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Timestamp: 2016-10-22 07:16:05+00:00

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82 II 37853. Urteil der H. Zivilabteilung vom 12. Juli 1956 i.S. Fr�lich gegen Eberhard und Zimmermann.
Vente d'une part de copropri�t� sur un immeuble. Clause selon laquelle le vendeur aura droit � une part du b�n�fice qui pourrait r�sulter de la vente ult�rieure de l'immeuble � un tiers. Cette clause est-elle applicable lorsqu'un tiers re�oit sur l'immeuble et contre paiement p�riodique d'une somme d'argent un droit de construire combin� avec un droit d'emption soumis � une condition suspensive? Le juge peut-il compl�ter le contrat? Faits � partir de page 379
A.- Frau Fr�lich war fr�her zu einem Sechstel Miteigent�merin der Liegenschaft Spitalgasse 55 in Bern. Dort stand ein �lteres Gesch�ftshaus, das �stlich und westlich an die grossen Bauten stiess, die dem Betrieb des Warenhauses Loeb dienen und im Eigentum der zu diesem Unternehmen geh�renden Immobiliengesellschaften Warlo AG und Imlo AG stehen.
Da die Eheleute Fr�lich im Jahre 1950 infolge einer l�ngern Krankheit des Ehemannes Bargeld ben�tigten, entschlossen sie sich, den Miteigentumsanteil der Ehefrau an deren Verwandte Frau Eberhard und Frau Zimmermann zu verkaufen, die bereits je einen Anteil von einem Viertel besassen. Im Kaufvertrag vom 16. Juni 1950, durch den Frau Eberhard und Frau Zimmermann den Anteil der Frau Fr�lich je zur H�lfte erwarben, wurde der Kaufpreis f�r diesen Anteil auf Grund einer Kaufofferte der Firma Berger, die f�r die ganze Liegenschaft Fr. 1'300,000.-- geboten hatte, auf ein Sechstel dieser Summe, d.h. auf Fr. 216'666.-- festgesetzt. Ziffer 6 des Kaufvertrages lautet:
"Sofern die Liegenschaft Spitalgasse 55 innert der n�chsten 15 Jahre, d.h. vor dem 1. Juli 1965 an einen Dritten verkauft werden sollte, sind die heutigen K�uferinnen bereit, der Verk�uferin den auf den hand�ndernden Miteigentumsanteil von 1/6 entfallenden Gewinn (Verkaufspreis abz�glich Erwerbspreis von Fr. 216'666.-- unter Hinzurechnung der Hand�nderungskosten und eventueller Kosten f�r wertvermehrende Aufwendungen) zukommen zu lassen...".
B.- Am 3. November 1954 schlossen die Miteigent�mer der erw�hnten Liegenschaft (worunter Frau Eberhard und Frau Zimmermann) mit den zu einer einfachen Gesellschaft verbundenen Immobiliengesellschaften Warlo AG und Imlo AG einen "Baurechtsvertrag mit Grundlast BGE 82 II 378 S. 380und Vorkaufsrecht", der u.a. die folgenden Bestimmungen enth�lt:
"Die vorgenannten sieben Miteigent�mer als Eigent�mer der ganzen Liegenschaft r�umen der einfachen Gesellschaft, bestehend aus den Aktiengesellschaften "Warlo" Immobilien A G und "Imlo" Immobilien A G ein selbst�ndiges und dauerndes Baurecht auf der ganzen Liegenschaft Bern Grundbuchblatt Nr. 1021 Kreis I im Halte von 1 Are 79 m2 an der Spitalgasse in Bern im Sinne von Art. 675 und 779 ZGB zu folgenden Bedingungen ein:
1. Der Baurechtsberechtigten wird das Recht einger�umt, im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen �ber das Baurecht und der Bauvorschriften der Gemeinde Bern das auf der beschriebenen Liegenschaft stehende Geb�ude abzureissen und an seiner Stelle auf und unter der Bodenfl�che ein Gesch�ftshaus zu errichten. Es wird festgestellt, dass im Baurecht insbesondere das Recht der Eingliederung in die Nachbarh�user eingeschlossen ist. Soviel an ihnen, verzichten die Baurechtsbelasteten auf die Errichtung von Scheidemauern. Die Fassade muss selbst�ndig und unabh�ngig von den Nachbarh�usern gestaltet werden.
