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AC CAPITALES SAFI - FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA Lima, Perú 29 de mayo de PDF
AC CAPITALES SAFI - FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA Lima, Perú 29 de mayo de 2015
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Antonia Duarte del Río
1 Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A. Informe de Clasificación Contacto: Carmen Alvarado Hernán Regis (511) AC CAPITALES SAFI - FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA Lima, Perú 29 de mayo de 2015 Clasificación Categoría Definición de Categoría La política de inversión y la gestión del Fondo presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, Cuotas de Participación A-fi.pe teniendo la capacidad de limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del Fondo. La clasificación que se otorga a los presentes valores no implica recomendación para comprar, vender o mantenerlos en cartera Información del Fondo en MM de S/ Dic.14 Mar.15 Dic.14 Mar.15 Activos: Utilidad Neta: Pasivos: Valor Cuota*: Patrimonio: *En Dólares Americanos. Historia de Clasificación: Valor Cuota BBBfi (Dic. 97), Afi (Jul. 99), BBBfi (Dic. 00), BBfi (May. 02), BB-fi (May. 03), BBfi (Ago. 05), BBBfi.pe (Mar.08), BBB+fi.pe (Oct. 09), Afi.pe (Dic. 12). Para la presente evaluación se han utilizado los Estados Financieros Auditados del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria y de AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión al 31 de diciembre de 2011, 2012, 2013 y 2014, así como Estados Financieros No Auditados al 31 de marzo de 2015 y Asimismo, se utilizó información adicional proporcionada por la SAFI. Fundamento: Luego del análisis efectuado, el Comité de Clasificación de Equilibrium decidió mantener la categoría A-fi.pe otorgada a las Cuotas de Participación del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (en adelante FIMI o el Fondo), el mismo que viene siendo administrado por AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (en adelante AC Capitales SAFI). Dicha decisión se sustenta en la diversificación lograda y maduración de las inversiones inmobiliarias del Fondo, lo cual le viene permitiendo realizar devoluciones de capital y reparto de dividendos a los partícipes. Aporta igualmente de manera positiva la experiencia de AC Capitales SAFI en el manejo de fondos de inversión, así como la gestión del Equipo Gestor, quienes vienen cumplimiento con las políticas establecidas en el Reglamento de Participación del Fondo. Asimismo, se considera la evolución favorable del valor cuota, sustentado principalmente en la reevaluación positiva de las inversiones inmobiliarias, la ganancia generada por la venta de parte de sus inversiones, los flujos provenientes de las rentas de los activos inmobiliarios, así como las utilidades obtenidas por la participación del Fondo en proyectos de desarrollo inmobiliario. No obstante lo anterior, limita al Fondo el contar con una mayor clasificación la sensibilidad del sector inmobiliario ante choques negativos en la confianza de los agentes económicos. Esto último se ve plasmando en los efectos en el sector producto de la desaceleración económica, lo cual se refleja en una menor demanda y velocidad de ventas, principalmente en los proyectos financiados bajo el programa MiVivienda dadas las restricciones impuestas por parte de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) para poder acceder a dicho financiamiento a raíz de un aumento en la morosidad producto del sobreendeudamiento de una parte de la población. A los efectos de la desaceleración económica, se suma la devaluación del Nuevo Sol frente al Dólar Estadounidense a partir del 2013, la misma que se viene acentuando más durante el ejercicio en curso producto de las expectativas en relación al incremento de la tasa de la Reserva Federa en los Estados Unidos. Lo señalado anteriormente podría eventualmente generar un impacto desfavorable en la absorción y en la evolución de los precios de venta y alquiler de los inmuebles residenciales y de oficinas, sin dejar de mencionar la desaceleración en algunos proyectos en los que el Fondo participa vía Asociación en Participación. El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria tiene como objetivo colocar sus recursos principalmente en bienes raíces, a través de la adquisición de propiedades a nivel nacional. Asimismo, puede destinar recursos a la construcción y/o remodelación de dichos bienes con la finalidad de explotarlos como negocio inmobiliario a través de su arrendamiento y/o posterior venta. A la fecha del presente informe, el Fondo se encuentra en periodo de desinversión, lo que conlleva a que desde el año 2011 inicie la negociación para la venta de parte de sus activos. De la misma manera, el Fondo recibe reducciones de capital o distribuciones de beneficios de las Asociaciones en Participación en la medida que estas maduran y culminan. Es importante mencionar que al cierre del ejercicio 2014 se aprobó realizar modificaciones en las metodologías de la estimación del valor razonable de las inversiones del Fondo. Es así que parte de las inversiones inmobiliarias pasaron de tasación a flujo de caja descontado (los que le generan alquileres al Fondo), mientras que parte de las inversiones en proyectos inmobiliarios (Asociaciones en Participación) que se registraban al costo histórico, pasaron a ser valorizadas a través de la proyección de flujos (dado que ya se iniciaron obras). Cabe mencionar que al 31 de diciembre de 2014, la valorización de los inmuebles generó una variación positiva de 4.4 respecto al ejercicio La nomenclatura pe refleja riesgos sólo comparables en el Perú.2 anterior, la misma que incluye el cambio en la forma de valorizar algunas inversiones. Al 31 de diciembre de 2014, los activos del Fondo ascienden a S/ millones, mostrando un retroceso de 8.0 en relación al ejercicio 2013, lo cual se sustenta en la venta de parte de sus inversiones. Dentro de la estructura del activo, el 63.0 corresponde a Inversiones Inmobiliarias, las mismas que hacen referencia a inmuebles en los que el Fondo es propietario y que le generan rentas por el alquiler de oficinas y almacenes, mientras que el 30.5 lo conforman las inversiones en Asociaciones en Participación, así como en Subsidiarias y Asociadas. Con relación a las Asociaciones en Participación, las mismas consideran proyectos para la venta de viviendas, oficinas y locales comerciales, encontrándose inclusive algunos en etapa de desarrollo. En línea con lo señalado anteriormente, al 31 de diciembre de 2014, las Inversiones Inmobiliarias del Fondo alcanzaron los S/ millones, siendo mayor en 6.1 en relación al ejercicio 2013, lo cual se explica en el incremento del valor razonable de los inmuebles de renta, esto a pesar de haber transferido una parte de un terreno que el Fondo mantenía en Piura a una Asociación en Participación. Los activos correspondientes a este tipo de inversión se encuentran conformados por edificios de oficinas (23.3), almacenes (72.9) y un terreno en provincia (3.8). Respecto al nivel de ocupación de los inmuebles, estos se encuentran al 100 a excepción de Depocentro que mantiene una ocupación de 96.9, y registran una tarifa media por m 2 que se ha venido incrementando a lo largo de los últimos ejercicios (un promedio anual de 16 en los últimos cinco) producto de la favorable coyuntura económica local en el sector inmobiliario mostrada hasta fines del 2013, mientras que en el 2014 la misma ha sido favorable aunque moderada en relación a otros años. Con referencia a las inversiones en Subsidiarias y Asociadas, al 31 de diciembre de 2014 las mismas ascienden a S/.47.7 millones, incrementándose en 59.3 respecto al 2013, sustentado en aportes por S/.3.0 millones e incremento en el valor razonable (S/.14.7 millones) de Ekimed S.A.C., empresa holding del Grupo Ekimed que opera los centros comerciales El Quinde en Cajamarca e Ica y en la cual el Fondo -en calidad de asociado- poseía el 26.4 de participación patrimonial. En ese sentido, es de mencionar que mediante hecho de importancia de fecha 16 de octubre de 2014, se comunicó la suscripción -junto con resto de accionistas de Ekimed- de un acuerdo vinculante para la venta de la totalidad de las acciones de la Compañía por aproximadamente US$100 millones a Inmuebles Comerciales del Perú (Parque Arauco), la cual se ejecutó el 27 de enero de 2015 por un total de US$98 millones, habiendo recibió el Fondo US$15.7 millones. En lo que respecta a las inversiones en Asociaciones en Participación, estas ascendieron a S/.47.4 millones, retrocediendo en 18.2 en relación al ejercicio 2013, sustentado en la devolución de capital invertido y de utilidades en los proyectos en asociación con Imagina (Colca, Del Urubamba, Australes) y en la liquidación de la Asociación en Participación con Inmobiliaria Ruttini en el mes de marzo de Cabe mencionar que dichas salidas se vieron en parte mitigadas producto del aumento de los aportes realizados al proyecto Veranda Piura en asociación con Promotora Albamar Piura a través de un aporte para capital de trabajo, la transferencia de un terreno a la Asociación en Participación y el incremento en el valor razonable del proyecto Veranda Piura y el proyecto Galaxy Plaza dado que dichas inversiones iniciaron obra (pasaron de costo a proyección de flujos). Es importante mencionar que, al 15 de febrero de 2015, el Fondo ha recibido devoluciones tanto de capital invertido como de utilidades en los cuatro proyectos vigentes con Imagina por US$9.98 millones, mientras que considerando los otros seis proyectos que ya culminaron las devoluciones a febrero 2015 ascienden a US$30.3 millones. Al 31 de diciembre de 2014, el capital social del Fondo disminuye en 28.2 respecto al 2013, sustentado en las devoluciones de capital que han tomado lugar a la fecha de análisis. En ese sentido, es de mencionar que durante el 2014 la SAFI realizó tres devoluciones de capital a los partícipes del Fondo por un total de US$14.9 millones y reparto de dividendos por S/.33.2 millones provenientes de los flujos generados por las devoluciones de aportes y utilidades de los proyectos en Asociación en Participación con Imagina, alquileres provenientes de los inmuebles de renta, entre otros. De considerar las devoluciones de capital en los últimos ejercicios, el FIMI ha devuelto a los partícipes el equivalente al 131 del capital invertido al cierre del En lo que va del 2015, el Fondo ha devuelto capital por US$9.2 millones y ha repartido dividendos en dos oportunidades por S/.20.0 millones y S/.8.12 millones, respectivamente. A lo largo de los últimos ejercicios, la SAFI ha ejecutado un total de 16 salidas de inversiones, las mismas que en su mayoría generaron tasas internas de retorno positivas y atractivas para sus partícipes. Al 31 de diciembre de 2014, el Fondo registra ingresos operacionales de S/.15.1 millones, los mismos que retroceden en 29.5 en relación al mismo período del ejercicio anterior. Los ingresos de actividades ordinarias corresponden a alquileres, los mismos que disminuyen producto de de la tenencia de menores activos generadores de renta, toda vez que durante el 2013 se contaba con los flujos generados por el Centro Empresarial San Isidro y el Local Comercial de Bembos (ambos vendidos en el último trimestre del 2013). En línea con lo anterior los costos operacionales igualmente disminuyen, resultando en un resultado bruto de S/.14.0 millones, menor en 28.0 respecto al ejercicio Asimismo, luego de incorporar los gastos de administración y la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias (S/.43.7 millones en el año 2013), el resultado operativo retrocede en 77.1, situándose en S/.10.1 millones. A lo anterior se suma que la depreciación de la moneda local generó al Fondo una pérdida cambiaria de S/.5.7 millones (pérdida de S/.15.0 millones en el 2013), toda vez que la denominación del valor cuota es en Dólares Americanos, mientras que la contabilidad del Fondo se realiza en Nuevos Soles. No menos importante resulta la utilidad generada producto de los contratos en Asociación en Participación (S/.14.2 millones), sustentado en los ingresos percibidos por la venta del terreno y proyecto Torre Javier Prado y a las utilidades recibidas por los proyectos con Inmobiliarias Colca, Del Urubamba, Australes, Mar del Plata y Chicama en Asociación en Participación con Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A. - IMAGINA. Al corte de análisis el Fondo registra igualmente un ingreso por el cambio en el valor razonable de las inversiones en Asociación en Participación por S/.7.3 millones, producto de las actualizaciones en las valorizaciones de los flujos futuros de los proyectos con Imagina y con Promotora Albamar Piura y Desarrolladora Albamar, las cuales iniciaron obra; asimismo, de las Inversiones Inmobiliarias por S/.16.5 millones por cambio en la valori- 23 zaciones de inmuebles de renta al método de flujos descontados y de Ekimed S.A.C. por S/.14.7 por la actualización en la valorización de flujos futuros, teniendo en cuenta la venta ejecutada en el mes de enero del presente año. Lo señalado anteriormente permitió que el Fondo revierta el menor resultado operativo registrado producto de una menor tenencia de activos generadores de renta, cerrando el 2014 con un resultado neto de S/.57.2 millones, menor en 4.5 respecto al ejercicio Finalmente, Equilibrium continuará monitoreando el desarrollo y evolución de las inversiones del Fondo, dada la desaceleración en el crecimiento del sector. Asimismo, monitoreará cualquier factor de riesgo, del Fondo o de mercado, que pudiera tener implicancia en la clasificación de riesgo de las cuotas de participación del Fondo, comunicando oportunamente al mercado cualquier modificación al respecto. Fortalezas 1. Adecuada diversificación del portafolio de inversiones. 2. Renta líquida derivada de los contratos de alquiler. 3. Experiencia y respaldo de la SAFI y del Equipo Gestor. Debilidades 1. Exposición a fluctuaciones en el tipo de cambio. 2. Reglamento de Participación no contempla periodo de desinversión. Oportunidades 1. Crecimiento dinámico de sector inmobiliario. 2. Ingreso a provincias con menor desarrollo inmobiliario y comercial. Amenazas 1. Incremento desmesurado en la oferta de bienes inmobiliarios que podría ocasionar una reducción en los precios. 2. Desaceleración en el ritmo de venta de unidades de vivienda. 3. Desaceleración en el ritmo de crecimiento de la economía. 4. Mayores restricciones para el otorgamiento de préstamos hipotecarios podría continuar afectando el segmento de viviendas. 5. Reglamentos y Normas Municipales que impidan o retrasen el desarrollo de posibles proyectos. 6. Volatilidad en el tipo de cambio. 34 ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA Y DEL SECTOR INMOBILIARIO Entorno Internacional En el 2014 la economía mundial se desaceleró por tercer año consecutivo (3.1). Destacó EEUU con una recuperación en el consumo e inversión privada, lo cual viene generando a su vez el fortalecimiento de su moneda. Por su parte, la Eurozona cerró el año con datos económicos desalentadores y con riesgos de deflación, situación que viene enfrentándose con la Expansión Cuantitativa (QE) del BCE, la misma que implica la compra de bonos públicos y algo de privados a partir del mes de marzo del año en curso por 60,000 millones mensuales hasta setiembre de Para el 2015 los analistas proyectan una recuperación de la economía mundial (3.5, con sesgo a la baja), sustentada principalmente en el crecimiento de EEUU, toda vez que continuaría la desaceleración en los países emergentes (China y AL). Los principales riesgos para en el crecimiento mundial consideran la desestabilización de algunos países ante la baja en el precio del petróleo (acentúa el riesgo de un escenario de inflación muy baja en algunas regiones desarrolladas), la respuesta por parte de los países emergentes ante la subida de la tasa de la FED 2 (adopción de una política monetaria más restrictiva ante las previsiones sobre una expansión sostenible de la economía en EEUU), el estancamiento en Europa, un ajuste brusco en China y el consecuente impacto en la reducción de precios de las principales materias primas en el mundo. Entorno Local La economía local se desaceleró fuertemente en el 2014 al pasar de 5.8 en el 2013 a 2.4, sustentada en lo siguiente 3 : i) un menor crecimiento del consumo e inversión ante la caída de los términos de intercambio, ii) la disminución del gasto público producto de las dificultados en la ejecución de los programas de inversión de los Gobiernos Regionales y Locales, y iii) factores de oferta transitorios como el efecto climático adverso en la producción agropecuaria y pesquera y las menores leyes de mineral. Con relación a la demanda, su impacto se evidencia en la inversión y consumo del sector privado. Por el lado del sector público, la menor ejecución del gasto habría impedido un mayor crecimiento de sectores no primarios como el sector construcción, el mismo que se ha visto fuertemente afectado durante el Con relación a la oferta, las menores leyes en las principales minas de oro y cobre, el impacto de la plaga de la Roya Amarilla en la producción de café y las alteraciones climáticas asociadas a un Fenómeno de El Niño continuaron afectando fuertemente la actividad primaria (el PBI Primario retrocede en 2.1 durante el 2014). 1 Las compras se harán en el mercado secundario. Por 19 meses el plan tiene un presupuesto de 1.14 billones. Asimismo, por el momento no se compraría deuda Griega. Esta medida supone una inyección de liquidez en el mercado, lo que debilitaría la cotización del Euro. 2 Federal Reserve System, también conocido como Reserva Federal o informalmente FED. 3 Fuente: Reporte de Inflación Enero 2015 Banco Central de Reserva del Perú PBI y Demanda Interna - Perú Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium Para el 2015, las proyecciones iniciales -que apuntaban a un crecimiento entre 4.5 y 4.8- se vienen ajustando por parte de algunos analistas financieros, quienes sitúan el crecimiento en rangos entre 2.1 y 3.5 sustentado en los resultados exhibidos durante el primer trimestre de 2015 (PBI de 1.7 en enero, 0.9 en febrero 2015 y 2.7 en marzo, respectivamente), que muestran la menor actividad en los sectores primarios (-2.5 a febrero) principalmente por minería, pesca y manufactura. Con relación a este último punto, es de señalar que a febrero de 2015 el sector construcción retrocede en 9.9, reflejando tanto el menor consumo interno de cemento, como el menor avance físico de obras públicas. De esta manera, el BCRP estima un crecimiento del PBI de 4.8 según lo señalado en el Reporte de Inflación Enero 2015, el mismo que se sustentaría en una reversión parcial de los choques de oferta (estimando un crecimiento de 5.0 del PBI primario), un mayor gasto público por el lado de la demanda, la continuación de una posición monetaria flexible y la recuperación de la confianza empresarial. El BCRP considera igualmente que recuperará la inversión privada, consistente con anuncios de proyectos de inversión privados para el período por US$31,700 millones, siendo los más significativos los relacionados a los sectores de minería e hidrocarburos. Para el caso de la inversión pública, se esperaría igualmente un crecimiento más dinámico producto de mayores inversiones por parte de Gobiernos Locales y el Gobierno Nacional, contrario a lo visto en el No obstante lo anterior, el MEF ajustó las proyecciones de crecimiento en el mes de marzo de 2015 de 4.8 a 4.2 tras conocer los resultados del mes de enero de El MEF sustenta el crecimiento para el presente ejercicio en la recuperación de los sectores primarios, la reducción del precio del petróleo, los grandes proyectos de infraestructura y las medidas fiscales adoptadas. Asimismo, el MEF considera que el crecimiento se irá recuperando progresivamente y el mayor impulso se verá durante el segundo semestre del año. Dentro de sus proyecciones, el primer trimestre de 2015 sería el más bajo del año, toda vez que el mismo se encuentra afectado por choques externos (retroceso en el precio del oro, cobre y petróleo) y por la baja ejecución de proyectos de inversión. Para el 2015, los analistas estiman un crecimiento de 4.8 pero con sesgo a la baja, sustentado en la recuperación de los sectores primarios, la reducción del precio del petróleo, los grandes proyectos de infraestructura y las medidas fiscales adoptadas PBI Global (var ) - eje izq. Demanda Interna (var ) - eje der 5 Ene08 Abr08 Jul08 Oct08 Ene09 Abr09 Jul09 Oct09 Ene10 Abr10 Jul10 Oct10 Ene11 Abr11 Jul11 Oct11 Ene12 Abr12 Jul12 Oct12 Ene13 Abr13 Jul13 Oct13 Ene14 Abr14 Jul14 Oct14 Ene15 Tasa de Referencia () Inflación () Inflación Controlada, Tasa de Interés de Referencia y Tasa de Encaje como Herramientas de Política La inflación local -medida a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC)- presentó durante el ejercicio 2014 una variación anualizada de 3.2 (2.9 en el 2013), mientras que a febrero de 2015 la inflación alcanza 0.3, con lo que la inflación interanual disminuye de 3.1 en enero a 2.8 en febrero, ubicándose dentro del rango meta establecido por el BCRP (2.0 +/-1.0). Durante el ejercicio 2014 la tasa de inflación reflejó principalmente alzas en los precios de alimentos y energía. El BCRP mantiene la previsión que la inflación alanzaría 2.0 en el horizonte de proyección ; asimismo, indica que los riegos de una desviación vienen disminuyendo producto de: i) la reducción en el precio internacional del petróleo que se ha trasladado en los precios domésticos de los combustibles, ii) la ausencia de presiones inflacionarias de demanda en la brecha del producto, con una lenta recuperación en el 2015, y iii) los factores de oferta que afectaron la inflación en el primer semestre de 2014 han continuado moderándose Tasa de Referencia e Inflación Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium Lo señalado anteriormente conllevó a que el BCRP vuelva a bajar la tasa de interés de referencia de la política monetaria en el mes de enero de 2015 de 3.50 a 3.25 y continúe flexibilizando el régimen de encaje en moneda nacional a fin de proveer liquidez en Nuevos Soles al sistema financiero (7.0 a partir de mayo de ). Adicionalmente, el BCRP viene tomado otras acciones a fin de impulsar el crédito en moneda local, entre los que se encuentran el establecer metas a las entidades financieras para bajar los créditos en Dólares (no aplicable para créditos de comercio exterior y proyectos de inversión de largo plazo) en 5 a junio o 10 a diciembre de 2015 (ambos medidos con relación a setiembre de 2013); de no cumplirse lo señalado anteriormente, se aplicaría un encaje adicional en Dólares. Es de señalar igualmente que a fin de evitar la dolarización de los depósitos, el BCRP elevó el encaje marginal en ME a partir de enero de 2015, el mismo que a la fecha se sitúa en 70. A lo anterior se suma que desde el mes de enero el BCRP ha clocado Repos de Moneda de Expansión por S/.1,700 millones y Repos de Moneda de Sustitución por S/.700 millones a fin de facilitar liquidez en MN a las instituciones financieras. 4 El BCRP estableció igualmente como obligaciones no sujetas a encaje a todas aquellas con plazos promedio mayor a dos años por créditos del exterior y bonos, así como aquellas provenientes de fondos de inversión del exterior especializados en microfinanzas con plazos promedio mayor a dos años Inflación Tasa de Referencia Rango Meta Con la finalidad de limitar igualmente el exceso de volatilidad cambiaria, el BCRP ha incrementado la tasa de encaje adicional aplicada sobre el desvío promedio diario del saldo venta de derivados cambiarios a 75 (antes 50). Asimismo, a partir del mes de junio de 2015 el límite del saldo de derivados cambiarios no sujetos a encaje bajará a 95 del límite actual y a partir de julio a 90. Cabe señalar como factor positivo que al 31 de marzo de 2015 el crédito al sector privado en moneda local logró expandirse en 19.0 en relación al mismo período del ejercicio anterior (+17.6 a febrero 2015), mostrando así un mayor dinamismo respecto a los préstamos en Dólares que retroceden por cuarto mes consecutivo. Se Acentúa la Depreciación de la Moneda Local frente al Dólar Estadounidense Durante el ejercicio 2014 el Nuevo Sol se depreció respecto al Dólar Estadounidense en 6.5 (depreciación de 9.6 en el 2013), cerrando con un tipo de cambio de S/.2.98, el mismo que estuvo supeditado a las expectativas del retiro del estímulo monetario por parte de la FED, situación que no solo viene afectando la moneda local, sino también a las demás monedas de la región. Asimismo, el tipo de cambio resultó afectado por la mayor demanda neta de Dólares en el mercado local (durante el cuarto trimestre la misma pasó de US$2,347 millones a US$6,617 millones), principalmente por el aumento en la demanda de agentes no residentes (US$4,842 millones de demanda durante el último trimestre de 2014). 12, , , , , , , , , , , Tipo de Cambio y Compras Netas del BCRP Compras Netas (Millones de US$) Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium Al 28 de abril de 2014, el tipo de cambio interbancario promedio venta cerró en S/ En lo que va del presente ejercicio se continúa observando una apreciación del Dólar en relación a las monedas del resto de países (6.5 en lo que va del año, al 28 de abril) dada la expectativa del proceso de normalización de las tasas de interés de la FED 5. Bajo este contexto, el BCRP ha continuado interviniendo en el mercado a través de la venta de dólares en el mercado Spot (US$2,182 millones durante el cuarto trimestre de 2014) y comenzó igualmente a intervenir a través del Swap Cambiario, con colocaciones netas de US$5,713 millones durante el último trimestre de Asimismo, al 28 de abril de 2015 el BCRP ha vendido en el mercado Spot US$1,194 millones. 5 Información obtenida de la Nota Semanal N 16 del BCRP. TC Nominal (S/. por US$)6 Miles de TM Precio S/. Millones de TM Sector Construcción La menor ejecución del gasto público y en consecuencia el menor avance físico de obras públicas, de la mano de la corrección en los precios de los inmuebles, generaron una desaceleración en el sector construcción a lo largo del De acuerdo al INEI 6, el sector construcción registró un crecimiento anual de 1.68, mostrando un bajo dinamismo en contraste al crecimiento registrado en el 2013 (12.27). A lo largo del 2014, el consumo interno de cemento habría sido 2.35 mayor al registrado en el 2013, mientras que la inversión en el avance físico apenas superaría al 2013 en El anuncio por parte del Gobierno en el mes de octubre de 2014 de una mayor inversión y las medidas para relajar las restricciones que incidían en la demanda ofrecen un mejor panorama para el sector construcción en los periodos venideros. De acuerdo a las estimaciones del BCRP 7 se esperaría un crecimiento de 5.7 en el 2015 y 7.0 en el PBI Global vs PBI Construcción Despachos Nacionales de Cemento Fuente: ASOCEM / Elaboración: Equilibrium Por otro lado, el precio promedio por bolsa de 42.5 Kg de cemento-que se ha mantenido estable durante los dos últimos años-, exhibió en setiembre y octubre incrementos de 3.23 y 1.70 respectivamente. Los meses de noviembre y diciembre si mostraron un menor crecimiento, ajustándose al 0.28 de variación mensual promedio del 2013 y Al cierre del 2014 el precio promedio de la bolsa de cemento de 42.5 kg fue de soles por unidad Despachos Locales de Cemento Crecimiento Anual Promedio PBI Global ( ) PBI Construcción ( ) Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium Consumo Interno de Cemento En línea con la actividad constructora, según datos de la Asociación de Productores de Cemento (ASOCEM) 8, el despacho local de cemento acumulado a diciembre del 2014 fue de 10,341,990 TM, superior en 0.83 al acumulado en el mismo periodo del año anterior, crecimiento que se encuentra muy por debajo del promedio de los últimos cinco años (8.98). El consumo interno de cemento, que alcanzó las 11,398.9 MTM exhibió un crecimiento acumulado de 2.35 a diciembre del 2014, resultado menor al 9.4 del mismo periodo en el ejercicio anterior. Asimismo, se observó una leve evolución en el consumo per cápita el cual se incrementó en 1.2 -en el mismo espacio de análisis-, hasta los 370 kg por persona. Si bien la mayor parte de la actividad constructora está centralizada en Lima, en los últimos años dicha actividad se ha dinamizado en provincias, habiendo representado la zona central del país -incluida Lima Metropolitana- el 55 del total del consumo interno de cemento al cierre del ejercicio 2012*, nivel inferior a lo observado años anteriores (63 en el 2008). 6 Informe Técnico: Producción Nacional Enero-Diciembre 2014 del INEI 7 Reporte de Inflación: Enero 2015 elaborado por el BCRP 8 Indicadores Económicos: Enero 2015 elaborado por ASOCEM Consumo Interno de Cemento Fuente: INEI y MVCS / Elaboración: Equilibrium Sector Inmobiliario Precio Bolsa de Cemento 42.5 kg Oficinas 9 Al cuarto trimestre de 2014, el inventario de oficinas prime (A+ y A) sumó un total de 617,634 m 2 distribuidos en 17 edificios de clase A+ y 38 de clase A, en comparación del inventario total de oficinas prime al cierre del ejercicio 2013 donde se totalizó 504,631 m 2 registrados en 46 edificios. Durante el ejercicio 2014 se incorporaron al mercado de oficinas prime nueve edificios ubicados en Sanhattan (Pacific Tower, Torre Tekton, y Trillium Tower), San Isidro Golf (Torre Pardo y Aliaga, Torre Víctor A. Belaunde, Real Ocho y EC Basadre), Miraflores (CE El Reducto) y Nuevo Este (Capital Golf), los cuales sumaron 112,142 m 2 al inventario total. Según Colliers Internacional, de la disponibilidad total en el mercado prime, el 63.1 se encuentra en edificios de clase A+, mientras que el 36.9 restante se ubica en edificios de clase A. Por su parte, la tasa de vacancia asciende al tercer trimestre de 2014 a 8.1 (49,871 m 2 ) mientras que al cierre del 2013 se ubicó en 5.2. Asimismo, si bien este indicador se situó por debajo de las proyecciones iniciales para el 2014 que esperaban una tasa de vacancia superior al 10, esto se debió al retraso de algunos proyectos cuya finaliza- 9 Información obtenida del Reporte de Investigación & Pronóstico 4T 2014 de Oficinas de Colliers Internacional. 67 Dic-10 Mar-11 Jun-11 Sep-11 Dic-11 Mar-12 Jun-12 Sep-12 Dic-12 Mar-13 Jun-13 Sep-13 Dic-13 Mar-14 Jun-14 años ción no se concretó durante el ejercicio Cabe indicar que pese a la reducción del precio de renta promedio de US$22.26 a US$20.80 en los últimos 12 meses, se alcanzó un nivel de absorción neta acumulada de 88,476 m 2 (la absorción más alta en los últimos años). Las proyecciones para el 2015 consideran un incremento de inventario en más de 240,000 m 2 con el ingreso de 13 nuevos edificios prime, una expansión nunca antes vista en el mercado local. Lo anterior, sumado al menor dinamismo de la demanda y desaceleración económica, podría traducirse en un exceso de oferta, lo que resultaría en una mayor tasa de vacancia. En el segmento de oficinas B+ se registró una dinámica similar, toda vez que el ingreso de cuatro nuevos edificios con un total de 22,521 m 2 se sumaron al inventario que alcanzó los 324,751 m 2 (48 edificios), registrando un ligero incremento respecto del inventario de cierre de 2013 (301,786 m 2 y 43 edificios), mientras que los precios de renta se redujeron de US$21.53/m 2 /mes a US$19.8/m 2 /mes en los últimos 12 meses. En cuanto al índice de vacancia del segmento, este indicador se incrementó de 3.7 a 6.0 (19,424/m 2 ). Para el 2015 se espera el ingreso de ocho nuevos edificios ubicados en Sanhattan (8), Miraflores (3), San Borja (1), Magdalena (1) y San Miguel (1) con un inventario adicional de 52,000 m 2. AB 11. con 21.6 y el NSE A con Cabe señalar que el dinamismo de las ventas en los NSE C y D continúa estancado debido a las disposiciones de la SBS, siendo los principales el requerimientos que los trabajadores independientes puedan sustentar al menos el 60 de sus ingresos, y se estableció un plazo límite para los créditos hipotecarios a 20 años. En adelante, se esperaría que el sector continúe recuperándose lentamente. Además, el incremento en la actividad inmobiliaria fuera de Lima debería continuar la trayectoria ascendente que viene mostrando, empujando los resultados del sector. Por último, la tendencia por departamentos de menor área, que responde a la demanda de jóvenes solteros o parejas sin hijos, continuaría acentuándose en los próximos periodos, abriendo nuevas posibilidades de inversión pues los precios son más bajos Evolución del Ratio Precio de Venta / Alquiler Anual (PER) Residencial y Vivienda El subsector Residencial y Vivienda también registró una desaceleración en su actividad debido a la caída de las expectativas de los demandantes. El NSE B se sigue consolidando como el principal comprador de viviendas, mientras que los NSE C y D exhibieron un retraso en su dinamismo debido a las requerimientos más estrictos de la SBS respecto a los créditos hipotecarios. Es de resaltar, que a pesar de las disposiciones de la SBS, el mercado de créditos hipotecarios se mantiene con un crecimiento acelerado con 14.8 en el 2014, aunque fue menor al 21.3 exhibido en el Durante el tercer trimestre de 2014, en Lima Metropolitana y Callao se vendieron 2,787 unidades inmobiliarias de vivienda -nueva multifamiliar- lo cual significó una caída de 4.89 respecto de las unidades vendidas en el 2T-2014 y de respecto a las unidades vendidas en el 2T El ratio acumulado de demanda real y oferta nueva (unidades vendidas sobre unidades ingresadas al mercado) al 3T fue de 1.30 en comparación al 1.20 registrado en el mismo periodo Los precios de los inmuebles se han incrementado más del 100 entre el 2001 y el 2014 debido a un exceso de demanda. Sin embargo, durante el ejercicio 2014, el sector