Source: https://www.schons-rechtsanwalt.de/nachdenkenswertes-fuer-eigentuemer-und-kaeufer-von-immobilien-vermieter-und-auch-mieter/
Timestamp: 2019-07-22 05:31:36+00:00

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Rechtsanwalt Schons Trier Nachdenkenswertes - für Eigentümer und Käufer von Immobilien, Vermieter und auch Mieter - Rechtsanwalt Schons Trier
Baunutzungsverordnung, Mieter, Teilungserklärung, Vermeiter, WEG
Hauskauf, Teilungserklärung
Als Vermieter ist es häufig nicht leicht auf dem Wohnungsmarkt Mieter zu finden, die sich an den Mietvertrag halten und langfristig nicht zum Ärgernis werden.
Die Medien zeichnen zudem das Bild eines kapitalistischen Wohnungsgebers, nüchtern und „asozial“ um jeden Preis nach Rendite haschend. In Berlin wird das Thema derzeit hochgradig emotional diskutiert und Vorschläge über Zwangsenteignung sind aktueller Gegenstand der medialen Debatte. Indessen wächst und floriert der Immobilienmarkt in den deutschen Metropolen.
Einige Vermieter suchen nach Nischen, um sich den Höhen und Tiefen des gesetzlichen Mietverhältnisses zu entziehen. Mit der Zeit gehen oder überrannt werden, scheint die Devise zu sein, so zum Beispiel mit Plattformen wie Airbnb aus dem Status quo in die Zukunft. Konzept: Kurzfristige und kurzweilige Vermietung von möbilierten Wohnungen. Extra Schließvorrichtungen für Schlüssel, kein Service, keine Unterscheidung in Kaltmiete oder Bruttowarmmiete, keine Mietspiegel, Schreiben für Mieterhöhung, Mietkaution…
Die Liste ließe sich beliebig verlängern in Anbetracht der Vielzahl an Fällen, die Vermieter oder Mieter bereits direkt oder indirekt erlebt haben.
Die Vermieter kennen es zur Genüge, dass Mieten unregelmäßig eingehen und über Mietsicherheiten gestritten wird, es zu Streitigkeiten mit Nachbarn und anderen Wohnungseigentümern im Haus kommt. Die Vermieterrechtsschutzversicherungen sind nicht ohne Grund sehr teuer und nur wenige Vermieter gönnen sich diesen Luxus. Vermieter-Mandanten schildern immer wieder, wie ihr Entgegenkommen gegenüber Mietern zu finanziellem Schaden und persönlichem Frust führte. Kündigung und Räumungsklage werden nur allzu oft gutmütig hinausgezögert und der Vermieter bleibt auf dem Mietausfall und Schaden sitzen. Die Mietkaution reicht dann oft nicht aus. Den Vorwurf darf man hier nicht dem Gesetzgeber machen. Er hat klar geregelt, dass, wer mit zwei Mieten in Verzug ist, gekündigt werden darf. Der gekündigte Mieter hat dann immer noch die Chance, durch vollständige Zahlung die Kündigung unwirksam zu machen, so in § 569 Absatz 3 BGB geregelt. Anmerkung: In meiner langjährigen Praxis habe ich dies erst zweimal erlebt.
Eine Kurzvermietung an „Gäste“ ist eine lukrative und damit attraktive Nutzungsmöglichkeit einer Wohnung. So denken immer mehr Wohnungseigentümer in der Bundesrepublik darüber nach, ihre Wohnung „getarnt“ als Ferienwohnung oder „Hostel“ zu verwenden, wenn die Lage es anbietet oder es einen potentiell zu erschließenden Markt gibt.
Welche Spielregeln gelten für Vermieter und Mieter in atypischen Mietverhältnissen?
Der Mietvertrag nach § 535 Abs. 1 BGB besagt, dass „[…] der Vermieter verpflichtet[…] Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“ Die Pflichten des Mieters sind nach § 535 Abs. 2 BGB: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“ Die Obhutspflichten, die auf den Mieter entfallen sind an dieser Stelle, zum Leidwesen vieler Vermieter, nicht ausgeführt.
Es ist somit geregelt, dass es einen Gebrauch gibt für die Mietsache einen vertragsgemäßen Gebrauch geschuldet ist, der mit Miete vergütet wird. Der Zustand der Mietsache ist über den kompletten zeitlichen Verlauf so zu erhalten, dass der Gebrauch dem vertraglich geschuldeten Zustand entspricht. Ausschließlich dafür zahlt der Mieter nach Mietrecht.
Beliebige „Service“-Leistungen durch Vermieter sind gesondert aufzufinden. Aus Sicht des Gesetzgebers ist die Mietzahlung grds. auch zu verwenden für die Instandhaltung der Sache.
Qualität der Immobilie?
