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Timestamp: 2020-07-12 18:54:10+00:00

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Der Stadtrat hat am 04.10.2016 den Aufstellungsbeschluss für die Änderung des Bebauungsplans „Schlederergrund/Schlosserbreite“ für die Fl.Nrn. 689/40, 689/20 und 689/28 gefasst. Planungsziel ist die Zulassung von Anbauten an der westlichen Giebelseite, ausgelöst durch einen konkreten Bauwunsch für das Grundstück Fl.Nr. 689/40. Da die südlich folgenden Grundstücke entlang der Pfarrer-Dr.-Rauch-Straße städtebaulich in gleicher Weise betroffen sind, wurde das Plangebiet auf diese Grundstücke erweitert.
Die Bebauungsplanänderung erfolgt als Bebauungsplan zur Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB. Dabei wurde auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet; von der frühzeitigen Behördenbeteiligung wurde abgesehen.
Die Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. § 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB erfolgte in der Zeit der Planoffenlegung. Die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) erfolgte in der Zeit vom 07.08. bis 08.09.2017. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) vom 05.07. bis 15.09.2017.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung erfolgten keine Stellungnahmen.
3. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
2.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 14.09.2017, Az.: P-2017-1747)
Es wird darauf hingewiesen, dass durch die fehlende Festsetzung der gesamten versiegelten Fläche (einschließlich § 19 Abs. 4 BauNVO) die rechtliche Voraussetzung des § 16 Abs. 3 BauNVO nicht erfüllt wird und dadurch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung insgesamt unwirksam werden. Es wird deshalb empfohlen, eine entsprechende Regelung in den Festsetzungskatalog aufzunehmen.
Die bei qualifizierten Bebauungsplänen gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO festzusetzende Grundfläche (als absolute Zahl oder als Verhältniszahl) ist zwingend einzuhalten. Dabei ist entsprechend den gesetzlichen Anforderungen des § 19 BauNVO die zulässige Grundfläche als ein für das jeweilige Baugrundstück (Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne) bezogenes „Summenmaß“ für alle baulichen Anlagen festgesetzt worden, die beim Maß der baulichen Nutzung zu Buche schlagen (BayVGH 05.02.2016, 13.04.2006 u.v.a.). Letztendlich ist damit eine auf einzelne Anlagen oder Teilflächen bezogene Festsetzung (zumindest als alleinige Festsetzung, vgl. BayVGH vom 22.09.2015) untersagt.
Im Planentwurf ist die Größe der zulässigen Grundfläche für jedes der bereits bestehenden Buchgrundstücke individuell festgelegt. Mangels anderweitiger Regelung (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO) gilt hier die Anrechnungs- und Überschreitungsregelung des § 19 Abs. 4 BauNVO. Das Summenmaß je Baugrundstück wird also zweifelsfrei bestimmt. Um jedes Missverständnis auszuschließen, wird aber auch gerne noch in der Festsetzung B. 2.3 der Wortlaut des § 19 Abs. 4 Satz 1 und 2 BauNVO wiederholt; damit wird die Berücksichtigung der Nebenanlagen (vgl. dazu: BayVGH 13.12.2016 unter Hinweis auf König, Rn. 25 zu § 19 BauNVO) unmissverständlich zum Ausdruck gebracht.
Die bisherigen Festsetzungen erweisen sich aber aus einem anderen Grunde als unrichtig (rechtswidrig). So setzt der Bebauungsplan die Bauflächen und die Flächen für Nebenanlagen von Bauräumen fest. Am Beispiel Fl.Nr. 689/40 beträgt die Fläche des Bauraums für das Hauptgebäude 106,6 m² und der Nebengebäude 49,8 m². Festgesetzt ist aber eine GR von 187 m². Da die Anrechnungsvorschrift des § 19 Abs. 4 BauNVO gilt, darf die GR für die Flächen von Garagen und Zufahrten um 50 v.H. überschritten werden, bis zur Kappungsgrenze von 0,8. Es ist also eine Grundfläche als Summenmaß von 280 m² festgesetzt. Demgegenüber stehen aber nur Bauraumflächen von 187 m².
Hier fehlt es an der notwendigen Abstimmung der Festsetzungen untereinander. Die festgesetzte Grundfläche lässt sich durch die konkurrierende Festsetzung damit nicht annähernd umsetzen. Es besteht ein offenkundiger Festsetzungswiederspruch (vgl. BayVGH 25.10.2010, Rn. 35 ff.). Hier sind die Festsetzungen noch anzupassen.
Unter Berücksichtigung der Anrechnungsvorschrift des § 19 Abs. 4 BauNVO ergeben sich somit folgende zulässige Grundflächen:
Bk 1 – Fl.Nr. 689/40 125 m²
Bk 2 – Fl.Nr. 689/20 91 m²
Bk 3 – Fl.Nr. 689/28 91 m²
Die textliche Festsetzung Nr. 2.3 erhält somit folgende Fassung:
zulässige Grundfläche:
Fl.Nr. 689/40 max. 125 m²
Fl.Nr. 689/20 max. 91 m²
Fl.Nr. 689/28 max. 91 m²
In der Planzeichnung werden die Angaben zu den Grundflächen in den Grundstücken entsprechend angepasst.
Nach der aktuell vorliegenden Umgebungslärmkartierung des Umweltbundesamtes vom 30.06.2017 treten am Plangebiet Beurteilungspegel an der Grenze zur Überschreitung von 45 dB(A) nachts auf. Das bedeutet, dass der Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau von 45 dB(A) nachts für Allgemeine Wohngebiet – falls überhaupt – nur geringfügig (<1 dB(A)) überschritten wird (tagsüber sind keine Überschreitungen zu erwarten).
Nach den Daten zur Verkehrsbelastung im Kurzak-Gutachten zur Ostumfahrung Grafing vom 27.07.2009 ist für den Prognosehorizont 2025 (mit Südumfahrung Ebersberg und Ostumfahrung Grafing (für den Klausenweg im Bereich des Plangebiets eine Verkehrsbelastung von 3.000 Kfz pro Tag (DTV) angegeben. Mit einer überschlägigen Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen (DTV 3.000 Kfz (MT = 180, MN = 33), geringem Lkw-Anteil tags 3,3% und nachts 1% bei 30 km/h und 10 m Abstand zur Straßenmitte) können Beurteilungspegel von 56 dB(A) tags und 47 dB(A) nachts ermittelt werden., Das bedeutet, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts für Allgemeine Wohngebiet nur geringfügig (1 bis 2 dB(A)) überschritten werden.
· Die Ziffer 7 der Begründung, in der keine Überschreitung der Orientierungswerte angegeben ist, müsste dazu ggf. korrigiert werden.
Mit der vorliegenden Bebauungsplanänderung werden zwecks Nachverdichtung in einem vollständig mit Wohnhäusern bebauten Gebiet an zwei bestehenden Wohnhäusern Erweiterungen bis zu einer Tiefe von 3,50 m ermöglicht. An den geplanten Erweiterungen der Bauräume sind keine höheren Verkehrslärmimmissionen als an der bereits bestehenden Bebauung zu erwarten. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht werden daher keine weiteren Anregungen bzgl. Lärmschutz geäußert.
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen, mit der Bitte um Beachtung nach folgender Empfehlungen, gegen die Änderungen des Bebauungsplanes „Schlederergrund, Schlosserbreite“ vom 30.04.1969 für den Teilbereich der Grundstücke entlang der Pfarrer-Dr.-Rauch-Straße der Stadt Grafing keine Einwände und Bedenken:
Von einer Bepflanzung mit großkronigen Bäumen 1. Wuchsordnung wie Spitzahorn, Bergahorn, Stileiche und Winterlinde im Plangebiet ist abzuraten, da der Platzbedarf dieser Baumarten zu groß ist.
Leider ist die naturschutzfachliche Erfahrung, dass in vielen anderen Plangebieten großkronige Bäume 1. Wuchsordnung, wenn sie angewachsen sind und in wenigen Jahren eine gewisse Wuchsgröße erreicht habe, zu groß und durch unsachgemäße Kappungen und Kroneneinkürzungen zerstört werden.
Kleinkronige Bäume 2. Wuchsordnung, wie Feldahorn, Hainbuche, Wildkirsche, Mehlbeere und Obstbäume als Hochstamm sind zur Pflanzung im Plangebiet deshalb wesentlich besser geeignet und zu empfehlen, da der Platzbedarf bei max. 100 m² liegt und eine natürliche Entwicklung der Bäume auch langfristig ohne Eingriffe in den Kronenbereich möglich ist.
Hier sollte auch dann Pkt. 9.1 der Grünordnung geändert werden:
„je angefangene 100 m² statt 300 m² Grundstück ist mindestens 1 heimischer Laubbaum 2. Wuchsordnung oder Obstbaum als Hochstamm zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Der naturschutzfachlichen Stellungnahme zur Problematik von großkronigen Bäumen 1. Wuchsordnung in Wohngebieten ohne größere Freiflächen wird entsprochen. Durch den Verzicht auf Bäume der 1. Wuchsordnung kann ein dauerhafter Erhalt der Grünstrukturen besser erreicht werden. Bei einer Beschränkung auf Bäume der 2. Wuchsordnung ist auch eine Änderung des Pflanzgebotes künftig auf 1 Baum je angefangene 100 m² für eine angemessene Durchgrünung erforderlich.
Buchstabe B Festsetzungen durch Text, Punkt 8.1 erhält daher folgende Fassung:
„Je angefangene 100 m² Grundstück ist mindestens 1 heimischer Laubbaum der 2. Wuchsordnung oder Obstbaum als Hochstamm zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.“
In Punkt 8.2 der Festsetzungen wird die Auflistung Bäume, 1. Wuchsklasse gestrichen und in Satz 1 das Wort „hochwüchsige“ entnommen.
2.2 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.09.2017)
Unter Buchstabe D – Hinweise durch Text, Punkt 2 wird die Nutzung von Regenwassernutzungsanlagen befürwortet. Dieser Punkt wird durch folgenden Hinweis ergänzt.
2.3 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
(Schreiben vom 12.09.2017, Az.: P-2017- 4040-1_S2)
Die Meldepflicht von Bodendenkmälern gemäß Art. 8 Abs. 1 und 2 besteht unabhängig von einer Auflistung im Bebauungsplan. Hinweise auf vorhandene Bodendenkmäler im Planbereich bestehen nicht.
Einer Anpassung des Bebauungsplanentwurfes bedarf es daher nicht.
(Schreiben vom 05.09.2017, Az.: 1-4622-EBE 11-13810/2017)
Das Änderungsgebiet mit einem Umgriff von 0,249 ha umfasst die Flurstücke Fl.Nr. 689/40, 689/20 und 689/28 (alle Gemarkung Grafing) entlang der Pfarrer-Dr.Rauch-Straße. Alle drei Grundstücke sind bereits bebaut. Das Plangebiet bleibt als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Durch die Bebauungsplanänderung soll eine Nachverdichtung durch Anbau an die bestehenden Wohngebäude ermöglicht werden. Auch werden größere Stellplatz- bzw. Garagenflächen festgesetzt.
Der aus Niederterrassenschotterablagerungen bestehende Untergrund dürfte versickerungsfähig sein. In Ergänzung zu früheren wasserwirtschaftlichen Stellungnahmen in diesem Bebauungsplanverfahren weisen wir darauf hin, dass unverschmutztes Niederschlagswasser zu versickern ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben. Die Versickerung ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) genehmigungsfrei. Nähere Hinweise zum erlaubnisfreien Versickern von Niederschlagswasser und ein kostenloses Programm des Bayerischen Landesamtes für Umwelt gibt es unter
http://www.lfu.bayern.de/wasser/fachinformationen/niederschlagswasser_versickerung/index.htm.
Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen.
Über die Lage des Grundwassers werden im Plan keine Aussagen gemacht. Der Aufschluss von Grundwasser ist wasserrechtlich zu behandeln. Für Erdaufschlüsse nach § 49 WHG, welche in das Grundwasser einbinden, gilt, dass sie mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten beim Landratsamt anzuzeigen sind. Wird Grundwasser unbeabsichtigt erschlossen, ist das Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen.
Vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam und empfehlen der Gemeinde, zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz wie folgt aufzunehmen:
- Die Ausführung der Unterkellerung sollte wasserdicht erfolgen.
- Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.)
Für die im Planbereich dargestellten Stellflächen und Garagenzufahrten ist in Punkt 5.3 bereits die Verwendung von wasserdurchlässigem Material zur Befestigung festgesetzt. Darüber hinaus wird unter Punkt D – Hinweise durch Text, 3. bereits auf die Verwendung von durchsickerungsfähigen Baustoffen bei allen Flächenversiegelungen hingewiesen.
Konkrete Hinweise zum Grundwasserstand im Plangebiet bestehen nicht. Hinweise zum Bauen im Grundwasser sind unter D, 3. „Bauen im Grundwasser“ bereits enthalten.
Zusätzliche Festsetzungen zur Höhenlage der Hausöffnungen (Türen, Kellertreppen, Lichtschächte) werden gemäß § 9 Abs. 3 BauGB aufgenommen. Danach müssen diese Anlagen um mindestens 15 cm höher liegen als das Gelände auf dem Grundstück; maßgeblich ist die Geländehöhe ab einem Abstand von 1,50 m zur Gebäudewand.
2.5 Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 16.08.2017)
Die Hinweise der Deutschen Telekom sind im Rahmen von konkreten Einzelbauvorhaben zu prüfen und zu beachten. Dies gilt ebenso hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen. Der Bebauungsplan sieht keine konkreten Standorte für Einzelbäume vor.
Aufgrund der Stellungnahme der Deutschen Telekom Technik GmbH vom 16.08.2017 ergibt sich kein Anpassungsbedarf für den Bebauungsplanentwurf.
2.6 LBV-Kreisgruppe Ebersberg (E-Mail vom 07.08.2017)
Der Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V. hat keine Einwände zum Bebauungsplanverfahren Änderung „Schlederergrund/Schlosserbreite“. Es wird im Sinne der Artenerhaltung darum gebeten, beigefügten Anhang zu beachten und die Bauwilligen darüber zu informieren.
Nachdem in der Stellungnahme keine Einwände oder Bedenken erhoben wurden, ergibt sich auch kein Anpassungsbedarf für den Bebauungsplanentwurf. Die erbetene Information erfolgt gerne im Rahmen der allgemeinen Bauberatung.
3.1 Der Bebauungsplanentwurf vom 02.06.2017 nebst Begründung vom 18.05.2017, gefertigt vom Architekturbüro Einhellig, wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB) beschlossen. Der Beschluss erfolgt unter dem Vorbehalt, dass eine aufgrund der Änderungen bei den zulässigen Grundflächen durchzuführende erneute Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) keinen weiteren Anpassungsbedarf ergibt. Die Beteiligung ist zu beschränken auf die Grundstückseigentümer im Plangebiet mit einer Beteiligungsfrist von 2 Wochen.
3.2 Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und auf Verlangen ist über den Inhalt Auskunft zu geben. Die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB sind zu beachten.

References: § 13
 § 3
 § 13
 § 19
 § 16
 § 16
 § 19
 § 19
 § 19
 § 19
 § 19
 § 19
 Art. 8
 § 49
 § 9
 § 10
 § 10
 § 44
 § 215