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Timestamp: 2020-03-28 21:42:01+00:00

Document:
OLG Köln, 7 U 18/92: OLG Köln (wiedereinsetzung in den vorigen stand, kläger, zusage, grundstück, mutter, sanierung, verkehrswert, vertrag, ersatz, kaufvertrag)
Urteil des OLG Köln vom 14.05.1992, 7 U 18/92
Aktenzeichen: 7 U 18/92
OLG Köln (wiedereinsetzung in den vorigen stand, kläger, zusage, grundstück, mutter, sanierung, verkehrswert, vertrag, ersatz, kaufvertrag)
Oberlandesgericht Köln, 7 U 18/92
Vorinstanz: Landgericht Aachen, 4 O 289/91
Schlagworte: unwirksame Zusage
Normen: BGB § 839; BBauG § 153
Leitsätze: 1. Verträge oder Zusagen, mit denen eine Behörde eine Leistung verspricht, die sie in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage nicht zu erbringen vermag, sind unwirksam. Sagt eine Kommune einem Interessenten zu, ihm ein Grundstück aus einem Sanierungsgebiet zu einem Preis zu verkaufen, der den nach Durchführung der Sanierung gültigen Verkehrswert deutlich unterschreitet, so ist diese Zusage wegen Verstoßes gegen § 25 Abs. 6 StBauFG bzw. § 153 Abs. 4 BauGB unwirksam. 2. Hält die Behörde die wegen Gesetzesverstoßes unwirksame Zusage nicht ein, so ist sie zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Empfänger der Zusage dadurch entstanden ist, daß er auf die Verbindlichkeit der Zusage vertraut hat; Ersatz des Erfüllungsschadens kann nicht verlangt werden.
Tenor: Dem Kläger wird Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Frist zur Begründung der Berufung gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 30. Oktober 1991 bewilligt. Die Berufung des Klägers gegen das vorgenannte Urteil wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.200,-- DM abwenden, wenn diese nicht vorab entsprechende Sicherheit leistet. Als Sicherheitsleistung wird auch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer in Deutschland ansässigen Bank zugelassen.
2Der Kläger macht aus abgetretenem Recht seiner Mutter Schadensersatzansprüche gegenüber der Beklagten geltend, die nach seiner Auffassung im Zusammenhang mit der Durchführung eines Sanierungsvorhabens der Beklagten entstanden sind. Dem liegt im wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Mutter des Klägers war Eigentümerin der im Sa- nierungsgebiet "D." gelegenen 3
bebauten Grundstücke Josef-Schregel-Straße 31 und Hambachshäuser (Flur Flurstücke ) mit einer Gesamtgröße von 328 qm. Mit Schreiben vom 10. Februar 1976 teilte die Beklagte (Liegenschaftsamt) der Mutter des Klägers mit, sie sei wegen der beabsichtigten Sanierung bereit, ihr die Grundstücke zum Preise von 107.000,-- DM abzukaufen. Der von seiner Mutter in dieser Angelegenheit bevollmächtigte Kläger wies das Kaufangebot mit Schreiben vom 18. Febaruar 1976 zurück, wobei er eine Barabfindung für die Grundstücke gänzlich ablehnte; er äußerte vielmehr den Wunsch, einen Ausgleich in Form der Überschreibung eines anderen Grundstücks herbeizuführen. Nach weiterem Schriftwechsel und persönlichen Gesprächen mit Bediensteten der Beklagten stellte der Kläger sodann mit Schreiben vom 31. März 1978 fünf aus seiner Sicht mögliche Lösungen für einen Eigentumsübergang dar. Die von ihm vorgeschlagene Variante 5 sollte darin bestehen, daß das Grundstück zum damaligen Verkehrswert an die Beklagte veräußert wird verbunden mit dem "dinglich gesicherten Junktim", daß nach Verabschiedung
4des neuen Bebauungsplans ein größeres Grundstück zum Verkaufspreis des Altgrundstücks zugeteilt wird. Mit Schreiben vom 26. Juni 1978 erörterte der Kläger nochmals diese Variante und erklärte, daß für den Fall, daß die Beklagte eine unwiderrufliche Zusage zum Verkauf eines Neugrundstücks erteile, der Verkauf des Altgrundstücks auch in einem separaten Rechtsakt ohne Vorbehaltsklausel geregelt werden könne. In Beantwortung dieser Schreiben teilte das Bauverwaltungsamt - Sanierungsstelle - der Beklagten dem Kläger unter dem 30. Juni 1978 mit, daß der Verkehrswert des Grundstücks zum Ende des Jahres 1977 auf 117.000,-- DM fortgeschrieben worden sei. Da die Wertvorstellungen aber noch sehr weit auseinanderlägen, seien die Varianten 1 bis 4 wohl nicht zu realisieren, wohingegen die Variante 5 grundsätzlich in Betracht komme. Es wurde darauf hingewiesen, daß die Beklagte verpflichtet sei, für die durch die Sanierung bedingte Wertverbesserung einen Ausgleichsbetrag zu erheben, § 41 Abs. 4 Städtebau- förderungsgesetz (StBauFG). Nachdem die Parteien in der Zwischenzeit die verschiedenen Varianten weiter erörtert hatten, wurden dem Kläger mit Schreiben des Geschäftsführer des Umlegungsausschusses der Beklagten vom 23. Februar 1979 die sogenannten Einwurfs- und Zuteilungswerte für Alt- und Neugrundstück wie folgt mitgeteilt: Altgrundstück 328 qm x 168,84 DM pro qm = 55.379,52 DM zuzüglich Gebäudewert von 86.280,-- DM = 141.659,52 DM; Wert des Neugrundstücks von
5951 qm 177.653,28 DM; vom Kläger zu zahlender Umlegungsmehrwert folglich 35.993,76 DM. Außerdem wurde für das weitere Verfahren vorgeschlagen, daß einmal ein nahtloser Übergang von Alt- in Neueigentum in Betracht komme, alternativ dazu aber auch ein Reprivatisierungsanspruch nach StBauFG. In seinem Antwortschreiben vom 12. März 1979 sprach sich der Kläger für die von der Beklagten vorgeschlagene zweite Alternative aus und wies darauf hin, daß der Rückerwerb für ihn kostenfrei sein müsse. Das Bauverwaltungsamt - Sanierungsstelle - der Beklagten erklärte sich sodann mit Schreiben vom 2. April 1979 bereit, das Grund- stück der Mutter des Klägers für 141.659,-- DM zu kaufen und erkannte den Reprivatisierungsanspruch an. Es wurde vorgeschlagen, diesen verfahrensmäßig in einem getrennten Akt zu erfüllen; zur Absiche- rung des Klägers solle diese Verpflichtung aber bereits im ersten Kaufvertrag über das Altgrundstück festgeschrieben werden. Der Kläger erklärte sich mit dieser verfahrensmäßigen Trennung einverstanden (Schreiben vom 18. April 1979), verlangte jedoch eine Festschreibung von Lage, Größe und Kaufpreis des Zuteilungsgrundstücks im jetzt abzuschließenden Kaufvertrag. Die Beklagte unterbreitete daraufhin mit Schreiben vom 25. April 1979 einen neuen Formulierungsvorschlag für den
entsprechenden Passus im Kaufvertrag, der den Rückkaufsanspruch sichern sollte. Unter Bezugnahme auf die Berechnungen im Schreiben vom 23. Februar 1979 wurde festgelegt, daß das Ersatzgrundstück 951 qm groß sein soll (+/- 30 qm) und einen Wert von 177.653,-- DM haben sollte. Mit
6Antwortschreiben vom 24. Mai 1979 erklärte der Kläger sein Einverständnis zu diesem Vorschlag. Nachdem die Beklagte nochmals den Kaufpreis für das Altgrundstück mit 141.659,-- DM bestätigt und eine weitere Abstimmung mit dem Notar des Klägers angekündigt hatte (Schreiben der Sanierungsstelle vom 1. Juni 1979), unterrichtete das Liegenschaftsamt der Beklagten den Kläger mit Schreiben vom 24. Oktober 1979 darüber, daß der Stadtrat dem Ankauf des Altgrundstücks zu dem besprochenen Kaufpreis zugestimmt habe. Es eröffnete ihm jedoch, daß die Neuzuteilung aus rechtlichen Gründen nicht bereits Gegenstand des jetzigen Kaufvertrages sein könne; nach dem Stand des Umlegungsverfahrens könne derzeit zu der in Aussicht genommenen Zuteilung noch keine verbindliche Erklärung abgegeben werden; die Umlegungsstelle werde deswegen wieder auf ihn zukommen. Der Geschäftsführer des Umlegungsausschusses der Beklagten erklärte sodann "aufgrund des abschließenden Verhandlungsergebnisses im Rahmen der Durchführung einer Bodenordnungsmaßnahme zur Neuordnung des Sanierungsgebietes D." dem Kläger mit Schreiben vom 21. Dezember 1979 die Ankaufbereitschaft für das Altgrundstück sowie die Zuteilung eines Neugrundstücks von 951 qm zum Festpreis von 177.653,-- DM. Mit weiterem Schreiben derselben Stelle vom 17. Januar 1980 wurde dem Kläger in Ergänzung des vorgenannten Schreibens mitgeteilt, daß die zugesicherte Übertragung eines Neugrundstücks für den Neueigentümer gebühren- und erschließungsbeitragsfrei erfolge.
7Zwischenzeitlich war am 27. Dezember 1979 der Kaufvertrag über das Altgrundstück zu dem vorgesehenen Kaufpreis von 141.659,-- DM geschlossen worden.
8Unter Hinweis auf den durch den Umlegungsausschuß zugesicherten Zuteilungsanspruch forderte das Vermessungsamt den Kläger mit Schreiben vom 22. Mai 1987 dazu auf, sich bis zum 20. Juni 1987 zu äußern, ob er den Rückübertragungsanspruch aufrechterhalte. Nachdem der Kläger erklärt hatte, daß er diesen Anspruch aufrechterhalte und Informationen über die planerischen und baulichen Absichten im Sanierungsgebiet wünschte, teilte die Beklagte dem Kläger im August 1987 mit, in welcher Weise das Sanierungsgebiet baulich genutzt werden könne; gleichzeitig wies sie darauf hin, daß das Zuteilungsgrundstück jetzt besser nutzbar sei, als 1979 vorgesehen; der Preis solle sich an der Zusage aus dem Jahre 1979 orientieren, es sei jedoch ein Zuschlag für die Verbesserungen erforderlich. Mit Schreiben vom 30. Dezember 1987 teilte das Bauverwaltungsamt dem Kläger sodann mit, daß der am 28. Juni 1983 in Kraft getretene Bebauungsplan vom O. für unwirksam erklärt worden und der neu aufgestellte Plan noch nicht rechtswirksam sei; ein Ratsbeschluß über einen Grundstücksverkauf an den Kläger könne deshalb noch nicht gefaßt werden. Mit Schreiben vom 28. Februar 1989 unterrichtete die Beklagte den Kläger schließlich dahingehend, daß der Planungsausschuß dem Stadtrat vorgeschlagen habe, ihm ein Grundstück von 925 qm zum Preis
9von 400,-- DM pro qm einschließlich Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB zu verkaufen mit der Auflage, daß er binnen drei Jahren ab Vertragsschluß das Grundstück bebauen müsse; ihm wurde eine Frist von vier Wochen gesetzt, um sich zu seinem Bauwillen zu erklären. Nachdem der Kläger erwidert hatte, er berufe sich auf die ihm unter dem 21.
Dezember 1979 und 17. Januar 1980 gemachten Zusagen, teilte die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 10. Mai 1989 mit, daß sie sich an die früheren Zusagen nicht gebunden fühle aus folgenden Gründen: 1) Ein Umlegungsbeschluß oder Beschluß des Stadtra- tes liege nicht vor; für Grundstücksveräußerungen außerhalb eines Umlegungsverfahrens sei zudem die notarielle Form erforderlich; 2) bei den Zusagen seien die gesetzlichen Vorschriften über den Verkehrswert nach StBauFG nicht berücksichtigt worden; 3) die für Verpflichtungserklärungen erforderliche Form des § 56 Abs. 1 GO sei nicht eingehalten; 4) die erforderliche Genehmigung der Aufsichtsbehörde für den Grundstücksverkauf werde für den vom Kläger gewünschten Verkaufspreis nicht erteilt werden. Der Kläger könne folglich nicht damit rechnen, daß der Stadtrat etwas anderes als das bisher vorgeschlagene beschließen werde; es sei vielmehr nicht auszuschließen, daß das Grundstück an einen anderen Interessenten verkauft werde. Nachdem der Kläger erklärt hatte, er beharre auf den ihm früher erteilten Zusagen, unterrichtete die Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 21. September 1989 darüber, daß der Stadtrat am 12.
10September 1989 beschlossen habe, ihm ein Grundstück von 925 qm zum Preis von 400,-- DM pro qm zu verkaufen; eine Aus- gleichung der Differenz zu dem unter dem 21. Dezember 1979 genannten Betrag von 186,81,-- DM pro qm wurde abgelehnt. Mit Schreiben vom 9. November 1989 übersandte die Beklagte dem Kläger Planunterlagen und teilte ihm mit, ihm könne jetzt nur noch ein Grundstück von 783 qm Fläche verkauft werden, wovon 249 qm auf eine Wegeparzelle entfielen. Die Beklagte beauftragte den Notar Dr. C. in D. mit der Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs über ein Grundstück mit der genannten Größe zum Preis von 400,-- DM pro qm und setzte dem Kläger eine Frist für die Beurkundung bis zum 31. März 1990. Der Kläger wies diesen Entwurf zurück und äußerte Zweifel hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks. Unter dem 28. August 1990 teilte die Beklagte dem Kläger sodann mit, daß das Grundstück nach Ablauf der gesetzten Frist an einen Dritten veräußert worden sei. Nachdem der Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 7. März 1991 aufgefordert hatte, ihm bis zum 15. April 1991 ein den früheren Zusagen entsprechendes Grundstück anzubieten, erwiderte die Beklagte unter dem 9. April 1991, ein entsprechendes Grundstück sei nicht mehr vorhanden; selbst wenn ein solches noch vorhanden wäre, könne dies nur zum jetzigen Verkehrswert verkauft werden. Auf eine weitere Fristsetzung zum 30. April 1991 erwiderte die Beklagte unter dem 25. April 1991, sie habe von der ursprünglichen Festpreiszusage abrücken
müssen, weil diese mit § 25 Abs. 6 StBauFG nicht vereinbar gewesen sei. 11
12Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger von der Beklagten die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 250.297,-- DM nebst Zinsen aus abgetretenem Recht seiner Mutter begehrt. Er stützt dieses Verlangen darauf, die Beklagte habe ihre eindeutige Zusage aus dem Schreiben vom 21. Dezember 1979 nicht eingehalten. Der ihm entstandene Schaden bestehe in dem Unterschiedsbetrag zwischen dem derzeitigen Wert eines vergleichbaren Grundstückes, der inzwischen 450,-- DM je qm betrage und dem von der Beklagten zugesagten Festpreis für den Erwerb eines solchen Ersatzgrundstücks. Bei der zugesagten Größe von 951 qm ergebe sich ein jetziger Verkehrswert von 427.950,-- DM, dem ein im Jahre 1979 zugesagter Festpreis von 177.653,-- DM gegenüberstehe, so daß ihm ein Mehrwert von 250.297,-- DM zugefallen wäre. Durch die Nichterfüllung ihrer Zusage sei ihm ein entsprechender Schaden entstanden.
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 250.297,-- DM nebst 7,5 % Zinsen seit Klagezustellung (= 6. Juni 1991) zu zahlen. 16
21Sie hat insbesondere geltend gemacht, das Ersatzbegehren des Klägers sei unbegründet, weil der Sanierungsgewinn nicht von privaten Grundstückseigentümern abgeschöpft werden dürfe.
22Das Landgericht hat durch Urteil vom 30. Oktober 1991, auf das wegen weiterer Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens und der Entscheidungsbegründung Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen.
23Gegen das ihm am 5. November 1991 zugestellte Urteil hat der Kläger durch am 5. Dezember 1991 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt. Mit am selben Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 30. Dezember 1991 haben die Prozeßbevollmächtigten des Klägers beantragt, "die am 6. Januar 1992 ablaufende Frist zur Begründung der Berufung erstmals um einen Monat zu verlängern". Durch Verfügung vom 30. Dezember 1991 wurde die Frist zur Einreichung der Berufungsbegründung "bis zum 5. Februar 1992 einschließlich" verlängert. Die auf den 29. Januar 1992 datierte Berufungsbegründung ging am Donnerstag, dem 6. Februar 1992 bei Gericht ein. Nachdem der Prozeßbevollmächtigte des Klägers seitens des Gerichts am 20. März 1992 telefonisch auf die Fristüberschreitung hingewiesen worden war, hat er mit am 31. März 1992 eingegangenen Schriftsatz beantragt, dem Kläger Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Berufungsbegründungsfrist zu gewähren. Gleichzeitig wurde nochmals die Berufungsbegründungsschrift
24eingereicht. Wegen der Einzelheiten des Wiedereinsetzungsgesuchs wird auf dessen Inhalt sowie die beigefügten eidesstattlichen Versicherungen verwiesen.
25Der Kläger verfolgt in erster Linie seinen in erster Instanz geltend gemachten Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung der ihm gemachten Zusage weiter. Hilfsweise begehrt er Ersatz des negativen Interesses. Er wiederholt, ergänzt und vertieft hierzu seine Rechtsausführungen aus der ersten Instanz.
29unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an ihn 250.297,-- DM nebst 7,5 % Zinsen seit dem 6. Juni 1991 zu zahlen; hilfsweise, ihm nachzulassen, zur Abwendung der Zwangsvollstreckung Sicherheit durch Bankbürgschaft zu leisten, weiter hilfsweise, den Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht zu verweisen, falls das Gericht die Auseinandersetzung der Parteien - überwiegend - dem öffentlichen Recht zuordnet.
Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf den Inhalt der von ihnen eingereichten Schriftsätze Bezug genommen. 34
37Dem Kläger ist auf seinen Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Berufungsbegründungsfrist zu gewähren. Das Wiedereinsetzungsgesuch ist zulässig, insbesondere innerhalb der Frist des § 234 Abs. 2 ZPO eingereicht, die am 20. März 1992 mit der Unterrichtung des Prozeßbevollmächtigten des Klägers über die Fristüberschreitung begann. Das Wiedereinsetzungsgesuch ist auch sachlich begründet, weil schlüssig vorgetragen und durch die beigefügten eidesstattlichen Versicherungen glaubhaft gemacht ist, daß die Fristversäumung nicht vom Prozeßbevollmächtigten des Klägers zu vertreten ist, weil sie auf eine fehlerhafte Arbeitsweise der von ihm mit der Notierung und Kontrolle von Fristen beauftragten, angewiesenen und überwachten Bürobediensteten zurückzuführen ist.
39Der somit fristgerechten und auch in sonstiger Hinsicht formell unbedenklichen Berufung ist jedoch in der Sache selbst
40der Erfolg zu versagen. Das Landgericht hat dem Kläger zu Recht einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte nicht zuerkannt. Auch eine Verweisung des Rechtsstreits an das Verwaltungsgericht kommt nicht in Betracht.
Dem Kläger steht ein Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung, § 839 BGB, Art. 34 GG, gegen die Beklagte nicht zu. 42
Die Beklagte hat dem Kläger durch das Schreiben vom 21. Dezember 1979 zugesagt, 43
ihm aus dem Sanierungsgebiet ein Grundstück mit einer Fläche von 951 qm (+/- einer Vermessungsdifferenz von bis zu 30 qm) zum Festpreis von 177.653,-- DM zu verkaufen. Dies ergibt sich unmißverständlich aus dem Wortlaut des Schreibens und dem Ablauf der Verhandlungen zwischen den Beteiligten, wie er im Tatbestand dieses Urteils dargestellt ist. Gleichwohl steht dem Kläger ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichteinhaltung dieser Zusage nicht zu.
45Zwar obliegt den Amtsträgern die grundsätzliche Amtspflicht, von ihnen Dritten gegenüber gemachte Zusagen einzuhalten. Eine Einschränkung dieser Pflicht ist allerdings insoweit erforderlich, als sie nicht mit der Bindung der öffentlichen Gewalt an das Gesetz (Art. 20 Abs. 3 GG) kollidieren darf. Anderenfalls hätten es die Behörden in der Hand, sich durch Zusagen oder Verträge von dieser Bindung
46zu befreien. Es entspricht deshalb gefestigter Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, daß Verträge, in denen von der Behörde eine Leistung versprochen wird, die sie in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage nicht zu erbringen vermag, ebenso wie entsprechende Zusagen grundsätzlich unwirksam sind (BVerwGE 49, 359 = NJW 1976, 686 f. m.w.N.). Ist ein Vertrag oder eine Zusage aber unwirksam, besteht auch keine Amtspflicht zu ihrer Einhaltung.
47Da der Kläger in erster Linie Schadensersatz begehrt dafür, daß die Beklagte die gemachte Zusage nicht eingehalten hat, kann er mit diesem Begehren nur dann erfolgreich sein, wenn die Beklagte verpflichtet war, ihre Zusage einzuhalten, was wiederum voraussetzt, daß dieses Versprechen rechtswirksam war (vgl. BGH WM 1976, 98), wobei nach der dargestellten Rechtsprechung es an der Rechtswirksamkeit fehlt, wenn die zugesagte Leistung gegen öffentlichrechtliche Normen verstößt. Ein solcher Verstoß war hier gegeben. Nach § 25 Abs. 6 des im Zeitpunkt der Erteilung der Zusage geltenden Städtebauförderungsgesetzes ist nach erfolgter Sanierung das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, "der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt", das heißt also zu dem Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung. Dem entspricht die seit dem 01.07.1987 geltende Bestimmung des § 159 Abs. 4 BauGB. Der Grund für diese Vorgabe liegt darin, daß die durch städtebauliche Ordnungsmaßnahmen der Gemeinde
48herbeigeführte Wertsteigerung nicht dem Grundstückserwerber zufließen, sondern bei der Gemeinde verbleiben soll, die auch die Kosten der Maßnahme zu tragen hat, vgl. § 41 Abs. 1 StBauFG, der auch nach Inkrafttreten des Baugesetzbuchs zum 1. Juli 1987 fortgilt (§ 245 Abs. 11 BauGB). Die Vorschrift des § 25 Abs. 6 StBauFG bzw. § 153 Abs. 4 BauGB ist, wie sich bereits aus ihrem Wortlaut ergibt, zwingend (vgl. auch Berkemann in Berliner Kommentar zum BauGB, § 89 Rn. 98 m. w. Nw.). Eine Abweichung zugunsten des Er- werbers verbietet sich auch deshalb, weil dann, wenn das Grundeigentum bei Abschluß der Sanierung im Privateigentum steht und deshalb nicht reprivatisiert zu werden braucht, der Eigentümer verpflichtet ist, nach § 41 Abs. 4 StBauFG (jetzt: § 154 Abs. 1 BauGB) an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu zahlen, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Werts seines Grundstücks entspricht (wegen der Einzelheiten der Bemessung vgl. § 41 Abs. 5 StBauFG und § 2 AusgleichsbetragVO bzw. § 154 Abs. 2 BauGB). Dieser Ausgleichsbetrag ist grundsätzlich durch Bescheid von der Gemeinde anzufordern. Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer sind kraft ausdrücklicher gesetzlicher
Bestimmung nur über einen höheren Ausgleichsbetrag zulässig (vgl. § 41 Abs. 4 Satz 2, Abs. 8 StBauFG bzw. § 154 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 4 BauGB). Die Unzulässigkeit von Vereinbarungen, durch die direkt oder indirekt von dem Gebot zur "Abschöpfung" der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung abgewichen werden soll, steht damit außer Zweifel. Bei der
von der Beklagten im Jahre 1979 erteilten Zusage handelt es sich aber der Sache nach um eine Umgehung dieses Gebots. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Sachvortrag des Klägers, wonach der ihm zugesagte Festpreis 186,81 DM pro qm betragen hat, wohingegen der Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung von ihm auf 450,-- DM pro qm beziffert wird. Letztlich nichts anderes gilt, wenn hier nicht der vom Kläger angesetzte Quadratmeterpreis von 450,-- DM angenommen wird, sondern der Kaufpreis von 400,-- DM pro Qua- dratmeter, den die Beklagte dem Kläger 1989/1990 angeboten hat. 49
51Eine zum Schadensersatz verpflichtende Amtspflichtverletzung kann allerdings auch dadurch begangen werden, daß ein Beamter etwas zusagt, was die Behörde aus Rechtsgründen nicht erfüllen darf. Hält die Behörde deshalb die Zusage nicht ein und erleidet der Betroffene einen Schaden, kann der Dienstherr des Beamten ersatzpflichtig sein (BGH NJW 1970, 1414 = WM 1970, 915 = LM § 839 (Ca) BGB Nr. 20). Ein solcher Sachverhalt, der - wie sich aus dem Vorstehenden ergibt - hier vorliegt, verpflichtet den Dienstherrn aber nur zum Ersatz des Schadens, der dem Bürger dadurch entstanden ist, daß er auf die Rechtswirksamkeit der Zusage vertraut hat, das heißt den er nicht erlitten hätte, wenn die Zusage nicht gemacht worden wäre (BGH WM 1976, 98, 99; vgl. auch OLG Hamburg MDR 1965, 657, 658).
52Davon, daß dem Kläger ein solcher Vertrauensschaden entstanden ist, kann aber nicht ausgegangen werden.
53Der Kläger macht hierzu geltend, daß dann, wenn die Festpreiszusage von der Beklagten nicht abgegeben worden wäre, er bzw. seine Mutter das Altgrundstück nicht an die Beklagte freihändig verkauft hätten. Dieser Vortrag erscheint nicht nur nachvollziehbar, sondern durchaus naheliegend und glaubhaft. Denn wie sich aus dem vorliegenden Schriftwechsel deutlich ergibt, bestand von vornherein kein Interesse des Klägers bzw. seiner Mutter daran, das Grundstück gegen eine Gegenleistung in Form von Geld zu veräußern, vielmehr wurde stets Wert darauf gelegt, als Gegenleistung für eine eventuell nicht zu vermeidende Aufgabe des Eigentums an den vorhandenen Grundstücken neues Grundeigentum zu erhalten. Auf die Lösung, zuerst einmal zu verkaufen und ein Ersatz- grundstück später zu erhalten, haben sich der Kläger und seine Mutter nur eingelassen, weil dies von der Beklagten so angeregt worden ist und diese die fragliche Festpreiszusage gemacht hat. Dies reicht zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs aber keineswegs aus. Es stellt sich vielmehr die weitere Frage, welcher Schaden dem Kläger bzw. seiner Mutter dadurch entstanden ist, daß sie im Vertrauen auf die Erfüllung der gemachten Zusage sich Ende 1979 zum Verkauf des Grundstücks entschlossen haben.
54Zu diesem Punkt bringt der Kläger einmal vor, daß dann, wenn die Grundstücke nicht an die Beklagte verkauft worden,
sondern weiterhin im Eigentum seiner Mutter verblieben wären, dieser die durch die 55
Sanierung verursachte Steigerung des Verkehrswertes zugute gekommen wäre. Er errechnet hierzu folgenden Schaden: Damaliger Wert 328 qm x 168,84 DM = 55.379,52 DM Wert nach Sanierung 328 qm x x 450,-- DM = 147.600,-- DM entgangene Wertsteigerung 92.220,48 DM
56Das darauf abzielende Schadensersatzbegehren ist jedoch ersichtlich nicht begründet. Denn wenn das Grundstück im Eigentum der Mutter des Klägers verblieben wäre, hätte sie - wie vorstehend unter a) bereits dargelegt - nach Durchführung der Sanierungsmaßnahme den Ausgleichsbetrag zur Abschöpfung des Sanierungsgewinns an die Beklagte zahlen müssen, der exakt dem hier geltend gemachten Schaden entspricht.
57Der Kläger macht desweiteren geltend, daß dann, wenn der Verkauf Ende 1979 nicht erfolgt wäre, die Beklagte zwar das Grundstück hätte enteignen können, dies aber erst nach Inkrafttreten des (2.) Bebauungsplans im November 1989 habe geschehen können; bis zu diesem Zeitpunkt hätten er bzw. seine Mutter noch weiter die Mieteinnahmen aus dem Haus gezogen. Der Kläger verweist insoweit auf das Gutachten des G. vom 16. Juni 1976 (Anlagenhefter 4), wo nach Einholung von Ausküntften über die seinerzeit vereinnahmten
58Mieten unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag auf 7.224,-- DM jährlich veranschlagt wird. Der Kläger rechnet die- sen Betrag auf 10 Jahre hoch und verlangt insoweit 72.240,-- DM. Auch dieses Begehren ist nicht be- gründet.
59Ob davon ausgegangen werden könnte, daß die Mutter des Klägers diese Mieteinnahmen noch 10 Jahre lang gehabt hätte oder ob eine Enteignung bzw. Umlegung nicht zu einem früheren Eigentumsverlust geführt hätte, kann dahinstehen. Bei der Ermittlung des Schadens kann nämlich nicht unberücksichtigt bleiben, daß der Mutter des Klägers der Verkaufserlös in Höhe von 141.659,-- DM im Januar 1980 zugeflossen ist. Jährliche Einnahmen in Höhe von 7.224,-- DM, wie sie die Mutter des Klägers nach seiner Darstellung aus dem Grundstück gezogen haben würde, konnte sie aber auch unschwer aus diesem Verkaufserlös ziehen. Zur Erzielung solcher Einnahmen reichte bereits eine Verzinsung von 5,1 % aus, die bei einem Betrag in dieser Größenordnung aber mit Leichtigkeit auf Dauer erzielt werden konnte, so daß ein Schaden in Form von entgangenem Einnahmengewinn nicht ersicht- lich ist.
61Ein Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet ebenfalls aus. Auch dann, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs vorliegen, kann der Kläger nicht den Ausgleich des Erfüllungsschadens verlangen, sondern nur den Ersatz des
62sogenannten Vertrauensschadens. Daß dem Kläger ein solcher Anspruch nicht zusteht, ist bereits vorstehend unter 1) b) ausgeführt worden.
63In diesem Zusammenhang bedarf es auch keiner Erörterung, ob die Parteien sich in Verhandlungen zur Anbahnung eines privat-rechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Vertrages befunden haben. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehören auch Ansprüche aus Verschulden bei der Anbahnung oder dem Abschluß eines öffentlich-rechtlichen Vertrages vor die Zivilgerichte (NJW 1986, 1109 = DVBl
1986, 409 = LM § 40 VwGO Nr. 31; BGHZ 110, 1 = NJW 1990, 1042, 1045 = WM 1990, 865), so daß die Zuständigkeit des Senats für die sachliche Entscheidung über diese Anspruchsgrundlage gegeben ist.
65Dem Kläger steht auch ein vertraglicher Schadenser- satzanspruch gegen die Beklagte nicht zu, wobei zu seinen Gunsten das Zustandekommen eines Vertrages unterstellt werden kann.
