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Timestamp: 2020-06-05 13:49:04+00:00

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Berufungsentscheidung - Steuer (Senat) des UFSW vom 16.06.2006, RV/0734-W/05
VwGH-Beschwerde zur Zl. 2006/13/0129 eingebracht. Mit Erk. v. 25.2.2009 wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes aufgehoben. Fortgesetztes Verfahren mit BE zur Zl. RV/0936-W/09 erledigt.
Der unabhängige Finanzsenat hat durch den Vorsitzenden Dr. Christian Lenneis und die weiteren Mitglieder Dr. Wolfgang Pavlik, Norbert Pelzer und Mag. Belinda Maria Eder im Beisein der Schriftführerin Diana Engelmaier über die Berufung der ARGE L 105, K. & F. OHG & Mitgesellschafter, H-Gasse, vertreten durch Dr. Thomas Keppert WP GmbH, 1060 Wien, Theobaldgasse 19, vom 23. Dezember 2004 gegen den Bescheid des Finanzamtes Wien 9/18/19 Klosterneuburg vom 19. November 2004 betreffend Umsatzsteuer 2001 nach der am 24. März 2006 in 1030 Wien, Vordere Zollamtsstraße 7, durchgeführten mündlichen Berufungsverhandlung entschieden:
Laut beim Finanzamt (FA) am 16.11.1999 eingelangten Fragebogen für Gesellschaften betreffend die Eröffnung des Gewerbebetriebs wurde der Name des Unternehmens mit ARGE L angegeben. Demnach wurde das Unternehmen mit 1.11.1999 begonnen. Als ausgeübte Geschäftstätigkeit wird "Zinshaus - Renovierung und Ausbau" angeführt. Beteiligt sind M. K. Immobilienhandel KEG, Ms. K. Immobilien Handel KEG, O. F. Immobilien Handel KEG, S. F. Immobilien Handel KEG sowie K. K. & F. . Zeichnungsberechtigt sind Mag. A K. und B F. .
Mit dem Ansuchen um Zuteilung einer Steuernummer wurde beim FA wurde auch der Gesellschaftsvertrag der ARGE vom 1.10.1999 vorgelegt.
Anlässlich einer bei der Berufungswerberin (Bw) gem § 99 Abs 2 FinStrG durchgeführten Buch- und Betriebsprüfung wurde ein Vorhalteverfahren durchgeführt, in dem u a folgende Feststellungen von der Bp in den Schreiben vom 18.6.2003 und 1.8.2003 getroffen wurden:
Lt Pkt. IX des Wohnungseigentumsvertrages v 7.12.1999 räumen die Vertragsparteien u a das Nutzungs- und Verwertungsrecht des Dachbodens der x Immobilien AG und deren Rechtsnachfolgern ein. Im Dachgeschoß wurden Top 25 (Verkauf an Dkfm. We) und Top 26 (Verkauf an W. Elke) gebaut sowie ein Teil in Top 24 (Verkauf an C. Vermögensverwaltung GmbH) integriert. Warum wurde der x AG dieses Recht eingeräumt und wie verwertete die x AG dieses Recht? In Top 24 (38,57 m2.) wurde im Dachboden um 98,25 m2. ausgebaut. Zusätzlich eine Terrasse im DG von 11,90 m2. Die Baukosten dieses Tops wurden am 30.8.2001 an C. Vermögensverwaltung GesmbH um 750.000,-- netto fakturiert - d s rd 5.480,-- netto pro m2. Dieses Top wurde in weiterer Folge von Mag. K. von der C. Vermögensverwaltung GesmbH angemietet. Frage: Warum wurden so geringe Baukosten fakturiert? Zum Vergleich: Dachgeschoßausbauten Top 25 und 26: Baukosten von 21.000,-- - 23.000,-- pro m2 an We und W. fakturiert. Lt Zusatzauftrag an X Bau- und HandelsgesmbH: Dachsanierung - Ausbau 3. Trakt (99m2 und 12m2 Terrasse):1,552.500,-- netto. Bei Vergleich mit anderen Baukosten gelangt man auf nachstehenden Rechungsbetrag: Sanierung Altbestand: 38m2 x 10.000,-- = 380.000,-- Ausbau Dachgeschoß: 99m2 (ohne Terr) x 22.000m,-- = 2,178.000,-- gesamt 2,558.000,-- netto
Dass mehrere Bauaufträge nachweislich zu einem späteren Zeitpunkt erstellt wurden, als die ausgedruckten identen Originaldokumente angeblich unterschrieben wurden, ist aus den EDV-Daten ersichtlich (...). Darüber hinaus wurde festgestellt, dass sämtliche Wohnungen im Internet (www.x.co.at) zu einem Fixpreis angeboten wurden. Aus diversen auf der EDV-Anlage vorgefundenen ... Schriftstücken ist ersichtlich, dass Kaufinteressenten eine Aufteilung des Kaufpreises ("...mögliche Nebenkostenersparnis dadurch, dass ein Teil des Kaufpreises als Bauauftragsrechnung des ausführenden Generalunternehmers ausgewiesen werden kann.."-wörtliches Zitat...) angeboten wurde. Daraus ist wohl unzweifelhaft ersichtlich, dass den tatsächlichen Gegebenheiten zufolge ein saniertes Objekt Gegenstand des Kaufs ist....
"... Für uns sprechen folgende Fakten für die Bauherreneigenschaft der Liegenschaftserwerber und gegen eine Bauherreneigenschaft der KEGs: Zum Sachverhalt ist soviel zu sagen, dass bei ... ARGE Li. 105 ein Großteil aller Wohnungen von der x Immobilien AG gekauft worden ist oder die x Immobilien AG in den Verkauf der Wohnungen eingebunden war. ... wurden von insgesamt 28 Tops 16 Tops von der x Immobilien AG gekauft, weitere 12 Tops wurden an Dritte verkauft. ... Die x Immobilien AG investiert in Immobilien, die sie großteils langfristig vermietet. Einzelne Wohnungen sind auch für den Verkauf bestimmt. Die x Immobilien AG hat von Beginn an die Absicht gehabt, unsanierte und unausgebaute Wohnungen zu erwerben, sie selbst zu sanieren und auszubauen, um sie dann weiter zu verkaufen oder aber langfristig zu vermieten.
Generalunternehmer war die X Bau- und Handels GmbH, die mit den Um- und Ausbauten beauftragt worden ist. Der Wohnungskäufer war vertraglich nicht gebunden, den Bauauftrag an die X Bau- und Handels GmbH zu vergeben. Es kam auch vor, dass der Wohnungskäufer andere bauausführende Firmen mit den Aus- und Umbauarbeiten beauftragt hat, oder dass auf Wunsch des Wohnungskäufers die X Bau- und Handels GmbH verschiedene besonders gewünschte Zulieferer eingesetzt hat. Siehe dazu ... Top 25 Wohnungskäufer We u a ... In keinem einzigen Fall wurde der Bauauftrag von einer der KEGs erteilt. Der Gesellschaftsvertrag der ARGE ... wurde zwischen 4 Handels KEGs und der Firma K. & F. am 1.10.1999 abgeschlossen. Laut Gesellschaftsvertrag ist einziger Zweck der ARGE die Renovierung und der Ausbau des Immobilienprojektes... mit einem budgetierten Gesamtaufwand von rd ATS 10 Mio zuzüglich Umsatzsteuer (rd Euro 730.000,--) und zwar Teile des gesamten Objektes inklusive der allgemeinen Hausteile, einem Dachgeschoßausbau und einem Liftbau. Die Renovierungs- und Ausbaukosten wurden innerhalb eines Zeitraumes von rd 2 Jahren ab Gründung der ARGE an Wohnungskäufer des Objektes oder - wenn einzelne Wohnungen nicht verkauft werden - an die einzelnen Eigentümer des Objektes mit einem entsprechenden Gewinnaufschlag - je nach Durchsetzbarkeit am Markt - weiter verrechnet werden. Die geplanten Erlöse sollten sich auf ATS 12 - ATS 15 Mio belaufen. Die konkreten Renovierungs- und Ausbautätigkeiten konnten im Frühjahr 2000 in eingeschränktem Umfang begonnen werden. Am 15.5.2000 erfolgte die Baubeginnanzeige bei der Baupolizei. Die überwiegenden Bauleistungen wurden dann zwischen Juni 2000 und September 2001 durchgeführt, was auch durch die vorliegenden Eingangsrechnungen der ARGE nachweisbar ist. Zwischen der X Bau- und Handels GmbH und der ARGE einerseits und der x Immobilien AG andererseits wurden auf Basis einer bereits im Sommer 2000 gegebenen Willensübereinstimmung am 13.12.2000 schriftliche Bauaufträge über die Renovierung und den Ausbau einzelner Wohneinheiten getroffen, konkret über die Tops M1, M2, L2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15 und 17. Hinsichtlich der im Sommer 2000 gegebenen Willensübereinstimmung zwischen den Vertragspartnern verweisen wir auf beigefügte Erklärung der damaligen Vorstände der x Immobilien AG, die wir als gesonderte Beilage im Original beischließen. Gleichzeitig hat die x Immobilien AG gemeinsam mit der Firma K. & F. es bereits im Sommer 2000 übernommen, Wohnungskäufer und Bauherrn für die Wohneinheiten des Objektes zu werben. Mit der X Bau- und Handels GmbH (als Generalunternehmer) wurde vereinbart, dass am Markt Bauaufträge vermittelt und/oder Wohnungskäufer geworben werden. Dies lässt sich hinsichtlich der x Immobilien AG durch den Internetauftritt und die Verkaufsbroschüren ... und hinsichtlich der Firma x Management Services GmbH in Kooperation mit der x Immobilien AG durch Zeitungsinserate und tatsächlich abgerechnete Vermittlungen nachweisen. Konkret wurden neben dem oben beschriebenen Vertragsverhältnis mit der x Immobilien AG folgende (externen) Bauherrn geworben und haben entsprechende Verträge abgeschlossen: für Top 2 Fr Gabriela We -Ki für Top 25 (neu ausgebaute DG Wohnung) Hr Dkfm Dieter We für Top 26 (neu ausgebaute DG Wohnung) - Fr W. für Top 21 und 24 Firma C. Vermögensverwaltung GmbH bei sämtlichen Bauherrn war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauauftrages mit den allgemeinen Hausrenovierungsarbeiten und mit einigen Roharbeiten (Maurer-Grobarbeiten, Kanal-, Wasser- und Gas-Rohinstallationen) begonnen worden, im Einzelfall lag der Ausbau erst zwischen 10 und 25% der Gesamtauftragssumme. Der wesentliche Teil der Arbeiten ist jedoch im Rahmen des jeweiligen Bauauftrages auf Basis der individuell ausgehandelten Verträge ausgeführt worden. Beweis dazu: die einzelnen Eingangsrechnungen in der ARGE, die die konkreten Wohnungen betreffen und die in den Zeitraum zwischen Abschluss des Bauauftrages und Endabrechnung fallen. Dies beweist auch, dass die Bauherren maßgeblich auf die Ausbauarbeiten Einfluss nehmen konnten. Als Nachweis sei angeführt, dass zwischen dem Abschluss der Bauaufträge und der Übergabe und Endabrechnung jeweils 2 - 6 Monate Zeitraum liegen, in denen die Arbeiten ausgeführt wurden. Jeder Bausachverständige kann bestätigen, dass eine Wohnungsrenovierung - auch höherer Qualität - innerhalb eines Zeitraumes von 4 - 6 Wochen realisierbar ist. ...
G. We Abschluss Anbot 22.12.00 Bauauftrag 8.1.01 Endabrechnung Übergabe 28.2.01 Hr. Dkfm We A 22.12.00 B 8.1.01 E 6.8.01 Fr. W. A 2.1.01 B 5.2.01 E 6.4.01 Fa C. A 15.4.01 B 31.5.01 E 15.8.01 Insbesondere zu den neu ausgebauten Dachgeschoßeinheiten des Haupthauses, Top 25 und Top 26, existiert eine umfangreiche Dokumentation hinsichtlich Planänderungen, Ausstattungsänderungen, teilweise Änderungen von Raumaufteilungen, ... hinsichtlich Top 24 im Hoftrakt des Gebäudes war ursprünglich überhaupt kein Ausbau vorgesehen gewesen. Die Rohplanung wurde erst im Frühjahr 2001 gemeinsam mit dem Käufer, der Firma C. , entwickelt. ... wurden von den Projektpartnern auch Wohnungskäufer vermittelt, die in der Folge eine fertig renovierte Wohnung angeschafft haben, wobei die Baukosten ordnungsgemäß von der ARGE an die jeweilige Eigentümer KEG verrechnet wurden, und die Eigentümer KEG einen Kaufvertrag über die renovierte Wohneinheit abgeschlossen hat. Konkret konnten 6 Wohnungskäufer geworben werden, ....
... Die ER X v 23.8.2000 über ATS 265.000.-- ... betrifft tatsächlich die Li. 109. ... Es ist richtig, dass der x Immobilien AG verschiedene Sonderrechte, ... zustehen. Dazu ist festzuhalten, dass diese Rechte in den Wohnungseigentumsverträgen bei fast allen Häusern zugunsten der x Immobilien AG verankert sind, bei denen die x Immobilien AG einen maßgeblichen Anteil an Wohneinheiten hält. Diese Rechte beziehen sich jedoch nur auf die Allgemeinflächen und nicht auf die bereits parifizierten Dachgeschoß-Wohneinheiten. Gleichzeitig wird mit dem Wohnungseigentumsvertrag ja meistens die Parifizierung des Objektes durchgeführt, die auch die zu schaffenden Dachgeschoß-Wohneinheiten enthält.... Soweit wir wissen, hat die x Immobilien AG ... noch keine wie immer gearteten Verwertungen ihrer Rechte aus den Sonderrechten des Wohnungseigentumsvertrages vorgenommen. Bei der Beurteilung betreffend Hofgebäude (3. Trakt).. Erstens handelte es sich um ein nicht sehr attraktives Hofgebäude, das mühsam erreichbar ist, das ... sehr dunkel ist, teilweise auf eine 8m hohe Stützmauer schaut, die rund 1,5m von den Wohnungsfenstern entfernt ist, und in dem kein Lift bestehet. Bautechnisch darf man in einem Hofgebäude, das von der Widmung auf rot G (Grünland) steht, keine Veränderungen vornehmen. Das gesamte Hofgebäude beinhaltet Wohnflächen von rd 300m2 zuzüglich eines damals nicht ausgebauten Dachstuhls (mit nicht veränderbaren Schrägen an beiden Seiten) mit rd 90m2. Der von Ihnen zitierte Zusatzauftrag der ARGE an die X Bau- und Handels GmbH bezieht sich auf das gesamte Hofgebäude. An die X Bau- und Handels- GmbH wurde damals der Auftrag erteilt, eben wegen der geringen Attraktivität des Hofgebäudes mit einem Minimalaufwand die Renovierungsarbeiten durchzuführen. Das ursprüngliche Baubudget für das Hofgebäude der X Bau- und Handels GmbH bestehend aus Renovierung der bestehenden Wohnungen, der allgemeinen Teile und des Dachgeschoßausbaues, hat hinsichtlich der genannten Hauptpositionen ursprünglich ATS 3,6 Mio betragen. Aus mehreren Gründen (insbesondere erforderliche Kosteneinsparungen, ... eingeschränkte Attraktivität des Hofgebäudes....deutlich geringeren verwertbaren Flächen) wurde das Baubudget nicht vollständig freigegeben und ausgenützt, sodass lediglich rd ATS 2,8 Mio endgültig fakturiert wurden. Das sind rd ATS 9.300,-- per m2 (kalkuliert auf die Bestands- u Ausbaufläche von gesamt rd 300m2). Kalkulatorisch war die Dachgeschoßfläche einer Wohnungsrenovierung gleichzusetzen. Grund: Leichtkonstruktion, d h keine Stahlbetonplatte, normaler Unterboden - wie Sanierung Bestandswohnung - Wände neu vorgesetzt mit Rigips - wie Bestandswohnung, Heizung neu, Sanitäreinrichtungen neu, Fliesen neu, einfache Küche, - alles wie in einer von X Bau und Handels GmbH renovierten Bestandswohnung. ... Aus der dargestellten Ableitung ergibt sich eine kalkulatorische Nutzfläche von 55 - 60 m2 Bezogen auf die bewertbare Nutzfläche von 58m2 beträgt der Ausbaupreis lt Bauauftrag ARGE - C. ATS 12.931 je m2. Der Preis deckt aus Sicht der ARGE die Einstandskosten - siehe Fakturierung X Bau- und Handels GmbH mit ATS 9.300,-- und ist natürlich nicht vergleichbar mit einem sonstigen Dachgeschoßausbau im Haupthaus eines attraktiven Zinshauses mit Lift. Die Kalkulation hält auch einem Fremdvergleich stand. ...
Ein weiteres Kriterium für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft ist die Einflussnahme auf die planerische Gestaltung des Hauses. In .... Bauprojekten hat die x Immobilien AG den Bauauftrag für den Ausbau und die Renovierung der Objekte in wesentlichem Umfang erteilt und hat gemeinsam mit anderen Bauherren - die von der x Immobilien AG geworben wurden - den überwiegenden Anteil der Projekte damit übernommen und aktiv mitgestaltet. Während des Um- und Ausbaues wurden jeweils wesentliche Änderungen von den Wohnungskäufern bzw der x Immobilien AG veranlasst. ... Die Baubewilligungen wurden auf Basis sehr einfacher Einreichpläne vorgenommen. ... Viele Detaillösungen wurden erst im Zuge der Bautätigkeit festgelegt und gemeinsam zwischen dem Wohnungserwerber als Bauherrn, den Vertretern der X Bau- und Handels GmbH als Generalunternehmer und dem Architekten erarbeitet. Die Einflussnahme auf die planerische Gestaltung des Hauses ist ein wesentliches Merkmal, das für die Beurteilung der Bauherreneigenschaft herangezogen wird. ... Vertragspartner der X Bau und Handels GmbH, die als Generalunternehmer mit den Errichtungs-, Herstellungs- und Renovierungsarbeiten beauftragt worden ist, war und ist der Wohnungserwerber. Nur der Wohnungserwerber hat den Bauauftrag erteilt. Die Bauherreneigenschaft der KEGs ist schon deshalb ausgeschlossen, weil keine Vertragsbeziehung zwischen den bauausführenden Unternehmen bzw der X Bau- und Handels- GmbH und den KEGs bestand. ... Zu keiner Zeit war ein Fixpreis für die Umbauarbeiten vereinbart. In den Bauaufträgen wurde lediglich ein grobes Gesamtausbaubudget festgelegt. ... war in den ersten Kostenkalkulationen in 1999/2000 von einem Ausbaubudget von rd Euro 730.000,-- ausgegangen worden. ... wurde laufend erweitert und umfasste schließlich insgesamt Euro 982.000,-- zuzüglich Umsatzsteuer (d i die Summer der aufgewendeten Bauleistungen). Das sind rd 35% mehr als die ursprünglichen Baubudgets. ...
... ergibt sich schlüssig, dass der Großteil der Merkmale, die für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft sprechen, beim Wohnungserwerber erfüllt war. ... Die KEGs können nicht als Bauherren angesehen werden, da - die Wohnungserwerber von Beginn an die Absicht hatten, eine unsanierte Liegenschaft zu erwerben, um sie um- und auszubauen und die einzelnen Wohnungen später zu verkaufen oder zu vermieten. ... - die Wohnungserwerber nachweislich auf die planerische Gestaltung des Hauses maßgeblich Einfluss nehmen konnten, ... - die Wohnungserwerber des Baurisiko getragen haben, dh dass nur sie gegenüber den bauausführenden Unternehmern vertraglich berechtigt und verpflichtet waren; - mit den Wohnungserwerbern kein Fixpreis vereinbart war, da das ursprüngliche Baubudget durch die Endabrechnung bei weitem überschritten worden ist.... Wir möchten uns auch dagegen verwehren, dass es Rückdatierungen und Scheinaufträge gegeben hätte. Die Tatsache, dass es in der EDV einzelne word und excel-Dateien gibt, die ein anderes Datum aufweisen, kann nicht als Beweis angesehen werden. ... Es kam vor, dass Dokumente in einer neuen Version oder mit einer geänderten Bezeichnung zu einem späteren Zeitpunkt neu abgespeichert wurden und als Muster für neue Verträge verwendet wurden... Abschließend wollen wir noch erwähnen, dass Zwischenkäufe und -verkäufe einzelner Wohneinheiten in unsaniertem Zustand im Rahmen der gegenständlichen Bauprojekte durchgeführt wurden. Diese Zwischenverkäufe berühren die Bauherrneigenschaft der x Immobilien AG nicht, da sie ... entsprechende Vereinbarungen über den Erwerb der betroffenen Einheiten hatte und Willensübereinstimmung zwischen den Vertragsparteien zu einem jeweils sehr frühen Projektstadium gegeben war. Der Grund für die Durchführung der Zwischenverkäufe war in der Liquiditätssicherung und Finanzierungsbereitstellung für die einzelnen Projekte zu suchen. Es war den einzelnen Zwischenkäufern bewusst, dass ... die x Immobilien AG langfristiger Eigentümer würde...."
Im Bericht über die gem § 99 Abs 2 FinStrG durchgeführte Buch- und Betriebsprüfung traf das FA ua folgende Feststellungen.
"Tz 1 Betriebsgegenstand oder Art der Tätigkeit Renovierung und Ausbau des Objektes 9999XY, Li. 105.
Tz 2 Rechtsform Gesellschaft nach bürgerlichem Recht
Tz 10 Eigentums- bzw Beteiligungsverhältnisse M. K. Immobilienhandel KEG 15% Ms. K. Immobilienhandel KEG 20% O. F. Immobilienhandel KEG 25% S. F. Immobilenhandel KEG 40%
Erläuterungen zur Umsatzsteuer Tz 14 Steuerschuld gem § 11 Abs 14 UStG Die ARGE L 105 wurde am 1.10.1999 gegründet. Betriebsgegenstand ist die Renovierung und der Ausbau des Objektes Li. 105. Mit Ausnahme der K. & F. OHG waren alle Gesellschafter des geprüften Unternehmens zu Beginn der Sanierungsmaßnahmen im Jänner 2000 auch Miteigentümer des betreffenden Objektes. Vom geprüften Unternehmen wurden Sanierungsarbeiten an die in der Folge angeführten Käufer der einzelnen Wohnungen abgerechnet, obwohl Empfänger der betreffenden Leistungen die jeweiligen Eigentümer-KEGs (=Wohnungsverkäufer) waren. Im Ermittlungsverfahren wurden folgende Fakten festgestellt: - kein einziger der Wohnungskäufer scheint auf den betreffenden Einreichplänen und bei den Baubehörden als Bauwerber auf, sondern lediglich die jeweiligen Eigentümer KEG-s - die Baubewilligungen wurden ebenfalls den Eigentümer-KEGs erteilt - Gegenstand der Erwerbsvorgänge waren sanierte Wohnungen - der Wille der Vertragsparteien war auf den Erwerb sanierter Wohnungen gerichtet - die Käufer konnten auf die bauliche Gestaltung keinen wesentlichen Einfluss (iS der ständigen Rechtsprechung des VwGH) nehmen - die Verkäufer hatten das volle Baurisiko zu tragen und waren den bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet - die Verkäufer hatten das finanzielle Risiko zu tragen - es waren Fixpreise für den gesamten Wohnungskaufpreis inkl Sanierung vereinbart. In den Fällen, wo Mitarbeiter der x - Gruppe eine Vermittlungsprovision für die verkauften Objekte erhielten, wurde diese auf Basis des Gesamtkaufpreises - einschließlich der diesbezüglichen Bauauftragssummen - bemessen - die verrechneten Baukosten sind de facto Bestandteil des jeweiligen Wohnungskaufpreises - die bauausführenden Unternehmen wurden von der ARGE mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten beauftragt, somit von jedem einzelnen Gesellschafter und daher auch von den Wohnungsverkäufern
Weiters wird auf eines Aussage des Vorstandes der x Immobilien AG gegenüber der Zeitschrift Gewinn (...) hingewiesen, die wörtlich lautet: "Wir gehen immer so vor: Altbauten werden von uns zuerst über kleine Projektgesellschaften gekauft und erst dann, wenn sie saniert und vermietet sind, an die x Immobilien AG übertragen. So bleibt alles in der Gruppe strikt getrennt." Diese Aussage deckt sich mit den festgestellten Fakten.
In der Folge sind nochmals die wesentlichen Merkmale, die eine Bauherreneigenschaft der in der Beilage angeführten Wohnungserwerber ausschließen sowie die diesbezügliche Rechtsprechung angeführt: 1) Der (die) Wohnungskäufer trat(en) der Baubehörde gegenüber nicht als Bauwerber auf. Dies stellt bereits ein gewichtiges Indiz gegen die Annahme der Bauherreneigenschaft dar (Hinweis E 17.2.1978, 728/76 und 1949/77; E 8. Oktober 1990, 89/15/0112; E 9. August 2001, 98/16/0158). 2) Die Sanierung der Wohnungen war zum Zeitpunkt der Erwerbsvorgänge bereits in allen Einzelheiten geplant, teilweise bereits fertig bzw in Durchführung. Daher konnte(n) der (die) Käufer, insbesondere, da jeweils nur ein Grundanteil, verbunden mit Wohnungseigentum erworben wurde, auf die Gestaltung des Gebäudes keinerlei Einfluss nehmen und keinerlei Bauaufträge an die bauausführenden Firmen erteilen. (E 19. Mai 1988, 87/16/0102; E 16. Dezember 1993, 88/16/0241; E 28. Juni 1995, 94/16/0160) Laut Rechtsprechung des VwGH reicht nicht einmal eine zusätzliche, ursprünglich nicht geplante Unterkellerung bzw eine Versetzung von Wänden aus, den erforderlichen Einfluss auf die Gestaltung der Gesamtkonstruktion darzulegen (E 16. November 1995, 93/16/0017; E 20. Februar 1992, 90/16/0160,0161; E 9. August 2001, 98/16/0392). 3) Der Wille der Vertragspartner war jedenfalls darauf gerichtet, einen ideellen Grundstücksanteil samt einer fertigen Wohnungseinheit zu erwerben bzw zu veräußern, daher kann der Erwerber die Bauherreneigenschaft - selbst bei Personenverschiedenheit zwischen dem Veräußerer des Grundstücksanteils und dem Bauführer - nicht erlangen (E 20. Jänner 1983, 81/16/0171; E 8. Jänner 1990, 89/15/0112). In dem vom steuerlichen Vertreter in den Vorhaltsbeantwortungen zitierten Erkenntnis des VwGH, 90/16/0093 vom 19. April 1995 ("Entscheidend ist nicht der Zustand im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern der Zustand, in welchem das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht wird.") heißt es weiter: "Gegenstand eines Kaufvertrages kann nach dem erwähnten Erkenntnis eines verstärkten Senates ohne weiteres auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer erst geschaffen werden müssen. Ist der Grundstückserwerber an eine bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Haus gebunden, dann ist es nicht rechtswidrig, den Kauf eines Grundstückes mit - einem herzustellenden (hier fertig zu stellenden) - Haus anzunehmen, selbst wenn über dessen Herstellung ein gesonderter Werkvertrag (hier: Generalunternehmerauftrag) geschlossen wird." In diesem Erkenntnis stellt der VwGH also fest, dass es möglich ist, einen Kaufvertrag über ein erst zu errichtendes Gebäude abzuschließen. Ihre Interpretation dieses Erkenntnisses, man könne eine bereits fertig gestellte Wohnung in unsaniertem Zustand erwerben und rückwirkend einen Bauauftrag erteilen, steht in Widerspruch zur ständigen Rechtsprechung des VwGH. Dass im Zuge der seinerzeitigen USt-Nachschauen des FA 01 bei einzelnen ARGEn der gegenständliche Sachverhalt überprüft wurde, ist irrelevant, da den damaligen Prüfern maßgebliche Unterlagen und Beweismittel nicht vorlagen und daher naturgemäß auch nicht gewürdigt werden konnten. Dass wirtschaftlich gesehen immer die x Immobilien AG bzw die Wohnungskäufer als Bauherren aufgetreten seien, wurde vom geprüften Unternehmen in keinem einzigen Fall nachgewiesen. Auf sämtlichen Einreichplänen scheinen die Eigentümer-KEGs als Bauwerber auf. Die bauausführenden Unternehmen wurden von der ARGE mit der Durchführung der Arbeiten beauftragt. Arbeitsgemeinschaften sind Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GesbR), denen keine Rechtspersönlichkeit zukommt. Zurechnungssubjekte der Rechte und Pflichten sind vielmehr deren Gesellschafter, die auch Vertragspartner des Dritten sind (...). Somit gelten zivilrechtlich alle von der ARGE oder einem ihrer Gesellschafter erteilten Aufträge als von allen Gesellschaftern - und somit von den HandelsKEGs (= Wohnungsverkäufern) erteilt.
