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La (ri)riforma del condominio | Il Blog di diritto immobiliare
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La (ri)riforma del condominio
Pubblicato il 3 gennaio 2014	di Voi & Partners
Tante sono state le critiche mosse alla L. 220/2012 che il legislatore ha pensato di correre ai ripari con alcuni modesti ma chiarificatori correttivi. Il D.L. 145/2013, pubblicato sulla G.U. n. 300 del 23.12.2013, ed in vigore dal 24.12.2013, è venuto infatti ad incidere su alcune (non tutte) delle questioni che il testo della legge di riforma aveva lasciato irrisolte.
Le novità vanno dalle modalità di formazione iniziale e periodica, quale requisito per l’esercizio della professione di amministratore, alle precisazioni in tema fondo obbligatorio ex art. 1135 c.c. la cui previa costituzione è necessaria in caso di delibera di lavori straordinari, alle maggioranze necessarie per le delibere in tema di contenimento del consumo energetico, all’individuazione del soggetto tenuto ed erogare le sanzioni per la violazione del regolamento di condominio, all’anagrafe condominiale in tema di dati relativi alle condizioni di sicurezza (delle parti comuni) degli edifici.
1) Formazione iniziale e periodica
Il D.L. demanda ora ad un futuro emanando Regolamento del Ministero di Giustizia, l’individuazione dei “requisiti necessari per esercitare l’attivita’ di formazione degli amministratori di condominio nonche’ i criteri, i contenuti e le modalita’ di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall’articolo 71-bis, primo comma, lettera g), delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220“.
La ratio della norma è quella di cercare di uniformare quantitativamente e qualitativamente il contenuto dei corsi di formazione iniziale e dei successivi aggiornamenti periodici, organizzati dalle diverse associazioni di categoria.
La relazione ministeriale accompagnatoria al D.L., su tale punto spiega che “La lettera a) serve a colmare un vuoto legislativo
esistente nella legge n. 220/2012; la quale, pur prevedendo la formazione obbligatoria degli amministratori di condominio (tanto quella iniziale, quanto quella periodica), non reca rinvio ad una fonte secondaria che individui sia i requisiti che devono essere posseduti per esercitare l’attività di formazione, sia i criteri e le modalità di svolgimento dei corsi. Ponendo rimedio a tale lacuna, la norma prevede che siano stabiliti, in modo omogeneo su tutto il territorio nazionale, gli standard per lo svolgimento della formazione in parola“.
2) Ridotte le maggioranze per delibere relative alle opere volte al contenimento del consumo energetico
Il D.L. modifica l’art. 1120, II comma, c.c. che aveva suscitato non poche perplessità, eliminando le parole «per il contenimento del consumo energetico degli edifici» .
La vecchia formulazione del testo, ricomprendendo anche le opere volte al contenimento del consumo energetico nelle innovazioni da deliberare con la maggioranza prevista dall’art. 116, II comma, c.c (maggioranza intervenuti e almeno 500 millesimi), pareva confliggere con la diversa maggioranza indicata invece dall’art. 26 della L. 10/1991 (maggioranza intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi).
Eliminato dal testo dell’art. 1120, II comma, c.c. il riferimento alle innovazioni dirette al contenimento del consumo energetico, rimane quindi applicabile il solo art. 26, II comma, L. 10/1991 che prevede nella formulazione attuale che “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un ((attestato di prestazione energetica)) o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio“.
Rimane invece immutata la maggioranza (1120, II comma c.c.) prevista per le innovazioni dirette all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato (art. 26, V comma, L. 10/1991).
Il nuovo D.L. non modifica inoltre le maggioranze previste per l’abbattimento delle barriere architettoniche che forse ancor più critiche avevano suscitato.
Nella relazione ministeriale si legge che la ratio della novella in parola è quella di “favorire gli interventi diretti a conseguire un risparmio energetico, riducendo a tal fine la maggioranza richiesta per l’adozione delle relative decisioni da parte dell’assemblea condominiale”.
3) Anagrafe condominiale: i dati relativi alle condizioni di sicurezza sono quelli delle sole parti comuni
Il D.L. precisa ora che nell’art. 1130, I comma, n. 6, c.c. i dati relativi alle condizioni di sicurezza cui si fa riferimento sono quelli relativi alle sole parti comuni e non alle proprietà individuali.
La nuova formulazione dell’art. 1130 c.c., prevede quindi ora che “l’amministratore…deve….6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio“. Non più quindi anche delle parti di proprietà esclusiva.
Dalla relazione ministeriale si evince che la ratio di tale precisazione risiede nell’intento di evitare “che la formulazione normativa più generica possa dar luogo a intromissioni nelle proprietà individuali anche allorché le attività ivi realizzate non interferiscano in alcun modo con la tutela delle strutture essenziali e comuni (tra cui quelle portanti dell’edificio), indicate nell’articolo 1117”.
