Source: https://www.ra-kotz.de/mietminderung-wegen-baulaerms-vom-nachbargrundstueck-und-ratten.htm
Timestamp: 2020-01-21 05:25:39+00:00

Document:
AG Dresden, Az.: 144 C 2816/16, Urteil vom 07.12.2016
1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger 512,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 123,20 € seit dem 06.12.2015, 123,20 € seit dem 06.01.2016, 101,16 € seit dem 06.02.2016, 3,00 € seit dem 06.03.2016, 101,16 € seit dem 06.04.2016, 61,17 € seit dem 11.06.2016 sowie Rücklastgebühren in Höhe von 5,60 € zu zahlen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Der Streitwert wird auf 781,23 EUR festgesetzt.
Mit der Klage macht der Kläger gegenüber den Beklagten die Zahlung rückständiger Mieten sowie einen Nachzahlungsanspruch im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 geltend.
Der Kläger als Vermieter schloss zum 01.01.2010 mit den Beklagten als Mietern einen Mietvertrag über die im 1. Obergeschoss links auf der … Dresden gelegene Wohnung Nr. 2 bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad mit WC, einem Austritt mit Terrasse und einem Keller. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag, vorgelegt als Anlage K 1 (Bl. 4 ff. d. A.), Bezug genommen.
Die Gesamtmiete beträgt 843,00 € und setzt sich zusammen aus einer Kaltmiete von 593,00 € sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 225,00 €.
Mit Schreiben vom 03.11.2015 erstellte der Kläger eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2014 bis 31.12.2014, welche einen Nachzahlbetrag in Höhe von 61,17 € ausweist. Wegen des Inhalts dieser Betriebskostenabrechnung wird auf die Anlage K 2 (Bl. 11 f. d. A.) verwiesen.
Im November 2015 sprang eine Ratte aus einer Spielzeugkiste, die sich auf der Terrasse der streitgegenständlichen Wohnung befand. In der Kiste fanden sie auch Rattenkot. Am 20.11.2015 und 26.11.2015 zeigten die Beklagten dem Kläger telefonisch an, dass es einen Rattenbefall gebe, der sich jedoch für nicht zuständig hielt. In der Folgezeit beauftragten die Beklagte die Fa. … Schädlingsbekämpfung, wodurch ihnen Kosten in Höhe von 268,34 € entstanden.
In dem Zeitraum von Dezember 2015 bis Ende Mai 2016 kam es zu einer Sanierung des Nachbargebäudes, das einen maroden, morschen und in Teilen eingestürzten Dachstuhl aufwies. Dabei trat Baulärm in Form von Bohr-, Fräs- und Hammergeräuschen sowie das Abfahren von Schutt durch LKWs in der Zeit vom 03.01.2016 bis 22.01.2016 ganztägig von ca. 08:00 bis 17:00 Uhr auf. In der Zeit vom 03.03.2016 bis 31.03.2016 kam es ganztägig von ca. 07:00 bis 17:00 Uhr, teilweise bis 20:00 Uhr, zu Lärm durch Bohr-, Fräs- und Hammergeräuschen, das Abhacken von Putz und das Abfahren von Schutt durch LKWs. In der Zeit vom 01.04.2016 bis 28.04.2016 kam es ganztägig von ca. 07:00 Uhr bis 17:00 Uhr zu Lärm, der durch Bohren, Hämmern und Betonieren der Böden verursacht wurde. In der Zeit vom 10.05.2016 bis 27.05.2016 trat Baulärm ganztägig von ca. 06:30/07:00 Uhr bis 17:00 Uhr in Form von Bohr-, Fräs- und Hammergeräuschen durch den Fenstereinbau, das Decken des Daches, die Abfräßarbeiten sowie das Abfahren von Schutt durch LKWs auf.
Mit Schreiben vom 26.11.2015 teilten die Beklagten dem Kläger mit, durch die Baustelle auf dem Nachbargrundstück beeinträchtigt zu sein, und kündigten eine Mietminderung von 15 % an. Im Monat Oktober 2015 ging die Miete zunächst in Rücklast, wodurch dem Kläger Rücklastgebühren in Höhe von 5,60 € entstanden. Für die Monate Dezember 2015 und Januar 2016 zahlten die Beklagten lediglich eine Miete von 719,80 €, in den Monaten Februar und April 2016 von 741,84 € sowie im März 2016 von 840,00 €.
Der Kläger behauptet, mit den Beklagten anlässlich der Anmietung der Wohnung über die zu erwartenden Sanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück gesprochen zu haben.
Der Kläger ist weiter der Auffassung, dass die Beklagten nicht zur Minderung der Miete berechtigt seien, da die Immissionen durch die Sanierungsarbeiten als ortsüblich anzusehen seien und die Mietsache daher nicht mangelhaft sei. Im Übrigen seien die Belange des Denkmalschutzes sowie der Gefahrenabwehr zu berücksichtigen, da die Sanierung wegen des baulichen Zustandes des Nachbarobjekts auf hoheitliche Anordnung geschehen sei. Die Mietminderung sei auch ausgeschlossen, da die Sanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück bereits bei Vertragsschluss vorhersehbar gewesen seien.
