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Timestamp: 2020-08-11 20:15:51+00:00

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Urbanes Gebiet. Der neue Paragraph § 6a BauNVO - GRIN
Tom Gojani (Autor)
2 Der neue § 6a BauNVO
2.1 Art der baulichen Nutzung
2.1.1 Zulässige Nutzungen
2.1.1.1 Wohngebäude
2.1.1.2 Sonstige Gewerbebetriebe
2.1.2 Ausnahmen der Nutzungen
2.1.3 Unzulässige Nutzungen
2.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3 Unterschiede und Gemeinsamkeiten zum Misch- und Kerngebiet
2.3.1 Mischgebiet
2.3.2 Kerngebiet
2.4 Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm
3 Welche Chancen ergeben sich durch den § 6a BauNVO?
3.1 Für die Bauwirtschaft
3.2 Für die Wohnungswirtschaft
4 Risiken des neuen Gesetzes
4.1 Für die Bauwirtschaft
4.2 Für die Wohnungswirtschaft
Die Städte werden immer größer und spielen als Lebens- und Arbeitsräume eine zunehmend wichtigere Rolle. Durch das Bevölkerungswachstum, die Flucht aus den ländlichen Gebieten, aber auch durch die Attraktivität des städtischen Wohnens steigt der Trend der Urbanisierung rasant. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln prognostizierte im Jahr 2017 ein Wachstum der deutschen Großstädte, wie Frankfurt, Berlin und München, um elf bis 15 Prozent bis zum Jahr 2035.[1]
Um eine Überbevölkerung der Städte zu verhindern, müssen angemessene Wohnräume für die breiten Schichten der Bevölkerung geschaffen werden.[2] Für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherung der Wohn- und Arbeitsbevölkerung gibt §1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB die Richtlinien vor.[3]
Neuer Wohnraum wird in der Regel durch Neubauten verschafft, jedoch erreicht das Wachstum irgendwann auch seine Grenzen. Neben dem Megatrend der Urbanisierung erfolgen infolgedessen die Nachverdichtung sowie die Umgestaltung von industriellen, militärischen oder zu Verkehrszwecken genutzten Flächen zu Bürostandorten oder Wohnungen.[4]
Am 30. November 2016 hat die Bundesregierung den vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) vorgelegten Entwurf eines Gesetzes, das zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt dient, beschlossen. Dieser Entwurf ist die Basis für eine umfangreiche Gesetzesnovelle der Baunutzungsverordnung.[5] Das Ergebnis ist die Einführung der neuen Baugebietskategorie, das sogenannte Urbane Gebiet (MU), das am 13. Mai 2017 in Kraft getreten ist. Festgehalten wird diese Ergänzung des Gesetzes in § 6a BauNVO. Der neue Paragraph soll die Kombination von Wohnen und Arbeiten in den Ballungsräumen erleichtern und neue Möglichkeiten für den Wohnungsbau schaffen.[6]
Das Urbane Gebiet erleichtert die Nachverdichtung in innerstädtischen Lagen und zielt eine bessere Nutzungsmischung zwischen Wohnen, Arbeit, Freizeit und Gewerbe ab. Jedoch müssen sich Investoren, Kommunen oder Projektentwickler mit einigen Herausforderungen auseinandersetzen. Die größte Hürde stellen bei der Entwicklung eines Urbanen Gebietes die Immissionsrichtwerte auf. Die erhöhten Lärmwerte können das Konfliktpotential zwischen Wohnen und Gewerbe erheblich steigern. Ebenso erhofft sich die Wohnungswirtschaft durch diese Novelle bezahlbare Wohnungen für die potentiellen Bewohner zu schaffen.[7]
Am 13. Mai 2017 ist das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt in Kraft getreten.[8] Das Kernstück der Änderung dieser Novellierung ist die Einführung des neuen Gebietstypus Urbanes Gebiet, der in der Baunutzungsverordnung unter § 6 a BauNVO beschrieben ist.[9] Diese ermöglicht den Kommunen eine Stadt der kurzen Wege zu planen, um die räumliche Nähe von Wohnen, Bildungseinrichtungen, Versorgung, Gewerbebetrieben, sozialen und kulturellen Einrichtungen sowie Orten zur Erholung zu gewährleisten. Die Änderungen der Bauplanungsrichtlinien sowie die damit einhergehenden Immissionsschutzrichtlinien wurden dementsprechend geändert.[10] In diesem Kapitel werden die vom Gesetz vorgeschrieben Nutzungsarten sowie den Maß der baulichen Nutzung erläutert und die Unterschiede zum Misch- und Kerngebiet dargestellt.
