Source: http://www.guidelegali.it/approfondimenti-in-propriet%C3%A0-servit%C3%B9-usufrutto-possesso/l-usucapione-presupposti-e-opponibilita-a-terzi-2549.aspx
Timestamp: 2017-02-22 11:20:20+00:00

Document:
L'usucapione: presupposti e opponibilità a terzi (Proprietà e diritti reali) - GuideLegali.it
2145 avvocati | 123981 utenti al mese
La guida in Proprietà e diritti reali:
Normativa Proprietà
(62 doc.) Servitù, usufrutto, possesso, ecc...
(19 doc.) La tutela degli immobili
(31 doc.) L'usucapione: presupposti e opponibilità a terzi
L'usucapione rappresenta un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale. Essa è opponibile a terzi indipendentemente dalla trascrizione nei registri pubblici.
Letto 24238 volte dal 21/01/2011
I presupposti dell'usucapione
I tempi necessari per usucapire
Gli effetti dell'usucapione: trascrizione ed opponibilità a terzi
Usucapione e dichiarazione di successione
Il Codice civile intende per usucapione il modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale a seguito del possesso pacifico, non violento e ininterrotto di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.
L'usucapione risponde all'esigenza di eliminare le situazioni di incertezza circa l'appartenenza dei beni, in presenza di una consolidata situazione di fatto, qual è il possesso di un bene protratto per un certo tempo.
Possono essere usucapiti sia i beni mobili che i beni immobili.
Sono esclusi dall'usucapione i diritti aventi per oggetto beni demaniali e del patrimonio dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali.
Presupposti dell'usucapione sono:
il decorso dei termini di legge
È bene precisare cosa si intende per "possesso".
L'articolo 1140 del Codice civile definisce il possesso come "il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa".
Da tale definizione si ricavano due elementi che caratterizzano il possesso:
elemento oggettivo, consistente nella disponibilità della cosa, anche solo potenziale;
elemento soggettivo, consistente nell'intenzione di tenere la cosa come propria mediante l'esercizio di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale (cosiddetto "animus possidendi"). L'elemento soggettivo è fondamentale per distinguere la semplice detenzione (che non porta all'usucapione) dal possesso (che invece può portare all'usucapione). Nella detenzione si ha la disponbilità dell'oggetto senza l'intenzione di renderlo proprio. Ciò avviene ad esempio quando si riceve un bene in prestito. Pur avendo la disponibilità del bene, questo non potrà essere usucapito perchè manca l'intenzione di fare "proprio" il bene.
Il processo di usucapione, quindi, non avrà inizio, a meno che non intervenga un fatto oggettivo con il quale si manifesti la volontà di trasformare la detenzione in possesso vero e proprio. Ciò avviene, ad esempio, quando colui che ha preso in prestito il bene comunichi in modo inequivoco la volontà di appropriarsi di esso, negandone la restituzione.
Da tale momento inizieranno a decorrere i termini per l'usucapione.
Occorre precisare quanto segue.
Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa. Ad esempio non può usucapire la proprietà di un bene chi ha l'usufrutto del bene stesso.
In tal caso l'usucapione della proprietà è possibile solo se il titolo del possesso muti per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione fatta dal possessore contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato.
I requisiti del possesso
Ai sensi del Codice civile il possesso deve essere:
inequivoco: deve cioè consistere in modo certo nell'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
pacifico e pubblico: ossia non acquistato in modo violento o clandestino. Se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino, il tempo utile per l'usucapione comincia a decorrere solo da quando sia cessata la violenza o la clandestinità.
continuato e non interrotto: è interrotto quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno.
Il possesso può essere sia di buona che di mala fede. La distinzione (tra possesso in buona fede e possesso in mala fede) influisce solo sull'individuazione del tempo necessario per il compimento dell'usucapione.
Interruzione dei termini
Il decorso del termine per usucapire può essere interrotto dal compimento di determinati atti da parte del titolare del bene.
In proposito l'articolo 1165 del Codice civile richiama le norme sull'interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l'usucapione.
L'usucapione, in particolare, è interrotta dall'atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui.
La diffida stragiudiziale del proprietario non è idonea ad interrompere il termine dell'usucapione.
Dall'atto interruttivo il termine inizia a decorrere ex novo.
L'usucapione è, dunque, un modo di acquisto a titolo originario della proprietà (o di altro diritto reale).
L'acquisto del diritto si produce automaticamente per legge, nel momento in cui si realizzano i presupposti dell'usucapione (possesso + decorso del tempo).
L'usucapiente potrebbe comunque avere interesse a formalizzare il proprio acquisto, per agevolare ad esempio la commerciabilità del bene. Qualora, infatti, volesse vendere il bene, dovrebbe trovare un acquirente imprudente che, in assenza di un titolo scritto, confidi sull'avvenuto acquisto.
L'usucapiente, per formalizzare l'acquisto, deve esperire un'azione giudiziale per ottenere una sentenza che accerti e dichiari l'avvenuta usucapione.
La sentenza è di mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva (Cassazione, sentenza del 19 marzo 2008, n. 12609; Cassazione, sentenza del 5 febbraio 2007, n. 2485).
Tale sentenza dovrà essere trascritta nei registri pubblici, ai sensi dell'articolo 2651 del Codice civile.
Non è invece prevista la trascrizione della domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione. Tale domanda, infatti, non è compresa tra quelle trascrivibili elencate negli articoli 2652 e 2653 del Codice civile. Si può solo trascrivere, ma è un caso diverso, la domanda che interrompe il corso dell'usucapione di beni immobili ex articolo 2653 n. 5 del Codice civile.
La trascrizione di cui al citato articolo 2651 ha natura di pubblicità-notizia, in quanto assolve allo scopo di garantire completezza ai pubblici registri.
Essa, a differenza di quanto avviene per gli acquisti a titolo derivativo, non rileva ai fini dell'opponibilità ai terzi.
Questo vuol dire che l'usucapione, anche se non accertata giudizialmente e, quindi, non pubblicizzata attraverso la trascrizione, non è vanificata da eventuali acquisti effettuati da terzi successivamente al compimento dell'usucapione stessa e trascritti nei pubblici registri.
Lo stesso principio vale nel caso di iscrizioni pregiudizievoli (quale ad esempio l'iscrizione di ipoteca ad opera di un creditore), avvenute successivamente al momento in cui si è compiuta l'usucapione.
Al riguardo, la Cassazione, con la sentenza del 28 giugno 2000, n. 8792, ha confermati che l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le iscrizioni e "usucapio libertatis", bensì all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa).
Ne consegue che il notaio rogante nella successiva vendita del bene compiuta dall'usucapiente non è tenuto a verificare l'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento dell'intervenuta usucapione.
Tale principio, chiaramente, mette a rischio i diritti del creditore ipotecario, dal momento che:
questi non può essere a conoscenza dell'esistenza dei presupposti dell'azione in questione,
la domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione non è trascrivibile
colui che agisce non è neanche obbligato a citare nel detto giudizio il creditore ipotecario, il quale non viene considerato litisconsorte necessario.
Ne deriva, chiaramente, che il creditore verrà a conoscenza dell'intervenuta usucapione solo nel momento in cui sarà stata trascritta la sentenza relativa.
Un possibile rimedio che potrebbe azionare il creditore ipotecario a fronte della sentenza dichiarativa dell'usucapione, è quello di propporre l'opposizione di terzo ai sensi dell'articolo 404 del codice di procedura civile,invocando la titolarità di un diritto autonomo del terzo (diritto garantito da iscrizione ipotecaria che verrebbe resa inefficace) la cui tutela è incompatibile con la situazione giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra le parti.
In tale giudizio, il creditore dovrebbe dimostrare il dolo o la collusione in suo danno.
Ci si chiede se sia corretto indicare nella dichiarazione di successione un immobile pervenuto al de cuius per usucapione, in assenza di una sentenza di accertamento.
Sul punto l'Agenzia delle Entrate ritiene corretta tale indicazione (Agenzia delle Entrate, risoluzione del 25 febbraio 2009, n. 52/E) .
In particolare l'Agenzia delle Entrate ha precisato che debba applicarsi l'articolo 9, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta sulle successioni e donazioni, approvato con D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (di seguito TUS), per il quale "l'attivo ereditario è costituito da tutti i beni e diritti che formano oggetto della successione, ad esclusione di quelli non soggetti all'imposta a norma degli articoli 2, 3, 12 e 13".
Ne consegue che, qualora nell'asse ereditario sia presente un bene immobile acquisito per usucapione dal de cuius e manchi una sentenza accertativa di tale diritto, gli eredi o i legatari dovranno inserire nella dichiarazione di successione i dati identificativi di detto bene, specificando che l'acquisto è avvenuto per usucapione.
Gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, che ricevano una dichiarazione di successione nella quale siano stati inseriti i dati identificativi di immobili che l'erede o il legatario assuma essere stati usucapiti dal de cuius, devono procedere a liquidare l'imposta limitandosi all'esame della dichiarazione, come previsto dall'articolo 33, comma 1, del TUS, senza che sia necessario effettuare ulteriori accertamenti circa la titolarità dei beni indicati come facenti parte del patrimonio ereditario.
