Source: https://openjur.de/u/68694.html
Timestamp: 2019-10-22 09:53:49+00:00

Document:
BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09 - openJur
Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09
BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09
openJur 2010, 11841
Der Beklagte war bis zum 31. Oktober 2008 Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit Schreiben vom 4. Mai 2007 forderte der Kläger den Beklagten unter Bezugnahme auf den von den örtlichen Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter sowie dem Bürgermeisteramt der Stadt Schorndorf - einer Nachbarstadt - erstellten (einfachen) Mietspiegel (Stand: 1. Januar 2007) erfolglos auf, seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 1. August 2007 um monatlich 76,69 &euro; zu erteilen.
1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen vorprozessual ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hat. Insbesondere war die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB ausreichend, da für die Stadt Backnang, in der die streitgegenständliche Wohnung liegt, kein Mietspiegel erstellt worden ist. Beide Städte sind nach den Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht insoweit Bezug nimmt, vergleichbar. Soweit die Revision rügt, der bloße Hinweis des Berufungsgerichts, beide Gemeinden seien deshalb vergleichbar, weil sie gleich weit von Stuttgart entfernt lägen und jeweils über einen S-Bahn-Anschluss verfügten, genüge für die Vergleichbarkeit nicht, übersieht sie, dass sich die Feststellungen des Amtsgerichts auch auf das gerichtliche Sachverständigengutachten stützen. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, das Mietniveau der Städte Backnang und Schorndorf sei vergleichbar.
2. Ebenfalls frei von Rechtsfehlern ist die Beurteilung der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens durch das Berufungsgericht. Die Auffassung des Berufungsgerichts, auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558d BGB durch das Mietrechtsrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) könne ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB weiterhin alleinige Grundlage der dem Tatrichter obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, begegnet keinen rechtlichen Bedenken.
a) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiellrechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach diesen gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Sie darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. BVerfGE 37, 132, 143).
bb) Weder dem Gesetz noch den Gesetzesmaterialien kann jedoch entnommen werden, dass nach der Einführung des qualifizierten Mietspiegels einem (einfachen) Mietspiegel gemäß § 558c BGB kein Erkenntniswert im Prozess mehr zukommen solle. Im Gegenteil spricht die Tatsache, dass der Gesetzgeber den einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels als eine von mehreren tauglichen Grundlagen für ein Mieterhöhungsverlangen beibehalten hat (§ 558a Abs. 2 BGB), dafür, dass auch ein einfacher Mietspiegel im Mieterhöhungsprozess weiterhin taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung sein kann. Dies entspricht - soweit ersichtlich - der überwiegenden Ansicht in Instanzrechtsprechung und Literatur (LG Duisburg, WuM 2005, 460; LG Berlin, GE 2003, 1020; AG Dortmund, WuM 2003, 35; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558c Rdnr. 5; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558b Rdnr. 30; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558b BGB Rdnr. 109 ff.; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558b Rdnr. 27; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 558b Rdnr. 14; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IV 222; Börstinghaus, NZM 2002, 273, 278; wohl auch Mersson, ZMR 2002, 806, 809).
b) Nach diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Ortsüblichkeit der vom Kläger geforderten Miete rechtsfehlerfrei festgestellt. Der Mietspiegel, auf den er sein Mieterhöhungsverlangen stützt, ist für das Gebiet der Stadt Schorndorf von dem Haus-/Wohnungs- und Grundeigentümerverein Schorndorf und Umgebung e.V., dem Deutschen Mieterbund - Mieterverein Waiblingen und Umgebung e.V. (Beratungsstelle Schorndorf) und dem Bürgermeisteramt der Stadt Schorndorf gemeinsam erstellt worden. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter einerseits der Mieter-, andererseits der Vermieterseite spricht nach der Lebenserfahrung bereits dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Durch die Beteiligung des Bürgermeisteramts der Stadt Schorndorf wird diese Erfahrungstatsache noch zusätzlich gestützt. Unter diesen Umständen ist die Tatsache, dass dieser Mietspiegel für Vergleichswohnungen Mieten in der vom Kläger verlangten Höhe als ortsüblich ausweist, ein Indiz dafür, dass die vom Kläger verlangte erhöhte Miete auch für den vergleichbaren Mietmarkt der Stadt Backnang im Rahmen der ortsüblichen Miete liegt.
Auch die weitere Rüge der Revision, die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung durch den Sachverständigen in die ortsübliche Vergleichsmiete sei nicht nachvollziehbar, geht fehl. Der Sachverständige hat diean den Beklagten vermietete Wohnung begutachtet, nach anerkannten Wohnwertkriterien bewertet und in den Mietspiegel eingeordnet.
AG Backnang, Entscheidung vom 14.03.2008 - 4 C 581/07 -
LG Stuttgart, Entscheidung vom 25.03.2009 - 5 S 123/08 -
Permalink: https://openjur.de/u/68694.html (https://oj.is/68694)
Volltext Zitate 11 Zitiert 36 Faksimile Referenzen 1 Themenverwandt Schlagworte

References: § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 560
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558