Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ippp1-4512-818-15-2-mk
Timestamp: 2017-10-22 04:38:54+00:00

Document:
IPPP1/4512-818/15-2/MK | Interpretacja indywidualna
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Budynku wraz z gruntem.
IPPP1/4512-818/15-2/MKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2015 r. (data wpływu 6 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Budynku wraz z gruntem - jest prawidłowe.
W dniu 6 sierpnia 2015 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Budynku wraz z gruntem.
U. R. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą w branży budowlanej, podlegającą opodatkowaniu VAT. Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w Polsce.
W ramach prowadzonej działalności Spółka wybudowała budynek biurowy w K. (dalej „Budynek”). Budynek został posadowiony na trzech działkach gruntu (930/25, 930/27 oraz 930/29) znajdujących się w użytkowaniu wieczystym Spółki. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z budową Budynku. Od dnia wybudowania Budynku Spółka nie ponosiła wydatków na jego ulepszenie.
Przedmiotowy budynek jest budynkiem biurowym sklasyfikowanym zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych w Sekcji 1, Dziale 12 (budynki niemieszkalne), symbol 1220 (Budynki biurowe). Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w dniu 27 marca 2014 r.
Spółka podpisała umowy najmu dotyczące powierzchni znajdującej się w Budynku, przy czym, wydanie powierzchni najemcom następowało po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (tj. po dacie 27 marca 2014 r.). W chwili obecnej cała powierzchnia Budynku znajduje się w użytkowaniu najemców (należy przy tym zaznaczyć, że pewna część użytkowanych powierzchni Budynku to tzw. „powierzchnie wspólne”, które nie zawsze muszą być wprost wskazane w treści umów najmu z danymi najemcami).
Obecnie Spółka rozważa sprzedaż Budynku. Planowana transakcja sprzedaży obejmie w szczególności Budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, a także prawa autorskie związane z projektem architektonicznym uzyskane przez Spółkę w związku z budową Budynku, gwarancje udzielone przez wykonawców Budynku oraz zabezpieczenia udzielone przez najemców. Ponadto, na potencjalnego nabywcę przejdą z mocy prawa (na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego) zawarte przez Spółkę umowy najmu powierzchni znajdującej się w Budynku.
Dodatkowo, w zależności od decyzji nabywcy, umowa sprzedaży może również objąć umowy związane z obsługą (dot. utrzymania/administrowania Budynkiem), prawa wynikające z umów dot. dostawy mediów, prawa wynikające z umów dot. usług telekomunikacyjnych oraz ochrony.
Poza wskazanymi powyżej elementami, w ramach planowanej sprzedaży Budynku, nie dojdzie do zbycia żadnych dodatkowych aktywów Spółki. Również żadne dodatkowe pasywa nie zostaną przejęte przez nabywcę. Wszystkie inne aktywa/zasoby Spółki pozostaną niezmiennie „w Spółce” i nie będą przedmiotem sprzedaży.
Transakcja nie obejmie w szczególności:
należności i innych niż wymienione powyżej praw własności;
zobowiązań związanych z kredytem zaciągniętym na budowę Budynku;
umów dot. świadczenia usług administracyjnych dotyczących Budynku nabywanych przez Spółkę (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.);
praw wynikających z zawartych przez Spółkę umów ubezpieczenia;
nazwy Spółki;
zobowiązań Spółki (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych z Budynkiem) poza wymienionymi powyżej wyjątkami dotyczącymi obowiązków wynikających z umów, które przejdą na kupującego z mocy prawa oraz umów, które mogą zostać objęte umową sprzedaży w zależności od decyzji nabywcy.
W związku z planowaną transakcją, Spółka wystawi na nabywcę fakturę VAT dokumentującą transakcję sprzedaży Budynku.
W tym miejscu Spółka pragnie wskazać, że składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży nie są w żaden specyficzny sposób wyodrębnione organizacyjnie ani finansowo z przedsiębiorstwa Spółki. W szczególności nie stanowią działu, oddziału, odrębnej jednostki organizacyjnej, itp. W odniesieniu do tych składników majątku nie jest sporządzany również odrębny bilans. Równocześnie, nie jest wykluczone, że po zawarciu wskazanej powyżej umowy sprzedaży Spółka zostanie zlikwidowana. Spółka nie zatrudnia pracowników.
Czy opisana transakcja sprzedaży Budynku wraz z gruntem, na którym jest położony może zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja sprzedaży Budynku (wraz z gruntem) będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT...
W przypadku gdy planowana transakcja sprzedaży Budynku zostanie przeprowadzona przed upływem 2 lat od wydania powierzchni najemcom, tj. przed 27 marca 2016 r., czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT...
Zdaniem Spółki, przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży Budynku wraz z gruntem, na którym jest położony nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle przepisów ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja sprzedaży Budynku wraz z gruntem oraz innymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego elementami, które mogą zostać objęte umową sprzedaży, nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
W przypadku, gdy planowana transakcja sprzedaży Budynku zostanie przeprowadzona przed upływem 2 lat od wydania powierzchni najemcom (tj. przed 27 marca 2016 r.) planowana transakcja sprzedaży, jako nie korzystająca ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt l0a ustawy o VAT będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT.
Odnosząc powyższe do planowanej transakcji sprzedaży Budynku wskazać należy, że umowa sprzedaży obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Spółki (tzn. Budynek wraz z gruntem oraz innymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego elementami, które mogą zostać objęte umową sprzedaży). Planowana umowa nie obejmie natomiast istotnych elementów przedsiębiorstwa sprzedawcy (Spółki) - umową sprzedaży nie zostaną bowiem objęte m.in. nazwa Spółki, środki finansowe Spółki, tajemnice Spółki, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, tj. elementy, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa. W konsekwencji uznać należy, iż przedmiotem sprzedaży nie będzie faktycznie przedsiębiorstwo, ale zestaw składników (Budynek wraz z gruntem oraz innymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego elementami, które mogą zostać objęte umową sprzedaży).
Zorganizowana część przedsiębiorstwa została natomiast zdefiniowana w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zgodnie z którym, ilekroć w ustawie jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
■ musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
■ zespół ten powinien być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.
■ składniki przedsiębiorstwa przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
■ zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.
Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana transakcja sprzedaży objąć ma Budynek wraz gruntem, a także prawa autorskie związane z projektem architektonicznym uzyskane przez Spółkę w związku z budową Budynku, gwarancje udzielone przez wykonawców Budynku oraz zabezpieczenia udzielone przez najemców. Ponadto, na potencjalnego nabywcę z mocy prawa (na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego) przejdą również zawarte przez Spółkę umowy najmu powierzchni znajdującej się w Budynku. Dodatkowo, w zależności od decyzji nabywcy, umowa sprzedaży może również objąć umowy związane z obsługą Budynku (dot. utrzymania/administrowania Budynkiem), prawa wynikające z umów dot. dostawy mediów, prawa wynikające z umów dot. usług telekomunikacyjnych oraz ochrony. Poza wskazanymi powyżej elementami, w ramach planowanej sprzedaży Budynku, nie dojdzie do zbycia żadnych dodatkowych aktywów Spółki. Również żadne pasywa nie zostaną przejęte przez nabywcę. Wszystkie inne aktywa/zasoby Spółki pozostaną niezmiennie „w Spółce” i nie będą przedmiotem sprzedaży.
Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji nie są w żaden specyficzny sposób wyodrębnione organizacyjnie ani finansowo z przedsiębiorstwa Spółki. W szczególności nie stanowią działu, oddziału, odrębnej jednostki organizacyjnej, itp. W odniesieniu do tych składników majątku nie jest sporządzany również odrębny bilans. Tym samym, aktywa będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią jednej zwartej, kompletnej, powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie umożliwiałaby realizowanie określonego zadania gospodarczego. Jakkolwiek aktywa te mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności (np. w zakresie wynajmu powierzchni biurowej) to nie są jednak wystarczające - prowadzenie działalności w tym zakresie wymaga również zaangażowania innych aktywów/zasobów które jednak nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży.
