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Timestamp: 2018-01-21 14:41:04+00:00

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La responsabilità del costruttore per gravi difetti dell’opera | Bollettino di Legislazione Tecnica
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L’articolo 1669 del Codice civile, in materia di rovina e difetti di cose immobili, dispone che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
In relazione agli eventi relativi a “difetto della costruzione”, vale a dire quei casi in cui la “rovina in tutto in parte” sia dovuta ad un vizio della costruzione ascrivibile all’attività umana, in questo articolo si chiarirà in quali casi l’esecuzione di lavori edilizi possa dar luogo all’attivazione della responsabilità decennale prevista dall’art. 1669 del Codice civile.
Essendosi registrato nel corso degli anni un contrasto tra orientamenti diversi in seno alla Corte di Cassazione, detto contrasto è stato risolto dalla sentenza a Sezioni Unite n. 7756 del 27/03/2017.
Sent. C. Cass. 27/03/2017, n. 7756
L’art. 1669 del Codice civile è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo. (Nel caso in esame è stata accolta la domanda dei condomini che avevano chiamato in giudizio l’appaltatore per vizi quali: fessurazioni interne ed esterne al fabbricato. Il tema è estendibile anche allo scollamento delle mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti, alle infiltrazioni di acqua nelle murature, alla inadeguatezza delle fosse biologiche e al disfacimento dell’intonaco esterno dell’edificio).
Sent. C. Cass. 04/11/2015, n. 22553
Sent. C. Cass. 22/05/2015, n. 10658
La responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 cod. civ. trova applicazione esclusivamente quando siano riscontrabili vizi riguardanti la costruzione dell'edificio o di una parte di esso, ma non anche in caso di modificazioni o riparazioni apportate ad un immobile preesistente, anche se destinate per loro natura a lunga durata.
Sent. C. Cass. 03/01/2013, n. 84
1. Appalti privati - Rovina e difetti di cose immobili - Responsabilità dell'appaltatore - Gravi difetti di costruzione - Nozione - Alterazione riguardante una parte condominiale ma incidente sulla funzionalità globale dell'edificio - Inclusione - Fattispecie relativa a infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala. 2. Professioni - Perizie e consulenze tecniche - Consulenza tecnica di parte - Spese per consulenza tecnica di parte - Ripetibilità - Eccezioni.
1. In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura.
2. Le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, primo comma, cod. proc. civ., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue.
Sent. C. Cass. 04/10/2011, n. 20307
Appalti LSF - Difetti gravi dell’opera - Azione di responsabilità del committente nei confronti dell'appaltatore - Difetto di costruzione - Nozione - Fattispecie.
Il "difetto di costruzione" che, a norma dell'art. 1669 c.c., legittima il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente ad un insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa, (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incide negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (Fattispecie relativa ad un'azione di responsabilità promossa dal committente per vizi di un ascensore panoramico progettato ed installato dall'appaltatore all'interno di un complesso alberghiero).
1. L’art. 1669 C.c. delimita il suo ambito di applicazione alle opere aventi ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili, destinate per la loro natura a lunga durata, in queste ricomprendendosi la sopraelevazione di un edificio preesistente (che è costruzione nuova ed autonoma rispetto all’edificio preesistente, destinata a lunga durata), ma non anche le modificazioni o le riparazioni apportate ad un edificio preesistente o ad altre preesistenti cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata.
Sent.C. Cass. 19/02/2007, n. 3752
1. Appalti ll.pp. - Difetti gravi dell’opera - Nozione. 2. Appalti ll.pp. - Ultimazione dei lavori - Accettazione dell’opera - Non si identifica con la presa in consegna. 3. Appalti ll.pp. - Responsabilità dell’appaltatore - Non esclusa da accettazione direttive dei tecnici P.A.
1. Il grave difetto di costruzione che legittima l’applicabilità dell’art. 1669 C.c., può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all’imperfetta esecuzione dell’opera, che pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell’immobile. 2. L’accettazione dell’opera non si identifica con la presa in consegna della medesima, con la conseguenza che incombe all’appaltatore l’onere di provare che il committente ha accettato l’opera, dopo essere stato invitato e messo in condizione di verificarne la buona esecuzione. 3. Il fatto che l’appaltatore di opera pubblica abbia accettato le direttive dei tecnici della P.A. appaltante non esime da responsabilità l’appaltatore perché nel contratto di appalto ll.pp. non solo l’esecuzione dell’opera deve avvenire con l’osservanza della perizia necessaria per i lavori da eseguirsi, ma anche l’impostazione dell’opera deve corrispondere ad una funzionalità ed utilizzabilità tale da renderla accettabile, a meno che lo stesso non dimostri di avere agito come nudus minister del commettente (la qual cosa, nel caso di specie, non risulta essere stata provata).
1. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Nozione.
1. In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 Cod. civ. non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima, come ad esempio si verifica nel caso di infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura dell'edificio.
Sent. C. Cass. 28/04/2004, n. 8140
1. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Domanda dell'acquirente di immobile di condanna del costruttore al pagamento delle somme necessarie per la loro eliminazione - Configura domanda di risarcimento danno. 2. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Nozione - Carenze costruttive anche di parti secondarie - Configurabilità - Condizioni.
1. Non configura domanda di adempimento del contratto di appalto - in quanto tale proponibile soltanto dal committente della costruzione e non dall'acquirente della stessa, perché costui è un terzo rispetto a detto contratto - la domanda con cui l'acquirente di un immobile, in base ai difetti costruttivi del medesimo, chiede la condanna del costruttore al pagamento delle somme necessarie per l'eliminazione di detti difetti, perché la domanda di eliminazione diretta degli stessi, ancorché proponibile anche dall'appaltatore nei confronti del committente, costituisce domanda di risarcimento del danno in forma specifica da responsabilità extracontrattuale e non domanda di adempimento del contratto di appalto. 2. Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 Cod. civ. anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o anche mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati. (Principio affermato dalla Suprema Corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita).
1. In tema di responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore, il difetto di costruzione che, ai sensi dell’art. 1669 Cod. civ., legittima il committente alla relativa azione, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la rovina od il pericolo di rovina ), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo. (Nella specie relativa a difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura dell’edificio con relativi problemi di infiltrazione, la S.C. ha ritenuto che incombeva all’appaltatore - ricorrente in Cassazione avverso la sentenza di merito che aveva riconosciuto la sua responsabilità - segnalare e riportare in ricorso gli elementi probatori non valutati dal giudice di merito - dai quale emergeva l’assunta insussistenza dell’ampiezza del fenomeno e della conseguente gravità delle infiltrazioni). 2. In tema di responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell’art. 1669 Cod. civ., l’identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti perché possa individuarsi la del vizio ai fini del computo dei termini annuali posti dalla norma - il primo di decadenza per effettuare la denunzia ed il secondo, che dalla denunzia stessa inizia a decorrere, di prescrizione per promuovere l’azione - deve effettuarsi sia con riguardo alla gravità dei difetti dell’edificio che con riguardo al collegamento causale dei dissesti all’attività progettuale e costruttiva espletata, sicché, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo, la conoscenza completa idonea a provocare la decorrenza del doppio termine (decadenziale e prescrizionale) deve ritenersi acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all’atto dell’acquisizione delle disposte relazioni peritali. Ne consegue che la denunzia di gravi vizi da parte del committente può implicare un’idonea ammissione di valida scoperta degli stessi tale da costituire il dies a quo per la decorrenza del termine di prescrizione e, a maggior ragione, tale da far supporre una conoscenza dei difetti di tanto antecedente da implicare la decadenza, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause, per l’un effetto, alla data della denunzia e, per l’altro, a data ad essa convenientemente anteriore.
Sent.C. Cass. 29/01/2002, n. 1154
1. Appalti - Responsabilità dell'appaltatore - Eventi dannosi - Conseguenti a sua inosservanza di direttive del committente - Sua responsabilità - Sussistenza - Condizioni.
