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Timestamp: 2016-10-21 16:48:47+00:00

Document:
4C.84/2007 (05.07.2007)
MM. et Mmes les Juge Corboz, Pr�sident,
repr�sent� par Me Michel Rossinelli, avocat,
B.________, d�fendeur et intim�,
repr�sent� par Me Christophe Piguet, avocat.
contrat de bail � loyer; changement de propri�taire,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 1er novembre 2006.
A.a Le 8 avril 1991, A.________ a conclu avec C.________ une convention de remise de commerce portant sur le caf�-restaurant � X.________ �, sis rue Y.________ � Lausanne. � ce moment-l�, C.________ �tait � la fois l'exploitant du caf�-restaurant et le propri�taire de l'immeuble.
Cette convention pr�voyait que � C.________ vend � A.________, qui l'ach�te, la pinte caf�-restaurant 'X.________' � (art. 2). La vente comprenait (a) tous les objets mobiliers, les appareils, le mat�riel et les machines existant dans les locaux et servant � l'exploitation du caf�-restaurant, selon inventaire annex�, (b) le stock de marchandises, (c) le fonds de commerce, la client�le et les patentes, (d) l'obtention du bail � loyer du caf�-restaurant pour une dur�e de 12 ans et (e) le droit au num�ro de t�l�phone, aux installations �lectriques et t�l�phoniques existantes et � l'enseigne commerciale � X.________ � (art. 3). Le prix de vente de tous ces �l�ments, sauf le stock de marchandises, a �t� fix� � 290'000 fr. (art. 4).
A.b Le 28 juin 1991, C.________ et A.________ ont conclu un contrat de bail � loyer pour locaux commerciaux. Le bail commen�ait le 1er juillet 1991 � midi pour se terminer le 1er juillet 2003. Il �tait ensuite renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf avis de r�siliation donn� par l'une ou l'autre des parties au moins une ann�e � l'avance.
Le m�me jour, soit le 28 juin 1991, les parties ont sign� un exemplaire des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, �dition 1973, dont l'art. 5 a la teneur suivante:
� Si le propri�taire a exploit� lui-m�me le commerce et l'a remis � bail, moyennant paiement par le locataire d'une reprise globale, les principes suivants font r�gle:
� l'entr�e en jouissance, il est dress� un inventaire estimatif du mobilier et du mat�riel d'exploitation.
La diff�rence entre la valeur globale pay�e pour la reprise du commerce et celle du mobilier et du mat�riel inventori� est consid�r�e comme indemnit� de reprise de la client�le (pas de porte).
Si la r�siliation du contrat est le fait du propri�taire, il est �tabli un nouvel inventaire estimatif du mobilier et du mat�riel. Le propri�taire s'engage � reprendre le commerce � la valeur dudit inventaire augment�e du montant pay� pour la reprise de la client�le. Il ne reprend le nouveau mobilier et le mat�riel achet�s en cours de bail qu'� la condition d'en avoir �t� inform� et d'avoir donn� son accord.
A.c Le 30 janvier 1998, C.________ a vendu l'immeuble abritant � X.________ � � B.________. Le 10 f�vrier 1998, A.________ a �t� inform� de cette vente et de la r�siliation du bail pour l'�ch�ance du 1er juillet 2003, le nouveau propri�taire de l'immeuble d�sirant exploiter lui-m�me � X.________ �.
En 2002, A.________ a interpell� B.________ au sujet du paiement du goodwill auquel il estimait avoir droit en application de l'art. 5 des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics. B.________ a r�pondu qu'il n'�tait pas question qu'il paie un goodwill, faisant valoir que les conditions de l'art. 5 pr�cit� n'�taient pas r�unies.
B.a Le 28 f�vrier 2003, A.________ a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud, en concluant notamment au paiement par B.________ de 320'000 fr. plus int�r�ts � 5% d�s le 1er mai 2003.
Par r�ponse du 28 avril 2003, le d�fendeur a offert de reprendre le mobilier et le mat�riel au prix de 36'535 fr. et a conclu au rejet des conclusions prises par le demandeur.
