Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=12.05.2010&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2096/09
Timestamp: 2019-07-20 10:49:00+00:00

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BGH, 12.05.2010 - VIII ZR 96/09 - dejure.org
https://dejure.org/2010,368
BGH, 12.05.2010 - VIII ZR 96/09 (https://dejure.org/2010,368)
BGH, Entscheidung vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09 (https://dejure.org/2010,368)
BGH, Entscheidung vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09 (https://dejure.org/2010,368)
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§ 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst b BGB, § 569 Abs 4 BGB, § 543 Abs 2 ZPO
Räumungsprozess bei Wohnraummiete: Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs; Beschränkung der Revisionszulassung
Zulässigkeit der Beschränkung der Revionszulassung auf einen durch Klage und Hilfswiderklage geltend gemachten tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffes; Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters hinsichtlich der Erkennbarkeit des Mietrückstandes und des gesetzlichen Grundes der fristlosen Kündigung anhand der Begründung des Kündigungsschreibens durch den Mieter
Formelle Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges; Bezifferung des Mietrückstands; Zusammensetzung des Zahlungsrückstandes; Mietminderung; Gesamtbetrag; Räumungsanspruch; Teilzahlungen
Reichweite der Begründungspflicht bei Kündigung
Zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses
Zu fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses
Vorsicht bei unberechtigten Mietminderungen - fristlose Kündigung droht!
Mietrecht - Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses
Fristlose Kündigung wegen Mietschulden - Von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, muss dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein
BGH weist übertriebene Anforderungen an eine Kündigungsbegründung wegen Zahlungsverzuges zurück
Zu Begründungsanforderungen bei fristloser Wohnungskündigung
Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung
Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug setzt Begründung voraus
Anforderungen an Kündigungsbegründung
Immobilien: Säumige Mieter
Kündigungsrecht von Vermietern bei Mietrückstand
Mietrückstand genügt zur Begründung fristloser Kündigung // Für eine fristlose Kündigung des Vermieters genügt es, wenn der Mieter aus der Begründung erkennen kann, welchen Mietrückstand der Vermieter als Grund seiner fristlosen Kündigung zugrunde legt.
Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses
Anforderungen an die Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs! (IMR 2010, 414)
AG Leipzig, 30.06.2008 - 167 C 5138/07
LG Leipzig, 18.03.2009 - 1 S 372/08
NJW 2010, 3015
NZM 2010, 548
ZMR 2010, 839
Zu der periodisch zu leistenden Miete zählen indes nicht nur die Grundmiete, sondern - soweit sie aufgrund vertraglicher Vereinbarung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Mieter umgelegt sind - auch die Vorauszahlungen auf die für das jeweilige Jahr zu erwartenden Betriebskosten nach § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB (…vgl. BGH, Urteile vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31; vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41).
Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12. Mai 2010, VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41 …und vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).
Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41;… vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16;… BeckOGK-BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN;… vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98, juris Rn. 21;… vom 23. Juli 2008- XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff;… vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47).
Darüber hinausgehende Angaben sind selbst dann nicht erforderlich, wenn es sich - anders als hier - nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548 Rn. 32 ff.).
Das kommt zwar nicht im Tenor des Berufungsurteils, wohl aber - was ausreicht (Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 18 mwN) - in den Entscheidungsgründen mit der erforderlichen Eindeutigkeit zum Ausdruck.
Die Beschränkung der Revisionszulassung auf diesen Teil des Streitstoffs ist auch wirksam, weil es sich bei dem Anspruch auf Heizkostenerstattung um abtrennbare Teile des Streitgegenstands handelt, auf die die Rechtsmittel wirksam hätten beschränkt werden können (Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, aaO Rn. 21 mwN).
Eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennbaren Teil eines prozessualen Anspruchs ist möglich (BGH, Urteil vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, NJW 2003, 3703;… vom 16. September 2009, aaO; vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 21;… Ackermann in Prütting/Gehrlein, ZPO, 3. Aufl. § 543 Rn. 4 f;… Hk-ZPO/Kayser/Koch, 5. Aufl., § 543 Rn. 60;… MünchKomm-ZPO/Krüger,4. Aufl., § 543 Rn. 35;… Musielak/Ball, ZPO, 9. Aufl., § 543 Rn. 11;… Zöller/Heßler, ZPO, 29. Aufl., § 543 Rn. 22).
Verhindert er jedoch unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB (und hierbei aus dem Verbot des venire contra factum proprium), dass der Mieter grundsätzlich wieder die ungeminderte Miete zu entrichten hat (vgl. BGH Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09 - NJW 2010, 3015 Rn. 46;… BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 Rn. 107 mwN;… Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 536 BGB Rn. 184;… MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 Rn. 32;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 536 BGB Rn. 628).
Da mit dem Wegfall des Leistungsverweigerungsrechts die gesamten von den Beklagten zunächst einbehaltenen Beträge sofort zur Zahlung fällig geworden sind (…vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO) und bereits die auf das (nunmehr zu Unrecht weiter ausgeübte) Leistungsverweigerungsrecht entfallenden Zahlungsrückstände - hier seit März 2014 bis zur Kündigung vom 27. Juli 2016 ein Gesamtbetrag von 4.935,40 EUR - den Betrag der Miete für zwei Monate erreichen und damit schon deshalb ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB für die außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt, kommt es vorliegend nicht darauf an, dass die von den Beklagten erklärte Ablehnung einer Mängelbeseitigung unter den hier gegebenen Umständen grundsätzlich auch der von dem Berufungsgericht angenommenen Mietminderung für die Zukunft entgegensteht (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 46 mwN [zum Ausschluss einer Minderungsberechtigung bei unberechtigter Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung zum Zwecke der Mängelbeseitigung]).
Hierbei hat das Berufungsgericht verkannt, dass den Beklagten seit März 2016 ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Mietzahlung schon deshalb nicht zustehen konnte, weil sie die Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel abgelehnt haben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, aaO mwN).
Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch - unabhängig von einer Mangelbeseitigung - bei Beendigung des Mietverhältnisses (…Senatsurteil vom 17. Juni 2015- VIII ZR 19/14, aaO Rn. 61 mwN), sowie dann, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, aaO mwN).
Eine (hier weitergehende) Beschränkung der Zulassung kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben (vgl. nur BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 18;… Senat, Urteile vom 18. Oktober 2018, aaO Rn. 11 …und vom 10. Januar 2019, aaO mwN).
Das Minderungsrecht ist für einen Zeitraum, in dem der Mieter die Mangelbeseitigung verhindert -etwa indem er die Duldung der Arbeiten verweigert - ausgeschlossen (s. BGH NJW 2010, 3015, 3019 Tz 46: unberechtigte Zutrittsverweigerung; LG Berlin GE 2009, 781;… Kraemer/Ehlert in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III.B, 3261;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 536 Rn 628;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 536 Rn 37).
Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht aber die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; s. insbesondere BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, BGHR ZPO § 543, Stichwort: Revisionszulassung, beschränkte 5, u.H. auf BGHZ 53, 152, 153; BGHZ 101, 276, 278; BGHZ 161, 15, 18; BGHZ 180, 77, 81 f., Rn. 17; BGH, Urteile vom 25. Januar 1995 - XII ZR 195/93, NJW-RR 1995, 449 f.; vom 09. Dezember 2003 - VI ZR 404/02, NJW 2004, 766; vom 30. März 2007 - V ZR 179/06, NJW 2007, 2182, Rn. 6 f.; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Rn. 13 und vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015, 3016, Rn. 21; BT-Drs.
Wirksamkeit der Beschränkung der Zulassung der Revision auf eine …
LG Wiesbaden, 22.06.2012 - 3 S 114/11
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Anspruch auf geräumte Herausgabe einer gemieteten streitgegenständlichen Wohnung …
AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 30.08.2011 - 6 C 23/11

References: § 543
 § 569
 § 543

BGH 
 § 556
 § 556
 § 569
 § 543
 § 569
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 242
 BGH 
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 543
 BGH 
 § 536
 § 536
 § 543