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Timestamp: 2018-11-19 12:27:37+00:00

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Définir la mission du Commissaire aux comptes.
» Définir la mission du Commissaire aux comptes.
#1 01-10-2015 21:31:54
1- la copropriété a confié au Conseil de copropriété la tâche de recruter un Commissaire aux Comptes indépendant car les comptes n'ont pas été approuvés sur un semestre. Comment peut-on définir cette tâche à un candidat svp ? Que peut-on lui demander d'investiguer ?
2- Nous envisageons d'engager un nouveau Commissaire aux comptes lors d'une prochaine AG statutaire. Quelles sont les missions que l'on peut demander à un Commissaire aux Comptes pour définir ses tâches pour que la comptabilité soit parfaitement vérifiée svp ? Pas seulement vérifier que les montants soient corrects, que toutes les factures ont été payées, mais si les montants dans toute la comptabilité sont bien écrits au bon endroit, que "rien ne passe à travers les mailles du filet", que les sinistres soient bien tous précisément gérés, que cela soit bien imputé par bloc quant il faut, que la gestion soit OK à tous points de vue. Cece qu'il y a lieu de faire selon le calendrier, etc...
#2 02-10-2015 08:44:58
Re : Définir la mission du Commissaire aux comptes.
Je réponds à votre message.Vos 2 questions se chevauchent partiellement.
1- la copropriété a confié au Conseil de copropriété la tâche de recruter un Commissaire aux Comptes indépendant
Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe.
car les comptes n'ont pas été approuvés sur un semestre.
[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Je comprends que l'AG n'a pas approuvé les comptes du syndic portant sur un semestre [/color]
Comment peut-on définir cette tâche à un candidat svp ? Que peut-on lui demander d'investiguer ?
[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Les obligations et les compétences du CAC sont déterminées par le Règlement de copropriété, nous apprend l'art. 577-8/2[/color]
2- Nous envisageons d'engager un nouveau Commissaire aux comptes lors d'une prochaine AG statutaire.
[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Nous (?) = l'AG désigne un CAC[/color]
Quelles sont les missions que l'on peut demander à un Commissaire aux Comptes pour définir ses tâches pour que la comptabilité soit parfaitement vérifiée svp ? Pas seulement vérifier que les montants soient corrects, que toutes les factures ont été payées, mais si les montants dans toute la comptabilité sont bien écrits au bon endroit, que "rien ne passe à travers les mailles du filet", que les sinistres soient bien tous précisément gérés, que cela soit bien imputé par bloc quant il faut, que la gestion soit OK à tous points de vue. Cece qu'il y a lieu de faire selon le calendrier, etc...
[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Le règlement de copropriété détermine les obligations et les compétences du CAC. Les missions, ce sont celles déterminées dans le règlement de copropriété. Si le règlement est muet, à l'AG de se prononcer sur un texte à intégrer ds ce règlement relatif au CAC. Aux copropriétaires à s'impliquer dans l'élaboration du contenu de cette partie du règlement. à proposer à l'AG. La loi de 2010 a entendu responsabiliser les copropriétaires.[/color]
que les sinistres soient bien tous précisément gérés, que cela soit bien imputé par bloc quant il faut, que la gestion soit OK à tous points de vue. Cece qu'il y a lieu de faire selon le calendrier, etc...
[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]La bonne exécution par le syndic de ses missions , sans préjudice de celles attribuées au CAC fait l'objet d'une surveillance par le CDC. La lecture et la compréhension par le CDC de documents comptables constituent un atout évident pour mener à bien sa mission de surveillance des gestions administrative, technique, financière ..du syndic. [/color]
Par souci de lisibilité, j'ai voulu mettre mes réflexions en couleur bleue. En vain. Sorry.