Le 2 juillet 2003, les parties ont pass� une transaction partielle pr�voyant la reprise du mobilier et du mat�riel pour un prix de 43'515 fr., qui a �t� pay�.
B.b Par jugement du 2 mars 2005, le Tribunal des baux a notamment condamn� le d�fendeur � verser au demandeur le montant de 226'195 fr. plus int�r�ts � 5% d�s le 1er mai 2003. Il a retenu que lorsque le d�fendeur avait acquis l'immeuble par acte de vente du 30 janvier 1998, il avait repris de par la loi (art. 261 al. 1 CO) le bail qui liait le demandeur et C.________, mais aussi les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, car m�me si le bail ne se r�f�rait pas � ces derni�res, ces documents formaient clairement un tout contractuel. Constatant que l'indemnit� de client�le pay�e par le demandeur � C.________ en 1991 s'�tait �lev�e � 226'195 fr. (correspondant � la diff�rence entre le prix de reprise de 290'000 fr. et la valeur du mobilier et du mat�riel le 8 avril 1991), il a consid�r� que le d�fendeur, ayant r�sili� le bail, �tait redevable de ce montant envers le demandeur en application de l'art. 5 des dispositions compl�mentaires.
B.c Statuant par arr�t du 1er novembre 2006 sur recours du d�fendeur, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a r�form� ce jugement en ce sens qu'elle a rejet� les conclusions en paiement prises par le demandeur.
Agissant par la voie du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, le demandeur conclut, avec suite de frais et d�pens des instances cantonales et f�d�rale, � la r�forme de cet arr�t en ce sens que le jugement de premi�re instance soit confirm�.
Le d�fendeur conclut avec suite de frais et d�pens au rejet du recours.
1.1 La loi sur le Tribunal f�d�ral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est entr�e en vigueur le 1er janvier 2007 (RO 2006 1242). Elle ne s'applique toutefois aux proc�dures de recours que si l'acte attaqu� a �t� rendu apr�s son entr�e en vigueur (art. 132 al. 1 LTF). Selon d�cision de la Cour pl�ni�re du Tribunal f�d�ral du 11 septembre 2006, la d�cision attaqu�e doit �tre consid�r�e comme rendue, au sens de l'art. 132 al. 1 LTF, le jour o� elle a �t� prise; la date d�terminante � cet �gard est donc celle de la d�cision, et non celle de la notification de l'exp�dition compl�te, qui fait quant � elle courir le d�lai de recours (art. 100 al. 1 LTF). En l'esp�ce, l'arr�t attaqu� ayant �t� prononc� en s�ance publique le 1er novembre 2006, il doit �tre consid�r� comme rendu ce jour-l�, qui est d'ailleurs aussi celui auquel l'arr�t prend date selon le droit cantonal (art. 472 al. 1 CPC/VD). Par cons�quent, la proc�dure de recours reste r�gie par la loi f�d�rale d'organisation judiciaire (OJ) du 16 d�cembre 1943.
1.2 Interjet� par la partie demanderesse qui a succomb� dans ses conclusions en paiement et a donc qualit� pour recourir (cf. ATF 123 III 414 consid. 3a; 126 III 198 consid. 2b), le recours en r�forme est dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ). Portant sur une contestation civile de nature p�cuniaire dont la valeur d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours est donc en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.3 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a; 119 II 353 consid. 5c/aa).
En l'esp�ce, le Tribunal f�d�ral ne saurait donc tenir compte des affirmations de fait contenues dans le recours qui s'�cartent de l'�tat de fait retenu par la cour cantonale, sans que le demandeur ne se pr�vale avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es (cf. ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Il s'en tiendra d�s lors � cet �tat de fait, notamment dans la mesure o� il y est retenu qu'il n'est pas �tabli que le d�fendeur connaissait l'existence des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics.
2.1 La Chambre des recours expose dans son arr�t que le principe � la vente ne rompt pas le bail � pos� � l'art. 261 CO est exorbitant des principes g�n�raux du droit suisse, notamment de la libert� contractuelle, voire de la relativit� des conventions, et qu'il ne saurait �tre transpos� � un contrat compos� tel que la relation contractuelle entre le demandeur et C.________, qui englobe plusieurs contrats interd�pendants (cf. ATF 131 III 528 consid. 7.1.1). En l'esp�ce, le litige porte sur l'effet d'une clause concernant la cession de client�le, qui selon la cour cantonale rel�ve clairement du droit de la vente (cf. ATF 129 III 18 consid. 2.2) et ne saurait �tre consid�r�e comme simple clause accessoire du bail. Pour les juges cantonaux, il y a donc lieu de consid�rer que le remboursement pr�vu contractuellement, en cas de r�siliation du bail, du prix pay� pour la client�le est �galement r�gi par les r�gles sur la vente et les garanties y relatives, et que les r�gles du droit du bail, en particulier l'art. 261 CO, ne s'appliquent pas � cette probl�matique.
2.2 Le demandeur soutient d'abord qu'il r�sulterait clairement des pi�ces du dossier que les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics sont depuis des d�cennies syst�matiquement convenues dans le canton de Vaud lors de la signature d'un bail � loyer pour �tablissement public. Ces dispositions tendraient notamment � prot�ger le locataire d'un �tablissement public, qui a d� verser un montant souvent important pour en reprendre l'exploitation, afin qu'il puisse r�cup�rer l'indemnit� de reprise de la client�le lorsque c'est le propri�taire de l'immeuble qui, en sa qualit� d'ancien exploitant, a per�u le prix de la remise du commerce et qu'il r�silie ensuite le contrat de bail. Selon le demandeur, c'est donc � juste titre que le Tribunal des baux avait consid�r� que le bail et les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics formaient un tout contractuel opposable au d�fendeur.
Invoquant ensuite un arr�t dans lequel le Tribunal f�d�ral a consid�r� que l'obligation faite au futur locataire d'acqu�rir le mobilier, le mat�riel d'exploitation et la valeur de la client�le �tait une obligation directement li�e � l'usage des locaux lou�s (SJ 1999 I p. 167 ss, 169), le demandeur soutient que l'obligation du propri�taire de l'immeuble de rembourser le montant pay� pour la reprise de la client�le serait �galement en relation directe avec l'usage de la chose lou�e au sens de l'art. 254 CO, puisque ce remboursement n'est d� que si le propri�taire d�cide de r�silier le contrat de bail. L'indemnit� due pour la client�le s'apparenterait d'ailleurs � l'indemnit� de plus-value de l'art. 260a al. 3 CO.
Selon le demandeur, la conclusion du bail et des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, ainsi que de la convention de remise de commerce, repr�sentait ainsi une transaction coupl�e qui �tait en relation directe avec l'usage de la chose lou�e, au sens de l'art. 254 CO. Dans un tel cas, c'est l'�l�ment de bail qui constituerait le centre de gravit� des relations contractuelles et qui exigerait donc, en application de la jurisprudence du Tribunal f�d�ral relative aux contrats compos�s, l'application des seules r�gles du contrat de bail, en particulier de l'art. 261 CO.
Or en vertu de cette disposition, ce sont tous les droits et obligations r�sultant du contrat de bail qui sont transmis � l'acqu�reur de l'immeuble. Selon le demandeur, la Chambre des recours aurait cru � tort pouvoir distinguer, dans les relations contractuelles nou�es entre le demandeur et C.________, entre des obligations qui rel�veraient des r�gles sur le contrat de bail et d'autres qui, bien que li�es � l'usage des locaux, rel�veraient des r�gles sur la vente. Une telle distinction, aboutissant � ce que le transfert des droits et obligations pr�vu par l'art. 261 CO se ferait en quelque sorte � � la carte �, serait source d'ins�curit� juridique et ferait perdre � l'art. 261 CO sa port�e de protection sociale voulue par le l�gislateur. Au surplus, l'arr�t entrepris consacrerait une solution manifestement in�quitable dans la mesure o� le nouveau propri�taire b�n�ficie sans bourse d�lier de la valeur de la client�le alors que le demandeur, qui a vers� plus de 200'000 fr. pour acqu�rir cette client�le, se voit priv� du droit pr�vu contractuellement d'obtenir le remboursement de ce pas de porte par le propri�taire de l'immeuble qui a r�sili� le contrat de bail.