residencial ha mostrado un menor dinamismo debido a la caída general en la actividad económica que influyó en las expectativas de los demandantes. De esta manera, se redujeron las ventas en los sectores NSE A, B y C 10. En línea con lo observado en años anteriores, el NSE B representó el 57.9 de las unidades vendidas, seguida por el NSE 10 Tinsa: Informe Coyuntura Inmobiliaria al Tercer Trimestre de *Lima Top: San Isidro, La Molina, Miraflores, Surco, San Borja. **Lima Moderna: Jesús María, Magdalena, San Miguel, Pueblo Libre, Lince Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium Industrial Colliers International 12 destaca que los precios del sector inmobiliario industrial en el Perú son hasta 300 mayores que en la región. Los sobreprecios se suman a la mala infraestructura de acceso para explicar el estancamiento de la comercialización en el sector. Al 30 de junio de 2014 se observaba la misma oferta de locales industriales que en los meses anteriores y se esperaría que esto continúe en los siguientes meses. La zona sur de Lima -que incluye Chincha- se ha consolidado como la más requerida por las empresas industriales debido a que ofrece diversos complejos industriales con todos los servicios necesarios y cuenta con precios competitivos. Se esperaría que tome mayor importancia con el inicio de operaciones del aeropuerto internacional de Pisco y la ampliación de su puerto. La zona este, por su lado, es la que presenta los mayores precios de renta (entre US$6/m 2 y US$8/m 2 ) y venta, aunque los últimos han caído fuertemente por el desarrollo del recinto industrial de Cajamarquilla (el límite máximo bajó de US$1,200/m 2 a US$1,000/m 2 en Ate durante el primer semestre del año). Sus altos precios son explicados por la cercanía al resto de distritos de la capital, sus buenos accesos y la poca presencia relativa de tráfico. 11 Según Tinsa: NSE A: unidades con un valor de S/.590 mil a más; NSE AB: unidades con un valor de S/.370 mil a S/.590 mil; NSE B: unidades con un valor de S/.144 mil a S/.370 mil; NSE C: unidades con un valor de S/.50 mil a S/.144 mil y NSE D, unidades con un valor de hasta S/.50 mil. 12 Reporte de Investigación y Pronóstico: 1S 2014 Industrial elaborado por Colliers International. Promedio Lima Top* Lima Moderna** 78 US$ En la zona norte se espera que el complejo industrial de Carabayllo cuente con los servicios que se pueden obtener en la zona sur de Lima. La renta se mantiene entre US$4.0/m 2 y US$4.5/m 2, respectivamente, mientras que los precios de venta continúan altos, alcanzando niveles de US$540/m 2. En la zona centro-oeste el nivel de precios es similar llegando a US$580/m 2 pero con una mayor homogeneidad entre los distintos distritos. La renta mensual varía entre US$4.5/m 2 y US$6.5/m 2, respectivamente, siendo la segunda zona con mayores precios, tanto de renta como de venta. 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Locales Comerciales por Segmento ,112 1,124 1,155 1,183 1, IV 2014 I 2014 II 2014 III 2014 IV Almacenes o Bodegas - Renta mensual en US$/m² Fuente: Colliers International / Elaboración: Equilibrium Sector Comercial La desaceleración de la economía local y el incremento en el índice de precios se tradujeron en un comportamiento conservador de los consumidores, desfavoreciendo el desarrollo del retail. De acuerdo a Colliers International, el crecimiento del sector fue de 1.1 durante el 2014, el cual obtuvo mayor dinámica recién en el último trimestre del año, el mismo que mantuvo vigencia en los primeros meses del 2015, sustentado en ofertas de artículos de verano. A pesar de la coyuntura complicada del retail, el segmento de centros comerciales mostró un crecimiento de 15 durante el 2014, de acuerdo a la Asociación de Centros Comerciales y Entretenimiento del Perú (ACCEP). Al finalizar el 2014, Lima Metropolitana y Callao contaba con 40 centros comerciales, entre los cuales destacan las incorporaciones de la Rambla Brasil en Breña y Real Plaza Salaverry. Según información proporcionada por Colliers International, los centros comerciales antes mencionados albergan más de 2,465 locales, lo cual representa un crecimiento importante para el sector. Adicionalmente, durante el cuarto trimestre de 2014 la vacancia disminuye en 0.4 en relación al trimestre previo, ubicándose en 3.3. Esto se encuentra explicado principalmente por el ingreso en el 2014 de marcas de lujo que buscan mayor estabilidad en los arriendos y mayores ventas por metro cuadrado Zona Oeste Zona Norte Zona Centro Zona Este Zona Sur Zona Geográfica Super Regional Regional Comunitario Estilo de Vida Fuente: Colliers / Elaboración: Equilibrium En relación al mix de tiendas por centro comercial, aproximadamente el 51.7 de la oferta que se brinda es de prendas de vestir, seguido por restaurantes (11.7), otros locales (10.6), cuidado personal (8.7), servicios (6.5), hogar (3.8) y bancos (3.5). En relación a la renta promedio según segmento, los Centros Super Regionales se mantuvieron al mismo nivel que en el 2013, al cobrar en promedio US$58 m 2 y US$9 m 2 en mantenimiento; los Centros Comunitarios de igual manera en US$43 m 2 y US$8 m 2 en mantenimiento, mientras que los Centros de Estilo de Vida US$48 m 2 y US$8 m 2 en mantenimiento. La oferta continúa expandiéndose hacia nuevas ciudades y provincias, y se espera la apertura de establecimientos en Huaral, Huaraz, Huánuco, Jaén, Arequipa y Huancayo. De acuerdo a Colliers International, aproximadamente el 60 de la inversión se realizaría fuera de Lima. Esta tendencia expansiva se viene repitiendo en los últimos años, avalando que el comercio moderno penetre el mercado nacional. La ACCEP -Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú- estima que las inversiones en centros comerciales sumarían un total de US$424 millones en el Créditos Hipotecarios Al igual que lo observado en los últimos periodos, las colocaciones hipotecarias en el sistema financiero local continuaron incrementándose, sustentadas principalmente en el dinamismo de la demanda de viviendas, tasas de interés históricamente bajas y en el incremento de préstamos personales y MiVivienda. En esta línea, a lo largo del 2014 el crédito hipotecario se expandió en 14.8, aunque estuvo por debajo del crecimiento del 2013 (+21.35). Es importante indicar que la composición por moneda de los créditos hipotecarios continúa mostrando una tendencia hacia la desdolarización. De esta manera, del total de creditos desembolsados, el se realizó en moneda nacional. 8 9 mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 Millones de Nuevos Soles 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 Evolución de los Créditos Hipotecarios en el Sistema Financiero Local - Comité de Inversiones La SAFI cuenta con un Comité de Inversiones por cada fondo administrado, el cual ejerce funciones indelegables. Las decisiones de inversión de los fondos administrados están a cargo de dichos Comités, los cuales se encargan de evaluar, aprobar y mantenerse constantemente informados sobre el desarrollo del portafolio de inversiones. Las decisiones de inversión se sujetan a lo establecido en la normativa vigente sobre la materia, así como a las normas y restricciones que se señalan en los respectivos Reglamentos de Participación de los Fondos administrados. Fuente: SBS / Elaboración: Equilibrium Es de resaltar que durante el 2014 se desembolsaron 32,915 nuevos créditos hipotecarios de acuerdo a la SBS, siendo el crédito promedio de S/ mil. El mes de noviembre de 2014 presentó el credito desembolsado promedio más alto, con 2,539 creditos desembolsados a un promedio de S/.291 mil por crédito. AC CAPITALES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (en adelante la SAFI) fue constituida por Escritura Pública de fecha 20 de agosto de 2002 e inició sus operaciones el 02 de setiembre del mismo año, mediante Resolución CONASEV Nº EF/94.10 que autorizó su funcionamiento. El objetivo exclusivo de la SAFI es la administración de uno o más fondos de inversión bajo cualquiera de sus modalidades. En tal sentido, la SAFI proporciona el soporte profesional para desarrollar e implementar la estrategia de inversiones de los proyectos de los fondos, de manera de asegurar una adecuada rentabilidad, dar el soporte administrativo y de información que requieren los fondos, así como representar a los fondos en las actividades que participen para la configuración de proyectos de inversión. A la fecha del presente informe, la SAFI es subsidiaria de Apoyo Consultoría S.A.C. quien posee el del capital social y forma parte del Grupo Apoyo. Accionistas Al 31 de diciembre de 2014, el accionariado de la SAFI se encuentra conformado de la siguiente forma: Accionistas Participación Apoyo Consultoría SAC Gianfranco Castagnola Zúñiga 0.51 Directores En Junta Universal de Accionistas de fecha 14 de abril de 2015, fueron reelegidos los siguientes Directores de la SAFI para el período , según se detalla: Miembros del Directorio Gianfranco Castagnola Zúñiga Felipe Ortiz de Zevallos Madueño Augusto Bedoya Cámere MN ME Total Cargo Presidente Director Director El Comité de Inversiones es quien propone a los partícipes las modificaciones al Reglamento de Participación que fueran necesarias para que los fondos administrados se ajusten a los requisitos que dispongan la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV) y la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS). Asimismo, el Comité de Inversiones define la estrategia de inversiones para cada Fondo, manteniendo la flexibilidad necesaria para enfrentar coyunturas futuras. Fondos Administrados Al 31 de diciembre de 2014, la SAFI administra los siguientes fondos de inversión: (i) (ii) (iii) (iv) Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria. Fondo de Inversión en Infraestructura, Servicios Públicos y Recursos Naturales. Fondo de Inversión en Desarrollo Agroindustrial y Forestal. AC Capitales Fondos de Inversión Inmobiliaria II. De los fondos detallados, solo el primero es público, siendo el resto fondos privados. Al cierre del ejercicio 2014, la información relevante de los fondos se detalla a continuación: Fondo Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Fondo de Inversión en Infraestructura, Servicios Públicos y Recursos Naturales Fondo de Inversión en Desarrollo Agroindustrial y Forestal AC Capitales Fondos de Inversión Inmobiliaria II Valor Patrimonial (en S/. MM) Número de Partícipes (*) Número de Cuotas (en MM) Fuente: La SAFI / Elaboración: Equilibrium (*) La inversión por parte de AFP s se registra por cada fondo que invierte. Análisis Financiero de la SAFI Al cierre del ejercicio 2014, los activos de la SAFI totalizaron S/.17.0 millones, retrocediendo en 16.4 en relación al ejercicio Esto último se explica en los menores activos corrientes observados (-69.5) en línea con un menor derecho de cobro de la comisión variable asociada a la rentabilidad alcanzada por los fondos bajo administración, lo cual es compensado en parte por el incremento de la caja (+485.7). Al 31 de marzo de 2015, el activo corriente se incrementa en 27.8 en relación al 2014 debido 910 a un aumento en las cuentas por cobrar (+120.6), las cuales en su mayor parte corresponden al Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliario por la venta de su participación en Ekimed en el mes de enero del