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Timestamp: 2017-06-23 10:18:11+00:00

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ANA SANTANDER ORTIZ & ASOCIADOS, ESCRITORIO JURIDICO, ASESORES.: LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA:
LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA:
En Gaceta Oficial N° 39.912 del 30 de abril de 2012. La Asamblea Nacional de la
República Bolivariana de Venezuela Decreta la siguiente, LEY CONTRA LA ESTAFA
INMOBILIARIA, la cual entra en vigencia a partir del 8 de Diciembre del 2011.TÍTULO I. DISPOSICIONES
GENERALES. CAPÍTULO I.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES. Artículo
1. Objeto. La presente Ley tiene como objeto
establecer un conjunto de normas dirigidas a regular,
controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y
protocolización de viviendas; considerando
el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares,
cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios
de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa
inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional
de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una
vivienda digna. Artículo 2. Principio. Las disposiciones contenidas en la
presente Ley, persiguen sancionar
el delito de estafa y otros fraudes afines al sector inmobiliario, orientando
y garantizando a los ciudadanos y ciudadanas el acceso a la vivienda, sin
menoscabo de regular la planificación y ejecución de los procedimientos
necesarios para el control y acceso que tienen las personas al sector
habitacional, con deberes y derechos de corresponsabilidad de acuerdo con el
ordenamiento jurídico que rige la materia. Artículo
3. Ámbito de aplicación. La presente Ley garantiza la
inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y
proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa
inmobiliaria y otros fraudes afines, desarrollando
mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes
inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentran en proceso de construcción
o aún no construidos. Comprende las personas, naturales, constructoras y sus
representantes, promotoras de viviendas y sus representantes, productoras de
viviendas y sus representantes. Además
de los representantes de: Asociaciones
civiles de viviendas, cooperativas de vivienda, organizaciones no
gubernamentales de vivienda, organizaciones comunitarias de vivienda,
funcionarios públicos o funcionarias públicas y operadores financieros, así como cualquier otra figura que se
conforme con estos fines en todo el territorio nacional. Artículo 4. Definiciones. A los efectos de la presente Ley se
realizan las siguientes definiciones: Compra: Es un proceso en el que participan el
solicitante que formula el requerimiento de un bien, tanto de patrimonio como
un bien para el consumo. Compraventa: Constituye el medio primordial de
adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas
por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación
y la ley. Contrato: El contrato es, en el derecho moderno,
la forma principal de adquirir la propiedad. Constructor
de viviendas: Un constructor
de viviendas es un contratista quien mejora bienes raíces residenciales y
quien, realizando tales mejoramientos, incorpora propiedad personal tangible en
la propiedad mejorada. Un constructor de viviendas puede ser un contratista o
un promotor de viviendas o un propietario de la vivienda que actúa como
contratista general para mejorar una estructura residencial nueva. Estafa: La estafa es un delito contra la
propiedad o el patrimonio. En el ámbito de tipo penal de estafa, consiste en el
engaño, artificio o medio utilizado por personas capaces de engañar o
sorprender la buena fe de otros, procurando para sí o para otro un provecho
injusto con perjuicio ajeno. Estafa
inmobiliaria: Para estar
presente ante la estafa inmobiliaria, es necesario que se tenga disposición del
inmueble, tener vigente para ello el contrato de compraventa y transmisión de
la propiedad de forma ilegal.Enajenación: Es la acción y efecto de enajenar o
enajenarse. Transmitir la propiedad de algo.Enajenación de bienes: Se entiende por enajenación de bienes,
toda transmisión de propiedad, aún en la que el enajenante se reserve el
dominio del bien enajenado. Se entiende que hay enajenación cuando el
adquirente se considerará propietario de los bienes para efectos fiscales. Empresa constructora de viviendas: Es una organización o institución
dedicada a fabricar edificios e infraestructura destinados a vivienda y
hábitat. Empresa promotora de
viviendas: Empresa
especializada en la promoción de viviendas, desde el diseño del proyecto hasta
su completa ejecución, venta directa y servicio postventa. La empresa promotora
de viviendas, se encargará de todo lo relacionado con los clientes, realizará
todos los trabajos que se necesite, desde comenzar a buscar presupuestos para
la empresa constructora hasta contratar según las necesidades. Inmuebles: Son todos aquellos bienes considerados
bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados
al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales
como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, fincas, entre
otras. Índice Nacional de
Precio al Consumidor: El
Índice Nacional de Precios al Consumidor, es un indicador estadístico básico
que mide, en un período determinado, los cambios ocurridos en los precios de
varios bienes y servicios, que según el Banco Central de Venezuela vienen a ser
los más representativos en el consumo de los hogares que habitan en un área
geográfica específica. Operadores
financieros: Son unidades de
provisión de bienes o servicios asociados a la vivienda y hábitat. Podrá actuar
como operador financiero en materia de vivienda y hábitat cualquier institución
pública o privada, previa calificación y certificación por parte del Banco
Nacional de Vivienda y Hábitat. Permisología: Es el conjunto de permisos que se
requieren, especialmente los que emanan de organismos oficiales, para una
actividad determinada, como constituir empresas, realizar obras, entre otras. Preventa: La preventa se puede definir como la
atención al cliente, antes de la venta, en el sentido del conocimiento de sus
necesidades y características. Promotores
de viviendas: Son promotores
de viviendas, todas aquellas personas encargadas de gestionar todo lo
relacionado con los clientes, en la venta y preventa de viviendas. Productor de viviendas: Son productores de viviendas todas las
personas naturales o jurídicas, dedicadas a la planificación, promoción,
construcción, comercialización, provisión de bienes o servicios que incrementen
la oferta en materia de vivienda y hábitat. Protocolización: Es el acto por el cual un notario o
escribano incorpora los documentos y actas que autoriza a un "protocolo
notarial", que a su vez constituye una serie ordenada de escrituras
matrices dotadas de formalidades específicas determinadas por la ley, que
posteriormente pueden ser convertidas en escrituras públicas. La
protocolización de un documento puede realizarse por solicitud de particulares
o por orden de las autoridades judiciales, siendo que la incorporación de estos
documentos a un "protocolo" tiene el efecto de dar constancia, ante
terceros, sobre la respectiva identidad y existencia del documento en la fecha
de la "protocolización". Registro
de propiedad de inmueble: Se
denomina registro de la propiedad a un registro público de carácter oficial, en
el que se inscriben para conocimiento general los derechos de propiedad sobre
los bienes inmuebles, así como todos los demás derechos reales que recaigan
sobre ellos. La principal función de un registro de la propiedad es dar
información fiable a los ciudadanos y ciudadanas, para que pueden confiar en lo
que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición
sobre los bienes inscritos. Un comprador que quiera adquirir un bien inmueble,
no tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el
vendedor es el verdadero propietario, y que el bien está libre de cargas que
puedan reducir el valor de la propiedad. Sanciones:
Se denomina sanción a la consecuencia o efecto de una conducta que constituye
infracción de una norma jurídica. Dependiendo del tipo de norma incumplida o
violada, puede haber sanciones penales, civiles o administrativas. Usuarios: A los efectos de la presente Ley, son
usuarios todos los individuos, familias y comunidades, organizadas o no, que
demandan bienes o servicios de vivienda y hábitat. Usura: Interés excesivo que alguien cobra
cuando presta dinero. Ganancia desmedida que obtiene el financista. Venta: Contrato en el que el
vendedor se obliga a transmitir una cosa o un derecho al comprador, a cambio de
una determinada cantidad de dinero. La venta puede considerarse como un proceso
personal o impersonal, mediante el cual el vendedor pretende influir en el
comprador: La venta promueve un intercambio de productos y servicios mediante
el pago de un precio convenido. Vivienda: Es una edificación cuya principal
función es ofrecer refugio y habitación a las personas, protegiéndoles de las
inclemencias climáticas y de otras amenazas naturales. TÍTULO II DE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS. Capítulo I. Disposiciones Generales. Artículo 5. Autoridades
administrativas. Las autoridades
administrativas encargadas del seguimiento y control para la construcción de
viviendas, son los representantes de los órganos con competencia en materia
de vivienda y hábitat, transporte terrestre, servicio eléctrico, el ambiente y
recursos naturales, petróleo y minería, servicio de registros y notarías,
alcaldías municipales y metropolitanas, incluyendo sus entes con competencias
en el ámbito, en sus respectivas jurisdicciones donde esté ubicado el
desarrollo. Artículo 6. Del
Organo Rector.El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le
corresponderá crear la
Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, deberá elaborar las políticas y
estrategias que velen por la aplicación y cumplimiento de esta Ley, haciendo el
seguimiento y control del proceso de construcción, venta, preventa,
permisología y protocolización de viviendas, así como debe estar en
concordancia con los lineamientos del Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat. Artículo
7. Atribuciones de la Dirección. Son
atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión,
inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus
viviendas y sus representantes. Además de los representantes de: Asociaciones
civiles de viviendas, cooperativas, organizaciones no gubernamentales,
organizaciones comunitarias de vivienda, funcionarios públicos o funcionarias
públicas y operadores financieros, en cuanto al cumplimiento de las
obligaciones establecidas en esta Ley. Teniendo las siguientes atribuciones a
su cargo: 1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías
contenidos en la presente Ley. 2. Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos
de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley. 3. Realizar, a
solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en
la presente Ley. 4. Requerir a las personas y entidades sometidas a la
regulación y control de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones
que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades. 5.
