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Timestamp: 2019-05-25 21:28:11+00:00

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﻿ SENTENCIA 2013-00023/51601 DE JUNIO 22 DE 2017
SENTENCIA 2013-00023 DE 22 DE JUNIO DE 2017
CONTENIDO:LESIÓN ENORME EN CONTRATOS DE COMPRAVENTA ESTATALES. RESPECTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES QUE SE RIGEN POR LA LEY 80 DE 1993 Y 1150 DE 2007, PUEDE ACUDIRSE A LA JURISDICCIÓN CONTENCIOSA ADMINISTRATIVA PARA QUE SE DECLARE LA LESIÓN ENORME Y EN SU CASO LA RESCISIÓN DEL CONTRATO CON LA CONSECUENTE CONDENA A LA RESTITUCIÓN DE LAS PRESTACIONES O QUE SE DISPONGA QUE EL CONTRATO PERMANEZCA EN FIRME Y QUE SE ORDENE PAGAR O DEVOLVER LA SUMA FALTANTE PARA COMPLETAR EL JUSTO PRECIO. DE ESTE MODO, LA LESIÓN ENORME ES UN VICIO OBJETIVO QUE OPERA CON INDEPENDENCIA DE LA DEMOSTRACIÓN DE EVENTUALES FALENCIAS DEL CONSENTIMIENTO EN QUE PUEDAN HABER INCURRIDO LAS PARTES, PUES EL CÓDIGO CIVIL ESTABLECE QUE SU OCURRENCIA SE DA MEDIANTE LA CONFRONTACIÓN DEL PRECIO RECIBIDO CON EL JUSTO PRECIO, SIN INCORPORAR LA EXIGENCIA DE REQUISITOS DE OTRA ÍNDOLE, COMO EL ERROR, LA FUERZA O EL DOLO.
TEMAS ESPECÍFICOS:CONTRATO ADMINISTRATIVO, LESIÓN ENORME, LESIÓN ENORME EN LA COMPRAVENTA, ESTATUTO GENERAL DE LA CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA, ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES, CÓDIGO CIVIL
REVISTA JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA N°:551 DE NOVIEMBRE DE 2017, PÁG.1977
Sentencia 2013-00023/51601 de julio 22 de 2017
Rad.: 880012331000201300023 (51601)
Actor: Finnigan Cullmoore Francisco Huffington Archbold
Demandado: Municipio de Providencia y Santa Catalina Islas
Temas: Lesión enorme en la venta de inmuebles constituye vicio objetivo
Para resolver la segunda instancia de la presente litis, se abordarán los siguientes temas: 1) jurisdicción y competencia del Consejo de Estado; 2) oportunidad en el ejercicio de la acción; 3) competencia por razón de la cuantía; 4) la lesión enorme puede configurarse en la venta de inmuebles al Estado; 5) marco legal aplicable a la venta sub júdice; 6) análisis de las pruebas; 7) existencia de la cláusula de cuerpo cierto y 8) costas.
Se tiene presente que el artículo 104(9) de la Ley 1437 expedida en 2011 (C.P.A.C.A.), vigente a partir de 2 de julio de 2012, prescribe que la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo se encuentra instituida para juzgar las controversias y litigios originados en los contratos “sujetos al derecho administrativo, en los que estén involucradas las entidades públicas”.
Igualmente dispone la norma que a esta jurisdicción le corresponde conocer de los contratos “cualquiera que sea su régimen, en los que sea parte una entidad pública o un particular en ejercicio de funciones propias del Estado”, lo cual se entiende sin perjuicio de las excepciones expresamente determinadas en el CPACA o en otras leyes.
En el mismo sentido, el artículo 141 del CPACA(10) consagra que el medio de controversias contractuales se puede incoar por cualquiera de las partes respecto de un contrato del Estado.
En el presente caso, el litigio versa sobre un contrato de compraventa, celebrado entre el demandante y el municipio de Providencia(11), de manera que se cumple el presupuesto de que una de las partes en el contrato sub júdice es una entidad estatal, en los términos definidos por el artículo 2º de la Ley 80 de 1993(12).
No encontrando excepción al alcance de la jurisdicción, por razón de las partes o por el objeto del referido contrato, se reafirma la competencia para conocer del presente litigio.
2. Oportunidad para el ejercicio de la acción contractual.
El artículo 164 de la Ley 1437 de 2011 (CPACA) dispuso los siguientes términos para presentar la demanda, en ejercicio del medio de control de controversias contractuales, “so pena de que opere la caducidad”, aplicable a aquellos contratos no sometidos a liquidación, como es el caso de los de ejecución instantánea:
“Cuando se pretenda la nulidad absoluta o relativa del contrato, el término para demandar será de dos (2) años que se empezarán a contar desde el día siguiente al de su perfeccionamiento. En todo caso, podrá demandarse la nulidad absoluta del contrato mientras este se encuentre vigente.
i) En los de ejecución instantánea desde el día siguiente a cuando se cumplió o debió cumplirse el objeto del contrato”.
En este caso concreto se observa que la demanda se presentó en tiempo, dado que el contrato de compraventa contenido en la escritura pública 49 del 12 de mayo de 2011, otorgada en la notaria única del círculo de Providencia Isla, se registró el 13 de mayo de 2011 en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés(13), al paso que la demanda fue presentada el 5 de abril de 2013, de acuerdo con lo que se acreditó mediante el sello de la Oficina de Diligencias Administrativas y Servicios Judiciales de San Andrés Isla(14).
