Source: http://bau-blawg.de/type/aside/page/2/
Timestamp: 2020-04-04 01:41:17+00:00

Document:
Kurzmitteilung Archive - Seite 2 von 4 - Bau-BLawg
Home > Kurzmitteilung > Page 2
OVG Hamburg: Keine blickdichte Einfriedung an öffentlichen Wegen!
OVG Hamburg, Beschl. v. 19.12.2014 – 2 Bf 8/14
Zäune und andere Einfriedungen dürfen nach § 11 Hamburgische Bauordnung (HBauO) nur 1,50 m, bei gewerblich genutzten Grundstücken 2,25 m hoch sein. Sie dürfen nur bei Gewerbeimmobilien blickdicht sein. Abweichungen von den Vorgaben der Bauordnung können gemäß § 69 HBauO zugelassen werden, wenn die Abweichung mit öffentlichen Belangen vereinbar ist (dabei sind der Zweck der Regelung und die nachbarlichen Belange zu berücksichtigen, oder wenn das Wohl der Allgemeinheit eine Abweichung erfordert. Eine 2,25 m hohe, geschlossene Mauer ist in einem Wohngebiet als Einfriedung zu öffentlichen Wegen nicht zulässig. Das entschied das OVG Hamburg in einer Berufungssache. Schon das Verwaltungsgericht hatte in seiner erstinstanzlichen Entscheidung ausgeführt, dass eine solche Mauer nicht mit öffentlichen Belangen vereinbar sei. Denn das Verbot nicht durchbrochener Einfriedungen an öffentlichen Wegen und in Vorgärten (§ 11 HBauO), sei eine „stadtbildgestaltende, positive Gestaltungsvorschrift“ , die „ein offenes Stadtbild ermögliche“. Der Kläger dagegen meinte, die Vorschrift des § 11 HBauO solle die lediglich Passanten vor einem „Tunnelblick“ bewahren, so dass für sein Vorhaben eine Ausnahme möglich sei. Dem widersprach das OVG: Dem Gesetzgeber sei es in § 11 und in § 9 Abs. 2 HBauO um die Gestaltung von und den Einblick in Vorgärten gegangen. Dass das Verbot blickdichter Einfriedungen nicht unter § 12 „Gestaltung“ geregelt sei, bedeute nicht, dass § 11 nicht auch einen stadt- und landschaftsgestalterischen Zweck habe. Die Vermeidung des Tunnelblicks bei Passanten sei nicht die einzige Aufgabe des § 11 HBauO. Da die Voraussetzungen für eine Abweichung nach § 69 HBauO nicht gegeben sind, müsse auch die Ermessensentscheidung des Bauamts nicht nachgeprüft werden. Das OVG wies die Berufung ab, die Mauer darf nun nicht gebaut werden!
Taubenkot: Rücktritt wegen Mangel am Grundstück?
OLG Brandenburg, Urt. v. 14.1.2015 – 4 U 27/13
Werklohn, die Vergütung des Auftragnehmers bei einem Werkvertrag, wird mit der Abnahme fällig, sagt § 641 Abs. 1 BGB. Für die Vergütung von Architektenleistungen gilt § 15 HOAI: Das Honorar wird fällig mit der Abnahme, wenn eine prüffähige Schlussrechnung vorgelegt wurde. Bezogen auf einen Architektenvertrag hat das OLG Brandenburg die Voraussetzungen der Fälligkeit des Honorars nochmals untersucht: In dem entschiedenen Fall lag eine prüffähige Teilschlussrechnung vor, die Planungsleistung war aber nicht abgenommen. Auf den Streit, ob die von dem Architekten vorgelegte Entwurfsplanung ordnungsgemäß war, kam es nicht an. Richtig, denn ob die Leistung mangelhaft ist und der Auftraggeber deshalb die Nachbesserung der Planung verlangen oder der Honorarforderung Minderung oder Schadensersatz entgegenhalten kann, ist keine Frage der Fälligkeit der Vergütungsforderung. Schließlich kann auch auf die Abnahme verzichtet werden, wenn der Auftraggeber keine Erfüllung (Nacherfüllung) mehr verlangt, sondern die Parteien nur noch über die Abrechnung streiten. Verlangt der Auftraggeber Minderung oder Schadensersatz, so kann er mit den Gegenforderungen gegen die Honorarrechnung des Architekten aufrechnen. Es findet also nur noch die Abrechnung der gegenseitigen Forderungen statt; auf die Abnahme kommt es nicht mehr an. In diesem Sinne hatten zuletzt das OLG Düsseldorf (Urt. v. 11.12.2014 – 22 U 92/14) und das OLG Frankfurt (Urt. v. 29.9.2014 – 1 U 283/12) geurteilt, beide mit Berufung auf das Urteil des BGH vom 11.5.2006 – VII ZR 146/04. Das OLG Brandenburg wies in seinem Urteil noch darauf hin, dass es die alte, bis 2009 geltende HOAI angewandt habe und dass nach § 8 HOAI alter Fassung zwar die vertragsgemäße Fertigstellung, nicht aber die Abnahme Fälligkeitsvoraussetzung für das Architektenhonorar gewesen sei. Für Altverträge kann noch die alte HOAI anwendbar sein.
Negaviver Basiszinssatz sinkt 2015 weiter
Deutsche Bundesbank hat aktuellen Stand des Basiszinssatzes im Bundesanzeiger veröffentlicht
Der Basiszinssatz wird am 1. Januar 2015 auf -0,83% abgesenkt. Mit dem Basiszinssatz sinken auch die gesetzlichen Verzugszinsen erneut um 0,10% auf nunmehr 8,17% zwischen Nichtverbrauchern, also z.B. zwischen Bauunternehmern. Der Verzugszinssatz nach § 288 Abs. 2 BGB war im Juli 2014 per Gesetz von 8 auf 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz angehoben worden.
Gegenüber Verbrauchern können Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangt werden, ab dem 1.1.2015 also 4,17%.
Der Basiszinssatz wird jedes Jahr zum 1. Januar und 1. Juli durch die Deutsche Bundesbank bekannt gegeben. Ursprünglich auf 3,62% festgesetzt ist der Basiszinssatz in den vergangenen Jahren immer weiter gesunken und 2013 erstmals negativ festgesetzt worden, seit 1.1.2014 auf -0,73%. Es ist derzeit nicht damit zu rechnen, dass der Basiszinssatz bald wieder einen positiven Wert erreicht.
Baumangel arglistig verschwiegen – keine Verjährung!
Vergütung mehr als 100% über dem Üblichen – Wucher oder „wucherähnlich“?
OLG Saarbrücken, Urteil vom 6.11.2014 – Az. 4 U 189/13
Liegt der vereinbarte Preis einer Werkleistung (auch Bauleistung) mehr als 100% über dem Üblichen, ist regelmäßig ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung anzunehmen. Der Vertrag kann dann sittenwidrig und damit nach § 138 BGB nichtig sein. Das entschied das OLG Saarbrücken am 6.11.2014, Az. 4 U 189/13.
Sittenwidrigkeit wegen Wuchers setzt voraus, dass nicht nur ein „auffälliges Missverhältnis“ zwischen der Werten der gegenseitigen Leistungen besteht, sondern darüber hinaus der davon Profitierende die Zwangslage, die wirtschaftliche Unerfahrenheit, eine Willensschwäche usw. ausgenutzt hat (§ 138 Abs. 2 BGB) und dadurch eine verwerfliche Gesinnung zutage tritt. In dem vom Oberlandesgericht Saarbrücken entschiedenen Fall konnte so etwas nicht festgestellt werden. Deshalb behalf sich das Gericht damit, dass auch ein „wucherähnliches“ Geschäft sittenwidrig sein kann. Wenig greifbar formulierte das Gericht, dass wenn der „Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig“ erscheint, er nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und nichtig ist. Solche subjektiven und/oder objektiven Aspekte lagen in dem hier entschiedenen Fall offenbar nicht vor. Insbesondere meinte das Gericht, dass der Wert der Werkleistung (Aufbringen von Werbefolien auf Linienbusse) nur schwer bestimmbar sei. Außerdem seien bei einem Kaufmann weniger strenge Maßstäbe anzulegen als bei einem Verbraucher.
Für Immobiliengeschäfte wurde kürzlich entschieden, dass ein Wohnungskaufvertrag bei einer Unterschreitung des Marktwertes um mehr als die Hälfte als Wucher sittenwidrig sein kann (OLG Oldenburg v. 2.10.2014 – 1 U 61/14), ebenso bei einem mehr als 100% über dem Marktwert liegenden Kaufpreis (Kammergericht v. 5.06.2012 – Az. 11 U 18/11). Sittenwidrig kann auch ein Einzelpreis innerhalb einer komplexeren Kalkulation sein, der 800-fach über dem üblichen Satz liegt (BGH v. 18.12.2008 – VII ZR 201/06).
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin 1
Immobilien: Wucher bei zu geringem Kaufpreis?
BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14
Wenn pünktlich zu Weihnachten vielen deutschen Haushalten die Betriebskostenabrechnungen für das Vorjahr ins Haus flattern und kräftige Nachzahlungen fällig werden, landet so mancher Fall vor Gericht. Mancher Vermieter macht es sich leicht und klagt im Urkundenprozess. Doch ist das überhaupt zulässig?
Ja, sagt der Bundesgerichtshof und bestätigt damit die Berufungsentscheidung des LG Darmstadt. Der Urkundenprozess soll eine schnelle und auch kostengünstige Entscheidung ermöglichen, weil Zeugen- und Sachverständigenbeweise nicht möglich sind: Streitige Anspruchsvoraussetzungen müssen durch Urkunden bewiesen werden. Nachteil für den Mieter: Meint er, bestimmte Betriebskostenpositionen seien falsch, weil z.B. Heizkostenverteiler nicht korrekt funktionierten, die Hausreinigung, Gartenpflege oder Schneebeseitigung nicht ausgeführt wurde oder weil der Hausmeister nicht greifbar war, so kann der Mieter dass in der Regel nicht beweisen. Denn über solche Tatsachenbehauptungen liegen selten Urkunden vor. Dasselbe Problem ergibt sich, wenn der Mieter wegen Mängeln die Miete mindert und eine Überzahlung gegen die Betriebskostenabrechnung rechnet: Auch Mängel können meist nicht mit Urkunden bewiesen werden. Viele Mietrechtler und auch Richter an Amtsgerichten halten Betriebskostenklagen für unzulässig; auch in dem vorliegenden Fall die erste Instanz. Das Argument ist, der Vermieter müsste jede einzelne Position der Betriebkostenabrechnung beweisen, was mittels Urkunden ebenfalls überwiegend nicht möglich ist.
Falsch! Bewiesen werden muss grundsätzlich nur, was bestritten ist. Offenkundige oder unbestrittene Tatsachen müssen nicht belegt werden. Es muss darum noch nicht einmal theoretisch möglich sein, unstreitige Tatsachen mit Urkunden zu beweisen. Hierzu der BGH: „Vielmehr bedürfen unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen auch im Urkundenverfahren … keines Beweises und somit auch keiner Urkundenvorlage.” Hoffentlich kommt diese Erkenntnis jetzt auch bei den Instanzgerichten an!
Beim Angebotspreis verschrieben – welcher Preis gilt?
OLG Hamm, Urteil vom 19.6.2012 – 21 U 85/11 (BGH Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen am 26.6.2014 – VII ZR 232/12)
Haben sich die Parteien in einer mündlichen Preisverhandlung über einen Preis – hier Nachtrag zu einem Bauvertrag – geeinigt und wird der Preis später fehlerhaft schriftlich festgehalten, so gilt der von beiden Parteien gewollte, mündlich vereinbarte Preis.
Die Parteien hatten zu einem größeren Bauvorhaben Nachträge vorgenommen und mündlich zwei zusätzliche Positionen vereinbart. Der Einheitspreis der Hauptleistung sollte 72,80 Euro/m² betragen und der Einheitspreis der Zulageposition 64,83 Euro/m². Interessanterweise war der Inhalt der mündlichen Auftragsvereinigung unstreitig geblieben. Aufgrund eines Übertragungsfehlers wurde dann der Gesamtpreis beider Positionen, 137,63 €, bei der Zulage eingetragen, so dass der Bauunternehmer schließlich höher abrechnete als ursprünglich mündlich vereinbart.
“Falsa demonstratio non nocet”, sagen die Juristen: Die unabsichtliche Falschbezeichnung schadet nicht! Meinen beide Parteien dasselbe (hier denselben Zulagepreis), so gilt dieser, auch wenn er versehentlich falsch schriftlich festgehalten wird. Dieser althergebrachte Rechtssatz ist auch Gesetz geworden, denn § 133 BGB bestimmt: “Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.” Im Ergebnis konnte der Bauunternehmer nur den mündlich vereinbarten, nicht den fehlerhaft schriftlich fixierten abrechnen.
Zwischen Kaufleuten gilt dieser Grundsatz zwar auch, hier hätte dieser Fall aber auch anders entschieden werden können. Haben die Parteien mündliche Vereinbarungen getroffen und bestätigt die eine Seite der anderen Seite das, was sie verstanden hat, schriftlich, so müssen Abweichungen unverzüglich gerügt werden. Dies entspricht dem Handelsbrauch “kaufmännisches Bestätigungsschreiben”. Ohne die unverzügliche Rüge kommt das Geschäft zu den Bedingungen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens zustande. So ist jeder Bauunternehmer gehalten, Baubesprechungsprotokolle unverzüglich zu prüfen und erforderlichenfalls zu rügen, wenn er meint, in der Baubesprechung sei etwas anderes vereinbart worden (BGH, Urteil vom 27.01.2011 – VII ZR 186/09; KG, Urteil vom 18.9.2013 – 7 U 227/11).
Mengenänderung: „Guter Preis bleibt guter Preis, schlechter Preis bleibt schlechter Preis!“
Bauhandwerker: Baubesprechungsprotokoll muss unverzüglich auf Fehler geprüft und gerügt werden
BGH v. 1.10.2014 – VII ZR 164/12
Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers, nach der Gewährleistungsansprüche durch eine Bürgschaft in Höhe von 7% der Abrechnungssumme gesichert werden sollen, ist unwirksam. Der BGH sieht darin eine Übersicherung und unangemessene Benachteiligung des Auftraggebers.
Üblich ist es in Bauwerkverträgen über größere Bauvorhaben, die Vertragserfüllung bis zur Abnahme durch eine Bürgschaft oder durch Sicherungseinbehalte von bis zu 10% der Auftragssumme, Gewährleistungsansprüche nach der Abnahme bis zum Ablauf der Verjährungsfrist durch eine Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von 5% zu sichern. Der BGH hatte nun eine Klausel zu prüfen, die – bei kundenfeindlichster Auslegung – bedeutet hätte, dass die Vertragserfüllungsbürgschaft über 5% auch Gewährleistungsansprüche abgesichert hätte, während für die Gewährleistungszeit eine weitere Bürgschaft in Höhe von 2% zu leisten war. Insgesamt hätte der Auftragnehmer Bürgschaften über 7% der Abrechnungssumme leisten müssen. Der BGH hielt in früheren Entscheidungen Sicherungsabreden über eine Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von 10% der Abrechnungssumme für eine unangemessene Benachteiligung und unwirksam, während er Gewährleistungssicherheiten über 5% nicht beanstandet hat. Der BGH hat damit zwar keine starre 5%-Grenze aufgestellt, hält aber eine deutliche Überschreitung von 5% – also auch wie im vorliegenden Fall 7% – für unangemessen. Auftraggebern ist zu raten, in AGB die üblichen 5% nicht zu überschreiten.
OLG Jena v. 12.2.2014 – 7 U 458/13
Kennt der Bauunternehmer einen Baumangel und verschweigt er ihn arglistig, kann er sich nicht auf die 5-jährige Verjährung der Gewährleistungsrechte berufen. Ein arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn 30 Brandschutzklappen bestellt sind, aber nur 18 eingebaut und 25 abgerechnet werden.
Wenn der Bauunternehmer oder seine Mitarbeiter (dann spricht man von “Organisationsverschulden”) ein Bauwerk herstellen und sich ihnen Baumängel geradezu aufdrängen, müssen sie den Auftraggeber hierüber informieren. Wurden – wie hier – zu wenige Brandschutzklappen eingebaut, aber eine größere Menge abgerechnet, musste der Bauunternehmer den Mangel erkennen. Dass er dennoch mehr Klappen abgerechnet hat als eingebaut, ist kein einfacher “Abrechnungsfehler”. Vielmehr hat der Bauunternehmer hier entweder bewusst falsch abgerechnet oder zumindest “ins Blaue hinein”, also ohne die Leistungen seiner Mitarbeiter zu überprüfen. Aber auch eine Abrechnung ins Blaue hinein kann ein arglistiges Verschweigen darstellen.
Mängelansprüche verjähren innerhalb von 5 Jahren nach der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) bzw. bei VOB/B-Verträgen innerhalb von 4 Jahren, soweit nichts anderes im Vertrag vereinbart ist. Die Verjährung von Ansprüchen wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln verjährte nach altem Recht innerhalb von 30 Jahren, nach neuem Recht innerhalb von 3 Jahren (§ 195 BGB), allerdings erst von dem Zeitpunkt an, in dem der Auftraggeber Kenntnis des Mangels erhält (§ 199 Abs. 1 BGB). Nach den Feststellungen des OLG Jena konnte der Kläger/Auftraggeber den Mangel nicht erkennen, weshalb die neue, 3-jährige Verjährungsfrist nicht in Gang gesetzt wurde. Somit konnte er seinen Anspruch auf Schadensersatz noch durchsetzen.

References: § 11
 § 69
 § 11
 § 11
 § 9
 § 12
 § 11
 § 11
 § 69
 § 641
 § 15
 BGH 
 § 8
 § 288
 § 138
 § 138
 § 133

BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH