Source: http://cabinet-avocats-fouques.com/11-10-2018-resiliation-judiciaire-d-un-bail-locatif-pour-manquements-graves-du-locataire.html
Timestamp: 2019-03-20 09:03:40+00:00

Document:
﻿ Résiliation judiciaire d'un bail locatif pour manquements graves du locataire.
Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 11 Octobre 2018
Le départ forcé d'un locataire des lieux loués est le plus souvent mis en application par le biais soit d'un défaut de paiement des loyers soit par un congé donné avant la fin de la période de trois ans pour vente ou pour reprise.
Il existe également la possibilité pour le propriété d'obtenir la résiliation judiciaire pour manquement grave du locataire.
Il est important de préciser que cette procédure peut intervenir à n'importe quel moment du bail.
En l'espèce, nos clients étaient confrontés à des scènes très violentes de la part de leur locataire et ce de manière répétée.
Nous avons donc élaboré avec eux un dossier le plus complet pour le Tribunal puisse être convaincu des manquements graves aux obligations contractuelles du locataire.
De attestations de témoins ont été produites aux débats, des plaintes ont été déposées, des certificats médicaux ont été rédigés...
Grace à la production de l'ensemble de ces pièces, le Tribunal a ordonné l'expulsion du locataire avec exécution provisoire.
Tribunal de Grande Instance de Grasse, 11 Octobre 2018.
JUGEMENT DU 11 Octobre 2018
RG N° 11-18-000136
DECISION N° : 2018/500
Monsieur M…
Représentée par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE,
Madame N…
Monsieur O…
Représenté par Me C…, avocat au Barreau de NICE
Bénéficiaire de l'aide juridictionnelle
PRESIDENT DU TRIBUNAL : PIBOUX Daniel
GREFFIER : JACQUOT Alexandre
DEBATS : 26 juin 2018
JUGEMENT : 11 Octobre 2018
Par acte sous seing privé signé le 22 janvier 2017, avec prise d'effet au 23 janvier 2017, Monsieur M... et Madame N… ont consenti un bail d'habitation à Monsieur O… portant sur un appartement de type F2 situé au rez-de-chaussée d'une villa, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 €, eau et électricité compris, ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 550 €.
Par acte d'huissier en date du 12 février 2018, Monsieur M... et Madame N… ont fait assigner Monsieur O…, sur le fondement des dispositions des articles 1217 et 1229 et suivants du Code civil pour:
Faire constater le caractère répété des faits de violence verbale et physique et le climat de terreur entretenu par Monsieur O…
Dire et juger que les agissements de Monsieur O… constituent un manquement dans l'exécution du contrat,
En conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à Monsieur O… pour le bien du lieu,
Prononcer l'expulsion de Monsieur O… ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,
Condamner Monsieur O… à verser la somme de 550 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,
Condamner Monsieur O… au paiement d'une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Ainsi qu'aux dépens de l'instance, le tout avec exécution provisoire.
A l'audience du 26 juin 2018 à laquelle l'affaire a pu être utilement évoquée, (après renvoi), Monsieur M... et Madame N… ont comparu, représentés par leur avocat, et ont maintenu les prétentions formulées dans l'acte du 12 février 2018 mais en faisant valoir que, depuis cette dernière date, Monsieur O… ne s'était pas acquitté du montant de son loyer et que, dès lors, ils demandent au Tribunal de condamner ce dernier à leur payer la somme de 2 750 € correspondant à l'arriéré de loyers au 31 mai 2018. Ils font valoir, en réponse aux arguments développés par le conseil de Monsieur O…, que:
Les manquements graves sont caractérisés par la destruction sauvage d'un abri de jardin leur appartenant et ce dans un accès incontrôlé de colère, par des insultes et cris réguliers pour lesquelles ils versent aux débats des attestations de personnes confirmant leurs dires,
Le contrat de location stipule de manière non-équivoque que "Le montant du loyer initial est fixé à 550 € cinq cent cinquante euros eau et électricité compris",
Le locataire n'a réglé que 450 €, soit 100 € de moins que ce qu'il devait régler pour le mois de novembre 2017 puis s'est abstenu de régler le loyer des mois de décembre 2017, janvier 2018, février 2018, mars 2018 et mai 2018, de sorte que l'arriéré de loyers et charges se monte à 2 750 € à la date du 31 mai 2018,
Contrairement à ce qu'indique le locataire de l'appartement est bien déclaré aux services fiscaux et ils produisent à cet effet aux débats la déclaration de leurs revenus.
