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Timestamp: 2018-03-18 15:14:14+00:00

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Allgemein – picaper | Kanzlei für Immobilienrecht
Typische Konflikte: Wenn Wohnungseigentümer aneinander geraten
Die Konflikte in Wohnungseigentümergemeinschaften sind so vielschichtig, vielseitig und individuell wie die Eigentümergemeinschaften selbst und ihre Mitglieder. In Gemeinschaften, die überwiegend aus vermietenden Kapitalanlegern bestehen, kennen die Mitglieder sich persönlich kaum. Daher spielen sich in diesen Eigentümergemeinschaften die Konflikte weniger auf der zwischenmenschlichen Ebene ab. Hier geht es meist um finanzielle Fragen, z.B. bei baulichen Veränderungen oder kostspieligen Modernisierungsmaßnahmen. Es ist charakteristisch für solche Kapitalanlegergemeinschaften, dass sie sich für Details der Abrechnungen kaum interessieren, auch wenn hier Fehler unterlaufen. Der Aufwand zur Überprüfung von Detailfragen steht für diese Eigentümer oft nicht im Verhältnis zum Nutzen. Wenn Kauf und Vermietung der Wohnung sich finanziell rechnen, dann wird für die Überprüfung von Detailfragen der Abrechnung kaum Zeit investiert. Auch für den alltäglichen Hausfrieden interessieren sich diese Eigentümer erst dann, wenn sich dies in einer Mietminderung ihres Mieters finanziell niederschlägt.
Unterschiedliche Interessen der Anleger und Bewohner in der WEG
Das führt zu Konflikten, wenn die WEG sich neben den Kapitalanlegern oder dem Bauträger aus Eigentümern zusammensetzt, die das Objekt selbst bewohnen. Letztere interessieren sich besonders für die alltäglichen Probleme in der Hausgemeinschaft, wie zum Beispiel die Einhaltung der Hausordnung, Lärmbelästigungen, Schönheitsreparaturen in den Gemeinschaftsräumen etc. Es entstehen hier nicht selten zwei Blöcke: Für die einen ist die Immobilie Lebensraum, für anderen eine Geldanlage.
Kritisch wird die Situation, wenn die selbstnutzenden Eigentümer Beschlüsse fassen möchten, aber die erforderliche Mehrheit nicht zustande kommen kann, weil die Kapitalanleger zu den Versammlungen entweder nicht erscheinen oder aber den Verwalter mit Vertretungsmacht ausstatten. Andersherum kommt es vor, dass Kapitalanleger oder Bauträger kostspielige Maßnahmen durchsetzen, durch die die Privatnutzer finanziell überfordert sind.
Dauerbelastungen hingegen entstehen bei Insolvenz des ursprünglichen Bauträgers. Vor allem, wenn die Mehrheit der Wohnungen nicht verkauft werden kann, hier können erhebliche Wohngeldausfälle entstehen. Die Einzeleigentümer müssen dafür aufkommen, unkalkulierbare Risiken bedrohen ihre Lebensgrundlagen.
Konflikte im täglichen Miteinander
Gerade in kleinen Eigentümergemeinschaften haben Konflikte oft einen zwischenmenschlichen Hintergrund. Persönliche Fehden werden über das Einfordern von Rechten ausgetragen. Scheitert eine persönliche Lösung, wird auf einmal auf die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung und der gesetzlichen Regelungen gepocht. Oft kommt es in der Folge zu Ausgrenzungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft und zur Schikane des sogenannten „Querulanten“.
Mit dem Begriff ist allerdings sehr vorsichtig umzugehen, denn oft setzt der Miteigentümer nur sein „gutes Recht“ durch. Daher sind, unabhängig von der Motivation des Eigentümers, seine Ansprüche ernst zu nehmen und genau zu prüfen.
