Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=26.05.2004&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20169/03
Timestamp: 2019-12-16 05:07:21+00:00

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BGH, 26.05.2004 - VIII ZR 169/03 - dejure.org
https://dejure.org/2004,1326
BGH, 26.05.2004 - VIII ZR 169/03 (https://dejure.org/2004,1326)
BGH, Entscheidung vom 26.05.2004 - VIII ZR 169/03 (https://dejure.org/2004,1326)
BGH, Entscheidung vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03 (https://dejure.org/2004,1326)
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Vereinbarte Aufteilung der Grundsteuer als Mietnebenkosten
Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten; Grundsteuer als Betriebskosten; Betriebskosten nach dem Verhältnis den Wohn- und Nutzflächen des Hauses
Der vereinbarte Umlageschlüssel im Mietvertrag gilt auch für diejenigen Nebenkosten, die dem Mieter zweifelsfrei zugeordnet werden können (z.B.: Grundsteuer für Eigentumswohnung);§§ 556, 556a BGB
Vereinbarter Umlegungsmaßstab für Betriebskosten nach Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses gilt auch für Grundsteuer
Betriebskostenklausel und Grundsteuer
Umlage von Grundsteuer auch nach (vereinbarter-) Wohnfläche
NJW-RR 2004, 1237
NZM 2004, 580
ZMR 2004, 662
Ohne eine solche Abrede war sie auch dann nicht zu einer Abänderung befugt, wenn sie die getroffene Vereinbarung berechtigterweise als unbillig empfunden haben sollte; ein vertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab schließt jede einseitige Bestimmung durch den Vermieter nach §§ 315, 316 BGB aus (BGH, Urt. v. 26.5.2004, VIII ZR 169/03 mwN.).
Soweit sich aus einer früheren Senatsentscheidung (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403 unter II 2) etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat daran nicht fest.
Mangels Vereinbarung eines vertraglichen Änderungsvorbehaltes ist der Vermieter nicht berechtigt, den (stillschweigend) vereinbarten Umlagemaßstab einseitig zu ändern (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03 - Rdnr. 16;… Staudinger-Weitemeyer, 2014, § 556a BGB Rdnr. 12 m.w.N.).
Die Kammer hat zu dieser Problematik bereits entschieden, dass es grundsätzlich zulässig und regelmäßig auch interessengerecht sei, wenn die Abrechnung in einem solchen Fall auf der Basis eines Grundsteuerbescheids (für die einzelne Wohnung) erfolgt, weil es sich insoweit um konkret zuzuordnende Kosten handelt (vgl. 65 S 195/05, LG Berlin, Zivilkammer 64, ZMR 2003, 738, 739; BGH Grundeigentum 2004, 879, 889 für die Vereinbarung eines entsprechenden Umlageschlüssels). Der Umlage nach Fläche steht auch entgegen, dass der Vermieter nur die ihm entstandenen Kosten umlegen darf, eine Abrechnung der Gesamtgrundsteuer für das gesamte Grundstück führt unter Umständen aber zu einer Verteilung von mehr Kosten als ihm selbst entstanden, was ggf. zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Vermieters führen könnte.
Dem steht die Entscheidung des BGH (NZM 2004, 580-581 = Grundeigentum 2004, 879-880 = NJW-RR 2004, 1237-1238) nicht entgegen, denn dort ist über die Wirksamkeit der Vereinbarung über die Umlegung der Grundsteuer nach der Wohnfläche zu befinden gewesen, eine solche Vereinbarung gibt es hier gerade nicht.
AG Berlin-Charlottenburg, 08.04.2005 - 208 C 541/04
Wohnraummiete im Mehrfamilienhaus: Vermieteranspruch auf Änderung der …
Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf Änderung des mietvertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssels der Betriebskosten aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242, wenn ein einseitiges Änderungsrecht des Vermieters nach §§ 315, 316 BGB jedenfalls dann ausgeschlossen ist, weil ein vertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab besteht (BGH, GE 2004, 879 m.w.N.;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556a Rn. 9 und 47).
Ferner steht der Zulässigkeit der begehrten Vertragsänderung entgegen der Auffassung des Beklagten nicht die Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 26.05.2004 (GE 2004, 879) entgegen.
Einige wenige sorgfältige Vermieter vereinbaren im Mietvertrag auch die Verteilung nach Mieteigentumsanteilen (was zulässig ist: BGH, NZM 2004, 580 = MietPrax-AK, § 556 BGB Nr. 6).
So soll etwa eine allgemeine Vereinbarung der Umlegung der Betriebskosten nach Wohn- und Nutzfläche dazu führen, dass die Grundsteuerbelastung für die gesamte Anlage zu ermitteln und dann nach dem Flächenmaßstab aufzuteilen ist (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 1237 ;… Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl. 2005, S. 192, Rn. 5004a; anders - volle Umlegung der individuellen Grundsteuer mietrechtlich möglich - Landgericht Berlin, ZMR 2003, 738 ; WuM 2006, 34 f.).
Der Einwand der Beklagten, wonach auch die Grundsteuer anteilig nach Wohnfläche für die gesamte Abrechnungseinheit umzulegen sei, unter Bezug auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (WuM 2004, 403), geht fehl.
OLG Brandenburg, 18.07.2008 - 12 W 30/08
Prozesskostenhilfe: Klage vor dem Landgericht bei Fehlen der sachlichen …
Die beabsichtigte Rechtsverfolgung der Antragstellerin hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg, weil die beabsichtigte Klage lediglich in einem Umfang allenfalls Erfolg versprechend ist, für den das Landgericht nach den §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG nicht zuständig ist, sodass eine vor dem Landgericht erhobene Klage aufgrund der fehlenden sachlichen Zuständigkeit als unzulässig abzuweisen wäre (vgl. BGH NJW-RR 2004, 1237).
AG Potsdam, 29.03.2007 - 26 C 287/06
Wohnraummiete: Verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten bei Vereinbarung …

References: § 556
 BGH 
 BGH 
 § 242
 § 556
 § 556
 BGH