Source: https://www.om-ak.cz/post/opr%C3%A1vn%C4%9Bnost-v%C3%BDpov%C4%9Bdi-z-n%C3%A1jmu-bytu-a-prostoru-slou%C5%BE%C3%ADc%C3%ADho-podnik%C3%A1n%C3%AD
Timestamp: 2020-08-03 08:39:21+00:00

Document:
Oprávněnost výpovědi z nájmu bytu a prostoru sloužícího podnikání
Mgr. Michael Šatylov
Ust. § 2290 a § 2314 o.z.[1] zakotvuje právo vypovídané strany, resp. nájemce bytu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi. Pojem oprávněnosti je nutno odlišit od případné neplatnosti či zdánlivosti výpovědi.
Co znamená oprávněnost výpovědi není v právním řádu pevně stanoveno a tento pojem je třeba vyložit. Oprávněnost je možno chápat v širším smyslu jako skutečnost, že výpověď byla dána po právu, tedy že je platná a důvodná. V užším smyslu by oprávněnost výpovědi představovala čistě její důvodnost, tedy že byla dána při naplnění zákonem nebo smlouvou předvídaného výpovědního důvodu; právě v tomto užším smyslu je oprávněnost výpovědi nájmu nutno chápat v kontextu občanského zákoníku. Oprávněnost výpovědi tedy znamená, že došlo k naplnění zákonem nebo smlouvou předpokládaného výpovědního důvodu, tedy jinými slovy, že výpověď byla dána důvodně.
Podle ust. § 2290 o.z. v případě nájmu bytu platí, že nájemce má právo ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi navrhnout soudu, aby přezkoumal její oprávněnost. O tomto musí být pronajímatelem poučen, jinak je taková výpověď neplatná (§ 2286 odst. 2 o.z.).
Nájem bytu může pronajímatel vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů, neboť ust. § 2235 odst. 1 o.z. nepřipouští ujednání o zvláštních výpovědních důvodech v neprospěch nájemce. Jinými slovy, v případě výpovědi dané pronajímatelem musí být naplněn některý ze zákonem předvídaných výpovědních důvodů podle ust. § 2288 nebo § 2291 o.z. Byl-li některý ze stanovených důvodů naplněn, je předmětná výpověď oprávněná (správná, případně důvodná).
Domnívá-li se nájemce, že nedošlo k naplnění výpovědního důvodu, má právo ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 o.z. ve spojení s ust. § 2290 o.z. podat námitky proti výpovědi a návrh na přezkoumání její oprávněnosti u soudu. V případě nájmu bytu nicméně nejsou námitky obligatorní a je možno žádat přezkum oprávněnosti výpovědi bez dalšího u soudu.
Žaloba o neoprávněnost výpovědi podle ust. § 2290 o.z. je zvláštní žalobou podle hmotného práva, jíž se nájemce v řízení podle § 2290 o.z. domáhá vydání rozhodnutí, že je výpověď neoprávněná, tedy zkontrolování důvodnosti, resp. oprávněnosti v užším smyslu.[2] Nejedná se o určovací žalobu ve smyslu ust. § 80 o.s.ř., a tudíž není třeba prokazovat naléhavý právní zájem.[3]S ohledem na smysl a účel ust. § 2290 o.z., jež slouží především ochraně práv nájemce bytu, je třeba žalobě podané nájemcem vyhovět i v případě, že soud v průběhu řízení dojde k závěru o neplatnosti nebo zdánlivosti výpovědi; neboť i taková výpověď je v širším slova smyslu neoprávněná.[4] Tento závěr dává smysl i proto, že dojde-li soud k závěru o neplatnosti či zdánlivosti výpovědi, pozbývá smyslu zabývat se její důvodností (a to i s ohledem na zásadu procesní ekonomie).
V ust. § 2290 o.z. je stanovena propadná dvouměsíční lhůtou k podání žaloby o neoprávněnost výpovědi; po jejím uplynutí právo nájemce na její podání zaniká. Protože je řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi svou povahou zvláštním řízením, které zákonodárce vyčlenil k přezkoumání oprávněnosti výpovědi, nelze již v jiném řízení naplnění výpovědního důvodu projednat, a to ani jako předběžnou otázku.[5]
Nájem prostoru sloužícího podnikání není na rozdíl od nájmu bytu založen na ochraně nájemce jako principiálně slabší strany. Je třeba zdůraznit, že je možno smluvně sjednat výpovědní důvody pro obě smluvní strany, včetně možnosti výpovědi bez udání důvodu. I přezkum oprávněnosti výpovědi má přísnější pravidla, která musí být dodržena. Týká se to nutnosti podat vůči druhé smluvní straně námitky proti výpovědi.
Podle ust. § 2314 odst. 1 o.z. má kterákoli vypovídaná strana (nikoli pouze nájemce jako v případě nájmu bytu) právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu a musí být adresovány druhé smluvní straně. Dále podle ust. § 2314 odst. 2 o.z. platí, že nejsou-li námitky vzneseny včas, zaniká právo na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.
Podle § 2314 odst. 3 o.z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Účelem podání námitek je zajištění ještě posledního pokusu o mimosoudní řešení sporu mezi smluvními stranami.
O žalobě na neoprávněnost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání platí mutatis mutandis závěry, které byly uvedeny výše u přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu bytu. Ust. § 2314 o.z. je totiž obdobou ust. § 2290 o.z.[6] V tomto případě bude nutno zohlednit shora popsaná specifika výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání, a to především zda byly podány obligatorní námitky proti výpovědi. Vypovídaná strana tedy musí kromě včasného podání žaloby předtím zavčas podat i námitky a toto v řízení prokázat.
Výše uvedené shrnuje základní pravidla postupu v případě výpovědi z nájmu bytu či prostoru sloužícího k podnikání a s ohledem na citovanou judikaturu Nejvyššího soudu je lze považovat za ustálené. žaloby podle ust. § 2290 o.z. a ust. § 2314 o.z jsou speciálními žalobami, které opravňují dotčenou smluvní stranu podat návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Nejedná se o určovací žalobu ve smyslu § 80 o.s.ř. a není tedy třeba prokazovat naléhavý právní zájem. V řízení o neoprávněnost výpovědi lze uplatnit i námitku neplatnosti nebo zdánlivosti předmětné výpovědi. Její neuplatnění, případně uplynutí lhůty podle ust. § 2290 o.z ani lhůty podle ust. § 2314 o.z. se nedotýká možnosti později přezkoumat důvody neplatnosti výpovědi, případně přihlédnout k její zdánlivosti, a to v jakémkoli jiném řízení. Po uplynutí stanovených lhůt (případně nepodání námitek podle ust. § 2314 o.z.) pouze zaniká možnost přezkoumávat naplnění výpovědních důvodů; oprávněnost výpovědi v užším smyslu již nelze zpochybnit.[7]
Rozdílnost uplatnění neplatnosti a neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu lze demonstrovat na příkladu absence poučení nájemce bytu o možnosti podat žalobu o neoprávněnost výpovědi k soudu. Podle ust. § 2286 o.z. musí být nájemce bytu poučen o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem, jinak je výpověď neplatná. Pokud nebyl nájemce poučen a namítne neplatnost výpovědi, nebude se soud zabývat výpovědními důvody a jejich naplněním (tedy oprávněností výpovědi); lhůta stanovená v ust. § 2290 o.z. se v případě neplatnosti výpovědi neuplatní.
Jisté nejasnosti může dále vyvolávat v případě nájmu prostoru sloužícího k podnikání ust. § 2310 o.z. Je zde stanoven zvláštní důvod neplatnosti výpovědi pro absenci výpovědního důvodu. Je třeba si uvědomit, že s ohledem na zásadu autonomie vůle je možné sjednat nájem prostoru sloužícího podnikání sjednat s možností výpovědi i bez udání důvodu. Jsem toho názoru, že v důsledku tohoto ujednání bude aplikace ust. § 2310 o.z vyloučena tento důvod neplatnosti nebude dán. Logicky i na tento případ nebude dopadat ust. § 2314 o.z., neboť se jedná o otázku nikoli oprávněnosti (naplnění výpovědního důvodu), nýbrž neplatnosti předmětné výpovědi. Nepředpokládám však, že by to s ohledem na výše citovanou judikaturu mělo v praxi činit problémy.
[1] zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník [2] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, [R 75/2018 civ.], bod 15. odůvodnění, shodně Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, [R 112/2019 civ.], bod 16. odůvodnění. [3] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, [R 75/2018 civ.], bod 15. odůvodnění, shodně Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, [R 112/2019 civ.], bod 13. odůvodnění. [4] Tamtéž viz pozn. pod čarou 2. [5] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, [R 112/2019 civ.], bod 13. odůvodnění, shodně Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 22. 1. 2019 č.j. 26 Cdo 649/2018-273 [6] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 22. 1. 2019 č.j. 26 Cdo 649/2018-273 [7] Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 22. 1. 2019 č.j. 26 Cdo 649/2018-273, zejm. srov. závěr odůvodnění.
© 2023 by Onheiser Miechová advokátní kancelář.
Betlémské nám. 251/2
Email: office@om-ak.cz
Tel.: 224252559
Datová schránka: 8h4aush

References: § 2290
 § 2314
 § 2290
 § 2235
 § 2288
 § 2291
 § 2286
 § 2290
 § 2290
 § 2290
 § 80
 § 2290
 soud 
 soud 
 § 2290
 § 2314
 § 2314
 § 2314
 soud 
 § 2314
 § 2290
 § 2290
 § 2314
 § 80
 § 2290
 § 2314
 § 2314
 § 2286
 soud 
 § 2290
 § 2310
 § 2310
 § 2314