Source: https://sessionnet.grafing.de/bi/to0050.php?__ktonr=5153
Timestamp: 2020-07-11 04:50:51+00:00

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Prüfung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB) und ggf. Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Die Beschlussvorlage wurde am 23.07.2018 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.
Der Stadtrat hat am 05.12.2017 für die Grundstücke Fl.Nrn. 669/2, 674, 674/14, 674/15, 674/16, 674/17, 680, 680/2, 681/10, 681/12 und 681/14 der Gemarkung Grafing die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Erweiterung des Seniorenwohn- und ‑pflegeheims am Hans-Eham-Platz beschlossen.
Dem voraus ging die Sicherung der vorgesehenen Erweiterungsfläche mit einer Größe von ca. 3.300 m² auf dem im Westen an das bestehende Seniorenwohnheim anschließenden Grundstück Fl.Nr. 669/2 der Gemarkung Grafing. Die Grundstückssicherung für die Stiftung Seniorenhaus Grafing (Vorhabenträger) erfolgte durch ein Erbbaurecht. Die sich daraus ergebenen Besonderheiten (vgl. § 1 Abs. 2 ErbbauRG) gilt es in der Bauleitplanung zu beachten. Mit Vertrag vom 12.06.2018 konnten jetzt auch die im Süden für die Erweiterung überplanten Wegeflächen (künftige Bauflächen) am Rand des dortigen Spielplatzes erworben werden. Damit ist auch die Verfügbarkeit dieser Flächen (als Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die Vollziehbarkeit eines Bebauungsplans) sichergestellt.
Von zentraler Bedeutung für das Bebauungsplanverfahren sind auch die rechtlichen Folgewirkungen einer Teilbebauung der dortigen Außenbereichsinsel. Das Grundstück Fl.Nr. 669/2 ist Teil einer zusammenhängenden unbebauten Fläche mit ca. 2 ha, das sich vom bestehenden Seniorenwohnheim bis zur Pflegerbäckstraße erstreckt. Diese Fläche unterbricht mit ihrer Größe den Bebauungszusammenhang und ist deshalb dem planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzurechnen (sog. Außenbereichsinsel innerhalb des bebauten Bereichs). Die Richtigkeit dieser Bereichszuordnung hat zuletzt auch das Verwaltungsgericht München (Urteil vom 12.10.2016) bestätigt anlässlich einer Verpflichtungsklage zur Erteilung der Vorbescheidgenehmigung für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 661/5, die von der Stadt und dem Landratsamt Ebersberg aufgrund der Außenbereichslage für unzulässig erachtet wurde.
Von entscheidender Bedeutung ist diese Bereichszuordnung für den „Grundsatzbeschluss zur sozialverträglichen Wohnbaupolitik“ vom 10.11.2015, der die Baulandausweisung nur dann erlaubt, wenn die Flächen für den sozialverträglichen Wohnungsbau („Einheimischenmodell“) gesichert werden. Das setzt eben voraus, dass die nach der Überplanung für das erweiterte Seniorenwohnheim verbleibende Freifläche nach Westen hin (bis zur Pflegerbäckstraße) weiterhin eine Größe aufweist, die deren Außenbereichslage nicht in Frage stellt. Würde sich dagegen die Restfläche zum Innenbereich entwickeln, dann entfällt gemäß § 11 Abs. 2 BauGB die Möglichkeit zur rechtmäßigen Vereinbarung von Bindungsverträgen für die sozialverträgliche Verwendung.
Würde die Stadt diese Innenbereichsentwicklung der Restfläche in Kauf nehmen (oder eben das gesamte Areal zusammenhängend überplanen), dann muss die Stadt Grafing b.M. aufgrund ihrer rechtlichen Selbstbindung an den Grundsatzbeschluss im Vorfeld mit allen betroffenen Eigentümern die Sicherung für den sozialverträglichen Wohnungsbau vereinbaren. Da aber ein betroffener Eigentümer kategorisch erklärt hat, an einer Baulandentwicklung nicht interessiert zu sein, bliebe (aufgrund des Gleichbehandlungsgebots in der Umsetzung des Grundsatzbeschlusses) nur die Entscheidung, von einer Überplanung dann in Gänze abzusehen.
Mit der Überplanung von nur einer Teilfläche von ca. 3.300 m² am Ostrand der zusammenhängenden Freifläche wird die Außenbereichszuordnung der Restfläche jedoch noch nicht in Zweifel zu ziehen sein.
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13a und § 13b BauGB im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung ohne Durchführung einer Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) aufgestellt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde nach Bekanntmachung im örtlichen Amtsblatt am 28.03.2018 in der Zeit vom 09.04.–11.05.2018 durchgeführt durch Unterrichtung und Erörterung in der Bauverwaltung. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) erfolgte am 11.04.2018.
Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Folgende Äußerungen/Einwendungen wurden vorgebracht:
2. Regierung von Oberbayern – höhere Landesplanungsbehörde
4. Landesamt für Denkmalpflege
5. Fa. Rothmoser GmbH & Co. KG
6. Staatliches Gesundheitsamt
8. Landesbund für Vogelschutz
9. Frau Emslander
10. Frau Henneberger u.a. sowie Unterstützungsunterschriften
11. Stiftung Seniorenhaus Grafing
12. Amtliche Änderungen
Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Stadt Grafing b.München vorberatend tätig.
1. Behandlung der Anregungen und Bedenken
Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 6 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.
1.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 28.05.2018, Az. P-2018-1025)
Mit der Planung soll das Bestandsgebäude um einen südlichen und östlichen Gebäudetrakt erweitert werden. Hierfür werden neue Bauräume festgesetzt.
Entsprechend dem Anschreiben der Stadt Grafing vom 11.04.2018 zur Trägerbeteiligung soll die Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung erfolgen. Die Begründung der Bebauungsplanänderung geht unter Punkt 5 allerdings von einem Verfahren nach § 13b BauGB aus und bezieht sich auf den Mustererlass des Innenministeriums vom 13.12.2017. Darin wird allerdings dargelegt, dass wohnungsähnliche Einrichtungen neben Wohnnutzungen ermöglicht werden können. Dies bedeutet, dass innerhalb des Bebauungsplans Wohnnutzungen festgelegt werden müssen. § 13b BauGB kann nicht angewandt werden, da in diesem Verfahren nur die Festsetzung von Wohnnutzungen (WR oder WA) möglich ist. Dies ergibt sich ebenfalls aus dem in der Begründung zitierten Mustererlass. Die Stadt Grafing setzt jedoch ein Sondergebiet mit ausschließlicher Nutzung als Senioren- und Pflegezentrum fest. Wir bitten Punkt 5 der Begründung zu ändern und darin die Gründe für die Voraussetzung des Verfahrens nach § 13a BauGB darzulegen.
Die Stadt Grafing b.M. hat sich mit den Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Aufstellung im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung in der Begründung (Nr. 5) auseinandergesetzt. Im Ergebnis wird offen gelassen, dass sowohl die Ermächtigungsgrundlagen nach § 13b BauGB als auch § 13a BauGB gleichermaßen vorliegen.
Im Zentrum für die Anwendung des § 13b BauGB steht das Ziel des Gesetzgebers, den Wohnungsbau zu erleichtern. Auch der Wortlaut des § 13b BauGB stellt auf eine Wohnnutzung ab. In der für diese junge Vorschrift noch nicht sehr ergiebigen Rechtsliteratur wird die Auffassung vertreten, dass aber nicht zwingend nur Reine Wohngebiete (§ 3 BauNVO) sondern jedenfalls auch Allgemeine Wohngebiete (§ 4 BauNVO) festgesetzt werden können. Bei Letzteren wären aber die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (§ 4 Abs. 3 BauNVO) auszuschließen.
Entscheidend ist also, ob die Baulandausweisung (vorwiegend) der Wohnnutzung dient. Wohnnutzung im bundesrechtlichen Sinne sind aber auch solche Wohngebäude, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen (§ 3 Abs. 4 BauNVO).
Davon abzugrenzen sind die „echten“ Altenheime oder Pflegeheime (IMS vom 13.12.2017). Einrichtungen dieser Art dienen der Betreuung und Pflege von Menschen, denen ein selbstbestimmtes Wohnen nicht mehr möglich ist. Bei diesen Einrichtungen handelt es sich nicht um Wohngebäude, sondern um Anlagen für soziale Zwecke.
Anders verhält es sich beim Seniorenwohnheim in Grafing, das überwiegend von Senioren bewohnt wird, deren Gesundheitszustand ein eigenständiges und selbstbestimmtes Wohnen ermöglicht – mit den Vorteilen eines frei wählbaren Ergänzungsangebots für einfache Pflegedienstleistungen. Die dafür vorgesehenen Wohnungen werden aus diesem Grunde auch an die Bewohner veräußert, weil sie eben keine „Krankenzimmer“ sind, sondern „seniorengerechte“ Wohnungen. Die Räume der dauerhaften Pflege (Pflegeheim) nehmen nur ca. 15–20 v.H. der Gesamteinrichtung ein und bleiben vom Umfang damit deutlich hinter dem zum Wohnen genutzten Räumen zurück.
Es handelt sich damit um eine Nutzungsart, deren deutlich überwiegender Hauptzweck der Schaffung des (seniorengerechten) Wohnungsbaus dient. Die Festsetzung als „Sondergebiet“ (§ 11 BauGB) erfolgt, um diese Flächen aufgrund ihrer besonderen Lage und Infrastruktur exklusiv nur für diese besondere Wohnnutzungsform für Senioren vorzuhalten (hierzu auch BVerwG, Beschluss vom 14.03.2017, Rn. 2). Das lässt sich durch ein Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) nicht erreichen, da dort eine freie Wohnnutzung allgemein zulässig wäre.
Die Stadt geht aufgrund dieser – nicht von vornherein ersichtlichen – Besonderheiten davon aus, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 13b BauGB vorliegen. Hilfsweise wird in der Begründung auch ausgeführt, dass trotz der durch das Urteil des BVerwG vom 04.11.2015 sehr eingeengte Anwendungsbereich auch dafür die rechtlichen Voraussetzungen des § 13a BauGB vorliegen. Das hier angewandte beschleunigte Verfahren ist damit auf der Grundlage beider Ermächtigungsgrundlagen zulässig.
1.1.2 Baufachliche Stellungnahme
Die in der Zeichenerklärung unter Punkt A aufgeführten Planzeichen für „SO und „g“ konnten in der Planzeichnung nicht gefunden werden. Sofern eine Verwendung nicht geplant ist, wird aus Gründen Übersichtlichkeit empfohlen, die Planzeichen aus der Legende zu streichen. Weitere Anregungen oder Einwände werden aus baufachlicher Sicht nicht geäußert.
Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt: Entsprechend der Stellungnahme sind die Planzeichen für die Gebietsart „SO“ und die geschlossene Bauweise „g“ überflüssig. Die notwendige Festsetzung (§ 22 BauNVO) der geschlossenen Bauweise (Gebäudelänge mehr als 50 m und Verzicht auf seitliche Abstandsflächen an der Grenze zu Fl.Nr. 669/2, das gem. § 1 ErbbauRG grundbuchrechtlich nicht mit Fl.Nr. 674 vereinigt werden kann) erfolgt bereits durch Textfestsetzung (C. § 1 Abs. 3). Die Gebietsart ist bereits in C. § 1 festgesetzt.
1.1.3 Immissionsschutzfachliche Stellungnahme
Für die Tiefgaragenrampe wurden alle aus immissionsschutzfachlicher Sicht notwendigen Anforderungen festgesetzt (vgl. Ziffer C § 10 der Festsetzungen). Sonstige relevante Emissionen sind aufgrund der Festsetzung der zulässigen Nutzungen in Ziffer C §1 (1) (ausschließlich Wohnungen und Arztpraxen, Apotheke und Verwaltungsräume) nicht ersichtlich. Anregungen oder Einwände sind daher aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht notwendig.
Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt: Ungeachtet der Beurteilung der Unteren Immissionsschutzbehörde, wonach keine relevanten Lärmkonflikte zu erwarten sind, hat die Stadt Grafing b.M. eine schalltechnische Untersuchung beauftragt. Grund ist die Einwendung von Bewohnern des Seniorenwohnheims, wonach die Wohnung im Nahbereich der TG-Zufahrt durch den Zufahrtsverkehr und die Tortechnik erhebliche Belästigungen erfährt.
Da es der Bauleitplanung zufällt, jede (mehr als unwesentliche) Veränderung des Lärmgeschehens in der Planabwägung zu beurteilen (BayVGH 28.04.2017), wurde die Ermittlung der tatsächlichen Lärmbelastung – insbesondere auch durch das mit der Erweiterung sich verstärkende Verkehrsaufkommen – beauftragt. Das Untersuchungsergebnis liegt jedoch noch nicht vor. Eine entsprechende Beurteilung erfolgt jedoch noch vor der nachfolgenden Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung.
1.1.4 Naturschutzfachliche Stellungnahme
Das bestehende Seniorenheim am Hans-Eham-Platz soll nach Südwesten mit Neubauten auf einer Grundstücksgröße von ca. 3.300 m² erweitert werden. Hierfür wird der dort bestehende Bebauungsplan geändert bzw. für die Erweiterungsfläche neu aufgestellt. Das Planungsgebiet hat eine Größe von ca. 1,0 ha.
Die Erweiterungsfläche (östliches Teilgebiet mit der Fl.Nr. 669/2) ist eine landwirtschaftliche Grünlandfläche, diese wird derzeit landwirtschaftlich genutzt und ist frei von Gehölzen.
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen unter Berücksichtigung folgender Anregungen zum Bebauungsplan für das Sondergebiet „Senioren- und Pflegezentrum“ mit Änderung des Bebauungsplanes „Nr. 1 für das Gebiet zwischen der Glonner Straße und Griesstraße keine Einwände.
Im bereits bebauten Planungsbereich ist im westlichen Teilgebiet und im Innenhof des bestehenden Seniorenwohnhauses wertvoller Strauch- und Baumbestand vorhanden, der durch die geplante Erweiterung des Seniorenwohnhauses erheblich beeinträchtigt wird und nur bis auf wenige Randbäume an der südlichen Grundstücksgrenze erhalten werden kann.
Nordwestlich des Plangebiets ist auf dem benachbarten Grundstück der Anliegerstraße mit Fl.Nr. 674/14 und am Hans-Eham-Platz wertvolles Straßenbegleitgrün vorhanden. Die dort vorhandenen Bäume werden aufgrund ihrer Bedeutung für das Straßen- und Ortsbild als besonders schützenswert beurteilt und es wird deshalb empfohlen, den Baumbestand auch im Bebauungsplan als zu erhalten mit darzustellen.
Der derzeit entlang der westlichen Grundstücksgrenze vorhandene Strauch- und Baumbestand kann durch die geplante Erweiterung des Seniorenwohnheims nicht erhalten werden. In der Änderung des bestehenden Bebauungsplans ist eine neue Bepflanzung mit Gehölzen nicht vorgesehen. Eine Begründung der westlichen Grundstücksgrenze, zumindest mit Bäumen zweiter Wuchsordnung, wird aus naturschutzfachlicher Sicht angeregt.
Aus naturschutzfachlicher Sicht wird angeregt, auf die Pflanzung von großkronigen, heimischen Laubbäumen 1. Wuchsordnung, insbesondere wenn eine Pflanzung auf Tiefgaragendecken vorgesehen ist, zu verzichten. Es sollten ausschließlich heimische kleinkronige Laubbäume 2. Wuchsordnung Verwendung finden, da deren Platzbedarf wesentlich geringer ist und diese Bäume auch ohne Bedenken auf einer Tiefgarage mit einer Substratstärke von 60 cm gepflanzt werden können.
Um eine Durchgrünung des Plangebiets mit Bäumen zu erreichen, wird angeregt, §7 der Grünordnung der grünordnerischen Festsetzung des Bebauungsplans, wie folgt, zu ändern:
(1) Je 100 m² Grundstück ist mindestens ein kleinkroniger, heimischer Laubbaum II. Wuchsordnung als Hochstamm mit einem Stammumfang von mindestens 20/25 cm, 4 × verpflanzt mit Ballen zu pflanzen:
Folgende Bäume werden zur Verwendung empfohlen:
Prunus padus Traubenkirsche
(4) Mindestens 30% der Grundstücksflächen sind mit heimischen Sträuchern zu bepflanzen.
Als bauliche Erweiterung des Seniorenheims ist ein winkelförmiger, viergeschossiger Neubau vorgesehen, der zusammen mit dem bereits vorhandenen Seniorenheim einen Hof umschließt. Mit der Erweiterung des Seniorenwohnheims und der damit baulichen Verdichtung der vorhandenen Freiflächen geht die derzeitig vorhandene Bepflanzung mit heimischen Sträuchern und Bäumen nahezu verloren und damit auch wichtige Lebensräume für heimische Insekten und Vögel.
Es wird deshalb angeregt, für einen Ausgleich an verlorenen Lebensräumen auch Nisthilfen an den neuen Gebäuden z.B. für Fledermäuse und Mauersegler anzubringen.
Die Bäume im öffentlichen Straßenraum werden zwingend erhalten und entsprechend im Bebauungsplan gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b BauGB festgesetzt.
Der Baum- und Strauchbestand im Innenhof des bestehenden Seniorenwohnheims kann jedoch größtenteils nicht erhalten werden. Dieser Bereich wird künftig weitgehend von unterirdischen Bauwerken (Tiefgarage) beansprucht, die über die bisher festgesetzte Ausdehnung hinaus nach Süden erweitert werden muss. Um den vorhandenen Gehölzbestand aber dann wieder herzustellen, werden entsprechende Pflanzgebote festgesetzt. Mit einer TG-Überdeckung von 60 cm ist die Pflanzung von Sträuchern und kleinkronigen Bäumen künftig auch wieder möglich.
Entsprechend verhält es sich mit der Gehölzbepflanzung im nördlichen Bereich des bisherigen Kinderspielplatzes und der dortigen Wege sowie der Bepflanzung an der bisherigen westlichen Grundstücksgrenze. Diese Gehölze entfallen künftig ersatzlos. Dieser Eingriff in die Natur und das Landschaftsbild (Stadtbild) ist in der Planabwägung zu behandeln (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). Das gilt unabhängig davon, dass die naturschutzrechtliche Ausgleichspflicht bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung nicht anwendbar ist (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB).
Hier misst die Stadt Grafing b.M. aber den Belangen der Wohnraumbeschaffung für ältere Menschen sowie der sozialen Aufgabe der Altenpflege eine sehr hohe Bedeutung bei, die diesen fraglos sehr intensiven Eingriff in die dortigen Lebensräume und damit die Zurückstellung der Belange des Naturschutzes rechtfertigt.
Leider bestehen auch keine ausreichenden Möglichkeiten, hier Ersatzpflanzungen vorzusehen. Der vorgeschlagenen Pflanzung kleinkroniger Bäume an der Westgrenze steht entgegen, dass dort die Feuerwehranfahrt erfolgen muss. Die Bergung von Bewohnern im Brandfall muss aufgrund des Benutzerkreises und der Gebäudehöhen von mehr als 8 m zum obersten Rettungsfenster gewährleistet sein; gem. Art. 5 Abs. 1 Satz 4 BayBO ist die Anfahrbarkeit mit Rettungsgeräten der Feuerwehr (Rettungsleiter) erforderlich. Aufgrund der notwendigen Flächenanforderungen für die Aufstellfläche und Bewegungsflächen ist die Errichtung von Bäumen dort regelmäßig nicht möglich.
Um aber die negativen Auswirkungen auf das Stadtbild zu kompensieren, wird die Festsetzung von Wandbäumen (z.B. Obst-Spalierbäumen) vorgesehen. A.7. Abs. 2 ist entsprechend um die Festsetzung zu ergänzen, dass an der Süd- und Westfassade (zusammen 120 m lang) insgesamt mind. 10 Wandbäume zu pflanzen sind.
Auf die Anordnung von Bäumen erster Wuchsordnung wird entsprechend der Stellungnahme künftig verzichtet. Der vorgeschlagenen weiteren Änderung der Pflanzfestsetzung wird jedoch nicht entsprochen. Das Baugrundstück (Bauland) hat eine Größe von 7.180 m². Bei einem Pflanzgebot von 1 Baum je 100 m² Grundstück wären 72 Bäume zu pflanzen, und zwar auf den (nach Abzug der Bauflächen) verbleibenden nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit einer Größe von 4.340 m² und unter Berücksichtigung der zusätzlich notwendigen Strauchpflanzungen.
Bereits bei der bisherigen Festsetzung mit 1 Baum/300 m² sind 24 Bäume notwendig, was – neben der zusätzlichen Strauchpflanzung – nur mit Schwierigkeiten umsetzbar sein wird.
Jedenfalls ist aber zur Klarstellung die Festsetzung zum Pflanzgebot A.§ 7 Abs. 1 wie folgt neu zu fassen:
Je 300 m² Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO ist ein kleinkroniger Laubbaum nach Abs. 6 zu pflanzen und zu erhalten.
Damit ist klargestellt, dass als Bezugsfläche die Grundstücksfläche hinter der Straßenbegrenzungslinie und im Bauland maßgeblich ist; damit ist auch die öffentliche Grünfläche bei der Grundstücksfläche abzuziehen.
Mit dem umfangreichen Verlust von Bäumen gehen bedeutsame Lebens- und Bruträume für viele Vogelarten und Fledermäuse verloren. Auch hier gilt es zu beachten, dass zwar bei Bebauungsplänen zur Innenentwicklung die naturschutzrechtliche Ausgleichspflicht nicht zur Anwendung kommt (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB), jedoch die Belange des Tier- und Artenschutzes und der biologischen Vielfalt weiterhin ein bedeutender Abwägungsbelang bleibt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a BauGB). Daneben ist das Artenschutzrecht (§ 44 BNatSchG) als materielles Rechts stets unmittelbar zu beachten. Um diesen Verlust an Brutplätzen für Vögel/Fledermäuse zu kompensieren und zeitgerecht Ausweichquartiere anzubieten, werden auf der Rechtsgrundlage des § 44 Abs. 5 Satz 3 BNatSchG (vorgezogene) artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahme (CEF) festgesetzt.
C.§ 7 Abs. 7:
An den Gebäuden im Plangebiet sind als Ersatzquartiere für Fledermäuse und Mauersegler mindestens 5 Nisthilfen (Einbausteine, Nistkästen) anzubringen und zu erhalten. Zusätzlich sind mindestens 5 Nistkästen für Singvögel anzubringen und zu erhalten. Die Anbringung hat an geeigneter Stelle zu erfolgen; bei den Nisthilfen für Mauersegler und Fledermäuse an höchster Stelle unter dem Vordach. Die Beseitigung von Bäumen im Plangebiet ist nur in der Zeit vom 01.10.-28.02. eines Jahres nach vorheriger Anbringung von mind. 5 Nistkästen/Nisthilfen am Bestandsgebäude zulässig.
1.2 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 16.04.2018, Az.: 24.2-8291-EBE)
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab:
Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt die Erweiterung des Senioren- und Pflegezentrums am Hans-Eham-Platz nach Südwesten. Vorgesehen ist ein winkelförmiger, viergeschossiger Neubau. Zu diesem Zweck soll ein Sondergebiet gemäß § 11 BauGB ausgewiesen werden.
Das Planungsgebiet (Größe ca. 1 ha) liegt südöstlich der Glonner Straße zwischen der Pflegerbäckstraße und der Griesstraße.
Im Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.München ist das Planungsgebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im Verfahren nach § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).
Gemäß LEP 3.2 (Z) sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen (…).
Das Vorhaben wird aus landesplanerischer Sicht vor dem Hintergrund einer „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ begrüßt!
– Keine Beschlussfassung erforderlich –
1.3 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
(Schreiben vom 27.04.2018, Az.: 1-4622-EBE 11-7743/2018)
Das bestehende Seniorenzentrum am Hans-Eham-Platz soll nach Südwesten hin erweitert werden. Das Plangebiet umfasst im Wesentlichen die Flurstücke 674/0 und 669/2 der Gemarkung Grafing und hat eine Größe von ca. 1 ha. Die im Westen gelegene Erweiterungsfläche (Teilfläche des Flurstücks 669/2) wird bisher landwirtschaftlich als Grünlandfläche genutzt. Der Erweiterungsbau soll mit einer Tiefgarage unterbaut werden. Angaben zur Höhe der Gründungssohle werden nicht gemacht. Ein Baugrundgutachten oder Daten zum Grundwasserstand liegen dem Bebauungsplanentwurf nicht bei. Ebenfalls gibt es keine Aussagen zur geplanten Art der Niederschlagswasserbeseitigung.
Das Plangebiet liegt innerhalb der Zone IIIB des Wasserschutzgebiets der Stadt Grafing für die Brunnen 1 und 2 in Aiterndorf. Es sind die materiellen Anforderungen der gültigen Schutzgebietsverordnung zu beachten. Demnach dürfen bauliche Anlagen beispielsweise nur errichtet oder erweitert werden, wenn die Gründungssohle höher als der höchste Grundwasserstand liegt.
Dem Wasserwirtschaftsamt liegen keine Informationen zum Flurabstand vor. Für den Fall geplanter Baugrundbohrungen wird auf § 3 Nr. 5.12 der Schutzgebietsverordnung verwiesen. Erdaufschlüsse sind gemäß § 3 Nr. 2.1 der Schutzgebietsverordnung verboten, wenn die Schutzfunktion der Deckschichten hierdurch wesentlich gemindert wird.
Von den Verboten und Beschränkungen der Schutzgebietsverordnung können von der zuständigen Rechtsbehörde Befreiungen (nach Antragstellung) erteilt werden, wenn der Schutzzweck nicht gefährdet wird.
Die Erschließung der Baugrundstücke beinhaltet auch eine geordnete Beseitigung des Niederschlagswassers. Hierzu trifft der Bebauungsplan bisher keine Aussagen. Das Plangebiet liegt geomorphologisch im Bereich von Niederterrassenschottern. Der Untergrund dürfte versickerungsoffen sein.
Die Errichtung von Anlagen zur Versickerung des von Dachflächen und von befestigten Flächen abfließenden Wassers ist in der Zone IIIB nicht verboten. Allerdings ist die Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser im Wasserschutzgebiet erlaubnispflichtig.
- Die Ausführung der Unterkellerung sollte wasserdicht und auftriebssicher erfolgen (weiße Wanne).
- Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.).
- Die Höhenkote „Oberkante Rohrfußboden“ der Wohngebäude sollte ausreichend hoch über GOK festgesetzt werden.
1. Entwässerungskonzept
Die Begründung enthält noch keine Aussagen über die Beseitigung des Niederschlagswassers. Vorgesehen ist die örtliche Versickerung. Ungeachtet der vorhandenen Erschließung durch einen Mischwasserkanal besteht für Neubauten kein Benutzungsrecht für die Niederschlagswassereinleitung (§ 4 Abs. 5 EWS). Nach dem Bodengutachten 1999 für das Nachbargrundstück (bestehendes Seniorenheim) stehen unterhalb der 1–1,50 m starken Oberbodenschicht durchlässige Schwemmkiese an mit einer Mächtigkeit von ca. 3–5 m. Aufgrund der Untergrundverhältnisse und der ausreichend großen Freiflächen ist eine schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers durch örtliche Versickerung möglich. Ein ausreichend großer Abstand zu den Grundwasserschichten (TRENGW Nr. 6), die im o.g. Gutachten mit ca. 4 m unter Gelände ermittelt wurden, kann voraussichtlich eingehalten werden.
Durch die Lage im Wasserschutzgebiet Aiterndorf (Schutzzone IIIB) darf gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 6 WSG-VO die Gründungstiefe der baulichen Anlagen nicht unterhalb des höchsten jährlichen Grundwasserstandes liegen. Nach dem Baugrundgutachten 1999 (für das benachbarte Grundstück) liegt der höchst jährliche Grundwasserstand bei 3,40–6,20 m unter dem Gelände. Wir können davon ausgehen, dass die geplante Tiefgarage bei einer geplanten Gründungstiefe von ca. 3,50 m damit ohne Befreiung von den Verbotstatbeständen der Wasserschutzgebietsverordnung errichtet werden kann.
Um jedoch bereits im Bebauungsplan auf gesicherte Erkenntnisse über die wasserrechtliche Zulässigkeit und damit die Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplanes abstellen zu können, wurde ein ergänzendes Bodengutachten beauftragt. Anhand der Ergebnisse kann dann festgestellt werden, ob Konflikte mit den Verbotsvorschriften der Wasserschutzgebietsverordnung hinsichtlich der zwingend notwendigen Tiefgarage bestehen bzw. ob eine dann notwendige Abweichung in Aussicht gestellt werden kann.
Das Gebot, die befestigten Flächen (Tiefgaragenzufahrt, Stellplätze, Hofflächen, Terrassen, Hauszugänge) in wasserdurchlässiger Form anzulegen, ist bereits in C. § 4 Abs. 3 festgesetzt.
4. Höhenlage
Die Festsetzung in C. § 3 ist zum Schutz vor Starkniederschlägen (Sturzflut) und zur Ergänzung um die bislang noch fehlenden Festsetzungen zur Gebäudehöhe (§ 18 BauNVO) insgesamt neu zu fassen wie folgt:
§ 3 Höhenlage, Bauhöhe
(1) Bei der Errichtung der Gebäude darf die natürliche Geländeoberfläche nicht mehr als unwesentlich (max. 0,50 m) verändert werden und nur zur Anpassung an die Höhenfestsetzungen und an die Höhenlage der Erschließungsanlagen.
(2) Die max. zulässige traufseitige Wandhöhe wird wie folgt festgesetzt:
1 Vollgeschoss (I): Wandhöhe max. 4,00 m
3 Vollgeschosse (III): Wandhöhe max. 9,00 m
4 Vollgeschosse (IV): Wandhöhe max. 11,10 m
Oberer Bezugspunkt für die Ermittlung der Wandhöhe ist der Schnittpunkt der Außenwand an der äußeren Dachhaut oder am oberen Wandabschluss. Unterer Bezugspunkt ist die Oberkante des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss.
(3) Die Oberkante des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss darf maximal 0,25 m über der vorgefundenen natürlichen Geländeoberfläche an der Außenwand bzw. der Anschlusshöhe der angrenzenden Erschließungsstraße liegen. Die Decke der Tiefgarage darf die vorgefundene natürliche Geländeoberfläche bzw. die Anschlusshöhe der angrenzenden Erschließungsstraße nicht überschreiten. Ausnahmen können zur Anpassung des natürlichen Geländes zugelassen werden; maßgeblich als Bezugspunkt ist dann die zugelassene Geländeoberfläche.
