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FORO DE ABOGADOS - COMPRAVENTA, CLÁUSULAS PENALES - DERECHO
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LEX01Abogado PremiumMensajes: 928Desde: 19/Feb/2008 � #1 � 18/Mar/2009, 20:29Buenas, En un contrato de compraventa y posterior arrendamiento(al mismo vendedor) de un local de negocio aparecen las cláusulas del siguiente tenor literal: sexta.- La falta de pago de las cantidades establecidas en este contrato, o el incumplimiento de las estipulaciones del mismo, dará opción al vendedor a exigir su cumplimiento o para resolver de pleno derecho la presente contratación al amparo de lo dispuesto en el artículo 1504 del Código civil. En el supuesto de resolución, el vendedor podrá hacer suyas, en concepto de daños y perjuicios, hasta un 100% de las cantidades que tuviera recibidas a cuenta.décima.- Penalización.- En caso de incumplimiento por alguna de las partes, tanto del contrato de compraventa como el del arrendamiento establecidoen este contrato, se establece una penalización por perjuicios (sin necesidad de acreditación alguna), ascendente a 60.000 euros a cargo de la parte incumplidora. Ante esta duplicidad de clásulas penales, cual de ellas se aplica con preferencia a la otra, o se aplican acumuladamente?No parece excesiva una penalización de 60.000 euros cuando el valor de tasación del inmueble son 100.000?.Otras circunstancias:El precio de la compraventa son unos 210.000 euros, valor de tasación del inmueble muy por debajo, 100.000 eurosSolo transcurrió un mes desde que se firma el contrato hasta que no se cumple con el pago del resto de precio aplazado por falta de obtención de prestamo hipotecario. Se firmaron unas letras con vencimiento al mes de la firma del contrato.Agradezco de antemano vuestras opiniones.CARO2607Abogado PremiumMensajes: 1.355Desde: 27/Feb/2008 � #2 � 19/Mar/2009, 01:08Bueno pues visto la horita y para que te entretengas a primera hora, te voy dejando esto:7. LA FACULTAD DEL VENDEDOR PARA RESOLVER ELCONTRATO§ 47. La resolución de la compraventa por incumplimiento del comprador.A) LA CLÁUSULA:Para garantizar y presionar al comprador suele pactarse que el incumplimientopor éste de cualesquiera de sus obligaciones (falta de pago del precio, de parte delmismo o de sus intereses), el vendedor tendrá la facultad de declarar resuelta de plenoderecho la compraventa, reteniendo una parte del precio ya satisfecho en concepto deindemnización por los daños y perjuicios causados (la llamada cláusula penal).B) DOCTRINA JUDICIAL:53La STS 4 de febrero de 1991 (RJA. 704) dio la razón a la parte vendedora en unsupuesto que merece ser analizado. Se pactó una condición resolutoria explícita con unacláusula penal del 40% de las cantidades percibidas por el vendedor (devolvería, pues,el 60% de lo recibido al comprador). Debe precisarse que la facultad de resolver uncontrato recíproco por incumplimiento de una de las partes, es facultad legítima queconceden los arts. 1124 y 1504 CC. Pactarla, pues, no significarla crearla, pues existe deiure, sino en su caso reforzarla. Ahora bien, la facultad resolutoria, según aquellosartículos del Código Civil y la interpretación que mayoritariamente se sostiene en suaplicación, exige que el incumplimiento del contratante sea obstinado y, sobre todo,grave, por lo que cualquier incumplimiento leve, accidental, o subsanable no autoriza aresolver el contrato. Claro que, valorar precisamente este requisito para confirmar o nola legitimidad y buen uso de la resolución pretendida, es algo que se valora por losjuzgadores de primera y segunda instancia, y que sólo se puede combatir en el TribunalSupremo con el pertinente recurso de casación si éste impugna expresa y concretamentela improcedente aplicación de los arts. 1124 y 1504 CC. Pues bien, según parece, en elcaso resuelto por la citada STS no se hizo así; no se combatieron en casación talespreceptos, y la defensa de la parte compradora se limitó a invocar la