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Timestamp: 2019-09-22 10:33:47+00:00

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La NOUVELLE TVA IMMOBILIERE SUR TERRAINS A BATIR
Par christophe.ducellier le 01/07/11
¤ REFORME DE LA TVA IMMOBILIERE :
 Art. 16 de la loi de finance rectificative du 9 mars 2010
 En vigueur depuis le 11 mars 2010
 Points essentiels :
- Modification de la définition du « terrain à bâtir »
- Redevable de la TVA : vendeur du terrain à bâtir
- Fin de l'exonération de TVA pour les cessions de terrains à bâtir au profit des
- Modification du régime des marchands de biens
Depuis 1998, les ventes de terrains à bâtir à des particuliers étaient exclues du champ d'application de la TVA. Il en résultait pour l'acquéreur particulier le paiement des droits de mutation classiques au taux de 5,09%, que le vendeur du terrain soit un particulier ou un professionnel.
La réforme distingue désormais entre les opérations réalisées par des assujettis à la TVA et les opérations réalisées par des non-assujettis. Les assujettis sont les professionnels (aménageurs lotisseurs, marchands de biens) ainsi que les collectivités locales. Mais ce peut être également un agriculteur ou bien même une Société Civile Immobilière.
Les opérations juridiques (acquisitions, ventes, apports...) passibles de la TVA immobilière entrent également, par nature, dans le champ d'application des droits d'enregistrement. Cependant, des mesures spéciales ont été prévues en vue d'éviter ou de limiter cette double taxation.
LA REFORME DE LA TVA IMMOBILIERE
La proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit adoptée en première lecture le 2 décembre 2009 par l'Assemblée nationale prévoit une profonde réforme des règles de TVA applicables aux opérations immobilières à compter du 1er juillet 2010, en vue de les mettre en conformité avec la directive TVA et de les simplifier (Texte adopté n° 376 art. 55).
Le nouveau régime reposerait sur la distinction entre les opérations réalisées dans le cadre d'une activité économique (professionnels de l'immobilier, entreprises, etc.) et les autres opérations. Il en résulterait notamment les règles suivantes. Les professionnels de l'immobilier sont désormais soumis à la même réglementation que la généralité des entreprises. En particulier, le régime spécial des marchands de biens et leurs obligations spécifiques sont supprimés.
La réforme répond à un double objectif de mise en conformité du régime avec le droit communautaire et de simplification de la réglementation.
a. Opérations réalisées dans le cadre d'une activité économique
La qualité d'assujetti est attribuée aux personnes qui exercent de manière indépendante une activité économique.
Les opérations réalisées par un vendeur en qualité d'assujetti entrent dans le champ d'application de la TVA, quelle que soit la qualité de l'acquéreur (assujetti ou non-assujetti).
Selon le cas, ces opérations peuvent être :
- soit soumises à la TVA de plein droit ou sur option ;
- soit exonérées.
Ce régime concerne les mutations à titre onéreux :
- de terrains non à bâtir ;
- d'immeubles neufs ;
- d'immeubles anciens.
La TVA serait applicable de plein droit aux cessions de terrains à bâtir, y compris à un particulier (les professionnels pourraient opter pour l'imposition à la TVA des cessions de terrains autres que des terrains à bâtir).
Les terrains à bâtir sont définis de manière objective (situation dans une zone constructible), sans référence à l'intention de construire.
Les terrains à bâtir sont des terrains situés dans un secteur désigné comme constructible du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme ou par un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation, ou par une carte communale dans une zone constructible. (Art. L.111-1-2 Code Urbanisme).
Cette nouvelle définition n'englobe plus les immeubles assimilés à des terrains à bâtir. Ainsi, les immeubles inachevés devraient désormais être considérés comme des immeubles neufs. Les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis ne devraient plus être qualifiés de terrains à bâtir au regard de la TVA et devraient être rattachés à la catégorie des immeubles anciens, sauf lorsque la démolition porte sur un immeuble achevé depuis moins de cinq ans (hypothèse marginale).
b. Opérations réalisées en dehors d'une activité économique
Les opérations réalisées par un vendeur en qualité de non-assujetti et portant sur les biens précités se trouvent placées hors du champ d'application de la TVA.
