Source: https://www.xunta.gal/dog/Publicados/2015/20151230/AnuncioCA01-151215-0001_es.html
Timestamp: 2020-04-04 16:28:48+00:00

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DOG Núm. 248 Miércoles, 30 de diciembre de 2015 Pág. 49945
ORDEN de 28 de diciembre de 2015 por la que se regulan los medios de comprobación del valor de los bienes inmuebles a utilizar, de los previstos en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, en el ámbito de los impuestos sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como la normativa técnica general.
En el ámbito de los ingresos tributarios de las comunidades autónomas, los impuestos cedidos representan una parte importante, no sólo por la recaudación que aportan sino también por el número de los contribuyentes a los que afectan. Los impuestos cedidos que reúnen principalmente las características anteriormente señaladas son los impuestos sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
Estos impuestos se caracterizan por ser su base imponible el valor real del bien que se transmite, lo que supone la existencia de un concepto jurídico indeterminado que la Administración tributaria tiene el deber de determinar en cada caso. Para hacer esta labor, el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria (en adelante LGT), faculta a la Administración tributaria para aplicar los métodos de comprobación allí señalados y regula en su parte aplicativa el procedimiento de comprobación de valores como mecanismo para su fijación.
Esta orden tiene por objeto el desarrollo de los medios de valoración previstos en dicho artículo para la valoración de bienes inmuebles. A estos efectos, la Administración tributaria opta por los medios previstos en los apartados: b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal y c) Precios medios en el mercado. También regula la normativa técnica general aplicable a los procedimientos de comprobación de valor de bienes inmuebles
1. Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal
En lo que se refiere al medio establecido en el apartado b) del artículo 57 de la LGT, estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, este artículo señala que dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que determine y publique la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia, a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes, será el Catastro inmobiliario.
Por su parte, el artículo 158.1 del Reglamento general de actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real decreto 1065/2007, de 27 de julio, señala que «La aplicación del medio de valoración consistente en la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal a que se refiere el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, exigirá que la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores, los coeficientes resultantes de dicha metodología y el periodo de tiempo de validez hayan sido objeto de aprobación y publicación por la Administración tributaria que los vaya a aplicar».
En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia, el artículo 27.dos del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, señala, con respecto a este medio de valoración, que «En las comprobaciones de valor de inmuebles por el medio establecido en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, general tributaria, la Administración tributaria podrá aplicar coeficientes multiplicadores que se aprueben y publiquen mediante orden de la consellería competente en materia de hacienda a los valores contenidos en el Catastro inmobiliario».
De acuerdo con la normativa anteriormente citada y en desarrollo de la habilitación legal señalada, con respecto a este medio de valoración, esta orden tiene por objeto:
1. Establecer los coeficientes a aplicar al valor catastral de determinados bienes urbanos para determinar su valor real a los efectos de fijar las bases imponibles en los impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones. Para fijar este coeficiente se tendrá en cuenta el coeficiente de referencia al mercado establecido en la normativa reguladora del citado valor y la evolución del mercado inmobiliario desde el año de aprobación de la ponencia de valores o de aplicación a los valores catastrales previos de los coeficientes de actualización previstos en el artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario.
2. Explicar la metodología técnica utilizada para el cálculo de dichos coeficientes multiplicadores.
3. Ofrecer a los contribuyentes información, con carácter previo a la confección de su autoliquidación de los valores a efectos fiscales, de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión. Dichos valores vinculan a la Administración en el sentido señalado por el artículo 134.1 del Reglamento general de actuaciones y de los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real decreto 1065/2007, de 27 de julio, al indicar que «La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios».
Este medio de valoración para determinados bienes urbanos tiene como ventajas la seguridad jurídica, al establecer un criterio de valoración objetivo, común y homogéneo en todo el territorio; información del valor real a efectos fiscales del bien que vaya a ser objeto de adquisición o transmisión; explicación con detalle del sistema de cálculo utilizado y vinculación a la Administración tributaria con el valor publicado. Además, al tomar como referencia al valor catastral, conocido por los contribuyentes por ser la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles, le otorga más simplicidad y una acomodación directa del valor resultante a las circunstancias específicas del bien concreto que es objeto de comprobación y que están intrínsecamente recogidas en el cálculo del valor catastral, valor que ha sido objeto de una ponencia a la que los contribuyentes han tenido acceso. Por su parte, la Administración dispone de un medio de valoración que dota de más agilidad y eficacia la tramitación de los expedientes, circunstancia que también redunda en beneficio del ciudadano.
El análisis de los datos de mercado en Galicia durante el presente ejercicio de 2015 no ha presentado variaciones sustanciales en los precios de venta, que han permanecido sensiblemente estables después de unos años de caída continuada.
Por otra parte, los valores catastrales han sufrido revisiones de ponencia. Así, ha habido una nueva redacción y estudio pormenorizado con efectos en 2016 en tres ayuntamientos, mientras que otros 99 han solicitado y obtenido la aplicación de los coeficientes de actualización sobre los valores catastrales previstos en el artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, con efectos, asimismo, en 2016. En todos estos casos, ha habido un nuevo cálculo del coeficiente a aplicar para que, al tener en cuenta estas variaciones en la base de aplicación del mismo, ello no suponga un mayor valor del bien. Para el resto de ayuntamientos, la Dirección General del Catastro aplica la actualización que se prevé en la correspondiente ley de presupuestos, que para 2016 es de valor 1 (se mantienen los valores catastrales del anterior ejercicio), por lo que no ha habido nuevo cálculo y se han mantenido los coeficientes de la anterior Orden de 29 de junio de 2015.
Para sucesivos ejercicios, esta orden habilita a la Dirección de la Agencia Tributaria de Galicia para actualizar anualmente, mediante resolución, los coeficientes aplicables al valor castastral.
2. Precios medios en el mercado
El artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, señala los medios que la Administración tributaria puede utilizar para calcular el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria, entre los que cita, en su apartado c), el de precios medios en el mercado. El artículo 27.Tres del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, al señalar cuales deben ser la forma y el contenido de la norma que desarrolle este medio de valoración establece: «En las comprobaciones de valor de inmuebles por el medio establecido en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, general tributaria, la Administración tributaria aprobará y publicará la metodología empleada en su cálculo, que incluirá las tablas de los propios precios medios resultantes o bien las tablas de las componentes o valores básicos (suelo, construcción y gastos/beneficios), así como de los coeficientes singularizadores. Estos últimos tienen como finalidad adaptar los precios medios a la realidad física del bien a valorar y recogen la variabilidad del valor en función de las características particulares del bien. Esta normativa técnica se aprobará mediante orden de la consellería competente en materia de hacienda.
