Source: https://www.kroonlegal.nl/blogs/aansprakelijkheid-makelaar-wonin/
Timestamp: 2019-11-20 01:59:36+00:00

Document:
Kroon Legal Juridisch advies voor ondernemers - Makelaar is aansprakelijk voor afwijking in woonoppervlakte.
Makelaar is aansprakelijk voor afwijking in woonoppervlakte.
Onderwerp: een makelaar past de meetinstructie van de NVM niet toe. De woning blijkt uiteindelijk veel kleiner te zijn. Uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (juli 2018).
Een makelaar biedt een woning in Amsterdam te koop aan. Een medewerker van het makelaarskantoor heeft de woning opgemeten en komt daarbij uit op een bruto oppervlakte van 77m2. In de brochure over de woning heeft de makelaar onder meer het volgende gezet:
De woning staat te koop voor € 415.000,-. Een potentiële koper biedt de vraagprijs van € 415.000,-. Daarop wordt de woning verkocht.
Een aantal jaar later wil de koper de woning weer verkopen. Hiervoor laat hij de woonoppervlakte meten. Dan blijkt dat de bruto vloeroppervlakte 77,45 m2 is. De gebruiksoppervlakte woonruimte is 71,11 m2. Dit is een verschil van bijna 9 m2 in woonoppervlakte (71,11 m2 tegenover 80 m2). De koper verkoopt de woning wel. Hij verkoopt de woning voor € 374.000,-. Hij lijdt daarmee een verlies van € 41.000,-. Hij had immers zelf € 415.000,- voor de woning betaald.
Voor dit verlies houdt de koper de makelaar aansprakelijk. De koper verkoopt nu, op papier, een kleinere woning. En een kleinere woning is ook minder waard. De koper zou nooit € 415.000,- hebben geboden als hij wist dat de woonoppervlakte zoveel kleiner was. De koper start bij de rechtbank een procedure tegen de makelaar. In de procedure eist de koper een bedrag van iets meer dan € 51.000,- van de makelaar.
De vraag is nu of de makelaar aansprakelijk is voor dit verschil in oppervlakte en voor het verlies van de koper.
De makelaar is lid van de NVM. Een lid van de NVM is sinds 1 september 2010 verplicht om alle meetgegevens voor woningen te baseren op de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ (hierna: de meetinstructie). Dit houdt in dat NVM-Makelaars verplicht zijn om in de verkoopinformatie de netto-woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning te vermelden. Als de makelaar een andere meetmethode heeft gevolgd, dan moet de makelaar dat uitdrukkelijk vermelden.
Derden moeten erop kunnen vertrouwen dat de woonoppervlakte dat bij verkoop wordt vermeld de netto (gebruiks)oppervlakte betreft. Dat is ook de oppervlakte waar een koper in geïnteresseerd is. Een koper is doorgaans niet geïnteresseerd in de ruimte waar hij niet kan staan. Doordat de makelaar de meetinstructie niet heeft aangehouden, heeft hij gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt. Daarmee heeft de makelaar onrechtmatig gehandeld en is hij schadeplichtig jegens de koper.
De makelaar probeert onder zijn aansprakelijkheid uit te komen
De makelaar probeert nog onder de aansprakelijkheid uit te komen, door te wijzen op bepalingen in zijn brochure en in zijn algemene voorwaarden.
De makelaar stelt dat de koper geen rechten kan ontlenen aan de meetgegevens in de brochure. Aan het slot van de brochure van de makelaar staat namelijk het volgende:
Het gerechtshof meent dat de enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend in dit verband onvoldoende is. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg dat een aspirant-koper er niet op mag vertrouwen dat de makelaar zich aan de verplichte meetinstructie heeft gehouden. Het gaat hierbij dus wel om een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar.
Toen de koper de woning kocht, zaten bij de koopovereenkomst ook de algemene voorwaarden van de makelaar. In deze algemene voorwaarden staat een zogenoemde exoneratieclausule. Dat is een clausule waarin de aansprakelijkheid wordt uitgesloten. In deze clausule staat dat de makelaar niet aansprakelijk is ten aanzien van onder- of bovenmaat van de woning. Met andere woorden: als de woning kleiner blijkt te zijn, dan kun je de makelaar hier niet op aanspreken.
Ook deze uitsluiting van de aansprakelijkheid gaat volgens het gerechtshof niet op. In dit geval mocht de koper ervan uitgaan dat de makelaar, die aan de meetinstructie gebonden was, volgens die meetinstructie heeft gemeten en dienovereenkomstig de netto-woonoppervlakte in de brochure heeft vermeld.
Wat is de schade voor de koper van de woning?
De makelaar is dus aansprakelijk voor de afwijking van 9 m2 in de woonoppervlakte. Nu moet nog wel worden vastgesteld of en hoeveel schade de koper door deze afwijking heeft geleden. Als er geen schade is, of als deze schade niet kan worden vastgesteld, dan heeft de koper er immers niets aan dat de makelaar aansprakelijk is. Je zou kunnen zeggen: 'De makelaar is dan aansprakelijk voor niets.'
Voor de hand liggend is om de schade vast te stellen aan de hand van een evenredig deel van de (ver)koopsom. Hoe minder de woonoppervlakte is, hoe minder een koper voor de woning wil betalen. Een rekensom maakt dit duidelijk. In dit geval was er bijna 9 m2 verschil. Dit is meer dan 10% van de woonoppervlakte. De schade zou je dus kunnen stellen op 10% van de verkoopprijs van € 415.000,- = € 41.500,-.
In mijn praktijk heb ik tweemaal meegemaakt dat de woonoppervlakte uiteindelijk kleiner bleek te zijn, dan dat de makelaar had aangegeven. Eenmaal een koper uit Soest en eenmaal een koper uit Rotterdam. Beide kopers gebruikten deze rekenmethode om hun schade vast te stellen.
Het gerechtshof denkt hier anders over. Het gerechtshof stelt dat de schade niet eenvoudigweg kan worden gesteld op een evenredig deel van de (ver)koopsom.
Zo denkt het gerechtshof wel over het vaststellen van de schade.
De koper heeft aangegeven dat hij niet bereid was om voor de woning € 415.000,00 te betalen, als hij had geweten dat de woonoppervlakte 71 m2 was. Het gerechtshof meent dat dit niet per definitie betekent, dat ook anderen niet bereid zouden zijn geweest dat bedrag te bieden. Ook betekent dat niet dat de koper de woning voor een (evenredig) lager bedrag had kunnen kopen (dus voor 10% minder). Het gerechtshof stelt dat ook de marktwaarde van de woning in 2010, toen de koper de woning kocht, belangrijk is. Indien de koper een marktconforme prijs heeft betaald, heeft hij geen schade geleden.
Dit betekent echter niet dat aan de woonoppervlakte helemaal geen betekenis toekomt. Het gerechtshof neemt daarbij in aanmerking dat het hier om een verhoudingsgewijs grote afwijking gaat: 9 m2 op een netto woonoppervlakte van 71 m2. Het gerechtshof heeft de schade van koper geschat op € 10.000,-.
Per saldo houdt de koper weinig tot niets van het bedrag van € 10.000,- over. Hij heeft juridische kosten voor twee procedures gemaakt: de eerste procedure en deze hoger beroepsprocedure. Deze kosten moet de koper grotendeels zelf betalen. De makelaar hoeft niet alle juridische kosten van de koper te vergoeden. Een misverstand is dat als je een procedure wint, dat dan de ander jouw kosten van je advocaat of jurist moet betalen. Je krijgt een kleine vergoeding. Over dit misverstand heb ik eerder een blog geschreven. Klik hier om deze blog te lezen.

References: Gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof