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Timestamp: 2020-04-08 10:08:56+00:00

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BHP.Info | Dezember 2015
Wie berechnet man den Schaden bei Überschreitung einer mit dem Architekten vereinbarten Baukostenobergrenze?
BGH, Urteil vom 21.05.2015 - VII ZR 190/14
Zunehmend sehen Architektenverträge die Vereinbarung einer sog. Baukostenobergrenze vor, die von dem BGH in ständiger Rechtsprechung als eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung des Architektenwerkes verstanden wird. Bei Überschreitung der Baukostenobergrenze ist das Architektenwerk u.U. mangelhaft mit der Folge, dass der Architekt zum einen zur Nachbesserung verpflichtet ist. Sollte eine solche nicht mehr möglich sein, stellt sich zwangsläufig die Frage, ob der Bauherr von dem Architekten Schadensersatz in Höhe der Kostenüberschreitung beanspruchen kann. Ein besonderes Problem stellt in solchen Konstellationen die Ermittlung des Schadens dar. Nach Ansicht des BGH kann zwar ein Schaden des Bauherrn in Höhe der überschießenden Baukosten bestehen. Jedoch erleidet der Bauherr dann keinen Schaden, wenn die Kostenüberschreitung zugleich auch zu einer Wertsteigerung des Objektes geführt hat.
Zur Schadensermittlung ist daher die Vermögenslage des Bauherrn mit und ohne der Pflichtverletzung des Architekten zu vergleichen. Da maßgeblicher Zeitpunkt für die Schadensberechnung der Schluss der mündlichen Verhandlung ist, kommt es auch auf die Entwicklung in der Vergangenheit an. Dem geschädigten Bauherrn bleibt der Nachweis gestattet, dass beispielsweise verschiedene Gewerke mit deutlich geringerem Umfang hätten ausgeführt werden können, ohne dass sich dies auf den (unveränderten) Gesamtwert des Objekts ausgewirkt hätte.
Jedoch bestätigt die Entscheidung des BGH, dass nicht zwangsläufig von einer Kostenüberschreitung auf einen Schaden des Bauherrn geschlossen werden kann.
Rückzahlungsansprüche gegen die BVVG verjähren erst frühestens 2017!
Einige Obergerichte hatten die Praxis der BVVG beanstandet, den Marktwert für Verkaufsvorgänge in den Jahren 2007 bis 2009 vorrangig auf der Grundlage eigener Verkaufsvorgänge zu ermitteln, weil aus Sicht der Gerichte die von der BVVG ermittelten „Marktpreise“ nicht den tatsächlichen Verkehrswert wiederspiegelten.
Ergibt die nachträgliche Überprüfung des Kaufpreises, dass der tatsächliche Verkehrswert unterhalb des von der BVVG angenommenen „Marktwertes“ lag, kommen nicht unerhebliche Rückforderungsansprüche der Erwerber, die auf der Grundlage des § 3 AusglLeistG erworben haben, in Betracht. Dies gilt zunächst für solche Kaufverträge, in denen ein Vorbehalt der Prüfung der Kaufpreishöhe bereits vertraglich ausdrücklich geregelt war, jedoch auch für alle anderen Kaufverträge, bei denen Pächter in den Jahren 2007 bis 2009 zu vergünstigten Konditionen erworben haben.
Mit der angesprochenen Entscheidung des BGH vom 12.12.2014, Aktenzeichen: V ZR 109/14, ist nunmehr geklärt, dass solche Rückforderungsansprüche nicht bereits innerhalb von 3 Jahren ab Abschluss des Kaufvertrages, sondern erst innerhalb einer Frist von 10 Jahren (§ 196 BGB) ab Vertragsschluss verjähren. Dies hat für die Praxis die bedeutsame Folge, dass etwaige Rückforderungsansprüche nicht bereits mit Ablauf der Jahre 2010/2011 verjährt sind, sondern frühestens Verjährung mit Ablauf des Jahres 2017 eintreten kann.
Vor diesem Hintergrund ist den Pächtern, die in den Jahren 2007 bis 2009 zu vergünstigten Konditionen landwirtschaftliche Flächen von der BVVG erworben haben, im Zweifel zu empfehlen, die seinerzeit ermittelten Kaufpreise im Einzelfall gutachterlich überprüfen zu lassen und - sollte sich hiernach eine Überhöhung ergeben - Rückforderungsansprüche an die BVVG zu richten. Im Einzelfall können durchaus erhebliche Rückerstattungen des seinerzeit geleisteten Kaufpreises in Betracht kommen.
Mit der besprochenen Entscheidung des BGH ist es nunmehr möglich, solche Ansprüche noch längere Zeit geltend zu machen.
Wohnfläche bei Mieterhöhung - Ende der "10-%-Rechtsprechung"
Bislang ging der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Zivilsenat des BGH davon aus, dass Flächenabweichungen im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen nur dann relevant sind, wenn diese eine "10-%-Grenze" überschreiten (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 23.05.2007, Aktenzeichen: VII ZR 138/06).
Hieran hält der BGH nun nicht mehr fest, vielmehr soll es bei Mieterhöhungsverlangen ausschließlich (ungeachtet dessen, wie groß sich eine eventuelle Flächenabweichung darstellt) auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankommen.
Einerseits muss sich der Vermieter daher bei Mieterhöhungsverlangen nicht mehr an einer zu gering vereinbarten Wohnfläche (auf Grundlage des Mietvertrages) festhalten lassen (selbst dann nicht, wenn die Abweichung weniger als 10% beträgt), andererseits kann ein Vermieter die Miete aber auch nur auf Grundlage der tatsächlichen/gegebenenfalls geringeren Wohnfläche erhöhen. Zu beachten ist allein die gesetzliche Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB (in Höhe von 20% bzw. regional auch nur 15%).
Hintergrund der Entscheidung des BGH ist, dass es für die Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf den objektiven Wohnwert der jeweiligen Wohnung ankommen kann und hiervon abweichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (welche subjektiven Charakter haben) mietpreisrelevante Umstände nur fingieren könnten.
Für die Praxis ist indes vor dem Hintergrund dieser Entscheidung mit Problemen in der tatsächlichen Handhabung zu rechnen - getreu dem Motto: "Nachmessen kann sich lohnen" sind entsprechende Einlassungen der Mieter zu einer etwa unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu erwarten. Gleiches gilt für die Maßgeblichkeit der tatsächlichen Wohnfläche im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen.
Wann entspricht ein "Kreditbeschluss" der WEG den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung?
BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 244/14
Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Abschluss eines langfristigen Darlehensvertrages mit einem hohen Nettodarlehensbetrag ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann. Seiner Entscheidung vom 25.09.2015 sind insofern wesentliche Inhalte zu entnehmen, welche die zukünftige Praxis bestimmen werden. Grundsätzlich fand zunächst Bestätigung, dass es eine Beschlusskompetenz der WEG für sog. "Kreditbeschlüsse" gibt und auch der Abschluss eines langfristen Darlehensvertrages mit hohem Nettodarlehensbetrag dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann. Eine längere Laufzeit als 10 Jahre soll jedoch nur in Ausnahmefällen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Zudem muss vor einer Beschlussfassung der Gemeinschaft erörtert (und dokumentiert!) werden, dass im Innenverhältnis bei Hausgeldausfällen einzelner Wohnungseigentümer eine Nachschusspflicht der übrigen Wohnungseigentümer besteht. An diesem Punkt scheiterte der verfahrensgegenständliche Beschluss in einer großen Wohnungseigentumsanlage (mit über 200 Wohneinheiten und beschlussgegenständlichen Kosten für eine Fassadendämmung von ca. 2,0 Mio. EURO).
Darüber hinaus müssen die wesentlichen Eckdaten der Finanzierung konkret benannt und Gegenstand der Beschlussfassung sein. Hinsichtlich einer Prüfung des Beschlusses soll es zudem maßgeblich auch auf die Dringlichkeit der der Finanzierung zugrunde liegenden Maßnahme und alternative Finanzierungsvarianten ankommen.
Eine Einzelfallprüfung ist daher jeweils ebenso geboten, wie Sorgfalt bei der Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlung zu einem solchen Beschlussgegenstand und der diesbezüglichen Protokollierung.

References: BGH 
 BGH 
 § 3
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 558
 BGH 
 BGH