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Timestamp: 2020-02-18 21:19:06+00:00

Document:
A.G.consultation des charges
La convocation à l'assemblée générale qui ne mentionne pas les modalités de consultation des pièces justificatives des charges est valable (C.Appel de Paris 23 ch.B.15 décembre 2005)
A.G.Convocation époux
En cas d'époux indivis qui n'ont pas choisi de mandataire commun, la convocation peut être adressée à un seul d'entre eux (C.Appel de Paris 23ème ch.B.6 octobre 2005 RG.N°03/09023)
A.G.Convocation par syndic dont le mandat est expiré
La convocation par un syndic dont le mandat est expiré ne rend l'assemblée annulable que si le copropriétaire intente un recours devant le Tribunal de Grabnde Instance dans le délai de 2 mois de la notification du PV. (C.Cass.3ème.Civ.10 décembre 2003.Juris-data.N°2003-02-1356)
A.G.Désignation du Président de séance
L'assemblée générale doit être annulée lorsque le PV ne mentionne pas les conditions de désignation du Président et du bureau, même si 2 copropriétaires seulement étaient présents ( C.Cass.3ème.civ.26 février 2003.Juris-data N°01-7912)
Un arrêt de la Cour d'appel de Paris (23e Ch. B) du 3 février 2010 (R.G. n° 08-09191) a considéré que rien ne prouve qu'une telle installation soit nuisible à la santé des occupants de l'immeuble en copropriété et elle en déduit que le vote de cette installation pouvait être soumis à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (plus de 50% de TOUS les copropriétaires). Le Tribunal de grande instance de Nanterre (8e Ch.), par une décision du 27 mai 2010, a eu une position différente s'agissant des répercussions sur la santé de la présence d'un pylone de téléphonie mobile de 30 m de haut visible de la terrasse d'une maison.
Antenne relai. Majorité
Un arrêt de la Cour d'Appel du 7 avril 2005.23ème ch. ( (Juris-data N°2005-270033) exige l'unanimité, le copropriétaire opposant étant arrivé à prouver qu'il n'aurait certainement pas acheté s'il avait connu l'existence de cette antenne.
Antenne.Pose. Formalités
Le copropriétaire qui installe une antenne doit en avertir le syndic en lui indiquant quelles chaînes il souhaite capter et où il veut mettre l'antenne. Le syndicat des copropriétaires a lui même 3 mois pour répondre en décidant soit d'en installer une lui même, soit d'imposer au copropriétaire un endroit le moins dommageable possible pour la copropriété.
Si le copropriétaire ne respecte pas ce formalisme, il doit être condamné à déposer son antenne.
Arbre. Trouble anormal de voisinage.
Constitue un trouble anormal de voisinage le fait de laisser pousser des arbres à une hauteur telle que les vues des voisins sont masquées. Le copropriétaire a été condamné à réduire la hauteur de façon à ne pas gêner. (C.A.Lyon 3ème ch.13 juin 2001. Loy et cop.2002.comm.N°51)
·	Assemblée générale
Le défaut de notification du devis aux copropriétaires joint à la convocation de l’assemblée générale ne rend annulable que la décision et non toute l’assemblée générale. (Cass.3ème.15 mars 2006 N°04-19.919.
Il appartient aux copropriétaires de prouver que l’enveloppe de convocation est vide ou incomplète. (Cour d’Appel de Paris 23ème ch.B. 22 septembre2005 N°04/19552)
Assemblée générale : Ordre du jour complémentaire - explication
Assemblée générale convocation irrégulière
La convocation à une assemblée générale par un syndic dont le mandat est arrivé à expiration ne rend pas nulle de droit l'assemblée, mais la rend annulable. Cela signifie que si le copropriétaire n'assigne pas dans le délai de 2 mois de la notification du PV, l'assemblée sera valable. 'Cass.3ème civ.10 décembre 2003.N°02-15-091)
Assemblée générale procurations. Epoux
Lorsque des époux sont mariés sous le régime de la communauté seul l'un représente la communauté et il peut donc recevoir des procurations de la part des autres copropriétaires. L'autre copropriétaire peut également recevoir des procurations des autres copropriétaires, mais il ne bénéficiera pas des voix afférentes au lot commun puisque son conjoint les a prises.
Assemblée générale. Convocation SCI
La convocation doit être adressée à la SCI et non à ses associés. (Cass.3ème civ.9 Novembre2005.Juris-data N°2005-030641)
Assemblée générale. Mentions du PV
L'article 17 du décret du 17 mars 1967 impose :
- Le texte de chaque délibération
- Le résultat de chaque vote
- Les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l'assemblée, de ceux qui se sont abstenus. Avec la loi SRU vous devez rajouter les noms de ceux qui ont voté pour.
Eventuellement la mention des réserves faites par les copropriétaires concernant la régularité de la décision.
Le nom des copropriétaires qui n'ont pas pris part au vote n'a donc pas à être indiqué.
Assemblée générale. PV
L'établissement du PV en fin de séance est obligatoire, sinon l'assemblée est annulable. Le défaut de toutes les signatures ne rend pas forcemment annulable l'assemblée, sauf si le copropriétaire arrive à prouver que son contenu est faux. La preuve peut être rapportée par témoignage.
