Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-dzialek/0113-kdipt1-3-4012-175-2018-2-mk
Timestamp: 2018-06-23 21:34:43+00:00

Document:
0113-KDIPT1-3.4012.175.2018.2.MK | Interpretacja indywidualna
♦ › Sprzedaż działek › 0113-KDIPT1-3.4012.175.2018.2.MK
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 17 maja 2018 r.
Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działki
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2018 r. (data wpływu 1 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 kwietnia 2018 r. (data wpływu 7 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 112/2 – jest prawidłowe.
W dniu 1 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 112/2.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 26 kwietnia 2018 r. w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.
Wnioskodawca jest osobą fizyczną (dalej „Zbywca”) prowadzącą działalność gospodarczą oraz prowadzi działalność w formie indywidualnego gospodarstwa rolnego. Jako osoba fizyczna Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług (dalej również „VAT”) i obie te aktywności są objęte opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.
Przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży jest nieruchomość stanowiąca majątek prywatny Wnioskodawcy tj. nie objęty ustawową wspólnotą małżeńską. Nabycie przedmiotowego gruntu nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa jednakże do majątku odrębnego na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży, sporządzonej za Repetytorium A nr ... sporządzonej przez W.J. notariusza w Z.
Nieruchomość położona jest w miejscowości K. i oznaczona numerem 112/2 o powierzchni 2,7343 ha, obejmująca jako rodzaj użytków grunty orne (symbol RIVa, RIVb, RV i RVI).
Na nieruchomości nie są posadowione budynki ani budowle, jest to grunt niezabudowany.
Wnioskodawca nigdy nie udostępniał nieruchomości odpłatnie osobom trzecim. Na gruncie tym była prowadzona uprawa zboża.
Sprzedaży innej nieruchomości Wnioskodawca dokonał w 2003 r. i była to pojedyncza działka gruntu rolnego.
Wnioskodawca jest też właścicielem innych gruntów, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
Nabywcą jest: Spółka ... z siedzibą w W. (dalej „Nabywca”) jest osobą prawną. Zbywca i Nabywca mają zamiar zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych zmierzających do zbycia nieruchomości, takich jak zamieszczanie ogłoszeń w prasie czy Internecie. Wnioskodawca ograniczył się do postawienia tablicy z informacją o treści „grunt rolny sprzedam” oraz nr telefonu. Nabywca sam się skontaktował z Wnioskodawcą.
Wnioskodawca nie podejmował działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności działki czy zwiększenia jej wartości takich jak uzbrojenie, ogrodzenie, wykonanie dojazdu itp.
W dniu 24 stycznia 2018 r. Wnioskodawca zawarł z Nabywcą przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (dalej „Umowa przedwstępna”) określającą zasady i warunki przyszłej transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz Nabywcy.
W umowie przedwstępnej Wnioskodawca zobowiązał się do uzyskania zaświadczeń od właściwych organów o braku zaległości podatków i innych należności publicznoprawnych.
Zgodnie z umową przedwstępną wszelkich czynności prawnych zmierzających do realizacji planowanej przez Nabywcę inwestycji na przedmiotowej nieruchomości dokona Nabywca i on też poniesie wszelkie z tym związane koszty.
W Umowie przedwstępnej Wnioskodawca udzielił pełnomocnikowi Nabywcy pełnomocnictwa z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników, do przeglądania akt, dokumentów i pism księgi wieczystej ... prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Z., składanie wniosków o sporządzenie kopii oraz odbioru kopii, wykonywania przez pełnomocnika fotokopii, do przeglądania akt ksiąg wieczystych z których nieruchomość została odłączona. Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości. Wnioskodawca zobowiązał się także do udzielenia, na wezwanie Nabywcy, innych pełnomocnictw w tym pełnomocnictw szczególnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, do prowadzenia postępowań administracyjnych.
W piśmie z dnia 26 kwietnia 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku wnioskodawca wskazał, że działka oznaczona numerem 112/2 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z powołanym planem, tereny, na którym jest położona wskazana działka sklasyfikowane są jako przemysłowe.
Uchwalenie miejscowego zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek nastąpiło z inicjatywy Rady Gminy i mieszkańców gminy, w tym Wnioskodawcy. Plan został uchwalony w 2009 roku.
W odniesieniu do działki nr 112/2 mimo istnienia planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z przepisami prawa budowlanego zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. O wyżej wskazaną decyzję zgodnie z aktem notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży wystąpi nabywca (inwestor).
Czy transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki gruntu 112/2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Pojęcie odpłatnej dostawy towarów zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, gdzie stwierdzono, że przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Nie ma wątpliwości co do tego, że grunty spełniają definicję towaru wynikającą z powyższego przepisu, a ich sprzedaż stanowi odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju.
