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Timestamp: 2020-02-19 00:10:41+00:00

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Immobilienlexikon — Potsdam Immobilien, Alpha-Immobilien GmbH
Hier finden Sie eine Übersicht verschiedenster Fachbegriffe aus der Immobilienwelt und deren Erklärung:
Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt die Baubehörde auf Antrag Erbbauberechtigten oder Eigentümern von Mehrfamilienhäusern, die planen, ihre Wohnungen vor oder nach dem Hausbau zu verkaufen, dass alle mit Nummern zu bezeichnenden Wohnungen baulich so getrennt worden sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren.
Die rechtliche Grundlage dafür bilden §§ 3 Absatz 2, 7 Absatz 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.03.1951.
Zu abgeschlossenen Einheiten können auch zusätzliche Räume außerhalb eines abgeschlossenen Bereichs zählen, wie z.B. Speicher- oder Kellerräume. Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist als Voraussetzung zur Eintragung von Miteigentümern in das Grundbuch unumgänglich und ist neben dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.
Allg. Verwaltungsvorschrift für die Aufstellung von Bescheinigungen nach “ 7 IV Nr.2 WEG; Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23.03.1974
Bei Vertragsbeginn zahlt der Bausparer eine Abschlussgebühr oder eine verzinsliche/unverzinsliche Einlage in Höhe von 1 % der Bausparsumme.
Diese Einlage wird bei Inanspruchnahme des Darlehens als Abschlussgebühr verwendet und dient dazu, die Kosten der Bausparkasse zu decken. Die Abschlussgebühr dient auch dem gemeinschaftlichen Interesse der Bauspargemeinschaft, da durch diese eine zeitnahe Verfügbarkeit der jeweiligen Bausparsumme gewährleistet wird.
Pressemitteilung zu BGH XI ZR 3/10 vom 07.12.2010
Der Tatsache, dass Bauwerke abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen.
Bei der Mietenkalkulation im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung für Wohngebäude wird eine 100-jährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von 1% führt. Dieser Satz erhöht sich für Einrichtungen und Teile, die erfahrungsgemäß in kürzeren Zeitabschnitten erneuert werden müssen. So liegen etwa die Sätze für Zentralheizung und Einbaumöbel bei 4%, für Hausantennen oder gemeinschaftliche Wascheinrichtungen bei 10%.
§§ 25 II, III der II. Berechnungsverordnung für Wohngebäude
Unter einer degressiven Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleich bleibt, sondern im Zeitverlauf niedriger wird.
Abschreibung – lineare
Unter einer linearen Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur degressiven Abschreibung nicht niedriger wird, sondern im Zeitverlauf konstant bleibt.
Nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) können als Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, ein Betrag von jährlich 2,5 %, für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, ein jährlicher Betrag in Höhe von 2 % der jeweiligen Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten abgezogen werden.
§ 7 IV EStG
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind.
Die jährliche Belastung, Annuität genannt, setzt sich aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung zusammen. Die Darlehenstilgung erhöht sich jeweils um den geringer werdenden Zinsbetrag.
Die für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung)-relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens.
Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden-/Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA-relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs-, sondern zu den Werbungskosten.
Die Arbeitnehmersparzulage ist die staatliche Förderung der Vermögensbildung von Arbeitnehmern auf der Grundlage des Fünften Vermögensbildungsgesetzes.
Wer die vermögenswirksamen Leistungen zum Bau, zum Erwerb, zur Erweiterung oder Entschuldung eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung anlegt, erhält einen Fördersatz von 9% aus maximal 470 EURO pro Kalenderjahr, sofern das zu versteuernde Einkommen nicht mehr als 17.900 EURO bei Alleinstehenden bzw. 35.800 EURO bei Verheirateten beträgt.
Wird die vermögenswirksame Leistung auf Grund eines Sparvertrags zum Erwerb von durch den Arbeitgeber ausgegebenen Aktien, Geschäftsanteilen oder zur Übernahme einer Stammeinlage verwendet, liegt der Fördersatz bei 20% aus maximal 400 EURO, sofern eine Einkommensgrenze von 20.000 EURO bei Alleinstehenden bzw. 40.000 EURO bei Verheirateten nicht überschritten wird.
Beide Förderungen können nebeneinander gewährt werden, so dass durch den Staat jährlich bis zu maximal 123 EURO ausgeschüttet werden können.
§§ 2, 26 b EStG
Auflassung ist ein Rechtsbegriff und bezeichnet die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 873 BGB) notwendige Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber.
Nach § 925 Abs. 1 BGB ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück eine Einigung des Veräußerers und des Erwerbers bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle erforderlich. Zuständige Stelle ist grundsätzlich jeder Notar, jedoch kann eine Auflassung auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.
Allein damit kommt es noch nicht zu einer Übertragung des Eigentums. Eine wirksame Eigentumsübertragung erfordert neben der Auflassung auch die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.
In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der zwingend vorgeschriebenen notariellen Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag notariell beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird. Eine vorherige Auflassung genügt allerdings nicht.
Um zusätzliche Kosten zu vermeiden ist es daher empfehlenswert, die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags zu erklären.
Mit der Auflassungsvormerkung können Sie sich kostengünstig rückversichern, dass Ihr erworbenes Grundstück auch rechtlich wirksam an Sie übertragen wird!Die Eintragung in das Grundbuch kann je nach Auslastung des jeweils zuständigen Grundbuchamtes längere Zeit beanspruchen. Allerdings können in der Zwischenzeit Ereignisse eintreten, die die Eigentumsübertragung zu Ihren Gunsten gefährden könnten. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer des Grundstücks dieses an einen Dritten übereignet, Insolvenz anmeldet oder gegen den Veräußerer zwangsvollstreckt wird.
Denn trotz unterschriebenem oder ggf. bereits abgewickeltem Kaufvertrag bedarf es zur wirksamen Übertragung des Eigentums an einem Grundstück der Eintragung in das Grundbuch. Zu beachten ist, dass erst mit Eintragung in das Grundbuch der Erwerber auch zum Eigentümer wird. Um Ihre Interessen ausreichend zu schützen, empfiehlt es sich daher, eine Auflassungsvormerkung durch den Notar eintragen zu lassen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Übertragung des Eigentums an dem erworbenen Grundstück nicht vereitelt wird.
Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und aller im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile hervorgeht.
Er entspricht in seinem Erscheinungsbild im Wesentlichen den für die Baugenehmigung erforderlichen Bau- und insbesondere Grundrisszeichnungen im Maßstab 1:100. In ihm werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume, PKW-Stellplätze bzw. Garagen, gewerbliche Einheiten) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und oftmals mit farblichen Abgrenzungslinien dargestellt. Balkone und Loggien (nicht dagegen ebenerdige Terrassen) müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung.
Das Merkmal der Abgeschlossenheit muss sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Dieser muss das Gesamtgebäude erfassen. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung bzw. der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte.
Erforderliche Antragsformulare und nähere Auskünfte bezüglich den konkreten inhaltlichen Anforderungen können bei der zuständigen Baubehörde angefordert werden.
Bauabzugssteuer bedeutet für Auftraggeber von Bauleistungen in Deutschland, dass ein Steuerabzug in Höhe von 15 % der zu zahlenden Rechnung für eine Bauleistung vorzunehmen ist. Dies gilt nicht, falls eine vom zuständigen Finanzamt ausgestellte Freistellungsbescheinigung für den Bauunternehmer vorliegt oder eine bestimmte Bagatellgrenze nicht überschritten wird.
Mit dem „Gesetz zur Eindämmung illegaler Betätigung im Baugewerbe“ vom 31.08.2001, BStBl 2001 I, 602 wurde die Bauabzugssteuer zur Sicherung von Steueransprüchen bei Bauleistungen eingeführt. Hierbei handelt es sich um keine weitere steuerliche Belastung, sondern es wird eine Verschiebung des Steuerzahlers vorgenommen.
In der Praxis stellt sich das wie folgt dar: Statt des Bauunternehmens zahlt der Bauherr den größten Teil der Umsatzsteuer an das Finanzamt und subtrahiert diesen Betrag von der Rechnung des Bauunternehmens.
Zu einem Problem kann die Bauabzugssteuer für Bauherren aus mehreren Gründen werden:
Der Verwaltungsaufwand kann sich erhöhen, denn der Bauherr muss die 15 % der Auftragssumme im Zeitraum von zehn Tagen nach einer Rechnungszahlung entrichten.
Der Bauherr haftet für die 15% Bauabzugsteuer! Dies selbst dann, wenn der Bauunternehmer ihm eine gefälschte Freistellungsbescheinigung vorgelegt hat.
Dem Bauherrn ist zur Minimierung des Haftungsrisikos zu empfehlen, jede Freistellungsbescheinigung beim Finanzamt auf seine Echtheit zu überprüfen, bevor er einen Auftrag erteilen kann.
Nicht jeder Auftraggeber einer Bauleistung ist verpflichtet, die Bauabzugssteuer vorzunehmen.
Die Bauabzugssteuer gilt nur für unternehmerisch tätige Auftraggeber. Unternehmerisch tätig ist ein Auftraggeber, wenn er
Unternehmer im Sinn des § 2 UStG ist (dies gilt auch, wenn er sog. Kleinunternehmer ist oder nur steuerfreie Umsätze ausführt), oder
ein Auftraggeber ist, der nur Umsätze aus der Vermietung von Wohnungen erzielt und mehr als zwei Wohnungen vermietet oder
eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist.
Die Bagatellgrenze
Ist der Auftraggeber Vermieter von Wohn- und Gewerbeflächen und übt er daneben keine weiteren unternehmerischen Tätigkeiten aus, beträgt die Bagatellgrenze für diesen Kleinunternehmer 15.000 Euro.
In den übrigen Fällen liegt die Bagatellgrenze bei 5.000 EUR. Ist die Bagatellgrenze nicht überschritten, ist kein Steuerabzug (und damit auch nicht die Vorlage einer Freistellungsbescheinigung) notwendig. Die Bagatellgrenze für die Bauabzugssteuer gilt jeweils für ein Jahr und je Bauleistenden. Bei mehreren Aufträgen mit dem gleichen Bauleistenden im Jahr ist eine Jahresprognose anzustellen.
Eine Baufertigstellungsversicherung deckt den finanziellen Mehraufwand, der entsteht, wenn ein Bauunternehmen während der Bauphase Konkurs anmeldet oder eine Pfändung eingeleitet wird. Die Mehrkosten ergeben sich aus der Beauftragung eines oder mehrerer anderer Unternehmen zur Fertigstellung der unterbrochenen Bauleistung.
In der Regel wird die Baufertigstellungsversicherung vom Bauunternehmer abgeschlossen und von diesem in Form der Ausführungs-, Gewährleistungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaft dem Bauherren vorgewiesen.
Eine Bauhelferversicherung ist nur dann notwendig, wenn Sie Eigenleistungen erbringen wollen und Verwandte, Freunde und Bekannte als Helfer zur Bewältigung der Eigenleistungen hinzukommen.
Diese Helfer müssen von Ihnen bei der Berufsgenossenschaft Bau (BauBG) gemeldet werden und sind beitragspflichtig! Die Beiträge dienen dem Versicherungsschutz und richten sich nach der Menge der zu leistenden Arbeitsstunden.
Die Versicherungsleistungen durch die Berufsgenossenschaft sind allerdings nicht sehr umfangreich und Arbeitsunfälle mit Bauhelfern, die ja meist Laien sind, passieren sehr häufig, weshalb eine Bauhelferversicherung sinnvoll ist.
Grundsätzlich besteht die Pflicht, etwaige Helfer anzumelden. Bei Verstößen gegen diese Meldepflicht drohen Bußgelder bis zu 2.500 EURO.
Die Bauhelferversicherung gibt Ihnen und Ihren Helfern einen erweiterten Versicherungsschutz im Falle eines Unfalls.
Sie als Bauherr und Ihr Ehepartner sind nicht versichert, können sich aber freiwillig privat oder auch bei der BauBG versichern.
Merkblatt Bauhelfer
Derjenige, der in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenquelle für Dritte schafft, etwa durch die Errichtung eines Gebäudes, hat die allgemeine Pflicht, mögliche Vorkehrungen zu treffen, Schäden zu Lasten Dritter abzuwenden. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist daher dringend zu empfehlen.
Entstehen Dritten Schäden durch das Bauvorhaben, kann der Bauherr von diesen in Anspruch genommen werden. Das ist im Übrigen auch der Fall, wenn der Bauherr sachverständige Personen, wie Unternehmer, Handwerker oder Architekten, beauftragt hat. Dies entbindet den Bauherren auch nicht von seiner Sorgfaltspflicht, da insoweit allgemeine Aufsichts- und Kontrollpflichten fortbestehen.
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Bauherren während der gesamten Projektzeit vor möglichen Ansprüchen, wenn ein entstandener Schaden durch das Bauvorhaben verursacht worden ist. Beispielsweise, wenn die Grube unzureichend abgesichert wurde, herabfallendes Baumaterial Passanten oder parkende Autos beschädigt. Nach der Baufertigstellung ist die Bauherrenhaftpflicht nicht mehr nötig, es sollte aber eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.
§§ 823 ff. BGB
Unter Bauleistungen sind gem. § 48 Absatz 1 Einkommenssteuergesetz (EStG) alle Leistungen zu verstehen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen.
Bauleistungen können allerdings auch in Eigenverrichtung ausgeführt werden, hier spricht man dann von Eigenleistung. In der Regel werden Bauleistungen jedoch durch professionelle Bauunternehmen auf der Grundlage von Werks- oder VOB-Verträgen ausgeführt und vergütet.
Bauleistungsversicherung oder auch Bauwesenversicherung ist quasi die Vollkasko-Versicherung für Schäden am Bauwerk und der Baustelle während der gesammten Bauzeit.
Versichert sind im allgemeinen unvorhergesehene Beschädigungen oder Zerstörungen von Leistungen durch höhere Gewalt, also der so genannte Bauunfall während der Bauzeit.
Versichert werden durch die Bauleistungsversicherung folgende Schäden:
Fahrlässigkeit und Böswilligkeit der Erfüllungsgehilfen/Auftragnehmer
Leistungen, die durch die Bauleistungsversicherung abgesichert werden sind:
Schadensgutachterkosten
Unvorhergesehene Schäden
Schäden im Bergbaugebiet
Gefahr des Aufschwimmens
Leitungswasser- und Sturmschäden an fertig gestellten Bauteile
Bauspardarlehen sind Darlehen von Bausparkassen, auf die der Bausparer einen Anspruch hat, wenn er die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt.
Der Bausparzins liegt in der Regel zwischen 4,5% und 5%. Die Regellaufzeit liegt zwischen 10 und 11 Jahren. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem gewählten Tarif und bewegt sich zwischen 3% und 10% der Bausparsumme je Monat. In den Standardtarifen beträgt die Monatsrate, die an die Bausparkasse abzuführen ist, 6% der Bausparsumme. Die für die Zuteilung zu erreichende Bewertungszahl wird nach einem „Zeit-mal-Geld-System“ ermittelt.
Das Bausparguthaben ist das sich anhäufende Guthaben auf dem Bausparkonto.
Hier werden die eingezahlten Sparbeiträge und die Zinsen dem Bausparer gutgeschrieben.
Ein Bausparsofortdarlehen bedarf des Abschlusses eines Bausparvertrages.
Das Bausparsofortdarlehen wird bis zur Zuteilung des Bausparvertrages gewährt und mit der zugeteilten Bausparsumme abgelöst.
OLG-SCHLESWIG – Aktenzeichen: 5 U 106/03
Die Bausparsumme ist der Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird.
Sie setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen und wird ausgezahlt, wenn der Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt.
Der Tarif eines Bausparvertrages wird durch folgende Faktoren bestimmt:
Die Höhe der Spar- und Tilgungsbeiträge, Gebühren und Entgelte (z.B. Abschluss- und Darlehensgebühren), die Höhe der Guthaben- und Darlehenszinsen und die Bestimmungsgrößen für die Zuteilung, z.B. Mindestansparzeit und Mindestansparsumme.
Ein Bausparvertrag ist ein zwischen Bausparer und Bausparkasse geschlossener Vertrag. Durch diesen Vertrag erwirbt der Bausparer nach Leistung von Bauspareinlagen einen Rechtsanspruch auf die Gewährung eines Bauspardarlehens.
Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Summe abgeschlossen, die die Bezugsgröße für die Spar- und Tilgungsbeiträge und die Mindestansparung ist. Nach Zuteilung des Bausparvertrages erhält der Bausparer die Bausparsumme, bestehend aus seinem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen, ausgezahlt.
Daneben kann gemäß § 1 Absatz 2 Bausparkassengesetz (BauSparkG) ein Bausparvertrag auch als Altersvorsorgevertrag abgeschlossen werden.
§ 1 II BauSparkG
weitere Infos finden sie auch unter wikipedia.de
Bauzeitzinsen ist der Begriff für die während der Bauzeit anfallenden Zinsen auf die Teilauszahlungen des Darlehens. Sie entstehen üblicherweise bei kreditfinanzierten Neubauprojekten, bei denen die Darlehensauszahlung nach Baufortschritt erfolgt.
Bauzeitzinsen betreffen nur Bauherren. Mitunter vereinbart der Bauherr mit seinem Kreditinstitut die Abrufung einzelner Teilbeträge (Tranchen) des vereinbarten Kreditbetrages. Das ist für beide Seiten günstiger. Der Kreditnehmer bezahlt nur ca. 0,25 % Zinsen pro Monat für den nicht abgerufenen Restbetrag und die Bank kann mit diesen Reservebetrag noch wirtschaften.
Nach § 12 Hypothekenbankgesetz (HypBankG) darf der Beleihungswert den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung des Beleihungswerts sind allerdings nur die dauernden Eigenschaften und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsgemäßer Wirtschaft gewährt.
Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.
Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, kann das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet werden.
§ 12 HypBankG
Für die Beleihungsgrenze ist der Beleihungswert der Ausgangswert.
Nach § 11 Absatz 2 Hypothekenbankgesetz (HypBankG) darf die Beleihung 3/5 (= 60%) des Wertes des Grundstücks nicht übersteigen.
§ 11 II HypBankG
Geldgeber verlangen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, innerhalb derer die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren sehr.
Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sich bis zu neun Monaten. Da Bereitstellungszinsen nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, können sie besonders für Bauherren, die ihr Darlehen nach Baufortschritt abrufen, teuer werden. Deshalb sollte der Kreditnehmer die Fälligkeit (möglichst spät nach Darlehenszusage) und Höhe dieser zusätzlichen Kosten rechtzeitig verhandeln. Die Höhe der Bereitstellungszinsen kann bis zu 0,25% der Darlehenssumme pro Monat betragen.
Damnum ist der Oberbegriff für das Darlehensauf- und Darlehensabgeld und ergibt sich aus der Differenz zwischen Rückzahlungsbetrag und Auszahlungsbetrag eines Kredites.
Wird somit ein Damnum als Darlehensaufgeld vereinbart, erhöht sich der Rückzahlungsbetrag um das Aufgeld. Als Darlehensabgeld vereinbart, verringert sich der Auszahlungsbetrag um das Abgeld. Das Damnum ist wie eine Zinszahlung zu behandeln. Unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben sich für den Darlehensgeber und für den Darlehensnehmer. Zudem ist bei der steuerrechtlichen Beurteilung des Damnum zu unterscheiden, ob es sich um einen privaten oder um einen betrieblichen Kredit handelt.
Damnum (betrieblich): Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich: Für das Damnum, das bei Auszahlung des Kredites einbehalten wurde, ist ein Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden. Dieser muss entsprechend der Darlehenslaufzeit aufgelöst werden. Beim Darlehensgeber ergibt sich ein Ertrag (Betriebseinnahme) und beim Darlehensnehmer dem entsprechend ein Aufwand (Betriebsausgabe).
Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung: Beim Darlehensgeber ist das Damnum als Zinseinnahme den Betriebseinnahmen zuzurechnen. Die Einnahme ist bei Zufluss des Geldes zu erfassen. Beim Darlehensnehmer liegt eine sofort abzugsfähige Betriebsausgabe vor, die entsprechend dem Abflussprinzip bei Verausgabung des Geldes zu erfassen ist. Wird mit dem Kredit ein Wirtschaftsgut erworben, gehört das Damnum nicht zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, sondern zu den Finanzierungskosten.
Damnum (privat): Der private Darlehensgeber hat das Damnum im Jahr des Zuflusses als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu erfassen. Der private Darlehensnehmer kann das Damnum (Kreditzins) nur steuerlich absetzen, wenn es mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang steht. Dies ist zum Beispiel gegeben, wenn mit diesem Kredit ein Haus zum Zweck der Vermietung erworben wird.
Disagio ist der Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme.
Ein Disagio von 5% bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95% ausgezahlt werden, aber 100% zurückgezahlt werden müssen. Die rechtliche Einordnung des Disagio bestimmt sich primär nach der Auslegung des zugrundeliegenden Darlehensvertrags. Es kann ein laufzeitabhängiger Ausgleich für niedrige Nominalzinsen und/oder der Aufwand für die Kapitalbeschaffung sein. Für Selbstnutzer lohnt sich ein Disagio in der Regel nicht, da es keine steuerlichen Wirkungen entfalten kann.
Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehört es zu den Werbungskosten i.S.d.§ 9 Einkommenssteuergesetz (EStG). Wenn vor Ablauf der Zinsbindungsdauer das Darlehen zurückbezahlt und damit das Disagio noch nicht verbraucht ist, führt die Rückvergütung dieses Disagioteils aber wieder zu einem zu versteuernden Einkommen.
Palandt, § 488 Rn. 34; § 9 EStG
Mit dem Effektivzins ist der effektive Jahreszins gemeint. Dieser stellt die als jährlicher Prozentsatz anzugebenden Gesamtkosten eines Kredits dar.
Er weicht in der Regel von dem im Kreditvertrag enthaltenen Nominalzins ab. Bei Darlehen, deren Konditionen sich nicht auf die gesamte Darlehenslaufzeit beziehen, spricht man von einem anfänglichen effektiven Jahreszins. Die §§ 6, 6a Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichten die Kreditgeber zur Angabe eines Effektivzinses und schreiben die Berechnungsmethode sowie die in die Berechnung einzubeziehenden Kostenbestandteile vor. Einzubeziehen sind danach insbesondere Agio, Disagio, Nominalzins, Bearbeitungsgebühren, Kreditvermittlungskosten und Prämien für Restschuldversicherungen.
§§ 6, 6a Preisangabenverordnung
Eigenkapital ist der wichtigste Bestandteil für Ihr Bauvorhaben. Zu Ihrem Eigenkapital gehören in erster Linie Guthaben oder Barvermögen, die Ihnen zur Verfügung stehen.
Für das Finanzierungsgespräch mit Ihrer Bank oder Sparkasse müssen Sie eine Übersicht Ihres Eigenkapitals zusammenstellen.
Eigenkapital: das sind
Barmittel und Guthaben auf Sparkonten,
Sparbriefe, Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds,
Guthaben aus Bausparverträgen, einschl. Prämien und Zinsen,
in Kürze fällige Lebensversicherungen,
ein unbelastetes Grundstück, das Sie bebauen können,
unbelasteter Grundbesitz, den Sie verkaufen können,
ausstehende Geldforderungen, mit deren Rückzahlung Sie rechnen können,
vorgezogene Erbauszahlungen oder Schenkungen,
zinslose oder zinsgünstige Darlehen von Verwandten oder Ihrem Arbeitgeber.
Neben dem Eigenkapital existiert noch der Eigenkapitalersatz. Als Eigenkapitalersatz gelten Eigenleistungen, die Sie beim Bau Ihres Eigenheims erbringen können. Um sie mit einem entsprechenden geldwerten Beitrag zum Eigenkapital zu berücksichtigen, sollten Sie sich von Ihrem Architekten oder Baupartner eine Bestätigung über die von Ihnen zu erbringenden Leistungen erstellen lassen.
Der Eigenkapitalanteil ist der unverzichtbare Teil an Geldmitteln bei einer Baufinanzierung durch eine Bank. Er sollte zwischen 15 und 40% betragen.
Da seine konkrete Höhe von der individuellen Situation, also von Ihrem persönlichen Haushaltsplan abhängt, ist eine Faustregel schwer anzuwenden. Prinzipiell gilt: Je geringer Ihr frei verfügbares Einkommen, um so höher sollte der Eigenkapitalanteil in Ihrem Vorhaben sein.
Eine detaillierte Einnahmen-Ausgabenrechnung macht Ihr Vorhaben sicher. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses und der Bau eines Hauses sind keine alltäglichen Investitionen. Wohldurchdachte Finanzierungskonzepte machen ein derart umfassendes Vorhaben gut kalkulierbar. Als wichtige Grundlage dabei gilt Ihre private Bilanz.
Sobald Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, sind Sie nicht nur für Ihre eigenen vier Wände verantwortlich.
Zusammen mit Ihren Miteigentümern sind Sie auch für die Belange des Hauses bzw. das darin befindliche Gemeinschaftseigentum zuständig. Für die Regelung gemeinschaftlicher Belange sieht §§ 23, 10 des Wohneigentumsgesetz (WEG) die so genannte Wohneigentümerversammlung vor.
Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird gemäß § 24 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes ( WEG ) durch den Verwalter mindestens einmal im Jahr schriftlich einberufen.
Zur Teilnahme befugt ist jeder Wohnungseigentümer. Gegenstand dieser Wohnungseigentümerversammlung kann die Bestellung eines Verwalters, die Finanzierung oder Genehmigung bestimmter Maßnahmen sowie die Aufstellung eines Wirtschaftsplans sein. Ebenfalls gemeinsam muss über Maßnahmen und Zeitpunkte von Instandhaltungen und Instandsetzungen wie z. B. Renovierungsarbeiten und Baumängelbeseitigung beraten werden.
In Angelegenheiten, in denen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, steht jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zu.
§§ 10, 23ff. WEG
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern haben nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz ( WEG ) die Möglichkeit, an einer innerhalb eines Gebäudes befindlichen Wohnung zugunsten Dritter Wohnungseigentum einzuräumen. Auf diese Weise entstehen Eigentumswohnungen.
Der Erwerber einer Eigentumswohnung erwirbt einen Teil des Hauses und einen Teil des Grundstücks. Insoweit muss rechtlich zwischen dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück und dem Eigentum an der Wohnung, dem sogenannten Sondereigentum, unterschieden werden.
Nach § 1 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes ( WEG ) versteht man unter dem Begriff Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Demgegenüber ist Teileigentum gemäß § 1 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Wohnung in Verbindung mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Die Elementarschadenversicherung versichert Schäden durch Naturereignisse.
Dazu zählen z.B. Erdsenkungen, Erdrutsche, Erdbeben, Lawinen und Schneedruck. Eine Elementarschadenversicherung, die im Übrigen auch erweiterte Elementarschadenversicherung genannt wird, gilt als eine Ergänzung zur Wohngebäude- oder Hausratversicherung. Jedoch nicht in jeder Region kann eine Elementarschadenversicherung abschlossen werden, da z.B. in Gebirgsregionen die Gefahr von Schäden durch Ereignisse der o. g. Art sehr groß ist.
Zum Erhaltungsaufwand gehören die finanziellen Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und die Instandsetzung eines Gebäudes. Diese Aufwendungen entstehen Ihnen durch die gewöhnliche Nutzung Ihres Hauses.
Zu diesen Aufwendungen gehört auch Aufwendung für die Erneuerung von bereits vorhandenen Gebäudeteilen. Die Aufwendungen für die Erhaltung Ihres Objektes können Sie regelmäßig im Jahr ihrer Entstehung als Betriebsausgaben abziehen.
Beispiele für die Erhaltung eines Gebäudes sind:
Austauschen Ihrer Fenster, Holz- gegen Aluminiumfenster, Einfach- gegen Doppelverglasung.
Ersetzen der mit Kohle beheizten Einzelöfen durch einzelne Gasbrenner.
Umstellen Ihrer Zentralheizung von Öl auf Holzpellets.
Einbau einer Zentralheizung anstelle der Einzelofenheizung.
Anschließen Ihrer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung.
Ersetzen eines vorhandenen Fahrstuhls durch einen modernen.
Neueindecken des Daches.
Erschließungskosten beinhalten alle Kosten die für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung anfallen. Sie enthalten zudem anteilige Kosten des Straßenbaus samt Gehweg und Beleuchtung, öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen. Erschließungskosten sind auch für das Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten.
Grundstückseigentümer müssen sich an den Erschließungskosten mit bis zu 90% beteiligen. Für den Grundstückkauf sind Erschließungskosten entscheidend, denn bei den Grundstückspreisen wird nach erschließungskostenfreien Grundstücken (der Beitrag ist schon im Grundstückspreis enthalten bzw. bereits vom Vorbesitzer gezahlt worden) und Grundstücken, für die die Erschließungskosten noch gezahlt werden müssen, unterschieden.
Die private Erschließung, also die Erschließung innerhalb des Grundstückes, liegt in Bauherrenhand. Diese Kosten gehören nicht zu den hier erwähnten Erschließungskosten sondern zu den Baukosten. Je nach Bedarf und Ausmaß werden sie unterschiedlich hoch ausfallen.
(auch Vertragserfüllungsbürgschaft)
Diese Bürgschaft sollten Bauunternehmer, Fertighausanbieter und Bauträger vorweisen, bevor sie einen Auftrag erhalten können.
Damit sichern Sie sich und andere beteiligte Unternehmer vor finanziellen Schäden im Falle einer Insolvenz eines Unternehmens ab. Die Vertragserfüllungsbürgschaft stellt sicher, dass ein Bürge für die Kosten der Fertigstellung einsteht und weitere ausführende Baufirmen nicht ebenfalls insolvent werden. Bürge sollte stets die Bank der jeweiligen Baufirma sein (bei Verträgen nach VOB ist dies sogar vorgeschrieben). Andere Bürgen stellen ein Sicherheitsrisiko dar.
Während der gesamten Bauzeit sollte ein Gebäude versichert sein. Vor dem Bezug des fertigen Objekts muss also der Rohbau gegen Schäden durch Brand, Blitz oder Explosionen versichert sein. Einige Banken vergeben keine Finanzierung, wenn das Bauvorhaben nicht bereits gegen diese Schäden abgesichert wird. Darum sollte jeder Bauherr eine Feuerrohbauversicherung abschließen.
Für das fertige Haus ist eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen. Daher empfiehlt es sich, diesen Vertragsabschluss gleich zu Beginn des Bauvorhabens vorzunehmen, weil in der Wohngebäudeversicherung für die ersten sechs Monate der Rohbauzeit auch eine Feuerrohbauversicherung mit eingeschlossen ist. Diese kann noch um weitere sechs Monate verlängert werden.
Somit würde eine extra Feuerrohbauversicherung überflüssig werden. Ist das Objekt fertiggestellt wird die Versicherungsgesellschaft darüber informiert und es setzt der vertraglich vereinbarte Schadendeckungsumfang der Wohngebäudeversicherung ein.
Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche öffentliche Fördermittel für verschiedene Vorhaben. Die öffentlichen Fördergelder werden im Allgemeinen als zinsgünstige Darlehen verliehen. Dabei sind Einkommensgrenzen und ein gewisser Eigenanteil zu beachten. Allgemein gilt: Es gibt keinen Rechtsanspruch auf Fördermittel. Für die Bewilligung ist eine rechtzeitige Antragstellung notwendig und zwar vor Beginn der Baumaßnahmen. Erkundigen Sie sich nach den jeweiligen Fristen.
Das Landesbauprogramm von Baden-Württemberg fördert z.B. …
ökologisches und innovatives Bauen;
kostengünstiges Bauen;
den Kauf eines Reihenhauses zur Eigennutzung in ausgewählten Gebieten innerhalb des Programms „Innerstädtisches und stadtnahes Wohnen“;
den Kauf eines neuen Familienheimes mit nicht mehr als 120 m² Wohnfläche;
den Kauf von vorhandenem Wohnraum;
Ausbau, Umbau und Erweiterung von Wohnraum;
den klassischen Neubau.
Nach § 3 Absatz 1 der Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Anlageberater, Bauträger und Baubetreuer ( MaBV ) darf das Kreditinstitut erst dann Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrags entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten gesichert ist.
Eine derartige Freistellung ist dann gesichert, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden. Diese Löschung erfolgt im Falle der Vollendung des Bauvorhabens unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme bzw. des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme. Im Falle der Nichtvollendung kann sich der Kreditgeber vorbehalten, an Stelle der Freistellung bereits geleistete Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen und ggf. eine anderweitige Verwertung anzustreben.
Mit dem Freigabeversprechen verpflichtet sich die Bank, das Vertragsobjekt von allen Grundpfandrechten freizustellen, die nicht übernommen werden sollen bzw. einer (üblicherweise einzutragenden) Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen.
Die hierfür erforderlichen Erklärungen müssen dem Auftraggeber ausgehändigt worden sein. Liegen die Erklärungen bei Abschluß des notariell beurkundeten Vertrags bereits vor, muss in dem Vertrag auf diese Bezug genommen sein.
§§ 3 MaBV; 34c Gewo
Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Grundgesetz innerhalb einer Eigentümergemeinschaft von z.B. Wohneigentum.
Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen. In ihr können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumgesetz eigene Regeln definieren, wie z.B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte.
Diese Bürgschaft sollten Bauunternehmer, Fertighausanbieter und Bauträger immer vorweisen bevor sie einen Auftrag erhalten können.
Die Gewährleistungsbürgschaft stellt sicher, dass ein Bürge für die Kosten der Beseitigung von innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängeln einsteht, falls die ausführende Baufirma mittlerweile insolvent geworden ist. Bürge sollte stets die Bank der jeweiligen Baufirma sein (bei Verträgen nach VOB ist dies sogar vorgeschrieben). Andere Bürgen stellen ein Sicherheitsrisiko dar.
Das Grundbuchamt ist eine vom zuständigen Amtsgericht des Kreises oder Bezirks geführte Abteilung, welche direkt im Amtsgerichtsgebäude oder in einem eigenen Amtsgebäude zu finden ist. Es führt die Grundbücher und -akten für alle im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke.
An das Grundbuchamt können sich Notare aber auch Privatpersonen wenden, wenn z.B. Grundbuchauskünfte eingeholt werden müssen. Bei Grundstückkäufen, Grundstückteilungen, Grundschuldeinträgen oder Eintragungen von Rechten an einem Grundstück wendet sich ausschließlich ein Notar an das Grundbuchamt.
Als Umsatzsteuer beim Grundstückshandel wird in Deutschland Grunderwerbssteuer gesehen. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist seit Mitte 2007 Landessache und kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch sein. In Berlin z.B. beträgt die Grunderwerbssteuer 4,5% des Kaufpreises.
Die Entrichtung der Grunderwerbssteuer gehört mit zu den Vorraussetzungen der Eigentumsüberschreibung von Grundstücken, denn erst wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt worden ist, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt aus. Erst dann steht der Eigentumsumschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege.
