Source: https://www.wert-brenner.com/aktuelles-und-wissenswertes/
Timestamp: 2019-07-19 10:06:13+00:00

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wert-brenner - Aktuelles und Wissenswertes
Dramatischer Rückgang Verkaufsangebote für Eigentumswohnungen
Steigende Verkaufspreise von Immobilien, kaum noch bezahlbare Mietwohnungen und beklagenswert geschrumpfter Neubau von Sozialwohnungen sind derzeit beliebte Themen in den Medien.
Nirgendwo habe ich gelesen oder gehört, dass derzeit auf dem Immobilienmarkt insgesamt ein Schrumpfungsprozess stattfindet. Natürlich von Region zu Region und von Objektart zu Objektart unterschiedlich.
Für die wohl häufigste Immobilienart Eigentumswohnungen verzeichne ich derzeit in meiner Marktbeobachtung (Stuttgart und umliegende Landkreise) einen starken - einen dramatischen - Rückgang der Verkaufsangebote im Internetportal eines Anbieters.
Im freien Fall sind die Verkaufsangebote für Eigentumswohnungen ab Ende 2012 bis heute 07.08.2013 um 18,8 % zurückgegangen.
Kopie von Verkaufsangebote Eigentumswohn[...]
Schlechte Bankberatung bei Baufinanzierungen
Die "Stiftung Warentest" hat die Angebotsberatung von 21 Banken einem Vergleichstest unterzogen.
Demnach sind nur zwei Banken mit einer guten Beratung aufgefallen.
Nur 10 Banken erreichen eine erwartbare Mindestanforderung einer befriedigende Bankberatung.
Der ganze übrige Rest - etwa die Hälfte aller getesteten Banken - leisten eine Bankberatung unter der Erwartung und damit unter Niveau.
Die mangelhafte Beratung schlägt sich in falschen "Kostenberechnungen" sowie irreführende Angaben zur "Effektivzinsberechnung" und nicht zuletzt in mangelhafter Aufklärung nieder.
Die ersten Kappungsgrenzen nach dem neuen Mietrecht
Obgleich das neue Mietrecht erst am 01.05.2013 in Kraft tritt werden schon die ersten Kappungsgrenzen verordnet.
Zunächst in Bayern für die Landeshauptstadt München
und jetzt in Nordrhein-Westfalenfür noch zu definierende Ballungsräume.
Die "Kappungsgrenze" besagt, dass die Wohnraummieten in den jeweils definierten Gebieten nur noch um maximal 15 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden kann.
Mietrechtsänderungsgesetz verkündet
Die neuen Regelungen - bis auf geringe Ausnahmen - treten ab 01. Mai 2013 in Kraft.
Konkretisierung und Klarsstellung, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist.
in Gebieten mit "festgestellter" Wohnungsnot kann die jeweilige Landesregierung die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf 15 % in drei Jahren reduzieren.
bei einer energetischen Sanierung (§ 555b Nr. 1 BGB) kann der Mieter auf die Dauer von drei Monaten die Miete nicht mindern.
Der Mieter ist künftig nicht nur bei der Wohnungsumwandlung durch die besondere 3-Jahre-Kündigungssperrfrist geschützt. Nunmehr auch bei Erwerb einer Wohnung durch eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber.
Immer noch rückläufige Zahl der Zwangsversteigerungen
Jetzt schon fünf Jahre in Folge nimmt die Zahl anberaumter Zwangsversteigerungen von Immobilien ab.
Europace-Hauspreis-Index gesunken
Immer wieder neue und teils widersprüchliche Meldungen.
Laut neuster Meldun(Morning News vom 21.05.2012) meldet jetzt der Eurpace-Hauspreis-Index (EPX) einen insgesamten Preisrückgang um fast 1 %, wobei der Preisrückgang bei Eigentumswohnungen mit 2,36 % im April 2012 besonders deutlich ausgefallen sei.
Zu diesem Thema und insbesondere zu obigem Index ist jetzt hier eine (kritische) Veröffentlichung unter Marktanlalysen zum Thema Manipulierte Indexreihen eingestellt.
22.05.2012/15.06.2012
Immer wieder liest man von allen möglichen Seiten Nachrichten über Preisveränderungen am Immobilienmarkt.
Zu den wenigen seriös anmutenden Veröffentlichungen hat jetzt der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) seinen selbst erstellten "Index für selbst genutztes Wohneigentum" mit seinem neuesten Quartalsbericht veröffentlicht.