LGDCU. Malatáctica, pues no impugnando la indebida aplicación por los jueces y tribunales inferioresde aquellos preceptos, el Tribunal Supremo entendió que no podía entrar en la materia.Sea como fuere, la sentencia hace hincapié en resaltar que:“[…] no cabe ahora argüir en pro del valladar que supongan esas normasespeciales, cuando precisamente salvan las modalidades de venta por correo,a domicilio y por muestrario y con mayor motivo hay que salvar, como «deiure» salvan las prescripciones especiales de los artículos 1124 y 1504 delCódigo Civil puesto que no los derogan y que conjuntamente proyectan unestatuto privilegiado para el comprador [sic] de bienes inmuebles, cuyodesconocimiento o su desobediencia supondría no ya una dislocación deltráfico inmobiliario cuando el vendedor ha cumplido las obligaciones, sinouna patente del incumplimiento de las suyas tan elementales como el pago delprecio por parte del comprador, acarreando una clara infracción de losartículos 38, 128 y 139 de la Constitución […]”.La cláusula penal prevista tampoco es considerada abusiva, por tener en cuentaque ya el art. 1154 CC autoriza al juzgador a moderar o corregir equitativamente lacantidad que la misma encierra si lo estima oportuno. No haciéndolo cuando puede,resultaría impertinente luego declararla abusiva por excesiva.Este criterio, en general, viene ratificado por la SAP de Sevilla, 27 de julio de1995 (RGD. 625-626, p. 12505), al entender que la cláusula resolutoria pactada no esabusiva ni contradice el art. 10.1.c).2º LGDCU, cuando se supeditada, como es el caso,al incumplimiento de la otra parte contratante (fundamento que inspira, como se haexpuesto, el art. 1124 CC).C) OBSERVACIONES Y COMENTARIO:Es obvio que la protección del consumidor en ningún caso deroga ni sustituye ladebida aplicación del instituto de la condición resolutoria, explícita e implícita, ni de lacláusula penal. Otro caso será, naturalmente, cuando una y/u otra rebasen los límites del54uso normal y sean abusivas. Para ello, deben no perderse de vista las condicionesenunciadas en la Disposición adicional primera de la LCGC, en especial, las número 4ª,17, y 24.La primera de ellas, la nº 4ª, no es sino una especificación de lo que ya prohibenlos arts. 1115 y 1256 CC: que la eficacia jurídica de un acto o contrato se supedite a unacondición cuyo cumplimiento dependa exclusivamente de la voluntad de una de laspartes. Su fundamento siempre ha sido indiscutible: es arbitrario que una persona quedeobligada, vinculada, y totalmente a expensas de la otra, quien bajo su incontroladoarbitrio decidirá cumplir o no con la condición y, en consecuencia, quedar también o noobligada.Algo parecido sucede también con la condición expuesta bajo el nº 17. Y es quela resolución discrecional del contrato significa tanto como desligarse del mismolibremente, sin dar explicaciones, lo que en el fondo supone atentar contra el principiode obligatoriedad de todo contrato, ya que a través de tal facultad resolutoria la partecontratante podría impunemente abandonarlo cuando mejor le pareciera. Desde luego,nada que objetar si son ambas partes contratantes las que gozan de la misma facultad: elprincipio de igualdad prevalece aquí sobre el de obligatoriedad del contrato.Finalmente, y en cuanto a la condición contemplada bajo el nº 24, debeprecisarse que lo que se prohibe es que el empresario o profesional, so pretexto de unaindemnización que resarza de posibles daños ocasionados, fije anticipada yunilateralmente una cantidad que con posterioridad y llegado el caso se imputará a aquelresarcimiento. Y es que este resarcimiento sólo puede ser de los daños efectivamentecausados, cuestión que es imposible de determinar a priori y que, si se hace, deberárespetar la prohibición de enriquecerse injustificadamente a costa de una cláusulaprevisora de este estilo. Sólo una cláusula que predetermine de manera razonable lacuantía a indemnizar en un posible futuro por el consumidor, podría ser declarada válidasin