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Timestamp: 2016-10-01 17:11:24+00:00

Document:
1C_277/2015 � � Urteil vom 1. Februar 2016
Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Dominik Bachmann,
und dieser vertreten durch Rechtsanwalt Dr. J�rg Sigrist.
Beschwerde gegen das Urteil vom 9. April 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer.
Die Gemeindeversammlung Wallisellen beschloss am 24. September 2012 die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) und die Festsetzung des �ffentlichen Gestaltungsplans Zentrum. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Z�rich erfolgte am 5. Oktober 2012.
Den gegen diese beiden Beschl�sse erhobenen Rekurs von A.________, Eigent�merin des in der Zentrumszone und im Gestaltungsplanperimeter, Baubereich F, liegenden Grundst�cks Kat.-Nr. yyy an der Schwarzackerstrasse X, wies das Baurekursgericht des Kantons Z�rich am 19. Dezember 2013 ab. Diesen Entscheid focht sie beim Verwaltungsgericht an, das die Beschwerde mit Urteil vom 9. April 2015 abwies. Zuvor hatte die Baudirektion den Gestaltungsplan und die BZO mit Verf�gung vom 10. Juli 2014 genehmigt.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 25. Mai 2015 gelangt A.________ an das Bundesgericht und beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die im Gestaltungsplan im Baubereich F an der Ecke Schwarzacker-/Querstrasse zur�ckversetzte Baubereichslinie sei auf die bestehende Baulinie zu verschieben; zudem sei die neu in die BZO aufgenommene Ziff. 3.4.3 �ber die besondere Nutzungsanordnung f�r die Grundst�cke entlang der Schwarzackerstrasse, eventuell nur f�r das Grundst�ck Kat.-Nr. yyy, aufzuheben genauso wie das Mindestfl�chenmass von 3'000 m
2�f�r Verdichtungserleichterungen im Baubereich F (Ziff. 5 des Gestaltungsplans). Eventuell sei das Verfahren - unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts, der Festsetzung der Baubereichslinie auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. yyy, der besonderen Nutzungsanordnung und des Mindestfl�chenmasses f�r Verdichtungserleichterungen - zur Neuregelung an die Gemeinde zur�ckzuweisen.
Die Gemeinde Wallisellen schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Die Beschwerdef�hrerin h�lt in der Replik an ihren Antr�gen fest.
1.1.�Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid �ber die BZO und den Gestaltungsplan steht die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdef�hrerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Eigent�merin eines von den Anordnungen des Gestaltungsplans und der BZO betroffenen Grundst�cks zur Beschwerdef�hrung befugt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde grunds�tzlich einzutreten.
1.2.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten k�nnen Rechtsverletzungen im Sinne von Art. 95 BGG ger�gt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Allerdings pr�ft es, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen Pflicht zur Begr�ndung der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind. Bez�glich der Verletzung von verfassungsm�ssigen Rechten - einschliesslich der willk�rlichen Anwendung von kantonalem oder kommunalem Recht - gilt eine qualifizierte R�gepflicht: Das Bundesgericht pr�ft nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176 mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrerin r�gt in mehrfacher Hinsicht einen Verstoss gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Diese kann unter den in Art. 36 BV genannten Voraussetzungen eingeschr�nkt werden. F�r schwere Eingriffe in ein Freiheitsrecht ist eine klare und ausdr�ckliche Regelung in einem formellen Gesetz erforderlich (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 BV). Das Bundesgericht pr�ft bei derartigen Einschr�nkungen die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts ohne Beschr�nkung der Kognition, andernfalls nur auf Willk�r hin (BGE 131 I 333 E. 4 S. 339 f.; 130 I 360 E. 14.2 S. 362). Frei pr�ft es hingegen immer, ob ein Grundrechtseingriff im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist (BGE 131 I 425 E. 6.1 S. 434 mit Hinweisen). Dabei auferlegt es sich aber Zur�ckhaltung, soweit die Beurteilung von besonderen �rtlichen Verh�ltnissen abh�ngt, welche die kantonalen Beh�rden besser kennen und �berblicken, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen (BGE 132 II 408 E. 4.3 S. 416; 129 I 337 E. 4.1 S. 344; je mit Hinweisen).