Assemblée générale. Recours
Le PV d'assemblée générale doit obligatoirement être notifié aux opposants et aux défaillants par lettre R.A.R.. Le délai de recours est de 2 mois à dater de la notification qui leur est faite par la poste. Une lettre RAR de protestation n'interrompt pas la prescription. Il faut nécessairement prendre un avocat qui devra assigner dans le délai de 2 mois, à défaut, la décision sera définitive.
Assemblée générale.Convocation.
L'accusé de réception de la convocation avait été signé par la concierge qui n'avait pas pouvoir à cet effet. L'assemblée générale est anulée dans son ensemble.(Cour d'Appel de Paris 23ème ch.16 février 2006)
Assemblée générale.Copropriétaire majoritaire
L'article22-1 de la loi de 1965 relatif à la réduction des voix d'un copropriétaire majoritaire ne s'applique pas lorsqu'un époux détient en propre divers lots et un autre en indivision avec l'autre époux, les lots concernés n'étant pas entre les mêms mains. (cass.3ème civ.25 septembre 2002.Juris data N°2002-015573)
Assemblée générale.validité.Convocation
Si une assemblée générale est convoquée par un syndic en fonction, peu importe qu'au jour où elle se tient, ses fonctions aient cessé (CA Paris 23e Ch, B, 6sept 2001, Loyers et copor 2002, comm n°41)
Assemblée générale.Vote époux.
Un lot dépend de la communauté. L'un des époux peut représenter la communauté et avoir des procurations. L'autre peut également avoir des procurations. chacun dans la limite de 3 ou plus si le total des voix de ses mandants n'exède pas 5%.
Bip de parking. Délivrance aux copropriétaires
Le refus de délivrer un 2ème émetteur d'accès au parking peut constituer une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. (C.A.Paris 19ème ch.A.8 octobre 2003.N°2002/12502)
Boîtes aux lettres. Changement. Majorité
La décision de changer toutes les boîtes aux lettres par un achat groupé relève de la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965. Mais si l'immeuble a été édifié en vertu d'un permis délivré après le 12 juillet 1979 la mise en place des boites normalisées peut être analysée comme des travaux "rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou reglementaires" et peut donc relever à ce titre de la majorité de l'article 25 de la loi. (Rép.min..N°55114,JO.Ass.Nat du 21 mai 2001.P.2995. Rev. Adm. Juillet 2001.P.55)
Boites aux lettres. Parties privatives
Sauf dispositions particulières du règlement de copropriété, les boites aux lettres bien que placées dans les parties communes constituent des accessoires normaux des parties privatives (TGI.Lyon.13 Mai 1975. Ann.loy. 1976.P.561 et Cour de Cass.1ère ch.civ.9 décembre 1992)
Canalisations. Parties communes
Une canalisation encastrée dans un plancher qualifié de partie commune peut être réputée revêtir ce même caractère. (Cass.3ème Civ.1er juillet 2003. Juris-Data N°2003-020028)
Charges ascenseurs : grille de répartition
Charges d'eau.Absence de compteurs individuels
En l'absence de compteurs divisionnaires pour chaque lot, la consommation d'eau froide ne peut se calculer qu'en fonction des tantièmes (C.Appel de Paris 23ème ch.B.6 mars 2003 Juris-data-2003-205-910)
Charges digicodes
La répartition des frais de digicole doit se faire aux millièmes de copropriété.'Cass.3ème civ.21/11/2000 et 20/12/2000)
Charges impayées : modèle d'ordre du jour
charges impayées formulaire d'injonction de payer
Charges impayées mode d'emploi
Charges impayées. Point de départ des intérêts
Article 36 du décret du 17 mars 1967 : "Les intérêts partent du jour de la mise en demeure" (texte qui reprend l'article 1153 du code civil). La mise en demeure résulte d'une lettre RAR ou d'une sommation par huissier. (C.Cass.3ème civ.12 janvier 2000. Juris-data N°2000-000-351 et Cass.13 avril 2005. Juris-date N°2005-028820)
Charges interphone
Les dépenses relatives à l'installation et à l'entretien d'un interphone doivent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété. (C.A.Paris 23ème ch.B.27 janvier 2005. N°04/06098.)
Charges. frais de recouvrement au débiteur
Les frais de recouvrement exposés par le syndicat tels que honoraires d'avocat et d'huissier, assignation et frais de mise en demeure, étant justifiés doivent, en vertu de l'article 10-1 de la loi, rester à la charge du copropriétaire débiteur (C.A. Aix en Provence. 4ème ch. 14 mars 2002.)
Charges. Frais de relance
La clause d'imputation des frais de relance au copropriétaire défaillant, contenue dans le contrat de syndic est valable.(Cass.1ère civ.1er février 2005 N°03-19.692)
charges. Répartition par batiments
La nature indépendante des bâtiments justifie une répartition spéciale des charges relatives à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes de ces bâtiments et ce même si le règlement de copropriété n'a pas prévu de parties communes spéciales. La nature indépendante des bâtiments justifie une répartition spéciale. (Cour de Cass. 3ème Civ.1er février 2006.. Juris-data N°2006-031991)
Charges.Escalier
Les charges de nettoyage, d'entretien et de conservation des escaliers y compris les frais d'éclairage doivent réparties au prorata des millièmes. (Cass.3ème civ.10 mai 1994 Loy.et cop.1994.N°352.
recommandation sur la répartition des frais de chauffage
Climatiseur.Installation sans autorisation
L'installation d'un climatiseur affectant l'aspect extérieur de l'immeuble est irrégulière car exécutée sans autorisation. Le syndicat est fondé à demander la suppression de l'installation assortie d'une astreinte. (C.A.Paris 23ème.ch.B.7 juin 2001.Juris-data N°2001-146796)
Climatiseurs et majorité
reponse Ministérielle
Combles. Parties privatives
Des combles auxquels on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif constituent une partie privative de celui-ci (Cass.3ème ch.civ.22 mars 2000. Juris-Data N°001124)
Un sous-compte dans les comptes du syndic peut-il être qualifié de compte bancaire séparé ? C'est la question à laquelle la Haute Juridiction a apporté une solution de principe.
Pour la Cour de cassation, le sous-compte du syndicat dans les comptes du syndic ne peut être qualifié de compte bancaire séparé au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et cela malgré l'exclusion de toutes interférences avec quelques autres comptes bancaires.
Cour de Cassation III du 3 Mai 2001
Conseil syndical : Règle d'or et fonctionnement
Conseil syndical. Epoux
Pour des époux mariés sous le régime de la communauté. il convient d'appliquer l'article 21 alinéa 5 de la loi de 1965. Chacun peut être désigné comme membre du conseil syndical (C.A.Paris 23ème ch.A.24 juin 1998.Loy. et cop.com.N°20)
Conseil syndical. Indivision
Lorsqu'un lot est en indivision, l'un quelconque des indivisaires peut-être désigné comme membre du conseil syndical (C.A.Paris 23ème ch.A.24 juin 1998. Loy. et cop.Janvier 1999N°20)
Conseil Syndical. Usufruitier
Conseil syndical.Organisation
La loi du 10 juillet 1965 ne contient pas de dispositions particulières sur le sujet. Il faut donc soit se reporter au règlement de copropriété, soit si rien n'est indiqué, faire voter en assemblée générale les règles relatives à son organisation et à son fonctionnement à la majorité de l'article 24 de la loi.
L'article 22-1 du décret du 17 mars 1967 indiquant "à moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organsiation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965"
Construction sur une cour commune à jouissance privative
L'autorisation doit être donnée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 car la construction implique l'aliénation du droit de construire par le syndicat des copropriétaires en tant qu'accessoire des parties communes (Cour de Cass.3ème.Civ.4 novembre 2004.Loy et cop. Janvier 2005 N°21)
Contrat.Tacite reconduction
Le syndicat des copropriétaires peut résilier un contrat tacitement reconduit si le professionnel ne l'a pas prévenu de la prochaine échéance du contrat. (Rép.Min. (J.O.AN.7/06/2005.P.5983) et Cour d'Appel de Paris 13/11/1997.
Cour commune. Droit d'accès
L'assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit refuser de remettre à un copropriétaire une clé pour lui permettre d'accéder dans la cour avec des véhicules car le simple accès ne constitue pas un stationnement. (C.A.PARIS 23ème ch.A.31 janvier 2001. Juris-data N°2001-135509)
Débroussaillage. Reglementation
LE DEBROUSSAILLAGE DES PROPRIETES
Les beaux jours arrivent, les propriétaires qui n’ont pas débroussaillé leur propriété peuvent recevoir une injonction de la part de la mairie.
Voici les prescriptions qui s'appliquent pour toute la région Provence Alpes Côte d'Azur.
Le débroussaillage, et le maintien en état débroussaillé, est obligatoire dans les zones suivantes :
1°) Les terrains situés dans une zone urbaine délimitée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé, ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Les terrains inscrits dans le périmetre d'une ZAC d'un lotissement approuvé ou d'une association foncière urbaine.
Les terrains de camping.
2°) Les abords des constructions, chantiers, travaux et installations de toutes natures dans un rayon de 50m, ainsi que des voies privées y donnant accès, sur une profondeur de 10 m de part et d'autre de la voie. Sont concernés par cette obligation, non seulement les maisons d'habitation, mais également toutes les dépendances comme les cabanons ou les piscines. Le maire peut porter cette limite à 100 m.
A qui incombe l'obligation lorsque le débroussaillement s'étend au delà de la limite séparative d'une propriété ?
Si la surface à débroussailler se situe chez le voisin et qu'il n'existe aucune construction de l'autre coté de la limite divisoire, le code forestier indique que c'est le propriétaire du terrain sur lequel est située la construction qui doit en supporter la charge.
S'il existe une construction, il doit y avoir partage des frais pour la partie commune concernée par le débroussaillement.
