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Timestamp: 2019-02-22 02:12:43+00:00

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﻿ III ZR 506/16 - caselaw.de
Berichtigt durch Beschluss vom 30. August 2018 Pellowski, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES III ZR 506/16 URTEIL Nachschlagewerk: ja BGHZ:
ja in dem Rechtsstreit Verkündet am: 23. August 2018 Pellowski Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle gelöschter Zwangsversteigerungsvermerk BNotO § 19 Abs. 1 Satz 1; BeurkG § 17 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 a) Zu den Voraussetzungen, unter denen die Unterschreitung der Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG unschädlich sein kann.
b) Auf einen zeitweilig im Grundbuch eingetragenen, im Zeitpunkt der Beurkundungsverhandlung aber bereits wieder gelöschten Zwangsversteigerungsvermerk muss der Notar grundsätzlich nicht hinweisen.
BGH, Urteil vom 23. August 2018 - III ZR 506/16 - OLG Düsseldorf LG Krefeld ECLI:DE:BGH:2018:230818UIIIZR506.16.0 Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Juli 2018 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Herrmann und die Richter Tombrink und Dr. Remmert sowie die Richterinnen Dr. Arend und Dr. Böttcher für Recht erkannt:
Von Rechts wegen Tatbestand Der Kläger nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung in Anspruch.
Die im Dezember 2003 gegründete O.
GmbH (im Folgenden auch: Bauträgerin) beabsichtigte, den sanierungsbedürftigen und unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitz "O.
" in T.
instand zu setzen, in 15 Wohnungseinheiten aufzuteilen und sodann als Eigentumswohnungen zu veräußern. Zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 900.000 €
erhielt die - im Übrigen nicht mit Kapital ausgestattete - O. GmbH von der P. AG, einer Gesellschafterin, ein Darlehen über 450.000 €. Zu dessen Sicherung wurde eine erstrangige Grundschuld an dem Objekt bestellt und im Grundbuch eingetragen. Der offene Restkaufpreis wurde ebenfalls durch eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld abgesichert. Der Beklagte beurkundete sowohl den Gesellschaftsvertrag als auch den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellungen.
In der Folgezeit kam es zu Unstimmigkeiten zwischen der O.
GmbH und der P. AG, die den Darlehensvertrag kündigte. Auf Antrag der P. AG ordnete das Amtsgericht K. am 7. März 2005 die Zwangsversteigerung des gesamten Grundbesitzes "O.
" an. Daraufhin wurde am 11. März 2005 ein Zwangsversteigerungsvermerk in das Grundbuch eingetragen.
Am 31. März 2005 schlossen die P. AG und die O. GmbH einen widerruflichen Vergleich, in dessen Folge der Zwangsversteigerungsvermerk am 4. April 2005 wieder gelöscht wurde. Dies ergab sich auch aus dem vom Beklagten vor der Beurkundung angeforderten - aktuellen Grundbuchauszug vom 5. April 2005.
Einen - Änderungswünsche des Klägers berücksichtigenden - weiteren Vertragsentwurf übersandte der Beklagte diesem am 8. April 2005. Der Kaufvertrag wurde am 12. April 2005 beurkundet. Weder zu diesem Zeitpunkt noch bei Übersendung eines der beiden Entwürfe wies der Beklagte auf den (gelöschten) Zwangsversteigerungsvermerk hin.
GmbH gelang es infolge finanzieller Schwierigkeiten nicht, die Wohnanlage fertigzustellen. Der Kläger kündigte am 5. Mai den Bauträgervertrag. Zusammen mit anderen Wohnungseigentümern ließ er die noch ausstehenden Sanierungsarbeiten auf eigene Kosten ausführen. Am 12. September 2006 wurde für die O.
GmbH ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt und später das Insolvenzverfahren eröffnet.
Entscheidungsgründe Die zulässige Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, der Beklagte habe seine ihm dem Kläger gegenüber obliegende Amtspflicht aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG verletzt, indem er den Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der O. GmbH vor Ablauf der maßgeblichen Zwei-Wochen-Frist am 12. April 2005 beurkundet habe. Umstände, aus denen sich eine Verkürzung der Frist hätten ergeben können, habe der Beklagte weder konkret vorgetragen, noch seien sie sonst ersichtlich. Bereits deswegen bestehe ein kausaler Zusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden, den der Beklagte, den insoweit die Darlegungs- und Beweislast treffe, nicht widerlegt habe. Davon unabhängig ergebe sich eine weitere dem Beklagten anzulastende Amtspflichtverletzung daraus, dass er es unterlassen habe, vor Übersendung des Vertragsentwurfs an den Kläger einen aktuellen Grundbuchauszug einzuholen. In den vorab zu übermittelnden Vertragsentwurf seien gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG sämtliche Informationen aufzunehmen, die erforderlich seien, das von der Norm geforderte Schutzniveau zu erreichen. Dies erfordere es, alle für den Vertrag wesentlichen Elemente zu berücksichtigen. Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG seien die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des beurkundeten Kaufvertrags zu unterrichten, wozu auch der Hinweis auf die bestehenden Belastungen und deren Bedeutung gehöre. Der Schutzzweck des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG gebiete, dass die relevanten Umstände, die sich aus dem Grundbuch ergäben, in dem Vertragsentwurf berücksichtigt würden. Der Beklagte hätte daher zeitnah vor Übermittlung des beabsichtigten Textes des Rechtsgeschäfts Einblick in das Grundbuch nehmen und den Zwangsversteigerungsvermerk in dem Text der beabsichtigten Vertragsurkunde erwähnen müssen. In Kenntnis der Umstände hätte der Kläger die Möglichkeit gehabt, die finanziellen Schwierigkeiten der Verkäuferin zu erkennen und sich innerhalb der zweiwöchigen Überlegungsfrist bei einem sachkundigen Dritten oder dem Beklagten über die rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung eines Zwangsversteigerungsvermerks zu erkundigen. Zugleich hätte der Beklagte den Kläger in Erfüllung der ihn aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG treffenden Amtspflicht darüber belehren müssen, dass ein solcher Zwangsversteigerungsvermerk ein Warnsignal für bestehende finanzielle Schwierigkeiten des Grundstückseigentümers sei. Entsprechend aufgeklärt, hätte der Kläger - wofür die Vermutung beratungsgerechten Verhaltens spreche - den Kaufvertrag nicht oder jedenfalls nicht ohne weitergehende Sicherungsmaßnahmen abgeschlossen.
a) Der Notar soll bei Verbraucherverträgen - ein solcher liegt hier vor darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BGB unterliegen, geschieht dies in der Regel dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.
Der Regelung lag die Befürchtung zugrunde, der Verbraucher werde die Möglichkeit der Aufklärung durch den Notar anlässlich einer Beurkundung oft nicht ausreichend nutzen, wenn er unvorbereitet zum Notartermin erscheine, etwa weil Terminabsprachen sehr kurzfristig erfolgten, ohne dass sich der Verbraucher mit dem Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts habe vertraut machen und sich überlegen können, welche Fragen er an den Notar richten wolle. Oft erfahre der Verbraucher auch erst im Beurkundungstermin, dass der Notar einige für ihn ausschlaggebende Fragen gar nicht zu prüfen habe. Gleichwohl scheuten viele Verbraucher davor zurück, einen Termin "platzen zu lassen". Im Ergebnis bleibe dann das Aufklärungspotential des Beurkundungsverfahrens ungenutzt (vgl. BT-Drucks. 14/9266 S. 50).
Der Verbraucher soll mithin vor unüberlegtem Handeln geschützt werden, was regelmäßig erreicht wird, wenn nach Mitteilung des Textes des beabsichtigten Rechtsgeschäfts eine Überlegungsfrist von zwei Wochen besteht (Senatsurteil vom 25. Juni 2015 - III ZR 292/14, BGHZ 206, 112 Rn. 16). Die Regelfrist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG steht nicht zur Disposition der Urkundsbeteiligten (Senatsurteile vom 7. Februar 2013 - III ZR 121/12, BGHZ 196, 179 Rn. 20 und vom 25. Juni 2015 aaO).
aa) Die Frist kann im Einzelfall unterschritten werden. Insbesondere soll sie sich nicht als unnötige "Beurkundungssperre" auswirken. Damit der Gedanke des Verbraucherschutzes nicht in den Hintergrund tritt, kommt ein zulässiges Abweichen von der Regelfrist aber nur dann in Betracht, wenn nachvollziehbare Gründe - auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers es rechtfertigen, die ihm zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz muss auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein (zu allem Vorstehenden: Senatsurteil vom 25. Juni 2015 aaO). Dabei ist es für eine zulässige Abweichung von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nicht nötig, dass in einem Fall, in dem der gesetzlich geforderte Übereilungsschutz in ausreichendem Maße anderweitig gewährleistet ist, zusätzlich (kumulativ) ein sachlicher Grund für die Abweichung vorliegen muss (Senat aaO Rn. 18).
