Source: http://www.sprawnik.pl/artykuly,10225,27496,egzamin-notarialny-2017-umowa-zamiany
Timestamp: 2020-08-09 14:01:46+00:00

Document:
Jesteś tutaj: Strona główna › Artykuły › Kariera › Egzamin notarialny 2017 - umowa zamiany
Kategoria: Prawo, Kariera, Aplikacje, Gorące tematy, Studia, Zawody prawnicze, Powtórki do egzaminów, Kazusy
Słowa kluczowe: umowa zamiany, egzamin notarialny 2017, Prawo o notariacie, notariusz, aplikacja notarialna
Zadaniem egzaminowanych były sporządzenie projektu aktu notarialnego, w którym spółka „KAJA” spółka z o.o. w Sianowie oraz Tomasz Marciniak dokonają zamiany przysługujących im praw w ten sposób, że spółka przeniesie na Tomasza Marciniaka bez obciążeń i praw na rzecz osób trzecich prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w Sianowie o wartości 100.000,00 złotych (objętej księgą wieczystą KO1K/00092555/6), a w zamian Tomasz Marciniak przeniesie na spółkę bez obciążeń na rzecz osób trzecich prawo użytkowania wieczystego i własność stanowiącego odrębną nieruchomość budynku położonych w Skibnie w gminie Sianów o łącznej wartości 80.000,00 złotych (objętych księgą wieczystą KO1K/00051255/2). W związku z różnicą wartości zamienianych praw Tomasz Marciniak zobowiąże się do dokonania dopłaty w kwocie 20.000,00 złotych w terminie do dnia 31 grudnia 2018 r.
W treści zadania podano również, że w projekcie aktu notarialnego zdający powinien określić wysokość należnego wynagrodzenia notariusza (w maksymalnej wysokości) oraz pobranych świadczeń publicznoprawnych, jeżeli są należne, do których pobrania zobowiązany jest notariusz. W projekcie aktu notarialnego zdający zobowiązany był również do wskazania dokumentów, stanowiących podstawę należytego zabezpieczenia interesów stron oraz niezbędnych do dokonania czynności i opisania ich w taki sposób, aby na podstawie samej treści projektu aktu notarialnego można było ustalić formę i treść tych dokumentów. Zdający miał także zaproponować odpowiedni sposób zabezpieczenia wierzytelności spółki w kwocie 20.000,00 złotych, wynikającej z różnicy wartości zamienianych nieruchomości.
Opis istotnych zagadnień do zadania polegającego na opracowaniu pierwszego projektu aktu notarialnego w dniu 5 września 2017 r.
W ocenie Zespołu do przygotowania zadań na egzamin notarialny, zdający powinien w projekcie aktu notarialnego zwrócić uwagę w szczególności na następujące zagadnienia.
Projekt aktu notarialnego winien być sporządzony zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w tym art. 3, art. 7, art. 80, art. 85, art. 92 i art. 94.
Osoba zdająca winna uwzględnić, że nieruchomość stanowiąca własność spółki, z uwagi na brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz jej obszar, charakter użytków, jak również brak decyzji o warunkach zabudowy, podlega przepisom ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej nabywcą może być zatem wyłącznie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, spełniający kryteria, o których mowa w art. 6 i 7 powołanej ustawy albo też nabycie nieruchomości przez nabywcę może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (od dnia 1 września 2017 r. organem właściwym jest Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa), wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, zgodnie z art. 2a ust. 4 tej ustawy. Z treści zadania wynika, że Tomasz Marciniak nie jest rolnikiem indywidualnym prowadzącym gospodarstwo rodzinne, dlatego też nabycie może nastąpić wyłącznie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnej (od dnia 1 września 2017 r. organem właściwym jest Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa).
Czynność będzie dokonywana pomiędzy spółką a członkiem jej zarządu. Wobec powyższego spółkę winien reprezentować pełnomocnik powołany w trybie art. 210 Kodeksu spółek handlowych bądź rada nadzorcza, jeżeli umową spółki została ustanowiona. Fakt niezarejestrowania nowego składu zarządu nie ma tu znaczenia.
W ocenie zespołu, do umowy nie ma zastosowania art. 15 Kodeksu spółek handlowych, albowiem umowa zamiany nie stanowi umowy podobnej do umowy kredytu, pożyczki lub poręczenia.
W związku z rozporządzeniem prawem o wartości przewyższającej dwukrotność kapitału zakładowego, zdający winien mieć na uwadze treść art. 230 Kodeksu spółek handlowych.
