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Timestamp: 2016-10-28 18:09:37+00:00

Document:
1C_89/2011 (08.02.2012)
1C_89/2011
Erben von X.________ sel., n�mlich,
1. Gemeinde Glarus Nord
(vormals Ortsgemeinde Niederurnen), vertr. durch den Gemeinderat,
2. Regierungsrat des Kantons Glarus,
handelnd durch die Staatskanzlei des Kantons Glarus.
materielle Enteignung (Planggli, Niederurnen),
Beschwerde gegen den Entscheid vom 19. Januar 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Glarus, I. Kammer.
Die Erben des X.________ sel., n�mlich A.________, B.________, C.________, D.________ und E.________, sind Eigent�mer der Parzellen Nrn. 28 und 1318 (insgesamt rund 17'000 m�) im Gebiet Planggli in Niederurnen. Das Planggli ist eine in sich geschlossene, weitgehend un�berbaute Gel�ndekammer mit einer Fl�che von ca. 5 ha. Sie liegt an einem recht steilen Abhang, der im Norden und Westen an landwirtschaftlich genutztes und zum Teil bewaldetes Gebiet st�sst und im S�den durch den Niederurnerbach vom Siedlungsgebiet getrennt ist.
Am 2. M�rz 1975 beschloss die Gemeinde Niederurnen eine neue Bauordnung mit Zonenplan, die jene von 1957 ersetzen sollte. Danach sollte die Parzelle Nr. 1318 der Wohnzone 2. Etappe zugewiesen werden und die Parzelle Nr. 28 im �brigen Gemeindegebiet verbleiben. Am 10. Mai 1977 hiess der Regierungsrat des Kantons Glarus den Rekurs von X.________ dahin gut, dass auch die Parzelle Nr. 28 der Wohnzone 2. Etappe zuzuweisen sei. Die dagegen erhobene staatsrechtliche Beschwerde der Gemeinde Niederurnen wies das Bundesgericht am 8. M�rz 1978 ab, soweit es darauf eintrat (Urteil P.147/77).
Im Richtplan des Kantons Glarus von 1988 (Koordinationsblatt Nr. 6.1.4 Niederurnen) hielt der Regierungsrat fest, dass die Bauzonen der Gemeinde Niederurnen den Bedarf gem�ss Art. 15 RPG wesentlich �berstiegen und redimensioniert werden m�ssten. In erster Priorit�t sei das Gebiet im Riet in die Landwirtschaftszone umzuzonen.
Am 16. September 1989 publizierte der Gemeinderat Niederurnen eine Planungszone, die auch das Gebiet Planggli umfasste.
Am 21. Juni 1991 genehmigte die Ortsgemeindeversammlung Niederurnen die Totalrevision der Ortsplanung, mit Ausnahme der Zoneneinteilung des Gebiets Planggli. Diese wurde an den Gemeinderat zur�ckgewiesen zur Pr�fung einer allf�lligen Entsch�digungspflicht bei Zuweisung des Gebiets zur Landwirtschaftszone. Obgleich das eingeholte Gutachten eine materielle Enteignung verneinte, beantragte der Gemeinderat erneut die Zuweisung des Gebiets Planggli zur Wohnzone W2 mit Nutzungskonzentration gem�ss Art. 65 der neuen Bauordnung sowie (f�r die Parzellen die bisher im �brigen Gemeindegebiet lagen) zur Zone mit noch nicht bestimmter Nutzung. Die Ortsgemeindeversammlung von Niederurnen folgte diesem Antrag nicht und beschloss am 29. November 1991, das Gebiet Planggli der Landwirtschaftszone zuzuweisen.
Am 11. Januar 1993 genehmigte der Regierungsrat den Nutzungsplan im Gebiet Planggli, jedoch nicht gem�ss dem Beschluss der Gemeindeversammlung, sondern entsprechend der Vorlage des Gemeinderates, weil die Auszonung des Planggli im Richtplan nicht vorgesehen sei. Dieser Beschluss wurde vom Verwaltungsgericht Glarus in Gutheissung einer Stimmrechtsbeschwerde am 6. April 1993 aufgehoben, weil es im Ermessen der Gemeinde gelegen habe, weitere als im Richtplan vorgeschriebene R�ckzonungen vorzunehmen.
Am 21. Oktober 1997 hiess der Regierungsrat die Beschwerden der Erbengemeinschaft X.________ und des Handwerkerkonsortiums Z.________ (Eigent�mer der Parzelle Nr. 30 im Planggli) gegen den Beschluss der Ortsgemeindeversammlung teilweise gut. Er wies die Parzellen Nrn. 28, 30 und 1318 dem allgemeinen Baugebiet zu und forderte die Ortsgemeindeversammlung Niederurnen auf, sie einer Bauzone gem�ss kommunalem Nutzungsplan zuzuweisen.
Am 9. M�rz 2001 ersuchten verschiedene Grundeigent�mer den Regierungsrat, eine Verf�gung zu erlassen, wonach Antr�ge von Stimmberechtigten an die Fr�hjahrsgemeindeversammlung 2001, die im Widerspruch zum R�ckweisungsentscheid vom 21. Oktober 1997 die Zuweisung des Gebietes Planggli in eine Nichtbauzone verlangten, nicht zur Abstimmung zuzulassen seien. Der Regierungsrat wies das Gesuch am 10. April 2001 ab.
Am 18. Mai 2001 hielt die Ortsgemeindeversammlung von Niederurnen an ihrem Entscheid vom 29. November 1991 fest, womit das Gebiet Planggli der Landwirtschaftszone zugewiesen blieb.
Die Erben des X.________ sel. sowie das Handwerkerkonsortium Z.________ fochten den Entscheid der Gemeindeversammlung erfolglos beim Regierungsrat und beim Verwaltungsgericht an. Am 6. Oktober 2005 wies das Bundesgericht ihre Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab, soweit es darauf eintrat (1P.21 und 23/2005). Es hielt fest, dass die R�ckweisungsentscheide des Regierungsrats vom 21. Oktober 1997 an schweren verfahrensm�ssigen M�ngeln litten und �berdies auch inhaltlich offensichtlich nicht haltbar seien; nachdem sich auch der Regierungsrat mit Entscheid vom 10. April 2001 von ihnen distanziert habe, sei es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass sich die Gemeindeversammlung nicht daran gebunden f�hlte (E. 3.4).
Am 4. April 2006 genehmigte der Regierungsrat den Nutzungsplan Planggli vom 18. Mai 2001.
Die betroffenen Grundeigent�mer, darunter auch die Erben des X.________ sel., beantragten am 4. Juli 2006 beim Regierungsrat, es sei festzustellen, dass mit Bezug auf ihre Grundst�cke Nr. 28 und 1318 eine Entsch�digung zufolge materieller Enteignung geschuldet sei. Nach Durchf�hrung eines Augenscheins wies der Regierungsrat am 23. Juni 2009 die Gesuche ab.
Dagegen gelangten die betroffenen Grundeigent�mer an das Verwaltungsgericht. Dieses wies die Beschwerden am 19. Januar 2011 ab.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben die Erben des X.________ sel. am 23. Februar 2011 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass sie mit der Zuweisung ihrer Grundst�cke zur Landwirtschaftszone materiell enteignet worden seien. Die Vorinstanz sei anzuweisen, die erforderlichen verfahrensrechtlichen Anordnungen zur Festsetzung der vollen Entsch�digung zu treffen.
Die Gemeinde Glarus Nord (als Rechtsnachfolgerin der Gemeinde Niederurnen), der Regierungsrat und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Der kantonal letztinstanzliche Entscheid des Verwaltungsgerichts verneint das Vorliegen einer materiellen Enteignung und schliesst somit das Entsch�digungsverfahren ab. Es handelt sich daher um einen Endentscheid (Art. 90 BGG), der grunds�tzlich mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angefochten werden kann. Da auch alle �brigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Beschwerde einzutreten.
Das Verwaltungsgericht hat dargelegt, dass die Zuweisung des Gebiets Planggli in die Landwirtschaftszone als Nichteinzonung zu qualifizieren sei. Dies wird von den Beschwerdef�hrern nicht mehr bestritten.
