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Timestamp: 2020-07-14 11:55:22+00:00

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La cesión de créditos, el negocio de moda para inversores atrevidos
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28 Oct, 2017Negocio inmobiliario 3 comentarios
¿Alguien pone en duda que la cesión de créditos está de moda?
Los agentes intermediarios que han estado años ofreciendo a precios baratos pisos de bancos y fondos de inversión y que hasta antes de ayer no sabían lo que era una cesión de créditos, ahora te insisten sin descanso en que es el mejor negocio del mundo y nos los meten por ojos como si nos los estuvieran regalando.
¿Pero esto ha sido siempre así?
1. Concepto y antecedentes de la cesión de créditos
1.1 Antecedentes de la cesión de créditos
1.2 Pero qué es una cesión de crédito hipotecario
1.3 La notificación al deudor de la cesión del crédito
1.4 Escritura pública e inscripción en el Registro
2. ¿Dónde está el negocio de la compra de hipotecas?
2.1 El negocio financiero de la cesión de créditos
2.2 El negocio inmobiliario de la cesión de créditos
2.3 El negocio de negociar con el deudor
3. Los riesgos reales de la cesión de créditos hipotecarios
3.1 Riesgo: el retracto de crédito litigioso
3.2 Riesgo: la enervación de la deuda
3.3 Riesgo: moratoria en los desalojos si el adjudicatario es el acreedor
3.4 Riesgo: que nos afecte la cláusula de vencimiento anticipado y la moratoria en las ejecuciones
3.5 ¿Y tiene algo que decir el Tribunal de Justicia Europeo?
4. Tributación de la cesión de créditos
7. ¿Quieres saberlo todo sobre el negocio inmobiliario? apúntate a mi curso de subastas
Este negocio de la compra y venta de créditos hipotecarios impagados estaba de capa caída desde que la Ley 1/2013 se cargó los intereses de demora y dio una protección desmedida a los demandados que podían acreditar que estaban en riesgo de exclusión social en el caso de que el adjudicatario de la subasta fuera el propio acreedor.
Hasta ese momento los créditos fallidos (distressed dicen los cursis) se cedían con un simple descuento del 20% pero podían compensar si había muchos intereses de demora acumulados. Pero la Ley 1/2013 limitó los intereses de demora, de forma que no podían superar el máximo de tres veces el interés legal del dinero (actualmente no pueden superar un 2% al interés legal).
Es decir, que no podían ser superiores a un 11% aproximadamente.
Posteriormente la cosa ha empeorado desde que el Tribunal Supremo estableció que serán abusivos los intereses de demora que excedan en más de dos puntos el interés ordinario.
Antes de todo esto los intereses de demora oscilaban entre un 18 y un 25%, llegando en algunos casos hasta el 29%.
Y era sobre todo en estos intereses de demora en donde radicaba la beneficio financiero de comprar créditos fallidos.
Estos cambios hundieron el negocio de la cesión de créditos hasta que hace unos dieciocho meses los bancos se pusieron como locos a vender sus créditos a precios de derribo.
Y como he comentado al principio del artículo, en eso estamos actualmente.
La cesión de créditos es aquel negocio jurídico por el que un acreedor (cedente) transmite a otra persona (acreedor cesionario) los derechos que el primero ostenta frente a otra tercera persona, que es ajena a la transmisión, pero que pasa a ser deudora del nuevo acreedor sin que la relación primitiva se extinga, pero quedando el nuevo acreedor con los mismos derechos que el anterior.
La cesión de créditos o, concretamente, la cesión de crédito hipotecario, se admite con carácter general por el artículo 1112 del Código Civil y está regulada, con carácter particular, en los artículos 1526 y siguientes.
La reforma de la LEC, operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, mejora la regulación de la sucesión procesal, estableciéndose que la ejecución podrá despacharse o continuarse a quien acredite ser sucesor del que figure como ejecutante en el título ejecutivo y frente al que se acredite que es el sucesor de quien en dicho título aparezca como ejecutado.
La nueva redacción matiza un punto importante, al incluir dentro del precepto que la ejecución podrá despacharse o “continuarse”. Es decir, que si la ejecución ya está en marcha, no hace falta que el nuevo propietario del crédito inicie una nueva demanda sino que le basta con continuar la que el banco estaba llevando a cabo.
