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Timestamp: 2019-07-17 08:18:46+00:00

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BGH, 16.06.2010 - VIII ZR 99/09 - dejure.org
https://dejure.org/2010,679
BGH, 16.06.2010 - VIII ZR 99/09 (https://dejure.org/2010,679)
BGH, Entscheidung vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09 (https://dejure.org/2010,679)
BGH, Entscheidung vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09 (https://dejure.org/2010,679)
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BGB §§ 558, 558c, 558d; ZPO § 286
§ 558 BGB, § 558c BGB, § 558d BGB, § 286 ZPO
Erhöhung der Wohnraummiete: Indizwirkung eines von den örtlichen Interessenvertretern gemeinsam erstellten einfachen Mietspiegels
Heranziehung eines geeigneten Mietspiegels aus der Nachbargemeinde ohne zusätzliche Beauftragung eines Sachverständigen zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete; Anspruch eines Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung
Verwendung des Mietspiegels einer Nachbargemeinde zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens
Mietspiegel: Mieterhöhungsverlangen
Mieterhöhung - Ortsfremde Mietspiegel grundsätzlich zulässig
Mietrecht - Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen
Verwendung eines Mietspiegels der Nachbarstadt
Mieterhöhungsverlangen kann ggf. auch auf Mietspiegel der Nachbarstadt gestützt werden
Indizwirkung von einfachen Mietspiegeln
Mieterhöhung mit Mietspiegel der Nachbarstadt
web.de (Pressemeldung, 17.06.2010)
sndpartner.de (Kurzinformation)
Mieterhöhung durch Bezugnahme auf einfachen Mietspiegel der Nachbargemeinde möglich
Zur Begründung einer Mieterhöhung kann Mietspiegel der Nachbarstadt ausreichen
Mieterhöhungen: Verwendung von Mietspiegeln
Erleichterung der Mieterhöhung
Qualifizierter Mietspiegel: Seit der Mietrechtsreform 2001
Mieterhöhung: Bezugnahme auf (einfachen) Mietspiegel vergleichbarer Gemeinde zulässig! (IMR 2010, 319)
AG Backnang, 14.03.2008 - 4 C 581/07
LG Stuttgart, 25.03.2009 - 5 S 123/08
NJW 2010, 2946
MDR 2010, 1179
NZM 2010, 665
ZMR 2010, 846
WuM 2010, 505
Da der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 den Mietspiegel nach § 558c BGB weiterhin als eine von mehreren tauglichen Grundlagen für ein Mieterhöhungsverlangen beibehalten hat, vgl. § 558a Abs. 2 BGB, kann dieser - soweit er ordnungsgemäß erstellt wurde - im Mieterhöhungsprozess nach einhelliger Auffassung in der Instanzrechtsprechung und Literatur, die der Bundesgerichtshof teilt, auch weiterhin taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) sein (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505, m. w. z. N.;… Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW -, 775, Rn. 16;… Urt. v. 03.07.- - VIII ZR 267/12, Rn. 32; LG Duisburg, Beschl. v. 24.01.2005 - 13 T 9/05, WuM 2005, 460;… st. Rspr. nahezu aller Kammern des LG Berlin, vgl. schon LG Berlin Urt. v. 19.06.2003 - 62 S 15/03, in Grundeigentum 2003, 1020;… w. N. in LG Berlin Urt. v. 31.08.2016 - 65 S 197/16, a.a.O.;… MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 558c Rn. 5; Börstinghaus, NZM 2002, 273, [278]).
Dem einfachen Mietspiegel kommt nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB) zu; er stellt aber - wie bisher und nach den Gesetzesmaterialien zur Mietrechtsreform 2001 unverändert - ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben; wie auch sonst hängt die Reichweite der Indizwirkung von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, bei einem Mietspiegel insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert seiner Angaben erhoben werden (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = Grundeigentum 2010, 1049).
Da der Mietspiegel unter Beteiligung der Gemeinde sowie von Interessenvertretern der Mieter- und Vermieterseite erstellt wurde, spricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, a.a.O.).
Verbleiben nach Prüfung substantiierter Angriffe Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist seine Indizwirkung erschüttert und der Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete muss anderweitig geführt werden (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, a.a.O.).
Nach den Gesetzesmaterialien (…vgl. etwa BT-Ds. 14/4553, S. 89f.) und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. nur BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, a.a.O.) können selbst ausgehandelte oder vereinbarte Mietspiegel im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (…vgl. auch Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, a.a.O., S. 17;… Börstinghaus in: Börstinghaus/Clar, Mietspiegel - Erstellung und Anwendung, 2. Aufl., 2014, S. 164 Rn. 358f.).
