Source: http://tudosobreimoveis.blogspot.com/2006/07/
Timestamp: 2017-10-21 06:39:59+00:00

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Imobiliaria, Mapa, Imoveis, Jornal e Empregos em...: 07/01/2006 - 08/01/2006
Ocupação de imóveis vazios solucionaria déficit habitacional
O Brasil possui um déficit habitacional urbano de cerca de 7 milhões de moradias ao mesmo tempo em que 5 milhões de residências estão fechadas sem qualquer uso ou ocupação, principalmente nos grandes centros. As alternativas de concretizar essa proposta estão sendo discutidas pela sociedade civil e representantes dos governos federal, estadual e municipal do Rio de Janeiro pelo Seminário de Habitação e Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais.
A secretária nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades, Raquel Rolnik, criticou o descompasso entre a produção imobiliária e as necessidades habitacionais do país.
- Todo mundo só fala em déficit, o problema é que também está sobrando moradias. Há um tal descompasso entre a produção imobiliária e as necessidades imobiliárias no país, que nós chegamos a viver o absurdo da existência de cerca de 5 milhões de moradias fechadas - disse.
Ela lembrou o fato de que, em São Paulo, já há uma política municipal de locação social usando para isto prédios já construídos e que estavam vazios. O município aluga o prédio, coloca as famílias de baixa renda através de um processo de seleção publica e complementa o valor de aluguel.
- É uma política de 'ganha-ganha'. Porque o proprietário ganha conseguindo alugar o seu imóvel e a família por conseguir uma residência. É preciso defender o direito à moradia e não o direto à propriedade. O que todos tem que ter é o direito à moradia e não à propriedade - o direito é de ter é uma moradia digna e não necessariamente uma moradia própria - acredita. O Seminário Habitação e Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais acontece na sede do Instituto dos Arquitetos do Brasil e vai até sexta-feira.
Postado por Blogante às sábado, julho 15, 2006 0 comentários
Três situações práticas envolvendo a penhora - Penhora de imóvel cujo registro reclama providências; Penhora de imóvel cuja transferência ainda não foi registrada; Oferta de bens à penhora.
Uma situação que vez por outra surge em processos de execução fiscal é a penhora de imóvel cujos assentamentos no Registro de Imóveis acham-se imperfeitos, reclamando providências sem as quais não se pode ultimar a averbação do ônus para conhecimento de terceiros.
Desde logo deve ser considerado que as providências registrárias tocantes ao imóvel são, ao menos em tese, de responsabilidade do proprietário. Mas não-raro os assentos imobiliários são relegados para regularização posterior, realizando-se primeiro obras, desmembramentos, parcelamentos, enfim, modificações no bem de raiz que reclamam a devida escrituração imobiliária. Nesse contexto, quando o imóvel é penhorado, ao ensejo da averbação da constrição no Registro de Imóveis, seja qual for a despesa necessária para que se procedam as anotações imobiliárias, maiores ou menores por esta ou por aquela circunstância em particular que o caso comporta, tais despesas compõem o próprio ônus da inscrição da penhora no Registro de Imóveis.
Tal inscrição decorre da própria Lei de Execuções Fiscais, consoante se vê de seu artigo 7º, IV, dispositivo cuja efetividade advém no dever do Meirinho em entregar o auto de penhora para as anotações necessárias no Registro correspondente – artigo 14, I, LEF. De tudo se extrai que, ao menos em princípio, o registro da penhora efetuada deverá sempre ser feita.
Os acertos formais para a realização do ato registrário deverão ser realizados independentemente de custas ou emolumentos antecipados. O ônus decorrente do artigo 239 da Lei 6015/73 é devido, pois, ao final, integrando-se a norma jurídica com os prefalados dispositivos da Lei de Execuções Fiscais.
Assim, inclusive, já se decidiu: A leitura conjugada dos arts. 7º, IV e 39 da Lei n.º 6.830/80 não autoriza a interpretação segundo a qual a autarquia restaria isenta do pagamento de custas relativas ao registro de penhora, que, contudo, serão devidas ao final, juntamente com as custas processuais. – TRF da 4ª Região, AG 199804010880644 UF: RS, DJU de 16/01/2002, pág. 506 Relatora Luciane Amaral Correa.
No entanto, na prática e na grande maioria das vezes, a regularização dos assentos implica não apenas em medidas registrárias meramente formais mas sim em providências precedentes que devem ser tomadas pelo titular do direito de propriedade para que, só depois, se possa proceder à escrituração pertinente.
Sobejas vezes há que se contratar profissional legalmente qualificado para o levantamento planimétrico e elaboração de memorial descritivo, sob os rigores técnicos que o ato exige. Então, por um lado, tem-se que a inscrição da penhora do imóvel tomado à garantia decorre da própria lei, independentemente da antecipação das custas; por outro lado, o ato de inscrição da penhora no mais das vezes depende de providência sem a qual a escrituração não pode ocorrer, providência essa onerosa e que o executado por todo o óbvio não tem interesse em realizar para fins de ver a penhora de seu imóvel regularizada.
O fato é que não há fundamento legal para compelir-se o executado à realização de atos onerosos, às próprias expensas, necessários ao registro da constrição estabelecida em seu desfavor.
Mesmo assim ao executado poderá advir resultado ainda mais gravoso. É que dentre as pendências que exigem regularização existem os casos em que o imóvel de raiz foi desmembrado, não constando os lotes originados.
Nesse caso, sendo impossível destacar-se para fins de registro a exata área penhorada, a constrição poderá vir a incidir sobre o imóvel todo, garantindo-se o débito com folga não por imposição do Juízo ou muito menos por voracidade da exeqüente, mas sim por circunstância que a agravante criou ao manter loteamento desacompanhado da escrituração imobiliária correspondente.
Execução Fiscal - Penhora de imóvel cuja transferência ainda não foi registrada
Alusão tradicional da Ciência Jurídica à importância dos atos registrários é o brocardo quem não registra não é dono. Pretende-se elevar tal princípio à estratosfera da eficácia jurídica, o que, a bem da verdade, não condiz com a correta aplicação do Direito.
A penhora de imóveis com transferência comprovada deve ser indeferida, mesmo que não se tenha ainda ultimado o registro imobiliário. De fato, a jurisprudência de um modo geral sedimentou-se pelo respeito ao direito do terceiro de boa-fé, ainda que sob omissão do ato registrário.
A situação é complexa por submeter-se à incidência de diferentes princípios de direito, princípios esse que levam a deslindes diferentes. A inércia do Judiciário efetivamente impede que o Juiz profira decisão que tutele bem-interesse de pessoa alheia ao processo de execução; no entanto, a economia processual recomenda que o Magistrado não faça vistas grossas de circunstância que levará à ineficácia posterior do ato, senão à sua nulidade, conforme progrida a lide em seus termos com a constrição de bem anteriormente transferido em negociação de boa-fé.
O reconhecimento dessa circunstância não se confunde com a tutela de bem-interesse alheio, mas sim a condução, sob razoabilidade e economia processual, do próprio procedimento. O maior beneficiado é o processo em si, ainda que a decisão vá ao encontro do interesse de terceiro. A celeridade e o trâmite processual sob prazo razoável, aliás, vem em destaque na Emenda Constitucional nº 45/2004 (artigo 5º, LXXVIII, da CF), devendo nortear a ordem jurídica para o deslinde de situações em que a solução de questão incidental ou final possa ser atingida sob trilha menos tortuosa.