El proceso de singularización puede hacerse de oficio por la Administración cuando tenga constancia de la existencia de la singularidad o a requerimiento del administrado mediante la indicación de la presencia de ésta. En cualquiera caso, el órgano liquidador podrá aplicar el correspondiente coeficiente que recoja el hecho singular puesto de manifiesto sin necesidad de intervención de un perito, siempre que el valor del coeficiente esté parametrizado según esta normativa. Será suficiente la motivación de la comprobación de valor que incluya una correcta identificación del bien, una aplicación del precio medio que corresponda y una adaptación del mismo al caso concreto a través de los coeficientes singularizadores que determine la normativa técnica señalada en el párrafo primero».
Sobre este medio de comprobación, el artículo 158.2 del Reglamento general de las actuaciones y de los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real decreto 1065/2007, de 27 de julio, también señala que «Cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes. En el ámbito de competencias del Estado la aprobación corresponderá al ministro de Economía y Hacienda mediante orden».
El objetivo de esta orden es, en relación con este medio de comprobación, desarrollarlo y establecer para cada ejercicio, en función de la evolución del mercado inmobiliario, los precios medios aplicables en los tributos gestionados por esta comunidad autónoma cuya base imponible sea el valor real de los bienes inmuebles. La incorporación de este medio de valoración produce importantes ventajas tanto para la Administración como para el contribuyente. Para este último supone una gran seguridad jurídica, ya que establece un criterio de valoración objetivo, común y homogéneo en todo el territorio, suministra información del valor real a efectos fiscales del bien que vaya a ser objeto de adquisición o transmisión, explica con detalle el sistema de cálculo utilizado y vincula a la Administración tributaria con el valor publicado cuando utiliza este medio de valoración, sin olvidar la ventaja que supone el publicar los precios de las distintas zonas para su conocimiento general. Por su parte, la Administración dispone de un medio de valoración que dota de más agilidad y eficacia la tramitación de los expedientes, circunstancia que también redunda en beneficio del ciudadano.
Estos precios medios proceden de estudios de mercado realizados por la Agencia Tributaria de Galicia basados en testigos elaborados por varias empresas del máximo prestigio en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, y de testigos procedentes de los datos consignados por los obligados tributarios en sus declaraciones tributarias para inmuebles de naturaleza rústica.
Al establecerse en julio de 2015 una metodología prioritaria para valorar los bienes urbanos por referencia a los valores catastrales conforme al artículo 57.1.b) de la Ley general tributaria, y dado que esta metodología no es extensible a los bienes rústicos porque sus valores catastrales no mantienen una correspondencia lógica con los valores de mercado, se mantiene la metodología precedente mediante precios medios en el mercado regulados en el artículo 57.1.c) de la LGT, restringiendo su ámbito de aplicación a los bienes de naturaleza rústica.
Los estudios de mercado correspondientes al año 2015 avanzan una estabilización de los precios de inmuebles rústicos en la Comunidad Autónoma de Galicia, fruto del incremento de los controles e inspecciones sobre legalidad urbanística que la propia Xunta establece en cooperación con los ayuntamientos, que hacen más difícil el uso de suelo rústico para aprovechamiento de expectativas urbanísticas no relacionadas con la actividad agrícola o forestal, actividades que, como los distintos equipamientos o edificaciones de uso turístico, precisan un tratamiento singular mediante las autorizaciones administrativas pertinentes para su implantación en suelo rústico.
En lo referente a la metodología técnica empleada por la Consellería de Hacienda para la fijación de los valores recogidos en esta orden, se mantiene la ya utilizada en las ocasiones anteriores por considerarse un método técnico de amplia aceptación, con la siguiente puntualización: la diversificación introducida en anteriores órdenes en la tabla de accesos tuvo el doble efecto de, por un lado, establecer la mayor variabilidad posible en los tipos de vías a los que puede abrir una determinada finca rústica, con la consiguiente ganancia de diversificación en las opciones y, por otro, la dificultad para encajar en uno u otro tipo un servicio de acceso cada vez más homogéneo en el que las diferencias de pavimentos entre las distintas categorías de carreteras se van estrechando al procederse a la apertura de nuevos viales diseñados con mayor capacidad y a la reforma en los acabados y en los trazados de las vías existentes. Por ello, se ha decidido hacer un agrupamiento a nivel comarcal de los índices de acceso, para reflejar la homogeneidad interna a la división en comarcas naturales. A estos efectos, se considerará carretera principal aquella que está integrada por vías que cumplen primordialmente funciones de comunicación y transporte a la que pertenecen la mayoría de los viales de titularidad estatal, autonómica y provincial. Para este grupo de vías, y por los motivos expuestos anteriormente, parece oportuno aportar su valor respecto del resto de vías asfaltadas de la red municipal, disminuyendo la relevancia del factor acceso en el total del valor conjunto cuando se trata de diferenciar fincas según los distintos tipos de carreteras a que abren
Respecto de la tabla de índices de cultivo, a efectos de valoración, se suprime la diferenciación de los terrenos con protección normativa específica en los planeamientos municipales (suelo rústico de especial protección) de los comunes (suelo rústico común o de protección general), se redefinen los suelos urbanizables no desarrollados, que mantienen su naturaleza rústica hasta que se apruebe el planeamiento de desarrollo y se comience la ejecución de la urbanización, así como los ya edificados en cualquier categoría, siempre que no pese sobre ellos una sentencia de demolición firme por infracción de la normativa urbanística. Igualmente, se fija el valor del suelo de núcleo rural como un máximo en el grupo de cultivos, que solo excepcionalmente podría ser rebasado.
3. Normativa técnica general
Asimismo, en esta orden se detallan las normas técnicas que regulan el procedimiento de valoración seguido por la Administración tributaria para la valoración de los bienes inmuebles que son objeto de transmisión, para que el contribuyente conozca con claridad la metodología empleada, contribuyendo de este modo a una mejor motivación de los actos administrativos resultantes de estos procedimientos comprobadores.
En ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 34.6 de la Ley 1/1983, de 22 de febrero, reguladora de la xunta y su presidencia, y de conformidad con la competencia atribuida por el artículo 7 del texto refundido de la Ley de régimen financiero y presupuestario de Galicia, aprobado por el Decreto legislativo 1/1999, de 7 de octubre, y el artículo 27.Uno del Texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio,
La presente orden tiene por objeto el desarrollo de los medios de valoración a utilizar de los previstos en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, para la valoración de bienes inmuebles. A estos efectos, la Administración tributaria opta por los medios previstos en los apartados, b) estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal y c) precios medios en el mercado. También establece la normativa técnica del procedimiento de valoración seguido por la Administración tributaria.
La presente orden se aplicará a los bienes inmuebles que son objeto de valoración a efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, cuya aplicación tiene encomendada la Agencia Tributaria de Galicia.
Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales
Artículo 3. Coeficientes y metodología
Se aprueban, en el anexo II de la presente orden, los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar, por referencia al mismo, el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, que se devenguen desde el día de entrada en vigor de la misma, y establecer las reglas para la aplicación de los citados coeficientes. Se aprueba, en el anexo I, la metodología empleada para la obtención de dichos coeficientes.
Artículo 4. Ámbito de aplicación objetiva
1. En el ámbito de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y sobre sucesiones y donaciones, este medio de valoración se aplicará a los bienes inmuebles de naturaleza urbana situados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia.
2. Salvo en casos excepcionales debidamente motivados, la comprobación de valor de los inmuebles urbanos la realizará la Administración tributaria utilizando el medio de estimación por referencia previsto en la letra b) del apartado 1 del artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, y estará condicionada a la verificación de que la referencia catastral corresponde al bien inmueble objeto de declaración.
