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Timestamp: 2020-05-29 06:42:35+00:00

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OLG Frankfurt am Main, 24.10.2017 – 1 U 4/16 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 24.10.2017 – 1 U 4/16
In einem Grundstückskaufvertrag über Bauerwartungsland im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist für eine ergänzende Vertragsauslegung bezüglich der Verzinsung einer Kaufpreisnachzahlung kein Raum, wenn bei den Verhandlungen solche Regelungen erörtert wurden, aber nicht Vertragsinhalt geworden sind (Anschluss BGH, Urt. vom 14.2.2014, Az.: V UR 102/13).
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der Einzelrichterin der 5. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 26.11.2015 abgeändert und wie folgt neu gefasst.
Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger 263.427,22 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 436.372,99 € vom 16.2.2009 bis 19.1.2010 und aus 253.427,22 € seit dem 20.1.2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat vorab die durch die Erhebung der Klage bei dem unzuständigen Landgericht Darmstadt entstandenen Mehrkosten zu tragen. Von den weiteren Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben der Kläger 3/5 und die Beklagte 2/5 zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor Beginn ihrer Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils vollstreckten Betrags leistet.
Der Kläger war Miteigentümer eines Grundstücks im Entwicklungsbereich A. Sein Grundstück bzw. Teile davon waren Gegenstand einer vorläufigen Besitzeinweisung. Am 15.11.1990 wurde durch Vorabentscheidung die Entziehung des Miteigentumsanteils des Klägers angeordnet. Noch vor Eintritt der Bestandskraft dieses Beschlusses veräußerte der Kläger seinen Miteigentumsanteil an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1), der mit dem Erwerb der Grundstücke im Entwicklungsbereich betrauten Treuhänderin der Stadt A. Die Beklagte zu 2) ist die Komplementärin der Beklagten zu 1). In dem notariellen Vertrag vom 14.12.1990 vereinbarten die Kaufvertragsparteien einen vorläufigen Kaufpreis, der alsbald an den Kläger gezahlt wurde, und eine Preisangleichungsklausel, nach der im Falle der Zahlung einer höheren Entschädigung für vergleichbare Grundstücke dem Kläger ein Nachzahlungsanspruch zustehen sollte. Diesen Nachzahlungsanspruch macht der Kläger mit der vorliegenden Klage geltend. Die Beklagten haben den Klageanspruch in Höhe von 182.945,77 € anerkannt. Insoweit hat das Landgericht am 19.1.2010 ein Anerkenntnisurteil erlassen (Bl. 129 d.A.).
Mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen Tatbestand wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands und wegen des Wortlauts der in erster Instanz zuletzt gestellten Anträge Bezug genommen wird, hat das Landgericht dem Kläger einen Nachzahlungsanspruch zuerkannt. Es hat festgestellt, dass der Anspruch nicht verfristet sei, dass die Grundstücke Flur 1 Flurstücke …, …, … dem klägerischen Grundstück vergleichbar seien, dass der Anfangswert 1971 für baureife Wohnbaugrundstücke 89,77 DM betrage, dass für die hier maßgebliche Qualität Wohnbauerwartungsland mittlerer Bauerwartung ein Anteil von 24,87% des Wertes baureifer Wohnbaugrundstücke anzusetzen sei und der auf den Stichtag 14.12.1990 fortgeschriebene qm-Preis 24,87% von 599,64 DM betrage. Den entsprechend dem Miteigentumsanteil des Klägers vervielfachten Betrag abzüglich des bereits 1990 gezahlten Betrags und abzüglich des anerkannten und beglichenen Betrags hat das Landgericht dem Kläger zugesprochen. Es hat ferner ausgesprochen, dass der Kaufpreis entsprechend den enteignungsrechtlichen Vorschriften zu verzinsen sei.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die sich dagegen wendet, dass das Landgericht die Verfristung des Nachzahlungsanspruchs verneint hat, dass das Landgericht bei der Ermittlung der Höhe des Nachzahlungsanspruchs als vergleichbare Grundstücke solche der Qualität Wohnbauerwartungsland mittlerer Bauerwartung statt niedriger Bauerwartung zugrunde gelegt hat und dass das Landgericht die Verzinsung entsprechend den enteignungsrechtlichen Vorschriften angeordnet habe. Bezüglich der Verfristung halten die Beklagten die Auslegung des Landgerichts, dass die 5-Jahres-Frist auch keine Geltung habe für gerichtliche Verfahren, die bei Vertragsschluss bereits anhängig gewesen seien, für unvereinbar mit dem Umstand, dass in Ziffer 6 nur Verfahren erwähnt sind, die nach dem Vertragsschluss anhängig werden. Aus dem Vertragsentwurf sei Satz 3, wonach auch für bereits anhängige Verfahren die 5-Jahres-Frist nicht gelten solle, gestrichen worden. Der Zeuge Z1 habe bekundet, dass diese Regelung ersatzlos gestrichen worden sei und sich auch nicht in einer anderen Regelung des Vertrags wiederfinde. Auf Grund der Aussage des Zeugen könne nicht angenommen werden, dass der Regelungsgehalt des gestrichenen Satz 3 in Ziffer 3 und Ziffer 7 der Preisangleichungsklausel enthalten sei. Mit dem Vertragsentwurf, den der damalige Bevollmächtigte des Klägers, der Zeuge Z2, an die Rechtsvorgängerin der Beklagten übersandt habe, sei diese nicht einverstanden gewesen. Satz 3 sei einvernehmlich gestrichen worden. Auf den Inhalt des Schreibens der Beklagten vom 16.11.1990 komme es nicht an, weil für die Auslegung die beim Abschluss des Vertrags am 14.12.1990 maßgeblichen Vorstellungen der Parteien entscheidend seien. Beim Vertragsschluss habe aber die Rechtsvorgängerin der Beklagten verdeutlicht, dass anhängige Verfahren von der 5-Jahres-Frist nicht ausgenommen seien. Der Zeuge Z2 habe nur unklare, nach Zeit und erklärender Person ungenaue Angaben gemacht. Entscheidend sei nicht, welche Vorstellung der Kläger gehabt habe, sondern dass sein Bevollmächtigter den in Satz 3 enthaltenen Vorschlag in den Verhandlungen nicht habe durchsetzen können. Die Beklagte verweist ergänzend darauf, dass in anderen Verträgen, z.B. demjenigen, der Gegenstand der Entscheidung des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 18.3.2013, Az. 18 U 40/10, gewesen ist, die Fristenklausel so formuliert ist, dass die Ergebnisse der bei Vertragsschluss bereits rechtshängigen Verfahren ausdrücklich von der 5-Jahres-Frist ausgenommen werden. So sei auch der Vertragsentwurf im vorliegenden Fall ursprünglich abgefasst gewesen (Bl. 505 d.A.); diese Klausel sei aber nicht Vertragsbestandteil geworden.
Im Übrigen vermissen die Beklagten in dem angefochtenen Urteil Ausführungen zu der von ihnen erhobenen Einrede der Verjährung.