Gabriele We -Ki erwarb mit Kaufvertrag vom 2. Februar 2001 die Wohnung Top 2. Am 22.12.2000 wurde ein Kaufanbot unterfertigt, in dem bereits der tatsächlich entrichtete Gesamtkaufpreis iHv ATS 943.500,-- (Kaufpreis ATS 444.000,--, Baukosten ATS 449.500,--) festgesetzt wurde. Somit ist eindeutig erwiesen, dass der Wille der Vertragsparteien darauf ausgerichtet war, eine fertig sanierte Wohnung zu einem Fixpreis zu erwerben bzw zu veräußern. Laut Eingangsrechnungen in der ARGE L H-Gasse 105 wurden bereits im Oktober 2000 die letzten Elektro- und Sanitärinstallationen durchgeführt, sodass die Wohnung nachweislich zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Bauauftrages größtenteils fertig war. Eine Bauherreneigenschaft der Käuferin liegt daher jedenfalls nicht vor.
Dkfm Dieter We erwarb mit Kaufvertrag vom 2. Februar 2001 die Wohnung Top 25. Am 22.12.2000 wurde ein Kaufanbot unterfertigt, in dem bereits der tatsächlich (abzüglich eines Haftrücklasses iHv 67.400,-- inkl USt) entrichtete Gesamtkaufpreis iHv ATS 4,358.500,-- (Kaufpreis ATS 1,150.000,--, Baukosten ATS 3,208.500,--) festgesetzt wurde. Somit ist eindeutig erwiesen, dass der Wille der Vertragsparteien darauf ausgerichtet war, eine fertig sanierte Wohnung zu erwerben bzw zu veräußern. Der angeblich am 8.1.2001 unterschriebene Bauauftrag wurde laut Dateiinformation tatsächlich erst am 1.2.2001 erstellt und ist somit nachweislich rückdatiert. Das Argument, dass die Dateiinformation durch Umspeichern oder Kopieren der Datei jederzeit geändert werden kann, geht auch in diesem Fall völlig ins Leere, da im Vertragstext unter Punkt 2.2 auf den beiliegenden und ebenfalls unterschriebenen Einreichplan verwiesen wird, der jedoch laut Kopfzeile erst am 30.1.2001 von der X -Bau per Fax übermittelt wurde und daher unmöglich bereits am 8.1.2001 unterschrieben worden sein kann. Die beim Ausbau berücksichtigten Änderungswünsche des Dkfm. We (normale Treppe statt Wendeltreppe, andere Badewanne, andere Fliesen) sind weiters so geringfügig, dass dadurch keine Bauherreneigenschaft begründet wird, weshalb diese auch hier auf Seiten der Verkäuferin liegt.
Mag. Elke W. unterfertigte am 2.1.2001 ein Kaufanbot für die Wohnung Top 26 (Dachgeschoß) und erwarb diese mit Kaufvertrag vom 2. Februar 2001. Im Kaufanbot ist bereits durch die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Kaufpreis und Baukosten dokumentiert, dass Gegenstand der Erwerbsvorganges eine fertige Wohnung ist. Diese Wohnung wurde bereits im Zeitraum Juli - Dez 2000 insgesamt zumindest 7 Personen zum Preis von ATS 3,200.000,-- angeboten, wobei 3 von diesen Personen eine "Nebenkostenersparnis durch die mögliche Teilung des Kaufpreises in Wohnungskaufpreis in Höhe von ATS 800.000,-- und einen Bauauftrag an unser bauausführendes Unternehmen in Höhe von ATS 2,400.000,--" vorgeschlagen wurde, wodurch erwiesen ist, dass die sanierte Wohnung zu einem Fixpreis angeboten wurde und die Aufteilung des Kaufpreises völlig willkürlich exakt im Verhältnis 1 : 3 erfolgte. Die Reduktion der Baukosten und somit des Gesamtkaufpreises um ATS 63.254,40,-- resultiert aus der Tatsache, dass Mag. W. auf 2 Innentüren sowie die Einbauküche verzichtete, wobei diese Änderungen jedenfalls nicht geeignet sind, eine Bauherreneigenschaft zu begründen. Somit ist erwiesen, dass bei der gegenständlichen Wohnung die Bauherreneigenschaft auf der Verkäuferseite liegt.
C. Vermögensverwaltung GmbH Diese Firma erwarb mit Kaufvertrag vom 26. Juni 2000 die Wohnungen Top 21 und 24. Die angeblich am 31.5.2001 unterschriebenen Bauaufträge wurde laut Dateiinfo erst am 17. Juli 2001 erstellt und sind somit rückdatiert. Die Baukostenabrechnungen vom 30. August 2001 wurden ebenfalls bereits am 17. Juli 2000 erstellt. Somit wurden nachweislich Schriftstücke falsch datiert, um einen gewissen Zeitraum zwischen angeblicher Auftragserteilung und Endabrechnung der Baukosten und somit eine Bauherreneigenschaft des Käufers vorzutäuschen. Die Sanierungsarbeiten in diesen beiden Tops wurden laut vorliegenden Baustellenberichten bereits Anfang 2001 begonnen. Es konnte keinerlei Einflussnahme des Käufers auf die bauliche Gestaltung festgestellt werden. Weiters wurden die Kaufanbote nicht, wie in der Vorhaltsbeantwortung behauptet, am 15.4.2001 gelegt (zu diesem Zeitpunkt hat die C. GmbH) noch nicht einmal existiert), sondern weisen dasselbe Datum auf wie die Bauaufträge (31.5.2001). In den Bauaufträgen wurde ein Fixpreis für die Sanierung vereinbart, sodass auch keinerlei Baurisiko für die Käuferin bestand. Somit ist erwiesen, dass auch bei der C. Vermögensverwaltung GmbH keine Bauherreneigenschaft vorliegt.
x Immobilien AG Die x Immobilien AG erwarb mit Kaufvertrag vom 13.12.2000 die Tops 8,11,12,13,14 und 15 und mit Kaufvertrag vom 26.6.2001 die Tops M1,M2,L2,4,5,6,7,9,10 und 17. Die Wohnung Top 11 wurde erst Mitte 2001, also 1 1/2 Jahre nach dem Erwerb, saniert, sodass diese Nachweislich in unsaniertem Zustand erworben wurde und bezüglich dieser Wohnung der x Immobilien AG Bauherreneigenschaft zukommt.
Hinsichtlich der übrigen Tops wurde folgender Sachverhalt festgestellt: Angeblich mit 13.12.2000 wurde ein Bauauftrag für alle o a Tops mit Ausnahme der Wohnung Top 11 unterzeichnet. Dieser wurde jedoch laut Dateiinformation erst am 17. Juli 2001 erstellt und ist somit nachweislich rückdatiert. Die vorgelegte Erklärung der beiden Vorstände der x Immobilien AG der Jahre 2000/2001, Mag. A K. und B F. , im Rahmen der Aufsichtsratssitzung der x Immobilien AG vom 8.6.2000 sei bereits zum Ausdruck gebracht worden, für das Projekt Li. 105, konkret für die Tops M1, M2, L2, 4, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15 und 17 die Bauherren-Funktion zu übernehmen und diese in unsaniertem Zustand zu erwerben, ist unglaubwürdig, da sich im Protokoll über die Aufsichtsratssitzung der x Immobilien AG vom 8.6.2000 nicht der geringste Hinweis darauf findet. Überdies wurde festgestellt, dass mit Ausnahme der Tops M1 und M2 sämtliche von der x Immobilien AG erworbenen Tops seit zumindest 1.6.2000 durchgehend bis zum Kauf vermietet und bewohnt waren, sodass nachweislich keinerlei Sanierungsarbeiten in den Wohnungen durchgeführt worden sein können. Die gesamten Sanierungsarbeiten waren laut Eingangsrechnungen der ARGE zum Zeitpunkt der angeblichen Unterzeichnung des Bauauftrages bereits zu 60% erbracht, zum Zeitpunkt der tatsächlichen Erstellung des Bauauftrages sogar zu 88%, sodass eine Bauherreneigenschaft der x Immobilien AG nicht bestehen kann.
3 28.2.01
We Gab.
Si F. KEG We G.
7.12.99 2.2.01
48/1609 48/1609
416.250,00 416.250,00
9 10.12.01
x Immo. AG
O. F. KEG x Immo. AG Fincor Leasing
22.12.98 13.12.00 15.1.02
53/1609 53/1609 53/1609
475.000,00 475.000,00
356.302,52
8 30.8.01
C.Vermv. G.
WT-Inv. GmbH N. F KEG C.
13.11.00 31.5.01 26.6.01
38/1609 38/1609 38/1609
425.000,00 425.000,00 425.000,00
500.000,00 400.000,00 450.000,00
6 30.8.01
M.K.KEG WT-Inv. GmbH N. F. KEG C.
22.12.98 16.5.01 31.5.01 26.6.01
145/1609 145/1609 145/1609 145/1609
750.000,00 750.000,00 750.000,00 750.000,00
220.000,00 450.000,00 550.000,00
5 6.8.01
Dkfm We
2,673.750,00
3,208.500,00
Si F. KEG We
129/1609 129/1609
2,673.750,00 2,673.750,00
1,150.000,00
4 23.3.01
1,947.288,00
389.457,60
2,336.745,60
Si F. KEG W.
99/1609 99/1609
1,947.288,00 1,947.288,00
7 30.8.01
x Immobilien AG
M1,M2,L2, 4,5,6,7,8,9 10,12,13 14,15,17
3,050.000,00
1,947.457,60
3,660.000,00
M.K.KEG WT-Inv.GmbH N..F.KEG x Imm. AG
M.K.KEG x Imm.AG
M.K.KEG WT-Inv. GmbH N. F.KEG x Imm. AG
O. F.KEG x Imm. AG
Mt.K.KEG x Imm.AG
M.K. KEG x Imm.AG
O. F. KEG x Imm. AG
Mt.K.KEG WT-Inv.GmbH N..F.KEG x Imm.AG
22.12.98 26.6.01
22.12.98 13.12.00
22.12.98 13.11.00 31.5.01 26.6.01
6/1609 6/1609 6/1609 6/1609
3/1609 3/1609 3/1609 3/1609
20/1609 20/1609
73/1609 73/1609 73/1609 73/1609
52/1609 52/1609 52/1609 52/1609
52/1609 52/1609
51/1609 51/1609
75/1609 75/1609
53/1609 53/1609
54/1609 54/1609
78/1609 78/1609
55/1609 55/1609
32/1609 32/1609 32/1609 32/1609
66.666,00 66.666,00 66.666,00 66.666,00
66.667,00 66.667,00 66.667,00 66.667,00
66.667,00 66.667,00
200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00
650.000,00 650.000,00
200.000 200.000 200.000 200.000
40.000,00 100.000,00 120.000,00
80.000,00 200.000,00 220.000,00
380.000,00 800.000,00 840.000,00
160.000,00 250.000,00 260.000,00
524.369,75
369.747,90
150.000,00 250.000,00 260.000,00
Zeitraum Steuerschuld gem § 11 (14) UStG 2001 öS1,947.457,60 € 141.527,26 ..."
TZ 15 Vorsteuer 2000
Die Eingangsrechnung der X Bau- und HandelsgesmbH v 23.8.2000 über 265.000,-- + 20% USt für den Zeitraum 1.7. - 22.8.2000, bislang verbucht in der ARGE Li. 105, betrifft die ARGE Li. 109 und wird auf Antrag des steuerlichen Vertreters nunmehr bei dieser berücksichtigt.
Vorsteuerkürzung 2000 lt. Bp: 20% von 265.000,-- = 53.000,--
Das FA erließ am 19.11.2004 einen entsprechenden Umsatzsteuerbescheid für das Jahr 2001.
"... Der angefochtene Steuerbescheid entspricht nicht der eingereichten Umsatzsteuererklärung für das Jahr 2001. Die Steuerbescheide folgen vielmehr den Feststellungen der Betriebsprüfung, die dahin lauten, dass die Leistungserbringung zu den im Jahr 2001 erfolgten Fakturierungen der Renovierung und des Ausbaus der Liegenschaft 9999XY , Li. 105 nicht an Gabriele We -Ki , Dkfm Dieter We , Mag Elke W. , C. Vermögensverwaltung GmbH und die x Immobilien AG, sondern an die jeweiligen Grundeigentümerinnen der einzelnen Eigentumswohnungen erfolgt sei. Aus diesem Grund sei hinsichtlich den gegenständlichen Fakturen an vorgenannten Personen vom 28.2.2001, 10.12.2001, 30.8.2001, 6.8.2001 und 23.3.2001 eine Steuerschuld aufgrund der Rechnungslegung gem § 11 Abs 14 UStG im Ausmaß von € 141.527,36,-- im Jahr 2001 entstanden.
