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Timestamp: 2018-09-20 04:30:07+00:00

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Editorial Registradores. Asociación de Registradores Bienvenido Oliver.
COMPETENCIA TERRITORIAL E INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR
Publicado el 11 de Abril del 2016
El Registro de la Propiedad se basa en un sistema de competencia territorial, consagrado en el primer articulo de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que las inscripciones o anotaciones de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se harán en el Registro de la Propiedad, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
El lugar donde radica el inmueble determina el Registro competente. La función del registrador es la de calificar , bajo su responsabilidad, y total independencia, los documentos notariales judiciales y administrativos, cuya inscripción se solicita . El régimen disciplinario de los registradores esta ampliamente regulado en el Titulo XII de la Ley Hipotecaria.
Es una función pública, de control de la legalidad, en la que el registrador actúa con total imparcialidad. La imparcialidad e independencia en el ejercicio de su función la proporciona la ausencia de la posibilidad de libre elección del Registrador, al igual que no se puede elegir al Juez, debido precisamente al carácter publico de dicha función. Esta circunstancia es la que determina la ausencia de los problemas derivados de la posible influencia del usuario, que no puede seleccionar al Registrador, ni por lo tanto influir sobre su calificación.
LAS VENTAJAS DE LA INFORMALIDAD EN NUESTRO SISTEMA DE SEGURIDAD JURÍDICA
Publicado el 4 de Abril del 2016
En España, la transmisión de bienes inmuebles y el desarrollo del crédito, inmobiliario o no, se enfrentan principalmente a dos tipos de obstáculos.
El primero de ellos tiene su origen en la falta de obligación y hasta de posibilidad del comprador de justificar fehacientemente su estado civil, régimen económico y vecindad civil. De este modo es perfectamente factible, y más común de lo que se piensa, que el adquirente mienta sobre estos hechos bien sea para defraudar las expectativas de sus acreedores bien las de su propio cónyuge. Su riesgo es nulo ya que, en último caso, basta con que, cuando le interese, justifique el error padecido para que la rectificación proceda. Sin embargo, el perjuicio de aquéllos cuyos intereses puede lesionar suele ser definitivo ya sea porque evita que los acreedores de su cónyuge puedan localizar un derecho del que, aunque legalmente es titular, formalmente no es así, ya porque disponga de ese derecho y dé lugar a la aparición de un tercero protegido (adquisición a non domino que el artículo 34 de nuestra Ley Hipotecaria sanciona).
LA CALIFICACIÓN DE LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS
Publicado el 28 de Marzo del 2016
La extensión de la calificación registral tras las reformas legales de protección de consumidores, la jurisprudencia de los Tribunales Supremo y de Justicia de las Comunidades Europeas, comprende la actividad desarrollada por el Registrador en el momento de la constitución e inscripción del derecho real de garantía conocido como hipoteca, por la naturaleza de inscripción constitutiva que el mismo tiene, conforme al ordenamiento jurídico español; es decir, si no está inscrita, la hipoteca no existe jurídicamente.
De este modo, los autores hipotecaristas modernos superaron la tesis doctrinal que afirmaba que lo único constitutivo era la escritura pública, considerándose doctrina más autorizada la que impone una interpretación literal, sistemática e histórica que configura la hipoteca como un derecho de "constitución registral". Así pues, el artículo 130 de la Ley Hipotecaria dispone que "el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo".
Jurisprudencialmente, la importancia de la calificación registral en las escrituras de hipoteca, debido a su naturaleza constitutiva, se ha manifestado en la interpretación, tanto del principio hipotecario de especialidad que consagra en materia hipotecaria el artículo 12 de la Ley, como de las cláusulas de vencimiento anticipado. La finalidad de la misma es evitar la imposición de un clausulado que sea considerado abusivo por disposición legal imperativa o prohibitiva, o por causa de pronunciamientos de los Tribunales; ya que dicho clausulado abusivo puede determinar la nulidad de alguna de sus cláusulas.
LA GEORREFERENCIACIÓN DE LAS FINCAS REGISTRALES
Publicado el 14 de Marzo del 2016
En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos y contratos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles. Se trata, con esta institución, de proporcionar seguridad jurídica a los derechos inscritos, favoreciendo la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorrando costes de transacción.
Lógicamente, para ello resulta necesaria una adecuada descripción del bien inmueble, objeto sobre el que recaen los derechos que el Registro publica. Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica, es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos.