Y una cosa importante respecto al tan manoseado enriquecimiento injusto. Lo primero que debemos tener presente es que el propio Tribunal Supremo, en su sentencia de 30 de abril de 2007 (Roj: STS 3234/2007), resolvió que conforme a los artículos 1112 y 1526 del Código Civil, el cesionario puede reclamar el importe íntegro del crédito aunque haya pagado menos por él, sin que ello suponga un enriquecimiento injusto, ya que cualquiera que fuese el acreedor, el deudor paga lo que tiene que pagar, es decir, todo lo adeudado. Es decir, que se le puede reclamar el importe íntegro.
Contra lo que va diciendo por ahí radio macuto, la cesión de créditos hipotecarios no requiere para su validez ni el consentimiento ni la notificación previa al deudor. La notificación sólo tiene una mera eficacia declarativa que refuerza la eficacia de la cesión del crédito, pues tiene por objeto poner en conocimiento del deudor la existencia de un nuevo acreedor, con el cual deberá en lo sucesivo entenderse a los efectos del pago. Pero NO es obligatoria.
Por otro lado, para la validez de la cesión de créditos hipotecarios no es necesaria la formalización de la cesión en escritura pública, ni su inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que ninguna de esas exigencias tiene carácter constitutivo. Pero si se realiza en escritura pública, entonces surge efecto desde ese mismo momento frente a terceros.
La antigua redacción del primer párrafo del artículo 149 Ley Hipotecaria sí señalaba que la cesión del crédito hipotecario había de hacerse en escritura pública, notificarle al deudor e inscribirse en el Registro. A pesar de la literalidad de esta redacción (hoy no vigente), la doctrina y la jurisprudencia siempre han mantenido que dichas exigencias no tenía carácter constitutivo. Actualmente la redacción ha cambiado para adaptarla a la interpretación generalizada, dando vía libre a la compra de hipotecas por parte de cualquiera.
Hay varias vías de negocio y las vamos a entender mejor con una hipoteca real de las que nos han ofrecido recientemente a los matriculados en el curso Triunfa Con Las Subastas.
Por ejemplo, la primera:
Deuda actual (con intereses y costas): 94.000 euros
Tipo de subasta: 128.000 euros
Tasación actual del bien: 75.000 euros
Precio de la cesión (sin descuento): 39.000 euros
Precio de la cesión (con 15% descuento): 33.150 euros
El negocio financiero de comprar créditos consiste en no tener ningún interés en adjudicarnos la subasta, sino
simplemente en observar las posturas y considerar que todo lo que pase de 33.150 euros es beneficio.
Si el precio de adjudicación (o de venta) es de 53.000 euros nuestro beneficio será de 19.850 euros, sin contar con los gastos que obviamente habrá habido.
El negocio inmobiliario de comprar créditos consiste en hacer la inversión exclusivamente con vistas a adquirir el colateral para nosotros. Es decir, en adjudicarnos la casita que sirve de garantía real del crédito hipotecario que ha sido impagado.
En el ejemplo propuesto seríamos imbatibles pues como postores no tendríamos que ingresar ni un euro a menos que nuestra puja superase la cifra adeudada. Es decir, que no tendríamos que pagar nada aunque pujásemos 94.000 euros, algo que no haremos porque no estamos locos.
¿Y esto por qué? Pues porque el acreedor solo tiene que ingresar la diferencia entre lo que ha pujado y lo que se le debe y en esta subasta a nosotros se nos deberían 94.000 (por hoy, el día de la subasta seguramente más).
Es decir, que al final del ciclo de la inversión, el resultado final sería que habríamos adquirido la propiedad a cambio de los 39.000 euros desembolsados al comprar el crédito.
Por negociar con el deudor me estoy refiriendo a lo que hacemos la gente flexible que nos adaptamos a las circunstancias.
Por ejemplo, quizás el propietario esté acojonado porque sabe que le debe 94.000 euros a su acreedor por una casa que ahora solo vale 75.000.
O sea, que sabe que ocurra lo que ocurra en la subasta él se va a quedar con un remanente de deuda pendiente.
¿No es una buena base para ofrecerle una dación en pago, es decir condonarle toda la deuda a cambio de que te entregue de inmediato las llaves y se largue con viento fresco?
Y también es una buena base para decirle que ponga a la venta el piso y que tú te conformarías con cobrar 60.000 euros. Es decir, que si él encuentra a un comprador en ese precio, tu te embolsarías la pasta y él quedaría libre de deudas. Tu beneficio sería que sabes que en subasta no ibas a conseguir mucho más de los 53.000 euros que ya hemos mencionado.
Y muchas otras posibilidades de acuerdo que dependerán de las circunstancias y de nuestra flexibilidad y visión lateral.
Este es el primer riesgo al que nos enfrentaremos al comprar un crédito fallido
Recientemente, ha recobrado importancia el llamado retracto de crédito litigioso, que está regulado en el artículo 1535 del Código Civil y que hasta hace unos años estaba prácticamente en desuso. Su revitalización se ha producido de la mano de las compraventas de carteras de créditos (hipotecarios y al consumo) que han proliferado en España desde que comenzó la crisis.
¿Qué es el derecho de retracto en la cesión de un crédito litigioso?
Es la facultad que tiene el DEUDOR de extinguir su deuda reembolsando al CESIONARIO el mismo precio que éste le pagó al CEDENTE, más los gastos que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que fue satisfecho. Todo ello si el deudor ejercita la acción verificando los pagos debidos dentro del plazo de 9 días a contar desde que tuvo conocimiento pleno de la existencia y condiciones de la cesión.
Artículo 1535 del Código Civil.
Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.
El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.
Ahora bien, la figura del retracto de crédito litigioso no es pacífica y su aplicación está llena de claroscuros.
Lo primero a tener en cuenta es que, tal y como reconocen la jurisprudencia y la doctrina mayoritaria, el retracto de crédito litigioso «supone, en definitiva, una restricción legal al principio de libre circulación y transmisión de los créditos, proclamado en el artículo 1112 de Código Civil», a la par que constituye un privilegio o beneficio para el deudor que exceptúa el normal desenvolvimiento de la cesión de créditos y reduce ex-lege los derechos del acreedor cesionario.
En consecuencia, el artículo 1535 CC es interpretado de manera restrictiva.
Lo primero es que no todo crédito reclamado judicialmente es un crédito litigioso a los efectos del artículo 1535. Crédito litigioso es solo aquel que, «habiendo sido reclamada judicialmente la declaración de su existencia y exigibilidad por su titular, es contradicho o negado por el demandado, y precisa de una sentencia firme que lo declare como existente y exigible; es decir el que es objeto de un «litis pendencia», o proceso entablado y no terminado, sobre su declaración».
Por lo tanto, desde un punto de vista técnico-jurídico, no es correcta la acepción más amplia con la que vulgarmente se identifica como «crédito litigioso» a todo aquel que es objeto de un pleito.
Os imagináis la putada si el deudor consigue que algún familiar le preste el dinero necesario para pagar las cuotas atrasadas, más los intereses y costas devengados y así enerva la acción hipotecaria, pasando el crédito del que somos acreedores de ser un crédito impagado a ser un crédito normal y corriente a pagar en 30 años a un interés del euribor más el 0,8%.
La peor de las pesadillas, ¿verdad?
Esta fue la novedad con la que el cobarde gobierno del Sr. Rajoy consiguió parar la increíble campaña mediática que le estaban montando durante 2012 y la primera mitad del 2013.
¿Recordáis cuando decían que se estaban desahuciando a quinientas mil familias al año y que cada día se suicidaba un desahuciado? Estuvimos durante meses abriendo los telediarios con mentiras semejantes.
Conclusión, la Ley 1/2013 también llamada Ley anti-desahucios lo resolvió por la vía de que cuando el adjudicatario es el acreedor y el ejecutado es una familia en riesgo de exclusión social, no ha lugar al desalojo.
Al principio la moratoria fue de dos años, hasta el 2015, luego la prorrogaron por otros dos años, hasta el 2017 y en la pasada primavera ya nos han demostrado a todos que no tienen intención de parar esta barbaridad.
De hecho mi pronóstico es que en la España demagoga en que vivimos no existe el gobierno capaz de pararlo y que se está creando una nueva minoría de privilegiados, como la de los inquilinos de renta antigua, que van a poder vivir para siempre en sus ex-casas sin pagar ni un pavo.
Todo a costa de sus antiguos acreedores.
Aquí vais a permitirme que me autocite con las mismas palabras con las que expliqué este problema en un post más o menos reciente que publiqué en Rankia sobre las cláusulas de vencimiento anticipado.
La cláusula de vencimiento anticipado es una cláusula que se encuentra en la inmensa mayoría de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria (todos excepto las hipotecas de prestamista) y que le permite al banco acreedor dar por vencido el préstamo y reclamar el total de la deuda cuando el deudor haya incumplido su obligación y haya dejado de pagar sus cuotas.
