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Timestamp: 2016-10-24 20:11:45+00:00

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4C.172/2006 (30.10.2006)
4C.172/2006 /len
1. Ya.________,
2. Yb.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt George Weber.
Kaufrechtsvertrag; Herabsetzung der Konventionalstrafe,
des Kantonsgerichts St. Gallen vom 3. April 2006.
Ya.________ und seine Ehefrau Yb.________ (Kl�ger) schlossen am 20. Oktober 2003 mit X.________ (Beklagter) einen �ffentlich beurkundeten Kaufrechtsvertrag �ber eine Wohn- und Gesch�ftsliegenschaft mit Restaurant, Wirtewohnung, Gastzimmern, B�ckerei sowie Parkpl�tzen. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 890'000.-- festgesetzt. F�r die Einr�umung des Kaufrechts war eine Entsch�digung von Fr. 100'000.-- vereinbart, zu deren Bezahlung sich die Kl�ger in einer separaten Schuldanerkennung solidarisch verpflichteten. Sie sollte bei Aus�bung des Kaufrechts an den Kaufpreis angerechnet werden, sonst aber beim Beklagten verbleiben. Das Kaufrecht wurde den Kl�gern f�r die Dauer von 10 Jahren einger�umt. F�r diesen Zeitraum schlossen die Parteien gleichentags einen festen Mietvertag �ber die Liegenschaft. Der Mietzins wurde auf Fr. 5'208.-- festgesetzt. Er setzt sich zusammen aus einem Teilbetrag von Fr. 1'916.--, der bei Aus�bung des Kaufrechts an den Kaufpreis angerechnet werden und sonst beim Beklagten verbleiben sollte. Hinzu kamen Fr. 3'292.-- als Verzinsung des im Kaufrechtsvertrag festgesetzten Kaufpreises abz�glich der geleisteten Anzahlungen. Dieser Teil des Mietzinses sollte sich im Verlauf des Mietverh�ltnisses entsprechend der mit dem anderen Teil des Mietzinses geleisteten Amortisationen verringern. Zudem war im Kaufrechtsvertrag vereinbart, dass dieser als aufgehoben gelte, wenn die Kl�ger mit Zahlungen, darunter namentlich auch Mietzinszahlungen, drei Monate in R�ckstand geraten sollten.
Die Kl�ger beabsichtigten, eine eigene Gastwirtschaft zu betreiben, und waren daher mit dem Makler, der die Liegenschaft zum Kauf oder Mietkauf anbot, in Kontakt getreten. Dieser hatte ihnen angeraten, einen Treuh�nder beizuziehen, der den Kl�gern f�r das erste Jahr ein Budget f�r den Gastwirtschaftsbetrieb samt B�ckerei erstellte. Die Kl�ger traten das Mietverh�ltnis am 21. Oktober 2003 an und bezahlten die Entsch�digung f�r das Kaufrecht fristgerecht aus dem Pensionskassenguthaben des Ehemannes und einem unverzinslichen Darlehen im Zusammenhang mit einem vom Makler vermittelten Getr�nkeliefervertrag mit einer Brauerei. Kurz nach Beginn des Mietverh�ltnisses kamen die Kl�ger mit den Mietzinszahlungen in R�ckstand, worauf der Beklagte den Mietvertrag am 26. Februar 2004 nach erfolgloser Fristansetzung gest�tzt auf Art. 257d OR per Ende M�rz 2004 k�ndigte, nachdem er den Kl�gern am 9. Februar 2004 mitgeteilt hatte, er hebe den Kaufrechtsvertrag auf, womit die Entsch�digung f�r das Kaufrecht in sein "Eigentum" falle.
Am 23. Februar 2004 gelangten die Kl�ger an das Kreisgericht Alttoggenburg-Wil mit dem Begehren, der Kaufrechtsvertrag sowie die separate Schuldanerkennung seien aufzuheben, eventuell sei festzustellen, dass diese nichtig seien. Zudem sei der Beklagte zur Zahlung von Fr. 100'000.-- nebst Zins zu verpflichten und der Mietzins angemessen herabzusetzen, eventualiter sei festzustellen, dass der Mietvertrag f�r die Kl�ger unverbindlich sei. Der Beklagte erhob Widerklage und verlangte von den Kl�gern im Wesentlichen Fr. 36'815.-- nebst Zins unter Vorbehalt des Nachklagerechts. Ferner seien die Kl�ger zu verpflichten, die L�schungsbewilligung in Bezug auf das Kaufrecht zu unterzeichnen. Am 21. Dezember 2004 verk�ndete der Beklagte dem Makler und dem Treuh�nder den Streit, welche ihre Beteiligung am Prozess erkl�rten.
Das Kreisgericht wies die Klage ab, nahm von der erteilten Zustimmung zur L�schung des Kaufrechts Vormerk, schrieb das Verfahren diesbez�glich als erledigt ab und hiess die Widerklage mit einer minimalen Korrektur bez�glich des Zinsenlaufes gut. Auf Berufung der Kl�ger sprach das Kantonsgericht St. Gallen den Kl�gern nach Verrechnung der Forderung des Beklagten Fr. 30'185.-- nebst Zins zu, wobei es den Kl�gern die unentgeltliche Prozessf�hrung bewilligte. Das Kantonsgericht setzte den von den Kl�gern als Entsch�digung f�r das Kaufrecht zu bezahlenden Betrag von Fr. 100'000.-- um zwei Drittel auf Fr. 33'000.-- herab.
Gegen diesen Entscheid f�hrt der Beklagte eidgen�ssische Berufung. Er beantragt, den angefochtenen Entscheid aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Die Kl�ger schliessen auf kostenf�llige Abweisung der Berufung und stellen gleichzeitig ein Gesuch um Gew�hrung der unentgeltlichen Prozessf�hrung.
Die Vorinstanz verwarf die von den Kl�gern gegen die G�ltigkeit der getroffenen Vereinbarung erhobenen Einw�nde und erachtete auch den Mietzins nicht als �bersetzt. Sie trug dabei der Tatsache Rechnung, dass der ungen�gende Ertrag des Mietobjekts auch in der mangelnden Erfahrung und dem nicht �berm�ssigen Einsatz der Kl�ger begr�ndet war. �ber beide Aspekte hatten die Kl�ger bei den Vertragsverhandlungen unwahre Angaben gemacht. Aus diesem Grund erachtete sie die Mietzinsforderung des Beklagten f�r begr�ndet. Ob die Kl�ger von ihrem Treuh�nder hinreichend beraten worden seien, liess sie offen. Sie qualifizierte die als Entsch�digung f�r das Kaufrecht bezahlten Fr. 100'000.-- als Haftgeld, welches zufolge Vertragsverletzung der Kl�ger als im Voraus bezahlte Konventionalstrafe zu behandeln sei. Diese erachtete die Vorinstanz als �berm�ssig, setzte sie um zwei Drittel herab und verpflichtete den Beklagten zur R�ckzahlung des �berschiessenden Betrages unter Verrechnung seiner Forderung.
