Source: http://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban
Timestamp: 2017-11-21 02:32:55+00:00

Document:
Az elővásárlási jog a Ptk.-ban - Polgári jog - Jogászvilág
Az elővásárlási jog a Ptk.-ban
2016. 06. 22. 10:11
Tanulmányunknak elsődleges célja annak feltárása volt, hogy a Ptk.-ba bekerült új rendelkezések mennyiben tudják orvosolni az elővásárlási joggal kapcsolatban a Ptk. hatálybalépése előtt felmerült problémákat. Vizsgálatunk alapján arra az eredményre jutottunk, hogy a Ptk. ugyan több kérdést is megnyugtatóan rendez (pl. biztosítja az elővásárlási jog átruházhatóságát és örökölhetőségét, valamint az elővásárlási jog jogosultjának értesítését eladási ajánlattá minősíti), az új szabályozás ugyanakkor számos újabb értelmezési kérdést vet fel (pl. az elővásárlási jog gyakorlása több azonos ranghelyű jogosult esetén vagy a relatív hatálytalansághoz kapcsolódó határidők jellege).
[1] Az elővásárlási jog szabályozása mindig is a tudományos érdeklődés középpontjában állt. Eleve egyesek már a jogintézmény létét, szükségességét is megkérdőjelezik, azt állítva, hogy közgazdasági szempontból hatékonyabb lenne az elővásárlási jog egyfajta versenyzési joggal való felváltása, amely azt biztosítaná, hogy a vagyontárgy az értékesítés során ahhoz kerüljön, aki a legtöbbet hajlandó adni érte.[1] Emellett lehetséges alternatívaként említhető az első ajánlat joga is, „aminek lényege az lenne, hogy akit ilyen jog illet meg – akár szerződés, akár esetleg jogszabály alapján –, az igényelhetné, hogy annak a dolognak a tulajdonosa, amely dologra ez a jog vonatkozik, a dolog eladása esetén először neki tegyen eladási ajánlatot, s csak ha nem jön létre szerződés ezen ajánlat alapján, akkor tehessen a tulajdonos másoknak is ajánlatot”.[2] Jelen tanulmányban azonban nem az elővásárlási joghoz kapcsolódó jogpolitikai kérdésekkel kívánunk foglalkozni, hanem azt vizsgáljuk, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) vonatkozó szabályozása milyen változásokat hozott a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvényhez (a továbbiakban 1959-es Ptk.) képest, és hogy ezek a módosítások megfelelően kezelik-e azokat a problémákat, amelyek az 1959-es Ptk. gyakorlatában felmerültek, vagy esetleg újakat szülnek.
[2] Így a továbbiakban az alábbi kérdésekre térünk ki:
– az elővásárlási jog dologi vagy kötelmi jellege;
– az elővásárlási jog tartama;
– az elővásárlási jog átruházhatósága és örökölhetősége;
– az eladási szándék közlése az elővásárlási jog jogosultjával;
– az elővásárlási jog gyakorlása;
– az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményei.
2. Az elővásárlási jog dologi vagy kötelmi jellege
[3] Egy elővásárlási jog lehet dologi vagy kötelmi jellegű. Az előbbi azt jelenti, hogy az elővásárlási jog a jogosultat mindenkivel szemben „megilleti”, az utóbbi esetben viszont csak azzal szemben, aki az elővásárlási jogot a jogosult javára alapította. Mit is jelent ez tulajdonképpen: egyrészt dologi hatályú elővásárlási jog esetén az elővásárlási jogra nem hat ki a tulajdonos személyének megváltozása (az elővásárlási jog a mindenkori tulajdonost kötelezi), másrészt az elővásárlási jog megsértése esetén a jogkövetkezmények a jog megsértésével tulajdonossá váló személyre is kihatnak. Ezzel szemben a kötelmi hatályú elővásárlási jog csak az elővásárlási jog eredeti kötelezettjét és annak jogutódait kötelezi, ennek következtében az elővásárlási jog megsértésnek a jogkövetkezményeit csak az elővásárlási jog kötelezettjével szemben lehet levonni, azok további személyek – így például az elővásárlási jog megsértésével tulajdonossá váló személy – helyzetére nem hatnak ki.
[4] Az 1959-es Ptk. az elővásárlási jog dologi vagy kötelmi jellegét nem szabályozta átfogóan, a 373. § (3) bekezdése csupán azt rögzítette, hogy ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. E rendelkezésből egyértelműen az következett, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett elővásárlási jog dologi hatályú. A Ptk. megfogalmazása ebben a tekintetben pontosabb, mert a 6:226. § (2) bekezdése ezt a szabályt nemcsak az ingatlan-nyilvántartás tekintetében mondja ki, hanem minden olyan közhiteles nyilvántartásban nyilvántartott ingóságra szerződéssel létesített elővásárlási jogra, amelyet a vonatkozó nyilvántartásba [pl. úszólétesítmények lajstroma, lásd a víziközlekedésről szóló 2000. évi XLII. törvény 11. § (3) bekezdésének f) pontját] bejegyeztek. Itt jegyeznénk meg, hogy az, hogy a Ptk. szövegezése az elővásárlási jog kapcsán a dolog (ingóság) és tulajdonos kifejezéseket használja, nem jelenti azt, hogy az elővásárlási jog tárgya csak dolog lehet. Hiszen a 6:215. § (3) bekezdése alapján a dolgok adásvételére vonatkozó szabályokat megfelelően kell alkalmazni jogok és kötelezettségek adásvételére is. Ezért nemcsak a dolgokat (tehát ingatlanokat és ingókat) nyilvántartó közhiteles nyilvántartásokba bejegyzett, szerződéssel alapított elővásárlási jog dologi hatályú, hanem elvileg bármilyen vagyontárgyat, így – ha erre az adott nyilvántartás lehetőséget ad – a jogot nyilvántartó közhiteles nyilvántartásba bejegyzett, szerződéssel alapított elővásárlási jog is dologi hatályú, hiszen ez a nyilvántartások közhitelességéből következik.
[5] Az elővásárlási jog egyéb eseteit (jogszabályon alapuló, valamint a szerződéssel létesített, de közhiteles nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog) sem az 1959-es Ptk., sem a Ptk. nem rendezi. Álláspontunk szerint ettől függetlenül a fenti esetekben is egyértelműen eldönthető, hogy dologi vagy kötelmi hatályú elővásárlási jogról van-e szó. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog szükségszerűen dologi hatályú, hiszen jellegéből eredően az adott vagyontárgy mindenkori tulajdonosát vagy jogosultját kötelezi.[3] Ezt egyébként a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 4. pontja is rögzíti. A szerződéssel létesített, de közhiteles nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog pedig értelemszerűen kötelmi jellegű, hiszen az elővásárlási jog kötelezettjének és jogosultjának egymás közötti kötelmi hatályú megállapodásán alapul, amely ellenkező jogszabályi rendelkezés hiányában harmadik személyekre nem hat ki. A Ptk. az elővásárlási jog kapcsán csak a közhiteles nyilvántartásba bejegyzett elővásárlási jogra tartalmaz – a nyilvántartás közhitelességéből egyébként is következő – ellenkező rendelkezést, így az e körbe nem tartozó szerződéssel alapított elővásárlási jog nem válik – még részlegesen sem (lásd a 7. pontban) – dologi hatályúvá. Ennek megfelelően kell megítélni azt a helyzetet, ha a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 5. § (3) bekezdése alapján a társasház alapító okirata létesít a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási jogot. Mivel itt az elővásárlási jogot közvetlenül nem a jogszabály, hanem a felek megállapodásának tekinthető alapító okirat létesíti, ezért az elővásárlási jog csak abban az esetben lesz dologi hatályú, ha azt az ingatlan-nyilvántartás a társasház törzslapjának III. részében az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 53. § (3) bekezdése alapján feltünteti. Ennek hiányában ez az elővásárlási jog is kötelmi hatályú.
[6] A fentiekből következően röviden még azt jegyeznénk meg, hogy olyan vagyontárgyak vonatkozásában, amelyeket közhiteles nyilvántartásban nem lajstromoznak, nincs lehetőség arra, hogy a felek szerződéssel – pontosabban a szerződés alapján a nyilvántartásba való bejegyzéssel – dologi hatályú elővásárlási jogot alapítsanak. Erre még a hitelbiztosítéki nyilvántartás bevezetése sem ad lehetőséget, hiszen a hitelbiztosítéki nyilvántartásról szóló 2013. évi CCXXI. törvény 7. §¬a alapján az elővásárlási jog ebbe a nyilvántartásba – mivel alapvetően nem biztosítéki jellegű jogról van szó – nem jegyezhető be, másrészt az 1. §¬a alapján ez a nyilvántartás nem közhiteles jellegű.
3. Az elővásárlási jog tartama
[7] Az elővásárlási jog időtartama értelemszerűen a szerződéssel alapított elővásárlási jognál releváns kérdés. A Ptk. miniszteri indokolásával ellentétben[4] az 1959-es Ptk. nem tartalmazott az elővásárlási jog időtartamára vonatkozó szabályt, hanem csak a visszavásárlási és a vételi jog kapcsán írta azt elő, hogy legfeljebb öt évre lehet kikötni. A Ptk. azonban már ezt a rendelkezést sem veszi át, így továbbra is elsősorban a felek megállapodásától függ, hogy az általuk létrehozott elővásárlásai jog milyen időtartamú.
[8] Az elővásárlási jog tartamával kapcsolatban első kérdésként az említhető meg, hogy milyen időtartamra jön létre az elővásárlási jog, ha erről a felek megállapodása nem rendelkezik. Erre szükségszerűen az a válasz, hogy határozatlan időtartamra, hiszen – például a haszonélvezettel ellentétben – nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely időbeli keretek közé szorítaná az elővásárlási jog időtartamát. A második kérdés pedig az, hogy hogyan hat ki az elővásárlási jog időtartama a rendes felmondással való megszüntethetőségre. A Ptk. 6:213. §¬ából álláspontunk szerint az következik, hogy egy határozott időtartamra létrehozott szerződéses jogviszony rendes felmondással csak akkor szüntethető meg, ha a Ptk. erre vonatkozó rendelkezést tartalmaz [mint például a megbízási szerződés vonatkozásában a Ptk. 6:278. § (1) bekezdés]. Mivel a Ptk. ilyen jellegű szabályt nem tartalmaz, ebből az következik, hogy a határozott időre létrehozott elővásárlási jog rendes felmondással nem szüntethető meg. Ezzel szemben a határozatlan időre létrehozott jogviszonyok rendes felmondással megszüntethetőek. Ráadásul egy felmondás csak akkor nem azonnali hatályú, ha a jogszabály eltérő rendelkezést tartalmaz. Mivel a Ptk. ebben a vonatkozásban sem ír elő semmit, így a határozatlan időre szerződéssel alapított elővásárlási jog azonnali hatállyal bármikor felmondható.
[9] A fentiekből az következik, hogy az elővásárlási jog jogosultjának elemi érdeke az, hogy a felek a megállapodásukban megfelelően szabályozzák az elővásárlási jog időtartamát. Ugyanis abban az esetben, ha ezt a kérdést nem rendezik, akkor egy olyan határozatlan időtartamú elővásárlási jog jön létre, amelyet a kötelezett egyoldalú jognyilatkozatával bármikor azonnali hatállyal úgy szüntethet meg, hogy abból semmilyen hátránya nem keletkezik, tehát e jog valójában értéktelen lesz. A kötelezettnek ugyanis nem kell mást tennie, mint felmondania az elővásárlási jogot alapító szerződést abban az esetben, ha harmadik személy számára szeretné értékesíteni a vagyontárgyat. Ezért a jogosult számára két lehetőség merül fel: vagy határozott időre kötik ki az elővásárlási jogot, vagy határozatlan időre, de akkor pedig kizárják vagy korlátozzák a felmondási jogot. Ez utóbbi esettel kapcsolatban azonban nem egyértelmű, hogy az elővásárlási jogra is alkalmazandó-e a Ptk. 6:213. § (3) bekezdése, mely szerint a Ptk. eltérő rendelkezése hiányában a tartós jogviszonyt létrehozó, határozatlan időre kötött szerződés esetén a felmondási jog kizárása semmis. Kérdéses ugyanis az, hogy az elővásárlási jog tartós jogviszony-e. Álláspontunk szerint a bírói gyakorlat alapján erre a kérdésre akár igenlő választ is adhatunk, mert nemcsak a huzamos vagy ismétlődő szolgáltatásokkal teljesíthető szerződést lehet tartós jogviszonynak minősíteni, hanem azt is, amely a felek egymással szemben követendő magatartását hosszabb időre megszabja, még ha a teljesítés végül is egyetlen aktussal valósul is meg (BH1984. 231.). Ez azt jelenti, hogy a feleknek határozatlan időre alapított elővásárlási jog esetén legfeljebb arra van lehetőségük, hogy a felmondási jog gyakorlását meghatározott ideig ne tegyék lehetővé, véglegesen azonban nem zárhatják ki.
4. Az elővásárlási jog átruházhatósága és örökölhetősége
[10] Az elővásárlási jog átruházhatósága és örökölhetősége szintén a szerződéssel alapított elővásárlási jognál tekinthető releváns kérdésnek. Az 1959-es Ptk. 373. § (4) és (5) bekezdése – eltérő törvényi rendelkezés hiányában – mind az átruházhatóságot, mind az örökölhetőséget kizárta. E tilalmak indokoltsága egyáltalán nem volt világos,[5] ennek megfelelően e rendelkezéseket a Ptk. nem vette át. A Ptk. kötelmi és öröklési szabályaiból pedig az következik, hogy az elővásárlási jog átruházható és örökölhető, hiszen nem személyhez kötött jogról van szó.
[11] Az elővásárlási jog mint forgalomképes jog átruházásával kapcsolatban kérdésként merül fel, hogy arra a jog- vagy a szerződésátruházás szabályait kell-e alkalmazni. Az elővásárlási jog ugyanis egy olyan jog, amelynek gyakorlásával a felek között egy adásvételi szerződés jön létre, amely szükségszerűen nemcsak jogokat, hanem kötelezettségeket is jelent az elővásárlás jogosultja számára. E kérdés megválaszolása azért nem kerülhető meg, mert a jogátruházással szemben szerződésátruházás esetén szükség van a kötelezett hozzájárulására. Mivel az elővásárlási jog jogosultjának kötelezettségei közvetlenül az esetlegesen létrejövő adásvételi szerződésből fakadnak, és így csak közvetetten kapcsolódnak az elővásárlási joghoz, ezért arra a következtetésre kell jutnunk, hogy az elővásárlási jog átruházására a jogátruházás szabályait kell alkalmazni, és a hozzá közvetetten kapcsolódó kötelezettségek miatt nem tekintendő az elővásárlási jog szerződési pozíciónak. Ebből viszont az következik, hogy nincs szükség az elővásárlási jog átruházásához a kötelezett hozzájárulására. Megjegyezzük, hogy így a kötelezett adott esetben hátrányosan járhat az elővásárlási jog átruházása következtében, ha az új jogosult fizetőképessége a korábbi jogosulténál lényegesen rosszabb. Bár ez a kockázat értelemszerűen abban a relációban is fennáll, ha az elővásárlási jog jogosultjának rosszabb a fizetőképessége, mint a vételi ajánlatot tevő harmadik személynek.
[12] Az elővásárlási jog örökölhetősége kapcsán várhatóan nem merülnek fel jelentős értelmezési kérdések. Mivel az elővásárlási jog jellegénél fogva nem személyhez kötött jogosultság, ezért a jogosult halálával a 6:3. § alapján nem szűnik meg, így az a Ptk. 7:1. §¬nak megfelelően a hagyaték részét képezi, és a jogosult halálával az örökösére átszáll. Ezzel kapcsolatban megjegyezzük, hogy a Ptk. 6:3. § alapján a kötelezett halálával sem szűnik meg az elővásárlási jog, így a kötelezett halálával a Ptk. 7:1. § alapján a kötelezett örököse az érintett vagyontárgyat az elővásárlási joggal terhelten örökli meg.
5. Az eladási szándék közlése az elővásárlási jog jogosultjával
[13] Az 1959-es Ptk. e kérdést igencsak lakonikusan kezelte. A 373. § (1) bekezdése csupán annyit írt elő, hogy elővásárlási jog kötelezettjeként a tulajdonos a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlási jog jogosultjával közölni, ha a dolgot el akarja adni.
[14] Az 1959-es Ptk. szabályával kapcsolatban több kérdés is felmerült a jogirodalomban és a bírói gyakorlatban, ezek közül a legfontosabbak az alábbiak:
– milyen értékesítési forma esetén gyakorolható az elővásárlási jog;
– megkötheti-e a tulajdonos harmadik személlyel jogszerűen az adásvételi szerződést az elővásárlási jog jogosultjának értesítése előtt;
– milyen jognyilatkozatnak minősül az elővásárlási jog jogosultjának értesítése;
– hogyan kell megítélni azt az esetet, ha a tulajdonos tesz eladási ajánlatot harmadik személy részére?
5.1. Az elővásárlási jog gyakorolhatósága az egyes értékesítési formák esetén
[15] Az elővásárlási joggal kapcsolatban az egyik legalapvetőbb kérdés az, hogy milyen értékesítési formák esetén illeti meg a jogosultat. Az 1959-es Ptk. vonatkozó szabálya szerint akkor gyakorolható az elővásárlási jog, ha a tulajdonos a dolgot el akarja adni. Ebből az következik, hogy lényegében csak akkor van lehetőség az elővásárlási jog gyakorlására, ha a tulajdonos adásvétel jogcímén kívánja átruházni az elővásárlási joggal terhelt vagyontárgyat.
[16] Ennek megfelelően a kialakult bírói gyakorlat szerint nincs lehetőség az elővásárlási jog gyakorlására akkor, ha az érintett vagyontárgy apportálásra kerül (BH2008. 68.), ha az átruházási szerződés ajándékozási vagy tartási elemet tartalmaz (BH1997. 480.), vagy az átruházás jogcíme csere vagy cserével vegyes adásvétel (EBH2009. 1952.). Ugyanakkor adásvételnek tekinti a bírói gyakorlat a cserével vegyes adásvételt, ha a csereelem szerződésbe iktatására az elővásárlási jog kijátszása végett kerül sor (EBH2010. 2133.). Vélhetően ez az értelmezés arra az esetre is irányadó, ha nem a csereelem, hanem más jogcím (pl. ajándékozás vagy tartás) szerződésbe emelésére kerül sor az elővásárlási jog kijátszása végett.
[17] A fentiekkel szemben kevésbé egyértelmű akkor a helyzet megítélése, ha a tulajdonos ugyan tisztán adásvétel jogcímén akarja átruházni az elővásárlási jog tárgyának tulajdonjogát, de nem önmagában, hanem több dologgal együtt. Erre az esetre egyébként az 1928-as Magánjogi törvényjavaslat 1427. §¬a konkrét szabályt tartalmazott. Eszerint ha „a vételár a harmadik személy ajánlatában vagy a vele kötött vételi szerződésben arra a tárgyra, amelyre az elővásárlási jog vonatkozik, más tárggyal együttesen egy összegben van meghatározva, az elővásárlási jog jogosultja a vételár arányos részét köteles megfizetni. Az elővásárlás tűrésére kötelezett azonban követelheti, hogy az elővásárlás azokra a tárgyakra is kiterjesztessék, amelyeket érdekeinek sérelme nélkül nem lehet az elővásárlás tárgyától elkülöníteni”. Csehi Zoltán lényegében e szabályra és a Bürgerliches Gesetzbuch ennek tartalmában megfelelő 467. §¬ára hivatkozva arra a következtetésre jutott, hogy a jogszabály vonatkozó rendelkezése hiányában is az alábbi megoldás lenne követendő. Ha a tulajdonos több dologgal együtt kívánja eladni az elővásárlási jog tárgyát, akkor a valamennyi eladandó vagyontárgyra kiterjedő ajánlatot kell közölnie a jogosulttal. A jogosult ilyenkor választhat: vagy elfogadja a teljes ajánlatot, és akkor a tulajdonos és közte létrejön az adásvételi szerződés, vagy egyáltalán nem kíván élni a jogával, vagy azt jelzi, hogy csak az elővásárlási jog tárgyára vonatkozóan kívánja jogát gyakorolni. Ez utóbbi esetben a tulajdonos vagy elfogadja a jogosult ellenajánlatát, vagy élhet a kiterjesztés jogával. Ez azt jelenti, hogy egy újabb olyan ajánlatot tesz valamennyi eladandó vagyontárgyra, amelyben bizonyítja, hogy az értékesítendő vagyontárgyak elválaszthatatlanul összetartoznak, vagy igazolja az együttes értékesítéshez fűződő gazdasági érdekét (a vagyontárgyak külön-külön csak aránytalanul alacsonyabb áron lennének értékesíthetők). Ilyenkor az elővásárlási jog jogosultja már csak a teljes ajánlatot fogadhatja el. Így elkerülhető az, hogy a tulajdonos kijátssza az elővásárlási jog jogosultját.[6] Ehhez hasonló megoldást fogadott el egyébként a 2/2009. PK vélemény 9. pontjában a Legfelsőbb Bíróság a dologösszességként való értékesítés kapcsán. Annyi különbség fedezhető fel, hogy ha a tulajdonos nem kívánja elfogadni az elővásárlási jog jogosultjának csak az elővásárlási joggal terhelt vagyontárgyra vonatkozó ellenajánlatát, akkor nem köteles még egy újabb ajánlatot tenni, hanem ilyenkor eladhatja a dologösszességet harmadik személynek. Ugyanakkor azzal számolnia kell, hogy az elővásárlási jog jogosultja a tulajdonos szándéka ellenére megvásárolhatja kizárólag azt a dolgot, amelyre az elővásárlási jog vonatkozik, ha a dologösszességként való értékesítés a joggal való visszaélés tilalmába ütközik.
[18] A Ptk. nem változtat a korábbi szabályozáson abban a tekintetben, hogy az elővásárlási jog gyakorlásának továbbra is az a feltétele, hogy a tulajdonos az érintett vagyontárgyat el akarja adni. Álláspontunk szerint az adásvétellel vegyes szerződések vonatkozásában nem is volt szükség a jogalkotói beavatkozásra, mert azt a bírói gyakorlat megfelelően kezelte: ha a szerződés jogcíme nemcsak adásvétel, hanem vegyes szerződésről van szó, akkor nincs lehetőség az elővásárlási jog gyakorlására, ez alól csak az az eset jelent kivételt, ha az adásvétel melletti elem (pl. tartás vagy csere) szerződésbe való emelésére az elővásárlási jog kijátszása végett kerül sor.
[19] Ugyanakkor a dologösszességi értékesítés részletes törvényi szabályozása annak ellenére indokolt lett volna, hogy a kérdést elvileg a 2/2009. PK vélemény rendezi. Ennek egyik oka egyrészt az, hogy a PK vélemény megfogalmazása ellentmondásos. Ugyanis a „rendelkező rész” szerint abban az esetben, ha az elővásárlási jog jogosultja csak az elővásárlási joggal terhelt vagyontárgy megvételére tesz ellenajánlatot, akkor „megegyezés hiányában” is létrejön a szerződés a felek között, ha a dologösszességként való értékesítés a joggal való visszaélés tilalmába ütközik. Ezzel szemben a dogmatikailag helyesebbnek tűnő „indokolás” szerint megegyezés hiányában nem jöhet létre a szerződés, hanem az elővásárlási jog jogosultja csak akkor tudja e jogát külön az e joggal terhelt dologra nézve gyakorolni, ha az általa indított perben a bíróság megállapítja a joggal való visszaélést. Másrészt álláspontunk szerint a PK vélemény annyiban nem felel meg a Ptk. – az 1959-es Ptk.-val egyébként lényegében megegyező – szabályozásának, hogy a 6:222. § (3) bekezdése alapján az elővásárlási jog jogosultja mindössze azzal a lehetőséggel rendelkezik, hogy elfogadja az ajánlatot, ellenajánlatot elvileg nem tehet. Ennek ellenére a jogalkotói beavatkozás elmaradt, így a kissé ellentmondásos bírói gyakorlat ebben a tekintetben vélhetően nem fog megváltozni. Ezt jól mutatja azt is, hogy az 1/2014. PJE határozat alapján a Kúria a 2/2009. PK vélemény 9. pontját a Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadónak tekinti.
5.2. Az adásvételi szerződés harmadik személlyel történő megkötése az elővásárlási jog jogosultjának értesítése előtt
[20] Az 1959-es Ptk. 373. § (1) bekezdéséből értelemszerűen az következne, hogy a tulajdonos harmadik személlyel csak akkor köthette volna meg jogszerűen az adásvételi szerződést, ha az elővásárlási jog jogosultja a joga gyakorlásáról lemondott. Ugyanakkor a vonatkozó bírói gyakorlat elfogadta azt az elterjedt megoldást, hogy a vevő és az eladó úgy köti meg az adásvételi szerződést, hogy az csak akkor lép hatályba, ha az elővásárlási jog jogosultja, akit a már megkötött szerződés megküldésével értesítenek, e jogával nem kíván élni (függő hatállyal kötött szerződés).[7]
[21] Erre az ellentmondásra a jogirodalom is felhívta a figyelmet. A vonatkozó álláspont de lege ferenda azt javasolta, hogy a jogszabálynak kifejezetten lehetővé kellene tennie azt, hogy az elővásárlási jog jogosultját már a megkötött szerződés elküldésével értesítsék, azzal, hogy a szerződés csak akkor lép hatályba, ha az elővásárlási jog jogosultja e jogával nem kíván élni.[8]
[22] Ennek ellenére a 6:222. § (1) bekezdése továbbra is azt írja elő, hogy a tulajdonos még a harmadik személytől kapott ajánlat elfogadása előtt köteles értesíteni az elővásárlási jog jogosultját. Kisfaludi András szerint a Ptk. vonatkozó rendelkezéséből az következik, hogy ha „a felek a gyakorlatban formálisan szerződést is kötnek egymással, az jogi értelemben csak a felek szerződéses nyilatkozatainak tekinthető, amelyek még nem hoznak létre szerződést, a szerződés ugyanis csak az elővásárlási jog gyakorlásától függően jöhet létre”.[9] Ezt vélhetően úgy kell értelmezni, hogy a tulajdonos és harmadik személy között a szerződés azzal jönne létre, hogy az elővásárlási jog jogosultja a számára rendelkezésre álló időben nem tesz elfogadó nyilatkozatot.
[23] Álláspontunk szerint ugyanakkor ez a megoldás nem felel meg a Ptk. általános szabályainak. A Ptk. 6:118. § szerint ugyanis, ha harmadik személy beleegyezése szükséges egy szerződéshez, akkor e beleegyezés megadása (ez jelen esetben az elővásárlási jog gyakorlásáról való lemondást jelenti) az 1959-es Ptk.-val szemben nem a szerződés létrejöttének, hanem a hatályosulásának a feltétele. És részünkről nem látunk semmilyen olyan érvet, amely az elővásárlási jog esetén az általánostól eltérő szabályozást indokolna. Ráadásul az 1/2014. PJE határozat alapján a Kúria a 2/2009. PK vélemény 2. pontját – mely kifejezetten utal arra, hogy tulajdonos és a harmadik személy az elővásárlási jog jogosultjának értesítése előtt függő hatállyal megköthetik a szerződést – a Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadónak tekinti. Ezért vélhetően nem fog változni a bírói gyakorlat ezen a téren, és továbbra is elfogadott marad az a megoldás, hogy a vevő és az eladó úgy köti meg az adásvételi szerződést, hogy az csak akkor lép hatályba, ha az elővásárlási jog jogosultja, akit a már megkötött szerződés megküldésével értesítenek, e jogával nem kíván élni. Ez a gyakorlat igényeit inkább kielégítő módszer – ha nem is felel meg teljesen a Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó szabályainak – jól illeszkedik a Ptk.-nak a szerződés hatályosulására vonatkozó szabályai közé. Végül megjegyezzük, hogy termőföldre vonatkozó elővásárlási jog esetén a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 21. §¬a eleve azt írja elő, hogy a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosnak – a felek aláírásától számított 8 napon belül – közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival.
5.3. Az elővásárlási jog jogosultjának értesítése mint eladási ajánlat
[24] Az 1959-es Ptk. gyakorlatában nem volt teljesen egyértelmű, hogy milyen joghatások fűződnek az elővásárlási jog jogosultjának értesítéséhez. Ezért felmerült a jogirodalomban az a javaslat, hogy az elővásárlási jog jogosultjának tulajdonos általi értesítését kifejezetten a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak kellene tekinteni. E szabályozás mellett egyrészt az szólt, hogy dogmatikailag tisztázza azt a kérdést, hogy hogyan jön létre a szerződés a tulajdonos és az elővásárlási jog jogosultja között (a tulajdonos eladási ajánlatát fogadja el az elővásárlási jog jogosultja). Másrészt számos korábban jelentkezett problémát (pl. a vevő által tett ajánlat vagy a függő hatállyal megkötött szerződés érvénytelensége, módosítása vagy megszűnése) kezel, hiszen a tulajdonos által tett eladási ajánlat szükségszerűen függetlenedik a vevő által tett ajánlattól vagy a függő hatállyal megkötött szerződéstől, így ez utóbbiak esetleges érvénytelensége, módosítása, megszűnése vagy ajánlat esetén az ajánlati kötöttség megszűnése a tulajdonos által tett eladási ajánlatra nem hat ki.[10]
[25] E javaslatnak megfelelően alakult a bírói gyakorlat is (lásd a 2/2009. PK vélemény 1. pontját), valamint a Ptk. is ezt a megoldást választotta. A 6:222. § (2) bekezdése alapján a harmadik személytől kapott ajánlatnak az elővásárlási jog jogosultjával való közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül. Emellett a Ptk. vonatkozó rendelkezése azt is meghatározza, hogy milyen ajánlati kötöttséggel jár ez az eladási ajánlat. Így a tulajdonos által tett eladási ajánlattal együtt járó ajánlati kötöttségre a távollevők között tett ajánlatra vonatkozó szabályokat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a tulajdonos ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamban nem határozhatja meg.
[26] A Ptk.-nak ezzel az új rendelkezésével kapcsolatban első kérdésként az merül fel, hogy az ajánlati kötöttség időtartamára vonatkozó szabálytól el lehet-e térni. Álláspontunk szerint ha jogszabály alapítja az elővásárlási jogot, akkor a tulajdonos egyoldalúan nyilvánvalóan nem térhet el a törvényi rendelkezéstől, a felek között pedig jellemzően nincs olyan megállapodás, amelyben az eltérő rendelkezést elfogadnák. Bár az ilyen megállapodás megkötésének a lehetősége adott, a 6:59. § (2) bekezdése alapján a tulajdonos és az elővásárlási jog jogosultja közös megállapodásukban szabadon állapíthatják meg az ajánlati kötöttség tartamát. Emellett természetesen jogszabály is előírhat eltérő időtartamot.
[27] Sajátos esetnek tekinthető a 3:167. § (5) bekezdésben foglalt rendelkezés, amely szerint üzletrész kívülálló személy részére történő értékesítése esetén, ha a tag az ajánlat közlésétől számított tizenöt napon belül, a társaság vagy a társaság által kijelölt személy az ajánlat közlésétől számított harminc napon belül nem nyilatkozik, úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogával nem kívánt élni. Ebből álláspontunk szerint értelemszerűen az következik, hogy ezekben az esetekben az eladási ajánlathoz minimálisan tizenöt vagy harminc napos ajánlati kötöttség fűződik, mert az ellenkező értelmezés kiüresítené a szabályt. Ugyanakkor a 3:4. § alapján a társaság tagjai a létesítő okiratban rendelkezhetnek úgy, hogy ettől eltérő időtartamú ajánlati kötöttséget írnak el, a 3:167. § (7) bekezdése alapján csupán arra nincs lehetőségük, hogy az elővásárlási jogot az üzletrész kívülálló személy részére történő értékesítésének esetére kizárják.
[28] Abban az esetben pedig, amikor az elővásárlási jogot a felek szerződése hozza létre, akkor a 6:59. § (2) bekezdése alapján a felek szabadon állapíthatják meg az ajánlati kötöttség tartamát. Sőt arra is lehetőségük van, hogy az értesítésnek (ajánlattételnek) valamilyen egyéb módját írják elő.
[29] A következő megvizsgálandó kérdés az lehet, hogy milyen tartalommal és milyen formában kell ezt az ajánlatot megtenni. A tartalom kapcsán igazán egyszerű a válasz, hiszen a 6:222. § (1) bekezdése alapján az harmadik személytől kapott ajánlatot teljes terjedelemben kell közölni az elővásárlási jog jogosultjával. A teljes terjedelemben értelemszerűen az ajánlatot tevő harmadik személy megnevezése is benne foglaltatik. A forma tekintetében az elővásárlási jog szabályai nem tartalmaznak különös előírást, ezért az általános szabályokból kell kiindulnunk. Erre egyébként a Ptk.-hoz fűzött miniszteri indokolás kifejezetten utal is.[11] A 6:70. § (1) bekezdése alapján, ha az adott szerződés írásbeli alakhoz kötött, akkor az ajánlatot is írásban kell megtenni. Ebből kifolyólag a tulajdonosnak az eladási ajánlatát akkor kell írásban közölnie, ha jogszabály az adott szerződésre írásbeliséget ír elő, egyébként más formában (pl. szóban) is közölheti. Ennek megfelelően nem tekinthető szabályos közlésnek üzletrész értékesítésekor a taggyűlésen való szóbeli bejelentés, mert az üzletrész átruházására a 3:168. § (1) bekezdése kötelező írásbeliséget ír elő. Ugyanakkor ingatlan esetén nincs szükség arra, hogy az eladási ajánlat az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 32. §¬ában rögzített kellékekkel is rendelkezzen, hiszen ezek megléte nem a szerződés érvényes létrejöttének, hanem a keletkező jog ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőségének a feltétele. Így ilyenkor is elegendő az egyszerű írásbeliség a 6:215. § (2) bekezdése alapján. Emellett megjegyezzük, hogy termőföldre vonatkozó elővásárlási jog esetén a közlés formájára különös rendelkezéséket tartalmaz a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 21. §¬a.
[30] Végül arra a kérdésre térnénk ki, hogy pontosan mit is jelent az, hogy a tulajdonos ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamban nem határozhatja meg. Ugyanis a 6:65. § (1) bekezdésének b) pontja alapján az ajánlati kötöttség távollevők között tett ajánlat esetén annak az időnek az elteltével szűnik meg, amelyen belül az ajánlattevő – az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat megtételének módjára tekintettel – a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta. Tehát egyáltalán nem egyértelmű, hogy legalább hány napos ajánlati kötöttséget kell vállalnia a tulajdonosnak. Az elővásárlási jog tárgya jellemzően nagyobb értékű vagyontárgy (üzletrész, ingatlan stb.), amelyek adásvétele megfontolást igényel. Ezért álláspontunk szerint néhány napos határidő túlságosan rövidnek tűnik – különösen arra tekintettel, hogy az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó határidő anyagi jogi jellegű, ezért a megjelölt határidő utolsó napján az ajánlat elfogadására vonatkozó nyilatkozatnak meg is kell érkeznie a tulajdonoshoz (lásd a 2/2009. PK vélemény 7. pontjának „indokolását”). Az üzletrészek értékesítése esetén a Ptk. 3:167. § (5) bekezdése által előírt legalább tizenöt napos határidő viszont vélhetően más vagyontárgyak esetén se minősülne visszaélésszerűen rövidnek. Ezt támasztja alá az is, hogy a 6:223. § (2) bekezdése az elővásárlási jog esetleges megszegése esetén az igényérvényesítésre a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napos szubjektív határidőt ír elő, márpedig az igényérvényesítéshez több felkészülésre van szükség, mint egy ajánlat elfogadásának a megfontolásához. Így úgy véljük, hogy ha a tulajdonos legalább tizenöt napos ajánlati kötöttséget vállal, akkor az jellemzően megfelel a jogszabályi előírásoknak.
[31] Ehhez kapcsolódik az a probléma, hogy milyen következményekkel járhat az a helyzet, ha a harmadik féltől kapott vételi ajánlat kötöttsége a tulajdonos által az elővásárlási jog jogosultjának tett eladási ajánlat kötöttségénél hamarabb szűnik meg. Ez ugyanis azzal járhat, hogy a tulajdonos végül nem fogja tudni eladni a dolgot, ha az elővásárlási jog jogosultja a vételi ajánlati kötöttségének megszűnése után nyilatkozik úgy, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával, és ekkor már a vételi ajánlatot adó fél sem kívánja megvenni a vagyontárgyat. Erre a problémára az tűnik a legegyszerűbb megoldásnak, ha a harmadik fél és a tulajdonos még az értesítés előtt függő hatállyal megkötik a szerződést, hiszen így a tulajdonos valamelyik félnek biztosan el fogja tudni adni a vagyontárgyat. Arra ugyanis nagyon csekély esély mutatkozik, hogy egy meghiúsult ügylet kapcsán – ha az elővásárlási jog jogosultja a harmadik személy által tett vételi ajánlat kötöttségének lejárta után nyilatkozik arról, hogy nem kívánja megvenni a dolgot, és így a tulajdonos a harmadik személynek sem tudja eladni a dolgot – a tulajdonos eredményesen fellépjen az elővásárlási jog jogosultjával szemben. Eleve nagyon nehezen tudná bizonyítani az esetlegesen megvalósuló joggal való visszaélést (pl. ha az elővásárlási jog jogosultja nyilvánvalóan nem volt abban a helyzetben, hogy gyakorolja a jogát, de a jogának gyakorlásáról kifejezetten csak azért mondott le az utolsó pillanatban, hogy meghiúsítsa a vagyontárgy értékesítését). És ha ez még sikerülne is, akkor sem kérhetné a szerződés létrehozását az irányadó bírói gyakorlat szerint (BH1985. 56.). Tehát legfeljebb csak kártérítést követelhetne, de a kárt is csak nagyon nehezen tudná bizonyítani, hiszen a vagyona az ügylet meghiúsulása következtében elvileg nem változna.
5.4. A tulajdonos által harmadik személy részére tett eladási ajánlat
[32] Az 1959-es Ptk.-hoz kapcsolódó jogirodalomban felmerült az a kérdés, hogy hogyan kell megítélni azt az esetet, ha a tulajdonos nem harmadik személytől kap vételi ajánlatot, hanem maga tesz eladási ajánlatot harmadik személy részére. Ezzel kapcsolatban az a válasz született, hogy „meglehetősen rugalmas jogértelmezéssel a harmadik személy által elfogadni szándékozott ajánlatot úgy kellene tekinteni, mint a harmadik személy ajánlatát, s azt közölni kellene az elővásárlási jog jogosultjával, s innentől kezdve az elővásárlási jog érvényesülése a harmadik személy által tett ajánlattal azonos módon történhetne”.[12]
[33] A Ptk. – a függő hatállyal megkötött szerződésekhez hasonlóan – erre a kérdésre sem tért ki a szabályozás keretében. A megoldást viszont éppen a függő hatállyal megkötött szerződések megítélésében látjuk. Ugyanis ahogyan azt fent kifejtettük, a Ptk. gyakorlatában vélhetően továbbra is elfogadott lesz az elővásárlási jog jogosultjának értesítése előtt függő hatállyal történő szerződéskötés. Ebből kifolyólag nincs szükség arra, hogy a harmadik személy által tett elfogadó nyilatkozatot a felek szándéka és kifejezett jogszabályi rendelkezés hiánya ellenére átminősítsük ajánlattá, hanem ezt az esetet is tekinthetjük úgy, hogy a vevő elfogadó nyilatkozata létrehozza a szerződést. Ha a tulajdonos jogszerűen járt el, akkor az ajánlatát eleve úgy tette meg, hogy tekintettel volt az elővásárlási jogra: azaz az ajánlat tartalmazta azt, hogy a vevő elfogadó nyilatkozatával az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozatára tekintettel a szerződés csak függő hatállyal jöhet létre. Ellenkező esetben, tehát ha az ajánlat nem tartalmazza ezt a kikötést, és így a szerződés nincs tekintettel az elővásárlási jog jogosultjára, akkor a szerződés megkötésével megsértik az elővásárlási jogot, ezért ilyenkor az elővásárlási jog jogosultja a számára biztosított keretek között felléphet joga érvényesítése végett.
[34] Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban az egyik leglényegesebb kérdés az, hogy hogyan gyakorolható az elővásárlási jog, ha annak több jogosultja is van. Ezzel kapcsolatban az 1959-es Ptk. 373. § (6) bekezdése mindössze annyit mondott ki, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi, valamint a 145. § (3) bekezdése rendelkezett úgy, hogy a külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog – ha törvény kivételt nem tesz – megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.
[35] Éppen ezért alapvetően a bírói gyakorlat alakította ki azt, hogy több jogosult esetén hogyan gyakorolható az elővásárlási jog (közös tulajdonra a PK 9. II. pontja, általánosan pedig a 2/2009. PK vélemény 3. pontja). A Ptk. az 5:81. § (3) bekezdésében lényegében jogszabályi szintre emelete a PK 9. II. pontját a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog vonatkozásában, a 6:221–222. §¬ok az általános szabályokat azonban a 2/2009. PK véleménytől részben eltérően határozzák meg.
[36] A Ptk. 6:221. § (2) bekezdése még megfelel a 2/2009. PK vélemény 3. pontjának, mely szerint ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat. Ezzel kapcsolatban csupán annyit jegyeznénk meg, hogy természetesen itt is van lehetőség arra, hogy a felek a jogszabály rendelkezésétől eltérjenek. Tehát alapítható úgy is elővásárlási jog, hogy az a később alapított elővásárlási jogokat nem megelőzve, hanem azokkal egy sorban gyakorolható. Erre a lehetőségre a Ptk.-hoz fűzött miniszteri indokolás egyébként kifejezetten kitér.[13] Sőt még annak sincs elvi akadálya, hogy valamennyi érintett fél beleegyezésével olyan megállapodás jöjjön létre, mely alapján a később alapított elővásárlási jog a korábbit megelőzően gyakorolható.
[37] Az azonos rangsorban fennálló elővásárlási jogok gyakorlásának a módját azonban a Ptk. 6:222. § (5) bekezdése a 2/2009. PK vélemény 3. pontjától több helyen is eltérő módon rendezi. Egyrészt a Ptk. nem mondja ki külön, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog jogosultjai között a jogszabály rendelkezése sorrendet állíthat fel, és ilyenkor az elővásárlási jog a jogszabály szerinti sorrendben gyakorolható (bár ilyenkor már nem is azonos rangsorban fennálló elővásárlási jogokról van szó). Erre egyébként sincs szükség, hiszen az általános jogalkotási szabályokból következik, hogy a különös szabály felülírja az általános szabályt. Ennek megfelelően ilyen különös szabálynak tekintendő a Ptk. 5:81. § (4) bekezdése, mely szerint a külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat a Ptk. alapján megillető elővásárlási jogot, valamint a Ptk. 5:81. § (3) bekezdése, mely azt írja le, hogy ha több tulajdonostárs van, akkor közülük melyikük élhet az elővásárlási joggal. Tehát közös tulajdonból eredő elővásárlási jog gyakorlására a Ptk. 6:222. § (5) bekezdését nem kell alkalmazni, ilyen esetben a különös rendelkezésnek számító Ptk. 5:81. § (3) bekezdése az irányadó.
[38] Ennek megfelelően különös rendelkezés hiányában, akár jogszabályon, akár szerződésen alapul az elővásárlási jog, az azonos rangsorban fennálló elővásárlási jogok gyakorlására a Ptk. 6:222. § (5) bekezdését kell alkalmazni. E szabály viszont lényegesen eltér a korábbi gyakorlattól. A 2/2009. PK vélemény 3. pontja ugyanis úgy rendelkezett, hogy az elővásárlási jog jogosultjai ilyenkor az egymás közötti megegyezésüknek megfelelően élhettek az elővásárlási jogukkal, megegyezés hiányában pedig a több egy sorban jogosult és a jogával önállóan élő személy közül az eladó választhatott. Éppen ezért mondta ki a 3. ponthoz fűzött „indokolás” azt, hogy amennyiben több elővásárlásra egy sorban jogosult közül az egyikük teszi a vételi ajánlatot, amely az eladó számára elfogadható, akkor az eladónak nem is kell közölnie a vételi ajánlatot az elővásárlási jog többi jogosultjával.
[39] Ehhez képest a Ptk. 6:222. § (5) bekezdés elveszi a tulajdonostól a választás lehetőségét, és arra kötelezi őt, hogy több elfogadó nyilatkozat esetén késedelem nélkül tájékoztassa erről a jogosultakat, akik a tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül elfogadó nyilatkozatukat visszavonhatják. Az adásvételi szerződés pedig azokkal az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre, akik a nyilatkozatukat a határidő leteltéig nem vonták vissza (mégpedig egymás közötti érdekeltségük arányában, ha ez nem állapítható meg, akkor egyenlő arányban).
[40] A módosítás mögött vélhetően az a jogalkotói szándék állt, hogy az azonos rangsorban álló elővásárlási jogok jogosultjainak egyenlő esélyt biztosítson a joguk gyakorlására. Magát a jogpolitikai célt nem kívánjuk megkérdőjelezni, a konkrét szabályozás azonban álláspontunk szerint több szempontból is vitatható, vagy legalábbis nem kívánt mellékhatásokkal járhat. Először is a választás lehetőségének a megszüntetése tovább bonyolítja az elővásárlási jog gyakorlásához kapcsolódó egyébként sem túl egyszerű eljárást. A Ptk. alapján ugyanis a tulajdonosnak már nincs lehetősége arra, hogy ne közölje a vételi ajánlatot az elővásárlási jog többi jogosultjával, ha közülük az egyik teszi meg azt. Másodszor a Ptk. által választott megoldás dogmatikailag ellentmondásos: a szerződés a vonatkozó szabály alapján akkor jön létre, ha az elfogadó nyilatkozatot a meghatározott határidőig nem vonják vissza. Ugyanakkor az elfogadó nyilatkozat megtételével szükségszerűen létre kellene jönnie a szerződésnek, és a későbbi jogi tényektől legfeljebb a szerződés hatálya függhetne. Harmadszor a nyolcnapos határidő a 6:21. § alapján elévülési jellegű, ráadásul az egyes jogosultak esetén más időpontban is kezdődhet (attól függően, hogy mikor érkezik meg hozzájuk a tájékoztatás), így igencsak bizonytalan lehet annak megállapítása, hogy mikor és kikkel jön létre végül a szerződés. Negyedszer egyáltalán nem biztos, hogy ez a szabályozás megfelel a jogosultak érdekének. Ugyanis a vagyontárgy jellegétől függően elképzelhető, hogy azt csak egyedüli tulajdonosként kívánják megszerezni az elővásárlási jog jogosultjai. Mit fognak ők tenni abban az esetben, ha értesültek arról, hogy többen tettek elfogadó nyilatkozatot? Valamennyien visszavonják azt, hiszen nem akarják vállalni a közös tulajdonszerzés kockázatát. Hatályos elfogadó nyilatkozat hiányában pedig a harmadik kívülálló személy fogja megszerezni az érintett vagyontárgy tulajdonjogát annak ellenére, hogy az elővásárlási jog jogosultjai közül többen is megvették volna a dolgot. Ugyanakkor vélhetően ritkán fog ez a szabályozás a gyakorlatban érvényesülni, mert a legtöbb lényeges esetre a vonatkozó jogszabály különös rendelkezést tartalmaz: pl. a közös tulajdon esetére a Ptk. 5:81. § (3) bekezdése, üzletrész esetére a 3:166. § (2) bekezdés és a 3:167. § (2) bekezdés, valamint termőföld esetére a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 22. § (2) bekezdése.
[41] Az elővásárlási jog gyakorlásához kapcsolódó kérdés még az, hogy az elfogadó nyilatkozatot milyen tartalommal és formában kell megtenni. A tartalommal kapcsolatban a 2/2009. PK vélemény 7. pontja úgy rendelkezett, hogy az elővásárlási jog jogosultjának a vele közölt ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül kell elfogadnia. A Ptk. 6:222. § (4) bekezdése ugyanakkor csak annyit tartalmaz, hogy ha az elővásárlási jog jogosultja a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre. Ebből azonban a Ptk. 6:67. § (2) bekezdése alapján – mely szerint az ajánlattal való egyetértést kifejező jognyilatkozat elfogadásnak minősül akkor is, ha lényeges kérdésnek nem minősülő, azt nem érintő kiegészítő vagy eltérő feltételt tartalmaz – az következik, hogy az elővásárlási jog jogosultja csak a lényeges kérdések tekintetében van kötve az ajánlathoz az elfogadás során, és az egyéb kérdések tekintetében úgy élhet kiegészítő vagy eltérő feltételekkel, hogy ettől függetlenül a felek között létrejön a szerződés. Emellett legfeljebb csak az lehet kérdéses, hogy a kiegészítő vagy eltérő feltételek a szerződés részévé válnak-e. Ezzel szemben a Kúria az 1/2014. PJE határozat V/1. pontja szerint azért nem tartotta fenn a Ptk. alkalmazása vonatkozásában a 2/2009. PK vélemény 7. pontját, mert azt a Ptk.-ba beépültnek tekintette. Ebből álláspontunk szerint az következik, hogy a bírói gyakorlat továbbra is úgy fogja tekinteni, hogy az elővásárlási jog jogosultjának a vele közölt ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül kell elfogadnia. Ez az értelmezés azonban a fent kifejtettek szerint nem felel meg a Ptk. szabályozásának, tehát a Kúria az elővásárlási jog jogosultjának az ajánlat elfogadása tekintetében a Ptk. szabályozásánál szűkebb lehetőséget biztosít: az elővásárlási jog jogosultja nemcsak azokhoz a feltételekhez van kötve, amelyek az ajánlat alapján lényeges tartalmi elemeknek minősülnek, hanem az ajánlat valamennyi feltételéhez.
[42] A formai követelményeket az eladási ajánlat közléséhez hasonlóan nem rögzítik az elővásárlási jogra vonatkozó különös rendelkezések. Ezért itt is az általános szabályokból kell kiindulnunk. A Ptk. 6:70. § (1) bekezdése alapján, ha az adott szerződés írásbeli alakhoz kötött, akkor az elfogadó nyilatkozatot is írásban kell megtenni. Ebből kifolyólag az elővásárlási jog jogosultjának az elfogadó nyilatkozatát akkor kell írásban közölnie, ha jogszabály az adott szerződésre kötelező írásbeliséget ír elő, egyébként más formában (pl. szóban) is közölheti. Ennek megfelelően nem tekinthető szabályos elfogadásnak az üzletrész értékesítésekor a taggyűlésen való szóbeli bejelentés, mert az üzletrész átruházására a Ptk. 3:168. § (1) bekezdése kötelező írásbeliséget ír elő. Ugyanakkor ingatlan esetén nincs szükség arra, hogy az elfogadó nyilatkozat az Inytv. 32. §¬ában rögzített kellékekkel is rendelkezzen, hiszen ezek megléte nem a szerződés érvényes létrejöttének, hanem a keletkező jog ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőségének a feltétele. Így ilyenkor is elégséges az egyszerű írásbeliség a Ptk. 6:215. § (2) bekezdése alapján. Emellett megjegyezzük, hogy termőföldre vonatkozó elővásárlási jog esetén az elfogadó nyilatkozat formájára különös rendelkezéseket tartalmaz a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 21. §¬a.
7. Az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményei
[43] Az 1959-es Ptk. egyáltalán nem szabályozta az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményeit, ezért azokat a bírói gyakorlat alakította ki (lásd a 2/2009. PK vélemény 7. és 8. pontját). A Ptk. a 6:223. §¬ában alapvetően ezt a bírói gyakorlatot emelte törvényi erőre azzal a lényeges módosítással, hogy a relatív hatálytalanságra alapított per megindításának lehetőségét konkrét határidők megtartásához kötötte.
[44] A Ptk. új szabályozásával kapcsolatban elsősorban az alábbi értelmezési kérdések merülnek fel:
– mi minősül az elővásárlási jog megsértésének;
– milyen esetben hivatkozhat az elővásárlási jog jogosultja a jogellenesen megkötött szerződés relatív hatálytalanságára;
– mit kell tennie az elővásárlási jog jogosultjának a harminc napos, szubjektív határidő leteltéig;
– jogvesztő-e a hároméves, objektív határidő?
7.1. Az elővásárlási jog megsértését megvalósító körülményekről
[45] A 6:223. § (1) bekezdése „az elővásárlási jogból eredő kötelezettségek megszegését” nevesíti annak egyik feltételeként, hogy az elővásárlási jog jogosultja a jogának megsértése miatt fellépjen. E kötelezettségeket a 6:222. § nevesíti, ezek az alábbiak:
– a harmadik személytől származó, elfogadni kívánt vételi ajánlat teljes terjedelemben való közlése;
– megfelelő határidő tűzése az ajánlat elfogadására, ha konkrét határidőt tűz az ajánlat elfogadására;
– azonos rangsorban lévő több jogosult esetén tájékoztatás adása arról, hogy ha közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, és figyelemfelhívás nyújtása arról, hogy a tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül az elfogadó nyilatkozat visszavonható.
[46] Ha e kötelezettségek bármelyikét megszegi a tulajdonos (pl. nem teljes terjedelemben vagy eltérő tartalommal vagy egyáltalán nem közli az ajánlatot, túlságosan rövid határidőt tűz az ajánlat elfogadására stb.), akkor az értelemszerűen csak abban az esetben ad lehetőséget arra, hogy az elővásárlási jog megsértésének a jogkövetkezményeit érvényesíteni lehessen, ha egyébként az elővásárlási jog jogosultja meg akarta és meg is tudta volna venni az érintett vagyontárgyat. Ezért pl. abban az esetben, ha kötelezően írásban megkötendő szerződés esetén szóban közlik az elővásárlási jog jogosultjával az ajánlatot, az ugyan nem felel meg a Ptk. előírásainak, de ez a kötelezettségszegés érdemben nem akadályozza meg a későbbi szerződéskötést (ingatlan esetén úgyis közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják a végleges szerződést a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetősége végett). Ezért önmagában ez a körülmény nem lesz alkalmas arra, hogy az elővásárlási jog jogosultja az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményeit érvényesítse, ha az elővásárlási jog jogosultja nem akarta vagy a fizetőképesség hiánya miatt nem tudta volna megvenni az érintett vagyontárgyat.
[47] Emellett a 6:223. § (1) bekezdése azt is a jogkövetkezmények érvényesítésének feltételéül szabja, hogy a tulajdonos és a harmadik személy kösse meg az elővásárlási jogot sértő szerződést. Tehát lényegében csak ebben az esetben beszélhetünk az elővásárlási jog megsértéséről. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy az elővásárlási jog jogosultja – abban az esetben, ha tudomást szerez a jogai megsértésével fenyegető helyzetről – ne tehetne addig semmit, amíg a tulajdonos és a harmadik személy meg nem köti a szerződést. Pl. a 2/2009. PK vélemény 8. pontjának – melyet az 1/2014. PJE határozat alapján a Kúria a Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadónak tekint – „indokolása” szerint a nem közölt vételi ajánlat is elfogadható. Ez az értelmezés annyiban vitatható, hogy a Ptk. szabályai alapján is csak hatályosult ajánlat elfogadásával jöhet létre szerződés.[14] Ettől függetlenül annyiban elfogadható a 2/2009. PK véleményben is megfogalmazott álláspont, hogy abban az esetben, ha az elővásárlási jog jogosultja értesül arról, hogy a tulajdonos az ő megkerülésével harmadik személynek kívánja eladni az érintett vagyontárgyat, akkor megkeresheti a tulajdonost, és megpróbálhatja rábírni arra, hogy vele kösse meg az adásvételi szerződést. Tehát a jogát sértő szerződés megkötése előtt is felléphet az elővásárlási jog jogosultja, bírósághoz viszont csak akkor fordulhat, ha a jogait sértő jogellenes szerződés létrejött.
7.2. A relatív hatálytalanságra való hivatkozás további feltétele
[48] A 6:223. § (1) bekezdése az előző pontban kifejtetteken túl további feltételt nem támaszt ahhoz, hogy az elővásárlási jog megsértéséből fakadó jogkövetkezményeket érvényesíteni lehessen. Álláspontunk szerint azonban ez nem jelenti azt, hogy a fenti feltételek teljesülése esetén mindig lehetne hivatkozni az elővásárlási jogot sértő szerződés relatív hatálytalanságára. Az érvényesíthető jogkövetkezmények köre ugyanis attól függ, hogy a megsértett elővásárlási jog kötelmi vagy dologi hatályú-e.
[49] A Ptk. hatálybalépése előtt nem volt kérdéses az, hogy egy kötelmi hatályú elővásárlási jog „csak a szerződést kötő felek egymás közötti viszonyában létesít jogokat és kötelezettségeket, így a szerződésből eredő jogok megsértésére is csak a szerződő felek hivatkozhatnak, és ebből eredő igényeket csak egymással szemben érvényesíthetnek”.[15] Ezért álláspontunk szerint a 6:223. §¬nak az a helyes értelmezése, hogy a relatív hatálytalanságra csak akkor lehet hivatkozni, ha az elővásárlási jog dologi hatályú. Az ellenkező értelmezés súlyosan sértené a forgalombiztonságot (hiszen a vevő lehet, hogy nem is tud az elővásárlási jogról, ennek ellenére léphetne fel vele szemben az elővásárlási jog jogosultja), és teljesen ellentmondana a kötelmi és dologi hatály fent részletesebben kifejtett elválasztásának.
[50] Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a kötelmi hatályú elővásárlási jog megsértésének ne lenne jogkövetkezménye. Ugyanis az elővásárlási jogot megsértő adásvételi szerződés megkötésével a tulajdonos megszegi az elővásárlási jogot alapító szerződést, és ebben az esetben az elővásárlási jog jogosultja szerződésszegés címén felléphet, és alapvetően kártérítési igényt érvényesíthet. Tekintettel arra, hogy a bekövetkezett kárát igen nehezen tudná bizonyítani az elővásárlási jog jogosultja, érdemes ilyen szerződésekben az elővásárlási jog jogosultjának érdekében kötbért kikötni.
[51] Ezzel kapcsolatban megjegyezzük, hogy álláspontunk szerint a relatív hatálytalanság akkor sem alkalmazható kötelmi hatályú elővásárlási jog megsértése esetén, ha a harmadik személy vevő rosszhiszemű volt, mert ennek a körülménynek a vizsgálatára a Ptk. nem utal. Ugyanis ahhoz, hogy egy szerződéssel alapított jog harmadik személyekkel szemben is joghatást váltson ki, ahhoz az kell, hogy a jogszabály áttörje annak a megállapodásnak a kötelmi hatályát, amellyel az adott jogot létrehozták.
[52] Így azonban a Ptk. szabályozása nem tűnik következetesnek. Ugyanis számos esetben, amikor a felek kötelmi hatályú megállapodását az egyik fél úgy szegheti meg, hogy egy másik, harmadik személlyel köt szerződést, a Ptk. a sérelmet szenvedő fél védelmében „részben dologi hatályúvá” minősíti a felek szerződését, és a harmadik féllel kötött szerződést – a forgalombiztonságra tekintettel – úgy minősíti semmisnek vagy relatív hatálytalannak, hogy az harmadik jóhiszemű felek ellenérték fejében történő jogszerzését viszont nem befolyásolja. Erre szolgálhat például az elidegenítési és terhelési tilalom vagy az öröklési szerződés vonatkozó rendelkezése [Ptk. 5:32. § (2) bekezdés és 7:50. § (1) bekezdés]. Annak viszont nem látjuk az okát, hogy a kötelmi hatályú elővásárlási jogot miért kezeli eltérően a Ptk. ez különösen igaz az elidegenítési és terhelési tilalomra: tehát miért van az, hogy a kötelmi hatályú elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző szerződés relatív hatálytalanságára a jogosult hivatkozhat akkor, ha a vagyontárgyat megszerző fél rosszhiszemű volt, a kötelmi hatályú elővásárlási jog jogosultja viszont nem. Álláspontunk szerint egyébként dogmatikailag az lenne a leghelyesebb megoldás, ha az elidegenítési és terhelési tilalom esetén sem lenne szerepe a harmadik személy jó- vagy rosszhiszeműségének, és a relatív hatálytalanságra ott is csak dologi hatályú jog megsértése esetén lehetne hivatkozni, mert ez következik a kötelmi hatályú megállapodások logikájából.
7.3. Az elővásárlási jog jogosultja által követendő lépések a szubjektív határidő bekövetkezéséig
[53] Az előző pontban kifejtettek alapján akkor alkalmazható a relatív hatálytalanság jogkövetkezménye, ha dologi hatályú elővásárlási jog megsértésével köt harmadik személlyel adásvételi szerződést a tulajdonos. Ilyen esetben a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján a jogát sértő szerződés megkötéséről való tudomásszerzéstől számított harminc napos határidőn belül érvényesítheti a hatálytalanságból eredő igényeket az elővásárlási jog jogosultja.
[54] Ezzel kapcsolatban érdemes végigvenni azt, hogy mit is kell tennie az elővásárlási jog jogosultjának a határidő leteltéig. A határidő a Ptk. szerint akkor kezdődik, ha az elővásárlási jog jogosultja tudomást szerez a jogát sértő szerződés megkötéséről. Ezzel kapcsolatban máris felmerül az a kérdés, hogy mi a következménye annak, ha csak magáról a szerződéskötés tényéről értésül, a szerződés teljes tartalmát viszont nem ismeri meg. Ebben az esetben nyilvánvalóan nem tud dönteni arról, hogy kívánja-e gyakorolni az elővásárlási jogát. Éppen ezért ilyenkor első lépésként minden lehetséges intézkedést meg kell tennie ahhoz, hogy a szerződés tartalmát megismerje, feltéve, hogy a jogát egyáltalán érvényesíteni akarja. Az 1959-es Ptk.-hoz kapcsolódó jogirodalomban merült fel olyan álláspont, hogy ilyenkor az elővásárlási jog jogosultjának fel kell hívnia a tulajdonost a szerződés tartalmának közlésére, és ha észszerű időn belül nem érkezik válasz a tulajdonostól, akkor pedig peres úton követelheti a tulajdonostól a szerződés kiadását.[16] Álláspontunk szerint azonban a tulajdonos elutasító magatartása esetén nem kell egyből pert indítania az elővásárlási jog jogosultjának, más módon is megpróbálhatja megismerni azt. Pl. az Inytv. 67. § (3) bekezdése alapján minden olyan okirat és hatósági határozat tartalma, amely a jogosult jogának bejegyzése alapjául szolgált – így az adásvételi szerződés is – a jogosult, illetve a kötelezett hozzájárulása nélkül is megtekinthető, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. Tehát ilyen módon elkerülhető a bírósági eljárás. Ha viszont egyéb módon sem tudja megismerni az elővásárlási jog jogosultja a szerződés tartalmát, akkor végül nem marad más lehetősége, mint a bírósághoz fordulás a szerződés tartalmának megismerése végett.
[55] Elképzelhető az, hogy az elővásárlási jog jogosultja a jogait sértő szerződés megkötéséről való tudomásszerzést követő harminc napon belül nem ismeri meg a szerződés tartalmát, és így nem tudja eldönteni, hogy kíván-e igényt érvényesíteni. Mivel a 6:21. § alapján a harminc napos szubjektív határidő elévülési jellegű, ezért arra alkalmazni kell az elévülés nyugvására vonatkozó szabályokat. Márpedig a Ptk. 6:24. § (1) bekezdése szerint, ha a követelést a jogosult menthető okból nem tudja érvényesíteni, az elévülés nyugszik. Álláspontunk szerint ebből az következik, hogy az igényérvényesítés lehetősége a harminc napos határidő letelte ellenére ilyenkor továbbra is fennmarad, mert az elévülés addig nyugszik, amíg az elővásárlási jog jogosultja a jogait sértő szerződés megkötéséről való tudomásszerzést követően önhibáján kívül nem tudja megismerni a szerződés tartalmát.
[56] Ha a fent vázolt módok egyikével végül megismeri az elővásárlási jog jogosultja a jogait sértő szerződés tartalmát, akkor a szubjektív határidő leteltéig érvényesítheti igényeit. Mivel a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése igényérvényesítési határidőt ír elő, ezt a szabályt az eltérő rendelkezés hiánya miatt úgy kell tekintenünk, hogy a bírósághoz fordulás határidejét állapítja meg. Ráadásul anyagi jogi határidőről van szó, tehát a keresetlevélnek a határidő utolsó napjáig meg kell érkeznie a bíróságra. Ezzel kapcsolatban megjegyezzük, hogy álláspontunk szerint akkor járna el helyesen az elővásárlási jog jogosultja, ha a perindítás előtt a tulajdonoshoz fordulna, és megpróbálná peres úton kívül, közvetlenül érvényesíteni az igényét, hiszen így mindkét felet további költségektől kímélhetné meg. Ezért támogatnánk azt, ha a bírói gyakorlat úgy értelmezné ezt a rendelkezést, hogy abban az időtartamban, amíg van reális lehetőség a felek közötti peren kívüli megegyezésre, az igényérvényesítés elévülése szintén nyugszik. Ezt a megközelítést azzal lehetne alátámasztani, hogy a jóhiszeműség és tisztesség elvének az az eljárás felel meg, ha a jogosult törekszik a peres eljárás elkerülésére, így amíg nem derül ki számára, hogy az elkerülhető-e, addig tulajdonképpen menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy megindítsa a pert, ami a Ptk. 6:24. § (1) bekezdése alapján az elévülés nyugvásához vezet.
[57] A szubjektív határidővel kapcsolatban még egy sajátos körülményre hívnánk fel a figyelmet: a Ptk. 6:24. § (2) bekezdése alapján, ha az igényérvényesítés elévülése akár egy napot is nyugszik, akkor az akadály megszűnésétől számított három hónapon belül lehet az igényt érvényesíteni. Mivel az elővásárlási jog jogosultja az esetek többségében nem úgy értesül a joga megsértéséről, hogy egyidejűleg a vele szemben hatálytalan szerződés tartalmát is teljes egészében megismeri, így jellemzően az elővásárlási jog jogosultjának nem harminc napja, hanem legalább három hónapja lesz a per megindításáig. Ugyanis az elévülés legalább néhány napos nyugvását (a szerződés megkötéséről való tudomásszerzés és a szerződés tartalmának megismerése közötti időszak) a legtöbb esetben vélhetően igazolni lehet majd.
7.4. A hároméves objektív határidő jogvesztő jellege
[58] A Ptk. nemcsak az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés relatív hatálytalanságából fakadó igények érvényesítése kapcsán alkalmaz egymás mellett szubjektív és objektív határidőt. Ennek megfelelő szabályozást tartalmaz a jogi személy szervei által hozott határozatok bírósági felülvizsgálatára vonatkozó szabályozás is. A Ptk. 3:36. § (1) bekezdése szerint a határozat hatályon kívül helyezése iránt attól az időponttól számított harminc napon belül lehet keresetet indítani a jogi személy ellen, amikor a jogosult a határozatról tudomást szerzett vagy a határozatról tudomást szerezhetett volna, de a határozat meghozatalától számított egyéves, jogvesztő határidő elteltével per nem indítható.
[59] A két jogszabályhely azonban az objektív határidő tekintetében két ponton is eltér. Egyrészt különbözik a határidő hossza, de ez kevésbé érdekes, hiszen azok meghatározása alapvetően jogpolitikai kérdés. Másrészt azonban a 3:36. § kifejezetten jogvesztőnek mondja ki az objektív határidőt, a 6:223. § viszont nem. Ráadásul a Ptk. 6:21. § szerint jogszabályban előírt határidő eltelte jogvesztéssel akkor jár, ha ezt jogszabály kifejezetten így rendeli. Ebből az következne, hogy a Ptk. 6:223. § által előírt hároméves objektív határidő nem jogvesztő.
[60] Így, ha az objektív határidőt is elévülési jellegűnek tekintenénk, akkor a Ptk. 6:223. § esetén az a helyzet állhatna elő, hogy az igényérvényesítésre úgy ír elő két különböző határidőt a jogszabály, hogy mindkettő elévülési jellegű. Ennek a szabályozásnak azonban nem lenne értelme, az objektív határidő így funkcióját veszítené: ugyanis nem képzelhető el olyan helyzet, hogy az igényérvényesítésnek a hosszabb hároméves határidő képezze a gátját. Hiszen abban az esetben, ha a hároméves igényérvényesítési határidő elévülési jellegű, akkor annak vonatkozásában az elévülés szükségszerűen nyugszik a szubjektív határidő megkezdéséig. Ugyanis addig, amíg a jogosult nem szerez tudomást a jogát sértő szerződés megkötéséről, addig a követelést a jogosult menthető okból nem tudja érvényesíteni, és ilyenkor a Ptk. 6:24. § (1) bekezdése alapján az elévülés nyugszik. Ezért – a fent bemutatott helyzet elkerülése végett – álláspontunk szerint az a helyes jogszabály-értelmezés, ha a Ptk. 6:21. §¬t úgy értelmezzük, hogy ha a jogszabály két határidőt is előír, az önmagában azt jelenti, hogy a jogszabály a hosszabb határidőt kifejezetten jogvesztőnek rendelte, mert ez a kettős határidő alkalmazásából szükségszerűen következik. Így nemcsak a Ptk. 3:36. §¬ban, hanem a Ptk. 6:223. §¬ban előírt határidő is jogvesztőnek tekintendő.
