Source: http://zarabiajnanieruchomosciach.pl/kupno-mieszkania-w-kamienicy-z-najemca-komunalnym-radca-prawny-radzi/
Timestamp: 2018-04-25 20:01:11+00:00

Document:
Kupno mieszkania w kamienicy z najemcą komunalnym – radca prawny radzi | Zarabiaj Na Nieruchomościach - BLOG
Katarzyna — 30 września 2016
Uczestnicy Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości® zawszę mogą liczyć na kompetentną pomoc ekspertów, w razie jakichkolwiek wątpliwości. Nasi Uczestnicy zwrócili się do radcy prawnego z zapytaniem o kupno mieszkania w kamienicy z najemcą komunalnym. Mieszkanie posiadało księgę wieczystą oraz było zamieszkane przez starsze małżeństwo w wieku około 65 lat. Niestety, po rozeznaniu się w sytuacji, okazało się, że mogą wystąpić problemy i mieszkańcy nie będą chcieli opuścić lokalu.
1. W jakim czasie można wykwaterować tych najemców, jeśli płacą czynsz regularnie?
Należy podkreślić, iż zbycie lokalu mieszkalnego, oddanego w najem, nie prowadzi do wygaśnięcia umowy najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W celu zakończenia stosunku najmu nabywca powinien zatem złożyć oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu za wypowiedzeniem albo bez wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym). W przypadku, gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, rozwiązanie stosunku najmu przez wynajmującego może nastąpić tylko w przypadkach określonych w art. 11 ust. 2-5 oraz 21 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: u.o.l.). Przepisy te, nie przewidują uprawnienia do rozwiązania umowy najmu w przypadku zbycia lokalu. Rozwiązanie umowy najmu z tego powodu jest zatem niedopuszczalne.
Należy zwrócić uwagę na przepis art. 21 ust. 4 u.o.l. Zgodnie z nim, na podstawie ustaleń zawartych w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, dotyczących planowanej sprzedaży lokali komunalnych, gmina może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu. Lokal powinien spełniać wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.
Podkreślić trzeba, że jeżeli gmina skutecznie rozwiązała umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2-5 albo 21 ust. 4 i 5 u.o.l., nie znajdzie zastosowania przepis art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Nabywca lokalu mógłby w takim przypadku od razu wystąpić z pozwem o eksmisję. Jeżeli jednak gmina nie złożyła oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu, nabywca będzie musiał w pierwszej kolejności rozwiązać umowę najmu z powołaniem się na jedną z okoliczności wskazanych w art. 11 ust. 2-5 u.o.l. Dopiero w razie skutecznego rozwiązania umowy najmu, nabywca będzie mógł wystąpić do sądu o eksmisję.
2. Czy procedury wykwaterowania załatwia się przez sąd, ile to trwa, czy jest to skomplikowane? Ile czasu może to potrwać w przypadku, gdyby małżeństwo dysponowało prawnikiem? Czy ma to jakieś znaczenie?
Eksmisję z lokalu można przeprowadzić tylko wobec osób, które zajmują go bez tytułu prawnego. Jeżeli osoby takie nie opuszczą lokalu dobrowolnie, należy w pierwszej kolejności wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Postępowanie sądowe może trwać od kilku miesięcy do kilku lat (w zależności od tego, jaki sąd będzie rozpatrywał sprawę, ilu świadków trzeba będzie przesłuchać, czy któraś ze stron wniesie apelację itd.).
Następnie, na podstawie prawomocnego wyroku eksmisyjnego, sprawę należy skierować do komornika. Jednak wskazać trzeba, że w przypadku, gdy Sąd na podstawie art. 14 u.o.l. przyzna pozwanym w wyroku uprawnienie do lokalu socjalnego, postępowanie egzekucyjne przed komornikiem będzie można wszcząć dopiero po złożeniu przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 u.o.l.). Z uwagi na to, iż gminy najczęściej nie mają wolnych lokali socjalnych, czas od zakończenia postępowania sądowego do chwili złożenia oferty przez gminę może wynieść nawet kilka lat.
3. Gdzie można znaleźć przepisy prawne i jakie one są?
Przede wszystkim w/w ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (w szczególności art. 659-692 dot. umowy najmu; ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (w szczególności art. 1046 § 4 i n. dot. eksmisji z lokalu mieszkalnego)
4. Ile taka procedura może kosztować? Na jakie aspekty prawne powinniśmy zwrócić uwagę?
Opłata od pozwu o eksmisję z lokalu mieszkalnego wynosi 200 zł (art 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych); opłata egzekucyjna za opróżnienie lokalu z rzeczy lub osób wynosi 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego, z tym że odrębną opłatę pobiera się od każdej izby (art. 51 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji).
Następny wpis Wspólność majątkowa z żoną, jednoosobowa działalność a kupno mieszkania - radca prawny radzi
Poprzedni wpis Poznaj Alexandra Uczestnika WIWN® - zobacz co doradza.
rezydencjaorlowicza
23 grudnia 2016 at 10:58	— Odpowiedz
Przydatny wpis, pozdrawiamy
10 października 2016 at 14:12	— Odpowiedz
Wiem, że wszystko jest kwestią przepisów, ale mimo wszystko ja bym się w to nie ładowała. Kamienica to jednak mało przyjemny temat, trudno tutaj cokolwiek przewidzieć, co „wyskoczy” w trakcie, jakie nowe fakty. Zresztą – miałem już do czynienia z taką inwestycją i tej znajomy, który w to wszedł ma spory problem, przy czym samą kamienicę przejmował za grosze.

References: art. 678
 art. 11
 art. 21
 art. 11
 art. 678
 art. 11
 art. 14
 art. 659
 art. 1046