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Timestamp: 2018-04-25 14:16:38+00:00

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Riscaldamento centralizzato | Arpe Roma
Ultime e contraddittorie news dalla Cassazione su distacco e regolamento
L’argomento concernente l’esercizio del distacco, da parte del singolo, dal servizio centralizzato di riscaldamento è sicuramente uno di quelli che dà più filo da torcere agli interpreti e agli operatori pratici della realtà condominiale, complice anche la riforma della normativa di settore del 2013 che, anziché porre punti fermi, ne ha accentuato i profili problematici.
Invero, la novella n. 220/2012 – entrata in vigore il 18 giugno 2013 – per un verso, ha disciplinato espressamente il suddetto distacco, sottoponendolo però a rigide condizioni applicative e recependo (sia pure non in toto) i risultati ermeneutici raggiunti dalla giurisprudenza, ma, per altro verso, si è dimenticata di aggiornare il novero delle norme codicistiche ritenute inderogabili dal regolamento di condominio (anche di origine contrattuale), laddove il richiamo dell’art. 1138, comma 4, c.c. è riferito al solo comma 2 dell’art. 1118 c.c., e non al 4 che regolamenta appunto il distacco de quo.
All’interno di questo argomento, un “nervo scoperto” è sicuramente costituito dall’eventuale esistenza di una clausola del regolamento di condominio che vieti tout court tale iniziativa o, di fatto, la renda poco conveniente addossando al condomino distaccante anche le spese relative all’utilizzo del suddetto servizio (si pensi al costo del combustibile), oltre a quelle di conservazione e messa a norma.
In proposito, è intervenuta, di recente, la II sezione civile della Corte di Cassazione, con due quasi coeve pronunce – le relative cause sono state decise, nell’arco di due giorni, all’udienza camerale del 5 e 7 aprile 2017 (come dire, la mano destra non sa quello che fa la sinistra … ) – che, tuttavia, giungono a conclusioni diametralmente opposte, nel senso che hanno dichiarato nulla o, al contrario, legittima la disposizione regolamentare che statuisca in tal senso.
Ma procediamo con ordine, partendo dall’esame di quella più “vecchia”, ossia Cass. 12 maggio 2017, n. 11970: nella specie, i giudici di merito avevano ritenuto legittimo il distacco operato dal condomino, ma avevano ritenuto applicabili le disposizioni del regolamento condominiale contrattuale, affermando che l’attore, che aveva impugnato la delibera approvativa del bilancio del riscaldamento, era comunque tenuto a partecipare alle spese relative alla conservazione e uso dell’impianto centralizzato.
Ad avviso degli ermellini, i precedenti di segno contrario alla tesi del ricorrente – secondo cui ben potrebbero le parti, nella loro autonomia regolamentare, prevedere un obbligo di contribuzione del condomino distaccatosi dall’impianto centralizzato alle spese di gestione, svincolato dall’effettivo godimento del servizio (così Cass. nn. 1558/2004 e 7708/2007) – devono reputarsi superati dalla più recente giurisprudenza, che è specificamente intervenuta sul tema della compatibilità delle previsioni regolamentari con il diritto di distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
In particolare, si è reputato di dare continuità a Cass. n. 19893/2011, ad avviso della quale è legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento – anche senza necessità di autorizzazione/approvazione da parte degli altri condomini – purché l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, comma 2, c.c., dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso, né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contraria contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest’ultimo «un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento».
Deve, quindi, ritenersi che la nullità della clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino si estenda anche alla correlata previsione che obblighi il condomino al pagamento delle spese di gestione malgrado il distacco medesimo, dovendosi ragionevolmente sostenere che la permanenza di tale obbligazione, di fatto, assicuri la sopravvivenza della clausola affetta da nullità, impedendo il prodursi di quello che è il principale ed auspicato beneficio che il condomino intende trarre dalla decisione di distaccarsi dall’impianto comune.
Non appare, pertanto, logicamente e giuridicamente sostenibile l’assunto secondo cui le previsioni del regolamento che, da un lato, vietano il distacco e, dall’altro, prevedono l’obbligo di contribuzione a carico del condomino che non usufruisca più dal servizio (anche per l’ipotesi di distacco) possano avere una sorte diversificata in punto di accertamento della loro validità, apparendo la seconda complementare alla prima, nel senso di assicurare surrettiziamente la sua operatività nei fatti.
A conforto di tale soluzione, viene richiamata la novellata previsione di cui all’art. 1118 c.c. che, in relazione all’ipotesi di assenza di squilibrio termico in conseguenza del distacco, prevede l’obbligo di contribuzione alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma, previsione che riveste una chiara portata ricognitiva dello stato della giurisprudenza sul punto.
Inoltre, non è apparso trascurabile il richiamo alle previsioni di cui all’art. 26, comma 5, della legge n. 10/1991 nonché dell’art. 9, comma 5, della legge n. 102/2014, atteso che emerge «un quadro normativo che denota l’intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all’effettivo consumo», consumo che chiaramente non sussiste nel caso di legittimo distacco.
Passiamo ora all’esame della sentenza più “giovane”, ossia Cass. 18 maggio 2017, n. 12580, la quale aveva vagliato il ricorso per cassazione, proposto da un condomino, avverso una sentenza che, rigettando la sua impugnazione della relativa delibera, gli aveva imposto in pratica di concorrere nella misura del 35% alle spese di gestione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, nonostante lo stesso condomino se ne fosse legittimamente distaccato.
I magistrati del Palazzaccio hanno, però, ritenuto coerente l’interpretazione del regolamento di condominio, nel senso che, laddove esso disciplinava “la rinuncia al servizio di riscaldamento centrale … purchè per un’intera stagione”, stabilendo comunque per il rinunciante “l’obbligo di pagare la metà del contributo”, si riferiva sia alle ipotesi di temporanea astensione dalla fruizione dell’impianto di riscaldamento, sia al definitivo distacco delle diramazioni della singola unità immobiliare dall’impianto comune, non sussistendo, secondo il senso letterale delle parole, alcuna ontologica temporaneità della “rinuncia” al riscaldamento, intesa come atto volontario unilaterale del condomino, quale concetto da contrapporre al definitivo “distacco”, che indica invece l’atto materiale (come può desumersi anche dall’art. 1118, comma 4, c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012, pur non applicabile ratione temporis).
D’altro canto, la disposizione regolamentare in esame, limitandosi a obbligare il condomino rinunciante a concorrere parzialmente anche alle spese per l’uso del servizio centralizzato, non va intesa come clausola impeditiva del distacco, il che, ad avviso di precedenti decisioni della magistratura di vertice, renderebbe il contratto «non meritevole di tutela» (v. Cass. n. 19893/2011, richiamata in motivazione anche da Cass. n. 11970/2017, nonché Cass. n. 24209/2014).
Invero, va considerata legittima la delibera che disponga, in esecuzione di apposita disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale posta in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall’art. 1123 c.c., che le spese di gestione dell’impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati), tenuto conto che tale deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica (v. Cass. nn. 28679/2011, 6158/2006 e 1558/2004).
Del resto, è derogabile dai condomini, nell’esercizio della loro autonomia privata, anche la disciplina dell’art. 1118 c.c., che correla diritti ed obblighi dei condomini al valore millesimale di contitolarità, prescegliendo un accordo di valore negoziale che si risolve in un impegno irrevocabile di determinare quantitativamente le quote di contribuzione alle spese in un certo modo (v. Cass. n. 7300/2010).
Dunque, non è ravvisabile nella previsione che il rinunciante all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento debba concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria o alla conservazione dell’impianto stesso, una norma imperativa non derogabile nemmeno con accordo unanime di tutti i condomini, «in forza di vincolo pubblicistico di distribuzione degli oneri condominiali dettato dall’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale», ed essendo perciò i condomini liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi mediante una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all’impianto, ferma l’indisponibilità del diritto al distacco.
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