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Timestamp: 2020-07-07 07:16:44+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 1254 del 18/01/2019 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1254 del 18/01/2019
Cassazione civile sez. III, 18/01/2019, (ud. 01/03/2018, dep. 18/01/2019), n.1254
sul ricorso 18913-2016 proposto da:
CIFA SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore
C.M., domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA
CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato LUCA
FABBRI giusta procura speciale in calce al ricorso;
SERVICE EXPRESS DI F.S. E FIGLI SNC in persona dei soci
amministratori S.I. e S.E.M.T., domiciliata
ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,
rappresentata e difesa dall’avvocato MARCELLO CECCHINI giusta
avverso la sentenza n. 550/2016 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,
depositata il 09/05/2016;
1. La società CIFA S.r.l. ricorre, sulla base di sei motivi, per la cassazione della sentenza n. 550/16 del 9 maggio 2016 della Corte di Appello di Ancona, che – respingendo il gravame principale dalla stessa esperito (unitamente a Ri. e Fa.Fi.) contro la sentenza n. 172/09 del 22 maggio 2009, resa dal Tribunale di Pesaro, sezione distaccata di Fano – ha riconosciuto il diritto della società Service Express di F.S. e figli S.n.c. (d’ora in poi, “Service Express”) a riscattare, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39 nei confronti di P.N., oltre che dei predetti Ri. e Fa.Fi. e dell’odierna ricorrente, la nuda proprietà dell’immobile sito in (OMISSIS).
2. Riferisce, in punto di fatto, l’odierna ricorrente che la Service Express ebbe a convenirla in giudizio, unitamente a Ri. e Fa.Fi., nonchè a P.N., affinchè – previa declaratoria di nullità dell’atto del 4 luglio 2002 con cui la P. donava ai propri figli, Ri. e Fa.Fi., la nuda proprietà dell’immobile suddetto – fosse riconosciuto il proprio diritto, in quanto conduttrice ad uso commerciale del bene in questione, ad esercitare il riscatto, ai sensi del citato L. n. 392 del 1978, art. 39. Difatti, dopo questo primo atto dispositivo, con successivo atto del 29 novembre 2004, la nuda proprietà del bene veniva venduta dai Fa. alla società CIFA, la quale, di seguito, conseguiva anche l’usufrutto dello stesso, per averlo acquisito dalla P. – contro il corrispettivo di una rendita vitalizia in suo favore – con contratto del 4 novembre 2006.
Deduce, altresì, la ricorrente che i convenuti in giudizio si opponevano alla domanda attorea, sul duplice rilievo che la donazione era avvenuta indipendentemente (e a notevole distanza di tempo) dalla vendita, e, inoltre, che la stessa aveva riguardato in blocco tutti i locali (altro negozio, oltre quello oggetto di causa, e gli appartamenti soprastanti ad entrambi) costituenti l’intera proprietà “in loco” dei germani Fa..
Ciò premesso circa l’oggetto del giudizio di merito, la ricorrente rammenta, quanto al suo svolgimento, che parte attrice – sebbene l’edificio sede della sezione distaccata di Fano del Tribunale pesarese avesse subito il 16 settembre 2006 un crollo parziale, con conseguente inagibilità fino al successivo 30 settembre – procedeva egualmente, il 28 settembre dello stesso anno, al deposito della prima memoria ex art. 184 c.p.c., dopo che era scaduto (il precedente giorno 20) il relativo termine, per poi depositare una nuova prima memoria, integrativa della precedente, il 12 febbraio 2007, usufruendo della riapertura dei termini prevista dal D.M. 7 dicembre 2006.
Ritenuta dal giudice di prime cure la causa matura per la decisione, l’esito della stessa consisteva nel riconoscimento del diritto di riscatto della Service Express, sebbene l’adito giudicante disattendendo, sul punto, la domanda attorea – avesse ritenuto la validità della donazione della nuda proprietà in favore dei germani Fa..
Proposto appello in via principale dalla CIFA e dai Fa. (nonchè, in via incidentale, sia dalla Service Express, che insisteva nella declaratoria di nullità del contratto di donazione, sia – per quanto qui ancora di interesse – dagli eredi della P., in relazione al rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c. e alla regolamentazione delle spese di lite), la Corte marchigiana confermava il diritto della Service Express a riscattare la nuda proprietà dell’immobile per il corrispettivo, già fissato dal primo giudice, di Euro 96.725,45, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
3. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione CIFA, sulla base di sei motivi.