3. Das Baurecht beginnt am 1. August 1955 und dauert f�nfzig Jahre, also bis 1. August 2005...
4. Der Inhaber des Baurechts ist verpflichtet, den jeweiligen Eigent�mern der belasteten Liegenschaft einen j�hrlichen Baurechtszins von Fr. 120'000.-- zu entrichten, zahlbar im voraus in viertelj�hrlichen Raten von Fr. 30'000.--, erstmals am 1. August 1955...
Dieser Baurechtszins basiert auf dem bei Vertragsabschluss geltenden Landesindex �ber die Kosten der Lebenshaltung, ausgearbeitet und publiziert vom Bundesamt f�r Industrie, Gewerbe und Arbeit, Sektion Statistik (172 Punkte = 100%). Der Baurechtszins ist alle zehn Jahre seit Abschluss des Vertrages, erstmals auf 1. August 1965, dem Landesindex anzupassen, sofern sich dieser seit Abschluss des Vertrages bzw. seit der letzten, auf Grund dieser Bestimmung vorgenommenen Anpassung des Baurechtszinses um mindestens f�nf Punkte erh�ht oder erm�ssigt hat. Der Baurechtszins erh�ht oder erm�ssigt sich in diesem Falle f�r die n�chste zehnj�hrige Periode in entsprechendem prozentualen Verh�ltnis.
5. Dieser Baurechtszins ist als Grundlast im Grundbuch einzutragen. Der Gesamtwert betr�gt Fr. 360'000.-- ... Diese Grundlast ist mit dem Baurecht untrennbar verbunden.
6. Zwei Jahre vor Ablauf des Baurechts werden sich die Parteien �ber eine allf�llige Verl�ngerung zu verst�ndigen versuchen. Kommt eine solche nicht zustande, so steht der Baurechtsberechtigte das Recht zu, den Grund und Boden k�uflich zu erwerben. Der Kaufpreis betr�gt den Kapitalwert eines j�hrlichen Baurechtszinses, dessen H�he gem�ss den in Ziff. 4 Abs. 2 hiervor aufgestellten Regeln nach dem am Verkaufstag geltenden Landesindex neu zu berechnen ist. Die Kapitalisierung erfolgt zu dem f�r I. Hypotheken geltenden Zinsfuss, maximal aber zu 4%. Macht sie von diesem Recht keinen Gebrauch, so f�llt das Eigentum am Geb�ude BGE 82 II 378 S. 381an die Eigent�mer von Grund und Boden; sie haben der Baurechtsberechtigten hierf�r eine angemessene Entsch�digung zu bezahlen.
7. Die Baurechtsbelasteten r�umen der Baurechtsberechtigten w�hrend der Dauer dieses Vertrages das Vorkaufsrecht an der Liegenschaft Bern Grundbuchblatt Nr. 1021 Kreis I ein, im ganzen und in Bezug auf die Miteigent�meranteile. Hand�nderungen unter den Miteigent�mern dieser Liegenschaft oder deren Erben bilden jedoch keinen Vorkaufsfall. Ausserdem bleibt das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigent�mer im Sinne von Art. 682 ZGB vorbehalten.
Die Baurechtsberechtigte erkl�rt f�r das ihr hiervor einger�umte Vorkaufsrecht zum voraus bis zum Maximalbetrag von Fr. 3'000,000.-- den Nachgang f�r Grundpfandrechte, die sp�ter auf der belasteten Liegenschaft errichtet werden.
Dieses Vorkaufsrecht ist f�r die Dauer von zehn Jahren im Grundbuch vorzumerken.
8. Die auf das mit Baurecht belastete Grundst�ck entfallenden gegenw�rtigen und zuk�nftigen Steuern und Abgaben gehen zu Lasten der Grundeigent�mer, w�hrend Steuern und Abgaben f�r die von den Baurechtsberechtigten errichteten Geb�ude und Anlagen sowie der Illuminationsbeitrag durch die Baurechtsberechtigte zu entrichten sind.
11. a) Das selbst�ndige und dauernde Baurecht ist im Grundbuch einzutragen als Grundst�ck gem�ss Art. 7 der Grundbuchverordnung vom 22. Februar 1910 zu Lasten der Besitzung Bern Grundbuchblatt Nr. 1021 Kreis I.
b) Die Grundlast Baurechtszins Fr. 120'000.-- im Jahr, Gesamtwert der Grundlast Fr. 360'000.--, zugunsten der Besitzung Bern Grundbuchblatt Nr. 1021 Kreis I und als Last auf dem f�r das selbst�ndige und dauernde Baurecht zu errichtenden Grundbuchblatt.
C.- Frau Fr�lich fand, der abgeschlossene Baurechtsvertrag komme in seinen wirtschaftlichen Auswirkungen einem Verkauf der Liegenschaft gleich; Ziffer 6 des Kaufvertrags vom 16. Juni 1950 gew�hre ihr eine Gewinnbeteiligung nicht nur bei einem Verkauf, sondern bei jeder Realisierung des Wertes der Liegenschaft, die innert der vertraglichen Frist von 15 Jahren erfolge; daher komme ihr vom Jahre 1955 bis zum Jahre 2005 eine j�hrliche Rente in H�he des Betrages zu, um den der sechste Teil des j�hrlichen Baurechtszinses von Fr. 120'000.-- den Jahresbetrag einer bis zum Jahre 2005 laufenden j�hrlichen BGE 82 II 378 S. 382Rente im Kapitalwert des ihr bezahlten Kaufpreises von Fr. 216'666.-- �bersteige. Da Frau Eberhard und Frau Zimmermann ihren Anspruch ablehnten, leitete sie gegen diese beiden am 11. Mai 1955 die vorliegende Klage ein mit Rechtsbegehren, deren endg�ltige Fassung wie folgt lautet:
"Die Beklagten seien zu verurteilen, der Kl�gerin ab 1. August 1955 und in den folgenden Jahren bis zum Jahre 2005 jeweilen am 1. August eines jeden Jahres einen Betrag von je Fr. 5480.-- zu bezahlen.
Eventuell: Die Beklagten seien zu verurteilen, der Kl�gerin am 1. August 1955 und in den folgenden Jahren bis zum Jahre 2005 jeweilen am 1. August eines jeden Jahres einen gerichtlich zu bestimmenden Betrag zu bezahlen.
Subeventuell: Die Beklagten seien zu verurteilen, der Kl�gerin am 1. August 1955 und in den folgenden Jahren jedes Vierteljahr jeweilen am 1. November, 1. Februar, 1. Mai und 1. August bis zum 1. Mai 2005 einen gerichtlich zu bestimmenden Betrag zu bezahlen."
D.- Mit ihrer Berufung an das Bundesgericht erneuert die Kl�gerin die im kantonalen Verfahren gestellten Begehren. Die Beklagten schliessen auf Best�tigung des angefochtenen Urteils.
1. Wer ein Verm�gensst�ck verkauft, gibt damit grunds�tzlich alle Rechte daran auf. Insbesondere gew�hrt das Gesetz dem Verk�ufer keinen Anspruch auf eine Beteiligung am Ertrag, den der K�ufer aus dem Kaufgegenstande zieht, oder an einem Gewinn, den der K�ufer bei der Weiterver�usserung erzielt. Der Verk�ufer kann einen solchen Anspruch also nur erheben, wenn und soweit er sich dies vertraglich vorbehalten hat.
Im vorliegenden Falle hat die Kl�gerin nach Ziffer 6 des Kaufvertrages vom 16. Juni 1950 auf einen Gewinnanteil Anspruch, "sofern die Liegenschaft Spitalgasse 55 ... vor dem 1. Juli 1965 an einen Dritten verkauft" wird. Es ist zu pr�fen, ob sie auf Grund dieser Klausel einen BGE 82 II 378 S. 383Anteil am Baurechtszins beanspruchen k�nne, den die Beklagten von der Warlo AG und Imlo AG gem�ss Baurechtsvertrag vom 3. November 1954 beziehen. Dass noch eine weitere Vereinbarung bestehe, auf welche ihr Anspruch sich st�tzen k�nnte, behauptet die Kl�gerin selber nicht.
2. W�hrend die Kl�gerin im kantonalen Verfahren zugegeben hatte, dass die Liegenschaft Spitalgasse 55 mit dem Vertrag vom 3. November 1954 nicht verkauft worden sei, und ihre Klage im wesentlichen nur damit begr�ndet hatte, dass dieser Vertrag in seinen wirtschaftlichen Auswirkungen einem Verkauf gleichkomme und dass die Gewinnbeteiligungsklausel auch f�r solche F�lle gelte, l�sst sie vor Bundesgericht ausf�hren, nach den Umst�nden sei als gewiss anzusehen, dass die Baurechtsberechtigten bei Ablauf des Baurechts von ihrem Kaufsrecht gem�ss Ziff. 6 des Vertrags vom 3. November 1954 Gebrauch machen w�rden; die Vertragsparteien seien sich auch bewusst gewesen, dass ein "Wiederaufleben des Eigentumsrechts" der Belasteten unter keinen Umst�nden in Frage kommen k�nne; daher k�nne mit Fug und Recht der Standpunkt vertreten werden, die Liegenschaft Spitalgasse 55 sei bereits am 3. November 1954 auf den 1. August 2005 verkauft worden. Hievon kann jedoch schon deshalb keine Rede sein, weil der Baurechtsvertrag den Berechtigten ein Kaufsrecht nicht unbedingt, sondern nur f�r den Fall gew�hrt, dass die Parteien sich vor Ablauf des Baurechts nicht �ber eine Verl�ngerung desselben verst�ndigen k�nnen, und weil zudem keineswegs sicher ist, dass die Berechtigten im Jahre 2005 am Erwerb der Liegenschaft zu den im Baurechtsvertrag umschriebenen Bedingungen noch ein Interesse haben und daher beim Scheitern der Verhandlungen �ber eine Verl�ngerung des Baurechts von ihrem Kaufsrecht Gebrauch machen werden. Von den heutigen Verh�ltnissen aus beurteilt, mag dies freilich wahrscheinlich sein. Welche Verh�ltnisse in f�nfzig Jahren herrschen werden, l�sst sich jedoch in keiner Weise voraussehen.
BGE 82 II 378 S. 384Es steht mithin durchaus nicht fest, dass das Eigentum an der streitigen Liegenschaft im Jahre 2005 auf die Baurechtsberechtigten �bergehen wird. Der Abschluss des Baurechtsvertrags f�llt also unzweifelhaft nicht unter die Gewinnbeteiligungsklausel, wenn man den hier verwendeten Ausdruck "Verkauf" im juristischen Sinne auffasst.
3. Die Kl�gerin macht nun freilich nach wie vor geltend, die Anwendung von Ziff. 6 des Vertrags von 1950 setze nicht den Abschluss eines Kaufvertrags voraus, sondern diese Vertragsbestimmung gelte, sinngem�ss ausgelegt, auch f�r Gesch�fte, die zwar rechtlich keinen Verkauf darstellen, aber doch zur Umsetzung der Liegenschaft in Geld f�hren und sich daher wirtschaftlich wie ein Verkauf auswirken. Ob dies zutreffe, braucht indes nicht n�her untersucht zu werden, weil der Abschluss des Baurechtsvertrages vom 3. November 1954 bei wirtschaftlicher Betrachtung so wenig wie bei rechtlicher Beurteilung einem Verkauf der Liegenschaft gleichgestellt werden kann.
Richtig ist zwar, dass dieser Vertrag den Berechtigten mit Bezug auf die streitige Liegenschaft ausserordentlich weitgehende Rechte einr�umt. Sie k�nnen w�hrend der n�chsten 50 Jahre darauf schalten und walten wie ein Eigent�mer. Ihre Befugnisse beziehen sich aber, vom Vorkaufs- und Kaufsrecht abgesehen, doch nur auf die Ben�tzung der Liegenschaft. Sie k�nnen diese weder ver�ussern noch hypothekarisch belasten. Diese M�glichkeiten bleiben vielmehr den Bestellern des Baurechts gewahrt, die als Eigent�mer im Grundbuch eingetragen bleiben. Das Vorkaufsrecht ist kein Hindernis f�r einen Verkauf, sondern bewirkt nur, dass die Berechtigten in einen mit Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag eintreten k�nnen. Ebensowenig steht das Kaufsrecht, das den Berechtigten bei Ablauf des Baurechts unter Umst�nden zustehen wird, einem vorherigen Verkauf der Liegenschaft durch die Besteller des Baurechts im Wege. Im Hinblick auf den Baurechtszins, den die jeweiligen Eigent�mer der Liegenschaft BGE 82 II 378 S. 385zu beanspruchen haben, ist eine Ver�usserung oder Belehnung der Liegenschaft w�hrend der Dauer des Baurechts auch wirtschaftlich sehr wohl m�glich. Ob die Berechtigten bei Ablauf des Baurechts zur Aus�bung des Kaufsrechts Gelegenheit erhalten und es auch wirklich aus�ben werden, l�sst sich, wie schon gesagt, nicht voraussagen. Tritt dieser Fall ein, so haben die Berechtigten f�r die Liegenschaft nicht etwa nur eine symbolische Zahlung zu leisten, sondern einen Kaufspreis zu entrichten, der zwar heute noch nicht beziffert werden kann, aber auf jeden Fall sehr hoch sein wird. Unter diesen Umst�nden l�sst sich nicht sagen, der vorliegende Baurechtsvertrag habe praktisch die gleichen Wirkungen wie ein Kaufvertrag. Die Eigent�mer haben damit nicht die Liegenschaft zu Geld gemacht, sondern den Bauberechtigten nur deren Gebrauch �berlassen und sich daf�r ein Entgelt ausbedungen. Sie haben sich damit einen sehr hohen Ertrag der Liegenschaft gesichert, sodass es abwegig ist, wenn die Kl�gerin behauptet, es sei ihnen nur die nuda proprietas geblieben. Der Baurechtszins hat wirtschaftlich keineswegs die gleiche Funktion wie ein Kaufpreis, sondern ist in dieser Hinsicht einem Miet- oder Pachtzins �hnlich. Die Baurechtsbelasteten behalten die Liegenschaft als Sachwert in ihrem Verm�gen. Selbst wenn die Gewinnbeteiligungsklausel auch im Falle g�lte, dass die Liegenschaft auf einem andern Wege als durch einen Verkauf im Rechtssinne in Geld umgesetzt wird, k�nnte der Abschluss des Baurechtsvertrages also nicht zur Anwendung dieser Vertragsbestimmung f�hren.
4. Dass die Kl�gerin nicht bloss an einem bei der Weiterver�usserung der Liegenschaft entstehenden Gewinn, sondern auch an einer Steigerung des Ertrags der Liegenschaft beteiligt sein soll, l�sst sich aus der Klausel, auf welche die Klage sich st�tzt, nicht ableiten. Eine solche Auslegung ist mit der Bedeutung, die den im Vertrag verwendeten Ausdr�cken "Verkauf" und "Gewinn" nach allgemeinem Sprachgebrauch zukommt, nicht vereinbar. Daf�r, dass die Vertragsparteien diese Ausdr�cke �bereinstimmend BGE 82 II 378 S. 386in einem vom allgemeinen Sprachgebrauch abweichenden Sinne verstanden und dies durch ihr Verhalten irgendwie zum Ausdruck gebracht h�tten, liegen keinerlei Anhaltspunkte vor. Die Kl�gerin gibt im Gegenteil zu, dass die Parteien zur Zeit des Vertragsabschlusses an einen andern Fall als denjenigen des Verkaufs nicht gedacht haben. Dachte die Kl�gerin selber nur an einen Verkauf, so l�sst sich aber auch nicht mit Grund behaupten, die Beklagten h�tten nach Treu und Glauben erkennen m�ssen, dass die streitige Klausel, die auf Wunsch der Kl�gerin in den Kaufvertrag aufgenommen wurde, einen �ber den Wortlaut weit hinausgehenden Sinn habe und insbesondere auch im Falle der Einr�umung eines Baurechts gelte. Diese Klausel kann daher nicht so ausgelegt werden, dass sie der Kl�gerin eine Beteiligung an dem Mehrertrag der Liegenschaft gew�hrt, den die Beklagten durch den Abschluss des Baurechtsvertrags erzielt haben. Eine solche Auslegung verbietet sich um so eher, als der Vertrag die der Kl�gerin zukommende Leistung in einer Art umschreibt, die offensichtlich nur f�r den Fall der Ver�usserung der Liegenschaft, dagegen keineswegs f�r den Fall einer blossen Steigerung ihres Ertrages passt ("Verkaufspreis abz�glich Erwerbspreis von Fr. 216'666.-- unter Hinzurechnung der Hand�nderungskosten und eventueller Kosten f�r wertvermehrende Aufwendungen").
Indem die Kl�gerin eine Beteiligung am Baurechtszins verlangt, mutet sie dem Richter also in Wirklichkeit eine Erg�nzung des Vertrages zu. In der Klageschrift hat sie denn auch zur Begr�ndung ihres Anspruchs selber ausgef�hrt, es k�nne mit Bestimmtheit gesagt werden, dass der Fall der Einr�umung eines Baurechts ebenfalls in den Vertragstext aufgenommen worden w�re, wenn die Parteien daran gedacht h�tten. Sie will also, dass auf etwas abgestellt werde, das die Parteien zwar nicht vereinbart haben, aber vereinbart h�tten, wenn sie die M�glichkeit der Bestellung eines Baurechts in Betracht gezogen h�tten.
BGE 82 II 378 S. 387Diesem Ansinnen kann nicht stattgegeben werden. Einmal ist durchaus ungewiss, ob die Kl�gerin (die Geld brauchte) bei den Vertragsverhandlungen neben der Beteiligung an einem allf�lligen Verkaufsgewinn auch eine solche an einem erh�hten Ertrag der Liegenschaft h�tte durchsetzen k�nnen, wenn sie diesen Punkt zur Sprache gebracht h�tte. Vor allem aber hat man es hier nicht mit einem Fall zu tun, wo allenfalls eine Erg�nzung der vertraglichen Abmachungen durch den Richter in Frage kommen k�nnte. Die Parteien haben in ihrem Vertrage nicht einen Nebenpunkt offen gelassen, der notwendigerweise der Regelung bed�rfte. Ein Kaufvertrag, der keine Beteiligung des Verk�ufers am k�nftigen Erl�s oder Ertrag der Kaufsache oder neben der Beteiligung an einem allf�lligen Verkaufsgewinn nicht auch eine solche an einer gesteigerten Rendite des Kaufgegenstandes vorsieht, ist deswegen keineswegs l�ckenhaft; denn es ist, wie schon zu Beginn der Erw�gungen bemerkt, das Normale, dass der Verk�ufer mit dem Verkauf alle Rechte an der verkauften Sache aufgibt. Die Kl�gerin kann sich aber auch nicht etwa darauf berufen, dass eine �nderung der Verh�ltnisse einen richterlichen Eingriff in das Vertragsverh�ltnis gebiete. Mit den F�llen, wo die Rechtsprechung die sog. clausula rebus sic stantibus zur Geltung brachte, hat der vorliegende Fall �berhaupt nichts gemein. Es ist daher ausgeschlossen, die streitige Vertragsklausel in dem von der Kl�gerin gew�nschten Sinne zu erg�nzen.
5. Kommt der Abschluss des Baurechtsvertrags nicht einem Verkauf der Liegenschaft gleich und ist es nicht m�glich, den Kaufvertrag so auszulegen oder zu erg�nzen, dass er der Kl�gerin einen Anteil an einer Steigerung des Ertrags der Liegenschaft gew�hren w�rde, so bedeutet es selbstverst�ndlich auch keinen Rechtsmissbrauch, dass die Beklagten gegen�ber der Klage den Einwand erheben, sie h�tten die Liegenschaft nicht verkauft und seien daher der Kl�gerin nichts schuldig.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Appellationshofes des Kantons Bern, III. Zivilkammer, vom 1. November 1955 best�tigt.

References: BGE 
 Art. 675
 BGE 
 Art. 682
 Art. 7
 BGE 
 BGE 

BGE 
 BGE 
 BGE 

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