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Timestamp: 2018-07-20 18:40:37+00:00

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OLG Saarbrücken, 4 U 377/05: OLG Saarbrücken: aufschiebende wirkung, vertragsschluss, vertragsklausel, gemeinde, satzung, eigentümer, stadt, innenverhältnis, auflage, kanal
Urteil des OLG Saarbrücken vom 04.04.2006, 4 U 377/05
4 U 377/05
OLG Saarbrücken: aufschiebende wirkung, vertragsschluss, vertragsklausel, gemeinde, satzung, eigentümer, stadt, innenverhältnis, auflage, kanal
Aufschiebende wirkung, Vertragsschluss, Vertragsklausel, Gemeinde, Satzung, Eigentümer, Stadt, Innenverhältnis, Auflage, Kanal
OLG Saarbrücken Urteil vom 4.4.2006, 4 U 377/05 - 167
Vertragliche Verpflichtung des Grundstücksverkäufers zur Tragung der Erschließungbeiträge für schon durchgeführte Maßnahmen: Freistellungsanspruch des Erwerbers bei Beitragserhebung erst Jahre nach Vertragsschluss
I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 06.07.2005 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken (3 O 451/04) wird zurückgewiesen.
Die Beklagten verkauften den Klägern mit notariellem Kaufvertrag vom 30.10.1991 (Urkunde des Notars Dr. S. Nr. – Bl. 5 d. A.) ihr Hausanwesen in P. (Bl. 2 d. A.).
„Der Veräußerer trägt alle Erschließungskosten gemäß § 127 II BauGB und Anliegerbeiträge einschließlich der Kostenerstattungsansprüche der Gemeinde nach dem Kommunalabgabengesetz und den entsprechenden Gemeindesatzungen für Maßnahmen, die bis zum heutigen Tage ausgeführt wurden, auch wenn diese Arbeiten noch nicht in Rechnung gestellt wurden. Alle Maßnahmen, die nach dem genannten Zeitpunkt ausgeführt werden, gehen zu Lasten des Erwerbers. Vorstehende Regelung erfolgt unabhängig davon, wann diese Arbeiten in Rechnung und entsprechende Leistungsbescheide zugestellt wurden.“
Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag ein Gebührenbescheid für Erschließungskosten bzw. Anliegerbeiträge nicht vor. Mit Bescheid der Stadt P. vom 25.06.2003 (Bescheid-Nr. – Bl. 7 d. A.) wurden die Kläger zur Zahlung eines Kanalbaubeitrages für das Grundstück in Höhe von 7.144,50 EUR herangezogen. Ausweislich der Begründung des Bescheides basiert dieser auf einer Satzung vom 28.11.2001, die am 01.01.2002 in Kraft trat und die vom Oberverwaltungsgericht des Saarlandes für nichtig erklärte Satzung vom 15.06.1990 ersetzte. Gegen den Bescheid wurde Widerspruch eingelegt, über den noch nicht entschieden ist, der jedoch keine aufschiebende Wirkung hat (Bl. 3 d. A.).
die Beklagten zu verurteilen, die Kläger freizustellen von der Verpflichtung zur Zahlung von Kanalbaubeiträgen für die Grundstücke, die die Beklagten an die
Kläger mit der Urkunde des Notars Dr. S. vom 30.10.1991 veräußert haben,
hilfsweise festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, die Kläger von der Zahlung von Kanalbaubeiträgen an die Stadt P. betreffend die im vorstehenden Klageantrag genannten Grundstücke freizustellen,
weiter hilfsweise , die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 7.144,50 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.08.2003 zu zahlen.
Die Beklagten sind der Auffassung, „die reine Klageforderung“ sei „unzulässig gem. § 242 BGB“, da der Kaufvertrag – unstreitig - bereits vor mehr als 13 Jahren abgeschlossen worden sei (Bl. 77 d. A.). Der Bescheid der Stadt P. sei – ebenfalls unstreitig – erst 10 Jahre nach Hausverkauf an die neuen Eigentümer ergangen (Bl. 77 d. A.).
