Source: http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=02.04.2012_2C_107/2011
Timestamp: 2013-05-18 07:24:35+00:00

Document:
2C_107/2011 (02.04.2012)
Kommission f�r Grundsteuern,
Dienstabteilung Recht, B�ndliweg 21, Postfach, 8090 Z�rich.
X.________ ist Eigent�mer verschiedener Liegenschaften (vorwiegend Mehrfamilienh�user) vor allem in der Stadt A.________ und Umgebung. Diese ergaben im Jahr 2006 einen Ertrag von �ber ... Mio. Franken und wurden Ende 2005 mit ... Mio. Franken bzw. Ende 2006 mit ... Mio. Franken bilanziert. Die Hypothekarschulden beliefen sich per Ende 2005 auf ... Mio. Franken und Ende 2006 auf �ber ... Mio. Franken.
Zum Immobilienkomplex von X.________ geh�rten auch vier in den Jahren 1993 und 1998 erworbene Grundst�cke der �berbauung E.________ in B.________ (Kat. Nr. ...., ...., .... und ....). Am 3. Juli 2006 verkaufte er diese Liegenschaften zum Gesamtpreis von Fr. ... an eine Versicherungsgesellschaft. Mit dem Erl�s erwarb er ein Ersatzgrundst�ck f�r ... Mio. Franken in der Stadt A.________, investierte ... Mio. Franken in ihm geh�rende �berbaute Grundst�cke und ging eine Verpflichtung f�r die �berbauung eigener Grundst�cke �ber ... Mio. Franken ein.
X.________ liess seine Einzelfirma erst am 5. Juni 2009 im Handelsregister eintragen. Der Firmenzweck lautet auf "Erwerb, Verwaltung, Vermittlung und Handel mit Immobilien". Kurze Zeit sp�ter �bertrug er die Liegenschaften der Einzelfirma auf die Y.________ Immobilien AG.
Im Grundsteuerverfahren der am 3. Juli 2006 ver�usserten Grundst�cke beantragte X.________ den Aufschub der Grundst�ckgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlageverm�gen. Mit Einsch�tzungsentscheid vom 13. September 2007, best�tigt mit Einspracheentscheid vom 6. M�rz 2008, veranlagte die Kommission f�r Grundsteuern der Stadt B.________ einen Grundst�ckge- winn von Fr. ... und eine Grundst�ckgewinnsteuer von Fr. ....
Den Rekurs des Steuerpflichtigen gegen den Einspracheentscheid wies die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich am 10. September 2008 ab. Am 8. Juli 2009 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich die dagegen gerichtete Beschwerde teilweise gut und wies die Sache an die Steuerrekurskommission III zur Abkl�rung, ob bei den betroffenen Grundst�cken die f�r die Ersatzbeschaffung erforderlichen Voraussetzungen eines Betriebs erf�llt seien, zur�ck.
Nach durchgef�hrter Untersuchung wies die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich den Rekurs von X.________ im zweiten Rechtsgang mit Entscheid vom 17. Februar 2010 ab.
Die Beschwerde von X.________ gegen dieses Urteil wies das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich mit Entscheid vom 17. November 2010 ab, soweit es darauf eintrat.
Hiergegen f�hrt X.________ Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den sinngem�ssen Antr�gen, es sei der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 17. November 2010 aufzuheben und die Grundst�ckgewinnsteuer aufzuschieben; eventuell sei die Sache an das Verwaltungsgericht zur Neubeurteilung zur�ckzuweisen. Ger�gt wird die Verletzung von Bundesrecht sowie des Anspruchs auf rechtliches Geh�r.
Die Kommission f�r Grundsteuern der Stadt B.________, das Kantonale Steueramt Z�rich und das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich beantragen Abweisung der Beschwerde (soweit darauf einzutreten ist). Die Eidgen�ssische Steuerverwaltung hat auf die Stellung eines Antrags verzichtet.
1.1 Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich betreffend die z�rcherische Grundst�ckgewinnsteuer ist zul�ssig (Art. 82 ff., 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG; Art. 73 des Bundesgesetzes �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, StHG [SR 642.14]). Der Beschwerdef�hrer ist zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2 Mit der Beschwerde kann nach Art. 95 lit. a BGG die Verletzung von Bundesrecht ger�gt werden. Die Verletzung von kantonalem Recht ist kein eigenst�ndiger R�gegrund. Das Bundesgericht pr�ft frei, ob die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts im harmonisierten Bereich mit den bundesrechtlichen Vorschriften �bereinstimmen. Wo das Bundesrecht den Kantonen einen Spielraum einr�umt, ist die Kognition des Bundesgerichts auf Willk�r beschr�nkt (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210).
Der Bundesgesetzgeber hat in Art. 12 Abs. 3 und 4 StHG abschliessend umschrieben, welche Steueraufschubstatbest�nde von den Kantonen bei der Grundst�ckgewinnsteuer zu �bernehmen sind. Zugleich hat er auch eine inhaltliche Harmonisierung der kantonalen Regelung betreffend Steueraufschub angestrebt (BGE 130 II 202 E. 3.2 S. 207 f.). Den Kantonen verbleibt insoweit kein Spielraum. Das Bundesgericht pr�ft den angefochtenen Entscheid daher mit freier Kognition (Urteil 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 1.3, in: StR 67/2012 S. 54; 2C_308/2009 vom 14. Oktober 2009 E. 1.3 in: ASA 78 S. 690).
1.3 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdef�hrer r�gt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Geh�r, weil ihm "f�r den Leerlauf vor der Rekurskommission" eine Staatsgeb�hr von Fr. 25'000.-- auferlegt worden sei. Deshalb habe er den Antrag auf �bernahme der Kosten durch die Staatskasse gestellt, was die Vorinstanz mit dem Satz, hierzu bestehe keine Veranlassung, abgelehnt habe. Dies sei keine Begr�ndung, sondern eine blosse Feststellung.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV fliesst die Pflicht zur Begr�ndung von Verf�gungen. Die Begr�ndung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann (BGE 133 I 270 E. 3.1; 133 III 439 E. 3.3 S. 445 mit Hinweis). Die erforderliche Begr�ndungsdichte h�ngt dabei eng mit den zugrunde liegenden materiell-rechtlichen Fragen zusammen.
In der Beschwerde an die Vorinstanz vom 12. April 2010 (zweiter Rechtsgang) machte der Beschwerdef�hrer geltend, dass die Rekurskommission entgegen den Vorgaben des Verwaltungsgerichts im R�ckweisungsentscheid das Vorhandensein eines Betriebs nicht gepr�ft, sondern diese Frage (erneut) offen gelassen habe. Es gehe daher nicht an, den Beschwerdef�hrer die zus�tzlichen Kosten des zweiten Rechtsgangs vor der Steuerrekurskommission in der H�he von Fr. 5'320.-- tragen zu lassen.
Demgegen�ber hielt die Vorinstanz in der Erw�gung 4 unter Bezugnahme auf die einschl�gigen Vorschriften des Z�rcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) sowie des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Z�rich vom 24. Mai 1959 (VRG) fest, es bestehe im Falle des Beschwerdef�hrers kein Grund, von der gesetzlich vorgesehenen Auferlegung der Verfahrenskosten an die unterliegende Partei abzuweichen. Diese Begr�ndung ist sehr knapp. In Verbindung mit den angef�hrten Gesetzesbestimmungen und mit dem Hinweis im R�ckweisungsentscheid, wonach der zweite Rechtsgang vor allem im Interesse des Beschwerdef�hrers erfolgt sei - um diesem nochmals Gelegenheit zu geben, die Betriebseigenschaften darzulegen und dann auch nachzuweisen (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.2.1) - ist die Begr�ndung unter dem Aspekt der Kostentragung aber doch ausreichend.
3.1 Gem�ss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundst�ckgewinnsteuer Gewinne, die sich bei der Ver�usserung eines Grundst�cks des Privatverm�gens oder eines land- und forstwirtschaftlichen Grundst�cks sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erl�s die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuz�glich Aufwendungen) �bersteigt. Nach Art. 12 Abs. 4 StHG k�nnen die Kantone die Grundst�ckgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Ver�usserung von Grundst�cken des Gesch�ftsverm�gens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen (sog. monistisches System der Grundst�ckgewinnbesteuerung). Dabei haben sie aber Art. 8 Abs. 4 StHG �ber die Ersatzbeschaffung zu beachten. Danach k�nnen beim Ersatz von Gegenst�nden des betriebsnotwendigen Anlageverm�gens die stillen Reserven innert angemessener Frist auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion �bertragen werden.
Ein monistisches System der Grundst�ckgewinnsteuer kennt auch der Kanton Z�rich (� 216 ff. des Z�rcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1977 [StG]). Gem�ss � 216 Abs. 3 lit. g StG wird die Grundst�ckgewinnsteuer aufgeschoben bei:
"vollst�ndiger oder teilweiser Ver�usserung eines zum betriebsnotwendigen Anlageverm�gen geh�renden Grundst�cks, soweit der Erl�s innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen Ersatzgrundst�cks im Kanton mit gleicher Funktion verwendet wird."
Das entspricht den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben. Der Grundst�ckgewinnsteuer unterliegen im Kanton Z�rich - anders als unter bestimmten Voraussetzungen etwa im Kanton Bern mit seinem ebenfalls monistischen System der Grundst�ckgewinnbesteuerung (Art. 21 Abs. 4 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000; vgl. Urteil 2C_598/2007 vom 2. Juli 2008 E. 2, in: StR 63/2008 S. 864) - auch Liegenschaftenh�ndler. Allerdings k�nnen sie gewisse weitere, mit der Liegenschaft zusammenh�ngende Aufwendungen geltend machen (vgl. Urteil 2C_689/2010 vom 4. April 2011 E. 2.1, in: ASA 80 S. 361).
3.2 Das Gesch�ftsverm�gen besteht aus Umlaufverm�gen und Anlageverm�gen. Letzteres beinhaltet das f�r den Betrieb notwendige Verm�gen einerseits sowie das Kapitalanlageverm�gen (nicht betriebsnotwendig) andererseits.
Bei einem (interkantonalen) Liegenschaftenh�ndler unterscheiden Rechtsprechung und Lehre drei Arten von Immobilien: solche, die f�r den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware (Umlaufverm�gen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.h., unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (Anlageverm�gen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen (vgl. Urteil 2C_50/2011 vom 16. Mai 2011 E. 2.1, in: StE 2011 B 23.45.2 Nr. 8; Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E. 2, in: StE 2008 B 23.43.2 Nr. 15; s. auch BGE 131 I 249 E. 2.1 S. 252; Peter Locher, Einf�hrung in das interkantonale Steuerrecht, 3. Aufl. 2009, S. 116 ff.; Peter M�usli-Allenspach, Interkantonale Steuerausscheidung bei Grundst�cken des Gesch�fts- und Privatverm�gens - Eine Standortbestimmung, in: Steuerrecht 2007, S. 95 ff.; R�tsche/Fischer, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2011, � 38 N. 31 S. 457; Julia von Ah, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundst�ckgewinns bei Gesch�ftsgrundst�cken, in: Steuerrecht 2007, S. 129 ff.).
Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaftenh�ndlern Umlaufverm�gen dar, d.h., sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften (vgl. Urteil 2A.36/2007 vom 21. August 2007 E. 2.1, in: StE 2009 B 11.3 Nr. 18 mit Hinweis). Ordentliche Abschreibungen sind nur auf Betriebsliegenschaften (Anlageverm�gen gesch�ftlicher Betriebe) denkbar, d.h. nicht auf Kapitalanlageliegenschaften oder auf Immobilien des Umlaufverm�gens (vgl. Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E. 3, in: StE 2008 B 23.43.2 Nr. 15 mit Hinweisen).
3.3 Eine Immobilienverwaltung weist in der Regel nicht die Merkmale eines Betriebs auf. Immobilien, die als Anlageverm�gen gehalten werden und der Unternehmung nur mit ihrem Ertrag dienen, sind nicht betriebsnotwendig. Ausnahmsweise kann indessen auch eine Immobilienverwaltung das Betriebserfordernis erf�llen. Das setzt aber eine professionelle Immobilienbewirtschaftung voraus (Markus Reich in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl. 2002, N. 71 zu Art. 8 StHG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Z�rcher Steuergesetz, 2. Aufl. 2006, N. 54 ff. zu � 19 StG; Frage offen gelassen im Urteil 2A.122/2005 vom 16. September 2005 E. 3.1 f., nicht publ.).
Die Eidgen�ssische Steuerverwaltung hat in ihrem Kreisschreiben Nr. 5 vom 1. Juni 2004 betreffend Umstrukturierungen - welches f�r die Gerichte nicht verbindlich ist - die Erfordernisse festgehalten, die erf�llt sein m�ssen, damit das Halten und Verwalten eigener Immobilien als Betrieb akzeptiert werden kann: Erforderlich ist, dass ein Marktauftritt erfolgt oder Betriebsliegenschaften an Konzerngesellschaften vermietet werden, dass die Unternehmung mindestens eine Person f�r die Verwaltung der Immobilien besch�ftigt oder beauftragt (eine Vollzeitstelle f�r rein administrative Arbeiten) und dass die Mietertr�ge mindestens das 20-fache des markt�blichen Personalaufwands f�r Immobilienverwaltung betragen (Kreisschreiben, a.a.O. Ziff. 3.2.2.3, S. 22).
