Source: https://www.relevans.sk/moznosti-prenajimatela-uspokojit-narok-na-dlzne-najomne-pri-skonceni-najmu-z-majetku-najomcu/
Timestamp: 2019-09-16 06:21:11+00:00

Document:
Možnosti prenajímateľa uspokojiť nárok na dlžné nájomné pri skončení nájmu z majetku nájomcu - Relevans
Zádržné právo podľa § 151s a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“);
Zákonné záložné právo podľa § 672 OZ;
Zabezpečovacie opatrenie podľa § 343 a nasl. zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej len „CSP“ alebo „Civilný sporový poriadok“).
Zádržné (retenčné) právo umožňuje osobe, ktorá má vec u seba zadržať ju, aby zabezpečila svoju splatnú peňažnú pohľadávku voči tomu, komu je inak povinná vec vydať. Ide o inštitút, ktorý sa neviaže výlučne k nájomnému vzťahu, avšak je možné ho na tento prípad aplikovať.
Výhodou zádržného práva (oproti zákonnému záložnému právu) je, že prenajímateľ nie je povinný skúmať, či nájomca je súčasne aj vlastníkom zadržaných vecí. Základnou podmienkou je, aby nešlo o zadržanie veci svojvoľne alebo ľstivo odňatej. Rovnako zádržné právo nemá ten, komu oprávnená osoba pri odovzdaní veci uložila, aby s ňou naložil spôsobom, ktorý je nezlučiteľný s výkonom zádržného práva.
Ďalšou podmienkou pre uplatnenie zádržného práva je, aby išlo o zadržanie veci na zabezpečenie splatných pohľadávok. Len pri zákonom stanovených výnimkách môže byť zádržné právo uplatnené aj v prípade nesplatných pohľadávok. Povinnosťou prenajímateľa je zadržanú vec opatrovať rovnako, ako by ju opatroval záložný veriteľ.
Najmä v prípade komerčného nájmu nebytových priestorov určených na prevádzku obchodu a služieb je pomerne veľký predpoklad, že veci nachádzajúce sa v predmete nájmu môžu a dokážu slúžiť na uspokojenie pohľadávok prenajímateľa. V zmysle vyššie citovaného ustanovenia vzniká záložné právo k hnuteľným veciam vo vlastníctve nájomcu alebo osôb, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti.
V praxi sa ale často stáva, že nájomca nie je v čase, keď došlo k uplatneniu záložného práva vlastníkom predmetných vecí. Tento fakt podľa nášho názoru (za splnenia istých podmienok) nebráni tomu, aby došlo k uplatneniu záložného práva podľa § 672 OZ. Ako príklad možno uviesť situáciu, kedy počas trvania nájmu prevedie nájomca vlastníctvo k hnuteľným veciam nachádzajúcim sa v predmete nájmu na tretiu osobu (keďže zákonné záložné právo neznemožňuje nájomcovi ako vlastníkovi veci s nimi disponovať).
Vyššie uvedené výnimky sa nevzťahujú na záložné právo, ktoré vzniká registráciou v osobitnom registri, ak sa na jeho vznik vyžaduje podľa tohto zákona alebo podľa osobitného zákona registrácia v osobitnom registri. Ak teda došlo k prevodu vlastníckeho práva k hnuteľným veciam počas existencie zákonného záložného práva podľa § 672 OZ a nenastali žiadne z vyššie uvedených výnimiek, záložné právo je možné uplatniť aj na takéto hnuteľné veci napriek tomu, že nie sú v čase uplatnenia záložného práva vo vlastníctve nájomcu.
V tejto súvislosti je potrebné poukázať na fakt, že mnohokrát aj zo strany súdov dochádza k nesprávnej interpretácii ustanovenia § 672 OZ vo vzťahu k vzniku záložného práva, kedy sa nesprávne spája vznik záložného práva s okamihom jeho uplatnenia prenajímateľom. Zákonné záložné právo podľa § 672 OZ vzniká, keď nastanú zákonom stanovené skutočnosti.
medzi prenajímateľom a nájomcom musí existovať nájomný pomer,
predmetom nájmu je nehnuteľnosť,
na nehnuteľnosti sa nachádzajú hnuteľné veci, ktoré sú spôsobilé byť predmetom záložného práva. …
…Pre vznik záložného práva podľa § 672 nie je dôležité, v akom poradí budú splnené podmienky potrebné pre jeho vznik, t.j. či došlo napríklad najskôr k vneseniu vecí a až následne sa uzatvorila nájomná zmluva, alebo opačne, prípadne či veci, ktoré boli vnesené n nehnuteľnosť nadobudol nájomca do vlastníctva neskôr a pod. Podstatné je, aby boli splnené všetky menované podmienky. Záložné právo vznikne v okamihu, ako bude splnená posledná z nich.“ [1]
Ďalším praktickým nedostatkom zákonného záložného práva podľa § 672 OZ je spôsob jeho výkonu. Podľa § 151j (1) OZ: „Ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.“
Oproti tomu v prípade zriadenie zmluvného záložného práva, ku ktorému dochádza aktívnym prejavom vôle zmluvných strán, je súčasťou zmluvy aj dohoda o spôsobe jeho výkonu. Štandardne sa dojednáva viacero možností výkonu, z ktorých si môže záložný veriteľ vybrať – napríklad priamy predaj, ponukové konanie, ktorých realizácia je rýchlejšia a jednoduchšia a náklady nižšie v porovnaní s nákladmi spojenými s dobrovoľnou dražbou.
Problémy spôsobuje taktiež konkurencia záložných práv viacerých záložných veriteľov. Keďže zákonné záložné právo podľa § 672 OZ vzniká priamo zo zákona vnesením vecí do predmetu nájmu, nie je potrebná jeho evidencia v osobitnom registri.
Civilný sporový poriadok zaviedol nový spôsob zabezpečenia pohľadávok pre veriteľa, ktorým je zabezpečovacie opatrenie upravené §§ 343 a 344 CSP. Tak ako u zádržného práva ide o inštitút, ktorý sa neviaže výlučne k nájomnému vzťahu, avšak je možné ho na tento prípad aplikovať.
Zabezpečovacím opatrením môže súd zriadiť záložné právo na veciach, právach alebo na iných majetkových hodnotách dlžníka na zabezpečenie peňažnej pohľadávky veriteľa, ak je obava, že exekúcia bude ohrozená. Záložné právo sa zriaďuje vydaním uznesenia o zabezpečovacom opatrení a vzniká jeho zápisom do príslušného registra.
Čo sa týka časového hľadiska, predchádzajúce dva inštitúty sa javia ako rýchlejšie. Postup pre konanie o nariadení zabezpečovacieho opatrenia sa spravuje postupom a lehotami stanovenými Civilným sporovým poriadkom pre neodkladné opatrenie.
V prípade perfektnosti podaného návrhu na vydanie zabezpečovacieho opatrenia má súd na rozhodnutie o jeho vydaní 30 dní. Zabezpečovacie opatrenie je vykonateľné jeho doručením a proti uzneseniu o návrhu na nariadenie zabezpečovacieho opatrenia je prípustné odvolanie.
Cieľom tohto príspevku bolo stručne zhrnúť jednotlivé inštitúty, ktoré slúžia prenajímateľovi na zabezpečenie pohľadávok veriteľa z majetku nájomcu. Ako už bolo uvedené vyššie predovšetkým úprava zákonného záložného práva podľa § 672 OZ je veľmi stručná a v súčasnosti stále neexistuje jednotná judikatúra ani zaužívané postupy pri uplatnení tohto právneho inštitútu. Preto je nevyhnutné zvážiť nielen klady a zápory jednotlivých zákonných možností zabezpečenia, ale aj ich praktické využívanie a s tým spojenú súdnu prax.
[1] Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 – 880. Komentár. Praha : C.H.Beck, 2015, s. 2335.

References: § 151
 § 672
 § 343
 § 672
 § 672
 § 672
 § 672
 § 672
 § 672
 § 151
 § 672
 súd 
 súd 
 § 672
 § 451