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Timestamp: 2019-05-25 14:47:05+00:00

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BGH, 11.07.1997 - V ZR 246/96 - dejure.org
https://dejure.org/1997,297
BGH, 11.07.1997 - V ZR 246/96 (https://dejure.org/1997,297)
BGH, Entscheidung vom 11.07.1997 - V ZR 246/96 (https://dejure.org/1997,297)
BGH, Entscheidung vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96 (https://dejure.org/1997,297)
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Zu kleine Dachgeschoßwohnung
§§ 634, 635 BGB <Fassung bis 31.12.01>
Unterschreitung der werkvertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % als Fehler auch ohne Zusicherung der Größe
Grundsätze über das Verschulden bei Vertragsschluss - culpa in contrahendo (cic) - Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft
Werklohnminderung bei zu geringer Wohnfläche
BGB §§ 133, 634 Abs. 1 S. 3
Mehr als 10% kleinere Wohnfläche
Werkvertrag; Gewährleistungsanspruch bei zu kleiner Wohnfläche
Bauträgervertrag: Was heißt "Wohnfläche?" (IBR 1997, 409)
Bauträgervertrag: Wohnflächenangabe im Prospekt ist maßgeblich! (IBR 1997, 410)
NJW 1997, 2874
MDR 1997, 1012
DNotZ 1998, 873
WM 1997, 2176
DB 1997, 2216
BauR 1997, 1030
ZfBR 1998, 23
Die Revision weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach dieser eine verkaufte Wohnung auch dann einen Fehler nach § 459 Abs. 1 Satz 1 BGB aF aufweisen konnte, wenn die Wohnfläche weder in dem notariellen Vertrag noch in den darin in Bezug genommenen Unterlagen, sondern allein in einem dem Käufer zuvor ausgehändigten Prospekt falsch angegeben war (Senat, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874).
Dazu hätten sie wissen müssen, dass ihre Angabe zur Wohnfläche von der nach der Verkehrssitte oder dem Ortsgebrauch üblichen Praxis (zu deren Bedeutung: Senat, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874, 2875; BGH…, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Rn. 15) abweicht, und sie damit gerechnet haben, dass die Käufer das nicht wussten und bei Offenbarung dieses Umstands den Kauf nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätten (allgemein zu den Voraussetzungen der Arglist: Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550).
Sofern eine regionale Übung zur Berechnung der Wohnfläche auf die DIN 283 abstellt (so z.B. BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, WM 1997, 2176, unter II 2 b für den Stuttgarter Raum oder LG München I WuM 2006, 91 für den Münchner Raum), ist dies nicht zu beanstanden; denn der Umstand, dass die DIN 283 im Jahre 1983 zurückgezogen wurde, spricht nicht gegen ihre inhaltliche Richtigkeit (…vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa m.w.N.;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., Nach § 556a BGB, Rdnr. 3).
Die Größenangabe stellt eine Beschaffenheitsbezeichnung dar, die wegen ihrer Bedeutung für den Verkehrswert einen "Fehler" im gewährleistungsrechtlichen Sinne begründet, wenn sie zuungunsten des Erwerbers falsch ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 1997, aaO; Urteil vom 14. Mai 1998 - III ZR 229/97, NJW-RR 1998, 1169 f; Urteil vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, BauR 1999, 648 f = ZfBR 1999, 194).
Eine einseitige Vorstellung einer Vertragspartei ist für die Bestimmung des Vertragsinhalts von Bedeutung, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt (BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, BauR 1997, 1030 = ZfBR 1998, 23).
a) Der Kläger kann den Minderwert in der Weise berechnen, daß er den Erwerbspreis der Wohnungen in dem Verhältnis herabsetzt, in dem die tatsächlichen Wohnflächen zu den vereinbarten stehen (BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, ZfBR 1998, 23 = BauR 1997, 1030).
Darauf, dass die Beklagte sich diesen Willen der Kläger zu eigen macht, kommt es nicht an (BGH NJW 1997, 2874, 2875).
Im Übrigen hat der BGH zu § 459 BGB a. F. lediglich ausgeführt (vgl. z. B. NJW 1997, 2874, 2875), dass bei einer Wohnflächenabweichung jedenfalls bei Überschreitung der 10 %-Schwelle ein Mangel vorliegt, was nicht ausschließt, dass ein solcher auch schon vorher angenommen werden kann.
Letztlich liegt damit auch der Schwerpunkt der vertraglichen Leistung der Beklagten nicht etwa in der Eigentumsübertragung an den bestehenden Räumlichkeiten des vorhandenen Altbaus, sondern vielmehr in der Sanierung dieses Altbaus ( BGH , NJW 1997, S. 2874).
Weicht die tatsächlich ausgeführte Fläche zum Nachteil des Erwerbers von der vereinbarten Fläche um mehr als 10% ab, ist die Wohnung mangelhaft ( BGH , NJW 1997, S. 2874 ff (2875);… BGH , NJW 2001, S. 818).
Eine Vertragsauslegung dahin, die vor Abschluss des Vertrages von der Beklagten gegenüber der Klägerin in der Preisliste zu einem Preis von 115.000,- Euro angegebene Wohnfläche von " ca. 53, 76 " qm sei nicht Vertragsbestandteil geworden, widerspräche dem Gebot, dass vertragliche Vereinbarungen als sinnvolles Ganzes unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen auszulegen sind ( BGH , NJW 1997, S. 2874;… BGH , NJW 2004, S. 2156 ff (2156)).
Mangels abweichenden Sachvortrages der Parteien oder anderer Anhaltspunkte ist die Wohnfläche vorliegend nicht - wie die Beklagte offenbar meint - nach der Grundfläche, sondern in Anlehnung an die Wohnflächenverordnung (WflV) zu ermitteln ( BGH , NJW 1997, S. 2874 ff (2875)).
Der Bundesgerichtshof wendet in Fällen der Berechnung des Mehrverbrauchs (… BGH , NJW 1997, S. 2590), der Zahlungsunfähigkeit (… BGH , NJW 2005, S. 3062) und von Flächenabweichungen ( BGH , NJW 1997, S. 2874) eine starre 10%-Regel an.
Hierzu ist der Minderwert der von der Klägerin erworbenen Wohnung in der Weise zu berechnen, dass der Erwerbspreis der Wohnung in dem Verhältnis herabgesetzt wird, in dem die tatsächliche Wohnfläche zu der vereinbarten Wohnfläche steht ( BGH , NJW 1997, S. 2874;… BGH , NJW 2004, S. 2156 ff (2157)).
Deshalb ist eine Vereinbarung von 107 qm "Wohnfläche" zu bejahen, die von einem übereinstimmenden willen der Parteien bei Vertragsschluß getragen wird (BGH NJW 1997, 2874, 2875 = LM § 133 (C) BGB Nr. 93 Bl. 2).
Ein allgemeiner Sprachgebrauch für den Begriff "Wohnfläche" hat sich nicht entwickelt (BGH NJW 1991, 912, 913 = LM § 133 (C) BGB Nr. 72 Bl. 3; BGH NJW-RR 1991, 1120 = LM 276 (Hc) BGB Nr. 12 Bl. 3; BGH NJW 1997, 2874, 2875 = LM § 133 (C) BGB Nr. 93 Bl. 2 R; BayObLG NJW 1996, 2106).
Der Bundesgerichtshof hat es in seinem Urteil vom 11. Juli 1997 (Az.: V ZR 246/96; NJW 1997, 2874, 2875 = LM § 133 (C) BGB Nr. 93 Bl. 2) dahinstehen lassen, ob allein die vertragliche Verpflichtung zur Schaffung einer "Wohnfläche" bestimmter Größe als Zusicherung einer entsprechenden Eigenschaft anzusehen ist, weil die Mindergröße der "Wohnfläche" um mehr als 10 % jedenfalls ein Fehler sei, der zur Minderung des Werklohns berechtige; ein "ca."-Zusatz mache die vertragliche Angabe nicht unverbindlich; dies lasse sich allenfalls für eine geringfügige Abweichung vertreten, nicht aber für einen Unterschied von mehr als 10 % (vgl. auch: BGH NJW 1999, 1859, 1860 = LM § 633 BGB Nr. 111 - Mangel bei Abweichung von 19, 02 %; BGH NJW-RR 1991, 218, 219 = LM § 675 BGB Nr. 157 Bl. 2 R; NJW-RR 1998, 1196 - Mangel bei Abweichung der Flächengröße von dem im Vertrag versprochenen Maß ohne "ca."-Zusatz; BGH NJW-RR 2000, 202 = LM § 157 (Ge) BGB Nr. 51 Mangel bei Abweichung der Flächengröße um 11, 73 %).
OLG Celle, 25.11.1998 - 14a (6) U 235/96
Schadensersatzansprüche bei zu geringer Wohnfläche?

References: § 459
 § 556
 BGH 
 § 459
 BGH 
 BGH 
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 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 133
 § 133
 BGH 
 BGH 
 § 133
 § 133
 BGH 
 § 633
 BGH 
 § 675
 BGH 
 § 157