Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/15969460_2016_10/1/
Timestamp: 2020-04-08 12:36:22+00:00

Document:
Mieter-Magazin Issue 2016,10 - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
Mieter-Magazin Issue 2016,10
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-8346993
Full text: Mieter-Magazin Issue 2016,10
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-8346993
Neue StudieN zur
Wirkung völlig
Schnelle gerichtliche
Bürgerbeteiligung stößt oft auf
Sachzwänge und Planerwiderstand
„Tour der Entmietung“:
Häuser, in denen Sie nicht leben wollen ................................
Buchtipp: Hassen allein hilft nicht .........................................
Hintertür für Ferienwohnungen? ...........................................
Berliner Sozialgipfel: Wohnen als neue soziale Frage .............
Senat pfeift Gewobag zurück .................................................
Broschürentipp: Geld sparen beim Wohnungswechsel ..........
Keine böse Überraschung zu erwarten ..................................
Webtipp: Umfrage zur Energieeffizienz .................................
Schulterschluss für bezahlbares Wohnen ..............................
Wie Durchschnittswerte auch Probleme nivellieren ..............
Verpatzte Premiere bei den Mieterratswahlen:
Nur Ja-Sager erwünscht? .......................................................
Webtipp: Wohnen im Alter ....................................................
Bürger und Anwohner fordern mehr
Teilhabe an Entscheidungen, wenn es
um Planungen
lichen Raum geht. Doch sie
stoßen oft auf Sachzwänge und
den Unwillen der Entscheider.
für den öffent-
Sachzwänge und Planerwiderstand ........................................ 12
Neue Studien zur Mietpreisbremse:
Wirkung völlig unzureichend .................................................
Rekommunalisierung: Teure Kurskorrektur ............................
Modernisierung: Luxus ist relativ ...........................................
Wohnungen für Flüchtlinge: Lösung aus dem Baukasten ......
Berliner Geschäftsmeilen (2):
Die Straße der kleinen Leute ..................................................
Die Augen des Berliner Mietshauses .....................................
Schnelle gerichtliche Hilfe im Notfall ....................................
Lassen sich die ehemals verkauften
rekommunalisieren? Am Kottbusser
Tor ertönt der Ruf danach besonders laut.
ist, wenn es überarbeitet wird, energetisch und lärmtechnisch fit. Und
als sein Kunststoffnachfolger.
Abbildungen: Sabine
Mittermeier, Nils Richter
sein oder stellen Sie es nicht als ein
Trotz seines geringen Anteils trägt
CO2 bedeutend zum Treibhauseffekt bei. Dass der Anstieg der
CO2-Konzentration und damit der
Klimawandel zum großen Teil men-
schengemacht ist, wird kaum noch
ernsthaft angezweifelt. Und selbst
wenn man nicht an den Klimawandel glaubt: Warum sollte man nicht
trotzdem Anstrengungen unternehmen, den Ausstoß von gesundheitsschädlichen Verbrennungsabgasen
In Ihrem Artikel reden Sie über Reduzierungen der CO2-Emissionen,
die das Berliner Energiewendegesetz
vorsieht. Das in der Natur vorhandene CO2 hat mit 0,033 bis 0,037 Prozent weniger Anteil in der Luft als
das Edelgas Argon. Der Mensch verursacht von 0,04 Prozent CO2-Anteil an der Luft auch nur vier Prozent – mithin 0,0016 Prozent des
gesamten Anteils. So können Sie
sicherlich verstehen, dass anthropogenes CO2 nie in der Lage sein
wird, einen Einfluss auf das Wetter
und damit Klima zu nehmen, ja nicht
einmal das gesamte CO2 ! Meines
Erachtens sind daher Verordnungen
und Gesetze zur Reduzierung von
(anthropogenem) CO2 eine Farce –
insbesondere dann, wenn es damit
Menschen trifft, die nicht genug
Geldmittel haben, um die erhöhte
Mietsteigerung durch die Sanierungen bezahlen zu können. Daher meine Bitte an Sie, lassen Sie Hinweise
an die Leser über das Giftgas CO2
Wibke Werner, Reiner Wild · Mitarbeiter: Rainer Brat fisch, Armin Hentschel, Birgit Leiß, Rosemarie Mieder, Jens Sethmann · Titelfoto: Sabine
Mittermeier · Fotografen/Bildagenturen: Amin Akhtar, DGB Wilfried Winzer, Sabine Mittermeier, Nils Richter, RWTH Aachen, Lisa Smith, RWTH
Aachen, Kers ten Urbanke · Layout: Kers ten Urbanke · Anzeigen: Hermann
Behlau (verant wortlich) · Anzeigenverkauf: scala media Verlagsservice GmbH,
Im Auftrag des Berliner Senats findet derzeit
wieder eine Befragung der Berliner Mieter und
Vermieter zum Mietspiegel 2017 statt. Das Forschungsinstitut F+B aus Hamburg bittet seit Ende August um die Mitwirkung bei der Erhebung
von Mieten und Betriebskosten.
Der Berliner Mieterverein empfiehlt dringend,
die Befragung zu unterstützen, den Fragebogen
zurückzusenden beziehungsweise sich für ein
Interview zur Verfügung zu stellen. Auch wenn
Vermieter mit dem Mietspiegel Mieterhöhungen
begründen können, so bleibt der Mietspiegel
doch für den Mieter das einzig geeignete Instrument zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ohne Mietspiegel wären die Mieter den Mieterhöhungsverlangen der Vermieter deutlich
schutzloser ausgeliefert, denn der Mietspiegel
ist gleichzeitig für den Mieter das Kontrollinstrument der Mieterhöhung. Dass der Mietspiegel
auch zur Zurückweisung von Mieterhöhungen
taugt, liegt daran, dass viele Vermieter bei der
Mieterhöhung sich nicht die Mühe machen, die
konkrete ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze zu berechnen. Sie begnügen sich mit der
Erfüllung der formellen Voraussetzungen und
lassen ihre Forderung den Oberwert nicht übersteigen.
Der jetzt übersandte Fragebogen dient in erster
Linie dazu festzustellen, ob die Wohnung und
der Mietwert in den Mietspiegel gehören. Bitte
geben sie ihn in jedem Fall zurück.
„Aus Feldern und Gärten“
Südstern, Hasenheide 63,
u Südstern, zu den
Finissage am Freitag,
den 14. Oktober 2016
15. Berliner Mieterratschlag
was Mieter über ihr Mietverhältnis
An der Urania 17, Kleistsaal,
u Wittenbergplatz,
auf der letzten Umschlagseite.
Mitglieder an. Gerne stellt sich der Vorstand
den Fragen oder Anregungen der Mitglieder.
Nächste Termine: Montag, 17. Oktober 2016
und Montag, 21. November 2016.
Einsender dieses Fotos ist Norbert Möller
„TouR DER EnTMiETung“
Auf Tour zu den
Verdrängungsimmobilien
Rund 1000 Menschen gingen am
10. September auf die Straße, um
gegen Verdrängung und den Ausverkauf der Stadt zu demonstrieren.
Vor der eigentlichen MietenstoppDemonstration hatte ein Aktionsbündnis zu einer „Tour der Entmietung“ aufgerufen. Das Motto: „Wir
besuchen Häuser, in denen Sie nicht
Die Initiatoren wissen, wovon sie
reden. Unter den unzumutbaren
Zuständen in der als „Horror-Haus“
bekannt gewordenen Grunewaldstraße 87 in Schöneberg litten nicht
nur die Bewohner, sondern die ganze Straße. Mittlerweile ist das Medieninteresse erlahmt, die Wanderarbeiter, mit denen der Eigentümer
die Wohnungen überbelegt hatte,
wurden vor die Tür gesetzt. Doch
die Probleme sind damit für die AltMieter nicht gelöst. Viele sind bereits ausgezogen. Notwendige Reparaturen werden, wenn überhaupt,
per Ersatzvornahme durch das Bezirksamt vorgenommen.
Besonders empört sind die verbliebenen Mieter, dass das Bezirksamt
trotz Milieuschutz unlängst Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt hat. Der Antrag war kurz vor
Inkrafttreten der Verordnung gestellt worden. Einer Umwandlung in
Eigentumswohnungen steht somit
Vermieter seien Sicherheitsfanatiker, Kontrollfreaks und Mafiosi. Sie schikanieren Mieter, entwohnen Häuser und hassen
Kinder, Tiere und Balkonpflanzen. Autor Marcus Bachert hat
sein halbes Leben zur Miete gewohnt und weiß, wovon er
schreibt. Wenn auch unter Pseudonym, denn „er hat Angst
vor seinem Vermieter und möchte seine Wohnung nicht verlieren“. Im Vorwort erwähnt er seine Mutter, die ihren Mietern jeden Wunsch von den Augen ablas. Alle anderen Vermieter gehören in seinen Augen zu einem „extrem berechnenden und widerwärtigen Menschenschlag“. Natürlich: Es
gibt keine Statistik über gute und schlechte Vermieter, und
spektakuläre Fälle von Vermieterwillkür finden eher Leser als
Berichte über normale Mieter-Vermieter-Beziehungen. Satire
darf übertreiben, aber Schwarzmalerei hilft selten bei der Bewältigung des bisweilen problematischen Mieteralltags. Nach
der ausführlichen Darlegung der 111 Gründe, jeden Vermieter
zu hassen, bekennt der Autor: „Ich selbst wäre in ihrer Position wahrscheinlich keinen Deut besser.“ Vermieter agieren jedoch nicht im rechtsfreien Raum, privater oder gemeinschaftlicher Widerstand der Mieter ist möglich, kommt in dem Buch
jedoch definitiv zu kurz. Trotzdem: gut geschrieben, amüsant
zu lesen, und bereits die Erkenntnis, Probleme mit anderen zu
teilen, hilft bisweilen.
Bachert, Marcus:
seinen Vermieter
zu hassen. Berlin
2016. 9,99 Euro
nichts mehr im Wege – sofern das
Bezirksamt nicht doch von seinem
Vorkaufsrecht Gebrauch macht. „Dafür wollen wir kämpfen, wir lassen
uns nicht vertreiben“, betonen die
Mit einem Fahrradkorso ging es an
diesem Samstag zu anderen „Problemimmobilien“. Weit musste man
nicht fahren. In der Kulmer Straße
1-4/Alvenslebenstraße 12/12a werden Mieter systematisch hinausgedrängt, weil ihre Wohnungen verkauft werden sollen. Der Eigentümer,
die Firma Tarsap, fahre die Strategie
„Entmietung durch Verwahrlosung“.
Weil die Lüftungsanlagen in den Bädern nicht repariert werden, gebe
es Schimmel. Immer wieder komme
es zu Wasserrohrbrüchen, zeitweise
wurde der Müll nicht abgeholt. Wer
sich beschwert oder die Miete mindert, wird mit Kündigungen überzogen. Vom Bezirksamt gebe es trotz
der gesundheitsgefährdenden Zustände kaum Unterstützung.
Ganz andere Erfahrungen haben
die Mieter der Eisenbahnstraße 44/
Muskauer Straße 11 gemacht, der
dritten Station bei der Tour der Entmietung. Weder für den Einbau von
Gasetagenheizungen noch für die
geplante Wärmedämmung des
Gründerzeithauses wurde bislang
eine Genehmigung erteilt. „Das Bezirksamt unterstützt uns sehr, aber
man muss den Behörden ständig auf
die Füße treten, sonst passiert gar
nichts“, so eine Mieterin. Allerdings
ist es dem Eigentümer gelungen,
den Milieuschutz zu umgehen, indem er sich verpflichtete, sieben
Jahre nur an Mieter zu veräußern.
In diesem Fall muss die Behörde die
Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigen. Doch die Mieter
geben sich kämpferisch. Bisher ist
noch niemand ausgezogen, trotz der
angekündigten Mietsteigerungen.
Zum Abschluss der Aktion wurde am
Startplatz der Demo eine „Wall of
Shame“ aufgebaut. Die Plakatwand
macht auf weitere Entmietungsfälle
in der Stadt aufmerksam.
ZWEckEnTFREMDung Von ZWEiTWoHnungEn
Das Verwaltungsgericht hat das
Eigentümer trete kein Wohnraumverlust ein, argumentiert das Gericht.
Anhaltspunkte für eine missbräuchlich innegehaltene Zweitwohnung
konnten die Richter nicht erkennen.
„Die Entscheidung ist nicht nachvollziehbar“, kommentiert Wibke
Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins,
das Urteil. Damit werde einer Umgehung des ZweckentfremdungsverGeklagt hatten drei Zweitwohnungsbots Tür und Tor geöffnet. Zukünfeigentümer, die in Dänemark, Italien
tig müssten Ferienwohnungsbetreiund Rostock leben und sich berufber einfach nur einen Zweitwohnsitz
lich bedingt oder privat zeitweilig in
anmelden und für diesen die Ausnahihren Zweitwohnungen in Friedrichs- megenehmigung für die Zweckenthain und Pankow aufhalten. Für die
fremdung beantragen. „Das war siübrige Zeit wollten sie eine Ausnahcherlich vom Gesetzgeber so nicht
megenehmigung, um die Räume an
gewollt“, so Werner.
Urlauber zu vermieten. Die BezirksIn einem Urteil vom selben Tag, das
ämter hatten dies verweigert.
aber erst zehn Tage später publik geDas Verwaltungsgericht gestand ihmacht wurde, schränkt das Verwaltungsgericht seine eigenen Urteile
nen die Ausnahmegenehmigung zu.
ein. Nur „echte Zweitwohnungen“
Durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der
sollen eine Ausnahmegenehmigung
in einem vielbeachteten urteil hat
das Verwaltungsgericht Berlin Eigentümern erlaubt, ihre Zweitwohnungen als Ferienwohnung zu vermieten. Dies könnte ein Einfallstor
zur umgehung des Zweckentfremdungsverbots sein. in einem weniger beachteten urteil schränkt das
Verwaltungsgericht die Feriennutzung aber deutlich ein.
erhalten. Abgewiesen wurde die Klage von Eigentümern eines Hauses
mit vier Wohnungen, von denen sie
eine selbst bewohnen und eine weitere als Zweitwohnung bezeichnen.
Sie hätten diese Räume als Gästewohnung für Familie und Freunde
sowie für zahlende Feriengäste eingerichtet und würden sie gelegentlich des Nachts selbst nutzen. Das
Gericht sah darin keine Zweitwohnung, weil die Funktion des Wohnens ganz unwesentlich sei oder
nur zum Schein erfolge.
L Urteile zur
Ausnahmege­
nehmigung:
gericht Berlin vom
– VG 6 K 91.16,
VG 6 K 151.16 und
VG 6 K 153.16
Einschränken­
des Urteil:
– VG 6 K 112.16
L Infos unter
www.berlinersozialgipfel.de
Solidarität bei
Berlins politikern
Berlin boomt. Das birgt chancen,
aber auch Risiken. Mit der Frage,
wie die Weichenstellung hin zu einer sozialen und gerechten Stadt
gelingen kann, beschäftigte sich
der 7. Berliner Sozialgipfel. Schwerpunktthema war in diesem Jahr die
soziale Stadtentwicklung.
„Berlin – solidarische Stadt für alle“
lautet das Positionspapier, das vorab
von einem Bündnis aus Gewerkschaften, Sozialverbänden und dem Berliner Mieterverein (BMV) erarbeitet
worden war. Sein Credo: Die Stadt
ist für alle da, nicht nur für die Jungen, Fitten und Wohlhabenden.
Vorgeschlagen wird ein ganzes Maßnahmenbündel: Es ging um faire
Löhne, Bekämpfung der Altersarmut,
bezahlbare Mieten und gelebte Inklusion. BMV-Geschäftsführer Reiner Wild machte deutlich, dass immer mehr Menschen durch steigende Mieten ins soziale Abseits gedrängt werden: „Hier muss die Politik künftig massiv umsteuern.“
„Die Miete ist die neue soziale Frage“, erklärte Ramona Pop von den
In dem Positionspapier wird unter
anderem ein Nachbessern bei der
Mietpreisbremse sowie eine Abschaffung der Modernisierungs
umlage gefordert. Der Abriss von
preisgünstigem Wohnraum müsse
untersagt werden. Statt wie bisher
30 Prozent müssten mindestens 50
Prozent aller von den städtischen
Wohnungsunternehmen gebauten
Wohnungen an Bedürftige gehen.
Notwendig sei auch eine Neuorientierung der Wohnungsbauförderung,
denn Mieten von 10 Euro und mehr
gingen am Bedarf vorbei. Zudem sei
der Bestand an städtischen Wohnungen auf mindestens 400 000 zu erweitern.
Die rund 180 Teilnehmer des Sozialgipfels waren sich einig: „Die Politik
muss das Heft des Handelns in die
Hand nehmen.“ Die Forderungen
sollen über Bundesratsinitiativen in
die Politik getragen werden.
ModeRNiSieRuNG SchlieMaNNStRaSSe 36/RauMeRStRaSSe 9
L Facebook­Seite
der Mieterinitiative
com/Raumerecke
Schliemann/
Mit ihren energetischen Sanierun­
gen im Prenzlauer Berg handelt sich
die städtische Wohnungsbaugesell­
schaft Gewobag regelmäßig hefti­
gen Mieterprotest ein. Neuester
Fall: das Gebäude Schliemann­
straße 36/Raumerstraße 9.
Noch sind die Mieten in dem Eck­
haus am Helmholtzplatz bezahlbar.
Doch im Februar dieses Jahres kam
eine Modernisierungsankündigung,
die es in sich hatte. Um bis zu 130
Prozent sollten die Mieten steigen.
Mit mindestens eineinhalb Jahren
Bauzeit ist zu rechnen – in dieser
Zeit müssen die Mieter zwischen­
umgesetzt werden. Von den 26
Mietpar teien sind mittlerweile sechs
ausgezogen oder haben eine Verein­
barung mit der Gewobag getroffen.
Der Rest wehrt sich und hat Presse
und Bezirkspolitiker eingeschaltet.
Die Mieter kritisieren die geplanten
Maßnahmen als teilweise überflüs­
sig und wirtschaftlich unsinnig. „Ein
Balkon wäre ganz schön, aber an­
sonsten kann ich keine Wohnwert­
verbesserung erkennen“, meint eine
Mieterin. Abgelehnt wird vor allem
die Dämmung der hofseitigen Alt­
lange Bauzeit, E
überflüssige Maß­
nahmen: diese
wehrte sich mit
erfolg gegen eine
baufassade, die nach Auffassung der
Mieter keinerlei End­Energieeinspa­
rung bringe und zudem mit 300 Euro
pro Quadratmeter extrem teuer sei.
