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Timestamp: 2019-12-07 09:30:04+00:00

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vbw-info 10/2018
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Sitzung des Fachausschusses Technik am 06.12.2018 in Heilbronn
Neuausrichtung der Fachausschüsse und Arbeitsgemeinschaften im vbw
Film zur Rahmenvereinbarung „serielles und modulares Bauen“
Haufe-Formulare: Aktualisierung der Beitritts- und Beteiligungserklärungen sowie neue Datenschutzerklärung
Bundestag beschließt Mietrechtsanpassungsgesetz am 29.11.2018
Absenkung des Mieterstromzuschlags durch das Energiesammelgesetz
Erleichterung für Genossenschaften beim Mieterstrom
Amtsgericht Stuttgart: Mietpreisbremse in Baden-Württemberg unwirksam
(Urteil des AG Stuttgart vom 30.10.2018, Az. 35 C 2110/18)
Befristete Geltungsdauer der Umwandlungsverordnung BW um weitere fünf Jahre bis zum 18.11.2023 verlängert
DIN 14676 „Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung“ ist erschienen
Die WTS informiert: Umsatzsteuer-Rückabwicklung der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft bei Bauträgern
(Urteil des Bundesfinanzhofs vom 27.09.2018, Az.: V R 49/17)
Finanzausschuss beschließt steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus
Eigene Küche des Mieters zählt bei Mieterhöhung nicht
(Urteil des BGH vom 24.10.2018, Az.: VIII ZR 52/18)
(Neue BGH-Entscheidung vom 05.12.2018, Az: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18)
Bundesgerichtshof bestätigt vertraglich vereinbartes „lebenslanges Wohnrecht“ von Mietern
EU – INFO Oktober 2018
Geprüfte/r Instandhaltungskostenmanager/ in (WAF)
Neu gestaltete Homepage der Azubi-Kampagne wirbt für den Ausbildungsberuf der Immobilienkaufleute
Im Jahr 2018 wurde dem Wohnen bundesweit große Beachtung geschenkt. Begriffe wie „Wohnungsmangel“ und „bezahlbares Wohnen“ standen dabei im Fokus. Nie zuvor war der Druck aus der Bevölkerung so hoch, dass sich Entscheider auf kommunaler und politischer Ebene so stark in der Verantwortung sahen. Landauf landab sollen in Bündnissen für bezahlbares Wohnen Lösungen gefunden werden. Auch in Baden-Württemberg ist das zur Chefsache geworden. Ministerpräsident Winfried Kretschmann hat erstmals zu einer Expertenrunde unter Beteiligung des vbw in die Villa Reitzenstein eingeladen.
Unsere vbw-Mitgliedsunternehmen übernehmen beim Wohnungsbau eine wichtige Rolle und schaffen die dringend benötigten leistbaren Wohnungen. Mit besseren Rahmenbedingungen könnten sie noch mehr bauen. Dafür werden wir uns auch 2019 einsetzen: Mit Partnern auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene wollen wir die Herausforderungen anpacken und uns gemeinsam für gutes, sicheres und bezahlbares Wohnen einsetzen.
Nach einem anstrengenden Jahr ist es auch Zeit, innezuhalten und das Jahr ausklingen zu lassen. In diesem Sinne wünschen wir Ihnen und Ihrer Familie eine entspannte Weihnachtszeit und für das neue Jahr viel Erfolg, Glück und vor allem Gesundheit!
Wir freuen uns auf künftige Begegnungen und die weitere gute Zusammenarbeit mit Ihnen.
Auf folgende Verbandsveranstaltungen im Jahr 2019 möchten wir Sie bereits heute hinweisen:
Verbandstag des vbw am 15./16.05.2019 in Heilbronn
Karlsruher Rechtstag am 03.07.2019
Tagung der AWI „Aktuelle Bilanzierungs-, Bewertungs- und Steuerfragen“ am 12.11.2019 in Stuttgart und am 14.11.2019 in Karlsruhe
Goldene Ehrennadel für Herrn August Maier
Auf nunmehr 42 Jahre Tätigkeit bei der Baugenossenschaft Triberg eG – davon 36 Jahre als Vorstand und 6 Jahre als Mitglied im Aufsichtsrat – kann Herr August Maier zurückblicken. Herr Maier wurde bereits im Jahre 1976 zum Vorstand der damaligen Baugenossenschaft Schonach eG bestellt; nach der Fusion/Verschmelzung der Baugenossenschaft Schonach eG mit der Baugenossenschaft Triberg eG zum 01.01.2012 wechselte Herr Maier anschließend in den Aufsichtsrat der Baugenossenschaft Triberg eG.
Herr Maier wurde für seine langjährigen Verdienste im Rahmen seiner Verabschiedung in den wohlverdienten Ruhestand am 26.10.2018 durch das Unternehmen mit der Goldenen Ehrennadel des vbw ausgezeichnet.
Goldene Ehrennadel für Herrn Jürgen Wecker
Herr Jürgen Wecker blickt nunmehr auf 40 Jahre Tätigkeit im Aufsichtsrat der Kreisbaugenossenschaft Öhringen eG zurück. Herr Wecker erhielt am 11.11.2018 im Rahmen einer Aufsichtsratssitzung für seine Verdienste um die Kreisbaugenossenschaft durch das Unternehmen die Goldene Ehrennadel des vbw verliehen.
Wir gratulieren den Geehrten an dieser Stelle nochmals recht herzlich zu den Auszeichnungen und wünschen alles Gute für die Zukunft.
Einen Wechsel in der Führungsebene gab es bei der Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg eG, Kornwestheim. Herr Marcus Gunkel wurde neben Herrn René Rhein zum hauptamtlichen Vorstandsmitglied bestellt und übernimmt somit die Nachfolge von Herrn Matthias Aigner.
Beim Seniorenzentrum Frickingen eG ist Herr Karl-Heinz Hofele aus dem Vorstandsteam ausgeschieden. Als neuer Vorstand wurde zum 02.11.2018 Frau Elisabeth Degen bestellt.
Der Verbandsrat hat am 26.11. und 27.11.2018 seine letzte Sitzung in diesem Jahr abgehalten. Dem Verbandsrat wurden die Ergebnishochrechnung für 2018, der Wirtschaftsplan für 2019 und die Mittelfristprognose für die Jahre 2020 bis 2023 des vbw sowie die Ergebnishochrechnungen für 2018, die Wirtschaftspläne 2019 einschließlich der Mittelfristprognosen für die Jahre 2020 bis 2023 der Tochter- und Beteiligungsunternehmen und der Liquiditätsstatus des vbw und der Tochter- und Beteiligungsunternehmen vorgelegt. Nach Erläuterung durch den Vorstand wurden die Pläne vom Verbandsrat, wie vorgelegt, beschlossen bzw. zur Kenntnis genommen. Als Ergebnis lässt sich festhalten, dass sich sowohl der vbw als auch die Tochter- und Beteiligungsgesellschaften planmäßig entwickeln. Dies wurde auch durch die Prüfungskommission des vbw bestätigt.
Im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan ist der Verbandsrat dem Vorschlag des Gesamtvorstands gefolgt und hat folgende Gebührenerhöhungen zum 01.01.2019 beschlossen:
Erhöhung des Tagessatzes der Prüfungsgebühren von 810,00 Euro auf 830,00 Euro; die bisherige Reisekostenpauschale von 75,00 Euro bleibt unverändert.
Erhöhung des Stundensatzes für die Rechtsabteilung von 130,00 Euro auf 150,00 Euro für ein Einzelmandat (Einzelauftrag) und auf 145,00 Euro für ein Dauermandat (Beratervertrag). Diejenigen Mitgliedsunternehmen, die eine Beratungsvereinbarung über Rechtsberatung mit dem vbw abgeschlossen haben, werden gesondert informiert.
