Source: http://web.archive.org/web/20070930101858/http:/www.hlbs.de/hlbs_db/owa/wt_show.text_page?p_text_id=118&p_flag=(hlbs)
Timestamp: 2019-09-22 09:54:47+00:00

Document:
Methode KOCH - eine kritische Auseinandersetzung
16 May 2001 - 31 Dec 2016
Dr. Hans-Christian v. Wedemeyer
Das Buch "Einzelbaumbewertung in Theorie und Praxis - ein kritischer Methodenvergleich" hat erwartungsgemäß zu teilweise heftigen Reaktionen von Seiten der engagierten Befürworter der Methode KOCH geführt. Die dabei und in anderen jüngeren Publikationen geführten Plädoyers für die Methode KOCH können aus Sicht des Verfassers nicht unwidersprochen bleiben. Der folgende Beitrag führt Kritik an der Methode KOCH und stellt ihr gedankliches Fundament in Frage. Es soll hier nicht wiederholt werden, was der Verfasser zuvor bereits zur Methode KOCH kritisch ausgeführt hat, sondern er befaßt sich an dieser Stelle wesentlich mit den Argumenten, die zur Rechtfertigung der Methode KOCH herangezogen werden. Er setzt sich ferner mit dem häufig in Veröffentlichungen geäußerten "Alleinvertretungsanspruch" dieser Methode für Baumbewertungen auseinander, zu dessen Begründung dabei folgende Aussagen im Vordergrund stehen:
- Die Methode KOCH , stelle ein (modifiziertes) Sachwertverfahren nach der Wertermittlungsverordnung dar, während die konkurrierenden Methoden KÖHNE , BUCHWALD'87 und BMF'85 Ertragswertmethoden und daher für Gehölze mit Schutz- und Gestaltungsfunktionen nicht geeignet seien. Ferner betrachte die Ertragswertermittlung allein den Ersatzbaum und führe typischerweise Abzinsungsrechnungen zukünftiger Erträge/Kosten durch, während der Sachwert das entnommene Gehölz in den Vordergrund stelle und dessen Aufwendungen in der Vergangenheit folgerichtig aufzinse.
- Die Methode KOCH sei von der (höchstrichterlichen) Rechtsprechung anerkannt.
Der eigentliche Ansatzpunkt für die Kritik an der Methode KOCH liegt in der Aufzinsung vergangener Ereignisse, und zwar nicht zu vergangenen, sondern zu heutigen Preisen.
Zunächst aber in diesem Zusammenhang zum "Kastanienbaumurteil" von 1975 , das auch hierzu etwas gesagt hat und worauf sich spätere "KOCH bejahende" Urteile sowie die Befürworter der Methode KOCH, u.a. auch HÖTZEL'97 und BERNDT'98 , gerne berufen: "Betriebswirtschaftlich unanfechtbar setzt KOCH aber auch die Verzinsung des Kapitalaufwands ein (vgl. dazu seine Tabellen in VersR 70....). Diese Verzinsung hat allerdings nichts mit Zinsen im Rechtssinn (etwa Verzugszinsen, wie die Revision meint; vgl. auch die Verzinsung einer Enteignungsentschädigung....) zu tun, sondern stellt die wirtschaftliche Berücksichtigung der Vorhaltekosten des Eigentümers dar. Sie kann durchaus einen praktisch brauchbaren Anhalt für die Schätzung der trotz Pflanzung des Jungbaums verbleibenden, von Jahr zu Jahr abnehmenden Wertdifferenz zwischen dem mit dem jungen Baum und dem mit dem zerstörten Baum bewachsenen Grundstück abgeben." Gerade der letzte Satz macht deutlich, worauf es dem Gericht ankommt; und genau diesem Gesichtspunkt wird bislang allein die Methode BUCHWALD gerecht, die es zur Zeit des "Kastanienbaumurteils" allerdings noch nicht gab. Die bemerkenswerte Arbeit von BUCHWALD wird zu Unrecht von HÖTZEL'97 als "Geplänkel über mögliche andere Formen der Gehölzwertermittlung" abgetan.
Der Gedanke des BGH, den er im Kastanienbaumurteil verfolgt, daß bei der Wertfindung für einen Baum die Vorhaltekosten des Grundstückseigentümers zu berücksichtigen seien, ist in der Tat für den heute geschädigten Eigentümer im Hinblick auf die Aufwendungen, die er tatsächlich in der Vergangenheit für den Baum hatte, ein wirtschaftlich relevanter Aspekt. Und deshalb ist es finanzmathematisch wie betriebswirtschaftlich selbstverständlich völlig richtig, die vergangenen Aufwendungen zu historischen Preisen und Kosten aufzuzinsen. Die Methode KOCH zinst aber im Gegensatz dazu die vergangenen Aufwendungen zu heutigen Preisen und Kosten auf. Bei den Vorhaltekosten hat sich das Gericht nicht dazu geäußert, welchen Zeitpunkt es dabei im Auge hatte. Möglicherweise ist dem BGH dieser feine aber folgenschwere Unterschied nicht aufgefallen (iudex non calculat), und er ist dem gleichen Irrtum erlegen wie BRELOER'87 , worauf weiter unten noch eingegangen wird.
BEWER'98 macht dennoch den Versuch, die Aufzinsung zu heutigen Preisen dadurch zu retten, daß er einräumt, mit der bisher geübten Praxis würden auch die Teuerungsraten in die Rechnung einfließen. Dies sei aber nicht in Ordnung, da die Vorhaltekosten nur die Verzinsung des investierten Kapitals und nicht obendrein die Teuerung beinhalten dürften. Sein Bankier-Beispiel in der o.g. Buchbesprechung lenkt jedoch nur vom eigentlichen Problem ab und rechtfertigt nicht die Aufzinsung vergangener Aufwendungen zu heutigen Preisen. Am Ende leitet er seine Forderung ab, bei Anwendung der Methode KOCH mit dem Zinsfuß von 5 auf 3 % herunterzugehen. Die hier aufgeworfene Frage der Zinshöhe soll an dieser Stelle zwar nicht weiter diskutiert werden, doch ist gleichwohl der Gedanke BEWERs interessant, der Vorschlag bemerkenswert; er macht das Kernproblem der Methode KOCH aber eher komplizierter denn leichter und löst es vor allem nicht.
Ein "Häuslebauer" hätte vor beispielsweise 50 Jahren die Alternative gehabt, entweder zu damaligen Preisen und Kosten den heutigen "Prachtbaum" in seinen Garten als Jungpflanze zu pflanzen und zu pflegen oder aber exakt den dafür erforderlichen Aufwandsbetrag auf die Bank zu bringen und langfristig anzulegen. Es kann sich jeder ausrechnen, was heute aus jener damaligen Geldanlage für ein Kapital erwachsen wäre. Es wäre der einzig finanzmathematisch korrekte und betriebswirtschaftlich nachvollziehbare Ansatz, um auf diese Weise den Sachwert des "Prachtbaumes" heute zu ermitteln.
Diesen Gesichtspunkt hat BRELOER'87 bereits 1987 veröffentlicht: "Man hätte, statt den Baum zu pflanzen und mit Kosten großzuziehen, ja auch die jeweils dafür erforderlichen Beträge zur Bank bringen können. Das Ergebnis bleibt gleich: Die Beträge von damals sind heute um die Zinsen und Zinseszinsen angewachsen." BRELOER hatte damit völlig Recht, nicht jedoch mit dem darauf folgenden Satz: "Nichts anderes wird im Sachwertverfahren und mit der Methode KOCH berechnet". Nach KOCH hätte nämlich der "Häuslebauer" vor 50 Jahren nicht die Beträge von damals, sondern die von heute ermitteln und auf die Bank bringen müssen. Der Eigenwilligkeit dieses "Denkgesetzes" (HOETZEL'97) wäre der BGH sicher nicht gefolgt, hätte er sie erkannt. Auf diese Ausführungen von BRELOER wird weiter unten noch einmal zurückgegriffen.
Auch BERNDT'97 ist - ebenso wie HÖTZEL'97 - offensichtlich diesem gleichen Irrtum aufgesessen, wenn er ausführt:"Zu den Normalherstellungskosten einer Anlage gehören alle Kosten, die unter normalen Umständen bis zur Nutzungsfähigkeit (d.h. Funktionserfüllung) anfallen. Diese sind in DIN 277 oder in der II. Berechnungsverordnung aufgeführt, so auch die Baunebenkosten. Dazu gehören ohne Einschränkung auch die Zinskosten, die für und während der Herstellung anfallen. Das gilt unabhängig davon, ob mit Fremdmitteln oder Eigenmitteln finanziert wird. Der von KOCH angewandte Zinssatz von 5% ist ein gängiger Kompromiß zwischen den unterschiedlichen Zinshöhen." Unabhängig vom Dissens zu BEWER'98 in der Frage der Zinshöhe, kann BERNDT'98 bis hierher durchaus zugestimmt werden. Für das, was dann unmittelbar folgt, bleibt er allerdings eine Erklärung schuldig: "Bei der Übertragung dieser Selbstverständlichkeit auf die Gehölzwertermittlung gibt es offensichtlich vielerseits Verständnisschwierigkeiten. Möglicherweise liegt das an dem relativ langen Zeitraum der Herstellung, für den die Zinsen zu rechnen sind. Das ändert aber nichts am Prinzip und an der Berechtigung der Anrechnung." Die Verständnisschwierigkeiten, die BERNDT beklagt, rühren gewiß nicht von den langen Herstellungszeiträumen her, sondern davon, daß bei der KOCHschen Gehölzwertermittlung die Zinskosten auf heutige und nicht, wie beispielsweise in der Bauwirtschaft, auf die tatsächlich angefallenen, nachgewiesenen Preise und Kosten kalkuliert werden. Und genau dieser Unterschied wirkt sich dann bei langen Zeiträumen besonders heftig aus.
Unterscheidung zwischen Ertrags- und Sachwertverfahren:
BEWER'98 leitet seine Buchbesprechung zu dem Buch des Verfassers mit der Feststellung ein, daß man die Methoden KÖHNE, BUCHWALD und BMF nicht mit der Methode KOCH vergleichen könne; denn nach KOCH würde der alte "Prachtbaum" mit seinen Kosten in der Vergangenheit, bei den übrigen Methoden aber der Ersatzbaum und dessen Kosten in der Zukunft betrachtet.
1993 schreibt er in einem unveröffentlichten Gutachten folgendes zur Methode KOCH: "Aufzinsung ist ein Charakteristikum der Sachwertmethode. Im Gegensatz dazu steht die ....Ertragswertmethode, die aus der Zukunft projiziert, mit dem Charakteristikum der Abzinsung." Dies ist eine gängige Darstellung, wie sie häufig von den Befürwortern der Methode KOCH vorgetragen wird. Die Ertragswertermittlung unterscheidet sich von der Sachwertermittlung jedoch wesentlich dadurch, daß sich erstere an monetär quantifizierbaren Nutzen und Erträgen orientiert, letztere an Herstellungskosten. Ob in der Sach- oder auch in der Ertragswertrechnung auf- oder abgezinst wird, hängt von der Fragestellung und von der Blickrichtung des Betrachters ab. So können in der Sachwertrechnung auch Abzinsungen erforderlich sein, wenn beispielsweise bei Gebäudebewertungen Nießbrauchs- und Wohnrechte oder Abruchkosten berücksichtigt werden müssen. Umgekehrt wird man für die ertragsorientierte Beurteilung einer in der Vergangenheit getätigten Investition in ein Renditeobjekt im Vergleich mit anderen Geldanlagen an Aufzinsungen nicht vorbeikommen können. Wie auch immer, Auf- oder Abzinsungen sind nicht die Unterscheidungsmerkmale zwischen Sach- und Ertragswertrechnung.
Die Gehölzwertmethoden nach KÖHNE (vereinfachtes Substitutionswertverfahren), BUCHWALD und BMF sind zunächst einmal reine Sachwertmethoden; denn sie alle ermitteln Herstellungskosten, wobei BUCHWALD obendrein durch eine weitere Position, "verbleibende Grundstückswertminderung", das Funktionsdefizit, das der Jungbaum gegenüber dem Bewertungsobjekt hat, der Forderung des Kastanienbaumurteils folgend, zu erfassen sucht.
Um Fehlinterpretationen vorzubeugen: Das Substitutionswertverfahren von KÖHNE in der vollständigen, nicht vereinfachten Form ist den Ertragswertverfahren zuzurechnen. Erst durch die Unterstellung, die in der vereinfachten Form für die Gehölzwertermittlung vorgenommen wird, daß bei Ziergehölzen keine Erträge anfallen und folglich nur die Kosten zu betrachten seien, wird es zum Sachwertverfahren, weil in dieser Form lediglich Herstellungskosten ermittelt werden. Nun könnte man die verbleibenden Kosten als "Negativerträge" interpretieren, wenn man unbedingt von einem Ertragswertverfahren sprechen will. Die Ertragswertrechnung kennt jedoch keine negativen Ertragswerte, allenfalls zeitweilig anfallende negative Reinerträge; denn Ertragswerte sind kapitalisierte nachhaltig zu erzielende positive Reinerträge.
Sachwertverfahren nach der Wertermittlungsverordnung (WertV)
Die These, das wesentliche Merkmal der Sachwertmethode sei die Aufzinsung vergangener Vorgänge, ist, wie zuvor bereits ausgeführt wurde, nicht haltbar: Wo werden denn bei Gebäudebewertungen nach dem Sachwertverfahren Herstellungskosten (zu heutigen Preisen) aufgezinst? Wo in der Wertermitlungsverordnung (WertV) oder im BauGB ist ein Hinweis darauf zu finden, analog der Methode KOCH vergangene Aufwendungen zu heutigen Preisen aufzuzinsen? Nirgendwo. Bei Bewertungen älterer Gebäude nach dem Sachwertverfahren kommt es häufig vor, daß bei nur noch geringer Restnutzungsdauer, beispiesweise 10 Jahre, Abbruchkosten nach Ablauf dieser Zeit wertmindernd berücksichtigt werden müssen. Oftmals sind in früheren Jahrzehnten derzeit als belastet einzustufende Baumaterialien verwendet worden, die nur mit hohen Kosten entsorgt werden können (z.B. Welleternitdächer). Diese Kosten werden selbstverständlich auf den Stichtag hin abgezinst. Wird hierdurch, der Begriffssystematik BEWERs folgend, plötzlich aus einer Sachwertmethode eine Ertragswertmethode? Wohl kaum. Überhaupt: Wo bleiben bei der Sachwert-Methode KOCH die künftig anfallenden Abtriebs- und Entsorgungskosten? Sie fallen unter den Tisch.
