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Sentencia A.P. Granada 236/2010 de 21 de mayo. Compraventa. Resolución. Error en el consentimiento - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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Sentencia A.P. Granada 236/2010 de 21 de mayo
Compraventa de cosa ajena: Resolución, ya que dado que la voluntad de la obligación de entregar la cosa depende del que tiene la propiedad de la finca, es imposible que el cumplimiento de la obligación de entrega sea realizado por la presumible vendedora. Nulidad: Por error en el consentimiento. Ejercicio de las acciones del verdadero titular frente al comprador.
ROLLO N.º 59/10 - AUTOS N.º 507/08
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 1 DE MOTRIL
SENTENCIA N Ú M. 236
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo n.º 59/10- los autos de Procedimiento Ordinario n.º 507/08 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Motril, seguidos en virtud de demanda de D. Herminio, contra D.ª María Inmaculada.
Primero.-Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 6 de noviembre de 2009, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando en parte la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales señor García Ruano, en nombre y representación de Herminio, frente a María Inmaculada, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre ambas partes con fecha 8 de agosto de 2006, con obligación de la mencionada demandada de devolver al actor la suma de 30.000 € que recibió, que se incrementará en el interés legal desde el 20 de enero de 2007 hasta su completo pago. Ello sin imposición a ninguna de las partes de las costas devengadas en este procedimiento.".
Segundo.-Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Primero.-La demanda tiene por objeto "la resolución"; del contrato de compraventa de cosa ajena, y, con carácter subsidiario, la nulidad del contrato de compraventa por error en el consentimiento.
Mediante contrato de compraventa, formalizado el 8 de agosto de 2006, el actor, D. Herminio, adquirió una finca rústica, siendo la vendedora D.ª María Inmaculada, la cual se reservó la posesión hasta el otorgamiento de la escritura pública. Según datos registrales, la demandada es, hasta el momento de la interposición de la demanda, usufructuaria de una tercera parte de la finca vendida, mientras que el pleno dominio de las dos terceras partes y la nuda propiedad de la tercera parte pertenecen a D. Roman.
El actor, que parte de la validez y eficacia de la compraventa realizada, pide la resolución de la misma, dado que la voluntad de la obligación de entregar la cosa depende del que tiene la propiedad de la finca, siendo imposible el cumplimiento de la obligación de entrega por la vendedora.
Según el contrato de compraventa, la demandada es dueña de la finca, inscrita en el Registro de la Propiedad de Albuñol al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca número NUM003. Esta finca procede de una herencia, por la cual D.ª María Inmaculada es usufructuaria de un tercio y D. Roman de titular dos tercios en plena propiedad y de un tercio de la nuda propiedad. No consta en los autos que la vendedora actuase en nombre del propietario de la finca vendida, aun cuando la vendedora tenía un poder general para vender fincas, cuyo otorgamiento notarial por D. Roman tiene lugar 29 de mayo de 2006. El otorgamiento de la escritura pública deberá realizarse, según el contrato de compraventa, antes del 20 de enero de 2007. También se establece en este contrato que el comprador no tomará posesión de la finca hasta la firma de la escritura, a no ser que la posesión sea necesaria para los trabajos de medición u otros trabajos de tipo urbanístico. Por consiguiente, la compraventa no se llegó a consumar por la falta de la entrega del objeto.
El carácter meramente consensual y obligacional que tiene la compraventa constituye el fundamento de la compraventa de cosa ajena como un contrato válido y eficaz, como ha defendido el TS (Ss. 27 mayo 1957, 26 marzo 1984, 7 marzo 1997, 7 febrero 2001, 15 octubre 2002, 17 enero, 6 marzo, 20 y 7 marzo 2007, 7 julio 2008). Esta doctrina jurisprudencial es considerada la buena, según la doctrina científica, frente a la otra doctrina que considera que es un contrato nulo por falta de objeto. Partiendo de la doctrina buena, de la que también es partidario este Tribunal, el comprador podrá pedir el cumplimiento o la resolución del contrato o, en su caso, por nulidad por error, engaño o dolo (SSTS 7 febrero 2001, 20 febrero 2004 y 17 enero 2007), que es también el camino procesal elegido por el actor, que pide, en primar lugar, la resolución del contrato por imposibilidad de cumplimiento del comprador.
La parte demandada, que se opone radicalmente a la demanda, no puede negar que no es propietaria de la finca, y al parecer tampoco tiene voluntad de que se cumpla el contrato cuando ni siquiera pide, como podía haber pedido en demanda reconvencional, que el contrato de compraventa se eleve a escritura pública. Del comportamiento y de la oposición de la demandada se desprende que el contrato de compraventa no se puede, en principio, cumplir, a saber, la entrega de la cosa -que se produce también con el otorgamiento de la escritura pública en virtud del artículo 1462-2 CC -, que es obligación del vendedor, según dispone el artículo 1461 CC. Dado que se trata de una finca rústica cuya titularidad es familiar, quizá existía la confianza de que el propietario de la misma accediera, tarde o temprano, a la venta de la finca. Esto puede explicar el requerimiento notarial, con fecha de 20 de marzo de 2007 que hizo D.ª María Inmaculada, que actúa en nombre propio y, según manifiesta y no justifica por razones de urgencia, como mandatario verbal de su hijo, D. Roman, para que D. Herminio sea citado en la Notaría de D. Juan Ignacio Ruiz Frutos el 30 de marzo de 2007 para el otorgamiento de la escritura previo pago del precio restante. El 30 de marzo de 2007, se presentan en la Notaria D.ª María Inmaculada y D. Roman, sin que comparezca D. Herminio. El 25 de abril de 2007, mediante carta dirigida al comprador, se declara resuelto el contrato de compraventa a instancia de D.ª María Inmaculada y D. Roman. El 17 de junio de 2008, se vuelve a emplazar por ambos al comprador el 27 de junio de 2008 en la Notaría de D. Javier Gutiérrez Delgado. En el día señalado, no comparece el comprador.
Aun en el caso de considerar nulo el contrato de compraventa, la falta de poder de la vendedora ha quedado subsanada por la ratificación, al menos tácita, de su hijo D. Roman, quien, con los posteriores requerimientos notariales, está conforme con la venta, ratificando, con sus declaraciones la voluntad de quien aparece como vendedor, a saber, su madre, D.ª María Inmaculada.
El caso de una posible nulidad por falta de poder de la vendedora para vender entra plenamente en la esfera del artículo 1259-2 CC, que permite la actuación en nombre de otro sin estar autorizado, siempre que exista ratificación posterior por el representado antes de que sea revocado el contrato a instancia de la otra parte (SSTS 25 junio 2004 y 4 febrero 2005). Mediante la ratificación, concebida en su significado más propio, el supuesto representado ejercita directamente y por sí mismo su autonomía privada admitiendo como propia la actuación ajena. La ratificación puede ser tácita (SSTS 5 noviembre 1983, 26 octubre 1999, 5 diciembre 2003, 4 febrero 2005), como ha sido en el caso de autos, donde por los requerimientos posteriores el dominus ratifica con sus manifestaciones lo realizado por la que aparece en el contrato de compraventa como vendedora.
Segundo.-Según la demanda, el actor pide la resolución del contrato por una imposibilidad sobrevenida de llevar a cabo la edificación según tenía proyectada el actor, dada la reducción del volumen de edificabilidad en un 30 por 100 que ha tenido lugar por el Decreto 206, 2006, del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía aprobado por el Decreto 206/2006. Ello ha supuesto, según el actor, una minoración del precio del mercado del 44 por 100, según el informe pericial que se aporta con la demanda.
En el contrato de compraventa no se concreta en ningún momento el fin específico de la compraventa de una finca, que además es rústica. Sólo se dice que el comprador está interesado en la adquisición de la finca, si bien en virtud de la cláusula sexta por la que se le autoriza realizar trabajos de medición o de otra naturaleza urbanística se colige que la finca rústica se adquirió para realizar una edificación. Pero nada se dice sobre las características de la edificación ni de las perspectivas urbanísticas en caso de obtener la correspondiente licencia de edificación. Por tanto, los móviles que alega el actor no llegan a ser móviles causalizados, es decir, no está, en absoluto, concretada la causa subjetiva de la compraventa, por lo que no puede estimarse la resolución del contrato de compraventa, como así también lo ha entendido el Juzgador a quo en su más que trabajada resolución judicial. Según constante doctrina jurisprudencial, los móviles o motivos sólo pueden ser tenidos en cuenta cuando haya sido elevados a presupuesto determinante del pacto concreto, operando a manera de causal impulsiva (SSTS 27 diciembre 1966, 1 abril 1982, 30 diciembre 1985, 30 noviembre 2000, 21 marzo 2003) o presenta los caracteres de condición matriz de la voluntad contractual (STS 30 junio 1948). El volumen de edificabilidad o aprovechamiento urbanístico como móvil del contrato de compraventa no ha sido exteriorizado en el contrato de compraventa como elemento causal del mismo, por lo que no puede ser tenido en cuenta (cfr. STS 22 febrero 1983).