No obstante lo anterior, este medio de valoración no será de aplicación a los bienes inmuebles en los que las características catastrales, consideradas al determinar el valor catastral, no se correspondan, en la fecha de devengo, con las características físicas, económicas y legales reales del inmueble a valorar, circunstancia que deberá acreditar el contribuyente.
3. Quedan excluidos del ámbito objetivo de esta orden los siguientes bienes inmuebles de naturaleza urbana:
– Suelos urbanos o urbanizables sin edificar cuando las condiciones urbanísticas relativas a aprovechamientos y cesiones estén ya establecidas en los correspondientes planeamientos urbanísticos.
– Edificios enteros.
– Inmuebles que se tenga pensado demoler para crear un solar.
– Edificios en los que el plan urbanístico permita más alturas (edificabilidad) de las que tiene el edificio actualmente.
– Inmuebles que incluyan un uso residencial no privado (hoteles, residencias etc.).
– Inmuebles que incluyan usos distintos a: vivienda, trastero, garaje, oficina o local comercial (instalaciones deportivas, para espectáculos, ocio, sanidad, beneficencia, culturales, religiosos, estaciones de servicio, etc.).
– Viviendas con una superficie que supere los 200 m2 útiles.
– Viviendas de protección autonómica en las que los valores contenidos en esta orden solo serán operativos de estar por debajo del precio máximo en venta fijado administrativamente.
– Locales comerciales interiores, en esquina, en galerías comerciales, con forma irregular o circunstancias similares.
– Locales comerciales con una superficie que supere los 400 m2 útiles.
– Naves para uso comercial (concesionarios de coches, supermercados etc.).
– Naves que incluyan otro uso distinto a industrial, agrícola, almacén, oficina, vivienda o garaje.
– Naves sobre parcelas de más de 5.000 m2.
– Casas con más de dos plantas, entendiendo como tales las que excedan del estándar unifamiliar compuesto por sótano, planta baja, piso y desván.
– Casas en las que el plan urbanístico permita más alturas (edificabilidad) de las que tiene la casa actualmente.
– Casas sobre parcelas de más de 3.000 m2.
– Casas en construcción o inacabadas
– Casas o chalés de más de 200 m2 útiles por planta.
– Edificaciones singulares de carácter histórico o artístico.
4. Tratándose de bienes inmuebles a los que no sea de aplicación este medio de valoración de acuerdo con su ámbito objetivo, la Administración procederá a efectuar la comprobación de su valor por alguno de los restantes medios de comprobación de valores regulados en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, de acuerdo con lo establecido en esta orden.
Artículo 5. Reglas para la aplicación de los coeficientes y efectos
1. La comprobación del valor se realizará aplicando los coeficientes aprobados al valor catastral actualizado a la fecha del devengo del impuesto.
2. Cuando el precio o contraprestación pactada o el valor declarado por el contribuyente sean iguales o superiores al valor estimado en aplicación de los coeficientes aprobados, prevalecerá el mayor y no se procederá a la comprobación de valores.
3. La Administración tributaria no podrá proceder a la comprobación de valor por otro medio cuando el obligado tributario hubiera declarado el valor resultante de los coeficientes aprobados. No obstante, podrá comprobar la correcta aplicación de los coeficientes, la veracidad y exactitud del precio o contraprestación pactada, así como la correspondencia de las características catastrales consideradas al determinar el valor catastral en la fecha de devengo, con las características físicas, económicas y legales reales del inmueble a valorar.
4. En el supuesto de que para un único bien registral o unidad física o jurídica coexistan varias referencias catastrales, el valor real del conjunto se obtendrá sumando los valores correspondientes a cada referencia catastral, según el medio de valoración que le corresponda en función de su naturaleza. La superficie total del bien que se pretende valorar se corresponderá con la suma de las superficies catastradas de las distintas referencias. Si formando parte del conjunto existe una parcela rústica, se entenderá que su acceso es el mismo de que disponga el conjunto de la finca.
Artículo 6. Precios medios de mercado e instrucciones de aplicación
Para la determinación del valor de los inmuebles rústicos se aprueban los precios medios en el mercado recogidos en los anexos IV, V, VI y VII de esta orden, de acuerdo con las instrucciones para su aplicación recogidas en el anexo III.
Artículo 7. Ámbito de aplicación
En el ámbito de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y sobre sucesiones y donaciones, los precios medios de mercado se aplicarán a los bienes inmuebles de naturaleza rústica situados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia, con excepción de los siguientes:
– Parcelas que, en las normas reguladoras del Catastro inmobiliario, tengan la consideración de urbanos, urbanizables con aprovechamiento fijado o asimilados, o de características especiales, salvo las que estén en suelo de núcleo rural o asimilados.
– Parcelas de suelo rústico que se encuentren situadas en futuras zonas de expansión de los núcleos urbanos o en áreas de costa. Por resolución de la Axencia Tributaria de Galicia se especificará el alcance concreto de estas zonas de expansión.
– Parcelas de más de 100.000 m2.
– Parcelas que incluyan mejoras (piscinas, construcciones de madera, etc.).
– Bienes objeto de permutas.
– Inmuebles que formen parte del inventario general del patrimonio cultural de Galicia (bienes de interés cultural -BIC y los regulados por la disposición adicional 2ª de la Ley 8/1995, del patrimonio cultural de Galicia): inmuebles catalogados, pazos, «casas grandes», fortalezas, construcciones militares, yacimientos arqueológicos, etc.
Artículo 8. Utilización de los precios medios en el mercado a efectos de valoraciones tributarias
Si el bien a valorar forma parte del ámbito objetivo señalado en el artículo anterior, se aplicará a dicho bien, el medio de comprobación de precios medios en el mercado previsto en esta orden. Sólo cuando el bien a valorar, a pesar de ser susceptible de formar parte del ámbito objetivo, tenga características especiales que influyan significativamente en su valor real, podrá ser valorado por alguno de los restantes medios de comprobación de valores regulados en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, de acuerdo con lo establecido en esta orden, debiéndose motivar suficientemente las razones que justifican la no utilización del medio de valoración de precios medios de mercado.
Normativa técnica general aplicable a los procedimientos de comprobación
de valor de bienes inmuebles
Artículo 9. Ámbito de aplicación
Las reglas establecidas en este título serán de aplicación potestativa o referencial en las valoraciones de bienes inmuebles situados en Galicia, en el ámbito de las competencias de aplicación de tributos de la comunidad autónoma, cuando el valor pretendido como objetivo sea el valor real.
Artículo 10. Definiciones
1. Valor real:
Es el valor de mercado para el uso óptimo del bien inmueble.
2. Valor de mercado:
Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin coacción (definición contenida en el artículo 49 de la Directiva europea 91/674/CE, se adopta la definición señalada en la Norma europea de valoración (NEV) 4.03.5, establecida con la Comisión de Normas Internacionales de Valoración (IVSC International Valuation Standars Comittee)..
3. Uso óptimo:
Mayor y mejor uso (uso óptimo) es el uso más probable, financieramente factible y adecuadamente justificado que se hace de un bien dentro de las posibilidades físicas y legales y que da como resultado el mayor valor del bien valorado (definición propuesta por la IVSC).
Es el proceso que establece el valor de un bien según sus cualidades y respecto a un lugar y a un tiempo determinado.
La valoración se refiere, en el ámbito presente, al derecho de propiedad, entendido como el poseer, disfrutar y disponer del bien frente al resto de la sociedad.
Artículo 11. Procedimiento de valoración
1. El procedimiento de valoración de inmuebles consta de tres fases procedimentales:
1.1. Identificación: establecimiento de las condiciones objetivas referentes a datos físicos, jurídicos o económicos que afecten o puedan afectar al bien inmueble. La identificación del bien inmueble comprenderá, al menos:
a) Referencia temporal: fecha a la que está referida la valoración.
b) Referencia espacial: localización geográfica del bien.
c) Referencia nominal: nombramiento convencional del bien (identificativo frente a los demás).