Le demandeur et C.________, qui �tait alors � la fois l'exploitant du caf�-restaurant et le propri�taire de l'immeuble, ont conclu en 1991 une convention de remise de commerce ainsi qu'un contrat de bail � loyer portant sur � X.________ �. Ils ont en outre sign� les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, dont l'art. 5 pr�voit que si le propri�taire a exploit� lui-m�me le commerce et l'a remis � bail, moyennant paiement par le locataire d'une reprise globale, il s'engage, s'il r�silie le bail, � reprendre le mobilier et le mat�riel et � rembourser le montant pay� pour la reprise de la client�le. La question qui se pose en l'esp�ce est de savoir si cette obligation a pass� en application de l'art. 261 CO au d�fendeur, qui a acquis l'immeuble en 1998 et a r�sili� le bail pour l'�ch�ance du 1er juillet 2003.
3.1.1 Si divers accords liant des parties d�termin�es ne constituent pas des contrats ind�pendants, mais repr�sentent au contraire, selon la volont� des parties, des �l�ments de leur convention li�s entre eux et d�pendant l'un de l'autre, de telle sorte que l'on est en pr�sence d'un contrat mixte ou d'un contrat compos�, ce contrat doit selon la jurisprudence �tre appr�hend� comme un seul et unique accord (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 3a et les r�f�rences cit�es; 41 II 105 consid. 3). Cela a en particulier une r�percussion sur l'extinction du contrat, car, compte tenu de leur d�pendance r�ciproque, les diff�rentes composantes du contrat ne sauraient �tre soumises � un sort juridique diff�rent (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 3a et les r�f�rences cit�es).
3.1.2 On parle de contrat compos� ou complexe lorsque les parties ont conclu plusieurs contrats objectivement distincts, mais d�pendants entre eux au point qu'ils ne sauraient �tre dissoci�s (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 115 II 452 consid. 3a; 107 II 144 consid. 2; 94 II 355 consid. 4; Pierre Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �d. 2003, n. 302, qui cite les transactions coupl�es au sens de l'art. 254 CO; Theo Guhl/ Alfred Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9e �d. 2000, � 40 n. 19; Pierre Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d. 1997, p. 176; le m�me, Contrats de droit suisse, 2000, p. 741; Ernst A. Kramer, Berner Kommentar, Band VI/1/2, 1991, n. 64 ad art. 19-20 CO). Le contrat compos� doit �tre distingu� du contrat mixte, qui combine dans un seul et m�me contrat des obligations relevant de plusieurs contrats nomm�s (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 120 V 299 consid. 4a; 109 II 462 consid. 3d; Tercier, op. cit., n. 298; Kramer, op. cit., n. 58 ad art. 19-20 CO), voire, dans une acception large, de contrats nomm�s et de contrats non pr�vus par la loi, ou m�me de contrats innomm�s seulement (Guhl/Koller, op. cit., � 40 n. 22; Engel, Trait� des obligations en droit suisse, p. 175 s.; le m�me, Contrats de droit suisse, p. 740).
3.1.3 Lorsqu'on se trouve confront� � un contrat mixte ou compos� comprenant des �l�ments de diff�rents types de contrat, il faut examiner pr�cis�ment quelle est la question juridique pos�e pour d�terminer quels sont les dispositions l�gales ou les principes juridiques auxquels il y a lieu de recourir pour la trancher (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 2c et les r�f�rences cit�es). Cela signifie que les diff�rentes questions � r�soudre doivent �tre r�gies par les normes l�gales ou les principes juridiques qui sont adapt�s � chacune d'elles; lorsqu'il appara�t exclu, au vu de la d�pendance r�ciproque des diff�rents �l�ments du contrat mixte ou compos�, qu'une m�me question - par exemple la r�siliation du contrat - soit r�gl�e de mani�re diff�rente pour chacun d'eux, elle doit �tre soumise aux dispositions l�gales d'un seul et m�me contrat (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 3a; 110 II 380 consid. 2; 109 II 462 consid. 3d). Pour d�terminer quelles r�gles l�gales sont applicables � la question litigieuse, il convient de rechercher le centre de gravit� des relations contractuelles, appr�hend�es comme un accord global unique (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 3a et les arr�ts cit�s).
3.2.1 L'art. 261 al. 1 CO dispose que si, apr�s la conclusion du contrat, le bailleur ali�ne la chose lou�e ou si elle lui est enlev�e dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe � l'acqu�reur avec la propri�t� de la chose. L'acqu�reur devient de par la loi partie au contrat de bail � la place du bailleur, dont il reprend pour l'avenir tous les droits et toutes les obligations d�coulant du bail (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa; Tercier, op. cit., n. 2223; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, Band V/2b, 1994, n. 22 ad art. 261-261a CO). L'entr�e de l'acqu�reur dans le rapport de bail n'a cependant pas d'effet r�troactif, et le locataire ne peut pas faire valoir contre le repreneur de la chose lou�e toutes les pr�tentions qu'il avait contre l'ancien bailleur (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa; Tercier, op. cit., n. 2234; Guhl/Koller, op. cit., � 44 n. 63; Philippe Conod, Action en r�p�tition de l'indu : qualit� pour d�fendre et prescription, in Cahiers du bail 2005 p. 97 ss, 107). Le pr�c�dent propri�taire continue ainsi de r�pondre � l'�gard du locataire des obligations qui �taient les siennes et d�coulaient du bail avant le transfert de propri�t� (Higi, op. cit., n. 26 s. ad art. 261-261a CO; Conod, loc. cit.). L'entr�e de l'acqu�reur dans la relation contractuelle n'est pas subordonn�e � la condition qu'il ait connu ou d� conna�tre (art. 3 al. 2 CC) cette derni�re (Denis Piotet, Le principe � la vente ne rompt pas le bail � et le syst�me g�n�ral des droits r�els, 1993, n. 55 p. 42).
3.2.2 L'application de l'art. 261 CO pr�suppose l'existence d'un v�ritable contrat de bail � loyer (cf. Higi, op. cit., n. 3 et 10 ad art. 261-261a CO; cf. art. 290 CO pour le bail � ferme). Le caract�re exorbitant, au regard des principes de la libert� contractuelle et de la relativit� des conventions, de la r�gle pos�e � l'art. 261 CO exclut qu'elle puisse �tre transpos�e � d'autres contrats conf�rant l'usage d'un objet, notamment au contrat de pr�t (Piotet, op. cit., n. 27 p. 31; cf. ATF 113 III 42 concernant le droit de jouissance d'un immeuble accord� � l'�pouse du propri�taire par le juge des mesures provisoires du divorce). Selon Piotet, ce m�me caract�re exorbitant doit sans doute amener � exclure �galement l'application de l'art. 261 CO aux contrats mixtes, compos�s de certains �l�ments du bail quant � l'usage d'un objet (Piotet, op. cit., n. 29 p. 32).
3.3.1 En l'esp�ce, le demandeur et C.________ ont conclu plusieurs contrats distincts. D'une part, ils ont conclu le 8 avril 1991 une convention de remise de commerce portant sur diverses prestations (mobilier et mat�riel d'exploitation, stock de marchandises, installations, client�le, obtention d'un bail � loyer, droit � l'enseigne, etc.), convention qui constitue selon la jurisprudence un contrat sui generis (ATF 129 III 18 consid. 2.1). D'autre part, en ex�cution de l'art. 3 let. d de cette convention, les m�mes parties ont conclu le 28 juin 1991 un contrat de bail � loyer (art. 253 ss CO) pour locaux commerciaux pour une dur�e de 12 ans. Enfin, le m�me jour, soit le 28 juin 1991, elles ont sign� un exemplaire des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, qui comprenait notamment une disposition pr�voyant la restitution de l'indemnit� de reprise de la client�le en cas de r�siliation du contrat de bail par le propri�taire.
