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Timestamp: 2016-10-20 21:25:38+00:00

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91 II 275
91 II 27542. Urteil der I. Zivilabteilung vom 13. Juli 1965 i.S. Hossle gegen Schenker.
Erreur (art. 23 sv. CO). 1. Rel�ve du fait le point de savoir si une partie s'est trouv�e dans l'erreur (consid. 1). 2. Erreur sur les �l�ments n�cessaires du contrat (art. 24 al. 1 ch. 4 CO). Erreur concernant une propri�t� de la chose vendue (possibilit� de construire sur le fonds vendu), propri�t� que l'acheteur consid�rait comme un �l�ment n�cessaire du contrat et que la loyaut� commerciale permettait de consid�rer comme telle. A quelles conditions l'exclusion de la garantie interdit-elle � l'acheteur de voir dans l'existence d'une qualit� d�termin�e un �l�ment n�cessaire du contrat? (consid. 2). 3. La victime se pr�vaut-elle de l'erreur d'une fa�on contraire aux r�gles de la bonne foi? (art. 25 al 1 CO). (consid. 3). Faits � partir de page 276
BGE 91 II 275 S. 276
A.- Am 5. November 1961 liess die Cortal Verwaltungs AG im Auftrag von Hossle folgende Anzeige im Aargauer Tagblatt erscheinen:
"Ferien oder Wochenende
Nur wenige Autominuten von der Staffeleggstrasse liegen ca. 25 Aren Wiesland in sonniger, erh�hter Lage. Das gegen S�dosten geneigte Grundst�ck enth�lt einige Zeilen gepflegte Reben (werden auf Wunsch entfernt) und tragf�hige Obstb�ume und ist gegen Nordosten waldgesch�tzt. Wasser, Strom und Weg sind in erreichbarer N�he. Infolge besonderer Umst�nde betr�gt der Kaufpreis f�r raschentschlossenen K�ufer nur Fr. 11'000.--.
Auskunft und Besichtigung Telephon 2 88 33."
Als Interessent meldete sich Architekt Schenker, dessen Frau Ersparnisse anzulegen suchte. Am 17. November 1961 kaufte Frau Schenker von Hossle zum Preise von Fr. 20 000.-- das Grundst�ck IR (= Interimsregister) Herznach Nr. 1465, das nach dem Register aus 31,27 Aren Reben besteht.
B.- Am 17. November 1962 leitete Frau Schenker gegen Hossle beim Bezirksgericht Laufenburg Klage ein mit den Begehren:
"1. Der ... Kaufvertrag vom 17. November 1961 �ber das Grundst�ck IR Herznach Nr. 1465 sei r�ckg�ngig zu machen.
2. Der Beklagte sei zu verurteilen, der Kl�gerin Fr. 20'091.-- zuz�glich Verzugszins zu 5 % ab 5. M�rz 1962 zu bezahlen, die Friedensrichterkosten zur�ckzuerstatten und die Kosten der R�ck�bertragung zu �bernehmen.
3. Eventualbegehren: Der Beklagte sei zu verurteilen, der Kl�gerin f�r Minderwert am Grundst�ck IR Herznach Nr. 1465 Fr. 16'873.-- zu bezahlen, zuz�glich Verzugszins zu 5 % ab 5. M�rz 1962."
Die Kl�gerin berief sich auf Irrtum und T�uschung, weil sie in den Glauben versetzt worden sei, das ihr angebotene Grundst�ck k�nne �berbaut werden, w�hrend ein Bauverbot darauf laste.
Nach Durchf�hrung eines Beweisverfahrens wies das Bezirksgericht die Klage ab, weil Schenker vor dem Kaufabschluss �ber das Bauverbot gen�gend unterrichtet worden sei.
Das Obergericht des Kantons Aargau, an das die Kl�gerin appellierte, hat nach einer Erg�nzung des Beweisverfahrens mit Urteil vom 11. Dezember 1964 den Kaufvertrag vom 17. November 1961 wegen Grundlagenirrtums f�r ung�ltig BGE 91 II 275 S. 277erkl�rt, das Grundbuchamt angewiesen, anstelle der Kl�gerin wieder den Beklagten auf seine Kosten als Eigent�mer des streitigen Grundst�cks einzutragen, und den Beklagten verpflichtet, der Kl�gerin Fr. 20'000.-- nebst 5% Zins seit 6. November 1962 zu bezahlen. Eine Minderheit des Obergerichtes h�tte das erstinstanzliche Urteil best�tigt.
