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Timestamp: 2019-04-24 13:49:20+00:00

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CALCULEZ VOTRE PLUS VALUE IMMOBILIERE EN 2013
Le Léxique Juridique
LOI ALUR 28 mars 2016 : OU EN SONT LES DECRETS ?
LES NON-RÉSIDENTS : 15,5 % de plus !
Dès le 1er janvier 2013, la fiscalité sur les ventes de résidences secondaires et de tous les biens immobiliers (hors résidences principales pour lesquelles les plus-values sont exonérées) sera allégée. Le gouvernement va, en effet, mettre en place un abattement supplémentaire de 20%. « Cette mesure exceptionnelle sera maintenue durant un an, afin d’inciter les propriétaires à se séparer plus facilement de leurs biens immobiliers », confirme-t-on au sein du cabinet de la ministre du Logement, Cécile Duflot. Pour rappel, les plus-values immobilières (hors résidences principales) sont taxées à 19% durant les cinq premières années. En y rajoutant les prélèvements sociaux (15,5%), le taux d’imposition atteint 34,5%.
Ce taux se décompose en deux parties :
19 % au titre de l'impôt sur le revenu ; 15,5 % au titre de la CSG et autres prélèvements sociaux.
L'abattement supplémentaire de 20 %, prévu dans le projet de loi de finances, intervient après la prise en compte de l'abattement pour durée de détention et n'est applicable qu'au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux. L'abattement de 20 % doit donc être appliqué à la plus-value nette imposable avant application des 19 %. En revanche, les 15,5 % continuent de s'appliquer sur la plus-value nette sans abattement.
En 2013, une décote de 20 % sera appliquée sur le montant de votre plus-value après les abattements actuellement en vigueur depuis 2012 avant le calcul de votre imposition à 19 %. Les prélèvements sociaux (CSG/ CRDS) ne tiendront pas compte de cet abattement supplémentaire.
Exemple de calcul d’imposition sur une plus-value sur une maison en résidence secondaire en 2013
Depuis le 1er février 2012, le calcul des abattements sur les plus-values immobilières a changé. Après retrait de ces abattements, la plus-value est imposée à hauteur de 19 %, auquel il faut ajouter un prélèvement de 15.5 % de CSG / CRDS.Contrairement à ce qui était attendu, ces barèmes ne seront pas revus en 2013. Cependant, un abattement complémentaire sera appliqué en plus des abattements actuels.Par exemple, prenons le cas d’une maison détenue depuis 10 ans et considérée comme une résidence secondaire. Son propriétaire la vend en réalisant une plus-value brute de 200 000 €. Il bénéficie d’un abattement de 10 % après 10 ans de détention (2% par an de la 6ème à la 16ème année). Il doit donc être imposé à 34.5 % (19 % + 15.5 %) sur 180 000 €.En 2013, il bénéficiera d’une réduction supplémentaire de 20 % sur le montant de sa plus-value. Celle-ci s’applique uniquement pour le calcul de l’impôt à 19 % (pas sur les prélèvements sociaux).Pour résumer, ce propriétaire devra donc s’acquitter de :
15.5 % de prélèvements sociaux sur 180 000 €, soit 31 000 €.
19 % d’impôt sur 144 000 € (180 000 € - 20 %), soit 27 360 € (au lieu de 34 200 € sans l’abattement supplémentaire).
L’abattement supplémentaire de 20 % permet donc à ce propriétaire de réduire son imposition de 6 840€ (soit environ 11 % de moins sur l’ensemble des taxes sur cette plus-value).
Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le Code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce, JO no 0200 du 30 août 2015, p. 15377
ARTICLE 1ER ,
I - Le présent code définit les règles déontologiques auxquelles sont soumises les personnes exerçant une ou plusieurs activités mentionnées à l'article 1er de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, titulaires d'une carte professionnelle délivrée dans les conditions de l'article 3 de cette même loi ou dont l'activité a fait l'objet d'une déclaration préalable en application de l'article 8-1 de cette même loi.
– l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
– l'achat, la vente ou location-gérance de fonds de commerce ;
– la cession d'un cheptel mort ou vif ;
– la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
– l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
– la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L 121-60 et suivants du Code de la consommation ;
3° L'activité de syndic de copropriété mentionnée au 9° de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 exercée dans le cadre de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
1° À ne commettre aucune des discriminations mentionnées à l'article 225-1 du Code pénal, tant à l'égard des personnes physiques que des personnes morales ;
2° À veiller au respect des obligations qui leur incombent en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme en application de l'article L 561-2 du Code monétaire et financier ;
3° À veiller au respect des dispositions de la loi no 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés ;
4° À refuser leur concours lorsqu'elles sont sollicitées pour l'élaboration d'actes frauduleux.
