Source: https://interpretacje-podatkowe.org/garaz/itpb3-423-506-11-ps
Timestamp: 2020-08-04 02:40:28+00:00

Document:
ITPB3/423-506/11/PS | Interpretacja indywidualna
♦ › Garaż › ITPB3/423-506/11/PS
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 29 listopada 2011 r.
W zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, dochodu uzyskanego z tytułu odsetek od środków finansowych zgromadzonych na koncie funduszu remontowego.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2011 r. (data wpływu 29 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy - jest nieprawidłowe.
W dniu 29 września 2011 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy.
Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa z dniem pierwszego wyodrębnienia lokalu, tj. w dniu 18 marca 2011 r. na działce gruntu o obszarze 0,2964 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni całkowitej 9 865,63 m2, na który składa się z 140 lokali mieszkalnych o pow. łącznej 6 364,88 m2, 2 lokali użytkowych o pow. łącznej 1 226,84 m2 oraz z lokalu niemieszkalnego w postaci podziemnego garażu wielostanowiskowego ze stanowiskami postojowymi (82 miejsca postojowe) o pow. łącznej 2 273,91 m2. Hala garażowa w postaci podziemnego garażu stanowi współwłasność kilku (kilkunastu) właścicieli nieruchomości. W efekcie podziemny garaż stanowiskowy posiada szereg współwłaścicieli, z których każdy ma przypisane do siebie określone w akcie notarialnym kupna udział w hali garażowej, miejsce (jedno bądź kilka) parkingowe. Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali właścicielowi miejsca postojowego przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (hali garażowej). Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali.
Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej. Zwolnienie nie obejmuje dochodów z pozostałej działalności gospodarczej, tj.: dzierżawy ścian, dachów. Obecnie Wspólnota Mieszkaniowa nie dzierżawi ścian budynku oraz dachu nieruchomości.
Wspólnota posiada dwa rachunki bankowe, obsługujące oddzielnie fundusz eksploatacyjny i oddzielnie fundusz remontowy. Obydwa rachunki służą w swoim założeniu do gromadzenia wpłat właścicieli nieruchomości, które przeznaczane są do regulowania zobowiązań wspólnoty wobec swoich kontrahentów oraz są bezpośrednio związane z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi.
Zaliczki (o których mowa w art. 13 ust. 1 oraz art. 14 ustawy o własności lokali) wnoszone na poczet utrzymania lokali i zarządu tą nieruchomością przez właścicieli są przeznaczane na utrzymanie substancji nieruchomości (zasobu mieszkaniowego, gospodarki mieszkaniowej) dążąc do zachowania budynku w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.
W terminie określonym w art. 15 ustawy o własności lokali, właściciele dokonują wpłat zaliczek na rachunek funduszu eksploatacyjnego (przeznaczonych na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością i kosztów związanych z dostawą do lokali mediów) oraz rachunek funduszu remontowego. Niniejsze zaliczki ustalane są w drodze uchwały ogółu właścicieli wspólnoty mieszkaniowej przyjętych na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zaliczki na fundusz remontowy naliczane są właścicielom lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, hali garażowej. Rachunki bankowe wspólnoty mieszkaniowej zostały otwarte w Banku. Konto bankowe funduszu eksploatacyjnego zwane w banku „K” nie jest oprocentowane, jednak obciążone miesięcznymi kosztami bankowymi z obu kont (tj. „K” i „O”). Wpłaty na konto funduszu remontowego właściciele nieruchomości dokonują na wydzielone konto zwane „O”, na którym w zamian za naliczenie opłat i prowizji bankowej na koncie „K” dokonywana jest miesięczna kapitalizacja w wysokości 3,25% w stosunku rocznym. Na koncie funduszu remontowego dokonywane są więc przez każdego indywidualnego właściciela miesięczne opłaty według uchwalonej na rocznym zebraniu stawki, z przeznaczeniem na pokrycie kosztów zaplanowanych remontów części wspólnych nieruchomości (wymiana windy, remont dachu, elewacji itp.). Zarówno wpłaty (właścicieli lokali mieszkalnych, użytkowych, hali garażowej) jak i wydatki w zakresie funduszu remontowego dokonywane są z tego konta bankowego.
W myśl rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. 99.112.1316 ze zm.) budynek wspólnoty mieszkaniowej stanowi budynek mieszkalny (zasób mieszkaniowy), a zaliczki będą wyłącznie przeznaczone na utrzymanie tego zasobu.
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może nie płacić podatku dochodowego od osób prawnych od odsetek z kapitalizacji miesięcznej na funkcjonującym bieżąco, obsługującym właścicieli nieruchomości koncie funduszu remontowego...
Wspólnota Mieszkaniowa wskazuje, że funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 6 ww. ustawy wspólnotę mieszkaniową należy rozumieć jako ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Przepisy powyżej powołanej ustawy określają zadania i zakres działań wspólnoty. Zadania i prawa wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu praw i obowiązków ograniczają się do nieruchomości wspólnej. Art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, iż nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Współwłasność taką stanowią tylko te części budynku i urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi i użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Stosownie do powołanego przepisu współwłasność taką stanowią np. służące do wspólnego użytku właścicieli lokali klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze. Współwłasności takiej nie stanowią samodzielne lokale (art. 2 ust. 2 tej ustawy).
W przypadku wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ustawodawca określił w art. 3 ust. 3 ustawy, iż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W stosunku do udziału przysługującego właścicielowi z prawa do własności lokalu, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z ustawy wynika, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1) (...). W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Właściciel (...) jest obowiązany utrzymać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z innymi w ochronie wspólnego dobra.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Powyższe przykłady kosztów wymienione w ustawnie nie stanowią katalogu zamkniętego. W art. 15 ustawy o własności lokali został ustanowiony obowiązek właścicieli lokali do uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu w formie bieżących opłat płatnych z góry do 10-go dnia każdego miesiąca. Powyżej wymienione przepisy wskazują jednoznacznie na dopuszczalny zakres i cel wspólnoty mieszkaniowej. Nie jest nim zarządzanie ani pokrywanie kosztów utrzymania lokali, to bowiem należy do obowiązków właścicieli lokali, a nie wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązek wnoszenia zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej jest formą realizacji przez współwłaścicieli obowiązku partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej i zarządu tą nieruchomością. Z powyższego wynika, iż zaliczki przeznaczone na utrzymanie części wspólnej budynku (dachów, kominów, ścian, instalacji wspólnych, klatek schodowych) nie mogą być uznawane za związane z konkretnymi lokalami, czy to użytkowymi, czy mieszkalnymi. Zawsze są to kwoty dotyczące nieruchomości wspólnej. Wynika to bowiem z zakresu prawa wspólnoty mieszkaniowej do pobierania tych zaliczek. Za istotny z rozważanego punku widzenia należy uznać nie charakter lokali (mieszkalny, niemieszkalny czy użytkowy) wchodzący w skład nieruchomości, ale charakter całej nieruchomości budynkowej.
Dla oceny aspektu charakteru budynku istotne znaczenie będzie miało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. 99.112.1316 ze zm.), w którym dokonano zdefiniowania min. budynków mieszkalnych.
W oparciu o przepisy powyższego rozporządzenia budynek mieszkalny określany jest jako obiekt budowlany, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Kierując się powyższym wspólnota mieszkaniowa której całkowita powierzchnia użytkowa wynosi 9 865,63 m2, natomiast w tym powierzchnia lokali mieszkalnych wynosi 6 364,88 m2, co stanowi 64% w całkowitej powierzchni użytkowej budynku. W konsekwencji powyższego charakter budynku determinuje charakter całości nieruchomości, na której się on znajduje. Co za tym idzie wszelkie urządzenia przynależne do budynku, służące jego mieszkalnemu przeznaczeniu, tj. pomieszczenia oraz wyposażenia techniczne, pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania budynku mieszkalnego oraz urządzenia i uzbrojenia terenu, na którym znajduje się budynek stanowią zasób mieszkaniowy. Wspólnota podkreśla, że zaliczki wnoszone na poczet utrzymania i zarządu tą nieruchomością przez właścicieli lokali użytkowych są niewątpliwie przeznaczane na utrzymanie substancji nieruchomości (zasobu mieszkaniowego, gospodarki mieszkaniowej) i zachowanie budynku w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem. Ponadto wnoszone są przez właścicieli lokali, bez względu na rodzaj lokalu (mieszkalne, użytkowe) na części wspólne nieruchomości. W świetle art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dochody wolne od podatku to dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Kierując się powyższymi zasadami zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali (bez względu na rodzaj lokalu) pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone są wyłącznie na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, a w związku z tym podlegają zwolnieniu z obowiązku podatkowego w podatku dochodowym w oparciu o art. 17 ust. 1 pkt 44. Wpłaty właścicieli na rachunek eksploatacyjny oraz rachunek funduszu remontowego wspólnoty są wnoszone w celu utrzymania części nieruchomości wspólnej (konstrukcji budynku, ciągi komunikacyjne w postaci korytarzy klatki schodowej, piwnicy, dachu, elewacji itp.) w stanie niepogorszonym. Środki pieniężne na rachunku funduszu remontowego są gromadzone w celu sfinansowania przyszłych remontów np. remont instalacji wodnej, kanalizacyjnej, balkonów, odnowienie elewacji, remontu dachu. Realizacja powyższych prac remontowych wymaga dużego wkładu finansowego. W związku z tym, ogół właścicieli podjął decyzję w drodze uchwały o otwarciu rachunku funduszu remontowego na utrzymanie ww. części wspólnych.
Przychody uzyskiwane przez Wspólnotę z tytułu odsetek z rachunku bankowego, na którym wpłacane są środki przeznaczone przez właścicieli lokali na poczet funduszu remontowego stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód powstały z tego tytułu może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że dochody wolne od podatku to dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Wnioskodawca wskazuje, że stanowisko to zostało oparte na wydanych interpretacjach o sygnaturze IPPB3/423-931/09-4/EŻ z dnia 14.04.2010 r. oraz IBPBI/2/423-614/10/MO z dnia 26.07.2010 r., jak również wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (sygn. akt I SA/Wr 213/10) uchylającego interpretację Ministra Finansów przepisów prawa podatkowego z dnia 30 czerwca 2010 r. stwierdzającego: „zaliczki wpłacane przez właścicieli lokalu, będących we wspólnocie mieszkaniowej, niezależnie czy wspólnota obejmuje lokale mieszkalne, czy użytkowe, należy kwalifikować jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegające zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p, pod warunkiem, że budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.”
Wpłacane więc przez członków wspólnoty zaliczki na poczet kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu (opłaty za media) stanowią dla wspólnoty przychody podatkowe.
Wskazać należy również, iż wspólnoty z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Opłaty te nie mają charakteru zaliczkowego i wnoszone są przez właścicieli lokali mieszkalnych lub użytkowych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali. Opłaty te służą więc pokryciu kosztów opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłat za antenę zbiorczą i windę, a także pokryciu ubezpieczeń, podatków i innych opłat publicznoprawnych, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali. Opłaty te służą również pokryciu wydatków na remonty, bieżącą konserwację, utrzymanie porządku i czystości, a także pokryciu wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy.
Z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika z kolei, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Z przepisu tego wynika zatem, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowym z przychodami. Kosztami uzyskania przychodu są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.
Wobec powyższego, wydatki ponoszone przez wspólnoty, ze zgromadzonych środków, zgodnie z ich przeznaczeniem, tj. na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu, w tym opłaty eksploatacyjne za dostarczone media, stanowią koszty podatkowe tych podmiotów.
Dochodem wspólnoty jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 7 ust. 2, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.