S'il s'agit d'un bail d'habitation, le décret du 26 Août 1987 définit les opérations de coupe de désherbage et d'élagage comme étant du ressort du locataire. Il ne faut pas toutefois qu'il s'agisse de travaux trop importants qui rentreraient alors dans le cadre d'un premier élagage et qui pourraient être à la charge du propriétaire. Dans le cadre d'un bail commercial ou d'un bail de droit commun, tout dépend des clauses qui figurent dans le contrat.
Quelles sont les sanctions si les propriétaires n'exécutent pas le débroussaillement ?
La commune peut y pourvoir d'office après une mise en demeure du propriétaire et à la charge de celui-ci.
Décret sur le logement décent
Droit de jouissance d'un lot
Selon un arrêt de la Cour de Cassation du 17 juin 1997 le droit de jouissance exclusif et privatif sur des parties communes réservé à un copropriétaire a un caractère réel et perpétuel. L'usage effectif de ce droit est sans incidence sur sa pérennité (C.Cass.3ème civ.N°96-10506)
Etude des réglements de copropriété
Extincteurs. Obligations
La législation prévoit que la pose d’extincteurs est obligatoire dans les cas suivants :
·	Les IGH (les immeubles de grande hauteur, c’est-à-dire les immeubles de plus de 50 mètres, ou plus de 28 mètres s’ils comportent des locaux autres que ceux d’habitation) : un règlement de sécurité prévoit que « des seaux-pompes ou des extincteurs portatifs… doivent être installés près des dispositifs d’accès aux escaliers et, éventuellement, des dispositifs d’accès entre compartiments. Ils seront également placés à tous les niveaux des immeubles à proximité des accès aux locaux présentant des dangers particuliers d’incendie » (article R 122-1 à R 122-55 du code de la construction et de l’habitation).
·	Les parkings: Les articles 95 et 96 de l’arrêté du 31 janvier 1986 imposent l’installation d’un extincteur portatif pour quinze voitures, un seau à fond rond et un bac de 100 litres de sable par niveau de parking. Dès que le parking dépasse trois niveaux, des dispositifs d’extinction à déclenchement automatique sont obligatoires.
·	Les chaufferies: l’arrêté du 21 mars 1968 et du 23 juin 1978 distinguent trois cas :
- Le chauffage au fioul : Il faut au moins 2 extincteurs dans la chaufferie et au maximum 4, à raison de 2 par brûleur. Si le local de stockage du fioul est différent de la chaufferie, il faut ajouter un extincteur sur le lieu de stockage.
Le chauffage au charbon : le dispositif doit comprendre 2 extincteurs par brûleur.
- Chauffage au gaz : l'obligation est ramenée à 1 extincteur.
Pour les machineries d'ascenseur : l'article R 23 2-12-17 du code du travail dispose que le chef d'établissement doit prendre toutes les mesures nécessaires pour que tout commencement d'incendie puisse être rapidement et efficacement combattu, dans l'intérêt du sauvetage du personnel. Le 1er secours est assuré par des extincteurs en nombre suffisant et maintenus en bon état de fonctionnement". Il en résulte donc que l'installation d'extincteurs doit être à la charge de l'ascensoriste qui doit veiller à la sécurité de ses salariés.
La Fédération Française du matériel incendie recommande d'installer un extincteur par étage et un à proximité du local à vide-ordures.
Les extincteurs doivent être bien visibles et placés dans un endroit facilement accessible, la poignée ne doit pas être à plus de 1,20m du sol.
Il n'y a pas d'autres obligations pour les immeubles.
Les copropriétaires ne peuvent pas décider arbitrairement des horaires de fermeture de l'immeuble, sans tenir compte des habitudes de l'activité effectivemment exercée.
(art 26 loi du 10 juillet 1965,e) )
CA Paris 23e ch B-20 nov 2003-Boux de Casson c/syndicat des copropriétaires de l'immeuble 29 rue Desaix à paris
Feuille de présence. Communication aux copropriétaires
Le syndic est tenu de délivrer aux copropriétaires des copies ou des extraits, certifiés conformes, du PV d'assemblée générale avec ses annexes. (Cour de Cass.3ème ch.civ.28 février 2006..N°05-12992)
Garages. Portes automatiques
Le décret du 27 juin 2006 indique que l'aire de débattement de la porte de garage dans les immeubles d'habitation doit être correctement éclairée et faire l'objet d'un marquage au sol, et qu' il devra être possible de manoeuvrer cette porte de l'extérieur. Un arrêté du 9 août 2006 indique que l'aire de débattement d'une porte est l'aire formée par la projection au sol du volume continuant le tablier en toute position lorsqu'il remonte jusqu'à une hauteur de 2,5m au dessus du sol, augmenté d'une distance de 0,2m dans toutes les directions.
