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Timestamp: 2019-04-20 16:16:52+00:00

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4073 ff). Damit werden diese Regelungen Bestandteil des Baugenehmigungsverfahren, eine Festsetzung im Bebauungsplan erübrigt sich.
II.4.13 Grünfestsetzungen Regenwasserversickerung
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB können im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt werden. Die Festsetzung von Maßnahmen dient ökologischen Zielen, nämlich der Regenwasserverwendung.
Durch die Festsetzung soll sichergestellt werden, dass das anfallende Niederschlagswasser der Dachflächen und sonstiger versiegelter Flächen innerhalb des Geltungsbereiches versickert und damit dem Grundwasser zugeführt wird. Die Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Belägen sowie die Festsetzung von Versickerungsflächen und vegetationsbestandenen Mulden auf den Baugrundstücken soll sicherstellen, dass ein möglichst hoher Anteil des Niederschlagwassers vor Ort versickern kann.
Damit sollen die natürlichen Lebensgrundlagen und die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes entsprechend den Zielen und Grundsätzen des Bundesnaturschutzgesetzes gesichert werden.
Hierzu gehört auch der Schutz des Naturgutes Wassers. Die Sicherung der Durchlässigkeit des Bodens für das Regenwasser sichert langfristig die Wasserkreisläufe.
Darüber hinaus wird die Funktionsfähigkeit des Bodens als Lebensraum für Flora und Fauna bewahrt. Die dezentrale Versickerung des Regenwassers gewährleistet trotz zusätzlicher Bebauung und Versiegelung von Flächen die Regeneration des Grundwassers. Damit wird dem Gebot der Eingriffsvermeidung und des Ausgleichs entsprochen. Die textliche Festsetzung sichert eine der wesentlichen Kompensationsmaßnahmen für die durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe in Natur und Landschaft. Sie erfolgt demnach auch aus städtebaulichen Gründen.
Es werden ungefähr 6 bis 16 % der Grundstücksfläche als Versickerungsfläche benötigt, so dass bei den in diesem Plangebiet festgesetzten Grundflächenzahlen eine Versickerung des anfallenden Regenwassers auf den Grundstücken möglich ist. In Gutachten wurde die Möglichkeit der dezentralen Versickerung des Regenwassers untersucht. Auf Grund der bodenphysikalischen Parameter (Kf > 10 bis 5 m/s), dem Grundwasserabstand von der Oberfläche (> 2,50 m) und der geringen Schadstoffbelastung im ungesättigten Bodenbereich ist eine Versickerung des Regenwassers im Bebauungsplangebiet möglich. Die Maßnahme ist mit der zuständigen Wasserbehörde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmt.
Zum Schutz des Grundwassers vor Verunreinigungen soll die hohe Selbstreinigungskraft von belebten und bepflanzten Böden genutzt werden. Daher wird die Bepflanzung der Versickerungsmulden und der Erhalt der Bepflanzungen festgesetzt. Im Einzelfall können Befreiungen dann zugelassen werden, wenn wasserbehördliche oder natürliche Gründe einer Versickerung entgegenstehen.
Da es sich um öffentliche Flächen handelt, trifft der Bebauungsplan für die Straßen keine Festsetzung im Hinblick auf die Regenwasserversickerung. In der Einsteinstraße und der Magnusstraße ist keine dezentrale Regenversickerung innerhalb des Straßenraumes vorgesehen. Für die beiden Straßen wurden die Planungen bereits in einem sehr frühen Stadium der Entwicklungsmaßnahme abgestimmt, während dem die dezentrale Regenversickerung noch nicht abschließend konzeptionell entwickelt werden konnte. Die im Zusammenhang mit der Inbetriebnahme von BESSY II erforderlichen öffentlichen Erschließungsstraßen ließen aber keinen Aufschub der Planungen zu, so dass ausnahmsweise für die beiden Straßen auf eine dezentrale Regenversickerung verzichtet werden musste.
Beschränkung der Versiegelung
Um einerseits entsprechend dem städtebaulichen Versiegelungskonzept eine hohe bauliche Dichte zu ermöglichen, andererseits den Eingriff durch Versiegelung möglichst gering zu halten, wird die zulässige Überschreitung des festgesetzten Nutzungsmaßes für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung auf 20 % beschränkt. Damit wird eine Versickerung des Grundwassers ermöglicht und zum Schutz des Bodens beigetragen.
Die Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung erfolgt zur Minimierung der durch bauliche Verdichtung verursachten Eingriffe in vorhandene Vegetationsbestände und in das Rückhaltevermögen von Niederschlägen. Die Wirksamkeit der textlichen Festsetzung ist an die Festsetzung von Flachdächern gebunden.
Ein Neigungswinkel von weniger als 15h, der eine Begrünung der Dachflächen ermöglicht, wird durch textliche Festsetzung gesichert. Die Dächer sind extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen. Auf Grund von Erfahrungswerten kann davon ausgegangen werden, dass ein durchschnittlicher Anteil von 30 % begrünter Dachflächen erreicht wird.
Im Sondergebiet SO 1 ist pro 400m2 Grundstücksfläche, im Gewerbegebiet GE 1 pro 350m2 Grundstücksfläche sowie im Sondergebiet SO 2 und im Gewerbegebiet GE 2 pro 650 m2 Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum zu pflanzen und zu erhalten. Auf Grund der unterschiedlich hohen zulässigen Grundflächenzahlen in den einzelnen Baugebieten ergeben sich auch die unterschiedlichen Grundstücksflächen, die als Bezugsgröße zur Berechnung der Zahl der zu pflanzenden Bäume herangezogen werden. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen einzurechnen. Je vier Stellplätze ist ein Laubbaum zu pflanzen.
Durch textliche Festsetzung wird außerdem bestimmt, dass Tiefgaragendächer zu bepflanzen sind. Die Erdschicht muss über den Tiefgaragendächern mindestens 0,80 m betragen. Für Wege, Zufahrten, Stellplätze und untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO gilt diese Verpflichtung nicht.
Mit diesen Festsetzungen soll ein bestimmter Vegetationsanteil standortgerechter Pflanzen auf den nicht überbauten bzw. unterbauten Grundstücksflächen rechtlich gesichert werden.
Diese Maßnahmen wirken kompensierend sowohl für die biotischen Komponenten des Naturhaushaltes als auch auf das Landschaftsbild. Durch Schattenspende und Staubbindung sowie durch Luftabkühlung aus der Verdunstung des in unterirdischen und oberirdischen Organen gespeicherten Wassers werden besonders Eingriffe in den Klima- und Wasserhaushalt ausgeglichen.
Im öffentlichen Raum werden Baumpflanzungen nicht im Bebauungsplan festgesetzt. Die gestalterischen und ökologischen Maßnahmen werden hier außerhalb des Bebauungsplanverfahrens gesichert, um die Gemeinde nicht selbst zu binden.
Die Pflanzliste ist nicht Gegenstand der Festsetzungen dieses Bebauungsplanes, sie wird jedoch für alle Anpflanzungen innerhalb des Bebauungsplangebietes empfohlen. Sie ist auf die örtlichen Standortbedingungen und Gestaltungsanforderungen des Plangebietes abgestimmt.
Die Pflanzliste beschränkt sich auf stark generalisierte Angaben. Es soll Spezifizierungen innerhalb des Plangebietes ausreichend Entscheidungsspielraum gegeben werden und auch der Objektplanung soll noch genügend gestalterische Freiheit verbleiben.
III. Auswirkung des Bebauungsplanes III.1 Allgemeines
Der gesamte Bereich des Bebauungsplanes XV-51 j ist Teil des Anpassungsgebietes der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof, das sich im Eigentum der WISTA-MG befindet.
Im Bereich des Anpassungsgebietes A 2 realisiert und finanziert die WISTA-MG ihre Maßnahmen gemäß Erschließungsvertrag selbstständig. In diese Erschließungsmaßnahmen ist auch die Erschließung der Baufelder einbezogen.
Für den Bau der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegenden Abschnitte der Magnusstraße (7 823 m2) werden bei einem Richtwert von 310 DM pro m2 ungefähr 2,4 Mio. DM und der Albert-Einstein-Straße (7 651 m2) ungefähr 2,35 Mio. DM veranschlagt. 90 % dieser Summen werden aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe zur Förderung der regionalen Wirtschaftsstruktur (GA), 10 % aus Eigenmitteln der WISTA-MG finanziert.
III.3 Eingriffe in Natur und Landschaft III.3.1 Allgemeines
Sind auf Grund der Aufstellung und Umsetzung von Bebauungsplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist über die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Bauleitplan unter entsprechender Anwendung des § 8 Abs. 2 Satz 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und der Vorschriften über Ersatzmaßnahmen im Sinne des § 8 Abs. 9 BNatSchG nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Abwägung nach § 1 a BauGB zu entscheiden.
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereiches. Unabhängig von den förmlichen Verfahren zu den einzelnen Bebauungsplänen wird für den gesamten Entwicklungsbereich eine Ausgleichskonzeption erarbeitet, die die insgesamt durch die Entwicklungsmaßnahme vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft sowie den notwendigen Kompensationsbedarf im Zusammenhang betrachtet.
Entsprechend der Ausgleichskonzeption stellt der Landschaftspark auf dem ehemaligen Flugfeld (Bebauungsplan XV-68) die zentrale Sammelausgleichsfläche für nicht ausgleichbare Eingriffe in den Baugebieten und damit auch für nicht ausgleichbare Eingriffe innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XV-51 j dar.
Die Maßnahmen werden vom Entwicklungsträger nach einem festgelegten Zeit- und Finanzrahmen durchgeführt und aus dem Treuhandvermögen finanziert. Dazu werden die entsprechenden Mittel in der Kosten- und Finanzierungsübersicht und die jeweiligen jährlichen Wirtschaftspläne der Entwicklungsmaßnahme eingestellt und damit sichergestellt.
III.3.2 Zulässige Nutzung und Bewertung nach § 34 BauGB
Maßgeblich für die Eingriffsbewertung nach § 8 a BNatSchG sind die Eingriffe, die erstmalig auf Grund des Bebauungsplanes ermöglicht werden. In der Eingriffsbewertung sind die nach bestehendem Baurecht möglichen Eingriffe berücksichtigt worden. Grundlage ist die Einschätzung der planungsrechtlichen Gebietsqualität nach §§ 34 und 35 Baugesetzbuch.
Danach liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51 j im großräumig abgegrenzten Innenbereich gemäß § 34
BauGB. Als Orientierungswert für das zulässige Maß der Nutzung wird ein Bebauungs- und Versiegelungsgrad von 40% angegeben. Im Vergleich zum Bestand wäre in Teilbereichen eine bauliche Verdichtung des Gebietes und damit verbundene Eingriffe in Natur und Landschaft bereits nach bestehendem Baurecht zulässig.
Mit der Festsetzung einer zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 bis 0,7 ermöglicht der Bebauungsplan ein Maß der baulichen Nutzung, das über das bestehende Baurecht hinausgeht.
Unter der Annahme einer maximalen zulässigen Inanspruchnahme der durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes möglichen Nutzung (einschließlich einer für die Baugebiete differenziert zulässigen Überschreitung für Nebenanlagen, Stellplatzund Erschließungsflächen von 20 bzw. 50 %) ist in den Baugebieten eine Überbauung und Versiegelung von 60 % bis 80 % der Grundstücksfläche möglich. Weitere Versiegelungsmaßnahmen sind mit dem Ausbau der Magnusstraße und der Albert-EinsteinStraße zu erwarten. Im Vergleich zur zulässigen Nutzung nach § 34 BauGB entspricht dies einer zusätzlichen Versiegelung von ca. 30 000 m2.
