Source: http://pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=ODLU579
Timestamp: 2017-01-17 02:55:40+00:00

Document:
Odločba o ugotovitvi, da prvi odstavek 150. člena stanovanjskega zakona ni v neskladju z ustavo in razveljavitvi prvega in tretjega odstavka 5. člena zakona o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona ter prvega odstavka 5. člena in dela prvega odstavka 6. člena odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih
Odločba o ugotovitvi, da prvi odstavek 150. člena stanovanjskega zakona ni v neskladju z ustavo in razveljavitvi prvega in tretjega odstavka 5. člena zakona o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona ter prvega odstavka 5. člena in dela prvega odstavka 6. člena odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih : Uradni list RS, št. 29/03
Odločba o ugotovitvi, da prvi odstavek 150. člena stanovanjskega zakona ni v neskladju z ustavo in razveljavitvi prvega in tretjega odstavka 5. člena zakona o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona ter prvega odstavka 5. člena in dela prvega odstavka 6. člena odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 29/03)
Decision stating that the first paragraph of Article 150 of the Housing Act is not in disagreement with the Constitution and annulling the first and third paragraphs of Article 5 of the Act Amending the Housing Act and the first paragraph of Article 5 and part of the first paragraph of Article 6 of the Decree on methodology of rent forming in non-profit housing
Datum objave 21.03.2003
2003-01-1138
Ustavno sodišče je v postopku za preizkus
pobude za začetek postopka Urha Bahovca z Bleda, družbe Finag, d.o.o.,
Ljubljana, ki jo zastopa mag. Urša Kunz, namestnica direktorja, Borisa Ivana
Kende iz Maribora, dr. Eda Pirkmajerja in družbe Edo Pirkmajer upravljanje,
d.o.o., Ljubljana, k.d., ki jo zastopa direktor Tomaž Okorn, na seji dne 20.
februarja 2003
1. Določba prvega odstavka 150. člena stanovanjskega zakona
(Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91 - popr., 21/94, 23/96 in 1/00) ni v neskladju
z ustavo. 2. Določbe prvega in tretjega odstavka 5. člena zakona o
spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 1/00),
prvega odstavka 5. člena in besedilo “po uveljavitvi te metodologije” iz prvega
odstavka 6. člena odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih
stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/00 in 96/01) se razveljavijo, razen kolikor
se nanašajo na najem stanovanj po predpisih o socialnem varstvu. 3. Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti stanovanjskega
zakona, ker ne ureja pravice najemodajalcev stanovanj z neprofitno najemnino,
da od države zahtevajo plačilo nadomestila, ki predstavlja razliko med
dejanskimi stroški uporabe stanovanj in normirano najemnino, se zavrže. 4. Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti prvega
odstavka 6. člena odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin za neprofitna
stanovanja (Uradni list RS, št. 23/00) se zavrže.
1. Pobudniki so vložili pobudo za začetek
postopka za oceno ustavnosti 150. člena stanovanjskega zakona (v nadaljevanju:
SZ), prvega in tretjega odstavka 5. člena zakona o spremembah in dopolnitvah SZ
(v nadaljevanju: SZ-D) in prvega odstavka 5. in 6. člena odloka o metodologiji
za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (v nadaljevanju:
metodologija). Navajajo, da izpodbijane določbe kršijo pravico do enakosti pred
zakonom (drugi odstavek 14. člena ustave), pravico do zasebne lastnine (33.
člen ustave), pravice glede pridobivanja in uživanja lastnine (67. člen ustave)
in pravico do svobodne gospodarske pobude (prvi odstavek 74. člena ustave). 2. Pobudniki pri izpodbijanju 150. člena SZ
navajajo, da jim je znana odločba ustavnega sodišča št. U-I-119/94 z dne 21. 3.
1996 (Uradni list RS, št. 24/96, OdlUS V,32), s katero je ustavno sodišče že
odločalo o ustavnosti tega člena SZ. Predlagajo, naj ustavno sodišče svoje
dosedanje odločitve v zvezi s 150. členom SZ ponovno pretehta glede na nekatere
okoliščine, ki jih ustavno sodišče pri odločanju ni upoštevalo. Pobudniki
navajajo, da je od uveljavitve SZ poteklo že devet let. Zato poseg v
oblikovanje najemnin, ki izhaja iz 150. člena SZ, ni več nujen ukrep v
prehajanju pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja in ni več v
skladu s 67. členom ustave, kar je bilo ustavnemu sodišču podlaga za ugotovitev
skladnosti 150. člena z ustavo. Vztrajanje pri inštitutu neprofitne najemnine
kot nujnem ukrepu za dosego navedenih ciljev prehoda iz enega v drug sistem po
zaključku tega prehoda spreminja tak ukrep v trajno stanje. Pobudniki navajajo,
da sedanja ureditev neprofitne najemnine presega okvir socialne vezanosti
lastnine in zato ni skladna s 33. in 67. členom ustave. Zatrjujejo, da so
najemodajalci, ki jim je zakon omejil višino neprofitne najemnine v obsegu, ki
ne zagotavlja dejanskih stroškov iz prvega odstavka 63. člena SZ-D, dejansko
razlaščeni, zato bi jim država morala zagotoviti razliko med normirano
najemnino in že navedenimi dejanskimi stroški. Ker tega ni storila, je ureditev
v neskladju s 33. členom ustave. Navajajo tudi, da bi nekateri od najemnikov
lahko plačevali tržno najemnino, zato neprofitna najemnina, kot izhaja iz 150.
člena SZ, tudi ni v sorazmerju z deklariranimi cilji. Pobudniki tudi navajajo,
da ustavno sodišče ob presoji skladnosti 150. člena SZ z ustavo ni upoštevalo
dejstva, da neprofitna najemnina ne zagotavlja niti povračila stroškov uporabe
stanovanj. Ta okoliščina je postala še bolj očitna ob sprejetju SZ-D, ki je
uvedel razlikovanje pri določanju vrednosti stanovanj (kar je osnova za izračun
neprofitne najemnine) glede na datum oddaje stanovanja v najem. Zakonodajalec
po mnenju pobudnikov ni imel stvarnega razloga, da je vrednost točke, kot enega
od elementov za določanje vrednosti stanovanj, za stanovanja, ki so bila že
oddana v najem, opredelil in fiksiral v zakonu, novo vrednost točke (preko
predvidene nove metodologije) pa predvidel le za stanovanja, ki so dana v najem
po uveljavitvi nove metodologije. S tem je po zatrjevanju pobudnikov kršil
pravico do enakosti pred zakonom iz drugega odstavka 14. člena ustave. 3. Pobudniki predlagajo razveljavitev
prvega odstavka 150. člena SZ, podrejeno pa predlagajo razveljavitev prvega in
tretjega odstavka 5. člena SZ-D, prvega odstavka 5. člena metodologije in
besedila “dana v najem po uveljavitvi metodologije” iz prvega odstavka 6. člena
metodologije. Podrejeno predlagajo, naj ustavno sodišče ugotovi, da je SZ v
neskladju z ustavo, ker najemodajalcem neprofitnih stanovanj ne daje možnosti
zahtevati povračilo v višini razlike med dejanskimi stroški uporabe stanovanj
in normirano najemnino, ter naloži državnemu zboru odpravo tega neskladja v
roku šestih mesecev. 4. Pobuda je bila posredovana Državnemu
zboru in vladi. V imenu Državnega zbora je mnenje posredoval sekretariat za
zakonodajo in pravne zadeve (v nadaljevanju: sekretariat). Vlada in sekretariat
menita, da pobuda ni utemeljena. Sekretariat v odgovoru opozarja, da pobudniki
niso izkazali novih okoliščin, ki naj bi jih ustavno sodišče ob predhodni
presoji skladnosti 150. člena z ustavo ne upoštevalo. To velja tudi za trditve
o spremenjenih okoliščinah zaradi poteka časa od uveljavitve SZ. Po mnenju
sekretariata je tudi po preteku devetih let od uveljavitve SZ treba varovati
najemnike in njihov pravni položaj, izhajajoč iz pridobljenih pravic po