Or, en cas d'acquisition préalable de l'immeuble par le cédant comme immeuble à construire (vente en l'état futur d'achèvement), la cession ultérieure est soumise à la TVA.
Seules seraient soumises à la TVA les livraisons d'immeubles neufs acquis en l'état futur d'achèvement et certaines livraisons à soi-même d'immeubles du secteur social.
La vente par un particulier d'un terrain à bâtir ou d'une construction neuve édifiée par lui cesserait donc d'être soumise à la TVA.
2. MODALITES D'IMPOSITION
Le redevable de la TVA serait, dans tous les cas, le vendeur (abrogation des dispositions de l'article 285, 3° du CGI). S'agissant de l'assiette de la TVA, en cas de cession d'immeubles, le principe resterait l'imposition sur le prix (ou, à titre devenu exceptionnel, la valeur vénale réelle).
L'imposition sur une base réduite à la marge telle qu'actuellement prévue par les marchands de biens (CGI art. 268) serait applicable à l'ensemble des assujettis, en cas de livraison d'un terrain à bâtir ou d'opération imposée sur option à la TVA, si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la TVA.
La taxe serait exigible à la date de la livraison pour les mutations d'immeubles déjà construits. Alors que pour les immeubles à construire, la taxe serait exigible lors de chaque versement des sommes correspondantes aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l'avancement des travaux.
- La TVA est exigible à la date du fait générateur, c'est-à-dire à la date de l'acte constatant l'opération ou, à défaut d'acte, au moment du transfert de propriété.
- En cas de règlement du prix par acomptes, le paiement de la TVA par le vendeur peut se faire au fur et à mesure de leur encaissement.
- Les baux à construction sont toutefois exclus de cette modalité de paiement de la taxe.
3. ARTICULATION AVEC LES DROITS D'ENREGISTREMENT
Les acquisitions par un assujetti à la TVA de terrains à bâtir, d'immeubles inachevés ou d'immeubles devant faire l'objet d'une rénovation lourde seraient seulement soumises au droit fixe de 125 € si l'acquéreur prend l'engagement de construire, d'achever l'immeuble ou d'effectuer les travaux dans les quatre ans (que la mutation soit ou non soumise à la TVA).
- Le délai légal de quatre ans se trouve automatiquement prorogé d'un an si les travaux de construction ont été effectivement entrepris avant l'expiration de ce délai.
- A l'issue de ce délai (normal ou automatiquement prorogé), une prorogation peut être accordée, notamment en cas de force majeure, sur demande adressée au directeur des services fiscaux.
Lorsqu'elles sont obligatoirement soumises à la TVA sur le prix de vente total, les mutations d'immeubles neufs et de terrains à bâtir, autres que ceux visés ci-dessus, bénéficieraient de la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,60 % (0,70 % à compter du 1er janvier 2011) à laquelle s'ajoutent les impositions additionnelles.
- Ce taux réduit resterait applicable aux achats d'immeubles en vue de la revente réalisés par un assujetti à la TVA (Code Général des Impôts art. 1115), le délai de revente étant porté de quatre à cinq ans. Il serait possible, sous certaines conditions, de substituer l'engagement de revendre à l'engagement de construire et inversement.
La faculté de demander une prorogation annuelle renouvelable du délai de construction est maintenue, l'absence de réponse de l'administration dans les deux mois valant désormais acceptation. Le refus de prolongation par l'administration doit être motivé.
4. MESURE TRANSITOIRE
Lorsqu'une promesse de vente a été conclue avant le 11 mars 2010, l'administration admet que la cession par acte notarié à compter de cette date peut rester soumise aux anciennes règles (Inst. 3 A-3-10).
- Loi 2010-237 du 9-3-2010 art. 16 : FR 13/10 inf. 2 p. 3
- Int. 15-3-2010, 3 A-3-10 : FR 15/10 inf. 1 p. 3
Ainsi, l'opération peut demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte quand bien même d'éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur.
Toutefois, les parties pourront néanmoins se prévaloir des dispositions adoptées depuis la conclusion de l'avant-contrat.
