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11+12/2015 | die-online-bibliothek.de
Aktuelle Rechtsprechung zur Zwangsverwaltung der Jahre 2013/2014 - ZfIR 11+12/2015, Seite 401 Autor: Ulrich Keller Die Rechtsprechung zu Fragen der Zwangsverwaltung war in den letzten eineinhalb Jahren sehr rege. Sowohl seitens des BGH, vor allem aber durch die Instanzgerichte wurden grundlegende Fragen, beispielsweise zur Haftung des Zwangsverwalters behandelt. Besonders wurden auch Fragen zur Geltendmachung öffentlicher Lasten entschieden. Ganz besondere Fragestellungen haben sich aber im Verhältnis zur Insolvenzanfechtung ergeben, sowohl aktiv zu Gunsten des Zwangsverwalters als auch passiv gegenüber den Zwangsverwalter als Anfechtungsgegner.
Steuerabzug nach § 50a Abs. 7 EStG bei beschränkt steuerpflichtigem Verkäufer einer Immobilie - ZfIR 11+12/2015, Seite 410 Autor: Sebastian Herrler Bei der Gestaltung und Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags ist es im Regelfall Aufgabe des beurkundenden Notars zu gewährleisten, dass der Kaufpreis erst bezahlt wird, wenn die vertragsgemäße Lastenfreistellung sichergestellt ist. Unabhängig davon, ob die Zahlung über ein Notaranderkonto oder im Wege des Direktzahlungsmodells erfolgt, muss der Notar prüfen, ob die Treuhandauflagen der abzulösenden Gläubiger aus dem Kaufpreis erfüllt werden können und gegebenenfalls auf eine Anpassung der Treuhandauflagen hinwirken. Insbesondere bei (jedenfalls weitgehend) wertausschöpfend belasteten Immobilien können sich Probleme bei
der Vertragsabwicklung ergeben, wenn das Finanzamt gegenüber dem Käufer einen Steuerabzug nach § 50a Abs. 7 EStG festsetzt, der zusammen mit den Treuhandauflagen der abzulösenden Gläubiger den zu zahlenden Kaufpreis übersteigt. Ein derartiger Steuerabzug kommt in Betracht, wenn es sich beim Kaufpreis um beschränkt steuerpflichtige Einkünfte des Verkäufers handelt. Im Folgenden soll erörtert werden, welche gestalterischen Möglichkeiten bestehen, die aus einem etwaigen Steuerabzug resultierenden Risiken zu minimieren.
Grenzüberschreitender Erwerb französischer Immobilien - Ein Überblick aus Sicht deutscher Investoren - ZfIR 11+12/2015, Seite 416 Autor: Almut Diederichsen/Alexa Zimmer Frankreich bleibt einer der attraktivsten Investitionsstandorte für deutsche Immobilieninvestoren. Gerade die französische Hauptstadt - welche seit Jahren den französischen Gewerbeimmobilienmarkt dominiert - gilt trotz Krise als weitgehend „sicherer Hafen". Verstärkt interessieren sich die Investoren nun jedoch auch für Objekte in Randgebieten von Paris oder in mittelgroßen Städten. Der vorliegende Beitrag richtet sich an deutsche Interessenten des französischen Immobilienmarkts, wobei lediglich auf den direkten Immobilienerwerb („asset deal") eingegangen wird, nicht jedoch auf den indirekten Immobilienerwerb durch Erwerb von Anteilen an einer Besitzgesellschaft („share deal"). Der Artikel soll einen allgemeinen Überblick über den Ablauf einer Immobilien transaktion in Frankreich durch „asset deal" und die dabei zu berücksichtigenden Besonderheiten geben. Dabei wird aufgezeigt, wo Fallstricke und wesentliche Unterschiede zum deutschen Recht liegen.
Die Verwaltung im Rahmen des § 25 ZVG - ZfIR 11+12/2015, Seite 423 Autor: Michael Drasdo Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens muss gelegentlich beobachtet werden, dass der Schuldner sich nicht nur wenig kooperativ zeigt, sondern bewusst das Zwangsverwaltungsobjekt zu schädigen versucht. Der Gesetzgeber hat ermöglicht, Maßnahmen zur Vermeidung solcher Verhaltensweisen gegen den Schuldner zu treffen. Dazu kann auch die Anordnung einer von der Zwangsverwaltung gesondert zu betrachtenden Verwaltung rechnen.