2.1 Nichteinzonungen l�sen grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus (vgl. BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f.; 125 II 431 E. 3b S. 433; je mit Hinweisen). Nach st�ndiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung k�nnen sie den Eigent�mer jedoch ausnahmsweise enteignungs�hnlich treffen, etwa dann, wenn er �berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gew�sserschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er f�r die Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Sodann k�nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundst�ck unter Umst�nden h�tte eingezont werden m�ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet befindet. Aufgrund solcher Umst�nde l�sst sich annehmen, der Eigent�mer habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren �berbauung seines Landes rechnen d�rfen (BGE 125 II 431 E. 4a S. 433 mit Hinweisen). Dabei ist stets eine Gesamtw�rdigung aller rechtlichen und tats�chlichen Gegebenheiten vorzunehmen (BGE 132 II 218 E. 2.3 S. 221 mit Hinweisen).
2.2 Die Beschwerdef�hrer gehen davon aus, dass ihr Land bis zur Zuweisung in die Landwirtschaftszone �berbaubar und grob erschlossen gewesen sei, weshalb sie die Nichteinzonung enteignungsgleich getroffen habe (vgl. unten, E. 3). Zudem l�gen besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes vor, die nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine materielle Enteignung begr�ndeten (unten, E. 4).
Das Bundesgericht pr�ft frei, ob die Voraussetzungen einer materiellen Enteignung i.S.v. Art. 5 RPG vorliegen (Art. 95 lit. a und Art. 106 Abs. 1 BGG). Dagegen kann es die Auslegung und Anwendung von kantonalem oder kommunalem Recht nur unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten und namentlich auf Willk�r hin �berpr�fen; insofern gilt das R�geprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG) mit qualifizierten Begr�ndungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel k�nnen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.3 Massgeblicher Stichtag f�r die Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist grunds�tzlich das Inkrafttreten des neuen Zonenplans, d.h. die Genehmigung der Zuweisung zur Landwirtschaftszone am 4. April 2006. Dabei darf die im Herbst 1989 f�r f�nf Jahre erlassene Planungszone nicht im Sinne eines Ausschlusses der �berbaubarkeit und damit einer Entsch�digungspflicht ber�cksichtigt werden (BGE 132 II 218 E. 2.4 S. 222 mit Hinweisen).
Zun�chst sind die Fragen im Zusammenhang mit der �berbaubarkeit und der Erschliessung der Parzellen der Beschwerdef�hrer vor ihrer Zuweisung in die Landwirtschaftszone zu pr�fen.
3.1 Die Parzellen der Beschwerdef�hrer lagen gem�ss Zonenplan 1975/1978 in der Wohnzone 2. Etappe.
Gem�ss Art. 12 Abs. 4 der Bauordnung von 1978 (BO 1978) erstellte die Gemeinde in den Gebieten der zweiten Etappe weder Strassen noch Leitungen. Die Erteilung der Baubewilligung wurde davon abh�ngig gemacht, dass die Erstellung s�mtlicher Erschliessungsanlagen nach den Richtlinien der Gemeinde auf Kosten der Bauherren sichergestellt wurde. N�tigenfalls konnte ein �berbauungsplan erlassen werden, der die kubische und erschliessungstechnische Gestaltung eines zweckdienlich abgegrenzten Gebiets ordnete (Art. 9 Abs. 1 BO 1978). Dieser konnte selbstst�ndig oder auf Begehren eines Grundeigent�mers vom Gemeinderat angeordnet werden (Art. 9 Abs. 2 BO 1978).
Die Parzellen der Beschwerdef�hrer wurden weder vom GKP 1975 noch vom GKP 1986 erfasst. Sie wurden jedoch 1986 in den Kanalisationsrichtplan einbezogen und h�tten deshalb an die bestehende Kanalisationsleitung angeschlossen werden k�nnen.
3.2 Die Vorinstanzen gingen davon aus, schon das Fehlen eines �berbauungsplans habe der Baureife des Landes entgegengestanden. Die Gemeinde habe wiederholt und schon seit Jahren die bauliche Nutzung des Plangglis von einem �berbauungsplan (inkl. Erschliessungseinrichtungen) abh�ngig gemacht. Im �brigen liege das Erfordernis einer Gesamtkonzeption f�r die �berbauung und Erschliessung des Planggli angesichts der exponierten Lage des Gebietes und der sich daraus ergebenden Anforderungen des Landschafts- und Ortsbildschutzes sowie angesichts der verkehrsm�ssigen Situation auf der Hand. Die �berbauungsplanung h�tte in Abstimmung mit den �brigen Grundeigent�mern im Planggli und (namentlich f�r die �bergeordnete Erschliessung) mit der Gemeinde erfolgen und vom Regierungsrat (Art. 11 Abs. 4 BO 1978) bzw. vom Gemeinderat (Art. 11 Abs. 4 BO 1992) genehmigt werden m�ssen. Unter diesen Umst�nden sei das Fehlen eines �berbauungsplans als gewichtiges Hindernis zu qualifizieren, das der baulichen Nutzung der Parzellen entgegengestanden habe.