Erhöhung des Stundensatzes der IT-Abteilung von 90,00 Euro auf 100,00 Euro.
Zudem wurde über eine Neuausrichtung der Fachausschüsse und Arbeitsgemeinschaften beraten, die in neuen Geschäftsordnungen dokumentiert werden. Insgesamt sollen die Gremienvertreter stärker in die Verbandsarbeit eingebunden werden.
Außerdem wurde das Gremium über die wesentlichen wohnungswirtschaftlichen und politischen Themen auf Landes- und Bundesebene sowie über das Bilanz- und Prüfungswesen informiert.
Die gemeinsamen Sitzungen zwischen Vorstand und Verbandsrat erfolgten in einer konstruktiven und vertrauensvollen Zusammenarbeit.
Zu seiner zweiten Sitzung des Jahres kam der Fachausschuss Technik in den Räumlichkeiten der Stadtsiedlung Heilbronn zusammen, zu der der Vorsitzende des Fachausschusses, Herr Christoph Neis, ulmer heimstätte eG, mit Herrn Wolf-Dieter Sprenger, Stadtsiedlung Heilbronn, ein neues Mitglied des Fachausschusses begrüßte.
Themen der Sitzung waren neben der Novellierung der Landesbauordnung unter anderem die DIN 18008 (Glas im Bauwesen). Die DIN ist aufgrund zahlreicher Einsprüche bislang noch nicht finalisiert; allerdings ist es wahrscheinlich, dass von der Verpflichtung, dass „frei und ohne Hilfsmittel zugängliche Vertikalverglasungen auf der zugänglichen Seite bis mindestens 0,80 m über Verkehrsflächen mit Glas mit sicherem Bruchverhalten auszuführen sind“, abgewichen werden kann, sofern es eine Risikoabschätzung gibt. Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer der Sitzung begrüßen diese angedachte Änderung ausdrücklich.
Weitere Themen der Sitzung waren neben dem Bericht aus dem Fachausschuss Planen, Technik und Energie des GdW auch das „Serielle Bauen“. Aus Reihen der Mitgliedsunternehmen des vbw gibt es bereits positive Beispiele hierzu. Der Fachausschuss wird die Entwicklungen zum Seriellen Bauen genau weiter verfolgen und sich in seiner nächsten Sitzung mit ersten Erfahrungen von Mitgliedsunternehmen mit den Angeboten aus der GdW-Rahmenvereinbarung auseinander setzen. Im zweiten Teil der Sitzung besichtigte der Fachausschuss unter der fachkundigen Führung von Herrn Sprenger das derzeit im Bau befindliche Holzhochhaus „Skaio“ der Stadtsiedlung Heilbronn auf dem Gelände der Bundesgartenschau 2019. Das 10-geschossige, rund 30 Meter hohe Stadthaus wird nach der Fertigstellung den deutschen Höhenrekord im Holzbau halten. Die tragende Konstruktion des Gebäudes ist aus Massivholz, lediglich die brandtechnisch sensiblen Bereiche wie Treppenhaus und Aufzugsschacht sind aus Stahlbeton.
Die nächste Sitzung des Fachausschusses wird im Frühjahr 2019 stattfinden.
Fachausschüsse und Arbeitsgemeinschaften sind wichtige Gremien, die stärker in die Verbandsarbeit eingebunden werden können, um wichtige Themenfelder zu bearbeiten und sie den Mitgliedsunternehmen nutzbar zu machen.
Zur Diskussion über die Neuausrichtung der Fachausschüsse trafen sich die Leiter der Ausschüsse am 07.11.2018. Bei der Sammlung zukünftiger Schwerpunktthemen wurde deutlich, dass ein Ausschuss fehlt, der sich mit dem „Wohnen und Leben“ befasst. Außerdem wurde die Bedeutung der Digitalisierung hervorgehoben, die es rechtfertigt, aus dem bisherigen Arbeitskreis einen Fachausschuss zu machen. Die Fachausschüsse werden künftig von einem vbw-Mitarbeiter betreut, der gemeinsam mit dem Vorsitzenden die Tagesordnung plant und aktuelle Themen einbringt. Näheres wird in einer Geschäftsordnung dokumentiert, die derzeit erstellt wird.
Eine Arbeitsgruppe hatte angeregt, die acht regionalen Arbeitsgemeinschaften im vbw auf vier zu reduzieren. Die Idee wurde daraufhin in allen Sitzungen besprochen.
Das Ergebnis aus den acht Sitzungen der regionalen Arbeitsgemeinschaften sowie der im Anschluss daran stattfindenden Sitzung der Leiter der Arbeitsgemeinschaften am 21.11.2018 hat ergeben, die Aufteilung der Mitgliedsunternehmen in acht Arbeitsgemeinschaften zu belassen.
Folgende neue Struktur wurde festgelegt, aus der eine Geschäftsordnung entworfen wird:
Einmal pro Jahr tagt jede Arbeitsgemeinschaft mit Beteiligung des geschäftsführenden Vorstands.
Die Sitzungen werden vom vbw organisiert und finanziell getragen.
Im Rahmen jeder Sitzung soll die Möglichkeit eines Vorabendtreffs und einer Besichtigung eines aktuellen Projektes angeboten werden. Die Kosten des Vorabends und der Übernachtung trägt jede/r Teilnehmer/in selbst.
Bestenfalls finden die Termine der Arbeitsgemeinschaften hintereinander statt.
Die Leiter der Arbeitsgemeinschaften bilden zukünftig stärker das Bindeglied zwischen vbw und den Mitgliedsunternehmen.
Es sollen über die AG-Leiter regionale Themen aufgenommen und mit dem vbw weiter bearbeitet werden.
Ein Mitarbeiter des vbw wird die Betreuung der regionalen Arbeitsgemeinschaften übernehmen.
Die Arbeitsgemeinschaften sollen sich über das vom vbw mit organisierte Treffen hinaus eigenständig, organisiert durch die AG-Leiter, zu aktuellen, regionalen Themen treffen und austauschen.
Der Gesamtvorstand und der Verbandsrat haben in der vergangenen Sitzung der Struktur und der zukünftigen Vorgehensweise zugestimmt und diese beschlossen.
Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit den Mitgliedern der Fachausschüsse und den Leitern der Arbeitsgemeinschaften.
Bereits mehrfach hatten wir Sie über das vom GdW initiierte Projekt „serielles und modulares Bauen“ informiert. Wie berichtet, haben der GdW und seine Partner in einem europaweiten Ausschreibungsverfahren für seriellen und modularen Wohnungsbau erstmals Planen und Bauen zusammengeführt und einen Rahmenvertrag für die gesamte Branche geschlossen.
Um denjenigen von Ihnen, die sich mit dem „seriellen Bauen“ noch nicht vertieft beschäftigt haben, dieses Thema gleichwohl unterhaltsam wie auch informativ näherzubringen, hat der GdW hierzu zwei Filme produziert, die erklären, wie schneller und zeitgemäßer Wohnungsbau in hoher Qualität zu günstigen Preisen heute aussieht und funktionieren kann. In der Film-Langversion kommt auch Herr Prof. Werner Sobek zu Wort. Der kürzere Beitrag enthält sein Statement nicht.
