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Timestamp: 2020-07-15 06:36:07+00:00

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Wirksamkeitsvoraussetzungen, wesentliche Inhalte, Form und Abschluss
von Kilian Weih (Autor)
2. Befähigung des WEG-Verwalters
3. Bestellung des WEG-Verwalters
3.1. Vertrags- und Trennungstheorie
3.2. Bestellung bei Begründung des Wohnungseigentums
3.3. Bestellung im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung
3.4. Dauer der Bestellung
4. Der WEG-Verwaltervertrag
4.1. Rechtsnatur
4.3. Wesentliche Vertragsinhalte
4.3.1. Vertragspartner
4.3.2. Vertragsdauer
4.3.3. Vergütung
4.3.4. Aufgaben und Befugnisse
4.3.5. Haftungsbeschränkung und Verjährung
5. Beendigung des WEG-Verwaltervertrages
Abb. 1: Verwalterbestellung in der Gemeinschaftsordnung
Abb. 2: Verwalterbestellung in der Teilungserklärung
Abb. 3: Ermächtigungsbeschluss für Verwaltungsbeirat
Nach § 20 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat, sofern einer bestellt worden ist.1 Die Bestellung des Verwalters kann gem. § 20 Abs. 2 WEG zwar nicht ausgeschlossen werden, jedoch ergibt sich hieraus keine durchsetzbare Verpflichtung, einen Verwalter bestellen zu müssen. Es kann daher sein, dass speziell bei kleineren Wohnungseigentumsgemeinschaften kein Verwalter bestellt worden ist, da sich die Wohnungseigentümer einig sind, dass kein Verwalter bestellt werden soll und die anfallenden Verwaltungsaufgaben selbst durchgeführt werden.
Jeder Wohnungseigentümer kann jedoch, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, die Bestellung eines WEG-Verwalters, unabhängig von der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangen. Dies ergibt sich aus §§ 21 Abs. 4, 26, 20 Abs. 2 WEG und kann auch nach §§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG durchgesetzt werden.2
Spätestens zu diesem Zeitpunkt stellen sich sowohl für den zukünftigen WEG-Verwalter, als auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft und den Wohnungseigentümern wesentliche Rechtsfragen in Bezug auf die Wirksamkeitsvoraussetzungen, den wesentlichen Inhalten, der Form und des Abschlusses des WEG-Verwaltervertrages. Die nachfolgende Arbeit setzt sich speziell mit diesen Rechtsfragen auseinander.
WEG-Verwalter kann jede natürliche oder juristische Person werden, sofern sie im Rechtsverkehr geschäfts- und handlungsfähig ist. Somit können Personengesellschaften wie z.B. OHG, KG oder GmbH & Co. KG zum WEG-Verwalter bestellt werden, da diese weitestgehend rechtlich verselbstständigt und rechtsfähig sind. Selbiges gilt für Partnerschaften im Sinne des Partnerschaftsgesellschaftsgesetzes.3 Die Bestellung einer GbR als WEG-Verwalter ist nach Auffassung des BGH nicht möglich und ein derart gefasster Beschluss ist regelmäßig nichtig.4 Dies ist zum einen darauf zurückzuführen, dass die gesetzlichen Regelungen vorsehen, dass eine einzige Person als WEGVerwalter verantwortlich sein muss.5 Demzufolge ist auch die Bestellung eines Verwalter-Ehepaars unzulässig.6
Zum anderen wird, trotz der vom BGH zugesprochenen Rechtsfähigkeit der GbR7, die Verwaltereignung dieser Gesellschaftsform verneint, da nicht offenkundig ist, wer zum Gesellschafterkreis gehört, da keine Eintragung dieser Gesellschaft bzw. deren Gesellschafter in das Handelsregister notwendig ist.8 Somit könnten die handelnden Personen unbemerkt ausgetauscht und dadurch den Wohnungseigentümern immer wieder andere Personen als WEG-Verwalter aufgedrängt werden.9
Die durch die Rechtsordnung zuerkannte Rechtsfähigkeit von juristischen Personen hat zur Folge, dass diese selbst Träger von Rechten und Pflichten sein kann.10 Es bestehen somit keine Bedenken, die Rechtsformen der AG, GmbH oder Genossenschaft als WEG-Verwalter zuzulassen.11
Die vorherrschende Meinung in der Vergangenheit war, dass, in Anlehnung an die im Gesellschaftsrecht entwickelten Grundsätze, neben dem Bestellungsbeschluss zum Verwalter und deren Annahme, die Wirksamkeit der Bestellung an dem Abschluss des schuldrechtlichen Verwaltervertrages geknüpft ist. Diese Ansicht wurde als „Vertragstheorie“ bezeichnet,12 die jedoch von der „Trennungstheorie“ abgelöst wurde.
