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Timestamp: 2019-01-21 02:32:57+00:00

Document:
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 29.01.2015, RV/7100693/2015
Mit Pachtvertrag vom xxxx überließ die Beschwerdeführerin (Bf) als Verpächterin der Z als Pächterin den in § 1 des Vertrages beschriebenen Pachtgegenstand Geschäftsfläche im a im Ausmaß von insgesamt ca. 102,81m2 sowie eine Außenfläche für einen Gastgarten im Ausmaß von ca. 27,25m2, samt dem zur Erwerbsgelegenheit gehörigen Kundenstock zum Zweck des Betriebes eines Backwarenfachgeschäftes mit Kaffeeausschank und Imbissen sowie zum Verkauf von gekühlten Getränken (Abs. 1, 2). Der Pächter darf den Pachtgegenstand nur im Rahmen des vereinbarten Verpachtungszweckes nutzen (Abs. 3).
(1) Das Pachtverhältnis beginnt am 01.09.2014 und endet ohne Kündigung am 31.08.2019. Eine allfällige Verlängerung bedarf einer von beiden Vertragsparteien unterfertigten Urkunde.
b) dringender Eigenbedarf des Verpächters oder eines sonstigen Unternehmens des b zur Erfüllung der im c vorgegebenen Aufgaben
(2) Der vom Pächter zu bezahlende jährliche Pachtzins beträgt 9 % des Jahresnettoumsatzes. Ungeachtet des tatsächlichen Umsatzes ist der Pächter verpflichtet, einen monatlichen Mindestpachtzins in der Höhe von EURO 3.534,33 zu entrichten. Als Nettoumsatz ist der im Betrieb des jeweiligen Pachtgegenstandes erzielte Umsatzerlös nach Abzug von Skonti und Umsatzsteuer aus dem Verkauf und der Nutzungsüberlassung von Erzeugnissen und Waren sowie aus Dienstleistungen zu verstehen.
(8) Somit errechnet sich das ab Vertragsbeginn und bis auf weiteres zu bezahlende monatliche Entgelt wie folgt:
Pauschale Abfallentsorgung
Pauschale Kanal/Abwasser
Pauschale Wasser/Kanal
Pauschale Restliche Betriebskosten
8.071,44
(9) Dieser Betrag ist am 5. eines jeden Monats abzugs- und kostenfrei im Voraus fällig…“
Mit Bescheid gemäß § 200 Abs. 1 BAO wurde die Gebühr für diesen Pachtvertrag in Höhe von 4.842,86 Euro vorläufig festgesetzt. Das Finanzamt ging hie bei von einem Bruttomonatsentgelt laut § 3 (8) des Vertrages in Höhe von 8.071,44 Euro aus und errechnete unter Annahme einer bestimmten Vertragsdauer von 60 Monaten einen Betrag von 484.286,40 Euro. Das Finanzamt begründete wie folgt:
Gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 GebG 1957 1% von der Bemessungsgrundlage in Höhe von € 484.286,40 (gerundet gemäß § 204 BAO)…….. 4.842,86 €.
Die Bemessungsgrundlage setzt sich zusammen aus dem monatl. Entgelt lt. Pkt. 8 d.Vertrages x 60 Monate (bestimmte Dauer).
" Gegenständlicher Pachtvertrag wurde lt. Pkt. § 2 (1)auf bestimmte Dauer (5 Jahre) abgeschlossen. Dem Verpächter steht jedoch lt. Pkt. § 2 (2) das Recht zu, das Pachtverhältnis bei Vorliegen folgender Kündigungsgründe vorzeitig aufzukündigen:
Die vertraglich vereinbarte analoge Anwendung der §§ 30 und 31 MRG ist nicht mit der Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 (2) MRG – wie sie der Gerichtshof in seiner Rechtsprechung fordert – gleichzusetzen. Analog bedeutet, „ähnlich“, „entsprechend“. Durch die Beifügung des Adjektives „analog“ ist aber klargestellt, dass auf den vorliegenden Pachtvertrag das MRG nicht anwendbar ist. Das Recht des Verpächters auf vorzeitige Aufkündigung des Vertrages ist sohin auf einzelne, im Vertrag vereinbarte Kündigungsgründe eingeschränkt, und ist der Vergebührung die vereinbarte bestimmte Dauer von 5 Jahren zu Grunde zu legen. Der angefochtene Bescheid erging somit zu Recht und richtig. Dem Beschwerdebegehren auf Neuberechnung war daher aus genannten Gründen nicht zu entsprechen."
Der Vertrag normiert in § 2 "Beginn, Ende, Kündigung" – wie bereits im Sachverhalt ausgeführt – dass das Pachtverhältnis am 01.09.2014 beginnt und ohne Kündigung am 31.08.2019 endet. In Abs.2 werden Kündigungsgründe normiert, die die Verpächterin berechtigen, das Pachtverhältnis vorzeitig unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu jedem Monatsletzten aufzukündigen, nämlich unter Punkt a) „Kündigungsgründe analog §§ 30 und 31 MRG" - womit wohl gemeint ist, dass diese Kündigungsgründe den in § 30 Abs. 2 bzw. § 31 MRG aufgeführten Gründen entsprechen - unter Punkt b) " dringender Eigenbedarf des Verpächters oder eines sonstigen Unternehmens des b zur Erfüllung der im c vorgegebenen Aufgaben" und unter Punkt c) „Verletzung von Vertragspflichten trotz Mahnung und Fristsetzung“.
Dazu ist zu sagen, § 30 Abs. 2 Z 5, 6, 8 und 16 MRG beziehen sich auf Wohnungen und kommen daher im vorliegenden Fall nicht in Betracht. Ebenso scheiden die Z 2, 10, 12, 14, 15, (Verpachtung eines Verkaufslokales in einem a. ) auf Grund des Sachverhaltes von vornherein aus. Z 1 entspricht im Prinzip § 2 Abs. 2 lit c) des Vertrages "Verletzung von Vertragspflichten trotz Mahnung und Fristsetzung", worunter insbesondere die Bezahlung des Pachtzinses verstanden werden kann. Damit sind allerdings bei weitem nicht alle in Betracht kommenden Kündigungsgründe des § 30 MRG in die Vertragsbestimmungen übernommen worden.
ECLI:AT:BFG:2015:RV.7100693.2015
Findok-Nr: 104465.1, aufgenommen am: 24.04.2015 16:59:23, Dokument-ID: 7f3fd616-8c7f-4280-a648-fdc583a90991, Segment-ID: ea69044c-9adc-484f-9d03-54619170af48

References: § 1
 § 200
 § 3
 § 33
 § 204
 § 2
 § 2
 § 30
 § 2
 § 30
 § 31
 § 30
 § 2
 § 30