d) Referencia atributiva: características o atributos del bien relevantes en su valoración.
1.2. Aplicación de un criterio: establecimiento de los criterios que sirvan de soporte racional-objetivo a la valoración. Los criterios de uso más extendido son:
a) Valor medio de mercado: los métodos que tienen por objetivo la fijación del valor medio de mercado son los llamados de comparación hipotética. Se basan en la selección de una serie de comparables y, partiendo de ellas, se hará un cálculo de base estadística que busque valores promedio. Su aplicación preferente será cuando el objetivo sea una estimación, proyección o indemnización y, debido a su fuerte componente inductivo (partiendo del particular se induce el general), requerirá intervención facultativo-pericial.
b) Valor de venta: los métodos que tienen por objetivo la fijación del valor de venta son los llamados de comparación real. Se basan en hacer una estimación partiendo de precios de ventas anteriores del mismo bien o en transacciones realizadas para el mismo bien a distintos efectos (hipotecas, subastas, escrituras, particiones, etc.). Su aplicación preferente será en el caso de disponer de antecedentes de ventas o de transacciones cuyo importe es conocido o público. Si la aplicación de los valores fuera directa, sin estimaciones subjetivas, este método no requerirá de la intervención de un técnico.
c) Valor de coste: los métodos que tienen por objetivo la fijación del valor de coste se basan en analizar los factores que componen el precio del producto inmobiliario, básicamente suelo, construcción y gastos-beneficios. En estos métodos predomina el componente deductivo (analítico) y son eficaces cuando se trata de objetivar al máximo el procedimiento de valoración, dejando a cálculos inductivos lo estrictamente necesario, normalmente la valoración del componente suelo por el método residual. Este valor representa el coste de reposición, reproducción actual o sustitución por bien semejante, detrayendo de dicho coste el conjunto de depreciaciones por el paso del tiempo, estado de conservación, obsolescencia o externalidades económicas. Dado que representa el mayor intento de objetivación del valor, este concepto de valor se presenta como idóneo para componer relaciones tabuladas de precios para su aplicación sistematizada por personal no facultativo.
d) Valor de renta: los métodos que tienen por objetivo la fijación del valor por actualización o capitalización de las rentas reales o potenciales que se asignan a una propiedad inmueble. Estos métodos parecen ser aconsejables al tratarse de locales en explotación económica o bien de bienes inmuebles dirigidos al mercado de alquileres.
1.3. Singularización: establecimiento de las condiciones técnicas de ponderación. Dadas las especiales características de los bienes inmuebles en los que el factor ubicación tiene un peso importante y el hecho de que cada ubicación es, por su naturaleza, única, el trabajo estadístico de cálculo de valores promedio requerirá, en general, que su resultado se extrapole al caso concreto, esto es, se deberá optar por considerar el bien como encajable dentro de los valores promedio (si sus características obedecen a lo que se puede considerar normal, o dentro de la norma, desde el punto de vista constructivo, posicional-distributivo y económico) o bien entrar en un proceso de singularización de la valoración que podrá llevarse a cabo mediante la aplicación de coeficientes de ponderación que recojan la variabilidad del valor en función de las características particulares del bien. Este proceso de singularización puede hacerse de oficio por la Administración cuando tenga constancia de la existencia de la singularidad o a requerimiento del administrado mediante la indicación de la presencia de ésta. En cualquier caso, la Administración podrá aplicar el correspondiente coeficiente que recoja el hecho singular puesto de manifiesto sin necesidad de intervención de un facultativo, siempre que el valor del coeficiente esté parametrizado según esta normativa y que el reconocimiento de la singularidad no contradiga lo manifestado por el administrado. En caso contrario, se requerirá intervención facultativa.
2. A los efectos de dictámenes periciales, y con carácter potestativo, que deberá ser respaldado por una decisión técnica del perito actuante al elegir como idóneo uno de los métodos de valoración previstos en el artículo 11.2, se incorporan a continuación normas específicas para las valoraciones según los criterios de coste y de comparación hipotética.
Artículo 12. Normas reguladoras del procedimiento de valoración por valor de coste
Norma 1. Componentes analíticos del valor
De forma análoga al procedimiento establecido en la legislación sobre valoración catastral (Real decreto 1020/1993, de 25 de junio) y en la legislación en materia de valoraciones hipotecarias (Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo), se considera el valor de un inmueble atendiendo a sus elementos analíticos (o de coste) fundamentales: suelo, construcción y gastos/beneficios de promoción, corregido en su caso por los coeficientes de singularización que recogen la adaptación del valor a situaciones o características especiales y concretas del bien que pueden ser aplicados de forma objetiva por estar parametrizados según lo dispuesto en esta normativa. De este modo el valor de un inmueble sería el resultado de aplicar la siguiente fórmula:
Valor del inmueble= (VS + VC) x CM x CS x SC
– VS es el valor del suelo según la norma 2.
– VC es el valor de la construcción según las normas 3 a 6.
– CM es el coeficiente de mercado según la norma 7.
– CS es el coeficientes de singularización según las normas 8 a 15.
– SC es la superficie construida en m2.
Norma 2. Suelo
Se contemplan tres formas de valorar el suelo, tanto edificado como vacío, según los componentes económicos del valor que sean tomados como base para la valoración:
a) Suelo con componentes de mercado urbanísticos: suelo en el que, por su clase y calificación urbanística reconocida en el planeamiento urbanístico de aplicación, en su mercado se atiende principalmente a los aprovechamientos urbanísticos. El valor que resulta será directamente proporcional a las edificabilidades permitidas por el planeamiento o realmente materializadas e inversamente proporcional a los gastos que se le impongan como contraprestación a la edificación. El valor será el resultado de aplicar los rendimientos económicos (valores de repercusión) que el mercado confiere a los parámetros urbanísticos establecidos en el planeamiento. Los valores de repercusión se obtendrán previa división del territorio de aplicación en zonas de similar apetencia inmobiliaria y, aplicando el método residual (obteniendo residualmente el valor de repercusión del suelo a partir de valores de venta conocidos) a los valores contenidos en los estudios de mercado disponibles, se obtendrá el valor promedio en cada zona para los usos más comunes (vivienda, comercial...). Estos valores zonales, así como su proceso de cálculo, serán accesibles a los administrados y podrán ser actualizados mediante el análisis de estudios de mercado nuevos o complementarios o bien mediante actualizaciones mediante los índices de variación de precios publicados por las distintas administraciones públicas o por instituciones especializadas. Se podrán establecer índices más particulares que recojan diferencias de valor intrazonales, esto es, diferencias por calle o tramo de calle, índices que podrán proceder de ponencias catastrales que los incluyan o ser fijados mediante análisis propios.
De acuerdo con lo señalado en el artículo 27.cuatro del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, en las comprobaciones de valor de inmuebles por el medio consistente en dictamen de perito de la Administración, si éste, en el uso de su pericia, decidiese optar por métodos de valoración analíticos o de coste, conforme a los criterios generales establecidos en este título y a los efectos de expresar la procedencia y el modo de determinación de los componentes del valor con suficiente justificación, podrá tomar como referencia los distintos parámetros y coeficientes o índices contenidos en las tablas de los componentes o valores básicos de esta orden. A los efectos de valoración de bienes urbanos, podrá utilizar los valores referenciales de la construcción y los coeficientes de mercado del anexo VIII, los valores referenciales de repercusión del suelo por zonas y de garajes del anexo IX y los coeficientes intrazonales por calle o tramo de calle del anexo X. De la misma forma, a los efectos de valoración de bienes rústicos, podrá utilizar los valores básicos y exponentes del anexo IV, así como los índices de cultivo, situación y acceso de los anexos V, VI y VII, respectivamente.
