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Timestamp: 2020-05-31 18:07:55+00:00

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ImmoZak digital exklusiv 2020/4 – Periculum est locatoris - Bestandzinsminderung nach den §§ 1104 f ABGB wegen COVID-19 – LexisNexis Zeitschriften
Periculum est locatoris - Bestandzinsminderung nach den §§ 1104 f ABGB wegen COVID-19
Univ.-Prof. Dr. Johannes W. Flume / Univ.-Prof. Dr. Simon Laimer, LL.M.
Die Normengruppe der §§ 1104 f ABGB über die	Mietzinsminderung im Fall sog außerordentlicher Zufälle ist durch die	COVID-19-Pandemie aus ihrem Dornröschenschlaf abrupt wachgerüttelt worden. Da ein	Großteil der in Österreich zu Geschäftszwecken vermieteten Immobilien aufgrund des	verordneten Betretungsverbots weitestgehend nicht nutzbar ist, wird die Praxis in	der kommenden Zeit einige Zweifelsfragen zu beantworten haben. Viele der	Detailfragen lassen sich vor dem Hintergrund einer nachfolgend darzustellenden	dogmengeschichtlichen Einordnung der relevanten Normen wesentlich besser	beantworten. Insb hat der OGH in einem Plenissimarbeschluss vom 24. 8. 1915	Kernaspekte bereits überzeugend aufgearbeitet, die auch in der heutigen Debatte	Beachtung finden sollten.
1. Die Verteilung des Nutzungsrisikos im Bestandrecht
Nach § 1104 ABGB hat der Bestandnehmer,	wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, etwa aufgrund	einer Seuche, gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, keinen Mietzins zu	entrichten. Der Aussagewert des § 1104	ABGB ist zunächst nicht schwierig zu erfassen:	Geregelt ist eine besondere Risikotragungsnorm, nach der der Bestandgeber in Fällen	außerordentlicher Zufälle die Preisgefahr trägt - periculum est	locatoris.1 Zwei für das	grundsätzliche Verständnis der Funktionsweise der Regelung bedeutende Fragen bleiben	jedoch zu beantworten. Erstens: Warum hat der Bestandgeber das	Nutzungsrisiko zu tragen, wenn aufgrund einer grassierenden Epidemie die Mietsache	"nicht gebraucht oder benutzt werden kann", obwohl er nach hM2 nur die Überlassung und Erhaltung der vertraglich bedungenen	Beschaffenheit schuldet? Und zweitens: Wie kann man	systematisch den Anwendungsbereich von § 1104	ABGB gegenüber der dem Bestandnehmer das	Nutzungsrisiko zuweisenden Norm des § 1107	ABGB, also im Fall subjektiver	Nutzungsverhinderungsgründe des Mieters, abgrenzen?
1.1 Die Nutzungsmöglichkeit als Vertragsbestandteil
Die hM fixiert als Hauptleistungspflichten	eines Bestandvertrags, dass der Vermieter die Mietsache in brauchbarem Zustand	zu übergeben und zu erhalten hat (§ 1096 Abs 1 ABGB), während der	Mieter die Zahlung des Mietzinses schuldet (§§ 1092 S 2, 1094	ABGB).3 Dagegen soll keine Verpflichtung zum	Gebrauch bestehen und der Bestandnehmer kann die Sache auch schlicht unbenutzt	lassen.4 Wie kann es dann aber sein, dass	der Bestandgeber das Nutzungsrisiko trägt, wenn die Mietsache in	außerordentlichen Situationen nicht genutzt werden kann?5
Die Antwort ist direkt in §§ 1104	f ABGB angelegt. Im ABGB wurde - dies kann hier	nur in der gebotenen Kürze dargestellt werden - in der Urfassung, wie auch in	den anderen naturrechtlichen Kodifikationen des ALR (ALR I 21 § 299) sowie des	Code Civil (vgl Art 1773 [1807]), das Prinzip periculum est	locatoris für Extremsituationen als allgemeiner Grundsatz	niedergelegt.6 Die kodifizierten Prinzipien	speisen sich dabei aus den römisch-rechtlichen pachtrechtlichen Grundsätzen der	sog remissio mercedis (D. 19, 2, 15, 2 pr.) einerseits	sowie der Rechtfertigung des Mieters