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Timestamp: 2020-01-23 14:46:22+00:00

Document:
Sanierungs/ Instandhaltungspflicht der Eigentuemergemeinschaft
www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumSanierungs/ Instandhaltungspf...
22.07.2008 08:52 |
ich habe eine Zusatzfrage hinsichtlich des nachstehenden Strings> besteht die Moeglichkeit ohne Vorauslage den Miteigentuemer zur Uebernahme von 50 % der Kosten zu verklagen? Wie sind die Erfolgsaussichten?
Frage in Kategorie: Recht & Justiz - Miet- und WEG-Recht
Betreff: Sanierungs-, Instandhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft
geschrieben am 18.06.2008 23:36:00
Seit 2003 bin ich und meine Familie Eigentümer einer Wohnung in einer Doppelhaushälfte mit insgesamt 2 Eigentümern. Die Gegenpartei versucht seit einigen Monaten deren Wohnung zu verkaufen. Bisher gab es nur eine protokollierte Eigentümerversammlung kurz nach unserem Einzug. Darin haben wir u.a. festgelegt, dass 150 € pro Partei monatlich für die Nebenkosten auf das gemeinsame Hauskonto einzuzahlen ist. Die Teilungserklärung sieht keine Rücklagen vor. Einen Hausverwalter gibt es nicht. Seit 2005 ist in unregelmäßigen Abständen, nach Wetterlage, Feuchtigkeit im Kellerbereich eingedrungen (Fotos habe ich regelm. gemacht). Ein Sachverständiger hat nach dem Hauptschaden begutachtet und Maßnahmen vorgeschlagen (z.B. Öffnen eines kleinen Bereichs, um die Ursache eindeutig zu identifizieren). Trotz einiger Angebote konnten wir die Gegenpartei nicht dazu bewegen, Maßnahmen gemeinsam zu vereinbaren. Sie sind nicht bereit entsprechende Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung zu tätigen.
Weiterhih hat die jährliche Kontrolle unserer Ölheizung ergeben, dass die Abgastemperatur zu hoch ist und der Techniker hat eine Erneuerung empfohlen, um effizienter zu heizen. (das Prüfprotokoll mit den entsprechenden Daten habe ich)
Was kann ich tun, um die Sanierung des Kellers und die Heizungserneuerung z.b. einen Brennwertkessel zu erreichen?
Betreff: >Sanierungs-, Instandhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft
19.06.2008 00:44:53
von Rechtsanwalt Marco Liebmann
Hauptstraße 8, 18510 Abtshagen, 038327 / 459821, Fax: 038327 / 459822
Marco Liebmann, Abtshagen, beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Öffentliches Baurecht, Erbrecht.
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Gemäß § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Da Sie keinen Verwalter für das Objekt haben, verwalten somit Sie und Ihr „Nachbar“ dieses gemeinschaftlich.
Soweit nur zwei Eigentümer vorhanden sind, vereinfacht dies die Angelegenheit.
§ 21 Abs. 2 WEG berechtigt jeden Wohnungseigentümer, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
Eine Maßnahme muss sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halten und darf keine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 darstellen. Bei den von Ihnen geschilderten Umständen sind die notwendigen Arbeiten zur Feststellung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden im Keller, sowie der richtigen Einstellung der Heizungsanlage, Maßnahmen nach § 21 Abs. 2 WEG.
Bei den erforderlichen Arbeiten handelt es sich um Maßnahmen ordnungsmäßiger Instandsetzung und Instandhaltung, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung zählen.
Unter Instandhaltung ist die Bewahrung des ordnungsmäßigen Zustands durch die erforderlichen Maßnahmen zu verstehen (KG, FGPrax 99, 16). Dazu gehört auch die Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten (BayObLG, ZWE 2000, 580) und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern (OLG Frankfurt a. M., DerWEer 93, 76).
Primär ist es Sache der Wohnungseigentümer für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen.
Unter den Begriff ordnungsgemäßer Instandhaltung können auch Maßnahmen fallen, die die Erneuerung von Bauteilen betreffen, bevor konkrete Schäden daran erkennbar geworden sind, wenn Anhaltspunkte für eine Schadanfälligkeit vorliegen (BayObLG, NJW-RR 91, 976).
Ordnungsmäßige Instandsetzung ist nicht nur die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (OLG Düsseldorf, NJWE-MietR 97, 78 = ZMR 97, 38), sondern auch die auf Grund Baurechts erforderliche Anpassung des vorhandenen Zustands. Auch die Beseitigung ursprünglicher Baumängel sowie die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustands (BayObLG, NJW-RR 89, 1293: fehlende Wärmedämmung) fällt darunter; etwa durch Anbringung einer zeitgemäßen Isolierung der Außenhaut im Bereich der Kellerwände (OLG Düsseldorf NZM 2005, 184).
Wer im Rahmen des § 21 Abs. 2 zulässigerweise handelt (Sie also die erforderlichen Arbeiten in Auftrag geben und in Vorleistung gehen), kann Aufwendungen als Kosten der Instandhaltung gem. § 16 Abs. 2 verlangen.
Demnach könne Sie die Hälfte der Kosten vom übrigen Wohnungseigentümer erstattet verlangen.
Soweit sich die von Ihnen benannten Mängel jedoch ausschließlich auf Ihr Sondereigentum beziehen (Ihre Wohnung), tragen Sie die Kostenlast alleine. In diesem Fall ist jedoch auch kein Mehrheitsbeschluss erforderlich, da Sie für Ihr Sondereigentum selbst verantwortlich sind.
geschrieben am 24.06.2008 20:37:36
vielen Dank für die Auskunft. Bei einer Kelleraußenwandsanierung / Erneuerung der Ringdrainage zur Ableitng von Grundwasser würde auch die Gartenseite des Miteigentümers in Mitleidenschaft gezogen werden (Erdaushub angrenzend an Sondereigetumsfläche der Gegenpartei), z.B. Entfernen von kleinen Bäumen / Hecke, Rasenfläche.
Ist dies ein Hinderungsgrund, wenn ich die Drainagensamierung einleiten würde? Benötige ich ein Sachverständigengutachten, oder würde der Sachverständige als Zeuge / Fotos ausreichen, um die Sanierung durchzuführen?
geschrieben am 24.06.2008 22:55:06
Das durch die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum auch das Sondereigentum in Mitleidenschaft gezogen wird, steht der Erforderlichkeit der Maßnahme nicht entgegen.
Natürlich müssen diese Beeinträchtigungen so gering wie möglich geahlten werden.
Sofern dies aber für die nötigen Arbeiten erforderlich ist, hat der Miteigentümer dies zu dulden.
Ein Sachverständigengutachten bietet natürlich mehr Rechtssicherheit, da die die Mängel auch über einen längeren Zeitraum dokumentiert.
Es reicht jedoch auch ein fachkundiger sachverständiger Zeuge, der die Mängel begutachtet hat aus.
Theoretisch würden auch Lichtbilder die Mängel dokumentieren, jedoch wird nicht die Ursache dadurch verdeutlicht, weswegen diese als eher unsicherer Nachweis zu betrachten ist.
Wenn Sie im Wege der Selbstvornahme nach § 21 Abs. 2 WEG vorgehen, Sie also einen unmittelbar drohenden Schaden für das (Gemeinschafts-)Eigentum fürchten und durch diese Maßnahme verhindern wollen, dann sind Sie zunächst der Besteller bzw. Auftraggeber dieser Maßnahme. Somit sind auch zunächst Sie Kostenschuldner, die beauftragte Firma wird sich also an Sie allein wenden. Sie müßten dann von Ihrem „Nachbarn“ Erstattung der anteiligen Kosten verlangen.
Eine andere Möglichkeit besteht nur, wenn sich die Hauseigentümer, also Sie und Ihr Nachbar, durch Beschluß auf die Ergreifung einer Maßnahme einigen. Dazu sind Sie beide im Wege der gemeinsamen Hausverwaltung verpflichtet. Weigert sich Ihr Nachbar also, eine solche Beschlußfassung mitzutragen, so besteht die Möglichkeit, sein Einverständnis durch gerichtlichen Beschluß zu ersetzen. Sie müßten also beim zuständigen Amtsgericht (§ 43 WEG) die Ersetzung der Zustimmung des Nachbarn erstreiten. Dies kann natürlich einige Zeit in Anspruch nehmen – droht wirklich eine unmittelbare Verschlechterung, so wäre dieser Weg wohl zu langsam. Andererseits würde so die Wohnungsgemeinschaft selbst Auftraggeber sein; Ihr Nachbar wäre also direkt mitverpflichtet.
Da so jedoch auch nur eine Gesamtschuldnerschaft entstehen würde, könnte sich das beauftragte Unternehmen wiederum bezüglich der ganzen Forderung an Sie wenden und Sie hätten nur einen Ausgleichanspruch im Innenverhältnis gegen Ihren Nachbarn.
Sanierungs-, Instandhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft

References: § 21

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 § 22
 § 21
 § 21
 § 21
 § 16
 § 21