Hinsichtlich der Qualität der Vergleichsgrundstücke halten die Beklagten für maßgeblich, dass von den in der Preisangleichungsklausel ausdrücklich aufgeführten Grundstücken die ersten drei in den sogenannten Musterverfahren als Wohnbaugrundstücke geringer Bauerwartung beurteilt worden sind. Diese Einschätzung sei vorgreiflich. Bei der Vereinbarung der Klausel sei vorausgesetzt gewesen, dass Grundstücke, die der Gutachterausschuss mit dem gleichen Anfangswert bewertet habe, auch die gleiche Qualität aufwiesen und dass es sich dabei um die Qualität “geringe Bauerwartung” gehandelt habe. Unwidersprochen sei auch dem vorläufig vereinbarten Kaufpreis die Bewertung des Gutachterausschusses zugrunde gelegt worden, wonach das Grundstück des Klägers als Bauerwartungsland mit geringer Bauerwartung einzustufen sei. Die Beklagten rügen in diesem Zusammenhang, dass der zum Beweis dieses Vertragsverständnisses benannte Zeuge Z1 zu dieser Behauptung nicht vernommen worden sei. Die Auslegung in dem angefochtenen Urteil führe zu einer einseitigen Bevorzugung des Klägers. Über die Grundstücksqualität seien erst später Unsicherheiten entstanden. Wenn die Parteien es für möglich gehalten hätten, dass die im Vertrag als vergleichbar festgelegten Grundstücke verschiedenen Qualitäten zugeordnet würden, hätten sie eine differenzierte Lösung gefunden und nicht die Meistbegünstigung des Klägers vereinbart. Die Beklagten legen außerdem im Einzelnen dar, weshalb das klägerische Grundstück bei zutreffender Bewertung als Wohnbauerwartungsland geringer Bauerwartung zu qualifizieren sei.
Was schließlich die Verzinsung betrifft, beziehen sich die Beklagten auf die in zwei Parallelfällen ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und führen aus, dass aus den in diesen Urteilen angeführten Gründen eine ergänzende Vertragsauslegung auch bei dem zwischen dem Kläger und der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) geschlossenen Vertrag ausscheiden müsse; der Umstand, dass es hinsichtlich des Grundstücks des Klägers bereits teilweise zu vorläufigen Besitzeinweisungen und zu einer Vorabentscheidung über die Enteignung gekommen sei, sei unerheblich. Gegen die Annahme einer Zinsregelung spreche auch die Entstehungsgeschichte des Vertrags, insbesondere der Umstand, dass im Entwurf die vom Bevollmächtigten des Klägers gewollte Verzinsung von der Rechtsvorgängerin der Beklagten abgelehnt worden sei; dies habe das Landgericht nicht ausreichend berücksichtigt. Dass in späteren Verträgen ab 1993 Zinsregelungen getroffen worden seien, sei auf den dann bestehenden Druck der Interessengemeinschaft der Eigentümer zurückzuführen. Diesem Druck habe die Rechtvorgängerin der Beklagten zu 1) nachgegeben, um die Entwicklungsmaßnahme weiterführen und den Interessen der Bauwilligen gerecht werden zu können. Diese besonderen Umstände seien zur Zeit des Vertragsschlusses mit dem Kläger noch nicht vorhanden gewesen.
das angefochtene Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 26.11.2015 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Den Einwand der Verfristung hält der Kläger für unbegründet. Seinerseits erhebt er den Einwand rechtmissbräuchlichen Verhaltens, weil die Rechtsvorgängerin der Beklagten den Nachzahlungsanspruch dem Grunde nach anerkannt habe, indem sie zunächst schriftlich unter dem 15.8.2008 (Anlage 12 zur Klageschrift) ein Nachzahlungsangebot unterbreitet und im Rechtsstreit zunächst diesen Einwand nicht erhoben habe, sondern im Schriftsatz vom 19.1.2009 die Klageforderung teilweise anerkannt habe.
Bezüglich der Grundstücksqualität hält der Kläger für ausschlaggebend, dass gerade auch die drei Flurstücke der Flur 1 auf sein Betreiben in dem Vertrag ausdrücklich genannt würden; er habe gerade diese Flächen für vergleichbar gehalten.
Hinsichtlich der Verzinsung führt der Kläger – zuletzt noch in den Schriftsätzen vom 6.7. und 22.8.2017 – aus, dass im Unterschied zu den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen der Kläger sein Grundstück nicht mehr freiwillig verkauft habe, weil die Entziehung des Eigentums bereits angeordnet gewesen sei, es vorher zu vorläufigen Besitzeinweisungen gekommen sei, die gerichtlich bestätigt worden seien und die Rechtsvorgängerin der Beklagten auch die aufgrund der vorläufigen Besitzeinweisung und der Vorabentscheidung aufgelaufenen Zinsen (bis zum 14.12.1990) bezahlt habe (vgl. Schreiben vom 15.4.1991, Bl. 986). Der Vertrag sei nicht außerhalb eines Enteignungsverfahrens abgeschlossen worden, sondern habe das Enteignungsverfahren beendet. Zugunsten des Klägers habe schon ein Verzinsungsanspruch bestanden. Auf diesen Anspruch habe er nicht verzichtet; ein Verzichtswille sei dem Kaufvertrag nicht, jedenfalls nicht mit der für einen Verzicht notwendigen Deutlichkeit zu entnehmen. In dem Vertrag sei auf die Musterverfahren Bezug genommen, in denen den dortigen Klägern ein Zinsanspruch zugestanden habe. Wegen des fortgeschrittenen Enteignungsverfahrens handle es sich auch nicht mehr nur um ein privatrechtliches Austauschverhältnis; der öffentlich-rechtliche Charakter ergebe sich auch daraus, dass bei der Beurkundung ein Vertreter der Stadt A anwesend gewesen sei. Für die Absicht, einen Zinsanspruch zu vereinbaren, sprächen das Schreiben vom 15.4.1991 und der Umstand, dass in den ab 1993 geschlossenen Verträgen Zinsregelungen enthalten gewesen seien. Der Vortrag der Beklagten, dass diese Regelungen ab 1993 nur wegen des Drucks der Interessengemeinschaft getroffen worden seien, sei in der Berufungsinstanz neu und verspätet und jedenfalls unrichtig, denn der Kläger selbst habe 1997 erneut einen Kaufvertrag mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) geschlossen (Anlage 31 zur Klageschrift), in dem ohne ausdrückliches Verlangen des Klägers die Käuferin die Verzinsungsregelung angeboten habe (Beweisangebote, Bl. 1353); so habe es auch der Zeuge Z3 in einer Parallelsache bekundet (Beweisangebote, Bl. 1354). Das Landgericht habe die Entstehungsgeschichte des Vertrags zutreffend berücksichtigt, insbesondere den Schriftwechsel vom 7.12./11.12.1990 (Anlagen G 15, G 16, Bl. 497 ff.) unter Berücksichtigung der Aussage des Zeugen Z2 dahin gewürdigt, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) eine Verzinsung nicht grundsätzlich ausgeschlossen habe, sondern nur den vor dem Vertragsschluss liegenden Beginn der Verzinsung ab Besitzeinweisung bzw. ab der Vorabentscheidung. Auch der von der Rechtsvorgängerin der Beklagten im Schreiben vom 11.12.1990 bezüglich Ziffer 8 verwendete Ausdruck, dass für eine “derartige” Verzinsung keine Grundlage bestehe, beziehe sich nur auf eine über § 99 Abs. 3 BauGB hinausgehende Verzinsung ab Besitzeinweisung bzw. ab 15.11.1990. Die Verzinsung einer etwaigen Nachzahlung gemäß § 99 Abs. 3 BauGB sei für die Beteiligten selbstverständlich gewesen und entspreche der damaligen Rechtslage, die sich aus § 245 Abs. 11 BauGB in der bei Vertragsschluss geltenden Fassung i.V.m. § 49 Abs. 1 StBauFG ergebe. Der Kläger verweist ferner auf seine Vernehmung als Zeuge in einer Parallelsache, in der er seine mit der hiesigen Klage vorgetragene Sachdarstellung bestätigt habe. Außerdem verweist der Kläger auf das Forderungsschreiben seines früheren Bevollmächtigten vom 30.3.1995 (Bl. 295), mit dem dieser anlässlich des erstinstanzlichen Abschlusses von drei Musterverfahren eine Nachzahlung einschließlich Zinsen verlangte; die Nachzahlung sei von der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 10.4.1995 (Bl. 296) abgelehnt worden, weil eine rechtskräftige Entscheidung nicht vorliege. Der Geltendmachung von Zinsen sei sie aber nicht entgegen getreten. Dass im Vertrag ausdrücklich die Anwendung der Grundsätze der Steigerungsrechtsprechung ausgeschlossen worden sei, belege außerdem, dass die Parteien im Übrigen von der Anwendung der enteignungsrechtlichen Grundsätze ausgegangen seien. Nur damit sei – entgegen der Ansicht der Beklagten – auch ein ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung gegeben, weil andernfalls das Grundstück des Klägers über Jahre entschädigungslos genutzt werde. Die Vertragsverhandlungen seien auch durch die Stadt A geprägt gewesen, so dass es sich nicht um gleichberechtigte Vertragspartner gehandelt habe. Bei Abschluss einer Teileinigung im Rahmen einer Enteignung hätte der Kläger jedenfalls einen Zinsanspruch gehabt; anderes sei auch bei der hier gewählten Vertragslösung nicht gewollt gewesen. Die Preisangleichungsklausel sehe in Ziffer 7 S. 2 vor, dass der Kläger in ein Entschädigungsfeststellungsverfahren habe übergehen können. Dann hätte er aber unzweifelhaft einen Anspruch auf Verzinsung gehabt. Es könne nicht vom Zufall abhängen, ob ein solcher Anspruch bestehe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Die Berufung der Beklagten bleibt bezüglich der zugesprochenen Hauptforderung erfolglos.