Ein Beispiel: Von der Gemeinschaft per Beschluss beauftragt, hatte ein Miteigentümer über Jahre hinweg den Garten gepflegt. Er hat diese Aufgabe gerne und weit über das erforderliche Maß hinaus erledigt. Die Eigentümer sparten Kosten, denn kleinere Aufwendungen hat er sich nicht erstatten lassen, ein Entgelt wurde nicht gezahlt. Bis einige Eigentümer meinten, einige Pflanzen seien zu Unrecht entfernt worden. Der Eigentümer, der über Jahre viel Arbeit investiert hatte, war stark gekränkt.
Kleinkrieg über die Hausordnung
So brach ein Kleinkrieg aus über die Erstattung von Aufwendungen bis hin zur Einhaltung der Hausordnung, Ruhestörung etc. Die Hausordnung spielt im alltäglichen Zusammenleben eine große Rolle. Wenn es sie überhaupt gibt. Allerdings schreibt § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG das Aufstellen einer Hausordnung vor. Der Anspruch auf Erlass einer Hausordnung kann auch gerichtlich durchgesetzt werden.
Auch Lärmbelästigung ist ein häufiges Thema, wie jüngst ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts (!) zum sonntäglichen Klavierspielen zeigte.
Konfliktpotential Instandsetzung/ Modernisierung
Konfliktbeladen ist das Thema der Erforderlichkeit und der Kostentragungslast bei Instandsetzung und Instandhaltung sowie bei Modernisierung. Allerdings hat die WEG- Reform hier durch die Einführung von §16 Abs.4 WEG und §22 Abs.2 und 3 WEG erhebliche Erleichterung geschaffen. Einstimmigkeit ist nicht mehr erforderlich. Ist eine Instandsetzung nötig und soll zugleich modernisiert werden, so kann dies mit einfacher Mehrheit als modernisierende Instandsetzung durchgesetzt werden. Reine Modernisierungen können mit der doppelt qualifizierten Mehrheit durchgesetzt werden (§22 Abs. 2 WEG).
Ob es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelt, ist oft eine Streitfrage. Nicht selten wird ein Instandsetzungsbedarf behauptet, um auf diesem Weg mit einfacher Mehrheit gleich eine Modernisierungsmaßnahme durchsetzen zu können. Aber: Wenige kleine Risse in einer Fassade rechtfertigen z.B. nicht die komplette Erneuerung inklusive Anbringung von Wärmedämmplatten als modernisierende Instandsetzungsmaßnahme, durch einfache Mehrheit zu beschließen. Auch wird nicht selten versucht, über die modernisierende Instandsetzung noch weitere Modernisierungsmaßnahmen mitzubeschließen. Werden bei der Isolierung einer instandsetzungsbedürftigen Fassade noch neue Fenster mitbeschlossen, so bedarf es hinsichtlich der Fenster einer doppelt qualifizierten Mehrheit.
Jedenfalls aber hängt die Durchsetzung einer Modernisierung nicht mehr von der Stimme eines einzelnen unwilligen „Querulanten“ ab. Dieser muss sich im Zweifel der Ermessensentscheidung der Mehrheit fügen und kann mit seiner einzelnen Stimme die Modernisierung nicht mehr blockieren.
Die Kosten können jetzt auch einzelnen Eigentümern auferlegt werden. Wird also ein Balkon saniert, so kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, dass nur der Nutzer des Balkons die Kosten zu tragen hat, auch wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.
Möglichkeiten, dem “Querulanten” Wohnungseigentümer zu begegnen
Ein echter Querulant ist einer, der grundsätzlich nur „meckern“ will und gegen alles etwas hat. Oft tut er dies, in dem er seine Rechte durchsetzt. Er verlangt permanent Einsicht in Unterlagen. Er stellt viele mehr oder weniger sinnvolle Beschlussanträge. Er beobachtet die Miteigentümer ständig und überwacht aufs penibelste die Einhaltung der Hausordnung.
Hier sind viele Reaktionsmöglichkeiten denkbar: Zuhören und den Wind aus den Segeln nehmen kann eine Strategie sein. Existieren die vermeintlichen Rechtsansprüche nicht, sollte das auch sehr deutlich gesagt werden. In letzter Konsequenz versucht der Querulant auch oft die Gemeinschaft gegen den Verwalter aufzuwiegeln. Mit anderen Worten: er hält den Verwalter mächtig auf Trab. Der darf ihm seine Rechte –wie das Einsichtsrecht- nicht verweigern. Bei unberechtigte Forderungen sollte aber die Rechtslage klar mitgeteilt und der „Querulant“ deutlich in seine Schranken verwiesen bzw. auf die Schranken des Wohnungseigentumsrechts aufmerksam gemacht werden.
Beschlussanträge als Waffe
In einem Fall bestand ein Miteigentümer über Jahre hinweg auf der Einfriedung der Wohnungseigentumsanlage. Der immer wieder gestellte Beschlussantrag wurde jedes Mal nahezu einstimmig abgelehnt. Eine gesetzliche Einfriedungspflicht bestand nicht. Nachdem der Eigentümer auf diesem Wegen keinen Erfolg hatte, versuchte er der Verwaltung ein pflichtwidriges und auch strafbares Verhalten zu unterstellen. Schlussendlich behauptete er, dass auf dem Gelände Straftaten begangen würden, illegal Zigaretten gelagert würden und gefährliche Hunde frei herumliefen. Das ganze gipfelte in der Behauptung, dass sowohl die Eigentümer, als auch die Hausverwaltung sich durch Unterlassen strafbar machten, wenn sie das Geschehen nicht durch Einzäunung des Grundstücks verhinderten. An dieser Stelle half dann nur noch ein anwaltliches Schreiben, in dem das Unterlassen dieser Vorwürfe gefordert wurde. Nach mehrfacher erfolgloser Beschlussfassung wird der Antrag in Zukunft nicht mehr auf Beschlussfassung auf die Tagesordnung der Versammlung gesetzt werden.
Geht es um schwebende zwischenmenschliche Konflikte, so sollte das Gespräch gesucht, ggf. auch eine Mediation in Anspruch genommen werden. Die Eigentümer sollten sich darüber klar sein, dass im gerichtlichen Verfahren zwischenmenschliche Aspekte oft nicht gelöst werden und jahrelange Konflikte oft nur noch fester einbetoniert werden. Wenn ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden muss, sollte dies daher zum Anlass genommen werden, neben den zu lösenden rechtlichen Aspekten mögliche Probleme, die über die reinen Rechtsfragen hinausgehen, anzugehen und zu diskutieren. Mit Hilfe des Gerichts können sinnvolle Vergleichsmöglichkeiten gefunden werden.
Vom Umgang mit dem Querulanten – werden wir ihn los?
Nicht nur Rechtskenntnisse, auch Psychologie hilft weiter und kann zu guten Vergleichsergebnissen führen. Einen echten Querulanten erkennt man daran, dass man ihn mit nichts zufrieden stellen kann und er sich ständig neue Betätigungsfelder sucht.
Unter diesen Umständen würde jede WE-Gemeinschaft sich gern vom Querulanten trennen. Aber: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich (§ 11 WEG). Einzelne Wohnungseigentümer kann man daher nur über §18 WEG loswerden. Voraussetzung ist allerdings die schwere Verletzung einer ihm obliegenden Verpflichtung. Diese führt dazu, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist. Die wichtigsten Regelbeispiele werden in Abs.2 WEG dargestellt.
Solange der „Querulant“ allerdings sein gutes Recht einfordert, werden die Voraussetzungen nicht gegeben sein, selbst wenn er dieses Recht immer wieder einklagt. Mit anderen Worten: Einem „Querulanten“, der sich immer wieder mit tatsächlich bestehenden Missverhältnissen und Ansprüchen bewaffnet, kann man nicht mit § 18 WEG begegnen. Das Verfahren hätte keine Aussicht auf Erfolg.
Ist zum Beispiel Einstimmigkeit für die Umsetzung einer baulichen Veränderung erforderlich, so ist es das gute Recht des Querulanten, dagegen zu stimmen. Er muss nicht begründen, warum er dies tut.
Die Voraussetzungen sind also nur erfüllt, wenn gegen Maßnahmen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, ständig grundlose Widersprüche erfolgen. Selbstverständlich führen Straftaten gegenüber anderen Miteigentümern, Besuchern oder Mietern zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Gemeinschaft. Äußerst umstritten ist dabei die Frage, ob das Verhalten „schuldhaft“ sein muss.
Unterlassungsklagen und Entzugsverfahren
Unterlassungsklagen können von einzelnen Eigentümern geführt werden, wenn diese direkt betroffen sind (Beleidigungen, tätliche Angriffe). In diesem Verfahren trägt der Einzeleigentümer aber auch das Kostenrisiko allein. Allerdings fehlt vielen Eigentümern der Mut zu einer Einzelklage, egal worum es geht. Hintergrund ist nicht selten die Angst, selbst als Querulant dazustehen. In meiner täglichen anwaltlichen Praxis begegne ich dieser Angst sehr häufig, bestärke in der Regel jedoch die Mandantschaft in der Durchsetzung ihrer Rechte.
Aber: Die Klage aller Wohnungseigentümer auf Einhaltung der in § 14 WEG normierten Pflichten ist der einfachere Weg.
Vor der Durchführung eines Entziehungsverfahrens gemäß § 18 WEG muss von der Mehrheit aller Eigentümer ein Beschluss gefasst werden (der Betroffene darf nicht mit stimmen). Die Gründe sollten erheblich sein und gut geprüft werden! Nichts ist schlimmer als ein „Querulant“, der einen Beschluss anficht (und das wird er sicher tun) und den Prozess gewinnt. Er wird sich bestätigt fühlen und erst Recht weiter machen.
Dabei darf er sich aber keine eigenen Pflichtverletzungen schuldig machen: Gerät ein sogenannter „Querulant“ mit Zahlungen in Verzug, ist es einfacher, ihn auf Zahlung zu verklagen und dann die Wohnung zu versteigern oder gemäß §18 Abs. 2 Nr.2 WEG vorzugehen.
Ein Kaufangebot für die Wohnung des Querulanten ist auch eine denkbare Lösung.
Gerichtsprozess: Verfahren und Kosten
Klagt ein einzelner Eigentümer, handelt es sich nicht um einen WEG-Prozess gemäß § 43 WEG. Der Eigentümer trägt das Kostenrisiko allein.
Die Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums ist eine Klage des Verbandes, nicht der einzelnen Eigentümer (§19 Abs.1 WEG). Sie wird anhängig gemacht, wenn der Einzeleigentümer den Beschluss nach §18 WEG nicht befolgt.
Konflikten vorbeugen – aber wie?
Hieran hat der Verwalter einen erheblichen Anteil. Der Verwalter muss an diese Probleme mit erhöhter Aufmerksamkeit und besonderer Sensibilität herangehen. Hinzu kommt eine gute Kommunikation mit dem Beirat.
Die Transparenz der Verwaltungsarbeit, die gut vorbereitete Eigentümerversammlung, die ausreichende und sachliche Diskussion der einzelnen Beschlussanträge sind Maßnahmen, die Missverständnisse beseitigen können. Die Vorbereitung spielt hier eine wesentliche Rolle. Beschlüsse müssen verständlich sein und eindeutig. In der Versammlung selbst muss der Verwalter die Situation im Griff behalten und wissen, wann er eine eskalierende oder sinnlose Diskussion beenden muss.
Lorraine Picaper,
RAin Lorraine Picaper, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, picaper | Kanzlei für Immobilienrecht, Kurfürstenstr. 26a, 12249 Berlin, Fon: +49-30-81867556, Fax: +49-30-81867557
Beraterin des VDWE, der Akademie der Wohnungseigentümer sowie verschiedener Unternehmen der Immobilienbranche,
zu den typischen Konflikten in WEGs
5. Juli 2010 /0 Kommentare/von Redaktion
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References: § 21
 §16
 §22
 §18
 § 18
 § 14
 § 18
 §18
 § 43
 §18