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Resolución de 28 de noviembre de 2000 - Doctrina Administrativa - VLEX 18538351
Publicado en: BOE, 9 de Enero de 2001
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Figueres don Miguel Ángel Vera Moreno, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 1 de Rosas, don Joaquín María Larrondo Lizarraga, a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
En escritura autorizada el día 28 de abril de 1998 por el Notario de Rosas don Miguel Ángel Vera Moreno se expresa: 1.° Que los comparecientes don Manuel González Casero y doña María Carmen Monleón Boix son titulares registrales de determinada finca, añadiéndose respecto del título lo siguiente: «Como consecuencia de su disolución conyugal, según me acreditan con sentencia judicial de divorcio, que examino y devuelvo a los presentantes, la descrita finca ha devenido ser propiedad de ambos señores en participación indivisa por partes iguales entre ellos». 2.° Que en el año 1985 don Manuel González Casero vendió al también compareciente don Pierre Jean Torion el pleno dominio de dicha finca, por el precio de cien mil pesetas, que se pagó al contado y fue declarado por el Sr. González en el ejercicio fiscal correspondiente; además, se añade que no existe documento escrito de la venta, pero se dio por transmitido el dominio y que don Pierre Jean Torion contrató en nombre propio. 3.° Que el día 16 de mayo de 1988 el Sr. Torion vendió la finca a doña Martha Knuth y transmitió la propiedad, documentándose el contrato en un folio de papel timbrado que se incorpora a dicha escritura. (En dicho folio figura lo siguiente: Contrato de venta. Entre Imosol, S. A., C.I.F. ... Gerente: Sr. Pierre Torion, Apartado 372 Av. De la Playa, 32 Sta. Margarita — 17.480 — Rosas. En representación del propietario vendedor y señorita Martha Knuth..., denominado comprador...). 4.° Que este contrato privado fue suscrito como vendedor por el Sr. Torion, que era el propietario, no habiendo aportado nunca la finca a la sociedad IMOSOL, S. A., siendo la referencia del contrato a esta sociedad mera utilización de imagen comercial. Respecto de esta sociedad se especifica que fue constituida en 1984, que no fue adaptada a la vigente Ley ni transformada en sociedad de responsabilidad limitada, por lo que ha quedado disuelta de pleno derecho, siendo la inscripción de su constitución la única que se practicó en el Registro Mercantil; y que en la escritura fundacional el Sr. Torion fue nombrado Presidente del Consejo de Administración, por el plazo de cuatro años, además de administrador-gerente único, añadiéndose que dicho señor, como último administrador que consta en el Registro, antes de la disolución legal, y como administrador en la fecha de la firma del contrato privado que es objeto de la presente escritura, declara que la finca fue comprada personalmente por él y nunca aportada a la sociedad y que su estado civil en el momento de la adquisición era el de divorciado. 5.° Que don Pierre Jean Torion y doña Martha Knuth elevan a público el contrato protocolizado, don Manuel González Casero —con el consentimiento de su esposa— da por transmitida la propiedad a don Pierre Jean Torion en el año referido y como último titular registral consiente la inscripción a favor de la Sra. Knuth previa la del Sr. Torion si es necesario.»