En este orden de ideas, se advierte que la excepción de caducidad de la acción presentada por el municipio demandado fue correctamente desestimada en la audiencia inicial del presente proceso, toda vez que en dicha excepción se alegó la supuesta extemporaneidad tomando como extremo del cómputo el 7 de junio de 2013, fecha en que la demanda fue admitida. En esa excepción el demandado pasó por alto que la caducidad de la acción se enerva con la presentación oportuna de la demanda, en los términos de los artículos 164 y 169 del CPACA(15), con independencia del tiempo y las actuaciones requeridas posteriormente para el saneamiento y admisión de la demanda.
3. Competencia por razón de la cuantía.
En esta instancia, el asunto de la competencia por razón de la cuantía fue definido, mediante auto de 1º de agosto de 2014, en forma correcta y ajustada al artículo 150(16) y al numeral 5º del artículo 152 de la Ley 1437 de 2011 (CPACA), teniendo en cuenta que el valor de la pretensión mayor(17) resulta superior al monto equivalente a 500 salarios mínimos legales vigentes(18), a la fecha de presentación de la demanda(19).
4. La lesión enorme puede configurarse en la venta de inmuebles al Estado.
Para la Sala es claro que respecto del contrato de compraventa de inmuebles que se rige por la leyes 80 de 1993 y 1150 de 2007, puede acudirse a la jurisdicción de lo contencioso administrativo para que se declare la lesión enorme y en su caso la rescisión del contrato con la consecuente condena a la restitución de las prestaciones o que se disponga que el contrato permanezca en firme y que se ordene pagar o devolver la suma faltante para completar el justo precio, en los términos de los artículos 1946 a 1949 del Código Civil.
La antedicha aplicación del Código Civil se apoya en el artículo 13 de la Ley 80 de 1993, el cual dispone la incorporación normativa de las disposiciones comerciales y civiles a los contratos estatales, salvo en las materias reguladas por las leyes de la contratación estatal.
La jurisprudencia reiterada del Consejo de Estado ha establecido que la lesión enorme es un vicio objetivo, esto es, que opera con independencia de la demostración de eventuales falencias del consentimiento en que hayan incurrido las partes dentro de la respectiva negociación(20).
Las anteriores consideraciones se fundan en que el Código Civil establece la ocurrencia de la lesión enorme mediante la confrontación del precio recibido con el justo precio, sin incorporar la exigencia de requisitos de otra índole, como el error, la fuerza o el dolo.
5. Marco legal aplicable a la venta sub júdice.
De acuerdo con el documento de estudios previos que se allegó al plenario, el municipio de Providencia requirió la compra de lotes de terreno en el sector de Fresh Water Bay (Bahía de Agua Dulce), dentro del marco de la Ley 1151 de 2007(21), “para consolidar un área de interés ambiental en la parte alta de la Microcuenca Fresh Water, específicamente en Ja zona de recarga de la represa, con el fin de garantizar el abastecimiento de agua para el acueducto y contribuir a la regulación hídrica de los caudales, a la conservación de la biodiversidad y a la sostenibilidad de los corredores viales allí presentes”.
De conformidad con lo relacionado en el documento de estudios previos, el municipio procedió a “realizar un avalúo de los predios(22) que se encontraban cerca de esta cuenca, “de los cuales la Corporación para el Desarrollo Sostenible del Archipiélago del San Andrés, Providencia y Santa Catalina CORALINA ha priorizado los predios que debe adquirir con fines de restauración y conservación de la cuenca”(23).
Con fundamento en lo anterior, se debe tener presente que la compraventa de los predios contenida en la escritura pública sub júdice se enmarcó en la adquisición por motivos de interés público y que en ese contexto legal, el contrato que dio lugar a la controversia por razón de la supuesta lesión enorme, se corresponde materialmente con el de la enajenación voluntaria a la que accede el vendedor en favor del Estado para hacer posible la satisfacción de los intereses generales.
Por otra parte, se advierte que la modalidad de contratación utilizada fue la de contratación directa, de conformidad con el literal i) del artículo 2º numeral 4º de la Ley 1150 de 2007(24), según se indicó en el referidos documento de estudios previos.
Igualmente, se precisa que el procedimiento de contratación se rigió por lo previsto en el artículo 4º del Decreto 3576 de 2009, que modificó el Decreto 2474 de 2008, en el cual se dispuso la exigencia de un avalúo para fundar los estudios previos, en la siguiente forma:
“ART. 4º—Modifíquese el artículo 83 del Decreto 2474 de 2008, el cual quedará así:
“ART. 83.—Arrendamiento y adquisición de inmuebles. Sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes de reforma urbana y reforma agraria, las entidades estatales podrán adquirir, previas las autorizaciones a que haya lugar, bienes inmuebles mediante negociación directa.
“Para efectos de la adquisición de inmuebles, las entidades estatales solicitarán un avalúo comercial que servirá como base de la negociación. Dicho avalúo podrá ser adelantado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre registrada en el Registro Nacional de Avaluadores.
“De igual manera, la entidad pública adquirente deberá contar con un estudio previo, que contemple diferentes alternativas en el sector del municipio de que se trate, en el evento que en el mismo se encuentren inmuebles de similares características, caso en el cual deberán ser comparadas para elegir la de menor costo de acuerdo a las características técnicas requeridas.
“En relación con el contrato de arrendamiento, la entidad podrá contratar tomando como única consideración las condiciones del mercado, sin que se requiera obtener previamente varias ofertas. Del análisis que haga la entidad a efecto de establecer las condiciones de mercado, se dejará constancia escrita en el respectivo expediente de la contratación.
“PAR.—Se entiende que la causal a que se refiere el literal i) del numeral 4º del artículo 2º de la Ley 1150 de 2007, comprende la posibilidad para la entidad estatal de hacerse parte de proyectos inmobiliarios, prescindiendo del avalúo a que se refiere el presente artículo, debiendo en todo caso adquirir el inmueble en condiciones de mercado” (la negrilla no es del texto).