prejšnji ureditvi, in to ne glede na njihove dejanske gmotne in druge
okoliščine. Sekretariat opozarja, da je še vedno v veljavi mehanizem nadomestne
privatizacije po 125. členu SZ, ki lahko ob vpeljavi drugih bremen razbremeni
konkretno denacionalizirano stanovanje oziroma lastnika. Glede spremenjenega
izračuna in višine neprofitnih najemnin, ki jih je uveljavil SZ-D, pa
sekretariat opozarja, da je zakonodajalec predvidel nove pogoje določanja
neprofitnih najemnin le pri novo sklenjenih najemnih pogodbah, ker je spoštoval
načelo varstva sklenjenih pogodb. O dolgoročni gospodarski izgubi pri oddajanju
denacionaliziranih stanovanj po mnenju sekretariata ni mogoče govoriti, ker je
pri teh najemnih razmerjih treba upoštevati sistem subvencij (t. i. objektne
subvencije, ki jih za lastnike denacionaliziranih stanovanj zagotavlja državni
proračun), sam zakon pa predvideva tudi ureditev nasprotujočih si interesov med
najemnikom in lastnikom preko nadomestnih stanovanj oziroma nadomestne
privatizacije. Vlada je v svojem odgovoru navedla, da je bilo treba ob
spremembi zakona upoštevati dejstvo, da bi upoštevanje višje vrednosti
stanovanja kot osnove za izračun neprofitne najemnine zaradi razlik v ceni
stanovanj tudi v že sklenjenih najemnih razmerjih pomenilo bistveno spremembo
pogojev, pod katerimi so bile v preteklosti sklenjene najemne pogodbe.
Opozarja, da je neprofitna najemnina (kot jo opredeljuje 63. člen SZ)
stroškovna najemnina, ki pokriva stroške investicijskega in tekočega
vzdrževanja, stroške upravljanja in zavarovanja, amortizacijo ter stroške
kapitala. Pri stroških kapitala se ti pri denacionaliziranih stanovanjih
priznajo v višjem odstotku, kot to sicer velja za druga stanovanja, zgrajena iz
nekdanjih družbenih sredstev. Delež priznanih stroškov kapitala pri teh stanovanjih
pomeni priznane obresti na celoten vložen kapital za dobo 60 let po letni
obrestni meri 2,5%. 5. V odgovoru na stališča sekretariata in
vlade pobudniki poudarjajo, da ni ekonomskih argumentov za različno višino
neprofitnih najemnin glede na to, ali gre za stanovanja, ki so bila oddana pred
uveljavitvijo metodologije iz 3. člena SZ-D ali pa za stanovanja, ki so bila
oddana kasneje. Če je vlada pri teh slednjih zaradi višjih cen stanovanj
dvignila višino točk, s tem pa tudi vrednost stanovanja in višino najemnine, bi
morala upoštevati, da je dvig cen vplival tudi na lastnike pred uveljavitvijo
metodologije oddanih stanovanj. Vsi imajo namreč na trgu enake pogoje.
Navajajo, da najemnina, izračunana ob višji vrednosti točke (enaki kot za nove
najemnike), tudi za stare najemnike ne bi bila nič manj socialno vzdržna, kot
je za nove najemnike. Pobudniki ne sprejemajo navedb sekretariata oziroma
vlade, da naj bi se v primeru enakega obravnavanja starih in novih najemnikov
pri določanju najemnin bistveno spremenili pogoji, pod katerimi so stari
najemniki sklenili pogodbe za ta stanovanja. Ponovno poudarjajo, da po
spremembi sistema ni več razloga za to, da država na lastnike stanovanj preko
nerealne neprofitne najemnine prenaša obveznosti iz načela socialne in pravne
države, ki bi jih sicer do najemnikov morala izpolnjevati sama. S tem so
lastniki prizadeti v pravici do zasebne lastnine iz 33. člena ustave in pravici
do svobodne gospodarske pobude iz 74. člena ustave. Pobudniki utemeljujejo svoj
pravni interes s prizadetostjo, ki jim jo kot lastnikom oziroma najemodajalcem
denacionaliziranih stanovanj povzročata izpodbijana zakonska in podzakonska
ureditev, ki za oddana stanovanja (na različne načine) omejujeta višino
neprofitne najemnine.
6. Ustavno sodišče je pobudo v delu, ki se
nanaša na prvi odstavek 6. člena metodologije, zavrglo. Zavrglo jo je tudi v
delu, kjer pobudniki predlagajo, naj ustavno sodišče ugotovi, da je SZ v
neskladju z ustavo, ker ne ureja pravice najemodajalcev stanovanj z neprofitno
najemnino, da od države zahtevajo plačilo nadomestila, ki predstavlja razliko
med dejanskimi stroški uporabe stanovanj in normirano najemnino. V preostalem
delu je ustavno sodišče pobudo sprejelo in glede na izpolnjene pogoje iz
četrtega odstavka 26. člena zakona o ustavnem sodišču (Uradni list RS, št.
15/94 – v nadaljevanju: ZUstS) takoj nadaljevalo z odločanjem o stvari sami. Presoja 150. člena SZ 7. Ustavno sodišče je že presojalo
ustavnost 150. člena SZ. Pobudniki zatrjujejo, da so od takrat nastopile nove
okoliščine, zaradi katerih je treba ponovno presoditi ustavnost 150. člena SZ.
Ta člen določa, da se najemnina za stanovanja, na katerih je bila do
uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica, oblikuje skladno z metodologijo,
predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Ustavno sodišče
je v odločbi št. U-I-119/94 z dne 21. 3. 1996 (Uradni list RS, št. 24/96 in
OdlUS V, 32) ugotovilo, da je poseg v oblikovanje najemnin – predvsem njihovo
omejevanje – za taka stanovanja (kar je zakonodajalec storil z določitvijo
neprofitne najemnine za ta stanovanja) eden od ukrepov zagotavljanja socialne
funkcije stanovanjskega premoženja in zato skladen s 67. členom ustave. Pri tem
je tak ukrep ob prehodu iz ene pravne ureditve v drugo označilo kot še posebej
nujen. Tako stališče pa pomeni, da v primeru, če bi bil prehod iz pravne
ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja z novimi lastniki v celoti
zaključen, samo zaradi tega tak poseg ne bi bil neskladen z ustavo. Potek časa,
na katerega se sklicujejo pobudniki, sam po sebi ne more predstavljati
okoliščine, zaradi katere bi ustavno sodišče spremenilo svojo stališče.
Stališče o skladnosti posega v oblikovanje najemnin (še zlasti njenega
omejevanja) s 67. členom ustave pa je ustavno sodišče ponovno potrdilo v svoji
odločbi št. U-I-190/95 z dne 8. 1. 1999 (Uradni list RS, št. 4/99 in OdlUS VII,
221). Pobudniki trdijo, da zakonska ureditev 150. člena SZ presega socialne
okvire vezanosti lastnine in da ni skladna s 33. in 67. členom ustave, ker bi
del najemnikov lahko plačeval tržno najemnino. S trditvijo, da bi del
najemnikov lahko plačeval tržno najemnino in da bi zakonodajalec moral
upoštevati selektiven pristop glede neprofitne najemnine, se zavzemajo za
razlikovanje med najemniki takih stanovanj, ki bi izhajalo iz njihove plačilne
spodobnosti. Pobudniki izpodbijajo določbo 150. člena SZ kot lastniki oziroma
najemodajalci denacionaliziranih stanovanj. Ob sprejemanju zakona o
denacionalizaciji (Uradni list RS, št. 27/91 in nasl. – v nadaljevanju ZDen),
ki je omogočil denacionalizacijo stanovanj, je bilo kot eno bistvenih načel
zakona navedeno, da morajo biti varovane fizične osebe, ki so na premoženju, ki
je predmet denacionalizacije, pridobile stanovanjsko pravico (Poročevalec
Skupščine Republike Slovenije, št. 7/91, str. 5). Neprofitna najemnina lahko
pomeni eno od oblik varovanja te pravice. Navedeno načelo je bilo tudi ena od
podlag za družbeni konsenz ob sprejetju ZDen in varuje te osebe kot kategorijo,
torej na enak način, ne glede na okoliščine na njihovi strani. Ureditev 150.
