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Timestamp: 2016-10-27 13:09:04+00:00

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Beschwerdef�hrer, alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Titus Marty,
Nord�stlich der Altstadt von Wil liegt das rund 109'000 m� grosse Gebiet Weierhofhang-Sonnhalden-Grund, f�r das am 21. Mai 1976 der Gestaltungsplan "Neualtwil" als Sondernutzungsplan erlassen wurde. Diesem lag die Grundidee einer Gesamt�berbauung mit etappenweiser Erstellung von ungef�hr 500 Wohnungen zugrunde, wobei moderner Wohnkomfort mit den st�dtebaulichen Vorz�gen der Wiler Altstadt verschmolzen werden sollten. Nachdem das westliche Plangebiet gem�ss dem Sondernutzungsplan �berbaut worden war, gerieten die Baut�tigkeiten ins Stocken. Ende der 1990er Jahre wurden im �stlichsten Teil noch zwei Mehrfamilienh�user erstellt. Ein zwischen den beiden bebauten Teilen liegendes Gebiet von rund 40'000 m� blieb unbebaut. Dabei handelte es sich um die Grundst�cke Nrn. aaa und bbb sowie ccc, ddd und eee, die der W.________ AG mit Sitz in Wil bzw. der Politischen Gemeinde Wil selbst geh�ren.
Am 19. Januar 2007 schloss die Stadt Wil mit der V.________ AG mit Sitz in Frauenfeld einen Kaufvertrag �ber die ihr geh�renden Grundst�cke ab. Dieser beruhte auf der Vereinbarung, dass der Sondernutzungsplan abzu�ndern sei und enthielt die aufl�sende Bedingung, dass die Grundbuchanmeldung f�r die Eigentums�bertragung erst mit Besitzantritt bzw. 30 Tage nach Rechtskraft des �berarbeiteten Gestaltungsplans erfolge. In der Folge initiierten die Gemeindebeh�rden die Anpassung des Sondernutzungsplans mit dem Ziel, eine an die ge�nderten Gewohnheiten angepasste zeitgem�sse Wohn�berbauung f�r Miet- und Eigentumswohnungen zu verwirklichen. Am 3. Dezember 2009 erliess der Stadtrat Wil den Gestaltungsplan "Neualtwil II". Dieser lag vom 13. Januar 2010 bis zum 11. Februar 2010 �ffentlich auf, worauf zahlreiche Einsprachen eingingen. Im Wesentlichen verlangten die Einsprecher, dass auf die Plan�nderung verzichtet werde. Mit Entscheid vom 3. November 2010 wies der Stadtrat die Einsprachen ab.
Gegen die abschl�gigen Einspracheentscheide erhoben s�mtliche Einsprecher Rekurs beim Baudepartement des Kantons St. Gallen, wobei sp�ter zehn Rekurrenten das Rechtsmittel zur�ckzogen. Das Baudepartement holte eine interne Vernehmlassung des Amtes f�r Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) ein und f�hrte am 14. Juli 2011 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten und von Beh�rdenvertretern einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 18. August 2011 schrieb das Baudepartement den Rekurs ab, soweit dieser zur�ckgezogen worden war, und wies ihn im �brigen ab, soweit es darauf eintrat. Am 31. August 2011 genehmigte das Baudepartement des Kantons St. Gallen den neuen Sondernutzungsplan.
Gegen den abweisenden Rekursentscheid reichten am 2. September 2011 37 Rekurrenten Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen ein und beantragten im Wesentlichen die Aufhebung des Rekursentscheides. Am 29. September 2011 zog die U.________ AG ihre Beschwerde mit der Begr�ndung zur�ck, dass sie sich mit der W.________ AG und der V.________ AG verglichen habe und dass sich diese zu �nderungen des angefochtenen Gestaltungsplanes verpflichtet h�tten. Die �brigen 36 Beschwerdef�hrer modifizierten in ihrer Replik vom 13. Februar 2012 ihr Rechtsbegehren in dem Sinne, dass der Rekursentscheid bloss soweit aufzuheben sei, als er sie selbst betreffe. Mit Urteil vom 3. Juli 2012 schrieb das Verwaltungsgericht die Beschwerde der U.________ AG und jene der �brigen 36 Beschwerdef�hrer als gegenstandslos ab, soweit diese die Beschwerde zur�ckgezogen hatten. Gleichzeitig hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde der �brigen 36 Beschwerdef�hrer im Sinne der Erw�gungen teilweise gut und wies sie dar�ber hinaus ab. Aus den Erw�gungen ergibt sich, dass sich der strittige Gestaltungsplan "Neualtwil II" nach Auffassung des Verwaltungsgerichts mit Ausnahme der Baute C1 als rechtm�ssig erweist. Wegen �berm�ssiger Beeintr�chtigung der Nachbarschaft �nderte das Verwaltungsgericht einzig Art. 7 der besonderen Vorschriften in dem Sinne ab, dass f�r die Hauptbaute C1 maximal drei Vollgeschosse zul�ssig sind, und erg�nzte Art. 8 Abs. 1 der besonderen Vorschriften dahingehend, dass das Geb�ude C1 die Grundfl�che eines Attikageschosses gem�ss den reglementarischen Vorschriften des Baureglements einzuhalten hat.