3.1. Con il primo motivo è dedotta “violazione dell’art. 342 c.p.c.”, in relazione alla “declaratoria di inammissibilità circa il primo motivo di appello”, con cui si era censurata “la non tempestività ed irritualità della prima memoria ex art. 184 (e i relativi documenti)”, depositata da Service Express il 28 settembre 2006.
Ci si duole del fatto che il motivo di gravame sia stato ritenuto privo di specificità, mentre esso tendeva a dimostrare che il deposito della memoria suddetta (e dei relativi documenti), avvenuto dopo la scadenza del termine all’uopo fissato non poteva ritenersi fatta salva – come invece ipotizzato dal primo giudice – dal D.M. 7 dicembre 2006, giacchè esso, in relazione alla temporanea inagibilità degli uffici della sezione distaccata di Fano del Tribunale di Pesaro, avrebbe previsto solo una speciale ipotesi di riapertura dei termini, dei quali Service Express non risulterebbe essersi avvalsa.
3.2. Con il secondo motivo è dedotta violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 e dell’art. 2193 c.c., essendosi affermato il diritto di riscatto di Service Express “malgrado la omessa iscrizione nel registro delle imprese delle prescritte autorizzazioni amministrative per l’esercizio delle attività di ristorante e pizzeria”.
Si contesta l’affermazione della Corte di Appello di Ancona secondo cui il diritto di riscatto, stante la sua natura di diritto potestativo, spettante al conduttore in virtù della mera stipulazione di un contratto di locazione ad uso commerciale, rimarrebbe impregiudicato dalla mancata iscrizione ex art. 2193 c.c.
Per contro, poichè la norma “de qua” prevede una forma di pubblicità di carattere dichiarativo, che comporta l’inopponibilità ai terzi dei fatti non registrati, il giudice di appello avrebbe dovuto ritenere che per i germani Fa. – in difetto di iscrizione nel registro delle imprese delle autorizzazioni suddette – operasse una presunzione di ignoranza delle stesse, difettando, così, il presupposto perchè costoro potessero essere tenuti alla “denuntiatio”.
3.3. Con il terzo motivo si ipotizza la violazione, nuovamente, della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 questa volta in relazione all’art. 12 preleggi, censurandosi la sentenza impugnata laddove ha ritenuto le suddette norme della legge sull’equo canone applicabili pure alla vendita della nuda proprietà.
Sul presupposto che, ai sensi dell’art. 12 “preleggi”, l’interpretazione estensiva di una norma trova “il suo limite invalicabile proprio nella lettera della legge, se chiara ed inequivocabile”, la ricorrente assume che il diritto di prelazione e di riscatto previsti in favore del conduttore dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 si ricolleghino ad una “denuntiatio” proveniente dal “proprietario”, ovvero dal soggetto che “riunisce in sè i poteri di disposizione e godimento sulla “res”. Lo confermerebbe, del resto, la circostanza che, “in caso di dissociazione tra potere di disposizione e potere di godimento, è al titolare di quest’ultimo (l’usufruttuario) e non al nudo proprietario” che spetta la qualifica di locatore, “con tutti i conseguenti diritti ed obblighi verso il conduttore”. Non a caso, dunque, lo “ius prelationis” si atteggia a “”ius ad rem” accessorio al diritto di godimento derivante dalla locazione, i cui termini vincolano solo locatore e conduttore”.
Non pertinente, dunque, sarebbe il riferimento contenuto nella sentenza impugnata alla pronuncia di questa Corte (Cass. Sez. 3, sent. 20 febbraio 1992, n. 2080, Rv. 475830-01) che ha riconosciuto le condizioni per l’esercizio del diritto di retratto nel caso in cui nudo proprietario ed usufruttuario concordino di vendere “congiuntamente” la nuda proprietà ed il diritto di usufrutto, evenienza non sussistente, invece, nel caso in esame.
3.4. Il quarto motivo deduce, ancora una volta, violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 in relazione “al mancato riconoscimento che l’atto di compravendita del 29 novembre 2004 avesse per oggetto un blocco immobiliare unitario”, non trattandosi, invece, di vendita cumulativa.