Antes de la Ley 1/2013 las cláusulas de vencimiento anticipado establecían que bastaba el impago de una sola cuota para que el banco pudiera dar por vencido el crédito y exigir la devolución de la deuda. Pero aquella reforma de 2013 elevó las cuotas impagadas a tres.
Así que hoy por hoy, siguiendo la nueva redacción del citado artículo de la L.E.C., se entiende que la cláusula inserta en un préstamo hipotecario que establezca el vencimiento anticipado en caso de impago de menos de tres cuotas se considera abusivo. Incluso aunque cuando fuera firmado el contrato eso fuera perfectamente legal.
Se le consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea y su respuesta fue que “un juez que haya determinado el carácter abusivo de la cláusula debe poder declarar su nulidad y dejarla sin aplicar a pesar de que, en la práctica no hubiera sido aplicada”.
Y desde la publicación de este Auto, algunas Audiencias Provinciales comenzaron a utilizarlo como sostén para sobreseer los procedimientos de ejecución hipotecaria una vez constatada la abusividad de la cláusula de vencimiento de un impago, aunque el banco acreedor hubiera esperado pacientemente a que se produjeran varios impagos reiterados antes de iniciar el procedimiento judicial.
Pero ojo, que ni todas las Audiencias Provinciales han seguido por este camino ni todos los jueces le han hecho caso a las decisiones de sus Audiencias Provinciales. Concretamente, los tres juzgados de España que más saben de esto, que son los juzgados de Madrid especializados en asuntos hipotecarios, los de Primera Instancia números 31, 32 y 100 de Madrid, han decidido seguir adelante con sus ejecuciones hipotecarias, convencidos de que este asunto de las cláusulas de vencimiento anticipado es una soberana tontería.
Y convencidos de que incluso aunque efectivamente se tuviese que anular dicha cláusula y considerarla como si no existiera en el contrato, aun en ese caso, digo, el acreedor siempre tendría la posibilidad de que aunque no pudiese reclamar todo el crédito, siempre podría iniciar ejecuciones hipotecarias por las cantidades vencidas y no pagadas.
En este sentido, es muy interesante la sombra que planea sobre la cesión de créditos, tal como se está llevando a cabo en España, tras las dos preguntas que el juzgado de Primera Instancia número 38 de Barcelona planteó ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la validez de la cesión de créditos cuando el deudor es consumidor y no puede ejercer el derecho de retracto, tal como se está llevando a efecto la cesión de créditos en España, sin que sea necesaria la notificación al deudor.
Estas fueron las dos preguntas:
1) ¿Es conforme con el Derecho de la Unión y en concreto con el artículo 38 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea, artículo 2 C del Tratado de Lisboa, y los artículos 4.2, 12, 169.1 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, la práctica empresarial de cesión o compra de los créditos sin ofrecer la posibilidad al consumidor de extinguir la deuda con el pago del precio, intereses gastos y costas del proceso al cesionario?
2) ¿Es compatible con los principios que se postulan en la Directiva 93/13 del Consejo, de 5 de abril de 1993, y por extensión con el principio de efectividad y con sus artículos 3.1 y 7.1, dicha práctica empresarial de compra de la deuda del consumidor por un precio exiguo sin su consentimiento ni conocimiento, que omite su plasmación como condición general o cláusula abusiva impuesta en el contrato, y sin darle oportunidad de participación al consumidor en tal operación a modo de retracto?
Respecto a la fiscalidad de la cesión de créditos, aún no siendo un terreno en el que yo me mueva cómodamente, voy a dar algunas pinceladas.
Si el transmitente del crédito es sujeto pasivo del IVA (o sea, que no es el consumidor final) y la cesión se produce en el ejercicio de su actividad, la cesión está sujeta a IVA, si bien exenta de IVA y no sujeta a TPO. Y en consecuencia…
Si el crédito se cede con garantía real inscribible (por ejemplo una Hipoteca), tributa por AJD siempre que se documente en escritura pública.
Si el crédito que se cede es sin garantía real inscribible, queda no sujeto a AJD.
Si el transmitente del crédito es un particular, la cesión queda sujeta a TPO al tipo del 1% y no exenta
Ojo, que he mencionado al transmitente, porque aquí, quien marca la fiscalidad es el transmitente.
http://impuestos-av.blogspot.com.es/2017/05/cesion-de-credito-hipotecario.html
Respecto a la base imponible en la cesión de créditos hipotecarios, antes de la consulta vinculante V0966-15 de 26 de marzo de 2015, la Dirección General de Tributos fijaba como base imponible el importe total garantizado estipulado cuando se inició el crédito, pero actualmente, tras esa consulta vinculante, se entiende que la base imponible debe ser el importe total garantizado entendido como “el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la cesión y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos, que se hubieran establecido”.
Y ello debido a que “la obligación garantizada va disminuyendo a medida que se amorticen parcialmente los préstamos, puesto que el principal pasa a ser el que quede pendiente de pago en cada momento, debiendo calcularse a tal momento el importe de los intereses, costas y gastos que se hubieran pactado”.
El motivo por el que estoy analizando estos días este negocio que se ha puesto tan de moda últimamente es porque en el curso Triunfa Con Las Subastas, nos han hecho una oferta de 16 cesiones de crédito para los alumnos matriculados.
Y ello me ha llevado a meditar mucho sobre los peligros que le amenazan al negocio y que he relacionado en los títulos del tercer apartado.
Pues bien, mi primera conclusión es que se trata de una inversión apta exclusivamente para inversores expertos que conozcan los riesgos que he mencionado más arriba sepan valorarlos en su justa medida.
Y la conclusión definitiva es que estos 5 riesgos mencionados tienen solución y, o bien se pueden prever y por lo tanto evitar, o bien se puede elaborar una estrategia que los anule. No digo que todas las hipotecas se puedan comprar, pero analizadas a la luz de mis conclusiones hay muy poquitas que sean desechables a los precios a los que nos las ofrecen.
Pero el estudio profundo acerca de las condiciones en las que se puede comprar créditos hipotecarios con absoluta seguridad y con rentabilidad lo he publicado en Triunfa Con Las Subastas y es para uso exclusivo de sus alumnos.
Cuando le fui a mi abogado con el cuento de que estaba estudiando un pequeño paquete de hipotecas que me estaban ofreciendo a muy buen precio, lo primero que me dijo que estos no son tiempos para ser acreedor hipotecario porque se ha abierto la veda y el permiso para abatirles es muy barato, casi regalado.
No son tiempos para convertirse en acreedores hipotecarios a cambio de nada.
Pero cuando le comenté los precios a los que me estaban ofreciendo esas hipotecas y los activos que las garantizaban (algunos en el centro de Madrid) se calló y entonces me dijo que una hipoteca es una hipoteca y que por mucho que el gobierno nos balease (es que está viendo “Narcos”, por eso ahora habla así) con semejante garantía real es imposible perder.
Y también estuve completamente de acuerdo.
En febrero de 2017, lancé mi curso online de subastas. Hoy, Triunfa con las Subastas es la mejor escuela de subastas en línea, con una gran comunidad detrás y decenas de profesionales que ya invierten y han conseguido la libertad financiera que tanto deseaban gracias a las inversiones inmobiliarias.
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3 comentarios en “La cesión de créditos, el negocio de moda para inversores atrevidos”
28-octubre-2017 at 19:54
Una entrada muy buena. El derecho de retracto creo que la Unión Europea pronto meterá mano y exigirá esa notificación.Al principio en algunos juzgados se exigía dicha notificación, además de la plasmación en escritura y su inscripción en el Registro.
Pronto veremos en qué queda.
Saludos y suerte. A mi es un negocio que no me gusta, prefiero las acciones y me libro de trámites jurídicos.
29-octubre-2017 at 11:19
¡¡Madre mía!!, como te lo curras.
No estoy de broma, a la universidad último curso de abogados y último trimestre.
No digo más, saludos.
29-octubre-2017 at 12:22
muy bueno tu articulo sobre cesión, yo primero me dediqué a comprar en subastas hasta que vi ojo antes de la crisis inmobiliaria. contactaba con los jefes de riesgos de las entidades, y negociaba la compra del credito del deudor y cuando iba a la subasta fijaba yo las condiciones, como bien dices en aquella época, no habia que notificar al deudor la cesión, ni era necesaria la inscripción registra, desee luego se hacian muy buenas operaciones hoy por hoy, todavia creo que no es el momento de invertir porque la mayoria de los créditos están por encima del valor de mercado l
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References: artículo 1112
 artículo 149
 artículo 1535

Artículo 1535
 artículo 1112
 artículo 1535
 artículo 1535
 artículo 38
 artículo 2