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¿Qué es una Comunidad de Bienes o Condominio? | El Blog de Ostinus77
¿Qué es una Comunidad de Bienes o Condominio?
14 noviembre, 2014 ·	por ostinus77 ·	en Opinión	· 6 comentarios
¿Qué sucede si tengo una casa en pro-indiviso y…se acaba el amor? ¿Estás pensando en comprarte un piso con tu novio? ¿Qué sucede si después me caso, el piso es ganancial o no? ¿En caso de problemas cómo se extingue un condominio? ¿Qué pasa con la hipoteca constituida sobre mi casa en pro-indiviso?
Concepto y distinción con el régimen de gananciales.
Podemos encontrar la definición jurídica de “Comunidad de Bienes” o más comúnmente conocido como “Condominio” en el artículo 392 del Código Civil:
Esta definición, aparentemente simple, viene a identificar un concepto jurídico que muchos desconocen y que es la causa o el origen de innumerables conflictos.
Analizando un poco la definición que nos ofrece el Código Civil lo primero que nos debe de saltar a la vista es que puede existir condominio sobre una cosa o sobre un derecho.
En este aspecto el Código Civil intenta ser pragmático pues, como ya hemos dicho muchas veces, la propiedad de una cosa no es más que la titularidad del derecho denominado “Pleno Dominio” (en el sentido de incluir la nuda propiedad por supuesto).
Como este blog habla del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, vamos a centrar nuestro estudio de los condominios en los existentes sobre el dominio de fincas registrales o bienes inmuebles.
En ese sentido podemos definir al condominio como el estado jurídico de la propiedad en el que la misma se encuentra repartida entre varías personas, sean físicas o jurídicas.
Por tanto existirá condominio sobre un bien inmueble cuando este sea propiedad de varias personas.
Cabe incidir en que los bienes gananciales NO SON un condominio. Es decir, la sociedad de gananciales como tal es una sociedad, civil en este caso, y por tanto un bien inmueble inscrito con carácter ganancial NO pertenece por mitad a cada cónyuge sino que pertenece a LA SOCIEDAD de gananciales que conforman (ostentando eso si, ambos cónyuges, un derecho de crédito sobre dicha sociedad en el momento en que se liquide, pues pronto –divorcio- o tarde –fallecimiento de uno o de ambos- se ha de liquidar).
Debemos quitarnos malos hábitos jurídicos y la afirmación de que una casa inscrita con carácter ganancial corresponde por mitades a los cónyuges, es una falacia de las grandes que se suelen escuchar.
Nada impide sin embargo a una sociedad de gananciales ser partícipe o “condómino” en un condominio. Es decir, una sociedad de gananciales puede ser dueña de una participación en una finca.
Incluso puede darse el caso de que una misma finca esté en condominio, siendo una parte ganancial y otra privativa de alguno de los propios cónyuges (por haberla adquirido por donación o herencia por ejemplo).
Otro aspecto que cabe destacar de los condominios es que las participaciones que lo integran, o en que se divide la propiedad de la finca, se presumen porciones ideales tal y como determina el Art. 54 del Reglamento Hipotecario.
“Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente. “
Esto nos viene a indicar que, imaginando la unidad de medida más ínfima que podamos establecer, cada uno de los condueños será titular de la misma en igual proporción que lo es de toda la finca. Es decir, que si una finca está inscrita POR MITAD y EN PROINDIVISO (es decir, por mitades) no cabe la atribución de un espacio específico para cada mitad (el salón y la cocina para mi y el dormitorio y el baño para ti), sino que de cada pequeña unidad de medida, cada titular es dueño en el porcentaje que lo es de la totalidad.
¿Ello implica que no se pueda determinar que parte es cada cuál?
Pues no. Se puede realizar perfectamente mediante la DIVISION de la cosa y la EXTINCION del condominio. Es decir, en el momento en que cada uno diferencia que parte es suya YA NO EXISTE el condominio sino que existen las partes en que hayan decidido dividirlas y adjudicarlas.