Die Nutzungsbereiche der Urbanen Gebiete (MU) beinhalten Vorgaben der bestehenden Paragraphen der Baunutzungsverordnung. Das Urbane Gebiet ist eine Kombination aus dem Mischgebiet, Kerngebiet und besonderem Wohngebiet. Dabei besteht die Möglichkeit die Gewerbenutzung, das Wohnen und die kulturellen oder sozialen Einrichtungen an einem Ort zu kombinieren.[11] Das Ziel des Urbanen Gebietes ist es auch, eine räumliche Nähe von wichtigen Funktionen wie Arbeiten, Wohnen Versorgung, Bildung Erholung und Kultur zu schaffen. Der § 6 a Abs. 1 BauNVO dient dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzmischung muss nicht gleichgewichtig sein.[12] Der Nutzungsmix besteht bereits in vielen Innenstädten, der dem klassischen Gebiet im Sinne der BauNVO nicht mehr entspricht.
Nach § 6 a BauNVO sind in Urbanen Gebieten Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Im Gegensatz zu den anderen Baugebieten ist im Urbanen gebiet die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtet.[13]
Im Urbanen Gebiet ist nach § 6 a Abs. 2 Nr. 1 BauNVO die Wohnnutzung allgemein zulässig. Auch wenn der Paragraph das nötige ausgewogene Mischverhältnis nicht in Betracht zieht, sollte im Urbanen Gebiet ein größerer Anteil von Gewerbebetriebe sowie kulturelle, soziale und ähnlich eingestufte Einrichtungen vorkommen. Dabei ist es von wesentlicher Bedeutung, dass die Nutzungsmischung abgrenzbar von dem eines allgemeinen Wohngebietes mit überwiegender Wohnnutzung, ist.[14] Es ist eine Herausforderung dazu eine richtige Abgrenzung zu finden. Für Gemeinden, Investoren und Projektentwickler besteht das Bedürfnis Flächen, welche seither aus Lärmschutzgründen nicht bebaut werden konnten, mit solch einer dichten Wohnbebauung zu entwickeln.
Sonstige Gewerbebetriebe sind nach § 6 a Abs. 2 Nr. 4 BauNVO allgemein zulässig. Diese dürfen die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Das heißt, dass Gewerbebetriebe, die sonst in allgemeinen Wohngebieten zulässig sind, oder ausnahmsweise zugelassen sind, erlaubt sind.[15]
Ausnahmsweise können im Urbanen Gebiet nach § 6a Abs.3 Vergnügungsstätten, die nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, und Tankstellen zugelassen werden. Ebenfalls dürfen nach § 6a Absatz 4 straßenseitige Erdgeschosswohnungen nur in Ausnahmefällen als Wohnung genutzt werden, um die Entstehung eines lebendigen öffentlichen Raumes durch diese Festsetzungsmöglichkeit zu unterstützen. Damit wird den gewerblichen, kulturellen und sozialen Einrichtungen vor einer Wohnnutzung der Vorrang gewährt.
Im Urbanen Gebiet sind auch einige Nutzungsarten ohne Ausnahmen unzulässig. Zu diesen Nutzungen gehören Gartenbetriebe, Land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Einkaufszentren oder großflächiger Einzelhandel. Das heißt zusammengefasst, dass das Bebauen von Flächen mit Gewerbebetriebe und Einrichtungen, die das Wohnen wesentlich stören und einen vergleichsweise hohen Flächenverbrauch aufweisen, weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sind.[16]
Der § 17 Abs. 1 BauNVO, der die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke für die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung bestimmt, bietet künftig in Urbanen Gebieten die Möglichkeit in Innenstadtlagen höher und dichter zu bauen. Der Paragraph gibt vor, dass in Urbanen Gebieten eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,0 nicht überschritten werden darf. Aufgrund der Grundflächenzahl darf eine Grundstücksfläche bis zu 80 Prozent bebaut werden und liegt somit zwischen der Bebauungsobergrenze eines Dorf- und Mischgebietes (GRZ 0,6) und Kerngebietes (GRZ 1,0).
