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Timestamp: 2018-08-14 20:15:13+00:00

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Uno dei principi generali del nostro ordinamento nel caso in cui venga in considerazione la commerciabilità in generale di un bene è che questo sia immune da vizi che ne possano compromettere l'uso con la conseguenza che colui che ne è l'intestatario al momento della transazione è obbligato alla garanzia. E' questa una espressione generalissima, ma che di seguito andrò specificando.
Alcuni esempi: nella vendita, la cosa venduta deve essere immune da vizi che la rendano inidonea all'uso o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art.1490 c.c.) e, quindi, il venditore è tenuto alla garanzia. Nella locazione, il bene deve essere consegnato in buono stato al conduttore e mantenuto dal locatore affinché possa essere dal primo goduto - tranne quelle di piccola manutenzione - (artt. 1575-1576 c.c.). Anche nell'appalto, l'appaltatore deve consegnare l'opera immune da difformità (del progetto) e difetti (art.1667 c.c.) essendo tenuto alla garanzia per quelli non accettati dal committente, occultati dall'appaltatore, ovvero non facilmente riconoscibili con l'ordinaria diligenza. L' art. 1667 c.c. si riferisce alle difformità e vizi c.d. non gravi contrapponendoli a quelli "gravi" previsti dall'art.1669 c.c.. La differenza è sostanziale poiché nel primo caso l'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera, mentre nel secondo caso l'appaltatore è tenuto alla garanzia per 10 anni.
Nozione di appaltatore e committente estensione delle norme anche al costruttore-venditore e all'acquirente di immobili. Le norme richiamate si riferiscono al contratto tipico di appalto previsto dagli artt. 1655 - 1677 c.c. L'appalto è definito dal codice civile come il contratto con il quale una parte (appaltatore) assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro dovuto da colui che ha ordinato l'opera e che viene definito come il committente. La giurisprudenza ha da tempo esteso la nozione di appaltatore anche al costruttore -venditore di immobili (da ultimo Cass.1998/2977). Ciò che è essenziale è individuare colui che abbia provveduto alla costruzione con propria gestione diretta e, comunque, sotto la propria responsabilita' dell'immobile, senza necessita' di procedere all'identificazione del rapporto giuridico in base al quale la costruzione e' stata effettuata (Cass.1981/4936) poiché, comunque sia, esso è responsabile delle difformità, vizi e vizi gravi. Specularmene la nozione di committente è stata estesa anche all'acquirente poiché secondo i supremi giudici l'azione di responsabilita' per rovina e difetti di immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., è diretta alla tutela di esigenze di ordine generale trascendenti il rapporto negoziale di appalto e, pertanto, puo' essere esercitata non soltanto dal committente e dai suoi aventi causa contro l'appaltatore, ma pure dall'acquirente contro il venditore, che abbia anche la veste di costruttore ( fra le tante Cass. 1980/2098). Quindi, in campo condominiale il costruttore dell'immobile che sia anche venditore sarà obbligato alla garanzia nei confronti degli acquirenti degli appartamenti non potendosi difendere dalla qualificazione degli articoli sulla garanzia e responsabilità per il fatto che questi si riferiscano ad appaltatore e committente.
Vizi e difformità - gravi difetti.