Die Berufungsschrift enth�lt keinen materiellen Antrag, wie er nach Art. 55 Abs. 1 lit. b OG erforderlich ist. Die Voraussetzungen, unter denen ein blosser R�ckweisungsantrag gen�gt (BGE 130 III 136 E. 1.2 S. 139 mit Hinweisen), sind nicht erf�llt, denn die tats�chlichen Feststellungen erlauben dem Bundesgericht, in der Angelegenheit selbst zu entscheiden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes gen�gt es indessen, wenn aus der Begr�ndung mindestens sinngem�ss ersichtlich ist, in welchem Sinn das angefochtene Urteil abge�ndert werden soll (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414; Bundesgerichtsurteil 4C.165/2003 vom 3. November 2003, E. 1.1, je mit Hinweisen). Der Beklagte wendet sich in der Begr�ndung gegen die Herabsetzung der Fr. 100'000.--, welche er als unzul�ssig, jedenfalls �berm�ssig erachtet. Damit ist klar, dass der Beklagte mit der Aufhebung des angefochtenen Entscheides implizit beantragt, das Bundesgericht solle gleich entscheiden wie das Kreisgericht.
Auch der Beklagte geht davon aus, dass es sich bei den Fr. 100'000.-- um ein Haftgeld handle, genauer um ein Angeld, da es auf den Kaufpreis h�tte angerechnet werden sollen. Da dieses aber im Voraus bezahlt werde, liege darin eine Anerkennungshandlung, die eine Herabsetzung, wenn �berhaupt, nur unter den Voraussetzungen der ungerechtfertigten Bereicherung gem�ss Art. 63 OR zul�ssig erscheinen lasse. Diese Voraussetzungen seien im zu beurteilenden Fall nicht erf�llt. Zweck der Konventionalstrafe sei es nicht allein, dem Gl�ubiger eine Entsch�digung f�r den Vertragsbruch zuzugestehen, sondern auch, den Gl�ubiger vom Beweis des Schadens zu befreien. Diesen Zweck verkenne die Vorinstanz, wenn sie den Betrag so weit herabsetzte, dass nicht einmal der vom Beklagten erlittene Schaden gedeckt sei. Der angefochtene Entscheid verstosse auch gegen die Vertragsfreiheit und das Prinzip "pacta sunt servanda", sei im Vertrag doch klar festgelegt, dass die Kl�ger im Falle des Vertragsbruchs, beziehungsweise der Nichtaus�bung des Kaufrechts der Entsch�digung von Fr. 100'000.-- verlustig gehen.
3.1 Die Fr. 100'000.-- wurden als Entgelt f�r die Einr�umung eines Kaufrechts bezahlt. Eine Kaufspflicht bestand von vornherein nicht. Insoweit steht kein Vertragsbruch zur Diskussion. Die Kl�ger haben einzig ihre aus dem Mietvertrag fliessenden Pflichten verletzt, auf welche allerdings im Kaufrechtsvertrag Bezug genommen wird. Ob diese Verkn�pfung im konkreten Fall zul�ssig ist (vgl. BGE 132 III 549; Bundesgerichtsurteil 4C.153/1994 vom 17. Januar 1995, E. 4), braucht nicht entschieden zu werden, sofern die Herabsetzung durch die Vorinstanz bundesrechtlich nicht zu beanstanden ist, da die Kl�ger gegen den angefochtenen Entscheid kein Rechtsmittel ergriffen haben. Daher ist diese Frage vorab zu pr�fen.
3.2 Soll das Angeld f�r den Fall der Nichterf�llung des Vertrages beim Empf�nger verbleiben, hat es nach herrschender Lehre die Bedeutung einer im Voraus bezahlten Konventionalstrafe (von Tuhr/Escher, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts, 3. Aufl., Bd. II, S. 288; Mooser, Commentaire romand, N. 12 zu Art. 163 OR; Bentele, Die Konventionalstrafe nach Art. 160-163 OR, Diss. Freiburg 1994, S. 17).
3.2.1 Die Kl�ger mussten allerdings nach dem Wortlaut des Vertrages die Fr. 100'000.-- nicht bei Vertragsschluss am 20. Oktober 2003 leisten, sondern sie verpflichteten sich im Vertrag zur Zahlung von je Fr. 50'000.-- am Tage der Grundbucheinschreibung und per Mietantritt, beides sp�testens aber bis 15. November 2003. Nach dem Wortlaut des Gesetzes kann von einem "Angeld" nur gesprochen werden, wenn die Leistung bei Vertragsschluss erfolgt (Art. 158 Abs. 1 OR; vgl. Gauch/Schluep/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Bd. II Rz. 4076 S. 345; Bentele, a.a.O., S. 17; Roger Secr�tan, �tude sur la clause p�nale en droit suisse, Diss. Lausanne 1917, S. 18 f.; Fischer, Vertragliche Pauschalierung von Schadenersatz, Diss. Z�rich 1998, S. 62). In der Lehre wird die analoge Anwendung von Art. 158 Abs. 1 OR bei der Hingabe zur Sicherung eines noch abzuschliessenden Vertrages bef�rwortet (Oser/Sch�nenberger, Z�rcher Kommentar, N. 2 zu Art. 158 OR; Mehmet Erdem, La clause p�nale, Diss. Neuenburg 2006, S. 26; Fischer, a.a.O., S. 63). Dagegen f�llt die Vereinbarung, zu einem sp�teren Zeitpunkt einen bestimmten Betrag zu leisten, nicht unter die gesetzlichen Bestimmungen �ber das Haftgeld (von Tuhr/Escher, a.a.O., S. 287 Fn. 4; Becker, Berner Kommentar, N. 4 zu Art. 158 OR; B�hler, Haft- und Reugeld sowie Konventionalstrafe im alten und im geltenden Obligationenrecht, in Peter/Stark/Tercier [Hrsg.], 100 Jahre schweizerisches Obligationenrecht, Freiburg 1982, S. 143 ff., S. 160).