Vorliegend ist umstritten, ob dem Beschwerdef�hrer der Steueraufschub f�r die Grundst�ckgewinnsteuer der im Jahre 2006 ver�usserten vier Liegenschaften in B.________ infolge Ersatzbeschaffung gew�hrt werden kann (� 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 8 Abs. 4 StHG). Das h�ngt einerseits davon ab, ob die selbst�ndige Erwerbst�tigkeit des Beschwerdef�hrers als Betrieb zu qualifizieren ist. Andererseits kommt es darauf an, ob die fraglichen Liegenschaften zum "betriebsnotwendigen" Anlageverm�gen zu z�hlen sind. Nur unter diesen beiden Voraussetzungen kommt eine Ersatzbeschaffung in Betracht.
4.1 W�hrend die Rekurskommission III des Kantons Z�rich die Frage offen liess, ob ein Betrieb vorliege, weil es sich bei den ver�usserten Liegenschaften um nicht betriebsnotwendige fremdvermietete Mehrfamilienh�user handelte, hat das Verwaltungsgericht die Frage gepr�ft. Es erwog, auch wenn Immobilien, die als Anlageverm�gen gehalten werden, grunds�tzlich dem Steuerpflichtigen nur mit ihrem Ertrag dienen und damit nicht betriebsnotwendig seien, k�nne unter bestimmten Umst�nden auch ein professionell verwalteter Immobilienkomplex die Voraussetzungen eines Betriebs aufweisen. Das setze jedoch eine professionelle Immobilienverwaltung voraus, die alle T�tigkeiten im Zusammenhang mit der Planung, Bewirtschaftung und Vermietung der Geb�ude �bernehme. Hierf�r sei aber Personal oder die entsprechende T�tigkeit eines Einzelkaufmanns (Grundeigent�mers) n�tig. Die Immobilienverwaltung d�rfe sich nicht in dem ersch�pfen, was mit der blossen Anlage in Immobilien ohnehin verbunden sei. Die Beauftragung einer externen Immobilienverwaltung schliesse damit die Annahme eines Betriebs von vornherein aus. Vorliegend habe der Beschwerdef�hrer die betriebswesentlichen T�tigkeiten an die Z.________ AG ausgelagert, welche ihrerseits einen Betrieb darstelle. Damit w�rden die streitbetroffenen Liegenschaften dem Beschwerdef�hrer lediglich als nutzbringende Kapitalanlage dienen.
4.2 Diesem Schluss kann nicht zugestimmt werden. In den vorinstanzlichen Verfahren war umstritten, ob der Beschwerdef�hrer einen "Betrieb" f�hrte. Es stand aber fest, dass der Beschwerdef�hrer in fr�heren Jahren als Liegenschaftenh�ndler behandelt wurde, zumal er immer wieder einzelne Objekte ver�usserte und durch neue ersetzte. In den Jahren 2002-2006 verkaufte er drei Stockwerkeinheiten in D.________ (2002), ein Grundst�ck in C.________ (2003), zwei Grundst�cke in A.________ (2005) sowie die streitbetroffenen Grundst�cke in B.________ (2006). Bereits mit Schreiben des Kantonalen Steueramts Z�rich vom 8. Februar 1999 wurde der Beschwerdef�hrer als "(nebenerwerblicher) gewerbsm�ssiger Liegenschaftenh�ndler" eingestuft. Mit Schreiben vom 15. Januar 2002 forderte es ihn zudem auf, �ber s�mtliche Liegenschaften ab 1. Januar 2000 eine geordnete Buchhaltung zu f�hren, was der Beschwerdef�hrer dann auch befolgte. Damit lag eindeutig Gesch�ftsverm�gen vor und konnte die T�tigkeit des Beschwerdef�hrers hinsichtlich der gesch�ftlichen Immobilien nicht mehr als blosse Verwaltung des eigenen Verm�gens betrachtet werden (grundlegend Urteil 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004 E. 2.5, in: ASA 74 S. 737).
