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Timestamp: 2020-04-04 15:42:09+00:00

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Mieterhöhungsverlangen auch durch bevollmächtigte Hausverwaltung - Ebner Stolz
Mieterhöhungsverlangen auch durch bevollmächtigte Hausverwaltung
BGH 2.4.2014, VIII ZR 231/13
Bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters genügt es, wenn sich dessen Vertretung durch eine bevollmächtigte Hausverwaltung aus den Umständen ergibt. Es bedarf nicht zwingend einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und der namentlichen Benennung des Vermieters.
Die Beklag­ten sind Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Ber­lin. Im Novem­ber 2011 ver­langte die von der Klä­ge­rin beauf­tragte Haus­ver­wal­tung von den Beklag­ten die Zustim­mung zu einer Erhöh­ung der seit dem Jahr 2006 unve­r­än­der­ten Miete um 31,08 € auf 252,37 € und ver­wies auf den Ber­li­ner Miet­spie­gel. Die Haus­ver­wal­tung teilte dabei nicht aus­drück­lich mit, dass sie für die Klä­ge­rin han­delte. Das Sch­rei­ben erhiel­ten die Beklag­ten zusam­men mit der von der Haus­ver­wal­tung ers­tell­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, in der sie bat, den Nach­zah­lungs­be­trag auf das Konto der nament­lich benann­ten Klä­ge­rin zu über­wei­sen.
Die Beklag­ten waren der Ansicht, es liege kein wirk­sa­mes Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gen vor, da aus dem Sch­rei­ben nicht her­vor­gehe, dass die Haus­ver­wal­tung im Namen der Klä­ge­rin gehan­delt habe. AG und LG gaben der auf Zustim­mung zu der begehr­ten Mie­t­er­höh­ung gerich­te­ten Klage über­wie­gend statt. Die Revi­sion der Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.
Der Klä­ge­rin steht gegen die Beklag­ten aus § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustim­mung zur Mie­t­er­höh­ung auf der Grund­lage des Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gens der Haus­ver­wal­tung aus Novem­ber 2011 zu.
Die Klä­ge­rin hatte mit Hilfe des Sch­rei­bens ihrer Haus­ver­wal­tung ein wirk­sa­mes Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gen gem. § 558a Abs. 1 BGB ges­tellt. Denn es macht es kei­nen Unter­schied, ob die Erklär­ung aus­drück­lich im Namen des Ver­t­re­te­nen erfolgt oder ob die Umstände erge­ben, dass sie in des­sen Namen erfolgt. Zwar wird in der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur und in der Recht­sp­re­chung der Instanz­ge­richte teil­weise die Auf­fas­sung ver­t­re­ten, dass ein Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gen, das durch einen Bevoll­mäch­tig­ten wie etwa eine Haus­ver­wal­tung ges­tellt werde, nur wirk­sam sei, wenn die Stell­ver­t­re­tung aus­drück­lich offen gelegt und der Ver­mie­ter darin nament­lich benannt werde. Diese Auf­fas­sung teilt der Senat aller­dings nicht, da sie mit der gesetz­li­chen Rege­lung in § 164 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach auch ein kon­k­lu­den­tes Han­deln in frem­dem Namen genügt, nicht ver­ein­bar ist.
Es besteht auch kein Anlass, in Abwei­chung hier­von aus Grün­den des Mie­ter­schut­zes für das Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gen nach § 558a BGB eine aus­drück­li­che Offen­le­gung der Ver­t­re­tung zu for­dern. Denn die erfor­der­li­che Klar­heit über den Ver­trag­s­part­ner bei einer Stell­ver­t­re­tung ist - wie bei jedem ande­ren Rechts­ge­schäft - durch eine Aus­le­gung der Erklär­ung und der sie beg­lei­ten­den Umstände gem. § 164 Abs. 1 BGB gewähr­leis­tet. Gibt eine Haus­ver­wal­tung, die nicht selbst Ver­mie­te­rin ist, im Rah­men eines Miet­ver­hält­nis­ses eine Erklär­ung gegen­über dem Mie­ter ab, ist aus die­sen Umstän­den regel­mä­ßig zu ent­neh­men, dass sie im Namen des Ver­mie­ters han­delt.
Ent­schei­dung über Bil­lig­keits­maß­nahme nach § 163 AO in geson­der­tem Ver­wal­tungs­ver­fah­ren
Eine gesetz­li­che Frist, nach deren Ablauf eine Bil­lig­keits­maß­nahme nach § 163 AO nicht mehr bean­tragt wer­den kann, bestand vor Inkraft­t­re­ten des § 171 Abs. 10 S. 2 AO nicht. Die Ermes­sens­ent­schei­dung nach § 163 AO darf jedoch ein Zeit­mo­ment berück­sich­ti­gen. Gerichte haben Ver­wal­tungs­an­wei­sun­gen nicht selbst aus­zu­le­gen, son­dern nur dar­auf zu über­prü­fen, ob die Aus­le­gung durch die Behörde mög­lich ist. ...lesen Sie mehr

References: BGH 
 BGH 
 § 558
 § 558
 § 164
 § 558
 § 164
 § 163
 § 163
 § 171
 § 163