Esas operaciones se realizan mediante actos administrativos como la segregación, división etc… que serán objeto de otros posts. Baste por ahora decir (si el ávido lector lo está pensando) que las divisiones de viviendas son terriblemente complicadas legal y jurídicamente hablando, pues además del condominio que pudiera existir sobre la vivienda, a su vez ésta suele pertenecer a un condominio mayor que es el Régimen de Propiedad Horizontal del edificio al que pertenece la vivienda, y, para mayor gozo de los que somos liberales, es un acto de naturaleza “urbanística” por lo que precisa de las oportunas licencias urbanísticas (en este caso municipales).
Facultades de disposición y administración del condominio.
En el post sobre el carácter de adquisición ganancial, ya se introdujo el tema sobre la distinción entre facultades de disposición y facultades de administración de las fincas. Recordemos ahora que las facultades de disposición son aquellas que tiene el dueño de una finca para poder transmitirla o gravarla, y las de administración para agruparla, segregarla, dividirla, etc…
Si como en aquel caso el dueño de la finca tiene facultades de disposición sobre la misma, en el presente, de forma análoga, el dueño de cada participación en el condominio de una finca, tiene facultad para disponer de su parte. Es decir, podrá gravarla, transmitirla, etc.. tal y como prevé el Art. 399 del Código Civil:
“Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales.”
Existe sin embargo un requisito especial en el caso de las transmisiones, y es que el resto de los condueños poseen lo que se denomina “derecho de retracto legal”, es decir, que en caso de que un condueño transmita su participación a un tercero ajeno al condominio, igualando el precio pactado puede ejercer el retracto y quedarse con la parte de finca que se pretendía transmitir, tal y como determina el Art. 1522 del Código Civil
“El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.”
Las facultades de administración, por el contrario, están más limitadas pues, como hemos dicho, el condominio presume porciones ideales y así, para realizar actos de administración se tendrá que estar a un régimen de mayorías, que representen la mayoría de propiedad de la finca, tal y como determina el Art. 398 del Código Civil.
“Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.”
Una cosa curiosa de los condominios es que uno sólo de los condueños puede exigir al resto que se aplique en la conservación de la cosa, de tal forma que no menoscabe su valor, y esta obligación la recoge el Art. 395:
Extinción del Condominio y División de Cosa Común
Como todo en la vida los condominios nacen y mueren. Un condominio se extinguirá cuando:
Uno o varios condóminos vendan su participación a otro que las adquiera y se convierta en único propietario de la finca.
Todos los condóminos vendan sus participaciones a un tercero que se convierta en único propietario de la finca o a otros condueños ajenos al primitivo condominio.
Uno, varios o todos los condóminos fallezcan.
Uno de los condóminos inicie y finalice el procedimiento denominado “División de Cosa Común”.
Cuando un condominio se extingue lo que sucede es que el condominio que existía, por los motivos que fueran, ya no se ha podido mantener, y en ese momento el primitivo condominio desaparece extinguido.
Dejando de un lado la extinción natural al fallecimiento de alguno de los condueños, podemos decir que las formas más habituales de extinguir un condominio son:
1.- Por acuerdo entre todos los participantes, adjudicando la finca a UNO de ellos (la extinción de condominio parcial mediante la que se adjudica a varios de los condueños hoy por hoy no tiene acceso al Registro de la Propiedad y no se considera una extinción de condominio propiamente pues el mismo sigue existiendo).
2.- Cuando uno de los condueños NO desea seguir en el condominio y obliga al resto a cesar en el mismo con arreglo a lo que dispone el artículo 400 y siguientes del Código Civil.
Este es un procedimiento que en la mayoría de veces suele ser judicial, y supone que la finca sale a pública subasta, repartiéndose la ganancia o beneficio que se obtenga de la misma entre los participantes en el condominio extinguido en función de su participación, tal y como determina el Art. 393 del Código Civil:
“El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. “
Debemos tener claro por tanto que uno sólo de los copropietarios puede perfectamente instar la disolución del condominio. Esto es óbice entre los que trabajamos en este mundo jurídico, para que normalmente recomendemos a todos nuestros conocidos evitar los condominios como al Diablo.
La cantidad de problemas que conllevan por el desconocimiento de lo que son y de cómo se pueden regir, hace que en los casos de separaciones que veremos más adelante, salte a nuestra boca, ante un proceso de división de cosa común, aquello de:
“Mil veces es mejor el peor de los tratos que el mejor de los pleitos”.
Los condominios en el Registro de la Propiedad
Podemos indicar que en el Registro de la Propiedad los condominios tienen poca o casi ninguna diferencia que las fincas inscritas a nombres de sociedades o personas en singular.
Analizando el Reglamento Hipotecario encontramos la siguiente legislación al respecto:
Art. 45.3: No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación.
Nos viene a indicar que es posible agrupar dos o más fincas sobre las que exista un condominio o incluso condominios diversos, siempre y cuando todos los partícipes de común acuerdo establezcan el condominio existente en la finca resultante de la agrupación.
Art. 68: La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.
Viene a expresar este artículo que las participaciones indivisas de una finca que se concretan en el uso y disfrute de un garaje pueden sacarse a fincas independientes en el Registro de la Propiedad.
Art. 90.2: Los bienes adquiridos por ambos cónyuges, sujetos a cualquier régimen de separación o participación, se inscribirán a nombre de uno y otro, en la proporción indivisa en que adquieran conforme al artículo 54 de este Reglamento.
Este artículo expone que, cuando existe un condominio entre un matrimonio casado bajo algún régimen económico-matrimonial que implique separación de bienes, las facultades de disposición serán (casi siempre) las mismas que si el bien estuviera inscrito a nombre de uno sólo de ellos.
Existen algunas excepciones y una de las más importantes es sin duda la transmisión de una participación de la vivienda familiar habitual a un tercero. En dicho caso precisa del consentimiento del otro cónyuge aún cuando éste no transmita.
Art. 91.3: La determinación de la cuota indivisa de la vivienda familiar habitual que haya de tener carácter ganancial, en aplicación del artículo 1.357.2 del Código Civil, requerirá el consentimiento de ambos cónyuges, y se practicará mediante nota marginal.
Este artículo supone un caso muy habitual, generador de múltiples problemas y, que en caso de usarse, podría solucionar buena parte de ellos. La realidad es que en 15 años de vida profesional JAMAS VI que nadie determinara la participación que correspondía de un bien a la sociedad de gananciales, pero esto lo vamos a analizar más adelante.
Art. 217: Si se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos, para los efectos del artículo anterior, la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución.
Este artículo es una importancia capital pues es el que determina uno de los problemas también habituales entre las parejas que se separan habiendo adquirido la finca en proindiviso e hipotecándola después. Cómo ya explicaremos más adelante también, la hipoteca constituida en proindiviso en virtud de este artículo se considera UNICA y por tanto no ha lugar a dividirse entre los condueños.
Art. 278: Cuando se pretenda inscribir participaciones o cuotas indivisas de fincas, será obligatoria la citación de los cotitulares de la misma finca, en la forma y términos prevenidos en la regla 3.ª del artículo 201 de la Ley.
Este artículo es el que permite en el Registro de la Propiedad inmatricular fincas (el primer acceso al Registro de una finca) con sólo la inscripción de una participación de las mismas.
Los condominios. Un sinfín de problemas:
Hemos visto y analizado lo que es un condominio y más importante, lo que no es. Ahora vamos a plantear los “problemas” de los condominios.
Son tantos y tan diversos que no pretende ser esto una lista exhaustiva sino simplemente una identificación de los más usuales, sus posibles efectos y soluciones (que se me ocurren en mi “molesta” opinión).
Alguno de ellos ya los hemos visto, como la facultad que confiere el Art. 400 del Código Civil a uno sólo de los condueños para liquidarlos (el condominio, ojo).
Pero vayamos a ver algunos casos:
Caso 1: Una pareja de novios decide comprarse una casa en cierta proporción (imaginemos que por mitades aunque no tiene por qué ser así). Dicha casa es adquirida por ambos SIN SOLICITAR un préstamo. Posteriormente dicha pareja (que no se llegó a casar) se separa sin hijos y decide extinguir, de común acuerdo, el condominio.
Este caso “casi” no es problemático. En principio, si la pareja decide que no quiere vender la casa a un tercero y uno de ellos la pretende adquirir, no hay que transmitir la mitad del que abandona la casa, sino extinguir el condominio, y el condueño que se la queda abonar o compensar por la mitad que adquiere.
El único problema que aquí se suscita es ¿por qué valor? En mi opinión por la valoración actual de la casa.
Caso 2: La misma pareja de novios decide comprar una casa por mitades, y para ello solicita un préstamo y constituye hipoteca en garantía del pago del mismo. La pareja NO llega a casarse y al tiempo deciden separarse pero han tenido hijos y estos son menores y están al cargo de sus padres.
Este caso comienza a ser más problemático. Como ya hemos indicado la hipoteca se constituye “voluntariamente” con arreglo al Art. 217 del Reglamento Hipotecario (miren su escritura, verán que sorpresa…¿¿ains si lo hubieran sabido eh??). Es decir, la hipoteca es UNICA y grava TODA la finca como si fuera una y no dos participaciones en un condominio.
La cuestión a dilucidar aquí es ¿Qué hacer con la casa a falta de acuerdo? La mejor solución sin duda VENDER, pagar la hipoteca y cargas que tenga y repartir el dinero sobrante.
Sin embargo lo que suele pasar es que la separación es litigiosa. Se suele extinguir el condominio y adjudicar la casa al condueño que se deba de encargar de la custodia de los menores.
En ese caso…¿qué hacer con la hipoteca? El préstamo es CONJUNTO y por tanto, a pesar de que uno de los condueños se queda sin casa DEBE seguir pagando el préstamo cuya hipoteca grava la totalidad de la casa como si fuera una.
Es curioso ver en estos casos cómo la gente piensa que “unilateralmente” pueden decidir entre los condueños que el préstamo lo pague sólo el que se adjudica la casa.
Ese pacto NO ES EFECTIVO. El préstamo es una obligación pactada entre ambas partes de la pareja Y EL BANCO. Para que uno de los condueños DEJE DE SER DEUDOR del préstamo debe tener el consentimiento del banco.
¿Problema que suele darse? Sencillo. Una de las partes de la pareja DEJA de pagar el préstamo (normalmente el que no es dueño de la finca) y por tanto llega la ejecución de la hipoteca que grava LA FINCA y no la persona (lo que a la parte que ya no es dueña de la finca le suele dar igual pues al fin y al cabo no es dueño de la misma).
La solución a este caso es problemática y en mi opinión pasa: o por vender la finca como he indicado, o por extinguir el condominio CON EL CONSENTIMIENTO de liberación de responsabilidad de la parte que se queda sin la casa, haciendo los cálculos oportunos a la hora de extinguir el condominio (pues la parte que se adjudica la casa también se adjudica la carga de la totalidad del préstamo).
Caso 3: Una pareja de novios compra una casa por mitades indivisas y luego SE CASA en gananciales. Posteriormente tienen hijos y proceden a separarse estando la casa hipotecada e inscrita por mitad y en proindiviso y siendo los hijos menores dependientes.
Éste es quizás el caso más complejo, pues aquí ya no va a haber solamente una extinción del condominio sino una liquidación de la sociedad de gananciales.
Evidentemente parece que, a primera vista, en una liquidación de sociedad de gananciales NO puede incluirse una casa inscrita por mitad y en proindiviso privativa a favor de cada cónyuge. Pues están equivocados amigos.
La DGRN en un alarde de incoherencia jurídica ha determinado que, caso de ser la vivienda habitual, un bien privativo que NO pertenece a la sociedad de gananciales sino a ambos cónyuges por mitades, SE PUEDE ADJUDICAR en la liquidación de la sociedad de gananciales.
Lo más habitual es que se adjudique la casa al cónyuge al que se le imponga la custodia de los menores. En ese caso se da el problema que hemos identificado anteriormente de la hipoteca y el préstamo.
De dicho préstamo lo correcto sería liberar a la parte que no resulte adjudicataria de la casa en la liquidación, eso sí con las oportunas compensaciones económicas pues, como ya hemos indicado, el cónyuge que sí recibe el bien también recibe la carga.
Cabe indicar en este último caso que, sería muy útil para posibles separaciones, determinar por parte de la pareja, la parte de vivienda que va a resultar ganancial con arreglo a lo que dispone el Art. 91.3 del Reglamento Hipotecario.
Es decir, la finca fue adquirida en estado de solteros, pero posteriormente dicha pareja contrae matrimonio, en principio en régimen gananciales.
El préstamo se va a pagar desde entonces con cargo a los ingresos de la sociedad de gananciales. Por tanto, si en dicho momento indicamos que parte de la finca va a ser ganancial, y que parte privativa por haberla adquirido en estado de solteros, tendremos ganado bastante en el caso de posibles separaciones, divorcios e incluso herencias.
Esto es algo que jamás he conseguido ver en la práctica, pero que me parece mucho más útil de lo que pudiera parecer, pues, estando determinada qué parte es ganancial y cuál privativa, también podremos determinar qué parte hay que liquidar de la sociedad de gananciales realmente, y no hacer la presunción absurda que regula la resolución de la DGRN que hemos mencionado.
Y si después de todo esto aún tienen ganas de casarse o de comprar una casa…. FELICIDADES
Etiquetas: actos de administración, actos dispositivos, adjudicación, carácter presuntivamente ganancial, cónyuges, condominio, disolución, extinción, proindiviso, registro de la propiedad
anónimo · 3 diciembre, 2015 - 19:40 · Responder→
Buenas tardes. Os voy a comentar un caso complejo que me ha surgido de una clienta, en relación con el tema que comentáis en este post. A ver si me podéis echar un cable.
Se casaron en Andalucia el 1987. Al tercer día de casados se trasladan a Cataluña. En Cataluña compran dos viviendas, una a partes iguales el año 97, que ahora esta embargada por el banco, y la otra vivienda el 2006, domicilio familiar,que deben una hipoteca de unos 90.000. Ésta segunda vivienda tiene un 50% un hijo, otro 25% el marido, 25% la mujer (mi clienta). Os cuento: que pedimos el divorcio por violencia sobre la mujer.
Cuestiones que tengo, que son varias: entiendo que se aplica al divorcio el CCcat al llevar más de 10 años en Cataluña adquiriendo por tanto la vecindad civil catalana; pero se aplica el Ccat también a la liquidación de gananciales?Es decir, aplicamos para todo este asunto el Ccat, o aplicamos para el divorcio (hijos,gauarda..etc) Ccat, y para liquidar los gananciales el Ccespañol?
Mi clienta me ha comentado que los inmuebles están repartidos así, pero aún tengo que ver los papeles. Otra pregunta que tengo es: Siendo régimen de gananciales es posible que exista, como parece en este caso, dentro de este régimen económico un bien o bienes (la casao casas)en proindiviso: primera casa 50% cada uno; la segunda casa 50%, 25%, 25%. És decir que conste en las escrituras que cada bien pertenece a cada cónyuge en proporción a su cuota y por lo tanto no forma parte del régimen de gananciales. No sé si me he explicado.
Mi problema es que no sé como afrontar el tema, si se trata de comunidad pro indiviso o comunidad de bienes, tanto en el primer caso, pero sobre todo en el segundo, que hay un hijo por en medio que no forma parte de la comunidad de gananciales, que tiene un 50% de la casa.
A partir de aquí no tienen muchos más bienes, solamente dos coches, uno la mujer y otro el marido, cada vehículo a nombre de cada uno, por lo tanto, forman parte de la sociedad de gananciales?
Creo que lo mejor sería venderlo todo, pero a ver cómo lo hacemos. Puede ir todo en el mismo procedimiento de divorcio? O, la segunda casa al haber un hijo que no tiene nada que ver con los gananciales, tiene que ir por otro procedimiento?
Qué opináis? Espero haberme explicado bien, y me podáis guiar un poco. Nunca he llevado un tema de gananciales, en Cataluña no se suele hacer como sabéis.
anónimo · 3 diciembre, 2015 - 19:25 · Responder→
Qué opináis? Espero haberme explicado bien, y me podáis guiar un poco.
Anónimo · 27 diciembre, 2014 - 18:03 · Responder→
SUPER INTERESANTE EL ARTICULO: Le dejo un supuesto, una pareja CASADA con el regimen de separación de bienes compra una casa, lo que a mi entender los convierte en condóminos. La compra fue hecha con un prestamo hipotecario a 20 años (AFD); a los 3 años la pareja se divorcia, y una de las partes continúa el pago. En el divorcio no existen bienes por dividir ya que en el regimen esta bien especificado, por tanto continúa una indivision originada por la situación.
El banco prohibe la venta de uno de los ex conyugues al otro (clausula totalmente leonina a mi entender).
Un tiempo después la parte que quedó con la casa toma conocimiento de las multiples deudas que asume el otro y a fin de proteger su casa realiza igualmente una trasferencia dejando constancia de la hipoteca.
Ante el banco el ex titular del condominio sigue siendo deudor, de hecho es el deudor principal.
Mi pregunta es en caso de que el deudor principal se declare en quiebra o bien pueda ejecutarse embargos por otras cuentas? podria seguir afectando al bien ya transferido?
(El inmueble hipotecado se encuentra al dia ante el Banco). Gracias
ostinus77 · 27 diciembre, 2014 - 18:43 · Responder→
Hola Someone y gracias por el comentario.
1º El banco NO puede prohibir transmitir nada. Eso sería una prohibición de disponer y aunque la suelen pactar en el préstamo hipotecario NO es legal pues va contra el 26 de la LH.
2º Entiendo que la casa actualmente se la quedó uno de los cónyuges por completo y la transmitió a un tercero?
Si es ese el caso y el préstamo sigue vivo sin garantía hipotecaria AMBOS son deudores SOLIDARIOS (olvida lo de principal y secundario)
Si ese NO es el caso y la casa sigue siendo de uno pero el préstamo lo pagan los dos, los deudores SOLIDARIOS como bien he dicho siguen siendolo si bien corre riesgo por que caso de impagar se ejecutará la hipoteca.
De todas formas no olvides que con independencia de CASAS e HIPOTECAS existe una deuda personal de la que ES DEUDOR SOLIDARIO y por tanto, incluso si tuviera OTROS BIENES podrían ser embargados por razón de dicha deuda de la que, repito, es deudor SOLIDARIO.
Espero haberte ayudado algo (es que no entiendo muy bien el caso en el que se encuentra con términos como transferencia que entiendo que quiere decir transmitido con la hipoteca)
Pregunta · 15 noviembre, 2014 - 16:51 · Responder→
Interesantísimo. Dice usted: “Nada impide sin embargo a una sociedad de gananciales ser partícipe o “condómino” en un condominio. Es decir, una sociedad de gananciales puede ser dueña de una participación en una finca.” En este caso no acabo de ver cómo se adoptan las decisiones para llevar a cabo actos de administración o disposición. Si los condóminos son personas, entiendo que se aplican los arts. 392 y ss CC y los actos requerirán unanimidad o mayoría según los casos, de modo que si uno de los cónyuges tiene por ejemplo un 60% puede hacer lo que quiera. Pero si uno de los partícipes es la sociedad de gananciales, ¿cómo sabemos qué quiere? No sé si estoy formulando claramente la pregunta. Gracias.
ostinus77 · 15 noviembre, 2014 - 17:01 · Responder→
Interesante cuestión. La clave está en lo que se expuso en el post sobre el régimen de gananciales y en las facultades de disposición y administración de los bienes de dicha sociedad.
Deberemos distinguir si la participación en el condominio es “ganancial” o adquirida por uno de los cónyuges “para la sociedad de gananciales”.
Los actos de disposición y administración sobre la participación en el condominio adquirida con carácter “ganancial” precisarán la aprobación de AMBOS cónyuges.
Los actos de administración sobre la participación en el condominio adquirida por uno de los cónyuges “para su sociedad de gananciales” precisarán únicamente la de dicho cónyuge.
En otras palabras es una sociedad, civil pero sociedad regida por sus normas. Los actos de disposición siempre requerirán consentimiento de ambos.
Un saludo..espero haberle aclarado sus dudas
← ¿Cuándo se inscriben las fincas registrales “con carácter ganancial”, “para la sociedad de gananciales” o “con carácter presuntivamente ganancial”?
¿Se pueden adjudicar bienes privativos en virtud de convenio regulador (separación) liquidatorio de sociedad de gananciales? →

References: artículo 392
 artículo 400
 artículo 54
 artículo 1
 artículo 201
 resolución