Das Landgericht hat zutreffend eine Verfristung des Nachzahlungsanspruchs verneint. Ziffer 6 S. 2 der Preisangleichungsklausel ist nicht die einzige Regelung, die die Geltung der 5-Jahresfrist beschränkt. Dort ist zwar ausdrücklich bestimmt, dass die 5-Jahresfrist für Verfahren nicht gilt, die “innerhalb” der fünf Jahre, also nach Vertragsschluss anhängig werden. Das rechtfertigt aber nicht den Schluss, dass bereits anhängige Verfahren davon ausgenommen sind, dass für sie also die 5-Jahresfrist gilt. Ziffer 7 enthält eine zusätzliche selbstständige Regelung. Danach findet die 5-Jahresfrist keine Anwendung, soweit gerichtlich anhängige Verfahren innerhalb dieser Frist nicht abgeschlossen werden. Dabei muss es sich aber um andere Verfahren als die handeln, die in Ziffer 6 S. 2 genannt sind, denn ansonsten wäre diese Regelung überflüssig. Das ergibt sich auch aus dem mit “*” gekennzeichneten Einschub, der offenbar noch bei der notariellen Beurkundung eingefügt wurde. Denn wäre es richtig, dass Ziffer 7 Satz 1 nur die in Ziffer 6 S. 2 bereits genannten Verfahren betrifft, hätte man das nicht eigens hervorheben müssen. Also kann es sich bei den mit Ziffer 7 S. 1 gemeinten Verfahren nur um bei Vertragsschluss schon anhängige Verfahren handeln. Die vorvertragliche Korrespondenz besagt nichts Gegenteiliges. Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) die von der Klägerseite vorgeschlagene Vertragsfassung, die eine ausdrückliche Ausnahme der bei Vertragsschluss anhängigen Verfahren von der 5-Jahresfrist vorsah, abgelehnt. Dem Schreiben vom 11.12.1990 (Bl. 507 f.) ist aber nicht zu entnehmen, dass gerade dieser Regelungsgehalt abgelehnt wurde; es kann auch so verstanden werden, dass mit anderen Formulierungen kein Einverständnis bestand, insbesondere mit der in Ziffer 6 S. 4 vorgeschlagenen Verlängerung und dem in Ziffer 7 von Klägerseite vorgeschlagenen Recht, statt der vertraglichen Preisangleichung ein Verfahren nach § 111 BauGB, also ein Entschädigungsfestsetzungsverfahren, zu wählen. Die jetzige Fassung der Ziffer 7 beruht auf dem Gegenvorschlag der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1); diese Fassung lässt ohne weiteres das Verständnis zu, dass Nachzahlungsverlangen, die sich auf die Ergebnisse bereits rechtshängiger Verfahren stützen, von der 5-Jahresfrist ausgenommen sind. Das Landgericht hat festgestellt, dass bereits im Vertragsvorschlag der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) vom 16.11.1990 der Vorschlag enthalten war, dass auch hinsichtlich anhängiger Verfahren die 5-Jahresfrist keine Anwendung finden soll. Gegen die Richtigkeit dieser Feststellung, die auf der Würdigung des vorvertraglichen Schriftwechsels beruht, haben sich die Beklagten in der Berufungsinstanz nicht mehr gewendet. Davon ist daher auszugehen (§ 529 Abs. 1 ZPO). Die Beklagten haben nur gemeint, es sei unerheblich, dass vorvertraglich die Rechtsvorgängerin der Beklagten noch eine solche Klausel vorgeschlagen habe, weil es nur auf ihren Willen beim Vertragsschluss ankomme. Dieser Wille, nämlich die schon anhängigen Verfahren der 5-Jahresfrist zu unterwerfen, ergebe sich daraus, dass die im Entwurf enthaltene Ausnahme gestrichen worden sei und dass auch der Zeuge Z1 bestätigt habe, dass anhängige Verfahren der 5-Jahresfrist unterfallen sollten. Das ist jedoch nicht überzeugend. Das Landgericht hat vielmehr, was auch für den Senat für richtig und einleuchtend hält, angenommen, dass es fernliegt, dass mit der endgültigen Fassung der Ziffern 6 und 7 gerade die Musterverfahren, an die man für die Vergleichbarkeit der Grundstücke in der Ziffer 3 ausdrücklich angeknüpft hatte, doch unter die 5-Jahresfrist fallen sollten, die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) also von ihrem ursprünglichen Vorschlag wieder abgerückt sei. Mit Recht hat das Landgericht die Aussage des Zeugen Z1, also des auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) tätigen Verhandlungsführers, für unglaubhaft gehalten. Der Zeuge hatte bekundet, dass die Fassung der Ziffern 6 und 7, insbesondere der Wegfall der im Vertragsentwurf noch ausdrücklich enthaltenen Ausnahme bereits rechtshängiger Verfahren von der 5-Jahresfrist, sich nicht in einer anderen Vertragsregelung wiederfinde und ersatzlos weggefallen sei und dass der Grund dafür sei, dass eine Konzentration auf einen überschaubaren Zeitraum stattfinden solle. An die Beurteilung dieser Aussage als unglaubhaft ist der Senat gemäß gebunden § 529 Abs. 1 ZPO gebunden, weil es sich um eine nachvollziehbare, naheliegende und deshalb auch den Senat überzeugende Würdigung handelt. Denn die vermeintlich angestrebte Konzentrationswirkung konnte gar nicht eintreten, wenn man die 5-Jahresfrist zwar auf bereits anhängige Verfahren, aber gerade nicht auf erst künftig anhängige Verfahren anwendete. Diese Intention ist auch deshalb nicht nachvollziehbar, weil die Vergleichbarkeit in Ziffer 3 S. 2 der Klausel gerade an die Grundstücke geknüpft wurde, die Gegenstand der anhängigen (Muster-)Baulandsachen waren; in diesen Prozessen lag damals noch kein erstinstanzliches Urteil vor. Niemand konnte verlässlich voraussehen, wie lange es noch bis zum rechtskräftigen Abschluss der Verfahren dauern würde. Dass man sich gerade hinsichtlich dieser Verfahren auf einen Abschluss innerhalb von 5 Jahren verlassen wollte, dagegen für noch gar nicht anhängige Verfahren eine zeitliche Öffnung einräumen wollte, ist daher nicht vorstellbar. Dass die von dem Zeugen behauptete Absicht einer zeitlichen Konzentration nur eine nachträglich, anlässlich der Vernehmung 23 Jahre nach dem Vertragsschluss (Protokoll v. 15.11.2013, Bl. 886) vorgenommene Interpretation ist, ergibt sich auch daraus, dass der Zeuge nicht mehr wusste, dass der im Vertragsentwurf noch enthaltene Satz 3 der Ziffer 6, der einen ausdrücklichen Ausschluss der 5-Jahresfrist für bereits anhängige Verfahren enthielt, nicht von der Klägerseite in den Entwurf gelangt war, sondern bereits im Erstentwurf der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) enthalten war. Diese Feststellung des Landgerichts nehmen die Beklagten jetzt hin; das Landgericht hat sie auch überzeugend auf den weiteren Schriftwechsel nach dem Anschreiben vom 16.11.1990 gegründet; aus diesem ergibt sich nämlich, dass mit dem Anschreiben vom 16.11.1990 der mit der Anlage 72 vorgelegte Vertragsentwurf dem Kläger übersandt worden ist. Im Übrigen spricht auch das Schriftbild des Satzes 3 der Ziffer 6 in den Entwürfen dafür, dass es sich um einen Vorschlag der Beklagtenseite handelt. Denn der Änderungsvorschlag der Klägerseite vom 7.12.1990 (Anlage G 15, Bl. 499 – 505), die an den von der Beklagtenseite zuvor (also mit dem Schreiben vom 16.11.1990) dem Kläger übersandten Entwurf anknüpfen, zeigen bezüglich der vom Kläger gewünschten Änderungen ein einheitliches, vom ursprünglichen Entwurf deutlich abweichendes Schriftbild, während Ziffer 6 Satz 3 im gleichen Schriftbild wie der Ursprungsvertrag gehalten ist. Dass der damalige Klägervertreter den einen Satz in anderer Schrift als seine sonstigen Änderungsvorschläge hat einfügen lassen, ist aber nicht anzunehmen. Soweit die Kläger auf den Vertrag verweisen, der Gegenstand des Berufungsverfahrens bei dem Oberlandesgericht Frankfurt, Az.18 U 40/10, gewesen ist, rechtfertigt das keine andere Beurteilung. Dort ist zwar die hier ursprünglich vorgesehene Klausel Ziffer 6 Satz 3 Vertragsbestandteil geworden. Eine der hier vereinbarten Ziffer 7 vergleichbare Bestimmung fehlt aber. Im Übrigen spricht gerade auch dieser Vertrag gegen die von dem Zeugen Z1 bekundete Absicht einer zeitlichen Begrenzung. Denn aus Sicht der mit einer Vielzahl von Veräußerungsverträgen befassten Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) hätte eine solche Beschränkung sinnvollerweise nur einheitlich in allen Verträgen verfolgt werden können. Wenn sie aber in jenem am 18.12.1990 geschlossenen Vertrag die 5-Jahresfrist nicht auf schon anhängige Verfahren anwenden wollte, spricht nichts dafür, dass sie nur vier Tage früher bei dem Vertragsschluss mit dem Kläger die gegenteilige Absicht verfolgt hat.
Ob, wie der Kläger meint, die Beklagte den Nachzahlungsanspruch dem Grunde nach anerkannt hat oder ob ihr der Einwand der Verfristung gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens zu versagen wäre, kann daher auf sich beruhen.
Die Rüge, das Landgericht sei auf die Einrede der Verjährung nicht eingegangen, trifft zu, ist in der Sache aber unbegründet, weil der Anspruch nicht verjährt ist. Denn die Rechtskraft der Musterverfahren trat erst 2007 ein. Der Nachzahlungsanspruch ist daher frühestens im Jahr 2007 entstanden (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB), denn erst ab diesem Zeitpunkt waren die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen des Nachzahlungsanspruch eingetreten. Die Klage ist aber, wenn auch zunächst bei der unzuständigen Baulandkammer des Landgerichts Darmstadt, 2009 erhoben worden. Die dreijährige Verjährungsfrist ist daher gewahrt.
Das Landgericht hat den Nachzahlungsanspruch auch zutreffend berechnet. Die vorgerichtlich und im erstinstanzlichen Verfahren bezüglich des richtigen Rechenwegs noch streitigen Fragen sind bis auf den im Berufungsverfahren noch streitigen Punkt unstreitig geworden. Auch den im Berufungsverfahren noch streitigen Punkt, nämlich die Frage, welche Grundstücksqualität bei der Berechnung der Nachzahlung zugrunde zu legen ist, hat das Landgericht zutreffend beurteilt. Richtigerweise hat es die Qualität Wohnbauerwartungsland mit mittlerer Bauerwartung herangezogen. Denn nach Ziffer 4 b) 2. Spiegelstrich der Preisangleichungsklausel ist für den neuen Quadratmeterkaufpreis der in einer rechtskräftigen, gerichtlichen Entscheidung für ein vergleichbares Grundstück festgestellte Anfangswert maßgeblich. In den Musterverfahren ist für die in der Preisangleichungsklausel ausdrücklich als vergleichbar festgelegten Grundstücke Flur 12 Flurstück …, …, … ein Anfangswert auf der Grundlage der Grundstücksqualität Wohnbauerwartungsland mit mittlerer Bauerwartung festgestellt worden. Deshalb ist dieser Wert maßgeblich.
Darauf, dass andere vergleichbare Grundstücke, also solche, für die der Gutachterausschuss einen identischen Anfangswert ermittelt hatte (Ziffer 3 Satz 1 Preisangleichungsklausel), insbesondere auch die ausdrücklich genannten Grundstücke Fl. 2, FlSt. …, Fl. 3 FlSt. …, …, in den Musterverfahren nur als Wohnbauerwartungsland mit geringer Bauerwartung eingestuft worden sind, kommt es nicht an. Die Preisangleichungsklausel beschränkt den Kläger nicht auf den geringeren Erhöhungsbetrag, der sich aus dem rechtskräftig festgestellten Anfangswert für solche Vergleichsgrundstücke ergibt. Die Preisangleichungsklausel kann nicht so verstanden werden, dass von verschiedenen in Betracht kommenden Erhöhungsbeträgen nur der niedrigere Betrag heranzuziehen wäre. Ziffer 4 knüpft für die Ermittlung des Erhöhungsbetrags an das Verfahren bzw. den Verkaufsfall an, in dem ein höherer Kaufpreis vereinbart bzw. ein höherer Entschädigungsbetrag festgesetzt worden ist. Da es aber möglich ist, dass in verschiedenen Verfahren oder bei verschiedenen Verkaufsfällen für vergleichbare Grundstücke unterschiedlich hohe Preise vereinbart bzw. festgesetzt werden, kann die in Ziffer 4 b) 2. Spiegelstrich vorgesehene Anknüpfung an das Ergebnis eines einzelnen Verfahrens nicht so gemeint sein, dass sich der Kläger nur auf das Ergebnis eines Verfahrens verweisen lassen müsste, in dem ein Vergleichsgrundstück niedriger als ein Vergleichsgrundstück in einem anderen Verfahren bewertet worden ist. Es ist deshalb selbstverständlich, dass sich der Kläger bei mehreren Entscheidungen über die Entschädigungshöhe auf die für ihn günstigste berufen kann.
Dass, wie die Beklagten meinen, die Vergleichbarkeit der Grundstücke, die durch den gleichen, vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangswert definiert ist, zwingend voraussetzt, dass die Grundstücke die gleiche Qualität haben und deshalb von Anfang an beide Vertragsparteien davon ausgegangen seien, dass nur die Qualität Wohnbauerwartungsland mit geringer Bauerwartung in Frage kommt, trifft nicht zu. Der Ausgangspunkt der in diesem und zahlreichen anderen Verträgen vereinbarten Preisangleichungsklausel ist gerade die Unsicherheit über die zutreffende Bewertung der Grundstücke. Zahlreiche Eigentümer haben die Bewertung durch den Gutachterausschuss für unzutreffend gehalten. Es wurden sowohl in den Verhandlungen wie auch in den Enteignungsverfahren und in den gerichtlichen Verfahren zahlreiche Gutachten mit ganz unterschiedlichen Ergebnissen vorgelegt. Auch wenn über die Grundstücksqualität damals nicht ausdrücklich gesprochen wurde und der Gutachterausschuss von einer einheitlichen Qualität ausging, kann nicht angenommen werden, dass über die für die Bewertung zentrale Frage der maßgeblichen Grundstücksqualität Einigkeit bestanden hat. Sonst hätten die Parteien zur Festlegung der Vergleichbarkeit nämlich nicht an die identische Anfangsbewertung durch den Gutachterausschuss anknüpfen müssen, sondern hätten eine bestimmte Grundstücksqualität als Vergleichsmaßstab vereinbart. Die Ansicht der Beklagten, dass ein gleicher Wert auch die gleiche Qualität voraussetzt, ist zwar an sich zutreffend. In den gerichtlichen Verfahren hat sich aber gezeigt, dass nicht alle vom Gutachterausschuss gleich bewerteten Grundstücke von gleicher Qualität waren, die Bewertung also ursprünglich nicht zutreffend war, und dass unabhängig davon auch der Wert der Grundstücke zu niedrig angesetzt war. Gerade wegen der bei Vertragsschluss bestehenden Unsicherheit über die richtige Bewertung kann der Vereinbarung, dass nur Grundstücke mit identisch festgelegtem Anfangswert vergleichbar sind, keine stillschweigende Vereinbarung über die für die Bewertung maßgebliche Qualität entnommen werden. Den Beweisangeboten der Beklagten, die für das von ihr für richtig gehaltene Vertragsverständnis Zeugen benannt hat, ist das Landgericht mit Recht nicht nachgegangen, weil der Vortrag der Beklagten am Wortlaut des Vertrags vorbeigeht. Im Schriftsatz vom 16.2.2012 haben die Beklagten vorgetragen, dass – was unstreitig ist – der Bewertung durch den Gutachterausschuss die Qualität Bauerwartungsland unterste Stufe zugrunde gelegen hat. Diese Qualität sei im Kaufvertrag als maßgeblich vereinbart, weil auf die Bewertung des Gutachterausschusses Bezug genommen sei; über die Wertermittlung habe kein Dissens bestanden (Bl. 479 ff.). Dieser Vortrag, der nicht an bestimmte, bei den Vertragsverhandlungen von Klägerseite abgegebene Äußerungen anknüpft, sondern an ein stillschweigendes Einverständnis, ist unerheblich. Was der Kläger hinsichtlich der Grundstücksqualität angenommen hat, kann sich nicht daraus ergeben, dass er zu der in der Wertermittlung des Gutachterausschusses vorausgesetzten Grundstücksqualität geschwiegen hat. Die Beklagte setzt voraus, was gerade streitig ist, nämlich das Einverständnis mit einer bestimmten Grundstücksqualität wegen der Anknüpfung an die identische Bewertung durch den Gutachterausschuss. Diese Anknüpfung kann aber, selbst wenn die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) von der Richtigkeit der angenommenen Qualität ausgegangen ist, nicht so verstanden werden, dass damit auch einzelne Elemente der Bewertung als richtig vereinbart werden sollten, denn gerade weil sich deren Unrichtigkeit – und deshalb auch ein höherer Wert – in gerichtlichen Verfahren noch ergeben konnte, haben die Parteien die Angleichungsklausel vereinbart. Die Behauptung, dass nach Ziffer 4 der Klausel der fortgeschriebene Anfangswert der Grundstücksqualität Bauerwartungsland unterster Stufe für die Berechnung der Nachzahlung herangezogen werden sollte, ist gleichfalls einem Zeugenbeweis nicht zugänglich, weil Anhaltspunkte, dass die Parteien gemeinsam dieses vom Wortlaut des Vertrags abweichende Verständnis zugrunde gelegt haben, nicht genannt werden. Der Wortlaut des Vertrags knüpft nicht an die gleiche Qualität, sondern an die gleiche Anfangsbewertung, also nur an das Ergebnis des Bewertungsvorgangs, aber nicht an einzelne Elemente der Bewertung, an. Dass damit, wie die Beklagten meinen, nach dem objektiven Empfängerhorizont nur ein Grundstück gleicher Qualität gemeint sein kann, trifft nicht zu, denn die Unsicherheit über die richtige Bewertung, die sich auch auf die angenommene Qualität erstrecken kann, verbietet ein solches Verständnis.
Gegen dieses Auslegungsergebnis erhebt die Beklagte zu Unrecht den Vorwurf einer einseitigen, nur die Verkäuferinteressen berücksichtigenden Auslegung. Auch wenn die Parteien bei der Vereinbarung der Preisangleichungsklausel möglicherweise nicht bedacht haben, dass sich bei der Überprüfung der Anfangswerte der Vergleichsgrundstücke in gerichtlichen Verfahren herausstellen kann, dass einzelne Grundstücke eine bessere Qualität als die vom Gutachterausschuss angenommene haben, ergibt sich daraus kein Anlass zu einer die Preisangleichung auf Vergleichsgrundstücke mit der Qualität geringe Bauerwartung zu beschränken. Mit der Preisangleichungsklausel hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) das Risiko übernommen, dass sich bei der gerichtlichen Überprüfung der Bewertung der Vergleichsgrundstücke höhere Werte ergeben. Es ist daher keine einseitige Benachteiligung der Beklagten, dass sie für dieses vertragliche übernommene Risiko einstehen müssen.
Auf den umfangreichen Vortrag der Parteien zur wirklichen Qualität des Grundstücks des Klägers kommt es nicht an. Mit der im Vertrag vereinbarten Ermittlung des Nachzahlungsbetrags soll eine Auseinandersetzung über solche für den Grundstückwert relevanten Einzelpunkte vermieden werden.
Die Berufung der Beklagten ist dagegen erfolgreich, soweit das angefochtene Urteil eine Verzinsung des Nachzahlungsbetrags in entsprechender Anwendung der enteignungsrechtlichen Vorschriften anordnet. Der Bundesgerichtshof hat in den Urteilen vom 14.2.2014, Az. V ZR 102/13, und vom 23.1.2015, Az. V ZR 107/13, für ähnliche Verträge, die den Entwicklungsbereich A betreffen und in denen ähnliche Preisangleichungsklauseln vereinbart waren, eine Vertragslücke, die durch ergänzende Auslegung geschlossen werden könne, verneint. Die Ausführungen des Bundesgerichtshofs haben auch für den vorliegenden Fall zu gelten.
Das angefochtene Urteil nimmt zutreffend an, dass im Vertrag eine Verzinsung nicht vereinbart ist.