Le norme sull'appalto identificano due categorie di vizi e difetti, la prima prevista dall'art.1667 c.c. che parla di: "difformità" e "vizi"; la seconda prevista dall'art. 1669 c.c. che identifica oltre ai "gravi difetti" anche il "vizio del suolo o difetto della costruzione" che faccia rovinare o presenti pericolo di rovina dell'immobile. La differenza è importante perché come sopra visto i termini per la garanzia sono diversi. Nel tentare una catalogazione delle difformità, vizi e gravi difetti, risulta più semplice partire da quest'ultimi. E' ricorrente in giurisprudenza l'affermazione che per "gravi difetti" ex art. 1669 c.c. si intendono appunto quei difetti che compromettano il godimento e la funzione dell'immobile (Cass.2000/1608), sono cioè quelle deficienze costruttive incidenti sulla funzionalita' dell'opera e comportanti una menomazione del godimento dell'immobile con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione (Cass. 2000/81). Si tratta, comunque, di una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, non riguardando parti essenziali della stessa (e percio' non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), densì in quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui e' destinata (Cass. 1999/456). I casi riscontrati in giurisprudenza sono i seguenti:
1. Tra i gravi difetti di costruzione per i quali e' operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. rientrano le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze della impermeabilizzazione perche' incidono sulla funzionalita' dell'opera menomandone il godimento (Cass. 8 gennaio 2000, n. 117 - Cass. 23 marzo 1995, n. 3366 - Cass. 29 novembre 1994, n. 10218)
2. Il difetto di costruzione di tetti ed i lastrici solari che determinando infiltrazioni di acque piovane negli appartamenti sottostanti (Cass. 12 maggio 1999, n. 4692-Cass. 2 marzo 1998, n. 2260- Cass. 8 aprile 1986 n. 2431 - Cass. 11 dicembre 1992 n. 13112).
3. L'umidita', dipendente da difetto di adeguata coibentazione termica (Cass. 25 marzo 1998, n. 3146).
4. Le lesioni alle strutture, imperfezioni, difformita', idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell'edificio nel suo complesso, e delle singole unita' immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere anche il pericolo di un crollo immediato dell'edificio stesso (Cass. 20 marzo 1998, n. 2977).
5. Il distacco di una notevole parte dell'intonaco esterno del fabbricato (Cass. 29 novembre 1996, n. 10624).
6. La pendenza la pendenza dei balconi verso l'interno del fabbricato con conseguenti infiltrazioni e ristagni di acqua nei muri di tamponamento, la mancanza di battiscopa sui terrazzi di copertura (Cass. 10 aprile 1996, n. 3301).
7. L'inadeguatezza recettiva delle fosse biologiche (Cass. 27 dicembre 1995, n. 13106) e della rete fognaria (Cass. 28 marzo 1997, n. 2775).
8. Lo scivolamento continuo delle tegole insufficienti di numero e inadeguatamente fissate, con pericolo di caduta delle stesse (Cass. 28 marzo 1997, n. 2775).
9. Il dissesto dell'impianto di depurazione (Tribunale Piacenza, 10 luglio 1996).
10. I gravi difetti di costruzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 30 gennaio 1995, n. 1081).
11. Il distacco delle piastrelle dal pavimento (Tribunale Cagliari, 29 aprile 1991, ma contra Tribunale Cagliari, 21 aprile 1995).
12. Integrano gli estremi del grave difetto costruttivo ex art. 1669 c.c. l'inadeguatezza recettiva e l'errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria, che determinano la fuoriuscita di liquami (Cass. 21 aprile 1990 n. 3339). Gli scarichi delle acque bianche e le caditoie pluviali che erano stati collegati direttamente alla condotta fognaria, con conseguente fuoruscita di miasmi espandentisi nell'aria e persino negli appartamenti per la mancanza di idonee vasche di depurazione (Cass. 12 giugno 1987 n. 5147).
13. I gravi difetti della canna fumaria dell'impianto di riscaldamento centrale (Cass. 27 agosto 1986 n. 5252) se il dissesto incidendo sull'intero impianto di riscaldamento, impedisce il normale godimento dell'immobile, di cui l'impianto e' parte integrante (Cass. 7 maggio 1984 n. 2763).
14. La costruzione del tubo di adduzione dell'acqua nel fatto che le infiltrazioni dell'acqua fuoriuscente da tale tubo, proprio per la difettosa costruzione, avevano interessato vani terranei e seminterrati dell'edificio ed avrebbero potuto pregiudicare il normale godimento di parti di proprieta' comune, se il condominio non avesse eseguito a proprie spese le necessarie sostituzioni e riparazioni (Cass. 12 novembre 1983 n. 6741).
Venendo ora alle previsioni dell'art. 1667 c.c., anche qui, in linea generale, i vizi (o le difformità dell'opera dalle previsioni progettuali o dal contratto d'appalto), non devono necessariamente incidere in misura rilevante sull'efficienza e la durata dell'opera, ma sono difetti di minor gravità che permettono comunque l'uso ed il godimento dell'immobile e non incidono sulla sua conservazione o lunga durata (Cass. 19 gennaio 1999, n. 456). Il campo di maggior applicazione sembra quindi essere quello della manutenzione anche straordinaria non eseguita a regola d'arte (Cass. 23-10-1997, n. 10412) e non nella costruzione ex novo dell'opera. In particolare sono stati ritenuti vizi ex art. 1667 c.c.
1.Il distacco di parte del pavimento verificatosi sei anni dopo la costruzione dell'edificio (Tribunale Cagliari, 21 aprile 1995 - Pretura Chieti, 7 novembre 1994).
2.Il difetto di una controsofittatura e dell'impianto di illuminazione con distacco di una plafoniera (Cass. 13 dicembre 1999 n.1396).
3.La non perfetta esecuzione di intonaci e sistemazione delle tegole di un tetto in seguito ad un intervento di manutenzione straordinaria su un immobile dopo che questo era stato colpito dal terremoto (App. Napoli 12 novembre 1998).
4.Difetti nel rifacimento dell'impianto elettrico, nonché il rifacimento della pavimentazione e dell' installazione di infissi interni ed esterni (Trib. Milano 26 febbraio 1998).
5.Non perfetta esecuzione dell'impermeabilizzazione del tetto dell'autorimessa esterna (Cass.5 settembre1994 n.7651).
Esaminati i concetti di "difformità e vizi dell'opera" ex art. 1667 c.c. e di "gravi difetti" ex art. 1669 c.c., nonché i casi più ricorrenti in giurisprudenza di qualificazione degli stessi veniamo ora ad analizzare gli adempimenti necessari per la loro denuncia - dopo la conoscenza - nonché i sistemi per il risarcimento dei danni.
La scoperta e la conseguente denuncia
L'art. 1667 secondo comma c.c. e l'art. 1669 primo comma, ultimo capoverso, dispongono che la denuncia deve essere fatta a pena di decadenza entro 60 giorni dalla scoperta delle difformità-vizi (1667 c.c.) ovvero entro l'anno per i gravi difetti (1669 c.c.). Secondo la dottrina e la giurisprudenza dominante per integrare la scoperta non è sufficiente l'accertamento di fenomeni che inducano al sospetto, bensì è necessaria la consapevolezza della effettiva esistenza del pericolo del grave difetto eventualmente da raggiungersi tramite accertamenti tecnici peritali (Cass. 81/2523 e Cass. 70/2694). In particolare, da ultimo, la Corte di Cassazione ha chiarito che la "scoperta della gravita' dei difetti e della loro imputabilità alla prestazione della appaltatore, postula un apprezzabile grado di conoscenza dell'entita' del vizio costruttivo e della sua riferibilita' causale a quest'ultimo" (Cass. sez. II, 17 luglio 1999, n. 7612). I termini per la denuncia della scoperta, quindi, scattano dalla data dell'acquisizione di un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva e completa dei difetti e del loro collegamento causale all'attivita' di esecuzione espletata dall'appaltatore, indipendentemente dalla circostanza che tale conoscenza sia stata acquisita direttamente da chi agisce in giudizio ovvero dal suo dante causa (Cass. sez. II, 6 febbraio 1999, n. 1052). Ciò che è importante, allora, è valutare l'intenzione dei condomini in merito alle azioni che vogliono intraprendere nei confronti del costruttore-venditore. Infatti, accertato e contestato il grave vizio, con analisi precisa delle cause sarà poi necessario fare estrema attenzione al termine di decadenza di un anno per richiedere il risarcimento del danno o l'eliminazione del vizio. Proprio per i gravi vizi, l'art. 1669 comma 2 del c.c. precisa che, avvenuta la scoperta del vizio, questo deve essere denunciato entro un anno e l'azione legale contro il costruttore-venditore di prescrive nell'ulteriore anno. Si hanno così due termini: il primo è un termine di decadenza e si riferisce alla necessità di denunciare il vizio entro un anno dalla scoperta; il secondo è di prescrizione (e si aggiunge al primo) ed è di un anno dalla denuncia per iniziare l'azione legale. I due termini sono differenti ma estremamente importanti: infatti la garanzia per i gravi difetti nella costruzione è di 10 anni. Così se alla scadenza del decimo anno si scopre e si denuncia un grave difetto, sarà poi possibile iniziare l'azione legale anche all'undicesimo anno, poiché con la denuncia si è evitata la decadenza dell'azione. Per quanto riguarda, invece, le difformità e vizi dell'opera - i quali, come abbiamo visto, sono difetti meno gravi rispetto a quelli dell'art.1669 c.c. - i termini di scoperta e denuncia sono differenti. L'art. 1667 2 comma c.c. dispone che questi debbano essere denunciati, a pena di decadenza, entro 60 giorni dalla scoperta e l'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera (art.1667 3 comma c.c.). Secondo la costante giurisprudenza la "denuncia" non serve quando il costruttore o appaltatore ha riconosciuto il vizio o le difformità. La norma è prevista dall'art. 1667 2 comma c.c.. L'interpretazione che ne fa la giurisprudenza è molto ampia fino ad affermare che: "nel giudizio contro il costruttore di un immobile per il risarcimento dei danni conseguenti ad un grave difetto di costruzione, ai sensi dell'art. 1669 c.c., l'eccezione del costruttore che, senza contestare il difetto denunciato, si limita a negare il suo obbligo di esecuzione delle opere che avrebbero potuto evitarlo, si risolve nel riconoscimento del difetto quante volte risulti in concreto che quelle opere sarebbero state necessarie per l'esecuzione della costruzione a regola d'arte e conseguentemente assolve il committente (o i suoi aventi causa) dall'onere della denuncia del vizio o del difetto nel termine di decadenza previsto dall'art. 1669 cit." (Cass. sez. II, 28 ottobre 1995, n. 11272).
Secondo l'art.1668 c.c. il committente-acquirente può chiedere che le difformità-vizi o gravi difetti siano eliminati a spese dell'appaltatore, o che il prezzo sia proporzionalmente ridotto, salvo sempre il risarcimento del danno in caso di colpa. Se però i vizi sono così gravi da rendere inadatta l'opera alla sua destinazione è possibile richiedere la risoluzione del contratto. La scelta, se fatta in via stragiudiziale, cioè non in una causa civile sulla quale dovrà pronunciarsi il giudice, può essere sempre cambiata. Cioè concordato in un primo tempo che l'appaltatore intervenga a rimediare il vizio, è sempre possibile cambiare idea e richiedere la riduzione del prezzo. In corso di causa le problematiche sono più complesse, alcuni sostengono che fino a quando il Giudice non trattiene la causa per la decisione sia possibile il mutamento, altri no. Comunque se, per i gravi difetti è richiesta la risoluzione del contratto, questa domanda non potrà essere più cambiata. Il risarcimento del danno può essere domandato quando, considerati i vizi, sia impossibile porvi rimedio con l'intervento dell'appaltatore o con una riduzione del prezzo.
TESTAMENTO Art. 34 L. 392/78 RISCALDAMENTO indennità di avviamento EREDITA' RESPONSABILITA' NEL CONDOMINIO ART. 1137 C.C. 1667

References: art. 1667
 Cass. 
 art. 1669
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1669
 art. 1667
 art. 1667
 art. 1669
 Cass. 
 Art. 34
 ART. 1137