Source: https://www.mundojuridico.info/responsabilidad-del-avalista-en-el-contrato-de-arrendamiento/
Timestamp: 2020-02-28 21:57:53+00:00

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Extensión de la responabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento. Opiniones sobre la extensión del aval a las prórrogas forzosas y voluntarias.
Sigue siendo debatida en los Tribunales la cuestión de la extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento.
Existen opiniones contrarias entre los que piensan que el fiador o avalista sólo responde de la duración pactada exclusivamente en el contrato y aquellos otros que argumentan que también ha de responder de las prórrogas legales previstas en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esta polémica, evidentemente no surgirá si en el contrato se ha pactado expresamente que el avalista o fiador responderá durante toda la duración del contrato incluidas prórrogas legales obligatorias o voluntarias y hasta que se entregue la posesión del inmueble.
En este artículo nos ocupamos de la extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento cuando nada consta en el contrato sobre la duración del aval.
La cuestión parte como sabéis, de que en el arrendamiento de vivienda se prevé la posibilidad de que el inquilino se mantenga en el uso de la vivienda hasta un máximo de TRES AÑOS aunque se haya pactado en el contrato una duración inferior. A partir de la reforma en la Ley de Arrendamientos Urbanos de marzo de 2019, los arrendatarios podrán permanecer en la vivienda, según su voluntad hasta CINCO AÑOS si el arrendador es persona física y hasta SIETE AÑOS si es persona jurídica.
¿Qué ocurre si en el contrato se ha fijado una duración inferior al mínimo legal?
El artículo 9 de la LAU establece que en esos casos, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente a voluntad del inquilino por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de TRES AÑOS, (antes de la reforma de marzo de 2019) o de CINCO o SIETE AÑOS (tras la reforma de la LAU de marzo de 2019), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Es decir, la ley establece PRÓRROGAS OBLIGATORIAS a voluntad del inquilino por plazos anuales hasta alcanzar los mínimos legales previstos en el artículo 9 de la LAU.
Finalizadas esas prórrogas obligatorias hasta alcanzar la duración prevista en el art. 9 LAU, el arrendador puede conceder otro periodo de PRÓRROGAS que denominaremos VOLUNTARIAS y que vienen recogidas en el artículo 10 de la LAU.
El 1 de junio de 2019 se firma un contrato de arrendamiento entre particulares por una duración de UN AÑO. El inquilino a su voluntad, finalizado el año pactado, podrá prorrogarlo por años sucesivos hasta CINCO AÑOS, por lo que si quiere podrá estar en la vivienda hasta el 1 de junio de 2024.
¿Qué ocurre si este contrato ha sido avalado por un tercero ajeno al inquilino?
1º.- Si se ha hecho constar EXPRESAMENTE que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y la de sus prórrogas obligatorias y voluntarias, está claro, que el avalista seguirá teniendo tal condición cuando el contrato continúe a partir del primer año a voluntad del inquilino.
2º.- El problema surge si finalizado el primer AÑO de duración, que era lo pactado, el inquilino decide continuar hasta el 1 de junio de 2024 (art. 9 LAU).
En este caso, la mayoría de los Tribunales opina que cuando se trata de la prórroga legal del artículo 9 de la LAU, se EXTIENDE LA FIANZA a dichas prórrogas. Pero cuando estamos en la prórrogas voluntarias del artículo 10 de la LAU, no se extiende salvo que lo consienta el avalista.
La responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento SE AMPLIA a LAS PRÓRROGAS:
– Sentencia AP Asturias, Gijón (Sección 7ª) de 6 abril de 2009:
» Tampoco puede entenderse infringido el art. 1.827 del Código Civil, al tratarse de una prórroga legal, art. 9 LAU, no excluida expresamente en el contrato, ni el art. 1.851 CC, porque ya fue comprendida por el fiador a la firma del mismo, es decir, que el fiador ya consintió la prórroga así como el resto de las estipulaciones del contrato, al figurar en el mismo como «fiador de este contrato a todos los efectos«, entre ellos el pago de las rentas debidas, por lo que en este caso no se produce una mayor onerosidad con posterioridad, que es la razón de ser del precepto invocado.
No pudiendo confundirse la tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil con el derecho del arrendatario de vivienda a beneficiarse de las PRÓRROGAS LEGALES, art. 9 de la LAU, que no precisa del concurso de la voluntad del arrendador, sino que le es impuesta imperativamente por Ley, no siendo pues de aplicación el art. 1.851 del CC como pretende la recurrente, al ostentar la misma la condición de fiadora solidaria del arrendatario a todos los efectos del contrato de arrendamiento suscrito. Extensión de la fianza a la prórroga del arrendamiento, pero no a la tácita reconducción.»
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) de 13.02.2019:
«Estamos plenamente conforme con el Juez de Instancia en cuanto a la duración del aval. No se trata de un aval independiente posterior al contrato. Se trata de un aval dentro del mismo contrato, en el que el avalistainterviene desde el primer momento y conoce su contenido.
El argumento principal para mantener la sentencia tiene su base en la duración legal del contrato de arrendamiento urbano para uso de vivienda, art. 9 LAU, que como es sabido es de un año como mínimo, y máximo de tres en virtud del sistema de prorroga legal forzosa para el arrendador, y potestativa para el arrendatario, salvo que este renuncie.
Dicho de otro modo, el art. 1851 C. Civil no es aplicable porque no se trata de prorroga facultativa del arrendador, que requeriría el consentimiento del fiador. Es prorroga legal forzosa para el arrendador, que afecta al fiador, que afianzó sin limitaciones por toda la duración legal del contrato, tres años.»
A fin de evitar interpretaciones del Tribunal, para los arrendadores es MUY IMPORTANTE hacer constar EXPREXAMENTE en el documento que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y a la de sus prórrogas legales o voluntarias.
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Modificación de la renta en la prórroga del contrato de arrendamiento
2 Responses to Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento
Salvador en 26 de noviembre, 2019 de 23:11
Tengo una duda sobre un contrato que hice como inquilino y a la vez como avalista en un piso compartido. Resulta que me robaron y ahora quiero quitarme como avalista y no se qué debo de hacer
Inmaculada Castillo en 27 de noviembre, 2019 de 9:41

References: artículo 9
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 artículo 10
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