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Document:
4P.101/2004 (16.07.2004)
Arr�t du 16 juillet 2004
MM. et Mme les Juges Corboz, pr�sident, Favre et Kiss.
recourants, tous deux repr�sent�s par Me Xavier Wenger, avocat,
intim�e, repr�sent�e par Me Philippe Pont, avocat,
art. 9 et 29 Cst.; proc�dure civile
D�sireux d'acqu�rir un logement, R. et S. A.________ se sont adress�s, en 1991, � la fiduciaire et agence immobili�re B.________ (ci-apr�s: la Fiduciaire), qui d�tenait un mandat de courtage relatif � un immeuble situ� � Martigny. La Fiduciaire leur a pr�sent� divers appartements. Les �poux A.________ ont d�cid� d'acheter le plus grand, en insistant pour obtenir les travaux de conciergerie qui �taient bien r�mun�r�s.
Les formalit�s administratives et financi�res destin�es � cette acquisition ont �t� men�es par la Fiduciaire.
Le 26 juillet 1991, les �poux A.________ ont sign� devant notaire un acte de vente soumis � la condition que les acheteurs obtiennent un subventionnement de l'Office du logement. Cet acte portait sur une part de propri�t� par �tage avec droit exclusif sur un appartement de quatre pi�ces et sur une place de parc, pour le prix de 436'000 fr., sous d�duction de 28'253,05 fr. de finitions � effectuer par les acqu�reurs.
Ce prix a �t� pay� sur le compte de construction de la promotion aupr�s de la Banque X.________ (ci-apr�s: la Banque), succursale de Martigny, cessionnaire de la somme.
Le 14 ao�t 1991, la Fiduciaire a d�pos� au nom des �poux A.________ un dossier relatif � une demande d'aide f�d�rale et cantonale au logement. Le 25 septembre 1991, l'aide f�d�rale leur a �t� accord�e en fonction d'un co�t de revient arrondi � 454'000 fr., soit 436'000 fr. de prix d'achat et 17'440 fr. de frais d'actes. Il a �t� retenu que la prise en charge de ces frais, ajout�e au co�t des finitions � effectuer, permettait aux acqu�reurs de r�aliser l'exigence de fonds propres de 10%.
Pour financer l'achat de leur appartement, les �poux A.________, agissant toujours par l'interm�diaire de la Fiduciaire, se sont adress�s � la Banque, qui leur a octroy�, le 21 octobre 1991, deux pr�ts s'�levant respectivement � 300'000 fr. et � 108'000 fr., garantis par le nantissement de deux obligations hypoth�caires au porteur d'un m�me montant. Selon la formule de l'Office f�d�ral du logement remplie par la Banque en juin 1991, celle-ci a confirm� avoir examin� la solvabilit� des �poux A.________ selon les usages bancaires.
A partir du 3 juillet 1992, l'Office f�d�ral du logement a vers� ses subsides, l'�tat du Valais a fait de m�me d�s le 5 f�vrier 1993.
Jusqu'� fin 1997, les �poux A.________ se sont acquitt�s du remboursement des annuit�s en faveur de la Banque.
D�s le 1er janvier 1998, l'Office f�d�ral du logement et l'�tat du Valais ont cess� leurs versements � la suite d'un r�examen de la situation des int�ress�s, dont les revenus d�passaient les limites pour l'octroi de leurs aides. En effet, il r�sultait du proc�s-verbal de taxation du 22 novembre 1997 que les �poux A.________ avaient omis d'indiquer, dans leur pr�c�dente d�claration d'imp�t, le revenu provenant d'une rente de 11'517 fr. vers�e par une assurance.
A la suite de ces d�cisions, les �poux A.________ ont connu des difficult�s financi�res et n'ont plus �t� en mesure de s'acquitter des annuit�s convenues.
Le 27 mai 1999, la Banque a d�nonc� les pr�ts hypoth�caires pour le 30 septembre 1999, dont les soldes s'�levaient � 316'500 fr. et � 94'600 fr. Le 29 octobre 1999, elle a �galement d�nonc� les deux obligations hypoth�caires au porteur pour le 31 janvier 2000.