aufgrund einer iusta causa	timoris (D. 19, 2, 27, 1) andererseits. Wolfgang	Ernst hat herausgearbeitet, dass gerade auch die im	österreichischen Recht niedergelegten Grundsätze der remissio	mercedis prägend für das Typenverständnis des Pachtvertrags	sind.7 Er stützt sich dabei insb auf eine	von Werner Flume	8 formulierte Lehre, nach der aufgrund der	spezifischen gesetzlichen Schuldvertragstypen zu klären sei, wer das Risiko der	Wirklichkeit zu tragen habe und dies auch nicht als Frage der Geschäftsgrundlage	einzuordnen sei.9 Nach Werner	Flume muss die Mietsache "zu dem ‚vertragsmäßigen Gebrauche̕‘	geeignet sein, und so trägt der Vermieter das Risiko der Wirklichkeit für alle	Umstände, aufgrund deren der vertragsmäßige Gebrauch unmöglich oder	beeinträchtigt wird."10 Das deutsche Recht ist	freilich mit dem Problem konfrontiert, dass man mit dem zu unflexiblen	Instrumentarium des Unmöglichkeitsrechts arbeiten muss, da ein Mangel nach § 536	BGB überwiegend verneint wird, mit § 537 BGB zwar eine Parallelnorm zu	§ 1107	ABGB besteht, es an Vorschriften, die den	§§ 1104 f	ABGB entsprechen, jedoch mangelt.11 In Österreich verfügen wir hingegen über die in den	Rechtsfolgen flexibel ausgestalteten (dazu sogleich unter Pkt 2.) Normen der	§§ 1104 f	ABGB, die das Risiko für Pandemien grundsätzlich	dem Vermieter zuweisen und damit bestimmend für die Ausgestaltung des	Vertragstypus der Bestandverträge sind.12
1.2 Die systematische Abgrenzung zwischen § 1104 und	§ 1107	ABGB
Bereits im Kontext des Ersten Weltkriegs	hatte der OGH zu klären, "ob in Kriegszeiten die Flucht der Bewohner eines von	einem feindlichen Einfalle bedrohten Ortes oder die von der Behörde verfügte	Evakuierung dieses Ortes unter §	1104 oder § 1107 ABGB zu subsumieren	sei."13 Die einen argumentierten	dahingehend, dass man die Flucht vor dem Feind, sei diese auf die Furcht oder	eine behördliche Aufforderung zurückzuführen, als einen in "der Person des	Mieters eintretenden Unglückfall" einzuordnen habe. Der OGH nahm demgegenüber	den gegenteiligen Standpunkt ein: § 1107	ABGB sei nur auf "solche Hindernisse und	Unglückfälle" anzuwenden, "die sich in der Person dieses bestimmten Mieters	ereignet haben, zB Tod oder Krankheit des Mieters, welche dessen Überführung in	eine Irrenanstalt oder in ein Epidemiespital zur Folge hatte, nicht aber auch an	solche außerordentliche Zufälle, welche in gleicher Weise wie für den	gegenwärtigen auch für einen anderen Mieter das Mietobjekt unbrauchbar gemacht	hätten." Für den OGH ergibt sich dies "insbesondere daraus, daß im § 1104	unmittelbar neben dem Kriege auch die Seuche angeführt ist und eine Seuche	sicherlich auch dann, wenn das betreffende Mietobjekt von ihr noch nicht	ergriffen wurde, es als gänzlich unbrauchbar oder unbenutzbar erscheinen lassen	kann." Die Ausführungen des OGH überzeugen und führen zu einer nachvollziehbaren	Abgrenzung der Risikosphären, da sie das unmittelbare außerordentliche	Zufallsereignis in den Blick nehmen. Die Einordnung lässt sich entsprechend auf	die COVID-19-Fallkonstellationen übertragen. Eine besondere Fallgestaltung lässt	sich wie folgt lösen: Wird der Mieter selbst positiv auf COVID-19 getestet und	ist zugleich aber auch seine Immobilie von einem behördlichen Betretungsverbot	betroffen und daher - in Anbetracht des konkreten, dem Mietverhältnis zugrunde	gelegten Vertragszwecks - unbrauchbar, so sollte diese Konstellation	§ 1104	ABGB unterstellt werden, da das objektive	Zufallsereignis den maßgeblichen Anknüpfungspunkt bildet.
