Source: https://www.derechoenzapatillas.com/2020/countries-y-barrios-privados-deberan-formar-un-consorcio-de-propiedad-horizontal/
Timestamp: 2020-05-25 18:58:26+00:00

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Así lo dispone una nueva resolución de la IGJ. Tendrán un plazo para reconvertirse a consorcios para aquellos que funcionen como sociedad
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Una nueva resolución IGJ otorga un plazo de 180 días, a partir de hoy para que los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizados bajo forma de sociedad (artículo 3°, Ley N° 19.550) para que se reconviertan a consorcios de propiedad horizontal.
En concreto, los countries, clubes de campo y barrios privados deberán organizarse bajo la forma de consorcios de propiedad horizontal.
Estas entidades tienen ahora 6 meses para que en cumplimiento del artículo 2075 tercer párrafo de dicho código, adecuen su organización a las previsiones normativas como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI del nuevo código civil y comercial, y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general.
Los countries y barrios privados deberán presentar a la IGJ, Inspección General de Justicia, las constancias de la inscripción de la adecuación en el registro inmobiliario, y podrá ser cancelada la inscripción registral de la asociación bajo forma de sociedad una vez acreditada la inexistencia de pasivos en cabeza de esta, o bien la asunción de las deudas, incluidos pasivos contingentes, por parte del consorcio de propietarios.
En concreto, deberán cumplir las formalidades de los consorcios, como ser designar un administrador, en su caso un consejo de administración, tener libros de consorcio y actas, convocar asambleas y demás deleites de este tipo organizativo.
El incumplimiento de la acreditación de la adecuación dentro del plazo indicado salvo si resulte excedido por el normal cumplimiento del trámite, hará pasibles a los administradores y sindicatura de la sanción de la multa contemplada en el artículo 302 inciso 3° de la Ley N° 19.550, sin perjuicio de las acciones legales que pudieran proceder.
Resolución completa, adecuación clubes de campo, countries y consorcios
Que, en la misma línea, en lo concerniente a los conjuntos inmobiliarios preexistentes al CCCN establecidos como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y personales, se ha destacado que “la retroactividad legalmente establecida se explica en virtud de que la normativa referida a los derechos reales es en principio de orden público (art. 1884 del CCCN). Así se ha dicho que el legislador ha entendido que la propiedad inmobiliaria involucrada en el fenómeno … que estudiamos pertenece al ‘núcleo duro del orden público’” (LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA y PUJOL DE ZIZZIAS, IRENE, “Consorcios de propietarios de los conjuntos inmobiliarios preexistentes – Con especial referencia a su adecuación y a la inscripción de sus reglamentos”, en XII CONGRESO ARGENTINO DE DERECHO SOCIETARIO y IX CONGRESO IBEROAMERICANO DE DERECHO SOCIETARIO Y LA EMPRESA, Mendoza, 2016, con cita, al final, de NEGRONI, MARÍA LAURA y PUERTA DE CHACÓN, ALICIA, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Normas operativas del código civil y comercial”, La Ley, 4/5/2016, pág. 1).
Que lamentablemente, la expresa manda prevista por el artículo 2075 tercer párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto ordena a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del referido ordenamiento, que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, que ellos deben adecuarse a las previsiones normativas que regulan el derecho real de propiedad horizontal -con las modalidades especiales consagradas en el Título VI, del Libro IV-, no ha sido cumplida, al menos en el ámbito de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pues la compulsa de los registros internos de esta Inspección General de Justicia revela la existencia de más de cuarenta “clubes de campo”, que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de “asociaciones bajo forma de sociedad”, las cuales se encuentran previstas en el artículo 3º, de la Ley Nº 19.550, y que han dado lugar – habida cuenta la imposibilidad de compatibilizar los regímenes legales de las sociedades con las asociaciones civiles – a múltiples dificultades en torno a su funcionamiento, habiendo originado asimismo graves conflictos internos en el seno de las mismas y que en un número importante de casos han trascendido el ámbito interno del club de campo para dirimirse en los tribunales.
