Source: https://www.nemovitostprofi.cz/33/preuctovani-energii-a-sluzeb-souvisejicich-s-najmem-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EnPGWq9HO3ehdx32QKo_fRXjPXK3OJL2uA/?uri_view_type=5
Timestamp: 2019-10-18 03:53:25+00:00

Document:
Nájemní vztahy, zejména v pøípadech, kdy je pøedmìtem smlouvy nájem nebytového prostoru nebo bytu, jsou zpravidla spojeny i se zaji¹tìním dodávky energií a slu¾eb souvisejících s nájmem (nebo podnájmem). Pronajímatel pøedmìtné energie (elektøina, teplo, voda a plyn) nevyrábí (s výjimkou dodávky tepla z vlastní kotelny), ale poøizuje je svým jménem od jiných subjektù a následnì fakturuje („pøeúètuje“) spotøebu pøedmìtné energie na nájemce. Obdobná situace je i v pøípadì slu¾eb souvisejících s nájemním vztahem (napø. úklidové slu¾by, zaji¹tìní ostrahy pronajímaného objektu atd.), pokud je pronajímatel pro nájemce na základì smlouvy zaji¹»uje.
„Pøeúètování“ energií a slu¾eb
Podle platné právní úpravy se na „pøeúètováné“ energie a slu¾by poøízené od jiných plátcù, za které pronajímatel po¾aduje úhradu od jiných osob (nájemcù) a které poøídil svým jménem a na svùj úèet, pohlí¾í jako na standardní dodání zbo¾í (v pøípadì energií) a poskytování slu¾eb bez ohledu na skuteènost, zda byla tato plnìní poøízena od neplátce nebo zda byl pøi jejich poøízení uplatnìn nárok na odpoèet danì. Výjimku pøedstavují pouze pøípady, kdy plátce poøídí plnìní (energie a slu¾by) jménem a na úèet jiné osoby a od této osoby po¾aduje za toto plnìní úplatu. Úprava obsa¾ená v § 36 odst. 11 ZDPH umo¾òuje v tìchto pøípadech nezahrnovat do základu danì èástku, kterou plátce obdr¾el od jiné osoby na úhradu èástky vynalo¾ené jménem a na úèet této jiné osoby, a to za pøedpokladu, ¾e takto pøijatá èástka nepøevý¹í èástku uhrazenou plátcem za jinou osobu a SVJ si u plnìní hrazeného za jinou osobu neuplatnilo nárok na odpoèet danì. K aplikaci § 36 odst. 11 ZDPH vydalo MF ÈR sdìlení, podle kterého je mo¾né s odkazem na § 36 odst. 11 ZDPH postupovat mimo jiné i v pøípadì pøeúètování energií poøizovaných pronajímatelem a následnì úètovaných nájemci. Takto realizované úplaty nejsou zahrnovány do základu danì a uvádìny v daòovém pøiznání k DPH. Mo¾nost „pøeúètování“ urèitých èástek mimo základ danì je dle výkladu MF ÈR podmínìna zpùsobem evidování, popø. úètování tìchto èástek. U osob, které v souladu s úèetními pøedpisy vedou úèetnictví, musí být pøedmìtné èástky úètovány v rámci úètové tøídy 3 – Zúètovací vztahy nebo v rámci úètové tøídy 5 – Náklady. Uvedený zpùsob úètování èástek za plnìní, které SVJ jako pronajímatel pro nájemce zaji¹»uje, má být potvrzením skuteènosti, ¾e se jedná o náklady (výdaje) „vynalo¾ené jménem a na úèet jiné osoby“.
„Pøeúètování“ zbo¾í (energií) a slu¾eb spojené s povinností pøiznat daò na výstupu
Pokud plátce danì (pronajímatel nemovitosti) poøídí energie nebo slu¾by od jiné osoby (plátce nebo neplátce) a následnì pøíslu¹nou èástku fakturuje nájemci, jedná se z ohledu DPH o:
dodání zbo¾í podle § 13 odst. 1 ZDPH, pokud je pronajímatelem po¾adována úhrada za nájemcem spotøebované energie,
poskytnutí slu¾by podle § 14 odst. 1 ZDPH, pokud je pronajímatelem po¾adována úhrada za nájemci poskytnuté slu¾by (úklid, ostraha atd.).
