Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mieterhoehung-bei-fehlender-angabe-des-betriebskostenanteils-wirksamkeit/
Timestamp: 2018-11-20 22:19:29+00:00

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Mieterhöhung bei fehlender Angabe des Betriebskostenanteils – Wirksamkeit
LG Berlin, Az.: 63 S 141/13, Urteil vom 10.12.2013
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 27. Februar 2013 – 6 C 514/12 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird abgesehen (§§ 313a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO).
Die Klage ist allerdings entgegen der Ansicht des Amtsgerichts zulässig.
Der Klage ging ein Mieterhöhungsverlangen, welches den Anforderungen von § 558a BGB entspricht, voraus.
Zu Unrecht machen die Beklagten geltend, das Erhöhungsverlangen vom 25. Juli 2012 sei formell unwirksam. Insbesondere genügt es den Anforderungen von § 558a Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift muss der Vermieter dem Mieter die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB stützt. Die Mitteilung eines Betriebskostenanteils ist danach nicht erforderlich. Aus der Regelung des § 558a Abs. 3 BGB ergibt sich lediglich eine Pflicht des Vermieters, die im Mietspiegel enthaltenen Angaben mitzuteilen. Er ist danach aber nicht verpflichtet, dem Mieter Informationen zu liefern, die in dem Mietspiegel nicht enthalten sind. Ein solches Erfordernis ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. Dem Mieter sollen mit dem Mieterhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung – zumindest ansatzweise – überprüfen zu können. Dafür ist aber bereits die Benennung von Vergleichswohnungen als solche gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 – VIII ZR NJW 2010, 2945f Tz 9).
Im Übrigen ist die Angabe des tatsächlich in der vereinbarten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils selbst dann nicht erforderlich, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel begründet, der nur Nettokaltmieten ausweist. Auch in einem solchen Fall reicht es für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens aus, wenn der Vermieter pauschal einen durchschnittlichen Betriebskostenanteil ansetzt. Die tatsächlich zuletzt auf die Wohnung entfallenen Betriebskosten sind erst für die Prüfung der Begründetheit maßgeblich (BGH, Urt. v. 12. Juli 2006 – VIII ZR 215/05 – NJW-RR 2006, 1599f Tz 13f).
Die Mitteilung, wann die Mieten bezüglich der Vergleichswohnungen vereinbart wurden, wird vom Gesetz ebenfalls nicht verlangt.
Die Klägerin kann von den Beklagten nicht nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen. Die von den Beklagten derzeit gezahlte monatliche Bruttokaltmiete von 846,29 € liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auf den Berliner Mietspiegel 2011 abzustellen. Es ist davon auszugehen, dass es sich dabei um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB handelt, so dass zu vermuten ist, dass die in ihm wiedergegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Im hiesigen Rechtsstreit macht die Klägerin auch nicht mehr hinreichend geltend, dass der genannte Mietspiegel kein qualifizierter sei. Die von ihr insoweit in der Berufungsbegründung geäußerten bloßen Bedenken sind nicht ausreichend. Es ist im Übrigen unerheblich, dass die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen nicht mit dem Mietspiegel, sondern mit Vergleichswohnungen begründet hat. Die gesetzliche Vermutung von § 558d Abs. 3 BGB gilt unabhängig davon, worauf der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen hat.
Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld L4 mit einem Mittelwert der Nettokaltmiete von 5,47 €/m² und einem Oberwert von 7,08 €/m² einzuordnen.
Die Merkmalgruppe 1 der Orientierungshilfe zum Mietspiegel ist negativ. Zwar tragen die Beklagten insoweit nicht sehr ausführlich vor. Allerdings berufen sie sich darauf, dass das Amtsgericht Schöneberg im Verfahren 104 C 431/11 die auf das vorhergehende Mieterhöhungsverlangen gestützte Klage der Klägerin mit der Begründung zurückgewiesen habe, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2011 die von den Beklagten gezahlte Miete bereits übersteige und dass die Kammer die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin mit ausführlich begründetem Urteil vom 26. Juni 2012 – 63 S 99/12 – zurückgewiesen habe. Daraus ergibt sich, dass die Beklagten jedenfalls den Inhalt der genannten Berufungsentscheidung zum Gegenstand ihres Vortrages gemacht haben. Nach dem Urteil der Kammer vom 26. Juni 2012 – 63 S 99/12 – ist aber die Merkmalgruppe 1 gemäß dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien als negativ zu bewerten.
Die Merkmalgruppe 2 ist neutral. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich der Terrazzofußboden in gutem Zustand befindet. Die Klägerin trägt zum Zustand des Bodens nichts Konkretes vor. Sie macht lediglich geltend, der Terrazzoboden sei in gutem Zustand, weil alle Vorteile, die mit einem Terrazzofußboden einhergehen würden, insbesondere einfachste Reinigungs- und Hygienemöglichkeiten, vorhanden seien. Dies ist aber nicht ausreichend, weil es den Zustand des Bodens nicht über den bloßen Durchschnitt hebt.
Die Merkmalgruppe 3 ist unstreitig positiv zu bewerten.
Die Merkmalgruppe 5 ist neutral. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnung an einer besonders ruhigen Straße gelegen ist. Im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2011 ist das Nachbargebäude …x 2 als besonders verkehrslärmbelastet ausgewiesen. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, weshalb das Gebäude … 3 an einer besonders ruhigen Straße gelegen sein soll.
Es kann dahinstehen, ob in der Merkmalgruppe 4 die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Selbst wenn dies der Fall wäre, würde der Mittelwert des Mietspiegelfeldes L4 lediglich um 20 % der Spanne zwischen Mittel- und Oberwert erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete würde dann bei 5,792 €/m² nettokalt liegen. Addiert man hierzu den von der Klägerin im Schriftsatz vom 9. Dezember 2013 angegebenen Betriebskostenanteil von 1,33 €/m², würde sich eine Bruttokaltmiete von 7,122 €/m² ergeben. Bei einer Fläche von 116,73 m² würde dies eine monatlichen Bruttokaltmiete von 831,35 € ergeben. Die Beklagten zahlen aber bereits eine monatliche Bruttokaltmiete von 846,29 €.
Der Umstand, dass die in erster Instanz als unzulässig abgewiesene Klage auf die Berufung der Klägerin als unbegründet abgewiesen wird, stellt keinen Verstoß gegen das so genannte Verschlechterungsverbot dar (vgl. Musielak/Ball, ZPO, 10. Aufl., § 528 Rn 18 mwN).
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht vorliegen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens hat die Kammer unter Zugrundelegung der höchstrichterlichen Rechtsprechung bejaht. Auch hinsichtlich der Begründetheit der Klage waren hier lediglich auf den Einzelfall bezogene Fragen zu klären.
Verpfändung des Kautionssparbuchs auf den Namen der Hausverwaltung – Freigabeerklärung des Vermieters? Ausschluss Mietminderungsrechts bei Weigerung der Wohnungsbesichtigung

References: § 558
 § 558
 § 558
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 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 528
 § 543