Gemäß der „Trennungstheorie“ verpflichtet bereits die Annahme der Bestellung das Organ, in diesem Fall also dem WEG-Verwalter, zur Amtsführung. Dass die Bestellung mehr als nur eine rechtsgeschäftliche Vollmachtserteilung ist, zeigt die Tatsache, dass durch die Bestellung sowohl Rechte als auch Pflichten des WEG-Verwalters begründet werden. Zwischen dem WEG-Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht somit bereits durch die Bestellung ein Schuldverhältnis „sui generis“.13
Für einen wirksamen Vertragsschluss zwischen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und dem WEG-Verwalter ist daher eine vorherige ordnungsgemäße Bestellung des WEG-Verwalters unerlässlich. Ein abgeschlossener Verwaltervertrag ohne Bestellung ist unwirksam. Nimmt der Verwalter trotz fehlender Bestellung seine Arbeit auf, so handelt er gem. §§ 677 ff. BGB als Geschäftsführer ohne Auftrag, mit der Folge, dass ihm zwar ein Aufwendungsersatz zusteht, er jedoch im Außenverhältnis als vollmachtsloser Vertreter handelt.14
Die Wirksamkeit der durch den vollmachtslosen Vertreter geschlossenen Verträge und die daraus resultierende Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht ergeben sich aus den §§ 177 ff. BGB.
Die Bestellung des WEG-Verwalters kann bereits bei Begründung des Wohnungseigentums erfolgen. Die Begründung kann zum einen durch die vertragliche Einräumung von Wohnungseigentum gem. § 3 WEG erfolgen. Hierbei ist es gemeinhin üblich, dass die Verwalterbestellung in der Gemeinschaftsordnung erfolgt. Wie dies in der Praxis aussehen kann, ist der im Anhang befindlichen Abbildung zu entnehmen (siehe Abb. 1). Diese Art der Begründung stellt heutzutage jedoch einen Ausnahmefall dar, da in der Regel das Wohnungseigentum durch Teilung begründet wird.15
Bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung gem. § 8 WEG wird die Bestellung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung gem. §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG (siehe Abb. 2) vorgenommen.
Damit ein WEG-Verwalter überhaupt im Rahmen einer Wohnungseigentümer- versammlung bestellt werden kann, ist es notwendig, dass der Verwalterbestellung eine ordnungsgemäße Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung voran gegangen ist. Eine ordnungsgemäße Einberufung der Wohnungseigentumsversammlung liegt regelmäßig dann vor, wenn die Ladungsfrist von mindestens 2 Wochen gem. § 24 Abs. 4 S. 2 WEG eingehalten, die Einberufungsschreiben zugegangen, inhaltlich auf die Versammlungszeit und Versammlungsort hingewiesen und schließlich die Tagesordnungen der Versammlung vollständig aufgeführt sind.16
Alle Inhalte über die im Rahmen der Versammlung beschlossen werden soll, müssen bereits bei der Einberufung so bezeichnet werden, dass eine Überraschung der Beteiligten weitestgehend ausgeschlossen werden kann und sie somit die Möglichkeit haben, sich auf die jeweiligen Inhalte der Beschlüsse vorzubereiten.17 Ist im Einberufungsschreiben „einer Wohnungseigentümerversammlung der Beschluss- gegenstand mit „Neuwahlen eines Verwalters“ bezeichnet, so ist für jeden Wohnungs- eigentümer erkennbar, dass nicht nur die Bestellung eines Verwalters beschlossen werden soll, sondern auch die wesentlichen Bedingungen des Verwaltervertrages.“.18
Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt gem. § 24 Abs. 1 WEG grundsätzlich durch den vorhandenen WEG-Verwalter. Ist kein WEG-Verwalter vorhanden oder verweigert sich dieser pflichtwidrig die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, so kann, sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt worden ist, der Vorsitzende oder sein Vertreter die Versammlung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG.19 Des Weiteren ist der Verwalter zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, wenn dies von mehr als einem Viertel aller Wohnungseigentümer, dem sogenannten Quorum, unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt wird.20
Darüber hinaus muss, neben der ordnungsgemäßen Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung, die Wohnungseigentümerversammlung auch beschlussfähig sein. Die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung ist gegeben, wenn die anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der für sie eingetragenen Miteigentumsanteile repräsentieren, § 25 Abs. 3 WEG. Über die Bestellung des WEG-Verwalters beschließen sodann die Wohnungseigentümer gem. § 26 Abs. 1 S. 1 WEG mit Stimmenmehrheit. Grundsätzlich sind auch die Wohnungseigentümer, die dem zur Wahl stehenden WEG-Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind, berechtigt, bei seiner Wahl mitzustimmen.21
Das Gesetz unterscheidet bei den Bestellungszeiträumen zwischen der Erstbestellung bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum und den Folgebestellungen, § 26 Abs. 1 S. 2 WEG. Diese Trennung trägt einer möglichen Interessenkollision bei der Durchsetzung von Mängelansprüchen Rechnung.
Zirka 20 % der Begründungen von Wohnungseigentum erfolgen durch Bauträger die sich dann selbst, eine Tochterfirma oder einen ihm wohlgesonnenen Dritten als Erstverwalter einsetzen.22 Hier besteht die Gefahr, dass mögliche Mängelansprüche der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Bauträger überhaupt nicht oder nicht mit dem nötigen Nachdruck durch den Verwalter verfolgt werden.
Der Verwalter könnte hierdurch die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte so lange hinauszögern, bis die gesetzliche Gewährleistungsfrist gem. § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB von 5 Jahren abgelaufen ist und der Bauträger aufgrund der Verjährung nicht mehr zu leisten braucht.23 Damit die Wohnungseigentümer nicht um ihre Gewährleistungsrechte gebracht werden und somit die Chance auf Bestellung eines neutralen WEG-Verwalters, der innerhalb der Gewährleistungsfrist die Ansprüche durchsetzen kann, wahrnehmen können, wurde die Dauer der Erstbestellung bei Begründung von Wohnungseigentum im Rahmen der WEG-Novelle auf maximal 3 Jahre begrenzt.24
Die Folgebestellung nach bereits vorgenommener Begründung des Wohnungseigentums wird von dem Gesetzgeber auf eine Laufzeit von maximal 5 Jahren begrenzt. Verwalterbestellungen mit einer längeren Laufzeit sind nach § 134 BGB nichtig. Entgegen der Auslegungsregeln von § 139 BGB soll dieser grundsätzlich nichtige Bestellungsbeschluss jedoch bis zur maximalen Bestellungszeit von 5 Jahren gültig sein. Dies wird damit begründet, dass ein WEG-Verwalter, der sogar für einen längeren als den gesetzlich zulässigen Zeitraum bestellt worden ist, zumindest für den gesetzlich zulässigen Zeitraum von 5 Jahren bestellt sein soll.25
Nach Ablauf der Bestellungsdauer muss sich der WEG-Verwalter neu bzw. erneut bestellen lassen, da eine stillschweigende Verlängerung der Amtsstellung nicht möglich ist.26
Bei der Ergründung der Rechtsnatur von WEG-Verwalterverträgen ist zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen WEG-Verwalterverträgen zu unterscheiden.