Hier gilt es bereits bei Planung und Finanzierung eines Gebäudes die Weichen zu stellen.
Bei der Beplanung des Gebietes, in dem sie sich gerade befinden, in dem Sie wohnen, in dem sie arbeiten, in dem sie ausgehen, in dem spazieren wurde vor mehr oder minder langer Zeit darüber entschieden:
Welche Flächen sind vorhanden?
Wie werden diese Flächen genutzt, um bestimmte Ziele erreichen?
Öffentlicher Bedarf
Was darf auf welchen Flächen errichtet werden?
Die in §1 BauNVO über Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete zählt auf die relevanten Flächen und Gebiete auf:
Sie können in einem Gebiet in dem Sie eine Immobilie besitzen oder erwerben wollen bei einer kommunalen Behörde die Baunutzungspläne einsehen und innerhalb der Satzung lokale Besonderheiten auffinden. Nutzung außerhalb der vorgesehenen Baunutzung wird ohne Vorliegen eines bewilligten Antrags zumeist als Ordnungswidrigkeit mit teils horrenden Bußgeldern sanktioniert. Nach Feststellung der Zweckentfremdung ist eine weitere Nutzung der Immobilie im zweckentfremdeten Sinne verständlicherweise nicht möglich und der Fokus der Behörden und weitere Bußgelder entstehen bis ordentliche Nutzung vorliegt.
Sofern Sie eine bauliche Anlage errichten wollen, wie beispielsweise ein mehr Familien-Wohnhaus haben Sie die Finanzierung und Förderangebote präsent, welche Sie zur Realisierung Ihres Bauvorhabens nutzen möchten. Für Vermieter und auch Mieter wird es allerdings entscheidend, wenn noch längst vergessene soziale Preisbildungen der Miete wirksam sind. So können überhöhte Mietzahlungen, welche unrechtmäßig erhoben wurden, zurückgefordert werden von Mietern.
Die Finanzierung bei sozialer Wohnbindung sollte Ihnen bekannt sein beim Eigentumserwerb oder der Vermietung. Laufzeiten von 30 Jahren sind nicht unüblich in einigen Regionen. Wenn Sie Eigentümer eines Objekts sind bei dem eine soziale Bindung besteht, die auf unbestimmt Laufzeit oder dauerhaft angelegt ist gibt es durch das BGH Urteil vom 08 Februar 2019 (V ZR 176/17) einen Weg die Bindung zu lösen. Preisbindung oder andere Bestimmungen bleiben ansonsten gültig und sind bestehend eingetragen in dem Grundbuch Ihres Eigentums (Abteilung II – Grunddienstbarkeiten). (Auf das Baulastenverzeichnis mit Eintragung der öffentlichen Lasten sei der Vollständigkeit halber ebenfalls verwiesen.)
Besonderheiten des Eigentums:
Neben dem Grundbuch in welchem der rechtmäßig eingetragene Eigentümer benannt ist, sowie auch Grunddienstbarkeiten und Grundschuld, existiert in Objekten mit mehreren Eigentümern die sogenannte Teilungserklärung. Diese Erklärung definiert was, welchem Eigentümer zu welchen Anteilen gehört und was dieser Eigentümer mit seinem abgeschlossenen Sondereigentum Tun oder Unterlassen darf. Nach §13 WEG ist erklärt, dass: „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ Wenn in der Teilungserklärung bestimmte Verwendungsabsichten vorgesehen sind, dürfen die Miteigentümer dennoch gegen Zuwiderhandlung vorgehen. Art und Absicht der Vorgehensweise sind hier von Bedeutung und laut höchstrichtlicher Rechtsprechung zu bewerten. Die Eigentümergemeinschaft kann Ihnen nicht durch Beschluss die wechselnde Vermietung an verschiedene Mieter untersagen, wenn Ihr Eigentum zweckrichtig nach Teilungserklärung gebraucht wird, es bedarf einer Vereinbarung (BGH, Urteil vom 12.4.2019, V ZR 112/18)
Ihr Eigentumsrecht ist in §14 Grundgesetz besichert. Im Wortlaut:
Abgeleitet §14 Abs. 2,3 GG ist innerhalb eines engen gesetzlichen Rahmens Enteignung durchaus vorgesehen, aber wie es sich aus dem Wortlaut abbildet:“ Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. […] Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.“
!!! Wichtig für Sie ist: Scheuen Sie die Auseinandersetzung mit dem Papier nicht und bringen Sie in Erfahrungen wo Sie baurechtlich wohnen oder Eigentum besitzen und was die Teilungserklärung vorsieht. Ein Schriftstück zu lesen/ verstehen beim Eingehen einer Verpflichtung ist weniger Aufwand als ein Langwieriger Streit. Diskutieren Sie vorher und nicht im Nachhinein. Sie wissen erst ob Sie die gleiche Sprache sprechen, wenn Sie miteinander reden. !!!
Den Inhalt der Teilungserklärung bzgl. der Zweckbestimmung beinhaltet Begriffe, wie:
Hotellerie Betrieb
Jeder Eigentümer der in die Teilungserklärung des Objekts hineinblickt interpretiert die Verwendung der Sache unterschiedlich problematisch wird es stets bei Vermietung an Dritte die vielleicht von Zuhause aus arbeiten und Dritte empfangen. Besonders Geschäftsräume mit Eintragung des Begriffs Laden sind häufig wirtschaftlich gefährdet durch vergrämte Nachbarn, welche Ihr Unbehagen über Öffnungszeiten, Lautstärke oder die Art der Kundschaft zum Ausdruck bringen wollen.
Das allgemeine Verständnis des Begriffs Laden ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung schon mehrfach in unterschiedliche Richtung entwickelt worden. Nach dem Urteil des BGH vom 08.März 2019 (Az. V ZR 330/17) ist das Betreiben einer Unterkunft für obdachlose Menschen eine zweckrichtige Verwertung einer Ladenfläche.
Sie haben im Artikel gelesen:
es kann sich durchaus lohnen „atypische“ Mietverhältnisse einzugehen.
das Baunutzung und Finanzierung für Eigentümer, Vermieter & Mieter von Bedeutung sind und Grenzen und Möglichkeiten des Gebrauchs sich hieraus ergeben.
Grundbuch und Teilungserklärung regeln genauer wer Eigentümer ist und was Verwendungszweck ist.
Wenn Sie als Vermieter bisher ein Einkommen aus Vermögen generieren, dann laufen Sie mit vermeintlich lukrativen Ideen schnell Gefahr in ungeahnte Situationen zu geraten. Verschaffen Sie sich Klarheit darüber was erlaubt und möglich ist und was nicht. Häufige Fälle im Tagesgeschäft eines Anwalts sind zunächst übersichtliche Situationen, die im zeitlichen Verlauf komplex werden. Nebenkriegsschauplätze und langwierige Sichtung von Dokumenten als Beweismittel zögern Ihren Rechtsprozess über das Maß des Notwendigen hinaus und hindern Sie daran zu Ihrem Recht zu kommen. Es erschwert Ihnen und auch der Gegenseite das Voranschreiten des Prozesses, wenn notwendige Dokumente nicht auffindbar sind oder aus Regalsammlungen aus ungeordneten Ordnern herausgesucht werden müssen. Vor Gericht entscheidet in der Regel die Beweislast, was nicht vorgebracht werden kann, kann vom Richter auch nicht beurteilt werden.
Sichten Sie Ihre Dokumente, für das…
Mietrecht: den Schriftlichen Mietvertrag, Protokoll mit Bildern (Ein-Auszug), Nebenkostenabrechnungen, Jahresabrechnung, Mietspiegel, ….
WEG: Grundbuchauszug,Teilungserklärung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan,…
Immobilienerwerb: Kaufvertrag, Exposé, notarielle Beurkundung, Grundbuchauszug, Baulasten, Bebauungsplan, ….
Wenn Sie etwas in den Medien, insbesondere im Internet lesen oder hören, tun Sie sich und Ihrem Umfeld zunächst folgenden Gefallen: “Glauben Sie es nicht, die Realität ist komplizierter.“ Jeder Fall ist ein Unikat. Mietverträge, die im Internet kostenfrei zum Download bereit stehen, sind oft veraltet und entsprechen nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung. Ich habe schon erlebt, dass Vermieter in ihrem Hang zu Sparen dann einen kostenfreien Mietvertrag eines Mietervereins verwendet haben. Die Verwunderung, warum der Mietvertrag dann so mieterfreundlich war, war schon groß aber wohl nur wenig überraschend.
Dieser Artikel erfüllt einzig und allein den Sinn und Zweck, Sie grob mit dem Thema Wohnungseigentum-Vermietung zu konfrontieren und Ihnen aufzuzeigen, dass Sie durch eine Vielzahl von Fallstricken auf Grund laufen können, wenn Sie das Konfliktpotential im Wohnungseigentümergemeinschaften bei Vermietung oder Erwerb unterschätzen.
Lassen Sie sich im Vorfeld anwaltlich beraten zu den Dingen die Sie wissen wollen und Verträge erstellen, prüfen oder abändern bevor Ihnen die Kontrolle, Zeit, Geld und Gesundheit abhandenkommen.
Das erste Beratungsgespräch kostet bei mir zum Beispiel 180 Euro zzgl. Umsatzsteuer. Eine Wohnraumkündigung mit Räumungsklage und Gerichtsvollzieher ein vielfaches mehr.

References: § 569
 § 535
 § 535
 §1
 BGH 
 §13
 §14
 §14
 BGH