Am 10. September 2012 erhoben noch drei Personen, n�mlich X.________, Y.________ und Z.________, beim Bundesgericht Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragen, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben, soweit damit die vor dem Verwaltungsgericht erhobene Beschwerde unter Kosten- und Entsch�digungsfolge abgewiesen worden sei. Zur Begr�ndung wird im Wesentlichen die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts sowie ein Verstoss gegen Bundesrecht, insbesondere gegen den Grundsatz der Planbest�ndigkeit, geltend gemacht.
In einer gemeinsamen Beschwerdeantwort vom 10. Oktober 2012 schliessen die W.________ AG und die V.________ AG auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Baudepartement und das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen stellen Antrag auf Abweisung, die Stadt Wil auf Abweisung, soweit auf die Beschwerde eingetreten werden k�nne. Die Stadt Wil weist erg�nzend darauf hin, dass die im Vertrag �ber den Verkauf der stadteigenen Grundst�cke enthaltene Klausel �ber die Resolutivbedingung verl�ngert worden sei; neu falle der Vertrag entsch�digungslos und ohne gegenseitige Schadenersatzforderungen dahin, wenn bis zum 31. Dezember 2013 kein rechtskr�ftiger �berarbeiteter Gestaltungsplan zustande komme.
Am 28. Januar 2013 reichten X.________, Y.________ und Z.________ eine weitere Eingabe ein, wozu sich die W.________ AG und die V.________ AG am 12. Februar 2013 nochmals �usserten. Andere Rechtsschriften gingen beim Bundesgericht nicht mehr ein.
1.1 Gem�ss Art. 82 lit. a BGG beurteilt das Bundesgericht Beschwerden in Angelegenheiten des �ffentlichen Rechts. Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung. Das Bundesgerichtsgesetz enth�lt dazu keinen Ausschlussgrund. Nach Art. 34 Abs. 1 RPG gelten f�r die Rechtsmittel an die Bundesbeh�rden die allgemeinen Bestimmungen �ber die Bundesrechtspflege (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251; 133 II 409 E. 1.1 S. 411). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen anfechtbaren kantonal letztinstanzlichen Endentscheid (vgl. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG).
1.2 Die verbliebenen drei Beschwerdef�hrer sind Eigent�mer des vom bisherigen Gestaltungsplan erfassten Gebiets sowie direkte Adressaten des angefochtenen Entscheids. Sie sind vom neuen Sondernutzungsplan bzw. von der Teilaufhebung des bisherigen Plans im mittleren Bereich von dessen Anwendungsgebiet insoweit in eigenen Interessen betroffen, als der neue Plan darin eine andersartige �berbauung zul�sst. Unmittelbare Auswirkungen liegen etwa darin, dass auf urspr�nglich vorgesehene Gemeinschaftsanlagen im fraglichen Gebiet verzichtet und eine zus�tzlich verdichtete �berbauung erm�glicht wird. Die Beschwerdef�hrer machen demnach nicht nur �ffentliche Interessen ohne eigenen praktischen Nutzen geltend, was f�r die Beschwerdeberechtigung nicht gen�gen w�rde (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.4 und 1.5, in: ZBl 112/2011 S. 608). Sie sind daher aufgrund dieser Sachlage gem�ss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Entgegen ihrer Auffassung k�nnen sie allerdings nicht aus prozess�konomischen Gr�nden stellvertretend die Interessen der nicht mehr beteiligten Beschwerdef�hrer des vorinstanzlichen Verfahrens vertreten. Sie k�nnen sich einzig auf ihre eigenen sowie auf eventuell massgebliche �ffentliche Interessen berufen, die sich gegebenenfalls immerhin mit denjenigen anderer fr�herer Beschwerdef�hrer decken k�nnen.