Tercero.-El comprador debía conocer la situación registral de la finca, dado que la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad, cuya publicidad de la titularidad jurídico-real tiene efectos frente a terceros, por lo que no puede alegar error en el consentimiento ni engaño por la parte vendedora ex artículos 1265, 1266, 1269 y 1270 CC. Uno de los presupuestos para que el error sea un vicio del consentimiento contractual es el error ha de ser excusable, según constante doctrina jurisprudencial (SSTS 28 septiembre 1996, 23 julio 2001, 12 noviembre 2004, 22 mayo 2006). El comprador debió de informarse previamente cuando firmó el contrato de compraventa, máxime cuando se trata de una persona dedicada al sector de la construcción, directa o indirectamente, por lo que su diligencia debe ser aún mayor (SSTS 9 abril 1980, 30 septiembre 1999, 1 junio 2005).
Dado que los datos jurídicos reales de la finca constan públicamente no cabe alegar que hubo engaño o mala fe por parte de la vendedora.
Cuarto.-Aunque no se ha pedido la resolución del contrato de compraventa por mutuo disenso, atendiendo al comportamiento de la parte demandada, que sólo se ha opuesto a la demanda, sin pedir, a su vez el cumplimiento o la resolución de la compraventa, cabe entender que se da esta causa de extinción, como se razonará debidamente en esta alzada. Ya el Juzgador de instancia en su loable sentencia advierte que no hay ninguna incongruencia, uno de los argumentos del recurso de apelación, cuando decreta la resolución de la compraventa por mutuo disenso, ya que, según él, por ninguna de las partes existe ya voluntad de querer cumplir el contrato de compraventa. Aunque hubo varios requerimientos notariales a instancia de D.ª María Inmaculada y D. Roman para que se cumpla el contrato de compraventa mediante el pago del resto del precio y la elevación del contrato a escritura pública, en la última comunicación al comprador, de fecha de 17 de junio de 2008, se le advierte a éste que de no comparecer en la Notaria en el día señalado, se da por resuelto el contrato de compraventa, haciendo suya la cuantía de las 30.000 que se entregaron como señal del precio (folio 142). Dado que la demandada se opone sólo a la demanda, sin pedir expresamente el cumplimiento del contrato en virtud de la correspondiente demanda reconvencional, se debe entender que ambas partes quieren resolver el contrato. Estamos, pues, ante un supuesto de mutuo disenso, que es otra causa de extinción de las obligaciones -en este caso recíprocas-, que, aunque no está prevista en el artículo 1156 CC, es admitido por la jurisprudencia (SSTS 23 abril 1956, 13 febrero 1965, 20 junio 1981, 21 mayo 1992) y la doctrina científica.
No es un problema de incumplimiento de una de las partes, sino voluntad de ambas de querer resolver el contrato de compraventa. Así lo ha valorado el Juzgador a quo en su muy trabajada resolución judicial. El tribunal debe estar a los hechos concretos y resolver conforme a ellos el conflicto planteado. Si una parte quiere resolver el contrato por el incumplimiento de una obligación principal de la contraparte y la otra extrajudicialmente también ha anunciado la resolución por el incumplimiento de otra obligación principal de aquélla, el Juzgador está facultado para resolver el contrato porque es la verdadera voluntad de los contratantes. No se produce ninguna incongruencia. Aunque no se alega el mutuo disenso como causa de extinción del contrato de compraventa, de los hechos se desprende que hay un mutuo disenso, que produce el mismo efecto que la resolución del contrato. En realidad, más que una causa de extinción de obligaciones, es un contrato o negocio jurídico por el que se extingue un contrato. Esta concepción contractual del mutuo disenso exige que se cumplan los requisitos del contrato conforme al artículo 1262 CC y demás normas concordantes. Es un contrato consensual y bilateral (SSTS 13 febrero 1965 y 14 octubre 1983). Según la STS 13 febrero 1965, el mutuo disenso es un nuevo convenio solutorio y liberatorio del anterior, y según la STS 5 abril 1979 es un negocio jurídico extintivo de la relación obligatoria anterior (vid. también SS. 5 julio y 26 noviembre 1980). Es, por tanto, fundamental, que se determine con claridad si realmente hubo un consentimiento contractual de extinguir el contrato de compraventa. El mutuo disenso como manifestación de una voluntad contractual puede ser expreso o tácito (STS 11 febrero 1982), pero debe ser, en cualquier caso, una manifestación de voluntad clara de querer extinguir el contrato de compraventa, porque de lo contrario, el supuesto puede ser incardinado en el artículo 1124 CC o en el artículo 1504 CC cuando lo que se aprecia es un incumplimiento contractual de una de las partes (cfr. SSTS 13 febrero 1965, 8 junio 1972, 5 abril 1979, 13 diciembre 1979, 5 junio 1980, 26 noviembre 1980).