KOCH und seine Anhänger haben stets Wert darauf gelegt zu betonen, daß ihre (modifizierte) Sachwertmethode sich streng an die Wertermittlungsverordnung halte und für Gehölze analog der Gebäudewertermittlung nach dem Sachwertverfahren erfolge. Dazu SCHULZ'97 anläßlich seiner Kritik an der Novellierung der WertV: "Die Erklärung in der amtlichen Begründung, man hätte die neue Formulierung "Wert der baulichen Anlagen und Wert der sonstigen Anlagen" gewählt und sei vom alten Begriff "Bauwert" abgegangen, weil dieser Begriff zu sehr auf den Vorgang des Bauens und dessen Kosten hinweist, vermag nicht zu überzeugen, denn Grün wird ebenso gebaut wie Gebäude , Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen. Sachwertkonform sind daher Herstellungswerte = Bauwerte zu ermitteln. Die vorgenommene Differenzierung ist - wie dargelegt - schlichtweg falsch, denn auch für Grün wird im Sachwertverfahren der Bauwert ermittelt." KOCH geschieht sicher nicht Unrecht, wenn man unterstellt, daß er gegen diese Argumentation nichts einzuwenden gehabt hätte.
Wie wird denn bei der Gebäudebewertung, z.B. durch die Gutachterausschüsse, der Sachwert eines Gebäudes ermittelt, und wie konform dazu verfährt die Methode KOCH? Zunächst wird die Kubatur des Gebäudes festgestellt, sodann werden die Herstellungskosten zum Stichtag errechnet. In der Regel ist der maßgebliche Stichtag der Tag der Ortsbesichtigung durch den Gutachterausschuß, wenn kein bestimmter anderer Stichtag im Antrag vorgegeben ist. Immer handelt es sich um zum Stichtag gegenwärtige, aktuelle Herstellungskosten je m³ umbauten Raumes. Ob solche aktuellen Werte passend vorliegen oder ob der Gutachterausschuß auf Datensammlungen in der Vergangenheit zurückgreift und auf den Stichtag hin über Indexreihen aktualisiert, ist in diesem Zusammenhang ohne Belang. Auf jeden Fall werden die "heutigen" Herstellungskosten (einschließlich Baunebenkosten) auf diese Weise gewonnen. Wird der umbaute Raum mit diesen Herstellungskosten je m³ multipliziert, erhält man die Herstellungskosten des Gebäudes. Es werden im weiteren Verlauf Abzüge wegen Alters und gegebenenfalls wegen sonstiger Mängel (Bauschäden, Reparaturanstau etc.), Rechte und Lasten vorgenommen, und dann erhält man den Sachwert des Gebäudes. Wenn die Sachwerte der Außen- und sonstigen Anlagen sowie der Bodenwert, der nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt wird, hinzugerechnet worden sind, resultiert der Sachwert des Grundstücks. Das ist noch nicht der Verkehrswert, von dem erst nach Anpassungen an den Markt durch Zu- oder Abschläge gesprochen werden kann. Nirgendwo taucht als Charakteristikum eine Aufzinsung auf.
Kommen wir auf den vorerwähnten Vorschlag von BRELOER'87 zurück und rechnen hiernach ganz KOCH-konform mit Unterstützung von SCHULZ'98 den modifizierten Sachwert eines 40-jährigen Spitzahorns aus ( 3 Jahre Anwachspflege, 5% Risiko, 30 weitere Jahre Herstellzeit, 55,-- DM/Jahr Herstellungspflegekosten, Zinsfuß 5%). SCHULZ macht im Zusammenhang mit Ersatzpflanzungen für entfernte, nach Baumschutzsatzung geschützte Bäume, in diesem Beispiel ein Spitzahorn, folgende Beispielrechnung für die Herstellungskosten, die beim zur Ersatzpflanzung verpflichteten Grundstückseigentümer anfallen, auf:
"Kauf- und Pflanzkosten:	1.400,00 DM
kapitalisierte Anwachspflegekosten	490,00 DM
5% Risiko v. DM 1890,- (gerundet und abgezinst)	82,00 DM
Summe gepflanzter und angewachsener Baum	1.972,00 DM
Derjenige, der nachpflanzt, wird im Beispiel tatsächlich mit DM 1.972,00 belastet...... , (er) muß die Kosten (der weiteren 30-jährigen Herstellzeit des Baumes) aufwenden. Kapitalisiert man diese DM 55,-- mit F 15,37 (Abzinsungsfaktor b.5%, 30 Jahre, d.Verf.), ergeben sich die kapitalisierten Kosten der weiteren Herstellung mit rd. DM 845,--" Addiert man den letzten Betrag zu der "... im Beispiel taxatorisch unanfechtbaren Summe(n)", so resultieren ganz aktuelle Herstellungskosten nach SCHULZ in Höhe von	2817,-- DM.
Wie hoch waren diese Kosten vor 40 Jahren, als der heute zu entfernende Spitzahorn tatsächlich gepflanzt wurde? Da, wie zuvor zitiert, in der Philosophie der KOCHschen Wertermittlung Herstellungswerte von Grün = Bauwerte sind, wird der Methode KOCH keine Gewalt angetan, die Herstellungskosten von vor 40 Jahren in 1957 über den Baupreisindex , zu ermitteln: Bauindex (Basisjahr 1950 =100) 1957 = 134,2 , 1997 = 867,5. Daraus ergibt sich ein Herstellungswert 1957 in Höhe von:
2817,-- x 134,2 / 867,5 = 435,78 DM, rd. 436,-- DM.
Dieser Betrag ist BRELOER zufolge aufzuzinsen, da er alternativ auch hätte auf die Bank gebracht werden können, anstatt den Baum zu pflanzen. Die Aufzinsung ergibt danach für den 40-jährigen Spitzahorn heute bei Verwendung eines Zinsfußes von (KOCH-konform) 5% einen Sachwert in Höhe von
7,039989 x 436,-- DM =	3069,44 DM, bei Verwendung des Zinsfußes von 3% nach BEWER'98 hingegen
3,262038 x 436,-- DM =	1422,25 DM.
Erfolgt hingegen die Aufzinsung, konsequent der Lehre KOCHs folgend, nur über die Herstellungszeit bis zur vollständigen Funktionserfüllung, wären im Beispiel nach SCHULZ'98 30 Jahre anzusetzen. Die entsprechenden Sachwerte beliefen sich bei einem Zinsfuß von 5% auf
4,321942 x 436,-- DM =	1884,37 DM,
und bei Verwendung von 3% nach BEWER'98 auf
2,427262 x 436,-- DM =	1058,29 DM.
Zum Vergleich sei noch der von SCHULZ'98 nach der Methode KOCH in der klassischen Weise errechnete Sachwert aufgeführt in Höhe von
9270,00 DM.
Die Ermittlung des Sachwertes nach KOCH in der Modifizierung nach BRELOER'87, BEWER'98 und SCHULZ'98' mit Hilfe der Bauindizes könnte grundsätzlich ein neuer Weg der Gehölzwertermittlung sein, wenn dem "Kastanienbaumurteil" folgend noch eine geeignete Marktanpassung erfolgte, die dann zum Verkehrswert des Baumes führt.
Die Einschätzung der Marktanpassung müßte sich an der Frage orientieren, was der Eigentümer des Grundstücks, auf dem der 40-jährige Spitzahorn stand, oder auch ein verständiger Dritter, z.B. ein potentieller Käufer, bereit wären dafür vernünftigerweise auszugeben, wenn ein Zauberer es gegen Honorar fertig brächte, exakt diesen vom Blitz zerstörten Baum an gleicher Stelle wieder in gleicher Weise herzustellen. Wo dieser Betrag im Verhältnis zum ermittelten Sachwert anzusiedeln wäre, ist schwer zu sagen und hängt von vielen Umständen des konkreten Falles ab. Der Sachverständige ist dabei gefordert, aus seiner Erfahrung heraus diese Marktanpassung richtig einzuschätzen. Die Marktanpassung könnte dabei möglicherweise sogar die gesonderte Ermittlung der Alterswertminderung und der eingesparten künftigen Kosten des Abtriebs und der Entsorgung entbehrlich machen.
Die Methode KOCH läßt enorme Spannen in der Ergebnisgestaltung zu. Dieser Umstand verleitet dazu, einfache Schadenstatbestände "hochzurechnen", wofür das Urteil des OLG München vom 28.04.1994 einen Hinweis gibt: "Die "Methode KOCH" führt zu überzogenen Entschädigungsbeträgen, die mit den Mehrpreisen, die bei den Grundstücksverkäufen für Baumbestand bezahlt werden, kaum zu vereinbaren sind." Und am Schluß: "Im Spannungsfeld unrealistischer Werteinbußen nach der "Methode KOCH" einerseits sowie von Unbilligkeiten im Fall ersatzlos hinzunehmender Werteinbußen andererseits erscheint dem Gericht ein Entschädigungsbetrag in Höhe von 1000 DM als angemessener Ersatz des merkantilen Minderwerts des Grundstücks." Ein Urteil, das aus Sicht des Verfassers die richtigen Schlußfolgerungen aus der Kernaussage des "Kastanienbaumurteils" zieht. SCHULZ'97 sieht dies anders. Er kommentiert das OLG-Urteil in seiner tabellarischen Urteilssammlung: "SV wendet die Methode KOCH völlig falsch an; Gericht verneint KOCH und schätzt nach § 287 ZPO eine Schadenshöhe, die sich bei sachgerechter Anwendung der Methode KOCH auch ergeben hätte." Es drängt sich die Frage auf, welche Instanz berufen ist zu entscheiden, wer die Methode KOCH bei welchem Anlaß richtig angewendet hat? Daß mehrere Sachverständige das gleiche Objekt nach der Methode KOCH in gerichtlichen Verfahren höchst unterschiedlich bewerteten, wobei Unterschiede in der Größenordnung einer Zehnerpotenz auftraten, ist mittlerweile kein Einzelfall mehr. Schuld daran sind die Aufzinsung vergangener Aufwendungen zu heutigen Preisen in Kombination mit unterschiedlichen Ansätzen bei Pflanzgrößen und vor allem bei den Herstellungszeiträumen bis zur Funktionserfüllung. Beispiele hierfür liefern das Urteil des OLG Düsseldorf vom 12.12.1996 , ferner das leider unveröffentlichte Referat von BERNDT'97 anläßlich der letztjährigen HLBS-Tagung in Göttingen zu einem gerichtsanhängigen Fall im norddeutschen Raum, sowie der "Buxbaum-Fall" 1997 im Rheinland, bei dem zwei in Gestalt von Henne und Hahn geschnittene Buxbäume an einer Hofeinfahrt durch Feuer zerstört wurden und von drei Sachverständigen nach der Methode KOCH mit rd. 40.000 DM, 106.000 DM und 160.000 DM bewertet wurden.
In solchen Fällen heißt es dann, daß zwei von den drei jeweiligen Gutachtern die Methode KOCH falsch angewandt hätten. Daß die Methode selbst solche enormen Werte und Spannen zuläßt, wird nicht wahrgenommen oder verdrängt. Wie soll ein Richter, wie sollen der geschädigte Laie und auch der zur Entschädigung Verpflichtete - in der Regel ebenfalls ein Laie - beurteilen, ob der oder die Sachverständigen die Methode KOCH richtig angewandt haben oder nicht?
Höchstrichterliche Anerkennung der Methode KOCH
Die Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Methode KOCH stützt sich weitgehend auf das "Kastanienbaumurteil" des BGH vom 13.5.1975, das eine bedeutende und richtige Erkenntnis hervorgebracht hat, diese jedoch am ungeeigneten Objekt. Das Urteil stellte klar, daß "der Baum ein wertbildender Faktor des Grundstücks ist, auf dem er wächst. Er beeinflußt dessen Verkehrs- und Nutzwert. Wird er zerstört oder beschädigt, so wird in die Substanz des Grundstücks eingegriffen." Beschädigung des Baumes ist somit Sachbeschädigung am Grundstück, dessen Wert durch den Eingriff gemindert wird. Die Kastanie, um die es in diesem Streitfall ging, stand auf einem Straßengrundstück in Berlin, so daß "ein öffentliches Grundstück beschädigt worden ist, (für das ) ein eigentlicher Verkehrswert kaum jemals wird festgestellt werden können".... "Bei dem hier in Frage stehenden Grundstück scheidet ein Verkehrswert aus, ebenso ein Ertragswert, so daß sich die Ermittlung des Sachwertes anhand normaler Herstellungskosten anbietet." Und am Ende der Begründung heißt es dann, bezogen auf den konkreten Straßenbaum: "Dabei kann.....mangels anderer Schätzungsgrundlagen die für die Wertermittlung in Entschädigungssachen entwickelte und dort anerkannte Methode von KOCH einen Anhaltspunkt liefern." Genau genommen stellt das Gericht, wie nicht anders zu erwarten war, dem Sachverständigen grundsätzlich anheim, nach welcher Methode ein Baum in einem Grundstück bewertet wird, sofern der Grundsatz beachtet wird, daß der Baum Wertbestandteil des Grundstücks ist. Nur bei einem öffentlichen Grundstück, für das ein Verkehrswert nicht ermittelt werden kann, erfährt die Methode KOCH insoweit eine gewisse "Anerkennung", nämlich als "Anhaltspunkt" - mehr ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Auf keinen Fall rechtfertigt das Kastanienbaumurteil die Ausführungen KOCHs, die er als Obmann der AGS (Arbeitsgemeinschaft Sachverständige Gartenbau - Landschaftsbau - Sportplatzbau e.V. ) in einem Schreiben vom 06.08.1988 an die Mitglieder seiner Organisation im Vorfeld der Veröffentlichung der Methode BUCHWALD macht: "Neben den "Bearbeitungshinweisen" des BMV-Referates haben wir also (zunächst) eine weitere, offensichtlich rechtswidrige Methode, deren Anwendung für den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen unzulässig ist." Weiter unten im Text heißt es dann: "Es wird wohl so sein, daß sich der öbv SV schadenersatzpflichtig macht, wenn er einen Geschädigten um die vom BGH und den Oberland- und Landgerichten anerkannten Gehölzwerte bringt. So wäre auch von Interesse eine gerichtliche Klärung, ob denn ein Straßenbauamt (so wie man in Hessen glaubt), dem öbv SV die Anwendung einer rechtlich nicht anerkannten Wertermittlungsmethode vorschreiben kann, von der man genau weiß, daß der Betroffene um die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannten Werte gebracht ("betrogen") wird."
Die vorangegangenen Zeilen sprechen für sich, und vor diesem Hintergrund sollte die bei den engagierten Befürwortern der Methode KOCH beliebte "Urteilsarithmetik" gesehen und interpretiert werden. Bei den Urteilen handelt es sich immer - ob KOCH bejahend oder verneinend - um Einzelfallurteile, bei denen das Gericht allenfalls feststellen konnte, ob das mit der angewandten Methode erzielte Ergebnis dem gesunden Menschenverstand und der Lebenserfahrung folgend angemessen war oder nicht. Richter sind keine Sachverständigen. Sie können weder grundsätzlich eine bestimmte Methode vorschreiben noch verwerfen. Und was bedeutet überhaupt "anerkannt"? Gewiß nicht, daß eine Methode gerichtlich vorgeschrieben sei, wie immer wieder in der Praxis behauptet wird. Dazu ein Zitat von HÖTZEL'97 : "Seit dem "Kastanienbaumurteil" des Bundesgerichtshofs vom 13. 5.1975 ist die Methode KOCH die Methode der Gehölzwertermittlung. Alternativvorschläge konnten sich weder in der Wertermittlungspraxis noch in der Rechtsprechung durchsetzen. Solange sich die §§ 249 bis 254 BGB, Art. 14 Abs. 3 GG und die betriebswirtschaftlichen Grundlagen sowie die Denkgesetze im übrigen nicht ändern, wird die Methode KOCH für die Ermittlung und Bemessung von Schadenersatz und Entschädigung für Gehölze verbindlich bleiben. Es besteht kein Anlaß, davon abzuweichen." Die Methode KOCH war und ist nie verbindlich gewesen und wird es auch nicht sein. HÖTZEL hat Recht, wenn er feststellt, daß die betriebswirtschaftlichen Grundlagen und die "Denkgesetze" sich seit dem Kastanienbaumurteil nicht geändert haben, aber vielleicht erschließen sich die Denkgesetze, die der Methode KOCH zugrunde liegen, nicht jedem gewöhnlichen Bürger mit gesundem Menschenverstand und normalem Rechtsempfinden.
Die Urteilssammlung spricht nicht für die Methode KOCH und gegen andere Methoden. Wenn HÖTZEL wüßte, wieviele Gehölzbewertungen ohne Anwendung der Methode KOCH einvernehmlich und ohne Rechtsstreit durchgeführt wurden und werden, und wieviele bei Anwendung der Methode KOCH im Streit vor Gericht landen, dann würde er sicher etwas anders urteilen. Denn dem Rechtsfrieden hat die Methode KOCH bislang offensichtlich nicht gedient.
Über den vorstehend behandelten, aus Sicht des Verfassers entscheidenden Konstruktionsfehler der Methode KOCH hinaus gibt es noch eine Reihe von weiteren Gesichtspunkten, über die man trefflich streiten und unterschiedlicher Meinung sein kann. Dazu zählen die folgenden Fragen, um nur einige zu erwähnen:
- Zeitpunkt der Funktionserfüllung. Hat ein Baum nicht immerwährend bis zum Abtrieb hin eine sich wandelnde Funktion im Zusammenwirken mit anderen Gehölzen und Gebäuden am gleichen Standort? Ist die Herstellzeit bis zur angeblich vollständigen Funktionserfüllung deshalb nicht auch fragwürdig?
- Der Zinsfuß - er ist bereits in der Diskussion.
- Kosten der Pflanzung - nach Katalog- oder nach Marktpreisen?