3.3.2 Quoique constituant des contrats distincts, la convention de remise de commerce et le contrat de bail � loyer sont manifestement en lien l'un avec l'autre. D'une part, la remise du commerce par C.________, qui �tait alors � la fois propri�taire de l'immeuble et exploitant de l'�tablissement public, supposait en effet la cession au demandeur de l'usage des locaux n�cessaires � l'exploitation; cette cession �tait pr�vue dans la convention de remise de commerce sous la forme d'un bail � loyer � conclure pour une dur�e de 12 ans. D'autre part, les dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, que les parties ont sign�es le m�me jour que le contrat de bail � loyer, pr�voyaient, pour le cas o� le repreneur ne pourrait plus exploiter l'�tablissement public en raison de la r�siliation du bail par le propri�taire, que ce dernier devrait racheter le mobilier et le mat�riel et restituer l'indemnit� de reprise de la client�le.
3.3.3 Cette obligation de restituer des prestations effectu�es en vertu de la convention de remise de commerce vise � �viter que le � vendeur � de l'�tablissement public ne puisse r�cup�rer celui-ci en r�siliant le bail, sans avoir � indemniser l'� acheteur � pour la reprise de la client�le. Bien que subordonn�e � la condition de la r�siliation du bail par le propri�taire, cette obligation rel�ve clairement des rapports contractuels entre � acheteur � et � vendeur � du commerce, et non du rapport de bail.
Contrairement � ce que semble penser le demandeur, il est sans pertinence � cet �gard que le Tribunal f�d�ral ait jug�, dans un cas o� le propri�taire d'un �tablissement public avait conclu avec un tiers un contrat de remise de commerce ainsi qu'un contrat de bail � loyer, que l'acquisition par le locataire du mobilier et du mat�riel d'exploitation constituait une obligation directement li�e � l'usage des locaux lou�s, au sens de l'art. 254 CO (arr�t 4C.187/1998 du 2 d�cembre 1998, reproduit in SJ 1999 I p. 167 ss). Il s'agissait en effet uniquement de d�terminer si une telle transaction �tait valable au regard de l'art. 254 CO, qui pr�voit la nullit� d'une transaction coupl�e avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux � la double condition que la conclusion ou la continuation du bail y soit subordonn�e et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose lou�e. Le fait que certaines obligations ressortissant au contrat de remise de commerce soient en relation directe avec l'usage des locaux lou�s par contrat de bail � loyer s�par� n'en fait cependant pas des obligations d�coulant du rapport de bail.
3.3.4 � l'ATF 131 III 528, le Tribunal f�d�ral a eu � d�cider si un contrat de management d'h�tel, contrat mixte comportant des clauses qui auraient pu figurer dans un contrat de bail � ferme, avait pass�, en vertu de l'art. 261 CO, aux tiers qui avaient acquis les immeubles aux ench�res forc�es. Consid�rant que le centre de gravit� de l'accord global (cf. consid. 3.1.3 supra) �tait l'entreprise h�teli�re exerc�e � ses risques et p�rils par l'ancien propri�taire des immeubles, il a estim� que l'art. 261 CO ne pouvait �tre consid�r�e comme une r�gle adapt�e pour r�soudre le point litigieux et que le contrat de management n'avait donc pas pass� aux adjudicataires des immeubles (ATF 131 III 528 consid. 7.2 et 7.3).