Que, asimismo, analizada la plataforma fáctica de los conjuntos inmobiliarios desde el microsistema del Derecho del Consumidor y del Usuario, consagrado en clave ius fundamental en el art. 42 de la Constitución Nacional, y desarrollado infraconstitucionalmente, centralmente – mas no exclusivamente – en la Ley Nº 24.240 (LDC) y en los arts. 984 a 989 y 1092 a 1122 -entre otros-, del CCCN, es inexcusable reconocer que el “integrante” -rectius “adquirente porcentual”- del conjunto inmobiliario, es un “consumidor inmobiliario”, en el marco de una “relación de consumo”, estructurada a través de una “contratación por adhesión”. Por ello, también en las mismas XXVI JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL ya mencionadas, se concluyó, por unanimidad, que “el régimen de protección del consumidor se aplica a la propiedad horizontal especial si se cumplen los requisitos legales” (XXVI JNDC, UNLP, La Plata, 2017, COMISIÓN Nº 7, Derechos reales: Propiedad horizontal especial, CONCLUSIONES: PUNTO IV), ACÁPITE C). De allí que, si alguna duda se generara o todavía persistiera, a casi cinco años vista de su vigencia, en punto a la imperatividad de la adecuación prescripta en el párrafo tercero, del art. 2075, del CCCN, y/o sobre la constitucionalidad, y/o sobre la temporalidad y efectos, de la norma señalada, la solución final, teniendo en vista el interés del consumidor inmobiliario, integrante de cualesquier conjunto inmobiliario, se debe laudar en favor del adherente al conjunto, sea persona humana o jurídica -art. 1º, LDC-, dado lo establecido en los arts. 3 y 37 de la LDC y 963, 1094 y 1095 del CCCN -y ccdtes.-, aditado a ello lo normado en la última parte, del art. 7º del CCy CN – que establece otra excepción expresa o regla exorbitante en beneficio del consumidor o usuario, vinculada a la temporalidad de la ley posterior -, todo lo cual reafirma aún más, por si fuera menester, que no hay interés legítimo, bien común o interés general alguno, que permita sostener la omisión, cuasi quinquenal, de regularizar la situación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigencia del CCCN que se hubiesen constituido en su día como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales.
Que, en lo concerniente al procedimiento de adecuación, ello ya ha sido abordado en doctrina científica e, inclusive, con disposiciones normativas concretas en algunas jurisdicciones (conf. LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA, “Acerca de la ‘adecuación’ de los conjuntos inmobiliarios preexistentes”, REVISTA DE DERECHO PRIVADO Y COMUNITARIO, Tº 2018 – 2 – DERECHOS REALES II, Cita: RC D 1289/2018, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2018; BUTLOW, DANIEL E., “¿Tiene usted su escritura? Regularización de conjuntos inmobiliarios”, Ed. Microjuris.com Argentina, 12/06/2019, Cita: MJ-DOC-14935-AR / MJD14935; LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA y BRESSAN, PABLO ENRIQUE, “Conjuntos inmobiliarios: objeto y estructura legal, sus características esenciales y sus notas contingentes”, Segundo Premio, XXXII Jornada Notarial Argentina, Ciudad de Buenos Aires, 2016, publicado en REVISTA NOTARIAL AÑO 2016/02, Nº 94, COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA; etc.).
Que lo cierto y trascendente de todo ello es que, a pocos meses de cumplirse cinco años de la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el mandato del legislador de 2014 no ha sido prácticamente acatado en sede de la Capital Federal de la Nación – siéndolo muy escasamente en algunas otras jurisdicciones -, sino y muy por el contrario, ignorado casi por completo, lo cual resulta inadmisible, dado que en un Estado Constitucional y Convencional de Derecho como el que nos organiza socialmente en la República Argentina, no se puede validar, por vía de omisión, el incumplimiento de facto de la ley vigente.
Que si bien es cierto que la norma contenida en el artículo 2075 del Código Unificado no establece plazo para la adecuación de los conjuntos inmobiliarios relacionados a las normas del derecho real de propiedad horizontal especial de marras, de ello no puede derivarse necesariamente que el mandato previsto en dicha norma para todos los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos personales y reales, como lo constituyen, verbigracia, la casi totalidad de los clubes de campo organizados como asociaciones bajo forma de sociedad, deba ser desoído, pues las normas jurídicas deben ser interpretadas en torno a su efectivo cumplimiento, en tanto ellas revelan clara la intención del legislador, que no ha sido otra que someter a los conjuntos inmobiliarios a la normativa del derecho real de propiedad horizontal especial con exclusividad. Por el contrario, la circunstancia de que el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación no haya establecido plazo alguno de adecuación, permite interpretar que la actuación prevista en el tercer párrafo de dicha norma debió – y debe – ser de cumplimiento inmediato por los sujetos concernidos, dado que no está modalizada por plazo, condición o cargo, esto es, se trata de una obligación pura y simple.