Diese Bebauungsdichte ist ebenfalls im Mischgebiet, allgemeinen Wohngebiet und besonderen Wohngebiet unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, denn nach § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen des Absatzes 1 aus städtebaulichen Gründen überschritten werden und zugleich auch ausgeglichen. Beide Voraussetzungen müssen kumuliert erfüllt werden.[17]
Des Weiteren darf durch die vorgeschriebene Geschossflächenzahl von 3,0 in Urbanen Gebieten die Fläche aller Geschosse bis zu drei Mal so groß sein, wie das Grundstück selbst. Infolgedessen führt dies zu einer Steigerung der baulichen Dichte.
Tabelle 1: Eigene Darstellung[18]
Das Urbane Gebiet ist inhaltlich und gesetzessystematisch einer Kombination aus den Gebietstypen Mischgebiet und Kerngebiet einzuordnen.[19] Die allgemeine Zweckbestimmung der neuen Baugebietskategorie konkretisiert der erste Absatz des neuen Paragraphen. Der § 6 a BauNVO schreibt vor, dass in Urbanen Gebieten das Wohnen sowie die Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören, zulässig ist. Das Gleichgewicht der Nutzungsmischung ist in dem Fall irrelevant.
Das Nutzungsbestimmungen eines Mischgebietes sind aus dem § 6 BauNVO zu entnehmen.[20] Das Urbane gebiet weist große Ähnlichkeiten der Zweckbestimmung zu der eines Mischgebietes auf. Denn das Mischgebiet dient auch dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Wie auch bei dem neuen Baugebiet ist die Besonderheit, dass das Wohnen und Gewerbe kombiniert werden kann. Jedoch gilt beim Mischgebiet das Recht des Gleichgewichts, das heißt, dass keine der beiden Nutzungsarten gegenüber der anderen Nutzungsart dominieren darf.[21] Diese beiden Hauptnutzungsarten müssen sowohl quantitativ als auch qualitativ gleichgewichtig als auch gleichwertig sein. Sogar in optischer Hinsicht dürfen keine der beiden Nutzungsarten überwiegen, auch wenn in Teilbereichen eine der beiden Nutzungsarten heraussticht. Eine solche Gleichgewichtung sieht der § 6a Abs. 1 Satz 2 BauNVO in Urbanen Gebieten nicht vor. Die Passage der sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen ist im Unterschied zu dem Urbanen Gebiet nicht gegeben. Ist im Planungsgebiet eine derartige Nutzung vorgesehen, kann dort ein Urbanes Gebiet entwickelt werden. Im Falle einer Missachtung kann der zuständigen Behörde die Täuschung unterstellt werden, wenn das festgesetzte Mischgebiet das eines Urbanen Gebietes gleicht, um die Vorteile, wie die dichte Bebauung oder die höhere Lärmbelastung, nutzen zu können.
Nach § 7 BauNVO dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtung der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Ein wesentlicher Grund der Einführung von Urbanen Gebieten war auch, dass die Zweckbestimmung des Kerngebietes nicht zur Wohnungsförderung beitragen konnte, da Kerngebiete nicht hauptsächlich dem Wohnen dienen.[22] Denn für die Entwicklung einer nutzungsgemischten Stadt der kurzen Wege in einem Kerngebiet sind Wohnnutzungen, im Gegensatz zum Urbanen Gebiet, grundsätzlich nur ausnahmsweise zulässig. Nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO kann zwar auch das Wohnen im Kerngebiet für allgemein zulässig erklärt werden, jedoch muss die Gebietstypologie gewahrt werden.[23] Somit darf der Wohnanteil in diesen Gebieten maximal 50 Prozent betragen. Bei einem Anteil von 80 Prozent Wohnnutzung in Urbanen Gebieten, wäre dies im Kerngebiet undenkbar. Erst durch die Einführung des Urbanen Gebietes erhielten die Kommunen ein Instrument, um ein gemischtes und dichtbebautes Areal mit Wohn- und Gewerbenutzung zu entwickeln.[24] Die Überplanung der Kerngebiete in diesem Umfang ist jedoch fragwürdig, da großflächige Einzelhandelsbetriebe, die in diesen Gebieten vorhanden sind, im Urbanen Gebiet unzulässig sind.
Die breitgefächerte Nutzungsmischung von Wohnen, Gewerbe, Freizeiteinrichtung und Versorgungseinrichtung auf engstem Raum verursacht zwangsläufig Lärmkonflikte zwischen den unterschiedlichen Nutzungen. Um diese Konflikte zu vermeiden, hat die Bundesregierung parallel die Erhöhung der Lärmgrenzwerte TA Lärm, die je nach Baugebieten der BauNVO unterschiedliche Immissionsschutzrichtwerte vorgibt, beschlossen.[25] Die Immissionsrichtwerte liegen demnach tagsüber, also 06:00 bis 22:00 Uhr, bei 63 dB (A) und nachts, von 22:00 bis 06:00 Uhr, bei 45 dB (A). Diese Werte liegen zwischen denen eines Mischgebietes (60 dB (A) tags und 45 dB (A) nachts) und sogar näher bei denen eines Kerngebietes (65 dB (A) tags und 50 dB (A) nachts).[26] Die Bewohner in Urbanen Gebieten sind demnach einem wesentlich höheren Geräuschpegel ausgesetzt, als in anderen für das Wohnen vorgesehenen Gebieten. Zu Beginn des Entwurfes wurde ein nächtlicher Lärmwert von 48 dB (A) in Urbanen Gebieten angegeben. Jedoch wich der Bundesrat davon ab und beschloss für das Urbane Gebiet einen Immissionsrichtwert von 45 dB (A), welcher auch für die anderen gemischten Gebiete festgesetzt ist. Im endgültigen Beschluss des Gesetzes führte der Bundesrat Gründe für den Entschluss des Immissionsrichtwertes von 45 dB (A) an; der für Urbane Gebiete vorgeschlagene Immissionsrichtwert von 48 dB (A) für die Nacht ist nicht mit den vorliegenden wissenschaftlichen Erkenntnissen des Gesundheitsschutzes zu vereinbaren. Ab diesen Werten sind negative gesundheitliche Einflüsse nicht mehr auszuschließen. Ein Urbanes Gebiet mit den festgesetzten Lärmwerten (63 dB (A) tags und 45 dB (A) nachts) hätte somit eine ausreichende Entwicklungsmöglichkeit.[27]
Die Neuregelung der Verwirklichung einer nutzungsgemischten europäischen Stadt der kurzen Wege ist das Ziel der Bundesregierung gewesen. Das Gesetz dient in erster Linie der Unterbringung von nicht störenden Gewerbebetrieben und dem Wohnen sowie kulturellen, sozialen und anderen Einrichtungen. Ein großer Vorteil dabei ist die ungleichgewichtete Nutzungsmischung der einzelnen Kategorien.
Mit dem neuen Baugebietstyp kann die Bauwirtschaft ein Instrument verwenden, um Baulücken zu schließen und innerstädtische Brachflächen zu nutzen, um Wohnraum zu schaffen. Die Flexibilität und der Gestaltungsrahmen, den es den kommunalen und anderen Akteuren bietet, ist die größte Stärke des Urbanen Gebietes. Das Urbane Gebiet erlaubt nicht nur eine innenstadttypische Nutzmischung, sondern treibt auch eine Verdichtung der Bebauung und verhindert damit den fortschreitenden Flächenverbrauch an anderen Stellen. Sogenannte faktische Baugebiete im ungeplanten Innenbereich sind nach § 245 c Abs. 3 BauGB ausgeschlossen.[28]
Die Wohnungswirtschaft begrüßt den neuen Gesetzesentwurf, denn immer mehr Menschen ziehen in die Städte. Kommunen können daher in stark verdichteten Ballungsräumen Urbane Gebiete durch den Bebauungsplan festlegen, um für die Bewohner auch einen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.[29] Das Ziel eine Stadt mit kurzen Wegen zu entwickeln, in der sowohl Wohngebäude als auch Büros, Gewerbebetriebe sowie sportliche und soziale Anlagen zulässig sind, verleitet die Bürger öfter den öffentlichen Personennahverkehr zu nutzen und somit Geld bei der Beschaffung von Transportmöglichkeiten zu sparen. Durch diese Flexibilität des Urbanen Gebietes können auch ehemalige Gewerbeimmobilien zu Wohnungen umgewandelt werden, auch wenn Wohngebäude überwiegen.[30] Die Anpassung der Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl ermöglicht den Bau von Immobilien mit mehr Wohnraum.
Die Bundesregierung zielte mit der Baunovelle eine Erleichterung der innerstädtischen Quartiersentwicklung ab. Jedoch müssen sich Investoren, Projektentwickler und Behörden einigen Herausforderungen stellen. Zudem behindert das deutsche Baurecht die zügige Planung und Bebauung innerstädtischen Gebiete. Somit ist die Schwierigkeit, Gewerbe in einem neu bebauten Wohngebiet zu nutzen, größer geworden.
