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Timestamp: 2016-10-22 13:44:55+00:00

Document:
1P.68/2003 (24.11.2003)
1P.68/2003/sch
Hausbesitzer-Verein Basel,
Aeschenvorstadt 71, 4010 Basel,
Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuh�nder, Sektion beider Basel, 4005 Basel,
Beschwerdef�hrer, vertreten durch Hausbesitzer-Verein Basel, Aeschenvorstadt 71, 4010 Basel,
Schweizerischer Verband f�r Wohnungswesen, Sektion Nordwestschweiz,
St. Johanns-Parkweg 9, 4056 Basel,
Beschwerdegegner, vertreten durch Advokat Ren� Brigger, Falknerstrasse 3, 4001 Basel,
Einsitz der Genossenschaften in die staatliche Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten (Vermietervertretung),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht vom 16. August 2002.
Gem�ss Art. 274 OR haben die Kantone die in Mietstreitigkeiten zust�ndigen Beh�rden zu bezeichnen und das entsprechende Verfahren zu regeln. Sie haben namentlich Schlichtungsbeh�rden einzusetzen, in welchen Vermieter und Mieter durch ihre Verb�nde oder andere Organisationen, die �hnliche Interessen wahrnehmen, parit�tisch vertreten sind (Art. 274a OR). Im Kanton Basel-Stadt ist f�r diese Aufgabe die Staatliche Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten vorgesehen (� 2 des Gesetzes vom 8. Februar 1995 �ber die Staatliche Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten [Schlichtungsstellengesetz]). Diese setzt sich aus drei Mitgliedern zusammen; den Vorsitz f�hrt ein Mitglied, das Gew�hr f�r eine unabh�ngige Behandlung der Verfahren bietet; die beiden anderen vertreten je die Mieterschaft und die Vermieterschaft. Wahlbeh�rde ist der Regierungsrat, der auch die erforderlichen Ersatzmitglieder w�hlt (� 5 des Schlichtungsstellengesetzes). Dem Regierungsrat zur Wahl vorgeschlagen wurden die Kandidaten bisher jeweils mieterseits durch den Mieterverband Basel-Stadt und vermieterseits durch den Hausbesitzer-Verein Basel (HBV) und den Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuh�nder, Sektion beider Basel (SVIT).
Mit Schreiben vom 27. Mai 2001 beantragte der Schweizerische Verband f�r Wohnungswesen, Sektion Nordwestschweiz, (SVW) als Dachorganisation der gemeinn�tzigen Wohnbaugenossenschaften dem Regierungsrat, anl�sslich der bevorstehenden Wahl eines Ersatzmitglieds der Schlichtungsstelle einen seiner Kandidaten als Vertreter der Vermieterschaft zu w�hlen. Der HBV und der SVIT, welche �ber die Kandidatur der Wohngenossenschaften vorg�ngig orientiert wurden, �usserten sich ablehnend dazu. Sie machten geltend, die Wohngenossenschaften tr�ten zwar einerseits als Vermieter auf, ihre Mitglieder seien aber andererseits Mieter einer Genossenschaftswohnung. Die Stellung der Genossenschaften gleichzeitig als Mieter und Vermieter sei zwiesp�ltig.
Mit Beschluss vom 25. September 2001 w�hlte der Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt einen der vom SVW vorgeschlagenen Kandidaten f�r den Rest der laufenden Amtsperiode 2001 bis zum 30. Juni 2005 als Ersatzmitglied des Vermietervertreters in die Staatliche Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten.
Der gegen diesen Beschluss erhobene Rekurs des HBV und des SVIT wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht mit Urteil vom 16. August 2002 ab.
Mit Eingabe vom 30. Januar 2003 haben der HBV und der SVIT gegen das verwaltungsgerichtliche Urteil staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei wegen Verletzung des Willk�rverbots aufzuheben.
Der SVW beantragt, es sei auf die staatsrechtliche Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter sei diese vollumf�nglich abzuweisen. Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das gleiche beantragt das Wirtschafts- und Sozialdepartement des Kantons Basel-Stadt als Vertreter des Regierungsrates, soweit auf die Beschwerde einzutreten sei. Die Verfahrensbeteiligten halten auch im zweiten Schriftenwechsel an ihren Antr�gen fest.