III.3.3 Bewertung des Eingriffs in den Naturhaushalt
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes bedingen erhebliche Eingriffe in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes. Diese Eingriffe sind im räumlichen Zusammenhang mit dem gesamten Begleitraum des Teltowkanals zu bewerten. Eine bauliche Verdichtung in Form einer geschlossenen Bebauung entlang des künftigen Ernst-Ruska-Ufers schränkt sowohl den übergeordneten Biotopverbund als auch die klimatische Wechselwirkung der übergeordneten Luftaustauschbahn entlang des Teltowkanals mit den bebauten und klimatisch stärker belasteten Gebieten stark ein.
Zur Minimierung und Kompensation des Eingriffes trifft der Bebauungsplan entsprechend den für das gesamte Entwicklungsgebiet abgestimmten ökologischen Standards Festsetzungen zur Begrünung der Dachflächen, Versickerung des Regenwassers, Baumpflanzungen, Befestigung von Wegen- und Aufenthaltsflächen und Reduzierung von Stellplatz- und Erschließungsanlagen.
Durch die genannten Maßnahmen können die lokalen Eingriffe in den Naturhaushalt im Vergleich zur zulässigen Nutzung nach § 34 BauGB innerhalb der Baugebiete vollständig kompensiert werden und die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes kann darüber hinaus verbessert werden.
Hinsichtlich der übergeordneten ökologischen Funktionen ist zu berücksichtigen, dass diese sowohl im Falle einer Bebauung nach bestehendem Baurecht als auch durch den Bau des künftigen Ernst-Ruska-Ufers mit erheblicher Barrierewirkung und Emissionsbelastung bereits stark eingeschränkt werden.
Vor diesem Hintergrund kann der durch den Bebauungsplan XV-51 j vorbereitete Eingriff in den Naturhaushalt damit insgesamt als ausgeglichen eingestuft werden.
Die Albert-Einstein-Straße und die Magnusstraße wurden bereits ausgebaut, wobei die Maßgaben des Bebauungsplanes in den Planungen berücksichtigt wurden. Die Straßen sollen später öffentlich gewidmet werden. Da diese Maßnahmen unabhängig vom Bebauungsplan erfolgen werden, können sie nicht in die Eingriffsbewertung des Bebauungsplanes einfließen.
III.3.4 Eingriffe in den Gehölzbestand
Der Bestand an älteren, gut ausgeprägten Gehölzbeständen im Gebiet ist gering.
Im Rahmen des Bauvorhaben von BESSY II sowie dem Ausbau der Magnusstraße und der Albert-Einstein-Straße ­ sind Fällungen mit der Genehmigung des Naturschutzamtes bereits durchgeführt worden. Folgende erhaltenswerte Baumbestände konnten in die Planungen integriert werden:
- Pappelreihe (14 Bäume) in der Magnusstraße
- 1 Götterbaum im Kreuzungsbereich der Magnusstraße und der Albert-Einstein-Straße
- Pappelgruppe auf dem BESSY II-Grundstück Ersatzpflanzungen für bereits gefällte Bäume sowie die Sicherung der o. g. erhaltenswerten Bäume wurden außerhalb des Bebauungsplanes im Rahmen der Ausführungsplanung und Baugenehmigung gesichert.
Weitere auf Grund ihrer ökologischen Wertigkeit und Bedeutung für das Landschaftsbild erhaltenswerte Gehölzbestände sind:
- eine Pappelgruppe und eine Birke im westlichen Bereich des SO 1
- eine Eiche im SO 2 (nicht eingemessen; liegt gegebenenfalls außerhalb des Geltungsbereiches)
- zwei Eschen in der Vorgartenzone des SO 2 in der Magnusstraße
Durch die im Bebauungsplan ausgewiesenen Baufelder und Verkehrsflächen wird potenziell die Beseitigung des gesamten Baumbestandes ermöglicht. In Abwägung mit den Gestaltungsspielräumen hinsichtlich einer zukünftigen Bebauung werden Bindungen zum Erhalt von Bepflanzungen oder Ausgrenzung von Flächen aus der überbaubaren Grundstücksfläche im Bebauungsplan nicht festgesetzt.