3.2.1 Die Beschwerdef�hrer halten dem entgegen, dass der �berbauungsplan nach alter BO freiwillig und nicht zwingend gewesen sei; eine entsprechende Anordnung der Gemeinde sei nie erfolgt. Der Regierungsrat habe sich in E. 7.2 seines Entscheids nur mit der Situation der Parzelle Nr. 30 befasst. Das Verwaltungsgericht h�tte daher (in E. 4d S. 16 oben) nicht auf diese Erw�gung verweisen d�rfen; vollends unzutreffend sei der Verweis auf S. 10/11 des vorinstanzlichen Entscheids, wo lediglich Parteivorbringen wiedergegeben w�rden.
Ein Gesamt�berbauungsplan f�r das gesamte Gebiet Planggli h�tte schon deshalb nicht verlangt werden k�nnen, weil die Eigent�mer der mittleren Parzelle (19'000 m�) nicht bauwillig gewesen seien. Dagegen h�tte die M�glichkeit bestanden, Teil�berbauungspl�ne f�r die bauwilligen Eigent�mer zu erlassen, namentlich f�r die (strassenm�ssig nicht erschlossene) Parzelle Nr. 30 (30'000 m�). Da die Parzellen der Beschwerdef�hrer bereits grob erschlossen gewesen seien, w�re insofern ein (Teil-)�berbauungsplan nicht erforderlich gewesen bzw. h�tte sich auf Fragen der Gestaltung und der Feinerschliessung beschr�nkt.
3.2.2 Der Verweis des Verwaltungsgerichts auf E. 7.2 des regierungsr�tlichen Entscheids ist durch die Angabe der Erw�gung und des Themas ausreichend identifiziert, weshalb die unrichtige Bezeichnung der Seitenzahl unerheblich ist.
In E. 7.2. belegte der Regierungsrat anhand der Akten, dass der Gemeinderat f�r Bauvorhaben im Planggli stets eine gesamthafte Planung von �berbauung und Erschliessung f�r das gesamte Gebiet Planggli verlangte. Angesichts des Erfordernisses einer umfassenden, parzellen�bergreifenden Planung kommt es nicht darauf an, ob sich die Zitate auf die Parzellen der Beschwerdef�hrer oder die Parzelle Nr. 30 des Handwerkerkonsortiums bezogen.
Der Regierungsrat hat festgestellt, dass ein �berbauungsplan auch gegen�ber einem aktuell bauunwilligen Grundeigent�mer h�tte angeordnet werden k�nnen (E. 7.2 S. 15 oben). Die Beschwerdef�hrer legen nicht dar, inwiefern diese Aussage auf einer willk�rlichen Auslegung des damaligen Baurechts beruht.
Sie belegen auch nicht, dass der Gemeinderat auf das Erfordernis eines Gesamt�berbauungsplans f�r das Planggli verzichtet und sich mit einem Teil�berbauungsplan begn�gt h�tte. Im Protokoll vom 14. Februar 2001, auf das sie sich berufen, schlug der Vertreter der Grundeigent�mer (und nicht der Gemeinde) Teil�berbauungspl�ne f�r einzelne Parzellen vor. Der Ortsplaner erachtete ein solches Vorgehen nur f�r m�glich, sofern zun�chst ein grobes Erschliessungs- und Gestaltungskonzept �ber das ganze Gebiet erstellt worden sei, w�hrend der Gemeindepr�sident die Auffassung vertrat, die Gestaltung m�sse das ganze Gebiet erfassen. Dementsprechend beantragte der Gemeinderat an der Ortsgemeindeversammlung, f�r das Gebiet Planggli vom 18. Mai 2001 eine �berbauungsplanpflicht im Nutzungsplan festzusetzen; dies bedeute, dass zun�chst im Rahmen eines �berbauungsplanes ein Gesamtgestaltungs- und Erschliessungskonzept erarbeitet werden m�sse (Protokoll S. 10).