Para aquellas zonas y usos en los que en la fijación de los precios de mercado no se atienda de manera cuantitativamente proporcional a los parámetros de edificabilidad establecidos en el planeamiento urbanístico sino que la apetencia de la demanda contemple más los componentes cualitativos (localización geográfica, orientación, pendiente, vistas, etc.), manteniéndose la edificabilidad real por debajo de la permitida, podrá sustituirse el cálculo residual por la elaboración de tablas de valores de suelo unitarios que reflejan su variabilidad cualitativa: usos industriales, dotaciones privadas, vivienda en núcleos rurales y otros similares situados en zonas de bajo grado de consolidación urbanística.
b) Suelo con componentes de mercado rústico-pecuarios o energético-industriales (plantas de explotación energética): suelo en el que su mercado atiende de manera preferente a rendimientos procedentes del sector primario o del energético-industrial. Este tipo de suelo refleja en su valor un importante componente situacional: cercanía a vías de transporte, a núcleos de población, a zonas de costa, etc. El valor unitario en este tipo de suelo se considerará compuesto de un valor de partida asignado a cada unidad territorial (ayuntamiento o comarca) que representa el valor de una finca rústica con unas características agropecuarias básicas, es decir, a las de menor productividad que, en general, y dependiendo del grado de urbanización o explotación territorial del ayuntamiento, serán un destino agrológico a monte bajo ubicado en una parroquia o lugar de poco valor estratégico y con acceso por un camino de servidumbre. A este valor unitario se le aplicarán, según el caso concreto, tres factores correctores en función de las tres variables que, como se ha visto, de forma más firme determinan la variabilidad de valor: el cultivo o destino agrológico real o potencial, la localización geográfica o valor relativo de la parroquia/lugar respecto del conjunto y el tipo de vía de acceso que posee la finca. Los componentes del valor unitario mencionados, el valor de partida y los tres coeficientes correctores por cultivo, parroquia y acceso, serán parametrizados y accesibles a los interesados.
El valor unitario se podrá obtener a partir de la siguiente ecuación:
Valor unitario = Valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA, ajustada mediante técnicas de regresión multivariante y en la que:
– Valor básico es el valor de partida mencionado anteriormente, y es fijo para cada ayuntamiento o comarca.
– IC, IP e IA son los índices de cultivo, parroquia y acceso respectivamente (factores variables de la ecuación regresión).
– EC, EP y EA son los exponentes de cultivo, parroquia y acceso respectivamente (factores fijos para cada ayuntamiento de la ecuación regresión).
c) Suelo con carencias o limitaciones de mercado: suelo destinado a viales o zonas comunes de cesión gratuita sin derecho a aprovechamiento urbanístico, a usos dotacionales públicos, suelos rústicos con protección normativa o presencia de infraestructuras cuando ésta impida su explotación o cuando se den situaciones equivalentes. Podrá asignárseles valor nulo (tratándose de una cesión sin derechos o compensaciones), un valor correspondiente a una edificabilidad simbólica (entre 0 y 0,2 m2/m2) o un valor unitario correspondiente al cultivo rústico más próximo o similar, o incluso valor negativo tratándose de una cesión gravosa sin compensación.
Norma 3. Construcciones
Para la valoración de las edificaciones, se parte de un valor básico de construcción para el uso estándar (vivienda) que recoja los costes totales de ejecución de la obra (excluyendo el suelo). En la fijación de este valor básico se parte de la Orden EHA 1213/2005, de 26 de abril (o anteriores según fecha de referencia de la valoración), por la que se aprueban los módulos para la determinación de los valores catastrales (MBC). Se estará al valor del módulo más recientemente aprobado y, si procede, se actualizará a la fecha de devengo mediante un incremento anual que no supere el intervalo medio entre tramos sucesivos.
En la adopción de partida de estos módulos catastrales y a efectos de simplificación motivada por las escasas diferencias de coste de los materiales y mano de obra que se constatan entre las diferentes áreas geográficas, se considerarán únicamente dos valores básicos de construcción correspondientes a dos categorías de ayuntamientos, los del grupo 1: compuestos en general por ayuntamientos susceptibles de mayor dinamismo en el mercado inmobiliario, que adoptarán un valor no superior al MBC2 actualizado; el resto de los ayuntamientos compondrán el grupo 2: ayuntamientos del interior con dinámicas inmobiliarias y constructivas menos desarrolladas, que adoptarán un valor no superior al MBC4 actualizado.
Norma 4. Coeficiente de uso
Este valor básico de construcción podrá ser modificado en los siguientes porcentajes:
– Reducido hasta en un 50 % para usos que no requieran distribución interior (locales comerciales sin distribuir, garajes, almacenes, etc.).
– Reducido hasta en un 25 % para usos con equipamientos interiores reducidos (oficinas, naves comerciales, administrativos, etc.)
– Aumentado un 15 % en el caso de tratarse de tipologías de vivienda unifamiliar, debido a la mayor repercusión de fachadas y cubierta sobre la unidad de superficie.
– Aumentado hasta en un 50 % para usos hosteleros, comerciales con distribución interior y, en general, para cualquier uso que implique estándares constructivos o materiales por encima del promedio que marca la calidad de las viviendas protegidas.
Este coeficiente de uso simplificado podrá ser sustituido por el homólogo correspondiente del cuadro de coeficientes del valor de las construcciones, regulado en la norma 20 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Norma 5. Coeficiente de antigüedad
Al valor básico de construcción corregido según el uso se le aplicará una depreciación que recoja el envejecimiento por el transcurso del tiempo, mediante un coeficiente que obedece a una ley de tipo logarítmico (progresivamente decreciente) con una ratio de depreciación anual que deberá estar entre el 1 % y el 4 %. Se podrán aplicar ratios mayores (hasta un 5 % anual) para usos que impliquen amortización inesperadamente fuerte de las construcciones (industrias especiales, instalaciones provisionales, etc.).
Se considerará un límite máximo a la depreciación por antigüedad, que recoja el valor residual de los materiales reciclables o aprovechables para rehabilitación de un 30 % del valor inicial de la construcción.
D = (1-r)^n
Donde D es la depreciación por antigüedad expresada en forma de coeficiente multiplicador, r es el ratio de depreciación anual y n el número de años de antigüedad.
Este coeficiente de antigüedad simplificado podrá ser sustituido por el homólogo correspondiente del cuadro del coeficiente H (antigüedad de la construcción) regulado en la norma 13.1 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Norma 6. Coeficiente de estado de conservación
Según el estado de conservación del inmueble e independientemente de su antigüedad física, se aplicarán los siguientes coeficientes:
– Estado normal: coeficiente 1.
– Estado ruinoso: coeficiente 0,25.
– Estado malo: coeficiente 0,50.
– Estado regular: coeficiente 0,75.
– Estado bueno-mejorado: coeficiente 1,25.
– Estado excelente-mejorado: coeficiente 1,50.
En caso de que se aportase declaración oficial expresa de ruina sobre el edificio, podrá asignarse a la construcción valor nulo.
Un estado de conservación deficiente del inmueble (no normal para la edad correspondiente) que no haya sido comunicado ni recogido en la base de datos del Catastro, deberá ser acreditado y debidamente documentado por el interesado si se pretendiese la aplicación del correspondiente coeficiente.
Norma 7. Coeficiente de mercado
Este coeficiente, tal y como es habitual en las valoraciones inmobiliarias, es el resultado de expresar en forma de coeficiente multiplicador el binomio gastos más beneficios de promoción.
Por norma general tomará el valor que le asigna la normativa catastral = 1,4 (norma 16 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio).
Para ayuntamientos del interior con dinámicas inmobiliarias y constructivas menos desarrolladas, los referidos del grupo 2, se podrá reducir este coeficiente hasta 1,2.
Para bienes inmuebles en ubicaciones netamente rurales, donde la edificación se lleva a cabo por autoconstrucción y sitos en zonas lejos de las áreas de influencia de los cascos urbanos y de la costa, se podrá aplicar un coeficiente de mercado de valor neutro = 1.
Este coeficiente de mercado simplificado podrá ser sustituido por el homólogo correspondiente recogido en la correspondiente ponencia catastral y cuyo cálculo está regulado en las normas 15 y 16 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, y las modificaciones de estas normas incorporadas en la disposición adicional primera del Real decreto 1464/2007.