Que, finalmente, las “asociaciones bajo forma de sociedad”, peligrosa horma bajo el cual se encuentran actualmente organizados la abrumadora mayoría de los clubes de campo, no pueden hoy configurar el molde jurídico para regir las relaciones entre los miembros de estos conjuntos inmobiliarios pues, como surge de la Ley General de Sociedades en su artículo 1º – incluso ex post de la Ley Nº 26.994 -, el concepto de empresa o “hacienda empresaria” subyace detrás del encuadre jurídico societario, como fundamento, contenido y sustrato de ese marco legal, por lo cual no habría desde el punto de vista de la definición que brinda dicha norma, una sociedad sin un emprendimiento o sin un negocio en actividad que requiera la forma estructural de la sociedad. Si a ello se le suma que, teniendo en cuenta que el objeto preciso y determinado se encuentra no solo regulado por el artículo 11, inciso 3º, de la Ley Nº 19.550, sino también en la parte general de personas jurídicas (artículo 156) del Código Civil y Comercial de la Nación, es de toda evidencia que el legislador ha querido que las asociaciones civiles tengan una actividad encuadrada en un objeto que no sea contrario al interés general o al bien común, de lo cual surge, con igual convicción, que las conocidas “asociaciones bajo forma de sociedad” carecen actualmente de validez, pues las sociedades denominadas “patrimoniales” no podrían subsistir ya que no tendrían ninguna actividad, toda vez que sólo poseer bienes no encuadra precisamente en la fórmula utilizada por el artículo 1º, de la Ley Nº 19.550, en cuanto requiere que toda sociedad se dedique a la “producción e intercambio de bienes y servicios”, dado que sólo poseer bienes no es precisamente “producción e intercambio de bienes o servicios”, ni desarrollar una actividad encaminada al bien común o al interés general (conf. RODRÍGUEZ-ACQUARONE, PILAR MARÍA, “Personas jurídicas. Novedades introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación”, Revista del Notariado Nº 920, C.E.C.B.A., Bs. As., 2016).
Que en definitiva, si bien lo ideal hubiera sido que el Código Civil y Comercial de la Nación hubiera establecido un plazo para proceder a la adecuación al régimen de propiedad horizontal especial previsto para los conjuntos inmobiliarios, el cual, como proyección razonable, puede insumir algunos meses de tramitación, entre la declaración de disolución de la sociedad, la redacción y aprobación del reglamento de copropiedad y la inscripción de éste en el Registro Inmobiliario correspondiente – entre otros posibles aspectos -, lo cierto es que la intención del legislador ha sido y es clarísima al respecto, y que, a pesar del silencio de dicho cuerpo legal en punto a plazo de cumplimiento de la obligación de hacer pendente prescripta, a partir de su vigencia, el día 1º de Agosto de 2015 -por disposición de la Ley Nº 27.077-, las autoridades de la sociedad o asociación bajo forma de sociedad debieron haber procedido, sin demoras, a celebrar todos los actos jurídicos y/o fácticos necesarios para llevar a cabo esa adecuación conforme la legislación vigente.
Que no habiendo sucedido ello y ante la incontrastable realidad que los clubes de campo – al menos los que, como sociedades anónimas, están inscriptos en el Registro Público a cargo de esta Inspección General de Justicia – continúan bajo el esquema de las “asociaciones bajo forma de sociedad”, que, se recuerda, fue previsto en la original Ley Nº 19.550 para superar determinadas situaciones anómalas (ZALDIVAR, ENRIQUE, MANOVIL, RAFAEL, RAGAZZI, GUILLERMO y ROVIRA, ALFREDO, “Cuadernos de Derecho Societario”, Ed. Macchi, 1973, tomo I, págs. 48 y 49) y a lo cual – precisamente- los legisladores de 2014 quisieron poner fin mediante el procedimiento de adecuación previsto en el artículo 2075, tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación,
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References: resolución 
 resolución 
 artículo 2075
 artículo 302

Resolución 
 artículo 2075
 artículo 3
 artículo 2075
 artículo 2075
 artículo 1
 artículo 11
 artículo 1
 artículo 2075