presente año a Inmuebles Comerciales. Por su parte, al cierre del ejercicio 2014, el activo a largo plazo está conformado por las inversiones que mantiene la SAFI, incrementándose en 52.3 debido a los mayores aportes realizados a favor de AC Capitales Fondo de Inversión Inmobiliaria II, toda vez que la SAFI mantiene un compromiso de inversión con dicho fondo. Respecto a la inversión mantenida en la Sociedad Gestora de Fondos de Inversión Brookfield, al cierre de 2014 esta se mantiene en el mismo nivel e incluye una provisión por deterioro de S/.1.4 millones en su participación patrimonial. La cuenta más importante del activo no corriente está conformada por las inversiones inmobiliarias las cuales se incrementan en debido al incremento en el valor razonable del Edificio Apoyo y a la adquisición de dos nuevos pisos y estacionamientos en el edificio de la oficina administrativa que ocupa la SAFI. En relación a los pasivos, al cierre del ejercicio 2014 éstos retroceden en 6.5 debido a los menores pasivos corrientes observados (-63.0), toda vez que se cancelaron las bonificaciones pendientes de pago y el impuesto a la renta por pagar. Por otro lado, la parte corriente de las obligaciones financieras se incrementan (+349.8) dado el mayor financiamiento pactado con Scotiabank Perú, el cual se empezó a cancelar mensualmente a partir del mes de junio de A esto se sumaron dos nuevos contratos de leasing con Scotiabank Perú para la adquisición de dos pisos y estacionamientos en el Edificio Apoyo, lo cual se refleja en las obligaciones financieras de largo plazo que se incrementaron en Al cierre del ejercicio 2014, el patrimonio neto de la SAFI retrocede en 23.2 respecto al 2013 debido a la menor utilidad del ejercicio, así como a la repartición de dividendos por S/.10.9 millones. Es de mencionar que según lo establecido en el Artículo 13 de la Ley de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (Decreto Legislativo Nº 862) y en el Artículo N 109 del Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras Resolución CONASEV Nº EF/94.10, el capital mínimo para las Sociedades Administradoras al 31 de diciembre de 2014 asciende a S/.1 377,531. Asimismo, según el Artículo N 260 de la Ley del Mercado de Valores y al Artículo N 101 del Reglamento, el patrimonio neto en ningún caso podrá ser inferior al 0.75 de la suma de los patrimonios de los fondos bajo su administración hasta un valor máximo de S/.3.5 millones. En línea con lo antes señalado, al 31 de diciembre de 2014 y primer trimestre de 2015, la SAFI cumple con los niveles patrimoniales requeridos. En cuanto a los ingresos que percibe la SAFI por los servicios de gestión brindados a cada uno de los fondos que administra bajo una comisión fija devengada y cobrada mensualmente (calculada en función al patrimonio administrado) y una comisión variable o de éxito devengada anualmente y cobrada en el siguiente ejercicio (en base a la rentabilidad obtenida por cada fondo), al cierre del ejercicio 2014 los mismos ascendieron a S/.11.7 millones, menor en 65.4 respecto al ejercicio De esta manera, los ingresos fueron suficientes para cubrir la carga operativa de la SAFI, la cual se redujo en 44.7 respecto al 2013, alanzando así una utilidad neta de S/.5.8 millones, la misma que retrocede en e60.2 respecto al Cabe mencionar que al 31 de marzo de 2014, la utilidad neta de la SAFI asciende a S/.2.9 millones, siendo superior en en relación al mismo período del ejercicio anterior, dado que las comisiones recibidas por los fondos se incrementaron en Es preciso mencionar que mediante Resolución de Superintendencia Nº SMV/01, del 21 de diciembre de 2014, la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) aprobó el nuevo Reglamento de la Ley de Fondos Inversión, el cual entró en vigencia el 01 de enero de Entre los objetivos principales de este nuevo Reglamento se encuentran reducir costos y plazos para la inscripción y administración de estos fondos, así como ampliar las inversiones y a la vez simplificar su administración, entre otros. Cabe señalar que el nuevo Reglamento permite a la SAFI realizar actividades complementarias tales como la asesoría financiera, estructuración y administración de cartera, así como contar con gestores externos, entre otros. FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA Características Generales El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria fue constituido por Oferta Pública Primaria el 08 de octubre de 1997 y se autorizó su funcionamiento mediante Resolución CONASEV Nº EF/ El Fondo es de capital cerrado y su número de cuotas es fijo, teniendo un plazo de duración de 22 años contados a partir de la fecha de inicio de sus actividades, es decir, redime el 28 de diciembre de El periodo de duración puede ser extendido por dos años adicionales si la Asamblea General de Participes lo determina, es por ello que con un plazo no menor a un año la SAFI debe convocará a la Asamblea General de Participes para dicho propósito. Objetivo de Inversión El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria mantiene como objetivo invertir sus recursos principalmente en (a) bienes raíces o (b) valores relacionados a bienes raíces, ubicados en el territorio del Perú, buscando una atractiva rentabilidad para los partícipes. Las inversiones en bienes raíces, de acuerdo al Reglamento de participación, son principalmente en: (i) edificios de oficinas; (ii) locales comerciales; (iii) almacenes y depósitos y (iv) viviendas. Las inversiones consisten en la adquisición de derechos de propiedad, usufructo o superficie sobre inmuebles bienes raíces ubicados en el Perú, así como en actividades para la construcción y/o remodelación de dichos inmuebles, con la finalidad de explotarlos como negocio inmobiliario a través de su arrendamiento, transferencia y otros a cambio de una contraprestación. Esto se realiza a través de inversiones en asociaciones en participación, inversiones inmobiliarias propias y en inversiones en asociadas. 10 11 Composición Portafolio FIMI Las devoluciones descritas responden a la venta de parte de las inversiones que mantenía el Fondo, las que en su mayoría se realizaron a un precio de venta ventajoso para los partícipes, generando una tasa interna de retorno de salida atractiva para los mismos. 21 Es de señalar que las inversiones en valores relacionados a bienes raíces consisten en la adquisición y/o suscripción de acciones o títulos de contenido patrimonial, así como de instrumentos o valores de contenido crediticio, de empresas dedicadas al negocio de bienes raíces. Dentro de las inversiones de este tipo, el Fondo invierte en Subsidiarias y Asociadas 13. No obstante a lo anterior, el Reglamento de Participación del Fondo establece que este puede colocar el exceso de caja que mantenga (en tanto no se afecten sus planes de inversión) en activos de alta liquidez, estando condicionadas estas inversiones a un máximo de 25 de sus activos. Dichos activos comprenden valores mobiliarios emitidos o garantizados por el Estado 14 que negocien en el mercado local o extranjero, depósitos a plazo tanto en entidades financieras locales como del exterior, certificados de participación en fondos mutuos de inversiones en valores, entre otros. Capital Suscrito Al 31 de diciembre de 2014, el Fondo registra un capital suscrito y pagado de US$30 357,487, 32.9 menor al registrado al cierre de 2013 producto de tres devoluciones de capital realizadas en el 2014, las mismas que ascendieron a US$14 871,972. En lo que va del presente ejercicio, el Fondo ha realizado una devolución de capital por US$9 159,220, según se detalla: Fecha Primera reducción año 2014 ( ) Segunda reducción año 2014 ( ) Tercera reducción año 2014 ( ) Primera reducción año 2015 ( ) Capital del Fondo previa reducción (En MM) US$45.2 US$33.8 US$30.8 US$30.4 Total reducciones de capital a diciembre de 2014 (en millones) Fuente: SMV / Elaboración: Equilibrium Capital del Fondo posterior reducción (En MM) US$33.8 US$30.8 US$30.4 US$21.2 US$ Son inversiones en donde el Fondo tiene la capacidad para ejercer influencia significativa sobre las políticas operativas y financieras de las mismas, se registran bajo el método de Participación Patrimonial. 14 Se incluye la deuda gubernamental y cuasi-gubernamental, entendida la segunda como los instrumentos financieros de deuda emitidos por los bancos centrales y otras personas jurídicas de derecho público. 20 Oficinas Almacenes Comercio Residencial 1/ Monto invertido a diciembre de Inversiones Ejecutadas Fecha Salida Real Seis 2011 Inmobiliaria Viena S.A Inmobiliaria Albamar (Burgos) proyectos Imagina Centro Empresarial José Pardo 2012 Local Comercial Bembos 2013 Centro Empresarial San Isidro (CESI) 2013 Parque Lambramani 2013 Inmobiliaria San Silvestre 2013 Proyecto Torre Javier Prado 2014 Ekimed S.A.C Aplicación de las Utilidades Los partícipes del Fondo participan de los beneficios del mismo a través de la distribución de utilidades y el reparto del haber neto resultante en caso de disolución y liquidación de éste. Las utilidades a repartir se generan a través de las rentas que el fondo percibe de sus inmuebles de renta, devoluciones de proyectos en asociación en participación que están por encima del costo, entre otros. La distribución de beneficios a los partícipes se realiza en proporción a sus cuotas, con un límite de 100 del beneficio susceptible de ser repartido. Durante el ejercicio 2014, el Fondo repartió dividendos a los partícipes por S/.33.2 millones (S/ millones en el 2013), mientras que durante el presente ejercicio se repartieron beneficios a los partícipes por otros S/.20.0 millones (febrero) y S/.8.12 millones (abril), respectivamente. Política de Endeudamiento El Fondo -con cargo a la realización de actividades propias a los objetivos del mismo- puede solicitar y recibir créditos de entidades del sistema financiero local o del exterior, así como emitir obligaciones y realizar operaciones de compraventa a plazos con terceros, siempre que para ello medie autorización expresa por parte del Comité de Vigilancia. Cabe señalar que el monto máximo de endeudamiento no debe superar el 25 del patrimonio del Fondo. A la fecha del análisis, el Fondo viene cumpliendo con dicho límite. Cabe señalar que en Asamblea Ordinaria de Partícipes de fecha 10 de abril de 2015, se acordó la delegación de facultades al Comité de Vigilancia para aprobar endeudamiento a favor del Fondo y la constitución de garantías ante la eventual necesidad de financiar el desarrollo del proyecto a ser realizado sobre los terrenos de Depocentro I y Depocentro II. 1112 Estructura del Fondo La Asamblea General de Partícipes está compuesta por los partícipes del Fondo, los cuales se reúnen en forma ordinaria dentro de los primeros cuatro meses de cada año. Entre sus principales funciones se encuentran: (i) aprobar los estados financieros auditados del Fondo; (ii) cuando corresponda, elegir y remover a los miembros del Comité de Vigilancia, así como fijar su retribución y (iii) tratar cualquier otro asunto, incluso los que fueran de competencia de la Asamblea General Extraordinaria de Partícipes, cuando se hubiese consignado en la convocatoria. Comité de Vigilancia El Comité de Vigilancia es el órgano de fiscalización del Fondo. El 10 de abril de 2015, la Asamblea Ordinaria de