1.1 Die staatsrechtliche Beschwerde ist nur zul�ssig, wenn die behauptete Rechtsverletzung nicht sonstwie durch Klage oder Rechtsmittel beim Bundesgericht oder einer andern Bundesbeh�rde ger�gt werden kann (Art. 84 Abs. 2 OR). In Frage kommt allenfalls die Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Angefochten ist vorliegend der Entscheid des Appellationsgerichts, welches die regierungsr�tliche Wahl eines Kandidaten des SVW als Ersatzmitglied des Vermietervertreters in die Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten sch�tzte. Wie das Bundesgericht im Entscheid 1P.550/1999 vom 22. Dezember 1999 E. 2b festgehalten hat, legt das OR zwar fest, dass die Kantone Schlichtungsstellen einsetzen m�ssen und diese parit�tisch auszugestalten haben. Die Organisation der Schlichtungsbeh�rden in personeller Hinsicht und der Erlass von Normen zur Bestellung der Schlichter seien indes den Kantonen �berlassen. Der Umstand, dass die Kantone dabei gewisse Vorgaben wie die parit�tische Zusammensetzung einhalten m�ssten, mache entsprechende Wahlentscheide noch nicht zu Verf�gungen nach Art. 5 VwVG. Gegen den angefochtenen, kantonal letztinstanzlichen Entscheid steht folglich kein anderes bundesrechtliches Rechtsmittel als die staatsrechtliche Beschwerde zur Verf�gung.
1.2 Zur staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte ist nach Art. 88 OG nur legitimiert, wer durch den angefochtenen Hoheitsakt in seinen rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen ist. Nach der Praxis des Bundesgerichts ist ein Beamter oder ein Mitglied oder Kandidat politischer Beh�rden nicht legitimiert, gegen seine Nichtwahl oder Nichtwiederwahl staatsrechtliche Beschwerde zu erheben, wenn er keinen Rechtsanspruch auf Wahl bzw. Wiederwahl besitzt (BGE 123 I 41 E. 5c/bb S. 43 f. mit Hinweisen). Eine Vereinigung kann sich jedoch auf eine Bestimmung berufen, die ihr einen spezifischen Anspruch auf eine angemessene Vertretung in einer Beh�rde gibt (BGE 112 Ia 174 E. 3d S. 179; 108 Ia 280 E. 2b S. 283).
Beim Hausbesitzer-Verein Basel handelt es sich um eine Genossenschaft, welche gem�ss Art. 2 ihrer Statuten die Wahrung und F�rderung der gemeinsamen Interessen der Eigent�mer von Immobilien bezweckt. Unter dem Namen "Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuh�nder SVIT, Sektion beider Basel" besteht ein Verein im Sinne von Art. 60 ff. ZGB. Der Verband verfolgt nach Ziff. 3 seiner Statuten unter anderem den Zweck, den Berufsstand der Immobilien-Treuh�nder sowie der Immobilienbranche zu f�rdern und zu heben, das private Grundeigentum zu st�rken sowie Massnahmen zur breiten Streuung von Wohneigentum zu f�rdern. Beide Beschwerdef�hrer besitzen somit Rechtspers�nlichkeit und vertreten gem�ss ihren Statuten die Interessen der Grundeigent�mer und somit auch der Vermieter. Entsprechend der Vorgabe des Art. 274a Abs. 2 OR, wonach Vermieter und Mieter in den Schlichtungsbeh�rden parit�tisch vertreten sein m�ssen, setzt sich nach � 5 Abs. 1 des Schlichtungsstellengesetzes die Schlichtungsstelle im Kanton Basel-Stadt je aus einem Vertreter der Mieterschaft und der Vermieterschaft sowie aus einem unabh�ngigen Vorsitzenden zusammen. Bisher w�hlte der Regierungsrat als Vertreter der Vermieterschaft offenbar stets Kandidaten des HBV und des SVIT. Das Appellationsgericht spricht diesbez�glich von einer Art Monopol der beiden Verb�nde auf das Vorschlagsrecht f�r den Vermietervertreter. Auch wenn dadurch kein Rechtsanspruch entstanden ist, sind die Beschwerdef�hrer durch die Wahl eines Kandidaten des SVW, welcher ihrer Ansicht nach nicht nur Vermieter - sondern auch Mieterinteressen verfolgt, in ihren rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen.
1.3 Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erf�llt. Auf die staatsrechtliche Beschwerde ist einzutreten.
Die Beschwerdef�hrer erachten das Urteil des Appellationsgerichts, welches den Entscheid des Regierungsrates sch�tzte, einen Kandidaten des SVW zu einem Ersatzmitglied auf der Vermieterseite der Staatlichen Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten zu w�hlen, als willk�rlich.
2.1 Das Appellationsgericht argumentierte, die eidgen�ssischen R�te unterz�gen derzeit das Mietrecht einer Teilrevision. Auch wenn diese noch nicht abgeschlossen sei, bestehe unter den R�ten immerhin Einigkeit dar�ber, dass Art. 274a Abs. 2 OR, wonach die Mieter und Vermieter "durch ihre Verb�nde oder andere Organisationen, die �hnliche Interessen wahrnehmen, in den Schlichtungsbeh�rden parit�tisch vertreten" seien, mit einem zweiten Satz erg�nzt werden solle, der wie folgt laute: "Die verschiedenen Vermieterkategorien sind angemessen zu ber�cksichtigen". Den Gesetzesmaterialien lasse sich entnehmen, dass unter dem Begriff der "verschiedenen Vermieterkategorien" auch die Wohnbaugenossenschaften zu verstehen seien. Auch wenn im vorliegenden Fall diese Teilrevision noch nicht in Kraft stehe, sondern dar�ber voraussichtlich in einer Volksabstimmung zu entscheiden sei, sei die vom eidgen�ssischen Gesetzgeber ge�usserte Meinung f�r den Richter bei der Gesetzesauslegung verbindlich. Zum einen lasse bereits der geltende Wortlaut die vom Regierungsrat vorgenommene Interpretation zu und zum andern beinhalte der neu eingef�gte Satz keine grundlegende �nderung von Art. 274a Abs. 2 OR, sondern stelle lediglich eine Erg�nzung bzw. Pr�zisierung des geltenden Rechts dar. Bei dieser Sachlage beruhe die Auffassung des Regierungsrates, ein Vertreter des SVW sei ohne Verletzung des Parit�tsgrundsatzes als Vermietervertreter in die Schlichtungsstelle w�hlbar, weder auf einer unrichtigen Rechtsanwendung noch auf einer Ermessens�berschreitung. Daran �ndere auch das Urteil des Bundesgerichts vom 22. Dezember 1999 in Sachen SVW, Sektion Z�rich, nichts. Das Bundesgericht habe in diesem Entscheid lediglich festgehalten, die Nichtber�cksichtigung des SVW bei der Bestellung der Schlichtungsbeh�rde des Bezirks Z�rich als Vermieterorganisation und die Wahl eines Kandidaten des Hauseigent�merverbandes seien nicht als willk�rlich zu beanstanden. Andererseits ergebe sich aus den Erw�gungen des Bundesgerichts mit hinreichender Deutlichkeit, dass es wohl auch den umgekehrten Entscheid der kantonalen Instanzen, n�mlich die Ber�cksichtigung des SVW als Vermieterorganisation, nicht als willk�rlich bezeichnet h�tte.
2.2 Die Beschwerdef�hrer erachten es als willk�rlich, eine Mietrechtsrevision, deren Inkrafttreten unsicher ist, vorauseilend anzuwenden. Ferner werfen sie dem Appellationsgericht eine willk�rliche Uminterpretation des besagten Bundesgerichtsentscheides vor. Das Bundesgericht halte zwar fest, die Argumente des SVW als Beschwerdef�hrer seien beachtlich, weil sich die Mitgliedsgenossenschaften tats�chlich und rechtlich vor den Beh�rden der Mietjustiz in der Stellung von Vermietern bef�nden. Andererseits f�hre dieses aber aus, wegen des Grundsatzes der Parit�t k�nne nur Schlichter oder Beisitzer in Mietgerichten sein, wer sich eindeutig einer der beiden Seiten zuordnen lasse, was trotz der eindeutigen prozessualen Stellung der Genossenschaften f�r den SVW nicht zutreffe. Ausserdem ist es nach Ansicht der Beschwerdef�hrer widerspr�chlich und damit willk�rlich, wenn das Appellationsgericht einerseits schreibe, das Urteil des Bundesgerichts sei in einem Zeitpunkt ergangen, in dem die eidgen�ssischen R�te noch nicht �ber die Erg�nzung von Art. 274a Abs. 2 OR beschlossen h�tten und damit glauben mache, der Entscheid sei nicht mehr aktuell und andererseits behaupte, die �nderung des OR verdeutliche nur die bisherige Rechtslage. Des Weiteren erachten es die Beschwerdef�hrer als willk�rlich, ohne triftigen rechtlichen oder sachlichen Grund von der langj�hrigen und bew�hrten Praxis abzuweichen, wonach der Mieterverband Basel-Stadt f�r die Mietervertreter sowie der HBV und der SVIT f�r die Vermietervertreter jeweils angeschrieben und um ihre Wahlvorschl�ge gebeten wurden, und den SVW ebenfalls als Vermieterorganisation zu qualifizieren. Zudem sind die Beschwerdef�hrer der Meinung, der SVW habe kein sch�tzenswertes Interesse an der Wahl eines ihres Vertreters in die Schlichtungsstelle.
2.3 Willk�rlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen w�re, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Willk�r liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begr�ndung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 127 I 54 E. 2b; 125 I 166 E. 2a S. 168; 124 I 247 E. 5 S. 250; 123 I 1 E. 4a S. 5; je mit Hinweisen).
Wie schon mehrfach erw�hnt sind gem�ss Art. 274a Abs. 2 OR Vermieter und Mieter durch ihre Verb�nde oder andere Organisationen, die �hnliche Interessen wahrnehmen, in den Schlichtungsbeh�rden parit�tisch vertreten. � 5 Abs. 1 des Schlichtungsstellengesetzes sieht in Nachachtung dieser Vorgabe vor, dass sich die Schlichtungsstelle im Kanton Basel-Stadt aus drei Mitgliedern zusammensetzt: ein unabh�ngiges Mitglied f�hrt den Vorsitz, die beiden anderen vertreten je die Mieterschaft und die Vermieterschaft. Wie das Bundesgericht im Urteil 1P.550/1999 vom 22. Dezember 1999 E. 4c festgehalten hat, befinden sich die Mitgliedgenossenschaften des SVW, Sektion Z�rich, vor den Beh�rden der Mietjustiz tats�chlich und rechtlich ausschliesslich in der Stellung von Vermietern. Sie seien dort in keiner Weise Vertreter von Mietern, sondern l�gen im Gegenteil mit Mietern im Rechtsstreit. Die Beschwerdef�hrer bestreiten nicht, dass auch die Mitgliedgenossenschaften des SVW, Sektion Nordwestschweiz, vor der basel-st�dtischen Schlichtungsstelle prozessual ausschliesslich in der Stellung von Vermietern auftreten. Eine willk�rliche Anwendung der oben genannten Bestimmungen durch die Wahl eines Kandidaten des SVW l�sst sich nicht ausmachen, namentlich da Art. 274a Abs. 2 OR ausdr�cklich vorsieht, dass die Vermieter nicht nur durch ihre Verb�nde, sondern auch durch andere Organisationen, die �hnliche Interessen wahrnehmen, vertreten sein k�nnen. Auch ist es nicht sachfremd und verletzt den Parit�tsgrundsatz keineswegs in krasser Weise, wenn das Appellationsgericht bei der Auslegung von Art. 274a Abs. 2 OR den verschiedenen Vermieterkategorien Rechnung getragen hat, selbst wenn eine entsprechende Erg�nzung von Art. 274a Abs. 2 OR noch nicht in Kraft ist. Den Beschwerdef�hrern ist zwar beizupflichten, dass das Bundesgericht im Urteil 1P.550/1999 E. 4c festh�lt, dass wegen des Grundsatzes der Parit�t nur diejenigen Schlichter sein k�nnten, die sich eindeutig der Vermieter- oder der Mieterseite zuordnen liessen. Es erachtete die Sichtweise der Z�rcher Beh�rden nicht als willk�rlich, dass sich die Wohngenossenschaften wegen der Art ihrer Willensbildung und den von ihnen vertretenen Interessen trotz der klaren prozessualen Stellung nicht eindeutig einer der beiden Seiten zuordnen liessen. Das Bundesgericht pr�fte diese Auffassung indessen allein unter dem Gesichtspunkt der Willk�r. Es erscheint ebenfalls nicht als willk�rlich, die gegenteilige Ansicht zu vertreten und den SVW aufgrund der eindeutigen prozessualen Stellung seiner Mitgliedsgenossenschaften vor der Schlichtungsstelle und aufgrund seiner Bedeutung als Vermieterverband auf dem kantonalen Wohnungsmarkt im Hinblick auf die Austragung von Mietstreitigkeiten der Vermieterseite zuzuordnen. Auch die �brigen Argumente der Beschwerdef�hrer verm�gen keine Willk�r zu begr�nden. Die Beschwerdef�hrer k�nnen aus der Tatsache, dass sie seit l�ngerer Zeit jeweils allein Kandidaten f�r den Vermietervertreter haben vorschlagen k�nnen, nicht ableiten, dass dem Regierungsrat als Wahlbeh�rde versagt w�re, auch andere Organisationen, die vor der Schlichtungsstelle eindeutig Vermieterinteressen vertreten, zu ber�cksichtigen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer hat der SVW als Dachorganisation der Wohnbaugenossenschaften, welche eine spezielle Vermieterkategorie darstellen, durchaus ein sch�tzenswertes Interesse an der Wahl eines seiner Kandidaten als Vermietervertreter. Der angefochtene Entscheid verletzt das in Art. 9 BV verankerte Willk�rverbot nicht.
Nach dem Gesagten erweist sich die staatsrechtliche Beschwerde als unbegr�ndet. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten zu gleichen Teilen unter Solidarhaft (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG). Die Beschwerdef�hrer haben den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessenen zu entsch�digen, wof�r sie zu gleichen Teilen solidarisch haften (Art. 159 Abs. 2 und 5 OG).
Den Beschwerdef�hrern wird f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Geb�hr von insgesamt Fr. 3'000.-- auferlegt, wof�r sie zu gleichen Teilen solidarisch haften.
Die Beschwerdef�hrer werden verpflichtet, den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entsch�digen, wof�r sie zu gleichen Teilen solidarisch haften.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. November 2003

References: Art. 274
 Art. 5
 Art. 88
 Art. 2
 Art. 60
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 9