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Timestamp: 2019-06-17 09:45:49+00:00

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Juez ingenuo + acreedor necio = moroso feliz | Subastanomics
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Entre las propuestas de negocio que he recibido últimamente hay una que destaca por la historia que la precede, que va de cómo un juez ingenuo y un acreedor necio le hicieron feliz a un moroso marrullero que se había inventado el alquiler más loco de la Historia.
Se trata del típico piso con okupa que me ofrece un fondo de inversión de esos que llamamos «fondos buitre», que no son más que fondos de inversión especializados en comprar activos de esos que llaman «distressed», y que adquieren a precios de saldo tanto deuda como viviendas con problemas jurídicos variopintos.
Lo que a mi me cuentan de esta vivienda es que en ella vive un okupa que se metió algunos años antes de que se subastara y a quien no han podido desalojar hasta la fecha. Pero averiguo por mi cuenta que este piso fue subastado hace unos nueve años y, aunque tengo pruebas evidentes de la incompetencia de la banca y de los fondos para gestionar estos trámites, me extraña tanta incompetencia en obtener la posesión de la casa adjudicada.
Aprovecho para comentar que es precisamente la incompetencia de estas entidades financieras la que les motiva a vender a precios de derribo las viviendas cuya posesión se les resiste. Y gracias a esto los pequeños inversores podemos comer las migajas que se le caen de la mesa a la gran banca.
Por otro lado, como comenté en Subastanomics, lo que pasa cuando el ocupante de los pisos de bancos NO es un okupa es, sencillamente, que suele ser el expropietario, a quien el banco acreedor no pudo desalojar en el momento procesal oportuno porque el tipo demostró que la suya era una familia en riesgo de exclusión social y, en aplicación de la moratoria legislada en la Ley 1/2013, a esta gente no se les puede desalojar si el adjudicatario es el acreedor. En tales situación los bancos suelen vender por unos eurillos paquetes inmensos de estos pisos a los fondos de inversión y éstos intentan colárselos a los pequeños inversores incautos como Tristán el Subastero.
Así que, como el piso me interesaba bastante, decidí investigar bien la situación.
1. El expediente judicial
2. La opinión de Tristán el Subastero
3. La opinión de los lectores del blog
Lo primero que hice fue visitar el juzgado, donde el expediente judicial no ha sido aún archivado porque el banco se ha demorado mucho en obtener el testimonio del decreto de adjudicación (ya digo que esta gente es muy incompetente). De hecho esta vivienda está todavía inscrita a nombre de la sociedad expropietaria.
Los que habéis llegado recientemente a este negocio no sabéis la increíble fuente de información que es un expediente judicial.
La primera sorpresa de éste es cuando me encuentro con que en el año 2012 se suspendió la diligencia de lanzamiento porque quien vivía en la casa exhibió un contrato de arrendamiento ante los agentes judiciales y el atónito procurador del banco. Hasta ese mismo momento el tipo no había dicho ni palabra, pero ese día les estaba esperando con el citado documento.
Y el lanzamiento se suspendió.
Y a los pocos días presentó en el juzgado el siguiente papelucho…
Un momento, Tristán, ¿nos estás diciendo que esta mierda de documento es lo que el ocupante de la vivienda presentó como contrato de alquiler?
Sí y no solo eso, amigos lectores, es que, además, en su escrito, el tipo dio unos datos que se contradecían con el contenido del documento presentado: Por un lado manifiesta que él es inquilino de esa vivienda desde febrero de 2009, mientras que en el documento tiene fecha de 2007. Además, también manifiesta que la deuda que la SL propietaria de la vivienda tiene con él es de 136.000 euros, contradiciendo los 168.000 euros que se indican en el documento.
O sea, un fraude con todas las de la Ley.
Y además un fraude mal concebido y peor ejecutado.
Una mierda que no colaría ni en el peor juzgado del mundo.
Pero es que, además, hay que comentar que tanto el supuesto inquilino como el administrador de la sociedad son socios al 50% de la sociedad deudora y expropietaria de la susodicha vivienda. Es decir, por poner un ejemplo, es como si la sociedad demandada se llama RODRIGUEZ & CASADO SL, el administrador que firma el documento se llama CARLOS RODRÍGEZ y el falso inquilino se llama ÁNGEL CASADO.
Para que quede aún más claro: La sociedad deudora y expropietaria de la vivienda subastada emite un certificado justificando la ocupación de la vivienda por uno de los socios por una supuesta deuda y sin que éste tenga que pagar ni un pavo en los siguientes tropecientos años.
¿Es posible concebir un fraude más burdo que éste?
Pues el juzgado lo aceptó y el banco acreedor se comió el sapo sin decir ni mu.
A continuación la resolución…
¿Qué tal? ¿Cómo se os ha quedado el cuerpo?
¿Qué os parece la resolución de este juez ingenuo?
Y esperad a ver la reacción del acreedor, que es para mear y no echar gota…
Con acreedores tan comprensivos no harían falta tribunales.
A ver amigos, si yo soy el adjudicatario de esa subasta a mi este tipo no me dura ni un asalto. Ni juez ingenuo ni la madre que le parió, lo que aquí ha faltado ha sido sentido común.
Hace casi ocho años publiqué una clasificación de morosos en la que hice la siguiente descripción del tipo de moroso marrullero:
Este es un moroso profesional y ha caído tan bajo que ya ni le queda honorabilidad ni honradez ni respeto a la palabra dada. Se siente a gusto en el Lado Oscuro de la Fuerza y considera que el resto de los ciudadanos somos unos «pringaos» y existimos solo para correr con sus gastos. Prepara mil marrullerías para retrasar en lo posible el Lanzamiento Judicial y cuando le sale mal, que suele ser casi siempre, se hacen las víctimas y claman contra la injusticia de su situación.
Aquí estamos hablando de uno de estos.
Le subastan una propiedad a la SL de la que es socio y lo preparan todo para que el adjudicatario tenga que comerse el marrón de soportar un contrato de arrendamiento. Pero como además son tontos de remate, en vez de preverlo con años de antelación y de redactar un contrato de arrendamiento bien hecho y favorable a sus intereses pero sin exagerar, los tipos hacen esa mierda de «certificado de ocupación» y lo presentan.
Lo alucinante es que el juez ingenuo y el lelo de acreedor dieran por bueno ese papelucho que no tiene ninguno de los elementos que podrían autentificarlo como un arrendamiento de verdad.
Y además, en este caso con unas características muy particulares:
No tiene coeficiente para regularizar el precio del alquiler en función del IPC.
Obviamente no han acreditado ni el pago de las mensualidades ni la existencia real de esa supuesta deuda que actuaría como pago por adelantado de los siguientes 28 años.
No existe plazo de duración del contrato de alquiler
Tampoco existen pagos de renta desde que cambió la propiedad tras la subasta judicial.
El arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
No han tenido en cuenta el artículo 661.1 de la L.E.C., por el que únicamente están facultados para oponer título de ocupación las personas «distintas del ejecutado». Y en este caso el falso inquilino es socio de l SL
Tampoco han tenido en cuenta el artículo 704 de la L.E.C. que identifica la situación del ejecutado con la de personas «de quien de él dependan» o «compartan la utilización de aquel». Es decir, ni familiares ni empleados.
Según mi opinión estamos ante un «falso contrato» celebrado en fraude de acreedores tras una maquinación fraudulenta o estafa.
Pero ahora no estamos ante una adjudicación tras la que el listillo de turno se haya inventado un falso alquiler para dar un poco la lata al adjudicatario. Ahora la situación es distinta. Existe una resolución judicial que da por buena la existencia del arrendamiento. Además los nuevos propietarios llevan siete años dando por buena la existencia del arrendamiento aunque todavía no hayan cobrado ni un euro de renta.
Por lo tanto estamos ante una inversión sobre la que existen muchas incertidumbres que me gustaría aclarar en un brainstorming entre yo y mis admirables lectores.
Primero, ¿sería una solución dar por bueno el arrendamiento y simplemente comunicarle al ocupante que el siguiente año no le vamos a renovar el alquiler?
En este caso existe el peligro de que el tipo se haya recuperado económicamente y ejerza su derecho de retracto.