Si evidenzia, al riguardo, che per aversi unitarietà del complesso immobiliare compravenduto “occorre che gli immobili siano strutturalmente e funzionalmente collegati tra loro”, essendosi pure precisato che “l’elemento della coordinazione funzionale non rimane escluso dalla locazione a conduttori diversi, in quanto l’acquirente ben potrebbe differire l’utilizzazione unitaria ad un momento successivo alla vendita, esercitando la disdetta nei termini contrattualmente previsti”.
Inoltre, l’accertamento della unitarietà va sempre compiuto, sottolinea la ricorrente, oltre che con riferimento alle caratteristiche oggettive dell’immobile, anche alla volontà dei contraenti, essendo, in particolare, rivelatrice della loro intenzione di dare vita ad una vendita in blocco l’uso – come nel caso in esame – della formula “da cielo a terra” per identificare l’oggetto del trasferimento.
3.5. Il quinto motivo deduce violazione dell’art. 100 c.p.c., censurando, in particolare, la declaratoria di inammissibilità, per difetto di interesse, resa dalla Corte di Appello di Ancona in relazione al quinto motivo di appello.
Sul rilievo che, con esso, si denunciava l’ultrapetizione in cui sarebbe incorso il primo giudice nel riconoscere il retratto relativamente, non alla piena proprietà (come richiesto da parte attrice), bensì alla nuda proprietà dell’immobile da essa condotto in locazione, la ricorrente osserva chè decisione della Corte marchigiana di ritenere l’appellante carente di interesse sarebbe frutto di un palese equivoco.
Scopo della censura non era certo quello – individuato, erroneamente, dal giudice di appello – di determinare un effetto, per l’appellante, più svantaggioso (la perdita della piena proprietà in luogo della nuda proprietà) di quello derivato dalla pronuncia impugnata, bensì di determinare il rigetto della domanda, sul presupposto che il giudice di prime cure avesse pronunciato “ultra petita”.
3.6. Infine, Infine, con il sesto motivo si ipotizza l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, ovvero “una delle doglianze relative all’erronea determinazione del prezzo di riscatto”.
La sentenza impugnata nulla avrebbe detto in relazione alla censura che investiva il “metodo di calcolo del prezzo di riscatto accolto dalla sentenza di primo grado”, metodo ritenuto dall’allora appellante (ed odierna ricorrente) “puramente matematico”, oltre che inidoneo a valutare adeguatamente “il maggior valore del negozio di cui trattasi” rispetto alle altre unità appartenenti al medesimo edificio.
4. Ha resistito con controricorso Service Express, per chiedere che l’avversaria sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.
6.1. Il primo motivo è inammissibile, a tale esito conducendo, peraltro, due (autonome) ragioni.
6.1.1. Per un verso, la constatazione che, nulla essendo stato riferito circa il contenuto della memoria, nonchè dei documenti alla stessa allegati, ricorre, nella specie, la violazione dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6).
Si tratta, peraltro, di carenza tanto più rilevante nel caso che occupa, come rileva esattamente la controricorrente, giacchè essa impedisce di comprendere quale sia (“recte”: fosse, visto che la relativa questione aveva formato già oggetto di specifico motivo di gravame) l’interesse sotteso, nella specie, alla prospettazione della censura.
6.1.2. D’altra parte, l’esito dell’inammissibilità discende pure dalla constatazione che il motivo di gravame, articolato sul punto dall’odierna ricorrente, è stato ritenuto dalla Corte territoriale privo di specificità, sicchè l’odierno ricorrente, nel contestare siffatta statuizione, avrebbe dovuto contrastare tale affermazione, facendosi carico di dimostrare – pena, nuovamente, l’inammissibilità del motivo ex art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6), – la specificità dello stesso attraverso la sua riproduzione.
Difatti, se è vero che – nel caso in cui il ricorso per cassazione denunci “errores in procedendo” (come è avvenuto nella specie) – “il giudice di legittimità non deve limitare la propria cognizione all’esame della sufficienza e logicità della motivazione con cui il giudice di merito ha vagliato la questione, ma è investito del potere di esaminare direttamente gli atti ed i documenti sui quali il ricorso si fonda”, resta, nondimeno, inteso che l’ammissibilità del sindacato demandato a questa Corte è comunque subordinata alla condizione che “la censura sia stata proposta dal ricorrente in conformità alle regole fissate al riguardo dal codice di rito (ed oggi quindi, in particolare, in conformità alle prescrizioni dettate dall’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4” (Cass. Sez. Un., sent. 22 maggio 2012, n. 8077, Rv. 622361-01).
Si tratta, peraltro, di un principio – quest’ultimo – che è stato ribadito proprio con specifico riferimento al caso in cui il ricorso per cassazione deduca l’erronea declaratoria di inammissibilità dell’appello, per difetto di specificità dei motivi ex art. 342 c.p.c..
Ancora di recente, infatti, questa Corte ha affermato che “l’esercizio del potere di diretto esame degli atti del giudizio di merito, riconosciuto al giudice di legittimità ove sia denunciato un “error in procedendo”, presuppone comunque l’ammissibilità del motivo di censura, onde il ricorrente non è dispensato dall’onere di specificare (a pena, appunto, di inammissibilità) il contenuto della critica mossa alla sentenza impugnata, indicando anche specificamente i fatti processuali alla base dell’errore denunciato, e tale specificazione deve essere contenuta nello stesso ricorso per cassazione, per il principio di autosufficienza di esso. Pertanto, ove il ricorrente censuri la statuizione di inammissibilità, per difetto di specificità, di un motivo di appello, ha l’onere di specificare, nel ricorso, le ragioni per cui ritiene erronea tale statuizione del giudice di appello e sufficientemente specifico, invece, il motivo di gravame sottoposto a quel giudice, e non può limitarsi a rinviare all’atto di appello, ma deve riportarne il contenuto nella misura necessaria ad evidenziarne la pretesa specificità” (così, Cass. Sez. 5, sent. 29 settembre 2017, n. 22880, Rv. 645637-01; nello stesso senso, peraltro, già Cass. Sez. 6-3, sent. 28 novembre 2014, n. 25308, Rv. 633637-01; Cass. Sez. 3, sent. 10 gennaio 2012, n. 82, Rv. 621100-01; Cass. Sez. 1, sent. 20 settembre 2006, n. 20405, Rv. 594136-01).
6.2. Il secondo motivo di ricorso non è fondato.
Corretto è, infatti, il rilievo, espresso dalla sentenza impugnata, secondo cui il diritto potestativo di riscatto spettante al conduttore di un immobile adibito ad uso commerciale è unicamente subordinato all’esistenza delle autorizzazioni per l’esercizio dell’attività commerciale svolta all’interno del locale, non pure all’iscrizione delle stesse ex art. 2193 c.c.; immaginare il contrario, come assume l’odierna ricorrente, significherebbe conferire a tale adempimento efficacia costitutiva del diritto stesso, in contrasto con la natura, invece, puramente dichiarativa di tale sistema pubblicitario (ribadita, da ultimo, da Cass. Sez. 1, sent. 9 maggio 2014, n. 10104, Rv. 631231-01).
6.3. Il terzo motivo è, del pari, non fondato.
La decisione impugnata rappresenta uno sviluppo coerente dei principi enunciati da questa Corte con l’arresto citato dallo stesso giudice di appello (Cass. Sez. 3, sent. 20 febbraio 1992, n. 2080, Rv. 475830-01).
La sentenza “de qua”, infatti, rammenta che la disciplina di cui alla L. n. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 “può e deve essere interpretata estensivamente”, e ciò “in armonia con la finalità perseguita della normativa in esame, mirante allo scopo di riunire in capo al conduttore la titolarità dell’impresa da lui esercitata nell’immobile locato e la titolarità del diritto di proprietà piena sull’immobile”, proteggendo, pertanto, siffatto interesse “contro facili manovre elusive e fraudolente”, e ciò “qualunque sia” – la precisazione non è di poco conto – “lo strumento negoziale producente il risultato del trasferimento a titolo oneroso della proprietà piena dell’immobile stesso” (così, in motivazione, Cass. Sez.3, sent. n. 2080 del 1992, cit.).
Sulla base, dunque, di tali rilievi, non ha senso ipotizzare che tale “interpretazione estensiva” (conforme allo scopo della migliore tutela del conduttore) incontri un limite nella necessità che gli atti dispositivi della nuda proprietà e dell’usufrutto dell’immobile siano contestuali.