Por último, pero de la mayor importancia dentro de la identificación de los bienes materia de la negociación, se debe citar el Decreto Ley 2762 de 1991, expedido en desarrollo del artículo 310 de la Constitución Política que hizo mención a la protección especial de los recursos naturales y ambientales en el departamento archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, aspecto vital, también desarrollado por la Ley 99 de 1993.
De la misma forma debe mencionarse el Decreto 2171 de 2001, en el cual se advierte que en materia de la protección a los referidos recursos naturales y ambientales del departamento archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, se aplican las disposiciones contenidas en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 388 de 1997 y la demás normas que las modifiquen, adicionen o reglamenten. Esas leyes se refieren, en lo que importa para este proceso, a la función social de la propiedad, la protección del medio ambiente y la enajenación por motivos de utilidad pública o interés social.
6. Análisis de las pruebas.
6.1. Avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz.
Según consta en el documento de estudios previos, para dar cumplimiento al Decreto 3576 de 2009, el municipio de Providencia contrató el avalúo de los predios “priorizados y recomendados por CORALINA, con una persona que pertenece al Registro Nacional de Avaluadores, que para el caso se suscribió el contrato Nº 142 de fecha 7 de febrero de 2011, con BLANCA LEONOR AGUDELO, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz del archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina Islas”.
Obra en el plenario este avalúo, suscrito con fecha 25 de febrero de 2011, suscrito por la citada por Blanca Leonor Agudelo y por el señor Durcey Stephens Lever, con el registro nacional de avaluador (RNA) 1700, que forma parte de los antecedentes administrativos que se decretaron como pruebas.
En dicho avalúo se estimó como valor del terreno la suma de $ 6.600 por metro cuadrado. Igualmente se discriminó el valor de cultivos permanentes y del cerramiento, existentes en el inmueble. El avalúo, sobre un área total estimada de 83.716 metros cuadrados, incluyendo cultivos y cerramiento, arrojó la suma de $ 639’154.235(25).
Igualmente, se allegó como prueba el anexo del avalúo presentado en marzo de 2011, suscrito por los mismos avaluadores, remitido al municipio con comunicación del 29 de marzo de 2011, en el cual se discriminaron las áreas seleccionadas o priorizadas por CORALINA para la adquisición por parte del municipio y se calculó su valor económico(26).
En los estudios previos se destaca que la zona escogida por CORALINA, para la adquisición, correspondió a los lotes adquiridos mediante las escrituras públicas 99, 100, 102 y 103 de 1992, de propiedad del ahora demandante, respecto de los cuales se indicó que tenían un extensión calculada de 40.200,62 metros cuadrados, por un valor total de $ 283’711.715,16, que incluyó terreno, cultivos y cerramiento, según se resumió, previa transcripción de los linderos de cada uno de los cuatro lotes, así:
“Nº Escritura Área Calculada Valor Terreno
“99-100-102-103 de diciembre 30 de 1992 de la Notaría Única del Círculo de Providencia y Santa Catalina Islas(27) 40.200,62 M2 $ 283’711.715,16
“TOTAL 40.200,62 m2 $ 283’711.715,16
Se advierte que el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz y su correspondiente anexo fueron objeto de contradicción por las partes de este proceso, amén de que con base en dicho avalúo se acordó la venta. Como consecuencia de lo anterior, el referido avalúo se debe tener como prueba, de la misma forma que se apreciará como tal el avalúo realizado en el proceso judicial por el perito designado por el Tribunal a quo.
La antedicha consideración se realiza en orden a resaltar que no es correcto afirmar que para determinar la ocurrencia o no de la lesión enorme, solo se pueda tener como base el avalúo que se practicó dentro del proceso judicial, menos aun cuando, como en este caso, el avalúo corporativo de la Lonja de Propiedad Raíz que obra en el proceso, se realizó en el momento de los hechos —bajo las condiciones que entonces tenían los lotes— y con el fin de estimar el área y el valor de compra, cumpliendo con el procedimiento previo a la adquisición por parte del municipio, de conformidad con la exigencia del Decreto 3576 de 2009.
Se debe recordar que “el justo precio se refiere al tiempo del contrato”, de acuerdo con lo que indica el artículo 1947 del Código Civil, además de que en el asunto sub lite, ambos avalúas fueron allegados y controvertidos en debida forma dentro del proceso.
Se puntualiza que el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz hizo parte de la promesa de compraventa suscrita entre las partes el 10 de mayo de 2011, según se lee en la cláusula séptima del referido contrato(28), razón de más para tenerlo como una de las pruebas acerca de la estimación del valor del inmueble que finalmente fue objeto de la enajenación voluntaria a realizada por el demandante.
Finalmente, se corrobora que dicho avalúo fue el que se realizó en forma previa a la contratación, teniendo en cuenta que en el interrogatorio de parte, el demandante, asistido por una traductora, narró que la señora Jennifer(29) le dijo que la Alcaldía iba a comprar las tierras en donde él tenía su finca; que un día saliendo de allá se encontró con el señor Durcey y, entonces, se devolvió para llevarlo a hacer el avalúo, que ese señor no le entregó ningún documento porque le dijo que él estaba contratado por el municipio; empero, según manifestó el demandante, la señora Jennifer le dijo que le iban a pagar $ 6.600 por metro cuadrado, cifra que, destaca la Sala, se corresponde con el valor del metro cuadrado establecido para el terreno en el referido avalúo.
6.2. Determinación del precio del terreno, por metro cuadrado.
En el avalúo practicado dentro del proceso judicial, el perito identificó una línea transversal para distinguir dos zonas, de acuerdo con su cercanía a la parte más alta del inmueble, denominada cerro de Bocachica(30). Con base en esa apreciación estableció dos estimativos de valor, así:
i) 46.836 m2 a $ 7.000/m2 para la zona denominada a FARENOUGH BUSH GROUND que según su medición presentaba un 98% promedio de pendiente.
ii) 36.890,22 m2 a $ 8.200/m2 para la zona denominada FARENUOGH, que según su medición presentaba un 55% promedio de pendiente.
Por su parte, en el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz, previo a la compraventa, se advirtió que “físicamente el inmueble bajo estudio está compuesto por nueve predios, que debido a su ubicación en el sector es conveniente estudiarlo como uno solo”(31).
En la metodología utilizada por la Lonja de Propiedad Raíz se mencionaron las diferencias en las condiciones del terreno(32), empero no se consideró la necesidad de un precio diferencial, por cuanto se acudió a la investigación directa, esto es, la basada en encuestas a expertos(33), a partir de las cuales se estableció un valor promedio para el suelo, en toda la zona materia del avalúo.
En este punto del análisis, antes de entrar a establecer cuál método era el correcto, se tiene que observar que el dictamen pericial fue practicado tres años después de avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz, por lo cual procede comparar los valores en cifras actualizadas a la fecha del peritazgo judicial.
Aplicando la fórmula de actualización de precios(34), se tiene que la cifra de $ 6.600 pesos por metro cuadrado establecida en el avalúo de marzo de 2011, equivale a $ 7.129 a marzo de 2014, la cual se obtiene aplicando la siguiente fórmula de actualización de precios:
$ 6.600 X 115,71(35)/ 107,12(36): $ 7.129
De esta manera, el valor actualizado del terreno, por metro cuadrado, determinado por la Lonja Propiedad Raíz —$ 7.129—, resulta superior al estimativo de $ 7.000 por metro cuadrado que se estableció en el avalúo realizado por el perito judicial, en cuanto se refiere a la zona de mayor grado de pendiente, distinguida como Farenough Bush Ground, con área de 46.836 metros cuadrados, según el perito.
Sin embargo, respecto de la zona denominada Farenough, estimada por el perito judicial con un área de 36.890 metros cuadrados, el referido valor promedio aplicado por la Lonja de Propiedad Raíz, debidamente actualizado para su comparación, se encuentra por debajo del que se determinó en el dictamen judicial, en un monto de $ 1.071 pesos, así: $ 8.200 - $ 7.129 = $ 1.071.
La antedicha diferencia representa un mayor valor estimado por el perito equivalente al 15% del precio por metro cuadrado fijado en el avalúo que se tuvo en cuenta para la venta (1.071 x 100 / 7.129).
Como consecuencia, aunque la Lonja de Propiedad Raíz hubiera cometido un supuesto error metodológico por no haber estimado el precio diferenciado por zonas, el resultado de esa imprecisión no conllevó una lesión enorme en relación con el precio del metro cuadrado acordado entre las partes, por cuanto, aun aceptando la variación de la estimación, únicamente representaba un 15% respecto del precio por metro cuadrado y solo respecto de aquella parte del terreno situada en la zona denominada Farenough.
Además de lo anterior, la Sala no acoge el precio final del avalúo judicial, por cuanto el perito incluyó un nuevo precio, por razón de los cultivos y el cerramiento a la fecha del dictamen y, comparando las descripciones de los avalúes, algunas de esas mejoras obedecerían a las realizadas por CORALINA o por el municipio, precisamente para la recuperación de la cuenca hídrica, después de la venta, según se advierte; igualmente, de la actividad que el mismo demandante reseñó en el predio, de acuerdo con lo que se detallará en esta providencia en la referencia al interrogatorio de parte.
Como consecuencia, la Sala tendrá en cuenta como precio justo por metro cuadrado el que estableció la Lonja de Propiedad Raíz, teniendo en cuenta que corresponde al momento de la venta, que fue el acordado entre las partes y que respecto del mismo no se configuró un precio inferior al 50% del que habría tenido el metro cuadrado según el perito judicial.
Hasta este punto del análisis se concluye que no tuvo lugar una lesión enorme respecto del precio por metro cuadrado que se determinó como base de la venta.
6.3. Aproximación del área vendida y su no incidencia en el precio total.
Aunque el precio por metro cuadrado correspondió a un valor real que se estima adecuadamente soportado en el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz, el análisis de la apelación impone referirse al área materia de la compraventa, de acuerdo con lo que se advierte a continuación.
Según se desprende de las observaciones del perito judicial, el área real vendida en la escritura pública 049, era menor que la que fue avaluada, toda vez que el objeto de la adquisición versó solamente sobre el área seleccionada por CORALINA, compuesta únicamente por los lotes descritos en la escritura pública 049.
Es importante advertir que en las recomendaciones del avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz se advirtió acerca de la conveniencia de adelantar un levantamiento topográfico y de corregir, con base en el mismo, las imprecisiones que se podían presentar en cuanto a la estimación de los lotes materia del avalúo.
Se recuerda que ese avalúo hizo parte de la promesa de compraventa, de manera que ambas partes tenían conocimiento de posibles inexactitudes en la cabida y linderos de los predios.
En la audiencia de pruebas el perito explicó cómo había realizado la medición in situ del área, por nódulos, marcando el punto de inicio del terreno a través de una inspección directa del mismo y midiendo desde el inicio de los predios hasta el final.
Se observa que, a diferencia del soporte expuesto por el perito judicial, en el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz se indicó que esa entidad optó por tomar como base las áreas estimadas por el vendedor, según se mencionó en la siguiente constancia:
“Como resultado del análisis y de la verificación de campo del perito se concluye que las medidas y linderos que más se ajustan a las condiciones físicas y legales son las suministradas por el propietario, razón por la cual se adoptan para ser utilizadas en el ejercicio avaluatorio”(37).
