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Timestamp: 2019-09-15 22:57:27+00:00

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Multa e juros na cobrança condominial
Publicado por Alexandre Callé
Nos termos da art. 1.336, § 1º, do Código Civil, em vigor desde 11/01/03, a multa condominial foi reduzida para 2% (dois por cento), na lei anterior era 20% (vinte por cento):
O Novo Código Civil colocou uma de cal sobre o assunto, de maneira que as Convenções antigas que ainda preveem multas de 20% não são mais aplicáveis diante da nova lei que é geral e se aplica a todos os condomínios no território nacional, sendo norma cogente.
Com relação aos juros moratórios é polêmica a discussão sobre o percentual máximo de juros moratórios que podem ser aplicados na cobrança das cotas condominiais, existe pelo menos três posicionamentos diferentes sobre o assunto.
O primeiro entendimento é no sentido de que o Condomínio poderia prever em sua Convenção um percentual de juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, de modo que nada previsto, daí sim incidiriam os juros legais de até 1% (um por cento) ao mês, além da multa de 2% (dois por cento). Nesse sentido já se posicionou o STJ:
“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. 1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02. 2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. (..). (STJ - Recurso Especial nº 1.002.525/ DF, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, julgado em 16/09/2010). Nesse mesmo sentido: REsp 1.002.525)”. Grifamos.
O Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu, aceitando até mesmo juros escalonados:
“CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA - RITO SUMÁRIO – Ação julgada parcialmente procedente - Condenação dos réus ao pagamento do débito, com incidência de correção monetária e juros de 1% ao mês Pretensão a aplicação dos juros convencionais escalonados de 2% a 5% ao mês - Possibilidade Inteligência do parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil - Correção monetária e juros de mora - Termo inicial a partir do vencimento de cada prestação, por se tratar de obrigação “ex re” - Inclusão dos honorários advocatícios convencionais no cálculo de débito Inadmissibilidade - Recurso Adesivo – Parcialmente Provido” (Ap. 9119337-83.2007.8.26.0000, 32ª Câmara de Direito Privado, Rel. Luis Fernando Nishi, j. 16/06/2011. Grifamos.
A crítica que se faz a essa corrente é que poderiam surgir situações de abuso com a majoração indiscriminada dos juros, superando até mesmo os percentuais aplicados por instituições financeiras. Logo, ainda que alterada a convenção para a fixação de percentual superior a 1%, poderia o Judiciário ser acionado para limitar a exação em patamar mais coerente.
O segundo entendimento, completamente oposto ao primeiro, é de que os juros convencionados (dispostos na convenção) não poderiam superar o percentual dos juros legais, que seria de até 1% ao mês, pela inteligência dos artigos 406 do Código Civil combinado com o artigo 161, § 1º do Código Tributário Nacional.
Segundo Luiz Antonio Scavone Junior: “Os juros convencionais moratórios... estão limitados à taxa 12% ao ano. O limite imposto aos juros convencionais moratórios decorre dos arts. 1º e 5º do Decreto 22.626/33... Essa é a mesma conclusão que se extrai do Código Civil de 2002, na medida da interpretação do seu art. 406, cumulado com o art. 5º do Decreto 22.626/33 e art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional”. (Juros: no direito brasileiro. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003, p. 197).
O Código Civil anterior (Lei nº 3.071/1916), em seu artigo 1.063, dispunha que: “serão também de seis por cento ao ano os juros devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada”. Com a vigência do Novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), novamente, não foi estipulado o percentual de juros, remetendo-se à taxa que estivesse em vigor para os pagamentos dos impostos à Fazenda:
Mas qual seria a taxa em vigor para o pagamento da mora à Fazenda?
A Taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia), utilizada para a remuneração da cobrança pelo Fisco, é composta por juros moratórios e remuneratórios, o que caracteriza bis in idem, além de ser fator de atualização monetária. (Nesse sentido: TJ/SP. Apelação 1.025.218-0/0). O STJ entendeu que a Selic só poderia ser utilizada para fins tributários, desde que não cumulada com outro índice. E que o artigo 406 do Código Civil deve ser lido em conjunto com o artigo 161 do Código Tributário Nacional, o qual, fixa em até 1% (um por cento) ao mês a taxa de juros, veja:
Art. 161, CTN. O crédito não integralmente pago no vencimento é acrescido de juros de mora, seja qual for o motivo determinante da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de garantia previstas nesta Lei ou em lei tributária. (...) § 1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de (1%) um por cento ao mês.