E’ vero, infatti, che il citato arresto giurisprudenziale – come osserva l’odierna ricorrente – concerneva l’ipotesi di “un soggetto nudo proprietario ed altro soggetto usufruttuario e locatore di immobile urbano destinato ad uso non abitativo” che avevano concordato “di vendere congiuntamente la nuda proprietà e l’usufrutto”, sicchè, in questo caso, “il nudo proprietario e l’usufruttuario, nel momento in cui raggiungono l’accordo di vendita congiunta del bene, hanno la consapevolezza che, effettuando la vendita contemporanea dei loro rispettivi diritti, trasferiscono, in concreto, all’acquirente la proprietà piena, e provocano, automaticamente, “ope legis”, il duplice effetto (…) di consolidazione dell’usufrutto e di continuazione del rapporto locatizio in capo al nuovo proprietario”. Nondimeno, la medesima esigenza di tutela del conduttore si pone anche quanto il proprietario/locatore si limiti a trasferire la nuda proprietà del bene, riservandosene l’usufrutto, la cui successiva disposizione da parte del titolare in favore del nudo proprietario – per il sol fatto di inserire uno iato temporale tra le due operazioni – se fosse ritenuta ammissibile si trasformerebbe, di fatto, in un comodo escamotage per pregiudicare il diritto del conduttore.
Nè in senso contrario vale richiamarsi, come fa la ricorrente, all’art. 12 “preleggi”.
Infatti, sebbene “il criterio di interpretazione teleologica, previsto dall’art. 12 preleggi, può assumere rilievo prevalente rispetto all’interpretazione letterale soltanto nel caso, eccezionale, in cui l’effetto giuridico risultante dalla formulazione della disposizione di legge sia incompatibile con il sistema normativo”, non essendo consentito all’interprete “correggere la norma, nel significato tecnico giuridico proprio delle espressioni che la compongono, nell’ipotesi in cui ritenga che l’effetto giuridico che ne deriva sia solo inadatto rispetto alla finalità pratica cui la norma è intesa” (cfr. Cass. Sez. Lav., sent. 13 aprile 1996, n. 3495, Rv. 497000-01; in senso conforme, più di recente, Cass. Sez. 3, sent. 21 maggio 2004, n. 9700, Rv. 57299901), nel caso qui in esame, tuttavia, la “lettera” della legge non osta affatto alla possibilità (“recte”: necessità, in ragione di una migliore tutela del conduttore) di accogliere l’interpretazione che della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 ha proposto la Corte marchigiana.
Invero la “nuda proprietà” non costituisce un situazione. soggettiva “altra” rispetto al diritto domenicale (e ciò anche in ragione del “numero chiuso” dei diritti reali di godimento), bensì è, notoriamente, l’effetto di una – temporanea – compressione di talune facoltà connaturate a tale diritto. Ne consegue, pertanto, che l’impiego del termine “proprietario”, contenuto nelle suddette norme della L. n. 392 del 1978, non può certo intendersi come indicativo della volontà del legislatore di riferirsi al (solo) “pieno proprietario”, perchè ciò non sarebbe coerente con quel connotato tipico del diritto di proprietà, tradizionalmente, definito come “elasticità del dominio”.
6.4. Neppure il quarto motivo di ricorso è fondato.
6.4.1. Sul punto occorre muovere dalla constatazione che questa Corte ha, di recente, ribadito – in tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo – che “nell’ipotesi di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, l’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto da parte del conduttore ai sensi della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 è ammesso solo se si tratti di vendita cumulativa e non già di vendita in blocco, la quale ultima ricorre quando sussistano significativi e penetranti requisiti di oggettiva unità strutturale o funzionale tra gli immobili costituenti le elementari componenti di un’effettiva vendita in blocco, quale cessione di un “complesso unitario” diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari”, precisando, tuttavia, che, “nell’effettuare la relativa indagine, il giudice di merito è tenuto a considerare, e quindi ad esplicitare in motivazione, i criteri oggettivi seguiti” (Cass. Sez. 3, ord. 4 agosto 2017, n. 19502, Rv. 645497-01).
Il citato arresto, dunque, chiarisce che la doglianza relativa ad un (supposto) cattivo apprezzamento delle risultanze istruttorie, che abbia portato il giudice di merito a ricostruire -. in ipotesi, erroneamente – la fattispecie sottoposta al suo vaglio come riconducibile all’una o all’altra delle due ipotesi suddette (“vendita in blocco” o “vendita cumulativa”), lungi dal prospettare un “errore di sussunzione”, si sostanzia in “un’inequivoca sollecitazione al controllo dell’effettiva congruenza logica della motivazione dettata dalla corte territoriale in relazione al punto concernente il ricorso dei presupposti per il valido esercizio della prelazione” (e del retratto).
E’, pertanto, in tali termini che il presente motivo può essere scrutinato, non ostandovi, appunto, la circostanza che la ricorrente abbia dedotto la ricorrenza di una violazione di legge.
Invero, al riguardo, va osservato – secondo quanto chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte – come l’onere della “specificità ex art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4), secondo cui il ricorso deve indicare “i motivi per i quali si chiede la cassazione, con l’indicazione delle norme di diritto su cui si fondano” non debba essere inteso quale assoluta necessità di formale ed esatta indicazione dell’ipotesi, tra quelle elencate nell’art. 360 c.p.c., comma 1, cui si ritenga di ascrivere il vizio, nè di precisa individuazione degli articoli, codicistici o di altri testi normativi (nei casi di deduzione di violazione o falsa applicazione di norme sostanziali o processuali), comportando invece l’esigenza di una chiara esposizione, nell’ambito del motivo, delle ragioni per le quali la censura sia stata formulata e del tenore della pronunzia caducatoria richiesta, che consentano al giudice di legittimità di individuare la volontà dell’impugnante e stabilire se la stessa, così come esposta nel mezzo d’impugnazione, abbia dedotto un vizio di legittimità sostanzialmente, ma inequivocamente, riconducibile ad alcuna delle tassative ipotesi di cui all’art. 360 citato (così, in motivazione, Cass. Sez. Un., sentenza 24 luglio 2013, n. 17931, Rv. 627268-01).
6.4.2. Tuttavia, se il motivo in esame deve essere ricostruito alla stregua di una censura relativa al percorso motivazionale, seguito dalla Corte marchigiana nel qualificare come “vendita cumulativa” (e non “in blocco”) quella sottoposta al suo esame, essa non potrà che essere scrutinata se non nei limiti in cui è consentito, ormai, a questa Corte il sindacato sulla motivazione della sentenza impugnata.
Difatti, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), – nel testo “novellato” dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, comma 1, lett. b), convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, 134 (applicabile “ratione temporis” al presente giudizio) – il vaglio di questa Corte è destinato ad investire la parte motiva della sentenza solo entro il “minimo costituzionale” (cfr. Cass. Sez. Un., sent. 7 aprile 2014, n. 8053, Rv. 629830-01, nonchè, “ex multis”, Cass. Sez. 3, ord. 20 novembre 2015, n. 23828, Rv. 637781-01; Cass. Sez. 3, sent. 5 luglio 2017, n. 16502, Rv. 637781-01).
Lo scrutinio di questa Corte è, dunque, ipotizzabile solo in caso di motivazione “meramente apparente”, configurabile, oltre che nell’ipotesi di “carenza grafica” della stessa, quando essa, “benchè graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perchè recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento” (Cass. Sez. Un., sent. 3 novembre 2016, n. 22232, Rv. 641526-01), o perchè affetta da “irriducibile contraddittorietà” (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 12 ottobre 2017, n. 23940, Rv. 645828-01), ovvero connotata da “affermazioni inconciliabili” (da ultimo, Cass. Sez. 6-Lav., ord. 25 giugno 2018, n. 16111, Rv. 649628-01), mentre “resta irrilevante il semplice difetto di “sufficienza” della motivazione” (Cas. Sez. 2, ord. 13 agosto 2018, n. 20721, Rv. 650018-01).
Ciò detto, pertanto, deve ritenersi che, nella specie, la motivazione adottata dalla Corte marchigiana superi il vaglio (ormai) demandato al giudice di legittimità, giacchè non evidenzia quei profili di “incomprensibilità”, o “irriducibile contraddittorietà” necessari per imporne la cassazione.