W konsekwencji, w ocenie Spółki uznać należy, że przedmiot sprzedaży, tj. Budynek wraz z gruntem nie będzie spełniał wskazanych powyżej przesłanek niezbędnych do uznania, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa.
Potwierdzeniem stanowiska Spółki, zgodnie z którym planowana transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jest również fakt, że jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, planowana transakcja nie będzie obejmowała m.in.:
Powyższy katalog pozycji, które nie zostaną uwzględnione w planowanej transakcji sprzedaży wskazuje, że intencją stron jest sprzedaż wskazanych aktywów, a nie zorganizowanej części przedsiębiorstwa stanowiącej zwartą, kompletną i powiązaną ekonomicznie strukturę organizacyjną, która samodzielnie umożliwiałaby realizowanie określonego zadania gospodarczego.
W związku z powyższym, w ocenie Spółki, przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego Budynek wraz z gruntem oraz innymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego elementami, które mogą zostać objęte umową sprzedaży, w świetle przepisów ustawy o VAT nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji planowana transakcja sprzedaży gruntu oraz Budynku hotelowego wraz z Wyposażeniem nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Co do zasady, podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146apkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Równocześnie, ustawa o VAT wprowadza szereg zwolnień z podatku dla określonych czynności. W tym zakresie należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumieć należy natomiast do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Ponadto,jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
Mając na uwadze powyższe przepisy, w pierwszej kolejności wskazać należy, że do pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynku (powierzchni) doszło w wyniku wydania poszczególnych powierzchni Budynku w związku z zawarciem przez Spółkę poszczególnych umów najmu. Przy czym, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, do pierwszego zasiedlenia nie doszło przed 27 marca 2014 r., tj. przed datą uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku. W konsekwencji, w przypadku gdy planowana transakcja sprzedaży Budynku zostanie przeprowadzona przed 27 marca 2016 r., planowana transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jeżeli natomiast planowana transakcja sprzedaży Budynku zostanie przeprowadzona po dacie 27 marca 2016 r., określenie zasad opodatkowania planowanej transakcji na gruncie przepisów ustawy o VAT wymagało będzie analizy poszczególnych umów najmu w celu dokładnego ustalenia, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia poszczególnych części (powierzchni) Budynku. Przy czym, niniejszy wniosek dotyczy jedynie ustalenia zasad opodatkowania na gruncie przepisów ustawy o VAT planowanej umowy sprzedaży Budynku wraz z gruntem oraz innymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego elementami, które mogą zostać objęte umową sprzedaży, która zostanie zawarta przez datą 27 marca 2016 r.
Odnosząc się natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zauważyć należy, że Budynek został wybudowany przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z budową Budynku. Ponadto, od dnia wybudowania Budynku, Spółka nie ponosiła wydatków na jego ulepszenie, W tym stanie rzeczy, nie zostanie spełniony pierwszy z warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT warunkujących zastosowanie zwolnienia z podatku VAT.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie Spółki, w przypadku gdy planowana transakcja sprzedaży Budynku zostanie przeprowadzona przed upływem 2 lat od wydania powierzchni najemcom (tj. przed 27 marca 2016 r.) planowana transakcja sprzedaży, jako nie korzystająca ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt l0a ustawy o VAT będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT.
W tym miejscu należy zauważyć, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołana podstawa prawna nie zmienia rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanego przepisu prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomość służy do wykonywania wyłącznie czynności opodatkowanych tym podatkiem – tj. cała powierzchnia Budynku znajduje się w użytkowaniu najemców. Tym samym Nieruchomość nie jest przez Zbywcę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z budową Budynku. Nie zaistniały więc przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
ITPB2/4511-719/15/MM | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > IPPP1/4512-818/15-2/MK

References: art. 14
 art. 678
 art. 6
 art. 6
 art. 43
 art. 2
 art. 678
 art. 6
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43