Eine Verzinsungspflicht ergibt sich auch nicht aus § 99 Abs. 3 BauGB.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der der Senat folgt, findet auf Grundstückskaufverträge, die der Abwendung einer Enteignung dienen, die Regelung des § 99 Abs. 3 BauGB weder direkte noch entsprechende Anwendung. Denn solche Veräußerungen sind keine Enteignung; auf solche Verträge sind ausschließlich die Regeln des Privatrechts anzuwenden (zuletzt BGH, U. v. 8.12.2016, Az. III ZR 407/15). Die von dem Kläger wegen der bereits erfolgten Besitzeinweisungen in Teile des Grundstücks und wegen der vorab ausgesprochenen Enteignung vertretene Ansicht, der Vertrag habe hier nicht mehr der Abwendung einer Enteignung gedient, ist unzutreffend. Der Kaufvertrag hat der Abwendung des Eigentumsverlusts durch Enteignung gedient. Die Enteignung war noch nicht bestandskräftig; der Kläger hatte es in der Hand, durch einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung den Eintritt der Wirkungen der angeordneten Enteignung noch hinauszuzögern. Auch wenn die Enteignung des Grundstücks des Klägers bereits ausgesprochen war, ändert das nichts daran, dass sie tatsächlich durch die vertragliche Einigung abgewendet und deshalb für erledigt erklärt worden ist. Darauf, dass das Enteignungsverfahren bereits weit fortgeschritten war, während es in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen noch nicht einmal eingeleitet gewesen ist, kommt es nicht an. Um eine Enteignung handelt es sich auch dann nicht, wenn der Eigentümer sich zu einer kaufvertraglich vereinbarten Veräußerung des Grundstücks bei schon fortgeschrittenem Enteignungsverfahren bereitfindet. Auch die Teilnahme eines Vertreters der Stadt an der Beurkundung des Kaufvertrags führt nicht dazu, dass es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag handelt. Der Vertreter der Stadt hat an dem Vertragsschluss dadurch mitgewirkt, dass er Erklärungen betreffend die Voraussetzungen der §§ 169 Abs. 1 Nr. 5, 151 BauGB abgegeben und für die Stadt dem Vertrag zugestimmt hat (§§ 169 Abs. 1 Nr. 4, 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Dies führt nicht dazu, dass der privatrechtliche Kaufvertrag dem öffentlichen Recht zuzuordnen wäre.
Unzutreffend ist auch die Ansicht des Klägers, dass er weiterhin die in dem Vorabentscheid vom 15.11.1990 angeordnete Verzinsung verlangen könne, weil er in dem Kaufvertrag darauf nicht verzichtet habe. Auf einen Verzichtswillen kommt es nicht an. Der nicht bestandskräftig gewordene Vorabentscheid hat sich dadurch erledigt, dass die Kaufvertragsparteien das Enteignungsverfahren für erledigt erklärt haben. Damit sind die Parteien davon ausgegangen, dass der Vorabentscheid obsolet sei und die das Grundstück und den dafür zu zahlenden Preis betreffenden Fragen auf der Grundlage des Kaufvertrags geregelt sind (vgl. BVerwG NVwZ 1998, 729 [BVerwG 27.03.1998 – BVerwG 4 C 11/97]).
Auch die vom Landgericht vorgenommene ergänzende Vertragsauslegung hat keine Grundlage, weil eine Vertragslücke nicht besteht. Die wiederholte Erwähnung enteignungsrechtlicher Begriffe und der Hinweis auf entsprechende Vorschriften des Baugesetzbuchs in dem Grundstückskaufvertrag und insbesondere in der Preisangleichungsklausel bedeutet nicht, dass die Parteien die enteignungsrechtlichen Grundsätze zur Anwendung bringen wollten, die sie nicht ausdrücklich ausgeschlossen haben, dass also § 99 Abs. 3 BauGB anwendbar wäre, weil die Anwendung dieser Vorschrift – anders als zum Beispiel die Grundsätze der Steigerungsrechtsprechung – nicht ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Denn es gibt keinen Erfahrungssatz, dass ein Vertrag sämtliche Punkte, die mit dem Vertragsgegenstand in einem unmittelbaren oder mittelbaren Zusammenhang stehen, auch regelt. Der Vertrag bildet auch ohne die Verzinsungsregelung eine in sich geschlossene Regelung über die Bestimmung der Höhe eines etwaigen Nachzahlungsanspruchs. Deshalb kann ohne besondere Anhaltspunkte nicht angenommen werden, dass eine Regelungslücke besteht. Die Anzeichen, die das Landgericht in diesem Zusammenhang herangezogen hat, reichen nicht aus. Weder das Schreiben vom 28.11.1990 (Bl. 985), in dem es lediglich um den Quadratmeterpreis und die etwaige Nachzahlung geht, noch die ausdrückliche Bezugnahme im Kaufvertrag auf die in den Musterverfahren streitbefangenen Grundstücke sagen etwas darüber aus, dass eine Verzinsung gewollt oder als selbstverständlich vorausgesetzt war. Dass dem Kläger bei Fortführung des Enteignungsverfahrens eine Verzinsung zugestanden hätte und die Vereinbarung unter dem Eindruck des “fast abgeschlossenen” Enteignungsverfahrens getroffen wurde, dass die Vereinbarung das Enteignungsverfahren ersetzte, trifft faktisch zu, stellt aber keinen Umstand dar, der zur Annahme einer Vertragslücke berechtigen würde. Ob eine Nachzahlung erfolgen würde, wann dies der Fall wäre und welchen Umfang sie gegebenenfalls haben würde, war ungewiss. Für den Kläger bot die Vereinbarung den Vorteil, sofort über den fest vereinbarten Mindestpreis verfügen zu können, und sich wegen der etwaigen Nachzahlung nicht selbst in Rechtsstreitigkeiten über die Bewertung des Grundstücks begeben zu müssen. Daher ist es nicht selbstverständlich, dass daneben auch die Verzinsung vereinbart sein sollte. Das kann auch nicht daraus geschlossen werden, dass Ziffer 7 Satz 2 der Preisangleichungsklausel dem Kläger das Entschädigungsfeststellungsverfahren nach § 111 BauGB eröffnete. Denn diese besondere Klausel trägt der Unsicherheit bezüglich der objektiven Angemessenheit der Entschädigung Rechnung, die sich für den Kläger aus einer vergleichsweisen Beilegung eines Verfahrens über die Enteignung vergleichbarer Grundstück ergeben hätte. Der Kläger hätte in einem solchen Fall doch das Prozessrisiko eingehen müssen, das durch die Maßgeblichkeit von Gerichtsentscheidungen über die Höhe der Entschädigung für vergleichbare Grundstücke gerade vermieden werden sollte. Insofern ist es auch kein Zufall, dass der Kläger dann auch Anspruch auf die Verzinsung gemäß § 99 Abs. 3 BauGB gehabt hätte.