Partícipes aprobó la nueva conformación del Comité de Vigilancia para el periodo , quedando el mismo conformado de la siguiente manera: Comité de Vigilancia Ricardo Santanera Bacchas Ana Lucía Robledo Emilio Llosa Seminario Luis Nonato Maraví Fuente: SMV / Elaboración: Equilibrium Alterno Gonzalo Fernández Larco Daniela Door Ignacio Arróspide Juan Antonio García Tarazona Comité de Inversiones El Fondo cuenta con un Comité de Inversiones conformado por cinco personas elegidas por períodos de dos años renovables, las mismas que pueden ser removidas por la misma SAFI o por parte de la Asamblea General de Partícipes. El Comité de Inversiones tiene a su cargo principalmente las siguientes actividades: (i) disponer los procesos de due diligence que puedan requerirse para evaluar las posibles inversiones del Fondo; (ii) adoptar las decisiones de inversión del Fondo; (iii) supervisar el manejo de la tesorería y (iv) designar a la entidad tasadora a cargo de la valorización de los bienes raíces en los que hubiese invertido el Fondo. Al 31 de diciembre de 2014, el Comité de Inversiones estuvo conformado por las siguientes personas: Gianfranco Castagnola Zúñiga Bachiller en Economía de la Universidad del Pacífico. Máster en Gestión Pública de Harvard University. Actualmente es Socio y Director Gerente de Apoyo Consultoría. Se desempeñó como director del BCRP, fue miembro del Comité de Clasificación de Riesgos de Apoyo y Asociados Internacionales, coordinador y analista de Perú Económico, entre otros cargos. como Gerente de Consultoría en Arthur Andersen, Gerente de Finanzas del Banco Industrial del Perú, Gerente de Finanzas de Backus & Johnston, entre otros cargos. Edgardo gas Granthon Ingeniero Industrial de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Realizó un MBA en la Universidad de Edimburgo Inglaterra. Egresado del Programa de Alta Dirección de Piura (PAD). Actualmente se desempeña como Gerente General de MG Rocsa S.A. Franco Giuffra Monteverde Bachiller en Filosofía de la Universidad Católica del Perú. Máster en Gestión Pública de Chicago University. Se desempeño como presidente de la Comisión de Protección al Consumidor de INDECOPI, director de la Cámara de Compensación Electrónica (CEE) y director del Instituto de Formación Bancaria (IFS), Asbanc. Asimismo, en paralelo desempeño diversos cargos en el Banco de Crédito del Perú durante el periodo Cabe resaltar que el Sr. Giuffra fue nombrado miembro del Comité de Inversiones del Fondo el 15 de enero de Prácticas de Buen Gobierno Corporativo Los objetivos de la Gerencia y del Comité de Inversiones del Fondo deben estar en línea con la de los partícipes: maximizar su inversión de acuerdo a los lineamientos estipulados en el Reglamento de Participación. Asimismo, si bien el Fondo cuenta con un Gestor que va a buscar y administrar las inversiones que generarán valor al Fondo, es el Comité de Inversiones quien tiene la responsabilidad de hacer seguimiento al trabajo de la gerencia y aprobar las nuevas inversiones. De acuerdo a lo estipulado en el Reglamento de Participación, los miembros del Comité de Inversiones no podrán prestar sus servicios a personas vinculadas a la SAFI, salvo que para ello sean expresamente autorizados por la Asamblea General de Partícipes. Comisión de la SAFI La SAFI percibe por concepto de retribución por la administración del Fondo una comisión fija y variable, según se detalla: Comisión Fija: calculada en función del monto de las inversiones del Fondo. Esta se devenga a razón de un doceavo de dicho monto por mes y la liquidación será mensual y equivalente al 1 de dichas inversiones más IGV, siendo como mínima US$320 mil anual más IGV por concepto de esta categoría. Augusto Bedoya Cámere Ingeniero Industrial de la Universidad Nacional de Ingeniería. Se desempeñó como Ministro de Transportes y Comunicaciones, Vivienda y Construcción, fue miembro de la Comisión de Promoción de la Inversión Privada, Director de OSIPTEL, Director del Banco de la Nación, Presidente de COFIDE, entre otros cargos. Federico Cúneo de la Piedra BBA en Contabilidad de Eastern Michigan University. Realizó estudios de post grado en Georgetown University, ESAN y en la Universidad de Piura. Se desempeñó Comisión iable: Se calcula de acuerdo a los siguientes criterios: i. Activo neto invertido sumatoria de las inversiones de fondo más las otras cuentas del activo del balance general; ii. Utilidad computable del ejercicio (UCE) suma de ingresos, beneficios y ganancias de capital devengados por las inversiones menos la suma total de costos, pérdidas y gastos devengados en el ejercicio excluyendo de esta suma el monto de la retribución variable; y 12 13 iii. Rentabilidad sobre el activo neto invertido del Fondo (RANI) determinada como la división del UCE entre el activo neto invertido. Es importante resaltar que tanto para el cálculo del activo neto invertido como de la utilidad computable del ejercicio, no se tomarán en consideración las apreciaciones o disminuciones patrimoniales derivadas por la aplicación de la metodología de valorización de las inversiones. De este modo, la retribución variable de la SAFI será calculada como un porcentaje del RANI, en exceso de una rentabilidad base equivalente al 8 anual, de acuerdo a las siguientes escalas: Rangos del RANI de Utilidad 0 < X <= < X <= < X <= X > Para el cálculo de la retribución variable se aplica el criterio de High Water Mark, es decir, la retribución variable no se devenga mientras que la rentabilidad acumulada en cualquier momento de la vigencia del Fondo, no supere el mayor valor registrado del activo neto y mensualmente se procederá a contabilizar una provisión por concepto de la retribución variable en base a los estados financieros del Fondo. Inversiones Al cierre del ejercicio 2014, el valor en libros de las inversiones del FIMI ascendieron a S/ millones (S/ millones en el 2013), las mismas que se clasifican en tres grandes grupos: (i) Inversiones Inmobiliarias, (ii) Asociaciones en Participación de Proyectos Inmobiliarios y (iii) Participaciones Patrimoniales en empresas del sector inmobiliario (Subsidiarias y Asociadas). A continuación se exhibe la participación del valor en libros de cada una de ellas respecto al total de inversiones. zonas que se encuentran en pleno proceso de consolidación, (ii) almacenes y depósitos en los distritos de Villa el Salvador y Surquillo (iii) un terreno ubicado en Piura para ejecutar un proyecto de desarrollo inmobiliario. Las inversiones realizadas han generado flujos estables al FIMI durante los últimos años y un Cap-Rate que asciende a 19.6 al cierre del Cabe señalar igualmente que en el ejercicio 2014 se realizó un cambio en la metodología de valorización de los inmuebles de rentas. Es así que en la determinación del valor razonable de los inmuebles de renta que se encuentran generando flujos de alquiler y se mantendrán así hasta su enajenación, se ha utilizado el método de flujos de caja descontado. En el caso de los terrenos e inmuebles cuyo desarrollo inmobiliario está en una etapa inicial como en Depocentro y el terreno que se tiene en Piura, se utiliza el método de tasación comercial. Al 31 de diciembre de 2014, las Inversiones Inmobiliarias del Fondo correspondiente a oficinas se encuentran distribuidas en los siguientes edificios: Edificio Torre Siglo XXI Edificio categoría A+ ubicado en Av. Canaval y Moreyra Nº 380, en el distrito de San Isidro. La propiedad directa del Fondo consta de tres oficinas, 17 estacionamientos simples y un depósito. El edificio consta de 21 pisos, la circulación vertical se da a través de seis ascensores de los cuales cinco se encuentran destinados al público y uno a servicio, cuenta con escaleras de servicio y escape y cuatro niveles de sótanos donde se ubican los estacionamientos y depósitos. Dicho inmueble se incorporó dentro de los activos del Fondo producto de la fusión con el Fondo de Inversión en Rentas y Proyectos Inmobiliarios en el mes de noviembre de 2007, a un valor de S/.4.6 millones. Al 31 de diciembre de 2014, el valor en libros de dicho inmueble asciende a S/.10.3 millones (S/.10.5 millones al 31 de marzo de 2015) Inversiones por Tipo a Dic Torre Parque Mar Inmueble de categoría A+ ubicado en Av. Larco Nº 1301 y Calle Las Dalias N 308, distrito de Miraflores frente al Centro Comercial LarcoMar. A la fecha del presente informe, la propiedad directa del Fondo consta de cuatro oficinas, 59 estacionamientos y 12 depósitos. Inversiones inmobiliarias Inversiones en subsidiarias y asociadas 67.4 Inversiones en asociación en participación Inversiones Inmobiliarias Corresponde a las inversiones que se encuentran generando rentas inmobiliarias (renta de oficinas, almacenes y locales comerciales). Al cierre del ejercicio 2014, el portafolio de Inversiones Inmobiliarias está conformado por (i) oficinas ubicadas tanto en zonas empresariales ya desarrolladas, como en Dicho inmueble fue incorporado al Fondo producto de la fusión con el Fondo de Inversión en Rentas y Proyectos Inmobiliarios en noviembre de El valor inicial al momento de la fusión del inmueble fue de S/.6.2 millones. Al 31 de diciembre de 2014, el valor en libros de dicho inmueble ascendió a S/.12.1 millones (S/.12.6 millones al 31 de marzo de 2015). Edificio Reducto Corresponde al inmueble que fue adquirido en diciembre de 2010 mediante contrato de arrendamiento financiero con Amérika Financiera S.A. (AFSA). Dicha inversión consiste en un edificio de oficinas ubi- 1314 cado en la Av. Reducto, el cual cuenta con siete pisos, presentando dos oficinas por piso y 55 estacionamientos. Al 31 de diciembre de 2014, el valor en libros asciende a S/.23.3 millones (S/.21.9 millones al 31 de marzo de 2015). En línea con la estrategia de desinversión del Fondo, en el mes de noviembre de 2013, se realizó la venta del inmueble Centro Empresarial San Isidro. Esta venta fue beneficiosa para el Fondo y los partícipes (el múltiplo de inversión 15 incluido el precio de venta fue de 4.7 veces). Cabe mencionar, que este activo de renta era uno de los de mayor antigüedad en el portafolio del Fondo. Respecto a los depósitos y almacenes, el área de propiedad del Fondo correspondiente a los mismos asciende a poco más de 40,000 m 2 en los complejos denominados Depocentro I, Depocentro II y Villa El Salvador. Es preciso mencionar que los contratos de alquiler tanto en Depocentro I como en Depocentro II no se están renovando, pues en estos terrenos se va a realizar un proyecto inmobiliario mixto. Centro de Almacenes y Depósitos - Depocentro Conformado por dos centros de depósito y almacenaje. El primero ubicado en la Av. República de Panamá Nº 4055 en el distrito de Surquillo, colindante con San Isidro, constituido por un lote conformado en el primer piso por tiendas, almacenes, baños, estacionamientos, escaleras, montacargas, entre otros. El segundo piso cuenta con área de almacenes, oficinas y otros espacios para cuartos y áreas de computadoras, mientras que el tercer piso está conformado por áreas de almacenes. El segundo centro de depósito y almacenaje, se ubica en Pasaje Vicuña N o 240 (Surquillo Lima), colindante con San Isidro. Ambos inmuebles registran un valor en libros de S/.86.7 millones al 31 de diciembre de Almacén Villa El Salvador VES Corresponde a la inversión total efectuada en la adquisición del terreno y construcción del Centro de Distribución en Villa El Salvador. Dicho inmueble se encuentra arrendado desde el segundo trimestre de A continuación se exhibe el valor en libros al cierre de los ejercicios 2013 y 2014, así como a marzo de 2015 de las inversiones inmobiliarias del Fondo, así como el múltiplo de inversión asociada a cada una de ellas: Saldo Inicial Saldo Final Saldo Final Multiplo de Inversiones Inmobiliarias Inversiones Sector (En miles de Nuevos Soles) (veces) Depocentro 78,940 86,679 86, Almacenes Torre Siglo XXI 8,819 10,332 10, Oficinas Parque Mar 10,629 12,063 12, Oficinas Almacén Villa El Salvador 50,434 56,639 56, Almacenes Leasing Edificio Reducto 21,529 23,346 21, Oficinas Proyecto Grau Piura 14,833 7,456 7, Comercio 185, , ,930 Dado que el Fondo se encuentra inmerso en un proceso de desinversión, la venta de sus inversiones generadoras de renta han afectado los ingresos operativos al 31 de diciembre de 2014, esto a pesar de que en promedio el alquiler ha venido incrementándose y la ocupabilidad es de casi el 100 a la fecha de análisis. Ingresos por Alquiler en Ocupabilidad iación miles de US$ 2014 C.E. San Isidro* 2, Depocentro 1, , L.C. Bembos S.A.