Die Begründung der gegenständlichen Bescheide verweist auf die Niederschrift bzw den Prüfungsbericht über die abgabenbehördliche Prüfung. Diesem Bericht ist unter Tz 14 überwiegend lediglich eine "Schemabegründung" zu entnehmen, die als mangelhaft zu bezeichnen ist. In Tz 14 wird zB behauptet, dass keine wesentliche Einflussnahme der Wohnungskäufer auf die planerische Gestaltung der Wohnungen festgestellt werden konnten. Worauf die belangte Behörde diese Feststellung im konkreten Fall stützt, bleibt völlig im Dunkeln. Wahr ist vielmehr, dass selbstverständlich ausschließlich die beiden damaligen Vorstände der x Immobilen AG, Mag K. und Herr F. , den Einfluss auf die planerische Gestaltung der gegenständlichen Umbau-, und Sanierungstätigkeiten hatten, soweit es die von der x Immobilien AG erworbenen Objekte betroffen hat. Wer hätte denn sonst Einfluss haben sollen? Die belangte Behörde behauptet in Tz 14 des Betriebsprüfungsberichts weiters, dass 13 von 15 der hier gegenständlichen und an die x Immobilien AG verkauften Objekte seit zumindest 1.6.2000 durchgehend vermietet waren und daher in diesen Wohnungen keine Sanierungen vorgenommen worden sein konnten. Sie übersieht dabei den tatsächlichen Sachverhalt, nämlich dass von unserer Mandantin im gesamten Betriebsprüfungsverfahren niemals behauptet wurde, dass bei diesem Objekt in den gegenständlichen Wohnungen Sanierungen vorgenommen worden seien. Es wurde immer der Behörde gegenüber dargelegt, dass nur die allgemeinen Teile der Liegenschaft saniert und das Dachgeschoß ausgebaut wurde. Insgesamt kann somit der dem angefochtenen Bescheid von der belangten Behörde zugrunde gelegte Sachverhalt als gravierend falsch festgestellt werden.
- Der Gesellschaftsvertrag der ARGE wurde zwischen den vier Handels-KEGs und der K. & F. OHG am 1.10.1999 abgeschlossen. Laut Gesellschaftsvertrag ist der einzige Zweck der ARGE die Renovierung und der Ausbau der gegenständlichen Liegenschaft. Der dafür budgetierte Projektaufwand betrug bei Abschluss des Gesellschaftsvertrages rd ATS 10,0 Mio zuzüglich Umsatzsteuer (€ 730.000,00). Bei Endabrechnung des Projektes ergab sich ein gesamter Sanierungsaufwand in Höhe von € 982.000,00 netto. Demnach wurde das ursprüngliche Baubudget um rund 35% überschritten. Soviel zur Behauptung der vereinbarten Fixpreise.
- Die gegenständlichen Renovierungs- und Ausbaukosten sollten in der Folge von der ARGE vorfinanziert werden und entweder an einzelne Wohnungskäufer - wenn diese vor Abschluss der Bauphase einen Käufer finden sollten - oder - wenn kein Käufer gefunden wird - an die jeweiligen Eigentümerinnen verrechnet werden. Die geplanten Erlöse der ARGE aus dieser Projekttätigkeit beliefen sich auf ATS 12 bis 15 Mio.
- Die Renovierungs- und Ausbautätigkeit der ARGE konnte im Frühjahr 2000 in eingeschränktem Ausmaß begonnen werden. Am 15.5.2000 erfolgte die Baubeginnanzeige bei der Baupolizei. Die überwiegenden Bauleistungen wurden erst im Juni 2000 (nach Vorliegen der Baubewilligung für den Dachbodenausbau) begonnen und bis September 2001 durchgeführt.
- Da die ARGE die erforderliche Finanzierung der Ausbau- und Sanierungsarbeiten schließlich nicht zur Gänze selbst zwischenfinanzieren konnte, wurde bereits im Sommer 2000 von der x Immobilien AG beschlossen, die Tops M1, M2, L2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 und 17 zu übernehmen. Aus diesem Grund erteilten die Eigentümerinnen der gegenständlichen Objekte der x Immobilien AG Kaufoptionen. Am 13.12.2000 wurde dann der hier gegenständliche Bauauftrag mit der x Immobilien AG abgeschlossen. Mit Kaufvertrag vom 13.12.2000 wurde ein Teil und mit Kaufvertrag vom 26.6.2001 der Rest der Kaufoption effektuiert und die gegenständlichen 16 Objekte von der x Immobilien AG von den beiden Handels-KEGs erworben. Mit Rechnungen vom 30.8.2001 und 10.12.2001 wurden dann der x Immobilien AG von der ARGE die anteiligen Sanierungskosten der Liegenschaft in Rechnung gestellt.
- Wirtschaftliche Notwendigkeit der gegenständlichen Konstruktion war die, dass zum Zeitpunkt des Entschlusses zur Renovierung der gegenständlichen Liegenschaft (etwa im Oktober 1999) die grundbücherlichen Eigentümerinnen der einzelnen Eigentumsobjekte zur Finanzierung des erforderlichen Reparaturaufwandes nicht in der Lage waren. Grundsätzlich wäre die WEG zur Erteilung des Auftrages zur Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft zuständig gewesen. Dies hätte aber dazu geführt, dass den einzelnen Eigentümern der WE-Objekte erhebliche Sonderbeiträge für die Reparaturrücklage vorgeschrieben hätten werden müssen. Dies war leider unfinanzierbar für die Eigentümerinnen. Die Hausbank hat sich nicht bereit erklärt, Sanierungskosten der allgemeinen Teile der Liegenschaft zu finanzieren. Da somit kein Geld für die notwendige Sanierung der Liegenschaft im Bereich der Eigentümerinnen aufstellbar war, musste die x Immobilien AG die Zusage zum Erwerb der einzelnen Wohnungen tätigen sowie die Finanzierung der mit diesen verbundenen Sanierungskosten vorab übernehmen. Die Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft war deshalb unerlässlich, da andernfalls ein Verkauf des unausgebauten Dachbodens nicht möglich gewesen wäre. Jeder potentielle Käufer einer Dachbodenwohnung hat nämlich vorweg zur Bedingung eines Kaufes gemacht, dass die gesamte Liegenschaft saniert ist. Wer würde sich schon eine Dachbodenwohnung in einer optischen "Bruchbude" kaufen? Wieso die belangte Behörde bei dem gegebenen Sachverhalt auf die Idee kommt, dass die Ausbauleistung der ARGE gegenüber den Eigentümerinnen (die an die x Immobilien AG veräußert haben) erbracht worden sein soll, bleibt schleierhaft. Um überhaupt einen Käufer für die gegenständlichen Dachbodenwohnungen finden zu können, musste vorweg die Fassade und das Stiegenhaus auf Vordermann gebracht werden. Dies wurde im Frühjahr 2000 begonnen.
- Die beiden neuen Dachbodenwohnungen Top 25 und Top 26 wurden mit Kaufverträgen vom 2.2.2001 von den Liegenschaftseigentümerinnen veräußert. Die Ausbauleistung der ARGE wurde mit Faktura vom 23.3.2001 an Frau Elke W. (Top 26) und mit Faktura vom 6.8.2001 an Herrn Dkfm. We (Top 25) in Rechnung gestellt. In beiden Fällen war natürlich im Zeitpunkt des Abschlusses der jeweiligen Bauaufträge und der Kaufverträge mit den Rohinstallationen im Dachboden begonnen worden. Der wesentliche Teil des Dachbodenausbaues ist aber jedenfalls nach den Wünschen und konkreten Aufträgen der beiden Käufer vorgenommen worden. Jedenfalls wurde die ARGE von den beiden Käufern mit dem Dachbodenausbau beauftragt.
- Bereits in der Vorhaltsbeantwortung vom 3.10.2003 haben wir darauf hingewiesen, dass vorerst Gegenstand der Renovierung der gegenständlichen Liegenschaft nur die allgemeinen Gebäudeteile sowie den Dachbodenausbau umfasst hat. Für alle Objekte der gegenständlichen Liegenschaft hat die x Immobilien AG die Garantie für die Finanzierung der Renovierungskosten des Hauses übernommen. Ferner haben wir in der Vorhaltsbeantwortung bereits ausgeführt, dass bei sämtlichen Bauherren im Zeitpunkt des Abschlusses des Bauauftrages die allgemeinen Sanierungsarbeiten des Hauses und die konkreten Wohnungsrenovierungen zu 10 - 25% bereits vorgenommen waren. Die Fertigstellung der Sanierungen in den einzelnen Wohnungen erfolgte aber auf Basis des jeweiligen Bauauftrages innerhalb weniger Wochen zwischen Willensübereinstimmung und Übergabe der Wohnung.
- Im Übrigen ist der von der belangten Behörde erhobene Vorwurf, unsere Mandantin hätte immer nur fertig sanierte Wohnungen verkauft und dabei immer eine Aufsplittung des Kaufpreises vorgenommen, in konkreten Fall schon dadurch widerlegt, dass hier neben der Anwerbung von Bauherren auch Wohnungskäufer akquiriert wurden, die fertig renovierte Wohnungen erworben haben. Konkret handelt es sich bei diesem Objekt um folgende Wohnungskäufer:
Top 01 G. Kaufvertrag vom 18.10.2000 Top 03 Ol Kaufvertrag vom 18.9.2001 Top 16 D. Kaufvertrag vom 2.11.2000 Top 18 P. Kaufvertrag vom 7.12.2000 Top 19 Ma Kaufvertrag vom 2.11.2000 Top 22/23 D Kaufvertrag vom 2.10.2000
- Die belangte Behörde hat in gegenständlichen Verfahren verlangt, dass die an We -Ki , Dkfm We , Mag. W. , C. Vermögensverwaltung GmbH und x Immobilien AG gelegten Rechnungen storniert werden und die gesamte Ausbau- und Sanierungsleistung an die ehemaligen Wohnungseigentümerinnen neu fakturiert werden, da angeblich die Leistung diesen gegenüber erbracht worden sei. Unsere Mandantin konnte dieser Forderung gar nicht folgen, zumal ein einseitiger Eingriff in eine zivilrechtlich gegebene Rechtslage unseres Erachtens nicht möglich ist. Es kann wohl nicht rechtens sein, dass die Finanzbehörde bestimmen kann, an wen ein Unternehmer welche Rechnungen legt. Denn selbst wenn die von der belangten Behörde behaupteten Verkäufe bereits sanierter Wohnungen stattgefunden hätten, dann bedeutet dies noch keineswegs, dass dieser Sachverhalt dazu zwingen würde, die geleisteten Sanierungskosten an die Handels-KEGs zu fakturieren.
- Wir verweisen zum Bauherrenbegriff in der Judikatur des VwGH einleitend auf einen Artikel von Battlogg, Das Wesen des Bauherrenbegriffs, RdW 2000/90, der sich mit der Judikatur des VwGH zum Begriff des Bauherren kritisch auseinandersetzt. - Unserer Ansicht nach sind die der wirtschaftlichen Vernunft am nächsten kommenden Ausführungen des VwGH in seinem Erkenntnis vom 5.8.1993, 93/14/044 dargelegt. die darin gipfeln, dass man vernünftiger Weise von keinem Bauherren verlangen kann, ein seinen Vorstellungen entsprechendes, allenfalls schon baubehördlich genehmigtes Projekt, das er unter seinem ausschließlichen Risiko verwirklichen will, nur deshalb tatsächlich zu ändern, um im steuerrechtlichen Sinn Bauherreneigenschaft zu genießen. Selbst wenn vom Bauherrn von der ihm zustehenden Möglichkeit auf die Planung und Baudurchführung Einfluss zu nehmen, nicht Gebrauch gemacht worden ist, spricht dies noch lange nicht gegen die Bauherreneigenschaft. - Der VwGH hat in anderen Erkenntnissen nicht immer eine so klare Linie bezogen. Bei der von ihm gelegentlich gemachten Unterscheidung zwischen ursächlich in Auftrag gegebenen und lediglich nachträglich genehmigten Plänen handelt es sich aber um ein inhaltsleeres Formalargument. In beiden Fällen wird auf die planliche Gestaltung vom Bauherren kein Einfluss genommen, dennoch sind die steuerlichen Folgen unterschiedlich. Das Kriterium der Möglichkeit einer wesentlichen Einflussnahme auf die Planung erweist sich daher als wirtschaftsfremd und beinhaltet zwangsläufig aufgrund der Unbestimmtheit der Begriffsdefinition einen Graubereich, der im Einzelfall zu sachwidrigen Ergebnissen führt. - Der VwGH führt im Erkenntnis vom 5.8.1993 weiters aus, dass die Tragung des Risikos durch den Bauherrn auch durch den Umstand nicht geändert wird, wenn mit dem Bauunternehmer ein Pauschalpreis vereinbart wurde. Denn andernfalls gäbe es bei Pauschalvereinbarungen zwischen Bauherrn und Bauunternehmen nie einen Bauherrn im steuerrechtlichen Sinn. Diese Rechtsansicht teilen wir in vollem Umfang. - Die als so wesentlich dargestellte Einflussnahme des Bauherren auf die planerische Gestaltung ist im Lichte der Ausführungen des VwGH im Erkenntnis vom 5.8.1993 jedenfalls zu relativieren. Die tatsächliche Einflussnahme des Bauherren ist nur dann erforderlich, wenn eine vernünftige Notwendigkeit dazu bestehen würde. Die potentielle Möglichkeit muss aber jedenfalls gegeben sein. Dass dies nicht in jedem einzelnen Fall möglich war, wurde von Ihnen jedenfalls nicht erwiesen. Im Übrigen wäre es absolut wirklichkeitsfremd anzunehmen, dass die x Immobilien AG als Käuferin aller hier gegenständlichen Wohnungen nicht in der Lage gewesen wäre, einen tatsächlichen Einfluss auf die planerische Gestaltung der einzelnen Wohnungen auszuüben. Immerhin bestand im hier relevanten Zeitraum Personalunion zwischen den Vorständen der AG und den Komplementären der Handels-KEGs, welche wiederum die Gesellschafter der ARGEn dargestellt haben.
Ferner verweist die belangte Behörde in Tz 14 des Betriebsprüfungsberichts auf eine in der Ausgabe 9/2003 der Zeitschrift Gewinn gedruckte Aussage des Vorstands der x Immobilien AG, wonach die Geschäftspolitik der x Immobilien AG darin liegen soll, zuerst über kleine Projektgesellschaften unsanierte Liegenschaften zu erwerben und diese erst dann an die AG zu übertragen, wenn sie saniert sind. Ungeachtet dessen, dass Pressemitteilungen im Wirtschaftsleben zur Erforschung des wahren wirtschaftlichen Sachverhalts keine gesteigerte Bedeutung beigemessen werden kann, vergisst die belangte Behörde bei ihrer diesbezüglichen Argumentation, dass die zitierte Aussage des Vorstands der x Immobilien AG im September 2003 gemacht wurde, der hier strittige Bauauftrag aber aus Anfang 2002 datiert. Die Geschäftspolitik, welche die x Immobilien AG im September 2003 verfolgt hat, hat keinesfalls eine Bewandtnis für diejenige, die in den Jahren 2000 bis 2002 verfolgt wurde. Schließlich darf zur Änderung der Geschäftspolitik auch darauf hingewiesen werden, dass die x Immobilen AG beginnend mit 1.7.2002 ihren gesamten Vorstand gewechselt hat und damit auch die Geschäftspolitik sukzessive an die Vorstellungen des neuen Vorstands angepasst wurde. Jede Geschäftspolitik muss sich auch an den sich permanent verändernden Marktgegebenheiten orientieren.
Die Ausführungen der belangten Behörde in Tz 14 des Betriebsprüfungsberichtes gipfeln darin, dass der x Immobilien AG und den anderen Käufern als Erwerber der gegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte keine Bauherreneigenschaft zukommt. Hierzu ist auszuführen, dass die Frage der Bauherreneigenschaft der Käufer im konkreten Fall eine völlig unbeachtliche Frage für die Beurteilung der Leistungserbringung durch die gegenständliche ARGE ist. Ob den Käufern letztlich die Bauherreneigenschaft zukommt oder allenfalls in welchen der drei relevanten Steuerbereiche (Umsatzsteuer, Einkommensteuer bzw Grunderwerbsteuer), ist für die rechtliche Würdigung des hier maßgebenden Sachverhalts völlig irrelevant. Die entscheidende und hier relevante Frage ist nur die, ob die zivilrechtliche Vertragsbeziehung zwischen der gegenständlichen ARGE und den gegenständlichen Käufern im umsatzsteuerlichen Rechtsbereich anzuerkennen ist oder nicht. Dabei sind folgende Ausführungen aus Lehre und Judikatur zu beachten:
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Umsatzsteuer einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht zugänglich ist und diejenigen zivilrechtlichen Verkehrsvorgänge der Besteuerung unterzieht, die von den Unternehmern verwirklicht werden. Nur ausnahmsweise kann im Fall des Vorliegens eines Scheingeschäftes von den zivilrechtlich gesetzten Sachverhalten abgewichen werden. Wenn die Finanzbehörde ein Scheingeschäft behauptet ist sie aber in vollem Umfang beweispflichtig. Dieser Beweis wäre in jedem einzelnen Fall gesondert zu erbringen. Aus Tz 14 des Betriebsprüfungsberichtes ist nicht der geringste Beweis für das Vorliegen eines Scheingeschäftes im gegenständlichen Fall ersichtlich. Das wäre auch nicht möglich, denn die Auftragserteilung der Immobilenkäufer an die ARGE war ein von allen Teilen gerade auch in dieser Form gewolltes Rechtsgeschäft. Es ist immer zu bedenken, dass zivilrechtliche Nichtigkeit absolute Voraussetzung jeglicher abgabenrechtlicher Nichtigkeit eines Scheingeschäftes ist.
Aufgrund der oben angeführten Ausführungen erweist sich der angefochtene Abgabenbescheid als rechtswidrig. Wir beantragen die erklärungsgemäße Veranlagung zur Umsatzsteuer für das Jahr 2001. ..."
Das geprüfte Unternehmen ist Bestandteil der von Mag. A K. und B F. geleiteten, aus über 100 Firmen bestehenden Gruppe x Immobilien/K. & F. Immobilien.
Die in Tz 14 des Bp-Berichtes angeführte Begründung wird vom steuerlichen Vertreter des geprüften Unternehmens als "äußerst mangelhaft" bezeichnet, ohne dass auch nur ein einziger solcher Mangel angeführt wird.
In den weiteren Ausführungen werden, wie bereits in den seinerzeitigen Vorhaltsbeantwortungen, erwiesene Fakten negiert und statt dessen teils nicht nachvollziehbare, teils widersprüchliche bzw nachweislich unrichtige Behauptungen aufgestellt.
1) Es wird behauptet, es bleibe "völlig im Dunkeln", worauf die Behörde ihre Feststellung stützt, die Käufer hätten keinerlei Einfluss auf die planerische Gestaltung der Wohnungen nehmen können. Faktum ist, dass in der Tz 14 bei den einzelnen Käufern bewiesen wurde, dass die Sanierung der betreffenden Wohnungen zum Zeitpunkt des Erwerbsvorganges großteils abgeschlossen war, weshalb eine für das Vorliegen einer Bauherreneigenschaft erforderliche wesentliche Einflussnahme (iSd ständigen Rechtsprechung des VwGH zur Bauherrenfrage) faktisch nicht möglich war. 2) Eine von Mag. A K. und B F. in ihrer Funktion als Gesellschafter der Wohnungseigentümerin (=Verkäuferin und Bauherrin) ausgeübte Einflussnahme auf Baumaßnahmen kann nicht der x Immobilien AG (=Käuferin) zugerechnet werden. 3) Es wird weiters behauptet, der von der Behörde festgestellte Sachverhalt sei "gravierend falsch", ohne dass dieser Vorwurf konkretisiert wird. 4) Dass die x Immobilen AG angeblich bereits im Sommer 2000 beschlossen habe, die Tops M1, L1, L2, 4 - 15 und 17 zu übernehmen, wurde bereits im Ermittlungsverfahren mehrfach behauptet, konnte jedoch nicht glaubhaft nachgewiesen werden. Im Protokoll über die Aufsichtsratssitzung der x Immobilien AG, in der der entsprechende Beschluss angeblich gefasst worden sein soll, findet sich nicht der geringste Hinweis auf diesen Vorgang. 5) Der in der Berufung (auf Seite 2) behauptete "tatsächliche Sachverhalt" liegt in Wahrheit nicht vor. Die angebliche Kaufoption wurde, sollte sie überhaupt existieren, zumindest nie vorgelegt. Der mit 13.12.2000 datierte Bauauftrag wurde tatsächlich erst am 17.7.2001 erstellt und ist somit nachweislich um 7 Monate rückdatiert worden. 6) Von der Behörde wurde niemals der Vorwurf erhoben, es seien "immer nur fertig sanierte Wohnungen verkauft und dabei immer eine Aufsplittung des Kaufpreises vorgenommen" worden. Steuerlich richtig behandelte Wohnungsverkäufe fanden naturgemäß keinen Eingang in den Bp-Bericht. 7) Die belangte Behörde hat niemals die Stornierung von Rechnungen verlangt. In wirtschaftlicher Betrachtungsweise war der Besteuerung der wahre wirtschaftliche Gehalt der Geschäftsfälle, nämlich der Verkauf von sanierten Eigentumswohnungen zu einem Fixpreis, zu Grunde zu legen, und nicht ein von Abgabepflichtigen behauptetet, tatsächlich nicht vorliegender Sachverhalt. Dass von der ARGE Rechnungen an Personen bzw Firmen gelegt wurden, an die keine Leistungen erbracht wurden, führt ex lege zur Schuld der in diesen Rechnungen ausgewiesenen USt gem § 11 Abs 14 UStG. Von der Betriebsprüfung wurde lediglich darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit besteht, diese Rechnungen zu stornieren. 8) Der steuerliche Vertreter ist eingeladen, ihm allenfalls vorliegende Rechtsprechung des VwGH zu dem in der Berufung zitierten "Maßanzugsmodell" (im Rechtsinformationssystem des Bundeskanzleramtes konnte eins solche nicht vorgefunden werden) im Rahmen der Berufungsverhandlung zu zitieren und dessen Anwendung auf den vorliegenden Sachverhalt plausibel zu machen. 9) Das Vorliegen von Scheingeschäften wurde von der Behörde nie behauptet, daher sind die diesbezüglichen Ausführungen ebenfalls irrelevant.
- der Abgabenbehörde einen anderen als den tatsächlich vorliegenden Sachverhalt vorzutäuschen, indem der Wille der Vertragsparteien, saniert Wohnungen zu veräußern bzw zu erwerben, verschleiert wird und - mittels falsch datierter Bauaufträge und Baukostenabrechnungen eine Bauherreneigenschaft der Erwerber zu konstruieren.
In einem Kaufanbot wurde ein fixer Verkaufspreis vereinbart. Dieser wurde in einem willkürlichen Verhältnis in Kaufpreis und Baukosten aufgeteilt, wobei der Kaufpreis in den Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Erwerber aufgenommen wurde.
In diesem Kaufvertrag ist u a festgehalten, dass die vertragsgegenständliche Wohnung unsaniert sei, obwohl die Sanierung jedenfalls nachweislich zumindest begonnen war, in vielen Fällen sogar bereits nachweislich abgeschlossen war. Somit ist aus dem Kaufvertrag der tatsächliche Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Veräußerung nicht ersichtlich.
Zeitnah mit dem Kaufvertrag wurde ein Bauauftrag unterzeichnet, in dem der Käufer die ARGE mit der Gesamtsanierung der Wohnung, in einigen Fällen auch mit der Sanierung allgemeiner Hausteile beauftragte. Aus diesem Bauauftrag sind ebenfalls weder der Zustand der Liegenschaft noch der Fortschritt der Sanierungsarbeiten im Zeitpunkt der Veräußerung bzw der Auftragserteilung ersichtlich. Der Erwerber der Wohnung kann nicht Bau- und Sanierungsleistungen in Auftrag geben, die zu diesem Zeitpunkt bereits im Auftrag des Verkäufers erbracht waren.
Von der jeweiligen ARGE (=GesnbR, in der die Verkäuferin Gesellschafterin ist) wurden jedoch die gesamten Bau- bzw Sanierungsarbeiten dem Erwerber der Wohnung in Rechnung gestellt, also auch jene, wo dieser gar nicht Leistungsempfänger sein kann.
Die Höhe der im Bauauftrag vereinbarten und in den Rechnungen der ARGE an den Käufer ausgewiesenen Baukosten entspricht weiters nicht dem Ausmaß der tatsächlich geleisteten Bau- bzw Sanierungsarbeiten, sondern stellen nachweislich einen willkürlichen Betrag (vereinbarter Prozentsatz des Gesamtkaufpreises) dar.
".... - Wenn wir in unserer Berufung die Begründung der angefochtenen Beschiede als äußerst mangelhaft bezeichnet haben, so stützen wir uns diesbezüglich auf die ständige Rechtsprechung des VwGH (...). Jeder Bescheid hat gem § 93 Abs 3 lit a BAO eine nachvollziehbare Begründung zu enthalten. Ein zentrales Element der Begründung eines jeden Bescheides ist aber die Anführung des Sachverhalts, den die Behörde als Ergebnis ihrer Überlegungen zur Beweiswürdigung als erweisen annimmt. Eine zusammenhängende Darstellung des Sachverhalts kann nicht durch den bloßen Hinweis auf irgendwelche aktenkundigen Erhebungen gestützt werden. aus der Bescheidbegründung hat weiters hervorzugehen, aus welchen Erwägungen die Behörde zur Ansicht gelangt ist, dass gerade der festgestellte Sachverhalt vorliegt. Die die Beweiswürdigung betreffenden Erwägungen haben schlüssig darzulegen, was die Behörde veranlasst hat, ein Beweismittel dem anderen vorzuziehen. Der bloße Hinweis auf durchgeführte Erhebungen reicht nicht; ebenso wenig ein bloßer Hinweis auf den Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Schließlich hat die Bescheidbegründung eine Darstellung der rechtlichen Beurteilung zu umfassen, nach welcher die Behörde die Verwirklichung welcher abgabenrechtlichen Tatbestände durch den in der Begründung angeführten Sachverhalt für gegeben erachtet. - Gemessen an den vorstehenden Vorgaben an eine ordnungsgemäße Bescheidbegründung sind wir der Ansicht, dass diese im konkreten Fall nicht vorliegt. - Aus der vorliegenden Stellungnahme der Betriebsprüfung ist uE klar ersichtlich, dass die Betriebsprüfung die dem gegenständlichen Berufungsverfahren zu Grunde liegende Rechtsfrage bisher immer noch nicht verstanden hat. Die Betriebsprüfung wiederholt immer nur das bisher bereits zur Genüge Vorgebrachte, nämlich, "dass in der Tz 14 bei den einzelnen Käufern beweisen wurde, dass die Sanierung der betreffenden Wohnungen zum Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs großteils abgeschlossen waren, weshalb eine für das Vorliegen einer Bauherreneigenschaft erforderliche wesentliche Einflussnahme ... faktisch nicht möglich war." Abgesehen davon, dass wir in advokatorischer Vorsicht jegliche Behauptung der belangten Behörde, dass sie irgendetwas bewiesen hätte, bestritten haben, haben wir wohl in aller Deutlichkeit in unserer Berufung zum Ausdruck gebracht, dass wir die Rechtsansicht vertreten, dass sowohl die allfällige Tatsache, dass die Sanierung der gegenständlichen Wohnungen im Zeitpunkt des Erwerbsvorganges bereits großteils abgeschlossen war, genauso als völlig unerheblich betrachten, wie die Frage der Bauherreneigenschaft der Wohnungskäufer. Diese Fragen mögen in anderen (allenfalls zukünftigen) Rechtsmittelverfahren wie zB über die Frage der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der Wohnungskäufer eine Relevanz haben. In dem gegenständlichen Verfahren sind diese Sachverhaltselemente unseres Erachtens ohne jegliche Relevanz. - Kernpunkt des Verfahrens ist die Rechtsfrage, ob die von der jeweiligen ARGE vorgenommenen Instandsetzungen (bzw auch in Einzelfällen Herstellungen) der kaufgegenständlichen Wohnungen, die von diesen an die Wohnungskäufer verkauft wurden, von diesen auch für den umsatzsteuerlichen Bereich in dieser Form anzuerkennen sind oder nicht. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweisen wir diesbezüglich aber nur auf unsere Rechtsmittelausführungen. - Wir haben in unserer Berufung bereits ausführlich dargelegt, dass wir der Ansicht sind (gestützt auf Lehre und Judikatur), dass das Umsatzsteuerrecht nicht de wirtschaftlichen Betrachtungsweise zugänglich ist. Unseren wirklich ausführlichen und fundierten Berufungsausführungen wird auch in der gegenständlichen Stellungnahme der Betriebsprüfung nicht das Geringste entgegengesetzt. - wenn wir in unserer Berufung nach ausführlicher Analyse von Judikatur und Lehre (unter Einschluss des Gemeinschaftsrechts) darlegen, dass das Umsatzsteuerrecht der wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht zugänglich ist und dass es nur eine einzige Möglichkeit gibt, die Besteuerung des Umsatzes abweichend von den zivilrechtlichen Gestaltungsformen vorzunehmen, nämlich dann, wenn ein Scheingeschäft vorliegt und wir nicht mehr als die gegenständliche Stellungnahme der Betriebsprüfung als Entgegnung erhalten, erübrigt sich jede weiter Auseinandersetzung mit den Ansichten der Betriebsprüfung.
Exemplarisch werde eine Rechnung der ARGE Ausbau X-gasse an die O. decimus KEG vorgelegt, in der die Endabrechnung für den Bauauftrag X-gasse 63/13 vorgenommen wurde.
Der Vertreter der Amtspartei wies darauf hin, dass in allen Fällen die Höhe der in Rechnung gestellten Baukosten unrichtig gewesen sei. Es sei nämlich immer ein fixer Prozentsatz der Gesamtkosten als Sanierungsaufwendung betrachtet worden; dieser habe sich in einer Bandbreite zwischen 50 und 75% bewegt und habe in den meisten Fällen 60% betragen. Es habe sich jedenfalls stets um runde Zahlen gehandelt. Bei denjenigen Wohnungen, die an die x AG verkauft worden seien - es handelte sich dabei überwiegend um Objekte, die am freien Markt nicht bzw nur sehr eingeschränkt verkäuflich gewesen wären, wie etwa vermietet Wohnungen - sei überdies die Bezeichnung der erbrachten Leistung unrichtig. Es seien hier nämlich Sanierungsaufwendungen für die einzelne Wohnung in Rechnung gestellt, obwohl es sich dabei um die Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses gehandelt habe.
Der steuerliche Vertreter der Bw trat der Behauptung entgegen, die Rechnungen, die runde Prozentsätze aufwiesen, seien unrichtig. Es liege vielmehr in der Disposition der an diesen Geschäften beteiligten drei Personen, in welcher Höhe sie den Kaufpreis bzw die Aufteilung des Kaufpreises für richtig erachteten. Was die Rechnungen mit angeblich falschem Leistungausweis betreffe, so könne dies nur Auswirkungen auf einen etwaigen Vorsteuerabzug beim Leistungsempfänger haben, nicht aber die Sphäre des Rechnungserstellers berühren.
Die Vertreter des FA führten aus, es seien Wohnungen verkauft worden, die zur Gänze oder bereits teilweise saniert waren. Es würde sich wohl kein Käufer damit zufrieden geben, Sanierungsaufwendungen pauschal in Rechnung gestellt zu bekommen, wenn er tatsächlicher Auftraggeber sei. Dies unterstütze vielmehr die Annahme, dass sehr wohl ein Auftragsverhältnis zwischen KEG und ARGE bestanden habe und der Erwerber der Wohnung nur am Kauf einer sanierten Eigentumswohnung interessiert gewesen sei. Es handele sich in allen Fällen um Wohnungen, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits zur Gänze oder teilweise saniert waren. In einigen Fällen sei von der x eine Wohnung in unsaniertem Zustand erworben worden und dann von der AG der Bauauftrag an die ARGE erteilt worden. Diese Wohnungen seien aber nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.
Die Vertreter der Amtspartei brachten vor, es existiere ein einziger Fall, in dem nicht 100% ig klar sei, ob mit der Sanierung zum Zeitpunkt des Kaufes bereits begonnen war oder nicht, und zwar handele es sich um den Dachgeschoßausbau in X-gasse 63 Top 15. Es sei für den Erwerber der Wohnung grs möglich, in den Sanierungsvertrag einzusteigen; wenn also zB eine Wohnung bereits zu 2/3 saniert ist, wäre es denkbar, sich für das fehlende Drittel noch Sanierungskosten in Rechnung stellen zu lassen. Es gebe sicher rund 25 Fälle, in denen der Bauauftrag rückdatiert worden sei und somit fälschlicherweise behauptet worden sei, es läge der Erwerb einer unsanierten Wohnung vor. Dies sei jedoch in den hier zu erörternden Fällen - außer dem besprochenen Projekt - nie der Fall gewesen. Somit sei auch der Eintritt in den Sanierungsvertrag nicht erfolgt.
Nach Meinung der Vertreter der Amtspartei sei dies zutreffend; Gegenstand des Verfahrens seien auch die Wohnungen, die von der x erworben wurden, bei denen aber in Wahrheit keine Sanierung stattgefunden habe, sondern von den ARGEn eine Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses vorgenommen worden sei. Dies sei für die Rechtsfolge der Umsatzsteuerschuld kraft Rechnungslegung ausreichend. Bei der mehrfach erwähnten Wohnung X-gasse 63/15 könnte im Zweifel der Berufung stattgegeben werden. Der USt-Betrag mache € 38.516,60,-- (ATS 530.000,00,--) aus. Ansonsten wurde beantragt, die Berufung abzuweisen.
Betreffend die Wohnung X-gasse 63/14 wurden von der Amtspartei zwei von der Erwerberin der Wohnung angeblich erteilten Bauaufträge gezeigt; der erste Bauauftrag weise ein im Februar 2001 liegendes Datum auf, hierin werde aber auf diverse Unterlagen verwiesen, die vom März 2001 datieren sollen. Der Bauauftrag wurde also eindeutig rückdatiert. Der zweite Bauauftrag weise das gleiche Datum wie der erste auf, die im Text in der Zukunft liegenden Daten seien allerdings eliminiert worden. Auch bei dieser Wohnung sei jedenfalls das Bauvorhaben eindeutig bereits begonnen worden; die Rechnung weise einen Gesamtbetrag von über ATS 3 Mio. auf; di angeführten Änderungen lägen wesentlich darunter. Die tatsächlichen das Dachgeschoß betreffenden Sanierungsaufwendungen (Top 14 und 15) hätten rund ATS 5 Mio betragen - wobei möglicherweise noch ein nicht geringer Betrag herauszurechnen wäre, da er die allgemeinen Teile des Hauses betreffe - wo hingegen die den beiden Dachbodenkäufern tatsächlich in Rechnung gestellten Sanierungsaufwendungen ATS 6,4 Mio betragen hätten.
- die Behauptung der Finanzbehörde, wonach die Gesellschafter der einzelnen ARGEn (somit die grundbücherlichen Eigentümer der zu sanierenden Liegenschaft) außerhalb des Gesellschaftszwecks im jeweiligen Gesellschaftsvertrag Bauaufträge an die ARGEn erteilt hätten, sei als tatsachenwidrig nochmals zurückzuweisen. Es werde auf den Gesellschaftsvertrag der jeweiligen ARGE verwiesen, wonach der einzige Zweck der jeweiligen ARGE die Renovierung und der Ausbau der jeweiligen Liegenschaft gewesen sei.. Nach diesem Zweck sollten die Renovierungs- und Ausbaukosten innerhalb eines Zeitraumes von rund zwei Jahren ab Gründung der ARGE an Wohnungskäufer des Objektes oder - wenn einzelne Wohnungen nicht verkauft werden könnten - an die einzelnen Eigentümer des Objektes mit einem entsprechenden Gewinnaufschlag weiter verrechnet werden. Außerhalb des Gesellschaftsverhältnisses könne es daher keinen Bauauftrag von den jeweiligen Gesellschaftern an die einzelnen ARGEn geben. Es sei von der Finanzbehörde auch in keinem einzigen Fall ein derartiger Bauauftrag aufgefunden worden. Die Formulierungen in einzelnen Rechnungen von der ARGE an eine Handels KEG, wonach "gemäß erteiltem Bauauftrag" abgerechnet werde, seien reine Standardformulierungen, welche in allen Rechnungen der ARGE enthalten seien und in den Fällen, in denen an die Gesellschafter der ARGE fakturiert werden musste, einer Grundlage entbehren. Aus der Abfassung von falsch formulierten Rechnungen könne aber keinesfalls ein steuerlich nachteiliger Tatbestand konstruiert werden - unstrittig sei jedenfalls, dass jede einzelne ARGE aufgrund ihres ureigenen Gesellschaftszweckes den Ausbau und die Renovierung der entsprechenden Liegenschaft vorgenommen bzw zumindest begonnen hätte - Leistungsempfänger bei Bauausführungen sei der Auftraggeber, somit ausschließlich die jeweils die Bauaufträge an die einzelnen Professionisten erteilende ARGE. Erfolge eine Bauführung auf fremdem Grund und Boden, so sei Leistungsempfänger der Bauführer und nicht der Grundeigentümer, auch wenn dieser bereits Eigentum am Bauwerk erwerben sollte. Ob und wann es in der Folge zu einer Lieferung an den Grundeigentümer komme, sei nach Vereinbarung und Gestaltung im Einzelfall zu beurteilen - die ARGE als Leistungsempfängerin der Bauleistungen habe die Verfügungsmacht über die Ein-, Aus- und Umbauten erlang. Diese habe sie an die jeweiligen Käufer der Eigentumsobjekte weiter gegeben, nicht auf Grund eines Bauauftrages, sondern aufgrund der im Einzelfall erzielten Willensübereinstimmung. Damit Verfügungsmacht verschafft werden können, müsse der Unternehmer sie besitzen. Eigentum sei nicht erforderlich - daher sei unzweifelhaft, dass die Lieferungsbefugnis in allen strittigen Fällen bei den ARGEn gegeben war und auch nach deren freien Willensentscheidung jeweils ausgeübt worden sei - die iRd Berufungsverhandlung vorgelegte Entscheidung des UFS sei auch unter Anwendung der Rechtsprechung des EuGH Rs Kerrutt sehr wohl anwendbar - iZm dem Vorbringen der Finanzbehörde, die Vorgangsweise sei nur deshalb gewählt worden, um die Umsätze der Handels KEGs von den Buchführungsgrenzen der BAO fern zu halten, werde auf die Judikatur des EuGH vom 21.2.2006, Rs C-223/03, University of Huddersfield, verwiesen. Demnach sei irrelevant, ob durch die konkrete Gestaltung im Einzelfalls ein möglicherweise von der Finanzbehörde nicht gewünschter Effekt) eintrete die Angebote an potenzielle Wohnungskäufer, entweder die sanierte Wohnung zur Gänze von der Handels KEG zu erwerben oder nur die unsanierte Wohnung von dieser und die Ein-, Um- bzw Ausbauten von der jeweiligen ARGE würden vollinhaltlich der dargestellten Situation im Hinblick auf die gegebene umsatzsteuerliche Verfügungsmacht entsprechen. ARGE und Handels KEG hätten in jedem einzelnen Fall entscheiden können, wie der Abverkauf der Objekte gestaltet werden solle und damit auf die Wünsche und Erfordernisse der potenziellen Käufer eingehen. Die pauschale Gestaltung der Kaufpreise sei Ausfluss der Vereinbarung zwischen den verkaufenden Parteien im Falle eines Verkaufs einer gemeinschaftlichen Sache. Diese Frage sei aber nicht wirklich relevant, da an den einzelnen ARGEn ohnehin nur die grundbücherlichen Eigentümerinnen beteiligt waren und demnach der wirtschaftliche Erfolg der ARGEn ausschließlich wiederum diesen zugute gekommen sei - in advokatorischer Vorsicht könne der von der Finanzbehörde in jedem einzelnen Fall behauptete Grad der Fertigstellung der einzelnen Objekte im Zeitpunkt der Veräußerung keinesfalls außer Streit gestellt werden.
Die ARGE, die KEGs, die x Immobilien AG und die X Bau- und Handels GesmbH gehören zur Unternehmensgruppe. Maßgeblichen Einfluss auf alle Unternehmen haben Hr Mag. K. und Hr F. .
Mit Kaufvertrag vom 21.12.1998 bzw 7.12.1999 erwerben die M. K. Immobilienhandel KEG, die Ms. K. Immobilienhandel KEG, die O. F. Immobilienhandel KEG und die S. F. Immobilenhandel KEG die Liegenschaft in ... Wien, Li. 105. Es handelt sich um ein älteres, bewohntes Gebäude mit zahlreichen vermieteten Wohnungen. ("Zinshaus").
Die ARGE Ausbau Li. 105 (Bw) wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 1.10.1999 gegründet. Betriebsgegenstand ist die Renovierung und der Ausbau des Objektes Li. 105, und zwar Teile des gesamten Objektes inklusive der allgemeinen Hausteile, einem Lifteinbau und einem Dachgeschoßausbau.
Beteiligt sind die Eigentümer der Liegenschaft, die M. K. Immobilien Handel KEG mit 15%, die Ms. K. Immobilienhandel KEG mit 20%, die O. F. Immobilienhandel KEG mit 25% und die S. F. Immobilienhandel KEG mit 40% sowie K. & F. . Letztere ist nicht Eigentümer und nicht am Jahresergebnis beteiligt, jedoch mit der Verwertung der einzelnen Wohneinheiten beauftragt.
An der Liegenschaft wurde am 19.6.2000 Wohnungseigentum begründet. Der Wohnungseigentumsvertrag datiert vom 7.12.1999.
Die Miteigentümer der Liegenschaft haben sich zusammengeschlossen und eine ARGE gegründet, um die Renovierung des Gebäudes und den anschließenden Verkauf der Wohnungen durchzuführen. Die ARGE beauftragte die X Bau- und Handels GesmbH (gehört ebenfalls zum "Konzern") als Generalunternehmer und auch andere Firmen, die dem Gesellschaftsvertrag entsprechenden Arbeiten durchzuführen.
Die Bauarbeiten wurden iW von Juni 2000 bis September 2001 durchgeführt, begannen aber schon Anfang 2000.
Auf den betreffenden Einreichplänen und bei den Baubehörden traten nicht die Wohnungskäufer auf, sondern die Gemeinschaft der Miteigentümer auf. Die Baubewilligungen wurden ebenfalls der Gemeinschaft der Miteigentümer erteilt.
Weiters wurden von Käufern Vertragsanbote unterzeichnet, in denen bereits die Wohnungskaufpreise fixiert wurden, wobei eine willkürliche Aufteilung der Gesamtkaufpreise vorgenommen wurde. Die Erwerber wollten die Wohnungen in fertig saniertem Zustand zu einem Fixpreis erwerben.
Der strittige Betrag an Umsatzsteuer beträgt im Streitjahr ATS 2001 öS1,947.457,60 € 141.527,26 (s Tabelle oben).
Ausgangsrechnung 3 vom 28.2.2001 (s Tabelle oben) betrifft:
Fr Gabriele We -Ki
erwarb mit Kaufvertrag vom 2.2.2001 die Wohnung Top 2. Am 22.12.2000 wurde ein Kaufanbot unterfertigt, in dem bereits der tatsächlich entrichtete Gesamtkaufpreis iHv ATS 943.500,-- (Kaufpreis ATS 444.000,--, Baukosten ATS 449.500,--) festgesetzt wurde. Der Wille der Vertragsparteien war, eine fertig sanierte Wohnung zu einem Fixpreis zu erwerben bzw zu veräußern. Laut Eingangsrechnungen der Bw wurden bereits im Oktober 2000 die letzten Elektro- und Sanitärinstallationen durchgeführt, sodass die Wohnung zum Zeitpunkt der Unterfertigung des "Bauauftrages" am 8.1.2001 bzw des Erwerbs am 2.2.2001 bereits größtenteils fertig saniert war. Der "Bauauftrag" entspricht nicht den wirtschaftlichen Abläufen. Die Erwerberin war nicht Bauherr iSd umsatzsteuerlichen Begriffs. Sie konnte auf die bauliche Gestaltung des Hauses keinen Einfluss nehmen. Sie war nicht Empfänger der Bauleistungen, sondern hat eine steuerfreie Grundstückslieferung vom grundbücherlichen Eigentümer erhalten.
Die Bw hat an sie die Rechnung ausgestellt, obwohl sie nicht Empfänger der Bauleistungen war. Die Bw hat die Bauleistungen an den damaligen grundbücherlichen Eigentümer, die S. F. Immobilienhandel KEG, erbracht.
Die Erwerberin war niemals Gesellschafter der ARGE.
Ausgangsrechnung 4 vom 23.3.01 (s Tabelle oben) betrifft:
Dkfm. Elke W.
Sie erwarb die Wohnung Top 26 (Dachgeschoß) mit Kaufvertrag vom 2.2.2001 um den Preis von ATS 2,336.745,60,--. Sie hatte am 2.1.2001 ein Kaufanbot für die Wohnung unterfertigt. In diesem Kaufanbot ist bereits durch die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Kaufpreis und Baukosten dokumentiert, dass Gegenstand des Erwerbsvorganges eine fertige Wohnung ist. Die Wohnung wurde bereits im Zeitraum Juli - Dez 2000 einigen Personen zum Preis von ATS 3,200.000,-- angeboten, wobei 3 von diesen Personen eine "Nebenkostenersparnis durch die mögliche Teilung des Kaufpreises in Wohnungskaufpreis in Höhe von ATS 800.000,-- und einen Bauauftrag an unser bauausführendes Unternehmen in Höhe von ATS 2,400.000,--" vorgeschlagen wurde. Die sanierte Wohnung wurde zu einem Fixpreis angeboten. Die Aufteilung in unsanierte Wohnung und Sanierungskosten exakt im Verhältnis 1 : 3 ist willkürlich und entspricht nicht dem wirtschaftlichen Sachverhalt. Die Reduktion der Baukosten und somit des Gesamtkaufpreises um ATS 63.254,40,-- resultiert aus der Tatsache, dass Mag. W. auf 2 Innentüren sowie die Einbauküche verzichtete.
Die Käuferin war nicht Bauherr. Der "Bauauftrag" entspricht nicht den wirtschaftlichen Abläufen. Die Erwerberin war nicht Bauherr iSd umsatzsteuerlichen Begriffs. Sie konnte auf die bauliche Gestaltung des Hauses so gut wie keinen Einfluss nehmen. Die minimalen Änderungen (s o Reduktion um ATS 63.254,40,--) sind nicht geeignet, eine Bauherreneigenschaft zu begründen. Die Erwerberin war nicht Empfänger der Bauleistungen, sondern hat eine steuerfreie Grundstückslieferung vom grundbücherlichen Eigentümer erhalten.
Ausgangsrechnung 5 vom 2.2.01 (s Tabelle oben) betrifft:
Dkfm. We
Er erwarb die Wohnung Top 25 (Dachgeschoßausbau) mit Kaufvertrag vom 2.2.2001. Am 22.12.2000 wurde ein Kaufanbot unterfertigt, in dem bereits der tatsächlich (abzüglich eines Haftrücklasses iHv 67.400,-- inkl USt) entrichtete Gesamtkaufpreis iHv ATS 4,358.500,-- (Kaufpreis ATS 1,150.000,--, Baukosten ATS 3,208.500,--) festgesetzt wurde. Der Wille der Vertragsparteien war, eine fertig sanierte Wohnung zu erwerben bzw zu veräußern. Der angeblich am 8.1.2001 unterschriebene "Bauauftrag" wurde laut Dateiinformation tatsächlich erst am 1.2.2001 erstellt. Der Käufer war nicht Bauherr. Der "Bauauftrag" entspricht nicht den wirtschaftlichen Abläufen. Der Erwerber war nicht Bauherr iSd umsatzsteuerlichen Begriffs. Er konnte auf die bauliche Gestaltung des Hauses so gut wie keinen Einfluss nehmen. Die minimalen Änderungen, die auf Wunsch des Erwerbers durchgeführt wurden (normale Treppe statt Wendeltreppe, andere Badewanne, andere Fliesen) sind nicht geeignet, eine Bauherreneigenschaft zu begründen. Der Erwerber war nicht Empfänger der Bauleistungen, sondern hat eine steuerfreie Grundstückslieferung vom grundbücherlichen Eigentümer erhalten.
Die Bw hat an ihn die Rechnung ausgestellt, obwohl er nicht Empfänger der Bauleistungen war. Die Bw hat die Bauleistungen an den damaligen grundbücherlichen Eigentümer, die S. F. Immobilienhandel KEG, erbracht.
Der Erwerber war niemals Gesellschafter der ARGE.
Ausgangsrechnungen 6 und 8 vom 2.2.01 (s Tabelle oben) betreffen:
Fa C. Vermögensverwaltung GmbH
Sie erwarb mit Kaufvertrag vom 26.6.2001 die Wohnungen Top 21 und Top 24.
Die vorgelegten, mit Datum 31.5.2001 unterschriebenen "Bauaufträge" wurden laut Dateiinfo erst am 17.7.2001 erstellt. Die Baukostenendabrechnungen vom 30.8.2001 wurden ebenfalls bereits am 17.7.2001 erstellt. Die Sanierungsarbeiten in diesen beiden Tops wurden bereits Anfang 2001 begonnen. Es ist daher davon auszugehen, dass zum Zeitpunkt des Kaufs bzw der Erstellung des "Bauauftrags" die Wohnungen bereits fertig saniert waren. Die vorgelegten Aufträge und Abrechnungen entsprechen nicht dem tatsächlichen wirtschaftlichen Ablauf. Die Erstellung des "Bauauftrags" und der Baukostenendabrechnung am gleichen Tag ist wirtschaftlich nicht möglich. Es konnte keinerlei Einflussnahme des Käufers auf die bauliche Gestaltung festgestellt werden. Weiters wurden die Kaufanbote nicht, wie in der Vorhaltsbeantwortung behauptet, am 15.4.2001 gelegt, sondern weisen dasselbe Datum auf wie die Bauaufträge (31.5.2001). In den Bauaufträgen wurde ein Fixpreis für die Sanierung vereinbart, sodass kein Baurisiko für die Käuferin bestand. Die Käuferin war nicht Bauherr. Sie war nicht Empfänger der Bauleistungen, sondern hat steuerfreie Grundstückslieferungen vom grundbücherlichen Eigentümer erhalten.
Die Bw hat an sie die Rechnungen ausgestellt, obwohl sie nicht Empfänger der Bauleistungen war. Die Bw hat die Bauleistungen an die damaligen grundbücherlichen Eigentümer der Wohnungen, die N. imus F. Immobilienhandel KEG, erbracht.
Ausgangsrechnungen 7 und 9 vom 30.8.2001 und 10.12.2001 (s Tabelle oben) betreffen:
Diese erwarb mit Kauvertrag vom 13.12.2000 bzw 26.6.2001 die Tops M1, M2, L2, 4, 5, 6 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15 und 17 von den jeweiligen Eigentümern.
Die Wohnung Top 11 ist nicht streitgegenständlich.
Hinsichtlich der übrigen Tops wurde folgender Sachverhalt festgestellt: Angeblich mit 13.12.2000 wurde ein "Bauauftrag" für alle o a Tops mit Ausnahme der Wohnung Top 11 unterzeichnet. Dieser wurde jedoch laut Dateiinformation erst am 17.7. 2001 erstellt. Die vorgelegte Erklärung der beiden Vorstände der x Immobilien AG der Jahre 2000/2001, Mag. A K. und B F. , im Rahmen der Aufsichtsratssitzung der x Immobilien AG vom 8.6.2000 sei bereits zum Ausdruck gebracht worden, für das Projekt Li. 105, konkret für die Tops M1, M2, L2, 4, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15 und 17 die Bauherren-Funktion zu übernehmen und diese in unsaniertem Zustand zu erwerben, ist unglaubwürdig.
Mit Ausnahme der Tops M1 und M2 waren sämtliche von der x Immobilien AG erworbenen Tops seit zumindest 1.6.2000 durchgehend bis zum Kauf vermietet und bewohnt, sodass keine Sanierungsarbeiten in den Wohnungen durchgeführt worden sein können. Die gesamten Sanierungsarbeiten waren laut Eingangsrechnungen der ARGE zum Zeitpunkt der Erstellung des Bauauftrages zu 88% erbracht, sodass eine Bauherreneigenschaft der x Immobilien AG nicht besteht.
Die Erwerberin konnte auf die bauliche Gestaltung des Gebäudes keinen Einfluss nehmen. Sie war nicht Bauherr. Sie hat fertig sanierte Wohnungen zu einem Fixpreis erhalten.
Die Erwerberin war niemals Gesellschafter der ARGE. Sie hat niemals einen Auftrag zur Sanierung des Gebäudes gegeben. Die von ihr unterschriebenen Bauaufträge wurden nur aus steuerlichen Gründen konstruiert.
Die Bw hat die Bauleistungen an die grundbücherlichen Eigentümer erbracht.
Die Rechnung wurde nicht an die Empfänger der Bauleistungen, sondern an die Erwerberin fakturiert.
Bei den Wohnungen Top 01, 03, 16, 18, 19 und 22/23 wurden die Sanierungskosten von der ARGE an die jeweiligen grundbücherlichen Wohnungseigentümer verrechnet und von diesen in den jeweiligen Kaufpreis eingerechnet. Die Sachverhalte bei diesen Tops sind mit den anderen Sachverhalten, in denen die Sanierungskosten von der ARGE an die späteren Erwerber verrechnet wurden, vergleichbar.
Dass Wohnungseigentum begründet wurde, ist aus dem Wohnungseigentumsvertrag, dem und dem Vorbringen der Bw ersichtlich.
Der Zweck der ARGE, die Vertretungsbefugnis und die Beteiligungsverhältnisse sind dem Gesellschaftsvertrag und anderen Unterlagen entnehmbar.
Die Dauer der Bauarbeiten iW von Juni 2000 bis September 2001 beruht auf den Angaben der Bw und den Rechnungen der Baufirmen. So datieren zB die Endabrechnungen bezüglich der Renovierung der von der x Immobilien AG und der C. Vermögensverwaltung GmbH erworbenen Tops vom 30.8.2001. Der Beginn mit Anfang 2000 ergibt sich aus den Rechnungen der Baufirmen (zB Abbruch- und Entsorgungsarbeiten, Steigleitungen etc, Leistungszeitraum 21.1. - 29.2.2000). So wurde zB ein Mietvertrag betreffend die Vermietung von Top 21 ab 1.8.2001 von der C. Vermögensverwaltung GmbH abgeschlossen, wonach die oben angeführte Wohnung nach Renovierung in neuwertigem Zustand übergeben wird und der Kategorie A entspricht, was bedeutet, dass die Renovierung der Wohnung diesem Zeitpunkt abgeschlossen war. Ist die Renovierung der Wohnungen abgeschlossen, so ist auch die Renovierung der allgemeinen Teile des Hauses weitgehend abgeschlossen. Es handelt sich um 1 Auftrag, bei dem die Sanierungsmaßnahmen Hand in Hand gehen. Dass die X Bau- und Handels GesmbH als Generalunternehmer von der ARGE beauftragt wurde, ist unbestritten.
Auf den Einreichplänen bei der Baubehörde vom 5.7.1999 und 6.7.2001 scheinen als Bauwerber die Gesellschafter der ARGE und als Bauführer die X Bau- und Handel GesmbH auf.
ist unklar und teilweise widersprüchlich. Dass die Miteigentumsgemeinschaft den Auftrag zur Sanierung des Gebäudes erteilt hat, ist schon aus der Tatsache ersichtlich, dass die Rechnungen der Baufirmen alle "vereinbarungsgemäß", "auftragsgemäß" etc an die ARGE gingen und entspricht dem Gesellschaftszweck. Insofern kann der Bw gefolgt werden, wenn sie ausführt, es habe nie einen Sanierungsvertrag gegeben, die Sanierung sei aus dem Gesellschaftsverhältnis heraus erfolgt.
Dass Mag K. und Hr F. maßgeblichen Einfluss auf die planerische Gestaltung der gegenständlichen Umbau- und Sanierungsarbeiten hatten, ist nicht weiter verwunderlich, sind sie doch die Initiatoren des gesamten Projekts. Dass sie aber ausgerechnet als Vorstände der x Immobilien AG diesen Einfluss ausübten, ist nicht erkennbar, waren sie doch auch an der ARGE und an den KEGs beteiligt und bei diesen Gesellschaften vertretungsbefugt. Dass die x Immobilien AG maßgeblichen Einfluss hatte, wurde nicht nachgewiesen (s auch unten). Auch die Kundenakquisition und die Angebotserstellung wurde von K. & F. betrieben und nicht von der AG.
Dass die Erwerber nicht der ARGE angehören und nicht in den Gesellschaftsvertrag der ARGE eingetreten sind, ist evident und wurde nicht einmal behauptet. Sie haben daher keinen Einfluss auf die bauliche Gestaltung des Hauses. Dass die Wohnungskaufpreise bereits fixiert waren, ergibt sich aus den Vertragsanboten, in denen bereits die Kaufpreise fixiert wurden, wobei eine willkürliche Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Kaufpreis und Baukosten vorgenommen wurde. Aus diesen Vertragsanboten ist der Wille der Käufer erkennbar, die Wohnungen in fertig saniertem Zustand zu erwerben. Weiters lagen zwischen Unterfertigung der "Bauaufträge" und Endabrechnung bzw Übernahme der Wohnungen jeweils nur wenige Wochen, sodass klar ist, dass die Sanierung der Wohnungen weitgehend abgeschlossen war (s zB Erwerb durch Fa C. Erstelldatum der Bauaufträge 17.7.2001, Erstelldatum Baukostenabrechnungen 17.7.2001).
Die "Bauaufträge" entsprechen nicht dem tatsächlichen, wirtschaftlichen Geschehen. Wenn die Sanierung der Wohnung weitgehend abgeschlossen war, kann kein "Bauauftrag" erteilt werden.
Herstellungs-/Errichtungs-/Renovierungskosten netto zuzüglich 20% Umsatzsteuer Gesamtkosten ..."
Die Käufer konnten wählen, ob sie 1 Rechnung haben wollten oder ein "Splitting" der Rechnungen. So wird zB in einem Anbot betr Wohnung Top 25 an Hrn N vom 19.9.2000 (s Ab Bp) ausgeführt: "...Der lastenfreie Kaufpreis beträgt öS 4,600.000,--. ...In diesem Zusammenhang verweisen wir auf die Nebenkostenersparnis durch die mögliche Teilung des Kaufpreises in Wohnungskaufpreis (KV) und einen Bauauftrag (BA) an unser ausführendes Bauunternehmen. ...." Im Schreiben vom 23.10.2000 an Hrn N wird auf dieses "Angebot" noch einmal hingewiesen und konkretisiert (s Ab Bp): "...In diesem Zusammenhang verwiesen wir auf die Nebenkostenersparnis durch die mögliche Teilung des Kaufpreises in Wohnungskaufpreis in Höhe von S 800.000,-- und einen Bauauftrag an unser ausführendes Bauunternehmen in Höhe von S 2,4 Mio.
Dies bedeutet, ein Fixpreis steht fest und kann nach Wunsch willkürlich in Wohnungskaufpreis und Bauauftrag aufgeteilt werden, wobei der Wohnungskaufpreis genau 1/3 des Bauauftrags ausmacht.
Dies wird von der Bw auch gar nicht wirklich bestritten, wenn sie ausführt:
Zu den Endabrechnungen, die die ARGE an die Erwerber fakturierte, ist auszuführen, dass diese alle iW den gleichen Inhalt aufweisen. Die Formulierung "vereinbarungsgemäß verrechnen wir Ihnen für die Renovierung der Wohnung ... gemäß den mit Ihnen getroffenen Vereinbarungen wie folgt:
bauliche Maßnahmen gemäß Bauauftrag samt Herstellung Decken, Wände, Böden, samt Elektro- und Sanitärinstallationen Heizungsinstallationen Beleuchtungskörper und Sanitäreinrichtungen Kücheneinrichtungen Gesamtbetrag"
Es fällt auf, dass in diesen Endabrechnungen kein Leistungszeitraum enthalten ist und dass die Leistungen wortident beschrieben sind, obwohl immer auf die "getroffenen Vereinbarungen" verwiesen wird. Festzuhalten ist auch, dass Endabrechnungen "Bauauftrag" an die Eigentümer KEGs ausgestellt wurden, dh es hat auch nach diesen Rechnungen eine Vertragsbeziehung zwischen den einzelnen Eigentümer-KEGs und der ARGE gegeben. (Rechnungen betreffend Renovierung Top 1, 3, 1, 16, 18, 19/20, 22/23). Von der Bw wurde bei diesen Wohnungen vorgebracht, es wurden auch Wohnungskäufer akquiriert, die fertig renovierte Wohnungen erworben haben. Nach der Vertragsgestaltung und dem Zeitablauf ist ein Unterschied zwischen den strittigen Wohnungskäufen (die Sanierungskosten wurden von der ARGE in Rechnung gestellt, die Wohnung ohne Sanierung von der Eigentümer KEG) und den unstrittigen (die Sanierungskosten wurden von der ARGE an die Eigentümer KEG verrechnet, diese verkaufte die sanierte Eigentumswohnung an den Erwerber) nicht erkennbar.
Unstrittige Käufe:
Das Vertragsanbot betr Top 16 Hrn Di datiert vom 28.8.2000. Er erwarb die Wohnung mit Kauvertrag vom 2.11.2000. Das Vertragsanbot betr Top 22 Fr D datiert vom 24.8.2000 und es ist festgehalten: "Das Objekt wird in einem einwandfreien, komplett (innen so wie draußen) generalsaniertem Zustand ... übergeben. ... Wünsche in die Planung sind möglich. Die Whg wird saniert." Fr D erwarb die Wohnung mit Kaufvertrag vom 2.10.2000. Bei Top 19,20, Anbot v 14.9.2000 ist vermerkt: "Übergabetermin nach Fertigstellung ca Ende März 2001." Bei Top 1, Hrn G. , datiert das Anbot vom 28.9.2000, der Kaufvertrag vom 18.10.2000.
Strittige Käufe:
Vertragsanbot Top 26 (Dachbodenwohnung) , Fr Mag. W. , datiert vom 2.1.2001. Kaufvertrag 2.2.2001. Im Vertragsanbot ist festgehalten: "Der lastenfreie Kaufpreis beträgt ATS 3,2 Mio, die Aufteilung des Kaufpreises wird in Kaufvertrag (KV) öS 800.000,-- und Bauauftrag (BA) öS 2,4 Mio erfolgen. Einen integrierten Bestandteil des Anbotes bildet die mitübersandte Bau- und Ausstattungsbeschreibung..." In dieser ist festgehalten: " Durchgeführt wurden sämtliche Errichtungs-, Herstellungs- und Renovierungsarbeiten in Bezug auf das gegenständliche Objekt gemäß den nachstehend angeführten Detailbeschreibungen ..." Fertigstellung geplant März 2001.
Vertragsanbot Top 17, Dkfm We vom 22.12.2000, Kaufpreis inkl USt 4,358.500,--, KV 1,150.000, BV brutto 3,208.500; Übergabetermin ca Frühjahr 2001, Kaufvertrag vom 2.2.2001.
Vertragsanbot Top 2, Fr We -Ki , KP inkl USt 943.500,--, KV 444.000, BA 499.500,--; Kaufvertrag 2.2.2001.
Aus diesen Unterlagen ist bezüglich des Grades der Fertigstellung der Wohnung und des Ablaufs kein wesentlicher Unterschied zu erkennen. Die nicht strittigen Käufe ereigneten sich im Jahr 2000, die strittigen am 2.2.2001. Die Fertigstellung der Wohnungen dürfte mit Abschluss der Kaufverträge im Jahr 2001 anzunehmen sein. Im Zeitpunkt des Kaufs waren die Wohnungen iW fertig, besonders die im Jahr 2001 gekauften. Bei diesen Wohnungen wurde ein Gesamtkaufpreis festgesetzt, der dann in Kaufvertrag und Bauauftrag aufgeteilt wurde. Dies bedeutet, da der Gesamtkaufpreis feststand, dass die Kosten für den Bauauftrag natürlich schon in den Gesamtkaufpreis eingerechnet war, was bedeutet, dass eine sanierte Wohnung gekauft wurde. Der Anteil der Baukosten wurde dann willkürlich (einvernehmlich) festgesetzt. Bei den Wohnungen, die nach der Gestaltung der Bw als sanierte Wohnung gekauft wurden, ist auffallend, dass 5 von 6 im Jahr 2000 veräußert wurden, also vor den strittigen Käufen. Offenbar war auch zu diesem Zeitpunkt die Sanierung der Wohnung zum Großteil abgeschlossen bzw hatten die Erwerber keine Mitsprachemöglichkeit; sie waren nicht Bauherren. Dass die Erwerber, die später erworben haben und naturgemäß schon wegen des Grades der Fertigstellung noch weniger Einflussmöglichkeiten haben, Bauherren sein sollen, ist nicht nachvollziehbar.
Es war vielmehr so, dass die Erwerber, wie aus den vorliegenden Unterlagen klar erkennbar ist, in Wahrheit allesamt nicht als Bauherren fungierten, sondern fertige Eigentumswohnungen zu einem Fixpreis erwarben. Die Möglichkeit der nachträglichen und willkürlichen Aufteilung in Kaufvertrag und Baukosten sowie der nachträglich erstellte "Bauauftrag" sollten steuerliche Anreize für die Erwerber (Vorsteuerabzug) und steuerliche Vorteile für alle anderen Beteiligten bieten.
Bezüglich Ausgangsrechnung 3 vom 28.2.2001, Fr Gabriele We -Ki , befindet sich das Kaufanbot im Ab Bp, ebenso wie einige Eingangsrechnungen der ARGE. Der festgestellte Sachverhalt blieb unbestritten.
Bezüglich Ausgangsrechnung 4 vom 23.3.01, Dkfm. Elke W. (Dachgeschoßausbau) befindet sich das Kaufanbot im Ab Bp, ebenso wie die Bau- und Ausstattungsbeschreibung, aus der ersichtlich ist, dass die Wohnung fertig erworben wurde. Der festgestellte Sachverhalt blieb im Verfahren unbestritten.
Bezüglich Ausgangsrechnung 5 vom 2.2.2001, Hr Dkfm Dieter We (Dachgeschoßausbau), befindet sich das Kaufanbot im Ab Bp, ebenso wie die Dateiinformation, wonach der angeblich am 8.1.2001 unterschriebene Bauauftrag am 1.2.2001 gespeichert wurde. Der festgestellte Sachverhalt blieb unbestritten.
Bezüglich Ausgangsrechnungen 6 und 8 vom 2.2.01, Fa C. Vermögensverwaltung GmbH, befinden sich die Bauaufträge und die Dateiausdrucke über die tatsächliche Erstellung im Akt. Der festgestellte Sachverhalt blieb unbestritten.
Bezüglich Ausgangsrechnungen 7 und 9 vom 30.8.2001 und 10.12.2001, x Immobilien AG, ist die vorgelegte Erklärung der beiden Vorstände deswegen unglaubwürdig, weil in dieser Erklärung explizit auf die Aufsichtsratssitzung vom 27.3.2000 verwiesen wird; im Protokoll dieser Sitzung findet sich jedoch kein Hinweis auf eine derartige Erklärung. Wenn keine Sanierungsarbeiten in den Wohnungen durchgeführt worden sein können und die Sanierungsarbeiten zum Zeitpunkt der Erstellung des Bauauftrages zu 88% erbracht worden sind, so kann eine Bauherreneigenschaft der x Immobilien AG nicht bestehen, zumal sie unbestritten nicht Gesellschafterin der ARGE war und daher an dem per Gesellschaftszweck gegebenen Sanierungsauftrag nicht teilhaben konnte.
(Tenor:.. Die Sechste Richtlinie ist dahin auszulegen, dass sie dem Recht des Steuerpflichtigen auf Vorsteuerabzug entgegensteht, wenn die Umsätze, die dieses Recht begründen, eine missbräuchliche Praxis darstellen. Die Feststellung einer missbräuchlichen Praxis erfordert zum einen, dass die fraglichen Umsätze trotz formaler Anwendung der Bedingungen der einschlägigen Bestimmungen der Sechsten Richtlinie und des zu ihrer Umsetzung erlassenen nationalen Rechts einen Steuervorteil zum Ergebnis haben, dessen Gewährung dem mit diesen Bestimmungen verfolgten Ziel zuwiderlaufen würde. Zum anderen muss auch aus einer Reihe objektiver Anhaltspunkte ersichtlich sei, dass mit den fraglichen Umsätzen im Wesentlichen ein Steuervorteil bezweckt wird ....".
Findok-Nr: 22782.1, aufgenommen am: 06.07.2006 08:07:38, zuletzt geändert am: 21.04.2010, Dokument-ID: 166cb17b-ac59-4364-a54b-5d489e585fcf, Segment-ID: 929ad863-3893-40c3-a962-b144f9e3a25e

References: § 99
 § 99
 § 11
 § 11
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 § 93
 EuGH 
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