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Timestamp: 2019-05-22 01:29:15+00:00

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TIPI DI CONTRATTO E AGEVOLAZIONI FISCALI
QUANDO VA REGISTRATO UN CONTRATTO
CESSIONI, RISOLUZIONI E PROROGHE
COSA SUCCEDE SE NON SI REGISTRA IL CONTRATTO
CEDOLARE SECCA - MANCATA COMUNICAZIONE DELLA PROROGA
TIPI DI CONTRATTO E AGEVOLAZIONI
Contratti ad uso abitativo
La legge, 9 dicembre 1998, n. 431 prevede quattro tipologie di contratti di locazione. A seconda del tipo di contratto scelto, variano la durata, l'importo del canone, le imposte da versare. Sono, inoltre, previste o meno agevolazioni fiscali. Dal 1° gennaio 2016 per i contratti agevolati, per quelli transitori (se ricorrono i presupposti) e quelli per studenti universitari, l'Imu e la Tasi sono ridotte al 75%. I Comuni possono, inoltre prevedere aliquote ridotte (Regolamenti e le aliquote adottate dai singoli comuni sono pubblicate nel sito internet del MEF - Dipartimento delle Finanze)
Il contratto dura 4 anni + 4 di rinnovo automatico
Il canone è libero secondo accordi tra proprietario e inquilino
PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c.1, L. 431/98
Detrazioni irpef se abitazione principale
(dettagli )
modello (279.93 KB)
Il contratto dura 3 anni + 2 di rinnovo automatico
Il corrispettivo deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei propietari.
PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c. 3, L. 431/98
Riduzione irpef e registro se l'immobile è situato in un Comune ad alta densità abitativa
Canone concordato per studenti universitari
modello (279.12 KB)
La durata del contratto varia da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni con rinnovo automatico.
Lo studente deve essere iscritto a un corso di laurea o di formazione post-laurea (master, dottorati, specializzazione o perfezionamento) in un Comune diverso da quello di residenza.
PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 2 e 3, L. 431/98
modello (290.12 KB)
Il contratto ha una durata variabile da 1 a 18 mesi. Può essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitorietà del locatore o del conduttore
PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 1, L.431/98
(*) Ai contratti transitori stipulati ex art. 5, legge n. 431/1998 nei Comuni nei quali i canoni sono definiti dalle parti allinterno di fasce di oscillazione fissate negli accordi territoriali e cioè nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, nonché nei Comuni confinanti con tali aree e negli altri Comuni capoluogo di provincia, in caso di opzione per la cedolare secca , si applica l'aliquota del 10% (Circolare 8/E del 7 aprile 2017 - quesito 1.1).
I Modelli da utilizzare per la stipula dei contratti agevolati sono quelli allegati al Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017. Le parti devono, inoltre, obbligatoriamente adottare la Tabella degli oneri accessori allegata al DM.
L'accordo applicabile a Bologna per gli affitti a canone concordato (dal sito del Comune )
Altre tipologie contrattuali sono disciplinate dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile:
contratti di affitto relativi a immobili di interesse storico e artistico
contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio
contratti di locazione per finalita' turistiche
Sono invece disciplinati dalla normativa statale e regionale vigente in materia:
i contratti di locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica
Le locazioni brevi sono contratti stipulati tra locatore e conduttore (non imprenditori), direttamente o tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali on-line, aventi durata pari o inferiore a 30 giorni, inclusi i contratti che prevedono, oltre alla locazione, oltre alla locazione, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali e altri servizi strettamente connessi all'utilizzo dell'abitazione (utenze, wi-fi, aria condizionata).
Contratti ad uso diverso di quello abitativo
La locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo è disciplinata dalla Legge 27 luglio 1978, n.392 (art. 27 e seguenti). Si ha un uso diverso da quello abitativo quando limmobile è adibito allesercizio di attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo, oppure ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche. Si ha, infine, un uso diverso da quello abitativo quando limmobile ospita le sedi di partiti e sindacati e quando il conduttore è lo Stato o un ente pubblico territoriale.
