Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/verteilerschluessel-fuer-betriebskosten/?replytocom=325
Timestamp: 2020-05-25 04:44:52+00:00

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Betriebskostenabrechnung » Verteilerschlüssel für Betriebskosten
Grundsätzlich sind Betriebskosten vom Vermieter zu tragen (§ 535 Abs. 1 BGB). Bei wirksamer vertraglicher Vereinbarung, d.h. „umgelegt“, können sie auf den Mieter übergewälzt sein.
Im Gegensatz zur Frage, ob der Mieter Betriebskosten, sog. „Umlagen“, zu tragen hat, regeln Umlageschlüssel die Frage, wie die Umlagen vom Mieter zu tragen sind. Der jeweilige Schlüssel dient der Errechnung des Gesamtkostenanteils der auf den Mieter entfällt, damit dieser den von ihm zu tragenden Anteil eigenhändig nachvollziehen kann.
Die Benennung wie auch die verständliche Darlegung des Verteilerschlüssels unter Angabe der Bezugsgröße für die jeweilige Betriebskostenposition sind essentieller Bestandteil der Betriebskostenabrechnung, deren Fehlen erhebliche Auswirkungen hat.
Erste Hilfe zur Beantwortung der Frage nach dem Umlageschlüssel bietet der Blick in den Mietvertrag. Bei Abschluss eines Mietvertrags steht den Parteien die Wahl, einen Umlageschlüssel zu vereinbaren und welchen, grundsätzlich frei, es sei denn, gesetzliche Vorschriften haben Vorrang (vgl. § 2 Heizkostenverordnung (HeizKV)) oder der Mieter wird durch die Vereinbarung unangemessen benachteiligt (zB bei Nichteinberechnung von Leerstandsflächen des Vermieters zur Gesamtfläche in Abrechnung nach Wohnflächen- / Nutzflächenanteilen, BGH VIII ZR 159/05; LG Krefeld, 2 S 56/09).
Ist bei vertraglicher Vereinbarung von Umlageschlüsseln die Art der Umlegung einzelner Positionen nicht geregelt worden, kann ein Schlüssel per ergänzender Vertragsauslegung als stillschweigend vereinbart gelten. Laut BGH (27.06.2007, VIII ZR 202/06) gilt dann, was die Parteien vernünftigerweise unter gerechter Betrachtung der beiderseitigen Interessen vereinbart hätten (hier: z.B. Umlegung von Kosten für den Breitbandkabelanschluss durch Aufteilung auf die Anzahl der Mieteinheiten).
Merke: Umlageschlüssel (=Verteilerschlüssel) regeln das „Wie“ der Umlegung der Betriebskostenpositionen
durch Vereinbarung im Mietvertrag
durch stillschweigende Vereinbarung in ergänzender Vertragsauslegung
durch gesetzliche Regelung (§ 556 a BGB, HeizKV)
Die gängigsten Umlageschlüssel im Überblick:
Wohn- / Nutzflächenanteil
Die Gesamtkosten im Verhältnis zur Gesamtfläche aller Mieteinheiten werden umgerechnet auf den Flächenanteil der konkreten Einheit. Beträgt z.B. die Fläche aller Wohneinheiten zusammen 1000 qm, die Wohnung des Mieters 100 qm, hat dieser 10% der Gesamtkosten anhand seines Flächenanteils zu tragen. Bei Abweichung der im Mietvertrag bzw. der Kostenerrechnung zugrunde gelegten Quadratmeterzahl von der tatsächlichen Fläche, bleibt dies folgenlos, soweit die Abweichung 10% nicht über- bzw. unterschreitet. Bei Abweichung um mehr als 10 %, ist der Vertrag den Gegebenheiten anzupassen; bei kleinerer Flächenangabe im Mietvertrag, ist die im Vertrag angegebene Fläche maßgebend (BGH vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Eine Umlegung von verbrauchsabhängigen Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche kann bei extrem ungerechter Kostenverteilung zur Unwirksamkeit dieses Schlüssels führen.
Eine Umlage nach Verbrauch setzt dessen korrekte Erfassung durch entsprechende Erfassungsgeräte (z.B. durch gesonderte Wasserzähler je Mieteinheit, Wärmeverbrauchszähler an Heizkörpern o.ä.) voraus. Hierfür hat der Vermieter Sorge zu tragen. Sinn und Zweck dieses Schlüssels ist die Sicherung einer gerechten Umlage sowie den Mieter zum sparsamen Umgang mit dem Verbrauchsgut (z.B. Wasser, Müll) zu bewegen.
Bei Umlage nach Köpfen (z.B. als Alternative zur Verbrauchserfassung), d.h. im Verhältnis der die Mieteinheit bewohnenden Kopfzahl zur Gesamtkopfzahl, ist der Vermieter gehalten, für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen festzustellen. Eine Ermittlung der Gesamtnutzerzahl durch Heranziehung des Einwohnermelderegisters ist aufgrund der gerade in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen während der Abrechnungsperiode erfahrungsgemäß beachtlichen Fluktuation der ein- und ausziehenden Personen nicht zulässig (BGH, 23.01.2008, VIII ZR 82/07).
Wohneinheiten / Miteigentumsanteile
Bei Vereinbarung dieses Schlüssels ist zu beachten, dass es zu keiner unangemessenen Benachteiligung des Mieters kommt. Dieser Abrechnungsmaßstab kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Wohneinheiten sich der Größe und Belegung nach gleichen. Ist dies nicht der Fall, dürfte eine Unwirksamkeit des Schlüssels anzunehmen sein.
Mögliche Umlageschlüssel im Kurzüberblick:
Wohn- und Nutzfläche (in Quadratmeter)
Nutzer des Mietobjekts (Kopfzahl)
teilweise Wohn- und Nutzfläche / teilweise Nutzer des Mietobjekts
Bei Fehlen einer vertraglichen Regelung oder im Falle der Unwirksamkeit einer Vereinbarung schreibt § 556 a BGB vor, die Betriebskosten nach Anteil der Wohn-/Nutzfläche bzw. nach Verbrauch (z.B. Wasserkosten) bzw. Verursachung (z.B. Müll) so umzulegen, dass dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung getragen werden.
Sonderfall Heizkostenverordnung
Vorrangige gesetzliche Regelungen liefert für die Heizkostenabrechnung die Heizkostenverordnung (§ 2 HeizKV). Der Vorrang entfällt, wenn das Gebäude nur zwei Wohnungen beherbergt, von welchen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird. Die HeizKV schreibt die Pflicht des Vermieters zur Verbrauchserfassung vor.
Im Überblick: Ausnahme- und Spezialregelung: Heizkostenverordnung:
schreibt Umlage nach Verbrauch vor, d.h. Pflicht des Vermieters zur Verbrauchserfassung
Vorrang vor Regelungen im Mietvertrag
Vorrang vor § 556 a BGB
einzige Ausnahme: Gebäude mit zwei Wohnungen, von denen die eine vom Vermieter selbst bewohnt ist (§ 2 HeizKV)
Ist aus der Betriebskostenabrechnung kein Umlageschlüssel ersichtlich oder nicht verständlich durch den Vermieter erläutert, leidet die Abrechnung an formellen Mängeln, die zu ihrer Gesamtunwirksamkeit führen. Der Vermieter bleibt zur Erstellung einer wirksamen Abrechnung verpflichtet. Gefahr bei Erteilung einer aufgrund formellen Mangels unwirksamen Abrechnung kurz vor Ende der dem Vermieter gesetzten Jahresfrist ist die mögliche Verjährung eines etwaigen Nachzahlungsanspruchs des Vermieters (keine Verjährung aber des Anspruchs des Mieters auf Guthabenauszahlung). Das gilt nicht für den Fall, dass sich Schlüssel und Erläuterung aus anderen zugänglichen Quellen ergeben oder allgemein verständlich sind. Rechnet der Vermieter zwar nach einem benannten und erläuterten Umlageschlüssel ab, verwendet aber einen anderen als den vertraglich vereinbarten, führt das lediglich zu einem materiellen, die Wirksamkeit der Abrechnung nicht berührenden Mangel (BGH, 17.11.2004, VIII ZR 115/04; BGH, 19.11.2008, VIII ZR 295/07).
Wichtig: Raum für Streitpotential:
bei fehlendem oder unzureichend erläutertem Schlüssel kann die Betriebskostenabrechnung unwirksam sein
nicht obergerichtlich entschieden ist die Abrechnung bei gemischter Gebäudenutzung
Änderung des Umlageschlüssels nur per Vertrag
Problematisch sind Abrechnungen gemischt genutzter Gebäude, d.h. Gewerbe-Wohn-Nutzungen. Hier ist strittig, ob eine getrennte Erfassung notwendig oder ob eine gemeinsame Abrechnung möglich ist. Der BGH hat sich hierzu bisher nicht geäußert.
Einseitige Änderungen des Umlageschlüssels durch den Vermieter sind unzulässig; Änderungen sind nur per Änderungsvereinbarung unter Zustimmung des Mieters möglich. Grundsätzlich sind beide Parteien an einen vereinbarten Schlüssel gebunden. Der Mieter hat nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Änderung.
Steber Elke at 11:59 Antworten
Mein Vermieter hat einen neuen Rasenmäher gekauft. Kann er die Kosten auf uns Vermieter umlegen?
admin at 12:07 Antworten
Hallo Elke, das Landgericht Hamburg hat z.B. entschieden, dass die Erstanschaffung oder die Ersatzanschaffung nicht umlegbar ist (Hier das Urteil für Sie: LG Hamburg, WM 1985, S. 390). Viele Grüße Dennis Hundt
Kerstin at 22:44 Antworten
Hallo, wir besitzen ein Einfamilienhaus und sind drei Personen. Wir sind an eine Kläranlage angeschlossen mit noch 4 weiteren Häusern. Wie sollte die Abrechnung erfolgen. Bis jetzt wurde nach Häusern abgerechnet. Ich bin der Meinung dass ist ungerecht. Es sollte nach Personen abgerechnet werden. Ich bitte um Antwort und einem Hinweis wo ich nachlesen kann. Freundliche grüße Kerstin
Betriebskostenabrechnung.com at 08:57 Antworten
Hallo Kerstin, wenn es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt - wovon ich ausgehe, wenn Sie sich eine Kläranlage teilen - dann sollten Sie in der Teilungserklärung nachlesen, wie die Kosten verteilt werden. Pro Haus, nach Personen oder Quadratmetern, alles scheint durchaus möglich zu sein. Viele Grüße Dennis Hundt
Marion Borsbach at 20:31 Antworten
Hallo Herr Hundt, ich habe den Mietern meine erste Nebenkostenabrechnung übersandt, diese wurd beanstandet, da der Wasserverbrauch, wie auch die Müllkosten pro Kopf abgerechnet wurden. Im Mietvertrag ist kein Umlageschlüssel vereinbart. Das haus besteht aus 3 Wohnungen, 2 sind vermietet, die dirtte Wohnung steht leer und wird 3 x im Jahr als Ferienwohnung für je 3 Wochen genutzt. Ist die Beanstandung rechtens? Dass Wasser und den Müll auf qm umzulegen, erscheint mir als ungerecht, da die ditte Wohnung ja kaum benutzt wird. bei Der pro Kopfberechnung habe ich für die leerstehende Wohnung allerdings 1 Person berechnet.
Betriebskostenabrechnung.com at 20:43 Antworten
Hallo Marion, Sie als Vermieterin haben den Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart (oder in diesem Fall auch nicht vereinbart). Wenn kein Verteilerschlüssel vereinbart wurde, gilt nach BGB die Verteilung nach Wohnfläche. Viele Grüße Dennis Hundt
Marion Borsbach at 16:56 Antworten
Vielen Dank herr Hundt für die prompte Antwort. Der Mietvertrag bestand bereits, also werde ich die Kosten dementsprechend umlegen. allerdings fordert mich der Mietverein nun auf, auch für 2011 eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Zu der Zeit befand sich das Haus aber im Besitz einer 8-köpfigen Erbengemeinschaft, einer davon allerdings ich und sämtliche Mietzahlungen gingen auf das Konto der Erbengemeinschaft. 2012 habe ich das Haus den Miterben abgekauft und bin als neuer Eigentümer im Grundbucheingetragen. Seit 01.01.2012 gehen die Mietzahlungen an mich. Wer haftet nun in diesem Fall für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und für eine eventuelle Rückzahlung? Nachforderungen sind ja so oder so schon verjährt. Alles etwas verwirrend für mich, aber Ihre Antworten geben einem wenigstens eine gewisse Hilfestellung, dahe rnochmal ein dickes Dankeschön.
Marion Borsbach at 18:40 Antworten
Und dann nochmal 2 Fragen..sorry.. die Müll-Grundgebühr, die ja in der Rechung pro Wohnung aufgelistet ist auch nach qm abrechnen, oder nach Wohnungen, ebenso wie die Rechnung fürs Kabelfernsehen?? Danke auch hierfür Viele Grüße Marion
Schneider at 21:46 Antworten
Zwei Fragen: bei uns 12 Parteienhaus wurden die Betriebskosten über 40 Jahren nach Personen abgerechnet. Ab diesem Jahr hat die Hausverwaltung dies per Wohnfläche abgeurechnet. Leider finde ich, daß wenn 1 Person den gleichen Preis bezahlen soll für ungerecht, gegenüber denen die zu zweit oder zu viert veranschlagt werden. Frage: Kann man dies bei der nächsten Eigentümerversammlung wieder auf Personen per Beschluß abändern? 2. Frage: Wie werden eigentlich die Kosten für Hausmeister, Treppenhausreinigung und Winterdienst abgerechnet per m² oder auch per Personen? Herzlichen Dank und viele Grüße Hilde
Betriebskostenabrechnung.com at 19:24 Antworten
Hallo Frau Schneider, ich schicke Ihnen einen kurze Mail mit einer Empfehlung. Viele Grüße Dennis Hundt
Julius at 13:16 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Es gibt nur eine Wasseruhr für alle Parteien und zurzeit erfolgt die Umlage nach m². Ich habe eine große Wohnung, welche ich alleine bewohne. Die meisten kleineren Einheiten werden von mehreren Personen bewohnt. Nun meine Frage: Kann der Verteilerschlüssel auf die Anzahl der Personen im Haushalt geändert werden? Vielen Dank und herzliche Grüße, Julius
Hallo Julius, natürlich kann man den Schlüssel in der Eigentümerversmmlung auch (wieder) ändern, Sie brachen dazu nur eine Mehrheit. Fragen Sie im Zweifel am besten Ihren Verwalter, der kennt auch alle Details bei Ihrem Haus. Viele Grüße Dennis Hundt
Julius at 14:14 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, ganz herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort! Beste Grüße, Julius
elke at 13:22 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, ich habe zwei Fragen bezüglich der Nebenkostenabrechnung. Kann ich ohne weiteres meinem Vermieter den Verteilungsschlüssel schriftlich ändern lassen , von 50% zu 50% auf 70% zu 30%,da ich wenig Verbrauchskosten habe? Zum ersten mal wurde für 2012 Sperrmüll berechnet, ist dies korrekt? Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen LG elke
Petra at 00:35 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, meine Nebenkostenabrechnung wird nach m² abgerechnet "weil das so schon immer so war". Dabei bezahle ich für 2 Personen dasselbe, wie eine 6-köpfige Familie die auch hier im Haus wohnt. Das betrifft Wasserverbrauch, Abwasser, Müll, Hausmeister usw. Ich finde das extrem ungerecht. Der Vermieter ist nur bereit, daran etwas zu ändern, wenn ich ihm rechtlich haltbare Fakten vorlege, um den Verteilerschlüssel zu ändern. Bereits vor 2 Jahren wurde vom Vermieter schriftlich eine Änderung angekündigt, dann aber aus "rechtlichen" Gründen widerrufen. Was kann ich tun? Für letztes Abrechnungsjahr muss ich wieder 140.- nachzahlen, soll ich das unter Vorbehalt bezahlen? Vielen Dank für Ihre Hilfe! Schöne Grüße Petra
Betriebskostenabrechnung.com at 08:28 Antworten
Hallo Petra, hallo Elke, die Umlageschlüssel sind im Mietvertrag geregelt. Einen Vertrag kann man nicht ohne weiteres (einseitig) ändern. Daher würde ich hier nicht allzu viel Spielraum sehen. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Ein Umlageschlüssel ist nie ganz fair, das muss man dazu wissen. Viele Grüße Dennis Hundt
Johannes Wyink at 12:25 Antworten
Wie wird die Grundsteuer umgelegt? Wie ist es in einem 2 Parteien Haus mit einer Größe von ca 100 m² je Wohnung. Das Grundstück hat eine Fläche von ca. 1000 m². Ich besitze keinen Stellplatz, und Gartenbenutzung ist auch nicht möglich. Darf der Vermieter die Grundsteuer auf 2 parteien umlegen. Gruß Johannes
Betriebskostenabrechnung.com at 19:45 Antworten
Hallo Johannes, Sie müssten im ersten Schritt ermitteln, in wie weit sich die Grundstücksgröße auf die Grundsteuer auswirkt. Ich vermute das Ergebnis wird nicht sondern befriedigend für Sie sein. Im zweiten Schritt könnten Sie z.B. das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Meiner Meinung nach reden wir aber nur über ein paar Euro Entlastung im Jahr (wenn eine Entlastung überhaupt möglich ist). Ich würde den Ärger nicht anfangen. Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten. Viele Grüße Dennis Hundt
Jana at 13:40 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, ich habe ein MFH als Vermieterin abzurechnen. Nach Einführung der neuen HeizkVO hatte ich den Verteilerschlüssel von 50:50 auf 30:70 geändert. Da hierdurch aber die "anstrengenden" Mieter dem hohen Verbrauch mehr bezahlen, wurde mir vom Mieterverein gesagt, dass ginge nicht, wg. angebl. nicht gedämmter Leitungen im Wohnraum? Lt. Heizungsfachfirma ist aber alles ordnungsgem. gedämmt. Dann kam die Aussage, ich müsste die Änderung des VS mit mind. 1-jähriger Frist ankündigen. Da ich weder Zeit noch Lust auf noch mehr Korrespondenz mit dem MV hatte, habe ich zunächst auf eigene Kosten die Änderung zurückgenommen. Würde diese aber gern so schnell wie möglich durchsetzen. Was muss ich beachten. Alle Mietverträge lt. auf 50:50. Vielen Dank für Ihren Tip.
Sigrid at 17:44 Antworten
Hallo Herr Hundt, in unserer Eigentumswohnanlage sind 8 Wohnungen, die durch Zusammenlegung entstanden sind. Laut der alten Teilungserklärung sind es 11 Wohneinheiten. Das Problem: Unsere Hausverwaltung rechnet sowohl ihr Honorar als auch die Gebühren für Kabelfernsehen nicht nach tatsächlichen Wohnungen ab, sondern strikt nach der Zahl der Wohneinheiten laut Teilungserklärung. Die Teilungserklärung wurde zwar nie geändert, erlaubt aber Wohnungszusammenlegungen. Wir haben 2012 die Vereinigung (im Jahr 2004 erfolgt) sogar im Grundbuch ändern lassen. Dennoch stellt sich die Verwaltung stur und berechnet uns 2 Kabelanschlüsse und doppeltes Honorar ab. Was können wir gegen diese Benachteiligung tun? Danke für Ihre Antwort! Viele Grüße Sigrid
Betriebskostenabrechnung.com at 10:11 Antworten
Hallo Sigrid, ich kann hier nur für die Verwaltervergütung sprechen, für diese ist die Teilungserklärung Gesetz. So läuft es in der Praxis. Alles andere sollten Sie mit einem Anwalt besprechen. Vielleicht lässt die Umlage der Kabelgebühren ja durch einen Beschluss verändern. Viele Grüße Dennis Hundt
Hagen at 03:11 Antworten
Hallo Herr Hundt, ich habe in einem Mehrfamilienhaus das 1. OG komplett an eine Arztpraxis (Praxisgemeinschaft bestehend aus 2 Ärzten) vermietet. Der Rest des Hauses besteht aus 4 Wohnungen (= reine Wohnungsmieter). Im Mietvertrag habe ich jedoch den Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten nicht explizit vereinbart. Es geht um die Beteiligung an den Fahrstuhlkosten (= Betriebskosten). Jahrelang (seit nunmehr 9 Jahren) hat die Arztpraxis 7/12 dieser Kosten jährlich gezahlt, da täglich ca. gut 100 Personen die Arztpraxis besucht und dementsprechend auch die Fahrstuhlnutzung überproportional auf den Besuch der Arztpraxis von Patienten zurückzuführen war. Nun aber berufen sich die Ärzte plötzlich auf §556a BGB, wonach bei einer fehlenden Vereinbarung des Umlageschlüssels im Mietvertrag die Umlage dieser Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche zu erfolgen hat (= dies würde nur eine 3/12 Beteiligung an den Fahrstuhlkosten ergeben). Dies ist m.E. aber aus mehreren Gründen nicht korrekt, denn: 1) §556a gilt nur für Mietverträge über Wohnraum. Bei einer Arztpraxis handelt es sich aber nicht um ein Wohnraummietverhältnis, sondern um ein Gewerberaummietverhältnis. Und hier habe ich nach meiner Kenntnis als Vermieter die Möglichkeit, den Verteilungsschlüssel bei einer fehlenden Vereinbarung im Mietvertrag einmalig (= zu Beginn) - abweichend vom Wohnflächenanteil - festzulegen. 2) Eine nur 3/12 Beteiligung der Praxis an den Fahrstuhlkosten ist den 4 Wohnungsmietern doch gar nicht vermittelbar, da diese werktags morgens das Haus zur Arbeit verlassen und erst abends wiederkommen. Sprich: Der Fahrstuhl wird werktags fast ausschließlich von Patienten (= Kunden der Praxis genutzt), sodass eine 7/12 Beteiligung der Praxis an diesen Kosten vollauf gerechtfertigt erscheint. 3) Fast 9 Jahre lang wurde die 7/12 Beteiligung praktiziert und nun soll diese nicht mehr gelten? Für eine Antwort meinen Dank im Voraus. MfG
dagmar at 10:18 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, mein ehemaliger Vermieter hat dieses Jahr das erste mal nach 4 Jahren die Nebenkosten-, bzw. Betriebskostenabrechnung von einer Firma machen lassen und schon hat sich alles geändert! Wir haben keine Vereinbarung in unserem Mietvertrag über den Verteilerschlüssel und er hat die letzten Jahre immer nach Wohneinheit abgerechnet. Nun wurde der Umlageschlüssel in fast jeden Bereich geändert. Darf er das einfach so ohne mich zu Informieren??? Ich habe Dank ihres Portals jetzt rausgefunden das er ja Eigentlich nach qm² abrechnen muss, aber andererseits einen einmla gewählten Schlüssel nicht einfach änder darf?! Vorallem legt er die Müllkodten auf einmal nach Personen um!!?? Und rechnet meinen 4 Jährigen Sohn mit ein obwohl wir in diesem Haus am wenigsten Müll produzierten! Ich hoffe sie können mir eine kurze Hilfe geben... Vielen Dank Dagmar
Betriebskostenabrechnung.com at 11:46 Antworten
Hallo Dagmar, Sie sind gut informiert. In wie weit sich ein "Gewohnheitsrecht" eingestellt hat, sollten Sie von einem Anwalt beurteilen lassen. Selbst ein Säugling wird übrigens als vollwertige Person gezählt, das nur am Rande. Viele Grüße Dennis Hundt
Dave at 14:31 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, wir haben uns in diesem Jahr über die stark angestiegenen Nebenkostenabrechnung für das vorausgegangene Jahr gewundert. Im letzten Jahr waren diese Kosten schon einmal merklich höher, als zuvor, was wir uns mit den gestiegenen Energiekosten erklärt hatten. Beim diesmaligen, erneuten großen Anstieg sind wir aber stutzig geworden und haben genauer hingeschaut bzw. nachgefragt. Unser Vermieter (es handelt sich um seine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus) zeigte uns anhand seiner Abrechnung von der Hausverwaltung recht plausibel, dass die gestiegenen Kosten dadurch zustandekommen, weil Wasser-, Abwasser- und Müll-Gebühren nach Personen im Haushalt berechnet werden. Hintergrund: Beim Einzug waren wir zu zweit, mittlerweile bewohnen wir die Wohnung zu viert (vor 3 1/2 und 1 1/2 Jahren haben wir Nachwuchs bekommen). Leuchtet eigentlich soweit ein. Beim Blick in unseren Mietvertrag habe ich aber eben entdeckt, dass dort steht, dass diese Kosten "nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzfläche umgelegt" werden. Kann ich dementsprechend gegen die Abrechnung Einspruch erheben? Wenn ja, wie lange rückwirkend bzw. wirkt sich das auch auf die bereits im vorletzten Jahr auf personenbasis abgerechnete Nebenkostenabrechnung aus? Vielen Dank, Dave
Betriebskostenabrechnung.com at 12:28 Antworten
Hallo Dave, Sie sollten Ihren Vermieter in der Tat auf deb vereinbarten Umlageschlüssel hinweisen und um eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung bitten. Viele Grüße Dennis Hundt
Dave at 09:28 Antworten
Sven at 09:10 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, gestern habe ich meine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 2012/2013 erhalten und musste feststellen, daß der Verteilerschlüssel für den Punkt "Heizungswartung" von "Wohneinheit" stillschweigend auf "Heizungswartung" umgestellt wurde. Dies hat zur Folge, das der Betrag nicht mehr wir bisher durch 6 (6 Wohneinheiten) sondern nur noch durch 5 geteilt wurde. In diesem Abrechnungszeitraum stand eine Wohnung permanent leer. Sehe ich es richtig, das diese Vorgehensweise so nicht zulässig ist ? Vielen Dank im Voraus. Mit freundlichen Grüßen Sven
Hallo Sven, hier ein Artikel für Sie: Betriebskostenabrechnung bei Leerstand von Wohnungen Viele Grüße Dennis Hundt
else at 10:52 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, ich wohne in einem Mehrparteienhaus mit einer gewerblichen Bar. Diese benutzt die Mülltonnen des Hauses, desweiteren wird der Wasserverbrauch pro Kopf abgerechnet. Auf Nachfrage wird die Bar für den Müll mit 4 Personen abgerechnet. Dies scheint mir nicht korrekt... Grundsteuer und Versicherung wird über die Wohnungsfläche abgerechnet, müsste dies für das Gewerbe nicht getrennt geschehen? vielen Dank, else
Betriebskostenabrechnung.com at 10:53 Antworten
Hallo Else, ich habe einen Tipp für Sie, lesen Sie sich in dieses Urteil des BGH ein: Urt. v. 11.08.2010, Az. VIII ZR 45/10 Viele Grüße Dennis Hundt
Kati at 17:32 Antworten
Guten Tag Herr Hundt, wir sind Mieter eines kleinen Büros in einem Haus mit privaten wie auch gewerblichen Mietern. Die aktuelle Betriebskostenabrechnung beinhaltet neuerdings eine Verwaltervergütung, welche aber scheinbar nicht auf alle Einheiten umgelegt wurde. Ist die Erhebung rechtens, darf diese Vergütung ohne schriftliche Vereinbarung erhoben werden und falls ja, müsste diese nicht auf alle Einheiten gleichmäßig verteilt werden? Besten Dank für Ihre Antwort im Voraus. Kati G.
Betriebskostenabrechnung.com at 05:21 Antworten
Hallo Kati, Verwaltungskosten dürfen auf Wohnraummieter nicht umgelegt werden. Auf Gewerbemieter hingegen schon, schauen Sie am besten in Ihrem Mietvertrag. Natürlich dürfen die Kosten der Wohnungsverwaltung aber nicht auf die Gewerbemieter umgelegt werden, vielmehr zahlen Sie anteilig für Ihre Gewerbefläche. Viele Grüße Dennis Hundt
Kati at 12:37 Antworten
Hallo Herr Hundt, herzlichen Dank für Ihre Antwort. Unsere Hausverwaltung meint, sie muss uns die Gesamtkosten der Verwaltung nicht offen legen und dass ausreichend sei, uns die Gesamtkosten der Verwaltung für die gewerblichen Mieter bekannt zu geben. Somit haben wir jetzt eine Summe, die auf die gewerblichen Mieter pro Einheit aufgeteilt wird, können jedoch nicht prüfen, ob wir evtl. die Verwaltungskosten für das gesamte Haus tragen. Das kann doch nicht richtig sein, oder? Beste Grüße, Kati G.
Betriebskostenabrechnung.com at 12:45 Antworten
Hallo Kati, Sie als Mieterin müssen die Möglichkeit haben die Abrechnung zu prüfen, dazu gehört auch die Einsicht in die Gesamtkosten der Hausverwaltung. Es sei denn, diese Kosten rechnen die Verwaltung mit einer separaten Rechnung mit der Hausverwaltung ab. Dann würde es noch Sinn machen. Viele Grüße Dennis Hundt
Sigrun at 23:18 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, mein Sohn hat seit 01.11.2012 seine eigene Wohnung. Sein Vermieter lässt die Abrechnung extern machen. Mit Datum 13.11.2014 hat er nun eine Abrechnung für 2012 und eine für 2013 erhalten. Soweit ich informiert bin ist die für 2012 nicht mehr gerechtfertigt. Ich muss dazu sagen, dass ich über 10 Jahre ein Haus bewohnt hatte, und nun nach Trennung seit einem Jahr wieder in einer Mietwohnung lebe. Daher bin ich nicht mehr auf Stand, was derartige Abrechnungen angeht. Wie gesagt, habe ich mir die Abrechnung angeschaut. Dabei sind schon nur reine Rechenfehler aufgefallen. Daten aus 2012 waren auf der von 2013, dazu falsch gerechnet u.s.w. Wie gesagt habe ich da nicht mehr die Ahnung. Ich weiß nur, dass wir zuerst mal wollen wir in Widerspruch gehen müssen. Welche Frist gilt hierfür? Wo finde ich einen passenden Vorlage- bzw. Musterbrief? Haben Sie einen Rat für uns, wo oder von wem man die Abrechnung prüfen lassen sollte. Für Ihren Tipp bzw. Rat bedanke ich mich vielmals im voraus und verbleibe mit freundlichen Grüßen, Sigrun
Betriebskostenabrechnung.com at 04:41 Antworten
Hallo Sigrun, ich helfe Ihnen gerne zu Ihren Fragen weiter: Betriebskostenabrechnung: Fristen für Eigentümer Widerspruchsfrist gegen Betriebskostenabrechnung Vorlage: Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung Viele Grüße Dennis Hundt
Markus at 09:53 Antworten
Hallo Herr Hundt, wir wohnen in einer Siedlung, die einem großen Wohnungsunternehmen gehört. In der Regel wird nach Quadratmetern abgerechnet. Fraglich sind für mich die Kosten der Müllentsorgung. Der Vermieter hat die Kosten für den von uns genutzten Müllplatz in der Betriebskostenabrechnung getrennt aufgeführt und auch die Gesamtwohnfläche der an diesem Müllplatz beteiligten Mietparteien benannt, so dass die auf meine Wohnung entfallenden Kosten leicht zu ermitteln wären. Der Vermieter hat jedoch den auf meine Wohnung entfallen Teil der Müllentsorgungskosten anhand der Gesamtkosten und der Gesamtwohnfläche der ganzen Siedlung berechnet (wie bei den übrigen kalten Betriebskosten auch). Dies bedeutet für mich rund 25 % höhere Müllentsorgungskosten als bei der Berechnung auf der Basis „unseres“ Müllplatzes. Offenbar verursachen wir weniger Müll als die anderen Mieter der Siedlung. Ich finde, dies ist keine gerechte Umlage, die den Mieter dazu bewegt, möglichst wenig Müll zu produzieren. Kann ich von meinem Vermieter verlangen, dass er bei den Müllentsorgungskosten einen anderen Umlageschlüssel, nur bezogen auf den von uns genutzten Müllplatz, zu Grunde legt? Immerhin sind diese Angaben ja in meiner Betriebskostenabrechnung aufgeführt. Vielen Dank! Gruß Markus
Klaus Bödeker at 11:40 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, Unser Gebäudekomplex umfasst * zwei Wohnbereiche mit je etwa 2000m² und * einen Gewerbebereich mit etwa 500m²: In dem von allen drei Nutzergruppen benutzten Müllraum mit dem zugehörigen Müllaufzug befinden sich für jede der Nutzergruppen 3 Müllcontainer, die alle jede Woche einmal geleert werden. Vom Vermieter werden die Kosten für den Aufzug entsprechend den Anteilen der Quadratmeter verteilt. Darf er das? Logisch und gerecht wäre doch eine Verteilung entsprechend der Anzahl der zu transportierenden Container? Er beharrt aber auf seiner Abrechnungsart und meint, die Auswahl wäre nur seine Sache. Wir haben ihm gesagt, dass wir seinem Verteilerschlüssel nicht zustimmen. Nun ist der Streit entbrannt. Beste Gruße und vielen Dank Klaus Bödeker
Betriebskostenabrechnung.com at 09:51 Antworten
Hallo Herr Bödeker, grundsätzlich ist der Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart. Es kommt drauf an, ob der Gewerbeteil mehr Müll verursacht (Müllkosten) als die Wohnungen. Das ist in meinen Augen die wichtigere Frage. Viele Grüße Dennis Hundt
Klaus Bödeker at 21:51 Antworten
Im Mietvertrag gibt es keine Vereinbarung über den Schlüssel. Die Müllmenge bzw. der Aufwand für den Transport der Container ist für alle drei Nutzergruppen gleich, da für alle drei jeweils 3 Container im Müllkeller stehen. MfG Klaus Bödeker
Nadine at 15:11 Antworten
Sehr geehrte Damen und Herren, unser ehemaliger Vermieter nimmt die zu verteilenden Gesamtkosten für den Umlageschlüssel für das ganze Jahr, obwohl wir erst im April eingezogen sind. Das kann doch nicht richtig sein oder? In der BKA ist der Schlüssel überhaupt nicht erläutert, sondern nur als Gesamtzahl und Anteilig aufgeführt. Muss er in der BKA erläutert werden?
Betriebskostenabrechnung.com at 09:04 Antworten
Hallo Nadine, hier ein Link für Sie: Mindestinhalt der Betriebskostenabrechnung: Diese Punkte sind Pflicht Viele Grüße Dennis Hundt
Schmidt at 13:52 Antworten
Hallo, in unserem Mietvertrag steht der allgemeine Passus: "Falls kein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart ist, kann der Vermieter die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen, Betriebskosten, die von einem erfassen Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“ Der Vermieter hat jahrelang als Umlageschlüssel die qm benutzt, jetzt gab es einen Verwalterwechsel und Wasser, Allgemeinstrom, Müll und Aufzug-Wartung wird nun nach Personenzahl abgerechnet. Ist das zulässig, da ja im Mietvertrag steht "kann", nicht muss nach Anteil der Wohnfläche umlegen? Bzw. ist das ein Argument für eine teilweise Umlegung nach Personenzahl?
Betriebskostenabrechnung.com at 07:34 Antworten
Hallo Herr Schmidt, offensichtlich geht die Hausverwaltung davon aus, dass die Umlage dieser Kosten nach Personen gerechter ist. Mir erscheint es auch nachvollziehbar. Viele Grüße Dennis Hundt
Cornelia Gebers at 12:01 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, zuerst einmal möchte ich danke dafür sagen, dass Sie in Ihrer Freizeit Fragen beantworten. Es ist sehr interessant, die Fragen und Antworten zu lesen, auch wenn diese Fragen einen selbst vielleicht gar nicht betreffen. Nun zu meiner Frage: Die Betriebskostenabrechnung wird nach »Nutzfläche« abgerechnet. Leider habe ich im Internet verschiedene Erklärung für »Nutzfläche« gefunden. Umfasst die »Nutzfläche« auch: Wohnfläche & Anteil Treppenhaus & Anteil Flure für alle Stockwerke & Anteil Keller & Anteil Dachboden & Anteil Waschküche & Anteil Fahrradkeller & Anteil Aufzug & Anteil Fläche vor den Garagen & Anteil Grünfläche? Das Problem ist, dass die Wohnanlage von einer größeren Grünfläche umgeben ist und nicht genau bekannt ist, welche Grünfläche zu welchem Haus gehört. Wenn die Grünfläche nun ebenfalls als »Nutzfläche« berechnet wird, kommen natürlich viele m2 zusammen. Hinzukommt, dass viele NK 2 Mal abgerechnet werden: z.B. 1x Hausreinigung 1x Hausreinigung (Dienst) Auf diese Weise kommen über 1.000,00 € NK für 35m2 zusammen. Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mir diese Frage beantworten könnten. Mit freundlichen Grüßen
Betriebskostenabrechnung.com at 07:37 Antworten
Hallo Cornelia, die Nutzfläche im Zusammenhang mit den Nebenkosten hat nichts mit Grünanlagen und Treppenhäusern zu tun. Viele Grüße Dennis Hundt
Gorenflo Bettina at 11:23 Antworten
Hallo Herr Hundt, meine Tochter wohnt in einem 3 Familienhaus. Sie bewohnt das Dachgeschoss. Der Vermieter überlegt nun den Wasserverbrauch für seinen Rasen und Nutzgarten auf die Mieter umzulegen. Darf er das? Meine Tochter benutzt weder Garten noch Rasen und hat auch keinen direkten Zugang dazu. Mit freundlichen Grüßen
Betriebskostenabrechnung.com at 21:41 Antworten
Hallo Bettina, ist den der Rasen theoretisch von allen Mietern nutzbar? Viele Grüße Dennis Hundt
Dressel at 19:30 Antworten
Hallo Herr Hundt, bei unsere Nebenkostenabrechnung hat sich der gesamtverteilerschlüssel geändert aber der anteilige Schlüssel nach Wohnfläche ist gleich geblieben . Ist dies möglich das sich auf einmal der gesamt Schlüssel ändert? Es steht dort letztes Jahr "Gebäudeversicherung Verteiler gesamt 629,80000 und anteilig 87,3000" Dieses Jahr steht dort "Gebäudeversicherung gesamt Verteiler 329,80000 und 87,30000qm" Mit freundlichen Grüßen Roger Dressel
Betriebskostenabrechnung.com at 22:31 Antworten
Hallo Herr Dressel, mir fällt im ersten Moment kein plausibler Grund ein, warm sich die Gesamtfläche ändern sollte. Fragen Sie am besten bei der Hausverwaltung oder bei Ihrem Vermieter nach. Vielleicht ist es auch nur ein Schreibfehler? Viele Grüße Dennis Hundt
Jürgen Mechthold at 22:44 Antworten
Hallo Herr Hundt, darf der Vermieter den Verteilerschlüssel auf Wohnungseinheiten abändern (vorher Wohnfläche) bei Versicherungen und Grundsteuer. Es sind unterschiedlich große Wohnungen mit unterschiedlicher Belegung und es entsteht definitiv ein Nachteil für mich. Viele Grüße Jürgen Mechthold
Betriebskostenabrechnung.com at 03:36 Antworten
Hallo Jürgen, der Vermieter ist an den Umlageschlüssel gebunden, der im Mietvertrag vereinbart ist. Bitte lassen Sie sich gesamte Sachlage bei Bedarf rechtlich überprüfen. Viele Grüße Dennis Hundt
Jürgen Mechthold at 08:55 Antworten
Danke für die rasche Antwort. Und wie verhält es sich, wenn es hier nicht eindeutig geklärt ist und unterschiedliche Verteilerschlüssel angewendet werden? Muss er dann nicht nach Wohnfläche abrechnen? LG und schönen Tag :-)
Betriebskostenabrechnung.com at 19:43 Antworten
Hallo Jürgen, wenn im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel genannt ist, muss der Vermieter laut BGB mit Hilfe der Wohnfläche abrechnen. Viele Grüße Dennis Hundt
Jürgen Mechthold at 09:04 Antworten
Hallo Dennis, im Mietvertrag ist eine Abrechnung nach Verbrauch für Wasser und Heizung geregelt und sonst sind die 2 Abrechnungs-Varianten nach Wohnfläche und Personen angekreuzt. Von Wohneinheiten steht hier definitiv nichts. Gruß und schönes Pfingst-Wochenende, Jürgen
Helena at 14:29 Antworten
Guten Tag, ich möchte gerne eine Wohnung anmieten und der Vermieter möchte einen Verteilerschlüssel nehmen, wo ich einen prozentualen Anteil von der Rechnung tragen soll. Z.B Grundsteuer, Straßenreinigung, CO2 Messung,Allgemeinstrom je 20%, Müll, Feuerlöscherwartung, Wartung der Heizung, Schornsteinreinigung je 50% Alles andere nach Verbrauch. Es handelt sich um eine 65qm große Einliegerwohnung und der andere Teil des Hauses (in dem der Eigentümer wohnt), schätze ich, hat ungefähr 250qm zzgl. 1000qm Garten. Ist das so zulässig? Ist das für mich von Vorteil? Oder eher nicht? Für eine Antwort bin ich Ihnen sehr Dankbar. Mit freundlichen Grüßen H.M
Hallo Helena, grundsätzlich können die Verteilerschlüssel schon kombiniert werden. Ich würde anhand von Beispielswerten durchrechnen, ob das vielleicht zu sehr zur Ihrem Nachteil geht. Viele Grüße Dennis Hundt
youla at 02:27 Antworten
Lieber Dennis, 1. Wir haben eine schwindelerregende Wasserkostenabrechnung erhalten und sollen laut Abrechnung zu dritt 220 m3 Wasser (kalt und warm) verbraucht haben. Das wären über 600 Liter pro Tag.!!! 2. Mein Vermieter legt seit diesem Jahr die Gesamtkosten für Wasser/Kanal (gesamte Wohnanlage) in der Betriebskostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch (Kalt-und "WARMwasser" addiert in m3) um. In meinem Fall etwa ca. 300.000Euro: 72000m3 x 220m3. Also Gesamtpreis durch Gesamtverbrauch mal erfassten Verbrauch Diese Formel erscheint mir fragwürdig. Ich frage mich, ob er versehentlich Kalt und Warmwasser addiert hat, denn ich soll nun rund 922 Euro Wasser/Kanalgebühren bezahlen. Dies wirkt sich nicht nur für mich, sondern auch für viele andere Mieter mehr als nachteilig aus. Wir fragen uns langsam: Legt der Vermieter etwa die Grundgebühren und Zählermieten für leerstehende Wohnungen auf die Mieter um? Oder gibt es Wasserfresser, etwa undichte Rohre? Wie kann ich bei 700 Wohnungen nachvollziehen, ob der Wasserverbrauch lt. Stadtwerke erheblich von dem erfassten Verbrauch einzelner Wasseruhren abweicht? 2. Verbrauchskosten Warmwasser: Der Preis pro Einheit Warmwasser hat sich durch den hohen Wasserverbrauch in der Wohnsiedlung in den letzten Jahren verdoppelt und liegt nun bei 11 Euro. Ist das nicht viel zu viel? Die Wasserpreise in meiner Stadt liegen etwa bei 2,50. Ich wäre sehr dankbar, wenn Du uns weiterhelfen könntest. Liebe Grüße, Youla
Betriebskostenabrechnung.com at 11:58 Antworten
Hallo Youla, danke für Ihre Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht helfen. Gerade bei komplexen Themen muss die Betriebskostenabrechnung geprüft werden um möglichen Fehlern auf die Schliche zu kommen. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten. Viele Grüße Dennis Hundt
S. Hoppek at 18:28 Antworten
Guten Abend. 1. Im Zuge einer Modernisierung entstanden 4 zusätzliche neue Wohnungen, welche Ende 2015 komplett bezugsfertig waren. Erst im Sommer 2016 wurden diese Wohnungen vermietet. In der Betriebskostenabrechnung tauchen diese Wohnungen bei der Berechnung für 2015 überhaupt nicht auf - weder als Wohneinheit noch in einer gestiegenen Gesamtquadratmeterzahl. 2. Bei der Belegeinsicht ist aufgefallen, dass neben den 5 Häusern, welche für die Abrechnung der Betriebskosten für 2015 immer wieder genannt und herangezogen werden (in Gesamtquadratmeterzahl etc.) immer mal wieder ein zusätzliches Haus, welches sich genau zw. den 5 Häusern befindet, in Abrechnungen (Fernsehantenne, Aufzug, Müll) auftaucht. Ist dies rechtens? 3. Bei der Belegeinsicht fielen Rechnungen auf, welche auf eine Wohnungsräumung bzw. -säuberung in Folge eines Todesfalles zurückzuführen, und durch den Vermieter beglichen wurden. Diese Kosten sind in die Betriebskosten einbezogen und auf alle Mieter umgelegt worden. Ist dies rechtens? 4. Obwohl nachweislich über Monate hinweg u.a. die komplette Hausreinigung 2er Wohnhäuser unterblieben ist (Modernisierung! 34 Wohnungen von insgesamt 80) - und ebenfalls wg. der Modernisierung durch Gerüststellung der Zugang zu Grünflächen nicht gegeben war, gibt es keine Reduzierung der Reinigungs- bzw. Gartenpflegekosten. Ist dies rechtens? Herzlichen Dank Hoppek
Betriebskostenabrechnung.com at 10:35 Antworten
Hallo S. Hoppek, danke für Ihren Betrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht alle Fragen beantworten. Viel können Sie durch einfache eigene Recherche klären. Viele Grüße Dennis Hundt
Beier at 09:37 Antworten
Üblicherweise werden alle Heizkosten addiert und dann 30% auf die Wohnfläche umgelegt und 70% nach Verbrauch an den Wärmemengenzählern. Ist es auch möglich die festen Kosten (Gasgrundpreis, Schornsteinfeger, Wartung) nach Wohnfläche und den Gasverbrauch (Arbeitspreis) nach Verbrauch an den Wärmemengenzählern abzurechen? Das wäre gerechter bei unterschiedlichem Verbrach (Rentner ganztägig heizen, Berufstätige auf Montage nur am Wochenende heizen).
Chris at 20:22 Antworten
Guten Tag, im Zuge der kommenden Digitalisierung des Kabelanschlusses will mein Vermieter die Nebenkosten für den Betrieb des Kabelnetzes(Ist im Mietvertrag so beschrieben) von 3,0€ auf 14,50 € monatlich anheben da der Vermieter keine Unterscheidung mehr zwischen Grundversorgung und Vollversorgung machen kann. Da ich den Kabelanschluss jedoch garnicht nutze und auch nicht nutzen werde und nicht bereit bin soviel zu Zahlen möchte ich diese Kosten komplett streichen lassen. (Mein Vorschlag wäre eine Verplombung meines Kabelanschlusses) Gibt es zu diesen Thema noch weitere Ansätze bzw Möglichkeiten (z.B.Gesetzliche Regelungen) wie ich diese Kosten verhindern könnte. Gruss und Danke Chris
Constanze Reinhardt-Weyrich at 05:28 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, es geht um ein reines Gewerbeobjekt. 5 Mietparteien. Im Untergeschoss 2 Keller vermietet, 2 Räume leer. In denen habe ich selbst pro Jahr 1 Kunstausstellung für befreundete Künstler gemacht. Jetzt verlangt der Mieter, daß ich das UG in die Nebenksoten als Fläche miteinrechne, also der Verteilerschlüssel geändert wird. Für seinen Keller hat er keine Nebenkostenvorauszahlung geleistet. Ich habe eine Firma für Kunsthandel, die ihren Firmensitzt woanders hat. Das UG hat keine Heizung und ist in den 2 leeren Räumen feucht.
Irene at 14:38 Antworten
Hallo Hr. Hundt Ich habe eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Diese Wohnung und weitere Wohnungen in dem Haus sind vermietet. In einer Eigentümerversammlung wurde in einer Abstimmung (ja 393,42 / 365,34 nein) der Verteilerschlüssel zu den Heizkosten von 40/60 auf 30/70 geändert. Im Protokoll stand, daß der geänderte Schlüssel den Mietern mitgeteilt werden soll. Jetzt lese ich im Mieterlexikon, das eine Änderung des Verteilerschlüssels nur mit Zustimming von allen Beteiligten geändert werden. Was stimmt denn nun? Ich kann jetzt die Heizungsabrechnung nicht mehr an meinen Mieter weitergeben, da der Mieter zur Änderung des Verteilerschlüssels nicht gefragt wurde. Aber ich konnte mich auch nicht gegen die Änderung in der Eigentümerversammlung wehren, da eine Mehrheit für die Änderung war. Bitte um Antwort. Viele Grüße Irene
Betriebskostenabrechnung.com at 14:59 Antworten
Hallo Irene, solche Unstimmigkeiten zwischen WEG und Mietrecht sind nicht selten. In der Praxis informieren Sie Ihren Mieter, das ab sofort im Rahmen der Heizkostenverordnung mit dem Schlüssel 70/30 abgerechnet wird - gut für den Mieter, das der Verbrach mehr Einfluss hat. Viele Grüße Dennis Hundt
BLAUERT at 15:31 Antworten
Hallo, mein ehemaliger Vermieter hat Kosten der Kellerreinigung, welche erstmals gemacht wurde und auch erst nach meinem Auszug, angesetzt. Ist das so richtig? Danke
Betriebskostennachzahlung anmahnen: So gehen Vermieter vor (mit Muster) 41.786 views

References: § 2
 BGH 
 BGH 
 § 556
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 §556
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