Source: http://immobilienbewertung24.info/Sachwertverfahren.htm
Timestamp: 2017-03-30 08:44:03+00:00

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Immobilienbewertung - Sachwertverfahren
Allgemeine Grundsätze des Sachwertverfahrens
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 189 bis 191 BewG) ist der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage von gewöhnlichen Herstellungskosten zu bemessen. Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert, der zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren ist. Der Wert der sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere der Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen, wie z.B. gärtnerische Anpflanzungen, sind regelmäßig mit dem Gebäude- und dem Bodenwert abgegolten. Nur in Ausnahmefällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen, wie z.B. ein größerer Swimmingpool, und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach gewöhnlichen Herstellungskosten berücksichtigt.
Regelherstellungskosten 2007
Die Regelherstellungskosten (RHK 2007) im Sinne des § 190 Abs. 1 BewG sind nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Sie werden unterteilt nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Baujahrsgruppen und Ausstattungsstandards, wie sie in der Anlage 24 - Teil II und III - BewG dargestellt sind. Sie wurden aus den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) abgeleitet.
Die NHK 2000 und infolgedessen die RHK 2007 stellen Bundesmittelwerte dar, d.h. es handelt sich um Durchschnittswerte für das gesamte Bundesgebiet. Eine Regionalisierung der Regelherstellungskosten mittels sog. Regionalisierungs- und Ortsgrößenfaktoren erfolgt nicht. Die Berücksichtigung der örtlichen Marktverhältnisse erfolgt ausschließlich über die Anwendung der Wertzahl nach § 191 BewG.
Bei der Ermittlung der nach Anlage 24 - Teil II - BewG anzunehmenden Gebäudeklasse ist auf das gesamte Gebäude oder einen baulich selbstständig abgrenzbaren Teil eines Gebäudes (Gebäudeteil) abzustellen. 2Entscheidend für die Einstufung ist allein das durch die Hauptnutzung des Gebäudes/Gebäudeteils entstandene Gesamtgepräge. 3Zur Hauptnutzung gehörende übliche Nebenräume (z.B. Lager- und Verwaltungsräume bei Warenhäusern) sind entsprechend dem Gesamtgepräge der Hauptnutzung zuzurechnen.
Regelherstellungskosten für in der Anlage 24 BewG nicht aufgeführte Gebäudeklassen sind aus den Regelherstellungskosten vergleichbarer Gebäudeklassen abzuleiten. 2Zu diesem Zweck ist auf die Gebäudeklasse abzustellen, die mit der Hauptnutzung des Gebäudes die größten Übereinstimmungen aufweist.
Ist ein Gebäude zu mehr als 50 Prozent der bebauten Fläche unterkellert, ist von einem Gebäude mit Keller auszugehen. 2Entsprechend ist von einem Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss auszugehen, wenn dies zu mehr als 50 Prozent ausgebaut ist.
Zur Feststellung des Ausstattungsstandards eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils ist der Ausstattungsbogen in Anlage 24 - III - BewG zu verwenden. Um die für das Gebäude oder den Gebäudeteil maßgeblichen Regelherstellungskosten zu ermitteln, ist der dem Ausstattungsstandard eines jeden Bauwerksteils des Gebäudes oder Gebäudeteils entsprechende Flächenpreis zu addieren und die Gesamtsumme durch die Anzahl der Bauwerksteile zu dividieren. In Betracht kommen zehn verschiedene Bauwerksteile (> Anlage 24 - III - BewG: Fassade, Fenster, Dächer, Sanitärinstallation, Innenwandbekleidung der Nassräume, Bodenbeläge, Innentüren, Heizung, Elektroinstallation, sonstige Einbauten). Ist ein Bauwerksteil bei einem Gebäude oder Gebäudeteil nicht vorhanden, bleibt dieser Bauwerksteil unberücksichtigt und die Anzahl der Bauwerksteile wird entsprechend reduziert (z.B. Einfamilienhaus ohne sonstige Einbauten).
Außenanlagen und sonstige Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Herstellungskosten erforderlich. Außenanlagen gelten als besonders werthaltig, wenn die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Größenmerkmale erreicht werden. Von besonders werthaltigen Außenanlagen ist auch auszugehen, wenn ihre Sachwerte (RHK 2007 für Außenanlagen nach Alterswertminderung) in der Summe 10 Prozent des Gebäudesachwerts übersteigen; dabei sind die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Werte entsprechend zu berücksichtigen.
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02 und deren konstruktive Umschließungen (> Anlage 24 I. BewG).
Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden: Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. Die Regelherstellungskosten (RHK 2007) berücksichtigen jedoch nur die Brutto-Grundfläche der Bereiche a und b. Der Bereich c wird nicht erfasst, da er regelmäßig kostenanteilsmäßig unbedeutsam ist.
Die Brutto-Grundfläche zur Berechnung der RHK 2007 sind getrennt nach Grundrissebenen zu ermitteln. 2Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen, z.B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen, aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln.
Die Grundflächen sind in Quadratmeter anzugeben.
Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z.B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Brutto-Grundflächen des Bereiches b sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu ermitteln. Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind dem Bereich a zuzuordnen. Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z.B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken. Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden: Kriechkeller (1), Kellerschächte (2), Außentreppen (3) und nicht nutzbare Dachflächen - auch Zwischendecken - Auf die BGF anzurechnen sind jedoch die verbleibenden nicht ausgebauten Dachräume.
Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine
Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG bestimmt. Hinsichtlich der Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten die Grundsätze des Ertragswertverfahren entsprechend. Es bestehen darüber hinaus keine Bedenken, als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen.
Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen (§ 190 Abs. 2 Satz 3 BewG).
Ein fiktiv späteres Baujahr ist nur anzunehmen, wenn in den letzten 10 Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. Die Anzahl der Jahre der Verlängerung für die Ermittlung des fiktiven späteren Baujahrs ist den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6 zu entnehmen. 3Eine Interpolation kommt nicht in Betracht.
Von einem fiktiv früheren Baujahr ist auszugehen, wenn nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die dessen wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer verkürzt haben. Wegen der Verkürzung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer wird auf Abschnitt 23 Abs. 5 hingewiesen, der entsprechend anzuwenden ist.
Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. 2Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. 3Sie berücksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde. 4Wenn eine geringere Nutzungsdauer objektiv feststeht, wie z.B. bei vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, kann dieser Mindestansatz jedoch unterschritten werden.
Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen von einer gewissen Selbstständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten. Ist z.B. ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaut, ergibt die Summe aus dem Gebäudesachwert des Einfamilienhauses und dem Gebäudesachwert der Garage den Gebäudewert. Regelherstellungskosten, Brutto-Grundfläche und Alterswertminderung sind jeweils gesondert zu ermitteln.
Bei Anbauten und Aufstockungen gelten die Ausführungen zum Ertragswertverfahren entsprechend (> Abschnitt 24 Abs. 3).
Wertzahlen (§ 191 BewG)
Als Wertzahlen sind vorrangig die vom örtlichen
Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zur Angleichung an den gemeinen Wert anzuwenden. Stehen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung, sind die in der Anlage 25 BewG dargestellten Wertzahlen zu verwenden.
Sachwertfaktoren sind als geeignet anzusehen, wenn die Ableitung der Sachwertfaktoren weitgehend in demselben Modell erfolgt ist wie die Bewertung. Hat der örtliche Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren z.B. die NHK 2000 mittels eines Regionalisierungs- oder Ortsgrößenfaktors umgerechnet, sind die Sachwertfaktoren für das typisierte Sachwertverfahren nicht geeignet.
Sind von den Gutachterausschüssen lediglich Sachwertfaktoren in Wertspannen veröffentlicht worden, ist der Faktor anzusetzen, der der typisierten Wertzahl nach Anlage 25 BewG weitgehend entspricht.
Sofern der Bodenwert in den Fällen des § 179 Satz 4 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten ist, richtet sich die Wertzahl nach dem entsprechenden Bodenwert pro Quadratmeter.
Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit (§ 176 Abs. 1 Nr. 2, § 192 BewG). Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das belastete Grundstück ist das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist. Übernimmt der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder erwirbt der Erbbauberechtigte das belastete Grundstück („Eigentümererbbaurecht”), bleiben Erbbaurecht und belastetes Grundstück als selbstständige wirtschaftliche Einheiten bestehen.
Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG in Verbindung mit § 873 BGB). Schenkungsteuer rechtlich gilt das Erbbaurecht bereits dann als entstanden, wenn an dem Grundstück durch notariellen Vertrag ein Erbbaurecht bestellt worden ist und die Vertragsparteien in der Lage sind, die Eintragung im Grundbuch zu bewirken (> R 23 Abs. 1 ErbStR 2003).
Das Erbbaurecht erstreckt sich im Allgemeinen auf das ganze Grundstück. Erstreckt es sich jedoch nur auf einen Teil des Grundstücks im Sinne des Zivilrechts, ist dieser Teil als selbstständige wirtschaftliche Einheit im Sinne des §§ 192 ff. BewG zu bewerten. Für den restlichen Teil des Grundstücks ist die Bewertung nach den allgemeinen Grundsätzen durchzuführen.
Errichtet der Erbbauberechtigte ein einheitliches Gebäude
auf einem erbbaurechtsbelasteten und einem ihm gehörenden angrenzenden Grundstück, sind der Gebäudeteil auf dem erbbaurechtsbelasteten Grundstück als Erbbaurecht und das eigene Grundstück mit dem dort errichteten Gebäudeteil als bebautes Grundstück getrennt zu bewerten. Entsprechend ist zu verfahren, wenn das angrenzende Grundstück auf Grund eines Pachtvertrags vom Erbbauberechtigten bebaut worden ist und für diesen Gebäudeteil eine Bewertung als Gebäude auf fremdem Grund und Boden nach § 195 BewG durchzuführen ist.
Sachwertrichtlinie: Veröffentlichung der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) am 18.10.2012, durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ist die Sachwertrichtlinie nun offiziell in Kraft getreten. Mit dieser Bekanntmachung werden auch die entsprechenden Hinweise und Anlagen zum Sachwertverfahren in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) ersetzt. Die Normalherstellungskosten (NHK) 2000 werden durch die neuen NHK 2010 abgelöst.
top Sachwertverfahren

References: § 179
 § 191
 § 190
 § 191
 § 179
 § 192
 § 873
 § 195