Quinto.-Aun cuando en el recurso de apelación se ataca sólo los fundamentos cuarto y quinto y el fallo de la sentencia de instancia, esta Sala, por las cuestiones que se han planteado en la litis, ha procedido hacer un examen global de todas ellas. Centrándonos ahora más en el recurso de apelación, ha de señalarse que los efectos del mutuo disenso son los efectos propios de la extinción de un contrato sinalagmático. Por consiguiente, se debe volver a la situación en el momento que se firmó el contrato de compraventa. Los efectos y la correspondiente liquidación se pueden establecer por pactos. En el contrato de compraventa no se determinan los efectos ni la liquidación de la resolución contractual, por lo que se debe estar a las reglas generales del Derecho contractual. Dado que sólo se entregó una suma dineraria como señal de precio y no hubo pacto de arras penitenciales (artículo 1454 CC, que debe ser interpretado restrictivamente por el carácter excepcional de esta arras -SSTS 18 octubre 1996, 10 febrero 1997, 24 octubre 2002 -), penales o confirmatorias, se deben devolver los 30.000 €`por parte de la vendedora, más los intereses legales que se pagarán, según la sentencia de instancia, desde el 20 de enero de 2007. Según tiene declarado el TS, en caso de mutuo disenso, se debe proceder a la devolución de las prestaciones efectuadas (SS. 8 junio 1972, 14 octubre 1978, 6 octubre 1986, 12 diciembre 1987), siendo esto evidente al menos para el caso de tracto único, como en el caso de autos, siendo el efecto ex tunc.
Sexto.-Los posibles daños que haya causado el comprador por no cumplir con sus obligaciones puede ser objeto de una acción por quienes se consideran perjudicados, en este caso, el verdadero titular de la finca, quien tendrá que ejercitar la acción correspondiente. El verdadero titular pudo haber intervenido en el presente procedimiento en virtud del artículo 13 LEC, ya que por su vinculación familiar con la demandada y su interés en el contrato de compraventa, estaba legitimado para ello. Ello no impide que pueda ejercer las acciones que considere oportunas para la defensa de sus derechos frente al comprador. No ha de olvidarse que la intervención procesal supone la entrada de un tercero en un proceso ya iniciado y aún pendiente entre las partes legitimadas. En virtud de la intervención procesal, el tercero adquiere el status procesal de parte, pudiendo defender, por tanto, sus intereses legítimos. El artículo 13 LEC contempla la llamada intervención voluntaria -que ya era conocida en la jurisprudencia anterior a la LEC 2000, SSTS 28 diciembre 1906, 21 marzo 1911, 6 marzo 1946, 17 febrero 1951, 17 octubre 1961)-, de la que podía haber hecho uso el hijo de la vendedora. Ello no impide, que en el futuro plantee las acciones que considere oportunas si tiene algún interés legítimo sobre posibles daños y perjuicios frente al comprador, lo cual, obviamente, no corresponde decidir a esta Sección, ni, en su momento, al Juzgador de instancia, por no haber sido objeto de la litis.
Séptimo.-Por imperativo del artículo 398.1 LEC, se deben imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.
Que desestimando el recurso de apelación, debemos confirmar y confirmamos la sentencia de instancia, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1462
 artículo 1461
 artículo 1259
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1156
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1262
 artículo 1124
 artículo 1504
 resolución 
 artículo 13
 artículo 13
 artículo 398