Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=27.09.2017&Aktenzeichen=XII%20ZR%20114%2F16
Timestamp: 2020-04-09 03:33:40+00:00

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BGH, 27.09.2017 - XII ZR 114/16 - dejure.org
https://dejure.org/2017,41598
BGH, 27.09.2017 - XII ZR 114/16 (https://dejure.org/2017,41598)
BGH, Entscheidung vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16 (https://dejure.org/2017,41598)
BGH, Entscheidung vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16 (https://dejure.org/2017,41598)
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§ 550 BGB, §§ ... 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB, 550 Satz 1 BGB, §§ 550 Satz 1, 542 Abs. 1 BGB, § 550 Satz 1 BGB, Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung, § 2 BetrKV, § 242 BGB, § 566 BGB, §§ 578, 550 BGB, § 134 BGB
§ 242 BGB, § 542 Abs 1 BGB, § 550 S 1 BGB, § 566 Abs 1 BGB, § 578 Abs 1 BGB
Kündigung eines langfristigen Gewerberaummietvertrags: Wirksamkeit einer sog. Schriftformheilungsklausel; treuwidrige Berufung auf den Schriftformmangel
Ordentliche Kündigung eines Mietvertrags unter Berufung auf einen Schriftformmangel (hier: Unzulässigkeit einer Schriftformklausel im Mietvertrag); Treuwidrigkeit der Kündigung bei Berufung auf die schriftformwidrige Änderung einer Wertsicherungsklausel; Gedankliche ...
BGB §§ 242, 550 Satz 1
Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln/Treuwidrigkeit der Berufung auf Schriftformverstoß
Unvereinbarkeit von Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB; Treuwidrigkeit, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form ...
Schriftformheilungsklauseln in Gewerberaummietverträgen sind stets unwirksam
BGB §§ 242 Ca, 550 S. 1
Kündigung wegen Schriftformverstoßes kann treuwidrig sein!
Praxismietverträge | Schriftformheilungsklauseln können Formverstöße nicht retten!
Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag unwirksam
Schriftformheilungsklauseln wirksam?
Schluss mit Schriftformheilungsklauseln!
Gewerbliches Mietrecht - Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam und können für sich genommen keine Schriftformkündigung hindern
Das Ende der Schriftformheilungsklauseln
Schriftform, Heilungsklausel, Treu und Glauben
Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam - Was nun?
lutzabel.com , S. 12 (Entscheidungsbesprechung)
Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln im Gewerberaummietvertag
Schriftformheilungsklauseln verworfen
BGH verwirft alle Schriftformheilungsklauseln! (IMR 2017, 492)
BGH verwirft alle Schriftformheilungsklauseln! (IBR 2017, 708)
Kurznachricht zu "Abschied vom Mindestsatz nach§ 7 V HOAI durch die Schriftformheilungsklausel?" von RA Dr. Hans-Joachim Weingart, original erschienen in: NZBau 2018, 276 - 279.
Kurznachricht zu "Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen - quo vadis?" von RA Dr. Alexander Nemzov und RA Aytac Aspar, LL.M., original erschienen in: ZfIR 2019, 73 - 84.
LG Mannheim, 18.05.2015 - 5 O 209/14
OLG Karlsruhe, 26.10.2016 - 6 U 97/15
BGHZ 216, 68
ZIP 2018, 328
MDR 2017, 1351
NZM 2018, 38
ZMR 2018, 30
WM 2018, 2340
BB 2017, 2761
Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. September 2017, XII ZR 114/16, NJW 2017, 3772, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken können (…Senatsurteile vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 17 ff. und vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16 - NJW 2017, 3772 Rn. 22, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat (Senatsurteil vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16 - NJW 2017, 3772 Rn. 34 ff. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt), sind Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam.
Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB also hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (Senatsurteil BGHZ 216, 68 = NJW 2017, 3772 Rn. 17 mwN).
Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (…Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 16; BGHZ 216, 68 = NJW 2017, 3772 Rn. 24).
Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil BGHZ 216, 68 = NJW 2017, 3772 Rn. 34 ff. mwN), sind Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam.