Demnach sind die Preise für selbst genutztes Wohneigentum im 1. Quartal 2012 um 0,8 % gestiegen. Im Jahresvergleich um 2,6 %.
Diese Zahlen sind auffallend bescheiden gegenüber so vielen anderen breit angelegten Veröffentlichungen. Sie passen auch zu unseren eigenen Marktbeobachtungen und hier dargestellten Veröffentlichungen.
Siehe Kaufpreise, Mieten und Indexreihen sowie unsere zu diesem Thema erstellte Marktanalyse.
Energiewende 2012 - unbeliebt bei Mietern
Offensichtlich plant das Bundesumweltministerium die bereits verschärften Vorschriften für Gebäudesanierungen weiter zu verschärfen.
Was dabei den meisten Mietern aber nicht klar ist, dass bis zu 11 % der Kosten für energetische Modernisierungen auf den Mieter abgewälzt werden können.
Energieeffizienz - ein zunehmend wichtiger Faktor beim Immobilienkauf
Aus einer Umfrage des Öko-Energieanbieters "LichtBlick" ergibt sich, dass - wie auch nicht anders zu erwarten - die Höhe des Kauf- oder Mietpreises nach wie vor das wichtigste Prüfkriterium einer Kauf- oder Mietentscheidung ist.
Auf Platz 2 folgt, mit geringem Abstand, gleich als nächstwichtigstes Prüfkriterium die Frage nach der Energieeffizienz. Auf Platz 3 erst folgt das Kriterium Lage, Lage, Lage.
Wiederum, mit Platz 4, gefolgt von dem Prüfkriterium "Energiesparende Haizungsanlage". Der Grundriss- und Wohnungsschnitt nimmt dabei den letzten Platz unter den fünf wichtigsten Prüfkriterien in.
Es ist dies natürlich eine "interessengesteuerte" Umfrage. Gleichwohl gibt der Anzeigenmarkt für Kaufimmobilien oder Mietwohnungen dem nachfragenden Interessenten nur sehr selten eine Information an Hand.
Sollte da in der Anzeigenwerbung ein Umdenken stattfinden?
Quelle: Immobilien - News und Info 23.02.2012
Fünf-Punkte-Plan gegen Schrottimmobilien-Verkauf
Berlins neuer Justizsenator Thomas Heilmann (CDU) will einen besseren Schutz vor dubiosen Immobilienverkäfen. Nicht nur in Berlin, sondern natürlich bundesweit.
Unter anderem sollen Käufer verpflichtet werden: vor notarieller Beurkundung "einen Beratungsschein" von der Hausbank, dem Steuerberater oder von der Verbraucherschutzzentrale vorzulegen.
Auch will selbiger Justizsenator Käufer von Immobilien zu einer vorherigen Besichtigung und zur Einholung eines Wertgutachtens verpflichten.
Naja. Auch ein Justizsenator darf nicht vor Erfahrungsgewinn ausgeschlossen bleiben.
Erneuter Rückgang der Zwangsversteigerungen
Die Anzahl der Zwangsversteigerungen ist im vergangenen Jahr erneut gesunken.
Nunmehr das vierte Jahr in Folge und im Durchschnitt aller Bundesländer um 11,2 %.
Allerdings wird vermutet, dass vorab im freihändigen Verkauf "notleidende" Immobilien vor Durchführung des Zwangsversteigerungsverfahrens veräußert wurden.
Basel III und/oder Kreditklemme
Laut einer neueren Studie der Boston Consulting Group (BCG) wollen die eurpäischen Banken die verschärften Eigenkapitalanforderungen aus Basel III schon 2013 und damit deutlich vor dem vereinbarten Termin erfüllen.
Mehr noch. Nach internen Zielvorgaben sollen dabei Kapitalquoten von 9 bis 10 % deutlich über der Mindestvorgabe von 7 % liegen, "um gegenüber Kunden, Investoren und den Bankaufsichtsbehörden Stärke und Stabilität zu demonstrieren".
Um dieses Ziel zu erreichen werden wohl einige Banken ihre Bilanzsummen weiter reduzieren. Das heißt die mit Basel III erwünschte Kapitalstärkung erfolgt lediglich auf dem Papier.
Folge daraus ist, dass damit die Basis der Kreditversorgung ebenfalls deutlich verkürzt wird. Nicht nur für die Großindustrie und dem Mittelstand. Auch private Kredite können damit betroffen sein. Immerhin stehen private Kredite mit rund 34 % in den Büchern der Banken.