Bei einem entgeltlichen WEG-Verwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag, der teilweise dienstvertraglichen und teilweise werkvertraglichen Züge aufweist.27 Beispielsweise handelt es sich bei der Aufstellung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung um eine Verpflichtung des WEG-Verwalters mit werkvertraglichen Charakter, da der WEG-Verwalter einen Erfolg als Arbeitsergebnis schuldet.28
Findet die Verwaltertätigkeit hingegen unentgeltlich statt, was häufig bei kleineren Gemeinschaften der Fall ist, wenn die Verwaltung von einem Wohnungseigentümer selbst durchgeführt wird, so ist von einem Auftrag gem. §§ 662 ff. BGB auszugehen.29
1 Vgl. Merle (2010), Rn. 8, S. 586.
2 Vgl. Merle (2010), Rn. 13 - 16, S. 588.
3 Vgl. Rüscher (2011), S. 678; Vgl. Merle (2010), Rn. 10, S. 931.
4 Vgl. BGH v. 18.05.1989 - V ZB 4/89, NJW 1989, 2059; BGH v. 26.1.2006 - V ZB 132/05, NJW 2006, 2189.
5 Vgl. Röll/Sauren (2008), Rn. 562, S. 293.
6 Vgl. Merle (2010), Rn. 5, S. 930.
7 Vgl. BGH v. 29.01.2001 - II ZR 331/00, NJW 2001, 1056.
8 Vgl. BGH v. 26.01.2006 - V ZB 132/02, NJW 2005, 263.
9 Vgl. Jennißen (2010), Rn. 6, S. 813.
10 Vgl. Führich (2008), Rn. 52, S. 28.
11 Vgl. Jennißen (2010), Rn. 9, S. 814.
12 Vgl. Röll/Sauren (2008), Rn. 475, S. 264.
13 Vgl. Merle (2010), Rn. 21 - 26, S. 934 f.; Vgl. Hauff/Musielack (2007), S. 79.
14 Vgl. Sailer/Grabner/Matzen et al. (2010/2011), S. 894.
15 Vgl. Sailer/Grabner/Matzen et al. (2010/2011), S. 149.
16 Vgl. Hauff/Musielack (2007), S. 82.
17 Vgl. Röll/Sauren (2008), Rn. 304, S. 204.
18 Vgl. OLG Schleswig v. 10.01.2006 - 2 W 24/05, NJW-RR 2006, 1525.
19 Vgl. Röll/Sauren (2008), Rn. 303, S. 204.
20 Vgl. Hauff/Musielack (2007), S. 82.
21 Vgl. OLG Frankfurt v. 13.10.2004 - 20 W 133/05, Abgerufen am 09.06.2012 unter http://www.juraforum.de/urteile/begriffe/verwalterbestellung-2
22 Vgl. Röll/Sauren (2008), Rn. 479, S. 266.
23 Vgl. BT-Drucksache 16/3843 (2006), S. 26.
24 Vgl. Rüscher (2011), S. 652 f.; Vgl. Merle (2010), Rn. 45, S. 942.
25 Vgl. Augustinowski, I./ Augustinowski, H./ Nolte / Zehentmeier (2012), o.S., Stichwort Verwalter (siehe Internetverzeichnis)
26 Vgl. Hauff/Musielack (2007), S. 79.
27 Vgl. Bassenge (2011), Rn. 13, S. 2917.
28 Vgl. Merle (2010), Rn. 113, S. 962.
29 Vgl. Merle (2010), Rn. 113, S. 962.
9783656235941
9783656236832
v197429
WEG WEG Verwalter Verwalter Wohnungseigentum Wohnungseigentumsverwalter WEG-Vertrag Verwaltervertrag Verwaltung Immobilien Immobilienverwaltung Gemeinschaftseigentumsverwaltung
Kilian Weih (Autor)
Dysfunktionale Konfliktkosten in Unternehmen der Wohnungseigentumsverwaltung
Erstellung einer Datenbankanwendung zur privaten Immobilienverwaltung

References: § 20
 § 20
 BGH 
 BGH 
sui generis
 § 3
 § 8
 § 24
 § 24
 § 24
 § 25
 § 26
 § 26
 § 634
 § 134
 § 139
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH