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Timestamp: 2013-12-13 12:56:15+00:00

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El plazo en el contrato de arrendamiento rural
Publicado el 05/02/2013 by Susy Bello Knoll	Por María Victoria Arias Mahiques. Trabajo final del Premaster Semipresencial CUDES-UNIVERSIDAD AUSTRAL. Edición 2012.
Sumario: 1. Introducción. 2. Concepto de contrato de arrendamiento: Elementos particulares. 3. Plazo: artículo 4 de la Ley 13.246. 3.1. Plazo mínimo. 3.1.1. Relación entre el plazo y la explotación del recurso. 3.2. Contratos sucesivos. 3.3. Prórroga del contrato. 3.4. Plazo máximo. 3.5. Contratos ad meliorandum. 3.6. Continuación del uso y goce después del vencimiento del plazo. 4. Conclusión.
El contrato de arrendamiento rural es uno de las herramientas contractuales más utilizadas en el ámbito agrario. La regulación que de este acuerdo realiza la ley vigente se encuentra marcada por dos pautas fundamentales necesarias a la hora de entender la dinámica obligacional: por un lado, estamos en presencia de un cuerpo legal cuyos preceptos son de orden público. La declaración de orden público de una norma produce, consecuentemente, la limitación en el ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes intervinientes. En esta actividad en particular, las normas de orden público lo son en el sentido económico, por encontrarse involucrada una de las principales actividades productivas desarrolladas en nuestro país, estando comprometido entonces el desarrollo común.
Por otra parte, el espíritu de la ley persigue la tutela de la parte considerada más débil del convenio, el arrendatario o tomador – protección que hoy en día se encuentra fuertemente cuestionada a la luz de las modificaciones en los sujetos contractuales, y una posible inversión en las circunstancias fácticas de los mismos.
Encontramos en la ley disposiciones que reflejan las características señaladas, como por ejemplo, la inembargabilidad de los enseres del arrendatario, la prórroga de jurisdicción o la constitución de un domicilio especial distinto del real del arrendatario, entre otras.
Una de ellas, y la que constituye el objeto del presente trabajo, es la del plazo mínimo legal estatuido para la vigencia del contrato, que, ante la falta de mención por las partes, la ley entiende celebrado por tres años.
Varias cuestiones se plantean en torno a ello. En primer lugar, nos referiremos brevemente a la noción de arrendamiento y a sus elementos distintivos, a los efectos de entender la esencia y mecánica del convenio. Luego, mencionaremos la regulación que efectúa la ley 13.246 y los ejes que define en relación al plazo mínimo y máximo, los contratos sucesivos y la diferencia con la prórroga del contrato. Desarrollaremos también la noción de contrato ad meliorandum, y los distintos supuestos que se pueden suscitar frente a la finalización de la vigencia del contrato.
2. Concepto de contrato de arrendamiento: Elementos particulares
El marco legal del contrato de arrendamiento está dado por la ley 13.246 y sus modificatorias. En su artículo 2 es definido de la siguiente manera:
“Habrá contrato de arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero”.
Encontramos entonces, dos elementos tipificantes del arrendamiento rural:
a) la ubicación rural del predio que se da en arrendamiento;
b) su finalidad agropecuaria.
A los efectos de su configuración, se entiende por rural, aquel predio que se ubique fuera de la planta urbana de ciudades o pueblos[1],( aplicándose la Ley de Locaciones Urbanas a los arrendamientos de inmuebles ubicados en el radio de ciudades o pueblos). [2]
Por otra parte, si bien la noción de explotación agropecuaria es amplia, bien puede servir como pauta la definición dada por la resolución Número 1055 del Ministerio de Agricultura y Ganadería de la Nación, 10/04/1948 (considerándola no abarcativa de otras actividades, que han surgido en los últimos años a la luz de las nuevas formas de producción y contratación)[3].
Ambos factores deben presentarse de forma conjunta, ya que en caso contrario el convenio celebrado no cae bajo la órbita de la ley 13.246.
Estos elementos se adicionan, claro está, a la mencionada obligación de cesión del uso y goce del predio a cambio de la prestación dineraria a cargo de la otra parte contratante – tema debatido en doctrina, en particular en cuanto a las pautas admitidas para la determinación del mismo.
3. Plazo: artículo 4 de la ley 13.246
Refiriéndonos ya específicamente al tema objeto del presente comentario, debemos dirigirnos al texto del artículo 4 de la ley 13.246, que regula lo atinente al plazo de duración del contrato, disponiendo:
“Los contratos a que se refiere el artículo 2 tendrán un plazo mínimo de tres (3) años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie, en el caso de que no se establezca plazo o se estipule uno inferior al indicado. No se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiese pactado, originariamente, como optativa por las partes”.-
Es importante destacar que esta norma, si bien referida al contrato de arrendamiento, no es exclusiva del mismo, siendo aplicable por imperio del artículo 22[4] de la ley en cuestión también al contrato de aparcería. [5]
Se desprenden de esta norma múltiples consecuencias en torno a la vigencia temporal del contrato de arrendamiento, como son el plazo mínimo y máximo, la contratación sucesiva y la prórroga del mismo, que seguidamente consideraremos:
3.1. Plazo mínimo
En primer término, la norma señala un plazo mínimo de tres años de duración. Blasco explica que el legislador de la ley 22.298 – que redujo el plazo mínimo de cinco años a tres – perseguía el fin de dotar de mayor movilidad y flexibilidad al contrato de arrendamiento[6] . Esta orientación se deduce de la nota enviada al Poder Ejecutivo junto con el proyecto de lo que luego sería la ley 22.298, que argumentaba: “…La ni

References: artículo 4
 artículo 2
 resolución 
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 2
 artículo 22