Presentada copia de la mencionada escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, el Registrador de la Propiedad número 1 de Rosas, don Joaquín María Larrondo Lizarraga, suspendió la inscripción solicitada por los siguientes defectos: «A la vista de la precedente escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, en la que se pretende la inscripción directa de los actuales titulares regístrales a doña Martha Knuth, se suspende la inscripción por los siguientes defectos subsanables: 1.° No se acreditan por título público las transmisiones siguientes: a) Liquidación de la sociedad conyugal de los titulares regístrales, b) Venta celebrada en 1985 referida en el exponendo II (artículos 3 y 20 de la Ley Hipotecaria). 2.° Dado que en el contrato elevado a público interviene una sociedad como vendedora, extremo que se rectifica en la escritura, debe ratificarse tal rectificación por el representante actual de aquella entidad (artículo 1.259 del Código Civil). No cabe suplir la ausencia de tales títulos por el mero consentimiento formal de los titulares regístrales, dado el carácter causal de nuestro sistema que exige que todo asiento recoja un acto o negocio jurídico válido (artículos 18, 1274 y 1261 de la Ley Hipotecaria). No se practica asiento de suspensión por no haberse solicitado. Contra la precedente nota de calificación procede interponer recurso gubernativo ante el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en el plazo de tres meses, por escrito dirigido ante este Registro de la Propiedad, sin perjuicio de otros recursos que se estimen procedentes (artículo 113 del Reglamento Hipotecario).—Roses, 2 de diciembre de 1998.—El Registrador. Firma ilegible.»
El Notario autorizante de la referida escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1.° Que, respecto del apartado a) del primer defecto, la liquidación de la sociedad conyugal resulta innecesaria, toda vez que la disolución de la sociedad de gananciales no impide que los titulares registrales realicen actos de disposición de los bienes pertenecientes a la extinta y no liquidada comunidad ganancial, criterio que se deduce de la Resolución de este Centro Directivo de 21 de enero de 1993; y que el hecho de que se exprese en la escritura que se ha tenido a la vista la sentencia de divorcio, no la liquidación de la sociedad conyugal, no implica que se haya realizado dicha liquidación, e incluso si ésta existiera, la manifestación de los interesados en la escritura implica su voluntad de no traerla a colación por no quedar afectada por la disposición que se realiza en la escritura. 2.° Que, en relación con el defecto expresado bajo la letra b) del defecto primero, no es necesario exhibir el título público de la venta celebrada en 1985, dado que de la misma manifestación de los otorgantes resulta que no existió como tal en dicha fecha; el artículo 1.280 del Código Civil impone exige la escritura pública como requisito adprobationem, como medio de prueba del contrato y para obtener el acceso al Registro de la Propiedad, por lo que el consentimiento de los otorgantes en la escritura calificada cumple la función de dar forma adecuada a una transmisión ya realizada mediante un contrato verbal preexistente {vid. la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 1988); lo que accedería al Registro de la Propiedad es la escritura pública en la que se documentan una serie de transmisiones, sin que exista fecha fehaciente de ellas anterior al otorgamiento, por lo que el Registro se limita a publicar una transmisión que tiene por fecha cierta la de la escritura, aunque conste en ella, como mera manifestación, la fecha de dos transmisiones, una de ellas verbal y otra en documento privado, que se elevan a público, sin que la calificación registral favorable les otorgue valor probatorio alguno, cuestión que frente a terceros deberá resolverse, si procede, judicialmente. 3.° Que, por lo que se refiere al segundo defecto, no es necesario el consentimiento de la sociedad aludida en el documento privado incorporado en la escritura, toda vez que las manifestaciones del Sr. Torion en la escritura quedan corroboradas por la declaración del titular registral de no haber vendido más que al Sr. Torion, y éste, como único y último representante que tuvo la sociedad (como resulta, según consta en la escritura, de la información recibida por telefax por el Notario autorizante) manifiesta que nunca fue adquirida por aquélla la propiedad de la finca referida.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1.° Respecto del defecto 1.