Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=12.06.1997&Aktenzeichen=III%20ZR%20105/96
Timestamp: 2019-06-18 12:01:22+00:00

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BGH, 12.06.1997 - III ZR 105/96 - dejure.org
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BGH, 12.06.1997 - III ZR 105/96 (https://dejure.org/1997,863)
BGH, Entscheidung vom 12.06.1997 - III ZR 105/96 (https://dejure.org/1997,863)
BGH, Entscheidung vom 12. Juni 1997 - III ZR 105/96 (https://dejure.org/1997,863)
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Übergang von Mietverhältnissen nach der deutschen Wiedervereinigung - Aufwendungsersatzanspruch für Renovierungskosten einer Mietwohnung - Rückübertragung von Vermögenswerten seit dem Übergang in Volkseigentum - Modernisierungsgebot und Instandsetzungsgebot - Ersatzanspruch für Modernisierungsarbeiten an Mietwohnungen - Rechtspflicht des Eigentümers zu Modernisierungsarbeiten - Berücksichtigung der durch die Währungsunion eingeleitete Umstellung des gesamten Wirtschaftssystems
Pflicht des Alteigentümers zur Erstattung von zur Erfüllung von früheren Rechtspflichten notwendigen Kosten eines Wohnungsausbaus
Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten bei Erfüllung einer Rechtspflicht des Eigentümers
VermG § 3 Abs. 3 S. 2 lit. a, S. 4
Kostenerstattungsanspruch bei Erfüllung einer Rechtspflicht des Eigentümers durch den Verfügungsberechtigten
BGHZ 136, 57
ZIP 1997, 1475
NJ 1997, 644
WM 1997, 1851
Dazu gehören die Geschäfte, die dem tatsächlichen und dem wirtschaftlichen Bestand des Vermögenswertes dienen (BGH, Urteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 63).
Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG hat der Verfügungsberechtigte die ihm erlaubten Rechtsgeschäfte so zu führen, wie es das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert (BGH Urteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 63).
Der Erstattungsanspruch umfasst alle zu diesem Zweck vorgenommenen Aufwendungen seit dem 3. Oktober 1990 (BGH, Urteil vom 16. Juni 1997 - III ZR 105/96, BGHZ 137, 56, 57; Urteil vom 20. November 1997 - III ZR 39/97, BGHZ 137, 183, 188).
Ist die endgültige Entscheidung über den von der Gemeinde zu tragenden Kostenanteil im Zeitpunkt der Rückübertragung des Vermögenswerts noch nicht getroffen, kann der Verfügungsberechtigte nach der vom Senat vertretenen erweiternden Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch auf die in Satz 2 und 5 geregelten Fälle (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 63 f und vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347) grundsätzlich Ersatz seiner Kosten, soweit diese nicht durch Vorbehaltsmittel gedeckt sind, verlangen, ohne im einzelnen näher darlegen zu müssen, daß und aus welchen Gründen von ihm bei der Förderung ein Eigenanteil erwartet worden ist.
Eine Ausnahme besteht lediglich für gewöhnliche Erhaltungskosten, die vom Verfügungsberechtigten aus den ihm (bis zum 30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 65 unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Bundesrates zum Gesetzentwurf des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes, BT-Drucks. 12/2695, S. 9;… Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347).
Die Vermietung von Wohnungen in einem Mietshaus ist als zulässige Verwaltungsmaßnahme anzusehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 67).
Die Unterscheidung ist nicht zufällig, denn in jedem der genannten Fälle wird den Belangen des Berechtigten, dessen künftige Rechtsstellung dem Sinn des Unterlassungsgebots entsprechend nicht ausgehöhlt werden soll (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 61), in unterschiedlicher, der jeweiligen Maßnahme angepaßter Weise Rechnung getragen.
Der Senat hat zwar entschieden, die sich an Satz 3 anschließende Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG könne auf die in Satz 2 und 5 geregelten Fälle ausgeweitet werden (BGHZ 136, 57, 63 f).
