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Timestamp: 2016-10-27 10:58:16+00:00

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84 II 63685. Urteil der I. Zivilabteilung vom 15. Dezember 1958 i.S. Solco Basel AG gegen M�ller.
Art. 2 CC et 216 al. 2 CO. Celui qui r�siste � une action en dommages-int�r�ts pour inex�cution d'une promesse d'acheter un immeuble agit-il contrairement aux r�gles de la bonne foi s'il se pr�vaut du fait que l'acte authentique n'a pas �t� dress� r�guli�rement? Faits � partir de page 636
A.- Am 16. Juli 1955 unterzeichneten Dr. W. als Verwaltungsratspr�sident der Solco Basel A. G. einerseits und Werner M�ller anderseits im Bureau W.s ein als "Vorvertrag zu einem Kaufvertrag" �berschriebenes Schriftst�ck. Darin versprach M�ller der Solco Basel A. G., ihr die Liegenschaften Z�rcherstrasse Nr. 11 und 13 in Basel, die zusammen 1397,5 m2 messen, zum Preise von Fr. 395.-- je m2 abzukaufen und den endg�ltigen Kaufvertrag sp�testens am 1. Oktober 1955 abzuschliessen. Das Schriftst�ck war nach Art eines �ffentlich beurkundeten Vertrages abgefasst. Es begann mit den Worten: "Vor mir, dem unterzeichneten �ffentlichen Notar zu Basel sind erschienen die mir pers�nlich bekannten Herr Dr. W.... und Herr Werner M�ller... und haben mir erkl�rt...". Der Schlussatz lautete: "Geschehen zu Basel den 16. Juli 1955, nachdem urkundlich dessen dieser Vorvertrag von den Parteien nach geschehener Lesung und Genehmigung, sowie von mir dem Notar unter Beisetzung meines amtlichen Siegels hienach unterzeichnet worden ist". W. sandte diese Urkunde nach der Unterzeichnung dem Notar Dr. Sch. in Basel, und dieser setzte in Abwesenheit der Parteien seine Unterschrift und sein Siegel darunter.
Im gleichen Verfahren kam am 28. September 1955 ein "Nachtrag" zu diesem Vorvertrag zustande. Er ging im wesentlichen dahin, dass die Frist zum Abschluss des endg�ltigen Kaufvertrages bis 15. Oktober 1955 erstreckt werde und der K�ufer der Verk�uferin sp�testens an diesem Tage Fr. 100 000 anzahle.
Am 3. Oktober 1955 schrieb Dr. W. dem M�ller, wenn diese Frist nicht eingehalten werden sollte, w�rde die Solco Basel AG die sich aus dem Verzug ergebenden Folgen eintreten lassen. Mit Briefvom 17. Oktober 1955 teilte er M�ller mit, sie werde auf nachtr�gliche Erf�llung verzichten und Schadenersatz wegen Nichterf�llung verlangen, wenn M�ller den Vertrag nicht sp�testens am 26. Oktober 1955 erf�llen werde. M�ller antwortete am 18. Oktober 1955, sein Kaufsinteressent werde am 20. Oktober 1955 nach Basel kommen und wahrscheinlich versuchen, den Kaufpreis noch einmal herunterzudr�cken. Er bat Dr. W., zur Erzielung eines Erl�ses von mindestens Fr. 415.-- je m2 mitzuwirken, so dass ihm, M�ller, f�r seine Bem�hungen ein gewisser Betrag �brig bleibe. M�ller begab sich jedoch am 20. Oktober nicht zu Dr. W. Da er auch bis 26. Oktober 1955 nicht erf�llte, schrieb W. ihm am 28. Oktober 1955, die Solco Basel AG verzichte auf nachtr�gliche Leistung und verlange Ersatz des aus der Nichterf�llung des Vertrages entstehenden Schadens.
Am 1. August 1956 schrieb Dr. W. dem M�ller, die Solco Basel AG k�nne nun die beiden Liegenschaften zu einem Preise, der erheblich unter Fr. 395.-- je m2 liege, anderweitig verkaufen; sie werde das tun und M�ller f�r den Preisunterschied belangen, wenn er nicht ein neues und annehmbares Angebot mache. M�ller erhielt den Brief nicht, da er abwesend war. Am 7. August 1956 verkaufte die Solco Basel AG die beiden Liegenschaften zum Preise von Fr. 320.-- je m2 anderweitig. Dr. W. gab M�ller am 9. August 1955 vom Mindererl�s Kenntnis und ersuchte ihn um einen Vergleichsvorschlag. Am 22. August 1956 antwortete M�ller, die Solco Basel AG habe ihn durch BGE 84 II 636 S. 638Verschweigen bestimmter Tatsachen zum Abschluss des Vorvertrages verleitet und habe darin einen bedeutend �bersetzten Kaufpreis ausbedungen. Zudem habe M�ller den Vorvertrag in der Meinung unterzeichnet, er falle dahin, wenn er nicht erf�llt werde. Man h�tte ihn bei der Unterzeichnung des Vertrages auf die Folgen der Nichterf�llung aufmerksam machen sollen.
B.- Am 22. September 1956 reichte die Solco Basel AG gegen M�ller Klage ein. Sie beantragte, er sei zu verurteilen, ihr den Mindererl�s von Fr. 104'812.50, die M�klerprovision von Fr. 6700.-- und die Insertionskosten von Fr. 322.50, zusammen Fr. 111'835.--, zu ersetzen und die Schuld vom Tage der Einreichung der Klage an zu 5% zu verzinsen.
Der Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Er machte unter anderem geltend, der Vorvertrag sei ung�ltig, weil er nicht in dem vom Basler Notariatsgesetz vorgeschriebenen Verfahren verurkundet worden sei, und zudem habe der Beklagte geglaubt, Gegenstand des Vertrages sei ein zugunsten des Beklagten vereinbartes Kaufsrecht.
Das Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt hiess die Klage gut, das vom Beklagten angerufene Appellationsgericht wies sie dagegen im Urteil vom 10. Juli 1958 ab. Das Appellationsgericht kam zum Schluss, die im kantonalen Einf�hrungsgesetz zum Zivilgesetzbuch und im baselst�dtischen Notariatsgesetz geregelte Form der �ffentlichen Beurkundung sei insofern erf�llt, als alle erforderlichen Unterschriften vorhanden seien, doch sei der verurkundende Notar Dr. Sch. mit den Parteien nicht zusammengetroffen und habe sich nicht vergewissert, ob der Beklagte vom Inhalte der Urkunde Kenntnis genommen und ihn genehmigt habe. Diese Verst�sse gegen � 237 EG und � 3 des Notariatsgesetzes machten den Vertrag nicht ung�ltig, aber gem�ss � 237 Abs. 4 und 233 letzter Absatz anfechtbar. Das Anfechtungsrecht sei nicht dahingefallen und es sei rechtzeitig und g�ltig ausge�bt worden. "�berwiegende Gr�nde" im Sinne des � 233 letzter Abs.
BGE 84 II 636 S. 639EG, aus denen der Richter die Beurkundung trotz des Formmangels aufrecht halten k�nnte, l�gen nicht vor. Indem das Gesetz dem Richter diese M�glichkeit gebe, wolle es den Rechtsmissbrauch verbieten. Der Beklagte fechte jedoch die Beurkundung nicht rechtsmissbr�uchlich an. Die missachteten Formvorschriften wollten verhindern, dass die Beteiligten die Urkunde unterzeichneten, ohne ihren Inhalt genau zu kennen und sich frei entschlossen zu haben. Da der Beklagte der Meinung gewesen sein wolle, er sei zum Kaufe nicht verpflichtet, sondern erwerbe nur ein Kaufsrecht, missbrauche er das Anfechtungsrecht nicht zu einem Zwecke, der diesem fremd sei. Die Kl�gerin behaupte zwar, der Beklagte habe den Inhalt des Vertrages genau gekannt und ausdr�cklich gewollt. Die Kl�gerin verm�ge jedoch den ihr obliegenden Beweis hief�r nicht zu erbringen. Auch kenne das kantonale Prozessrecht keine Regel, wonach der Beklagte die Behauptung der Kl�gerin gegen sich gelten lassen m�sste, weil er seinen fr�heren Rechtsberater Dr. B., den Bureaukollegen Dr. W.s, von der beruflichen Schweigepflicht �ber das Beweisthema nicht entbinde. Es bestehe ein gewisser Verdacht, dass der Beklagte die Unkenntnis seiner Kaufsverpflichtung