3.1.�Die Beschwerdef�hrerin bringt zun�chst vor, die im Gestaltungsplan in der s�dwestlichen Ecke ihrer Parzelle vorgesehene R�ckversetzung der Baubereichslinie um 2 m in ihr Grundst�ck hinein beschr�nke ihr Eigentumsrecht empfindlich. Zwar bestreitet sie das Vorliegen einer gen�genden gesetzlichen Grundlage f�r diese Planungsmassnahme ebenso wenig wie den damit verfolgten, im �ffentlichen Interesse liegenden Zweck einer harmonischen und �sthetischen Umgebungsgestaltung. Sie bringt aber vor, die zus�tzliche Verkleinerung des Baubereichs stelle eine massive Beeintr�chtigung ihrer Gestaltungsfreiheit dar, da ein allf�lliger Neubau, insbesondere in Form eines mit dem Nachbargrundst�ck verbundenen Blockrandbaus, nicht mehr nahe an die Strasse heranf�hren k�nnte und ihr Grundst�ck verh�ltnism�ssig klein sei. Zudem verm�ge die R�ckversetzung der Baubereichslinie weder die Fassadenfluchten zu harmonisieren oder den Zonenwechsel aufzuheben noch �berw�gen die �ffentlichen Interessen die privaten Interessen an einer sinnvollen baulichen Nutzung ihrer Parzelle im bisherigen Umfang.
3.2.�Zu pr�fen ist somit die Verh�ltnism�ssigkeit der Verkleinerung des Baubereichs in der Ecke Schwarzacker-/Querstrasse. Da gem�ss Ziff. 6 der Vorschriften zum Gestaltungsplan (nachfolgend: GPV) oberirdische Bauten nur innerhalb des bezeichneten Baubereichs erstellt werden d�rfen, bewirkt dessen Verringerung am s�dwestlichen Rand des Baubereichs F eine Beschr�nkung der Verf�gungsbefugnisse der Beschwerdef�hrerin. Nach dem Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit muss dieser Eingriff f�r das Erreichen des im �ffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet, notwendig und der Betroffenen zumutbar sein (Art. 36 Abs. 3 BV; BGE 140 I 2 E. 9.2.2 S. 24 mit Hinweisen).
3.2.1.�Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin ist die Zwecktauglichkeit der R�ckversetzung der Baubereichslinie zu bejahen. Indem diese einen r�umlichen Bezug zur stirnseitigen Fassadenflucht des gegen�berliegenden Bahnhofgeb�udes schafft und an den R�cksprung der Baulinie des westlich der Querstrasse gelegenen Grundst�cks angepasst ist, entsteht eine baulich abgestimmte und harmonische Umgebungsgestaltung der Kreuzung Schwarzacker-/Querstrasse. Die dagegen von der Beschwerdef�hrerin vorgebrachten Einw�nde, wonach die Querstrasse die Grenze zur Wohn- und Gewerbezone mit von der Strasse zur�ckversetzten Geb�uden darstelle oder wonach die neue Baubereichslinie weder an die "Auskragung" noch an die Stirnseite ihres Geb�udes angepasst sei, lassen die geplante Massnahme nicht als ungeeignet erscheinen. Ebenso wenig ist ausschlaggebend, dass das Haus auf der diagonal gegen�berliegenden Seite der Kreuzung keinen Bezug zu den �brigen Bauten aufweist. Denn f�r die Festsetzung des Baubereichs F in der fraglichen Ecke sind vielmehr die s�dlich und westlich von der Parzelle der Beschwerdef�hrerin gelegenen Geb�ude resp. Baulinien massgeblich. Indem die Baubereichslinie an diese angepasst wird und in deren Verl�ngerung zu liegen kommt, wird eine k�nftige, st�dtebaulich harmonisch gestaltete �berbauung erm�glicht. Insbesondere kann dadurch - wie die Gemeinde in der Vernehmlassung zutreffend vorbringt - ein ortsbaulich st�render Vorsprung vermieden werden.
3.2.2.�Die Beschwerdef�hrerin stellt sodann die Erforderlichkeit der R�ckversetzung des Baubereichs in Abrede, da die Vorinstanz nicht aufgezeigt habe, dass diese Massnahme das einzige Mittel zur Aufwertung des �bergangsbereichs darstelle. Sie unterl�sst es aber in der Rechtsschrift darzutun, welche anderen, aus ihrer Sicht weniger einschneidenden Anordnungen das anvisierte Ziel ebenso gut erreichen k�nnten. Solche sind denn auch nicht ersichtlich.
3.2.3.�Nicht zu beanstanden ist ferner, dass die Vorinstanz die Erh�hung der Attraktivit�t der Ecke Schwarzacker-/Querstrasse durch die Anpassung des Baubereichs F als besonders erstrebenswert erachtet hat. Die Erzielung eines st�dtebaulich gut gestalteten Zentrumsgebiets stellt ein legitimes und beachtenswertes Anliegen der Gemeinde dar. Demgegen�ber wiegt der Eingriff in das Eigentum der Beschwerdef�hrerin nicht schwer. Abgesehen davon, dass ein Verbot der Erstellung oberirdischer Bauten auf einer Fl�che von 12.6 m
2�in der Ecke der Parzelle verkraftbar erscheint, wird der Beschwerdef�hrerin die bestimmungsgem�sse und sinnvolle Nutzung ihres Grundst�cks dadurch weder verunm�glicht noch stark erschwert (vgl. BGE 133 II 220 E. 2.5 S. 225 mit Hinweisen). Mit der R�ckversetzung der Baubereichslinie wird keine mit dem Wohnhaus �berstellen Grundst�cksfl�che beansprucht (vgl. Urteil 1C_105/2014 vom 12. August 2014 E. 7.2). Hinzu kommt, dass sich das Bundesgericht vorliegend Zur�ckhaltung aufzuerlegen hat, da der Gemeinde bei diesem Planentscheid ein erheblicher Ermessensspielraum zukommt und die konkrete Beurteilung von einer W�rdigung der �rtlichen Verh�ltnisse abh�ngt, welche die lokalen Beh�rden besser kennen als das Bundesgericht (vgl. E. 2 hiervor). Insoweit haben die Vorinstanzen nicht gegen Verfassungsrecht verstossen, wenn sie den durch die R�ckversetzung der Baubereichslinie verursachten Eingriff in das Eigentum als f�r die Beschwerdef�hrerin zumutbar erachteten. Ebenso wenig sind sie dabei in Willk�r verfallen, da die R�ckversetzung auf sachlichen und nachvollziehbaren Gr�nden beruht.
3.3.�Soweit die Beschwerdef�hrerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung der sich aus dem rechtlichen Geh�r ergebenden Begr�ndungspflicht (Art. 29 Abs. 2 BV) geltend macht, vermag sie damit nicht durchzudringen: Das Verwaltungsgericht hat sich entgegen ihrer Auffassung im angefochtenen Entscheid mit der Verh�ltnism�ssigkeit der Baubereichsverkleinerung auseinander gesetzt. Zudem ist es den von der Gemeinde und dem Baurekursgericht dargelegten Planungsideen nicht einfach gefolgt, sondern hat die bauliche und r�umliche Situation anhand der massgebenden Pl�ne und der Fotodokumentation gepr�ft (vgl. E. 4.2). Insoweit gingen die Motive f�r die Abweisung der Beschwerde mit gen�gender Klarheit aus dem Urteil hervor, so dass die Beschwerdef�hrerin in der Lage war, den vorinstanzlichen Entscheid sachgerecht anzufechten.
3.4.�Schliesslich ist der Vorwurf der Beschwerdef�hrerin, die Verschiebung der Baubereichslinie auf ihrem Grundst�ck sei im Gestaltungsplangebiet einmalig, schon deshalb zur�ckzuweisen, da aus den in den Akten liegenden Pl�nen hervorgeht, dass der Baubereich F auch im nordwestlichen Ecken an der Kreuzung Bahnhof-/Querstrasse zur�ckversetzt worden ist. Ausserdem versteht es sich von selbst, dass in erster Linie Eckgrundst�cke von einer solchen planerischen Massnahme betroffen sein k�nnen. Demnach liegt keine Verletzung des Gleichbehandlungsgebots vor.
4.1.�Die Beschwerdef�hrerin erblickt eine weitere Verletzung der Eigentumsgarantie in der neu in die BZO aufgenommenen Ziff. 3.4.3. Danach ist l�ngs der Bahnhof- und Schwarzackerstrasse in einer Raumtiefe im Eingangsgeschoss keine Wohnnutzung zul�ssig. Zur Begr�ndung f�hrt sie an, diese Vorschrift schliesse bloss die Wohn-, nicht aber eine Lager- oder B�ronutzung aus, weshalb das angestrebte Ziel der Belebung des Strassenraums und der publikumsorientierten Erdgeschossnutzung nicht erreicht werden k�nne. Diese Nutzungen, genauso wie Dienstleistungsbetriebe, l�sten n�mlich keinen oder nur einen marginalen Publikumsverkehr aus. Auch weise die Gross�berbauung auf der gegen�berliegenden Strassenseite eine lange Betonwand auf, was einer Belebung entgegenwirke.
4.2.�Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass sich die in Ziff. 3.4.3 BZO vorgesehene Nutzungsbeschr�nkung auf eine gen�gende gesetzliche Grundlage st�tzt (vgl. � 49a Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes des Kanton Z�richs [PBG/ZH; LS 700.1]) und der im �ffentlichen Interesse liegenden publikumsorientierten Nutzung des Dorfzentrums (vgl. erl�uternder Bericht zum Gestaltungsplan, S. 5) dient (vgl. E. 5 des angefochtenen Entscheids). Die Beschwerdef�hrerin stellt dies denn auch nicht in Abrede, sondern zweifelt an der Geeignetheit dieser Planungsmassnahme.
4.2.1.�Vor dem Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit h�lt ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet ist (vgl. BGE 131 I 223 E. 4.3 S. 232; 128 I 3 E. 3e/cc S. 15; je mit Hinweisen). Zwar trifft es zu, dass sich lediglich durch den in Ziff. 3.4.3 BZO vorgesehenen Ausschluss der Wohnnutzung die Ansiedlung anderer nicht publikumsorientierter Betriebe, wie B�ros, nicht zuverl�ssig vermeiden l�sst. Eine planerische Massnahme ist indes nicht erst dann geeignet, wenn sie die Erreichung des angestrebten Ziels garantiert; es gen�gt, wenn sie dies erleichtert. Der geplante Ausschluss der Wohnnutzung bedeutet nicht, dass sich ausschliesslich nicht publikumsorientierte Unternehmungen im Zentrumsgebiet niederlassen werden. Im Gegenteil, die Bestimmung l�sst Raum f�r verschiedene Gesch�fte, womit sich eine attraktive Nutzungsdurchmischung mit Einkaufsl�den, Fachm�rkten, Restaurants und anderen Dienstleistungsbetrieben bilden kann, die das bereits bestehende Angebot in der N�he des Bahnhofs erg�nzen. Wie die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung ausf�hrt, bringt der Verzicht auf einen positiv formulierten Nutzungskatalog mit den zul�ssigen Betriebsarten zudem den Vorteil, dass sich diejenigen Gesch�fte ansiedeln, f�r die eine Nachfrage besteht. Damit k�nnen unn�tige Leerst�nde vermieden werden, was der Belebung des Zentrumsgebiets zutr�glich ist. Schliesslich f�hrt der erl�uternde Bericht zur Teilrevision der BZO mit Blick auf B�ros aus, dass hierf�r das Gebiet s�dlich der Bahnlinie vorgesehen ist, in dem bereits besondere Umstrukturierungsmassnahmen getroffen worden sind (vgl. S. 6). Dadurch d�rfte die Niederlassung solcher nicht publikumsorientierter Betriebe im Bereich der Schwarzackerstrasse zumindest zu einem gewissen Grad ausbleiben. Insoweit ist der Ausschluss der Wohnnutzung in einer Raumtiefe im Eingangsgeschoss geeignet, das angestrebte Ziel der Belebung des Zentrumsgebiets mittels publikumsorientierter Betriebe zu erreichen.