Wie der Senat entschieden hat, wird die Annahme einer Rechtspflicht des Eigentümers im Sinn des § 3 Abs. 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG nicht dadurch in Frage gestellt, daß sie - wie hier bei den Mietverhältnissen - auf privatem Recht beruht (Senatsurteil BGHZ 136, 57, 66;… vgl. auch Wasmuth, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 3 VermG Rn. 226).
d) Wie der Senat entschieden hat, ist die Kostenerstattungsregelung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG über ihren Wortlaut hinaus auch auf die in § 3 Abs. 3 Satz 2 und 5 VermG geregelten Tatbestände anwendbar (Senatsurteil BGHZ 136, 57, 63 f); lediglich die gewöhnlichen Erhaltungskosten muß der Verfügungsberechtigte aus den ihm bis zur Rückübertragung, längstens bis zum 30. Juni 1994, verbleibenden gezogenen Nutzungen bestreiten (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 65 und BGHZ 137, 183, 186).
Diese Unterscheidung ist nicht zufällig, denn in jedem der genannten Fälle wird den Belangen des Berechtigten, dessen künftige Rechtsstellung dem Sinn des Unterlassungsgebots entsprechend nicht ausgehöhlt werden soll, in unterschiedlicher, der jeweiligen Maßnahme angepaßter Weise Rechnung getragen (BGHZ 136, 57, 61, Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, VIZ 2001, 441, 442).
Die gewöhnlichen Erhaltungskosten muß der Verfügungsberechtigte aus den Mieteinnahmen bestreiten; er kann sie nicht dem Berechtigten anlasten (BGHZ 136, 57, 65).
Die Amtspflicht der Behörde zur Unterrichtung nach § 31 Abs. 2 VermG besteht hier daher auch dem Kläger gegenüber und bezieht sich ihrem Schutzzweck nach darauf, ihn vor Aufwendungen, für die er nach dem Regelungskonzept des § 3 Abs. 3 VermG nur in Ausnahmefällen Ersatz verlangen kann (vgl. hierzu Senat BGHZ 136, 57, 61 ff; 137, 183, 186, 187), zu bewahren.
Einen Kostenerstattungsanspruch sieht das Vermögensgesetz nur in § 3 Abs. 3 Satz 4 vor, wobei der Senat diese Regelung für bestimmte Fallgestaltungen für erweiterungsfähig hält (vgl. BGHZ 136, 57, 60, 63 f).
Die Vermietung von Wohnungen eines Mietshauses ist eine zulässige Verwaltungsmaßnahme (BGH, Urteil vom 12. Juni 1997, III ZR 105/96 = ZIP 1997, 1475, 1478).
Deshalb hat der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in entsprechender Anwendung von § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch den Aufwand für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG zu ersetzen (…Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, NJW 2002, 2242, 2245; ebenso für Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG: BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188).
Dies gilt auch, soweit die dabei erfüllten Pflichten dem privaten Recht zuzurechnen sein sollten (BGHZ 136, 57, 66).
b) Nicht zu erstatten sind dem Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG indessen die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, nämlich die Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen regelmäßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten (BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188;… Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, aaO).
Die dem Verfügungsberechtigten eingeräumte Befugnis, zu bestimmten Zwecken von dem allgemeinen Unterlassungsgebot abzuweichen (vorstehend zu 1 a), ist zwar in den Materialien zur ursprünglichen Gesetzesfassung als "Notgeschäftsführung" bezeichnet (BT-Drucks. 11/7831 S. 5; vgl. auch Senat BGHZ 126, 1, 6; ferner BGHZ 136, 57, 61 f).
So erfaßt sie auch solche Instandsetzungsmaßnahmen, mit denen eine Rechtspflicht des Eigentümers erfüllt worden ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG) oder für die eine Kostenerstattung seitens einer Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB stattfindet (§ 3 Abs. 3 Satz 5 VermG; vgl. Senat, Urteil vom 12. Juni 1997 aaO S. 1852 f).
Ihm sind auch alle dazu erforderlichen Rechtsgeschäfte erlaubt (BGHZ 136, 57, 61).
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References: § 3
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 § 177