Source: https://ficek.sk/rozdelenie-pozemku-1667
Timestamp: 2019-05-25 14:06:54+00:00

Document:
[2019] Rozdelenie pozemku | Poradíme Vám? '
Odpovedané dňa: 8. 10. 2014
Otázka: Rozdelenie pozemku
Dobrý deň, som podnikateľ a s mojimi bratmi vlastním dosť veľký pozemok. Problémom je, že každý z nás chcel daný pozemok využívať na niečo iné. Ja by som chcel na tomto pozemku prenajímať stajne pre kone, môj brat zase stavať, ďalší zase inak. Keďže sa nevieme dohodnúť čo budeme na pozemku robiť, rozmýšľal som o tom, že by sme pozemok rozdelili. Bolo by to možné?
Odpoveď: Rozdelenie pozemku
pozemok je z pohľadu práva vecou deliteľnou, čiže vecou, ktorá sa dá rozdeliť na viacero častí a tým vzniknú samostantné veci. Podmienkou tohto delenia je, aby si vec, ktorá vznikne po rozdelení zachovala svoju podstatu (účel, ktorý plnila pred rozdelením).To znamená, že účel veci,ktorá sa delí sa musí zhodovať s účelom veci ktorá vznikla rozdelením.Keďže pri delení pozemku sa táto podmienka dodrží,je možné ho deliť. Rozloha jednotlivých, novovzniknutých častí pozemku bude podmienená výškou podielu, jednotlivých podielových spoluvlastníkov. Ďalej však treba zdôrazniť, že takto vzniknuté samostatné veci,je potrebné zapísať do katastra. Touto preblematikou sa zaoberal aj Krajský súd v Nitre, ktorý sa v odvôvodnení rozsudku sp. zn. 20Co/21/2006 vyslovil nasledovne:
Najprirodzenejším spôsobom likvidácie spoluvlastníckych vzťahov je rozdelenie veci medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Predpokladom použitia tohto spôsobu zrušenia spoluvlastníctva však je, že ide o deliteľnú vec a že jej rozdelenie je aj funkčne opodstatnené, t.j. vtedy keď rozdelením vzniknú samostatné veci, ktoré vlastníkom môžu aj naďalej slúžiť spôsobom, ktorý zodpovedá ich povahe a spoločenskému poslaniu (záujmu).
Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti súd musí dbať o to, aby rozdelením vznikli samostatné veci v právnom zmysle slova a aby rozdelenie bolo možné zapísať do katastra. Ak je predmetom reálneho rozdelenia pozemok, pričom dochádza k vytvoreniu nových parciel, a tým aj k zmene hraníc pôvodnej nehnuteľnosti, treba vyhotoviť grafický polohopisný plán, ktorý má mať náležitosti geometrického plánu zodpovedajúcemu všetkým požiadavkám geodézia a kartografie, potvrdenie jeho zhotoviteľom a overený príslušnou správou katastra. Len takéto technický podklad na zmenu týkajúcu sa pozemkových nehnuteľností sa môže stať súčasťou rozsudku o reálnom rozdelení.
Podotázka: Rozdelenie pozemku (Občianske právo)
Dobrý deň, chcem sa spýtať ohľadne rozdelenia pozemku medzi 5 súrodencov. Je to pozemok extravilán, orná pôda. Na každého by pripadalo viac ako 20 árov. Dvaja súrodenci nesúhlasia s rozdelením, že sa dohodol predaj pozemku ako celok nejakému záujemcovi. Jeden súrodenec, ktorý sa najväčšou mierou zaslúžil o to, že pozemok je v ich vlastníctve, chce svoj diel pozemku pričleniť k jeho ďalšiemu pozemku, ktorý je v bezprostrednej blízkosti. Taktiež chce dokúpiť ďalší menší pozemok so všetkými ing. sieťami a cestou. Takto by si vedel zhodnotiť pozemok. Čo si myslíme, že vadí tým dvom a poukazujú, že prečo by mal mať práve tu časť pozemku. Zvyšní súrodenci súhlasia a nemajú s tým problém. Akú postupnosť úkonov by ste mi poradil, aby sme dosiahli rozdelenie pozemkov. Zatiaľ medzi nami prebieha iba ústna komunikácia. Ďakujem. S pozdravom.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.05.2019)
najjednoduchším riešením je, aby ste zavolali autorizovaného geodeta, ktorý pozemok zameria a rozdelí resp. odčlení príslušná časť podľa dohody spoluvlastníkov pozemku a teda podľa Vašich požiadaviek, tak aby došlo k jeho rozdeleniu, aby tento mohol byť podkladom pre spísanie zmluvy o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva medzi všetkými spoluvlastníkmi. Súčasne v zmluve sa dohodnete o vzájomnom finančnom vyporiadaní.