V pøípadì, ¾e pronajímatel svým jménem poøídí (nakoupí) energie od výrobce energií nebo koupí slu¾bu od poskytovatele slu¾by a následnì takto poøízené plnìní fakturuje („prodá“) nájemci, jedná se z hlediska DPH o dodání zbo¾í a poskytování slu¾eb, tj. o plnìní uskuteènìné pronajímatelem ve prospìch nájemce. V pøípadì poøízení energií nebo slu¾eb od plátce danì se pøedpokládá uplatnìní nároku na odpoèet danì na vstupu pøi jejich poøízení. Jestli¾e pronajímatel-plátce uplatní pøi poøízení energií nebo slu¾eb nárok na odpoèet danì na vstupu, je povinen pøiznat daò na výstupu pøi fakturaci za energie a slu¾by spotøebované nájemcem. Plátce je povinen pøiznat daò na výstupu v tìchto pøípadech v¾dy s výjimkou pøípadù, kdy proká¾e splnìní podmínek stanovených § 36 odst. 11 ZDPH, kdy úètuje pøíslu¹né èástky zaplacené dodavatelùm energií a poskytovatelùm slu¾eb mimo základ danì, a proto je neuvádí v daòovém pøiznání k DPH.
Pokud pronajímatel v souvislosti s „pøeúètováním“ energií nebo slu¾eb souvisejících s nájemními vztahy uplatòuje daò na výstupu, není dùle¾itý ani zpùsob zaúètování nebo zaevidování pøíslu¹ných èástek, týkajících se tohoto úèetního pøípadu, ani skuteènost, zda byla pøi pøeúètování po¾adována èástka vy¹¹í nebo ni¾¹í ne¾ cena, za kterou plátce pøedmìtné energie nebo slu¾by poøídil. Ve vìt¹inì pøípadù pronajímatel nenavy¹uje pøi pøeúètování energií a slu¾eb poøízených od jiných osob cenu za pøeúètované energie nebo slu¾by související s nájmem, ale v praxi nelze tuto situaci vylouèit. Pokud pronajímatel zvý¹í pøi pøeúètování cenu pøeúètovaných energií (nebo slu¾eb), není oprávnìn postupovat podle § 36 odst. 11 ZDPH a je povinen z èástky vyúètované nájemci odvést daò na výstupu, a to i v pøípadì, ¾e nárok na odpoèet danì na vstupu pøi poøízení energií nebo slu¾eb neuplatnil nebo nemohl uplatnit, proto¾e poøídil tato pøijatá plnìní od neplátce (napø. dodávky tepla od obce, která není plátcem danì, úklidové slu¾by poskytované neplátcem atd.).
Datum uskuteènìní zdanitelného plnìní pøi „pøeúètování“ energií s uplatnìním DPH na výstupu
Pro výrobce i plátce, kteøí energie nakupují a následnì je s uplatnìním danì na výstupu fakturují osobám, které je skuteènì spotøebují, je den uskuteènìní zdanitelného plnìní upraven v § 21 odst. 5 písm. b) ZDPH. Nejen dodání energií výrobcem, ale i tzv. „Pøeúètování“ poøízených energií se pova¾uje za uskuteènìné dnem odeètu z mìøicího zaøízení, popø. dnem zji¹tìní skuteèné spotøeby. Pøi stanovení dne uskuteènìní zdanitelného plnìní v pøípadì dodání energií postupují plátci, kteøí tato plnìní poøizují od jiných plátcù a následnì fakturují jiným osobám (napø. vlastníkùm bytù a nájemcùm) stejným zpùsobem jako plátci, kteøí dodání pøedmìtných energií sami zaji¹»ují.
Den zji¹tìní skuteèné spotøeby, pokud se jedná o energie, není v zákonì o DPH speciálnì definován, a proto v praxi mohou nastat nejrùznìj¹í situace. Mezi nejèastìj¹í pøípady, kdy plátce zjistí vý¹i spotøeby energie nebo telekomunikaèních slu¾eb, bude zøejmì patøit datum doruèení dokladu, na kterém dodavatel energií uvede cenu za poskytnuté plnìní (hodnota spotøebované energie). Pro úèely DPH v¹ak mù¾e být datem zji¹tìní skuteèné spotøeby i jiné datum ne¾ datum doruèení dokladu vystaveného dodavatelem napø.:
datum, ke kterému pronajímatel zjistí nebo provede zji¹tìní vý¹e pøeúètované èástky spotøebovaných energií nebo slu¾eb. Postup pøi zji¹tìní vý¹e pøeúètovávaných èástek je vhodné i z hlediska èasového upravit napø. vnitøním pøedpisem,
jiný zpùsob (vý¹i pøeúètovávané èástky zjistí pronajímatel, napø. telefonicky nebo za pou¾ití faxu èi e-mailové zprávy, a to pøed datem doruèení dokladu vystaveného dodavatelem).
Obchodní spoleènost, plátce danì, realizuje pronájem nebytových prostor a nájemcùm zaji¹»uje rovnì¾ dodávku elektøiny. Energii poøízenou od jiného plátce pronajímatel „pøeúètovává“ na nájemce. Daòový doklad za dodávku elektøiny za mìsíc duben 2013 obdr¾el pronajímatel dne 4. 5. 2013. Datum uskuteènìní zdanitelného plnìní uvedené na daòovém dokladu vystaveném dodavatelem elektøiny je 30. 4. 2013, tj. den provedení odeètu z mìøicího zaøízení provedeného spoleèností dodávající elektøinu. Pronajímatel pøi „pøeúètování“ dodávky elektøiny za mìsíc duben 2013 na nájemce uvede na daòovém dokladu jako datum uskuteènìní zdanitelného plnìní datum 4. 5. 2013, tj. datum doruèení daòového dokladu, proto¾e k uvedenému datu zjistil pronajímatel skuteènou spotøebu za uvedené období.
Sazby danì pøi „pøeúètování“ energií a slu¾eb souvisejících s nájmem
Pøi pøeúètování energií a slu¾eb, které je pøedmìtem danì, se uplatní sazba danì platná k datu uskuteènìní zdanitelného plnìní. Podle právní úpravy platné do 31. 12. 2012 se uplatòuje sní¾ená sazba DPH ve vý¹i 14 % a základní sazba ve vý¹i 20 %. S úèinností od 1. 1. 2013 je platnou sní¾enou sazbou danì sazba danì 15 % a platnou základní sazbou sazba danì 21 %.
„Pøeúètování“ zbo¾í a slu¾eb, které není pøedmìtem danì
Podle § 36 odst. 11 ZDPH se do základu danì pro výpoèet danì nezahrnují èástky, které plátce obdr¾í od jiné osoby na úhradu èástek vynalo¾ených jménem a na úèet této jiné osoby. Tento postup, který není spojen s uplatnìním DPH na výstupu, mohou uplatnit i pronajímatelé pøi „pøeúètování“ energií nebo slu¾eb souvisejících s nájmem, musí v¹ak splnit ní¾e uvedené podmínky:
u poøízených energií nebo slu¾eb neuplatní odpoèet DPH, pokud byly poøízeny od plátce danì,
pøijatá úhrada nepøevý¹í uhrazené èástky za jinou osobou, pro kterou bylo plnìní poøízeno,
u pronajímatelù – plátcù, kteøí nevedou úèetnictví, musí být pøedmìtné èástky evidovány jako èástky neovlivòující základ danì z pøíjmù. U osob, které v souladu s úèetními pøedpisy vedou úèetnictví, musí být pøedmìtné èástky úètovány v rámci úètové tøídy 3 – Zúètovací vztahy nebo v rámci úètové tøídy 5 – Náklady. Uvedený zpùsob úètování, popø. evidování èástek za plnìní, které pronajímatel pro nájemce zaji¹»uje, má být potvrzením skuteènosti, ¾e se jedná o náklady (výdaje) „vynalo¾ené jménem a na úèet jiné osoby“.
Zálohy na „pøeúètovávané“ energie a slu¾by
Na úplaty (zálohy), které jsou pøijaty plátcem (pronajímatelem) na „pøeúètovávané“ energie a slu¾by související s nájmem pøede dnem uskuteènìním zdanitelného plnìní, se vztahuje povinnost pøiznat daò k datu pøijetí úplaty (zálohy). Tato povinnost se s úèinností od 1. 1. 2013 týká plátcù, kteøí vedou úèetnictví, ale novì i plátcù, kteøí v souladu s pøíslu¹nými pøedpisy úèetnictví nevedou (§ 21 odst. 1 ZDPH).
Postup pøi vyúètování záloh na dodání tepla, vody, plynu, chladu, elektøiny, plynu, pøi poskytnutí slu¾by spojené s odvádìním a èi¹tìním odpadních vod a pøi poskytnutí telekomunikaèních slu¾eb pøijatých do 31. 12. 2012
S úèinností od 1. 1. 2013 do¹lo ke zvý¹ení sní¾ené sazby danì z 14 % na 15 %. U úplat na zdanitelná plnìní podléhající sní¾ené sazbì danì pøijatých do 31. 12. 2012 se uplatní sní¾ená sazba danì ve vý¹i 14 %, pokud pøíjemci takové úplaty, plátci danì vznikla v souvislosti s pøijetím úplaty povinnost pøiznat daò na výstupu. V prùbìhu roku 2013 bude docházet k vyúètování zálohových plateb na dodávky tepla a vody pøijatých do 31. 12. 2012. Postup pøi vyúètování tìchto zálohových plateb je upraven v bodì 2, èl. IV. Pøechodná ustanovení novely zákona o DPH provedené zákonem è. 500/2012 Sb.
U v¹ech úplat (záloh) pøijatých pøed uskuteènìním zdanitelného plnìní…

References: § 36
 § 36
 § 36
 § 13
 § 14
 § 36
 § 36
 § 21
 § 36