4.2.2.�Die Nutzungsbeschr�nkung erscheint ausserdem erforderlich und verh�ltnism�ssig, zumal deren Begrenzung auf eine Raumtiefe im Erdgeschoss die Belastung f�r die Grundeigent�mer minimiert und die bereits vorhandene Baute der Beschwerdef�hrerin Bestandesschutz geniesst (vgl. � 357 PBG/ZH; Urteil 1C_437/2011 vom 9. Januar 2012 E. 2.3). Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen haben somit kein Recht verletzt, wenn sie einen unzul�ssigen Eingriff in die Eigentumsfreiheit verneint haben. Mithin besteht auch kein Grund, die Nutzungsbeschr�nkung im Sinne des Eventualantrags nur f�r das Grundst�ck der Beschwerdef�hrerin aufzuheben. Vielmehr spricht die zentrale Lage der Liegenschaft f�r die Ansiedlung publikumsorientierter Betriebe. Auch dank dem auf der anderen Strassenseite liegenden Bahnhofsgeb�ude kann mit einem erh�hten Publikumsaufkommen gerechnet werden.
4.3.�Mit Blick auf die Kognition der Vorinstanz (vgl. E. 2.1 des angefochtenen Entscheids) ist ihr nach dem Gesagten nicht vorzuwerfen, dass sie Ziff. 3.4.3 BZO gesch�tzt hat. Es bestehen keine Anzeichen f�r einen Missbrauch oder eine �berschreitung des planerischen Ermessens. Vielmehr lassen sich f�r die Planungsmassnahme sachliche Gr�nde anf�hren, denn mit dem Ausschluss der Wohnnutzung wird die zentrale, nicht publikumsorientierte Nutzungsart im Siedlungsgebiet untersagt, die zudem zu Konflikten mit einer gewerblichen Nutzung f�hren kann. Insoweit liegt kein Verstoss gegen das Willk�rverbot oder das Rechtsgleichheitsgebot vor.
5.1.�Die Beschwerdef�hrerin wendet sich schliesslich gegen Ziff. 5.1 GPV, der f�r �berbauungen im hier interessierenden Baubereich F, die eine Grundst�ckfl�che von mindestens 3'000 m2 oder den ganzen Baubereich umfassen, eine Baumassenziffer von 7 m3/m2 vorsieht, sowie gegen Ziff. 5.3 GPV, der eine Geb�udeh�he von 16.5 m erlaubt. Sie bem�ngelt im Wesentlichen, dass sobald ein Bauprojekt auf einer Fl�che von mehr als 3'000 m2 unter Ausn�tzung der erh�hten Baumassenziffer (und der Geb�udeh�he) realisiert werde, diese Bauerleichterung von den restlichen Grundst�cken nicht mehr in Anspruch genommen werden k�nne, da der Baubereich F eine Grundfl�che von 5'050 m2 aufweise. Dies verletze den Grundsatz der planerischen Gesamtbetrachtung sowie das Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip.
5.2.�Soweit die Beschwerdef�hrerin vorbringt, die in Ziff. 5.1 GPV vorgesehene Regelung sei zur Erreichung des Planungsziels untauglich, kann ihr nicht gefolgt werden. Gem�ss Ziff. 2 bezweckt der Gestaltungsplan u.a. die F�rderung von Zentrums�berbauungen von hoher st�dtebaulicher und architektonischer Qualit�t und die St�rkung des Zentrumsbereichs von Wallisellen mit attraktiven Nutzungen. Hierf�r schafft Ziff. 5.1 GPV einen Anreiz, denn von der erh�hten Baumassenziffer kann nur dann profitiert werden, wenn eine Grundst�cksfl�che von mindestens 3'000 m2 �berbaut wird. Da im Baubereich F keine Parzelle f�r sich allein die erforderliche Gr�sse aufweist, sind die interessierten Grundeigent�mer gehalten, sich zusammenzuschliessen und gemeinsam ein �berbauungsprojekt auszuarbeiten, das nach den Vorgaben von Ziff. 10 GPV eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt. Insoweit k�nnen bereits aus diesem Grund st�dtebaulich unerw�nschte turmartige Bauten vermieden werden, die ohnehin durch die auf 16.5 m festgesetzte Geb�udeh�he begrenzt w�rden (vgl. Ziff. 5.3 GPV, die auf den Schnittplan verweist). Ausserdem sollen entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin keine durchgehenden und einheitlichen Fassaden erstellt werden. Vielmehr weisen die Ausf�hrungen im erl�uternden Bericht zum Gestaltungsplan generell darauf hin, dass Fassadenschluchten vermieden und stattdessen das Strassenbild gegliedert werden soll, so dass der Charakter des Dorfkerns gewahrt werden kann (vgl. S. 10 und 16).
