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Volendo brevemente riassumere, i principi sanciti dai giudici di legittimità sono i seguenti: - PDF
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1 Posti auto non equivalenti in condominio: illegittima la scelta in base ai millesimi Cassazione, sez. II civile, sentenza n (Giuseppe Mommo) La sentenza della Cassazione n , depositata il 7 dicembre 2006, ha confermato l illegittimità di una delibera condominiale che aveva consentito la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà. La vicenda giudiziaria ha riguardato un condominio in cui i posti auto si trovavano in un garage condominiale ad uso promiscuo ed il problema di fondo era rappresentato dalla circostanza che i posti auto (in totale nove) non erano equivalenti in quanto i posti 7 e 9 per la loro fruibilità in entrata ed in uscita, rendevano necessaria la rimozione delle autovetture allocate nei posti 6 e 8, che dovevano pertanto, lasciare il cambio in folle per lo spostamento a mano. Con la delibera ritenuta illegittima si era stabilito che la scelta del posto auto nel garage condominiale avvenisse partendo dal condominio titolare del più alto numero di millesimi. Il Giudice d Appello aveva ritenuto illegittima la delibera condominiale, adottata a maggioranza, perché, quanto all uso del garage comune condominiale, non poteva attribuire ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti e quindi in funzione dei millesimi di proprietà. La Cassazione ha confermato la decisione di merito precisando che la quota di proprietà di cui all articolo 1118 Cc, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti. Pertanto, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato dall articolo 1102 cod. civ, il quale, con il porre il limite del pari uso, impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri. Il criterio prescelto dall assemblea, secondo la Cassazione, non può essere condiviso e ritenersi legittimo traducendosi in una assegnazione dei posti a tempo indeterminato, dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima comprensione del pari uso dei condomini svantaggiati. Ne consegue che, come nel caso di insufficienza di posti, anche nel caso di diversa comodità, al fine di non ledere il principio del pari uso da parte di tutti i condomini del bene comune previsto dall art cod. civ., il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello della turnazione. A proposito del principio del pari uso e del godimento paritario, in fatto di parcheggi condominiali, per completezza di informazione si può aggiungere che la carenza di spazi destinati al parcheggio, essendo una delle principali problematiche in diverse realtà condominiali, ha spinto alla trasformazione di cortili ed altri locali di proprietà comune (pur insufficienti a soddisfare pienamente tutti i condomini!) in zone destinate al parcheggio. Alla impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, si ricollega un notevole contenzioso, basato sulla pretesa violazione del principio del godimento paritario e del pari uso della cosa comune da parte di tutti i condomini. Sul significato di pari uso e godimento paritario e sulla legittimità della trasformazione, anche nel caso in cui non sia possibile assicurare a ciascun condomino un posto macchina, la Cassazione si è pronunciata per la prima volta nel 1992, quando ha stabilito che l'assemblea di un condominio edilizio
2 può validamente deliberare con la maggioranza di cui all'art comma c. c. la specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione alle caratteristiche obiettive del locale medesimo non importando una sostanziale modifica della cosa comune bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l'impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza. (Cass. civ. Sez. II, , n. 2084). Nel caso deciso in quella circostanza, si trattava di un locale situato al piano terra dell'edificio con accesso alla via pubblica mediante una rampa carrabile. Sul fatto che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, la Corte, poi, è tornata con altre pronunce conformi (cfr. Cass. Sentt. n. 9649/1998, n. 1057/1999 e n /2005), ampliando e definendo meglio il solco tracciato da quella prima decisione. Volendo brevemente riassumere, i principi sanciti dai giudici di legittimità sono i seguenti: nel caso di uso promiscuo del garage condominiale, l eventuale assegnazione del posto macchina non può essere a tempo indeterminato e la scelta del posto non può seguire il criterio del valore degli appartamenti e quindi non può essere fatta in funzione dei millesimi di proprietà, favorendo i condomini con i millesimi più alti; la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perchè se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; la delibera, che stabilisce la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione dei posti, può essere adottata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. e non con l'unanimità; la disciplina turnaria, dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento tenendo conto delle circostanze. (Altalex, 22 dicembre Nota di Giuseppe Mommo) SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE Sentenza 7 dicembre 2006, n (Presidente A. Elefante, Relatore F. Trombetta) Svolgimento del processo Con citazione notificata il M. L., S. R. e B. D. convennero davanti al Tribunale di Roma il Condominio di Via Firmico Materno 13 in Roma, in persona dell Amm.re pro tempore, M. E., M. N., M. M. C., C. G. L., M. F., C. M. D., B. F., D. I. P. perchè fosse dichiarata l invalidità della delibera, emessa a