caer en el abuso que comentamos Seguimos hablando dentro de un rato, ok? mmabogadasLEX01Abogado PremiumMensajes: 928Desde: 19/Feb/2008 � #3 � 19/Mar/2009, 11:43Entiendo a la vista de lo que expones, y coincido en ello, que nada obsta a que libremente se pacte dicha cláusula penal en los términos y condiciones que las partes convengan, pudiendo posteriormente ser moderada judicialmente su aplicación considerando las circunstancias concretas del caso. Ahora bien, en el presente supuesto se han pactado dos cláusulas penales, y mi duda principal es cual de ellas se aplica o si se aplican acumuladamente, inclinándome por la aplicación de la primera de las estipuladas.La STS de 13 de julio de 2006 razona que "Aplicando los artículos 1152 y 1153 del Código Civil es preciso destacar que la función esencial de la cláusula penal -aparte de su función general coercitiva- es la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios; solo excepcionalmente opera la función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados, y, además, la pena pactada como cláusula penal».Como obligación accesoria que es, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva (entre otras, SSTS de 10 de noviembre de 1983, 27 de diciembre de 1991, 14 de febrero de 1992, 23 de mayo de 1997, 18 de julio de 2005 y 28 de septiembre de 2006 ).Además, he encontrado alguna sentencia que en aplicación del principio de absorción, propio del Derecho sancionador, establece que, la pena más grave absorerá a la que castigue conductas de menor entidad englobadas en la sancionada por aquella pena.En aplicación de los principios del Derecho sancionador, habría que acudirse al principio de tipicididad, y habiéndose fijado taxativamente las consecuencias derivadas para el supuesto de incumplimiento por pago por parte del comprador, prevalece esta sobre la general prevista para el incumplimiento de ambas partes y por cualquier causa, lo que resulta compatible con esa interpretación restrictiva mencionada anteriormente.¿ Que opinais? violetaazulAbogado PremiumMensajes: 7.903Desde: 19/Oct/2006 � #4 � 19/Mar/2009, 13:56Hola Lexo, entiendo yo lo siguiente: es consumidor el comprador y posterior arrendador? porque de no ser así no le resulta aplicable la jurisprudencia señalada por la compañera. Otra cosa, ten en cuenta que no se puede aplicar la primera de las penas por imposibilidad, ya que comentas que se incumplió el pago aplazado practicamente al mes siguiente, por lo que no habría entregas a cuenta (salvo las propias entregadas a la firma o si hubiere señal). Creo que teniendo en cuenta el precio de la compraventa (210.000) la clausula de 60.000 no resulta desproporcionada ya que al margen del valor de tasacion las partes acordaron ese precio.Al margen de ello, creo que sabes que la jurisprudencia acualmente no exige un incumplimmiento obstinado y grave, sino todo lo contrario. Si quieres te paso jurisprudencia sobre el tema.Me imagino que llevas al comprador por lo que creo que debes, debemos porque a mi tb me interesa para otras lindes, conseguir jurisprudencia rciente sobre el "rebus sic stantibus" y la no obtención de financiación como causa de fuerza mayor exonerante de incumplimiento contractual. Saludos!La vida es aquello que te va sucediendo mientras te empeñas en hacer otros planes.
John LennonLEX01Abogado PremiumMensajes: 928Desde: 19/Feb/2008 � #5 � 20/Mar/2009, 10:59No se trata de un consumidor, se trata de un empresario individual. En el contrato no se estipuló condición resolutoria alguna supeditada a la concesión del préstamo hipotecario, pero si podría demostrar dicha circuntancia a través de otras pruebas. En el presente supuesto entiendo que no sería de aplicación sobre el rebus sic stantibus por el breve lapso de tiempo transcurrido entre la firma del contrato y la respuesta negativa del banco, teniendo en cuenta que la compraventa se realiza en plena crisis financiera, así que veo complicado su aplicación. Creo que la AP de Granada no