Zważywszy, że przedmiotem umowy są nieruchomości, zdający winien mieć na względzie regulacje wynikające z art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych.
Ponieważ nieruchomość stanowiąca własność spółki obciążona jest hipoteką łączną, winna być przedłożona zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki.
Zdający powinien także uwzględnić fakt, że w wyniku postępowania spadkowego Tomasz Marciniak jest wyłącznym spadkobiercą po swojej żonie Krystynie Marciniak.
W ocenie Zespołu, w projekcie aktu notarialnego powinny być powołane w szczególności następujące dokumenty:
dokumenty ewidencyjne wydane przez organy prowadzące ewidencję gruntów i budynków;
dokumenty wydane przez organ gminy, określające przeznaczenie nieruchomości, stanowiących przedmiot umowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
dokumenty z rejestru przedsiębiorców, dotyczące spółki oraz uchwałę zgromadzenia wspólników o zmianach w składzie zarządu wraz z kopią wniosku złożonego do rejestru przedsiębiorców;
jeżeli zdający przyjmie założenie, że spółka reprezentowana będzie przez pełnomocnika powołanego uchwałą zgromadzenia wspólników, konieczne będzie przedłożenie uchwały podjętej przez zgromadzenie wspólników w trybie art. 210 k.s.h.;
z uwagi na rozporządzenie przez spółkę prawem o wartości przewyższającej dwukrotność kapitału zakładowego, winna być przedłożona uchwała zgromadzenia wspólników zezwalająca na dokonanie takiej czynności albo odwołanie się do treści umowy spółki, że w umowie wyłączono stosowanie przepisu art. 230 k.s.h.;
zgodnie z treścią art. 228 pkt 4 k.s.h. winna być przedłożona uchwała zgromadzenia wspólników dotycząca nabycia i zbycia nieruchomości albo odwołanie się do treści umowy spółki, że w umowie wyłączono z kompetencji zgromadzenia wspólników wyrażanie zgody na zbywanie i nabywanie nieruchomości;
odpis prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po Krystynie Marciniak wraz z zaświadczeniem wydanym przez naczelnika urzędu skarbowego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn;
ostateczna decyzja wydana na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego;
oświadczenie banku, będącego wierzycielem hipotecznym, zawierające zgodę na wykreślenie ujawnionej hipoteki.
W związku z umówioną dopłatą, zdający winien nadto zaproponować odpowiedni sposób zabezpieczenia wierzytelności spółki w kwocie 20.000 złotych, wynikającej z różnicy wartości nieruchomości np. poprzez poddanie się zobowiązanego egzekucji wprost z aktu notarialnego lub ustanowienie hipoteki.
Z uwagi na to, że jedna z nieruchomości jest zabudowana, zdający winien się odnieść do świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku, stanowiącego przedmiot umowy.
Tomasz Marciniak nie jest i nie będzie przy tej zamierzonej czynności podatnikiem podatku VAT.
Spółka nie będzie zobowiązana do naliczenia podatku VAT z uwagi na treść art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W związku z tym czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, naliczanemu zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W projekcie aktu notarialnego winno być zamieszczone żądanie złożenia wniosków wieczystoksięgowych w systemie teleinformatycznym, jak również pobrane należne opłaty sądowe związane z zamieszczonymi żądaniami.
Wynagrodzenie notariusza winno być naliczone zgodnie z postanowieniami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Do wynagrodzenia winien być doliczony podatek od towarów i usług.
Projekt aktu notarialnego powinien określać wyliczone i pobrane opłaty sądowe ze wskazaniem osoby wnoszącej opłatę i sposobu jej uiszczenia wraz z podaniem podstawy jej określenia i pobrania (art. 7 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, art. 42 i następne ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 6 października 2015 r. w sprawie pobierania przez notariuszy opłat sądowych od wniosków o wpis w księdze wieczystej i ich przekazywania sądom oraz prowadzenia ewidencji pobranych opłat sądowych).
Projekt aktu notarialnego winien zawierać stosowne pouczenia.
Prawo, Kariera, Aplikacje, Gorące tematy, Studia, Zawody prawnicze, Powtórki do egzaminów, Kazusy
umowa zamiany, egzamin notarialny 2017, Prawo o notariacie, notariusz, aplikacja notarialna

References: art. 3
 art. 7
 art. 80
 art. 85
 art. 92
 art. 94
 art. 6
 art. 2
 art. 210
 art. 15
 art. 230
 art. 228
 art. 210
 art. 230
 art. 228
 art. 19
 art. 2
 art. 43
 art. 6
 art. 42