Source: http://www.administrator24.info/artykul/id10870,limit-zwolnienia-od-vat-a-transakcje-zwiazane-z-nieruchomosciami
Timestamp: 2019-03-23 04:12:56+00:00

Document:
Limit zwolnienia od VAT a transakcje związane z nieruchomościami | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Stella Brzeszczyńska	| Administrator 11/2018 | 11.12.2018
Artykuł dotyczy limitu zwolnienia od podatku VAT dla transakcji związanych z nieruchomościami. Do rozważań przyjęto wyrok NSA ws. refakturowania mediów we wspólnotach mieszkaniowych i wpływu tej czynności na wysokość limitu zwolnienia od podatku VAT.
Rewolucyjna zmiana art. 113 ustawy VAT i jej skutki »
W dniu 23 października 2018 roku NSA wydał wyrok w sprawie refakturowania mediów we wspólnotach mieszkaniowych i wpływu tej czynności na wysokość limitu zwolnienia od podatku VAT. Sąd przyznał rację podatnikowi.
O co chodziło? Osią sporu był sposób liczenia obrotów wolnych od podatku VAT. Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, od podatku zwalnia się sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła łącznie kwoty 200 000 zł. Chodzi tylko o transakcje, które nie są objęte żadnym zwolnieniem przedmiotowym.
Ustawodawca zdecydował, że do tej kwoty 200 000 zł wlicza się – na zasadzie wyjątku – zwolnione od podatku transakcje związane z nieruchomościami, chyba że mają one charakter transakcji pomocniczych (okazjonalnych, sporadycznych). Zarówno z polskich przepisów, jak i z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wynika, że pojęcie „transakcji” obejmuje zarówno dostawę towarów (obrót nieruchomościami), jak i usługi na rynku nieruchomości (np. najem). Ustawodawca nie zdefiniował jednak pojęcia „transakcji związanych z nieruchomościami”, w związku z czym organy podatkowe stosują dość dowolną jego wykładnię uznając, że rozliczenia z tytułu mediów dostarczanych do lokali stanowią właśnie owe transakcje. Te zaś w znaczący sposób podnoszą obroty, w efekcie wspólnoty tracą zwolnienie od podatku bardzo szybko.
Mechanizm rozliczania mediów we wspólnotach
Kwestie te po części reguluje ustawa o własności lokali. Majątkiem wspólnoty jest nieruchomość wspólna. Sąd Najwyższy w uchwale z 21.12.2007 r. (III CZP 65/07) podjętej w składzie 7 sędziów uznał m.in., że: „(…) wspólnota, jako niezależna jednostka organizacyjna, posiada własny majątek (nieruchomość wspólną), który nie należy do właścicieli lokali”. Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną.[1] W licznych przepisach tej ustawy mowa jest o zarządzaniu nieruchomością wspólną.
Ponadto w art. 17 UWL uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania «dotyczące» nieruchomości wspólnej. Uregulowania te pozwalają na sformułowanie wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną. Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek).
Warto tu zwrócić uwagę na podniesioną przez Sąd Najwyższy kwestię odrębności majątku wspólnoty od majątku właścicieli lokali, która ma istotne znaczenie dla analizowanego problemu. Do majątku wspólnoty należy wyłącznie nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL stanowi ją grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do majątku wspólnoty nie należą natomiast lokale będące odrębną własnością innych podmiotów. Wspólnota nie może więc nimi gospodarować ani zarządzać. Odrębne lokale nie są w związku z tym przedmiotem żadnego działania wspólnoty mieszkaniowej”.
Ten podział nieruchomości na część należącą do wspólnoty (nieruchomość wspólna) i części należące do innych osób (lokale) powoduje, że powstają podwójne relacje między wspólnotą a właścicielami lokali. Pierwsza jest wprost uregulowana w art. 12–15 ustawy o własności lokali i dotyczy nieruchomości wspólnej; druga pośrednio wynika z art. 13 UWL i dotyczy „wydatków związanych z lokalem” każdego właściciela, w tym przede wszystkim mediów. Regulacja art. 13 ust. 1 UWL wskazuje bowiem na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne – związane z nieruchomością wspólną i drugie – związane z odrębną własnością lokalu. Właściciele lokali zobowiązani są: pokrywać koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz ponosić wydatki związane z zakupem mediów do własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).
Czytaj też: Refakturowanie we wspólnocie mieszkaniowej >>>
Wspólnota nabywa usługi związane z mediami (tj. woda, gaz, energia, nieczystości sanitarne). Część tych usług wykorzystuje we własnej nieruchomości (wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 UWL), a część sprzedaje innym odbiorcom – właścicielom lokali albo swoim najemcom. Zakup na własne potrzeby jest traktowany jak konsumpcja u osób fizycznych – nie daje prawa do odliczenia podatku naliczonego. Pozostała część jest odsprzedawana przez wspólnotę i tej odsprzedaży dotyczy spór z organami podatkowymi.
W interpretacji ogólnej z 21.6.2011 r. (PT8/033/IO1/AEW//PT-571; DzU MF z 2.8.2011 nr 6 poz. 27) Minister Finansów uznał, że w przypadku nabycia towarów i usług wspólnota mieszkaniowa występuje w odmiennych rolach: jej działania w ramach zarządu nieruchomością wspólną nie podlegają podatkowi VAT – z tej przyczyny uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie podlegają fakturowaniu, jej działania w zakresie odsprzedaży mediów podlegają podatkowi VAT jako usługi i dostawa towarów (energia jest towarem dla VAT) – wspólnota nabywa media w swoim imieniu na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat, co w konsekwencji oznacza, że te zakupy (media) mogą być przez wspólnotę (re)fakturowane.
Refakturowanie mediów – zwolnienie od VAT
Zwolnienie od podatku zostało określone w § 3 ust. 1 pkt 10 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20.12.2013 roku w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Zgodnie z nim wolne od podatku są czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę. Pojęcie „utrzymania lokali” ma swoje źródło w treści art. 13 UWL i nie oznacza żadnych faktycznych czynności związanych z „utrzymaniem” lokalu, które miałby wykonywać wspólnota. Chodzi jedynie o odsprzedaż mediów.
[1] por. np. art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 UWL
• Mechanizm rozliczania mediów we wspólnotach
• Refakturowanie mediów – zwolnienie od VAT
• Zwolnienie do 200 tys. złotych
[refakturowanie mediów, wspólnota mieszkaniowa, zwolnienia od podatku VAT, rozliczanie mediów, zarządzanie nieruchomością wspólną, odrębna własność lokalu, orzecznictwo]
zwolnienia od podatku vat |
rozliczanie mediów |
- prawnik, prowadzi Kancelarię Doradztwa Prawnego i Podatkowego, - doradca podatkowy, - specjalista od zagadnień związanych z obrotem i posiadaniem nieruchomości, - były pracownik Ministerst... więcej »
Gdy droga dojazdowa jest nieruchomością rolną

References: art. 113
 art. 113
 art. 17
 art. 3
 art. 12
 art. 13
 art. 13
 art. 3
 art. 13
 art. 1
 art. 14
 art. 18
 art. 22
 art. 25