Den Wohnungsnutzern in Urbanen Gebieten werden lärmbedingte Mehrbelastungen, vor allem in der ohnehin prekären Nachtzeit, zugemutet und sind im Vergleich zu Misch,-Wohn- und Kerngebieten außergewöhnlich. Auch die mögliche Gesundheitsgefährdung durch beispielsweise den Straßenverkehr ist in diesem Punkt umstritten.[31]
Gebieten müssen die Immissionsschutzrichtwerte eingehalten werden, um Lärmkonflikte zu vermeiden. Wenn faktische Kern-oder Mischgebiete zu Urbane Gebiete entwickelt werden, sind die Bewohner dem Geräuschpegel um drei dB (A) höhere Lärmwerte am Tag und in der Nacht ausgesetzt. Für den Schutz der Nachbarrechte ist die Einstufung eines Gebiets als Urbanes Gebiet jedoch maßgebend. Unter Berücksichtigung auf das Gebot der Rücksichtnahme kann der Nachbar unter anderem Bauvorhaben beeinträchtigen und gegebenenfalls stoppen, die ihn unzumutbar durch den Lärm belästigen.[32] Der Gesetzesgeber hätte in diesem Fall planerische Lösungswege mitgeben und passive Lärmschutzmaßnahmen, sowie Schallschutzfenster, erlauben können. Jedoch sind diese Planungsverfahren nicht zulässig, sodass nur die Ausrichtung der Gebäude oder Lärmschutzmaßnahmen zur Abhilfe in Betracht kommen.[33]
Die Gesetzesnovelle schneidet nicht das Abstandsflächenrecht der Länder an. Dies bedeutet demnach, dass in Urbanen Gebieten zwar eine höhere Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl als in einem Mischgebiet zulässig ist, jedoch eine dichtere Bebauung der einzelnen Grundstücke nicht ermöglicht werden kann. Ungeachtet dessen gelten bei der Entwicklung Urbaner Gebiete die landesspezifischen Vorgaben zur Einhaltung von Abstandsflächen. Diese sind je nach Bauordnung unterschiedlich.[34]
[1] Vgl. Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (Hrsg.) (2017).
[2] Vgl. Presse- und Informationsamt der Bundesregierung (Hrsg.) (2017).
[3] Vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB.
[4] Vgl. Hellriegel (2017).
[5] Vgl. Heuking Kühn Lüer Wojtek (Hrsg.) (2017).
[6] Vgl. Rixner (2017).
[7] Vgl. Waldmann (2017).
[8] Vgl. Rixner (2017).
[9] Vgl. § 6 a Abs. 1 BauNVO.
[10] Vgl. Häcker (o. J.).
[11] Vgl. Walker (2017).
[12] Vgl. Walker (2017).
[13] Vgl. § 6 a BauNVO.
[14] Vgl. § 6 a Abs. 2 Nr. 1 BauNVO.
[15] Vgl. § 6 a Abs. 2 Nr. 4 BauNVO.
[16] Vgl. Battis / Mitschang / Reidt (2017). Walker (2017).
[17] Vgl. § 17 Abs. 2 BauNVO.
[18] Vgl. Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (§ 17 BauNVO).
[19] Vgl. Göger (o. J.).
[20] Vgl. § 6 BauNVO.
[21] Vgl. § 6 BauNVO.
[22] Vgl. § 7 BauNVO.
[23] Vgl. Battis / Mitschang / Reidt (2017).
[24] Vgl. Hellriegel (2017).
[25] Vgl. Heuking Kühn Lüer Wojtek (Hrsg.) (2017).
[26] Vgl. Abschnitt 6 TA Lärm.
[27] Vgl. Battis / Mitschang / Reidt (2017).
[28] Vgl. § 245 c Abs. 3 BauGB.
[29] Vgl. Waldmann (2017).
[30] Vgl. Hellriegel (2017).
[31] Vgl. Heuking Kühn Lüer Wojtek (Hrsg.) (2017).
[32] Vgl. Terwiesche / Chowanietz (2017)
[33] Vgl. Terwiesche / Chowanietz (2017).
[34] Vgl. Heuking Kühn Lüer Wojtek (Hrsg.) (2017).
V451406
9783668844841
9783668844858
urbanes, gebiet, paragraf, baunvo, immobilien, immobilienwirtschaft, gesetz, recht
Tom Gojani (Autor), 2018, Urbanes Gebiet. Der neue Paragraph § 6a BauNVO, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/451406

References: § 6
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