Source: http://www.ecovislegal.cz/aktuality/zakaz-vypovedi-najmu-bytu-z-duvodu-covid-19/
Timestamp: 2020-06-02 02:16:48+00:00

Document:
Omezení nájmu bytu a jiných prostor pro bytové potřeby z důvodu COVID-19. Zákaz výpovědi. Zákaz zvyšování nájmu bytů
Dne 1.4.2020 byl na stránkách Vlády ČR zveřejněn návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, který byl schválen usnesením Vlády ČR ze dne 1.4.2020 pod č. 374/2020.
O novém návrhu zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání se můžete dozvědět více v našem článku Zákaz výpovědi nájmu prostor sloužících podnikání z důvodu COVID-19?.
Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty včetně důvodové zprávy byl následně dne 2.4.2020 předložen Poslanecké sněmovně a měl by být projednán na schůzi č. 44 dne 7.4.2020.
Návrh zákona byl Poslaneckou sněmovnou schválen ve znění pozměňovacích návrhů dne 8.4.2020 a měl by být projednán na 20. schůzi Senátu (od 16. 4. 2020) jako bod č. 12. Ze schváleného znění je zřejmé, že oproti jednoduchého jednoparagrafového znění obdobného institutu v Německu se stal velmi komplikovaný institut, který nebude pro nájemce zcela jednoduché využít a s ohledem na poměrně krátkou lhůtu ke splacení nebude muset poskytovat nájemci dostatečnou úlevu.
Dne 27.4.2020 byl ve Sbírce zákonů vyhlášen zákon č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a ten stejný den nabyl účinnosti.
Nový zákon by měl upravit opatření ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby. Jedná se o noční můru pro pronajímatele a nebo o standardní opatření přijímaná v dnešní době v ostatních státech v ještě přísnější podobě? Přinese skutečně nepřiměřené výhody nájemcům?
Omezení nájmu a podnájmu k uspokojování bytové potřeby nájemce
Nová omezení by se měla vztahovat na nájem a podnájem bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem nájmu uspokojování bytové potřeby nájemce. Neměla by se vztahovat na nájmy či podnájmy těchto prostor pro jiné účely, než uspokojování bytové potřeby nájemce, ale na druhou stranu se zákon může vztahovat i na nebytové prostory, pokud jsou pronajaty či podnajaty pro bytové potřeby nájemce.
Návrh výslovně neřeší problematiku ubytování (vč. typu Flatio atd.), byť by mohla mít někdy charakter „uspokojování bytových potřeb“ a na ubytování by se tak nová omezení vztahovat neměla. Nelze ale vyloučit, že Vláda ČR bude prosazovat jiný výklad.
Zákaz výpovědi pronajímatelem od nabytí účinnosti zákona do 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.5.2021) pro prodlení s úhradou nájmu od 12.3. do 31.7.2020 (dle původního návrhu zákona do 30.9.2020)
Pronajímatel nebude oprávněn od nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. od okamžiku jeho zveřejnění ve Sbírce zákonů) do dne 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.5.2021) jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo:
a)	v době ode dne 12.3.2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31.7.2020 (dle původního návrhu zákona do 30.9.2020), a
b)	převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.
Výše uvedeným omezením by přitom nemělo být dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů jako např. jiných porušení nájemní smlouvy nájemcem ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce. Výše uvedená omezení tedy pouze omezují jeden z důvodů výpovědi nájmu bytu, a to pro neplacení nájmu. Pokud bude nájemce porušovat ostatní ustanovení a nebo budou splněny jiné podmínky pro výpověď nájmu bytu, zákaz výpovědi se na něj vztahovat nebude. Pokud má tedy pronajímatel problematického nájemce, který neplatí nájemné splatné po 12.3.2020, měl by si s podáním výpovědi pospíšit. Zákaz výpovědi se dle našeho názoru nebude vztahovat na případná prodlení s úhradou předchozích nájmů a výpověď z tohoto důvodu bude pronajímatel i nadále oprávněn podat.
Návrh zákona neobsahuje přechodná ustanovení a tak není jasné, zda se bud moci nájemci zpětně odvolávat na nový zákon, pokud se dostali do prodlení s úhradou nájmu po 12.3.2020, avšak před účinností samotného zákona. Z hlediska právní jistoty a zákazu retroaktivity by tomu tak být nemělo, a proto by dle našeho názoru nyní podané výpovědi měly být platné, i když by po nabytí účinnosti nového zákona jejich podání již nemělo být možné.
Poplatky a zálohy na služby musí nájemce hradit dále
Návrh nijak neřeší prodlení s úhradou samostatně hrazených poplatků a záloh na služeb, a proto se domníváme, že by se na tyto platby nová dočasná úprava neměla vztahovat a nájemce nebude mít ve vztahu k jejich platbám žádné úlevy. To stejné platí i pro úhrady vyúčtování záloh za služby a prodlení s úhradami nedoplatků. Pronajímatelé, kteří zahrnuli poplatky do nájmu, proto mohou mít nevýhodnější postavení a nájemci jim mohou legitimně při splnění výše uvedených podmínek omezit fakticky i platby služeb.
Návrh zákona také výslovně neřeší dopad na úroky z prodlení, a proto by měl mít pronajímatel nárok na úroky z prodlení. Aktuální výše zákonných úroků z prodlení činí 10% p.a. a prodlení s úhradou nájemného tedy může být pro nájemce další poměrně vysoká zátěž do budoucna, zejména pokud by bylo k dispozici levnější financování v bance. Pro pronajímatele mohou úroky z prodlení představovat částečnou kompenzaci pozdní úhrady nájemného v důsledku nové zákonné úpravy.
Potvrzení úřadu práce a spor ohledně posouzení dopadu mimořádných opatření na nájemce
Bude na nájemci, aby pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložil okolnosti prodlení podle výše uvedeného písm. b).a to potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn. Ze schváleného návrhu zákona je zřejmé, že tato administrativní zátěž jak pro úřady práce tak i pro postižené nájemce bude značnou komplikací pro využití úlev dle tohoto zákona.
Návrh zákona neřeší následky nedoložení těchto skutečností, popř. pokud tyto budou sporné. V případě sporu by o nich musel rozhodnout soud. V takovém případě by tedy pronajímatel měl postupovat při podání výpovědi tak, jako by k žádné změně zákonné úpravy nedošlo a nájem ukončit v souladu s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. O případném sporu o platnosti výpovědi rozhodne soud. Jelikož soudní řízení obvykle trvá 1 rok a více (zejména pokud je podáno odvolání proti prvoinstančnímu rozhodnutí), nelze dle našeho odhadu počítat s tím, že o platnosti výpovědi bude rozhodnuto před skončením doby trvání tohoto zákona a bude se tak jednat spíše jen o akademický spor, než o reálný nástroj jak dosáhnout dřívějšího vyklizení bytu neplatičem.
Výpověď pronajímatele z důvodu neuhrazení „krizových“ pohledávek po 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.5.2021)
Neuhradí-li nájemce v období od nabytí účinnosti nového zákona do dne 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.5.2021) všechny pohledávky, které se staly splatnými v době ode dne 12.3.2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 30.9.2020, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v době do 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.5.2021) neuhradí. Uhradit dlužné pohledávky nebude nájemce povinen, i kdyby nájem zanikl uplynutím doby určité před uplynutím data 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.5.2021) a bude oprávněn tyto splatit nikoli do konce doby nájmu ale až do 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.5.2021).
Návrh zákona neklade na pronajímatele žádná další omezení, takže dle našeho názoru je možné, aby pronajímatel na případně dlužné nájemné započetl poskytnutou jistotu (kauci). Může být ale sporný postup, kdy pronajímatel započte jistotu na dlužné nájemné a současně požaduje doplnění jistoty na původní výši a následně nájemní smlouvu vypoví s odůvodněním jejího jiného závažného porušení, čímž by fakticky mohlo dojít k obcházení samotného zákona a jeho smyslu a účelu.
Dle § 4 návrhu zákona může pronajímatel poté, co pominuly okolnosti podle výše uvedeného písm. b), nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen. Nedohodnou-li se strany, soud k návrhu pronajímatele rozhodne o zrušení nájmu.
Dle našeho názoru je otázkou, jaký praktický dopad má mít toto ustanovení, kdy nadále budou platná ustanovení občanského zákoníku o výpovědi z nájmu bytu a mělo by tedy mít možné po skončení výše uvedených omezení podat standardní výpověď z nájmu bytu, kterou v případě podání námitek a žaloby nájemcem tak jako tak musí přezkoumat soud.
Prodloužení lhůt pro vyúčtování služeb do 1.9.2020 (resp. 1.5.2021 podle původního neschváleného návrhu)
Návrh zákona již předpokládá, že může dojít k prodlení s vyúčtováním a finančním vypořádáním nákladů na plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Toto prodlení je přitom spojeno s poměrně vysokými sankcemi, viz náš článek Pokuta za prodlení s poskytnutím vyúčtování služeb u nájmu bytu.
Pokud byl poskytovatel služeb povinen vyúčtování služeb (pronajímatel) příjemci služeb (nájemci), která by podle § 7 odst. 1 zákona o službách po dni nabytí účinnosti tohoto zákona a přede dnem 31.8.2020, pak se mu lhůta k předložení vyúčtování prodlužuje do 1.9.2020. Podle původního návrhu mělo ještě platit, že pokud byl poskytovatel služeb povinen vyúčtování služeb (pronajímatel) příjemci služeb (nájemci), která by podle § 7 odst. 1 zákona o službách po dni nabytí účinnosti tohoto zákona a přede dnem 1.1.2021, pak se mu lhůta k předložení vyúčtování prodlužuje do 1.5.2021. V tomto původním návrhu zákona byla dle našeho názoru určitá nelogičnost, ale předpokládáme, že úmysl byl, aby lhůta 1.5.2021 platila pouze pro vyúčtování, která měla být předložena v období 1.9.-1.1.2021.