Execução Fiscal – Oferta de bens à penhora
O regime especial da execução fiscal, conquanto se possa invocar a subsidiariedade da Lei Processual Civil, estatui em seu artigo 11 a ordem de preferência dos bens que possam ser nomeados, ficando ao talante da exeqüente aceitar a nomeação voluntária caso essa ordem seja obedecida em face ao patrimônio ostentado pela executada. É da lei que a penhora ou o arresto de bens deverá obedecer à seguinte ordem: dinheiro; título da dívida pública, bem como título de crédito, que tenham cotação em bolsa; pedras e metais preciosos; imóveis; navios e aeronaves; veículos; móveis ou semoventes; e direitos e ações.
Fica evidenciado que o executado não pode pretender impor, como acontece comumente, peças de maquinário ou bens de produção ainda que avaliados em montante superior à dívida, vez que não estão entre os bens que a lei cuidou de priorizar em busca da satisfação do interesse público subentendido com a execução de dívida tributária. Ao contrário, máquinas ou equipamentos que só interessam a quem desenvolva atividade de produção industrial, tenham o valor que tiverem, certamente implicam em razoável dificuldade de arrematação.
Daí porque já se ter decidido nesse sentido: A Fazenda Pública tem a faculdade de pleitear a substituição dos bens oferecidos à penhora em desconformidade com a ordem legal (artigo 11, Lei Federal nº 6.830/80). A regra da menor onerosidade (art. 620, do CPC) não visa inviabilizar, ou dificultar, o recebimento do crédito pelo credor - TRIBUNAL - TERCEIRA REGIÃO Classe: AG - AGRAVO DE INSTRUMENTO-135768 Processo: 200103000244171 UF: SP Órgão Julgador QUARTA TURMA Data da decisão: 09/06/2004
Autor: Marco Aurélio Leite da Silva (marco-paula@uol.com.br)
Analista Judiciário da Justiça Federal desde 1993, já exerceu as funções de Diretor de Secretaria, Oficial de Gabinete e Supervisor de Procedimentos Criminais.
Projeto de casas visam o perfil brasileiro
Alguns diferenciais: Chuveiro e Box.
Vanderley Kuga gerencia a imobiliária Possible, que vende casas de 70 metros quadrados.
A imobiliária Possible, inaugurada em março deste ano, no Isesaki Shopping Center (Gunma) está construindo casas em Isesaki, Ota e Tatebayashi, com prazo de entrega em quatro meses.
O gerente Vanderley Kuga informa que duas residências estão prontas em Tatebayashi e Maebashi. A imobiliária possui três projetos de plantas que contemplam sobrado de cerca de 70 metros quadrados com três quartos, cozinha, sala de estar e de jantar, um banheiro e ofurô na parte superior da casa. “Tivemos cuidado com alguns detalhes para atender os costumes brasileiros, como o chuveiro com box.”
Uma das dificuldades para adquirir uma casa é o financiamento bancário.
Geralmente a família precisa apresentar uma renda anual de 3 milhões de ienes. De acordo com Kuga, o valor financiado é de cerca de 20 milhões de ienes, que corresponde ao pagamento mensal de 60 mil a 70 mil ienes pelo prazo de 35 anos. “Os juros são fixos nos primeiros cinco anos. Depois desse período, é corrigido com a flutuação de mercado”, esclarece.
Imobiliária Possible
Endereço: Gunma-ken Isesaki-shi Mimuro-cho 5942
Tel: 0270-20-2036 e 080-3207-6602
Reportagem: Neide Hayama, de Gunma
Fonte: Redação Tudo Bem
Do outro lado do mundo, e o problema é igual.
China vai cunhar novas medidas contra especulação imobiliária
A China vai adotar novas medidas para lutar contra a entrada no país de capitais especulativos, que têm contribuído para inflar artificialmente a economia e disparar os valores imobiliários, informou hoje o jornal "China Daily".
Segundo fontes do setor consultadas pelo jornal, "as medidas serão reveladas provavelmente no fim desta semana". O objetivo do Governo é desaquecer os números da economia chinesa, que registrou uma alta de 31,3% no investimento em ativos fixos nos cinco primeiros meses do ano.
O jornal não explicou quais serão as novas normas. Mas os analistas prevêem restrições à aprovação de novos investimentos, a criação de um registro de compras por estrangeiros e uma limitação do número de propriedades dos cidadãos estrangeiros.
Em maio, o Governo já tinha determinado o aumento dos valores de entrada na compra de propriedades imobiliárias, entre outras medidas para diminuir a especulação.
"As medidas serão mais austeras se a situação não melhorar", afirmou Liao Qun, economista do banco Citic Ka Wah, de Hong Kong. Para ele, "o novo conjunto de medidas é mais rígido que o anterior".
O Governo anunciou hoje que as normas para reduzir o nível de empréstimos começaram a dar resultado. Em junho, foram US$ 45 bilhões, US$ 12,859 bilhões a menos que no mesmo mês de 2005, segundo a agência "Xinhua".
Savoy investirá R$ 60 milhões em novo shopping de Osasco
A Savoy Imobiliária e Construtora , administradora e construtora de centros comerciais, cogita novo shopping em Osasco, na Grande São Paulo. “Os investimentos demandarão de R$ 40 milhões a R$ 60 milhões para este novo centro comercial”, diz Márcio Bevilacqua, diretor comercial da Savoy Imobiliária e Construtora.
O projeto do novo shopping está em fase de elaboração e de aprovação da Prefeitura de Osasco, mas as obras já foram iniciadas em 2006 e empresas, como o Makro Atacadista , teriam interesse em instalar loja no empreendimento. O centro será o terceiro de grande porte de Osasco. Segundo informações de mercado, o Makro faz um estudo de viabilidade para ter uma loja no local. “A meta é que o empreendimento seja inaugurado em 2008 e possivelmente se chamará Novo Shopping Savoy Osasco ”, diz Bevilacqua.
Segundo o executivo, o centro comercial será de grande porte na região. Serão 207 mil metros quadrados (m²) de área total, sendo 92 mil de área construída, inicialmente. “Existem algumas negociações com lojas âncoras e de departamento, mas entre os contratos fechados estão Makro e uma unidade do Poupatempo ”, afirma o executivo. O grupo Savoy é um dos mais fortes neste segmento dentro do mercado brasileiro. “Possuímos mais de 870 mil metros quadrados (m²) de área construída para o setor de comércio, 115 mil m² de área construída para escritórios, além de mais de 250 mil m² de instalações para depósitos e industriais”, garante o diretor.
O discreto fundador da Savoy, Hugo Salomone, com a ajuda do irmão Lúcio, administra hoje imóveis que vão desde lojas em shopping centers a imensos galpões industriais.
“O grupo, há mais de 50 anos no mercado, é responsável pelo planejamento, incorporação, construção e administração de grandes empreendimentos. Só em shopping centers hoje são mais de 1.200 lojistas”, diz Bevilacqua.
“Em 2006, a Savoy investe bastante em reformas e remixagem em centros comerciais do nosso portfólio. O objetivo será a inclusão principalmente de lojas de serviços, como agências bancárias, call center e salas de escritório“, diz ele.
Bevilacqua afirma que a meta será aumentar em 15% o faturamento de cada shopping no final de 2006, com as novidades em reformas e no mix dos centros.
O grupo possui 100% de participações do Central Plaza Shopping e do Novo Shopping Ribeirão Preto . “Além disso, possuímos 50% de participação no Shopping Interlagos , em São Paulo”, diz ele.
A outra metade das ações do Shopping Interlagos pertence ao grupo São Marcos Empreendimentos, o braço imobiliário da família Marinho, dona da Rede Globo . A Savoy também possui participações no Shopping Aricanduva , um total de 85% das ações, e o restante da Previ , fundo de pensão do Banco do Brasil.
No Novo Shopping Ribeirão Preto haverá uma expansão de 7 mil m² de uma área de serviços. “Já começamos a comercialização dos locais e a perspectiva será de iniciar as obras desta expansão no segundo semestre”, diz.
O centro comercial existe há cinco anos e possui mais de 200 lojas, como Casas Pernambucanas , Magazine Luiza , Ponto Frio , Casas Bahia , uma megastore da Lojas Colombo e a Lojas Americanas.
No Auto Shopping São Paulo , do complexo Aricanduva, a Savoy realizará uma remixagem com o mesmo intuito, inclusão de mais lojas no setor de serviços. “ O Auto Shopping São Paulo foi o primeiro shopping center automotivo da América do Sul e é o único com esse formato, que reúne concessionárias autorizadas ”, garante o executivo. No Complexo Aricanduva —formado pelo Shopping Leste Aricanduva , Interlar Aricanduva (voltado para o segmento móveis) e Auto Shopping São Paulo, — circulam mensalmente mais de 4 milhões de pessoas em uma área de 343 mil m² de área construída. Já no Centro Comercial Interlagos — que engloba o Shopping Interlar Interlagos, inaugurado em 1994, uma loja do Makro e a primeira loja da varejista de construção Leroy Merlin no Brasil — a rede Savoy dará início à comercialização para incluir novas lojas no segundo semestre deste ano. A expansão será de 5 mil m².
Do faturamento total da Savoy, 60% é representado pelo setor industrial e os outros 40% através da administração e investimentos em centros comerciais.
A empresa possui no seu portfólio locações e vendas de espaços em grandes edifícios, como no Conjunto Nacional , Edifício Torre Paulista e Edifício Gabriel Calfat , localizados na capital paulista.
Para o Wal-Mart — maior empresa de comércio varejista do mundo — a rede Savoy também aluga locais, cujos contratos normalmente duram mais de 20 anos e são reajustados pela variação do dólar. O início da Savoy ocorreu na Praia Grande, no litoral de São Paulo, onde Hugo Salomone comprava terrenos afastados do centro da cidade para depois vender em lotes para os paulistanos que procuravam um local para construir suas casas de veraneio. A estratégia dos investimentos em áreas estratégicas permanece com sucesso até hoje.
Cooperativa: Sociedade com pelo menos 20 membros que colaboram por um objetivo comum - serviço, produção, poupança. As cooperativas habitacionais são formadas para construir casas para os cooperados, que contribuem com cotas-partes.
Postado por Blogante às domingo, julho 09, 2006 0 comentários
DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA ADQUIRIR O IMÓVEL LOCADO
VIA DE REGRA INQUILINO NÃO TEM PREFERÊNCIA . Na prática do dia a dia do mercado imobiliário, há grande preocupação dos interessados na alienação de imóvel em dar ao inquilino a preferência pela sua compra, eliminando qualquer possibilidade de anulação deste negócio. Na verdade o exercício deste direito - a preferência - somente acontece se o contrato de locação estiver averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. A inexistência desta averbação, que poderá ser constatada através da certidão negativa de ônus reais solicitada ao Cartório de Registro de Imóveis, possibilita a realização do negócio absolutamente sem qualquer risco de problema futuro com o inquilino. É evidente que o novo adquirente para retomar o imóvel deverá posteriormente ao registro da escritura notificá-lo para desocupar o prédio sob pena da propositura da competente ação de despejo por denúncia vazia. Contudo alegações a cerca da preferência, depósito do valor da compra, adjudicação compulsória e etc., não têm qualquer embasamento legal, e certamente tal pretensão terá unicamente um caráter protelatória objetivando manter o inquilino na ocupação do imóvel o maior tempo possível. Muitas vezes as partes têm urgência no fechamento do negócio e a espera desta notificação de preferência traz problemas de toda ordem até inviabilizando sua conclusão. Isto sem esquecer que o próprio locatário dificulta o recebimento da notificação protelando o máximo o início do prazo de trinta dias de sua interpelação. É importante que ao entabular a corretagem, as partes analisem de modo cuidadoso a existência desta preferência mediante requisição da certidão negativa de ônus reais. Não havendo qualquer averbação ou registro do contrato de locação, o negócio pode ser feito sem qualquer preocupação como o locatário que assim não possui qualquer ingerência na compra e venda. E mais, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, assim como permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Consulta o cliente a respeito da possibilidade de fazer-se contrato de locação comercial por 5 anos, com cláusula de renúncia por parte do locatário ao direito da ação renovatória. Tal renúncia não terá nenhum efeito jurídico já que a lei 8245/91 em seu artigo 45 estabelece de forma absolutamente clara e taxativa o seguinte: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do artigo 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.” A única maneira de evitar o acesso do locatário à ação renovatória será elaborar um contrato com prazo máximo de 04 ( quatro ) anos, mantendo-o, posteriormente, por prazo indeterminado.
Atendendo a indagação da primeira imobiliária acima referendada, alertamos do seguinte: O prazo contratual de qualquer espécie de locação, seja ela residencial ou não residencial é livre, devendo o mesmo ser estabelecido segundo negociações entre locador e locatário. Advirão conseqüências jurídicas desses prazos. Por exemplo: contrato residencial com prazo menor do que 30 meses, a denúncia vazia somente poderá ser promovida decorrido cinco anos de vigência; com prazo menor retomada somente de forma motivada, uso próprio, descendente ou ascendente. Se o contrato for não residencial, e sendo o prazo de cinco anos, facultar-se-á ao locatário exercitar o direito de renovação por idêntico período. Portanto, a fixação do prazo deverá atender ao resultado dos interesses dos contratantes. A cláusula contratual que admite o reajuste do aluguel mediante arbitramento a cada ciclo de 12 meses será ineficaz uma vez que esta modalidade de adequação somente poderá ser utilizada de três em três anos, segundo artigo 19 da lei 8245/91. Mesmo a inserção da cláusula prevendo este reajuste através da média apresentada por avaliações de três imobiliárias não dará a necessária segurança, na medida em que poderá ser questionada pelo locatário, face ao princípio legal inserido na lei 8245/91 que somente admite esta modalidade de conclusão, através de ação revisional. Não recomendamos a cláusula de preferência da locação ao locatário ao término de três anos, porquanto isto irá prejudicar o direito mais importante do locador que é exatamente a prerrogativa da utilização da denúncia vazia e a exigência de novo valor para continuar o vínculo. A lei estabelece limites no tocante ao aluguel. É livre sua estipulação no início do contrato, porém, a partir daí as partes sujeitam-se aos princípio da ordem público determinados pela legislação, que estabelece parâmetros para tanto. Embora a questão da ansiedade do locador resida no aluguel, é preciso que saiba desses limites: Reajuste=legal segundo índice eleito de 12/12 meses Revisão=somente após três anos do vínculo, se não houver acordo.