člena SZ, ki za vse bivše imetnike stanovanjske pravice (vključno s tistimi v
denacionaliziranih stanovanjih) določa neprofitno najemnino, ne predstavlja
posega v lastninsko pravico (33. člen ustave), temveč gre za določitev vsebine
lastninske pravice, ki ne presega socialne funkcije iz 67. člena ustave. Glede
na navedeno določba 150. člena SZ ni v neskladju z ustavo (točka 1 izreka).
Ustavno sodišče v okviru presoje določbe 150. člena SZ ni posebej presojalo
splošno zatrjevane in ne konkretizirane kršitve načela enakosti pred zakonom
(drugi odstavek 14. člena ustave). Ker 150. člen SZ ureja položaj vseh bivših
imetnikov stanovanjske pravice na enak način, pobudniki tudi sicer nimajo
interesa za izpodbijanje te določbe. Pobudniki v okviru pobude na splošno
zatrjujejo, da izpodbijana ureditev, s tem ko ne zagotavlja razlike med
normiranimi in dejanskimi stroški, posega v njihovo pravico do svobodne
gospodarske pobude (prvi odstavek 74. člena ustave). Ustavno sodišče se do
takih trditev v okviru presoje ustavnosti 150. člena ni opredelilo. Ta člen le
predpisuje uporabo metodologije za oblikovanje najemnin v neprofitnih
stanovanjih, ne ureja pa njene vsebine.
Presoja prvega in tretjega odstavka 5.
člena SZ-D v povezavi s prvim odstavkom 5. člena in prvim odstavkom 6. člena
metodologije 8. SZ-D je v osmem odstavku spremenjenega
63. člena (3. člen SZ-D) določil, da podrobnejši način in postopek za izračun
neprofitnih najemnin določa metodologija. V 5. členu pa je določil, da se za
stanovanja oziroma stanovanjske hiše, dane v najem pred njegovo uveljavitvijo,
vrednost stanovanja, ki je podlaga za določanje neprofitne najemnine, ugotavlja
po dotedanjih predpisih (prvi odstavek). Hkrati je v istem členu (drugi
odstavek) ponovil formulo1 za izračun vrednosti stanovanja iz teh
predpisov in določil vrednost točke v višini 3,75 DEM v tolarski protivrednosti
(tretji odstavek). Do razlik v višini neprofitne najemnine glede na to, ali gre
za stanovanja, ki so bila oddana v najem pred uveljavitvijo metodologije ali po
njej, pride dejansko šele z uveljavitvijo metodologije, in to v delu, ki
opredeljuje vrednost točke kot enega od elementov za izračun vrednosti
stanovanja (prvi odstavek 5. člena in prvi odstavek 6. člena metodologije)2.
Razlika se začenja pri vrednosti točke, ki jo za stara najemna razmerja
metodologija v prvem odstavku 5. člena povzame iz SZ-D (v višini 3,75 DEM), za
novo oddana stanovanja pa sprva določi osnovo za izračun vrednosti točke (drugi
odstavek 6. člena metodologije, na podlagi katerega je bila vrednost točke z
odredbo pristojnega ministra določena v višini 5,39 DEM), kasneje pa kar z
določitvijo nove vrednosti točke v višini 2,63 EUR (sprememba 6. člena
metodologije – Uradni list RS, št. 96/01). 9. Pobudniki navajajo, da sprememba 6.
člena metodologije ni vplivala na razloge, zaradi katerih so predlagali
razveljavitev prej veljavnega prvega odstavka 6. člena metodologije. Ti pa so v
tem, da se višja vrednost točke in v posledici tudi višja neprofitna najemnina
v obeh primerih (v začetku izpodbijani in spremenjeni prvi odstavek 6. člena
metodologije) nanaša le na novo sklenjene najemne pogodbe. 10. Izpodbijana prvi in tretji odstavek 5.
člena SZ-D sta po navedbah sekretariata in vlade v zakon vnesena zaradi
varovanja pravic najemnikov, ki izhajajo iz dotedaj sklenjenih najemnih pogodb.
Vlada pri tem posebej izpostavlja dejstvo, da je tak režim neprofitne najemnine
v enaki meri uveljavljen za najemnike v denacionaliziranih stanovanjih kot za
tiste, ki živijo v nekdanjih družbenih stanovanjih, pridobljenih iz
(originarno) družbenih sredstev. Pobudniki zatrjujejo, da ureditev, ki za stara
najemna razmerja ohranja vrednost točke v višini 3,75 DEM, ne zagotavlja
pokritja stroškov iz prvega odstavka 63. člena SZ, zato pa je v neskladju s 33.
členom ustave in ne zagotavlja gospodarske funkcije lastnine. Ne vidijo tudi
stvarnega razloga, zaradi katerega bi zakonodajalec lahko omejil novo vrednost
točke (6. člen metodologije) le na stanovanja, ki so bila oddana po uveljavitvi
nove metodologije. Iz zakonodajnega gradiva ob sprejemanju SZ-D (Poročevalec
DZ, št. 43/99, str. 42 in 43) izhaja, da dotedanje neprofitne najemnine ne
pokrivajo dejanskih stroškov uporabe in da bo ustreznejši način izhodiščne
vrednosti stanovanj kot podlaga za izračun neprofitne najemnine veljal le za
novo sklenjena najemna razmerja. Tako iz zakonodajnega gradiva kakor iz
odgovora sekretariata in mnenja vlade nesporno izhaja, da se je zakonodajalec
za tako zakonsko rešitev odločil, ker je želel preprečiti, da bi pri starih
najemnih pogodbah, sklenjenih pred uveljavitvijo SZ-D in metodologije, prišlo
do bistvenih sprememb pogojev, pod katerimi so bile te pogodbe sklenjene.
Ustavno sodišče je v tej pa tudi drugih odločbah že večkrat odločilo, da je
ustavno dopustno z institutom neprofitnih najemnin varovati položaj bivših
imetnikov stanovanjske pravice, kar velja tudi za tiste, ki živijo v
stanovanjih, ki so bila predmet denacionalizacije. Pri tem mora zakonodajalec
upoštevati, da se z zakonsko ureditvijo opredeljuje položaj obeh strank iz
najema, to je položaj najemnika in najemodajalca. Pobudniki v bistvu
zatrjujejo, da so kot lastniki stanovanj, ki so bila oddana v najem pred
uveljavitvijo metodologije, v neenakopravnem položaju z drugimi lastniki
stanovanj, ki so bila oddana v najem po uveljavitvi metodologije. Primerjajo
torej svoj položaj lastnika stanovanja s položajem drugega lastnika stanovanja,
oba pa morata stanovanje oddajati za neprofitno najemnino. Zato je treba
najprej ugotoviti, ali gre v obeh primerih res za enak položaj. V obeh primerih
gre za najemno razmerje, pri katerem najemodajalec oziroma lastnik pri
opredeljevanju elementov tega razmerja ni povsem svoboden. Tako pri starih
najemnih razmerjih kot pri tistih najemnih razmerjih, ki so bila sklenjena po
uveljavitvi metodologije, se ta omejitev kaže v posegu države v višino
najemnine, ki prizadene v obeh primerih isto, z ustavo zavarovano pravico, to
je lastninsko pravico. To kaže na to, da gre v obeh primerih za položaje, ki so
v temeljnem izhodišču enaki. Zato se postavlja vprašanje, ali je zakonodajalec
za tako različno urejanje enakih položajev imel stvarno utemeljene in iz narave
stvari izhajajoče razloge. Če bi jih imel, bi bile trditve pobudnikov, da SZ-D
v tem delu krši načelo enakosti pred zakonom (drugi odstavek 14. člena ustave),
neutemeljene. Zakonodajalec je razlikovanje utemeljeval z navedbo, da bi z
upoštevanjem novih pogojev pri izračunavanju neprofitne najemnine za že
sklenjene najemne pogodbe bistveno spremenil pogoje, pod katerimi so te bile
sklenjene.3 Ta razlog po presoji ustavnega sodišča ne zadošča za
različno urejanje enakih položajev. Upoštevati je namreč treba, da je v obeh
primerih (tako za stara najemna razmerja kot za novo sklenjene najemne pogodbe)
določena neprofitna najemnina. Za ta institut je ustavno sodišče že ugotovilo,
da se z njim lahko varuje položaj bivših imetnikov stanovanjske pravice. Ti so
s tako obliko najemnine varovani tudi v bodoče, zato se glede tega njihov
položaj ne spreminja. Varovanje njihovega položaja pa ne pomeni, da se višina
neprofitne najemnine v tem okviru ne bi mogla spreminjati. Ta ugotovitev velja
toliko bolj glede na navedbe predlagatelja zakona, da ureditev najemnine pred
to zakonsko spremembo ni pokrivala dejanskih stroškov uporabe stanovanja
(Poročevalec DZ, št. 43/99, str. 42). Zakonske ureditve, ki to neskladje deloma
ali v celoti odpravlja, ni mogoče označiti kot bistven poseg v sklenjene
najemne pogodbe. Ob tem je treba opozoriti, da je že sam zakonodajalec
predvidel postopno dvigovanje neprofitnih najemnin, saj je v petem odstavku 5.
člena SZ-D predvidel petletno obdobje, v katerem bi se najemnine dvignile glede
na novo metodologijo. Upoštevaje navedeno je razlikovanje pri izračunavanju
vrednosti stanovanj kot podlagi za določanje najemnine, ki temelji na različni
višini točke, glede na to, ali gre za stanovanja, oddana v najem pred
uveljavitvijo metodologije ali po njej, neskladno z določbo drugega odstavka
14. člena ustave. Ustavno sodišče je zato razveljavilo prvi in tretji odstavek
5. člena SZ-D in prvi odstavek 5. člena metodologije (2. točka izreka). Pri tem
je ustavno sodišče izvzelo primere t. i. socialnih stanovanj, ker je bilo treba
ob spoštovanju načela socialne države (2. člen ustave) upoštevati, da so
najemniki v teh stanovanjih v drugačnem pravnem položaju od drugih najemnikov
stanovanj. 11. Prvi odstavek 6. člena metodologije je
bil spremenjen. Z razveljavitvijo določb prvega in tretjega odstavka 5. člena
SZ-D in prvega odstavka 5. člena metodologije je ustavno sodišče odločilo, da
se pri izračunu vrednosti stanovanj, ki je podlaga za določitev neprofitne
najemnine, za vsa stanovanja – ne glede na čas oddaje v najem – uporabi enaka
višina točke. Pobudniki zato nimajo več pravnega interesa za ugotovitev, da je
bila določba prvega odstavka 6. člena metodologije, ki je prenehala veljati, v
izpodbijanem delu v neskladju z ustavo. Ustavno sodišče je njihovo pobudo za
oceno ustavnosti določbe prvega odstavka 6. člena metodologije zato zavrglo (4.
točka izreka). Ker pa tudi spremenjeni prvi odstavek 6. člena metodologije
določa vrednost točke le za na novo oddana stanovanja, je ustavno sodišče ob
uporabi 30. člena ZUstS, glede na razveljavljene določbe zakona in 5. člena
metodologije, razveljavilo del besedila v prvem odstavku spremenjenega 6. člena
metodologije (2. točka izreka). Ker je ustavno sodišče navedene določbe
razveljavilo že zaradi neskladja z drugim odstavkom 14. člena ustave, se ni
spuščalo še v presojo drugih zatrjevanih neskladij z ustavo. Za razveljavitev,
in ne odpravo, se je pri metodologiji odločilo, ker so razveljavitev predlagali
sami pobudniki.
B)–III
Presoja ustavnosti stanovanjskega zakona
glede na zatrjevano odsotnost urejanja vprašanja povračila dejanskih stroškov
najemodajalca 12. Pobudniki oddajajo stanovanja, ki so
prešla v zasebno last na podlagi denacionalizacije. Zatrjujejo, da neprofitna
najemnina v višini, kot velja za taka stanovanja, v nekaterih primerih ne
pokriva niti osnovnih stroškov in so zato upravičeni do plačila razlike, kar pa
bi moral urediti zakon. V zvezi s tem predlogom pobudnikov vlada in sekretariat
navajata, da je zakonodajalec prav v primeru denacionaliziranih stanovanj
zagotovil višji odstotek stroškov kapitala, ki se lahko vključuje v najemnino.
Ta višji del se sicer zagotavlja iz državnega proračuna. Vlada dodaja, da se je
zakonodajalec pri ureditvi neproftinih najemnin za stara najemna razmerja moral
odločati med socialno vzdržno najemnino in stroškovnim načelom, pri čemer je
zakonodajalec moral sprejeti oceno, kaj je še socialno vzdržna najemnina.
Sekretariat ob tem dodaja, da ne glede na dolgoročnost takih najemnih razmerij
ni mogoče govoriti o trajni gospodarski izgubi s strani lastnikov
denacionaliziranih stanovanj, glede na že navedene subvencije in pa tudi ob
upoštevanju dejstva, da zakonodaja predvideva določene mehanizme za
razreševanje objektivno obstoječih nasprotujočih si interesov med lastniki in
najemniki. 13. Pobudniki trdijo, da zakon ne ureja
vprašanja povračil zaradi omejitev, ki izhajajo iz neprofitne najemnine, in da
je zato v neskladju z ustavo. Pobudniki svoj pravni interes utemeljujejo s tem,
da sami prejemajo najemnino, ki je izračunana na podlagi nižje vrednosti točke
stanovanja. Z razveljavitvijo določb 5. člena SZ-D in prvega odstavka 5. člena
in dela spremenjenega prvega odstavka 6. člena metodologije se je njihov
položaj spremenil tako, da tudi zanje velja (višja) vrednost točke, ki jo je na
novo opredelila metodologija. Glede na navedeno pobudniki v tem delu ne
izkazujejo več pravnega interesa in je ustavno sodišče njihovo pobudo v tem
delu zavrglo (3. točka izreka).
14. Ustavno sodišče je sprejelo to odločbo
na podlagi 21., 25. in 43. člena ter drugega odstavka 26. člena ZUstS v
sestavi: predsednica dr. Dragica Wedam Lukić ter sodnici in sodniki dr. Janez
Čebulj, dr. Zvonko Fišer, Lojze Janko, Milojka Modrijan, dr. Ciril Ribičič, dr.
Mirjam Škrk in Jože Tratnik. Odločbo je sprejelo soglasno.
Št. U-I-303/00-12
Ljubljana, dne 20. februarja 2003.
Predsednica dr. Dragica Wedam Lukić l. r.
1 Formula: vrednost stanovanja = število točk x
uporabna površina x vpliv velikosti stanovanja, ki jo opredeljuje SZ-D, je
sicer popolnoma enaka formuli, ki jo za ugotovitev vrednosti vseh stanovanj
uporablja metodologija. 2 Opozoriti je treba, da 7. člen metodologije za
stanovanja, ki so bila oddana prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, določa,
da lahko najemnina znaša največ 3,81% od vrednosti stanovanja, za stanovanja,
dana v najem po uveljavitvi metodologije, pa znaša ta odstotek 5,08. 3 Pobudniki opozarjajo, da je tudi pravilnik o
metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih iz leta 1995, ki
ga je ustavno sodišče z odločbo št. U-I-190/95 z dne 17. 12. 1998 (Uradni list
RS, št. 4/99 in OdlUS VII, 221) razveljavilo, ker je urejal zakonsko materijo,
bistveno posegel v že sklenjene pogodbe (10. člen – letni dvig višine točke od
1,88 DEM na 3,75 DEM).
(SZ-D) Zakon
(SZ) Odlok
23/00
Odlok o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih

References: sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče

 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče