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Timestamp: 2018-11-14 03:09:49+00:00

Document:
Die maßgebliche Fläche bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen | juris Das Rechtsportal
Anmerkung zu: BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 30.05.2018 - VIII ZR 220/17
Normen: § 536 BGB, § 566a BGB, § 7 HeizkostenV, § 556a BGB
Fundstelle: jurisPR-BGHZivilR 13/2018 Anm. 1
Zitiervorschlag: Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 13/2018 Anm. 1
Die maßgebliche Fläche bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142 Rn. 19).
Abweichungen zwischen vereinbarten und tatsächlich vorhandenen Flächen spielen im Mietrecht an den unterschiedlichsten Stellen eine Rolle. Die Ursachen für falsche Angaben über die Fläche im Mietvertrag sind vielfältig. Zu einem sicher nicht unerheblichen Teil beruht die falsche Angabe auf schlichter Unkenntnis der genauen Daten und der maßgeblichen Berechnungsvorschriften. Für viele Wohnungen gibt es auch keine Wohnflächenberechnungen, oder es werden Wohnflächenangaben aus Kauf- oder Bauträgerverträgen übernommen, die nach ganz anderen Regeln ermittelt wurden. Es wird häufig gedankenlos abgeschrieben, was bisher schon im Mietvertrag stand, ohne zu überprüfen, ob dies richtig war und ggf. heute nach baulichen Veränderungen und Inkrafttreten neuer Berechnungsvorschriften noch immer so gültig ist. Der BGH hat sich in inzwischen ca. 25 Urteilen (Zusammenstellung bei Börstinghaus, Flächenabweichungen in der Wohnraummiete, Rn. 71) mit den Rechtsfolgen solcher Abweichungen beschäftigt. Mehrheitlich ging es dabei um gewährleistungsrechtliche Ansprüche. Dort entspricht es bekanntlich der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% unwiderleglich vermutet wird, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB vorliegt. Die alte Senatsbesetzung hatte dann diese 10%-Grenze auch kritiklos auf das Mieterhöhungsverlangen (BGH, Urt. v. 08.07.2009 - VIII ZR 205/08) und die Betriebskostenabrechnung (BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06) übertragen. Nachdem daran aus der Praxis und Wissenschaft erhebliche Kritik geäußert worden war, hat der Senat zunächst für das Mieterhöhungsverfahren „zurückgerudert“ (BGH, Urt. v. 18.11.2015 - VIII ZR 266/14) und entschieden, dass im Mieterhöhungsverfahren Parteivereinbarungen über die Wohnungsgröße keine Rolle spielen, sondern immer die tatsächliche Fläche maßgeblich ist. Vermutet wurde damals schon, dass der Senat diese Kehrtwende auch für die Betriebskosten machen werde. Dies ist mit vorliegenden Entscheidung nun geschehen, auch wenn der Praktiker etwas ratlos zurückgelassen wird.
Die Beklagten hatten eine tatsächlich 78,22 qm große Wohnung in Köln angemietet. In dem Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart“.
Der Vermieter hatte die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche abgerechnet; diese Berechnungen ergaben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 Euro (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 Euro (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Mieter. Diese errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 Euro (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 Euro (für 2014) und zahlten unter Verrechnung mit diesen Beträgen entsprechend weniger Miete. Der Vermieter hat die Mieter auf Zahlung der restlichen Miete von 42,46 Euro in allen drei Instanzen erfolgreich in Anspruch genommen.
Auch nach Ansicht des VIII. Zivilsenats war hier bei der Heizkostenabrechnung nicht die im Mietvertrag angegebene falsche zu kleine Fläche, sondern die unstreitig richtige größere Fläche in Ansatz zu bringen. Dabei hat der Senat ausdrücklich seine entgegenstehenden Ausführungen (BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142) aufgegeben.
Der Senat bleibt aber weiterhin dabei, dass die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung enthält. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% liege ein die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB übersteigender Mangel vor.
Wie der Senat aber schon in seinem Urteil zur Mieterhöhung (BGH, Urt. v. 08.11.2015 - VIII ZR 266/14) klargestellt hat, bedeutet dies aber nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. Bei Mieterhöhungen kommt es immer auf die tatsächliche Fläche an. Anschließend stellt er fest, dass dies auch für Betriebskosten zu gelten habe, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind. Auch hier sei eine nach den subjektiven Vorstellungen geprägte Parteivereinbarung zur Wohnfläche unerheblich. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (BGH, Urt. v. 10.12.2014 - VIII ZR 9/14 - NJW-RR 2015, 457; BGH, Urt. v. 06.10.2010 - VIII ZR 183/09 Rn. 17 - NJW 2010, 3645), erfordere eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Damit würden subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab ausscheiden.
Immer dann, wenn Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben wie § 566a Abs. 1 BGB oder § 7 Abs. 1 HeizkostenV nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche. Dies spreche ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen.
So richtig die Entscheidung im Ergebnis auch ist, so ratlos lässt sie den Anwender zurück. Anders als bei der Entscheidung zur Saldoklage (BGH, Urt. v. 21.03.2018 - VIII ZR 68/17), bei der – was die Leitsätze angeht – etwas weniger vielleicht mehr gewesen wäre, wären hier doch einige Sätze mehr, wenn schon nicht im Leitsatz, so doch in den Entscheidungsgründen zielführend gewesen. Die Entscheidung erinnert etwas an die frühen Entscheidungen des Senats nach 2002 und nicht an die ausführlich und überzeugend begründeten Entscheidungen der letzten Jahre. Wahrscheinlich stand das Ergebnis nach der BGH-Entscheidung zur Mieterhöhung fest.
Das ist im Prinzip ja richtig, aber Betriebskostenrecht ist doch etwas anderes als Mieterhöhungen. Bei der Mieterhöhung geht es um die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung. Dazu muss man nur die Fläche für diese Wohnung ermitteln.
Im Betriebskostenrecht geht es aber um eine Verteilung. Das geschieht bekanntlich über einen Dreisatz, mit dem der Anteil der Gesamtkosten, der auf die konkrete Vertragswohnung entfällt, ermittelt wird. Zunächst muss die Summe der Einzelwohnflächen ermittelt werden. Die umlagefähigen Betriebskosten sind durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes bzw. der Wirtschaftseinheit zu dividieren und dann mit der Wohnfläche der konkreten Vertragswohnung zu multiplizieren. Dadurch entsteht die Möglichkeit, dass Fehler an den verschiedensten Stellen vorkommen können. Die Auswirkungen unterscheiden sich dabei. Selbst große Fehler bleiben folgenlos, wenn sie bei allen Wohnungen vorkommen. Ist z.B. die Fläche in einem 10-Familienhaus in jeder Wohnung genau 10% kleiner angegeben, als sie tatsächlich ist, hat dies keinen Einfluss auf das Endergebnis, da es egal ist, ob der Mieter dann 60/600stel der Kosten zu tragen hat oder 54/540stel. Auf ihn entfallen immer 10%. Umgekehrt würde eine Flächenabweichung von 10% in nur einer Wohnung nicht zu einer gleich großen Veränderung des Abrechnungsanteils führen. Im letzten Beispielsfall müsste der Mieter dann 54/594stel tragen, das ergibt einen Anteil von ca. 9% statt ansonsten von 10%. Eine Flächenabweichung von 10% hätte eine Veränderung des Anteils an den Betriebskosten von weniger als 1% zur Folge. Das hängt aber jeweils von den Umständen jedes Einzelfalls ab. Umgedreht können die prozentualen Auswirkungen auch größer als die Flächenabweichung sein. Hat der Vermieter bei einem Zweifamilienhaus mit zwei 100 m² großen Wohnungen die eine mit einer 10% größeren und die andere mit einer 10% kleineren Flächenangabe vermietet, dann würde der Mieter mit der größeren vereinbarten Fläche 55% (110/200) und der andere Mieter 45% (90/200) der Kosten zu tragen haben. Der Mieter mit der größeren vereinbarten Wohnfläche müsste damit 22% mehr als sein Nachbar zahlen.
Anders als bei der Mieterhöhung oder auch der Mietminderung geht es eben nicht nur um das Verhältnis des Vermieters zu einem Mieter, sondern letztendlich zu allen Mietern. Bei der Betriebskostenabrechnung handelt es sich um eine Verteilungsfrage, da nach den Verträgen nicht der Vermieter, sondern alle Mieter des Hauses die Kosten anteilig zu tragen haben. Bei der Beurteilung der Fehler in einem Vertragsverhältnis müssen deshalb auch die Auswirkungen auf die übrigen Vertragsverhältnisse im Haus jeweils untersucht werden.
Und hier springt die Entscheidung etwas zu kurz. Es geht um zwei Fragen. Die Entscheidung beschäftigt sich mit der Frage, was ist der richtige „Zähler“. Aber auch hier ist unklar, wie zu rechnen ist. Bekanntlich gibt es im frei finanzierten Wohnungsbau keine zwingende Berechnungsvorschrift für die Wohnfläche. Üblicherweise wendet der Senat hier seine Drei-Stufen-Theorie an. Zunächst können die Parteien eine Berechnungsvorschrift vereinbaren, wenn das nicht der Fall ist, kommt es darauf an, welche Berechnungsvorschrift ortsüblich ist (LG Berlin, Urt. v. 17.01.2018 - 18 S 308/13 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 11/2018 Anm. 2), und zuletzt ist die Berechnungsvorschrift des öffentlich geförderten Wohnungsbaus anzuwenden, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses galt. Das konsequent zu Ende gedacht, können in einem Mehrfamilienhaus ganz unterschiedliche Berechnungsvorschriften anzuwenden sein und so unterschiedliche „tatsächliche Flächen“ ermittelt werden. Es handelt sich nicht um subjektive Flächenvereinbarungen.
Wenn man das dann weiter denkt, taucht das Problem beim „Nenner“ der Rechnung wieder auf. Welche Flächen aller Wohnungen sind hier anzusetzen? Kann es sein, dass für einige Wohnungen noch die II. BV gilt mit der Flächenanrechnung für Balkone von 50% und für andere die WoFlVO mit der Anrechnung von 25% oder für einige Wohnungen ein Putzabzug von 2% gestattet ist und für andere nicht? Deshalb ist der wohlklingende Satz, wonach die Kosten „nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt“, schön, aber er hilft nur bedingt.
Das Problem wird erst dann gelöst, wenn es für den preisfreien Wohnungsbau einheitliche Flächenberechnungsvorschriften gibt. Der Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes von Anfang Juni 2018 enthält einen Vorschlag, der aber leider auch auf halber Strecke stecken bleibt. Richtig wäre es, einheitliche Regeln vorzuschreiben und eine längere Übergangsfrist vorzusehen. Bis dahin würde es Vermietern helfen, wenn sie statt eines Wohnflächenschlüssels einen festen Umlageschlüssel vereinbaren, was auch nach § 556a Abs. 1 BGB zulässig ist. Nur bei der Heizkostenabrechnung bliebe dann das Problem noch für den Teil, der nach beheizter Fläche abgerechnet wird, bestehen.

References: BGH 
 § 536
 § 566
 § 7
 § 556
 § 556
 § 7
 BGH 
 § 536
 § 1
 § 536
 § 566
 § 7
 § 556