(4) Öffnungen am Gebäude (insbesondere Kellerlichtschächte, Kellerabgänge, Türen, Tiefgaragenzufahrten, Be- und Entlüftungsöffnungen) müssen mindestens 0,25 m über der künftigen Geländeoberfläche liegen. Maßgebend ist die Geländeoberfläche in einem Abstand von 1,50 m zur Außenwand. Lichtgräben sind unzulässig.
1.4 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
(Schreiben vom 04.05.2018, Az.: P-2018-1843-1_S2)
Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1–2 BayDSchG unterliegen.
Art. 8 Abs. 1 BayDSchG
Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, die gesetzliche Meldepflicht für Bodendenkmäler in der Begründung zu ergänzen.
1.5 Rothmoser GmbH & Co. KG, Grafing b.M. (E-Mail vom 13.04.2018)
Das Seniorenheim wird von uns mit Wärme versorgt, von dieser Seite ist eine Wärmeversorgung des neuen Baugebiets von uns problemlos möglich. Eventuell muss eine neue Trafostation für die Stromversorgung errichtet werden, dazu muss ggf. ein Platz vorgesehen werden. Außerdem ist eine Planung der Straßenbeleuchtung notwendig.
Die Wärmeversorgung durch die gewerbliche Nahwärmeversorgung ist wünschenswert und wird unterstützt. Die Festsetzung eines Anschluss- und Benutzungszwangs gemäß Art. 24 Abs. 1 Nr. 3 GO ist nicht möglich, zumal es sich auch um keine kommunale Nahwärmeversorgung handelt. Auf die Möglichkeit vertraglicher Vereinbarungen (§ 11 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) wird hingewiesen.
Die Festsetzung einer Baufläche (sog. Versorgungsfläche) für die Energieversorgung (Trafostation) ist möglich gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB. Insbesondere auch wegen der damit verbundenen Entschädigungs- und Übernahmeansprüche (§ 40 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) ist es aber für die Abwägung mit dem Eigentumsinteressen notwendig, dass die netztechnische Erforderlichkeit, der konkrete Standort und die Größe der Baufläche genau bekannt sind (Planungserfordernis).
Ungeachtet dessen besteht mit der Festsetzung der Fläche nicht das Verfügungsrecht für das Grundeigentum bzw. das Erbbaurecht dieses Grundstücksteils. Auch wenn dem Bebauungsplan keine vorenteignende Wirkung zukommt, sind die damit einhergehenden hoheitlichen Beeinträchtigungen der Eigentumsbelange möglichst zu vermeiden (Übermaßverbot) und es ist vorrangig eine privatrechtliche Einigung des Versorgungsunternehmens mit dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten bis zum Abschluss des Satzungsverfahrens anzustreben. Vorerst wird von einer Festsetzung abgesehen.
Die Planung der Straßenbeleuchtung erfolgt in der nachfolgenden Planungsebene der Erschließungsplanung. Es handelt sich um keinen bei der Bauleitplanung berücksichtigungsfähigen Belang.
1.6 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 16.04.2018)
Das Grundstück ist durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Es unterliegt damit den Regelungen der Wasserabgabesatzung mit dem dort bestimmten Anschluss und Benutzungszwang. Für den Betrieb einer Regenwassernutzungsanlage bedarf es der Beschränkung des Benutzungszwecks durch gesonderte Zulassungsentscheidung (§ 7 WAS). Dabei ist sicherzustellen, dass Rückwirkungen auf das öffentliche Wassernetz ausgeschlossen sind (§ 7 Abs. 2 Satz 2 WAS). Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist ebenfalls durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) bzw. durch die Rechtspflichten der TrinkwV gewährleistet. Widerholende Festsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich, zumal die Errichtung einer Regenwassernutzungsanlage auch vom Vorhabensträger nicht beabsichtigt ist.
1.7 Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 24.04.2018)
Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und bleibt 14 Tage gültig). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Die vorhandenen Telekommunikationslinien werden für die Umsetzung des mit dem Bebauungsplan vorbereiteten Vorhabens nicht beeinträchtigt. Sie liegen außerhalb der Bereiche, für die der Bebauungsplan eine zusätzliche Bebauung oder eine Änderung/Neuerrichtung der Erschließungsanlagen vorsieht.
Es sind für die Erschließungsmaßnahmen keine Beeinträchtigungen der bestehenden T-Leitungen zu erwarten. Ungeachtet dessen erfolgt noch eine gesonderte Beteiligung alter Spartenträger bei der späteren Erschließungsplanung zur abschließenden Abstimmung.
1.8 Landesbund für Vogelschutz (Schreiben vom 16.05.2018)
Es wurde angeregt, aufgrund der Höhe der Gebäude insbesondere für Mauersegler Brutmöglichkeiten zu schaffen. Dies sollten möglichst hoch und unter dem Vordach angebracht werden.
Auf das Abwägungsergebnis zur naturschutzfachlichen Stellungnahme wird verwiesen: Mit dem umfangreichen Verlust von Bäumen gehen bedeutsame Lebens- und Bruträume für viele Vogelarten und Fledermäuse verloren. Auch hier gilt es zu beachten, dass zwar bei Bebauungsplänen zur Innenentwicklung die naturschutzrechtliche Ausgleichspflicht nicht zur Anwendung kommt (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB), jedoch die Belange des Tier- und Artenschutzes und der biologischen Vielfalt weiterhin ein bedeutender Abwägungsbelang bleibt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a BauGB). Daneben ist das Artenschutzrecht (§ 44 BNatSchG) als materielles Recht stets unmittelbar zu beachten. Um diesen Verlust an Brutplätzen für Vögel/Fledermäuse zu kompensieren und zeitgerecht Ausweichquartiere anzubieten, werden auf der Rechtsgrundlage des § 44 Abs. 5 Satz 3 BNatSchG (vorgezogene) artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahme (CEF) festgesetzt.
An den Gebäuden im Plangebiet sind als Ersatzquartiere für Fledermäuse und Mauersegler mindestens 5 Nisthilfen (Einbausteine, Nistkästen) anzubringen und zu erhalten. Zusätzlich sind mindestens 5 Nistkästen für Singvögel anzubringen und zu erhalten. Die Anbringung hat an geeigneter Stelle zu erfolgen; bei den Nisthilfen für Mauersegler und Fledermäuse an höchster Stelle unter dem Vordach. Die Beseitigung von Bäumen im Plangebiet ist nur in der Zeit vom 01.10.-28.02. eines Jahres d nach vorheriger Anbringung von mind. 5 Nistkästen/Nisthilfen am Bestandsgebäude zulässig.
1.9 Frau Emma Emslander (Niederschrift vom 09.04.2018)
Frau Emslander ist Bewohnerin der EG-Wohnung an der Westseite des bestehenden Seniorenwohnheimes. Frau Emslander hat zum Bebauungsplanverfahren wie folgt Stellung genommen:
1. Der geplante Erweiterungsbau schafft in seiner zulässigen Höhe und dem geringen Abstand von ca. 19 m eine bedrängende/erdrückende Wirkung. Die freie Aussicht nach Westen wird zudem gänzlich verbaut.
2. Ein wesentliches Problem ist die Lärmbelästigung aus der besehenden Tiefgargenzufahrt. Gerade die Entsorgungsfahrzeuge für die in der TG bereitgestellten Müll- und Textilcontainer verursachen unzumutbare Lärmbeeinträchtigungen. Hinzu kommt die Lärmbelastung durch das TG-Tor. Mit der Erweiterung der Tiefgarage und einer weiteren Ein-/Ausfahrt wird die Lärmproblematik erheblich verschärft. Die Lärmbelastung ist zwingend zu ermitteln.
