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Document:
BGH, V ZR 218/01: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 17.05.2001, V ZR 218/01
V ZR 218/01
Grundstück, Wert, Verhältnis, Bewertung, Gegenleistung, Leistung, Vermutung, Zpo, Grenze, Annahme
V ZR 218/01 Verkündet am: 27. September 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB § 138 D Abs. 1
Gehen Verkäufer und Käufer übereinstimmend und zutreffend davon aus, daß das
verkaufte Grundstück derzeit und auf weiteres nicht bebaubar ist, und vereinbaren
sie im Hinblick darauf einen relativ geringen Kaufpreis (hier: 9.000 DM), so kann die
an ein objektives Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung (hier: rd.
30.000 DM) geknüpfte Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten
erschüttert sein, wenn der absolute Wert der Kaufsache relativ gering und seine zutreffende Einschätzung schwierig ist.
BGH, Urt. v. 27. September 2002 - V ZR 218/01 - OLG Frankfurt am Main
vom 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-
15. Zivilsenats in Kassel des Oberlandesgerichts Frankfurt am
Main vom 17. Mai 2001 aufgehoben und das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 10. März
1999 abgeändert.
Der Kläger erwarb 1984, zusammen mit seiner damaligen Ehefrau, zwei
Grundstücke in H. -L. zum Preis von zusammen 37.325 DM in
der Vorstellung, sie bebauen zu können. Ein Bauantrag wurde indes wegen der
planungsrechtlichen Besonderheiten der Grundstücke abgelehnt. Das eine
Grundstück ist ein etwa 100 m langer, aber nur 12 m breiter Streifen. Wegen
des damals einzuhaltenden Bauwichs von jeweils 2,5 m wäre es wegen der
dann verbleibenden Breite von 7 m nur im Wege einer Grenzbebauung bebaubar gewesen. Dies hätte aber die gleichzeitige Bebauung des Nachbargrundstücks, ebenfalls bis auf die Grenze, vorausgesetzt. Dafür lag keine Bereitschaft vor. Im hinteren Bereich grenzt an das langgestreckte Grundstück, und
nur über dieses erreichbar, zwar das zweite erworbene Grundstück. Doch lag
dieser gesamte Bereich außerhalb der nach dem Planungsrecht bebaubaren
Mit notariellem Vertrag vom 12. März 1993 veräußerte der Kläger diese
Grundstücke (mit Zustimmung seiner damaligen Frau) unter Hinweis auf den
abgelehnten Bauantrag für 9.000 DM (knapp 6 DM/qm) an den Beklagten. Anfang 1996 starb der Eigentümer des Nachbargrundstücks. Seine Erben veräußerten es an den Beklagten. Da es innerhalb des bebaubaren Bereichs an das
nur 12 m breite Grundstück angrenzt, besteht jetzt die Möglichkeit der gemeinsamen Bebauung. Der Beklagte veräußerte herausvermessene Flächen für
135 DM/qm weiter.
Der Kläger hält den Kaufvertrag mit dem Beklagten im Hinblick auf ein
besonders grobes Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung wegen Verstoßes gegen § 138 Abs. 1 BGB für nichtig und verlangt Grundbuchberichtigung, hilfsweise Rückübereignung sowie – zweitinstanzlich – Auskehr der aus
den Weiterverkäufen erzielten Erlöse. Das Landgericht hat dem Hauptantrag
stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat dem Hilfsantrag auf Rückübertragung
und dem Antrag auf Erlösauskehr Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises entsprochen. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.
Die Erklärung des Prozeßbevollmächtigten des Klägers in der mündlichen Verhandlung, der Kläger sei möglicherweise prozeßunfähig, gibt keine
Veranlassung, der grundsätzlich auch in der Revisionsinstanz von Amts wegen
zu prüfenden Frage der Prozeßfähigkeit (vgl. Senat, BGHZ 31, 279, 281)
nachzugehen. Der Kläger hat nämlich keine Tatsachen vorgetragen, aus denen
sich hinreichende Anhaltspunkte für eine Prozeßunfähigkeit ergeben (vgl.
BGH, Urt. v. 4. Februar 1969, VI ZR 215/67, NJW 1969, 1574). Der Umstand,
daß der Kläger wegen einer - nicht näher spezifizierten - Gehirnerkrankung
vorzeitig in den Ruhestand getreten ist, gibt keinen konkreten Hinweis auf eine
die Prozeßfähigkeit ausschließende Störung der Geistestätigkeit.
Das Berufungsgericht hält den Grundstückskaufvertrag vom 12. März
1993 wegen Verstoßes gegen § 138 Abs. 1 BGB für nichtig. Es geht auf der
Grundlage eines Sachverständigengutachtens davon aus, daß zwischen dem
Wert der Grundstücke und der vereinbarten Gegenleistung ein besonders grobes Mißverhältnis bestehe, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung
des Beklagten zulasse.
Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß eine
Verurteilung allein auf den Hilfsantrag und den Antrag auf Einwilligung in die
Auskehrung der auf Notaranderkonto fließenden Weiterverkaufserlöse in Betracht kommt. Voraussetzung für beide Anträge ist die Nichtigkeit des Kaufvertrages der Parteien vom 12. März 1993 nach § 138 Abs. 1 BGB. Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht indes fehlerhaft bejaht.
1. Zu einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung kommt das Berufungsgericht deswegen, weil es den Wert der
Grundstücke, gestützt auf die Ausführungen des Sachverständigen, mit
30.337 DM bemißt. Der Sachverständige ist zu diesem Wert gelangt, indem er
einen Teil von 593 qm wegen genereller Unbebaubarkeit als Gartenland, die
übrige Fläche von 917 qm als Bauerwartungsland eingestuft hat. Für das Gartenland hat er einen Quadratmeterpreis von 12,50 DM, für das Bauerwartungsland einen solchen von 25 DM angesetzt. Die hierauf gegründeten Feststellungen des Berufungsgerichts greift die Revision mit Erfolg an.
a) Die der Einschätzung des Sachverständigen folgende Annahme des
Berufungsgerichts, bei der Fläche von 917 qm handele es sich um Bauerwartungsland, ist rechtsfehlerhaft. Sie verkennt die Voraussetzungen des § 4
Abs. 2 WertV. Nach dieser Vorschrift, die eine materielle Definition des Bauerwartungslands enthält (Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band V,
§ 4 WertV Rdn. 37), werden unter diesem Begriff Grundstücksflächen verstan-
den, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage
eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Dabei
genügt nicht eine, wenn vielleicht auch auf Anhaltspunkte gestützte Chance
einer Bebaubarkeit. Vielmehr muß sich die Wahrscheinlichkeit, daß ein Grundstück zu Bauland wird, bereits so verdichtet haben, daß dem der allgemeine
Grundstücksverkehr Rechnung trägt. Hierbei kommt es auf die objektiven, das
Grundstück konkret betreffenden Umstände an (Kleiber aaO Rdn. 38). Diese
Voraussetzungen lagen im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses nach den getroffenen Feststellungen nicht vor.
Angesichts seines Zuschnitts war das schmale Grundstück – wovon
auch das Berufungsgericht ausgeht – nur bebaubar, wenn wenigstens auf einer
Seite auf die Grenze gebaut oder wenn das Nachbargrundstück hinzuerworben
werden konnte. Für die zweite Möglichkeit gab es keine Anhaltspunkte. Die
allgemeine Erfahrung, daß zu irgendeinem Zeitpunkt ein Grundstück zum Verkauf angeboten wird, genügt nicht für die Einordnung als Bauerwartungsland.
Die erste Möglichkeit, auf die das Berufungsgericht seine Bewertung stützt,
erfüllt ebensowenig die Voraussetzungen. Der Sachverständige, dessen Ausführungen das Berufungsgericht zugrunde legt, erkennt an sich, daß eine Bereitschaft des Nachbareigentümers zu einer gemeinsamen Grenzbebauung
"nicht unbedingt vorausgesetzt" werden kann. Gleichwohl nimmt das Berufungsgericht an, daß von einer solchen Bebauung durchaus ausgegangen
werden könne, weil die Grundstücksnachbarn ebenfalls auf eine solche Art der
Bebauung angewiesen seien und nach der Lebenserfahrung nicht angenommen werden könne, sie wollten den Wert ihrer Grundstücke nicht durch eine
Bebauung nutzen. Abgesehen davon, daß dem Senat ein solcher Lebenserfahrungssatz nicht bekannt ist, rügt die Revision zu Recht, daß er jedenfalls in
dieser Allgemeinheit nicht zugrunde gelegt werden kann, da die Entschließung
eines Nachbarn,
ebenfalls auf die Grenze zu bauen, von einer Vielzahl von Umständen abhängt,
die generelle Aussagen nicht zuläßt. Entscheidend ist zudem allein die konkrete Situation, die immerhin dadurch gekennzeichnet war, daß auch schon im
Jahre 1984, als der Kläger die Grundstücke erwarb, und seitdem unverändert
bis zur Weiterveräußerung an den Beklagten, eine Bereitschaft des Nachbarn
zur Grenzbebauung nicht bestand. Feststellungen dazu, daß sich dies in absehbarer Zeit mit einiger auf konkrete Umstände gestützter Wahrscheinlichkeit
ändern würde, hat das Berufungsgericht nicht getroffen und ist dem Sachvortrag der Parteien auch nicht zu entnehmen.