Důvodová zpráva k návrhu zákona ve stručnosti uvádí, že „návrh je v souladu s ústavním pořádkem České republiky, neboť v souladu s čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod neodůvodněně nerozlišuje mezi různými vlastníky bytů či domů. Zároveň je v souladu též s čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, kdy již stávající právní úprava nájemních vztahů uzavíraných za účelem bydlení je projevem pravidla, že vlastnictví zavazuje, přičemž je určitým způsobem chráněna ta strana, která prostory k bydlení nevlastní, a to s ohledem na zcela specifickou hodnotu a potřebu bydlení pro každou fyzickou osobu, která úzce souvisí též s dalšími Listinou práv a základních svobod chráněnými hodnotami (život, zdraví, důstojnost atd.). Další omezení vlastnického práva vlastníka bytu, domu, nebo jejich částí oproti stávající obecné právní úpravě je z hlediska proporcionality zcela legitimním řešením za dané mimořádné situace, kdy je navíc šetřeno práv vlastníků tím, že se jedná o časově relativně krátké omezení jejich práv.“
Návrh zákona vyvolá určitě bouřlivou diskuzi a námitky vlastníků nemovitostí, že se jedná o zásah do vlastnických práv a zvýhodnění pouze jedné strany smluvního vztahu. Nepochybně mají pravdu a po zkušenosti s regulací nájmu a neochotě státu kompenzovat tyto omezení trvající značnou dobu je jim nelze divit.
Pokud se podíváme do ostatních zemí jako např. do Německa, kde byl přijat německý zákon o zmírnění důsledků koronavirové pandemie v občanském, úpadkovém a trestním procesním právu, pak jeho podmínky jsou dokonce přísnější pro pronajímatele a výhodnější pro nájemce, než navrhovaná česká úprava. Dle německé právní úpravy platí, že nedoplatky plateb od 1.4.2020 do 30.6.2020 neopravňují pronajímatele vypovědět smlouvu po dobu 24 měsíců. Pouze v případě, že nájemce nebo nájemce nezaplatil nedoplatky po 30.6.2022, může být nájem vypovězen. Více informací naleznete v dokumentu Fragen und Antworten: Schutz der Mieterinnen und Mieter in Zeiten der COVID19-Pandemie.
Text německého zákona:
Samozřejmě by mohla existovat i varianta příspěvků státu či podpor proplácených státem na úhradu nájemného pro nájemce, kteří byli postiženi COVID-19, čímž by nebylo nutné zasahovat do soukromoprávních vztahů nájemce a pronajímatele. Domníváme se ale, že pro stát je aktuálně jednodušší zasáhnout do smluvních vztahů, než procesovat nové příspěvky a podpory. S ohledem na obdobné úpravy v blízkém zahraničí také nelze vyloučit, že se úředníci inspirovali v zahraničí, než aby vymýšlel nějaké možná ještě složitější a nekoncepčnější novoty. Pozitivní pro pronajímatele je, že omezení jsou podstatně kratší, než v Německu. S ohledem na rychlost přijímaných změn a koncepcí však nelze vyloučit, že výše uvedené lhůty budou ještě prodlouženy.
Cenové moratorium na zvyšování nájmu bytů od 24.4.2020
Jedním z dalších opatření na ochranu nájemců bytů je také nařízení Vlády ČR ze dne 23.4.2020 č. 202/2020 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů a které bylo uveřejněno ve Sbírce zákonů dne 24.4.2020 a ten stejný den nabylo účinnosti. V souladu s § 2 tohoto nařízení je zakázáno od 24.4.2020 až do dne skončení mimořádného opatření při epidemii zvyšovat nájemné. Za mimořádné opatření při epidemii se považují a) krizové opatření podle § 2 písm. c) krizového zákona přijaté vládou České republiky v době nouzového stavu, b) mimořádné opatření vydané v roce 2020 Ministerstvem zdravotnictví na základě § 69 odst. 1, § 69 odst. 2 a § 80 odst. 1 písm. g) zákona o ochraně veřejného zdraví k ochraně obyvatelstva a prevenci nebezpečí vzniku a rozšíření onemocnění COVID-19 způsobeného novým koronavirem SARS CoV-2 a c) mimořádné opatření vydané v roce 2020 krajskou hygienickou stanicí na základě § 69 odst. 1 písm. b), § 69 odst. 2, § 82 odst. 1 a § 82 odst. 2 písm. m) zákona o ochraně veřejného zdraví k zamezení dalšího šíření onemocnění COVID-19 způsobeného novým koronavirem SARS CoV-2. Konec tohoto cenového moratoria není aktuálně zřejmý. Zákaz se nepochybně vztahuje na jakékoli zvyšování nájemného z bytů, vč. zvyšování při prodlužování nájemní smlouvy nebo v důsledku uplatnění inflační doložky.

References: § 4
 soud 
 § 7
 § 7
 čl. 11
 čl. 11
 § 2
 § 2
 § 69
 § 69
 § 80
 § 69
 § 69
 § 82
 § 82