Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0115-kdit1-3-4012-292-2017-1-apr
Timestamp: 2017-09-26 19:48:30+00:00

Document:
0115-KDIT1-3.4012.292.2017.1.APR | Interpretacja indywidualna
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w związku ze złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku.
0115-KDIT1-3.4012.292.2017.1.APRinterpretacja indywidualna
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 1 sierpnia 2017 r.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 czerwca 2017 r. (data wpływu 6 czerwca 2017 r.), uzupełnionym w dniu 12 lipca 2017 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w związku ze złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku – jest prawidłowe.
W dniu 6 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 12 lipca 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w związku ze złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku.
Wnioskodawca w dniu 4 lipca 2014 r. nabył nieruchomość niemieszkalną w N. przy ul. K. Nabycie nastąpiło od podmiotu posiadającego status podatnika VAT czynnego, a sama transakcja była opodatkowana 23% stawką VAT, co zostało potwierdzone wystawioną przez sprzedawcę fakturą. Wnioskodawca był pierwszym nabywcą ww. nieruchomości po jej wybudowaniu.
W momencie nabycia przedmiotowego lokalu, Wnioskodawca posiadał status podatnika VAT czynnego. Nabycie wskazanej nieruchomości nastąpiło natomiast wyłącznie na cele wykonywania czynności opodatkowanych. Wnioskodawca po nabyciu ww. nieruchomości po raz pierwszy odpłatnie wynajął cały lokal dnia 5 lipca 2014 r., co stanowiło czynność opodatkowaną VAT objętą 23% stawką tego podatku i zostało udokumentowane fakturą. Następnie, korzystając z przysługującego prawa, uzyskał zwrot podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej zakup lokalu.
Od momentu nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tego lokalu, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W dniu 24 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca zawarł z Nabywcami (Agnieszką i Tomaszem O.), będącymi czynnymi podatnikami VAT, przedwstępną notarialną umowę sprzedaży ww. nieruchomości. Na tej podstawie Wnioskodawca zobowiązał się w terminie do 31 maja 2017 r. sprzedać przedmiotową nieruchomość za określoną cenę, a Nabywcy zobowiązali się w tym terminie do jej nabycia i zapłacenia określonej ceny. Przy zawarciu umowy przedwstępnej Wnioskodawca odebrał od Nabywców zadatek w kwocie 20.000 zł, który w przypadku dojścia do skutku umowy przyrzeczonej miał zostać zaliczony na poczet ceny nieruchomości. Dokumentując otrzymany zadatek Wnioskodawca wystawił fakturę, w ramach której wskazał, że otrzymana kwota opodatkowana jest stawką (ZW). Działanie takie było wynikiem tego, że na dzień otrzymania zadatku nie zostało jeszcze złożone oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W momencie zawarcia umowy przedwstępnej własność nieruchomości nie została przeniesiona na Nabywców, nie doszło również do jej fizycznego wydania Nabywcom. Powstał wyłącznie obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania zadatku, zgodnie z art. 19 ust. 8 ustawy o VAT, co udokumentowano poprzez wystawienie faktury.
W dniu 22 maja 2017 r. Wnioskodawca oraz Nabywcy, posiadając status podatników VAT czynnych, złożyli przed naczelnikiem urzędu skarbowego właściwego dla Nabywców, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy przedmiotowego lokalu, o czym stanowią przepisy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
W dniu 23 maja 2017 r. Wnioskodawca oraz Nabywcy zawarli przyrzeczoną umowę sprzedaży ww. nieruchomości. Wnioskodawca otrzymał cenę w ustalonej wcześniej wysokości, na poczet której zaliczył wcześniej otrzymaną kwotę zadatku i wystawił fakturę dokumentującą wskazaną transakcję, wykazując opodatkowanie dostawy nieruchomości stawką 23% VAT. Dopiero wówczas na Nabywców została przeniesiona własność przedmiotowej nieruchomości, jak również została ona fizycznie wydana im we władanie (wydano klucze).
Czy zbycie nieruchomości w opisanych okolicznościach stanowiło czynność opodatkowaną VAT, od której Wnioskodawca powinien naliczyć podatek od towarów i usług (w szczególności, czy nie była to czynność zwolniona od podatku na podstawie regulacji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT)?
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
Jak stanowi z kolei art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zasadnicza stawka podatku wynosi 23% (w okolicznościach sprawy nie może być mowy o stosowaniu którejś z obniżonych stawek VAT, gdyż nieruchomość stanowi lokal niemieszkalny). Prawodawca przewiduje jednak sytuacje, w których czynności opodatkowane (w tym odpłatna dostawa towarów, czy odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju) wykonywane przez podatników VAT czynnych są zwolnione z faktycznego opodatkowania VAT, tj. opodatkowane są stawką „ZW” (zwolnioną). O takich sytuacjach stanowią m.in. przepisy 43 ust. 1 i nast. ustawy o VAT. W art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a tego aktu, czytamy, że zwalnia się z podatku:
dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy);
dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy):
dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy):
W odniesieniu do Wnioskodawcy regulacje art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10a ustawy o VAT nie znajdują zastosowania - w ramach zaistniałego stanu faktycznego nie występują okoliczności wskazane w ramach tych przepisów. Stosować należało natomiast przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
W ocenie Wnioskodawcy, na podstawie przedstawionego stanu faktycznego, do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości doszło w 2014 r. Od tego momentu upłynęły (na moment zawarcia umowy przedwstępnej jak i umowy przyrzeczonej) co najmniej 2 lata, dlatego też wskazana regulacja w przedmiotowej sprawie znajduje zastosowanie. Stąd też uzyskanie wskutek zawarcia umowy przedwstępnej (nieprzenoszącej własności nieruchomości ani nieumożliwiającej potencjalnym nabywcom rozporządzanie nią w jakikolwiek sposób) kwoty zadatku zostało udokumentowane fakturą ze stawką „ZW”. W ocenie Wnioskodawcy, otrzymanie kwoty zadatku było podstawą (nawet mimo braku dokonania dostawy towarów, tj. przedmiotowej nieruchomości) do powstania obowiązku podatkowego na podstawie art. 19 ust. 8 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Według Wnioskodawcy uwagi wymaga fakt, że obowiązek podatkowy w tym wypadku nie zaistniał wskutek dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT (w tym wypadku nieruchomości – co jest istotne w kontekście regulacji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o czym mowa poniżej), a poprzez otrzymanie zadatku, który przy sprzedaży nieruchomości został rozliczony na poczet ceny nieruchomości.
Natomiast w myśl art. 43 ust. 10 ww. ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Z kolei art. 43 ust. 11 ww. aktu stanowi, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
Oświadczenie, o którym mowa powyżej Wnioskodawca oraz Nabywcy złożyli dnia 22 maja 2017 r., tj. przed dniem dokonania dostawy nieruchomości, co miało miejsce 23 maja 2017 r.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, czy oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dla swojej skuteczności nie powinno być złożone przed dniem zawarcia umowy przedwstępnej, która została podpisana 24 kwietnia 2017 r. Wówczas Wnioskodawca otrzymał również zadatek, który w przypadku dojścia do skutku sprzedaży nieruchomości miał zostać (i został) zaliczony na poczet ceny nabycia nieruchomości. Niemniej jednak, w ocenie Wnioskodawcy, wskutek zawarcia umowy przedwstępnej nie może być mowy o dokonaniu dostawy towaru (nieruchomości) w rozumieniu art. 7 ust. 1 ww. ustawy - nie została ona przekazana w jakikolwiek sposób Nabywcom do rozporządzania, ani nawet w posiadanie. Wskutek zawarcia umowy przedwstępnej nie uzyskali oni także (Nabywcy) żadnych praw do tej nieruchomości. W ramach regulacji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT mowa jest natomiast, że oświadczenie o wyborze opodatkowania danej transakcji musi zostać złożone nie później niż na dzień przed dostawą towaru. Dlatego też w ocenie Wnioskodawcy, oświadczenie, które złożyli wraz z Nabywcami dnia 22 maja 2017 r. spełnia wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 10 przywoływanej ustawy (przyjmując oczywiście, że zawarte są w jego ramach informacje wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT). Zostało ono bowiem złożone przez podatników VAT czynnych (taki status podatkowy posiadał Wnioskodawca jak i oboje Nabywcy), a także na dzień przed dostawą nieruchomości (przeniesieniem jej własności poprzez akt notarialny oraz fizycznym udostępnieniem lokalu, czyli wydaniem go do rozporządzania Nabywcom jak właściciele), co miało miejsce 23 maja 2017 r. Brak wpływu uzyskania zaliczki przed dostawą nieruchomości na możliwość złożenia skutecznego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 31 grudnia 2010 r. (znak: ILPP1/443-1111/10-2/MP), wskazując, że „(...) przepis art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, wskazuje, iż oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia winno być złożone przed dniem dokonania dostawy. Reasumując, Wnioskodawca może zrezygnować, w zakresie dostawy nieruchomości, ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jeżeli nie nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotową nieruchomością jak właściciel. W powyższym przypadku Wnioskodawca może złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy.”
Reasumując, w stanie faktycznym będącym przedmiotem niniejszego wniosku, przed 23 maja 2017 r. nie doszło do przeniesienia prawa do rozporządzenia nieruchomością jak właściciel na jej Nabywców. Dlatego oświadczenie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożone w dniu 22 maja 2017 r. powoduje, że transakcja odpłatnej dostawy nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, od której Wnioskodawca powinna naliczyć podatek od towarów i usług (w szczególności nie była to czynność zwolniona od podatku VAT na podstawie regulacji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).
Na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7–11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.
Według art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.
Uwzględniając przywołane regulacje prawne, odnosząc się do stanu faktycznego, należy stwierdzić, że – co do zasady – dostawa nieruchomości opisanej we wniosku korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż miała miejsce po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia. Jednak stosownie do zapisu art. 43 ust. 10 ustawy, Wnioskodawca miał prawo zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opcję opodatkowania transakcji. Skoro dostawa ta – rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania – nastąpiła w dniu 23 maja 2017 r., aby wybrać opcję opodatkowania, strony transakcji (będące czynnymi podatnikami VAT) miały obowiązek złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, do dnia 22 maja 2017 r., co też uczyniły. W konsekwencji przedmiotowa dostawa stanowiła czynność opodatkowaną. Fakt zawarcia uprzednio przedwstępnej umowy sprzedaży nie miał wpływu na możliwość skorzystania z opcji opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości, gdyż nie nastąpiła wówczas dostawa towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.
Zatem stanowisko przedstawione we wniosku należało uznać za prawidłowe.
Należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację wydano w zakresie, jakiego dotyczy zadane we wniosku pytanie. Interpretacja nie rozstrzyga zatem kwestii skutków podatkowych związanych z otrzymaniem przez Wnioskodawcę zadatku w dniu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży i uwzględnieniem tego zadatku w fakturze dokumentującej sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.
ILPP1/443-1111/10-2/MP | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > 0115-KDIT1-3.4012.292.2017.1.APR

References: art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 19
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 19
 art. 7
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 7
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 19
 art. 14
 art. 20
 art. 21
 art. 19
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 7