Keine Probleme ergeben sich schließlich in Konkurrenz zu	§ 1096	ABGB, da in der III. TN zum einen festgehalten	wurde, dass der Bestandgeber bei außerordentlichen Zufällen nicht zur	Wiederherstellung verpflichtet ist und § 1105 S 1 ABGB durch den klarstellenden	Zusatz "durch einen solchen Zufall" ergänzt wurde.14 Die §§ 1104	f ABGB sind lex specialis zur	leistungsstörungsrechtlichen Vorschrift des § 1096 ABGB.
2. Zum Rechtsfolgenregime der §§ 1104 f	ABGB
Der Schwerpunkt der gegenwärtig die Praxis	beschäftigenden Probleme ist im Bereich der Bewertungsfragen angesiedelt, ob nämlich	behördliche Nutzungsverbote oder auch das allgemein jeden Bürger treffende	Betretungsverbot zu gänzlichem oder nur zu teilweisem Entfall der Mietzinspflicht	führen. Folgende Grenzlinien lassen sich in der derzeitigen literarischen	Auseinandersetzung identifizieren.
2.1 Freiwillige Nichtnutzung
Unstreitig ist zunächst, dass die	Nichtbenutzung einer Immobilie, die aufgrund eigener Entscheidung freiwillig	getroffen wurde und nicht auf ein behördliches Nutzungs- oder Betretungsverbot	zurückzuführen ist, zu keinem Entfall der Mietzinspflicht führt.15 Wird etwa ein Drogeriemarkt aufgrund der Entscheidung der	Unternehmensleitung während der Epidemie nicht betrieben, so ist gleichwohl	Mietzins zu leisten. Es liegt bereits kein Fall des § 1104 ABGB vor.16
2.2 Teilreduktion bei eingeschränkter	Nutzungsmöglichkeit
Unstreitig ist weiterhin, dass es zu einer	verhältnismäßigen Zinsminderung kommt (§ 1105 S 1 ABGB), wenn die vertragsmäßige	Nutzung aufgrund der konkreten Ausgestaltung des Verbots nur teilweise möglich	ist.17 Zu einer teilweisen Mietzinsbefreiung	kann es bspw kommen, wenn in einer Bäckerei nur der Thekenverkauf erlaubt ist,	oder ein Restaurant nur einen Lieferungsservice anbieten kann. Entscheidet sich	der Bestandnehmer, die Möglichkeit des Thekenverkaufs oder die Errichtung eines	Lieferungsservices nicht wahrzunehmen, so ist dies der freiwilligen Nichtnutzung	(Pkt 2.1.) gleichzusetzen. Der Bestandnehmer muss also, sollte das Lokal während	der Dauer des eingeschränkten Nutzungsverbots vollständig geschlossen bleiben,	einen Teil des Mietzinses dennoch leisten. Zu prüfen ist dabei stets, ob ein	Miet- oder ein Pachtvertrag geschlossen wurde, da bei Pachtverträgen, die über	mehr als ein Jahr abgeschlossen wurden, eine Reduktion gesetzlich ausgeschlossen	ist (§ 1105 S 2 ABGB).18