Der Bebauungsplan sieht die Baufläche für den geplanten Erweiterungsbau in einem Abstand von ca. 19 m zur EG-Wohnung der Einwendungsführerin fest. Damit entfällt die bisher freie Aussicht nach Westen und es tritt auch eine Verschlechterung der Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse ein.
Bei dem vorgetragenen Entzug der freien Aussicht bzw. dem Beibehaltungsrecht des gegenwärtigen Zustands handelt es sich grundsätzlich um einen abwägungsrelevanten Belang (BVerwG 09.02.1995). Diesen Aspekten kommt aber hier kein hohes Gewicht zu und es wird gegenüber dem Interesse zurückgestellt, dieses innerstädtische Grundstück in einer noch vertretbaren baulichen Dichte und Geschossigkeit künftig baulich zu nutzen. So kann ein besonderer Schutz für die gute Aussicht und deren Freihaltung nur in Ausnahmefällen beansprucht werden, wenn sich ein Grundstück durch eine außergewöhnliche Lage auszeichnet (BayVGH 29.07.1992) oder wenn der für die betroffene Wohnung geltende Bebauungsplan dies ausdrücklich unterstellt hat und schützt. Beides ist hier erkennbar nicht der Fall. Es besteht keine geschützte Erwartung, dass die freien Flächen unbebaut bleiben. Die Lage inmitten der Stadt und auch die Darstellung des Flächennutzungsplans als Baufläche führen dazu, dass die Eigentümer mit entsprechenden Veränderungen rechnen müssen. Die Einwendung wird deshalb zurückgewiesen.
Eine erdrückende Wirkung kann nur bei Baukörpern unterstellt werden, die in Größe und Volumen übergroß sind und gleichzeitig einen geringen Gebäudeabstand aufweisen. Ein Abstand von 19 m zwischen zwei Baukörpern mit einer Wandhöhe von 9 m bzw. 11 m (Neubau) erreichen diese unzumutbare Wirkung noch nicht. Es wird gerade einmal (wegen der Anrechenbarkeit der Giebelfläche, Art. 6 Abs. 4 Satz 4 BayBO) die gesetzliche Abstandsfläche um 2 m verkürzt, wobei das Wohnhaus der Einwendungsführerin aber nur eine Breite von 15 m aufweist und dort die Halbierung der Abstandsfläche rechtfertigt (Art. 6 Abs. 6 BayBO). Die hälftige Abstandsfläche an dieser Giebelseite wurde für die Baugenehmigung vom 14.12.1999 (vgl. Bauvorlage „Lageplan vom 10.09.1999“) für das bestehende Seniorenwohnhaus auch zu Grunde gelegt. Das vorhandene Haus, zudem in Abweichung vom Bebauungsplan um ca. 3 m nach Westen verlängert, ist mit diesem Grenzabstand von im Mittel ca. 7 m genehmigt worden. Das muss sich die Eigentümerin anrechnen lassen und kann bei der Bebauung des Nachbargrundstückes keinen vergrößerten Grenzabstand erwarten. Die Baufläche des Erweiterungsbaus berücksichtigt mit einem Grenzabstand von 11,50 m sogar die gesetzlichen Abstandsflächen des Art. 6 BayBO und weist zudem ein sehr flach geneigtes Pultdach auf. Eine damit entstehende nachteilige Auswirkung auf die Belichtungssituation der Wohnung der Einwendungsführerin ist hinzunehmen und zumutbar. Die Einwendung wird zurückgewiesen.
Für die vorgetragene Lärmbelastung der TG-Zufahrt wurde eine schalltechnische Untersuchung beauftragt. Da es der Bauleitplanung zufällt, jede (mehr als unwesentliche) Veränderung des Lärmgeschehens in der Planabwägung zu beurteilen (BayVGH 28.04.2017), ist die Ermittlung der tatsächlichen Lärmbelastung – insbesondere auch durch das mit der Erweiterung sich verstärkende Verkehrsaufkommen – für die Beurteilung und dann für die ordnungsgemäße Abwägung unentbehrlich. Das Untersuchungsergebnis liegt jedoch noch nicht vor. Eine entsprechende Beurteilung erfolgt jedoch noch vor der nachfolgenden Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung.
1.10 Frau Gudrun Henneberger, Grafing b.M.,
Frau Eva Kreitmaier, Grafing b.M.,
Frau Laura Kreitmaier, Grafing b.M. (Niederschrift vom 07.05.2018),
und Unterstützungsunterschriften mit 48 Unterzeichnenden vom 14.05.2018
Der bestehende öffentliche Spielplatz der Stadt Grafing b.M. wird durch die Erweiterung des Seniorenhauses erheblich in Größe und Zuschnitt reduziert und wird damit seiner Aufgabe als Spielmöglichkeit und Begegnungsfläche keinesfalls mehr gerecht. Die Belange der Kinder (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB) und damit auch der sozialen Bedürfnisse der Grafinger Bürger erden damit in einer nicht nachvollziehbaren Weise zurückgestellt. Es wird die Forderung erhoben, zumindest einen gleichwertigen Spielplatz in unmittelbaren räumlichen Anschluss wieder zur Verfügung zu stellen.
Im Anschluss plädierte ein Ausschussmitglied dafür, den Innenhof des geplanten Seniorenhauses frei zugänglich zu machen und die Fläche so zu gestalten, dass diese gemeinsam von Kindern und Senioren genutzt werden kann.
Um den Vorschlag zu verwirklichen, müsste der Innenhof dauerhaft frei zugänglich gemacht werden, was aber nicht möglich ist, da es sich um ein privates Grundstück handelt, so der Verwaltungsvertreter und dann übereinstimmend der Ausschuss.
Seitens des Bau-, Werk- und Umweltausschusses konnte man sich dann letztendlich einer Verkleinerung des öffentlichen Kinderspielplatzes zu Gunsten des Seniorenhauses anschließen. In einigen Redebeiträgen wurde erklärt, dass in unmittelbarer Nähe ein privater Spielplatz vorhanden ist, der durchaus für die Bedürfnisse der Kinder ausreichend ist. Der hohe Bedarf an weiteren Seniorenwohnungen und Wohnungen für Pflegebedürftige rechtfertigt diese Entscheidung, zumal dafür keine verfügbaren Standortalternativen vorliegen. Durch das bestehende Seniorenwohnheim und der hier bestehenden Möglichkeit der Erweiterung besteht eine weitgehende Standortbindung, die diesen Eingriff rechtfertigt.
In einem Wortbeitrag wurde auch argumentiert, der entfallende Teil des Kinderspielplatzes kann dann bei einer späteren Bebauung des westlich anschließenden Grundstücks wieder zur Verfügung gestellt werden. Hier war man sich aber dann einig, dass eine Verlagerung und damit die Eigentumsbelastung des Nachbargrundstücks ebenso wenig gerechtfertigt sind. Dieser Konflikt ist im bestehenden Plangebiet zu lösen, entweder durch Verkleinerung der Erweiterungsfläche „Seniorenwohnheim“ oder eben durch die Inanspruchnahme des Kinderspielplatzes. Hier ist in der Abwägung den Interessen der Erweiterung des Seniorenwohnheimes der Vorzug zu geben, und zwar aufgrund der Standortbindung. Einer Erweiterung des bestehenden Seniorenwohnheims und auch in der notwendigen Größe wird dabei höheres Gewicht beigemessen.
Der bestehende Bebauungsplan „Nr. 1 für das Gebiet zwischen Glonner- und Griesstraße“ setzt einen öffentlichen Spielplatz auf dem 581 m² großen Grundstück Fl.Nr. 674/15 fest. Diese Fläche wird nach dem Bebauungsplanentwurf für das Sondergebiet „Senioren- und Pflegezentrum“ auf einer Fläche von ca. 350 m² als Bauland für die Erweiterung des Seniorenwohnheims beansprucht. Die verbleibende Restfläche und die nach Westen und Osten hin folgenden Teilflächen (bisher öffentliche Grün- und Wegeflächen) mit zusammen ca. 480 m² werden wieder als „Spielplatzfläche“ festgesetzt.