66Für die Beurteilung der Frage, ob dem Kläger Ersatzansprüche dieser Art zustehen, ist der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet. Eines der Ziele des am 1. Januar 1991 in Kraft getretenen 4. Gesetzes zur Änderung der Verwaltungsgerichtsordnung vom 17. Dezember 1990, Bundesgesetzblatt 2809, ist es, eine Klageabweisung wegen Unzulässigkeit des Rechtswegs sowie Teilverweisungen zu
67vermeiden. Aus diesem Grund bestimmt § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG n. F., daß das Gericht des zulässigen Rechtsweges den Rechtsstreit unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten zu entscheiden hat. Dies bedeutet, daß das angerufene Gericht den Rechtsstreit grundsätzlich umfassend entscheidet, sofern der zu ihm beschrittene Rechtsweg auch nur für einen von mehreren Klagegründen zulässig ist. Hieraus folgt, daß vorliegend von den ordentlichen Gerichten über die Frage des Schadensersatzes wegen Vertragsverletzung auch dann zu entscheiden ist, wenn es sich bei dem Vertrag um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag handeln sollte, da der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten bereits wegen anderer Klagegründe (vgl. vorstehend 1) und 2)) eröffnet ist.
68Die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte ist unabhängig von dieser gesetzlichen Neuregelung vorliegend aber ohnehin gegeben, da es sich bei dem Vertrag zwischen den Parteien (falls ein solcher zustandegekommen sein sollte) nicht um einen öffentlichrechtlichen Vertrag handelt.
69Bei Unterstellung eines Vertragsabschlusses ist dieser im Jahre 1979 über den Festpreis zustandegekommen, um mit ihm die Modalitäten eines später noch abzuschließenden Grundstückskaufvertrages teilweise bereits vorab festzulegen. Dieser für einen künftigen Zeitpunkt ins Auge gefaßte Kaufvertrag ist - ebenso wie der Ende 1979 beurkundete Kaufvertrag über die der Klägerin gehörenden
70Grundstücke - dem Privatrecht zuzuordnen, da es sich hierbei um einen typischen zivilrechtlichen Vorgang handelt. Der noch abzuschließende Kaufvertrag zur Reprivatisierung einer Teilfläche des Sanierungsgebiets sollte auch nicht der Ersetzung eines Hoheitsakts dienen, da das Städtebauförderungsgesetz bzw. das Baugesetzbuch eine Reprivatisierung per Verwaltungsakt nicht kennen. Der Umstand, daß der Vertrag über den Verkauf des Grundstücks der Mutter des Klägers an die Beklagte möglicherweise geschlossen worden ist, um eine Enteignung oder Umlegung zu vermeiden, führt nicht zu einer Qualifizierung als öffentlich-rechtlich, da der Vertrag gerade nicht in Form einer Einigung nach § 110 Bundesbaugesetz geschlossen worden ist, sondern außerhalb eines Enteignungsverfahrens (vgl. BGHZ 84, 1, 3 = NJW 1982, 2184 und NVwZ 1987, 258, 259 unter II. 1) b)).
Da der durch die Festpreiszusage eventuell geschlossene Vertrag auf etwas rechtlich 71
Unmögliches gerichtet war (vgl. vorstehend 1) a)), war er gemäß § 306 BGB nichtig. Damit scheiden Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung aus. In Betracht kommt lediglich ein Schadensersatzanspruch nach § 307 BGB, der auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtet ist. Daß ein solcher Anspruch dem Kläger nicht zusteht, wurde oben unter 1) b) bereits ausgeführt.
Der Vertrag dürfte desweiteren auch nach § 134 BGB nichtig sein; auch insoweit kommt nur ein Ersatz des negativen 72
Interesses in Betracht, der vorliegend aber ausscheidet. 73
75Ansprüche des Klägers aus anderen Rechtsgrundlagen (so zum Beispiel § 39 Abs. 1 b OBGNW oder enteignungsgleicher Eingriff) bestehen offensichtlich nicht.
76Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 238 Abs. 4, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Beschwer des Klägers und Berufungsstreitwert: 250.297,-- DM. 77
7 U 18/92
Wiedereinsetzung in den vorigen stand, Kläger, Zusage, Grundstück, Mutter, Sanierung, Verkehrswert, Vertrag, Ersatz, Kaufvertrag

References: § 839
 § 153
 § 25
 § 153
 § 41
 § 154
 § 56
 § 25
 § 234
 § 839
 Art. 34
 BGH 
 § 25
 § 159
 § 41
 § 25
 § 153
 § 89
 § 41
 § 154
 § 41
 § 2
 § 154
 § 41
 § 154
 § 839
 § 40
 § 17
 § 110
 § 306
 § 307
 § 134
 § 39