1.3 Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerinnen gen�gt der Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheides den Anforderungen an die Stellung eines Rechtsbegehrens gem�ss Art. 42 Abs. 1 BGG. Wird der angefochtene Entscheid antragsgem�ss (ersatzlos) aufgehoben, bleibt es in der Sache beim bisherigen Gestaltungsplan, wie dies die Beschwerdef�hrer beabsichtigen. Im Rahmen des Streitgegenstandes kommt selbst dann in maiore minus subsidi�r auch eine R�ckweisung in Frage, wenn dies nicht ausdr�cklich beantragt ist. Weshalb das gestellte Rechtsbegehren ungen�gend sein sollte, ist daher nicht ersichtlich.
Nach Art. 99 BGG d�rfen neue Tatsachen und Beweismittel nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt. Soweit diese Voraussetzung nicht erf�llt ist, sind die von den Verfahrensbeteiligten erst im bundesgerichtlichen Verfahren nachgereichten Unterlagen aus dem Recht zu weisen. Soweit die Beschwerdef�hrer im �brigen beanstanden, die von den Beschwerdegegnerinnen mit deren Duplik vom 21. Dezember 2012 eingereichte Beilage nicht erhalten zu haben, m�ssen sie sich entgegenhalten lassen, eine Zustellung derselben rechtzeitig, um sich dazu innert Vernehmlassungsfrist noch �ussern zu k�nnen, vom Bundesgericht auch nicht verlangt zu haben.
3.1 Gem�ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Nutzungsplan, zu dem kein Genehmigungsentscheid der zust�ndigen kantonalen Beh�rde nach Art. 26 RPG vorliegt, nicht mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten anfechtbar (Urteil des Bundesgerichts 1C_190/2007 vom 7. Dezember 2007 E. 2, in: ZBl 109/2008 S. 679).
3.2 Bereits am 31. August 2011 genehmigte das kantonale Amt f�r Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) die Teilaufhebung des bisherigen Gestaltungsplans "Neualtwil" und den f�r das davon betroffene Gebiet erlassenen neuen Gestaltungsplan "Neualtwil II". Durch den angefochtenen Entscheid bzw. die durch das Verwaltungsgericht angeordnete Reduktion des Bauvolumens der Hauptbaute C1 ergab sich nachtr�glich eine geringf�gige Anpassung des Gestaltungsplanes "Neualtwil II". Diese im Interesse der Beschwerdef�hrer erfolgte Anpassung wird von allen Verfahrensbeteiligten akzeptiert und es ist nicht ersichtlich, dass sie mit �ffentlichen Interessen in Konflikt geraten k�nnte. Die Genehmigung des strittigen Sondernutzungsplanes ist dadurch demnach nicht in Frage gestellt. Nicht mehr Streitgegenstand bilden die Anpassungen am Gestaltungsplan "Neualtwil II" gem�ss der Vereinbarung der Beschwerdegegnerinnen mit der U.________ AG vom 20./22. September 2011, nachdem das Verwaltungsgericht die entsprechende Beschwerde zufolge R�ckzugs als gegenstandslos abgeschrieben hat. Insoweit kann es ausnahmsweise demnach im vorliegenden Verfahren nicht darauf ankommen, ob ein Genehmigungsentscheid schon vorliegt oder nicht.
4.1 Mit der Beschwerde an das Bundesgericht kann, von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen, nur die Verletzung von Bundesrecht, V�lkerrecht und kantonalen verfassungsm�ssigen Rechten (vgl. Art. 95 lit. a-c BGG) sowie die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes (vgl. Art. 97 Abs. 1 BGG) ger�gt werden. Soweit sich die Beschwerdef�hrer auf kantonales bzw. kommunales Recht berufen, kann dessen Auslegung und Anwendung vom Bundesgericht nur auf Verfassungsm�ssigkeit hin, insbesondere auf Vereinbarkeit mit dem Willk�rverbot nach Art. 9 BV, �berpr�ft werden.
4.2 Gem�ss Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begr�ndung in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Der Beschwerdef�hrer muss sich wenigstens kurz mit den Erw�gungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen. Strengere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich der willk�rlichen Anwendung von kantonalem Recht und Willk�r bei der Sachverhaltsfeststellung) geltend gemacht wird. Dies pr�ft das Bundesgericht grunds�tzlich nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht pr�ft nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen (BGE 133 II 249 E. 1.4 S. 254 f.). Die eingereichte Beschwerdeschrift erf�llt diese Voraussetzungen weitgehend. Nicht eingetreten werden kann jedoch auf die R�ge der Verletzung des rechtlichen Geh�rs, wird doch nicht in nachvollziehbarer Weise dargelegt, worin ein solcher Verfassungsverstoss liegen soll.
4.3 Eine offensichtlich unrichtige bzw. willk�rliche Sachverhaltsfeststellung liegt vor, wenn diese widerspr�chlich oder aktenwidrig ist oder auf einem offensichtlichen Versehen beruht bzw. klarerweise den tats�chlichen Verh�ltnissen widerspricht. Ob ein solcher Mangel im vorliegenden Fall gegeben ist, wird nachfolgend im Zusammenhang mit den sich stellenden einzelnen Rechtsfragen zu pr�fen sein. Vorweg ist hier einzig festzuhalten, den Beschwerdef�hrern jedenfalls insoweit nicht gefolgt werden kann, als sie einen Augenschein durch das Bundesgericht anregen. Nicht nur wurde ein solcher bereits vom Baudepartement durchgef�hrt, sondern es ist auch nicht ersichtlich, weshalb es erneut einen Augenschein br�uchte. Vielmehr erscheinen die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz als gen�gend, um deren inhaltliche Richtigkeit und deren korrekte rechtliche Subsumtion, soweit das Bundesgericht dazu berufen ist, zu �berpr�fen.
5.1 Die Beschwerdef�hrer r�gen, die Plan�nderung verstosse gegen den in Art. 21 Abs. 2 RPG enthaltenen Grundsatz der Planbest�ndigkeit und die vom Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang vorgenommenen tats�chlichen Feststellungen seien offensichtlich unrichtig.
5.2 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspl�ne �berpr�ft und n�tigenfalls angepasst, wenn sich die Verh�ltnisse erheblich ge�ndert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erf�llen, wenn er eine gewisse Best�ndigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b S. 231 mit Hinweisen). Hingegen hat der Grundeigent�mer keinen Anspruch auf dauernden Verbleib seines Landes in derselben Zone. Planung und Wirklichkeit m�ssen bei Bedarf in �bereinstimmung gebracht werden (BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.). F�r die Beurteilung, ob die Ver�nderung der Verh�ltnisse erheblich ist und damit ein �ffentliches Interesse an einer Plan�nderung besteht, bedarf es einer Interessenabw�gung unter Ber�cksichtigung namentlich der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten �nderung und deren Begr�ndung (vgl. BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 198 f.; WALDMANN/H�NNI, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 21 N. 16 ff.). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Best�ndigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte �nderung auswirkt, umso gewichtiger m�ssen die Gr�nde sein, die f�r die Plan�nderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455). Nach Ablauf des Planungshorizonts, der f�r Bauzonen 15 Jahre betr�gt (Art. 15 lit. b RPG), sind Zonenpl�ne grunds�tzlich einer �berpr�fung zu unterziehen und n�tigenfalls anzupassen (Urteil des Bundesgerichts 1P.293/1994 vom 20. Dezember 1994 E. 3c, in: ZBl 97/1996 S. 36). Je n�her eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Best�ndigkeit des Plans, und umso eher k�nnen auch ge�nderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zul�ssige Begr�ndung f�r eine Revision ber�cksichtigt werden (Urteil des Bundesgerichts 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002 E. 3.2, in: ZBl 104/2003 S. 654; vgl. hierzu auch das Urteil des Bundesgerichts 1C_202/2009 vom 12. Oktober 2009 E. 3.3). Schliesslich sind Sondernutzungspl�ne, wovon das Verwaltungsgericht mit Grund ausging, besonders auf eine rasche Umsetzung ausgerichtet.
5.3 Die hier strittige Plan�nderung erfolgte mehr als 30 Jahre nach Erlass des bisherigen Gestaltungsplans. Dieser erfasst ein Gebiet von insgesamt etwas �ber 100'000 m�. Eine Fl�che von rund 40'000 m� ist bis heute un�berbaut geblieben. Die Geltungsdauer des bisherigen Gestaltungsplans betrug mithin mehr als doppelt so viel, als Art. 15 lit. b RPG f�r Nutzungspl�ne in Bauzonen grunds�tzlich voraussetzt. �berdies handelt es sich um einen Sondernutzungsplan, dessen Realisierung in relativ kurzer Zeit erwartet wurde, was teilweise auch eintrat, im hier fraglichen Gebiet aber nicht zutraf. Nur schon der zeitliche Ablauf legt daher die Notwendigkeit einer Plan�nderung nahe bzw. spricht daf�r, keine allzu strengen Voraussetzungen f�r eine solche zu verlangen. Namentlich k�nnen bereits ge�nderte Anschauungen eine Plan�nderung rechtfertigen.
5.4 Im angefochtenen Urteil kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, der bestehende Gestaltungsplan verhindere eine �berbauung des noch un�berbauten Gebietes. Das Verwaltungsgericht f�hrt aus, dass die sonderbaurechtlichen Bestimmungen zumindest in architektonischer Hinsicht nicht mehr zeitgem�ss seien. Dabei handelt es sich entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrer um massgebliche Verh�ltnisse, die eine Plan�nderung grunds�tzlich zu rechtfertigen verm�gen.
5.4.1 Das Konzept das bisherigen Gestaltungsplanes besteht im Wesentlichen darin, gruppierte Wohnbauten im Verbund mit Gassen mit sich �ffnenden Platzr�umen und Verengungen zu errichten, wobei nicht das einzelne Haus, sondern die Raumverteilung durch gute Proportionierung auffallen soll. Die Gassen dienen nicht nur dem Verkehr, sondern auch der Kommunikation, was etwa durch Gemeinschaftsr�ume, die von den Wohneinheiten getrennt sind, unterstrichen wird. Ein besonderes Augenmerk ist den Gr�nr�umen gewidmet. Der neue Gestaltungsplan sieht demgegen�ber, unter Aufrechterhaltung der verdichteten Bauweise und von Gr�nfl�chen, weniger verwinkelte und gruppierte Bauten unter Zulassung grossr�umigerer, in sich geschlossener Wohneinheiten vor. Damit soll dem moderneren architektonischen Trend Rechnung getragen werden. Die Projektoren machten eine solche Plan�nderung denn auch zur Bedingung f�r den Erwerb des fraglichen Baulandes von der Stadt Wil.
5.4.2 Auf diese Zusammenh�nge abzustellen, verst�sst weder gegen Bundesrecht noch liegt darin eine unzul�ssige, weil offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz. Es liegt im Gegenteil auf der Hand, dass neu erstellte Wohnungen den aktuellen Bed�rfnissen und Anschauungen der wohnungssuchenden Personen entsprechen sollten. Angesichts des langen Zeitablaufs erweist sich auch die Feststellung des Verwaltungsgerichts nicht als unhaltbar, dass niemand mehr bereit gewesen sei, das noch verf�gbare Plangebiet nach den bisherigen Regeln zu �berbauen. Dass es Projekte gab, die scheiterten, widerlegt diese Feststellung nicht, sondern k�nnte im Gegenteil sogar als Best�tigung derselben erachtet werden, worauf es aber nicht ankommt, da die Feststellung jedenfalls nicht offensichtlich unrichtig ist.
5.5 Mit Blick auf die erforderliche Interessenabw�gung machen die Beschwerdef�hrer geltend, der neue Gestaltungsplan gehe weit �ber das hinaus, was f�r eine Anpassung an die allenfalls ge�nderten Verh�ltnisse und f�r die Schaffung einer �berbauungsm�glichkeit �berhaupt notwendig und gerechtfertigt sei.
