Source: https://sepin.es/biblioteca-online/verEdicion.asp?cod=01-0801FA1DT08p0yf01a0JQ0Ol0G-0C107p0m60CB0Ia0Vc0CL0H01ia0CU1Sz1yi
Timestamp: 2020-07-05 07:28:42+00:00

Document:
ISBN: 978-84-1333-504-9
Referencia: 5694 · Id Edición: 54904
El historial de modificaciones legislativas de la LAU 29/1994 por la Ley 4/2013, el RDL 21/2018 y el RDL 7/2019 ha dado lugar a cambios fundamentales y diferentes en cuanto a su plazo mínimo, la resolución por necesidad del arrendador, la prórroga legal y el desistimiento anticipado del arrendatario.
Presentamos una guía imprescindible y sumamente práctica, clasificando los contratos según su fecha y atendiendo a las distintas reformas legislativas, donde podrá localizar los textos legales, un cuadro comparativo con las diferencias, más de 100 preguntas y respuestas, la jurisprudencia y los formularios aplicables de las distintas notificaciones para no renovar, desistir o resolver, así como los contratos vigentes. Acuda a la fecha del contrato, sin temer al enjambre de normas arrendaticias.
Plazo mínimo. Texto legal según reformas legislativas de la LAU 29/1994 (Artículo 9)
Prórroga legal. Texto legal según reformas legislativas de la LAU 29/1994 (Artículo 10)
Desistimiento del arrendatario. Texto legal según reformas legislativas de la LAU 29/1994 (Artículo 11)
Diferencias en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda según reformas de la LAU 29/1994
Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013 (Ley 4/2013)
Arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013
13. ¿Puede continuar el arrendamiento o es causa de extinción la ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada?
32. ¿Puede el arrendador solicitar una indemnización por el desistimiento del arrendatario antes del plazo?
Arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 19 de diciembre de 2018
37. ¿Dónde aparece regulada la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores a 6 de junio de 2013?
38. ¿Cuál es el plazo de duración en un arrendamiento de vivienda posterior al 6 de junio de 2013, según reforma Ley 4/2013?
59. ¿Cabe alegar justificación para no ocupar la vivienda?
Contratos posteriores al 19 de diciembre de 2018 (RDL 21/2018) y anteriores al 24 de enero de 2019 (derogación BOE RDL 21/2018)
Arrendamientos de vivienda posteriores al 19 de diciembre de 2018 y anteriores al 24 de enero de 2019 (Derogación RDL 21/2018)
Tras la derogación del RDL 21/2018, se regirán por los preceptos de la LAU 29/1994, reformada por Ley 4/2013, remitiendo a las respuestas de los contratos posteriores al 6 de junio de 2013
Arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de marzo de 2019
91. Si el arrendatario no comunica la finalización de cada prórroga, ¿automáticamente se renueva el contrato?
94. ¿Qué ocurre si finaliza el plazo pactado y el arrendador no notifica y continúa el arrendatario en la vivienda?
97. ¿Para quiénes puede solicitarse la vivienda arrendada por necesidad?