En conséquence, ils demandent à la juridiction de prononcer la résolution du bail conclu entre les parties, d'ordonner l'expulsion de Monsieur O… ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, de condamner ce dernier à leur payer, la somme de 2 750 € correspondant l'arriéré de loyers à la date du 31 mai 2018, la somme de 550 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ainsi que la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, le tout avec exécution provisoire.
Monsieur O… a comparu, représenté par Maître C…, avocat au barreau de GRASSE, nommé par décision du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 9 avril 2018 accordant au locataire l'aide juridictionnelle totale pour l'affaire l'opposant aux bailleurs. Il fait valoir que:
Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans et que rien ne justifie une résiliation anticipée,
Les bailleurs n'ont pas fait les démarches pour prétendre à une mise en location de l'appartement T2 qui lui a été loué (absence de déclaration aux services fiscaux, absence de compteur électrique indépendant, absence de compteur d'eau indépendant),
Les parties ont convenu d'un loyer de 400 €, d'une provision sur eau de 50 € et d'une provision sur l'électricité de 100 € et qu'il est fort peu probable que seul sans enfant dans un appartement T2, il consomme 100 € d'électricité et 50 € d'eau.
En conséquence, il demande au Tribunal de débouter Monsieur M... et Madame N… de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner à:
Lui payer la somme de 1 200 € correspondant aux provisions versées au titre de la prétendue électricité consommée.
A faire installer un compteur électrique indépendant, sous astreinte de 50 € par mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
Ainsi qu'au règlement des entiers dépens de l'instance.
Le Tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les conseils des parties.
Le jugement, mis en délibéré au 11 septembre 2018, a été prorogé au 11 octobre 2018.
Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail de Monsieur O… pour manquement aux obligations contractuelles:
Monsieur M... et Madame N… demandent de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à Monsieur O… pour l'appartement du rez-de-chaussée d'une villa, et l'expulsion de ce dernier, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, en s'appuyant sur le comportement de Monsieur O… qui constituerait, selon les demandeurs, un manquement grave dans l'exécution de contrat.
L'article 1728 du Code civil précise que "Le preneur est tenu de deux obligation principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus"
Au cas d'espèces, le contrat de bail prévoit au paragraphe 7 OBLIGATIONS DU LOCATAIRE, notamment:
.. 11) le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus; le paiement mensuel est de droit si le locataire en fait la demande,
.. 22) le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués en respectant leur destination,
L'article 1217 du Code civil prévoit que "La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:
-	Provoque la résolution du contrat.
-	Demander réparation des conséquences de l'inexécution.
L'article 1229 du Code civil prévoit que "La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixé par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieur à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, résolution est qualifiée de résiliation."
Au soutien de leur demande, pour justifier de leurs allégations, Monsieur M... et Madame N… produisent aux débats les pièces numérotées 2 à 18, à savoir:
Pièce n°2 : photographie montrant l'abri de jardin appartenant aux bailleurs et totalement détruit par le locataire,
Pièce n°3 : procès-verbal d'audition de Madame N… par la Gendarmerie Nationale de ROQUEFORT LES PINS en date du 11 novembre 2017 dans laquelle l'intervenante porte plainte pour des faits de menaces et de dégradations,
Les Pièces n°4 à n°13 se rapportant à des témoignages de voisins ou de personnes venues leur rendre visite,
Les Pièces n°14 et n°18 dans lesquelles Monsieur T…, Maire de la Commune de C… relate des évènements concernant Monsieur O…
La Pièce n°15 se rapportant au témoignage établi le 7 janvier 2016 par Madame B…, mère de Mademoiselle B…, compagne, à cette dernière date, de Monsieur O…
La Pièce n°16 établie le 23 novembre 2017 par le Docteur M…
La Pièce n°17, à savoir la copie de l'avis d'impôt sur les revenus de 2015 de Madame N…
Il a été également versé aux débats la copie de la lettre établie le 13 février 2018 par Maître N…, huissier de justice à Vence, et adressée à la Sous-Préfecture des Alpes Maritimes Services des Expulsions Locatives à GRASSE (AR du 15 février 2018).