Realizar la inspección y fiscalización de los desarrollos en proceso de
construcción, construidos o aún no construidos, en la preventa, venta,
financiamiento, protocolización, o de terceros relacionados con éstos, a los
fines de la aplicación de la ley. 6. Efectuar los procedimientos civiles y
administrativos, para la determinación de ilícitos a ser sancionados por la
presente Ley. 7. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que
hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley. 8. Diseñar
y ejecutar la política de información y formación en relación con el proceso de
construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de Viviendas a
los funcionarios públicos y funcionarias públicas, así como a la ciudadanía en
general. 9. Generar en conjunto con las organizaciones sociales y demás órganos
y entes del Estado, mecanismos para la prevención contra la posible estafa
inmobiliaria. 10. Crear el registro nacional de constructoras, contratistas,
productoras, promotoras de viviendas y demás organizaciones civiles y no
gubernamentales, dedicadas a la construcción, venta y preventa de viviendas,
así como establecer su normativa y ejercer las funciones de seguimiento y
control, garantizando su actualización permanente. 11. Solicitar a los sujetos
vinculados con la presente Ley, la información que se estime pertinente, a los
fines del ejercicio de sus atribuciones en materia de vivienda. 12. Revisar los
contratos de venta y preventa destinados a viviendas en proceso de construcción
y construidas. 13. Las demás atribuciones que le sean propias, en el marco de
lo establecido en esta Ley y demás las leyes de la República. Artículo 8.De los ingresos. Los ingresos que se obtengan como resultado
de las gestiones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat, así como el producto del resultado de sus actividades, serán destinados al Tesoro Nacional. TÍTULO III. LA PREVENTA, VENTA O ENAJENACIÓN DE
VIVIENDA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN O AÚN NO CONSTRUIDAS. Capítulo I. La
preventa, venta o enajenación de viviendas. Artículo
9. Inicio. La preventa,
venta o enajenación de bienes
inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción o aún no
construidas, sólo podrá
iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología
exigida por los órganos y
entes competentes en materia de vivienda y desarrollo urbano, sean nacionales,
regionales o municipales, debiendo ser aprobadas por la Dirección General de
Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del
Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia. Artículo 10. De los Terrenos para
la Construcción de Viviendas. Los
terrenos sobre los que se construirán las viviendas deben ser propiedad del
constructor, contratista, productor o promotor de viviendas y estar debidamente
registrados. Se debe exigir conjuntamente con el documento de propiedad del
terreno, el certificado de gravamen vigente del mismo. No se aceptará excusa alguna, como
estar en proceso de compra o adquisición; de
lo contrario no se otorgarán los permisos para la construcción y, en caso de
otorgarlos, los mismos serán nulos. Artículo
11.Exención del Pago de Registros. Quedan
exentos del pago de derechos de
registros y cualesquiera otros emolumentos, aranceles habitacionales, tasas o
contribuciones previstos en la Ley de Registro y del Notariado, la inscripción
y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos a la protocolización u otorgamiento de los documentos de
reestructurados, constitución
y liberación de hipoteca sobre la construcción de viviendas principales. El Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de relaciones interiores y justicia, velará porque los
notarios públicos y los registradores subalternos den estricto cumplimiento a
las disposiciones de este artículo. Capítulo II De los contratos de preventa y
venta. Artículo 12. De la
Fianza Bancaria. El
constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda, debe presentar ante la Dirección General de Gestión
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita al Ministerio del Poder
Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, una fianza bancaria de fiel
cumplimiento otorgada por una entidad financiera, preferiblemente, si
existe, que sea la misma entidad financista de la obra. El monto de la fianza
debe ser el equivalente al
cien por ciento (100%) del precio total de la obra y por el tiempo de ejecución
de la misma. La fianza
debe ser presentada antes del inicio de la obra. Artículo 13. De la
empresa financista. La
entidad financista que actúa conjuntamente con el constructor, promotor,
productor o contratista de un proyecto de vivienda, en la ejecución de la obra,
será responsable solidario por la ejecución de la misma. Artículo 14. De los Requisitos.