2.3 Reduzierung auf null oder verhältnismäßiger Erlass?
Kann aufgrund eines Nutzungsverbots eine	Immobilie nicht gebraucht werden, so treten Tamerl	19 wie auch	Prader/Gottardis	20 für einen vollständigen (zeitweisen) Entfall	des Mietzinses ein.21 Diskutiert wird diese	Rechtsfolge bislang nur für den Bereich der Geschäftsraummiete. Denkbar ist	jedoch, dass auch private Mieter in den Genuss einer Mietpreisreduktion nach den	§§ 1104 f	ABGB kommen können, wenn sie eine Zweitwohnung	nicht nutzen können. Denn das allgemeine Betretungsverbot des öffentlichen	Raums, das wiederum durch die Verordnung des Gesundheitsministeriums	aufgelockert wird, kann dazu führen, dass eine Aufsuchung der Zweitwohnung nicht	möglich ist, sollte sie nicht beruflich indiziert sein.22 Zudem waren in manchen Bundesländern, wie insb in Tirol,	noch striktere Beschränkungen für einige ausgewählte Gemeinden zu	beachten.23
Ob die in der Literatur vertretene Reduktion auf null überzeugt, ist jedoch	keineswegs gesagt. Denn einerseits bestimmt § 1104 ABGB, dass "kein Miet-	oder Pachtzins zu entrichten" ist, andererseits wird durch § 1105 S 1 ABGB	geregelt, dass dem Mieter, der "trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten	Gebrauch" behält, nur ein verhältnismäßiger Teil des	Mietzinses erlassen wird.24 Klärungsbedürftig	ist somit, was unter dem "beschränkten Gebrauch" nach § 1105 S 1 ABGB zu	verstehen ist. Dem Bestandnehmer verbleibt, auch wenn er die Geschäftsräume	nicht zum konkreten Zweck nutzen oder die Zweitwohnung nicht aufsuchen kann,	zumindest ein minimaler Nutzen, da Waren, Einrichtungen, Inventar etc in den	Räumlichkeiten verbleiben können und nicht eingelagert werden	müssen.25 In der Ausbalancierung der	Interessen zwischen Bestandgeber und -nehmer in den extremen Zeiten einer	Epidemie erscheint eine solche Kostenaufteilung auch nicht unbillig. Genau in	die gleiche Richtung hat der OGH im bereits angeführten Plenissimarbeschluss	argumentiert. Die instruktiven Ausführungen lesen sich wie folgt:
"Wenn nun auch die einzelnen Befugnisse und Vorteile, welche der Mietvertrag	für den Mieter mit sich bringt, ein wirtschaftliches ganzes darstellen, wenn	insbesondere zugegeben werden muss, daß der Mieter seine Einrichtung aus	Ausübung seines Berufes oder Geschäftes oder zur Befriedigung seines	Wohnungsbedürfnisses und nicht zum Zwecke der Aufbewahrung eingebracht hat, so	darf doch nicht übersehen werden, daß die gemieteten Räume tatsächlich neben dem	eigentlichen Mietzwecke auch zu Unterbringung und Aufbewahrung der	Einrichtungsgegenstände dienen, daß somit dem Mieter der Gebrauch des	Mietstückes nicht ganz, sondern nur zum Teil entzogen ist. Für diesen Fall	bestimmt aber § 1105 a. b. G. B., daß dem Mieter auch nur ein verhältnismäßiger	Teil des Mietzinses zu erlassen ist. Der Zinserlass wird bei Geschäftsraumen,	namentlich bei Gassenläden höher als bei Wohnungen und bei den letzteren umso	geringer sein, je größer der Wert der Wohnungseinrichtung gegenüber dem	Mietzinsbetrage ist. Die Festsetzung des Zinsnachlasses hat in diesem Falle der	Richter nach Paragraph 273 Z.P.O. vorzunehmen und hierbei auch zu	berücksichtigen, ob die Wohnung oder das Geschäftslokal dem Vermieter zur	Aufsicht übergeben wurde oder ob der Vermieter ohne besonderen Auftrag diese	Aufsicht als Geschäftsführer ohne Auftrag oder gar nicht ausgeübt hat, ferner,	ob in dem einen oder anderen Falle die zurückgelassenen Gegenstände vernichtet	oder beschädigt worden oder abhanden gekommen sind."26
Für die Ermittlung des Zinsminderungsausmaßes bei eingeschränkter	Nutzungsmöglichkeit wird von der hM auf die zu § 1096 S 2 ABGB entwickelten, am	Grad der Unbrauchbarkeit ausgerichteten Grundsätze verwiesen.27 Ob die vielfach herangezogene relative	Berechnungsmethode28 in einem gestörten	Marktumfeld zufriedenstellende Ergebnisse überhaupt erbringen kann, wird sich	noch weisen müssen. Für alternative Bewertungsansätze liefert auch hier der	zitierte Plenissimarbeschluss erste Ansatzpunkte.