Elles s'obligent à refuser les missions pour lesquelles elles n'ont pas les compétences requises ou à recourir, si nécessaire, à toute personne extérieure qualifiée de leur choix. Dans ce dernier cas, elles informent leur client de la nature des prestations concernées et de l'identité de la personne extérieure à laquelle elles ont fait appel et veillent au professionnalisme de cette dernière.
Les personnes mentionnées à l'article 1er précisent avec clarté et exhaustivité l'étendue des pouvoirs confiés dans l'acte nommant un directeur d'établissement ou dans l'attestation d'habilitation établie en application de l'article 9 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 précitée.
1° À présenter leur carte professionnelle et à veiller à ce que leurs collaborateurs présentent leur attestation d'habilitation et leurs directeurs d'établissement leur récépissé de déclaration préalable d'activité, à la demande de toute personne intéressée ;
2° À tenir à la disposition de leurs mandants ou des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'identité des personnes qui interviennent dans l'exécution des missions qui leur ont été confiées ;
3° À communiquer, à première demande, les coordonnées de leur assureur de responsabilité civile professionnelle et, le cas échéant, de leur garant ;
1° À ce que les actes sous seing privé qu'elles rédigent expriment les accords intervenus entre les parties, qu'ils assurent, sans équivoque aucune, leur parfaite information et qu'ils tendent à harmoniser leurs intérêts, sans que l'une d'entre elles en tire seule les avantages ;
2° À faire preuve de prudence, en veillant à ne mettre en péril, ni la situation de leurs mandants, ni celles des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, ni la leur ;
3° À communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;
4° À rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l'exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ;
5° À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ;
6° À transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent.
1° À ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet ;
2° À informer l'acquéreur de leur qualité en cas de mise en vente d'un bien qui leur appartient en totalité ou en partie ;
3° À ne pas accepter d'évaluer un bien dans lequel elles possèdent ou envisagent d'acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans leur avis de valeur ;
4° À ne pas percevoir de rémunération ou d'avantage de quelque nature que ce soit au titre de dépenses engagées pour le compte d'un mandant, sans avoir au préalable obtenu l'accord de celui-ci sur l'engagement des dépenses, les modalités de choix des fournisseurs et la facturation de leurs produits ou services devant être transparents ;
5° À informer leurs mandants et les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, de la possibilité et des raisons d'un conflit d'intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu'elles ont ou que leurs directeurs d'établissement ou leurs collaborateurs habilités ont avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services, et plus généralement de l'existence d'un intérêt personnel, direct ou indirect, dans l'exécution de leur mission.
Bail, (baux)
Le bail est un contrat entre deux personnes comportant le transfert de jouissance d'un bien immobilier au profit du locataire contre rémunération. Il existe différents types de baux tels : le bail commercial, le bail commercial précaire, le bail notarié, le bail emphytéotique, le bail précaire, le bail professionnel.
La cession de droit au bail ou la cession de bail, est la cession du titre locatif. Précisément, si le bail ne l'interdit pas, le locataire a le droit de céder le bail à un autre locataire. Pour autant, dans les baux commerciaux, cette faculté est souvent soumise à l’accord du bailleur qui ne peut s’y opposer, mais oblige le locataire partant à garantir le locataire nouveau jusqu’à la fin du bail.
La cession de fonds de commerce est la cession de l'activité commerciale. Appartenant au locataire, le fonds peut être cédé. La loi dispose que le bailleur ne peut interdire au locataire la cession de son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, mais il peut nécessiter son accord sur la solvabilité du nouveau locataire des murs nus.
Les charges sont la conséquence de l’entretien locatif des parties privatives auquel s’ajoute l'existence des parties communes dans un immeuble, notamment en copropriété. Le bâti d'un ensemble immobilier et sa gestion engendrent des frais d'administration, d'entretien et de réparation qu'il convient de répartir sur l'ensemble des occupants. En matière commerciale, aucune disposition relative aux charges n'existe dans la loi, de sorte que les parties ont toute latitude pour décider contractuellement. Dans la pratique, toutes les charges seront mises à la charge du locataire. Dans la quasi majorité des baux commerciaux, le locataire doit s'acquitter de la totalité des charges et taxes avancées par le bailleur.
Il n’en va pas de même pour un bail d'habitation.
Congé de bail commercial.
Le bail commercial ne cesse pas à la fin des 9 ans, il se poursuit alors pour une durée indéterminée. Le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné par le locataire ou par le bailleur. Le congé du locataire, qui peut être donné tous les 3
ans et à la fin du bail, est un acte simple car il met fin à la fois au bail et à la jouissance des lieux. Le congé du bailleur ne peut se donner, en principe, en cours du bail. Il met fin au bail en cours, mais pas forcément à la jouissance du locataire, car le congé du bailleur comporte soit une offre de renouvellement du bail, soit un refus de renouvellement avec ou sans indemnité d'éviction .