Norma 8. Singularización. Coeficiente de arrendamiento
Si el bien inmueble estuviera, en la fecha de referencia de la valoración, sometido a un arrendamiento con contrato que incluya cláusula de prórroga forzosa y duración indefinida, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar uno de los siguientes valores:
b) El promedio entre el valor resultante de actualizar (capitalizar) la renta neta y el valor de mercado sin tener en cuenta el arrendamiento.
Norma 9. Singularización. Coeficiente de local interior
Si el bien inmueble posee un uso para vivienda y abre todos sus huecos exclusivamente a patio de luces (patio de parcela privado del edificio), esto es, si no da a la calle o patio de manzana (patio compartido por varios edificios), y este hecho provoca una deficiente iluminación, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente de valor: 0,75.
Tratándose de suelos edificables en manzana consolidada, a las partes de la parcela destinadas a patios interiores de parcela o manzana, no edificables en altura, se les podrá depreciar su valor con respecto al de la parte edificable en altura hasta en un 90 % (coeficiente 0,1).
Norma 10. Singularización. Coeficiente de ascensor/planta
Si el bien inmueble posee un uso para vivienda (vivienda, oficina, hotelero y similares), está situado en una planta alta por encima de la rasante de la calle y el edificio no está dotado, ni tiene posibilidad de estarlo, de instalación de ascensor, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar uno de los siguientes valores:
a) 0,85.
b) El correspondiente a una depreciación del 10 % por cada planta completa (3 metros de altura) que sea necesario subir desde el acceso a la calle. No computan los tramos de altura inferior a una planta que existan en el portal o zonas comunes.
Si se trata de plazas de garaje en sótanos con rampa de acceso, con o sin ascensor, se podrá aplicar un índice que deprecia un 10 % el valor de la plaza para cada planta que se baje desde la de sótano 1º, con un límite del 30 % (planta sótano 2º: coeficiente 0,9, sótano 3º: coeficiente 0,8, sótanos 4º y más: coeficiente 0,7).
En el caso de viviendas de edificios colectivos situadas en plantas bajas, se podrá aplicar una reducción en el valor del suelo del 30 %.
Norma 11. Singularización. Coeficiente de tamaño de locales comerciales
Con el fin de tener en cuenta el hecho de que los locales comerciales necesitan tener fachada de acceso, que la relación entre la longitud de ésta y la superficie del local marca de manera importante su valía y que cuanto más pequeño es el local la relación fachada/superficie normalmente aumenta, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar los siguientes valores:
a) Entre 100 y 200 m2 de superficie útil: no se aplica ponderación (locales estándar).
b) Hasta 100 m2 de superficie útil: 2 % por cada 10 m2 de menos.
c) Entre 200 y 500 m2 de superficie útil: -2 % por cada 20 m2 de más.
d) A partir de 500 m2 de superficie útil: -2 % por cada 100 m2 de más (acumulable al anterior).
Norma 12. Singularización. Coeficiente de desarrollo edificatorio
Si el bien a valorar es un suelo con componentes de mercado urbanísticos y en función del grado de desarrollo del proceso edificatorio que posea en el momento de la valoración, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar los siguientes valores:
a) Si tanto los trámites de gestión (licencias, autorizaciones, equidistribución, etc.) como las obras de urbanización/parcelación están sin terminar: coeficiente 0,7.
b) Si los trámites están terminados pero las obras no están avanzadas: coeficiente 0,8.
c) Si los trámites están terminados y las obras están avanzadas pero no terminadas: 0,9.
Todo ello siempre que la propiedad sea transmitida en el estado real de desarrollo y sin compromisos de asumir los costes restantes por el transmitente, caso éste en que el desarrollo urbanístico se entenderá completado a efectos de valoración y, por lo tanto, no procederá aplicar este coeficiente.
Norma 13. Singularización. Coeficiente de superficie mínima
Si el bien a valorar es un suelo con componentes de mercado urbanísticos y no tiene la superficie mínima obligatoria para ser edificado y necesita, por tanto, ser agrupado con otras fincas, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar los siguientes valores:
a) Si la finca no alcanza el 80 % de la superficie mínima requerida: coeficiente 0,7.
b) Si la finca no alcanza el 90 % de la superficie mínima requerida: coeficiente 0,8.
c) Si la finca no alcanza el 100 % de la superficie mínima requerida: coeficiente 0,9.
Norma 14. Singularización. Coeficiente de forma
Si el bien a valorar es un suelo con componentes de mercado urbanísticos y posee una forma extremadamente irregular que impide la obtención de los rendimientos normales, en comparación con las parcelas del entorno o con la parcela óptima propuesta por el planeamiento, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar los siguientes valores:
a) Si la irregularidad es ostensible: coeficiente 0,7.
b) Si la irregularidad es notable: coeficiente 0,8.
c) Si la irregularidad es apreciable: coeficiente 0,9.
Norma 15. Singularización. Coeficiente final
Si se da alguno de los siguientes casos, se podrá aplicar un coeficiente final a la valoración. Su aplicación requerirá una explicación que dé cuenta de los motivos que la fundamentan:
a) Si a propuesta del administrado, o derivado de una inspección del bien, o motivado por la puesta de manifiesto de aspectos físico-jurídico-económicos sobre el bien no tenidos en cuenta en la valoración y que afecten a su valor de mercado, parece aconsejable ponderar (apreciar o depreciar) el valor resultante en el porcentaje que corresponda.
Se podrá incorporar a este coeficiente final de singularización el producto de los cinco coeficientes catastrales (J, K, L, M, N) regulados en la norma 14 del mencionado Real decreto 1020/1993 sobre normativa técnica de valoración catastral.
b) Si fuera necesario o se juzgase conveniente adaptar el valor de mercado resultante a una determinada normativa reguladora del procedimiento valorador en cualquier ámbito: legislación sobre viviendas protegidas, sobre régimen del suelo, expropiatoria, catastral, hipotecaria, etc.
Este coeficiente, normalmente expresado en forma de factor multiplicador, podrá ser también expresado, cuando sea preferible, en forma de factor aditivo (deducciones a restar o adiciones a sumar) o bien aplicado de ambas formas simultáneamente.
La aplicación de este coeficiente deberá ser facultativa (realizada por técnico competente) cuando su cuantía y motivos no estén previamente establecidos en otras normativas.
Artículo 13. Normas reguladoras del procedimiento de valoración según el criterio de comparación hipotética
Si el perito optase por el método de comparación, se utilizarán las muestras de mercado disponibles más relevantes, sin que sea exigible un número mínimo y considerando su proximidad a la fecha de devengo, su comparabilidad espacial en la trama territorial y su similitud de uso y de situación jurídico-urbanística, y se homogeneizarán en relación con el inmueble que se pretende valorar.
El procedimiento a seguir será similar al que se establece en el artículo 22 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con las siguientes puntualizaciones:
1º) Los inmuebles-testigo a usar como referentes genéricos de comparación, independientemente de un estudio más pormenorizado del propio perito actuante, proceden de los estudios de mercado adquiridos por la Agencia Tributaria de Galicia a diversas sociedades de tasación y también de datos sobre valores declarados por los contribuyentes a la Administración. Dado que en la muestra disponible existen testigos que pueden diferir con la fecha de devengo, se acota dicha muestra eliminando todos aquellos que superen los 5 años de intervalo (posteriores o anteriores) al año de devengo. A continuación, y para evitar la dispersión de valores, se desprecian aquellos que no estén comprendidos en el intervalo definido por la media aritmética ± la desviación típica.
2º) Una vez realizado este proceso, cada uno de los testigos que componen la selección serán homogeneizados mediante la aplicación de los correspondientes coeficientes (de proceder su aplicación en cada caso) que representan las características más significativas de cada testigo, para lograr un valor estándar unitario (en €/m2) a nuevo en la fecha de devengo. Estos coeficientes se describen a continuación.
a) Inverso del coeficiente de antigüedad del inmueble que sirve como testigo (1/Ca) que permite llevar cada muestra a considerarla nueva en la fecha de referencia. Se deberá justificar su procedencia.