C.- Gegen das Obergerichtsurteil hat der Beklagte die Berufung an das Bundesgericht erkl�rt mit dem Antrag auf Abweisung der Klage.
1. Das Obergericht hat festgestellt, die Kl�gerin habe zur Zeit des Vertragsabschlusses irrt�mlich geglaubt, sie kaufe �berbaubares Land. Diese Feststellung betrifft tats�chliche Verh�ltnisse (BGE 45 II 437, BGE 81 II 52, BGE 87 II 137). Dass sie unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen sei, behauptet der Beklagte mit Recht nicht. Es kann aber auch keine Rede davon sein, dass sie offensichtlich auf Versehen beruhe, d.h. darauf zur�ckzuf�hren sei, dass die Vorinstanz bestimmte Aktenstellen �bersehen oder unrichtig wahrgenommen h�tte (BGE 81 II 86, BGE 83 II 341, BGE 87 II 232 /233). Was der Beklagte gegen die erw�hnte Feststellung vorbringt, richtet sich ausschliesslich gegen die Beweisw�rdigung der Vorinstanz und ist daher nicht zu h�ren (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Dies gilt insbesondere auch f�r die Ausf�hrungen, mit denen der Beklagte die Annahme der Vorinstanz beanstandet, einzelne Zeugen h�tten ohne b�se Absicht unrichtig ausgesagt. Dass die Vorinstanz die Zeugenaussagen willk�rlich gew�rdigt habe, wie der Beklagte behauptet, kann mit der Berufung an das Bundesgericht nicht geltend gemacht werden. Die Feststellung, dass die Kl�gerin das gekaufte Land irrt�mlich f�r �berbaubar gehalten habe, ist daher f�r das Bundesgericht verbindlich (Art. 63 Abs. 2 OG).
Diese Feststellung beruht entgegen der Auffassung des Beklagten nicht auf der Annahme, die im Aargauer Tagblatt erschienene Anzeige enthalte die Zusicherung einer Eigenschaft der Kaufsache, n�mlich der Ueberbaubarkeit des Kaufgrundst�cks. Die Vorinstanz hat die erw�hnte Anzeige beim Entscheid dar�ber, ob sich die Kl�gerin in diesem Punkt in einem BGE 91 II 275 S. 278Irrtum befunfen habe, lediglich als ein Indiz gew�rdigt. Anspr�che aus Art. 197 OR sind nicht streitig. Daher kann dahingestellt bleiben, ob die Anzeige eine Zusicherung im Sinne dieser Bestimmung enthalte.
F�r die Beurteilung der Frage, ob sich die Kl�gerin geirrt habe, ist auch unerheblich, ob der Beklagte das Kaufgrundst�ck selber als �berbaubar betrachtet habe, was er bestreitet.
2. Der festgestellte Irrtum ist nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR wesentlich, wenn er einen Sachverhalt betraf, der f�r die Kl�gerin eine notwendige Grundlage des Vertrages bildete und nach den Regeln von Treu und Glauben im Gesch�ftsverkehr als solche betrachtet werden durfte (BGE 87 II 138 mit Hinweisen).
a) Dass die �berbaubarkeit des Kaufgrundst�cks f�r die Kl�gerin eine unerl�ssliche Grundlage des Vertrags bedeutete, hat die Vorinstanz nicht ausdr�cklich festgestellt. Dem angefochtenen Urteil liegt aber unzweifelhaft die Auffassung zugrunde, dass dies der Fall war. Das folgt namentlich aus der f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellung, es sei nicht anzunehmen, dass die Kl�gerin f�r rein landwirtschaftliches Land einen (gem�ss Aussage des Zeugen Hodler) "mindestens achtmal �bersetzten" Preis bezahlt h�tte. (Selbst wenn das Grundst�ck entsprechend den Angaben des Beklagten vor Obergericht etwa 60 Aren umfassen sollte, l�ge der bezahlte Preis �ber den in der betreffenden Gegend f�r landwirtschaftliche Grundst�cke �blichen Preisen). Auf die vom Beklagten angerufenen Zeugenaussagen, wonach der Ehemann der Kl�gerin erkl�rt h�tte, er wolle nicht bauen, sondern w�nsche nur ein sch�nes St�ck Land zu besitzen, hat die Vorinstanz nicht abgestellt. Sie betrachtet nur als erwiesen, dass die Kl�gerin einstweilen nicht zu bauen gedachte. Im �brigen w�re selbst dann, wenn die Eheleute Schenker auch f�r sp�ter nicht beabsichtigt haben sollten, das Land selber zu �berbauen, nicht anzunehmen, es sei ihnen gleichg�ltig gewesen, ob eine �berbauung m�glich sei; denn von der �berbaubarkeit hing ab, ob und zu welchem Preis das Land sp�ter weiterver�ussert werden k�nne.
b) Angesichts des vereinbarten Preises durfte die Kl�gerin die �berbaubarkeit des Grundst�cks nach Treu und Glauben im Gesch�ftsverkehr als notwendige Grundlage des Vertrages betrachten, sofern ihr nicht besondere Umst�nde diese Annahme verboten.BGE 91 II 275 S. 279
Es fragt sich, ob ein solcher Umstand darin liege, dass der Kaufvertrag in Ziffer 2 der Besondern Bestimmungen vorsieht:
"Das Kaufsobjekt wird der K�uferin in dem Zustande �bergeben, in dem es sich zur Zeit befindet. F�r irgend welche M�ngel wird seitens des Verk�ufers keinerlei W�hrschaft geleistet."
InBGE 53 II 153hat das Bundesgericht ausgef�hrt, ein Grundlagenirrtum k�nne dann nicht angenommen werden, "wenn die irrt�mliche Vorstellung auf Eigenschaften der Kaufsache Bezug hat, welche Gegenstand einer Garantie h�tten bilden k�nnen, die seitens des Verk�ufers f�rmlich wegbedungen oder abgelehnt wurde, und der K�ufer trotzdem den Vertrag abgeschlossen hat; die Berufung auf den Irrtum ist in solchen F�llen, weil Treu und Glauben widersprechend, nach Art. 25 Abs. 1 OR unstatthaft." InBGE 79 II 161erkl�rte es, eine Irrtumsanfechtung w�re ausgeschlossen, wenn und soweit durch die vom damaligen Beklagten (Verk�ufer) angerufene Vertragsbestimmung "die Gew�hrleistung bezw. Garantie als abgelehnt zu gelten h�tte."
Diese Rechtsprechung ist im Ergebnis zu best�tigen. Wird mit Bezug auf bestimmte Eigenschaften der Kaufsache die Gew�hrleistung eindeutig und in nach Art. 199 OR zul�ssiger Weise wegbedungen oder die Abgabe einer Zusicherung abgelehnt, so nimmt der K�ufer, der den Vertrag gleichwohl abschliesst, die Gefahr in Kauf, dass die betreffenden Eigenschaften fehlen. Er darf deshalb ihr Vorhandensein nach Treu und Glauben im Gesch�ftsverkehr nicht als notwendige Grundlage des Kaufvertrags betrachten, so dass ein Irrtum �ber diesen Punkt nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR nicht als wesentlich gelten kann. - Vertragsbestimmungen, welche die Gew�hrspflicht weder allgemein noch hinsichtlich bestimmter Eigenschaften der Kaufsache aufheben, sondern sie nur zeitlich oder inhaltlich (mit Bezug auf die Anspr�che des K�ufers) beschr�nken, verbieten dem K�ufer dagegen nicht, das Vorliegen gewisser Eigenschaften als Vertragsgrundlage anzusehen und sich, wenn er mit der Annahme ihres Bestehens irrte, innert der Jahresfrist von Art. 31 OR wegen Grundlagenirrtums vom Vertrage loszusagen. Solche Vertragsbestimmungen fallen gegebenenfalls mit dem ganzen Vertrag dahin (BGE 83 II 21 f. Erw. 2).
Im vorliegenden Falle wurde vereinbart, der Verk�ufer BGE 91 II 275 S. 280leiste "f�r irgend welche M�ngel... keinerlei W�hrschaft". Diese Bestimmung ist im Hinblick auf den unmittelbar vorausgehenden Satz, wonach der Kaufgegenstand der K�uferin "in dem Zustand" �bergeben wird, "in dem er sich zur Zeit befindet", nur auf k�rperliche M�ngel des Kaufgrundst�ckes zu beziehen. Auf jeden Fall hat der Beklagte, indem er diese Bestimmung in den Vertrag aufnehmen liess, der Kl�gerin nicht eindeutig zu erkennen gegeben, dass er f�r die �berbaubarkeit des Grundst�cks nicht einstehen wolle. Daher durfte die Kl�gerin die �berbaubarkeit trotz der erw�hnten Vertragsbestimmung als notwendige Grundlage des Kaufvertrages betrachten.
3. F�r den Fall, dass ein Grundlagenirrtum angenommen wird, macht der Beklagte geltend, die Berufung darauf widerspreche Treu und Glauben (Art. 25 Abs. 1 OR), weil die Kl�gerin und ihr Ehemann den Irrtum der eigenen groben Fahrl�ssigkeit zuzuschreiben und einfach falsch spekuliert h�tten.
Richtig ist, dass die Eheleute Schenker die Frage, ob das Kaufgrundst�ck �berbaubar sei, nicht sorgf�ltig abgekl�rt haben. Die Tatsache, dass der Irrende den Irrtum der eigenen Fahrl�ssigkeit zuzuschreiben hat, gen�gt jedoch nicht, um den Schluss zu rechtfertigen, die Berufung auf den Irrtum verstosse im Sinne von Art. 25 OR gegen Treu und Glauben; denn sonst verl�re Art. 26 OR, der den fahrl�ssig Irrenden grunds�tzlich zum Ersatz des aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schadens verpflichtet, seine Bedeutung. Im �brigen schickt es sich f�r den Beklagten wenig, der Kl�gerin vorzuwerfen, sie habe fahrl�ssig geirrt. Die erste Ursache ihres Irrtums war n�mlich das von ihm veranlasste Zeitungsinserat, das den Eindruck erweckte, er habe �berbaubares Land zu verkaufen.
Ob die Kl�gerin das Land zu Spekulationszwecken kaufte und sich dabei falsche Vorstellungen �ber seinen k�nftigen Wert machte, ist unerheblich. Sie macht nicht einen Irrtum dieser Art geltend (der nicht wesentlich w�re, da die k�nftige Preisentwicklung keinen "bestimmten Sachverhalt" im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR darstellt), sondern einen Irrtum �ber die �berbaubarkeit des Grundst�cks. - Dass sie die Berufung auf diesen Irrtum in spekulativer Absicht verz�gert habe, was die Anwendung von Art. 25 OR rechtfertigen k�nnte BGE 91 II 275 S. 281(OSER/SCH�NENBERGER N. 7 und BECKER, 2. Aufl., N. 5 zu Art. 25 OR), wirft ihr der Beklagte mit Recht nicht vor. Sie hat ihren Irrtum erst nach der am 28. August 1962 erfolgten Anmeldung eines Baugesuches entdeckt und dem Beklagten schon mit Schreiben vom 25. September 1962 er�ffnet, dass sie den Vertrag nicht halten wolle.
Auch sonst liegt nichts vor, was die Berufung auf den Irrtum als Verstoss gegen Treu und Glauben erscheinen liesse. Insbesondere werden durch die Aufhebung des Kaufvertrages nicht �berwiegende Interessen des Beklagten verletzt (vgl. OSER/SCH�NENBERGER N. 5 und BECKER, 2. Aufl., N. 3 zu Art. 25 OR). Dem Beklagten entsteht dadurch kein besonderer Nachteil, sondern es wird einfach der fr�here Zustand wiederhergestellt.
Die - rechtzeitig erfolgte - Berufung auf den Irrtum �ber die �berbaubarkeit des Kaufgrundst�cks ist daher statthaft.
4. Hinsichtlich der Folgen der Unverbindlichkeit des Kaufvertrages hat der Beklagte das Urteil der Vorinstanz mit Recht nicht angefochten.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons Aargau, 2. Zivilabteilung, vom 11. Dezember 1964 best�tigt.
81 II 86,
83 II 341 suite... ,
83 II 21
Art. 26 OR

References: BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 197
 Art. 24
 Art. 25
 Art. 199
 Art. 24
 Art. 31
 BGE 
 Art. 25
 Art. 26
 Art. 24
 Art. 25
 BGE 
 Art. 25
 Art. 25

Art. 26