3 maggioranza, il con la quale si era stabilito che la scelta del posto auto nel garage condominiale avvenisse partendo dal condominio titolare del più alto numero di millesimi, in conformità ad un parere legale richiesto unanimemente da tutti i condomini con precedente delibera del ; e si dava mandato all amministratore di attribuire ai singoli condomini secondo la loro scelta i posti auto, lamentavano gli attori, poiché i posti auto (in totale nove) non erano equivalenti in quanto i posti 7 e 9 per la loro fruibilità in entrata ed in uscita, rendevano necessaria la rimozione delle autovetture allocate nei posti 6 e 8, che dovevano pertanto, lasciare il cambio in folle per lo spostamento a mano, che la delibera era illegittima, realizzando una divisione del bene comune, per violazione dell articolo 1119 e 1102 Cc. Costituitisi i convenuti, il Tribunale con sentenza 12111/97 dichiarava la propria incompetenza a decidere e la competenza per materia del Giudice di Pace di Roma al quale veniva rimessa la causa che veniva dallo stesso decisa con il rigetto della domanda attrice (sentenza 508/99). Su impugnazione degli attori il Tribunale di Roma, con sentenza , accoglieva l appello dichiarando la nullità della delibera assembleare del Afferma il Tribunale, per quanto ancora interessa: che il tenore della verbalizzazione non lascia dubbi sull intendimento dell assemblea di sostituire il precedente criterio di turnazione, con uno che non comportasse, anno per anno la rotazione dei posti auto, con ciò escludendosi la configurabilità di una divisione, oltretutto per difetto di forma, necessitando atto scritto ed in caso di delibera assembleare) il consenso di tutti i condomini con la sottoscrizione del verbale, non avvenuta nella specie; che tuttavia la delibera è illegittima in quanto ha attribuito, in violazione dell articolo 1102 Cc, un uso differenziato del bene comune dal punto di vista qualitativo, atteso che per quattro auto l utilizzabilità viene ad essere gravemente limitata, per cui l attribuzione permanente del godimento frazionato di una parte del bene in danno di alcuni soltanto dei condomini, altera la pienezza e la parità dell uso e riguardando diritti individuali necessita del consenso di tutti; ma il fatto che possa in futuro tale regolamentazione essere rivista impedisce di far valere l illegittimità della delibera in assenza di alcuna menzione di un eventuale riesame in prossima futura scadenza. Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione i condomini in epigrafe indicati. Resistono con controricorso e ricorso incidentale condizionato L. M., R. S., D. B. che hanno depositato memoria. Motivi della decisione Deducono i ricorrenti a motivi di impugnazione: 1) la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117, 1118, 1102 Cc in relazione all articolo 360 n. 3 Cpc per avere il Tribunale, nell affermare l illegittimità del criterio, per regolare i diritti di godimento sul garage comune, stabilito con la delibera perchè in violazione del limite del pari uso di cui all articolo 1102 Cc (in quanto attraverso l attribuzione permanente del godimento frazionato di una parte del bene comune, stante la non equivalenza dei posti auto in esso ricavati dal bene comune, viene compromessa in danno di alcuni soltanto dei condomini, la pienezza e parità d uso), ERRONEAMENTE: fatto derivare l ampiezza dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni, dai criteri fissati dalle norme sulla comunione in generale, in particolare dell articolo 1102 Cc il cui limite qualificativo riguarda soltanto il divieto di alterare la destinazione della cosa comune, NONOSTANTE: A) la delibera non riguardi il limite qualitativo imposto dall articolo 1102 Cc in quanto non ha alterato la destinazione d uso del bene comune, ma ha disciplinato in maniera differenziata il godimento di un bene comune, il garage condominiale non idoneo a fornire uguali modalità di accesso e manovra a nove autovetture ma soltanto a sei autovetture; B) il titolo costitutivo(atto di riparazione del mutuo, frazionamento d ipoteca, assegnazione rogito Not. CAVALLARO) preveda che all assegnatario di ciascun appartamento, venga altresì, assegnata in proprietà la quota proporzionale del locale adibito a garage per uso comune, laddove quota proporzionale va intesa come quota ideale del locale garage proporzionata ai millesimi di proprietà, in perfetta sintonia cioè con il criterio di godimento stabilito dalla delibera impugnata aggravata da sette (su nove) condomini fra i quali anche i due condomini dei posti auto 6 e 8 le cui vetture devono essere lasciate in folle per essere spostate a mano; C) il criterio di uso, di cui alla delibera, non impedisca l uso ad alcun condomino, ma la diversifichi per ragioni di ordine spaziale.
4 2) L insufficienza e contraddittorietà della motivazione su punto decisivo (articolo 1117, 1118, 1102 Cc in relazione all articolo 360 n. 5 Cpc) per avere il Tribunale, pur rilevando che la delibera è inidonea a realizzare una divisione, erroneamente affermato che essa produce attribuzione permanente del godimento frazionato di una parte del bene, nonostante: a) l assemblea possa in qualunque momento modificare la delibera fissando diversi criteri di assegnazione dei posti auto; b) sia sempre possibile formare una diversa maggioranza, dal momento che dei quattro condomini pregiudicati nella scelta del posto auto, almeno due potrebbero revocare il consenso, unendosi agli attuali dissenzienti. Deducono L. M., R. S., D. B. a motivo del ricorso incidentale condizionato: la violazione e falsa applicazione dell articolo 1119 Cc, per avere il Tribunale escluso che la delibera impugnata abbia dato luogo ad una divisione del garage comune, nonostante almeno di fatto una divisione sia stata attuata, tant è che nel verbale di assemblea del si dava mandato all amministratore di sottoporre la questione ad un legale per risolvere definitivamente l assegnazione dei posti macchina, compilando poi un atto definitivo con l indicazione delle scelte dei condomini, da allegare al verbale, con ciò violando l articolo 1119 Cc. Va preliminarmente disposta, ex articolo 335 Cpc, la riunione dei ricorsi principale ed incidentale, trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza. Il ricorso principale è infondato. Quanto al primo motivo, non merita alcuna censura l applicazione, fatta dal Tribunale, dell articolo 1102 Cc per valutare la legittimità o meno della delibera assembleare che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, ha attribuito ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti. E infatti, indubbio, come dottrina e giurisprudenza hanno sempre affermato, che le disposizioni dell articolo 1102 Cc, in materia di comunione trovino applicazione anche in materia di condominio in forza del rinvio di cui all articolo 1139 Cc. Corretta, è, poi, la decisione del Tribunale che nel criterio di uso del garage comune deliberato, ha ravvisato la violazione della citata norma, non garantendo, anzi impedendo il criterio scelto, il pari uso del garage a tutti i condomini, dal momento che i posti macchina non sono equivalenti sotto il profilo della comodità di uso. Trattandosi, invero, di garage in comunione pro indiviso fra tutti i condomini, in cui il diritto di ciascuno investe l immobile nella sua totalità, la quota di proprietà di cui all articolo 1118 Cc, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l articolo 1102 Cc con il porre il limite del pari uso. Quindi se è evidente che, non essendo nel caso concreto i posti macchina equivalenti per comodità d uso, un criterio di utilizzazione debba pur essere stabilito; è, altresì, evidente che, nel disaccordo delle parti, il criterio da seguire non possa non rispettare l articolo 1102 Cc il quale impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri; risultato diverso che, invece, il criterio prescelto dall assemblea consegue traducendosi in una assegnazione dei posti a tempo indeterminato, dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima comprensione del pari uso dei condomini svantaggiati. Il motivo di ricorso va, perciò, respinto. Infondata è anche la censura di cui al secondo motivo di ricorso, sia sotto il profilo dell insufficienza che della contraddittorietà della motivazione; in quanto la esclusione di una divisione a carattere reale, non è in contrasto con l affermazione di una assegnazione a carattere non temporaneo dell uso del posto macchina che, di fatto, verrebbe a realizzarsi, come sopra detto e che, comunque, per il tempo in cui perdurerebbe sarebbe illegittima. Il ricorso principale va, pertanto, respinto, con assorbimento del ricorso incidentale condizionato. Sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio. P.Q.M.
5 La Corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale; assorbito l incidentale; compensa le spese. Così deciso in Roma il 5 dicembre 2005 Depositato in cancelleria il 7 dicembre ( da )
Nulla la delibera dell'assemblea che assegna al proprietario dell'immobile con più millesimi il diritto a scegliere il posto. Autore: Malagesi Federica In: Diritti e doveri Con la sentenza n. 26226 del

References: sentenza 
 sentenza 
 articolo 1118
 articolo 1102
 Cass. 
 Sentenza 
 articolo 1119
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 articolo 360
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 articolo 335
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 articolo 1102
 articolo 1139
 articolo 1118
 articolo 1102
 articolo 1102
 sentenza