Source: http://ziemskibiznes.pl/blog/proces-inwestycyjny/pozwolenie-na-u%C5%BCytkowanie-w-przypadku-niewykonania-lub-nieprawid%C5%82owego-wykonania-cz%C4%99%C5%9Bci-rob%C3%B3t.html
Timestamp: 2018-11-19 20:29:05+00:00

Document:
Pozwolenie na użytkowanie w przypadku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania części robót - Ziemski Biznes
Pozwolenie na użytkowanie w przypadku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania części robót
Możliwość użytkowania obiektu budowlanego w przypadkach prawem określonych wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia. Wiąże się to z koniecznością uzyskania decyzji pozwolenie na użytkowanie, o której mowa w art. 59 ust. 1 ustawy Prawo budowlane (dalej: u.p.b.). Wydanie decyzji obligatoryjnie poprzedzone musi być przeprowadzeniem kontroli przez właściwy organ nadzoru budowlanego. Ustalenia przeprowadzonej kontroli decydują o tym, czy pozwolenie zostanie wydane, czy też inwestor spotka się z odmową.
W ramach wspomnianej obligatoryjnej kontroli weryfikowane są liczne elementy. Szczególną uwagę przywiązał prawodawca do określenia zakresu kontroli z punktu widzenia zgodności z projektem architektoniczno-budowlanym. Obejmuje ona parametry dotyczące kubatury obiektu, powierzchni zabudowy, wymiaru obiektu, liczby kondygnacji, widocznych elementów nośnych konstrukcyjnych, parametrów dachu, wykonania urządzeń budowlanych, wyposażenia obiektów w elementy zapewniające ich użytkowanie w sposób zgodny z przeznaczeniem, a także zapewnienie spełnienia specjalnych warunków korzystania z budynków mieszkaniowych i budynków użyteczności publicznej. Kontroli podlegają także zastosowane wyroby budowlane mające znaczenie dla bezpieczeństwa konstrukcji budowy i bezpieczeństwa pożarowego, wykonanie nakazanych rozbiórek obiektów nieprzewidzianych do dalszego użytkowania oraz uporządkowanie terenu budowy.
Tak obszerne przytoczenie przesłanek udzielania pozwolenia na użytkowanie obiektu jest niezbędne z tej racji, że ich niespełnienie, niepełne wykonanie, czy odstępstwa od nich, stanowić mogą przesłankę do wydania decyzji odmawiającej zgody na użytkowanie obiektu, bądź też do skorzystania przez organ nadzoru budowalnego z kompetencji, o których mowa w art. 59 ust. 2 i 3 u.p.b. z ograniczeniami wynikającymi z ust. 4.[1]
W przepisach art. 59 ust. 2 i 3 u.p.b. przewidziano trzy możliwe zachowania się organu nadzoru na wypadek, gdy w rezultacie przeprowadzonej kontroli stwierdzi, iż nie wszystkie roboty zostały wykonane w sposób prawidłowy, bądź też ich nie wykonano w całości bądź części. W takiej sytuacji organ 1) określić może warunki przyszłego użytkowania kontrolowanego obiektu, albo 2) uzależnić użytkowanie od wykonania w oznaczonym czasie określonych robót budowlanych (art. 59 ust. 2 u.p.b.). Nadto w przypadku stwierdzenia, że pomimo nie wykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, spełnia on wymagania w zakresie podlegającym opisanej powyżej kontroli, 3) organ udzielając pozwolenia na użytkowanie może określić obowiązek oraz termin ich wykonania.
W związku z taką redakcją wspomnianych przepisów art. 59 ust. 2 i 3 u.p.b., przewidującą kilka możliwych rozstrzygnięć organu nadzoru budowlanego, w praktyce pojawiają się liczne, wymagające przesądzenia wątpliwości. W szczególności dotyczą one precyzyjnego określenia przesłanek uzasadniających zastosowanie każdego z wymienionych środków, a nadto określenia skutków prawnych wywołanych zastosowaniem każdego z nich, w tym zwłaszcza dla inwestora. W dalszej kolejności wyjaśnienia wymaga określenie wzajemnych relacji poszczególnych środków, zwłaszcza w zakresie dopuszczalności łącznego bądź rozdzielnego ich zastosowania.
Tym właśnie zagadnieniom dedykowane jest niniejsze i przewidywane kolejne opracowania. Z racji przyczynkarskiego charakteru oraz rozmiaru publikowanych na łamach portalu artykułów, nie jest możliwe zwarte opracowanie wszystkich wspomnianych problemów w ramach jednej publikacji. W niniejszym artykule zatem skupię uwagę wyłącznie na próbie sprecyzowania przesłanek dopuszczalności zastosowania pierwszego z opisywanych środków.
Przesłanki zastosowania art. 59 ust. 2 u.p.b. nie zostały przez prawodawcę sprecyzowane ani w odniesieniu do możliwości określenia warunków użytkowania (1) ani w odniesieniu do uzależnienia użytkowania od wykonania określonych robót budowlanych w określonym czasie (2).
Odwołując się do istoty pozwolenia na użytkowanie oraz sprecyzowanych w ustawie przesłanek jego wydania można je jednak zrekonstruować.
Określenie warunków użytkowania (przesłanka 1/) musi pozostawać w związku ze sposobem użytkowania obiektu wskazanym przez inwestora we wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę. Skorelowany musi on być z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu, a nadto w przypadkach tego wymagających, z decyzjami określającymi warunki korzystania ze środowiska (tzw. decyzja środowiskowa). Nie można w drodze art. 59 ust. 2 u.p.b. zmienić, czy też określić sposobu użytkowania odmiennego od przewidywanego, jako stanowiący podstawę do uzyskania pozwolenia budowalnego. Uzupełniająco wskazać należy, iż zastosowanie art. 59 ust. 2 u.p.b. (przesłanka 1/) nie może służyć do konwalidowania w drodze określenia warunków użytkowania w przypadku stwierdzonej samowoli budowlanej. Sprawą wymagającą rozważenia jest, czy nieistotne odstępstwa od pozwolenia budowlanego stanowić mogą podstawę do określenia w decyzji pozwolenie na użytkowanie warunków użytkowania obiektów. Analiza całości postanowień art. 59 i nast. u.p.b. nakazuje przyjąć, że nieistotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego mogą być zakwalifikowane jako nieprawidłowe wykonanie obiektu skutkować mające wręcz potrzebą określenia warunków użytkowania. Wobec braku spełnienia się przesłanek odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie (określonych w art. 59 ust. 5 u.p.b.) organ wydać ma właśnie pozwolenie na użytkowanie, jednak z niezbędnymi ograniczeniami. Podobnie niewykonanie pewnych robót w sposób odpowiadający zasadom sztuki budowlanej, jednak w sposób nie stanowiący zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi, może być uznany za przesłankę określenia przez organ warunków użytkowania. Także zastosowanie materiałów, bądź technologii innej niż przyjęta w projekcie może uzasadniać określenie inwestorowi warunków użytkowania. Kolejną przesłanką jest niewykonanie pewnych robót w całości, bądź w części. Zapewne chodzi tutaj o roboty budowlane na obiekcie, bądź też związane z obiektem, ew. z zagospodarowaniem terenu, których niewykonanie w całości, bądź części nie stanowi przeszkody na wydanie zgody na użytkowanie, jednak użytkowanie wymagać będzie np. wykonania przez inwestora pewnych zabezpieczeń. Ograniczenia inwestora w korzystaniu z obiektu mogą mieć charakter czasowy bądź trwały, jednak co do zasady nie mogą one powodować zmiany przeznaczenia obiektu.
Określenie warunków użytkowania obiektu nie może być interpretowane jako określenie sposobu użytkowania obiektu. Nie może być także interpretowane jako możliwość nałożenia na inwestora obowiązku wykonywania pewnych robót, gdyż to jest przecież przedmiotem pozostałych sytuacji określonych art. 59 ust. 2 u.p.g. (sytuacja 2) oraz art. 59 ust. 3 u.p.b. Skoro jednak określenie warunków użytkowania obiektu związane może być także z niewykonaniem, czy niecałkowitym wykonaniem pewnych robót, inwestor może, w drodze usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, bądź ich skutków, czy też wykonania robót dotychczas niewykonanych, użytkować obiekt bez wskazanych w decyzji ograniczeń (warunków użytkowania). Warunki te określone są przecież wobec istnienia określonego stanu faktycznego, którego zmiana sprowadzająca się do usunięcia nieprawidłowości skutkuje tym, iż ograniczenia w użytkowaniu stają się bezprzedmiotowe.
Co do zasady wskazać można, iż określenie warunków użytkowania może mieć zatem charakter trwały, czy też przejściowy. Prawodawca nie wskazuje tutaj jednak ani obowiązku ani nawet możliwości określenia terminu w jakim ograniczenia te będą wiążące, ani uzależnienia użytkowania obiektu od dokonania określonych robót. Wskazanie przez organ warunków użytkowania (przesłanka 1/ z art. 59 ust. 2 u.p.b.) nie może być traktowane jako wydanie decyzji pozwolenie na użytkowanie z zastrzeżeniem określonych warunków, jako uzależniających przystąpienie do użytkowania obiektu. Kwestia ta uregulowana została jako odrębna możliwość działania organu nadzoru budowlanego w art. 59 ust. 2 przesłanka 2/ u.p.b.
Rezultatem zastosowania art. 59 ust. 2 u.p.b. przesłanka 1/ jest możliwość użytkowania przez inwestora obiektu w sposób, co do zasady odpowiadający zakładanemu przeznaczeniu, jednak z pewnymi ograniczeniami niewpływającymi na wykluczenie użytkowania obiektu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu. Nie może stanowić podstawy do ograniczenia użytkowania naruszenie jakichkolwiek innych norm, niż te zgodności z którymi dotyczy kontrola organu nadzoru, o której mowa w art. 59 ust. 1 u.p.b. Skutkiem jest zatem możliwość użytkowania obiektu z obowiązkiem przestrzegania przez użytkownika ograniczeń wskazanych w decyzji pozwolenie na użytkowanie. Określenie skutków użytkowania obiektu w sposób nierespektujący ograniczeń oraz skutków zlikwidowania przyczyn dla których ograniczenia wprowadzono stanowić będą przedmiot odrębnego opracowania.
[1] Przepis ten wyłącza możliwość korzystania z ust. 3 w przypadku, gdy przedmiotem zgody na użytkowanie ma być instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. W przypadku tych instalacji skorzystanie
z kompetencji określonych art. 59 ust. 3 u.p.b. jest niedopuszczalne.
krystian.ziemski@ziemski.com.pl

References: art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59