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Timestamp: 2020-04-03 01:10:24+00:00

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﻿ Bei einer Stadt lag der Flächenbedarf für vier Parkplätze mit zusammen 149 Stellplätzen bei 4 697 m je Stellplatz zwischen
Bei der Festsetzung der Ablösebeträge ist von einem realistischen Flächenbedarf auszugehen. Allein für einen Stellplatz sind mindestens 11,5 m² anzusetzen. Hinzu kommen die anteiligen Flächen für die Fahrgassen sowie die Zu- und Abfahrten. Die Größe der erforderlichen Flächen ist aufgrund der örtlichen Besonderheiten zu ermitteln.
Bei einer Stadt lag der Flächenbedarf für vier Parkplätze mit zusammen 149 Stellplätzen bei 4 697 m² (je Stellplatz zwischen 25,3 und 39,1 m², im Durchschnitt 31,5 m²).
In einer anderen Stadt wurde dagegen für einen ebenerdigen Stellplatz lediglich eine Fläche von 12,5 m² in die Kalkulation einbezogen.
Bei ebenerdigen Parkplätzen ist von einem Flächenbedarf von mindestens 25 m² je Stellplatz auszugehen. Bei einem geringeren Flächenansatz werden der Kalkulation der Ablösebeträge zu niedrige Grunderwerbs- und Herstellungskosten zugrunde gelegt. Einnahmeausfälle der Kommunen sind die Folge.
4. Stellplatzablöseverträge
Ist die Herstellung notwendiger Stellplätze oder Garagen nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich, oder ist sie aufgrund einer Satzung nach § 88 Abs. 3 LBauO untersagt oder eingeschränkt, kann der betroffene Bauherr, wenn die Gemeinde zustimmt, die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen durch Zahlung eines Geldbetrags an die Gemeinde erfüllen. Die Höhe des Geldbetrags je Stellplatz oder Garage ist durch Satzung festzulegen (§ 47 Abs. 4 LBauO).
Ein Rechtsanspruch des Bauherrn auf Ablösung von der Stellplatzverpflichtung besteht nicht. Stimmt die Gemeinde dem Ablöseverlangen nicht zu, kann die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung nicht erteilen. Der Bauherr muss dann die notwendigen Stellplätze auf seinem Baugrundstück oder auf einem in zumutbarer Entfernung liegenden anderen Grundstück ­ nach öffentlichrechtlicher Sicherung (Baulast, § 86 LBauO) ­ errichten.
Sofern die Gemeinde zustimmt, hat dies zur Folge, dass der Bauherr von der Verpflichtung zur Herstellung der Stellplätze entbunden wird. In diesem Fall ist die Gemeinde verpflichtet, mit dem Betroffenen vor der Erteilung der Baugenehmigung eine Stellplatzablösevereinbarung zu schließen, in der der Ablösebetrag festgelegt wird (öffentlich-rechtlicher Vertrag).
In einigen Gemeinden wurden keine Ablöseverträge mit den betroffenen Bauherren geschlossen, obwohl die Baugenehmigungen entsprechende Nebenbestimmungen über die Stellplatzablöseverpflichtung enthielten und die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben waren.
So wurden z. B. bei einer Stadt für fünf Stellplätze keine Verträge geschlossen (Einnahmeausfall insgesamt 7 500).
Die in öffentlich-rechtlichen Ablöseverträgen getroffenen Verpflichtungen wurden von Kommunen zu ihrem eigenen finanziellen Nachteil nicht immer erfüllt. Eine Stadt hatte z. B. in den Jahren 1982 bis 1988 mit zwei Stellplatzverpflichteten Ablöseverträge über 46 Stellplätze geschlossen. Danach waren aufgrund § 71 Abs. 7 LBauO 71) die Stellplätze durch die Verwaltung in zumutbarer Entfernung von dem zu bebauenden Grundstück bereitzustellen und den Stellplatzpflichtigen ein Nutzungsrecht einzuräumen.
Die Verwaltung ist dieser Verpflichtung nicht nachgekommen. Dies hatte zur Folge, dass Ablösebeträge in Höhe von insgesamt 192 000 nicht eingefordert werden konnten.
Die Stadt hätte auf einem in unmittelbarer Nähe errichteten Großparkplatz einen Teil der Stellplätze bereitstellen und den Stellplatzverpflichteten ein Nutzungsrecht einräumen können. Die Investitionskosten für den öffentlichen Parkplatz wären durch die Ablösebeträge zum Teil mitfinanziert worden. Das Versäumnis der Verwaltung führte zu einem entsprechenden Einnahmeausfall.
Die Stellplatzverpflichteten, die diese öffentlichen Parkplätze gleichwohl nutzen, hatten insoweit finanzielle Vorteile.
5. Ermittlung des Ablösebetrags
Bildung von Gebietszonen
Das Gemeindegebiet sollte bei entsprechender Größe in verschiedene Gebietszonen eingeteilt werden, da die Kosten des Grunderwerbs in der Innenstadt wesentlich höher sind als in den Randbereichen. Es ist nicht vertretbar, in diesen Fällen gleich hohe Ablösebeträge zu fordern 72). In Gemeinden mit bis zu 50 000 Einwohnern sind zwei Gebietszonen, bei einer höheren Einwohnerzahl sind drei Gebietszonen angebracht. Örtliche Besonderheiten können auch die Festlegung einer größeren Anzahl von Gebietszonen erforderlich machen.
71) In der Fassung vom 27. Februar 1974 (GVBl. S. 53). 72) OVG Lüneburg, Urteil vom 28. April 1987 (KStZ 1988 S. 74).
Bei der Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten der Parkeinrichtungen sind nur die Kosten der in der betreffenden Gebietszone liegenden Parkeinrichtungen einzurechnen. Dabei sind alle Arten von Parkeinrichtungen (z. B. Parkhaus, Tiefgarage, ebenerdige Stellplätze) entsprechend zu berücksichtigen. In den einzelnen Gebietszonen können bestimmte Arten von Parkeinrichtungen unterschiedlich gewichtet werden.
Kosten des Grunderwerbs und der Herstellung
In mehreren Gemeinden wurden bei der Kalkulation der Ablösebeträge lediglich die Kosten für die Herstellung ebenerdiger Stellplätze zugrunde gelegt. Die Kosten für den Bau von Parkhäusern oder Tiefgaragen wurden nicht anteilig eingerechnet.
Werden nicht alle erforderlichen Arten der Parkeinrichtungen der Kalkulation zugrunde gelegt, führt dies zu einem zu niedrigen Ablösebetrag und zu Einnahmeausfällen.
Als Kosten des Grunderwerbs sind die tatsächlichen Grunderwerbskosten (z. B. Grundstückskaufpreise, Vermessungskosten, Grunderwerbsteuer, Beurkundungskosten) oder die entsprechenden Bodenwerte aus der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses anzunehmen. Da diese Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde unterschiedlich hoch sein können, sollte mit gebietsbezogenen Werten gerechnet werden.
In einzelnen Gemeinden wurden die Grunderwerbskosten nicht entsprechend den gestiegenen Grundstückspreisen fortgeschrieben.
Insbesondere wurden die Erhöhungen der Bodenrichtwerte nicht in die Kalkulation einbezogen. In Einzelfällen wurden die Bodenwerte über 15 Jahre unverändert angesetzt.
In diesen Gemeinden wurden im gleichen Zeitraum auch die Herstellungskosten nicht entsprechend den gestiegenen Baukosten, die sich aus der amtlichen Baupreisstatistik ergeben, fortgeschrieben und neu kalkuliert.
Die Grunderwerbskosten und die Kosten der Herstellung der Stellplätze müssen regelmäßig aktualisiert, die Ablösebeträge müssen fortgeschrieben werden 73). Eine Kalkulation der Kosten der Stellplätze ist zur Ermittlung des Ablösebetrags erforderlich.
Begrenzung des Ablösebetrags
Der Geldbetrag darf 60 % der durchschnittlichen Herstellungskosten der Parkeinrichtungen einschließlich der Kosten des Grunderwerbs nicht übersteigen (§ 47 Abs. 4 S. 2 LBauO).
In zwei Städten wurden von den Bauherren lediglich 50 % der Kosten gefordert.
Die Gemeinden sind, insbesondere wenn sie nicht über genügend eigene Einnahmen verfügen, haushaltsrechtlich verpflichtet, ihre Einnahmequellen auszuschöpfen. Deshalb sind sie gehalten, 60 % der ermittelten Kosten im Rahmen der Ablösevereinbarung zu fordern.
Rückzahlung des Ablösebetrags
Ein Stellplatzablösebetrag ist zurückzuzahlen, wenn das geplante Bauvorhaben, für das die notwendigen Stellplätze abgelöst werden sollen, nicht realisiert wird und somit die Rechtspflicht zur Herstellung der Stellplätze entfällt.
6. Verwendung des Ablösebetrags
Der Geldbetrag ist nach § 47 Abs. 5 LBauO nur für die folgenden Zwecke zu verwenden:
­ Herstellung öffentlicher Parkeinrichtungen an geeigneter Stelle,
­ Instandhaltung und Modernisierung öffentlicher Parkeinrichtungen,
­ Ausbau und Instandhaltung von Park-and-Ride-Anlagen,
­ Einrichtung von Parkleitsystemen und anderen Maßnahmen zur Verringerung des Parksuchverkehrs und
­ bauliche oder andere Maßnahmen zur Herstellung und Verbesserung der Verbindungen zwischen Parkeinrichtungen und Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs.
Die Ablösebeträge dürfen nicht als allgemeine Deckungsmittel eingesetzt werden. Sie sind kraft Gesetzes zweckgebunden.
73) OVG Lüneburg, a. a. O.
7. Haushaltsrechtliche Behandlung
Die Ablösebeträge sind rechtzeitig und vollständig einzuziehen (§ 25 GemHVO). Annahmeanordnungen sind unverzüglich zu erteilen, sobald die Verpflichtung zur Leistung, der Zahlungspflichtige, der Betrag und die Fälligkeit feststehen (§ 7 Abs. 2 GemKVO).
Eine Stadt hatte in den Jahren 1983 bis 1994 mit 22 Stellplatzverpflichteten Ablöseverträge für zusammen 126 Stellplätze geschlossen.
Bei den bis Juni 1987 geschlossenen Verträgen war ein Betrag von 3 068 sofort fällig, der Rest nach der endgültigen Abrechnung der Baumaßnahme. Nach den anderen Verträgen waren die Ablösebeträge nach Anforderung durch die Stadt sofort fällig.
Die Verwaltung hatte bisher die Geldbeträge nicht vollständig eingezogen. Bei den örtlichen Erhebungen wurde festgestellt, dass von 309 200 lediglich 87 100 gezahlt worden waren. Es bestanden Kasseneinnahmereste von insgesamt 222 100. Allein die Zinsverluste durch die säumige Einziehung der Geldbeträge beliefen sich auf rund 100 000. Nach der Beanstandung durch den Rechnungshof beschloss der Stadtrat 1997 die Durchsetzung der Forderungen.
Die Einnahmen aus der Ablösung von Stellplatzverpflichtungen sind nach der Haushaltssystematik im Vermögenshaushalt in Gruppe 35 ­ Beiträge und ähnliche Entgelte ­ nachzuweisen. Die Ausgaben sind im Abschnitt 68 ­ Parkeinrichtungen ­ zu veranschlagen und zu buchen 74).
Sind im laufenden Haushaltsjahr keine entsprechenden Maßnahmen geplant, sind die nicht verbrauchten Haushaltsmittel in das nächste Haushaltsjahr zu übertragen 75) oder ­ entsprechend ihrer Zweckbindung ­ der allgemeinen Rücklage zuzuführen. Eine mehrjährige Ansammlung der Geldbeträge zur Finanzierung von neuen Parkeinrichtungen ist aus Sicht der Finanzkontrolle unbedenklich.
8. Ablöseverträge für Stellplätze in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen
In Sanierungsgebieten oder Entwicklungsbereichen im Sinne des Baugesetzbuchs werden in Einzelfällen mit öffentlichen Fördergeldern Stellplätze geschaffen oder Maßnahmen gemäß § 47 Abs. 5 LBauO anteilig finanziert. Die Erlöse, die eine Gemeinde durch die Ablösung von Stellplätzen im Zusammenhang mit solchen Maßnahmen erzielt, sind dem Sanierungskonto zuzuführen und vorrangig zur weiteren Finanzierung der Sanierungs-/Entwicklungsmaßnahmen einzusetzen. Die Ablösebeträge sind ­ soweit diese nicht zur erneuten Finanzierung von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen genutzt werden ­ von den förderfähigen Kosten abzusetzen 76).
In zwei Städten, die aus der Ablösung von Stellplätzen Einnahmen von 119 000 und 126 000 erzielten, unterblieb bisher die Anrechnung auf die Förderung durch das Land 77). Tz. 4 Ausbaubeiträge für Straßen
Die Beiträge für Verkehrsanlagen sind ein vorrangiges Finanzierungsmittel für gemeindliche Investitionen. Sie stellen einen Ausgleich her zwischen den Lasten des Gemeinwesens und dem Vorteil der Grundstückseigentümer.
Fehler bei der Festsetzung und Erhebung von Beiträgen, wie sie bei den Prüfungen immer wieder festgestellt werden, führen oft zu erheblichen Einnahmeausfällen.
Während die Erhebung von Beiträgen zur erstmaligen Herstellung von Erschließungsanlagen bundesrechtlich geregelt ist78), richtet sich die Beitragspflicht für den späteren Ausbau nach Landesrecht. Ausbaubeiträge dürfen nicht erhoben werden, wenn und solange die Erhebung eines Erschließungsbeitrags nach dem Baugesetzbuch möglich ist.
Häufig auftretende Probleme und Fragestellungen, die nach der Prüfungserfahrung des Rechnungshofs bei der Erhebung von Ausbaubeiträgen Schwierigkeiten bereiten, sind Gegenstand der nachfolgenden Erörterung.
74) Vgl. VV des Ministeriums des Innern und für Sport vom 5. August 1998 (MinBl. S. 348), geändert durch VV vom 24. Juni 2001 (MinBl. S. 386). 75) Nr. 3 VV zu § 17 GemHVO. 76) Förderrundschreiben des Ministeriums des Innern und für Sport vom 15. September 1998, Az.: 315-334a (99). 77) Vgl. Jahresbericht 2000 des Rechnungshofs Tz. 5 Nr. 2.4.5, (Landtagsdrucksache 13/6750). 78) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juli 2002 (BGBl. I S. 2850), §§ 123 bis 135.

References: § 88
 § 86
 § 71
 § 47
 § 47
 § 17