Der Kläger beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 512,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 123,20 € seit dem 06.12.2015, 123,20 € seit dem 06.01.2016, 101,16 € seit dem 06.02.2016, 3,00 € seit dem 06.03.2016, 101,16 € seit dem 06.04.2016, 61,17 € seit Rechtshängigkeit sowie Rücklastgebühren in Höhe von 5,60 € zu zahlen.
Die Beklagten behaupten, dass es einen Rattenbefall im Außenbereich des Mietobjektes gegeben habe. Ein weiterer Mieter des Wohngebäudes habe auch eine Ratte auf seinem Balkon gesehen. Zudem seien die in der Zeit vom 03.12.2015 bis 28.12.2015 ausgelegten Köder tatsächlich gefressen worden. Neben den Lärmbelästigungen durch die Sanierung des Nachbargebäudes sei ferner eine massive Staubbelästigung vorhanden gewesen, so dass keine Wäsche auf dem Balkon getrocknet werden konnte und Tische, Stühle sowie der Kinderwagen verstaubt waren. In dieser Zeit haben sie die Terrasse nicht nutzen können.
Die Beklagten meinen, aufgrund der Lärm- und Staubbelästigungen der Baustelle zu einer Mietminderung von 12 % und wegen des Rattenbefalls für den Monat Dezember 2015 zu einer Mietminderung von 10 % berechtigt zu sein. Die Kosten zur Beseitigung des behaupteten Rattenbefalls habe der Kläger zu tragen, da ein akuter Handlungsbedarf bestanden habe.
Hilfsweise erklären die Beklagten die Aufrechnung mit einer angeblichen Gegenforderung in Höhe von 268,34 € im Zusammenhang mit der Beseitigung des behaupteten Rattenbefalls in dem Mietobjekt durch die Fa. … Schädlingsbekämpfung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Das Gericht hat das Aktivrubrum antragsgemäß nach § 319 ZPO berichtigt, da der Kläger seinen Namen geändert hat. Ändert sich, wie in dem vorliegenden Fall, die richtige Bezeichnung einer Partei im Laufe des Prozesses, liegt ein Fehler des Rubrums vor, welcher gemäß § 319 ZPO zu berichtigen ist. Dies ist hier durch die Namensänderung des Klägers geschehen.
Darüber hinaus ist die Klage begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Mieten für die Monate Dezember 2015 sowie Januar bis Mai 2016 in Höhe von insgesamt 451,72 € aus § 535 Abs. 2 BGB.
Zwischen den Parteien besteht unstreitig ein Mietverhältnis über eine Wohnung in der … in Dresden, deren Gesamtmiete sich auf monatlich 843,00 € beläuft. Entgegen der vertraglichen Vereinbarungen zahlten die Beklagten aber im Dezember 2015 und Januar 2016 eine um jeweils 123,20 €‚ im Februar und April 2016 eine um jeweils 101,16 € sowie im März 2016 eine um 3,00 € geminderte Miete. Die Mietzahlungen sind auch fällig. Nach § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Diese Voraussetzung ist für die jeweiligen Mietzahlungen von Dezember 2015 bis April 2016 zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung unproblematisch gegeben.
Zudem waren die Beklagten aufgrund des behaupteten Rattenbefalls im November bzw. Dezember 2015 nicht zu einer Mietminderung um 10 % berechtigt. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. In dem vorliegenden Fall fehlt es bereits an einem Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB.
Ein solcher liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Dabei bestimmt sich der vertraglich geschuldete Zustand nach der von den Mietvertragsparteien vereinbarten Beschaffenheit. Fehlt eine solche Parteiabrede zur Beschaffenheit, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14). Eine Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien ist weder vorgetragen noch ersichtlich, so dass sich der vertraglich vorausgesetzte Zustand der Wohnung nach der Verkehrsanschauung richtet. Der Kläger vermietete die streitgegenständliche Wohnung an die Beklagten unstreitig zu Wohnzwecken, was sich aus § 1 Abs. 1 des Mietvertrages ergibt.
Die Wohnung der Beklagten wich aber im November bzw. Dezember 2015 nicht von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand ab. Zur Begründung eines Mangels des Mietobjektes bedarf es eines akuten und nachhaltigen Rattenbefalls (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2016 – 24 U 143/15). Ein solcher liegt im Streitfall nicht vor. Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten sahen sie lediglich im November 2015 eine Ratte auf der Terrasse, als diese aus der Spielzeugkiste sprang. In der Folgezeit entdeckten sie die Ratte jedoch nicht mehr. Allein die einmalige Sichtung einer Ratte genügt nicht, um einen akuten und nachhaltigen Rattenbefall des Mietobjektes annehmen zu können. Dabei ist es nicht entscheidend, dass ein anderer Mieter des Objektes eine Ratte auf dessen Balkon gesehen hat, da dies nicht die streitgegenständliche Wohnung betrifft. Auch der Vortrag der Beklagten, dass sich in der Spielzeugkiste Rattenkot befand und die ausgelegten Köder tatsächlich angefressen wurden, vermag eine Nachhaltigkeit nicht zu begründen. Ein erheblicher Rattenbefall, der einen Sachmangel des Mietobjektes darstellt, ist nicht gegeben.