„Wir haben eine Gasetagenheizung
und zahlen derzeit 89 Euro im Mo­
nat für Heizung und Warmwasser –
sollen es 115 Euro sein“, ärgert sich
Auf Widerstand stößt auch der ge­
plante Einbau zweier Fahrstühle. Sie
halten nur auf halber Treppe, so dass
von Barrierefreiheit keine Rede sein
Auch die neue Broschüre des Deutschen Mieterbunds enthält kei­
ne Patentrezepte zur Wohnungssuche, wohl aber zahlreiche prak­
tische Tipps, auch für die Kündigung der bisherigen Wohnung und
deren Rückgabe an den Vermieter. Und wenn der Mietvertrag
Schönheitsreparaturen vorsieht, kann diese Klausel unwirksam
sein. Das spart viel Geld, Zeit und Ärger. Worauf ist beim Miet­
vertrag zu achten? Wo gilt die Mietpreisbremse? Wann ist ein
Maklervertrag zwischen Mieter und Makler sinnvoll? Was dürfen
Makler und Vermieter erfragen, und was nicht? Die Beachtung der
Checkliste mit ihren 25 Punkten erspart später unliebsame Über­
raschungen. Auch für den Umzug leistet die Broschüre wertvolle
Hilfestellungen. Ist er beruflich veranlasst, können die Kosten als
außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend gemacht werden.
Aber auch bei einem privat veranlassten Umzug können Umzugs­
kosten abgesetzt werden. Ein Register von A wie Ablöseverein­
barung bis Z wie Zweifamilienhaus erleichtert die Suche.
Schönheits­
reparaturen, Miet­
preisbremse und
Berlin: Deutscher
Mieterbund 2016,
6 Euro, auch beim
Berliner Mieter­
verein erhältlich
kann. Dafür treiben die Aufzüge die
Nebenkosten in die Höhe. Notwen­
dig werden sie in erster Linie, weil im
Dachgeschoss neue Wohnungen ge­
baut werden. In einem anderen um­
strittenen Modernisierungsvorhaben
der Gewobag in der Raumerstraße
11 werden diese Dachgeschosswoh­
nungen für 15 bis 18 Euro pro Qua­
dratmeter vermietet. „Wieso sollen
wir Altmieter diese Luxuswohnun­
gen auch noch mitfinanzieren? Und
was hat das mit dem sozialen Auf­
trag einer städtischen Wohnungs­
baugesellschaft zu tun?“, empört
sich Martin Stahlke aus dem Haus.
Eine gute Frage, auf die die Gewo­
bag in ihrer Stellungnahme an das
MieterMagazin nicht eingeht. Dafür
wurde den Mietern Mitte August
plötzlich eine Kappung der Umlage
auf 1,97 Euro angeboten. „Bei Här­
tefällen kann diese sogar darunter
liegen“, so Pressesprecherin Josiet­
te Honnef.
Offenbar hatte mittlerweile aber
auch der Senat ein Machtwort ge­
sprochen. Man habe die Gewobag
gebeten, ihre Haltung bei der Mo­
dernisierung noch einmal zu über­
denken, sagte Staatssekretär En­
gelbert Lütke Daldrup (SPD) An­
fang August der Tageszeitung die
„taz“. In Politik und Verwaltung setzt
sich offenbar allmählich die Erkennt­
nis durch, dass energetische Sanie­
rungen nicht um jeden Preis sinn­
Durchschnittlich 2,17 Euro pro Qua­
dratmeter Wohnfläche müssen bun­
desdeutsche Mieter insgesamt für
kalte und warme Betriebskosten hin­
legen. Das sind 2 Cent weniger als
noch vor einem Jahr. Die Daten ba­
sieren auf Tausenden von Betriebs­
kostenabrechnungen und beziehen
sich auf das Abrechnungsjahr 2014.
Fallen alle Betriebskostenarten an –
nicht immer gibt es einen Fahrstuhl
oder einen Hauswart – kann die
Zweite Miete aber auch bis zu 3,18
Der leichte Rückgang ist vor allem
auf einen milden Winter und güns­
tige Preise für Heizöl zurückzufüh­
ren, heißt es beim DMB. So sanken
die Preise für Heizöl im Vergleich
zum Vorjahr um knapp 8 Prozent.
Fernwärme wurde um 1,3 Prozent
preiswerter, der Gaspreis blieb fast
unverändert. Rund 64 Prozent der
Betriebskosten entfallen auf Heizung
und Warmwasser. Die aktuelle –
nicht rechtsverbindliche – Übersicht
weist für Heizkosten einen durch­
schnittlichen Betrag von 1,10 Euro
auf, Warmwasser schlägt mit 0,29
Euro zu Buche. Somit sind insgesamt
12 Cent pro Quadratmeter weniger
zu zahlen als nach dem letzten Be­
triebskostenspiegel. Allerdings gibt
es große regionale Unterschiede. Der
Grund: Die Gebühren für Wasser,
Müllabfuhr, Grundsteuer und so wei­
ter legen die Kommunen fest.
Auch 25 Jahre nach der Wende gibt
es deutliche Ost­West­Unterschiede.
Im Schnitt zahlt man in den östlichen
Bundesländern 2,27 Euro an Mietne­
benkosten, 13 Cent mehr als in den
westlichen Bundesländern. Hier ma­
chen sich regionale Preisunterschie­
de, aber auch der unterschiedliche
energetische Zustand der Wohnun­
gen bemerkbar.
Ein direkter Vergleich der deutsch­
landweiten mit den Berliner Werten
ist schwierig. Die Berliner Betriebs­
kostenübersicht, die dem aktuellen
Berliner Mietspiegel beiliegt, bezieht
sich auf das Abrechnungsjahr 2013.
Nach ihr liegen einige Betriebskos­
tenarten deutlich über dem bundes­
deutschen Durchschnitt, vor allem
die Grundsteuer (0,29 Euro in Berlin,
0,19 Euro im Bundesdurchschnitt)
und Wasser/Abwasser (0,51 Euro
gegenüber 0,34 Euro). Insgesamt
zahlen Berliner Mieter 2,77 Euro an
Der erfreuliche Trend nach unten
dürfte sich nach Einschätzung des
DMB zumindest für die kommende
Betriebskostenabrechnung fortset­
zen. Wegen der deutlich gesunke­
nen Preise für Heizöl sowie Fernwär­
me sei in den meisten Fällen keine
böse Überraschung zu erwarten.
(Angaben pro Quadratmeter und Monat)
lange Zeit befanden sich die Miet­
nebenkosten im höhenflug, wobei
vor allem heizung und Warmwasser
die Preistreiber waren. einen ganz
anderen trend belegt der neue Be­
triebskostenspiegel des deutschen
Mieterbundes (dMB). demnach
sind die „warmen“ Mietnebenkos­
ten erstmals seit langer Zeit gesun­
ken. die kalten Mietnebenkosten
sind währenddessen fast konstant
Deutscher Mieterbund e. V. in Kooperation mit der
mindUp GmbH; Datenerfassung 2015/2016
L Teilnahme unter
www.gruenbuch­
Sigmar Gabriel, Bundesminister für Wirtschaft und Ener­
gie, will es wissen: Ein aktuelles Grünbuch seines Ministe­
riums fasst den Diskussionsstand zum Nationalen Aktions­
plan Energieeffizienz zusammen und ruft zur Mitarbeit auf.
Immerhin soll der Energieverbrauch bis 2050 halbiert wer­
den. Trendszenarien zeigen indes ein eklatantes Auseinan­
derklaffen zwischen Anspruch und Wirklichkeit. Zudem
wird das Ziel, die Erderwärmung um 2° Celsius zu begren­
zen, zunehmend in Frage gestellt. 1,5° Celsius sind notwen­
dig, um die Folgen der Erderwärmung überhaupt noch in
den Griff zu bekommen. Weder die Zwangsbeglückung
der Mieter mit Smart Metern noch die Förderung der Elek­
tromobilität oder eine verstärkte Energieeffizienz der Ge­
bäude können das leisten. Der Primärenergieverbrauch ist
von 1990 bis 2014 jährlich lediglich um 0,5 Prozent zu­
rückgegangen – notwendig ist jedoch eine Verdreifachung
dieses Wertes auf 1,6 Prozent. Jeder Bürger hat die Mög­
lichkeit, bis zum 31. Oktober 2016 seine Meinung zu den
14 Kurzthesen des Grünbuchs abzugeben.
Konferenz des netzwerKs Mieten & wohnen
120 Vertreter von Mietervereinen
und -initiativen, Rechtsanwälte, Sozialwissenschaftler, Stadtplaner und
Gewerkschafter kamen am 16. und
17. September in der Berliner Humboldt-Universität zusammen. Zum
Netzwerk Mieten & Wohnen, das
sich zur Aufgabe gemacht hat, fachübergreifend neue wohnungspolitische Ansätze zu entwickeln, gehört
auch der Berliner Mieterverein (BMV),
der die Konferenz mitorganisiert hat.
Was ist die gerechte Miete? Diese
Frage wurde in einer der Arbeitsgruppen intensiv diskutiert. Sollte
man das bestehende Vergleichsmie-
tensystem optimieren oder das aus
dem Sozialen Wohnungsbau bekannte Kostenmietenmodell auf alle Wohnungen übertragen? Die Teilnehmer
haben verabredet, einen Gesetzentwurf für eine bessere Vergleichsmiete zu formulieren.
Zwei weitere Arbeitsgruppen beschäftigten sich damit, wie bezahlbarer Neubau entstehen kann. Ob
durch Reduzierung der Bau- und
Energiestandards, durch Nutzung
des Erbbaurechts oder durch seriellen Wohnungsbau – klar ist: Ohne
öffentliche Förderung geht es nicht.
Eine wichtige Aufgabe bleibt weiterhin, die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit zu verlangen.
Stefan Schetschorke, Leiter der BMVRechtsabteilung, fasste am Ende der
Konferenz zusammen: „Wir müssen
bei all diesen Themen hartnäckig am
Ball bleiben.“ Es zeigte sich, dass die
so unterschiedlichen Organisationen des Netzwerks eine gemeinsame Basis haben und an einem Strang
„An guten Ideen mangelt es nicht“,
sagte ein Teilnehmer. Ein anderer
zieht das Fazit: „Die Situation ist
nicht so hoffnungslos, wie sie im
Alltag manchmal auch erscheint.“
L Die Beiträge
der Konferenz sind
dokumentiert unter
www.netzwerkmieten-wohnen.de
BMV-Abteilungsleiter stefan
wie kommt man zu bezahlbarem
wohnen? Um diese frage ging es
in der zweiten Konferenz des netzwerks Mieten & wohnen. der zweitägige Austausch zeigte: ideen gibt
es genug, es fehlt aber an der politischen Umsetzung.
iw-stUdie zUr Miet- Und einKoMMensentwicKlUng
halten einkommenserhöhungen
mit steigenden
Mieten schritt?
Manchmal geht es wissenschaftlern wie Politikern. sie werden bedeutend, weil sie medial beachtet
werden. im fall einer Kurzstudie
des Kölner instituts der deutschen
wirtschaft (iw) lag der grund für
die Aufmerksamkeit auf der hand:
die Mieten – so das iw – seien zwischen den Jahren 2010 und 2016
mit 10,2 Prozent weniger stark gestiegen als die verfügbaren einkommen der privaten haushalte mit 11,5
Der Autor der Studie zieht aus seiner Datenauswertung einen weitreichenden Schluss: Es seien keine
erheblichen Verwerfungen im Verhältnis von Wohnkosten und Einkommen zu erkennen. „Die Politik
muss daher keine neuen Programme
initiieren oder die Wohnungsmärkte
stärker regulieren. Die Wohnungsmärkte funktionieren.“ Diese wahrscheinlich beabsichtigte Botschaft
bleibt hängen, und sie war der Grund
für das Echo, das sie erzeugt hat. Eine wissenschaftliche Analyse wird
nicht dadurch falsch, dass sie dem
Augenschein widerspricht. Die Frage ist, ob das IW seine These wirklich auf eine belastbare Grundlage
Verwandt wurden Einkommensdaten aus den Kaufkraftanalysen der
(GfK), ergänzt um Einkommensrechnungen der Volkswirtschaftlichen Ge-
samtrechnung (VGR). Neben diese
Daten wurde die Marktmietensammlung des Hamburger Instituts Forschung und Beratung (F+B) gelegt.
Gegen die verwandte Datenbasis
ist wenig zu sagen. Die Art, wie IW
sie zusammengefügt und interpretiert hat, ist allerdings diskussionswürdig. Zunächst ist es keine neue
Information, dass die deutschen
Wohnungsteilmärkte und deshalb
auch die Mieten sich stark unterschiedlich entwickeln. Ähnliches gilt
für die Einkommen. Das Deutsche
(DIW): „Die Ungleichheit bei Löhnen, Markteinkommen und verfügbaren Einkommen ist in den vergangenen Jahrzehnten deutlich angestiegen.“ Wenn die zentralen Schlussfolgerungen sich auf Durchschnittswer te stützen, darf man also ein großes Fragezeichen setzen.
VerPAtzte PreMiere Bei den MieterrAtswAhlen
Von einem Ausschluss besonders
kritischer oder unbequemer Mieter
könne keine Rede sein, heißt es dagegen beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
(BBU). Weil künftig ein Mitglied
des Mieterrats im Aufsichtsrat des
Von der gesobau
Wohnungsunternehmens vertreten
abgelehnt: tilo
beauftragte ein. Sie äußerte Bedentrinks und lion
ist, müsse man genau prüfen, ob
ken, weil sensible Daten aus dem
Becker vom Mieeine Interessenkollision vorliegt, so
Mietverhältnis an die Wahlkommisterforum Pankow
Sprecher David Eberhart. Auch die
sion weitergegeben wurden. Dieses
Kritik, wonach ganze Wohnblöcke
Gremium, das aus Mietern und Verkeine Wahlunterlagen bekommen
tretern des Wohnungsunternehmens
haben, weist er mit Nachdruck zubesteht, hatte über die Zulassung
Über 100 Bewerber wurden nicht als
der Kandidaten zu entscheiden – und
Kandidaten zugelassen, darunter drei rück. „Im Einzelfall kann das vorgevom Mieterforum Pankow. Einer von kommen sein, insgesamt haben die
musste dafür mit entsprechenden
ihnen ist Tilo Trinks, der sich gegen
Informationen über Mietschulden,
Wohnungsbaugesellschaften jedoch
Widerspruch gegen Mieterhöhunpreistreibende energetische Moder- einen Riesenaufwand betrieben.“ Algen und so weiter versorgt werden.
nisierungen zur Wehr setzt. Das Woh- lein in der Siedlung Ernst-Thälmannnungsbauunternehmen Gesobau
Park sollen allerdings 300 Mieter der
Beim Senat räumte man „AnlaufGewobag keine Stimmzettel erhalschwierigkeiten“ ein. Man wolle
sagt, der Ausschluss habe nichts mit
seinem Engagement für das Mieterten haben.
sich „die Dinge nun sehr genau anIn die lange Reihe der Kritiker reiht
forum, sondern mit seinem Verhalten
sich auch die Berliner DatenschutzBirgit Leiß
als Mieter zu tun. Was damit genau
gemeint ist, kann Trinks nur vermuten: „Ich habe lediglich meine Rechte
wahrgenommen und der Modernisierung zunächst nicht zugestimmt.“
Wegen verkleinerter Fensterflächen
hat er zudem die Miete gemindert.
Fassungslosigkeit auch bei Christine
Wußmann-Nergiz, einer engagierten
Die Berliner Mietergenossenschaft SelbstBau eG realisiert in
Degewo-Mieterin aus der Wohnder Sredzkistraße 44 in Prenzlauer Berg ein beispielgebendes
anlage Schlangenbader Straße. BeProjekt des gemeinschaftlichen, altersgerechten und inklusigründung für ihren Ausschluss: ein
ven Bauens und Wohnens. Im Erdgeschoss entsteht ein InRechtsstreit um die Stilllegung der
formations- und Ausstellungszentrum. Mitte nächsten JahMüllabwurfanlage.
res soll das Musterhaus fertig sein. Wer nicht so lange warten will, kann sich bereits jetzt ausführlich über dieses und
Nach der Wahlordnung gibt es neandere Projekte auf der Web-Seite „Zuhause im Alter“ des
ben formalen Voraussetzungen – Alter des Bewerbers, Dauer des MietBundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend informieren. Die Seite, die ständig aktualisiert wird,
verhältnisses und so weiter – nur
drei Kriterien, die einen Ausschluss
bietet zahlreiche praktische Informationen über das Wohrechtfertigen: Verstöße gegen das
nen im Alter, über Nachbarschaftshilfe, soziale Dienstleisfriedliche Zusammenleben, gegen
tungen, Anlaufstellen für ältere Menschen, Programme wie
die Hausordnung oder eine Verlet„Gemeinschaftlich wohnen, selbstbestimmt leben“ und „Sozung der mietvertraglichen Pflichten.
ziales Wohnen im Alter“, technikunterstütztes Wohnen und
„Mietrechtliche Auseinandersetzunso weiter. Die Tipps zum barrierefreien Wohnen sind zum
gen als Verletzung der mietvertragTeil ohne großen Aufwand selbst umzusetzen. Eine „Virtuellichen Pflichten einzustufen, ist nicht
le Wohnung“ zeigt auf einem Rundgang durch Bad, Wohnhinnehmbar“, sagt Reiner Wild, Gezimmer und Küche, wie auch im hohen Alter, bei Pflegebeschäftsführer des Berliner Mieterverdürftigkeit oder Behinderung ein selbstständiges Leben und
eins. Offenbar seien im Mieterrat nur
Wohnen möglich ist – und wie Schwellen und Barrieren von
L www.service vornherein vermieden oder nachträglich beseitigt werden
Ja-Sager erwünscht. Der demokratiportal-zuhause- können. Hinweise in „Leichter Sprache“ und Gebärdenspraschen Mitbestimmung werde damit
im-alter.de che erhöhen die Nutzbarkeit.
ein Bärendienst erwiesen.
die ersten wahlen zu Mieterräten
bei den städtischen wohnungsbaugesellschaften sorgten für Aufruhr.
Von einer farce spricht die initiative
Mietenvolksentscheid, die das neue
Mitbestimmungsgremium überhaupt
erst auf den weg gebracht hatte.
der „massenhafte Ausschluss“ aktiver, sprich kritischer Mieter sei ein
skandal. Auch beim Berliner Mieterverein sieht man erheblichen nachbesserungsbedarf.
Bürger fordern Verkehrsberuhigung, besetzen Brachen und Freiflächen, wollen sich ihre Parkplätze nicht wegnehmen lassen, ziehen gegen Straßen- und Fassadengestaltungen zu Felde. Behörden und Institutionen fürchten unbequeme Argumente und Zeitverzögerungen, sie wiegeln ab, weichen aus, schaffen vollendete Tatsachen. Argwöhnisch,
aber auch kenntnisreich schauen ihnen die Bürger über die Schulter. Sie verlangen immer
energischer ein Mitspracherecht.
„Hat er nicht immer noch etwas Pari­
serisches?“ Beate Jensen schaut mit
wehmütigem Stolz aus dem Café
hinüber auf den Charlottenburger
Meyerinckplatz. Das kleine plata­
nenumstandene Oval verschwindet
allerdings hinter fließendem Verkehr
und parkenden Autos, die hier Stoß­
stange an Stoßstange stehen. Die
Schauspielerin, die seit Jahren hier
wohnt, ist die Organisatorin der Ini­
tiative „Bürger für das Quartier
Meyerinckplatz“. Sie schlägt eine
Mappe auf: Ein Verkehrsgutachten
und zwei Verkehrsbeobachtungen
in den vergangenen vier Jahren. An
einem Wochentag im Juni 2012
wurden von 7.30 bis 14.00 Uhr
mehr als 1000 Pkw und 150 größe­
re Fahrzeuge registriert: Lieferwa­
gen, Entsorgungsdienstleister, Last­
wagen mit mehr als 3,5 Tonnen Ge­
wicht. Die Radfahrer – 331 waren
es an dem Vormittag – dürften ei­
nige Mühe gehabt haben, durchzu­
kommen, zumal sich immer wieder
Staus bildeten, weil Fahrzeuge in
der zweiten Reihe parkten. Bis heute
hat sich daran nichts geändert. Die
schmale Giesebrechtstraße, die nur
in eine Richtung befahrbar ist, wird
als Abkürzung missbraucht, wenn es
auf dem Kurfürstendamm Stau gibt.
Die Parkplätze rundum sind zu 100
Prozent ausgelastet. Sowohl Zäh­
lung als auch Gutachten sind von
der Bürgerinitiative in Auftrag ge­
geben worden. Beate Jensen: „Wir
wollen eine Verkehrsberuhigung er­
F Mit Nachdruck
erobern Stadt­
bewohner die öf­
fentlichen Räume
reichen.“ Über ihr Anliegen verhan­
deln sie seit Jahren mit dem Bezirks­
amt Charlottenburg. Denn das ist
für dieses Problem zuständig.
„Öffentlicher Raum“, erklärt die Ar­
chitektin Barbara Hoidn, „umfasst
Parks und Anlagen, Straßen und
Plätze, Unterführungen und Durch­
gänge, aber auch Verkehrsmittel
und Verkehrswege – eben alles das,
was von der öffentlichen Hand un­
terhalten wird.“ Vor allem für dicht
besiedelte Metropolen sind öffent­
liche Räume lebenswichtig: Sie bie­
ten Flächen für gemeinsames Erle­
ben und Kommunikation, verspre­
chen aber auch Privatheit und Ano­
nymität. Sie sind große Bühne für
Kunst und politische Bekundungen.
Öffentliche Räume bieten Platz zum
Spielen, Träumen, Ausruhen. Sie die­
nen der Mobilität und der Bewe­
gung. Öffentliche Räume seien das
„Betriebssystem“ unseres Lebens im
21. Jahrhundert. So heißt es im Ka­
talog zur Ausstellung „Demopolis –
Das Recht auf öffentlichen Raum“,
die von den Architekten Barbara
Hoidn und Wilfried Wang in diesem
Jahr in der Akademie der Künste or­
ganisiert und kuratiert wurde. Am
Meyerinckplatz ist dieses Betriebs­
system klar überlastet.
Veränderungen um den Platz mit den
schönen Gründerzeitbauten vollzie­
hen sich seit Jahrzehnten: Der Brun­
nen, der den Krieg überdauert hat­
te, verschwand in den 1950er Jah­
ren. Die Ruhe und Einfachheit mit
kleinem Gemüse­ und dem Zeitungs­
laden wich nach und nach mondä­
neren Geschäften, einem Café und
Restaurant, einer Boutique und Ga­
lerien. Der Fall der Mauer ließ den
Verkehrsstrom deutlich anschwel­
len, er überrollte den kleinen Platz
förmlich. Als aber das Kino „Die
Kurbel“ – ältestes Tonfilmkino in
Kampfzone für Interessen
Berlin und markantestes Wahrzei­
chen des Meyerinckplatzes – einem
Bio­Supermarkt weichen sollte, war
das Maß voll. 12 000 Menschen pro­
testierten gegen dessen Schließung
und konnten sie doch nicht verhin­
dern. In dieser Zeit schlossen sich
die Anwohner zusammen und for­
derten Mitsprache ein. „Die Frage
ist doch“, so Barbara Hoidn, „wieviel
Einfluss haben Bürger auf den Ort,
an dem sie leben?“
Der öffentliche Raum ist zu einer
umstrittenen Zone geworden, in der
verschiedene Interessen und Anforde­
rungen miteinander ringen. Der im­
mer entschiedener und – wie es
scheint – auch kompromissloser ge­
führte Kampf um Beteiligung an sei­
ner Planung und Ausgestaltung zeugt
von zunehmendem bürgerschaftli­
chen Selbstbewusstsein, aber auch
von stetig wachsendem Interesse am
Leben in der Stadt. Nach vielen Jah­
ren des Rückzugs ins Private, in die
eigenen vier Wände und an den grü­
nen Rand der Städte, entdeckten die
Bürger zu Beginn der 1990er Jahre
die Zentren neu. Es belebten sich
die Plätze und Straßen wieder, auf
Grünflächen und Brücken wird ge­
lagert und gefeiert, Scharen von
Touristen, aber auch Einheimische
ziehen durch Boulevards und Passa­
Im Paragrafen 3 des Baugesetzbuchs
ist die Beteiligung der Öffentlichkeit
an Planungsverfahren geregelt. Da­
zu gehört zunächst die Information
der Bürger, beispielsweise durch öf­
fentliche Veranstaltungen, Planaus­
hänge an öffentlichen Orten (Rat­
haus, Verwaltungsgebäuden, Spar­
kasse), zunehmend aber auch per
Internet („e­Partizipation“).
Die zweite Phase ist eine öffentliche
Auslegung. Dabei können Entwürfe
der Bauleitpläne sowie Begründun­
gen und umweltbezogene Stellung­
nahmen für die Dauer von einem
Monat öffentlich eingesehen wer­
Besonders diese enge Frist steht in
der Kritik. Stellungnahmen zur Pla­
nung können nämlich lediglich in der
Auslegungsfrist abgegeben werden,
nicht fristgerechte Stellungnahmen
bleiben bei der Beschlussfassung un­
berücksichtigt. Nach einer Umfrage
des Meinungsforschungsinstituts Em­
nid im Auftrag der Bertelsmann­Stif­
tung verlangen nahezu zwei Drittel
der Bürger von den Behörden eine
bessere Informationspolitik über ihre
Bau­ und Planungsvorhaben. Jeder
zweite Befragte möchte die Möglich­
keiten zur Bürgerbeteiligung nutzen
und sich aktiv in die Prozesse ein­
auch Passanten scheinen nieman­
den mit ihrem Blick auf den Teller
beim Essen zu stören.
Die Frage „Bleiben wir in der Stadt,
oder ziehen wir raus in die Natur?“
wird von immer weniger Familien
gestellt. Die Natur in der Stadt ist
gefragt. „Und kaum eine andere
Stadt hat so viel Grün wie Berlin“,
erklärt Wolfgang Kaschuba. Über
2500 Parks und öffentliche Gärten
sind für alle Bürger und ihre Besu­
Die wurde schon in den 1970er und
1980er Jahren vorbereitet. Mit Ak­
tionen wie „Rettet unsere Städte
jetzt“ schufen Kommunen mehr und
mehr Angebote. Kaschuba: „In der
Zeit sind beispielsweise zwei­ bis
dreitausend Museen in Deutschland
gebaut worden, es gab Events, Fes­
tivals, die ersten italienischen Eisca­
fés öffneten – auch wenn man erst
mal nur drinnen sitzen konnte.“
Bald war auch „draußen“ angesagt,
selbst wenn es noch so kalt war. Heu­
te steht der Caféhaus­Tisch auf dem
Gehweg der Straße, gegessen wird
direkt neben parkenden Autos, und
cher geöffnet. Darüber hinaus wird
begrünt, werden Baumscheiben ge­
pflegt, Baulücken temporär in Klein­
anbauflächen verwandelt.
Als der Flughafen Tempelhof 2008
seinen Betrieb einstellte, lag da eine
380 Hektar große Brachfläche, für
die es vorerst keine Nachnutzung
gab. So wurde das gewaltige Areal
inmitten der Stadt – mit minimalen
Einschränkungen – erst einmal der
Die nahm das traditionsreiche Ge­
lände sofort begeistert in Besitz. Was
nur als Zwischennutzung gedacht
war, erwies sich aber als „Landnah­
me“ im großen Stil. Die hauptstäd­
tische Planung einer Randbebauung
mit Wohnen und Gewerbe, mit an­
gelegten Sport­ und Freizeitanlagen,
einer Zentral­ und Landesbibliothek
wurde per Volksentscheid gestoppt.
64 Prozent der abgegebenen Stim­
men votierten im Mai 2014 klar ge­
gen die Berliner Landesregierung.
Die Gründe der Aktivisten des Volks­
entscheides: Skepsis gegenüber den
amtlichen Versprechen, bezahlbare
Wohnungen zu bauen. Bedenken,
gen. Bewohner besetzen die Nischen
und Brachen, gestalten Ödnis, gärt­
nern und genießen dort ihre Freizeit.
„Das ist nicht etwa nur in Berlin so“,
sagt Wolfgang Kaschuba, Leiter des
Berliner Instituts für empirische Inte­
grations­ und Migrationsforschung.
„Fast überall in Mittel­ und Nord­
europa verzeichnen wir diesen Trend
zur Neuentdeckung des öffentlichen
Raums – und damit eine Renaissance
Pariser Flair und
Auto­Chaos am
Meyerinckplatz,
dass mit der Umgestaltung das lo­
kale Ökosystem vernichtet würde.
Und schließlich auch die Sorge um
den historischen Charakter des Or­
tes. Mit intelligenten, unkonventio­
nellen Mitteln und mit einem gewal­
tigen Engagement gelang es ihnen,
die große Mehrheit der Bevölkerung
„Es ist doch auch so, dass formali­
sierte Einwände und Einspruchsmög­
lichkeiten der Öffentlichkeit, wie sie
die Planungsverfahren vorsehen,
ein mühsamer und meistens nutz­
loser Weg sind“, erklärt Michael Ef­
ler, Bundesvorstandssprecher des
„Mehr Demokratie e.V.“: „Die Dis­
kussion setzt da ein, wo eigentlich
schon alles gelaufen ist, und ich habe
noch nie gehört, dass es so gelungen
wäre, ein Projekt zu verhindern.“
Die Organisation begleitet, berät
und beobachtet direktdemokrati­
sche Verfahren deutschlandweit.
Ihre Forderung: Zu allem, was auf
Landesebene geregelt wird, sollten
Volksentscheide möglich sein. Das
sei eine Frage der Bürger­Souveräni­
tät, findet Efler. Die Leute würden
viel zu oft vor vollendete Tatsachen
gestellt, sowohl bei den großen Pla­
nungen und Veränderungen, und
nahezu immer bei den vielen kleinen
Entscheidungen, die das unmittelba­
re Wohnumfeld betreffen. „Vor mei­
nem Haus fährt die Straßenbahn auf
einem Mittelstreifen, der immer mit
hohen Bäumen bestanden war“, er­
zählt Efler. Die seien eines Tages ein­
fach gefällt worden, ohne die Anwoh­
ner auch nur zu informieren. „Viel­
leicht gab es ja einen Grund, viel­
leicht mussten sie weg, weil sie
krank waren und beim nächsten
schweren Sturm umgestürzt wären.
Das würde ich verstehen – aber
wissen möchte ich es schon.“
Der Bürgervertreter fordert Transpa­
renz im öffentlichen Raum und mehr
Bürgerbeteiligung. Wie schwierig ei­
ne wirkliche Partizipation umzuset­
zen ist und was dabei schief gehen
kann, dafür ist die Schöneberger
Maaßenstraße ein gutes Beispiel. Im
Oktober vergangenen Jahres wurde
die Zone zwischen dem U­Bahnhof
Nollendorfplatz und Winterfeldt­
platz zur ersten „Begegnungszone“
in Berlin umgebaut. Diese Idee zur
Verkehrsberuhigung stammt aus der
Schweiz und ist eine Möglichkeit, das
Konfliktpotenzial bei den Nutzern ge­
rade in hochfrequentierten Straßen
und Passagen zu minimieren.
„Wir wurden von den Bewohnern
immer wieder angesprochen“, erin­
nert sich Daniel Krüger (CDU), Bau­
stadtrat im Bezirk Tempelhof­Schö­
neberg. „Die Autos würden da viel
zu schnell fahren, es gab Beschwer­
den der Anwohner über Verkehrs­
lärm und Gaststätten, und die Wir­
te wollten gleichzeitig die Sitzplät­
zen draußen und ihre Flächen erwei­
tern.“ Und schließlich waren da noch
die Radfahrer, die sowieso allen in
die Quere kamen. Daraufhin wur­
de die Maaßenstraße umgebaut. Es
gibt einen Mittelstreifen mit Bänken,
der durch bunte Betonwürfel gegen
die jetzt viel schmalere Straße abge­
grenzt ist. Aber: Zufrieden ist damit
keiner so richtig. Viele fordern den
Rückbau der Maßnahmen.
Dr. Klaus Selle ist
Professor für Pla­
nungstheorie und
an der Rheinisch­
Bei einer Beteiligung an stadtplane­
rischen Projekten stehen sich die In­
teressen der Bürger und die Zwänge
der Bürokratie nicht selten im We­
ge. Die Fixierung auf eigene Inter­
essen und unflexibles Denken, aber
auch Engagement und Wille zum
Miteinander gibt es gleichwohl auf
beiden Seiten. Da sind Hausbesit­
zer, denen es in erster Linie um die
Wertsteigerung ihrer Grundstücke
geht oder auch Anwohner, denen ihr
Autoparkplatz wichtiger ist als jede
Wohnumfeldverbesserung. Auf der
anderen Seite autoritäres Verwal­
tungsdenken und die Angst vor Aus­
einandersetzung. Es gibt die Besser­
wisser­Bürger, die ihre Proteste mit
immer neuen Aktionen befeuern,
und die Beteiligungsskeptiker in den
„Die Straße bleibt
ja Straße“
„Die Planung für das Projekt lag bei
der Senatsverwaltung“, erläutert
Stadtrat Krüger. „Und dort wurde
auch eine Bürgerbeteiligung orga­
nisiert.“ Schließlich sei ein bunter
Strauß von unterschiedlichen Wün­
schen auf seinem Tisch gelandet,
denn der Bezirk ist für die Realisie­
rung der Planungsideen letztlich
zuständig. „Da waren Wünsche da­
bei, die wir gar nicht umsetzen konn­
ten“, so der Baustadtrat. Wie die
nach mehr Flächen für die Bewirtung
von Gästen oder nach Spielgeräten
zwischen den Betonpollern. Krüger:
„Trotz Mittelstreifen bleibt die Stra­
ße ja eine Straße.“ Da müssten auch
gesetzliche Auflagen erfüllt werden,
und die Sicherheit muss gewährleis­
tet sein: Freie Zufahrt und Flächen
für Feuerwehr, Notarzt und Polizei;
Markierungen für Blinde; Poller für
die Autos; ausreichend Fahrradstän­
der – all dies schränkt jedoch die
Möglichkeiten für Anwohner und
Gewerbetreibende ein.
MieterMagazin: Was bedeutet Bür­
gerbeteiligung aus Sicht der Planer?
Ist das ein notwendiges Übel oder
Quelle hilfreicher Anregungen?
Selle: Wer als Planer mit einem fer­
tigen Plan an die Öffentlichkeit geht,
wird Bürgerbeteiligung tatsächlich als
notwendiges Übel empfinden, weil
man dann vor allem Gegenwind zu
spüren bekommt. Wer hingegen mit
Fragen an die Öffentlichkeit geht,
wird eher herausfinden, was Bürger
wollen. Das ist dann auch hilfreich.
MieterMagazin: Wie lässt sich das
Konfliktpotenzial minimieren? Wie
geht man mit egoistischen Forde­
rungen um?
Selle: Den Begriff „egoistische For­
derungen“ würde ich streichen. Es
gibt Interessen unterschiedlichster
Art. Ein Radfahrer will irgendwo
schnell durchkommen. Ein Gastro­
nom will Platz, um Tische rauszustel­
len. Jeder öffentliche Raum ist von
vielen Interessen überlagert. Die Auf­
gabe von Planern ist es, Lösungen
zu finden, die möglichst vielen Inter­
essen gerecht werden. Da ist es bes­
ser, erstmal Gesichtspunkte zu sam­
meln als Standpunkte zu vertreten.
MieterMagazin: Wie sollten Kom­
munen mit den wachsenden Forde­
rungen nach Partizipation umgehen?
Selle: Es beteiligen sich ja überwie­ E
Behörden, die auf Bestimmungen
und Zwängen beharren. Aber es gibt
eben auch Bürger, die ihrer Kommu­
ne die Hand reichen und engagierte
Bürgermeister, Baustadträte und Ver­
waltungsmitarbeiter, die sich auf Au­
Will man es allen
recht machen, ist
am Schluss keiner
zufrieden: Umbau
der Maaßenstraße
EE gend die Gebildeten aus der Mittel­
schicht, die sich gut artikulieren kön­
nen. Es gibt aber Gruppen, die sich
fast nie äußern. Kinder und Jugend­
liche tauchen zum Beispiel selten bei
Bürgerversammlungen auf. Auch
das migrantische Milieu nimmt we­
nig teil. Man muss auf diese Grup­
pen gezielt zugehen, damit deren
Interessen nicht untergehen.