es muy favorable a su aplicación, hace unos años una antigua compañera de despacho puso una demanda invocando dicho principio para la resolución de un contrato de reserva hotelera celebrado con ocasión de la copa del mundo de esquí de 1.995, que tuvieron que ser anulados por falta de nieve y celebrados el año siguiente y la audiencia dijo que nones. CARO2607Abogado PremiumMensajes: 1.355Desde: 27/Feb/2008 � #6 � 20/Mar/2009, 13:35Escrito originalmente por LEX01Entiendo a la vista de lo que expones, y coincido en ello, que nada obsta a que libremente se pacte dicha cláusula penal en los términos y condiciones que las partes convengan, pudiendo posteriormente ser moderada judicialmente su aplicación considerando las circunstancias concretas del caso. Ahora bien, en el presente supuesto se han pactado dos cláusulas penales, y mi duda principal es cual de ellas se aplica o si se aplican acumuladamente, inclinándome por la aplicación de la primera de las estipuladas.La STS de 13 de julio de 2006 razona que "Aplicando los artículos 1152 y 1153 del Código Civil es preciso destacar que la función esencial de la cláusula penal -aparte de su función general coercitiva- es la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios; solo excepcionalmente opera la función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados, y, además, la pena pactada como cláusula penal».Como obligación accesoria que es, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva (entre otras, SSTS de 10 de noviembre de 1983, 27 de diciembre de 1991, 14 de febrero de 1992, 23 de mayo de 1997, 18 de julio de 2005 y 28 de septiembre de 2006 ).Además, he encontrado alguna sentencia que en aplicación del principio de absorción, propio del Derecho sancionador, establece que, la pena más grave absorerá a la que castigue conductas de menor entidad englobadas en la sancionada por aquella pena.En aplicación de los principios del Derecho sancionador, habría que acudirse al principio de tipicididad, y habiéndose fijado taxativamente las consecuencias derivadas para el supuesto de incumplimiento por pago por parte del comprador, prevalece esta sobre la general prevista para el incumplimiento de ambas partes y por cualquier causa, lo que resulta compatible con esa interpretación restrictiva mencionada anteriormente.¿ Que opinais? Pues desde mi modesta opinión y de conformidad con el articulo 1152 del Código Civil , la pena sustituye a la indemnización de daños y perjuicios por lo que no puede exigir las dos cosas a la vez, estariamos en presencia de una acumulación de acciones y además entraría en juego la facultad moderadora del Juez. ah y efectivamente veo dificil aplicar la normativa sobre consumidores y usuariosAsí que te va a tocar luchar por ello y ya nos contarás. Tema bastante interesante por ciertoUn saludo mmabogadasmaramurAbogado PremiumMensajes: 1.640Desde: 12/Mar/2008 � #7 � 20/Mar/2009, 18:37Solo a título informativo, te digo que por estas lindes, intentaron oponerme la falta de financiación para la compra de un inmueble. No se aportaron Certifiaciones de entidades acreditando tal cuestión, pero la contraparte solicitó como testifical la de dos directores de entidades bancarias. Además, el valor del bien pactó muy por encima de la posible tasación, incluso se ponderó el hecho de que el terreno iba a ser recalificado. La juzgadora rechazó tales testigos y cualquier otra prueba "accidental". Se limitó a verificar quién incumplió el contrato de comprventa para la resolución del contrato y posible indemnización de daños y perjuicios. EStoy a la espera de sentencia. Cuando la tenga te informaré, pero sospecho que, a la vista de los datos que das, la falta de financiación de poco va a servirte. En cuanto a la ponderación de la claúsula penal, el no ya lo tienes. Y como no vas a entregarlos por las buenas y te demandarán, que pierdes con intentarlo?????Salvo mejor criterio, que seguro que lo hay. 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