3.2.3 Das Erfordernis eines �berbauungs- oder Quartierplans spricht grunds�tzlich gegen die Annahme, ein Grundst�ck sei baureif (BGE 122 II 455 E. 5d S. 461 f.); allerdings kommt es stets auf die konkreten Umst�nde und die effektive Tragweite an, welche diese H�rde nach kantonalem Recht besitzt (BGE 131 II 151 E. 2.4.2 S. 159). Hierf�r sind insbesondere die Erschliessungsverh�ltnisse zu ber�cksichtigen.
3.3 Das Verwaltungsgericht ging - wie schon der Regierungsrat (E. 7.3) - davon aus, das Gebiet Planggli sei strassenm�ssig ungen�gend erschlossen: Weder der auf der Dammkrone des Niederurnerbachs verlaufende Naturweg noch die f�r Land- und Forstwirtschaftszwecke gebaute Strasse im hinteren Planggli mit dem Charakter einer Bergstrasse, noch die beiden schmalen, �ber den Niederurnerbach f�hrenden B�cken gen�gten den Anspr�chen an eine zeitgem�sse Bauzonenerschliessung. Im heutigen Ausbaustandard sei die Verkehrssicherheit aller Ben�tzer nicht gew�hrleistet. Da Br�cke und Strasse nicht im Eigentum der Beschwerdef�hrer stehen, h�tten diese die strassenm�ssige Erschliessung nicht aus eigener Kraft herbeif�hren k�nnen. Im �brigen h�tte die erforderliche Revision des Erschliessungsplanes von der Gemeindeversammlung und der �berbauungsplan vom Gemeinderat beschlossen werden m�ssen.
3.3.1 Die Beschwerdef�hrer sind dagegen der Auffassung, ihre Parzellen seien (im Gegensatz zur Parzelle Nr. 30) strassenm�ssig durch die bestehende geteerte Strasse H�diloch-Gfell-Morgenholz gen�gend erschlossen; ein Ausbau der Strasse w�re nicht n�tig. Hierf�r verweisen sie auf den Augenschein des Bundesgerichts im Jahre 1977. Im �brigen h�tte ein allf�lliger Ausbau der Strasse oder der Br�cke von den Grundeigent�mern selbst finanziert werden m�ssen, weshalb kein politischer Beschluss der Gemeindeversammlung erforderlich gewesen w�re. F�r Projektierung und Bewilligung w�re vielmehr allein der Gemeinderat zust�ndig gewesen, der die �berbauung des Planggli stets unterst�tzt habe. Schliesslich sei Anfang der 90er Jahre die Feldstrasse, als bislang fehlendes Glied f�r die grossr�umige Erschliessung des Planggli ab der Hauptstrasse (�ber Feldstrasse, Falletenbachstrasse, Altersheimstrasse in Richtung H�diloch-Gfell-Morgenholz) erstellt worden.
3.3.2 Zun�chst ist festzuhalten, dass es nach den insoweit verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (vgl. oben, E. 3.2) eine �berbauungs- und Erschliessungsplanung f�r das gesamte Gebiet Planggli bedurft h�tte. Insofern kann es nicht einzig auf die strassenm�ssige Erschliessung der Parzellen der Beschwerdef�hrer ankommen. Diese r�umen selbst ein, dass jedenfalls die Parzelle Nr. 30 zum Stichtag strassenm�ssig nicht erschlossen war und hierf�r die Strasse entlang dem Bach h�tte ausgebaut werden m�ssen. Insofern h�tten sich in der �berbauungsplanung gewichtige Fragen der verkehrsm�ssigen Gesamterschliessung des Planggli gestellt, die m�glicherweise auch eine Mitwirkung der Stimmberechtigten erfordert h�tten.
3.3.3 Im �brigen lassen auch die Feststellungen des Verwaltungsgerichts zur strassenm�ssigen Erschliessung der Parzellen der Beschwerdef�hrer keine offensichtlichen M�ngel bzw. Willk�r erkennen:
Zwar ging das Bundesgericht im Urteil vom 8. M�rz 1978 (E. 4c S. 7) davon aus, dass wesentliche Erschliessungsprobleme hinsichtlich der �berbauung von Parzelle Nr. 28 "eher zu verneinen" seien, weil diese Parzelle - anders als die Parzelle Nr. 30 - bereits durch eine Korporationsstrasse erschlossen sei. F�r die damals streitige (altrechtliche) Zonenzuteilung war lediglich die Frage nach der Erschliessbarkeit der Parzellen zu beantworten; ob die Parzellen bereits erschlossen waren, wurde deshalb vom Bundesgericht (wie bereits die Formulierung "eher" zeigt) nicht abschliessend beurteilt. Aus dem Augenscheinsprotokoll vom 18. November 1977 ergibt sich nichts anderes. Immerhin wird dort (S. 3) zur Korporationsstrasse festgehalten, dass diese f�r den �ffentlichen Verkehr gesperrt sei und vor der Br�cke nur mit grossem Aufwand (Abgraben und St�tzmauern) verbreitert werden k�nnte.
Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass es sich bei der ehemaligen Korporationsstrasse H�diloch-Gfell-Morgenholz um eine Land- und Forstwirtschaftsstrasse handle, auf der Autos nur an daf�r bestimmten Stellen problemlos kreuzen k�nnten und die �ber keine Trennung von Fahr- und Gehbereich verf�ge, weshalb sie vom Ausbaustandard her f�r die Erschliessung einer Wohn�berbauung nicht gen�ge. Die Beschwerdef�hrer setzen sich mit den Erschliessungsanforderungen des Glarner Rechts nicht auseinander und legen nicht dar, inwiefern die Erw�gungen der Vorinstanz willk�rlich sein sollen. Dies ist auch nicht ersichtlich.
3.4 Der Rechtsvorg�nger der Beschwerdef�hrer zahlte im Jahr 1969 einen Beitrag von Fr. 4'410 zur Erstellung der Korporationsstrasse H�diloch-Gfell-Morgenholz. Diese wurde jedoch nicht zur Erschliessung einer Bauzone, sondern als "G�terstrasse" f�r die land- und forstwirtschaftliche Erschliessung erstellt. Die �brigen von den Beschwerdef�hrern geltend gemachten Kosten (u.a. f�r Planung und Projektierung) sind nicht baulich in Erscheinung getreten und k�nnen daher vorliegend nicht ber�cksichtigt werden (vgl. BGE 132 II 218 nicht publ. E. 5.2 mit Hinweisen; zur Frage der Vertrauenshaftung vgl. unten E. 4.4)
3.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Gebiet Planggli, einschliesslich der Parzellen der Beschwerdef�hrer, am Stichtag nicht �ber eine gen�gende Zufahrt verf�gte und damit nicht grob erschlossen war. Das Gebiet war auch nicht baureif, weil ein �berbauungsplan fehlte, in dem die Erschliessung und �berbauung des gesamten Gebiets h�tte geregelt werden m�ssen. Dieser h�tte nicht von den Beschwerdef�hrern allein ausgearbeitet werden k�nnen, sondern nur in Abstimmung mit den �brigen Grundeigent�mern im Planggli sowie der Gemeinde. Den Beschwerdef�hrern sind auch keine erheblichen Kosten im Zusammenhang mit der Erschliessung und �berbauung ihrer Parzellen entstanden.
Damit sprechen die Gesichtspunkte der Baureife und Erschliessung gegen eine materielle Enteignung. Insofern kann offen bleiben, ob auch die fehlende Erfassung der Parzellen im GKP gegen die Annahme einer materiellen Enteignung spricht.
Offen bleiben kann ebenfalls, ob die Parzellen der Beschwerdef�hrer steinschlags- und erdrutschgef�hrdet sind und (wie die Gemeinde geltend macht) schon aus diesem Grund nicht h�tten �berbaut werden d�rfen.
Zu pr�fen ist noch, ob besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes eine materielle Enteignung begr�nden k�nnen.
4.1 Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die Beschwerdef�hrer nach Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980 damit rechnen mussten, dass die Zuweisung ihrer Parzellen zur seinerzeitigen Bauzone zweiter Etappe (gem�ss Zonenplan 1978) �berpr�ft werde und das Risiko bestehe, dass ihr Land nicht mehr �berbaubar sein werde, nachdem der damalige kantonale Richtplan f�r Niederurnen zu grosse Bauzonen festgestellt hatte. Zwar habe das Verhalten des Gemeinderats bei den Beschwerdef�hrern gewisse Hoffnungen wecken k�nnen; dasselbe gelte f�r die Tatsache, dass der Gemeinderat 1986 f�r die Liegenschaften im Planggli ein Kaufangebot unterbreitete, welchem unbestrittenermassen Baulandpreise zugrunde lagen. Indessen k�nne darin keine enteignungsrechtlich relevante Vertrauensgrundlage bez�glich der Zuweisung des Grundst�ckes zur Bauzone erblickt werden. Der politische Prozess, welcher zum Erlass einer Nutzungsordnung f�hre, sei naturgem�ss mit Unsicherheiten behaftet. Die Beschwerdef�hrer h�tten auch keine Dispositionen f�r die Erschliessung und �berbauung ihrer Parzellen im Vertrauen auf deren Einzonung getroffen.
4.2 Die Beschwerdef�hrer machen geltend, auch ohne Vorliegen einer konkreten Zusicherung h�tten sie vorliegend mit der Einweisung ihrer Parzellen in die Bauzone rechnen d�rfen. Sie berufen sich auf den Bundesgerichtsentscheid vom 8. M�rz 1978, der den Baulandcharakter ihrer Parzellen best�tigt habe. 1986 seien die Grundst�cke in die Kanalisationsrichtplanung aufgenommen worden; noch in den 90'er Jahren habe die Gemeinde die Feldstrasse gebaut, welche die Erschliessung des Planggli ab der Hauptstrasse erm�gliche. Der Gemeinderat habe stets Antr�ge zugunsten der Zuweisung des Planggli zur Bauzone gestellt. Auch nach Erlass der Planungszone 1989 habe er die Beschwerdef�hrer im Glauben gelassen, dass es nur um eine "Denkpause" gehe und die �berbaubarkeit ihrer Parzellen nicht in Frage gestellt werde. Die Beschwerdef�hrer h�tten erhebliche Investitionen get�tigt, um die Projektierung bis zum Baugesuch voranzutreiben; dies h�tten sie offensichtlich nicht getan, wenn sie nicht in guten Treuen von der �berbaubarkeit ihrer Parzellen ausgehen konnten. Aufgrund dieser Abfolge der Ereignisse m�sse aus Vertrauensschutzgr�nden eine materielle Enteignung bejaht werden.
4.3 Der Entscheid des Bundesgerichts vom 8. M�rz 1978 erging vor Inkrafttreten des RPG zum alten Recht; das Bundesgericht pr�fte damals auf Autonomiebeschwerde der Gemeinde lediglich, ob der Regierungsratsentscheid willk�rlich sei. Nachdem das RPG in Kraft getreten war und eine Begrenzung der Bauzonen auf das voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigte und erschlossene Mass verlangte, mussten die Beschwerdef�hrer damit rechnen, dass auch im Gebiet Planggli eine R�ckzonung erfolgen k�nnte. Dies galt erst recht, nachdem 1989 eine Planungszone verf�gt worden war.
Zwar trifft es zu, dass der Gemeinderat die Zuweisung des Plangglis zu einer Bauzone stets bef�rwortete. Zust�ndig f�r den Beschluss der Zonenplanung war jedoch die Gemeindeversammlung. Die Beschwerdef�hrer durften deshalb nicht darauf vertrauen, dass sich der Antrag des Gemeinderats auf Zuweisung des Plangglis zur Wohnzone durchsetzen werde.
Daran �ndert auch die Aufnahme der Parzellen der Beschwerdef�hrer in die Kanalisationsrichtplanung nichts: Diese war auf einen Zeithorizont von 50 Jahren ausgelegt (vgl. Technischer Bericht vom Juli 1985 S. 2) und �berstieg damit den Planungshorizont gem�ss Art. 15 RPG betr�chtlich. Eine Aufnahme in das (auf die Bauzonen ausgerichtete) GKP ist weder 1975 noch 1986 erfolgt.
4.4 Etwas anderes k�nnte allenfalls f�r die Zeitspanne zwischen dem R�ckweisungsentscheid des Regierungsrats vom 21. Oktober 1997 (mit dem die Gemeinde Niederurnen angewiesen wurde, das Planggli einer Bauzone zuzuweisen) und dem Entscheid vom 10. April 2001 angenommen werden (mit dem der Regierungsrat klarstellte, dass auch abweichende Antr�ge an die Ortsgemeindeversammlung zul�ssig seien): In diesem Zeitraum durften die Beschwerdef�hrer grunds�tzlich davon ausgehen, dass ihre Parzellen, entsprechend der unangefochtenen Anweisung des Regierungsrats, einer Wohnzone zugewiesen w�rden. Erhebliche Aufwendungen der Beschwerdef�hrer sind jedoch f�r diesen Zeitraum nicht nachgewiesen:
Die von den Beschwerdef�hrern geltend gemachten Aufwendungen im Zusammenhang mit der Bildung eines Baukonsortiums sowie Planungs- und Projektierungskosten f�r ein 1990 eingereichtes Baugesuch (insbes. Vorabkl�rungen von Fr. 15'000.-- und Architekturleistungen von Fr. 289'685.--) fielen im Zeitraum 1988 bis 1990 an, nach Ablauf der �bergangsfrist gem�ss Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG und kurz vor bzw. nach Erlass der Planungszone 1989. Damals mussten die Beschwerdef�hrer mit einer �nderung der Zonenordnung rechnen.
Im �brigen begr�nden nutzlos gewordene Planungs- und Projektierungskosten nach der oben (E. 3.4) zitierten Rechtsprechung grunds�tzlich keinen Anspruch auf Entsch�digung wegen materieller Enteignung; vielmehr steht dem Bauherrn unter besonderen Voraussetzungen (vgl. dazu BGE 119 Ib 229 E. 4a S. 237 mit Hinweis) ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen�ber dem Gemeinwesen zu.
Die Beschwerdef�hrer r�gen in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs, weil das Verwaltungsgericht in E. 5a auf eine falsche Seite ihrer Beschwerdeschrift verwiesen und diese offensichtlich mit der Beschwerdeschrift des Handwerkerkonsortiums verwechselt habe. Aus den Erw�gungen des Verwaltungsgerichts geht jedoch hervor, dass es die Vorbringen der Beschwerdef�hrer zu ihren nutzlos gewordenen Investitionen zur Kenntnis genommen hat, diese aber nicht f�r relevant erachtete, weil sie nicht baulich in Erscheinung getreten seien. Insofern liegt keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs vor.
Schliesslich machen die Beschwerdef�hrer geltend, dass mit der Nichteinzonung ihrer Grundst�cke eine derart krasse Rechtsungleichheit entstanden sei, dass eine Entsch�digung wegen Sonderopfers geboten sei. Sie machen geltend, es seien zahlreiche Parzellen im landwirtschaftlichen Vorzugsland zur Bauzone gewiesen worden, die vorher in der Landwirtschaftszone gelegen h�tten; dagegen seien die Parzellen der Beschwerdef�hrer die einzigen, die vom Bauland in die Landwirtschaftszone gekommen seien. Die Beschwerdef�hrer werfen der Gemeinde in diesem Zusammenhang vor, sich selbst bevorzugt zu haben, indem vorrangig gemeindeeigene Parzellen im Gebiet Feld eingezont worden seien.
Die Beschwerdef�hrer hatten bereits mit ihrer staatsrechtlichen Beschwerde vom 17. Januar 2005 erfolglos geltend gemacht, dass die Nichteinzonung ihrer Grundst�cke dem Rechtsgleichheitsgebot widersprochen habe (Urteil 1P.21 und 23/2005 E. 4, insbes. 4.2 und E. 5). Diese Frage ist somit im vorliegenden Verfahren nicht erneut zu pr�fen.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 66 BGG). Die Gemeinde Glarus Nord obsiegt in ihrem amtlichen Wirkungskreis und hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, der Gemeinde Glarus-Nord, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht, I. Kammer, des Kantons Glarus sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 15
 Art. 65
 BGE 
 Art. 5
 Art. 106
 Art. 105
 Art. 12
 BGE 
 Art. 15
 Art. 35
 BGE