Source: https://www.immobilien-elite.com/2020/05/28/bgh-nur-dann-sind-sonderverguetungen-fuer-ihren-verwalter-zulaessig/
Timestamp: 2020-07-03 19:28:50+00:00

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von mhe · Veröffentlicht 28. Mai 2020 · Aktualisiert 28. Mai 2020
Wenn Sie und die anderen Eigentümer einen neuen Verwalter bestellen, kommt es vielleicht auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft spätestens bei dem Punkt “Vergütung” zum Streit. Die einen wollen Ihrem Verwalter für bestimmte Tätigkeiten eine Sondervergütung zukommen lassen, damit diese Aufgaben auch besonders gewissenhaft ausgeführt werden. Die anderen sind gegen eine Sondervergütung, da der Verwalter ja schließlich eine ausreichende Grundvergütung erhält. In der Tat ist es in der Praxis höchst umstritten, wann und wofür Sie Ihrem Verwalter eine Sondervergütung zahlen können. Diesem Streit hat der BGH nun ein Ende gesetzt und neue Grundsätze für die Zahlung einer Sondervergütung aufgestellt (Urteil v. 05.07.19, Az. V ZR 278/19).
Verwaltervertag enthielt Grund- und Sondervergütung
Im entschiedenen Fall hatte eine Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft ihren üblichen Verwaltervertrag vorgelegt. Dieser wies neben einer Grundvergütung auch eine Sondervergütung für bestimmte Aufgaben auf. Diese Aufgaben waren einzeln und klar abgegrenzt im Vertrag aufgeführt. Die Bestellung der Verwalterin wurde unter diesen Vertragsbedingungen beschlossen Ein Wohnungseigentümer war mit dem Vertrag nicht einverstanden und ging mit der Anfechtungsklage dagegen vor. Im Laufe des Verfahrens kam es auch zum Streit darüber, ob es überhaupt möglich ist, die Verwaltervergütung in eine Grund- und eine Sondervergütung aufzuspalten.
Aufgespaltene Vertragsanteile erlauben Sondervergütung
Der BGH wies zunächst darauf hin, dass Verträge mit einer Pauschalvergütung in der Regel so zu verstehen sind, dass damit alle gesetzlichen Pflichtaufgaben des Verwalters abgedeckt sind. Dann entspricht die Vereinbarung einer Sondervergütung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Wird die Vergütung des Verwalters aber, wie im vorliegenden Fall, in mehrere Vergütungsbestandteile, aufgespalten, ist eine Sondervergütung grundsätzlich beschließbar. Das gilt nach dem BGH unabhängig davon, ob die Sondervergütung für die durch das WEG vorgegebenen Verwalteraufgaben oder für zusätzlich Aufgaben gewährt werden soll. Das Wohnungseigentumsgesetz legt zwar die Aufgaben des Verwalters fest, es trifft damit aber keine Entscheidung darüber, wie diese Aufgaben zu vergüten sind. Daher ist eine Sondervergütung durchaus auch für originäre Verwalteraufgabe beschließbar.
Nach dem BGH ist eine Sondervergütung beispielsweise für Mahnungen, Instandhaltungsmaßnahmen, die Organisation einer Sonderumlage oder die Durchführung von Gerichtsverfahren Ihrer Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu beanstanden.
Gesonderte Ausweisung der gesondert vergüteten Aufgaben
Eine solche Aufspaltung der Verwaltervergütung muss aber den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das ist nach dem BGH nur dann der Fall, wenn im Verwaltervertrag eine klare und transparente Abgrenzung erfolgt – nämlich zwischen solchen Aufgaben, die von der Grundvergütung erfasst sind, und solchen, die gesondert vergüten werden.
Außerdem muss der Verwaltervertrag die tatsächliche Gesamtvergütung für die Aufgaben, die in Ihrer Gemeinschaft laufend anfallen, erkennen lassen. Wollen Sie Ihrem Verwalter beispielsweise eine Sondervergütung für das Mahnwesen zukommen lassen, muss der Verwaltervertrag ausweisen, welchen Betrag der Verwalter pro Mahnung als Sondervergütung erhalten soll, denn nur daraus ist eine mögliche Gesamtvergütung erkennbar.
Fazit: Mit seinem Urteil hat der BGH die Grundsätze zur Verwaltervergütung neu geordnet. Jetzt wissen Sie, dass Sie eine Sondervergütung auch für die gesetzlichen Verwalteraufgaben vereinbaren können. Das gilt zumindest dann wenn keine Pauschalvergütung vereinbart wurde. Vergessen Sie auch nicht die Aufgaben, die gesondert vergütet werden sollen und ihre Vergütung explizit in den Vertrag aufzunehmen. Nur dann entspricht Ihr Vertrag ordnungsgemäßer Verwaltung.
Tags: EigentümerGemeinschaftPauschaleVergütungVertragVerwalterWEGWohnungseigentum
von mhe · Published 25. Juni 2020
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