Zudem, so tragen die Beklagten weiter mit Bezug auf die Entscheidung des XII. Senats des BGH vom 27.9.2017 (XII ZR 114/16; NZM 2018, 38 [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] mAnm Krüger ) vor, seien die zur Schriftformunwirksamkeit ggf. führenden Änderungen einzig für die Klägerin zu 2) günstig, was ihr die Berufung auf den Formverstoß gem. § 242 BGB versage.
§ 550 BGB schützt einerseits den Erwerber der Liegenschaft aufgrund des möglichen Eintritts in die Vermieterstellung, indem er die Bedingungen des Mietverhältnisses aus dem schriftlichen Vertrag ersehen können muss, wenn dieser mehr als ein Jahr fest läuft (vgl. nur BGH NZM 2018, 38 [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] mAnm. Krüger; BGH NZM 2012, 502 [BGH 24.01.2012 - VIII ZR 235/11] ; BGH NJW 2008, 2178 [BGH 07.05.2008 - XII ZR 69/06] ;… Bieber in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2016, § 550 Rn. 2;… Blank in Blank/Börstinghaus 5. Aufl. 2017 § 550 Rn. 4;… Heile/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. 2014 II Rn. 2447;… Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprèe/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. 2017 Kap. 6 Rn. 7;… Lützenkirchen in Lützenkirchen Mietrecht Kommentar 2. Aufl. 2015 § 550 Rn. 5).
Weiterhin dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zu gewährleisten und soll die Vertragsparteien selbst vor dem unbedachten Eingehen solcher schützen - Übereilungsschutz (BGH NZM 2018, 38 [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] mAnm Krüger ).
Dieser in Teilen vertretene Auffassung (…vgl. Nachweise bei Heike/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. 2014 II RN. 2448) folgt der Bundesgerichtshof nicht, sondern hat vielmehr erneut bestätigt, dass auch die Vertragsparteien selbst von der Schriftform geschützt werden, da die zugleich intendierte Gewährleistung der Beweisbarkeit langfristiger Abreden sowie der Schutz vor Übereilung nach wie vor einschlägig sind (BGH NZM 2018, 38 [41] [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] mAnm Krüger ).
Dieses würde praktisch jede Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisse bei einem Verstoß gegen die Schriftformunwirksamkeit unmöglich machen, was den Normgehalt jedenfalls im Verhältnis zwischen den aktuellen Vertragsparteien, die sich auch nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach wie vor hierauf berufen können (BGH NZM 2018, 38 [42] [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] mAnm Krüger ) negieren würde.
Insofern mag es zwar sein, dass die 2. Kammer des 1. Senats des BVerfG einen "Schlussstrich unter die Bedarfsseite des Alg II" ziehen wollte (vgl. Siebel-Huffmann , NJW 2017, S. 3772).
Zudem, so tragen die Beklagten weiter mit Bezug auf die Entscheidung des XII. Senats des BGH vom 27.9.2017 (XII ZR 114/16; NZM 2018, 38 mAnm Krüger) vor, seien die zur Schriftformunwirksamkeit ggf. führenden Änderungen einzig für die Klägerin zu 2) günstig, was ihr die Berufung auf den Formverstoß gem. § 242 BGB versage.
§ 550 BGB schützt einerseits den Erwerber der Liegenschaft aufgrund des möglichen Eintritts in die Vermieterstellung, indem er die Bedingungen des Mietverhältnisses aus dem schriftlichen Vertrag ersehen können muss, wenn dieser mehr als ein Jahr fest läuft (vgl. nur BGH NZM 2018, 38 mAnm. Krüger; BGH NZM 2012, 502; BGH NJW 2008, 2178;… Bieber in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2016, § 550 Rn. 2;… Blank in Blank/Börstinghaus 5. Aufl. 2017 § 550 Rn. 4;… Heile/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. 2014 II Rn. 2447;… Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprèe/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. 2017 Kap. 6 Rn. 7;… Lützenkirchen in Lützenkirchen Mietrecht Kommentar 2. Aufl. 2015 § 550 Rn. 5).
Weiterhin dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zu gewährleisten und soll die Vertragsparteien selbst vor dem unbedachten Eingehen solcher schützen - Übereilungsschutz (BGH NZM 2018, 38 mAnm Krüger).
Dieser in Teilen vertretene Auffassung (…vgl. Nachweise bei Heile/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. 2014 II RN. 2448) folgt der Bundesgerichtshof nicht, sondern hat vielmehr erneut bestätigt, dass auch die Vertragsparteien selbst von der Schriftform geschützt werden, da die zugleich intendierte Gewährleistung der Beweisbarkeit langfristiger Abreden sowie der Schutz vor Übereilung nach wie vor einschlägig sind (BGH NZM 2018, 38 [41] mAnm Krüger).
Dieses würde praktisch jede Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses bei einem Verstoß gegen die Schriftformunwirksamkeit unmöglich machen, was den Normgehalt jedenfalls im Verhältnis zwischen den aktuellen Vertragsparteien, die sich auch nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach wie vor hierauf berufen können (BGH NZM 2018, 38 [42] mAnm Krüger) negieren würde.
Auch verstößt es gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (BGH, Urteil vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16, BGHZ 216, 68, zitiert juris Rn. 41;… MünchKomm-BGB/Bieber, 7. Aufl., § 550 Rn. 19; jeweils mwN).
Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Überleitungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde (vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16, NJW 2017, 3772, Tz. 34f.; BGH, Urteil vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17, Grundeigentum 2018, 704, Tz. 25).
Unabhängig davon, dass der Kläger ein solches Vorgehen von dem Beklagten schon nicht verlangt hat, sind sogenannte Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam (BGH, Urteil vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16, BGHZ 216, 68, Rn. 28 ff m.w.N.).
Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (vgl. BGH…, Urteil vom 22. Januar 2014, XII ZR 68/10, BGHZ 200, 98, Rn. 24 ff;… vom 30. April 2014, XII ZR 146/12, NJW 2014, 2102, Rn. 28; vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16, BGHZ 216, 68, Rn. 28 ff).
Es verstößt allerdings gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (BGH…, Urteil vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311, Rn. 27; vom 27. September 2017, a.a.O. Rn. 41; jeweils m.w.N.).
Im Rahmen des § 550 BGB soll einerseits der Erwerber der Liegenschaft aufgrund des möglichen Eintritts in die Vermieterstellung die Bedingungen des Vertrages aus dem schriftlichen Vertrag ersehen können, wenn dieser mehr als ein Jahr fest läuft (vgl. nur BGH NZM 2018, 38 [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] mAnm. Krüger ; BGH NZM 2012, 502 [BGH 24.01.2012 - VIII ZR 235/11] ; BGH NJW 2008, 2178 [BGH 07.05.2008 - XII ZR 69/06] ;… Bieber in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2016, § 550 Rn. 2;… Blank in Blank/Börstinghaus 5. Aufl. 2017 § 550 Rn. 4;… Heile/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. 2014 II Rn. 2447;… Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprèe/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. 2017 Kap. 6 Rn. 7;… Lützenkirchen in Lützenkirchen Mietrecht Kommentar 2. Aufl. 2015 § 550 Rn. 5).
Er erstreckt, wie der Bundesgerichtshofs zeitnah bestätigt hat, auch auf die vertragsschließenden Parteien mit dem Ziel, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zu gewährleisten und die Vertragsparteien selbst vor dem unbedachten Eingehen solcher schützen - Übereilungsschutz (BGH NZM 2018, 38 [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] mAnm Krüger ;… Fritz Gewerberaummietrecht 4. Auf. 2005 III. Rn. 47a;… Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprèe/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. 2017 Kap. 6 Rn. 7;… Seldeneck/Wichert/Fallack Gewerbemiete 1. Aufl. 2013 Baust. 19 Rn. 3).
OLG Köln, 29.01.2019 - 22 U 30/17
Formularmäßige Vereinbarung einer Laufzeit von zehn Jahren für einen …
Die nachträgliche Einigung der Parteien erfolgte jedenfalls durch die späteren Nachträge, die alle die Schriftform wahren (vgl. hierzu BGH NZM 2018, 38) .
SG Bayreuth, 29.05.2018 - S 4 SO 121/17
Unwirksame Kostensenkungsaufforderung - unvollständig und missverständlich
LG Düsseldorf, 24.06.2019 - 21 O 361/18
Wettbüro auf der ehemaligen Rennbahn muss geräumt werden

References: § 550
 § 550
 § 2
 § 242
 § 566
 § 134

§ 242
 § 542
 § 550
 § 566
 § 578
 § 550

BGH 

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 § 242

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 § 242

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