Zwar stellt das Berufungsgericht noch zutreffend darauf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln keine abschließende Regelung enthält und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 7).
Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).
Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12).
Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 f.;… vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV/216).
Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und dessen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteilung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird (vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu legen, dass sich die zwecks Herstellung einer Vergleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelvergleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür maßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer Preisspanne 5, 40 EUR bis 7, 15 EUR bewegt, deren Mittelwert sich auf 6, 275 EUR/m 2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags von zwei Prozent beläuft (…vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 20;… MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN).
Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterlichen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (…vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.).
aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess eine Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit diese Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich machen kann, reicht (…Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO).
Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).
(b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).
Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).
Der Senat hat bereits entschieden, dass dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 ff.;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 Rn. 16).
Insbesondere kommt es darauf an, welche Einwendungen von den Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 13).
20 Darauf basiert die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der ein Mietspiegel, der - wie hier von der Klägerin geltend gemacht - nicht die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) - wie bisher - herangezogen werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946, juris Rn. 11ff;… v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775, Rn. 16;… Urt. v. 03.07.2013 - VIII ZR 267/12, juris 32).
Dem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB) zu; der er stellt aber - wie bisher und nach den Gesetzesmaterialien zur Mietrechtsreform 2001 unverändert - ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben; wie auch sonst hängt die Reichweite der Indizwirkung von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, bei einem Mietspiegel insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert seiner Angaben erhoben werden (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = Grundeigentum 2010, 1049, juris, Rn. 13).
Für den einfachen Mietspiegel hatte der Bundesgerichtshof die Fragen bereits mit der Entscheidung vom 16.06.2010 (VIII ZR 99/09, a.a.O.) beantwortet.
Die Mietrechtsreform 2001 schließt - entgegen der Kritik (auch der Klägerin) an der (erneuten) Tendenz vieler Gerichte, einen vorhandenen Mietspiegel (als einfachen) anzuwenden und vom Einholen eines Sachverständigengutachtens abzusehen - den " Rückfall " auf eine bereits gesicherte, vor Einführung des qualifizierten Mietspiegels verfassungsrechtlich unbeanstandete Rechtspraxis nicht aus (so auch BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, a.a.O., juris Rn. 8).
Verbleiben nach Prüfung substantiierter Angriffe etwa gegen die erforderliche Sachkunde der Verfasser des Mietspiegels, die substantiierte Behauptung, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativen Datenmaterial Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist seine Indizwirkung erschüttert und der Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete muss anderweitig geführt werden (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010, a.a.O., juris Rn. 12f.).
Dabei sind jedoch - nach den Feststellungen und Schlussfolgerungen unter aa) und bb) anders als die Klägerin meint - nicht alle potenziell möglichen Einwendungen (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, a.a.O.) unabhängig vom Einzelfall einer Prüfung zu unterziehen, sondern einzelfall-, das heißt mietspiegelbezogen in Abhängigkeit von der jeweiligen Erstellungsweise nach den Alternativen des § 558c Abs. 1 BGB.
Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 267/12, juris; Urteil vom 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775; Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626).
Dies gilt selbst dann, wenn der Mietspiegel - anders als der Berliner Mietspiegel 2013 - nicht von der Gemeinde, sondern nur von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde (BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626).
Dass der Mietspiegel vom Land Berlin erstellt und von den Interessenvertretern sowohl der Mieter- als auch der Vermieterseite anerkannt worden ist, spricht nach der Lebenserfahrung bereits dafür, dass er die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626; BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 für den Mietspiegel der Stadt Schorndorf).".
Wendet etwa eine Partei substantiiert ein, den Verfassern habe es an der nötigen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder unzureichendem Datenmaterial, ist dem grundsätzlich nachzugehen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626).
Der Bundesgerichtshof hat sogar schon einem zwischen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter ausgehandelten Mietspiegel Indizwirkung beigemessen (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 358 f. m. V. a. BGH WuM 2010, 505).
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Prozess daher auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13).
Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 f.;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, juris Rn. 32).
Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 14).
Es ist nicht gerechtfertigt, derart erstellten Mietspiegeln allgemein jegliche Aussagekraft im Erkenntnisverfahren abzusprechen (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09).
VerfGH Berlin, 16.05.2018 - VerfGH 171/16
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References: § 286

§ 558
 § 558
 § 558
 § 286
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 543
 § 543
 § 558
 § 558
 § 558
 BGH