cette indemnité forfaitaire insuffisante à l'occasion d'un exercice déterminé, à introduire une action postérieurement à la réalisation de l'appauvrissement et de l'enrichissement et à charge pour elle de rapporter la preuve de cette insuffisance ;
qu'elle ne s'explique toutefois sur les raisons du caractère dégressif dans le temps de son offre ;
que l'association fait exactement observer, d'une part, que la restitution par elle des cotisations versées par la S.A.R.L. SORFOVAL entraîne mécaniquement son appauvrissement, ces sommes ayant été intégralement utilisées pour le financement des actions promotionnelles et les services offerts aux clients du centre commercial, d'autre part, que du fait même de son statut, elle ne peut pas procéder à des actions de promotion excluant un membre ;
que dans ces conditions, la S.A.R.L. SORFOVAL qui ne conteste ni s'être enrichie, ni s'enrichir des prestations de l'association des commerçants et qui n'établit pas que son enrichissement est inférieur aux montants des cotisations qu'elle a versées, sera condamnée à payer à l'association, pour la période allant de la date du bail à celle de l'arrêt, une somme équivalente aux montants des cotisations qu'elle aura payées ;
qu'en se maintenant dans le centre commercial, la société SORFOVAL continuera nécessairement à s'enrichir des prestations et des services de l'association; qu'il lui appartiendra en conséquence de verser à cette dernière des indemnités compensant son appauvrissement ;
que l'article 9 des statuts prévoit un calcul des contributions des sociétaires aux dépenses de l'association déterminé par des "tantième association " lesquels sont calculés en appliquant à la surface commercialisable des locaux, telle qu'elle ressort des actes de vente ou des baux, les coefficients de pondération ci-après:
- du 1er au 20ème m² : 1,50 - du 20ème au 40ème m² : 1,40 - du 41ème au 60ème m² : 1,30 - du 61ème au 80ème m² : 1,20 - du 81ème au 100ème m² : 1,10 - du 101ème au 150ème m² : 1,00 - du 151ème au 300ème m² : 0,90 - du 302ème au 500ème m² : 0,85 ;
et pour les locaux bénéficiant d'un forfait de 501 à 1.000 m² un forfait de 100.000 F de 1001 à 1.500 m² un forfait de 125.000 F de plus de 1.501 m² un forfait d'un montant de 150.000 F ;
que cette modalité de répartition par l'association du financement de ses actions de publicité, de promotions et d'animation du centre commercial en fonction de la superficie des locaux commerciaux est adéquate à l'objet de ces dépenses ; que dans ces conditions, c'est sur la base "des tantièmes associations" tels qu'ils sont définis à l'article 9 des statuts de l'association, dans leur rédaction au 21 avril 2000, que la S.A.R.L. SORFOVAL sera tenue, tant qu'elle restera dans le centre commercial en cause, de rembourser, à la fin de chaque armée, à l'association les frais de publicité, promotion et d'animation dont l'association se sera appauvrie à son bénéfice (p.6, dernier considérant, p.7 et p.8, considérants 1 et 2) ;
ALORS QUE toute personne dont les droits et libertés reconnus dans la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ont été violés, a droit à l'octroi d'un recours effectif devant une instance nationale ; qu'en retenant par des motifs d'ordre général, après avoir constaté la nullité de plein droit de la clause faisant obligation à la société SORFOVAL d'adhérer à l'association comme étant contraire à la liberté d'association, que cette société était néanmoins tenue de payer une somme équivalente aux cotisations d'adhésion qu'elle avait versées pour la période antérieure au prononcé de cette annulation et serait tenue de payer également le montant des cotisations qu'elle aurait dû payer si elle avait continué à adhérer à l'association, la cour d'appel, qui a statué par une décision aboutissant à une reconnaissance simplement théorique et illusoire de la liberté de ne pas adhérer à l'association de la société SORFOVAL, la privant ainsi de son droit à un recours effectif, a violé les articles 6 § 1, 11 et 13 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société SORFOVAL à payer à l'association des commerçants de l'espace commercial Val d'Europe Disneyland Paris, pour la période allant du 21 avril 2004 il faut sans nul doute lire 2000, date du bail à la date du son arrêt, une indemnité dont le montant est égal à la somme des cotisations qu'elle lui a versées pendant la même période ;