Au vu des pièces ainsi produites, Monsieur M... et Madame N… considèrent qu'ils sont recevables à solliciter la résiliation du contrat de bail par application des dispositions des articles 1217 et suivants du Code civil.
Monsieur O… conteste les arguments développés par Monsieur M... et Madame N…
Ainsi, il fait valoir qu'aucun fait précis, à l'exception de la destruction d'un abri de jardin, ne lui est reproché.
Il fait valoir également que les bailleurs n'ont pas jugé utile de le mettre en demeure de respecter les prétendues obligations contractuelles qu'il aurait bafouées avant d'introduire la présente instance.
Enfin, il considère que Monsieur C…, qui est l'ex-mari de son ex-compagne, et Madame B, mère de son ex-compagne, ne veulent pas de lui à C… et que cela n'est pas un motif pour résilier le bail.
Force est de constater que la pièce n°15 se rapportant au témoignage établi le 7 janvier 2016 par Madame B…, mère de Mademoiselle B…, compagne, à cette dernière date, de Monsieur O… ne remplit pas les conditions prévues aux articles 200 à 202 du code de procédure civile et à l'article 441-7 du code pénal et doit donc être, de ce fait, écarté.
En revanche, les Pièces n°4 à n°13 se rapportant à des témoignages de voisins ou de personnes venues rendre visite à Monsieur M... et Madame N… seront retenues comme les autres pièces versées aux débats.
Au vu de l'article 1728 du Code civil "Le preneur est tenu de deux obligation principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention". Or, il résulte des pièces produites aux débats que tant Monsieur M… et Madame N… que le voisinage ont eu à se plaindre de faits de violence verbale et physique de la part de Monsieur O… et d'un climat de terreur envers ses bailleurs. C'est ainsi que Madame N… a porté plainte le 11 novembre 2017 auprès de la Gendarmerie Nationale de ROQUEFORT LES PINS pour des menaces à son encontre. Elle relate dans son procès-verbal d'audition (pièce n°3) que Monsieur O… l'a obligé à sortir de la maison avec son compagnon, co-bailleur, en proférant des menaces à l'égard de leurs véhicules et que deux patrouilles de l'unité de gendarmerie sont intervenues pour faire revenir le calme. Il ressort également des pièces produites que Monsieur O… a mis à exécution ses menaces en brisant un abris de jardin qui était mis à sa disposition par les bailleurs (pièce n°2) et que Monsieur M… présentait lors de la consultation le 23 novembre 2017 chez le Docteur M… un état d'anxiété aigu avec troubles du sommeil et troubles de la concentration. Le certificat établi par le médecin précise que son patient se sentirait en danger ainsi que sa famille et que cela résulterait de problèmes liés à son locataire. Il a est ajouté que son patient n'avait jamais présenté de troubles anxieux de ce type jusqu'à présent.
Monsieur T…, Maire de la Commune de C… indique (pièce n°14) "A maintes reprises, Monsieur M… et Madame N… ont appelé lors de crises de leur locataire. En arrivant chez eux, je me suis rendu compte qu'ils étaient en état de stress. De plus, cette situation devient compliquée dans le quartier."
Pour que la résiliation soit prononcée, et en application des articles 9 du code de procédure et de l'article 1315 du Code civil qui stipule que "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver […]", il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence de la responsabilité qu'il allègue.
Au cas d'espèce, Monsieur M… et Madame N… ont, sans conteste, à se plaindre des agissements de Monsieur O…, qui sont attestés par les pièces qui sont versées aux débats, particulièrement désagréables en ce qu'ils instaurent un climat d'insécurité et des troubles anormaux de voisinage. Les éléments produits, qui sont visés dans le bordereau de communication des pièces, permettent d'imputer précisément et de manière certaine à Monsieur O… ces troubles, en se livrant à une analyse précise de chacune d'entre elles.
