Source: http://revuefiduciaire.grouperf.com/article/3714/hb/20171022212202689.html
Timestamp: 2017-11-19 05:05:46+00:00

Document:
Avis du Conseil d'État relatifs aux valeurs locatives des locaux professionnels
3 - Avis du Conseil d’État relatifs aux valeurs locatives des locaux professionnels
Les exploitants de locaux professionnels peuvent exercer un recours pour excès de pouvoir contre la décision d'une commission départementale des impôts directs locaux fixant les paramètres d'évaluation des valeurs locatives de ces locaux, dès lors que la taxe foncière ou la CFE leur est refacturée en vertu d'une clause contractuelle. / 3-2
Une personne ne peut demander l'annulation d'une telle décision que si les éléments contestés concernent directement sa situation ou seraient susceptibles de l'affecter indirectement. / 3-3
Le critère du marché locatif homogène permet de constituer des secteurs d'évaluation distincts en se fondant sur les loyers relevés pour la seule catégorie de locaux la plus représentée au sein du département, à l'exclusion de toutes les autres. / 3-4
Le Conseil d'État admet qu'une catégorie de locaux soit érigée en catégorie « de référence » pour la constitution des secteurs d'évaluation. / 3-4
Il définit par ailleurs les critères permettant à l'administration de s'écarter de la méthode tarifaire lorsque les loyers d'une catégorie, voire d'un même secteur d'évaluation, ne peuvent pas être retenus. / 3-7 et 3-8
Rôle des commissions départementales dans le processus de révision
La révision des valeurs locatives des locaux professionnels pour la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe foncière sur les propriétés bâties est fondée sur la constitution, dans chaque département, d’un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou parties de communes présentant un marché locatif homogène dans ce département (loi 2010-1658 du 29 décembre 2010, art. 34 ; voir « CFE – CVAE », RF 1076, § 1617).
Les paramètres d'évaluation des locaux professionnels sont déterminés par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP). Ces commissions sont chargées de délimiter les secteurs géographiques locatifs, de fixer les tarifs au mètre carré pour chaque catégorie de locaux, de classer les locaux et de décider de l'application de coefficients de localisation (voir RF 1076, § 1617).
Le Conseil d'État rappelle que la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives dans un département suppose :
-la constitution, dans ce département, des secteurs qui regroupent des communes ou des parties de communes représentant un marché locatif homogène ;
-le rattachement de chaque local professionnel à un sous-groupe et à une catégorie définis par le décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative, en fonction de sa nature et de sa destination, d'une part, et de son utilisation et de ses caractéristiques physiques, d'autre part ;
-le rattachement de ce local à un secteur d'évaluation.
Dans chaque secteur d'évaluation, les loyers constatés par catégorie de locaux servent de base à l'établissement d'un tarif par mètre carré. Le tarif peut être éventuellement minoré ou majoré d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation du local considéré au sein du secteur d'évaluation. Le tarif, multiplié par la surface pondérée de ce local, permet de déterminer sa valeur locative.
La cour administrative d'appel de Nancy, saisie de demandes d'annulation de la décision de deux commissions départementales des impôts directs locaux ayant fixé les paramètres d'évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels, a décidé de soumettre certaines difficultés pour avis au Conseil d'État (CAA Nancy 6 juillet 2017, nos 16NC02819 et 16NC02757). La Haute assemblée vient de se prononcer.
Contestation des paramètres d'évaluation des valeurs locatives
Par le propriétaire, le locataire ou par l'exploitant des locaux qui supporte contractuellement l'impôt
Lorsqu'il émane d'une personne privée, le recours pour excès de pouvoir dirigé contre la décision de la Commission départementale des impôts directs locaux (CDIDL) fixant les paramètres départementaux d'évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels, et notamment la grille tarifaire, n'est pas ouvert au seul propriétaire du bien concerné. Selon le Conseil d'État, il peut également être reconnu à une personne se prévalant d'un autre intérêt donnant qualité pour agir (CE 18 octobre 2017, n° 412234).
Ainsi, toute personne, qui, à la date d'introduction de sa demande au tribunal administratif, justifie qu'elle est ou sera redevable légal, dans le département, d'un impôt direct local au titre de locaux professionnels dont la valeur locative résulte des paramètres fixés par la commission départementale des impôts directs locaux peut former un recours en excès de pouvoir dirigé contre la décision de la commission, qu'elle soit propriétaire ou locataire de ces locaux.
Ont également qualité pour agir les locataires qui ne supportent la charge d'un impôt direct local à raison de ces locaux qu'en vertu d'une clause contractuelle et ne sont pas redevables à titre personnel d'un impôt direct local sur ces locaux.
Tel est le cas, notamment, de l'exploitant de ce local professionnel ou commercial.
Portée du recours
Compte tenu des différentes composantes des paramètres d'évaluation rappelées ci-dessus (voir § 3-1), la décision prise par la Commission départementale des impôts directs locaux est divisible. Par suite, un requérant n'est fondé à demander l'annulation de cette décision qu'en tant qu'elle porte sur (CE 18 octobre 2017, n° 412234) :
-la délimitation du secteur auquel est rattaché le local au titre duquel ce requérant est redevable d'un impôt direct local ;
-le tarif applicable à la catégorie dont relève ce local ;
-et, le cas échéant, le coefficient de localisation qui s'applique à sa situation.