b) Coeficiente de situación por calle-tramo o por parroquia-lugar (Cr), que permite, en caso de no disponer de suficientes testigos en la misma calle (o parroquia) de situación del inmueble a valorar, partir de los sitos en otras calles (o parroquias) lo más próximas o parecidas posible (cumpliendo el apartado 1º del artículo 21 de la Orden ECO/805/2003 anteriormente señalada para la muestra utilizada). Este coeficiente se determinará comparando inmuebles estándar en cada una de las calles (o parroquias). Se deberá justificar su procedencia.
c) Coeficiente de actualización por fecha de cada testigo (Cd), que permite tener en cuenta la inflación sufrida en el intervalo entre su fecha de obtención y la de devengo. Se deberá justificar su procedencia.
d) Inverso del coeficiente de planta en garajes (1/Cp), que tiene en cuenta la diferencia de valor en cada planta donde se sitúe la plaza de garaje, según lo dispuesto en la norma 10 del artículo 12 de esta orden.
e) Inverso del coeficiente de superficie útil para locales comerciales (1/Cs), que permite ponderar la relación entre aquella y la longitud de la fachada, según lo dispuesto en la norma 11 del artículo 12 de esta orden.
3º) Una vez calculado el valor estándar unitario (en €/m2) a nuevo en la fecha de devengo (valor de comparación), se toman los coeficientes Ca, Cp y Cs que sean de aplicación al caso, y otros que se estime puedan resultar necesarios, a la vista de la documentación obrante en el expediente, para obtener el valor real teniendo en cuenta las características conocidas en ese momento, del inmueble a valorar.
Artículo 14. Otros procedimientos
Cualquier otra metodología técnica que decida utilizar el perito en sus informes periciales deberá ser suficientemente justificada o acreditada, de forma que se cumpla la finalidad de objetividad e imparcialidad que deben regir en la deontología profesional de la que los técnicos deben ser partícipes.
Artículo 15. Información sobre el valor de los inmuebles que vayan a ser objeto de adquisición
1. A los efectos establecidos en el artículo 34.1.n) y 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, los interesados podrán conocer el valor que la Administración tributaria asigna a los bienes inmuebles de la siguiente forma:
a) Si se trata de los bienes inmuebles de naturaleza urbana incluidos en el ámbito objetivo del artículo 4, podrán calcular dicho valor aplicando el correspondiente coeficiente sobre el valor catastral en la forma establecida en la presente orden.
b) Si se trata de los bienes inmuebles de naturaleza rústica incluidos en el ámbito objetivo del artículo 7, podrán calcular dicho valor mediante la obtención del precio medio en la forma establecida en la presente orden.
c) Si se trata de un bien inmueble no incluido en los ámbitos objetivos de los medios de comprobación señalados en los dos apartados anteriores, mediante solicitud a la Administración tributaria de acuerdo con lo establecido en el artículo 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, y en el artículo 69 del Real decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos.
2. A estos efectos, la Administración tributaria pondrá a disposición de los obligados tributarios en la Oficina Virtual Tributaria una herramienta que suministre el valor real a efectos fiscales de un bien inmueble, cuando se trate de los supuestos a que se refieren los puntos a) y b) del apartado anterior.
3. De acuerdo con lo establecido en el artículo 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, la Administración tributaria no procederá a la comprobación de valores si los obligados tributarios hubiesen declarado utilizando los valores resultantes de la aplicación correcta de esta orden. Esto no impedirá la comprobación de los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el obligado tributario.
4. Si el valor declarado, el precio o contraprestación pactada fuesen superiores al valor resultante de esta orden, prevalecerá aquel de acuerdo con lo establecido en los artículos 18 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del impuesto sobre sucesiones y donaciones, y 46 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados aprobado por el Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Artículo 16. Valoración de inmuebles situados en el territorio de otra comunidad autónoma
De conformidad con lo previsto en el artículo 27.1 del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana radicados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá aplicarse la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la comunidad autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes.
Se habilita a la Dirección de la Agencia Tributaria de Galicia para actualizar anualmente, mediante resolución, los anexos incluidos en la presente orden, que se publicará en el Diario Oficial de Galicia, así como para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente orden, en el ámbito de su competencia.
Disposición final segunda. Modificación de la Orden de 27 de enero de 2014 por la que se regulan el suministro electrónico de los cartones de bingo autorizados en la Comunidad Autónoma de Galicia y la presentación y el pago electrónico de la tasa fiscal sobre el juego del bingo
Se modifica la letra b) del punto 2 de la disposición final tercera de la Orden de 27 de enero de 2014 por la que se regulan el suministro electrónico de los cartones de bingo autorizados en la Comunidad Autónoma de Galicia y la presentación y el pago electrónico de la tasa fiscal sobre el juego del bingo, que queda redactada como sigue:
«b) La obligación de emplear el método de estimación directa para la determinación de la base imponible, de acuerdo con lo establecido en el artículo 7.6, no tendrá efectos durante los períodos impositivos de los años 2014, 2015 y 2016».
La presente orden entrará en vigor el 1 de enero de 2016 y se aplicará a los hechos imponibles de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones que se devenguen desde el día de entrada en vigor.
Metodología empleada para la obtención de los coeficientes multiplicadores
Para la obtención de los coeficientes multiplicadores del valor catastral se ha implementado un análisis comparativo de los valores catastrales vigentes en cada ayuntamiento, procedentes de los valores establecidos en la fecha de cada ponencia (documento catastral que recoge el procedimiento de valoración colectiva, los valores zonificados del suelo, los valores de construcción aplicables y los distintos coeficientes actuantes), que surte efectos normalmente en el ejercicio siguiente al de su aprobación.
Estos valores prefijados para una duración máxima estimada de 10 años, que incluyen un coeficiente de «referencia al mercado» (RM) de 0,5 (a partir de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 14 de octubre de 1998, sobre la aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de ponencias de valores) y actualizables anualmente mediante un índice de referencia (vía leyes de presupuestos o a través de un coeficiente establecido al efecto según lo dispuesto en el artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario), se han puesto en relación contradictoria directa con los valores de mercado del momento presente, tras una serie de ajustes a la baja en los precios inmobiliarios en los últimos años.
Para utilizar como referente la información sobre el mercado más actualizada, se han estudiado los valores declarados por los contribuyentes en las transmisiones de inmuebles de 2015, así como los valores que figuran en las bases de datos consolidadas que habían sido ya resultado de un pormenorizado estudio contrastado con el propio mercado en cada casco urbano, barrio y calle, así como un estudio analítico de las distintas ofertas anunciadas en los medios de público acceso y los estudios de mercado más recientes disponibles para la comparación obtenidos de varias empresas especializadas con implantación en todo el territorio de esta comunidad autónoma, resultando del proceso un valor comparativo que pueda ser utilizado en la hipótesis de contraste.
El procedimiento señalado supone la realización de los procesos de cálculo siguientes:
1. Señalamiento de una serie de bienes que sirvan de testigos y cuyas referencias catastrales son conocidas.
2. Cálculo del valor del medio de mercado mediante la aplicación del método comparativo antes referido a los casos concretos seleccionados. Obtención de la relación de estos valores así obtenidos con los valores catastrales vigentes.
3. Cálculo del coeficiente general de relación del valor real obtenido con el valor catastral para un ayuntamiento, como un promedio ponderado de los coeficientes obtenidos en el paso anterior correspondientes a bienes que radican en ese ayuntamiento.
b) Cálculo del coeficiente multiplicador del valor catastral.
El coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC), se obtiene como cociente entre el valor medio de mercado VMM y el valor catastral VC correspondientes el ejercicio de devengo:
• CMVC: coeficiente por el que ha de multiplicarse el valor catastral actualizado (correspondiente al ejercicio de devengo) para obtener el valor real del bien inmueble.
• VMM: valor medio de mercado
• VC: valor catastral correspondiente al ejercicio de devengo.
Para aquellos ayuntamientos que por el reducido tamaño de sus áreas urbanas, más asimilables a núcleos rurales que a cascos propiamente dichos, no han podido ser objeto de un análisis en profundidad a nivel zonal, se fijará su coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) mediante métodos estadísticos de regresión, teniendo en cuenta aquellas variables que resulten más significativas en la relación entre valores catastrales y valores reales, como la fecha de redacción de la ponencia correspondiente, variables poblacionales y datos de renta disponible.
Código ayuntamiento
Año relatorio
Bafinca
Barco de Valdeorras , O
Garda, A
Illa de Arousa , A
Pobra de Trives , A
Pobra do Brollón , A
Pobra do Caramiñal , A
Quintela de Fincado
Normativa técnica en aplicación de precios medios en el mercado
Los criterios de objetividad que subyacen a la utilización de precios medios en el mercado como medio de valoración establecido en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, los hacen candidatos a ser equiparados al criterio genérico de valoración por valor de coste, ya recogido en la normativa técnica general, por el cual se procede en este anexo a adecuar el contenido de dicha normativa a las especiales características que presenta el medio de valoración consistente en precios medios en el mercado.
Dado que el ámbito de aplicación de este medio se restringe a los suelos de naturaleza rústica, el único componente a tener en cuenta será el propio valor del suelo.
Si se debiesen tener en cuenta otros componentes como vuelo en forma de plantaciones o acúmulos de material biológico (leña, arbolado, etc.), construcciones fijas o temporales, muros de cierre, portones de acceso, depósitos, pozos, urbanización interior, alumbrado, instalaciones y cualquier otro elemento relacionado con el suelo que le sirve de soporte de forma estable que forme parte del inmueble, se valorarán de forma independiente mediante el dictamen pericial correspondiente.
El ámbito de aplicación se restringe al del suelo con componentes de mercado rústico-pecuarios o energético-industriales (plantas de explotación energética) que había sido definido en la normativa técnica: suelo cuyo mercado atiende de manera preferente a rendimientos procedentes del sector primario o del energético-industrial. Este tipo de suelo refleja en su valor un importante componente situacional: cercanía a vías de transporte, a núcleos de población, a zonas de costa, etc. El valor unitario en este tipo de suelo se considerará compuesto de un valor de partida asignado a cada unidad territorial (ayuntamiento o comarca) que representa el valor de una finca rústica con unas características agropecuarias básicas, es decir, las de menor productividad que, en general, y dependiendo del grado de urbanización o explotación territorial del ayuntamiento, serán un destino agrológico a monte bajo ubicada en una parroquia o lugar de poco valor estratégico y con acceso por un camino de servidumbre. A este valor unitario se le aplicarán, según el caso concreto, tres factores correctores en función de las tres variables que, como se ha visto, de forma más firme determinan la variabilidad de valor: el cultivo o destino agrológico real o potencial, la localización geográfica o valor relativo de la parroquia/lugar respecto del conjunto y el tipo de vía de acceso que posee la finca. El valor unitario se obtendrá a partir de la siguiente ecuación:
– Valor básico es el valor de partida mencionado anteriormente, y es fijo para cada ayuntamiento o comarca (anexo IV: valor básico rústico).
– IC, IP e IA son los índices de cultivo, parroquia y acceso respectivamente (factores variables de la ecuación regresión – anexos V, VI y VII respectivamente).
– EC, EP y EA son los exponentes de cultivo, parroquia y acceso respectivamente (factores fijos para cada ayuntamiento de la ecuación regresión – anexo IV-).
Si para un mismo terreno, consistente en una única finca registral (o una unidad jurídica de propiedad, caso de no constar en el correspondiente registro) coexistiesen varias potencialidades de cultivo diferentes, el valor total se calculará como suma de los valores parciales de cada parte. El acceso común al conjunto de la finca se considera compartido por la totalidad de las partes, aunque solo abra a uno de los lindes de una de las sub-fincas.
En el caso de terrenos en los que una de esas partes tenga una calificación urbanística de suelo urbano (en cualquiera de sus categorías como consolidado o sin consolidar) o suelo urbanizable delimitado (programado) o del suelo urbanizable en general en el que se haya iniciado el proceso gestor y ya se haya fijado un aprovechamiento urbanístico en forma de edificabilidades y usos, la parte rústica de la finca se podrá valorar independientemente por medio de la presente orden, sumando su valor parcial al de la parte urbana o urbanizable que deberá incorporarse por medio del dictamen pericial correspondiente.
Norma 3. Definiciones
a) Acceso interior: se corresponde con aquellos casos en que las fincas tienen acceso a través de servidumbres de paso a través de las colindantes o si carecen de acceso.
b) Sendero: pista sin asfaltar, que no cuenta con ningún firme granular para mejorar sus características de soporte ni con cunetas.
c) Camino sin asfaltar: camino cuyo ancho permite el paso rodado, y que cuenta con firme de zahorra o similar además de cunetas. Se incluyen los caminos bordeados de muros delimitadores.
d) Vía asfaltada: cualquiera de las vías de titularidad municipal que cuente con un firme asfáltico.
e) Carretera principal: resto de las vías asfaltadas de titularidad estatal, autonómica o provincial.
f) Núcleo poblado: cualquiera de las vías pavimentadas accesibles que vertebran los núcleos rurales.
2. Cultivos:
a) Monte bajo: monte con o sin especial protección cuya vocación agroforestal no lo hace idóneo para plantación arbórea.
b) Monte maderable: monte con o sin especial protección con capacidad manifiesta de soportar plantaciones arbóreas.
c) Viña: terrenos aptos para cultivo de vid. Sólo en los ayuntamientos donde se puede dar este cultivo.
d) Labradío: terrenos con o sin especial protección aptos para labradío o prado.
e) Suelo urbanizable sin desarrollar: suelos calificados como urbanizables por el planeamiento urbanístico en los que la gestión y/o la urbanización pendientes impiden su valoración teniendo en cuenta los aprovechamientos urbanísticos.
f) Suelo de núcleo rural: el ocupado por los núcleos de población tradicionales o de nueva aparición cuyos criterios de delimitación se recogen en la legislación urbanística y en los planeamientos aprobados.
g) Suelo rústico edificado: suelo edificado de facto, sin sentencia de derribo, en el que la edificación está materializada (acabada o en construcción). La superficie afectada será la correspondiente a la unidad mínima requerida en el núcleo rural más próximo. El resto de finca se valorará con el cultivo que le corresponda. Se podrá extender este tipo de cultivo a los terrenos vacantes situados entre otros ya edificados, que formen parte de un conjunto de edificaciones que comparten características de urbanización homogéneas.
Precios medios de mercado de suelo rústico y construcción
Exponentes de cultivo, parroquia y acceso
Valor de la construcción Grupo
Valor básico rústico
Exponente de cultivo
Exponente de lugar
Exponente de acceso
Relación de cultivos de Galicia e índices
Denominación código índice
Índice de cultivo
Labradío, prado
Suelo urbanizable sin desarrollar
Suelo núcleo rural
Suelo rústico edificado

References: artículo 57
 artículo 57
 artículo 57
 artículo 158
 Real decreto 
 artículo 57
 artículo 27
 artículo 57
 artículo 32
 artículo 134
 Real decreto 
 artículo 57
 artículo 32
 artículo 57
 artículo 27
 artículo 57
 artículo 158
 Real decreto 
 artículo 57
 artículo 57
 artículo 34
 artículo 7
 artículo 27
 artículo 57

Artículo 3

Artículo 4
 artículo 57
 artículo 57

Artículo 5

Artículo 6

Artículo 7
 resolución 

Artículo 8
 artículo 57

Artículo 9

Artículo 10
 artículo 49

Artículo 11
 artículo 11

Artículo 12
 artículo 27
 Real decreto 
 Real decreto 
 Real decreto 
 Real decreto 
 Real decreto 
 Real decreto 

Artículo 13
 artículo 22
 artículo 21
 artículo 12
 artículo 12

Artículo 14

Artículo 15
 artículo 34
 artículo 4
 artículo 7
 artículo 90
 artículo 69
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 artículo 134
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Artículo 16
 artículo 27
 artículo 7
 artículo 32
 artículo 57