Source: https://ficek.sk/najomna-zmluva-vymahanie-nedoplatku-27350
Timestamp: 2019-11-13 19:30:14+00:00

Document:
[2019] Nájomná zmluva, vymáhanie nedoplatku | Právna Poradňa '
Nájomná zmluva, vymáhanie nedoplatku
Odpovedané dňa: 27. 6. 2017
Otázka: Nájomná zmluva, vymáhanie nedoplatku
Dobrý deň, bývalý prenajímateľ bytu od nás žiada vyplatenie nedoplatku ročného vyúčtovania podľa nájomnej zmluvy, v ktorej sme sa vyplatením zaviazali. V zmluve sa taktiež píše, že výška mesačnej zálohej úhrady za užívanie bytu sa určí na základe mesačného predpisu správcom bytového domu a vyplácať sa bude z nášho nájomného. Táto suma nie je v zmluve uvedená, a neboli sme jej výškou ani oboznámení. Mame zato, že tieto platby prenajímateľ platil v rovnakej výške ako za prázdny byt, prípadne ich navýšil len o pár eur. Konal tak z jasným zámerom, určite vedel, že nedoplatok bude vysoký a my ho budeme musieť zaplatiť. Dôkaz o navýšení, či nenavýšení nechce poskytnúť. Podľa zmluvy to teraz musíme zaplatiť do pár dni. Je nejaká možnosť ako to vyriešiť? Dá sa takáto zmluva právne napadnúť? Za odpoveď vopred ďakujem.
Odpoveď: Nájomná zmluva, vymáhanie nedoplatku
je dôležité ako znie zmluva a či neodporuje zákonu, podľa akého zákonu bola uzavretá (napr. či sa jedná o krátkodobý nájom bytu) a na to je potrebné zmluvu preštudovať, preto pokiaľ máte možnosť, predložte ju advokátovi.
Podľa Občianskeho zákonníka základnou náležitosťou nájomnej zmluvy je okrem uvedenia výšky nájomného aj uvedenie výšky úhrad v spojených s užívaním nehnuteľností.
Ak v zmluve chýba uvedenie výšky týchto nákladov tak táto zmluva je neplatná. Preto vám ani nevznikne povinnosť platiť podľa tejto zmluvy.
Nie však vylúčené aby od vás požadoval prenajímateľ vydanie bezdôvodného obohatenia. V súdnom konaní by však musel preukázať existenciu bezdôvodného obohatenia, čo pre neho nebude vôbec jednoduché.
Podotázka: Nájomná zmluva, vymáhanie nedoplatku (Občianske právo)
Dobrý deň, majiteľ bytu, ktorý sme mali prenajatý nám mal vrátiť depozit znížený o nedoplatky. Poslal mi výpočet, na ktorom je kompletná spotreba elektriny a vypočítaná na sumu + za vodu je tiež kompletná spotreba a taktiež vypočítaná, celková suma vychádza na 400 e. V zmluve je spomenuté, že na začiatku nájmu sa zápisu hodnoty meračov energií, v časti kde sa píše o tom čo je započítané v "úhradách" sa píše - vodné a stočné, odpad, upratovanie spol. priestorov, výťah, dodávka tepla UK, dodávka tepla do TUK, výkon správy, fond opráv. Zároveň sa píše o tom, že majiteľ môže spraviť vyúčtovanie 1x ročne a zaúčtovať si nedoplatky. Tu nastáva to čomu nerozumiem, na základe čoho od nás žiada poplatky za elektrinu, energie a zaplatenie vody ak sa toto vôbec nenachádza v zmluve ? Elektrina sa tu vôbec nespomína, za vodu by si mal, ak chápem správne, žiadať len doplatok a nie zaplatiť celú spotrebu ?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 08.11.2019)
v otázke neuvádzate podľa ktorého zákona bola uzatvorená zmluva o nájme.
Podľa § 686 Obč. zákonníka platí, že "nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."
Ust. § 3 z o krátkodobom nájme bytu upravuje podstatné náležitosti nájomnej zmluvy nasledovne :
"Nájomná zmluva musí obsahovať najmä
a)údaje o zmluvných stranách,
1.meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby,
2.obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby – podnikateľa,
3.obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať,
b)označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
c)určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
d)opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
e)určenie doby nájmu,
f)vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona."
Ako vyplýva z oboch zákonných ustanovení, zmluva musí obsahovať ako výšku nájomného, tak aj výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu a jeho príslušenstva, alebo spôsob ich výpočtu.
V otázke uvádzate, že v zmluve máte uvedené, čo je obsahom úhrad za plnenia spojenés užívaním bytu, zrejme túto položku máte uvedenú ako paušálnu výšku úhrad /z otázky to nie je celkom jasné/. Otázkou je či pri prevzatí bytu boli spísané stavy médií, ako aj pri ukončení nájmu.
Pokiaľ je výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu uvedená paušálnou sumou, prenajímateľ nie je oprávnený od Vás pýtať zaplatenie nedoplatku.
Ak bol spísaný stav médií na začiatku nájmu, ako aj pri jeho ukončení, potom prenajímateľ musí vyúčtovať dodávky jednotlivých služieb s súlade s uvedenými odpočtami a predložiť Vám o tom doklady, na základe ktorých vyčíslený nedoplatok. Bez predloženia dokladov nič neuhradzujte.
Poznamenávame, že ak Vaša zmluva neobsahuje osobitne v € úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu, potom je neplatná.
K tomu citujeme z rozsudku Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 24Co/200/2016 z 14. 12. 2016 k tomu uvádza :
"Podstatnou náležitosťou zmluvy o nájme bytu je mimo iného dojednanie o výške úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob jej výpočtu. Ak v danej veci nájomná zmluva obsahovala len dojednanie, že žalovaní budú platiť úhrady za služby spojené s užívaním bytu „podľa vlastnej spotreby“, nemožno takéto dojednanie považovať za spôsob stanovenia výpočtu úhrady za služby spojené s užívaním bytu v zmysle vyššie uvedeného. Z uvedeného je zrejmé, že na základe tohto dojednania nemožno určiť výšku mesačných zálohových splátok na úhradu služieb spojených s užívaním bytu, lebo nie je predovšetkým vo vzťahu k nájomcom stanovené, ako by sa mala spotreba zisťovať a aká je jednotková cena za spotrebované energie. Toto dojednanie je teda neurčité, jeho neurčitosť nemožno odstrániť ani výkladom podľa ustanovenia § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Takéto dojednanie nie je totiž konkrétnou dohodu o spôsobe výpočtu úhrady za dané plnenia požadovanou v zmysle ustanovenia § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd prvej inštancie preto nepochybil, pokiaľ dovodil, že nájomná zmluva je pre nedostatok predmetnej náležitosti absolútne neplatná (§ 685 ods. 1, § 39 ods. 1 Občianskeho zákonníka)."
Odporúčame kontaktovať advokáta, aby pozrel Vašu zmluvu o nájme bytu, ako aj predložené vyúčtovanie nedoplatku. Bez konzultácie s advokátom nič neuhradzujte.
Dobrý deň, Od februára roku 2017 bývam v podnájme - 2 izbový byt, nemám nájomnú zmluvu. Prvý polrok som ho obývala s ďalšími dvoma osobami. Od augusta už iba ja s priateľom. Minulý týždeň som obdržala telefonát od manžela majiteľky bytu, že mame obrovský nedoplatok za spotrebu teplej vody za rok 2018 a to 1550 eur a nejaké drobné. Ostala som vo veľmi nepríjemnom šoku, pričom obaja pracujeme, väčšinu dna ani nie sme doma, riady ako bežný pár, sprcha niekedy cez víkend dlhšia, no nie extrémne prehnané plytvanie. Po našom osobnom stretnutí aj s majiteľkou bytu som ostala odrovnaná, nakoľko požadujú splatenie tejto sumy každý mesiac sumou navyše + k už navýšenému nájmu o 70 eur. Ako najrýchlejšie ukľudnenie situácie som poskytla pani majteľke 660 eur, ktoré som vyplatila ako depozit pred nasťahovaním do bytu. No trvá na splácaní zvyšku sumy. Tvrdí mi, že poda reklamáciu, na čom ja trvám. Povedala mi, že ma nastavené nízke zálohové platby a nahlásenú 1 osobu v byte. Tvrdí mi, že byt bol pred nami obývaný nejakou paňou, ktorá 10 rokov pracovala v Rakúsku, takže v byte sa zdržiavala veľmi zriedka, a že sme to my, kto nadmerné plytval a spôsobil nedoplatok. Keď som vyjadrila, to, že nie som si vedomá svojho pochybenia a nezodpovedného plytvania a tiež fakt, že takúto sumu si nemôžem dovoliť mesačne splácať, naznačila mi, že v takom prípade nás z bytu vyhodí. Som absolútne bezradná, ako túto situáciu vyriešiť, nakoľko na sťahovanie a nový nájom nemáme financie. Chcela by som Vás pekne poprosiť, o radu, čo ako postupovať, prípadne ako sa brániť, nakoľko mi pani majiteľka doslova dala okovy na nohu. Ďakujem veľmi pekne.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.05.2019)
v otázke uvádzate, že nemáte uzatvorenú zmluvu o nájme, a preto predpokladáme preto, že ani predchádzajúce nájomníčky nemali s prenajímateľom uzatvorenú žiadnu nájomnú zmluvu, resp. nebol ani urobený odpočet meračov teplej a studenej vody pri prevzatí bytu Vami, resp. pri zmene počtu nájomcov v byte, pri ich odchode, kde by tak bol zaznamenaný stav vodomerov a teda aj pomerná časť spotreby vody pre účely rozpočítavania nedoplatku.
Všeobecne podľa ust. § 685 a § 686 Občianskeho zákonníka platí :
"Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone."
"§ 686
(2) Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú."
T. j. : Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak by zmluva bola uzatvorená podľa Obč. zákonníka, musí obsahovať určenie nájomného /jedna platba/ a druhá platba predstavuje úhradu za služby spojené s užívaním bytu /voda, el., plyn a pod./.
Odporúčame Vám, aby ste prenajímateľa požiadali o predložene písomného dokladu - vyúčtovania od správcu bytového domu, kde uvedený nedoplatok je vyčíslený/, rozpočítanie podielu nedoplatku na spotrebe vody resp. aj ostatných médií medzi jednotlivých nájomcov a súčasne zmluvný vzťah medzi Vami riešiť písomnou zmluvou o nájme. Vy nie ste povinná platiť nedoplatok za ostatných nájomcov.
Nedoplatok sa nehradí na základe telefonickej požiadavky.
Nepíšete v otázke, či nájomné a poplatky za služby spojené s užívaním bytu hradíte v hotovosti alebo prevodom na účet; otázkou je tiež či prenajímateľ sa registroval u príslušného správcu dane ako prenajímateľ nehnuteľnosti, a teda či riadne plní povinnosti v zmysle ust. zákona o dani z príjmov /registrácia u správcu dane, podanie daňového priznania/.
Súčasne podľa ust. § 11 ods. 9 zákona o vlastníctve bytov platí, že "vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu."
Odporúčame vec riešiť za účasti advokáta hlavne z dôvodu, aby ste neplatili nedoplatok za iného /treba vždy platiť na účet v banke a nie v hotovosti/ a zmluvný vzťah aby bol riešený písomnou zmluvou o nájme.
﻿T﻿m﻿b﻿ ﻿B﻿A﻿B﻿J﻿Á﻿K﻿
Advokátska kancelária promptne reaguje na otázku, ktorú jej zašlete potvrdzujúcim e-mailom. Ešte v...
﻿V﻿e﻿r﻿o﻿n﻿i﻿k﻿a﻿ ﻿L﻿u﻿k﻿á﻿č﻿o﻿v﻿á﻿
Ďakujem Vám veľmi pekne za promtnú odpoveď. Môžem len doporučiť. Odpoveď prišla hneď a zodpovedala...
12.11.2019 - Dlhy po zosnulom otcovi a jeho splácanie.

References: § 686
 § 3
 § 35
 § 686
 Súd 
 § 39
 § 685
 § 686
 § 11