Source: https://www.ucetnictvino.cz/33/najmy-vybranych-nemovitych-veci-a-preuctovani-sluzeb-souvisejicich-s-najmy-pro-ucely-dph-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EumQLGhk-X1FezsMvkJOfno/?serp=1&version_year=2017&uri_view_type=18
Timestamp: 2019-07-23 10:02:41+00:00

Document:
Nájmy vybraných nemovitých vìcí a pøeúètování slu¾eb souvisejících s nájmy pro úèely DPH | Úèetnictví nevýdìleèné organizace profi - pøíspìvkové organizace, obce, neziskovky
Nájmy vybraných nemovitých vìcí a pøeúètování slu¾eb souvisejících s nájmy pro úèely DPH
11.5.2015, Ing. Lydie Musilová, Zdroj: Verlag Dashöfer
Základní pojem pro oblast nájemních vztahù je s úèinnosti od 1. 1. 2014 pro úèely danì z pøidané hodnoty vymezen v § 4 odst. 3 písm. g) ZDPH. Nájmem vìci se podle citovaného ustanovení rozumí nejen nájem, ale i podnájem vìci, pacht a podpacht. Proto pro nájemní, podnájemní, pachtovní a podpachtovní vztahy platí pøi uplatòování DPH stejná pravidla. Z tohoto dùvodu je v textu pou¾íván pouze pojem nájem, který zahrnuje v¹echny ètyøi kategorie.
Pøedmìtem nájmu mohou být vìci nemovité nebo vìci movité. Vymezení vìci na movité a nemovité je upraveno v § 496 a¾ 504 zákona è. 89/2012 Sb., obèanského zákoníku (dále jen NOZ).
Do kategorie pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému, tj. poskytnutí práv vyu¾ití vìcí patøí podle NOZ:
nájem podle § 2201 a¾ 2331 NOZ,
pacht podle § 2332 a¾ 2357 OZ.
Pøedmìtem nájemních vztahù realizovaných neziskovými subjekty jsou zejména pozemky, stavby, jednotky (tj. byt i nebytový prostor). Dále jsou pøedmìtem nájemních vztahù prostory pro podnikání a prostory nebo místnosti, jeho¾ úèelem není bydlení. Podle § 1159 NOZ je jednotka vìc nemovitá a zahrnuje byt jako prostorovì oddìlenou èást domu, a podíl na spoleèných èástech nemovité vìci vzájemnì spojené a neoddìlitelné. Dále z úpravy obsa¾ené v § 1158 NOZ oddílu 5 – Bytové spoluvlastnictví vyplývá, ¾e úprava vymezená pro byt platí i pro nebytový prostor a pro soubor bytù nebo nebytových prostorù v bytovém domì.
Plnìní poskytované na základì rùzných typù nájemních smluv patøí z pohledu DPH do kategorie poskytování slu¾eb, proto¾e podle § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH se poskytnutím slu¾by rozumí pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému. Zbo¾ím se pak rozumí pro úèely DPH vìc movitá a nemovitá.
Tato skuteènost má velký význam zejména pro správné urèení místa plnìní, dne uskuteènìní plnìní a pøípadnì sazby danì.
Daòový re¾im u nájmu nemovitých vìcí
Podle § 56a odst. 1ZDPH se nájmem vybrané nemovité vìci se pro úèely osvobození od danì rozumí nájem nemovité vìci s výjimkou:
a) krátkodobého nájmu nemovité vìci,
c) nájmu bezpeènostních schránek,
d) nájmu strojù nebo jiných upevnìných zaøízení.
Pøedmìtem nájmu mohou být podle § 56 odst. 1 ZDPH nezastavìné pozemky, pozemky vèetnì staveb na nich umístìných, stavby, podzemní stavby se samostatným úèelovým urèením, in¾enýrské sítì a jednotky.
Plátce se mù¾e rozhodnout, ¾e se u nájmu vybrané nemovité vìci jiným plátcùm pro úèely uskuteèòování jejich ekonomických èinností uplatòuje daò.
Poznámka: Novelizované ustanovení § 56a ZDPH, jeho¾ úèinnost se posouvá na 1. 1. 2016 se systémovì neli¹í od stávající úpravy a princip fungování nájmù se nemìní.
