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Timestamp: 2020-04-05 12:45:33+00:00

Document:
Urbano y urbanístico.
973 págs. Pdf IMPRIMIBLE.
PDF GUÍA PRÁCTICA DEL DERECHO DE SUPERFICIE. Urbano y urbanístico.
¿Cómo constituir el derecho de superficie?
El derecho de superficie desde su perspectiva urbanística.
El derecho de superficie en la normativa autonómica.
El derecho de superficie y el subsuelo.
El derecho de superficie como modo de propiedad horizontal atípica y el régimen especial del subsuelo relacionado con el derecho de superficie.
El derecho de superficie con opción a compra.
Financiación de los promotores inmobiliarios de vivienda en derecho de superficie.
Clases de Derecho de Superficie.
Derecho de superficie como solución a la vivienda protegida.
Fiscalidad del Derecho de Superficie.
El derecho de superficie en el derecho privado.
El derecho de superficie en el sector energético (solar, fotovoltaico, eólico).
Formularios. Expedientes administrativos.
El derecho de superficie está de moda gracias a su utilidad en la cesión pública de suelo industrial y para vivienda social.
Los organismos públicos quieren promover vivienda en alquiler asequible en suelo público pero de gestión privada. Esta medida contemplaba la movilización de suelo público para levantar vivienda en alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada. El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo público durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía de nuevo a las administraciones.
La duración del derecho de superficie es la que se establezca en su título constitutivo. No obstante, en el reglamento hipotecario se establece una duración máxima de 75 años, cuando el derecho es concedido por los ayuntamientos u otros organismos públicos; y de 99 años cuando está convenido entre particulares. Transcurrido el plazo establecido se produce la reversión de lo edificado, sin indemnización alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto en contrario, quedando resueltos los derechos personales o reales existentes sobre la finca.
Hay un problema a efectos de financiación. Según el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, los derechos de superficie no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles por no representar un valor suficientemente estable y duradero. No obstante, al tratarse de derechos con una metodología de valoración propia recogida en la ECO, cabe la posibilidad de valorarlos para la finalidad de mercado hipotecario.
En caso de no disponer de información que permita utilizar el método de comparación para valorar un edificio o elemento de edificio construido en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se seguirá el siguiente procedimiento establecido en el art. 53 de la ECO sobre “Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie”: se calculará el valor según ECO como si fuera un inmueble en pleno dominio. Del valor así obtenido se restarán: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente, y ii) el valor actual del valor de reversión en la fecha de extinción del derecho de superficie.
En materia de vivienda social, el derecho de superficie se está utilizando en Barcelona en solares municipales en los que se está promoviendo vivienda por cooperativas. Este sistema residencial cooperativo se enmarca en las políticas para favorecer nuevas formas de creación de vivienda asequible que recoge el Plan por el derecho a la vivienda de Barcelona. El suelo donde se edifica es de propiedad municipal y nunca deja de ser público.
La cooperativa será la titular del derecho de superficie por un plazo máximo de 75 años y cederá a las personas asociadas el uso de la vivienda como domicilio habitual y permanente. Al finalizar dicho plazo, el suelo y la edificación volverá a ser de titularidad pública.
Otra aplicación más moderna es la vinculación de la promoción delegada con el derecho de superficie.
La novedad es que se licita un solar municipal en régimen de derecho de superficie para alquiler social y se abre a sociedades mercantiles con ánimo de lucro, para corresponsabilizarlas también en la generación de vivienda protegida.
El modelo se incluye dentro del impulso de la "promoción delegada" prevista en el Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona, que consiste en buscar alianzas con sectores privados con o sin ánimo de lucro para construir y gestionar viviendas protegidas en régimen cooperativo o de alquiler, sin perder en ningún caso la titularidad pública del suelo.
Con esta adjudicación el Ayuntamiento implanta por primera vez un nuevo modelo de lo que se llama la promoción delegada a través del cual adjudica a terceros la promoción de proyectos de vivienda de precio asequible manteniendo la propiedad del suelo. En este caso, por primera vez, el adjudicatario y promotor no es una fundación o una entidad sin ánimo de lucro sino una sociedad mercantil, y la propuesta ganadora de la licitación ofrece que el precio de la vivienda que se construirá no sólo esté por debajo del precio de mercado sino también por debajo del precio de la vivienda de protección oficial.
El promotor privado es el que construye y gestiona durante 75 años, y después los pisos pasan a ser de gestión municipal. Pero la titularidad pública del solar nunca se pierde. Hasta ahora se había trabajado en este régimen de promoción delegada con cooperativas y fundaciones, y ahora también lo hacemos con empresas.
Pero no sólo en vivienda social, sino en suelo industrial, el derecho de superficie está resurgiendo. Por ejemplo, en Galicia, la Xunta bonifica la adjudicación en derecho de superficie en los parques dependientes de la Administración autonómica.
Estas cuestiones se analizan desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica del derecho de superficie. Urbano y urbanístico.
1. El derecho de superficie.
2. Naturaleza jurídica del derecho de superficie.
3. Elementos constitutivos del derecho de superficie (concedente y el concesionario o superficiario).
a. Elementos personales para su constitución.
Concedente y el concesionario o superficiario.
Arrendamiento superficiario
b. Elementos reales (suelo o subsuelo, precio y construcción).
El suelo o subsuelo.
El precio o canon.
c. El plazo.
d. Elementos formales
Titulo público. Escritura pública.
Canon o precio que haya de satisfacer el superficiario.
Plazo señalado para realizar la edificación
Garantías de trascendencia real
Inscripción en el Registro como requisito constitutivo.
4. Modos adquisitivos del derecho de superficie.
a. Supuestos generales de adquisición del derecho de superficie.
b. Supuestos particulares de adquisición del derecho de superficie.
Usucapión o prescripción adquisitiva.
Construcción extralimitada como medio de constitución del derecho de superficie
5. La concesión administrativa del derecho de superficie. Su efecto en política de vivienda.
Su finalidad ha de ser la construcción de viviendas de protección pública o destinadas a otros usos de interés social.
a. Derechos y obligaciones del concedente.
Derecho a percibir la oportuna contraprestación, cuando fuera onerosa la concesión y no gratuita.
Derecho de reversión, al cumplirse el plazo pactado.
Derechos dominicales.
Construcción, uso y conservación de lo edificado.
Derecho de que se edifique en el plazo y modo convenidos.
Derecho a exigir la aplicación de la legislación de propiedad horizontal, al dividirla en elementos comunes una vez construido el edificio, en todo o en parte.
b. Derechos y obligaciones del Superficiario.
Derecho de plantación.
Derecho de conservar lo construido.
Derecho de reconstrucción.
Derecho de levantar nuevas construcciones sobre lo ya edificado.
Derecho de disposición.
Derecho de saneamiento.
Obligación de pagar el canon.
Contribuciones y arbitrios.
Derecho de redención.
La constitución de sub-superficies.
Derecho al uso de las partes del suelo no necesarias para la edificación.
Derecho de preferencia a la renovación.
7. La hipoteca del derecho de superficie.
8. Condicionantes en la edificación a realizar en un derecho de superficie.
9. Causas de extinción del derecho de superficie.
a. Plazo
b. Efectos de la extinción del plazo.
c. Destrucción de lo edificado en base al derecho de superficie
d. Otras causas.
Renuncia o abandono.
Infracción por el concesionario de su deber de construir en el plazo pactado.
Incumplimiento de condiciones resolutorias.
Derecho de superficie para edificar.
1. Sujetos del derecho de superficie.
a. La finca
b. Referencia al vuelo o subsuelo de un terreno
c. Constitución de superficie en parte de una finca y parcelación urbanística.
La insuficiente regulación del Derecho de Superficie en el Código Civil.
1. ¿Cómo regular el derecho de superficie desde el derecho privado? Código Civil.
2. Razones para rechazar la servidumbre.
3. Diferencia de los censos.
El derecho de superficie en el ámbito civil.
2. Concepto del derecho de superficie.
b. Normativa.
c. Naturaleza de la inscripción.
3. Requisitos del derecho de superficie.
b. Contraprestación. Canon o precio.
4. Reversión al propietario.
5. Plazo de edificación.
6. Actos de disposición por el superficiario.
7. Garantías. Condición resolutoria del derecho de superficie.
8. Obra nueva.
10. Derecho de superficie sobre edificio en régimen de propiedad horizontal.
11. Extinción y cancelación del derecho de superficie.
a. Por plazo.
b. Relacionado con la edificación.
La permuta de subsuelo por obra.
Derecho de superficie sobre edificio en régimen de propiedad horizontal.
1. Derecho de superficie sobre edificio en régimen de propiedad horizontal.
2. El derecho de superficie como modo de propiedad horizontal atípica.
3. Derecho de superficie concedido por Comunidades de Vecinos.
1. El derecho de superficie puede definirse como un derecho real.
2. La propiedad superficiaria.
3. La doble regulación civil/hipotecaria y urbanística del derecho de superficie.
4. El caso especial del subsuelo: aparcamientos subterráneos en suelo público tras su desafectación.
El derecho de superficie y el derecho de sobreelevación.
1. El derecho de superficie y el derecho de sobreelevación.
2. Diferencias entre el derecho de superficie y el derecho de vuelo.
Derecho de vuelo.
1. Concepto del derecho de vuelo.
3. Clases de derecho de vuelo.
4. Formas de constitución.
5. Requisitos del título y de la inscripción.
a. Las cuotas de las nuevas plantas.
b. La determinación de las nuevas plantas.
c. El plazo del derecho de vuelo.
d. Las normas del régimen de comunidad.
8. Elementos reales.
9. Elementos formales.
10. Elemento temporal.
a. El titular del vuelo.
b. El concedente del derecho.
12. Extinción.
a. Transcurso del plazo.
b. La extinción por reunirse en una misma persona propiedad y vuelo (confusión).
13. Integración del vuelo en la propiedad horizontal
Consolidación del derecho de vuelo.
Supuesto especial en Cataluña.
Derecho de superficie, derecho de vuelo, sobreelevación y subedificación.
Régimen jurídico voluntario.
2. El derecho de vuelo en Cataluña.
Legitimación en orden a la constitución.
Ejercicio del derecho de vuelo.
Extinción del derecho de vuelo.
3. La sobreelevación, subedificación o edificación en las fincas divididas en régimen de la propiedad horizontal
Naturaleza del derecho de superficie.
1. Pluralidad de títulos con cláusula superficiaria.
2. Los distintos títulos superficiarios.
El derecho de superficie con opción a compra. (El caso de la sociedad de leasing y el diferente compra por promotor al ayuntamiento del derecho de superficie con opción a compra).
La constitución del derecho de superficie para edificar supermercados. El ejemplo de Lidl.
1. El derecho de superficie es una buena solución para promover un supermercado.
2. La sentencia que clarificó la venta de una parcela para supermercado con un presunto derecho de superficie.
El error de escritura de división horizontal tumbada, con el objeto de obtener una finca edificable de propiedad horizontal tumbada, con su correspondiente derecho de vuelo para un supermercado.
3. Requisitos formales: inscripción registral.
Requisitos de constitución del derecho de superficie.
Desarrollar precacuciones.
1. Formalización en escritura pública. Contenido.
Plazo máximo de duración.
2. Inscripción en el registro de la propiedad, como requisito constitutivo de eficacia.
a. El Concedente del derecho.
b. El superficiario
a. Causas comunes a otros derechos reales.
b. Causas específicas del derecho de superficie.
El derecho de superficie en el Reglamento Hipotecario.
2. Derecho de superficie y "lo que queda del art. 16 del Reglamento Hipotecario".
Los promotores inmobiliarios de vivienda en derecho de superficie ya puede ser financiados.Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero
¿Embargo del derecho de superficie?
¿Por qué es mejor inscribir en el Registro de la Propiedad?
El Derecho de Superficie de una instalación fotovoltaica es inscribible en el Registro de la Propiedad.
Contenido del derecho del derecho de superficie.
1. Libertad de pactos en el derecho de superficie.
a. Del concedente.
En relación al subsuelo
En relación al suelo
En relación a la construcción
b. Del superficiario.
Derecho de goce sobre la finca ajena.
Derecho de propiedad de la construcción superficiaria.
Construcción de la edificación.
Derecho de preferencia a la renovación y derecho a la indemnización tras la reversión.
Utilización del suelo y de la construcción de acuerdo con los fines pactados
Pago de las contribuciones e impuestos relativos a la construcción.
1. Derechos y obligaciones del concedente.
2. Derechos y obligaciones del superficiario.
a. Modalidad urbana.
b. Urbanística
2. El derecho de superficie sobre inmuebles ya construidos.
3. Suelo construido o sin edificar.
a. Derecho de vuelo sobre un solar no construido.
b. Atribución de cuota en propiedad horizontal.
Caso práctico. Adjudicación de suelo industrial a cambio de la urbanización de unos terrenos, asumir la construcción de las naves y abonar un canon. Resolución posterior por incumplimiento.
1. El derecho de superficie para promover vivienda protegida.
2. El modelo de autofinanciación de la vivienda protegida en régimen de derecho de superficie.
3. Transmisión del derecho de superficie en VPO
Modelo intermedio entre la promoción de vivienda protegida para venta y para alquiler: la promoción para transmisión del derecho de superficie.
4. La autorización excepcional para la venta del suelo sobre el que se encuentran construidas en derecho de superficie determinadas viviendas de protección oficial.
Folleto de venta de VPO municipal mediante derecho de superficie en Barcelona.
Ejemplo en la Comunidad Valenciana de transmisión onerosa mediante constitución del derecho de superficie de parcelas para la promoción y gestión de viviendas en régimen de cesión de uso a favor de cooperativas de viviendas.
Ejemplo de Memoria justificativa del expediente para la enajenación del derecho de superficie de dos parcelas de suelo propiedad de la Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda, SLU, destinadas a la promoción, construcción y gestión de viviendas en régimen de cesión de uso en favor de cooperativas de viviendas y entidades sin ánimo de lucro. (contrato patrimonial).
Una práctica muy común: vender el suelo a los superficiarios de vivienda protegida para que mantengan la propiedad.
1. ¿Cómo garantizar que no se privaticen las viviendas sociales sobre derecho de superficie?
a. El antecedente privatizador del derecho de superficie de Madrid con el Plan 18.000
b. El antecedente privatizador del derecho de superficie del País Vasco
2. Caso práctico. País Vasco. Venta de suelos cedidos en derecho de superficie. Enajenación onerosa del suelo de una serie de inmuebles edificados en derecho de superficie.
El Derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
2. Debate parlamentario de la Ley 8/2007.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y la inscripción constitutiva del Derecho de Superficie.
DICTAMEN de la Comisión Permanente del Consejo Consultivo de la Comunidad de Madrid sobre intención del Ayuntamiento de sacar, nuevamente a concurso, la adjudicación del derecho de superficie que se pretende resolver.
1. La regulación del derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y la inscripción constitutiva del Derecho de Superficie.
2. Características registrales y plazos en la Ley del suelo.
a. El derecho de superficie es transmisible y gravable con las limitaciones fijadas al constituirlo.
b. Construir en régimen de propiedad horizontal.
Transcurso del plazo de duración del derecho de superficie
Resolución del título constitutivo.
Consolidación del derecho de superficie y el dominio del suelo.
3. Las diferencias de Cataluña y Navarra.
El derecho de superficie para la construcción y gestión de viviendas protegidas en régimen de alquiler con fijación de precios máximos y para la construcción y gestión de alojamientos dotacionales del Decreto ley 3/2020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.
1. Utilización edificatoria del subsuelo urbano.
2. El subsuelo en el urbanismo autonómico.
3. Transmisión de derechos del subsuelo en relación al derecho de superficie y derechos distintos a la propiedad.
a. La servidumbre para la atribución de utilidades limitadas del subsuelo.
b. Actuaciones relativas al subsuelo de las que no se derive perjuicio alguno para el propietario y sin necesidad de constituir la correspondiente servidumbre
c. Atribución a terceros de facultades de edificación en el subsuelo integrante del derecho de propiedad privada del suelo.
1. El Derecho de Superficie
2. Otros derechos reales limitados aplicables a la utilización del subsuelo.
3. El derecho de vuelo o subsuelo y su articulación con la Propiedad Horizontal.
4. La comunidad en relación con el suelo y la distribución entre los copropietarios de los espacios situados sobre y bajo el mismo.
5. La segregación del subsuelo.
Perspectiva del derecho de superficie como suelo público.
1. El subsuelo público (de propiedad pública).
2. El subsuelo público de propiedad privada. Desafectación.
3. Transmisiones de derechos sobre el subsuelo.
4. La permuta de subsuelo por obra.
1. Tipología contractual en materia energética
a. Comprar el suelo. El contrato de compraventa en el sector energético
b. Alquilar el suelo. Contratos de arrendamiento
c. Derecho de superficie para instalación eléctrica (solar, fotovoltaica, eólica). Contrato de cesión de un derecho de superficie
2. Ventajas de la opción del Derecho de superficie para instalación eléctrica (solar, fotovoltaica, eólica).
a. Ventajas para el promotor
b. Ventajas para el propietario
3. Obligaciones del promotor solar como superficiario.
a. Término de ejecución
b. Obligación de pagar el solárium
c. Obligación de restitución o entrega
4. Obligaciones del propietario del espacio sobre el que se proyecta la planta solar o concedente.
a. Responde por evicción
b. Obligación de indemnizar
5. Inscripción del derecho de superficie en el Registro de la propiedad.
Precauciones legales en la constitución de un derecho de superficie para una instalación fotovoltaica.
1. Cláusulas a tener en cuenta.
2. Cláusulas a evitar.
3. Precauciones en la ejecución de la obra de instalación energética.
a. Fiscalidad municipal.
b. Contrato llave en mano de promoción e instalación fotovoltaica y/ó de mantenimiento.
Aspectos urbanísticos en la implantación mediante derecho de superficie de instalaciones fotovoltaicas
1. Implantación de instalaciones fotovoltaicas.
2. Instalaciones fotovoltaicas sobre suelo rústico
3. Instalaciones fotovoltaicas sobre las cubiertas de las edificaciones
Pliego de cláusulas administrativas para la constitución y cesión de derecho de superficie sobre cubiertas para la instalación de plantas solares fotovoltaicas.
BASE 1ª.- OBJETO.-
BASE 2ª.- OBRAS E INSTALACIONES A REALIZAR POR EL CONCESIONARIO.
BASE 3ª.- ASUNCION DEL SUPERFICIARIO DEL CONVENIO SUSCRITO
BASE 4ª.- CRITERIOS TÉCNICOS GENERALES A CONSIDERAR EN LA INSTALACIÓN DE LAS PLANTAS FOTOVOLTAICAS.
BASE 5ª.-PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN.
BASE 6ª.- CANON DE LA CONCESIÓN.
BASE 7ª.- DURACIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE.
BASE 8ª.- TÉRMINO DEL DERECHO DE SUPERFICIE.
BASE 9ª.-CAPACIDAD PARA CONTRATAR
BASE 10ª.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN.
BASE 11ª.- GARANTÍA PROVISIONAL.
BASE 12ª.- PLAZO Y PRESENTACIÓN DE PROPOSICIONES.-
BASE 13ª.- PROPOSICIONES, FORMALIDADES Y DOCUMENTACIÓN.-
BASE 14ª- MESA DE CONTRATACIÓN.-
BASE 15ª.- CALIFICACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN GENERAL.-
BASE 16ª.- APERTURA DE PROPOSICIONES Y PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN.-
BASE 17ª.- ADJUDICACIÓN PROVISIONAL.-
BASE 18ª.-CONSTITUCIÓN DE LA GARANTÍA DEFINITIVA.
BASE19ª.-DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR POR EL ADJUDICATARIO PROVISIONAL.-
BASE 20ª.- ADJUDICACIÓN DEFINITIVA.
BASE 21ª.-FORMALIZACIÓN DE LA ADJUDICACIÓN.
BASE 22ª.- OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL CONCESIONARIO.
BASE 23ª.- DERECHOS Y DEBERES
BASE 24ª EJECUCIÓN DEL CONTRATO.
BASE 25ª.- JURISDICCIÓN COMPETENTE.
BASE 26ª.- SUPUESTOS DE EXTINCIÓN DE LA CONCESIÓN Y PROCEDIMIENTO.
BASE 27ª.- REVOCACIÓN POR INCUMPLIMIENTO.
Pliego de cláusulas administrativas particulares para contratación por procedimiento abierto de un derecho de superficie sobre terreno rustico de propiedad municipal, para la construcción de una planta de producción de energía fotovoltaica
CLÁUSULA 1ª. Objeto del Contrato
CLÁUSULA 2ª. Naturaleza y régimen Jurídico del Contrato
CLÁUSULA 3ª. Procedimiento de Selección
CLÁUSULA 4ª. El Perfil de contratante
CLÁUSULA 5ª. PRESUPUESTO Y PRECIO
CLÁUSULA 6ª. Órgano de Contratación
CLÁUSULA 7ª. Duración del Contrato
CLÁUSULA 8ª. Capacidad
CLÁUSULA 9ª. Presentación de Licitaciones y Documentación
CLÁUSULA 10ª. Criterios de Adjudicación
CLÁUSULA 11ª. Mesa de Contratación
CLÁUSULA 12ª. Prerrogativas de la Administración
CLÁUSULA 13ª Apertura de las proposiciones.
CLÁUSULA 14ª. Adjudicación del contrato
CLÁUSULA 15ª. Garantía Definitiva
CLÁUSULA 16ª. Derechos y obligaciones del superficiario.
CLÁUSULA 17ª Formalización del Contrato
CLÁUSULA 18ª. Extinción y Causas de Extinción.
CLÁUSULA 19ª. Reversión.
CLÁUSULA 20ª. Jurisdicción competente.
Aspectos fiscales. Fiscalidad del derecho de superficie.
1. Fiscalidad del derecho de superficie.
2. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito.
Contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.
3. El derecho de superficie en el IRPF.
a. Rendimiento capital inmobiliario.
c. Imputación temporal.
d. No retenciones IRPF.
4. El derecho de superficie y el Impuesto de sociedades.
a. El importe del ingreso consistirá en el valor actual de la construcción o edificación, más, en su caso, cualquier pago inicial o canon periódico que se vaya a percibir.
b. Inmovilizado material, al que se le aplicarán las amortizaciones correspondientes, de acuerdo con la duración del derecho de superficie.
c. Las retribuciones obtenidas en contraprestación de la constitución del derecho de superficie no están sujetas a retención del Impuesto sobre Sociedades.
d. La transmisión de un inmovilizado intangible asociado al terreno.
e. Gastos deducibles en Impuesto de Sociedades
Amortización inmobiliaria.
La reversión a los propietarios
5. Fiscalidad del derecho de superficie en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) (en caso de tráfico empresarial).
Derecho sujeto y no exento al IVA, tanto que el superficiante sea una entidad mercantil, como si se trata de una persona física, que tendrá la condición de empresario o profesional
La constitución del derecho de superficie no estará exenta.
Sujeto al impuesto.
Exención y Renuncia.
El IVA se devengará en el momento de la constitución del derecho de superficie, no en el de la entrega de las viviendas.
Base imponible de la operación (valor de mercado del derecho de superficie el que habrá de tomarse como base imponible en su constitución a favor del superficiario, periodificándose su importe).
6. Fiscalidad del derecho de superficie en el Impuesto de transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados (ITPAJD).
a. La constitución de derechos de superficie para la construcción de edificios en régimen de VPO, y el otorgamiento de escrituras públicas con este fin, son operaciones exentas del impuesto por el doble concepto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
La constitución de un derecho de superficie está exenta de ITP y AJD cuando se destine a la construcción de Viviendas de Protección Oficial.
b. Actos Jurídicos documentados (AJD).
Cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados.
El sujeto pasivo del impuesto será la empresa que adquiere el derecho de superficie.
7. El derecho de superficie en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
8. El derecho de superficie y la plusvalía municipal. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en el derecho de superficie.
Impuesto sobre Sociedades en el derecho de superficie.
El IVA en el otorgamiento de la escritura del derecho de superficie.
1. IVA en el derecho de superficie.
2. Devengo del IVA en la constitución del derecho de superficie.
3. Base imponible del IVA en la constitución del derecho de superficie.
4. IVA en la reversión de la construcción o edificación realizada por el superficiario y su posible exención.
5. Devengo y base imponible del IVA en la reversión de la construcción o edificación realizada por el superficiario.
6. Supuesto en el que el superficiario se obliga a arrendar al dueño de la finca la construcción o edificación realizada por aquél.
a. Devengo de las operaciones.
b. Exención del IVA de la entrega del bien.
c. Inversión del sujeto pasivo.
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) de la constitución del derecho de superficie.
1. Devengo del IVA en la constitución del derecho de superficie.
2. Base imponible del IVA en la constitución del derecho de superficie.
3. El IVA en la reversión de la construcción o edificación realizada por el superficiario y su posible exención.
4. Devengo y base imponible del IVA en la reversión de la construcción o edificación realizada por el superficiario.
5. Exención del IVA de la entrega del bien.
6. Inversión del sujeto pasivo.
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si el superficiario arrendase al propietario la finca la construcción o edificación realizada por aquél.
Obligación del superficiario de emitir factura a la consultante en concepto de renta por el arrendamiento de las viviendas afectas al derecho de superficie.
Derecho de superficie recalificado en permuta
AJD en el derecho de superficie. Actos Jurídicos Documentados (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados AJD).
1. Determinación de la tributación en el impuesto sobre AJD de la constitución del derecho de superficie.
2. Determinación de la base imponible del impuesto AJD.
3. AJD en la extinción del derecho de superficie.
Determinación de la tributación en el impuesto sobre actos jurídicos documentados AJD de la constitución del derecho de superficie.
AJD en la extinción del derecho de superficie.
El Derecho de superficie. Impuesto sobre el Valor Añadido e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Consultas de la Dirección Gral. De Tributos.
La plusvalía municipal del derecho de superficie.
El derecho de superficie en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Contabilización del derecho de superficie.
El inmueble construido sobre el suelo cedido tendrá la consideración de inmovilizado material, según lo estipulado en el PGC Norma de registro y valoración
Caso práctico de contabilidad. Tratamiento contable de la contraprestación por la constitución de un derecho de superficie.
1. Contrato privado de cesión de terrenos bajo derecho de superficie.
2. Escritura de constitución de derecho de superficie.
3. Escritura de constitución de derecho de superficie por Ayuntamiento
4. Escritura de declaración de obra nueva con derecho de vuelo.
5. Caso real. Contrato de compraventa de vivienda de protección pública en derecho de superficie.
PRIMERA.- OBJETO Y CONSENTIMIENTO.
CUARTA.- CARGAS.
QUINTA.- REQUISITOS DE LA PARTE COMPRADORA.
SÉPTIMA.- CLÁUSULAS OBLIGATORIAS.
OCTAVA.- NOTIFICACIÓN FEHACIENTE.
6. Caso real Contrato de compraventa De vivienda de protección pública en derecho de superficie
1. Expediente administrativo municipal de derecho de superficie dentro del Patrimonio Municipal del Suelo.
2. El derecho de superficie licitado a favor de promotor para a la construcción y venta en régimen de propiedad superficiaria de edificios de viviendas, garajes y trasteros todas ellas sometidas al régimen de Viviendas de Protección Oficial.
Pliego de condiciones para la adjudicación y cesión del derecho de superficie construcción y venta en régimen de propiedad superficiaria de edificios de viviendas, garajes y trasteros todas ellas sometidas al régimen de Viviendas de Protección Oficial.
Artículo primero: objeto del contrato.
Artículo segundo: parcelas objeto de adjudicación
Artículo tercero: derecho de superficie de las parcelas
Artículo cuarto: régimen de cesión de las parcelas derecho de superficie.
Artículo quinto: cargas de urbanización.
Artículo sexto: condiciones de los edificios.
Artículo séptimo: tributos
Artículo octavo: condiciones de la cesión del derecho superficie
Artículo noveno: adjudicatarios finales de las VPO y Anejos.
Artículo décimo: precio de venta de las vpo y anejos de las parcelas
Artículo undécimo: precio de licitación
Artículo duodécimo: criterios de adjudicación
Artículo decimotercero: proposiciones, documentos y plazo de presentación
Artículo decimocuarto: garantías.
Artículo decimoquinto: apertura de plicas.
Artículo decimosexto: pago del precio y documentos exigidos al adjudicatario.
Artículo decimoséptimo: cesión y constitución del derecho de superficie.
Artículo decimoctavo: cuerpo cierto.
Artículo decimonoveno: gastos
Artículo vigésimo: proyectos y dirección facultativa de obra.
Artículo vigesimoprimero: plazos de ejecución.
Artículo vigesimosegundo: cartel
Artículo vigesimotercero: transmisión del derecho de superficie a otra empresa
Artículo vigesimocuarto: modificación del contrato.
Artículo vigesimoquinto: resolución del contrato.
Artículo vigesimosexto: jurisdicción competente.
Condiciones del derecho de superficie.
Condiciones técnicas de los edificios
Compromiso de contrato.
3. Pliego de condiciones económico-administrativas y técnicas, que han de regir en el concurso para la constitución del derecho de superficie sobre una parcela municipal.
I.- Objeto del concurso y condiciones generales.
II.- Contenido del derecho de superficie.
III.- Formalidades del concurso.
Sobre n°1: "Documentación Administrativa"
Sobre n° 2: "Documentación Técnica"
Sobre n° 3: "Proposición económica"
Será a cargo y costa del adjudicatario cuantas autorizaciones administrativas sean necesarias para su legalización y funcionamiento.
V.- Ejecución de las obras de construcción.
VI.- Explotación de las instalaciones.
VII.- Régimen sancionador.
4. Pliego de cláusulas administrativas particulares para la constitución del derecho de superficie sobre la parcela propiedad municipal situada bajo el subsuelo
5. Aceptación por una Comunidad Autónoma de un derecho de superficie, constituido por el Ayuntamiento sobre una parcela para la construcción de un Instituto de Educación Secundaria.
6. Caso real. Pliego de condiciones para la presentación de ofertas de compra, opción de compra y derecho de superficie de suelo industrial, terciario o dotacional titularidad de empresa pública de suelo de una Comunidad Autónoma.
7. Caso real. Pliego de cláusulas jurídico administrativas para adjudicación de un Derecho de superficie para la construcción y gestión de un centro de educación infantil.
8. Caso real. Pliego de cláusulas económico-administrativas para la constitución y concesión mediante concurso de un derecho de superficie sobre parte de los terrenos de la finca municipal para la construcción y explotación de una residencia para la tercera edad.
9. Caso real. Pliego de condiciones particulares para la constitución y cesión de un derecho de superficie a título oneroso sobre rasante, vuelo y subsuelo de parcela municipal, para la construcción y explotación de edificaciones en las que se materialicen los usos dotacionales.
10. Caso real. Contrato de constitución de un Derecho de superficie sobre un hotel. Pliego de condiciones administrativas.
1.2. Perfil del contratante.
1.5. Presupuesto de la inversión de rehabilitación
1.6. Limitación en cuanto a la disposición del inmueble
1.6.1. Transmisión
1.6.2. Gravamen hipotecario
2. Forma de adjudicación: preparación de ofertas, adjudicación y garantías.
2.1. Procedimiento, forma y criterios objetivos de adjudicación
2.2. Lugar y plazo de presentación de las propuestas
2.3. Forma de presentación de las propuestas
2.4. Reunión informativa previa y consultas de los licitadores
2.5. Constitución de garantía provisional
2.6. Adjudicación provisional
2.7. Actuaciones previas a la formalización del contrato
2.7.1. Obligaciones tributarias
2.7.2. Obligaciones con la seguridad social
2.7.3. Garantía definitiva.
2.7.4. Escritura de formalización de la unión temporal de empresarios
2.7.5. Abono de los anuncios de licitación.
2.7.6. Pólizas de seguros
2.7.7. Otra documentación.
2.8. Adjudicación definitiva del contrato.
2.9. Formalización del contrato
3.1. Condiciones generales y especiales de realización del contrato
3.1.1. Condiciones generales de realización del contrato.
3.1.1.1. Licencias, autorizaciones y tributos
3.1.1.2. Inicio del contrato
3.2. Redacción del proyecto o proyectos de construcción
3.3. Ejecución de las obras
3.3.1. Dirección de las obras por el concesionario
3.3.2. Libro de órdenes y asistencias
3.3.3. Dirección facultativa.
3.3.4. Comunicación de la conclusión de las obras nuevas o de mejora
3.3.5. Indemnización de daños y perjuicios
3.3.6. Obras de conservación y reparación
3.4. Inspección general de la explotación
4.1. Derechos de la administración
4.2. Derechos del superficiario
4.3. Obligaciones del superficiario
4.4. Mantenimiento de la categoría de hotel
4.5. Riesgo y ventura.
4.6. Otras obligaciones del adjudicatario
4.7. Deber de colaboración.
5. Régimen económico del contrato
5.1. Presupuesto de la inversión de rehabilitación.
5.2. Precio a satisfacer
5.3. Otros gastos a cuenta del concesionario.
5.4. Pagos por el adjudicatario.
5.5. Actualización del importe de los precios
5.6. Regularización por gratuidades
5.7. Infracciones y penalidades por incumplimiento de obligaciones contractuales.
5.7.1. Penalidades por vulneración de las obligaciones del Adjudicatario
5.7.2. Graduación de las infracciones
5.7.3. Penalidades
5.7.4. Graduación de las penalidades.
5.7.5. Instrucción del expediente y del procedimiento
5.7.6. Inicio del procedimiento de imposición de penalidades
5.7.7. Reconocimiento de responsabilidad o pago voluntario
5.7.8. Ejecución de las penalidades económicas al adjudicatario
5.7.9. Actualización de las penalidades
6. Cesión y modificación del contrato
6.1. Cesión del contrato
6.2. Modificación del contrato
7. Conclusión y extinción del contrato
7.1. Causas de extinción
7.2. Extinción
7.2.1. Verificación del cumplimiento.
7.2.2. Intervención del funcionamiento por la administración con carácter previo a la finalización del plazo de la concesión.
7.3. Resolución del contrato.
7.3.1. Causas de resolución
7.3.2. Efectos de la resolución
7.3.3. Reversión del inmueble.
8.1. Prerrogativas.
8.2. Jurisdicción competente.
11. Caso real. Pliego de cláusulas administrativas para la constitución del derecho de superficie sobre solar patrimonial y contrato privado para la ejecución y gestión de un hotel de cuatro estrellas y ejecución de estacionamiento subterráneo.
Objeto contrato privado, constitución derecho de superficie ejecución de obra y prestación de servicios hoteleros
Derecho de superficie Derechos y obligaciones del adjudicatario. (Ejecutar, a su cargo, las obras de acondicionamiento del solar y la construcción del Hotel, de conformidad con los anteproyectos elaborados previamente a la adjudicación del contrato, y los proyectos finalmente aprobados por el órgano de contratación en el periodo que se determina)
Relaciones del adjudicatario del derecho de superficie con terceros (Transmisión/cesión. Explotación. Gravamen hipotecario.)
Régimen económico existencia de crédito adecuado y suficiente (Presupuesto base de licitación. Valor estimado del contrato. Precio. Cálculo del riesgo operacional. Cálculo del ciclo de la vida. Cálculo del canon concesional anticipado. Ingresos estimados periodo de concesión derecho de superficie. Canon. Valor estimado del contrato. Cálculo volumen anual de negocio).
Anteproyecto, programa funcional o operativo y plan de negocio
Anteproyecto del hotel propuesto y del edificio del aparcamiento del subsuelo.
Sucesión del contratista.
Redacción del proyecto y ejecución de las obras
Fianza provisional y definitiva
Resolución del contrato, extinción. Cesión, subcontratación y sucesión.
12. Caso real. Pliego técnico para la adjudicación y cesión, mediante concurso, del derecho de superficie sobre la parcela municipal para la construcción y explotación de un equipamiento de carácter social y modular para personas en situación de dependencia.
Primera.- Objeto del pliego
Segunda.- Descripción física y características jurídicas y urbanísticas
2.2. Descripción, situación urbanística y entorno
2.3 Destino de la parcela
2.4. Condiciones técnicas
2.5. Plazo de realización de las obras.
2.6. Condiciones para el desarrollo de la promoción y ejecución de las obras.
Tercera.- Derecho de superficie de la parcela
Cuarta.- Valor de la parcela y precio de licitación
Quinta.-Obligaciones del adjudicatario.
13. Caso real. Pliego general de condiciones que regirá la adjudicación y constitución de un derecho de superficie sobre manzanas edificables.
Segunda. Destino de los bienes objeto de derecho de superficie.
Tercera. Vigencia, entrega de la posesión y duración del derecho de superficie.
Cuarta. Canon base de la licitación y devengo.
A) Canon base de licitación.
Quinta. Capacidad para concurrir a la presente licitación.
a) VALORACIÓN TÉCNICA (VTi)
b) VALORACIÓN ECONÓMICA (VEi)
Séptima. Garantías.
Reglas comunes a las garantías.
Octava. Plazo y presentación de ofertas.
Novena. Mesa de contratación
Décima. Lugar y desarrollo de la licitación.
Undécima. Adjudicación.
Decimosegunda. Otorgamiento de la escritura pública y condiciones de la misma.
Decimotercera. Proyecto y dirección facultativa de la obra.
Decimocuarta. Plazos de ejecución.
(1) Plazo para solicitar las pertinentes licencias o título habilitante
(2) Plazo para iniciar las obras
(3) Inicio de la actividad
Decimoquinta. Obligaciones del superficiario respecto del mantenimiento y conservación de la construcción.
Decimosexta.- Obligaciones de las partes
B) Derechos y obligaciones del superficiario
Decimoséptima.- Extinción del derecho de superficie. Efectos.
(1) El derecho de superficie se extinguirá por las siguientes causas
(2) Efectos de la resolución del contrato
Decimoctava.- Reversión del derecho de superficie.
(1) Por el transcurso del plazo.
(2) Por causa imputable al superficiario.
(3) Por mutuo acuerdo.
(4) Por causa imputable al concedente.
Decimonovena.- Transmisión y constitución de gravámenes.
Vigésima.- Modificación del derecho de superficie.
Vigesimoprimera. Entidad de gestión

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