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Timestamp: 2018-07-19 09:34:53+00:00

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RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN REFORMAS DE ELEMENTOS COMUNES
Por: D. Vicente Magro Server.
Ante las dificultades que la casuística nos ofrece en el terreno de la propiedad horizontal vamos a exponer el supuesto concreto, sometido a examen, de la posibles situación en la que se puede encontrar el administrador de fincas de una comunidad de propietarios si ante la comunicación al presidente de la misma de la necesidad, por ejemplo, de reformar un muro de comunidad, éste se derrumba y causa daños a terceras personas que pasaban por la calle.
¿Sería responsable civil el administrador de fincas?. En absoluto, ya que la obligación que le confiere el art. 20 c) de la LPH es la de comunicar al presidente de la comunidad de propietario o, en su caso, a los propietarios, de la necesidad de acometer reparaciones u otras medidas urgentes. Por ello, el administrador cumple con su función, trasladando al presidente la necesidad de realizar las obras de conservación en el muro y que si, pesa a esa comunicación, éste se viene abajo y causa daños a terceras personas que pasaban en ese momento por la calle, no existirá responsabilidad de aquél, pero sí de la propia comunidad de propietarios por no haber acometido las obras de conservación a que está obligada por la vía del art. 10 de la LPH. Además, si el administrador no diera cuenta de su obligación podría existir hasta una responsabilidad penal por imprudencia en el supuesto de que se produjera una muerte por el derrumbe del muro.
Así, si tras la comunicación del administrador, la junta de propietarios no aprueba la obra de conservación de la fachada o del muro y existe un daño, será la misma comunidad la responsable civil por la vía del art. 1907 de Código Civil, a cuyo tenor el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.
En este sentido, debemos hacer notar el especial cuidado que deben llevar los administradores de fincas en el tema de los ascensores, ya que al ser un elemento que se utiliza con frecuencia, si se omiten las normas elementales de vigilancia de las instalaciones con independencia de las obligaciones de revisiones periódicas que trasladan los organismos competentes de las Comunidades Autónomas en estos temas-, es fácil que exista responsabilidad civil en el administrador por la falta de cuidado y diligencia en el mantenimiento del ascensor si ocurre un daño a las personas que lo utilicen.
Obra de conservación
Un supuesto particular que puede presentarse en ocasiones es el de un comunero que entiende que es necesario acometer una obra de conservación e informa de ello ¿Qué hacer en este caso?.
Entendemos que si cualquier propietario también pensara que es preciso acometer una obra de conservación está facultado a dirigir un escrito al presidente de la comunidad para que se proceda a una convocatorio extraordinaria por la vía del artículo 16.2.2º de la LPH, aunque también puede dirigir el escrito al administrador de la finca para que se lo entregue al presidente de dicha comunidad.
Es preciso ser sumamente cauteloso en estas cuestiones a la hora de adoptar las medidas de diligencia exigibles, ya que si un comunero se dirige al administrador interesándole que comunique al presidente la realización de unas obras y la previa convocatoria de la junta, es preciso que el administrador, para cubrir sus responsabilidades futuras por daños, dé cuenta al presidente de la existencia del escrito del particular. En este sentido, debería comunicar por escrito al comunero que se le ha dado traslado al presidente de su escrito interesando la convocatoria de junta de propietarios de carácter extraordinario, firmando el presidente de la comunidad el recibí del escrito entregado por el administrador en la copia que se queda este último, a fin de que quede constancia de su expresa comunicación para evitarse futuras reclamaciones civiles por daños que se puedan derivar de la inexistencia de la convocatoria de la junta, y de la consecuencia de no realización de las obras de conservación.
Asimismo, es necesario que en este terreno de prevenir futuras reclamaciones por daños causados por la falta de ejecución de las obras de conservación, el administrador de la finca preconstituya la prueba ante demandas civiles por daños que se le puedan presentar, ya que habría cumplido totalmente con su obligación dando traslado al presidente de la comunidad tanto de su percepción de la necesidad de acometer obras de conservación y reparación, como de los escritos que le han presentado algunos comuneros tendentes a solicitar la realización de las mismas sin incurrir en la prohibición establecida en el art. 11, referido a la imposibilidad de exigir la realización de obras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.
Pero, ¿cómo valorar si una reparación es o no urgente y las medidas a adoptar?, ¿cómo interpretar el contenido del artículo 20.c) de la LPH respecto a la obligación del administrador de atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo de las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios?.
La Ley exige al administrador que dé cuenta de forma inmediata al presidente o si no es posible a la junta de propietarios de las reparaciones que estime oportunas y que no se permita su aplazamiento. En consecuencia, se requiere una valoración especial del administrador para determinar cuándo la reparación es urgente y cuándo no lo es. Pero es preciso pecar por exceso que por defecto, ya que si el administrador ordena la reparación por entender que es urgente y se lo comunica al presidente o a los propietarios difícilmente se le puede reclamar responsabilidad, ya que se ha hecho para evitar daños.
Con respecto a si tiene el administrador de fincas con carácter previo a la celebración de la junta en la que vaya a exponer la necesidad de realizar obras de conservación preparar un dictamen pericial entendemos que debe hacerlo. En este sentido, con carácter previo a la convocatoria de la junta de propietarios anual es necesario que el administrador de fincas elabore un dossier de obras de reparación que sean necesarias, acompañadas, en su caso, de los correspondientes dictámenes periciales de arquitecto que permitan a la junta de propietarios tener base suficiente para aprobar la realización de tales obras de conservación.
Si por cualquier circunstancia el administrador entendiere que no es posible esperar a la próxima junta para la aprobación de las obras, sería posible que se interesara la convocatoria de una junta de carácter extraordinario, ya que ante situaciones de urgencia en la adopción de acuerdos, sobre todo los relativos a la adopción de reparaciones en la finca, es preciso introducir la vía de la junta extraordinaria, con independencia de que el administrador, si prevé que no es posible esperar a la aprobación del acuerdo, pudiera adoptar las medidas de ejecución que no admiten demora y que se constituyan como de imposible demora en evitación de que un retraso en su adopción pueda causar daño a alguno de los comuneros o a terceros.
Boletín del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Nº 99
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Bajar el ascensor a cota cero en comunidades de propietarios: requisitos y condiciones
¿Qué requisitos y condiciones se deben tener en cuenta para bajar a cota 0 un ascensor en una comunidad de propietarios?
En condiciones normales, sin petición de personas mayores de 70 años o con minusvalía, el quórum en materia de ascensores se ha modificado desde la Ley 8/2013 que ahora lo sitúa, en el artículo 17.2 LPH, en la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de cuotas de participación, y, a su vez, este quórum debe extenderse a todo tipo de obras que se refieran a introducir modificaciones de relevancia en la comunidad mediante la ejecución de obras que amplíen el uso del ascensor, como son las que se refieren a la ampliación de la extensión del servicio para bajarlo a cota 0.
Ahora bien, en los casos en los que la petición de bajar el ascensor a cota 0 se lleve a cabo por personas mayores de 70 años o con minusvalía el quórum cambia, y, por ello, variaría este planteamiento del quórum de la doble mayoría de propietarios y cuotas, ya que se aplicaría el art. 10.1, b) de la Ley de Propiedad Horizontal que señala que:
(...) b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".
Por ello, bajar el ascensor a cota 0 será obligatorio para la comunidad en estos casos siempre que se aplique el concepto del importe repercutido anualmente, por lo que en principio la empresa de ascensores que vaya a llevar a efecto la obra presentaría un presupuesto con el pago fraccionado por años; es decir, la ventaja que tiene este tipo de obras es que la derrama no se paga de una sola vez, sino en el fraccionamiento anual que se apruebe. Por ello, si se presenta un presupuesto tal que permita un fraccionamiento del pago de la obra de reforma de instalación del ascensor a cota 0 y el importe repercutido anual no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes la obra de reforma sería obligatoria.
Para más información contacte con nosotros, puede hacerlo a través de nuestra web: www.admifincasvos.es
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Etiquetas: ascensores, bajar, cero, comunidad, condiciones., cuota, propietarios, requisitos, vecinos
¿Cómo se computan las abstenciones en acuerdos por mayoría simple?
Cuando hay que alcanzar un acuerdo por mayoría simple en una junta y hay abstenciones ¿para que se entienda alcanzado el acuerdo los votos a favor el día de la junta deben alcanzar más de la mitad de los votos de los presentes y las cuotas de participación o las abstenciones no se tienen en cuenta y si los votos favorables al acuerdo son más que los negativos se entendería adoptado el acuerdo aunque el total de votos positivos no sume más de la mitad de los presentes?
Por ejemplo, a una junta asisten 8 propietarios, se exige mayoría simple, tres se abstienen, tres votan a favor y dos en contra ¿se tiene alcanzado el acuerdo? ¿Habrían hecho falta cinco votos a favor que reúnan también más de la mitad de las cuotas de los presentes?
Para resolver esta cuestión más compleja de lo que a simple vista pudiera parecer debemos de partir de dos consideraciones iniciales:
a.- Para que un acuerdo se considere adoptado se requiere un número concreto de votos favorables en función del catálogo de mayorías previsto en el art 17 LPH. Así, en ese precepto se habla siempre de voto favorable ( apartados 2º y 3º y 8º ). Ello supone que habrá que sumar los votos favorables, compararlos con los negativos o desfavorables para el acuerdo y comprobar si se ha obtenido la mayoría precisa.
b.- Ello supone que las abstenciones no son ni voto favorable, ni voto desfavorable, ni voto presunto, que es un concepto solo aplicable a ausente que no contesta en 30 días desde la notificación del acuerdo y ese voto presunto es favorable. En consecuencia, las abstenciones no se suman a los votos positivos, ni a los negativos, ni se toman en cuenta para configurar una determinada mayoría.
Ahora bien, en nuestro caso la cuestión que se plantea esta en determinar sobre que concepto se computan los votos favorables: sobre los “integrantes” de la comunidad, como dice el art 17-1-1 LPH, sobre el “total de los propietarios” como se deriva del art 17-3-1 LPH, 17-4-2 LPH, art 17-6 LPH art 17-7-1 LPH o sobre los “asistentes”, como dice el art 17-7-2 LPH, para los acuerdos en segunda convocatoria por mayoría.
En nuestro caso tan concreto y que se refiere a un acuerdo de mayoría simple o residual del art 17-7 LPH, debemos de distinguir: -Si la junta se celebra en primera convocatoria se necesitarían cinco votos si representan la mayoría de las cuotas de participación, pues los asistentes son ocho y el computo es sobre propietarios y sean cualquiera los propietarios ausentes, pues no se precisa sumar el voto presunto positivo de los ausentes, dado que el supuesto no es de acuerdo de mayoría cualificada que permitiera aplicar el art 17-8 LPH, sino solo de mayoría simple.
Si la junta se celebra en segunda convocatoria bastarían tres, pues se ha obtenido mayoría de asistentes de tres contra dos y si los tres votantes a favor suman la mitad del valor de las cuotas de los presentes el acuerdo esta adoptado de manera favorable.
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Etiquetas: abstenciones, acuerdos, administracion, computo, comunidad, fincas, Madrid, mayoria, propietarios, simple, vecinos
Notificaciones y cargo de gastos de la comunidad a propietarios proindiviso de pisos y locales
Si en una comunidad de propietarios hay un piso que pertenece a varias personas físicas ¿tiene obligación el Administrador de fincas de enviar una comunicación a cada uno de los que integra el proindiviso y de la cuota de participación del piso o local, dividirla y cargarla en las cuentas de cada propietario?
Con respecto a estas situaciones de pro indiviso se debe indicar que los integrantes de este deben comunicar al Administrador de fincas una persona que actúa como representante del pro indiviso a todos los efectos y es a esta persona a la que se efectúan los cargos y se cita a junta y tiene la representación del pro indiviso.
En modo alguno debe el Administrador de fincas efectuar tantas comunicaciones o cargos fraccionados como miembros sean del pro indiviso. Y si no se lleva a cabo se le hara a la persona que sea conocida por el AF conozca. De no efectuar estos comunicación alguna se le requerirá al pro indiviso de que faciliten esta individualización del representante y en su defecto devendrán morosos.
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Etiquetas: administracion, cargo, comunidad, fincas, locales, Madrid, notificaciones, pisos, propietarios
¿Puede un inquilino solicitar obras de accesibilidad a la comunidad o debe hacerlo el propietario?
En ese sentido lo que hace el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por esta Ley 4/2013, es beneficiar al arrendador, dejándole al margen cuando las reformas necesarias para los arrendatarios con minusvalía se produzcan fuera de lo que estrictamente se considera la vivienda, como por supuesto sería en el caso planteado por la pregunta, por ejemplo la necesidad de la instalación de una rampa en el portal para el arrendatario o sus familiares.
En esta situación, no hay duda de que cobra plena aplicación lo dispuesto en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, y, conforme dispone en su artículo 1º.2, las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas que impliquen modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario al tráfico urbano en la vía pública, tales como escaleras, se realizarán de acuerdo con lo prevenido en dicha ley.
Dispone en su artículo 4.1 que el procedimiento comenzará con la notificación por escrito al propietario o a la comunidad de propietarios de la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, acompañando las certificaciones correspondientes a que se refiere su artículo 3, entendiéndose como positivo la no contestación en el plazo de 60 días, y estableciéndose un proceso verbal para determinar definitivamente el derecho si hubiera oposición, artículos 5 y 6, siendo los gastos que origine en las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes, a cargo del solicitante, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente, quedando las obras adecuación realizadas en beneficio de la propiedad de la finca.
Publicado por Ricardo Vos en 13:55 No hay comentarios:
Etiquetas: accesibilidad, comunidad, inquilino, Madrid, obras, propietario, propietarios, vecinos
Recargo a morosos ¿Qué tipo de interés puede establecer la comunidad de propietarios?
La imposición de recargos económicos a los morosos por impago de cuotas comunitarias ha sido y es una práctica habitual en la gestión de las comunidades de propietarios, siendo válidos en la propiedad horizontal igual que lo son en el derecho en general.
Con respecto al tipo de interés que la Junta de propietarios puede aprobar en estos casos hay que estar al momento en el que se impone. Así, teniendo en cuenta que según el Banco de España el tipo de interés legal del dinero ha sido del 4% en los últimos cuatro años (3,50% para este 2015) hablar de un recargo del 7-8% no sería excesivo.
Hay que recordar en estos casos que además de que cualquier comunero puede impugnar el acuerdo de recargo, aunque no lo hubiera hecho, cuando se reclame la cantidad adeudada se puede alegar la usura respecto a los recargos aplicados a la deuda, ya que se trata de un concepto que es anulable en sí aunque no se haya impugnado el acuerdo, y que al momento de reclamarse una deuda con interés pactado el tribunal siempre podrá considerar el tipo de interés firmado como de usura, ya que lo mismo pasa con los documentos bancarios firmados por las partes y que luego puede el juez aplicar la usura al tipo fijado.
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Etiquetas: comunidad, intereses, Madrid, morosos, propietarios, recargo, vecinos
Nulidad de cláusula que impone los gastos de comunidad al inquilino al no determinar su importe anual
Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 14-09-2009
Ciertamente en el contrato de arrendamiento de fecha 3 de junio de 2007 se pactó que los gastos de la comunidad de propietarios fueran de cargo del arrendatario. Así debe interpretarse la mención que la cláusula cuarta del contrato hace a "los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que corresponden a la vivienda arrendada", los cuales -se dice- "serán de cargo del arrendatario".
El propio artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es el que permite que tales gastos se pongan de cargo del arrendatario, si así se pactó en el contrato, se refiere a ellos utilizando los mismos términos que el contrato que nos ocupa como "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios".
Y para mayor claridad, de forma que no haya lugar a duda sobre qué ha de entenderse por gastos generales, dice el artículo 20 a continuación que "en los edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de sus cuotas de participación". Luego en el contrato privado se pusieron de cargo del arrendatario los gastos por cuotas a la comunidad de propietarios.
Ahora bien, el artículo 20.1 también dice que "para su validez este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato". Esta determinación es la que falta en el contrato pues no se dice cuales son los gastos de comunidad a la fecha del contrato.
Lo anterior conlleva la nulidad de tal pacto, y que no se puedan compensar con el importe de la fianza, lo que comporta la revocación de la sentencia en este punto. Este es el parecer de la SAP ASTURIAS Sección 1ª de 22 de junio de 2006.
Publicado por Ricardo Vos en 13:48 No hay comentarios:
Etiquetas: administraion, fincas, gastos, inquilino, Madrid, nulidad, sentencia
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Ricardo Vos

References: artículo 16
 artículo 20
 artículo 17
 artículo 24
 artículo 1
 artículo 4
 artículo 3
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 20