Dal¹í text se zabývá ji¾ konkrétními typy nájmù, se kterými se neziskový subjekt v praxi mù¾e setkat.
Nájem pozemkù a parkovacích míst
Nájem pozemkù je podle § 56a odst. 1 ZDPH od danì osvobozen bez nároku na odpoèet danì. Z úpravy v § 56a odst. 2 ZDPH vyplývá, ¾e se osvobození vztahuje i na krátkodobý nájem pozemku (do 48 hodin), pokud se jedná o pozemek, na kterém není zøízená stavba spojena se zemí pevným základem, nebo in¾enýrská sí».
Re¾im osvobození od danì v pøípadì nájmu pozemku platí obecnì s tím, ¾e pouze v pøípadì nájmu pozemku jinému plátci danì se mù¾e pronajímatel rozhodnout, ¾e nájem pozemku bude zdaòovat podle § 56a odst. 3 ZDPH. Pokud se plátce rozhodne u nájmu pozemku uplatnit daò na výstupu, je povinen uplatnit základní sazbu danì (21 %). Dùvodem je skuteènost, ¾e pøíloha è. 2, která je nedílnou souèástí ZDPH, obsahuje seznam slu¾eb, u kterých se uplatòuje sní¾ená sazba danì. Mezi tìmito slu¾bami není pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému uvedeno, a proto podléhá základní sazbì danì.
Tuto mo¾nost zdaòování nájmu je mo¾no doporuèit plátcùm zejména s ohledem na pøíznivý dopad výpoèet „krátícího koeficientu” v souvislosti s pøijatými zdanitelnými plnìními, která mají charakter tzv. re¾ijních nákladù organizace, u kterých je uplatnìn re¾im krácení odpoètu danì (§ 76 ZDPH).
V praxi se nejèastìji vyskytují tyto úèelu pronájmu pozemkù:
k provozování zemìdìlské èinnosti (zemìdìlské pozemky),
pro zøízení a provozování zahrádek pro pìstitelské úèely,
k umístìní drobných hospodáøských objektù,
pronájem nádvoøí domu (rùzné úèely),
umístìní stavby (kanceláøský objekt, prodejna, gará¾, skladovací prostor atd.).
Vùèi neplátcùm zdaòování nájmu pozemkù není pøípustné a musí být v¾dy aplikováno osvobození.
Pozemek pronajatý plátci - fyzické osobì, mù¾e být této osobì pronajat buï za úèelem uskuteèòování její ekonomické èinnosti (napø. zemìdìlská èinnost, skladování materiálu urèeného pro podnikání atd.), ale také pro soukromou potøebu fyzické osoby.
V pøípadech, kdy se jedná o nájem pozemku fyzickým osobám – plátcùm danì a pronajímatel zva¾uje uplatnit re¾im zdaòování nájmu, je nutné ovìøit, zda pøedmìt nájmu bude fyzická osoba vyu¾ívat skuteènì ke svým ekonomickým èinnostem. V opaèném pøípadì je nutné respektovat u nájmu re¾im osvobození od danì bez nároku na odpoèet danì.
Osvobození se v¹ak podle § 56a odst. 1 ZDPH se nevztahuje na nájmy míst k parkování vozidel. V tìchto vymezených pøípadech je plátce povinen uplatnit základní sazbu danì.
Plátce uzavøel s neplátcem nájemní smlouvu. Pøedmìtem nájmu byl pozemek urèený k parkování vozidel. V tomto pøípadì není dùle¾ité, ¾e nájemce je neplátce. Z úpravy obsa¾ené v § 56a odst. 1 písm. b) ZDPH jednoznaènì vyplývá, ¾e na tento pøípad se osvobození od danì nevztahuje. Nájem pozemku proto podléhá dani, a to základní sazbì danì (21 %). V daòovém pøiznání uvádí plátce údaje ohlednì nájmu v ø. 1.
Výjimku pøedstavují situace, kdy nájem parkovacího místa souvisí s nájmem nemovité vìci (bytù, stavbou, nebytových prostor) a spoleènì pøedstavují jednu ekonomickou transakci. V tomto pøípadì se uplatní u nájmu míst k parkování rovnì¾ osvobození od danì, pokud je na nájem nebytových prostor uplatnìno osvobození podle § 56a odst. 1 ZDPH a pokud oba nájmy spolu úzce souvisí.
