Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.09.2000&Aktenzeichen=III%20ZR%20211/99
Timestamp: 2020-01-24 16:17:40+00:00

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BGH, 14.09.2000 - III ZR 211/99 - dejure.org
https://dejure.org/2000,724
BGH, 14.09.2000 - III ZR 211/99 (https://dejure.org/2000,724)
BGH, Entscheidung vom 14.09.2000 - III ZR 211/99 (https://dejure.org/2000,724)
BGH, Entscheidung vom 14. September 2000 - III ZR 211/99 (https://dejure.org/2000,724)
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VermG §§ 16 Abs. 2, 17 Satz 1; BGB § 571
Mietverhältnis - Eigentumswechsel - Berechtigter - Verfügungsberechtigter - Betriebskosten - Abrechnungsperiode - Nachzahlungsansprüche
Zur Frage der Abrechnung der Betriebskosten eines Mietgrundstücks für die Zeit vor und die Zeit nach Rückgabe aufgrund des VermG
BGB § 571; VermG § 16 Abs. 2, § 17 S. 1
§§ 16 Abs 2, 17 Satz 1 VermG; § 571 BGB
Restitution/Eigentümerwechsel/Erstattung von Betriebskosten/Abrechnungsperiode/Nachzahlung/Zusammenwirken von Berechtigtem und Verfügungsberechtigtem
Betriebskosten - Abrechnung nach Restitution
NZM 2001, 158
ZMR 2001, 17
NJ 2001, 142
NJ 2001, 143
WM 2000, 2509
WM 2001, 2509
Diese Lösung sorgt für Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungereimte Ergebnis, daß eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen, bzw. von diesem zu erbringen sind (BGH, Urteil vom 14. September 2000 aaO).
Es fehlte lediglich noch die Abrechnung, mit deren Erteilung der Rückforderungsanspruch fällig wurde (BGHZ 113, 188, 194; BGH, Urt. v. 14. September 2000 - III ZR 211/99, NZM 2001, 158; OLG Hamm, NZM 1998, 568;… Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete Handkommentar 8. Aufl. § 556 Rn. 74).
Die Entscheidung des BGH (ViZ 2000, 734) könne keine Anwendung finden.
b) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht aber, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. September 2000 (- III ZR 211/99 - ViZ 2000, 734 = WM 2000, 2509) sei für den vorliegenden Fall nicht einschlägig.
Diese Lösung sorgt für Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungerechte Ergebnis, daß eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw. von ihm zu erbringen sind (BGH, Urteil vom 14. September 2000 aaO).
Dieser gesetzliche Vertragsübergang (dazu: BGH, Urt. v. 14. September 2000, III ZR 211/99, VIZ 2000, 734, 735) erfolgt zwar gewöhnlich erst mit dem Eintritt der Bestandskraft (BGH, Urt. v. 14. September 2000 aaO;… Urt. v. 1. März 2001, III ZR 329/98, ZOV 2001, 317).
Infolge der Übernahme des Nutzungsvertrages mit den Klägern haftet die Beklagte nach dem Rechtsgedanken des § 571 BGB a.F. aber nur für die von ihrem Eintritt in den Vertrag an fällig werdenden Verbindlichkeiten, während für die zuvor fällig gewordenen (Rückzahlungs-)Verbindlichkeiten allein der bisherige Verfügungsberechtigte haftet (vgl. BGH, Urteil vom 14. September 2000 - III ZR 211/99 - NZM 2001, 158 ff.;… Säcker, Vermögensrecht, § 16 VermG Rdn. 10 m.N.).
Verletzung der zwischen einem Zwangsverwalter und einem Ersteher hinsichtlich der …
Da die Klägerin während des laufenden Abrechnungszeitraums im Jahr 2003 gemäß § 566 BGB iVm. § 57 ZVG in den Mietvertrag als Vermieterin eingetreten ist, trifft sie im Außenverhältnis gegenüber dem Mieter die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten (BGH NZM 2001, 158).
Er ist in diesem Fall auch zur Erstattung zu viel gezahlter Beträge verpflichtet, unabhängig davon, ob er Vorausleistungen erhalten hat oder nicht (BGH NZM 2001, 158).
Der alte Vermieter bzw. Zwangsverwalter hat jedoch bei der Abrechnung mitzuwirken (BGH NZM 2001, 158) und dem Ersteher die während der Zwangsverwaltung eingenommenen Vorauszahlungen sowie den Verbrauch offen zu legen.
Der Bundesgerichtshof nimmt in seiner Entscheidung vom 14.09.2000, (NZM 2001, 158) eine Pflicht des Verwalters zur Abrechnung des verwalteten Zeitraumes gegenüber dem neuen Eigentümer an.
Dieser könnte seinen Anspruch nämlich nicht auf Grund gesetzlicher Vertragsübernahme gemäß § 16 Abs. 2 VermG geltend machen (…so aber Kuhlmey/Wittmer aaO), da der Verfügungsberechtigte als (ehemaliger) Eigentümer auch Inhaber der Forderungen bereits abgelaufener Abrechnungsperioden bleibt (vgl. BGH, Urt. v. 14. September 2000, III ZR 211/99, VIZ 2000, 734).
Die von der Beklagten erstellte - auf der Grundlage ihres Rechtsstandpunkts erforderliche, aber auch ausreichende - Gesamtabrechnung würde insoweit allenfalls dann genügen, wenn die Belege so übersichtlich geordnet, zusammengestellt und aufbereitet wären, daß sich ohne Aufwand die für diese kurze Zeitspanne zu ermittelnde "Teilabrechnung" herauslesen ließe (vgl. Senatsurteil vom 14. September 2000 - III ZR 211/99 - WM 2000, 2509, 2511).
Bezüglich der Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2004 war die Klägerin als Rechtsnachfolgerin ihrer Eltern zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 verpflichtet und Gläubigerin des Nebenkostennachzahlungsanspruches, und zwar hinsichtlich des gesamten Abrechnungsjahres (s. hierzu Blank-Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 BGB Rz. 145, BGH WUM 2000, 609).
Doch hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. September 2000 entschieden, dass der frühere Eigentümer - hier die Klägerin - gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundeigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt bleibt (vgl. BGH, Urteil vom 14. September 2000, Az. III ZR 211/99, zitiert nach juris, Rdnr. 14 f.; so auch BGH…, Urteil vom 3. Dezember 2003, Az. VIII ZR 168/03, zitiert nach juris, Rdnr. 8, …und Urteil vom 4. April 2007, Az. VIII ZR 219/06, zitiert nach juris, Rdnr. 13).
AG Berlin-Mitte, 17.09.2004 - 6 C 17/04
AG Frankfurt/Main, 05.04.2006 - 33 C 4741/05

References: § 571
 § 571
 § 16
 § 17
 § 571
 § 556
 BGH 
 § 571
 § 16
 § 566
 § 57
 § 16
 § 556
 BGH