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Timestamp: 2018-12-15 18:19:11+00:00

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Les droits et les devoirs des copropriétaires - MeilleureCopro
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Vivre en copropriété, c’est avoir des droits mais aussi respecter un certain nombre de règles. La liberté des uns s’arrête là où commence celle des autres. Le point sur l’essentiel.
Le règlement de copropriété détermine les conditions d’utilisation des parties privatives et communes. Il fixe également les règles relatives à l’administration et la gestion des parties communes[1]. Ce document est obligatoire et détermine quels sont les droits et les obligations de chaque copropriétaire. Plus la copropriété est importante, plus le document est volumineux. C’est un véritable contrat dont les dispositions s’imposent à tous les copropriétaires et ne peuvent être modifiées qu’en assemblée générale.
Un lot est constitué d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Les parties privatives sont celles d’un bâtiment ou d’un terrain réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Un copropriétaire est libre d’utiliser ses parties privatives comme il le souhaite. Il s’agit en général de tous les revêtements superficiels, des murs, des plafonds, des radiateurs, fenêtres etc. Il peut effectuer toutes les transformations nécessaires tant que ces aménagements ne causent aucun dommage aux parties communes de l’immeuble et ne portent pas atteinte à l’harmonie de la résidence. User librement de son lot, c’est aussi le droit de le vendre, de le mettre en location etc. Le copropriétaire doit évidemment respecter le règlement de copropriété (qui peut imposer la présentation voire la soumission au vote de l’assemblée générale de travaux envisagés dans les parties privatives), se conformer à l’usage affecté à l’immeuble, et ne pas causer de trouble anormal de voisinage aux autres copropriétaires[2]. Chaque copropriétaire doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile[3].
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires[4]. Sont réputées communes les parties comme le sol, les cours, les jardins, le gros œuvre des bâtiments, les ascenseurs, antennes collectives, interphones, canalisations d’évacuation, paliers communs etc. Le règlement peut attribuer l’usage exclusif d’une partie commune à un copropriétaire. Attention, ce droit de jouissance exclusif n’est pas un droit de propriété[5], la partie reste donc commune. Il s’agit souvent d’une terrasse, d’un jardin ou d’une cour intérieure. Même si le copropriétaire est le seul à pouvoir utiliser cet espace, il ne pourra pas y faire ce qu’il veut. Il faudra demander à l’assemblée générale des copropriétaires l’accord pour réaliser une construction dessus. Dans les parties communes, il convient également de respecter les règles fixées dans le règlement.
Le copropriétaire a l’obligation de contribuer aux charges communes[6]. C’est une disposition d’ordre public à laquelle personne ne peut déroger. Il existe deux catégories de charges. Tout d’abord, les charges spéciales relatives au service collectif et éléments d’équipement commun qui sont réparties en fonction de l’utilisation qu’en fait chaque copropriétaire. Puis les charges générales qui concernent la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble. Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes. Le seul fait d’être propriétaire implique la participation à ces charges. Par exemple, le propriétaire d’un parking doit payer à hauteur de sa quote-part pour l’entretien des espaces verts. Le règlement de copropriété doit obligatoirement faire figurer la quote-part incombant à chaque lot de copropriété dans chacune des deux catégories de charges[7], on parle alors de « tantièmes de charges ».
Une clause d’aggravation des charges peut être prévue dans le règlement et consiste à faire payer à un copropriétaire une amende pour le fait d’avoir volontairement ou par négligence, fait augmenter les charges de copropriété. Cette clause doit être confirmée en justice.
Respect de la destination de l'immeuble
La destination de l’immeuble[8] est une notion complexe, elle est déterminée par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. On distingue en général 4 grandes catégories : les immeubles à habitation exclusive, ceux avec la possibilité d’usage professionnel, les immeubles à usage mixte et ceux uniquement réservés aux activités commerciales, de bureaux, ou d’activités de production. Selon la destination de l’immeuble, des usages sont autorisés ou strictement interdits. Certaines modifications peuvent par exemple venir dévaloriser l’immeuble, créer des nuisances sonores, olfactives ou compromettre l’esthétique de l’immeuble. En cas de litige, c’est au juge d’apprécier si la destination est ou non respectée en analysant tous les éléments ayant poussé le copropriétaire à acheter un lot dans l’immeuble.
[1] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8
[2] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 9
[3] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18
[4] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 3, al. 1
[5] Cass. 3e civ. 16-1-2008, n°06-15.314
[6] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10
[7] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10 al. 3
[8] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8

References: art. 8
 art. 9
 art. 18
 art. 3
 art. 10
 art. 10
 art. 8