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PROYECTO DE LEY DE CREACIÓN DEL FONDO DE GARANTÍA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS - PDF
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María del Carmen Bustamante San Segundo
1 PROYECTO DE LEY DE CREACIÓN DEL FONDO DE GARANTÍA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Artículo 1º. (Creación). Créase, en el ámbito de la Agencia Nacional de Vivienda, un Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios que tendrá por finalidad otorgar garantías parciales para la concesión de créditos hipotecarios para la adquisición de inmuebles para primera vivienda por parte de personas físicas, de acuerdo con el mandato del Artículo 45 de la Constitución de la República. Artículo 2º. (Naturaleza). El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios será un patrimonio de afectación independiente, sin personería jurídica, que será administrado por la Agencia Nacional de Vivienda, la que ejercerá las facultades de dominio sin ser propietaria para cumplir los cometidos asignados en esta ley y la Ley No del 27 de abril de El patrimonio del Fondo no responderá por las deudas de la Agencia Nacional de Vivienda y será inembargable. Artículo 3º. (Recursos). El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios se constituirá con los siguientes recursos: a. El valor de las primas que perciba de las Entidades Acreedoras (tal como se definen más abajo) como contraprestación por el otorgamiento de garantías, de acuerdo al sistema regulado por esta Ley. b. Un aporte inicial de, y los futuros aportes que sean realizados con cargo al Fondo Nacional de Vivienda. c. Los montos recuperados de acuerdo al Art. 9, lit. (f), y toda otra suma que el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios pudiera percibir a raíz del mecanismo de garantía previsto en esta Ley. Artículo 4º. (Mecanismo de la Garantía). El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios podrá garantizar préstamos hipotecarios otorgados a personas físicas por parte de entidades sujetas a la autoridad o control del Banco Central del Uruguay (en adelante, individualmente, Entidad Acreedora y colectivamente, Entidades Acreedoras ), siempre que se cumplan los siguientes requisitos: a. Que la Entidad Acreedora tenga vigente un acuerdo marco escrito con la Agencia Nacional de Vivienda, en los términos que establecerá ésta última. b. Que el inmueble se encuentre situado dentro del territorio de la República.
2 c. Que el inmueble esté destinado a casa-habitación, como primera vivienda. No se garantizarán préstamos para refacción de viviendas o para construcción de segundas viviendas. d. Que la Entidad Acreedora declare y garantice que el deudor y el inmueble no están afectados por embargo, interdicción o gravamen de ningún otro tipo (a excepción de la primera hipoteca que, sin perjuicio de lo dispuesto en el Art. 16, en principio se habrá de librar como garantía del préstamo otorgado por la Entidad Acreedora y salvo la hipoteca recíproca otorgada bajo el régimen de propiedad horizontal, que incluya renuncia a la preferencia a favor de la Entidad Acreedora por la totalidad del crédito) y que el deudor no figura como deudor moroso en alguna de las bases de datos de informes comerciales usualmente consultadas. e. Que la Entidad Acreedora declare y garantice que el deudor ofrece una capacidad de repago adecuada. f. Que el crédito otorgado por la institución financiera al deudor hipotecario se encuentre nominado en moneda nacional. Respecto de los literales (d) y (e) anteriores, la Agencia Nacional de Vivienda podrá corroborar la información en la cual se basan las declaraciones de la Entidad Acreedora, en los casos que entienda oportuno. Asimismo, en vistas al carácter comercial del mecanismo previsto en esta ley, el otorgamiento de las garantías será siempre una facultad potestativa de la Agencia Nacional de Vivienda, la que ejercerá de acuerdo a razones de oportunidad y conveniencia. Esto implica que la Agencia no estará obligada a otorgar garantías aún cuando se reúnan los requisitos enumerados anteriormente, si a juicio de la Agencia dicho otorgamiento es inconveniente para sus intereses. No obstante, luego de que la Agencia admita la inclusión de un crédito en el sistema de garantía, ésta no podrá revocar su decisión salvo por causas de fraude u otras causas graves justificadas. Artículo 5º. (Procedimiento). La Agencia Nacional de Vivienda preparará un Reglamento Operativo en el cual se detallará el procedimiento para el otorgamiento y posterior cumplimiento de garantías. Artículo 6º. (Condiciones y primas). Cuando la Agencia Nacional de Vivienda decida librar avales con cargo al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios a fin de garantizar préstamos hipotecarios, deberá establecer las siguientes condiciones: a. El conjunto de elementos, procedimientos y condiciones que deben verificarse para que la situación de pago del deudor hipotecario sea declarada en estado de incumplimiento. b. El monto a ser reintegrado o el mecanismo a partir del cual determinará el monto de reintegro a las Entidades Acreedoras, en caso de que el deudor hipotecario incumpla sus obligaciones. Estos montos o mecanismos se establecerán para cada caso, es decir,