Congé de bail d’habitation :
Il est soumis aux conditions de la loi de juillet 1989.
Le PLU ou PLAN LOCAL D’URBANISME indique par l’intermédiaire du COS (coefficient d’occupation des sols) la densité maximale de construction autorisée sur le terrain. Il exprime le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre qu'on peut construire par mètres carrés au sol.
Le dépôt de garantie est la somme que doit verser le locataire avant d'entrer dans les lieux à titre de garantie des frais de réparation et remise en état qui pourraient lui incomber à son départ. En habitation, cette somme ne peut excéder le montant de deux mois de loyer hors charges. Elle doit être restituée dans un délai maximum de deux mois suivant la remise des clés.
Droit au bail (bail commercial)
Ce sont tous les éléments porteurs concourant à la stabilité de l'édifice, ainsi que les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité. L'entrepreneur, les architectes et les promoteurs sont responsables pendant dix ans des vices affectant le gros œuvre.
Les gros travaux ou grosses réparations sont celles qui sont définies par l'article 606 du code civil et qui comprennent les travaux des gros murs, du clôt et du couvert y compris les souches de cheminées, des planchers et poutres. Les autres réparations sont d'entretien.
Mise à disposition d’un bien immobilier (et/ou mobilier) ayant pour contrepartie un loyer. Le locataire est dit preneur, le loueur est dit bailleur.
Terme générique désignant toute surface non destinée à l'habitation pure, c'est à dire qui n'est ni un appartement, ni une maison, ni un terrain nu. Plus précisément, on doit entendre une construction immobilière présentant un caractère de solidité et de fixité. Par exemple, une baraque de chantier n'est pas un local. Un mur loué à usage d'affiche ne l'est pas
non plus. Parmi les locaux on comprend les locaux d’activité, les locaux commerciaux et les locaux professionnels.
La loi Hoguet est celle qui garantit les clients lors de transactions. En effet l'agence immobilière est couverte par une assurance, en particulier pour les fonds déposés dans l'agence. C’est aussi celle qui fixe la répartition des honoraires.
Contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. En matière doit avoir un mandat du propriétaire pour réaliser une vente ou une location. Sans mandat, l'agent immobilier ne peut pas percevoir d'honoraires.
Le pas de porte est une somme, sorte de droit d'entrée versé au bailleur par le candidat locataire pour pouvoir bénéficier de la signature d'un bail et de la jouissance des lieux. Il est interdit pour les locaux à usage d’habitation. Il ne faut pas le confondre avec le droit au bail, en matière commerciale.
Très souvent pratiquée, la sous-location est en fait juridiquement mal maîtrisée et est souvent la cause de litiges avec le locataire principal et également le bailleur. Les baux commerciaux, en général, interdisent cette faculté au locataire.
D'une manière générale, en immobilier d'entreprise, il n'y a pas d'unité de compte de superficie légalement obligatoire. En conséquence, on utilise souvent la surface utile qui multipliée au prix au m² donne le loyer ou le prix de vente total. Ainsi le m² utile peut se définir comme la surface dite "balayable", c'est à dire la surface horizontale située à l'intérieur des locaux hors murs porteurs, poteaux divers, gaines techniques et circulations verticales.
Surface de l’habitation obtenue par application de la loi CARREZ. Elle exclut notamment tout ce qui se trouve en dessous de 1,80m de hauteur, et les locaux annexes de moins de 9m².
Le taux de rendement se détermine ainsi : le taux de rendement brut, qui est égal au loyer réel par an hors taxes hors charges en droit sur la valeur vénale hors taxes hors droit hors charges et le taux de rendement net qui est le loyer réel par an hors taxes ou hors droit sur la valeur vénale TTC ou droits inclus.
La valeur vénale d'un bien est le prix normal et sincère qu'un propriétaire raisonnable pourrait obtenir, dans le cadre d'une cession régulière, à une date déterminée ou dans un délai convenable, eu égard au cours local de la propriété immobilière, pour des biens équivalents et de même nature, moyennant le libre jeu de l'offre et de la demande, compte
tenu de la fonction économique normale ou possible du bien à expertiser et de ses caractéristiques, notamment juridiques, techniques et économiques, d'un acquéreur qui n'a pas de raison exceptionnelle de convenance de vouloir particulièrement ce bien de préférence à d'autres similaires.
La loi Alur du 24 mars 2014 sera peut être pleinement en vigueur à la fin de l’année 2016 ! Voici les derniers décrets rendus par la loi qui devraient s’installer dans les mois prochains :
- L’Etat des lieux-type : censé limiter les risques contentieux au moment de la sortie du logement devrait s’instaurer courant du second semestre 2016.