Ferner sind die Beklagten nicht aufgrund von Lärm- und Staubbeeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen an dem Nachbargrundstück in dem Zeitraum von Dezember 2015 bis Ende Mai 2016 zu einer Mietminderung um monatlich 12 % berechtigt.
Das Minderungsrecht der Beklagten ist im Hinblick auf § 906 BGB ausgeschlossen. Nach aktueller Rechtsprechung des BGH begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann keinen zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (vgl. BGH a.a.O.). Entgegen der Auffassung der Beklagten ist diese höchstrichterliche Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall anwendbar. Aus der zitierten Entscheidung des BGH ergibt sich, dass ein Mieter generell an der Situationsgebundenheit der gemieteten Wohnung bzw. des Grundstücks teilnimmt. Dabei ist es nicht maßgeblich, ob die Lärmimmissionen von einer Baustelle, dem öffentlichen Verkehr oder einem angrenzenden Schulgebäude ausgehen.
Allerdings besteht hier eine Duldungspflicht des Klägers aus § 906 BGB wegen der Ortsüblichkeit der Lärmbeeinträchtigungen, welche zum Ausschluss des Minderungsrechtes führt. Zur Bestimmung der Ortsüblichkeit ist die Polizeiverordnung der Landeshauptstadt Dresden zur Aufrechterhaltung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung in Dresden vom 28.10.2004 in der Neufassung vom 18.01.2006, veröffentlicht im Dresdner Amtsblatt Nr. 05/06 vom 02.02.2006, heranzuziehen. Nach § 3 Abs. 1 dieser Verordnung ist es untersagt, Sonntag bis Donnerstag in der Zeit von 22 bis 6 Uhr des nächsten Tages, Freitag und Sonnabend in der Zeit von 24 bis 8 Uhr des nächsten Tages sowie Sonnabend, Sonntag und an Feiertagen von 13 bis 15 Uhr die Ruhe anderer mehr als unvermeidbar zu stören. In dem vorliegenden Fall fanden die Lärmbeeinträchtigungen im Zusammenhang mit der Sanierung des Nachbargebäudes außerhalb dieser festgelegten Ruhezeiten statt. Nach dem Vorbringen der Beklagten trat der Baulärm frühestens gegen 06:30 Uhr auf und endete spätestens 20 Uhr, wobei sich aus den vorgelegten Lärmprotokollen ergibt, dass weder an Samstagen noch an Sonntagen lärmverursachende Arbeiten auf dem Nachbargrundstück stattfanden. Die Lärm- und Staubbeeinträchtigungen, welche durch die Sanierungsarbeiten verursacht wurden, waren von dem Kläger und folglich auch den Beklagten als ortsüblich im Sinne des § 906 BGB zu dulden.
Schließlich ist die Klageforderung nicht durch die von den Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung gemäß § 387 BGB erloschen. Den Beklagten steht kein Aufwendungsersatzanspruch aus § 536 a Abs. 2 BGB wegen der Beseitigung des behaupteten Rattenbefalls in dem Mietobjekt zu.
Nach dieser Vorschrift kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Diese Voraussetzungen sind in dem vorliegenden Fall nicht erfüllt, da ein Mangel der Mietsache nicht vorliegt. Es fehlt, wie soeben dargelegt, an einer Nachhaltigkeit zur Annahme eines erheblichen Rattenbefalls. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Sonstige zu Gunsten der Beklagten eingreifende Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich. Eine Aufrechnung nach § 387 BGB scheidet mangels Bestehen eines Aufwendungsersatzanspruches der Beklagten gegen den Kläger aus.
Des Weiteren hat der Kläger gegen die Beklagten einen Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2014 bis 31.12.2014 in Höhe von 61,17 € gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB i.V.m. § 2 des Mietvertrages. Von Seiten des Gerichts bestehen keine Bedenken im Hinblick auf die formelle und materielle Ordnungsgemäßheit dieser Betriebskostenabrechnung. Auch die Beklagten haben keine Einwände gegen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 erhoben.
Der Anspruch auf Verzugszinsen hinsichtlich der Mietzahlungen ergibt sich aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Anspruch auf Prozesszinsen hinsichtlich des Nachzahlungsanspruches aus der Betriebskostenabrechnung folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB. Ferner hat der Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Lastschriftgebühr in Höhe von 5,60 € aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB. Es steht zwischen den Parteien außer Streit, dass die Miete für Oktober 2015 zunächst in Rücklast ging, wodurch dem Kläger Kosten in Höhe von 5,60 € entstanden sind.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 48, 45 Abs. 3 GKG i. V. m. § 3 ZPO.
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References: § 319
 § 319
 § 535
 § 556
 § 536
 § 536
 § 1
 § 906
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 906
 § 3
 § 906
 § 387
 § 536
 § 387
 § 2
 § 3