MieterMagazin: Werden die gesetz­
lichen Beteiligungsverfahren, etwa
bei der Aufstellung von Bebauungs­
plänen, den Anforderungen gerecht?
Selle: Das sind Minimalanforderun­
gen. Es ist gut, dass es sie im Gesetz
gibt. Entscheidend ist aber, mit wel­
cher Beteiligungskultur man das Ver­
fahren ausführt. Viele Gemeinden ha­
ben Leitlinien zur Bürgerbeteiligung
aufgestellt, die weit darüber hinaus­
gehen. Das ist ganz gut, aber auch
noch keine Gewähr für eine erfolg­
reiche Partizipation. Diese kommt
durch die Entscheider zustande. Das
gilt nicht nur für die öffentliche Ver­
waltung: Das Beispiel mit dem um­
strittenen Wandbild in Berlin, das
eine Wohnungsbaugesellschaft hat
anbringen lassen, zeigt, dass für be­
stimmte Player im öffentlichen Raum
eine frühzeitige Information der Bür­
ger auch im eigenen Interesse ist.
genhöhe mit ihnen auseinanderset­
zen. Das Verhältnis von staatlicher
Planung und bürgerschaftlicher Mit­
bestimmung wird neu ausbalanciert,
der Vertrag über den öffentlichen
Raum gerade neu verhandelt.
Als das sechste Wandbild in der
Neheimer Straße in Tegel Süd ent­
hüllt wurde, brach ein Sturm der
Entrüstung los. Das 42 Meter hohe
Bild des spanischen Künstlers Boron­
do zeigt ein Mädchen, das in einer
Blutlache steht. Es schaut durch ei­
nen Spalt auf die andere Seite. Da
blickt es in einen Wald, und an ei­
nem der Bäume ist ein fast nackter,
von Pfeilen durchbohrter Mann ge­
bunden. Deprimierend sei das Wand­
bild, so die Kommentare von Mie­
tern und Bewohnern der umliegen­
den Häuser. Doch die Auftraggebe­
rin für das Kunstwerk reagierte da­
rauf nicht. Felix Schönebeck wand­
te sich an die Wohnungsbaugesell­
schaft Gewobag. Fehlanzeige. „Weil
ich kein Mieter des Unternehmens
bin, wollte die Gewobag nicht mit mir
reden.“ So setzte er das Problem auf
Zwei der (nicht
umstrittenen)
Wandbilder in
Tegel­Süd, Netz­
Aktivist Felix
Protest-Mobilisierung
Eine Rolle spielen dabei zunehmend
die digitalen Medien, die eine Kom­
munikation und damit auch eine
Mobilisierung für oder gegen etwas
deutlich erleichtert haben. In Tegel
Süd wird mit ihrer Hilfe das Unver­
ständnis und der Ärger von Anwoh­
nern gebündelt und der Diskussion
eine Plattform eröffnet. Das kommu­
nale Wohnungsunternehmen Gewo­
bag hatte im Rahmen eines Street
Art Programms über das Künstler­
netzwerk „Urban Nation“ sieben
große Wandbilder in Auftrag gege­
ben. Dabei waren den Künstlern kei­
ne Vorgaben gemacht worden – die
Vermieterin wollte sich und damit
auch die Anwohner von den Moti­
ven überraschen lassen. „Mit den
ersten fünf Bildern hatten die Leu­
te keine Probleme“, berichtet Fe­
lix Schönebeck. Der Jurastudent ist
einer der Mitbegründer der Initiati­
ve „I love Tegel“, einer Kiez­Initiati­
ve, die im Internet mit vielen Fotos
und aktuellen Texten für den Bezirk
L Zum Weiterlesen: Klaus
Selle, Ariane
Heidi Sinning:
seine Internet seite und aktivierte sei­
ne Pressekontakte. Nun wurde das
Wandbild quasi über Nacht bekannt
und rückte die Kunst, die da an der
Peripherie entstanden war, ins Zen­
trum medialer Aufmerksamkeit.
Auf der Internetplattform „I love
Tegel“ meldeten sich innerhalb kür­
zester Zeit viele Anwohner zu Wort.
Schönebeck: „Da gibt es durchaus
welche, die die Freiheit der Kunst ver­
teidigen. Aber die meisten lehnen
das Wandbild an dieser Stelle ab.“
Ein kritischer Zwischenruf kommt
von Migrationsforscher Kaschuba:
Kunst im öffentlichen Raum dürfe
nicht einfach nur gefällig sein. Sie
solle Wirklichkeit abbilden. Und da
müsse man eben auch Konflikte aus­
halten. Das Gegenargument der
Wandbildkritiker: Das schließt den
Dialog nicht aus. Im Gegenteil: Bür­
ger, die sich nicht übergangen und
nicht vor vollendete Tatsachen ge­
stellt fühlen, sind wesentlich eher
bereit zum Nachdenken über ein
wird die Mietpreisbremse
NeUe StUdieN zUr MietpreiSbreMSe
das Vorhaben war löblich: die Mieten bei Wiedervermietung sollten bei
maximal 10 prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt werden. Aber: „die Mietpreisbremse wirkt nicht wie erhofft“, stellt Mieterbund-direktor Lukas Siebenkotten enttäuscht fest. „Nach 16 Monaten
ist die bilanz ernüchternd“, kommentiert der Geschäftsführer des berliner Mietervereins (bMV), reiner Wild. renommierte Forschungsinstitute
bestätigen: die Wiedervermietungsmieten liegen nach wie vor 30 bis 50
prozent über der Mietpreisbremsenkappung.
Nachdem eine Senkung der geforderten Mieten bei Wiedervermietung
auf den Immobilienportalen im Internet nach Einführung der Mietpreisbremse nicht wahrnehmbar war, hat
der Berliner Mieterverein ein Jahr
Um die Mietpreisbremse zu einem wirklich effektiven
Instrument zu machen, fordern die im Deutschen Mieterbund zusammengeschlossenen Mietervereine:
L Die Mietpreisbremse muss bundesweit und flächendeckend gelten.
L Der Vermieter muss verpflichtet werden, den Mietanteil, der die Obergrenze der Mietpreisbremsen-Regelung überschreitet, gegebenenfalls von Beginn des
Mietverhältnisses an zurückzuzahlen.
L Der Ausnahmetatbestand „Vormiete“ ist ersatzlos
L Der Vermieter muss zumindest verpflichtet werden,
beim Abschluss des Mietvertrages nachprüfbare Angaben zur Vormiete zu machen, wenn die von ihm geforderte Miete die Mietpreisobergrenze überschreitet.
L Das Gleiche muss gelten, wenn der Vermieter sich
auf den Ausnahmetatbestand „Modernisierung“ berufen will.
L Neben der Mietpreisbremsen-Regelung ist die Vorschrift des Paragrafen 5 Wirtschaftsstrafgesetz so zu
ändern, dass Mieten, die mehr als 20 Prozent über der
Vergleichsmiete liegen, grundsätzlich als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit einem Bußgeld belegt
nach Inkrafttreten der Preisbremse
in Berlin vom Forschungsinstitut
RegioKontext und dem Institut für
Soziale Stadtentwicklung (IFSS) die
Wirkung der Preisbremse untersuchen lassen. Beide Institute kamen
zu dem Ergebnis, die Mietpreisbremse
habe in Berlin keinen nennenswerten
Einfluss auf die Mieten. Die Ergebnisse fanden deutschlandweit große Beachtung. Der Deutsche Mieterbund
(DMB) nahm dies zum Anlass, auch
in Hamburg, München und Frankfurt/M. die Wirkung der Mietpreisbremse von den beiden Instituten
untersuchen zu lassen und die Untersuchungsergebnisse für Berlin
noch einmal zu aktualisieren.
Zwischen 66,5 und 94,8 Prozent aller Angebote beziehungsweise Wiedervermietungsmieten lagen in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt in der Zeit zwischen dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse und
dem Stichtag 30. Juni 2016 über den
zulässigen Werten der Mietpreisbremse. Die Wiedervermietungsmieten überstiegen dabei in mehr als
100 000 Fällen die Obergrenzen der
Mietpreisbremse. „Offensichtlich werden die gesetzlichen Regelungen von
vielen Vermietern ignoriert“, stellte
Lukas Siebenkotten bei der Präsentation der Studien fest.
Interessant ist ein Vergleich der Nettokaltmieten vom März 2016 (IFSSStudie im Auftrag des BMV) und
vom August 2016 (IFSS-Studie im
Auftrag des DMB): Im arithmetischen Mittel liegen die Angebote im
August bereits um 17 Cent über den
März-Angeboten. Im Ranking der
vier untersuchten Städte ist in Berlin
die Differenz der inserierten Mieten
von der zulässigen Höchstmiete am
größten: 34 Prozent oder 2,28 Euro
mehr als laut Mietpreisbremse zulässig verlangen die Vermieter hier.
Beim Anstieg der Angebotsmieten ist
Berlin seit Jahren Spitzenreiter: Zwischen 2006 und 2013 stiegen sie um
6,9 Prozent pro Jahr. Zum Vergleich:
In Hamburg betrug der Anstieg pro
Jahr 3,9 Prozent, in Frankfurt/M. und
in München nur durchschnittlich 2,8
Prozent. Einziger Pluspunkt ist das
vergleichsweise niedrige Ausgangsniveau in der Hauptstadt. Deshalb
liegt das arithmetische Mittel der
Nettokaltmieten in Berlin bei 9,94
Euro pro Quadratmeter, in München
aber bereits bei 18,07 Euro.
Die Untersuchungen erheben nicht
den Anspruch, „vollständig repräsentativ“ zu sein. RegioKontext stützte sich bei seinen Untersuchungen
ausschließlich auf Datenbestände
des Internet-Vermittlungsportals
ImmobilienScout24. Über Wartelisten der Genossenschaften oder
kommunalen Wohnungsunternehmen beziehungsweise über persönliche Kontakte vermietete Wohnungen wurden nicht berücksichtigt.
Das IFSS bezog in seine Stichproben
zwar Angebote auf den Plattformen
der städtischen Wohnungsunternehmen ein, kam aber zu nahezu identischen Ergebnissen.
In den Untersuchungen bleibt offen,
ob die Vormiete der inserierten Wohnungen bereits über der zulässigen
Höchstgrenze lag. Beim Berliner Mieterverein geht man davon aus, dass
etwa ein Drittel der Mieten bei Wiedervermietung aufgrund einer Ausnahmeregelung rechtlich zulässig waren, zwei Drittel aber nicht. Deshalb
und auch weil ein Drittel Ausnahmen
zuviel sind, bedarf es dringend einer
gesetzlichen Nachsteuerung, so BMVGeschäftsführer Reiner Wild.
landeseigene Wohnungsbaugesellschaften wachsen: durch neubau, aber
auch durch einkäufe am Berliner immobilienmarkt. Dabei kaufen sie auch
Bestände zurück, die ihnen schon einmal gehört haben – eine strategie,
die zwar keine neuen Wohnungen schafft, aber auf den markt stabilisierend und preisdämpfend wirkt, argumentiert der senat. allerdings: immer höhere Preise machen Zu- und Rückkäufe für die Wohnungsunternehmen schwierig. Die Politik gerät nun stärker unter Druck: „Wir wollen
unsere Wohnungen zurück“, fordert beispielsweise die mieterinitiative
„Das kottbusser
Tor ist typisch für
die wohnungspolitischen Probleme
Berlins“: stadtsoziologe sigmar
gude (links);
„Wir können die
selbst verwalten“:
alexander kaltenborn, kotti & Co
Am Ende dieses Jahres – so das er­
klärte wohnungspolitische Ziel des
Senats – sollen die landeseigenen Ge­
sellschaften 300 000 Wohnungen in
ihrem Bestand haben. Neubau steht
an allererster Stelle, aber die kommu­
nalen Wohnungsunternehmen sollen
auch auf Einkaufstour gehen. Insge­
samt 14 346 Wohnungen haben die
sechs städtischen Gesellschaften zwi­
schen 2014 und 2016 aus vorhande­
nen Beständen bereits erworben.
Etliche der angekauften Wohnun­
gen, vor allem in Marzahn­Hellers­
dorf, Lichtenberg, aber auch Mitte,
waren schon einmal im Besitz kom­
munaler Wohnungsbaugesellschaf­
ten gewesen und in den 1990er und
zu Beginn der 2000er Jahre privati­
siert worden. Dass sie nun zurück­
gekauft werden, trage zur Stabili­
sierung des Marktes bei und wirke
mietpreisdämpfend, so begründete
der Senat die Investments.
Es gibt nicht wenige, die dem zu­
stimmen und darauf drängen, dass
neben der Ankurbelung des Neu­
baus auch der Kauf von Bestands­
wohnungen im Focus bleibt. Fehlen
doch gerade Wohnungen im niedri­
gen Preissegment. So werden circa
130 000 Wohneinheiten für Men­
schen gebraucht, die über höchstens
80 Prozent des Durchschnittseinkom­
mens verfügen, weiß der Stadtsozio­
loge Andrej Holm. Für sie dürften die
Unterkünfte nicht viel teurer sein als
5 Euro pro Quadratmeter und Mo­
nat. Mit Neubau ist dieses Preis­
niveau nicht zu realisieren.
Ein Aufkauf und vor allem die Zu­
rückführung einst kommunaler Be­
stände könnte viele Probleme an
der Wurzel packen. So würde auch
Spekulationen mit dem Auf­ und
Verkauf von Mietshäusern der Bo­
den entzogen. „In Berlin befinden
100 000 sozialwohnungen
sich etwa 100 000 Wohnungen aus
dem Sozialen Wohnungsbau in Pri­
vatbesitz. Die sollten wieder in die
öffentliche Hand zurückgeführt wer­
den“, fordert Jan Kuhnert, Kommu­
nal­ und Unternehmensberater. Er
berät die Mieterinitiative Kotti & Co
seit deren Gründung. „Am Kottbus­
ser Tor bündelt sich vieles von dem,
was es im Moment in Berlin an woh­
nungspolitischen Problemen gibt“,
sagt der Stadtsoziologe Sigmar Gu­
de vom Planungsbüro Topos. Die
zentrale Wohnanlage an einem der
Brennpunkte der Stadt zählt rund
1300 Wohnungen. Die gehören drei
verschiedenen Eigentümern. Errich­
tet mit Fördermitteln aus dem Sozia­
len Wohnungsbau wurden die Be­
stände in den zurückliegenden Jah­
ren privatisiert. Eigentümerin des
südlichen Teils beispielsweise, der
einmal dem seinerzeit städtischen
Wohnungsunternehmen GSW gehör­
te, ist nun die Deutsche Wohnen.
Noch immer leben hier vor allem
jene Mieter, die einst in die Sozial­
wohnungen eingezogen sind.
immer höhere
Viele haben einen türkischen oder
anderen Migrationshintergrund, na­
hezu alle verfügen über einen Wohn­
berechtigungsschein (WBS), etwa 50
Prozent sind Transferleistungsemp­
fänger. „Wir wollen unsere Häuser
zurück“, so lautet die klare Forde­
rung von Kotti & Co.
Aber wie das geschehen kann und
vor allem zu welchem Preis, das sei
dabei schon die Frage, gibt Rainer
Wild, Geschäftsführer des Berliner
Mietervereins, zu bedenken. „Wir
sind durchaus der Meinung, dass der
städtische Bestand erweitert werden
muss – mittelfristig sogar auf 500 000
Wohnungen“, so Reiner Wild. Wenn
es jedoch um Rückkäufe geht, dann
müsse es erst einmal einen Verkäu­
fer geben und zum anderen könn­
ten und dürften kommunale Unter­
nehmen nicht zu jedem Preis kaufen.
„Viele ehemalige kommunale Bestän­
de sind in den zurückliegenden Jah­
ren durch mehrere Hände gegangen
und das hat zu immer höheren spe­
kulativen Preisen geführt“, so Wild.
„Soll das Land zu diesen Konditio­
nen zurückkaufen?“
Die Wohnungsbaugesellschaft Mitte
(WBM) hat in den zurückliegenden
zwei Jahren 2716 Wohnungen auf
dem Berliner Immobilienmarkt ge­
kauft, darunter viele ehemals eigene
Bestände. Es waren Rückkäufe, die
schon beim Verkauf vorbereitet wor­
den waren, wie Bereichsleiter Steffen
Helbig vom städtischen Wohnungs­
unternehmen WBM erklärt: „Die
Häuser mussten damals dringend sa­
niert werden und unsere finanziellen
Mittel dazu waren begrenzt.“ So hat
die WBM die Objekte verkauft mit
der vertraglich vereinbarten Option,
sie einmal wieder ins Unternehmen
Helbig: „Wir haben ab 2010 begon­
nen, unseren Bestand zu erweitern –
erst einmal fast ausschließlich durch
den Kauf von Wohnungen.“ Im ver­
gangenen Jahr erwarb die WBM in
der Siedlung Rehberge im Afrikani­
schen Viertel noch einmal über 500
Wohnungen. „Das war wohl unser
letzter großer Ankauf. Künftig wer­
den wir unsere Bestände erweitern,
indem wir zu 70 Prozent neu bauen
und nur noch zu 30 Prozent zukau­
fen“, erklärt der Prokurist. Denn eins
ist klar: Durch den Kauf entstehen
keine neuen Wohnungen, die für die
wachsende Stadt dringend gebraucht
werden. Aber eine wichtige Rolle
spielen natürlich auch die enorm ge­
stiegenen Preise, die am Berliner Im­
mobilienmarkt vor allem in der In­
nenstadt nunmehr beim Kauf von
Beständen zu zahlen sind.
Bei der Frage, ob sich ein Kauf lohnt
oder ob die Investition verantwor­
tungslos wäre, geht es bei privaten
wie kommunalen Unternehmen um
das Verhältnis zwischen Kaufpreis,
Mieteinnahmen, Finanzierungs­ so­
wie Instandhaltungskosten. Bis ma­
ximal zum 20­fachen der Jahresnet­
tokaltmiete, so der Berliner Immo­
bilienexperte Kurt Flesch, lohne der
Die Mieterinitiative Kotti & Co will
die Berliner Politik in die Pflicht neh­
men. Die Bestände am Kottbusser
Tor sollen durch den Senat rekom­
munalisiert und in die Verwaltung
der Mieter übergeben werden. „Wir
sind dabei, ein Konzept für unsere
Idee auszuarbeiten“, sagt Alexan­
der Kaltenborn von Kotti & Co. Er
ist überzeugt, mit den vorhande­
nen gut funktionierenden Nachbar­
schaftsnetzwerken die Bestände so­
gar in Eigenregie effektiv und preis­
wert erhalten zu können.
F am kottbusser
Tor hallt der Ruf
nach kommunalisierung der Wohnungsbestände
Nachdem in den Jahren nach der Wiedervereinigung
eine regelrechte Metropolen­Euphorie aufkam, die auch
zu einem Bauboom führte, setzte Ende der 1990er Jah­
re erst einmal Ernüchterung ein. Der prognostizierte
Bevölkerungsboom blieb aus, Leerstand war das The­
ma. Studien gingen von bis zu 150 000 leeren Woh­
nungen aus. Eine aktive Wohnungsversorgungspoli­
tik schien den politisch Verantwortlichen verzichtbar.
Mehr noch: Mit dem Verkauf von öffentlichen Woh­
nungsbeständen versuchte Berlin wie auch viele an­
dere Kommunen, sich zu sanieren. Die Privaten grif­
fen gerne zu: Lukrativstes Paket war die größte Ber­
liner Wohnungsbaugesellschaft, die GSW. Sie wurde
2004 privatisiert. Mit ihr und anderen Beständen gab
die Stadt in dieser Zeit die Hälfte ihrer Wohnungen aus
„Luxus ist alles, was teuer und völlig
überflüssig ist“, sagt der Rechtsan­
walt Christian Emmerich, „für mich
gehören dazu auch Handtuchheiz­
körper.“ Auch Christoph Müller är­
gert sich über den Trend zu über­
flüssigen und kostentreibenden Mo­
dernisierungsmaßnahmen. Der An­
walt hat es zunehmend mit Fällen
zu tun, wo selbst Kleinstwohnungen
mit einem zweiten Balkon ausgestat­
tet werden. Bei größeren Wohnun­
gen muss es dann schon mal der
dritte Balkon sein. „Kürzlich habe
ich auch erlebt, dass der Einbau ein­
heitlicher Steckdosen als Moderni­
sierung geltend gemacht werden
sollte.“ Ob solche Maßnahmen un­
Vorbildliche definition eines wenig
vorbildlichen unternehmens
Falls sich der Gesetzgeber zu einer rechtlichen Klarstel­
lung durchringt, könnte ausgerechnet die Formulierung
aus einem höchst umstrittenen Immobiliendeal weg­
weisend sein. Als die Augsburger „Patrizia AG“ vor ei­
nigen Jahren 32 000 gemeinnützige Wohnungen von
der Bayerischen Landesbank kaufte, wurde den Mie­
tern der Verzicht auf Luxusmodernisierungen zugesi­
chert. Das, so heißt es in der Sozialcharta, sind „bau­
liche Maßnahmen, die die Ausstattung, den baulichen
Zuschnitt und das Wohnumfeld in einer Weise ändern,
dass die betroffene Bestandswohnung nach einer sol­
chen Maßnahme eine andere Zielgruppe als die bisheri­
ge Mieterstruktur anspricht.“ Dass sich das Wohnungs­
unternehmen nicht danach richtete und die Sozial­
charta de facto nur Augenwischerei war, wie Mieter­
vereine in Bayern kritisieren, steht auf einem ganz an­
deren Blatt.
ter Luxusmodernisierung fallen oder
nicht, ist Auslegungssache. „Das Pro­
blem ist, dass es keine eindeutige
Definition seitens des Gesetzgebers
gibt“, kritisiert Christoph Müller. Die
Rechtsprechung beziehungsweise
die Mietrechtsliteratur nennt nur
wenig praxistaugliche Beispiele, et­
wa den Einbau eines Hallenbades
oder die Ausstattung mit goldenen
Wasserhähnen. „Beides habe ich
noch nie erlebt“, sagt Müller.
Manchmal werden auch Erwerber
ehemals kommunaler Wohnungen
vertraglich dazu verpflichtet, auf Lu­
xusmodernisierungen zu verzichten
– ohne dass definiert ist, was darun­
ter fällt. Für die Mieter hat eine sol­
che Klausel daher wenig Wert. Kon­
kreter wird es für Bewohner in Mi­
lieuschutzgebieten. Dort gibt es Lis­
ten mit Ausstattungsmerkmalen, die
untersagt werden können, beispiels­
weise ein Hänge­WC, ein zweiter
Balkon oder ein Handtuchtrockner.
Die Kriterien werden von den Bezir­
ken festgelegt, wobei zur Abgren­
zung der übliche Standard im jewei­
ligen Gebiet herangezogen wird.
Eines der wenigen Urteile, das sich
explizit auf den Begriff bezieht,
stammt aus dem Jahre 2005. Der
Vermieter könne zwar grundsätz­
lich die Art und Weise, wie er den
Wohnwert seiner Wohnungen ver­
bessert, selbst auswählen, befand
der Bundesgerichtshof. Die Gren­
ze sei jedoch die Luxusmodernisie­
rung. Der Mieter solle vor besonders
aufwendigen Maßnahmen, die zu
unzumutbaren Härten führen, ge­
schützt werden (BGH vom 20. Juli
2005 – VIII ZR 253/04).
Eine interessante, aber durchaus ge­
wagte Position wird im „Schmidt­
Futterer“, einem der Standardwerke
für Mietrecht, vertreten. Dort heißt
es: Maßstab dafür, ob eine Luxus­
modernisierung vorliegt oder nicht,
sei das Verhalten eines durchschnitt­
lichen Hauseigentümers, der in das
von ihm selbst bewohnte Gebäude
im Modernisie- E
rungsfall können
bei der gebäudegestaltung durchaus zulässig und
mietwirksam sein
der Begriff Luxusmodernisierung ist zweifellos ideologisch besetzt. Manche Mieter schreien schon „Luxus“, wenn ihre marode Altbauwohnung
mit Heizung und Bad ausgestattet wird. umgekehrt weisen viele eigentümer den Verdacht einer Luxussanierung entrüstet zurück, selbst wenn
Fußbodenheizung, Kamin und eine 30 Quadratmeter große dachterrasse auf dem Programm stehen. Was genau ist also unter Luxusmodernisierung zu verstehen?
„Luxusmodernisierung ist kein ob­
jektiver Tatbestand, sondern ein sub­
jektiver“, erklärt Frank Maciejew­
ski vom Berliner Mieterverein. Miet­
rechtlich sei der Begriff irreführend:
„Entweder steckt dahinter eine fi­
nanzielle Härte oder es liegt gar kei­
ne Gebrauchswertverbesserung vor.“
des Mieters entscheidet
So seien die goldenen Wasserhähne
schon deswegen nicht zu dulden,
weil sie den Gebrauchswert nicht
verbessern – zumindest dann nicht,
wenn bereits vernünftige Armatu­
ren vorhanden sind. Werden sie bei
einem erstmaligen Badeinbau in­
stalliert, sind sie dagegen keine Lu­
xusmodernisierung, wenn der Mie­
ter ein gut verdienender Angestell­
ter ist. Anders sieht es bei einem
Hartz­IV­Empfänger aus. Es kommt
also immer auf die persönliche Ein­
kommenssituation des Mieters an.
Ein praxistauglicheres Beispiel: Wird
ein Bad erstmals verfliest, ist dies
ohne Zweifel eine Gebrauchswert­
verbesserung. Dabei steht es dem
Vermieter grundsätzlich frei, ob er
Fliesen für 30 oder für 95 Euro pro
Quadratmeter verwendet. Aber: Bei
entsprechend schlechten Einkom­
mensverhältnissen kann der Mieter
eine finanzielle Härte einwenden.
Die „Luxusfliesen“ sind also nicht
aufgrund eines objektiven Tatbe­
standes „verboten“. Das, so der
BMV­Rechtsexperte, sei ein weit
verbreiteter Mietrechtsirrtum.
in der Bernauer E
straße entsteht ein
Modularhaus für
230 geflüchtete
Noch führen Holzstege in den Roh­
bau Bernauer Straße 138 A in Reini­
ckendorf, aber schon im Dezember
sollen in das neungeschossige Haus
die ersten Bewohner einziehen – et­
wa 230 Geflüchtete aus Syrien, dem
Irak, Afghanistan oder aus Pakistan.
Die Gemeinschaftsunterkunft für
Geflüchtete in Reinickendorf ist die
erste einer landeseigenen Wohnungs­
baugesellschaft. Die Gewobag errich­
tet sie in nicht einmal einem Jahr. Im
Februar begann das beauftragte Ar­
chitekten­Büro mit seinen Planungen,
vier Monate später war die Boden­
platte gegossen, und eine Branden­
burger Baufirma stellte ab dann Wo­
kurze genehmigungszeit“: die
gewobag-Führung
Bauen mit Modulen – mit vorgefertigten Teilen – hat
eine lange Tradition. Die reicht von bahnbrechender
Architektur wie dem „Chrystal Palace“ der Weltaus­
stellung von 1851 bis hin zur Errichtung gewaltiger
Siedlungen wie Marzahn. In Berlin will der Senat das
effiziente und zeitsparende Verfahren nutzen, um tau­
sende Flüchtlinge aus den Massenquartieren heraus­
zuholen. An 60 Standorten werden die landeseigenen
Unternehmen dafür Wohnhäuser errichten. Für acht
solcher Gebäude erfolgt noch in diesem Jahr der erste
che um Woche eine Rohbauetage
Es funktioniert wie aus dem Modell­
baukasten: Die vorgefertigten Wand­
und Bodenelemente liefert ein Be­
tonwerk, vor Ort an der Bernauer
Straße werden Fenster und Türen in
ausgesparte Öffnungen eingefügt.
Dies geht Hand in Hand mit dem In­
nenausbau, der schon jetzt überleg­
te Grundrisse erkennen lässt. Im Erd­
geschoss wird es Gemeinschaftsräu­
me für die Bewohner des Hauses ge­
ben: Platz zum Spielen, Lernen und
für Beratungen. Eine Werkstatt ist
geplant, genauso wie Zimmer für
Heimleitung und Personal.
Im zentralen Sanitärblock in der
Mitte jeder Etage gibt es Dusch­
und Waschräume für Frauen und
Männer und auch einen Hauswirt­
schaftsraum mit Waschmaschinen.
Um diesen Kern herum liegen jeweils
zwölf Zimmer, die für zwei oder drei
einzelne Bewohner beziehungsweise
für Familien eingerichtet werden.
Es ist ein klarer Grundriss, der sich
rasch und unkompliziert auch an­
deren Ansprüchen anpassen lässt.
Wenn man die Holzständerwände
herausnimmt und Balkone außen an
die Fassade setzt, können hier ein­
mal moderne Ein­ bis Dreizimmer­
wohnungen entstehen, die zwischen
30 und 60 Quadratmetern groß sind.
Und weil das Haus zwar allen gefor­
derten baulichen und energetischen
Standards entspricht, aber mit 1700
Euro pro Quadratmeter durchaus
preisgünstig errichtet wurde, kann
es nicht nur unterschiedlichen Wohn­
ansprüchen, sondern auch einem
sieben Monate Bauzeit – und fertig ist das ganze Haus: in reinickendorf
wächst die erste von einem landeseigenen Wohnungsbauunternehmen
errichtete gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge. Bereits im dezember
können hier 230 Menschen einziehen, die bisher in Massenunterkünften
leben müssen. das neue gebäude ist nicht nur kostengünstig und schnell
errichtet, sondern mit seinem durchdachten grundriss auch nachhaltig
nutzbar. unaufwendig können hier einmal preiswerte Wohnungen entstehen.
kleineren Geldbeutel gerecht wer­
den. Hier könnten Studenten einzie­
hen, sich WGs zusammentun, Senio­
ren leben oder auch Familien mit
Kindern ein Zuhause finden.
Verglichen mit einem konventionel­
len Bau sei modulares Bauen nicht
nur preisgünstiger, sondern eben vor
allem viel weniger zeitaufwendig,
betont Snezana Michaelis, leitende
Bauingenieurin und Vorstandsmit­
glied bei der Gewobag: „Konven­
tionell benötigt man allein für den
Rohbau neun Monate!“ Am jetzigen
Tempo habe allerdings auch die Effi­
zienz vor Baubeginn einen entschei­
denden Anteil, ergänzen die Planer.
In Reinickendorf hätten nicht nur
Gewerke, sondern auch Behörden
zügig zugearbeitet: „Vier bis acht
Wochen für alle Genehmigungsver­
fahren sind eine sensationell kurze
Bearbeitungszeit“, erklärt einer der
Das Gebäude wird nach seiner Fer­
tigstellung durch die Gewobag erst
einmal vom Landesamt für Gesund­
heit und Soziales (Lageso) übernom­
men und an einen Träger in der
Flüchtlingshilfe übergeben. Es soll
sich von Anfang an in seine Wohn­
umgebung einfügen und mit dem
Spielplatz, einem Picknickplatz mit
Bänken und einer Boule­Bahn auch
die Bewohner umliegender Häuser
einladen. Damit aus einem Neben­
einander hier auch eine gute Nach­
barschaft werden kann.
Die „hauptschlagader“ des Wedding
mangelnden Kaufkraft der Bewohner
Berliner Geschäftsmeilen (2)
einst Vergnügungsmeile, später elegante einkaufsstraße und heute quirliger multikulti-Boulevard – die müllerstraße hat sich ständig gewandelt.
Vor allem rund um den leopoldplatz pulsiert das urbane leben. Doch die
Probleme sind nicht zu übersehen. Die Zeiten, als hier tausende auf dem
„Kudamm des nordens“ einkauften, sind lange vorbei. „im Jahr 2011
musste sogar das Billigkaufhaus c&A aufgeben. Der lack ist ab“, befand
das internetportal „Weddingweiser“.
„Wenn niemand damit anfängt,
kommt diese Straße nicht hoch“,
sagte sich Marianne Brück und eröffnete vor rund zehn Jahren in der
Müllerstraße 146, direkt neben dem
marianne Brück
hat alle Warnungen in den Wind
Rathaus, eine Kaffeerösterei. „Alle
hatten mich davor gewarnt“, erzählt
sie. Heute ist das kleine Café fast immer voll, und trotz Verkehrslärm ist
an den Tischen draußen oft kein Stuhl
frei. Arabische Großfamilien sitzen
neben gepflegten älteren Damen
und hippen jungen Leuten. Die ersten Jahre seien hart gewesen, räumt
die Inhaberin ein. Aber dann habe
sich die gute Qualität herumgesprochen. Das Internet ist voll mit Lobpreisungen über „Berlins besten Espresso“, den es hier angeblich geben
soll. „Wir rösten täglich frisch, und
das schmeckt man“, sagt die Chefin.
Zur Stammkundschaft gehören viele Rathausangestellte, manche treffen sich auch nach dem Ruhestand
einmal in der Woche hier. Marianne Brück hat auch festgestellt, dass
Nordafrikaner, von denen es viele in
der Nachbarschaft gibt, einen guten
Kaffee zu schätzen wissen. Überhaupt sei das Publikum wesentlich
gemischter als in der Filiale am Kollwitzplatz.
Wer die Müllerstraße entlangläuft,
wird schnell feststellen, dass sie völlig
unterschiedliche Gesichter hat. Als
Hauptschlagader des Wedding führt
sie auf 3,5 Kilometern schnurgerade
Richtung Flughafen Tegel und weiter ins nördliche Umland. Am südlichen Ende, wo früher die Mauer
stand, wirkt sie unwirtlich. Kriegszerstörungen und Teilung haben hier
ihre Spuren hinterlassen. Je näher
man dem Leopoldplatz kommt, desto quirliger wird das Straßenleben.
Hier ist das Epizentrum der Geschäftsstraße, türkische Gemüseläden wechseln sich ab mit Asia-Supermärkten,
Imbissen und Drogerien. Mit Karstadt und der Modekette H & M
gibt es zudem zwei wichtige Zugpferde des Handels. Jenseits der
Seestraße wird es dann wesentlich
ruhiger, hier stehen etliche Läden
Erfolgsgeschichten wie die der Kaffeerösterei können nicht darüber
hinwegtäuschen, dass die Stimmung
bei vielen Gewerbetreibenden
schlecht ist. Die größten Probleme:
mangelnde Kaufkraft und ein wenig attraktives Umfeld. „Schauen
Sie sich doch um: Ungepflegt und
schmuddelig sieht es hier aus!“,
meint die Inhaberin eines Brautmodengeschäftes. Seit 1992 betreibt
sie „Happy Day Brautmoden“, mittlerweile kämpft sie um ihre Existenz.
Früher, so erzählt sie, gab es hier
viele Fachgeschäfte. Herrenausstatter, Trachtenboutique, Pelzmodengeschäfte – sie alle haben mittlerweile zugemacht. An ihre Stelle traten Dönerläden und Spielhallen.
Auch Turhan Cem wartet in seinem
Gardinenhaus meist vergeblich auf
Kundschaft. Überleben kann er nur,
weil es ein Familienbetrieb ist. Frau,
Tochter und Schwiegersohn packen
mit an. Angestellte kann er sich nicht
leisten, zumal er fast 2000 Euro Miete aufbringen muss. „Leider haben
die jungen Leute ja gar keine Gardinen mehr an den Fenstern“, seufzt
der Berliner mit türkischen Wurzeln.
Er habe sich eben die falsche Branche ausgesucht. „Hätte ich einen
Döner-Imbiss aufgemacht, wäre ich
jetzt ein reicher Mann“, meint Turhan Cem.
Eines der wenigen alteingesessenen
Fachgeschäfte konnte sich in der
Nummer 70 b halten. Bereits seit
1964 werden hier Stoffe, Tapeten
und Bodenbeläge verkauft. RaumMieterMagazin 10/2016
ausstatter-Meisterin Silke Schön, die
den Laden 1999 von ihrem Vater
übernommen hat, setzt auf professionelle Beratung und einen Rundum-Service, der von Einrichtungstipps über das Nähen von Vorhängen bis hin zum Montieren und Verlegen geht. Laufkundschaft gibt es
hier am ruhigen nördlichen Teil der
Straße weniger, dafür fahren viele
Autofahrer auf dem Nachhauseweg
hier vorbei. „Ich habe viele Kunden aus dem Umland, die mich auf
der Durchfahrt entdeckt haben“, erzählt sie. Über die Miethöhe kann
sie – im Gegensatz zu vielen anderen Geschäftsleuten – nicht klagen,
ihr Vermieter ist die städtische Wohnungsbaugesellschaft Degewo. Sehr
viel mehr macht ihr das wenig einladende Umfeld zu schaffen. Es gebe
kaum schön dekorierte Schaufenster
und viel zu viele Spielhallen und un-
gepflegte Hauseingänge. Ihr Eindruck:
„In den Seitenstraßen hat sich etwas
entwickelt, aber in der Müllerstraße
selber geht doch niemand bummeln.“
Die 1960er Jahre, als sich Silke
Schöns Vater hier ansiedelte, waren die Glanzzeiten der Müllerstraße. Fachgeschäfte mit klangvollen
Namen und mehrere große Warenhäuser machten sie zu einer beliebten Einkaufsadresse. Mit dem Niedergang der Industrie und dem Zuzug einkommensschwacher Bevölkerungsschichten begann der langsame Abstieg. Nach dem Mauerfall
wurde zudem immer mehr Kaufkraft
von den neu entstandenen großen
Einkaufscentern abgezogen. Der
absolute Tiefpunkt war zweifelsohne 2011 erreicht, als nicht nur
C & A, sondern auch die legendäre
Müllerhalle schließen musste – ein
Schock für den Kiez.
In der Müllerhalle gab es einfach
alles: Fischgeschäft, Schuhmacher,
Drogerie und Fleischer. Hier erledigte man nicht nur seine Einkäufe,
sondern traf auch Nachbarn und
tauschte die neuesten Infos aus.
Um dem entgegenzusteuern wurde
2011 über das Bund-Länder-Programm „Aktive Stadtzentren“ ein
Geschäftsstraßenmanagement eingesetzt. Ziel ist es, die Müllerstraße
wieder attraktiver zu machen. So
wurde der Leopoldplatz umgestaltet
und eine Bibliothek neu gebaut. Außerdem sollen die Gewerbetreibenden unterstützt werden, beispielsweise durch Kurse zur Schaufenstergestaltung. Zum Zentrumskonzept
gehört es auch, bei Neuvermietungen auf die Eigentümer einzuwirken.
„Wir haben keine direkten Eingriffsmöglichkeiten, aber wir versuchen,
die Vermieter zu sensibilisieren“, so
Geschäftsstraßenmanager Winfried
Pichierri. Schließlich tragen diese eine Verantwortung für die Branchenstruktur. Das Bündel von Maßnahmen habe bereits zu spürbaren Veränderungen geführt, findet Pichierri.
Untrügliches Indiz für den Aufwärtstrend: die Eröffnung eines Bio-Discounters.
„Wedding ist jünger, cooler und attraktiver geworden“, sagt auch Taner Menekse: „Es gibt jetzt viel mehr
nette Cafés, wo ich mich reinsetze
oder mit Freunden treffe.“ Der gebürtige Weddinger, der in der Bera-
tungsstelle des Mietervereins in der
Müllerstraße arbeitet, ist vor ein paar
Jahren in den Altbezirk Mitte gezogen. Doch der Wedding fehlt ihm.
„Klar, hier zu wohnen war schon
krass.“ Manchmal habe er sich mit-
ten im Kriegsgebiet oder auf einem
Drogenumschlagplatz gefühlt. „Es
gibt hier jede Menge Leute, die komische Dinge tun, und das ist manchmal anstrengend“, sagt der junge
Mann mit türkischen Wurzeln. Aber
hier lebt die Stadt. „Die Müllerstraße
ist für mich Leben pur.“
Gardinenhändler turhan cem
kommt nur über
die runden, weil
er keine Personalkosten hat
Ihren Namen verdankt die um 1800 angelegte Müllerstraße nicht etwa einer Person namens Müller, sondern
ihrer Vergangenheit als Berlins größter Mühlenstandort. Rund 25 Mühlen drehten sich hier um 1840. 1880
stellte die letzte ihren Betrieb ein. An ihrer Stelle siedelten sich immer mehr Fabriken an, angefangen von
Schering über Maschinenbaubetriebe bis hin zur größten Bäckerei Europas an der Müller-, Ecke Utrechter
Straße. Allerdings endete der Boom am Leopoldplatz.
Die einsetzende Wohnbebauung war ebenfalls zunächst
auf den südlichen Teil der Straße beschränkt. Ein Grund
dafür war die übel riechende städtische Abdeckerei.
Erst 1908 wurde sie geschlossen. Zu dieser Zeit hatte
sich die untere Müllerstraße bereits zur Vergnügungsmeile mit zahlreichen Tanzlokalen, Gaststätten und
Theatern entwickelt. Bis in die 1960er Jahre hinein galt
die Müllerstraße zudem als wichtiger Kinostandort.
Im Zweiten Weltkrieg wurde vor allem der südliche Abschnitt mit seinen zahlreichen Rüstungsbetrieben durch
Bomben zerstört. Der nördliche Teil blieb weitgehend
verschont. Hier, im sogenannten „besseren Wedding“,
waren in den 1920er und 1930er Jahren architektonische Glanzlichter entstanden, darunter Bruno Tauts
Schillerparksiedlung – heute UNESCO-Weltkulturerbe
– sowie die auffälligen „Wohnkuben“ von Mies van
der Rohe an der Ecke Afrikanische Straße.
ein Kasten- E
ist energetisch
und schalltechnisch vorbildlich – vorausgesetzt, es wird
Bei der Modernisierung landen
die alten Kastendoppelfenster
bedauerlicherweise oft im Müll
Keinem Eigentümer eines Gründerzeithauses würde heute noch einfallen, den originalen Stuck von der
Fassade abzuschlagen. Bei den Fenstern sieht das leider anders aus. So
manches Mietshaus wird durch Kunststofffenster verschandelt, die mit ihren klobigen, glatten Rahmungen
nicht zur Fassadengliederung des
Altbaus passen. Die ursprünglichen
Kastendoppelfenster sind mit ihren
feinprofilierten Holzrahmen perfekt
auf das jeweilige Haus und den plastischen Außenstuck zugeschnitten.
Die hintereinander gesetzten Fenster
geben der Fassade eine Tiefe, wo ein
Iso-Fenster einfach nur platt wirkt.
Und auch für die Bewohner strahlen
die alten Fenster mit ihren verzierten Messinggriffen einen besonderen Charme aus.
Kastenfenster sind in ganz Mitteleuropa verbreitet und gelten seit mehr
als 200 Jahren als bewährte Fensterkonstruktion. Ein Kastendoppelfens-
ter besteht aus zwei hintereinander
angeordneten Einfachfenstern, die
durch ein Futter miteinander verbunden sind und eine Einheit bilden. Die
beiden Flügel haben meist einen Abstand von 10 bis 15 Zentimetern. Der
innere und der äußere Flügel können
unabhängig voneinander geöffnet
und geschlossen werden. Die Vorzüge wurden schon früh in der Fachwelt gerühmt. So schrieb Germano
Wanderley in seinem „Handbuch der
Baukonstruktionslehre“ von 1873:
„Die Doppelfenster haben noch den
großen Vortheil, daß sie Kälte, Luftzug sowie Wärme, Geräusch, Staub
etc. fernhalten, denn vermöge der
zwischen den beiden Fenstern befindlichen abgeschlossenen Luft entsteht eine Isolirschicht, welche, gemeinsam mit der doppelten Glasfläche, die Luft, Gase und den Schall
schlecht leitet.“
Man unterscheidet das Berliner Kastenfenster, bei dem beide Flügel nach
innen aufschlagen, vom Hamburger
Fenster, wo sich der innere Flügel
nach innen und der äußere Flügel
nach außen öffnet. Beim Berliner
Fenster müssen die Außenflügel etwas kleiner als die Innenflügel sein,
damit man alle Flügel vollständig
öffnen kann. „Die zweckmäßigsten
Constructionen der Doppelfenster
wurden zuerst in Berlin gemacht und
allgemein angewendet“, schrieb
Wanderley. In dem mehrbändigen
Werk „Berlin und seine Bauten“ von
Kastendoppelfenster aus Holz gehören zum Berliner altbau wie der stuck,
die dielenfußböden und die hohen räume. doch während diese historischen details eine hohe Wertschätzung genießen und auch in der Vermarktung eine beträchtliche rolle spielen, landen die originalen fenster
aus der Gründerzeit immer noch allzu oft im Bauschuttcontainer. obwohl
viele Untersuchungen und praxisbeispiele längst gezeigt haben, dass
man auch über 100 Jahre alte Kastendoppelfenster zu vertretbaren Kosten so aufarbeiten kann, dass sie neuen Isolierglasfenstern in nichts
nachstehen, reißen eigentümer bei einer Hausmodernisierung die alten fenster heraus und ersetzen sie durch profillose Kunststofffenster.
schätzungsweise eine Million Kastendoppelfenster gibt es noch in Berlin, aber es werden ständig weniger.
1896 heißt es dazu: „So ist es in Berlin – im Gegensatz zu den westlichen
Gegenden Deutschlands – fast durchweg Gebrauch, Doppelfenster anzuwenden. Selbst die billigen Miethshäuser machen hiervon nur in den
Küchen und Kammern eine Ausnahme.“
Kastendoppelfenster sind meist handwerklich hochwertig hergestellte Bauteile aus beständigem Holz. Selbst
wenn die Wartung lange vernachlässigt wurde, gibt es kaum Holzfenster, die so schadhaft sind, dass sie
sich nicht mehr instandsetzen und
in einen technisch und optisch einwandfreien Zustand bringen lassen.
Ein Austausch der Kastenfenster
durch moderne Isolierglasfenster
führt hingegen ohne weitere massive Eingriffe in den Baukörper oft zu
bauphysikalischen Problemen. Zum
Beispiel Schimmel: Bei einem Kastendoppelfenster ist die Scheibe des
äußeren Flügels die kälteste Stelle,
an der sich etwaige Feuchtigkeit aus
der Innenraumluft niederschlägt.
Setzt man stattdessen ein Isolierglasfenster ein, ohne gleichzeitig die
Außenwand zu dämmen, wird die
Wand an der Fensterlaibung zur kältesten Stelle, an der die Luftfeuchtigkeit kondensiert. Diese neuralgische Stelle ist dann sehr schimmelanfällig. Um den Befall zu vermeiden, müssen die Bewohner stark dagegen anheizen und ausgiebig lüften.
„Mit dem Kastenfenster lässt sich
die Energieeinsparung leicht erreichen, und so manche Wärmebrücke
gäbe es nicht zu beklagen, wenn das
Kastenfenster noch erhalten geblieben oder neu entstanden wäre“, sagt
der Berliner Tischlermeister Hans
Timm, der sich mit seinem 1957 gegründeten Familienunternehmen
seit Jahrzehnten für das Kastendoppelfenster stark macht. Mit Unterstützung der Senatsverwaltung für
Wirtschaft hat Timm im Jahr 2000
einen Forschungsauftrag zum Thema „Runderneuerung von Kastenfenstern“ durchgeführt und einen
Leitfaden für die Sanierung solcher
Fenster entwickelt. Bei der Runderneuerung arbeiten mehrere Gewerke
Hand in Hand. Der Tischler überarbeitet die Holzkonstruktion, ersetzt
beschädigte Bauteile und fräst Dichtungen ein, der Glaser setzt neue
Scheiben ein, der Maler entfernt vor
der Neulackierung alle alten Lackschichten und der Klempner fügt die
Blechabdeckungen an den Wandanschlüssen ein. Zur Verbesserung
der Isolierung erhält zumindest der
Innenflügel eine Wärmeschutzverglasung. Er wird zudem gegen Zugluft abgedichtet, während am Außenflügel ein ganz leichter Luftaustausch möglich bleibt. Dadurch wird
Tauwasser im Fensterzwischenraum
Ein Kastendoppelfenster, das auf
diese Weise aufgearbeitet wurde, ist
energetisch hochwertig. Der Wärmeverlust reduziert sich erheblich: Der
Wärmedurchgangskoeffizient, der
sogenannte U-Wert in der Einheit
(W/m²K), lässt sich von 2,5 bis 3,0
bei alten Kastenfenstern auf 1,5 bis
0,9 absenken. Zum Vergleich: Herkömmliche Isolierglasfenster haben
einen U-Wert zwischen 1,2 und 1,5.
Es wird auch ein guter Schallschutz
erreicht. Ein runderneuertes Kastendoppelfenster reduziert Geräusche
um 35 bis 40 Dezibel. Die üblichen
Iso-Fenster dämmen den Schall um
30 bis 35 Dezibel. Alte Kastenfenster lassen sich sogar zu normgerechten Schallschutzfenstern umbauen.
Gerade der große Abstand zwischen
den Scheiben ist dafür sehr vorteil-
Kastendoppelfenster schlägt
nach innen auf,
haft. Das Förderprogramm für Schallschutzfenster kann man deshalb
nicht nur für neue Fenster in Anspruch nehmen, sondern auch für
die Ertüchtigung vorhandener Kastenfenster.
Die Erneuerung von Kastendoppelfenstern ist meist, aber nicht immer,
etwas teurer als ein neues Kunststofffenster von der Stange. Gegen
Kunststofffenster spricht aber der
etwa doppelt so hohe Energieaufwand bei der Herstellung, bei Aluminiumfenstern ist er sogar sieben Mal
höher als bei Holzfenstern. Und ob
ein Fenster aus Kunststoff ebenfalls
über 100 Jahre hält, muss sich erst
Die Aufteilung der Fensterfläche durch Sprossen hatte ursprünglich Kostengründe: Kleine Scheiben in Holz- oder Bleifassungen waren billiger und
leichter herzustellen. Trotz Fortschritten in der Glasproduktion wurde die
Sprossenteilung noch lange als Schmuckelement beibehalten. Die Maße
wurden mit der gesamten Fassadengestaltung abgestimmt. Wenn heute die alten Fenster ersetzt werden, ohne diese Proportionen zu berücksichtigen, kann es passieren, dass das ganze Haus sein Gesicht verliert
und die Fassade tot wirkt. Bei einer Isolierverglasung sind kleinformatige
Sprossenteilungen nicht mehr in der alten Form möglich, weil das Isolierglas erheblich breitere Falze erfordert. „Unechte“ Sprossen, die zwischen
die Scheiben gelegt werden, imitieren zwar eine historische Teilung und erleichtern das Fensterputzen. Durch die fehlende plastische Wirkung wirkt
die „Sprosse in Aspik“ aber nur wie ein billiger Abklatsch des alten Erscheinungsbildes.
die „sprosse
in aspik“ ist der
schlechte Versuch
wenn die Bauarbeiter plötzlich beginnen, den Balkon abzureißen oder
der fahrstuhl im Hochhaus tagelang außer Betrieb ist, kann man sich un­
ter umständen mit einer einstweiligen Verfügung zur wehr setzen. Bei
Modernisierungen lässt sich dadurch sogar ein Baustopp erwirken. Doch
eine solche Vorgehensweise ist nicht ohne risiko.
wenn die sache
eilt, kommt die
einstweilige Ver­
fügung zum Einsatz
Eine einstweilige Verfügung zu be­
antragen, kommt nur in ganz dring­
lichen Fällen in Betracht. Ein klassi­
sches Beispiel: Im Zuge der Bauarbei­
ten sollen die Schornsteinzüge still­
gelegt werden, obwohl die Mieter
der Modernisierung noch gar nicht
notfalls auch ohne Anwalt
Eine einstweilige Verfügung ohne juristischen Beistand
durchzufechten, ist definitiv nicht zu empfehlen. Der
Königsweg wäre: Zuerst den Sachverhalt in der Mie­
terberatung besprechen und dann zum Anwalt seiner
Wahl gehen. Da es sich um ein gerichtliches Verfah­
ren handelt, wird letzteres nicht von den Rechtsbera­
tern des Berliner Mietervereins übernommen. Wenn es
jedoch nicht anders geht, etwa weil die Sache sehr ei­
lig ist und der Gang zum Anwalt zu lange dauern wür­
de, kann man die Sache auch selber in die Hand neh­
men. Zuständig ist das Amtsgericht des Bezirks, in dem
man wohnt. Dort sitzen Rechtspfleger, die beim For­
mulieren Hilfestellung geben. Für die Richtigkeit über­
nehmen sie jedoch keine Gewähr.
zugestimmt haben. Oder der Vermie­
ter will einen Fahrstuhl einbauen, wo­
durch die Küchenfenster wegfallen
würden. Schnelle gerichtliche Hilfe
ist auch nötig, wenn ein Zwischen­
umsetzmieter mitbekommt, dass
der Vermieter gerade dabei ist, sei­
ne Wohnung an jemand anderes zu
vermieten. Es geht also darum zu
verhindern, dass Fakten geschaffen
werden, die nicht mehr rückgängig
zu machen sind. Eine einstweilige
Verfügung kann auch erlassen wer­
den, wenn andernfalls ein nicht wie­
dergutzumachender Schaden oder
Gefahr für Leib und Leben der Be­
troffenen entstehen würde. Das gilt
etwa für die Kappung der Wasser­
versorgung oder das Abstellen der
Voraussetzung für eine einstweilige
Verfügung ist immer die Eilbedürf­
tigkeit – und die muss glaubhaft dar­
gelegt werden. „Daher darf man
auch nicht zu lange warten, bevor
man etwas unternimmt“, erklärt Ste­
fan Schetschorke, Leiter der Rechts­
abteilung des Berliner Mieterver­
eins (BMV). Eine einstweilige Verfü­
gung ist auf jeden Fall die schnells­
te Möglichkeit, den Vermieter von
eigenmächtigem oder rechtswidri­
gem Handeln abzuhalten. Gerichts­
prozesse dauern dagegen Monate,
wenn nicht Jahre. „Außerdem kann
man über einen sofortigen Baustopp
Druck ausüben und die Verhand­
lungsbereitschaft des Vermieters er­
höhen“, beschreibt Schetschorke ei­
nen weiteren Vorteil dieses Instru­
ments. Allerdings handelt es sich –
wie der Name schon sagt – um ei­
nen vorläufigen Rechtsschutz. Man
sollte sich daher nicht zu früh freuen,
wenn eine einstweilige Verfügung
bei Gericht durchgeht. Eine endgül­
tige Entscheidung ist damit nicht
Doch wie funktioniert das ganz prak­
tisch? Zuständig sind die bezirklichen
Amtsgerichte, dort stehen für den Eil­
fall Bereitschaftsrichter zur Verfü­
gung, auch am Wochenende. Der
Mieter muss eine eidesstattliche Er­
klärung über den Sachverhalt ab­
geben. „Das Problem ist, dass der
Richter das in aller Regel nicht prüft,
das heißt, er tritt nicht in die Beweis­
aufnahme ein“, erklärt Frank Ma­
ciejewski, Rechtsexperte beim BMV.