Además, también existe el peligro de que si aceptamos ese documento como contrato de alquiler tengamos que cumplir las condiciones del mismo, es decir, que el tipo ocupe la vivienda hasta que la supuesta deuda quede saldada.
Segundo, ¿podría dar por bueno el arrendamiento y simplemente exigirle el pago de las rentas mensuales argumentando que soy el nuevo propietario y que no tengo nada que ver con esa supuesta deuda?
En tal caso, ¿no argumentaría él que la deuda hace las veces de pago por adelantado de la renta de veintiocho años y que no quiere volver a pagar lo que ya pagó por adelantado?
Tercero, ¿no sería mejor iniciar un desahucio por precario y cuando el presente ese documento manifestando que es un contrato de arrendamiento negarle validez y luchar por demostrar el fraude?
El problema es que el tipo sí dispone ahora de un título válido, si consideramos como tal la resolución del juzgado. ¿Sería considerada como título válido esa resolución judicial en la que le consideran arrendatario?
Me interesa mucho vuestra opinión. La de todos en general, pero, sobre todo la de los letrados en ejercicio, porque estamos ante un asunto en el que la estrategia a la hora de poner la demanda con unos argumentos u otros puede dar la victoria o hundirnos en la miseria.
Estoy convencido de que a un tipo así se le tiene que poder desahuciar, pero también soy consciente de que en Derecho no siempre gana quien tiene la razón.
Sobre todo con estos jueces.
11 comentarios en “Juez ingenuo + acreedor necio = moroso feliz”
10-junio-2019 at 18:09
Hola, Tristán, a bote pronto, a mí lo que más me chirría (me abstengo de comentar la actuación de la ejecutante, que su culpa tendría en esa Vista de ocupante, y, encima, reclama las rentas dando mayor validez al contrato, de y Su Señoría…) es lo de «sin fecha límite», pues los contratos de arrendamiento no pueden ser por tiempo indefinido.
Eso, razonando y justificando que desde 2007 una renta de 500€ ha quedado desfasada, podría permitir un desahucio por expiración del término legal.
10-junio-2019 at 18:22
Temes el retracto, pero el retracto en realidad es la solución a tus problemas. Ojalá intentase ejercitarlo, porque eso te ahorra la discusión sobre la naturaleza jurídica de esa relación contractual. Si él dice “retracto”, yo leo “arrendamiento”. Y “arrendamiento”, amén de ser lo que dice el Juzgado en su Auto, es la mejor situación posible para ti.
Contra su demanda de retracto, va tu oposición por incumplimiento previo y tu reconvención exigiendo las rentas de los últimos cinco años y a lo mejor subsidiaria acción de nulidad. Ya que él te ha metido en un Ordinario, Ordinario hasta el final.
Sí, hay discusión sobre la naturaleza jurídica de esa relación contractual: Te va a alegar un comodato *seguro*.
Un caradura profesional no va a pagar rentas vencidas, ni rentas a futuro, sino que va a apurar la situación diciendo que aquí hay un comodato que termina en el año 2035. (168.000/500/12=28 + fecha de inicio 2007) y que ese comodato tiene su base en la deuda de la ejecutada con él. Tocaría demostrar el carácter fraudulento de ese título y eso puede hacerse tanto en el Ordinario como en un Precario. Pero no puede hacerse en un desahucio por impago de rentas, que es sumario y no plenario.
Y es que el Auto dice “arrendamiento”, pero yo lo que veo ahí es la alegación de un comodato que termina en el año 2035. Habría que ver qué manifestaciones realiza él mismo en su escrito ante el Juzgado Hipotecario o ante la Comisión Judicial sobre su contrato para buscarle las vueltas por ahí.
A tenor de esto y teniendo claro que se va a discutir la relación que nace de ese contrato, la baraja es la siguiente:
Idea 1 – I want my money back: Añade a la escritura, donde ponga situación posesoria y arrendaticia la siguiente frase: «Quedan en favor de la parte compradora todas las rentas pendientes de cobro del actual arrendatario».
