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Timestamp: 2020-05-27 10:12:59+00:00

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Grundstücksveräußerung - BGB-Gesellschaft bestehend aus Eltern und minderjährigen Kindern - Rechtsanwalt und Notar Dr. Kotz - Kreuztal
Grundstücksveräußerung – BGB-Gesellschaft bestehend aus Eltern und minderjährigen Kindern
OLG Nürnberg – Az.: 15 W 1623/12 – Beschluss vom 04.10.2012
I. Die Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Ansbach vom 19.7.2012 wird zurückgewiesen.
II. Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 51.000 EUR festgesetzt.
Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Zurückweisung eines Eintragungsantrags.
1. Im Grundbuch von Ansbach Bl. … sind als Grundstückseigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. … und … eingetragen Dr. F. E., Dr. A. H., Lx. E., A. E., Ly. E. und P. E. als Gesellschafter bürgerlichen Rechts. Ly. E. ist geboren am … 1997, P. E. am … 2000. Nach § 2 des Gesellschaftsvertrages vom … 2004 ist Gegenstand der Gesellschaft die gewinnbringende Verwaltung eigenen Vermögens; die Gesellschaft kann alle Geschäfte betreiben, die geeignet sind, den Gesellschaftszweck zu fördern. Die Erklärungen des Ergänzungspflegers für P. E. wurden vormundschaftsgerichtlich genehmigt.
Das Grundstück ist belastet mit einem Erbbaurecht zugunsten von Herrn M. T. und einem Nießbrauch für Frau R. M.
Mit Kaufvertrag vom 6.12.2011 verkauften die Eigentümer das Grundstück an M. T. Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübergang bewilligten sie und beantragte der Käufer die Eintragung einer Vormerkung. Frau R. M. verzichtete auf ihr Nießbrauchsrecht und bewilligte dessen Löschung. Der Käufer erklärte die Aufhebung des Erbbaurechts, sobald er Eigentümer geworden sei. Unter IX. des Vertrages wies der Notar darauf hin, dass die für die beteiligten Minderjährigen abgegebenen Erklärungen der Genehmigung durch das Familiengericht bedürften und vor rechtskräftiger Erteilung dieser Genehmigung nicht wirksam würden.
Beim Abschluß des Vertrages handelte Dr. F. E. als Vertreter ohne Vertretungsmacht u.a. von P. und Ly. E. Am 6.1.2012 genehmigten A. E. und Dr. A. T. als gesetzliche Vertreter für P. und Ly. E. die in der Urkunde abgegebenen Erklärungen.
2. Unter dem 5.6.2012 beantragte der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Beigefügt war ein Negativattest des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, in dem festgestellt wurde, dass es für die Erklärungen von P. und Ly. E. keiner familiengerichtlichen Genehmigung bedürfe.
Unter dem 6.6.2012 forderte das Grundbuchamt die Vorlage von Geburtsurkunden von Ly. und P. E. zum Nachweis der gesetzlichen Vertretung sowie die Vorlage einer familiengerichtlichen Genehmigung nach § 1643 Abs. 1, § 1821 Nr. 1 BGB; diese sei auch erforderlich, wenn nicht der Minderjährige selbst, sondern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümer sei.
Der Beschwerdeführer Dr. F. E. legte daraufhin ein Schreiben des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 29.5.2012 vor, in dem festgestellt wurde, dass nach nochmaliger Prüfung eine Genehmigung nicht zu erteilen sei. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei rechtsfähig. Die Beteiligung der Minderjährigen habe außerdem einer „Eingangskontrolle“ nach § 1822 Nr. 3 BGB unterlegen.
3. Mit Beschluss vom 19.7.2012 wies das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurück. Zur Begründung führte es aus:
Die gesetzliche Vertretung von Ly. E. sei nicht nachgewiesen, da ein Nachweis für die Vaterschaft trotz mehrfacher Aufforderung nicht vorgelegt worden sei. Auch die nach § 1643 Abs. 1, 1821 Nrn. 1, 4 BGB erforderliche familiengerichtliche Genehmigung liege nicht vor. Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte über das Grundvermögen von Minderjährigen seien nicht deshalb genehmigungsfrei, weil das Grundeigentum nicht in unmittelbarer Form vorliege, sondern nur mittelbar als Anteil an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Das entspreche dem Schutzzweck der § 1643 Abs. 1, § 1821 Nrn. 1 und 4 BGB, Minderjährige vor einem vorschnellen Verlust von grundsätzlich langlebigem und krisenfestem Grundbesitz zu bewahren. Daran sei auch nach der Wandlung der Rechtsprechung zur Rechtsstellung der BGB-Gesellschaft festzuhalten; denn diese habe nicht den Minderjährigenschutz ändern wollen. Es sei auch keine Genehmigung nach § 1822 Nr. 3 BGB ersichtlich, die im Sinne einer „Eingangskontrolle“ die Veräußerung mittrage. Derartiges sei denkbar etwa bei der Genehmigung des Beitritts zu einer Gesellschaft, die gewerbsmäßig den An- und Verkauf von Grundstücken betreibe. Ein solcher Fall liege nicht vor. Bei Erwerb des Grundstücks seien lediglich die Schenkungen und im Fall von P. E. die Gründung der VermögensverwaltungsGbR genehmigt worden.