- Alterswertminderung - analog der Gebäudesachwertermittlung oder analog KÖHNE?
- Abtriebs- und Entsorgungskosten - sie dürfen nicht vernachlässigt werden; sie fallen gerade in Wohngebieten mit kleinen Grundstücksgrößen hoch aus.
Diese Aspekte sollen aber innerhalb dieses Beitrags nicht weiter diskutiert werden, um den Rahmen nicht zu sprengen und um nicht von der Hauptsache in der Kritik an der Methode KOCH abzulenken: Es ist die gegen finanzmathematische und betriebswirtschaftiche Elemantargrundsätze verstoßende Aufzinsung vergangener Aufwendungen zu heutigen Preisen.
Auch die von Gehölzbewertungen betroffenen Laien auf beiden Seiten eines Verhandlungstisches in einer Entschädigungsangelegenheit haben ein Anrecht darauf, die von Sachverständigen errechneten Entschädigungsbeträge in ihrer Berechnung und in ihren Ansätzen nachvollziehbar und einleuchtend dargestellt und hergeleitet zu bekommen. Sie dürfen sich nicht von zwei Seiten Urteilsammlung zur Akzeptierung beziehungsweise zur Forderung unrealistischer Gehölzwerte nach der Methode KOCH einschüchtern oder ermuntern lassen.
Dem Verfasser ist es ein Anliegen, mit diesem Beitrag die Diskussion um die Gehölzbewertung auf die fachliche Ebene zurückzuholen, wo allein sie hingehört.
1 WEDEMEYER, H.-C.v. '97: Einzelbaumbewertung in Theorie und Praxis. Verlag Pflug und Feder, St. Augustin 1997
2 KOCH, W.'78: Verkehrs- und Schadenersatzwerte von Bäumen, Sträuchern, Hecken, Obstgehölzen und Reben nach dem Sachwertverfahren. HLBS-Schriftenreihe Heft 69, Bonn, 4. Aufl.1978
3 KOCH, W. '97: Aktualisierte Gehölzwerttabellen. VVW Karlsruhe, 3. Aufl.1997, bearb.v.H.BRELOER
4 KÖHNE, M. '78: Landwirtschaftliche Bewertungslehre. Verlag Paul Parey, Hamburg und Berlin 1978
5 BUCHWALD, H.H.'87: Wertermittlung von Ziergehölzen - Ein neuer methodischer Vorschlag -. HLBS-Schriftenreihe Heft 122, St. Augustin, Dezember 1987
6 BMF'85: Bekanntmachung der Bearbeitungshinweise zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken mit Ziergehölzen (Schutz- und Gestaltungsgrün). Bonn 1985
7 BGH : Urteil v. 13.05.1975 (VI ZR 85/74, KG), VersR 1975, Heft 44, S. 1047 ff.
8 BERNDT, M.'98: HLBS-Report, Heft 1/98, Verlag Pflug und Feder, St. Augustin 1998
9 HÖTZEL, H.-J.'97: AgrarR 11/97, S.369 ff.
10 BRELOER, H.'87: Diskussion um die Baumwerte. AgrarR 9/87, S. 236 ff.
11 BEWER, C.'98: (Buchbesprechung zu 1)). Wertermittlungsforum 1/1998, SVK-Verlag 1998
12 SCHULZ, H.-J.'97: Gehölzwertermittlung nach der Methode KOCH - die Entwicklung bis heute. In: Jahrbuch der Baumpflege 1997, Hrsg. Dujesiefken/Kockerbeck, Thalacker Medien
13 SCHULZ', H.-J. '98: Schutz, Ersatz und Ausgleich im Rahmen von Baumschutzsatzungen oder anderen Unterschutzstellungen von Bäumen. Wertermittlungsforum Heft 1/1998, SVK-Verlag
14 Preisindex für den Neubau von Wohnungsgebäuden insgesamt, GuG 5/97
15 HLBS-Grundlagensammlung für Sachverständige, D2-8, Verlag Pflug und Feder, St. Augustin
16 OLG München'94: Urt.v.28.04.1994 - 1 U 6995/93 -, VersR 1995 Heft 21, S. 843ff.
17 OLG Düsseldorf'96: Urt.v.12.12.1996 - 18 U 118/95 - (47/97), Z. AgrarR 7/97, S. 188 ff.
18 BERNDT, M.'97: Gehölzwertermittlung im Rahmen einer Grundstücksbewertung - Teilflächenentzug aus einem parkartigen Garten - . Vortrag HLBS-SV-Spezialdiskussion am 13.11.1997 in Göttingen (unveröffentlicht)
Startseite | Suche | Inhaltsverzeichnis | Übersicht | Zurück

References: BGH 
 BGH 
 § 287
 BGH 
 BGH 
 Art. 14
 BGH