Source: http://www.elderecho.com/civil/Asume-adquirente-ejecucion-hipotecaria-LHP_12_409560001.html
Timestamp: 2014-10-22 12:11:13+00:00

Document:
¿Asume el adquirente de un inmueble que lo ha comprado a un banco por la ejecución hipotecaria que ha llevado a cabo a un comunero la afección real del art. 9 LHP, o ésta la asume sólo el banco? Utilizamos cookies tanto propias como de terceros para evaluar la actividad general y el uso que se hace de nuestras Plataformas Online, mejorar su experiencia de navegación y ofrecerle información comercial personalizada. Si usted continua navegando, consideramos que acepta su uso. Puede cambiar la configuración y obtener más información haciendo clic aquí
¿Asume el adquirente de un inmueble que lo ha comprado a un banco por la ejecución hipotecaria que ha llevado a cabo a un comunero la afección real del art. 9 LHP, o ésta la asume sólo el banco? Coordinador: Vicente Magro Servet
Luis Alberto Gil Nogueras.
Francisco Berjano Arenado. Juan Ángel Moreno García.
Miguel Ángel Larrosa Amante. Eduardo Salinas Verdeguer. María Félix Tena Aragón. Luis Antonio Soler Pascual. Resultado
La crisis económica está provocando que ante la existencia de la doble deuda que existe en las comunidades de personas que deben dinero al banco por la imposibilidad de pagar el préstamo hipotecario y, asimismo, a la comunidad de propietarios por los gastos de comunidad resulta que algunas entidades bancarias están aceptando la dación en pago de los inmuebles como pago de la deuda restante con el banco. En este caso la asunción de la propiedad del inmueble por el banco le hace ser deudor como adquirente de la afección real de la anualidad corriente del año en curso y el año anterior, correspondiendo el resto al deudor que ha hecho la dación en pago. Ahora bien, en muchos casos los bancos vuelven a vender el inmueble de inmediato, o al cabo de cierto tiempo, a un tercero que se convierte en adquirente del inmueble. Pues bien, en este caso ¿puede entenderse que este adquirente que lo compra directamente del banco también asume la afección real y, por consecuencia, asume la anualidad corriente y el año anterior?, o al producirse la transmisión y no ser el adquirente, el tercero, del deudor real no debe asumir nada de la deuda que tenía el inmueble y habría que reclamar al banco esa afección real y al primitivo deudor lo que excedía de la afección real. ¿Entra limpio de deuda este adquirente del banco o asume la afección real?Este foro ha sido publicado en el "Boletín de Propiedad Horizontal", el 1 de mayo de 2012.
A mi juicio para acometer la respuesta no puede olvidarse la naturaleza de la carga que establece el art 9 LPH. Como se deduce del párrafo tercero de la letra e) existe una afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación de contribución al sostenimiento de los gastos generales, con independencia de quien sea el deudor. Además, el nuevo adquirente, porque de modo expreso así se establece, de la vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde hasta el límite que se menciona, por tanto por las cuotas de la anualidad en que se verifica la transmisión y por las del año inmediatamente anterior no satisfechas.Precisamente para que el adquirente tenga perfecto conocimiento de ello, y ni siquiera pueda acogerse al mecanismo de protección registral del art 34 de la Ley Hipotecaria, en el párrafo cuarto del artículo 9.e) se establece que en el instrumento público de transmisión por cualquier título de la vivienda o local, el transmitente (en este caso el banco) deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude, aportando en consecuencia la certificación del administrador sobre este estado, coincidente con la anterior declaración que ha formulado. Sin esta certificación y declaración no se podrá autorizar el instrumento público, a salvo que fuera exonerado de ello por el adquirente, en cuyo caso el será responsable frente a terceros de esta relevación.Por tanto en el caso que aquí se sustancia la peculiaridad es que se llevan a cabo dos transmisiones, en cuyo curso, los adquirentes serán sucesivamente deudores de las cuotas adeudadas hasta el límite que se sustancie. No hay propiamente una subrogación, puesto que el ámbito de responsabilidad variará derivado del propio límite. Puede variar la deuda y puede variar el límite de la responsabilidad, ya que ello depende del momento en que adquiere el banco, y aquél en que adquiere el tercero. Y ya juegan los pactos internos a los que las partes contratantes quieran llegar sobre la satisfacción de la deuda o su cómputo o asunción como parte del precio.Pero a mi juicio la Comunidad si no ha cobrado íntegramente las cuotas del art 9 LPH, tiene por las impagadas acción real contra el piso o local. Y además puede reclamar frente al primitivo deudor los importes que adeude hasta la dación en pago, al banco las cuotas adeudadas de la anualidad correspondiente al año de la dación, las adeudadas de la anualidad anterior a ésta, y las cuotas devengadas mientras ha sido propietario si no se han pagado, y al tercer adquirente las cuotas impagadas de la anualidad en que se lleva a cabo la nueva transmisión y las pendientes del año anterior a ésta.
La obligación que dimana del art. 9.1.e).3 LPH tiene la naturaleza de afección real, es decir, que no es una obligación de carácter personal. El adquirente responde con la finca, no con más bienes.El supuesto por el que responde el propietario adquirente es el que se da si existieran cantidades adeudadas a la comunidad por cuotas impagadas al tiempo de adquirir la finca. En tal caso, responde el adquirente "con el propio inmueble adquirido" hasta el límite de los gastos generales impagados que fueren imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior.Por tanto, si concurre el supuesto de hecho mencionado, la responsabilidad real tendrá lugar por parte del adquirente dentro de los límites marcados.Y esto puede suceder porque un banco se adjudique una finca en subasta judicial o porque se lo adjudique como dación en pago, por reseñar los supuestos a que se refiere la pregunta formulada. Incluso, en el primer caso, sucederá, también, si la entidad bancaria vendiese posteriormente el inmueble a un tercero quedando éste como obligado.El banco, desde que adquiere la finca, responde en los términos que marca el art. 9.1.e) 3 LPH y una vez que la transmite a un tercero será éste el que haga lo propio con iguales límites y condiciones, es decir, responderá de la deuda imputable a la parte vencida de anualidad en que adquiere y el año natural inmediatamente anterior liberando al banco de dicha obligación real, tomando como referencia la fecha en que adquiere.Si lo que hubo fue una cesión tras la celebración de subasta será el cesionario quien responda de la deuda, tomando como referencia la fecha de adjudicación a su favor, sin que en este caso, el banco adquiriera responsabilidad alguna.
La cuestión planteada debe resolverse partiendo de la afección real que establece el artículo 9.1. e) LPH, en virtud de la cual el adquirente de la vivienda responde con la misma, del importe de las cantidades que se adeuden a la Comunidad por cuotas correspondientes al año en el que se produzca la adquisición y el año inmediatamente anterior.En base a esta afección real la responsabilidad del adquirente es independiente del modo que se adquiera la vivienda, ya lo sea en virtud de un contrato de compraventa, por la dación en pago, o como consecuencia de su adjudicación en virtud de una ejecución judicial.Dada la preferencia que establece el artículo 9.1. e), párrafo tercero, de la ley de propiedad horizontal de este crédito, respecto a los créditos garantizados con hipoteca, el hecho de que se adjudique una entidad bancaria o un tercero la vivienda, como consecuencia de la ejecución del derecho real de hipoteca no es obstáculo a la pervivencia de dicho crédito, a diferencia de los créditos anteriores a ese periodo, de los que no debe responder el adquirente, ni esta afecta ya a su pago la vivienda o local.De la dicción literal del artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH la responsabilidad de hacer frente al pago de esos créditos a favor de la comunidad, correspondientes a la anualidad en que se lleva a cabo la adquisición y la anualidad anterior, es del que sea propietario de la vivienda al tiempo en que se formule la reclamación por parte de la Comunidad de Propietarios, pero solo responderá de esas deudas con el piso o local, cuando dichas deudas ya existieran al adquirir la vivienda.Deben distinguirse los siguientes supuestos:a) El propio banco o entidad que se adjudica el bien, debe responder en la forma señalada anteriormente, ya se adquiera el bien como consecuencia de la ejecución de la hipoteca, o bien porque acepte en pago del préstamo hipotecario la vivienda.b) El propio banco o entidad una vez adjudicada la vivienda procede a su trasmisión a un tercero en la misma anualidad en que el banco se ha adjudicado la vivienda. El tercer adquirente solo responderá con la vivienda, de las cuotas que se adeuden del año en que él adquiera la vivienda y de la anualidad anterior; quedando exonerado en principio de esa obligación la entidad bancaria o transmitente, dado que la afección real es de la vivienda, excepto de las cuotas que se hayan devengado e impagado cuando la entidad bancaria era propietaria de la vivienda, debiendo responder solidariamente de esas cuotas el transmitente y el adquirente. Sin perjuicio de los pactos que interpartes que sobre esta cuestión haya celebrado la entidad bancaria y el adquirente.c) El problema surge cuando la adquisición o adjudicación de la vivienda a favor de la entidad bancaria tiene lugar en un año distinto aquel en el que procede a su transmisión a un tercero. En este caso el tercero adquirente de la vivienda responderá de las deudas correspondientes a la anualidad en que haya adquirido la vivienda y del año anterior, pero no de las anteriores, surgiendo la duda si las correspondientes al año anterior al que se llevó a cabo la adquisición por parte de la entidad bancaria deben ser responsabilidad de dicha entidad. Por ejemplo el banco se adjudica la vivienda en el año 2011, en tal caso responderá con la vivienda de las deudas correspondientes al año 2010 y 2011. Si la entidad bancaria procede a la enajenación a un tercero de la vivienda en el año 2012, este tercero responderá de las deudas correspondientes al año 2011 y 2012, pero no de las correspondientes al año 2010, lo que plantea el problema si el banco debe responder de las deudas de 2010 y de las cuotas correspondientes a 2011 aunque se refieran a parte de esa anualidad en que no era propietario. A pesar de los vidrioso de este tema y que puede dar lugar a que se produzca algún tipo de fraude de ley, ha de entenderse que la entidad bancaria solo deberá responderá de las cuotas que se hubieran devengado cuando era propietaria de la vivienda, pero no de las correspondientes al año 2010 en la medida que ha desaparecido la afección real de la vivienda, como consecuencia de su trasmisión.A modo de conclusión debe entenderse que la afección real de la vivienda solo se refiere a las cuotas del año en que se adquiera la vivienda y en el año inmediatamente anterior, sin que se mantenga de forma indefinida esa afección real, no respondiendo el anterior adquirente y luego transmitente de la vivienda de los créditos a favor de la Comunidad de Propietarios derivados de cuotas anteriores a la fecha en que el adquirió la vivienda, si a su vez a procedido a la trasmisión de la finca a un tercero, salvo que se haya dirigido contra él la correspondiente acción de reclamación durante el periodo en que ha ostentado la propiedad de la vivienda. El artículo 9.1.e) LPH limita la responsabilidad del adquirente respecto de ese crédito preferente a la vivienda o local adquirido.
Se plantea la cuestión relativa a los efectos que tiene sobre el crédito privilegiado a favor de la comunidad de propietarios sobre la última anualidad vencida y la anualidad corriente en los casos de sucesivas transmisiones, especialmente en los casos de ventas inmediatas del inmueble por parte de los bancos que los habían adquirido por dación en pago. El artículo 9.1.e) LPH viene a reconocer un crédito privilegiado a favor de la comunidad, privilegio que se articula en un doble sentido. Por un lado afecta al propio crédito, con los límites señalados en el citado artículo (anualidad en curso y anualidad anterior a la fecha en la que se produzca la venta), estableciendo una preferencia general sobre el resto de los créditos a los que se refiere el artículo 1923 CC a excepción de los créditos a favor del Estado y sobre los bienes asegurados. Por otro lado dicho privilegio se fundamenta en la propia vinculación del inmueble a dicho crédito privilegiado lo que implica la directa afectación del piso o local al cumplimiento de esta obligación.El sistema anterior implica que si se adquiere el inmueble por cualquier título, o en concreto por dación en pago, sí existen deudas para el pago de los gastos comunes, el antiguo propietario será deudor frente a la comunidad por el exceso con relación al límite fijado en el citado artículo 9.1.e) LPH. Por su parte el Banco en cuanto adquiriente, tal como se indica tercer párrafo del apartado e), responde frente a al comunidad de las deudas del anterior propietario (sin perjuicio del posible derecho de repetición posterior frente al antiguo propietario) hasta el límite legal de la anualidad en curso y la anualidad inmediatamente anterior. No es propiamente una deuda personal de la entidad adquirente del inmueble, pero sí es una deuda de la que debe de responder con el bien que adquiere y que en consecuencia la comunidad puede reclamar y que en caso de impago podría dar lugar a la pérdida del inmueble en la correspondiente ejecución.El planteamiento inicial es claro, complicándose posteriormente cuando el banco, pasado un tiempo más o menos largo, vende el inmueble a un tercero, planteándose la deuda de si este adquirente entra limpio de la deuda anterior (por haberla asumido el banco) o bien asume la afección real. La cuestión no es fácil de responder por la falta de claridad del texto legal y los problemas que genera el propio transcurso del tiempo entre la primera adquisición y la transmisión posterior a un tercero. Normalmente, en la práctica, estamos ante una cuestión que se negociará por el banco con el comprador y la comunidad verá satisfecho su crédito. Sin embargo, si no existe dicho acuerdo, la situación es compleja pues hay que entender que el artículo 9.1.e) LPH opera en relación a cada una de las sucesivas transmisiones que tengan lugar. Eso significa que cuando el banco adquiere por la dación en pago responder por la afección real por el importe y límite señalado en el texto legal. Si tras adquirir la propiedad el banco inicia el pago de las cuotas ordinarias que vayan venciendo, en el momento en el que vende la finca a un tercero posteriormente, la afección real se aplica de nuevo en relación con la deuda que pueda tener pendiente sobre ese inmueble de tal forma que habrá que tomar como base la fecha de esta segunda transmisión y el nuevo adquirente deberá de responder de lo que se pueda deber de la anualidad en curso y de la anualidad anterior a la fecha de esta segunda transmisión. Ello puede dar lugar a que, como consecuencia del paso del tiempo y los pagos, parte de la deuda derivada de la primera transmisión no sea responsabilidad del nuevo comprador y debe ser asumida por el antiguo propietario o en su caso por el banco. Por poner un ejemplo, si la dación en pago se lleva a cabo en octubre de 2011, la afección real alcanzaría a las deudas de 2010 y hasta octubre de 2011. A partir de esta fecha el banco es propietario y por ello obligado al pago de las cuotas comunes, de forma que sí paga las cuotas ordinarias hasta marzo de 2012, fecha en la que se lleva a cabo la segunda venta, pero no las anteriores afectadas por el crédito privilegiado, el nuevo adquirente no responder de la anualidad en curso, al estar abonadas a la comunidad, pero sí de las deudas de la anualidad anterior que irían desde enero a octubre de 2011, quedando sin cubrir por tanto en esta segunda transmisión las deudas inicialmente garantizadas del año 2010. Ello no obstante no implica que la comunidad no pueda ejercitar acciones sobre dicha deuda aunque sería más difícil entender que responda el inmueble más allá de la deuda que corresponde asumir al segundo adquirente.
Si el adquirente del inmueble hipotecado lo adquiere en subasta como consecuencia de la ejecución hipotecaria, de las deudas por gastos de comunidad (por la anualidad vencida y el año anterior) sólo responderán el primitivo propietario y el adquirente, sin que responda de estas deudas el acreedor hipotecario. Por el contrario si, como se refiere en la pregunta, se produce una dación en pago de la deuda garantizada con hipoteca y el banco acreedor adquiere el inmueble, que luego transmite a otra persona, el banco habrá asumido la deuda y responderá de su pago, igual que el último adquirente.El primer caso no ofrece duda, el banco ejecutante de la hipoteca no llega a ser propietario del inmueble hipotecado, sólo lo son el deudor ejecutado, que evidentemente responde de los gastos de comunidad (primer párrafo del art. 9. 1. e) LPH), y además solamente el único adquirente (tercer párrafo del mismo art.).El otro caso también es claro, el banco que adquiere el inmueble por dación en pago pasa a ser su dueño y debe los gastos de comunidad, por tanto responderá cuando lo venda, en este caso se produce un efecto similar a la solidaridad de deudores, aunque no igual y habrá que distinguir entre la relación externa (el derecho de la comunidad de propietarios de dirigirse contra cualquiera de los deudores para el completo cobro de su crédito) y la relación interna, esto es el eventual derecho a repetir de quien paga frente a los demás (en esta relación habrá que estar a los pactos entre los sucesivos propietarios y, en su defecto, el propietario que paga tendrá derecho a repetir frente al que le trasmitió el inmueble sin pagar los gastos de comunidad).Son varios los motivos por los que la comunidad puede reclamar los gastos frente a cada uno de los sucesivos propietarios. En primer lugar porque así lo dice el artículo ya citado, según el cual "el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el registro de la propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas...". En segundo lugar este precepto es consecuencia de la modificación de la LPH por la Ley 8/1999, de 6 de abril, que en su exposición de motivos decía que una "de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas... a través de... afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior...", por lo que no hay duda de que el legislador pretendió luchar contra la morosidad, haciendo que el adquirente pague los gastos comunes, pero sin liberar de su deuda al propietario anterior. En tercer lugar si no respondiera de las deudas por gastos cada uno de los propietarios anteriores se produciría su enriquecimiento injusto o inmotivado, desde luego el primer propietario incumplió su obligación de pago, que subsiste a cargo del adquirente, por lo que este la tiene en cuenta al cuantificar el precio o, en este caso, la deuda satisfecha con la dación en pago, el banco que ha adquirido por dación en pago el inmueble recibe un activo con una carga asociada y se enriquecería injustamente si al trasmitir por venta quedará exonerado del pago de la carga que asumió. En cuarto lugar, porque para sustituir a un deudor por otro, por la regla del art. 1205 CC, es imprescindible el consentimiento del acreedor (en este caso la comunidad de propietarios), por tanto con las sucesivas adquisiciones de la vivienda se produce una asunción sucesiva y cumulativa de deuda, por la que cada uno de los adquirentes pasa a ser deudor, sin que deje de serlo el anterior, por tanto la comunidad de propietarios podrá dirigirse contra cualquiera de ellos y el que pague podrá reclamar lo satisfecho frente a quienes le transmitieron, salvo el caso de pacto en contrario, teniendo en cuenta que este posible pacto sólo vincula a quién enajena y adquiere, pero no a la comunidad de propietarios acreedora.
El art 9.1 e) tercer párrafo establece lo que a mi juicio puede conceptuarse como un gravamen real sobre el inmueble, que expresamente dice la LPH transmitirse a los sucesivos adquirentes. La redacción del art no permite exonerar a esos sucesivos adquirentes del gravamen por rentas debidas en el tiempo que esa propia norma establece, habla en todo momento de adquirente, sea el primero después de contraer esa deuda, o los sucesivos; y para garantizar que esos compradores nuevos tengan conocimiento del estado real de la finca que adquieren, y de los gravámenes que pesan sobre la misma, el párrafo cuarto del apartado y art citados establece la obligación de incorporar, cuando se firme la escritura de transmisión patrimonial, el estado de los débitos con la comunidad de propietarios, precisamente para que el nuevo adquirente sea consciente de esa afectación real del inmueble que compra, carga que se transmite como tal junto con el bien.En ello ninguna incidencia tiene, en mi opinión, que esa compra se haga al banco que a su vez se ha adjudicado el inmueble en una subasta por impago del crédito hipotecario, el título de transmisión es la adquisición del bien, y esa propiedad del bien se consolida con las cargas y gravámenes que conlleva, tanto las inscritas en el Registro de la Propiedad, como las que sin estarlo vengan impuestas legalmente, asegurado, por otra parte, su conocimiento por el comprador como es el caso.
La afección que el art 9 LPH impone por la anualidad actual y la pasada de gastos comunitarios opera, señala la jurisprudencia y la doctrina, como una carga tácita, incluso en perjuicio de propietarios posteriores, para evitar que el límite temporal de las cantidades garantizadas con la afección operara extinguiendo las mismas durante la tramitación del procedimiento declarativo en que las cantidades se reclamaren, y, teniendo en cuenta que dicha afección tiene carácter real, puede anotarse la demanda en que dichas cantidades se exigen, y, que, mientras tanto, se carece de título para hacer constar la afección en el Registro, ya en consecuencia, convertir en expresa la carga tácita existente.Por tanto, resulta evidente que se reconoce que tal afección es una carga real y que ello supone un gravamen sobre la finca para el pago de un crédito que, además, se declara legalmente preferente.Esta naturaleza atribuida a la afección inmobiliaria supone, de un lado, que estamos ante una garantía que se antepone a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo bien inmueble y, de otro, y en ello está la respuesta a la cuestión formulada, que, siendo real, es posible repetir contra la finca para su cobro y ello, cualquiera que sea el titular de la misma.Como dice la Dirección General del Registro y del Notariado, la preferencia de la carga viene a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y preferencia aneja que por Ley se reconoce a los créditos que ampara.Por tanto, la venta no libera la carga porque al ser real se transmite con la finca, sin perjuicio de las relaciones y responsabilidades del vendedor en función de la relación contractual de la transmisión. En el supuesto planteado, la venta por el banco a un tercero se transmite con la afección del artículo 9 LPH, sin perjuicio de la responsabilidad por dicha deuda de los transmitente en atención a las fechas de devengo y sin perjuicio de los pactos contractuales entre las partes que en absoluto podrían oponerse a la comunidad.
1.- Supuestos:a) El propio banco o entidad que se adjudica el bien, debe responder en la responsabilidad de hacer frente al pago de los créditos a favor de la comunidad, correspondientes a la anualidad en que se lleva a cabo la adquisición y la anualidad anterior, ya se adquiera el bien como consecuencia de la ejecución de la hipoteca, o bien porque acepte en pago del préstamo hipotecario la vivienda.b) El propio banco o entidad una vez adjudicada la vivienda procede a su trasmisión a un tercero en la misma anualidad en que el banco se ha adjudicado la vivienda. El tercer adquirente solo responderá con la vivienda, de las cuotas que se adeuden del año en que él adquiera la vivienda y de la anualidad anterior; quedando exonerado en principio de esa obligación la entidad bancaria o transmitente, dado que la afección real es de la vivienda, excepto de las cuotas que se hayan devengado e impagado cuando la entidad bancaria era propietaria de la vivienda, debiendo responder solidariamente de esas cuotas el transmitente y el adquirente. Sin perjuicio de los pactos que interpartes que sobre esta cuestión haya celebrado la entidad bancaria y el adquirente.c) El problema surge cuando la adquisición o adjudicación de la vivienda a favor de la entidad bancaria tiene lugar en un año distinto aquel en el que procede a su transmisión a un tercero. En este caso el tercero adquirente de la vivienda responderá de las deudas correspondientes a la anualidad en que haya adquirido la vivienda y del año anterior, pero no de las anteriores, de las que responde el banco o el transmitente si eran de este.2.-La Comunidad, si no ha cobrado íntegramente las cuotas del art. 9 LPH, tiene por las impagadas acción real contra el piso o local. Y además puede reclamar frente al primitivo deudor los importes que adeude hasta la dación en pago, al banco las cuotas adeudadas de la anualidad correspondiente al año de la dación, las adeudadas de la anualidad anterior a ésta, y las cuotas devengadas mientras ha sido propietario si no se han pagado, y al tercer adquirente las cuotas impagadas de la anualidad en que se lleva a cabo la nueva transmisión y las pendientes del año anterior a ésta.3.- Se llevan a cabo dos transmisiones, en cuyo curso, los adquirentes serán sucesivamente deudores de las cuotas adeudadas hasta el límite que se sustancie. No hay propiamente una subrogación, puesto que el ámbito de responsabilidad variará derivado del propio límite. Puede variar la deuda y puede variar el límite de la responsabilidad, ya que ello depende del momento en que adquiere el banco, y aquél en que adquiere el tercero4.- El banco, desde que adquiere la finca, responde en los términos que marca el art. 9.1.e).3 de la LPH y una vez que la transmite a un tercero será éste el que haga lo propio con iguales límites y condiciones, es decir, responderá de la deuda imputable a la parte vencida de anualidad en que adquiere y el año natural inmediatamente anterior liberando al banco de dicha obligación real, tomando como referencia la fecha en que adquiere.Si lo que hubo fue una cesión tras la celebración de subasta será el cesionario quien responda de la deuda, tomando como referencia la fecha de adjudicación a su favor, sin que en este caso, el banco adquiriera responsabilidad alguna.5.- Ello puede dar lugar a que, como consecuencia del paso del tiempo y los pagos, parte de la deuda derivada de la primera transmisión no sea responsabilidad del nuevo comprador y debe ser asumida por el antiguo propietario o en su caso por el banco. Por poner un ejemplo, si la dación en pago se lleva a cabo en octubre de 2011, la afección real alcanzaría a las deudas de 2010 y hasta octubre de 2011. A partir de esta fecha el banco es propietario y por ello obligado al pago de las cuotas comunes, de forma que sí paga las cuotas ordinarias hasta marzo de 2012, fecha en la que se lleva a cabo la segunda venta, pero no las anteriores afectadas por el crédito privilegiado, el nuevo adquirente no responder de la anualidad en curso, al estar abonadas a la comunidad, pero sí de las deudas de la anualidad anterior que irían desde enero a octubre de 2011, quedando sin cubrir por tanto en esta segunda transmisión las deudas inicialmente garantizadas del año 2010.

References: artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 1923
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9