Por esta razón, aunque la medición del área vendida se corresponda con la realizada por el perito judicial, se advierte que el hallazgo que reportó el perito se refirió a las inconsistencias de la descripción de los lotes, pero no por ello obligó al Tribunal a quo a adoptar un nuevo valor por metro cuadrado del respectivo terreno, para efectos de acceder a la pretensión de lesión enorme.
La Sala advierte que las partes conocían que la estimación del área priorizada por CORALINA, era aproximada, habida cuenta que los avaluadores de la Lonja de Propiedad Raíz recomendaron adelantar un levantamiento topográfico, el cual no se realizó.
En efecto, el hallazgo del perito, explicado en la audiencia de pruebas celebrada 18 de marzo de 2014, se refirió a una inconsistencia en la escritura pública de compraventa 049 de 12 de mayo de 2011, en relación con la descripción de los lotes 2 y 3, ubicados en la zona alta, denominada Farenough Bush Ground, la cual consignó por escrito en la misma fecha, a solicitud del Despacho, en la siguiente forma:
“1. El hallazgo en el cual me reafirmo y motiva la presente aclaración, se registra en la FICHA 11, en la cual señalo que la inconsistencia en la escritura de Compra Venta 049 del 12 de mayo de 2011, consiste en que en el proceso de escrituración, de manera incorrecta, el Lote 2 se superpone al globo mayor o lote 3. Esto quiere decir que técnicamente, para los efectos de la valoración, el Lote 2 no existe en físico, (ver FICHAS 11 y su crítica).
“2. En relación a la valoración discriminada de los Lotes 1, 4 y 3, motivo de la Compra-Venta de marras tenemos lo siguiente, una vez aplicados los Protocolos de Afectación correspondientes: (ver avalúas).
a) Valor lote 1 (Escritura 049). 6.960 m2 $ 54’218.400
b) Valor total lote 4 (“...”). 8.932 m2 $ 69’977.570
Valor total lote 3 (“...”). 46.836,86 m2 $ 295’072.220
Gran total 62.779,860m2 $ 422’951.300(38)
De lo anterior se extrae que el vendedor habría transferido un área real de 62.779,860 metros cuadrados, empero CORALINA, con base en el avalúo fundado en las escrituras de adquisición de los predios por parte del vendedor, estimaba que esa área tenía una cabida aproximada de 40.200,6 metros cuadrados, la cual se tuvo en cuenta para fijar el precio.
Lo anterior implica que podría haber una diferencia de 22.579,26 metros cuadrados en el área que efectivamente fue vendida al municipio. Sin embargo, no por ello se configura la lesión enorme, puesto que, de acuerdo con esas cifras, para fijar el precio solo se habría dejado de considerar un área equivalente al 35.96% (22.579,26 x 100/ 62.779,.860).
Ahora bien, desde el extremo que corresponde al valor pagado, la supuesta diferencia en la estimación del área real vendida no configura una lesión enorme, por cuanto el precio aceptado por el vendedor sería inferior en $ 149’023.116 (6.600 x 22.579,26), valor que objetivamente no alcanza el 50% del precio acordado entre las partes.
Se comprueba que, ni aun aceptando la medición del perito, se alcanzó a configurar la lesión enorme en la venta(39) contenida en la escritura pública 049 de 2011, por cuanto el precio recibido por el vendedor no fue inferior a la mitad del valor estimado como justo precio, según se establece a continuación:
Área vendida (m2) Precio del metro cuadrado ($ ) Precio del inmueble, estimado por metro cuadrado Mitad del precio Precio recibido por el vendedor
62.779,860 6.600 $ 414’347.076 $ 207’173.538 $ 283’711. 715
Por lo tanto, la Sala concluye que no puede acceder a la declaración de la pretendida rescisión por lesión enorme.
6.4. Análisis del interrogatorio de parte.
Con base en el interrogatorio de parte practicado el 21 de febrero de 2014, según consta en el CD contentivo del audio correspondiente(40), se puede resumir la declaración del demandante, de la siguiente forma:
El Despacho preguntó al demandante si sabía hablar español, a lo cual respondió que muy poco, razón por la que se procedió a la designación de una intérprete oficial del municipio de Providencia.
Luego, con la asistencia de la traductora, el demandante contestó el cuestionario remitido por el Ministerio Público, en el cual se le preguntó acerca de su nivel de compresión del idioma español. El demandante indicó que normalmente se expresaba en idioma inglés, que hablaba y leía un poco de español. A la pregunta de si escribía o no en español, manifestó que no y que lo entendía muy poco.
A continuación, el demandante fue interrogado acerca de cómo ocurrió la negociación. Indicó que la alcaldía le solicitó la compra para solucionar el problema del acueducto, que él siempre había tenido en ese lugar su lote con toda clase de fruta y con su ganado pastando allí.
Según se establece de lo narrado por el demandante, primero le dijeron que el avalúo era de $ 643 millones “y pico”, pero que solo le comprarían una parte del lote; la parte “de atrás” porque, —según el dicho del demandante— CORALINA no quería que las vacas se subieran a esa parte.
Según explicó el señor Finnigan, tuvo claro que finalmente le compraron solo una parte del lote, por cuanto, en el lindero sur se decía que los lotes colindaban con terrenos del vendedor —o sea de él mismo—. Con base en ello aseveró en la diligencia que no le compraron la totalidad del terreno.
Preguntado, en orden a señalar en el plano los lotes que vendió, dijo que no entendía de planos; preguntado, en el sentido de concretar el área que le compraron, dijo que lo vendido estaba ubicado desde el cruce de la línea transversal hasta la Bocachica, y que eso era así porque él tenía como 30 cabezas de ganado y CORALINA no quería que las vacas pastaran en la zona que compraba.
Por otra parte, el demandante reconoció su firma en la escritura de venta, aunque manifestó que no entendía bien el idioma español y que, por ello, le envió los papeles de la venta a un sobrino en Barranquilla.
Confirmó que le pagaron $ 283’711.715, pero manifestó que primero le habían dicho que en octubre le comprarían el resto del lote, empero advirtió que eso no sucedió y que finalmente le dijeron que solo le compararon una parte del lote.
Preguntado acerca del momento en el que se percató de que no le habían pagado todo el lote vendido, explicó que quedó asombrado de que estaban cultivando y haciendo otras cosas allá, Agregó que sabía que no había vendido todos los terrenos de su propiedad, porque fue a instrumentos públicos y le dijeron que dos lotes seguían a su nombre y que eran de su herencia.
Más adelante, preguntado nuevamente, en orden a precisar la parte que vendió, el demandante indicó que fueron seis lotes que estaban entre la línea transversal y la Bocachica.
Todo lo dicho por el demandante merece credibilidad porque se corresponde con el contenido del avalúo inicial, en el cual se refirió a un globo de terreno conformado por nueve lotes y, de la misma manera se corrobora con base en el anexo del avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz, que de la mayor extensión se escogieron seis predios con sus matrículas inmobiliarias, que correspondían a los priorizados por CORALINA.
Es decir, que tal como lo corroboran los documentos allegados al proceso, el avalúo se realizó inicialmente sobre una extensión mayor y luego se seleccionó la parte que CORALINA identificó como objeto de la protección de las cuencas hídricas. Entonces, es evidente que para el vendedor fue totalmente claro que la venta solo tuvo lugar sobre una parte de los predios avaluados.
En este proceso no se puede concluir acerca de la zona que no fue objeto de venta, ni de la propiedad de los respectivos predios, puesto que, además de que no fue materia del litigio, los títulos también se referían a los lotes adjudicados a otros herederos y a la colindancia con esos predios.
Lo que sí se puede reafirmar es que el precio total estimado en el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz, con base en el cual se pretende la recisión por lesión enorme, no puede ser tomado como punto de comparación con el precio de la venta, dado que es evidente que el avalúo contenía más lotes de los que fueron vendidos.
6.5. Análisis de la prueba pericial.
Ahora bien, se advierte que el perito judicial procedió a demarcar el área negociada, para lo cual elaboró un plano definitivo ubicando los lotes en dos zonas: la primera franja correspondió a una parte de la zona denominada Farenough, colindante -esa zona completa -por el sur, con un camino de herradura y por el norte con la línea transversal demarcada en el plano(41). De esta zona observó el perito que fue vendida solo una parte, según los lotes descritos en la escritura pública de venta. La segunda zona correspondió a la denominada Farenough Bush Ground, ubicada desde la línea transversal hasta la cima del cerro Bocachica, la cual se estimó vendida en su totalidad, de la misma manera que lo consideró el vendedor, en cuanto declaró que vendió la zona “de atrás”, en la parte alta, hasta Bocachica.
Ahora bien, el municipio de Providencia manifestó una objeción grave a las apreciaciones del perito judicial, la cual se le denegó en la sentencia de primera instancia, toda vez que el Tribunal a quo consideró que los argumentos de la objeción no fueron debidamente probados.
Considera la Sala que el error en la cartografía advertido por el perito, no es razón para introducir la obligación de pago de mayor área, toda vez que la venta se hizo bajo la modalidad de cuerpo cierto, según se estipuló en la escritura pública.
Respecto de la objeción del municipio, la Sala estima que el avalúo judicial no fue confuso, por cuanto ubicó la totalidad del área y determinó aquella que había sido materia de la venta, amén de que advirtió el error en la georreferenciación utilizada en la cartografía que fue empleada por la Lonja de Propiedad, el cual incidía en la ubicación de los lotes en el plano y en la transposición de los lotes números dos y tres.
El avalúo del perito judicial incluyó los planos de la mayor extensión y la demarcación del área que fue objeto de la venta, lo cual arroja claridad sobre la aproximación de la cabida real del terreno vendido.
Por otro lado, se repite que el vendedor demostró tener conocimiento del contenido del avalúo y de la circunstancia de que no estaba enajenando todo lo avaluado.
Se reitera que la reducción del precio total con relación al valor inicial del avalúo se originó en que CORALINA solo requirió una parte de los lotes avaluados y, por ello, la venta incluyó un área menor que la que había sido objeto del avalúo, lo cual aparece demostrado en el proceso.
Como consecuencia, aunque con una apreciación diferente a la del Tribunal a quo, la Sala llega a la misma conclusión, es decir que confirmará la sentencia de primera instancia, en la que se denegaron las pretensiones del demandante.
7. Existencia de la cláusula de cuerpo cierto.
En este punto del análisis, merece especial consideración el alcance de las siguientes estipulaciones contenidas en la escritura pública de venta:
“PRIMERO: Que por medio de este público instrumento transfiere a título de venta real y enajenación perpetua a favor del MUNICIPIO DE PROVIDENCIA ISLA con NIT número 8000103021-1 entidad de derecho público creada y organizada por ley y cuya representación la ejerce (...), todos los derechos adquiridos sobre los siguientes inmuebles de su propiedad: (....) PRIMER LOTE (....). SEGUNDO LOTE (...). TERCER LOTE (....). CUARTO LOTE: (...). Estos lotes se venden en forma total y el vendedor los adquirió por compra hecha a sus hermanas quienes a su vez lo obtuvieron por adjudicación dentro del proceso sucesorio de su padre Hampden Huffington mediante escritura pública número trescientos cuarenta y ocho (348) del diecisiete (17) de septiembre de mil novecientos setenta y cinco (1975) otorgada en la Notaría Única del Círculo de San Andrés Isla. —Que no obstante la determinación de linderos y medidas esta venta se hace como cuerpo cierto—.
“TERCERO: Que el precio de esta venta es la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS ONCE MIL SETECIENTOS QUINCE PESOS CON 161100 MONEDA CORRIENTE ($ 283’711.715,16) que el exponente vendedor recibirá del tesoro municipal
(.. .).
“CUARTO: Que en este acto hace a la entidad compradora la entrega real y material de los bienes que por este instrumento público le vende, junto con todas sus anexidades, usos y servidumbres, obligándose al saneamiento de lo que se vende en todos los casos de ley” (la negrilla no es del texto).
Las antedichas estipulaciones se enmarcan en la venta de cuerpo cierto, la cual no da derecho a pedir aumento de precio, según lo dispone el artículo 1889 del Código Civil, así:
“ART. 1889 CC.—Venta del predio como cuerpo cierto. Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.
“Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso del artículo precedente”.
La Sala considera que la estipulación de cuerpo cierto que se introdujo en la escritura pública es oponible al vendedor, en cuanto él reconoció que había firmado la escritura y, también, demostró en su interrogatorio que realizó la venta de manera libre y voluntaria y que conoció que no se le compró todo lo avaluado, sino únicamente la zona que CORALINA priorizó.
Así las cosas, se concluye que no procede la pretensión principal, correspondiente a la rescisión por lesión enorme. Por ello, la venta permanece en firme y no hay lugar a estudiar las pretensiones consecuenciales de restitución del bien, ni a imponer al municipio de Providencia el pago de un precio mayor del que fue acordado en la referida escritura pública 049 de 12 de mayo de 2011.
Habida cuenta de que para este proceso aplica el artículo 188 del Código de Procedimiento Administrativo y Contencioso Administrativo, de conformidad con el artículo 365 del Código General del Proceso, en la presente sentencia se confirmará, también, la condena en costas, que deberán establecerse de conformidad con lo probado en el proceso.
La liquidación de las· costas y agencias en derecho se debe adelantar de manera concentrada en el Tribunal que conoció del proceso en primera instancia, de acuerdo con lo que dispone el artículo 366 del Código General del Proceso.
1. CONFIRMAR la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo del Departamento Archipiélago de San Andrés Providencia y Santa Catalina, el 12 de mayo de 2014, incluyendo la condena en costas.
2. Por Secretaría expídanse copias auténticas de esta providencia, para ambas partes.
3. En firme esta providencia, devuélvase al Tribunal de origen.
9 “ART. 104 CPACA.—De la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo. La Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo está instituida para conocer, además de lo dispuesto en la Constitución Política y en leyes especiales, de las controversias y litigios originados en actos, contratos, hechos, omisiones y operaciones, sujetos al derecho administrativo, en los que estén involucradas las entidades públicas, o los particulares cuando ejerzan función administrativa.
10 “ART. 141 CPACA.—Controversias contractuales. Cualquiera de las partes de un contrato del Estado podrá pedir que se declare su existencia o su nulidad, que se ordene su revisión, que se declare su incumplimiento, que se declare la nulidad de los actos administrativos contractuales, que se condene al responsable a indemnizar los perjuicios, y que se hagan otras declaraciones y condenas. Así mismo, el interesado podrá solicitar la liquidación judicial del contrato cuando esta no se haya logrado de mutuo acuerdo y la entidad estatal no lo haya liquidado unilateralmente dentro de los dos (2) meses siguientes al vencimiento del plazo convenido para liquidar de mutuo acuerdo o, en su defecto, del término establecido por la ley.
“Los actos proferidos antes de la celebración del contrato, con ocasión de la actividad contractual, podrán demandarse en los términos de los artículos 137 y 138 de este código, según el caso.
“El Ministerio Público o un tercero que acredite un interés directo podrán pedir que se declare la nulidad absoluta del contrato. El juez administrativo podrá declararla de oficio cuando esté plenamente demostrada en el proceso, siempre y cuando en él hayan intervenido las partes contratantes o sus causahabientes”.
11 Desde antes de la Constitución de 1886, la isla de Providencia había sido reconocida como parte del “cantón de San Andrés “, dependencia de Cartagena, integrante de los Estados Unidos de Colombia, luego, organizado bajo la Constitución Política de 1886, el municipio se integró al régimen legal de la Intendencia Especial; con la Ley 1ª de 1972 se dispuso que el municipio de Providencia “continuaría en funcionamiento”. En vigencia de la Constitución de 1991, bajo las disposiciones de la Ley 47 de 1993 se dictaron normas especiales para la organización y el funcionamiento del Departamento Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina.
12 Según esta norma, son contratos estatales aquellos celebrados por las entidades descritas en el artículo 2º de la Ley 80 de 1993, el cual dispone:
“a) La Nación, las regiones, los departamentos, las provincias, el distrito capital y los distritos especiales, las áreas metropolitanas, las asociaciones de municipios, los territorios indígenas y los municipios; los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado, las sociedades de economía mixta en las que el Estado tenga participación superior al cincuenta por ciento (50%), así como las entidades descentralizadas indirectas y las demás personas jurídicas en las que exista dicha participación pública mayoritaria, cualquiera sea la denominación que ellas adopten, en todos los órdenes y niveles” (la negrilla no es del texto).
13 Folios 13 a 16, cuaderno 1.
14 Folio 1, cuaderno 1.
15 “ART. 164 CPACA.—Oportunidad para presentar la demanda. La demanda deberá ser presentada: (...)”. 2. En los siguientes términos, so pena de que opere la caducidad: (...)” (La negrilla no es del texto.
“ART. 169 CPACA.—Rechazo de la demanda. Se rechazará la demanda y se ordenará la devolución de los anexos en los siguientes casos:
“1. Cuando hubiere operado la caducidad’ (la negrilla no es del texto).
