Source: https://neogestimmo.fr/blog/sortir-de-la-loi-de-1948
Timestamp: 2019-09-17 14:13:50+00:00

Document:
Sortir de la loi de 1948
Rappel de l'historique et des principes de la loi:
Le contexte historique est celui de l'après-guerre et de la crise du logement qui marque cette période. Le législateur a voulu protéger une population économiquement faible en lui garantissant une forme de droit au logement.
La loi concerne uniquement les locaux à usage d'habitation, professionnels ou mixtes, et uniquement les logements construit avant le 1er septembre 1948. Les locaux qui deviennent vacants ne sont plus soumis à la loi de 1948, depuis la loi du 23 décembre 1986.
Les principaux points de la loi de 1948 concernent le maintient dans les lieux et le montant du loyer.
Le droit au maintient dans les lieux est celui qui permet au locataire, à l'issur de son bail, de se maintenir dans les lieux aux clauses et condition du contrat expiré. Il devient donc occupant de bonne foi. Ce droit au maintient dans les lieux se transmettait au conjoint, aux ascendants et aux déscendants.
Aujourd'hui, et depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, le bail est résilié de plein droit au décès du locataire, et également en cas d'abandon de domicile.
Le loyer est indéxé chaque année par décret (en général au mois d'août) qui indique un prix au m2, en fonction de la catégorie du local. Les locaux étant réparties en différente catégories depuis le 10 décembre 1948, en fonction de leur attribut et diverses données techniques.
La loi du 23 décembre 1986 prévoit la possibilité de sortire de la loi de 1948 sous certaines conditions. Voici pour rappel, les articles de la loi du 23 décembre 1986:
Le bailleur d'un local classé en sous-catégorie IIB ou IIC ( ...) peut proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location régi par les dispositions des articles 30 à 33 du présent chapitre et des chapitres 1er à III, à l'exception des articles 10 et 11, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (...) et, s'il s'agit d'un local à usage exclusivement professionnel, par les disposition du Code civil et les articles 30 à 33 et 57 A de la présente loi. (...)
Les dispositions de l'article 28 ne sont pas opposables au locataire ou occupant de bonne foi dont les ressources, cumulées avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures à un seuil fixé par décret. [Décret du 22.12.2006]. Le seuil est calculé en fonction de la localisation géographique du logement et du nombre de personnes qui l'occupent.
Toutefois, si à l'expiration du contrat prévu à l'article 30 ci-dessous, le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans ou handicapé visé au 2° de l'article 27 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948précitée, il bénéficiera, nonobstant les dispositions de l'article 33, du droit au maintien dans les lieux (...).
Le contrat de location conclu en application de l'article 28 est d'une durée de huit ans. Son loyer est fixé par référence aux loyers non régis par le chapitre III de la loi (...) du 1er septembre 1948 précitée et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables.
La différence entre le loyer du contrat de location établi en application de l'article 28 et le loyer ou l'indemnité d'occupation antérieur s ' applique par huitième au cours des huit années de ce contrat. La révision éventuelle résultant du d de l'article 17 de la loi (...) du 6 juillet 1989 précitée s'applique à chaque valeur ainsi définie.
Le contrat de location proposé en application de l'article 28 doit, à peine de nullité reproduire les dispositions des articles 25 et 28 à 33. Le bailleur notifie, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret, après avis de la Commission nationale de concertation. [Décret du 31.08.1990]'.
Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire ou occupant de bonne foi fait, le cas échéant, connaître au bailleur, en présentant les justifications, qu 'il remplit les conditions de l'article 29.
Les notifications prévues aux trois premiers alinéas du présent article sont faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifiées par acte d'huissier. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission prévue à l'article 20 de la loi (...) du 6 juillet 1989 dans les trois mois qui suivent la proposition de contrat de location faite par le bailleur. Si, en l'absence d'accord entre les parties, à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la proposition de contrat de location faite par le bailleur, le juge n 'a pas été saisi, le local reste soumis aux disposition de la loi (...) du 1er septembre 1948 précitée.
Sauf convention expresse contraire, le contrat de location conclu dans les conditions du présent article prend effet à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date de la proposition de contrat de location faite par le bailleur. A la date d'effet du contrat de location, les rapports entre le bailleur et le locataire ou occupant de bonne foi ne sont plus régis par les dispositions de la loi (...) du 1er septembre 1948 précitée.
Lorsqu'il est fait application de l'article 28, le coût des travaux ayant amélioré substantiellement le confort ou l'équipement du local effectués par le locataire ou l'occupant de bonne foi est remboursé par le propriétaire. Un décret en Conseil d'Etat détermine la nature des travaux pris en compte ainsi que les modalités de leur évaluation. [Décret du 26.08.1987].
Si le bailleur le demande, le règlement intervient par compensation sur la fraction du nouveau loyer qui excède le montant de l'ancien. Si la dette n 'est pas éteinte à l'expiration du bail mentionné à l'article 28, le bailleur en règle alors le solde.
A l'expiration du contrat conclu en application de l'article 31, le local est soumis aux dispositions des chapitres 1er à III du titre 1er de la loi (...) du 6 juillet 1989 et les locaux à usage exclusivement professionnels aux dispositions de l'article 57 A et aux dispositions du code civ
Dans les immeubles soumis à l'origine à la loi de 1948, le législateur a progressivement mis en place des mesures « sortant » de cette loi certains locaux (par exemple les locaux vacants qui, sauf exceptions, « retournent » au droit commun), soit encore en permettant au bailleur, sous certaines conditions et dans certains cas, de proposer des « baux de sortie ».
Le régime le plus significatif de « baux de sortie » est celui des catégories IIB et IIC. Les locaux IIB et IIC sont des locaux de bonne qualité répondant à des caractéristiques réglementaires précises. Il est important de préciser que le bailleur ne pourra pas utiliser le processus de sortie prévu par la loi si ce sont les travaux financés par le seul locataire qui ont permis le classement dans cette catégorie (Cour de cassation, 03.07.2002). Le bail de huit ans permet donc de proposer un « prix de marché » qui sera appliqué par huitièmes successifs pendant toute la durée du bail de sortie, au terme duquel le contrat sera soumis intégralement au droit commun des baux d'habitation ou mixtes ou des baux professionnels.
Cette proposition, comme le révèlent les textes ci-dessus, est très encadrée quant à sa forme et au processus d'acceptation.
Les locataires économiquement faibles sont exclus du processus de sortie.
Dans un arrêt du 29 mars 2007, la Cour de Paris a jugé que le locataire n'est pas forclos pour réclamer le maintien en loi de 1948 s'il n'a pas respecté le délai de deux mois fixé par l'article 31 ; selon cette décision, une telle négligence ne permet au bailleur que de prétendre à des dommages et intérêts. On a vu également que les locataires âgés ou handicapés définis par la loi conservaient le bénéfice du maintien dans les lieux après le bail de sortie : la cour de Paris a précisé qu'il ne s'agissait « que » de cela, et que les intéressés ne pouvaient évidemment pas revendiquer par ailleurs le maintien du régime de la loi de 1948, en particulier quant aux loyers (16.10.2001)
© 2009 - 2019 Néogestimmo

References: l'article 28
 l'article 30
 l'article 27
 l'article 33
 l'article 28
 l'article 28
 l'article 17
 l'article 28
 l'article 29
 l'article 20
 l'article 28
 l'article 28
 l'article 31
 l'article 57
 l'article 31