* Torre Siglo XXI Parque Mar Almacén Villa El Salvador 1, , Leasing Edificio Reducto C.E. José Pardo** ,658 5, *Los inmuebles C.E. San Isidro, así como L.C. Bembos S.A. se vendieron en el 2013 y generaron renta hasta noviembre y octubre de 2013, respectivamente. **El inmueble C.E. José Pardo se vendió en diciembre de 2012 y fue enero de 2013 el último mes que generó ingresos por alquiler. Al 31 de marzo de 2015, los ingresos por alquileres ascendieron a US$1,258.2 miles, mientras que en igual periodo del año anterior dichos ingresos ascendieron a US$1,306.8 miles. Estos menores ingresos se explican por el menor nivel de ocupabilidad en Depocentro (55.46 vs 97.44), puesto que solo se están renovando contratos de alquileres de corto plazo porque se planea realizar un proyecto inmobiliario. Según se detalla a continuación, las tarifas de alquiler de los inmuebles han continuado incrementándose a lo largo del 2014 en la mayoría de ellos, según se detalla: Evolución tarifa m 2 por inmueble Al 31 de diciembre de 2014, el valor en libros es de S/.56.6 millones (S/.56.8 millones al 31 de marzo de 2015) El Fondo cuenta a su vez con un terreno en la provincia de Grau en el departamento de Piura. Este terreno se utilizará para ejecutar un proyecto de desarrollo inmobiliario mixto. Al cierre del ejercicio 2014, registra un valor en libros de S/.7.5 millones (S/.14.8 millones al cierre del ejercicio 2013) debido a la transferencia de parte del terreno a la asociación en participación con Promotora Albamar Piura S.A. para el proyecto de viviendas Veranda Piura Dic.13 Dic.14 Torre Siglo XXI Parque Mar Almacén Villa El Salvador Leasing Edificio Reducto Depocentro 15 El múltiplo de las inversiones comprende la proporción que representan los flujos recibidos de la inversión sumado al valor de mercado de la misma respecto al monto total invertido. 1415 Asociaciones en Participación en Proyectos Inmobiliarios Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A. En el 2008 la SAFI, en representación del Fondo, estableció una alianza estratégica con Imagina (Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A.) para establecer una asociación en exclusividad para el desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales. Imagina es un grupo inmobiliario fundado en el 2004 con experiencia en el sector inmobiliario en el Perú y Latinoamérica. Producto de esta alianza, el Fondo ha invertido US$18.3 millones en 10 proyectos de desarrollo. Durante el 2011 los proyectos desarrollados a través de las Inmobiliarias La Hispania, Rubicón, del Iguazú y Galicia devolvieron el 100 del capital invertido y en diciembre de 2014 se formalizó un convenio de resolución anticipada por los mencionados proyectos. Los proyectos desarrollados a través de las Inmobiliarias Mar del Plata y Chicama ya culminaron su etapa de venta, y a la fecha del presente Informe se ha devuelto el 100 del capital invertido. En cuanto a los proyectos aún en etapa de venta, estos son desarrollados a través de las Inmobiliarias Australes, Colca, Del Urubamba y Punta Sal, de los cuales ya se devolvió el 100 del capital invertido de los tres primeros proyectos. Al 31 de diciembre de 2014, el FIMI tiene inversiones activas en cuatro proyectos en Asociación con Imagina (Inmobiliaria del Colca, Inmobiliaria Punta Sal, Inmobiliaria del Urubamba, Inmobiliaria Australes), los cuales se encuentran en etapa de venta. El valor en libros de dichas inversiones, al cierre del ejercicio 2014, es de S/.14.1 millones (S/.22.6 millones al 31 de diciembre de 2013). Asimismo, al 15 de febrero de 2015, el Fondo ha recibido devoluciones tanto de capital invertido como de utilidades en estos cuatro proyectos por US$9.98 millones, mientras que considerando los otros seis proyectos que ya culminaron las devoluciones a la misma fecha alcanzan los US$30.3 millones. Grupo Albamar Durante el 2011 el FIMI junto con el Grupo Albamar formaron una Asociación en Participación denominada Desarrolladora Albamar para ejecutar un proyecto inmobiliario comercial en Chorrillos (Galaxy Plaza). El valor razonable de esta inversión, al 31 de diciembre, es de S/.14.7 millones. Cabe señalar igualmente que el Fondo está asociado con Promotora Albamar Piura para el desarrollo de un proyecto residencial ubicado en el departamento de Piura (Veranda Piura). El valor razonable de esta inversión al 31 de diciembre de 2014, es de S/.18.6 millones, el mismo que recoge el aporte de un terreno por parte del FIMI, el mismo que se encontraba registrado en las Inversiones Inmobiliarias. El Fondo participa en estos proyectos como asociado bajo las Asociaciones en Participación, para lo cual mantiene una participación activa en los comités ejecutivos. A continuación se detallan los seis proyectos en los cuales participa el Fondo: Asociación en Participación (En miles de Nuevos Soles) 57,918 47,390 49,456 *Incluye diferencia en cambio. Participación Patrimonial en Empresas Inmobiliarias Se refiere a la participación que el Fondo tiene en Empresas Inmobiliarias (Subsidiarias y Asociadas), las cuales se valorizan sobre la base del valor razonable. Al cierre del ejercicio 2014, el Fondo registra las siguientes inversiones: Ekimed S.A.C. Empresa holding en la cual el Fondo tiene una participación de a la fecha de análisis. Actualmente, dicha empresa opera los Centros Comerciales El Quinde de Cajamarca y de Ica, con un área arrendable de 30,000 m 2 y 37,000 m 2, respectivamente. Al 31 de diciembre de 2014, el Fondo registró una inversión total de S/.24.6 millones, mayor en 14.1 respecto al cierre de Esto generó que durante el periodo se exhiba un incremento en el valor razonable, siendo el valor en libros a cierre del ejercicio 2014 de S/.47.7 millones. A la fecha de análisis, el Holding posee adicionalmente activos inmobiliarios en Ica, Chimbote, Talara y Tumbes (adquisición de terrenos), que en conjunto suman un área total de 143,000 m 2. Es importante destacar que mediante hecho de importancia de fecha 16 de octubre de 2014, se comunicó la suscripción -junto con resto de accionistas de EKIMED- de un acuerdo vinculante para la venta de la totalidad de acciones de la Compañía por aproximadamente US$100 millones a Inmuebles Comerciales del Perú (Parque Arauco). En ese sentido, el 27 de enero de 2015, se concretó la transferencias del 100 de acciones a Parque Arauco por US$ 98 millones, por la cual el Fondo recibió US$ ,000. Ekimed S.A.C. 29,913 24,554 47,649 Otros ,923 24,564 47,659 En lo que va del 2015, la SAFI vendió la participación que el Fondo mantenía en: Saldo Inicial Saldo Final Saldo Final Destino de la Inversión Inmobiliaria Australes 1, Venta Inmobiliaria del Colca 16,092 9,165 9,722 Venta Inmobiliaria Punta Sal 3,379 3,872 3,883 Venta Inmobiliaria del Urubamba 1, Venta Desarrolladora Albamar 11,865 14,670 15,971 Renta Proyecto Torre Javier Prado 18, Venta Promotora Albamar Piura 5,140 18,646 18,843 Renta Acciones en empresas inmobiliarias (En millones de Nuevos Soles) Valor Razonable 2013 Total Invertido Valor Razonable Dic.2014 Ekimed S.A.C. El 27 de enero de 2015, se concretó la transferencias del 100 de acciones a Parque Arauco, tal como se detalló anteriormente, por la cual el Fondo recibió US$ millones, generando un múltiplo de inversión de 1.83 veces con una TIR de salida de Como parte del proceso de venta, se excluyó el terreno de Tumbes, para lo cual se realizó una escisión en Ekimed, creándose la empresa el Montecillo S.A.C., cuyo activo principal es el terreno de Tumbes. El Fondo posee el de El Montecillo 15 16 S.A.C., cuyo valor en libros al 31 de marzo de 2015 asciende a S/.1.02 millones. De esta manera, al cierre del ejercicio 2014, el portafolio de inversiones del Fondo (S/ millones), estuvo conformado por los siguientes activos de inversión descritos: Promotora Albamar Piura 6 Ekimed S.A.C. 16 Desarrolladora Albamar 5 IMAGINA 5 Proyecto Leasing Grau Piura Edificio 3 Reducto 8 Al 31 de marzo de 2015, con la venta de Ekimed, el portafolio de inversiones del Fondo asciende a S/ millones y está conformado por los siguientes activos de inversión: Desarrolladora Albamar 7 IMAGINA 6 Proyecto Grau Piura 3 Leasing Edificio Reducto 9 Composición Portafolio FIMI Dic.14 Almacén Villa El Salvador 19 Composición Portafolio FIMI Mar.15 Promotora El Montecillo Albamar Piura 0 8 Almacén Villa El Salvador 23 Depocentro I 26 Torre Siglo XXI 4 Depocentro I 30 Parque Mar 4 Depocentro II 4 Torre Siglo XXI 4 Parque Mar 5 Depocentro II 5 Análisis de Estados Financieros Al cierre del ejercicio 2014, los activos del Fondo se situaron en S/ millones, registrando un retroceso de 8.0 respecto al 2013, el mismo que se explica por la liquidación de la asociación en participación con Inmobiliaria Ruttini, luego de la venta del terreno y el proyecto Torre Javier Prado durante el primer trimestre de 2014, entre otros. Es preciso mencionar que al 31 de marzo de 2015, los activos del Fondo ascendieron a S/ millones como consecuencia de la transferencia del 100 de las acciones de Ekimed S.A.C. a Inmuebles Comerciales, cuyos fondos se han aplicado a devolución de aportes y utilidades a los partícipes en el primer trimestre del presente ejercicio. De esta manera, al 31 de diciembre de 2014, las inversiones inmobiliarias se situaron en S/ millones (S/ millones en el 2013), cuya variación en relación al ejercicio anterior se sustenta en el incremento del valor razonable de los inmuebles de renta, esto a pesar de la transferencia realizada de una parte de un terreno que el Fondo mantenía en Piura Proyecto Grau Piura al proyecto Veranda Piura en asociación con Promotora Albamar. Es preciso mencionar que en el ejercicio 2014 se realizó un cambio en la metodología de valorización de los inmuebles de renta, pasando del método de tasación comercial al método de flujos de caja descontado, mientras que Depocentro I, Depocentro II y el terreno que se posee en Piura utilizan el método de tasación comercial al encontrarse dichos inmuebles en una etapa inicial de proyecto. Por su parte, las inversiones en Asociación en Participación se situaron en S/.47.4 millones (S/.57.9 millones en el 2013), retrocediendo en 18.2 producto de la venta del terreno y el proyecto Torre Javier Prado en el primer trimestre de 2014, cuyo monto invertido fue de US$6.83 millones, obteniendo un valor de realización de US$9.04 millones, así como la devolución de capital y utilidades de proyectos en asociación con Inmobiliaria Imagina (Colca, Urubamba, Australes, Mar del Plata y Chicama), aunque esto fue compensado en parte por los aportes realizados en el proyecto Veranda Piura en asociación con Promotora Albamar Piura, al que se le transfirió parte de un terreno en Piura y dado que a partir de 2014 se está reflejando el valor razonable de los proyectos en asociación con Inmobiliaria Albamar, puesto que ya iniciaron obra. Con referencia a las inversiones en subsidiarias y asociadas, las mismas se situaron en S/.47.7 millones (S/.29.9 millones en el 2013), incrementándose en 59.3 respecto al ejercicio 2013 producto de los aportes realizados a la inversión en Ekimed (S/.3.0 millones) y a los cambios en el valor razonable (S/.14.7 millones). 300, , , , ,000 50, ,424 Evolución Histórica de las Inversiones Inmobiliarias (Miles de Nuevos Soles) 203, ,669 Respecto a los pasivos totales del Fondo, al cierre del ejercicio 2014 estos se situaron en S/.6.6 millones, registrando un retroceso de 69.8 en relación al 2013, explicada por el pago de remuneraciones a la Sociedad Administradora en marzo y abril de , , , , , ,930 Dic.08 Dic.09 Dic.10 Dic.11 Dic.12 Dic.13 Mar.14 Dic.14 Mar.15 Obligaciones Financieras (en millones de S./.) Contratos de arrendamiento financiero con América Financiera 8 años A Dic.13 A Dic TOTAL Es preciso mencionar que las remuneraciones por pagar a la SAFI pasaron de S/.16.8 millones en el 2013 a S/.2.5 millones en el 2014, debido a que el 2013 la remuneración variable se vio incrementada por las ventas de inversiones inmobiliarias realizadas durante el año (L.C. Bembos, C.E. San Isidro, Inmobiliaria San Silvestre, Parque Lambramani), mientras que en el 2014 sólo se liquidó la inversión en el proyecto Torre Javier Prado y los proyectos en asociación con Imagina (Inmobiliaria Mar del Plata e Inmobiliaria Chicama). 1617 Dic.11 Ene.12 Feb.12 Mar.12 Abr.12 May.12 Jun.12 Jul.12 Ago.12 Set.12 Oct.12 Nov.12 Dic.12 Ene.13 Feb.13 Mar.13 Abr.13 May.13 Jun.13 Jul.13 Ago.13 Set.13 Oct.13 Nov.13 Dic.13 Ene.14 Feb.14 Mar.14 Abr.14 May.14 Jun.14 Jul.14 Ago.14 Set.14 Oct.14 Nov.14 Dic.14 Ene.15 Feb.15 Mar.15 Al 31 de diciembre de 2014, el patrimonio neto del Fondo ascendió a S/ millones (S/ millones en el 2013), retrocediendo en 3.7 respecto al ejercicio 2013, explicado por las devoluciones de capital realizadas durante el 2014 (US$14.9 millones) en los meses de febrero, abril y julio de 2014 y por los beneficios otorgados vía reparto de dividendos (S/.33.2 millones). Ingresos Al 31 de diciembre de 2014, los ingresos de actividades ordinarias del Fondo alcanzaron los S/.15.1 millones, inferior en 29.5 en términos interanuales. Dicha disminución se debe principalmente a que durante el 2013 se contaba con las rentas generadas por L.C. Bembos y el C.E. San Isidro, activos que fueron vendidos en el último trimestre de Es así que, al cierre del ejercicio 2014, los ingresos por alquileres (99 de los ingresos operacionales) ascendieron a S/.15.0 millones, 27.5 inferior al resultado obtenido en igual periodo del ejercicio Sin embargo, si no se consideraran los ingresos por los activos vendidos, se mostraría un ligero incremento en los ingresos por alquileres, reflejando las nuevas tarifas aplicadas en línea con lo establecido en los contratos. Producto de lo anterior, los costos vinculados a los inmuebles de alquiler se redujeron en 43.8 en el mismo periodo de tiempo, debido a que no se incurrieron en costos por concepto de mantenimiento, reparación de inmuebles, seguros, gastos legales ni de servicios básicos relacionados a los inmueble vendidos. El efecto neto de la variación de ingresos y costos de ventas generó una utilidad bruta de S/.14.0 millones, la misma que es menor en 28.0 a la obtenida en el año Mar. 15 Dic.14 Mar. 14 Dic.13 Dic.12 Dic.11 Dic.10 Dic.09 Dic.08 Dic.07 Dic.06 Dic.05 Evolución Histórica de los Ingresos Operacionales (Miles de Nuevos Soles) 3,893 3,846 12,269 12,389 15,085 14,495 14,336 15,570 19,506 21,382 21,291 22, ,000 10,000 15,000 20,000 25,000 Los gastos administrativos correspondientes a comisión fija y comisión variable se redujeron en 79.3 en términos interanuales, ascendiendo a S/.3.9 millones al periodo de análisis. No se registraron venta de activos de inversiones inmobiliarias durante el ejercicio 2014, mientras que la venta de activos del año 2013, se realizó el último trimestre del ejercicio. De lo anterior, se deriva una utilidad operativa de S/.10.1 millones, inferior en 77.1 en términos interanuales. Respecto a los gastos financieros registrados por el Fondo, estos ascendieron a S/.0.3 millones (S/.5.2 millones a diciembre de 2013), reduciéndose en 94.1 en términos interanuales, puesto que en el 2013 se registraba el gasto por intereses de un préstamo de mediano plazo con Scotiabank tomado en junio de 2012 y que fue prepagado en su totalidad en noviembre del 2013, mientras que al cierre del ejercicio 2014, sólo se registran los intereses por dos contratos de arrendamiento financiero para la ejecución del proyecto de oficinas del Edificio Reducto. Asimismo, durante el periodo analizado el Fondo registró una pérdida en cambio por S/.5.7 millones (S/.15.7 millones a diciembre de 2013), toda vez que las cuotas del Fondo están denominadas en Dólares y la contabilidad en Nuevos Soles. Sumando los ingresos generados por las utilidades distribuidas por parte de algunas asociaciones en participación (venta del terreno y proyecto Torre Javier Prado y a las utilidades recibidas por los proyectos en asociación con las Inmobiliarias Australes, Colca, Mar del Plata, Chicama y Del Urubamba, en asociación con Imagina), el Fondo logra cerrar el ejercicio 2014 con una utilidad antes de la variación en valor razonable de S/.18.6 millones, lo que se traduce en una disminución de 54.9 respecto al ejercicio 2013, debido principalmente a que en el 2013 se generó una ganancia por venta de activos de S/.43.7 millones. Una vez considerada la variación en el valor razonable de las inversiones financieras por actualizaciones en las valorizaciones de los flujos futuros de los proyectos en asociación con Imagina y Albamar, de las inversiones inmobiliarias que generan rentas, la actualización del valor razonable en Ekimed y la tasación comercial en Depocentro y el terreno de Piura, el Fondo logra un resultado neto de S/.57.2 millones, menor en 4.5 respecto al ejercicio Valor Cuota y Rentabilidad Al 31 de diciembre de 2014, el valor de la cuota del Fondo (considerando las cuotas 100 pagadas) ascendió a US$ exhibiendo un crecimiento de 34.2 respecto al mismo período de La variación obtenida se sustenta principalmente en: (i) las utilidades generadas durante el 2014 provenientes de los alquileres así como por las utilidades obtenidas por la participación del Fondo en proyectos de desarrollo inmobiliario y (ii) por las reducciones de capital realizadas durante el 2014 en tres oportunidades. Los factores mencionados contrarrestaron la depreciación del Nuevo Sol frente al Dólar Americano que afectó directamente al patrimonio del FIMI al estar las cuotas denominadas en Dólares y el registro del patrimonio en Nuevos Soles. Al 31 de marzo de 2015 el valor de la cuota del fondo asciende a US$ , acumulando una variación de 18.5 en lo que va del año y una rentabilidad en los últimos doce meses de 30.7 (42.6 a marzo 2014) Evolución de la Rentabilidad Nominal Anual Rentabilidad 12M Valor Cuota18 Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA En miles de Nuevos Soles ACTIVO Dic.11 Dic.12 Dic.13 Mar.14 Dic.14 Mar.15 Dic.14/Dic.13 Mar.15/Dic.14 Efectivo y Equivalentes de Efectivo 12, , , , , , Cuentas por Cobrar Comerciales 2, , , , , , Cuentas por Cobrar a partes Relacionadas Cuentas por Cobrar Diversas 8, , , , Gastos Pagados por Anticipado , Total Activo Corriente 24, , , , , , Inversiones Financieras Cuentas por Cobrar Diversas 60, , , , , , , , , , , Inversiones Inmobiliarias 211, , , , , , Total Activo No Corriente 273, , , , , , TOTAL ACTIVO 297, , , , , , PASIVO Y PATRIMONIO Dic.11 Dic.12 Dic.13 Mar.14 Dic.14 Mar.15 Dic.14/Dic.13 Mar.15/Dic.14 Obligaciones Financieras 1, , Remuneraciones por pagar a la SAFI 2, , , , , , Otras cuentas por pagar 2, , Total Pasivo Corriente 6, , , , , , Obligaciones Financieras 5, , , , , , Cargas Diferidas TOTAL PASIVO 11, , , , , , Capital Social 183, , , , , , Resultados no Realizados Resultados Acumulados 70, , , , , , Utilid. Neta del Período 32, , , , , , TOTAL PATRIMONIO 285, , , , , , TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 297, , , , , ,19 FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA ESTADO DE RESULTADOS En miles de Nuevos Soles Dic.11 Dic.12 Dic.13 Mar.14 Dic.14 Mar.15 Dic.14/Dic.13 Mar.15/Mar.14 Ingresos Operacionales 21, , , , , , Costos Operacionales (3,632) (3,556) (1,971) -9.2 (383) (1,108) -7.3 (22,608) UTILIDAD BRUTA 17, , , , , (18,715) Gastos de Administración (4,438) (7,686) (19,072) (497) (3,944) (3,558) Ganancia (Pérdida) por Venta de Activos 1, , , , Otros Ingresos , Otros Gastos (1,646) -7.7 (1,383) -6.2 (262) -1.2 (201) -5.2 (334) -2.2 (69) UTILIDAD OPERATIVA 13, , , , , Ingresos Financieros , Gastos Financieros (389) -1.8 (1,959) -8.8 (5,219) (69) -1.8 (310) -2.1 (96) Diferencia en cambio neta 6, , (15,674) (351) -9.1 (5,715) (1,944) Utilidades en los Contratos de Asociación en Participación 11, , , , UTILIDAD ANTES DE VARIACION DE VALORES RAZONABLES 30, , , , , , Cambios en el Valor Razonable Inversiones en Subsidiarias y Asociadas (14,751) , , , , Cambio en el Valor Razonable de Inversiones Inmobiliarias 15, , , (2,470) , (585) Cambio en el Valor Razonable de las Inversiones en Asociación en , (8,791) , , Participación UTILIDAD NETA 32, , , , , ,20 AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión AC CAPITALES SAFI ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA En miles de Nuevos Soles ACTIVO Dic.11 Dic.12 Dic.13 Mar.14 Dic.14 Mar.15 Dic.14/Dic.13 Mar.15/Dic.14 Caja y Bancos 1, , , , , Cuentas por Cobrar Comerciales 7, , , , , , Cuentas por Cobrar a partes relacionadas Otras Cuentas por Cobrar Cargas Diferidas Total Activo Corriente 9, , , , , , Inversiones en Asociadas 1, , Inversion Financieras , , , , Inmuebles, Mobiliario y Equipo, Neto 8, , , , , , Otros Activos Total Activo No Corriente 9, , , , , , TOTAL ACTIVO 19, , , , , , PASIVO Y PATRIMONIO Dic.11 Dic.12 Dic.13 Mar.14 Dic.14 Mar.15 Dic.14/Dic.13 Mar.15/Dic.14 Obligaciones Financieras , , Cuentas por Pagar a Vinculadas Cuentas por Pagar Comerciales Tributos, Remuneraciones y Otras Cuentas por Pagar 2, , , , , , Total Pasivo Corriente 3, , , , , , Obligaciones Financieras No Corrientes 1, , , , , , IR Diferido , , , , , TOTAL PASIVO 6, , , , , , Capital Social 2, , , , , , Reserva Legal Resultados Acumulados 3, , , , , , Utilid. Neta del Período 6, , , , , TOTAL PATRIMONIO 13, , , , , , TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 19, , , , , , Mostrar más
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 Artículo 13
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