O FUNDO DE RESERVA é de responsabilidade do locador, sendo NULA cláusula contratual que disponha de forma diferente, isto porque, não contempla a lei do inquilinato ( Lei 8245/91) esta modalidade de repasse, como por exemplo, acontece com o Iptu. Deste modo, passados anos de vigência da locação, muitos locadores e imobiliárias têm sido surpreendidos com pedido de restituição e ou compensação. O direito a eles é inquestionável e deve ser acatado, ou através de acordo, ou somente quando obtiver o locatário, sentença em seu favor. Não há obrigação de compensação e ou restituição antes da sentença, salvo o acordo, como dito acima. A responsabilidade pela restituição é do locador em virtude do vínculo locatício e face ao princípio do locupletamento. Sugiro que se inclusa nos contratos a cláusula abaixo de modo a forçar o locatário tomar a iniciativa de apresentar seu crédito, antes de que se avolume e torne difícil a composição. Esta cláusula é discutível e não impedirá o locatário de reivindicar seu direito mesmo após o decurso deste prazo mas terá forte presença no contrato sendo um elemento a mais de suporte técnico. Parágrafo 10ª) Eventual pagamento de fundo de reserva pelo locatário será reembolsado e ou compensado em seu favor, desde que apresentados à Administradora, os comprovantes até 90 (noventa) contados de seu efetivo desembolso, sob pena de ficar caracterizado a renúncia voluntária e definitiva deste direito.
A cláusula constante de contrato de locação que obriga o locatário a proceder a pintura do imóvel ao término do vínculo, sem que tenha ocorrido efetiva má utilização do mesmo, é considerada contra legem. Isto é contrária a lei, portanto, nula de pleno direito. Isto porque o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (artigo 22,I da lei 8245/91) enquanto que ao locatário incumbe entre outras obrigações, servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, restituindo o imóvel findo a locação, no estado em que o recebeu, saldo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Ora, se a lei assim estabelece e ela é de norma pública, não pode o particular impor de forma contrária. Em sendo a cláusula ineficaz face ao contido acima, não há como o locador exigir a reposição da pintura ou a indenização por este motivo, sem que de fato tenha ocorrido os danos. Esses danos se verificam pelo estado anormal de sua conservação , e em se tratando de pintura, externa ou interna – a lei não faz qualquer diferenciação entre uma e outra – pode ser notado por manchas excepcionais, buracos, mudança do padrão e etc. Evidentemente, sempre do critério lógico do bom senso. Não será pelo furo de uma única tachinha, que ficará o locatário obrigado a pintura de toda parede. Constatado os danos, e sendo eles de responsabilidade do locatário, a ação competente será de indenização ou obrigação de fazer, e deverá ser precedida de entrega das chaves com ressalva de verificação do imóvel (vistoria), enunciado com fotografias, orçamento e relatório completo dos reparos além de testemunhas. Desgaste natural do tempo, é o uso normal do imóvel e as deteriorações dos materiais sem a ação provocada do agente. Por exemplo, a entrega de um imóvel depois de cinco anos de locação, obviamente a pintura estará desgastada, talvez descolorida. O contrário, se caracteriza pela ação negligente, provocada e que deverá ser provada por quem alega a autoria.
Segue em anexo parecer sobre a incidência da multa moratória de 10%.; registrando entendimento unânime do Tribunal de Alçada do Paraná, de todos os Tribunais do país, que o percentual de 2% não se aplica a relação locatícia, já que inexiste vínculo de consumo. A pretensão de expurgo da multa de 10% para prevalecer 2% não tem amparo legal neste caso. Este percentual mínimo é a aplicação do artigo 1º da Lei 9.298 de 1º/08/96, que alterou o § 1º do artigo 52 da Lei 8.078, o Código de Defesa do Consumidor. Esta pretensão da incidência desta multa em questões de alugueres não tem amparo legal, haja vista que as locações possuem ordenamento próprio e não tem nenhuma relação de consumo. Com efeito, a lei 8245/91 que disciplina as regras da locação determina em seu artigo 62 a obrigação do locatário ao pagamento dos alugueres, acessórios, multas ou penalidades contratuais quando exigíveis. E a multa, no percentual de 10% que deverá incidir - para efeitos moratórios sobre os alugueres e encargos encontra sua ressonância na própria lei de usura como é conhecido o Decreto 22.626 de 07/04/33, em seu artigo 9º, aplicado subsidiariamente neste caso. E a inexistência da relação de consumo em sede de locação já teve oportunidade de ser analisado em brilhante decisão prolatada em 16/05/96 pelo ilustre juiz, Dr. Ruy Francisco Thomas, então titular na 5ª Vara Cível de Londrina, nos autos 837/95: “Saliente-se, por derradeiro, serem inaplicáveis no caso em exame as normas referidas na exordial da autora, atinentes ao Código de Defesa do Consumidor, à luz do artigo segundo da Lei 8.078, de 11.9.90, face não se constituir a parte requerente em adquirente ou tomador de serviço como destinatário final.” Este também o entendimento do juiz Luis Sérgio Swiech titular da 2ª Vara Cível de Londrina explicitado na sentença prolatada nos autos 123/98, em 30/04/98: “...cabível multa de dez por cento (10%), prevista na cláusula 2ª, § 3º do contrato e requerido na inicial.” O mesmo comunga o ilustre Dr. Luiz Gonzaga Tucunduva de Moura (Autos 917/98 do juízo da 1ª Vara Cível ) “No que tange aos aluguéis vencidos e não pagos pelo locatário, entendo serem estes devidos, acrescidos da multa moratória de 10% sobre o seu valor total, juros moratórios de 1% ao mês, sendo aplicaod no caso, o INPC como índice de correção monetária, inclusive aos aluguéis que no curso da ação tiveram vencimentos” Idêntico é o entendimento do 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “ LOCAÇÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE. Tratando-se de execução de despesas oriundas de contrato de locação, com multa moratória prevista de 20%, improcede decisão que, de ofício, determina a redução da multa moratória para 10%, dada a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação”. ( 2º TA/Civ-SP, Agra. 470038-00/7-Piracicaba - In ADCOAS 8152027/96, p. 971).[1] A lei 8.078/90, que regula as relações de consumo não se aplica às decorrentes de contrato de locação de imóvel, eis que há lei específica regendo a matéria (Lei 8.245/91), que afasta a norma geral, não obstante, o art. 52 do Código de Defesa do Consumidor, aludido pela defesa, apenas “outorga de crédito ou concessão de financiamento” o que vem a corroborar a não incidência do dispositivo legal ao caso em tela. Alias, o Egrégio 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, através de sua 11ª Câmara Cível já decidiu em caso aparelhado: “Por ser o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) lei genérica que protege o consumidor, e ser anterior à Lei nº 8245/91 – Lei do Inquilinato, que é especifica às locações de imóveis urbanos, suas regras não se aplicam aos contratos de locação” (Ap. c/Ver. 472.266-0/7 – Rel., Juiz Artur Marques). Qualquer alteração promovida pelo Código Brasileiro de defesa do Consumidor aqui, como em toda a disciplina de locação, esbarra em inaplicabilidade, por dois, e fundamentais motivos: a) A Lei do Inquilinato, que pertence à mesma categoria normativa, é posterior, jorrando eficácia revogatória no que lhe contravier; b) na locação não se identifica a figura do fornecedor, indispensável ao reconhecimento da relação de consumo. Em suma, diante do posicionamento do cliente, deve-se evidentemente respeitar sua interpretação, contudo, o contrato deverá ser elaborado diante das normas legais analisadas, sob pena de ser impossível sua viabilização.