5.5.1 Die Beschwerdef�hrer sind nicht selbst Eigent�mer der von der Plan�nderung betroffenen Grundst�cke. Ihre eigenen Interessen konzentrieren sich im Wesentlichen darauf, dass bisher geplante Gemeinschaftsanlagen nicht wegfallen und dass insbesondere die bauliche Einheitlichkeit des gesamten Quartiers bzw. betroffenen Gebiets gewahrt bleibt. Die Beschwerdef�hrer stellen namentlich diesen zweiten Gesichtspunkt des einheitlichen Charakters der Siedlung "Neualtwil" in den Vordergrund. Insoweit machen sie nicht nur private, sondern auch �ffentliche Interessen geltend; dies wird im �brigen beim vor Bundesgericht verbleibenden Streitgegenstand noch dadurch unterstrichen, dass das Verwaltungsgericht die als �berm�ssig beurteilten Beeintr�chtigungen der eigentlichen Nachbarrechte durch Anpassung der Vorschriften f�r die Hauptbaute C1 korrigierte, was unangefochten blieb.
5.5.2 Bei der �nderung eines Nutzungsplanes ist nicht bloss an die Interessenabw�gung der anpassungsbed�rftigen Planung anzukn�pfen. Vielmehr hat die Plan�nderung unter Einbezug aller aktuellen raum- und umweltrelevanten Gesichtspunkte und unter Ber�cksichtigung der gesetzlichen Planungsgrunds�tze zu erfolgen (vgl. WALDMANN/ H�NNI, a.a.O., Art. 21 N. 24). Angesichts des Zeitablaufs und der in Frage stehenden verbleibenden Fl�che von rund 40'000 m� ist es nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht davon ausging, die neue �berbauung m�sse sich architektonisch und konzeptionell nicht eng an die nach dem bisherigen Gestaltungsplan realisierte Siedlung anlehnen. Unter Interessengesichtspunkten gen�gt es, dass der �berarbeitete Plan die bereits fr�her verfolgten Planungsgrunds�tze weiterf�hrt. Ein Anspruch auf Weitergeltung der damals gew�hlten Gassen- und Platzsituation sowie der gruppierten Wohnbauten besteht nicht. Soweit die Beschwerdef�hrer geltend machen, die bisherige Grundphilosophie sei weiter zu f�hren, bleibt ohnehin unklar, wie eine solche im vorliegenden Zusammenhang zu definieren bzw. wie weit die Grundphilosophie von lediglich erg�nzenden Regeln abzugrenzen w�re. Wie der alte richtet sich der neue Gestaltungsplan grunds�tzlich an einer verdichteten Bauweise in Kombination mit Gr�nfl�chen aus, auch wenn Bauart der Geb�ude und Ausgestaltung der Gr�nfl�chen anders ausfallen und mehr Gewicht auf Individualit�t und Offenheit und weniger auf Gemeinschaftlichkeit gelegt wird. Es leuchtet ein, dass es bei der gegebenen Ausgangslage nicht bei bloss punktuellen �nderungen einzelner Bestandteile des Gestaltungsplanes sein Bewenden haben kann, sondern ein in sich geschlossenes Konzept erforderlich ist und sich auch rechtfertigt. Der strittige Plan bricht nicht v�llig mit den bisherigen Planungsgrunds�tzen, sondern setzt diese, ausgerichtet an einer zeitgem�ssen Architektur, durch neue Haustypen verbunden mit neuen gestalterischen Vorschriften, einer neuen Raumaufteilung sowie einem Ausbau des Angebots an unterirdischen Parkpl�tzen um. Gerade zum letzten Punkt ist offensichtlich, dass sich die Bed�rfnisse seit 1976 ge�ndert haben. Analoges gilt aber, wie bereits dargelegt, auch f�r die anderen massgeblichen Gesichtspunkte. Somit widerspricht der neue Gestaltungsplan der Interessenlage nicht.
5.6 Weder verst�sst die Plan�nderung demnach gegen den Grundsatz der Planbest�ndigkeit noch beruht der angefochtene Entscheid insoweit auf einer offensichtlich unrichtigen Feststellung des Sachverhaltes.
6.1 Die Beschwerdef�hrer r�gen weiter, die Abweichungen des strittigen Gestaltungsplans "Neualtwil II" von der Regelbauweise liefen auf eine verdeckte Zonenplan�nderung hinaus. Abgesehen davon, dass dies f�r einen grunds�tzlich an die Zonenregelung gebundenen Sondernutzungsplan schon per se unzul�ssig sei, liege die Zust�ndigkeit daf�r nicht beim Stadtrat, sondern beim Stadtparlament und, mit Blick auf die M�glichkeit des fakultativen Referendums, dem Stimmvolk. Allerdings �berp�ft das Bundesgericht die Auslegung des entsprechenden kommunalen Rechts durch die Vorinstanz lediglich auf Willk�r hin.
6.2 Es ist charakteristisch f�r Sondernutzungspl�ne, dass sie gerade Abweichungen von den Regeln vorsehen bzw. zulassen, die grunds�tzlich in der Bauzone gelten, in der sich das davon erfasste Gebiet befindet. Andernfalls k�me Sondernutzungspl�nen kein selbst�ndiger Sinn zu (vgl. WALDMANN/H�NNI, a.a.O., Art. 14 N. 13). Das zust�ndige Gemeinwesen kann sogar zum Erlass von Sondernutzungspl�nen verpflichtet sein (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1C_57/2011 vom 17. Oktober 2011 E. 2). Umgekehrt bedarf es besonderer Rechtfertigung, wenn �ber solche Sonderregeln von den im Baurecht vorgesehenen Regeln und der darauf gest�tzten Zonenordnung g�nzlich abgewichen wird. Erlauben Sondernutzungspl�ne f�r ein gr�sseres Gebiet insgesamt eine �berbauung, die ansonsten nur in einer anderen Zonenart oder in einer h�heren Bauklasse m�glich w�re, ist dies mithin besonders zu begr�nden. Ob ein Gestaltungsplan in diesem Sinne zu weit geht, muss gemessen an den konkreten Umst�nden anhand der vorgesehenen Abweichungen gepr�ft werden.
6.2.1 Die Beschwerdef�hrer beschr�nken sich im Wesentlichen auf punktuelle Gesichtspunkte. Entscheidend ist jedoch eine Gesamtbeurteilung der Sonderregeln.
6.2.2 Das vom Gestaltungsplan "Neualtwil II" erfasste Gebiet von 40'000 m� umschliesst f�nf Grundst�cke und liegt gem�ss dem Zonenplan der Gemeinde Wil vom 25. November 1992 vollst�ndig in der Zone W3. Nach Art. 12 und 13 Abs. 2 des Baureglements der Stadt Wil (BauR) sind in der Zone W3 Wohnbauten mit drei Vollgeschossen, eine Ausn�tzungsziffer von 0,60, eine Geb�udeh�he von 10 m und eine Firsth�he von 14 m, ein grosser Grenzabstand von 10 m bzw. ein kleiner von 5 m sowie eine Geb�udel�nge von 40 m zul�ssig. M�glich ist ein Mehrl�ngenzuschlag von 6 m (Art. 40 Abs. 2 BauR). Beim Gestaltungsplan kann insbesondere auf die Beschr�nkung der Ausn�tzung ganz verzichtet werden (Art. 22 Abs. 1 BauR) und das Dachgeschoss sowie das zufolge Hangneigung freiliegende Untergeschoss d�rfen ausgebaut werden (Art. 14 und 36 BauR). Der Gestaltungsplan "Neualtwil II" sieht zwei Haustypen vor mit vier Vollgeschossen und einem Attikageschoss sowie einem Sockelgeschoss beim einen Haustyp. Angesichts der Ausgestaltung gilt das Attikageschoss gem�ss dem angefochtenen Entscheid als zus�tzliches Vollgeschoss.
6.2.3 Nach den von der Vorinstanz vorgenommenen Anpassungen besteht die �berbauung gem�ss dem neuen Gestaltungsplan auf dem davon erfassten Gebiet von rund 40'000 m� aus 16 Haupt- ohne Nebenbauten. Unter Anrechnung des Attikageschosses als volles Stockwerk handelt es sich um 13 f�nfgeschossige, zwei viergeschossige und eine dreigeschossige Baute. Zugelassen sind mithin bis zu zwei Stockwerke mehr als bei der Regelnorm f�r die Wohnzone W3. Der neue Plan unterscheidet sich insoweit jedoch nur hinsichtlich der Anzahl mehrgeschossiger Bauten, nicht aber hinsichtlich der zul�ssigen Geschosszahl von den zwei- bis f�nfgeschossigen Baum�glichkeiten gem�ss dem bisherigen Gestaltungsplan "Neualtwil". Die Ausn�tzungsziffer betr�gt 0,7159 und liegt damit um knapp 20 % h�her als in der Wohnzone W3 und ist ebenfalls nicht �berm�ssig h�her als die 12- bis 14-prozentige Abweichung, die der bisherige Sondernutzungsplan vorsieht. Die gem�ss Art. 21 BauR m�gliche Mehrausn�tzung von 25 % wird nicht erreicht, ganz abgesehen davon, dass die Festlegung einer Ausn�tzungsziffer nach Art. 22 BauR sogar ganz entfallen k�nnte. Die Freir�ume ausserhalb der Bauten sind gr�sser als es die Regelbauweise in der Wohnzone W3 erfordern w�rde. Unterschritten werden die reglementarischen Geb�udeabst�nde innerhalb des zu �berbauenden Sondernutzungsgebiets. Hingegen wird der kleine Grenzabstand von 5 m ebenso wie der seitliche Geb�udeabstand von 10 m eingehalten.
6.2.4 Die Beschwerdef�hrer r�gen, die Freir�ume h�tten lediglich einen vorgeschobenen Charakter als Gr�nbereich und bildeten keine echte Gr�nzone. Die anders lautende Einsch�tzung durch die Vorinstanz sei offensichtlich unrichtig. Da nach dem Gestaltungsplan jedoch durchlaufende Wiesen mit Obstb�umen vorgeschrieben sind, ist keine offensichtlich falsche Sachverhaltsfeststellung ersichtlich. Sodann verm�gen die Beschwerdef�hrer nicht darzutun, inwiefern sich die reglementarischen Grenzabst�nde in unzul�ssiger Weise �berschneiden sollten, wie sie behaupten. Soweit solche �berschneidungen allenfalls unter Ber�cksichtigung des Mehrl�ngenzuschlages auftreten, sind sie jedenfalls untergeordneter Natur.
6.2.5 Das Verwaltungsgericht schloss aufgrund einer Gesamtbeurteilung der besonderen Bauregeln zum Gestaltungsplan "Neualtwil II", dessen Sondervorschriften wichen nicht derart grundlegend von den Regelnormen der einschl�gigen Wohnzone W3 ab, dass von einer eigentlichen verdeckten Umzonung auszugehen sei. Die entsprechenden tats�chlichen Feststellungen sind nicht offensichtlich unrichtig und daher vom Bundesgericht nicht zu beanstanden. Gest�tzt auf die dargelegten Zusammenh�nge erweist sich sodann die rechtliche Einsch�tzung der Vorinstanz als jedenfalls nicht unhaltbar bzw. willk�rlich. Eine Verletzung von Bundesrecht liegt mithin nicht vor.
6.3 Liegt keine Umzonung vor, kann von vornherein auch nicht die f�r eine solche geltende Zust�ndigkeitsordnung verletzt sein. Im �brigen ist mit den Beschwerdegegnerinnen darauf zu verweisen, dass zwar der Beschluss �ber den Verkauf der stadteigenen Grundst�cke in die Kompetenz des Stadtparlamentes, der Erlass von �berbauungs- und Gestaltungspl�nen hingegen gem�ss Art. 2 BauR abschliessend in diejenige des Stadtrates f�llt. Diese Kompetenzordnung kann nicht dadurch unterlaufen werden, dass das Stadtparlament im Verkaufsbeschluss verbindliche Vorgaben f�r die Ausgestaltung der Zonenordnung gibt, jedenfalls nicht, solange nicht eigentliche Bedingungen f�r einen Verkauf formuliert werden, was im vorliegenden Fall nicht zutrifft. Im Gegenteil sieht der auf den Beschluss des Stadtparlements vom 2. November 2006 gest�tzte Kaufvertrag vom 19. Januar 2007 die �berarbeitung des Gestaltungsplans im vorgenommenen Sinne als Resolutivbedingung vor.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die unterliegenden Beschwerdef�hrer unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5, Art. 65 BGG). �berdies haben sie in solidarischer Haftung die Beschwerdegegnerinnen als Solidargl�ubigerinnen f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 68 BGG).
Die Beschwerdef�hrer haben unter Solidarhaft die Beschwerdegegnerinnen als Solidargl�ubigerinnen f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 7
 Art. 8
 Art. 82
 Art. 34
 Art. 86
 Art. 90
 Art. 89
 Art. 42
 Art. 99
 Art. 26
 Art. 95
 Art. 97
 Art. 9
 Art. 42
 Art. 21
 Art. 21
 BGE 
 Art. 21
 Art. 15
 Art. 21
 Art. 14
 Art. 12
 Art. 21
 Art. 22
 Art. 2
 Art. 65