[61] Tanulmányunkban elsősorban azt vizsgáltuk, hogy a Ptk.-nak az elővásárlási jogra vonatkozó szabályozása mennyiben oldja meg a korábban jelentkező problémákat, valamint milyen újakat hoz. A legfontosabb megállapításainkat az alábbiak szerint foglaljuk össze.
[62] A Ptk. továbbra sem szabályozza részletesen, hogy milyen esetben beszélhetünk dologi vagy kötelmi elővásárlási jogról, de erre nincs is szükség, mert valamennyi esetben eldönthető az, hogy az elővásárlási jog dologi vagy kötelmi hatályú. Szerződéssel alapított elővásárlási jog esetén továbbra is csak akkor van lehetőség arra, hogy az elővásárlási jog a nyilvántartásba való bejegyzéssel dologi hatályúvá váljon, ha az elővásárlási joggal terhelt vagyontárgyakról közhiteles nyilvántartást vezetnek.
[63] A szerződéssel alapított elővásárlási jog időtartamát továbbra sem határozza meg a Ptk., ezért az elővásárlási jog jogosultjának alapvető érdeke, hogy a szerződésben meghatározzák az időtartamot (vagy korlátozzák a felmondás lehetőségét). Hiszen ellenkező esetben egy olyan határozatlan időtartamú elővásárlási jog jön létre, amelyet a kötelezett egyoldalú jognyilatkozatával bármikor azonnali hatállyal úgy szüntethet meg, hogy abból semmilyen hátránya nem keletkezik.
[64] Az 1959-es Ptk.-val ellentétben a Ptk. már nem zárja ki a szerződéssel alapított elővásárlási jog örökölhetőségét és átruházhatóságát. Az elővásárlási jog átruházására a jogátruházás szabályait kell alkalmazni.
[65] Az elővásárlási jog továbbra is csak akkor gyakorolható, ha a tulajdonos adásvétel jogcímén kívánja átruházni az elővásárlási joggal érintett vagyontárgyat. Ha az átruházási szerződés jogcíme nem pusztán adásvétel, vagy a vagyontárgy értékesítésére dologösszesség részeként kerül sor, akkor az elővásárlási jog – dologösszesség esetén külön az érintett vagyontárgy vonatkozásában – csak akkor gyakorolható, ha az egyéb jogcím szerződésbe való beemelésére vagy a dologösszességként való értékesítésre az elővásárlási jog kijátszása céljából került sor.
[66] Továbbra is jogszerű az a megoldás, ha a tulajdonos a harmadik személlyel függő hatállyal megkötött szerződést közli az elővásárlási jog jogosultjával a harmadik személy által tett vételi ajánlat helyett. Ha a tulajdonos tenne eladási ajánlatot harmadik személynek anélkül, hogy előtte vételi ajánlatot kapna, akkor ilyen esetben is csak az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozatától függő hatállyal kötheti meg jogszerűen a szerződést a tulajdonos a harmadik személlyel, és ezt a függő hatállyal kötött szerződést kell közölni az elővásárlási jog jogosultjával.
[67] Egyéb esetekben a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot a tulajdonos – ha az ajánlatot el akarja fogadni – mint a saját vételi ajánlatát köteles közölni az elővásárlási jog jogosultjával. Az ajánlat formájára az általános szabályokat kell alkalmazni, az ajánlati kötöttséget pedig a körülményekre tekintettel kellően hosszú időtartamban kell megállapítani. A tulajdonosnak érdemes odafigyelnie arra, hogy a kapott vételi ajánlat kötöttsége ne szűnjön meg az eladási ajánlat kötöttségének megszűnése előtt (ez elérhető pl. a harmadik személlyel való, függő hatályú szerződés előzetes megkötésével).
[68] Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban a Ptk. a korábbi bírói gyakorlattal egyezően diszpozitív szabályként kimondja, hogy az ugyanarra a vagyontárgyra különböző időpontban alapított elővásárlási jogok fennállása esetén a jogosultak a jogukat a keletkezés sorrendjében gyakorolhatják. Az azonos rangsorban fennálló elővásárlási jogok gyakorlását is szabályozza a Ptk., a jogalkotó által választott megoldás azonban több szempontból is vitatható: pl. az elővásárlási jog jogosultjainak az érdekét is sértheti az új szabályozás, mert az elfogadó nyilatkozatok visszavonásával olyan helyzet is előállhat, hogy végül az elővásárlási jog jogosultjai helyett a vételi ajánlatot tevő harmadik személy veheti meg az érintett vagyontárgyat.
[69] Az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményeként a Ptk. az elővásárlási jogot sértő szerződés relatív hatálytalanságát nevesíti. A relatív hatálytalanságra azonban csak dologi hatályú elővásárlási jog megsértése esetén lehet hivatkozni. Kötelmi hatályú elővásárlási jog megsértése esetén az elővásárlási jog jogosultja csak a szerződésszegés jogkövetkezményeivel élhet, függetlenül attól, hogy az elővásárlási joggal terhelt vagyontárgyat megvásároló személy jóhiszemű volt-e.
[70] Dologi hatályú elővásárlási jog megsértése esetén az elővásárlási jog jogosultjának a jogait sértő szerződés megkötéséről való tudomásszerzést követő harmincnapos, anyagi jogi jellegű, szubjektív határidőn belül bírósághoz kell fordulnia. Ugyanakkor az igényérvényesítés lehetőségének az elévülése mindaddig nyugszik, amíg az elővásárlási jog jogosultja a jogait sértő szerződés megkötéséről való tudomásszerzést követően önhibáján kívül nem tudja megismerni a szerződés tartalmát, sőt akár abban az időtartamban is, amíg közvetlenül a tulajdonossal szemben lép fel az elővásárlási jog jogosultja, és reális lehetőség van a felek közötti peren kívüli megegyezésre. Ettől függetlenül az igényérvényesítés lehetőségét kizárja, ha a bírósághoz fordulás előtt a szerződéskötéstől számított hároméves, objektív, jogvesztő határidő már letelt.
[1] Miczán Péter: Az elővásárlási jog jogi és közgazdasági elemzése. Iustum Aequum Salutare, 2012/3–4. sz.. 121–122. o.
[2] Kisfaludi András: Az elővásárlási jog néhány szabályozásra váró kérdése. Polgári Jogi Kodifikáció, 2003/6. sz. 17. o.
[3] A helyzetet ugyanakkor bonyolíthatja az, ha a jogszabály által biztosított elővásárlási jogot megalapozó jogot vagy tényt a vonatkozó közhiteles nyilvántartás nem tünteti fel. Ilyen esetben a közhiteles nyilvántartásban bízó, jóhiszeműen szerző féllel szemben az elővásárlási jog megsértésére nem lehet hivatkozni. Lásd Kollár Márta – Wellmann György: Az elővásárlási joggal kapcsolatos jogértelmezési kérdések a bírói gyakorlatban. Gazdaság és Jog, 2009/7–8. sz., 6. o. Ez az álláspont jelent meg a 2/2009. PK vélemény 5. pontjában is.
[4] A Polgári Törvénykönyvről szóló T/7971. számú törvényjavaslat miniszteri indokolása, 611. o.
[5] Kisfaludi András: Az elővásárlási jog néhány szabályozásra váró kérdése. Polgári Jogi Kodifikáció, 2003/6. sz., 14–15. o.
[6] Csehi Zoltán: Az elővásárlási jog kiterjesztéséhez – a kiterjesztés joga. Jogtudományi Közlöny, 2007/1. sz., 29–31. o.
[7] Kollár Márta – Wellmann György: Az elővásárlási joggal kapcsolatos jogértelmezési kérdések a bírói gyakorlatban. Gazdaság és Jog, 2009/7–8. sz., 3. o.
[8] Süliné Tőzsér Erzsébet: Az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok és a jogalkalmazási gyakorlat a kodifikáció tükrében. Magyar Jog, 2009/2. sz., 114–115. o.
[9] Kisfaludi András: A tulajdonátruházó szerződések. In Vékás Lajos – Gárdos Péter: Kommentár a Polgári Törvénykönyvhöz. Wolters Kluwer, Budapest, 2014, 1708. o.
[10] Kisfaludi András: Az elővásárlási jog néhány szabályozásra váró kérdése. Polgári Jogi Kodifikáció, 2003/6. sz., 16–17. o.
[11] A Polgári Törvénykönyvről szóló T/7971. számú törvényjavaslathoz fűzött miniszteri indokolás, 610. o.
[12] Kisfaludi András: Az elővásárlási jog néhány szabályozásra váró kérdése. Polgári Jogi Kodifikáció, 2003/6. sz., 12. o.
[13] A Polgári Törvénykönyvről szóló T/7971. számú törvényjavaslathoz fűzött miniszteri indokolás, 610. o.
[14] Az 1959-es Ptk. hasonló tartalmú szabályozása alapján kifejtett gondolatot lásd Kiss Tibor: Elenyészhet-e az elővásárlási jog? Magyar Jog, 2009/9. sz., 547–548. o.
[15] Kollár Márta – Wellmann György: Az elővásárlási joggal kapcsolatos jogértelmezési kérdések a bírói gyakorlatban. Gazdaság és Jog, 2009/7–8. sz., 5–6. o.
[16] Kiss Tibor: Elenyészhet-e az elővásárlási jog? Magyar Jog, 2009/9. sz., 548. o.

References: Bíróság 
 bíróság 
 Kúria 
de lege ferenda
 Kúria 
 Kúria 
 Kúria 
 Kúria