Source: http://www.snigic.com/jurisprudence.html
Timestamp: 2017-11-19 10:10:52+00:00

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Jurisprudence - SNIGIC - syndicat national indépendant des gardiens d'immeubles et concierges - SNIGIC
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION QUI FAIT PARLER L’ARC .
A la lecture de cette décision , cette organisation estime que les gardiens d’immeuble ne peuvent recevoir des mandats pour assister aux assemblées générales des copropriétaires . ALORS C’EST VRAI ? .
On connait l’amour que l’ARC porte aux gardiens mais aussi aux syndics et compte tenu de cette décision qui ne concerne aucunement un gardien d’immeuble salarié du syndicat des copropriétaires , l’ARC estime que la cour de cassation a rendu un arrêt interdisant aux gardiens d’immeuble de recevoir des mandats . C’EST AVOIR UNE LECTURE RAPIDE ET SURTOUT UNE INTERPRETATION RAPIDE DES TEXTES
Le cas présent , concernant le salarié que l’Arc ne le mentionne et surtout la structure juridique de ce syndic , est plus complexe que le rapporte l’ARC mais cette démarche ne nous est pas étrangère ( rappelez vous les gardiens d’immeubles avec 12500 unités de valeur pour 25 lots , tout avantage en nature payé idem pour la taxe d’habitation ) .
Nous faisons le constat à la simple lecture de cet arrêt que :
Comme nous l’évoquions le salarié n’est pas assujetti à la convention collective nationale des gardiens , concierges et employés d’immeubles . Donc on ne peut étendre une décision à l’ensemble de toutes les professions . Nous respecterons bien évidemment la décision qui serait prise lorsque le salarié sera un gardien d’immeuble .
Nous notons que la cour de cassation retient comme argument ceci :
Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que des bons à payer ou factures établis à l’entête de la société Sogire portaient, sous la mention « visa du directeur » le nom et la signature de Mme B…, que celle-ci avait émis des bons de commande ou qu’elle était mentionnée sur des factures de fournisseurs de la copropriété en qualité de « contact » et que la société Sogire avait indiqué aux copropriétaires que Mme B… avait été chargée de commander des boîtiers d’ouverture à distance de la barrière de l’immeuble,
accomplissait pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comportait à l’égard des tiers et des copropriétaires, comme la préposée du syndic .
La société Sogire est la dénomination du syndic . Que dit la cour que ce salarié remplissait des bons de commande , son nom apparaissait sur des factures de fournisseurs et surtout qu’elle accomplissait pour son compte des actes de gestion incombant au syndic .
Combien de gardiens faites vous ces taches de gestions qui sont du domaine du syndic et si certains le faisaient pour ceux qui ne font que des taches de poubelles , ménage , courrier , sortie des poubelles sans s’occuper d’actes de gestions alors ceux-ci pourraient recevoir mandats des copropriétaires .
Remarquez en disant que le gardien est préposé du syndic cela démontre que cette profession peut être doublement sanctionnée par le syndic mais par les copropriétaires
Arrêt de la Cour de cassation qui condamne le syndicat des copropriétaires par le biais de son syndic pour harcèlement moral à l'encontre du salarié du syndicat des copropriétaires .
eu importe que l'employeur le syndicat des copropriétaires ne soit pas l'auteur du harcèlement ni n'est commis de faute . L'auteur de ce harcèlement était le président du conseil syndical ( émanation du syndicat des copropriétaires mais juridiquement non employeur des salariés ) .
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts au titre du nonrespect par l’employeur de son obligation de sécurité ;
Publication : Bulletin 2011, V, n° 235
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris , du 26 mars 2009
Titrages et résumés : CONTRAT DE TRAVAIL, RUPTURE - Employeur - Obligations - Sécurité des salariés - Obligation de résultat - Domaine d’application - Prévention des agissements de harcèlement moral - Portée
L’employeur est tenu envers ses salariés d’une obligation de sécurité de résultat en matière de protection de la santé et de la sécurité des travailleurs, notamment en matière de harcèlement moral.
L’absence de faute de sa part ne peut l’exonérer de sa responsabilité.
Il doit répondre des agissements des personnes qui exercent, de fait ou de droit, une autorité sur les salariés.
Encourt la censure l’arrêt qui, pour débouter le salarié de sa demande en dommages-intérêts, retient que le harcèlement moral n’engage la responsabilité de l’employeur que si lui-même ou son préposé en est l’auteur et que le président du conseil syndical ne peut être considéré comme un préposé du syndic, alors qu’il résultait de ses constatations que le président de ce conseil syndical avait exercé une autorité de fait sur le gardien employé par le syndicat des copropriétaires et que les mesures prises par la suite pour mettre fin au mandat de ce président n’exonéraient pas l’employeur des conséquences des faits de harcèlement moral antérieurement commis
Précédents jurisprudentiels : Sur l’obligation de sécurité résultat mise à la charge de l’employeur en matière de prévention des agissements de harcèlement moral, dans le même sens que : Soc., 29 juin 2011, pourvoi n° 09-69.444, Bull. 2011, V, n° 168 (1) (rejet), et les arrêts cités. Sur le principe selon lequel l’employeur doit répondre des agissements de personnes qui exercent, de fait ou de droit, une autorité sur les salariés, dans le même sens que : Soc., 1er mars 2011, pourvoi n° 09-69.616, Bull. 2011, V, n° 53 (cassation), et l’arrêt cité
articles L. 1153-1, L. 1234-1, L. 1234-5, et L. 1234-9 du code du travail
CONDAMNATION PAR La COUR D'APPEL DE PARIS d'un syndicat de copropriétaires dont le syndic avait licencié injustement la gardienne .
Par la faute de son syndic les copropriétaires paieront des dommages -intérêts . Merci à Maître DJIAN notre avocat depuis de très longues années qui a par ses conclusions et plaidoiries permis cette décision .
Cette décision est importante car elle rappelle, indépendamment de la convention collective nationale car les faits sont antérieurs à la position prise en commission d'interprétation, que le gardien doit avoir un logement de fonction . Cet arrêt rendu par la Cour de Cassation doit permettre un rappel pour certains employeurs dont des sociétés immobilières qui embauchent des salariés comme gardiens d'immeubles mais sans leur attribuer ce logement de fonction .
N° de pourvoi: 11-20653
ECLI:FR:CCASS:2012:SO02628
Vu l’article L. 771-1 devenu L. 7211-2 du code du travail et l’article 18 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979, dans sa rédaction alors applicable ;
Attendu, selon le premier de ces textes, auquel se réfère le second, que sont considérées comme concierges, employés d’immeubles ou femmes de ménage d’immeubles à usage d’habitation, toutes personnes salariées par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l’immeuble au titre d’accessoire du contrat de travail, sont chargées d’assurer sa garde, sa surveillance et son entretien ou une partie de ces fonctions ; qu’il en résulte que le salarié engagé au titre du régime légal des concierges et rattaché au régime dérogatoire de la catégorie B excluant toute référence à un horaire précis doit être logé au titre d’accessoire à son contrat de travail dans l’immeuble où il exerce ses fonctions, ce qui implique l’attribution d’un logement de fonction ;
Attendu selon l’arrêt attaqué, que M. X... a été engagé le 2 juin 2003 par le syndicat des copropriétaires « Couronne de Fabron », alors représenté par le cabinet Sigma, syndic de la copropriété, en qualité de gardien-concierge à service permanent, catégorie B ; que dans le même temps les parties ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de type F4 au sein de la résidence Couronne, pour un loyer mensuel de 609, 80 euros, pour une durée de 6 ans à compter du 2 juin 2003 ; que M. X... a été mis à la retraite le 31 mai 2007 ; que soutenant qu’il aurait dû bénéficier, en vertu de l’article L. 7211-1 du code du travail et de la convention collective applicable, d’un logement de fonction dont le loyer ne pouvait excéder 180 euros, il a saisi la juridiction prud’homale d’une demande tendant au paiement de rappels de salaires conventionnels, au remboursement de loyers et de la taxe d’habitation comme de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2005 et 2006 ainsi qu’au paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour débouter M. X... de ses demandes, l’arrêt retient que l’article L. 771-1 devenu L. 7211-2 du code du travail se borne à donner une définition légale du concierge, qu’il ne formule aucune obligation quant à la fourniture par l’employeur d’un logement de fonction pour les salariés de catégorie B, que dans sa rédaction applicable en l’espèce eu égard à la date du contrat de travail, l’article 20 de la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeubles dispose uniquement que le contrat de travail peut prévoir l’attribution d’un logement de fonction ; que l’attribution d’un logement de fonction ne constituait donc nullement, alors, une obligation conventionnelle ; qu’en rayant les dispositions du contrat de travail type relatives au logement de fonction et en concluant avec son salarié un bail d’habitation de droit commun, l’employeur n’a donc pas méconnu ses obligations, l’attribution d’un logement de fonction ayant été contractuellement exclue ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute M. X... de ses demandes au titre du remboursement des loyers indûment réglés et des taxes d’habitation et d’ordures ménagères pour les années 2005 et 2006, l’arrêt rendu le 9 mai 2011, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Couronne de Fabron aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Couronne de Fabron à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. X... de ses demandes et prétentions au titre du remboursement des loyers indûment réglés et des taxes d’habitation et d’ordures ménagères pour les années 2005 et 2006 ;
AUX MOTIFS QUE l’article 18 de la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979 dont l’appelant se prévaut classe les salariés relevant de la convention en catégories, à savoir la catégorie A pour ceux qui travaillent dans un cadre horaire et la catégorie B pour laquelle toute référence horaire est exclue, Antoine X... se classant dans cette catégorie, selon les termes de son contrat qui se réfère au barème d’évaluation en unités de valeur ; que si ce texte se réfère aux articles L. 7211-1 et L. 7211-2 du code du travail (ancien L. 771-1) force est de constater que ce texte qui dispose « est considérée comme concierge, employé d’immeubles, femme ou homme de ménage d’immeuble à usage d’habitation, toute personne salariée par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l’immeuble au titre d’accessoire au contrat de travail, est chargée d’en assurer la garde, la surveillance et l’entretien ou une partie de ces fonctions » se borne à donner une définition légale du concierge ; qu’il ne formule aucune obligation quant à la fourniture par l’employeur d’un logement de fonction pour les salariés de catégorie B ; que si l’article 20 de la convention collective précitée, dont l’appelant se prévaut également dans le dispositif de ses conclusions, prévoit effectivement que « le contrat de travail peut prévoir l’attribution d’un logement de fonction lorsque le salarié est classé en catégorie A. Il est obligatoire lorsque le salarié est classé en catégorie B », force est de constater encore que ces dispositions, qui résultent de l’avenant n° 74 du 27 avril 2009, étendu par l’arrêté du 24 décembre 2009, sont inapplicables en l’espèce dès lors que le contrat de travail d’Antoine X... a été conclu le 2 juin 2003 et qu’il y a été mis fin, par admission à la retraite, le 31 mai 2007 ; que dans sa rédaction antérieure, telle qu’elle résulte de la modification faite par l’avenant n° 41 du 25 juin 1998, étendu par l’arrêté du 20 octobre 1999, qui est applicable en l’espèce eu égard à la date du contrat de travail, ledit article 20 disposait uniquement « le contrat de travail peut prévoir l’attribution d’un logement de fonction … » ; que l’attribution d’un logement de fonction ne constituait donc nullement, alors, une obligation conventionnelle ; qu’en rayant les dispositions du contrat de travail type relatives au logement de fonction et en concluant avec son salarié un bail d’habitation de droit commun l’employeur n’a donc pas méconnu ses obligations ; qu’il s’ensuit, l’attribution d’un logement de fonction ayant été contractuellement exclue, que l’appelant ne peut prétendre ni au remboursement des loyers qu’il a versés en exécution du bail, sous déduction de l’avantage en nature tel qu’évalué par l’article 23 de la convention sus visée, ni au remboursement des taxes d’habitation et d’ordures ménagères qu’il a versées au titre des années 2005 et 2006, l’avenant applicable aux Alpes-Maritimes concernant le logement de fonction exclusivement ; que succombant en ses demandes, il ne peut davantage prétendre à l’octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier distinct qu’il allègue ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les parties ont signé un contrat de travail en date du 2 juin 2003 et Monsieur Antoine X... avait la fonction de gardien-concierge, catégorie B, coefficient 255 ; que lors de son embauche, la partie défenderesse a fait signer au salarié un contrat de location de six ans pour un appartement attenant à la loge, moyennant un loyer de 609, 80 € par mois ; que le conseil observe que le contrat de travail du gardien concierge a été modifié ; qu’en effet à l’article 1. 5 « Logement de fonction », douze lignes sont rayées, à l’article 2. 5 « Conditions spécifiques de Travail » trois lignes sont supprimées, à l’article 2. 7 « Astreintes » neuf lignes sont supprimées ainsi que dix-sept lignes supprimées à l’article « Logement de Fonction » (Contrat signé le 2 juin 2003 à Cagnes sur Mer) ; que les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de la copropriété 2001/ 2002 une proposition de location d’un appartement attenant à la loge a été faite à M. Antoine X... pour un montant de 690 € avec un bail pour une durée de six ans devant se terminer le 1er juin 2009 ; que le conseil constate que le contrat de location concerne un appartement de quatre pièces destinées à l’usage exclusif d’habitation principale du locataire ; que le conseil reconnaît que suivant l’article 20 de la convention collective nationale des gardiens concierges, un contrat de travail peut prévoir l’attribution d’un logement de fonction ; que le conseil dit que les parties ont elles-mêmes rayé et supprimé les clauses relatives au logement de fonction ; que c’était bien la volonté des parties et qu’ainsi le contrat de travail fait la loi des parties ; qu’en conséquence, il ne fait aucun doute que le logement loué par M. Antoine X..., type F4, était bien sa résidence principale et ne pouvait être confondu avec un logement de fonction ; que par conséquent le conseil ne peut faire droit à cette demande et dit que le salarié devait verser légitimement le loyer et ce, pour une durée de six ans ;
ALORS QU’aux termes de l’article L. 7211-2 du code du travail, est considérée comme concierge, employé d’immeubles, femme ou homme de ménage d’immeuble à usage d’habitation, toute personne salariée par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l’immeuble au titre d’accessoire au contrat de travail, est chargée d’en assurer la garde, la surveillance et l’entretien ou une partie de ces fonctions ; que dès lors, le régime légal des concierges d’immeuble d’habitation impose que le salarié soit logé au titre d’accessoire à son contrat de travail dans l’immeuble où il exerce ses fonctions ; qu’aux termes de l’article 18 de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles, les salariés sont rattachés au régime dérogatoire de la catégorie B défini par l’article L. 7211-2 du code du travail excluant toute référence à un horaire précis lorsque leur emploi répond à la définition légale de concierge ; qu’il résulte de la combinaison de ces dispositions que le logement occupé à titre onéreux par un gardien-concierge rattaché au régime dérogatoire de la catégorie B, nécessaire à l’exécution de son contrat de travail, est un logement de fonction nonobstant la volonté des parties de conclure un bail de droit commun ; qu’en retenant que les dispositions légales n’imposaient pas la fourniture d’un logement de fonction à au salarié relevant de la catégorie B de la convention collective, et que l’employeur avait valablement pu conclure avec M. X... un bail d’habitation de droit commun, la cour d’appel a violé les articles L 7211-2 du code du travail et 18 de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeuble dans sa rédaction applicable à la cause ;
ALORS, en tout état de cause, QU’en s’abstenant de rechercher, ainsi qu’elle était invitée à le faire, si en vertu du bail mentionnant expressément que le logement servait de « loge du gardien », M. X... ne logeait pas dans l’immeuble au titre d’accessoire à son contrat de travail, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 7211-2 du code du travail et 18 de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeuble dans sa rédaction applicable à la cause.
Publication : Bulletin 2012, V, n° 336
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 9 mai 2011
Titrages et résumés : STATUTS PROFESSIONNELS PARTICULIERS - Emplois domestiques - Concierges et employés d’immeubles à usage d’habitation - Concierges rattachés au régime dérogatoire de la catégorie B - Contrat de travail - Accessoire - Logement de fonction - Attribution - Obligation du propriétaire ou du principal locataire - Portée
Selon l’article L. 771-1 devenu L. 7211-2 du code du travail auquel se réfère l’article 18 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979, dans sa rédaction alors applicable, sont considérées comme concierges, employés d’immeubles ou femmes de ménage d’immeubles à usage d’habitation, toutes personnes salariées par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l’immeuble au titre d’accessoire du contrat de travail, sont chargées d’assurer sa garde, sa surveillance et son entretien ou une partie de ces fonctions.
Il en résulte que le salarié engagé au titre du régime légal des concierges et rattaché au régime dérogatoire de la catégorie B excluant toute référence à un horaire précis doit être logé au titre d’accessoire à son contrat de travail dans l’immeuble où il exerce ses fonctions, ce qui implique l’attribution d’un logement de fonction
article L. 771-1 devenu L. 7211-2 du code du travail ; article 18 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979, dans sa rédaction alors applicable
Cette décision rappelle que lorsque le réglement de copropriété prévoit l'attribution d'un logement de fonction pour le salarié du syndicat des copropriétaires ,
seul le vote à l'unanimité des copropriétaires lors de l'assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour modifier cette situation . D'OU LE GRAND INTERÊT DE CE REGLEMENT
Audience publique du 3 juin 2014
N° de pourvoi: 13-16214
ECLI:FR:CCASS:2014:C300744
Me Bouthors, SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat(s)
Attendu qu’ayant relevé que le vote de la décision n° 7, relative au remplacement du gardien, dont les copropriétaires ont décidé qu’il ne serait plus logé, n’emportait ni suppression du poste de gardiennage ni aliénation du logement affecté au concierge, et souverainement retenu que les conditions d’hébergement du gardien n’avaient pas de conséquences sur les conditions de jouissance des parties privatives et ne portaient pas atteinte à la destination de l’immeuble et que l’argumentation de M. X... relativement aux tâches diverses d’un gardien était sans pertinence au regard de la convention collective des gardiens qui a supprimé toute astreinte de nuit depuis le 1er janvier 2003 et qui n’inclut, dans les composantes du contrat de travail d’un gardien, aucune obligation d’aider les copropriétaires pris isolément ou de leur rendre des services personnels, la cour d’appel a pu, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, en déduire que la décision n° 7 de l’assemblée générale du 28 janvier 2010 relative à l’embauche d’un gardien non logé ne requérait ni la majorité des deux tiers ni l’unanimité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos du Hanmel la somme de 3 000 euros, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatorze.
Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Monsieur X... de sa demande d’annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « Clos du Hamel » du 28 janvier 2010, et en particulier de celle de sa septième résolution ;
Aux motifs propres que : «(...) La résolution attaquée est relative au remplacement du gardien, dont les copropriétaires ont décidé qu’il ne serait plus logé, ce qui, selon M. X..., supprime l’astreinte de nuit du gardien et aurait dû être adopté à l’unanimité dès lors que le service de conciergerie participe de la destination de l’immeuble; Le syndicat des copropriétaires fait observer que cette demande d’annulation est privée d’objet dans la mesure où la résolution attaquée a été votée dans des termes similaires lors d’une assemblée générale ultérieure des copropriétaires du 23 juin 2010; il fait encore remarquer qu’il ne faut pas confondre les services qu’un gardien doit à la copropriété et ceux qu’il peut rendre aux copropriétaires personnellement, en sorte que la résolution décidant de l’embauche d’un gardien non logé en lieu et place d’un gardien logé n’a pas à être votée à l’unanimité des copropriétaires comme le prétend M. X...; Les moyens développés par M. François X... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation; en effet, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriétaires du 23 juin 2010 que les copropriétaires ont voté une 12ème résolution ratifiant l’embauche de M. Y... en qualité de gardien non logé de catégorie A, conformément au contrat de travail soumis à la copropriété, résolution qui avait le même objet et que la 7ème résolution de l’assemblée générale de copropriétaires du 28 janvier 2010 décidant de l’embauche d’un gardien non logé ; A ces justes motifs, il suffit d’ajouter que le vote de la résolution n° 7 querellée ne requérait pas l’unanimité prévue à l’article 26 de la loi 10 janvier 1965, ni même la majorité qualifiée des deux tiers, dès lors que, d’une part, elle n’emportait ni suppression du poste de gardiennage ni aliénation du logement affecté au concierge, que, d’autre part, les conditions d’hébergement du gardien ne modifient pas les conditions de jouissance des parties privatives ni ne participent de la destination d’un immeuble collectif, telle la résidence Clos du Hamel, située dans un secteur périphérique de Rouen et comportant 164 lots répartis sur huit immeubles, dans laquelle ne saurait être imposé au gardien d’être disponible nuit et jour eu égard à un niveau de standing particulier; A toutes fins, il sera constaté que l’argumentation développée par M. X... relativement aux tâches diverses, notamment d’aide personnalisée aux occupants, qu’un gardien est susceptible d’effectuer dans une copropriété est sans pertinence, au regard de la convention collective des gardiens qui a supprimé toute astreinte de nuit depuis le 1er janvier 2003 et énumère les composantes du contrat de travail d’un gardien, lesquelles ne comportent aucune obligation d’aider les copropriétaires pris isolément ou de leur rendre des services personnels, d’où il suit que les développements de l’appelant relatifs à sécurisation permanente de l’immeuble du fait de la présence constante d’un gardien procède d’une confusion entre le rôle d’un employé du syndicat strictement encadré par les horaires prévus à son contrat de travail et celui d’employés de maison, vigiles, hommes de peine, employés de maintenance ou assistants de vie habiles, comme il le suggère, à préparer les repas des personnes malades ou âgées, surveiller et garder les enfants dont les parents travaillent et les malades, assurer le maintien à domicile des personnes qui seraient sinon, soit en maison de retraite, soit en maison médicalisée, veiller à ce que les personnes âgées ne souffrent pas de déshydratation, surveiller les entrées et sorties, interdire l’accès de l’immeuble aux importuns, toutes prestations facultatives indépendantes du périmètre du contrat de travail d’un gardien et qui n’ont pas à être financées par l’ensemble des copropriétaires pour la commodité de certains d’entre eux seulement» (arrêt attaqué p. 4, § 2 à 6 et p. 5, § 1er) ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que : « (...) Aux termes de la septième résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2010, « le Syndicat procédera à l’embauche d’un gardien Celui-ci ne bénéficiera pas d’un logement ». Suite à cette résolution, le Syndicat des copropriétaires a embauché Monsieur Y... en qualité de gardien catégorie A à compter du 12 avril 2010. Lors de l’assemblée générale du 23 juin 2010, a été adoptée, à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, la douzième résolution suivante « l’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical et délibère, décide de ratifier l’embauche de Monsieur Y...». Contrairement à ce que soutient Monsieur X..., cette douzième résolution a bien le même objet que la septième résolution de l’assemblée générale du 28 janvier 2010 puisqu’elle ratifie l’embauche de Monsieur Y..., qui, d’ après son contrat de travail qui est versé aux débats, a été embauché par le Syndicat en qualité de gardien catégorie A, c’est à dire de gardien non logé. Elle confirme donc le fait que le gardien ne sera pas logé, cette question du logement ou non du gardien étant l’objet de la septième résolution de l’assemblée générale du 28 janvier 2010. En conséquence, l’assemblée générale du 23 juin 2010 étant devenue définitive et ayant pris, dans sa douzième résolution, une décision confirmant la septième résolution de l’assemblée générale du 28 janvier 2010, la contestation de la décision de la première assemblée n’a plus d’objet et doit donc être rejetée. Au surplus, cette douzième résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, ce qui signifie que Monsieur X..., qui était présent, a voté pour de sorte qu’il n’a plus d’intérêt a agir pour contester la septième résolution de l’assemblée générale du 28 janvier 2010 qui a le même objet » (jugement p. 5, dernier § et p. 6, § 1 à 5).
1°) alors, d’une part, qu’ il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les assemblées générales de copropriétaires sont autonomes les unes par rapport aux autres de telle sorte que leurs décisions sont susceptibles de recours indépendamment de celles prises par les autres assemblées ainsi que le faisait valoir Monsieur X... dans ses conclusions récapitulatives d’appel (p. 7, § 3 au dernier § et p. 8, § 1er) ; qu’en déboutant dès lors Monsieur X... de sa demande d’annulation de la septième résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2010 motif pris d’une similitude avec la douzième résolution votée par l’assemblée générale du 23 juin 2010 (arrêt attaqué p. 4, § 4), la Cour d’appel a violé les dispositions de l’article 42 susvisé de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) alors, d’autre part, qu’aux termes de la septième résolution de l’assemblée générale de copropriétaires du 28 janvier 2010, « (...) le Syndicat procédera à l’embauche d’un gardien. Celui-ci ne bénéficiera pas d’un logement» tandis que la douzième résolution portait seulement sur le vote et la ratification de l’embauche du gardien sans qu’il ne soit indiqué s’il serait logé ou non : « (...) L’assemblée générale (...) décide de ratifier l’embauche de Monsieur Y...¿ » ; qu’en décidant cependant que la douzième résolution de l’assemblée générale du 23 juin 2010 avait le même objet que la septième résolution de l’assemblée générale du 28 janvier 2010 (arrêt attaqué p. 4, § 4), sans prendre en considération le fait déterminant que la douzième résolution ne mentionnait précisément pas les conditions d’hébergement du gardien embauché, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965;
3°) alors, enfin, que selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer une modification à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance de ses parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ; que le règlement de copropriété ayant expressément prévu en son article 94 le logement sur place à titre gratuit du gardien, l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait sans le vote à l’unanimité de tous les copropriétaires décider d’embaucher un gardien non logé en remplacement du gardien précédemment logé sur place, ainsi que le faisait valoir Monsieur X..., dans ses conclusions récapitulatives d’appel (p. 8, § 3 au dernier §, p. 9, § 1 et § pénultième, et p. 10, § 1, 2 et deux derniers §) ; qu’en considérant dès lors que le vote de la septième résolution du 28 janvier 2010 portant « embauche d’un gardien. Celui-ci ne bénéficiera pas d’un logement » ne requérait ni l’unanimité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ni même la majorité qualifiée des deux tiers motifs pris de ce que « les conditions d’hébergement du gardien ne modifient pas les conditions de jouissance des parties privatives ni ne participent de la destination d’un immeuble collectif » (arrêt attaqué p. 4, § pénultième), la Cour d’appel a violé les dispositions de l’article 26 susvisé.
Décision attaquée : Cour d’appel de Rouen , du 30 janvier 2013
Deux décisions rendues par le conseil des prud'hommes de BAYONNE et de PARIS susceptibles d'appel. Ces dossiers défendus par notre avocat Maître DJIAN sont très intéressants.
Pour le dossier de Monsieur DARET, les demandes portaient sur: rappel de salaire pour la surveillance pendant l'exécution des tâches non portées au contrat de travail de notre adhérent alors qu'il était embauché à service complet, rappel de salaires pour l'entretien des vitres, parois vitrées, tâches non portées à la rubrique entretien des vitres, parois vitrées et cuivres traduites en unités de valeur par rapport aux fréquences et barème conventionnel, mais au titre des travaux spécialisés car l'employeur estimait que ces tâches étaient faites de façon occasionnelles. Résultat 21472 euros de rappel.
Le Conseil de Prud'homme de Bayonne statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, et après en avoir délibéré conformémént à la loi :
Fixe la moyenne des trois derniers mois de salaire de Monsieur Daret à 2.086,01 euros
Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la résidence LES TERRASSES SAINT CHARLES à payer à Monsieur Jean-Michel DARET les sommes suivantes.
- VINGT ET UN MILLE QUATRE CENT SOIXANTE DOUZE EUROS ET DEUX CENTIMES (21.472,02 €) à titre de rappel de salaire
- DEUX MILLE CENT QUARANTE SEPT EUROS ET VINGT CENTIMES (2.147,20 €) au titre des congés payés.
- SEPT CENT CINQUANTE EUROS (750,00 €) sue le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ordonne la remise du bulletin de salaire conforme à la décision.
Déboute Madame Martine ELOY du surplus de ses demandes.
Condamne au Syndicat des Copropriétaires de la résidence LES TERRASSES SAINT CHARLES de proposer à Monsieur Jean-Michel DARET un avenant au contrat de travail en conformité avec la présente décision; que cette proposition devra être assortie d'une astreinte de 20,00 euros par jour suivant la notification du jugement;
Dit que l'exécution provisoire est de droit sur le rappel de salaires, dans les conditions de l'article R.1454-28 du Code du Travail;
Dit que le rappel de salaires portera intérêt légal à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 20 août 2010;
Comdamne le Syndicat des Copropriétaires de la résidence LES TERRASSES SAINT CHARLES aux dépens de l'instance;
Pour le dossier de Madame ELOY, la demande portait sur une contestation pour un licenciement pour rupture abusive : le syndicat des copropriétaires avait signé un contrat avec un prestataire de service pour l'exécution de diverses tâches qui n'étaient donc plus réalisées par notre adhérente. Or, les motifs justifiant pour l'employeur le licenciement portaient sur des tâches attribuées à la société prestataire de service et non à notre adhérente et que celle-ci ne se voyait plus attribuer de produits d'entretien.
Résultat, 17 000 euros d'indemnités au titre de dommages intérêts pour rupture abusive du contrat de travail.
Voici une décision parmi tant d'autres obtenue par Maître DJIAN avec lequel nous travaillons depuis plus de 25 ans, ce qui est un gage de sérieux et de compétence.
La demande au même titre figurant aux conclusions de la partie défenderesse, n'ayant été ni demandée ni plaidée, le Conseil ne saurait statuer sur une demande dont il n'a pas été valablement saisi.
En application des dispositions de l'article L.3243-2 du Code du Travail, il devra être remis à Madame Martine ELOY un bulletin de salaire conforme à la présente décision.
Condamne le Syndicat des Copropriétaires du 17/19 Avenue F. Buisson 75016 PARIS représenté par son syndic le Cabinet SAGEFRANCE, à verser à Madame Martine ELOY, les sommes suivantes :
- 810,24 € (huit cent dix euros et vingt quatre cents) à titre de retenue salaire maladie décembre 2009.
- 81,02 € (quatre vingt un euros et deux cents) au titre des congés payés afférents, avec intérêts au taux légal à compter de la date de réception par la partie défenderesse de la convocation devant le
bureau de conciliation.
- 17 100,00 € (dix sept mille cent euros) à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat de travail.
avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du jugement:
- 800,00 € (huit cents euros) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Comdamne le Syndicat des Copropriétaires du 17/19 Avenue F. Buisson 75016 PARIS représenté par son syndic le Cabinet SAGEFRANCE aux dépens.
Voici deux décisions parmi tant d'autres obtenues par Maître DJIAN, avec lequel nous travaillons depuis plus de 25 ans, ce qui est gage de sérieux et de compétence.
Adresse: 4, boulevard du Palais 75004 PARIS Tel: 0153103160
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION 20 JANVIER 2010
Cet arrêt qui met fin à une procédure entamée par une de nos adhérente avec notre avocat Maître DJIAN.
Pour résumer ce litige que nous avions déjà porté sur notre site et dans notre journal, notre adhérente est embauchée par la Caisse Centrale de Réassurance. Cette dernière, compte tenu du nombre de salariés dispose d'un comité d'entreprise.Or la société a toujours refusé que les gardiens bénéficient des dispositions relatives au comité d'entreprise (interessement et participation) évoquant le fait qu'ils sont exclus des dispositions du Code du Travail.
Après diverses interventions de notre part, et devant la position stricte de cette société, nous avons été contraints d'agir en justice estimant que cette discrimination était parfaitement injuste. Depuis quand des salariés avec des contrats de travail et fiches de paye de la société ne pourraient-ils pas bénéficier des droits accordés aux autres salariés de la même société? Faut-il ne pas considérer votre métier comme toute profession pour réagir ainsi et mépriser votre activité. Faisant partie intégrante de la société au même titre que les agents de maîtrise ou cadres, vos droits sont identiques. Mais malgré cette position qui nous paraît tellement normale, la société s'est entêtée.
Non seulement elle a perdu devant le Conseil des Prud'hommes, mais également en Appel et maintenant devant la Cour de Cassation.
Enfin notre adhérente peut souffler, mais là encore celà démontre bien que ce qui peut apparaître comme logique pour nous, à savoir que les gardiens bénéficient des mêmes droits que tout salarié au sein d'une même entreprise, n'est pas admis par les employeurs et il faut aller tout au bout des actions judiciaires pour obtenir gain de cause.
SI VOUS LE SOUHAITEZ NOUS POUVONS VOUS FAIRE PARVENIR L'INTEGRALITE DES DECISIONS.
Cet arrêt démontre amplement que notre syndicat le SNIGIC indépendamment des actions que nous entreprenons auprès de vos employeurs individuellement, indépendamment des actions faites au niveau national obtient également des décisions de justice favorables à vos intérêts
LE SNIGIC par l'intermédiaire de son avocat Maître Djian fait condamner un syndicat de copropriétaires devant le Conseil des Prud'hommes pour harcèlement moral.
L'un de nos adhérents, gardien dans une copropriété avait rencontré des problèmes avec un copropriétaire qui l'avait insulté devant témoins. Le gardien avait écrit au syndic pour faire cesser ce trouble et n'a pas reçu de réponse. Bien au contraire, le gardien fût accusé à tort de vol dans une cave, propos démenti par le propriétaire de cette cave. Enfin, un texte émanant de certains copropriétaires jetait un discrédit sur le gardien.
Le Conseil des Prud'hommes retient que si l'employeur n'est pas l'auteur des faits de harcèlement rapporté par le gardien, il était parfaitement informé de ce que subissait le salarié.
Qu'il n'avait pas provoqué de réunions avec le groupe responsable des faits évoqués.
Considérant qu'en laissant la situation se dégrader, il a commis un manquement de diligence, n'intervenant pas, comme demandé par le salarié, ni en tentant de mettre fin aux troubles causés, ni en proposant un médiateur.
Qu 'en l'espèce, l'employeur est fautif de négligence à l'endroit de son salarié, sans être légalement acteur de la faute, mais qu'il ne peut se prévaloir d'irresponsabilité.
CONDAMNE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A VERSER AU SALARIE 11574 EUROS DE DOMMAGES ET INTERETS POUR HARCELEMENT MORAL.
Ce jugement est frappé d'appel par l'employeur.
Bien souvent en cas de conflits avec des copropriétaires qui tiennent des propos diffamatoires envers le ou la gardienne, le syndic n'intervient pas, malgré les demandes du salarié, laissant la situation s'envenimer. Il estime qu'il s'agit de conflits personnels.
Cette décision est plus que satisfaisante, car très souvent le syndic ne fait rien dans ce type de situation et avec ce jugement ce silence sera perçu comme une faute de négligence à l'endroit du salarié.
LE SYNDIC REPRESENTE LA COPROPRIETE, IL RECOIT DES HONORAIRES POUR CELA, IL SE DOIT D'AGIR POUR DEFENDRE LE SALARIE.
SI VOUS ÊTES DANS LA MÊME SITUATION, CONTACTEZ NOUS.
AFIN DE TOUJOURS MIEUX VOUS SERVIR ET ÊTRE PLUS PROCHE DE VOUS , LE SNIGIC SIGNE UN ACCORD AVEC MAÎTRE FEHER QUI SERA NOTRE AVOCAT POUR LA REGION PACA
Indépendamment de l’étroite collaboration avec Maître DJIAN , le SNIGIC pour encore mieux vous servir a signé un accord avec Maître FEHER avocat au barreau de Grasse demeurant 109 rue d’ANTIBES 06414 CANNES tél : 0493386607.
​Cet avocat aura en charge tous les dossiers contentieux pour les adhérents du SNIGIC pour la région PACA .
Ainsi le SNIGIC sera encore plus présent sur le terrain pour vous défendre .

References: § 2
 § 1
 § 1
 § 3
 § 1
 § 4
 § 4
 § 3
 § 1
 § 1
 l'article 700
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