Incluso si no lo añades, esos derechos de cobro en principio son tuyos (STS 414/2015 del Tribunal Supremo, de 14 julio y SAP Coruña, Sección 3, 368/2009 de 18 septiembre). Pero vamos, si te lo añaden (que muchos bancos se niegan) menos discusión habrá. Porque al respecto del derecho del nuevo propietario a cobrar rentas vencidas bajo la anterior propiedad tengo jurisprudencia de instancia contradictoria con lo último del Supremo.
Y desahucio por impago de rentas de los últimos cinco años. Burofax previo si quieres evitar que enerve. De paso te preparas el terreno a cerrarle la puerta a un eventual retracto por la excepción de incumplimiento previo.
Idea 2 – Tora, Tora, Tora: Escriturar y enviar Burofax el mismo día reclamando la deuda y notificando que eres el nuevo propietario, cuenta corriente de pago y tal. Demanda al día siguiente y a los dos días. Va a poder enervar. Y si enerva, puede prosperar su retracto. Pero en principio te vas a casa con lo que has pagado +30.000 euros de rentas atrasadas.
Digo «en principio» porque insisto en que ese documento puede dar lugar a muchas interpretaciones sobre su naturaleza jurídica. En todo caso si te vas al impago de rentas, te tienes que ir exhibiendo el Auto judicial que reconoce la relación arrendaticia por delante, para limitar al mínimo la discusión sobre la naturaleza jurídica de esa relación contractual. Que se va a dar sí o sí.
De ahí el riesgo de estas dos opciones.
Idea 3 – El Sonajero Hijoputa, II Parte: Esta pasaría por irte al Ordinario a reclamar la nulidad del contrato por fraudulento. Es la vía más larga. Y la más segura.
Idea 4 – Pasito a paso: Te presentas como si no supieras nada con unas Diligencias Preliminares para que ese buen señor aclare porqué está ahí y accionas en función de eso. Según lo que él presente a las Preliminares (que tal vez ni acuda) te puede dejar libre la vía del precario.
Lo cual nos abre la…
Idea 5 – For the Emprah: Inicias un precario corriente y moliente y cuando te saque el contrato y el Auto (el contrato por sí sólo no es nada), alegas el 34LH y el carácter fraudulento de ese titulillo.
Es también arriesgada. Quizá más que cualquier otra. Porque ahí hay un Auto que dice «arrendamiento». Pero no deja de ser un verbal plenario.
1) Si te metes, en mi opinión la vía prudente es asumir unas Diligencias Preliminares antes de decidir el vector de ataque. Debes forzarle a que sea él el que de un modo u otro despeje la incógnita sobre la naturaleza jurídica de ese contrato.
2) Tienes una muy buena postura defensiva si decide demandar él en retracto: Ante su demanda de retracto, tu oposición por incumplimiento previo y tu reconvención por rentas. Subsidiariamente, nulidad del contrato por fraudulento.
3) Las preliminares y lo que él alegue en las mismas, así como lo que alegue el banco en la escritura sobre situación arrendaticia y posesoria determinan la naturaleza de la acción posterior.
4) Si él te demanda exigiendo retracto, bendito sea Dios y alabados los Ángeles porque te acaba de reconocer que lo que tiene ahí es un arrendamiento, lo cual es la mejor posición posible para ti.
5) A favor del arrendamiento juegan el Auto del Hipotecario y el escrito del banco. En contra, los actos propios del banco que no ha reclamado renta alguna y el tenor literal del propio documento.
6) Que el Hipotecario, el Banco y tú asumáis que ahí hay un arrendamiento que te vas a cargar por expiración de plazo a voluntad no significa que este señor vaya a reconocer su situación de arrendatario.
11-junio-2019 at 17:32
Gracias por tu súper interesante opinión, Javier.
Pero al contrario de lo que parecería la postura lógica, no reconocer esa mierda de documento como un arrendamiento, lo que tú recomiendas es reconocerlo como válido.
Uff, cuesta tragar ese sapo.
Y además, AUNQUE tú argumentas que eso nos permitiría RECLAMARLA LAS RENTAS DE LOS AÑOS ANTERIORES (supongamos que consigo esa cláusula) y además comenzar a COBRARLO 500 EUROS AL MES A PARTIR DE AHORA (hasta la expiración del plazo cuando cumpla un año desde el aniversario de la fecha del documento), LO QUE YO VEO es que si reconoces el documento que él llama contrato de arrendamiento, lo tendré que aceptar en todas sus partes, incluyendo eso de que HA PAGADO 28 AÑOS POR ADELANTADO.
