Source: http://profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=11&id_article=259948&csum=d97032a7
Timestamp: 2018-02-23 22:16:06+00:00

Document:
K otázce snížení hodnoty společného pozemku jeho rozdělením
// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 17.07.2017
Rozdělení věci brání to, že by v jeho důsledku byla hodnota nově vzniklé věci, která by měla být účastníku přikázána, nižší než peněžní ekvivalent, kterého by se mu dostalo jako náhrady za to, že pozbývá konkrétní podíl na věci. Takové rozdělení je sice možné, ovšem není „dobře možné“ ve smyslu § 1147 o. z. Může jít i o případ, kdy na nově vzniklých pozemcích nebude možno realizovat stejnou stavbu, jakou by bylo možno zřídit na původním nerozděleném pozemku (např. proto, že nově vzniklé pozemky budou příliš úzké), a součet cen obou nově vzniklých pozemků tak může být podstatně nižší, než cena původního pozemku (je třeba zjišťovat obvyklou, „tržní“ cenu).
V dané věci dovolatel uplatnil v odvolacím řízení (a také před soudem prvního stupně) námitku, že se v důsledku rozdělení společné nemovitosti podstatně sníží její hodnota. Základním předpokladem pro rozhodnutí o takovém tvrzení je zjištění obvyklé ceny celé nemovitosti, a její porovnání se součtem cen nově zřizovaných nemovitostí. To odvolací soud neučinil; jen uvedl, že rozdělení věci je třeba provést, je-li věc fakticky i funkčně dělitelná. V této části je tak rozhodnutí odvolacího soudu předčasné a spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 586/2017, ze dne 26. 4. 2017
Žalobce se domáhal, aby soud zrušil a vypořádal rovnodílné podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem, a to chatě postavené na par. č. 1744/4 , parc. č. 1744/4 zastavěná plocha o výměře 13 m2 a parc. č. 1744/2, zahrada, o výměře 1511 m2 v k. ú. R., obec P., a vypořádal je reálným rozdělením věci. Žalovaný se zrušením spoluvlastnictví k nemovitostem souhlasil, požadoval však jejich přikázání do svého vlastnictví, případně jejich prodej; názor na způsob vypořádání během řízení měnil.
Obvodní soud pro Prahu 5 („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 27. 8. 2002, č. j. 4C 48/92-585, ve znění usnesení ze dne 17. 4. 2003, č. j. 4 C 48/95-611, podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem zrušil a nemovitosti mezi účastníky reálně rozdělil. Žalobci uložil, aby zaplatil žalovanému na vypořádání podílu 20 800 Kč. K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 25. 7. 2006, č. j. 25 Co 479/2005-775, rozsudek soudu prvního stupně ve znění opravného usnesení potvrdil.
Soud prvního stupně poté rozsudkem ze dne 19. 5. 2015, č. j. 4 C 377/2015-1929, ve znění opravných usnesení ze dne 20. 7. 2015, č. j. 4 C 377/2010-1935, ze dne 10. 8. 2015, č. j. 4 C 377/2010-1960, a ze dne 14. 10. 2015, č. j. 4 C 377/2010-2028, zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k rekreační chatě postavené na p. č. 1744/4 a zahradě o výměře 1511 m2, zapsaných na LV č. 1437 pro k. ú R., obec P., u Katastrálního úřadu Praha-město (výrok I.). Do vlastnictví žalobce přikázal chatu, a určil, která část zahrady připadá každému z účastníků podle geometrického plánu, který je součástí rozsudku (výroky II. a III.). Uložil žalobci, aby zaplatil žalovanému na vyrovnání podílu částku 14 905,50 Kč (výrok IV.). Účastníkům uložil, aby zaplatili státu znalečné 10 775 Kč a 12 775 Kč a žádnému z nich nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výroky V. - VII.).
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že účastníci (bratři) nabyli každý id. ½ nemovitostí děděním po matce M. M., která zemřela 6. 4. 1970. Sporný pozemek je reálně dělitelný. Věc posoudil podle § 1143 a násl. zákona č. 89/212 Sb., občanský zákoník (dále o. z.), a vypořádal spoluvlastnictví reálným rozdělením pozemku parc. 1744/2. Náhradu určil podle znaleckého posudku Ing. J. Kratěny, CSc., ze 17. 2. 2015.
Městský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání žalovaného rozsudkem ze dne 12. 5. 2016, č. j. 17 Co 470/2015-2202, rozsudek soudu prvního stupně ve znění opravných usnesení potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Vyšel z jeho skutkových zjištění, která shledal vyčerpávajícími, a za správné považoval i právní posouzení věci. K námitce žalovaného, že věc nelze podle § 1144 o. z. reálně rozdělit, pokud by se podstatně snížila její hodnota, uvedl, že výkladem § 1147 o. z. a contrario je třeba dovodit, že rozdělení věci je třeba provést vždy, je-li to „dobře možné“, tedy je-li dána faktická a funkční dělitelnost věci. I když určitý způsob dělení nemovitostí není zcela optimální, neznamená to, že jde o dělení nemožné. Závěru o reálné dělitelnosti pozemků nepřekáží skutečnost, že pozemky po rozdělení bude možno užívat k určenému účelu s určitým omezením (viz rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3685/2008 a 22 Cdo 3533/2007).
Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaný dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 občanského soudního řádu („o. s. ř.“). Důvod přípustnosti dovolání spatřuje v tom, že se odvolací soud „odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena nebo je dovolacím soudem posuzována rozdílně“. Takto obecně a nepřípustně formulovaný důvod přípustnosti (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, publikované pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. prosince 2013, sp. zn. 23 Cdo 3893/2013, a řadu dalších rozhodnutí) však obsahově vymezuje v dalším textu dovolání, ve kterém tvrdí:
Rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví podle § 1143 a násl. o. z. je – z pohledu § 82 odst. 3 stavebního zákona – rozhodnutím podle zvláštního předpisu, které nevyžaduje vydání územního rozhodnutí. To odpovídá jednak textu zákona (jde o „rozhodnutí podle zvláštního právního předpisu“, tedy zvláštního ve vztahu ke stavebnímu zákonu), a také konstantní a nikdy nezpochybněné soudní praxi. Lze poukázat i na relativně samostatné uplatňování veřejného a soukromého práva (§ 1 odst. 1 o. z.); pokud by byl soud rozhodující o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku vázán na vydání územního rozhodnutí, byl by to zásah do jeho pravomoci, neboť rozhodnutí by bylo vázáno na – navíc ještě předchozí – vydání územního rozhodnutí, které by fakticky do značné míry předurčilo obsah rozsudku.
Co je v konkrétním případě podstatné snížení hodnoty, zákon neuvádí. Podle judikatury Nejvyššího soudu bude třeba posoudit každý případ zvlášť; zpravidla však o takové snížení nepůjde, bude-li menší než o 15 %. Je ovšem třeba – tak, jako za předchozí právní úpravy, viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2009, sp. zn. 22 Cdo 64/2008 - přihlížet komplexně ke všem okolnostem věci a ke kritériím, ze kterých se při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vychází; nelze tak vyloučit výjimečné odchylky od uvedeného poměru. Vždy bude záležet na úvaze soudu, která musí respektovat zásady uvedené v § 2 a násl. o. z., a musí být řádně odůvodněna (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 5/2016 – dále jen R 5/2016).
Jinak řečeno, rozdělení věci brání to, že by v jeho důsledku byla hodnota nově vzniklé věci, která by měla být účastníku přikázána, nižší než peněžní ekvivalent, kterého by se mu dostalo jako náhrady za to, že pozbývá konkrétní podíl na věci. Takové rozdělení je sice možné, ovšem není „dobře možné“ ve smyslu § 1147 o. z. Může jít i o případ, kdy na nově vzniklých pozemcích nebude možno realizovat stejnou stavbu, jakou by bylo možno zřídit na původním nerozděleném pozemku (např. proto, že nově vzniklé pozemky budou příliš úzké), a součet cen obou nově vzniklých pozemků tak může být podstatně nižší, než cena původního pozemku (je třeba zjišťovat obvyklou, „tržní“ cenu).
Odvolací soud poznamenal: „Rozdělení pozemku nijak neovlivní cenu (viz znalecký posudek a výpověď znalce)“, nicméně nijak nekonkretizoval, který z mnoha posudků by to měl být a který znalec jej podal, resp. o kterou výpověď se toto konstatování opírá (viz požadavky § 157 odst. 2 o. s. ř.), a dovolacímu soudu to není zřejmé; ostatně zadání, uložené znalci, se týká jen ceny nově vzniklých nemovitostí, nikoliv nezbytného zjištění ceny před rozdělením.

References: § 1147
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 

Soud 

Soud 
 § 1143
 zákona č. 89
 soud 
 soud 
 § 1144
 § 1147
 § 237
 soud 
 § 1143
 § 82
 soud 
 § 2
 § 1147
 soud 
 § 157