4) Fondo speciale ex art. 1135 c.c. collegato allo stato di avanzamento dei lavori
Vivace dibattito era scaturito a seguito della riforma dall’intraduzione del fondo speciale pari all’ammontare dei lavori, ex art. 1135 c.c. previsto come obbligatorio in caso di delibere attinenti innovazioni o opere di manutenzione straordinaria.
Ora la norma viene modificata e precisa che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti“.
Non di rado infatti il piano dei pagamenti viene concordato in base allo stato di avanzamento dei lavori. In tal caso quindi il fondo speciale dovrà di volta in volta essere costituito fino alla concorrenza della singola tranche di pagamento collegata al singolo S.A.L..
Il vecchio testo, come da subito osservato dagli addetti ai lavori, sebbene si prefiggesse di tutelare l’appaltatore nella sua qualità di creditore del condominio, finiva invece per penalizzarlo, posto che l’obbligatoria costituzione preventiva del fondo speciale pari all’ammontare dell’intero importo deliberato, rappresentava un evidente ostacolo all’appalto dei lavori.
La relazione ministeriale precisa che “La lettera d) mira a superare le problematiche che si sono riscontrate, da parte di amministratori
e proprietari, a causa dell’obbligatorietà dell’integrale costituzione anticipata del c.d.Fondo Lavori. L’esborso integrale e anticipato dell’intera somma impegnata costituisce, infatti, uno dei principali disincentivi all’adozione di nuove delibere per l’avvio di lavori di
ristrutturazione. Ciò provoca un sensibile impatto negativo sul settore dell’edilizia, mercato che già da tempo risente della sfavorevole congiuntura economica in atto. La norma proposta, senza snaturare la ratio della riforma, reca un correttivo all’istituto del Fondo Lavori, contemperando le ragioni creditorie dell’appaltatore con le esigenze economiche dei proprietari (che, specie in questo momento di recessione economica, hanno notevoli difficoltà ad anticipare l’intera somma dovuta). In sostanza, la nuova possibilità di costituire il Fondo, che comunque resta obbligatorio e che deve sempre essere anticipato, in relazione ai singoli
pagamenti dovuti all’appaltatore per ogni stato di avanzamento dei lavori rappresenta un bilanciamento degli interessi che soddisfa e
contempera al meglio le esigenze di tutti gli attori della vicenda contrattuale“.
5) Sanzioni per violazione del regolamento: a decidere è l’assemblea.
Il nuovo art. 70 disp. att. c.c., precisa ora nella sua nuova formulazione che «L’irrogazione della sanzione e’ deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice».
Già nel nostro post del 20.11.2013 avevamo precisato che l’irrogazione della sanzione fosse demandata all’amministratore e ciò in forza delle uniche pronunce della cassazione in merito, invitando però l’amministratore a far comunque approvare/ratificare la sanzione da parte dell’assemblea. Ciò perchè in effetti nel vecchio testo non era ben chiaro chi fosse il soggetto tenuto a decidere in merito all’applicazione della sanzione ed al uo importo.
Ora la norma prevede espressamente che la sanzione per la violazione del regolamento, è deliberata dall’assemblea con la maggioranza ex art. 1136, II comma c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore dell’edificio). Il rimedio per il “sanzionato” rimane quindi quello di procedere all’impugnazione dell’eventuale relativa delibera ex art. 1137 c.c..
Se ne desume quindi che sempre all’assemblea spetti il compito di deliberare in merito all’entità della sanzione naturalemnte entro i limiti previsti dalla norma (fino ad euro 200 e fino ad euro 800 in caso di recidiva).
Dalla relazione ministeriale accompagnatoria si legge che “La lettera e) colma una palese lacuna della recente riforma: nella quale il meccanismo per l’irrogazione delle sanzioni per la violazione del regolamento condominiale non era stato specificato dalla legge n. 220/2012. Ciò vanificava, di fatto, ogni possibilità di ottenere qualcosa dai condomini inadempienti agli obblighi imposti dal regolamento condominiale. La misura proposta affida dunque le scelte sanzionatorie in proposito direttamente all’assemblea, che decide con la maggioranza degli intervenuti e con almeno 500 millesimi dell’edificio“.
Verona, 3 Gennaio 2014
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Una risposta a La (ri)riforma del condominio
23 gennaio 2014 alle 09:36
A mio modesto parere (molto personale anche) credo che alcuni punti della riforma servano a regolarizzare una normativa a tratti poco chiara e che lasciava troppo spazio e troppo libero arbitrio. Parlo per me. Ho avuto esperienze di amministratori che gestivano il condominio in modo del tutto “arbitrario” e solo per vantaggio personale. Il punto sulla nomina e sulla revoca dell’amministratore condominiale sicuramente lo approvo appieno

References: art. 1135
 art. 26
 art. 1135
 art. 1135
 art. 70
 art. 1136
 art. 1137