Wohnungsberechtigter muss sich an den Betriebskosten beteiligen
Auch, wenn der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts die betreffende Wohnung selbst nicht nutzt, so muss er sich dennoch an den - verbrauchsunabhängigen - Kosten der gemeinschaftlichen Anlagen (z.B. Heizung) beteiligen.
Diese Kosten können nicht auf andere Wohnungsinhaber umgelegt werden.
Nicht aufkommen muss ein Wohnungsberechtigter weiterhin nicht für Kosten der Ausbesserung oder Erneuerung der Anlagen.
BGH vom 21.10.2011- V ZR 57/11
Nießbrauch auch am eigenen Grundstück möglich
Ein Nießbrauchsrecht kann auch am eigenen Grundstück bestellt werden, wobei ein berechtigtes Interesse an dieser Bestellung nicht nachgewiesen werden muss.
Zwar ist grundsätzlich ein Nießbrauchsrecht auf einen Dritten als Nießbrauchsberechtigten ausgerichtet, jedoch kann der Eigentümer ebenso ein schutzwürdiges Interesse haben, den Nießbrauch zunächst als sein eigenes Recht entstehen zu lassen. Zum Beispiel bei einer beabsichtigten Veräußerung unter einem Nießbrauchsvorbehalt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.08.2011, V ZB 271/10 - www.bundesgerichtshof.de
Achtung - Riesige Kreditverkaufswelle für 2012 im Anrollen
Nach einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young könnte es im kommenden Jahr 2012 zu einer gigantischen Verkaufswelle von Bankkrediten kommen.
Das geschätzte Volumen beträgt rund 750 Mrd. Euro. Im Gegensatz zu der Verkaufswelle der Jahre 2003 bis 2007, stehen bei der im nächsten Jahr erwartbaren Verkaufswelle in großem Umfang auch intakte Darlehensforderungen zur Disposition. Die geschätzten Kreditverkäufe intakter Darlehensfordungen von rund 500 Mr.d Euro würde sich damit mehr als verdoppeln.
Die Gründe für diese riesige Kreditverkaufswelle liegen vor allem im Restrukturierungszwang der Banken infolge der erzwungenen Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute.
(Quelle: Immobilien Zeitung v. 01.12.2011)
Immobilienpreise stoßen an die Obergrenze
"Die Preise für Bestandsobjekte werden mittelfristig stagnieren."
Sagt das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung (RWI).
Zu einem anderen Ergebnis kommt allerings der HPX-Preisindex des Finanzdienstleiters Hypoport. Danach verteuerten sich im Oktober 2011 die Preise für Eigentumswohnungen noch um 1,4 % und für Ein- und Zweifamilienhäuser noch um 0,3 %.
Keiner aber hat die Weisheit für sich gepachtet. Es empfielt sich daher immer eine verlässliche Preisauskunft oder besser eine sachverständige Wertschätzung.
Über die unterschiedlichen Preise und die unterschiedlichen Wertentwicklungen lohnt sich auf jeden Fall ein Blick auf unsere Veröffentlicheungen
Kaufpreise differenziert
Mieten differenziert
(Quelle: Financial Times Deutschland, FTD vom 02.12.2011)
Betriebskostenspiegel - ein beständiges Ärgernis -
Die Presseveröffentlichung der FAZ vom 24.11.2011 zu diesem Thema sollte aufmerksam gelesen werden.
Da spricht der BGH in seinem Urteil - VIII ZR 340/10 vom 06.07.2011 - klar aus, dass der pauschale Bezug auf den Betriebskostenspiegel für ein wirksames Vorgehen gegen eine Nebenkostenrechnung nicht ausreicht.
Selbst der Mieterbund räumt ein, dass der geschaffene Betriebskostenspiegel - methodisch - auf wackligen Beinen steht und mit diesem Betriebskostenspiegel keine "verbindlichen Überprüfungen der Nebenkostenabrechnungen" vorgenommen werden können.
Trotzdem ignorieren ganz offenbar nicht wenige Amtsrichter dieses recht bedeutsame Urteil des BGH mit der Folge, dass diese Urteile wgen der zumeist geringen Streitsummen nicht berfungsfähig sind. Ein solches Urteil muss man dann - sozusagen zähneknirschend - hinnehmen.
