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Timestamp: 2020-06-04 01:14:33+00:00

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OLG Brandenburg, AZ 4 U 64/12, Urteil vom 19.03.2014: Finanzierter Immobilienkauf: Verwendung einer nicht der Musterbelehrung entsprechenden Widerrufsbelehrung; Voraussetzungen eines verbundenen Geschäfts - Rechtsanwalt Piepenbrock - Telekommunikationsrecht Erbrecht Unternehmensnachfolge Kredit
OLG Brandenburg, AZ 4 U 64/12, Urteil vom 19.03.2014: Finanzierter Immobilienkauf: Verwendung einer nicht der Musterbelehrung entsprechenden Widerrufsbelehrung; Voraussetzungen eines verbundenen Geschäfts
Brandenburgisches Oberlandesgericht 4.Zivilsenat
§ 358 Abs 3 S 3 Alt 2 BGB, § 14 Abs 1 Anl 2 BGB-InfoV
Finanzierter Immobilienkauf: Verwendung einer nicht der Musterbelehrung entsprechenden Widerrufsbelehrung; Voraussetzungen eines verbundenen Geschäfts
Die Berufung des Klägers und der Widerbeklagten wird zurückgewiesen.
Der Kläger und die Widerbeklagte haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil des Landgerichts und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger und die Widerbeklagte können die Vollstreckung dieses Urteils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Kläger nimmt aus eigenem und ihm von seiner Ehefrau abgetretenen Recht die beklagte Bank, unter dem Aspekt des Widerrufs eines verbundenen Geschäfts sowie im Wege des Schadensersatzes, auf Rückabwicklung eines kreditfinanzierten Wohnungseigentumserwerbs, auf Feststellung, dass sie aus dem Darlehen keine Zahlungen mehr schulden, Feststellung des Annahmeverzuges und Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch. Die Beklagte begehrt im Wege der gegen die Ehefrau des Klägers gerichteten Widerklage die Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung der Kreditraten.
Die von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten erworbene Eigentumswohnung ist eine von insgesamt 40 Wohnungen des Objekts WEG S… 6, 6 A/ B… 5, 6, 6 A in B…, die die R… A… GmbH durch Eintragung ins Grundbuch am 2. Januar 2006 erworben hatte. 4 Wohnungen (und 4 Garagen) veräußerte diese an D… G…, die Tochter von K… G… und Geschäftsführerin der T… GmbH (im Folgenden T… GmbH). Sämtliche Wohnungen sollten an Enderwerber veräußert werden. Hierzu – so behauptet der Kläger – habe sich die Beklagte gegenüber der durch Herrn F… vertretenen Verkäuferin zur Finanzierung und dem gemeinsamen Vertrieb bereit erklärt, Vertriebsbeauftragte hätten Herr F…, die S… GmbH und deren Untervermittler wie beispielsweise die T… GmbH sein sollen.
Der Kläger machte weiter geltend, aufgrund einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung habe er den Darlehensvertrag wirksam (noch) mit – im Berufungsrechtszug (K 21, Bl. 545 f. d.A.) vorgelegtem – anwaltlichem Schreiben vom 20. Oktober 2011 widerrufen können. Da Kreditvertrag und Kaufvertrag verbundene Geschäfte seien, seien beide Verträge rückabzuwickeln. Die Beklagte habe nämlich nach ihrer Vereinbarung mit der Verkäuferin den Erwerb der Wohnungen dadurch gefördert, dass sie dem „faktischen“ Geschäftsführer und „faktischen“ Mitinhaber der Verkäuferin, T… F…, die Möglichkeit verschafft habe, vorab ihre Kreditbedingungen im Internet abzurufen, die Verträge einzusehen, Formulare auszudrucken und direkt über einen passwortgeschützten Zugang in das Computersystem der Beklagten die darlehensrelevanten Daten der Darlehensnehmer einzugeben.
Den Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von Aufklärungspflichten stützte der Kläger schriftsätzlich im wesentlichen auf die Behauptung, der Vermittler K… G… habe wahrheitswidrig behauptet, bei dem Anlagemodell falle keine Eigenbelastung an, die Fremdfinanzierung werde durch die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse vollständig ausgeglichen, diese betrügen, wie er mit der Anlage K 3 (Bl. 19 d.A.) vorgegaukelt habe, im Verlauf von 10 Jahren insgesamt 61.202,95 €. Arglistig verschwiegen habe der Vermittler, dass seitens der Verkäuferin für die Vermittlung der Wohnung eine Provision i.H.v. 23 % inkl. Umsatzsteuer gezahlt worden sei. Die Kenntnis der Beklagten von den systematisch falschen Angaben des Vermittlers G… werde aufgrund des hier anzunehmenden institutionalisierten Zusammenwirkens vermutet. Die Beklagte, die zudem – insoweit unstreitig – den Erwerb von 38 der insgesamt 40 in dem Objekt belegenen Wohnungen kreditfinanziert hat, habe sich zur Finanzierung von Wohnungskäufen bei entsprechender Bonität bereit erklärt und es sei der gemeinsame Vertrieb der Wohnungen und deren Finanzierung vereinbart worden.
Die Beklagte rügte die Zuständigkeit des angerufenen Landgerichts Potsdam und erhob die Einrede der Verjährung. Ferner stellte sie die klägerseits behauptete Vertragsanbahnung und die Darstellung der Absprachen und Durchführung im Hinblick auf den Vertrieb der Wohnungen in Abrede; die Kreditentscheidung sei allein aufgrund der von den jeweiligen Antragstellern eingereichten Einkommens- und Vermögensnachweise bzw. entsprechender Versicherungen hierzu und der Sicherheitenlage getroffen worden. Von den Finanzierungswünschen habe sie stets – wie auch im vorliegenden Fall – erstmals, und zwar durch die Finanzierungsvermittlerin T… F… Unternehmensberatung GmbH, erfahren, nachdem die Wohnungen bereits gekauft gewesen seien. Der von dem Vermittler erstellte „Finanzierungs-Check“ sei hier – was unstreitig blieb – am 2. Februar 2006 erstellt worden. Des weiteren wandte die Beklagte ein, der Vortrag zur Sittenwidrigkeit des Kaufpreises sei schon mangels Angabe des tatsächlichen Wohnungswertes unsubstantiiert, die behaupteten Angaben des Vermittlers stellten bloße werbende Anpreisungen dar und die Voraussetzungen für die Vermutung der Kenntnis von einer etwaigen arglistigen Täuschung lägen nicht vor. Im Hinblick auf die „Steuerberechnung“ in der Anlage K 3 sei die Vermutung jedenfalls widerlegt, denn die darin enthaltenen Angaben beruhten auf den Angaben der Klägerseite.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage vollumfänglich stattgegeben. Es hat seine örtliche Zuständigkeit angenommen und das Feststellungsbegehren zu 4. wegen des Vorrangs der Widerklage für unzulässig erachtet, soweit es um Ansprüche der Widerbeklagten gehe. Die Drittwiderklage gegen einen Zedenten sei uneingeschränkt zulässig.
Zur weiteren Begründung hat es ausgeführt, die Klage sei unbegründet. Die Rückabwicklung des Darlehensvertrages lasse sich nicht auf § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB stützen, denn eine Widerrufserklärung sei weder vorgelegt noch in der Klageschrift enthalten gewesen. Überdies könne in Anbetracht des zwischen dem behaupteten Besuch in der Wohnung und dem Abschluss des Darlehensvertrages vergangenen Zeitraumes von mehr als 3 Monaten von einer Überrumpelungssituation nicht ausgegangen werden.
Schadensersatzansprüche gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen Schlechterfüllung eines Beratungsvertrages schieden aus, denn ein Beratungsvertrag mit der Beklagten sei nicht zustande gekommen. Aus der „Beratungsbestätigung“ auf Seite 3 des Darlehensvertrages ergebe sich nichts anderes, diese betreffe nicht das finanzierte Geschäft.
Ein Schadensersatzanspruch bestehe auch nicht wegen einer Aufklärungspflichtverletzung der beklagten Bank, die lediglich in Ausnahmefällen den Kreditnehmer ungefragt über die steuerliche Sinnlosigkeit der Anlage, Bedenken gegen die Werthaltigkeit oder Rentabilität der finanzierten Immobilie oder die in einem überhöhten Kaufpreis enthaltene versteckte Vermittlungsprovision aufklären müsse. Ein solcher Ausnahmefall liege nicht vor. Eine Überschreitung der Kreditgeberrolle liege selbst dann nicht vor, wenn Herr F… – wie behauptet – auf die Software der Beklagten habe zugreifen können; erforderlich wäre gewesen, dass die Beklagte bei Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Verkäuferfunktionen übernommen habe. Eine sittenwidrige Überteuerung der Wohnung sei nicht nachvollziehbar dargelegt, zum tatsächlichen Wert der Wohnung sei nichts vorgetragen, so dass es auf das Wissen der Beklagten nicht mehr ankomme. Eine arglistige Täuschung betreffend die Steuerrückerstattungen sei nicht ersichtlich. In dem Berechnungsbeispiel der Anlage K 3 würden unsinnigerweise Werbungskosten i.H.v. 10.756,00 € mit der Lohnsteuer i.H.v. 3.456,00 € zusammengerechnet; wie der Kläger sich in Kenntnis der von ihm jährlich zu zahlenden Steuern i.H.v. 3.456,00 € in einem Irrtum darüber habe befinden können, in den nächsten 10 Jahren 122.405,90 € an Steuern zahlen zu müssen und hiervon 61.202,95 € erstattet zu bekommen, lasse sich mit der Bezeichnung des Gegenübers als „Steuerrechtsexperte“ nicht begründen. Auch im Hinblick auf die behauptete Vermittleraussage, eine Eigenbelastung falle wegen des Ausgleichs der Finanzierungskosten durch die Mieteinnahmen nicht an, sei eine Täuschung nicht erkennbar. Die nur pauschal vorgetragenen Steuervorteile würden nicht berücksichtigt, ferner fehle es, da die Widerbeklagte nicht Zeugin sein könne, an einem tauglichen Beweisantritt. Eine Täuschung könne auch nicht darin gesehen werden, dass der Vermittler gesagt haben solle, die fremdfinanzierte Anlage sei nach 10 Jahren beendet. Was sich der Kläger und seine Ehefrau hierunter vorgestellt hätten, sei nicht klar. Soweit der Darlehensvertrag gemeint gewesen sei, sei ein Schadensersatzanspruch bereits verjährt. Auf vermeintliche Provisionen i.H.v. 23 % habe die Beklagte ebenfalls nicht hinweisen müssen, fehle es doch bereits an Vortrag, wer welche Zahlungen erhalten habe. Bei Erwerb einer Eigentumswohnung bedürfe es der Aufklärung über Provisionen ohnehin nur, wenn diese zu einer sittenwidrigen Überteuerung der Immobilie führe, was hier indes nicht vorgetragen sei.
Auch von einem Wissensvorsprung sei nicht auszugehen. Für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen Verkäufer/Vermittler und der finanzierenden Bank reiche die bloß wiederholte Finanzierung von mindestens 25 Eigentumswohnungen in demselben Objekt nicht. Dies könne auch aufgrund einer allgemeinen Finanzierungszusage der Beklagten erfolgt sein, zumal die Beklagte ihre Kunden unbestritten im Wesentlichen über das Internet und freie Vermittler akquiriere. Dass Herr F… den Status „Partner der K…“ geführt habe, sei unerheblich, da hier nach dem Klägervortrag nicht Herr F…, sondern Herr G… tätig geworden sein solle. Darauf, ob Herr F… wirtschaftlicher Eigentümer der S… und Mitarbeiter der Verkäuferin gewesen sei, komme es für das institutionalisierte Zusammenwirken nicht an. Die Behauptung einer zuvor zwischen Verkäuferin und beklagter Bank abgestimmten Finanzierung der Wohnungen sei gänzlich unsubstantiiert. Das Schreiben des Rechtsanwalts … (Anlage K 14) begründe allenfalls ein Wissen der Beklagten von den darin enthaltenen Vorwürfen.
Im Hinblick auf die Rückzahlung der Raten sei der Schadensersatzanspruch mangels Vortrags zu den Steuervorteilen ohnehin unschlüssig. Die Widerklage sei nach dem Vorgesagten begründet.
Schriftsatznachlass für den Kläger sei nicht veranlasst gewesen, denn sämtliche rechtlichen Aspekte seien bereits Gegenstand der anwaltlichen Schriftsätze und damit keineswegs überraschend gewesen. Zur Wiedereröffnung der Verhandlung aufgrund der beiderseits eingereichten nicht nachgelassenen Schriftsätze bestehe kein Anlass.
Gegen dieses, ihnen am 4. Juni 2012 zugestellte Urteil richtet sich die am 19. Juni 2012 eingelegte und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 5. Oktober 2012 am 29. September 2012 begründete Berufung des Klägers und der Widerbeklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiter verfolgen.
Sie machen geltend, das Landgericht habe rechtsfehlerhaft eine arglistige Täuschung im Hinblick darauf verneint, dass dem steuerrechtlich nicht bewandertem Kläger und seiner Ehefrau mit der Berechnung Anlage K 3 eine deutlich überhöhte Steuerbelastung und damit auch eine deutlich überhöhte Rückerstattung vorgespiegelt worden sei. Verfahrensfehlerhaft habe das Landgericht eine Anhörung bzw. Parteivernehmung des Klägers bzw. der Widerbeklagten unterlassen. Bereits aufgrund der Vielzahl der von der Beklagten in dem Objekt finanzierten Wohnungen lägen die Voraussetzungen für ein institutionalisiertes Zusammenwirken vor. Zudem lägen weitere Indizien vor. So habe Herr F… der Beklagten vorab das Objekt vorgestellt und ihr einen Objektordner überreicht. Der jeweilige Vermittler sei in der Beratungsbestätigung zum Darlehensvertrag aufgeführt und die Beklagte habe der T… GmbH ein K…-Schufaauskunftsformular zur Verfügung gestellt. Widerklage und Drittwiderklage seien daher unbegründet, letztere überdies unzulässig.
Das Landgericht habe das Widerrufsrecht gemäß §§ 495, 358 Abs. 3 Satz 3 BGB unberücksichtigt gelassen. Der Darlehensvertrag habe mit anwaltlichem Schreiben vom 20. Oktober 2011 wirksam widerrufen werden können, denn die Widerrufsbelehrung sei fehlerhaft gewesen und habe den Vorgaben der Musterbelehrung nicht entsprochen. Auch liege ein Verbundgeschäft vor; die Beklagte habe den Käufern von Wohnungen der „Unternehmen von Herrn A… und Herrn F…“, namentlich der A… GmbH, günstigere Zinskonditionen als den Erwerbern von anderen Verkäufern angeboten und im Gegenzug ein Wertpapierdepot K…-Europafonds verkauft.
Der Kläger und die Widerbeklagte beantragen, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 30. Mai 2012,
1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 23.327,05 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, alle Sicherheiten für den Darlehensvertrag mit dem Kläger und der Widerbeklagten vom 7. Februar 2006 (Darlehenskonto-Nr. alt: …1141/neu: …141) freizugeben und in öffentlich beglaubigter Form die Zustimmung zur Löschung der im Wohnungsgrundbuch von T… des Amtsgerichts T… auf Blatt 8923 zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld i.H.v. 126.470,00 € zu erteilen,
3. zu 1. und 2. jeweils Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung des Klägers und der Widerbeklagten gegenüber dem beauftragten Notar:
"Wir sind Eigentümer des im Wohnungsgrundbuch von T… des Amtsgerichts T…, Blatt 8923 eingetragenen und mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten, im Hause B… 6a belegenen Wohnung mit einer Wohnfläche von 63,40 qm verbundenen 1,99/100stel Miteigentumsanteils an dem Grundstück lfd. Nr. 1 – Flur 5, Flurstück 26/1 (Größe 1.722 qm), Gebäude- und Freifläche, S… 6, 6a, B… 5, 6, 6a.
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf die K… AG zu übertragen.
Wir erteilen hiermit der K… AG die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Wie bewilligen die Eintragung der K… AG als Eigentümerin."
4. festzustellen, dass der Kläger und die Widerbeklagte keine Zahlungen aus dem im Antrag zu 2. genannten Darlehensvertrag mehr schulden,
5. festzustellen, dass sich die Beklagte im Verzug mit der Annahme des Angebots auf Übereignung des im Antrag zu 3. genannten Wohnungseigentums befindet,
6. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 3.792,29 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
7. die Widerklage und Drittwiderklage abzuweisen.
Sie verteidigt mit näheren Ausführungen die angefochtene Entscheidung.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).
Der Senat hat D… Tn… als Zeugen vernommen – und dessen Vernehmung, wie mit den Parteivertretern erörtert, allein deshalb vorgezogen, um diesem die Rückreise in die Schweiz noch am selben Tag zu ermöglichen – und den Kläger und die Widerbeklagte persönlich angehört; hinsichtlich des Ergebnisses der Zeugenvernehmung und Parteianhörung wird auf das Sitzungsprotokoll vom 15. Januar 2014 (Bl. 751 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere frist- und formgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie indes keinen Erfolg.
Hinsichtlich der Unzulässigkeit des Feststellungsantrags zu 4., soweit die Widerbeklagte betroffen ist, und der Zulässigkeit von Klage und Widerklage im Übrigen wird auf die zutreffenden Ausführungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen.
Auf das Schuldverhältnis zwischen den Parteien sind gemäß Art. 229 § 22 Abs. 2 EGBGB das BGB und die BGB-Informationspflichten-Verordnung in der bis zum 11. Juni 2010 geltenden Fassung anzuwenden, da der Vertrag zwischen den Parteien vor dem genannten Datum geschlossen ist und es sich nicht um ein unbefristetes Schuldverhältnis im Sinne des Art. 229 § 22 Abs. 3 EGBGB handelt.
Der Kläger kann aus eigenem und abgetretenem Recht die mit den Klageanträgen zu 1., 3. und 4. begehrte Rückabwicklung des kreditfinanzierten Eigentumserwerbes und des Finanzierungsvertrages aus keinem Rechtsgrund von der beklagten Bank verlangen.
Ungeachtet der Frage, ob überhaupt ein verbundenes Geschäft zwischen Darlehensvertrag und finanziertem Kaufvertrag vorliegt (dazu unten 4), lässt sich die begehrte Rückabwicklung dieser beiden Verträge nicht auf die §§ 312, 355, 357, 358, 346 BGB stützen, weil den Darlehensnehmern – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat – ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften gemäß § 312 BGB nicht zustand.
a) Dies lässt sich allerdings nicht mit dem Fehlen einer Widerrufserklärung begründen, denn der mit Anwaltsschreiben vom 20. Oktober 2011 erklärte Widerruf des Darlehensvertrages ist zwar erst im Berufungsrechtszug vorgelegt worden, wird indes von der Beklagten nicht in Abrede gestellt.
b) Ein Widerrufsrecht im Sinne des § 312 BGB setzt voraus, dass der Kunde durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung oder an seinem Arbeitsplatz zu seiner späteren Vertragserklärung bestimmt worden ist. Dabei genügt eine Haustürsituation bei der Vertragsanbahnung, die für den späteren Vertragsschluss ursächlich war. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der mündlichen Verhandlung gemäß § 312 Abs. 1 BGB und der Vertragserklärung wird nicht gefordert. Mit zunehmendem zeitlichem Abstand nimmt aber die Indizwirkung für die Kausalität ab und kann nach einer gewissen Zeit ganz entfallen (BGH Urteil vom 9. Mai 2006 – XI ZR 119/05). Ob sich der Darlehensnehmer auch bei einem größeren zeitlichen Abstand zwischen der mündlichen Verhandlung und dem Vertragsschluss durch einen Verstoß gegen § 1 HwiG in einer Lage befindet, in der er in seiner Entschließungsfreiheit beeinträchtigt ist, ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalls (BGH Urteil vom 18. November 2008 – XI ZR 157/07). Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Willenserklärung durch die Haustürsituation als solche mitbestimmt war, trägt der Darlehensnehmer.
Gemessen an diesen Grundsätzen ist das Landgericht rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass der Abschluss des Darlehensvertrages nicht mehr unter dem Eindruck einer für Haustürgeschäfte typischen Überrumpelungssituation zustande gekommen ist.
Angesichts des zeitlichen Abstandes von etwa 4 Monaten zwischen der behaupteten Haustürsituation am 15. Oktober 2005 und der auf Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen der Darlehensnehmer am 16. Februar 2006 – das Darlehensangebot der beklagten Bank datiert auf den 7. Februar 2006 – kann der hierfür erforderliche Kausalzusammenhang nicht mehr zuverlässig festgestellt werden. Überdies war zwischenzeitlich, am 19. Januar 2006, eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages zum Erwerb der Eigentumswohnung erfolgt; diese war geeignet, eine etwaige Überrumpelungssituation bei der Anbahnung des Darlehensvertrages bis zu dem endgültigen Abschluss entfallen zu lassen (so für ein notariell beurkundetes Angebot zum Abschluss eines Treuhand- und Geschäftsbesorgungsvertrages zum Erwerb der Eigentumswohnung: BGH, Urteil vom 22. Januar 2008 – XI ZR 6/06 –). Dabei ist zu bedenken, dass die Belehrungspflicht des Notars gemäß § 17 BeurkG gerade dazu dient, der Warnfunktion und dem Übereilungsschutz der gesetzlichen Formvorschrift des § 313 BGB a.F. (jetzt: § 311b BGB n.F.) zu genügen. Soweit der Kläger in seiner Klageschrift (dort S. 7, Bl. 7 d.A.) behauptet hat, während des Notartermins sei eine „weitere“ Belehrung nicht erfolgt, genügt dieses Vorbringen nicht, die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der vom Kläger und seiner Ehefrau unterzeichneten Vertragsurkunde, derzufolge die in § 18 der Vertragsurkunde aufgeführten Belehrungen erteilt wurden, in Zweifel zu ziehen.
Hinzu kommt, dass nach den Angaben der Widerbeklagten bei ihrer Anhörung durch den Senat am 15. Januar 2014, die sich insoweit mit der Aussage des Zeugen D… Tn… deckt, bei dem Gespräch in der Privatwohnung am 15. Oktober 2005 eine konkrete Steuersparanlage überhaupt nicht zur Sprache kam; das nach Angaben der Widerbeklagten seinerzeit allein mit ihr geführte Gespräch hatte lediglich die Frage nach dem Interesse an Steuersparmöglichkeiten allgemein zum Inhalt. Auch die Schilderung des Klägers und seiner Ehefrau bei der Anhörung, sie seien bei dem Gespräch am 19. Januar 2006 mit Herrn G… in dessen Büroräumen regelrecht „hypnotisiert“ worden, steht der Annahme, die Überrumpelungssituation des Gesprächs am 15. Oktober 2005 mit Herrn Tn… habe noch am 16. Februar 2006 nachgewirkt, entgegen. Die „hypnotisierende“ Gesprächsführung durch Herrn G… am 19. Januar 2006 mag die Eheleute W… veranlasst haben, jegliche vernünftigen Überlegungen zur Sinnhaftigkeit, bei ihrer Einkommenssituation Steuern sparen zu wollen, (auch weiterhin) zu unterlassen und noch am selben Abend einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zu unterzeichnen. Dies hat indes mit der besonderen Verhandlungssituation durch situative Überrumpelung in der Privatwohnung nichts zu tun. Auch soweit sich der Kläger und seine Ehefrau nach Unterzeichnung des Kaufvertrages gleichsam zum Abschluss des Kreditvertrages gezwungen gesehen haben, beruht eine derartige Beschränkung der Entscheidungsfreiheit gerade nicht mehr auf den situativen Umständen bei der Anbahnung des Kreditvertrages, sondern auf dem Abschluss des zu finanzierenden Geschäfts.
Wie bereits im Senatstermin vom 5. Juni 2013 ausgeführt, kann der Kläger die geltend gemachten (Schadensersatz)Ansprüche gegen die Beklagte nicht auf die Verletzung eines zwischen den Parteien geschlossenen Finanzierungsberatungsvertrages stützen.
Die Beklagte, die mit dem Kläger und seiner Ehefrau unstreitig keinen persönlichen Kontakt hatte, hat einen solchen Vertrag mit diesen nicht geschlossen. Auch durch die klägerseits behauptete Beratung des Vermittlers G… ist ein Finanzierungsberatungsvertrag mit der Beklagten nicht zustande gekommen. Der Kläger hat schon nicht dargetan, dass der Vermittler G…, der nach seinem eigenen Vortrag nicht bei der Beklagten angestellt, sondern als Mitarbeiter der T… GmbH tätig war, die ihrerseits als Untervermittler der S… GmbH eingesetzt gewesen sei, von der Beklagten bevollmächtigt war, einen solchen Vertrag abzuschließen. Überdies fehlt es an einem konkreten Vorbringen dazu, dass überhaupt im Hinblick auf den Darlehensvertrag mit der Beklagten eine Pflichtverletzung vorgelegen hat, sowie dazu, dass die Beklagte als finanzierende Bank vor Abschluss des Kaufvertrages am 19. Januar 2006 von den nach dem Klägervortrag hier tätig gewordenen Vermittlern Tn… und G… ins Gespräch gebracht wurde. Dies war nach den Angaben des Klägers und der Widerbeklagten bei ihrer persönlichen Anhörung durch den Senat am 15. Januar 2014 vielmehr nicht der Fall. Danach soll es in dem ersten, allein mit der Widerbeklagten geführten, Gespräch mit D… Tn… ohnehin noch nicht um eine konkrete Anlage gegangen sein und nach den Schilderungen beider Eheleute zu dem Gespräch mit Herrn G… am 19. Januar 2006 fand auch darin die Beklagte keine Erwähnung.
Eine andere Sichtweise ist nicht dadurch veranlasst, dass das Darlehensangebot vom 7. Februar 2006 eine „Beratungsbestätigung“ des Inhalts enthielt, dass „ein persönliches Gespräch mit dem Vermittler Herr G… in B… stattgefunden“ habe, in dem „uns diese Finanzierung durch den Vermittler mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt K…-Annuitätendarlehen erläutert wurde“. Bereits die Verwendung des Begriffs „dem Vermittler“ – anstelle etwa von „unser Berater“ – spricht gegen die Annahme, bei dem Kläger und der Drittwiderbeklagten habe der Eindruck entstehen können, dieser sei Vertreter der beklagten Bank gewesen und eben nicht bloßer Vermittler.
Die Beklagte muss sich auch kein Fehlverhalten der Anlagevermittler Tn… und/oder G… durch unrichtige Erklärungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe nur Urteil vom 16. Mai 2006 – XI ZR 6/04) - und des Senats - wird der im Rahmen von Bauherren-, Bauträger- oder Erwerbermodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts und zur monatlichen Belastung des Anlegers betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank. Auf die schriftsätzlich behaupteten Aussagen des Vermittlers G…, dass „sie mit Hilfe des von ihm angebotenen Investitionsmodells einen hohen Steuervorteil erzielen und außerdem noch einen guten Gewinn mitnehmen könnten. (...) Bei dem Modell falle keine Eigenbelastung an. Die Fremdfinanzierung werde durch Mieteinnahmen und Steuerersparnisse vollständig ausgeglichen. Man bräuchte sich um nichts zu kümmern“ (Klageschrift S. 5 f., Bl. 5 f. d.A.), lässt sich daher unter dem Gesichtspunkt des § 278 BGB eine Haftung der beklagten Bank nicht stützen. Darauf, dass die verwandten Attribute und unbestimmten Formulierungen wie etwa "hoher" Steuervorteil und "guter" Gewinn ersichtlich werbenden Charakter haben, mithin lediglich subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen darstellen, an die sich die Eheleute W… bei ihrer persönlichen Anhörung durch den Senat zudem nicht einmal ansatzweise zu erinnern vermochten, kommt es nicht mehr an.
Falsche Erklärungen in Bezug auf den Darlehensvertrag sind dem klägerischen Vortrag nicht zu entnehmen. Soweit der Kläger in der Klageschrift auf S. 14 (Bl. 14 d.A.) vorgetragen hat, „angesichts der konkreten Berechnung und der Angabe der Vermittler, die dargelegte Finanzierung sei von der K… genehmigt, vertrauten die Käufer auf die Finanzierbarkeit des Erwerbs“, handelt es sich um eine lediglich pauschale und „ins Blaue hinein“ erfolgte Behauptung, haben der Kläger und seine Ehefrau doch bei ihrer Anhörung gerade nicht bestätigen können, dass die Beklagte in einem der mit D… Tn… oder K… G… geführten Gespräche auch nur namentlich erwähnt wurde. Abgesehen davon ist nicht erkennbar, was mit der „konkreten Berechnung“ gemeint gewesen sein soll. Das einzige im Rechtsstreit vorgelegte Schriftstück, das sich als „konkrete Berechnung“ einer Finanzierung bezeichnen ließe, ist das auf den 7. Februar 2006 datierte Finanzierungsstammblatt (Anlage K 19, Bl. 539 d.A.), dessen Fehlerhaftigkeit indes weder dargetan noch ersichtlich ist.
Der Verweis der Prozessbevollmächtigten des Klägers auf das Urteil des KG Berlin vom 31. Mai 2012 – 12 U 218/10 – ist in diesem Zusammenhang unbehelflich. Dies gilt nicht nur wegen des anders gelagerten Sachverhaltes, denn im vorliegenden Fall fehlt es gerade an einer konkreten, den Anlegern überreichten oder auch nur vorgelegten, „Berechnung einer Immobilieninvestition“. Maßgeblich ist – wie der Senat bereits im Termin vom 5. Juni 2013 ausgeführt hat –, dass eine Zurechnung fehlerhafter Angaben des Vermittlers gemäß § 278 BGB nur erfolgt, wenn und soweit der Darlehensvertrag betroffen ist, etwa weil die Darlehenskonditionen bei der Berechnung der (endgültigen) monatlichen Belastung der Erwerber fehlerhaft dargestellt wurden.
Da eine solche fehlerhafte Darstellung der monatlichen Darlehensraten oder des Zinssatzes nicht einmal behauptet wird, kommt eine die Haftung der finanzierenden Bank gemäß § 278 BGB auslösende Konstellation allenfalls in Bezug auf die vermeintliche Aussage des Vermittlers G… in Betracht, die „Geldanlage würde über zehn Jahre laufen“. Selbst wenn sich diese Angabe – aus der maßgeblichen Sicht des Klägers und der Widerbeklagten als Empfänger – (auch) auf das Darlehen bezogen hätte, wäre ein Schadensersatzanspruch jedenfalls, wie das Landgericht in dem angefochtenen Urteil zutreffend ausführt, verjährt. Aus der auf Seite 1 des Darlehensangebotes vom 7. Februar 2006 ausdrücklich aufgeführten Laufzeit „bis 06.2033“ ging unmissverständlich hervor, dass der Darlehensvertrag nicht automatisch nach 10 Jahren enden würde. Weiterer Erkenntnisse hätten der Kläger und seine Ehefrau nicht bedurft, um eine auf die vermeintliche Täuschung über die Laufzeit des Darlehens gestützte Klage gegen die Beklagte als erfolgversprechend ansehen zu können. Die dreijährige Regelverjährung des § 195 BGB begann mithin gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Dezember 2006 zu laufen und endete mit Ablauf des 31. Dezember 2009; die Klage wurde indes erst am 15. Dezember 2011 eingereicht und am 10. Januar 2012 zugestellt.
Der Kläger kann sein Klageziel – Rückabwicklung des Darlehensvertrages und des finanzierten Kaufs der Eigentumswohnung – auch nicht über den Widerruf des Verbraucherkreditvertrages nach den §§ 358 Abs. 4 Satz 3, 357, 346 Abs. 1 BGB erreichen.
a) Das Widerrufsrecht gemäß den §§ 495, 355 BGB ist allerdings nicht gemäß § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB i.d. ab dem 1. August 2002 geltenden Fassung erloschen. Die zweiwöchige Widerrufsfrist des § 355 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. hat entgegen der Auffassung der Beklagten mangels ordnungsgemäßer Belehrung gemäß § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht zu laufen begonnen.
Der mit dem Widerrufsrecht bezweckte Schutz des Verbrauchers erfordert eine umfassende, unmissverständliche und für den Verbraucher eindeutige Belehrung. Der Verbraucher soll dadurch nicht nur von seinem Widerrufsrecht Kenntnis erlangen, sondern auch in die Lage versetzt werden, dieses auszuüben. Er ist deshalb gemäß § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB auch über den Beginn der Widerrufsfrist eindeutig zu informieren. An einer solchen hinreichenden Belehrung fehlt es hier. Deshalb ist nach § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB das Widerrufsrecht der Beklagten auch nicht sechs Monate nach Vertragsschluss (am 16. Februar 2006) erloschen.
aa) Die in der Vertragsurkunde enthaltene Widerrufsbelehrung ist – entgegen der weiterhin von der Beklagten vertretenen Auffassung – hinsichtlich des Beginns der Frist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe nur Urteile des BGH vom 1. März 2012 – III ZR 83/11 –, vom 1. Dezember 2010 – VIII ZR 82/10 – und vom 9. Dezember 2009 – VIII ZR 219/08 –), der der Senat folgt (Urteil vom 17. Oktober 2012 – 4 U 194/11), unzureichend. Sie enthielt den Hinweis, dass die Frist für den Widerruf „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung beginne“. Mit einer solchen Belehrung wird der Verbraucher nicht eindeutig über den Beginn der Widerrufsfrist belehrt. Der Verbraucher kann der Verwendung des Wortes „frühestens“ zwar entnehmen, dass der Beginn des Fristlaufs gegebenenfalls noch von weiteren Voraussetzungen abhängt, er wird jedoch darüber im Unklaren gelassen, um welche (etwaigen) Umstände es sich dabei handelt.
bb)Die Beklagte geht auch fehl in der Annahme, dass die Widerrufsfrist gleichwohl zu laufen begonnen habe, weil die Belehrung dem Muster der Anlage 2 zu § 14 Abs. 1 und 3 BGB-InfoV in der bis zum 31. März 2008 geltenden Fassung entsprochen habe, das nach § 16 BGB-InfoV für eine Übergangszeit noch habe verwendet werden dürfen, und sie sich deshalb auf die Schutzwirkung des § 14 Abs. 1 BGB-InfoV berufen könne.
Das trifft aus den nachfolgenden Gründen nicht zu.
Der Beklagten ist es schon deshalb verwehrt, sich auf die §§ 14 Abs. 1 und 3, 16 BGB-InfoV und das Muster der Anlage 2 zu § 14 Abs. 1 und 3 BGB-InfoV in der bis zum 31. März 2008 geltenden Fassung (BGBl I 2004 S. 3102) zu berufen, weil sie gegenüber den Beklagten für die Widerrufsbelehrung kein Formular verwendet hat, das dem Muster der Anlage 2 zu § 14 Abs. 1 und 3 BGB-InfoV in der damaligen Fassung in jeder Hinsicht entspricht.
(1) Der Bundesgerichtshof hat wiederholt (zuletzt mit Urteilen vom 12. Dezember 2013 – III ZR 124/13 – Rdnr. 20, vom 1. März 2012 – III ZR 83/11 – und vom 19. Juli 2012 – III ZR 252/11 –) ausgeführt, dass sich ein Unternehmer auf die Schutzwirkung des § 14 Abs. 1 BGB-InfoV von vornherein nur dann berufen kann, wenn er gegenüber dem Verbraucher ein Formular verwendet hat, das dem Muster der Anlage 2 zu § 14 Abs. 1 BGB-InfoV in der jeweils maßgeblichen Fassung sowohl inhaltlich als auch in der äußeren Gestaltung vollständig entspricht. Das ist vorliegend nicht der Fall.
Die dem Kläger und Widerbeklagten erteilte formularmäßige Belehrung entspricht, wie sich aus einem Vergleich beider Texte trotz nicht vollständiger Vorlage der von der Beklagten verwendeten Widerrufsbelehrung (es fehlt die Seite 4 des Darlehensangebotes) ohne weiteres feststellen lässt, ihrem Inhalt nach nicht in jeder Hinsicht dem Muster in Anlage 2 zu § 14 Abs. 1 und 3 BGB-InfoV in der nach § 16 BGB-InfoV seinerzeit anwendbaren Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der BGB-Informationspflichten-Verordnung vom 1. August 2002.
Hier enthielt die Widerrufsbelehrung bereits im ersten Absatz, Satz 2 eine vom Wortlaut der Musterbelehrung Abweichung insofern, als es „Der Lauf der Frist beginnt frühestens (...)“ anstelle von „Die Frist beginnt frühestens (...)“ heißt. Ungeachtet des in der Anlage 2 zur BGB-InfoV gleichfalls nicht vorgesehenen Fettdrucks des Satzes, „Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen Sie (...) Widerrufserklärung erfüllen“, enthalten auch die Hinweise nach der Zwischenüberschrift „Finanzierte Geschäfte“ textliche Abweichungen. In dem Muster für die Widerrufsbelehrung ist für den Fall eines finanzierten Erwerbs eines Grundstücks der Satz 2: „Dies ist insbesondere anzunehmen, wenn wir zugleich auch Ihr Vertragspartner im Rahmen des anderen Vertrages sind, oder wenn wir uns bei der Vorbereitung oder Abschluss des Darlehensvertrages der Mitwirkung Ihres Vertragspartners bedienen“ – den die Beklagte in ihre Belehrung aufgenommen hat –, durch den folgenden Text zu ersetzen: „Dies ist nur anzunehmen, wenn die Vertragspartner in beiden Verträgen identisch sind oder wenn der Darlehensgeber über die Zurverfügungstellung von Darlehen hinausgeht und ihr Grundstücksgeschäft durch Zusammenwirken mit dem Veräußerer fördert, indem er sich dessen Veräußerungsinteressen ganz oder teilweise zu Eigen macht, bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernimmt oder den Veräußerer einseitig begünstigt“. Die von der Beklagten verwendete Belehrung hat den Wortlaut jenes Satzes 2, der den sonst üblichen Satz 2 bei einem finanzierten Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts ersetzen soll, überdies dahin textlich überarbeitet, dass er nunmehr lautet, „bei einem finanzierten Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts ist dies hingegen nur anzunehmen, wenn die Vertragspartner in beiden Verträgen identisch sind oder wenn wir über die Zurverfügungstellung von Darlehen hinausgehen und Ihr Grundstücksgeschäft durch Zusammenarbeit mit dem Veräußerer fördern, (...)“ – der weitere Text ist unbekannt.
(2) Damit fehlt die vollständige inhaltliche und äußere Übereinstimmung, an die die Fiktionswirkung des § 14 Abs. 1 BGB-InfoV anknüpft; darauf, welchen konkreten Umfang die vorgenommenen Änderungen haben, kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht an.
Entscheidend für die Frage, ob die Belehrung der Musterbelehrung in jeder Hinsicht entspricht, ist danach allein, ob der Unternehmer den vom Verordnungsgeber entworfenen Text der Musterbelehrung bei der Abfassung der Widerrufsbelehrung einer eigenen inhaltlichen Bearbeitung unterzogen hat. Greift der Unternehmer in den ihm zur Verfügung gestellten Mustertext selbst sein, kann er sich auf eine etwa mit der unveränderten Übernahme der Musterbelehrung verbundene Schutzwirkung nicht berufen. Das gilt, wie der Bundesgerichtshof in seinem am 1. März 2012 ergangenen Urteil (– III ZR 83/11 – Rdnr. 17, ebenso bereits im Urteil vom 28. Juni 2011 – XI ZR 349/10 – Rdnr. 39), betont, unabhängig von dem konkreten Umfang der von dem Unternehmer vorgenommenen Änderung, zumal sich schon mit Rücksicht auf die Vielgestaltigkeit möglicher individueller Veränderungen des Musters keine verallgemeinerungsfähige bestimmte Grenze ziehen lasse, bei deren Einhaltung eine Schutzwirkung noch gelten und ab deren Überschreitung sie bereits entfallen soll.
Unerheblich ist auch, ob die beklagte Bank zu einer Belehrung über die Rechtsfolgen des § 358 Abs. 2 Satz 2 BGB im konkreten Fall verpflichtet war. Da sie eine entsprechende Belehrung erteilt hat, musste diese jedenfalls ordnungsgemäß sein, um dem Schutzzweck der §§ 355, 358 BGB Rechnung zu tragen (BGH, Urteil vom 23. Juni 2009 – XI ZR 156/08 – Rdnr. 17).
b) Darlehensvertrag und finanzierter Wohneigentumserwerb bilden aber kein verbundenes Geschäft i.S.d. § 358 BGB.
Beim finanzierten Erwerb eines Grundstückes liegt ein verbundenes Geschäft in Einschränkung des allgemeinen Tatbestandes der wirtschaftlichen Einheit nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB vor (vgl. MüKo-Habersack, BGB, 4. A., Rn. 50 zu § 358). Nach dem Willen des Gesetzgebers, der nach einer Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses (BT-Drucks. 14/9633, Seite 2 linke Spalte) gegen den Entwurf des Bundestags (BT-Drucks. 14/9266 Seite 20, 46, 47) weitgehend dem Vorschlag des Bundesrats (BT-Drucks. 14/9531, Seite 3, 4) gefolgt war, sollten – zur Vermeidung von erheblichen Risiken für die Bankenwirtschaft, sich daraus ergebender Verschlechterungen der Bedingungen für Immobiliarkredite zum Nachteil der Verbraucher und sich hieraus ergebender negativer Auswirkungen auf die Bauwirtschaft – die Vorschriften über verbundene Geschäfte bei Immobiliarkrediten nur in einem begrenzten Bereich Anwendung finden. Eine derartige Beschränkung ist nach der Auffassung des Gesetzgebers auch gerechtfertigt, weil der Verbraucher – anders als beim Konsumentenkredit – beim Kauf einer Immobilie und deren Finanzierung im Regelfall klar zwischen den beiden Vertragsverhältnissen unterscheiden kann. Voraussetzung eines verbundenen Geschäfts bei Immobiliarkrediten muss deshalb sein, dass der Kreditgeber seine Rolle verlassen hat und gleichsam im Einverständnis mit dem Veräußerer als Partei des zu finanzierenden Immobiliengeschäfts in Erscheinung tritt (BT-Drucks. 14/9531, Seite 3/4). Ausdrücklich als zu weitgehend abgelehnt hat der Gesetzgeber die Aufnahme eines Beispielfalls in das Gesetz dahingehend, dass ein verbundenes Geschäft dann anzunehmen sei, wenn der Darlehensgeber dem Verbraucher zu dem finanzierten Geschäfts rät (BT-Drucks. 14/9531, Seite 4).
Gemessen an diesen Maßstäben liegt hier ein verbundenes Geschäft nicht vor.
aa) Die Beklagte als Darlehensgeber hat das Grundstück dem Kläger und der Widerbeklagten nicht selbst „verschafft“ i.S.v. § 358 Abs. 3 Satz 3 1. Alt. BGB.
Dieses Merkmal betrifft zwar nach einer Auffassung (Münchner Kommentar zum BGB, 2012, § 358 Rdnr. 52 m.w.N.; a.A. Staudinger, Kommentar zum BGB, Stand 2012, § 358 Rdnr. 52) nicht nur den – hier nicht vorliegenden – Fall, dass der Darlehensgeber mit dem Grundstücksverkäufer (rechtlich) identisch ist. Erfasst sein soll auch die nur wirtschaftliche Identität, sofern der Darlehensgeber das Verhalten des Eigentümers zu steuern vermag, insbesondere aufgrund gesellschaftsrechtlich vermittelter Einwirkungsbefugnisse. Auch bei diesem weiten Verständnis des „selbst Verschaffens“ i.S.v. § 358 Abs. 3 Satz 3 1. Alt. BGB liegt dieses Tatbestandsmerkmal hier ersichtlich nicht vor.
bb) Eine – zur Annahme des verbundenen Geschäfts gemäß § 358 Abs. 3 Satz 1 BGB führende – wirtschaftliche Einheit liegt auch nicht nach § 358 Abs. 3 Satz 3 2. Alt. BGB vor. Hierzu ist erforderlich, dass der Darlehensgeber über die Zurverfügungstellung von Darlehen hinaus den Erwerb des Grundstücks durch Zusammenwirken mit dem Unternehmer fördert, indem er sich dessen Veräußerungsinteressen ganz oder teilweise zu eigen macht, bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernimmt oder den Veräußerer einseitig begünstigt. Letztlich laufen zwar alle von der Klägerseite aufgeführten Aspekte darauf hinaus, dass die Beklagte ein gutes Geschäft gemacht hat. Es mag auch die Veräußerung der Eigentumswohnungen gefördert worden sein dadurch, dass Verkauf und Finanzierung – nach dem klägerischen Vorbringen – über dieselben Vermittler erfolgten. Das reicht aber, wie der Senat bereits im Termin vom 5. Juni 2013 eingehend erörtert hat, für die Annahme eines verbundenen Geschäfts gemäß § 358 Abs. 3 Satz 3 Alt. 2 BGB nicht aus.
(1) Die Beklagte hat sich nicht die Interessen der Verkäuferin ganz oder teilweise zu Eigen gemacht. Dass die beklagte Bank als Makler des Veräußerers aufgetreten ist, ist weder dargetan noch ersichtlich.
Ob ein Zueigenmachen über ein Auftreten als Makler hinaus auch durch ein anderes Verhalten der Bank gegeben sein kann, kann letztlich dahinstehen. In diesem Fall müsste sich ihr Verhalten von seiner Bedeutung her als einem Makler gleichwertig darstellen (ebenso KG Berlin, Urteil vom 16. Mai 2012 – 24 U 103/10 – Rdnr. 96). Davon kann hier nicht die Rede sein. Inwieweit sich aus der erstinstanzlich behaupteten Provisionszahlung i.H.v. 23 % – dem Vorbringen ließ sich überdies, wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht einmal entnehmen, wer überhaupt Empfänger dieser Provisionszahlungen gewesen sein soll – oder der Behauptung in der Berufungsbegründung (dort S. 14, Bl. 534 d.A.), die Beklagte habe „zusätzlich (...) durch weitere von ihr nicht ausgewiesene Zahlungen, so genannte Kick-backs“ profitiert – ein Vortrag, der zudem offensichtlich „ins Blaue hinein“ erfolgte –, ergeben soll, dass die Beklagte sich die Erwerbsinteressen der R… A… GmbH zu Eigen gemacht hätte, erschließt sich nicht.
Unter Zugrundelegung der Behauptung, der mit dem Qualitätssiegel „Partner der K…” ausgestattete Finanzierungsvermittler Herr F… sei auch Mitarbeiter und „wirtschaftlicher Teilhaber“ der Verkäuferin gewesen, habe „die gesamten darlehensrelevanten Daten der Darlehensnehmer, hier des Klägers und seiner Ehefrau, direkt über einen passwortgeschützten Zugang in das Computersystem der Beklagten“ eingeben und dadurch seine Provision erhöhen können, ergibt sich zwar eine enge Zusammenarbeit der beklagten Bank mit dem Veräußerer und den Vermittlern; ein sich zu Eigen machen von Veräußererinteressen durch die Bank begründet dies aber nicht.
Dass sich die Beklagte die Interessen des Veräußerers zu Eigen gemacht hat, lässt sich auch nicht – anders als der Kläger meint – damit begründen, dass "die Vermittlung jeweils eines Wertpapierdepots, welches im Umfang von 50 € /qm auf die jeweilige Wohnung abgestimmt war, zusammen mit dem Wohnungsverkauf durch dieselben Vermittler – hier die T… – erfolgen sollte, welche auch das Darlehen vermittelten". Mit der Vermarktung ihrer eigenen Produkte, seien diese nun Darlehensverträge allein oder in Kombination mit einem Wertpapierdepot, verfolgt die Beklagte einzig ihre ureigenen Interessen als Bank.
Ein Zueigenmachen der Veräußererinteressen liegt schließlich nicht deshalb vor, weil – wie mit Schriftsatz vom 7. Januar 2014 behauptet – die „Endverkaufspreise exakt mit der Beklagten abgestimmt“ und „geklärt (worden sei), welcher Kaufpreis finanziert werden kann“ – der klägerseits beantragten Beweiserhebung durch Vernehmung der Herren B… D… und T… F… bedurfte es daher nicht. Es kann keinem Zweifel unterliegen, dass ein gewisses Maß an Einflussnahme auf die Projektkonzeption für eine Finanzierungsbank unerlässlich ist. Mit dem vom Kläger beschriebenen Verhalten hätte die Beklagte nicht mehr getan, als zur Absicherung ihres eigenen Kreditengagements die Rentabilität eines von ihr ggf. zu finanzierenden Projekts zu prüfen und in internen Verhandlungen mit dem Initiator ihre Vorstellungen zur Sicherung der Darlehensrückzahlungsansprüche der künftigen Enderwerber durchzusetzen. Dass die Beklagte über ihr ureigenstes Interesse an einer möglichst weitgehenden Absicherung ihres Kreditengagements hinaus Veräußererinteressen wahrgenommen hat, ergibt sich hieraus nicht.
(2) Der klägerische Sachvortrag lässt auch nicht erkennen, dass die Beklagte bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernommen hat, denn es fehlt an der nach dem Willen des Gesetzgebers erforderlichen Rechtfertigung für die Anwendbarkeit der Vorschriften über das verbundene Geschäft.
Der Gesetzgeber sah sich aufgrund der sogenannten Heiniger-Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom 13. Dezember 2001 und dem daraufhin ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 4. April 2002 (XI ZR 32/99) zu einer Neuregelung der Widerruflichkeit von Immobiliardarlehensverträgen veranlasst. Er wollte es indes insoweit nicht bei der Regelung des § 358 Abs. 3 Satz 2 BGB belassen, weil dann eine Mehrzahl der Immobiliarkreditverträge als verbundenes Geschäft zu behandeln gewesen wäre, obgleich – wie bereits ausgeführt – der Verbraucher bei diesen Verträgen im Regelfall klar zwischen den beiden Vertragsverhältnissen unterscheiden kann; Ziel der dann in § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB getroffenen Sonderregelung war es, den Anwendungsbereich der Vorschriften über verbundene Geschäfte für Immobiliardarlehensverträge einzugrenzen und (nur) diejenigen Fälle zu erfassen, in denen die „Durchgriffshaftung“ des Kreditgebers gerechtfertigt ist. Hierbei hatte der Gesetzgeber die Konstellationen im Blick, bei denen einem Kreditgeber nach der seinerzeitigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteile vom 31. März 1992 – XI ZR 70/91 – NJW-RR 1992, 879 ff; und vom 5. Mai 1992 – XI ZR 242/91 – NJW 1992, 2560 ff.) ausnahmsweise Aufklärungspflichten in Bezug auf Risiken des kreditfinanzierten Geschäfts oblagen. Entscheidendes Kriterium für eine Durchgriffshaftung des Kreditgebers im Falle einer Überschreitung der Kreditgeberrolle durch Übernahme von Funktionen des Veräußerers oder Vertreibers war danach, dass der Kreditgeber (gemeinsam) mit dem Veräußerer gegenüber dem Darlehensnehmer aufgetreten ist oder zumindest den Anschein einer Zusammenarbeit erweckt hat. Es ist angesichts der Zielsetzung des Gesetzgebers und der von diesem bei den Begriffsdefinitionen aus den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs übernommenen Terminologie (Urteil vom 31. März 1992, Rdnr. 38: „Funktionen übernimmt, die typischerweise vom Veräußerer oder Vertreiber wahrgenommen werden“) nicht ersichtlich, dass die Einheit von Immobilienerwerbsgeschäft und Finanzierungskredit auch ohne erkennbar nach außen in Erscheinung getretene Übernahme von Funktionen des Kreditgebers in Betracht kommen sollte (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 73. Aufl. 2014 § 358 Rdnr. 17).
An einer solchen fehlt es hier.
Die (An)Werbung von Kaufinteressenten für die einzelnen Wohnungen übernahm nach dem Klägervortrag die S… GmbH nebst Untervermittlern wie etwa im vorliegenden Fall der T… GmbH. Welche konkreten Funktionen des Veräußerers bei der Planung oder der Durchführung des Projekts die beklagte Bank unter Überschreitung ihrer Kreditgeberrolle übernommen haben soll, legt der Kläger nicht dar. Sie hat sich weder auf Seiten des Vertreibers der Eigentumswohnungen aktiv in die Veräußerung eingeschaltet, hat insbesondere den Eheleuten W… nicht zum Erwerb der Eigentumswohnung geraten oder diesen gegenüber auch nur den Anschein erweckt, das Geschäft wirtschaftlich mit positivem Ergebnis geprüft zu haben. Auch in Bezug auf die klägerseits behauptete „Abstimmung der Endverkaufspreise“ ist eine Übernahme von Funktionen des Veräußerers nicht festzustellen, handelt es sich doch um ein auch nach dem klägerischen Vortrag lediglich internes Tätigwerden. Das Vorbringen des Klägers gibt nichts dafür her, dass die beklagte Bank mit dieser oder einer anderen Art der Einflussnahme auf die unternehmerische Konzeption nach außen hervorgetreten ist. Vielmehr trat sie nach den Angaben des Klägers und der Widerbeklagten bei ihrer mündlichen Anhörung durch den Senat erst nach Abschluss des Kaufvertrages vom 19. Januar 2006 erstmalig in Erscheinung („Hinterher ist Herr G… noch persönlich bei uns vorbeigekommen (...)“). In dem ersten, allein mit der Widerbeklagten geführten, Gespräch mit dem Zeugen D… Tn… ist es nach deren Schilderung ohnehin noch nicht um eine konkrete Anlage gegangen und auch in dem Gespräch mit Herrn G… am 19. Januar 2006 fand die Beklagte keine Erwähnung. Das gleiche gilt für den noch am selben Tag geschlossenen notariellen Kaufvertrag, mit dem – entgegen der schriftsätzlichen Darstellung des Klägers und der Widerbeklagten – nicht zugleich ein „K…-Europafonds“ mitveräußert wurde; in § 4 (3) des notariellen Kaufvertrages ist ohne Nennung eines konkreten Bankinstituts nur von einem „Investmentkonto“ einer der deutschen Bankenaufsicht unterliegenden Bank die Rede.
(3) Die Beklagte hat schließlich den Veräußerer – die R… A… GmbH – nicht einseitig begünstigt.
Hierfür reicht der Sachvortrag des Klägers, „Herr F… und die S… GmbH (hätten) (...) die Kreditbedingungen für die Darlehensnehmer ungünstiger gestalten“ können (Klageschrift S. 9., Bl. 9 d.A.), schon deshalb nicht aus, weil bei dieser Vorgehensweise – deren tatsächliche Handhabung nicht behauptet wird – die Bank selbst zwar begünstigt würde, nicht aber der Veräußerer. Überdies lässt sich dieser Sachvortrag des Klägers mit dem erstmaligen Vorbringen in der Berufungsbegründung, die Beklagte habe den Käufern von Wohnungen der R… A… GmbH günstigere Zinskonditionen angeboten als Wohnungskäufern anderer Unternehmen, „als Gegenleistung für die Bereitstellung besonders günstiger Konditionen“ sei jeweils ein Wertpapierdepot der Beklagten mit dem K…-Europafonds „mitverkauft“ worden, schwerlich in Einklang bringen. Auch dieser Vortrag lässt, abgesehen davon, dass es an Angaben zu den seinerzeit „üblichen“ Konditionen der Beklagten fehlt, ein einseitiges Begünstigen des Veräußerers nicht erkennen, werden doch durch günstigere Zinskonditionen für die Enderwerber in erster Linie diese begünstigt. Inwiefern durch die Verknüpfung „günstigerer“ Zinskonditionen und vermeintlich „mitverkauftem“ K…-Europafonds eine einseitige Begünstigung der R… A… GmbH als Verkäuferin der Wohnungen eingetreten sein soll, erschließt sich auch dann nicht, wenn – wie der Kläger behauptet – T… F… „wirtschaftlich“ an der Verkäuferin beteiligt gewesen sein soll.
Selbst wenn das Vorbringen in der Berufungsbegründung ein einseitiges Begünstigen der Verkäuferin begründen könnte, wäre es nicht zuzulassen, weil Zulassungsgründe gemäß § 531 Abs. 2 ZPO weder dargetan noch ersichtlich sind. Bei dem auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Prozessbevollmächtigten des Klägers, der gerichtsbekannt im Großraum Berlin/Brandenburg eine Vielzahl von Anlegern vermeintlicher „Schrottimmobilien“ gegenüber den kreditgebenden Banken vertritt (siehe nur die von den Parteien eingereichten Entscheidungen des Landgerichts und Kammergerichts Berlin, Anlagenkonvolut U 1, Bl. 203 ff. d.A., Anlage K 13, Bl. 276 ff. d.A.; Anlagen U 2, Bl. 314 ff. d.A.; U 3, Bl. 319 ff. d.A., U 4, Bl. 324 ff. d.A., B 9, Bl. 336 ff. d.A. und Bl. 370 ff. d.A., ferner das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 16. März 2012, Anlage U 6, Bl. 451 ff. d.A.), konnte die Kenntnis der Anforderungen an die Substanz des Sachvorbringens (auch) zu diesem Punkt vorausgesetzt werden. Auf den gleichwohl erfolgten Hinweis des Senats im Termin vom 5. Juni 2013, dass der Sachvortrag ein einseitiges Begünstigen des Veräußerers nicht trage, erfolgte indes gleichfalls keine nähere Darlegung.
Ob ein einseitiges Begünstigen des Veräußerers i.S.d. § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann anzunehmen ist, wenn der Kreditgeber trotz eines zur Aufklärung verpflichtenden Wissensvorsprungs Tatsachen verschweigt, die den Darlehensnehmer vom Vertragsschluss abgehalten hätte, bedarf letztlich keiner Entscheidung, denn, wie nachfolgend unter 5. ausgeführt wird, lag ein solcher Fall eines konkreten Wissensvorsprungs der Beklagten über spezielle Risiken des finanzierten Geschäfts nicht vor.
Ein Verbundgeschäft ergibt sich vorliegend auch nicht etwa deshalb, weil die Voraussetzungen eines institutionalisierten Zusammenwirkens vorlägen. Der Senat hält es in Übereinstimmung mit dem Landgericht Berlin (Urteil vom 18. Februar 2011 – 4 O 476/09 – Rdnr. 38) für nicht statthaft, diese beiden unterschiedlichen Rechtsfiguren miteinander zu vermengen oder gleichzusetzen.
Die Beklagte ist auch nicht wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht nach §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 BGB zur Rückabwicklung der Anlage verpflichtet.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – und des Senats – ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank
a) über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt,
b) einen besonderen Gefährdungstatbestand schafft oder begünstigt,
c) ihre Rolle als Kreditgeber überschreitet oder
d) sich in einem schwerwiegenden Interessenkonflikt befindet.
a) Aufklärungspflichtverletzungen unter den Gesichtspunkten einer Überschreitung der Kreditgeberrolle – insoweit verweist der Senat auf die Ausführungen zu 4. b) bb) (2) – oder der Verwicklung in schwerwiegende Interessenkonflikte sind nicht schlüssig dargetan.
b) Weder unter dem Gesichtspunkt der Schaffung oder Begünstigung eines besonderen Gefährdungstatbestandes noch unter demjenigen des konkreten Wissensvorsprungs lässt sich eine Aufklärungspflicht der Beklagten auf das ihr unstreitig zugegangene Schreiben der Rechtsanwälte … pp. vom 30. November 2005 (Anlage K 14, Bl. 278 f. d.A.) sowie die nach dem Klägervortrag weiteren in 2005 erhobenen Beschwerden über Herrn G… stützen.
Der Kläger hat mit Schriftsätzen vom 20. Februar 2012 (dort S. 6, Bl. 200 d.A.) und 14. März 2012 (dort S. 4, Bl. 308 d.A.) behauptet, es hätten bereits im Jahre 2005 Beschwerden „über die Tätigkeit des Herrn G…“ vorgelegen, insbesondere darüber, dass dieser den finanzierten Wohnungskauf als „risikolose Investition mit einer Dauer von 10 Jahren“ verkauft und über die Eigenbelastung getäuscht habe, indem er behauptet habe, die Finanzierungskosten würden durch die Mieten und Steuerrückerstattungen kompensiert, und eine grob falsche Steuerersparnis vorgerechnet habe. Weitere Einzelheiten sowie Anzahl und Daten der „weiteren“ im Jahre 2005 eingegangenen Beschwerden teilt der Kläger nicht mit. Diese Angaben sind aber unerlässlich für die Beurteilung, ob und ab welchem Zeitpunkt die Beklagte aufgrund der Häufigkeit etwaig gleichlautender und ernstzunehmender Beschwerden gehalten war, die Vorwürfe auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen, und gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die in Fällen enger Zusammenarbeit mit dem Veräußerer oder Vermittler zu erwartenden Kreditkunden zu schützen. Ohne nähere Angaben stellt sich der klägerische Vortrag zu „weiteren Beschwerden“ über unlautere Anwerbungen durch Herrn G… aber auch als – unbeachtlicher – Vortrag „ins Blaue hinein“ dar. Der Kläger bezieht sich in seinem weiteren Sachvortrag auf eine Aussage des Mitarbeiters der Beklagten A… B…, der im Verfahren 24 U 103/10 des Kammergerichts Berlin indes – nach dem Sachvortrag des Klägers sowie ausweislich des in Juris veröffentlichten Urteils vom 16. Mai 2012 – nur bestätigt hat, dass es „im Jahr 2006“ (Unterstreichung durch den Senat) Beschwerden gegeben habe. Daraus, dass der Zeuge nicht ausschließen konnte, dass „in der Kreditabteilung schon Ende 2005 die ersten Kundenbeschwerden eingegangen sind“, zu folgern, es müsse in 2005 Beschwerden gegeben haben, entbehrt jeglicher Grundlage. Eine weitere Zeugin hat ausweislich des in Juris veröffentlichten – anonymisierten – Urteilstextes zu dem vorgenannten Verfahren glaubhaft ausgesagt, erste Kundenbeschwerden seien im Jahre 2007 aufgekommen. Nach alledem ist die Behauptung, Beschwerden seien bereits im Jahre 2005 bei der Beklagten eingegangen, schlichtweg aus der Luft gegriffen, so dass bereits aus diesem Grund den Beweisangeboten der Klägerseite nicht nachgegangen werden musste.
Hinzu kommt, dass die bloße Möglichkeit, sich Erkenntnisse über etwaig unlautere Anwerbungsmethoden zu verschaffen, nicht mit dem Wissen, dass Kunden mit falschen Versprechungen zum kreditfinanzierten Erwerb von Wohnungseigentum geworben werden, gleichzusetzen ist.
In dem Schreiben der Rechtsanwälte … pp. vom 30. November 2005 wird die „in geradezu abenteuerlicher Weise“ erfolgte Bewerbung der Anlage durch Herrn G… als vermeintlich risikolose, über einen Zeitraum von 10 Jahren Einnahmen sichernde Investition genannt und die bis zum Notartermin herrschende Unklarheit der Anlageinteressenten darüber, dass es sich um einen Wohnungskauf handle, ohnehin nicht zum Anknüpfungspunkt einer Haftung der Beklagten gemacht, sondern die pauschal behauptete Überteuerung der Wohnung. Die Kenntnisnahme dieses einen anwaltlichen Schreibens reicht nicht aus um annehmen zu können, die beklagte Bank habe seinerzeit gewusst, dass der Vermittler G… Kaufinteressenten regelmäßig nicht mit bloß marktschreierischen Anpreisungen, sondern mit grob falschen Versprechungen bezogen auf von ihr zu finanzierende Kaufobjekte anwirbt.
c) Mit der Gewährung einer Vollfinanzierung hat die beklagte Bank ebenfalls keinen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen oder begünstigt, an den eine vorvertragliche Aufklärungspflicht anzuknüpfen wäre. Eine solche Gefährdung ist zu bejahen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht. Eine Vollfinanzierung vergrößert indessen in erster Linie nur das eigene Ausfallrisiko der Bank (BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12 – Rdnr. 27).
d) Eine Aufklärungspflicht der Beklagten über das finanzierte Geschäft unter dem Gesichtspunkt des Wissensvorsprungs besteht nicht in Bezug auf die behauptete Überteuerung der Eigentumswohnung.
aa) Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe nur Urteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 - und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04), wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss.
Dies hat das Landgericht zu Recht verneint; die Berufung bringt dagegen auch nichts Erhebliches vor.
(1) Es fehlt bereits an schlüssigem Vortrag zur sittenwidrigen Überteuerung, denn schon zum tatsächlichen Wert der Wohnung zum Zeitpunkt des Erwerbs ist nicht hinreichend vorgetragen.
Das klägerische Vorbringen in der Klageschrift (dort S. 12, Bl. 12 d.A.) beschränkte sich auf die schlagwortartige Behauptung, einer „sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung“. Kommt es – wie hier – auf den Verkehrswert an, ist aber mindestens erforderlich, einen bestimmten Wert zu behaupten und, wenn dieser bestritten wird, unter Beweis zu stellen – auch daran fehlt es hier. Das Vorbringen im Schriftsatz vom 28. Mai 2013 (dort S. 6), die R… A… GmbH habe die "streitgegenständliche Wohnung (…) für weniger als die Hälfte" erworben, genügt schon deshalb nicht zur Begründung einer sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung, weil es darauf, ob der Verkäufer das Wohnungseigentum zuvor zu einem Preis erworben hatte, der noch unter dem behaupteten Verkehrswert lag, nicht ankommt (BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12 – Rdnr. 23). Entscheidend für die Bestimmung des Missverhältnisses sind allein die objektiven Wertverhältnisse (st. Rspr. des BGH, siehe nur Urteile vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12 – Rdnr. 23, vom 30. März 1984 – V ZR 61/83 – Rdnr. 10, und vom 22. Dezember 1999 – VIII 111/99 – Rdnr. 8 ff.), zu denen sich der Kläger (auch) in jenem Schriftsatz nicht verhält. Auf diese Vortragsmängel hat der Senat bereits im Termin vom 5. Juni 2013 hingewiesen. Die Vortragsdefizite waren dem Prozessbevollmächtigten des Klägers, der – wie ausgeführt – im Großraum Berlin/Brandenburg eine Vielzahl von Anlegern vermeintlicher „Schrottimmobilien“ gegenüber den kreditgebenden Banken vertreten hat und vertritt, aber ohnehin bekannt, so dass Gründe für eine Zulassung neuen Vortrages im Berufungsrechtszug gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Der Senat hat gleichwohl das Vorbringen des Klägers im Schriftsatz vom 7. Januar 2014 (Bl. 728 ff. d.A.) geprüft, hält indes auch dieses – wie im Termin vom 15. Januar 2104 dargelegt – für nicht ausreichend, um einen sittenwidrig überhöhten Kaufpreis der von den Eheleuten W… erworbenen Eigentumswohnung zu begründen. Der Kläger trägt in jenem Schriftsatz vor, der Wert der Wohnung habe, ausgehend von einer Monatsmiete „ausweislich (...) der Finanzierungsanfrage“ (Anlage K 19, Bl. 539 d.A.) i.H.v. 380,00 €, einem Jahresertrag von 4.560,00 € und einem „realistischen“ Vervielfältiger von 12, nicht mehr als 54.720,00 € betragen. Die Behauptung, im vorliegenden Fall sei ein Vervielfältiger von 12 „realistisch“, stellt sich – wie die Beklagte zutreffend anmerkt – als „aus der Luft gegriffene“ Behauptung dar. Es erschließt sich nicht, weshalb gerade ein Vervielfältiger von 12 „realistisch“ sein soll, wenn der Kläger selbst Vervielfältiger in einem Rahmen von 10 bis 14 als „übliche Vervielfältiger“ (S. 3/4 des Schriftsatzes vom 7. Januar 2014, Bl. 730/731 d.A.) angibt. Zu den zur Berechnung des Vervielfältigers maßgeblichen Faktoren – der Vervielfältiger wird wie folgt bestimmt:
qn (q – 1)
Zinsfaktor = 1 + i
z.B. = (1 + i), z.B. (1 + 0,06) = 1,06 = q
Jahre = Restnutzungsdauer in Jahren ca. 50 bis 100 Jahre
– trägt der Kläger nicht vor.
Die klägerische Berechnung des Ertragswerts berücksichtigt überdies nicht die in der Wertermittlungsverordnung (WertV) enthaltenen, allgemein anerkannten Grundsätze (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 – V ZR 213/03) für die Ermittlung des Verkehrswertes nach der Ertragswertmethode. Gemäß § 15 Abs. 3 WertV bilden den Ertragswert des Grundstücks die Summe aus dem Wert der baulichen Anlage, der nach dem Ertrag zu ermitteln ist (§ 15 Abs. 1 WertV), und dem Bodenwert, der gemäß § 15 Abs. 2 WertV nach dem Vergleichsverfahren grundsätzlich so zu ermitteln ist, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Zum Bodenwert des ausweislich des notariellen Kaufvertrages 1772 qm großen Grundstücks, auf dem sich das Objekt S… 6/6A/B… 5/6/6A befindet, verhält sich der Kläger nicht.
Vergleichsmaßstab ist überdies nicht der lediglich um die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten i.H.v. 7.866,89 € reduzierte Kaufpreis. Von dem Nominalkaufpreis von 118.774,89 € sind zudem die gemäß § 4 (2) b) des notariellen Kaufvertrags aus dem Kaufpreis zu entrichtenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Beurkundungskosten und Gerichtsgebühren) in Abzug zu bringen. Auch zu diesen Kosten, die sich nach Schätzung des Senats auf wenigstens 5 % des Kaufpreises beliefen, fehlt jeglicher Vortrag
(2) Überdies fehlt es – auch dies war Gegenstand der Erörterung im Senatstermin vom 5. Juni 2013 – an Vortrag des Klägers zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung, die die Beklagte bereits in erster Instanz unmissverständlich in Abrede gestellt hat. Der Kläger hat zu einer gleichwohl vorhandenen Kenntnis der Beklagten weder in erster Instanz noch mit der Berufungsbegründung Konkretes vorgetragen, noch Beweis angetreten.
Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 28. Mai 2013 (dort S. 5, Bl. 630 d.A.) behauptet, Herr T… F… werde ebenso wie Frau H… und Dr. St… bestätigen können, dass die Beklagte den Kaufvertrag von 2005 gekannt habe, mit dem die Verkäuferin die streitgegenständliche Wohnung für weit weniger als die Hälfte des Kaufpreises erworben habe, kommt es, wie bereits dargestellt, für die Bestimmung des Missverhältnisses auf diesen Gesichtspunkt nicht an. Überdies handelt es sich, benennt der Kläger doch weder den konkreten Kaufpreis noch das Datum oder andere Einzelheiten des Kaufvertrages, offenkundig um bloße „ins Blaue hinein“ angestellte Mutmaßungen.
Schlüssiger Vortrag zur Kenntnis der finanzierenden Bank ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe nur Urteil vom 23. Oktober 2007 XI ZR 167/05) auch im Lichte der neueren Rechtsprechung zu Beweiserleichterungen im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts (dazu unten bb) erforderlich, denn die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen auch in einem solchen Fall nicht zu der widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises Kenntnis gehabt.
bb) Ein die Aufklärungspflicht auslösender konkreter Wissensvorsprung der Beklagten lässt sich auch unter Berücksichtigung der vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 – XI ZR 6/04 – entwickelten Kriterien nicht begründen.
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs wird unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die bislang von dem Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ergänzt.
Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren und die von ihnen beauftragten Vermittler sowie die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Dabei ist für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht ausreichend, dass die Bank den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Vielmehr ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben.
Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines Erwerbsgeschäfts sucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers oder Fondsinitiators dem Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufsunterlagen, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer oder dem Fondsinitiator gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte.
Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
(1) Ob die Voraussetzungen, unter denen ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit der Verkäuferin bzw. den für sie tätigen Vermittlern anzunehmen ist, kann hier letztlich offen bleiben. Entgegen der Auffassung des Klägers bedarf es für ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen der Beklagten und der R… A… GmbH als Verkäuferin der Eigentumswohnungen in dem Objekt S… 6, 6A/B… 5, 6, 6A außer der numerischen Anzahl der von der beklagten Bank finanzierten Wohnungskäufe weiterer Indizien, die die Annahme einer ständigen Geschäftsbeziehung rechtfertigen. Allerdings lässt sich die außergewöhnlich hohe Finanzierungsquote von 95 % – die Beklagte hat unstreitig zu 38 der insgesamt 40 Wohnungen in dem Objekt die Erwerbsfinanzierung übernommen – nicht allein dadurch erklären, dass sie als Direktbank stets günstigere Bedingungen gehabt habe. Unstreitig ist auch, dass der Kläger und seine Ehefrau ihren Finanzierungswunsch jedenfalls nicht selbst an die beklagte Bank herangetragen haben, sondern dies über – so der Kläger – T… F…, die S… GmbH und K… G… bzw. – nach dem Beklagtenvortrag – die T… F… (Rechtsvorgängerin der S… GmbH) erfolgt ist.
(2) Der Senat kann jedoch aufgrund des Ergebnisses der Anhörung des Klägers und der Widerbeklagten im Senatstermin vom 15. Januar 2014, selbst unter Einschluss der Vernehmung des Zeugen Tn… eine evidente, arglistige Täuschung über das Anlageobjekt nicht feststellen.
Der Kläger hatte die arglistige Täuschung schriftsätzlich darauf gestützt, dass K… G… ihm und seiner Ehefrau (wahrheitswidrig) versprochen habe, die „Geldanlage würde über zehn Jahre laufen“ und sei „nach 10 Jahren automatisch beendet“, „nach 10 Jahren habe man einen Steuervorteil in Höhe von mehr als 60.000 €“ und „bei dem Modell falle keine Eigenbelastung an, die Fremdfinanzierung werde durch Mieteinnahmen und Steuerersparnisse vollständig ausgeglichen“. Diese Behauptungen haben sich durch die Anhörung des Klägers und der Widerbeklagten nicht bestätigen, geschweige denn die nach dem schriftsätzlichen Vortrag vorhandenen Vortragsdefizite, zu deren Beseitigung die Anhörung gemäß der Ankündigung des Senats im Verhandlungstermin vom 5. Juni 2013 auch diente, ausräumen lassen. Die Widerbeklagte – der Kläger selbst wusste überhaupt nichts zur Sachverhaltsaufklärung beizutragen, er äußerte sich bei der Anhörung nicht – hatte lediglich so vage Erinnerungen an das Gespräch mit K… G… vor Abschluss des Kaufvertrages, dass der Senat einen konkreten Anknüpfungspunkt für eine arglistige Täuschung nicht festmachen kann. Ihre Angaben lassen nicht erkennen, dass über Mieten, Fremdfinanzierung oder Eigenbelastung überhaupt gesprochen wurde; dass es bei dem „Sparmodell wegen Steuerersparnis“ um eine Eigentumswohnung gehen sollte, „war uns zunächst nicht recht klar“, dies soll der Kläger erst herausgefunden haben, als man dann mit Herrn G… zum Notar gefahren ist. Soweit die Widerbeklagte angegeben hat, es „sollte ein Sparmodell für zehn Jahre sein“, ließ sich nicht aufklären, ob dieses Verständnis („wir dachten einfach, wir könnten ein Steuersparmodell auf zehn Jahre haben“) tatsächlich auf falschen Angaben des Vermittlers G… zur Laufzeit der Anlage beruhte oder die Eheleute W… lediglich aufgrund einer Fehlvorstellung einen für die Prognosebetrachtung genannten Zeitraum auf die Laufzeit der Anlage bezogen haben. Hierauf deutet nicht nur die Angabe der Widerbeklagten hin, ihnen sei erklärt worden, sie „könnten Steuern einsparen, über zehn Jahre“, sondern auch ihre Schilderung, Herr G… habe erläutert, „welche Steuerersparnis wir vielleicht haben könnten“.
Eine arglistige Täuschung lässt sich auch nicht in Bezug auf die Anlage K 3 (Bl. 19 d.A.) feststellen. Anhand der eingereichten Unterlagen zu den Einkünften der Eheleute (Gehaltsabrechnung des Klägers für Dezember 2005, Anlage B 8, Bl. 191 d.A., Einkommenssteuerbescheid für 2005, Anlage K 18, Bl. 383 ff. d.A.) lässt sich nicht feststellen, ob die Anlage K 3 tatsächlich im Zusammenhang mit deren Anlageentscheidung gefertigt wurde. Die Widerbeklagte konnte dies nicht mit Sicherheit angeben. Sie führte zunächst aus, „dieses ausgefüllte Formblatt betrifft wohl Angaben zu meinem Mann und mir“ und meinte sich zu erinnern, dass das Formblatt „bei dem Besuch bei Herrn G… erstellt worden“ sei. Auf Vorhalt der dem entgegenstehenden Aussage des Zeugen Tn…, der die handschriftlichen Eintragungen auf der Anlage K 3 als von ihm stammend angesehen hatte, schränkte die Widerbeklagte ihre Angaben dahingehend ein, dass sie und ihr Ehemann davon ausgingen, „dass der Kreis und die beiden Striche auf dem Formular durch Herrn G… aufgebracht worden“ seien. Zweifel in Bezug auf die Zugehörigkeit der eingereichten Anlage K 3 zu dem vorliegenden Fall sind indes auch deshalb angebracht, weil sich aus der am selben Tag und unter Beteiligung derselben Prozessbevollmächtigten erfolgten Anhörung der Klägerin Frau L… im Parallelfall des Senats (Sitzungsprotokoll vom 15. Januar 2014, Bl. 786 ff. d.A. 4 U 65/12 L… u.a. ./. K… AG) ergab, dass das in jenem Rechtsstreit als Anlage K 3 (Bl. 15 d A. 4 U 65/12) vorgelegte Formblatt – entgegen der schriftsätzlichen Behauptung – nicht jenes war, das Herr G… bei der Anwerbung vorgelegt hatte.
Auch dazu, welche Erklärungen der Vermittler G… zur Funktionsweise des Steuersparmodells und zu Steuerersparnissen in dem Gespräch mit den Eheleuten W… getätigt haben soll, konnte die Widerbeklagte nichts Erhebliches angeben. Sie wusste weder etwas dazu zu sagen, „ob und welchen Betrag“ Herr G… genannt habe, noch konnte sie auch auf Nachfrage sicher angeben, ob und in welcher Weise die Anlage K 3 erläutert worden sei („Herr G… wird wohl die Rechenschritte erläutert haben (...), aber es ist schon zu lange her“). Ihre Schilderung, Herr G… habe „erläutert, welche Steuerersparnis wir vielleicht haben könnten“ (Unterstreichung durch den Senat), „zu diesem Zeitpunkt (war) noch nicht die Rede davon (...), dass es um eine Eigentumswohnung gehen sollte“, lässt eine Täuschung durch Vorspiegelung oder Entstellung von konkreten Tatsachen nicht erkennen. Soweit die Widerbeklagte angegeben hat, Herr G… habe erklärt, sie „könnten dann eine Art Freibetrag bekommen“, mag die Vorstellung, sie erhielten eine „Art Freibetrag“ bei den Eheleuten W… durchaus entstanden sein. Abgesehen davon, dass die Anhörung – wie ausgeführt – keinerlei konkrete Erkenntnisse zu dieser "Art Freibetrag", insbesondere dessen Höhe, erbrachte, kann der Senat aufgrund der übrigen Angaben der Widerbeklagten und des persönlichen Eindrucks der Eheleute W… bei der Anhörung auch nicht feststellen, dass diese Fehlvorstellung auf (arglistig) täuschenden Angaben des Herr G… beruhte.
Eine andere Sichtweise ist – entgegen der Auffassung des Klägers – nicht aufgrund der Aussage des Zeugen Tn… geboten. Dessen Aussage war unergiebig. Zu dem konkreten Formblatt Anlage K 3 (Bl. 19 d.A.) konnte der Zeuge Tn… lediglich – dies glaubhaft – aussagen, dass die handschriftlichen Eintragungen von ihm stammen. Weitere Angaben zu dieser konkreten Anlage K 3 konnte der Zeuge Tn… nicht machen, insbesondere hatte er keinerlei Kenntnis darüber, ob und was in dem späteren Gespräch mit den Eheleuten W… seitens des Herrn G… in Bezug auf die Anlage K 3 und zu erzielenden Steuervorteilen besprochen wurde. Der Zeuge Tn… und auch andere Mitarbeiter der T… GmbH mögen das Formblatt auf Weisung des Herrn G… stets so ausgefüllt haben, dass die Jahreswerte von Lohnsteuer und Werbungskosten addiert und von dem auf zehn Jahre hochgerechneten Betrag die Hälfte als "ca. 50 % auf Ihr Konto" ausgewiesen wurden. Dass die konkrete Anlage K 3 in der klägerseits behaupteten Weise im vorliegenden Fall Verwendung fand, ergibt sich daraus nicht.
Dem Kläger verhilft auch nicht weiter, dass ausweislich der eingereichten Entscheidungen des Landgerichts Berlin und des Kammergerichts einige Rechtsstreitigkeiten anderer Anleger gegen die hiesige Beklagte zugunsten der dortigen Anleger ausgegangen sind. Zu entscheiden hat das angerufene Gericht stets auf Grundlage des konkreten, ihm dargelegten Sachverhalts. Weisen die klägerseits herangezogenen Entscheidungen in Bezug auf die Herangehensweise der Vermittler zur Interessentengewinnung auch unbestreitbar Ähnlichkeiten mit dem vorliegenden Fall auf, sind doch gerade bei dem hier maßgeblichen Inhalt des Gesprächs der Erwerber mit K… G… und den von diesem verwendeten Unterlagen erhebliche Unterschiede zu verzeichnen, weshalb von einem typischen Geschehensablauf nicht ausgegangen werden kann.
Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 13. Februar 2014 geltend macht, die Beklagte könne wegen des (isolierten) Widerrufs des Darlehensvertrages nur noch die offene Darlehensvaluta verlangen und müsse die ohne Rechtsgrund erhaltenen Zinszahlungen zurückerstatten und dies sei als „Minus“ zu seinem Feststellungsantrag Ziffer 4. festzustellen, handelt es sich um einen neuen Streitgegenstand, der nach Schluss der mündlichen Verhandlung in den (entscheidungsreifen) Rechtsstreit nicht mehr eingeführt werden kann. Wie die Beklagte zutreffend in ihrem Schriftsatz vom 21. Februar 2014 ausführt, hat der Kläger sein Klagebegehren bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht, auch nicht hilfsweise darauf gestützt, aufgrund des Widerrufs des Darlehensvertrages nur diesen (rück)abzuwickeln.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 47, 48 GKG auf 112.927,05 € festgesetzt. Dabei hat der Senat den Antrag zu 1. mit dem begehrten Zahlbetrag von 23.327,05 € bemessen. Die mit Klageantrag zu 2. (gesondert) verlangte Sicherheitenfreigabe sowie die mit dem Klageantrag zu 5. begehrte Feststellung des Annahmeverzuges bleiben bei der Streitwertbemessung außer Ansatz. Ihnen kommt bei der Bemessung der Beschwer neben der im Antrag zu 3. verfolgten Zug-um-Zug-Verurteilung keine eigenständige wirtschaftliche Bedeutung zu. Die Frage des Annahmeverzuges ist lediglich ein rechtlich unselbständiges Element der umstrittenen Leistungsverpflichtung und deshalb mit dieser wirtschaftlich identisch (BGH, Beschluss vom 27. Juni 2013 – III ZR 143/12 – Rdnr. 10); gleiches hat für die Freigabe der für das Darlehen gewährten Sicherheiten zu gelten. Unberücksichtigt bleibt auch der mit dem Antrag zu 6 geltend gemachte Betrag von 3.792,29 €, weil es sich um vorgerichtlich entstandene Anwaltskosten und damit um eine Nebenforderung (§ 43 Abs. 1 GKG) handelt. Den Klageantrag zu 4 und die auf Feststellung, dass der Kläger und die Widerbeklagte zu 2. zur Erfüllung der sich aus dem Darlehensvertrag ergebenden Pflichten, insbesondere zur Zahlung der monatlichen Raten, verpflichtet sind, gerichtete Widerklage bemisst der Senat einmalig mit 80 % der zum Zeitpunkt der Klageerhebung i.H.v. (geschätzt) 112.000,00 € noch nicht zurückgezahlten Darlehensvaluta (112.000,00 € x 80 % = 89.600,00 €).

References: § 358
 § 14
 § 312
 § 280
 § 181
 Art. 229
 § 22
 Art. 229
 § 22
 § 312
 § 312
 § 312
 § 1
 § 17
 § 313
 § 311
 § 18
 § 278
 § 278
 § 278
 § 278
 § 195
 § 199
 § 355
 § 355
 § 355
 § 355
 § 355
 BGH 
 § 14
 § 16
 § 14
 § 14
 § 14
 § 14
 § 14
 § 14
 § 16
 § 14
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 4
 § 531
 § 358
 § 531
 § 15
 § 15
 § 4
 § 97