Allerdings hat das Kantonale Steueramt im Schreiben vom 8. Februar 1999 auch darauf hingewiesen, dass auf den Liegenschaften Abschreibungen vorgenommen werden k�nnen: Da diese als Objekte des gewerbsm�ssigen Liegenschaftenhandels betrachtet werden, seien sie als Gesch�ftsverm�gen zu behandeln und seien dementsprechend "auch Abschreibungen (im Rahmen der Abschreibungstabelle der EStV) zul�ssig". Diese Zusicherung ging offensichtlich zu weit. Abschreibungen auf diesen Liegenschaften waren grunds�tzlich nur m�glich, wenn es sich bei diesen um betriebsnotwendiges Anlageverm�gen handelte, nicht aber, wenn sie im Umlaufverm�gen (Handelsbestand) des Liegenschaftenh�ndlers gehalten wurden. Diese Differenzierung nahm das Kantonale Steueramt nicht vor.
Richtigerweise h�tten die Steuerbeh�rden den Liegenschaftsbestand als Gesch�ftsverm�gen eines Liegenschaftenhandelsbetriebs qualifizieren m�ssen. Dann w�re klar gewesen, dass die Liegenschaften im Umlaufverm�gen Handelsware bildeten (ohne die M�glichkeit ordentlicher Abschreibungen). Bez�glich der langfristig gehaltenen Liegenschaften h�tte bloss Anlageverm�gen vorgelegen, auf dem Abschreibungen nur zul�ssig waren, wenn sie dem Betrieb auf Dauer dienten. Diese Unterscheidung zu treffen, haben die Steuerbeh�rden unterlassen.
4.3 Wenn daher das Verwaltungsgericht das Gesch�ft des Beschwerdef�hrers einzig unter dem Gesichtswinkel der Immobilienverwaltung beurteilte und den Liegenschaftenhandel v�llig ausblendete, beurteilte es den Sachverhalt nur unvollst�ndig. Tats�chlich liegt ein aus Liegenschaftenhandel und Immobilienverwaltung gemischter Betrieb vor und waren die Liegenschaften urspr�nglich als Anlageverm�gen zu qualifizieren. Werden aber solche Liegenschaften ver�ussert, dann wechseln sie - im gemischten Immobilienhandels- und -verwaltungsbetrieb - automatisch ihre Funktion und werden sie zu Umlaufverm�gen. Wohl kann ein solcher Betrieb nebeneinander Anlage- und Umlaufverm�gen halten (und nur auf Ersterem abschreiben). Werden aber Liegenschaften des bisherigen Anlageverm�gens zum Verkauf ausgeschrieben, dann dienen sie dem Betrieb offensichtlich nicht mehr auf Dauer (was das Wesen des Anlageverm�gens ausmacht) und wechseln zum Umlaufverm�gen. In diesem Sinne gibt die Art des Aktivums oder seine Beschaffenheit noch nicht Auskunft �ber die Zuordnung, sondern massgebend ist der Verwendungszweck. Daher ist es auch m�glich, dass gleichartige G�ter Umlauf- oder Anlageverm�gen bilden und hat die �nderung der Zweckbestimmung eines Verm�gensgutes normalerweise eine Neuzuordnung innerhalb der Aktiven zur Folge (so auch Schweizer Handbuch der Wirtschaftspr�fung, Band 1, 2009, S. 194). Deshalb steht - in einem gemischten Betrieb - die Zuordnung nicht ein f�r alle Mal (statisch) fest.
Aus diesen Gr�nden geht auch die Beschwerde (Ziff. 10) von einer falschen Pr�misse aus, wenn geltend gemacht wird, dass die hier fraglichen Liegenschaften nicht Umlaufverm�gen sein k�nnten, "da die Grundst�cke nicht zum Verkauf bestimmt waren". Entscheidend ist nicht die Funktion zu Beginn der Haltezeit, sondern im Zeitpunkt der Ver�usserung.
4.4 Aus der Tatsache, dass das Kantonale Steueramt Abschreibungen zuliess, leitet der Beschwerdef�hrer im vorliegenden Grundst�ckgewinnsteuerverfahren nun allerdings ab, dass die Liegenschaften implizit als betriebsnotwendiges Anlageverm�gen und sein Gesch�ft als "Verm�gensverwaltungsbetrieb" (mit der M�glichkeit der steuerneutralen Ersatzbeschaffung auf Gegenst�nden des betriebsnotwendigen Anlageverm�gens) zu betrachten seien. Das trifft nicht zu. Die Zusicherung bezog sich auf die Zul�ssigkeit von Abschreibungen. Die Steuerbeh�rde liess zwar Abschreibungen auf Umlaufverm�gen zu, doch gab sie keine Zusicherung ab, dass diese Liegenschaften auch im Falle einer Ver�usserung weiterhin als Liegenschaften des betriebsnotwendigen Anlageverm�gens zu behandeln seien. Die Zusicherung war daher nicht geeignet, eine Vertrauensposition auch im Falle der Ersatzbeschaffung zu begr�nden.