Der Wunsch nach Gleichbehandlung mit den Eigentümern, die eine höhere Entschädigung in gerichtlichen Verfahren erstritten haben, rechtfertigt nicht die Annahme einer Verzinsungsvereinbarung, weil der Vertrag – wie der Bundesgerichtshof für vergleichbare Verträge ausgeführt hat – schon bei der Berechnung der etwaigen Nachzahlung keine schematische Gleichbehandlung vorsieht, sondern eine eigenständige Berechnung des Quadratmeterwerts und die Nichtanwendung der Steigerungsrechtsprechung. Gerade der letztgenannte Unterschied belegt, dass eine Gleichbehandlung nicht vereinbart war. Soweit sich der Kläger in diesem Zusammenhang auf öffentliche Äußerungen eines Kommunalpolitikers stützt (Bl. 330), wonach die Verträge so zustande gekommen seien, dass die Gemeinde die Eigentümer vor die Alternative Enteignung oder Vertragsschluss gestellt habe, lässt sich daraus eine Zusicherung eines Zinsanspruchs nicht entnehmen. Dass angeblich anderen Eigentümern bei der Beurkundung des Kaufvertrags zugesichert worden sei, eine etwaige Nachzahlung werde verzinst (Bl. 329, 259), ohne dass dies im Vertragstext aufgenommen wurde, hat für den Kläger keine Bedeutung, weil ihm gegenüber eine solche Aussage nicht gemacht wurde. Auch aus dem Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) ein Nachzahlungsverlangen des Klägers, das dieser im Jahr 1995 aus Anlass des Abschlusses der ersten Instanz in den Musterverfahren erhoben hatte, abgelehnt hat, ohne sich aber ausdrücklich gegen die gleichzeitig erhobene Zinsforderung zu wenden (Bl. 295, 296), kann der Kläger nichts herleiten. Dieses Schweigen lässt nicht den Schluss zu, dass die Beklagte bei Abschluss des Vertrags die Vorstellung hatte, dass der Kläger Zinsen gemäß § 99 Abs. 3 BauGB für die Nachzahlung beanspruchen könne. Im Übrigen ist in dem wirklich vereinbarten Vertrag von einer Verzinsungspflicht ersichtlich nicht die Rede, was dem Kläger auch nicht verborgen geblieben sein kann. Eine unter den betroffenen Eigentümern möglicherweise bestehende generalisierende Vorstellung, hinsichtlich der Entschädigung mit den von einem Enteignungsverfahren betroffenen Eigentümern gleich behandelt zu werden, kann sich vor allem auf die Feststellung des Verkehrswerts bezogen haben, während eher am Rande liegende Einzelheiten wie die Verzinsung davon nicht selbstverständlich umfasst gewesen sein müssen. Entgegen der Ansicht des Klägers ist die Verzinsung eines etwaigen Nachzahlungsanspruchs auch nicht wegen § 49 Abs.1 StBauFG selbstverständlich. Diese Vorschrift, die als Übergangsrecht damals noch Gültigkeit hatte, will den angemessenen Einsatz öffentlicher Mittel sicherstellen. Die Orientierung an den im Falle von Enteignungen geltenden Vorschriften soll Gefälligkeitsentschädigungen entgegen wirken und dadurch mittelbar eine Gleichbehandlung der betroffenen Eigentümer herbeiführen (Schlichter/Stich/Krautzberger, Städtebauförderungsgesetz, 2. Aufl., § 49 Anm. 1). Dass die Vorschrift gerade die Verwendung öffentlicher Mittel regeln will, ergibt sich besonders deutlich aus der Verweisungsvorschrift in § 58 StBauFG, die die entsprechende Anwendung Vorschriften über die Finanzierung einer Sanierung auf die Finanzierung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme anordnet; denn danach sind “auf den Einsatz der Mittel” “die Vorschriften der … §§ … 49 entsprechend anzuwenden”. § 49 StBauFG ordnet daher nicht zugunsten eines verkaufswilligen Eigentümers als Mindeststandard an, dass der Kaufpreis die bei einer Enteignung zu zahlende Entschädigung mindestens erreichen muss. Das ist wegen der bei der Vereinbarung von Preisen immer bestehenden Unsicherheit über den wirklichen Wert eines Grundstücks auch nicht möglich. Insbesondere kann dieser Vorschrift nicht entnommen werden, dass eine etwaige Nachzahlung, die aufgrund der Ungewissheit über die Angemessenheit des als vorläufig vereinbarten Preises vorgesehen wird, auch zu verzinsen ist. Diese vertragliche Regelung, die der zwischen den Parteien bestehenden Ungewissheit Rechnung trägt, hat im Enteignungsrecht keine Parallele, so dass bei der Vereinbarung eines solchen Vorbehalts eine Verzinsung auch nicht als selbstverständlich erscheinen muss.
Schließlich kommt die Annahme einer Vertragslücke auch deshalb nicht in Betracht, weil die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) bei den Verhandlungen über den Kaufvertrag die von dem Bevollmächtigten des Klägers, dem Zeugen Z2, vorgeschlagene Vereinbarung über die Verzinsung abgelehnt hat. Für die Annahme einer Vertragslücke ist damit erst recht kein Raum, denn eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht, wenn der betreffende Punkt Gegenstand der vertraglichen Verhandlungen war und die von einer Seite gewünschte Regelung von der Gegenseite abgelehnt worden ist.
Die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) hatte in dem Vertragsentwurf keine Verzinsungsregelung vorgesehen. Der Bevollmächtigte des Klägers hatte in seinem Gegenentwurf (überreicht mit Schreiben vom 7.12.1990, Anl G 15, Bl. 499 ff.) eine Verzinsung entsprechend § 99 Abs. 3 BauGB vorgeschlagen, nämlich für den Kaufpreis selbst ab 15.11.1990, also ab dem Zeitpunkt der Vorabentscheidung über die Eigentumsentziehung (Anlage 10 im Anlagenband), für die von der vorläufigen Besitzeinweisung betroffenen Flächen ab den Zeitpunkten der Besitzeinweisung (Bl. 500) und schließlich für den etwaigen Nachzahlungsbetrag gemäß Preisangleichungsklausel, dort in Ziffer 8 (Bl. 506). Zu der geforderten Verzinsung des Kaufpreises hatte der Bevollmächtigte des Klägers in seinem Schreiben vom 7.12.1990 dargelegt, dass eine Verschlechterung im Vergleich zu dem Vorabentscheid vom 15.11.1990 nicht eintreten solle und deshalb die Verzinsung mit aufgenommen worden sei. Die vorgeschlagene Verzinsung hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) in den Ziffern 1, 2 und 7 ihres Schreibens vom 11.12.1990 (Anl G 16, Bl. 507 f.) abgelehnt; hinsichtlich der von den Besitzeinweisungen betroffenen Flächen gelte die Regelung in den Besitzeinweisungsbeschlüssen, so dass eine vertragliche Regelung nicht notwendig sei (Ziffer 1). Diese Aussage bezieht sich auf die von der Klägerseite gewünschte Verzinsung von Teilen des vereinbarten Kaufpreises ab dem Zeitpunkt der Besitzeinweisung. Die Zurückweisung des Vorschlags, den Kaufpreis ab 15.11.1990 zu verzinsen, bezieht sich gleichfalls auf die von der Klägerseite gewünschte Verzinsung des Kaufpreises. Der Grund für die Ablehnung dieses Vorschlags kann naheliegend darin gesehen werden, dass anders als bei der Besitzeinweisung dem Kläger durch die nicht bestandskräftig gewordene Vorabentscheidung über die Entziehung des Eigentums die Nutzung an seinem Grundstück nicht bereits mit dem 15.11.1990 entzogen worden ist, so dass es der Rechtsvorgängerin der Beklagten nicht zwingend erscheinen musste, in die vertraglichen Regelungen die im Beschluss vom 15.11.1990 enthaltene Verzinsungspflicht aufzunehmen. Schließlich hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) der vom Kläger in Ziffer 8 vorgeschlagenen Verzinsung eines etwaigen Nachzahlungsbetrags in Ziffer 7 ihres Schreibens nicht zugestimmt; Ziffer 8 müsse gänzlich entfallen, da für eine derartige Verzinsung keine Grundlage bestehe. Das konnte von der Klägerseite nur dahin verstanden werden, dass eine Verzinsung des Nachzahlungsbetrags insgesamt abgelehnt wird. Der als