Nájem staveb, jednotek, nebytových prostor, krátkodobý nájem
Nájem staveb, jednotek a nebytových prostor (vèetnì prostor a míst pro podnikání a prostor nebo místnosti, jeho¾ úèelem není bydlení) je podle § 56a odst. 1 ZDPH osvobozen bez nároku na odpoèet danì. Osvobození od danì podle § 56a odst. 1 písm. a) a¾ d) ZDPH se nevztahuje na krátkodobý nájem nemovité vìci a nájmu prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpeènostních schránek nebo trvale upevnìných zaøízení a strojù.
Krátkodobým nájmem se podle § 56a odst. 2 ZDPH rozumí nájem, popøípadì i nájem vnitøního movitého vybavení èi dodání plynu, elektøiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepøetr¾itì nejvý¹e 48 hodin. Kategorie krátkodobého nájmu se neuplatní u nájmu pozemku, na kterém není stavba spojená se zemí pevným základem.
Shodný daòový re¾im jako v pøípadì nájmù staveb a nebytových prostor se uplatní i v pøípadì nájmu pøíslu¹enství vìci (stavby) a souèástí vìci (jednotky nebo nebytového prostoru).
Nájemní vztahy, jejich¾ pøedmìtem je pronájem stavby nebo nebytového prostoru, jsou v nìkterých pøípadech spojeny s pronájmem vybavení, které je souèástí stavby, pronájmem pøíslu¹enství, popø. pronájmem gará¾e nebo gará¾ového stání, popø. pronájmem samostatných movitých vìcí.
Pøíslu¹enství vìci upravuje § 510 NOZ, ze kterého vyplývá, ¾e pøíslu¹enství vìci je vedlej¹í vìc vlastníka u vìci hlavní, je-li úèelem vedlej¹í vìci, aby se jí trvale u¾ívalo spoleènì s hlavní vìcí v rámci jejich hospodáøského urèení.
§ 512 NOZ pak upravuje pøíslu¹enství stavby. Je-li stavba souèástí pozemku, jsou vedlej¹í vìci vlastníka u stavby pøíslu¹enstvím pozemku, je-li jejich úèelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodáøského úèelu trvale u¾ívalo.
Novela zákona è. 360/2014 Sb. úèinná od 1. 1. 2015 upravuje pøíslu¹enství v souvislosti se stavbami pro bydlení v § 48 odst. 2 písm. c) ZDPH, ze kterého vyplývají dvì podmínky pro stavbu jako pøíslu¹enství, a to ¾e slou¾í k vyu¾ití stavby bytového domu nebo rodinného domu a je zøízena na pozemku, který tvoøí funkèní celek s touto stavbou bytového nebo rodinného domu. Obdobná definice pøíslu¹enství k ostatním stavbám pro sociální bydlení je uvedena v § 48 odst. 5 písm. l) ZDPH. Pøíslu¹enství jako souèást obytného prostoru je pak uvedeno v § 48 odst. 2 písm. e) ZDPH a jde o místnost, která je u¾ívána souèasnì s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbì (napø. u bytu se jedná o sklepy, gará¾e apod.).
Pøedmìtem nájmu mù¾e být i movité vybavení. Pokud je vybavení, které není pevnì spojeno se stavbou nebo nebytovým prostorem uvedeno jako samostatný pøedmìt nájemní smlouvy a je k nìmu sjednáno nájemné, jedná se o pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému [§ 14 odst. 1 písm. b) ZDPH].
Zdanìní nájmu
Plátce se mù¾e podle § 56a odst. 3 ZDPH rozhodnout, ¾e u nájmu staveb, bytù a nebytových prostor jiným plátcùm pro úèely uskuteèòování jejich ekonomických èinností bude uplatòovat daò na výstupu.
V pøípadì, ¾e se plátce rozhodne nájem staveb zdaòovat, jak ji¾ bylo uvedeno ke zdaòování nájmu pozemkù, uplatní se základní sazba danì, tj. ve vý¹i 21 %. Rozhodnutí, zda uplatnit osvobození nebo zdanìní nájmu, souvisí v tomto pøípadì zejména v souvislosti s uplatnìním nároku na odpoèet danì nejen u pøijatých zdanitelných plnìní týkajících se najaté stavby nebo nebytového prostoru (§ 72 ZDPH), ale i u pøijatých zdanitelných plnìní, která mají charakter tzv. re¾ijních nákladù organizace, u kterých je uplatnìn re¾im krácení odpoètu danì (§ 76 ZDPH). Plátce v souvislosti s ka¾dým osvobozeným plnìním musí poèítat se skuteèností, ¾e uplatní ni¾¹í nárok na odpoèet u tìchto nákladù, proto¾e se sni¾uje hodnota „krátícího koeficientu”.
Plátce, ¹kolské zaøízení, pronajímá kanceláøe neplátci danì. V tomto pøípadì jde o nájem ze zákona osvobozený od danì podle § 56a odst. 1 ZDPH. Pronajímatel uvede nájem kanceláøi v daòovém pøiznání v ø. 50 (jako uskuteènìné plnìní osvobozené od danì bez nároku na odpoèet danì). Vzhledem k tomu, ¾e nejde o pøíle¾itostný nájem, v ø. 51 bez nároku na odpoèet se údaj o tomto nájmu neuvádí. V této souvislosti je nutné pøipomenout, ¾e vybavení kanceláøe nemù¾e být souèásti ocenìní nájmu nebytových prostor, ale musí být vyèlenìno samostatnì (jde o nájem movitých vìcí v 21 % sazbì DPH). Samostatnì musí být vyèlenìny i slu¾by související s nájmem, které mohou být v re¾imu pøeúètování, nebo jsou poskytnuty pronajímatelem.
Plátce - ¹kola, pronajímá uèebnu jiné ¹kole (neplátci) na 2 hodiny dennì. V tomto pøípadì nejde o nájem osvobozený od danì podle § 56a odst. 1 ZDPH, proto¾e se nejedná o nepøetr¾itý nájem. V dané situaci jde o nájem krátkodobý a ¹kola je povinna uplatnit 21% sazbu danì. Výhodou tohoto nájmu je ov¹em skuteènost, ¾e do ceny nájmu se zahrnuje i vybavení uèebny a ve¹keré poskytnuté energie. Pronajímatel uvádí nájem uèebny v daòovém pøiznání v ø. 1.
Plátce, ¹kolské zaøízení, pronajímá kanceláøe plátci. V nájemní smlouvì bylo sjednáno zdaòování nájmu. Pronajímatel uvede nájem kanceláøi v daòovém pøiznání v ø. 1.
V pøedmìtné nemovitosti, která jinak slou¾í pro plnìní osvobozená podle § 57 ZDPH (výchovnì vzdìlávací èinnost), lze následnì uplatnit re¾im krácení odpoètu zejména u spoleèných re¾ijních nákladù (napø. oprava støechy nemovitosti).
V pøípadì provádìných oprav vztahujících se pøímo k pøedmìtu nájmu (napø. oprava podlahy této kanceláøe) lze uplatnit plný nárok na odpoèet s ohledem na skuteènost, ¾e je splnìna podmínka § 72 odst. 1 písm. a) ZDPH.
Plátce pronajímá sportovnímu klubu (neplátci) na 6 hodin týdnì tìlocviènu. Uzavøená smlouva má dlouhodobý charakter.
V tomto pøípadì se pro úèely DPH jedná o poskytování slu¾eb, úzce souvisejících se sportem nebo tìlesnou výchovou. Tato slu¾ba patøí do CZ-CPA 93.11, proto¾e s provozováním tohoto zaøízení jsou nepochybnì spojeny urèité úkony, které musí provozovatel (vlastník objektu) zajistit, napø. údr¾ba sportovního zaøízení, dohled nad bezpeèností provozu, úklid, výdej náøadí, provozování ¹aten apod. Jedná se o plnìní osvobozené podle § 61 písm. d) ZDPH, proto¾e jde o pronájem osobám, které zde vykonávají sportovní a tìlovýchovnou èinnost.
Proto je tato slu¾ba…

References: § 4
 § 496
 § 2201
 § 2332
 § 1159
 § 1158
 § 14
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 510

§ 512
 § 48
 § 48
 § 48
 § 56
 § 56
 § 56
 § 57
 § 72
 § 61