2.4 Keine Vorteilsanrechnung bei staatlichen oder privaten	Unterstützungsleistungen
Ein letztes Mal soll auf den	Plenissimarbeschluss verwiesen werden, nämlich zu der durchaus sehr	praxisrelevanten Frage, ob sich der Bestandnehmer krisenbedingte Zuwendungen,	sei es von staatlicher oder privater Seite, anrechnen lassen muss:
"Abgesehen von den vorstehend angeführten Besonderheiten bleibt aber für den	Gegenstandsfall die Regel des § 1104 in voller Geltung, und sie erleidet	insbesondere auch dann keine Einschränkung, wenn dem Flüchtling aus privaten	oder öffentlichen Mitteln Mietunterstützungen oder unentgeltliche Unterkunft	gewährt worden sind, weil es an jedem gesetzlichen Grunde mangelt, diese	Zuwendung oder deren Wert dem Vermieter als gänzlichen oder teilweisen Ersatz	für den für ihn entgangenen Mietzins zukommen zu lassen, weil insbesondere der	notwendige Kausalzusammenhang zwischen den Zuwendungen an den Mieter und dem	Schaden des Vermieters nicht vorhanden ist."29
Durch die Regelungen der	§§ 1104,	1107 ABGB	wird das Nutzungsrisiko zwischen Bestandgeber und Bestandnehmer verteilt. Die	ex lege eintretende Mietzinsreduzierung nach § §§ 1104,	1105 S 1 ABGB bewirkt automatisch die Anpassung des Mietzinses an die geänderte	Realität. Periculum est locatoris bedeutet in Zeiten der	COVID-19-Pandemie, dass der Bestandgeber das Risiko der Nichtnutzbarkeit der	entsprechenden Immobilie aufgrund öffentlich-rechtlicher Verbote zu tragen hat. Dies	wird im Ergebnis jedoch nur selten zu einer Reduzierung auf null führen, denn der	Bestandnehmer wird sich zumeist einen Restnutzungswert anrechnen lassen müssen, da	etwa Fahrnisse in der Immobilie verbleiben.
Informativ P. Du Plessis, Letting and Hiring in Roman Legal	Thought: 27 BCE - 284 CE (2012) 38 f
S etwa Iro/Rassi in KBB5	§ 1096 Rz 1, 3; Pesek in Schwimann/Kodek,	ABGB4 § 1096 Rz 1.
Riss in Kletečka/Schauer,	ABGB-ON1.02 § 1094 Rz 12 ff; Riss, Die	Erhaltungspflicht des Vermieters (2005) 67 ff.
So Klang in Klang V2 55.
Dazu erstmals Kinsbruner, Die Verteilung der Gefahr bei der	Miete, JBl	1916, 193, 207.
Zur Normgenese der §§ 1104 ff	ABGB: OGH (Plenissimarbeschluss) 24. 8. 1915 Nr 453/15	Präs JBl 1915, Beilage zu Nr 37, 443 = JB 235 = GlUNF 7543; ferner W.	Ernst, Das Nutzungsrisiko bei der Pacht in der Entwicklung seit	Servius, ZGR Rom. Abt. 105 (1988), 541 ff; R. Zimmermann, Law	of Obligations (1990) 347, 371 ff; vgl auch rechtsvergleichend v.	Caemmerer in Rechtsvergleichendes Handwörterbuch IV (1933), Eintrag	"Höhere Gewalt", 239, 265.
Vgl insb W. Ernst, ZGR Rom. Abt. 105 (1988) 588 f.
Rechtsgeschäft4 (1992) 507 ff, speziell zum Mietvertrag 510	ff.
W. Ernst, ZGR Rom. Abt. 105 (1988) 585 f.
W. Flume, Rechtsgeschäft 511.
In Motiven zum BGB wird noch ausgeführt, dass keine Zweifel bestehen können,	dass grundsätzlich "der Vermiether den Zufall" zu tragen hat (Motive II [1888] 400);	zur Judikatur des Reichgerichts vgl W. Flume, Rechtsgeschäft	511 f.
Zur Disponibilität Laimer/Schickmair, Ausgewählte	zivilrechtliche Probleme in der COVID-19-Krise, in Resch, Das	Corona Handbuch (2020) Rz 11 f.
OGH JBl 1915, Beilage zu Nr 37, 443.
Vgl HHB 199; dazu auch Riss 120 ff.
Tamerl, Die Gefahrtragung im Lichte der COVID-19-Pandemie,	Zak 2020/190, 106, 108;	Prader/Gottardis, Auswirkungen einer Pandemie (COVID-19)	auf das Mietrecht, immolex 2020, 106,	108.
Laimer/Schickmair in Resch, Corona	Handbuch Rz 10.
Tamerl, Zak 2020/190,	107; Prader/Gottardis,	immolex 2020, 107.
Laimer/Schickmair in Resch, Corona	Handbuch Rz 9. Für eine Streichung de lege ferenda von § 1105 S	2 und 3 ABGB Kronthaler, Die Auswirkungen der Verbreitung von	COVID-19 auf Miet- und Pachtverträge, RdW_digitalOnly 2020/15. Krit auch	Lovrek, COVID-19: Auswirkungen auf Bestandverträge,	ZIK 2020/60.
Zak 2020/190, 106,	107.
immolex	2020, 106, 107.
Nach der sehr weitgehenden hM betrifft dies sowohl den Hauptmietzins, als auch	die Betriebskosten■:■ OGH wobl 1991/43 (zust Würth);	Binder/Pesek in Schwimann/Kodek,	ABGB4 § 1105 Rz 8; anders noch OGH Miet 1.658, 2.219/15;	SZ	24/226. Gleichwohl wird für § § 1096 ABGB auch vertreten, dass die	Betriebskosten nur bei gänzlichem Entfall der bedungenen Gebrauchsfähigkeit	einzubeziehen seien, Riss, Erhaltungspflicht 218 ff. S auch	Lovrek in Rummel/Lukas,	ABGB4 § 1096 Rz 110.
Vgl § 2 COVID-19-VO BGBl II	2020/98, wiewohl nach den Online-Angaben des	Sozialministeriums zumindest ein "Zurückkehren" zum Nebenwohnsitz iSd Bestimmung als	erlaubtes, der "Deckung der notwendigen Grundbedürfnisse des täglichen Lebens"	dienendes Betreten eingeordnet werden kann (abrufbar unter https://www.sozialministerium.at/Informationen-zum-Coronavirus/Coronavirus---Haeufig-gestellte-Fragen.html	- Stand 22. 3. 2020).
ZB die "Quarantäne-Verordnung" des Landes Tirol (LGBl 2020/35).
Binder/Pesek in Schwimann/Kodek,	ABGB4 § 1105 Rz 1.
Vgl Laimer/Schickmair in Resch, Corona	Handbuch Rz 8 FN 32. Nach Lovrek, ZIK	2020/60, ist Warenlagerung dann zu berücksichtigen,	wenn sie typischerweise für den eigentlichen Betriebszweck als Verkaufslokal	erforderlich ist.
S etwa Lovrek in Rummel/Lukas,	ABGB4 §§ 1104-1108 Rz 5.
Pesek in Schwimann/Kodek,	ABGB4 § 1096 Rz 121; vgl etwa 3 Ob	234/12a	Zak 2013/288, 160 =	wobl 2014/82	(Vonkilch).
OGH JBl 1915, Beilage zu Nr 37, 443, 444.
ImmoZak digital exklusiv 2020/4
Univ.-Prof. Dr. Johannes W. Flume, Institut für Zivilrecht, Abteilung Grundlagenforschung, Johannes Kepler Universität Linz.
Univ.-Prof. Dr. Simon Laimer, LL.M., Institut für Zivilrecht, Leiter der Abteilung Internationales Privatrecht und Einheitsprivatrecht, Johannes Kepler Universität Linz.

References: OGH 
 § 1104
 § 1104
 § 1104
 § 1107
 § 299
 § 536
 § 537
	§ 1107
 § 1104
	§ 1107
 OGH 
 §	1104
 § 1107
 OGH 
 § 1107
 OGH 
 § 1104
 OGH 
	§ 1104
	§ 1096
 § 1105
 § 1096
 § 1104
 § 1104
 § 1105
 § 1105
 OGH 
 § 1105
 § 1096
 § 1104
	§ 1096
 § 1096
 § 1094
 OGH 

OGH 
de lege ferenda
 § 1105
 OGH 
 § 1105
 OGH 
 § 1096
 § 1096
 § 2
 § 1105
 § 1096

OGH