Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=16.02.2005&Aktenzeichen=XII%20ZR%2024/02
Timestamp: 2019-10-14 02:42:26+00:00

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BGH, 16.02.2005 - XII ZR 24/02 - dejure.org
https://dejure.org/2005,2820
BGH, 16.02.2005 - XII ZR 24/02 (https://dejure.org/2005,2820)
BGH, Entscheidung vom 16.02.2005 - XII ZR 24/02 (https://dejure.org/2005,2820)
BGH, Entscheidung vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 (https://dejure.org/2005,2820)
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Vorbehaltloses Weiterzahlen der gewerblichen Miete bei Kenntnis eines Mangels
BGB § 536b § 539 (a.F.) § 242
Mietminderung trotz Mangelkenntnis
Auch bei Geschäftsräumen keine kurzfristige Verwirkung von Mieterrechten
NJW 2005, 1503 (Ls.)
NZM 2005, 303 (Ls.)
ZMR 2005, 770
Diese für die neue Gesetzeslage vom Bundesgerichtshof aufgegebene Rechtsprechung (…BGHZ aaO; Senatsbeschluß vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 - DWW 2005, 153) kann jedoch auch für die Zeit vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes nicht auf die Nachforderungsansprüche des Vermieters, der die Kürzung der Miete über längere Zeit widerspruchslos hingenommen hat, übertragen werden.
Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist die Grundlage für eine analoge Anwendung des § 539 BGB a.F./§ 536 b BGB entfallen (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 - NZM 2005, 303 zur Frage des Minderungsrechts).
aa) Der VIII. Zivilsenat (…Urteil vom 16. Juli 2003 aaO) hat für das Wohnraummietrecht und ihm folgend der erkennende Senat (Beschluss vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 - NZM 2005, 303) für die Geschäftsraummiete entschieden, dass für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten eine analoge Anwendung des § 536 b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, ausscheidet.
Dies hat er im Gesetz auch dadurch zum Ausdruck gebracht, dass die beiden Vorschriften unmittelbar aufeinanderfolgend angeordnet sind und ihr Anwendungsbereich durch die Überschriften deutlicher gekennzeichnet worden ist (…Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04 - NJW 2007, 147 Rn. 15 ff.; Senatsbeschluss vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 - ZMR 2005, 770; BGHZ 155, 380, 385 f. = NJW 2003, 2601, 2602; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553 S. 41 f.).
Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht in Zukunft nicht geltend machen werde (BGHZ 84, 280 [281]; 105, 290 [298]; BGH NJW 2003, 824; BGH, Beschluss vom 16.02.2005, Az. XII ZR 24/02).
Die Frage, ob die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. auf Fälle, in denen im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter den Mietzins gleichwohl über längere Zeit vorbehaltlos weiterbezahlt, auch für § 536 b BGB fortgilt, hat sowohl der für Wohnraummiete zuständige Senat des Bundesgerichtshofes (BGHZ 155, 380) als auch der für Gewerberaummiete zuständige Senat des Bundesgerichtshofes verneint (BGH Bs. v. 16.02.2005 - XII ZR 24/02).
Davon unberührt bleiben aber die Grundsätze der Verwirkung (so ausdrücklich BGH Bs. v. 16.02.2005 - XII ZR 24/02).
In zeitlicher Hinsicht genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Verwirkung des Minderungsrechts die vorbehaltslose Bezahlung der Miete in Kenntnis des Mangels über einen Zeitraum von vier Jahren (so BGH Bs. v. 16.02.2005 - XII ZR 24/02).
Die Vorschrift findet auch Anwendung, wenn trotz Mangelkenntnis ein Mietvertrag kraft stillschweigender oder ausdrücklicher Vereinbarung oder durch Ausübung einer Verlängerungsoption verlängert wird, da hierdurch - anders als in den Fällen, die den Entscheidungen des BGH vom 16. Juli 2003 (VIII ZR 274/02) und 16. Februar 2005 (XII ZR 24/02) zugrunde liegen - eine Zäsur in der Vertragsgestaltung eintritt; Gleiches gilt auch in Fällen einer einverständlichen Erhöhung der Miete in Kenntnis des Mangels (…vgl. etwa jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, § 536 b Rdz. 4 und 17, Beck'scher Online-Kommentar, BGB, Stand 1. März 2011, § 536 b Rdz. 3, und Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 536 b Rdz. 7 mit Nachweisen).
Dort nimmt der XII. Zivilsenat des BGH unter anderem ausdrücklich Bezug auf die von der Beklagten in der Gegenerklärung angeführte Grundsatzentscheidung des VIII. Zivilsenats zu dieser Frage für den Bereich der Wohnraummiete (Urteil vom 16.7.2003 - VIII ZR 274/02 - NJW 2003, 2601) und überträgt diese - wie bereits im Beschluss vom 16.2.2005 (XII ZR 24/02 - NZM 2005, 303) gleichermaßen auf den Bereich der Gewerbemiete.
Die Frage, ob die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. auf Fälle, in denen im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter den Mietzins gleichwohl über längere Zeit vorbehaltlos weiterbezahlt, auch für § 536 b BGB fortgilt, hat sowohl der für Wohnraummiete zuständige Senat des Bundesgerichtshofes ( BGHZ 155, 380 ) als auch der für Gewerberaummiete zuständige Senat des Bundesgerichtshofes verneint (BGH Bs. v. 16.02.2005 - XII ZR 24/02 ).
Davon unberührt bleiben aber die Grundsätze der Verwirkung (so ausdrücklich BGH Bs. v. 16.02.2005 - XII ZR 24/02 ).
In zeitlicher Hinsicht genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Verwirkung des Minderungsrechts die vorbehaltslose Bezahlung der Miete in Kenntnis des Mangels über einen Zeitraum von vier Jahren (so BGH Bs. v. 16.02.2005 - XII ZR 24/02 ).
OLG Koblenz, 15.12.2006 - 10 U 1013/05
Verantwortlichkeit des Erwerbers eines Gewerbemietobjekts für Einhaltung einer …

References: § 536
 § 539
 § 242
 § 539
 § 536
 § 539
 BGH 
 § 539
 § 536
 BGH 
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 § 536
 § 536
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 § 539
 § 536
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