Interphone.Remplacement du combiné à la charge du copropriétaire
Le remplacement du combiné interne à l'appartement est du ressort du copropriétaire alors que l'installation de l'interphone située dans la cage à escalier doit être à la charge de la copropriété (C.Appel d'Aix en Pce.10 février 2005. Juris-data.2005-268952)
Jurisprudences : quelques liens
Majorité.Changement système de chauffage
La transformation d'un chauffage au charbon par un chauffage au gaz peut être décidée à la majorité de l'article 25g de la loi de 1965 (C.Appel Paris 23ème ch.B.31janvier 2002.Juris-data.N°2002-169064)
Un mur extérieur formant clôture ne peut pas être percé sans une autorisation de l'assemblée générale.(Cass.3ème civ.28 février 2001.N°99-15.226)
Doit être annulée la résolution d'une assemblée générale qui a été prise sans tenir compte du contenu d'un ordre du jour complémentaire. (Cour.d'Appel. Paris 23ème.B.25 octobre 2001 AJDI.2002.P.42)
Parties communes/Annexion. Combles
Dés lors que les combles annexées par le copropriétaire ne sont d'aucune utilité pour la copropriété, une remise en état des lieux ne saurait être ordonnée. Le copropriétaire doit être simplement condamné à réparer le préjudice subi par le syndicat.
(CA Paris 23e ch B, 8 février 2007)
Parties communes/parties privatives. Grenier
En présence de clauses contradictoires dans le réglement de copropriété, un grenier a été déclaré partie commune (C.A.Paris.23ème ch.A.27 novembre 2002. N°2001/06116)
Parties communes/privatives. Boîtes aux lettres
Les boîtes aux lettres et les sonnettes bien que placées dans les parties communes, constituent des accessoires normaux des parties privatives. Il faut la double majorité de l'article 26 pour décider d'installer des boîtes aux lettres pour tous les copropriétaires en remplacement d'un autre système de distribution du courrier, et ce quand bien même l'un d'entre eux en aurait déjà fait installer une à ses frais (Cass.3ème civ.10 mai 1984 Gaz.Pal.20 novembre 1984.P.281)
Parties communes/privatives. Châssis vitrés
Les châssis vitrés fixés dans le béton et non manoeuvrables par les copropriétaires sont des parties communes accessoires au gros oeuvre (Cass.3ème.ch.4 juillet 1990.loy.cop.1990.N°399.)
Parties communes/privatives. Combles
Des combles auxquelles on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif constituent une partie privative de celui-ci. La Cour a constaté que les combles n'abritaient aucun élément d'équipement collectif et n'avait pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, celle-ci étant accessible par une trappe à partir des parties communes. (Cass.3ème ch.civ.22 mars 2000. Juris-data N°001124)
Parties communes/privatives. Devanture magasin
Lorsqu'un règlement de copropriété ne comporte aucune disposition concernant la devanture des magasins du rez de chaussée et qu'il ne les comprend pas dans les parties communes, ces devantures sont des parties privatives et aucune autorisation n'est à demander pour leur aménagement. (Cass.3ème civ.26 avril 1979.N°78-10.419. Gaz.pal.1979;2.pan.p.406)
Parties communes/privatives. Mur de clôture
le mur extérieur formant clôture ne peut pas être percé sans une autorisation de l'assemblée générale (Cass.3ème civ.28 Février 2001.N°99--15.226.)
Parties communes/privatives. Portes et paliers
Les portes et paliers doivent être considérés comme des parties communes en l'absence d'indication sur le plan joint à l'acte modificatif du règlement de copropriété (Cass.3ème.ch.3 avril 2002.N°00-21.506)
Parties communes/privatives.Canalisations
Une canalisation encastrée dans un plancher qualifié de partie commune peut être réputée revêtir ce même caractère (Cass.1er juillet 2003. Juris-data N°2003-020028)
Pergola.Construction-majorité
Cette construction dans un immeuble d'habitation ne porte pas atteinte à sa destination ni aux droits des autres copropriétaire, tels qu'il résultent du règlement de copropriété ; elle est donc valablement autorisée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi. (C.Appel de Pau 32 janvier 2005 Juris-data N°2005--274737) (C.Cass.6 octobre 1993.Loy et cop. 1993.comm.442)
Plantations distances
LES PLANTATIONS ET LES DISTANCES A RESPECTER.
Les arbres et arbustes plantés en limite de propriété sont souvent source de conflits entre voisins.
Il y a quelques règles à connaître sur les distances à respecter lorsque vous voulez faire des plantations.
Si vous faites partie d'un lotissement, Il faut d'abord vérifier si votre cahier des charges a règlementé la question auquel cas il faudra le respecter.
S'il n'existe aucune prescription particulière, il faut vous renseigner auprès de la commune dont vous dépendez pour vérifier qu'il n'existe pas des usages locaux.
Dans l'hypothèse où vous êtes libre, voiçi les prescriptions générales prévues par la loi.
Si votre plantation dépasse 2 mètres de hauteur, il faut respecter une distance de 2 M par rapport à la limite séparative.
Si la plantation ne doit pas dépasser 2 mètres, il faudra la planter à 0,50 mètres par rapport aux limites de propriété.
Si les arbres ou arbustes sont en espalier, ils peuvent être plantés sans observer aucune distance, mais ils ne doivent pas dépasser la crête du mur.
Si les arbres meurent ou sont coupés,vous ne pouvez les remplacer qu'en respectant les distances légales.
Que doit-on faire si les arbres ont été plantés à une distance non règlementaire ?
Si les arbres sont déjà plantés à une distance inférieure à celle que nous venons de voir, le voisin peut exiger qu'ils soient arrachés ou réduits à la hauteur règlementaire., sauf dans 3 cas :
-S'il y a prescription de 30 ans.