a) Allerdings muss der zur Verfügung zu stellende Text Informationen enthalten, die der Verbraucher benötigt, um die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des Rechtsgeschäfts zu prüfen oder prüfen lassen zu können (BeckOGK/Regler, § 17 BeurkG, Stand: 13. Mai 2016, Rn. 200). Nach überwiegender Auffassung muss er jedenfalls eine Wiedergabe der wesentlichen Vertragsinhalte - insbesondere die essentialia negotii, mithin Angaben zum zu erwerbenden Grundbesitz, zum Vertragspartner und zum (noch verhandelbaren) Kaufpreis - beinhalten (vgl. BGH, Urteil vom 24. November 2014 - NotSt(Brfg) 3/14, BGHZ 203, 273 Rn. 20; Winkler, Beurkundungsgesetz, 18. Aufl. § 17 Rn. 167; Armbrüster, in Armbrüster/Preuß/Renner, Beurkundungsgesetz und Dienstordnung für Notarinnen und Notare, 7. Aufl., § 17 Rn. 221; Regler, aaO; Staudinger/Hertel, BGB, Neubearbeitung 2017, Beurkundungsgesetz Rn. 527; vgl. auch Haug/Zimmermann, aaO, Rn. 599). Der Zweck der Vorschrift des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG, dem Verbraucher Gelegenheit zu geben, sich ausreichend auf die Beurkundungsverhandlung vorzubereiten, um dort Fragen stellen zu können, und sich über die wirtschaftlichen, steuerlichen oder sonstigen Aspekte des Geschäfts (z.B. die Angemessenheit des Kaufpreises oder die Person seines Vertragspartners), die von der Schutzfunktion der notariellen Beurkundung nicht erfasst sind, zu informieren und gegebenenfalls extern beraten zu lassen, oder die Finanzierung zu klären (Senatsurteil vom 25. Juni 2015 aaO Rn. 19; Seger aaO Rn. 80 ff), legt nahe, dass der Grundbuchstand und insbe- sondere die auf dem Grundstück liegenden Lasten und/oder deren beabsichtigte Löschung oder Übernahme eine wesentliche Information für den Verbraucher darstellen. Es dürfte auch der bereits praktizierten notariellen Übung entsprechen, die Grundstücksbelastungen in den Vertragsentwurf aufzunehmen (vgl. dazu auch Grziwotz, in ZfIR 2009, 627, 629; Junglas, in NJOZ 2012, 561, 564; Winkler, aaO). Dass solche Informationen auf einer zeitnah vorgenommenen Grundbucheinsicht beruhen sollten, ist ebenso naheliegend.
b) Geht man von einer solchen Verpflichtung des Notars aus - wobei ebenfalls offenbleiben kann, ob dem beklagten Notar mit Blick darauf, dass der Wortlaut des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG dies nicht explizit fordert und eine entsprechende Pflicht, soweit ersichtlich, weder damals noch heute in der Rechtsprechung oder Literatur diskutiert worden ist, überhaupt ein schuldhaftes Handeln vorgeworfen werden könnte -, fehlt es jedenfalls an dem nötigen Zurechnungszusammenhang zwischen einer Pflichtverletzung und dem Abschluss des Kaufvertrages.
Die Ursächlichkeit der Amtspflichtverletzung für den geltend gemachten Schaden hängt nach ständiger Rechtsprechung von der Beantwortung der Frage ab, wie die Dinge verlaufen wären, wenn der Notar pflichtgemäß gehandelt hätte, und wie sich die Vermögenslage des Betroffenen in diesem Fall darstellen würde (z.B. BGH, Urteil vom 24. Oktober 1985 - IX ZR 91/84, BGHZ 96, 157, 171 mwN).
Hätte der Beklagte seiner - unterstellten - Pflicht entsprechend gehandelt, wäre die zwischenzeitliche Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ebenfalls unbekannt geblieben. Dann wäre der Entwurf mit derselben Informati- on über den Grundbuchstand versandt worden, wie tatsächlich geschehen, und die Dinge hätten denselben Verlauf genommen.
Die mit der noch nicht gelöschten Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch einhergehenden Auswirkungen auf die rechtliche und wirtschaftliche Durchführbarkeit des Vertrags bestanden - anders als in dem vom Senat mit Urteil vom 22. Juli 2010 entschiedenen Parallelverfahren (vorstehend: III ZR 293/09, BGHZ 186, 335 ff) - vorliegend gerade nicht mehr. Die Beschlagnahme des Grundstücks mit der Wirkung eines Veräußerungsverbots (§ 20 Abs. 1, § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG, §§ 135, 136 BGB) war bereits wieder aufgehoben, weshalb die Veräußerung ohne weiteres durchführbar war. Eine Belehrung über die mit einem Zwangsversteigerungsvermerk verbundenen Rechtsfolgen für das Geschäft und die Durchführbarkeit des Vertrages war zu diesem Zeitpunkt deshalb nicht mehr geboten. Zugleich entfiel das in dem Zwangsversteigerungsvermerk liegende Indiz für (weiterhin) bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten der Verkäuferin und Bauträgerin nebst zu befürchtender Auswirkungen für die Verwirklichung des Bauvorhabens.
Über die zeitweilige Existenz des (gelöschten) Zwangsversteigerungsvermerks musste der Beklagte den Kläger ebenfalls nicht ohne weiteres unterrichten. Es ist nicht Aufgabe des Notars, die Beteiligten auf in der Vergangenheit liegende Umstände, die einer Vertragspartei möglicherweise Anlass geben könnten, die (damalige) Leistungsfähigkeit ihres Vertragspartners zu hinterfragen oder überprüfen zu wollen, aufmerksam zu machen. Hinweisen zur allgemeinen Bonität eines Vertragspartners, die anders als ein eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk eine ausschließlich wirtschaftliche Komponente haben, hat sich ein Notar vielmehr im Allgemeinen zu enthalten, weil er anderenfalls gegen seine Pflicht zur Neutralität gemäß § 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO verstoßen würde. Auf eventuell bestehende Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines Vertragsbeteiligten muss der Notar - so ihm diese, was vorliegend streitig ist, überhaupt bekannt sind - regelmäßig nicht hinweisen. Die Belehrungspflicht des Notars erstreckt sich grundsätzlich nicht auf die wirtschaftliche Tragweite des Rechtsgeschäfts oder dessen wirtschaftliche Zweckmäßigkeit. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Auswirkungen eines Geschäfts ist in erster Linie Sache der Parteien, wie ihnen auch die Beurteilung der Zuverlässigkeit des Vertragspartners überlassen bleibt (Senatsurteil vom 22. Juli 2010 aaO Rn. 16 m.zahlr.w.N.). Mit Bedenken gegen eine bestimmte Person als Vertragspartner braucht sich der Notar grundsätzlich nicht zu befassen oder auf Zweifel an ihrer Vertrauenswürdigkeit hinweisen (Senatsurteil vom 22. Juli 2010 aaO Rn. 23).
5. Von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig hat sich das Berufungsgericht nicht mit der Frage befasst, ob den Beklagten jedoch aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls eine außerordentliche Hinweispflicht traf oder er seine Amtstätigkeit gemäß § 14 Abs. 2 BNotO zu versagen hatte, weil mit dem Geschäft erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt wurden (vgl. BGH, Urteil vom 7. Februar 1991 - IX ZR 24/90, DNotZ 1991, 759, 761), insbesondere das verfolgte Geschäftsmodell auf Betrug der (potentiellen) Käufer angelegt war (vgl. BGH, Urteil vom 22. November 1966 - VI ZR 39/65, NJW 1967, 931, 932). Die Vorinstanz wird dies auf der Grundlage des umfassenden diesbezüglichen Vortrags der Parteien gegebenenfalls nachzuholen haben.
Herrmann Seiters Richter am Bundesgerichtshof Dr. Remmert ist wegen Urlaubsabwesenheit verhindert zu unterschreiben.
Herrmann Arend Böttcher Vorinstanzen: LG Krefeld, Entscheidung vom 29.07.2015 - 2 O 397/07 OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.10.2016 - I-14 U 12/16 - BUNDESGERICHTSHOF III ZR 506/16 BESCHLUSS vom 30. August 2018 in dem Rechtsstreit ECLI:DE:BGH:2018:300818BIIIZR506.16.0 Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. August 2018 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Herrmann, die Richter Tombrink und Dr. Remmert sowie die Richterinnen Dr. Arend und Dr. Böttcher beschlossen:
Das Senatsurteil vom 23. August 2018 wird wegen eines Schreibversehens im Tenor gemäß § 319 Abs. 1 ZPO berichtigt: Das Datum des angefochtenen Beschlusses "17. August 2016" wird ersetzt durch "11. Oktober 2016".
Herrmann Tombrink Remmert Arend Böttcher Vorinstanzen: LG Krefeld, Entscheidung vom 29.07.2015 - 2 O 397/07 OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.10.2016 - I-14 U 12/16 - ECLI:DE:BGH:2018:300818BIIIZR506.16.0
Paragraphen in III ZR 506/16
15 17 BeurkG
4 21 BeurkG
3 14 BNotO
1 133 GBO
Original von III ZR 506/16
Teilen von III ZR 506/16

References: § 19
 § 17
 § 17
 § 17
 § 17
 § 17
 § 17
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 § 311
 § 17
 § 17
 § 17
 § 17
 § 17
 § 17
 § 17
 § 23
 § 14
 § 14
 § 319