Source: https://kanzlei-reichert.de/kategorie/mietrecht/
Timestamp: 2019-02-22 01:06:44+00:00

Document:
Selbstnutzung für Instandsetzungsanspruch des Mieters nicht Voraussetzung
Ist die Mietsache instandsetzungsbedürftig, ist hierfür grundsätzlich nach § 535 Absatz ein Satz ein BGB der Vermieter zuständig. In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, hatte der Mieter die Wohnung jedoch ohne Zustimmung des Vermieters seiner Tochter und deren Ehemann überlassen, nutzte die Wohnung also nicht selbst. Dennoch verlangte er vom Vermieter die Instandsetzung der Gastherme. Amts- und Landgericht wiesen die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis ab.
Mit Beschluss vom 21.8.2018 stellte der BGH klar, dass auch eine Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Zweit- und/oder Ferienwohnung die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllen kann. Daran könne auch steigender Wohnungsbedarf in Ballungszentren und Großstädten nichts ändern.
Zustimmung zur Mieterhöhung nicht widerrufsfähig
Vorgaben der Europäischen Union haben uns umfangreiche Widerrufsrechte für durch Verbraucher abgegebene Erklärungen beschert. Solche sieht das Gesetz insbesondere im Falle der Abgabe von Erklärungen rein im Wege des Fernabsatzes (ausschließlich unter Zuhilfenahme „unpersönlicher“ Medien wie Telefon, E-Mail) sowie im Rahmen der Abgabe von Erklärungen in der klassischen „Haustürsituation“ vor. Der deutsche Gesetzgeber hat diese Schutzregelungen, insbesondere das darin statuierte Widerrufsrecht, auch auf Mietverträge erstreckt. Nur für den Fall, dass der zukünftige Mieter, der gleichzeitig Verbraucher ist, eine Wohnung vollständig besichtigt hat, soll ein solches Widerrufsrecht für den Mietvertrag nicht gegeben sein. Der BGH hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob einem Mieter, der eine Zustimmungserklärung zu einer vermieterseitig geforderten Mieterhöhung abgegeben hatte, ein Widerrufsrecht zusteht. Er hat dies verneint.
Auf der Loggia einer gemieteten Wohnung pflanzt der Mieter einen Ahornbaum. Dem Vermieter gefällt das gar nicht und er fordert den Mieter zunächst auf, den Baum zu entfernen. Als dieser nicht reagiert, verklagt er ihn erfolgreich auf Entfernung des Baums nebst Erdreich und Wurzeln. Das Urteil wird rechtskräftig, doch der Mieter denkt gar nicht daran, den Baum zu fällen. Darüber erbost setzt ihm der Vermieter eine Frist zur Beseitigung und droht ihm eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung an. Jetzt wird der Mieter zwar immer noch nicht tätig, allerdings teilt er dem Vermieter mit, dass er zunächst den Mieterverein und das bayerische Rote Kreuz kontaktieren wolle; außerdem sei er aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, das Urteil so schnell umzusetzen, sprich den Baum zu fällen. Der Vermieter lässt ihn zunächst gewähren; er gewährt ihm eine Fristverlängerung von mehreren Wochen, wiederholt aber gleichzeitig nochmals die Androhung der Kündigung. Als die verlängerte Frist längst abgelaufen ist und der Baum immer noch auf der Loggia thront, spricht der Vermieter wie angekündigt die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Erst jetzt wird der Mieter tätig und entfernt den Baum überwiegend aber nicht vollständig. Im anschließenden Räumungsstreit lässt er vortragen, seine gesundheitlichen Probleme hätten ihn daran gehindert, früher tätig zu werden.
Seit Verdunster zur Erfassung der Verbrauchswerte durch moderne Heizkostenverteiler ersetzt werden, haben sich die Gerichte vermehrt mit der Verteilungungerechtigkeit bei sogenannten Einrohrheizungen zu beschäftigen. Das Problem: die modernen Heizkostenerfassungssysteme messen genauer als die früher häufig eingesetzten Verdunster den individuellen Verbrauch direkt am Heizkörper. Dadurch wird ein Verbrauch nur dort angezeigt, wo ein Heizkörper tatsächlich zur Erwärmung der Räume „aufgedreht“ wird. Das Problem der sogenannten Einrohrheizungen besteht aber darin, dass günstig gelegene Wohnungen oftmals die Heizkörper während der Heizperiode gar nicht aufdrehen müssen, um die Wohnung ausreichend zu erwärmen. Die Heizungsrohre, die zur Versorgung aller Einheiten in einem Mehrfamilienhaus warmes Wasser führen, reichen oftmals aus, um eine ausreichende Temperierung zu erreichen. Die „Zeche“ zahlen die in der Einheit ungünstig gelegenen Wohnungen: das warme Wasser kommt bei Ihnen nur lauwarm an, weil die Leitungen – weil ungedämmt – die Wärme an die darunterliegenden Wohnungen bzw. Gebäudeteile abgeben. Infolgedessen muss bei diesen ungünstig gelegenen Wohnungen der Heizkörper maximal aufgedreht werden, um überhaupt eine Beheizung der Wohnung zu erreichen. Der Verbrauch ist dann entsprechend hoch. er Gesetzgeber hat das Problem erkannt und mit einer Vorschrift in der Heizkostenverordnung für Abhilfe gesorgt: nach § 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 Heizkostenverordnung ist es möglich, beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine Verteilung des Verbrauchs nach dem sogenannten Bilanzverfahren der VDI-Richtlinie 2077 vorzunehmen. Nach dem Wortlaut der Vorschrift ist für die Anwendung des Bilanzverfahrens unter anderem Voraussetzung, dass die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. Der BGH hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob § 7 Abs. 1 Satz 3 der Heizkostenverordnung auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen analog anwendbar ist. Er hat dies in seiner Entscheidung vom 15.3.2017 (VIII ZR 5/16) ausdrücklich verneint.
Im Wohnraummietrecht werden entsprechend der gesetzlichen Vorgabe des § 556 a BGB die Nebenkosten grundsätzlich im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts umgelegt. Bekanntermaßen ist es im Gewerberaummietrecht möglich, von diesen für das Wohnraummietrecht zwingenden Vorschriften abzuweichen.
Erstmals hat sich der BGH zu der rechtlichen Qualität von Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung geäußert. Im Urteil vom 20.7.2016, Aktenzeichen VIII ZR 263/14, wurde nämlich entschieden, dass es sich bei Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters um wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 216 Abs. 3 BGB handelt.
Wird eine Wohnung von einem Mieter bewohnt, der Sozialleistungen erhält, wiegt sich der Vermieter oft in Sicherheit, dass die Zahlungen auf die Miete pünktlich und regelmäßig kommen.
Die erste obergerichtliche Entscheidung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Gewerberaummietrecht nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) war lange erwartet worden, nun ist sie da. Das OLG Celle urteilte am 13.7.2016, Aktenzeichen:
Mietpreisbremse und kein Ende ...
Die vielgelobte „Mietpreisbremse“, die vor rund einem Jahr in Kraft getreten ist, stellt sich in der Praxis immer mehr als nutzloses Instrument heraus.
Eine gegenüber einem Geschäftsunfähigen abgegebene Willenserklärung geht dem gesetzlichen Vertreter im Sinne von § 131 Abs. 1 BGB nur zu, wenn sie nicht lediglich faktisch in dessen Herrschaftsbereich gelangt ist, sondern auch an ihn gerichtet oder zumindest für ihn bestimmt ist.
Im Bereich der Vermietung von Ladenpassagen oder Einkaufszentren findet sich in den Gewerbemietverträgen häufig eine Klausel, wonach sich die Mieter zum Beitritt in eine Werbegemeinschaft verpflichten und zu dieser Beiträge zu zahlen haben. Grundsätzlich werden solche Klauseln kritisch schon sehr differenziert betrachtet.
Balkon, Nichtraucherschutz, Rauchen
Ein in der Praxis häufig anzutreffende Phäomen ist die Schimmelbildung nach neu eingebauten Fenstern in Altbauten. Er kommt es drängt sich zu Kondenswasserbildung, wenn nach dem Einbau nicht auch eine Änderung der Verhaltensweise des Mieters einhergeht. Im bestehende Mietverhältnis muss der Vermieter daher den Mieter auf die veränderte bauphysikalische Situation hinweisen und notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit treffen.
Schadenersatz wegen Parkettkratzer auch bei genehmigter Hundehaltung
In Mietverträgen generell die Tierhaltung auszuschließen, führt teilweise sogar zur Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel. Es ist grundsätzlich Sache des Mieters, wie er sein Privatleben gestaltet, ob er hierzu zur Entspannung gerne in ein Aquarium schaut oder seinem Goldhamster beim Schlafen zuschaut. Kleintiere benötigen daher grundsätzlich nicht der Zustimmung des Vermieters, umgekehrt kann durch ein generelles Tierhaltungsverbot die Haltung von Kleintieren nicht wirksam ausgeschlossen werden.