3 para cada persona deudora y por institución acreedora, según el arbitraje que establezca la ANV. c. El valor de la prima que espera percibir por el otorgamiento de dicho aval, y su forma de pago. A estos efectos, la Agencia Nacional de Vivienda podrá establecer categorías de deudores de acuerdo a sus ingresos presentes o proyectados y establecer primas diferenciadas según el perfil del deudor. Las primas que el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios cobre a las Entidades Acreedoras como contraprestación por el otorgamiento de garantías podrán serán pagaderas en una vez, de forma previa al libramiento del aval previsto en la cláusula anterior, o podrán amortizarse mensualmente, a juicio de la Agencia Nacional de Vivienda. Artículo 7º. (Limitantes en el otorgamiento de Avales). El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios no podrá otorgar avales en los casos en que el crédito otorgado por la Entidad Acreedora supere el 100% del valor de mercado de la vivienda, al momento de aprobación del crédito. Asimismo, si una Entidad Acreedora renegocia, refinancia o de cualquier otra forma concede facilidades de pago a un tomador de crédito hipotecario cuyo préstamo haya sido garantizado por el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, dicha refinanciación quedará comprendida en la garantía únicamente si cuenta con la previa aprobación de la Agencia Nacional de Vivienda. Artículo 8º. (Efectivización de la Garantía). El incumplimiento de pago, tanto del capital y/o de los intereses prestados, por parte de un tomador de crédito hipotecario, habilitará a la Entidad Acreedora a la solicitud de pago del aval emitido por el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios para la recuperación del crédito. A estos efectos, la Entidad Acreedora debe haber acreditado previamente que ha iniciado la respectiva acción judicial de cobro contra el deudor o haberse presentado a la verificación del crédito en caso de concurso del cliente. No se considerará inicio de acción judicial ejecutiva la presentación de medidas preparatorias de intimación de pago y reconocimiento de firmas, siendo en todo caso necesario haber trabado e inscripto el embargo correspondiente por el monto total adeudado. En caso que la Entidad Acreedora haya acreditado los requisitos mencionados a satisfacción de la Agencia Nacional de Vivienda, la Agencia emitirá orden de pago a favor de dicha institución, con cargo al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios. Sin perjuicio de ello, la Entidad Acreedora deberá continuar las acciones judiciales y extrajudiciales necesarias para recuperar del deudor las sumas pagadas por la garantía emitida. A estos efectos, podrá renegociar la deuda y conceder quitas y/o esperas al deudor, siempre que cuente con la previa aprobación de la Agencia Nacional de Vivienda. A efectos de la ejecución judicial del crédito hipotecario, será de aplicación el mecanismo de Ejecución Judicial Simplificada de Crédito Hipotecario para Vivienda, establecido en el Capítulo III de la Ley de 27 de abril de 2007 y sus modificativas.
4 La Agencia Nacional de Vivienda podrá controlar las gestiones judiciales iniciadas por las Entidades Acreedoras, quedando por el solo hecho de haber emitido el aval, autorizada en los expedientes judiciales promovidos de acuerdo al primer inciso de este mismo artículo, a consultarlos o retirarlos en confianza y a notificarse, sin que esos actos impliquen la sustitución del acreedor. Asimismo, la Agencia Nacional de Vivienda quedará subrogada de pleno derecho por el valor del aval que haya pagado en cada operación, toda vez que así lo manifieste expresamente. También podrá la Agencia Nacional de Vivienda adquirir el inmueble rematado o enajenado de acuerdo a los procedimientos que legalmente correspondan. Si luego de indemnizada una garantía otorgada con cargo al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios el deudor acordara con la Entidad Acreedora interviniente la realización de una nueva operación o la continuación de una operación existente, la Entidad Acreedora deberá reintegrar al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios el importe de la indemnización que hubiere percibido más los intereses correspondientes liquidados a la tasa de mora pactada en el documento de adeudo. Efectuado dicho reintegro, la garantía continuará amparada en el Fondo solamente si cuenta con el previo consentimiento de la Agencia Nacional de Vivienda. En cualquier momento, después de que la Entidad Acreedora haya acreditado el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer inciso de este artículo, la Agencia Nacional de Vivienda podrá, si lo estimara conveniente para abaratar el costo del cumplimiento de la garantía, acordar con aquélla, la adquisición total o parcial del crédito hipotecario, siempre que en la cesión correspondiente, estuviere comprendida totalmente la hipoteca sobre el inmueble. Artículo 9º. (Destino de sumas recuperadas). Las sumas resultantes de la recuperación de deudas morosas cuyas garantías ya se hubieran cancelado con cargo al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, deberán ser destinadas por la Entidad Acreedora, en el orden de preferencia que se señala a continuación, al pago de: a. los tributos judiciales; b. los gastos y honorarios del rematador interviniente; c. los gastos y honorarios por servicios prestados por los depositarios y tasadores judiciales; d. los honorarios profesionales, de acuerdo a lo establecido en el artículo 55 de la Ley de 27 de abril de 2007 y sus modificativas; e. el saldo impago del crédito para primera vivienda otorgado por la Entidad Acreedora interviniente, incluidos los intereses pertinentes (a prorrata del porcentaje correspondiente a cada una de las Entidades Acreedoras, si hubiera más de una); f. la suma abonada por el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios más los intereses correspondientes; g. los saldos impagos de créditos por cualquier otro concepto distintos a primera vivienda, otorgados por la Entidad Acreedora interviniente, incluidos los intereses pertinentes.
