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Timestamp: 2019-02-19 13:04:55+00:00

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La convalida di (licenza o) sfratto e l'opposizione dell'intimato
Home Corte di Cassazione Cassazione civile 2018 La convalida di (licenza o) sfratto e l’opposizione dell’intimato
Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 12 ottobre 2018, n. 25396.
Ordinanza 12 ottobre 2018, n. 25396
Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l’opposizione dell’intimato da’ luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all’articolo 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtu’ della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui’ all’articolo 426 c.p.c., potendo, pertanto, l’originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte
(OMISSIS) SRL, in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante pro tempore sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;
(OMISSIS) SPA, in persona del Direttore Generale e procuratore pro tempore Arch. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;
avverso la sentenza n. 4965/2015 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 15/01/2016;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 17/07/2018 dal Consigliere Dott. MARIO CIGNA.
La (OMISSIS) srl propone ricorso per Cassazione, affidato a due motivi, avverso la sentenza con la quale la Corte d’Appello di Milano, nel rigettarle l’appello, ha confermato la decisione del Tribunale di Milano che, provvedendo sulla domanda di rilascio per finita locazione proposta nei suoi confronti dalla (OMISSIS) Spa, aveva dichiarato risolto alla data del 29-10-2010 il contratto di locazione, fissando per l’esecuzione la data del 29-10-2010.
In particolare la Corte, per quanto rileva, nell’esaminare i motivi di gravame, ha innanzitutto ritenuto correttamente acquisito agli atti dal Tribunale, nonche’ idoneo a superare l’eccepita carenza di legittimazione attiva ed a dimostrare la titolarita’ del contratto di locazione in capo alla (OMISSIS), l’atto per notaio (OMISSIS) del 10-10-2012, con il quale (OMISSIS) (dante causa di (OMISSIS) Spa, originale locatrice) aveva ceduto a (OMISSIS) SpA l’immobile oggetto di causa; siffatto documento, effettivamente non allegato all’atto di citazione di sfratto, era stato tuttavia tempestivamente indicato dalla (OMISSIS), in risposta alla sollevata eccezione di carenza di legittimazione attiva, nell’udienza di convalida, quando ancora non si era verificata alcuna decadenza.
La Corte, inoltre, ha confermato la statuizione di prime cure anche in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale di accertamento della nullita’, per violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79, della clausola n. 3 del contratto di locazione, che prevedeva l’obbligo della conduttrice di corrispondere gli oneri condominiali mediante acconto annuo di Lire 3.728.000, salvo conguaglio di fine gestione; siffatta previsione non comportava, invero, alcun vantaggio per il locatore, atteso che, essendo previsto il conguaglio di fine anno, le relative spese a carico della conduttrice non potevano ritenersi svincolate dal corrispondente esborso effettuato da parte della locatrice; in mancanza di relativa istanza da parte della conduttrice, non sussisteva, poi, alcun obbligo della locatrice L. n. 392 del 1978, ex articolo 9, di comunicare alla conduttrice la documentazione attestante le indicazione specifiche degli oneri condominiali.
Con il primo motivo la ricorrente, denunziando – ex articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 – violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c., nonche’ omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, lamenta che la Corte non abbia considerato che l’eccezione proposta dalla (OMISSIS) srl era basata non solo sulla violazione dell’articolo 414 c.p.c., n. 5, in tema di divieto di produrre nuovi documenti ma anche sulla violazione dell’articolo 112 c.p.c., in base al quale il potere del Giudice e’ limitato all’esame dei fatti come dedotti dalle parti; nel caso di specie la (OMISSIS) nell’atto di citazione per la convalida aveva dichiarato di essere proprietaria dell’immobile in questione in virtu’ di atto di conferimento di azienda del 23-6-2011 per notaio (OMISSIS); solo a seguito dell’eccezione sollevata dalla (OMISSIS) srl, secondo cui la disdetta 20-11-2009 (quindi di epoca precedente al detto atto di conferimento) era stata inviata da soggetto non proprietario e quindi privo di legittimazione, la (OMISSIS), all’udienza di comparizione delle parti nel procedimento sommario di convalida, modificando gli elementi di fatto posti a base della domanda e la stessa “causa petendi”, aveva dedotto che il titolo era costituito dall’atto per notaio (OMISSIS) del 10-10-2002.
Come gi’a’ statuito da questa S.C., invero, “nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l’opposizione dell’intimato da’ luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all’articolo 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtu’ della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui’ all’articolo 426 c.p.c., potendo, pertanto, l’originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte” (Cass. 12247/2013; in senso sostanzialmente conforme anche Cass. 26356/2014, 7423 e 7430/2017).
Legittimamente, pertanto, nel caso di specie la Corte ha, da un lato, ritenuto tempestiva l’indicazione da parte della (OMISSIS) spa, all’udienza di convalida, in evidente dipendenza dalle difese della conduttrice, dell’atto per notaio (OMISSIS) del 10-10-2002, in base al quale essa societa’ aveva acquistato la proprieta’ dell’immobile in questione ed era quindi legittimata, come proprietaria, all’invio della disdetta 20-11-2009; dall’altro, ha (implicitamente) ritenuto rituale anche la precisazione operata dalla (OMISSIS) in ordine al fatto legittimante la sua pretesa di ottenere la disponibilita’ del detto immobile; accertata quindi la ritualita’ di tale precisazione del fatto dedotto dalla parte attrice, correttamente la Corte si e’ pronunciata sullo stesso, non incorrendo in alcun vizio motivazionale (peraltro inammissibilmente denunciato, in quanto non in linea con l’articolo 360 c.p.c., n. 5, ratione temporis vigente) ed in nessuna violazione del principio di cui all’articolo 112 c.p.c..
Con il secondo motivo la ricorrente, denunziando – ex articolo 360 c.p.c., n. 3 – la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 9 e 79, lamenta che la Corte, sulla base della sola previsione di un conguaglio di fine gestione, abbia ritenuto che la suindicata clausola sub 3 del contratto di locazione non violasse il principio della necessaria specificita’ degli oneri condominiali che il locatore puo’ legittimamente ripetere dal conduttore; ai sensi, invero, di detto articolo 79 non puo’ essere posto a carico del conduttore qualsivoglia pagamento di oneri condominiali a prescindere dall’effettiva fruizione di un servizio o fornitura da parte del conduttore medesimo.
In base alla su. indicata clausola 3 del contratto di locazione “il canone di locazione e’ fissato in Lire 137.000.000 da pagarsi in rate trimestrali anticipate. Le parti convengono nel reciproco interesse che gli oneri accessori, a carico del conduttore…, vengano pagati con le medesime rateazioni e scadenze del canone, mediante acconto annuo di Euro 3.728,00, oltre il conguaglio di fine gestioni”.
Come appare evidente dal testo, con la detta clausola non si prevede affatto una determinazione forfettaria degli oneri condominiali a prescindere dall’effettiva fruizione degli stessi, ma si provvede soltanto, in funzione del versamento di acconti trimestrali (in coincidenza con il pagamento delle rate del canone), a quantificarne l’ammontare annuo; ammontare oggetto poi di conguaglio a fine gestione annuale; proprio la espressa previsione di siffatto conguaglio concretizza e determina la misura complessiva degli oneri condominiali da pagare da parte del conduttore, facendo si’ che il pagamento trimestrale degli acconti su detti oneri sia solo finalizzato a maggiore comodita’ ed al reciproco interesse delle parti, senza in alcun modo incidere sull’effettivo importo annuale degli oneri medesimi, determinato in concreto in base ai relativi rendiconti.
La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimita’, che si liquidano in Euro 6.800,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge; da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

References: sentenza 
 sentenza 
 articolo 79
 articolo 9
 articolo 360
 Cass. 
 articolo 360
 articolo 79