Source: http://taxfreefile.net/irsefile-com.html
Timestamp: 2018-03-23 20:52:24+00:00

Document:
File 2005 Tax Return FreeFiling State TaxesIrs File Extension OnlineState TaxsIrs 2011 Tax Forms 1040ezFree State Tax PrepHow To File Taxes If Self Employed1040 Easy FormEz1040How To File Your Own Taxes1040 Ez Form 2012Can You Still File 2012 TaxesFree File Taxes1040 Tax Form 2010File TaxAmend 2011 Federal ReturnHow To File 2012 Federal TaxesH & R Block Free Tax FilingMyfreetaxsTax Form 1040ez 2013File 2007 Tax Return2013 Amended 1040Myfreetaxes.comFiling State Income Taxes OnlineTax Form 1040x InstructionsH&r Block Military Key CodeFree State E File Tax Return2011 Tax Returns2012 Ez Tax FormTax Forms 2012E File State Tax For FreeState Tax Forms 2013Freestatetaxact.com2011 Tax Brackets2012 Tax Form 1040ezWww.1040xIrs Tax Extension 2011Free State Return OnlyInstructions For Filing An Amended Tax ReturnEfile 2012 Taxes
Irsefile com 9. Irsefile com Ingresos y Gastos de Alquiler Table of Contents Introduction Useful Items - You may want to see: Ingresos de Alquiler Gastos de AlquilerDesocupada mientras está en venta. Irsefile com Reparaciones y Mejoras Otros Gastos Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Alquiler de Parte de una Propiedad Alquiler sin Fines de Lucro Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones)Cómo Dividir los Gastos Unidad Habitable Usada como Vivienda Cómo Declarar Ingresos y Deducciones DepreciaciónCambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Irsefile com Límites sobre las Pérdidas de AlquilerReglas sobre el Monto de Riesgo Límites sobre las Actividades Pasivas Cómo Declarar Ingresos y Gastos de AlquilerAnexo E (Formulario 1040) Introduction Este capítulo trata sobre los ingresos y gastos de alquiler y abarca también los temas siguientes: Uso personal de una unidad habitable (incluyendo una casa de vacaciones). Irsefile com Depreciación. Irsefile com Límites sobre las pérdidas de alquiler. Irsefile com Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler. Irsefile com Si vende o enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. Irsefile com Si ha sufrido una pérdida por daños a su propiedad de alquiler o por el robo de ésta, vea la Publicación 547(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos. Irsefile com Si alquila un condominio o un apartamento de una cooperativa de viviendas, existen reglas especiales que son aplicables en su caso, aunque recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada. Irsefile com Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés, para más información. Irsefile com Useful Items - You may want to see: Publicación 527 Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciación de propiedad puesta en uso antes de 1987), en inglés 535 Business Expenses (Gastos de negocio), en inglés 925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad pasiva y reglas sobre el monto a riesgo), en inglés 946 How To Depreciate Property (Cómo depreciar la propiedad), en inglés Formulario (e Instrucciones) 4562 Depreciation and Amortization (Depreciación y amortización), en inglés 6251 Alternative Minimum Tax – Individuals (Impuesto mínimo alternativo —personas físicas), en inglés 8582 Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las pérdidas de actividades pasivas), en inglés Anexo E (Formulario 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y pérdidas suplementarios), en inglés Ingresos de Alquiler En la mayoría de los casos, tiene que incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler. Irsefile com El ingreso de alquiler es todo pago que reciba por el uso u ocupación de la propiedad. Irsefile com Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pueden considerarse ingreso de alquiler. Irsefile com Cuándo declarar los ingresos de alquiler. Irsefile com Si usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, declare el ingreso de alquiler en su declaración de impuestos para el año en que realmente o implícitamente lo recibió. Irsefile com Usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo si declara ingreso en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta cuándo ganó dicho ingreso. Irsefile com Usted recibe ingresos implícitamente cuando los adquiere, por ejemplo, al ser abonados en su cuenta bancaria. Irsefile com Para más información sobre el recibo implícito de ingresos, vea Métodos Contables , en el capítulo 1. Irsefile com Alquiler anticipado. Irsefile com El alquiler anticipado es toda cantidad que reciba antes del período que cubre el pago. Irsefile com Incluya el alquiler anticipado en su ingreso de alquiler en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta el período cubierto ni el método contable que utilice. Irsefile com Ejemplo. Irsefile com Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. Irsefile com Durante el primer año, recibe $5,000 por el alquiler del primer año y $5,000 por el alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. Irsefile com Usted tiene que incluir $10,000 en su ingreso en el primer año. Irsefile com Anulación de un contrato de arrendamiento. Irsefile com Si su inquilino le paga para anular un contrato de arrendamiento, la cantidad que reciba se considera alquiler. Irsefile com Incluya este pago en sus ingresos del año en que lo recibió, independientemente de cuál sea su método contable. Irsefile com Gastos pagados por el inquilino. Irsefile com Si su inquilino paga cualquiera de los gastos suyos, los pagos se consideran ingreso de alquiler. Irsefile com Ya que tiene que incluir los gastos en su ingreso, puede deducir los gastos si representan gastos de alquiler deducibles. Irsefile com Vea Gastos de Alquiler , más adelante, para información adicional. Irsefile com Propiedad o servicios. Irsefile com Si recibe propiedad o servicios como alquiler, en vez de dinero, incluya el valor justo de mercado de la propiedad o de los servicios en su ingreso de alquiler. Irsefile com Si los servicios son proporcionados a un precio acordado o especificado o sobre el cual los interesados se han puesto de acuerdo, ese precio será el valor justo de mercado a no ser que existan pruebas de lo contrario. Irsefile com Depósitos de garantía. Irsefile com No incluya un depósito de garantía en su ingreso cuando lo reciba si tiene la intención de devolvérselo a su inquilino al término del contrato de arrendamiento. Irsefile com Pero si guarda todo o una parte del depósito de garantía o la totalidad de éste, durante cualquier año porque su inquilino no cumplió las condiciones del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que mantuvo como ingresos en ese año. Irsefile com Si una cantidad denominada depósito de garantía se utilizará como último pago de alquiler, se considerará alquiler anticipado. Irsefile com Inclúyala en sus ingresos cuando la reciba. Irsefile com Participación parcial. Irsefile com Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, tendrá que declarar su parte del ingreso de alquiler que haya recibido de la propiedad. Irsefile com Alquiler de propiedad que se usa también como su vivienda personal. Irsefile com Si alquila propiedad que también usa como su vivienda personal y la alquila por menos de 15 días durante el año tributario, no incluya el alquiler que reciba en sus ingresos y no deduzca los gastos de dicho alquiler. Irsefile com Sin embargo, puede deducir en el Anexo A (Formulario 1040) los intereses, los impuestos y las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos que se admiten para propiedad no alquilada. Irsefile com Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Irsefile com Gastos de Alquiler Esta sección trata sobre los gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. Irsefile com También en esta sección se incluye información sobre los gastos que puede deducir si alquila una parte de su propiedad, o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. Irsefile com La depreciación , la cual también puede deducir de su ingreso de alquiler, se explica más adelante. Irsefile com Uso personal de propiedad de alquiler. Irsefile com Si a veces usa su propiedad de alquiler para fines personales, tiene que dividir los gastos entre uso por alquiler y uso personal. Irsefile com Además, sus deducciones por gastos de alquiler pueden ser limitadas. Irsefile com Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Irsefile com Participación parcial. Irsefile com Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, los gastos pagados se pueden deducir según el porcentaje de propiedad que le corresponde. Irsefile com Cuándo deducir los gastos de alquiler. Irsefile com Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, usted generalmente deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga. Irsefile com Depreciación. Irsefile com Puede empezar a depreciar la propiedad de alquiler cuando esté lista y disponible para ser alquilada. Irsefile com Vea Placed in Service (Puesta en uso) bajo When Does Depreciation Begin and End (¿Cuándo comienza y termina la depreciación?), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés. Irsefile com Gastos previos al alquiler. Irsefile com Puede deducir sus gastos ordinarios y necesarios por administrar, conservar o mantener propiedad de alquiler a partir de la fecha en que la ponga a la disposición de inquilinos. Irsefile com Alquileres por cobrar. Irsefile com Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, no deduzca los alquileres por cobrar. Irsefile com Debido a que no los incluye en su ingreso, no los puede deducir. Irsefile com Propiedad desocupada de alquiler. Irsefile com Si tiene propiedad de alquiler, es posible que pueda deducir los gastos ordinarios y necesarios (incluyendo depreciación) por administrar, conservar o mantener la propiedad mientras esté desocupada. Irsefile com Sin embargo, no puede deducir pérdida alguna del ingreso de alquiler para el período en que la propiedad está desocupada. Irsefile com Desocupada mientras está en venta. Irsefile com Si vende alguna propiedad que tenía para alquiler, usted puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad hasta que se venda. Irsefile com Si la propiedad no se ofrece ni está disponible para ser alquilada mientras está en venta, los gastos no son gastos de alquiler deducibles. Irsefile com Reparaciones y Mejoras Generalmente, un gasto por reparaciones o mantenimiento de su propiedad de alquiler se puede deducir si no está requerido a capitalizar el gasto. Irsefile com Mejoras. Irsefile com Tiene que capitalizar cualquier gasto que pague para mejorar su propiedad de alquiler. Irsefile com Un gasto es para una mejora si resulta en un mejoramiento de su propiedad, si restaura su propiedad, o modifica su propiedad para un uso nuevo o diferente. Irsefile com Mejoramientos. Irsefile com Gastos que pueden resultar en un mejoramiento a su propiedad incluyen gastos para arreglar un defecto o fallo preexistente, ampliar o expander su propiedad, o aumentar la capacidad, resistencia, o calidad de su propiedad. Irsefile com Restauración. Irsefile com Gastos que pueden ser para la restauración incluyen gastos para reemplazar una parte sustancial de la estructura de su propiedad, reparar daños resultantes de un hecho fortuito después de ajustar la base correctamente, o reconstruir su propiedad para restaurarla a una condición como nueva. Irsefile com Adaptación. Irsefile com Gastos que pueden ser para la adaptación incluyen gastos para modificar su propiedad con fines de darle un uso que no sea el uso previsto y ordinario de la propiedad cuando empezó a alquilarla. Irsefile com Separe los costos de reparaciones de los costos de mejoras y mantenga registros precisos de éstos. Irsefile com Usted necesitará saber el costo de mejoras cuando venda o deprecie su propiedad. Irsefile com Por lo general, los gastos capitalizados para la mejora de su propiedad se pueden depreciar como si la mejora fuera propiedad separada. Irsefile com Otros Gastos Otros gastos que puede deducir de los ingresos de alquiler incluyen publicidad, servicios de limpieza y mantenimiento, servicios públicos, seguro contra incendios y seguro de daños a terceros, impuestos, intereses, comisiones por el cobro de alquiler, viajes y transporte ordinarios y necesarios, y otros gastos explicados a continuación. Irsefile com Primas de seguro pagadas por anticipado. Irsefile com Si paga una prima de seguro con más de un año de anticipación, por cada año de cobertura puede deducir la parte del pago de la prima que corresponderá a ese año. Irsefile com No puede deducir la prima total en el año en que usted la pague. Irsefile com Honorarios legales y otros honorarios profesionales. Irsefile com Puede deducir, como gastos de alquiler, gastos legales y otros gastos profesionales; por ejemplo, gastos de preparación de la declaración de impuestos que pagó por preparar la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Irsefile com Por ejemplo, en su Anexo E del año 2013, usted puede deducir cargos pagados en el año 2013 por preparar la Parte I de su Anexo E del año 2012. Irsefile com También puede deducir, como gasto de alquiler, todo gasto (que no sea impuestos federales y multas) que haya pagado para resolver un pago incompleto de impuestos relacionado con sus actividades de alquiler. Irsefile com Impuestos sobre beneficios locales. Irsefile com Por lo general, no puede deducir cargos por beneficios locales que aumenten el valor de su propiedad, tales como cargos por construir calles, banquetas o aceras, o sistemas de agua o alcantarillado. Irsefile com Estos cobros son gastos de capital que no se pueden depreciar y se tienen que añadir a la base de su propiedad. Irsefile com No obstante, puede deducir impuestos sobre beneficios locales si son para mantener, reparar o pagar cargos de intereses por los beneficios. Irsefile com Gastos de transporte local. Irsefile com Tal vez pueda deducir sus gastos de transporte local ordinarios y necesarios si incurrió en los mismos para cobrar ingresos de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada. Irsefile com Sin embargo, los gastos incurridos para viajar y regresar desde su domicilio a una propiedad de alquiler constituyen gastos no deducibles por la ida y vuelta a su trabajo, a menos que utilice su domicilio como lugar principal de negocios. Irsefile com Vea la Publicación 587, Business Use of Your Home (Uso de su domicilio para propósitos comerciales), en inglés, para saber si la oficina en su domicilio puede considerarse lugar principal de negocios. Irsefile com Generalmente, si usa su automóvil personal, camioneta o furgoneta para actividades de alquiler, puede deducir sus gastos usando uno de los métodos siguientes: los gastos reales o la tasa estándar por milla. Irsefile com Para 2013, la tarifa estándar por milla de uso comercial es 56. Irsefile com 5 centavos por milla. Irsefile com Para más información, vea el capítulo 26. Irsefile com Para deducir los gastos de automóvil bajo cualquiera de los dos métodos, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Irsefile com Además, tiene que completar la Parte V del Formulario 4562, en inglés, y adjuntarla a su declaración de impuestos. Irsefile com Alquiler de equipo. Irsefile com Puede deducir el alquiler que pague por equipo que utilice para propósitos de alquiler. Irsefile com Sin embargo, en algunos casos, los contratos de arrendamiento son en realidad contratos de compra. Irsefile com De ser así, usted no puede deducir estos pagos. Irsefile com Por medio de depreciación, puede recuperar el costo del equipo que usted haya comprado. Irsefile com Alquiler de propiedad. Irsefile com Puede deducir el alquiler que usted pague por propiedad que usa para propósitos de alquiler. Irsefile com Si compra derechos de arrendamiento con fines de alquiler, puede deducir una parte igual del costo cada año a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento. Irsefile com Gastos de viaje. Irsefile com Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios asociados con viajes fuera del área donde viva usted si el motivo principal del viaje es cobrar ingreso de alquiler o para administrar, conservar, o mantener su propiedad de alquiler. Irsefile com Tiene que asignar sus gastos correctamente entre actividades de alquiler y actividades para otros fines. Irsefile com Usted no puede deducir los gastos asociados con viajes fuera del área donde vive si el motivo principal del viaje fue realizar mejoras a su propiedad. Irsefile com Por medio de la depreciación, se recupera el costo de mejoras. Irsefile com Para más información sobre gastos de viaje, vea el capítulo 26. Irsefile com Para deducir gastos de viaje, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Irsefile com Vea la sección titulada Rental Expenses (Gastos de alquiler), en la Publicación 527, en inglés, para más información. Irsefile com Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Si cambia su casa u otra propiedad (o una parte de ella) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio del año tributario, tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso por alquiler y uso personal. Irsefile com Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que corresponde a la parte del año en que usó o mantuvo la propiedad para propósitos de alquiler. Irsefile com No puede deducir depreciación o seguro alguno por la parte del año en que mantuvo la propiedad para uso personal. Irsefile com Sin embargo, puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos y los gastos de los impuestos de bienes raíces como deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) para la parte del año en que la propiedad se usó para fines personales. Irsefile com Ejemplo. Irsefile com Su año tributario es el año natural. Irsefile com Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. Irsefile com Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos (7/12) de sus gastos anuales, tales como impuestos y seguro. Irsefile com A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que paga por artículos que generalmente se facturan mensualmente, como es el caso de los servicios públicos. Irsefile com Alquiler de Parte de una Propiedad Si alquila una parte de su propiedad, tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y aquélla usada para fines personales como si tuviera realmente dos propiedades distintas. Irsefile com Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para alquiler, tales como intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos e impuestos de bienes raíces, como gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). Irsefile com También puede deducir como gastos de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como aquéllos de electricidad o de pintar el exterior de su casa. Irsefile com No ha habido cambios en cuanto a los tipos de gastos que se pueden deducir por la parte de su propiedad destinada a uso personal. Irsefile com Normalmente, estos gastos se pueden deducir solamente si detalla sus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Irsefile com Usted no puede deducir parte alguna del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos tengan acceso ilimitado. Irsefile com No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. Irsefile com Por ejemplo, si pinta un cuarto que alquila, o si paga primas por seguro de daños con respecto al alquiler de un cuarto de su casa, su costo entero se considerará gasto de alquiler. Irsefile com Si instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo costo de la segunda línea telefónica se podrá deducir como gasto de alquiler. Irsefile com Como se explica más adelante, puede deducir depreciación sobre la parte de la vivienda que usó para alquiler y también sobre los muebles y el equipo que utilizó para propósitos de alquiler. Irsefile com Cómo dividir los gastos. Irsefile com Si un gasto es tanto por uso de alquiler como uso personal, tales como intereses hipotecarios o calefacción para toda la casa, usted tiene que dividir el gasto entre el uso de alquiler y el uso personal. Irsefile com Puede usar cualquier método razonable para dividir el gasto. Irsefile com Puede resultarle razonable dividir el costo de algunos artículos (por ejemplo, el agua) basándose en cuántas personas los usan. Irsefile com Los dos métodos más comunes para dividir un gasto son aquéllos que se basan en (1) cuántos cuartos hay en su casa y (2) el número de pies cuadrados de su casa. Irsefile com Alquiler sin Fines de Lucro Si no alquila su propiedad con fines de lucro, podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta llegar a la cantidad de su ingreso de alquiler. Irsefile com No se puede deducir una pérdida ni trasladar al año siguiente ningún gasto de alquiler superior a su ingreso de alquiler de ese año. Irsefile com Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea Not-for-Profit Activities (Actividades sin fines de lucro), en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés. Irsefile com Dónde se anota la deducción. Irsefile com Declare su ingreso de alquiler sin fines de lucro en la línea 21 del Formulario 1040. Irsefile com Por ejemplo, puede incluir sus intereses hipotecarios y toda prima de seguro hipotecario que reúna los requisitos (si usa la propiedad como su vivienda principal o segunda vivienda), impuestos sobre bienes raíces y pérdidas fortuitas en las líneas correspondientes del Anexo A (Formulario 1040) Itemized Deductions (Deducciones detalladas), si detalla las deducciones. Irsefile com Si detalla sus deducciones, anote los demás gastos de alquiler, sujetos a las reglas explicadas en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés, como deducciones detalladas misceláneas en la línea 23 del Anexo A (Formulario 1040). Irsefile com Puede deducir estos gastos solamente si el total de éstos, junto con otras deducciones detalladas misceláneas, es mayor del 2% de su ingreso bruto ajustado. Irsefile com Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) Si usa una unidad habitable para fines personales (incluyendo una casa de vacaciones) que alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. Irsefile com Normalmente, los gastos de alquiler no serán mayores que el total de los gastos multiplicados por una fracción; el denominador de la cual es el número total de días que se usa la unidad habitable, y el numerador de la cual es el número total de días que realmente se alquila a un precio justo de alquiler. Irsefile com Sólo los gastos de alquiler podrían deducirse en el Anexo E del Formulario 1040. Irsefile com Algunos gastos personales podrían deducirse si usted detalla las deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Irsefile com Usted también tiene que determinar si la unidad habitable se considera una vivienda. Irsefile com Si la unidad habitable se considera una vivienda, la cantidad de gastos de alquiler que puede deducir podría limitarse. Irsefile com Si una unidad habitable se considera o no una vivienda depende de cuántos días durante el año se consideren días de uso personal. Irsefile com Existe una regla especial si utilizó la unidad habitable como vivienda y la alquiló por menos de 15 días durante el año. Irsefile com Unidad habitable. Irsefile com Una unidad habitable incluye una casa, un apartamento, un condominio, una casa móvil, un barco, una vivienda de vacaciones o bienes semejantes. Irsefile com Asimismo, incluye toda estructura u otros bienes pertenecientes a dicha unidad. Irsefile com Una unidad habitable tiene comodidades básicas para vivir, tales como espacio para dormir, un inodoro e instalaciones para cocinar. Irsefile com Una unidad habitable no incluye propiedad que se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería o establecimiento semejante. Irsefile com La propiedad se usa solamente como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante si está abierta habitualmente para clientes que pagan y si no la usa su dueño como vivienda durante el año. Irsefile com Ejemplo. Irsefile com Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para arrendamiento a corto plazo para clientes que pagan. Irsefile com Usted mismo no usa la habitación y permite solamente que los clientes la usen. Irsefile com La habitación tiene uso exclusivo como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante y no es una unidad habitable. Irsefile com Cómo Dividir los Gastos Si usa una unidad habitable para fines de alquiler y para fines personales, divida sus gastos entre uso de alquiler y uso personal basándose en el número de días usados para cada fin. Irsefile com Al dividir sus gastos, siga estas reglas: Cualquier día en que se alquile la unidad a un precio justo de alquiler es un día de uso de alquiler aunque la usara para propósitos personales ese día. Irsefile com Esta regla no es aplicable al determinar si la usó como vivienda. Irsefile com Cualquier día en que la unidad esté disponible para alquilarse, pero no se alquila en realidad, no se considera día de uso para fines de alquiler. Irsefile com Ejemplo. Irsefile com Su casa de playa estuvo disponible para ser alquilada desde el 1 de junio hasta el 31 de agosto (92 días). Irsefile com Durante este período, salvo la primera semana de agosto (7 días) cuando no pudo hallar a un inquilino, alquiló su casa de playa a un precio justo de alquiler. Irsefile com La persona que alquiló la casa en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. Irsefile com La familia de usted también usó la casa de playa durante las dos últimas semanas de mayo (14 días). Irsefile com La casa no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto. Irsefile com Usted calcula la parte de los gastos de la casa que se considerarán gastos de alquiler de la manera siguiente: La casa se usó para alquiler un total de 85 días (92 menos 7). Irsefile com Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero que no se alquiló (7 días) no se consideran días de uso de alquiler. Irsefile com El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó constituye uso de alquiler porque recibió un precio justo de alquiler por el fin de semana. Irsefile com Usó la casa para propósitos personales durante 14 días (las dos últimas semanas de mayo). Irsefile com El uso total de la casa fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso de alquiler). Irsefile com Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casa. Irsefile com Nota. Irsefile com Para determinar si usó la casa como vivienda, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó se considera uso personal aunque haya recibido un precio justo de alquiler por el fin de semana. Irsefile com Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso por alquiler. Irsefile com Debido a que usted usó la casa para fines personales más de 14 días y más del 10% de los días en alquiler (8 días), la usó entonces como vivienda. Irsefile com Si tiene una pérdida neta, tal vez no pueda deducir todos los gastos de alquiler. Irsefile com Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda, a continuación. Irsefile com Unidad Habitable Usada como Vivienda Si usa una unidad habitable para propósitos de alquiler y propósitos personales, el trato tributario de los gastos de alquiler que calculó anteriormente bajo Cómo dividir los gastos y los ingresos de alquiler depende de si se considera que usted usa la unidad habitable como vivienda. Irsefile com Usted usa una unidad habitable como vivienda durante el año tributario si la utiliza para fines personales más de cualquiera de las siguientes que sea mayor: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de alquiler. Irsefile com Vea ¿Qué es un día de uso personal? , más adelante. Irsefile com Precio justo de alquiler. Irsefile com Por lo general, un precio justo de alquiler de su propiedad es aquella cantidad que una persona que no sea su pariente estaría dispuesta a pagar. Irsefile com El alquiler que usted cobra no es precio justo de alquiler si es considerablemente menor que los alquileres que se cobran por otras propiedades semejantes en su área. Irsefile com Si una unidad habitable se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de alquiler, no cuente ese día como uso de alquiler al aplicarse el punto (2) anteriormente. Irsefile com En lugar de esto, cuéntelo como día de uso personal al aplicarse los puntos (1) y (2) anteriores. Irsefile com ¿Qué es un día de uso personal? Un día de uso personal de una unidad habitable es cualquier día en que ésta sea usada por cualquiera de las personas siguientes: Usted o cualquier otra persona con intereses financieros en la unidad, a no ser que se la alquile a otro dueño como su vivienda principal según un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido (definido más adelante). Irsefile com Sin embargo, vea Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar , más adelante. Irsefile com Un pariente suyo o de la familia de cualquier otra persona que tenga intereses financieros en la unidad, a no ser que el pariente use la unidad habitable como su vivienda principal y pague un precio justo de alquiler. Irsefile com La familia incluye únicamente a su cónyuge, sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, antepasados (padres, abuelos, etc. Irsefile com ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. Irsefile com ). Irsefile com Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use otra unidad habitable. Irsefile com Cualquier persona que la use a un precio menor que el precio justo de alquiler. Irsefile com Vivienda principal. Irsefile com Si la otra persona o pariente mencionado en los puntos (1) ó (2) anteriores tiene más de una vivienda, su vivienda principal es generalmente aquélla en que vivió la mayor parte del tiempo. Irsefile com Acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Irsefile com Éste es un acuerdo según el cual dos personas o más obtienen intereses financieros no divididos en la totalidad de una misma unidad habitable, inclusive el terreno, por más de 50 años, y uno o más de los copropietarios tiene derecho de ocupar la unidad habitable como su vivienda principal, si paga alquiler al (a los demás) copropietario(s). Irsefile com Donación del uso de propiedad. Irsefile com Usted usa una unidad habitable para propósitos personales si: Dona el uso de la unidad a una institución de caridad, Dicha institución vende el uso de la unidad en una actividad de recaudación de fondos y El “comprador” usa la unidad. Irsefile com Ejemplos. Irsefile com Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal: Ejemplo 1. Irsefile com Usted y su vecino son copropietarios de un condominio en la playa. Irsefile com El año pasado, les alquilaron el condominio a turistas siempre que fuera posible. Irsefile com Nadie usó el condominio como vivienda principal. Irsefile com Su vecino usó el condominio 2 semanas el año pasado; usted no lo utilizó en absoluto. Irsefile com Debido a que su vecino tiene participación en el condominio, se considera que tanto él como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas 2 semanas. Irsefile com Ejemplo 2. Irsefile com Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Irsefile com Sus vecinos viven en la casa y le pagan a usted un precio justo de alquiler. Irsefile com Aunque los vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que ellos viven allí no cuentan como días de uso personal para usted. Irsefile com Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su vivienda principal conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Irsefile com Ejemplo 3. Irsefile com Usted posee una propiedad de alquiler que le arrienda a su hijo. Irsefile com Su hijo no tiene interés financiero en esta propiedad. Irsefile com La usa como su vivienda principal y le paga a usted un precio justo de alquiler por la propiedad. Irsefile com El uso de la propiedad por parte de su hijo no representa uso personal por parte de usted porque su hijo la está usando como vivienda principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando a usted un precio justo. Irsefile com Ejemplo 4. Irsefile com Usted le alquila su casa de playa a Josué. Irsefile com Josué le alquila a usted su casa en las montañas. Irsefile com Cada uno paga un precio justo de alquiler. Irsefile com Usted usa su propia casa para fines personales los días en que él la usa porque Josué usa su casa conforme a un acuerdo que le permite a usted usar la casa de él. Irsefile com Días usados para reparaciones y mantenimiento. Irsefile com Cualquier día que pase trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo (no mejorando) su propiedad, no se cuenta como día de uso personal. Irsefile com No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día. Irsefile com Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar. Irsefile com Con el fin de determinar si una unidad habitable se usó como vivienda, quizás no tenga que contar como días de uso personal los días en que usó la propiedad como vivienda principal antes o después de haberla alquilado u ofrecido en arrendamiento. Irsefile com No los cuente como días de uso personal si: Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos. Irsefile com Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período menor a 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad. Irsefile com Sin embargo, este requisito especial no es aplicable al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal. Irsefile com Ejemplos. Irsefile com Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como vivienda. Irsefile com Ejemplo 1. Irsefile com Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. Irsefile com Les alquiló el apartamento del sótano, a un precio justo de alquiler, a estudiantes universitarios durante el año escolar. Irsefile com Lo alquiló con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). Irsefile com Calculó que 27 días son el 10% del total de días en que la vivienda se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler. Irsefile com En el mes de junio (30 días), sus hermanos se alojaron con usted y vivieron en el apartamento del sótano sin pagar alquiler. Irsefile com El apartamento del sótano fue usado como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 30 días. Irsefile com Si sus hermanos usaron el apartamento sin pagar alquiler, eso se considera uso personal. Irsefile com El uso personal (30 días) supera el total más alto entre: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días). Irsefile com Ejemplo 2. Irsefile com Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de alquiler durante los fines de semana de la fiesta de Homecoming, de la ceremonia de entrega de diplomas y de fútbol de la universidad local (un total de 27 días). Irsefile com Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, durante las últimas 3 semanas (21 días) de julio. Irsefile com Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler es 3 días. Irsefile com El dormitorio se usó como vivienda porque fue utilizado para propósitos personales por 21 días. Irsefile com Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días). Irsefile com Ejemplo 3. Irsefile com Usted es dueño de un condominio en un lugar turístico. Irsefile com Lo alquiló a un precio justo de alquiler por 170 días durante el año. Irsefile com Por 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que lo usara usted aunque usted no le reembolsó ninguna parte del alquiler. Irsefile com De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. Irsefile com Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 días (170 menos 10). Irsefile com Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 16 días. Irsefile com Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año. Irsefile com Usted usó el condominio como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 17 días. Irsefile com Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días). Irsefile com Uso de alquiler mínimo. Irsefile com Si usa la unidad habitable como vivienda y la alquila por menos de 15 días durante el año, ese período no se considera actividad de alquiler. Irsefile com Para información adicional, vea Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días, más adelante. Irsefile com Límite sobre las deducciones. Irsefile com Alquilar una unidad habitable que se considera una vivienda no es una actividad pasiva. Irsefile com En lugar de ello, si los gastos de alquiler son mayores que los ingresos de alquiler, parte, o tal vez todos los gastos en exceso no pueden utilizarse para compensar ingresos de otras fuentes. Irsefile com Los gastos en exceso que no se pueden utilizar para compensar ingresos de otras fuentes se trasladan al año siguiente y se consideran gastos de alquiler para la misma propiedad. Irsefile com Todos los gastos trasladados al año siguiente estarán sujetos a los límites correspondientes a dicho año. Irsefile com Este límite corresponde a los gastos trasladados a un año posterior aunque no utilice la propiedad como su vivienda en dicho año posterior. Irsefile com Para calcular los gastos de alquiler deducibles que corresponden al año en curso y los gastos que se trasladan al año que viene, utilice la Hoja de Trabajo 9-1. Irsefile com Cómo Declarar Ingresos y Deducciones Propiedad no usada para fines personales. Irsefile com Si no usa una unidad habitable para fines personales, vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante, para saber cómo declarar los ingresos y gastos de alquiler. Irsefile com Propiedad usada para fines personales. Irsefile com Si usa una unidad habitable para fines personales, la manera en que usted declara sus ingresos y gastos de alquiler depende de si usted usó la unidad habitable como vivienda. Irsefile com Propiedad no usada como vivienda. Irsefile com Si usted usa una unidad habitable para fines personales, pero no como vivienda, declare todos sus ingresos de alquiler en sus ganancias. Irsefile com Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir los gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Irsefile com Los gastos correspondientes a su uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Irsefile com Sin embargo, sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos brutos de alquiler. Irsefile com Vea Límites sobre las Pérdidas de Alquiler , más adelante. Irsefile com Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días. Irsefile com Si usa una unidad habitable como vivienda, y la alquila menos de 15 días durante el año, se considera que su función principal no es de alquiler, y no debe ser declarada en el Anexo E (Formulario 1040). Irsefile com No se le requiere declarar sus ingresos ni gastos de alquiler provenientes de esta actividad. Irsefile com Los gastos, incluso los intereses hipotecarios que reúnen los requisitos, impuestos sobre los bienes raíces, y toda pérdida por hecho fortuito que reúna los requisitos se deben declarar de la manera normalmente permitida, en el Anexo A (Formulario 1040). Irsefile com Vea las Instrucciones del Anexo A (Formulario 1040) para más información acerca de cómo deducir estos gastos. Irsefile com Propiedad usada como vivienda, y alquilada 15 días o más. Irsefile com Si usa una unidad habitable como vivienda y la alquila 15 días o más durante el año, incluya todos los ingresos de alquiler en sus ganancias. Irsefile com Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Irsefile com Los gastos correspondientes al uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Irsefile com Si recibió una utilidad neta por alquilar la unidad habitable por el año (es decir, si sus ingresos de alquiler son mayores que el total de sus gastos de alquiler, incluyendo la depreciación), deduzca todos sus gastos de alquiler. Irsefile com No necesitará usar la Hoja de Trabajo 9-1. Irsefile com Sin embargo, si usted tuvo una pérdida neta por alquilar la unidad habitable ese año, la deducción por ciertos gastos de alquiler está limitada. Irsefile com Para calcular sus gastos de alquiler deducibles, y toda cantidad traspasable al año siguiente, use la Hoja de Trabajo 9-1. Irsefile com Depreciación Usted recupera el costo de su propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. Irsefile com Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo cada año en su declaración de impuestos. Irsefile com Hay tres factores que determinan la cantidad de depreciación que usted puede deducir cada año: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación de la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. Irsefile com No puede simplemente deducir como gastos sus pagos de hipoteca o capital o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo. Irsefile com Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para fines de alquiler. Irsefile com La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta o intercambio futuro. Irsefile com Quizás tenga que usar el Formulario 4562, en inglés, para calcular y declarar la depreciación. Irsefile com Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante. Irsefile com Impuesto mínimo alternativo. Irsefile com Si utiliza la depreciación acelerada, es posible que esté sujeto al impuesto mínimo alternativo. Irsefile com La depreciación acelerada le permite deducir más depreciación más temprano en el periodo de recuperación de la que podría deducir si utilizara el método de la depreciación uniforme (la misma deducción cada año). Irsefile com Declaración de la cantidad correcta de depreciación. Irsefile com Usted debería declarar la cantidad correcta de depreciación cada año tributario. Irsefile com Si no ha declarado toda la cantidad de depreciación que tenía derecho a deducir, aún tiene que reducir el valor de la base de la propiedad por la cantidad total de depreciación que hubiera podido deducir. Irsefile com Si dedujo una cantidad incorrecta de depreciación para propiedad en un año cualquiera, puede hacer una corrección para ese año presentando el Formulario 1040X, Amended U. Irsefile com S. Irsefile com Individual Income Tax Return (Declaración enmendada del impuesto federal sobre el ingreso personal de los Estados Unidos), en inglés. Irsefile com Si no se le permite hacer la corrección en una declaración enmendada, puede cambiar su método contable para declarar la cantidad correcta de depreciación. Irsefile com Vea Claiming the Correct Amount of Depreciation (Declaración de la cantidad correcta de depreciación), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés, para más información. Irsefile com Cambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Irsefile com Para cambiar su método contable, normalmente tiene que presentar el Formulario 3115, Application for Change in Accounting Method (Solicitud para el cambio de método contable), en inglés, para obtener la autorización del Servicio de Impuestos Internos. Irsefile com En algunos casos, puede recibir autorización automática. Irsefile com Para más información, vea el capítulo 1 de la Publicación 946, en inglés. Irsefile com Terreno. Irsefile com No puede depreciar el costo del terreno porque normalmente el terreno no se desgasta, no se vuelve obsoleto, ni se agota. Irsefile com Los costos para despejar y nivelar el terreno, junto con aquéllos para plantar y jardinear, normalmente forman parte del costo del terreno y no se pueden depreciar. Irsefile com Información adicional. Irsefile com Vea la Publicación 527, en inglés, para información sobre cómo depreciar propiedad de alquiler y vea la Publicación 946, en inglés, para más información sobre la depreciación. Irsefile com Límites sobre las Pérdidas de Alquiler Si tiene alguna pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, dos clases de reglas pueden limitar la cantidad que puede deducir de las pérdidas. Irsefile com Tiene que considerar estas reglas en el mismo orden a continuación. Irsefile com Reglas sobre el monto de riesgo. Irsefile com Estas reglas son aplicadas primero si hay inversión en su actividad de alquiler de bienes raíces por la cual usted no tiene monto de riesgo. Irsefile com Esto es aplicable sólo si la propiedad de bienes raíces fue puesta en uso después de 1986. Irsefile com Límites sobre las actividades pasivas. Irsefile com Por lo general, las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces son consideradas como actividades pasivas y las pérdidas no son deducibles al menos que tenga ingresos de otras actividades pasivas para compensar las pérdidas. Irsefile com Sin embargo, existen excepciones. Irsefile com Reglas sobre el Monto de Riesgo Podría estar sujeto a las reglas sobre el monto de riesgo si tiene: Una pérdida de una actividad de una ocupación o negocio o para generar ingresos, y Cantidades invertidas en la actividad por la cual usted no tiene un riesgo completo. Irsefile com Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes raíces (aparte de propiedades minerales) puestos en uso antes de 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto de riesgo. Irsefile com Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto de riesgo se permite solamente según la cantidad total que tenga en riesgo en la actividad al final del año tributario. Irsefile com Se considera que usted está en una actividad de riesgo según el dinero y la base ajustada de otras propiedades que haya aportado en la actividad y ciertas cantidades que haya recibido en préstamo para la actividad. Irsefile com Vea la Publicación 925, en inglés, para más información. Irsefile com Límites sobre las Actividades Pasivas Por lo general, todas las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces (excepto las de ciertos agentes de bienes raíces, más adelante) son actividades pasivas. Irsefile com En este contexto, una actividad de alquiler es aquélla mediante la cual recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de servicios. Irsefile com Límites sobre las deducciones y los créditos de actividades pasivas. Irsefile com Las deducciones o pérdidas generadas por actividades pasivas están limitadas. Irsefile com Por lo general, usted no puede compensar los ingresos, salvo aquéllos pasivos, con pérdidas provenientes de actividades pasivas. Irsefile com Tampoco puede compensar los impuestos sobre el ingreso, a menos que sea ingreso pasivo, con créditos que resulten de actividades pasivas. Irsefile com Toda pérdida o crédito excedente se traspasa al año tributario siguiente. Irsefile com Para una explicación detallada de estas reglas, vea la Publicación 925, en inglés. Irsefile com Posiblemente tenga que completar el Formulario 8582, en inglés, para calcular la cantidad de cualquier pérdida de actividad pasiva del año tributario en curso para todas las actividades y la cantidad de la pérdida por actividades pasivas permitida en su declaración de impuestos. Irsefile com Agentes de bienes raíces. Irsefile com Las actividades de alquiler en las cuales participó materialmente durante el año no son actividades pasivas si, en ese año, usted era agente de bienes raíces. Irsefile com Para una explicación detallada de los requisitos, vea la Publicación 527, en inglés. Irsefile com Para una explicación detallada de la participación material, vea la Publicación 925, en inglés. Irsefile com Excepción por el Uso Personal de una Unidad Habitable Si usted utilizó la propiedad de alquiler como su hogar durante el año, todo ingreso, deducción, ganancia o pérdida que le corresponde a dicho uso no se tomará en cuenta para propósitos del límite sobre la pérdida de actividades pasivas. Irsefile com En vez de eso, siga las reglas que se explican bajo el tema titulado Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , anteriormente. Irsefile com Excepción para Actividades de Alquiler de Bienes Raíces con Participación Activa Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de alquiler de bienes raíces, quizás podría deducir de su ingreso no pasivo hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad. Irsefile com Este descuento especial es una excepción a la regla general que no admite las pérdidas que excedan del monto de los ingresos procedentes de actividades pasivas. Irsefile com De igual modo, usted quizás podría compensar los impuestos con créditos de hasta $25,000 de ingresos no pasivos que provengan de dicha actividad después de tomar en consideración cualquier pérdida permitida por esta excepción. Irsefile com Participación activa. Irsefile com Usted participó activamente en una actividad de bienes raíces de alquiler si usted (y su cónyuge) era(n) dueño(s) de por lo menos el 10% de la propiedad alquilada y tomó decisiones de administración o hizo las gestiones para que otros proveyeran servicios (tales como reparaciones) de manera importante y bona fide (de buena fe). Irsefile com Las decisiones de administración que pueden contar como participación activa incluyen el aprobar inquilinos nuevos, decidir términos de alquiler, aprobar gastos y decisiones semejantes. Irsefile com Descuento especial máximo. Irsefile com El descuento especial máximo es: $25,000 para solteros y casados que presenten una declaración conjunta para el año tributario, $12,500 para casados que presenten la declaración por separado para el año tributario y que hayan vivido separados de sus cónyuges en todo momento del año tributario y $25,000 para un caudal hereditario calificado, menos el descuento especial al que tiene derecho el cónyuge sobreviviente. Irsefile com Si sus ingresos brutos ajustados modificados (MAGI, por sus siglas en inglés) son $100,000 o menos ($50,000 o menos si son casados que presentan la declaración por separado), puede deducir la pérdida hasta la cantidad especificada arriba. Irsefile com Si su MAGI es superior a $100,000 (superior a $50,000 si son casados que presentan la declaración por separado), el descuento especial se limita al 50% de la diferencia entre $150,000 ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado) y su MAGI. Irsefile com Por lo general, si su MAGI es $150,000 o más ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado), no hay descuento especial. Irsefile com Información adicional. Irsefile com Vea la Publicación 925, en inglés, para obtener más información acerca de los límites sobre las pérdidas pasivas, incluida información sobre el trato de créditos y de pérdidas pasivas no permitidas sin usar y el trato de ganancias y pérdidas devengadas por enajenación de una actividad pasiva. Irsefile com Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler El formulario básico para declarar ingresos y gastos de alquiler residencial es el Anexo E (Formulario 1040). Irsefile com Sin embargo, no utilice ese anexo para declarar una actividad sin fines de lucro. Irsefile com Consulte Alquiler sin Fines de Lucro , anteriormente. Irsefile com Prestación de servicios sustanciales. Irsefile com Si proporciona servicios sustanciales que sean principalmente para la comodidad del inquilino, tales como limpieza regular, cambio de ropa de cama o servicio de criado doméstico, usted tiene que declarar los ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Formulario 1040), Profit or Loss From Business (Ganancia o pérdida de negocios), o el Anexo C-EZ (Formulario 1040), Net Profit From Business (Sole Proprietorship) (Utilidad neta de negocios (empresa con dueño único)), en inglés. Irsefile com Los servicios sustanciales no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, limpieza de áreas públicas, recogida de basura, etcétera. Irsefile com Para más información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (Guía de impuestos para pequeños negocios), en inglés. Irsefile com Puede también estar obligado a pagar el impuesto del trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler utilizando el Anexo SE (Formulario 1040), Self-Employment Tax (Impuesto del trabajo por cuenta propia). Irsefile com Use el Formulario 1065, U. Irsefile com S. Irsefile com Return of Partnership Income (Declaración de ingresos de sociedades colectivas de los Estados Unidos), en inglés, si su actividad de alquiler es de una sociedad colectiva (incluyendo una sociedad colectiva con su cónyuge a menos que sea una empresa conjunta que reúne los requisitos). Irsefile com Empresa conjunta que reúne los requisitos. Irsefile com Si usted y su cónyuge cada uno participan materialmente como los únicos socios de un negocio de bienes raíces del cual la posesión y operación es conjunta, y presentan una declaración conjunta para el año tributario, pueden elegir conjuntamente que se les considere como si fueran una empresa conjunta que reúne los requisitos en vez de una sociedad colectiva. Irsefile com En la mayoría de los casos, esta elección no aumentará el total adeudado de impuestos en la declaración conjunta, pero sí le provee a cada uno un crédito por los ingresos del Seguro Social, en los cuales se basan los beneficios de jubilación, y para la cobertura de Medicare, si sus ingresos de alquiler están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Irsefile com Para más información, vea la Publicación 527, en inglés. Irsefile com Formulario 1098, Mortgage Interest Statement (Informe de intereses hipotecarios), en inglés. Irsefile com Si le pagó $600 o más en intereses hipotecarios sobre su propiedad de alquiler a alguna persona, usted debería recibir el Formulario 1098 o un informe semejante que señale los intereses que pagó para el año. Irsefile com Si usted y por lo menos otra persona (aparte de su cónyuge si presenta una declaración conjunta) fueron responsables de intereses sobre la hipoteca y pagaron dichos intereses y la otra persona recibió el Formulario 1098, declare su parte de los intereses en la línea 13 del Anexo E (Formulario 1040). Irsefile com Adjunte una nota a su declaración de impuestos mostrando el nombre y la dirección de la otra persona. Irsefile com En el margen izquierdo del Anexo E, al lado de la línea 13, escriba “See attached” (Vea información adjunta). Irsefile com Anexo E (Formulario 1040) Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente servicios básicos, tales como calefacción, luz, servicios de basura, etc. Irsefile com , normalmente declararía sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Irsefile com Enumere la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada propiedad de alquiler. Irsefile com Asegúrese de anotar el número de días de alquiler a un precio justo de alquiler y días de uso personal en la línea 2. Irsefile com Si tiene más de tres propiedades de alquiler o de regalía, complete y adjunte cuantos Anexos E sean necesarios para enumerar las propiedades. Irsefile com Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. Irsefile com No obstante, llene las líneas 23a a 26 solamente en un Anexo E. Irsefile com En la línea 18 de la página 1 del Anexo E, anote la depreciación que reclama por cada propiedad. Irsefile com Para averiguar si tiene que adjuntar el Formulario 4562, en inglés, vea la sección titulada Form 4562 (Formulario 4562), bajo el capítulo 3 de la Publicación 527, en inglés. Irsefile com Si tiene una pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, tal vez tenga que completar uno o ambos de los siguientes formularios. Irsefile com Formulario 6198, At-Risk Limitations (Límites sobre el monto en riesgo), en inglés. Irsefile com Vea Reglas sobre el Monto de Riesgo , anteriormente. Irsefile com También vea la Publicación 925, en inglés. Irsefile com Formulario 8582, Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de pérdidas de actividad pasiva), en inglés. Irsefile com Vea Límites sobre las Actividades Pasivas , anteriormente. Irsefile com La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de sociedades colectivas, sociedades anónimas de tipo S, herencias, fideicomisos y negocios hipotecarios de inversiones en bienes raíces. Irsefile com Si necesita usar la página 2 del Anexo E, asegúrese de usar la página 2 del mismo Anexo E que utilizó para anotar su actividad de alquiler en la página 1. Irsefile com También incluya la cantidad de la línea 26 (Parte I) en la línea 41 (Parte V), “Total income or (loss)” (Total de ingreso o (pérdida)). Irsefile com Hoja de Trabajo 9-1. Irsefile com Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí” a todas las preguntas siguientes: ¿Usó la unidad habitable como vivienda este año? Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda . Irsefile com ¿Alquiló la unidad habitable a un precio justo de alquiler por 15 días o más este año? ¿Es el total de sus gastos de alquiler y de depreciación mayor que sus ingresos de alquiler? PARTE I. Irsefile com Porcentaje del Uso de Alquiler A. Irsefile com Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada a un precio justo de alquiler A. Irsefile com B. Irsefile com Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada (línea A) pero sin alquilar B. Irsefile com C. Irsefile com Número total de días de uso de alquiler. Irsefile com Reste la línea B de la línea A C. Irsefile com D. Irsefile com Total de días de uso personal (incluyendo días en los que se haya alquilado a un precio menor del precio justo de alquiler) D. Irsefile com E. Irsefile com Total de días de uso de alquiler y de uso personal. Irsefile com Sume las líneas C y D E. Irsefile com F. Irsefile com Porcentaje de gastos permitidos de alquiler. Irsefile com Divida la línea C por la línea E F. Irsefile com PARTE II. Irsefile com Gastos de Alquiler Permisibles 1. Irsefile com Anote los alquileres recibidos 1. Irsefile com 2a. Irsefile com Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 2a. Irsefile com b. Irsefile com Anote la parte de los impuestos de bienes raíces correspondiente al alquiler b. Irsefile com c. Irsefile com Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) c. Irsefile com d. Irsefile com Anote los gastos directos de alquiler (vea las instrucciones) d. Irsefile com e. Irsefile com Gastos de alquiler totalmente deducibles. Irsefile com Sume las líneas 2a a 2d. Irsefile com Anote los gastos aquí y en las líneas correspondientes del Anexo E (vea las instrucciones) 2e. Irsefile com 3. Irsefile com Reste la línea 2e de la línea 1. Irsefile com Si es cero o menos, anote −0− 3. Irsefile com 4a. Irsefile com Anote la parte de los gastos relacionados directamente con el funcionamiento o el mantenimiento de la unidad habitable (tales como reparaciones, seguro y servicios públicos) correspondiente al alquiler 4a. Irsefile com b. Irsefile com Anote la parte de los intereses hipotecarios excedentes y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) b. Irsefile com c. Irsefile com Gastos de funcionamiento trasladados de la hoja de trabajo de 2012 c. Irsefile com d. Irsefile com Sume las líneas 4a a 4c d. Irsefile com e. Irsefile com Gastos permisibles. Irsefile com Anote la cantidad de la línea 3 o la línea 4d, la que sea menor (vea las instrucciones) 4e. Irsefile com 5. Irsefile com Reste la línea 4e de la línea 3. Irsefile com Si es cero o menos, anote −0− 5. Irsefile com 6a. Irsefile com Anote la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos y robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 6a. Irsefile com b. Irsefile com Anote la depreciación de la parte de la unidad habitable correspondiente al alquiler b. Irsefile com c. Irsefile com Excedente de pérdidas por hecho fortuito y depreciación trasladado de la hoja de trabajo de 2012 c. Irsefile com d. Irsefile com Sume las líneas 6a a 6c d. Irsefile com e. Irsefile com Pérdidas excedentes permisibles por hechos fortuitos, robos y depreciación. Irsefile com Anote la cantidad de la línea 5 o la línea 6d, la que sea menor (vea las instrucciones) 6e. Irsefile com PARTE III. Irsefile com Gastos no Permitidos Trasladados al Año Siguiente 7a. Irsefile com Gastos de funcionamiento a trasladarse al año siguiente. Irsefile com Reste la línea 4e de la línea 4d 7a. Irsefile com b. Irsefile com Pérdidas excedentes por hechos fortuitos, robos y depreciación a trasladarse al año siguiente. Irsefile com Reste la línea 6e de la línea 6d b. Irsefile com Instrucciones de la Hoja de Trabajo 9-1. Irsefile com Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Precaución. Irsefile com Utilice el porcentaje calculado en la línea F de la Parte I para calcular las partes correspondientes al alquiler a anotar en las líneas 2a-2c, 4a-4b y 6a-6b de la Parte II. Irsefile com Línea 2a. Irsefile com Calcule los intereses hipotecarios sobre la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Irsefile com No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició a la unidad habitable. Irsefile com Por ejemplo, no incluya intereses de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. Irsefile com Incluya intereses de un préstamo que se haya utilizado para comprar, construir o mejorar la unidad habitable o para refinanciar tal préstamo. Irsefile com Incluya la parte de estos intereses correspondientes al alquiler en el total que anote en la línea 2a de la hoja de trabajo. Irsefile com Calcule las primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable que podría deducir en la línea 13 del Anexo A como si no la hubiera alquilado. Irsefile com Vea las Instrucciones del Anexo A. Irsefile com No obstante, calcule el ingreso bruto ajustado (línea 38 del Formulario 1040) sin incluir ingresos y gastos de alquiler de la unidad habitable. Irsefile com Vea la sección titulada Línea 4b más adelante, para deducir parte de las primas de seguro hipotecario calificadas no permitidas conforme al límite del ingreso bruto ajustado. Irsefile com Incluya la parte de la cantidad correspondiente a alquiler de la línea 13 del Anexo A en el total que se anota en la línea 2a de la hoja de trabajo. Irsefile com Nota: No presente este Anexo A ni lo utilice para calcular la cantidad a deducir en la línea 13 de dicho anexo. Irsefile com En vez de esto, calcule la parte personal en un Anexo A distinto. Irsefile com Si ha deducido intereses hipotecarios o primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable en otros formularios, como los Anexos C o F, no se olvide de restar dicha cantidad de la deducción anotada en el Anexo A. Irsefile com Línea 2c. Irsefile com Calcule las pérdidas causadas por hechos fortuitos o robos relacionadas con la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Irsefile com Para hacerlo, complete la Sección A del Formulario 4684, Casualties and Thefts (Hechos fortuitos y robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. Irsefile com Si alguna parte de la pérdida se debe a un desastre declarado como tal por el gobierno federal, vea las Instrucciones del Formulario 4684. Irsefile com En la línea 17 del Formulario 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos de alquiler y gastos de alquiler procedentes de la unidad habitable. Irsefile com Anote la parte del resultado correspondiente al alquiler de la línea 18 del Formulario 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo. Irsefile com Nota: No presente este Formulario 4684 ni lo utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. Irsefile com En lugar de ello, calcule la parte personal en un Formulario 4684 por separado. Irsefile com Línea 2d. Irsefile com Anote el total de sus gastos de alquiler que están directamente relacionados solamente con la actividad de alquiler. Irsefile com Éstos incluyen intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la unidad habitable. Irsefile com También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los útiles de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler. Irsefile com Línea 2e. Irsefile com Puede deducir las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d como gastos de alquiler en el Anexo E aun cuando los gastos de alquiler sean mayores que el ingreso de alquiler. Irsefile com Anote las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d en las líneas correspondientes del Anexo E. Irsefile com Línea 4b. Irsefile com En la línea 2a, usted anotó la parte de los intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas correspondiente al alquiler que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. Irsefile com Si tenía intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas adicionales que no serían deducibles en el Anexo A debido a límites correspondientes a los mismos, anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de alquiler de esas cantidades en exceso. Irsefile com No incluya intereses de un préstamo que no haya beneficiado la unidad habitable (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a). Irsefile com Línea 4e. Irsefile com Puede deducir las cantidades de las líneas 4a, 4b y 4c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo hasta el punto en el que no superen la cantidad de la línea 4e. Irsefile com * Línea 6a. Irsefile com Para encontrar la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos o robos correspondientes al alquiler, utilice el Formulario 4684 que preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo. Irsefile com A. Irsefile com Anote la cantidad de la línea 10 del Formulario 4684 B. Irsefile com Anote la parte de alquiler de la línea A C. Irsefile com Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo D. Irsefile com Reste la línea C de la línea B. Irsefile com Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo Línea 6e. Irsefile com Puede deducir las cantidades de las líneas 6a, 6b y 6c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo en la medida en que no superen la cantidad de la línea 6e. Irsefile com * *Asignación de la deducción limitada. Irsefile com Si no puede deducir toda la cantidad en la línea 4d o 6d este año, puede asignar la deducción permisible según le convenga entre los gastos incluidos en las líneas 4d o 6d. Irsefile com Anote la cantidad que asigne a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E. Irsefile com Skip Navigation
Irsefile com 4. Irsefile com Detailed Examples Table of Contents These examples use actual forms to help you prepare your income tax return. Irsefile com However, the information shown on the filled-in forms is not from any actual person or scenario. Irsefile com Example 1—Mortgage loan modification. Irsefile com In 2007, Nancy Oak bought a main home for $435,000. Irsefile com Nancy took out a $420,000 mortgage loan to buy the home and made a down payment of $15,000. Irsefile com The loan was secured by the home. Irsefile com The mortgage loan was a recourse debt, meaning that Nancy was personally liable for the debt. Irsefile com In 2008, Nancy took out a second mortgage loan (also a recourse debt) in the amount of $30,000 that was used to substantially improve her kitchen. Irsefile com In 2011, when the outstanding principal of the first and second mortgage loans was $440,000, Nancy refinanced the two recourse loans into one recourse loan in the amount of $475,000. Irsefile com The FMV of Nancy's home at the time of the refinancing was $500,000. Irsefile com Nancy used the additional $35,000 debt ($475,000 new mortgage loan minus $440,000 outstanding principal of Nancy's first and second mortgage loans immediately before the refinancing) to pay off personal credit cards and to pay college tuition for her son. Irsefile com After the refinancing, Nancy has qualified principal residence indebtedness in the amount of $440,000 because the refinanced debt is qualified principal residence indebtedness only to the extent the amount of debt is not more than the old mortgage principal just before the refinancing. Irsefile com In 2013, Nancy was unable to make her mortgage loan payments. Irsefile com On August 31, 2013, when the outstanding balance of her refinanced mortgage loan was still $475,000 and the FMV of the property was $425,000, Nancy's bank agreed to a loan modification (a “workout”) that resulted in a $40,000 reduction in the principal balance of her loan. Irsefile com Nancy was neither insolvent nor in bankruptcy at the time of the loan modification. Irsefile com Nancy received a 2013 Form 1099-C from her bank in January 2014 showing canceled debt of $40,000 in box 2. Irsefile com Identifiable event code "F" appears in box 6. Irsefile com This box shows the reason the creditor has filed Form 1099-C. Irsefile com To determine if she must include the canceled debt in her income, Nancy must determine whether she meets any of the exceptions or exclusions that apply to canceled debts. Irsefile com Nancy determines that the only exception or exclusion that applies to her is the qualified principal residence indebtedness exclusion. Irsefile com Next, Nancy determines the amount, if any, of the $40,000 of canceled debt that was qualified principal residence indebtedness. Irsefile com Although Nancy has $440,000 of qualified principal residence indebtedness, part of her loan ($35,000) was not qualified principal residence indebtedness because it was used to pay off personal credit cards and college tuition for her son. Irsefile com Applying the ordering rule, the qualified principal residence indebtedness exclusion applies only to the extent the amount canceled is more than the amount of the debt (immediately before the cancellation) that is not qualified principal residence indebtedness. Irsefile com Thus, Nancy can exclude only $5,000 of the canceled debt as qualified principal residence indebtedness ($40,000 amount canceled minus $35,000 nonqualified debt). Irsefile com Because Nancy does not meet any other exception or exclusion, she checks only the box on line 1e of Form 982 and enters $5,000 on line 2. Irsefile com Nancy must also enter $5,000 on line 10b and reduce the basis of her main home by the $5,000 she excluded from income, bringing the adjusted basis in her home to $460,000 ($435,000 purchase price plus $30,000 substantial improvement minus $5,000). Irsefile com Nancy must also include the $35,000 nonqualified debt portion in income on Form 1040, line 21. Irsefile com You can see Nancy's Form 1099-C and a portion of her Form 1040 below. Irsefile com Nancy's 2013 Form 1099-C, Cancellation of Debt This image is too large to be displayed in the current screen. Irsefile com Please click the link to view the image. Irsefile com Form 1099-C, Cancellation of Debt Nancy's 2013 Form 1040 This image is too large to be displayed in the current screen. Irsefile com Please click the link to view the image. Irsefile com Form 1040, U. Irsefile com S. Irsefile com Individual Income Tax Nancy's Form 982 This image is too large to be displayed in the current screen. Irsefile com Please click the link to view the image. Irsefile com Form 982 Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (and Section 1082 Basis Adjustment) Example 2—Mortgage loan foreclosure. Irsefile com In 2005, John and Mary Elm bought a main home for $335,000. Irsefile com John and Mary took out a $320,000 mortgage loan to buy the home and made a down payment of $15,000. Irsefile com The loan was secured by the home and is a recourse debt, meaning John and Mary are personally liable for the debt. Irsefile com John and Mary became unable to make their mortgage loan payments and on March 1, 2013, when the outstanding balance of the mortgage loan was $315,000 and the FMV of the property was $290,000, the bank foreclosed on the property and simultaneously canceled the remaining mortgage debt. Irsefile com Immediately before the foreclosure, John and Mary's only other assets and liabilities were a checking account with a balance of $6,000, retirement savings of $13,000, and credit card debt of $5,500. Irsefile com John and Mary received a 2013 Form 1099-C showing canceled debt of $25,000 in box 2 ($315,000 outstanding balance minus $290,000 FMV) and an FMV of $290,000 in box 7. Irsefile com Identifiable event code "D" appears in box 6. Irsefile com This box shows the reason the creditor has filed Form 1099-C. Irsefile com In order to determine if John and Mary must include the canceled debt in income, they must first determine whether they meet any of the exceptions or exclusions that apply to canceled debts. Irsefile com In this example, John and Mary meet both the insolvency and qualified principal residence indebtedness exclusions. Irsefile com Their sample Form 1099-C is shown on this page. Irsefile com John and Mary complete the insolvency worksheet and determine that they were insolvent immediately before the cancellation because at that time their liabilities exceeded the FMV of their assets by $11,500 ($320,500 total liabilities minus $309,000 FMV of total assets). Irsefile com However, because the entire debt canceled is qualified principal residence indebtedness, the insolvency exclusion only applies if John and Mary elect to apply the insolvency exclusion instead of the qualified principal residence exclusion. Irsefile com John and Mary do not elect to apply the insolvency exclusion instead of the qualified principal residence exclusion because under the insolvency exclusion their exclusion would be limited to the amount by which they were insolvent ($11,500). Irsefile com Instead, John and Mary check box 1e of Form 982 to exclude the canceled debt under the qualified principal residence exclusion. Irsefile com Under the qualified principal residence exclusion, the amount that John and Mary can exclude is not limited because their qualified principal residence indebtedness is not more than $2 million and no portion of the loan was nonqualified debt. Irsefile com As a result, John and Mary enter the full $25,000 of canceled debt on line 2 of Form 982. Irsefile com Because John and Mary no longer own the home due to the foreclosure, John and Mary have no remaining basis in the home at the time of the debt cancellation. Irsefile com Thus, John and Mary leave line 10b of Form 982 blank. Irsefile com John and Mary must also determine whether they have a gain or loss from the foreclosure. Irsefile com John and Mary complete Table 1-1 (shown below) and find that they have a $45,000 loss from the foreclosure. Irsefile com Because this loss relates to their home, it is a nondeductible loss. Irsefile com John and Mary's Form 1099-C, Insolvency Worksheet, and Form 982 follow. Irsefile com John and Mary's 2013 Form 1099-C, Cancellation of Debt This image is too large to be displayed in the current screen. Irsefile com Please click the link to view the image. Irsefile com Form 1099-C, Cancellation of Debt Table 1-1. Irsefile com Worksheet for Foreclosures and Repossessions (for John and Mary Elm) Part 1. Irsefile com Complete Part 1 only if you were personally liable for the debt (even if none of the debt was canceled). Irsefile com Otherwise, go to Part 2. Irsefile com 1. Irsefile com Enter the amount of outstanding debt immediately before the transfer of property reduced by any amount for which you remain personally liable immediately after the transfer of property $315,000. Irsefile com 00 2. Irsefile com Enter the fair market value of the transferred property $290,000. Irsefile com 00 3. Irsefile com Ordinary income from the cancellation of debt upon foreclosure or repossession. Irsefile com * Subtract line 2 from line 1. Irsefile com If less than zero, enter zero. Irsefile com Next, go to Part 2 $ 25,000. Irsefile com 00 Part 2. Irsefile com Gain or loss from foreclosure or repossession. Irsefile com 4. Irsefile com Enter the smaller of line 1 or line 2. Irsefile com If you did not complete Part 1 (because you were not personally liable for the debt), enter the amount of outstanding debt immediately before the transfer of property $290,000. Irsefile com 00 5. Irsefile com Enter any proceeds you received from the foreclosure sale 6. Irsefile com Add line 4 and line 5 $290,000. Irsefile com 00 7. Irsefile com Enter the adjusted basis of the transferred property $335,000. Irsefile com 00 8. Irsefile com Gain or loss from foreclosure or repossession. Irsefile com Subtract line 7 from line 6 ($ 45,000. Irsefile com 00) * The income may not be taxable. Irsefile com See chapter 1 for more details. Irsefile com Insolvency Worksheet—John and Mary Elm Date debt was canceled (mm/dd/yy) 03/01/13 Part I. Irsefile com Total liabilities immediately before the cancellation (do not include the same liability in more than one category) Liabilities (debts) Amount Owed Immediately Before the Cancellation 1. Irsefile com Credit card debt $ 5,500 2. Irsefile com Mortgage(s) on real property (including first and second mortgages and home equity loans) (mortgage(s) can be on personal residence, any additional residence, or property held for investment or used in a trade or business) $ 315,000 3. Irsefile com Car and other vehicle loans $ 4. Irsefile com Medical bills owed $ 5. Irsefile com Student loans $ 6. Irsefile com Accrued or past-due mortgage interest $ 7. Irsefile com Accrued or past-due real estate taxes $ 8. Irsefile com Accrued or past-due utilities (water, gas, electric) $ 9. Irsefile com Accrued or past-due child care costs $ 10. Irsefile com Federal or state income taxes remaining due (for prior tax years) $ 11. Irsefile com Judgments $ 12. Irsefile com Business debts (including those owed as a sole proprietor or partner) $ 13. Irsefile com Margin debt on stocks and other debt to purchase or secured by investment assets other than real property $ 14. Irsefile com Other liabilities (debts) not included above $ 15. Irsefile com Total liabilities immediately before the cancellation. Irsefile com Add lines 1 through 14. Irsefile com $ 320,500 Part II. Irsefile com Fair market value (FMV) of assets owned immediately before the cancellation (do not include the FMV of the same asset in more than one category) Assets FMV Immediately Before the Cancellation 16. Irsefile com Cash and bank account balances $ 6,000 17. Irsefile com Real property, including the value of land (can be main home, any additional home, or property held for investment or used in a trade or business) $ 290,000 18. Irsefile com Cars and other vehicles $ 19. Irsefile com Computers $ 20. Irsefile com Household goods and furnishings (for example, appliances, electronics, furniture, etc. Irsefile com ) $ 21. Irsefile com Tools $ 22. Irsefile com Jewelry $ 23. Irsefile com Clothing $ 24. Irsefile com Books $ 25. Irsefile com Stocks and bonds $ 26. Irsefile com Investments in coins, stamps, paintings, or other collectibles $ 27. Irsefile com Firearms, sports, photographic, and other hobby equipment $ 28. Irsefile com Interest in retirement accounts (IRA accounts, 401(k) accounts, and other retirement accounts) $ 13,000 29. Irsefile com Interest in a pension plan $ 30. Irsefile com Interest in education accounts $ 31. Irsefile com Cash value of life insurance $ 32. Irsefile com Security deposits with landlords, utilities, and others $ 33. Irsefile com Interests in partnerships $ 34. Irsefile com Value of investment in a business $ 35. Irsefile com Other investments (for example, annuity contracts, guaranteed investment contracts, mutual funds, commodity accounts, interests in hedge funds, and options) $ 36. Irsefile com Other assets not included above $ 37. Irsefile com FMV of total assets immediately before the cancellation. Irsefile com Add lines 16 through 36. Irsefile com $ 309,000 Part III. Irsefile com Insolvency 38. Irsefile com Amount of Insolvency. Irsefile com Subtract line 37 from line 15. Irsefile com If zero or less, you are not insolvent. Irsefile com $ 11,500 John and Mary's Form 982 This image is too large to be displayed in the current screen. Irsefile com Please click the link to view the image. Irsefile com Form 982, Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (and Section 1082 Basis Adjustment) Example 3—Mortgage loan foreclosure with debt exceeding $2 million limit. Irsefile com In 2011, Kathy and Frank Willow got married and entered into a contract with Hive Construction Corporation to build a house for $3,000,000 to be used as their main home. Irsefile com Kathy and Frank made a $400,000 down payment and took out a $2,600,000 mortgage to finance the remaining cost of the house. Irsefile com Kathy and Frank are personally liable for the mortgage loan, which is secured by the home. Irsefile com In November 2013, when the outstanding principal balance on the mortgage loan was $2,500,000, the FMV of the property fell to $1,750,000 and Kathy and Frank abandoned the property by permanently moving out. Irsefile com The lender foreclosed on the property and, on December 5, 2013, sold the property to another buyer for $1,750,000. Irsefile com On December 26, 2013, the lender canceled the remaining debt. Irsefile com Kathy and Frank have no tax attributes other than basis of personal-use property. Irsefile com The lender issued a 2013 Form 1099-C to Kathy and Frank showing canceled debt of $750,000 in box 2 (the remaining balance on the $2,500,000 mortgage debt after application of the foreclosure sale proceeds) and $1,750,000 in box 7 (FMV of the property). Irsefile com Identifiable event code "D" appears in box 6. Irsefile com This box shows the reason the creditor has filed Form 1099-C. Irsefile com Although Kathy and Frank abandoned the property, the lender did not need to also file a Form 1099-A because the lender canceled the debt in connection with the foreclosure in the same calendar year. Irsefile com Kathy and Frank are filing a joint return for 2013. Irsefile com Because the foreclosure occurred prior to the debt cancellation, Kathy and Frank first calculate their gain or loss from the foreclosure using Table 1-1. Irsefile com Because Kathy and Frank remained personally liable for the $750,000 debt remaining after the foreclosure ($2,500,000 outstanding debt immediately before the foreclosure minus $1,750,000 satisfied through the sale of the home), Kathy and Frank enter $1,750,000 on line 1 of Table 1-1 ($2,500,000 outstanding debt immediately before the foreclosure minus the $750,000 for which they remained liable). Irsefile com Completing Table 1-1, Kathy and Frank find that they have no ordinary income from the cancellation of debt upon foreclosure and that they have a $1,250,000 loss. Irsefile com Because this loss relates to their home, it is a nondeductible loss. Irsefile com Because the lender later canceled the remaining amount of the debt, Kathy and Frank must also determine whether that canceled debt is taxable. Irsefile com Immediately before the cancellation, Kathy and Frank had $15,000 in a savings account, household furnishings with an FMV of $17,000, a car with an FMV of $10,000, and $18,000 in credit card debt. Irsefile com Kathy and Frank also had the $750,000 remaining balance on the mortgage loan at that time. Irsefile com The household furnishings originally cost $30,000. Irsefile com The car had been fully paid off (so there was no related outstanding debt) and was originally purchased for $16,000. Irsefile com Kathy and Frank had no adjustments to the cost basis of the car. Irsefile com Kathy and Frank had no other assets or liabilities at the time of the cancellation. Irsefile com Kathy and Frank complete the insolvency worksheet to calculate that they were insolvent to the extent of $726,000 immediately before the cancellation ($768,000 of total liabilities minus $42,000 FMV of total assets). Irsefile com At the beginning of 2014, Kathy and Frank had $9,000 in their savings account and $15,000 in credit card debt. Irsefile com Kathy and Frank also owned the same car at that time (still with an FMV of $10,000 and basis of $16,000) and the same household furnishings (still with an FMV of $17,000 and a basis of $30,000). Irsefile com Kathy and Frank had no other assets or liabilities at that time. Irsefile com Kathy and Frank no longer own the home because the lender foreclosed on it in 2013. Irsefile com Because the canceled debt is qualified principal residence indebtedness, the insolvency exclusion does not apply unless Kathy and Frank elect to apply the insolvency exclusion instead of the qualified principal residence indebtedness exclusion. Irsefile com The maximum amount that Kathy and Frank can treat as qualified principal residence indebtedness is $2,000,000. Irsefile com The remaining $500,000 ($2,500,000 outstanding mortgage loan minus $2,000,000 limit on qualified principal residence indebtedness) is not qualified principal residence indebtedness. Irsefile com Because only a part of the loan is qualified principal residence indebtedness, Kathy and Frank must apply the ordering rule to the canceled debt. Irsefile com Under the ordering rule, the qualified principal residence indebtedness exclusion applies only to the extent that the amount canceled ($750,000) exceeds the amount of the loan (immediately before the cancellation) that is not qualified principal residence indebtedness ($500,000). Irsefile com This means that Kathy and Frank can only exclude $250,000 ($750,000 amount canceled minus $500,000 nonqualified debt) under the qualified principal residence indebtedness exclusion. Irsefile com Kathy and Frank do not elect to have the insolvency exclusion apply instead of the qualified principal residence exclusion. Irsefile com Nonetheless, they can still apply the insolvency exclusion to the $500,000 nonqualified debt because it is not qualified principal residence indebtedness. Irsefile com Kathy and Frank can exclude the remaining $500,000 canceled debt under the insolvency exclusion because they were insolvent immediately before the cancellation to the extent of $726,000. Irsefile com Thus, Kathy and Frank check the boxes on lines 1b and 1e of Form 982 and enter $750,000 on line 2 ($250,000 excluded under the qualified principal residence indebtedness exclusion plus $500,000 excluded under the insolvency exclusion). Irsefile com Next, Kathy and Frank reduce their tax attributes using Part II of Form 982. Irsefile com Because Kathy and Frank no longer own the home due to the foreclosure, Kathy and Frank have no remaining basis in the home at the time of the debt cancellation. Irsefile com Thus, Kathy and Frank leave line 10b of Form 982 blank. Irsefile com However, Kathy and Frank are also excluding nonqualified debt under the insolvency exclusion. Irsefile com As a result, Kathy and Frank must reduce the basis of property they own based on the amount of canceled debt they are excluding from income under the insolvency rules. Irsefile com Because Kathy and Frank have no tax attributes other than basis of personal-use property to reduce, Kathy and Frank figure the amount they must include on line 10a of Form 982 by taking the smallest of: The $46,000 bases of their personal-use property held at the beginning of 2014 ($16,000 basis in the car plus $30,000 basis in household furnishings), The $500,000 of the nonbusiness debt (other than qualified principal residence indebtedness) that they are excluding from income on line 2 of Form 982, or The $43,000 excess of the total bases of the property and the amount of money they held immediately after the cancellation over their total liabilities immediately after the cancellation ($15,000 in savings account plus $30,000 basis in household furnishings plus $16,000 adjusted basis in car minus $18,000 credit card debt). Irsefile com Kathy and Frank enter $43,000 on Form 982, line 10a and reduce their bases in the car and the household furnishings in proportion to the total adjusted bases in all their property. Irsefile com Kathy and Frank reduce the basis in the car by $14,956. Irsefile com 52 ($43,000 x $16,000/$46,000). Irsefile com And they reduce the basis in the household furnishings by $28,043. Irsefile com 48 ($43,000 x $30,000/$46,000). Irsefile com Following are Kathy and Frank's sample forms and worksheets. Irsefile com Frank and Kathy's 2013 Form 1099-C, Cancellation of Debt This image is too large to be displayed in the current screen. Irsefile com Please click the link to view the image. Irsefile com Form 1099-C, Cancellation of Debt Table 1-1. Irsefile com Worksheet for Foreclosures and Repossessions (for Frank and Kathy Willow) Part 1. Irsefile com Complete Part 1 only if you were personally liable for the debt (even if none of the debt was canceled). Irsefile com Otherwise, go to Part 2. Irsefile com 1. Irsefile com Enter the amount of outstanding debt immediately before the transfer of property reduced by any amount for which you remain personally liable immediately after the transfer of property $1,750,000. Irsefile com 00 2. Irsefile com Enter the fair market value of the transferred property $1,750,000. Irsefile com 00 3. Irsefile com Ordinary income from the cancellation of debt upon foreclosure or repossession. Irsefile com * Subtract line 2 from line 1. Irsefile com If less than zero, enter zero. Irsefile com Next, go to Part 2 $0. Irsefile com 00 Part 2. Irsefile com Gain or loss from foreclosure or repossession. Irsefile com 4. Irsefile com Enter the smaller of line 1 or line 2. Irsefile com If you did not complete Part 1 (because you were not personally liable for the debt), enter the amount of outstanding debt immediately before the transfer of property. Irsefile com $1,750,000. Irsefile com 00 5. Irsefile com Enter any proceeds you received from the foreclosure sale 6. Irsefile com Add line 4 and line 5 $1,750,000. Irsefile com 00 7. Irsefile com Enter the adjusted basis of the transferred property $3,000,000. Irsefile com 00 8. Irsefile com Gain or loss from foreclosure or repossession. Irsefile com Subtract line 7 from line 6 ($1,250,000. Irsefile com 00) * The income may not be taxable. Irsefile com See chapter 1 for more details. Irsefile com Insolvency Worksheet—Frank and Kathy Willow Date debt was canceled (mm/dd/yy) 12/26/13 Part I. Irsefile com Total liabilities immediately before the cancellation (do not include the same liability in more than one category) Liabilities (debts) Amount Owed Immediately Before the Cancellation 1. Irsefile com Credit card debt $ 18,000 2. Irsefile com Mortgage(s) on real property (including first and second mortgages and home equity loans) (mortgage(s) can be on personal residence, any additional residence, or property held for investment or used in a trade or business) $ 750,000 3. Irsefile com Car and other vehicle loans $ 4. Irsefile com Medical bills owed $ 5. Irsefile com Student loans $ 6. Irsefile com Accrued or past-due mortgage interest $ 7. Irsefile com Accrued or past-due real estate taxes $ 8. Irsefile com Accrued or past-due utilities (water, gas, electric) $ 9. Irsefile com Accrued or past-due child care costs $ 10. Irsefile com Federal or state income taxes remaining due (for prior tax years) $ 11. Irsefile com Judgments $ 12. Irsefile com Business debts (including those owed as a sole proprietor or partner) $ 13. Irsefile com Margin debt on stocks and other debt to purchase or secured by investment assets other than real property $ 14. Irsefile com Other liabilities (debts) not included above $ 15. Irsefile com Total liabilities immediately before the cancellation. Irsefile com Add lines 1 through 14. Irsefile com $ 768,000 Part II. Irsefile com Fair market value (FMV) of assets owned immediately before the cancellation (do not include the FMV of the same asset in more than one category) Assets FMV Immediately Before the Cancellation 16. Irsefile com Cash and bank account balances $ 15,000 17. Irsefile com Real property, including the value of land (can be main home, any additional home, or property held for investment or used in a trade or business) $ 18. Irsefile com Cars and other vehicles $ 10,000 19. Irsefile com Computers $ 20. Irsefile com Household goods and furnishings (for example, appliances, electronics, furniture, etc. Irsefile com ) $ 17,000 21. Irsefile com Tools $ 22. Irsefile com Jewelry $ 23. Irsefile com Clothing $ 24. Irsefile com Books $ 25. Irsefile com Stocks and bonds $ 26. Irsefile com Investments in coins, stamps, paintings, or other collectibles $ 27. Irsefile com Firearms, sports, photographic, and other hobby equipment $ 28. Irsefile com Interest in retirement accounts (IRA accounts, 401(k) accounts, and other retirement accounts) $ 29. Irsefile com Interest in a pension plan $ 30. Irsefile com Interest in education accounts $ 31. Irsefile com Cash value of life insurance $ 32. Irsefile com Security deposits with landlords, utilities, and others $ 33. Irsefile com Interests in partnerships $ 34. Irsefile com Value of investment in a business $ 35. Irsefile com Other investments (for example, annuity contracts, guaranteed investment contracts, mutual funds, commodity accounts, interests in hedge funds, and options) $ 36. Irsefile com Other assets not included above $ 37. Irsefile com FMV of total assets immediately before the cancellation. Irsefile com Add lines 16 through 36. Irsefile com $ 42,000 Part III. Irsefile com Insolvency 38. Irsefile com Amount of Insolvency. Irsefile com Subtract line 37 from line 15. Irsefile com If zero or less, you are not insolvent. Irsefile com $ 726,000 Frank and Kathy's Form 982 This image is too large to be displayed in the current screen. Irsefile com Please click the link to view the image. Irsefile com Form 982, Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (and Section 1082 Basis Adjustment) Prev Up Next Home More Online Publications

References: in Fine
in Fine
in fine
in fine
in fine
in Fine