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Timestamp: 2019-08-21 07:00:00+00:00

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Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | DASV - Die Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e.V.
Kein fern­ab­satz­recht­li­ches Wider­rufs­recht des Mie­ters nach Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te
Der Klä­ger ist Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten in Ber­lin. Im Juli 2015 for­der­te die Beklag­te, eine Kom­man­dit­ge­sell­schaft, ver­tre­ten durch die Haus­ver­wal­tung, den Klä­ger unter Bezug­nah­me auf den Ber­li­ner Miet­spie­gel brief­lich auf, einer (näher erläu­ter­ten) Erhö­hung der Net­to-Kalt­mie­te von 807,87 € auf 929,15 € zuzu­stim­men. Dem kam der Klä­ger zwar zunächst nach, erklär­te jedoch kurz dar­auf den Wider­ruf sei­ner Zustim­mung. Anschlie­ßend ent­rich­te­te er von Okto­ber 2015 bis Juli 2016 die monat­lich um 121,18 € erhöh­te Mie­te ledig­lich unter Vor­be­halt. Mit sei­ner Kla­ge ver­langt er die Rück­zah­lung der für die­se zehn Mona­te ent­rich­te­ten Erhö­hungs­be­trä­ge von ins­ge­samt 1.211,80 € sowie die Fest­stel­lung, dass sich die Net­to-Kalt­mie­te der von ihm gemie­te­ten Woh­nung nicht erhöht habe.
Die Kla­ge hat in den Vor­in­stan­zen kei­nen Erfolg gehabt. Dabei ist das Beru­fungs­ge­richt davon aus­ge­gan­gen, dass im Grund­satz auch bei Zustim­mungs­er­klä­run­gen des Mie­ters zu Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ein fern­ab­satz­recht­li­ches Wider­rufs­recht des Ver­brau­chers bestehe. Im vor­lie­gen­den Fall feh­le es jedoch an einem im Fern­ab­satz geschlos­se­nen Ver­brau­cher­ver­trag (§ 312c Abs. 1 BGB). Denn die Miet­erhö­hungs­ver­ein­ba­rung zwi­schen dem Klä­ger als Ver­brau­cher und der Beklag­ten, die gewerb­lich Woh­nun­gen ver­mie­te, sei zwar unter aus­schließ­li­cher Ver­wen­dung von Fern­kom­mu­ni­ka­ti­ons­mit­teln (Brief), nicht jedoch “im Rah­men eines für den Fern­ab­satz orga­ni­sier­ten Ver­triebs- oder Dienst­leis­tungs­sys­tems” (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB) getrof­fen wor­den. Mit der vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt der Klä­ger sein Kla­ge­be­geh­ren wei­ter.
Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat die Revi­si­on zurück­ge­wie­sen und ent­schie­den, dass — ent­ge­gen einer teil­wei­se im Schrift­tum ver­tre­te­nen Auf­fas­sung — die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklär­te Zustim­mung des Mie­ters zu einem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwen­dungs­be­reich des Ver­brau­cher­wi­der­rufs bei Fern­ab­satz­ver­trä­gen nicht erfasst ist und dem Mie­ter ein dahin­ge­hen­des Wider­rufs­recht nicht zusteht.
Der Wort­laut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Wider­rufs­recht zwar auf “Ver­trä­ge über die Ver­mie­tung von Wohn­raum”. Der Anwen­dungs­be­reich die­ser Vor­schrift jedoch ist dahin­ge­hend ein­schrän­kend aus­zu­le­gen, dass ein Wider­rufs­recht des Mie­ters bei einer Zustim­mungs­er­klä­rung zu einer vom Ver­mie­ter ver­lang­ten Erhö­hung der Mie­te nach den §§ 558 ff. BGB nicht gege­ben ist. Dies folgt aus dem Rege­lungs­zweck sowohl der Bestim­mun­gen über die Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestim­mun­gen über das Wider­rufs­recht des Ver­brau­chers bei Fern­ab­satz­ver­trä­gen.
Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vor­ge­se­he­nen Wider­rufs­recht des Mie­ters einer Woh­nung soll Fehl­ent­schei­dun­gen auf­grund der Gefahr psy­chi­schen Drucks sowie dem typi­scher­wei­se bestehen­den Infor­ma­ti­ons­de­fi­zit des Mie­ters begeg­net wer­den. Die­ser Ziel­set­zung des Geset­zes tra­gen bei Miet­erhö­hun­gen bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te die in den §§ 558 ff. BGB vor­ge­se­he­nen Bestim­mun­gen zum Schutz des Mie­ters bereits unein­ge­schränkt Rech­nung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Text­form zu erklä­ren­de) Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen vom Ver­mie­ter zu begrün­den. Damit soll dem Mie­ter die Mög­lich­keit gege­ben wer­den, die sach­li­che Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens zu über­prü­fen. Schon dadurch kann der Mie­ter sei­nen rechts­ge­schäft­li­chen Wil­len ohne ein Infor­ma­ti­ons­de­fi­zit und außer­halb einer etwai­gen Druck­si­tua­ti­on bil­den. Außer­dem räumt das Gesetz dadurch, dass der Ver­mie­ter frü­hes­tens nach Ablauf des zwei­ten Kalen­der­mo­nats nach Zugang des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens auf Ertei­lung der Zustim­mung kla­gen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mie­ter eine ange­mes­se­ne Über­le­gungs­frist ein, inner­halb derer er sich ent­schei­den kann, ob und gege­be­nen­falls inwie­weit er der Miet­erhö­hung zustimmt. Somit ist bereits durch die Bestim­mun­gen der §§ 558 ff. BGB sicher­ge­stellt, dass der Sinn und Zweck der ver­brau­cher­schüt­zen­den Rege­lun­gen für Ver­trags­ab­schlüs­se im Fern­ab­satz erfüllt ist.
Die Recht­spre­chung des Senats zum Wider­rufs­recht des Mie­ters bei außer­halb von Geschäfts­räu­men (frü­her: in einer Haus­tür­si­tua­ti­on) geschlos­se­nen Ver­brau­cher­ver­trä­gen zwi­schen einem Ver­mie­ter und einem Mie­ter (BGH, Urteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibt hier­von unbe­rührt.
Wei­te­re Infor­ma­tio­nen: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2018&Sort=3&nr=88522&pos=0&anz=168

References: § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 312
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 § 558