Ed invero, muovendo dal presupposto – conforme ai principi enunciati da questa Corte – che la vendita “in blocco” deve intendersi quale “cessione di un complesso unitario, costituente un “quid” differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari” (in tal senso, Cass. Sez. 3, sent. 20 luglio 2011, n. 15897, Rv. 619456-01), dovendosi, in particolare, valorizzare “l’intenzione dell’acquirente” di impiegare “tutti i beni acquistati per un utilizzazione che ne imponga l’accorpamento” (così, Cass. Sez. 3, sent. 17 settembre 2008, n. 23749, Rv. 604680-01), la sentenza impugnata è pervenuta alla conclusione della non ricorrenza, nella specie, della suddetta fattispecie, valorizzando argomenti del tutto idonei allo scopo, come l’emergenza di “dati che, ad onta dell’unità strutturale, evidenziano la disomogeneità funzionale, posto che, da un lato, i locali commerciali sono destinati a soggetti diversi, (e) dall’altro non vi è alcuna prova di collegamento fra i locali commerciali e quelli abitativi” (rispetto a primi sovrastanti).
6.5. L’esito della declaratoria di non fondatezza si impone anche per il quinto motivo di ricorso.
Sul punto occorre muovere dalla constatazione che “il vizio di ultra ed extrapetizione viene limitato alle ipotesi in cui il giudice, interferendo indebitamente nel potere dispositivo delle parti, alteri uno degli elementi di identificazione dell’azione o dell’eccezione, pervenendo ad una pronunzia non richiesta o eccedente i limiti della richiesta, mentre, laddove la pronunzia vi corrisponda nel suo risultato finale, sebbene risulti fondata su argomentazioni giuridiche diverse da quelle. prospettate dalle parti, si esclude la sussistenza della violazione dell’art. 112 c.p.c.”. E ciò in quanto “il giudice è libero di individuare l’esatta natura dell’azione, di qualificare le eccezioni proposte e quindi di porre a base della pronuncia adottata considerazioni di diritto diverse da quelle prospettate, attenendo ciò all’obbligo di esatta applicazione della legge”, con l’avvertenza che “l’unico limite che il decidente incontra su questa via è rappresentato dall’impossibilità di immutare l’effetto giuridico che la parte ha inteso conseguire, nel senso che la prospettazione della stessa lo vincola a trarre dai fatti esposti il risultato giuridico domandato” (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 7 febbraio 2011, n. 2956, Rv. 616616-01).
Nella specie l’effetto giuridico avuto di mira da Service Express era di poter esercitare il diritto potestativo di retratto, di talchè nessuna violazione dell’art. 112 c.p.c. può ravvisarsi nel caso di specie.
6.6. Infine, il sesto motivo di ricorso è inammissibile.
Con lo stesso, come visto, si deduce – “sub specie” di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti – la mancata disamina di “una delle doglianze relative all’erronea determinazione del prezzo di riscatto”.
Così intesa, dunque, la censura non appare idonea ad integrare, neppure astrattamente, il vizio suscettibile di riconduzione al novellato testo dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), visto che esso deve investire “non una “questione” o un “punto” della sentenza” (come avvenuto, invece, nel presente caso), “ma un fatto vero e proprio, e quindi un fatto principale, ex art. 2697 c.c. (cioè, un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo), oppure secondario (cioè, dedotto in funzione di prova di un fatto principale)”; cfr., da ultimo, in motivazione Cass. Sez. 1, sent. 8 settembre 2016, n. 17761, R. 641174-01; in senso analogo – sulla necessità che l’omesso esame investa sempre un “fatto storico, principale o secondario” – si veda anche Cass. Sez. 6-5, ord. 4 ottobre 2017, n. 23238, Rv. 646308-01) e, pertanto, “non deduzioni difensive” (così Cass. Sez. 2, sent. 14 giugno 2017, n. 14802, Rv. 644485-01).
7. Le spese seguono la soccombenza, essendo pertanto sono poste a carico della ricorrente e liquidate come da dispositivo.
La Corte rigetta il ricorso e, per l’effetto condanna CIFA S.r.l. a rifondere a Service Express di F.S. e figli S.n.c. le spese del presente giudizio, che liquida in Euro 5.600,00, più Euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessori di legge.
Depositato in Cancelleria il 18 gennaio 2019

References: Sentenza 
 sentenza 
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 art. 39
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 art. 184
 art. 96
 art. 184
 art. 2193
 sentenza 
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 art. 366
 art. 369
 art. 342
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 Cass. Sez. 
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 art. 2697
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