1. La responsabilità propria dell'appaltatore, in relazione allo speciale contenuto delle obbligazioni nascenti a suo carico dal contratto di appalto, sussiste anche nell'ipotesi in cui la sua sfera di autonomia e discrezionalità venga limitata dal controllo e dall'ingerenza del committente e dalle istruzioni dal medesimo impartite, direttamente o tramite il direttore dei lavori, tale sfera di autonomia dovendosi ritenere esclusa nel solo caso in cui ingerenza ed istruzioni abbiano una continuità ed una analiticità tali da elidere, nell'esecutore, ogni facoltà di vaglio, di guisa che il rapporto di appalto si trasforma, «ipso facto», in un rapporto di lavoro subordinato. Pertanto, l'autonomia e la responsabilità dell'appaltatore nell'esecuzione dell'opera non vengono meno per il solo fatto che egli abbia ottemperato a specifiche richieste o a direttive del committente, sia perché tale circostanza non è idonea a trasformarlo in «nudus minister» di quest'ultimo, sia perché egli, comunque, non è tenuto a seguire supinamente direttive che importino lesioni di diritti assoluti dei terzi, ai quali non può opporre di aver cagionato il danno nella esecuzione degli obblighi contrattuali assunti verso il committente.
Sent.C. Cass. 08/01/2000, n. 117
1. Appalti - Difetti gravi di costruzione - Infiltrazioni di acqua per carenze di impermeabilizzazione - Garanzia a carico dell'appaltatore ex art. 1669 Cod. civ.
1. Tra i gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669 Cod. civ. rientrano le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze della impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento.
Sent.C. Cass. 07/01/2000, n. 81
1. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Denuncia termine di 1 anno ex art. 1669 Cod. civ. - Decorrenza - Dal giorno della conoscenza. 2. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità dell'opera e menomatrici del suo godimento - Responsabilità ex art. 1669 Cod. civ. del costruttore ed eventuale del progettista e direttore dei lavori. 3. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 Cod.civ. - Eventuale responsabilità del progettista e direttore dei lavori.
1. Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 Cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti. L'accertamento del momento nel quale detta conoscenza sia stata acquisita, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto. 2. In tema di responsabilità del costruttore e del progettista - direttore dei lavori, nella nozione di gravi difetti, di cui all'art. 1669 Cod. civ.., vanno inquadrate quelle deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità dell'opera e comportanti una menomazione del godimento dell'immobile con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione. La valutazione a tal fine effettuata dal giudice di merito costituisce apprezzamento che sfugge al sindacato di legittimità, se correttamente motivato. 3. La responsabilità per gravi difetti di cui all'art. 1669 Cod. civ. è di natura extracontrattuale, essendo sancita al fine di garantire la stabilità e solidità degli edifici e delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, a tutela dell'incolumità personale dei cittadini, e, quindi, di interessi generali inderogabili, che trascendono i confini ed i limiti dei rapporti negoziali tra le parti. Ne consegue che detta responsabilità non può essere rinunciata o limitata da particolari pattuizioni dei contraenti e, pertanto, eventuali esigenze di economicità nella costruzione dell'opera, riconducibili alla volontà del committente, non escludono il dovere del progettista e direttore dei lavori di procedere alla sua realizzazione a regola d'arte.
1. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Nozione - Difetti eliminabili mediante opere di manutenzione ordinaria - Vi rientrano - Condizioni. 2. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Le due possibili domande del committente.
1. Ai fini della responsabilità dell'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 C.c., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera, ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità globale dell'opera stessa e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere, pertanto, eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria indicati dall'art. 31 lett. a) L. 5 agosto 1978 n. 457 e cioè con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" e con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti". 2. Il committente che agisca ai sensi dell'art. 1669 Cod. civ. (rovina e difetto di cose immobili) può richiedere che l'appaltatore sia condannato, alternativamente, al pagamento della somma di denaro corrispondente al costo delle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi, ovvero alla diretta esecuzione delle opere stesse.
Sent.C. Cass. 02/03/1998, n. 2260
1. Appalti - Difetti gravi di costruzione - Responsabilità del costruttore - Infiltrazioni di acqua per carenze di impermeabilizzazione - Garanzia a carico dell'appaltatore ex art. 1669 Cod. civ.
1. Tra i gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669 Cod. civ. (che ha come unico contenuto l'azione risarcitoria in favore del committente e dei suoi aventi causa) possono rientrare anche le infiltrazioni di acqua determinate da carenze nella impermeabilizzazione.
Sent.C. Cass. 11/02/1998, n. 1393
1. Appalti - Difetti gravi di costruzione - Nozione - Responsabilità del costruttore.
1. Per la configurabilità sancita dall'art. 1669 Cod. civ. della responsabilità dell'appaltatore, vanno ritenuti gravi difetti di costruzione dell'edificio quelli da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica od una sensibile menomazione della normale possibilità di godimento dell'immobile che lo rendono inidoneo a fornire l'utilità cui è destinato.
1. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Derivanti anche dal progetto - Responsabilità ex art. 1669 Cod. civ. anche del progettista - Natura extracontrattuale - Artt. 2226 e 2230 Cod. civ. - Ininfluenza. 2. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Rilevanza ex art. 1669 Cod. civ. - Incidenza sulla funzionalità globale dell'opera - Sufficienza.
1. Nel caso in cui l'opera eseguita in appalto presenti gravi difetti dipendenti da errata progettazione, il progettista è responsabile, con l'appaltatore, verso il committente, ai sensi dell'art. 1669 Cod. civ., a nulla rilevando in contrario la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità, perché l'appaltatore ed il progettista, quando con le rispettive azioni od omissioni - costituenti autonomi e distinti illeciti o violazioni di norme giuridiche diverse - concorrono in modo efficiente a produrre uno degli eventi dannosi tipici indicati nell'art. 1669 cit., si rendono entrambi responsabili dell'unico illecito extracontrattuale e rispondono entrambi, a detto titolo, del danno cagionato; trattandosi di responsabilità extracontrattuale, specificamente regolata anche in ordine alla decadenza ed alla prescrizione, non spiega alcun rilievo la disciplina dettata dagli artt. 2226 e 2230 Cod. civ. e si rivela ininfluente la natura dell'obbligazione - se di risultato o di mezzi - che il professionista assume verso il cliente committente dell'opera data in appalto. 2. Gravi difetti della costruzione, rilevanti ai sensi dell'art. 1669 Cod. civ., sono ravvisabili anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità e sulla durata dell'edificio, incidono negativamente sulla funzionalità globale dell'opera, menomandone sensibilmente il godimento od impedendo che l'opera fornisca l'utilità cui è destinata.
Sent.C. Cass. 28/03/1997, n. 2775
1. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Nei lastrici solari o nei tetti o per fognatura inadeguata - Azione degli aventi causa del committente e dell'amministratore del condominio per le parti comuni dell'edificio.
1. I difetti costruttivi dei lastrici solari e delle coperture a tetto che determinino infiltrazioni d'acqua, e le inadeguatezze della rete fognaria rappresentano gravi difetti costruttivi, e quindi consentono, anche agli aventi causa del committente -e dal condominio per le parti comuni dell'edificio (perciò l'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 Cod. civ., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche se privo della preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini) - la proposizione dell'azione di cui all'art. 1669 Cod. civ. nei confronti dell'appaltatore esecutore della costruzione. (Nella specie, per la parte coperta a tetto si era verificato anche lo scivolamento continuo delle tegole - insufficienti di numero ed inadeguatamente fissate -, con pericolo di caduta delle stesse, mentre l'inadeguatezza delle fognature aveva causato continui fenomeni di intasamento degli scarichi e infiltrazioni dei muri interrati delle cantine).
Sent. C. Cass. 10/04/1996, n. 3301
Nei gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilità del costruttore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, a norma dell'art. 1669 cod. civ., vanno inquadrate, oltre alle ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, anche le deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità ed abitabilità dell'opera e comportanti una menomazione del godimento dei condomini con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione. (Nella specie la decisione di merito, confermata dalla S.C., aveva ritenuto che integrassero vizi riconducibili alla previsione dell'art. 1669 cod. civ. anziché a quella del precedente art. 1667, il passaggio di acqua piovana attraverso la porta dei garages con deflusso all'interno dei locali, la pendenza dei balconi verso l'interno del fabbricato con conseguenti infiltrazioni e ristagni di acqua nei muri di tamponamento, la mancanza di battiscopa sui terrazzi di copertura, provocante infiltrazioni di umidità, il distacco di parte della stilatura dei giunti di recinzione del giardino condominiale, la caduta dell'intonaco per infiltrazioni di umidità).
1. Appalti - Gravi difetti - Nozione.
1. In tema di responsabilità dell'appaltatore, i gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. sono costituiti non solo da quei difetti di costruzione incidenti in modo apprezzabile sugli elementi strutturali dell'opera, ovvero su quelli necessari perché questa possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione, ma anche da quei vizi che determinano una notevole menomazione della possibilità di normale godimento del bene.
1. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Azione di responsabilità - Parti comuni - Legittimazione attiva di condomini ed amministratore - Soggetti legittimati passivamente - Individuazione. 2. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Nozione.
1. All'azione di responsabilità per gravi difetti della costruzione, di cui all'art. 1669 C.c.) relativa a parti comuni di un edificio condominiale (nella specie, impianto di riscaldamento) è abilitato, oltre ai condomini, l'amministratore del condominio, a norma degli artt. 1130 n. 4 e 1131 C.c., non essendo, pertanto, necessaria una delibera dell'assemblea dei condomini, mentre soggetto passivo della responsabilità prevista dalle norme innanzi citate può essere non soltanto chi abbia eseguito la costruzione in dipendenza di un contratto di appalto, bensì qualunque costruttore che abbia realizzato l'immobile con gestione diretta. 2. I gravi difetti della costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 C.c., non si identificano con quei fenomeni che influiscono sulla stabilità dell'edificio, giacché in tal caso finirebbero per identificarsi con l'ipotesi, espressamente prevista nell'art. cit., del pericolo di rovina, bensì possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima (nella specie, gravi difetti di costruzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento).
1. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Requisiti. 2. Appalti - Difetti gravi dell'opera - Denuncia all'appaltatore - Termine annuale - Decorrenza - Dal momento in cui il committente ha un apprezzabile grado di conoscenza del fenomeno e delle cause.
1. I gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente, ai sensi dell'art. 1669 C.c. sono configurabili, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, nei vizi che, senza influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità della medesima. (Nella specie, la Corte suprema ha confermato la sentenza del giudice di merito il quale aveva ritenuto gravi i difetti dell'edificio, consistenti in infiltrazioni di acqua piovana nel pianerottolo dell'ingresso e nella presenza di un velo d'acqua con forte odore di muffa in molti appartamenti). 2. Il termine di un anno per la denunzia dei gravi difetti, previsto dall'art. 1669, 1°c. C.c., a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente (o l'acquirente) abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva - nella specie, attraverso un accertamento tecnico di parte - della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera.
Sent. C. Cass. 21/05/1994, n. 5002
1. Appalti - Difetti gravi (o rovina o pericolo di rovina) dell'opera - Responsabilità ex art. 1669 C.c. - Natura extracontrattuale - Azione dell'acquirente nei confronti del costruttore - Ammissibilità - Difetti gravi dell'edificio - Nozione. 2. Danni - Risarcimento danni da inadempimento contrattuale o illecito extracontrattuale - Debito di valore - Conseguenza - Maggior danno ex art. 1224, 2°c., C.c.
1. La responsabilità per rovina o gravi difetti di edificio sancita dall'art. 1669 C.c. per finalità di ordine generale ha natura extracontrattuale ed opera non solo a carico dell'appaltatore nei confronti del committente, ma anche a carico del costruttore nei confronti dell'acquirente; per la configurabilità della responsabilità suddetta vanno ritenuti gravi difetti dell'edificio non solo quelli costruttivi che possono pregiudicare la sicurezza o la stabilità del fabbricato, ma anche quelli da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica o una sensibile menomazione del normale godimento dell'edificio stesso, come nel caso di difetti incidenti sull'impianto centralizzato di riscaldamento, conseguendone grave limitazione al normale godimento delle abitazioni.
2. L'obbligazione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale costituisce al pari dell'obbligazione risarcitoria per responsabilità extracontrattuale o aquiliana un debito non di valuta ma di valore, sicché deve tenersi conto della svalutazione monetaria frattanto intervenuta senza necessità che il creditore alleghi e dimostri un danno maggiore ai sensi dell'art. 1224, 2° c., C.c.
Sent.C. Cass. 11/12/1992, n. 13112
1. Appalto - Gravi difetti - Nozione - Fattispecie per copertura dell'edificio
1. I gravi difetti dell'edificio o di altro immobile che possono dar luogo a responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente, ai sensi dell'art. 1669 C.c., sono ravvisabili, oltre che nell'ipotesi di rovina e di evidente pericolo di rovina, anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudicano in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato; rientrano pertanto fra i gravi difetti rilevanti sotto il profilo considerato quelli inerenti alla realizzazione della copertura di un fabbricato (terrazza o tetto) che determinino non esigue e non contenute infiltrazioni d'acqua e di umidità negli alloggi sottostanti.
Sent.C. Cass. 29/07/1992, n. 9081
1. Appalti - Gravi difetti - Per la mancata protezione delle infiltrazioni d'acqua da fondo contiguo - Configurabilità. 2. Appalti - Gravi difetti - Incidenti sulla stabilità dell'immobile - Obbligo dell'appaltatore o venditore di eliminarli - Facoltà dell'appaltante o compratore di sostituirsi ai primi per limitare i danni.
1. In tema di appalto, il difetto di costruzione di cui all'art. 1669 Cod. civ. è ravvisabile anche nella mancata protezione dell'opera (nella specie: fabbricato) dalle infiltrazioni d'acqua provenienti da un fondo contiguo, allorché il pericolo dell'avverarsi del fenomeno sia evidente ed esista nella normale tecnica costruttiva la possibilità di impedirlo. 2. Nel caso di gravi difetti di costruzione dell'immobile suscettibili di pregiudicarne la stabilità, le iniziative tecniche ed i lavori volti ad eliminare, ove sia possibile, la causa dei vizi inerenti all'immobile all'epoca della sua consegna o del suo acquisto, incombono sull'appaltatore o sul venditore mentre l'appaltante od il compratore hanno la facoltà e non l'obbligo di sostituirsi a loro, debitamente autorizzati, al fine di limitare i danni connessi ai riscontrati vizi; pertanto, ove la parte danneggiata non assuma iniziative in tale senso, ovvero lo faccia tardivamente, in tali comportamenti o scelte non può ravvisarsi il concorso di un fatto colposo del danneggiato suscettibile di limitare la responsabilità dell'autore del danno.
Sent.C. Cass. 24/08/1991, n. 9082
1. Gravi difetti - Nozione - Fattispecie (difetti di costruzione del tetto e del lastrico di copertura di un fabbricato).
1. Tra i gravi difetti di costruzione., per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia sancita dall'art. 1669 Cod. civ., vanno compresi quelli che, pur non incidendo direttamente sulla statica di un fabbricato, pregiudicano in modo grave la funzione cui esso sia stato destinato. (Nella specie, difetti di costruzione del tetto e del lastrico di copertura di un fabbricato, tali da provocare infiltrazioni di acqua all'interno degli appartamenti sottostanti ed a carico delle altre strutture condominiali).
Sent.C. Cass. 08/08/1989, n. 3644
1. Gravi difetti o rovina - Nozione di gravi difetti - Responsabilità dell'appaltatore.
1. I gravi difetti dell'edificio o di altro bene immobile, in relazione ai quali l'art. 1669 C.c., prevede la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente oltre che nelle ipotesi di rovina o pericolo di rovina), sono ravvisabili in presenza di vizi che rendano il bene inidoneo alla sua funzione, pregiudicandone il godimento e l'utilizzazione, anche se non incidano sulla sua stabilità.
Sent.C. Cass. 06/12/1988, n. 6619
1. Gravi difetti - Comprendono gravi vizi funzionali 2. Gravi difetti - Denunzia - Termine annuale di decadenza - Decorrenza - Azione di risarcimento danni - Termine annuale di prescrizione - Decorrenza in ogni caso della denuncia
1. Tra i difetti di costruzione, ai quali è riferita a carico dell'appaltatore la garanzia di cui all'art. 1669 C.c., vanno compresi, oltre i casi di rovina o di evidente pericolo di rovina parziale o totale dell'edificio, anche quei vizi che, pur non incidendo sulla statica e sulla struttura dell'immobile, pregiudicano in modo grave la funzione cui questo è destinato, e ne limitano in modo notevole la possibilità di normale godimento. 2. Il termine di decadenza annuale della denunzia dei vizi ai fini dell'azione di responsabilità del committente nei confronti dell'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 C.c., decorre dal momento in cui il danneggiato abbia acquistato un grado di conoscenza seria ed obiettiva non soltanto della gravità dei difetti dell'edificio, ma anche dell'incidenza di essi sulla statica e sulla possibilità di godimento dell'immobile secondo la sua destinazione, nonché del collegamento causale dei difetti stessi con l'attività di esecuzione delle opere espletate dall'appaltatore; l'anzidetta regola non trova applicazione per quanto concerne il termine annuale di prescrizione dell'azione di risarcimento dei danni del Committente, o dei suoi aventi causa, nei confronti dell'appaltatore posto dall'art. 1669 C.c. cit., ultimo comma, il quale decorre in ogni caso dalla denuncia medesima, quando in ordine alla tempestività e regolarità della stessa non sia stata formulata dall'appaltatore la relativa eccezione di decadenza, senza che al riguardo sia dato al giudice di rilevarla d'ufficio.
Sent.C. Cass. 12/06/1987, n. 5147
1. Contratto - Appalto o vendita o permuta - Criterio distintivo. 2. Gravi difetti - Nozione - Sono tali gli scarichi di acque bianche e pluviali, in condotta fognaria. 3. Gravi difetti - Termine per denunzia - Dal momento in cui il committente ha un apprezzabile grado di conoscenza della entità, gravità e causa dei difetti.
1. Il contratto avente ad oggetto il trasferimento, attuale e futuro, di un'area edificabile in cambio di una costruzione che sarà realizzata, a cura e con i mezzi del cessionario, su altra area del cedente, può integrare sia la permuta tra un bene esistente e un bene futuro, sia un contratto misto avente gli elementi della vendita e dell'appalto: ricorre il primo caso qualora si ritenga che il sinallagma negoziale voluto dagli interessati sia consistito nel trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura, restando su un piano accessorio e strumentale l'obbligazione di erigere l'edificio; ricorre la seconda ipotesi nel caso inverso, quando cioè l'interprete si convinca che la costruzione del fabbricato sia stata al centro della volontà negoziale e dell'interesse delle parti e la cessione dell'area costituisca solo il mezzo posto in essere per conseguire detto primario obiettivo.' 2. I gravi difetti dell'edificio, ai fini e per gli effetti di cui all'art. 1669 C.c., sono costituiti non solo da quei difetti di costruzione incidenti in modo apprezzabile sugli elementi strutturali dell'opera, ovvero su quelli necessari perché questa possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione, ma anche da quei vizi che determinano una notevole menomazione della possibilità di normale godimento del bene. (Alla stregua del surriportato principio, la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di merito che aveva ravvisato i gravi difetti nel fatto che gli scarichi delle acque bianche e le caditoie pluviali erano stati collegati direttamente alla condotta fognaria, con conseguente fuoriuscita di miasmi espandentisi nell'aria e persino negli appartamenti per la mancanza di idonee vasche di depurazione). 3. Il termine annuale per la denunzia dei vizi posto dall'art. 1669 C.c. in materia di appalto, ha inizio non già da quando il committente abbia acquisito la cognizione degli effetti dei vizi medesimi o dei loro segni esteriori di danno o di pericolo, bensì dal momento in cui abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza dell'entità del difetto, della sua gravità e delle sue cause, senza di che non è in condizione di stabilire se esso sia o meno imputabile all'appaltatore. La relativa indagine si risolve in un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito e, come tale, incensurabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione.
Sent. C. Cass. 11/11/1986, n. 6585
1. Ai fini della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 cod. civ., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli incidenti sulla struttura e sulla funzionalità dell'Opus, ma anche i vizi costruttivi che menomano apprezzabilmente il normale godimento della cosa o impediscono che questa fornisca l'utilità cui è destinata, come il crollo o il disfacimento del rivestimento esterno dell'edificio.
2. Le Disposizioni dell'art. 1669 cod. civ. - che disciplinano le conseguenze dannose di quei difetti di un manufatto edilizio che incidano profondamente sugli elementi essenziali dell'opera o di una parte di essa, compromettendone la conservazione - configurano una responsabilità extracontrattuale, di ordine pubblico, sancita per ragioni e finalità di pubblico interesse, la quale può essere fatta valere contro l'appaltatore, ed anche contro il venditore (o contro qualunque altro soggetto) che abbia direttamente e con propri mezzi costruito l'immobile, assumendosi la responsabilità dell'opera.
3. In relazione ad un edificio in condominio, l'Azione prevista dall'art. 1669 cod. civ. - proponibile nei confronti dell'appaltatore (o del venditore diretto costruttore) per il caso di rovina dello edificio o di gravi difetti di costruzione che ne mettano in pericolo la sicurezza o la funzionalità - rientra tra gli Atti conservativi di Competenza dell'amministratore, ai sensi dello art. 1130 n. 4 cod. civ.

References: sentenza 
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 art. 1669
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 art. 1224
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 art. 1130