-S'il y a destination du père de famille (c'est à dire si les arbres existaient déjà à une époque où votre propriété et celle de votre voisin appartenaient à une même personne.)
-Si la propriété se trouve dans une zone où le déboisement est interdit.
Le propriétaire des arbres pourra donc s'opposer à la réduction à la hauteur prescrite ou à l'arrachage de son arbre en faisant valoir qu'il a été planté depuis plus de 30 ans. En ce qui concerne l'action en réduction de l'arbre à la hauteur règlementaire, la prescription ne commence à courir que du jour où l'arbre a dépassé la hauteur règlementaire et non du jour où il a été planté.
Le droit du voisin à l'élagage.
Celui sur la propriété duquel avance des branches ou des racines peut contraindre son voisin à les couper. Ce droit est imprescriptible, même si la vie des arbres peut être en danger du fait de la coupe.
De plus le propriétaire d'un arbre, même planté à une distance règlementaire est toujours responsable des dommages causés soit par les racines, soit par les branches qui s'étendent sur la propriété voisine.
Portes de parking. Réparation
Les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou l'absence de fiabilité du dispositif d'ouverture relèvent de la catégorie des travaux d'entretien, même s'il n'y a pas de remplacement à l'identique alors même qu'ils constituent, objectivement, une "amélioration". En conséquence, ils peuvent être décidés à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour d'appel de Paris.23ème ch.15 décembre 2005. Juris-data.N°2005-288756)
Pose d'antenne ou de parabole sans autorisation (modèles de courrier)
Des canalisations d'eau parties communes, empiétaient sur les parties privatives d'un copropriétaire depuis plus de 15 ans. L'action en démolition est une action réelle qui se prescrit par 30 ans. (Cass.civ.III.20:11:2002)
·	Prescription :
Les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par 10 ans et relèvent de « l’action personnelle » née de l’application de la loi.
Cour d’appel de Paris, 23e chambre B, 6 novembre 2003-SARL Scoot et Justin c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 85-87 rue Chardon Lagache et 160-162 avenue e Versailles à Paris
L’action tendant à la démolition d’une construction, édifiée sans autorisation sur une partie commune est une action réelle, qui peut être intenté dans le délai de 30 ans.
Prescription (palier/escalier)
Un copropriétaire peut acquérir la jouissance privative d'un escalier par prescription acquisitive. Le règlement de copropriété indique que les escaliers sont des parties communes, mais depuis plus de 30 ans l'un deux est utilisé exclusivement par un seul copropriétaire. La Cour de cassation estime qu'il a ainsi acquis un droit de jouissance exclusive. (Cass.3me ch.civ.15 décembre 2004.N°03-14.949,N°1454D)
Prescription de 10 ans
L'action ayant pour effet de faire cesser une atteinte aux parties communes a un caractère personnel et se prescrit par 10 ans. (action en démolition d'ouvrages installés sur un terrasson, partie commune). (Cour d'Appel de Paris 23ème ch.B.26 septembre 2002 Loy. et cop.2003 comm.N°71)
Prescription de 30 ans
L'action tendant à la démolition d'un équipement commun, en l'espèce une canalisation, empiétant sur une partie privative est une action réelle soumise à la prescription de 30 ans. (Cass.3ème civ.20 novembre 2002.N°00-17.539)
Prescription paiement et remboursement de charges
Il s'agit d'une action personnelle et la prescription est de 10 ans.
(Cass.3ème ch.6/02/2002.N°00-15.319)
Les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par 10 ans.(Cour d'Appel Paris,23ème ch.B.6 novembre 2003. Juris-data N°2003-224822)
Prescription. Affectation des lots
Les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété, notamment à propos de l'affectation des lots se prescrivent par 10 ans (C.Appel de Paris 23ème ch.B. 30 janvier 2003 Juris-data N°.2003-20-2008)
Procurations. Assemblée générale
Le copropriétaire qui a donné un mandat est engagé par le vote de son mandataire, même s’il est établi que ce dernier n’a pas respecté la volonté de son mandant.
Cour d’Appel Paris 23ème Chambre 4 novembre 1999- Juris data n°1999-100427
Publication du réglement de copropriété modifié
Le réglement de copropriété doit être publié au bureau des hypothèques ainsi que toutes les modifications dont il est l'objet par la suite. C'est notamment le cas pour la modification de la répartition des charges.
(art 13 loi du 10 juillet 1965)
PV d'Assemblée générale. Signatures
L'absence de signature du PV d'assemblée générale n'entraine pas la nullité des décisions prises. (Cour de Cass.3ème Ch.Civ.6 décembre 2005.Pourvoi N°04-17630)
Le syndicat des copropriétaires est responsable de la chute d'un copropriétaire dans le sous-sol de l'immeuble totalement obscur et dépourvu de tout point de repère, dès lors que l'état de la victime n'est pas la cause de sa chute. (C.A.Paris.23ème ch.A.30 avril 2003.Juris-data.N°2003-218822)
Révocation d'une décision prise en A.G.
Les copropriétaires peuvent revenir sur une décision prise en A.G.sous certaines conditions.
1° que la décision n'ait pas déjà été exécutée et qu'elle ait donc crée des droits à certains copropriétaires.
2°Que la remise en cause de la décision soit justifiée par la survenance de faits nouveaux rendant nécessaire une autre décision. (T.G.I.Paris 8ème ch.2ème section.1er décembre 2005)
S.C.I. familiales
Une canalisation souterraine qui traverse un fonds voisin en vue de permettre l'écoulement des eaux usées, constitue une servitude discontinue et apparente qui ne peut pas être acquise par prescription. (Cour de Cass.11 mai 1976. Bull. Civ.III.N°198)
Syndic : Durée du mandat
Faute de précision, la durée du mandat du syndic renouvelé dans ses fonctions est égale à celle du précédent mandat. (CAppel Paris.23ème.ch.B.22 novembre 2001 Rev.loy.2002.p.167)
Le mandat du syndic prévu pour 1 an commence le jour de l'assemblée générale pour se terminer le jour de l'expiration de la durée prévue., la clause ajoutant que le mandat prendrait fin lors de l'AG appelée à statuer sur les comptes n'est pas prise en considération. (Cass.civ.26 mai 2004. Jurisdata N°2004-025005. et Cass.22 septembre 2004 Juris-data N°2004-025006)
Syndic bénévole petite copropriété. Désignation
LE SYNDIC BENEVOLE DE COPROPRIETE.
Il est souvent plus économique dans les petites copropriétés d'avoir un syndic bénévole.
Il sera choisi parmi les copropriétaires. Etant sur place, il lui sera plus facile de régler les problèmes qui se posent.
La désignation d'un syndic est obligatoire même si la copropriété ne comprend que 2 copropriétaires.
Voiçi quelques règles élémentaires à connaître qui aideront ceux qui exercent cette fonction.
Comment se faire désigner pour la première fois ?
Il est indispensable de se faire désigner en assemblée générale des copropriétaires. Une désignation par simple courrier en dehors d'une décision qui serait prise en assemblée générale ne serait pas valable.
Il faut convoquer les copropriétaires au moins 15 jours avant la réunion en portant la question à l'ordre du jour.
Comment faire s'il n'y a jamais eu d'assemblée générale des copropriétaires ?
S'il n'y a jamais eu d'assemblée générale, le syndicat n'a pas de syndic, même si l'un des copropriétaires exerce cette fonction officieusement. Personne n'a qualité pour convoquer l'assemblée générale. Pour respecter la loi, il faudrait s'adresser au tribunal pour lui demander de désigner un administrateur provisoire qui aurait pour mission de réunir l'assemblée générale pour désigner un syndic.
Pour éviter les frais que cette procédure entraînnerait, les copropriétaires peuvent se réunir spontannément et s'entendre entre eux pour désigner celui qui s'occupera de la copropriété.
Cette façon de désigner son syndic suppose la bonne foi et l'accord unanime de tout le monde, car elle n'est pas conforme à la loi.
Une fois désigné, quelles sont les formalités à accomplir ?
Il faut ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Il est formellement interdit à un syndic bénévole de déposer les fonds et de payer les factures sur son compte personnel.
Il est ensuite indispensable de faire voter en assemblée générale des copropriétaires un budget prévisionnel qui permettra au syndic de lancer ses appels de fonds auprès des copropriétaires.
Il faudra réunir les copropriétaires une fois par an en mettant à l'ordre du jour la question du renouvellement du mandat de syndic s'il arrive à terme, et la question de l'approbation annuelle des comptes et le vote du budget prévisionnel.
Vous devrez vous préoccuper de détenir les archives de la copropriété et de posséder les noms adresses, et états civils de tous les copropriétaires.
Quelles décisions pouvez-vous prendre ?
Il vous faudra régler des problèmes courants sans pour autant prendre des initiatives qui outrepasseraient vos fonctions. Il ne faut pas oublier que les décisions sont prises en assemblée générale, et que le syndic est chargé de leur exécution.
Le syndic a un pouvoir de décision uniquement en cas d'urgence, ou pour les petites réparations dans le cadre d'un budget voté en assemblée générale.
Il a toujours intérêt à faire couvrir ses décisions par un vote de l'assemblée générale, car il risque par la suite d'être désapprouvé par les copropriétaires, ce qui le mettrait dans une situation délicate, même s'il a raison.
Il s'agit là de quelques règles élémentaires à savoir. Il y en a beaucoup d'autres, car la loi est très formaliste sur les documents à notifier aux copropriétaires lorsqu'un syndic organise une assemblée générale.
Le syndic bénévole est recommandé pour les petites copropriétés où tout le monde se connait, mais il risque d'être une source de conflits entre copropriétaires dans les copropriétés plus importantes.
Il lui faut connaître les règles régissant la tenue des assemblées générales. Chaque fois qu'une décision devra être prise, il lui faudra avoir une idée précise des différentes majorités possibles. Si par exemple il veut se faire allouer des honoraires destinés à lui rembourser le temps passé à s'occuper de la copropriété, il devra porter la question en assemblée générale qui votera à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le bon sens et la diplomatie ne palieront pas les connaissances qu'il faut avoir des textes régissant la copropriété afin de résoudre efficacement les problèmes.Il faut donc être très prudent en acceptant cette charge, et se faire aider le cas échéant par des personnes rompues aux lois régissant la copropriété.
T.V.A.Instruction ministrielle
taxe foncière. contestation
taxe foncière. Contestation. Lettre de demabnde à l'administration fiscale de l'adresse du logement de référence sur la base duquel votre bien a été classé.
Termites. Etat parasitaire. Autorisation A.G.
En vertu des pouvoirs d'administration que lui confère l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic n'a pas besoin de demander l'autorisation de l'A.G. pour faire établir un état parasitaire daté de moins de trois mois à l'occasion de la vente d'un lot. (Cass.Civ.3ème.Ch.4 janvier 2006. Juris-data N°2006-031489). Le coût était modique.
Terrasse.fermeture
La faculté accordée par le règlement de copropriété de fermer la terrasse doit être exercée dans le délai de 10 ans. (Cass.Civ.24 mai 2006.Juris-data.N°033723.
Transformation d'une chambre en cuisine
L'aménagement d'une chambre en cuisine n'entraînant pas de nuisance caractérisée ne constitue pas un trouble de voisinage. (C.A.Paris 23ème ch.B.5 février 2004.N°2003/13482)
Transformation d'une remise en appartement
Les travauux portant sur la transformation en logement dans un immeuble d'habitation d'un atelier à usage de remise ou d'un cellier, constituent une amélioration pour le lot et doivent être autorisés par l'assemblée générale. (C.A.Paris 23ème ch.B.9 février 2006. Juris-data N°2006-294095)
Travaux majorité. Canalisations
Les travaux pour l'évacuation des eaux usées avec branchement sur les canalistaions communes relèvent de la majorité de l'article 25b de la loi de 1965 (Cass.3ème civ.10mars 1981.jcp 1981II 19765)
Travaux majorité. Réouverture de porte
La réouverture d'une fenêtre obturée relève de la majorité de l'article 25b de la loi. (Cass.3ème civ.12 mai 1993.RD.Imm.1993.p.409)
Travaux sur terrasse à jouissance exclusive.Indemnisation
La copropriété doit refaire l'étanchéité de la terrasse dont un copropriétaire a la jouissance exclusive. Tous les aménagements qu'il a réalisés sont privatifs et doivent donc rester à sa charge. (Cass.Civ.3ème.30 avril 2002. Rev. Adm.Novembre 2002.P.36)
Travaux. Autorisation. Formalités
Une autorisation de travaux touchant les parties communes doit être donnée en assemblée générale par un vote des copropriétaires sinon elle ne respecte pas la loi et peut être remise en cause.(Cass.civ.3 avril 2002.Rev.Adm. Février 2003.p.55)
Travaux. Majorité.fenêtre
Les travaux de percement ou d'agrandissement de fenêtres ou d'ouvertures dans le mur relèvent de la majorité de l'article 25b de la loi.(CA.Paris23ème ch.23 mars 1990.Loy.et cop.juin 1990.N°279)
Tout copropriétaire peut exiger le respect du règlement de copropriété et la cessation d’atteinte aux parties communes sans avoir à justifier d’un préjudice personnel.
Cass. 3e civ., 17 nov.2004, n° 1187 P+ B, Sté La Clairière et a. c/Sté Brasserie de la Place de Iles et a.
Usufruitier/nu proprietaire. Charges
Le syndic n'est pas tenu de procéder à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.(C.Appel de Paris 23ème.ch.B.12 décembre 2002. Juris-data.N°2002-198562)
Vente.Convocation vendeur/acheteur
Le syndic convoque le vendeur si à la date d'envoi de la convocation il n'a pas reçu du notaire le transfert de propriété. Mais s'il reçoit cette notification avant le délai de 15 jours précédant la date de la réuniion le syndic doit convoquer le nouveau propriétaire.C.Appel de Versailles 22 mars 2004 Juris-data.N°2004-240-887)
Véranda. Construction. Majorité.
L'autorisation doit être donnée à la majorité de l'article 26 même si elle présente une structure légère et aisément démontable, et un léger empiètement sur les parties communes. La pose de la véranda affecte la consistance matérielle des parties communes et les modalités de leur usage. (C.Cass.3ème ch.20 mars 2002 Rev.adm.N°345 juin 2002)
Véranda. Modification.Majorité
La pose d'une véranda sur une terrasse existante, la réfection de l'abri voiture et du local attenant, ainsi que l'aménagement de combles, ne concernent que des constuctions existantes, sans agrandissement de volumes. Ces travaux sont donc autorisés à la majorité de l'article 25b de la loi. (Cour de Cass.3ème ch.civ.9 mars2005. Juris-data.N°2005--027461)

References: l'article 25

L'article 17

L'article22
 l'article 26
 l'article 25
 l'article 1153
 l'article 10
 l'article 18
 l'article 21
 l'article 24

L'article 22
 l'article 24
 l'article 26
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 25
 l'article 24
 l'article 24
 l'article 18
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 25