Source: http://ogestorimobiliario.blogspot.ca/
Timestamp: 2018-02-22 20:07:06+00:00

Document:
Em meio à restrição de capital da Caixa Econômica Federal, os bancos privados começaram a estudar a possibilidade de operar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O foco dessas instituições, entretanto, é apenas o Pró-Cotista, linha de financiamento de imóveis com taxas menores para trabalhadores com recursos no fundo. Neste momento, os bancos calculam se a aposta vale a pena. Isso porque, diferentemente das demais linhas, a prestação de contas na linha do FGTS é maior do que nas modalidades tradicionais. Essa discussão ainda é interna em cada banco, mas, nos bastidores, já se cogita a possibilidade de apresentarem uma proposta conjunta do setor, pelo Pró-Cotista, ao Conselho Curador do Fundo via a Federação Brasileira de Bancos (Febraban). No caso das áreas de saneamento e mobilidade urbana, os bancos privados não demonstram tanto apetite, por mais que o governo queira.
Os bancos garantem que podem entregar retorno acima dos 3% exigidos pelo FGTS. O interesse das instituições não se dá só pelo fato de o crédito imobiliário fisgar clientes por até 30 anos, mas também por permitir a oferta de penduricalhos, como cartão de crédito, seguros e produtos de investimento.
A movimentação dos bancos privados preocupa, por outro lado, os donos de construtoras. Empresários temem que essas instituições cobrem spreads maiores (diferença de quanto um banco paga para captar e o quanto cobra para emprestar), o que poderia esfriar as vendas exatamente em um momento em que o mercado demonstra recuperação ainda incipiente. Criticam, ainda, o fato de os bancos não demonstrarem interesse em toda a operação do FGTS.
Esse produto é tido como o ‘filé’ do mercado imobiliário e do próprio FGTS. Não é para menos. Essa é a linha mais atrativa do setor, perdendo apenas para o Minha Casa, Minha Vida. Com juros que variam de 7,5% a 8,6% ao ano, contra um custo de captação de 3% – remuneração paga ao FGTS -, esses empréstimos somaram mais de R$ 6 bilhões no ano passado. De 2018 a 2021, o orçamento da linha Pró-Cotista é de R$ 5 bilhões anuais.
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APLICAÇÃO DE MULTA POR INADIMPLÊNCIA PELO CONDOMÍNIO
Todos sabem que a parte mais difícil de morar em condomínio é a convivência, afinal não pensamos e agimos iguais. Temos comportamento distinto. E quando algum condômino passa a ter atitudes que incomodam aos demais moradores, uma providência deve ser tomada pelo síndico, mas sempre com razoabilidade.
É importante que os condôminos busquem respeitar os limites do Regimento Interno ou Convenção dos respectivos condomínios, para que se tenha um bom ambiente para os moradores.
De acordo com o artigo 1.335 Código Civil são deveres dos condôminos:
§ 1. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
O Código Civil no art. 1.336, § 1º impõe teto máximo de multa no importe de 2%, o que antes era de 20%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores a janeiro de 2003, prevalece o que ficou estabelecido na convenção. Ademais, é necessário lembrar que o condômino inadimplente também ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês.
Contudo, o STJ tem entendido que é lícito o condomínio aplicar multa de 10% ao condômino reincidente nos inadimplementos. O Tribunal tem entendido que a inadimplência do condômino é antissocial, pois o custo é repassado para os demais condôminos. Excepcionalmente, os ministros tem admitido multa de 10% por inadimplência, se ela constar em ata aprovada por ¾ dos condôminos.
Tal julgado tem fundamento no caput do art. 1.337 do Código Civil, que prevê:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Assim, com esse entendimento do STJ o condomínio tem meios mais eficientes para cobrar os condôminos reitaradamente inadimplentes, podendo aplicar punições mais rigorosas.
https://www.sindiconet.com.br/informese/como-aplicar-multaseadvertencias-em-condominios-convivenci...
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2015/10/1697615-stj-abre-caminho-para-aumentar-multasacondomi...