Unter anderem sind von der Grunderwerbssteuer folgende Erwerbsvorgänge ausgenommen:
Kauf eines Grundstückes vom Ehepartner
Erwerb eines Grundstückes von direkten Verwandten – Stiefkinder sind eingeschlossen
Kauf von Grundstücken mit geringem Wert
Unter einem Grundpfandrecht ist ein Sicherungsrecht an einem Grundstück zu verstehen, das die Grundlage zur Darlehenssicherung bildet. In Deutschland gelten die Hypothek und die Grundschuld als Grundpfandrecht.
Ein Immobilienfinanzierer wird ein Darlehen erst dann gewähren, wenn der Bauherr eine Sicherheit als Grundpfandrecht einräumt. In der Praxis wird meist eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eingetragen. Damit ist ein Gläubiger notfalls in der Lage ist sich ausstehende Zahlungen durch eine Zwangsversteigerung zu sichern. Eine weiteres, wenn auch unbedeutendes, Grundpfandrecht ist die Rentenschuld, bei der regelmäßige Zahlungen an den Gläubiger vereinbart werden.
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, dass für Gläubiger ein gewährtes Darlehen absichert. Es wird nach vorbestimmter Rangfolge in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen.
Soll die Grundschuld am Ende gelöscht werden, so muss dies durch den Grundstückeigner beantragt werden. Bei Zwangsversteigerung wird der Gläubiger im ersten Rang vor den nachrangigen Geldgebern (zum Beispiel Bausparkasse) bedient. Die Grundschuld steht im Gegensatz zur Hypothek und ist im Falle einer Umschuldung, der Abtretung an andere Gläubiger oder einer Erhöhung der Verschuldung mit weniger finanziellen und formellen Umständen verbunden.
Die Grundschuldbestellung ist die durch eine notarielle Urkunde erklärte Zustimmung eines Grundstückeigentümers, dass sein Grundstücks mit einer Grundschuld belastet werden darf. Diese Zustimmung ist zugleich mit einem Antrag verbunden, die Grundschuld in das Grundbuch einzutragen.
Bei der Grundschultbestellung ist darauf zu achten, dass die Grundschuld nicht verzinslich bestellt wird, denn dann wird der Grundstückseigentümer für deutlich mehr als die eingetragene Summe haften. Häufig geschieht die Ausweitung der Haftung auf Zinsen und sogar eine persönliche Haftung (Privatvermögen) über Standardformulare.
Grundsteuer ist die Steuer die auf jede Art von Grundbesitz zu entrichten ist.
Sie wird von Gemeinden und Städten objektbezogen gestaltet auf die Beschaffenheit und den Wert bezogen erhoben. Es werden bundesweit die gleichen Grundsätze zur Berechnung angewandt, jedoch wird je nach Gemeinde eine unterschiedliche Höhe an Grundsteuer erhoben.
Eine Hausratversicherung sichert Vergbrauchs-, Gebrauchs- und Einrichtungsgegenstände gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Einbruchdiebstahl, Raub und Vandalismus ab.
Zudem werden Kosten, wie z.B. Aufräumungs-, Schutz- und Hotelkosten, die aus der Folge eines Schadens erwachsen gedeckt. Gebräuchlich ist, dass vertraglich weitere Gegenstände, wie z.B. Fahrraddiebstal, in die Hausratversicherung einbezogen werden können.
Die Herstellungskosten für ein Gebäude sind die Aufwendungen, die für die Herstellung eines Gebäudes sowie für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende, wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.
So können z.B. Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die üblicherweise zum Erhaltungsaufwand gehören, ausnahmsweise auch im Zusammenhang mit der Neuerstellung eines Gebäudes stehen, wenn das Gebäude so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist und durch die Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile ein neues Gebäude hergestellt wird. In diesem Fall spricht man von Vollverschleiß.
Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe auch dann Herstellungskosten, wenn sie bei einer Aufstockung der Geschosse, einem Dachaufbau oder der Vergrößerung der nutzbaren Fläche entstehen. Die Vergrößerung der nutzbaren Fläche besteht auch dann, wenn Sie eine zuvor nicht vorhandene Dachgaube mit einer lichten Höhe von 2,30 m aufbauen, einen Balkon anbauen oder wenn Sie ein Flachdach durch ein geneigtes Dach ersetzen und dabei erstmals ausbaufähiger Dachraum entsteht.
Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht an einem Grundstück. Dieses Recht erlaubt einem Gläubiger sich an diesem Grundstück durch die Verwertung des selben zu bedienen.
Die Hypothek wird bei langfristigen Finanzierungen als Sicherungsmittel eingesetzt. Für eine Hypothek ist das Vorhandensein einer persönlichen, auf die Zahlung von Geld gerichteten Forderung unabdingbare gesetzliche Voraussetzung. Diese Forderung ist im Allgemeinen ein Darlehen. Es kann aber auch beispielsweise eine Verpflichtung aus anderen Verträgen oder ein Schadensersatzanspruch sein.
Die Bedeutung der Hypothek tritt in der Praxis zu Gunsten der Grundschuld immer weiter zurück. Geschätzt wird, dass lediglich 20% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind.
Die Hypothek steht im Gegensatz zur Grundschuld und zeichnet sich durch die enge Verknüpftheit der Geldforderung des Gläubigers mit dem Grundstück aus.
Als Hypothekendarlehen werden Darlehen bezeichnet, die durch Grundpfandrechte gesichert sind.
Aufgrund der hohen Sicherheit durch die Verpfändung der Immobilie sind Hypothekendarlehen eine der günstigsten Formen der Darlehensaufnahme. Vergleiche der Zinsen finden Sie unter
Wird eine Hypothek bestellt, fertigt das Grundbuchamt, falls dies nicht ausgeschlossen wird, einen Hypothekenbrief aus.
Dies gilt auch für die Grundschuld. In dem Fall erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst mit Übergabe des Briefes durch den Eigentümer oder, wie dies überwiegend vereinbart wird, durch das Grundbuchamt. Der Schuldner kann der Geltendmachung der Hypothek widersprechen, wenn der Brief nicht vorgelegt wird. Heute wird in der Regel die Erteilung eines Briefes (auch bei der Grundschuld) ausgeschlossen.
Hierbei handelt es sich um Kosten, die bei der Behebung von Schäden an einem Gebäude und dessen Einrichtungen entstehen.
Zur Instandsetzung gehören auch die Ersatzbeschaffung notwendiger Teile in einwandfreiem Zustand, in wirtschaftlich vertretbarem Umfang sowie auch alle öffentlich rechtlich vorgeschriebenen baulichen Veränderungen. Schäden, die den Gebrauchswert eines Gebäudes, der Räume oder der Einrichtungen nicht unerheblich vermindern, können bei Bestehen von Mietverhältnissen zu Mietminderungen führen.
Der Miteigentumsanteil beschreibt zu wie vielen Teilen einem Eigentümer eines Sondereigentums (Eigentumswohnung) das Gemeinschaftseigentum (alle Bestandteile des Gebäudes außer den Eigentumswohnungen) mitgehört.