As ARRAS podem ser confirmatórias ou penitenciais. Aquela que, havendo o arrependimento ou desistência de uma das partes, implicará na perda do sinal dado ou devolução em dobro são as ARRAS PENITENCIAIS. Para que se caracterize como arras penitenciais deve constar expressamente do recibo de sinal a possibilidade do arrependimento do negócio por qualquer das partes, segundo previsão dos artigos 1.094, 1.095 e 1.097 do Código Civil Brasileiro. Nesta hipótese se o arrependimento for do comprador, perderá para o vendedor o sinal dado. Se o arrependimento for do vendedor, devolverá em dobro o sinal. Se não houver esta cláusula, as arras são confirmatórias e havendo o arrependimento retorna o negócio ao estado anterior, com a simples devolução corrigida do dinheiro, sem qualquer outra conseqüência. Sugiro então que conste do recibo de sinal – que não se confunde com a simples carta de proposta para aquisição, - a seguinte cláusula: “Fica assegurado a qualquer um dos contratantes o direito de arrepender-se do negócio ora entabulado, desde que manifeste de forma expressa sua intenção através de meios devidamente comprovados. A ocorrência do arrependimento e ou desistência implicará na devolução em dobro de quem recebeu o sinal, no caso do vendedor, e a perda do mesmo sinal se pelo comprador, tudo conforme prevê os artigos 1.094, 1.095 e 1.097 do Código Civil Brasileiro.”
Postado por Blogante às domingo, julho 09, 2006 1 comentários
A assinatura de ambos os cônjuges no contrato de locação para fins de fiança é absolutamente necessária sob pena de nulidade total desta garantia. Não contempla a legislação, a modalidade de responsabilidade de 50% correspondente a parte ideal dos bens pertencentes ao cônjuge que subscreveu a garantia. Isto porque o artigo 235 do Código Civil estabelece norma de caráter cogente nos seguintes termos: “Art. 235. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens. III – P r estar fiança (arts. 178, § 9º, n. I, “b” e 263, n. X).” Portanto, qualquer fiança prestada sem a assinatura de ambos os cônjuges, não é válida, permanecendo o contrato de locação sem qualquer garantia. Por isso recomendamos que o contrato de locação e conseqüente a fiança nele inserido, SEJA SEMPRE assinado na presença de representantes da Imobiliária, jamais permitindo-se que a sua coleta seja realizada sem esta fiscalização.
Atendendo a pedidos de esclarecimentos formulado por imobiliárias , quanto aos efeitos do artigo 1.500 e 1.491 do Código Civil, aplicáveis à fiança passamos as breves considerações abaixo. O artigo 1.500 prevê a possibilidade de exoneração do fiador sempre que tiver garantido um contrato sem limitação de tempo. Contudo, por se tratar de direito disponível e pessoal, tem a moderna jurisprudência admitido a renúncia a esta prerrogativa de tal forma que, uma vez assinado o contrato nestes termos, o fiador fica vinculado até efetiva entrega das chaves . Confira-se decisões do Tribunal de Alçada do Estado do Paraná acerca do tema: Tribunal de Alçada do Paraná FIANCA. EXONERACAO. LOCACAO PRORROGADA. RENUNCIA EXPRESSA DA FACULDADE DE EXONERAR-SE DA FIANCA. ADMISSIBILIDADE. INTELIGENCIA DO ARTIGO 1.500 DO CODIGO CIVIL. E PLENAMENTE ADMISSIVEL EM NOSSO DIREITO A RENUNCIA A FACULDADE PREVISTA NO ARTIGO 1.500 DO CODIGO CIVIL, QUE DIZ RESPEITO A UM INTE RESSE DE CARATER EMINENTEMENTE PRIVADO. APELACAO DESPROVIDA. BWN (APELACAO CIVEL - 203 - CURITIBA - JUIZ NASSER DE MELO - PRIMEIRA CAMARA CIVEL - Julg: 28/10/86 - Ac.: 24905 - Public.: 0). FIM DO DOCUMENTO * Tribunal de Alçada do Paraná 1. FIANCA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - RENUNCIA A FACULDADE DE EXONERACAO - VALIDADE. TENDO OS FIADORES, DE FORMA EXPRESSA, RENUNCIADO AO DIREITO DE EXONERACAO DA FIANCA, PREVISTO NO ARTIGO 1500 DO CODIGO CIVIL, QUE ENCERRA UMA NORMA DE CARATER DISPOSITIVO, AO ALVEDRIO DAS PARTES, CORRETA E A SENTENCA QUE, EM ACAO COM ESSE PROPOSITO, LHES NEGA TAL PRETENSAO. 2. HONORARIOS DE ADVOGADO - FIXACAO EM VALOR EXACERBADO - REDUCAO. A CONDENAÇÃO A VERBA HONORARIA, IMPOSTA AOS VENCIDOS, QUANDO ESTABELECIDA EM QUANTIA EXAGERADA, INCOMPATIVEL COM OS PARAMETROS DEFINIDOS NO ARTIGO 20, PARAGRAFO 40, DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL, COMPORTA REDUCAO. 3. APELACAO PARCIALMENTE PROVIDA. LEGISLACAO: CPC - ART 20, PAR 4. CC - ART 1500. CC - ART 1491. JURISPRUDENCIA: 2 TASP - RT VOL, 588, P. 154. 2 TASP - RT 593/155. 2 TASP - RT 594/167. 2 TASP - RT 612/147. 2 TASP - RT 675/144. 2 TASP - RT 652/124. TAPR - 1ª CC - AC 24905, AP 203/86, REL. JUIZ NASSER DE MELO. TAPR - 7ª CC - AP 48845-3, AC 2022, REL. JUIZ MENDONCA DE ANUNCIACAO. (APELACAO CIVEL - 64453500 - CURITIBA - JUIZ CONV. DUARTE MEDEIROS - TERCEIRA CAMARA CIVEL - Julg: 03/05/94 - Ac.: 5125 - Public.: 27/05/94). * FIM DO DOCUMENTO * De qualquer modo, ainda que pudesse o fiador se exonerar sobre argumento de que a cláusula de renúncia não teria valor, ainda assim, para que ocorra esta exoneração, deverá antes, o garantidor interpor ação ordinária de exoneração, cujos efeitos somente ocorrerá após trânsito em julgado da sentença. Simples correspondência ou notificação com a manifestação desta intenção não tem qualquer valor legal, nem desobriga o fiador. Por sua vez o artigo 1.491 trata do benefício de ordem, que é a faculdade do fiador, ao ser demandado exigir que primeiro penhore-se bens do locatário para, somente após responder com os seus. Como se trata igualmente de direito pessoal, é disponível, de tal sorte que, renunciando a este benefício, o fiadores responderá sempre como solidário com as dívidas deixados pelo seu afiançado.
Lembramos as nossas parceiras que o contrato de locação é título executivo extra judicial pela sua própria natureza, de modo que, é desnecessário para a garantia do aluguel e encargos exigir do locatário emissão de cheques pré datados e ou notas promissórias quando da assinatura do contrato. Alias, esses títulos emitidos desta forma, seriam discutíveis já que emitidos de forma não convencional, inexistindo origem. Por outro lado, é absolutamente ilegal a previsão de emissão de letra de câmbio para garantia de cobrança de encargos da locação, posto que inexiste débito cambiário neste tipo de relação. Cláusula contratual onde existe esta possibilidade deve imediatamente ser excluída posto que nula de pleno direito e vicia a vontade das partes.
O contrato de administração vincula o locador com a imobiliária, até o término do prazo ajustado neste instrumento. ( De administração). Quem estabelece o prazo de vigência da administração é o locador e a administradora evidentemente, cuja negociação, a nosso ver, não deve, jamais, ser menor do que o prazo sugerido para a locação do imóvel angariado. Se, no curso do prazo deste contrato (de administração) o locador pretender rescindi-lo, deverá pagar a multa estabelecida que será o valor da comissão mensal multiplicado pelo número de meses faltantes para completar o seu prazo. Se o contrato de administração for de prazo indeterminado, ou, vencendo o prazo original prorrogar-se indeterminadamente, o locador poderá a qualquer tempo rescindi-lo, bastando tão somente que promova o aviso prévio, comunicando a imobiliária deste seu desinteresse com trinta dias de antecedência, ou pagando a comissão equivalente. Nada Mais! Não há necessariamente vinculação do contrato de administração com o contrato de locação; ou seja, aquele não prevalece enquanto este vigorar. A exceção, como já esclarecemos, remanesce pelo prazo que as partes ajustarem. Sugiro a inclusão da seguinte cláusula nos contratos de administração: “ A despeito do prazo ajustado neste contrato, fica estabelecido de comum acordo, atingindo o seu termo, fica o mesmo prorrogado para, pelo menos, idêntico prazo do contrato de locação, mantidas as demais condições já estabelecidas”.
CUIDADOS COM AS ANGARIAÇÕES DE IMÓVEIS COM HIPOTECA
O inquilino de imóvel hipotecado e arrematado ou adjudicado, neste caso, pelo credor hipotecário, não está a salvo de eventual medida possessória objetivando a imissão deste na sua posse . Isto porque não há que se indagar acerca da boa fé do locatário, na medida em que existindo o registro da hipoteca perante o registro de imóvel, não será admissível a alegação de desconhecimento deste fato. Ao contrário, entendo particularmente, que há uma relação de consumo entre o locatário e a imobiliária que intermediou o contrato oferecendo uma imóvel em condições irregulares à locação. Deste modo haveria possibilidade até de discussão de perdas e danos em favor deste locatário contra a administradora e evidente também contra o locador. A maneira de se evitar tal fato, será, sempre na angariação do imóvel para oferta, exigir-se a certidão negativa de ônus reais, e uma vez constatado a existência da restrição, ao menos procurar saber a posição do financiamento junto ao credor hipotecário. Existindo pendências referente ao financiamento, dispensar a angariação face a preservação da boa fé, e a garantia da legalidade do consumo perante o locatário. O Decreto Lei 70/66 regulamente as medidas inerentes ao parcelamento do imóvel hipotecário e sua retomada, de modo que aconselho ofertar ao locatário em questão um novo imóvel para locação, procurando assim contornar o problema. Na seqüência, se não houver este acordo, a C.E.F. deverá ajuizar ação ordinária de imissão de posse com previsão de concessão liminar, contra o atual locatário, que poderá contestar, evidentemente, sujeitando-se aos efeitos da sucumbência final.
A locação por temporada caracteriza-se quando destinada à residência temporária, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, vestibular e etc., e sua grande vantagem está no fato do locador poder fazer o contrato por qualquer prazo, desde que não superior a até três meses ”. Pode também exigir caução no valor de três meses de aluguel ou qualquer outra garantia prevista na lei 8245/91. Não havendo desocupação no prazo, cabe liminar de despejo. O instrumento do contrato pode ser utilizado este comum para residência que costumeiramente é de uso da administradora, tomando o cuidado de elaborar-se o termo de vistoria de entrada e pormenorizando com cuidado e riqueza de detalhes o estado de conservação dos móveis e utensílios.
Os problemas enfrentados pelos síndicos de condomínios e aqueles ocorridos com condôminos e funcionários são bastante recorrentes. Abaixo apresentamos uma relação das dúvidas mais freqüentes.
O Regulamento Interno pode prever de forma contrária ao previsto na Convenção do condomínio?. E a A.G.O. pode votar assuntos já previstos na convenção?
No conflito de normas entre o Regulamento Interno e a Convenção, prevalece o disposto nesta, pois o seu nascimento, via de regra, é anterior. Para que o Regulamento possa estabelecer algo contrário, mister uma alteração parcial na Convenção com o devido quorum qualificado, em regra dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
Da mesma forma, nenhuma deliberação de Assembléia pode colidir com os ditames da Convenção, salvo com o quorum legal de alteração com a ordem do dia convocando os condôminos para discussão do assunto.
Pode-se modificar o horário de entrada e saída de volumes em Assembléia Extraordinária, especialmente convocada para esse fim?
Se esses horários não constam estabelecidos na Convenção ou Regulamento Interno, uma Assembléia é competente para deliberar sobre a modificação, desde que convocada para esse fim.
O meu condomínio não tem Regulamento Interno. Como devo proceder?
Não havendo Regimento ou Regulamento Interno inserido na Convenção, basta a convocação de uma Assembléia para aprovar um estatuto autônomo sendo dispensada a necessidade de quorum qualificado, ou seja, a maioria simples poderá deliberar pela aprovação do Regulamento pretendido.
É válida assembléia com apenas 5 participantes? Síndicos, subsíndico e conselho?
Não havendo, pela natureza da matéria, necessidade de deliberação através de quorum qualificado, os condôminos presentes por qualquer número poderão deliberar pelo voto da maioria simples em 2ª convocação (art. 1352 do Código Civil).
PARA SER SÍNDICO
Filhos de proprietários podem vir a se tornar síndicos? A partir de que idade?
O art. 1.347 do Código Civil estabelece que o síndico pode não ser condômino. Portanto, não havendo limite na Convenção, o filho de um condômino pode ser Síndico. O art. 5º do citado diploma prevê o início da capacidade civil a partir dos 18 anos de idade, momento no qual a pessoa poderá praticar quaisquer atos da vida civil.
Qual o quorum necessário para criar um Regimento Interno?
Sendo o Regimento pretendido um estatuto apartado da Convenção, a lei não estabelece necessidade de quorum qualificado para sua criação ou posterior alteração, bastando, portanto, a maioria simples dos condôminos devidamente convocados numa Assembléia específica.
Como posso proceder para cancelar as horas extras de um funcionário que já recebe há quase 10 anos?
A hora extra habitual pode ser suprimida com o pagamento da indenização correspondente, conforme a Súmula n. 291 do TST, cujo valor será igual ao de 1 mês das horas extras suprimidas multiplicado pelo número de anos trabalhados ou fração igual ou superior a 6 meses de prestação de horas extras.
Qual o menor espaçamento de horas para um profissional retornar ao posto de trabalho?
A CLT e a convenção coletiva regulam os intervalos de repouso e entre uma jornada e outra, o intervalo mínimo deve ser de 11 horas; se for para repouso e alimentação, poderá ser de 15 minutos, para jornadas não maiores de 6 horas e nestas pode variar de 1 até 4 horas, dependendo da prévia contratação.
Qual o limite de procurações para participação em assembléia de condomínio?
O Código Civil não estipula limite, cabendo a Convenção regular a matéria.
Qual o prazo para guardar documentos relativos ao FGTS dos empregados do Condomínio?
Os documentos deverão ser guardados por no mínimo, 30 anos.
Qualquer condômino pode alugar sua vaga de garagem para estranhos?
De acordo com o art. 1338 do Código Civil, “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”. Logo, no silêncio da Convenção, o condômino poderá locar a vaga de garagem a estranhos, concorrendo nas mesmas condições com os condôminos, assegurando-se à preferência ao possuidor do imóvel.
GARAGEM II
Se o locatário da vaga da garagem causa um dano ao condomínio ou a algum morador do prédio, quem será responsabilizado?
De acordo com o art. 186 do Código Civil, “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito de outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Deste modo, o autor do dano (ato ilícito) será obrigado a indenizar o condomínio ou o morador que sofreu o prejuízo, na forma do art. 927 do Código Civil.
Sou locatário de um imóvel e estou com o meu aluguel em atraso há um mês. O locador já poderá ajuizar uma ação de despejo? Qual o prazo legal para o ajuizamento desta ação?
A falta de pagamento do aluguel, mesmo pelo prazo de um mês, já enseja o ajuizamento da ação competente para reaver o imóvel e cobrar o débito, sendo que a cobrança poderá ser realizada no prazo de três anos a partir do débito.
Um locatário sem procuração poderá convocar uma assembléia geral extraordinária?
Não entendemos ser possível a convocação de uma assembléia por locatário sem procuração, eis que a legislação que trata do assunto (Código Civil) refere-se à convocação de assembléia por condôminos, ou seja, aqueles que detêm a propriedade, o que não é o caso dos locatários, que não possuem esta relação jurídica com o condomínio.
Pretendo desocupar o imóvel antes do termino do contrato de locação. É devida alguma multa por esta entrega antecipada? E qual o valor?
De acordo com o artigo 4 da lei 8245/91, “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.
O síndico do meu condomínio não convocou Assembléia Geral Ordinária dentro do prazo estabelecido na Convenção. Nós, condôminos, podemos convocá-la?
De acordo com o art 1350, parágrafo 1º do Código Civil, “se o síndico não convocar a assembléia, ¼ dos condôminos poderá fazê-lo”.
Como agir no caso de furto qualificado nas dependências do condomínio?
Ir até a delegacia policial mais próxima e fazer a queixa-crime.
Posso instalar uma câmara na porta de entrada da minha residência?
O corredor é considerado área comum, de forma que, para possibilitar a instalação será necessário o consentimento unânime dos condôminos.
CONVENÇÃO I
Meu prédio não possui Convenção. Existe minuta de convenção que foi registrada no RGI juntamente com o memorial de incorporação. A "oposição" pode se recusar a obedecer a essa minuta, principalmente no que concerne a multas por desrespeito ao regulamento do prédio?
A minuta de Convenção não confere o poder de ser oponível aos condôminos, haja vista mandamento disposto no art. 1.333 do Código Civil que determina a necessidade da assinatura de condôminos que compõem dois terços das frações ideais para que a Convenção seja válida.
CONVENÇÃO II
Procurador pode assinar a criação de uma convenção?
Pode, desde que no instrumento de mandato esteja expresso esse poder, sendo recomendável procuração por instrumento público para evitar exigência do oficial do Registro de Imóveis.
Um apartamento num prédio residencial pode ser alugado por temporada?
Se a Convenção nada trouxer a respeito, nada impede que o seu proprietário disponha dessa unidade, da maneira que lhe convier, desde que isso não traga prejuízo ao sossego, saúde e segurança dos demais condôminos.
Morador que transita com seu cão pelo elevador sem focinheiras, pode ser obrigado a colocar?
Deve constar no Regulamento Interno a maneira de condução de animais no interior do Condomínio. Sendo o cão de grande porte, é aconselhável que seja usada a focinheira.
Pode o Condomínio, em comum acordo com o funcionário, deixar de dar o intervalo para repouso e alimentação, reduzindo este intervalo da jornada de trabalho?
Não. A cláusula décima sétima da Convenção Coletiva dos Empregados em Edifícios do Rio de Janeiro estabelece ainda que os intervalos não concedidos deverão ser pagos com acréscimo de 60% sobre o valor da hora normal de trabalho.
Como fica o intervalo para repouso e alimentação nas jornadas de 12 por 36 horas?
Deverá ser de uma hora, conforme cláusula 2ª. § 2º, da Convenção do Rio de Janeiro.
O inquilino pode votar em Assembléia sem procuração do proprietário?
De acordo com o artigo 24, parágrafo 4º, da Lei 4.591/64 (Lei de Condomínio): “Nas decisões de Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar caso o condômino locador a ela não compareça”. Deste modo, nos demais casos, é necessário a outorga da procuração ao locatário para votar em Assembléia.
Em quais hipóteses o locador deverá dispensar o locatário do pagamento da multa pela entrega antecipada do imóvel locado?
A multa será dispensada se esta decorrer das circunstâncias elencadas no parágrafo único do art. 4º da Lei nº8.245/91. Ou seja, no caso da transferência do locatário, determinada pelo seu empregador, público ou privado, para outra localidade, diversa daquela do início do contrato.
NÃO MORADOR
É obrigatório que o síndico do condomínio esteja morando no edifício no qual ele é síndico?
Não há impedimento legal no fato do síndico residir fora do condomínio. Caso haja proibição, deve constar da Convenção Condominial.
O síndico e os condôminos podem apresentar quantas procurações em Assembléia para eleição de síndico?
A lei não limita a quantidade de procurações que cada condômino deverá apresentar. A Convenção deverá ser consultada a fim de verificar se existe alguma proibição neste sentido.
Para alterar a Convenção é preciso unanimidade?
De acordo com o artigo 1351 do Código Civil só é exigida unanimidade quando estiver em pauta a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária e, ainda, direito de propriedade.
O Condomínio que não possui Convenção registrada tem legitimidade para cobrar em juízo os condôminos inadimplentes?
Sim, pois a obrigação de contribuir para as despesas para o Condomínio decorre de um dever legal, conforme dispõem os arts. 1315 e 1336 do Código Civil.
É possível alugar vaga de garagem sendo a convenção omissa?
Sim, de acordo com o art.1338 do Código Civil, "Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á em condições iguais,qualquer dos condôminos a estranhos,e, entre todos, os possuidores". Logo, se a convenção não vedar ou for omissa, será possível a locação.
O meu síndico não convocou a assembléia geral ordinária no período constante da convenção, os condôminos poderão convocá-la?
Sim, de acordo com o art.1350,§1º do Código Civil, "Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condõminos poderá fazê-lo".
O locatário foi eleito síndico no meu edifício. Está correto?
Caso a Convenção Condominial não disponha de forma diversa, não existe irregularidade em tal eleição, pois o artigo 1.347 do Código Civil dispõe que: "a assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se".
Quando deverá ocorrer a Assembléia Geral Extraordinária?
Sempre que houver convocação do síndico ou dos condôminos que representem um quarto (1/4), no mínimo, dos condôminos, respeitadas as disposições da Convenção.
ASSEMBLÉIA I
É válido deliberar-se acerca de matéria não inscrita na ordem do dia da Assembléia?
Não. Nula será a deliberação sobre matéria não constante da ordem do dia, salvo quando tratar-se de assunto de extrema urgência.
É possível estabelecer uma assembléia em sessão permanente?
Sim, pois existem questões que nem sempre podem ser discutidas e votadas no mesmo dia, por motivos variados. Nestes casos, qualquer condômino poderá sugerir que a assembléia se declare em sessão permanente, designando-se dia, hora e local para a continuação dos trabalhos.
O imóvel que alugo encontra-se com vazamento, qual atitude tomar? Devo comunicar ao locador ou ao síndico do condomínio?
O locatário deverá comunicar o locador a existência do vazamento para que este tome providências e informe o síndico do condomínio se o vazamento estiver ocorrendo em área comum do edifício.
É possível prestar fiança locatícia sem a autorização do cônjuge?
De acordo com o art. 1674 do Código Civil, nenhum dos cônjuges, pode sem autorização do outro,exceto no regime de separação absoluta prestar fiança ou aval.
O condomínio pode estabelecer uma taxa para formar um fundo, onde quem está em dia fica isento? A idéia seria que esse fundo retornasse ao condomínio após um prazo, como um empréstimo compulsório para os inadimplentes.
Ficando o encargo apenas para os inadimplentes, torna-se evidente a caracterização de multa disfarçada, e, portanto, ilegal, já que o Código Civil fixa a multa a multa destes em 2% ao mês.