Damit fehlt der Bewertung dieses Grundstücksteils als Bauerwartungsland die Grundlage. Ihm kommt – dies kann der Senat mangels anderer Alternativen selbst feststellen – nur Gartenlandqualität zu.
b) Soweit es um die Bewertung des Gartenlandes geht, rügt die Revision
zwar zu Recht, daß das Gutachten insoweit einen von dem Berufungsgericht
nicht aufgeklärten Widerspruch enthält, als der Sachverständige einerseits den
für das Bauerwartungsland zugrunde gelegten Quadratmeterpreis schlicht halbiert hat, was zu 12,50 DM führt, während er andererseits angegeben hat, für
Gartenland in vergleichbaren Orten würden bis zu 12 DM/qm veranschlagt.
Dieser Widerspruch wird auch nicht dadurch ausgeräumt, daß der Sachverständige bei seiner mündlichen Anhörung gesagt hat, daß Gartenland "in diesem Bereich" noch nicht unter 12 DM/qm verkauft worden sei. Das bezieht sich
freilich auf Gartenland im Anschluß an ein zu bebauendes Grundstück und
geht ersichtlich von der – rechtlich nicht haltbaren (s.o.) – Annahme aus, der
übrige Grundstücksteil habe in absehbarer Zeit bebaut werden können (Bauerwartungsland).
Hierauf kommt es indes nicht entscheidend an, da das Berufungsgericht
nur einen Quadratmeterpreis von 10 DM zugrunde gelegt hat. Ausgehend davon, und zwar entsprechend richtiger Bewertung auf die gesamten Grundstücksflächen bezogen, kommt man damit zu einem Wert der verkauften
Grundstücke von 15.100 DM. Danach fehlt es an einem besonders groben
Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung. Die Grundlage für eine Vermutung, daß der Beklagte auf die Entschließung des Klägers in verwerflicher
Weise eingewirkt hätte, entfällt.
2. Selbst wenn man aber der Beurteilung die vom Berufungsgericht angenommenen Werte zugrunde legt, so daß von einem groben Mißverhältnis
zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen ist, ist die Annahme einer
Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft. Das Berufungsgericht
übersieht nämlich, daß nach der Rechtsprechung des Senats die an das objektive Mißverhältnis geknüpfte Vermutung auf die verwerfliche Gesinnung des
Begünstigten durch besondere Umstände erschüttert sein kann. Der Schluß
allein von dem Vorliegen einer besonders groben Äquivalenzstörung auf eine
subjektiv unlautere Ausnutzung eines den Benachteiligten in seiner Entscheidungsfreiheit hemmenden Umstands ist dann nicht zulässig (s. BGHZ 146,
298, 305; Urt. v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155, 1156; Urt. v.
19. Juli 2002, V ZR 240/01, Umdr. S. 7, zur Veröffentl. vorgesehen).
So liegt der Fall hier. Ohnehin ist bei einem relativ geringen Wert der
Kaufsache Zurückhaltung bei der Anwendung der Vermutungsregel geboten
(vgl. BGH, Urt. v. 26. November 1997, VIII ZR 322/96, WM 1998, 932, 934),
weil die Unter- bzw. Überschreitung des Kaufpreises um die Hälfte bzw. um
das Doppelte umso weniger aussagekräftig ist, je geringer der absolute Wert
der Sache ist. Im konkreten Fall weist die Revision zudem zu Recht darauf hin,
daß beide Parteien die Grundstücke als seinerzeit nicht bebaubar eingestuft
haben. Beide hatten insoweit den gleichen Wissensstand. Der Kläger hatte
einen Bauantrag gestellt, der abgelehnt worden war. Hierauf wies der notarielle
Kaufvertrag besonders hin. Angesichts dieser Situation war es für beide Parteien schwierig, den wahren Wert der Grundstücke richtig einzuschätzen.
Wenn sie in dieser Situation das Risiko der, auch künftigen, Nichtbebaubarkeit
so hoch veranschlagt haben, daß sie einen nur relativ geringen Kaufpreis von
9.000 DM vereinbarten, so kommt darin eine von beiden Parteien als angemessen angesehene Bewertung des Preis-Leistungsverhältnisses zum Ausdruck, die den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des später von dem
Geschäft Begünstigten nicht erlaubt (vgl. auch Senat, Urt. v. 19. Juli 2002,
V ZR 240/01, aaO).
Ohne Eingreifen der an eine Äquivalenzstörung anknüpfende Vermutung
entfällt die Grundlage des angefochtenen Urteils. Es unterliegt daher der Aufhebung (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.). Die getroffenen Feststellungen tragen auch
nicht aus anderen Gründen die Bewertung des Kaufvertrages als sittenwidrig
im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB. Der Kläger verweist auch nicht auf Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen, der eine solche Würdigung erlaubte. Das gilt
insbesondere für die angebliche Vorstellung beider Vertragsparteien, den
Kaufpreis gering zu bemessen, um etwaige Ansprüche der damaligen Ehefrau
des Klägers im Scheidungsverfahren zu begrenzen. Da nichts dafür ersichtlich
ist, daß Feststellungen, die die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB rechtfertigen, nachgeholt werden können, ist die Klage unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils abzuweisen (§ 565 Abs. 3 ZPO a.F.).

References: BGH 
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