1) ¿Cómo voy a reclamarle las rentas de los años transcurridos si se supone que ya las pagó por adelantado?
2) Y por el mismo motivo, ¿cómo voy a cobrarle las rentas de los próximos años?
11-junio-2019 at 18:55
El problema es que el Juzgado Hipotecario está reconociendo como arrendamiento algo que no lo es y vincula al banco con un Auto abracadabrante. Ahí hay una compensación de créditos del ejecutado con un «tercero» a expensas del acreedor hipotecario a la que el Juzgado da carta de naturaleza configurando una relación jurídica bastante sui géneris y mucho más próxima al comodato que a cualquier otra cosa que yo me imagine.
¿Quién es el arrendador? ¿Lo es el ejecutado hipotecario? ¿Lo es el banco? Y voy más allá: ¿Quién es el arrendatario? ¿El tercero que está ahí o el ejecutado hipotecario? ¿Cuál es la relación jurídica que se ha creado ahí entre el banco y ese tercero? ¿Qué arrendamiento es éste?
Y aún voy más allá: ¿A qué procedimiento debes acudir para echar a este tío? ¿Precario? ¿Impago de rentas? ¿Ordinario? ¿O tu única opción pasa por quedarte en el Hipotecario hasta poder pedir la posesión dentro de 28 años?
Todas estas cuestiones son muy graves y por una o por otra puedes encontrarte perdiendo y con costas.
De ahí que sea clave que el ocupante aclare *algo* sobre la naturaleza de su título y que mi primera opción sean unas Preliminares. Que él mismo se sitúe en una posición en la que sus propias manifestaciones me despejen la incógnita sobre la relación jurídica que alega tener. En el momento en el que el propio ocupante se crece y te plantea un retracto él mismo se acaba de definir como inquilino y te ha despejado la relación jurídica. Y hasta el Juzgado competente. Todo lo cual son cosas que están en duda o que se van a poner en duda.
Pero vamos a hacerlo al revés, Tris. Ni tú, ni yo, ni el ocupante sino el Hipotecario dicen que ahí hay un arrendamiento. ¿Quién es el arrendador? Matarile, rile, rile…
11-junio-2019 at 19:25
Venga, me autorrespondo:
– El arrendador es el ejecutado hipotecario.
– El arrendatario es el ocupante.
La relación entre el propietario (banco ahora, tú cuando lo compres) y el ocupante será necesariamente la de precario, toda vez que lo único que dice el Auto es que no le expulsa *en el marco del procedimiento hipotecario* pero deja a salvo las acciones para su desalojo por parte del adjudicatario.
Como el documento es obviamente fraudulento y su naturaleza fraudulenta se puede discutir en un plenario tal como es el Verbal de Precario, no tendrás problemas para desalojarle en dicho procedimiento.
Y si intenta hacer valer su condición de inquilino en un retracto, ciertamente lo lleva crudo… Porque no es ni ha sido nunca inquilino del banco, para empezar.
11-junio-2019 at 00:06
Buenas Tristán. Creo que intentaría certificar que el documento aportado por el caradura es falso, cuestión que no tiene pinta de ser muy complicado de lograr.
Después me acogería a la siguiente excepción para poder imponer recursos de sentencias firmes » Si hubiere recaído sentencia en virtud de documentos que al tiempo de dictarse ignoraba una de las partes haber sido declarados falsos en un proceso penal, o cuya falsedad declarare después penalmente.»
Con esto elevaría la sentencia a TSJM con los datos que aportas, y sobre todo haciendo hincapié en el artículo 661.1 de la L.E.C. y aportando toda la documentación oportuna para demostrar que el caradura no es un ente externo del deudor.
11-junio-2019 at 17:06
Develador, de la incompetencia de el juez, a causa creo yo de una tramitacion judicial estandarizada, por tanto yo haría el reclamo al tribunal superior para extirpar aquella eminencia judicial.