Stanowisko takie znajduje potwierdzenie zarówno w doktrynie jak i judykaturze. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 4 maja 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1534/09 stwierdzono: „(...) przez "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Przedmiotem zaś zwolnienia mogą być jedynie dochody z "gospodarki" ww. zasobami mieszkaniowymi. Pogląd taki znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych - por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 czerwca 2009 roku sygn. akt I SA/Kr 581/09. Konsekwencją takiego, literalnego pojmowania "zasobów mieszkaniowych" jest uznanie, że prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi odnosi się tylko do tych działań wspólnoty mieszkaniowej, które polegają na realizacji zadań mieszkaniowych. Z tego względu - dochodami z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi są przychody uzyskane bezpośrednio z tytułu korzystania z zasobów mieszkaniowych przez właścicieli lokali mieszkalnych, czyli opłaty (czynsze), pomniejszone o koszty związane z utrzymaniem tych zasobów. Taki dochód korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego (por. wyroki WSA w Gliwicach z dnia 21 listopada 2007 r., sygn. akt I SA/Gl 523/07 oraz z dnia 22 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Gl 737/07 oraz wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 listopada 2007 r., sygn. akt I SA/Bd 641/07). Zasadnie zatem organy podatkowe uznały, że wynagrodzenie (czynsz) z tytułu wynajmu powierzchni budynku mieszkalnego pod reklamę, wynajmu lokali użytkowych, przychodów z tytułu zwrotu wydatków ponoszonych przez Wspólnotę na utrzymanie nieruchomości w zakresie wykraczającym poza zawartą umowę użyczenia oraz przychody finansowe z tytułu odsetek od lokaty bankowej - nie są wynikiem prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi, chociaż z reguły dochody te przeznaczane są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.”
Podobne stanowisko, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, prezentowane jest w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lutego 2010 r., sygn. akt II FSK 1551/08 lub Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 11 marca 2009 r., sygn. akt I SA/Sz 631/08.
Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
Z przedstawionych okoliczności wynika, że w skład Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzi 140 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe jak również lokal niemieszkalny w postaci podziemnego garażu wielostanowiskowego ze stanowiskami postojowymi (82 miejsca postojowe). Hala garażowa w postaci podziemnego garażu stanowi współwłasność kilku (kilkunastu) właścicieli nieruchomości. W efekcie podziemny garaż stanowiskowy posiada szereg współwłaścicieli, z których każdy ma przypisane do siebie określone w akcie notarialnym kupna udział w hali garażowej, miejsce (jedno bądź kilka) parkingowe.
Zaliczki na fundusz remontowy naliczane są właścicielom lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, hali garażowej. Konto bankowe funduszu eksploatacyjnego zwane w banku „K” nie jest oprocentowane, jednak obciążone miesięcznymi kosztami bankowymi z obu kont (tj. „K” i „O”). Wpłaty na konto funduszu remontowego właściciele nieruchomości dokonują na wydzielone konto zwane „O”, na którym w zamian za naliczenie opłat i prowizji bankowej na koncie „K” dokonywana jest miesięczna kapitalizacja w wysokości 3,25% w stosunku rocznym. Na koncie funduszu remontowego dokonywane są więc przez każdego indywidualnego właściciela miesięczne opłaty z przeznaczeniem na pokrycie kosztów zaplanowanych remontów części wspólnych nieruchomości.
Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest natomiast kwestia możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych odnośnie odsetek z kapitalizacji miesięcznej na funkcjonującym bieżąco, obsługującym właścicieli nieruchomości koncie funduszu remontowego.
Wspólnota wskazuje, że istotnym argumentem dla rozstrzygnięcia przedmiotowego problemu jest okoliczność w świetle której zadania i prawa wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu praw i obowiązków ograniczają się do nieruchomości wspólnej. Celem wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem zarządzanie ani pokrywanie kosztów utrzymania lokali, a obowiązek wnoszenia zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej jest formą realizacji przez współwłaścicieli obowiązku partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej i zarządu tą nieruchomością. Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej z powyższego wynika, iż zaliczki przeznaczone na utrzymanie części wspólnej budynku nie mogą być uznawane za związane z konkretnymi lokalami, czy to użytkowymi, czy mieszkalnymi. Zawsze są to kwoty dotyczące nieruchomości wspólnej. W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy istotny jest charakter całej nieruchomości budynkowej. W myśl natomiast rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynek Wspólnoty sklasyfikowano jako budynek mieszkalny (zasób mieszkaniowy), a w konsekwencji zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali (bez względu na rodzaj lokalu) pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Tymczasem jak już uprzednio wskazano zarówno w doktrynie jak i judykaturze panuje pogląd, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym.
Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie ma znaczenia okoliczność, że zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych dotyczą nieruchomości wspólnej, do której zdaniem Wnioskodawcy ograniczają się obowiązki wspólnoty mieszkaniowej. Dla zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podstawowym warunkiem jest uzyskanie przysporzenia z źródła jakim jest zasób mieszkaniowy. Stosownie do art. 13 ustawy o własności lokali, każdy właściciel z osobna ponosi wydatki związane zarówno z utrzymaniem jego lokalu, jak i zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest do rozliczenia tych wpływów na poszczególnych właścicieli. Nie można zgodzić się wiec z tezą, że zaliczki przeznaczone na utrzymanie części wspólnej budynku nie mogą być uznawane za związane z konkretnymi lokalami, czy to użytkowymi, czy mieszkalnymi. Istotnym jest charakter lokalu, w związku z którym nałożone zostały ustawowe obowiązki pokrywania stosownych kosztów, a nie charakter całego budynku na tle klasyfikacji PKOB. Charakter lokalu determinuje, czy źródłem przysporzenia uzyskanego od konkretnego właściciela na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Co więcej podkreśli trzeba, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.
Opieranie się przez Wnioskodawcę na wykładni przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), jest w tym przypadku stosowaniem właśnie wykładni rozszerzającej, w świetle której dokonując oceny źródła konkretnego przysporzenia związanego z danym lokalem ocenia się charakter budynku w którym się on znajduje, a nie charakter tego lokalu.
Należy podkreślić, iż w spornej kwestii istotne znaczenie mają regulacje prawne zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, a przede wszystkim treść art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy. W przedmiotowej sprawie pomocniczo odnieść można się do innych regulacji prawnych, aczkolwiek tylko tych, które wskazywać będą na charakter danego lokalu, będącego źródłem przysporzenia Wspólnoty. Natomiast okoliczność, iż budynek Wspólnoty spełnia warunki umożliwiające zaliczenie go do budynków mieszkalnych zgodnie z przepisami wskazanymi w ww. rozporządzeniu, nie ma znaczenia w przedmiocie sprawy.
Reasumując, przychody z tytułu odsetek od środków zgromadzonych na funkcjonującym bieżąco, obsługującym właścicieli nieruchomości koncie funduszu remontowego, których źródłem są wpływy z opłat wnoszonych przez członków Wspólnoty związanych z lokalami mieszkalnymi i innymi pomieszczeniami do nich przynależnymi, stanowiącymi zasoby mieszkaniowe, będą miały wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
Natomiast przychody z tytułu odsetek od środków zgromadzonych na funkcjonującym bieżąco, obsługującym właścicieli nieruchomości koncie funduszu remontowego, których źródłem są wpływy z opłat wnoszonych przez członków Wspólnoty związanych z lokalami użytkowymi i innymi pomieszczeniami do nich przynależnymi, nie będą korzystały ze zwolnienia określonego art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy i stosownie do treści art. 7 będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Co więcej Wnioskodawca w przedstawionym stanie faktycznym nie precyzuje, czy udział w hali garażowej związany jest w każdym wypadku z posiadaniem lokalu mieszkalnego lub użytkowego stosownie do art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Wnioskodawca wskazuje natomiast, że zaliczki na fundusz remontowy naliczane są zarówno właścicielom lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i hali garażowej oraz że hala garażowa w postaci podziemnego garażu stanowi współwłasność kilku (kilkunastu) właścicieli nieruchomości, w efekcie czego posiada on szereg współwłaścicieli, z których każdy ma przypisane do siebie udział w hali garażowej, miejsce (jedno bądź kilka) parkingowe.
Jeżeli więc zaliczki na fundusz remontowy naliczane są również współwłaścicielom hali garażowej, którzy nie posiadają żadnych praw do lokali mieszkalnych w budynku Wspólnoty, to w tej części przychody z tytułu odsetek od środków zgromadzonych na funkcjonującym bieżąco koncie funduszu remontowego nie będą także korzystały ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy i stosownie do treści art. 7 będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Garaże, jak już uprzednio wskazano, mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych tylko wtedy, jeśli są w określony sposób przypisane do znajdujących się w budynku lokali mieszkalnych.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, w świetle którego zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali (bez względu na rodzaj lokalu) pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone są wyłącznie na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, a w związku z tym podlegają zwolnieniu z obowiązku podatkowego w podatku dochodowym w oparciu o art. 17 ust. 1 pkt 44, uznać należy za nieprawidłowe.
Podnieść trzeba również, iż wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, powołane interpretacje indywidualne, nie rozstrzygają o uznaniu lokali użytkowych za zasoby mieszkaniowe, a przesądzają jedynie o kwestiach podatkowych związanych z uzyskiwaniem odsetek z prowadzonych rachunków bankowych przez wspólnoty mieszkaniowe.
Co więcej powołane przez Wnioskodawcę rozstrzygnięcia potwierdzają stanowisko organu. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 14 kwietnia 2010 r., znak IPPB3/423-931/09-4/EŻ wskazano: „Wobec tego, jeżeli Wspólnota uzyskuje przychody z tytułu odsetek od środków zgromadzonych na powyższych rachunkach, a przedmiotowe odsetki są związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, tj. ich źródłem są wpływy z opłat (zaliczek) wnoszonych przez członków Wspólnoty bądź z innych tytułów związanych z ww. lokalami mieszkalnymi i innymi pomieszczeniami do nich przynależnymi, stanowiącymi zasoby mieszkaniowe, to otrzymane środki z tego tytułu będą miały wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.”
Zaznaczyć należy jednak, że interpretacje indywidualne nie stanowią źródła prawa, wiążą strony w konkretnej indywidualnej sprawie, więc zawartych w nich stanowisk organów podatkowych nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy.
Odnośnie natomiast powołanego przez Wnioskodawcę nieprawomocnego orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 4 maja 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1534/09, wskazać należy ponownie na ugruntowany pogląd w orzecznictwie (powołanym również przez organ), w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobu mieszkaniowego.
Odnosząc się do powołanego przez Wspólnotę orzeczenia, wskazać należy, że w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 14 października 2008 r., sygn. akt I SA/Rz 247/08, wskazano: „Sąd podziela również pogląd organów podatkowych o bezzasadności zastosowania powoływanej przez stronę skarżącą Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która definiuje pojęcie budynku mieszkalnego, a więc inne pojęcie niż pojęcie "zasobów mieszkalnych", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Prawidłowe jest również - w ocenie Sądu - stanowisko organów podatkowych, które jest konsekwencją powyższego rozumowania pojęcia "zasobów mieszkalnych", iż zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są przychodem Wspólnoty uzyskanym z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi.”
ITPB3/423-506/11/PS
IBPBII/1/415-584/11/MCZ | Interpretacja indywidualna
IBPP2/443-1189/11/RSz | Interpretacja indywidualna
IBPBI/1/415-1198/11/AP | Interpretacja indywidualna
IPPB3/423-881/11-2/AG | Interpretacja indywidualna
IPPB3/423-894/11-4/MC | Interpretacja indywidualna
IBPBI/2/423-2/12/JD | Interpretacja indywidualna
IPPB3/423-931/09-4/EŻ | Interpretacja indywidualna

References: art. 17
 art. 14
 art. 17
 art. 17
 art. 3
 art. 17
 art. 13
 art. 14
 art. 15
 art. 6
 Art. 3
 art. 3
 art. 15
 art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 14
 art. 15
 art. 16
 art. 7
 art. 7
 art. 17
 FSK 
 art. 2
 art. 17
 art. 17
 art. 13
 art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 7
 art. 2
 art. 17
 art. 7
 art. 17
 art. 17
 art. 17