Source: https://vki.at/wohnrecht-erhaltungspflichten
Timestamp: 2019-11-21 08:28:07+00:00

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Wohnrecht: Erhaltungspflichten | Verein für Konsumenteninformation
Wohnrecht: Erhaltungspflichten
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Neue Küche, Therme, Fenster - wer muss das bezahlen?
Erhaltungspflichten können weite Bereiche der Wohnungsausstattung betreffen. Wir haben für Sie zahlreiche Fallbeispiele zu folgenden Themen zusammengestellt:
Sanierung: Elektroanlage, Wasserrohre und WC, Ausmalen, Verfliesen, Fenster, Dachboden, Balkon und Loggia
Erneuerung/Ersatz der Wohnungsausstattung: Küche und Herd, elektrische Leitungen, Therme, Postkasten, Satellitenantenne
Sanierung: Stromleitungen, Wasserrohre, Fliesen, Parkett, Tapeten
"Ich bin vor kurzem in eine Altbaumietwohnung eingezogen. Die Elektroanlage scheint mir veraltet. Wer ist für die Sanierung zuständig?"
Im Fall einer Neuvermietung muss sich der Vermieter oder Hausverwalter vom Zustand der Elektroanlage überzeugen (Wohnungsbesichtigung, Prüfung der Elektroinstallationen). Notwendige Arbeiten muss er durchführen (lassen). Erkennt der Mieter, dass seine Elektroanlage gefährlich ist, muss er die Mängel dem Vermieter anzeigen, damit dieser seiner Verpflichtung zur Sanierung nachkommen kann. - Indizien für mangelhafte elektrische Leitungen:
Die Wohnungsinstallation hat keine oder eine nicht funktionsfähige Schutzmaßnahme.
Die Erdung ist an der Wasserleitung angeschlossen (verboten, unwirksam).
Nicht jede Steckdose und jeder Lichtauslass ist an den Schutzleiter angeschlossen.
Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 ist der Vermieter verpflichtet (nicht nur bei Neuvermietung), die von einem Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung zu beseitigen. Ausnahme: Der Mieter hat diese selbst durch Manipulation (z.B. an der Elektrik) verursacht.
"Wir haben noch alte Bleirohre in unserem Haus. Ist der Vermieter verpflichtet diese auszutauschen?"
Seit der Wohnrechtsnovelle 2005 (§ 3 Mietrechtsgesetz) muss der Vermieter dafür sorgen, dass Gefahren für Leben oder Gesundheit der Bewohner vermieden werden. Dabei ist es egal, ob die Gefahr von allgemeinen Teilen des Hauses, von Gemeinschaftsanlagen oder von einem Mietgegenstand ausgeht.
Der Gesetzgeber hatte dabei die in der Praxis immer wieder vorkommenden Fälle von nicht geerdeten Elektroinstallationen, erhöhter Bleikonzentration im Trinkwasser, Asbest oder sonstigen gefährlichen Baustoffen im Auge. Es muss sich jedoch um eine "erhebliche" Gefahr handeln. Bagatellbeeinträchtigungen oder eine besondere Sensibilität eines Mieters sind nicht beachtenswert.
Werden die Grenzwerte für die zulässige Konzentration des Bleigehaltes im Trinkwasser überschritten, ist ein Indiz für eine erhebliche Gesundheitsgefährdung gegeben. In diesem Fall kann der Mieter über einen Antrag bei der Schlichtungsstelle (oder beim Bezirksgericht) vom Vermieter die geeignete Sanierung verlangen (Austausch der Bleirohre).
„Ich habe ein Einfamilienhaus gemietet. In letzter Zeit ist das Wasser rostig. Wen trifft die Erhaltungspflicht?“
Die Erhaltungspflicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern richtet sich nach den Bestimmungen des ABGB (§ 1096). Diese Regelung ist dispositives Recht, d.h. sie kann abgeändert werden. Die Erhaltungspflicht richtet sich hier in erster Linie nach der Vereinbarung im Mietvertrag.
Sehr oft sehen die vertraglichen Bestimmungen eine umfassende Verpflichtung des Mieters vor, den Mietgegenstand zu erhalten und zu erneuern. Vertraglich ist es zulässig, die Instandhaltung für das gesamte Objekt (innen wie außen) dem Mieter aufzubürden. Oftmals werden die Erhaltungsarbeiten aber zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt.
Sollte im Vertrag eine diesbezügliche Vereinbarung fehlen, dann trifft den Vermieter nach § 1096 ABGB eine umfassende Verpflichtung, das Mietobjekt zu erhalten. Diese ist für den Mieter die beste Lösung, kommt in der Praxis jedoch selten vor. Bei Verträgen betreffend Ein- und Zweifamilienhäuser kommt der vertraglichen Regelung besonders große Bedeutung zu.
„Ich möchte in den nächsten Tagen eine Genossenschaftswohnung übernehmen. Diese ist jedoch nicht saniert: auf den Wänden sind alte Tapeten. Die Badezimmerfliesen stammen aus den achtziger Jahren und das Eichenholzparkett ist auch schon abgenutzt. Muss ich die Wohnung so übernehmen?“
Soweit nichts anderes vereinbart ist der Vermieter nach dem Gesetz verpflichtet, die Wohnung in einem brauchbaren Zustand zu übergeben. An diese Brauchbarkeit werden nicht allzu hohe Anforderungen gestellt.
Brauchbar bedeutet, dass sich die Wohnung zum sofortigen Bewohnen eignet und keine gröberen, die Benützung behindernde, Mängel aufweist. Energieanschlüsse müssen gefahrlos benutzbar sein. Fehlt z.B. die Erdung in Nassräumen, dann ist keine Brauchbarkeit gegeben und der Mieter könnte die Übernahme verweigern. Ebenso sieht die Rechtsprechung mangelnde Brauchbarkeit in einem sanierungsbedürftigen Unterboden oder im Fehlen einer Trennwand oder mangelhaft tragender Mauer.
In Ihrem Fall handelt es sich um Verschönerungsarbeiten. Die Mängel mögen stören, aber sie verhindern nicht den Gebrauch und daher ist die Genossenschaft nicht verpflichtet Sanierungsarbeiten durchzuführen.
„Wir besitzen eine Eigentumswohnung und sind uns nicht sicher, wer für die Erhaltung der Markisen und der Balkonverfliesung zuständig ist: die Gemeinschaft oder der einzelne Wohnungseigentümer?“
Die Zuordnung der Markisen ist ein Grenzfall. Sie gehören zu den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten, sind aber nicht Teil der unmittelbaren Außenhaut des Hauses. Das spricht dafür, ihre Erhaltung den einzelnen Wohnungseigentümern zuzurechnen. Anders wäre die Rechtslage, wenn die Markisenreparatur in ursächlichem Zusammenhang mit Arbeiten an der Außenfassade stünde. Dann wären diese Arbeiten auf Kosten der Gemeinschaft durchzuführen.
Auch bei den Kosten der Balkonverfliesung ist zu unterscheiden. Werden diese Fliesen im Zuge der Arbeiten an der Außenfassade oder wegen der Sanierung des Estrichs notwendig, so hat die Gemeinschaft die Kosten zu tragen. Handelt es sich jedoch nur um die Erneuerung des Bodenbelags, ohne, dass ein Mangel an der Haussubstanz gegeben ist, dann ist es Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers.
„In unserer Altbaumietwohnung ist der Spülkasten beim WC kaputt. Der Vermieter weigert sich, die Reparatur zu übernehmen. Wer ist zuständig?“
Gemäß den mietrechtlichen Bestimmungen trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht von allgemeinen Teilen des Hauses, wie Dach, Fassade oder allgemeine Leitungen. Im Inneren des Mietobjektes hat der Vermieter, wenn nicht anders vertraglich vereinbart, ernste Schäden zu beheben. Dazu zählen defekte Gasleitungen (Explosionsgefahr) und Wasserrohrbrüche. Ebenso ist er verpflichtet, Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen (z.B. Blei im Trinkwasser, lebensgefährliche elektrische Anlagen). Auch die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten fällt in die Erhaltungspflicht des Vermieters.
Ansonsten muss der Mieter sämtliche Einrichtungen so warten und instand halten, dass dem Vermieter und den übrigen Mietern kein Nachteil erwächst. Das bedeutet in vorliegendem Fall, dass der Mieter die Reparatur des Spülkastens selbst zu übernehmen hat.
Sanierung: Ausmalen, Veränderungen (Verschönerungen, Verbesserungen)
„Meine Wohnung wurde bei Mietbeginn weiß ausgemalt übergeben. Ich habe einzelne Wände nunmehr bunt gestrichen. Muss ich bei Wohnungsrückgabe die Wände weiß streichen?“
Sofern im Mietvertrag keine gesonderte Vereinbarung getroffen wurde, ist die gesetzliche Bestimmung heranzuziehen. Nach § 1109 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) muss der Mieter seine Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie übernommen hat.
Für Folgen gewöhnlicher Abnutzung und für Schäden, für die der Mieter nicht haftet, ist er nicht verantwortlich. Der Mieter muss den Zustand der Wohnung während seiner Mietdauer nicht verbessern, er muss ihn lediglich erhalten. Schäden, die vom Mieter zu vertreten sind, muss er beheben bzw. darf der Vermieter diese nach Zurückstellung auf Kosten des Mieters reparieren lassen.
Wurde die Wohnung mit weißen Wänden übergeben, so kann der Vermieter verlangen, dass er sein Objekt auch wieder weiß ausgemalt erhält. Das bedeutet nicht unbedingt, dass der Mieter bei Beendigung frisch ausmalen muss. Hat er jedoch die Farbe verändert – statt weiß sind die Wände jetzt in einer ortsunüblichen Ausgestaltung bunt – wird diese Veränderung nicht als gewöhnliche Abnutzung anzusehen sein, und der Mieter muss weiß ausmalen.
Eine Mieterin, die eine Wohnung in nicht besonders gutem Zustand übernommen hatte, malt selbst aus. In den Mietvertragsbedingungen hatte sie zugestimmt, die Wohnung bei der Rückstellung wieder neu ausgemalt zu übergeben. Das tut sie nicht, daraufhin klagt sie ihr Vermieter.
Der OGH entschied in diesem Fall (OGH 18.9.2009, 6 Ob 104/09a), dass eine Vereinbarung, wonach der Mieter bei Mietvertragsbeendigung die Wohnung auszumalen hat, unwirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnung unausgemalt übergeben wurde. Gemäß Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch sind Mietobjekte zwar in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurden. Verschlechterungen, die sich aus einer gewöhnlichen Abnutzung ergeben, sind jedoch durch die Miete gedeckt. Das Altern der Wandfarbe ist als eine derartige zulässige Verschlechterung anzusehen. Eine Verpflichtung zum Ausmalen würde sogar zu einer Verbesserung und einer Werterhöhung führen, die dem Vermieter zugute käme.
"Ich habe mehr als zehn Jahre lang in meiner Mietwohnung gelebt und auch einiges verändert: statt Teppichboden ein Parkett, die Küchentür entfernt und im Wohnzimmer einen bunte Tapete angebracht. In welchem Zustand muss ich die Wohnung zurückgeben?“
Mietobjekte sind so zurückzustellen, wie sie übernommen wurden - allerdings unter Berücksichtigung der normalen Abnützung. Diese muss der Mieter nicht beseitigen. Was unter normaler Abnützung zu verstehen ist und was darüber hinaus geht, ist oft eine Streitfrage. Das muss man immer am Einzelfall beurteilen.
Sinn der Regelung ist es, den Zustand der Wohnung zu erhalten. Der Mieter muss die Wohnung nicht verbessert zurückgeben, aber er darf sie auch nicht beschädigt hinterlassen. Hat der Mieter den Teppichboden entfernt und einen Parkettboden verlegt, ist dies zumindest gleichwertig und muss nicht rückgängig gemacht werden. Die Küchentür ist wieder einzuhängen, die Tapete zu entfernen und die Wände im Wohnzimmer sind weiß auszumalen.
„Ich möchte in meiner Altbaumietwohnung einige Verbesserungen durchführen: neue Fliesen im Badezimmer und eine Gasetagenheizung. Muss ich dafür den Vermieter fragen?“
Das Gesetz unterscheidet zwischen wesentlichen und unwesentlichen Veränderungen. Zu den unwesentlichen Veränderungen gehört zweifelsfrei eine neue Verfliesung, ebenso das Ausmalen oder das Anbringen eines Wandregals. Von diesen Arbeiten braucht der Vermieter nicht einmal verständigt werden. Er hat sie einfach zu dulden.
Wesentliche Veränderungen, wie z.B. der Einbau einer Gasetagenheizung sind dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der Vermieter diese Arbeiten nicht innerhalb von zwei Monaten ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Da der Einbau einer Heizung außerdem zu den sogenannten "privilegierten Arbeiten" gehört, wird von Gesetzes wegen vermutet, dass diese Veränderung üblich ist und einem wichtigen Interesse des Mieters dient. Sollte der Heizungseinbau dem jeweiligen Stand der Technik entsprechen, durch einen Professionisten ausgeführt werden und keine Schädigung des Hauses oder Gefahr für die Sicherheit darstellen, steht einem Heizungseinbau nichts entgegen.
„Ich habe in meiner Mietwohnung (Altbau) einige Verschönerungsarbeiten durchgeführt, wie z.B. neue Fliesen, neue Wandmalerei und frisch gestrichene Fenster und Türen. Kann ich für diese Aufwendungen vom Vermieter Geld verlangen?“
Ob, wieviel und für was der Mieter bezüglich seiner Investitionen vom Vermieter Ersatz verlangen kann, regelt § 10 MRG (Mietrechtsgesetz). Diese Bestimmung, die sich gegen den Vermieter richtet, kann durch eine Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden, ist in seinem Anwendungsbereich jedoch sehr eingeschränkt.
Ersatzfähig sind wesentliche Verbesserungen, die über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen für den Vermieter sind. Der Ersatz für derartige Investitionen vermindert sich um 10 % pro Jahr. Außerdem kann dieser Anspruch vom Mieter erst bei Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden.
Um folgende Investitionen geht es:
Erneuerung oder Umgestaltung sämtlicher Leitungen
Austausch eines Warmwasserboilers oder einer Heiztherme
Errichtung einer Heizungsanlage
Vereinigung und Umgestaltung der Wohnung mit der Nachbarwohnung
Gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens (mit Estrich)
Andere gleich wesentliche Verbesserungen zählen ebenso. Insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind. Darunter fällt z.B. der Austausch von Fenstern, wenn es sich um eine Verbesserung des Schall-und/oder Wärmeschutzes handelt.
Die Verbesserungen in vorliegendem Fall sind daher gegenüber dem Vermieter nicht ersatzfähig.
Diese Verschönerungsarbeiten können zwar nicht gegenüber dem Vermieter im Rahmen des § 10 MRG geltend gemacht werden, stellen jedoch Investitionen dar, die der ausscheidende Mieter eventuell von seinem Nachmieter bekommt. Prinzipiell kann der ausziehende Mieter für solche Arbeiten und in der Wohnung verbleibende Einrichtungsgegenstände vom Nachmieter Ersatz verlangen. Damit es sich nicht um eine verbotene Ablöse handelt, muss der Wert der Leistung stimmen. Hat der Nachfolgemieter zu viel bezahlt, kann er diese Zahlung beim Bezirksgericht bzw. der Schlichtungsstelle überprüfen lassen.
Sanierung: Fenster
„In unserer Wohnungseigentumsanlage sind die Fenster schon sehr schlecht. Der Hausverwalter will nichts unternehmen. Wie kommen wir zu neuen Fenstern?“
Die Sanierung von Festern gehört zu den Aufgaben der ordentlichen Hausverwaltung und ist in erster Linie auch von dieser durchzuführen. Weigert sich diese, so können die Wohnungseigentümer dem Verwalter eine Weisung erteilen und so die gewünschten Arbeiten durchsetzen. Dazu muss die Mehrheit der Wohnungseigentümer (berechnet nach Grundbuchsanteilen) gefunden werden.
Ein derartiger Mehrheitsbeschluss kann entweder in einer Eigentümerversammlung gefasst werden oder mittels Umlaufbeschluss zustande kommen. Bei einem Umlaufbeschluss wird der Beschlusstext (Sanierung der Fenster: ja/nein) von Partei zu Partei weitergegeben, wobei die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung oder Ablehnung mit ihrer Unterschrift bekunden. Die Weisung ist von der Hausverwaltung zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig ist.
"In unserer Wohnungseigentumsanlage kümmert sich niemand um die notwendigen Erhaltungsarbeiten. Meine Fenster z.B. sind schon sehr schlecht. Welche Möglichkeiten habe ich?"
Die Hausverwaltung ist verpflichtet, sich um sämtliche das Haus betreffende Erhaltungsarbeiten zu kümmern. Dazu zählen von Gesetzes wegen auch die Fenster. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann in diesem Fall auch aktiv werden und dem Hausverwalter mittels Mehrheitsbeschlusses die Durchführung von Erhaltungsarbeiten anschaffen.
Bleibt sowohl der Hausverwalter als auch die Mehrheit der Eigentümer untätig, dann kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer gewisse Rechte (Minderheitsrechte) durchsetzen. Für diese Fälle steht ihm ein Individualantrag zu, der beim Bezirksgericht im außerstreitigen Verfahren einzubringen ist.
Damit so ein Antrag Erfolg hat, ist es erforderlich, dass die Erhaltungsarbeiten dringlich sind und die Finanzierbarkeit dieser Maßnahme gewährleistet ist. Durch die Minderheitsrechte soll aber nicht die ordentliche Verwaltung vom Verwalter auf die Gerichte verlagert werden.
„In unserer Altbauwohnung sind die Fenster sehr schlecht. Der Vermieter lässt sie nicht reparieren. Ist das nicht seine Verpflichtung? Wie komme ich zu besseren Fenstern?“
Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt die Erhaltungspflicht in § 3 MRG dahingehend, dass für die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses der Vermieter zuständig ist. Dazu zählt alles, was zur Außenhaut des Hauses gehört: das Dach, die Fassade und auch die Fenster.
Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, hat der Mieter die Möglichkeit, diese Arbeiten über das Bezirksgericht bzw. über die Schlichtungsstelle durchzusetzen. Der Mieter kann entweder selbst einen diesbezüglichen Antrag auf "Durchführung der notwendigen Arbeiten" einbringen oder sich von einer Mieterorganisation vertreten lassen.
Im Zuge eines derartigen Verfahrens entscheidet ein Gutachter über die Sanierung der Fenster, was dann die Grundlage für die Entscheidung der Schlichtungsstelle bzw. des Bezirksgerichtes bildet.
Für Mieter von Genossenschaftswohnungen regelt das WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) die Erhaltungspflicht für Fenster in derselben Weise wie das MRG. Die Genossenschaft ist für die Sanierung zuständig. Der Mieter kann seinen Anspruch wie bei einer Mietwohnung durchsetzen.
„Bei einem Wohnungseigentümer wurden sowohl ein Fenster als auch die Balkontüre getauscht. Es erfolgte keine Information an die übrigen Eigentümer. Wer übernimmt die Kosten? Wer begutachtet die schadhaften Fenster?"
Ein Fenstertausch fällt unter die Aufgaben der ordentlichen Verwaltung und ist von der Hausverwaltung vorzunehmen. Diese bestimmt alleine – ohne dass die übrigen Eigentümer gefragt werden müssen – ob und wie ein schadhaftes Fenster saniert wird. Die Hausverwaltung kann die Begutachtung selbst durchführen oder durch eine Firma veranlassen. Die Eigentümer haben in diesen Dingen weder ein Mitspracherecht, noch muss die Hausverwaltung darüber informieren, geschweige denn Rücksprache halten. Die Kosten werden auf alle Miteigentümer aufgeteilt bzw. aus der Rücklage entnommen.
Wollen die Eigentümer eine, vom Gesetz abweichende Vereinbarung treffen, nämlich dass jeder für seine Fenster selbst aufkommt, dann muss diese Vereinbarung einstimmig beschlossen werden. Es empfiehlt sich daher vor einem beabsichtigten Fenstertausch bei der Hausverwaltung nachzufragen, wie in diesem Haus die Erhaltungspflicht geregelt ist.
„In meiner Eigentumswohnung lässt sich das Fenster im Arbeitszimmer nicht öffnen. In unserer Anlage sind die Fenster Angelegenheit der Hausverwaltung. Trotz Anzeige des defekten Fensters und mehrmaliger Aufforderung sich darum zu kümmern geschieht nichts. Jetzt habe ich beschlossen meine monatlichen Zahlungen einzustellen. Darf ich das?"
Bei einer Mietwohnung mit einem defekten Fenster entspräche diese Vorgehensweise der in § 1096 ABGB normierten Möglichkeit einer Mietzinsminderung. In dem Ausmaß, in dem das Mietobjekt in seiner Brauchbarkeit eingeschränkt ist, hat der Mieter das Recht Mietzinsminderung vorzunehmen. Dieses Recht steht jedoch nur einem Bestandnehmer (Mieter) zu und ist nicht auf Eigentumsverhältnisse anzuwenden.
Es ist daher einem Wohnungseigentümer nicht zu empfehlen seine monatlichen Zahlungen einzustellen oder zu mindern, da ihm diese Vorgehensweise eine Klage von seiten der Hausverwaltung einbringen kann. Zur Durchsetzung der Fensterreparatur kann der Eigentümer einen Antrag beim Bezirksgericht im Außerstreitverfahren einbringen. Bei Vorliegen eines Schadens durch das Unterlassen der Fensterreparatur käme eventuell auch ein Schadenersatzanspruch gegen den säumigen Hausverwalter in Betracht.
„In unserem alten Zinshaus werden die Fenster getauscht. Werden sich diese Sanierungsarbeiten in der Miete niederschlagen?“
Fenster zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses und sind gemäß den Bestimmungen des MRG (Mietrechtsgesetz) auf Kosten des Vermieters zu tauschen. Daher dürfen derartige Sanierungsmaßnahmen auch zu keiner Mietzinserhöhung führen. Der Vermieter hat die Kosten aus den Mietzinseinnahmen zu bestreiten. Nach dem MRG besteht für den Vermieter jedoch die Möglichkeit, mit dem Mieter eine Vereinbarung über eine zeitlich begrenzte Erhöhung des Hauptmietzinses zu schließen. Solche Vereinbarungen sind nur in Schriftform und frühestens ein halbes Jahr nach Abschluss des Mietvertrages zulässig. Das Ausmaß der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum sind ausdrücklich festzuhalten.
Es handelt sich dabei jedoch um eine freiwillige Vereinbarung. Der Mieter kann nicht gegen seinen Willen dazu verpflichtet werden. Hat der Vermieter kein Geld zum Sanieren, besteht für ihn auch die Möglichkeit über Antrag bei der Schlichtungsstelle/Bezirksgericht einen erhöhten Mietzins zu begehren. Bei diesen sogenannten § 18–Verfahren werden die vorzunehmenden Arbeiten und die zu erwartenden Kosten geprüft und ein von den Mietern zusätzlich zu entrichtendes Entgelt festgelegt.
„Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Bei einem Fenster ist die Außenjalousie gerissen. Diese war schon von Anfang an Bestandteil des Fensters. Wer ist für die Reparatur zuständig?“
Die Außenhaut eines Gebäudes gilt als allgemeiner Teil einer Liegenschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass allgemeine Teile in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft fallen. Auch eine Außenjalousie gilt, ebenso wie Fenster, als allgemeiner Teil. Die Kosten der Reparatur sind daher aus der Rücklage zu begleichen und sind nicht vom einzelnen Wohnungseigentümer zu bezahlen.
Waren von Anfang an keine Außenjalousien vorgesehen und sind diese erst zu einem späteren Zeitpunkt von einem einzelnen Wohnungseigentümer angebracht worden, so stellt sich der Sachverhalt anders dar. In diesem Fall hätte der Wohnungseigentümer alle anderen Eigentümer um ihre Zustimmung ersuchen müssen, da durch die Montage allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen werden. Die Zustimmung erfolgt in der Regel unter der Vereinbarung, dass der Eigentümer auch für die Erhaltung aufzukommen hat.
Sanierung: Dachboden, Balkon, Loggia, Lift
„Wir haben eine Dachbodenwohnung gemietet, die durch den Ausbau eines Rohdachbodens neu errichtet worden ist. Gibt es bei diesem Objekt etwas Besonderes zu beachten?“
Ja! Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Rohdachbodens mittels einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, fallen nur teilweise unter das Mietrechtsgesetz. Für diese Objekte gilt: Es gibt keine Mietzinsobergrenzen und eine nachträgliche Mietzinsüberprüfung ist daher nicht möglich.
Ebenso kann eine gezahlte Ablöse nach den Bestimmungen des MRG nicht überprüft und rückgefordert werden. Auch sind die vom Mieter getätigten Investitionen nicht nach dem MRG zu beurteilen. Das bedeutet, dass ein Ersatzanspruch für den Mieter vereinbart werden muss. Es ist in derartigen Fällen davon auszugehen, dass ein Mieter, der einen solchen Dachboden anmietet, Investitionen in größerem Umfang tätigt.
Wichtig ist daher, dass im Vertrag der Investitionsersatzanspruch des § 1097 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) nicht ausgeschlossen ist. Weiters wäre es ratsam ein Weitergaberecht in den Vertrag aufzunehmen. Dadurch kann der Mieter von seinem Nachmieter auf legalem Weg seine Investitionen verlangen.
„In die Wohnung unter mir dringt Feuchtigkeit ein. Schuld daran ist die im Laufe der Jahre durchlässig gewordene Balkonisolierung. Ich habe die Hausverwaltung davon in Kenntnis gesetzt, doch weigert sich diese eine entsprechende Isolierung durchführen zu lassen. Wer ist dafür zuständig und wie kann ich mein Recht durchsetzen?“
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) fällt die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, sowie die Behebung von ernsten Schäden des Hauses unter die Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung.
Mängel an Balkonen, die nicht nur den oberflächigen Bodenbelag betreffen, sind von der Hausverwaltung zu sanieren. Es ist daher richtig, die Hausverwaltung über den Schaden zu informieren und diese aufzufordern, die notwendige Reparatur zu veranlassen. Kommt der Verwalter seiner Verpflichtung nicht nach, kann jeder Wohnungseigentümer beim Bezirksgericht einen Antrag auf Durchführung dieser Arbeiten einbringen und so die Ausführung erzwingen. Ein Anwalt ist in diesem Verfahren nicht nötig.
„Wir sind Eigentümer einer Altbauwohnung. Um das Haus kümmert sich leider niemand. Die anderen Miteigentümer verweigern sämtliche Erhaltungsarbeiten und auch die Hausverwaltung tut nichts. Das Haus verfällt zusehends. Die Balkone sind gefährlich und auch der sonstige Zustand des Hauses ist sehr schlecht. Was können wir tun?"
Das Wohnungseigentumsgesetz gibt jedem einzelnen Eigentümer die Möglichkeit über Antrag beim Bezirksgericht notwendige Erhaltungsarbeiten (eventuell auch gekoppelt mit einer einstweiligen Verfügung) durchzusetzen.
Ist der Zustand des Gebäudes jedoch so schlecht, dass Gefahr für Leib und Leben der Bewohner zu befürchten ist, so kann auch eine Anzeige bei der Baubehörde erstattet werden. Diese nimmt sodann eine Besichtigung vor und erlässt gegebenenfalls einen Bauauftrag gegen sämtliche Miteigentümer der Liegenschaft. In diesem wird den Miteigentümern eine Frist gesetzt, in der die verschiedenen Arbeiten durchzuführen sind. In letzter Konsequenz ist mit einer Ersatzvornahme durch die Behörde und eventuell sogar einem Verwaltungsstrafverfahren zu rechnen.
„Wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 14 Wohneinheiten. Unsere Hausverwaltung beauftragt immer wieder unnötige Erhaltungsarbeiten, obwohl wir keine ausrechende finanzielle Rücklage im Reparaturfonds haben. Der Hausverwalter muss doch dafür Vorsorge tragen und eine angemessene Rücklage bilden – oder nicht?“
Es ist richtig, dass der Hausverwalter verpflichtet ist, eine angemessene Rücklage zu bilden. Da der Gesetzgeber keine Mindesthöhe vorschreibt, liegt sie im Ermessen des Verwalters. Sind die Eigentümer mit der Höhe der Rücklage nicht einverstanden, können sie dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss eine Weisung erteilen.
„Ich möchte statt des Waschbetons auf meiner Terrasse einen Holzfußboden verlegen lassen. Bin ich als Wohnungseigentümer verpflichtet diese Kosten selbst zu tragen?“
Die Zuordnung der Erhaltungspflichten ist gerade in diesem Bereich nicht immer einfach. Auszugehen ist grundsätzlich von der räumlichen Abgrenzung zwischen allgemeinen Liegenschaftsteilen und dem Wohnungseigentumsobjekt. Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben sich im Bereich der Böden (Geschossdecken). Bei der Terrasse, die zur Außenhaut des Gebäudes gehört, handelt es sich um einen allgemeinen Teil. Die Terrasse fällt somit in die Erhaltungspflicht der Wohnungseigentumsgemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung. Allerdings umfasst diese Erhaltungspflicht nach ständiger Rechtsprechung lediglich den Estrich und die darunterliegende Aufbaukonstruktion.
Der Bodenaufbau oberhalb des Estrichs ist jedoch vom Wohnungseigentümer zu erhalten. Möchte ein Wohnungseigentümer wie in vorliegendem Fall den Bodenaufbau ändern, dann ist diese Veränderung auf seine Kosten durchzuführen.
Sollte die Terrasse undicht geworden sein, ändert sich die Erhaltungspflicht. Dann nämlich ist die Gemeinschaft für die Sanierung des Schadens zuständig.
„Ich möchte die Loggia bei meiner Eigentumswohnung verglasen. Darf ich das oder brauche ich die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer?“
Prinzipiell hat der Wohnungseigentümer das Recht, Änderungen an seinem Objekt vorzunehmen. Das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) regelt unter welchen Voraussetzungen eine Veränderung genehmigungsfähig ist, was jedoch noch nichts darüber aussagt, ob sie auch genehmigungspflichtig ist. Dazu gibt es viele Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes.
Das Verglasen einer Loggia hat die Rechtsprechung als genehmigungspflichtig angesehen, was bedeutet, dass der Wohnungseigentümer für seine beabsichtigte Verglasung die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einholen muss. Geben nicht alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung, besteht die Möglichkeit die Ersetzung der Zustimmung durch den Außerstreitrichter zu erwirken.
"Ich besitze eine Eigentumswohnung, die aufgrund der südseitigen Ausrichtung im Sommer sehr heiß wird. Daher habe ich im Frühling ein Klimagerät an der Fassade angebracht. Geht das in Ordnung oder hätte ich die Hausverwaltung fragen müssen?"
Die Fassade gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Bauliche Veränderungen an diesen allgemeinen Teilen bedürfen der Zustimmung von sämtlichen Miteigentümern, da ihre schutzwürdigen Interessen beeinträchtigt werden können.
Auch geringfügige Nutzungen derselben (wie in vorliegendem Fall das Anbohren und Durchbohren der Außenwand) bedürfen der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Hat der änderungswillige Eigentümer keine Zustimmung eingeholt, dann hat er eben rechtswidrig und in unerlaubter Eigenmacht gehandelt. Das kann dazu führen, dass Sie von den anderen Eigentümern auf Beseitigung geklagt werden.
„In unserer Eigentumsanlage soll ein Lift eingebaut werden. Der Hausverwalter hat keine Kostenvoranschläge eingeholt, sondern uns nur eine Kostenschätzung gegeben. Reicht das?“
Gemäß § 20 Abs 4 zweiter Satz WEG (Wohnungseigentumsgesetz) ist der Hausverwalter verpflichtet, für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen und für größere Verbesserungsarbeiten (darunter wird auch ein Lifteinbau zu verstehen sein) mindestens drei Angebote einzuholen. Diese Angebote müssen schriftlich und inhaltlich detailliert sein, damit den Wohnungseigentümern zumindest eine grobe Vergleichbarkeit der Angebote möglich ist.
Die Kosten kann der Verwalter auch über die Rücklage abrechnen. Eine Kostenschätzung ist keine ausreichende Grundlage, um über bevorstehende Arbeiten abzustimmen. Unterlässt es der Hausverwalter Kostenvoranschläge einzuholen, so liegt eine Pflichtverletzung vor, die – allenfalls in Verbindung mit weiteren Pflichtverstößen – eine Abberufung rechtfertigen kann.
Küche, Satellitenantenne
"Ich habe bei Anmietung meiner Wohnung eine Ablöse für die Küche an den Vermieter gezahlt. Jetzt ziehe ich aus der Wohnung aus. Der Vermieter möchte mir für die Küche kein Geld geben, daher möchte ich sie gerne mitnehmen. Darf ich das?"
Bei einer Ablösevereinbarung handelt es sich rechtlich gesehen um einen Kaufvertrag. In diesem Fall hat der Mieter die Küche gekauft. Das bedeutet, dass das Eigentum an diversen Geräten und Einrichtungsgegenständen (kommt auf die Vereinbarung an) an den Käufer übergegangen ist. Dadurch ist dieser auch berechtigt mit seinem Eigentum zu machen, was er möchte.
Gibt ihm der Vermieter für die abgekaufte Küche kein Geld (kauft sie der Vermieter nicht wieder zurück), kann sie der Mieter natürlich auch mitnehmen. Er muss bei der Demontage allerdings darauf achten, dass er die Wohnung ohne Beschädigung zurücklässt. Das bedeutet, dass eventuell ausgemalt werden muss. Der ausziehende Mieter könnte seine Küche auch dem nächsten Mieter oder an einen Dritten veräußern.
„Unser Herd ist schon sehr alt und funktioniert nicht mehr richtig. Müssen wir als Mieter einen neuen Herd kaufen oder ist das Sache des Vermieters?“
Die Erhaltungspflicht im Altbau regelt § 3 MRG (Mietrechtsgesetz). Nach dieser Bestimmung ist der Vermieter für die allgemeinen Teile des Hauses (Fenster, Dach und Außenhaut) sowie im Inneren für ernste Schäden oder gefährliche Anlagen und die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten zuständig. Die Reparatur eines schadhaften Herdes fällt grundsätzlich nicht.
Es liegt also am Mieter, ob und in welcher Art und Weise (Anschaffung eines neuen Gerätes oder Reparatur) er den schadhaften Herd wieder in Gang setzt.
„Ich werde demnächst in eine Altbauwohnung ziehen. Worauf muss ich bei der Übernahme der Wohnung vor allem bei den elektrischen Leitungen achten?“
Die Verantwortung für den ordnungsgemäßen Zustand der elektrischen Anlage in einer Mietwohnung vor Übergabe liegt grundsätzlich beim Vermieter. Mit der Änderung der Elektrotechnikverordnung 2002, in Kraft getreten mit 13.07.2010, wurde diese Verantwortlichkeit des Vermieters verschärft. Diese Verordnung sieht vor, dass Anlagen über einen ÖNORM-gemäßen Zusatzschutz verfügen müssen (E 8001). Fehlt der Zusatzschutz, so ist dieser nachzurüsten.
Es sind in der elektrischen Anlage Fehlerstromschutzeinrichtungen (FI-Schutzschalter/RCD) mit einem Nennfehlerauslösestrom von nicht mehr als 30mA zu installieren. Ein Hauptpotentialausgleich muss vorhanden sein. Darüber hinaus muss - je nach örtlichen Gegebenheiten - auch ein zusätzlicher Potentialausgleich (beispielsweise im Badezimmer) errichtet werden.
Um jedoch nicht kurz nach dem Einzug mit Sanierungsmaßnahmen belästigt zu werden, ist es ratsam, vor Einzug in die Wohnung einen E-Befund zu verlangen. Veraltete Elektro-Leitungen führen dazu, dass der Mieter einen Mietzinsminderungsanspruch geltend machen kann. Trotzdem sind die vorzunehmenden Baumaßnahmen mit unangenehmen Beeinträchtigungen verbunden, bis hin zur Sperre der Stromzufuhr.
„Als Mieter einer Altbauwohnung erwäge ich die Installation einer Satellitenantenne im Bereich des Fensters. Vor zwei Monaten bat ich mittels eingeschriebenen Briefes den Hausbesitzer um Genehmigung der Montage. Es erfolgte bislang keine Reaktion. Was soll ich tun?“
Durch das Anbringen der Satellitenantenne an der Fassade des Hauses nimmt der Mieter allgemeine Teile in Anspruch, was an und für sich nur mit Zustimmung des Eigentümers zulässig ist. Das MRG (Mietrechtsgesetz) erteilt dem Mieter unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen die Erlaubnis für die Vornahme gewisser sogenannter "privilegierter Arbeiten". Dazu gehört auch die Anbringung einer Satellitenantenne. Das äußere Erscheinungsbild des Hauses darf dabei aber nicht beeinträchtigt werden. Ist die Fassade ohnedies nicht besonders schön und handelt es sich um die Hofseite, wird wohl keine Beeinträchtigung vorliegen.
Außerdem dürfen auch die schutzwürdigen Interessen der anderen Mieter (z.B. die Aussicht aus der Nachbarwohnung) nicht in Mitleidenschaft gezogen werden. Wenn der Mieter die Kosten der Montage trägt und diese durch einen Professionisten einwandfrei ausgeführt wird, kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern.
"Wir übergeben unsere Wohnung mit Ende des nächsten Monats. 2006 wurde eine neue Gas-Therme um 4000 Euro installiert. Der Vermieter möchte uns für diese Investition lediglich 400 Euro zahlen. Ist das nicht zu wenig?"
Je nach Dauer der Nutzung: Investitionsersatzansprüche für Aufwendungen in Wohnungen regelt sowohl das Mietrechtsgesetz (§ 10 MRG) als auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (gilt für Genossenschaftswohnungen, § 20 WGG). Beide Bestimmungen sehen vor, dass der Mieter für Investitionen, die über die Mietdauer hinausgehen und eine wesentliche Verbesserung darstellen Anspruch auf Ersatz hat.
Die Erneuerung einer Gas-Therme (ebenso wie die Erneuerung eines Boilers) fällt seit 2006 ausdrücklich unter diese Bestimmung. Der Ersatzanspruch verringert sich pro Jahr um 10 Prozent. Sie als Mieter müssen ihn schriftlich mit der Kündigung geltend machen. Wenn Sie nach neun Jahren Wohnung (und Therme) zurückgeben sind die 400 Euro ok. - Ab 1/2015 gelten rund um die Therme neue Regeln; lesen Sie: Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? 2/2015
"Wir sind Mieter in einer Altbauwohnung und haben im Jahr 2012 auf eigene Kosten unsere Therme getauscht. Haben wir jetzt einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erstattung dieser Kosten?“
Seit 1.1.2015 ist der Vermieter für die Erhaltung der Therme zuständig und verpflichtet Reparaturen und Erneuerungen auf seine Kosten durchzuführen. Diese neue Regelung hat allerdings keine Rückwirkung auf Sachverhalte, die vor dem Inkrafttreten (1.1.2015) abgeschlossen waren. Das bedeutet, dass der Mieter aufgrund dieser Gesetzesänderung keinen Anspruch auf Rückzahlung seiner aufgewendeten Kosten hat.
Allerdings gab es ja bereits im Jahr 2006 eine neue Regelung im MRG (= Mietrechtsgesetz), die hier zur Anwendung kommt. Es handelte sich dabei um einen ersten Schritt in Richtung Schutz des Mieters bei Thermentausch, stellt allerdings darauf ab, dass das Mietverhältnis beendet wird. Hatte der Mieter gemäß der damaligen gesetzlichen Lage seinen Therme erneuert, dann fiel diese Investition unter die ersatzpflichtigen Aufwendungen gemäß § 10 MRG. Das bedeutet, dass der Mieter bei Beendigung seines Mietverhältnisses einen Anspruch auf Ersatz seiner Kosten für die getätigte Thermenerneuerung gegen den Vermieter hat, allerdings unter Berücksichtigung einer Abschreibung von 10% pro Jahr. Zieht der Mieter im Jahr 2016 aus und hatte er die Therme 2012 erneuert, dann hätte er jetzt bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückerstattung von 60% seiner getätigten Aufwendungen!
„In den nächsten Tagen werde ich ein kleines Einfamilienhaus übernehmen. Die Therme hat schon bei der Besichtigung nicht funktioniert. Wie soll ich vorgehen, wenn sie bei der Übernahme noch nicht repariert ist?“
§ 1096 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) sieht vor, dass das Mietobjekt dem Mieter in "brauchbarem Zustand" zu übergeben ist. Die Brauchbarkeit richtet sich nach dem Vertragszweck und nach dem, was die Vertragspartner vereinbart haben. Grundsätzlich – wenn nichts anderes vereinbart ist – muss die Heizung/Warmwasseraufbereitung des Einfamilienhauses funktionieren. Diese Funktionstüchtigkeit ist auf Kosten des Vermieters herzustellen.
Stellt sich bei der Übergabe heraus, dass die Therme nicht funktioniert, hat der Mieter die Wahl zwischen Nichtannahme des Objektes oder Übernahme unter Geltendmachung des Mangels. Bei der Nichtannahme beginnt das Mietverhältnis nicht und es entsteht auch keine Verpflichtung des Mieters den Mietzins zu zahlen. Übernimmt der Mieter das mangelhafte Objekt, steht ihm, solange der Mangel besteht, ein Mietzinsminderungsanspruch zu. Das Mietverhältnis beginnt in diesem Fall. Wichtig ist, den Mangel zu dokumentieren und den Vermieter mit Fristsetzung aufzufordern, diesen zu beheben.
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Der VKI veröffentlicht regelmäßig Bücher zum Thema "Wohnen". Das Spektrum reicht dabei von rechtlicher Handhabe gegen nervige Nachbarn über Energiesparen bis hin zum Thema Immobilien als Wertanlage.

References: § 1096
 § 1109
 OGH 
 § 10
 § 10
 § 3
 § 1096
 § 18
 § 1097
 § 20
 § 3
 § 20
 § 10

§ 1096