V prípade, že sa nedohodnete, môže sa spoluvlastník obrátiť na súd, aby tento rozhodol o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.
Odporúčame dohodu, lebo je to jednoduchšie, lepšie z časového hľadiska, ako aj z hľadiska finančného.
Ďakujem za odpoveď. Problém je však v tom, že všetci súrodenci okrem mojej mamy čakajú, kedy po smrti starej mamy dom zdedia a predaju, aby sa mohli rozdeliť so ziskom. Nemajú záujem odpredať svoj podiel starej mame alebo mojej mame na danom pozemku. Moja mama v tom dome žije a stará mama ma v pláne jej ten dom v závere zanechať. A aj to, že by som ním ručil za hypotéku, by dom ochránilo od toho, aby ho mohol ktokoľvek predať minimálne 30 rokov a moja mama by v ňom v pokoji dožila. No a, keďže banka nezáleží dom bez prístupu k nemu, stará mama chcela vedieť, či neexistuje po právnej stránke niečo, ako obísť ostatných spoluvlastníkov na pozemku bez ich vedomia (keďže podiel zdedili ako maloletí). Ďakujem. Futejová.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 13.04.2019)
Nevieme aká je celká rozloha pozemku v podielovom spoluvlastníctve a ak je zastavaná plocha pokiaľ ide o rodinný dom.
Riešením ohľadom pozemku a súhlasu nie všetkých podiel. spoluvlastníkov, by bolo geometrické odčelenie príslušnej časti pozemku pod domom a prístupovej cesty, k čomu by však bol potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov, lebo by sa jednalo o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Plusom je, že vec by takto nemusela ísť na súd, ktoré súdne konanie by samotné vyporiadanie pozemku predĺžilo. Toto však musíte prekonzultovať s bankou.
Mysleli sme aj na veci, ktoré uvádzate teraz v otázke a to že deti vlastníka domu sa spoliehajú, že im pripadne podiel na dedičstve. Vec sa však má tak, že súčasný vlastník môže dom darovať hocikomu prípadne predať a nepotrebuje na to súhlas svojich detí ako podielových spoluvlastníkov pozemku.
Závet veľmi riešením nie je, lebo je možné napadnúť závet v dedičskom konaní napadnúť a existuje aj inštitút neopomenuteľných dedičov, ktorými sú deti poručiteľa.
Odporúčame konzultáciu u advokáta za účelom vyporiadania pozemku.
Dobrý deň. Chcem sa spýtať. Stará mama vlastní dom. Je jedinou vlastníčkou domu (tak je to vedené aj na katastri). Ale dom stojí na parcele, ktorá ma 6 spoluvlastníkov (podielové spoluvlastníctvo). Pod domom nie je žiadna mala parcela vlastnícky domu. V roku 1971 môj pradedo previedol pozemok na starú mamu a jej maloleté deti. V roku 1983 bolo na danú parcelu a na meno starej mamy vydané stavebné povolenie na stavbu domu (hoci nebola jedinou vlastníčkou parcely). A neskôr bol dom bezproblemov skolaudovaný. Stará mama bola u notára a vraj je jedinou vlastníčkou aj domu aj pozemku len ona, lebo v danom čase boli jej deti maloleté. Je to pravda? Lenže takéto vyhlásenie nám nepomôže. Je možné urobiť nejakú právnu úpravu bez vedomia jej deti, ktoré sú dnes už dospelé, aby na katastri figurovala ako jediná vlastnícka všetkého stará mama? Alebo je možné vydať notárom alebo právnikom nejaký dokument, ktorý by potvrdzoval vlastníctvo starej mamy napriek tomu, že je to inak vedené na katastri? Ide o to, že chceme čerpať hypotéku a stará mama súhlasí so založením hypotéky jej domom, avšak založiť dom je možné jediné s prístupom k domu (aspoň tak nám to interpretujú banky) alebo založenie musia podpísať všetci spoluvlastníci parcely. Lenže 4 vlastníci to určite nepodpíšu. Podpise len stará mama a mama a to sú 2/6 parcely. Viete mi s tým poradiť? Ďakujem. Futej.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.04.2019)
Dobrý deň, riešením Vami uvedenej situácie je, aby stará mama a jej dcéra, ktoré majú záujem na poskytnutí hypotéky je predložiť podielovým spoluvlastníkom návrh dohody na odkúpenie podielu ostatným podielovým spoluvlastníkom na pozemku za stanovenú cenu.
Ak k dohode nedôjde, budete musieť podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku na súd.
K samotným listinám z roku 1971 sa môžeme vyjadriť len keď ich budeme mať k dispozícii, ako ani k listinám na základe ktorých došlo k zápisu do katastra nehnuteľností.
Poznamenávame, že ak je viac podielových spoluvlastníkov pozemku a je jeden vlastník stavby, čo sú dve samostatné nehnuteľnosti, neznamená to, že spoluvlastníci pozemku majú zo zákony právny nárok na samotnú stavbu na predmetnom pozemku, teda na jej odkúpenie, alebo že by im vzniklo predkupné právo.
Podľa ust. Občianskeho zákonníka platí :
"§ 119 :
§ 120 ods. 2 : Stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku."
Som (1/2) podielovým spoluvlastníkom 3 parciel, rozdelených geometrickým plánom takto, parcela A (vinič) + B (orná poda) o rozlohe (1050m2+5350m2)=6400m2, a parcela C (orná poda) o rozlohe 6400m2. Rozmery pozemkov A+B sú rovnaké ako pozemku C. Prístup k parcelám je rovnaký. Druhý podielovým spoluvlastníkom (1/2) je nezistený vlastník v správe SPF. Parcelu C obhospodarovávam aktívne cca 15 rokov. Je možné žiadať súd o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, tak, že mne pridelí parcelu C, a SPF ostane parcela A+B? Nemám záujem kupovať parcely v správe SPF. Vďaka za odpoveď, S pozdravom.
Dobrý deň, reálne rozdelenie pozemkov a parciel na samostatné parcely a teda aj na prikázanie do výlučného vlastníctva jednotlivých spoluvlastníkov je vždy možné. Pri tomto postupe však nie je možné vychádzať iba z jednotlivých výmer pozemkov (najmä ak ide o parcely registra "E" a nie "C"), ale je potrebné prihliadnuť aj na účelnosť ich využívania a ich hodnotu. Samo o sebe nevidíme problém v tom, aby na základe Vášho návrhu boli nehnuteľnosti týmto spôsobom rozdelené, ale je potrebné počítať s tým, že ak sa v rámci súdneho konania preukáže (zrejme by to preukazoval najmä SPF), že Vaša parcela C je oveľa hodnotnejšia, než parcely A a B spolu, môže Vám byť uložená povinnosť nahradiť tento rozdiel priamo SPF pre neznámych vlastníkov. V konaní bude potrebné vykonať aj geometrický plán, ktorým sa presne v katastrálnej mape zakreslí akým spôsobom sa rozdelia parcely. Rovnako v konaniach s SPF je na žalobcovi (v tomto prípade Vás), aby ste od obce, kde sú evidovaní títo neznámi vlastníci vyžiadali potvrdenie o tom, že sú naozaj neznámi a obec o nich nevedie žiadnu evidenciu (bez takého potvrdenia nemôže súd rozhodnúť). Tiež je potrebné skúmať pri pozemkoch v extravilaláne, či je možné drobenie pozemkov.
Dá sa vytvoriť z pôvodnej parcely novú parcelu s výmerou vyššou ako 2000m2 v extraviláne, ak z pôvodnej parcely ostane menšia parcela ako 2000 m2. Nedochádza k drobeniu?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 03.09.2018)
Dobrý deň. Zákaz drobenia pozemkov sa netýka všetkých pozemkov. Zakazuje sa drobiť pozemky nachádzajúce sa mimo zastavaného územia obce (tzn. v extraviláne), ktoré zároveň sú (1) poľnohospodárske pozemky, (2) lesné pozemky alebo (3) vinice.
Pokiaľ sa pozemky nachádzajú v extraviláne, zákon zakazuje, aby na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vznikol rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 2000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5000 m2, ak ide o lesný pozemok.
Ak teda vo Vašom prípade chcete deliť parcelu, resp. pozemok nachádzajúci sa v extraviláne, z ktorého by vznikli dva, avšak len jeden z nich by mal výmeru nad 2000 m2 a druhý nie, mohlo by ísť o nedovolené drobenie pozemkov.
Dobrý deň, chcela by som sa opýtať, rodičia majú už dlhé roky pozemok, ktorý chcú rozdeliť na dve časti. Ako treba postupovať? Po rozdelení pozemku chcú pozemok "predať" - darovať deťom. Ale pri darovaní je to napadnuteľné a to nechceme. Vedeli by ste mi poradiť, ako je to pri predaji pozemku, museli by rodičia platiť daň z predaja pozemkov? Ďakujem za odpoveď a prajem pekný deň.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 19.07.2018)
Dobrý deň. Pokiaľ ide o rozdelenie pozemku, toto je potrebné realizovať na základe geometrického plánu. Vyhotovený geometrický plán sa autorizačne overí a odovzdá na kontrolu príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru, ktorý ho úradne overí a vráti geodetovi. Takýto geometrický plán je následne použiteľný na právne úkony, čo znamená, že je zapísateľný s príslušnou zmluvou, prípadne žiadosťou o zápis do katastra nehnuteľností.
Čo sa týka dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, vychádzajúc z Vami uvedenej skutočnosti, že Vaši rodičia vlastnia pozemok už dlhé roky, domnievam sa, že budú od tejto dane oslobodení. K oslobodeniu od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti totiž dochádza za predpokladu, že k predaju dôjde po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia.
Pri rozdeľovaní nehnuteľností je potrebné tiež brať do úvahy, či ide o pozemok v extraviláne alebo intraviláne. Extravilán má obmedzenia delenie pozemku (nie všetky pozemky v extraviláne sa dajú deliť).
Tiež treba skúmať, či pozemok nie je súčasťou pozemkového spoločenstva.
Poprosil by som o radu jedna sa o rozdelenie pozemku nakoľko sú tam dvaja vlastníci pozemok je jedna veľká parcela vo výmere cca 5 800 m2. My sa to snažíme rozdeliť rovnakým dielom ale druhá strana sa tomu bráni nakoľko sú tam pravdepodobne exekúcie. Nám sa jedná len o to, aby sa to rozdelilo rovnakým dielom nechceme nič viac ani menej nakoľko pozemky sú rovnocenné a ťahá sa to už vyše 5 rokou. Teraz začínajú problémy nakoľko tie pozemky sú zarastené a treba ich ako kosiť a vyrezať kríky ale ani nám sa nechce niečo obhospodarovať pokiaľ to nie je rozdelené už sme vynaložili dosť finančných prostriedkov na krovynorez, motorovú pílu a samozrejme, že sme to vyčistili, ale nakoľko nie je to vysporiadané pozemky sú zarastené a ľudia si s toho robia skládku. Boli by sme radi keby sa to vysporiadalo a dalo sa užívať lebo 5 rokou bránenia užívania dedičstva sa nám zdá dlho a stále sa to len oddiaľuje. Ďakujem za Vašu radu a pomoc.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.02.2018)
ďakujeme za otázku, ku ktorej zaujímame právny názor.
Pri podielovom spoluvlastníctve pozemku ako podielový spoluvlastník máte v podstate dve možnosti :
1./ Rozdelenie nehnuteľnosti podľa toho čo uvádzate, nie je napriek snahe predmetom dohody 5 rokov, čo v podstate poškodzuje oboch spoluvlastníkov. Neuvádzate v akom vzťahu ste ako spoluvlastníci v zmysle ust. § 116 a 117 Obč. zákonníka, a teda či zo zákona platí predkupné právo, ktoré v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka znamená, že "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."
Podľa ust. § 116 a 117 Obč. zákonníka "blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka.
Z uvedeného vyplýva, že ak by ste chceli svoj podiel na pozemku predať cudzej tretej osobe, museli by ste ho ponúknuť na predaj spoluvlastníkovi ak sa jedná o osoby podľa § 116 a 117 Obč. zákonníka.
2./ Ďalšou zákonnou možnosťou je zámena Vášho podielu na pozemku podľa ust. § 611 Obč. zákonníka a potom by sa na predmetnú zámenu ani nevzťahovali ani ust. § 3 ods. 1 zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.
3./ Treťou možnosťou je podať návrh na súd na zrušenie podielového spoluvlastníctva. Podľa ust. § 142 Obč. zákonníka platí :
"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."
Z relevantnej judikatúry uvádzame :
R 1/75 : Pre vyporiadanie podiel. spoluvlastníkov ktorých spoluvlastníctvo sa zrušuje, OZ vedľa spôsobov zrušenia tohto spoluvlastníctva a z hľadiska pre ich zrušenie nestanoví výslovne zásady pre toto vyporiadanie, avšak z celkového poňatia zrušenia podiel. spoluvlastníctva a likvidácie spoluvlastníckych vzťahov v zmysle § 142 OZ, sa toto vyporiadanie vykonáva v širšom zmysle, v rámci ktorého sa prihliada napr. i k tomu, či a do akej miery niektorý z bývalých spoluvlastníkov zhodnotil spoločnú nehnuteľnú vec investíciami a podobne.
Vo veci odporúčame kontaktovať advokáta za účelom posúdenie dokladov, ktoré máte k dispozícii, posúdenia investícií do nehnuteľnosti, a následne spísania dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva, prípadne k podaniu návrhu na súd. Neodporúčame vec riešiť použitím resp. kopírovaním rôznych zmlúv z internetu. Spísaním zmluvy u advokáta, ktorý povinne vykoná tzv. autorizáciu, máte právnu istotu, že dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva bude právne perfektná, vrátane jej zapísania dohody do katastra nehnuteľností.
Pre zrušenie podiel. spoluvlastníctva bude potrebný geometrický plán.
Dobrý deň, chcela by som sa spýtať ohľadom zákona o drobení pozemkov, či je možné rozdeliť pozemok pokiaľ je v územnom pláne obce (v zastavanej časti obce) a ma menej ako 2000m2. Ďakujem.
Odpovedá: Advokát (odpoveď odoslaná: 08.09.2017)
podľa § 23 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu48) alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva49) alebo rozhodnutia o dedičstve50) vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods. 1 pozemok menší ako 2 000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m2, ak ide o lesný pozemok.
Z doslovného znenia je zrejmé, že pozemok o rozlohe 2000 m2, už nie je možné ďalej drobiť.
Dobrý deň. Prosím o radu. Som väčšinovým spoluvlastníkom pozemku ornej pôdy (extraviláne) o výmere 32 616 m2. Z toho môj podiel činí 21 743 m2. Chcel by som sa odčleniť od spoluvlastníkov. Pozemok je v spoluvlastníctve 4 ľudí, vrátane mňa. Spoluvlastníci nemajú záujem podeliť tento pozemok, ignorujú naše podnety ohľadom oddelenia. Chcel by som vedieť ako postupovať resp. ako s tým pohnúť, trvá to už 3 roky. Taktiež by som chcel vedieť, či pri oddeľovaní musia súhlasiť ostatní traja spoluvlastníci. Ak nebudú súhlasiť (čo je dosť možné) ako postupovať ďalej. S pozdravom.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.09.2015)
Dobrý deň, nakoľko spĺňate zákonné podmienky a pozemok (hoci v extraviláne) je pri uvedenel výmere (vašom podiele) deliteľný, potom máte plné právo pozemok rozdeliť. Ak sa neviete dohodnúť so spoluvlastníkmi, nezostane nič iné ako sa obrátiť na súd a žiadať vysporiadať spoluvlastníctvo súdnou cestou. Súd Vášmu návrhu vyhovie. Najskôr však pošlite spoluvlastníkom písomné listy s návrhom na zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, v ktorom im navrhnete prípadne aj spôsoby vysporiadania.

References: súd 
 súd 
 súd 

§ 120
 súd 
 súd 
 § 116
 § 140
 § 116
 § 116
 § 611
 § 3
 súd 
 § 142
 súd 
 súd 
 § 142
 § 23
 § 21
 súd 
 Súd