16 “ART. 150 CPACA.—Competencia del Consejo de Estado en segunda instancia. El Consejo de Estado, en Sala de lo Contencioso Administrativo conocerá en segunda instancia de las apelaciones de las sentencias dictadas en primera instancia por los tribunales administrativos (...”..
17 “ART. 157 CPACA.—Competencia por razón de la cuantía. Para efectos de competencia, cuando sea del caso, la cuantía se determinará por el valor de la multa impuesta o de los perjuicios causados, según la estimación razonada hecha por el actor en la demanda, sin que en ello pueda considerarse la estimación de los perjuicios morales, salvo que estos últimos sean los únicos que se reclamen. (...).
“Para los efectos aquí contemplados, cuando en la demanda se acumulen varias pretensiones, la cuantía se determinará por el valor de la pretensión mayor.
“ART. 152 CPACA.—Competencia de los tribunales administrativos en primera instancia. Los Tribunales Administrativos conocerán en primera instancia de los siguientes asuntos: (...) 5. De los relativos a los contratos, cualquiera que sea su régimen, en que sea parte una entidad pública en sus distintos órdenes (...), cuando la cuantía exceda de quinientos (500) salarios mínimos legales mensuales vigentes”.
En el presente proceso la cuantía se fijó en la suma de $ 400’000.000, de acuerdo con la estimación razonada de la misma, folio 6, cuaderno 6.
18 $ 294’750.000, con fundamento en el salario mínimo legal vigente para el año 2013 ($ 589.500 x 500).
19 Folios 1090 a 1102, cuaderno 3.
20 1. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, Consejero Ponente: Jaime Orlando Santofimio Gamboa, sentencia de 3 de agosto de 2016, radicación: 19001-23-31-000-2008-00037-01 (56288), actor: Francisco Angulo Muñoz, demandado: Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - INCODER, referencia: acción de controversias contractuales (apelación sentencia); 2. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, Consejero Ponente (E): Danilo Rojas Betancourth, sentencia de 29 de agosto de 2012, radicación: 07001-23-31-000-2000-00262-01 (22307), actor: Luis Fernando Alfonso Corredor, demandado: municipio de Arauca, referencia: controversias contractuales; 3. Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez, sentencia de 15 de abril de 2010, radicación: 190012331000199608007 (18014), actor: Inversiones Agrocomerciales L.J. Ltda., demandado: Corporación para la Reconstrucción de la Cuenca del Río Páez y zonas aledañas —CORPOPAECES— referencia: contractual-apelación sentencia; 4. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Consejera Ponente: María Elena Giralda Gómez, sentencia de 24 de agosto de 2000, radicación: 12850, actor: FOMVAL Fondo Municipal de Valorización de Valledupar, demandado: Sixto Tulio Quintero Rengifo, referencia: acción contractual lesión enorme (Cita la jurisprudencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia Nº 103, dictada el 16 de julio de 1993).
21 “Ley 1151 de 2007. ART. 111.—Adquisición de áreas de interés para acueductos municipales. Decláranse de interés público las áreas de importancia estratégica para la conservación de recursos hídricos que surten de agua los acueductos municipales y distritales.
“Los departamentos y municipios dedicarán un porcentaje no inferior al 1% de sus ingresos corrientes para la adquisición y mantenimiento de dichas zonas o para financiar esquemas de pago por servicios ambientales.
“Los recursos de que trata el presente artículo, se destinarán prioritariamente a la adquisición y mantenimiento de las zonas.
“La administración de estas zonas corresponderá al respectivo distrito o municipio, en forma conjunta con la respectiva Corporación Autónoma Regional y con la participación opcional de la sociedad civil y de la Unidad Administrativa Especial del Sistema de Parques Nacionales Naturales, cuando corresponda”.
22 Citó como base el Decreto 3576 de 2009.
23 Folio 8, cuaderno de pruebas anexo 1.
24 “i) El arrendamiento o adquisición de inmuebles”.
25 Folio 27, anexo 1, cuaderno de pruebas.
26 Folio 93 a 96, anexo 1, cuaderno de pruebas
27 Escrituras contentiva de la tradición anterior.
28 Folios 102 a 105, anexo 1, cuaderno de pruebas.
29 El demandante dijo que esta fue la persona con quien habló todo el tiempo, pero preguntado no supo indicar el apellido. La traductora dijo que era Jennifer Mosquito, que vivía ahí donde decía el demandante y que era una persona que tenía que ver con la alcaldía.
30 Ficha 1 medición in situ, folio 123, cuaderno 1.
31 Folio 26, cuaderno de pruebas anexo 1.
32 Los suelos se clasificaron como clase III. “Esta clasificación de hace con base en los parámetros como pendiente y porcentaje de erosión”.
33 “(...) es importante tener en cuenta que en la actualidad no se ofrecen fincas en el sector, se puede decir que la oferta es nula con respecto a la demanda de inmuebles en la zona, se determina el valor comercial de la finca según su unidad agrológica, el grado de fertilidad de la tierra y las restricciones de uso”, folio 63, cuaderno de pruebas anexo 1.
34 Valor actualizado = Valor histórico x índice final / índice inicial.
35 Índice a marzo de 2014.
36 Índice a marzo de 2011.
37 Folio 26, cuaderno de pruebas 1.
38 Folio 139, cuaderno 1.
39 “ART. 1947 CC.—Concepto de Lesión Enorme. El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende”.
40 Folio 102, cuaderno 1.
41 Ficha III, folio 129, cuaderno 1.

References: artículo 104
 artículo 141
 artículo 2
 artículo 164
 artículo 150
 artículo 152
 artículo 13
 artículo 2
 artículo 4
 artículo 83
 artículo 2
 artículo 310
 artículo 1947
 artículo 1889
 artículo 188
 artículo 365
 artículo 366
 artículo 2