Das Landgericht habe die Beweislastregelung bzw. Rechtsvorschriften fehlerhaft angewandt (Bl. 77 d. A.). Da der Kanal – unstreitig - Jahrzehnte vor dem Grundstückskaufvertrag gebaut worden sei, hätten die Verkäufer nicht, wie vom Landgericht angenommen, Kenntnis davon gehabt, dass nach Jahrzehnten die Gemeinde Kanalbaukosten gegen die gegenwärtigen Eigentümer geltend mache (Bl. 77 d. A.). Da bei der Aufstellung der Beitragssatzung im Jahre 2002 die Beklagten seit 10 Jahren nicht mehr Eigentümer des Grundstücks gewesen seien, treffe die Kläger die Kostentragungspflicht. Ansonsten liege auf Grund unzulässiger Rechtsausübung ein Verstoß gegen § 242 BGB vor (Bl. 77 d. A.). Die Beklagten gingen mehr als 12 Jahre nach dem Hausverkauf nicht mehr davon aus, irgend welche Zahlungen an die Käufer leisten zu müssen und seien hierzu auch alters- und krankheitsbedingt sowie finanziell nicht in der Lage (Bl. 77 d. A.).
1. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Freistellung aus Ziffer IV. 5. des notariellen Kaufvertrages vom 30.10.1991 haben. Denn unstreitig betrifft der Bescheid über die Erhebung eines Kanalbaubeitrages vom 25.06.2003 einen Beitrag gemäß § 127 Abs. 4 BauGB, der für eine Maßnahme erhoben wurde, die unstreitig vor dem Vertragsschluss durchgeführt wurde. Einer Beweiserhebung oder der Entscheidung nach Beweislastregeln bedarf es insoweit nicht. Das Landgericht hat diesen Beitrag zutreffend als „Anliegerbeitrag“ i. S. d. der Vertragsklausel angesehen, da gemäß § 127 Abs. 4 Satz 2 BauGB die Kosten für Abwasseranlagen von den Eigentümern der „anliegenden“ Grundstücke, deren Entwässerung die Leitung dient, zu tragen sind. Dass der Beitrag erst nach dem Vertragsschluss erhoben wurde, steht nach dem ausdrücklichen Wortlaut der vertraglichen Regelung der Verpflichtung der Beklagten, diesen im Innenverhältnis zu tragen, nicht entgegen.
2. In der Vertragsklausel ist im Übrigen zwar nicht von „Freistellung“ die Rede. Jedoch kann diese nach ihrem Sinn und Zweck nur dahingehend ausgelegt werden, dass die Beklagten verpflichtet sind, die Kläger von der Erhebung entsprechender Beiträge freizustellen. Durch die vertragliche Vereinbarung sollte nämlich sichergestellt werden, dass die Kläger unter keinen Umständen Gefahr laufen würden, zur Zahlung von Beiträgen für bereits vor Vertragsschluss durchgeführte Erschließungs- oder Kanalbaumaßnahmen herangezogen zu werden. Vielmehr sollten die entsprechenden, dem Grundstückswert zugute kommenden Aufwendungen durch den Kaufpreis pauschal abgegolten sein und daher – sofern sie nicht bereits in der Vergangenheit erhoben und gezahlt wurden – auch nach Vertragsschluss noch ausschließlich den Beklagten zur Last fallen. Lediglich für Maßnahmen nach Vertragsschluss sollten die Kläger als Erwerber aufkommen müssen, da diese ja bei der Berechnung des Kaufpreises nicht berücksichtigt werden konnten.
Dies folgt daraus, dass gerade der Fall eingetreten ist, vor dem die vertragliche Vereinbarung die Kläger schützen sollte. Es ist nämlich typisch für das Beitragsrecht, dass für bereits längst abgeschlossene Maßnahmen erst viele Jahre später Beiträge erhoben
werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn – wie hier – eine zunächst erlassene Beitragssatzung vom Oberverwaltungsgericht nach einem u. U. viele Jahre dauernden Verfahren gemäß § 47 VwGO für nichtig erklärt wird und dann die Gemeinde zulässigerweise eine neue, den vom Gericht postulierten rechtlichen Anforderungen entsprechende Satzung für die in der Vergangenheit liegende Maßnahme nachschiebt (vgl. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 7. Auflage, § 11, Rdnr. 59 - 64). Dabei ist es keine Seltenheit, dass dies wie im vorliegenden Fall noch nach Jahrzehnten geschieht.

References: § 127
 § 242
 § 242
 § 127
 § 127
 § 47
 § 11