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Timestamp: 2019-03-23 17:32:35+00:00

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Curare l'osservanza del regolamento di condominio costituisce compito precipuo dell'amministratore il quale, pertanto, può agire e resistere nei pertinenti giudizi (Condominio) - 101Professionisti.it
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In tema di attribuzioni dell'amministratore, curare l'osservanza del regolamento di condominio costituisce compito precipuo affidato dall'art. 1130 c.c. all'amministratore medesimo, il quale, pertanto, risulta senz'altro abilitato ad agire ed a resistere nei pertinenti giudizi senza che a tal fine occorra quell'apposita autorizzazione richiesta dalla legge (art. 1136, quarto comma, c.c.) soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso. Per tale ragione , la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la sentenza con la quale il giudice del merito, in una controversia promossa dall'amministratore contro il proprietario ed il conduttore di locali siti al piano terreno del fabbricato ed adibiti, in violazione del regolamento condominiale di natura contrattuale, alla gestione di un bar ristorante, aveva ritenuto l'amministratore del condominio legittimato a promuovere la causa anche se la relativa autorizzazione assembleare era stata approvata senza osservare la maggioranza qualificata stabilita dal combinato disposto dei commi secondo e quarto del citato art. 1136 c.c..
ED. IM. DI. MA. AN. BA. & C SAS (OMESSO) in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE GIULIO CESARE 14, presso lo studio dell'avvocato BARBANTINI GOFFREDO MARIA, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato FUMAGALLI PAOLO;
COND VIA (OMESSO) in persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA AZUNI 9, presso lo studio dell'avvocato DE CAMELIS PAOLO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ANELLI FRANCO;
ER. SRL in persona del legale rapp.te p.t.;
Con sentenza del 25 gennaio 2003 il Tribunale di Milano accolse parzialmente le domanda proposte dal condominio dell'edificio sito in via (OMESSO) in quella citta' nei confronti della s.a.s. Ed. Im. di. Fr. Mo. & C. e della s.r.l. ER. , rispettivamente proprietaria e conduttrice di locali al piano terreno del fabbricato con relative pertinenze al piano seminterrato: dichiaro' che la destinazione di tali porzioni immobiliari alla gestione di un bar-ristorante, come in concreto svolta, contrastava con il regolamento condominiale avente natura contrattuale, sicche' condanno' le predette societa' a non proseguire tale attivita' e a ripristinare lo stato preesistente di tranquillita' della compagine condominiale, nonche' a rimuovere una presa d'aria e un tendone parasole installati all'esterno dello stabile.
Adita in via principale dalle societa' Ed. e ER. , in via incidentale dal condominio, la Corte d'appello di Milano, con sentenza del 3 dicembre 2004, ha confermato la decisione del Tribunale e ha inoltre condannato le appellanti principali a porre termine all'occupazione, con rifiuti del ristorante e bottiglie vuote, di uno spazio comune nel seminterrato del palazzo.
Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione, in base a tre motivi poi illustrati anche con memoria, la s.a.s. Ed. Im. di. Ma. An. Ba. & C. (gia' s.a.s. Ed. Im. di. Fr. Mo. & C). Il condominio dell'edificio sito in via (OMESSO) si e' costituito con controricorso. La s.r.l. ER. non ha svolto attivita' difensive nel giudizio di legittimita'.
Tra le censure rivolte dalla ricorrente alla sentenza impugnata, deve essere presa in esame prioritariamente, stante il suo carattere pregiudiziale ed assorbente, quella formulata con il secondo motivo di ricorso, con cui la s.a.s. Ed. Im. di. Ma. An. Ba. & C. lamenta che la Corte d'appello ha ritenuto l'amministratore del condominio legittimato a promuovere questa causa, pur se la relativa deliberazione assembleare era stata approvata senza la maggioranza qualificata stabilita dall'articolo 1136 c.c., comma 2: maggioranza necessaria nella specie, poiche' la lite concerne materia estranea alle attribuzioni dell'amministratore medesimo, data la mancanza nel regolamento condominiale di un esplicito e chiaro divieto di adibire i locali al piano terreno dell'edificio alla gestione di un bar-ristorante, che peraltro all'epoca non era operante, essendo in corso lavori di ristrutturazione.
L'eccezione non puo' essere accolta. In effetti la Corte d'appello, oltre a dichiarare che l'utilizzazione come bar-ristorante dei locali al piano terreno dell'edificio contrasta comunque con il regolamento del condominio, ha anche ribadito l'argomento che unicamente era stato addotto dal Tribunale a fondamento della sentenza di primo grado: la maniera in cui aveva operato in concreto la societa' ER. , conduttrice dei locali al piano terreno, era tale da compromettere gravemente la quiete e la tranquillita' dello stabile. Tuttavia, contrariamente a quanto sostiene il controricorrente, la societa' Ed. , quale proprietaria dei locali stessi, non difetta dell'interesse a ottenere la cassazione della sentenza di appello, anche soltanto nella parte in cui ha affermato il carattere assoluto del divieto di adibire quella porzione immobiliare a bar-ristorante, con l'effetto di impedire la sua locazione anche in futuro con tale destinazione, pur se lo svolgimento dell'attivita' avvenga con modalita' diverse e meno "invasive" di quelle praticate nella ormai cessata gestione della societa' ER. .
La Corte d'appello, alla stregua proprio dei criteri normativi che la ricorrente le addebita di aver trascurato o travisato, ha individuato la portata dell'articolo 2, comma 4 del regolamento condominiale (il quale prevede: "Le unita' immobiliari al piano terreno potranno essere destinate, oltre che a negozi, a uffici in genere, depositi e magazzini anche di vendita") indagando quale sia stata la comune intenzione delle parti, senza limitarsi al senso letterale delle parole e attribuendo alla clausola in questione il senso risultante dal complesso dell'atto e in particolare dagli altri commi dello stesso articolo (i quali stabiliscono: "Gli appartamenti non potranno essere adibiti ad uso diverso da quello di abitazione civile e di studi e le cantine per i locali destinati allo scopo, sempre che da questo non derivi alcuna molestia al vicinato e siano conformi alle disposizioni dei Regolamenti del Comune di (OMESSO). - E' quindi vietato ai singoli condomini ogni godimento che possa arrecare pericolo di danno allo stabile e agli abitanti di esso, o che per effetto di rumori, esalazioni e simili eventi e per ragioni di indole morale contrasti con il decoro e con il carattere che si vuoi mantenere allo stabile ad uso di abitazione civile. - La destinazione eventuale degli appartamenti ad uso diverso da quello di abitazione civile e di studio professionale dovra' essere acconsentita dall'assemblea con la maggioranza richiesta dall'articolo 1136 c.c.".
Ne' e' ravvisabile la violazione - pure denunciata dalla s.a.s. Ed. Im. di. Ma. An. Ba. & C. - del principio secondo cui i limiti di utilizzazione delle singole unita' immobiliari di un condominio, imposti ai loro proprietari individuali con un regolamento di natura contrattuale, debbono essere stabiliti in maniera espressa, chiara e inequivoca: principio che la Corte d'appello non ha contraddetto in diritto, avendo invece ritenuto in fatto che dei suddetti caratteri l'articolo 2, comma 4 del regolamento del condominio sia dotato, poiche' indica in modo puntuale e specifico le destinazioni dei locali al piano terreno unicamente consentite, vietando quindi al contempo tutte quelle che se ne differenziano.
Con il terzo motivo di ricorso la s.a.s. Ed. Im. di. Ma. An. Ba. & C. lamenta che la Corte d'appello e' incorsa in contraddizione, affermando che l'adibizione a bar-ristorante dei locali in questione di per se' contrasta con il regolamento condominiale, ma altresi' confermando la sentenza di primo grado, che aveva condannato le convenute a "cessare immediatamente la destinazione di bar-ristorante come in concreto svolta".
Neppure questa censura puo' essere accolta. La questione del carattere assoluto e astratto del divieto di utilizzare i locali del piano terreno dello stabile come bar-ristorante, indipendentemente dalle modalita' in cui l'azienda veniva gestita, era inclusa nella materia del contendere devoluta al giudice di secondo grado, al quale pertanto non era precluso affrontarla. Avendola risolta in senso positivo, la Corte d'appello ha dichiarato nel dispositivo "la contrarieta' al regolamento condominiale di natura contrattuale della destinazione a bar ristorante delle unita' immobiliari al piano terreno dell'edificio di (OMESSO)", confermando "nel resto" la sentenza del Tribunale e dando cosi' un diverso fondamento alla pronuncia di condanna che vi era contenuta, anche se - ma dichiaratamente solo "per ragioni di completezza, essendo assorbente la ragione della contrarieta' della destinazione a bar ristorante rispetto alle prescrizioni del regolamento" - ha altresi' ritenuto esatto cio' che il primo giudice aveva affermato circa il "livello significativo e rilevante" dei "fastidi di immissioni ed esalazioni" derivanti dall'attivita' della s.r.l. ER. , per come effettivamente era stata esercitata.

References: sentenza 
 art. 1136
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