L'existence de troubles manifestement imputables à Monsieur O… est donc caractérisée. Monsieur O… reproche à Monsieur M… et Madame N… de ne pas l'avoir informé au moyen d'une lettre de mise en demeure des faits qui lui étaient reprochés et considère que cette absence de mise en demeure s'explique par le fait qu'aucun manquement à ses obligations de locataire ne pouvait lui être opposé, à l'exception de la destruction d'un abri de jardin.
Monsieur M… et Madame N… font valoir, en réponse, que l'envoi d'une mise en demeure ne pouvait pas être envisagé par peur et crainte pour leur sécurité ainsi que celle de leur fille et l'impossibilité dans laquelle ils se trouvaient de quitter leur maison pendant la procédure. Au cas d'espèces, l'argumentation développée par les demandeurs sera retenue.
En conséquent, et dès lors que Monsieur M… et Madame N… ont démontré que Monsieur O… ne respectait pas les obligations du contrat de bail, la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, en se basant sur l'application et la persistance de troubles graves dans l'usage du bien, sera considérée comme fondée.
Il sera donc considéré que la résiliation de plein droit du bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse ; qu'en outre, l'urgence est caractérisée en l'espèce, compte tenu de l'ancienneté et de la gravité des troubles.
Il convient, par conséquent, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 février 2018.
En conséquence, Monsieur O… sera tenu de quitter les lieux et de les rendre libres de tout occupant de son chef.
A défaut de libération volontaire des lieux loués, il convient d'ordonner l'expulsion avec, si besoin est, le concours de la force publique ainsi que la séquestration du mobilier dans les conditions prévues par les articles L411-1 et suivants du code des procédures d'exécution.
Sur la demande de règlement des loyers impayés et de versement d'une indemnité d'occupation:
Dans leurs conclusions en réponse remises à l'audience, Monsieur M… et Madame N… font valoir que Monsieur O… n'a réglé que 450 €, soit 100 € de moins que ce qu'il devait réglé pour le mois de novembre 2017 puis s'est abstenu de régler le loyer des mois de décembre 2017, janvier 2018, février 2018, mars 2018 et mai 2018, de sorte que l'arriéré de loyers se monte à 2 750 € à la date du 31 mai 2018.
Au vu de l'article 1728 du Code civil "Le preneur est tenu de deux obligation principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention."
Le contrat de bail prévoit au paragraphe 7 OBLIGATIONS DU LOCATAIRE, notamment:
.. 11) le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit si le locataire en fait la demande.
Les pièces produites permettent de fixer la somme de 2 750 € le montant de loyers impayés au 31 mai 2018 que Monsieur O… sera condamné à verser aux bailleurs. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2018, date de l'assignation, en application de l'article 1153 alinéa 3 du Code civil.
Monsieur O… devra, en outre, verser une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ des lieux loués avec remise effective des clefs, indemnité d'un montant égal au loyer mensuel antérieur, soit 400 €, augmenté d'un montant de 70 € pour les charges d'eau et d'électricité dont le calcul est décrit au paragraphe suivant.
Sur les charges d'électricité et d'eau:
Monsieur O… fait valoir que les parties ont convenu d'un loyer de 400 €, d'une provision sur eau de 50 € et d'une provision sur l'électricité de 100 € et qu'il est fort peu probable que seul sans enfant dans un appartement T2, il consomme 100 € d'électricité et 50 € d'eau.
En conséquence, il demande, à titre reconventionnel, au Tribunal de condamner Monsieur M... et Madame N… à lui payer la somme de 1 200 € correspondant aux provisions versées au titre de la prétendue eau et électricité consommée.
Monsieur M… et Madame N… font valoir que le contrat de location prévoit un loyer de 550 € incluant l'eau et l'électricité et que l'électricité au même titre que l'eau n'ont jamais fait l'objet de facturation distincte puisque ceux-ci étaient compris dans le loyer.
Force de constater que le contrat de location signé par les parties le 22 janvier 2017 prévoit le paiement d'un loyer mensuel de 550 €, eau et électricité compris. Mais, les quittances de loyer des mois de mars 2017, mai 2017, juin 2017 et juillet 2017, produites aux débats par Monsieur O…, font la distinction entre loyer pour un montant de 400 €, Eau pour un montant de 50 € et Electricité pour un montant de 100 €, aboutissant à un total de 550 €.
