Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2020/07/aus-der-rubrik-wissenswertes-1254/
Timestamp: 2020-08-04 02:45:48+00:00

Document:
Steht § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln einem Mieterhöhungsverlangen entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag 18.06.2029 eintreten?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 55/20, Urteil vom 10.06.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: „§ 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte nicht entgegen.
Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen – eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.
Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen ist der Beklagten (unstreitig) am 27. Mai 2019 zugegangen, das heißt vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019, der den zeitlichen Anknüpfungspunkt für den vorgenannten Stichtag bildet.
Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (iVm § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.05.2020 – 65 S 233/19, zVv; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; aA LG Berlin [ZK 67], Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist jedoch die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat.
Zwar tritt die begehrte Vertragsänderung hier (erst) mit Wirkung zum 1. August 2019 ein, ein Zeitpunkt, der der Entscheidung des BGH offenkundig nicht zugrunde liegen konnte.
Allerdings greifen die den vorgenannten Entscheidungen zugrunde liegenden Erwägungen auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter – wie hier – vor dem Stichtag zugegangen ist, die Wirkung der Vertragsänderung – wegen § 558b Abs. 1 BGB (iVm § 894 ZPO) aber erst nach dem Stichtag eintritt.
Ausweislich der Gesetzesmaterialien (vgl. zuletzt: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6) soll der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.
Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt (zusätzlich) vor dem Stichtag liegt, denn es ist – in beiden Fällen – in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden.
Die Begründung des Landesgesetzgebers für die Erforderlichkeit der Stichtagsregelung im Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung der Rückwirkungsfrage trägt demnach (auch) nicht die Ausdehnung der Regelung auf Mieterhöhungsverlangen, die vor diesem Zeitpunkt (nur) zugegangen sind. Die Vorschrift ist daher – entsprechend den vom BGH in seiner Entscheidung vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) dargestellten Maßstäben – seinem Sinn und Zweck nach dahin auszulegen, dass das darin geregelte Verbot auch solche Mieterhöhungsverlangen nicht erfasst, die vor dem Stichtag zugegangen sind, die Miethöhe (gemäß § 558b Abs. 1 BGB) allerdings erst zu einem nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt ändern.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 13. Juli 2020 von amv.

References: § 3
 § 3
 § 3
 § 558
 § 894
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 558
 § 894
 § 3
 BGH 
 § 558