Weiterhin weniger Zwangsversteigerungen von Wohnimmobilien
Auch im ersten Halbjahr dieses Jahres ist die Zahl der Zwangsversteigerungen von Wohnimmobilien stark zurückgegangen. Bundesweit um 7,6 % und in großen Schwankungen - je nach Region.
Quelle: ImmobilienZeitung vom 04.11.2011
Konjunkturabkühlung im Bauhauptgewerbe
Die Immobilienwirtschaft sorgt sich um die Kreditversorgung.
So äußert sich sich der BFW (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmer) anlässlich der letzten Expo Real.
Die Sorge ist verständlich. Immerhin werden etwa die Hälfte aller Kredite in Deutschland für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet. Insbesondere wird die geplante neue Verschuldungsobergrenze für Banken gerade das großvolumige - das kreditrisikoarme und solide - Finanzierungsgeschäft der Banken betreffen.
Die Folge daraus ist gleichermaßen:
Verteuerung der Kredite und
zunehmende Zurückhaltung bei der Kreditvergabe.
Nach den neuesten Ergebnissen des ifo Konjunturtests hat sich im Okober 2011 das Geschäftsklima im Bauhauptgewerbe erneut abgekühlt.
Insgesamt und insbesondere im Hochbau sehen die befragten Unternehmer verringerte Chancen gestiegene Kosten im Preis weiter zu geben.
Basel III und Solvency II verteuern und erschweren solide Immobiliendarlehen
Einbau funkbasierter Ablesesysteme
Der Bundesgirchtshof hat hat einen Anspruch des Vermieters auf Einbau funkbasierter Ablesesysteme in Mietwohnungen eindeutig bejaht.
Unter anderem begründet der BGH, dass sich damit auch der Wohnwert einer Wohnung verbessern kann, da diese Wohnung zum Zwecke der Ablesung nicht mehr betreten werden muss.
BGH vom 28.09.2011 - VIII ZR 326/10 -
"Was wir brauchen ist eine effektive und intelligente Umsetzung der bestehenden Energieeinsparverordnung - und keine ständige Novellierung."
So die Meinung der Gutachter des Vereins zur Qualitätskontrolle am Bau e.V.. Geäußert anlässlich der letzten Jahres-Presse-Konferenz.
EnEV - Energieeinsparverordnung und kein Ende
Hohes Bußgeld bei Verstoß gegen die EnEV
Wer neu baut oder einen Altbau saniert, sollte sich auch mit er Energieeinsparverordnung (EnEV) näher befassen. Nicht nur hinsichtlich der technischen Vorgaben (Bauweise, Konstruktion, Fassaden, Dach und natürlich Heiztechnik, usw. usw.).
Bußgelder in empfindlicher Höhe - gestaffelt und bis zu 50.000 € - können entstehen, wenn die Vorgaben der EnEV nicht umgesetzt werden.
Seniorengerecht ist nicht Behindertengerecht
Eine Senioren-Wohnung muss nicht gänzlich barrierefrei sein.
So urteilt das OLG Koblenz (AZ: 10 U 1504/09).
Aus dem Begriff "seniorengerecht" ließe sich insbesondere nicht ableiten, dass die Wohnung "behindertengerecht" ausgestattet sei.
Eine spitzfindige aber kluge Entscheidung.
Erweiterte Preisauskunft
Unsere unregelmäßig ergänzten Preisauskünfte Kaufpreise differenziert und Mieten differenziert stoßen ganz offensichtlich auf ein vorhandenes Informationsbedürfnis.
Mit aus diesem Grund haben wir die Auswertung einer gewünschten Preisauskunft stark überarbeitet. Insbesondere werden die Preis- und Wertbestimmenden Kriterien transparent dargestellt. Informieren Sie sich an Hand des als PDF-Dokument abrufbaren Beispiels in unserer Preisauskunft.
Damit geben wir Nachfrager/Anbieter ein Instrument in Preisverhandlungen zur Hand.
Bruttoinlandsprodukt (BIP) nur noch ein Hauch von Wachstum
0,1 Prozent Wachstum im zweiten Quartal 2011 gegen dem Vorqurtal ist nun wirklich nicht berühmt. Nur ein Hauch mehr als in der stagnierenden Wirtschaft Frankreichs.
Mit dieser Wachstumsrate ist auch Deutschland nicht besonders aufgestellt.
2011 - Deutlich weniger Zwangsversteigerungen
In den ersten sechs Monaten diese Jahres wurden insgesamt 10,3 % weniger Zwangsversteigerungstermine anberaumt als noch im Vorjahr 2010. Und man rechnet noch mit witer rückläufigen Zahlen.
Dieses positive Ergebnis begründet der Fachverlag Argetra, Ratingen mit der wieder guten Konjunkturaussichten.
Dies kann schon sein. Wird aber wohl so nicht stimmen.
Ein Zwangsverseigerungstermin hat einen langen bis sehr langen zeitlichen Vorlauf. Die besseren Konjunkturaussichten aber bestehen so lange jedoch nicht.
Und die die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger gehen immer mehr dazu über: den Immobilienverkauf aus notleidenden Krediten in eigener Regie oder auf ausgelagerten "Vertriebswegen" vorzunehmen.
Wenn Banken ihre Forderungen aus ausgegebenen Darlehen und insbesondere Immobiliendarlehen an sogenannte "Heuschrecken" weiterverkaufen, entstehen nicht selten Probleme für die Darlehensnehmer.
Mit diesen Problemen haben sich auch die Gerichte befassen müssen, wobei zuletzt der BGH - AZ: XI ZR 200/09 vom 30.03.2010 - entschieden hat, dass die Heuschrecke
nur dann aus der formularmäßigen Unterwerfungsklausel in die Zwangsversteigerung gegen den Darlehensnehmer vorgehen kann, wenn er der zwischen Darlehensnehmer und Bank geschlossenen Sicherungsvereinbarung beitrete.
Mit neuem Beschluss des BGH - AZ: VII ZB 89/10 vom 29.06.2011 - ist jetzt weiterhin dieser Schutz der Darlehensnehmer befestigt worden, indem durch eine Klauselgegenklage nach § 768 ZPO ohne Beschränkung auf Beweismittel unproblematisch festgestellt weren kann, die verkaufte Grundschuld ohne Veranlassung des Darlehensnehmers erfolgte.
Quelle: Werner Baurecht aus BGH Pressemitteilung Nr. 130/2011
Klingt sehr kompliziert - ist als Schutz für Darlehensnehmer aber gut.
Siehe auch Zwangsversteigerung
Wohnungseigentum: Angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage
Für Wohnungseigentümer besteht ein erhebliches Eigeninteresse an einer "angemessenen" Höhe der Instandhaltungsrücklage ihres gemeinschaftlichen Eigentums.
Die Bundesregierung lehnt es in einer Antwort (17/6288) auf eine kleine Anfrage jedoch ab, hierfür eine gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode zu schaffen.
Das heißt jeder Wohnungseigentümer bestimmt selbst durch Beschlussfassung die angemessene und bedarfsgerechte Höhe der Instandhaltungsrücklage seines gemeinschaftlichen Eigentums.
Das heißt aber auch: Jeder Kaufinteressent eines Wohnungseigentums hat ein vitales Interesse die Höhe der gebildeten Instandhaltungsrücklage zu erfragen, um sie dann anschließend nach eigenem Wissen und Können auf die bedarfsgerechte Angemessenheit hin zu überprüfen.
Quelle: werner-baurecht
Betriebskostenspiegel ohne Beweiskraft
Der Betriebskostenspegel entfaltet keine Beweiskraft in prozessualen Auseinandersetzungen, weil - so der BGH - "angesichts der unterschiedlichen Kostenstrukturen in den jeweiligen Regionen komme Betriebskostenzusammenstellungen für den Einzelfall keine Aussagekraft zu.
BGH: VIII ZR 340/10 vom 06.06.2011
Wohngebäude - Baupreisindex Mai 2011 + 2,7 Prozent
Das Statistische Bundesamt (Destatis) meldet für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Mai 2011 einen Preisanstieg von 2,7 % gegenüber Mai 2010. Abweichend dazu z.B. für Stahlbauarbeiten + 7,6 %, für Klempnerarbeiten + 5,7 %, für Zimmer- und Holzbauarbeiten + 5,0 % für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden + 2,8 %.
Minderwert trotz erfolgter Reparatur
Es herrscht kein Zweifel daran, dass Handwerker mangelhafte Arbeiten so lange nachzubessern haben, bis der vertaglich vereinbarte Zustand endlich erreicht ist.
So weit, so gut. Aber auch mit der endgültigen Beseitigung gravierender Mängel kann durchaus ein - merkantiler - Minderwert entstehen. Allein aus dem - begründeten oder nachvollziehbaren Verdacht heraus, dass das Gebäude noch weitere Mängel aufweise.
OLG Hamm, AZ: 17 U 92/09
Baufertigstellungen - noch immer schwach und auf niedrigem Niveau
Laut letzter Mitteilung des Statistischen Bundesamtes sind im Jahre 2010 in Deutschland 160.000 Wohnungen fertiggestellt worden.
Das sind gegenüber 2009 nur leichte 0,5 % mehr, wobei das Jahr 2009 ohnehin den absoluten Tiefstand seit der Wiedervereinigung markiert.
Prompt melden sich natürlich sämtliche Verbände und Interessenvertretungen mit der Forderung nach staatlicher Stütze und/oder steuerlicher Anreize.
Kein generelles Tierhaltungsverbot durch WEG-Beschluss
Nach einem über die Instanzen geführtem Rechtsstreit hat nunmehr das OLG Saarbrücken entschieden, dass
ein generelles Haustierhaltungsverbot einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die §§ 13 Abs.1 und 15 Abs. 2 verstößt und daher gemäß § 134 BGB nichtig ist.
OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.10.2006 - 5 W 154/06 -
Hypoport-Hauspreis-Index Mai 2011
Es gibt offensichtlich mehr Nicht-Sachverständige als Sachverständige, die sich intensiv mit Markt- und Preisinformationen auf dem Immobilienmarkt bemühen.
Lt. Hypoport fallen die Preise für Eigentumswohnungen. Nicht besorgniserregend und nur leicht. Aber immerhin konstant in einem 3-Monats-Zeitraum.
Wie immer natürlich eine allumfassende globale Aussage.
Steuerliche Vorteile bei energetischer Sanierung
Im Zuge der Atomausstiegspläne soll auch das Gebäudesanierungsprogramm auf jährlich 1,5 Mrd. Euro aufgestockt werden.
Zudem sollen energetische Saierungsmaßnahmen wieder schneller abgeschrieben werden können. 10 Jahre anstatt 50 Jahre?
BGH: fristloses Kündigungsrecht des Vermieters bei fortlaufend unpünktlicher Zahlung
Mit Urteil vom 01.06.2001 - VIII ZR 91/10 - hat der Bundesgerichtshof entschieden,
dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahmung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs.1, Abs. 3 rechtfertigt.
Baufinanzierungen - Noch immer hohe Hürden für Freiberufler
Ein lesenswerter Artikel in der
Doch glauben wir nicht, dass dem allmählichen Umdenken bei einigen Banken nachhaltiger Erfolg beschert ist.
Hypoport Hauspreisindex - im April erneut gesunken
Der Hypoport Hauspreis-Index ist im April 2011 - zum zweiten Mal in Folge - in allen drei Hauspreiss-Indizes erneut gesunken.
Er liegt dennoch noch immer den entsprechenden Vorjahreswerten. Für den Bereich der Eigentumswohnungen in etwa auf dem Niveau des Jahres 2008.
Weltweit erstes Passiv-Hochhaus in Freiburg
Über 16 Stockwerke verfügt das weltweit erste nach Passivhausstandard sanierte Hochhaus in Freiburg - Stadtteil Weingarten.
Es wird dazu genannt, dass der Primärenergiebedarf für Beheizung, Warmwasser, Lüftung, Beleuchtung und Haushaltsstrom um 40 Prozent gesenkt werden.
Energiewende - Die Hintertür für den Zwang von Gebäudesanierungen ?
Notwendige Geldmittel für CO2 Gebäudesanierungen sind im Bundeshaushalt keine mehr vorhanden.
Auch der von den Energieversorgern mit Geldmitteln zu füllende "Energiefonds" wackelt angesichts der Atomausstiegsdebatte bedenklich.
Verbleibt der Ausweg die energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) ambitioniert zu erhöhen.
Möglich, dass dahinter eine "Rolle rückwärts" zu Lasten der Immobilieneigentümer entsteht und also das Wirtschaftlichkeitsgebot für Energieeinsparmaßnahmen ins Hintertreffen gerät.
Miliardenverlust bei Bad Bank
Die von der Hypo Real Estate (HRE) abgespaltene Bad Bank - FMS Wertmanagement - startet bereits im ersten Rumpfgeschäftsjahr offenbar mit einem Milliardenverlust.
Genaue Zahlen werden noch nicht genannt, nur soviel, dass das Eigenkapital von 3,8 Mrd. Euro mit den Verlusten nicht völlig aufgezehrt werde. Und, dass ein hoher Anteil der gewerblichen Immobilienkrediten von insgesamt 27 Mrd. Euro als "risikoauffällig" eingestuft sei. Diese risikoauffälligen Kredite belaufen sich genannten 6,7 Mrd. Euro fast auf der doppelten Höhe des Grundkapitals.
Dumm nur, dass für sämtliche Immobilienkredite grundsätzlich ein oder mehrere Grundstücksbewertungen vorliegen.
Vermietungsprobleme bei Einkaufszentren
In einigen deutschen Einkaufszentren sind derweil Verschleißerscheinungen - und so in Folge Vermietungsprobleme nicht zu übersehen. Das "Institut für Gewerbenzentren" rechnet für die nächsten Jahre, dass mindestens 10 % der Einkaufszentren massive Vermietungsprobleme vor sich herschieben.
Erschwerend kommt hinzu, dass die weitaus überwiegende Mehrzahl - fast 80 % - an nicht filialisierte Unternehmen vermietet ist. Und zwar vorwiegend an örtliche Apotheken, Bäckereien, Bistro's, etc.
Grunderwerbsteuer - Erhöhungen in Serie ?
Nachdem zum 01. Januar 2011 gleich vier Bundesländer eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer beschlossen haben - und in Nordreihn-Westfalen eine solche Erhöhung noch geprüft wird - gesellt sich jetzt auch Thüringen zu den Erhöhungstätern.
Beschlossen ist eine satte Erhöhung von 3,5 auf 5 %. Und dies wird wahrscheinlich klaglos geschluckt.
Ballungsräume sind nicht immer die Gewinner
Die regional unterschiedliche Entwicklung des wirschaftliche Wachstums wirkt sich auch auf die immobilienmärkte aus. Allerdings profitieren die Immobilienmärkte oftmals anders vom allgemeinen Wirtschaftswachstum.
Dies zeigt eine neuere Untersuchung von DB Research, wonach für die besonders wirtschaftstarken Regionen ein deutlich negativer Zusammenhang zwischen Wirtschaftskraft und Wirtschaftsdynamik besteht.
So jedenfalls ist diese negative Konvergenz aus den aus den Wirschaftsdaten der Aufschwungjahre 2006 bis 2008 laut DB Research nachgewiesen.
Dieser negative Kovergenz-Trend setze sich aus in der aktuellen Entwicklung fort. Allerdings - durch einen deutlichen Nachholeffekt - in geschwächter Form.
Neue Sachwertrichtlinie im kommen
Die neue Sachwertrichtlinie sowie die neue "NHK 2010" ist erstmals der Fachöffentlichkeit im Rahmen des Deutschen Sachverständigentags vorgestellt worden.
Mit der neuen Sachwertrichtlinie werden die Regelungen der Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) sukzessive durch neue Richtlinien zu einzelnen Teilbereichen ersetzt. Und danach wieder - in einem letzten Schritt - zu einer neuen WertR zusammengeführt.
Wohnungsbau: in 2010 um 5,5 % gestiegen
Laut Mitteilung des Statistischen Bundesamtes ist die Zahl der Baugenehmigungen in 2010 um 5,5 % gestiegen. Deutlich mehr als im Vorjahr von 1,9 %.
Damit hat sich der im Vorjahr wieder begonnene positive Trend fortgesetzt.
Mietrecht soll mehr sozialisiert werden
Die Fraktion der Linken fordert in einem Antrag (BT-Drucksache 17/4837) an die Bundesregierung unter anderem weitgehende Einschnitte in das Mietrecht. Und zwar mit der Begründung: "Ein sozial ausgewogenes Rechtsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern herzustellen und dauerhaft zu sichern.
Dazu sollen unter anderem:
Qualifizierte Mietspiegel flächendeckend im gesamten Bundesgebiet eingeführt werden.
Dazu ebenso weitere Heizkosten- und Betriebskostenspiegel.
Eine Erhöhung der Nettoklatmiete soll an die Verbesserung des bisherigen Wohnstandards gekoppelt werden.
Die Höhe der (gesamten) Wohnkosten soll mit höchstens 30 Prozent des Nettoeinkommens eines Mieterhaushalts begrenzt werden.
Die Umlage für Modernisierungen soll ebenfalls mit 5 % der Miete begrenzt werden.
