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Timestamp: 2019-07-18 15:33:16+00:00

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Contenuto del primo atto d'acquisto e conseguenze per il condominio
L'art. 1117 del codice civile contiene un'elencazione (esemplificativa) di quei beni che devono considerarsi di proprietà comune, se non risulta il contrario dal titolo.
In termini generali l'art. 1117 c.c. delinea l'oggetto del condominio, ossia del diritto di proprietà condiviso su alcuni beni/parti dell'edificio.
Com'ha chiarito la giurisprudenza nel corso degli anni, la condominialità dei beni è data dal rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (arg. da Cass. Sez. 2, 02/03/2007, n. 4973; Cass. Sez. 2, 08/05/1996, n. 4270; Cass. Sez. 2, 16/04/1976, n. 1371).
Le scale ed i pianerottoli servono per accedere alle unità immobiliari, l'impianto idrico per portare acqua alle abitazioni, l'ascensore per arrivare ai piani, ecc. ecc.
Ciò vale tanto per quelli indicati nell'art. 1117 c.c., quanto per quelli non ivi elencati, ma aventi le caratteristiche appena indicate. Con una ulteriore deduzione: se i beni indicati dall'art. 1117 c.c. non hanno quel rapporto di accessorietà indicato dalla giurisprudenza, allora essi non devono essere considerati condominiali.
Sovente nelle sentenze e negli scritti dottrinari in ambito condominiale si fa menzione della presunzione di condominialità, quasi a dire che una cosa si presume comune se altro non è. Come la stessa Cassazione ha avuto modo di chiarire, i beni o sono condominiali o non lo sono. Insomma, il ricorso all'uso del sostantivo presunzione non ha rilevanza pratica sostanziale.
Uno degli elementi utili a fare venire meno la succitata "presunzione" è il titolo d'acquisto, così come chiaramente specificato dallo stesso art. 1117 c.c.
Si badi: il titolo di riferimento, in questo caso, non è qualunque atto di compravendita delle unità immobiliari che compongono il condominio, ma il primo atto di cessione che ha dato il via alla costituzione del condominio.
Il concetto, così sintetizzato, è stato ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 20693, resa mediante deposito in cancelleria il 9 agosto 2018. Un provvedimento che merita particolare attenzione anche perché individua, per grandi linee, le conseguenze per quelle eventuali riserve di proprietà contenute in atti successivi al primo.
Il condominio - ci ricorda la costante ed unanime giurisprudenza della Corte di Cassazione - sorge ipso iure et facto, nel momento in cui l'originario unico proprietario (ad esempio il costruttore) di un edificio diviso per piani o porzioni di piano (o comunque di un complesso edilizio che abbia le caratteristiche del condominio (si veda art. 1117-bis c.c.), «aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio» (così, tra le tante Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Tutte le pronunce giurisprudenziali che si sono soffermate su questa materia hanno altresì specificato che la costituzione del condominio non necessita di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni.
Non c'è bisogno della carta d'identità per dire che una persona è nata, questa serve per altro. Lo stesso, sia pur con le peculiarità del caso, dicasi per il condominio.
Se la carta d'identità non è necessaria per dire che una persona esiste e che è com'è, per il condominio la situazione è leggermente diversa. Rispetto ad esso, infatti, c'è un documento, ovvero il primo atto d'acquisto, che può incidere significativamente sul condominio medesimo.
Come s'è detto in precedenza, le parti comuni sono quelle elencate dall'art. 1117 c.c., ovvero quelle aventi simili caratteristiche di funzionalità ed accessorietà. Resta, però, la possibilità per gli atti d'acquisto, i così detti titoli, di modificare tale status quo, escludendo dal novero dei beni in condominio alcuni di quelli indicati dalla succitata norma.
In tal senso, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20693, del 9 agosto 2018, ha ricordato che «se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata a uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni».
Se il primo atto d'acquisto - o il regolamento condominiale ad esso allegato - specifica che il lastrico solare resta in proprietà d'una persona specifica, allora quel bene che ai sensi dell'art. 1117 c.c. sarebbe condominiale, non lo è più visto quanto disposto dal suddetto titolo.
Contenuto di atti d'acquisto successivi al primo, quali conseguenze per i beni comuni?
Se una disposizione come quella appena indicata non fosse contenuta nell'atto di cessione della prima unità immobiliare, ma in un atto successivo?
Al riguardo va specificato che il secondo atto non può escludere dal novero dei beni comuni, parti dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c., ovvero ad esse equiparabili per funzione, se il primo atto non ha detto nulla in merito.
Le disposizioni del secondo atto - ove non accettate da tutti gli interessati, cioè da tutti i condòmini - non sono opponibili alle parti estranee a quel contratto. Ciò lo si desume anche dalla lettura dell'ordinanza citata.
Conseguenze? Quella disposizione può essere impugnata per nullità da chiunque v'abbia interesse, fatti salvi gli effetti dell'usucapione (art. 1422 c.c.).
Scarica Cass. 9 agosto 2018 n. 20693
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 Cass. Sez. 
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 art. 1117
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 Cass. 
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