Damit stellt der Miteigentumsanteil einen Verteilschlüssel für Umlagen oder Beteiligungen dar. Ein gerechter Verteilschlüssel geht vom Verhältnis der Wohnfläche einer Wohneinheit zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes aus.
Über den Miteigentumsanteil lässt sich ermitteln mit welchem Anteil sich ein jeder Wohnungseigentümer einer Wohneigentümergemeinschaft an den Kosten für Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnamen zu beteiligen hat.
Auch für die Eigentümerversammlung ist der Miteigentumsanteil von Bedeutung: Gültige Beschlüsse dürfen hier nur gefasst werden, wenn über 50 % der Miteigentumsanteile vertreten sind.
Der Nominalzins ist der auf den Nominalbetrag eines Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird.
Er wird bei Annuitätendarlehen meist per anno angegeben.
Notaranderkonto, allgemein Anderkonto, ist ein treuhänderisch verwaltetes aber in eigenem Namen (im Namen des Notars also) geführtes Konto.
Anderkonten werden in der Regel von Rechtsanwälten, Notaren und Insolvenzverwaltern gefürt. Sie dürfen nicht den Zwecken des Inhabers dienen, das auf ihnen hinterlegte Guthaben kann unter keinen Umständen dem Vermögen des Inhabers zugerechnet werden. Banken haben für Anderkonten gesonderte AGB.
Bei Immobilienkäufen dient das Notaranderkonto dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers, denn erst nach korrekter Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstücks, was 3 bis 12 Monate dauern kann, überweist der Notar das Geld an den Verkäufer.
Dieser Weg ist nötig, damit …
der Käufer das Geld fristgerecht zahlen kann,
Banken Darlehen vorzeitig ausbezahlen und
im Falle einer Insolvenz des Verkäufers während der Zeit der Eigentumsüberschreibung nicht Geld und Eigentum verloren gehen können.
Die Kosten für die Leistungen des Notars (Notargebühren) und für das Grundbuchamt (Gerichtskosten) betragen normalerweise etwa 1,5% des Grundstückspreises.
Darin sind alle Notargebühren sowie die bei den Ämtern anfallenden Kosten enthalten.
Eine Prolongation ist eine Verlängerung der Finanzierung oder auch Anschlussfinanzierung.
Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen für die Darlehensgewährung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart werden. Zu diesem Zweck unterbreitet der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer einige Wochen vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein Angebot für einen weiteren Zinsfestschreibungszeitraum, dessen Konditionen sich nach den aktuellen Verhältnissen am Kapitalmarkt richten.
Die Restschuldversicherung, auch Restkreditversicherung genannt, eignet sich für die Absicherung von Krediten bei Ihrer Baufinanzierung.
Durch sie ist sowohl der Kreditnehmer als auch der Gläubiger abgesichert. Je nach Tarif schützt die Restschuldversicherung vor dem Risiko der Zahlungsunfähigkeit durch Tod, Krankheit, Unfall oder Arbeitslosigkeit.
Der Sondereigentumsanteil ist der Anteil am Eigentum, der einem Besitzer einer Eigentumswohung alleine gehört.
Es handelt sich also um das Alleineigentum an einer Immobilie (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum).
Das Recht eines einzelnen Wohneigentümers auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Räume oder Flächen, die sich im gemeinschaftlichem Eigentum befinden, wird als Sondernutzungsrecht bezeichnet. Sondernutzungsrechte sind weit verbreitet und werden häufig für die alleinige Nutzung an einer Gartenteilfläche, an einer Terrasse im Erdgeschoss oder einem Kfz-Stellplatz vor dem Haus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt oder in der Teilungserklärung ausgewiesen.
Kreditnehmer, die ihre Immobilie möglichst bald schuldenfrei haben oder ihre jährliche Belastung senken wollen, können, wenn dies vertraglich vereinbart worden ist, Sondertilgungen vornehmen. Sondertilgungen sind Zahlungen, die die vereinbarte Tilgungsrate übersteigen.Solche Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen ohne gesonderte Vereinbarungen möglich. Bei Darlehen mit variabler Verzinsung bestehen ebenfalls keine Probleme, weil diese Darlehen unter Einhaltung einer vierteljährlichen Kündigungsfrist rückzahlbar sind.Bei Darlehen mit Zinsbindungsdauer müssen Sondertilgungen innerhalb dieses Zeitraums zu genau fixierten Terminen vereinbart werden. Übersteigt die Darlehenslaufzeit 10 Jahre, können aufgrund der gesetzlichen Sonderkündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten beliebige Teile des Kredits oder der gesamte Darlehensbetrag zum Ablauf des 10. Jahres zurück gezahlt werden.
Sondertilgungen Teilauszahlungszuschläge
Teilauszahlungszuschläge sind Nebenkosten der Baufinanzierung, wenn das Darlehen nicht als Ganzes, sondern nach Baufortschritt abgerufen wird.
Diese Werte haben keinen Einfluss auf die Höhe des Effektivzinses. In der Regel handelt es sich bei solchen Zuschlägen um verhandelbare Größen.
Der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde und der Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beizulegen. Die Teilung wird mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wirksam.
Der Besitzer eines Grundstückes wird, wenn er beabsichtigt einzelne Eigentumswohnungen zu veräußern, durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen und jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen in einem errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbinden.
Unter Termingeld versteht man befristete Geldeinlagen, die für mindestens 30 Tage, aber in der Regel wesentlich länger bei einem Kreditinstitut zu einem festen Zinssatz angelegt werden.
Mit dieser Anlageform erzielt der Anleger einen höheren Zinsertrag als bei Sichteinlagen. Termingelder kommen hauptsächlich in Form von Festgeldern vor, bei denen die Laufzeit und der Zinssatz festgeschrieben sind und das Geld nicht abzurufen ist. Nach Ablauf der Anlagefrist ist das Geld wieder frei und der Zinssatz auch. Dann kann dieses Geld auch für die Baufinanzierung als Eigenkapital eingesetzt werden.
Die Tilgung ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schulden ratenweise zurückbezahlt.
Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Raten von 1 oder 2% des Anfangkredites zurückgezahlt, außer bei Bausparkassen. Bei Bausparkassen sind es rund 7%.
Unter Umschuldung versteht man die Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines – meist anderen – Darlehensgebers.
Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden sollen; wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll oder wenn die Zinsfestschreibung des bisherigen Darlehens ausläuft, der Darlehensnehmer einer Verlängerung des Darlehens nicht zustimmt und über ein drittes Institut das Darlehen ablöst.
Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht. Dies ergibt sich aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach §194 BauGB.
Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen hinzu. Dieser wird mit dem Sachwertwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt.
Ist eine Berechnungsmethode, mit der das Finanzamt den Steueranteil eines Grundstückes ermittelt.
Diese ist besonders bedeutend bei alten, bebauten Grundstücken, bei denen ausgehend vom ursprünglichen Anschaffungswert, der reale Grundstücks- und Gebäudewert ermittelt werden muss. Diese Werte sind weiterhin wichtig für die Berechnung von Steuervergünstigungen oder Abschreibungen.
Finanzierungen durch Banken werden in der Praxis stets dergestalt vergeben, dass sich ein Kreditnehmer in Bezug auf die Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterwirft, sobald der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.
Diese Klausel geht stets zu Lasten des jeweiligen Eigentümers, so dass die Vollstreckungsmöglichkeit auch im Falle eines Grundstückverkaufs besteht.
Wer seinen Bankkredit mit fester Zinsvereinbarung vorzeitig ablösen will, muss der Bank dafür eine Entschädigung zahlen, auch Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsentgelt genannt.
Diese Entschädigung setzt sich aus dem Zinsschaden, auch Zinsmargenschaden und Zinsverschlechterungsschaden genannt, und einer Bearbeitungsgebühr zusammen. Die Grundlage dafür bildet der im Kreditvertrag festgehaltene Nominalzins. Die Entschädigung vermindert sich um die Einsparungen der Bank an Verwaltungsgeldern und Risikokosten.
Folgende Methoden zur Ermittlung des Zinsschadens sind bekannt:
Aktiv-Aktiv-Vergleich:
Ein Kreditnehmer hat der Bank den entgangenen Gewinn zu erstatten. Wenn die Bank das Ersatzdarlehen nur zu einem niedrigeren Zins an einen neuen Darlehensnehmer ausreichen kann, ist sie berechtigt, den Zinsverschlechterungsschaden einzufordern.
Aktiv-Passiv-Vergleich:
Der Kreditnehmer muss der Bank die entgangenen Ratenzahlungen, die ihr vertragsgemäß zugeflossen wären, ersetzen. Um keinen Schaden davonzutragen, muss die Bank sich diese Raten anderweitig am Kapitalmarkt, z.B. als Hypothekenpfandbriefe, beschaffen.
Das Vorschaltdarlehen ist ein kurz- bis mittelfristiges Darlehen mit Umschuldungsanspruch.
In der Regel kann der Darlehensnehmer während der Laufzeit des Vorschaltdarlehens jederzeit die Umwandlung in eine langfristige Finanzierung zu den dann gültigen Marktkonditionen vornehmen.
Dies ist eine Form der Vermögensbildung für Arbeitnehmer. Vermögenswirksame Leistungen werden tariflich oder per Arbeitsvertrag vereinbart und vom Arbeitgeber ausgezahlt.
Die Höchstgrenze liegt bei 480 im Jahr bzw. 40 im Monat. Die Sparformen sind vom Gesetzgeber vorgegeben. In Frage kommen z.B. Bausparverträge, Aktienfonds und Lebensversicherungen. Wichtig ist, dass es sich um langfristige Anlagen handelt. Zusätzlich zu den vermögenswirksamen Leistungen hat ein Arbeitnehmer unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage bzw. Wohnungsbauprämie.
Bei der Wertermittlung werden Verkehrswert und Beleihungswert festgesetzt. Der Verkehrswert dient der Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises, während der Beleihungswert als Basis für die Höhe der Kreditgewährung zu sehen ist.
Der Verkehrswert wird im wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zugrunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen werden muss. Nach Vorgabe des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen (BAK) muss daher ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit stets unter dem Verkehrswert.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie den meisten selbstgenutzten Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen zusammen.
Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf der Basis des Ertragwertes bestimmt. Der Ertragwert orientiert sich an den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und stellt den kapitalisierten Reinertrag des Beleihungsobjektes dar.
Die Kosten, die durch die Erstellung eines Wertgutachtens anfallen, werden als Wertermittlungsgebühren bezeichnet.
Um einen Beleihungswert einer Immobilie festsetzen zu können, benötigen die Kreditinstitute dieses Wertgutachten. Die Wertermittlungsgebühren werden in den Effektivzins mit eingerechnet und betragen ca. 0,2 bis 0,5% der Darlehenssumme.
Die Wirtschaftsauskunftei recherchiert gegen ein Honorar verlässliche Auskünfte zur wirtschaftlichen, geschäftlichen und schuldnerischen Situation eines Unternehmens.
Diese Dienstleistung empfiehlt sich, bevor man sich für einen Baupartner entscheidet.
Die Wohngebäudeversicherung (auch verbundene Wohngebäudeversicherung genannt, weil sie ein Verbund aus fünf einzelnen Versicherungen ist) schützt bei Risiken für ein Gebäude. Eine Wohngebäudeversicherungen benötigt jeder, der ein Haus besitzt.
Einerseits wird der Versicherungsschutz durch die Wohngebäudeversicherung von kreditgebenden Banken gefordert andererseits wird die Wohngebäudeversicherung in manchen Regionen Deutschlands auch gesetzlich vorgeschrieben.
Im einzelnen handelt es sich um die
Feuer-,
Leitungswasser-,
Sturm- und Hagel-,
Elementarschaden- und
Glasbruchversicherung.
Diese Versicherungen können jeweils auch einzeln abgeschlossen werden. Jedoch sind die kombinierten Versicherungen die Regel. Mit kombinierten Abschlüssen erhalten Sie bei vielen Versicherungsanbietern günstigere Angebote. So übernehmen diese z.B. auch durch den Schadensfall bedingte Mietausfälle oder die Kosten für eine Ersatzunterkunft.
Nach dem Wohnungsbauprämiengesetz werden 8,8% der einem Bausparkonto gutgeschriebenen Beträge als Wohnungsbauprämie gewährt.
Allerdings nur bis zu den Höchstbeiträgen für Alleinstehende bis 512 Euro und für Verheiratete bis 1.024 Euro pro Jahr. Die Einkommensgrenze, bis zu der Bausparer einen Anspruch auf Wohnungsbauprämie haben, beträgt 25.600 Euro bzw. 51.200 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen.
Zielbewertungszahl
Die Zuteilung eines Bauspardarlehens ist u.a. abhängig von der Bewertungszahl. Sie erfolgt in der Reihenfolge der erreichten Bewertungszahlen.
Die niedrigste ausreichende Bewertungszahl wird Zielbewertungszahl genannt. Den Bausparern, die an den vorgegebenen Stichtagen die Zahl erreicht oder überschritten haben, teilt die Bausparkasse die Zuteilungsreife ihres Bausparvertrages mit.
Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem ein bestimmter Darlehenszins, den der Kreditnehmer mit seiner Bank vereinbart hat, fest und unabänderlich gilt.
Übliche Zinsbindungszeiten sind 5, 8, 10 Jahre, eher unüblich sind längere Fristen, wie 15 oder mehr Jahre. Mit zunehmender Zinsbindungsdauer steigt im allgemeinen der Zins. Eine Umkehrung dieser Regel ist eher eine Ausnahme und wird auch inverse Zinsstruktur genannt.
Zuteilungstermin
Der Zuteilungstermin ist der Tag, an dem Bausparverträge zugeteilt werden.
Man unterscheidet ihn vom dem Stichtag, der für die Feststellung der Zuteilungsvoraussetzungen maßgebend ist.
Quelle: www.immobilienscout24.de)

References: BGH 
 § 7

§ 7
 § 925
 § 2
 § 48
 § 1

§ 1
 § 12

§ 12
 § 11

§ 11
 § 488
 § 9
 § 24
 § 1
 § 1
 § 3
 §194