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Timestamp: 2017-07-22 22:34:29+00:00

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Lexikon - HS-IMMOSERVICE
Lexikon Erweitern Sie Ihr wissen
Bei jeder Finanzierungsentscheidung, insbesondere beim Bauen, Kaufen und Renovieren von Immobilien, haben Sie es mit Fachbegriffen zu tun, die nicht immer sofort verständlich sind.
Wir wollen aber, dass das Fachvokabular von Katasterämtern, Notaren, Steuerberatern, und auch von Banken kein Buch mit sieben Siegeln für Sie bleibt.
Deshalb überreichen wir Ihnen unser Bau- und Finanzierungslexikon. Hier sind die einschlägigen Begriffe erläutert, die bei Ihren Finanzierungsüberlegungen und bei Gesprächen mit Ihren Beratern eine Rolle spielen.
Verpflichtung des Darlehensnehmers, sich das Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist (Abnahmefrist) auszahlen zu lassen.
Absetzung des Wertverlustes von Wirtschaftsgütern (Absetzung für Abnutzung = AfA), insbesondere von Gebäuden, durch Verteilung der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf die einzelnen Jahre der Nutzung.
– lineare Abschreibung
Absetzung in jährlich gleichen Beträgen. Bei ganz oder teilweise vermieteten Wohngebäuden können gemäß §167Abs. 4 EStG jährlich 2% (bzw. 2,5% bei vor 1925 hergestellten Gebäuden) der Herstellungs-/ Anschaffungskosten (ohne den Wert des Grundstücks), die dem vermieteten Gebäudeteil zuzurechnen sind, von den Einkünften abgesetzt werden. Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die ein Bauantrag nach dem 31.03.1995 gestellt wurde, werden über 25 Jahre mit 4% jährlich abgeschrieben, vgl. §7 Abs. 4 Nr. 1 EStG.
– erhöhte
zur Förderung des Selbstgenutzten Wohneigentums können nach § 10e (früher § 7b) EStG auch zeitlich und betragsmäßig begrenzte erhöhte Abschreibungen geltend gemacht werden.
Soweit ein Wohngebäude bis zum 28.02.1989 angeschafft bzw. im Falle der Herstellung ein Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde, gelten folgende Abschreibungssätze: In den ersten acht Jahren 5%, in den folgenden sechs Jahren je 2,5% und in den darauf folgenden 36 Jahren je 1,25%.
Für Betriebsgebäude im Besitz von Privatpersonen ist eine degressive Abschreibung nur noch möglich, wenn das Gebäude aufgrund eines vor dem 01.01.1994 gestellten Bauantrags hergestellt und vom Steuerpflichtigen aufgrund eines vor dem 01.01.1995 abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden ist. Erfolgten die Herstellung bzw. die Anschaffung zu späteren Zeitpunkten, kann nur noch eine lineare AfA in Höhe von 4% gemäß §7 Abs.4 Nr.1 EStG in Anspruch genommen werden.
Übertragung eines Rechtes auf einen neuen Gläubiger (Darlehensgeber). Bei der Baufinanzierung spielt die Abtretung folgender Rechte eine Rolle: Abtretung einer Grundschuld. Praktisch bedeutsam ist die Abtretung einer Grundschuld besonders bei Umschuldungen. Sie erübrigt die Eintragung einer neuen Grundschuld im Grundbuch zugunsten des neuen Darlehensgebers. Dieser wird jedoch erwarten, ,dass, die Bedingungen der abzutretenden Grundschuld seinen Anforderungen entsprechen (Zinssatz, Nebenleistungen, Vollstreckbarkeit). Auch die Teilabtretung von Grundschulden ist möglich. Abtretung von Rechten und Ansprüchen aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen (Tilgungsaussetzung). Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen (Tilgungsaussetzung).
Von der Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die grundsätzlich für alle Kunden bei der Abwicklung eines Darlehens gelten.
Jahresleistung Zins und Tilgung
Annuitätendarlehen (auch Amortisations- oder Tilgungsdarlehen) sind die bei der Baufinanzierung meist verwendete Darlehensform. Die Bezeichnung kommt von der Art der Verzinsung und Tilgung der Darlehen mit einer gleich bleibenden Jahresleistung (Annuität). Der Kreditnehmer zahlt dabei bis zur vollen Rückzahlung des Darlehens eine gleich bleibende Jahresleistung, die sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Darlehens (Nominalbetrag) errechnet. Mit fortschreitender Tilgung vermindert sich der in der Jahresleistung enthaltene Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt (Jahresleistung). Die Annuitiät wird je nach vertraglicher Vereinbarung in gleichen vierteljährlichen oder monatlichen Teilbeträgen gezahlt (Vierteljahres- oder Monatsraten).
Einigung zwischen dem Verkäufer und Käufer einer Immobilie über den Eigentumsübergang. Die Auflassung wird in der Regel im Rahmen des Kaufvertrages von einem Notar beurkundet. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewirken den Eigentumsübergang.
Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert.
Aufwendungsdarlehen/-zuschüsse
Die Auszahlung (Valutierung ) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Wird das Darlehen ausnahmsweise schon vorher ausgezahlt (z. B. auf Notaranderkonto oder gegen Notarbestätigung), so wird zum Ausgleich für den höheren Aufwand und das Risiko häufig ein Vorvalutierungszuschlag (Vorfälligkeitsentschädigung) erhoben. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt.
Prozentsatz des Darlehensbetrages (Nominalbetrag), den der Darlehensnehmer nach Abzug des vereinbarten Damnums erhält.
Banken zahlen ein Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Nachweise vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständig unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch sowie sonstige von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls verlangte Urkunden und Nachweise, wie z. B. Grenzatteste und Bauschein. Siehe auch Auszahlung.
In der Baubeschreibung beschreibt der Architekt die bei der Ausführung eines Bauvorhabens angewendeten Techniken und eingesetzten Materialien. Anhand der Baubeschreibung können Käufer und Darlehensgeber die Bauweise eines Gebäudes beurteilen. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Antrages auf Baugenehmigung.
Die Baugenehmigung ist das nach der jeweiligen Bauordnung der einzelnen Bundesländer vorgeschriebene förmliche Verfahren für die Genehmigung einer Baumaßnahme (Bauschein), ohne die mit der Durchführung nicht begonnen werden darf. In einigen Bundesländern reicht für bestimmte Baumaßnahmen (insbesondere Wohnungsbau) die Bauanzeige. Steuermodelle
Auszahlungsvoraussetzungen / Baugenehmigung
In der Regel nachrangiges (Rangstelle) Baufinanzierungsdarlehen einer Bausparkasse.
Unternehmen, die Grundstücke erwerben und mit Häusern oder Eigentumswohnungen schlüsselfertig bebauen, um sie Interessenten zum Kauf anzubieten.
b. a. w.-Konditionen
Konditionen, die nur „bis auf weiteres“ gelten (Gleitzinsdarlehen).
Von Banken einmalig erhobene Gebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrages. Sie wird in der Regel bei der Auszahlung des Darlehens abgezogen.
Im Rahmen der Prüfung der Bonität ermittelt die Bank, ob für den Kunden die laufende Belastung aus dem gewünschten Darlehen – unter Berücksichtigung aller sonstigen Verpflichtungen – tragbar ist. Ob das verbleibende Einkommen für den Lebensunterhalt ausreicht und damit die monatliche Belastung tragbar ist, hängt von der Höhe des Einkommens, der Größe der Familie, dem gewohnten Lebensstandard und nicht zuletzt davon ab, wie sicher auch in Zukunft mit diesem Einkommen gerechnet werden kann. Einen allgemein verbindlichen Satz für ein Mindesteinkommen gibt es daher nicht. Finanzierungsplan und Einkommensnachweise.
Die Beleihungsgrenze für erststellige (Rangstelle) Hypotheken beträgt 60% des vorsichtig ermittelten Grundstücks- und Gebäudewerts (Beleihungswert, Wertermittlung). Die Mittel für solche Darlehen beschafft sich die Hypothekenbank durch den Verkauf von Pfandbriefen. Hypothekenbanken geben aber auch Darlehen, die diese Grenze überschreiten. – in der Regel bis zu 80% der Herstellungskosten oder des Kaufpreises (Nachrangfinanzierung).
Mit Beleihungsobjekt bezeichnet man Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als Sicherheit für eine Baufinanzierung dienen.
Bereitstellungszinsen Zinsen, die von der Bank für den Zeitraum zwischen Darlehenszusage und Auszahlung berechnet werden. Sie sind notwendig, weil die Bank die Mittel bereits bei der Darlehenszusage durch den Verkauf von Pfandbriefen beschafft und für die sie selbst Zinsen zahlen muss.
Bewirtschaftungskosten Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, z. B. Heizkosten, Grundsteuer, …
Jede Bank prüft aufgrund gesetzlicher Vorschriften bei ihrer Kreditentscheidung die Bonität (Kreditwürdigkeit) des Kunden, d. h. ob er nach Abzug der für eine angemessene Lebensführung erforderlichen Beträge von seinen regelmäßig erzielten Einkünften in der Lage ist, die laufenden Kreditkosten (Belastung) zu zahlen. Weiter prüft die Bank, ob sein bisheriges Verhalten Gewähr dafür bietet, dass er eingegangenen Verpflichtungen pünktlich nachkommt. Zu diesem Zweck werden häufig auch Auskünfte (Schufa ) eingeholt. Die Bonitätsprüfung liegt nicht zuletzt auch im Interesse des Kunden.
Versicherung des Gebäudes gegen Feuerschäden. Sie soll im Schadensfall die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes decken (Neuwertversicherung). Eine ausreichende Brandversicherung muss bei der Baufinanzierung nachgewiesen werden.
Durch einen Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Darlehensgeber, für die Erfüllung der Verpflichtungen des Darlehensnehmers Einzustehen . In der Regel verlangt der Darlehensgeber eine so genannte selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Bürge in Anspruch genommen werden kann, ohne dass die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners feststehen muss. Bei der Baufinanzierung werden Bürgschaften übernommen im öffentlich geförderten Wohnungsbau durch die Wohnungsbauförderungsanstalten, die Bundesländer u. a. durch öffentlich-rechtliche Kreditinstitute bei Nachrangfinanzierungen durch Banken, Privatpersonen u. a. als Zusatzsicherheit.
Soweit im Rahmen der Wohnungsbaufinanzierungen Bürgschaften, insbesondere von Kreditinstituten, eingesetzt werden, erhebt der Bürge für die Übernahme des Risikos sowie den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr (Avalgebühr), die dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird.
Oft als Disagio bezeichnet, ist die Differenz zwischen dem Nominalbetrag (Rückzahlungsbetrag) und dem Auszahlungsbetrag eines Hypothekendarlehens. Das Damnum kann steuerlich abgesetzt werden, wenn eine Immobilie erworben wird, die vermietet werden soll; bei Selbstgenutztem Wohneigentum kann ein Damnum nur in Höhe einer Finanzierungskostenpauschale von DM 3.500,- berücksichtigt werden. Bei der Vereinbarung eines Damnums ist der Darlehensnominalzins entsprechend niedriger. Siehe auch Auszahlungskurs, Konditionen.
Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag (Darlehensurkunde, Beleihungsvertrag) werden die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Besicherung (Sicherheiten) sowie die zugrunde liegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden durch Bestellung einer Grundschuld gesichert.
Hypotheken, die als Sicherheit für die von den Hypothekenbanken ausgegebenen Pfandbriefe dienen.
Nach der Preisgabenverordnung (PAngV ) muss bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben werden. Bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis „effektiver Jahreszins“. Wenn jedoch eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmter Faktoren während der Laufzeit vorbehalten ist, wird er mit „anfänglicher effektiver Jahreszins“ bezeichnet. Im Wesentlichen wird der Effektivzins vom Nominalzins, dem Auszahlungskurs (Damnum), der Tilgung, der Tilgungsverrechnung (soweit der Termin der Tilgungsverrechnung von den Zahlungsterminen abweicht) und der Zinsfestschreibungsdauer bestimmt. Mit Hilfe des Effektivzinses können nur Darlehensangebote mit gleicher Zinsfestschreibung verglichen werden. Auch die übrigen in die Effektivzinsermittlung einbezogenen Faktoren (insbesondere Tilgungsfreijahre, Tilgungssatz, Art der Tilgungsverrechnung und Bearbeitungsgebühren) müssen für einen zutreffenden Preisvergleich identisch sein. dassaber die Berechnungsfaktoren meist nicht bekannt sind, ist der Preisvergleich über den Effektivzins problematisch. Auch bleibt eine Reihe preisbestimmender Faktoren nach der PAangV (z.B. die Kosten einer bei Bauspardarlehen meist obligatorischen Risikolebensversicherung) unberücksichtigt.
Bei einer Baufinanzierung gelten als Eigenkapital Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (soweit sie zuteilungsreif sind, also ohne Zwischenfinanzierung sofort zur Verfügung stehen) und der Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren. Im weiteren Sinne rechnen zu den Eigenmitteln das bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen, Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen, öffentliche Zuschüsse sowie Eigenleistungen/Verwandtenhilfe. Damit die Belastung tragbar bleibt, sollten bei der Baufinanzierung ca. 20 bis 30% der Herstellungs- oder Erwerbskosten durch Eigenkapital gedeckt sein.
Selbsthilfearbeiten, mit denen entsprechende Handwerkerlohnkosten eingespart werden, können der Bauherr, seine Angehörigen, Nachbarn, Arbeitskollegen und Bekannte erbringen. Eigenleistungen können andere Eigenmittel (Eigenkapital) jedoch nur begrenzt ersetzen.
Nutzung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken. Wichtig insbesondere als Voraussetzung für die Gewährung der Eigenheimzulage.
Eigentum an einer Wohung in einem Mehrfamilienhaus. Im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.
Ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für die Bemessung verschiedener Steuern, insbesondere der Grundsteuer.
Einkommensnachweise Zu den Einkommensnachweisen gehören Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, Einkommensteuerbescheide, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie andere zum Nachweis eines Einkommens geeignete Belege. Die Einkommensnachweise dienen im Rahmen der Bonitätsprüfung zur Ermittlung der tragbaren monatlichen Belastung.
Ein zeitlich (in der Regel auf 99 Jahre) begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Erbbaurechte werden mit gewissen Einschränkungen von den Banken wie ein eigenes Grundstück beliehen.
Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird (daher auch als Fälligkeitsdarlehen bezeichnet). Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Tilgungsaussetzung.
Fertighaus, Ausbauhaus
Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude. Fertighäuser werden meist schlüsselfertig geliefert, möglich ist eine Lieferung als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Innenausbaus vom Bauherrn in Eigenleistung erbracht wird. Fertighäuser werden, von Ausnahmen abgesehen, wie konventionell errichtete Häuser beliehen. Bei Fertighäusern erwartet die Lieferfirma üblicherweise eine so genannte Zahlungsgarantie durch die Bank. Damit soll sichergestellt werden, dassder Kaufpreis zu dem vereinbarten Termin gezahlt wird, und zwar unabhängig davon, ob die von der Bank genannten Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind oder nicht. Die Kosten einer solchen Zahlungsgarantie fallen zusätzlich an.
Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen bestimmten Zeitraum (Zinsfestschreibung, Konditionen) garantiert. Im Gegensatz hierzu können sich die Zinsen bei einem Gleitzinsdarlehen jederzeit ändern. Die Festzinshypothek ist das Markenzeichen der Hypothekenbanken.
Finanzierung, die bei einer Bank beantragt wird, und die nur von dieser Bank oder aber als „Paket“ von Krediten verschiedener Banken bereitgestellt wird (Verbundfinanzierung).
Zusammenstellung aller Herstellungs- oder Erwerbskosten einerseits und der zur Finanzierung dienenden Eigen- und Fremdmittel anderseits. Die Differenz zwischen Gesamtkosten und Eigenmitteln ist der Kreditbedarf. Die aufgenommenen Fremdmittel müssen den Kreditbedarf in voller Höhe decken, damit der Finanzierungsbedarf gesichert ist.
Beim Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank in der Regel durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Werden einzelne Eigentumswohnungen in der Bauphase verkauft, so muss der Käufer häufig bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Verkaufspreis leisten. Zum Schutz des Käufers verpflichtet die Makler- und Bauträgerverordnung den Bauträger, Teilzahlungen in der Bauphase nur entgegenzunehmen, wenn durch eine entsprechende Freistellungserklärung (der Bank des Bauträgers) sichergestellt ist, dassdie gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bauträgers freigestellt wird. Viele Banken zahlen ein dem Käufer zugesagtes Darlehen aber erst dann aus, wenn die Globalgrundschuld auf dem Wohneigentum des Käufers gelöscht ist. In solchen Fällen ist dann eine Zwischenfinanzierung nötig.
Finanzierungsmittel, die als Darlehen, in der Regel von Banken, zur Verfügung gestellt werden. Spezialisiert auf die Gewährung von langfristigen Baudarlehen sind die Hypothekenbanken.
Kosten, die einer Bank bei der Beschaffung von zinsgünstigen Finanzierungsmitteln entstehen. Sie werden als Damnum bei den Konditionen berücksichtigt.
Gesamtbaufinanzierung
Mehrere Darlehensnehmer eines Darlehens. Jeder Gesamtschuldner ist unabhängig vom anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank ist dabei in der Wahl des von ihr in Anspruch genommenen Gesamtschuldners frei, sie darf die Leistung jedoch nur einmal verlangen.
Hypothekenbanken finanzieren auch gewerblich genutzte Objekte, also Büro- und Geschäftshäuser, Lagergebäude, Werkstatt- und Fabrikgebäude, Hotels etc. Gerade bei solchen Objekten bringt eine langfristige Finanzierung mit Festzinshypotheken in der Regel eine wesentliche Verbesserung der Finanzierungsstruktur und eine solide Kalkulationsbasis.
Im Gegensatz zu einem Festzinsdarlehen kann der Darlehensgeber bei einem Gleitzinsdarlehen die Zinsen jederzeit einseitig ändern (Zinsänderungsrisiko variabler Zins, b. a. w.-Konditionen ).
Beim Amtsgericht geführtes Register, in das das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf ihm ruhende Belastungen eingetragen sind. Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (z. B. Käufer) eingesehen werden.
Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die jedermann mit berechtigtem Interesse verlangen kann. Die rangrichtige Eintragung einer Grundschuld ist dem Darlehensgeber durch einen beglaubigten Grundbuchauszug nachzuweisen.
Eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken anfällt (in der Regel 2%) des Kaufpreises), und für die Käufer und Verkäufer gemeinsam haften.
Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten. Die Grundschuld hat in der Praxis in den letzten Jahren die Hypothek als Sicherungsinstrument weitgehend verdrängt. Die Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek – aufgrund ihrer rechtlichen Ausgestaltung: Konditionenanpassungen, Umschuldungen, Abtretungen sowie Nachbelastungen sind ohne zusätzliche Grundbucheintragungen möglich.
In einer notariellen Urkunde erklärte Zustimmung des Grundstückeigentümers zur Belastung seines Grundstücks (Grundschuld), verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.
Eine Steuer auf Grundvermögen, die aufgrund des Einheitswertes festgesetzt und von der Gemeinde erhoben wird.
Alle Kosten, die beim Bau eines Gebäudes anfallen und daher durch Eigen- oder Fremdmittel finanziert werden müssen. Beim Erwerb von fertigen Gebäuden spricht man von Erwerbs- oder Anschaffungskosten statt von Herstellungskosten. Herstellungskosten sind danach im einzelnen: die Grundstückskosten einschließlich Erschließungskosten; die Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten); die Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen, während der Bauzeit anfallende Zinsen etc.); Kosten für die Außenanlagen sowie sonstige Nebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebühren, Grunderwerbsteuer, Damnum etc.). Zu den Anschaffungskosten zählen der (angemessene) Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten; Nebenkosten (Herstellungskosten). Hypothekenbanken beleihen Wohngebäude in der Regel bis max. 80% der angemessenen Herstellungs-/Anschaffungskosten. Im Steuerrecht sind Herstellungskosten nur diejenigen Kosten, von denen Abschreibungen vorgenommen werden können.
Kurzform für Hypothekendarlehen. Hierunter versteht man ein langfristiges Darlehen, zu dessen Absicherung ein Grundpfandrecht (Grundschuld) im Grundbuch eingetragen wird. Das Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken ist eine traditionsreiche und bewährte Form der Baufinanzierung. Es zeichnet sich durch einen für viele Jahre fest vereinbarten Zins aus. Der Darlehensnehmer ist damit vor kurzfristigen, überraschenden Zinsschwankungen sicher. Im rechtlichen Sinn versteht man unter einer Hypothek ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. In der Praxis ist die Hypothek heute weitgehend durch die Grundschuld ersetzt.
Hypothekenbanken sind seit über 100 Jahren auf langfristige, grundpfandrechtlich gesicherte Finanzierungen spezialisierte Banken (Realkreditinstitute). Sie unterliegen besonderen gesetzlichen Regelungen (Hypothekenbankgesetz). Ihr Markenzeichen ist die Festzinshypothek. Die dafür notwendigen Mittel beschaffen sie sich durch den Verkauf von Pfandbriefen. Gegenwärtig gibt es in der Bundesrepublik 27 Hypothekenbanken.
Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einem Beleihungsobjekt abgesichert wird (Grundschuld).
Unbebautes oder bebautes Grundstück; bei bebauten Grundstücken einschließlich der darauf errichteten Gebäude.
Die Jahresleistung oder Annuität errechnet sich bei einem Annuitätendarlehen aus dem Darlehensnominalbetrag, dem Zinssatz und dem Tilgungssatz. Hierzu das folgende Beispiel: Nominalbetrag des Darlehens € 100.000, Zinssatz 6%, Tilgungssatz 1%: Jahresleistung = 100.000 × (6+1) / 100 = € 7.000. dass die Jahresleistung immer gleich bleibt , vermindert sich mit fortschreitender Tilgung der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Durch diesen Effekt der wachsenden Tilgungen innerhalb der gleich bleibenden Jahresleistungen ist das Darlehen bereits nach rd. 33 Jahren voll zurückgezahlt.
Bei den Katasterämtern (Liegenschaftsämtern) geführte Verzeichnisse mit den „technischen“ Daten der Grundstücke einer Gemeinde. Die Katasterämter erstellen Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und amtliche Lagepläne (Flurkarten), die wichtige Unterlagen für die Baufinanzierung sind.
Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen. Im Allgemeinen rechnet man hierzu: Nominalzins, Auszahlungskurs, Dauer der Zinsfestschreibung, Tilgungssatz und Tilgungsbeginn (Tilgung), Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren. Nur aus dem sorgfältigen Vergleich aller Einzelkonditionen lässt sich ermitteln, ob ein Darlehensangebot preisgünstiger ist als ein anderes. Zur Problematik des Effektivzinses siehe dort. Von den Konditionen zu unterscheiden sind die Allgemeinen Darlehensbedingungen, die die sonstigen Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer regeln.
Auch: Zinsanpassung, Bedingungsanpassung, Prolongation. Hypothekenbanken garantieren einen für mehrere Jahre festen Zins (Festzinshypothek). Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer ein Angebot, dessen Konditionen sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt richten. der Darlehensnehmer kann dem widersprechen, allerdings mit der Folge, dasser dann sein Restdarlehen an die Bank zurückzahlen muss.
Einseitige Erklärung des Darlehensnehmers oder Darlehensgebers zur Beendigung des Darlehensvertrages. Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken sind seitens der Bank bei vertragsgemäßer Abwicklung unkündbar. Der Kunde kann dagegen das Darlehen zu bestimmten vertraglich vereinbarten Terminen schriftlich kündigen, in der Regel bei Ablauf der Zinsfestschreibung.
Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zu vollständigen Rückzahlung. Darlehen der Hypothekenbanken haben Laufzeiten von durchschnittlich 30 Jahren. Lange Laufzeiten sind ein Vorteil, denn sie ermöglichen eine niedrige laufende Belastung. Nicht zu verwechseln mit der Laufzeit eines Darlehens ist die Zinsfestschreibung, d. h. der Zeitraum, für den feste Zinsen vereinbart sind.
Verbesserung des Wohn- oder Nutzwertes eines bestehenden Gebäudes durch Anpassung z. B. des Grundrisses oder der Ausstattung an moderne Anforderungen. Zu unterscheiden hiervon ist die Renovierung, die der Erhaltung oder Wiederherstellung des vorhandenen baulichen Zustands dient. Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen können mit Darlehen der Hypothekenbanken finanziert werden. Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen werden durch staatliche Darlehen, Zuschüsse oder Steuervergünstigungen gefördert. Nähere Auskünfte hierzu erteilen die örtlichen Ämter für Wohnungswesen oder die Finanzämter.
Sie wird erforderlich, wenn die ursprünglich geplanten Kosten bei der Durchführung des Bauvorhabens überschritten werden. Beruhen die Mehrkosten nicht auf werterhöhenden Maßnahmen, ist die Nachfinanzierung möglicherweise erschwert, wenn nach dem ursprünglichen Finanzierungsplan die Beleihungsgrenzen der Darlehensgeber bereits weitgehend ausgeschöpft waren. Deshalb sollten Planänderungen während der Bauausführung möglichst vermieden werden. Als Nachfinanzierung bezeichnet man häufig auch die zusätzliche Darlehensaufnahme auf ein beliehenes Objekt, z. B. für Modernisierungen.
Entgelt, das bei Nichtabnahme (Abnahmeverpflichtung) des Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dasssie die für das Darlehen vorgesehenen Mittel bereits beschafft hatte.
Der im Darlehensvertrag vereinbarte Nennbetrag eines Darlehens. Der Auszahlungsbetrag liegt häufig unter dem Nominalbetrag (Auszahlungskurs).
Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Es ist der an den Darlehensgeber zu zahlende Zins, im Gegensatz zum Effektivzins, bei dem es sich nur um eine mehr oder weniger theoretische Vergleichsgröße handelt.
Auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern. Das Notaranderkonto ermöglicht die vorzeitige Darlehensauszahlung (Valutierung ) zur Kaufpreisabwicklung, solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Hierfür wird von der Bank in der Regel ein so genannter Vorvalutierungszuschlag erhoben.
Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dassder rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Die Notarbestätigung ermöglicht die vorzeitige Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist.
Bei besonders wichtigen Geschäften sieht der Gesetzgeber zum Schutz der Betroffenen eine Beurkundung durch den Notar vor. Dies gilt insbesondere für Grundstückskaufverträge und die Belastung von Grundstücken mit einer Grundschuld (Grundschuldbestellung).
Jeder Bürger kann grundsätzlich nur einmal im Leben für die Herstellung/den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum eine Eigenheimzulage erhalten; wurde z. B. bereits einmal die Förderung gemäß §10e EStG in Anspruch genommen, ist ein so genannter Objektverbrauch eingetreten. Fallen, etwa bei Verkauf oder Umzug, die Voraussetzungen für die Eigenheimförderung vor Ablauf von acht Jahren weg, so kann für die nicht ausgenutzten Jahre die Förderung für ein so genannter Folgeobjekt beansprucht werden.
Im Rahmen der Eigenheimförderung (Eigenheimzulage) werden neben der Grundförderung und der Kinderzulage weitere Zulagen für bestimmte ökologische sinnvolle Baumaßnahmen gewährt: Für den Einbau von Solaranlagen, Wärmepumpen und Anlagen zur Wärmerückgewinnung beträgt die Zulage maximal DM 500,- pro Jahr, bei Bau eines Niedrigenergiehauses erhält man maximal DM 400,- pro Jahr. Beide Zulagen sind davon abhängig, dassdie Ökomaßnahme bis 01.01.2002 abgeschlossen ist; die Förderung beträgt jeweils acht Jahre.
Von Hypothekenbanken ausgegebene festverzinsliche Wertpapiere, die der Mittelbeschaffung (Refinanzierung) für Darlehen dienen. Pfandbriefe, die der Refinanzierung von Hypothekendarlehen dienen, müssen aufgrund gesetzlicher Vorschriften jederzeit in gleicher Höhe durch erststellige Hypotheken mit mindestens gleichem Zinssatz gedeckt sein.
Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen (Vorlasten) Aufschluss über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden.
Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgte (zurückgezahlte) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens kann anhand des Tilgungsplans festgestellt werden.
Für den Fall des unerwarteten Ablebens des Hauptverdieners einer Familie ist der Abschluss einer Risiko-Lebensversicherung eine sinnvolle Ergänzung bei der Übernahme größerer Verpflichtungen aus einer Baufinanzierung.
Anspruch des Grundstückseigentümers gegenüber der Bank auf Übertragung oder Löschung der Grundschuld, sobald die durch die Grundschuld gesicherten Verpflichtungen erfüllt sind (Zweckbestimmungserklärung). Nachrangige Grundschuldgläubiger lassen sich häufig vom Grundstückseigentümer die Rückgewähransprüche abtreten.
Einseitige Erklärung der Bank zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Darlehensvertrages, wenn feststeht, dassdie Auszahlungsvoraussetzungen innerhalb der Abnahmefrist nicht erfüllt werden. In diesem Fall kann die Bank Schadenersatz wegen Nichterfüllung (Nichtabnahmeentschädigung) verlangen.
Auch: Taxe, Wertgutachten. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften benötigt die finanzierende Bank in der Regel zur Ermittlung des Beleihungswerts eines Objekts die Schätzung eines Sachverständigen. Dabei werden z. B. die Lage des Grundstücks, der Zustand des darauf errichteten Gebäudes und der erzielte oder erzielbare Mietertrag sowie die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigt.
Auch: Taxkosten. Für die Schätzung werden dem Darlehensnehmer Gebühren in Rechnung gestellt und im allgemeinen bei der Auszahlung des Darlehens einbehalten.
Abkürzung für: Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer Kreditgebender Wirtschaftsunternehmen, um einerseits Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft und andererseits Kreditnehmer vor übermäßiger Verschuldung zu bewahren. Die Schufa erhält zu diesem Zweck von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Die Schufa stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfügung.
Schuldübernahme ist der im Einvernehmen aller Vertragsparteien vorgenommene Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in einen bestehenden Darlehensvertrag unter gleichzeitigem Ausscheiden des bisherigen Darlehensnehmers. In der Praxis ist der Käufer eines Hauses gelegentlich daran interessiert, die vom Verkäufer aufgenommene Finanzierung zu übernehmen. dassdie Schuldübernahme der Zustimmung der Bank bedarf, empfiehlt es sich für Verkäufer und Käufer, bereits vor Abschluss des Kaufvertrages mit der Bank Kontakt aufzunehmen, um zu klären, ob und ggf. unter welchen Bedingungen die Bank einer Schuldübernahme zustimmt.
Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen Darlehenszinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten steuermindernd abzusetzen.
Im Rahmen einer langfristigen Baufinanzierung sind vom Darlehensnehmer Sicherheiten zu stellen. Dies sind vor allem Grundpfandrechte (Grundschuld), im Einzelfall auch Bürgschaften oder sonstige Zusatzsicherheiten.
Zweck(bestimmungs)erklärung
Bestimmte Aufwendungen eines Steuerpflichtigen, die steuermindernd von den Einkünften abgesetzt werden dürfen (z.B. Kosten vor Bezug eines Eigenheims Vorkosten, Aufwendungen für die Altersvorsorge).
Steuerliche Vergünstigungen für den Wohnungsbau. Insbesondere durch Abschreibungen, Berücksichtigung von Vorkosten, Sonderausgaben und Schuldzinsenabzug.
Eigenheimzulage, Kinderzulage, ökologische Baumaßnahmen
Unter dem Begriff Steuermodell werden so genannte Bauherren-, Bauträger-, Erwerber-, Erhaltungs- und andere Modelle zusammengefasst , deren Ziel es ist, beim Erwerb von Grundeigentum durch einen möglichst hohen Anteil an Werbungskosten Steuern zu „sparen“. Zahlreiche Steuermodelle haben in den letzten Jahren die Erwartungen der Zeichner (Bauherrengemeinschaft) nicht erfüllt. In einigen Fällen haben die Finanzverwaltungen die Modelle insgesamt oder die in Ansatz gebrachten Werbungskosten gar nicht bzw. nur teilweise anerkannt. In anderen Fällen ist der erwartete Mietertrag oder Wertzuwachs ausgeblieben.
Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen – nach Baufortschritt – ausgezahlt (valutiert ) wird.
Regelmäßige Leistungen des Darlehensnehmers zur Rückzahlung des Darlehens (Amortisation, Jahresleistung).
Bereitschaft der Bank, die vereinbarte Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen oder einer Kapitallebensversicherung auszusetzen. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen. Darlehen mit Tilgungsaussetzung werden häufig auch Bankvorausdarlehen genannt.
Die Hypothekenbanken sind unter bestimmten Umständen bereit, die Tilgung erst nach den ersten schwierigen Jahren beginnen zu lassen, so dassder Darlehensnehmer in dieser Zeit nur Zinsen zu zahlen braucht
Der Tilgungsplan gibt Auskunft über den planmäßigen Verlauf für die Verzinsung und Tilgung eines Darlehens. Er enthält in der Regel die Leistung für die einzelnen Zahlungsperioden (Jahresleistung, Vierteljahresrate, Monatsrate), den Zinsbetrag, den Tilgungsbetrag und die jeweilige Restschuld.
Wird in einem Darlehensvertrag ein Damnum vereinbart, erhält der Darlehensnehmer bei der Auszahlung des Darlehens einen um das Damnum ermäßigten Betrag. Eine hieraus entstehende Finanzierungslücke lässt sich mit einem Zusatzdarlehen zur Finanzierung des Damnums ganz oder teilweise schließen. Dieses Tilgungsstreckungsdarlehen wird zuerst getilgt, währenddessen bleibt das Hauptdarlehen tilgungsfrei (daher die Bezeichnung „Tilgungsstreckung“).
Treuhandauszahlungen sind Zahlungen an vertrauenswürdige Dritte mit der Auflage, über das Geld nur zu verfügen, wenn die vom Zahlenden gemachten Auflagen erfüllt sind. Zu den wichtigsten Treuhandzahlungen gehören Zahlungen auf ein Notaranderkonto und Zahlungen an Banken. Letztere werden häufig bei Umschuldungen eingesetzt. Hier zahlt die Bank an das abzulösende Kreditinstitut mit der Auflage, nur gegen Abtretung oder Löschung der für das abzulösende Institut eingetragenen Grundschuld über das Geld zu verfügen.
Bauvolumen eines Gebäudes. Die Berechnung des umbauten Raumes (auch Kubatur genannt) gehört zu den Bauunterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens zur Ermittlung des Beleihungswertes Wertermittlung des zu finanzierenden Objektes benötigt.
Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen. Eine Umschuldung kommt in Frage, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Hypothekendarlehen umgewandelt werden sollen; wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek einer Hypothekenbank treten soll oder wenn die Konditionen des bisherigen Darlehens auslaufen Konditionenanpassung und der Darlehensnehmer mit einer Verlängerung des Darlehens nicht einverstanden ist oder aus sonstigen Gründen die Bank wechseln möchte.
Marktwert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks an einem bestimmten Stichtag. Wertermittlung
Entgelt für die der Bank entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens.
Bei dem Erwerb oder der Anschaffung eigengenutzter Immobilien können vor dem Einzug anfallende Finanzierungskosten, wie zum Beispiel Bauzeitzinsen und Damnum, zusätzlich mit DM 3.500,- pauschal wie Sonderausgaben vom Gesamtbetrag der Einkünfte bei der Einkommensteuerveranlagung abgesetzt werden. So genannte Erhaltungsaufwendungen, die vor Bezug der selbstgenutzten Immobilie entstehen, werden bis zu einer Höhe von DM 22.500,- wie Sonderausgaben berücksichtigt.
Darlehen mit kurzer Zinsfestschreibung (bis zu 2 Jahren). Der Darlehensnehmer kann in der Regel während der Laufzeit des Vorschaltdarlehens jederzeit – bei demselben Darlehensgeber – auf ein Darlehen mit langfristigem Zins „umsteigen“.
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind bestimmte Aufwendungen (z. B. Darlehenszinsen, Damnum, Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten) steuerlich abzugsfähige Werbungskosten.
Die Wertermittlung dient der Ermittlung des Verkehrswertes, der häufig die Grundlage für den Kaufpreis eines Hauses bildet, und der Ermittlung des Beleihungswertes. Unter Beleihungswert wird der dauerhafte Wert (nicht zu verwechseln mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten) verstanden. Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff des Hypothekenkredites und dient der Ermittlung der Beleihungsgrenze sowie der längerfristigen Risikobeurteilung durch die Bank und ist damit Teil der Kreditentscheidung. Während der Verkehrswert im wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt wird, werden bei der Beleihungswertermittlung die dauerhaften Eigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge zugrunde gelegt, dassdas bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll. Der Beleihungswert liegt daher häufig niedriger als der Verkehrswert. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert, der sich aus Boden- und Gebäudewert zusammensetzt, ermittelt. Bei der Ermittlung des Gebäudewertes wird ein gewisser Sicherheitsabschlag zu den jeweils aktuellen Herstellungskosten in Ansatz gebracht. Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf Basis des Sach- und Ertragswertes bestimmt, wobei der Ertragswert im Vordergrund steht. Der Ertragswert orientiert sich an den auf Dauer erzielbaren Mieteinnahmen.
Für die Bewertung von Wohngebäuden ist die Wohnfläche wichtig. Die Wohnflächenberechnung gehört deshalb zu den Unterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens benötigt.
Zeitraum, für den die Konditionen von der Hypothekenbank garantiert werden. Die Darlehen der Hypothekenbanken werden mit Festzins angeboten. Der Darlehensnehmer kann dabei in der Regel zwischen Zinsfestschreibungen bis zu 20 Jahren wählen. In Einzelfällen ist auch die Zinsfestschreibung für die volle Darlehenslaufzeit (bei 1% Anfangstilgung ca. 30 Jahre) möglich. Die Zinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, dassder Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher kalkulieren kann. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, sich den Niedrigzins durch Wahl einer möglichst langfristigen Zinsfestschreibung zu sichern.
Nominalzins / Effektivzins
Neben den üblichen Sicherheiten können unter bestimmten Umständen Zusatzsicherheiten erforderlich sein. Zu den gebräuchlichsten gehören Bürgschaften von Banken, vom Arbeitgeber, Mitverpflichtungen von Verwandten, die Abtretung von Ansprüchen aus Kapital- und Risikolebensversicherungen oder aus Bausparverträgen sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren.
Eigentümer eines vor dem 1.1.1987 fertig gestellten Zweifamilienhauses können bis 1998 noch die bis Ende 1986 geltenden Steuervorteile wahrnehmen. Für ab 1987 errichtete Gebäude gibt es keine steuerlichen Sondervergünstigungen mehr.
Dient zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs bis zur Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel. Zugesagte Mittel können in der Bauphase nicht immer so schnell zur Verfügung gestellt werden, wie es z. B. zur Begleichung der in kurzen Abständen anfallenden Handwerkerrechnungen erforderlich ist.
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