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Timestamp: 2020-08-12 03:30:59+00:00

Document:
Oberlandesgericht Bremen, Beschluss vom 21.12.2001 mit dem Az.: 3 W 62/01
Aktenzeichen: 3 W 62/01
WEG § 20 Abs. 2
1. Einer Nichtbestellung eines Verwalters im Sinne des § 20 Abs. 2 WEG steht es gleich, wenn eine nicht zum Verwalter geeignete Personengruppe zum Verwalter bestellt wird.
2. Ein Verwalterrat, der die Kriterien einer BGB-Außengesellschaft nicht erfüllt, ist als Verwalter ungeeignet.
Geschäftszeichen: 3 W 62/01 = 3 T 556/01
hat der 3. Zivilsenat des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen durch die Richter Derleder, Pauls und Herrmann in der Beratung vom 21. Dezember 2001 beschlossen:
Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 24. September 2001 wird zurückgewiesen.
Die eingetragenen Eigentümerinnen haben nach Teilung des Grundstücks in nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum durch Erklärung vom 30. März 1967 das oben genannte Teileigentum erworben. Durch Vertrag vom 20. Dezember 2000 (UR-Nr. 662/00 des Notars Dr. R. ) veräußerte die Firma B. & L. das Teileigentum an die Beteiligte. Weiterhin erklärte sie die Auflassung, die Verkäuferin bewilligte, die Käuferin beantragte die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Zur Veräußerung eines Teileigentums ist gemäß § 3 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO) die Zustimmung des Verwalterrates erforderlich. Die von der Teileigentümerversammlung am 15. Juni 1999 gewählten sieben Mitglieder des Verwalterrates stimmten der Veräußerung am 20. Dezember 2000 in der Form des § 29 GBO zu.
Durch Beschluss vom 13. Juni 2000 beanstandete das Grundbuchamt, dass die Zustimmungserklärung unwirksam sei, weil der Verwalterrat als Personenmehrheit nicht Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sein könne, und verfügte eine Frist zur Beseitigung des Hindernisses. Hiergegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat die Beschwerde in dem angefochtenen Beschluss zurückgewiesen.
Die gegen den landgerichtlichen Beschluss gerichtete weitere Beschwerde der Beteiligten ist gemäß § 78 GBO zulässig. Sie hat in der Sache keinen Erfolg.
Die weitere Beschwerde ist unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes.
Der Nachweis der Einigung über die beantragte Eigentumsänderung ist gemäß § 20 GBO nicht geführt. Die Veräußerin war nicht uneingeschränkt verfügungsbefugt. Sie bedurfte gemäß § 3 Abs. 2 GO zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalterrates. Die Veräußerung ist gemäß § 12 Abs. 3 WEG unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist.
Hier liegt zwar die Zustimmung aller Mitglieder des Verwalterrates vor. Diese Erklärung ist jedoch unwirksam. Der Verwalterrat war nicht befugt, eine solche Zustimmung zu erteilen, weil er nicht gesetzmäßig zur Vornahme solcher Erklärungen berufen ist. Der Beschluss der Teileigentümerversammlung vom 15. Juni 1999 wegen Bestellung des Verwalterrates ist nichtig. Diese Nichtigkeit ist von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sie nicht im Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz festgestellt worden ist (h. M. BGHZ 107, 268, 270 = MDR 1989, 897).
Die Nichtigkeit der Bestellung ist gegeben, wenn der Eigentümerbeschluss gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt oder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt. Das ist vorliegend der Fall. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann die Veräußerung von Sondereigentum von der Zustimmung der Sondereigentümer oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Die Zustimmung ist hier nicht von einer Gruppe von Teileigentümern abhängig gemacht worden, wie der Wortlaut des Begriffs Verwalterrat nach § 3 Abs. 2 S. 1 GO nahe legen könnte. Als Verwalterrat versteht die Gemeinschaftsordnung nach § 8 GO vielmehr den Verwalter der Teileigentumsanlage. Der Verwalter ist Dritter i. S. des § 12 Abs. 1 WEG. Er übt die Zustimmungsbefugnis jedoch nicht aus eigenem Recht, sondern als Treuhänder der Eigentümergemeinschaft aus (vgl. Bärmann-Pick, WEG, 8. Aufl., Rn. 21 zu § 12). Seine Zustimmungserklärung ist damit nur wirksam, wenn seine Bestellung wirksam ist.
Das ist zu verneinen. Der Verwalterrat konnte nicht rechtswirksam als Verwalter in der Teileigentümerversammlung vom 15. Juni 1999 bestellt werden. Der Beschluss verstößt gegen § 20 Abs. 2 WEG.
Nach § 20 Abs. 2 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Einer Nichtbestellung steht es gleich, wenn eine nicht zum Verwalter geeignete Personengruppe bestellt wird. Die Teileigentümerversammlung hat eine nicht geeignete Personengruppe als Verwalter bestellt.
Die Aufgaben und Befugnisse eines Verwalters kann nur übernehmen, wer im Rechtsverkehr handlungsfähig ist. Die Verwaltung kann aus Gründen der erforderlichen Klarheit und Verantwortlichkeit nur einer einzelnen (natürlichen oder juristischen) Person übertragen werden oder einer Personenmehrheit, die als rechtlich selbständige Einheit handlungsfähig ist (vgl. BGHZ a.a.O. 272 m. w. N.). Dazu gehört der Verwalterrat nicht.
Die Verwaltung obliegt nach § 8 GO der Teileigentümerversammlung und einem "Verwalter-Rat, der Verwalter im Sinne des WEG ist". Der Verwalterrat besteht nach § 10 GO aus fünf oder sieben Mitgliedern. Nach § 10 Abs. 5 wählt der Verwalterrat einen Vorsitzenden und Stellvertreter, die die Teileigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 GO nach außen vertreten. Der Verwalterrat gibt sich eine Geschäftsordnung und entscheidet mit Mehrheit. Ein so qualifiziertes Vertretergremium erfüllt die Voraussetzungen eines Verwalters im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes nicht. Er stellt keine rechtlich selbständige und damit handlungsfähige Einheit dar. Er kann durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten nicht begründen. Der Verwalterrat ist auch nicht als BGB-Gesellschaft zum Verwalter bestellt worden. Es kann unerörtert bleiben, ob eine BGB-Gesellschaft unter bestimmten Voraussetzungen als Rechtssubjekt anerkannt werden kann. Das wird nach neuester Rechtsprechung für die BGB-Außengesellschaft bejaht (vgl. BGHZ 146, 341 = MDR 2001, 459; K. Schmidt NJW 2001, 993). Es kann gleichfalls unerörtert bleiben, ob eine solche BGB-Außengesellschaft als Verwalterin bestellt werden kann (ablehnend noch BGHZ a.a.O. und ihm folgend die h. M., Weitnauer, WEG, 8. Aufl., Rn. 6 zu § 26). Vorliegend geht es nicht um die Frage, ob eine bereits bestehende BGB-Außengesellschaft als Verwalterin bestellt werden kann. Es geht allein darum, dass Mitglieder der Teileigentümergemeinschaft ohne rechtlich verbindliches Innenverhältnis zunächst in den Verwalterrat gewählt worden sind. Es handelt sich insoweit um eine rein organschaftliche Maßnahme der Teileigentümerversammlung. Diese hat eine für eine Eigentümergemeinschaft unverzichtbare Maßnahme, nämlich die Bestellung eines Verwalters, getroffen. Dass und ob die Bestellten sich nachfolgend im Sinne einer BGB-Gesellschaft organisiert haben, ist nicht erkennbar. Allein die Regelung in der Geschäftsordnung und die Festlegung der Vertretungsbefugnis nach außen lassen nicht eindeutig den Schluss zu, dass es sich insoweit um rechtsgeschäftliche Erklärungen zur Begründung eines Gesellschaftsverhältnisses handeln soll. Denn diese Maßnahmen sind allein darauf ausgerichtet, für einen Dritten, nämlich die Teileigentümergemeinschaft, zu handeln. Eigene Rechte, wie etwa die Teilhabe an einem Gesellschaftsvermögen, stehen nicht in Frage. Wenn jedoch bei dieser Zusammensetzung des Verwalterrates dessen Mitglieder rechtsgeschäftliche Willenserklärungen im Sinne einer Gesellschaftsbegründung abgegeben haben sollten, so können diese allenfalls eine sog. Innengesellschaft betroffen haben, die ein Gesellschaftsvermögen nicht vorzuweisen beabsichtigt und deren Tätigkeit in der Verwaltung fremden Vermögens besteht (vgl. K. Schmidt a.a.O. S. 1003). Der Annahme ihrer Rechtsfähigkeit steht entgegen, dass sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr nicht eigene Rechte und Pflichten begründen will (BGH, a. a.O.).
Der Verwalterrat ist danach für eine Verwalterstellung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ungeeignet. Die nach § 12 WEG erforderliche Zustimmungserklärung kann vom Verwalterrat nicht wirksam abgegeben werden. Das Grundbuchamt hat daher zu Recht angenommen, dass der Eintragung der Eigentumsänderung ein Hindernis entgegensteht.

References: § 20
 § 20
 § 3
 § 29
 § 78
 § 20
 § 3
 § 12
 § 12
 § 3
 § 8
 § 12
 § 12
 § 20
 § 20
 § 8
 § 10
 § 10
 § 10
 § 26
 § 12