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Timestamp: 2017-03-24 23:05:44+00:00

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Ley de propiedad horizontal 2014 by Fincared - issuu
Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal
(21/7/1960, BOE núm. 176, de 23/7/1960)
ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID
LPH-2014.ok
(21/7/1960; BOE núm. 176, de 23/7/1960)
Reformada por Ley 8/99 de 6/4/1999
(BOE de 8/4/1999)
Ley 1/2000 de 7/1/2000 (BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2/12/2003 (BOE de 3/12/2003)
Ley 19/2009 de 23/11/2009 (BOE de 24/11/2009)
Ley 26/2011 de 1/8/2011 (BOE de 2/8/2011)
Ley 8/2013 de 26/6/2013 (BOE de 27/6/2013)
Tel.: 91 591 96 70 – secretaria@cafmadrid.es
Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960)
Actas, plazos para cerrarlas, firmarlas, remisión a
Acuerdos por unanimidad de los propietarios
Acuerdos por las 3/5 partes de los propietarios
Acuerdos por la mayoría de propietarios y cuotas
Acuerdos de 1/3 de propietarios y cuotas
Adquiriente vivienda o local, obligaciones
Agregación de pisos o locales
Certificados transmisiones
Certificados reclamaciones deudas morosos
Código Civil. Artículo 396
Derramas por mejoras
Extinción del régimen de propiedad
10, 17.2, 17.4
16 y 22
17.2 y 17.7
17.1 y 17.3
9.1.e)
10.1.e)
3.b) y 9.1.e)
9.1.a),b) y g)
9.1.c)
10.3.b) y 17.3
5 y DT
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Junta de Propietarios, plazos reunión
Morosos, procedimiento para la reclamación de
Segregación pisos o locales
9.1.f) y DA
9.1.e) y 9.2
9.1.h)
Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que, como la propiedad
horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil. La presente ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido
de convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance
más amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a
la ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy
acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque
si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las concretas e históricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su
finalidad última, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función
del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la
justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos
como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y
orientadas por ella.
Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un factor
constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a
todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La
acción del Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas,
aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcción
impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando
de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de
intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de
la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados
espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad
horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana me-
diante una inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo
precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por
otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que
difícilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más
adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundará en ventaja
del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función económico-social.
La ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación «ex
novo», de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una
ley de carácter general, en el sentido de ser de aplicación a todo el territorio nacional. El artículo trescientos noventa y seis del Código Civil, como ocurre en supuestos análogos, recoge las notas esenciales de este régimen de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de remisión. El carácter general de la ley viene
aconsejado, sobre todo, por la razón de política legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero también se ha tenido en cuenta una razón de técnica legislativa, como es la de que las disposiciones
en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concreción que excede de la tónica propia de un Código Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como
una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la
comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del
artículo trescientos noventa y seis del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando
elementos comunes. La ley –que recoge el material preparado con ponderación y
cuidado por la Comisión de Códigos–, dando un paso más, pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto. A
tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso «stricto sensu», o
espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios –abstracción hecha de los particulares espacios– tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan
inseparablemente unidos, unidad que también mantienen respecto de la facultad de
disposición. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es
ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que
expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual,
al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así
económicamente en fracciones o cuotas.
En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación dogmática
y mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista. Se trata de
que no olvidando la ya aludida función social que cumple esta institución, entender
que el designio de simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad
de bienes resulta, ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación
de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la
hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo trescientos noventa y seis.
Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha
guiado la ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como
el pensamiento de que no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los
pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión.
Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen
de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos
que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha
estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía
privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres
determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba,
con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban
en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí –con las salvedades dejadas a la iniciativa privada– para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen,
completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos
términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece
estructurado en razón de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades
de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos
de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que
requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los dere-
chos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar
unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas
las bases de una convivencia normal y pacífica.
Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la ley
se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han
de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la
totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en
todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo
que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de
gastos. Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su
cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la coacción
lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar suficientemente
eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por diversas razones: una es la de
que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la
imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente imposible por el carácter negativo de la obligación, y la indemnización no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prevé la posibilidad de la privación judicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente
señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con una
afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos
que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un
mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de
gestión y administración. La ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta
en esta materia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y
el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos
propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al
año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto
favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo
cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por
el contrario por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de
los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la
simple mayoría de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del
seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y
fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha
venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por
la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el número de estas personas encargadas de la representación y gestión sea mayor o menor según
la importancia y necesidad de la colectividad.
Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve
reforma en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un afán de claridad, de la conveniencia de agregar dos párrafos al artículo octavo de la vigente Ley Hipotecaria, el
cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto, sometido al régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo
la del piso o local como finca independiente, con folio registral propio.
El número cuarto del mencionado artículo octavo prevé la hipótesis normal de
constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, la construcción de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenación de pisos, y el caso,
menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo, «ab initio», entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes. A título excepcional, con el mismo propósito de
simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los
repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que así lo soliciten todos ellos.
Y el número quinto del mismo artículo octavo permite crear el folio autónomo e
independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constitución del régimen de propiedad horizontal.
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley
en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen
de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los
anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del
valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo
para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que
sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar
los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local
determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en
la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La
de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y
los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por
acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para
su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con
el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se
presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho
y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y go12
bierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que
no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán
también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar
acuerdos sobre la administración.
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad
del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar
en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la
Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él
acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá
adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario
y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda,
la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres
años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como
su inmediato lanzamiento.
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o
no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por
quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o
acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a
la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto
refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de
los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la
vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de
los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo
máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del
fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras
de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por
ciento de su último presupuesto ordinario.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con
los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones
y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la
colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación,
firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto
bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad
de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el
nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de
los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del
cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales
los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de
propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y
vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los
propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e
instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los
requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las
condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de
la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes
razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a
instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el
objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos
y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de
gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que
el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario
privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de
Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten
preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación
de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros
más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte,
realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones
sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la
derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución
de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente
de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que
los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de
las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las
terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o
de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6
del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados
y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por
mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se
vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del
oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que
esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio,
si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez,
a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.ª, resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación
en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible
para la Junta designar presidente de la comunidad.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al
presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma
persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser
ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del
Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el
artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales
formulen contra la actuación de aquéllos.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de
la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos
nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen
impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán
derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho
de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente
el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que
representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en
que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose
las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una
relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría
de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a
"quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en
la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media
hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los
requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda
llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los
propietarios y así lo decidan.
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios
de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas
comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos,
podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento
posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la
Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso
a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las
preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración,
a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o
el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas
con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor,
incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del
título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes
de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de
equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos
válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la
adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la
comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad
del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de
los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,
el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de
que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier
tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los
gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio
para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos
íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total
de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en
los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente
a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o
reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes
una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar
arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las
cantidades afectas al pago de dichas mejoras
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios
que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los
acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación
de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de
participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se
computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente
se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos,
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en
primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los
propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante
para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado
a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga
y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá
efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a
estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y
realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de
los titulares la documentación de la comunidad.
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados
por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la
junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en
la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior
podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre
que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el
justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la
reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de
los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que
el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios
profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la
Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los
honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas,
aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión,
se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador
derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con
todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de
pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario
que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra
al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el
momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas
causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará
producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por
ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso
de dicho coste esté cubierto por un seguro.
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre
sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que
se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en
una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de
los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso
quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto,
se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado
por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades
llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del
complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los
estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a
todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por
los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas
exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una
de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas
en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto
de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta
Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten
las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no
inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los
propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función
de su respectiva cuota de participación.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del
ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán
como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea
el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán
ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.
En el plazo de dos años, a contar desde la publicación de esta ley en el «Boletín
Oficial del Estado», las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos
a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos.
En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entenderán los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho,
salvo que, en nueva junta, y por mayoría que represente, al menos, el 80 por 100 de
los titulares, se acordaré el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los miembros de la comunidad.
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de
aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son
todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas,
balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones
comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua,
gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;
las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para
los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al es-
pacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este
solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo
que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
los supuestos en los que no es aplicable el quórum de los 30 días regu1 En
lado en el art. 17.8 de la LPH, al no poder en estos casos tenerse en cuenta
el voto de los ausentes, ¿es necesario que para la adopción del acuerdo voten a su favor el día la junta dicho quórum?
En virtud del art. 17.8 de la LPH, “salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los
casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la
Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por
los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.
En consecuencia se generaliza la regla de que los propietarios no asistentes que
no manifiesten su discrepancia en 30 días se entiende que votan a favor del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, excepto para:
a) Supuestos regulados en el art. 17.1 por ejemplo infraestructuras acceso telecomunicaciones o nuevos suministros energéticos colectivos. El quórum de 1/3 de
propietarios que representen 1/3 de las cuotas de participación deberá obtenerse en
la propia Junta de Propietarios, referenciado sobre la totalidad de propietarios y el
100 % de las cuotas de participación y no sobre los propietarios asistentes y cuotas
representadas en la Junta General de Propietarios.
b) Cuando se trata de actuaciones de aprovechamiento privativo (art.17.3). El
quórum de 1/3 de propietarios que representen 1/3 de las cuotas de participación
deberá obtenerse en la propia Junta de Propietarios, referenciado sobre la totalidad
de propietarios y el 100 % de las cuotas de participación y no sobre los propietarios
asistentes y cuotas representadas en la Junta General de Propietarios.
c) Para el resto de acuerdos no contemplados o enumerados en el artículo 17,
en segunda convocatoria se adoptarán por mayoría de los asistentes (art. 17.7), siempre que representen la mitad del valor de las cuotas de participación. En este supuesto se encuentran 4 situaciones básicas para el desenvolvimiento ordinario de
las comunidades de propietarios como la aprobación de los gastos del ejercicio vencido, la aprobación del presupuesto de ingresos y gastos del ejercicio en curso, la
renovación de cargos y la ratificación de los errores o defectos de las actas. En este supuesto la mayoría de propietarios y cuotas participación se refiere sobre los
A modo de resumen, aunque este plazo de 30 días es aplicable, salvo las excepciones enumeradas, a los supuestos regulados en el artículo 17, sólo tendrá efectos prácticos en los acuerdos que requieren para su aprobación:
— Unanimidad, 17.6.
— Las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación,
artículos 10.3 b), 17.3 y 17.4.
— La mayoría de la totalidad de propietarios y cuotas, artículo 17.2.
En estos tres supuestos la voluntad de la Junta de Propietarios se forma en dos
momentos: primero, en la Junta General de Propietarios se adoptará el acuerdo
correspondiente por al menos la mayoría de propietarios presentes en la junta que
representen igualmente mayoría de cuotas de participación; segundo, notificada
el acta de la Junta y dentro del citado plazo de 30 días, los propietarios ausentes
que no manifiesten su discrepancia en 30 días se entiende que votan a favor del
acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios. Los propietarios discrepantes deberán remitir por escrito al Secretario su oposición al acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios. Transcurrido el plazo de los 30 días, deberá efectuarse el recuento definitivo, comunicar a todos los propietarios si el acuerdo se ha adoptado
al haberse obtenido o no el quórum necesario y efectuar una diligencia de subsanación o aclaración al acta de la Junta de Propietarios para que quede constancia
de este último extremo.
Destacamos que en los supuestos regulados en el art. 17.4, se sigue aplicando
el plazo de los 30 días para aquellos propietarios ausentes el día de la junta de forma que podrán manifestar su discrepancia al acuerdo adoptado en el plazo de los
30 días y, en caso contrario, su voto se computará favorable.
En el caso de que manifieste su discrepancia, si el importe de la obra, servicio o
instalación supera el importe de las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no deberá contribuir a su pago.
son obras de obligado cumplimiento del art. 10.1 LPH, ¿quién debe
autorizarlas? Si hay fondos para ejecutarlas, ¿debe el presidente o el administrador aprobar su ejecución y disponer de dichos fondos sin la autorización de la junta?
Aunque sean obras de obligado cumplimiento para la comunidad y no requieran
acuerdo de junta ni su ejecución ni el pago de su gasto (salvo si fuese necesario la
aprobación de una derrama), no obstante es recomendable que la Junta de Propietarios apruebe el gasto.
obras de supresión de barreras arquitectónicas, ¿qué quórum son los
aplicables para la aprobación del acuerdo? En obras que no sea necesario
el acuerdo de la junta, ¿quién decide qué tipo de instalación se coloca cuando existen varias posibilidades para suprimir las barreras?
En virtud del art. 10.1. b LPH tendrán carácter obligatorio y no requerirán de
acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título
constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en
cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con
discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso
adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación
de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o
ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto
de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las
hayan requerido.
A falta de necesidad de acuerdo, serás el presidente quien decida el tipo de obra
a realizar, y en caso de discrepancia sobre el tipo de obra será la Junta de Propietarios, la que decida al respecto (art. 17.10 LPH).
con deudas por cuotas de comunidad para los gastos generales
desde los años 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012.
— Concurso de acreedores y las deudas de 2008 y 2009 figuran en el convenio de viabilidad, es decir, se supone que se pagará a la comunidad
con una quita del 50%.
— Posteriormente en 2012 por impago del préstamo, el banco se adjudica
los bienes y satisface las deudas de 2012 y 2011.
— Las deudas de 2008, 2009 y 2010 se encuentras relacionadas en el concurso de acreedores del primer propietario.
— El propietario actual, el banco, va a vender algunos bienes y solicita certificación de la deuda, certifico que los bienes están al corriente de pago por las deudas de 2011 y 2012 y además que tiene pendiente de pago
las deudas de 2008, 2009 y 2010.
— ¿El nuevo adquirente está obligado al pago del año 2010 con la reforma
(junio 2013) del artículo 9 de la Ley de la Propiedad Horizontal?
La Ley 8/2013 de 26 de junio, establece que las modificaciones efectuadas en el
texto de la LPH, tendrán eficacia a partir del día siguiente de su publicación en
el BOE, por lo que en principio la afección real no operaría, para proceder a la
reclamación del año 2010, por cuanto el anterior propietario liquidó las deudas
pendientes y sujetas a la afección real.
Ahora bien, existen otras corrientes doctrinales, que mantienen la tesis de que
tratándose de una afección real, el plazo de tres años, desde la última transmisión
operaria plenamente, y en el caso consultado el nuevo propietario vendría obligado
a satisfacer las cuotas del año 2010.
En todo caso habrá que esperar a que se dicten Sentencias sobre el particular
Cómputo del voto de los propietarios ausentes en la adopción de los
En virtud del art. 17.8 de la LPH, salvo en los supuestos expresamente previstos
en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios
que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se
computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su
discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de
la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
no manifiesten su disidencia en 30 días se entiende que votan a favor del acuerdo
adoptado por la Junta de Propietarios, excepto para:
a) Supuestos regulados en el art. 17.1 por ejemplo infraestructuras acceso telecomunicaciones o nuevos suministros energéticos colectivos.
b) Cuando se trata de actuaciones de aprovechamiento privativo (art.17.3).
c) En los supuestos en que no cabe repercutir el coste del servicio por tener la
consideración de instalación, servicio o mejora (art. 17.4).
d) Para el resto de acuerdos no contemplados o enumerados en el artículo 17,
en segunda convocatoria se adoptarán por mayoría de los asistentes, siempre
que representen la mitad del valor de las cuotas de participación. En este supuesto se encuentran cuatro situaciones básicas para el desenvolvimiento ordinario de las comunidades de propietarios como la aprobación de los gastos del
ejercicio vencido, la aprobación del presupuesto de ingresos y gastos del ejercicio en curso, la renovación de cargos y la ratificación de los errores o defectos
de las actas.
A modo de resumen, aunque este plazo es aplicable, salvo las excepciones enumeradas, a los supuestos regulados en el artículo 17, sólo tendrá efectos prácticos
en los acuerdos que requieren para su aprobación las 3/5 partes de la totalidad de
propietarios y cuotas de participación, mayoría de la totalidad de propietarios y cuotas o la unanimidad al tomarse en cuenta el voto de todos los propietarios puesto
que los acuerdos de mera administración como p. ej. nombramiento de cargos o la
aprobación del presupuesto quedan aprobados por la mayoría de los propietarios
presentes el día de la junta.
entre obras de mejora y ornato. Quórum necesario para la adop6 Diferencia
ción de acuerdos.
Según la RAE, debe entenderse por ornato “adorno, atavío, aparato”.
Asimismo, define la mejora como “adelantamiento y aumento de algo”.
En el ámbito de las comunidades de propietarios, debe entenderse como ornato los elementos decorativos tanto exteriores como interiores de los edificios por
ejemplo cornisas, figuras, estatuas o decoración inherente a las fachadas.
A este tipo de obras de refiere el art. 10.1.a, “Tendrán carácter obligatorio y no
requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, Los trabajos y las obras
que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber
de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad,
habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber
legal de conservación.”
Al ser obras de obligado cumplimiento para la comunidad, deberán ser costeadas por la totalidad de los propietarios conforme al coeficiente de participación o el
sistema de reparto del gasto establecido en la comunidad para los gastos comunes,
no requerirán el acuerdo de la Junta de Propietarios que deberá sólo pronunciarse
sobre el importe de presupuesto de la actuación y la forma que se recauda el cantidad aprobada.
En cuanto a las obras de mejora, deberán entenderse como tales todas aquellas
que no sean necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble y de sus
En cuanto al quórum necesario en virtud del art. 17.4 de la LPH requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
7 Acuerdo para la segregación o agregación de vivienda o local
En virtud del art. 10.3.b de la LPH, requerirán autorización administrativa, en
todo caso cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las 3/5 partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar
otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación
de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.
cerramiento de terrazas. ¿Es indiferente que sea en aluminio o en
cortina de cristal o el modelo se definiría por un acuerdo adoptado por mayoría simple? En caso de terrazas descubiertas, áticos y bajos con parcela,
que requiera montar techo para su cerramiento, ¿qué quórum es necesario
para su aprobación?
En cuanto al cerramiento, en virtud del art. 10.3. b de la LPH requerirá la adopción del acuerdo por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas así como
la preceptiva autorización administrativa.
El mismo quórum será requerido para el cerramiento de terrazas descubiertas,
áticos y bajos. Además, será necesario el consentimiento del propietario directamente afectado por ejemplo, propietario del piso superior para un bajo o el vecino
colindante al tratarse de terrazas de áticos.
Es aconsejable que el día de la junta se acuerde no solo autorizar este tipo de
obra sino también sus condiciones estéticas y técnicas para garantizar su uniformidad.
9 Instalación de gas natural. Cambio de suministro. Nuevo suministro.
El cambio de suministro p.ej de carbón a gas natural deberá aprobarse por mayoría simple (art. 17.7 LPH).
En el supuesto de que se trate de un nuevo suministro que además requiera una
nueva instalación, en virtud del art 17.1 será necesaria la adopción del acuerdo por
1/3 de la totalidad de propietarios y cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de
dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente
en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello
requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en
las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
10 Quórum para la instalación de una chimenea de salida de humos.
Si se trata de una nueva instalación constituye el establecimiento de una servidumbre por un elemento común del edificio. Por ello, al suponer una modificación
del Título Constitutivo, en virtud del art. 17.6 de la LPH requerirá la adopción del
acuerdo por la unanimidad del total de los propietarios.
Por el contrario, si la chimenea ya se encuentra instalada y por adaptación a la
normativa se exige que modifique su ubicación, para ello no será necesario el acuerdo de la junta sino una mera comunicación al presidente de la comunidad.
aparatos de aire acondicionado en cubiertas, fachadas y
En virtud del artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, las obras que supongan la alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes,
como es el caso de la instalación de aparatos de aire acondicionado, requerirán la
adopción el acuerdo por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas además de la correspondiente autorización administrativa.
12 Fibra óptica.
El Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, habilita a las operadoras
a instalar en todos los inmuebles las correspondientes redes para lo cual no es necesario ni el permiso ni la autorización de la comunidad al primar el derecho a la información.
Ahora bien, y, como paso previo, el propietario solicitante deberá poner en conocimiento del presidente de la comunidad su intención de solicitar la introducción
de la red de fibra óptica en el edificio, quien deberá contestarle en el plazo de 15
días. Si el presidente le informa que la comunidad no tiene intención de proceder a
la instalación de la red en los tres meses siguientes a la solicitud, el propietario podrá comunicar a la operadora que inicie dicha instalación.
Pese a la decisión de la comunidad, una vez realizada la acometida, el servicio de
telecomunicación adquiere la consideración de elemento común de la comunidad.
13 Instalación de rejas en zona común, vivienda y local.
Zona común: las obras que tengan como finalidad la seguridad de los residentes del inmueble y evitar con ello el acceso de personas ajenas a la finca requerirá la
adopción del acuerdo por mayoría simple (art. 17.7 LPH).
Vivienda: mismo criterio que para zona común.
Local: mismo criterio que para zona común y viviendas aunque en este caso deberá también tenerse en cuenta si comparte fachada con el resto del edificio, en cuyo caso, se aplicará el mismo criterio que para las viviendas.
una pista de pádel. Tras la reforma de la LPH, ¿qué mayoría se14 Creación
ría necesaria para la adopción del acuerdo? ¿Deben contribuir al pago todos los propietarios o se puede eximir de su pago a alguno de éstos?
En consecuencia, en virtud del art. 17.4 LPH la instalación de una pista de pádel debe entenderse como una instalación, servicio o mejora no necesaria que puede aprobarse por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación.
En cuanto al pago, estarán todos los propietarios obligados al pago salvo que
el importe de la obra supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,
en cuyo caso, los propietarios que hubiesen votado en contra del acuerdo no contribuirán a su pago ni a los gastos de mantenimiento derivados de dicha instalación.
Este mismo criterio será aplicable por analogía a la creación de una piscina, servicios de ocio, parque infantil, transformación de pista de tenis o pádel en pista polideportiva, etc.
Art. 10 habla del carácter obligatorio de obras sin acuerdo previo de
15 Ella Junta
solicitadas a instancias de propietarios. ¿Cuántos propietarios
deben solicitar las obras?
Consideramos que es suficiente que lo solicite un solo propietario para que se
proceda a la ejecución de obras.
— Para modificar/alterar la estructura del edificio, ¿se necesita 3/5 para
pedir autorización administrativa que las autorice?
Para los acuerdos adoptados conforme al art. 10.3.b de la LPH, se necesitan
dos requisitos diferenciados, uno la autorización administrativa y un acuerdo adoptado por tres quintas partes de propietarios que a su vez representen los tres quintos del coeficiente de participación.
— La supresión de unas lamas verticales colocadas en las terrazas/tendederos de las cocinas y que hasta ahora necesitaban unanimidad de los
propietarios para poder quitarlas, ¿pueden ser ahora suprimidas por el
voto favorable de 3/5 de los propietarios y para ello deben pedir previamente autorización administrativa?
La solución a esta cuestión viene definida en el art. 10.3.b de la LPH, remitiéndonos a la contestación de la anterior pregunta.
— Los acuerdos adoptados previamente a la entrada en vigor de la Ley modificada, ¿deben adaptarse a los % fijados en la anterior o en la modificada?
La Ley 8/2013 de 26 de junio no tiene efectos retroactivos, y solo obligará a
los acuerdos que se adopten a partir de la entrada en vigor de la misma (28
de junio 2013).
— El art. 10 establece que no es necesario el acuerdo previo de la Junta para realizar obras que faciliten la accesibilidad. El Art. 17 dice que para
suprimir barreras es necesario el voto de la mayoría de los propietarios.
¿A cuál nos atenemos?
Cualquiera de las dos regulaciones puede aplicarse a un caso concreto, dependiendo de las circunstancias fácticas que rodean a la situación planteada, es decir dependerá el quantum de la obra en relación al presupuesto anual,
si supera éste será de aplicación el art. 17 y si no lo supera se aplicará el art.
10.1.b de la LPH.
derivadas de capilaridad o condensación. Obras necesarias, ¿re16 Obras
quieren acuerdo de junta?
En virtud del art. 10.1.a LPH, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de
constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios los trabajos y las obras que resulten
necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo
caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
de las doce mensualidades para obras de accesibilidad. Cálculo
17 Cálculo
de las tres mensualidades para las obras de mejora.
Debe tenerse en cuenta el presupuesto anual ordinario aprobado en junta general ordinaria, del que se excluirán las obras extraordinarias.
Para su cálculo, en el primer caso, se tendrá en cuenta el total del presupuesto
y en el segundo caso se dividirá entre cuatro y el importe resultante será el módulo
a tener en cuenta para dirimir si se encuentra o no dentro de los parámetros establecidos legalmente.
18 Construcción de trasteros. Obligación de pago.
como es el caso de la construcción de trasteros, requerirán la adopción el acuerdo
por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas además de la correspondiente autorización administrativa.
Los propietarios ausentes dispondrán de un plazo de 30 días desde la notificación del acta para manifestar su discrepancia al acuerdo adoptado el día de la junta
pero, para ello, es necesario que al menos se adopte un acuerdo por la mayoría de
los propietarios presentes el día de la junta que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
En cuanto al pago, serían sufragados únicamente por aquellos propietarios que
tengan derecho a uno de ellos.
19 Creación de un cuarto comunitario para uso de los propietarios.
En virtud del art. 10.3. b de la LPH, cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio, como es el caso, exige el quórum de las 3/5 partes de la totalidad de
propietarios y cuotas.
Además de este quórum, es exigible la autorización administrativa debiéndose
subrayar que tratándose de una actividad sujeta a autorización administrativa, se debe de cumplir en todo caso.
puerta y cierre perimetral para garantizar seguridad de la fin20 Instalación
ca. ¿Tiene la consideración de obra necesaria? ¿Es necesario acuerdo de
Las obras que tengan como finalidad la seguridad de los residentes del inmueble y evitar con ello el acceso de personas ajenas a la finca requerirá la adopción del
acuerdo por mayoría simple (art. 17.7 LPH) al tener la consideración de acto de mera administración.
21 Instalación de cepos u horquillas en las plazas de garaje.
subrayar que tratándose de una actividad sujeta a licencia administrativa, se debe
de cumplir en todo caso.
de ubicación de la caldera comunitaria a la zona de cubierta por
adaptación a la normativa. ¿Es necesario acuerdo de junta al venir impuesto el cambio por adaptación a dicha normativa o requiere un acuerdo por mayoría simple?
En virtud del art. 10.1.a tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo
previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, las obras que vengan impuestas por las Administraciones Públicas.
Por lo tanto, dado que el cambio de ubicación se debe a la normativa vigente, no
será necesario para ello un acuerdo previo de la junta.
23 Instalación de video portero en la finca.
acuerdo por mayoría simple (art. 17.7 LPH).
Ley de propiedad horizontal 2014
Ley de Propiedad Horizontal Preguntas frecuentes

References: Artículo 396
 artículo 396
 resolución 
 artículo 1
 Real Decreto

 artículo 13
 artículo 17
 artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 9
 artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 17
 resolución 
 resolución 
 artículo 398
 artículo 20
 artículo 17
 artículo 9
 artículo 15
 artículo 10
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 394
 artículo 5
 artículo 9
 artículo 10
 artículo 9
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 10
 Real Decreto