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Timestamp: 2020-01-21 08:34:49+00:00

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Mietrecht Archive - Rechtsanwalt Nils Oppermann
Die überwiegende Zahl der Bevölkerung wohnt zur Miete. Das zwischen Mieter und Vermieter durch Mietvertrag geschlossene Mietverhältnis beinhaltet eine Vielzahl an Problemen. Bei streitigen empfiehlt es sich stets einen Anwalt hinzuzuziehen.
Der Mietvertrag ist Grundlage eines Mietverhältnisses § 535 BGB. In diesem Zusammenhang verpflichtet sich der Mieter den Mietzins zu zahlen und der Vermieter überlässt im Gegenzug dem Mieter den Gebrauch an der Mietsache. Jedoch verpflichtet sich der Vermieter auch dazu, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der Vermieter ist jedoch berechtigt einige zustandserhaltene Maßnahmen auf den Mieter zu übertragen. Dabei handelt es sich u.a. um die sogenannten Schönheitsreparaturen, aber auch die oft in Mietverträgen verankerten Kleinstreparaturklausel. Das Mietverhältnis wird oft dadurch beeinträchtigt, das Mängel der Mietsache vorliegen oder entstehen. Der Mieter ist bei einem Mangel verpflichtet, den Vermieter unverzüglich über den Mangel zu informieren. Es empfiehlt sich in diesem Rahmen den Vermieter bei Anzeige des Mangels auch sofort zur Beseitigung des Mangels bis zu einem bestimmten Datum aufzufordern (Fristsetzung). Es ist darauf zu achten, dass die Fristsetzung angemessen sein muss. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nach, hat der Mieter in der Regel das Recht auf Mietminderung. Es empfiehlt sich, einen Anwalt zu kontaktieren um die Höhe der Minderung zu besprechen. Eine willkürliche und überhöhte Mietminderung kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.
Beendigung des Mietverhätnisses
Ein Mietverhältnis kann durch verschieden Umstände beendet werden. In der Regel endet dieses durch Kündigung, aber auch durch Tot des Mieters.
Bei der Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten ordentlich zu kündigen. Die Frist zur ordentlichen Kündigung durch den Vermieter richtet sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses und beträgt drei bis neun Monate. Aber auch nach Erhalt einer ordentlichen Kündigung, stehen dem Mieter noch Möglichkeiten sich dieser zu erwehren.
Eine fristlose Kündigung setzt zwingend einen Kündigungsgrund voraus. Dieser muss so gewichtig sein, dass es der kündigenden Partei nicht länger zumutbar ist das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein typischer Kündigungsgrund ist das Ausbeleiben der gesamten Mietzahlungen über mehr als zwei Monate.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Gegenseite zugehen. Dabei empfiehlt es sich das Kündigungsschreiben per Einwurf-Einschreiben zu übermitteln.
Kommt es zum Auszug und zur Übergabe der Altwohnung ist ein Übergabeprotokoll ratsam. In diesem sollten die aktuellen Zählerstände, sowie alle Beanstandungen vermerkt werden. Grundsätzlich steht dem Mieter ein Nachbesserungsrecht zu, falls der Vermieter Mängel beim Auszug geltend macht.
Nach Auszug und Übergabe steht dem Vermieter ein Prüfungsrecht von ca. sechs Monaten zu. In dieser Zeit besteht in der Regel kein Anspruch auf eine Kautionsrückzahlung. Allerdings gibt es auch hierbei eine Vielzahl an Ausnahmen.
In der jährlichen Betriebskostenabrechnung verbirgt sich oftmals eine Vielzahl an Konfliktpotential.
§ 1 Abs. 1 BetrKV: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
Grundsätzlich muss eine Betriebskostenabrechnung für Jedermann leicht verständlich und nachvollziehbar sein. Der Vermieter ist bei einem entsprechenden Mietvertrag verpflichtet, bis spätestens einem Jahr nach dem konkreten Abrechenzeitraum die Betriebskostenabrechnug zu erstellen. Dem Mieter steht eine Widerspruchsfrist gegen die Betriebskostenabrechnung von vier Wochen zu. Für eine genaue Prüfung empfiehlt es sich immer einen Anwalt einzuschalten.
Sind im Mietvertrag keine konkreten Regelungen zur Mieterhöhung getroffen, steht dem Vermieter dennoch ein Recht auf eine Mieterhöhung zu. Dabei ist an das Mieterhöhungsverlangen eine Vielzahl von Hürden gesetzt. Eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung. Handelt z.B. eine Hausverwaltung für den Eigentümer, ist zwingend eine Originalvollmacht erforderlich. Liegt diese dem Schreiben zur Mieterhöhung nicht bei, ist der Mieter verpflichtet dies ohne schuldhaftes zögern zu rügen. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen, wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben sind. So darf ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Als Höchstgrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. Diese ist u.a. mit Hilfe des Mietspiegels zu ermitteln. Jedoch gibt es auch in diesem Feld des Mietrechtes eine Vielzahl an weiteren Bestimmungen und Ausnahmen. Eine konkrete Prüfung durch einen Anwalt kann dabei erheblich an Geld sparen.
06.10.2013 - Mietrecht
Kündigung wegen Renitenz des Mieters – Hausflurnutzung
Der die Grenzen des Mietgebrauchs bezogen auf den Hausflurs hartnäckig missachtende Mieter kann ordentlich gekündigt werden. (Leitsatz der Redaktion)
LG Köln, Urteil vom 2.12.2016 – 10 S 99/16 in NJW-RR 2017/652
Der die Grenzen des Mietgebrauchs bezogen auf den Hausflurs hartnäckig
Betäubungsmittelaufbewahrung und Wohnungsbeschädigung bei Polizeieinsatz
1. Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ BGB § 535, BGB § 538, BGB § 241 BGB § 241 Absatz II BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt.
2. Zur Frage der Schadensursächlichkeit mietvertraglicher Obhutspflichtverletzungen.
BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 49/16 in NJW-RR 2017/329
1. Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt
Eigenmächtiges Umstellen der Fernsehversorgung durch Vermieter
1. Zur Installation einer Satellitenanlage anstelle von Kabelfernsehen durch den Vermieter ohne Beteiligung der Mieter.
2. Sieht der Mietvertrag einen Kabelanschluss vor und ist die Umlage der Kosten hierfür auf den Mieter im Mietvertrag vereinbart, ist der Vermieter nicht befugt, einseitig zur Empfangsversorgung über Satellit zu wechseln.
3. Die Möglichkeit, dass der Mieter durch Direktvertrag mit dem Anbieter eines Glasfaseranschlusses ein splitterfähiges Kabelsignal empfangen kann, ist nicht erfüllungstauglich und lässt die Pflicht des Vermieters zur Bereitstellung eines Kabelanschlusses nicht entfallen. (Leitsätze 2 und 3 von der Redaktion)
LG Kempten, Urteil vom 8.4.2016 – 52 S 2137/15 in NJW-RR 2017 139
1. Zur Installation einer Satellitenanlage anstelle von Kabelfernsehen durch den
Beleidigungskündigung und Härtefall wegen Gesundheitsverschlechterung
1. § BGB § 543 BGB § 543 Absatz I 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung von Senat, NZM 2005, NZM Jahr 2005 Seite 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).
2. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. GG Artikel 2 GG Artikel 2 Absatz II 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § BGB § 543 BGB § 543 Absatz I 2 BGB zur Folge haben – was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist –, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senat, NZM 2005, NZM Jahr 2005 Seite 300 unter II 4).
BGH, Urteil vom 9.11.2016 – VIII ZR 73/16 in NJW-RR 2017/134
1. § BGB § 543 BGB § 543 Absatz I
Verbot der Vorratskündigung im Eigenbedarfsrecht
1. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § BGB § 573 BGB § 573 Absatz II Nr. BGB § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB reicht eine sog. Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, NJW 2015, NJW Jahr 2015 Seite 3368; NJW 2005, NJW Jahr 2005 Seite 2395). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, NJW 2015, NJW Jahr 2015 Seite 3368).
2. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, NJW 2005, NJW Jahr 2005 Seite 2395).
3. Die Prüfungskompetenz des BerGer. hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das RevGer. unterliegt. Daher hat das BerGer. die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen iSv § ZPO § 529 ZPO § 529 Absatz I Nr. ZPO § 529 Absatz 1 Nummer 1 ZPO auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (im Anschluss an BGHZ 162, BGHZ Band 162 Seite 313, [BGHZ Band 162 316 f.] = NJW 2005, NJW Jahr 2005 Seite 1583; BGH, VersR 2016, VERSR Jahr 2016 Seite 1194 = BeckRS 2016, BECKRS Jahr 13463; NJW 2016, NJW Jahr 2016 Seite 3015; NJW-RR 2016, NJW-RR Jahr 2016 Seite 982).
BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 in NJW-RR 2017/75
1. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § BGB §
Ausgleich von Mietrückständen bei fristloser Kündigung
Wer Mietrückstände vollständig innerhalb der gesetzlichen 2-Monatsfrist ausgleicht, kann eine fristlose Kündigung des Vermieters
unwirksam machen. Dies gilt aber nicht für eine ordentliche Kündigung des Vermieters, die auf den Kündigungsgrund
„schuldhafte Pflichtverletzung“ gestützt und ausgesprochen wird (BGH VIII ZR 6/04).
Wer Mietrückstände vollständig innerhalb der gesetzlichen 2-Monatsfrist ausgleicht, kann eine
BGH VIII ZR 115/04
Zur Fristwahrung einer Betriebskostenabrechnung muss diese nur formell ordnungsgemäß sein – § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB
Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen
Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher
Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.
Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungs­frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen,
es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.
BGH, Urteil vom 17. November 2004 -VIII ZR 115/04 -LG Potsdam AG Potsdam
Zur Fristwahrung einer Betriebskostenabrechnung muss diese nur formell ordnungsgemäß sein
Wohnungsgröße als Mangel
Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt, stellt dieser Umstand
einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minde­rung berechtigt
(Senat, Urteil vom 24. März 2004 -VIII ZR 295/03, zur Veröf­fentlichung bestimmt).
Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die mehr
Folge einer unwirksamen Vertragsklausel
Eine unangemsessene Benachteiligung einer Vertragspartei -und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung -kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist.
(Bestätigung von BGHZ 127, 245, 253 f.).BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 -VIII ZR 308/02 -LG Düsseldorf AG Düsseldorf.
In Betracht kommt in diesem Fall z.B. eine Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen und eine Endrenovierungsklausel.
Da eine Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen unwirksam ist, führt dies zur Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel.
Treffen im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel und eine Endrenovierungsklausel aufeinander, so sind beide Klauseln unwirksam, da dies eine zu große Benachteiligung der Mieter darstellt. Dies ist auch dann der Fall, wenn beide Klauseln einzeln Betrachtet wirksam sind. (BGH, Urteil vom 14.05.2013, VIII ZR 308/02)
Eine unangemsessene Benachteiligung einer Vertragspartei -und damit eine Unwirksamkeit der

References: § 535

§ 1
 § 535
 § 538
 § 241
 § 241
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 573
 § 573
 § 573
 § 529
 § 529
 § 529

BGH 
 § 556
 § 556
 § 556
 § 536