Les �poux A.________ n'ayant pas �t� en mesure de s'ex�cuter, la Banque a introduit, en f�vrier 2000, une poursuite en r�alisation de gage immobilier et a obtenu, le 2 mai 2000, la mainlev�e provisoire � concurrence de 411'100 fr. plus int�r�ts.
Le 31 mai 2000, R. et S. A.________ ont ouvert une action en lib�ration de dette contre la Banque.
L'expertise judiciaire requise par les �poux A.________ a �t� refus�e par le juge en charge du dossier, ce qu'a confirm� la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal valaisan, par jugement du 12 mai 2003. Par arr�t du 17 septembre 2003, la Cour de c�ans a d�clar� irrecevable le recours de droit public interjet� par les �poux A.________ contre cette d�cision.
Par jugement du 12 mars 2004, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a rejet� l'action en lib�ration de dette introduite par R. et S. A.________. Hormis le moyen fond� sur la nullit� de la vente immobili�re qui a �t� �cart�, les juges ont consid�r� en substance que l'on ne pouvait reprocher � la Banque d'avoir surestim� la capacit� financi�re des acheteurs. Par cons�quent, celle-ci n'avait pas viol� ses devoirs d'information et de conseil en ne dissuadant pas les �poux A.________ de se lancer dans l'op�ration immobili�re et en ne leur refusant pas tout cr�dit.
Parall�lement � un recours en r�forme, les �poux A.________ interjettent un recours de droit public au Tribunal f�d�ral contre le jugement du 12 mars 2004. Invoquant l'arbitraire et une violation de leur droit d'�tre entendu, ils concluent � l'annulation du jugement attaqu�, avec suite de frais et d�pens.
La Banque propose le rejet du recours, les frais et d�pens �tant mis � la charge des recourants.
Le Tribunal cantonal a, pour sa part, renonc� � formuler des observations, se r�f�rant aux consid�rants de son jugement.
Conform�ment � la r�gle g�n�rale de l'art. 57 al. 5 OJ, il y a lieu de statuer tout d'abord sur le recours de droit public, car les recourants se plaignent d'arbitraire dans les constatations de fait du jugement entrepris sur un point d�terminant pour le sort du litige (cf. infra consid. 4.2).
L'arr�t attaqu� est final dans la mesure o� la cour cantonale a statu� sur le fond du litige par une d�cision qui n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan f�d�ral ou cantonal, s'agissant du grief de violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). En revanche, si les recourants soul�vent une question relevant de l'application du droit f�d�ral, le grief n'est pas recevable, parce qu'il pouvait faire l'objet d'un recours en r�forme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ).
Les recourants sont personnellement touch�s par la d�cision entreprise, qui rejette leur demande en lib�ration de dette, de sorte qu'ils ont un int�r�t personnel, actuel et juridiquement prot�g� � ce que cette d�cision n'ait pas �t� adopt�e en violation de leurs droits constitutionnels; en cons�quence, la qualit� pour recourir (art. 88 OJ) doit leur �tre reconnue.
Interjet� en temps utile compte tenu des f�ries (art. 34 al. 1 let. a et 89 al. 1 OJ) dans la forme pr�vue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le pr�sent recours est en principe recevable.
2.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 113 consid. 2.1; 128 III 50 consid. 1c p. 53 s. et les arr�ts cit�s). Il base son arr�t sur les faits constat�s dans la d�cision attaqu�e, � moins que le recourant ne d�montre que la cour cantonale a retenu ou omis certaines circonstances d�terminantes de mani�re arbitraire (ATF 118 Ia 20 consid. 5a).
Les recourants s'en prennent exclusivement � la partie du jugement attaqu� dans laquelle la cour cantonale a consid�r� que l'on ne pouvait reprocher � l'intim�e d'avoir surestim� leur capacit� financi�re. Ils invoquent � cet �gard l'arbitraire dans l'�tablissement des faits et la violation de leur droit d'�tre entendu en relation avec le refus de proc�der � une expertise.
Pour d�montrer la n�cessit� de recourir � un expert, les recourants se fondent sur des faits diff�rents de ceux ressortant du jugement attaqu�, sur des points � propos desquels ils invoquent l'arbitraire. Il se justifie donc de commencer par examiner si les faits constat�s par la cour cantonale et sur la base desquels l'expertise a �t� refus�e l'ont �t� de mani�re insoutenable.
4.1 Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution que celle retenue par l'autorit� cantonale pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit� (ATF 128 I 81 consid. 2 p. 86, 273 consid. 2.1; 127 I 60 consid. 5a p. 70; 126 III 438 consid. 3 p. 440). S'agissant de l'appr�ciation des preuves et des constatations de fait, l'autorit� tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1). Il appartient au recourant d'�tablir la r�alisation de ces conditions en tentant de d�montrer, par une argumentation pr�cise, que la d�cision incrimin�e est insoutenable (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 185 consid. 1.6; 122 I 70 consid. 1c p. 73). Enfin, pour qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 129 I 173 consid. 3.1 et les arr�ts cit�s).
4.2 Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir arbitrairement retenu que les fonds propres dont ils disposaient comprenaient non seulement les 28'253,05 fr. de finitions, mais aussi des frais d'actes de l'ordre de 17'440 fr., alors qu'ils ne l'ont jamais all�gu�. De plus, selon le droit cantonal, les frais d'actes ne s'�l�veraient qu'� 2% et non � 4% du prix de vente, de sorte que seuls 8'720 fr. auraient d� �tre comptabilis�s sous ce poste. En cons�quence, les recourants soutiennent qu'il �tait faux d'admettre qu'ils disposaient de 10% de fonds propres, alors qu'en tenant compte du montant de 8'720 fr., ils n'�taient en mesure de fournir que 8,5% de fonds propres.
Une telle critique confine � la t�m�rit�. En effet, les recourants perdent de vue que la somme de 17'440 fr. pour les frais d'actes n'a pas �t� invent�e par les juges, mais qu'elle ressort express�ment des pi�ces du dossier, plus particuli�rement des formulaires qu'ils ont eux-m�mes sign�s et pr�sent�s, par l'entremise de leur fiduciaire, pour b�n�ficier d'une subvention de l'Office f�d�ral du logement. Ils oublient �galement que l'acquisition de leur part de PPE �tait conditionn�e � l'octroi d'une telle aide et que, pour l'obtenir, les documents qui ont �t� remis � l'Office f�d�ral du logement indiquaient aussi que les futurs acqu�reurs disposaient de 10% de fonds propres, proportion qui ne pouvait �tre atteinte qu'en ajoutant au montant des finition les frais d'actes � raison de 17'440 fr.
Dans de telles circonstances, on ne voit manifestement pas en quoi la cour cantonale serait tomb�e dans l'arbitraire en incluant, dans les fonds propres, le montant des frais d'actes que, selon les pi�ces produites, les acheteurs ont eux-m�me reconnu avoir d� verser � ce titre.
Lorsque les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir comptabilis� ces frais dans leurs fonds propres, alors que ce point n'a �t� all�gu� par aucune des parties, ils soul�vent une question relevant de la proc�dure cantonale. Comme ils ne formulent aucun grief en ce sens et, a fortiori, qu'ils ne citent aucune r�gle de la proc�dure cantonale qui aurait �t� viol�e, il n'y a pas lieu d'entrer en mati�re, faute de motivation suffisante (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 113 consid. 2.1).
Quant au pourcentage des frais d'actes d�coulant du droit cantonal, il convient de souligner que la cour cantonale n'a nulle part indiqu� que les 17'440 fr. ne comprendraient que l'�molument du notaire relatif � l'acte de vente, � l'exclusion d'autres frais, ce que n'a pas manqu� de relever l'intim�e. Par cons�quent, m�me � supposer que, comme le soutiennent les recourants, le droit valaisan ne pr�voie qu'un �molument de notaire de 2% en cas de vente immobili�re, cet �l�ment ne ferait pas davantage appara�tre comme insoutenable le montant de 17'440 fr. retenu dans le jugement attaqu�.
En ajoutant 17'440 fr. aux 28'253,05 fr. correspondant au co�t des finitions � effectuer, la cour cantonale pouvait donc, sans tomber dans l'arbitraire, admettre que l'exigence de 10% des fonds propres �tait r�alis�e.
Il reste � examiner, compte tenu de ces �l�ments, si le refus de proc�der � l'expertise requise par les recourants viole leur droit d'�tre entendu.
5.1 Comme aucune violation de r�gles du droit cantonal de proc�dure n'est invoqu�e � ce propos, le grief sera examin� exclusivement � la lumi�re de l'art. 29 al. 2 Cst. (ATF 126 I 15 consid. 2a et les arr�ts cit�s), �tant pr�cis� que la jurisprudence rendue sous l'empire de l'ancienne Constitution demeure applicable (cf. ATF 128 V 272 consid. 5b/bb p. 278).
Le droit d'�tre entendu comprend en particulier le droit de fournir des preuves. Ainsi, la jurisprudence a expos� que l'autorit� avait l'obligation de donner suite aux offres de preuve pr�sent�es en temps utile et dans les formes requises, � moins qu'elles ne soient manifestement inaptes � apporter la preuve ou qu'il s'agisse de prouver un fait sans pertinence (cf. ATF 124 I 241 consid. 2; 121 I 306 consid. 1b; 115 Ia 8 consid. 2b; 114 Ia 97 consid. 2a). Cela n'emp�che toutefois pas le juge de refuser une mesure probatoire si, en appr�ciant d'une mani�re non arbitraire les preuves d�j� apport�es, il parvient � la conclusion que les faits pertinents sont d�j� �tablis et qu'un r�sultat m�me favorable au recourant de la mesure probatoire sollicit�e ne pourrait plus modifier sa conviction (ATF 124 V 90 consid. 4b; 122 V 157 consid. 1d p. 162).
5.2 Comme on vient de le d�montrer, la cour cantonale pouvait, sans arbitraire, ajouter le montant de 17'440 fr. correspondant aux frais vers�s par les acheteurs au co�t des finitions � effectuer, ce qui lui permettait d'en d�duire que les acqu�reurs avaient fourni 10% de fonds propres. Cette conclusion a pour r�sultat de vider de tout sens le grief des recourants li� � la violation de leur droit d'�tre entendu. En effet, ils reprochent aux juges cantonaux d'avoir refus� d'entendre un expert pour savoir si un cr�dit pouvait tout de m�me �tre octroy� par la banque, bien que les fonds propres n'aient pas atteint la limite recommand�e de 10%. Il n'y a donc pas lieu d'entrer plus avant sur cette critique, qui se dirige contre une autre hypoth�se que celle r�sultant du jugement entrepris. On peut ajouter que, contrairement � ce que pr�tendent les recourants, les juges disposaient, sur la base du dossier en particulier des formulaires remis � l'Office f�d�ral du logement, des �l�ments suffisants pour appr�cier la proportion entre les fonds propres et les fonds emprunt�s. On ne voit donc pas, dans ces circonstances, que le refus d'ordonner une expertise portant sur cet aspect soit contraire � l'art. 29 al. 2 Cst.
Le recours doit, par cons�quent, �tre rejet�.
Les frais et d�pens seront mis � la charge des recourants, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7, ainsi que 159 al. 1 et 5 OJ).
Un �molument judiciaire de 7'000 fr. est mis � la charge des recourants, solidairement entre eux.
Les recourants, d�biteurs solidaires, verseront � l'intim�e une indemnit� de 8'000 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties et au Tribunal cantonal valaisan, Cour civile II.

References: art. 9
 ATF 
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 ATF 
 ATF 
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