Der bestehende Spielplatz an der Schwarzbäckstraße ist einer der wenigen Kinderspielplätze in der Stadtmitte und im Umfeld einer Bebauung, die vorrangig mit Geschosswohnungen gekennzeichnet ist. Die starke Frequenz zeigt die Bedeutung dieses Kinderspielplatzes für die Kinder und Familien der Umgebung.
Dem stehen jetzt die Belange von älteren und alten Menschen sowie Menschen mit Pflegebedarf gegenüber, die gerade in unserer alternden Gesellschaft zu einem wachsenden Bedarf an Einrichtungen für Seniorenwohnheimen und Pflegheimen führen. Viele ältere und oftmals alleinstehende Menschen wird das Wohnen in größeren Wohnungen oder Häusern und den damit einhergehenden Schwierigkeiten der täglichen Haushaltsführung zur Last. Der Ausbau von besonderen Einrichtungen für Senioren mit einem altersgerechten Umfeld erleichtert die eigenständige Haushaltsführung auch im Alter und führt damit mittelbar wieder zur Freimachung von Wohnraum an anderer Stelle. Ergänzt mit einem Pflegeangebot und sogar einem angeschlossenen Pflegeheim kann den betroffenen Menschen damit der Aufenthalt am angestammten Wohnort erheblich erleichtert werden.
Mit der Errichtung des Seniorenhauses Grafing im Jahr 1999/2001 auf einem von der Stadt Grafing zur Verfügung gestellten Grundstück konnte diesem jahrelangen Bedürfnis an der zentral gelegenen Stelle am Hans-Eham-Platz erstmals auch in Grafing entsprochen werden. In der Folge hat sich auch das Umfeld in idealer Weise weiterentwickelt und ermöglicht die Deckung der täglichen Bedürfnisse im unmittelbaren Nahbereich (Ärzte, Apotheke, Nahversorgung). Es besteht letztendlich an diesem Standort die begünstigte Möglichkeit, dieses Angebot durch eine Erweiterung des bestehenden Senioren- und Pflegeheimes zu verbessern. Die Einigung des Vorhabenträgers für das zur Erweiterung zwingend benötigte westliche Nachbargrundstück beschränkt sich jedoch auf eine Fläche von ca. 3.300 m². Um die benötigten Flächenkapazitäten zu erreichen, ist es neben der Bauhöhe (Neubau: 4 Vollgeschosse) aus baulichen und wirtschaftlichen Gründen auch erforderlich, für die Erweiterung zusätzlich die südlich anschließenden öffentlichen Wege- und Grünflächen (mit Kinderspielplatz) einzubeziehen.
Der Erwerb zusätzlicher Flächen aus dem Grundstück Fl.Nr. 669/2 für eine Verlegung des Kinderspielplatzes in zumindest gleicher Größe wurde versucht, ist aber nicht vollständig gelungen. In der Folge wurde der Kinderspielplatz belassen und versucht, die Verkleinerung durch seitliche Ergänzungen so weit als möglich zu kompensieren. Dabei wird der Kinderspielplatz unmittelbar an die Südfassade des Seniorenhauses herangerückt, was aber – auch nach Erklärung des Vorhabenträgers – als vorteilhafte Bereicherung für das soziale Wohnumfeld des Seniorenhauses angesehen wird. Es entsteht aber ein Flächenverlust an Kinderspielplatzfläche von ca. 100 m².
Hinzu kommt, dass ein ressourcenschonendes und flächensparendes Bauen und damit eine komprimierte Innenentwicklung zu den vorrangigen städtebaulichen Zielen der Stadt erklärt wurde. Wie auch die jüngeren Ausweisungen von Wohnbauflächen zeigen, müssen dabei auch Zugeständnisse bei den öffentlichen Kinderspielflächen gemacht werden. Umso mehr Bedeutung kommt künftig der Anlegung von privaten Kinderspielflächen (Art. 7 Abs. 2 BayBO) zu, wie hier auf dem südlich angrenzenden Wohngebiet mit einem Gemeinschaftsspielplatz. Damit kann auch künftig den Bedürfnissen nach Spielmöglichkeiten in ausreichender Weise entsprochen werden.
In der Abwägung der hier widerstreitenden Interessen wird den Belangen der älteren Menschen sowie Menschen mit Pflegebedarf der Vorzug eingeräumt gegenüber den Interessen der sozialen Belange der Kinder (Familien) und deren Kinderspielmöglichkeiten. Eine Reduzierung des bestehenden Kinderspielplatzes um ca. 20% (und eines weniger idealen Grundstückszuschnitts) wird noch als vertretbar angesehen. Die dagegen gerichteten Einwendungen werden zurückgewiesen.
1.11 Stiftung Seniorenhaus Grafing (Schreiben vom 17.05.2018)
Es ist ein Verbindungsbau notwendig zwischen dem bestehenden Seniorenwohnheim und dem geplanten Neubau. Vorgesehen ist der Verbindungsbau als überdachter Laubengang zwischen dem Terrassenanbau am nordöstlichen Teil des Innenhofes und dem Neubau.
Parallel zur (bisherigen) südlichen Begrenzung der TG-Baufläche (Planz. VO 15.3) wird eine 3,50 m breite Baufläche für einen Laubengang (1-geschossig, seitlich offen, Flachdach) festgesetzt.
1.12 Amtliche Änderungen
Die Festsetzungen der Grundflächenzahl sind abgestimmt auf die überbaubare Grundstücksfläche. Es muss unterstellt werden, dass die überbaubare Grundstücksfläche vollständig durch die Gebäude beansprucht wird. Damit bliebe kein Raum mehr für die Errichtung von Terrassen, da diese dann sowohl außerhalb der Baugrenzen liegen (vgl. BayVGH 08.02.2017) als auch die festgesetzte Grundflächenzahl überschreiten.
Um ein altersgerechtes Wohnen zu ermöglichen, sind auch barrierefreie und verkehrssichere (Witterungsschutz) Balkone und Terrassen vorzusehen. Hier ist aufgrund der Gebäudegröße und deren Wirkung für das Stadtbild eine einheitliche Gestaltung erforderlich.
Folgende Festsetzungen werden geändert:
Die Fläche für die Tiefgarage wird nach Süden erweitert und erfasst künftig den gesamten „Innenhof“.
§ 2 Überbaubare Grundstücksflächen, Ausnahmen
(1) Eine Überschreitung der überbaubaren Grundstücksflächen über § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO und der Grundflächenzahl kann als Ausnahme zugelassen werden.
a) für offene und in Bauart und Gestaltung einheitliche Balkone, wenn diese nicht mehr als 1,80 m vor der Außenwand vorspringen und je Geschoss insgesamt 2/3 der Breite der Außenwand nicht überschreiten. Das gilt nicht für Außenwände entlang der öffentlichen Verkehrsflächen an der Nord- und Ostseite des Plangebietes (Straßenseiten) und im Dachgeschoss bzw. an der Dachterrasse.
b) für offene Terrassen bis zu einer Tiefe von 2,50 m und einer Breite von 3,50 m, insgesamt aber max. auf einer Länge von 2/3 der jeweiligen Außenwand. Das gilt auch für Terrassentrennwände bis zu einer Höhe von 2,50 m, wenn diese in Bauart und Gestaltung einheitlich sind.
c) Die Überdachung von Balkonen und Terrassen sowie Dachterrassen, wenn diese als einfache Glasdächer und einheitlich für das Gebäude ausgeführt werden.