A ello responde la Ley 13/2015 cuando regula los distintos supuestos de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas registrales, que completa la descripción literaria. La descripción meramente literaria, que hacía referencia a la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita, resultaba claramente insuficiente.
¿UNA SENTENCIA REPARADORA?
El día 21 de diciembre de 2015, el Juez titular del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Salamanca dictó sentencia N° 204 / 15 , ya firme , en cuyo fallo se estimaba la demanda presentada por D. Javier Angulo Rodríguez contra D. David Fernández Moreno y Grupo 20 Minutos S.L., declarando que el artículo publicado el día 30 de julio de 2014 en la edición digital del Diario 20 Minutos constituía una intromisión ilegítima contra su honor, y condenaba a los demandados a cesar en dicha intromisión, a eliminar de su edición digital el referido artículo, a publicar a su costa el encabezamiento y el fallo de la sentencia con la misma difusión que tuvo la intromisión sufrida y a indemnizar al demandante por los daños y perjuicios sufridos . En dicho artículo el periodista afirmaba que el demandante en su condición de director de un equipo nombrado por el Ministerio de Justicia para tramitar los expedientes de nacionalidad atrasados existentes en la Dirección General de loa Registros y del Notariado había decidido, de acuerdo con la Junta de Gobierno, que el Colegio de Registradores adquiriera un programa informático, muy por encima del precio de mercado , a una empresa privada de software de cuya filial rumana era Administrador el propio demandante . La Sentencia acoge las tesis de la demanda considerando que esta afirmación fue inveraz, falsa y tendenciosa y que su publicación podía no solo constituir una intromisión ilegítima en el honor del demandante, sino que podría revestir naturaleza, además de ultrajante, calumniosa, al imputarse al demandante y otras personas una conducta delictiva.
Así lo ha considerado el Juez en su sentencia que no deja la más mínima sombra de duda sobre la intachable conducta del demandante.
Obtener una Sentencia de esta naturaleza tiene una especial relevancia y dificultad, ya que - como señala el FJ Cuarto- los derechos en conflicto son el derecho al honor y el derecho a la libertad de información. En el caso presente vence el derecho al honor, al faltar el requisito constitucional de la veracidad.
LA AUSENCIA DE COOPERACION CON EL MINISTERIO DE JUSTICIA EN MATERIAS RELATIVAS A LA REFORMA DEL REGISTRO CIVIL.
Esta misma semana debería haber entrado en vigor la nueva arquitectura de un nuevo Registro Civil plenamente desjudicializado y llevado por los registradores. Por desgracia para el servicio público no ha sido así.
Ninguna reforma institucional seria cuenta con la satisfecha aquiescencia de los colectivos directamente afectados. La asignación del Registro Civil a los registradores ha encontrado la resistencia de los secretarios judiciales, los notarios … y hasta de algunos de los mismos registradores. Los primeros, porque querían ganar para sí una competencia que antes no tenían, los segundos porque no querían una competencia para los “otros”, en fin algunos registradores, porque la llevanza del Registro Civil siempre se ha contemplado sin costes para el usuario … y con el correspondiente sacrificio de los colegiados.
Organizaba el grupo editorial al que pertenece el Diario El Economista un coloquio en el que participaba nuestro ministro de Justicia. El tema central de la discusión eran las numerosas reformas del Registro Civil con una expresa mención a la nueva plataforma para la tramitación telemática de nacimientos y defunciones que se incardina en el grupo de medidas de modernización denominadas por el acróstico CORA. Acudimos al Ágora de elEconomista representados por uno de nuestros compañeros asociados junto con otros numerosos invitados. Nuestra intención era escuchar de primera mano la versión de los hechos acerca de la situación actual del Registro Civil de la fuente misma responsable de la implantación de sus múltiples reformas.
NUEVA LEY, NUEVOS RETOS
La recién publicada Ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, es, por su extensión y contenido, un texto complejo pero de gran trascendencia para la mejora del servicio publico que prestan tanto el Registro como el Catastro. Se define un modelo de coordinación plenamente respetuoso con la autonomía y fines de ambas instituciones, cuya operatividad se verá reforzada por el flujo reciproco de información basado en procedimientos electrónicos. La norma, además, introduce importantes novedades en materia de procedimientos de jurisdicción voluntaria en el Titulo VI de la Ley Hipotecaria –“De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”- que serán tramitados por notarios y registradores, desjudicializando las materias afectadas con evidentes ahorros de costes y tiempo para los ciudadanos y todo ello sin merma de sus derechos.
A partir de ahora las bases gráficas se incorporaran a los asientos registrales como una circunstancia descriptiva más en los casos y conforme a los procedimientos establecidos en esta Ley y siempre previa calificación del registrador competente, incrementándose la seguridad jurídica proporcionada por los asientos registrales con la más precisa identificación y delimitación del objeto de los derechos reales derivada del uso de bases gráficas georreferenciadas, lo que va a permitir, además, tener conocimiento de la incidencia que puedan representar las limitaciones legales del dominio sobre fincas concretas inscritas, extremo que habrá de ser tenido en cuenta en la calificación y en la publicidad registral. Mejora, de este modo, la cobertura registral de las limitaciones protección de los valores medioambientales y se previene la invasión del dominio público, alineándose así el sistema registral español con las últimas tendencias planteadas en Europa y tratando de dar respuesta a diferentes cuestiones suscitadas por el TJUE en relación con el contenido de la publicidad registral y las limitaciones derivadas de la protección del medio ambiente o medioambientales o derivadas del dominio público.
La base gráfica georreferenciada incorporada al folio real habrá de ser prioritariamente la resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica, que en todo caso ha de aportarse al expediente, admitiéndose, cuando existan discrepancias, otras bases graficas alternativas, pero solo en aquellos supuestos expresamente reconocidos por la Ley y todo ello a través de un nuevo procedimiento tramitado por el registrador de la propiedad en el que han de ser notificados todos los titulares de derechos recayentes sobre la fincas y los colindantes; el resultado de dicho procedimiento, el cual podrá ser aprovechado en su caso por el Catastro para proceder a modificar su cartografía conforme a su propia normativa, circunstancia que será notificada telemáticamente al Registro de la Propiedad.
LOS EXPEDIENTES DE NACIONALIDAD POR RESIDENCIA. LA CONFIANZA EN EL BUEN HACER
Publicado el 22 de Abril del 2015
El BOE de 7 de abril de 2015, publica la Resolución de 6 de abril, de la Subsecretaría de Justicia, que recoge el Acuerdo de encomienda de gestión del Ministerio de Justicia al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia.
Tal Acuerdo está suscrito por la Subsecretaria de Justicia y el Decano del Colegio de Registradores. El Ministerio de Justicia encomienda a los Registradores la realización por medios electrónicos de las actividades destinadas a la tramitación de los expedientes de nacionalidad por residencia, hasta ponerlos a disposición del Ministerio de Justicia para la redacción de la propuesta de resolución y la resolución definitiva de las solicitudes.
La experiencia no es nueva. Así lo reconoce la propia Resolución: “Desde 1995 se ha producido en España un importante incremento en el flujo de llegada de inmigrantes, muchos de los cuales han querido conseguir la plena integración en la sociedad española mediante la adquisición de esta nacionalidad. Los sucesivos Gobiernos de España han facilitado tal integración mediante la aprobación de diversos procesos de regularización extraordinaria a partir de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social,…. Todo ello ha supuesto un paralelo incremento del número de solicitudes de concesión de nacionalidad, que no ha ido acompañado de los medios y recursos adecuados para dar respuesta a las expectativas de los solicitantes.
Como consecuencia de lo expuesto, en los últimos años se había retrasado la tramitación y resolución de estos asuntos provocando una situación de colapso, tanto en las dependencias de la Dirección General de los Registros y del Notariado como en las de otros departamentos de la Administración indirectamente afectados, situación que afectaba a cerca de 570.000 expedientes correspondientes a los años 2010 a 2013.
En este estado de cosas, los órganos del Ministerio de Justicia competentes para la tramitación y resolución de dichas peticiones se plantearon la conveniencia de adoptar medidas de carácter excepcional que permitieran cumplir con las obligaciones impuestas por la legislación aplicable y, a tal efecto, se elaboró un Plan Intensivo de Tramitación que abarcaba una pluralidad de actuaciones en el ámbito normativo, y en los ámbitos técnico y de racionalización de la gestión, y que contemplaba la digitalización de los expedientes de nacionalidad por residencia acumulados en los archivos del Ministerio de Justicia así como su tramitación electrónica, con el fin de agilizar las comunicaciones con los órganos competentes para emitir los informes preceptivos.
INFORMACION AMBIENTAL Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
El Consejo de Ministros en su reunión del pasado día 10 aprobó la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley por el que se modifica la Ley 42/2007 de Patrimonio Natural y de la Biodiversidad con el objetivo de mejorar el régimen de protección, conservación y restauración de la biodiversidad española, dotando de mayor transparencia y seguridad jurídica a todo lo relacionado con el régimen de propiedad de los espacios protegidos. Así, entre otras novedades, se prevé proporcionar información sobre las protecciones ambientales que afectan a las superficies incluidas en espacios protegidos, la cual se recogerá en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. De esta forma, se garantiza una mejor protección de estos espacios, ya que, como se dice en la nota de prensa del MAGRAMA “se protege mejor lo que se conoce”.
Existen varios preceptos en nuestro Ordenamiento jurídico – además de lo establecido por la Legislación de Costas - que se apoyan en la Institución registral tanto para prevenir que mediante inscripciones de inmatriculación o exceso de cabida accedan al Registro de la Propiedad derechos que puedan suponer una invasión del dominio público o incidir en el régimen de protección o uso de algún espacio natural protegido, como para reforzar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto concedidos bien al Estado o a las CCAA sobre dichos espacios, pudiendo citarse en tal sentido el artículo 39 de la Ley 42/2007 de Patrimonio Natural y Biodiversidad; artículos 22 y 25 de la Ley 43/2003 de Montes; artículo 7.2.c de la Ley 30/2014 de Parques Nacionales, artículo 8 de la Ley 3/1995 de Vías Pecuarias y artículo 20.4 del TRLS de 2008 en materia de obras nuevas, enumeración que habría de ser completada con las oportunas referencias a la extensa normativa autonómica sobre limitaciones medioambientales.
Para poder cumplir esta importante función de colaboración interadministrativa y control de legalidad a través de la calificación registral, es evidente que los registradores de la propiedad han de ser provistos de los medios técnicos necesarios y el acceso a la información medioambiental y esta es precisamente una de las finalidades que se pretende alcanzar con el Proyecto de Ley aprobado por el Gobierno, que introduce en el Titulo III de la Ley 42/2007 un Capitulo VI que se denomina “La información ambiental y el Registro de la Propiedad”, cuyo artículo 53, “Incorporación de la información geográfica al Registro de la Propiedad”, dispone que “La información perimetral referida a espacios naturales protegidos, Red Natura 2000, los montes de utilidad pública y los dominios públicos de las vías pecuarias y zonas incluidas en el Inventario Español de Zonas Húmedas, integradas en el Inventario Español del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, quedará siempre incorporada al sistema de información geográfica de la finca registral, con arreglo a lo dispuesto en la legislación hipotecaria”, delimitando por tanto con claridad el alcance de la información ambiental que ha de proporcionar el Registro de la Propiedad en relación con las fincas inscritas y todo ello de forma plenamente armonizada con las previsiones recogidas en los artículos 9 y 10 de la LH, en la redacción dada por el Proyecto de Ley de modificación de la Ley Hipotecaria a la que se remite y que se encuentra pendiente del tramite de aprobación por el Senado.
LOS PROBLEMAS DERIVADOS DE LA DESCONEXION ENTRE EL REGISTRO DE PERSONAS Y EL DE LA PROPIEDAD EN RELACION CON RESOLUCIONES JUDICIALES REFERENTES A LA CAPACIDAD/PODER DE DISPOSICION.
Publicado el 6 de Abril del 2015
Para exponer la interpretación “vulgata” (vale decir: muy mayoritaria y “tradicional”) sobre los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de las resoluciones judiciales relativas a la capacidad o concurso ex art. 2.4º LH distingamos según la incapacitación o el concurso constaren o no constaren inscritos (o anotados) en el Registro de la Propiedad:
1º) Inscrita o anotada la incapacidad , la prodigalidad o el concurso del titular registral en el Registro de la Propiedad donde está inmatriculada la finca en cuestión, quedan suficientemente tutelados los derechos del eventual adquirente de titular registral incapaz, pródigo o concursado.
2º) El problema de quiebra de la tutela registral se plantea cuando lo que se discute es la eventual protección de quien contrata con el titular registral confiando en la apariencia registral cuando no figura en el Registro de la Propiedad anotada o inscrita la oportuna resolución judicial.
Tomemos dos casos:
I. El concursado o incapacitado transmite debidamente la finca con la intervención del curador o administrador concursal a un sujeto “A”.

References: artículo 34
 artículo 130
 artículo 12
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 39
 artículo 7
 artículo 8
 artículo 20
 artículo 53
 resolución