Source: https://www.prawo-budowlane.info/rozwiazanie-przedwstepnej-umowy-sprzedazy-nieruchomosci-budynki-wybudowane-bez-pozwolenia-na-budowe,424,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-04-25 10:05:38+00:00

Document:
Autor: Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-04-10
Problem dotyczy rozwiązania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, na której znajdują się budynki wybudowane bez pozwolenia na budowę.
Przedmiotem umowy jest „nieruchomość gruntowa niezabudowana”, na której „ujawniono w ewidencji gruntów trzy budynki”. Jednak w umowie tej nie wskazano, iż dotyczy sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Sam opis przedmiotu umowy wskazuje na to, iż na nieruchomości tej fizycznie brak jest zabudowań. Biorąc jednak pod uwagę okoliczności faktyczne oraz niewystarczające lub nieprawdziwe zapewnienia sprzedającego, należałoby rozważyć uchylnie się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu wywołanego przez sprzedającego.
Zgodnie z art. 84 Kodeksu cywilnego (K.c.):
W świetle art. 86 K.c.
Natomiast art. 88 K.c. precyzuje:
Zgodnie z art. 556 K.c.: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)”.
Art. 564 K.c.: „W przypadkach przewidzianych w art. 563 utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją”.
Zgodnie z art. 393 K.c.:
Budowę domu powinno poprzedzać uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. W przeciwnym razie mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Zgodnie z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego:
„Organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:
2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.”
Natomiast w pierwszej kolejności należałoby skorzystać z możliwości legalizacji przedmiotowego budynku. Polega ona na wykonaniu dokumentacji technicznej, uzyskaniu stosownych pozwoleń w formie decyzji i zapłaty opłaty legislacyjnej. Jednak inwestycja taka musi być zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, oraz nie naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych. Zgodnie z art. 49 Prawa budowlanego:
Podsumowując, ze względu na istniejący błąd do przedmiotu umowy oraz fakt, iż sprzedawca nie poinformował o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, zasadnym byłoby rozważenie wniosku o uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Po jego skutecznym złożeniu umowę przedwstępną należy traktować jako niezawartą, a Panu przysługuje roszczenie o zwrot zapłaconej kwoty jako świadczenia nienależnego.
Mandat radnego gminy a członkostwo w zarządzie OSP Oświadczenie dotyczące spłaty zadłużenia Odstąpienie od orzekania o winie a alimenty Wykupienie części mieszkania po mamie Zwolnienie pracownika zatrudnionego z dofinansowaniem Pomoc w rodzinnej firmie a pobieranie zasiłku dla bezrobotnych Sprzedaż odziedziczonego domu a podatki Jak podzielić majątek w spółce cywilnej? Umowa użyczenia mieszkania między matką a dzieckiem Wykup mieszkania komunalnego od gminy Czy wierzyciele mogą żądać ode mnie spłaty długów dożywotnika? Wezwanie na policję w charakterze świadka w sprawie zakupu leków na sen Jakie są koszty związane z przepisaniem gospodarstwa?

References: art. 84
 art. 86
 art. 88
 art. 556

Art. 564
 art. 563
 art. 393
 art. 48
 art. 29
 art. 49