Source: https://www.exeo.it/free/indennita-di-esproprio-aree-edificate_9159
Timestamp: 2018-05-20 23:39:47+00:00

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CRITERIO INDENNITARIO
FABBRICATI ABUSIVI
L'espropriazione del fabbricato va indennizzata secondo il valore di mercato dello stesso, estensibile al disfacimento materiale dello stesso per esigenze connesse alla realizzazione dell'opera pubblica.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> COMPLESSI IMMOBILIARI
Allorquando oggetto di espropriazione sia un complesso immobiliare costituito tanto da un'area di terreno latistante un edificio (area-giardino, cortile esterno, strade di accesso, ecc.), quanto dal fabbricato stesso, ciascuno di detti beni (salvo il caso che sia completamente privo di autonomia funzionale ovvero di nessuna consistenza rispetto all'altro), costituisce entità economica distinta dall'altra, la quale va computata nella predetta determinazione tramite separata valutazione come bene autonomo.
Allorquando oggetto di espropriazione sia un complesso immobiliare costituito tanto da un'area di terreno latistante un edificio (area-giardino, cortile esterno, strade di accesso, ecc.), quanto dal fabbricato stesso, come confermano le disposizioni degli art. 32 segg. del T.U., devono adottarsi differenziati criteri indennitari: quello del valore venale, previsto dalla L. n. 2359/1865, art. 39 rimasto sempre in vigore per i fabbricati, e quelli int... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...la L. n. 359/1992, art. 5 bis (come modificato dalle decisioni della Corte Costituzionale n. 348/2007) per i terreni, senza che abbia rilievo neppure il vincolo pertinenziale o meno degli stessi, posto che le pertinenze, ancorché funzionalmente collegate alla cosa principale, conservano la propria individualità fisica e giuridica, con conseguente applicabilità della disciplina ad esse inerente, se diversa da quella della cosa cui accedono.
Il D.P.R. n. 327 del 2001 ha disciplinato l'espropriazione di immobili - e non di complessi immobiliari. Se l'espropriazione ha per oggetto un complesso immobiliare costituito da terreno edificabile latistante un edificio, o un complesso di edifici (a meno che questi ultimi non siano completamente privi di autonomia funzionale ovvero di nessuna consistenza), devono adottarsi differenziati criteri indennitari: quello dell'art. 37 per le aree edificabili e quello dell'art. 38 per i fabbricati.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> CRITERIO INDENNITARIO
L'art. 5 bis L. n. 359/1992 regola esclusivamente il caso di espropriazione o di accessione invertita aventi ad oggetto suoli edificabili e non anche un suolo interamente edificato per essere la cubatura consent... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...trumenti urbanistici già stata sfruttata al momento dell'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio ed al momento dell'occupazione del terreno.
Ove al suolo è attribuita dagli strumenti urbanistici destinazione edificatoria, l'indennizzo corrisponde al maggior valore indicato dal mercato immobiliare in conseguenza della possibile utilizzazione edilizia incrementato delle costruzioni (non autonome e strumentali) che su di esso insistono ed in aggiunta a quello delle costruzioni edilizie autonome ivi realizzate, sottratte all'ambito di applicazione dell'art. 5 bis L. n. 359/1992 e da sempre soggette al criterio di calcolo di cui alla L. n. 2359 del 1865, art. 39.
La sentenza Corte costituzionale n. 348/2007 non produce effetti per la determinazione dell'indennità riguardo ad edificio espropriato, comprensivo dell'area di sedime, da indennizzare comunque secondo il prezzo di mercato.
Il criterio di determinazione dell'indennità di espropriazione previsto dalla L. 8 agosto 1992, n. 359, art. 5-bis, è applicabile alle sole aree edificabili, ma non alle costruzioni, per le quali è necessario far riferimento al criterio del valore di mercato dell'edificio, comprensivo dell'area di sedime.
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> CRITERIO INDENNITARIO --> POSSIBILITÀ DI TRASFORMAZIONE
La determinazione del valore venale di un'area edificata, ai sensi della L. n. 2359/1865, art. 39, pur non potendo escludere (astrattamente) la considerazione del corrispettivo derivante dalle possibilità di trasformazione dell'edificio, attraverso ristrutturazioni, demolizioni, riedificazioni e così via, deve essere (concretamente) operata in relazione all'effettiva sussistenza delle possibilità anzidette alla data di emanazione del provvedimento ablatorio; in caso negativo, occorre fare pur sempre riferimento al valore di mercato del bene nelle condizioni in cui esso si trova, con conseguente incidenza sulla stima degli interventi di completamento o necessari per ovviare alla "vetustà" ed allo "stato di conservazione".
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> CRITERIO INDENNITARIO --> RESIDUE POTENZIALITÀ EDIFICATORIE
Il valore venale di un immobile non può prescindere dalle potenzialità edificatorie dell'area non assorbite dalla costruzione, ove la struttura del fabbricato consenta una costruzione in sopraelevazione oppu... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...emolizione del fabbricato (del cui costo si deve ovviamente tenere conto) e la realizzazione di un nuovo edificio siano rese economicamente convenienti da dette potenzialità.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATI ABUSIVI
La costruzione insistente sul fondo espropriato, per essere soggetta a valutazione aggiuntiva, autonoma rispetto a quella dell'ablato fondo, deve essere dotata di concessione edilizia (o di permesso di costruzione).
Con riguardo alla determinazione dell'indennità da liquidare nel caso di esproprio di un'area ove è stata realizzato un immobile abusivo, il testo unico (art. 38) testualmente dispone che il relativo quantum va liquidato senza tenere conto della esistenza del medesimo immobile (che non può essere scambiato nel mercato). Tale regola si basa sul principio per il quale ciò che è frutto di illecito non può avere tutela dall'ordinamento giuridico: dunque, manca in tal caso il requisito oggettivo della "ingiustizia del danno", per la determinazione dell'indennità, sicché ai fini della liquidazione dell'indennità, non si applica il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesim... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ma si valuta la sola area.
Il principio di carattere generale, desumibile dalla normativa sia urbanistica, che espropriativa (L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 16, comma 6), per cui il proprietario non può trarre beneficio alcuno dalla sua attività illecita, comporta che nella determinazione indennitaria non deve tenersi conto delle costruzioni abusive (D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 38, comma 2; art. 44, comma 2, specificamente per l'imposizione di servitù).
Con riferimento a un fabbricato parzialmente abusivo per difformità rispetto al progetto approvato, non si deve escludere dal computo dell'indennità tutto il valore del fabbricato, ma soltanto quello della parte costruita in difformità.
Correttamente è escluso dal computo dell'indennità il valore dei manufatti in quanto abusivi, ancorché condonati solo successivamente al decreto di esproprio, trovando applicazione il principio secondo cui la sanatoria deve intervenire prima del decreto di esproprio, non essendo sufficiente la sola presentazione della istanza di condono.
Nel caso di un fabbricato parzialmente abusivo per difformità rispetto al progetto approvato, non si deve escludere dal compu... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ennità tutto il valore del fabbricato, ma soltanto quello della parte costruita in difformità.
E' ora espressamente vietato dalla legge l'indennizzo per l'esproprio di immobili abusivi, in virtù del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 3, che ha codificato un principio pacificamente affermato dalla giurisprudenza, ove non risulti che l'immobile stesso sia stato effettivamente condonato.
Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria; ne consegue che non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, sì da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.
In tema di espropriazione per pubblica utilità, gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria, per cui non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il m... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...iste, ma si valuta la sola area, sì da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.
Il giudice del merito, anche in un quadro di ammissione da parte dell'espropriante della "spettanza" all'espropriato dell'indennità per un manufatto insistente sull'area, può negare ogni indennizzo per il carattere abusivo del manufatto stesso e pertanto accordare solo l'indennizzo afferente l'area di sedime; ciò stante il carattere inderogabile delle previsioni di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 16, comma 9.
Il giudice del merito può scrutinare se ex actis emerga la condizione di esigibilità della concessione in sanatoria L. n. 47 del 1985, ex art. 31, comma 9 e pertanto ritenere preclusiva dell'indennizzabilità dell'immobile l'assenza di condono correlata alla ultimazione successiva al 1967.
Non è sostenibile che possa riconoscersi al proprietario espropriato, sotto forma d'indennità di espropriazione, la privazione di una facoltà contra legem, qual è quella della costruzione abusiva.
A norma dell'art. 38, comma 2, DPR 327/2001, ove la costruzione ovvero parte di essa sia... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...izzata in difformità della concessione edilizia, l'indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime in base all'art. 37, ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente; pertanto, soltanto nel caso in cui l'intera costruzione o parte di essa risulti abusiva deve essere stimata la sola area di sedime.
In ipotesi di opera abusiva, nessun rilievo può avere l'astratta possibilità di sanatoria di taluna o di tutte le difformità edilizie riscontrate, posto che l'obbligo di compiere il relativo accertamento è subordinato dall'art. 38, comma 2 bis DPR 327/2001 alla "pendenza" di "una procedura finalizzata alla sanatoria della costruzione".
Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria.
Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo; in tale ipotesi non si applica nella liquidazione il criterio del valere venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, si da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere a... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ttamente ad accrescere il valore del fondo.
La deduzione relativa all'abusività dell'immobile asseritamente pregiudicato dall'opera pubblica è superata dall'intervenuta istanza di condono cui non ha fatto seguito alcun provvedimento di diniego da parte della P.A.
Non possono essere presi in considerazione ai fini indennitari manufatti per i quali risulti essere ancora "pendente l'iter finalizzato all'adozione della concessione edilizia", qualora non applicabili, in relazione alla data della dichiarazione di pubblica utilità, le diverse disposizioni di cui al D.P.R. 327/2001.
L'indennità di espropriazione delle aree edificate deve essere determinata in misura pari alla somma del valore venale di tali aree e delle relative opere urbanizzate e dei fabbricati che vi insistono, detratto il valore delle costruzioni ivi abusivamente eseguite e non sanate e per questo da demolire.
In vigenza dell'art. 16 L. n. 865/71, l'indennità di espropriazione delle aree edificate deve considerare il valore del manufatto realizzato abusivamente qualora, per impossibilità della demolizione, sia stata corrisposta la sanzione amministrativa pecuniaria di cui al secondo comma dell'art. 41 dell... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...1150 del 1942.
Nessun indennizzo è dovuto in caso di manufatti abusivi.
La sussistenza di opere abusive su aree oggetto di procedura ablativa, non determina alcun onere aggiuntivo, per l'amministrazione espropriante, di valutazione degli interessi in gioco con specifico riferimento all'asserito aggravamento della lesione di quelli privati, rilevando soltanto la valutazione della sanabilità dell'opera abusiva realizzata dal privato nell'area di interesse pubblico ed ai soli fini della corresponsione dell'indennità ai sensi dell'art. 38 comma 2 bis DPR 327/2001.
Alla luce del disposto di cui alla L. n. 865/1971 art. 16 comma 9, L. n. 10 del 1977, art. 15, e L. n. 47/1985, la legittimità del manufatto deve ritenersi il presupposto del pregiudizio risarcibile, non potendosi consentire al proprietario di trarre profitto dalla sua attività illecita.
Non spetta alcuna indennità per un fabbricato che sia stato costruito abusivamente, non essendo sufficiente, al fine di regolarizzare la sua posizione a scopi indennitari, la richiesta di una sanatoria.
Le opere realizzate abusivamente sul terreno espropriato, non sono suscettibili di indennizzo. Ne consegue che non è... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... a formare oggetto di liquidazione complessiva ed unitaria, dovendosi, invece, valutare la sola area; ciò al fine di evitare che l'opera abusiva possa concorrere, anche indirettamente, ad accrescere il valore del fondo e che il proprietario possa trarre beneficio alcuno dalla sua illecita attività.
La questione dell'abusività parziale o totale di un edificio può riguardare l'eventuale procedimento ablativo e la relativa indennità di espropriazione.
Non sono suscettibili di indennizzo espropriativo gli immobili costruiti senza permesso (ancorché oggetto di già presentata istanza di condono), a meno che, alla data dell'esproprio, non risulti per essi già rilasciata concessione in sanatoria.
Qualora sia stato accertato il decorso infruttuoso di un biennio dalla presentazione della domanda di condono, si produce la formazione del silenzio-accoglimento dell'Amministrazione ai sensi della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 35, comma 13; dovendo in tale evenienza ritenersi intervenuto il condono edilizio, del relativo manufatto condonato va riconosciuta l'indennità di espropriazione.
In sede di calcolo dell'indennità di espropriazione deve tenersi conto del va... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nufatto per il quale è stata denegata la concessione della sanatoria, qualora risulti l'illegittimità di tale diniego; viceversa del valore del manufatto de quo non può tenersi conto, laddove risulti legittimo il diniego di sanatoria, in quanto ne viene così confermata la natura di abuso edilizio, non sanato.
Alla luce del criterio di prevalenza ed autosufficienza dell'edificabilità legale di cui all'art. 5 bis L. n. 359/1992, non sono suscettibili di indennizzo espropriativo gli immobili costruiti abusivamente (ancorché oggetto di già presentata istanza di condono) a meno che, alla data dell'evento ablativo, non risulti per essi già rilasciata concessione in sanatoria.
Qualora il fabbricato sia stato realizzato in mancanza di licenza o concessione, non altrimenti sanabile o in concreto non sanata dal proprietario, viene meno la possibilità della liquidazione unitaria dello stesso, secondo il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo di sedime, a norma della L. n. 2359 del 1865, art. 39, e si valuta la sola area secondo i criteri più riduttivi fissati nelle diverse disposizioni della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis; ciò al fine di evitare che l'abusivi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...egli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.
Ammettere la sanatoria di impianti realizzati sine titulo, incompatibili con la destinazione impressa all'area dagli strumenti urbanistici comportante successiva vicenda ablatoria (nel caso di specie area destinata ad edilizia economica e popolare) e nelle more della stessa procedura ablatoria e della corresponsione del relativo indennizzo, significherebbe consentire un ingiusto arricchimento al proprietario nella successiva fase di determinazione del giusto indennizzo.
E' illegittima la scelta del tracciato di una strada che investa un fabbricato, senza previsione indennitaria nel presupposto del suo carattere abusivo, se risulti pendente istanza di sanatoria e l'iter del condono sia stato bloccato a causa della previsione dell'opera successiva all'istanza stessa.
Ai fini dell'asserito non abusivismo e conseguente indennizzabilità di fabbricato oggetto di esproprio e di abbattimento, sull'assunto della realizzazione dello stesso agli inizi del '900, deve essere necessariamente fornita la prova di tale circostanza, prova che non può ritenersi soddisfatta sulla base di titoli di provenienza risalenti a quell'epoca dai quali non &egr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...vincere lo specifico riferimento al suddetto bene.