Bei Interesse finden Sie die Filme unter:
Link zum Film „Serielles Bauen“: https://www.youtube.com/watch?v=niGuYQ6JuLw
Youtube- Link zum gekürzten Film „Serielles Bauen“: https://www.youtube.com/watch?v=jYv4TD5cayI
In Abstimmung mit dem GdW-Fachausschuss "Rechtsfragen und Verträge" wurden die vom GdW herausgegebenen Beitritts- und Beteiligungserklärungen für Genossenschaften aktualisiert. Des Weiteren wurde eine spezielle Datenschutzerklärung im Zusammenhang mit dem Erwerb der Genossenschaftsmitgliedschaft erarbeitet. Die Aktualisierung der Beitritts- und Beteiligungserklärungen geht auf Anregungen aus der Praxis zurück. Die Beitritts- und Beteiligungserklärungen gehen insoweit künftig davon aus, dass auch die mitgliedschaftsbegründenden Pflichtanteile mit in die Mitgliederliste eingetragen werden. Dies trägt zum besseren Überblick und Verständnis der Formulare bei.
Ferner wurden die vom Mitglied vorzunehmenden Bestätigungen im Hinblick auf die Übergabe bzw. die Kenntnisnahme der geltenden Satzung verständlicher formuliert. Die aktuell vorgenommenen Änderungen sind demnach rein klarstellender Natur. Die Wirksamkeit der Beitritts- und Beteiligungserklärungen in der Fassung vom November 2017 bleibt davon unberührt.
Die aktuell erstellte Datenschutzerklärung bezieht sich auf den Erwerb der Genossenschaftsmitgliedschaft, d. h. den Beitritt zur Genossenschaft. Im Hinblick auf eine möglicherweise später erfolgende Beteiligung mit zusätzlichen Geschäftsanteilen ist die Ausreichung dieser Datenschutzerklärung nicht erforderlich. Da sich diese Datenschutzerklärung „lediglich" auf den Erwerb der Genossenschaftsmitgliedschaft bezieht, bleibt eine entsprechende Datenschutzinformation im Zusammenhang mit dem Bezug einer Genossenschaftswohnung und/oder dem Abschluss bspw. eines Sparvertrages bei Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung unberührt.
Die aktualisierten Beitritts- und Beteiligungserklärungen sowie die Datenschutzerklärung können Sie im Mitgliederbereich auf der GdW-Homepage herunterladen und ab dem 12.12.2018 auch über den Haufe Verlag beziehen.
Wie in den regionalen Arbeitsgemeinschaften bereits berichtet, befand sich das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) in den letzten Wochen – mit immer wieder neuen Änderungsanträgen – im Gesetzgebungsverfahren. Am 29.11.2018 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz nun vom Bundestag in zweiter und dritter Lesung beschlossen worden.
Nachfolgend möchten wir Sie über die wesentlichen Gesetzesänderungen informieren:
Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung wird der in § 559 Abs.1 BGB normierte Umlagesatz von 11 % auf 8 % abgesenkt. Entgegen des Entwurfs der Bundesregierung ist der geminderte Prozentsatz nicht auf Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze beschränkt und ist – anders als von der Bundesregierung vorgesehen – nicht auf fünf Jahre befristet.
Darüber hinaus wird in § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierung) eine zweifache Kappungsgrenze eingefügt. Zum einen darf – wie bereits vom Bundeskabinett beschlossen – die Mieterhöhung nach § 559 BGB innerhalb eines Zeitraumes von sechs Jahren maximal 3,00 EUR/m² Wohnfläche betragen. Darüber hinaus darf die Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren maximal 2,00 EUR/m² Wohnfläche betragen, wenn die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR/m² beträgt.
Nach derzeitigem Stand ist § 559 BGB noch in der alten Fassung anzuwenden, wenn dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen) bis zum Inkrafttreten des Gesetzes entsprechend zugegangen ist.
Für Modernisierungsmaßnahmen, die vor Abzug einer entsprechenden Pauschale 10.000 EUR pro Wohnung nicht übersteigen, wird ein vereinfachtes Verfahren eingeführt. Hierbei kann auf die Berechnung der Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, verzichtet und diese stattdessen mit 30 % pauschaliert werden. Weiter soll sich der Mieter beim „vereinfachten Verfahren“ auf das Vorliegen einer finanziellen Härte nicht berufen können.
Durch die Neuregelungen zum „Herausmodernisieren“ soll es Vermietern erschwert werden, die Ankündigung umfangreicher baulicher Veränderungen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So wird künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Entlasten kann sich der Vermieter, wenn er im Einzelfall für das Verhalten einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.
Zudem wird das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.
2. „Mietpreisbremse“ / zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
Im Normalfall wird die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet, die diese um höchstens 10 % übersteigen darf (§ 556 d BGB). Im Einzelfall sieht das Gesetz Ausnahmetatbestände vor. Dies betrifft Modifizierungen der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn aufgrund einer höheren Vormiete oder aufgrund einer einfachen Modernisierung. Eine vollständige Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung ist bei einer Wohnung vorgesehen, die nach Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, oder bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Diese Ausnahmen sind in § 556e BGB sowie in § 556f BGB geregelt.
Vermieter sind künftig verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt.
Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse – vorangegangene Modernisierung, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014 – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.
Weiter soll künftig eine einfache Rüge des Mieters über die Zulässigkeit der nach der Mietpreisbremse gesetzlich möglichen Miethöhe ausreichen. Der Mieter, der sich auf einen Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse berufen will, ist nur noch dann zur Erhebung der sogenannten “qualifizierten Rüge“ verpflichtet, wenn der Vermieter die gebotene Auskunft über das Vorliegen einer Ausnahme erteilt hat. Ansonsten reicht die einfache Rüge aus.
Beruht die vom Vermieter verlangte Miete auf einem Ausnahmetatbestand und unterlässt der Vermieter die erforderliche Auskunft, so kann er diese mit heilender Wirkung für die Zukunft nachholen; um aber das Unterbleiben der Auskunft wirksam zu sanktionieren, soll die Nachholung der Auskunft nicht sofort wirken. Holt der Vermieter die gebotene Auskunft formgerecht nach, so kann er die ihm zustehende höhere Miete erst zwei Jahre nach der Auskunft verlangen.
Hat der Vermieter die Auskunft lediglich nicht in der vorgeschriebenen Textform erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
Im Übrigen bleibt es dabei, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.
3. Vermietung von Räumen an juristische Personen / anerkannte Träger der Wohlfahrtspflege
Werden Räume durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten Träger der Wohlfahrtspflege angemietet, um diese Räume Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen, so waren bisher hier die Vorschriften über das Gewerbemietrecht anzuwenden. Das bedeutete, dass diese Mietverhältnisse ohne Grund kündbar waren und nach ständiger BGH-Rechtsprechung bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Vermieter auch nicht in das Mietverhältnis mit dem Dritten eintrat.
Zum Schutz dieser Mietverhältnisse und zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Künftig greifen dann auch hier wesentliche Vorschriften des Wohnraummietrechts zur Mieterhöhung, zum Kündigungsschutz, zur Befristung, zum Vorkaufsrecht und zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnumwandlung.
Bestandsmietverhältnisse sind von der Neuregelung nicht betroffen. Die neue Regelung gilt nach derzeitigem Stand nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsgesetzes abgeschlossen werden.
Nach dem Beschluss des Bundestages muss das Gesetz nun noch den Bundesrat durchlaufen. Die kommende Bundesratssitzung (gleichzeitig die letzte Sitzung im laufenden Jahr) findet am 14.12.2018 statt. Sofern der Bundesrat keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses stellt, könnten die Änderungen am 01.01.2019 in Kraft treten.
Über den Fortgang des Verfahrens und etwaig erforderliche Anpassungen in den GdW-Mustermietverträgen werden wir Sie in der gewohnten Weise informieren.
Das Energiesammelgesetz, das u.a. Änderungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes, des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes und des Energiewirtschaftsgesetzes umfasst, wurde am 30.11.2018 im Bundestag beschlossen. Entgegen dem ursprünglichen Entwurf der Bundesregierung, der eine massive Absenkung des Zuschlags für eine Mieterstromanlage von etwa 60 % vorsah, konnte die Absenkung durch den Bundestag deutlich abgemildert werden. Die nun beschlossene Absenkung tritt ab Februar 2019 bis April 2019 schrittweise in Kraft. Ab 01.04.2019 beträgt die Förderung für Solaranlagen auf Gebäuden dann 8,9 Ct/kWh. Da im Gegenzug zur Absenkung der Einspeisevergütung der bei Mieterstromanlagen erforderliche Abzug von 8,5 Ct/kWh auf 8 Ct reduziert wird, ergibt sich, unter Einbeziehung weiterer Vorschriften des EEG, eine künftige Förderung des Mieterstroms i.H.v. 1,39 Ct/kWh. Wäre die bisherige Regelung fortgeführt worden, läge die Förderung bei 1,97 Ct/kWh.
Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hat am 28.11.2018 die steuerlichen Probleme von Wohnungsgenossenschaften bei der Erzeugung von Mieterstrom behandelt. Künftig werden Wohnungsgenossenschaften mehr Spielraum bei der Erzeugung von Mieterstrom bekommen. Bisher galt, dass die Einnahmen aus dem Stromverkauf oder anderen Tätigkeiten bei Genossenschaften nicht über zehn Prozent liegen durften, damit sie nicht unter die Steuerpflicht fielen. Nach der Neuregelung des § 5 Abs. 1. Nr. 10 Körperschaftssteuergesetz bleibt ein Überschreiten der Zehn-Prozent-Grenze unschädlich, wenn Mieterstrommodelle die Ursache dafür sind, wie es im Bericht des Bundestages zur Entscheidung des Finanzausschusses hieß. Die Einnahmen aus diesen Stromlieferungen dürfen aber nicht 20 Prozent der Gesamteinnahmen übersteigen. Die vorgelegte Regelung bezieht jedoch nur Photovoltaik-Strom ein. Strom aus Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) wird nicht berücksichtigt. Darüber hinaus muss die generelle gewerbesteuerliche Problematik angegangen werden. So werden Wohnungsunternehmen, die Strom aus erneuerbaren Energien wie Photovoltaik oder KWK lokal erzeugen wollen, weiterhin gravierend steuerlich benachteiligt. Sobald sie den erzeugten Strom ins allgemeine Netz einspeisen oder den Mietern zur Verfügung stellen, wird die eigentlich gewerbesteuerbefreite Vermietungstätigkeit des Unternehmens gewerbesteuerpflichtig. Der Bundesrat muss der Gesetzesänderung am 14.12.2018 noch zustimmen. Die Änderung gilt dann erstmals für den Veranlagungszeitraum 2019.
Mit dem Amtsgericht Stuttgart (AG Stuttgart, Urteil vom 30.10.2018; Az. 35 C 2110/18) hält nun auch ein Gericht in Baden-Württemberg die Umsetzung der Mietpreisbremse für unwirksam.
Baden-Württemberg-Land hatte mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung 68 Städte und Gemeinden festgelegt, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist und in denen daher die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen begrenzt sein soll. Die amtliche Begründung der Verordnung, die zum 01.11.2015 in Kraft getreten ist, wurde nicht förmlich verkündet.
Nach Auffassung des Amtsgerichts wurde die Verordnung nicht wirksam erlassen. Zunächst ergebe sich aus der Begründung nicht für jede einzelne Gemeinde, warum diese in den Katalog aufgenommen wurde. Die Begründung enthalte nur allgemeine Erwägungen zum Hintergrund der Mietpreisbremse und beschreibe lediglich das angewandte Verfahren zur Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dies reiche nicht aus.
Darüber hinaus bemängelt das Amtsgericht, dass die Begründung nicht förmlich veröffentlicht worden sei. Es reicht nach Auffassung des Gerichts nicht aus, dass die Begründung vom Wirtschaftsministerium auf Anfrage in Einzelfällen offengelegt worden sei. Genauso wenig genüge es, dass die Begründung in einer Landtags-Drucksache enthalten sei. Dieser Begründungs- und Veröffentlichungsmangel führe als erheblicher Verfahrensverstoß dazu, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg unwirksam sei.
Zuvor hatten schon in anderen Bundesländern Gerichte die dortige Umsetzung der Mietpreisbremse bemängelt. So hält das Landgericht Hamburg (Urteil vom 14.06.2018, Az. 333 S 28/17) die Mietpreisbremse in der Hansestadt zumindest bis August 2017 für unwirksam. Für das Landgericht Frankfurt/Main (Urteil vom 27.03.2018, Az. 2-11 S 183/17) ist die Mietpreisbremse in Hessen mangels ordnungsgemäßer Begründung nicht wirksam umgesetzt. Ebenso hält Landgericht München I (Urteil vom 06.12.2017, Az. 14 S 10058/17) die Umsetzung der Mietpreisbremse in Bayern für mangelhaft.
Ob Vermieter oder Mieter den Staat für die fehlerhafte Umsetzung der Mietpreisbremse haftbar machen können, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. In einer aktuellen Entscheidung des Landgericht München I (Urteil vom 21.11.2018, Az. 15 O 19893/17) wurde eine Haftung abgelehnt, da die Gesetzgebungsorgane ihre Aufgaben in aller Regel gegenüber der Allgemeinheit, nicht aber gegenüber einzelnen Betroffenen erfüllten. Der Kläger im dortigen Verfahren hat Berufung gegen das Urteil angekündigt.
Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hält die Mietpreisbremse sogar für verfassungswidrig und hat das Bundesverfassungsgericht angerufen.
Sobald uns in der Sache weitere Informationen vorliegen, werden wir Sie weiter informieren.
Am 19.11.2013 trat die Verordnung der Landesregierung über die Einführung einer Umwandlungsgenehmigung in Gebieten einer Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (Umwandlungsverordnung) in Kraft.
In Baden-Württemberg gilt seitdem auf die Dauer von 5 Jahren für Grundstücke in Gebieten einer Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (sogenannte Milieuschutzsatzung) ein Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken bestimmt sind. Sollen dort Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, ist eine behördliche Genehmigung nötig. Milieuschutzsatzungen gibt es bislang nur in Freiburg und Stuttgart, beschränkt auf eng umgrenzte Stadtgebiete.
Aufgrund der zeitlichen Befristung der Umwandlungsverordnung hat das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg im vergangenen Jahr eine Evaluation vorgenommen. Untersucht wurde, wie sich das Instrument auf die Situation des Wohnungsmarktes in den Städten Freiburg und Stuttgart auswirkt. Beide Städte haben sich uneingeschränkt dafür ausgesprochen, die Umwandlungsverordnung zu verlängern. Die Regelung trägt aus Sicht der Stadt Freiburg dazu bei, auf negative Entwicklungen des Immobiliensektors schnell und zielgerichtet zu reagieren. Die Stadt Stuttgart betont, dass auf diese Weise eine geordnete und behutsame städtebauliche Weiterentwicklung gesteuert werden kann.
Die Umwandlungsverordnung wurde vor diesem Hintergrund um weitere fünf Jahre bis zum 18.11.2023 verlängert.
Wie wir in den regionalen Arbeitsgemeinschaften in den vergangenen Wochen bereits berichtet haben, sind die Arbeiten für die Rauchwarnmelder-DIN 14676 abgeschlossen.
Mit der neuen DIN 14676 wird die bisher bestehende Unsicherheit hinsichtlich der Verwendung von Rauchwarnmeldern mit Ferninspektion beseitigt und eine normgerechte Anwendung möglich.
Die DIN wird zum Dezember 2018 gültig und erscheint in zwei Teilen:
Teil 1 "Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung"
Teil 2 "Anforderungen an den Dienstleistungserbringer".
Mit der novellierten DIN 14676-1 werden drei Bauweisen für Rauchwarnmelder beschrieben:
Rauchwarnmelder ohne Ferninspektionsmöglichkeit
Rauchwarnmelder mit teilweiser Ferninspektion und
Rauchwarnmelder mit vollständiger Ferninspektion.
Die DIN 14676-2 beschreibt die Anforderungen an Dienstleistungserbringer, die Rauchwarnmelder installieren bzw. Inspektionen durchführen.
Die neue DIN 14676-1 wird zukünftig drei Rauchwarnmeldertypen mit dem dazugehörigen Inspektionsverfahren unterscheiden:
1. Bauweise A:
Rauchwarnmelder für dieses Verfahren müssen keine zusätzlichen Funktionen gegenüber den Anforderungen der DIN EN 14604 aufweisen. In einem Maximal-Intervall von 12 Monaten + 3 Monaten ist die Inspektion vor Ort für folgende Funktionen vorzunehmen:
Kontrolle der Energieversorgung
Kontrolle der Rauchsensorik auf Funktion
Überwachung der vorgesehenen Betriebsdauer
Kontrolle, ob eine funktionsrelevante Beschädigung des Rauchwarnmelders vorliegt.
Folgende Vor-Ort-Inspektionen sind alle 12 Monate empfohlen, spätestens jedoch alle 30 Monate vorzunehmen:
Kontrolle der Funktion des Warnsignals
Kontrolle, ob die Raucheindringöffnungen frei sind (z. B. Abdeckungen, Verschmutzung durch Flusen und Stäube).
Folgende Vor-Ort-Inspektionen sind alle 12 Monate empfohlen, spätestens jedoch alle 36 Monate vorzunehmen:
Kontrolle, ob die Umgebung von 0,50 m um den Rauchwarnmelder frei von Hindernissen (z. B. Einrichtungsgegenstände) ist, die das Eindringen von Brandrauch in den Rauchwarnmelder behindern könnten.
2. Bauweise B:
Rauchwarnmelder mit teilweiser Ferninspektion
Folgende funktionsrelevante Eigenschaften sind selbständig und wiederkehrend mindestens alle 12 Monate + 3 Monate zu prüfen:
Kontrolle der Rauchsensorik
Überwachung der vorgesehenen Betriebsdauer.
Folgende Vor-Ort-Inspektionen oder automatische Prüfungen sind alle 12 Monate empfohlen, spätestens jedoch alle 30 Monate vorzunehmen:
Kontrolle, ob eine funktionsrelevante Beschädigung des Rauchwarnmelders vorliegt
Funktion des Warnsignals
Folgende Vor-Ort-Inspektionen oder automatische Prüfungen sind alle 12 Monate empfohlen, spätestens jedoch alle 36 Monate vorzunehmen:
Kontrolle, ob die Umgebung von 0,5 m um den Rauchwarnmelder frei von Hindernissen (z. B. Einrichtungsgegenstände) ist, die das Eindringen von Brandrauch in den Rauchwarnmelder behindern können.
3. Bauweise C:
Rauchwarnmelder mit vollständiger Ferninspektion
Automatische Prüfung empfohlen alle 12 Monate, spätestens jedoch alle 30 Monate:
Automatische Prüfung empfohlen alle 12 Monate, spätestens jedoch alle 36 Monate:
Kontrolle, ob die Umgebung von 0,5 m um den Rauchwarnmelder frei von Hindernissen (z. B. Einrichtungsgegenstände) ist, die das Eindringen von Brandrauch in den Rauchwarnmelder behindern könnten.
Ergänzend zur DIN 14676 wird derzeit eine DIN SPEC1 91388 erarbeitet: "Anforderungen an eine technische Einrichtung als Bestandteil einer Ferninspektion in Bezug auf den Nachweis der Betriebsbereitschaft eines Rauchwarnmelders, eingebaut in einen Rauchwarnmelder nach DIN EN 14604".
Ziel dieser DIN SPEC ist eine Prüfspezifikation, um die Geräte in den in DIN 14676 bestehenden Bauweisen prüfen zu können. Sie stellt eine Anpassung der europäischen Produktnorm DIN EN 14604 dar. Die Veröffentlichung wird für Anfang 2019 erwartet.
Da die DIN SPEC keine Norm ist, ist nicht davon auszugehen, dass eine Prüfung des Typs eines Rauchwarnmelders nach dieser Spezifikation zwingende Bedingung für dessen Einsatz ist. Bereits nach Inkrafttreten der Anwendungsnorm DIN 14676-1 können nach DIN typisierte Rauchwarnmelder, insbesondere Typ B und C mit teilweiser bzw. vollständiger Ferninspektion, normgerecht eingesetzt werden.
Wir empfehlen Ihnen vor diesem Hintergrund, sich von den Herstellern der Rauchwarnmelder eine verbindliche Herstellerdeklaration über die Bauweise der bei Ihnen verbauten Rauchwarnmelder entsprechend DIN 14676-1 und über die Konformität mit der Norm einzufordern. Der Hersteller kann sich für seine Deklaration der DIN SPEC bedienen.
Teil 2 der Norm legt Anforderungen für den Nachweis der Kompetenz von Dienstleistungserbringern fest, die die Planung, den Einbau, den Betrieb und die Instandhaltung von Rauchwarnmeldern übernehmen. Er übernimmt den Anhang B "Kompetenznachweis" der alten Norm mit wenigen redaktionellen Änderungen.
Im Vorwort zu Teil 2 wird festgestellt: "Ob dafür Dienstleister mit Fachkräften nach dieser Norm beauftragt werden sollen, ergibt sich nicht aus der Norm, sondern ggf. aus privatrechtlichen Vereinbarungen. Werden Dienstleister für Planung, Projektierung, Einbau und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern nach DIN 14676-1 beauftragt, so sollten diese über einen Kompetenznachweis nach der vorliegenden Norm verfügen."
Die Norm gibt also für den Fall, dass externe Dienstleister mit Planung, Einbau, Betrieb oder Instandhaltung der Rauchwarnmelder beauftragt werden, die Anforderungen an deren Kompetenznachweis vor. Der Dienstleistungserbringer muss "Fachkraft für Rauchwarnmelder" sein.
Sollten Sie eigene Mitarbeiter für Planung, Einbau, Betrieb oder Instandhaltung von Rauchwarnmeldern einsetzen, sollten diese im Hinblick auf haftungsrechtliche Fragen über vergleichbares Wissen verfügen, ohne aber dass sie geprüfte Fachkraft sein müssen.
1. Finanzministerium legt Konzept zur Reform der Grundsteuer vor
Nachdem das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hat, muss die Berechnung bis zum 31.12.2019 reformiert und bis Ende 2024 umgesetzt werden. Den Ländern wurden am 29.11.2018 zwei Vorschläge zur Neuberechnung vorgestellt. Ein wertunabhängiges Modell, das an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude ansetzt, sowie ein wertabhängiges Modell, das am tatsächlichen Wert einer Immobilie ansetzt. Dazu sind die Werte von Grund und Boden sowie von Gebäuden anhand bestimmter vereinfachter Verfahren zu ermitteln. Das wertabhängige Modell soll dafür sorgen, dass vergleichbare Immobilien ähnlich besteuert werden. Das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer soll mit dem Vorschlag auf dem jetzigen Niveau stabil bleiben, wobei in jedem Modell, das die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umsetzt, sämtliche Grundstücke neu bewertet werden müssen. Eine Aktualisierung der Bewertungen soll dann alle sieben Jahre erfolgen. Da dies nur mit hohem bürokratischem Aufwand bewältigt werden kann und darüber hinaus nicht sichergestellt ist, dass eine solche Neubewertung in dem vom Bundesverfassungsgericht vorgegebenen Zeitrahmen bis 31.12.2024 umsetzbar ist, plädiert die Wohnungswirtschaft für ein reines Flächenverfahren, das allein auf die Grundstücks- und Gebäudeflächen abstellt. Umfassende Probeberechnungen des GdW ergeben, dass ein solches Flächenmodell im Verhältnis zur bisherigen Bemessungsgrundlage der Einheitswerte die wenigsten Veränderungen für die Mieter ergeben würde. Beide Modelle werden nun zwischen dem Bundesministerium der Finanzen und den Ländern diskutiert, um eine Neuregelung rechtzeitig bis Ende 2019 gesetzlich umzusetzen.
2. Bundestag beschließt Grundgesetzänderung zur Wohnungsbauförderung
Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus mit Bundesmitteln soll über das Jahr 2019 hinaus weiterhin ermöglicht werden. Dafür muss das Grundgesetz geändert werden. Der Bundestag hat bereits zugestimmt, am 14.12.2018 entscheidet die Länderkammer.
Gleichzeitig erwartet die Wohnungswirtschaft von den Ländern, dass sie die Bundesmittel mindestens in gleicher Höhe gegenfinanzieren.
3. Bürgerentscheide sollen in Baden-Württemberg überprüft werden
Um den Wohnungsbau in Baden-Württemberg voranzutreiben, will Ministerin Hoffmeister-Kraut Bürgerentscheide zu Baugebieten überprüfen lassen. Gemeinsam mit dem Innenministerium soll analysiert werden, „inwieweit Bürgerentscheide als Hemmschuh beim Wohnungsbau wirken“. Wir freuen uns über diesen Vorstoß und alle Maßnahmen, die das Bauen beschleunigen.
4. Wohnraum-Allianz BW
Gespräche zur Wohnraum-Allianz fanden in den letzten Wochen nicht statt. Auch zur Ausgestaltung des vorgesehenen Kommunalfonds gibt es noch keine konkreten Vorschläge.
5. Zusammenarbeit zwischen Wohnungswirtschaft und Energiewirtschaft
Erstmals hat Minister Untersteller zu einem Treffen zwischen Vertretern aus Wohnungswirtschaft und Energiewirtschaft am 12.11.2018 eingeladen. Eine Diskussion über Wärmenetze, Quartierskonzepte, Solaroffensive und serielles Bauen stand u.a. auf dem Programm. Dieses Format soll etabliert werden. Der vbw wird diese Plattform für Fachgespräche und eigene Veranstaltungen nutzen.
Für Rückfragen steht Ihnen Frau Dr. Iris Beuerle (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.
Die Finanzverwaltung hatte ab dem Jahr 2011 Unternehmen, die das Bauträgergeschäft betreiben, in die Umkehrung der Steuerschuldner für Bauleistungen einbezogen. Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2013 (Az.: V R 37/10) war diese Auffassung der Finanzverwaltung zu verwerfen. Damit kann der Bauträger die zu Unrecht für die Bauhandwerker abgeführte Umsatzsteuer zurückfordern.
Die Finanzverwaltung hatte die Auffassung vertreten, dass zur Verhinderung von Steuerausfällen Erstattungsverlangen der Bauträger nur dann nachzukommen ist, wenn der Bauträger Umsatzsteuer an den leistenden Bauunternehmer nachzahlt oder für die Finanzverwaltung eine Aufrechnungsmöglichkeit gegen den Bauträger besteht (so das BMF-Schreiben vom 26.07.2017, BStBl I 2017, 1001, Rz. 15a). Diese Einschränkungen sind nach dem neuen Urteil des BFH rechtswidrig.
Zentrale Streitfrage war dabei, ob der Bauträger treuwidrig handelt, wenn er vom Finanzamt die Rückgängigmachung der bei ihm rechtswidrig vorgenommenen Besteuerung verlangt, ohne Umsatzsteuer an die Bauunternehmer zu zahlen, von denen er Bauleistungen bezogen hat. Dies verneint der Bundesfinanzhof.
Das Urteil hat vor allem Bedeutung, wenn der Bauhandwerker inzwischen in Insolvenz gegangen ist und deshalb die Finanzverwaltung die an den Bauträger zu erstattende Umsatzsteuer nicht mehr von diesem Bauhandwerker verlangen kann. In solchen Fällen wollte die Finanzverwaltung den Rückabwicklungsantrag des Bauträgers nicht anerkennen. Der Bundesfinanzhof spricht auch in diesen Fällen dem Bauträger den Erstattungsbetrag zu, weil die Finanzverwaltung aufgrund einer rechtlichen Fehlbeurteilung die entscheidende Ursache für eine unzutreffende Besteuerung gesetzt hat.
Soweit die Finanzverwaltung die Auszahlung der Umsatzsteuerbeträge an das Wohnungsunternehmen verweigert hat, weil der Bauhandwerker in Insolvenz gegangen ist, kann mit Berufung auf dieses BFH-Urteil nun die Erstattung der Umsatzsteuer verlangt werden.
Gegenstand des Verfahrens war nicht, ob die Rückerstattungsansprüche des Bauträgers nach § 233a AO zu verzinsen sind. Eine Entscheidung darüber wird in dem noch schwebenden Verfahren vor dem BFH zum Az. XI R 4/18 getroffen werden.
Die Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs zu dem Urteil Az. V R 49/17 ist in der Anlage beigefügt.
Anlage_-_Steuerrecht_-_Pressemitteilung_BFH_V_R_49-17.pdf (78 KB)
Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hat am 28.11.2018 das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus abschließend beraten. Konkret wird eine Sonderabschreibung für im Zeitraum vom 01.09.2018 bis zum 31.12.2021 beantragte Bauvorhaben eingeführt. Die Sonderabschreibung soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 Prozent neben der linearen AfA betragen, insgesamt damit 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Begrenzt ist die Förderung auf Vorhaben, die 3.000 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnraum (ohne Grund und Boden) nicht überschreiten. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung wird auf 2.000 Euro gedeckelt. Eine Begrenzung der Förderung auf bestimmte Gebiete ist nicht vorgesehen.
Die Sonder-AfA wird seitens des GdW kritisch beurteilt. Insbesondere wird befürchtet, dass eine befristete Sonderabschreibung als Preistreiber wirkt, da die Kapazitäten am Bau bereits weitgehend ausgeschöpft sind und die zeitliche Beschränkung keinen Anreiz zum Kapazitätsausbau bietet. Eine dauerhafte Anhebung der linearen Abschreibung wäre daher zu präferieren.
Die Kläger vermieteten an die Beklagten in Berlin im Jahr 2004 eine Wohnung, welche mit einer gebrauchten Einbauküche ausgestattet war. Mit Zustimmung der Vermieter bauten die Mieter die vorhandene Einbauküche aus und eine neue Einbauküche auf eigene Kosten ein. Nach Ausbau der alten Einbauküche erfolgte ein Verkauf durch die Vermieter.
Im Oktober 2015 baten die Vermieter die Mieterin (deren Ehemann zwischenzeitlich verstorben war) unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel um Zustimmung zu einer Mieterhöhung. In dem Mieterhöhungsverlangen gingen die Vermieter davon aus, dass die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mit vermietet und daher bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Der BGH hatte nun darüber zu entscheiden, ob in der vorliegenden Konstellation bei der Mieterhöhung eine Berücksichtigung der Einbauküche zu erfolgen hat.
In seinem Urteil vom 24.10.2018 (Az.: VIII ZR 52/18) führt der BGH aus, dass eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt bleibt. Sie sei nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und könne daher bei dem Mieterhöhungsverlangen auch nicht mit berücksichtigt werden.
Zur Begründung führt der BGH aus, dass es hierbei unerheblich sei, dass in der Wohnung zu Mietbeginn bereits eine Einbauküche vorhanden war. Indem die Vermieter den Mietern gestattet haben, die ältere Küche zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue zu ersetzen, entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Vermieter bezüglich der alten Küche, während bezüglich der neuen Küche solche Pflichten nicht begründet wurden. Dementsprechend sei die Wohnung nach dem Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet.