DECLARATIONS A SOUSCRIRE
1. Procédure pour les redevables habituels
Les redevables habituels sont des redevables qui se livrent de manière habituelle à des opérations :
- Immobilières imposables : promoteurs, lotisseurs ou marchands de biens ;
- Industrielles ou commerciales imposables à la TVA de droit commun et qui réalisent occasionnellement une opération immobilière imposable à la TVA immobilière.
Les redevables habituels doivent alors souscrire à la déclaration CA 3, qui est établie en un seul exemplaire. Ce formulaire doit mentionner l'ensemble des opérations réalisées au cours du mois précédent et les droits à déduction ouverts.
- Les déclarations doivent être souscrites mensuellement. Cependant si la taxe exigible est inférieure à 4 000 € par an, alors les déclarations se font par trimestre civil (Code Général des Impôts, ann, IV, art. 50 sexies A).
- Les déclarations doivent être déposées au centre des impôts de souscription des déclarations du résultat du redevable (Art. 50 sexies A de l'annexe IV du Code Général des Impôts).
- Les déclarations doivent être déposées selon l'échéancier fixé par l'administration fiscale (Art. 39, 1, 1°, de l'annexe IV du Code général des Impôts).
2. Procédure pour les redevables occasionnels
Les redevables occasionnels sont ceux qui ne se livrent pas à des opérations imposables de manière habituelle.
Ces redevables doivent souscrire, en double exemplaire aux déclarations n°942 : déclaration de mutation et n°943 : annexe mentionnant l'opération réalisée et les droits à déduction ouverts. (Art. 250 et 251 de l'annexe II du Code Général des Impôts).
Les déclarations doivent être déposées au service des impôts dans un délai d'un mois à compter de la date de la signature de l'acte de cession, lorsque l'acte de cession est soumis à la formalité de l'enregistrement.
Lorsque l'acte de cession est soumis à la formalité fusionnée, les déclarations doivent être déposées à la conservation des hypothèques, dans le respect d'un délai de deux mois suivant la date de la signature de l'acte.
RECLAMATION DU REDEVABLE
Le redevable qui n'a pas déclaré la taxe dans le respect des procédures précitées, a la possibilité d'exercer un recours contentieux auprès de l'administration fiscale, afin de régulariser sa situation.
Le recours contentieux peut consister à réclamer le bénéfice d'une mesure à laquelle le redevable estime avoir droit. Le redevable est tenu de bien respecter toutes les étapes de la procédure de réclamation, pour éviter tout éventuel risque de rejet du recours pour vice de forme.
La réclamation est présentée par écrit et envoyée au service des impôts du lieu d'imposition. Par mesure de prudence, le redevable devrait expédier sa réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception.
 Cependant, une simple lettre non recommandée peut suffire.
La réclamation peut prendre la forme d'une lettre simple, sur papier libre. Elle doit mentionner le versement contesté, contenir l'exposé sommaire des faits, moyens et conclusions, et porter la signature manuscrite de son auteur.
La réclamation doit être formulée et envoyée à l'administration fiscale avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle où le redevable a versé l'impôt, si ce dernier n'a pas donné lieu à l'établissement d'un rôle ou à la notification d'un avis de recouvrement.
Par christophe.ducellier le 23/03/11
Par christophe.ducellier le 18/02/11
valorisation du patrimoine affecté à l'EIRL
Par christophe.ducellier le 16/02/11
On m'a posé la question suivante, à propos du patrimoine affecté à l'EIRL. Il me parait intéressant de faire le point à ce sujet.
" Bonjour, Peut-être pourriez-vous m'apporter une réponse à la question suivante : la loi précise qu'en l'absence de rapport d'expert pour l'évaluation d'un bien d'une valeur de 30.000&euro;, la responsabilité de l'EIRL est engagée sur son patrimoine personnel. Mais d'un autre côté, les formalités de création d'une EIRL semblent exiger un rapport d'expert pour ces biens, alors que la loi anticipe l'absence de ce rapport. A-t-on la liberté d'évaluer seul les biens affectés (indépendamment des conséquences) ? Merci d'avance "
Article L. 526-10 du Code de commerce :
« Tout élément d'actif du patrimoine affecté, autre que des liquidités, d'une valeur déclarée supérieure à un montant fixé par décret fait l'objet d'une évaluation au vu d'un rapport annexé à la déclaration et établi sous sa responsabilité par un commissaire aux comptes, un expert-comptable, une association de gestion et de comptabilité ou un notaire désigné par l'entrepreneur individuel. L'évaluation par un notaire ne peut concerner qu'un bien immobilier.
