Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/GbR-Probleme-zwischen-Gesellschaftern--f20147.html
Timestamp: 2019-03-25 08:28:51+00:00

Document:
GbR Probleme zwischen Gesellschaftern - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Gesellschaftsrecht Gesellschaft GbR Probleme zwischen Gese...
GbR Probleme zwischen Gesellschaftern
11.12.2006 09:02 |
Nach erfolgter Finanzierungszusage wird in 03.2001 die Immobilie erworben. Sicherheiten für die Banken bilden dabei As Eigenkapital, Aktiendepot sowie das regelmäßige Einkommen. Im Grundbuch sind A und B zu je 50 % als Eigentümer eingetragen. Vom Sozialamt dort untergebrachte Mieter werden von der GbR übernommen.
Der Umbau der Immobilie erfolgt teilweise in Eigenleistung. Das notwendige Eigenkapitel wird nachweislich vom berufstätigen A eingebracht. Dieser investiert die Freizeit und teilweise den Jahresurlaub für die Objektsanierung. B ist arbeitslos und verfügt über keine liquiden Mittel. Er beteiligt sich ganztätig an der Objektsanierung und organisiert die finanzielle Abwicklung der Sanierungsarbeiten. Eine von B eingesetzte Honorarkraft übernimmt die Buchhaltung. Für die Verbindlichkeiten gegenüber Banken und Gläubigern soll die GbR aufkommen. Laut mündlicher Absprache werden 50% des von A eingesetzten Kapitals mit einer für Sparbücher üblichen Verzinsung von B an A zu einem nicht definierten späteren Zeitpunkt zurückgezahlt.
In der Endphase der Objektsanierung nimmt B Privatdarlehen im Freundeskreis auf, um aufgetretene finanzielle Engpässe zu überbrücken. Es gibt kein schriftliches Dokument zu den Darlehenskonditionen und -laufzeiten. Der Mitteleinsatz und die finanziellen Transaktionen werden durch B nicht dokumentiert. Aus der Sicht von A bestehen große Ungereimtheiten.
Sporadisch werden A von B Steuererklärungen, Jahresabschlüsse etc. zur Unterschrift vorgelegt. Dies geschieht immer mit dem Hinweis der vorangegangenen Prüfung durch Steuerberater und Buchhalter und hoher Dringlichkeit zwecks Fristenwahrung.
Regelmäßig eingehende Mahnungen und Besuche von Gerichtsvollziehern werden von B gegenüber A mit dem Hinweis heruntergespielt, dass aller Anfang schwer sei, und A sowieso keine Erfahrung mit Selbstständigkeit habe.
Ende 2005 kommt die Ankündigung einer Vollstreckungsmaßnahme unter Androhung der Zwangsversteigerung des Objektes, woraufhin B mitteilt er werde das abwenden, aber ab 2006 solle sich A um die finanziellen Belange der GbR selbst kümmern, da B mit seinen mittlerweile 3 Gewerben genug zu tun habe. Anfang 2006 übergibt B an A zwei Ordner und zwei Umzugskisten mit losen Blättern.
Auf diverse Nachfragen von A ist der von B beauftragte Buchhalter nicht in der Lage die erstellten Überschussrechnungen durch Journale oder Saldenlisten zu erläutern. A ist daher gezwungen, die gesamte Buchhaltung neu aufzurollen, wobei B jede Kooperation verweigert.
Durch A erfolgt
1. Eine Sortierung und Erfassung sämtlicher Belege der Jahre 2001 bis 2005
2. Analyse der daraus abgeleiteten steuerlichen Vorgänge, Buchungen und Steuererklärungen
3. Einsatz eines Buchhalters zwecks Ermittlung der für das Finanzamt relevanten Daten
4.	Diverse Schreiben für Finanzamt/Banken angefertigt
5.	Erstellung Steuererklärungen für 2003 bis 2005
Dabei wurden erhebliche Missstände aufgedeckt, Fehler, welche sich ausschließlich zu Ungunsten der GbR ausgewirkt hatten.
1. Die vereinbarte Miethöhe zwischen GbR und Mieter/Pächter sollte die monatlichen Finanzierungskosten decken. In dem vereinbarten Mietvertrag wird nicht ausgeführt, dass die Miete (gemäß mündlicher Vereinbarung) als Nettomiete vorgesehen ist.
Der Mieter hat Mitte 2005 hat B gegenüber dem Finanzamt schriftlich erklärt, dass die aufgeführte Miete als Bruttobetrag verstanden wird. Dadurch konnten die Finanzierungskosten nicht gedeckt werden.
2. A Ist der Meinung das Objekt ist vermietet, B der Meinung das Objekt
sei verpachtet (es existiert nur dieser Mietvertrag den B entworfen hatte, die Banken drängten). A hatte dabei übersehen, dass darin 6 Jahre Mitdauer fixiert wurden, obwohl mündlich nur 5 Jahre vereinbart worden waren.