Remitimos a las respuestas de los contratos posteriores al 6 de junio de 2013, ya que no ha existido otra reforma posterior
Plazo mínimo de cinco años
El régimen de duración de contratos de la Ley de 1994 sólo es aplicable a los celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995
Como recoge la LAU, la duración del alquiler se prorrogará obligatoriamente por 5 años para el arrendador, por lo que la cláusula del presente contrato que fija un plazo menor es nula y por ello, al no cumplirse los 5 años, sigue vigente el arriendo
Al existir requerimiento fehaciente con un mes de antelación señalando la voluntad de no prorrogar el arrendamiento, procede el desahucio por expiración del plazo
El plazo del contrato de arrendamiento comienza a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta a disposición del inmueble
El término "tiempo indefinido" debe entenderse como no fijación de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante revocación unilateral del mismo
Transcurrido el plazo pactado y sus prórrogas, procede declarar resuelto el contrato por término de plazo, sin que la voluntad de prorrogarlo pueda quedar solo en manos del arrendatario, pues supondría duración indefinida ilícita
Celebrado el contrato bajo la vigencia de la LAU 1994, no puede ser por tiempo indefinido ni someterse a la prórroga forzosa, considerándose celebrado por un año al no determinarse plazo, y extinguido al obrar la denuncia por la copropiedad
Pactada la duración del arrendamiento de vivienda por cinco años con prórroga indefinida, esta deviene ineficaz
Al no poderse establecer una duración indeterminada para el alquiler, se estará a la prórroga legal, por lo que, finalizada esta, se declara resuelto el contrato por expiración del plazo
La interpretación de la expresión "las partes podrán prorrogar el presente contrato" supone una confluencia de voluntades, lo que excluye cualquier imposición de una a la otra y, por lo tanto, conlleva el carácter potestativo y no forzoso de la prórroga y, en consecuencia, no implica el carácter indefinido del contrato
Arrendamiento de vivienda anterior a 2013: al no hacerse constar en el contrato la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada, no es posible la resolución
Al no haber probado el arrendador la causa por la cual pretende denegar la prórroga del arriendo, pues no dice cuál es la razón de la necesidad de retorno, no cabe declarar la resolución; ello, además, teniendo en cuenta que ha pretendido venderla
La necesidad como excepción al plazo de mínima permanencia ha de constar en el contrato, no bastando que sea previsible y genérica
La arrendadora no prueba la necesidad de la vivienda ni especificó en el contrato la posible causa de necesidad sobrevenida, por lo que no procede la resolución
No es necesario prueba concluyente de la necesidad cuando en el contrato se prevé expresamente esta causa de resolución
La LAU 1994 prevé como mecanismo de extinción de la prórroga legal que se haga constar expresamente en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda, pero no la des sus parientes o familiares
La necesidad de la vivienda para familiares de la arrendadora no puede alegarse para evitar la prórroga obligatoria hasta los cinco años
Solo se puede denegar prórroga obligatoria si la causa de necesidad se prevé en el contrato, no si es sobrevenida
Existencia de pacto sobre resolución por causa de necesidad e incumplimiento arrendadora que no ocupa vivienda después de desalojo
Se tiene que expresar de forma concreta la causa de necesidad en el contrato para poder denegar la prórroga obligatoria
No es necesario concretar causa de necesidad, basta con la previsión de la cláusula de denegación de prórroga en el contrato
Falta acreditación de existencia de verdadera necesidad para privar al arrendatario de prórrogas
Resolución antes de los 5 años por arrendador al alegar causa necesidad contenida en cláusula contractual
Prórroga legal de tres años
Al pactarse en el contrato una prórroga de cinco años, transcurrido el plazo mínimo prima dicho pacto frente al art. 10 LAU 29/1994
La nueva regulación no prevé prórroga obligatoria en el arrendamiento de vivienda al llegar a los cinco años, rigiendo la voluntad de las partes, ya que el legislador contempla solo un plazo mínimo para el arriendo
No procede la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del término, al encontrarse en prórroga legal
Extinción del contrato al transcurrir el plazo máximo de cinco años y los tres años de prórroga y haberse denunciado su término mediante burofax, no recogido por el arrendatario, con más de un mes de antelación a la fecha de resolución
Resolución del contrato de arrendamiento, al haberse cumplido los plazos establecidos en los arts. 9 y 10 LAU y no habiendo voluntad por parte de la arrendadora de continuidad del contrato
Finalizado el plazo de alquiler pactado, cinco años, comenzó a operar, ante la ausencia de voluntad del arrendador de darlo por finalizado, la prórroga legal
Al no haber comunicado la arrendadora, con un mes de antelación, a la arrendataria su deseo de resolver el alquiler al transcurrir cinco años desde que comenzó, se prorroga el arriendo por otros tres años más
Iniciada la primera anualidad de la prórroga del art. 10 LAU 1994, el arrendador carece de facultad para impedir una nueva prórroga
No manifestar el inquilino su voluntad de extinguir el contrato hace que opere la prórroga legal establecida en el art. 10 LAU 1994
Al no cumplirse el requisito de avisar a la otra parte con un mes de antelación, no procede la resolución del contrato
Libertad de medio y antiformalismo para comunicar al arrendador la voluntad de no prorrogar el contrato
Es válida la notificación de no prorrogar el contrato, intentada por el servicio de Correos y que no recogió el demandado, pues el art. 10 no exige formalidad alguna
Resolución del contrato ante la notificación del arrendador de su voluntad de no renovarlo habiéndose superado la prórroga legal obligatoria de cinco años
Válida notificación de la voluntad de no continuar el arriendo practicada con más de seis meses de antelación a la expiración del término
Prórroga del arrendamiento por no probarse la recepción de la notificación al arrendatario
El derecho de prórroga del art. 10 LAU 1994, en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes, que son libres de no continuar con el arriendo
No cabe la prórroga legal del arrendamiento, por haberse excluido tal posibilidad por acuerdo de las partes
Al ser irrenunciable la prórroga legal, aunque el arrendatario haya firmado un documento en el que desiste de tal derecho y encontrarse el arriendo en dicha prórroga, no se puede declarar la resolución del contrato
Renuncia del arrendatario a la prórroga legal mediante la suscripción de un contrato de precario
Validez de la cláusula contractual que excluye la prórroga legal del art. 10 LAU
El requerimiento previo, por quien en ese momento sea la arrendadora, corta la posibilidad tanto de la tácita reconducción del Código Civil (art. 1.566), como de la prórroga tácita prevista en el art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Habiendo pasado el plazo de cinco años convenido, más los tres años de prórroga del art. 10 LAU, el contrato de arrendamiento se entenderá prorrogado por tácita reconducción, pudiendo el arrendador resolver el contrato previa comunicación
Vencidos los cinco y tres años de los arts. 9 y 10, se produce la tácita reconducción del C. Civil, en este caso mensual, por la periodicidad de la renta
Debe atenderse al período de cómo se fijó el pago de la renta una vez finalizados los tres años de prórroga legal del art. 10 LAU
Finalizadas las prórrogas legales, el arrendamiento se iba prorrogando tácitamente por meses, al haberse pactado una renta mensual
Extinción del arrendamiento en tácita reconducción mensual por ser la forma fijada para el pago de la renta
Finalizadas las prórrogas forzosas de la LAU, comenzó a actuar la tácita reconducción por meses, pues el alquiler era mensual, por ello, manifestada la voluntad de resolución contractual por el arrendador en plazo, concluye la relación arrendaticia
Al encontrarse el arrendamiento en tácita reconducción, por haber finalizado las prórrogas obligatorias, es suficiente para su extinción que el requerimiento sea previo al transcurso de los 15 días que llevan a la aplicación de la tácita reconducción
Al haber finalizado la prórroga legal de ocho años, el arrendamiento se prorrogó anualmente, pues así se fijó el pago de la renta, no pudiendo resolverse el contrato hasta que no finalice el año pagado
Desistimiento anticipado del arrendatario
Cabe la posibilidad de pacto de indemnización para el caso de desistimiento en los arrendamientos superiores a cinco años, pues lo contrario supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes
Condena a los arrendatarios a abonar indemnización por desistir anticipadamente del contrato, sin que suponga enriquecimiento injusto de la parte arrendadora, pues la penalización de abonar la totalidad de las rentas estaba pactada en el contrato
Condena a los arrendatarios a pagar una mensualidad de renta por cada año que resta para finalizar el contrato por desistir unilateralmente del mismo y estar prevista expresamente la indemnización, pese a que la duración era inferior a cinco años
Procede la indemnización por desistimiento anticipado de dos mensualidades de renta por no acreditación de preaviso con dos meses de antelación
La arrendataria deberá abonar las rentas hasta el momento en que se reintegró la posesión a la propiedad, sin indemnización adicional por desistimiento, dado que la duración del contrato es inferior a cinco años
Falta de preaviso al arrendador a efectos de desistir el arrendatario del contrato de arrendamiento de vivienda
No cabe desistimiento unilateral en los arrendamientos con un plazo de duración inferior a cinco años
Indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario en contrato pactado con un año de duración
Estas resoluciones judiciales resultan igualmente aplicables a los contratos de arrendamiento posteriores al 24 de enero de 2019 (derogación BOE RDL 21/2018) y anteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019).
Plazo mínimo de tres años
Al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda del año 2015, no puede aplicarse el plazo mínimo establecido por el Real Decreto-Ley 7/2019
El contrato de arrendamiento de vivienda se entiende concluido al transcurrir el plazo de tres años; por tanto, es irrelevante que la duración fuese por meses o por aplicación rigurosa del art. 9 LAU
Aunque la duración pactada del contrato de arrendamiento (bajo la LAU 4/2013) era de dos años, el arrendatario tiene derecho a finalizar el plazo mínimo de tres establecido en el art. 9
No es posible declarar resuelto el contrato por término de plazo, al no haber transcurrido el mínimo pactado
No procede la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda protegida, ya que se cumplió el plazo de tres años y la arrendadora comunicó, con un plazo superior a los tres meses de antelación a la llegada del día del vencimiento, su voluntad de no renovar
Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo, ya que, aunque se pactó por un año con derecho a tres, el arrendatario remitió un burofax al arrendador, que este recibió, comunicándole su voluntad de no prorrogar el contrato
Falta de prueba, por parte de quien alega, de la existencia de un nuevo contrato verbal de arrendamiento, fruto de la confianza, con una duración mínima de tres años
Al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 6 de junio de 2013 y pactarse una duración de un año, este queda prorrogado hasta alcanzar un máximo de tres
Cabe pactar un contrato de duración inferior a tres años, en cuyo caso operaría el mecanismo de prórroga anual obligatoria a voluntad del arrendatario hasta el límite de tres años
El plazo de duración mínima de tres años previsto en el art. 9.1 LAU debe computarse desde la fecha del contrato, por lo que, presentada la demanda dentro de estos tres años, el contrato estaba vigente
Es nula la cláusula del contrato de arrendamiento en la que se establece un plazo mínimo inferior a tres años
Falta de legitimación activa de uno de los coarrendadores para resolver el contrato por causa de necesidad sin el consentimiento del otro
La facultad del art. 9.3 LAU de poner fin al arrendamiento de vivienda por causa de necesidad viene vinculada a que el contrato se encuentre dentro del plazo mínimo o en prórroga legal, no siendo posible en pacto convencional
No procede prórroga del contrato de arrendamiento, al acreditarse que existe necesidad de vivienda para la hija del arrendador, sin perjuicio de que se restituya al arrendatario si en el plazo de tres meses no es ocupada
Celebrado el contrato sin limitación temporal expresa y a cambio de renta en especie consistente en el mantenimiento de la finca, se declara resuelto, sin posibilidad de mayor prórroga al acreditase que el arrendador necesita la vivienda para sí mismo
Se declara finalizado el contrato, puesto que el propietario necesita la vivienda para sí mismo al no tener otra en propiedad en nuestro territorio y haber comunicado tal circunstancia a la parte arrendataria, que no recogió las notificaciones
Se estima adecuada la excepción a la prórroga del contrato alegada por el propietario, pues la basa en su necesidad de vivir a mayor proximidad del hospital debido a su delicado estado de salud y su edad de 84 años
Procede la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble arrendado, al pasar a ser propiedad del banco la vivienda en la que esta residía y no tener otra con la que satisfacer su necesidad de vivienda
Resolución del contrato por necesidad ante el traslado profesional de la arrendadora, sin que sea titular de otras viviendas análogas, cumpliendo los requisitos la comunicación al arrendatario que no la cuestiona, aunque se completase con otra posterior
No se vulnera el art. 9.3 LAU, al no alegarse dicha vulneración en la contestación a la demanda y constar entregado el burofax
Para que proceda la denegación de la prórroga por necesidad (art 9.3 LAU 29/1994, redacción de la Ley 4/2013) es necesario que haya transcurrido el plazo de un año y que se respete el plazo de preaviso de dos meses y se justifique la causa
Procede la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador de la vivienda, aunque este tenga otro inmueble no arrendado, pero menos apto para vivienda habitual y en distinta localidad
Prórroga legal de un año
Aunque se trate de un contrato de arrendamiento bajo el régimen de VPO, se realizó bajo la vigencia de la LAU 29/1994 (reformada por la Ley 4/2013), por lo que, no habiendo notificado la no renovación, el mismo quedó prorrogado conforme al art. 10
No es válido el requerimiento notificado a uno solo de los coarrendatarios a efectos de resolver el contrato de arrendamiento, conforme al art. 10 LAU 29/1994
No procede prórroga del contrato de arrendamiento de la vivienda protegida, ya que se cumplió el plazo de tres años y la arrendadora comunicó, con un plazo superior a los tres meses de antelación a la llegada del día del vencimiento, su voluntad de no renovar
