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Timestamp: 2017-12-16 01:14:00+00:00

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Streitfall Betriebskostenabrechnung | Urteile und Fallbeispiele - proefr.ru
Damit insbesondere die Aufschlüsselung der Betriebskosten, also die formelle Gestaltung der Abrechnung, zukünftig weniger Anlass für juristische Streitfälle liefert, hat der Bundesgerichtshof im vergangenen Jahr . Von der damit verbundenen Vereinfachung profitieren in erster Linie die Vermieter, denn diese müssen nach dem Urteil der Karlsruher Richter nunmehr lediglich die Summe der Kosten der jeweiligen Betriebskostenarten, die von Vermieterseite auf die Wohnungsmieter umgelegt werden, als „Gesamtkosten“ angeben. Bis dahin galten „bereinigte“ Gesamtkosten als formeller Fehler, der die Abrechnung unwirksam machte.
Das Urteil des BGH () bestätigte einerseits die bisherige Rechtsprechung insofern, als der Verwalter nicht der Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist, d.h. dieser muss sich auch nicht dessen Verschulden zurechnen lassen. Allerdings muss er sich sein eigenes Verschulden zurechnen lassen, nicht früher tätig geworden zu sein bzw. keinerlei Bemühungen um eine rechtzeitige Abrechnung vortragen zu können – worin der BGH ein schuldhaftes Versäumen der Frist sah. Von Vermieterseite ist daher Eigeninitiative gefragt, wenn die WEG-Verwaltung mit der Abrechnung nicht zeitig fertig wird.
Verjährte Nachforderungen von Betriebskosten können außerdem nicht aus der Mietkaution bestritten werden, das hat der BGH ebenfalls im vergangenen Jahr () festgestellt. Bei dem zugrundliegenden Rechtsstreit ging es zum einen um Nachforderungen zu den Betriebskostenabrechnungen, die zwischen dem Jahr 2006 und dem Ende des Mietverhältnisses 2009 entstanden; zum anderen war die Freigabe der hinterlegten Mietkaution Inhalt des Streits.
Selbst wenn, wie in dem (Urteil vom 12. Januar 2011) verhandelten Fall, die Betriebskosten anders abgerechnet worden sind, als es der Mietvertrag vorsieht. In diesem Fall hatten Mieter und Vermieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart. Trotzdem rechnete der Vermieter über die Betriebskosten ab und forderte die errechnete Nachzahlung, die der Mieter nicht zahlen wollte. Den Einwand gab er allerdings erst zwei Jahre später ab, der BGH urteilte deshalb zu Gunsten des Vermieters.
Die Heizkostenverordnung zielt auf das individuelle Verbraucherverhalten ab – deswegen hat eine Abrechnung nach Verbrauch Vorrang. Ein mitunter schwieriger Posten der Betriebskostenabrechnung sind die Heizkosten, denn auch wenn deren Handhabung im Heizkostenabrechnungsgesetz geregelt ist, bieten sie immer noch genügend Raum für . Allerdings kann selbst eine fehlerhafte Aufstellung der Heizkosten unter Umständen ihre Gültigkeit behalten, so urteilte zumindest der BGH und revidierte damit ein zuvor ergangenes Urteil des Landgerichts Leipzig.
Da sie dabei keine Vorerfassung des Verbrauchs der Nutzergruppe mit Heizkostenverteilern unternahm, kürzte die Vermieterin den Verbrauchskostenanteil um 15 Prozent. Dass diese Abrechnung nicht der Heizkostenverordnung entspricht, erkannte auch der BGH (Az. VIII ZR 329/14), sieht aber darüber hinaus keine Veranlassung für eine neue, ordnungsgemäße Abrechnung. Im Wesentlichen sei der Heizkostenverordnung Genüge getan, da diese der nachhaltigen Beeinflussung des Verbrauchsverhaltens mit dem Ziel der Energieeinsparung dient. Eine neue Abrechnung nach Wohnfläche, wie sie zuvor das Landgericht verlangte, habe aber keine Aussagekraft bezüglich des individuellen Verbrauchs und würde damit den Zweck der Heizkostenverordnung nicht erfüllen.
Ebenfalls ein streitbarer Einzelposten der Betriebskostenabrechnung sind die Kosten für die Müllabfuhr. Im konkreten Beispiel (Urteil vom 6. April 2016, ) geht es dabei um die Art und Weise, wie die anfallenden Müllgebühren auf die jeweiligen Parteien umgelegt werden. Die Vermieterin hatte die ursprüngliche Abrechnung nach Wohnfläche ab 2008, im Zuge der Installation einer Abfallschleuse, dahingehend geändert, dass die Wohnfläche nur noch einen Anteil von 30 Prozent ausmachte. Die übrigen 70 Prozent wurden nach dem erfassten Volumen berechnet.
Die Vereinfachung der Betriebskostenabrechnung wurde bereits angesprochen, ebenso die weiterhin bestehende Notwendigkeit, schon aus Gründen der Übersichtlichkeit die Mindestanforderungen bei der Aufstellung einzuhalten. Im Mietvertrag gilt diese Regelung in dieser Form wiederum nicht, der BGH entschied im Februar 2016 (), dass nicht einmal der Bezug auf die Betriebskostenverordnung oder ein beigefügter Betriebskostenkatalog erforderlich seien.
Die Gerichte beurteilten das Umlegen von Kosten für Rauchwarnmelder bislang unterschiedlich, ein Urteil durch den BGH zu diesem Thema steht noch aus.Dieser Meinung ist zumindest das Landgericht Hagen (Urteil vom 4. März 2016, ). Zur Frage stand im betreffenden Prozess, ob die Kosten für Miete und Wartung der Rauchmelder, die so als Position der Betriebskosten im Mietvertrag aufgeführt waren, tatsächlich von den Mietern getragen werden müssen.
Da es hierzu jedoch gibt, hat das Landgericht die Revision beim BGH zugelassen, um dort eine endgültige Klärung der Frage an höchstrichterlicher Stelle zu ermöglichen.
Ärgerlich, aber rechtlich korrekt: Auch bei fehlerhaften Abrechnungen gilt die Einwendungsfrist, ansonsten erlöschen eventuelle Ansprüche.Der letzte hier vorgestellte Fall endete mit einem (BGH, Urteil von 11. Mai 2016, Az. VIII ZR 209/15), obwohl sich der Streitfall ursprünglich um nicht umlagefähige Kosten in der Betriebskostenabrechnung drehte.
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