3.2.2 Unter diesem Gesichtspunkt ist zweifelhaft, ob die Leistung der Kl�ger mit der Vorinstanz und dem Beklagten als Haft- beziehungsweise Angeld zu behandeln ist oder eher als das grunds�tzlich in zwei Raten zu leistende Entgelt f�r die Einr�umung des Kaufrechts (beziehungsweise als Teilzahlung an den Kaufpreis im Falle der Aus�bung des Kaufrechts), das bei Vertragsr�cktritt beim Gl�ubiger verbleiben soll. Der Entscheid wird jedoch in diesem Punkt von keiner Partei substanziiert beanstandet. Zudem finden die Bestimmungen �ber die Konventionalstrafe Anwendung, auch wenn kein bei Vertragsschluss zu leistendes Haftgeld vorliegt, sondern eine gew�hnliche Teilzahlung, die bei Vertragsr�cktritt dem Gl�ubiger verbleibt (Art. 162 OR; Mooser, Commentaire romand, N. 1 zu Art. 162 OR).
3.3 Nach Art. 163 Abs. 3 OR hat der Richter eine �berm�ssig hohe Konventionalstrafe nach seinem Ermessen herabzusetzen (BGE 116 II 302 E. 4 S. 304 mit Hinweis).
3.3.1 Dabei ist aus Gr�nden der Vertragstreue und der Vertragsfreiheit Zur�ckhaltung geboten, denn die Strafe kann von den Parteien an sich in beliebiger H�he festgesetzt werden (Art. 163 Abs. 1 OR). Ein richterlicher Eingriff in den Vertrag rechtfertigt sich nur, wenn der verabredete Betrag so hoch ist, dass er das vern�nftige, mit Recht und Billigkeit noch vereinbare Mass �bersteigt (BGE 114 II 264 E. 1a; 103 II 129 E. 4 S. 135, je mit Hinweisen). Der wichtigste Grund f�r einen solchen Eingriff ist darin zu erblicken, dass die gesetzlichen Schranken der Vertragsfreiheit gem�ss Art. 19/20 OR sich auf die Lage anl�sslich des Vertragsschlusses beziehen, sich aber erst nach der Verletzung des Vertrages richtig abmessen l�sst, wie es sich mit der Rechtfertigung der vereinbarten Strafe verh�lt (BGE 114 II 264 E. 1a; 69 II 76 E. 1 S. 79; Albert Scherrer, Das Richterliche Erm�ssigungsrecht bei Vertr�gen, Diss. Freiburg 1934, S. 24). Art. 163 Abs. 3 OR kann somit nicht schon nach Abschluss der Strafabrede angewendet werden, sondern erst dann, wenn die gesicherte Hauptvertragspflicht verletzt wurde (so schon BGE 69 II 76 E. 1 S. 79; Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 11 zu Art. 163 OR; Mooser, Commentaire romand, N. 11 zu Art. 163 OR; Gauch/Schluep/Rey, a.a.O., Rz. 4050 S. 342; Bentele, a.a.O., S. 110).
3.3.2 Eine Herabsetzung der Konventionalstrafe rechtfertigt sich insbesondere, wenn zwischen dem vereinbarten Betrag und dem Interesse des Ansprechers, daran im vollen Umfang festzuhalten, ein krasses Missverh�ltnis besteht. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, entscheidet sich nicht allgemein, sondern h�ngt von den Umst�nden des Einzelfalles ab. Dazu geh�ren insbesondere die Art und Dauer des Vertrages, die Schwere des Verschuldens und der Vertragsverletzung, das Interesse des Ansprechers an der Einhaltung des Verbots sowie die wirtschaftliche Lage der Beteiligten, namentlich des Verpflichteten. Zu ber�cksichtigen sind ferner allf�llige Abh�ngigkeiten aus dem Vertragsverh�ltnis und die Gesch�ftserfahrungen der Beteiligten. Gegen�ber einer wirtschaftlich schwachen Partei rechtfertigt sich eine Herabsetzung eher als unter wirtschaftlich gleichgestellten und gesch�ftskundigen Vertragspartnern (BGE 114 II 264 E. 1a mit zahlreichen Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung; Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 15 ff. zu Art. 163 OR; Mooser, Commentaire romand, N. 8 zu Art. 163 OR; Bentele, a.a.O., S. 116 ff.; von Tuhr/Escher, a.a.O., S. 285 f.).
3.4 Ob eine bereits geleistete Konventionalstrafe nachtr�glich herabgesetzt werden kann, hat das Bundesgericht bisher offen gelassen und ist in der Lehre streitig (BGE 88 II 511 E. 3a S. 512 f.; Bundesgerichtsurteil 4C.178/1993 vom 8. September 1993, E. 3a, Mooser, Commentaire romand, N. 12 zu Art. 163 OR; Mehmet Erdem, a.a.O., S. 169 ff.; Schoch, Begriff, Anwendung und Sicherung der Konventionalstrafe, Diss. Bern 1935, S. 69; Rudolf M. Reck, Lohnr�ckbehalt, Kaution und Konventionalstrafe im schweizerischen Arbeitsrecht, Diss. Z�rich 1983, S. 121, je mit Hinweisen). Auch in Bezug auf das Angeld werden unterschiedliche Auffassungen vertreten (Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 5 zu Art. 158 OR; Mooser, Commentaire romand, N. 12 zu Art. 163 OR, je mit Hinweisen). Dagegen ist die Herabsetzbarkeit von Leistungen, die unter Art. 162 OR fallen, allgemein anerkannt (Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 2 zu Art. 162 OR; Mooser, Commentaire romand, N. 1 zu Art. 162 OR; Kunter, La r�duction de la peine conventionnelle d�j� acquitt�e, in ZSR 61/1942 I, S. 98; von B�ren, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, S. 412; von Tuhr/Escher, a.a.O., S. 280; Becker, Berner Kommentar, N. 3 zu Art. 162 OR und N. 22 zu Art. 163 OR).
3.5 Im zu beurteilenden Fall erfolgte die Zahlung, bevor die Umst�nde, unter denen die Konventionalstrafe verfallen w�rde, bekannt waren. Im Zeitpunkt der Zahlung war die vertragliche Verpflichtung, f�r deren �bertretung die Strafe vorgesehen war, noch nicht verletzt, weshalb die Kl�ger keine Herabsetzung nach Art. 163 Abs. 3 OR verlangen konnten (BGE 69 II 76 E. 1 S. 79; Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 11 zu Art. 163 OR; Mooser, Commentaire romand, N. 11 zu Art. 163 OR; Gauch/Schluep/Rey, a.a.O., Rz. 4050 S. 342; Bentele, a.a.O., S. 110; Mehmet Erdem, a.a.O., S. 156). Die Frage der Herabsetzbarkeit kann sich indessen auch stellen, wenn die Zahlung erfolgt, nachdem die Konventionalstrafe bereits verfallen ist und der Schuldner eine Herabsetzung h�tte verlangen k�nnen. Beide F�lle werden in der Lehre nicht immer explizit auseinandergehalten.