Extinción del contrato de arrendamiento de vivienda, toda vez que consta requerimiento previo, fehaciente y claro por parte del arrendador mediante burofax postal con certificación notarial, para denunciar el contrato
Al no negar el arrendatario demandado en su contestación que el arrendador le entregó carta por la cual se negaba a continuar con el arrendamiento, se entiende admisión de este hecho y procede la resolución del contrato por expiración de plazo
Acreditación de que el arrendatario conocía la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, toda vez que, aunque el primero no recibiera personalmente el burofax remitido, tuvo conocimiento de dicha voluntad, ya que ambos eran pareja
El contrato está resuelto por expiración de plazo, ya que existió notificación de no renovación a los arrendatarios
Habiendo transcurrido los tres años de duración del contrato de arrendamiento de vivienda conforme al art. 9 LAU 29/1994, se estima la acción de desahucio por expiración del término, al haber sido comunicado por el arrendador su voluntad de continuar
Por la resolución anticipada del arrendamiento corresponde solo la parte proporcional respecto de los tres meses de contrato que restaban por cumplir
Dado que desistió del contrato a los cuatro meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos seis primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes
Los arrendatarios abonaron al inicio del contrato los seis meses de renta de obligado cumplimiento, no procediendo su devolución ante el abandono a los cuatro, moderándose la cláusula penal pactada a un mes de renta
Desistida la parte arrendataria del contrato antes de cumplirse los primeros seis meses de duración, procede la condena al pago de penalización por desistimiento anticipado en la forma pactada en el propio contrato
Desistido el contrato unilateralmente por la arrendataria, se condena a la misma a indemnizar a la propiedad abonando el importe de la renta hasta cumplir con el plazo de duración mínimo pactado
Es válido el contrato de arrendamiento en el que se establece que el arrendatario puede en cualquier momento proceder a su resolución con una antelación de dos meses, cuando se ha presentado a su calificación una vez transcurridos ya seis meses
No procede la moderación de la cláusula penal prevista para el desistimiento, pues se fijó en un importe prudencial de tres rentas, calculándose sobre la base de 800 €, y no respecto del importe actualizado, al no haberse solicitado por la actora
Es válida la indemnización pactada en caso de desistimiento, conforme al art. 11 LAU 29/1994 —la cantidad equivalente a los días que resten de plazo de preaviso—, de inferior gravamen a la legal
Todavía no se han dictado sentencias de los Tribunales respecto al Real Decreto-Ley 21/2018 (derogado 24 de enero de 2019) y el Real Decreto-Ley 7/2019
Notificaciones del arrendador y del arrendatario
No renovación del arrendador al finalizar la prórroga legal de tres años
No renovación del arrendador dentro del periodo de tácita reconducción
No renovación del arrendatario al finalizar la prórroga legal de tres años
No renovación del arrendador al finalizar el plazo mínimo de tres años
No renovación del arrendador al finalizar la prórroga legal de un año
No renovación del arrendador dentro del período de tácita reconducción
Notificación del arrendador por necesidad de la vivienda arrendada
No renovación del arrendatario al finalizar el plazo mínimo de tres años
No renovación del arrendatario al finalizar la prórroga legal de un año
Notificación del arrendatario del desistimiento del contrato antes del plazo
Contratos posteriores al 19 de diciembre de 2018 (RDL 21/2018) y anteriores al 24 de enero de 2019 (derogación RDL 21/2018)
No renovación del arrendador persona física al finalizar el plazo mínimo de cinco años
No renovación del arrendador persona jurídica al finalizar el plazo mínimo de siete años
No renovacion del arrendatario al finalizar la prórroga legal de tres años
No renovación del arrendatario al finalizar el plazo mínimo de cinco o siete años
Contratos posteriores al 24 de enero de 2019 y anteriores al 6 de marzo de 2019
Resultan aplicables las notificaciones de los contratos posteriores a 6 de junio de 2013
No renovación del arrendador persona física al finalizar los cinco años de plazo mínimo
No renovación del arrendador persona jurídica al finalizar los siete años de plazo mínimo
Notificación del arrendador de la necesidad de la vivienda arrendada
No renovación del arrendatario al finalizar los cinco o siete años de plazo mínimo
Notificación del arrendatario del desistimiento antes del plazo
Modelos de contratos de arrendamiento conforme al RDL 7/2029
Contrato de arrendamiento de vivienda por plazo de cinco años, arrendador persona física. Posterior a 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)
Contrato de arrendamiento de vivienda por plazo de siete años, arrendador persona jurídica. Posterior a 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)

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