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Timestamp: 2016-09-27 06:58:04+00:00

Document:
1C_229/2016 � � Arr�t du 25 juillet 2016
�G.________, repr�sent� par Me Pascal Nicollier, avocat,
Municipalit� de Corsier-sur-Vevey, 1804 Corsier-sur-Vevey, repr�sent�e par Me Pascal Nicollier, avocat,
G.________ est propri�taire de la parcelle n�1207 du cadastre de la Commune de Corsier-sur-Vevey, sise au chemin xxx. D'une surface de 1'008 m�, cette parcelle pr�sente une forte pente. Elle est comprise dans la zone de villas du plan d'extension fixant une zone de villas au lieu-dit �L'Hautigny�, approuv� par le Conseil d'Etat le 12 avril 1966. Le r�glement relatif � ce plan d'extension (ci-apr�s: RPE �L'Hautigny� ou r�glement sp�cial) a notamment �t� r�vis� en 1986 suite � l'adoption par la commune d'un plan de zones et de son r�glement en 1983 (ci-apr�s: RPE).
Le 28 f�vrier 2013, G.________ a d�pos� une demande de permis de construire portant notamment sur un b�timent de deux appartements: un premier logement occupant le rez-de-chauss�e et le rez inf�rieur, d'une surface totale de 192 m�, et un deuxi�me appartement de 95 m�, au premier l'�tage, avec un acc�s aux combles par un escalier. Le projet pr�voyait une hauteur au fa�te de 10.51 m correspondant � une altitude de 749.51 m. La hauteur moyenne � la corniche s'�levait � 6.80 m.
Au cours de l'enqu�te publique, le projet a suscit� l'opposition de A.A.________ et B.A.________, propri�taires du fonds n� 1201, sis au nord-ouest de la parcelle de G.________ et supportant une villa de deux �tages; ceux-ci remettaient notamment en cause le caract�re r�glementaire de la hauteur de la construction.
�G.________ a modifi� son projet en abaissant la hauteur de la toiture sur combles de 76 cm et en enfon�ant la construction de 20 cm dans le terrain, ce qui a permis de r�duire de 96 cm la hauteur du fa�te, � une altitude de 748.55 m. Approuvant les plans modifi�s, la municipalit� a, par d�cision du 17 juillet 2013, lev� l'opposition des �poux A.________ et d�livr� le permis de construire.
�A.A.________ et B.A.________ ont recouru contre cette d�cision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Au cours de l'audience du 17 janvier 2014, G.________ a pr�sent� de nouvelles modifications de son projet, abaissant encore la hauteur au fa�te de 14 cm. A.A.________ et B.A.________ ont n�anmoins maintenu leur recours, que le Tribunal cantonal a admis par arr�t du 3 novembre 2014 (arr�t AC.2013.0389 vers� au dossier cantonal). La cour cantonale a en substance consid�r� que le projet, m�me ainsi modifi�, ne respectait pas la r�glementation communale limitant le nombre de niveaux habitables � deux, y compris le rez-de-chauss�e; les modifications exig�es par une mise en conformit� �tant trop cons�quentes, au sens du droit cantonal, pour �tre admises sans nouvelle mise � l'enqu�te, le Tribunal cantonal a annul� le permis de construire. Les consid�rants de ce premier arr�t pr�cisent n�anmoins que, suivant leur importance, si le projet ne s'en trouve pas sensiblement modifi�, ces transformations pourraient ne faire l'objet que d'une enqu�te compl�mentaire.
A la suite de ce premier arr�t, G.________ a r�vis� son projet en rempla�ant l'escalier permettant l'acc�s aux combles par un trappon. L'emplacement de la buanderie au niveau des combles a �t� agrandi pour accueillir �galement le chauffage. La hauteur au fa�te a �t� l�g�rement abaiss�e, ramenant celui-ci � une altitude de 748.32 m. Les modifications pr�vues portent �galement sur la cr�ation d'un cagibi � l'angle nord-ouest, la suppression de deux Velux de la toiture et des ouvertures en fa�ades pignon. La r�vision du projet englobe �galement l'abaissement du niveau du rez-de-chauss�e de 20 cm par rapport au terrain naturel et la pose de panneaux solaires sur le pan ouest de la toiture.
Ces diff�rentes modifications ont fait l'objet d'une demande compl�mentaire de permis de construire, mise � l'enqu�te publique du 30 janvier au 2 mars 2015. A.A.________ et B.A.________ ont form� opposition. C.________, D.________ ainsi que E.E.________ et F.E.________, propri�taires respectifs des parcelles voisines n
os�1206, 1208 et 1202, se sont �galement oppos�s au projet. Les opposants ont notamment soutenu que les modifications apport�es au projet initial, suite � l'arr�t du 3 novembre 2014, auraient d� faire l'objet d'une nouvelle mise � l'enqu�te publique principale et non pas d'une enqu�te compl�mentaire.
Par d�cision du 25 juin 2015, la municipalit� a lev� les oppositions et a d�livr� le permis de construire.
Par m�moires des 24 et 25 ao�t 2015, les opposants pr�nomm�s ont recouru contre cette d�cision. Par arr�t du 21 avril 2016, le Tribunal cantonal a tr�s partiellement admis les recours, exigeant l'adjonction d'une condition sp�ciale au permis de construire en vue de garantir le caract�re inhabitable des combles. Pour le surplus, l'instance pr�c�dente a jug� que les modifications apport�es au projet initial pouvaient �tre qualifi�s de peu importantes et ne faire l'objet que d'une enqu�te compl�mentaire; il a par ailleurs estim� que les �l�ments du projet initial n'ayant pas �t� contest�s au cours de la premi�re enqu�te ne pouvaient plus �tre remis en cause. Le Tribunal cantonal a enfin consid�r� que le projet r�pondait � la l�gislation cantonale sur l'�nergie.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.A.________ et B.A.________, C.________, D.________ ainsi que E.E.________ et F.E.________ demandent principalement au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t attaqu� et la d�cision municipale d�livrant le permis de construire. Subsidiairement, ils requi�rent le renvoi de la cause � l'instance pr�c�dente pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Ils sollicitent �galement l'octroi de l'effet suspensif.
Le Tribunal cantonal se r�f�re aux consid�rants de son arr�t et conclut au rejet du recours. La Commune de Corsier-sur-Vevey et l'intim� demandent principalement au Tribunal f�d�ral de d�clarer le recours irrecevable en tant qu'il porte sur la question de la hauteur du rez-de-chauss�e et de le rejeter pour le surplus; subsidiairement, ils concluent au rejet du recours. Aux termes d'observations compl�mentaires du 7 juillet 2016, les recourants ont implicitement maintenu leurs conclusions. En r�f�rence aux observations du 7 juillet 2016, l'intim� et la municipalit� se sont d�termin�s, le 20 juillet 2016, confirmant leur position.
Par ordonnance du 8 juin 2016, le Pr�sident de la Ire Cour de droit public a admis la requ�te d'effet suspensif.
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public de l'am�nagement du territoire et des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. Les recourants ont pris part � la proc�dure de recours devant le Tribunal cantonal. En tant que propri�taires de parcelles directement voisines du projet, ils sont particuli�rement touch�s par l'arr�t attaqu� confirmant l'autorisation de construire un b�timent d'habitation qu'ils tiennent notamment pour contraire aux r�gles communales sur la hauteur des constructions. Ils peuvent ainsi se pr�valoir d'un int�r�t personnel et digne de protection � l'annulation de l'arr�t attaqu�. Ils ont d�s lors qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Les autres conditions de recevabilit� du recours en mati�re de droit public sont par ailleurs r�unies, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en mati�re.
A l'appui de leur r�ponse, la municipalit� et l'intim� - dont la repr�sentation par le m�me mandataire pourrait �tre sujette � caution (cf. art. 12 let. c de la loi f�d�rale sur la libre circulation des avocats [LLCA; RS 935.61]) - a notamment produit une s�rie d'illustrations du projet. S'agissant de pi�ces nouvelles, celles-ci sont irrecevables (art. 99 al. 1 LTF).
Se plaignant d'une violation du droit d'�tre entendu, les recourants reprochent � la cour cantonale de n'avoir pas r�pondu � leur grief, aux termes duquel le projet ne respecterait pas la part de production d'�nergie renouvelable impos�e par l'art. 28a de la loi cantonale sur l'�nergie du 16 mai 2006 (LVLEne; RS/VD 730.1).
3.1.�La jurisprudence d�duit du droit d'�tre entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa d�cision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours � bon escient. Pour r�pondre � ces exigences, le juge doit mentionner, au moins bri�vement, les motifs qui l'ont guid� et sur lesquels il a fond� sa d�cision, de mani�re � ce que l'int�ress� puisse se rendre compte de la port�e de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 138 IV 81 consid. 2.2 p. 84; 134 I 83 consid. 4.1 p. 88 et les r�f�rences). La motivation peut �tre implicite et r�sulter des diff�rents consid�rants de la d�cision (arr�ts 2C_23/2009 du 25 mai 2009 consid. 3.1, publi� in RDAF 2009 II p. 434; 1B_501/ 2012 du 10 octobre 2012 consid. 3.1; 1B_121/2010 du 16 juin 2010 consid. 2.1). En revanche, une autorit� se rend coupable d'un d�ni de justice formel prohib� par l'art. 29 al. 2 Cst. lorsqu'elle omet de se prononcer sur des griefs qui pr�sentent une certaine pertinence ou de prendre en consid�ration des all�gu�s et arguments importants pour la d�cision � rendre (cf. ATF 133 III 235 consid. 5.2 p. 248; 126 I 97 consid. 2b p. 102; 125 III 440 consid. 2a p. 441).
3.2.�Les griefs de violation des droits fondamentaux et des dispositions de droit cantonal sont soumis � des exigences de motivation accrues (art. 106 al. 2 LTF). La partie recourante doit alors indiquer les principes constitutionnels qui n'auraient pas �t� respect�s et expliquer de mani�re claire et pr�cise en quoi ces principes auraient �t� viol�s; de m�me, elle doit citer les dispositions du droit cantonal dont elle se pr�vaut et d�montrer en quoi ces dispositions auraient �t� appliqu�es arbitrairement ou d'une autre mani�re contraire au droit (cf. ATF 136 II 489 consid. 2.8 p. 494; 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287).
3.3.�En l'esp�ce, se r�f�rant aux indications fournies, au stade de la r�ponse, par le constructeur, l'instance pr�c�dente a estim� que la couverture des besoins exig�e par la loi �tait en l'esp�ce r�alis�e. Consid�rant que les recourants n'apportaient aucun �l�ment susceptible de d�montrer que la surface de panneaux solaires thermiques et photovolta�ques projet�s ne couvriraient pas le besoin en �nergie renouvelable � hauteur de 30%, comme exig� par l'art. 28a al. 1 LVLEne, elle a jug� leur critique insuffisamment motiv�e et l'a d�clar�e irrecevable.
Les recourants soutiennent que la cour cantonale ne pouvaient simplement se fier aux dires du constructeur pour juger de la conformit� du projet sur ce point. Ce faisant, le Tribunal cantonal aurait injustement renvers� le fardeau de la preuve pour ne pas r�pondre � leur grief, ce en violation de leur droit d'�tre entendus. Par cette critique, les recourants remettent en r�alit� en cause l'�tablissement des faits, plus particuli�rement la proportion d'�nergie renouvelable garantie par le projet, sans toutefois expliquer en quoi cette constatation serait arbitraire, alors que cette d�monstration leur incombe (cf. art. 97 al. 1 LTF; ATF 135 II 313 consid. 5.2.2 p. 322 s.). On ne voit en particulier pas en quoi il serait insoutenable de s'�tre fi� aux informations fournies par le recourant - architecte de son propre projet -, plus particuli�rement � celles figurant dans le rapport technique du 14 janvier 2015, �tabli par l'entreprise H.________, et ses annexes (notamment formulaire EN-VD-72 portant sur la part minimale d'�nergie renouvelable).
Pour le surplus, les recourants ne pr�tendent pas que l'instance pr�c�dente aurait arbitrairement appliqu� le droit cantonal de proc�dure administrative en d�clarant irrecevable leur grief, faute de motivation suffisante; ils se contentent � cet �gard d'affirmer laconiquement que leur moyen aurait �t� "soulev� de mani�re pr�cise et quantifi�e dans leur recours", ce qui se r�v�le insuffisant � l'aune des exigences de motivation des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF.
3.4.�Sur le vu de ce qui pr�c�de, ce grief doit �tre rejet� dans la faible mesure de sa recevabilit�.
Selon les recourants, c'est � tort que l'instance pr�c�dente a jug� que la mise en conformit� du projet pouvait intervenir par le biais d'une enqu�te compl�mentaire, au sens du droit cantonal. Ils soutiennent qu'en tout �tat la cour cantonale aurait faussement qualifi� leur critique relative � la hauteur du rez-de-chauss�e de grief nouveau irrecevable; � les suivre, les plaintes formul�es, lors de la premi�re enqu�te, � l'encontre de la hauteur au fa�te engloberaient d�j� - � tout le moins implicitement - ce grief.
4.1.�Appel� � revoir l'interpr�tation d'une norme cantonale sous l'angle restreint de l'arbitraire, le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si celle-ci appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi d�fendue par l'autorit� cantonale ne s'av�re pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation en cause, cette interpr�tation sera confirm�e, m�me si une autre solution - �ventuellement pr�f�rable - para�t possible (ATF 141 I 172 consid. 4.3.1 p. 177; 137 I 1 consid. 2.4 p. 5). En outre, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision critiqu�e soient insoutenables; encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 141 I 149 consid. 3.4 p. 53 et les arr�ts cit�s).
4.2.�A teneur de l'art. 72b du r�glement d'application de la loi du 4 d�cembre 1985 sur l'am�nagement du territoire et les constructions (RLATC; RS/VD 700.11.1), l'enqu�te compl�mentaire doit intervenir jusqu'� l'octroi du permis d'habiter ou d'utiliser, mais au plus tard dans les quatre ans suivant l'enqu�te principale (al. 1). Elle ne peut porter que sur des �l�ments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours (al. 2). La proc�dure est la m�me que pour une enqu�te principale, les �l�ments nouveaux ou modifi�s devront �tre clairement mis en �vidence dans les documents produits (al. 3).
D'apr�s la jurisprudence cantonale, rappel�e dans l'arr�t attaqu�, la proc�dure de l'enqu�te compl�mentaire est admise lorsqu'un permis de construire est annul� sur recours, pour autant que cette enqu�te ne porte que sur des �l�ments permettant de r�tablir la conformit� du projet sans le modifier sensiblement, comme l'exige l'art. 72b al. 2 RLATC (cf. RDAF 1995 p. 287; arr�t cantonal AC.2011.0182 du 28 d�cembre 2011 consid. 1a; voir �galement BENO�T BOVAY ET AL., Droit f�d�ral et vaudois de la construction, 4e �d. 2010, n. 1.5 ad art. 109 de la loi sur l'am�nagement du territoire et les constructions du 4 d�cembre 1985 [LATC; RS/VD 700.11]). Dans un tel cas, comme le permis est annul�, aucun �l�ment du projet ne b�n�ficie de la force de chose d�cid�e. Les opposants ont ainsi le droit de faire examiner dans le cadre de l'enqu�te compl�mentaire, les griefs d�j� soulev�s lors de l'enqu�te "principale" mais qui n'ont pas donn� lieu � une d�cision (cf. arr�t cantonal AC.2014.0038 du 20 ao�t 2015 consid. 3b; RDAF 2014 I 113, n. 59 p. 191).
4.3.�Aux termes de l'art. 68 du RPE, applicable par le renvoi de l'art. 4 du RPE �L'Hautigny �, la hauteur des fa�ades est mesur�e sur la corniche � partir de la cote moyenne du terrain naturel au droit de celles-ci. L'art. 11 du r�glement sp�cial pr�voit que la hauteur � la corniche ne peut d�passer 6.50 m pour les b�timents de plus de 90 m� au sol. Cette m�me disposition pr�cise que pour les terrains en pente, la municipalit� peut autoriser des locaux habitables en dessous du rez-de-chauss�e mais sur un seul niveau. La surface de ces locaux ne peut d�passer les 2/3 de la surface du niveau imm�diat sup�rieur. Dans ce cas, la hauteur maximum de la fa�ade aval mesur�e sur la corniche est augment�e de 2.5 m, ce qui autorise une hauteur maximale � la corniche de 9 m. Sous r�serve de cette exception, l'art. 11 du RPE �L'Hautigny � limite le nombre de niveaux habitables, dans la zone concern�e, � un rez-de-chauss�e et un �tage sous la corniche ou un rez-de-chauss�e et des combles habitables sur un niveau. Par ailleurs, l'art. 70 al. 2 RPE, pr�voit qu'une galerie am�nag�e dans un comble, accessible seulement par un escalier particulier et qui compl�te l'appartement inf�rieur, ne sera pas compt�e comme niveau suppl�mentaire.
4.4.�Dans son premier arr�t du 3 novembre 2014, la cour cantonale a jug� que le projet contrevenait au nombre de niveaux habitables pr�vu par la l�gislation communale, plus particuli�rement en raison du caract�re habitable des combles; elle a pour ce motif admis le recours et annul� le permis de construire. Elle a pr�cis� que les travaux de mise en conformit� pourraient faire l'objet d'une enqu�te compl�mentaire, au cas o� le projet ne s'en trouverait pas sensiblement modifi�. Pour le surplus, l'instance pr�c�dente a jug� que le projet litigieux, pr�sentant une hauteur � la corniche de 6,89 m au niveau de la fa�ade est et de 7,28 m, � l'ouest, respectait largement les exigences de hauteur d�finies par le droit communal (9 m selon l'art. 11 du r�glement sp�cial).
4.5.�A l'appui de leurs recours des 24 et 25 ao�t 2015, dirig�s contre le permis compl�mentaire d�livr� � la suite de ce premier arr�t, les recourants ont notamment fait grief � l'autorit� communale d'avoir consid�r� que les modifications envisag�es pour remettre le projet en conformit� pouvaient �tre examin�es dans le cadre d'une enqu�te compl�mentaire, en d�pit de leur importance et de l'annulation du permis initial. Par ailleurs, se pr�valant pour la premi�re fois d'un ancien prononc� de la Commission cantonale de recours du 17 mai 1973 (in RDAF 1975 p. 211; ci-apr�s �galement: le prononc� de la commission), les recourants ont soutenu que le rez-de-chauss�e d�passait la hauteur maximale de 3 m autoris�e par celui-ci.
Se r�f�rant � la jurisprudence relative � la mise en oeuvre d'une enqu�te compl�mentaire (cf. consid. 4.2), la cour cantonale a estim� que la derni�re r�vision du projet n'entra�nait pas de modification sensible de l'ensemble, de sorte que le constructeur avait � bon droit opt� pour cette voie. En ce qui concerne la hauteur du rez-de-chauss�e, l'instance pr�c�dente a retenu que, suite � la r�duction de son implantation de 20 cm, la hauteur de ce niveau, par rapport au terrain naturel, s'�levait � 3,12 m � l'angle sud-ouest et � 3,44 m � l'angle sud-est. Confirmant le prononc� de l'ancienne Commission de recours et constatant le d�passement de la limite de 3 m, le Tribunal cantonal n'en a pas moins �cart� ce grief; il a d�clar� celui-ci irrecevable, faute d'avoir �t� soulev� dans le cadre de la proc�dure li�e � l'enqu�te principale. Selon la cour cantonale la hauteur du rez-de-chauss�e est une question ind�pendante, sans influence sur la hauteur d'ensemble du projet.
4.5.1.�Devant la cour de c�ans, les recourants r�affirment, sans autre forme d'explication, que le constructeur aurait � tort choisi la voie de l'enqu�te compl�mentaire pour la mise en conformit� de son projet, reprochant indirectement � la cour cantonale d'avoir admis cette mani�re de proc�der.
Cette critique est irrecevable, faute de r�pondre aux exigences de motivation des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, � deux �gards. En premier lieu, les recourants ne pr�tendent pas que la jurisprudence appliqu�e par l'instance pr�c�dente (cf. consid. 4.2) se r�v�lerait manifestement contraire � la l�gislation cantonale. Il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral de pallier ce d�faut de motivation, m�me s'il peut appara�tre douteux, sur le plan syst�matique, qu'une enqu�te compl�mentaire puisse �tre mise en oeuvre apr�s l'annulation d'un permis de construire: l'art. 72b RLATC semble avoir �t� essentiellement adopt� pour garantir, en cas de modifications ult�rieures, en cours de travaux, la force ex�cutoire de la d�cision approuvant le projet initial (cf. RDAF 1995 p. 287 consid. 3); or la force de chose d�cid�e fait en l'esp�ce d�faut, le permis de construire "principal" ayant �t� annul�. Les recourants ne tentent ensuite pas non plus de d�montrer que les modifications objets de la mise � l'enqu�te compl�mentaire ne r�pondraient pas � la d�finition de travaux de peu d'importance d�duite de l'art. 72b RLATC - disposition que les recourants ne prennent au demeurant pas m�me la peine de citer.
4.5.2.�Dans une argumentation subsidiaire � la pr�c�dente, les recourants soutiennent que, par leur contestation de la hauteur � la corniche, formul�e dans le cadre de la premi�re proc�dure, ils auraient d�j� implicitement remis en cause la hauteur de chacun des �tages individuellement, dont celle du rez-de-chauss�e; � les suivre, il ne s'agirait pas d'un grief nouveau, mais d'une plainte pr�c�demment �mise, que la jurisprudence cantonale imposerait � l'instance de recours de r�examiner. Il serait par ailleurs arbitraire, selon eux, d'avoir confirm� la validit� du prononc� de la Commission cantonale de recours (RDAF 1975 p. 211), d'avoir constat� que le projet d�passait les limites prescrites par celui-ci, mais de n'en avoir tir� aucune cons�quence mat�rielle.
Si l'on doit, avec la cour cantonale, admettre que la hauteur � la corniche est fonction du niveau du terrain naturel et de la hauteur de la fa�ade concern�e, il est erron� d'affirmer que les dimensions du rez-de-chauss�e n'auraient, dans ce cadre, aucune influence. A cet �gard, la cour cantonale a adopt� une position contradictoire: alors qu'elle reconna�t, dans un premier temps, que la r�duction de la hauteur du rez-de-chauss�e a permis "d'abaisser la hauteur au fa�te du projet contest�", confirmant implicitement le lien intrins�que existant entre la hauteur des diff�rents �tages et celle de l'entier du projet, elle retient, en revanche, dans un deuxi�me temps, que les dimensions de ce m�me niveau n'auraient aucune incidence, de sorte qu'il s'agirait d'une critique ind�pendante et nouvelle (cf. arr�t attaqu�, consid. 3
i.f). Or, � ce stade, toutes choses �gales par ailleurs, rien ne permet d'exclure qu'en cas d'admission du grief des recourants la hauteur g�n�rale du projet ne s'en trouverait pas nouvellement r�duite. Par ailleurs, le prononc� de l'ancienne Commission cantonale de recours, tel qu'il est r�sum� � la RDAF (1975 p. 211), porte sur la qualification d'un niveau en rez-de-chauss�e, respectivement sur la d�finition de cette notion; il pr�cise qu'un niveau situ� sur la quasi-totalit� de sa surface au-dessus du sol naturel et dominant celui-ci de plus de trois m�tres ne peut �tre qualifi� de rez-de-chauss�e. Force est ainsi de reconna�tre que ce prononc� s'inscrit �galement dans le cadre de la contestation du nombre de niveaux, d�j� soulev�e par les recourants dans le cadre de la premi�re proc�dure; si la qualification de rez-de-chauss�e devait, en application de ce pr�c�dent, �tre ni�e, il s'imposerait d'examiner si les exigences d�finies par le RPE et le RPE �L'Hautigny� s'agissant du nombre d'�tages demeureraient n�anmoins respect�es.
En d�finitive, en invoquant le pr�c�dent de la Commission cantonale de recours, les recourants ont r�it�r� leurs premiers griefs en d�veloppant une argumentation juridique nouvelle, de sorte que la cour cantonale ne pouvait, � l'aune de sa propre jurisprudence (cf. consid. 4.2) - dont l'interpr�tation faite dans l'arr�t attaqu� est douteuse (cf. consid. 4.5.1) -, refuser d'entrer en mati�re sur le fond, sauf � verser dans l'arbitraire.
4.6.�Le recours doit pour ce motif �tre admis et le dossier renvoy� � l'instance pr�c�dente pour qu'elle examine le grief valablement invoqu� par les recourants; il lui incombera notamment d'examiner le projet litigieux � la lumi�re des principes d�duits du prononc� de la Commission cantonale de recours du 17 mai 1973 (RDAF 1975 p. 211). Dans ce cadre, le Tribunal cantonal conserve l'entier du pouvoir d'appr�ciation que lui conf�re le droit cantonal: l'analyse de la conformit� du projet, figurant dans l'arr�t attaqu�, ne constitue qu'un�
obiter dictum�sans port�e juridique, ce premier jugement �tant, sur ce point, fond� sur la seule irrecevabilit� du grief.
Les consid�rants qui pr�c�dent conduisent � l'admission du recours dans la mesure de sa recevabilit�. L'arr�t attaqu� est annul� et la cause renvoy�e � l'instance pr�c�dente pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Les frais judiciaires sont support�s, par moiti� par l'intim� (art. 66 al. 1 LTF), la Commune de Corsier-sur-Vevey en �tant exempt�e (art. 66 al. 4 LTF). Les recourants, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat, ont droit � des d�pens, � la charge de l'intim� et de la commune (art. 68 al. 1 et 2 et art. 66 al. 5 par renvoi de l'art. 68 al. 4 LTF).
Une indemnit� de 3'000 fr. est allou�e aux recourants � titre de d�pens, � la charge solidaire de l'intim� et de la Commune de Corsier-sur-Vevey.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et de la Municipalit� de Corsier-sur-Vevey, ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.

References: art. 82
 art. 12
 ATF 
 ATF 
 art. 97
 ATF 
 art. 42
 art. 109
 art. 42
 art. 66