Source: https://blog.hernandez-vilches.com/retrasos-en-entrega-de-vivienda-de-obra-nueva/
Timestamp: 2020-07-11 07:19:11+00:00

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Abogados especialistas en Urbanismo -【Vilches Abogados】
Retrasos en entrega de vivienda de obra nueva
Frente al retraso en la entrega de la vivienda de obra nueva por la promotora, el cliente puede actuar reclamar bien resolviendo el contrato de compraventa (con sus correspondientes intereses) o bien exigir su cumplimiento y reclamar por los daños y perjuicios que el retraso en la entraga provoque en éste. Así en aplicación del artículo 1124 del código civil bien puede optar por la ejecución del contrato, o bien la resolución de contrato con devolución del dinero abonado, y en ambos casos la solicitud de daños y perjuicios.
Acción de resolución de contrato, reintegración de dinero y daños y perjuicios (intereses legales)
Reiterada doctrina jurisprudencial exige para la viabilidad de la acción resolutoria la concurrencia de los siguientes requisitos, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este cumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, lo que tradicionalmente se venía considerando como una «voluntad rebelde» en el demandado, y 5) Que el ejercitante de la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso – SSTS, Sala 1.2, de 21 marzo 1986, 29 febrero 1988, 28 febrero 1989, 16 abril 1991, 4 junio 1992, 22 marzo 1993, 4 noviembre 1994 y 16 mayo 1996 – , bastando para acordar resolver una relación contractual con que se frustre el fin del negocio jurídico para la parte cumplidora, siendo, por tanto, suficiente con que se dé un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando en todo caso con que se frustren las legítimas aspiraciones de la contraparte -SSTS Sala 1., de 24 febrero 1990 (RJ 19901713) y 7 junio 1991 (RJ 199114430)-, por lo que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria -no sanada por una justa causa que la origine- obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó- -SSTS, Sala 1.2, de 14 febrero y 16 mayo 1991 – ya que exigir una aplicación literal de la expresión «voluntad deliberadamente rebelde» sería tanto como exigir dolo -STS, Sala 1., de 22 junio 1995.
Por otra parte, la sentencia de 23 de mayo de 2000 estableció que «como proclaman las sentencias del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989, 16 de abril de 1991, 8 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 1994, el art. 1124 del Código Civil ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, afirmando la sentencia de 23 de enero de 1996, con cita de las de 24 de octubre de 1983 y 31 de diciembre de 1992, que la facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar» (En el mismo sentido la sentencia de 27 de febrero de 2004.
Acción de requerimiento de ejecución de contrato y daños y perjuicios (depreciación del inmueble, lucro cesante o daño emergente):
Constituye reiterada y constante la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencias de 6 julio 1983, 8 octubre 1984, 7 mayo, 7 junio y 3 julio 1986, 17 septiembre 1987, 28 abril 1989, 24 julio 1990, 15 junio 1992, y 3 junio 1993, entre otras muchas) que la indemnización de daños y perjuicios, a que se refiere la normativa contenida en el artículo 1101 del Código Civil, no va ineludiblemente ligada o es consecuencia necesaria del incumplimiento o del cumplimiento anormal del contrato, toda vez que es preciso demostrar la existencia real y efectiva de aquéllos para que dicha obligación indemnizatoria pueda ser exigible, si bien, tal y como refleja la mencionada STS de 15 de junio de 1992 “si es cierto que la jurisprudencia tiene establecido que el incumplimiento contractual no lleva necesariamente aparejados los daños y perjuicios, también ha dicho que tal doctrina no es de aplicación tan absoluta que, en los casos en que de los hechos demostrados o reconocidos por las partes en el pleito se deduzca necesaria y fatalmente la existencia del daño, sea preciso acreditar su realidad además de la de los hechos que inexcusablemente los han causado, aparte de que su existencia no es cuestión de hecho de la libre apreciación del Tribunal de instancia”.
Por otra parte, como señala la STS de 3 de julio de 2002 “los requisitos necesarios para la aplicación del artículo 1101 del Código Civil son la preexistencia de una obligación, su incumplimiento debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o fuerza mayor, la realidad de los perjuicios y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos”.
Según reiterada jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 30 noviembre 1973, 29 mayo y 20 diciembre 1978, 16 mayo 1978, 18 abril 1980 y 10 octubre 1990 los requisitos necesarios para la aplicación del artículo 1101 del Código Civil, son: la preexistencia de una obligación entre las partes, su incumplimiento debido a culpa, negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o fuerza mayor, la realidad de – los perjuicios ocasionados a la otra parte y el nexo causal eficiente entre aquella – conducta y los daños producidos”.
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References: artículo 1124
 resolución 
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 artículo 1124
 resolución 
 artículo 1101
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