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Timestamp: 2019-09-23 13:39:16+00:00

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ADUC - Scheda Pratica - TRIBUTI LOCALI: LE NOVITA' DEL FEDERALISMO FISCALE
TRIBUTI LOCALI: LE NOVITA' DEL FEDERALISMO FISCALE
Ultimo aggiornamento: 10/10/2012 e 6/2/2014
INASPRIMENTO NORME SU AFFITTI IN NERO
IMPOSTA MUNICIPALE (propria e secondaria, vedi IMU)
NUOVA IMPOSTA DI REGISTRO SULLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
TARSU E TIA, TUTTO RESTA INVARIATO (per il 2012)
ATTRIBUZIONE TRIBUTI SUGLI IMMOBILI AI COMUNI
E' una delle novita' piu' importanti introdotte dal decreto fin dal 2011.
Viene introdotto un sistema alternativo di tassazione dei redditi derivanti dall'affitto di immobili ad uso abitativo dati in affitto da privati, al di fuori di attivita' di impresa (con accatastamento da A/1 ad A/11 esclusi gli A10, gli uffici).
Dal 2011 infatti e' possibile assoggettare tali redditi ad un imposta operata sottoforma di cedolare secca che sostituisce l'irpef e relative addizionali riferite al reddito fondiario dell'immobile nonche' le imposte di registro e di bollo relative al contratto di affitto, anche quelle da applicare in sede di proroga e risoluzione del contratto.
Sul canone di locazione annuo stabilito dal contratto tale cedolare si applica nella misura del 21%. Si applica invece il 15% (dal 1/1/2013) per i contratti a canone convenzionato (3+2) relativi ad abitazioni ubicate
E' possibile scegliere l'applicazione della cedolare secca in sede di registrazione o proroga del contratto, con il nuovo modello "Rli" (cartaceo o telematico nella versione "Rli web") entro il termine di versamento dell'imposta di registro.
Se per il contratto NON e' previsto un termine fisso per la registrazione, la scelta puo' avvenire anche tramite applicazione diretta della nuova imposta in sede di dichiarazione dei redditi.
In tutti i casi, se non si e' fatta la scelta in sede di registrazione o proroga del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Stessa cosa se il proprietario/locatore abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto (imposta di registro) in unica soluzione al momento della registrazione.
Effettuata la scelta, la cedolare secca si calcola applicando l'aliquota (21 o 15%, vedi sopra) al canone annuale di locazione pattuito contrattualmente.
Dal 2012 l'acconto da pagare e' del 95% con scadenza al 30/11 di ogni anno, pagabile in due rate se di importo superiore a 257,52 euro (la prima, del 40%, entro il 16/6 -o 16/7 con maggiorazione del 0,40%- e la seconda, del 60%, entro il 30/11).
L'acconto non e' dovuto se l'imposta totale non supera i 51,65 euro.
A seguito dell' "emersione" di un contratto di affitto non registrato nei termini di legge (per registrazione volontaria di una delle parti o a seguito di un accertamento dell'Agenzia delle entrate), sono dovute le imposte (di registro e irpef), aumentate di una sanzione variabile dal 120 al 240%, con aggiunta degli interessi.
Dal 7/6/2011 inoltre, si applica questa disciplina:
- durata di locazione stabilita in quattro anni dalla data di registrazione, volontaria (ritardata) o d'ufficio, con rinnovo di ulteriori 4 (il contratto diventa un 4+4);
- canone di locazione stabilito nel triplo della rendita catastale, con adeguamento ISTAT dal secondo anno in base al 75% dell'aumento degli indici per operai e impiegati. Se le parti ne avevano fissato uno inferiore si applica quello.
Nell'esempio di cui sopra, l'imposta di registro che l'Agenzia delle entrate chiedera' sara' calcolata retroattivamente sul nuovo canone stabilito ex-lege e dalla data di registrazione avra' come base di calcolo il nuovo canone stabilito ex-lege.
Quanto sopra si applica anche ai contratti registrati dove sia indicato un canone di locazione di importo inferiore a quello effettivo e ai contratti di comodato fittizi.
Aggiungiamo, per informazione, che in caso di mancanza di contratto (e di prova contraria) la locazione puo' presumersi gia' esistente per i quattro anni precedenti a quando viene riscontrata e l'importo del canone puo' essere determinato, in via presuntiva, nella misura del 10% del valore dell'immobile.
Va saputo, in ogni caso, che un contratto puo' essere registrato in qualsiasi momento, anche dall'inquilino che voglia regolarizzare la propria posizione e quella del proprietario. Se si provvede entro un anno e non vi sono ancora stati accertamenti da parte dell'Agenzia delle entrate, eì possibile regolarizzarsi applicando sanzioni ridotte (vedi sezione precedente).
E' introdotta la possibilita' per i comuni (quelli capoluogo di provincia o inseriti negli elenchi delle localita' turistiche o citta' d'arte) di introdurre un'imposta a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive (hotel, pensioni, alberghi, etc.) poste nel proprio territorio. L'imposta potra' anche sostituire gli oneri che gravano sulla circolazione e sosta dei bus turistici.
Il gettito dovrebbe servire a finanziare e promuovere le attivita' turistiche, la manutenzione dei beni culturali e i servizi pubblici. L'applicazione e' in proporzione al prezzo del soggiorno, con un tetto massimo di cinque euro per notte.
Nonostante non risulti emesso il decreto che doveva dare attuazione a questa nuova imposta, ad oggi ci risulta che molti comuni l'abbiano gia' adottata con propri regolamenti (vedi Firenze, Torino, Padova, etc.).
E' tuttavia da rilevare che in merito si e' gia' pronunciato il TAR del Veneto che ha bocciato la delibera comunale di Venezia nella parte in cui attribuisce praticamente ai gestori alberghieri il ruolo di "sostituti di imposta", responsabilizzandoli riguardo all'incasso dell'imposta (Tar del Veneto sentenza n.1165/2012). Secondo il Tar, invece, gli albergatori non devono fungere da esattori ma da semplici intermediari e quindi "limitarsi" a versare nelle casse comunali le imposte incassate, senza alcuna attivita', ne' responsabilita', riguardo ai mancati pagamenti. Considerando che molti altri comuni si sono mossi allo stesso modo, sara' interessante vedere come si evolvera' la vicenda.
Fonte: D.lgs. 23/2011 art.4
Ritornano gli incrementi sulle addizionali IRPEF. Viene infatti introdotta la graduale cessazione della sospensione del potere dei comuni -in atto dal 2008- di istituire o aumentare l'addizionale IRPEF.
Entro Giugno 2011 dovra' arrivare un decreto (Dpr) che detti istruzioni pratiche ma in mancanza i comuni che non hanno istituito l'addizionale o che l'hanno istituita con un aliquota inferiore allo 0,4% possono procedere comunque all'istituzione della tassa o al suo aumento. Per i primi due anni, pero', il limite delle nuove addizionali e degli aumenti annuali e' dello 0,2% annuo.
Le variazioni effettuate nel 2011, in ogni caso, hanno efficacia dal 1 Gennaio dell'anno di pubblicazione (della delibera comunale) nel sito www.finanze.it a condizione che detta pubblicazione avvenga entro il 31/12 dell'anno di riferimento della delibera. Le delibere relative all'anno 2010 seguono lo stesso criterio a condizione che la pubblicazione sia stata fatta entro il 31/3/2011 (approvazione del bilancio di previsione).
Per le addizionali istituite o variate nel 2011 non e' dovuto l'acconto per il 2011.
Fonte: Blocco sancito dai Dl 93/2008 art.1 comma 7 e Dl 112/2008 Art.77 ter comma 19; Sblocco art. 5 D.lgs.23/2011
*** Attenzione! Questa norma (lo sblocco graduale) e' stata abrogata dal DL 138/2011 (art.1 comma 11) che ha reintrodotto in pieno la possibilita' per i comuni di addebitare l'addizionale irpef dal 2012, eliminando ogni gradualita'.
Viene disposta la revisione della tassa di scopo, gia' introdotta nel 2007 come imposta che i comuni hanno facolta' di introdurre -per massimo cinque anni con tetto dello 0,5 per mille sull'imponibile ai fini ICI- a copertura parziale delle spese per la realizzazione di opere pubbliche specificatamente individuate col regolamento che istituisce l'imposta. In sede di prima introduzione le opere potevano riguardare il trasporto pubblico, arredo urbano, risistemazione giardini o parchi, realizzazione parcheggi, etc.
Un nuovo decreto applicativo (Dpr) dovra' revisionare la tassa aggiungendo opere pubbliche per le quali e' istituibile e aumentando la durata di applicazione fino a 10 anni. Resta fermo l'obbligo di restituzione dell'imposta se l'opera non viene realizzata entro due anni dal progetto.
Il nuovo regolamento (Dpr) e' atteso entro Ottobre 2011.
Fonte: prima introduzione vedi Legge 296/2006 art.1 commi 145 e segg.; revisione vedi art.6 D.lgs. 23/2011
Dal 2014 i comuni dovranno finanziarsi con nuove imposte, dette "imposte municipali" (propria e secondaria) che andranno a sostituire vecchi tributi comunali.
Dal 2014 colpira' il possesso di beni immobili diversi dall'abitazione principale e sostituira' l'ICI e l'irpef (con relative addizionali) dovuta in relazione a redditi fondiari di beni immobili non locati.
I criteri applicativi sono simili a quelli dell'ICI. La tassa sara' a carico del proprietario o titolare di altro diritto di godimento sull'immobile (usufruttuario, titolare di diritto di abitazione, etc.), in proporzione al periodo di possesso. Il pagamento avviene in due rate scadenti il 16 Giugno il 16 Dicembre. A partire dal 1/1/2015 scatta la piena autonomia applicativa e l'imposta e' applicata e riscossa unicamente nelle modalita' previste dal comune.
Sara' dovuta nella misura dello 0,76% annuo, modificabile dai comuni stessi sino a 0,3 punti percentuali (in piu' od in meno). Se l'immobile e' locato l'aliquota e' dello 0,38% modificabile sino a 0,2 punti percentuali. Il comune inoltre potra', con proprie delibere, prevedere particolari esenzioni e riduzioni.
La casa di abitazione principale -dove si ha residenza anagrafica e si dimora abitualmente- sara' esente dall'imposta, come oggi lo e' dall'ICI e dall'Irpef.
***NOTA: il governo Monti ha anticipato l'entrata in vigore dell'imposta municipale propria al 2012, denominandola IMU. Si veda in proposito questa scheda pratica: IMU, GUIDA ALL'USO
Dal 2014 sostituira' la Tosap e la Cosap (tasse sull'occupazione di spazi ed aree pubbliche), l'ICP (imposta comunale sulla pubblicita'), i DPA (diritti sulle pubbliche affissioni), e il CIMP (canone per l'autorizzazione all'installazione dei mezzi pubblicitari).
La disciplina generale della nuova imposta sara' fissata da un regolamento attuativo (Dpr) a cui seguiranno regolamenti dei singoli comuni, che potranno prevedere proprie modalita' applicative nonche' eventuali esenzioni od agevolazioni.
Fonte: D.lgs. 23/2011 art.7,8, 9, 11
Dal 2014 cambia anche l'imposta di registro applicabile sulle transazioni immobiliari (tipicamente le compravendite che hanno per oggetto la proprieta' dell'immobile o altro diritto reale).
Le aliquote diventano due:
- il 2% nel caso di compravendita di abitazione acquistata usufruendo dei benefici "prima casa";
- il 9% in tutti gli altri casi (attualmente le aliquote, per quanto riguarda le compravendite di fabbricati, sono rispettivamente del 3% e del 7%).
La nuova imposta di registro (che non potra' essere, in ogni caso, inferiore ai 1.000 euro) sostituira' anche tutte le imposte relative alle formalita' di deposito degli atti nei registri immobiliari, quindi l'imposta di bollo e le ipotecarie e catastali.
Al comune ove si trova l'immobile oggetto della transazione spettera' , sempre dal 2014, il 30% dell'imposta di registro pagata.
Fonte: D.lgs. 23/2011 art.10
TARSU E TIA, TUTTO RESTA INVARIATO
Nulla cambia per la tassa sui rifiuti. I comuni continuano ad applicare i regolamenti adottati , in base alla normativa sulla TARSU (tassa rifiuti solidi urbani) o sulla TIA (tariffa di igiene ambientale), ferma restando la possibilta' di passare alla nuova TIA (tariffa integrata ambientale).
Ricordiamo a tal proposito che gia' dal Giugno 2010 i Comuni hanno la possibilita' di adottare la nuova TIA (tariffa integrata ambientale) disciplinata dal decreto ambientale -D.lgs.152/2006- anche in mancanza dei tanto attesi decreti attuativi (mai emanati), rifacendosi alle disposizioni pratiche che regolano la "vecchia" TIA (tariffa di igiene ambientale), ovvero al Decreto Ronchi (d.lgs.22/97, art.49) e suo regolamento attuativo (d.p.r. 158/99).
Per approfondimenti su questi tributi si veda qui.
Fonte: D.lgs. 23/2011art.14 comma 7
A titolo informativo e' da sapere anche che l'art.2 del D.lgs.23/2011 attribuisce, in modo graduale a partire dal 2011, parte del gettito dei tributi gravanti sugli immobili ai comuni ove gli immobili sono ubicati.
In prima fase l'assegnazione e' stata stabilita in questi termini:
- il 30% dell'imposta di registro e di bollo sugli atti oggetto di registrazione (Art.1 Tariffa dpr131/86);
- il 30% delle imposte ipotecaria e catastale relativa agli atti non soggetti ad IVA;
- l'irpef sui redditi fondiari (esclusi quelli agrari);
- l'imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione immobiliare;
- il 30% dei tributi speciali e catastali;
- il 30% delle tasse ipotecarie;
- il 21,7% della cedolare secca sugli affitti (21,6% dal 2012, rideterminabile fino al 100% dal 2014);
- una compartecipazione sull'IVA da definire con prossimo decreto del presidente del consiglio dei ministri.
Ai comuni e' inoltre devoluto il 75% delle sanzioni irrorate dal 1/5/2011 per violazioni relative ad adempimenti di obblighi di dichiarazione all'Agenzia del territorio. Le sanzioni gia' fissate in merito dalla legge 1249/1939 sono, dalla stessa data, quadruplicate.
Per i dettagli operativi sulle modalita' di riparto si attende un decreto del Ministero dell'interno da emettersi previo accordo sancito in sede di Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, accordo che per la prima applicazione deve essere sottoscritto entro 45 gg dal 7/4/2011.
Successivamente, il termine annuale per il raggiungimento dell'accordo, ed emanazione del decreto ministeriale, sara' il 30 Novembre di ciascun anno.
Le quote di assegnazione possono essere modificate con successivi decreti.
Sono previste agevolazioni ai comuni per incentivarli nella partecipazione all'attivita' di accertamento tributario.
A tal scopo viene disposto che i comuni abbiano accesso ai dati contenuti nell'anagrafe tributaria, relativi a contratti di locazione o di possesso di immobili, contratti di somministrazione di energia elettrica e gas, dati dei soggetti che hanno domicilio fiscale nel territorio o vi esercitano attivita' di impresa, nonche' a qualsiasi altra banca dati inerente gli immobili.
- Guida del Governo: clicca qui
- Scheda informativa sulla cedolare secca sito Agenzia delle entrate: clicca qui
- Scheda pratica REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE. COSA FARE E QUANDO: clicca qui

References: sentenza 
 art.4
 art.1
 Art.77
 art. 5
 art.1
 art.6
 art.7
 art.10
 art.49