(3) Außerhalb der durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebengebäude im Sinne des § 14 BauNVO und Garagen unzulässig, ausgenommen die Tiefgaragenzufahrt. Die Tiefgaragenzufahrt (Rampenbereich) ist zur Verbesserung des Schallschutzes seitlich einzuhausen und zu überdachen. Stellplätze sind nur auf den dafür festgesetzten Flächen zulässig.
2. Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB)
Der rechtswirksame Erlass von Bebauungsplänen setzt die Vollziehbarkeit voraus (Erforderlichkeit, § 1 Abs. 3 BauGB). Das vom Vorhabenträger am 12.02.2018 erworbene Erbbaurecht am Grundstück Fl.Nr. 669/2 der Gemarkung Grafing wurde unter der aufschiebenden Bedingung bestellt, dass der Bebauungsplan für die Bebaubarkeit mit dem Erweiterungsbau bis zum 31.12.2018 in Kraft gesetzt wird. Gleichzeitig besteht für den Erbbaurechtsvertrag ein gleichlautendes Rücktrittsrecht. Ein weiteres Rücktrittsrecht besteht, wenn die Stadt Grafing b.M vom Grundstückseigentümer für die Restfläche des Grundstücks Fl.Nr. 669/2 die Anwendbarkeit des „Grundsatzbeschlusses für die sozial- und familiengerechte Wohnraumversorgung vom 11.11.2015“ verlangt.
Die Stadt Grafing b.M. hat gemäß Beschluss des Stadtrates die Anwendung des Grundsatzbeschlusses für das Bebauungsplanverfahren wie folgt beschlossen: Die der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienenden Gebäude sind Wohngebäuden gleichgestellt (§ 3 Abs. 4 BauNVO). Durch die Schaffung von Wohnbauland auf dem bisher dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zuzuordnenden Grundstück Fl.Nr. 669/2 kommt der Grundsatzbeschluss zur sozialverträglichen Wohnbaupolitik vom 10.11.2015 zur Anwendung. Die Umsetzung erfolgt im sog. Vertragsmodell durch städtebaulichen Vertrag.
Den Zielen des Grundsatzbeschlusses zur Schaffung von preisgünstigen Wohnungen wird auch dadurch entsprochen, dass eine Teilfläche von 35 v.H. des Grundstücks Fl.Nr. 669/2 zu den im Grundsatzbeschluss benannten Vergünstigungen an die Stiftung Seniorenhaus Grafing veräußert wird. Für die Veräußerung eines Rechts an dem Grundstück zur ausschließlichen baulichen Nutzung gilt entsprechendes.
Die Stiftung Seniorenhaus Grafing ist eine öffentliche Stiftung des bürgerlichen Rechts; Stiftungszweck ist nach der Stiftungssatzung die Altersfürsorge und die Fürsorge für Körpergeschädigte, und zwar vorrangig für die Grafinger Bürger (Abschnitt II der Stiftungsurkunde vom 13.10.1998). Die Stadt Grafing b.M. stellt ein gekorenes Mitglied des Stiftungsrates und hat damit maßgeblichen Einfluss auf die ordnungsgemäße Erfüllung des Stiftungszwecks. Damit ist im vorliegenden Fall – in Abgrenzung zur institutionellen Senioren- und Pflegeeinrichtung – die Anerkennung als sozialverträgliches Wohnbauvorhaben im Sinne des örtlichen Grundsatzbeschlusses gerechtfertigt.
Die zusätzlich nach dem Grundsatzbeschluss verlangte unentgeltliche Zurverfügungstellung der öffentlichen Verkehrsflächen ist sowohl für das Grundeigentum als auch das Erbbaurecht geregelt im Erbbaurechtsvertrag durch deren beiderseitige Zustimmung zur Widmung (Art. 6 Abs. 3 BayStrWG) als auch der Einräumung einer beschränkt-persönlichen Dienstbarkeit zur Ausübung (am Grundstück und am Erbbaurecht) für die Allgemeinheit. Die Regelung der Erschließung ist wiederum noch in einem städtebaulichen Vertrag zu regeln.
Die Nutzung der vom Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Kinderspielplatzfläche auf dem Grundstück Fl.Nr. 669/2 ist noch durch einen städtebaulichen Vertrag mit dem Erbbaurechtsnehmer zu vereinbaren, und zwar möglichst vor Eintritt der Planreife (§ 33 BauGB) und zwingend vor dem Satzungsbeschluss.
Letztendlich ist zwingende Voraussetzung für die Fortführung des Verfahrens der Abschluss der o.g. städtebaulichen Verträge zur Ausräumung aller Rücktrittsgründe.
(Dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss zur Kenntnisnahme und Beachtung)
Ein Ausschussmitglied führte aus, dass Seniorenwohnheime oft daran scheitern, dass nicht ausreichend Pflegepersonal vorhanden ist. Um dem entgegenzuwirken, ist es zwingend notwendig, genügend Wohnraum für das Personal vorzuhalten. Der Redner vertrat die Auffassung, dass die drei geplanten Wohnungen keinesfalls auskömmlich sind und bat die Antragsteller, dies im Zuge der weiteren Planungen nochmals zu überdenken.
Dem wurde seitens der Sitzungsleiterin entgegnet, dass die 3 bestehenden Wohnungen in der örtlichen Einrichtung bereits als komfortabel angesehen wurden. Das Problem der Gewinnung von Pflegekräften und die Möglichkeit, hierfür vergünstigten Wohnraum zur Verfügung zu stellen, kann nicht an der Einrichtung selbst gelöst werden. Hier ist die Stadt Grafing b.M. aufgerufen, im Rahmen der Bewirtschaftung ihrer eigenen Wohnungen und bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus nach Lösungen zu suchen. Diese Meinung wurde vom Gremium geteilt und die Beachtung dieses Grundproblems im Rahmen der allgemeinen Wohnungsbaupolitik angemahnt.
3.1 Der Entwurf des Bebauungsplans „SO Senioren- und Pflegezentrum Hans-Eham-Platz“ vom 05.12.2017 wird unter Berücksichtigung der bei der Prüfung der im Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen beschlossenen Planänderungen gebilligt und die Planoffenlegung beschlossen (Billigungs- und Auslegungsbeschluss).
3.2 Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung gemäß § 13a /§ 13b BauGB durchgeführt. Gemäß §§ 13a Abs. 2, § 13 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BauGB wird bestimmt, dass die Beteiligung der Öffentlichkeit durch die Auslegung des Bebauungsplans mit Begründung und der wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahme nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt wird.
3.3 Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ist gemäß §§ 13a Abs. 2, § 13 Abs. 2 Nr. 3 Alt. 2 BauGB nach § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
3.4 Gemäß § 4a Abs. 2 BauGB wird bestimmt, dass die Beteiligungsverfahren nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB gleichzeitig durchgeführt werden.
3.5 Nach den o.g. Beteiligungsverfahren erfolgt die weitere Fortführung des Verfahrens erst, wenn die vertraglichen Rücktrittsvoraussetzungen für das vom Vorhabenträger erworbene Erbbaurecht ausgeräumt und die notwendigen städtebaulichen Verträge abgeschlossen sind.

References: § 1
 § 11
 § 13
 § 13
 § 3
 Art. 32
 § 2
 § 8
 § 1
 § 13
 § 13
 § 13
 § 13
 § 13
 § 13
 § 13
 § 13
 § 13
 § 13
 § 1
 § 1
 § 1
 § 10
 §1
 §7
 § 9
 Art. 5
 § 19
 § 44
 § 11
 § 13
 § 3
 § 3
 § 3
 § 4
 § 3

§ 3
 Art. 8

Art. 8
 Art. 24
 § 9
 § 10
 § 44
 Art. 6
 Art. 6

§ 2
 § 23
 § 14
 § 1
 § 13
 § 13
 § 3
 § 13
 § 4
 § 4
 § 3
 § 4