4. Mit Schreiben vom 24.7.2012, bei Gericht eingegangen am 26.7.2012, haben die Beschwerdeführer Beschwerde eingelegt. Sie sind der Auffassung, dass der Verkauf von der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung beim Eintritt in die Gesellschaft umfaßt sei. In § 2 des Gesellschaftsvertrages heiße es, dass Zweck der Gesellschaft die gewinnbringende Verwaltung eigenen Vermögens sei und sie alle Geschäfte betreiben könne, die dem Gesellschaftszweck förderlich seien. Außerdem wurde eine Ablichtung der Geburtsurkunde von Ly. E. vorgelegt.
5. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Zwar sei die gesetzliche Vertretung von Ly. E. nun nachgewiesen. Es sei aber weiterhin nicht dargetan, dass das Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung nicht vorliege. Der Gesellschaftsvertrag deklariere die Gesellschaft als Besitz-, nicht als Erwerbsgesellschaft. Unabhängig davon sei auch der Eintritt von Ly. E. in die Gesellschaft nicht genehmigt worden.
1. Beschwerdeführer sind der Käufer M. T., der unter II.5 des Kaufvertrages die Eintragung der Vormerkung beantragt hat, und Dr. F. E., der sich am Verfahren des Grundbuchamtes und am Beschwerdeverfahren beteiligt hat.
2. Die Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung ist statthaft (§ 71 Abs. 1 GBO). Die Beschwerdeführer sind beide antragsberechtigt (§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO).
3. Die Beschwerde ist unbegründet. Die Voraussetzungen für die Eintragung der Auflassungsvormerkung liegen nicht vor, weil der Kaufvertrag vom 6.12.2011 der familiengerichtlichen Genehmigung nach § 1643 Abs. 1, § 1822 Nr. 1 BGB bedurfte.
a) Die nach § 19 GBO erforderliche Bewilligung einer Auflassungsvormerkung durch den Verkäufer ist in II.5. der Urkunde vom 6.12.2011 enthalten. Auf Verkäuferseite hängt die Wirksamkeit des Vertrages dabei von der Genehmigung der vier Verkäufer ab, für die Dr. F. E. als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt hat (§ 177 Abs. 1 BGB). Die Genehmigungen, die nicht der notariellen Beurkundung bedürfen (§182 Abs. 2 BGB; BGH NJW 1994, 1344), sind jeweils öffentlich beglaubigt und damit in der für den Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt notwendigen Form (§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO) erteilt worden.
b) Die Vertretung der auf Verkäuferseite beteiligten Minderjährigen P. und Ly. E. ist nachgewiesen.
Aus den vorgelegten Geburtsurkunden ergibt sich die Vertretungsbefugnis für P. E., weil auch unabhängig vom nicht vorliegenden Nachweis einer Eheschließung entweder nur die Mutter (§ 1626a Abs. 2 BGB) oder beide Eltern (§ 1626a Abs. 1, § 1626 Abs. 1 BGB) sorgeberechtigt und damit vertretungsberechtigt sind (§ 1629 Abs. 1 BGB). Nachdem durch Vorlage der ergänzten Geburtsurkunde im Beschwerdeverfahren feststeht, dass A. E. und Dr. A. T. die Eltern von Ly. E. sind, ist auch für ihn die Vertretungsberechtigung in gleicher Weise nachgewiesen.
c) Zusätzlich zur Mitwirkung des gesetzlichen Vertreters bedurften die Veräußerung des Grundstücks und die damit verbundenen Willenserklärungen durch P. und Ly . E. nach § 1643 Abs. 1, § 1821 Nrn. 1 und 4 BGB der Genehmigung des Familiengerichts. Eine solche liegt nicht vor. Sie ist auch nicht entbehrlich, soweit der Beitritt der Minderjährigen zu der Familie E. Vermögensverwaltungsgesellschaft I bürgerlichen Rechts vormundschaftsgerichtlich genehmigt wurde, da der Wirkungsbereich dieser Genehmigung die vorliegende Grundstücksveräußerung nicht umfaßt.
(1) Die Genehmigung war nicht deshalb entbehrlich, weil es sich nicht um ein Grundstück des Minderjährigen handelt, sondern um das einer BGB-Gesellschaft, in der er Mitglied ist.