Eine ersatzlose Räumung der Wohnung nach rechtswirksamer Kündigung soll nicht zulässig sein.
Preise für Wohnungseigentum - leichter Preisanstieg im 4. Quartal 2010
Laut dem vom Verband deutscher Pfandbriefansalten (vdp) ermittelten Wohnungseigentumsindex sind die Preise für Eigentumswohnungen im 4. Quartal 2010 leicht - und zwar um - + 0,6 % gestiegen.
Für das Gesamtjahr 2010 ergibt sich ein Preisanstieg lediglich um + 0,4 %.
Inflationsbereinigt ergibt sich damit ein leichter, realer Preisverfall.
Ein Informationsvergleich zu differenziert und regional aufgeschlüsselten Kaufpreisen empiehlt sich.
Zahl der Wohngeldempfänger deutlich gestiegen
Erschreckende Zahlen meldet das Statistische Bundesamt.
860.000 einkommensschwächere Haushalte haben zum Jahresende 2009 Wohngeld bezogen.
Das sind 47,2 % mehr als Ende 2008.
Der gezahlte Betrag (Bund und Länder) hat sich dabei mit 1,56 Mrd. Euro mehr als verdoppelt. Plus 107 %.
Das Statistische Bundesamt meldet erfreuliche Zahlen. In den ersten neun Monaten des Jahres 2010 wurden in Deutschland insgesamt 7 % oder 9.000 Wohnungen mehr genehmigt als in den ersten neun Monaten im Jahr 2009. Der Anstieg von Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäuser liegt dabei mit 9,5 % weit höher.
In Baden-Württemberg sieht die Situation dagegen leicht anders aus. Nach den entsprechenden Veröffentlichungen des Statistischen Landesamtes haben auch die Anzahl der Baugenehmigungen einen deutlichen Aufwärtstrend. Insebsondere von Wohnungen in Mehrfamilienhäuser.
Aber dennoch erst in den letzten Quartalen II und III 2010. In der mittelfristigen Betrachtung ergibt sich aus den Jahren 2007 bis 2010 eher eine klassische Seitwärtsbewegung. Urteilen Sie selbst.
Anzahl Baugenehmigungen BW.pdf
Schleppender Ausbau der Gutachterausschüsse
Wie die Immobilien Zeitung (Ausgabe 47 vom 25.11.2010, Seite 3) berichtet geht die Umsetzung der BauGB-Novelle 2009 nur schleppend voran. Noch immer haben 5 Bundesländer die gesetzliche Verpflichtung - Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen - einzurichten, nicht erfüllt.
Ein Sonderfall ist dabei wiederum das Land Baden-Württemberg. Außer einer nichtssagenden Absichtserklärung aus dem Wirtschaftsministerium zu dieser längst überfälligen Strukturreform, war lediglich zu erfahren, dass sich
"Das Land um eine zeitnahe Lösung bemüht" und
"Es gibt keine Überlegungen, die bisherige Struktur der Gutachterausschüsse zu reformieren und die Aufgaben auf die Landkreisebene zu verlagern".
Das Land Baden-Württemberg behält also bis auf viele weitere Jahre die Rote Laterne und bleibt die Diaspora zum wichtigen Thema der Grundstücksmarktbeobachtung.
Den Banken-Stresstest haben alle irischen Banken bestanden
Nicht wenige Experten haben dem jüngsten Banken-Stresstest kein gutes Zeugnis ausgestellt.
Zurecht. Keine einzige irische Bank war bei diesem Stresstest durchgefallen, vielmehr wurde den irischen Instituten bescheinigt "für alle absehbaren Krisen der nächsten Zeit gewappnet zu sein".
Sollte den tatsächlich niemand - auch nur eine klitzekleine - leise Ahnung gehabt haben, auf welchem Pulverfass die irischen Banker gesessen sind?
Wohnflächenabweichung führt nicht immer zu einer Mietminderung
BGH Entscheidung vom 10.11.2010 VIII ZR 306/09
Soweit bei gegebener Vertragsgestaltung die Wohnflächenangabe nicht als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung angesehen werden kann, führt auch eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % zu keiner Mietminderung.
Der vorliegende Mietvertag enthielt in § 1 neben der Wohnflächenangabe noch folgenden zusätzliche Passus:

References: BGH 
 BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 768
 BGH 
 BGH 
 § 134
 § 543

BGH 
 § 1