Uso diverso da quello abitativo
modelli (link sito Unioncamere)
La durata minima del contratto di locazione è di sei anni, nove anni per lattività alberghiere. Il canone è libero secondo accordi tra proprietario e inquilino
PREVISIONE NORMATIVA: art. 27 L. 392/78
Tutti i contratti di locazione di beni immobili, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno (con lo stesso locatario) devono essere registrati. Il calcolo dei giorni deve essere fatto con riguardo all'unità immobiliare locata allo stesso conduttore anche in mesi diversi nell'anno (Circolare 12/E del 16 gennaio 1998 )
a partire dalla data dellatto oppure dallesecuzione (se anteriore)
La registrazione del contratto di locazione (comprese le locazioni ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, arte e professione) assorbe lobbligo di comunicazione della cessione di fabbricato all'autorità di Pubblica Sicurezza. L obbligo rimane nel caso in cui "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso".
Se limmobile è locato a uno straniero (cittadino extra comunitario) rimane l'obbligo di comunicazione (articolo 7 del T.U. 286/98 )
Per saperne di più: il sito della Polizia di Stato
Il contratto di locazione può essere registrato con modalità telematica oppure tradizionale. Dal 3 febbraio 2014 la registrazione avviene con il nuovo modello RLI (Registrazione Locazioni Immobiliari) che permette di:
registrare i contratti di affitto e locazione di immobili
comunicare proroghe, cessioni o risoluzioni
esercitare lopzione o la revoca della cedolare secca
regolarizzare un affitto non registrato
Obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i possessori di oltre 10 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti.
La registrazione telematica si può fare:
direttamente (è necessario avere il codice PIN )
incaricando un intermediario
La registrazione telematica avviene mediante:
il software RLI 
il servizio di registrazione contratti di locazione "RLI web "  Il servizio permette di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare il software
E' possibile allegare in un unico file (in formato Tif o PDF) una copia del contratto ed eventuali ulteriori documenti (scritture private, mappe, planimetrie, eccetera). Non è obbligatorio allegare il contratto se:
si affitta una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze (tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita)
il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altri accordi
i firmatari sono persone fisiche che non agiscono nellesercizio di unimpresa, arte o professione
La registrazione può essere richiesta recandosi presso un qualsiasi Ufficio dell'Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso lufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale).
Gli Uffici in Emilia-Romagna
Gli studenti dell'Università di Bologna, Cesena, Ferrara, Forlì, Modena, Ravenna, Reggio- Emilia e Rimini possono registrare il contratto d'affitto anche presso lo sportello a loro dedicato
Documentazione necessaria per la registrazione in Ufficio:
almeno due copie, con firma in originale, dellatto da registrare
il modello RR (se i contratti da registrare sono più di uno)
Se non si è scelto la cedolare secca occorre presentare anche:
Modello F24 Elide attestante l'avvenuto pagamento dell'imposta di registro
Contrassegni telematici (ex marche da bollo), attestanti il pagamento dellimposta di bollo, da acquistare in data non successiva a quella di stipula. I contrassegni sono da applicare su originali e copie pari a euro16 per ogni 4 facciate (o 100 righe)
la richiesta di addebito in c/c bancario o postale (46.83 KB)
Limposta di registro è commisurata al canone pattuito. Laliquota da applicare varia a seconda della tipologia dellimmobile locato o affittato e dalle caratteristiche del locatore. Tutte le tipologie di contratto e le relative aliquote sono riportate nella tabella contenuta a pagina 1 delle Istruzioni per la compilazione del modello RLI . Per semplicità di esposizione nel prospetto che segue trattiamo unicamente la "Locazione di immobile ad uso abitativo" e la "Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo" .
Per approfondire il regime IVA delle locazioni di fabbricati consultare la Circolare 22/E del 22 giugno 2013
2% DEL CANONE ANNUO
con un minimo (solo per il primo anno) di 67,00 euro
Per gli immobili locati a CANONE CONCORDATO nei Comuni ad alta densità abitativa, la base imponibile è ridotta del 30% (l'imposta, quindi, scende all'1,4% )
L'aliquota del 2% (oppure dell'1,4%) è applicabile anche in caso di contratti di locazione di unità immobiliari arredate . Se invece si procede alla registrazione separata di distinti contratti uno relativo all'immobile e l'altro all'arredo, il primo va assoggettato all'imposta proporzionale di registro del 2%, il secondo all'aliquota proporzionale del 3% (Circolare 13 gennaio 1999 n.15/E )
L'imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dall'inquilino; è dovuta nella misura dello 0,50% se il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo alla locazione (Risoluzione, 22 maggio 2002, n.151/E )
dalla stipula
e, comunque, prima della registrazione
o contestualmente
se la registrazione è telematica
E' possibile versare l'imposta di anno in anno . I pagamenti per le annualità successive vanno effettuati entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Devono tener conto degli aumenti ISTAT e possono anche essere di importo inferiore a 67 euro.
Non è necessario presentare l'attestato di versamento all'Ufficio.
Oppure per l'intera durata del contratto:
L'imposta non si calcola su eventuali aumenti del canone dovuti alle variazioni ISTAT; l'imposta dovuta viene ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale (2,5% fino al 31 dicembre 2013 - 1% dal 1° gennaio 2014 - 0,50% dal 1° gennaio 2015 - 0,20% dal1° gennaio 2016 - 0,10% dal 1° gennaio 2016 - 0,30 dal 1° gennaio 2018) moltiplicato per il numero delle annualità.
Modalità obbligatoria per chi registra telematicamente e facoltativa per chi registra in ufficio
facoltativo dal 1°/02/2014
obbligatorio dal 1°/01/2015
Dal 1/02/2014 le somme le somme dovute per la registrazione dei contratti di locazione si versano con modello F24 Elide.
I codici tributo da utilizzare per il modello F24 Elementi identificativi sono:
Imposta di registro per prima registrazione (locazione e affitto): 1500
Imposta di registro per annualità successive (locazione e affitto): 1501
Imposta di registro per cessione (locazione e affitto): 1502
Imposta di registro per risoluzione (locazione e affitto): 1503
Imposta di registro per proroga (locazione e affitto): 1504
La risoluzione 14/E del 24 gennaio 2014 istituisce i codici tributo e fornisce le indicazioni per compilare correttamente la delega di versamento
Sul sito internet nazionale alla voce "Servizi fiscali senza registrazione" è disponibile l'applicazione "Ricerca codice identificativo del contratto di locazione " che consente di reperire il codice identificativo di un contratto di locazione o di affitto da indicare nel modello F24 Elementi identificativi per i pagamenti relativi agli adempimenti successivi alla prima registrazione (annualità successiva, cessione, risoluzione e proroga del contratto)
Nuovi e vecchi codici a confronto
E un regime facoltativo di tassazione del canone daffitto che si applica in alternativa al regime ordinario vigente. La cedolare secca sostituisce:
lIrpef
laddizionale regionale e comunale
limposta di registro e limposta di bollo sul contratto di locazione, sulle risoluzioni e sulle proroghe.
Limporto della nuova imposta si calcola applicando, al canone di locazione annuo, unaliquota fissa del:
21% - per tutti i contratti
10% - per i contratti a canone concordato relativi a immobili situati in Comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli ad alta tensione abitativa (19% fino al periodo d'imposta 2012 e15% per il periodo d'imposta 2013)
Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento sulle seguenti unità immobiliari date in affitto:
unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 esclusa lA10 (uffici o studi privati)
relative pertinenze quali, ad esempio, box, cantine, garage (solo se locate congiuntamente allabitazione)
Sono esclusi tutti gli immobili strumentali e quelli relativi allattività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali
E' possibile scegliere la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia, per gli affitti pluriennali, negli anni successivi. Lopzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dellatto stesso.
Chi si avvale della cedolare secca deve rinunciare agli aggiornamenti del canone comunicandolo allinquilino con lettera raccomandata. La comunicazione non è obbligatoria se nel contratto è già espressamente indicata la rinuncia, a qualsiasi titolo, allaggiornamento del canone.
Il locatore ha la facoltà di revocare lopzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata, con modello RLI, entro 30 giorni dalla scadenza dellannualità precedente e comporta il versamento dellimposta di registro, eventualmente dovuta.
La cedolare secca ha le stesse scadenze dellIrpef, occorre versare lacconto e il saldo. Lacconto è pari al 95% dellimposta dovuta lanno precedente (solo, se questultima supera i 51,65 euro). Lacconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dellopzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè limposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.
sul reddito assoggettato a cedolare non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni
il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dellIsee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
(entro 30 giorni dall'evento)
(entro 20 giorni dal versamento)
(cambia il locatore o subentro di un nuovo inquilino)
In caso cessione (senza corrispettivo) o di subentro del nuovo inquilino è dovuta limposta di registro nella misura fissa di 67 euro .
In caso di cessione del contratto, pattuita dietro corrispettivo, si deve versare un importo pari al 2% del corrispettivo (con un minimo di 67 euro).
Per il versamento si utilizza il modello F24 Elide - codice tributo 1502 (fino al 31 dicembre 2014 era possibile utilizzare il Mod. 23 - codice tributo 110T). Devono essere riportati i dati dei soggetti così come risultano a seguito della cessione o del subentro, e gli estremi di registrazione del contratto originario.
ATTENZIONE: limposta è dovuta anche se il contratto è assoggettato a cedolare secca
La cessione del contratto avviene ex lege in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Avviene, per esempio, in caso di alienazione a terzi dellimmobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nellassegnazione della casa coniugale. In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore allufficio dove è stato registrato il contratto.
Entro 20 giorni dal pagamento la delega di versamento e il modello RLI devono essere consegnati (a mano, per posta o telematicamente) allUfficio territoriale dove è stata effettua la registrazione.
(prima della scadenza indicata nel contratto)
Se il contratto si risolve prima della naturale scadenza è necessario versare limposta fissa di euro 67.00 , con modello F24 Elide , utilizzando il codice tributo 1503 (fino al 31 dicembre 2014 era possibile versare con Mod. F23 utilizzando il codice tributo 113T). Devono essere riportati i dati del locatore e del conduttore e gli estremi di registrazione del contratto.
ATTENZIONE: limposta non è dovuta se il contratto è assoggettato a cedolare secca
Per i contratti di durata annuale e per quelli di più anni riconfermati a fine periodo va effettuato il pagamento dellimposta di registro pari al 2% del canone annuo con un minimo di  67.00 con modello F24 Elide , utilizzando il codice tributo 1504 (fino al 31 dicembre 2014 era possibile versare con Mod. 23 utilizzando il codice tributo 114 T). Devono essere riportati i dati del locatore e del conduttore e gli estremi di registrazione del contratto.
Lomessa registrazione del contratto comporta lapplicazione di una sanzione amministrativa. Sono soggetti a sanzione anche il parziale occultamento del corrispettivo e lomesso o tardivo versamento dellimposta di registro sulle annualità successive.
con ritardo non superiore a 30 giorni
dal 60% al 120% dellimposta dovuta (con un minimo di 200 euro)
Omessa o tardiva (oltre 30 giorni) registrazione del contratto
dal 120% al 240% dellimposta dovuta
Tardivo versamento dellimposta
30% dellimposta versata in ritardo
Con il "ravvedimento operoso" (art. 13 del decreto legislativo n. 472/97) è possibile sanare sia la tardiva registrazione del contratto di locazione che il tardivo pagamento dellimposta di registro dovuta per le annualità successive, a seguito di proroga, risoluzione o cessione del contratto. E possibile avvalersi del ravvedimento fino allo scadere dei termini per laccertamento semprechè la violazione non sia stata già accertata. Per regolarizzare è necessario versare, entro i termini previsti dalla legge, le somme dovute a titolo di imposta di registro, la sanzione ridotta e gli interessi calcolati al tasso legale annuo (0,2% nellanno 2016  0,1% nellanno 2017  0,3% nellanno 2018 - 0,8% nell'anno 2019), con maturazione giorno per giorno.
Omessa richiesta
imposta dovuta + interessi di mora + sanzione ridotta del
6 % (1/10 del 60%) con un minimo di 20 euro
12% (1/10 del 120%)
Oltre il 90° giorno ed entro un anno
15% (1/8 del 120%)
Oltre un anno ed entro due anni
17,14% (1/7 del 120%)
20% (1/6 del 120%)
Dopo la constatazione tramite PVC
24 % (1/5 del 120%)
Entro gli stessi termini è necessario presentare latto per la registrazione
Dal 1° al 14° giorno
imposta dovuta + interessi di mora + sanzione ridotta dello 0,1 % per ogni giorno di ritardo (1/15 di 1/10 del 15% per ogni giorno)
imposta dovuta + interessi di mora + sanzione ridotta dell1,50%
(1/10 del 15%)
imposta dovuta + interessi di mora + sanzione ridotta dell1,67%
(1/9 del 15%)
Oltre il 90° giorno entro un anno
imposta dovuta + interessi di mora + sanzione ridotta del 3,75%
(1/8 del 30%)
Oltre un anno entro due anni
imposta dovuta + interessi di mora + sanzione ridotta del 4,29%
(1/7 del 30%)
imposta dovuta + interessi di mora + sanzione ridotta del 5%
(1/6 del 30%)
imposta dovuta + interessi di mora + sanzione ridotta del 6%
(1/5 del 30%)
I codici tributo, da indicare nel modello F24 Elide, per regolarizzare la propria prosizione sono stati istituiti con Risoluzione 14/E del 24 gennaio 2014  Vedi sezione COME PAGARE (*)
Lomessa o tardiva presentazione del modello RLI per comunicare la proroga del contratto di locazione con cedolare secca non comporta la revoca dell'opzione se il contribuente tiene un comportamento coerente con la volontà di mantenere l'opzione per questo regime, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare nell'apposito quadro della dichiarazione dei redditi. La mancata comunicazione della proroga (anche tacita) o della risoluzione del contratto di locazione con opzione per la cedolare secca si applica la sanzione di 100 euro o 50 euro se la comunicazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni.
E' possibile ricorrere al ravvedimento operoso (Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 ).
Tardiva comunicazione proroga contratto locazione
contratto assoggetto a cedolare secca
euro 5,56 (1/9 di 50 euro)
euro 11,12(1/9 di 100 euro)
Dal 91° giorno a un anno
euro 12,50 (1/8 di 100 euro)
Oltre un anno fino a due anni
euro 14,29 (1/7 di 100 euro)
Oltre i due anni
euro 16,67 (1/6 di 100 euro)
La sanzione deve essere pagata con modello F24 Elide utilizzando il codice tributo 1511 (Risoluzione n. 30/E del 10 marzo 2017 )
L articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145 (69.64 KB) (legge di bilancio per il 2019), prevede la possibilità di optare per la cedolare secca (con aliquota al 21%) anche per i contratti stipulati nellanno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente
Il Dm 16 gennaio 2017 prevede che le parti, per la stipula di contratti a canone concordato, possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. In presenza di contratti non assistiti il locatore e il locatario sono tenuti ad acquisire apposita attestazione rilasciata da almeno una organizzazione per dimostrare la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare, da un lato, i contenuti dellaccordo locale e, dallaltro, i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali. Lattestazione non è necessaria per i contratti di locazione stipulati prima dellentrata in vigore del Dm 16 gennaio 2017 (cioè il 30 marzo 2017) e per quelli stipulati successivamente se non risultano stipulati accordi territoriali. Con riferimento alla necessità o meno di allegare lattestazione al contratto in sede di registrazione, la risoluzione ricorda che non è previsto nessun obbligo per le parti; tuttavia, ciò non esclude che le stesse possano comunque provvedervi. Non è obbligatorio ma è opportuno allegare lattestazione in sede di registrazione. La registrazione non sconta né limposta di registro né quella di bollo (Risoluzione 31/E del 20 aprile 2018 ).
La Legge di Bilancio 2018 ha prorogato per gli anni 2018 e 2019 l'aliquota ridotta al 10% della cedolare secca, per i contratti a canone concordato. La stessa aliquota si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data del 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi .
(Art. 9 Decreto-legge del 28 marzo 2014 n. 47 )
Dal 24 dicembre 2013 non è più necessario allegare l'Ape (attestato di prestazione energetica) al contratto di locazione di singole unità immobiliari. E sufficiente inserire nel contratto un'apposita clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione e nergetica del bene locato. Lomessa dichiarazione o la mancata allegazione dellattestato nei casi previsti (ad esempio trasferimento a titolo oneroso, locazione di intero fabbricato) non determina più la nullità del contratto, ma comporta lerogazione di una sanzione pecuniaria
(art. 1, comma 7, Decreto legge 145/2013)

References: art. 2
 art. 2
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 27
 articolo 1