Das ist deswegen riskant, weil fal­
sche Angaben Schadensersatzan­
sprüche nach sich ziehen können.
Wer beispielsweise wahrheitswid­
rig angibt, er habe keine Moderni­
sierungsankündigung bekommen,
muss mit Schadensersatzforderun­
gen rechnen. Voraussetzung ist na­
türlich, dass dem Vermieter über­
risiko schadensersatz
haupt ein Schaden entstanden ist.
Bei einer Bauverzögerung dürfte das
unstrittig der Fall sein. Schadenser­
satzansprüche sind zudem möglich,
wenn das Anliegen von Anfang
an unberechtigt ist oder wenn die
Rechtslage falsch eingeschätzt wur­
de. „Wenn aufgrund der Rechtspre­
chung klar ist, dass der Mieter bei­
spielsweise die Modernisierungs­
maßnahme letztendlich dulden
muss, wäre das Beantragen einer
einstweiligen Verfügung unberech­
tigt“, so Maciejewski.
Meist ergeht die einstweilige Ver­
fügung ohne mündliche Verhand­
lung innerhalb weniger Tage. Aber
der Richter kann auch die Gegen­
seite zum Antrag anhören und erst
dann eine Verfügung erlassen. Mit
der Zustellung an den Vermieter ist
die einstweilige Verfügung vollzogen
und muss befolgt werden. Ansons­
ten droht ein Ordnungsgeld. Wenn
der Vermieter Rechtsmittel einlegt,
kommt es zu einem sogenannten
Hauptsacheverfahren. Und hier ist
wieder alles offen.
Negative Erfahrungen mit dem früheren Vermieter
dürfen in der Regel auf Internetportalen veröffentlicht und verbreitet werden, wenn die Veröffentlichung der Wahrheit entspricht. Die Schwelle zur
Persönlichkeitsrechtsverletzung wird erst überschritten, wo sie einen Persönlichkeitsschaden befürchten lässt, der außer Verhältnis zum Interesse
an der Verbreitung der Wahrheit steht.
Im Jahr 2007 kam es zu einem Rechtsstreit um Rück­
zahlungsansprüche des Gewerberaummieters. Die
Parteien schlossen im Oktober 2008 einen Vergleich,
in dem sich der Vermieter dazu verpflichtete, 1100
Euro an den Mieter zu bezahlen. Im Januar 2009 bot
der Vermieter an, den Betrag in 55 Monatsraten zu
je 20 Euro zu bezahlen. Dieses Ratenzahlungsange­
bot lehnte der Mieter ab und stellte zugleich Straf­
anzeige bei der Staatsanwaltschaft, was er dem Ver­
mieter auch mitteilte. Im Februar 2009 sah sich der
Mieter gezwungen, einen Zwangsvollstreckungs­
auftrag zu erteilen. Kurz vor Erteilung des Auftrags
hatte der Vermieter 110 Euro gezahlt. Die Zahlung
des Restbetrags erfolgte Ende Februar 2009. Die
Staatsanwaltschaft stellte das Ermittlungsverfahren
im März 2009 ein.
Im Jahr 2012 berichtete der Mieter über diesen – in
der Sache zwischen den Parteien unstreitigen – Vor­
gang auf Internet­Portalen, welche die Möglichkeit
bieten, Firmen zu suchen und eine Bewertung ab­
zugeben. Der Mieter nutzte für seine Äußerungen
jeweils die Bewertungsfunktion:
„Ende 2007 war ich leider gezwungen, Herrn … be­
züglich der Rückgabe meiner Mietkaution vor dem
Amtsgericht Hamburg­Wandsbek zu verklagen. Im
November 2008 bekam ich dann vom Amtsgericht
… einen Titel, der Herr … verpflichtete, 1100 Euro an
mich zu zahlen. Am 3.1.2009 bekam ich einen Brief
von Herrn …, in dem er angeboten hat, die 1100
Euro in 55 Monatsraten à 20 Euro zu bezahlen, da es ihm
zurzeit nicht möglich ist, die 1100 Euro in einer Summe
zu zahlen. Erst nach Einschalten der Staatsanwaltschaft
… und dem zuständigen Gerichtsvollzieher hat Herr …
dann Ende Februar 2009 gezahlt. Mit Herrn … werde
ich bestimmt keine Geschäfte mehr machen.“
Der Vermieter hatte den Mieter daraufhin auf Unterlas­
sung dieser Äußerungen verklagt. Er bekam vor dem
Landgericht und dem Oberlandesgericht Recht. Hierge­
gen legte der Mieter Verfassungsbeschwerde ein. Er sah
sich in seinem Grundrecht auf Meinungsfreiheit verletzt.
Das Bundesverfassungsgericht stellte fest, diese Äuße­
rungen seien Tatsachenbehauptungen, die unter dem
Schutz der Meinungsfreiheit stünden. Dieses Grundrecht
sei in Fällen wie diesen abzuwägen mit den auf Vermie­
terseite zu berücksichtigenden grundrechtlich geschütz­
ten Belangen seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts.
Die Behauptung wahrer Tatsachen, die Vorgänge aus
der Sozialsphäre beträfen, müssten grundsätzlich hin­
genommen werden. Die Schwelle zur Persönlichkeits­
verletzung werde bei der Mitteilung wahrer Tatsachen
erst überschritten, wo sie einen Persönlichkeitsschaden
befürchten lasse, der außer Verhältnis zu der Verbreitung
der Wahrheit stehe. Dabei dürfe auch der volle Name
des Vermieters genannt werden. Letztlich gebe es ein
öffentliches Informationsinteresse möglicher Kunden des
genannten Vermieters. Dem drohe auch kein unverhält­
nismäßiger Verlust an sozialer Achtung. Denn ihm wür­
den keine strafrechtlich relevanten Handlungen vorge­
worfen, sondern nur eine schleppende Zahlungsmoral.
Obwohl der Berliner Mietspiegel 2011 – im Gegensatz
zu dem Krefelder Mietspiegel (2002), vgl. BGH vom
17.9.2008 – VIII ZR 58/08 – die Anwendbarkeit des
Mietspiegels auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich ausschließt, ist er als Begründungsmittel für diese Art von
Wohnungen tauglich.
Der Vermieter eines Reihenhauses in Berlin verlangte
von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhö­
hung auf 10,23 Euro pro Quadratmeter. Zur Begrün­
dung bezog er sich auf den Berliner Mietspiegel 2011.
Anhand von Baualter und Fläche sei das Haus in Miet­
spiegelfeld L 11 einzuordnen. Der Berliner Mietspiegel
2011 (wie auch seine Nachfolger) sieht ausdrücklich vor,
nicht auf Wohnungen in Ein­ und Zweifamilienhäusern
anwendbar zu sein. Die Mieter meinten daher, der Ver­
mieter könne das Mieterhöhungsverlangen nicht mit
dem Mietspiegel begründen und hielten es daher für
formell unwirksam.
Dieser Ansicht folgte der Bundesgerichtshof nicht: Ent­
gegen der Auffassung der Mieter stehe der formellen
Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Um­
stand nicht entgegen, dass im Berliner Mietspiegel 2011
ausdrücklich ausgeführt wird, dieser sei „auf Wohnun­
gen in Ein­ und Zweifamilienhäusern sowie in Reihen­
häusern“ nicht anwendbar.
Wie der BGH bereits in einem den Mietspiegel der Stadt
Krefeld (2002) betreffenden Fall entschieden habe, rei­
che zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für die
Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf ei­
nen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls
dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Miet­
preisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
liege, denn es entspreche einem Erfahrungssatz, dass die
Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete
für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH vom
17.9.2008 – VIII ZR 58/08 –).
Die Ansicht der Mieter, dass diese Entscheidung auf den
Berliner Mietspiegel 2011 bereits deshalb nicht übertra­
gen werden könne, weil im Gegensatz zu dem Krefelder
Mietspiegel (2002) der Berliner Mietspiegel 2011 die An­
wendbarkeit des Mietspiegels auf Wohnungen in Ein­
und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern aus­
drücklich ausschließe, sei unzutreffend. Ungeachtet des
zutreffend beschriebenen Unterschieds der beiden Miet­
spiegel werde das zur Begründung auf den Berliner Miet­
spiegel 2011 verweisende Mieterhöhungsverlangen des
Vermieters den formellen Anforderungen gerecht.
Weder der Krefelder Mietspiegel (2002) noch der Ber­
liner Mietspiegel 2011 enthielten Datenmaterial für die
Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Woh­
nungen in Ein­ oder Zweifamilienhäusern beziehungswei­
se Reihenhäusern. Damit seien die für Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern in beiden Mietspiegeln angegebe­
nen Entgelte zwar im Rahmen der Prüfung der Begrün­
detheit eines auf sie Bezug nehmenden Mieterhöhungs­
verlangens nicht geeignet, eine Indizwirkung für die ge­
richtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete
für Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein­ oder Zwei­
familienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern be­
fänden. Sehr wohl aber könnten die in derartigen Miet­
spiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine Orien­
tierungshilfe für die Einschätzung geben, ob die vom
Vermieter für eine Wohnung in einem Reihenendhaus
(neu) verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmie­
te entspreche, weil für derartige Wohnungen gezahlte
Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten lägen, die für
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren
Wohnwertmerkmalen gezahlt würden. Mehr, als dem
Mieter diese ansatzweise Überprüfung zu ermöglichen,
müsse das im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens
anzugebende Begründungsmittel nach § 558 a Abs. 2
BGB nicht leisten.
Die Abwägung im Einzelfall kann
ergeben, dass der Mieter die Anbringung eines Zweitbalkons im
Hinterhof nicht dulden muss.
LG Berlin vom 25.9.2015
– 65 S 193/15 –, mitgeteilt
von VRinLG Astrid Siegmund
Der Vermieter begehrte die Duldung
des Anbaus eines Zweitbalkons. Das
Amtsgericht hatte eine Abwägung
der mit dem Anbau des Zweitbal­
kons im Einzelnen verbundenen Vor­
und Nachteile getroffen und war
im Ergebnis dazu gelangt, den Dul­
dungsanspruch des Vermieters zu
verneinen. Das Landgericht bestä­
tigte die Entscheidung des Amtsge­
richts: Der Umstand, dass der vor­
handene Balkon zur Nordseite hin
ausgerichtet sei, wohingegen der
neu angebaute Balkon größer und
zur Südseite hin gelegen sei, führe
nicht dazu, dass hier wegen des
Zweitbalkons von einer relevanten
Erhöhung des Nutzwerts für die
Wohnung der Mieter auszugehen
wäre. Es werde nicht in Abrede ge­
stellt, dass der im Hinterhof angebau­
te Balkon grundsätzlich zusätzliche
Aufenthalts­ und Stellfläche biete.
Für die Bewertung der Frage, ob es
sich hierbei aber um eine vom Mieter
zu duldende Modernisierungsmaß­
nahme handele, sei jedoch ebenso
zu berücksichtigen, dass es sich da­
bei um einen im 2. OG befindlichen
Balkon eines mehrstöckigen Hauses
handele, was unabhängig von der
Frage der konkreten Lichtverhältnis­
se im Hinterhof zu einer weiteren
Verschattung führe.
Hinzu komme die auf den zur Akte
gereichten Lichtbildern ersichtliche
enge Anordnung der schräg gegen­
überliegend angebrachten, offenen
Balkone, die eine starke Einsehbar­
keit der Balkone an sich, aber auch
der dahinter gelegenen Wohnräume
mit sich bringe. Dieses, aber auch ins­
besondere das unmittelbar daneben
verlaufende Abluftrohr des China­
restaurants sowie die darunter be­
findliche Müllstandsfläche schmä­
lern noch weiter die Attraktivität
des Balkons an der Wohnung der
Mieter. Auch stelle der Anblick der
gegenüberliegenden Mauer keinen
ansprechenden Ausblick dar.
Hinzu komme weiter, dass sich der
Einbau einer Balkontür in der Küche
angesichts der konkreten örtlichen
Gegebenheiten nachteilig auswirke.
Unstreitig falle im Falle des Einbaus
einer Balkontür der unter dem Kü­
chenfenster vorhandene Stauraum
ersatzlos weg, was sich für den Ge­
brauch der ohnehin verhältnismäßig
kleinen und noch dazu länglich ge­
schnittenen Küche, von welcher aus
im Fenster­/Balkontürbereich zudem
noch der Zugang zum Bad erfolge,
Unter Berücksichtigung der Umstän­
de in ihrer Gesamtheit sei deshalb
bei der gebotenen objektiven Be­
trachtung nach der allgemeinen Ver­
kehrsanschauung im vorliegenden
Fall durch die Anbringung eines
Zweitbalkons im Hinterhof nicht
von einer relevanten Erhöhung des
Wohnwerts für die streitgegen­
ständliche Mietsache auszugehen.
Die fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen ist unwirksam, wenn der ZeitMieterMagazin 10/2016
raum zwischen Abmahnung und
nächstem Zahlungstermin sowie
dem Ausspruch der Kündigung zu
kurz bemessen ist (hier: 3 beziehungsweise 5 Werktage). Dieser
Umstand wirkt sich auch bei der
wegen unpünktlicher Mietzahlung
ausgesprochenen ordentlichen Kündigung zugunsten des Mieters aus.
LG Berlin vom 23.10.2015
– 65 S 239/15 –, mitgeteilt
Der fristlosen Kündigung wegen fort­
dauernd unpünktlicher Mietzahlun­
gen muss eine Abmahnung des Ver­
mieters vorangehen, damit die Kün­
digung wirksam ist. Vorliegend war
Folgendes geschehen: Der Mieter
hatte die Miete für November 2014
zu spät entrichtet. Am Donnerstag
den 27.11.2014 ging ihm die Abmah­
nung zu, so dass zum nächsten Zah­
lungstermin – dem folgenden Mitt­
woch, 3.12.2014 gerade einmal drei
Werktage, verblieben. Am 5.12.2014
erhielt der Mieter dann die Kündi­
gung, wobei er die Zahlung der Mie­
te für den Monat Dezember zwar
nicht – wie geschuldet – zum 3.12.,
aber zum 4.12. bewirkt hatte.
Das Landgericht hielt den Zeitraum
zwischen Abmahnung und nächstem
Zahlungstermin sowie Ausspruch der
Kündigung für unangemessen kurz,
so dass er nicht mehr dem Zweck der
Abmahnung genügen würde. Die
nach § 543 Abs. 3 BGB erforderliche
Abmahnung sei kein formaler Selbst­
zweck; sie diene auch nicht der Vor­
bereitung der Kündigung. Sie solle
dem Mieter vielmehr Gelegenheit zur
Änderung seines Verhaltens geben
und ihn vor den Folgen der Fortset­
zung seines vertragswidrigen (Zah­
lungs­)Verhaltens warnen. Im Falle
unpünktlicher Mietzahlungen könne
die Abmahnung diese Funktion nur
erfüllen, wenn zwischen Abmahnung
und Kündigung ein ausreichender
Zeitraum liege; eine Kündigung, die
unmittelbar nach der Abmahnung aus­
gesprochen werde, sei unwirksam.
Der vorstehend beschriebene Zweck
der Abmahnung gewinne zusätzlich
an Bedeutung, wenn der Vermieter –
wie hier – in einem seit mehr als zwei
Jahrzehnten andauernden Mietver­
hältnis die – wenngleich vertragswid­
rig – verspäteten Mietzahlungen über
Jahre beanstandungslos hingenom­
Unter Berücksichtigung des unange­
messen kurzen Zeitraums zwischen
Abmahnung und nächstem Zahlungs­
termin sowie Ausspruch der Kündi­
gung sei auch die Wirksamkeit der
ordentlichen Kündigung wegen fort­
gen zu verneinen.
Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kön­
ne der Vermieter das Mietverhältnis
kündigen, wenn er ein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses habe; ein solches
liege insbesondere dann vor, wenn
der Mieter seine vertraglichen Pflich­
ten schuldhaft nicht unerheblich ver­
letzt habe. Zwar setze die ordentli­
che Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2
Nr. 1 BGB keine Abmahnung voraus.
Es sei jedoch als Gesichtspunkt bei
der Prüfung zu berücksichtigen, ob
eine schuldhafte nicht unerhebliche
Pflichtverletzung des Mieters vorliege.
Das sei hier mit Blick auf das mehr
als zwei Jahrzehnte andauernde Miet­
verhältnis und die Hinnahme der un­
pünktlichen Mietzahlungen über Jah­
re hinweg zu verneinen; Letzteres leg­
te aus der Sicht des Mieters eine (still­
schweigende) Duldung seines Zah­
lungsverhaltens nahe. Daher kam der
Abmahnung für die Kündigung nach
§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hier
ausnahmsweise insofern Bedeutung
zu, als erst ihre Missachtung durch
den Mieter dessen Pflichtverletzung
das erforderliche Gewicht zu verlei­
hen geeignet gewesen wäre. In An­
betracht des Zeitraums von drei Werk­
tagen zwischen Zugang der Abmah­
nung und nächstem Zahlungstermin
könne die Verspätung der Zahlung
um einen Tag, auch mit Blick auf die
in der Abmahnung dargestellten Ver­
spätungszeiträume nicht als Missach­
tung des Willens des Vermieters an­
gesehen werden, der Beklagte möge
zu einem vertragsgemäßen (Zah­
lungs­)Verhalten zurückkehren.
informiert, dass dieser beim Bezirksamt eine Einkommensbescheinigung zu beantragen hat, damit er
auch nach Ablauf der Grundförderung weitere 5 Jahre in den Genuss
einer einkommensorientieren Zusatzförderung kommt.
LG Berlin vom 10.5.2016
– 63 S 229/15 –, mitgeteilt
von RAin Ute Malinowski
Der Vermieter macht sich nicht schadensersatzpflichtig, wenn er den
Mieter nicht oder zu spät darüber
Es kann offen bleiben, ob der Berliner Mietspiegel 2015 den (erhöhten) Anforderungen an einen quali-
Das gegenteilig lautende erstinstanz­
liche Urteil des AG Pankow­Weißen­
see ist in MM 12/2015, 29 veröf­
für eine in Berlin gelegene Wohnung
kann vom Gericht gemäß § 287 ZPO
ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015
als sogenannten einfachem Mietspiegel ermittelt werden, auch wenn
dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist.
2. Die dem Berliner Mietspiegel
2015 nur eingeschränkt zu Teil gewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt
für den im Rahmen des § 287 ZPO
zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins
Gewicht, da bereits die Erstellung
und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde – hier das
Land Berlin – nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen
Mietsituation spricht und außerdem
kein Anhalt dafür besteht, dass es
bei der Erstellung des Mietspiegels
2015 an der erforderlichen Sachkunde fehlte oder die Erstellung von
sachfremden Erwägungen beeinflusst war.
LG Berlin vom 7.7.2016
– 67 S 72/16 –
fizierten Mietspiegel nach § 558 d
Abs. 1 BGB genügt.
Denn ein Mietspiegel darf als einfacher Mietspiegel im Sinne des §
558 c Abs. 1 BGB in die Überzeugungsbildung des Gerichts über die
Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen (§ 286 ZPO). Einem
einfachen Mietspiegel kommt zwar
nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558 d Abs. 3 BGB) zu;
er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass
die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend
Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz im
Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung ist, dass er die Tatbestandsmerkmale des § 558 c Abs. 1
BGB erfüllt, was beim Berliner Mietspiegel 2015 gegeben ist.
LG Berlin vom 13.7.2016
– 65 S 199/16 –, mitgeteilt
Das Gericht ist befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO,
558 c BGB im Wege der Schätzung
an Hand des Berliner Mietspiegels
2015 zu ermitteln; es ist nicht gezwungen, das vom Vermieter angebotene Sachverständigengutachten
LG Berlin vom 9.8.2016
– 18 S 111/15 –
Will der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, weil der Mieter die
Wohnung gewerblich über ein Internetportal („airbnb“) Touristen
anlässlich ihres Berlinaufenthaltes
zur Vermietung anbietet, muss er
den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt haben.
LG Berlin vom 27.7.2016
– 67 S 154/16 –
Die Mieter hatten die Wohnung drei­
mal an Touristen vermietet. Sie hat­
ten die Wohnung über das Internet­
portal Airbnb zur kurzzeitigen Ver­
mietung angeboten. Am 25.8.2015
kündigte der Vermieter das Mietver­
hältnis deswegen fristlos, hilfsweise
ordentlich. Am 27.8.2015 löschten
die Mieter ihr Airbnb­Profil. Vor dem
Landgericht scheiterte der Vermieter
mit seiner Räumungsklage.
Denn weder die fristlose noch die or­
dentliche Kündigung hätten das zwi­
schen den Parteien bestehende Miet­
verhältnis wirksam beendet. Richtig
sei, dass die unstreitig in drei Fällen
erfolgte unerlaubte Gebrauchsüber­
lassung an Dritte nach § 543 Abs. 1,
Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB einen
„wichtigen Grund“ darstelle. Aller­
dings habe der Vermieter die Mieter
nicht nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB
vor Ausspruch der Kündigung abge­
mahnt, obwohl dies erforderlich
Eine Ausnahme nach § 543 Abs. 3
Satz 2 BGB sei im vorliegenden Fall
nicht gegeben. Es könne nicht ange­
nommen werden, dass eine Abmah­
nung nicht erfolgversprechend ge­
wesen wäre. Die Mieter hätten ihr
Airbnb­Nutzerprofil unmittelbar nach
der Kündigung gelöscht. Dass sie dies
nicht auch schon infolge einer Ab­
mahnung gemacht hätten, sei nicht
Es lägen auch keine besonderen
Gründe vor, die eine Abmahnung
entbehrlich gemacht hätten. Hierfür
müssten über die unberechtigte Ge­
brauchsüberlassung hinaus weitere
Umstände hinzutreten, die den Ver­
tragsverstoß als besonders schwer­
wiegend erscheinen lassen. Dies sei
Selbst wenn sich die Drittüberlassun­
gen auf den gesamten Wohnraum
erstreckt haben sollte, werde hier­
durch allein das Merkmal der unbe­
rechtigten Gebrauchsüberlassung
erfüllt. Dass hierdurch zugleich ge­
gen das Gesetz über das Verbot der
(ZwVbG) verstoßen wurde, unter­
streiche zwar die fehlende Berechti­
gung dieser Überlassung, stelle aber
keinen darüber hinaus gehenden Um­
stand dar, zumal das ZwVbG nach
dessen § 1 Abs. 1 allein dem Inter­
esse der Öffentlichkeit an der ange­
messenen Versorgung der Bevölke­
rung mit ausreichendem Wohnraum
zu dienen bestimmt sei, nicht jedoch
zu einer Verletzung individueller Ver­
mieterinteressen führe.
Was die ordentliche Kündigung nach
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB anbelange,
stelle die ungenehmigte Untervermie­
tung der Mieter an Touristen über
„airbnb“ zwar eine Pflichtverletzung
dar. Diese Pflichtverletzung sei auch
schuldhaft gewesen. Jedoch mange­
le es vorliegend aufgrund der unter­
lassenen Abmahnung an einer hin­
reichenden Erheblichkeit der Pflicht­
Zwar sei die vorherige Abmahnung
keine Formalvoraussetzung für die
Wirksamkeit einer ordentlichen Kün­
digung; der Abmahnung könne je­
doch für die Kündigung ausnahms­
weise insofern Bedeutung zukom­
men, als erst ihre Missachtung durch
den Mieter dessen Vertragsverletzung
das für die Kündigung erforderliche
Gewicht verleihe. So liege der Fall
hier. Denn die vollständige oder teil­
weise Überlassung gemieteten Wohn­
raums an Touristen ohne Erlaubnis
des Vermieters stelle zwar eine – vor­
nehmlich in Metropolen – nicht sel­
tene Erscheinung dar; ihre Vertrags­
widrigkeit und grundsätzliche Steuer­
pflichtigkeit sei den Mietern – bereits
ausweislich der Häufigkeit und des
Umfangs der erfolgenden Gebrauchs­
überlassungen – aber häufig nicht
hinreichend bewusst. Davon ausge­
hend komme einer ungenehmigten
Drittüberlassung des Wohnraums im
streitgegenständlichen Kontext zu­
mindest derzeit erst durch die Miss­
achtung einer vorherigen Abmah­
nung das erforderliche Gewicht zu.
In dem vom Gericht zu beurteilen­
den Einzelfall trete hinzu, dass für die
Bewertung der streitgegenständlichen
Kündigungen lediglich drei Gebrauchs­
überlassungen zugrunde zu legen
waren, die ausweislich der einge­
reichten Nutzerbewertungen im
längsten Fall eine Woche betrugen.
Es sei weder ersichtlich, dass die Ver­
mietungen besondere Abnutzungs­
erscheinungen in der streitgegen­
ständlichen Wohnung verursacht
hätten, noch dass sich die Mieter
der ausdrücklichen – mietvertrag­
lichen – Äußerung eines entgegen­
stehenden Willens des Vermieters
widersetzt hätte.
Bezirksleitung: Jutta Hartmann, HansJoachim Hemmerling, Wilhelm Laumann
Kontaktmöglichkeiten: S 030-89 61 86 32,
E-Mail: bmv-neukoelln@freenet.de
19.00 Uhr	 Urania außer Haus:
Christine Annuß, Dr. Alexander Erler:
Das Anlageverhalten in Deutschland –
Welche Rolle spielen Renditeerwartungen?*
Ort: Leibnizstraße 10, 10625 Berlin
10.30 Uhr	 Politisches Café: Prof. PhD M. A. Kayser, Prof. PhD L. A. Viola:
USA – Die Präsidentschaftswahlen
11-14 Uhr	 Workshop: Der Ich-kann-nicht-singen-Chor
15.30 Uhr	 Prof. Dr. Albert Diefenbacher: Emotionale Entwicklung
bei Menschen mit geistiger Behinderung*
16.30 Uhr	 Dokumentarfilm: Die Stadt als Beute
17.30 Uhr	 Buchvorstellung: Dr. Wolfram Letzner:
Archäologische Stätten in Deutschland*
19.00 Uhr	 Dokumentarfilm: Die Stadt als Beute
19.30 Uhr	 Buchpremiere: Prof. Dr. Dr. h.c. mult. H. Parzinger:
Abenteuer Archäologie*
15.30 Uhr	 Dipl.-Ing. Dirk Bloch: Eine Reise durch Nord-Ostpreußen*
17.30 Uhr	 Vortrag mit Diskussion: Prof. Dr. Thomas Risse:
Deutsche Außen- und Sicherheitspolitik*
19.30 Uhr	 Dr. Andreas Goetze: Islamische Welten –
mit Unbekanntem vertrauter werden*
17-19 Uhr	 Gesundheitstag: Prof. Dr. med. habil. U. Nöth MHBA:
Moderne Operationsmethoden bei Gelenkschmerzen und Arthrose*,
19.30 Uhr	 Vortrag und Diskussion: Ulrike Herrmann, Prof. em. Dr. Rudolf Hickel:
Die Krise der heutigen Ökonomie*
17.30 Uhr	 Prof. Dr. Eugen Blume, Dr. Catherine Nichols:
„Das Kapital“ – Joseph Beuys' Schlüsselwerk*
19.00 Uhr	 Dokumentarfilm: Unlocking the Cage, Eintritt frei
19.30 Uhr	 Vortrag mit Diskussion: Jakob Augstein, Nikolaus Blome:
Links oder rechts? Antworten auf die Fragen der Deutschen*
19.30 Uhr	 Prof. Dr. Rainer Guski: Wie viel (Umwelt)Lärm macht krank?*
15.30 Uhr	 Buchvorstellung: Dr. Alexandra Widmer: Alleinerziehend:
stark sein – stark bleiben*
17.30 Uhr	 Thomas R. Hoffmann: Das goldene Zeitalter der spanischen Malerei*
19.30 Uhr	 Prof. Dr. Ute Frevert: Die öffentliche Demütigung*
20.00 Uhr	 Bühne: die feisten: Nussschüsselblues
10.30 Uhr	 Philosophisches Café: Prof. Dr. Lutz von Werder:
Philosophie als Lebenskunst – Aldous Huxley
10.30 Uhr	 Dr. med. Achim Kürten: „Ein Tässchen Gesundheit“–
Stammtisch zu Gesundheitsfragen
19.30 Uhr	 Festveranstaltung: Verleihung der Urania-Medaille 2016
an Prof. Dr. Rolf-Dieter Heuer: Die Welt der kleinsten Teilchen*
15.30 Uhr	 Buchvorstellung: Dr. Christian Simon:
Dahlem – Zwischen Idylle und Metropole*
16.30 Uhr	 Dokumentarfilm: Hieronymus Bosch – Schöpfer der Teufel
17.30 Uhr	 Buchvorstellung: Christa Spannbauer: Denken macht glücklich*
19.00 Uhr	 Dokumentarfilm: Hieronymus Bosch – Schöpfer der Teufel
19.30 Uhr	 Prof. Dr. Christiane Nüsslein-Volhard:
Wozu und wie entsteht Schönheit bei Tieren?*
15.30 Uhr	 Vortrag mit Diskussion: Dr. Ingolf Ebel:
Welche und wie viele Flüchtlinge sollen wir aufnehmen?*
17.30 Uhr	 Univ.-Prof. Dr. med. J. Pratschke: Chirurgie ohne Narben*
19.30 Uhr	 Buchvorstellung: Michael Mary: Liebes Geld –
vom letzten Tabu in Paarbeziehungen*
15.30 Uhr	 Dr. Gunnar Strunz: Der Zweite Thorner Friede*
16.30 Uhr	 Spielfilm: Genius – Die tausend Seiten einer Freundschaft
17.30 Uhr	 Buchvorstellung: Dr. Michael Malliaris: Die Ausgrabungen am Schlossplatz*
19.00 Uhr	 Spielfilm: Genius – Die tausend Seiten einer Freundschaft
19.30 Uhr	 Live-Multimedia Vortrag mit Konzert: Richie Arndt:
Mississippi – Der tiefe Süden der USA*
15.30 Uhr	 C. W. Engelbert: Nahrungsergänzungsmittel*
17.30 Uhr	 Buchvorstellung: Astrid Vehstedt: Wo Berlin am schönsten ist*
19.30 Uhr	 Vortrag und Meditation: Julianne Ferenczy: Was ist Karma*
19.30 Uhr	 Live-Multimedia Vortrag: Arved Fuchs: Grönland –
35 Jahre Abenteuer in Eis und Schnee*
10.30 Uhr	 Philosophisches Café: Prof. Dr. L. von Werder:
Magische Lebenskunst – Carlos Castaneda
15.30 Uhr	 Buchvorstellung: Gottfried Schenk: Auf den Spuren von Heinrich Zille*
17.30 Uhr	 Dr. Sven Sebastian: Wie viel Digitalisierung verträgt der Mensch?*
17.30 Uhr	 Vortrag und Diskussion: Prof. Timothy Garton Ash:
Prinzipien für eine vernetzte Welt*
19.30 Uhr	 Prof. PhD Max Otte: Zehn Jahre nach Beginn der Weltfinanzkrise*
20.00 Uhr	 Live-Multimedia Vortrag: Stephan Schulz: Costa Rica* (3D Projektion)
15.30 Uhr	 Buchvorstellung: Wolfgang Feyerabend:
Das Scheunenviertel und die Spandauer Vorstadt*
16.30 Uhr	 Spielfilm: Alles was kommt
17.30 Uhr	 Prof. Dr. Dieter B. Herrmann: Berlin – Stadt der Astronomie*
19.00 Uhr	 Spielfilm: Alles was kommt
19.30 Uhr	 Dr. S. Sebastian: Mit Sinn, Verstand und Freude arbeiten und leben*
17-19 Uhr	 Gesundheitstag: Dr. med. M. Dombrowski, Dr. med. B. Beurer,
Dr. med. S. Fenner: Moderne Therapiekonzepte bei Brustkrebs, Eintritt frei
19.30 Uhr	 Vortrag mit Diskussion: Prof. Gilles Kepel: Terror in Frankreich*
19.30 Uhr	 Buchvorstellung: Ingrid Meyer-Legrand: Die Kraft der Kriegsenkel*
15.30 Uhr	 Vortrag mit Übungen: Prof. Dr. L. Schiffler:
Wie halte ich mein Gedächtnis jung?*
16.30 Uhr	 Dokumentarfilm: Die Revolution der Selbstlosen
17.30 Uhr	 Prof. Dr. Lutz von Werder: Vom Sterben und vom Tod*
19.00 Uhr	 Dokumentarfilm: Die Revolution der Selbstlosen
19.30 Uhr	 Prof. Dr. Jörg Becker: Medien und Krieg*
15.30 Uhr	 Johannes Prittwitz: Gustav Meyers Gartenbaukunst*
17.30 Uhr	 Chantal Sandjon: Gesunde Lebensmittel machen schöner*
19.30 Uhr	 Diskussion: Prof. PhD M. Burda, Dr. K. G. Deutsch, Prof. PhD D. Hamermesh,
Prof. A. Winters: Der Brexit und seine ökonomischen Folgen
19.30 Uhr	 Buchvorstellung: Dr. Victor Chu: Herausforderung und Glück des Vaterseins*
12-16 Uhr	 Expertenvorträge, Diskussion und Infomarkt: 15. Berliner Mieterratschlag
des Berliner Mietervereins, Eintritt für Mitglieder frei
19.00 Uhr	 Buchvorstellung mit Diskussion: Hamed Abdel-Samad: Der Koran –
10-14 Uhr	 Workshop: Ingrid Meyer-Legrand: Die Dynamik unter Geschwistern
15.30 Uhr	 Dr. Wilfried Karl: Die Kanarischen Inseln*
17.30 Uhr	 Prof. Dr. med. I. Heuser: Burnout und Depression*
19.30 Uhr	 Vortrag mit Diskussion: Prinz Asfa-Wossen Asserate:
Die neue Völkerwanderung*
19.30 Uhr	 Vortrag mit Diskussion: Dr. Dr. Eugen Drewermann:
Kapital und Christentum 2*
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An der Ur
Fahrverbin
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U-Bhf. No
9, M46, 18
– Expertenvorträge, Diskussion und Infomarkt –
Die Mietrechtsexperten des
Berliner Mietervereins referieren:
Der Mietvertrag ist die Grundlage des Mietver­hält­
nisses. Aus ihm ergeben sich die Rechte und Pflich­
ten der Vertragspartner.
12.00 Uhr „Der Mietvertrag –
Grundlage für das Mietverhältnis“
13.15 Uhr „Untermietverhältnis
und Wohngemeinschaft –
Besonderheiten bei mehreren Mietern“
Leiter der Abteilung Fortbildung
14.30 Uhr „Die Kündigung –
Voraussetzungen für die wirksame
Beendigung des Mietverhältnisses“
Wir erörtern, was in einem Mietvertrag geregelt werden kann, welche Folgen unwirksame Vereinbarun­
gen haben und ob ein Mietvertrag nachträglich noch
Außerdem zeigen wir, worauf geachtet werden sollte, wenn mehrere Mieter eine Wohnung beziehen
und gehen auf die Vor- und Nachteile der Unter­ver­
mietung und der Wohngemeinschaft ein.
Abrunden möchten wir den Mieterratschlag mit der
Kündigung des Mietverhältnisses. Dafür erarbeiten
wir die Voraussetzungen einer wirksamen Mieter­
kündigung, stellen die Möglichkeit der Sonder­kün­
digung vor und setzen uns mit der Vermieter­
kündigung auseinander.
Bonus für Beitritte auf dem 15. Mieterratschlag: keine Aufnahmegebühr

References: BGH 
 BGH 
 § 558
 § 543
 § 573
 § 573

§ 573
 § 287
 § 287
 § 558
 §
558
 § 558
 § 543
 § 543
 § 543
 § 1

§ 573