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Timestamp: 2016-10-24 22:01:34+00:00

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RESOLUCIÓN de 18 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Salamanca don Julio Rodríguez García, contra la negativa del titular del Registro de la Propiedad número 1 de Badajoz, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario
RESOLUCIÓN de 18 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Salamanca don Julio Rodríguez García, contra la negativa del titular del Registro de la Propiedad número 1 de Badajoz, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 18 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Salamanca don Julio Rodríguez García, contra la negativa del titular del Registro de la Propiedad número 1 de Badajoz, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	En el recurso interpuesto por el notario de Salamanca don Julio Rodríguez García contra la negativa del titular del Registro de la Propiedad número uno de Badajoz, don Ignacio Burgos Bravo, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
2. Que la escritura fue nuevamente presentada en el Registro de la Propiedad de Badajoz número 1 los días doce de junio y dos de octubre de 2007, dando lugar a idénticas notas de calificación negativa a pesar de tener constancia de que la hipoteca había sido inscrita en los Registros indicados anteriormente, y que en aplicación al artículo 19 bis de la ley hipotecaría el presentante del documento solicitó la calificación del Registrador sustituto correspondiendo de conformidad con el Real Decreto 1039/2003 de 1 de agosto, al titular del Registro de la Propiedad de Almendralejo, don Ricardo José Nieves Carrascosa, el cual, en nota de calificación de fecha 2 de noviembre de 2007, se limita a reproducir literalmente las notas de calificación negativas emitidas por el señor Registrador de Badajoz número 1.
3. Formulaba también ciertas apreciaciones de lege ferenda, motivadas a su juicio, en el presente caso, por el hecho de que la misma escritura había causado la inscripción en los restantes Registros en que radicaban las fincas, y a la hora de rebatir la calificación recurrida argumentaba:
b) Refutaba la cita de la Resolución de la DGRN de 24 de agosto de 1998, pues a su juicio, y en sentido contrario al aludido en la nota, en otro de los párrafos de la misma se proporciona perfecta cobertura a la cláusula denegada, cuya corrección también quedaba amparada por la doctrina sentada por la Resolución de 13 de febrero de 2004 en su fundamento de derecho primero.
c) Que del examen conjunto de ambas resoluciones, y en general de la doctrina de la Dirección General de los Registros y Notariado, se deduce que en los préstamos a interés variable no pueden confundirse los efectos de la hipoteca entre partes y frente a terceros, pues la responsabilidad del deudor por el pago de intereses no tiene más límite que la ley (ejemplo, caso de la usura), y dicha responsabilidad puede exigirse no solo por el ejercicio de la acción hipotecaria sino también por medio de la acción personal, y no solo contra el bien hipotecado sino contra todo su patrimonio (artículo 1911 del Código Civil); ahora bien, indicaba que la única limitación que por aplicación del principio de determinación hipotecaria existe, es que, al tratarse de un préstamo a interés variable, la garantía de tales intereses se configura como hipoteca de máximo, y por ello se exige: bien la fijación de un tope máxima de tipo de interés, bien una cantidad máxima, de modo que la acción hipotecaria solo puede ejercitarse hasta ese límite, pues entre las partes el ejercicio de la acción hipotecaria tiene el limite de que los intereses exigidos no excedan de tipo máximo pactado o, en su caso, de la cantidad máxima. En cuanto a los intereses que excedan de este tipo máximo o, en su caso, cantidad máxima, podrían exigirse por medio de la acción personal conforme al articulo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, citando también, como en apoyo de que el límite de la cobertura hipotecaria por razón de intereses tiene por objeto exclusivo proteger a terceros, pero no al deudor, el párrafo segundo del articulo 692 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.
d) Que, conforme el articulo 114 de la Ley Hipotecaria, al tercero no le afectan los intereses más allá de las anualidades pactadas en la hipoteca (cuyo pacto no puede exceder de cinco anualidades), siendo el fundamento y finalidad de este limite temporal evitar que el acreedor acumule grandes cantidades de intereses, con grave confusión para los adquirentes y la circulación de las fincas hipotecadas en el tráfico jurídico.
e) Que, a la vista de todas las consideraciones anteriores, entendía que la redacción de la cláusula cuya inscripción rechaza el señor registrador era impecable, puesto que en ella se establece en primen lugar «a efectos hipotecarios» es decir tanto entre partes como frente a terceros (Resolución de 13 de febrero de 2004) un tipo máximo del doce por ciento nominal anual en los ordinarios, un diecinueve por ciento en los de demora y posteriormente se añade «limitándose, además, esta responsabilidad a efectos de lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, es decir, solo respecto de terceros, en la cantidad máxima de. en caso de los intereses ordinarios, y. en el caso de los intereses de demora», careciendo de fundamento la pretensión del registrador de que el límite de cantidad que la entidad acreedora señala a efectos del artículo 114, se extienda también a las partes, porque respecto de éstas no existe la limitación de anualidades, que solo juega frente a terceros.
Y terminaba su escrito solicitando del Centro Directivo la estimación del recurso declarando que la escritura de préstamo hipotecario otorgada ante su compañero de residencia don José Juan Pedreira Calleja en sustitución del recurrente, y para su protocolo, se hallaba extendida conforme a derecho, ordenando en consecuencia su inscripción en el Registro de la Propiedad número 1 de Badajoz, a la vez que, con carácter simultáneo, interponía recurso de queja por la actitud de ambos registradores, en especial, la del registrador sustituto titular de Almendralejo.
2. Como resulta de los antecedentes reseñados, al haberse hipotecado en garantía del préstamo concedido varias fincas radicadas en la demarcación de diferentes Registros, la escritura calificada causó, en cada uno de ellos, las correspondientes inscripciones, excepción hecha del Registro número uno de los de Badajoz, cuyo titular suspendió la inscripción por el defecto, que consideraba insubsanable, de dejarse indeterminada la responsabilidad entre las partes, calificación que es confirmada por el titular del Registro de la Propiedad de Almendralejo.
El notario para cuyo protocolo se autorizó la escritura recurre la calificación.
3. La cuestión debatida en el presente recurso, ya ha sido resuelta por este Centro Directivo, algo que sin duda explica por qué la escritura en cuestión ha causado las oportunas inscripciones en cuatro de los cinco Registros a los que pertenecen las fincas hipotecadas, así como el hecho de que la reforma operada en la Ley Hipotecaria por las Leyes 24/2001, de 27 de diciembre y 24/2005, de 18 de noviembre haya incidido en la especial vinculación de los registradores a las resoluciones de este Centro Directivo cuando se resuelven recursos frente a la calificación negativa (artículo 327, párrafo décimo de la Ley Hipotecaria), ya que por un mero principio de seguridad jurídica, que obliga a la lógica predictibilidad de las resoluciones de los funcionarios públicos, nada hay que genere mayor inseguridad que una escritura pública que es objeto de dos calificaciones distintas dependiendo de donde se deba inscribir la garantía, cuando además la cuestión ya ha sido resuelta por el superior jerárquico de todos los registradores que califican el mismo instrumento público, esto es, por este Centro Directivo. En suma, recursos como el presente justifican de modo evidente la necesidad de que el registrador cuando califica quede sujeto a la superior decisión del Centro Directivo del que dependen jerárquicamente y a sus resoluciones cuando ya han resuelto idéntica materia, pues se está causando un indudable perjuicio al interesado en la inscripción y al mismo sistema de seguridad jurídica preventiva; lo expuesto conlleva, necesariamente la revocación de la calificación recurrida.
Y es que, abstracción hecha de lo establecido en el artículo 692.1.II de la Ley de Enjuiciamiento Civil (referido al caso de que no haya tercero a quien pueda perjudicar la ejecución), hay que tener presente que, tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica solo respecto del derecho real que se inscribe -la hipoteca-, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes -respecto de tal principio-aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía.
No cabe por consiguiente exigir, al amparo de dicho principio, una diferente determinación -o cuantificación- en lo que se refiere al máximo a que pueden ascender los intereses, ordinarios y de demora, en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se señala el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria -o, dicho de otra forma, la total responsabilidad hipotecaria-, de modo que mas allá del cual (existiendo terceros perjudicados) no podrán ser ya satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aun cuando los efectivamente devengados, y exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor, fueren superiores. Como ya se ha afirmado, lo expuesto se derivaba de la redacción del artículo 12 de la Ley Hipotecaria y de la aplicación de los principios de especialidad y determinación registral; y, como a continuación se expondrá, ha sido, si cabe, aún más aclarado con la reciente reforma producida en la Ley Hipotecaria por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
4. Añádase a lo anterior que ante la exigencia, consagrada en múltiples resoluciones de este Centro Directivo, relativa a que la garantía hipotecaria respecto de los intereses remuneratorios variables (obligación incierta en cuanto a su cuantía) y respecto de los moratorios (obligación incierta en cuanto a su existencia) se articule a través de una hipoteca de seguridad (del tipo de las de máximo), la cláusula discutida se ajusta plenamente al contenido de los artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 de su Reglamento y a reiterados pronunciamientos de esta Dirección General, cuya doctrina ha quedado reforzada aún más, si cabe, a raíz de la modificación que del artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha llevado a término la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, en cuya virtud el Registrador sólo puede calificar y por tanto inscribir, si su calificación es favorable, las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, esto es, el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados; o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración (artículo 12.1 de la LH), siendo así que para el caso de que se trate de una hipoteca constituida a favor de una entidad de crédito, calificadas e inscritas las cláusulas reales se podrán hacer constar en el asiento a que se refiere la hipoteca, esto es, transcribir sin más, las cláusulas financieras, pues éstas quedan extramuros de la calificación del registrador que debe circunscribir su trascendente función a las cláusulas de contenido real (Resoluciones 21 de diciembre de 2007 [dos] y 14 de diciembre de 2008).
En el presente supuesto, resulta patente que esa cuantía máxima de responsabilidad hipotecaria que garantiza la finca sobre la que se constituye la garantía existe en el instrumento público, siendo indiferente que la cláusula relativa a intereses pueda generar una suma superior, pues resulta obvio que de la que responde la finca, en virtud de la garantía hipotecaria, está fijada en el citado instrumento. Por ello, ese principio de determinación y especialidad registral ha sido, sin duda, flexibilizado, lo que, además y como se dijo en esas Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) de 14 de enero de 2008 resulta aún más patente en las denominadas hipotecas de máximo (artículo 153 bis de la Ley Hipotecara), pues respecto de la obligación que queda garantizada con la hipoteca bastará, exclusivamente, «su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que se deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas».
5. Por lo demás, y sin perjuicio de recordar nuevamente la vinculación de todos los Registradores al contenido de las resoluciones expresas de este Centro Directivo por las que se estimen los recursos -mientras no se anulen por los Tribunales-, no procede formular, en este trámite, apreciación alguna sobre la queja que plantea el recurrente en su escrito (ni por supuesto prejuzgarla), sin perjuicio de cursar la misma, como así se ordena, a los Servicios correspondientes de este Centro Directivo.

References: RESOLUCIÓN 

RESOLUCIÓN 
 artículo 19
 Real Decreto 
de lege ferenda
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 114
 artículo 114
 artículo 692
 artículo 12
 artículo 12