Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/secondo-cancello-86362/
Timestamp: 2018-06-23 17:20:11+00:00

Document:
Da Dante95, 8 Aprile, 2016
Vorrei sapere se la creazione di un secondo cancello è considerabile come innovazione. Questo cancello andrà
a delimitare un corridoio privato ma di uso pubblico, (dove è già presente un cancello per l'accesso al condominio), con la funzione di deterrente per i ragazzi che si stanziano nel corridoio in questione durante le ore notturne e provocando disturbo ai soprastanti condomini.
Vorrei porre anche un altra domanda anche se non è la sezione giusta, ma comunque inerente alla mia domanda.
L'amministratore o un singolo condomino, possono indire una riunione straordinaria per decidere in merito alla questione?
Vorrei sapere se la creazione di un secondo cancello è considerabile come innovazione.
L'amministratore o un singolo condomino, possono indire una riunione straordinaria per decidere in merito alla questione ?
Quello che segue è il testo dell'Art. 66 del Codice Civile. Ti risponde su tutto.
" L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall' amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza."
La ringrazio per avermi risposto in maniera molto chiara.
Girando per il web mi è capitata sott'occhio una sentenza della corte di cassazione, la n. 4340/13.
Leggendola non mi sembra tratti il mio caso specifico. Se non ho frainteso parla di un secondo cancello all'interno di una proprietà privata, per impedire appunto l'entrata di terzi all'interno di essa.
In ogni caso non sono un esperto in materia per questo mi affido a voi, e vorrei appunto riconfermato che nel mio caso è classificabile come innovazione.
Corte di Cassazione Sentenza del 21/02/2013, n. 4340.
«In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attinendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione». «Pertanto - prosegue la Corte - non è richiesta per la legittimità di una delibera assembleare avente detto oggetto, l’adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell’edificio, non concernendo tale delibera una innovazione secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli».
Secondo me ( con tutto il rispetto per Aristide Balducci)non si tratta di una innovazione , nella sentenza 12413/01 della Cass. civ. si stabilisce che:
In tema di condominio di edifici costituisce innovazione (ai sensi dell’articolo 1120 del c.c.) non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solo quella che alteri l’entità materiale del bene, operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale, ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere. Ove, invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’articolo 1102 del c.c
Quindi a mio parere si rientra nell'ambito dell'art.1102 per cui nessuna autorizzazione è richiesta però tieni presente che il cancello deve poter venire utilizzato in ogni tempo dai condomini.
Mi viene un dubbio: tu parli di corridoio privato, quindi anche la recinzione e il cancello lo sono?è quindi un corridoio con servitù di passaggio? A cosa serve il passaggio? Perché se così fosse il problema non si pone e se il passaggio dovesse venire garantito solo nelle ore diurne il cancello che delimita una proprietà privata, di notte potrebbe venire chiuso dal proprietario per questioni di sicurezza.
Questo "corridoio" forse più propriamente porticato, è un area appartenente al complesso condominiale, ma con servitù di passaggio anche a terzi non facenti parti del condominio, in quanto sotto al porticato è presente una vetrina di un negozio e quindi sarebbe indelimitabile se non nelle ore stabilite dal comune tramite quella che il comune chiama concessione speciale. Per tanto il condomino presenta già una cancellata per delimitare la proprietà privata e due cancelli, uno primario ed uno secondario, per consentire l'accesso ai condomini. In conclusione, questo corridoio che si verrebbe a creare con la creazione di un cancello posto in fronte al nostro secondario, non sarebbe privato(come le può essere il suolo delimitato dalla normale cancellata), o mi sbaglio?
Articolo 1120 c. c. Comma 1
Le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita' degli edifici e degli impianti
Leggendo questo comma, mi pongo un ulteriore domando, cioè :
Questo cancello servirebbe per implementare la sicurezza del complesso condominiale oltre che per impedire agli incivili di recare danno ai condomini soprastanti il porticato e che sporcano quest'area condominiale lasciando rifiuti di varia natura.
E quindi, non dovrebbe essere inteso come innovazione?
Oltretutto, che sia o meno un innovazione, l'amministratore non deve disporre di un preventivo dettagliato comprensivo di tutte le spese (impresa, geometra, spese comunali ecc...) al momento della riunione straordinaria?
la situazione mi sembra abbastanza complessa : servirebbe un disegno o delle foto per capire anche perché se ho ben capito è un'area concessa al comune per uso pubblico?
Ho preso delle foto tramite google maps in modo che possano essere più ampie possibili, ho evidenziato l'area che si andrebbe a delimitare e la posizione del cancello, che andrebbe dal muretto dell'attuale cancellata fino all'edificio.
https://drive.google.com/open?id=0B2WNBMN2L-Dec1Q2RHNBX0FpUDg
Tutta quell'area sotto il porticato e il resto che segue la medesima pavimentazione oltre che il pezzo di giardinetto visibile in foto, è di appartenenza al condominio ma di ovvio passaggio per chiunque.
Questo spazio è stato concesso al comune per l'uso pubblico, dal costruttore.
Secondo me ( con tutto il rispetto per Aristide Balducci)non si tratta di una innovazione
VERO !!! Chiedo venia a Maila 67 e al resto dei forumisti. Volevo scrivere una cosa, ne ho scritta un'altra.
A questo punto il problema è ben altro da quello da te presentato almeno secondo il mio modesto parere e conoscenza in materia: più che mettere un cancello si tratta di recintare un pezzo di porticato ( che poi ci sia un cancello è una cosa a sé) che è però stato dato in concessione demaniale privata al comune che esercita sullo stesso un diritto di regolazione del "traffico" in base al c.d. s. A questo punto quindi i problema è che il cancello dovrebbe essere richiesto al comune che ha l'obbligo di vigilare anche sul silenzio notturno su quest'area che risulta essere pubblica. Senza l'intervento e/o il consenso del Comune che risulta essere l'ente gestore non è possibile chiudere il passaggio nemmeno in determinate ore. Occorre accordarsi con lo stesso, questo a mio avviso
Non c'è problema! Cosa chiarita:o
Il problema con il comune è già stato risolto, infatti ci concederebbe la chiusura dell'area in orari prestabiliti.
Quindi a conclusione, la creazione di un secondo cancello, anche in queste particolari condizioni, non è un' innovazione giusto?
Se il Comune lo ha concesso ( vedi di farti rilasciare un'autorizzazione scritta per non incorrere in sanzioni o di doverlo togliere una volta messo) lo puoi mettere anche perché essendo un'area di demanio del Comune l'autorizzazione è solo lui che la deve dare e nessun altro. Una curiosità: il cancello lo pagherai tu?
Le spese saranno ripartite con calcolo millesimale tra condomini.
Non sarà possibile se la cosa non sarà discussa regolarmente in assemblea e la spesa approvata dalla maggioranza. Il costo del cancello dovrebbe sostenerlo il Comune così come le spese di manutenzione , di pulizia e altro di quelle parti in uso pubblico, ma se il Comune non lo sostiene e la maggioranza non approva dovrà sostenerle chi mette il cancello nonostante tutto: la stessa cosa sarebbe anche applicando l'art.1102,1122. Non si può imporre e ripartire tra tutti i condomini una spesa non approvata almeno che non si dimostri che è una spesa urgente ma in questo caso non lo è.Quindi andrà convocata un'assemblea come ti ha spiegato Aristide Balducci al post 2
Al di là della sua natura innovativa - sulla quale visto il tipo d'intervento dubito - la spesa straordinaria che ne consegue potrebbe farlo considerare un'opera di manutenzione straordinaria di notevole entità. Ne consegue che la maggioranza per questo genere d'intervento, così come per le innovazioni ex art. 1120 secondo comma, c.c. (se vogliamo considerarlo tale) è identica.
Quanto alla riunione: sicuramente l'amministratore - di sua iniziativa - può convocarla in ogni momento.
Quanto ai condòmini: se consideriamo l'opera un'innovazione ex art. 1120 secondo comma, c.c. allora corredando la richiesta di un progetto si ha diritto alla convocazione dell'assemblea entro 30 gg. dalla richiesta, altrimenti si può chiedere l'assemblea ai sensi dell'articolo 66 disp. att. c.c. ossia facendola provenire da almeno 2 condòmini che rappresentino la metà del valore dell'edificio.
l'amministratore ha stabilito che si tratta di innovazione, in quanto il cancello serve per migliorare la sicurezza e la salubrità dell'edificio.
Detto questo però non vuole riconoscere che il cancello ha un carattere voluttuario o di utilizzazione separata.
Oltre tutto nella scala adiacente al prossimo doppio cancello è presente un condomino anziano con in casa un disabile, il quale è piuttosto risentito dalla creazione di questo doppio cancello in quanto a suo dire potrebbe causargli dei disagi in caso di emergenza e di uscita celere dall'edificio.
Secondo voi i condomini sfavorevoli possono avvalersi della legge 1121 per non contribuire all'innovazione?
Vista la situazione sopracitata, questo cancello si può comunque realizzare?

References: sentenza 
 Sentenza 
 sentenza 
 Cass. 

Articolo 1120
 art. 1120
 art. 1120