Dernière modification par GT (02-10-2015 08:47:59)
#3 02-10-2015 09:08:54
Ci-dessous , vous trouverez un extrait d'une formule type proposée par le notaire VAN DEN EYNDE
"L’assemblée des copropriétaires désigne annuellement un commissaire aux comptes, â la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés Celui-ci aura pour mission de faire rapport lors de l’assemblée générale de la vérification des comptes établis par le syndic, dont la concordance entre les chiffres repris en comptabilité et les extraits bancaires du dernier jour de l’exercice comptable ou tous autres documents comptables Son rapport écrit sera annexé au procès-verbal de l’assemblée générale. "
#4 02-10-2015 09:58:12
A ce sujet 'tite demande pour Rexou ( je crois) :
http://www.const-court.be/public/f/2011/2011-187f.pdf ( 13 pages)
Du pragmatisme à la Belge !
#5 02-10-2015 10:31:32
Voilà un bel exemple des conneries législatives en copropriétés avec cette manie de tout légiférer avec un bazooka pour tuer une mouche !
Sans réfléchir, ceux qui ont fait notre belle loi de la copropriété (ironique...) ce sont dit que ce serait bien de faire le maximum de liens avec le monde des sociétés (des grandes et très grandes, même pas les simples PME).
Les comptes des sociétés sont contrôlées par des "commissaires aux comptes" qui est une profession réglementée réservée aux Réviseur d'entreprises...
Mais le titre sonne bien et on va l'utiliser dans la loi. Peut-être avec une idée derrière la tête d'obliger un jour les acp à faire appel aux réviseurs (??? officiellement non mais qui sait la vérité....)....
Mais le législateur n'a pas voulu réserver la mission aux réviseurs (heureusement, vu les prix pratiqués ce seraient devenu un des postes les plus chers des petites & moyennes acp) ==> du coup, les réviseurs ne sont pas content : on leur pique leur beau titre mais on ne leur donne pas ce magnifique cadeau de prendre le monopole du contrôle des acp....
Heureusement que les juges n'ont pas suivi la plainte de l'IRE....
L'acp qui veut engager un réviseur le peut mais celle qui veut nommer un propriétaire, un comptable ou un boulanger le peut aussi....
Pas certain qu'un réviseur stagiaire peu motivé (qui le cabinet va t'il désigner pour contrôler une petite acp ?) serait plus efficace qu'un boulanger sérieux dans sa mission.... Par contre, la note d'honoraires entre les deux....
#6 02-10-2015 12:27:38
Cette formule d'un notaire n'est selon mon opinion pas conforme à la nouvelle loi et l'AR du 12.07.2012, puisqu'elle ne permait pas un contrôle de l'inventaire annuel. En d'autres mots le commissaire ne peut pas vérifier si toutes les factures sont enregistrés dans le Gradn Livre, etc. ... . Un commissaire doit aussi pouvoir contrôler el grand livre, les différnets journaux, ... une farde d'extraits bancaires très vcolatilles.
Quand aux "Journaux comptable" je cite Wikipedia :
Les journaux auxiliaires les plus employés sont (les initiales peuvent varier) :
Le journal des Achats et frais (HA)
Le journal de Banque (BQ) - si l'entreprise dispose de plusieurs banques, elle aura autant de journaux de banques, chacun étant lié à un seul compte
Le journal de Caisse (CA) - si l'entreprise dispose de plusieurs caisses, elle aura autant de journaux de caisses, chacun étant lié à un seul compte
Le journal des Ventes (VT)
Le journal des Opérations diverses (OD), on enregistre dans ce journal en général tout ce qu'on ne peut pas enregistrer dans les autres journaux et les acquisitions d'immobilisations
Le journal des À-Nouveaux (OD) reprend le détail des écritures non lettrées de chaque comptes de bilans non soldé à la fin de l'exercice comptable précédent et le reporte à la date d'ouverture de l'exercice en cours
Il est plus rare de voir un journal spécifique de paie, les enregistrements comptables relatifs aux paies et aux charges sociales étant souvent considérés comme des Opérations diverses.
C'est un fait que dans une ACP l'existence séparée de plusieurs de ces journaux n'est pas utile. Il suffit d'avoir un Journal de Banque par compte bancaire et un journal des comptes divers. Un Journal des Achats (= fournisseurs) et un Journal des Ventes (= provisions CP) pourait être utile dès un certain volume.
#7 02-10-2015 12:46:03
Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Je comprends que l'AG n'a pas approuvé les comptes du syndic portant sur un semestre
Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Les obligations et les compétences du CAC sont déterminées par le Règlement de copropriété, nous apprend l'art. 577-8/2
Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Nous (?) = l'AG désigne un CAC
Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Le règlement de copropriété détermine les obligations et les compétences du CAC. Les missions, ce sont celles déterminées dans le règlement de copropriété. Si le règlement est muet, à l'AG de se prononcer sur un texte à intégrer ds ce règlement relatif au CAC. Aux copropriétaires à s'impliquer dans l'élaboration du contenu de cette partie du règlement. à proposer à l'AG. La loi de 2010 a entendu responsabiliser les copropriétaires.
Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]La bonne exécution par le syndic de ses missions , sans préjudice de celles attribuées au CAC fait l'objet d'une surveillance par le CDC. La lecture et la compréhension par le CDC de documents comptables constituent un atout évident pour mener à bien sa mission de surveillance des gestions administrative, technique, financière ..du syndic.
J'ai trouvé le problème et coloré vos commentaires en bleu.
Je suis d'accord avec votre commentaire, mais j'y ajoute des précisions (pour le texte de LadyA en rouge):
LadyA a écrit :
car les comptes n'ont pas été approuvés sur un semestre
Interdit (voir ma réponse à venir dans un autre sujet), mais des bilans provisoires sont possibles à des intervalles périodiques.
les sinistres soient bien tous précisément gérés
La comptabilité en partie double permet une gestion très precise (voir ma réponse à venir dans un autre sujet).
#8 02-10-2015 12:50:37
Une connerie est une connerie quand elle est une connerie.
Je ne crois pas que c'est le cas pour la loi de 2010.
#9 02-10-2015 13:04:49
Explication technique ajoutée ici au mode d'emploi
#10 02-10-2015 14:38:41
Pour en revenir à nos moutons (la question de LadyA)
Je lis ceci.
http://www.absa.be/news/8/28/Le-commiss … ample.html
"Définir une fois pour toutes les obligations d’un commissaire aux comptes dans un règlement de copropriété, c’est d’abord choisir entre le minimum acceptable et le plus complet possible. Cette dernière solution risque de créer des difficultés dans les petites copropriétés et de rendre la fonction inaccessible à la grande majorité des copropriétaires, ce qui est contraire à la volonté du législateur.
Nous proposons donc, pour les copropriétés de moins de 20 lots, le contrôle des points suivants :
- Que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers de sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses.
- Qu’il y ait concordance entre les chiffres repris en comptabilité et les extraits bancaires du dernier jour de l’exercice comptable.
- Que les dépenses correspondent aux décisions de l’assemblée générale.
- Que la répartition des charges et l’imputation des recettes soient conformes aux prescrits du règlement de copropriété.
La loi n’impose pas de rapport écrit de la part du commissaire aux comptes.
Nous conseillons cependant d’en établir un ; il décrira la manière dont il a effectué son travail.
Il certifiera (ou refusera) la comptabilité présentée et indiquera que les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et qu’ils donnent (ou non) une image correcte de la situation financière de la copropriété.
Si le commissaire est un copropriétaire, sa responsabilité civile sera assurée et les primes d’assurances seront à charge de l’association des copropriétaires.
Le rapport du commissaire aux comptes constitue un avis généralement suivi mais en dernier ressort, il revient cependant à l’assemblée générale d’approuver ou non (à la majorité absolue) les comptes du syndic."
Il me paraît évident que les honoraires du CAC sont adaptés aux exigences de compétences et aux obligations imposées par le RDC.
Dernière modification par GT (02-10-2015 14:41:32)
#11 02-10-2015 17:17:53
Ce texte de l'ABSA situe très bien le problème réel:
"Ce n'est pas à une organisation professionnelle de dicter des règles, mais de les exécuter."
Le texte en rouge permet à un syndic de transférer de l'argent entre des comptes d'ACP différentes. Un past-président de l'IPI a été condamné (au civil) pour cette méthode. Je suis surpris que l’ABAS n’a pas imposé la tenue et contrôle du journal de banque.
La phrase suivante manque: Que les recettes correspondent aux décisions de l’assemblée générale.
Ce texte n’est pas la méthode à suivre, puisque protège trop les intérêts de syndics et tient trop peu compte avec ceux des CP.
En plus ce texte ne reste pas dans les limites posés par la loi et les arrètés d'exécution.
#12 02-10-2015 19:08:25
Si je lis bien, l'ABSA ne dicte rien, n'impose rien mais propose aux copropriétaires une définition des obligations du CAC, uniquement de petites copropriétés. Puisque la loi nous apprend que le RDC détermine les obligations du CAC. Il n'existe aucun arrêté d'exécution dans cette matière précise : les obligations du CAC.
Un arrêté royal existe, mais il concerne la tenue de la comptabilité des copropriétés.
#13 02-10-2015 19:36:21
En exécution de normes minimales, déterminés par l’Art. 557-8 §4 17° du Code Civil (= les petites ACP) le syndic devrait fournir selon moi à chaque membre de l’AG, si la comptabilité simplifiée est suivi:
La liste détaillée des recettes (suggestion : classée par compte comptable, puis en ordre chronologique d’inscription)
La liste détaillée des dépenses (suggestion : classée par compte comptable, puis en ordre chronologique d’inscription)
la situation de trésorerie du dernier jour de la période comptable
les mouvements des disponibilités en espèces (suggestion : en ordre d’inscription)[/*]
les mouvements des disponibilités en compte, par compte bancaire (suggestion : en ordre d’inscription)
le montant du fonds de roulement
le montant du fonds de réserve
la liste des créances et les dettes des copropriétaires des lots privatifs (un montant par lot avec quotités)
C'est selon moi ce groupe de documents que le CAC devrait vérifier, et pas la liste proposée par l'ABSA.
Et verifier consiste selon moi au moins à voir
si les inscriptions dans les documents remis aux membres de l'AG correspondent avec les documents comptables du syndic
si les mouvements se basent sur une décision explicite de l'AG (ou décision urgente explicite du syndic)
si les dispositions de l'Art. 577-8 §4 15° CC ont été suivi par le syndic, pour le fournisseur concerné
si le syndic qui demande des honoraires est assurée comme prévue par l'Art. 577-8 §4 15° CC et a remis une copie de l'attestation à qui imposé par les statuts (si le syndic est une firme = attestion au nom de cette firme)
J'y ajouterai par la voie des statuts, bien que pas imposé par la loi:
la liste des créances et les dettes des anciens copropriétaires des lots privatifs (un montant par ex-membre de l'AG)
la liste des créances des fournisseurs (un montant par fournisseur avec note de crédits éventuels)
la liste des dettes des fournisseurs (un montant par fournisseur, exclu les notes de crédits)
#14 02-10-2015 19:53:10
Et si le comptabilité est tenue non pas de manière simplifiée suivant le plan comptable normalisé établi par le Roi applicable aux copropriétés . Quelles sont les obligations (suggérées) à imposer au CAC ds le RDC ?
#15 02-10-2015 19:53:23
[*]le montant du fonds de roulement[/*]
[*]le montant du fonds de réserve[/*]
Je rajouterais pour ces deux points : la liste des mouvements permettant de comprendre l'évolution de ces deux fonds depuis la fin de l'exercice précédent (apports et utilisations), ainsi que la ventilation de ces deux fonds par CP.
#16 02-10-2015 20:15:47
En exécution de normes minimales, déterminés par l’Art. 557-8 §4 17° du Code Civil (= les petites ACP) le syndic devrait fournir selon moi à chaque membre de l’AG, si la comptabilité simplifiée est suivi: [...]
Mon interprétation du code civil est que, outre l'article 557-8 §4 17°, les petites ACP sont également tenues de rédiger un bilan à approuver par l'AG et à communiquer aux notaires en vertu de l'art 577-11 §1er 6°. Ce bilan est en fait l'inventaire, mais les petites ACP ne sont pas tenues aux prescriptions de formes de l'AR de 2012.
La plupart des points mentionnés par Luc se retrouvent inévitablement dans ce bilan (à comprendre au sens général d'un bilan de société).
Etablir ce bilan est par ailleurs un excellent moyen de détecter les éventuels problèmes dans la comptabilité.

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 l'article 557
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