5 La Entidad Acreedora dispondrá de un plazo de cuarenta y ocho horas hábiles para reintegrar a la cuenta bancaria abierta por el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios a tales efectos, la cuota parte de las sumas recuperadas que le correspondan al Fondo. Artículo 10º. (Administración de créditos). La administración de los créditos amparados por el sistema de garantías previsto en esta ley será realizada en todo momento por la Entidad Acreedora que otorgó el préstamo garantizado. Sin perjuicio de lo anterior, la Agencia Nacional de Vivienda tendrá derecho a monitorear los préstamos garantizados, teniendo derecho de acceso irrestricto a toda la información de los deudores. A estos efectos, las Entidades Acreedoras no podrán invocar el secreto profesional para negarse a brindar ningún tipo de información. La Agencia Nacional de Vivienda, por su parte, estará obligada a utilizar la información recibida únicamente con fines internos, estando estrictamente prohibida la divulgación total o parcial de la información recibida a otros agentes públicos y/o privados. Artículo 11º. (Control del Banco Central). Corresponde al Banco Central del Uruguay regular administrativamente y controlar la operativa del mecanismo de crédito implementado en esta ley. A estos efectos, el Banco podrá ejercer todas las atribuciones que le corresponda legalmente tanto respecto de las Entidades Acreedoras como de la Agencia Nacional de Vivienda, pudiendo establecer, entre otras cosas: a. medidas específicas de control de riesgos respecto de los créditos otorgados; b. requisitos de capital, liquidez y reservas mínimas; c. normas contables adecuadas; d. normas de protección al consumidor. Sin perjuicio de lo anterior, el Banco Central del Uruguay no podrá sujetar al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios a las mismas regulaciones que los seguros comerciales regulados bajo la ley El mecanismo de garantía previsto en esta ley no se considerará un seguro comercial en ningún caso. Artículo 12º. (Impuestos). La constitución y actividad del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, así como el funcionamiento del mecanismo de garantía previsto en esta ley, estarán exonerados de todo tributo. Esta exoneración no comprende a las rentas o las operaciones concertadas entre las Entidades Acreedoras y sus clientes, las cuales en ningún caso quedarán comprendidas por esta exoneración. Artículo 13º. (Impugnación de Decisiones).En vistas a la naturaleza potestativa de la operativa del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, las decisiones de la Agencia Nacional de Vivienda actuando como administrador del Fondo no podrán ser impugnadas sino por razones de ilegalidad manifiesta. No se admitirán recursos administrativos basados en consideraciones comerciales, tales como la calidad crediticia del deudor o la valuación de garantías.
6 La legitimación activa para impugnar decisiones de la Agencia por motivos relacionados con esta ley corresponderá tanto a la Entidad Acreedora que haya solicitado la cobertura del mecanismo de garantía, así como al potencial deudor de la institución o sus herederos. Artículo 14º. (Actuación de la Agencia Nacional de Vivienda). La actuación de la Agencia Nacional de Vivienda como administradora del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios se regirá por la Ley y normas concordantes. Artículo 15º. (Publicidad). La Agencia Nacional de Vivienda mantendrá en forma permanente un portal electrónico en el que consten los principales aspectos de esta ley, y cualquier otra información que sea relevante a fin de que las Entidades Acreedoras o sus potenciales clientes estén cabalmente informados del funcionamiento del mecanismo de garantía previsto en esta ley. La información allí volcada se regirá por la Ley del 11 de agosto de Artículo 16º. (Utilización de Fideicomisos de Garantía). Cuando las Entidades Acreedoras decidan garantizar préstamos destinados a primera vivienda por medios distintos de la hipoteca tales como la creación de fideicomisos de garantía, de acuerdo a la Ley del 27 de octubre de 2003 el mecanismo de garantía previsto por esta Ley será igualmente aplicable, con las modificaciones operativas que establezca la Agencia Nacional de Vivienda oportunamente.
SISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA CAPITULO I - DEL SISTEMA DE REFINANCIACIÓN HIPOTECARIA.
SISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA LEY 25.798 Creación. Fideicomiso. Instrumentación del Sistema. Efectos. Mutuos Hipotecarios contraidos con anterioridad a la vigencia de la Ley de Convertibilidad.

References: Artículo 1
 Artículo 45
 Artículo 2
 Artículo 3
 Artículo 4
 Artículo 5
 Artículo 6
 Artículo 7
 Artículo 8
 Artículo 9
 artículo 55
 Artículo 10
 Artículo 11
 Artículo 12
 Artículo 13
 Artículo 14
 Artículo 15
 Artículo 16