Gli uffici, inoltre, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, approvato con DLGS 31 ottobre 1990, n. 347 (di seguito TUIC), devono redigere il certificato di successione in conformità alle risultanze della dichiarazione di successione, inserendovi anche gli immobili che gli eredi hanno dichiarato essere stati usucapiti dal de cuius, e richiedere la trascrizione del predetto certificato.
Si ricorda che la trascrizione del certificato, in base a quanto stabilito dal comma 2 del predetto articolo 5 del TUIC, "è prevista limitatamente agli effetti fiscali stabiliti dal presente testo unico e non costituisce trascrizione degli acquisti a causa di morte degli immobili e dei diritti reali immobiliari compresi nella successione" (in tal senso si è pure espressa la Corte di Cassazione, con sentenza del 2 agosto 2007, n. 31435; Corte di Cassazione, sentenza del 12 giugno 1987, n. 5135 secondo cui "la circostanza che gli eredi del terzo abbiano trascritto a proprio favore la denuncia di successione <...> ed ottenuto le volture catastali a proprio nome, non costituendo tali operazioni (trascrizioni, voltura) fatti idonei a determinare il trasferimento della proprietà, non rappresenta titolo idoneo per il trasferimento del diritto di proprietà sul bene oggetto della dichiarazione di successione". Il medesimo principio è stato poi affermato dall'Amministrazione finanziaria con circolare del 11 luglio 1991, n. 37 - parte 2, nella quale viene espressamente evidenziato che la trascrizione della dichiarazione di successione non costituisce titolo pubblicitario degli acquisti a causa di morte né elemento di continuità delle trascrizioni).
In caso di successione per morte, il coerede può usucapire la quota degli altri coeredi se dopo la morte del de cuius è rimasto nel possesso esclusivo del bene ereditario, senza che sia necessaria l'interversione del possesso (Corte di Cassazione, sentenza del 25 marzo 2009, n. 7221; del 12 aprile 2002, n. 5226; n. 7075/1999; n. 5687/1996).
Inoltre si ricorda che, sempre ai fini dell'usucapione, la concessione edilizia non è idonea a far presumere la proprietà del suolo su cui costruire a favore di colui al quale è rilasciata (Cassazione, sentenza del 3 aprile 1998, n. 3428).
Avv. Monica Paperini
Studio Legale Monica Paperini - Vicopisano, PI
L'avvocato Monica Paperini si è laureata a Pisa con 109 su 110 ed esercita la libera professione nel proprio studio in Vicopisano (PISA)
Tratta principalmente materie di diritto penale e di diritto ci...
Avv. Stefania Aulicino
Avv. Stefania Aulicino - Caserta, CE
Laureata all'Università di Napoli Federico II nel 1995 ed abilitata alla professione forense dal 1999 è giudice onorario del Tribunale di Napoli, curatore fallimentare, mediatore professionista, media...
Altre informazioni in Proprietà e diritti reali
"Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210"
Istanza di vendita immobiliare ex art. 567 c.p.c.
Denuncia di nuova opera ex artt. 1171 c.c. e 688 c.p.c.
Manca il certificato di agibilità? Sì alla risoluzione della vendita immobiliare
L'azione di rivendicazione e l'azione di restituzione
Le distanze tra le costruzioni ex artt. 873 e ss, c.c.
L'usucapione: presupposti e opponibilità a terzi
L'Usufrutto, l'Uso e l'Abitazione
Provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. e cancellazione di ipoteca
Il danno da occupazione abusiva di un immobile
Cassazione: il comodato gratuito per oltre venti anni è da considerarsi "a vita" 9
Letto 23948 volte dal 06/07/2011
Il "Livello" nelle procedure esecutive immobiliari
Letto 146 volte dal 17/02/2016
Le servitù prediali Letto 6521 volte dal 01/08/2007
Letto 6344 volte dal 05/04/2013
Letto 2406 volte dal 18/06/2009
Altri 448 articoli dell'avvocatoAntonella Pedone
Scioglimento della comunione e litisconsorzio
Letto 2337 volte dal 18/06/2011
Letto 27 volte dal 18/02/2017
Appalti pubblici: il requisito della regolarità fiscale
Letto 4 volte dal 18/02/2017
Eredità con beneficio di inventario: legittima la notifica della cartella
Letto 27 volte dal 12/02/2017
Equitalia e pignoramento presso terzi: commissione tributaria o giudice ordinario?
Letto 46 volte dal 11/02/2017

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 2653
 articolo 2651
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 5
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 567
 art. 700