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Timestamp: 2020-04-06 22:18:31+00:00

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Die Anfechtung des Mietvertrages - wohnungswirtschaft.online
Die gesetzliche Regelung der Anfechtung
Der Abschluss eines Mietvertrages setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus, nämlich die des Vermieters und die des Mieters. In aller Regel werden diese nach reiflicher Überlegung und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen so abgegeben, dass ein wirksames Mietverhältnis entsteht. Davon lösen kann man sich erst wieder durch eine Kündigung unter Beachtung der dafür erforderlichen Gründe und Fristen.
Nun kann es aber sein, dass die Willenserklärung einer der Mietvertragsparteien mit einem Makel behaftet ist, wenn sie z.B. durch die andere Mietvertragspartei über entscheidungsrelevante Umstände getäuscht wurde. In diesem Fall wird man dem Getäuschten nicht zumuten wollen, erst eine Kündigung auszusprechen und die Kündigungsfrist abzuwarten. Hier geht es nämlich nicht darum, ein ordnungsgemäßes Mietverhältnis zu beenden, sondern das Mietverhältnis trägt den Makel der Täuschung von Anfang an in sich. Die typischen Fälle sind auf der Vermieterseite bewußt falsche Angaben über Eigenschaften der Mietsache und auf der Mieterseite Falschangaben zur eigenen Bonität oder zu den einziehenden Personen.
Der Gesetzgeber stellt für solche Fälle das Rechtsinstitut der Anfechtung zur Verfügung. Geregelt ist sie in den §§ 119 ff BGB. Die Vorschriften lauten:
In diesen Vorschriften werden eine ganze Reihe von Anfechtungstatbeständen postuliert, die Anfechtung wegen eines Erklärungs- bzw- Inhaltsirrtums in § 119 BGB, die Anfechtung wegen falscher Übermittlung in § 120 BGB sowie die Anfechtungen wegen Drohung bzw. Täuschung in § 123 BGB.
Von Relevanz ist im wohnungswirtschaftlichen Bereich lediglich die Frage nach der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Die andern Anfechtungstatbestände kommen so gut wie nicht vor und können daher hier vernachlässigt werden.
Der wichtigste Fall der arglistigen Täuschung ist der der Falschangaben im Rahmen der Selbstauskunft. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag zu diesem Thema.
Umstritten ist in diesem Zusammenhang die Frage, ob nach Übergabe der Mietsache an den Mieter überhaupt noch angefochten werden kann oder ob die Kündigungsvorschriften als das speziellere Recht die Möglichkeiten der Anfechtung nicht gänzlich ausschließen. Dies hat immense Bedeutung. Die Kündigung wirkt erst ab ihrer Erklärung, vielleicht erst ab Ablauf der Frist. Die Anfechtung wirkt auf den Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung zurück und beseitigt diese von Anfang an. Die Anfechtung erfordert außer dem Vorliegen des Anfechtungsgrundes nur noch die Anfechtungserklärung. Die Kündigung kann insbesondere für den Vermieter noch mit einer Reihe weiterer inhaltlicher Voraussetzungen verknüpft sein. Vor allem aber gibt es bei der Anfechtung keinen sozialen Mieterschutz, anders wenn man den Vermieter auf die Kündigung verweist.
Eine oft vertretene Meinung geht dahin, dass nach der Überlassung der Mietsache das Anfechtungsrecht vom spezielleren Recht zur Kündigung verdrängt wird. Eine andere Auffassung läßt zwar die Anfechtung auch nach der Übergabe noch zu, aber nur mit Wirkung für die Zukunft, also ohne Rückabwicklung der beiderseitigen Leistungen. Dies kann vor allem dann von Bedeutung sein, wenn die gezahlt Miete über der Marktmiete liegt. Im Falle der Rückabwicklung wäre dann nur noch die Marktmiete zu zahlen.
Die dritte Auffassung läßt die Anfechtung auch nach der Überlassung noch in vollem Umfang zu. Die Anfechtung führt nach dieser Meinung nach § 142 BGB zur rückwirkenden Nichtigkeit. Dies ist auch die Auffassung des 8. Senats des Kammergerichts (KG vom 04.10.2001, 8 U 1086/00, GE 2002,52). Der für das Gewerbemietrecht zuständige 12. Zivilsenat des BGH hat in einer Entscheidung vom 06.08.2008 (XII ZR 67/06) der letztgenannten Meinung angeschlossen und somit die Anfechtung auch nach der Überlassung der Mietsache in vollem Umfang für zulässig erklärt. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung einerseits und das Gewährleistungs- bzw. Kündigungsrecht andererseits regelten unterschiedliche Sachverhalte und dienten verschiedenen Schutzzwecken. Das Anfechtungsrecht schütze die rechtsgeschäftliche Entschlussfreiheit, während es beim Kündigungsrecht bzw. beim Gewährleistungsrecht um den Ausgleich von Leistungsstörungen in bestehenden Rechtsverhältnissen gehe.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH erstmals die rückwirkende Anfechtung eines Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung anerkannt. Ob dies auch für andere Anfechtungsgründe gilt, insbesondere für den Erklärungs- bzw- Inhaltsirrtum, bei denen nicht ein Fehlverhalten des anderen Vertragspartners, sondern ein Fehler des Anfechtenden selbst die Ursache gesetzt hat, ist damit noch nicht gesagt und darf eher bezweifelt werden. Nicht ohne Grund weist der BGH in seiner Entscheidung darauf hin, dass im Kaufrecht die Gewährleistungsrechte immerhin die Irrtumsanfechtung ausschließen. Ebenso muss abgewartet werden, ob der 8. Zivilsenat sich dieser Rechtsprechung für das Wohnungsmietrecht anschließt. In seinem Urteil merkt der XII. Senat in Rdnr. 42 an: „Schließlich lassen sich bei der Geschäftsraummiete in der Regel auch keine sozialen Belange feststellen, die ggf. einen erhöhten Bestandsschutz in Vollzug gesetzter Mietverträge und deshalb eine Einschränkung der Wirkung der Anfechtung auf den Zeitpunkt des Zugangs der Anfechtungserklärung erforderlich machen könnten.“ Wenn sich der VIII. Senat diesem Hinweis anschließt, könnte dies bedeuten, dass die Anfechtung auch im Wohnungsmietrecht möglich wäre, ihre Wirkung sich aber erst ab Zugang der Anfechtungserklärung entfaltet und nicht rückwirkend, wie es das Anfechtungsrecht eigentlich vorsieht. Für den Vermieter dürfte dies jedoch keinen großen Unterschied ausmachen.
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References: § 119
 § 120
 § 123
 § 123
 § 142
 BGH 
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