Hat B nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit im Falle eines unterbliebenen Neuabschlusses gegenüber der GbR einen rechtlichen Anspruch auf Abstandszahlung oder ähnliches?
8. Die entstandenen Kosten für die Aufarbeitung der fehlerhaften Buchhaltung und der steuerlichen Erklärungen hat bisher alleine A getragen.
Kann A die Hälfte des Betrages von B einfordern?
Sind im Sinne des Mietvertrages die Grundsteuer und Hausversicherungen Nebenabgaben, und muss B (als Mieter /Pächter) daher für diese auch komplett aufkommen?
10. Darf A das Objekt ohne Einverständnis von B (Mieter/Pächter) besichtigen, und dabei z.B. Fotos machen?
A Für GbR B als Mieter
Gesellschaft Gesellschaft GbR Gesellschaftsvertrag
Der Pächter erhält gemäß § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht nur das Gebrauchsrecht an dem Pachtgegenstand , sondern im Rahmen der ordnungsgemäßen Wirtschaft auch das Fruchtziehungsrecht ( §§ 99, 100 BGB). Der Verpächter ist also nicht nur zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet, sondern hat darüber hinaus die Ziehung von Früchten i.S.d. § 99 BGB zu ermöglichen, soweit diese nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag der Pachtsache anzusehen sind ( § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB ).
Die Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag erfolgt ausschließlich nach dem objektiven Gehalt der dem Schuldverhältnis zugrunde liegenden Vereinbarungen. Werden die überlassenen Räumlichkeiten mit einer für den jeweiligen Betrieb eines Unternehmens erforderlichen Inventarausstattung überlassen, wird ein Pachtverhältnis angenommen werden müssen (vgl. RGZ 91, 311). Da Erträge regelmäßig nicht mit den Räumen als solchen, sondern lediglich mit den in den Räumen betriebenen jeweiligen Unternehmen erwirtschaftet werden, erfolgt die Abgrenzung nach dem BGH nicht zwischen Raummiete und "Raumpacht", sondern zwischen Raummiete und Unternehmenspacht (BGH, WuM 1986, 1360). Nachdem B in den Räumlichkeiten ein Beherbergungsunternehmen betreibt, die Räumlichkeiten also als Erwerbsquelle nutzt und Sie mitteilen, dass B die Immobilie inklusive des Inventars vermietet worden sei, wird der Vertrag als Pachtvertrag eingeordnet werden müssen. Der Vorteil des Pachtvertrages besteht für die GbR u.a. darin, dass B das Inventar zu erhalten und auch bei zufälligem Untergang zu ersetzen hat, andererseits die GbR verpflichtet ist, die Fruchtentziehung zu ermöglichen. Bei dem Mietvertrag besteht für die GbR demgegenüber lediglich die Pflicht, den Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten.
Auch nach dem Tod des Sozialhilfeempfängers Anfang des Jahres 2006 wird das Mietverhältnis zwischen der GbR und dem Sozialamt fortbestehen, wenn nicht vereinbart wurde, dass die Belegung des Zimmers durch eine bestimmte Person erfolgt. Ist hingegen der Sozialhilfeempfänger selbst Mieter gewesen und endet mit dem Mietverhältnis die vereinbarte Rechnungsstellung der GbR für den vom Sozialamt übernommenen Mieter, wird B das Zimmer entsprechend § 1 des Mietvertrages verwerten können. Denn § 1 des Mietvertrages erstreckt sich offenkundig auf sämtliche Räume des Objekts. Weiterhin wird er die vereinnahmten Mietzinsen nicht an die GbR abführen zu müssen, denn nach § 581 BGB stehen ihm die Früchte aus der Pachtsache zu.
A wird die Gesellschaft nach § 723 BGB ohne Einhaltung einer Frist kündigen können, da die Gesellschaft nicht für eine bestimmte Zeitdauer eingegangen wurde. Selbst bei Annahme einer Gesellschaft auf bestimmte Zeit stünde A ein Kündigungsrecht aufgrund der Vertragsverletzungen des B zu. Bei der Kündigung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, so dass A keine weiteren Maßnahmen zu veranlassen hat. Mangels gesellschaftsvertraglicher Regelungen bedarf es insbesondere keiner Ausschließung des B nach § 737 BGB. - Die Wirkung der Kündigung besteht darin, dass die Gesellschaft aufgelöst und das Gesellschaftsvermögen auseinandergesetzt wird. Auf den Pachtvertrag mit B hat die Auflösung der Gesellschaft deshalb keinen Einfluss, weil es sich bei dem Mietvertrag mit B um ein Drittverhältnis handelt und die Gesellschaft gegenüber dem Dritten gem. § 730 Abs. 2 Satz 1 BGB als fortbestehend gilt.
GbR Probleme zwischen Gesellschaftern - frag-einen-anwalt.de © 2019 QNC GmbH

References: § 581
 § 99
 § 581
 BGH 
 § 1
 § 1
 § 581
 § 723
 § 737
 § 730