°, apartado a), que al expresarse en la escritura calificada que «Como consecuencia de su disolución conyugal, según me acreditan con sentencia judicial de divorcio, que examino y devuelvo a los presentantes, la descrita finca ha devenido ser propiedad de ambos señores en participación indivisa por partes iguales entre ellos», es evidente que por virtud de tal sentencia, concretamente por su convenio regulador (cfr art. 90.1 del Código Civil) se ha realizado la liquidación y adjudicación de dicho bien, que ya no pertenece a la disuelta pero no liquidada sociedad de gananciales, sino a ambos ex cónyuges, por mitad y proindiviso; así, la Resolución de 8 de julio de 1991 estima que al quedar disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales, no puede afirmarse que la propiedad de cada uno de sus bienes concretos corresponda a sus cónyuges por cuotas indivisas, mientras no se practique la liquidación; declarando los interesados que tal bien les corresponde por mitades indivisas en virtud de sentencia, debe aportarse testimonio de la misma para su inscripción; y disponiendo cada vendedor de su mitad indivisa es preciso, conforme los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 105 de su Reglamento, que ésta figure inscrita en el Registro a favor de cada uno y en esta proporción. 2.° Que, por lo que se refiere al defecto señalado en el apartado b) del defecto primero, la escritura calificada eleva a público un solo contrato privado (la segunda compraventa entre la entidad Imosol S. A., y la señora Knuth), pero sibilinamente se refiere a otra transmisión cuyo contrato no consta en forma pública, ni puede entenderse elevado a público en virtud del mismo instrumento, teniendo dicha ambigüedad la finalidad de eludir la tributación de una transmisión (la autoliquidación corresponde a una sola transmisión), impidiendo la calificación del título mencionado. Que a la conclusión de que el único acto inscribible que solemniza la escritura calificada es la referida venta celebrada mediante dicho documento privado llevan las siguientes consideraciones: a) La escritura se denomina de elevación a público de contrato privado de compraventa, lo que se revela que sólo se refiere a una transmisión, b) No cabe elevar a público un documento privado que no se aporta al Sr. Notario, cuando además se manifiesta que no existe ni se conoce su fecha, c) La existencia del contrato verbal sólo se relaciona en la parte expositiva de la escritura como narración de un hecho, sin que en ningún momento se eleve expresamente a público con los requisitos establecidos en la legislación notarial e hipotecaria, d) El consentimiento a la inscripción directa prestado por los Sres. González y Monleón en la escritura evidencia su deseo de llevar a cabo un tracto abreviado que evite presentar el título público respecto de la primera transmisión. Como consecuencia, la referencia del expositivo II de la escritura al contrato verbal constituye una mera mención de un derecho de dominio susceptible de inscripción separada, que no se transmite en el título, y por aplicación analógica del artículo 98 de la Ley Hipotecaria, se impone la oposición a la inscripción del dominio relacionada, por falta de negocio jurídico que le sirva de causa. De otra parte, al relacionarse tal contrato con ocasión de la elevación a público de otro distinto, se sustraen a la calificación del Registrador los requisitos de validez del negocio, entre los que cabe mencionar si el Sr. González actuó exclusivamente en nombre propio, fecha del contrato, descripción de la finca, apreciación de los requisitos de inscripción de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, etc.; sin que pueda entenderse subsanada la falta de título público sobre esta primera venta por el mero consentimiento prestado en la escritura a favor de la inscripción del título a nombre de la segunda compradora, ya que toda transmisión contractual requiere la existencia de un título válido —acto o contrato traslativo del dominio— y una entrega posesoria (cfr. arts. 609, 1.095, 1.261, 1.274 y 1.462 y ss. del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de 22 de agosto de 1978, 24 de enero de 1997 y 29 de julio de 1998); y, además, si se accediera a la inscripción solicitada, quedaría desenvuelto un tracto abreviado, en el que la inscripción publicaría dos titularidades distintas, conculcándose el tracto ordinario del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. No cabe oponer reparo alguno a la instrumentación pública de un contrato verbal que reúna los requisitos necesarios para su validez (cfr. artículo 1.279 del Código Civil y Resolución de 16 de octubre de 1995), pero para ello será necesaria una escritura pública en la que se describan, en la forma prevista por la legislación hipotecaria para su inscripción, los requisitos esenciales del contrato. 3.° Que, respecto del segundo defecto, dado que los contratos surten efecto entre las partes contratantes y sus herederos, la modificación pretendida requiere el consentimiento de las mismas, es decir la entidad Imosol, S. A. —que era la vendedora, representada por su gerente, el Sr. Torion—, y de la Sra. Knuth. Que tanto la solemnización como la rectificación del documento privado mediante escritura pública exigen que quien intervenga en nombre y representación de la sociedad referida ostente facultades de actuación vigentes al momento de autorizarse dicha escritura, y en el presente caso el Sr. Torion tenía su cargo caducado, por lo que su actuación rectificatoria ha de ser objeto de la ratificación pertinente por el representante legal de la sociedad que, al hallarse ésta disuelta de pleno derecho, habrá de ser el liquidador (cfr. Disposición Transitoria 6.a de la Ley de Sociedades Anónimas, artículo 1.259 del Código Civil y Resoluciones de 13 y 20 de mayo de 1992).
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia confirmó la nota del Registrador por las mismas razones alegadas por éste en su informe; y, concretamente, respecto del apartado b) del primer defecto, se expresa que la mera afirmación de una anterior transmisión verbal entre los titulares registrales y el Sr. Torion no puede entenderse suficiente para subsanar la falta de título público, por lo que debería haberse instado, en su caso, el procedimiento judicial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniendo las alegaciones vertidas en el inicial escrito de recurso gubernativo. Y añade que el contrato que se eleva a público y protocoliza en la escritura objeto del recurso expresa que Imosol, S. A., que tiene por Gerente al Sr. Torion, interviene en representación del propietario vendedor, dando pues a entender que la función de la sociedad no es de venta como propietario sino de gestión de venta y ello clarifica la manifestación del Sr. Torion en la escritura calificada, que no supondría más que una confirmación del contrato privado. FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 999, 1.218, 1.257, 1.259, 1.279, 1.280, 1.419 del Código Civil; 2, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria; 1 de la Ley del Notariado; 7, 105 y 209 del Reglamento Hipotecario; 1, 143 y 145 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de 30 de abril de 1908, 9 de enero de 1915, 10 de julio de 1975, 21 de enero de 1993, 15 de noviembre de 1996, 10 de diciembre de 1998 y 25 y 26 de febrero, 14 y 24 de mayo y 11 de diciembre de 1999.
En el presente recurso se debate sobre la inscripción de una escritura en la que se expresan las siguientes circunstancias:
— Que los comparecientes don Manuel González Casero y doña María Carmen Monleón Boix son titulares registrales de determinada finca, con carácter ganancial, que como consecuencia de la disolución de su sociedad conyugal «ha devenido ser propiedad de ambos señores en participación indivisa por partes iguales entre ellos».
— Que en el año 1985 don Manuel González Casero vendió al también compareciente don Pierre Jean Torion el pleno dominio de dicha finca, por el precio de cien mil pesetas, que se pagó al contado y fue declarado por el Sr. González en el ejercicio fiscal correspondiente; además, se añade que no existe documento escrito de la venta, pero se dio por transmitido el dominio, que don Pierre Jean Torion contrató en nombre propio y que su estado civil en el momento de la adquisición era el de divorciado.
— Que el día 16 de mayo de 1988 el Sr. Torion vendió la finca a doña Martha Knuth y transmitió la propiedad, documentándose el contrato en un folio de papel timbrado que se incorpora a dicha escritura; que este contrato privado fue suscrito como vendedor por el Sr. Torion, que era el propietario, no habiendo aportado nunca la finca a la sociedad Imosol, S. A. (que se halla disuelta de pleno derecho), siendo la referencia del contrato a esta sociedad mera utilización de imagen comercial.
— Que don Pierre Jean Torion y doña Martha Knuth elevan a público el contrato protocolizado, don Manuel González Casero —con el consentimiento de su esposa— da por transmitida la propiedad a don Pierre Jean Torion en el año referido y como último titular registral consiente la inscripción a favor de la Sra. Knuth previa la del Sr. Torion si es necesario.
Según el apartado a) del primer defecto, al expresarse en la escritura calificada que, como consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal de los titulares registrales, la finca descrita ha devenido ser propiedad de ambos ex cónyuges «en participación indivisa entre ellos», considera el Registrador necesario acreditar por título público la liquidación de dicha sociedad conyugal.
Tal defecto no puede ser mantenido, ya que, como ha reiterado este Centro Directivo, se puede disponer de bienes singulares y concretos pertenecientes a una comunidad posganancial —como los de una herencia—, sin necesidad de previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien como sucede en el presente caso (cfr. artículos 999 y 1.410 del Código Civil, párrafos quinto, número 2, y último del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y artículo 209.1 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de 30 de abril de 1908, 9 de enero de 1915, 10 de julio de 1975, 21 de enero de 1993, 10 de diciembre de 1998 y 25 de febrero y 11 de diciembre de 1999). Por lo demás, el hecho de que se exprese en la escritura calificada que la finca les pertenece «en participación indivisa entre ellos» no implica necesariamente que se haya realizado la liquidación de la sociedad conyugal; y, aunque ésta se hubiera efectuado, el consentimiento prestado en dicha escritura por ambos titulares al acto dispositivo resultaría suficiente para su inscripción.
Por lo que se refiere al apartado b) del primer defecto, exige el Registrador que se acredite por título público la transmisión relativa a la venta celebrada en 1985. Mas este defecto tampoco puede ser confirmado, toda vez que en la presente escritura constan todos los elementos del negocio a los que se ha de extender la calificación registral, y entre ellos el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca descrita y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la suficiencia y autenticidad de dicho consentimiento (cfr artículos 2.1.° y 2.° de la Ley Hipotecaria, 1.218 del Código Civil, 1 de la Ley del Notariado, 7 del Reglamento Hipotecario y 1, 143 y 145 del Reglamento Notarial).
Según el defecto segundo, considera el Registrador que en el contrato elevado a público interviene una sociedad como vendedora y como se rectifica este extremo, es necesaria la pertinente ratificación por el representante actual de aquella entidad.
El defecto debe ser confirmado si se tiene en cuenta: a) Que al elevar a público un documento privado de compraventa no puede alterarse el contenido contractual del mismo sin que presten su consentimiento —por sí o mediante representante con facultades suficientes— las partes afectadas (cfr artículos 1.257 y 1.259 del Código Civil), b) Que en el caso debatido el documento privado que sirve de base a la escritura calificada presenta tal ambigüedad en su aspecto subjetivo, en relación con la parte vendedora, que la aclaración que sobre ese extremo se pretende consignar en aquélla no puede ser realizada sin la intervención de la sociedad cuya posición quedaría menoscabada (máxime si se tiene en cuenta que las manifestaciones de las partes contenidas en la escritura en relación con el contrato verbal referido en el fundamento de derecho precedente, por las que se determina quién era el propietario de la finca transmitida, son, respecto de dicha sociedad, res ínter alios acta que no le puede perjudicar sin su consentimiento). Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar el auto apelado y la nota del Registrador en cuanto al primero de los defectos en ella expresados y desestimarlo respecto del defecto segundo.
Madrid, 28 de noviembre de 2000.—La Directora general, Fdo.: Ana López-Monís Gallego.—Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
(B. O. E. 9-1-2001)
Resolución nº 00/5930/2015 de Tribunal Económico-Administrativo Central, 28 de Marzo de 2019
Recursos.- Resolución de 22 de septiembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Comunidad de Regantes del Pantano de Riudecanyes, contra la negativa del registrador de la propiedad de Reus, n.º 1, a inscribir una finca.

References: Resolución 
 artículo 1
 Resolución 
 artículo 98
 artículo 20
 artículo 1
 Resolución 
 artículo 1
 artículo 20
 artículo 209

Resolución 
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