AUX MOTIFS QUE la S.A.R.L. SORFOVAL ne conteste pas bénéficier des actions de publicités, de promotion et d'animation du centre commercial effectuées par l'association, et offre, à défaut d'expertise, d'indemniser l'association de l'enrichissement que lui procure son action en lui versant:
que dans ces conditions, la S.A.R.L. SORFOVAL qui ne conteste ni s'être enrichie, ni s'enrichir des prestations de l'association des commerçants et qui n'établit pas que son enrichissement est inférieur aux montants des cotisations qu'elle a versées, sera condamnée à payer à l'association, pour la période allant de la date du bail à celle de l'arrêt, une somme équivalente aux montants des cotisations qu'elle aura payées ; (arrêt p.6, dernier considérant, et p.7, considérants 1 à 3) ;
ALORS QUE celui qui se prétend créancier d'une indemnité au titre de l'enrichissement sans cause doit démontrer son appauvrissement et l'enrichissement corrélatif du défendeur ; que pour dire que la société SORFOVAL serait tenue de verser à l'association, demanderesse à l'action, une somme équivalente au montant des cotisations qu'elle avait antérieurement versées, la cour d'appel, qui retient que la société SORFOVAL n'établit pas que son enrichissement serait inférieur à ce montant, a inversé la charge de la preuve violant ainsi les articles 1315 et 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;
ALORS QUE le succès de l'action de in rem verso est subordonné à l'absence de cause de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; que la restitution par l'association des cotisations d'adhésion qui lui avaient été versées par la société SORFOVAL trouvait sa cause dans la constatation par une décision judiciaire de la nullité d'ordre public de la clause d'adhésion obligatoire ; qu'en évaluant néanmoins l'appauvrissement de l'association et l'enrichissement de la société SORFOVAL au montant des cotisations restituées, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;
ALORS ENFIN QU'en se bornant à relever, pour condamner la société SORFOVAL à payer à l'association une somme équivalente au montant des cotisations qu'elle avait versées, que la société SORFOVAL ne contestait pas s'enrichir des prestations de l'association, sans constater soit que le montant des cotisations qu'elle avait versées, soit que l'ensemble des prestations fournies par l'association était entré dans son patrimoine, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser l'enrichissement de la société SORFOVAL, a violé l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, admettant ainsi la recevabilité de l'action de l'association sur ce point, dit que la société SORFOVAL devrait, aussi longtemps qu'elle exploitera un commerce au sein du centre commercial, verser à l'association des commerçants de l'espace commercial international Val d'Europe Disneyland, à la fin de chaque année, une indemnité dont le montant sera fixé selon les modalités de calcul prévues à l'article 9 des statuts de l'association dans leur rédaction en vigueur au 22 avril 2000 ;
AUX MOTIFS QU'en se maintenant dans le centre commercial, la société SORFOVAL continuera nécessairement à s'enrichir des prestations et des services de l'association; qu'il lui appartiendra en conséquence de verser à cette dernière des indemnités compensant son appauvrissement ;
que cette modalité de répartition par l'association du financement de ses actions de publicité, de promotions et d'animation du centre commercial en fonction de la superficie des locaux commerciaux est adéquate à l'objet de ces dépenses ; que dans ces conditions, c'est sur la base "des tantièmes associations" tels qu'ils sont définis à l'article 9 des statuts de l'association, dans leur rédaction au 21 avril 2000, que la S.A.R.L. SORFOVAL sera tenue, tant qu'elle restera dans le centre commercial en cause, de rembourser, à la fin de chaque armée, à l'association les frais de publicité, promotion et d'animation dont l'association se sera appauvrie à son bénéfice (arrêt p.7, avant-dernier et dernier considérants, et p.8, considérants 1 et 2) ;
ALORS QUE l'action n'est ouverte qu'à celui qui justifie d'un intérêt né et actuel au succès d'une prétention ; qu'en admettant la recevabilité de l'action de in rem verso de l'association pour une période postérieure à sa décision, en d'autre termes avant même la naissance de l'appauvrissement du demandeur à l'action et de l'enrichissement corrélatif du défendeur, la société SORFOVAL, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;
ALORS QUE l'action de in rem verso ne tend à procurer à la personne appauvrie une indemnité égale à la moins élevée des deux sommes représentatives l'une de l'enrichissement, l'autre de l'appauvrissement ; qu'en condamnant la société SORFOVAL à payer à la fin de chaque année, et aussi longtemps qu'elle exploitera un commerce au sein du centre commercial, une indemnité dont le montant sera fixé selon les modalités de calcul prévues à l'article 9 des statuts de l'association, évaluant ainsi par avance le prétendu appauvrissement de l'association et l'enrichissement corrélatif de la société SORFOVAL, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause.
Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour l'Association des commerçants de l'Espace commercial international Val d'Europe.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la nullité de plein droit de la clause 12.2 du bail et de la clause 6 des statuts de l'Association des Commerçants de l'Espace commercial international Val d'Europe Disneyland Paris, d'AVOIR dit que la société SORFOVAL est réputée n'avoir jamais été membre de cette association et d'AVOIR, en conséquence, condamné cette association, in solidum avec la SCI SECOVALDE, à rembourser à cette société l'intégralité des cotisations qu'elle lui avait payées ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI SECOVALDE et l'association des Commerçants de l'espace commercial international Val d'Europe reprochent au jugement querellé d'avoir constaté la nullité absolue de l'article 12.2 du bail, qui fait obligation au preneur d'adhérer à une association des commerçants et de maintenir son adhésion pendant toute la durée du bail, alors d'une part, que la société appelante, qui a acquis la titularité du bail par voie de cession du chef de la société SODEGREF n'a subi aucune contrainte, pas plus qu'elle ne s'est vue imposer d'adhésion à l'association et que la société SODEGREF n'avait, pour sa part, jamais remis en cause son adhésion, d'autre part, qu'étant libre de prendre à bail ou non, elle a contracté en toute connaissance de cause et donc opéré une forme d'arbitrage entre le principe de la liberté de s'associer et les bénéfices du bail et de son accessoire, l'adhésion à l'Association ; toutefois, que l'article 12.2 du bail en cause en faisant obligation au preneur d'adhérer à une association de commerçants pendant a durée du bail est contraire aux dispositions de l'article 11 de la Convention européenne des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales, relatif à la liberté de réunion et d'association, qui précise que la liberté d'association ne peut faire l'objet d'autres restrictions que celles qui, prévues par la loi, constituent des mesures nécessaires, dans une société démocratique, à la sécurité nationale, à la sûreté publique, à la défense de l'ordre et la prévention du crime, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui, et à l'article 4 de la loi du 1er juillet 1901, relative au contrat d'association, aux termes duquel, tout membre d'une association qui n'est pas formée pour un temps déterminé peut s'en retirer en tout temps, après paiement des cotisations échues et de l'année courante, nonobstant toute clause contraire ; que c'est dès lors à juste tire que les premiers juges, dont la décision sur ce point sera confirmée, ont constaté la nullité absolue de la clause 12.2 du bail et de l'article 6 des statuts de l'association » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le contrat de bail stipule en son article 12 « qu'il est formé entre les commerçants une Association ayant pour objet la promotion et la publicité du centre commercial. Ce groupe prend la forme d'une Association dite « de la loi du 1er juillet 1901 » ou d'un groupement d'intérêt économique selon le cas ; que le preneur s'engage à adhérer à ladite Association. Son adhésion à cet organisme, pendant la duré du bail ou de ses renouvellement, et le respect de ses statuts, de ses décisions et toutes obligations qui en découlent sont considérées comme une condition essentielle du bail. La présence du représentant du bailleur au sein du Conseil d'administration et du bureau ou du conseil de l'association en qualité d'administrateur unique est une condition essentielle du bail » ; que la clause résolutoire insérée au bail vise notamment le respect de cette obligation ; qu'au contrat de bail étaient annexés les statuts de l'Association qui précisaient notamment que celle-ci avait pour objet de grouper tous les exploitants de toutes les surfaces de ventes et de services constituant le Centre, qu'elle était constituée pour une durée de 75 ans, qu'il était fait obligation à ses membres d'exécuter les décisions prises et de répondre aux appels de fonds régulièrement votés et qu'il était interdit à ses membres de démissionner pendant tout le temps où ils ont le statut d'exploitant ; qu'il résulte des dispositions de l'article 11 de la Convention européenne des Droits de l'Homme et de son interprétation par la Cour européenne que la liberté d'association qui y est consacrée constitue à la foi le droit positif de l'associer, mais également le droit corollaire de mettre fin à son appartenance à l'association à laquelle on a adhéré ; qu'ainsi, la clause du bail faisant obligation au preneur d'adhérer à une association des commerçants et de maintenir son adhésion pendant toute la durée du bail est entachée d'une nullité absolue » ;
1. ALORS, D'UNE PART, QUE la clause d'un bail commercial par laquelle le preneur s'engage à adhérer à une association de commerçants ayant pour objet, dans l'intérêt commun de ses membres, d'assurer la gestion des services communs du centre commercial abritant le local pris à bail ainsi que la promotion publicitaire de ce centre commercial et s'oblige à maintenir son adhésion pendant toute la durée du bail, n'est pas contraire à la liberté d'association consacrée par l'article 11 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, dès lors qu'elle relève d'un engagement volontaire souscrit en considération des avantages que le preneur escomptait en recevoir ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé le texte conventionnel susvisé par fausse application ;
2. ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'article 4 de la loi du 1er juillet 1901 ne prohibe que les clauses qui interdisent à l'adhérent de se retirer en tout temps d'une association « qui n'est pas formée pour un temps déterminé » ; qu'en jugeant que l'article 12.2 du bail litigieux et l'article 6 des statuts de l'association étaient également contraires à ce texte, cependant qu'il résultait des énonciations non contestées du jugement confirmé que l'association avait été constituée pour une durée déterminée de 75 ans, la Cour d'appel a violé l'article 4 de la loi du 1er juillet 1901 par fausse application.
3. ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la clause d'un bail commercial par laquelle le preneur s'engage à demeurer, pendant toute la durée du bail, membre d'une association de commerçants ayant pour objet, dans l'intérêt commun de ses membres, d'assurer la gestion des services communs d'un centre commercial ainsi que sa promotion publicitaire, n'enfreint pas davantage la prohibition des engagements perpétuels, dès lors qu'il est toujours loisible au preneur d'y mettre fin en cédant son bail à un tiers ou en renonçant à en exiger le renouvellement ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé de plus fort l'article 11 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme et l'article 4 de la loi du 1er juillet 1901."

References: l'article 11
 l'article 4
 l'article 12
 l'article 6
 l'article 4
 l'article 11
 l'article 4
 § 1
 l'article 1371
 l'article 9
 l'article 9
 l'article 9
 l'article 9
 § 1
 l'article 1371
 l'article 1371
 l'article 9
 l'article 9
 l'article 31
 l'article 1371
 l'article 9
 l'article 1371
 l'article 12
 l'article 12
 l'article 11
 l'article 4
 l'article 6
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 4
 l'article 12
 l'article 6
 l'article 4
 l'article 11
 l'article 4