3.5.1 In der Lehre, auf die sich der Beklagte beruft, wird die Meinung vertreten, in der Zahlung der Konventionalstrafe liege in der Regel eine Anerkennungshandlung, welche einer R�ckforderung entgegenstehe. Auch soweit keine Anerkennung vorliege, sei eine R�ckforderung nur unter den Voraussetzungen von Art. 63 OR (Nachweis irrt�mlicher oder unfreiwilliger Zahlung) m�glich (Bucher, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, S. 532; ihm folgend Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 12 zu Art. 163 OR und N. 5 zu Art. 158 OR; vgl. auch Kunter, a.a.O., S. 106 f.). Soweit sich aber erst nach der Verletzung des Vertrages richtig abmessen l�sst, wie es sich mit der Rechtfertigung der vereinbarten Strafe verh�lt (BGE 114 II 264 E. 1a; 69 II 76 E. 1 S. 79; Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 11 zu Art. 163 OR; Albert Scherrer, a.a.O., S. 24; Mooser, Commentaire romand, N. 11 zu Art. 163 OR; Gauch/Schluep/Rey, a.a.O., Rz. 4050 S. 342), kann in der vor Vertragsverletzung erfolgten Zahlung keine Anerkennung liegen (Mehmet Erdem, a.a.O., S. 171; Albert Scherrer, a.a.O., S. 25). Auch Autoren, die grunds�tzlich die Herabsetzung der Konventionalstrafe nach erfolgter Zahlung ablehnen und auf die sich der Beklagte zum Teil beruft, erachten daher die Herabsetzung f�r zul�ssig, wenn der Schuldner die �berm�ssigkeit erst nach Zahlung erkannte (Gauch/Schluep/Rey, a.a.O., Rz. 4053 S. 342 mit Hinweis). Der Verweis auf Art. 63 OR ergibt mit Bezug auf F�lle wie den zu beurteilenden keinen Sinn. Mit Unterzeichnung des Vertrages verpflichteten sich die Kl�ger, die Entsch�digung f�r das Kaufsrecht fristgerecht zu bezahlen. Im Moment der Zahlung lag mithin gar keine Nichtschuld im Sinne von Art. 63 Abs. 1 OR vor, da diese Bestimmung nur Anwendung findet, wenn die Schuld im Moment der Zahlung nicht oder nicht mehr besteht (BGE 130 III 504 E. 7 S. 513; Oser/Sch�nenberger, Z�rcher Kommentar, N. 5 zu Art. 63 OR; Becker, Berner Kommentar, N. 1 zu Art. 63 OR; Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Bd. I Rz. 1531 S. 336; Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2. Aufl, S. 590 f.; Petitpierre, Commentaire romand, N. 8 zu Art. 63 OR). Eine Heranziehung von Art. 63 OR (Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 12 zu Art. 163 OR; Bucher, a.a.O., S. 532) ist somit nur in F�llen zu erw�gen, bei denen im Moment der Zahlung bereits eine Herabsetzung h�tte verlangt werden k�nnen, und l�uft im Ergebnis wieder auf die Pr�fung hinaus, ob in der Zahlung eine Anerkennung zu sehen ist (Becker, Berner Kommentar, N. 1 zu Art. 63 OR). Eine Anwendung auf das Angeld (Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 5 zu Art. 158 OR) f�llt daher in der Regel ausser Betracht (vgl. Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Auflage, � 27 Rz. 21 S. 225; Mehmet Erdem, a.a.O., S. 171).
3.5.2 In der Lehre wird freilich die Herabsetzung nach erfolgter Zahlung in Anlehnung an � 343 Abs. 1 BGB auch generell abgelehnt (von B�ren, a.a.O., S. 412), mit dem Hinweis, der Gesetzgeber h�tte sonst analog der �bervorteilung (Art. 21 OR) eine Frist zur Geltendmachung der Herabsetzung vorgesehen, da die Verh�ltnisse nicht auf unbestimmte Zeit bis zum Eintritt der Verj�hrung im Ungewissen bleiben k�nnen (Becker, Berner Kommentar, N. 22 zu Art. 163 OR; von Tuhr/Escher, a.a.O., S. 285; Schoch, a.a.O., S. 69; vgl. auch Keller/Sch�bi, Das Schweizerische Schuldrecht, Bd. I, Allgemeine Lehren des Vertragsrechts, 3. Aufl., S. 115). Auch soweit die Herabsetzbarkeit mit Hinweis auf das Fehlen einer Frist zur Anfechtung oder auf � 343 BGB abgelehnt wird, geht es genau besehen um die in der Zahlung liegende Anerkennung der Angemessenheit der Konventionalstrafe (Schoch, a.a.O., S. 69 f.), die nur bei Zahlung in Kenntnis der Herabsetzungsgr�nde angenommen werden kann (Mehmet Erdem, a.a.O., S. 171). Auch nach � 343 BGB bewirkt n�mlich nur eine freiwillige in Anerkennung der Verpflichtung entrichtete Strafe den Ausschluss des Erm�ssigungsrechts (Soergel/Reimer Schmidt, Kommentar zum BGB, 10. Aufl. [Vorauflage], N. 7 zu � 343 BGB mit Hinweis), weshalb der Verfall des angezahlten Kaufpreises nicht der die Herabsetzung ausschliessenden Strafentrichtung gleichgestellt wird (Soergel/Lindacher, Kommentar zum BGB, 12. Aufl., N. 10 zu � 343 BGB mit Hinweisen; vgl. auch Staudinger/Kaduk, Kommentar zum BGB, 12. Aufl., N. 20 zu � 343 BGB). Entsprechend wird die Herabsetzung der Konventionalstrafe in der Lehre ausgeschlossen, wenn die Zahlung als "Strafe" geleistet wurde (Becker, Berner Kommentar, N. 22 zu Art. 163 OR). Das Angeld wird nicht als "Strafe" geleistet, sondern als Anzahlung an die Hauptschuld angerechnet und erweist sich diesbez�glich als erste Teilzahlung an die Gesamtschuld (vgl. schon Jagemann, Die Draufgabe [Arrha], Berlin 1873, S. 31), welche bei Vertragsschluss zu begleichen ist. Insoweit wird die Herabsetzung auch von den zitierten Autoren bef�rwortet (Art. 162 OR; Becker, Berner Kommentar, N. 22 zu Art. 163 OR; von Tuhr/Escher, a.a.O., S. 280; von B�ren, a.a.O., S. 412; vgl. auch Soergel/Lindacher, a.a.O., N. 10 zu � 343 BGB).
3.5.3 Dementsprechend hat das Bundesgericht in Bezug auf die analoge Bestimmung von Art. 417 OR (vgl. Oser/Sch�nenberger, Z�rcher Kommentar N. 18 zu Art. 163 OR) betreffend die Herabsetzung des �bersetzten M�klerlohns eine Verwirkung des Anspruchs nur angenommen, wenn der Schuldner die Leistung in Kenntnis der Herabsetzungsm�glichkeit vorbehaltlos erbringt (BGE 111 II 366 E. 3c S. 371; 88 II 511 E. 3b. S. 515; Bundesgerichtsurteil 4C.51/1994 vom 5. Juli 1994, E. 1a mit Hinweisen; Gautschi, Berner Kommentar, N. 3b zu Art. 417 OR; Ammann, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 3 zu Art. 417 OR), obwohl auch Art. 417 OR als Frist zur Geltendmachung nur die Verj�hrungsfrist kennt (BGE 88 II 511 E. 3b S. 515; Gautschi, Berner Kommentar, N. 3b zu Art. 417 OR; gegen eine analoge Anwendung der Grunds�tze betreffend den M�klerlohn auf die Konventionalstrafe allerdings Schoch, a.a.O., S. 70 Fn. 1; vgl. auch Kunter, a.a.O., S. 106). Dies steht einer Reduktion indessen nicht entgegen, da die rechtlichen Probleme mit denjenigen bei der Anfechtung des Vertrages wegen �bervorteilung nicht zu vergleichen sind. Bei erfolgreicher Anfechtung einer Vereinbarung wegen �bervorteilung (Art. 21 OR) oder Willensm�ngeln, f�r welche ebenfalls eine Jahresfrist gilt (Art. 31 Abs. 1 OR; wobei diese Frist nicht ab Vertragsschluss, sondern ab Kenntnis des Anfechtungsgrundes beziehungsweise Wegfall der Drohung l�uft), kann der Anfechtende die getroffene Vereinbarung als Ganzes zu Fall bringen (Kramer, Berner Kommentar, N. 51 zu Art. 21 OR; Schmidlin, Berner Kommentar, N. 81 f. zu Art. 31 OR). Die einseitige Unverbindlichkeit ist vor�bergehender Natur (Oser/Sch�nenberger, Z�rcher Kommentar, N. 9 zu Art. 31 OR) und f�hrt zu einem Schwebezustand, der aus Gr�nden der Rechtssicherheit gesetzlich begrenzt werden muss (Keller/Sch�bi, a.a.O., S. 163). Die Parteien m�ssen wissen, ob sie durch einen Vertrag gebunden sind oder nicht. Demgegen�ber werden durch die Herabsetzung der Konventionalstrafe der Vertrag als solcher und die �brigen sich daraus ergebenden Pflichten nicht ber�hrt, und es besteht keine Unsicherheit, die einer schnellen Kl�rung bed�rfte. So erlaubt auch Art. 162 OR durch Verweis auf Art. 163 OR die Herabsetzung (und damit die R�ckforderung) bereits geleisteter Teilzahlungen, obwohl keine Frist analog zu Art. 21 OR besteht (vgl. E. 3.4 hiervor).
3.6 Ist in der vorbehaltlosen Bezahlung keine Anerkennung zu erblicken, steht einer Herabsetzung der Konventionalstrafe mithin nichts entgegen (Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 12 zu Art. 163 OR; Bucher, a.a.O., S. 532; Mooser, Commentaire romand, N. 12 zu Art. 163 OR; vgl. auch Schoch, a.a.O., S. 69 f.). Eine Anerkennung kann nur vorliegen, wenn die Umst�nde, welche zu einer Herabsetzung berechtigen, im Zeitpunkt der Bezahlung bereits bekannt sind (Mehmet Erdem, a.a.O., S. 171; Albert Scherrer, a.a.O., S. 25; Gauch/Schluep/Rey, a.a.O., Rz. 4053 S. 342; vgl. auch Rudolf M. Reck, a.a.O., S. 121; vgl. zu Art. 417 OR BGE 111 II 366 E. 3c S. 371; 88 II 511 E. 3b. S. 515; Bundesgerichtsurteil 4C.51/1994 vom 5. Juli 1994, E. 1a mit Hinweisen). Andernfalls f�llt ein Verzicht auf die M�glichkeit der Herabsetzung ausser Betracht (Oser/Sch�nenberger, Z�rcher Kommentar N. 17 zu Art. 163 OR; Roger Secr�tan, a.a.O., S. 125 f.; vgl. auch Engel, a.a.O., S. 867).
3.7 Dass die Vertragsaufl�sung bereits nach wenigen Monaten erfolgen w�rde, weil die Kl�ger wegen mangelnder Einnahmen nicht in der Lage sein w�rden, die Mietzinse zu bezahlen, war f�r die Kl�ger bei der Zahlung nicht voraussehbar. Aus der Zahlung kann daher nicht abgeleitet werden, die Kl�ger h�tten die Angemessenheit der "Konventionalstrafe" auch f�r den Fall einer derart kurzen Vertragsdauer anerkannt. Es verletzt kein Bundesrecht, gest�tzt auf diesen Umstand eine Herabsetzung des Angeldes vorzunehmen. Ob eine nachtr�gliche Herabsetzung trotz erfolgter freiwilliger Zahlung in Kenntnis des Herabsetzungsgrundes und des Herabsetzungsrechts ausnahmsweise zul�ssig ist (beispielsweise bei Fortbestehen eines Abh�ngigkeitsverh�ltnisses zwischen den Parteien, vgl. Rudolf M. Reck, a.a.O., S. 121), braucht nicht entschieden zu werden.
3.8 Sollte kein Angeld vorliegen, sondern eine gew�hnliche Ratenzahlung (vgl. E. 3.2 hiervor), w�rde dies dem Beklagten nichts n�tzen, da auch in diesem Fall die Herabsetzung nach Art. 163 Abs. 3 OR gest�tzt auf Art. 162 OR zul�ssig w�re (vgl. E. 3.4 hiervor). Insoweit erweist sich die Berufung als unbegr�ndet.
F�r den Fall, dass eine K�rzung nicht ohnehin ausgeschlossen sei, vertritt der Beklagte die Auffassung, dass kein Anlass bestehe, eine K�rzung vorzunehmen. Den Kl�gern sei der Nachweis der �berm�ssigkeit nicht gelungen. Auch habe sich die Vorinstanz auf blosse Vermutungen gest�tzt, welche der allgemeinen Lebenserfahrung widerspr�chen, ohne die Beweisantr�ge der Kl�ger abzunehmen. Durch die reduzierte Konventionalstrafe werde nicht einmal der Schaden gedeckt, den der Beklagte tats�chlich erlitten habe. Es sei aber nicht vom tats�chlichen, sondern vom h�chstm�glichen Schaden auszugehen.
4.1 Die tats�chlichen Voraussetzungen einer Herabsetzung und damit auch das Missverh�ltnis zum Erf�llungsinteresse sind nicht vom Gl�ubiger, sondern vom Schuldner zu behaupten und nachzuweisen (Art. 8 ZGB; BGE 114 II 264 E. 1b S. 265; 103 II 108 S. 109 mit Hinweisen). Allerdings kann der Schuldner in Bezug auf den Schaden, der dem Gl�ubiger entstanden ist, aus eigener Kenntnis oft nichts darlegen, weshalb vom Gl�ubiger verlangt werden darf, seinen Schaden zu beziffern und die Behauptung, es liege kein oder bloss ein geringer Schaden vor, substanziiert zu bestreiten (C. J�rgen Br�nnimann, Die Behauptungs- und Substanzierungslast im schweizerischen Zivilprozessrecht, Diss. Bern 1989, S. 181). Der Gl�ubiger hat sein Interesse aber nicht ziffernm�ssig nachzuweisen; denn damit w�rde Art. 161 Abs. 1 OR umgangen. Ebensowenig darf sich der Richter bei der Pr�fung, ob ein Missverh�ltnis vorliege und die Strafe deshalb herabzusetzen sei, mit dem eingetretenen Schaden begn�gen, da dieser dem Interesse des Ansprechers, an der Konventionalstrafe im vollen Umfang festzuhalten, nicht entsprechen muss. Eine Konventionalstrafe kann mithin nicht schon deshalb als �berm�ssig bezeichnet werden, weil sie den Betrag �bersteigt, den der Gl�ubiger als Schadenersatz wegen Nichterf�llung beanspruchen k�nnte; diesfalls verl�re die Strafe ihren Sinn (BGE 114 II 264 E. 1b S. 265; 103 II 108 S. 109; Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 18 zu Art. 163 OR).
4.2 Soweit in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auf den h�chstm�glichen Schaden als Bezugsgr�sse verwiesen wird (BGE 114 II 264 E. 1b S. 265; 103 II 108 S. 109), bedeutet dies allerdings entgegen der Auffassung des Beklagten nicht, das Gericht m�sse abstrakt den gr�sstm�glichen Schaden bestimmen. Das Interesse des Gl�ubigers an der Beibehaltung der vollen Konventionalstrafe ist konkret im Zeitpunkt der Vertragsverletzung zu beurteilen, wobei die gesamten Umst�nde zu ber�cksichtigen sind (BGE 114 II 264 E. 1a; Albert Scherrer, a.a.O., S. 30; Gauch/Schluep/Rey, a.a.O., N. 4050 f. S. 342; Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 15 zu Art. 163 OR). Daher kann gerade das Missverh�ltnis zwischen dem tats�chlichen bzw. wahrscheinlichen und dem von den Parteien als m�glich vorausgesehenen Schaden einen Herabsetzungsgrund bilden (BGE 103 II 129 E. 4 S. 136 mit Hinweis; Ehrat, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 16 zu Art. 163 OR).
4.3 Bisweilen erlauben freilich nicht vorhersehbare g�nstige Umst�nde dem Gl�ubiger, den Schaden gering zu halten oder von der Vertragsverletzung gar zu profitieren (beispielsweise wenn der Beklagte mit einem anderen Vertragspartner trotz objektiv gleichbleibenden Verh�ltnissen einen vorteilhafteren Vertrag aushandeln kann). Ist aber im Zeitpunkt des Vertragsbruches nicht mit Sicherheit von deren Vorliegen auszugehen, bleibt es dabei, dass das Risiko eines weit h�heren Schadens besteht. Der Gl�ubiger hat ein berechtigtes Interesse daran, derartige Risiken zu vermeiden. Die Angemessenheit der Konventionalstrafe ist daher nicht allein im Hinblick auf den tats�chlich entstandenen Schaden zu beurteilen (BGE 114 II 264 E. 1b S. 265; 103 II 108 S. 109), sondern es ist bei W�rdigung der gesamten Umst�nde auch das Schadensrisiko, dem der Gl�ubiger im konkreten Fall ausgesetzt war, zu ber�cksichtigen sowie weitere Inkonvenienzen (Oser/Sch�nenberger, Z�rcher Kommentar, N. 14 zu Art. 163 OR; vgl. auch Becker, Berner Kommentar, N. 23 zu Art. 163 OR). Unterl�sst es der Gl�ubiger aber bewusst, die ihm m�glichen Angaben zum tats�chlichen Schaden oder zum konkreten Schadensrisiko zu machen, die der Schuldner aus eigener Kenntnis nicht beibringen kann (C. J�rgen Br�nnimann, a.a.O., S. 181), ist das Gericht nicht gehalten, abstrakt von einem m�glichst hohen Schaden auszugehen, da sich das Schadensrisiko nicht unabh�ngig von den konkreten Umst�nden absch�tzen l�sst (vgl. BGE 114 II 264 E. 1a; Albert Scherrer, a.a.O., S. 28).
4.4 Vor diesem Hintergrund sind die Vorbringen des Beklagten zu pr�fen, soweit sie den Voraussetzungen der eidgen�ssischen Berufung gen�gen, was �ber weite Strecken nicht der Fall ist.
4.4.1 Die Vorinstanz ging davon aus, der Beweis der tats�chlichen Grundlagen f�r die Annahme eines Missverh�ltnisses sei erbracht. Indem der Beklagte dies in Abrede stellt, kritisiert er die Beweisw�rdigung der Vorinstanz, was im Berufungsverfahren nicht zul�ssig ist (BGE 127 III 73 E. 6a S. 81; 126 III 10 E. 2b S. 13).
4.4.2 Nicht einzutreten ist auf die Berufung, soweit der Beklagte die aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung gezogenen Schl�sse der Vorinstanz kritisiert, denn die Vorinstanz hat sich f�r die Annahme des Missverh�ltnisses nicht ausschliesslich auf die allgemeine Lebenserfahrung gest�tzt, sondern vielmehr die konkreten Umst�nde des Einzelfalles ber�cksichtigt, wie namentlich die K�rze der zwischen Vertragsabschluss und -aufl�sung verstrichenen Zeit und die Tatsache, dass der Beklagte im kantonalen Verfahren nicht offen gelegt hat, in welcher H�he er allenfalls Maklergeb�hren schuldet. Diese Indizien hat die Vorinstanz im Lichte der allgemeinen Lebenserfahrung gew�rdigt, so dass auch insoweit f�r das Bundesgericht verbindliche Beweisw�rdigung vorliegt (BGE 123 III 241 E. 3a S. 243; 117 II 256 E. 2b S. 258 f., je mit Hinweisen).
4.4.3 Nicht stichhaltig ist der Einwand, die Vorinstanz habe sich auf blosse Mutmassungen gest�tzt, statt die von den Kl�gern beantragten Beweise abzunehmen. Im Abstellen auf blosse Vermutungen statt der Abnahme von Beweisen kann zwar eine Verletzung des aus Art. 8 ZGB hergeleiteten Anspruchs auf Beweis liegen (BGE 112 II 268 E. I 3c S. 281). Dieser Anspruch gew�hrt dem Beklagten auch das Recht, in Bezug auf die tats�chlichen Grundlagen zur Annahme eines Missverh�ltnisses zum Gegenbeweis zugelassen zu werden, um beim Gericht Zweifel an der Richtigkeit der Gegenstand des Hauptbeweises bildenden Sachbehauptung wachzuhalten und diesen dadurch vereiteln zu k�nnen (BGE 130 III 321 E. 3.4 S. 326; 115 II 305, je mit Hinweisen). Dies setzt aber entsprechende prozesskonforme Behauptungen und Beweisantr�ge des Beklagten voraus (BGE 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.; 114 II 289 E. 2a S. 290, je mit Hinweisen). Dass der Beklagte diese gestellt h�tte, zeigt er nicht auf, sondern verweist auf die von den Kl�gern gestellten Beweisantr�ge. Aus einer allf�lligen Verletzung des Beweisanspruchs der Kl�ger kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten ableiten. Ob die Vorinstanz ohne die Abnahme der von den Kl�gern beantragten Beweismittel die Umst�nde, auf die sie die Herabsetzung der Konventionalstrafe st�tzt, als erstellt erachten durfte, ist wiederum eine Frage der Beweisw�rdigung.
4.4.4 Auch die Ausf�hrungen des Beklagten, wonach die reduzierte Konventionalstrafe nicht einmal den tats�chlichen Schaden decke, sind nicht zu h�ren, da der Beklagte nicht mit Aktenhinweisen aufzeigt, dass er Entsprechendes bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform vorgetragen hat. Die Vorinstanz hat diesbez�glich vielmehr ausdr�cklich festgehalten, der Beklagte habe die H�he der Provision, die er zu zahlen hatte, nicht offengelegt. Damit gelten seine diesbez�glichen Vorbringen im Berufungsverfahren als neu und daher unzul�ssig (Art. 55 Abs. 1 lit. c und d OG; BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106; 127 III 248 E. 2c S. 252; 115 II 484 E. 2a S. 485 f.). Die Vorinstanz hat nicht verkannt, dass die Konventionalstrafe grunds�tzlich nicht unter den tats�chlich entstandenen Schaden herabzusetzen ist (Mooser, Commentaire romand, N. 9 zu Art. 163 OR; Becker, Berner Kommentar, N. 9 zu Art. 163), denn sie hat nicht festgestellt, dass ein h�herer Schaden entstanden sei. Soweit der Beklagte ausf�hrt, die Kl�ger selbst seien anl�sslich einer Zeugeneinvernahme von einer Provision von Fr. 40'000.-- ausgegangen, f�llt wieder in Betracht, dass der Beklagte die H�he der Provision nicht offen gelegt hat, womit davon auszugehen ist, dass er das Vorbringen der Kl�ger nicht anerkannt hat. Unter diesen Umst�nden war die Vorinstanz bundesrechtlich jedenfalls nicht verpflichtet, auf die Angaben der Kl�ger abzustellen (C. J�rgen Br�nnimann, a.a.O., S. 38). Soweit dieser Aspekt nicht ohnehin kantonales Recht oder die verfassungsm�ssigen Rechte des Beklagten betrifft und daher in der Berufung nicht zu pr�fen ist (Art. 43 Abs. 1 OG), ist eine Bundesrechtsverletzung nicht dargetan.
4.4.5 Auch die R�ge, die Vorinstanz stelle nur auf den tats�chlichen statt auf den h�chstm�glichen Schaden ab, geht an der Sache vorbei. Wenn die Vorinstanz im Rahmen der Beurteilung in Betracht zieht, dass der Beklagte die H�he der Provision nicht offen gelegt habe und aus den Akten nicht ersichtlich sei, ob die Provision ganz oder teilweise zur�ckerstattet worden sei, bedeutet das entgegen der Auffassung des Beklagten weder, die Vorinstanz sei davon ausgegangen, der Beklagte habe keine Provision bezahlen m�ssen, noch dass die Vorinstanz allein auf den tats�chlich entstandenen Schaden abstellt. Die Vorinstanz hat damit lediglich das Prozessverhalten des Beklagten vor dem Hintergrund der allgemeinen Lebenserfahrung gew�rdigt, und daraus R�ckschl�sse auf sein Interesse an der Konventionalstrafe gezogen. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz das Risiko einer wesentlichen Ver�nderung der Bodenpreise, welches bei Vertragsabschluss entsprechend der geplanten langfristigen Vertragsdauer zweifelsohne bestand, gest�tzt auf die kurze Vertragsdauer ausser Betracht liess, zumal der Beklagte nicht aufzeigt, seine entgegengesetzten Behauptungen bereits im kantonalen Verfahren erhoben zu haben.
4.5 Im Zusammenhang mit der Bemessung der Herabsetzung f�hrt der Beklagte allerdings aus, die Vorinstanz h�tte die K�rze der Vertragsdauer nicht ber�cksichtigen d�rfen, da diese allein durch die Kl�ger verschuldet sei. Ebenso treffe es nicht zu, dass es den Kl�gern an Gesch�ftserfahrung mangelte, seien sie doch von einem Treuh�nder beraten worden. �berdies habe Kontakt zum Notar bestanden, der die Vertr�ge ausgearbeitet habe. Schliesslich sei zu ber�cksichtigen, dass allein die Kl�ger mit ihren falschen Angaben �ber ihre Gesch�ftserfahrung das Scheitern des Vertrages zu verantworten h�tten.
4.5.1 Bei der Herabsetzung der Konventionalstrafe handelt es sich um einen Ermessensentscheid (BGE 114 II 264 E. 1a). Diesen �berpr�ft das Bundesgericht an sich frei. Es �bt dabei aber Zur�ckhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, die h�tten beachtet werden m�ssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 130 III 213 E. 3.1 S. 220, 504 E. 4.1 S. 508, je mit Hinweisen).
4.5.2 In Bezug auf die Gesch�fsterfahrung ist das Bundesgericht in tats�chlicher Hinsicht an das Ergebnis der Beweisw�rdigung der Vorinstanz gebunden. Da sich erst nach der Verletzung des Vertrages abmessen l�sst, wie es sich mit der Rechtfertigung der vereinbarten Strafe verh�lt (BGE 114 II 264 E. 1a mit Hinweis) und die Konventionalstrafe bei einer l�ngerfristigen Vertragsdauer allenfalls durchaus h�tte berechtigt sein k�nnen, bestand f�r den Notar kein Grund, die Kl�ger in Bezug auf das Entgelt f�r das Kaufrecht f�r den Fall zu beraten, dass sich der Vertrag schon nach kurzer Zeit zerschlagen w�rde. Es ist nicht m�glich, s�mtliche Umst�nde, unter denen der Vertrag aufgel�st werden k�nnte, vorauszusehen, um daf�r im Vertrag eine angemessene Regelung zu treffen. Gerade daf�r besteht die M�glichkeit der Herabsetzung.
4.5.3 Die kurze Dauer des Vertrages hat, insbesondere hinsichtlich der Bodenpreisver�nderungen, durchaus Konsequenzen f�r die Angemessenheit der Konventionalstrafe. Sie ist zu ber�cksichtigen unabh�ngig davon, ob sie von den Kl�gern zu verantworten ist. Die Konventionalstrafe wird ihrer Natur nach meist durch fehlerhaftes Verhalten einer Vertragspartei ausgel�st. Dem Mass des Verschuldens ist indessen separat Rechnung zu tragen (BGE 114 II 264 E. 1a S. 265 mit Hinweisen).
4.5.4 Unter diesem Gesichtspunkt f�llt zwar in Betracht, dass die Kl�ger in Bezug auf ihre Berufserfahrung und ihren Einsatzwillen unwahre Angaben gemacht haben. Die Vorinstanz h�lt fest, dass der Erfolg eines Gastwirtschaftsbetriebes von verschiedenen im Voraus schwer absch�tzbaren Umst�nden abh�ngt. Ferner bezeichnet sie die Umsatzprognose des Treuh�nders als zweifellos optimistisch, wenngleich sie bei gen�gender Erfahrung und hinreichendem Einsatz nicht v�llig unrealistisch sei. Die Vorinstanz liess aber ausdr�cklich offen, ob der Treuh�nder angesichts der gesamten Umst�nde den Kl�gern nicht h�tte davon abraten m�ssen, das Gesch�ft abzuschliessen. Die Vorinstanz erachtete es zwar als m�glich, mit dem Mietobjekt bei hinreichender Gesch�ftserfahrung und st�rkerem Einsatz einen gen�genden Ertrag zu erzielen. Es bleibt aber ungewiss, ob die Kl�ger bei hinreichender Gesch�ftserfahrung und st�rkerem Einsatz die vorzeitige Vertragsaufl�sung tats�chlich h�tten abwenden k�nnen. Unter diesen Umst�nden kommt den unzutreffenden Angaben der Kl�ger keine derart massgebliche Bedeutung zu, dass sie die Ermessensaus�bung der Vorinstanz als bundesrechtswidrig erscheinen liessen. Der Grund f�r die Aufhebung des Vertrages liegt darin, dass die Kl�ger nicht die von ihnen - auch gest�tzt auf die Angaben ihres Treuh�nders - erwarteten Ums�tze erzielen konnten und aufgrund der knappen finanziellen Mitteln nicht in der Lage waren, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Wenngleich die mangelnde Erfahrung und die nicht �berdurchschnittliche Einsatzbereitschaft der Kl�ger f�r das schlechte Ergebnis miturs�chlich waren, erscheinen die falschen Angaben nicht derart gravierend, dass sie der von der Vorinstanz bef�rworteten K�rzung der Strafe entgegenst�nden.
Der Beklagte bringt nichts vor, was das Bundesgericht veranlassen k�nnte, in das weite Ermessen der Vorinstanz einzugreifen. Hinzu kommt, dass der Mietzins eine zur Amortisation bestimmte Komponente enth�lt, welche bei Aus�bung des Kaufrechts an den Kaufpreis h�tte angerechnet werden sollen. Mit Aufhebung des Vertrages verbleibt dieser Betrag dem Beklagten, w�hrend den Kl�gern die M�glichkeit zur Aus�bung des Kaufrechts abgeschnitten ist, was bei der Herabsetzung ebenfalls zu ber�cksichtigen w�re (vgl. Art. 162 OR). Auch mit Blick darauf erweist sich die Herabsetzung der Konventionalstrafe nicht als �bersetzt.
Die Berufung erweist sich insgesamt als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend, wird der Beklagte kosten- und entsch�digungspflichtig. Das von den Kl�gern gestellte Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege beh�lt unter diesen Umst�nden nur Bedeutung f�r den Fall, dass sich die Parteientsch�digung als uneinbringlich erweisen sollte. Da die Bed�rftigkeit der Kl�ger ausgewiesen ist und sie im Prozess obsiegen, wird ihrem Rechtsvertreter die Entsch�digung bei Uneinbringlichkeit aus der Gerichtskasse bezahlt.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 3'500.-- wird dem Beklagten auferlegt.
Der Beklagte hat die Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 4'000.-- zu entsch�digen. Im Falle der Uneinbringlichkeit wird dieser Betrag dem Vertreter der Kl�ger aus der Gerichtskasse entrichtet.

References: Art. 257
 Art. 55
 Art. 63
 BGE 
 Art. 163
 Art. 160
 Art. 158
 Art. 158
 Art. 158
 Art. 162
 Art. 163
 Art. 19
 Art. 163
 BGE 
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 158
 Art. 163
 Art. 162
 Art. 162
 Art. 162
 Art. 162
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 63
 Art. 163
 Art. 158
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 163
 Art. 63
 Art. 158
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 417
 Art. 163
 Art. 417
 Art. 417
 Art. 417
 Art. 417
 Art. 21
 Art. 31
 Art. 31
 Art. 162
 Art. 163
 Art. 21
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 417
 BGE 
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 162
 BGE 
 Art. 161
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 163
 BGE 
 Art. 8
 BGE 
 Art. 163
 Art. 163
 Art. 162