- De nouveaux diagnostics à fournir au locataire : Au deuxième trimestre 2016, un décret d’application obligera le propriétaire à remettre au locataire une copie de l’état d’absence ou de présence d’amiante et de l’état d’installation d’électricité et de gaz.
- Le contrôle des activités des agents immobiliers : prévoit l’instauration d’une Commission de contrôle des activités de transactions et de gestion immobilière qui sanctionnera les fautes commises par les titulaires d’une carte professionnelle.
- Mieux combattre l’habitat indigne : cette mesure vise à lutter contre les marchands de sommeil en créant un permis autorisant un bailleur à réaliser des travaux. Cela permettrait de mieux connaître et contrôler les mises en location par les collectivités.
- Du nouveau pour les copropriétés :
Les trois derniers décrets se rapportent à la copropriété. Le premier prévoit leur référencement dans un registre à partir de 2017. Cette fiche renseignerait sur les données permettant "d’identifier le syndicat, les caractéristiques financières de la copropriétés et les procédures administratives ou judiciaire dont le syndicat fait l’objet." Les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots et les nouvelles copropriétés devront s’y soumettre, a priori , fin 2016. Les structures de plus de 50 lots, elles, pourront attendre jusqu’en 2018.
Un autre décret, en vigueur au 3ème trimestre 2016, doit permettre de définir les modalités permettant à un tiers indépendant de réaliser un diagnostic technique global de la copropriété, en lien avec le carnet d’entretien.
Enfin, un dernier texte, publié au second semestre 2016, viendra plafonner l’état daté (le document qui, au moment de la vente, résume l’ensemble des dettes du copropriétaire vendeur vis-à-vis de la copropriété à l’acquéreur) et les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement d’une créance (frais de relance, de prise d’hypothèque ou de mise en demeure).
Un non résident domicilié en France est considéré comme ayant son domicile fiscal en France lorsque :
- son foyer fiscal ou son lieu de séjour principal est la France ( ou séjour de plus de 183 jours),
- il exerce une activité professionnelle ou a le centre de ses intérêts économiques en France.
Un non résident domiciliés hors de France est soumis à une obligation fiscale restreinte. Il est notamment soumis à l'impôt en France au titre de ses revenus de source française.
Un non résident qui perçoit des revenus fonciers de source française, comme les revenus d'immeuble (ou de droits relatifs) situés en France, est soumis à l'impôt selon les même règles que celles applicables aux revenus de même nature perçus par une personne domiciliée en France.
Un non résident peut être soumis à l'impôt foncier. Pour le calculer, il faut globaliser l'ensemble des recettes et retrancher les charges admises en déduction.
Depuis le 01.01.2012, la LFR a complété le dispositif de taxation en précisant que les revenus fonciers de source française pour un non-résident sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%, calculés sur le montant net des revenus.
La fiscalité applicable aux droits de mutation à titre gratuit - DMTG (successions et donation) s'est durcit . Mais qu'est ce qui change réellement ?
L'abattement applicable en ligne direct (entre parent(s) et chaque enfants) a été abaissé de 159 325 à 100 000 €.
La durée du "rappel fiscal" a été rallongé de 10 à 15 ans. Elle reste exonérée de DMTG (sous condition) dans la limite de 31 865 €, mais tous les 15 ans ..
Pour les DMTG entre vifs, les abattements de 31 865 € (petit-enfant) et 5 310 € (arrière-petit-enfant) sont maintenus. il en va de même de celui de 80 724 € prévu pour le ci-joint du donateur (ou de son partenaire - Pacs). Ceux de 7 967€ (neveu/nièce) et de 15 932 € (frère/soeur) ont aussi échappé à la réforme.
Si les abattements pour un conjoint, petit enfant, un frère ou une soeur n'ont pas changés, celui pour un enfant est limité à 100 000 € et le délai de rappel passe pour tous à 15 ans, sans "lissage" depuis le 17 aout 2012.
Vente chalet maison REYVROZ
Prix de vente : 255 000€
Vente terrain LULLIN
Prix de vente : 86 000€
terrain 1 461 m²
Prix de vente : 115 000€
terrain 2 773 m²
Vente chalet maison SEYTROUX
Prix de vente : 345 000€
Prix de vente : 495 000€
terrain 1 028 m²
Prix de vente : 98 000€
Location chalet maison ST JEAN D AULPS
à louer : 1 025€ (cc)
surf.hab 82,25 m², 4 pièces, 2 chambres
Vente appartement MORZINE
surf.hab 61,49 m², 3 pièces, 2 chambres
Prix de vente : 332 000€
Vente chalet maison BONNEVAUX
Prix de vente : 565 000€
terrain 1 481 m²
Prix de vente : 245 000€
surf.hab 79,67 m², 4 pièces, 3 chambres

References: l'article 1
 l'article 3
 l'article 8
 l'article 1
 l'article 225
 l'article 1
 l'article 9
 l'article 606