Source: http://www.sprava-nemovitosti-praha.eu/rady-spravcovske-firmy-praha/svj-novy-noz
Timestamp: 2019-08-23 11:03:05+00:00

Document:
D&D servis-Správa domu a pozemku při vzniku SVJ podle NOZ. Správa SVJ Praha
Správa domu a pozemku při vzniku SVJ podle NOZ
SVJ podle nové právní úpravy již nemá povahu právnické osoby „zvláštního druhu“ (sui generis), jako tomu bylo dosud podle ZOVB. Vzhledem k ustanovení § 1221 NOZ jde v podstatě o species spolku. Obdobně jako u spolků a družstev v současné i nově navrhované zákonné úpravě se navrhuje stanovit, že se k založení společenství vlastníků vyžaduje přijetí stanov a stanoví se jejich povinné náležitosti.
Z úpravy o spolku je vyloučeno použití ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích a o náhradní členské schůzi. Z povahy věci vyplývá, že zřejmě nebude možné použít ani ustanovení o rozhodčí komisi.
Účel SVJ je vymezen správou domu a pozemku a případně dalšími v zákoně výslovně uvedenými činnostmi (uzavření smlouvy o úvěru, zřízení zástavního práva k jednotce se souhlasem jejího vlastníka apod.). Vylučuje se výslovně jeho způsobilost podnikat nebo podílet se na podnikání jiných osob. To má své odůvodnění i zákonným ručením vlastníků jednotek za dluhy SVJ. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.
Zákonem vymezené činnosti
Právní postavení SVJ je i nadále založeno na principu vymezené (resp. omezené) právní subjektivity v tom smyslu, že SVJ může vykonávat pouze takové činnosti, které NOZ vymezuje, a pouze v těchto věcech je oprávněno vykonávat svá práva a zavazovat se. Jde o omezenou právní subjektivitu, tedy „speciální právní subjektivitu“. Právní subjektivita SVJ je zákonem omezena především vymezením dovolené činnosti v § 1189 NOZ a § 1208 NOZ a také vymezením (resp. omezením) oprávnění nabývat majetek (§ 1195 NOZ), který může SVJ nabývat výlučně pro účely stanovené v ZOVB, tj. pro účely správy domu a pozemku. Právní úprava nepřipouští, aby SVJ jednalo za vlastníky jednotek na základě zmocnění v jiných záležitostech, než je upraveno (§ 1196 NOZ).
Účelem členství vlastníků v SVJ je sdružit vlastníky k výkonu správy domu a pozemku v právnické osobě, která je nadána oprávněními a povinnostmi stanovenými zákonem; speciální oprávnění této právnické osoby i výkonu správy domu a pozemku spolu se speciálním zákonným vymezením práv a povinností spoluvlastníků vytváří zvláštní právní prostor pro správu domu a pozemku.
Spoluvlastníci domu jsou osobami, které se v důsledku toho, že se stali vlastníky jednotek, stali se současně ze zákona členy zvláštního druhu právnické osoby, jíž jsou zákonem svěřeny některé působnosti, které jinak příslušejí u podílového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku podílovým spoluvlastníkům. Rozsah přenesení kompetencí by měl být pojímán v případě pochybností spíše restriktivně, vzhledem k tomu, že se jedná o výkon vlastnických oprávnění.
Uzákoněným způsobem správy společných částí domu a pozemku, tj. činností SVJ jako osoby zákonem k této činnosti určené, je totiž v určitém rozsahu ze zákona omezeno právo spoluvlastníků samostatně vykonávat správu domu a pozemku v porovnání s principy podílového spoluvlastnictví. Zvláštní druh plurality spoluvlastníků domu si vyžádal zvláštní druh „správy domu“ odvíjející se od speciálních znaků vlastnictví jednotek oproti právní úpravě podílového spoluvlastnictví, jehož použití však oddíl o bytovém spoluvlastnictví výslovně nevylučuje, jako tomu bytu v úpravě § 3 ZOVB.
Odlišení SVJ od jiných právnických osob lze charakterizovat především těmito znaky SVJ:
zakládá se výlučně za účelem stanoveným zvláštním zákonem,
má speciální právní subjektivitu,
majetek může nabývat výlučně pro účely činností vymezených v oddílu bytové spoluvlastnictví),
nesmí podnikat, ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů, nebo být jejich společníkem nebo členem,
vzniká vždy pro jeden dům,
členství ve SVJ vzniká ze zákona, aniž by vlastník jednotky měl možnost tento stav ovlivnit (vzniká v tomto smyslu nezávisle na jeho vůli), přičemž totéž platí pro zánik členství ve SVJ,
činnost a hospodaření se prioritně týká společných částí domu, a nikoliv hospodaření s vlastním majetkem SVJ (které může být pouze odvozeno od uvedené činnosti),
má ze zákona zvláštní postavení, které v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek,
není vlastníkem, ani spoluvlastníkem domu, pro který vzniklo, nemusí mít žádné vlastní jmění, a přesto vystupuje při výkonu a zajišťování správy společných částí domu svým jménem a na vlastní účet,
členové SVJ ručí za závazky SVJ celým svým majetkem (v pozici individuálních, nikoli solidárních ručitelů), a to v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku.
Jedno SVJ na jeden dům
SVJ jako právnická osoba vzniká vždy v každém jednotlivém domě a nemůže vzniknout např. pro dva domy společně. Není řešeno rozdělení domu, kde je několik sekcí se samostatnými vchody a sekce mají samostatné popisné číslo a splňují stavebnětechnické podmínky samostatnosti, tj. tato sekce je tak stavebnětechnicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy (v praxi jde o tzv. „delší paneláky“ s více samostatnými vchody). Přesto se lze domnívat, že i nadále může původce prohlášení rozhodnout, zda domem s jednotkami bude celý tento bytový dům s více sekcemi (pak půjde o jediné SVJ „pro všechny vchody“), anebo zda jednotlivé sekce jsou budovami (pak půjde o samostatná SVJ pro každou tuto sekci).
Rozdíl mezi obchodními společnostmi či družstvy na straně jedné a SVJ na straně druhé souvisí s majetkovým postavením SVJ, protože v prvém případě se předpokládá majetek společnosti či družstva, s nímž tyto právnické osoby hospodaří (zejména v rámci svého podnikání či jiné činnosti), zatímco v případě SVJ není prvořadě předpokládán majetek SVJ. Účelem SVJ není hospodařit s vlastním majetkem, nýbrž spravovat společné části domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví. Teprve v druhé řadě se připouští ve vymezeném rozsahu, že SVJ může mít svůj určitý majetek, který však může pořizovat jedině pro účely vymezené činnosti SVJ (v rámci speciální právní subjektivity).
Ručení členů SVJ
Tento zásadní rozdíl v majetkovém postavení SVJ oproti uvedeným právnickým osobám má také vliv na pojetí ručení členů SVJ za závazky SVJ, a to v podílu podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, přičemž jde o ručení neomezené, tedy ručení celým majetkem každého jednotlivého vlastníka (ručení podílové, nikoliv solidární). Toto ručení nemá vliv na skutečnost, že SVJ za své závazky primárně odpovídá celým svým majetkem.
Vzhledem k tomu, že vlastníci jednotek ručí za dluhy společenství celým svým majetkem v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, ručí v tomto rozsahu i za úvěr. Neplní-li společenství závazky ze smlouvy o úvěru, může se věřitel uspokojovat uplatněním ručitelského závazku vůči kterémukoli vlastníkovi jednotky, jelikož se jedná o individuální ručení každého vlastníka jednotky, avšak jen do výše jeho podílu na dluhu společenství, který odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 2018).
Nabízí se otázka, jak řešit situaci, kdy někteří vlastníci jednotek jsou připraveni zaplatit jednorázově v hotovosti svůj podíl na dluhu společenství z titulu smlouvy o úvěru? Na jednu stranu se tím zbaví povinnosti dále přispívat, na druhou stranu se tím však neomezí jejich zákonné ručení. Ani případná písemná dohoda uvnitř společenství o omezení ručení z důvodu zaplacení podílu na dluhu společenství z titulu smlouvy o úvěru není účinná vůči věřiteli, nýbrž se dotýká jen úpravy poměrů mezi vlastníky jednotek týkajících se dílčího ručení každého z nich.
NOZ již neupravuje výslovně možnost SVJ obsaženou dosud v § 9a ZOVB, a to oprávnění k uzavírání smluv o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že v těchto případech lze jen těžko hovořit o správě domu, neboť se jedná o dispoziční oprávnění vlastníka nakládat se svým majetkem a tato kompetence není na SVJ výslovně přenesena, SVJ tyto činnosti již zřejmě nadále oprávněno vykonávat nebude.
Srovnání s dosud platnou úpravou
ZOVB zná několik typů správy a tomu odpovídajících několik způsobů určení správce.
V případě vzniku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby plní funkci správce společenství vlastníků jednotek. Pokud společenství nevznikne, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení § 11 odst. 1 až 6 ZOVB.
Společenství jako právnická osoba nevznikne do určité doby u domů s jednotkami, které byly převedeny z vlastnictví bývalých LBD a SBD, není ovšem s ohledem na případný podíl jednotek zůstávajících ve vlastnictví SBD vyloučeno, aby tato zvláštní právní úprava zůstávala u určitých domů trvale. Tento druh správy byl založen ustanovením - § 9 odst. 4 ZOVB. Společenství zde vzniklo podle znění zákona č. 72/1994 Sb., ve znění před novelou č. 103/2000 Sb., ovšem jako společenství vlastníků bez právní subjektivity. Družstvo, které bylo původním vlastníkem budovy nebo družstvem vzniklým vyčleněním z původního družstva, je zde určeno jako správce, který tímto správcem zůstává až do momentu vzniku společenství. Společenství vzniká ex lege prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu.
Poslední variantou je stav, kdy společenství vlastníků jednotek nevzniká, a to s ohledem na to, že jde např. o domy, kde se nacházejí nejvýše čtyři byty nebo nebytové jednotky, nebo se jedná o dům s pěti a více byty, nicméně ve vlastnictví pouze dvou vlastníků. Pro tyto situace pak platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení § 11 odst. 1 až 6 ZOVB, jak určuje § 11 odst. 8 ZOVB, což je právní úprava velmi kusá, která řeší pouze rozhodování vlastníků jednotek, nikoli jejich právní úkony ve vztahu ke třetím osobám.
Tento problém se projevuje ve vztahu ke třetím osobám např. tak, že pokud má být jednáno se třetí osobou, pak třetí osoby by se měly obracet na všechny vlastníky jednotek a s těmito jednat, neboť zde není žádné ustanovení týkající se toho, kdo za vlastníky jednotek v tomto případě jedná. Není vyloučeno, aby se vlastníci jednotek dohodli i v tomto případě, kdy společenství vlastníků jednotek nevzniklo, a na základě své dohody si zvolili osobu správce, ať jednoho z vlastníků jednotek, nebo jinou osobu, která z titulu správce bude zmocněna k tomu, aby jednala za všechny vlastníky jednotek navenek. Pokud však budou vlastníci jednotek nečinní a takového správce si neustanoví, pak správce určen není, ZOVB to po vlastnících jednotek ani nepožaduje a vychází z toho, že je na vlastnících jednotek, jak si své poměry uspořádají, zda a jak budou vystupovat vůči třetím osobám, zda se tento způsob bude případ od případu měnit, nebo bude určen nějak jednotně.
Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba ve smyslu § 18 odst.2 písm. d) ObčZ má omezený předmět své činnosti na záležitosti spojené se správou společných částí domu. Stávající znění ustanovení § 9 odst. 1 ZOVB jednoznačně uvádí, že společenství je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (pro ně se zachovává legislativní zkratka „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným právnickým nebo fyzickým osobám. Společenství může nabývat byty a nebytové prostory pouze k účelům uvedeným v předchozí větě.
Pokud společenství uzavírá smlouvy, na jejichž základě nabývá byty a nebytové prostory, může tak činit pouze v případě, že takový majetek potřebuje ke své činnosti. V opačném případě by se mohlo jednat o neplatné právní úkony.
Společenství v první řadě vykonává činnosti spojené se správou domu. Legislativní zkratka uvedená v zákoně zahrnuje nejen vlastní správu společných částí domu, ale také jejich provoz a zajišťování oprav. Úplný výčet všech činností spojených se správou domu je velmi rozsáhlý, a proto nelze vyčerpávajícím způsobem uvádět všechny činnosti. Rovněž je třeba mít na paměti, že dochází k jejich vzájemnému působení a prolínání. Proto je nezbytné zpřesnit jednotlivé činnosti v úpravě Vzorových stanov vydaných v příloze nařízení vlády č. 371/2004 Sb.
Pokud jde o zajišťování provozu společných částí domu, jde především o činnosti spojené s provozem kotelny, výměníkové stanice, prádelny, zabezpečení funkčnosti společných rozvodů elektrické energie, plynu, kanalizace, vody, revize příslušných zařízení v domě, včetně výtahů a společné televizní antény. Dále sem patří úklid chodníků a udržování pozemků přilehlých k domu, provádění deratizace, desinfekce a desinsekce, čištění komínů, to vše v rozsahu, který se týká společných částí domu, včetně společných zařízení. Nepatří sem již péče o provoz jednotek jako takových, neboť to je věcí vlastníků jednotek.
Zajišťování oprav zahrnuje především o opravy společných částí domu (střecha, fasáda, komíny, výtah apod.), včetně výměn konstrukčních prvků domu a předmětů vnitřního zařízení a vybavení ve společných částech domu (domovní pračky, mandly).
Se zajišťováním oprav jsou spojeny zejména evidence technického stavu vedení domu (pasportu domu), uzavírání smluv o dodávce prací, včetně kontroly rozsahu a kvality oprav provedených dodavatelsky, investiční a inženýrská činnost pro práce prováděné vlastní údržbářskou kapacitou. Tyto práce mají již povahu správních činností, mezi něž patří v neposlední řadě také právní agenda, včetně reklamačního řízení a vymáhání pohledávek, styku s příslušnými státními orgány a organizacemi ve věcech, které souvisejí s provozem a opravami společných částí domu (stavební úřady, soudy, finanční úřady). Do výkonu vlastní správy patří také agenda spojená s přípravou podkladů pro jednání orgánů společenství (viz § 9 odst. 8 ZOVB), podkladů pro zápis společenství do rejstříku společenství, vedení tzv. fondu oprav, včetně stanovení záloh, které mají hradit vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud je správa domu zajišťována jinou osobou než orgánem společenství, patří sem samozřejmě úhrada za výkon správy.
Další oprávnění společenství:
vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným právnickým nebo fyzickým osobám,
nabývat byty nebo nebytové prostory k účelům, které jsou předmětem jeho činnosti,
oprávnění sjednat se souhlasem vlastníka jednotky smlouvu o zástavním právu k jednotce, včetně příslušných spoluvlastnických podílech na společných částech domu k zajištění úvěru na správu a údržbu společných částí domu.
Dále je společenství oprávněno vykonávat činnosti v rozsahu ZOVB především činnosti uvedené v § 9a ZOVB, a to zejména činit právní úkony, především uzavírat ve věcech předmětu své činnosti podle zákona o vlastnictví bytů smlouvy:
nájmu v případě nájmu společných částí domu - činnosti podle § 9a odst. 1 písm. c) ZOVB, které jsou spojeny s uzavíráním smluv o nájmu společných částí domu a přibližují se výkonu správy domu, i když je nelze za správu domu přímo považovat. Nejčastěji půjde o pronájem části střechy k umístění reklamy, části půdy k instalaci zařízení, které provozuje jiná osoba,
nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek - pronájem jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek, má jednoznačně charakter dispozičního oprávnění vlastníků (spoluvlastníků), tedy výkonu vlastnického práva. Zákon umožňuje, aby právní úkony tohoto typu závazku za vlastníky provádělo společenství, ačkoliv nejde o výkon správy domu. Na rozdíl od uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce (§ 9 odst. 2), kterou může společenství sjednat jen se souhlasem vlastníka příslušné jednotky, postačí k uzavření smlouvy o nájmu jednotky, která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, pouze souhlas nadpoloviční většiny hlasů, neboť tento právní úkon nebyl doplněn do § 11 odst. 4, v němž se stanoví vyšší kvorum. Nabízí se zde srovnání s ustanoveními občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví (§ 136 a násl. ObčZ). Ve vzájemném vztahu mezi spoluvlastníky je rozhodující velikost podílu jednotlivých spoluvlastníků na jednotce. V takové míře se spoluvlastníci mají podílet na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví jednotky. Při hospodaření s jednotkou je rozhodující většina počítaná podle výše podílů. Hospodaření je ovšem užší pojem než nakládání s jednotkou, lze sem zahrnout také pronájem jednoty, nikoliv však její prodej nebo zřízení zástavního práva.
Podle § 3 odst. 1 věty druhé ZOVB se nepoužijí ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, jestliže není předmětem spoluvlastnictví jednotka. Tato ustanovení občanského zákoníku se tedy použijí jen tehdy, je-li jednotka v podílovém spoluvlastnictví. Zákon toto ustanovení nezměnil. Tím, že v § 9a odst. 1 písm. c) ZOVB novela upravila působnost společenství k uzavření smlouvy o nájmu jednotek, které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, dostává se tato úprava zdánlivě do rozporu s oprávněním vlastníků (spoluvlastníků) jednotek, které se má zásadně odvozovat od jejich vlastnického práva, tedy od oprávnění daného shora uvedenými ustanoveními občanského zákoníku, avšak v tomto případě jde o speciální ustanovení.
Pokud jde o jednotky, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, půjde zejména o jednotky, které vznikly ze společných částí domu, které nebyly využívány ke společnému užívání a byly proto se souhlasem všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZOVB) změněny na nebytové prostory, a to na základě rozhodnutí příslušného stavebního úřadu o změně stavby.

References: sui generis
 § 1221
 § 1189
 § 1208
 § 3
 § 9
 § 11
 § 9
 zákona č. 72
 § 11
 § 11
 § 18
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 11
 § 3
 § 9