Source: http://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/108299-kuendigung-wegen-eigenbedarf---chancen
Timestamp: 2017-07-28 08:51:12+00:00

Document:
KÃ¼ndigung wegen Eigenbedarf - Chancen?
KÃ¼ndigung wegen Eigenbedarf - Chancen?Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar BreerStand: 27.06.2013Frage: Wir sind Eigentümer eines Mietshauses inkl. Anbau was direkt neben unserem Wohnhaus liegt. Den Anbau haben wir vor 18 Monaten an eine junge Frau vermietet (283 € monatlich)Meine Frau führt ca. 40 % aller Büroarbeiten für einen auf unserem Grundstück ansässigen Handwerksbetrieb (der ihr früher zu 50 % gehörte)von einem in unserem Wohnhaus befindlichen Raum aus. Auch befinden sich alle für das Finanzamt für die Dauer von 10 Jahren aufzubewahrenden Ordner (Schrankwand 4 x 3 m) in unserem Wohnhaus(alles ohne zusätzliche Miete für den Handwerksbetrieb), da das eigentlich zur Werkstatt gehörende Büro zu klein ist (kleine umgebaute Garage). Früher als Familie und Werkstatt eins war, war das kein Problem.Da das auf Dauer jedoch kein Zustand ist und auch aus steuerlichen Gründen eine Trennung zwischen Werkstatt und Wohnung erforderlich ist, benötigt der Handwerksbetrieb mehr Büroraum. Der im Anbau vermietete Wohnraum liegt direkt neben (Tür an Tür) der Werkstatt in einer größe von 40 qm. Geplant ist diesen Raum zusätzlich an den Handwerksbetrieb zu vermieten (für eine geringere Miete als heute). -Welche Chancen bestehen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf?-Besteht hier evtl. eine Chance aufgrund eines Urteils des -Bundesgerichtshofes (Einrichtung eines Büros VIII ZR 330/11-Wie sieht wohl der Ablauf aus wenn die Mieterin nicht ausziehen will (Mieterbund/Gericht/Kosten)-welche anderen Möglichkeiten gibt es, um die Mieterin loszuwerdenAuch wenn die Chancen für eine Kündigung auf diesem Wege als gering anzusehen sind, möchte ich es durchziehen, um den Stein ins Rollen zu bringenIst es sinnvoll in dem Kündigungsschreiben bereits ausführlich denKündigungsgrund zu beschreiben oder vorerst einfach Kündigung wegen Eigenbedarf und die Redaktion abzuwarten.E-Mail-Beratung:Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-111,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus MobilfunknetzenKontakt zum Autor des Beitrages:Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer |Hier klickenAntwort:Sie sprechen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs an. Eine solche ist nach § 573 Abs.2 Ziff. 2 BGB dann möglich, wenn der Vermieter die Räume „für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushaltes“ benötigt.Grundsätzlich ist nach der aktuellen rechtsprechung des BGH eine Eigenbedarfskündigung auch möglich um einen eigenen Gewerbebetrieb in den gekündigten Räumen zu betrieben. Allerdings ist die von Ihnen zitierte Entscheidung desd BGH nicht vergleichbar: Dort benötigte die Ehefrau des Vermieters die Räume für den Betrieb einer eigenen Kanzlei.In Ihrem Fall will aber nicht Ihre Ehefrau die Räume für ihren eigenen Betrieb nutzen, sondern es soll dieser Raum zusätzlich an den Handwerksbetrieb vermietet werden. Damit liegt gerade kein Eigenbedarf sondern Fremdbedarf des Handwerksbetriebs vor. Das rechtfertigt eine Kündigung als Eigenbedarfskündigung gerade nicht.Eine Lösung könnte so aussehen, dass Ihre Frau einen eigenen Betrieb eröffnet (z.B. Buchhaltungs- und Kontierungsbüro) und es im Rahmen dieses Betriebes auch übernimmt, die Akten der Kunden aufzubewahren. Dann hat sie einen Eigenbedarf, der eine Kündigung rechtfertigen würde. Beachten Sie aber bitte bei dieser Konstruktion, dass das Gericht möglicherweise prüfen wird, ob nicht eine Umgehung vorliegt und den Betrieb ihrer Frau darauf überprüfen wird, dass es sich nicht um eine Scheingründung handelt und welche anderen Kunden z.B. vorliegen.Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Gerichte die Eigenbedarfskündigung kritisch überprüfen. Es ist zwingend notwendig, dass im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund umfassend und erschöpfend dargestellt wird (§ 573 Abs.3 BGB). Andere Gründe als die genannten können später im Verfahren nicht mehr nachgeschoben werden. Dabei ist nicht nur präzise darzustellen, dass tatsächlich Eigenbedarf besteht sonder auch dass eine anderweitige Befriedigung dieses Bedarfes vernünftigerweise ausgeschlossen ist.Problematisch ist in Ihrem Fall auch die kurze Dauer des Mietverhältnisses, so dass begründete Ausführungen dazu notwendig sind, warum dieser Bedarf vor 18 Monaten noch nicht absehbar war. Die Angaben in Ihrer Anfrage sprechen eher gegen diese Vermutung, da die Akten nicht unvorhersehbar innerhalb von 18 Monaten so angewachsen sind.Einer entsprechenden Kündigung wird die Mieterin wahrscheinlich widersprechen und nicht ausziehen. Sie müssen dann eine Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht einleiten. Diese muss von Ihnen als Kläger vorfinanziert werden (Gerichts- und Anwaltskosten). Setzt sich die Mieterin (mit Unterstützung eines Anwaltes) erfolgreich gegen die Kündigung zur Wehr, sind auch deren Anwaltskosten zu tragen.Weiter ist auf folgendes hinzuweisen: Stellt die Mieterin später fest, dass Ihre Angaben in der Kündigung falsch waren und die Räume z.B. an die Handwerksfirma vermietet wurden, steht ihr ein Schadensersatzanspruch (Umzugskosten und ev. erhöhte Neumietkosten) zu.Wegen der Risiken, die mit einer Eigenbedarfskündigung verbunden wird, kann ich nur dringend empfehlen diese nicht ohne anwaltliche Hilfe in die Wege zu leiten.Alternativ sollte daher in einer solchen Situation überlegt werden, ob es nicht sinnvoller ist, die Mieterin aus dem Vertrag „herauszukaufen“; ihr also für den Fall des Auszuges die Übernahme bestimmter Kosten (z.B. Umzugskosten) großzügig zuzusagen. Das kann billiger sein als ein aufwändiges Kündigungsverfahren.