Isabela Arnaut e Filipe Fernandes Padovani Contó - Advogados
O ordenamento jurídico brasileiro reconhece, ademais, uma outra categoria: os assim denominados direitos reais sobre coisa alheia. Têm essa qualificação a alienação fiduciária em garantia, a hipoteca, o penhor, aanticrese — todos eles direitos reais de garantia —, além de outros, denominados como de uso ou fruição, dentre os quais o usufruto, a habitação, as servidões, os direitos do compromitente comprador de imóvel e, no que nos interessa mais para os fins deste artigo, a superfície.
Fernando Campos Scaff - Professor titular da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, advogado e árbitro.
O Estado brasileiro, por intermédio do artigo 108 do CC, prescreveu que "a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".
A alienação fiduciária, ao que importa ao presente estudo, se traduz no negócio jurídico em que o comprador, com o objetivo de garantia da dívida, dá ao vendedor a propriedade resolúvel do próprio imóvel comprado, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário-SFI, conforme ostenta o artigo 22 da lei Federal 9.514/97, verbis:
"Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Nesse norte, a e. Corregedoria Geral de Justiça do Estado de SP já decidiu, em inúmeras oportunidades, que o contrato compra e venda, com alienação fiduciária, não é privativo das entidades que operam no SFI, podendo ser entabulado entre pessoas naturais ou jurídicas:
"NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA - CAPÍTULO XX - Requerimento apresentado pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo - Alienação fiduciária de imóveis - Forma - Escritura pública ou instrumento particular para quaisquer dos contratos previstos na lei 9.514/97 ou resultantes de sua aplicação - Proposta de utilização do instrumento particular com efeitos de escritura pública apenas nos lavrados por entidade integrante do SFI - Não acolhimento." (Autos 131.428/12, Corregedor Des. Elliot Akel, DJ 19/3/14, grifos não constam do original) (No mesmo sentido CGJSP, processo: 049648-26.2012.8.26.0002, DJ: 11/08/2016).
Para ilustrar, trazendo tal dinâmica à realidade cotidiana, um vendedor, por exemplo, oferta a venda apartamento pelo valor de R$ 400.000,00. Ao final, o vende por R$ 390.000,00 à vista e R$ 10.000,00 a prazo, para pagamento em 15 dias, que perante o Cartório de Registro de Imóveis serão objeto de dois atos registrais: (1) registro de compra e venda, levando em consideração, para fins de custas e emolumentos, o valor da transação ou o valor do imóvel, o que for maior; (2) registro da alienação fiduciária, levando em consideração o valor da dívida a prazo, ou seja, a dívida vincenda (no caso os R$ 10.000,00).
Tal venda e compra, ao ser instrumentalizada por contrato particular, em que houve a constituição da garantia de alienação fiduciária para o pagamento da parcela vincenda (R$ 10.000,00), tem força de escritura pública, podendo ser apresentado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para registro, operando a transmissão da propriedade, na esteira do artigo 38 da lei Federal 9.514/97:
Cumpre, pois, ao comprador, pessoa natural ou jurídica, detentor agora de liberdade de escolha quanto à forma do título, em face do arrefecimento do monopólio estatal, optar conscientemente por revestir seu contrato de compra e venda, com garantia em alienação fiduciária, pela forma pública ou particular.
Jeferson Luciano Canova - Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Mirandópolis-SP.
Como toda novidade, o tema AirBnB ainda não está bem resolvido em nossa sociedade condominial. Devemos nos lembrar que até pouco tempo atrás existiam três tipos de condomínios: os residenciais, os comerciais e os mistos. A insegurança trouxe a inovação dos condomínios clubes, e, logo em seguida, os condomínios residenciais, que integravam com escritórios e shoppings em uma área maior. Sem adentrar aos aspectos técnicos e jurídicos dos condomínios e suas ‘frações ideais’, passou a existir nos condomínios residenciais a intenção de condôminos em valer-se da plataforma AirBnB para efetuar locação de suas unidades.
Primeiro, é importante ressalvar que existe em nosso ordenamento jurídico uma legislação que trata das locações residenciais urbanas e também prevê a denominada locação por temporada para um prazo não superior a 90 dias. Alguns proprietários buscam aproveitar-se da denominada locação por temporada para justificar o uso do AirBnB. Todavia, é importante primeiro analisar se a plataforma AirBnB tem características de locação por temporada.