11-junio-2019 at 17:08
No carguemos todas las tintas contra el juzgado, que solo actúa a instancia de parte y, me temo, que en este caso la parte actora (el acreedor) no hizo nada por hacer valer su derecho. Por eso estoy convencido de que otro gallo hubiera cantado de ser yo el adjudicatario.
Isabel The Judge
12-junio-2019 at 08:22
Una situación muy interesante. Tras una primera lectura rápida se me ocurren varias cosas:
1) El auto del art. 704 de la LEC no exige que el título que presente un ocupante de una vivienda subastada sea un contrato de arrendamiento. Ergo puede ser cualquier título que justifique la ocupación del.inmueble. El juzgado entendió que el ocupante había justificado su título de ocupación y con eso bastaba para que mantuviera la posesión. Para desposeerle, en consecuencia, el adjudicatario habrá de acudir a otro procedimiento, dirigido contra el ocupante, en el que alegue las causas por las que debe entregar la posesión o ser lanzado;. Además no parece que se alegara fraude en el título presentado por el ocupante, por lo que la existencia de ese fraude no habría sido juzgada en ningún caso (y no se olvide que un juez civil no va a apreciar de oficio un supuesto fraude por inexistencia de deuda de la sociedad frente al socio, es la parte que desea el lanzamiento quien habrá de alegarlo).
2) En cualquier caso habría que estudiar la naturaleza y objeto de la resolución dictada por el juez. Echando un ojo al 661 LEC al que remite el 675 al que a su vez remite el 704, y al 675, no parece que se haya realizado un enjuiciamiento en juicio contradictorio y plenario sobre el título de ocupación presentado y su naturaleza jurídica (cuestiones sobre las que en consecuencia entiendo que no existiría cosa juzgada, sea cual sea el nombre que le hayan dado los firmantes del documento o el juez). El apartado 4 del 675 parece ser claro sobre esta cuestión.
3) Ello nos lleva a la naturaleza jurídica del contrato reflejado en el documento. Aunque puede ser aventurado, entiendo que no es un arrendamiento, no es un precario y, aunque se puede defender que es un comodato, tampoco lo es pero si lo fuera el adquirente del inmueble no estaría vinculado por la obligación asumida en ese documento por la sociedad, que es la única obligada por ese contrato (que solo produce efectos entre las partes que lo otorgaron y sus herederos, 1257 CC -el único contrato que produce efectos frente al adquirente es precisamente el de arrendamiento urbano, en las circunstancias que prevé la LAU para hacerlo oponible al comprador; para el resto el adagio «venta quita renta» que procede del Derecho romano y que es trasunto del 1257 CC, supone la extinción del arrendamiento precisamente porque no obliga al comprador-). El adquirente del bien no adquiere con el la posición de parte en cualesquiera contratos concertados por el transmitente.
4) En el documento, por lo que dices, no se pacta un arrendamiento a mi juicio. Se trata de un negocio de cesión de uso del inmueble por un tiempo determinado (deuda/cantidad mensual de pago de deuda pactada) en pago de una deuda de la que el cesionario del uso es acreedor. Una especie de dación en pago de uso «aplazada» para extinguir «a plazos» la deuda de la sociedad. Pero obviamente es la sociedad la que habría de cumplir con la obligación de mantener y»entregar» ese uso mes a mes al acreedor para ir extinguiendo, plazo a plazo, la deuda, NO UN TERCERO QUE NO FUE PARTE EN EL CONTRATO. Si la cosa se vende, la sociedad seguirá vinculada por el contrato… Solo que ya no podrá cumplirlo porque no tiene poder de disposición sobre la cosa. Si el socio se ve lanzado, a partir de la desposesión obviamente podrá reclamar a la sociedad el pago dinerario de la deuda que quede por cobrar por incumplimiento del contrato de cesión de uso -con extinción a plazos- de la vivienda. Pero lo que no parece admisible es que el adquirente se vea obligado a pagar la deuda de la sociedad en los términos pactados en un contrato en el que no intervino, que no le es oponible y en el que no se constituye derecho real alguno.
5) Así las cosas parece que lo procedente sería ir a un desahucio en precario (si la AP del.lugar considera, como parece que ya es mayoritario, que el precario es un plenario) alegando en primer lugar la inexistencia del título por entender que se trata de un contrato simulado con simulación absoluta porque la deuda no existió nunca (en unas preliminares si que quizá podría pedírsele que justifique el origen de la deuda que decían existir, para no ir a ciegas con lo que pueda sacar en este tema) y fue un fraude para que un socio evitará ser lanzado y siguiera disfrutando de la vivienda y en segundo lugar que si no se considera fraudulento no es un arrendamiento sino un contrato para la devolución aplazada de una deuda, que solo obliga al deudor que se comprometió a esa forma de dación de uso a plazos de la deuda y nunca al adquirente de la finca y que en consecuencia desde que la sociedad perdió el dominio y el nuevo dueño no está obligado por ese contrato, realmente el ocupante no tiene título de ocupación oponible al.adquirrnte y frente a él está poseyendo en precario sin pago (ni obligación de pago) de renta alguna.
No puede desconocerse que en el arrendamiento urbano se transmite la posición de arrendador por su finalidad digna de protección (aquí la causa jurídica es claramente el pago, no el arrendamiento de una vivienda) pero sobre todo porque el adquirente va a seguir cobrando las rentas. Y como bien dices parece disparatado que se tenga por pagada por adelantado la renta de más de 20 años y que el que adquiere en pública subasta el bien (sobre el que no se ha constituido ningún derecho real ni consta limitación de dominio en el registro) tenga que pasar por mantener en la posesión al acreedor del ejecutado durante más de 18 años pagando gastos y sin recibir renta alguna.
6) Pero si leídos y analizados los documentos tienes alguna duda quizá fuera mejor acudir a un juicio ordinario. Yo pienso que siendo plenario el precario desde la LEC 2000 es mejor el.juicio por precario, pero cuando la cuestión tiene complejidad suele permanecer una tendencia o inercia a llevarlo a juicio declarativo ordinario.
De todos modos es cierto que la tontería del juez en ese auto de calificar el documento como arrendamiento sin ninguna motivación y, peor aún, la pretensión del banco de que se le ingresen las rentas (aceptando la existencia de un arrendamiento) te puede dar problemas. Pero incluso en ese caso deberías defender que tiene que pagarte a ti las rentas (al menos como pretensión subsidiaria y en ese caso, ya ineludiblemente en un ordinario) sin perjuicio del derecho a cobrar su deuda frente a la sociedad (si es que la pretendida deuda existe… Porque el acreedor en la vista tenía que haber negado la existencia de esa deuda y que era el socio quien debía probar su causa jurídica, la fuente de la obligación, y no lo hacía sin que en el documento presentado ni siquiera se haga mención a de donde pueda haber nacido.
16-junio-2019 at 10:55
En ese caso el supuesto inquilino se convertiría en acreedor de la sociedad por la deuda aplazada y podría exigir en un concurso de acreedores y mas teniendo a su favor una resolución judicial que ha convertido ese papelillo en un contrato de arrendamiento por una deuda aplazada, que para no ver perjudicados sus derechos como tercero, a estos efectos se habría convertido el falso inquilino gracias a la resolución judicial, que se anulase la adjudicación al banco y se le de la vivienda en pago de la deuda o se le permita al menor ejercer el derecho de retracto sobre la vivienda teniendo en cuenta el dinero ya pagado en la falsa deuda.
Y quizás esta haya sido la razón de que los jurídicos del Banco hayan procedido de esta manera, siempre conservan la propiedad y solo es una cuestión de esperar.
14-junio-2019 at 20:42
Me imagino que TAN CUTRE DEUDA PREFABRICADA DE UNA SL, no estará asentada en los libros contables de la sociedad de la que el sujeto marrullero es socio.
Y me imagino de el sujeto marrullero, podemos hasta tener suerte de estar procesado o condenado por estafa.
E inclusive tendiendole una trampa HASTA SE PODRIA PREFABRICAR UN PROCESO PENAL……………….EN DONDE POSIBLEMENTE SALDRIA CORRIENDO DE LA VIVIENDA.
Habría mil soluciones para lanzar al marrullero.
Leocadio Pajares Madrid en Juez ingenuo + acreedor necio = moroso feliz

References: resolución 
 artículo 661
 artículo 704
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 661
 resolución 
 resolución 
 resolución