Nel caso in cui un fabbricato sia costruito senza alcuna licenza o concessine edilizia, in sede di determinazione dell' indennità di espropriazione viene meno la possibilità della liquidazione unitaria del fabbricato, secondo il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, a norma della L. n. 2359 del 1865, art. 39 e si valuta (ove dotata di propria autonomia) la sola area secondo i criteri più riduttivi fissati nella L. n. 359 del 1992, art. 5 bis.
Nel caso in cui sia costruita senza alcuna licenza o concessione edilizia una porzione non autonoma inserita in un fabbricato, per il resto munito dei prescritti provvedimenti autorizzativi, il suo valore deve essere detratto da quello complessivo dell'edificio in cui è inglobata sì da evitare, anche in questo caso, che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.
L'indennizzo non compete in relazione ad immobili costruiti in assenza di concessione edilizia, onde, ove si tratti di immobile costruito abusivamente e con riguardo al quale sia stata successivamente avanzata istanza di condono edil... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ni della determinazione della condizione urbanistica dello stesso, si richiede l'accertamento dell'avvenuto rilascio della concessione in sanatoria alla data dell'esproprio, non essendo sufficiente la sola avvenuta presentazione, alla medesima data, dell'istanza.
Non sono suscettibili di indennizzo espropriativo gli immobili costruiti abusivamente (ancorché oggetto di presentata istanza di condono) a meno che, alla data dell'esproprio, non risulti per essi già rilasciata concessione in sanatoria.
L'indennità di espropriazione deve commisurarsi al valore della sola area in caso di costruzione abusiva, pur se con riguardo alla stessa non sia stata disposta o eseguita la demolizione, ed ancorché in relazione a tale costruzione sia stata presentata istanza di condono edilizio.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATI ABUSIVI --> ANTE 1967
In sede di determinazione dell'indennità di espropriazione deve accertarsi il valore del fabbricato (nel caso specie con applicazione dell'art. 39 della legge 2359/1865) realizzato in epoca antecedente l'anno 1967 e pertanto non abusivo.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATI AB... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...; ANTE 1967 --> ONERE DELLA PROVA
Il giudice, in una situazione di incertezza sulla data di ultimazione del manufatto, può porre a carico dell'attore in opposizione, onerato di prova, le conseguenze dell'incertezza e pertanto negare l'indennizzo qualora non sia provata la ultimazione "ante" 1967. Tuttavia viola il canone di cui all'art. 2697 c.c. affermare la sussistenza di un onere della prova insoddisfatto in un quadro nel quale la parte evocata in giudizio come debitrice non solo ha confermato la sussistenza di un proprio obbligo di indennizzo ma ha anche precisato che la struttura era fatiscente perché realizzata ante 1967.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATI FATISCENTI
Un' opera edilizia ha un proprio valore ed un proprio regime giuridico, in cui anche il suolo sottostante è compreso; unica eccezione a tale principio è quella in cui il fabbricato stesso risulti privo di autonomia funzionale o abbia scarsa consistenza economica rispetto al suolo, oppure sia in condizioni talmente fatiscenti da consigliarne la demolizione con riedificazione.
Il criterio di stima di cui alla L. n. 2359 del 1865, art. 39 (e L.P., Trento n. 6/1993 art. 15), per l... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...icate, non è invocabile allorché il fabbricato sia privo di autonomia funzionale od abbia scarsa consistenza rispetto al suolo oppure sia in condizioni talmente fatiscenti da consigliarne la demolizione e la riedificazione, nonché in tutti i casi in cui non costituisca entità economica la quale possa computarsi nella predetta determinazione tramite separata valutazione come bene autonomo.
Il valore dei fabbricati dev'essere considerato in aggiunta al valore del suolo salvo che il fabbricato stesso risulti privo di autonomia funzionale o abbia scarsa consistenza economica rispetto al suolo, oppure sia in condizioni talmente fatiscenti da consigliarne la demolizione con riedificazione.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATI INDUSTRIALI
Quando sull'immobile espropriato siano stati costruiti edifici ed installate attrezzature al fine di imprimergli, in tutto o in parte, una destinazione industriale, l'espropriazione del fondo si estende a tutto quanto vi si presenti stabilmente impiantato e, per la parte in cui gli immobili espropriati presentino destinazione industriale, essi devono essere in tal modo valutati, per stabilirne il valore venale.
La sentenza della Cor... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ionale n. 348/2007, non elide la possibilità di espropriare aree sulle quali eventualmente insista un'attività di carattere industriale o commerciale ma richiede che, ove queste sussistano, l'indennizzo valuti in modo effettivo e completo il valore venale del bene.
Un complesso industriale incorporato con il suolo va considerato come area edificata e indennizzato con il valore venale, e non come area edificabile cui siano da sommarsi gli impianti e i manufatti.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATO E COPERTURA
Nel caso in cui l'espropriazione abbia ad oggetto una costruzione, l'indennità di esproprio va determinata in modo unitario sulla base del valore venale dell'edificio; ne consegue che non può essere valutata separatamente la copertura di un edificio che si assuma essere legittimamente destinata a parcheggio. La destinazione della copertura dell'edificio a parcheggio può certamente incidere sul valore venale unitario dell'immobile.
Il valore venale di un immobile non può prescindere dalle potenzialità edificatorie dell'area non assorbite dalla costruzione; tuttavia non è consentito, per una evidente incompatibilità, tener... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...le potenzialità edificatorie rimaste inespresse e contemporaneamente del quid pluris derivante, sotto il profilo dell'unitario valore, dalla destinazione a parcheggio della copertura dell'edificio esistente. E' evidente, infatti, che il teorico sfruttamento della residua potenzialità edificatoria farebbe venire meno la destinazione a parcheggio o, quanto meno, ne determinerebbe l'assorbimento nel valore di un piano del nuovo edificio.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATO E SEDIME
Nel caso in cui l'espropriazione abbia ad oggetto una costruzione, l'indennità di esproprio va determinata in modo unitario sulla base del valore venale dell'edificio, a norma della L. n. 2359 del 1865, art. 39, senza possibilità di distinguere tra valore dell'edificio e valore dell'area di sedime su cui lo stesso sorge e ciò perché, una volta realizzata la costruzione, il suolo in essa incorporato perde la propria individualità in quanto a questa connesso e costituente parte integrante di un tutto, che non può sussistere senza di esso e non è, quindi, valutabile separatamente.
Per la liquidazione dell'indennità relativa a fabbricato trova puntuale applicazi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...38 (e non l'art. 37) del D.P.R. n. 327 del 2001, e pertanto non vi è luogo a distinzione tra il valore dell'area di sedime e quello del fabbricato demolito che vi insisteva.
I fabbricati non possono essere valutati in base alla stima delle aree sulle quali sorgono, quali che siano i criteri comparativo o analitico - ed i correttivi adottati per determinarne il valore di mercato, ma (cfr. ora l'art. 38 del T.U.), accertando il loro valore venale complessivo, perciò inglobante quello dell'area su cui ciascuno degli edifici è realizzato e che di conseguenza cessa di avere una propria autonomia.
Ove i manufatti siano privi di autonomia funzionale od abbiano scarsa consistenza rispetto al suolo, nonché in tutti i casi in cui non costituiscano entità economica la quale possa computarsi nella determinazione dell'indennità di espropriazione, tramite separata valutazione come bene autonomo, il relativo valore deve essere considerato nell'ambito di quello di stima del terreno, quale incremento dello stesso. Detto valore va ricercato autonomamente ed aggiunto a quello del terreno (L. n. 2359 del 1865, art. 43), ove, invece, tale autonomia giuridico-funzionale sia accertata dal giudice del merito.
Ove l'a... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...olarmente edificata, l'indennità va determinata in modo unitario sulla base del valore venale dell'edificio senza possibilità di distinguere tra valore dell'edificio e valore dell'area di sedime su cui lo stesso sorge. Ciò perché, una volta realizzata la costruzione, il suolo in essa incorporato perde la propria individualità in quanto a questa connesso e costituente parte integrante di un tutto che non può sussistere senza di esso e non è, quindi, separatamente valutabile (fatta eccezione per l'ipotesi di proprietà-superficiaria).
I fabbricati devono essere valutati nella loro complessiva consistenza, per i volumi che essi esprimono, fuori e sotto terra, in tale valutazione inglobandosi anche l'area di sedime, che non ha autonoma utilizzabilità, e dovendo l'apprezzamento riflettere il valore dell'intera cosa composta, costituente ormai un'entità economica autonoma, che fruisce inscindibilmente del criterio indennitario collegato al suo complessivo valore edilizio.
Una volta realizzata la costruzione, il suolo in essa incorporato perde la propria individualità in quanto a questa connesso costituendo parte integrante di un tutto e, quindi, non separatamente valutabile; ne co... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...avendo un' opera edilizia un proprio valore ed un proprio regime giuridico, in cui anche il suolo sottostante è compreso, tale cosa composta inglobante l'area, fruisce inscindibilmente del criterio indennitario collegato al suo complessivo valore di mercato.
Per effetto della dichiarazione dell'incostituzionalità, ad opera della sentenza della Corte cost. n. 5/1980, dei commi quinto, sesto e settimo dell'art. 16 L. n. 865/71 e, ad opera della sentenza della Corte cost. n. 348/2007, dei commi primo e secondo dell'art. 5 - bis L . n. 359/1992, deve ritenersi che l'indennità di espropriazione delle aree edificate, in tutti i casi in cui non possa trovare applicazione, ratione temporis, l'art. 38, comma 1, del D.P.R. 327/2001, debba essere determinata in misura pari alla somma del valore venale di tali aree e delle relative opere urbanizzate e dei fabbricati che vi insistono.
Quando oggetto di espropriazione sia un fabbricato con latistante terreno, l'immobile va valutato nella sua complessiva consistenza, per i volumi che esso esprime, fuori e sotto terra. In tale valutazione scompare l'area di sedime, che non ha autonoma utilizzabilità. A tale componente, che va assunta nel suo pieno valore di mercato (ex art. 38 d.p.r.. 32... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... aggiunto il valore delle pertinenze.
Nel caso in cui l'espropriazione abbia ad oggetto un'area sulla quale siano stati costruiti edifici ed installate attrezzature tali da avere impresso al terreno una stabile trasformazione, l'indennità di esproprio va determinata in modo unitario, sulla base non già del criterio della semisomma dettato dalla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, bensì del valore venale dell'edificio, a norma della L. 2359 del 1865, (art. 39), senza che l'edificazione del suolo consenta in alcun modo di distinguere il valore della costruzione medesima da quello dell'area su cui detta costruzione insiste.
Il criterio del valore venale del bene a norma della L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39, deve essere applicato soltanto a quella parte dell'area espropriata su cui insiste il fabbricato già edificato, mentre per la restante parte dell'area l'indennità di espropriazione deve essere determinata secondo il criterio della media tra valore venale e rendita dominicale rivalutata, di cui al D.L. n. 333 del 1992, art. 5 bis, comma 1, convertito con modificazioni nella L. n. 359 del 1992.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> PERTINENZE E BENE UNITARIO --> CORTE INTERNA[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...> Nell'ipotesi in cui fabbricato e area esterna costituiscano un tutt'uno, ipotesi differente dalla pertinenza, va ritenuta l'indennizzabilità unitaria. Ad esempio la corte interna al fabbricato, che sia privo di autonomia catastale e reddito dominicale, non costituisce pertinenza e, pertanto, non è suscettibile di valutazione autonoma ai fini della determinazione dell'indennità: esso, infatti, è connesso alla costruzione in virtù di un vincolo più pregnante di quello pertinenziale, costituendo la parte di un tutto e dando luogo a cosa composta con la costruzione che affaccia su di esso, senza di che non avrebbe luce ed aria, laddove la pertinenza, dotata di una propria autonomia, può essere destinata a servizio e ad ornamento della cosa principale, senza però costituirne parte integrante ed elemento indispensabile alla sua esistenza.
La corte accessoria ad un edificio, quest'ultimo indubitabilmente indennizzabile a valore pieno, come ogni area priva di autonomia catastale e reddito dominicale, non è suscettibile di valutazione autonoma ai fini della determinazione dell'indennità: essa, infatti, costituisce la parte di un tutto e da luogo a cosa composta con la costruzione che affaccia su di es... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> PERTINENZE E BENE UNITARIO --> DISTINZIONE
Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione, l'accertamento in ordine alla natura di un'area fisicamente collegata ad un fabbricato ed oggetto di espropriazione unitamente a questo, se essa presenti caratteri di autonomia pertinenziale, e quindi sia autonomamente valutabile, come area edificabile o agricola, rispetto al fabbricato cui accede, o se costituisca cosa composta con il fabbricato stesso, che traendo da essa luce e aria, non possa essere utilizzato se non in stretto collegamento con l'area, è questione di fatto, attribuita all'accertamento del giudice di merito, e sindacabile nei limiti della congruità di motivazione.
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> PERTINENZE E BENE UNITARIO --> PERTINENZE
Qualora il ctu abbia utilizzato per la stima di area cortiliva il criterio previsto in ambito catastale, quale criterio ricorrente nella pratica estimativa delle aree pertinenziali ai fabbricati, indicando una specifica norma (D.P.R. 138 del 998 all. C, art. 4 comma d), può ritenersi che lo stesso consulente abbia offerto così una base normativa ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... alla stima.
Le pertinenze, ancorché funzionalmente collegate alla cosa principale, tuttavia conservano la propria individualità fisica e giuridica, con la conseguente applicabilità della inerente disciplina, se diversa da quella della cosa cui accedono, sia che possiedano autonome potenzialità di sfruttamento edificatorio, sia per quelle agricole, sia per quelle gravate da vincolo di inedificabilità, sia per quelle asservite volumetricamente all'area limitrofa su cui si sia concentrata la potenzialità edificatoria.
Alla luce della sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181, che ha dichiarato l'incostituzionalità del criterio di indennizzo del valore agricolo medio per i suoli inedificabili, la necessità di compensare l'espropriazione degli stessi, con criteri che tengano conto di tutte le potenzialità extra- agricole (anche se non alla stregua della edificabilità), porta a valorizzare la pertinenza agricola, come entità a servizio ed ornamento della cosa principale, e dunque con criterio omogeneo all'indennizzo di quest'ultima.
I beni pertinenziali, ancorché funzionalmente collegati con il bene principale, conservano la propria individualità fisica... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a e sono separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche proprie di essi, anche se diversa da quella della cosa alla quale accedono, ed è quindi illegittimo il ricorso a un criterio indennitario unico fondato sulla natura e sul valore della cosa principale. E' quindi corretta la statuizione che ha escluso la natura edificatoria in ragione del solo vincolo pertinenziale con il fabbricato.
Le aree adiacenti a fabbricato, anche quando legate da un vincolo pertinenziale, devono essere indennizzate autonomamente poiché le pertinenze mantengono comunque la loro individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche ad esse proprie, circostanza questa che esclude la legittimità del ricorso ad un unico criterio indennitario, laddove si tratti di valutare due distinti beni.
Le pertinenze mantengono la propria individualità fisica e giuridica, e sono separatamente indennizzabili alla stregua della disciplina ad esse inerente, se diversa da quella della cosa cui accedono: cioè come aree edificabili, se possiedono autonome possibilità di sfruttamento edificatorio, o come aree agricole, se interessate da vincolo di in edificabilità.
... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e latistanti edifici deve trovare applicazione il sistema dicotomico di cui all'art. 5 bis L. n. 359/1992, che li suddivide in edificatorie e non edificabili a seconda della destinazione legale impressa dallo strumento urbanistico.
Con riguardo alle aree latistanti gli edifici, che, pur costituendo pertinenze degli stessi, mantengono la propria individualità fisica e giuridica, l'indennizzo in caso di esproprio è liquidato secondo il valore agricolo, ove sia accertato che esse abbiano esaurito la volumetria esprimibile.
Le pertinenze, ancorché funzionalmente collegate alla cosa principale, conservano la propria individualità fisica e giuridica, con conseguente applicabilità, ai fini indennitari, della disciplina ad esse inerente.
In materia di determinazione dell'indennità di espropriazione, le pertinenze mantengono la loro individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche ad esse proprie, sicché, laddove si tratti di valutare un fabbricato e l'area ad esso circostante, collegata al primo da vincolo pertinenziale, è illegittimo il ricorso ad un unico criterio indennitario.
Attesa l'intervenuta declaratoria ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...uzionalità della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, commi 1 e 2, l'indennità dovuta per una porzione di area costituente pertinenza di fabbricato va determinata in misura pari al loro valore venale.
Quando oggetto di espropriazione è un edificio con area latistante, vanno adottati differenti criteri indennitari: il valore del manufatto deve essere considerato in aggiunta al valore del suolo, effettuando, ai sensi della L. n. 2359/1865, art. 39, la liquidazione con riferimento al valore di mercato per l'edificio (comprensivo dell'area di sedime su cui esso insiste e che ne costituisce parte integrante), mentre, quanto all'area pertinenziale, la medesima liquidazione va effettuata con riguardo ai criteri previsti dal D.L. n. 333/1992, n. 333, art. 5 bis, o dalla L. 2 n. 865/71, art. 16, a seconda che tale area possieda autonome potenzialità di sfruttamento edificatorio oppure come area agricola se interessata da vincoli di inedificabilità.
Le pertinenze sono valutabili come aree libere anche in sede espropriativa, data la loro autonomia rispetto agli altri immobili di cui sono a servizio.
Per le pertinenze, che sono comunque valutabili come aree libere anche in sede espropriativa, data la loro autonomia r... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i altri immobili di cui sono a servizio, qualora siano urbanisticamente edificabili, può certamente darsi luogo ad una valutazione complessiva sulla base del criterio differenziale, sul presupposto dell'unitarietà di funzione economica dei beni ablati tutti espropriabili per il loro valore venale e in ragione del legame funzionale sussistente tra tali beni.
Non può considerarsi unitariamente al fabbricato, di cui costituisce pertinenza, l'area libera urbanisticamente classificata come non edificabile, per la quale la indennità da liquidarsi si computa, ai sensi della L. n. 865 del 1971, sulla base dei valori agricoli medi, essendo palese la diversità di funzione economica di essa rispetto ai beni edificati valutati con le aree di sedime, da sola ostativa alla loro considerazione unitaria, presupposto indispensabile per adottare il criterio differenziale dei valori del beni prima e dopo l'esproprio ai sensi della L. n. 2359 del 1865, art. 40.
La giurisprudenza, anche di legittimità, è concorde nel ritenere che soltanto l'area di sedime su cui insiste il fabbricato deve essere esclusa da ogni autonoma valutazione in quanto compresa nell'indennizzo o nel risarcimento commisurato al valore venale del fabb... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...valore del fabbricato va aggiunto invece il valore delle superfici scoperte che del fabbricato costituiscono pertinenza (giardini, parcheggi scoperti, ecc.).
Modestissimo è il valore venale delle superfici scoperte di fabbricato a causa della concreta non edificabilità (per esaurimento dell'intera cubatura assentita).
Non ha natura di area edificata, cui si applica il parametro del valore di mercato secondo il D.P.R. n. 327/2001, art. 38 ( e nel caso di specie L.P. Bolzano n. 10/1991, art. 8, comma 5), l'area asfaltata adibita a deposito di materiali e parcheggio a servizio di aree limitrofe occupate da impianti industriali, in quanto le pertinenze mantengono la propria individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili, come aree edificabili, se possiedono autonome possibilità di sfruttamento edificatorio, o come aree agricole, se interessate da vincolo d'inedificabilità.
Anche se la pertinenza, per definizione, è posta a servizio del bene principale, assume, sotto il profilo indennitario, una sua autonomia, nel senso che di essa deve qualificarsene la natura urbanistica (suolo edificabile o agricolo), che però non potrà mai essere assimilata a quella dell'area... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...) cui pertiene.
Se oggetto di espropriazione è un fabbricato, al valore dello stesso va aggiunto il valore delle pertinenze, di cui va preliminarmente qualificata la natura sotto il profilo urbanistico, se inserite cioè in area destinata all'edificazione o riservate a verde privato, e qualora edificabili, se esse conservino i requisisti di effettiva edificabilità, per non essere state assorbite le potenzialità edificatorie, nella costruzione dell'edificio limitrofo.
Alle pertinenze di fabbricato, se edificabili, è stata ritenuta applicabile la formula di cu all'art. 5-bis, comma 1, L. n. 359/1992; se viceversa riservate a verde privato va fatto riferimento al valore agricolo, rinviando l'art. 5-bis, comma 4, all'art. 16 L. n 865/1971.
Le pertinenze, di cui sia stata accertata la natura edificabile, per effetto della dichiarazione di illegittimità costituzionale dell'art. 5 bis L. n. 359/1992 (sent. 348/2007), vanno valutate con il criterio del valore venale.
Nell'ipotesi di espropriazione (o di occupazione illegittima) di un fabbricato con un'area latistante di terreno, devono adottarsi diversi criteri indennitari: quello del valore venale (L. n. 2359 del 1865, art. 39) per il f... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e quello introdotto dalla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, per la menzionata area, senza che abbia rilievo il vincolo pertinenziale o meno di quest'ultima.
Le pertinenze, espropriate da sole o unitamente al fabbricato, ancorché funzionalmente collegate con la cosa principale, conservano la propria individualità fisica e giuridica; qualora possiedano autonome potenzialità di sfruttamento edificatorio sono indennizzabili secondo i primi due commi dell'art. 5 bis, L. n. 359/1992, mentre, se la destinazione è agricola, o siano gravate da vincolo di inedificabilità, o ancora asservite volumetricamente all'area limitrofa su cui si sia concentrata la potenzialità edificatoria, deve impiegarsi il criterio del valore agricolo tabellare, ai sensi della L. n. 865/1971.
Le pertinenze mantengono la propria individualità fisica e giuridica, e sono separatamente indennizzabili, come aree edificabili, se possiedono autonome possibilità di sfruttamento edificatorio, o come aree agricole, se interessate da vincolo di inedificabilità, restando di conseguenza esclusa l'adozione di un criterio indennitario unico, fondato sulla natura e sul valore della cosa principale.
Quando oggetto di espropr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... un fabbricato con latistante terreno, il manufatto costituisce un'entità economica da valutarsi come bene autonomo, il cui valore deve essere considerato in aggiunta al valore del suolo, effettuando la liquidazione corrispondente con riferimento al valore di mercato per l'edificio (comprensivo di area di sedime, che da esso non è scindibile né autonomamente apprezzabile), e con riferimento ai criteri di cui alla L. 8 agosto 1992, n. 359, art. 5 bis, o alla L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 16, a seconda se esso risulti edificabile o in edificabile, per il terreno pertinenziale.
I criteri indennitari delle aree libere sono, a differenza di quanto accade in tema di aree di sedime, applicabili alle pertinenze, le quali, ancorché funzionalmente collegate alla cosa principale, mantengono la propria individualità fisica e giuridica risultando separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche loro proprie, nel senso che la relativa liquidazione va effettuata in base alla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, o alla L. n. 865 del 1971, art. 16, a seconda che la pertinenza risulti edificabile o non edificabile, restando in ogni caso esclusa la possibilità di adottare un criterio indennitario fondato sopra la natura ed il valo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...sa principale.
I criteri indennitari delle aree libere sono, a differenza per le aree di sedime, applicabili alle pertinenze, le quali, ancorché funzionalmente collegate alla cosa principale, mantengono la propria individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili alla stregua della disciplina ad esse inerente, nel senso che vanno adottati differenti criteri indennitari, con riferimento al valore di mercato per l'edificio comprensivo dell'area di sedime, con riguardo ai criteri di cui alla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis o alla L. n. 865 del 1971, art. 16 per l'area pertinenziale, a seconda che risulti edificabile (cioè con autonome potenzialità di sfruttamento edificatorio) o non edificabile (cioè interessata da vincolo di inedificabilità).
INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> RILEVANZA OPERE DI RIPRISTINO
Un rudere, sia pure di valore storico - e in quanto tale soggetto a particolare tutela - non può apprezzarsi per le eventuali opere di ripristino che lo possano a posteriori valorizzare.
seleziona un altro articolo sullo stesso tema ......[23/09/2013] L'art.32 T.U. D.P.R.327/2001: i soprassuoli

References: art. 32
 art. 39
 art. 5
 art. 39
 sentenza 
 art. 5
 art. 39
 art. 16
 art. 38
 art. 44
 art. 37
 art. 16
 art. 31
 art. 16
 art. 15
 art. 35
 art. 39
 art. 5
 art. 39
 art. 5
 art. 39
 art. 15
 sentenza 
 art. 39
 art. 43
 sentenza 
 sentenza 
 art. 38
 art. 5
 art. 39
 art. 5
 art. 4
 sentenza 
 art. 5
 art. 39
 art. 5
 art. 16
 art. 40
 art. 38
 art. 8
 art. 39
 art. 5
 art. 5
 art. 16
 art. 5
 art. 16
 art. 5
 art. 16