5.3.�Ziff. 5.1 GPV sieht hinsichtlich der f�r die Beanspruchung einer erh�hten Baumassenziffer notwendigen Grundst�cksfl�che lediglich ein Mindestmass vor. Die Vorinstanz ging mithin zu Recht davon aus, dass sich die Beschwerdef�hrerin als Grundeigent�merin im Baubereich F an einer grundst�cks�bergreifenden �berbauung unter Ausn�tzung der erh�hten Baumassenziffer beteiligen kann, indem sie an einem entsprechenden Verfahren mitwirkt. F�r den von ihr vorgebrachten Fall, dass sie erst nachtr�glich die Baumassenziffer von 7 m3/m2 beanspruchen m�chte, scheint der Wortlaut von Ziff. 5.1 GPV die M�glichkeit eines Anschlusses an die dann bereits realisierte Gross�berbauung nicht auszuschliessen; dies jedenfalls insoweit, als der geplante Neubau eine Erg�nzung zur grundst�cks�bergreifenden �berbauung darstellte und dieser sich auch unter st�dtebaulichen Gesichtspunkten vertreten liesse. Eine solche Vorgehensweise entspr�che denn auch dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung, das Zentrumsgebiet zu verdichten. Sollte sich die Beschwerdef�hrerin an einer Gross�berbauung nicht beteiligen wollen, st�nde es ihr nach der Regelbauweise weiterhin offen, eine Baumassenziffer von 5 m3/m2 auszun�tzen (vgl. Ziff. 3.1 BZO), mit der nach dem erl�uternden Bericht ebenfalls eine erhebliche Verdichtung erzielt werden kann (vgl. S. 3 und 16).
5.4.�Indem Ziff. 5.1 GPV die Ausn�tzung der erh�hten Baumassenziffer an den Einbezug einer mindestens 3'000 m2 grossen Grundst�cksfl�che kn�pft, wird mit Blick auf den Baubereich F eine sinnvolle L�sung erreicht. M�sste n�mlich das gesamte Baufeld eingebunden werden, um von der Baumassenziffer von 7 m3/m2 profitieren zu k�nnen, k�me einem einzelnen Grundeigent�mer faktisch ein Veto zu, mit dem er eine verdichtete Bebauung verhindern k�nnte. St�nde im umgekehrten Fall, und wie von der Beschwerdef�hrerin gefordert wird, jedem Einzelnen das Recht zu, seine Parzelle unter Ausn�tzung der erh�hten Baumassenziffer zu �berbauen, w�rde der im Gestaltungsplan vorgesehene F�rderungszweck und die hohe st�dtebauliche Qualit�t dieses Gebiets gef�hrdet. Zwar m�sste sich auch eine solche Baute gut in die Umgebung einf�gen (vgl. Ziff. 10 GPV). Jedoch stellt ein von den Grundeigent�mern koordiniert und gemeinsam ausgearbeitetes �berbauungsprojekt das geeignetere Instrument dar, um ein st�dtebaulich gut gestaltetes und in sich stimmiges Zentrumsgebiet zu bilden und sicherzustellen. Insgesamt erweist sich die Beschwerde somit auch in diesem Punkt als unbegr�ndet.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Gerichtsverfahren kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG) und ihr steht keine Parteientsch�digung zu (Art. 68 BGG). Ebenso wenig hat die Gemeinde einen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Gemeinde Wallisellen und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 86
 Art. 83
 Art. 95
 BGE 
 Art. 36
 BGE 
 BGE 
 BGE