Los contratos o documentos equivalentes regulados por esta Ley, que celebren
las personas naturales o jurídicas, deberán atender los requisitos siguientes:
1. El precio de venta al público de la viviendas en
proceso de construcción o aún no construidas en preventa y venta. 2. Se
establecerá en el contrato el mes y año de inicio y culminación de la obra, independientemente de las eventuales
prórrogas que puedan acordarse por escrito entre las partes y el lapso de
ejecución de la obra. En
ningún caso la culminación de la obra podrá excederse de los veinticuatro meses
cumplidos, contados a partir de la firma del contrato de preventa o contrato equivalente, el cual
firmará sólo cuando el constructor o productor de viviendas, tenga el permiso
de construcción aprobado y emitido por la Alcaldía respectiva. Cuando por razones de fuerza mayor este lapso tenga que ser extendido,
deberá ser aprobado por las partes de común acuerdo y autorizado por el
Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. 3. La constancia de pago que reciba el
usuario deberá detallar el concepto, fórmula y base de cálculo de cada monto
pagado, o que deba pagar como parte del precio de la preventa y venta. 4.
Deberá establecer los requisitos
exigidos por el operador financiero para otorgar el crédito al comprador, así como el lapso máximo de la
respuesta a la solicitud del crédito de este último. 5. Los contratos que tengan por objeto la preventa de
viviendas en construcción o por construir, deben
contener las características de la vivienda, incluyendo su distribución, los datos
personales del productor, promotor o vendedor, los datos personales del
comprador, datos de la vivienda objeto de la compra y sus características,
especificando cada una de ellas, los tipos
de materiales y equipos que se utilizarán en la construcción, metraje de
construcción, área neta aprovechable y el área bruta. Especificar el urbanismo y los
servicios de forma detallada y las áreas de equipamientos urbanos y accesorios.
6. Los contratos que tengan por objeto la venta o preventa de viviendas en
construcción o por construir, deben especificar el precio de venta definitivo,
estableciendo que éste es fijo. No se permitirán cuotas excepcionales que impliquen la aplicación del Índice
Nacional del Precio al Consumidor u otro incremento o gravamen. 7. El contrato
que tenga por objeto la venta o preventa de vivienda en construcción o por
construir, deberá establecer
el plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta. 8. Los contratos no podrán ser
modificados en su contenido
una vez aprobados y suscritos, parcial ni totalmente; cualquier cambio será nulo. 9. Los contratos modelos deben ser
previamente revisados y aprobados por la Dirección General de Gestión del
Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio
del Poder Popular con competencia en la materia. 10. No se aceptarán cláusulas
leoninas, de lo contrario no tendrá validez el contrato y será nulo. 11. Los servicios o urbanismos tales como agua,
electricidad, cloacas, drenajes, gas, telecomunicaciones, aceras, brocales y
vialidad, deben estar incluidos en el proyecto y sus costos en el precio total
de la obra. Deben ser
aprobados y garantizados por la Dirección General de Gestión
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del
Poder Popular con competencia en la materia. Sin
la factibilidad de los mismos, no se autorizará la construcción. Dicha factibilidad debe estar
certificada por los órganos respectivos. Artículo
15. Prohibición de Cargos y Pagos Adicionales. En los contratos o documentos
equivalentes, regulados por esta Ley, no podrá exigirse al comprador el pago de
cargos adicionales asociados o relacionados al proyecto inmobiliario de
vivienda y hábitat. Artículo
16. Prohibición de Pagos Adicionales por Motivos Fútiles. En los contratos o documentos
equivalentes regulados por esta Ley, no podrá exigirse al comprador el pago de
cargos adicionales por motivos fútiles. Artículo
17. De la Fecha de Culminación. En
los contratos de viviendas celebrados se debe establecer la fecha de
culminación de la obra y de protocolización del documento de venta. Es
obligación de los constructores, contratistas, productores y promotores de
viviendas, pactar con los compradores dichas fechas de mutuo acuerdo. Sin el consentimiento de los
compradores será nula cualquier fecha escogida unilateralmente. Cuando por razones de fuerza mayor
este lapso tenga que ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de común
acuerdo y autorizado por el Ministerio del Poder Popular con competencia en
materia de vivienda y hábitat. Artículo 18. De las Rescisiones. No podrá, ni es válido que los constructores,
contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en
venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es
nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa
días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas
atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección
General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Artículo 19. De la Rescisión del
Comprador. En el supuesto que
el comprador en venta o preventa de viviendas en proceso de construcción o aún
no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas
no imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá realizar la notificación por
escrito a éste, así como a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional
de Vivienda y Hábitat, con un máximo de noventa días de anticipación. Artículo 20. Del Reintegro por
Rescisión. El constructor,
contratista, productor y promotor de viviendas, deberá reintegrar al comprador la
totalidad del o los montos dados en pago, así como sus intereses, dentro del
plazo de treinta días continuos, contados a partir de la fecha de notificación
dada por escrito. Ninguna
otra cláusula penal podrá establecerse en contravención a lo aquí establecido,
de lo contrario el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas
será sancionado. Artículo 21.
De los Aportes o Abonos. Los
aportes o abonos al saldo del precio de la preventa, hechos por el comprador,
no podrán ser destinados por el constructor, contratista, productor y promotor
de viviendas a inversiones o pagos de obligaciones distintas a la culminación
de la obra contratada. Artículo 22. De las Prohibiciones. El
constructor, contratista, productor y promotor de viviendas no podrá
reservarse, posterior a la culminación y protocolización de la obra, la
administración de los bienes o gastos comunes de las viviendas ofertadas, so pena de la aplicación de
sanciones. Artículo 23. De la
Protocolización. El comprador
cargará con los intereses bancarios que afecten el monto del saldo deudor del
precio de inmueble. Si por hechos imputables al comprador o vendedor, se
retarda la protocolización del documento de venta, cualquier gasto adicional
debe ser pagado por aquel a quien se le imputen las cargas. Capítulo III Base
de cálculo. Artículo 24. De la Base de Cálculo. El precio de preventa y venta al
público de las viviendas en proceso de construcción o aún no construidas será
calculado con base a la sumatoria de los siguientes valores y costos: 1. Valor
actual del terreno sobre el cual se edificará la obra. 2. Costo total de la
obra, incluyéndose urbanismo, áreas accesorias, servicios y equipamiento
urbano, este último debe ser especificado y detallado en el contrato. 3. Costos
financieros de los préstamos que reciba el constructor, contratista, productor
y promotor de viviendas para hacer la construcción, previamente notificados a
la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Artículo 25. De los Servicios o
Urbanismos y las Areas de Equipamiento o Accesorias. Los servicios o urbanismos, así como
las áreas de equipamiento urbano o accesorias que
no ejecute el constructor,
contratista, productor y promotor de viviendas, y que fueron ofrecidos en la
preventa, serán descontados al comprador del valor del inmueble, luego de concluida la obra. Artículo 26. Sobre la Mora o
Retardo de la Construcción. En
ningún caso el comprador de
la vivienda en proceso de construcción o aún no construida en la preventa, soportará el impacto económico
derivado del retraso o la mora en la culminación o entrega de la obra. El retardo en la entrega y culminación
de la obra, por causas
imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas,
en relación a la fecha establecida en el contrato, obliga a éste a indemnizar
al comprador, con una suma o montos de Recursos proporcional al tiempo del
retardo, siendo el valor de Dos Unidades Tributarias (2 U.T.) por cada día de retardo en
la entrega del inmueble y a cancelar el pago del monto de los cánones de
arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo
que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y protocolización de la
vivienda. Para determinarse
el alquiler referido en el presente artículo, basta
con la presentación del contrato de anudamiento certificado con un mínimo de tres
meses de vigencia y copia de los recibos
de pago. Capítulo IV. De las
denuncias. Artículo 27. De las
Denuncias. Los compradores
podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat, la cual
forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia,
para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia
que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6.072, con Rango Valor y Fuerza
de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco
Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y
hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat,
y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo
procedimiento administrativo. Artículo
28. De las Actuaciones de los Organismos Competentes.Los órganos
competentes en caso de
interrupción de la obra contratada en
preventa por incapacidad gerencial, técnica o financiera, del constructor,
contratista, productor y promotor de viviendas, para preservar los intereses de
los compradores y del operador financiero, podrán
declarar intervenida la obra, así como ocupar su administración y desarrollo
hasta su culminación. La
Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la
cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la
materia, designará de común acuerdo con los compradores, los entes encargados
para su culminación. No podrán ser sustituidos por depositarios ni
funcionarios o funcionarias judiciales en los procesos de atrasos, quiebras,
embargos preventivos o ejecutivos, ni ejecución de hipotecas. Artículo 29. De la Responsabilidad de los
Funcionarios o Funcionarias. Cuando
los casos a que se refiere el artículo anterior hagan presumir dolo, culpa o
desviación de los fondos aportados para la obra por el operador financiero y
por los compradores, los funcionarios o funcionarias correspondientes deberán
remitir los recaudos al Ministerio Público, a los fines de la determinación de
los delitos, autores y responsabilidades para la aplicación de las sanciones
penales establecidas en esta Ley, así como en el Código Penal. Capítulo V. De
la Permisología. Artículo 30.
De la Titularidad de la Tierra. El
constructor, contratista, productor y promotor de viviendas debe solicitar el
documento o cédula catastral a las oficinas de catastro del Municipio en el
cual se va construir la obra. Dicho documento o cédula, debe ser entregado por
la oficina de catastro en un lapso no mayor de diez días hábiles. Artículo 31.
De las Variables Urbanas Fundamentales. La oficina de ingeniería municipal,
luego de revisada la solicitud de variables fundamentales expuesta por el
constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, debe dar respuesta
de las mismas en un lapso no mayor de diez días hábiles. Artículo 32. De la Aprobación y
Factibilidad del Anteproyecto. Corresponde al órgano competente de la
municipalidad respectiva, aprobar o no el anteproyecto presentado por el
constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, previa revisión de
la propuesta. El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas
debe consignar el expediente respectivo, con las especificaciones solicitadas
por el órgano competente de la municipalidad. La respuesta a la solicitud, va a
depender de la magnitud del anteproyecto y la misma debe darse en un lapso
no mayor de veinte días hábiles luego de presentada la propuesta. Igualmente,
en caso de existir corrección y ajuste del anteproyecto, la respuesta debe ser
efectuada en un lapso no mayor de ocho días hábiles adicionales luego de la
entrega de las mismas. Artículo
33. De los Servicios. Corresponde
al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, realizar las
solicitudes de factibilidad de los servicios de agua potable, agua servida,
electricidad, gas, telecomunicaciones y vialidad urbana ante los entes
competentes para cada materia. La entrega de factibilidad de los servicios
solicitados debe ser realizada por los entes al constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas, quien debe consignarlo ante la Alcaldía
respectiva para poder obtener el respectivo permiso de construcción y solvencia.
La aprobación o no, debe ser realizada en un lapso de veinte días hábiles
posterior a la presentación de las solicitudes. El constructor, contratista,
productor y promotor de Viviendas debe consignar a la Dirección General de
Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, el permiso de construcción
y la solvencia emitida por la Alcaldía. Artículo
34. Obligatoriedad de los Servicios. No
podrá comenzarse la construcción de
ninguna obra que no cuente con
planos y proyectos que garanticen la dotación de los servicios Corresponderá a la Dirección
General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, certificar de
manera previa la efectiva dotación de los servicios esenciales, antes de la
culminación de la construcción de la obra. Artículo
35. Nulidad por Falta de Permisología. Son
nulos todos los actos administrativos que
autoricen o permitan la construcción de
viviendas o infraestructuras que
no cuenten con la
permisología y factibilidad adecuada para la instalación de los servicios básicos esenciales para la habitabilidad de
inmuebles. Cuando las
construcciones estén ubicadas en las adyacencias de pasos de gasoductos, tuberías matrices
de acueductos mayores de doce pulgadas de diámetro, oleoductos, líneas de
transmisión eléctricas de alta tensión, parques nacionales, áreas bajo régimen
de administración especial, quebradas, zonas sísmicas, áreas de fallas
geológicas, zonas inestables, vías de comunicación principales, autopistas,
troncales, carreteras nacionales y locales, cursos de agua, puentes, viaductos,
vías férreas, vías de paso del sistema metro, puertos y aeropuertos; las alcaldías no otorgarán permisos
de construcción sin la autorización previa, por escrito, de los órganos
especializados en esas materias. Todo
ello para preservar las garantías de calidad de vida de los usuarios. En caso de
otorgar permisos sin la debida autorización, éstos serán nulos y los
funcionarios o funcionarias que los autoricen serán sancionados penal, civil y
administrativamente. Artículo
36. De la Aprobación del Proyecto e Inicio de la Obra. El constructor, contratista, productor
y promotor de viviendas, debe consignar ante el órgano competente de la
municipalidad respectiva, el proyecto conjuntamente con los estudios especiales
y técnicos del urbanismo o edificación, para la solicitud de la solvencia
municipal y el permiso para la construcción de la obra. El proyecto debe
cumplir con la obligatoriedad de presentar todos los estudios realizados
previamente, antes de otorgar el respectivo permiso de construcción. Estos
estudios debes ser: impacto ambiental, impacto vial, capacidad y factibilidad
de los colectores de aguas servidas y drenajes, suministro de agua potable,
suministro de electricidad, suministro de gas doméstico y servicio de
telecomunicaciones. Estos estudios deben soportar toda la nueva demanda demográfica,
que se producirá en el sector y se adicionará a los existentes. Igualmente, se
debe consignar el respectivo estudio de suelos, incluyendo la toma de muestras
en todas las áreas del terreno sobre el cual se realizará la construcción. Las
muestras de suelo, deben ser tomadas a distancias hasta cincuenta metros (50 m)
entre una y otra, de lo contrario el estudio no tendrá validez técnica y será
nulo. La oficina de la
municipalidad competente debe entregar al constructor, contratista, productor
y promotor de viviendas, en un
lapso no mayor de treinta días hábiles, la solvencia municipal y la
certificación de permiso para el inicio de la obra. En caso de que exista alguna
corrección y ajuste al proyecto, este período podrá extenderse a quince días
hábiles adicionales. Los funcionarios o funcionarias que certifiquen el permiso
sin el cumplimiento de lo estipulado en el presente artículo, serán sancionados
o sancionadas penal, civil y administrativamente. Asimismo, el constructor,
contratista, productor y promotor de viviendas, debe realizar los pagos
correspondientes a las tasas administrativas. Artículo
37. De la Entrega Por Etapas. Cuando
se trate de obras ejecutadas y entregadas por etapas, se debe solicitar y
presentar la permisología de acuerdo al inicio de cada etapa, ante la
municipalidad respectiva. Artículo
38. De la Culminación de la Obra. Corresponde
a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat,
verificar el cumplimiento de la inspección realizada por el ingeniero inspector
asignado por este ente, a los efectos de la entrega de la constancia de
culminación de la obra. El ingeniero inspector, debe presentar informes
mensuales a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y
Hábitat, con los avances de la ejecución de la obra, con copia a la respectiva
Alcaldía del sector donde se ejecuta el desarrollo habitacional. Artículo 39. Del Permiso de
Habitabilidad. El
constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, debe solicitar
ante la Alcaldía y al ente responsable de la unidad de bomberos, la inspección
definitiva de la obra, a los efectos del cumplimiento de las normas de
seguridad para el otorgamiento de la habitabilidad. Corresponde a la oficina
técnica del cuerpo de bomberos, realizar la inspección final, para que la
Alcaldía otorgue el permiso de habitabilidad y documentación técnica
definitiva, en un lapso de treinta días. Capítulo VI. De las sanciones. Artículo 40. De las Sanciones. Quienes incumplan con las
estipulaciones previstas en los siguientes artículos serán sancionados: 1. Con
multas de cien Unidades Tributarias (100 U.T.), quienes incumplan las
estipulaciones previstas en los artículos 7 y 11, sin perjuicio de las demás
sanciones previstas en la presente Ley. 2. Con multas de doscientos cincuenta
Unidades Tributarias (250 U.T.), quienes incumplan las estipulaciones previstas
en los artículos 17, 20 y 21, sin perjuicio de las demás sanciones previstas en
la presente Ley. 3. Con multas de quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.),
quienes incumplan las estipulaciones previstas en los artículos 13, 14, 22 y
30, sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley. 4. Con
multas de setecientos cincuenta Unidades Tributarias (750 U.T.), quienes
cumplan las estipulaciones previstas en los artículos 27, 28, 29 y 34, sin
perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley. 5. Con multas de
mil Unidades Tributarias (1.000 U.T.) quienes incumplan las estipulaciones
previstas en los artículos 9, 10, 12, 15, 16, 18, 19, 23 y 32, sin perjuicio de
las demás sanciones previstas en la presente Ley. 6. Con multas de dos mil
Unidades Tributarias (2.000 U.T.) quienes incumplan las estipulaciones
previstas en el artículo 31 y la suspensión del funcionario o funcionaria, sin
perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley. 7. Con multas de
mil setecientas Unidades Tributarias (1.700 U.T.), quienes incumplan las
estipulaciones previstas en el artículo 35 y La solicitud de suspensión del
ejercicio profesional por el lapso de un año, sin perjuicio de las demás
sanciones previstas en la presente Ley. Artículo
41. Responsabilidad por Incumplimiento. Los
constructores, contratistas,
productores y promotores de viviendas serán
responsables civil y penalmente, sin perjuicio del cumplimiento de la obligación de
corregir las deficiencias o dañosocurridos
en ocasión de la inobservancia, negligencia o impericia, en el cumplimiento de
sus compromisos en la construcción del urbanismo y edificaciones, que vayan en
detrimento de la calidad de vida de los ciudadanos y ciudadanas. El
incumplimiento del presente artículo será sancionado con multa de dos mil
quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), sin perjuicio de las demás
42. De la Responsabilidad de los Administradores. El funcionario o funcionaria de la
Administración Pública que autorice la ocupación de urbanismos sin el
otorgamiento de la habitabilidad respectiva, en el ámbito de su competencia y
que realice trámites ilegales, es responsable civil, penal y
administrativamente, no pudiendo acudir a otra instancia de Gobierno para
subsanar la negligencia. El ingeniero inspector, es responsable civil y
penalmente de las irregularidades que avale en el cumplimiento de sus
funciones. El incumplimiento del presente Artículo será sancionado con multa de
dos mil quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), sin perjuicio de las
demás sanciones previstas en la presente Ley. Artículo
43. Responsabilidad por Apropiación de los Dineros de los Compradores. Los constructores, contratistas, productores y promotores
de viviendas, que incurran en la apropiación de los dineros recibidos de mano
de los optantes o compradores de viviendas en proceso de construcción o aún no
construidas, y se apropien de
estos dineros sin cumplir con la ejecución y entrega de los inmuebles
prometidos, serán sancionados penalmente según
lo establecido en el Código Penal y deben
resarcir el monto total de los recursos percibidos a cada uno de los
compradores, más los intereses calculados a la tasa promedio de los cinco
principales bancos del país; de igual manera deberán cancelar una indemnización
por daños y perjuicios de seiscientas Unidades Tributarias (600 U.T.), a cada
comprador sujeto de la estafa, sin
perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley. DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
Primera. Los inmuebles
destinados a vivienda, que se encuentren sujetos a procedimientos
administrativos que estén en curso, estarán bajo las disposiciones establecidas
en esta Ley, hasta su culminación definitiva. Segunda. Todos los contratos que, antes de la
entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera,
deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma, en un lapso no
mayor de treinta días continuos. Tercera. El constructor, promotor, productor o
contratista de un proyecto de venta y preventa de viviendas, tendrá un lapso de sesenta días para
registrarse ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat, así como adecuarse a la presente Ley. DISPOSICIONES
FINALES. Primera. Para las situaciones no previstas en
la presente Ley, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el
Código Civil y el Código de Comercio. Segunda. El conjunto de leyes del Poder Popular
para la Vivienda y Hábitat, así como todas aquellas referentes al derecho a la
vivienda, cuando éstas satisfagan los fines supremos en materia del derecho a
la vivienda, se aplicarán de manera subsidiaria a la presente Ley. Tercera. La presente Ley entrará en vigencia
a partir de su publicación en
la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Dada, firmada y
sellada en el Palacio Federal Legislativo, sede de la Asamblea Nacional, en
Caracas, a los ocho días del
mes de diciembre de dos mil once. Año
201° de la Independencia y 152° de la Federación. Dra. Ana Santander.
Yerg Finol31 de enero de 2014, 11:11Buenas Tardes Necesito un formato de demanda de Estafa Inmobiliaria donde la constructora no tiene el Permiso de Habitabilidad porfa ResponderEliminarEscritorio Jurídico Ana Santander y Asociados31 de enero de 2014, 11:39Sr Yerg Finol, los modelos escapan de la esfera de una simple asesoría por lo tanto, generamos honorarios profesionales en tal sentido. Dra. Ana Santander.ResponderEliminarYerg Finol31 de enero de 2014, 12:06Ok se `puede demandar a la empresa por quererme estafar al hacerme firmar una opcion de compra a sabiendas que no tenian permiso de habitabilidad y aun asi han vendido engañando o falsificando dicho documento de habitabilidad?ResponderEliminarEscritorio Jurídico Ana Santander y Asociados7 de febrero de 2014, 11:49Sr Yerg Finol, Ud está en lo correcto, puede interponer la denuncia, incluso verbalmente, y la Sunavi, tendrá la obligación de transcribirla. La empresa por Ud cuestionada está incurriendo en un ilícito, debidamente sancionado por Ley. Dra. Ana Santander. 0414-2070727.ResponderEliminarAñadir comentarioCargar más...

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