Il ne peut donc demander l'annulation de cette décision qu'en tant qu'elle porte sur des éléments qui soit concernent directement sa situation soit seraient susceptibles de l'affecter indirectement.
Il ne peut pas demander l'annulation de l'ensemble de la décision délimitant les secteurs d'évaluation et fixant la grille tarifaire, et en particulier de l'intégralité de la grille tarifaire.
Critère du marché locatif homogène
Sectorisation à partir des loyers suffisamment représentatifs d’une catégorie
La loi ne définit aucune méthode pour la constitution des secteurs d'évaluation regroupant des communes ou parties de communes présentant un marché locatif homogène.
Par ailleurs, elle ne prévoit pas que des secteurs homogènes d'évaluation des loyers doivent être constitués pour chaque sous-groupe ou catégorie de locaux, tels qu'ils sont définis par le décret ayant fixé les 10 sous-groupes et 39 catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative (décret 2011-1267 du 10 octobre 2011).
Rappelons que les sous-groupes et catégories de locaux figurent dans le tableau des pages 2 et 3 de la déclaration 6660-REV (voir RF 1076, § 1623 ; voir FH 3485, § 4-33).
En revanche, cette disposition implique que soient constitués, dans le département, plusieurs secteurs constituant des ensembles homogènes de loyers, à partir de l'exploitation des conventions de location.
Le Conseil d’État en déduit qu'une commission départementale peut constituer des secteurs d'évaluation distincts en se fondant sur les loyers relevés pour la seule catégorie de locaux la plus représentée au sein du département, à l'exclusion de toutes les autres. Mais il subordonne cette faculté à la condition que les loyers constatés pour cette catégorie soient suffisamment représentatifs, tant au regard de leur valeur moyenne que de leur distribution, du marché locatif de l'ensemble des locaux professionnels du département (CE 18 octobre 2017, n° 412233).
La représentativité de la catégorie de locaux de référence est une question de fait
La Haute assemblée juge que la représentativité de la catégorie de locaux qui permet de l'ériger en catégorie de référence pour la constitution des secteurs d'évaluation doit s'apprécier au cas par cas (CE 18 octobre 2017, n° 412233).
La disposition autorisant la commission à ériger une catégorie de locaux en catégorie « de référence » pour la constitution des secteurs d'évaluation ne permet donc pas de dégager un taux minimum de représentativité au sein du département.
Détermination de la grille tarifaire
Tarifs au m² déterminés à partir des loyers moyens dans chaque secteur par catégorie de locaux
En principe, les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de locaux, à la date de référence du 1er janvier 2013, et au 1er janvier de l’année de création du local pour les années suivantes (loi 2010-1658 du 29 décembre 2010, art. 34, IV.B).
Le Conseil d'État juge que, pour mettre en œuvre la révision des valeurs locatives dans un département, il doit être calculé, pour chaque catégorie de locaux professionnels de chaque secteur d'évaluation de ce département, le loyer moyen constaté à partir des déclarations portant sur les locaux donnés en location collectées par l'administration (CE 18 octobre 2017, n° 412233).
Rappelons que cette collecte est opérée au moyen de la déclaration dématérialisée DECLOYER (voir RF 1076, § 1624).
Les tarifs par mètre carré sont ensuite déterminés sur la base de ces loyers moyens.
La loi autorise l'administration à mettre en œuvre une méthode par comparaison lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent pas être retenus, ou à défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation (voir §§ 3-7 et 3-8).
Il ne s’agit pas ici de la méthode subsidiaire d’évaluation par appréciation directe qui peut être mise en œuvre lorsque la méthode d’évaluation par grille tarifaire ne peut pas être appliquée (voir RF 1076, § 1618).
Conditions d'application de la méthode par comparaison
Comparaison avec d’autres catégories de locaux du même sous-groupe dans le même secteur
Lorsqu'un nombre trop faible de loyers ne permet pas de constater un loyer moyen significatif dans une catégorie de locaux du secteur d'évaluation, les tarifs peuvent être déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe dans le même secteur d'évaluation (loi 2010-1658 du 29 décembre 2010, art. 34, II.B.al. 2).
De même, la loi prévoit que cette méthode subsidiaire peut être appliquée lorsque les loyers ne peuvent pas être retenus. Tel est le cas en raison, notamment (CE 18 octobre 2017, n° 412233) :
-d'erreurs dans les déclarations relatives aux locaux de la catégorie donnés en location ;
-d'éléments spécifiques dans les conditions de location de certains locaux de la catégorie.
Comparaison avec les tarifs de secteurs d’évaluation ayant des niveaux de loyer similaires
Lorsque la première méthode subsidiaire (voir § 3-6) ne peut pas être appliquée faute d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, les tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département (loi 2010-1658 du 29 décembre 2010, art. 34, II.B.al. 3). Le Conseil d’État fixe les critères permettant de définir la notion d'éléments suffisants relative à cette méthode (CE 18 octobre 2017, n° 412233). Ainsi :
-le nombre trop faible de loyers doit être apprécié au sein du même sous-groupe ;
-les erreurs déclaratives et les éléments spécifiques tenant aux conditions de location de certains locaux doivent être appréciés au sein des catégories de ce sous-groupe.
« CFE – CVAE », RF 1076, § 1617

References: art. 34
 § 1617
 § 1617
 § 3
 § 1623
 § 4
 art. 34
 § 1624
 § 1618
 art. 34
 § 3
 art. 34
 § 1617