Source: https://resources.geodetic.co/sprawdz-czy-twoja-inwestycja-ma-poprawnie-wyliczona-powierzchnie-zabudowy/
Timestamp: 2019-11-21 18:44:28+00:00

Document:
Sprawdź czy Twoja inwestycja ma poprawnie wyliczoną powierzchnię zabudowy | Lider na rynku
Powierzchnia zabudowy – w wykładni prawnej, w praktyce, wyrokach sądów i absurdach
Wiadomym jest, że inwestorzy a co za tym idzie architekci woleliby stosować takie podejście liczenia pola powierzchni zabudowy, aby wszelkie wykusze, schody i inne elementy nie wliczałyby się w tą właśnie powierzchnię. Chcieliby oni, żeby m2 powierzchni zabudowy dotyczyły samego budynku. Jednak, aparat urzędniczy ma odmienne podejście. Dlatego, niezwykle istotnym w procesie inwestycyjnym jest prawidłowe ujęcie powierzchni zabudowy. Jednak okazuje się, że mimo najszczerszych chęci działania zgodnie z prawem może być to utrudnione. Wynika to, bowiem z wielu rozbieżności, które z kolejnymi nowelizacjami przepisów prawnych namnażają absurdy również w tym zakresie.
Dwie normy i komentarz
O powierzchni zabudowy do 2015 r. traktowała norma PN-ISO 9836:1997. Według Polskiego Komitetu Normalizacyjnego (PKN) norma PN-ISO 9836:1997 została zastąpiona przez normę PN-ISO 9836:2015-12. Jednak architekci przy projektach budowlanych w dalszym ciągu wyliczają powierzchnię zabudowy według starej normy, co wynika z rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, gdzie dalej widnieje norma PN-ISO 9836:1997. Uwaga: Oprócz samej normy PN-ISO 9836:1997 (w której jest niewiele informacji), została również wydana wersja rozszerzona normy z 2002 r., w którym znajdziemy bardziej szczegółowy opis zagadnień normy. Komentarz do normy pozwala również wyjaśnić pewne rozbieżności normy i właśnie od tych rozbieżności zacznijmy.
Powierzchnia zabudowy na Twojej działce
Jak ją wyliczać, żeby było zgodnie z prawem?
Punkt 5.1.2.1 „Przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym” – czyli tutaj należałoby obrysować budynek na styku z gruntem i w ten sposób otrzymana zostanie powierzchnia. Jest to miejsce pierwszej rozbieżności, ponieważ obwód cokołu zawsze jest mniejszy niż obrys płaszczyzny ściany parteru. Każdy zapewne zauważył nie raz, że zasadnicze ocieplenie budynku kończy się (a może zaczyna) ok. 50 – 80cm nad ziemią.
Punkt 5.1.2.2 „Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu” – czyli tutaj mamy podejście, kompletnie odmienne niż powyżej. Oba punkty są napisane jeden pod drugim a w praktyce dają tak duże rozbieżności. Zgodnie z tym punktem do powierzchni zabudowy należałoby zaliczyć ten fragment kondygnacji, który wystaje najbardziej na zewnątrz budynku, a więc należałoby uwzględnić rzut wszystkich kondygnacji.
W dalszej części punktu opisane jest, że do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
elementów budynku lub ich części, które nie wystają ponad teren (czyli garaże podziemne, które obrysem nie raz są znacznie większe niż budynek, ale nie wchodzą do powierzchni zabudowy)
elementy drugorzędne: występy dachowe, schody zewnętrzne rampy, oświetlenie zewnętrzne, rampy
altany, szklarnie, szopy, ale tylko takie, które są wydzielone – czyli według mnie takie, które mają osobne wejście i osobne niezależne od głównego budynku ściany
Jak widać, sama norma podaje dwa rożne podejścia pomiaru powierzchni. Załóżmy, że piętra wyższe są przewieszone (wystają poza obrys parteru) a pod nimi jest trwa. Gdybyśmy zsumowali podejście drugie to sumując potem powierzchnie biologicznie czynne, powierzchnie utwardzone to wyszłoby, że powierzchnia działki jest „za mała”, ponieważ nastąpiło zdublowanie powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.
Komentarz do normy wydany przez PKN w 2002 r.
Według tego wydania normy, powierzchnia zabudowy powstaje, jako powierzchnia otrzymana przez zrzutowanie bryły budynku (zewnętrznych krawędzi / ścian) w stanie wykończonym (czyli również wszelkiego rodzaju wykusze) na poziom terenu. Istotne jest to, że bierzemy pod uwagę wszystkie kondygnacje naziemne (widać to wyraźnie na załączonych rysunkach w komentarzu). Często to właśnie wyższe kondygnacje zwiększają powierzchnię zabudowy. Przykładowo na parterze mamy jakieś przejścia i przejazdy, ale w wyniku zrzutowania wyższych kondygnacji powierzchnia tych przejść/ przejazdów i tak wejdzie do pola powierzchni zabudowy. Wykusze, jako elementy obudowane ścianami wchodzą do powierzchni zabudowy. Z powyższego wynika, że „wygrywa” podejście z pkt 5.1.2.2 normy. Komentarz również bardziej szczegółowo podaje, jakie elementy nie wchodzą do powierzchni zabudowy. Norma (komentarz to normy wydany przez PKN) wykazuje, że elementy nieobudowane nie wliczają się do pola powierzchni zabudowy, mowa tu o balkonach (płyta balkonu wystaje poza budynek) i loggiach („wewnętrzny” balkon). Elementy nieobudowane nie wliczają się do pola powierzchni zabudowy. Dodatkowo do powierzchni nie wlicza się elementów nie wystających ponad poziom terenu. Szklarnie, cieplarnie, szopy również nie wchodzą do powierzchni zabudowy – ale muszą być wtedy traktowane jak oddzielny obiekt. Dla geodety, który decyduje o założeniu karty budynku, oddzielny obiekt jest wtedy, gdy niezależną ścianę ma budynek i oddzielną ścianę ma dobudówka. Między dwiema niezależnymi ścianami może być jakaś dylatacja albo ściany mogą do siebie dolegać. Jeżeli jest jedna ściana lub obiekty są połączone przejściem to potraktować je należy je, jako jeden obiekt, o jednej większej powierzchni zabudowy. W komentarzu do normy jest zrobiony wywód odnośnie elementów drugorzędnych, które nie wchodzą do powierzchni zabudowy. PKN nie podaje już tak jednoznacznie, co jest drugorzędnym elementem (nie wchodzącym do powierzchni zabudowy), a co już jest elementem znaczącym. Z przykładów graficznych do tego zagadnienia widać, że do powierzchni zabudowy nie wchodzą: schody, nawisy dachu, świetliki, studzienki. W normie omówiona jest pochylnia, która załóżmy sięga do pierwszego piętra. Wtedy jest to już „pokaźny” element drugorzędny, który w tym przypadku stałby się elementem budynku, czyli zdaniem normy powiększyłbym powierzchnię zabudowy.
Norma, dla normy
PN-ISO 9836:2015-12 – norma weszła w życie 10 grudnia 2015 r. i zastąpiła normę PN-ISO 9836:1997 ale na razie tylko teoretycznie ją zastąpiła. Zgodnie z Ustawą o normalizacji art. 5 pkt. 1 polska norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensusu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną – na zasadzie wyłączności – symbolem PN. Jednak w Rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wymieniona dalej jest norma PN-ISO 9836:1997.
Norma „2015-12” opisuje zagadnienie powierzchni zabudowy, jako powstała z wyliczenia zrzutowania obrysu zewnętrznych ścian budynku w stanie wykończonym. Pole powierzchni należy podać w m² z dokładnością 0,01m². Geodeta mierząc budynek zgodnie z tą normą nie powinien włączać do powierzchni zabudowy następujących elementów:
fragmentów budynku, które nie wystają ponad powierzchnię terenu,
daszków, okapów, nawisów, schodów zewnętrznych, ramp pochylni, markiz – należy tu zauważyć, że w normie jest to list otwarta „np.”…więc ja bym tu jeszcze dopisał , tarasów, balkonów (jako elementy nie obudowane)
problematyczne są natomiast pominięcie obiektów pomocniczych, norma podaje je jako przykładowo (lista otwarta) przybudówki i szklarnie
Kiedyś mierzyłem w Konstancinie (polskie Beverly Hills) przybudówkę, bo była od obiektu około 100 lat młodsza, dodatkowo była to „szklarnia”. Właściciele ją nazywali ogrodem zimowym i powierzchnię tę wliczyłem do powierzchni zabudowy ponieważ obowiązują mnie przepisy geodezyjne („szklarnia” była połączona otwartym przejściem z resztą budynku).
Inwentaryzacja geodezyjna / powierzchnia w wypisie z rejestru budynków
Rozporządzenie ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29/03/2001r w sprawie ewidencji gruntów i budynków
63 Rozporządzenia przez termin „Pole powierzchni zabudowy” rozumie: pole powierzchni figury geometrycznej określonej, jako numeryczny opis konturu wyznaczony przez prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach posadowionych na filarach, kondygnacji opartej na tych filarach. Dostawiając słup, do jakieś kondygnacji powierzchnia zabudowy zwiększyłaby się do obrysu ścian tej jednej kondygnacji opartej na filarze / filarach.
Dawny budynek Ciech-u był odwróconą choinką, więc powierzchnię zabudowy miał niewielką względem powierzchni ostatniej kondygnacji (mowa tu oczywiście o powierzchni zabudowy geodezyjnej a nie architektonicznej).
Instrukcja G5 – ewidencja gruntów i budynków – do powyższego rozporządzenia
Pkt 7. „Pole powierzchni zabudowy” określa się na podstawie numerycznego opisu konturu budynku sporządzonego na podstawie terenowych pomiarów geodezyjnych lub fotogrametrycznych, a także na podstawie digitalizacji wykonanej w środowisku numerycznej mapy ewidencyjnej; pole to podje się w m² z dokładnością zapisu do 1m².
Trochę „obecnej historii”
ntegral part of the agreement
PN-70/B-02365 jest normą obecnie całkowicie archiwalną (wycofana z używania). Posiadała ona całkiem odmienne podejście do powierzchni zabudowy. Powierzchnia ta powstawała, jako obrys tego co w przyziemiu. Czyli schody, tarasy wchodziły do powierzchni zabudowy traktowaną również jako powierzchnię zabudowaną, mierzoną po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych. Jeżeli obrys kondygnacji wyższej niż parter wykracza / wystaje poza obrys parteru to do powierzchni zabudowy wchodzi również rzut tej kondygnacji. Dodatkowo do powierzchni zabudowy w tej normie wchodziły również wjazdy do garaży, rampy i inne części budynku znajdujące się bezpośrednio na ziemi, co potwierdza się w sformułowaniu „obrys tego co w przyziemiu”.
Norma normą, komentarz komentarzem a co na to sądy?
Poniżej zebrałem najistotniejsze aspekty kilku wyroków sądu, które traktują o przedmiotowym temacie.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (IV SA/Po 1226/12) z dnia 26.03.2013 –
„przepisy prawa budowlanego, nie określają definicji powierzchni zabudowy”
„W § 8 ust. 2 pkt 9 Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. Nr 462) wskazano, że część opisowa projektu zagospodarowania działki powinna zawierać w przypadku budynków – powierzchnię zabudowy, o której mowa w pkt 4, określanej zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia. Dalej organ wskazał, że pojęcie to określone zostało w Polskiej Normie PN-ISO 9836” – w domyśle chodzi o PN-ISO 9836:1997.
„Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Polskie Normy nie są przepisami prawa, jednak z celów i zasad, dla których utworzono zbiór Polskich Norm, jak również z umocowań prawnych, zawartych w art. 2 pkt 3, 4 i 5 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. Nr 169, poz. 1386 ze zm.) wynika, iż pod pojęciem normy rozumie się dokument przyjęty w drodze konsensusu i zatwierdzony przez upoważnioną jednostkę, ustalającą dokument do powszechnego i wielokrotnego stosowania – zasady, wytyczne lub charakterystyki odnoszące się do różnych rodzajów działalności lub ich wyników i zmierzających do uzyskania optymalnego stopnia uporządkowania w określonym zakresie (wyrok NSA z dnia 6 maja 2008 r. sygn. akt I OSK 785/07, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl)”
„Powyższe oznacza, że niezdefiniowanemu w ustawie pojęciu „powierzchnia zabudowy” należy przypisywać dokładnie takie znaczenie, jakie dla tego parametru przyjęto oficjalnie we właściwej Polskiej Normie. Zgodnie z punktem 5.1.2.2 Normy”. Praktyka pokazuje, że podejście rzutowania całej bryły budynku tutaj wygrało. Oczywiście wygrało w architekturze (pozwolenie na budowę). Mnie, jako geodety, do celów geodezyjnych ten wyrok „nie interesuje”.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. sygn. IV SA/Po 648/11 z 27.10.2011 r
poniżej zebrana kwintesencja:
„Ustawodawca uznaje powierzchnię zabudowy za jeden z charakterystycznych parametrów użytkowych w budownictwie (art. 3 pkt 7a, art. 36a ust. 5 pkt 2 pr.bud.) i nie definiuje go, odwołując się do reguł znaczeniowych języka powszechnego (wyrok NSA z 4.3.2010 r., II OSK 439/09, akceptowany przez W. Piątka w: red. A. Gliniecki, Prawo budowlane. Komentarz, LexisNexis 2012 r., s. 35-36, uw. 12). Utrwalonym w orzecznictwie Sądów administracyjnych jest pogląd, że charakterystyczne parametry w budownictwie określa Polska Norma PN-ISO 9836, która nie stanowi wprawdzie regulacji normatywnej, jednakże będąc dokumentem przyjętym w drodze konsensusu i zatwierdzonym przez upoważnioną jednostkę, zawierającym zasady oraz wytyczne zmierzające do uzyskania optymalnego stopnia uporządkowania w określonym zakresie, stanowi ona miarodajne źródło, w oparciu o które należy ustalać znaczenie pojęcia „powierzchni zabudowy”. Przykładowo – wyrok WSA w Poznaniu z: 5.5.2010 r., II SA/Po 58/10; 24.3.2011 r., IV SA/Po 1068/10). W świetle treści Polskiej Normy PN-ISO 9836 powierzchnia obiektu letniskowego stanowi powierzchnię zabudowy. Podobnie rzecz się ma z zadaszonym tarasem o wymiarach […] x […] m, którego powierzchnia także winna być zaliczona do powierzchni zabudowy. Nie jest to element drugorzędny zabudowy, gdyż wyznacza on zewnętrzne krawędzie obiektu w rzucie pionowym.”
Mój komentarz: punkt 4.1. normy PN-ISO 9836:1997 mówi „powierzchnia zabudowy – powierzchnia terenu zajęta przez wykończony budynek, wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznego obrysu ścian zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu”. Czy taras, który nie ma ścian może w takim razie wchodzi do powierzchni zabudowy domku letniskowego? Dodatkowo cytat z normy punkt 4.2 „Loggie i balkony, jako elementy nie obudowane nie podlegają rzutowaniu, nie są więc zaliczane do powierzchni zabudowy”. A czym jest taras domku letniskowego jak nie balkonem, tylko takim na parterze?
Wyrok Naczelny Sąd Administracyjny sygn. II FSK 2014/09 – z dnia 12.04.2011
„Skarżący wnieśli skargę do WSA w Olsztynie, w której zażądali uchylenia zaskarżonej decyzji. Uzasadniając skargę skarżący podali, że organy niezasadnie przyjęły powierzchnię zabudowy (altanki) jako 48,45 m², w tym 14,02 m² powierzchni tarasu. Zdaniem skarżących, powierzchnia zabudowy to 34,43 m², a zatem altana nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.”
„W ocenie WSA w Olsztynie dla oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji niezbędnym było rozważenie, czy cała powierzchnia znajdująca się pod dachem altany (tj. 48,45 m²) może być uważana za budynek. Zauważono, że w myśl art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. pojęcie budynek oznacza obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Skoro powołany przepis odsyła do ustawy Prawo budowlane, to należało sprawdzić definicję budynku zawartą w tymże akcie prawnym. W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o budynku, należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.”
„Z materiału zebranego w sprawie (także z uzasadnienia zaskarżonej decyzji) nie wynika, by powierzchnia altany skarżących, wydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, przekraczała 35 m²” – czyli taras nie powiększa pola powierzchni zabudowy, ale…
„SKO w O. stwierdziło, że organy podatkowe poczyniły i ustaliły takie ustalenia, że powierzchnia zabudowy altany należącej do skarżących przekroczyła 35 m2 i wynosi 48,45 m². Zwrócono uwagę, że jak wskazano w uzasadnieniu decyzji, powierzchnię zabudowy altany należy przyjąć wg obmiaru po zewnętrznym obrysie jej fundamentów. Na takie rozumienie pojęcia powierzchni zabudowy wskazuje przede wszystkim treść § 63 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454; dalej: rozporządzenie MRRiB) – „(…) przez powierzchnię zabudowy rozumie się pole powierzchni figury geometrycznej określonej przez kontur, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, tj. numeryczny opis konturu wyznaczonego przez prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach posadowionych na filarach, kondygnacji opartej na tych filarach – zwanego dalej konturem budynku”. SKO podkreśliło, że takie też stanowisko zajęła biegła w opinii sporządzonej do protokołu oględzin z dnia 30 lipca 2008 r., która powołując się na Polską Normę PN-ISO-9836:1997 wskazała, że do powierzchni zabudowy wlicza się pole powierzchni występujących w obrysie przyziemia takich elementów budynku, jak: prześwity, przejścia i przejazdy, ganki, krużganki, loggie wgłębne i loggio-balkony przystawione, werandy otwarte i oszklone, garaże i wiaty garażowe stanowiące integralną cześć budynku. Zaakcentowano, że biegła uznała, iż w tej konkretnej sprawie powierzchnię zabudowy altany należy ustalić przyjmując powierzchnię budynku wraz z tarasem liczoną, jako pomiar po zewnętrznym obrysie fundamentów. Wynosi ona 48,45 m2 .”
Czy należy się przygotować na bałagan prawny?
W tym przykładzie widać wyraźnie, że projektowo powierzchnia zabudowy jest inna niż podejście przy inwentaryzacji, co jest totalnym absurdem niespójności polskiego prawa w tym zakresie. Druga kwestia do poruszenia to ta Pani biegła (ciekawe dokąd tak biegła orzekając te absurdy). Już tworzenie nowych pojęć loggie wgłębne (a jakie to są „niewgłębne”?). Tutaj cytat z PKN punkt 4.2 powierzchnia zabudowy „Loggie i balkony jako elementy nie obudowane nie podlegają rzutowaniu, nie są więc zaliczane do powierzchni zabudowy” – jest napisane jasno. Dodatkowo „sprinterka” porusza rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków, gdzie jest napisane (sama też tak pisze) „prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji” – a przecież teras nie ma ścian, więc nie można go rzutować do powierzchni zabudowy. Ów pani pisze, że ganki, przejazdy wlicza się, ale jeśli nad nimi są kolejne kondygnacje i w wyniku ich rzutowania powierzchnia „parteru” ma dołożoną powierzchnię zabudowy. Po takich cyrkach sądowych chyba nie ma sensu dalej komentować kolejnych wyroków. Po prostu należy mieć na uwadze, że wyroki sądów są nieobliczalne i dla każdej sytuacji interpretowane według wizji interpretującego.
Jak geodeta ratuje inwestora?
W fazie projektowej inwestycji budowlanej powierzchnia zabudowy to pole walki, żeby nie powiedzieć wojny pomiędzy inwestorem z architektem a aparatem urzędniczym. Jaka to jest wojna i jakie uda się wyrwać wartości liczbowe przy pozwoleniu na budowie dowie się tylko ten, kto spróbuje tej walki. Na szczęście dla inwestorów i architektów, pomiar geodezyjny powierzchni zabudowy nigdy nie da powierzchni zabudowy większej niż z projektu budowlanego. Przepisy omówione powyżej są „elementem przetargowym” w fazie projektowania budynku. Jeśli na tym etapie zostaną poprawnie dokonane wszystkie wyliczenia, to po odbiorze budynku niemożliwe jest uzyskanie większej powierzchni zabudowy. Gdyby było inaczej, zapewne toczyłby się liczne rozprawy i ogłaszane byłyby wyroki o rozbiórki lub o pomniejszanie budynków. Geodetę interesują, bowiem tylko ściany w przyziemiu (bez schodów, tarasów, itp.) a na wyższe kondygnacje patrzymy dopiero jak widzimy kolumny / podpory.
Nowa interpretacja zapowiada chaos
Niedawno wszedłem w posiadanie ciekawego opracowania pochodzącego prosto z Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa z kwietnia 2017 r., na wstępie bardzo dziękuję osobie, która mi te pismo udostępniła. Pismo to a dokładnie odpowiedź na pytania kancelarii prawniczej dotyczy właśnie powierzchni zabudowy.
Najważniejsze kwestie wynikające dla inwestor z tego pisma to:
„(…) w sprawie przepisów związanych ze sposobem obliczania powierzchni zabudowy niniejszym informuję, że Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa nie stanowią więc podstawy do ubiegania się o pożądane rozstrzygnięcie przez właściwym w sprawie organem administracyjnym”.
„W konkretnej sprawie administracyjnej obowiązek należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych (…) spoczywa na organie właściwym do załatwienia sprawy administracyjnej. W odniesieniu do przepisów regulujących proces budowlany dotyczący budowy budynków mieszkalnych organami administracji publicznej właściwymi są: organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta, prezydent miasta na prawach powiatu) lub nadzoru budowlanego (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego).
„(…) należy wskazać, że zgodnie z §8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia ministra Transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z dnia 25 kwietnia 2012r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. poz 462, z późn. zm.) część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna określać w przypadku budynków – powierzchnię zabudowy określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, wymienionej w załączniku do rozporządzenia.” W dalszej części pisma jest kilka razy wymieniona oczywiście norma PN-ISO 9836:1997, więc kwestia tego co wchodzi a co nie wchodzi do pola powierzchni zabudowy jest opisane na początku artykułu.
„W kwestii obowiązywania Polskiej normy PN-ISO 9836:1997 i obowiązku jej stosowania przez organy administracji, należy wskazać że znajduje ona zastosowanie na mocy konkretnego przepisu prawa i we wskazanym w nim zakresie”
„Brak jest natomiast przepisu nakazującego stosowanie Polskiej Norm PN-ISO 9836:1997 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określenie i obliczenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w aktach planowania przestrzennego. W związku z powyższym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może posługiwać się odmienną definicją powierzchnie zabudowy. Stwierdzenie zgodności projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wymaga szczegółowej analizy wszystkich ustaleń tego planu.”
„Niniejsze pismo nie stanowi oficjalnej wykładni prawa i nie jest wiążące dla innych organów administracji publicznej”
Podpisał się Zastępca Dyrektora Departamentu Architektury, Budownictwa i Geodezji.
Szok! Przecież każdy plan miejscowy zawiera liczne definicje (powierzchnia zabudowy, powierzchnia całkowita, powierzchnia usług, powierzchni użytkowa). W planach miejscowych nie przypominam sobie abym widział indywidualny dla danego planu słownik pojęć, tych czy innych pojęć. Do tej pory dla mnie było oczywiste, że jak widziałem pojęcie powierzchni zabudowy to brałem je z PN-ISO 9836:1997 a jeżeli teraz jest furtka, że to może być nieunormowane to. Czy należy się przygotować na bałagan? Rozpatrzmy tylko powierzchnie zabudowy. Pierwsze grupa urzędników rozpatrzy tylko rzut przyziemia (bez schodów, tarasu na parterze, bez wjazdu, itp.) drudzy wliczą te powierzchnie. Trzecia grupa urzędników wliczy do powierzchni rzut wyższych kondygnacji, które są podparte na filarach i inne nie będą patrzeć na filar i od razu zrzutują powierzchnię wyższych kondygnacji, nawet jeżeli to będzie wystające płyta balkonu, a co wolno im. Czwarta grupa urzędników wliczy do powierzchni zabudowy wystający przeważnie ok 40-80cm za obrys ścian dach. Piąta grupa do powierzchni zabudowy wliczy opaskę wokół budynku. Szósta grupa wliczy powierzchnię utwardzeń (kostki na dojazd, chodniki na działce). A kolejne grupy to wszystko wymieszają, a potem przyjedzie geodeta robić inwentaryzację budynku i może już wtedy inwestora nie uratować tylko pogrążyć.
Category: dla inwestora-PLBy Monika Hołub Sierpień 24, 2016
Tags: Adrian Hołubdue diligencefirma geodezyjnageodetageodeta mazowieckiegeodeta warszawaGeodeticinwestowanie w nieruchomościjak wyliczyć powierzchnię zabudowynadwieszenia budynkunieruchomościPolish Geodetic Grouppowierzchnia zabudowyusługi geodezyjne
PreviousPrevious post:Geodetic w Czasopiśmie „Nieruchomości” nr 07/2016 – Norma pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:1997 i PN-70/B-02365NextNext post:Geodetic w Czasopiśmie „Nieruchomości” nr 08/2016 – Czy można nie płacić podatków od garaży wielopoziomowych?

References: art. 5
 art. 2
 art. 36
 FSK 
 art. 1
 art. 3