Der BGH stellt im vorliegenden Urteil auf die objektiven Verhältnisse des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Er stellt klar, dass hiervon abweichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien ohne rechtliche Bedeutung seien. Insofern gibt der BGH seine Rechtsprechung aus der Vergangenheit auf, wonach dieser die Möglichkeit annahm, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbart hatten.
Das vorliegende Urteil betrifft lediglich den Fall, dass der Mieter die Einbauküche auf eigene Kosten angeschafft hatte. Daher ist auch der Fall dann anders zu beurteilen, wenn der Mieter die Einrichtung zwar selbst anschafft, ihm der Vermieter hierfür jedoch die Kosten erstattet. In diesem Falle wäre eine derartige Küche bei einer Mieterhöhung mit zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 07.07.2010, Az.: VIII ZR 315/09).
In zwei aktuellen Entscheidungen vom 05.12.2018, (Az: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) hat der BGH entschieden, dass die bloße Gefahr, dass in einer Wohnung aufgrund einer bei Errichtung üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz Schimmel auftreten kann, keinen Mangel darstellt, der zu einer Mietminderung berechtigt.
Den Entscheidungen lagen folgende Sachverhalte zugrunde:
Die Kläger bewohnen eine 1968 beziehungsweise 1971 erbaute Wohnung der Beklagten mit Wohnflächen von 61 beziehungsweise 73 Quadratmetern. Die Wohnungen wurden seinerzeit unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet. Die monatlichen Mieten einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen betragen 490 EUR beziehungsweise 620 EUR.
Die Kläger bemängeln, aufgrund der Bauweise der Wohnungen gebe es Wärmebrücken. Deshalb bestehe insbesondere an den Außenwänden in den Monaten Oktober bis März eines jeden Jahres die Gefahr der Schimmelpilzbildung. Sie verlangen deshalb jeweils eine näher bezifferte Minderung und in einem der beiden Fälle Kostenvorschuss für eine Mängelbeseitigung.
Das Landgericht hat den Klagen stattgegeben und in beiden Verfahren eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete festgestellt; im Verfahren zum Az. VIII ZR 271/17 wurde die Beklagte überdies zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 EUR zur Anbringung einer Innendämmung verurteilt.
Seine Entscheidung hat das Landgericht jeweils (unter anderem) maßgeblich auf die Erwägung gestützt, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine "Gefahr der Schimmelpilzbildung" bestehe.
Zwar hätten die Wohnungen bei ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften sowie DIN-Vorgaben und den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Ein Mieter dürfe allerdings ohne besondere Absprache einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. In beiden Wohnungen bestehe aufgrund der baulichen Gegebenheiten ein konkretes Risiko der Schimmelbildung, die mit dem üblichen Lüftungs- und Heizverhalten nicht zu verhindern sei. Bereits dies sei ein bauseits bedingter Mangel.
Es komme nicht darauf an, ob tatsächlich Schimmel auftrete. Für einen Mangel reiche es aus, wenn die Wohnung aufgrund einer bestimmten Beschaffenheit jederzeit beeinträchtigt werden könnte, sogenannte „Mangelgefahr“.
Der BGH hat die Entscheidungen des Landgerichts aufgehoben. Nach seiner Auffassung sind Wärmebrücken in den Außenwänden kein Sachmangel einer Mietwohnung, wenn dieser Zustand mit den Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht, die bei der Errichtung des Gebäudes gegolten haben.
Ein Mangel, der den Mieter zur Minderung berechtigt und diesem einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gibt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Soweit es technische Normen gibt, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Hierbei ist grundsätzlich der Maßstab entscheidend, der bei der Errichtung des Gebäudes gültig war.
Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten; demgemäß war das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.
Soweit das Landgericht vertreten habe, dass Mieter einen Standard erwarten dürfen, der „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ entspricht, erteilt der BGH dem eine klare Absage. Letztlich liefe die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinaus, einen anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies sei rechtsfehlerhaft.
Auch sei die Annahme des Berufungsgerichts, das den Klägern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abzuverlangende Lüftungsverhalten sei für einen Mieter unzumutbar, falsch. Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der Wohnräume, sei jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Vorliegend sei ein Sachverständiger zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von "Querlüften" die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, sieht der Senat keine Anhaltspunkte.
Der BGH hat – soweit das Berufungsgericht wegen der in den Außenwänden vorhandenen Wärmebrücken und der dadurch verursachten Gefahr einer Schimmelpilzbildung einen Mangel der Wohnungen bejaht und eine Mietminderung zugebilligt beziehungsweise dem Antrag auf Zahlung eines Kostenvorschusses für eine Innendämmung stattgegeben hat – die Entscheidungen des Berufungsgerichts aufgehoben.
Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH, dass Vermieter den Gebrauch desjenigen Zustands schulden, der auch bei Vertragsschluss vereinbart worden ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, so müssen diese während des Mietverhältnisses zwar eingehalten werden. Wenn aber nichts anderes vereinbart ist, ist der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Es gilt also diejenige Norm, die beim Bau des Gebäudes gültig war. Nur wenn die Wohnung zwischenzeitlich modernisiert worden ist, ist bei Einhaltung der entsprechenden Voraussetzungen dann der neue Zustand geschuldet.
Im vorliegenden Fall hatte der BGH die Frage zu entscheiden, inwieweit die in einem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltenen Bestimmungen über ein lebenslanges Wohnrecht zugunsten der Mieter diesen eigene Rechte gegenüber dem Käufer der Wohnung als neuem Vermieter einräumen.
Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer Wohnung in einem Siedlungshaus in Bochum. Die Kläger erwarben das Gebäude im Jahr 2012 von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Die Klägerin selbst zog 2015 in die zweite im Siedlungshaus befindliche Wohnung ein und bewohnte diese.
Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag nachfolgende Regelung:
„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen…. Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, dass Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wieder zu kaufen.“
Ungeachtet dieser kaufvertraglichen Regelungen kündigten die Kläger das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung des Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude, mit – wie hier – nicht mehr als zwei Wohnungen, selbst wohnt.
Nachdem die Mieter nicht auszogen, erhoben die Kläger Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Der BGH schloss sich in seinem Urteil vom 14.11.2018 (Az.: VIII ZR 109/18) den beiden Vorinstanzen an und wies die Räumungsklage der Kläger ebenfalls ab. Zur Begründung führt der BGH aus, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter (§ 328 BGB) handele, der den Mietern der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuen Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließe. Dies ergebe sich bereits aus dem Wortlaut der Regelung, in welcher von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und von der Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer gesprochen werde. Weiter werde die Position der Mieter dadurch gestärkt, dass diese lediglich dann gekündigt werden können, wenn eine selbst zu vertretende, erhebliche Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten vorliege. Zusätzlich unterstreiche die Verkäuferin durch das vertraglich vereinbarte Wiederkaufsrecht im Falle einer unberechtigten Vermieterkündigung, dass hierdurch ein möglichst umfassender Schutz der Mieter herbeigeführt werden soll. Insofern sei auch die von den Klägern ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung gemäß § 573a BGB von der kaufvertraglichen Regelung umfasst, da diese wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung ebenfalls keine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite voraussetze.
Auch handle es sich bei der vorliegenden Regelung, welche die Stadt Bochum für eine Vielzahl von Immobilienkaufverträgen ihrer Siedlungshäuser verwende, nicht um eine unangemessene Benachteiligung der Käufer im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB. Vielmehr sei hierin eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses zu sehen.
Die Entscheidung des BGH ist mehr als folgerichtig. Die Regelungen im Immobilienkaufvertrag sind derart eindeutig, dass sich die Kläger vorliegend fragen müssen, inwieweit überhaupt die Erhebung einer Räumungsklage in Betracht gezogen werden konnte.
Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgabe Oktober 2018).
Anlage - EU-INFO Oktober 2018 (673 KB)
Wer den Wert von Wohnimmobilien langfristig erhalten will, kommt an dem Thema Instandhaltung nicht vorbei. Die Kenntnis und das Managen von Instandhaltungskosten sind zu einem zentralen Erfolgsfaktor in der Wohnungswirtschaft geworden. In dem von der Weiterbildungsakademie der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen angebotenen 9-tägigen Lehrgang „Geprüfte/r Instandhaltungskostenmanager/in (WAF)“ werden vertiefte Fachkenntnisse auf dem Gebiet der Instandhaltung vermittelt mit dem Ziel, eine übergreifende Verzahnung zwischen den Bereichen Betriebswirtschaft, Technik und Recht für den Instandhaltungskostenbereich herzustellen. Der Lehrgang ist daher sowohl für Techniker als auch für Kaufleute geeignet.
Anlage_-_Flyer_Instandhaltungskostenmanager_2019.pdf (551 KB)
Unter dem Motto „Wert(e)voller als du denkst“ macht die Azubi-Kampagne der Wohnungswirtschaft seit Jahren auf den Ausbildungsberuf der Immobilienkaufleute aufmerksam und wurde 2017 sogar mit dem Immobilienmanager-Award in der Kategorie „Kommunikation“ ausgezeichnet. Seit Anfang November hat die Homepage der Kampagne ein neues Layout. Um die junge Zielgruppe noch besser als bisher zu erreichen, wurde die neue Homepage insbesondere für die Nutzung mobiler Endgeräte optimiert. Im Zuge der Auffrischung der Homepage wird auch ein Relaunch der Kampagne in Angriff genommen werden.
Seit 2009 erklärt die vom GdW und seinen Mitgliedsverbänden ins Leben gerufene Kampagne die Vorteile und die Attraktivität des Berufes der Immobilienkaufleute. Die Kampagne wurde bundesweit ausgerollt, so dass der Informations- und Imagetransfer der gesamten Branche zugutekommt. Mitgliedsunternehmen binden die Kampagne in ihren eigenen Webauftritt ein und können sie gleichzeitig für ihr Recruiting nutzen. Die alte Website hatte bislang 1,4 Millionen Aufrufe.
Unter der Adresse http://unternehmen.immokaufleute.de sind für Wohnungsunternehmen weitere Informationen zur Kampagne abrufbar. Dort können auch individualisierte Werbemittel bestellt werden.
„Morgenstadt-Werkstatt meets Digitalakademie@bw“ am 13.-14.12.2018 am Fraunhofer-Institutszentrum Stuttgart
Industrie 4.0, Arbeit 4.0, Verwaltung 4.0? Wie verändert sich die Arbeit in den Kommunen und Städten von morgen? Wie wollen wir in der Stadt von morgen leben und arbeiten? Diese und weitere Fragen sollen gemeinsam mit den Teilnehmern und Gästen auf der »Morgenstadt-Werkstatt« beantwortet werden.
Mit dabei sind alle, die gemeinsam die Stadt der Zukunft gestalten möchten. Aus diesem Grund lädt das Fraunhofer-Institutszentrum Stuttgart ein zur Veranstaltung »Morgenstadt-Werkstatt meets Digitalakademie@bw“ am 13./14.12.2018.
Bei der dritten Auflage der Morgenstadt-Werkstatt, die das Fraunhofer IAO gemeinsam mit dem Ministerium für Inneres, Digitalisierung und Migration Baden-Württemberg veranstaltet, dreht sich alles rund um die Digitalisierung in Kommunen, Landkreisen und Regionen. Zudem erhalten die Teilnehmenden einen exklusiven Einblick in das aktuelle Geschehen des Projekts „Digitalakademie@bw“. Neben einer Keynote zur Digitalisierungsstrategie des Landes Baden-Württemberg von Innenminister Thomas Strobl werden auch Landesverkehrsminister Winfried Hermann sowie Landesumweltminister Franz Untersteller mit Vorträgen vertreten sein.
Impulsvorträge: Vertreterinnen und Vertreter der Kommunen stellen ihre Herausforderungen und Erkenntnisse aus aktuellen Projekten vor. Die aufgeworfenen Fragen geben Inspiration zur Erarbeitung konkreter Lösungsansätze im Format des Kreativ-Workshops.
Kreativ-Workshop: Ziel der Workshops ist das Matchmaking zwischen kommunalen Herausforderungen und technischen Möglichkeiten. Unter wissenschaftlicher Begleitung des Fraunhofer IAO und ausgewählter Partnerunternehmen werden konkrete Fragestellungen aufgegriffen. Anhand kollaborativer Methoden arbeiten die Teilnehmenden an möglichen, anwendungsorientierten Lösungen.
Produkt- und Projektpräsentationen: Unternehmen und Kommunen präsentieren mitten im Werkstatt-Geschehen ihre innovativen Produkte und Lösungen für die Stadt von morgen und treten mit den Teilnehmerinnen und Teilnehmern in den offenen Dialog.
Weitere Informationen, das Programm und die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie unter: www.morgenstadt.de/werkstatt2018. Inhaltliche Fragen zur Veranstaltung beantworten Ihnen gern: Susanne Schatzinger, Claudius Schaufler, Fraunhofer IAO, Telefon +49 711 970-2305, -2194 (Email: susanne.schatzinger@iao.fraunhofer.de, claudius.schaufler@iao.fraunhofer.de). Bei organisatorischen Fragen wenden Sie sich bitte an: Veranstaltungsmanagement, Fraunhofer IAO, Telefon +49 711 970-2080 (Email: event@iao.fraunhofer.de).
06.12.2018 | Buchhaltungsfachkraft (m/w/d) (16 KB)
05.12.2018 | Hausmeister / Haustechniker (m/w/d) (3 MB)
03.12.2018 | Leitung Baumanagement / Projektentwicklung (m/w/d) (229 KB)
29.11.2018 | Immobilienfachwirt/in (m/w/d) (118 KB)
28.11.2018 | Architekt/in (85 KB)
23.11.2018 | Objektbetreuer/in (m/w/d) (178 KB)
23.11.2018 | Vorstandsassistent (m/w) (132 KB)
21.11.2018 | Mitarbeiter/in kaufmännische Wohnungsverwaltung (83 KB)
21.11.2018 | Immobilienverwalter Miete (m/w/d) (106 KB)
21.11.2018 | Immobilienverwalter/in und Büroassistent/in (147 KB)
21.11.2018 | Immobilienkaufmann (m/w) (2 MB)
16.11.2018 | Immobilienkaufmann (m/w) (336 KB)
14.11.2018 | Kaufmännischer Leiter (m/w/d) (2 MB)
09.11.2018 | Bauingenieur oder Bautechniker (m/w/d) (375 KB)
09.11.2018 | Immobilienverwalter/-in (520 KB)
09.11.2018 | Projektleiter Wohnungsbau (m/w/d) (219 KB)
08.11.2018 | Immobilienverwalter/in (2 MB)
07.11.2018 | Ausbildung zur/zum Immobilienkauffrau/Immobilienkaufmann (811 KB)
07.11.2018 | Technischer Mitarbeiter (m/w) (471 KB)
07.11.2018 | Sachbearbeiter Rechnungswesen (m/w) (463 KB)
07.11.2018 | Mitarbeiter/in Aus- und Weiterbildung (37 KB)

References: BGH 
 § 559
 § 559
 § 559
 § 559
 § 555
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 5
 § 172
 § 233
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 573
 BGH 
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 § 573
 § 307
 BGH