Source: http://ufcquechoisir-iledefrance.org/kitlogmt1.htm
Timestamp: 2017-07-25 06:44:14+00:00

Document:
- à titre d'habitation principale(*) pour le locataire ;
Le bail est d'une durée de trois ans minimum et se reconduit pour la même durée, sauf à ce que le bailleur soit une personne morale (une SCI non familiale par exemple), et dans ce cas, le bail doit être d'une durée minimum de six ans (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989).
C. Les documents que l'on ne peut pas demander au locataire
D. L'état des lieux d'entrée
E. La délivrance d'un logement décent et en bon état
2. La délivrance d'une quittance
C. La restitution du dépôt de garantie V. La résolution des litiges (*) Comment se détermine le caractère principal d'une habitation ?
Les juges retiennent souvent pour déterminer la notion de résidence principale le lieu de domiciliation électorale, le lieu de scolarisation, le lieu de paiement de l'impôt
Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, la réglementation protectrice des occupants s'applique même si une clause essaie d'y faire obstacle (Civ. 3e, 4 février 2009, no 07-20.980).
Afin de faciliter sa recherche, le locataire peut passer par un marchand de listes pour qu'il lui fournisse une liste de biens disponibles sur le marché et correspondant à ses souhaits.
Est-ce qu'un marchand de listes peut demander de l'argent avant de fournir effectivement cette liste ?
Il est strictement interdit pour les marchands de listes d'exiger le paiement avant la fourniture de la liste (6.II de la loi du 2 janvier 1970, no 70-9). Seulement, dans la pratique, les professionnels continuent souvent d'exiger un tel paiement, certainement parce qu'il est difficile de prouver de tels agissements. Il faut dans ce cas éviter de s'engager, et signaler ce comportement illicite à la DGCCRF (DDPP)
: http ://www.minefe.gouv.fr/directions_services/dgccrf/contact_ddpp.htm
Attention : le locataire ne peut refuser de payer tout ou partie du prix qu'en cas d'inexécution substantielle des obligations du marchand de listes (un nombre important de propositions ne correspondent pas, sont indisponibles ou erronées).
Des clients se plaignent régulièrement que les annonces proposées ne sont qu'une reprise d'annonces disponibles gratuitement sur Internet. Ce seul fait ne caractérise pas une faute du marchand de listes, pour autant que les logements soient disponibles et que le marchand de listes ne garantisse pas une exclusivité sur les biens proposés au locataire.
L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les frais des intermédiaires qui rédigent un acte de location sont à partager par moitié entre le bailleur et le locataire.
Mais des divergences existent quand aux frais visés par la règle du partage : s'agit-il uniquement des frais de rédaction, ou cela recouvre-t-il tous les frais qui ont concouru en amont à la rédaction de cet acte (honoraires de négociation, de recherche..) ?
La cour d'appel de Grenoble du 19 octobre 2004 a considéré qu' "est abusive la clause qui prévoit le partage par moitié des honoraires de négociation entre le bailleur et le preneur alors que l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit un tel partage que pour les frais afférents à l'établissement d'un acte de location ". Ainsi, on peut considérer que seuls les frais de rédaction peuvent être facturés par moitié au locataire.
C. Les documents que l'on ne peut demander au locataire
Il y a certaines choses que le bailleur ne peut pas exiger du locataire. Notamment son dossier médical, un extrait du casier judiciaire, un chèque de réservation, une autorisation de prélèvement automatique, un relevé de compte bancaire, une copie des informations figurant sur le FICP (art. 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour en voir la liste)
? Si pas de provision sur charges : dans ce cas, le bailleur n'a pas d'obligation particulière de vous renseigner sur leur montant au moment de la conclusion du contrat, sauf à ce que le logement se situe dans une copropriété, et dans ce cas le locataire doit être informé de la quote-part du lot loué dans chacune des catégories de charges. Mais cela n'indique pas clairement le montant. Même s'il n'est pas fait référence aux charges dans le contrat, le locataire est tenu de les assumer.
? Si on vous demande des provisions sur charges : leur montant doit être clairement indiqué dans le contrat. De plus, on doit vous fournir des justificatifs permettant de déterminer cette provision (budget prévisionnel si le logement est dans une copropriété ou précédentes régularisations s'il a été loué avant).
Est-ce que le bailleur doit m'informer sur la superficie réelle de mon logement ?
Depuis le 27 mars 2009 (art. 3 L. 6/7/89), le contrat de bail doit indiquer, outre la désignation, la consistance et la destination des lieux loués, la surface habitable*. En cas d'information erronée, le locataire est en droit de demander au bailleur une indemnité.
* " Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. "
Le locataire informé sur l'objet du contrat peut signer en connaissance de cause. Seulement, il existe des clauses dans ce contrat qui ne peuvent pas être insérées, car elles sont considérées par la loi comme abusives (l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de ces clauses). Il ne peut notamment exiger un prélèvement automatique, ou de laisser visiter les lieux plus de deux heures par jour
- la remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent (art. 22-2 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- la souscription d'une garantie autonome, qui est l'engagement d'une tierce personne au contrat de location de payer une somme déterminée au bailleur, afin de garantir ce dernier contre tout éventuel manquement du locataire (art. 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Non, l'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, les deux devant signer le document. Si ce n'est pas le cas, alors le bailleur ne pourra pas s'en servir de preuve, et il ne pourra pas bénéficier de la présomption de bon état du logement de l'art. 1731 C. Civ. s'il n'a pas convié le locataire à cet état des lieux.
Si l'état des lieux est fait par une agence, aucun frais ne peut être demandé au locataire, même s'il est invité à son établissement. En effet, l'établissement d'un état des lieux (différent du constat d'huissier) doit être gratuit.
Le bailleur doit vous proposer un état des lieux contradictoire et amiable (c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire uniquement). Il ne pourra pas exiger du locataire de participer par moitié aux frais du constat de l'état des lieux s'il passe directement par un huissier pour convenance personnelle, par exemple (cour d'appel de Caen, 17 septembre 1998, Jurisdata no 1998-048250 ; cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e ch., 11 janvier 2000, Jurisdata no 2000-107156).
Dans quel cas le locataire est-il tenu de participer aux frais d'huissier pour le constat d'état des lieux ?
Si l'état des lieux contradictoire n'est pas possible (locataire indisponible ou divergences sur son contenu) ou que le locataire et le bailleur sont d'accord pour prendre un huissier, il faut que celui qui le diligente prévienne l'autre partie au moins sept jours avant sa venue, sans quoi on ne peut pas demander à la partie qui n'a pas été convoquée au constat la moitié des frais (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).
Si le logement est indécent ou en mauvais état d'usage et de réparation, et que le locataire ne trouve pas d'accord avec le bailleur pour obtenir une remise en état, il pourra saisir la Commission départementale de conciliation sur le logement. Le locataire doit attendre un délai de deux mois à compter de la mise en demeure du bailleur pour pouvoir la saisir (art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Si le locataire perçoit l'APL, l'ALS ou l'ALF (aides au logement), il doit informer sa CAF s'il n'arrive pas à trouver d'accord avec le bailleur sur la mise en conformité, sans quoi il risque la suspension des aides (art. L.831-3 du code de la sécurité sociale pour l'ALS, art. L.542-2 pour l'ALF et art. L.351- 1 et suivants pour l'APL).
Dans ce cas, si le chauffage ne présente aucune dangerosité et qu'il fonctionne, alors on ne peut pas exiger du bailleur qu'il le mette aux normes. En revanche, s'il est défectueux, le bailleur doit le réparer ou le remplacer (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989), de même si l'installation présente une dangerosité (art. 3 du décret du 30 janvier 2002). Seuls les travaux qui seraient exécutés sur cette installation devraient être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation (cour d'appel de Paris, 3e ch., 14 octobre 2010, Jurisdata no 2010-021057).
Si la panne peut être réparée par le remplacement d'une petite pièce (voir l'annexe du décret du 26 août 1987, no 87-712) alors le locataire sera tenu d'effectuer ce remplacement à ses frais, sauf à ce qu'il prouve que la pièce était déjà défectueuse au moment de l'entrée dans les lieux. En effet, la Cour de cassation a clairement indiqué qu'un état des lieux ne fait foi que jusqu'à preuve du contraire (Cass. 3e civ., 23 mai 2002, no 00-13144), donc l'état des lieux peut être contesté même s'il a été fait contradictoirement.
Tout au long de l'occupation des lieux, les parties ont des obligations : le bailleur doit faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement (art. 6c de la loi du 6 juillet 1989), et doit assurer la jouissance paisible du logement au locataire. Le locataire doit payer le loyer et les charges ainsi que faire les réparations locatives.
Le locataire doit participer aux charges récupérables. La liste de ces charges est fixée par le décret du 26 août 1987, no 87-713 (pour voir la liste). Aucune charge non listée dans l'annexe du décret ou ne correspondant pas à un service réellement rendu au locataire ne peut être exigée de lui (art. 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Ce n'est pas conseillé. Il est toujours lié par le contrat et doit s'exécuter, la provision étant prévue dans le contrat. En revanche, il peut sommer le bailleur d'effectuer cette régularisation (si la mise en demeure envisagée plus haut n'a pas abouti) soit par le biais du référé devant le tribunal d'instance, soit par le biais de la procédure en injonction de faire, toujours devant le tribunal d'instance. De plus, le locataire peut assigner le bailleur au fond (devant le tribunal d'instance, mais par le biais d'un huissier) pour demander une diminution de la provision (Civ. 3e, 18 juin 2002, no 01-01856).
Non. Toute demande d'arriéré de charges au titre d'une régularisation doit faire l'objet d'une justification, à défaut il ne pourra pas être exigé (Cass. civ. du 8 décembre 2010, no 09-71124). En effet, si le bailleur ne lui tient pas ces pièces à disposition (le bailleur n'a pas à les communiquer), le locataire est en droit de refuser le paiement du surplus de charges réclamé.
Attention : le locataire doit faire la demande de fournir des justificatifs dans un délai d'un mois qui suit l'envoi du décompte (la demande d'arriérés de charges), sans quoi il ne pourra plus se prévaloir du défaut de justificatifs pour refuser le paiement.
Ces réparations sont listées par l'annexe du décret du 26 août 1987, no 87-712 (pour voir la liste). Si la réparation n'est pas dans la liste de ce décret il faudra, pour s'assurer qu'elle n'est pas à la charge du locataire, vérifier le montant du devis de réparation (plus il est important, moins c'est au locataire de payer), car il n'est tenu que des petites réparations (art. 1er du décret). Toutes les réparations autres que locatives sont à effectuer par le bailleur (art. 6c de la loi du 6 juillet 1989), sauf à ce qu'elles résultent d'un usage anormal (voir " Les dégradations ", ci-dessous).
Attention : le locataire n'est pas tenu de prendre en charge ces réparations locatives si elles sont occasionnées par la vétusté*, un vice de construction, une malfaçon ou un cas de force majeur. En effet, la vétusté permet de s'exonérer de ces réparations locatives. Pour savoir quels sont les abattements de vétusté (vous trouverez ci-après un exemple qui n'a de force obligatoire que s'il est annexé au contrat) : voir grille de vétusté.
À titre d'exemple, la réparation des volets roulants incombe-t-elle au locataire ou au propriétaire ?
le remplacement d'un robinet ?
Ce n'est pas une réparation locative (Rép. min. no 15538 Q, JOAN 22 août 1994), toujours sous réserve que le locataire n'ait pas commis de faute. En revanche, la réparation d'une fuite d'eau, du fait d'un défaut d'étanchéité du joint, serait à la charge du locataire, car le remplacement des joints est une petite réparation. L'obligation du locataire ne saurait aller au-delà du remplacement des petites pièces : joints, clapets (annexe, chap. IV du décret du 26 août 1987 no 87-712)
Non. Le locataire ne doit surtout pas faire les réparations qui normalement incombent au propriétaire dès lors qu'il n'a pas eu son accord exprès, ou à défaut une autorisation en justice. Si le propriétaire ne répond pas aux LRAR du locataire pour demander cette prise en charge, il faudra saisir le juge (art. 1144 C. civ.).
Mais le loyer peut évoluer dans deux cas seulement. Le premier est l'augmentation, s'il est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, ou s'il est prévu une clause d'indexation (c'est-à-dire une clause qui fait varier le loyer en fonction de l'indice de référence des loyers IRL).
Pour faire jouer la clause d'indexation, il faut un indice de référence (indice du 1er trimestre, 2e trimestre). S'il n'est pas prévu clairement dans le contrat, alors on appliquera le dernier indice publié au jour de la signature du contrat (art. 17 de la loi du 6 juillet 1989).
Le calcul sera effectué sur la méthodologie suivante : Loyer × (Indice de référence de l'année en cours/Indice de référence de l'année précédente) = Nouveau loyer.
Pour consulter l'évolution de l'IRL : http ://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp
- enfin, le locataire doit demander la révision. Selon la loi, " l'indexation intervient à la date convenue entre les deux parties ". À partir du moment où soit le locataire, soit le propriétaire bailleur en fait la demande, l'indexation est obligatoire. Si tel n'est pas le cas, le loyer ne change pas. En revanche, si une clause prévoit que l'initiative de la révision appartient au seul bailleur, alors, reste le problème de savoir si une telle clause est licite.
Oui, si le bailleur n'a pas procédé à l'indexation pendant le bail, il peut revenir cinq ans en arrière pour l'indexation (art. 2224, C. civ.).
Mais le nouveau bailleur n'aura que le droit de réclamer les loyers échus depuis qu'il est propriétaire du bien (cour d'appel de Paris, 6e ch., sect. B, 10 avril 1986).
Les seuls cas où les juges ont considéré que la suspension de loyer était possible sont ceux où les lieux loués étaient devenus inhabitables (cour d'appel de Nîmes, 3 mai 2001, ou cour d'appel de Colmar, 16 juin 2008) [exemple : les plafonds du logement présentaient des traces d'infiltrations, les murs étaient fissurés en divers endroits, la fosse septique était apparente et fissurée, à tel point qu'elle suintait et entraînait une odeur nauséabonde ; enfin la chaudière à charbon était en mauvais état et se trouvait également fissurée] (exemple : victime d'un dégât des eaux rendant les lieux inhabitables). De plus, avant toute suspension, il faut que le locataire ait mis en demeure le bailleur de faire les travaux de réfection.
- le bailleur doit fournir au moins six références pour les communes de plus de un million d'habitants, trois références minimum pour les autres communes ;
- 2/3 des références doivent porter sur des logements qui n'ont pas subi de changement de locataire depuis au moins trois ans ;
- les références doivent comporter le nom de la rue le numéro, le montant du loyer, la superficie réelle, les équipements collectifs présents ;
- il ne peut l'augmenter qu'à l'issue d'une période de trois ans (ou six ans si c'est une personne morale).
Ce sont les travaux qui se limitent à permettre une utilisation des lieux loués ou qui ne portent pas atteinte au gros uvre. Dans ce cas, le locataire ne sera pas tenu de remettre les lieux en l'état (enlever les aménagements) après son départ.
Oui. Mais il faut pour cela que ce soit fait par un professionnel (il faut que les travaux soient conformes aux règles de l'art) et que l'installation ne porte pas atteinte au gros uvre (baignoire non scellée) [cour d'appel de Rouen, 1re ch., 27 octobre 1999, Jurisdata no 1999-10395).
Oui. Le locataire peut mettre les couleurs qu'il souhaite et ne sera pas tenu de la remise en état à la fin du bail, sauf à ce qu'elles soient si excentriques qu'elles empêchent une habitabilité normale (exemple : le rouge vif n'empêche pas cette habitabilité) [cour d'appel de Paris, 20 septembre 2005].
Ouverture dans un mur de plus de 2 mètres de large, transformation de la cuisine en lingerie et de la chambre en cuisine aménagée
Le locataire ne peut être tenu à la remise immédiate des lieux loués que si ces transformations portent atteinte à la sécurité du logement et de ses équipements (malfaçons pouvant porter atteinte à la solidité de l'immeuble ou risque de créer des dégâts des eaux). En revanche, si aucun risque n'est décelable, la remise en état ne peut avoir lieu, si le bailleur le souhaite, qu'à la fin du bail. Mais le bailleur pourrait décider de procéder à la résiliation judiciaire du bail (Civ. 3e, 31 octobre 2006, no 05-10553) pour des transformations qui ont été faites par le locataire sans autorisation, quand bien même ces transformations ne sont pas dangereuses pour la sécurité du logement ou de ses équipements.
