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Timestamp: 2016-10-21 14:58:40+00:00

Document:
4A_379/2011 (02.12.2011)
4A_379/2011
SI X.________ SA,
repr�sent�e par Me Laurence Cruchon, avocate,
contrat de g�rance libre,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 16 mai 2011.
La SI X.________ SA est propri�taire d'un immeuble sis 65, route de B.________ � C.________ (GE). Le b�timent comprend au rez-de-chauss�e un caf�-restaurant enti�rement �quip�, � l'enseigne � D.________ �, qui appartient �galement � la soci�t�.
La SI X.________ SA a d�cid� de confier la g�rance libre de son caf�-restaurant � E.________. Les parties ont sign� un contrat de g�rance libre le 27 avril 2006 et un contrat de bail le 29 septembre 2006. Le contrat de g�rance libre indique qu'il est pr�vu pour une dur�e de trois ans allant du 1er juin 2006 au 31 mai 2009, avec la pr�cision qu'il pourra �tre prolong� d'ann�e en ann�e � son �ch�ance, ce qui devra faire l'objet d'un avenant obligatoire conclu en temps voulu; il est �galement pr�cis� que le contrat peut �tre r�sili� moyennant un pr�avis de six mois avant l'�ch�ance; la clause fixant la redevance � payer pr�voit qu'en cas de prolongation au-del� de l'�ch�ance contractuelle, les parties s'entendront afin de fixer de nouvelles modalit�s de loyer et g�rance. Le contrat de bail mentionne �galement une dur�e allant du 1er juin 2006 au 31 mai 2009, mais pr�voit que six mois avant l'�ch�ance, les parties doivent s'avertir de leur intention au sujet de la r�siliation du contrat ou de son renouvellement, leur silence � cet �gard impliquant leur accord pour un renouvellement aux m�mes conditions pour une dur�e de douze mois et ainsi de suite d'ann�e en ann�e.
Au mois de mai 2008, E.________ a quitt� la Suisse abruptement.
A.________, qui travaillait d�j� dans le caf�-restaurant, s'est montr�e dispos�e � en reprendre l'exploitation en son propre nom.
La SI X.________ SA et A.________ ont sign� un contrat de g�rance libre le 11 juin 2008. Ce contrat, r�dig� par un agent de fonds de commerce mandat� par la soci�t� propri�taire, pr�voit que A.________ remplace E.________ du fait du d�part de cette derni�re pour l'�tranger. L'art. 2 stipule que le contrat "est pr�vu pour une dur�e de trois ann�es � partir du 1er juin 2006 jusqu'au 31 mai 2009".
Le deuxi�me alin�a de cette clause indique que le "contrat peut �tre r�sili� de part et d'autre, moyennant un pr�avis de six mois avant son �ch�ance, par pli recommand�". A l'art. 8, il est indiqu� qu'il y a "reprise int�grale du contrat de Madame E.________". La clause fixant la redevance mensuelle pr�cise qu' "en cas de prolongation du contrat au-del� du d�lai contractuel du 31 mai 2009, les parties s'entendront afin de fixer de nouvelles modalit�s de loyer et g�rance et de refaire un nouveau contrat le cas �ch�ant".
La soci�t� propri�taire a r�sili�, avec effet imm�diat, ses rapports contractuels avec E.________. Cette r�siliation n'a pas �t� contest�e.
Par courrier et avis officiel dat�s du 24 octobre 2008, mais post�s le 12 novembre 2008, adress�s � A.________, la SI X.________ SA a r�sili� le contrat de g�rance libre pour le 31 mai 2009. Il �tait expliqu� que la soci�t� propri�taire avait l'intention d'effectuer des travaux importants de r�novation du b�timent.
A.________ a contest� le cong� par requ�te du 22 d�cembre 2008 adress�e � la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, concluant principalement � son annulation et subsidiairement � une prolongation de bail de six ans.
Par d�cision du 25 juin 2009, la commission de conciliation a d�clar� nul le cong� dat� du 24 octobre 2008.
La SI X.________ SA a saisi le Tribunal des baux et loyers de Gen�ve, concluant en dernier lieu � ce qu'il soit constat� que le contrat de g�rance libre, sign� le 11 juin 2008, de dur�e d�termin�e, est venu � �ch�ance le 31 mai 2009, � ce que A.________ soit d�bout�e de ses conclusions en prolongation de bail, � ce que son �vacuation soit prononc�e et � ce qu'elle soit d�bout�e de toutes autres ou contraires conclusions.