Nesse mesmo sentido, pacificou-se o entendimento no STJ:
“AGRAVO REGIMENTAL. JUROS DE MORA. NOVO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE PARTICULARES. INAPLICABILIDADE DA SELIC. PRETENSÃO DE PÓS-QUESTIONAR. INVIABILIDADE. 1. Até a data da entrada em vigor do novo Código Civil, os juros moratórios são regulados pelo artigo 1.062 do Código Beviláqua. Depois daquela data, aplica-se a taxa prevista no artigo 406 do atual Código Civil, na razão de 1% ao mês. 2. A taxa SELIC tem aplicação específica a casos previstos em Lei, tais como restituição ou compensação de tributos federais. Não é a ela que se refere o Art. 406 do novo Código Civil, mas ao percentual previsto no Art. 161, § 1º, do CTN. 3. Em recurso especial não se acolhe a pretensão de pós-questionar dispositivos constitucionais. (STJ. AgRg no REsp 727.842/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2007, DJ 14/12/2007, p. 398)”. Grifamos.
“Aplica-se o índice de 6% ao ano (CC/1916, art. 1.062), da data do ato lesivo até a entrada em vigor do CC/2002; a partir dessa data, incide a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional (CC/2002, art. 406). A interpretação do art. 406 do CC/2002, c/c o 161, § 1º, do CTN, recomenda a aplicação de juros moratórios de 12% ao ano, a partir da vigência do CC/2002 (11.1.2003)”. (STJ - REsp 970.586/PB, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/08/2007, DJ 03/09/2007, p. 164). Grifamos.
Há que se considerar, ainda, que a Lei da Usura (Decreto 22.626/1933) proíbe a elevação de juros acima de 1% ao mês, em seu artigo5ºº: “Admite-se que pela mora dos juros contratados estes sejam elevados de 1% e não mais”. Grifamos.
Portanto, as partes só podem convencionar juros de até 1% ao mês, podendo convencionar taxa menor. Nesse sentido:
“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. JUROS MORATÓRIOS CONVENCIONAIS ACIMA DE 1%. COBRANÇA. 1. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais, mas os juros moratórios convencionados devem observar um teto máximo que não afronte as disposições da Lei de Usura. 2. Não cabe a cobrança de multa por infração, prevista no art. 1.337, sem a comprovação da comunicação ao condômino, concedendo-lhe oportunidade para defesa. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP. Apelação nº 0082314-98.2009.8.26.0224. Relator: Felipe Ferreira; Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 16/03/2011)”. Grifamos.
“AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Juros moratórios previstos em convenção condominial que não podem extrapolar o limite de um por cento ao mês. Compreensão do § 1º do art. 1336 do Código Civil e do § 3º do art. 12 da Lei 4.591/64. Índice de correção monetária anunciado na norma interna do condomínio (IGPM-FGV) que se mostra legítimo, devendo prevalecer. Recurso do autor provido em parte. Recurso da ré desprovido. (...) trecho do voto DIVERGENTE: De se destacar, ainda, que o ordenamento jurídico há muito impõe, em diversas outras situações, a taxa máxima de juros de um por cento ao mês, v.g. os arts. 406 e 591 do Código Civil atual e no art. 1º a 5º da Lei de Usura - Decreto nº 22.626/33, que faz remissão ao art. 1.062 do Código Civil de 1916, o qual dispunha que a taxa de juros moratórios, quando não convencionada, era de seis por cento ao ano. Nesse passo, em interpretação sistemática e teleológica dos dispositivos citados, tem-se que, em se tratando de despesas condominiais, a legislação estabelece um teto para a cobrança de juros moratórios, sejam eles previstos ou não em convenção, portanto, não podem ultrapassar um por cento ao mês, sob pena de se incentivar a cobrança de juros abusivos, máxime porque o condomínio não é instituição financeira, em cujo campo de atuação há maior liberdade na fixação dos juros remuneratórios e moratórios. O que se quer deixar assentado é que os juros moratórios estão demarcados em normas específicas, a não permitir que taxa superior seja colocada na convenção”. Grifamos. (TJ-SP. Apelação nº 0032758-75.2013.8.26.0002. Relator: Cesar Lacerda; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; julgamento: 29/09/2015)”. Grifamos.
“AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. Juros moratórios estipulados na convenção condominial, por deliberação e aprovação em Assembleia Geral, em 10% ao mês. Percentual abusivo, que foge ao padrão de razoabilidade. Inadmissibilidade. Redução dos juros necessária. Interpretação da regra do art. 1.336, § 1º, do CC. Limitação do art. 406 do mesmo diploma legal. Sucumbência recíproca mantida falta de interesse recursal do corréu para pleitear condenação do Autor ao pagamento de honorários advocatícios manutenção da sentença. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO. RECURSO DO CORREU NÃO PROVIDO. (Apelação nº 0008630-73.2009.8.26.0602. Relator (a): Berenice Marcondes Cesar; Comarca: Sorocaba; Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 10/09/2013)” Grifamos.
Despesas de Condomínio. Cobrança. (...) Pretensão à incidência de juros moratórios no patamar de 10% ao mês, como previsto na convenção condominial. Impossibilidade. Redução adotada pela r. sentença. Manutenção. Exegese do disposto nos artigos 406 e 1.336, § 1º do CC. Percentual que deve ser razoável. Precedentes jurisprudenciais. (Apelação nº 0010183-62.2012.8.26.0114. Relator: Francisco Occhiuto Júnior; Comarca: Campinas; Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 16/10/2014) Grifamos.
“CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA. Juros previstos na convenção condominial e na legislação pertinente à matéria. E mais, os juros legais incidem à taxa de 6% ao ano até o término da vigência do anterior Código Civil (CC/1916, art. 1.062), e, a partir daí, 12% ao ano (CC/2002, art 406). Sentença Mantida. Recurso não provido. (TJSP – 25ª Câm. de Dir. Priv. – Apel. s/ rev. nº 992.08.070764-4 – Rel. Des. Marcondes D’Angelo – j. 26/07/2010)”. Grifamos.
“Aplica-se o índice de 6% ao ano (CC/1916, art. 1.062), da data do ato lesivo até a entrada em vigor do CC/2002; a partir dessa data, incide a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional (CC/2002, art. 406). A interpretação do art. 406 do CC/2002, c/c o 161, § 1º, do CTN, recomenda a aplicação de juros moratórios de 12% ao ano, a partir da vigência do CC/2002 (11.1.2003) (STJ - REsp 970.586/PB, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/08/2007, DJ 03/09/2007, p. 164)”. Grifamos.
Logo, para essa segunda corrente, os juros seriam limitados a 1% ao mês, sendo abusiva a fixação de juros moratórios escalonados, por exemplo de 5% ou até 10%, por serem considerados abusivos, ainda que previstos na convenção.
Há um terceiro entendimento, no sentido de que é possível a convenção prever juros de até 2% (dois por cento) e, na sua ausência, os juros legais de 1% ao mês. Nesse sentido:
“AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. Convenção de condomínio que prevê juros de mora de 10% ao mês. Abusividade bem reconhecida. Juros, quando convencionados, devem se limitar ao dobro do limite legal. Interpretação dos arts. 406 e 1.336, § 1.º, do CC e a art. 1.º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura), de tal modo que se restrinja ao patamar de 2% ao mês. Precedentes do TJSP. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP. Apelação nº 1002098-21.2014.8.26.0625. Relator: Milton Carvalho; Comarca: Taubaté; Órgão julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 24/09/2015)”. Grifamos.
“Despesas condominiais. Ação de cobrança. Ré que confessa a inadimplência, e a justifica nas suas dificuldades financeiras. Pretensão do autor à inclusão das despesas vincendas até o final da liquidação, com fundamento no artigo 290 do CPC. Admissibilidade. Súmula nº 13 deste Egrégio Tribunal de Justiça. Obrigação que deve se estender enquanto não liquidada a obrigação. Juros de mora que devem ser os da convenção do condomínio, de 2% ao mês. Apelo parcialmente provido. (TJ-SP. Apelação nº 0004088-57.2013.8.26.0477. Relator: Ruy Coppola; Comarca: Praia Grande; Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 28/01/2016).” Grifamos.
Verifica-se que existem decisões em vários sentidos, ora permitindo a fixação e juros acima de 1% ao mês, desde que expressos na convenção, outrora limitando a cobrança das cotas condominiais em até 1% ao mês, ainda que previsto percentual maior na convenção. E até mesmo decisões reconhecendo o teto de 2% (dois por cento) ao mês.
O que se extrai de todos os julgados é a necessidade de previsão do percentual na convenção, mas sem a pratica de juros escorchantes que acarretem situações de abusividade. E, ainda que alterada a convenção mediante o quórum de 2/3 (dois terços), para fins de majorar o percentual de juros, diante de todas as decisões mencionadas acima, entendemos temerário o condomínio sustentar no Judiciário a cobrança acima de 2% (dois por cento).
A segunda corrente acima mencionada parece ser a mais coerente em nossa opinião, pois não permite que os juros sejam convencionados acima do patamar legal (1%), de maneira que apenas poderia ser cobrado se em patamar menor (meio por cento, por exemplo). É que a Convenção teria margem apenas para regular o percentual abaixo do percentual legal já sugerido no artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. Esta é a interpretação do artigo que nos parece a melhor, fixando-se um teto máximo de 1% para a convenção regular, não ultrapassando os limites fixados na própria Lei.
Advogado Especializado em Condomínios e Locação
OAB/SP 235.941 / calle.adv@gmail.com / (11) 9 7150-1188
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References: artigo 1
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 artigo 406
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 artigo5
 artigo 290
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