Les charges locatives à répercuter sur les locataires doivent être fonction des dépenses réellement engagées, à ce titre, par le bailleur. Au cas particulier, Monsieur M… et Madame N… ne sont pas en mesure de justifier d'une créance individualisée au titre de la consommation effective d'eau et d'électricité de leur locataire, mais estime cette consommation à 50 € par mois en ce qui concerne l'eau et à 100 € en ce qui concerne l'électricité.
Au cas d'espèce, Monsieur M… et Madame N… ne produisent pas aux débats les documents justifiant de la consommation d'eau et de celle d'électricité de l'ensemble de la villa d'une part avant que l'appartement du rez-de-chaussée ne soit donné en location à Monsieur O… et d'autre part pour la période après le 23 janvier 2017 permettant de justifier le pourcentage retenu pour la répartition des charges.
En conséquence, Monsieur M… et Madame N… ne justifient pas des dépenses réellement engagées au titre de la consommation d'eau et d'électricité. Il sera donc considéré qu'ils n'étaient pas en droit de mettre à la charge de leur locataire le montant de 50 € au titre de la consommation d'eau et à 100 € au titre de la consommation d'électricité.
Le montant des charges mensuelles d'eau et d'électricité sera fixé à la somme de 70 € et comme Monsieur O… s'est acquitté d'une somme de 150 € par mois depuis le début de la location, soit le 23 janvier 2017, au titre des charges d'eau et d'électricité, il sera procédé à une compensation d'un montant de 1 236,12 € (80 € x 15 mois et 14 jours) au profit de ce dernier arrêtés au 31 mai 2018.
Sur l'exécution provisoire, les frais irrépétibles et les dépens:
L'exécution provisoire sera ordonnée.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur M… et Madame N… les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente action. Il y a lieu, en conséquence, de condamner Monsieur O… à leur payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur O…, succombant à l'instance, devra supporter les dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Monsieur M… et Madame N… ont, sans conteste, à se plaindre des agissements de Monsieur O…, qui sont attestés par les pièces qui sont versées aux débats, particulièrement désagréables en ce qu'ils instaurent un climat d'insécurité et des troubles anormaux de voisinage.
L'existence de troubles manifestement imputables à Monsieur O… est caractérisée.
Dit que les agissements de Monsieur O… constituent un manquement grave dans l'exécution du contrat,
Constate la résiliation du bail, à la date du 12 février 2018, consenti à Monsieur O… par Monsieur M… et Madame N…,
En conséquence, déclare Monsieur O…, et toute personne occupant éventuellement les lieux de leur chef, occupant sans droit, ni titre et leur ordonne de quitter les lieux.
Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux loués, l'expulsion de Monsieur O… et de celle de tous occupants éventuellement dans les lieux de leur chef, du logement, avec au besoin le concours de la force publique, dans les conditions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur O… jusqu'à son départ des lieux avec remise des clefs, à une somme égale au montant des loyers (400 €) et charges mensuels antérieurs (70 €) et condamnons Monsieur O… au paiement de cette indemnité à payer à compter du 1er juin 2018.
Dit qu'une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Préfet des Alpes Maritimes en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Condamne Monsieur O… à payer à Monsieur M… et Madame N… la somme de 2 750 € au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2018, avec intérêts légal à compter du 12 février 2018.
Dit que la consommation d'eau et d'électricité de Monsieur O… est fixée à la somme de 70 € par mois, à compter du 23 janvier 2017 et qu'il sera procédé, à ce titre, à une compensation d'un montant de 1 236.12 € au profit de Monsieur O…
Prononce l'exécution provisoire du présent jugement;
Condamne Monsieur O… à payer à Monsieur M… et Madame N… la somme de 300 euros en applications de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Monsieur O… au règlement des dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée

References: l'article 700
 l'article 700

L'article 1728

L'article 1217

L'article 1229
 l'article 441
 l'article 1728
 l'article 1315
 l'article 24
 l'article 1728
 l'article 1153
 l'article 700
 l'article 696
 l'article 700