Par jugement du 15 septembre 2010, le Tribunal des baux et loyers a constat� que le bail conclu entre les parties �tait de dur�e d�termin�e et qu'il a pris fin le 31 mai 2009; il a accord� � A.________ une unique prolongation de bail de deux ans, �ch�ant au 31 mai 2011.
A.________ a appel� de ce jugement, concluant principalement � son annulation, � la constatation que le contrat de g�rance conclu entre les parties est de dur�e ind�termin�e, � la constatation de la nullit� des r�siliations du 24 octobre 2008, subsidiairement � leur annulation, et, plus subsidiairement, � ce qu'une premi�re prolongation de bail de quatre ans, �ch�ant le 31 mai 2013, lui soit octroy�e, encore plus subsidiairement � ce qu'une prolongation unique de bail de six ans, soit jusqu'au 31 mai 2015, lui soit accord�e.
Dans son m�moire de r�ponse, la SI X.________ SA a conclu � la confirmation du jugement entrepris et au d�boutement de A.________ de toutes ses conclusions.
Par arr�t du 16 mai 2011, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a annul� le jugement attaqu�. Elle a constat� que le contrat �tait de dur�e ind�termin�e et que le cong� dat� du 24 octobre 2008 �tait nul, la nullit� prononc�e par la commission de conciliation n'ayant pas �t� valablement contest�e.
SI X.________ SA exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre cet arr�t. Invoquant une appr�ciation arbitraire des preuves et une violation des art. 18, 298, 266a, 266l, 274f, 273 CO, 9 OBLF et 29 al. 1 Cst., elle conclut au constat que le contrat a pris fin le 31 mai 2009 et � l'octroi d'une unique prolongation du bail au 31 mai 2011; subsidiairement, elle conclut au constat que le contrat est de dur�e ind�termin�e, que le cong� a �t� valablement donn� pour le 31 mai 2009 et � l'octroi d'une unique prolongation du bail �ch�ant au 31 mai 2011.
L'intim�e propose le rejet du recours. Elle prend de nombreuses conclusions subsidiaires, demandant que la cause soit renvoy�e � la cour cantonale pour statuer sur la validit� du cong�, que l'annulation du cong� soit prononc�e par le Tribunal f�d�ral, plus subsidiairement que la cause soit renvoy�e � la cour cantonale pour statuer sur la prolongation du bail ou que le Tribunal f�d�ral lui octroie une prolongation du bail de six ans.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions quant � l'extinction du contrat et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. requis en mati�re de bail � ferme (art. 74 al. 1 let. b LTF; ATF 136 III 196 consid. 1.1), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �tre form� notamment pour violation du droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � l'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influencer le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ou preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent�, � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
Si le Tribunal f�d�ral admet le recours, il peut statuer lui-m�me sur le fond ou renvoyer la cause � l'autorit� cantonale (art. 107 al. 2 LTF). Le renvoi s'impose lorsque les constatations de fait sont insuffisantes pour trancher le probl�me de droit � r�soudre (ATF 133 IV 293 consid. 3.4).
2.1 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties sont convenues que la recourante c�dait � l'intim�e l'exploitation de son caf�-restaurant enti�rement �quip�, moyennant paiement d'une redevance mensuelle.
Le bail � ferme se distingue du bail � loyer par l'objet du contrat; le bailleur ne c�de pas � son cocontractant l'usage de n'importe quelle chose, mais l'usage d'un bien ou d'un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits (cf. art. 275 CO); il y a bail � ferme notamment lorsque le bailleur c�de l'exploitation d'une entreprise enti�rement �quip�e, c'est-�-dire un outil de production. En revanche, il faut retenir la qualification de bail � loyer s'il c�de des locaux que son cocontractant doit am�nager pour en faire une entreprise productive. La mise en g�rance libre d'un �tablissement public compl�tement �quip� donne lieu � un bail � ferme non agricole (ATF 128 III 419 consid. 2.1 p. 421; arr�t 4C.43/2000 du 21 mai 2001 consid. 2a, in SJ 2001 I p. 541).
Compte tenu des prestations convenues en l'esp�ce, il n'est pas douteux que le contrat conclu entre les parties doit �tre qualifi� de bail � ferme non agricole r�gi par les art. 275 ss CO.
2.2 Le litige porte sur les conditions d'extinction du contrat.
Lorsque les parties sont convenues express�ment ou tacitement d'une dur�e d�termin�e, le bail prend fin sans cong� � l'expiration de la dur�e convenue (art. 295 al. 1 CO).
Cependant, si le fermier reste dans les locaux � l'�ch�ance sans protestation de la bailleresse, le bail est reconduit tacitement et se renouvelle ensuite d'ann�e en ann�e aux m�mes conditions, sauf convention contraire (art. 295 al. 2 CO), mais chacune des parties peut r�silier le bail renouvel� en observant le d�lai de cong� l�gal pour la fin d'une ann�e de bail (art. 295 al. 3 CO).
Lorsque le bail est de dur�e ind�termin�e, une partie peut le r�silier en observant un d�lai de cong� de six mois pour n'importe quel terme, s'il n'existe ni convention ni usage local contraires et si la nature de la chose ne laisse pr�sumer aucune autre volont� des parties (art. 296 al. 1 CO).
Lorsque le contrat porte sur des locaux commerciaux - comme c'est le cas en l'esp�ce -, le d�lai de cong� minimum est de six mois (art. 296 al. 2 CO). Le cong� doit alors �tre donn� pour le terme fix� par l'usage local ou, � d�faut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail; les parties peuvent cependant convenir d'un autre terme (art. 296 al. 2 CO). Lorsque le d�lai ou le terme de cong� n'est pas respect�, les effets de la r�siliation sont report�s au premier terme possible (art. 296 al. 3 CO).
Pour les habitations ou les locaux commerciaux, le cong� doit �tre donn� par �crit (art. 298 al. 1 CO). S'il est donn� par le bailleur, celui-ci doit utiliser une formule officielle agr��e par le canton qui indique au fermier la mani�re dont il doit proc�der s'il entend contester le cong� ou demander la prolongation du bail (art. 298 al. 2 CO).
Le cong� qui ne respecte pas cette exigence de forme est nul (art. 298 al. 3 CO).
Lorsque le contrat porte sur une habitation ou un local commercial, les dispositions sur le bail � loyer pr�voyant l'annulabilit� du cong� et la possibilit� de demander une prolongation du bail sont applicables par analogie, � l'exception de l'art. 273a CO (art. 300 CO).
2.3 Les parties divergent sur l'interpr�tation de leur contrat. La recourante soutient qu'il s'agit d'un contrat de dur�e d�termin�e qui a pris fin sans cong� � l'expiration de la dur�e convenue (art. 295 al. 1 CO). L'intim�e soutient au contraire qu'il s'agit d'un contrat de dur�e ind�termin�e exigeant une r�siliation en bonne et due forme (art. 296 et 298 CO).
En pr�sence d'un litige sur l'interpr�tation d'une disposition contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties, sans s'arr�ter aux expressions ou d�nominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour d�guiser la nature v�ritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412 s.). D�terminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de conclure rel�ve des constatations de faits; la recherche de la volont� r�elle des parties est qualifi�e d'interpr�tation subjective (ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611). Si le juge parvient � �tablir une volont� r�elle et concordante des parties, il s'agit d'une constatation de fait qui lie en principe le Tribunal f�d�ral conform�ment � l'art. 105 LTF.
Si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie ou si leurs volont�s intimes divergent, le juge doit interpr�ter les d�clarations faites et les comportements selon la th�orie de la confiance. Il doit donc rechercher comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (on parle alors d'une interpr�tation objective); le principe de la confiance permet ainsi d'imputer � une partie le sens objectif de sa d�claration ou de son comportement, m�me s'il ne correspond pas � sa volont� intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF). Cependant, pour trancher cette question, il doit se fonder sur le contenu des manifestations de volont� et sur les circonstances, dont la constatation rel�ve du fait (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412 s.). Rel�ve aussi du droit le principe selon lequel l'interpr�tation subjective a la priorit� sur l'interpr�tation objective (ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611). Ce n'est que dans le cas d'une interpr�tation subjective que l'on peut prendre en consid�ration des faits post�rieurs � la conclusion du contrat dans la mesure o� ils �clairent la volont� r�elle d'une partie au moment de conclure (ATF 129 III 675 consid. 2.3 p. 680; 107 II 417 consid. 6 p. 418).
Le sens d'un texte apparemment clair n'est pas forc�ment d�terminant, de sorte que l'interpr�tation purement litt�rale est prohib�e. M�me si la teneur d'une clause contractuelle para�t limpide � premi�re vue, il peut r�sulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'�carter du sens litt�ral du texte adopt� par les int�ress�s lorsqu'il n'existe aucune raison s�rieuse de penser qu'il ne correspond pas � leur volont� (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 p. 188 et les arr�ts cit�s).
2.4 Conform�ment au droit f�d�ral, la cour cantonale a tout d'abord proc�d� � une interpr�tation subjective, c'est-�-dire qu'elle a essay� de d�terminer la r�elle et commune intention des parties. La cour cantonale a relev� que l'intim�e avait pris des dispositions (en �tablissant son domicile � proximit�, en payant des factures arri�r�es et en renon�ant � des indemnit�s de ch�mage) qui montrent qu'elle pensait pouvoir exploiter le caf�-restaurant pendant relativement longtemps. Cette observation n'est pas vraiment concluante. Si le contrat �tait conclu pour une dur�e ind�termin�e, l'intim�e devait n�anmoins compter avec l'�ventualit� d'une r�siliation pour l'�ch�ance; s'il �tait conclu pour une dur�e d�termin�e, elle pouvait n�anmoins esp�rer la conclusion d'un nouveau contrat comme l'envisageait clairement la clause relative au fermage. Que l'intim�e ait esp�r� rester assez longtemps ne permet donc pas de dire si, dans son esprit, le contrat �tait conclu pour une dur�e ind�termin�e avec possibilit� de r�siliation � chaque �ch�ance ou s'il �tait conclu pour une dur�e d�termin�e avec la possibilit� de conclure un nouveau contrat.
La recourante reproche � la cour cantonale de n'avoir pas retenu que le contrat devait n�cessairement prendre fin � son �ch�ance en raison des travaux qui avaient �t� projet�s. Les parties divergent sur les cons�quences de ces travaux : la recourante soutient qu'ils impliquaient une rupture des relations contractuelles, tandis que l'intim�e affirme que la relation pouvait se poursuivre et qu'il suffisait d'interrompre momentan�ment l'exploitation et le paiement du fermage. La recourante ne parvient pas � d�montrer que la n�cessit� de rompre la relation contractuelle en raison des travaux d�coule du r�sultat univoque de l'administration des preuves. Il ressort au contraire de la clause sur le fermage qu'une prolongation n'�tait pas exclue. La cour cantonale n'a donc pas statu� arbitrairement en ne tenant pas compte d'un �l�ment non concluant pour dire si le contrat �tait conclu pour une dur�e d�termin�e ou ind�termin�e.
La recourante tance la cour cantonale pour n'avoir pas pris en consid�ration le t�moignage de la pr�c�dente exploitante. Elle admet cependant que cette derni�re s'est exprim�e exclusivement sur ses rapports contractuels avec la recourante. Il est vrai que le nouveau contrat conclu avec l'intim�e comporte un renvoi aux dispositions convenues avec la pr�c�dente exploitante. Ce renvoi ne peut cependant se comprendre qu'� titre subsidiaire, c'est-�-dire pour autant que le nouveau contrat ne contienne pas une disposition sp�ciale. Or la question de la dur�e du contrat et de son extinction est enti�rement r�gie par le nouveau contrat, de sorte qu'il est sans pertinence de se r�f�rer aux pr�c�dentes dispositions contractuelles. D'ailleurs, ce qui a pu �tre discut� entre la recourante et la pr�c�dente exploitante n'est pas opposable � l'intim�e. La cour cantonale n'a donc pas statu� de mani�re ind�fendable en consid�rant que ce t�moignage n'�tait pas pertinent pour la question � r�soudre.
La recourante fait aussi grief � l'autorit� cantonale de ne pas avoir tenu compte du t�moignage de l'agent en fonds de commerce qui a r�dig� le contrat. Il est manifeste que le point actuellement litigieux r�sulte d'une certaine ambigu�t� dans la r�daction et on peut imaginer que la recourante en fasse le reproche � l'agent qu'elle a mandat�. Il n'est donc pas arbitraire, de la part de la cour cantonale, de ne pas consid�rer comme probantes les d�clarations de cet agent dans la mesure o� elles vont dans le sens actuellement souhait� par sa mandante.
La cour cantonale a observ� � juste titre que la recourante avait envoy� un cong� � l'intim�e, ce qui incite � penser qu'elle croyait - tout comme celle-ci - que le bail �tait cong�able et ne prenait pas fin de plein droit � l'expiration de la dur�e convenue.
Il ne semble toutefois pas que la cour cantonale soit parvenue � une conviction sur cette seule base, puisqu'elle a estim� n�cessaire de proc�der ensuite � une interpr�tation objective.
2.5 L'art. 2 du contrat conclu entre les parties pr�voit que celui-ci a une dur�e de trois ans allant du 1er juin 2006 au 31 mai 2009. Prise isol�ment, cette clause incite � penser qu'il s'agit d'un contrat de dur�e d�termin�e.
Cependant, le deuxi�me alin�a de la m�me clause contredit imm�diatement cette conclusion, puisqu'il pr�voit que le " contrat peut �tre r�sili�, de part et d'autre, moyennant un pr�avis de six mois avant son �ch�ance, par pli recommand� ". Or le propre d'un contrat de dur�e d�termin�e est pr�cis�ment de prendre fin sans cong� (art. 295 al. 1 CO). Si l'on concluait � l'existence d'un contrat de dur�e d�termin�e, ce deuxi�me alin�a perdrait sa signification. Pour lui donner du sens, il faut au contraire reprendre l'interpr�tation du premier alin�a et admettre que ce dernier ne fait qu'indiquer la premi�re p�riode de bail. L'extinction du contrat exige cependant une r�siliation donn�e six mois avant l'�ch�ance.
On se trouve donc en pr�sence d'un contrat cong�able, c'est-�-dire d'un contrat de dur�e ind�termin�e (cf. pour le bail � loyer : ATF 114 II 165 consid. 2b p. 166 s.).
L'interpr�tation objective conduit ainsi � admettre l'existence d'un contrat de dur�e ind�termin�e.
La clause qui renvoie de fa�on g�n�rale aux dispositions contractuelles ant�rieures ne peut concerner que les points qui ne sont pas r�gl�s dans le nouveau contrat. Comme la question de la dur�e du contrat et de sa r�siliation est r�gie enti�rement par la nouvelle convention, le renvoi en question ne peut rien y changer.
Quant � la clause sur le montant du fermage qui pr�voit que les parties ren�gocieront les conditions en cas de prolongation, elle ne touche en rien la question de la dur�e du contrat et de son caract�re cong�able. Cette clause n'emp�chait pas chacune des parties de r�silier le contrat pour l'�ch�ance et elle ne pouvait pas non plus obliger les parties � modifier les conditions du fermage si, � l'�ch�ance, ces derni�res souhaitaient poursuivre leurs relations contractuelles sans aucun changement.
2.6 D�s lors que, selon les dispositions contractuelles, l'extinction du contrat supposait une r�siliation, il faut ensuite se demander si celle-ci est valablement intervenue.
La cour cantonale n'a pas examin� la question, en consid�rant que la recourante, par ses conclusions prises devant le Tribunal des baux et loyers ainsi que par ses conclusions prises devant elle, n'avait pas contest� la d�cision de nullit� formelle rendue par la commission de conciliation, de sorte que cette derni�re �tait entr�e en force.
Cette argumentation appelle une interpr�tation des conclusions formul�es par la recourante dans la proc�dure cantonale.
Les conclusions prises par une partie doivent �tre interpr�t�es d'une mani�re objective selon le principe de la confiance (ATF 105 II 149 consid. 2a). Les r�gles d'interpr�tation rel�vent du droit de proc�dure applicable (arr�t 4C.31/1996 du 6 juin 1996 consid. 1b). Si des conclusions sont ambigu�s, elles doivent �tre interpr�t�es � la lumi�re de la motivation contenue dans l'�criture (ATF 127 IV 101 consid. 1 p. 102 s.).
Selon les constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) -, la commission de conciliation, par d�cision du 25 juin 2009, a d�clar� le cong� nul. Sa d�cision n'a pas d'autre objet. On sait par ailleurs que c'est la bailleresse qui a saisi le Tribunal des baux et loyers, exprimant ainsi son d�saccord avec cette d�cision. La cour cantonale note sobrement : "La SI X.________ a recouru contre cette d�cision". On ne voit d�s lors pas comment la cour cantonale peut maintenant soutenir que la bailleresse a accept� la d�cision de la commission cantonale constatant la nullit� formelle de la r�siliation.
La cour cantonale retient aussi que la recourante a conclu, devant le Tribunal des baux et loyers, � ce qu'il soit constat� que le contrat est venu � �ch�ance le 31 mai 2009, � ce que l'intim�e soit d�bout�e de ses conclusions en prolongation du bail, � ce qu'elle soit d�bout�e de toutes autres conclusions et � ce que son �vacuation soit prononc�e. il r�sulte clairement de ces conclusions que la recourante s'opposait totalement aux conclusions de l'intim�e. L'�vacuation supposait implicitement que le contrat soit valablement �teint. On ne peut pas - sans tomber dans l'arbitraire (art. 9 Cst.) - d�duire de ces conclusions une admission partielle de la position adopt�e par la partie adverse en ce sens que la nullit� formelle du cong� serait admise.
Il faut donc retenir que le constat de nullit�, prononc� par la commission de conciliation, a �t� valablement contest� devant le Tribunal des baux et loyers.
Quant aux conclusions formul�es devant la cour cantonale, il est not� dans l'arr�t attaqu� que la recourante a conclu � la confirmation du jugement entrepris et au d�boutement complet de sa partie adverse. On ne saurait y voir aucune trace d'un acquiescement, sauf en ce qui concerne une unique prolongation du bail �ch�ant au 31 mai 2011 (qui n'est pas litigieuse).
Pour ne pas discuter de la nullit�, la cour cantonale proc�de � une critique tr�s formaliste des conclusions prises devant elle, ce qui appara�t d'autant plus d�plac� que l'art. 298 al. 3 CO pr�voit la nullit� du cong� s'il ne respecte pas les exigences formelles pos�es et que, selon les principes g�n�raux, le juge doit constater en principe d'office un cas de nullit�.
Dire que la d�cision de la commission de conciliation est entr�e en force rel�ve de l'arbitraire, si bien que l'arr�t cantonal doit �tre annul� sur ce point.
Le Tribunal f�d�ral ne peut pas statuer lui-m�me sur la question de la nullit� (art. 106 al. 1 LTF), parce que l'arr�t cantonal - dont les constatations lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - ne contient aucune donn�e de fait sur la mani�re dont la formule officielle a �t� remplie; les constatations n�cessaires faisant d�faut, la cause doit �tre renvoy�e � l'autorit� cantonale (art. 107 al. 2 LTF; ATF 133 IV 293 consid. 3.4).
Il ne serait pas possible non plus de laisser la question ouverte en annulant le cong� sur la base des art. 300 al. 1, 271 et 271a CO, parce que l'arr�t attaqu� ne contient �galement aucune constatation de fait sur l'int�r�t de la bailleresse � la r�siliation du contrat.
Partant, la cause doit �tre retourn�e � l'autorit� cantonale pour compl�ter l'�tat de fait et statuer sur la question de la nullit� du cong�. Si la nullit� est �cart�e, il faudra alors se pencher sur l'annulabilit� et, si celle-ci est �galement �cart�e, il faudra se prononcer, par une pes�e des int�r�ts en pr�sence, sur la question de la dur�e de la prolongation du bail (le principe d'une telle prolongation n'�tant pas contest�).
La recourante succombe sur le principal point litigieux, � savoir la dur�e ind�termin�e du contrat, mais elle obtient gain de cause sur un point qui n'est pas sans importance, � savoir l'entr�e en force de la d�cision prise par la commission de conciliation. Il se justifie donc de mettre les deux tiers des frais de la proc�dure � la charge de la recourante et un tiers � la charge de l'intim�e (art. 66 al. 1 LTF). L'intim�e recevra des d�pens r�duits en cons�quence (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
L'arr�t attaqu� est confirm� en tant qu'il constate que le contrat de g�rance libre sign� par les parties le 11 juin 2008 et portant sur les locaux exploit�s par A.________ au rez-de-chauss�e de l'immeuble sis 65 route de B.________ � C.________ (GE) est de dur�e ind�termin�e.
Il est annul� pour le surplus et la cause est renvoy�e � la cour cantonale pour prendre une nouvelle d�cision.
Les frais judiciaires, fix�s � 2'500 fr., sont mis � la charge de la recourante � concurrence de 1'670 fr. et � la charge de l'intim�e � concurrence de 830 fr.
La recourante versera � l'intim�e une indemnit� de 830 fr. � titre de d�pens r�duits.

References: art. 18
 ATF 
 art. 95
 art. 275
 art. 275
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 300