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Timestamp: 2019-06-24 12:40:17+00:00

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Rechtsprechung: WuM 1997, 488 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: BGH, 11.06.1997
https://dejure.org/1997,448
BGH, 18.06.1997 - XII ZR 63/95 (https://dejure.org/1997,448)
BGH, Entscheidung vom 18.06.1997 - XII ZR 63/95 (https://dejure.org/1997,448)
BGH, Entscheidung vom 18. Juni 1997 - XII ZR 63/95 (https://dejure.org/1997,448)
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Verlust von Gewährleistungsrechten des Mieters durch vorbehaltlose Weiterzahlung des Mietzinses erst nach Ablauf von drei Monaten ab Nichteinhaltung einer Abhilfezusage
Ausschluß von Gewährleistungsrechten wegen vorbehaltloser Weiterzahlung des ungeminderten Mietzinses
Verliert der Mieter bei Weiterzahlung der Miete seine Gewährleistungsrechte? (IBR 1998, 40)
NJW 1997, 2674
ZIP 1997, 1753
NJ 1997, 540
WM 1997, 2002
BB 1997, 2610
DB 1997, 2532
WuM 1997, 488
Mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung stünde eine etwaige Kenntnis der Kläger von den genannten Unzulänglichkeiten bei Vertragsschluß gemäß § 536b BGB allenfalls Gewährleistungsansprüchen, nicht aber dem von ihnen geltend gemachten Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegen (…Eisenschmid, aaO, § 536b BGB, Rdnr. 55; zu § 539 BGB a. F.: BGH, Urteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 63/95, NJW 1997, 2674 unter 2 c; Senatsurteile vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222 unter II 4, und vom 25. Januar 1982 - VIII ZR 310/80, NJW 1982, 874 unter 6 a).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann es in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift ebenfalls zum Ausschluß von Gewährleistungsrechten führen, wenn der Mieter nach Vertragsschluß Kenntnis von einem Mangel erlangt und dennoch den ungeminderten Mietzins über eine gewisse Zeit vorbehaltlos weiterzahlt (Senatsurteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 63/95 - NJW 1997, 2674 m.N.).
OLG Naumburg, 12.08.1999 - 2 U (Hs) 34/98
Überbürdung der Pflicht zu Erhaltung der Mietsache auf den Mieter eines …
Eine vorbehaltlos Zahlung über einen Zeitraum von sechs Monaten reicht in der Regel aus, Gewährleistungsrechte des Mieters auch für die Zukunft auszuschließen, während drei Monate noch im Rahmen der dem Mieter zuzubilligenden angemessenen Überlegungsfrist liegen (vgl. BGH NJW 1997, 2674).
Der von dem Kläger geltend gemachte Anspruch auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F., § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) ist ein echter Erfüllungsanspruch, der dem Mieter neben seinen Gewährleistungsrechten nach den § 536 ff BGB n.F. (§§ 537 ff BGB a.F.) zusteht (vgl. BGHZ 84, 42, 45 f; BGH, Urt. v. 18. Juni 1997 - XII ZR 63/95, NJW 1997, 2674, 2675;… Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. III B Rn. 1374).
Gewerbemietrecht: Mangel bei Beanstandungen durch die Gewerbeaufsicht - …
§ 539 BGB ist in einem solchen Fall analog anzuwenden (BGH NJW 1997, 2674, 2675; BGH NJW-RR 1992, 267, 268;… Palandt/Putzo, aaO.).
Die Nichteinhaltung der Zusage durch den Kläger haben die Beklagten spätestens nach 3 Monaten erkannt (BGH NJW 1997, 2674, 2675).
Die sich hieran anschließende vorbehaltlose Mietzinszahlung in einem Zeitraum von mehr als 6 Monaten reichte aus, um die Beklagten mit ihren Gewährleistungsrechten analog § 539 BGB auszuschließen (BGH NJW 1997, 2674 m. w. N.).
Der Mieter kann neben und trotz Ausschluß der Minderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (BGH NJW 1989, 3222, 3224; 1997, 2674, 2675, m. w. N.).
(a) Die Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages ist hier nicht deshalb entfallen, weil die Beklagten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11.09.1997 fristlos kündigten (BGH NJW 1997, 2674, 2675).
Die zu § 539 BGB a.F. analog ergangene Rechtsprechung des BGH (NJW 1997, 2674; NJW 2000, 2663) ist auch nach Einführung des § 536 b BGB anwendbar.
Der Senat hält die zu § 539 BGB a.F. ergangene Rechtsprechung des BGH (NJW 1997, 2674; NJW 2000, 2663) auch nach Einführung der neuen Bestimmung des § 536 b BGB für maßgeblich (so auch OLG Naumburg, NZM 2002, 251); ob ggf. nach neuem Recht ein strengerer Maßstab für den Eintritt einer Verwirkung gelten muss (vgl. KG ZMR 2002, 111), kann für den hier zu entscheidenden Fall dahinstehen.
Dass die Redaktoren des neuen § 536 b BGB diese Rechtsprechung missbilligen, wie sich aus der hierzu veröffentlichten Begründung des Regierungsentwurfes (NZM 2000, 812) ergibt, ist nicht verständlich, da die grundlegende Entscheidung des BGH (NJW 1997, 2674) den Gerichten eine strenge Prüfung der Verhältnisse des Einzelfalles auferlegt; danach werden im Zweifel - insbesondere bei wiederholten Rügen des Mieters nach § 536 c Abs. 1 Satz 1 BGB - die Rechte des Mieters aus §§ 536 ff. BGB nicht verloren gehen.
Mit dem nachträglichen Verzicht auf den Mängelvorbehalt ist der Beklagte wie der Mieter zu behandeln, der in Kenntnis des Mangels den Mietvertrag vorbehaltlos abschließt oder trotz eines im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangels die Miete vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum fortentrichtet (vgl. BGH NJW 1997, 2674 m.w.N., zuletzt ZMR 2000, 666).
Seine Gewährleistungsrechte hat er damit nicht nur für die Vergangenheit, sondern auch für die Zukunft verloren (vgl. BGH NJW 1997, 2674).
Eine vorbehaltlose Zahlung liegt allerdings dann nicht vor, wenn der Mieter in der Erwartung einer baldigen Mängelbeseitigung leistet (vgl. BGH NJW 1997, 2674; 2000, 2663, 2664;… Wolf/Eckert/Ball a.a.O., Rdnr.328).
Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat (Bl. 204 f I), hat der Beklagte dadurch, dass er vom dem im Juli/August 1993 erfolgten Einzug in das Mietobjekt bis einschließlich Juli 1995 die Miete vorbehaltlos gezahlt hat, sein Minderungsrecht entsprechend § 539 BGB für die vergangenheit und die Zukunft verwirkt (vgl. BGH, WM 1967, 850, 851; BGH, WuM 1992, 313, 315 = NJW-RR 1992, 267 ff; BGH, NJW 1997, 2674; BGH, NJW 2000, 2663 f, zitiert nach juris; OLG Düsseldorf, ZMR 1987, 329, NJW-RR 197, 911 f; WuM 1995, 435, 436; OLG München, ZMR 1993, 466, 467;… Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.B Rn. 1413).
Inwieweit im Einzelfall ein Gewährleistungsverzicht anzunehmen ist, hängt von der Ernsthaftigkeit der Beanstandungen und von der Länge der Zeit ab, in der die ungekürzten Mietzahlungen erfolgen (BGH, NJW 1974, 2233, 2334; NJW 1997, 2674).
Ein Zeitraum von sechs Monaten reicht in der Regel aus, Gewährleistungsrechte des Mieters auch für die Zukunft auszuschließen (BGH, NJW 1997, 2674).
Eine Mängelbeseitigungszusage, die grundsätzlich die Berufung auf § 539 BGB ebenfalls entfallen lassen kann (vgl. BGH, NJW 1997, 2674, 2675), hat die Klägerin allenfalls mit dem Schreiben vom 21.08.1995 gemacht, in dem sie die Installation von Außenjalousien innerhalb der nächsten 8 Wochen angekündigt hat (Bl. 39 Anlagenband).
OLG Brandenburg, 04.11.1998 - 3 U 46/98
Beendigung eines Mietverhältnisses durch die außerordentliche Kündigung des …
OLG Düsseldorf, 04.06.1998 - 24 U 194/96
Tropische Hitze im Innenraum - fristlose Kündigung - Firmen / Gewerbe
KG, 26.02.2004 - 12 U 1493/00
Gewerberaummiete: Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch …
OLG Frankfurt, 17.06.1999 - 12 U 71/98
Vertragliches Kündigungsrecht bei einem Mietvertrag; Fristlose Kündigung bei …
LG Berlin, 05.04.2001 - 67 S 344/00
Mietminderung bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, Einblick in alle Räume …
KG, 27.01.2003 - 8 U 216/01
Fristlose Mietvertragskündigung wegen Zahlungsverzuges: Verspätete …
OLG Koblenz, 12.11.1998 - 5 U 204/98
Mängel begründen keinen Wucher: Nachträgliche Mangelkenntnis - Zahlung der Pacht
OLG Düsseldorf, 07.03.2000 - 24 U 171/99
Einbehalt des Pachtzinses wegen Mängeln bei Ausschluß eines …
OLG Hamm, 10.05.2002 - 30 U 215/01
Recht zur Minderung des Mietzinses wegen Schimmelpilzbefalls der Mietsache im …
https://dejure.org/1997,4898
BGH, 11.06.1997 - XII ZR 254/95 (https://dejure.org/1997,4898)
BGH, Entscheidung vom 11.06.1997 - XII ZR 254/95 (https://dejure.org/1997,4898)
BGH, Entscheidung vom 11. Juni 1997 - XII ZR 254/95 (https://dejure.org/1997,4898)
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Annahme einer Revision - Rechtfertigung der Rüge des fehlenden Tatbestandes bei Fehlen des Orignals des Mietvertrages - Anspruch auf Mietminderung - Bestehen der Einrede des nichterfüllten Vertrages
Mietminderung; Sachmangel; Darlegungslast; Mängeleinrede; Zurückbehaltungsrecht
Mietrechtliche Gewährleistung für nach einer fristlosen Kündigung aufgetretene Mängel
Darlegungsumfang bei Mangelanzeige
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließt die Einrede gem. § 320 BGB den Zahlungsverzug auch ohne ausdrückliche Geltendmachung aus (BGHZ 84, 42 = NJW 1982, 2242; BGH ZMR 1997, 567).
Erforderlich ist allerdings die Darlegung von Anknüpfungstatsachen, anhand derer die Gebrauchsbeeinträchtigung und die Minderungsquote zu beurteilen ist (…Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.; Eckert EWiR 97, 969).
Der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung bestimmt alsdann das Maß, in dem der Mietzins gemindert ist (vgl. BGH WM 1997, 488 = ZMR 1997, 567; DWW 1991, 257 = NJW-RR 1991, 779 = WM 1991, 544).
Die gesetzlich vorgesehene Rechtsfolge tritt selbst dann ein wenn sich der Mieter nicht darauf beruft (st. Rspr. des BGH; vgl. Urteil vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 144/85 - NJW 1987, 432 ; Urteil vom 27 Februar 1991 - XII ZR 47/90 - NJW-RR 1991, 779 ; Beschluss vom 11. Juni 1997 - XII ZR 254/95 - WuM 1997, 488;… Putzo, in: Palandt, BGB, 60 Aufl. 2001, § 537 Rdnrn. 1 und 21;… Voelskow, in: Münchener Kommentar zum BGB, Band 3, 3. Aufl. 1995, § 537 Rdnr. 11;… Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum BGB, Mietrecht 1, 13. Bearb. 1995, § 537 Rdnr. 1;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil II Rdnr. 542 f.;… Eisenschmid, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 537 Rdnr. 237;… Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Teil III.B Rdnr. 1362).
Er muss zwar nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung, jedenfalls aber den Mangel so konkret beschreiben, dass sich hieraus eine Tauglichkeitsbeeinträchtigung erkennen lässt (BGH, NJW 2012, 382; NJW-RR 1991, 779 und WuM 1997, 488).
LG Kiel, 20.01.2005 - 1 S 100/04
Wohnraummiete: Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung …
Ist damit das Minderungsrecht dem Grunde nach gegeben, so ist es Aufgabe des Gerichts zu ermitteln, in welchem Umfang die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch den Mangel beeinträchtigt ist und in welcher Höhe die Mietminderung greift (vgl. BGH ZMR 1997, 567;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536, Rdnr. 405).

References: § 536
 § 535
 § 536
 § 539
 BGH 
 § 536
 § 536

§ 539
 BGH 
 § 539
 § 539
 BGH 
 § 536
 § 539
 BGH 
 § 536
 § 536
 BGH 
 § 536
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 539
 § 539
 § 320
 BGH 
 BGH 
 § 537
 § 537
 § 537
 § 537
 BGH 
 § 536