Podkreślić jednak należy że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Dla opodatkowania danej czynności niezbędne jest bowiem, żeby została ona wykonana przez podmiot, który działa jako podatnik VAT. Należy zatem każdorazowo przeanalizować nie tylko przedmiotowy ale i podmiotowy aspekt takiej czynności.
W przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie ma bowiem to że, jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i indywidualne gospodarstwo rolne jestem podatnikiem podatku VAT od całej swojej aktywności.
Nie zachodzą więc przesłanki mogące wyłączać tą sprzedaż z opodatkowania podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).
Zgodnie z art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu VAT. Żeby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) – zwanej dalej „Dyrektywa” – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie, w sposób ciągły, własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zatem jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą oraz prowadzi działalność w formie indywidualnego gospodarstwa rolnego. Jako osoba fizyczna Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług i obie te aktywności są objęte opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży jest nieruchomość stanowiąca majątek prywatny Wnioskodawcy tj. nie objęty ustawową wspólnotą małżeńską. Nabycie przedmiotowego gruntu nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa jednakże do majątku odrębnego na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży. Nieruchomość położona jest w miejscowości K. i oznaczona numerem 112/2 o powierzchni 2,7343 ha, obejmująca jako rodzaj użytków grunty orne (symbol RIVa, RIVb, RV i RVI). Na gruncie tym była prowadzona uprawa zboża.
Na tym tle Wnioskodawca powziął wątpliwość czy sprzedaż działki nr 112/2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Tytułem wstępu warto odwołać się do orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10. Wynika z niego, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem TSUE – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił TSUE – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Wskazane orzeczenie odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od VAT. Jednak gdy sprzedaży działki (działek) należącej (należących) do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.
Rozstrzygając zatem niniejszą sprawę podkreślić trzeba, że działka, którą Wnioskodawca planuje sprzedać, służyła do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (tj. działalności rolniczej), z tytułu której jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zatem sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 112/2 stanowiącej część jego gospodarstwa rolnego będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa działki będzie przejawem realizacji prawa do rozporządzania składnikami jednoznacznie związanymi z prywatnym majątkiem Wnioskodawcy.
Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.
W świetle art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Jak wynika z opisu sprawy, zgodnie z klasyfikacją nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr 112/2 znajduje się na terenach przemysłowych. Do terenów przemysłowych zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w prawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2016 r., poz. 1034) zalicza się grunty:
zajęte pod budynki, zaliczone w PKOB do grupy 125 - budynki przemysłowe i magazynowe, oraz związane z tymi budynkami budowle i urządzenia, w szczególności: wiaty, kotłownie, zbiorniki, przewody naziemne, place składowe, place postojowe i manewrowe, ogrodzenia, śmietniki, składowiska odpadów;
położone między budynkami, budowlami i urządzeniami, o których mowa w pkt 1, lub w bezpośrednim sąsiedztwie tych budynków i urządzeń i niewykorzystywane do innego celu, który uzasadniałby zaliczenie ich do innej grupy użytków gruntowych, w tym zajęte pod rabaty i kwietniki;
zajęte pod bazy transportowe i remontowe, stacje transformatorowe, naziemne rurociągi, kolektory i wodociągi, hałdy i wysypiska śmieci, ujęcia wody i oczyszczalnie ścieków.
Zatem będzie to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę. Tym samym, transakcja sprzedaży, którą planuje przeprowadzić Wnioskodawca nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Obydwa warunki muszą być spełnione jednocześnie.
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotową nieruchomość w działalności rolniczej z tytułu której jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wobec tego przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – nie ma w przedmiotowej sprawie zastosowania, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w ww. artykule, tj. działka nr 112/2 nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że z uwagi na fakt, iż nieruchomość służyła Wnioskodawcy do prowadzonej działalności gospodarczej (tj. działalności rolniczej), z tytułu której Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, to jej dostawa będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca działać będzie dla tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Ponadto, przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość niezabudowana, która stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji powyższego w analizowanym przypadku dla zbycia przedmiotowej nieruchomości nie będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie spełnia również warunków do objęcia jej zwolnieniem od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że Wnioskodawca w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż przedmiotowych działek będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z opodatkowania.
Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 – rozpatrzone.
0113-KDIPT1-3.4012.175.2018.2.MK
0112-KDIL4.4012.107.2018.2.JK | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP1-2.4012.257.2018.1.JŻ | Interpretacja indywidualna
0113-KDIPT1-3.4012.195.2018.2.MK | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 5

Art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 45
 art. 7
 art. 9
 art. 15
 art. 9
 art. 15
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 3
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 15
 art. 15
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 15
 art. 14