nur vorsch�tze, um sich den Folgen einer missgl�ckten Spekulation zu entziehen, aber einen schl�ssigen Beweis hief�r habe die Kl�gerin nicht erbracht. Ob die Anfechtung rechtsmissbr�uchlich w�re, wenn der Beklagte die Kaufsverpflichtung erwiesenermassen mit Wissen und Willen eingegangen w�re, k�nne somit dahingestellt bleiben. Im �brigen stehe fest, dass der Beklagte den Formfehler nicht kannte, als er die Urkunde unterzeichnete. Er habe auch nicht nachtr�glich in Kenntnis des Fehlers am Vertrage festgehalten. In dieser Hinsicht liege also Rechtsmissbrauch nicht vor. Es best�nden auch keine Billigkeitsgr�nde, den Vertrag aufrecht zu halten. Es sei nicht mit Sicherheit bekannt, ob der Beklagte den Vertrag auch unterzeichnet h�tte, wenn ihn der Notar dar�ber belehrt h�tte, dass er eine Kaufsverpflichtung BGE 84 II 636 S. 640eingehe. Anderseits habe der Verwaltungsratspr�sident der Kl�gerin die Gesetzwidrigkeit der Beurkundung gekannt und gewollt. Auch habe die Kl�gerin ihre Liegenschaften immerhin noch mit Gewinn anderweitig verkaufen k�nnen. Dass sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten sei, sei nicht dargetan. Mit der Schadenersatzklage bezwecke sie im wesentlichen nur, weiteren Gewinn zu ziehen. Gutheissung der Klage h�tte anderseits den Konkurs des Beklagten zur Folge oder w�rde diesen zum mindesten finanziell ausserordentlich hart treffen. Freilich habe der Beklagte nur eine Liegenschaftsspekulation verfolgt, die an sich keinen besonderen Schutz verdiene; aber seine Verkaufsbem�hungen h�tten auch der Kl�gerin gedient, die einen entsprechend hohen Preis nirgends zu erzielen vermocht habe. Verschiedene Umst�nde spr�chen im �brigen daf�r, dass der Beklagte beim ganzen Gesch�ft der Gegenpartei nicht ebenb�rtig gewesen sei. Dazu komme, dass sein Rechtsberater Dr. B. als j�ngerer Bureaukollege Dr. W.s sich in einem gewissen Interessenkonflikt befunden habe. �berhaupt handelten Advokaten des gleichen Bureaus nicht pflichtgem�ss, wenn sie Parteien mit gegens�tzlichen Interessen vertr�ten.
C.- Die Kl�gerin hat gegen das Urteil des Appellationsgerichts die Berufung erkl�rt mit dem Antrag, es aufzuheben und die Klage gutzuheissen.
Der Beklagte beantragt, auf die Berufung nicht einzutreten, sie allenfalls abzuweisen und das angefochtene Urteil zu best�tigen.
1. Vorvertr�ge zum Kauf eines Grundst�ckes bed�rfen der �ffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Was unter dieser zu verstehen ist und welchen Mindestanforderungen sie zu gen�gen hat, sind Fragen des eidgen�ssischen Rechts. Dagegen bestimmen die Kantone, in welcher Weise auf ihrem Gebiete die �ffentliche Beurkundung hergestellt wird (Art. 55 SchlT ZGB).
Die Schriftst�cke �ber den Vorvertrag vom 16. Juli und den Nachtrag vom 28. September 1955 weisen alle Merkmale auf, die eine �ffentliche Urkunde von Bundesrechts wegen haben muss. Das ist auch die Auffassung des Appellationsgerichts und wird von keiner Partei bestritten. Der Beklagte und das Appellationsgericht beanstanden nur das Verfahren, in dem die beiden Urkunden zustande gekommen sind. Sie setzen daran aus, der verurkundende Notar Dr. Sch. sei entgegen � 237 EG ZGB und � 3 des baselst�dtischen Notariatsgesetzes mit den Parteien nicht zusammengetroffen und habe sich nicht vergewissert, ob der Beklagte vom Inhalt der Urkunden Kenntnis genommen und ihn genehmigt habe. Ob dieser Vorwurf begr�ndet sei und er den Richter berechtige, die beiden Urkunden auf Anfechtung hin ung�ltig zu erkl�ren, sind Fragen des kantonalen Rechts. Indem die Kl�gerin vorbringt, das Appellationsgericht messe dem Verfahrensmangel zu grosse Bedeutung bei, die Gegenwart des Notars bei der Unterzeichnung der Schriftst�cke durch die Parteien w�re nur eine reine Formalit�t gewesen, beanstandet sie somit die Auslegung des kantonalen Rechts. Das ist im Berufungsverfahren nicht zul�ssig (Art. 43, 55 Abs. 1 lit. c OG).
2. Die Kl�gerin wirft dem Beklagten vor, er verstosse gegen Art. 2 ZGB, indem er sich auf die Ung�ltigkeit des Vertrages berufe.
Wer einen Vertrag wegen Formmangels nicht gelten lassen will, missbraucht das Recht nur, wenn seine Einwendung wegen besonderer Umst�nde gegen Treu und Glauben verst�sst (BGE 68 II 236f.,BGE 72 II 41,BGE 78 II 227, BGE 84 II 375). Die Kl�gerin sieht einen solchen Umstand darin, dass der Beklagte durch Dr. B. vor der Unterzeichnung des Vertrages jede w�nschbare Aufkl�rung erhalten habe, sich bewusst gewesen sei, dass er sich vorbehaltlos zum Kaufe verpflichte, und diese Verpflichtung gewollt habe. Soweit sie damit sagen will, das in � 237 EG ZGB und � 3 des Notariatsgesetzes vorgeschriebene Beurkundungsverfahren habe nicht eingehalten zu werden brauchen, BGE 84 II 636 S. 642um den Beklagten vor un�berlegtem Handeln zu sch�tzen, ist sie nicht zu h�ren. Das Bundesgericht hat davon auszugehen, dass die Nichtbeachtung dieser Bestimmungen den Beklagten zur Anfechtung der Vertr�ge berechtigte und den Richter angesichts der Umst�nde des Falles verpflichtete, sie ung�ltig zu erkl�ren. Daran �ndert die Berufung auf Art. 2 ZGB nichts. Diese Norm schr�nkt an sich nur die Anwendung von S�tzen des eidgen�ssischen Rechtes ein, steht dagegen der Anwendung von kantonalen Vorschriften, soweit solche massgebend sind, nicht im Wege. Fragen kann sich daher nur, ob die Berufung einen Mangel im Beurkundungsverfahren an sich, gleichg�ltig worin er bestanden habe, rechtsmissbr�uchlich sei, wenn die Partei der Form zu ihrem Schutze nicht bedarf. Das trifft nicht zu. Die �ffentliche Beurkundung im Verkehr mit Grundst�cken soll in erster Linie auch der Sicherung des Beweises und der Rechtssichercheit dienen (BGE 68 II 234f.,BGE 78 II 224). Wer geltend macht, ein Vertrag sei gem�ss Art. 216 Abs. 2 OR ung�ltig, obschon er sich beim Abschluss seines Inhaltes und seiner Tragweite bewusst war, missbraucht daher sein Recht nicht zu einem dieser Bestimmung fremden Zwecke. Dem Beklagten gereicht es nicht von Bundesrechts wegen zum Vorwurf, dass er sich auf den Formfehler beruft, gleichg�ltig, ob er durch Dr. B. aufgekl�rt worden ist und den Inhalt der unterschriebenen Vertr�ge gekannt und gewollt hat oder nicht. Alle Ausf�hrungen, mit denen die Kl�gerin darzutun versucht, dass der Beweis f�r dieses Wissen und Wollen vom Appellationsgericht unrichtig gew�rdigt worden und zudem nicht von der Kl�gerin zu erbringen gewesen sei, sind somit gegenstandslos.
Gegen Treu und Glauben kann verstossen, wer sich auf einen Formfehler beruft, obschon er ihn beim Abschluss des Vertrages bewusst in Kauf genommen oder ihn zum eigenen Vorteil sogar gewollt hat (BGE 53 II 166,BGE 78 II 228). Dem Beklagten kann dieser Vorwurf nicht gemacht werden, denn das Appellationsgericht stellt verbindlich BGE 84 II 636 S. 643fest, dass er den Formmangel bei der Unterzeichnung der Urkunde nicht kannte. Die Kl�gerin vermag ihm auch nicht vorzuwerfen, er habe sich erst anderthalb Jahre nach Abschluss des Vertrages auf dessen Ung�ltigkeit berufen, weil er eine ihm sp�ter unbequem gewordene Bindung habe l�sen wollen. Das Appellationsgericht erachtet als nicht bewiesen, ja sogar als sehr unwahrscheinlich, dass der Beklagte den Formmangel vor dem 7. September 1956 gekannt habe. An diese Beweisw�rdigung ist das Bundesgericht gebunden. Erfuhr der Beklagte erst am 7. September 1956, dass der Vertrag nicht richtig beurkundet worden war, so verst�sst es nicht gegen Treu und Glauben, wenn er sich nicht schon fr�her auf den Mangel berief. Es kann bei dieser Sachlage keine Rede davon sein, dass er diesen genehmigt habe, wie die Kl�gerin sagt. Sein Schweigen beruhte auch nicht auf einer Spekulation. Die Kl�gerin hatte ihm schon am 28. Oktober 1955 geschrieben, dass sie auf nachtr�gliche Erf�llung des Vertrages verzichte und Schadenersatz wegen Nichterf�llung verlange. Von da an kam somit, wie beide Parteien wussten, ein Begehren um Erf�llung seitens der einen oder anderen nicht mehr in Frage. Insbesondere wusste die Kl�gerin, dass sie die Liegenschaften anderweitig verkaufen k�nne, ohne Gefahr zu laufen, den Beklagten entsch�digen zu m�ssen. Der Beklagte hat denn auch nach Empfang der erw�hnten Mitteilung nie auf Erf�llung beharrt oder die Kl�gerin auch nur veranlasst, vom anderweitigen Verkaufe der Liegenschaften abzusehen. Dass sie ihm diese bis zum 26. Oktober 1955 zur Verf�gung hielt, wodurch ihr angeblich die Gelegenheit entgangen sein soll, mit einem Dritten, der ann�hernd gleichviel geboten habe, weiterzuverhandeln, gereicht dem Beklagten nicht zum Vorwurf. Das war die Folge der Vertr�ge vom 16. Juli und 28. September 1955, die von der Kl�gerin gewollt waren und deren ungen�gende Verurkundung der Beklagte nicht kannte. Die Berufung auf den Formmangel seitens des Beklagten widerspricht um so weniger Treu und BGE 84 II 636 S. 644Glauben, als der Verwaltungsratspr�sident der Kl�gerin wusste, dass der einleitende Satz und der Schlussatz der beiden Urkunden unwahr waren. Die Kl�gerin ist nicht hinters Licht gef�hrt worden, sondern hat, wie das Appellationsgericht feststellt, die Gesetzwidrigkeit der Beurkundung gekannt und gewollt.
Das Bundesgericht hat entschieden, dass die Berufung auf einen Formmangel rechtsmissbr�uchlich sein k�nne, wenn der Vertrag erf�llt worden ist (BGE 50 II 148,BGE 53 II 165f.,BGE 72 II 43). Auch dieser Sachverhalt liegt nicht vor. Der Beklagte verlangt nicht eine erbrachte Leistung unter Berufung auf einen Formmangel zur�ck, sondern widersetzt sich der Schadenersatzforderung der Kl�gerin aus dem mangelhaft beurkundeten Gesch�ft. Er hat ein sch�tzenswertes Interesse, dies zu tun. Er h�tte es selbst dann, wenn ihn die Forderung der Kl�gerin nicht ausserordentlich hart treffen w�rde, wie das Appellationsgericht feststellt. Auch kommt nichts darauf an, dass er die Liegenschaften erwerben wollte, um sie mit Gewinn weiterzuverkaufen. Dieser Zweck war der Kl�gerin bekannt und hat �brigens mit dem Formmangel und der Haltung des Beklagten nichts zu tun. Der Beklagte handelt nicht gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf den nachtr�glich entdeckten Formmangel beruft, nachdem sich herausgestellt hat, dass der vereinbarte Preis weit �bersetzt war, und ihm die Kl�gerin die Liegenschaften gar nicht mehr �bertragen kann, sondern nur noch darauf ausgeht, erhofften Gewinn einzuziehen.
Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 10. Juli 1958 wird best�tigt.
84 II 375
Art. 43, 55 Abs. 1 lit. c OG

References: Art. 2
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 Art. 2
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 Art. 216
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Art. 43