Si, il manque dans ce cas à son obligation de jouissance paisible (art. 6b de la loi du 6 juillet 1989) si le locataire habite à un étage élevé et que, malgré des relances auprès du bailleur, ce dernier n'a effectué aucune démarche auprès du syndicat de copropriétaires pour tenter d'y remédier (cour d'appel de Paris, 20 mai 1999).
Le bailleur ne répond pas des nuisances sonores occasionnées par les voisins dès lors que ces voisins ne sont ni les locataires ni les préposés (entrepreneur, gardiens..) du bailleur (Cass. 3e civ., 15 octobre 2008, no 07-13971). Si le locataire est dans une copropriété et que le bruit vient d'un autre copropriétaire, le bailleur ne sera pas tenu responsable des bruits que ce copropriétaire occasionne. Si le locataire est dans une maison individuelle et que l'auteur du trouble est le voisin de la maison louée, le bailleur ne sera pas non plus responsable. Dans ce cas, il faut agir à l'encontre de l'auteur des nuisances sonores sur le fondement du trouble anormal de voisinage (article 544 C. civ.).
Attention : le bailleur n'est responsable des troubles causées par des tiers (étrangers au bailleur) que si ils portent une atteinte matérielle à la chose louée (ascenseur, fissures dans les murs provoquées par des travaux effectués par des tiers) [Cass. civ., 25 février 2004, no 02-10085]. En effet, dans ce cas, le bailleur est tenu d'accomplir toutes les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande en cessation de trouble subi par le locataire, dans le cas où le trouble résulte des parties communes (Civ. 3e, 13 novembre 2002). Mais ce n'est que le défaut de diligence qui est sanctionné, pas le trouble dans les parties communes, donc s'il est intéressant, parallèlement, de mettre en demeure le bailleur de les accomplir, il faut envisager également de mettre directement en cause le syndicat de copropriétaires ou l'auteur du trouble (art. 544 C. civ.) afin d'obtenir la cessation du trouble ainsi qu'une indemnisation pour le préjudice subi.
- La sous-location et la cession de bail sont formellement interdites par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
- L'hébergement : Cass. 3e civ., 22 mars 2006, no 04-19349 : " les clauses d'un bail d'habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger ses proches ". Lorsqu'il s'agit de proches (famille, concubin notoire), il peut les héberger même pour une longue durée. En revanche, lorsqu'il s'agit d'une personne plus éloignée (ami, par exemple), il faut que l'hébergement soit temporaire, sans quoi l'accord du bailleur peut être nécessaire.
- Le prêt du logement : il faut distinguer selon qu'une clause du contrat de bail l'interdit ou pas.
- Si aucune clause n'interdit le prêt : il faut que le logement prêté continue de rester l'habitation principale du locataire prêteur, car les juges sanctionnent l'abandon définitif de la jouissance des lieux au visa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (car ce serait considéré comme de la sous-location ou de la cession de bail). Le prêt doit donc être temporaire.
Le principal cas de fin du bail a lieu dans le cadre d'un congé par l'une ou l'autre des parties (A) [dans ce cas, il y a un préavis à respecter]. Dans tous les cas où le bail est résilié, il emporte une obligation pour le locataire de restituer les lieux, et pour le bailleur de rendre le dépôt de garantie (B).
Pour que le bail prenne fin, il faut qu'il y ait eu un congé délivré par le locataire ou le bailleur (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Il ne peut donner congé que six mois avant la fin d'une période triennale (ou de six ans si le bailleur est une personne morale hors SCI familiale), et ce seulement dans trois cas.
- En cas de reprise (c'est-à-dire le récupérer) pour lui-même ou un membre de sa famille (descendants et ascendants) ou son conjoint (marié, pacsé ou concubin notoire depuis au moins un an à compter du congé). La liste des personnes citées est limitative : il ne pourra pas donner congé si c'est pour le prêter ou le louer à une personne autre que celles citées. Le bailleur doit indiquer dans son congé la personne qui bénéficie de la reprise (nom et adresse). Le bénéficiaire de la reprise doit faire du logement sa résidence principale, et doit donc l'occuper effectivement.
- En cas de vente du logement : le bailleur peut demander au locataire de partir parce qu'il décide de vendre le logement loué, mais dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur la vente, c'est-à-dire que le bailleur devra le vendre exclusivement au locataire dès lors qu'il accepte les conditions de la vente fixées par le bailleur. Ce droit de préemption dure pendant les deux premiers mois de la réception du congé par le locataire.
- En cas d'inexécution par le locataire de ses obligations : défaut d'assurance, loyer payé irrégulièrement, trouble anormal de voisinage causé par le locataire, sous-location sans autorisation
Il peut donner congé à tout moment (pas besoin d'attendre la fin du bail en cours), mais sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, il peut bénéficier d'un délai de préavis de un mois dans certains cas limités par la loi. Le congé doit obligatoirement être donné par LRAR, la réception faisant courir le délai de préavis.
La cour de cassation a indiqué, dans un arrêt du 13/07/2011 n°10-20478, que lorsque le courrier recommandé avec accusé de réception était revenu à son expéditeur avec la mention « non réclamé retour à lenvoyeur » le congé ne pouvait être validé. La date de la première présentation ne pouvait donc pas être retenue pour faire courir le délai de préavis. Il fallait que lexpéditeur réitère une seconde LRAR ou signifie le congé par huissier.
Bien que cette décision concerne un congé délivré par le bailleur, la solution aurait été la même si le congé avait été délivré par le locataire. En effet, la cour de cassation dans son attendu de principe ne fait référence quà la seule notion dexpéditeur et de destinataire et non de bailleur et de locataire.
Il est donc vivement conseillé au locataire, au cas où la première LRAR na pas été réceptionnée, de réitérer le congé par huissier afin de sassurer de la validité du congé faisant partir le délai de préavis.
- En cas de perte d'emploi : si le locataire est licencié, il pourra bénéficier d'un préavis réduit à un mois.
Oui (Cass. civ. 3e, 8 juillet 2009, no 08-14903). En effet, le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi au sens de la loi et donc permet au locataire de donner congé avec un préavis de un mois.
Non, l'obtention d'un stage n'est pas un nouvel emploi au sens de la loi, le locataire ne bénéficie donc pas d'un préavis abrégé à un mois (cour d'appel de Bordeaux 1re ch., 30 mars 2000, no 98-06791).
Oui (Rép. min. no 40307 : JOAN Q, 16 mars 2010), le locataire peut bénéficier d'un préavis abrégé en cas de rupture conventionnelle (accord entre l'employeur et le salarié pour rompre le contrat de travail) car c'est une perte d'emploi au sens de la loi.
Non (cour d'appel de Paris, 30 octobre 1997), la démission n'est pas assimilée à une perte d'emploi au sens de la loi, et ne peut donc ouvrir droit au délai de préavis abrégé.
- En cas de mutation : si le locataire est muté (changement de lieu de travail), il pourra bénéficier d'un délai de préavis abrégé.
Oui (cour d'appel de Paris, 22 mars 2001) : même si elle n'est pas définitive, la mutation justifie un mois de préavis.
Oui (Civ. 3e, 20 janvier 2010, no 09-10287), le locataire qui a voulu sa mutation peut quand même bénéficier d'un délai de un mois pour son préavis.
et si la nouvelle affectation se situe dans la même ville que là où le locataire habite ?
Oui (Civ. 3e, 22 octobre 2010, no 02-15627), le locataire peut quand même bénéficier d'un délai de préavis abrégé, même si la mutation n'implique pas le changement de ville.
Attention : on ne peut considérer que la perte d'emploi ou la mutation concerne une activité libérale (Civ. 3e, 16 mars 1994) ou commerciale (cour d'appel d'Agen, 22 mars 2000) !
- En cas de nouvel emploi suite à une perte d'emploi : ici, c'est le cas où le locataire a perdu son emploi et en a retrouvé un, tout ça pendant la durée du bail. Ce cas est moins usité du fait que la perte d'emploi est déjà un motif de préavis abrégé.
- Si le locataire perçoit le RMI ou le RSA : dès lors que le locataire est bénéficiaire de l'une de ces aides, il peut donner congé avec un préavis de un mois.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 vient d'être modifié par la loi Warsmann (loi no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 12), relative à la simplification et à l'amélioration de la qualité du droit, et qui étend aux bénéficiaires du revenu de solidarité active le préavis de congé au bailleur limité à un mois, au lieu de trois mois.
- Si le locataire est âgé de plus de 60 ans et si son état de santé le justifie : pour bénéficier de ce délai de préavis abrégé, il faut que le locataire prouve non seulement que son état de santé est dégradé, mais également que le logement n'est pas adapté à cet état de santé (exemple : certificat médical qui atteste que le locataire a besoin d'un climat chaud alors que son logement est dans le Nord).
Elle se traduit par l'état des lieux de sortie entre le bailleur et le locataire et la restitution des clés par le locataire au bailleur. L'état des lieux de sortie doit être fait à la restitution des clés, qui est l'événement mettant fin à la responsabilité du locataire (il ne sera plus tenu des dégradations, des pertes et des réparations locatives).
Si le locataire ne rend pas les clés à la fin du préavis, il sera susceptible de devoir une indemnité d'occupation au bailleur ; de plus, il continuera à être tenu responsable des dégradations et des pertes qui surviendraient pendant qu'il détient les clés.
La remise des clés se fait soit par la remise en mains propres, soit par le biais d'une LRAR.
L'état des lieux de sortie doit mentionner qu'il y a remise des clés ; si ce n'est pas le cas, le locataire doit exiger que cela soit mentionné, car c'est à lui qu'il incombe de prouver qu'il a bien remis les clés en mains propres au bailleur.
Il est fondamental, car il va déterminer les réparations imputables au locataire. En effet, c'est par la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de celui de sortie que l'on sait ce qui a pu être dégradé ou perdu et quelles réparations locatives n'ont pas été faites.
Le bailleur aura, dans ce cas, de grandes difficultés pour établir l'imputabilité des dégradations ou du mauvais entretien au locataire, ce dernier n'étant plus responsable de l'état du logement une fois que la remise des clés a eu lieu. Mais si le locataire a fait en sorte d'éviter l'établissement de cet acte (en partant sans prévenir le bailleur), alors on pourrait lui opposer un état des lieux fait avec un huissier sans sa présence (pour les règles en matière d'état des lieux, se reporter au IIC).
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans le délai de deux mois qui suit la remise des clés (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Seulement les tribunaux admettent que le bailleur copropriétaire ne restitue au locataire sortant que 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ne rembourse le solde restant qu'après la régularisation annuelle, sans intérêts (Rép. min. no 4514, JOAN Q, 18 novembre 2002).
Attention : le dépôt de garantie ne produit d'intérêt qu'une fois le délai de deux mois suivant la restitution des clés est écoulé, pas avant.
Non, le bailleur n'a pas l'obligation de fournir des factures pour justifier le montant, de simples devis suffisent (Civ. 3e, 25 janvier 2006 no 04-20726). Mais rien n'empêche le locataire de contester le devis en apportant d'autres devis contradictoires.
Non (Civ. 3e, 8 décembre 2009, no 08-20340), le délai de deux mois ne concerne que la restitution du dépôt de garantie, pas les justificatifs. Mais il faut qu'il le fasse dans un délai raisonnable à compter de la mise en demeure faite par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
- en premier lieu, envoyer une LRAR de mise en demeure au bailleur afin de faire valoir amiablement le droit que ce dernier n'a pas respecté ;
- saisir le tribunal compétent afin qu'il condamne le bailleur en cas de manquement avéré.
N'hésitez pas à vous rapprocher de votre association locale
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References: L'article 5
 l'article 5
 l'article 8
 l'article 8

L'article 15
 art. 12