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Timestamp: 2020-02-24 22:01:52+00:00

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Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 4.3 Tierhaltung | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 4.3 Tierhaltung
Die Rechtsprechung zur Tierhaltung in Mieträumen ist ausgesprochen vielfältig und beinahe unübersehbar (vgl. nur Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 235 ff.). Sie wird durch die Rechtsprechung der Instanzgerichte geprägt, wobei im Hinblick auf die Berufungssumme es vielfach bei Entscheidungen der AG verbleibt. Überdies ist die Rechtsprechung der OLG und des BGH in Mietsachen einerseits und dieser Gerichte in Verfahren nach § 1ff. UklaG (Verbandsklageverfahren) zur Überprüfung von AGB andererseits nicht einheitlich. Das hängt auch damit zusammen, dass die Frage, welche Tiere wo gehalten werden dürfen, durchaus unterschiedlich nach Art der Tiere und nach Lage der Räumlichkeiten beantwortet werden kann.
Im Ausgangspunkt ist zunächst die Frage zu entscheiden, ob im jeweiligen Einzelfall die Tierhaltung zum allgemeinen Mietgebrauch zu zählen ist. Bei Bejahung der Frage für die bestimmte Tierart kann der Vermieter die Haltung des Tieres nur aus konkreten sachlichen und gewichtigen Gründen verbieten, z. B. bei Belästigungen von Mitmietern oder Besuchern oder Substanzgefährdung des Hauses. Bei Verneinung der Frage steht es dem Vermieter frei, die Erlaubnis zu erteilen oder nicht, er muss den nicht vertragsgemäßen Zustand nicht dulden. Dabei unterliegt er allerdings dem Grundsatz von Treu und Glauben (auch Willkürverbot), so dass die Versagung treuwidrig sein kann, so etwa bei der Übernahme des alten Hundes der kranken Mutter des Mieters (LG Ulm, Urteil v. 6.12.1989, 1 S 286/89-01, WuM 1990, 343) oder bei gesundheitlichen Gründen – auch zur psychischen Stabilisierung (vgl. AG Münster, Urteil v. 7.10.1991, 48 C 140/91, WuM 1992, 116). Diese Grundsätze gelten dann, wenn im Mietvertrag zur Tierhaltung überhaupt nichts vereinbart ist. Nach dem Grundsatz des vertragsgemäßen Gebrauchs sind jedoch auch die entsprechenden Formularklauseln in Mietverträgen zu beurteilen. Diese sind im Wesentlichen nach drei Arten zu unterscheiden:
generelles Tierhaltungsverbot,
Erlaubnis mit Verbotsvorbehalt (vgl. dazu Schach, GE 1992, 1291 [1292]).
Das Halten von Kleintieren, von denen u. U. relevante Störungen oder Schädigungen nicht ausgehen können, wie z. B. Zierfische, Vögel, Hamster, fällt unter den allgemeinen vertragsgemäßen Mietgebrauch, wobei allerdings eine derartig geringe Anzahl gemeint sein kann, dass eine Belastung der Mietsache und Belästigung der Mitmieter ausgeschlossen ist. Ein formularmäßiges Verbot derartiger Tierhaltung ist in Anwendung des § 307 jedenfalls bei der Wohnraummiete unwirksam. Im Rahmen eines Geschäftsraummietverhältnisses ist jedoch nicht erkennbar, weshalb ein formularmäßiges Verbot mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (Geschäftsraummiete?) nicht zu vereinbaren sein soll: Der Geschäftsraummieter hat eben in den Räumen nicht seinen Lebensmittelpunkt; deshalb "leidet" er unter einem entsprechenden Verbot nicht wie der Wohnraummieter. Überhaupt sind Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, welche das Halten von Haustieren ohne nähere Spezifizierung auf bestimmte Tiere verbieten, unwirksam (vgl. BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 10/92, DWW 1993, 74 = WuM 1993, 109). Dementsprechend bedürfen Formularklauseln der Spezifizierung hinsichtlich bestimmter Tiere, um überhaupt wirksam zu sein. Ein Zusatz unter der Klausel der Tierhaltung, dass der Mieter Ziervögel, Zierfische, Hamster oder vergleichbare Tiere ohne Erlaubnis des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten dürfe, ist anzuraten. Nach der Rechtsprechung zu §§ 1ff. UklaG darf die Erlaubniserteilung nicht von der Schriftform abhängig gemacht werden, da dies dem Vorrang der Individualabrede widersprechen würde (vgl. dazu BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750 = WuM 1991, 381 = ZMR 1991, 290 = GE 1991, 615 = MDR 1991, 628; OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 19.12.1991, 6 U 108/90, WuM 1992, 56, 62).
Die Haltung von Katzen in Räumen außerhalb der städtischen Bebauung unterfällt dem vertragsgemäßen Mietgebrauch. Unabhängig von einem möglichen Streit über artgerechte Tierhaltung zählt jedoch nach überwiegender Ansicht auch in einer Stadtwohnung die Katzenhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (vgl. AG Sinzig, Urteil v. 14.11.1989, 7 C 334/89, NJW-RR 1990, 652; AG Aachen, Urteil v. 13.3.1992, 81 C 459/91, WuM 1992, 601; AG Düren, Urteil v. 30.7.1982, 1 C 266/82, WuM 1983, 59; AG Berlin-Schöneberg, WuM 1990, 192; sicher streitig vgl. auch AG Hamburg, Urteil v. 16.4.1991, 46 C 224/91, NJW-RR 1992, 203). Es ist fraglich, ob ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt, das sich auch auf Katzen bezieht, einer Überprüfung im Hinblick auf § 307 standhält. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, darf wegen des allgemeinen Mietgebrauchs die Erlaubnis nur bei Vorliegen von gewichtigen sachlichen Gründen versagt werden, da es Treu und Glauben gebieten, dass der Vermieter dem Mieter nicht ohne triftigen Grund die beabsichtigte Nutzung der Wohnung untersagt, durch die er als Vermieter nicht...

References: § 535
 § 535
 BGH 
 § 1
 § 307
 § 307