E a resposta é negativa, pois em uma simples pesquisa no site AirBnB verifica-se que o mesmo sempre utiliza os termos hospedagem, ‘torne-se hóspede’, ‘hospede alguém’, enfim, o conceito firmado na plataforma é de hospedaria, que se assemelharia a hotelaria.
Vamos então considerar que o AirBnB é uma hotelaria/hospedaria, como os mesmos se definem em seu site, não podendo, então, ser considerado uma locação por temporada. Ao adquirir-se uma unidade em um condomínio residencial, as convenções estipulam que as unidades destinam-se para fins residenciais. Ou seja, não são as unidades destinadas para ‘hospedaria’ ou ‘hotelaria’. E sendo a unidade residencial, utilizá-la de outra maneira, como, por exemplo, valendo-se do AirBnB, estará ocorrendo modificação da destinação da unidade, o que é expressamente vedado pela legislação.
É importante ter em mente que quando um empreendimento é idealizado, o mesmo terá sua estrutura preparada e adequada de acordo com sua destinação, e não há como querer aproveitar a estrutura de um empreendimento residencial para simplesmente transformá-lo em hotel/hospedagem. Diversos fatores passam a ser afetados com a rotatividade existente, mas, principalmente, a segurança dos moradores.
Portanto, se algum proprietário tiver interesse em valer-se da plataforma AirBnB, deve inicialmente verificar o que está na convenção, pois sendo a destinação da unidade residencial, não poderá modificá-la. E ainda que se busque alegações sobre o direito de propriedade, deve-se lembrar que, ao adquirir a unidade, o proprietário tinha conhecimento da destinação da mesma, não podendo alegar que está tendo prejuízo por não poder usar o AirBnB.
Mas, com certeza, este assunto, por ser novo, ainda terá diversas discussões judiciais.
Luiz Ribeiro O N Costa Junior - Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP.
Postado por Marcos Mascarenhas às 08:06 Nenhum comentário:
A ideia desta nota é auxiliar interessados em uma melhor análise dos aspectos que refletem na segurança jurídica e regularidade de uma propriedade rural, não somente no momento de eventual alienação mas também no momento de concessão do imóvel em garantia, negociações de arrendamento, parceria e sobretudo, pelo simples fato de que uma propriedade regular gera valor por si só, algumas vezes chegando a valer 30% a mais no mercado.
Primeiramente é necessário ter em mãos a matrícula atualizada do imóvel, lembrando que a validade da certidão é de 30 dias. São 30 dias por conta da validade do protocolo, o que na prática significa que qualquer título deve ser registrado em 30 dias (art. 205 da Lei de Registros Públicos).
Recomendo que toda e qualquer análise da matricula deva levar em conta alguns princípios registrais imobiliários. É necessário compreender e aplicar eles na prática, inclusive em eventual defesa de direitos. Trata se de um diferencial considerável quando a verificação leva em conta estes princípios e se busca identificar cada um deles no exame da matrícula e consequente prova da regularidade da terra.
1- Presunção – o registro atribui eficácia e validade perante terceiros, até prova em contrário (presunção relativa – juris tantum).
2- Unitariedade da Matrícula – cada imóvel terá sua matrícula própria.
3- Inscrição – só com o registro pode se obter a segurança e proteção perante terceiros.
4- Territorialidade – os atos de registro serão praticados no Cartório da situação do imóvel.
5- Continuidade – só poderá ser objeto de registro ou averbação o documento que tiver suas informações relacionadas com o anterior.
6- Legalidade – o registro deve estar de acordo com as leis vigentes.
7- Especialidade – o objeto e demais características contratuais ou legais inerentes ao registro têm que ser precisos e individualizados.
8- Publicidade – as informações sobre os registros são prestadas por certidões ao público.
9- Concentração dos atos na Matricula – todos os direitos reais ligados ao imóvel devem estar inscritos na matricula.
10-Prioridade – o direito é assegurado ao registro que se faz primeiro.
11-Instância ou rogação – o ato de registro só pode ser provocado pelo interessado.
12-Disponibilidade – ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário.
Também devo lembrar que todo registrador (oficial ou preposto) tem o dever funcional de qualificar os atos, ou seja, examinar sua legalidade antes de efetivar o registro sob pena de responsabilidade civil e criminal, ainda que exista uma espécie de filtro preliminar que é a escritura pública (vide Lei de Registros Públicos 6.015/76 e Lei dos Notários e Registradores 8.935/94, que regula o artigo 236 da CF).
Identificada alguma contradição, imprecisão, irregularidade ou omissão é necessário ativar o Registro de Imóveis, quer seja através da suscitação de dúvida, quer seja através da retificação que pode ser judicial ou extrajudicial.
Com a certidão da matricula em mãos é necessário: conferir a titularidade, ou seja, quem juridicamente é o proprietário da terra, se pessoa física ou jurídica; sua respectiva qualificação (nome, estado civil, RG, CPF, CNPJ, endereço, representação legal se for o caso, procuração, etc.) e analisar observando a cadeia dominial, sequencia de transmissões de propriedade e sua perfeita continuidade até os dias atuais.
É muito comum problemas neste sentido, quando existe transferência mas não é efetivado o registro. Pode existir escritura com data passada ou compromisso de compra e venda de gaveta mas que por algum motivo não foram levados a registro como se deveria, lembrando que pelo Código Civil Artigo 1.245, só é dono quem registra.
Dica: peça uma certidão de matricula, ônus e ações. Explico. Para alguns Oficiais de Registro de Imóveis existem 3 tipos de certidão: matrícula, ônus reais e ações judiciais e reipersecutórias, outros já emitem 3 em 1. Na dúvida solicite as três certidões para completa publicidade das informações sobre o imóvel.
A primeira (certidão de matricula), como disse acima, vai dar publicidade aos proprietários atuais e características do imóvel (localização, área, identificação, etc), a segunda vai informar sobre a existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhor, compromisso de compra e venda, direito de superfície, por exemplo) e a terceira sobre a existência de ações reais que refletem no direito de dispor do imóvel (usucapião, fraude contra credores, etc) e são inclusive obrigatórias para a lavratura da escritura (Decreto 93.240/86).
Lembrando que em alguns Estados, o Registro de Imóveis possui o Livro de Registro de Indisponibilidades, cujo recepciona ordem judicias que informam sobre proibições judiciais e administrativas, a serem averbadas. Veja nas Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do seu Estado.
Superada essa analise foco nas proibições e obrigações legais que devem ser observados com relação a propriedade imóvel rural e afetam toda e qualquer negociação.
As mais importantes e comuns que devem ser investigadas são:
1- Vênia conjugal (Art. 1647, I , Código Civil);
2- Respeito a fração mínima de modulo rural (Lei 4.504/64);
3- Pessoa estrangeira (Lei 5.709/1971);
4- Demarcação indígena (Decreto 1.775/96);
5- Terras Devolutas e Ação Discriminatória (Decreto Lei 9.760/46 e Lei 6.383/76);
6- Imposto Territorial Rural – ITR dos últimos 5 anos (Lei 4.947/66);
7- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural –CCIR atualizado (Lei 4.947/66);
8- Reserva legal ou CAR (Lei 12.651/2012) ;
9- Regularidade Ambiental – Certidão Negativa de Débitos Ambientais (Lei 12.651/2012);
10- Desapropriação ( Lei 8.629/93);
11- Georreferenciamento; (Lei 10.267/2001);
São tantas questões e normas que os advogados e administradores precisam de formação e atualização constante. Não me parece tarefa fácil mas de alguma forma os registros públicos são a entidade habilitada a conferir a segurança jurídica e dar publicidade das informações sobre um imóvel rural habilitado ou não para ser objeto de novos negócios.
Oxalá que toda análise de legalidade fosse padronizada e mais simples.
Regina Pedroso - Especialista em Direito Civil pela Universidade Mackenzie e advogada. Diretora da Fomenta Gestão.
Postado por Marcos Mascarenhas às 21:05 Nenhum comentário:
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