Verjährung des Schadensersatzanspruchs bei Doppelvermietung ab Eintritt des erstmaligen (Teil-)Schadens wegen Unmöglichkeit der Überlassung der Mietsache - mit Anmerkung von Frick - ZfIR 11+12/2015, Seite 429 Autor: KG, Urteil vom 23.2.2015 - 8 U 52/14 1. Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann (im Anschluss an BGH, Urt. v. 12.3.2003 - XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171 = ZflR 2003, 632 (m. Bespr. H.-G. Eckert, S. 617) = ZIP 2003, 1658, dazu EWiR 2003, 855 (Stapenborst); vgl. KG, Beschl. v. 25.9.2008 - 8 U 44/08, NZM 2008, 889).
2. Der Schadensersatzanspruch wegen Rechtsmangels verjährt in der dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs i. S. v. § 199 Abs. 1 BGB ist mit Eintritt der Unmöglichkeit und eines ersten (Teil-) Schadens anzunehmen. Die Unmöglichkeit tritt nicht erst nach einzelnen Zeitabschnitten ein.
Kein Anspruch des Dienstbarkeitberechtigten auf Ausübungsverlegung einer eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit - mit Anmerkung von Grziwotz - ZfIR 11+12/2015, Seite 434 Autor: BGH, Urteil vom 12.12.2014 - V ZR 36/14 Eine entsprechende Anwendung von § 1023 BGB auf den Dienstbarkeitsberechtigten scheidet aus, wenn die Ausübungsstelle rechtsgeschäfdich zum Inhalt der Dienstbarkeit gemacht worden ist.
Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Ausübung weder gewerblicher noch selbstständiger Tätigkeiten - mit Anmerkung von Lehmann-Richter - ZfIR 11+12/2015, Seite 438 Autor: BGH, Urteil vom 25.3.2015 - VIII ZR 243/13 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gem. § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.
Keine Kostentragungspflicht des Grandstückeigentümers für die Beseitigung kontaminierten Erdreichs aus öffentlichem Verkehrsraum - mit Anmerkung von Brändle - ZfIR 11+12/2015, Seite 446 Autor: VG Koblenz, Urteil vom 10.11.2014 - 3 K 79/14 Bemessungsgrandlage der Granderwerbsteuer bei Rückerwerb eines zu Gunsten des Verkäufers/Ersteigeres belasteten Gründstücks im Zwangsversteigerungsverfahren - mit Anmerkung von Lambert - ZfIR 11+12/2015, Seite 449 Autor: FG Düsseldorf, Urteil vom 11.2.2015 - 7 K 3097/14 GE Nicht verwirkter Widerruf eines Immobiliendarlehens und dessen Rechtsfolgen - ZfIR 11+12/2015, Seite 452 Autor: LG Nürnberg, Urteil vom 20.4.2015 - 6 O 9499/14 1. Der Widerruf eines bereits drei Jahre früher außerordentlichen gem. §490 Abs. 2 BGB gekündigten Darlehensvertrags ist nicht verwirkt.
2. Die Vorschrift des § 503 Abs. 2 BGB vermag bei Immobiliardarlehensverträgen nicht die von der ständigen Rechtsprechung begründete Vermutung zu entkräften, wonach die Bank Nutzungen im Wert des üblichen Verzugszinses i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gezogen hat.
3. Der Gebührenstreitwert eines Antrags, mit dem die Feststellung der Wirksamkeit des Widerrufs eines bereits abgelösten Darlehensbetrages begehrt wird, entspricht der (Rest-)Darlehensvaluta zum Zeitpunkt der Ablösung.
Keine Rechtsmangelhaftung des Grundstücksverkäufers bei im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht bestehendem Recht eines Dritten (hier: Überbaubeseitigungsverlangen des Nachbarn) - ZfIR 11+12/2015, Seite 453 Autor: OLG Koblenz, Beschluss vom 12.11.2014 - 1 W 517/14 Bei der Sachmängelgewährleistung greift der Grundsatz ein, dass nach Gefahrübergang eintretende Veränderungen der Beschaffenheit und/oder Verwendbarkeit der Sache in den Risikobereich des Käufers fallen. Bei der Rechtsmängelgewährleistung ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs maßgebend; es kommt hier darauf an, ob das Recht des Dritten, unabhängig von seiner Geltendmachung, seine Grundlage in Rechtsverhältnissen findet, die schon zur Zeit des Eigentumsübergangs bestehen.
Genehmigung der Verpfändung des Auflassungsanspruchs bezüglich in Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks durch Sanierungsbehörde - ZfIR 11+12/2015, Seite 453 Autor: BGH, Beschluss vom 26.2.2015 - V ZB 86/13 Die Verpfändung des Anspruchs auf Auflassung eines Grundstücks, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, bedarf in entsprechender Anwendung des § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB der Genehmigung der Sanierungsbehörde.
Feststellen eines Unterlassungsanspruchs des Dienstbarkeitsverpflichteten gegenüber dem Dienstbarkeitsberechtigten anhand der Umstände des Einzelfalls - ZfIR 11+12/2015, Seite 453 Autor: BGH, Versäumnisurteil vom 23.1.2015 - V ZR 184/14 Ob der Eigentümer des mit einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts belasteten Grundstücks von dem Dienstbarkeitsberechtigten das Verschließen eines auf dem Weg angebrachten Tores für die Zeit zwischen 22 Uhr und 7 Uhr beanspruchen kann, lässt sich nicht generell, sondern nur unter umfassender Abwägung der beiderseitigen Interessen aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls bestimmen.
Eintragung einer Dienstbarkeit aufgrund einer auch nach 46 Jahren „nicht verbrauchten" Eintragungsbewilligung - ZfIR 11+12/2015, Seite 453 Autor: OLG München, Beschluss vom 30.4.2015 - 34 Wx 86/15 Nachträgliche Eintragung eines Geh- und Fahrtrechts im Jahr 2015 aufgrund einer im Jahr 1969 erteilten, wirksam gewordenen und „nicht verbrauchten" Bewilligung.
Kein Anspruch des Insolvenzverwalters auf Bewilligung zur Löschung nachrangiger, wertloser Grundschuld aus Insolvenzanfechtung oder Rechtsmissbrauch - ZfIR 11+12/2015, Seite 453 Autor: OLG Koblenz, Beschluss vom 6.3.2015 - 1 U 1126/14 Zu den tatsächlichen Voraussetzungen für die Auflösung der formalen Blockadeposition des Inhabers einer nachrangigen und nicht werthaltigen (Brief-)Grundschuld (sog. Lästigkeitswert).
Kein genereller Ausschluss von zivilrechtlichen Schadensersatzansprüchen eines Grundstückeigentümers bei Geltendmachung fehlerhafter Planung eines nach Planfeststellungsbeschluss durchgeführten Straßenbauvorhabens - ZfIR 11+12/2015, Seite 453 Autor: BGH, Urteil vom 23.4.2015 - III ZR 397/13 Im Fall von nach Unanfechtbarkeit des Planfeststellungsbeschlusses (Ortsumgehung einer Landesstraße) aufgetretenen, nicht voraussehbaren und durch Schutzvorkehrungen nicht mehr zu verhindernden Schäden am Eigentum Dritter (hier: Feuchtigkeitsschäden am Wohnhaus) besteht kein Anspruch der Betroffenen auf angemessene Entschädigung nach § 75 Abs. 2 Satz 4 VwVfG. In einem solchen Fall können die Betroffenen Ansprüche aus enteignendem Eingriff vor den Zivilgerichten geltend machen.
Zu den Anforderungen der Einbeziehung von Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer - einheitlicher Erwerbsgegenstand - ZfIR 11+12/2015, Seite 453 Autor: BFH, Urteil vom 3.3.2015 - II R 9/14 Verpflichtet sich der Grundstücksverkäufer lediglich zur Errichtung des Rohbaus und beauftragt der Erwerber Dritte mit den Ausbauarbeiten, setzt die Einbeziehung der hierfür aufgewendeten Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer voraus, dass die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirken und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten.
Keine Pflicht des Zwangsverwalters zur Entrichtung der Einkommensteuer für die Mitglieder einer Erbengemeinschaft - ZfIR 11+12/2015, Seite 454 Autor: BFH, Urteil vom 9.12.2014 - X R 12/12 Geschäftswertfestsetzung anhand ursprünglich (niedrigeren) Kaufpreises bei Darlegung außergewöhnlicher Umstände für bei alsbaldigem Wiederverkauf erzielten höheren Kaufpreis - ZfIR 11+12/2015, Seite 454 Autor: OLG München, Beschluss vom 13.3.2015 - 34 Wx 232/13 Lässt der bei einem alsbaldigen Weiterverkauf des Grundstücks erzielte Kaufpreis darauf schließen, dass dessen Verkehrswert deutlich höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis, so ist für die Bewertung des in Durchführung des Kaufvertrages vorgenommenen Geschäfts der sich aus dem späteren Geschäft ergebende Wert maßgebend. Voraussetzung ist aber, dass sich aus dem späteren Geschäft tatsächlich ein schon früher vorhandener höherer Wert ergibt. Lässt sich der höhere Wert aus dem späteren Geschäft aber nicht sicher ableiten, hat es bei der Regel des § 20 KostO zu verbleiben.

References: § 50
 § 50
 § 25
 § 199
 § 1023
 § 13
 §490
 § 503
 § 144
 § 75
 § 20