5.1 Fraglich ist, ob die vier, mit Mehrfamilienh�usern �berbauten und fremdvermieteten Liegenschaften, die der Beschwerdef�hrer im Jahr 2006 ver�ussert hatte, im Sinne von � 216 Abs. 3 lit. g StG und Art. 8 Abs. 4 StHG betriebsnotwendig waren. Es ist anzuerkennen, dass die fraglichen Liegenschaften in einem landl�ufigen Sinn "betriebsnotwendig" sind, als ein Immobilienverwaltungsbetrieb ohne sie nicht existieren kann. Das bedeutet aber nicht, dass die Immobilien auch im Sinne des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwenig sind. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung wie bei echt betriebsnotwendigen Liegenschaften im Anlageverm�gen besteht hier nicht. Der Beschwerdef�hrer muss den Erl�s nicht zwingend wieder in Renditeliegenschaften investieren. Er kann die fl�ssigen Mittel auch anderweitig ertragsbringend investieren oder den Erl�s durch Kapitalentnahme �berhaupt abziehen. Insofern ist das Band zwischen dem Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt offensichtlich weniger eng als bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand. Die Anlageobjekte erf�llen zwar ihre Funktion in einem Immobilienverwaltungsbetrieb definitionsgem�ss nicht nur mittelbar, aber doch nicht dermassen unmittelbar, wie es f�r eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung unbedingt erforderlich ist.
Die Ersatzbeschaffungskriterien m�gen gem�ss dem Kreisschreiben Nr. 5 der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung (a.a.O.) erf�llt sein. Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid jedoch zu Recht ausgef�hrt hat, wurde dieses Kreisschreiben im Rahmen des am 1. Juli 2004 in Kraft gesetzten Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 �ber Fusion, Spaltung, Umwandlung und Verm�gens�bertragung (FusG) geschaffen. Dessen Kriterien sind daher nicht direkt auf die Ersatzbeschaffung im Grundsteuerrecht anwendbar. Die steuerneutrale �bertragung eines Betriebs im Rahmen einer Umstrukturierung setzt voraus, dass die stillen Reserven weiterhin dem Betrieb dienen. Demgegen�ber wird im steuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht diese Verkn�pfung gerade aufgel�st und werden die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt �bertragen. An die Betriebsnotwendigkeit des Grundst�cks f�r die Anerkennung einer steuerneutralen Ersatzbeschaffung ist ein strenger Massstab anzulegen.
5.2 Wohl war die - urspr�nglich handelsrechtlich nicht dokumentierte - T�tigkeit des Beschwerdef�hrers nicht prim�r auf die Handelst�tigkeit ausgerichtet. Vielmehr strebte er vorab die Erzielung von Mietertr�gen an. Damit ging aber auch ein Verkauf von Liegenschaften einher (vorstehende E. 4.2). Dies gen�gte aber bereits, um von einer zumindest nebenbei betriebenen Liegenschaftenhandelst�tigkeit auszugehen, auch wenn die Liegenschaften �ber mehrere Jahre gehalten wurden. Auch die bedeutenden Hypothekarschulden sprechen daf�r. Der Beschwerdef�hrer befasste sich zwangsl�ufig auch mit dem Liegenschaftenhandel. Das schliesst es aus, die Liegenschaften im Zeitpunkt des Verkaufs noch als (betriebsnotwendiges) Anlageverm�gen zu betrachten. Vielmehr handelt es sich in diesem Moment um Umlaufverm�gen, auf welchem eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung nicht mehr m�glich war. Das gilt auch f�r die vier streitbetroffenen Grundst�cke in B.________.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdef�hrer aufzuerlegen (Art. 56 und 66 Abs. 1 BGG). Der Stadt B.________ ist keine Parteientsch�digung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, der Stadt B.________, vertreten durch die Kommission f�r Grundsteuern, dem Kantonalen Steueramt Z�rich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 2. Kammer, und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 73
 Art. 95
 Art. 12
 Art. 95
 Art. 29
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 8
 BGE 
 Art. 8
 Art. 8
 Art. 8