In den Mietvertrag eingetretener Nießbraucher kann durch Schriftformnachholungsklausel in langfristigem Gewerberaummietvertrag nicht gebunden werden
Für das Wohnraummietrecht hat sich die Fragestellung nach der Befristung von Mietverträgen durch die Mietrechtsreform 2001 weitestgehend erledigt. Im Gewerberaummietrecht ist der Abschluss befristeter Mietverträge nicht nur nach wie vor möglich, vielmehr auch absolut üblich.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch und der Rechtsprechung ist der Mieterschutz hoch angesiedelt. Deswegen werden strenge Voraussetzungen an den Inhalt eine Eigenbedarfskündigung angelegt. Nicht nur, dass zum Beispiel inhaltliche Beschränkungen wie die notwendige Angemessenheit für den Wohnbedarf, fehlende Alternativen und fehlende Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs gegeben sein müssen, auch der Kreis derer, zu deren Gunsten eine solche Kündigung erfolgen darf, ist beschränkt.
Nach Verkauf einer Immobilie – welche Rechte hat der Käufer vor Grundbucheintragung?
Im Zusammenhang mit Grundstücksverkäufen und Verkäufen von Wohnungen stellt sich immer wieder die Frage, wer welche Rechte hat und ausüben darf, bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist. Dies wird in der Praxis insbesondere relevant, wenn ein Käufer mit dem Wunsch der Eigennutzung eine Immobilie kauft: wann darf er dann kündigen?. Auch für Kapitalanleger ist diese Fragestellung interessant, nämlich im Hinblick auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung. Der Bundesgerichtshof hatte sich am 19.03.2014 zum Aktenzeichen VIII ZR 203/13 mit genau dieser Frage zu beschäftigen.
Schriftformnachholungsklausel im Erwerbsfall
Im Gewerberaummietrecht ist die Vereinbarung befristeter Mietverträge nicht nur nach wie vor zulässig, vielmehr auch die Regel. Sowohl Vermieter als auch Mieter ist häufig daran gelegen, sich längerfristig zu binden und damit einen mehrjährigen Mietvertrag – gegebenenfalls mit mehreren Optionen zur Verlängerung – abzuschließen. § 550 BGB verlangt in diesem Fall die Einhaltung der Schriftform.
Mitte des Jahres 2013 wurde ein Vielzahl von Regelungen im Mietrecht verändert bzw. in das Mietrecht eingefügt. Unter anderem nahm sich der Gesetzgeber auch der Problematik im Wohnraummietrecht, dass ohne Kenntnis die Mietsache von einem zugezogenen Dritten mitgenutzt wird und daher die Räumung alleine durch einen Räumungstitel gegen den Mieter nicht vollzogen werden kann, an. § 940a II ZPO sieht nunmehr die Möglichkeit des einstweiligen Rechtsschutzes für die Räumung eines Dritten vor, von dem der Vermieter vor dem Gerichtsverfahren keine Kenntnis hatte.
Die Mietvertrags¬parteien können einen auf Lebenszeit des Mieters befristeten Wohn-raummietvertrag abschließen. Darin liegt kein Verstoß gegen § 575 BGB. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Freiburg, Urteil vom 21.03.2013, Az.: 3 S 368/12, hervor.
Vorbehaltlose Erstattung von Betriebskostenguthaben stellt auch im Gewerberaummietrecht kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar
Auch im Gewerberaummietrecht rechtfertigt nach Auffassung des BGH, Urteil vom 10.07.2013, Az.: XII ZR 62/12, allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Durch die Auszahlung des Guthabens an den Mieter erbringt der Vermieter eine reine Erfüllungshandlung, der kein weiterer rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt.
Ersatz der zentralen Schließanlage bei Schlüsselverlust durch den Mieter
Der Mieter hat dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Vertragsende Schadensersatz zu leisten, sofern er sich hinsichtlich seines Verschuldens nicht entlasten kann. Zu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichen Kosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenn die Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird. So entschied das LG Heidelberg in einem Urteil vom 24.06.2013 – 5 S 52/12.

References: § 535
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 7
 BGH 
 § 7
 § 556
 BGH 
 § 216
 BGH 
 § 131
 § 550
 § 940
 § 575