Dans cette affaire, la question de l'application de l'art. 261 CO se posait en des termes diff�rents de ceux du pr�sent litige, car le contrat de management d'h�tel en cause �tait un contrat mixte, dont les prestations devaient �tre fournies de mani�re durable, de telle sorte qu'il �tait a priori envisageable que l'acqu�reur reprenne pour l'avenir tous les droits et obligations d�coulant de ce contrat de dur�e. En l'esp�ce, on est en pr�sence de contrats distincts, quoique li�s entre eux, dont l'un est un contrat simple tandis que l'autre est un contrat de dur�e (sur ces notions, cf. Tercier, op. cit., n. 347 et 351). Par la convention de remise de commerce, C.________ a c�d� au demandeur un certain nombre de choses, de droits et d'avantages (comme la client�le) contre paiement d'un certain prix; cette convention constitue un contrat simple, � ex�cution instantan�e, quand bien m�me, en vertu de l'art. 5 des dispositions compl�mentaires pour �tablissements publics, certaines prestations devaient �tre restitu�es en cas de r�siliation du bail par le propri�taire. En revanche, le contrat de bail � loyer, par lequel C.________ a c�d� au demandeur l'usage des locaux de l'�tablissement public contre le paiement p�riodique d'un loyer, est un contrat de dur�e.
Il n'est pas contest� que le rapport de bail a pass� au d�fendeur, qui a acquis l'immeuble en 1998 et a r�sili� le bail pour l'�ch�ance du 1er juillet 2003, en application de l'art. 261 CO. Cette disposition n'a en revanche pas vocation � s'appliquer � la convention de remise de commerce, qui comme on l'a vu n'est pas un contrat de dur�e mais un contrat simple dont les prestations ont �t� ex�cut�es ponctuellement en 1991, ni � l'obligation de restituer des prestations effectu�es en vertu de cette convention, obligation qui rel�ve des rapports contractuels entre � acheteur � et � vendeur � du commerce et non du rapport de bail (cf. consid. 3.3.3 supra). Cette obligation, � l'instar notamment des obligations de garantie concernant la cession de la client�le, ne passe pas au nouveau propri�taire de l'immeuble avec le bail � loyer. Contrairement � ce que soutient le demandeur, il ne peut �tre tir� de parall�le avec l'indemnit� pour la plus-value r�sultant de la r�novation ou de la modification de la chose par le locataire avec l'accord du bailleur (art. 260a al. 3 CO), car cette indemnit� concerne la chose lou�e elle-m�me et elle est pr�vue dans les dispositions sur le contrat de bail � loyer. C'est au surplus en vain que le demandeur invoque le but de protection sociale de l'art. 261 CO. En effet, cette disposition vise � prot�ger le locataire en lui assurant l'usage de la chose, et non � prot�ger l'investisseur, notamment dans le cadre d'une remise de commerce.
3.3.5 Au demeurant, il n'appara�t pas que la conclusion selon laquelle l'art. 261 CO ne s'applique pas aux obligations relevant de la convention de remise de commerce, et plus particuli�rement � l'obligation litigieuse, conduise � une solution moins �quitable que la conclusion inverse. Si l'on peut certes comprendre le point de vue du demandeur, qui ne peut pas faire valoir contre le d�fendeur la pr�tention en restitution de l'indemnit� de reprise de la client�le qu'il aurait pu faire valoir contre C.________ si celui-ci n'avait pas ali�n� l'immeuble et avait lui-m�me r�sili� le bail, force est de constater que l'indemnit� de reprise de la client�le avait �t� pay�e � C.________. Il n'a pas �t� constat� que le d�fendeur en aurait profit� de quelque mani�re que ce soit, m�me indirectement � travers un prix de vente plus bas, le d�fendeur affirmant quant � lui que le prix fix� avec C.________ pour la vente de l'immeuble tenait compte des possibilit�s de l'exploiter et donc indirectement de la client�le fr�quentant l'�tablissement. Dans ces conditions, le d�fendeur consid�re de mani�re compr�hensible qu'il serait in�quitable de le condamner � � restituer � au demandeur une prestation dont il n'a pas profit�.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable (cf. consid. 1.3 supra). Le demandeur, qui succombe, supportera les frais judiciaires et versera au d�fendeur une indemnit� pour ses d�pens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Un �molument judiciaire de 6'000 fr. est mis � la charge du demandeur.
Le demandeur versera au d�fendeur une indemnit� de 7'000 fr. � titre de d�pens.

References: ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 19
 art. 19
 art. 261
 art. 261
 art. 261
 art. 290
 ATF 
sui generis