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Timestamp: 2016-10-28 14:23:09+00:00

Document:
4A_217/2007 (04.09.2007)
4A_217/2007 /ech
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Lucien Bachelard.
bail � loyer; r�siliation anticip�e
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 7 mai 2007 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
D�s le 1er septembre 1981, H.X.________ a pris � bail un appartement de six pi�ces plus chambrette au cinqui�me �tage d'un b�timent sis � Gen�ve, avenue ..., pour y habiter avec sa famille. Apr�s son d�c�s, son �pouse F.X.________lui a succ�d� en qualit� de locataire. Le 11 ao�t 2000, la r�gie a communiqu� que Fondation B.________ �tait d�sormais la propri�taire et bailleresse. La dur�e initiale du bail �tait alors expir�e; selon une clause de tacite reconduction, il pouvait �tre r�sili� pour le 31 ao�t de chaque ann�e avec un d�lai de pr�avis de trois mois.
Par lettre du 28 octobre 2004, la bailleresse a fait savoir que d'apr�s ses renseignements, la locataire n'occupait plus son logement; sous menace de r�siliation anticip�e, elle la mettait en demeure de r�tablir une situation conforme au contrat. Elle r�p�ta cette sommation le 22 mars 2005.
Dans ses r�ponses du 25 novembre 2004 et du 18 avril 2005, la locataire expliqua que les renseignements en cause �taient inexacts, qu'elle partageait son temps entre l'appartement lou� et une maison familiale habit�e par sa soeur, au chemin ... � Choulex, que toutes ses affaires se trouvaient � l'appartement et que son fils a�n� y habitait en permanence.
Le 20 mai 2005, usant d'une formule officielle, la bailleresse a r�sili� le contrat pour le 30 juin suivant.
Le 20 juin 2005, F.X.________ a saisi la commission de conciliation comp�tente d'une requ�te tendant � faire constater que le cong� �tait inefficace. La conciliation n'ayant pas abouti, la locataire a ouvert action contre Fondation B.________ devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Elle a pris les m�mes conclusions.
Statuant le 3 octobre 2006, le tribunal a accueilli l'action et constat� l'inefficacit� du cong�. La d�fenderesse ayant appel� de ce prononc�, la Chambre d'appel l'a confirm� le 7 mai 2007.
La d�fenderesse existe d�sormais sous la raison Fondation A.________. Agissant par la voie du recours en mati�re civile, elle requiert le Tribunal f�d�ral de constater la validit� du cong� signifi� pour le 30 juin 2005 ou, subsidiairement, d'annuler l'arr�t de la Chambre d'appel et de lui renvoyer la cause pour compl�ment d'instruction et nouvelle d�cision. Elle soutient que la demanderesse, sans y �tre autoris�e, sous-loue durablement l'appartement concern� � son fils N.X.________.
Les art. 273 al. 1 et 274f al. 2 CO conf�rent un droit d'action ayant pour objet de faire constater, avec l'autorit� de la chose jug�e, la validit� ou, au contraire, la nullit� ou l'inefficacit� d'une r�siliation de bail (cf. Martin Usteri et al., Schweizerisches Mietrecht: Kommentar, 2e �d., Zurich 1998, ch. 20 ad art. 274g CO). L'arr�t de la Chambre d'appel est un jugement final concernant cette action (art. 90 LTF), rendu en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF).
Dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; il faut prendre ici en consid�ration la p�riode de protection de trois ans d�s la fin de la proc�dure judiciaire qui est pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386; voir aussi ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149). Compte tenu d'un loyer annuel de 19'212 fr. � l'�poque du cong� litigieux, le minimum de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteint.
Le recours est form� par une partie qui a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). D�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 � 3 LTF), il est en principe recevable.
Le recours peut �tre exerc� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office (art. 106 al. 1 LTF); il n'est pas li� par l'argumentation des parties et il appr�cie librement la port�e juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences l�gales relatives � la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF).
Aux termes des art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose lou�e avec le soin n�cessaire et, s'il s'agit d'un bien immobilier, d'avoir pour les personnes habitant la maison et pour les voisins les �gards qui leur sont dus. L'art. 257f al. 3 CO pr�voit que si le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou le voisinage, et que le locataire persiste � enfreindre ses devoirs en d�pit d'une protestation �crite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, r�silier ce contrat en observant un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois.
La r�siliation anticip�e peut �ventuellement intervenir lorsque le locataire sous-loue la chose sans l'autorisation du bailleur (Julien Blanc, La sous-location en pratique, SJ 2005 II p. 105 ss, p. 114; Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 36 ad art. 262 CO; Weber/Zihlmann, Commentaire b�lois, ch. 4 ad art. 262 CO; David Lachat, Le bail � loyer, p. 381, ch. 2.2.9; La sous-location, SJ 1992 p. 469 ss, p. 479 ch. 7.3). Toutefois, l'art. 262 al. 2 CO ne permet au bailleur de refuser son consentement � la sous-location que dans certaines circonstances; par cons�quent, une sous-location d�nu�e de l'autorisation pr�alable ne peut justifier la r�siliation anticip�e du contrat principal que si le bailleur est en droit de s'opposer � la sous-location (Higi, ibidem; Weber/Zihlmann, ibidem; Lachat, Le bail � loyer, p. 381 ch. 2.2.8; La sous-location, p. 479 ch. 7.4). M�me lorsque celle-ci pr�sente des inconv�nients majeurs pour le bailleur et que ce dernier est donc autoris� � refuser son accord selon l'art. 262 al. 2 let. c CO, il faut encore que la sous-location rende le maintien du bail insupportable, aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, pour lui ou pour les habitants de la maison.
Sur la base d'une opinion doctrinale (Claudio Rollini, Le caract�re provisoire de la sous-location et les limites impos�es en la mati�re au locataire, Cahiers du bail 1995 p. 14 � 18), le d�fenderesse soutient que le bailleur d'un logement n'est pas tenu de consentir � une sous-location, selon l'art. 262 al. 1 CO, s'il appara�t que le locataire n'a pas l'intention de r�occuper personnellement les locaux apr�s la sous-location, ou qu'il n'aura pas la possibilit� de le faire. Selon sa version des faits, la demanderesse n'occupe plus l'appartement lou� � l'avenue ... et elle l'a d�finitivement remis � son fils.
Cela ne correspond pas aux constatations de la Chambre d'appel. Cette autorit� retient que la demanderesse n'habite pas de mani�re permanente dans son appartement car elle s�journe aussi, surtout en fin de semaine, dans une maison qui lui appartient � campagne, o� elle n'a cependant pas emmen� de mobilier. Elle y a s�journ� de fa�on pr�dominante pendant la maladie et jusqu'au d�c�s de sa m�re en 1996; elle avait alors annonc� son changement d'adresse � l'office cantonal de la population et, par la suite, elle a tard� � annoncer son retour � l'ancienne situation. Elle pourvoit enti�rement au loyer de l'appartement alors que celui-ci est aussi occup� par son fils N.X.________, lequel accomplit un doctorat � l'Universit� de Gen�ve et collabore en qualit� d'assistant. Les juges d'appel fondent ces constatations sur des d�clarations recueillies directement par le Tribunal des baux et loyers, soit celles de la demanderesse personnellement, de son fils, de sa soeur qui habite la maison de campagne, et de deux personnes habitant le b�timent de la d�fenderesse, sans liens avec la famille et entendues en qualit� de t�moins. Ces d�clarations ont �t� jug�es plus convaincantes que les �l�ments invoqu�s par l'adverse partie, soit surtout le changement d'adresse communiqu� � l'office de la population, une inscription dans l'annuaire t�l�phonique et le rapport tr�s succinct d'un d�tective priv�, lequel, �tant d�c�d�, n'a pas pu d�poser en justice.
La d�fenderesse rejette cette appr�ciation; � son avis, la Chambre d'appel aurait d� � prendre en consid�ration l'ensemble de la situation concr�te et appliquer des crit�res objectifs �. Or, cette argumentation est inapte � mettre en �vidence une erreur certaine dans la constatation des faits; elle est irrecevable au regard de l'art. 97 al. 1 LTF. Le � principe d'�galit� du locataire et du bailleur �, �galement invoqu�, n'est d'aucune pertinence dans l'appr�ciation des preuves. Pour le surplus, la d�fenderesse ne pr�tend pas que la situation constat�e par la Chambre d'appel puisse justifier une r�siliation du contrat en application de l'art. 257f al. 3 CO.
Le recours se r�v�le priv� de fondement, dans la mesure o� la motivation pr�sent�e est recevable. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels l'autre partie peut pr�tendre.
La d�fenderesse acquittera une indemnit� de 3'500 fr. due � la demanderesse � titre de d�pens.

References: art. 273
 art. 274
 ATF 
 art. 257
 art. 262
 art. 262