Source: http://www.juramagazin.de/83377.html
Timestamp: 2020-06-02 08:35:11+00:00

Document:
Abgeordnetenhaus von Berlin ­15. Wahlperiode Drucksache Nr.Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat sich mit der Genehmigungspraxis der Bezirke befasst, die für Sanierungsgebiete bestimmte Mietobergrenzen ­ im Sinne einer für die Gebietsbevölkerung zumutbaren Belastungsgrenze ­ vorgegeben haben. Antragsteller die Modernisierungsvorhaben für Wohnungen beantragt haben wurden Mietobergrenzen im Rahmen des sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens auferlegt, die nach Realisierung der Maßnahmen ­ z.T. mit mehrjähriger Bindungswirkung ­ einzuhalten waren.
Im Rechtsstreit des Landes Berlin mit einem privaten Eigentümer im Sanierungsgebiet „Samariterviertel" im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, hat der 2. Senat des OVG aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 30. Januar 2004 die Berufung des Beklagten und Berufungsklägers (Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin) gegen das Urteil des VG Berlin zurückgewiesen.
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat gegen die Nichtzulassung der Revision Beschwerde beim OVG eingelegt. Inzwischen hat das Bundesverwaltungsgericht der Beschwerde aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache stattgegeben. Ein abschließendes Urteil steht aus.
OVG-Urteil - Leitsätze und Konsequenzen
Die Sicherung sozialer Ziele gehört zu den Aufgaben der Sanierung
- „Anders als das Verwaltungsgericht ist (das OVG) der Auffassung, dass der Schutz der in dem Gebiet ansässigen Bevölkerung vor einer möglichen Verdrängung infolge sanierungsbedingter Mietsteigerungen durchaus zu den bei der systematischen städtebaulichen Sanierung zu berücksichtigenden Belangen zählt." Ergänzend dazu an anderer Stelle:
- „(Die Auffassung des VG), das städtebauliche Sanierungsrecht habe allein die Funktion, städtebauliche Missstände zu beheben, so dass der Begriff der <sozialen Erfordernisse> in § 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BauGB sich nur auf die <bauliche Struktur> beziehe und kein umfassender Oberbegriff zur Bewältigung der mit Sanierungsmaßnahmen verbundenen sonstigen Probleme ­ wie etwa der Verdrängung der Wohnbevölkerung ­ sei, verengt den Sinn und Zweck der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen unzulässig auf den rein baulichen Aspekt. Dem steht die Rechtsnatur der systematischen städtebaulichen Sanierung als eine einer Gemengelage sozialer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Probleme angewandte Gesamtmaßnahme entgegen, die eine dem Allgemeinwohl verpflichtete Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange voraussetzt und deshalb die Gemeinde nicht daran hindert, auch sozialpolitische Aspekte wie den Verdrängungsschutz zu berücksichtigen."
- „Im Falle eines Zielkonflikts zwischen der für notwendig erachteten Beseitigung baulicher Missstände und der wirtschaftlichen Motivation der freifinanzierend tätigen Eigentümer einerseits und dem Wunsch von Bewohnern auf ihren Verbleib andererseits muss im Sanierungsgebiet generell dem Ziel der baulichen Verbesserung und Aufwertung des Gebiets der Vorrang eingeräumt werden (...). Mit Rücksicht auf den inzwischen ­ wie ausgeführt ­ weitgehend entspannten Wohnungsmarkt in Berlin kommt den damit verbundenen Belastungen der Bewohner und dem Gesichtspunkt des Verdrängungsschutzes im Übrigen heute ohnehin ein geringeres Gewicht zu, als noch beim Erlass der Sanierungsverordnung im Jahre 1993."
Die auf Einhaltung der Mietobergrenzen gerichteten Nebenbestimmungen sind gesondert anfechtbar
- „Bei den der sanierungsrechtlichen Genehmigung beigefügten, auf die Einhaltung von Mietobergrenzen gerichteten Nebenbestimmungen handelt es sich um nach § 42 Abs. 1 VwGO gesondert anfechtbare Auflagen im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln."
Der Eigentümerin fällt damit eine uneingeschränkte sanierungsrechtliche Genehmigung der beantragten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu.
Die Mietobergrenzenregelung ist mit dem Sanierungsrecht nach §§ 136 ff. BauGB nicht vereinbar
- „Die Auflagen sind auch rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten. Nach § 145 Abs. 4 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 36 VwVfG wären sie nur rechtmäßig, wenn sie erforderlich wären, die Anspruchsvoraussetzungen nach § 145 Abs. 2 BauGB für die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung sicher zu stellen, wenn also die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen ohne diese Nebenbestimmungen den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen, oder die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würden. Diese Voraussetzungen sind jedoch nicht erfüllt."
- „Der Beklagte (Bezirk) wird durch die Regelungen der §§ 136 ff. BauGB zu den städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nicht ermächtigt, zur Vermeidung von Verdrängungseffekten in den Sanierungsgebieten pauschale Mietobergrenzen festzulegen und deren Einhaltung in den sanierungsrechtlichen Genehmigungen vorzuschreiben."
- „Für eine derartige Belastung bedürfte es einer gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage, die sich in den hier einschlägigen sanierungsrechtlichen Bestimmungen jedoch nicht finden lässt. Da eine ausdrückliche Zulassung der Festlegung derartiger Mietobergrenzen im Gesetz fehlt, könnte dafür gesetzliche Grundlage allenfalls in der der Gemeinde nach § 140 Nr. 3 BauGB eingeräumten Kompetenz zur Bestimmung des Sanierungsziels gesehen werden. Dem steht jedoch die Systemwidrigkeit des vom Beklagten eingesetzten Instruments der pauschalen Mietobergrenzen im Sanierungsrecht entgegen."
- „Das maßgebende Ziel städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen ist die nach dem Konzept der Gemeinde für erforderlich erachtete Behebung baulicher und funktionaler Mängel, mithin eine Veränderung und Entwicklung des Gebiets zum städtebaulich Besseren hin. Diesem Ziel sind die anderen mit der Sanierung verfolgten Zwecke nachgeordnet. Nur im Rahmen dieser spezifischen Aufgabenstellung kann daher die Gemeinde auch soziale Ziele, wie diejenigen des Verdrängungsschutzes, verfolgen. Dabei sind die sich hieraus ergebenden Aufgaben und Funktionen und Belastungen so verteilt, dass der Gemeinde gemäß §§ 146, 147 BauGB die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen obliegt, während gemäß § 148 BauGB die Durchführung der Baumaßnahmen den Eigentümern überlassen ist. Erfüllt ein Eigentümer diese Aufgabe als privater Investor, so handelt er prinzipiell rechtmäßig. Zugleich knüpft das bürgerliche Gesetzbuch an eine solche Baumaßnahme, sofern sie wohnwertverbessernd ist, die rechtliche Folge, dass der Eigentümer gemäß § 559 BGB über die zulässige Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB hinaus eine um 11% der Modernisierungskosten im Jahr erhöhte Netto-Kaltmiete verlangen kann. Die bürgerlich-rechtliche Regelung in §§ 557 ff. BGB über die zulässigen Mieterhöhungen sind, in Verbindung mit den Regelungen in § 554 BGB hinsichtlich der Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen als ein insgesamt sozial abgewogenes System ausgestaltet, das schutzwürdige Belange des Mieters ebenso wie die Interessen des Vermieters ausgleichend wahrt und insoweit eine verfassungskonforme Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums darstellt (...). Die danach dem Eigentümer eingeräumte Möglichkeit einer Erhöhung der Miete wird vom Schutzbereich des Art. 14 GG erfasst." Bedingungen zur Minderung oder Vermeidung sozialer Härten sind zulässig im sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahren; nach der Aufgabenzuordnung der §§ 146, 147 BauGB sind die Kosten der Ordnungsmaßnahmen (d.h. auch des Sozialplans) von der Gemeinde zu tragen
- Die Klägerin kann (anders als in Milieuschutzgebieten) keine bedingungsfreie sanierungsrechtliche Genehmigung verlangen, auch wenn sie nur den zeitgemäßen Standard herstellen will. Die Bedingung zur Vorlage/Anbieten von Modernisierungs- und Räumungsvereinbarungen ist zulässig, sie erschwert nicht die Durchführung der Sanierung.
Dieses gilt jedoch nur für die Dauer der Baumaßnahmen.
- „Der Beklagte (BA) hat es überdies in der Hand, in der Genehmigung selbst sowie im Rahmen gemäß § 180 BauGB individuell erstellter Sozialpläne ­ oder aufgrund freiwilliger städtebaulicher Vereinbarungen mit dem Eigentümer ­ einen die Interessen und die Belastung der Mieter möglichst schonenden zeitlichen Ablauf der Sanierungsmaßnahmen in einem Gebäude festzulegen." Unzulässig bleibt auch hier die Vorgabe der Mietbegrenzung durch vertragliche Vereinbarung.
- „Ergibt sich (eine) wirtschaftliche Überforderung von Bewohnern des Gebiets und damit eine individuelle Verdrängungsgefahr, so sieht die Regelung des § 181 BauGB die Gewährung von Härteausgleichszahlungen zur Gewährleistung eines sozialverträglichen Ablaufs der Sanierung vor, wenn dies die Billigkeit fordert. Die danach mögliche Abfederung sozialer Härten in Form von Miet- und Anpassungsbeihilfen sind aber allein von der öffentlichen Hand zu leisten und können nicht über Mietobergrenzen teilweise auf die Hauseigentümer abgewälzt werden."
Mit der Zulassung der Revision ist die Rechtsicherheit hinsichtlich der Zulässigkeit von Vorgaben über Mietobergrenzen im sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahren vorerst weiterhin offen, das bedeutet zugleich, dass auch die existierenden Widerspruchsverfahren nicht zum Abschluss gebracht werden können.
Die betroffenen Bezirke werden bei den anstehenden sanierungsrechtlichen Modenisierungsvorhaben auf der Grundlage vertraglicher Vereinbarungen nach den §§ 145 Abs. 5 und 147 BauGB entscheiden müssen.
Einkommenssteuerliche Behandlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags
Ein Ausgleichsbetrag, der im Zusammenhang mit einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme gezahlt wird, ist einkommenssteuerlich den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder den sofort abzugsfähigen Werbungskosten zuzuordnen.
Das BMF hat mit Schreiben vom 8. September 2003 dem BMVBW und den Obersten Finanzbehörden der Länder den abgestimmten Vordruck „Bescheinigung über sanierungsrechtliche Ausgleichs- oder Ablösebeträge nach dem Baugesetzbuch (§ 154 BauGB)" und die Erläuterungen dazu zugesandt. Dieser ist im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht (53. Jahrgang, Nr. 15, vom 31. Okt. 2003).
Dem zuständigen Finanzamt dient hierzu die "Bescheinigung der Gemeinde über sanierungsrechtliche Ausgleichsoder Ablösebeträge nach dem Baugesetzbuch (§ 154 BauGB)" als Grundlage zur Beurteilung steuerrechtlich relevanter Tatbestände im Zusammenhang mit der Aufteilung von Ausgleichsbeträgen/Ablösungsbeträgen nach § 154 Baugesetzbuch - BauGB - als Anschaffungs-/Herstellungskosten und/oder Werbungskosten/Betriebsausgaben.
Zu bescheinigen sind die Höhe des festgesetzten und entrichteten Ausgleichsbetrags bzw. des vertraglich vereinbarten Ablösebetrags die prozentuale sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung und durch Ankreuzen von 3 Kriterien die Qualitätsverbesserung des Grundstücks in seiner Substanz oder in seinem Wesen.
Die Bescheinigung ist kein Grundlagenbescheid.
Das Interessante an dem Erlass für die Praxis der Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist, dass Ausgleichsbeträge, soweit sie nicht vom Finanzamt als Anschaffungs- oder Herstellungskosten eingestuft werden (was bei dem Ziel der erhaltenden Sanierung die Ausnahme sein dürfte), voll als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben angesetzt werden können. Es empfiehlt sich, die Ausgleichbetragpflichtigen darüber im Zuge der Festsetzung der Ausgleichsbeträge zu informieren, weil sich durch diese steuerliche Ansetzbarkeit die Netto-Auswirkungen der Ausgleichsbeträge bis zur Höhe des individuellen Grenzsteuersatzes vermindern können.
Die Bezirke ­ als zuständige Behörden ­ wurden mit Schreiben SenStadt IV C 22 vom 11. November 2003 unterrichtet.

References: § 136
 § 42
 § 36
 § 1
 § 145
 § 36
 § 145
 § 140
 § 148
 § 559
 § 558
 § 554
 Art. 14
 § 180
 § 181
 § 154