Zeuge vernommene damalige Bevollmächtigte des Klägers hat zu der die Verzinsung betreffenden Passage in seinem Schreiben vom 7.12.1990 bekundet, dass er eine schönere Verzinsung habe erreichen wollen, also ein Vorziehen der Verzinsung auf den 15.11.1990. Das habe die Gegenseite abgelehnt. Der weitere Vorschlag in Ziffer 8 betreffe gleichfalls eine Verzinsung der Differenz ab 15.11.1990 und außerdem die Rückbeziehung auf die Zeitpunkte der Besitzeinweisung. Dass bei der Beklagten die Vorstellung bestanden haben soll, dass enteignungsrechtliche Grundsätze, insbesondere also die Verzinsung der Entschädigung, für den Kaufvertrag gelten sollen, ergibt sich aus all dem nicht, sondern das Gegenteil. Die Zurückweisung der in Ziffer 8 gewünschten Verzinsungsregelung konnte von der Klägerseite auch nicht so verstanden werden, dass nur die Verzinsung für Zeitpunkte vor dem Abschluss des Vertrags, nicht aber ab Vertragsschluss, ausgeschlossen werden sollte. Der Kläger behauptet zwar, dass er und sein damaliger Bevollmächtigter als selbstverständlich die Geltung des § 99 Abs. 3 BauGB vorausgesetzt hätten. Die vom damaligen Bevollmächtigten vorgeschlagene Regelung der Verzinsung habe nur deklaratorischen Charakter gehabt (Bl. 537). Das hat der Zeuge Z2 aber bei seiner Aussage nicht bestätigt, sondern bekundet, er habe mit der vorgeschlagenen Regelung eine “Verbesserung” erreichen wollen. Jedoch kann es auf die intern gebliebenen subjektiven Vorstellungen des Klägers und seines Bevollmächtigten letztlich nicht ankommen. Denn die Beklagte hat bei objektiver Auslegung aus der Sicht des Empfängers insbesondere mit der vollständigen Ablehnung der Verzinsung eines Nachzahlungsbetrags klar zum Ausdruck gebracht, dass nach ihrem Verständnis eine Verzinsung nicht sowieso geschuldet war. Dass diese Ablehnung nicht umfassend gemeint war, sondern lediglich die Verzinsung ab Besitzeinweisung bzw. seit dem Vorabentscheid ausschließen sollte, ergibt sich aus der Formulierung “derartige Verzinsung” nicht. Wenn die Beklagte an dieser Stelle die Verzinsung nur eingeschränkt hätte ablehnen wollen, hätte sie den Umfang, in dem sie die Verzinsung akzeptierte, positiv zum Ausdruck gebracht. Der Ausdruck “derartige Verzinsung” umfasst sowohl die Verzinsung ab den früheren Zeitpunkten wie auch die Verzinsung ab Vertragsschluss. Soweit der Kläger noch anführt, von einer Geltung des § 99 Abs. 3 BauGB ausgegangen zu sein, weil die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) auch die Zinsen aufgrund der Besitzeinweisungsbeschlüsse bezahlt habe (was zutrifft), rechtfertigt das kein anderes Ergebnis, denn gerade im Schreiben vom 11.12.1990 wird klargestellt, dass sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) zu einer Verzinsung des Teilkaufpreises für die von der Besitzeinweisung betroffenen Flächen ohne Vereinbarung allein aufgrund der Besitzeinweisungsbeschlüsse für verpflichtet hielt. Mehr ergab sich daraus aber nicht.
Eine Verzinsungspflicht ergibt sich auch nicht aus dem Gleichbehandlungsgebot gemäß Art. 3 Abs.1 GG und dem Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) in ab 1993 abgeschlossenen Kaufverträgen regelmäßig eine Verzinsung der etwaigen Nachzahlung vereinbart hat.
Die hier als Treuhänderin einer Gebietskörperschaft agierende Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) war bei dem Ankauf der Grundstücke an Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Diese Bindung hat der Bundesgerichtshof in den Urteilen zu ähnlichen Verträgen (vgl. z.B. U. v. 14.2.2014, Az. V ZR 102/13, Rdn. 16) vorausgesetzt, aber ausgeführt, dass kein Anhaltspunkt ersichtlich sei, dass die Kaufverträge willkürlich einmal mit, ein anderes Mal ohne Zinsregelung abgeschlossen worden seien. Die Rechtvorgängerin der Beklagten zu 1) sei auch nicht verpflichtet gewesen, sämtliche Grundstücksverkäufer untereinander gleichzustellen. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) hat mit der in späteren Verträgen vereinbarten Verzinsung diese Verkäufer nicht willkürlich besser behandelt als den Kläger. Die Beklagten legen dar (Bl. 1285 d.A.), dass in späteren Verkaufsfällen die Verhandlungsposition der Eigentümer besser gewesen sei, weil die Gemeinde zur erfolgreichen Durchführung der Entwicklungsmaßnahme gezwungen gewesen sei, Verzögerungen durch zahlreiche Enteignungsverfahren abzuwenden, weil andernfalls eine zeitnahe Vermarktung der Grundstücke nicht möglich gewesen wäre und wegen der Verzögerung Refinanzierungsrisiken bestanden hätten. Deshalb sei den Verkäufern in diesen späteren Fällen die Verzinsung zugestanden worden. Darin liegt ein nachvollziehbarer und sachlicher Grund, denn die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) bzw. die hinter ihr stehende Stadt durften ihr Interesse und das der Bauwilligen und Grundstücksinteressenten an einem Fortgang der Entwicklungsmaßnahme bei der Verhandlung über die Kaufverträge berücksichtigen. Soweit der Kläger beanstandet, dass dieser Vortrag im Berufungsverfahren neu sei, trifft das zwar zu. Der Vortrag ist dennoch zu berücksichtigen, weil der Gesichtspunkt des Gleichbehandlungsgebots im erstinstanzlichen Verfahren keine entscheidungserhebliche Bedeutung hatte und den Beklagten daher Berufungsverfahrens noch die Möglichkeit gegeben werden muss, hierzu vorzutragen (§ 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Soweit der Kläger die Notwendigkeit, bei der Verzinsung in den späteren Verträgen wegen der besseren Verhandlungsposition der Verkäufer nachzugeben, bezweifelt, weil ihm selbst 1997 ohne weiteres die Verzinsung angeboten sei, kann sein Vorbringen den von der Beklagten angegebenen Grund nicht in Frage stellen.
Die von dem Kläger geschilderte Praxis belegt nur, dass die Beklagte sich den Forderungen der betroffenen Grundstückseigentümer gebeugt hatte.
Die Weigerung, mit dem Kläger eine Verzinsung zu vereinbaren, ist auch nicht bereits für sich genommen willkürlich. Bei der Preisangleichungsklausel handelt es sich insgesamt um eine einem Vergleich nicht unähnliche Regelung. Die Ungewissheit über den richtigen Verkehrswert des Grundstücks hat verhindert, dass beim Vertragsschluss schon eine endgültige Einigung über den Kaufpreis gefunden werden konnte. Um an dieser Ungewissheit den Kauf nicht scheitern zu lassen, ist die Preisangleichung vereinbart worden. Da aber ungewiss war, ob es überhaupt zu einer Nachzahlung kommt, war es auch nicht zwingend, eine Verzinsung zu vereinbaren. Jedenfalls hält sich dies im Bereich des gewöhnlichen Nachgebens bei einem Vergleich auf der Grundlage ungewisser Tatsachen bzw. Entwicklungen. Der Kläger hat sich hiergegen auch nicht gewandt.
Gegen die zuerkannten Verzugs- und Prozesszinsen als solche wenden sich die Beklagten nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO und hatte zu berücksichtigen, dass der Kläger neben der Hauptforderung eine besonders umfangreiche Zinsforderung erhoben hat.
Zur Zulassung der Revision bestand kein Anlass; der hier zu beurteilende Fall weist gegenüber den erwähnten Urteilen des Bundesgerichtshofs keine Besonderheiten auf, die eine Zulassung der Revision erfordern würden.
OLG Frankfurt am Main, 25.10.2017 – 1 W 52/17 OLG Frankfurt am Main, 24.10.2017 – 10 U 201/16

References: § 99
 § 99
 § 245
 § 49
 § 111
 § 529
 § 242
 § 99
 § 99
 § 99
 § 111
 § 99
 § 99
 § 49
 § 49
 § 58
 § 49
 § 99
 § 99
 § 99
 Art. 3
 Art. 3
 § 92