Lorsque l'affectation d'un bien visé au premier alinéa est postérieure à la constitution du patrimoine affecté, elle fait l'objet d'une évaluation dans les mêmes formes et donne lieu au dépôt d'une déclaration complémentaire au registre auquel a été effectué le dépôt de la déclaration prévue à l'article L. 526-7. L'article L. 526-8 est applicable, à l'exception des 1° et 2°.
En l'absence de recours à un commissaire aux comptes, à un expert-comptable, à une association de gestion et de comptabilité ou à un notaire, l'entrepreneur individuel est responsable, pendant une durée de cinq ans, à l'égard des tiers sur la totalité de son patrimoine, affecté et non affecté, à hauteur de la différence entre la valeur réelle du bien au moment de l'affectation et la valeur déclarée. »
 L'article L.526-10 du Code de commerce impose de joindre à sa déclaration d'affectation un rapport d'expert pour tous biens (autre que des liquidités) d'une valeur supérieure à 30 000 euros affecté à l'activité. Ce rapport est une obligation et non une simple faculté.
Néanmoins, la seule sanction, en l'absence de recours à un expert, semble être la responsabilité de l'entrepreneur, pendant une durée de cinq ans, à l'égard des tiers sur la totalité de son patrimoine, affecté et non affecté, à hauteur de la différence entre la valeur réelle du bien au moment de l'affectation et la valeur déclarée.
 En conséquence, aux termes de la loi, l'absence de rapport ne devrait pas, en théorie, empêcher à lui seul la création de l'EIRL (mais conséquences sur responsabilité de l'entrepreneur).
Toutefois, en pratique, s'agissant d'un nouveau dispositif légal, quelques CFE et greffes sont frileux et, dans l'incertitude, ont pour directive interne de refuser de telles déclarations sans rapport d'expert, en les considérant comme incomplètes.
La majorité d'entre-eux nous ont indiqué au contraire qu'ils acceptent le dossier sans problème (ce qui impliquera quand même que la valorisation est faite sous la responsabilité de l'entrepreneur).
CONCLUSION : en principe, il est possible de créer EIRL sans rapport d'expert.
ISF ET TAXE PROFESSIONNELLE : MEME COMBAT?
Par christophe.ducellier le 15/02/11
La suppression de la taxe professionnelle annoncée avec fracas a fait long feu.
Compte tenu de nos tensions en matière de finances publiques, on pouvait s'y attendre : il n'est pas facile de supprimer un impôt qui génère une vingtaine de milliards d'euros pour les collectivités...mais alors pourquoi annoncer que l'on va le supprimer, pour s'apercevoir ensuite que l'on en a ni les moyens, ni l'opportunité politique ?
La suppression de l'ISF suit le même chemin...
La presse se fait désormais l'echo de cette tendance des parlementaires et aussi de François Baroin. Si à l'automne dernier, Michel Piron était l'auteur d'un amendement proposant la supression pure et simple de l'ISF (signé par 127 parlementaires) il est aujourd'hui "prêt à un compromis".
Les centristes, longtemps favorables à la suppression de l'ISF ont aussi évolué et semblement désormais favorable à son allègement.
dernièrement, François Baroin a parlé de relever à 1.300.000 &euro; le seuil de l'ISF, ce qui revient à supprimer la 1ere tranche.
Les uns et les autres y vont ensuite de leurs propositions d'aménagement...
On le sait bien, il faut que tout change pour que rien ne change ... et nous sommes encore bien loin d'une vraie réforme du maquis de notre fiscalité.
Re: скачать темы для nokia с6 01 sur DISSOLUTION ET LIQUIDATION D'UNE SOCIETE par chenlina (non vérifié) il y a 1 année 2 mois
dansko shoes sur LA NOUVELLE FISCALITE DU RACHAT DE SES TITRES PAR UNE SOCIETE OUVRE D'INTERESSANTES PERSPECTIVES par qqq (non vérifié) il y a 1 année 2 mois

References: Art. 16
 art. 55
 l'article 285
 art. 268
 art. 1115
 art. 16
 art. 50