Ersatzpflanzungen für zu fällende Bäume werden im Bebauungsplan über Bindungen für Baumpflanzungen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen und zur Begrünung von Stellplätzen gesichert. Unter Verwendung autochthoner und standortgerechter Arten entsprechend der empfohlenen Pflanzenliste kann von einem Ausgleich der Eingriffe durch Neupflanzungen ausgegangen werden.
III.3.5 Eingriffe in das Landschaftsbild
Der gesamte Begleitraum des Teltowkanals zwischen der Wegedornstraße und der Köpenicker Straße zeichnet sich durch ein Mosaik aufgelockerter Bebauung und großer unbebauter Brachflächen aus. Das weitgehend geschlossene Siedlungsbild der ehemaligen Akademie der Wissenschaften löst sich in diesem Bereich auf. Die Offenheit und Großzügigkeit des Raumes stellt auf Grund der diffusen Raumbildung und Beeinträchtigung durch Behelfsbauten und Lagernutzung jedoch nur eingeschränkt eine Qualität dar. Zudem war der räumliche und visuell wahrnehmbare Zusammenhang mit dem Teltowkanal durch eine Sichtschutzmauer bisher nicht gegeben.
Die große Brachfläche im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51 j wurde durch das Bauvorhaben BESSY II (SO 1) als vorgezogene Baumaßnahme bereits bebaut. Im Zuge der Neubebauung wurde die Fläche mit Ausnahme einzelner Gehölzbestände beräumt und die für den Kanaluferbegleitraum charakteristischen ruderalen Trocken- und Halbtrockenrasenbestände und Krautfluren beseitigt. In der Neugestaltung der Freiflächen werden die standortcharakteristischen Vegetationsstrukturen als Gestaltmotiv aufgenommen. Während der Eingangsbereich an der Albert-Einstein-Straße/Ecke Magnusstraße urban gestaltet wird, ist für den südlichen Bereich eine landschaftliche Gestaltung mit krautigen Sukzessionsflächen und einzelnen Gehölzgruppen der Weiden-Espen-Birkengesellschaften geplant. Als Solitärbau mit offener Freiraumgestaltung fügt sich das Bauvorhaben in die oben beschriebene Bestandssituation ein.
Der Bebauungsplan ermöglicht weitere bauliche Ergänzungen, die auf eine grundsätzliche städtebauliche Neuordnung zielen.
Mit der geplanten Bebauung entlang des künftigen Ernst-RuskaUfers wird der räumliche Bezug zum Teltowkanal aufgegeben und der verbleibende Freiraum wird sich stärker als baulich gefasster, blockinterner Freiraum ­ definieren. Damit werden u. a. Sichtbeziehungen wie beispielsweise der Blick auf den Kirchturm von Altglienicke verbaut.
Die Bebauung ist vor dem Hintergrund der Entwicklungsziele für den gesamtem Bereich am Teltowkanal zu bewerten. Während die Freiraumqualität vor allem durch den Bau des künftigen Ernst-Ruska-Ufers erheblich eingeschränkt wird, erfährt der Begleitraum des Teltowkanals durch die konsequente bauliche Fassung und Anlage einer Promenade eine gestalterische Aufwertung.
Durch die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise wird eine Bebauung ermöglicht, die die bestehenden räumlichen und visuellen Bezüge zum Begleitraum des Teltowkanals verbaut. Im Vergleich zum Bestand mit seinen Einzelbauten stellt die durch den Bebauungsplan vorbereitete geschlossene Blockrandbebauung mit einer Länge von bis zu ca. 450 m somit einen Eingriff in das Landschaftsbild dar, der innerhalb des Geltungsbereiches nicht ausgeglichen werden kann.
Ziel der geschlossenen Bauweise ist eine eindeutige räumliche Fassung des WISTA- Gebietes gegenüber dem Teltowkanal durch Ausbildung einer Stadtkante. Durch die geschlossene Bauweise soll eine Riegelbebauung entwickelt werden, die auch einen Lärmschutzeffekt bewirkt. Gleichzeitig soll eine eindeutige Stadtkante und ein geschlossener Siedlungsrand entstehen. Die städtebaulichen Vorteile einer geschlossenen Bauweise überwiegen eindeutig deren Auswirkungen auf das Landschaftsbild, so dass die städtebaulichen Belange höher gewichtet werden.
III.3.6 Zusammenfassende Bewertung
Der Bebauungsplan XV-51 j bereitet eine städtebauliche Entwicklung vor, mit der umfangreiche Eingriffe in Natur und Landschaft verbunden sind.
Im Vergleich zur zulässigen Nutzung nach § 34 BauGB können die durch eine zusätzliche Bebauung und Versiegelung verursachten Eingriffe in den Naturhaushalt über die im Bebauungsplan festgesetzten ökologischen Standards vollständig auf dem Baugrundstück ausgeglichen werden.
Maßnahmen zum Ausgleich und Ersatz der durch den Ausbau der öffentlichen Straßen verursachten Eingriffe werden im Rahmen der Ausführungsplanung und vorgezogenen Baugenehmigung außerhalb des Bebauungsplanes geregelt (Planungsprojekt WISTA-Süd 1. Bauabschnitt).
Die übergeordneten ökologischen Funktionen ­ Biotopverbund und Luftaustausch im Begleitraum des Teltowkanals ­ sind im Bestand bereits vorbelastet und werden in der Planung im Wesentlichen durch den Bau des künftigen Ernst-Ruska-Ufers (Bebauungsplan XV-51 k) weiter eingeschränkt. Diese Eingriffe können nur in geringem Umfang der durch den Bebauungsplan XV-51 j vorbereiteten Bebauung angelastet werden.
Ähnliches gilt für die Bewertung der Eingriffe in das Landschaftsbild/-struktur. Mit dem Abbau vorhandener Beeinträchtigungen und unter Bezug auf die angrenzenden Planungen ist eine städtebauliche Neuordnung generell als positiv zu werten.
Ein Eingriff in das Landschaftsbild wird jedoch mit der Festsetzung einer geschlossenen Bauweise entlang des künftigen ErnstRuska-Ufers vorbereitet. Dieser Eingriff soll aber hingenommen werden, weil gegenüber den negativen Auswirkungen die Vorteile einer geschlossenen Bebauung eindeutig höher zu bewerten sind. Insbesondere die Lärmschutzwirkung einer Riegelbebauung zum künftigen Ernst-Ruska-Ufer sowie die Sicherstellung einer eindeutigen Stadtkante können durch die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise erreicht werden.
III.4 Sonstige Auswirkungen
Im Rahmen der Abstimmung bei der Umsetzung der Planung wird eine Gesamtkonzeption über die Parzellenaufteilung, Baumassenverteilung, geplante Nutzungsmischung und Freiflächengestaltung erarbeitet. Damit soll ­ entsprechend den Entwicklungszielen ­ insbesondere eine kleinteilige Nutzungsmischung mit möglichst kleinteiliger Parzellierung und Durchwegung erreicht werden.
Mit dem gleichen Beschluss hat das Bezirksamt die Entscheidung über Art und Weise, räumlichen Bereich und Frist der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 4 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs vom 11. Dezember 1987 getroffen.

References: § 9
 § 14
 § 14
 § 8
 § 8
 § 1
 § 34
 § 8
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 § 34
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 § 4