Posso colocar piso de granito no elevador sem a autorização do Conselho Fiscal e sem convocação de Assembléia?
Não. Trata-se de obra voluptuária, que exige aprovação de 2/3 dos condôminos (art.1.341, I, do Código Civil).
Fonte: Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis
A Lei define que o Locador (o proprietário do imóvel) é obrigado a entregar ao Locatário (aquele que será o inquilino) o imóvel a ser alugado em estado de permita o uso a que se destina a locação, ou seja, não poderá entregar ao Locatário um imóvel para residência que não possua as adequadas para ser ocupado, por exemplo: sem peças sanitárias, com vazamentos no telhado, com infiltrações, mofo ou outra condição que provoque risco à saúde de seus futuros ocupantes.
Cabe também ao Locador garantir o uso pacífico do imóvel; manter a forma e o destino do imóvel enquanto durar a locação; assumir os reparos dos vícios ou defeitos existentes anteriormente à locação; fornecer ao Locatário uma descrição minuciosa do estado do imóvel, registrando os defeitos existentes; fornecer ao Locatário recibo discriminado das importâncias pagas, (não são permitidos os recibos genéricos que constam despesas sem discriminá-las); pagar as taxas de administração imobiliária e inclusive o levantamento cadastral do Locatário e fiadores. Também competirá ao Locador pagar os impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, relativamente ao imóvel, salvo se essas despesas estiverem contratualmente a cargo do Locatário.
A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão ser observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo.
A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.
A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu. Portanto, não será correto locar um imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo ou conveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.
É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constitui mudança de destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvel seu escritório de representações, consultório de médico ou dentista, ou, ainda, um pequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma, não prejudicial ao imóvel ou aos vizinhos.
Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado de novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário também o recebeu pintado de novo.
Não pode o Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.
É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvel locado, sem a prévia autorização escrita do Locador.
Deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao Locatário (art.23, VII).
São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força, luz, gás e esgoto.
Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação
legal do Locatário permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia, faça vistoria periódica no imóvel, bem como não pode o Locatário se furtar a permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver à venda (art.23, IX).
A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio.
Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário. Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).
Veja as perguntas e respostas sobre locação de imóveis.
Perguntas e respostas de dúvidas freqüentes sobre locação de imóveis.Fonte Procon-SP.
1) Que lei regula as locações de imóveis urbanos?
A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991.
2) Quais os itens básicos de um Contrato de Locação?
- Nome, endereço e qualificação do locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
- Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
- Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
- Que espécie de garantia deverá ser apresentada pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança);
- Identificação de quais as despesas que ficarão a cargo do locatário, como por exemplo IPTU, taxas, prêmio de seguro complementar contra fogo;
- Qual a destinação do imóvel, residencial ou comercial;
- Qual o período de vigência do contrato de locação;
- Termo de vistoria que deverá ser efetuado antes do ingresso do locatário no imóvel e após a sua saída, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel;
- Contrato de locação deverá ser assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.
Obs: Para garantia do que foi ajustado o contrato deve ser firmado por escrito.
3) Quais são os deveres do Locador?
- Garantir o uso pacífico do imóvel;
- Manter a forma e o destino do imóvel;
- Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
- Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
- Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
- Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
- Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
4) Quais são os deveres do Locatário?
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
- Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
- Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
- Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
- Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;
- Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- Pagar o prêmio do seguro fiança;
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
5) Quais são as garantias da locação, e como elas são?
Caução: poderá ser dada em bens móveis (carro, eletrodomésticos etc.) ou imóveis devendo ser registrada respectivamente no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis. A caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a 3 (três) meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação acrescida dos juros e correção do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.
Fiança: é uma garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra. Poderá o locador exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
a. morte do fiador;
b. ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
c. alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador ou sua mudança endereço sem comunicação;
d. exoneração do fiador;
e. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
f. desaparecimento dos bens móveis;
g. desapropriação ou alienação do imóvel.
seguro fiança: é contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (prêmio) para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.
6) E se a locação não possuir uma das garantias, o que o locador poderá exigir?
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês a vencer.
7) Qual a diferença entre revisão e aluguel e reajuste de aluguel?
- O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel por índice pré-estabelecido. A periodicidade dos aumentos é anual. O índice de reajuste deve estar pactuado em contrato, podendo ser utilizado os índices de preços, tais como o IGP-M (FGV), IGP-DI (FGV), IPC (FIPE), INPC (IBGE) e outros;
- A revisão do valor de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alterar o valor do aluguel ajustando-o ao preço de mercado (para mais ou para menos) fixando assim um novo valor a ser pago. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. A revisional pode ser solicitada amigavelmente ou judicialmente.
8) Se houver um acordo alterando o valor do aluguel, quando será o próximo reajuste?
Se o inquilino fez acordo com o proprietário para aumentar ou diminuir o aluguel, é importante que seja feito por escrito constando, inclusive, que o valor somente será reajustado após um ano, pois é a periodicidade mínima permitida por lei.
9) Quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?
A revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Na impossibilidade de acordo amigável é necessária apreciação judicial para a revisão do valor do aluguel.
10) O que é denúncia vazia, e quando ela pode ocorrer?
É a retomada do imóvel pelo locador sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer:
Se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o locador poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
11) Existem outros casos que o locador pode requerer a retomada do imóvel?
A Lei do Inquilinato estabelece as situações em que pode haver a retomada do imóvel:
- acordo formal entre as partes;
- infração legal ou contratual;
- falta de pagamento;
- necessidade de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público que seja recusada pelo locatário ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
- alienação, venda ou cessão do imóvel, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 90 dias;
- extinção do usufruto ou fideicomisso, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 30 dias.
12) Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?
O inquilino poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este aviso deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá estar devidamente protocolada pelo proprietário.
13) Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (2 anos e meio), quais os casos em que o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?
- no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
- para uso próprio, cônjuge ou companheiro;
- para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;
- para demolição e edificação;
- para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%;
14) O locador poderá reaver o imóvel antes do prazo estipulado em contrato?
Não. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, porém poderá devolvê-lo pagando multa proporcional. Todavia, se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador do locatário, este estará isento do pagamento da multa, devendo o locador ser notificado com prazo de 30 dias de antecedência.
15) Qual a ação para reaver o imóvel?
Seja qual for o motivo do término da locação, a ação é a de despejo.
16) O locatário poderá alterar as características do imóvel?
O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
17) Se o locatário efetuar alguma benfeitoria no imóvel locado, terá direito ao reembolso do que gastou?
Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuados pelo locatário, mesmo que sem autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do direito de retenção.
As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.
18) Quais os documento usualmente exigidos para elaboração do contrato de locação?
Locado: título de propriedade, procuração(se o contrato for assinado por um representante), RG, CPF, contas de serviços públicos (água, luz, etc.) e carnê de IPTU;
Locatário: RG, CPF e comprovação de renda;
Fiador: RG, CPF, escritura definitiva do imóvel dado em fiança e carnê de IPTU.
Material parcialmente obtido junto ao PROCON-SP.

References: artigo 7
 artigo 14
 artigo 239
 artigo 11
 artigo 45
 artigo 51
 artigo 19
 artigo 1
 artigo 52
 artigo 62
 artigo 9
 artigo 235
 artigo 1
 artigo 1
 ARTIGO 1
 ARTIGO 1
 ARTIGO 1500
 ARTIGO 20
 artigo 1
 artigo 4
 artigo 24
 artigo 1351
 artigo 1