Interessante FÃ¤lle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu EigenbedarfEigenbedarfskÃ¼ndigung wegen HÃ¤rtefall nicht mÃ¶glich? | Stand: 25.03.2014FRAGE: Am 24.02.2014 habe ich meinem Mieterpaar in meinem selbst bewohntem Eigenheim (Eigentum) die Dachgeschosswohnung fristgerecht zum 31.05.2014wegen Eigenbedarf gekündigt.Den Kündigungs-Widerspruc...ANTWORT: Zunächst darf ich festhalten, dass Ihre Kündigung auf Eigenbedarf gestützt war, also gemäß § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfolgte. Grundsätzlich hätte ...weiter lesenKÃ¼ndigung der Wohnung durch Vermieter | Stand: 01.08.2013FRAGE: Anfang Mai sind meine Frau und ich in unsere neue Wohnung eingezogen. Der Vermieter ist (war) gleichzeitig auch der Arbeitgeber meiner Frau. Er hat uns in einer misslichen Lage sehr geholfen da, wir au...ANTWORT: 1. Wirksamkeit der Kündigung des VermietersVorliegend mangelt es schon an der für eine Kündigung erforderlichen Schriftform nach § 568 BGB *2). Eine ohne Einhaltung der Schriftfor ...weiter lesenBefristung von Mietvertrag rechtens? | Stand: 10.07.2013FRAGE: 1. Frage: Ich habe am 1. November 2012 einen Mietvertrag über eine möblierte Wohnung in Berlin abgeschlossen. Der Mietvertrag war zunächst befristet für 5 Monate, wurde dann aber bi...ANTWORT: Die erste Frage wäre, ob solche befristeten Mietverträge überhaupt nach dem aktuellen Mietrecht noch wirksam sind. Antwort Rechtsanwalt:Die Befristung in Ihrem Mietvertrag ist nicht wirksam ...weiter lesenNach WohnungskÃ¼ndigung: EinrichtungsgegenstÃ¤nde aufbewahren? | Stand: 26.03.2013FRAGE: Ich bin Besitzer einer Immobilie und habe einen Mieter aufgrund von Eigenbedarf erfolgreich aus meiner Wohnung geklagt.Der Mieter hat die Wohnung aber nicht ordnungsgemäß hinterlassen.Es befinde...ANTWORT: 1 Entsorgung / Aufbewahrung des Laminates, des Teppichs und der ArmaturenMangels besonderer Vereinbarung ergibt die stillschweigende Duldung, dass die Badeinrichtungen mit dem Einbau Bestandteil des Gebäude ...weiter lesenKÃ¼ndigungsschreiben der Wohnung fÃ¼r Eigenbedarf | Stand: 22.02.2013FRAGE: Ich benötige ein formal rechtlich einwandfreies Schreiben für eine Eigenbedarfskündigung einer vermieteten Eigentumswohnung.Ich wohne selbst mit meiner Frau in einer Mietwohnung nahe meine...ANTWORT: Entwurf einer Kündigung wegen EigenbedarfBriefkopf VermieterAnMieterPer Einschreiben/ gegen EmpfangsbestätigungBetr.: Kündigung des Mietvertrags vom Adresse vom … (Datum der Unterschrift ...weiter lesenKÃ¼ndigung der Wohnung aus Eigenbedarf | Stand: 09.02.2013FRAGE: Wir bewohnen seit 16 Jahren eine Doppelhaushälfte zur Miete. Im letztenJahr (Juli 2012), verstarb unsere Eigentümerin. Wir bezahlen weiterhin unsere Miete auf das uns bekannte Konto. Eine Vertrauensperso...ANTWORT: 1.Die Kündigungsfrist des Vermieters ergibt sich aus § 573c Abs. 1 BGB. Die Grundkündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach 5 und nach 8 Jahren um jeweils 3 Monate. Somit beträg ...weiter lesen

References: § 573
 BGH 
 BGH 
 § 573
 § 568
 § 573