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Timestamp: 2013-12-05 13:34:09+00:00

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Consulta Ordinaria - Resolución No. 012 de 2008 - Conceptos docs - Academia Colombiana de Jurisprudencia
Las últimas normas que conozco sobre arrendamientos se refieren exclusivamente a vivienda urbana. Estas leyes y decretos prohíben los depósitos en garantía. ¿Quiere decir esto que en contratos de arrendamiento de locales comerciales, que no están contemplados en estas normas y se regulan por el Código de Comercio, las partes quedan en libertad para acordar depósitos en garantía si desean? Hay jueces que opinan que todos los depósitos de garantía están prohibidos y otros que opinan que no lo están en caso de locales comerciales. ¿Habrá una jurisprudencia clara sobre este asunto?
Francisco José Sardi D.
Bogotá, 21 de julio de 2008
Ref. : Consulta elevada por el Señor Francisco José Sardi. Por medio de la presente, en mi calidad de Miembro Correspondiente de la Academia Colombiana de Jurisprudencia, doy respuesta a la consulta de la referencia, respecto del contrato de arrendamiento de local comercial y la posibilidad de pactar depósitos en garantía.
El arrendamiento de inmuebles urbanos
El legislador en ejercicio de su autonomía para configurar el contenido del ordenamiento jurídico, previó la existencia de regulaciones especiales para ciertas modalidades del contrato de arrendamiento como el que recae sobre bienes destinados a la vivienda urbana, sobre oficinas y consultorios, almacenes y sobre establecimientos de comercio.
En lo que respecta al contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos, históricamente el legislador ha optado por intervenir en su regulación, presentándose en esta modalidad una gran limitación al ejercicio de la autonomía privada1.
En 1985, el Congreso de la República expidió la Ley 56, de gran importancia en cuanto intentó unificar la regulación variopinta que existía hasta ese momento sobre el arrendamiento de inmuebles urbanos. En particular, cabe indicar que el ámbito de aplicación de la Ley 56 de 1985, se redujo a los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda y no a los de los locales comerciales por cuanto para estos subsistía, como ahora, un régimen especial previsto en el Código de Comercio. Pues bien, la Ley 56 de 1985 incluyó en su artículo cuarto la prohibición de exigir depósitos con el objetivo de asegurar el cumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, y expresamente se limitó a los contratos de arrendamiento sobre inmuebles urbanos. Así mismo, negó la posibilidad de que estos depósitos asumieran denominaciones diferentes, todo con el fin de evitar que por medios indirectos o simulados, se configurase un fraude a la ley.
Decía la norma: ?Art. 4o. Prohibición de depósitos. En los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos no se podrá exigir depósito en dinero efectivo y otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo una denominación diferente de la indicada en el inciso anterior?. (Lo destacado es nuestro)
La prohibición tuvo como propósito evitar los abusos de los arrendadores de inmuebles urbanos. La norma, pues, proscribió la constitución de cualquier tipo de garantía real a favor de los arrendadores. En otras palabras, las únicas garantías admisibles tratándose del arrendamiento de inmuebles urbanos eran las personales. También se podría inferir que la prohibición estaba circunscrita al arrendamiento de vivienda urbana y no al arrendamiento de locales comerciales, pero el punto no fue pacífico. Así por ejemplo, el profesor César Gómez Estrada sostuvo que: ?Es de notar que la prohibición se refiere al arrendamiento de inmuebles urbanos en general, y no solamente al de inmuebles urbanos destinados a vivienda. Así, pues, que la prohibición opera también para el arrendamiento de locales comerciales regulado en el C. de Co., y para el de otros inmuebles urbanos, como oficinas de negocios y de profesionales, parqueaderos, etc.?2.
En la hora actual, el contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a la vivienda urbana, está regulado por la Ley 820 de 10 de julio de 20033, la cual sobre el punto objeto de la consulta dispuso:
Art. 16 de la Ley 820 de 2003: ?Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior?. (Lo destacado es nuestro)
Es decir que la Ley 820 de 2003 recogió la prohibición del artículo 4 de la Ley 56 de 1985, con la diferencia, que ésta última, si nos acogemos a su tenor literal, aparentemente tenía un ámbito más amplio, al establecerla para todos los contratos de arrendamiento sobre inmuebles urbanos, mientras que la primera y vigente se circunscribe a los inmuebles destinados a vivienda urbana.
El artículo 43 de la Ley 820 de 2003, derogó la Ley 56 de 1985, por lo tanto, la prohibición de constituir depósitos en garantía está limitada o circunscrita a los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la vivienda urbana.
El contrato de arrendamiento de local comercial Ahora bien, pasemos a examinar el régimen establecido para los contratos de arrendamiento de local comercial.
Esta modalidad de contrato recibe un tratamiento singular en la medida en que se encuentra regulado por las normas generales del contrato de arrendamiento establecidas en el Código Civil, por las normas propias sobre el arrendamiento de almacenes, también contenidas en el Código Civil y, en particular, por las normas especiales para el establecimiento de comercio del Código de Comercio. Y ello por cuanto en esta modalidad de contrato no tiene una regulación autónoma en el C. de Co. El artículo 515 del C. de Co, señala que por establecimiento de comercio debe entenderse ?Un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa?. A su vez, el artículo 516.5 incluye a los contratos de arrendamiento de los locales comerciales, como parte integrante de los establecimientos de comercio.
Conocido es que siempre debe preservarse la unidad del establecimiento de comercio, a tal punto, que cualquier acto de enajenación se presume realizado en bloque. El numeral 6 del Art. 516 establece el derecho a favor de quien compra un establecimiento de comercio, a celebrar un contrato de arrendamiento, cuando el inmueble en el que funcionaba es propiedad del empresario. Otra ejemplo más, del propósito del legislador de mantener la unidad del establecimiento.
Al propietario de un establecimiento de comercio, se le concede el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble en el que viene funcionando el establecimiento. Este régimen especial, solo surge, una vez hayan transcurridos dos años consecutivos en los cuales se haya mantenido el mismo establecimiento.
Por lo demás, el artículo 524 del Código de Comercio establece la imposibilidad que tienen las partes para pactar en contrario respecto de lo señalado en los artículos previos. Una expresión más de la restricción del ejercicio de la autonomía privada en este campo especial de la contratación4.
El Código de Comercio establece un tratamiento diferencial para los contratos de arrendamiento de local comercial. Las particularidades tienen relación directa con la renovación, el subarriendo y la cesión del contrato, pero nada menciona en el punto de la prohibición que está siendo objeto de estudio.
Pues bien, debe entonces observarse que la Ley 820 de 2003 fue expedida especialmente para regular el tema del arrendamiento de los inmuebles destinados a la vivienda urbana, por lo cual, mal podría hacerse un ejercicio hermenéutico sobre las prohibiciones allí ordenadas y extenderlas a todo tipo de contratos de arrendamiento de inmuebles.
Si la intención del legislador no ha sido la de establecer una prohibición atañedera a la posibilidad de constituir depósitos en garantía en un contrato de arrendamiento de local comercial, mal puede el intérprete extenderla con base en su existencia en la modalidad de contrato de arrendamiento de vivienda urbana. En este orden de ideas, se acoge el sentido de la decisión, aunque bajo la legislación derogada, proferida por el Tribunal de Antioquia el 28 de Octubre de 1991, en la cual se señaló:
?La Sala luego de detallado análisis de la ley 56 de 1985, encuentra que dicha prohibición solo rige para arrendamientos de vivienda urbana, destinados exclusivamente a vivienda para la familia. En materia de arrendamientos comerciales, existe libertad contractual, y las partes pueden convenir libremente el canon, sus reajustes, y lógicamente las garantías, personales o reales, que garanticen el pago de los cánones. En esta materia no puede aplicarse la analogía con el Art. 4 de la ley 56 de 1985, porque no existe vacío normativo y tampoco interpretación analógica, porque tal prohibición rige solo para vivienda urbana, y no puede hacerse extensiva a casos similares dado el carácter negativo de la norma?.5
No está de más recordar que las prohibiciones han de ser expresas y que ellas no admiten ni la analogía ni la interpretación extensiva. Como se sabe, las normas prohibitivas o restrictivas no pueden extenderse a situaciones que no han sido reguladas ab origine por ellas. Incluso la Ley 56 de 1985 que regulaba el arrendamiento de inmuebles urbanos, no estaba llamada a tener efectos sobre el régimen especial de los contratos de arrendamiento de local comercial, los cuales todavía hallan su propia regulación en el Código de Comercio que, como se ha dicho, no incluye tal prohibición. En lugar alguno, el ordenamiento colombiano, y en especial, el Código de Comercio, prohíbe el otorgamiento de depósitos en garantía en la celebración de contratos de arrendamiento de local comercial, por lo cual nada obsta, para concluir que las partes en este punto y materia tienen libertad para el libre ejercicio de su autonomía privada. En estos términos, dejo rendida la consulta elevada por el señor Francisco José Sardi a la Academia Colombiana de Jurisprudencia.
De los señores Académicos, ERNESTO RENGIFO GARCÍA
Por ejemplo, el decreto 2768 de 1946 estableció un estricto control de precios, el cual no admitía convención en contrario. Este régimen se aplicaba en las ciudades capitales de departamento con población superior a cincuenta mil habitantes. (50.000). Posteriormente, el decreto 1070 de 1956 congeló el valor de los cánones de arrendamiento de predios urbanos en las ciudades capitales de departamento y en aquellas que tuvieran más de cincuenta mil habitantes, al precio que habían tenido a 31 de diciembre de 1955.
En los años siguientes, se expidieron varios decretos que regularon ciertos aspectos especiales. Por ejemplo, el decreto 1616 de 1956 sobre la obtención de la licencia administrativa necesaria para exigir la entrega del inmueble arrendado y el decreto 1849 de 1956 que sustrajo del régimen establecido por el decreto 1070, a los inmuebles que para el 31 de diciembre de 1955 estaban siendo administrados en virtud de anticresis. En 1977, el gobierno nacional expide el decreto 2770, el cual hacía relación expresa al decreto 1070 de 1956 que efectuó la congelación de precios, al señalar que ?el precio de arrendamiento será el que efectivamente deba cubrir el arrendatario por concepto de su obligación de pago correspondiente al último periodo que haya vencido con anterioridad a la fecha de expedición de este decreto?. A su vez, el mismo decreto eliminó la restricción establecida en el 1070 de 1956, en el sentido que se le aplicaba únicamente a las capitales de departamento y ciudades con más de cincuenta mil habitantes.
En el mismo año 1977, se expidió el decreto 63, que trató temas tales como los reajustes del canon como consecuencia del aumento de precios de los servicios públicos; estableció el registro obligatorio para las personas dedicadas a la intermediación en el arrendamiento de bienes raíces y autorizó al inquilino para exigir la devolución de los dineros pagados en exceso
2 GÓMEZ ESTRADA, Cesar. De los principales contratos civiles, Bogotá, Temis, 3ª ed., 1999, p. 265.
3 Las notas más sobresalientes de esta ley son: Establece un monto máximo para el valor de los servicios, cosas o usos conexos, en relación con el canon de arrendamiento.
Incluye una clasificación de modalidades del contrato, a saber: Mancomunado, Compartido, Individual y de pensión.
Soluciona el silencio de las partes respecto al término de duración del contrato, estableciéndolo en un (1) año.
Impone a cargo del arrendador la obligación de suministrar copia del contrato de arrendamiento, cuando éste conste por escrito. La mencionada obligación deberá ser cumplida dentro de los 10 días siguientes al perfeccionamiento del vínculo.
Incluye el procedimiento para el caso en que sea necesario el pago por consignación.
Exclusivamente para el caso de servicios públicos, se podrá exigir la constitución de garantías o fianzas, con el fin de asegurar el cumplimiento de la obligación, consistente en el pago de los mismos.
Prohíbe expresamente, la exigencia de garantías reales o depósitos en dinero, cuyo propósito sea el de asegurar el cumplimiento de las obligaciones a cargo.
El arrendatario no podrá ceder ni subarrendar, sin consentimiento expreso del arrendador. En caso de violación de esta prohibición, el contrato podrá darse por terminado.
El canon de arrendamiento no podrá ser superior al 1% del valor comercial del inmueble. En caso de haberse estipulado en moneda extrajera, deberá ser pagado en pesos y tomando como referencia la tasa de cambio representativa del día en que se contrajo la obligación.
Cuando la causal de terminación del contrato por parte del arrendador, sea una de las establecidas en el Art. 22 No. 8, será necesaria la constitución de una caución equivalente al valor de 6 meses de canon, a favor del arrendatario.
A solicitud del interesado, en los procesos de restitución de tenencia podrá decretarse las medidas cautelares de embargo y secuestro de bienes del demandado. Estas medidas podrán practicarse de manera previa a la notificación de la demanda.
4 ?Las normas contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, que regulan lo atinente al arrendamiento de los locales comerciales, son de orden público, y, a tal punto, que en la última de las normas citadas expresamente se preceptúa por el legislador que los pactos en contrario celebrados por las partes no producirán ningún efecto, esto es, que la voluntad de los particulares para alterar lo dispuesto por el legislador respecto de este contrato, ha de sujetarse a lo prescrito por la ley, pues las normas aludidas no son de carácter supletivo, sino rigurosamente imperativas?: Sentencia de la Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agraria. 8 de octubre de 1997. Magistrado Ponente: Dr. Pedro Lafont Pianetta. Expediente: No. 4818
5 Tribunal de Antioquia. Sentencia del 28 de octubre de 1991. M.P.: Darío Ignacio Estrada Sanín. RESOLUCIÓN
Resolución No 012 de 2008 (Julio 21)Por la cual se aprueba la ponencia con autoridad de la Academia.

References: Resolución 
 artículo 4
 artículo 43
 artículo 515
 artículo 516
 artículo 524
 RESOLUCIÓN