Formell gesehen schränken die Genehmigungspflichten nach §§ 1643, 1821 f. BGB die Vertretungsmacht der Eltern ein; danach sind sie grundsätzlich eng auszulegen. Die Genehmigungspflicht wird aber auch bejaht, wenn der Minderjährige nicht Alleineigentümer, sondern Miteigentümer zur gesamten Hand ist (OLG Koblenz FamRZ 2003, 249; Wagenitz, in: MK BGB, 6. Aufl., § 1821 Rn. 7; Engler, in: Staudinger, Neubearb. 2004, § 1821 Rn. 31). Bis zur Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Rechtsstellung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts war dies unproblematisch, weil Zuordnungssubjekt des Gesellschaftsvermögens die Gesellschafter in gesamthänderischer Verbundenheit waren; da nunmehr allerdings die Gesellschaft selbst als Eigentümerin angesehen wird, betrifft die Verfügung nicht mehr unmittelbar Vermögen des Minderjährigen. Nach dem Zweck des Genehmigungserfordernisses, den Minderjährigen gegen Beeinträchtigungen seines als besonders sicher und wertbeständig betrachteten Grundvermögens zu schützen (Palandt-Diederichsen, BGB, 71. Aufl., § 1821 Rn. 6; Engler, aaO, § 1821 Rn. 29), ist die Genehmigungsbedürftigkeit aber auch nach der Änderung der Rechtsprechung weiterhin für Verfügungen zu bejahen, wenn Gegenstand des Verpflichtungs- oder Verfügungsgeschäftes ein Grundstück ist, das einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehört, an der der Minderjährige beteiligt ist (OLG Koblenz FamRZ 2003, 249; Wagenitz, aaO, § 1821 Rn. 9 und Fn. 16). Zweck der geänderten Rechtsprechung ist – wie das Grundbuchamt zutreffend ausführt – nicht eine Einschränkung des Minderjährigenschutzes, sondern eine Anpassung der Behandlung der BGB-Gesellschaft an geänderte Verhältnisse.
(2) Allerdings wird bei Grundstücksverfügungen einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft, an welcher ein Minderjähriger beteiligt ist, ein gesondertes Genehmigungserfordernis gemäß § 1821 BGB verneint (Wagenitz, aaO, § 1821 Rn. 8 f.; Engler, aaO, § 1821 Rn. 15 f., 33). Dafür sprechen die rechtliche Verselbständigung dieser Gebilde, die Genehmigungspflicht beim Beitritt des Minderjährigen zu einer Erwerbsgesellschaft (§ 1822 Nr. 3 BGB) und die Erwägung, dass ansonsten dem Gericht in weitem Umfang die Entscheidung kaufmännischer Zweckmäßigkeitsfragen bei der Führung des Gesellschaftsunternehmens aufgebürdet würde, was als praktisch untragbar empfunden wird. Die Vertretungsbefugnis der Geschäftsführer einer Gesellschaft wird nicht dadurch eingeschränkt, dass Minderjährige an der Gesellschaft beteiligt sind. Die Beteiligung eines Minderjährigen an einer Personengesellschaft bewirkt nicht, daß die Rechtsgeschäfte, zu denen Minderjährige der vormundschaftlichen Genehmigung bedürfen, nunmehr auch für die Gesellschaft selbst nicht ohne Genehmigung des Vormundschaftsgerichts abgeschlossen werden können und damit die Gesellschaft selbst unter Kontrolle des Familiengerichts steht (BGH NJW 1971, 375/376 zu § 1822 Nr. 3 BGB; LG Wuppertal NJW-RR 1995, 152). Diese Überlegungen müssen auch für eine BGB-Gesellschaft gelten (LG Wuppertal NJW-RR 1995, 152; Wagenitz, aaO, § 1821 Rn. 9; Engler, aaO, § 1821 Rn. 16; OLG Schleswig NJW-RR 2002, 737).
Diese Auslegung bedarf aber einer Einschränkung: Die gerichtliche Genehmigung des Beitritts zu einer Gesellschaft nach § 1822 Nr. 3 BGB bezieht sich ihrem Zweck nach auch auf solche künftigen, ihrerseits genehmigungsbedürftigen Geschäfte, die zum Zeitpunkt des Beitritts bereits absehbar waren (LG Wuppertal NJW-RR 1995, 152). Aus diesem Grund ist das Erfordernis gesonderter familiengerichtlicher Genehmigung zu Grundstücksverfügungen bei einer gewerblich tätigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu verneinen; die Genehmigung des Beitritts schließt die einzelnen Geschäfte im Rahmen des Gesellschaftszwecks mit ein (LG Wuppertal NJW-RR 1995, 152; OLG Schleswig NJW-RR 2002, 737; Wagenitz, aaO, § 1821 Rn. 20; Engler, aaO, § 1821 Rn. 16). Dagegen ist eine Genehmigung nicht entbehrlich, wenn es sich um eine Gesellschaft verwaltenden Charakters handelt; hier umfaßt die Prüfung des Beitritts zu der Gesellschaft nicht die Veräußerung des Grundbesitzes oder von Teilen davon (OLG Koblenz FamRZ 2003, 249; Engler, aaO, § 1821 Rn. 16), jedenfalls wenn sie aus dem Gesellschaftszweck und dem Gesellschaftsvertrag nicht erkennbar ist (Wagenitz, aaO, §1821 Rn. 20). Daran ändert auch die geänderte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Rechtsstellung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nichts, weil sonst die in § 1821 BGB aufgeführten Rechtsgeschäfte bei Beteiligung Minderjähriger an nicht erwerbstätigen Gesellschaften keinerlei Kontrolle unterlägen; das wäre mit dem Schutzzweck der Bestimmung unvereinbar (OLG Koblenz FamRZ 2003, 249; Wagenitz, aaO, §1821 Rn. 9 Fn. 16). Es erscheint im Hinblick auf den erwähnten Schutzzweck des Genehmigungserfordernisses, den Minderjährigen gegen Beeinträchtigungen seines als besonders sicher und wertbeständig betrachteten Grundvermögens zu schützen (Palandt-Diederichsen, BGB, 71. Aufl., § 1821 Rn. 6), nicht überzeugend, dass Grundstücksgeschäfte von BGB-Gesellschaften, an denen Minderjährige beteiligt sind, allein deswegen keiner Genehmigungspflicht mehr unterliegen sollen, weil Zuordnungssubjekt jetzt nicht mehr die Gesellschafter selbst zur gesamten Hand, sondern die Gesellschaft selbst ist.
(3) Danach war eine Genehmigung nicht wegen der gerichtlichen Genehmigung der Beteiligung an der Familie E. Vermögensverwaltungsgesellschaft I bürgerlichen Rechts – die im übrigen nur für P. E., nicht aber für Ly. E. nachgewiesen ist, weshalb dem Antrag ohnehin derzeit nicht stattgegeben werden könnte – entbehrlich. Dem Gesellschaftsvertrag ist nicht zu entnehmen, dass Gegenstand der Gesellschaft auch die Veräußerung der ihr Gesellschaftsvermögen bildenden Grundstücke sein soll. Die Gesellschaft ist als „Vermögensverwaltungsgesellschaft“ bezeichnet, der laut Präambel des Gesellschaftsvertrages im Wege der vorweggenommenen Erbfolge Grundstücke übertragen werden sollten. Als Gesellschaftszweck wird in § 2 des Gesellschaftsvertrages die gewinnbringende Verwaltung eigenen Vermögens genannt, wozu die Gesellschaft alle Geschäfte betreiben kann, die geeignet sind, den Gesellschaftszweck zu fördern. Aus diesen Formulierungen läßt sich nicht erkennen, dass Gegenstand der Gesellschaft auch die Veräußerung des ihr übertragenen Grundbesitzes sein soll; die Begriffe „Vermögensverwaltungsgesellschaft“ und „Verwaltung eigenen Vermögens“ deuten eher darauf hin, dass ihre Tätigkeit in der Nutzung der Grundstücke besteht und ist im besten Fall hinsichtlich einer Erwerbstätigkeit neutral. Die Verwaltung eigenen Vermögens steht etwa bei der Auslegung von § 14 BGB sogar im Gegensatz zur unternehmerischen Tätigkeit (vgl. Palandt-Ellenberger, BGB, 71. Aufl., § 14 Rn. 2 mN).
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Verpflichtung des Beschwerdeführers, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, ergibt sich aus § 131 Abs. 1 Nr. 1, § 2 Nr. 1 KostO.
Der Gegenstandswert ergibt sich aus § 131 Abs. 4, § 30 Abs. 1, § 23 Abs. 1 KostO. Ziel der Beschwerdeführer ist die Eintragung der Vormerkung. Der Wert der dadurch zu sichernden Eigentumsübertragung kann mit dem vereinbarten Kaufpreis angesetzt werden.
Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 1, Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
LG Hamburg – Az.: 328 O 180/12 – Urteil vom 20.06.2014 1. Die
Notarkosten – Umwandlung von Schriftstücken in elektronische Form Voraussetzungen der Löschung von Forst- und Weiderechten
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References: § 2
 § 1643
 § 1821
 § 1822
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 § 2
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 § 1822
 § 19
 BGH 
 § 1626
 § 1643
 § 1821
 § 1821
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 §1821
 § 1821
 §1821
 § 1821
 § 2
 § 14
 § 14
 § 131
 § 2
 § 131
 § 30
 § 23