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Timestamp: 2016-10-24 10:44:02+00:00

Document:
4A_391/2014 (29.10.2014)
4A_391/2014 � � Arr�t du 29 octobre 2014
repr�sent�s par Me Sidonie Morvan,
repr�sent�s par Me Nils De Dardel,
recours contre l'arr�t rendu le 19 mai 2014 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
D�s le 1er janvier 2003, A.Z.________ et B.Z.________ ont pris � bail un local commercial de 24 m� destin� � l'exploitation d'un salon de coiffure, au rez-de-chauss�e d'un b�timent sis dans le centre de Gen�ve. Le contrat �tait r�siliable pour le 31 d�cembre de chaque ann�e, la premi�re fois pour le 31 d�cembre 2007. Depuis le 1er janvier 2010, le loyer annuel s'�l�ve � 11'076 fr., frais accessoires en sus.
Le rez-de-chauss�e comprend deux autres locaux commerciaux, respectivement affect�s � l'exploitation d'un caf�-librairie et d'un bar-restaurant japonais; les �tages comprennent dix logements.
Le salon de coiffure des locataires Z.________ est dot� de toilettes. Le caf�-librairie et le bar-restaurant en sont d�pourvus; le personnel et la client�le de ces �tablissements utilisent un WC accessible dans le hall du b�timent.
A.X.________ et B.X.________ sont devenus propri�taires de l'immeuble et bailleurs des locaux d�s le mois de f�vrier 2009. Le 31 mars 2011, ils ont r�sili� le bail des locataires Z.________ avec effet au 31 d�cembre 2012. Invit�s � motiver ce cong�, ils ont communiqu� que le WC commun dans le hall engendrait des difficult�s et qu'ils projetaient d'y mettre fin par d'importantes transformations, avec r�vision de � tout le concept des locaux du caf�-librairie et du salon de coiffure �.
En temps utile, devant l'autorit� de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, A.Z.________ et B.Z.________ ont ouvert action contre A.X.________ et B.X.________. A titre principal, ils r�clamaient l'annulation du cong�; � titre subsidiaire, ils r�clamaient la prolongation du bail pour une dur�e de six ans, jusqu'au 31 d�cembre 2018.
Les d�fendeurs ont conclu principalement � l'irrecevabilit� de la demande et subsidiairement au rejet de l'action.
Le tribunal a interrog� les parties et entendu divers t�moins. Il a notamment entendu U.________; celui-ci exploite une entreprise individuelle consacr�e aux activit�s � en rapport avec l'immobilier, [telles] que contr�le des devis, investissements, courtage en immobilier, r�novations de biens immobiliers �. Le t�moin n'est pas architecte; les d�fendeurs l'ont n�anmoins consult� en vue d'un r�am�nagement des toilettes du rez-de-chauss�e. Selon sa d�position, les travaux n�cessitent des interventions lourdes pendant une dur�e d'un mois et demi � deux mois, incompatibles avec la pr�sence de locataires. Le projet est r�alisable et les autorisations n�cessaires seraient faciles � obtenir. Le t�moin n'a pas pr�par� de document autre qu'une lettre dat�e du 25 avril 2012, pr�sente au dossier; il l'a adress�e � ses clients apr�s deux visites des lieux, pour leur expliquer que la configuration des toilettes du rez-de-chauss�e � ne correspond plus aux normes � et n�cessite une � r�habilitation compl�te �; il a pr�cis� que pour des raisons de s�curit� et d'hygi�ne, il n'est pas possible d'entreprendre des travaux en poursuivant l'exploitation du restaurant et du salon de coiffure. Les normes auxquelles il faisait allusion �taient celles � du bon sens �.
Par jugement du 6 septembre 2013, le tribunal a accueilli l'action et annul� le cong�.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statu� le 19 mai 2014 sur l'appel des d�fendeurs; elle a confirm� le jugement.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, les d�fendeurs requi�rent le Tribunal f�d�ral de constater la validit� du cong�.
Les demandeurs ont ouvert action en annulation du cong� sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, lequel pr�voit que la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi.
Selon la jurisprudence, cette disposition prot�ge le locataire contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit � manifeste � aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi arr�t 4A_31/2014 du 27 ao�t 2014, consid. 4.1, destin� � la publication; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62).
L'art. 271 al. 1 CO laisse en principe subsister le droit du bailleur de r�silier le contrat dans le but d'adapter la mani�re d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme � ses int�r�ts; le bailleur peut ainsi l�gitimement vouloir se procurer un rendement plus �lev� (ATF 136 III 190 consid. 3 in fine p. 194). En particulier, le bailleur peut l�gitimement vouloir une transformation ou r�novation tr�s importante des locaux lou�s afin d'en augmenter la valeur. Une op�ration de grande ampleur, comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations, et le renouvellement des sols et rev�tements muraux, peut n�cessiter la restitution des locaux par leur locataire et, par cons�quent, la r�siliation du bail. La r�siliation se justifie aussi lorsque le locataire se d�clare pr�t � rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et � s'accommoder des inconv�nients qui en r�sulteront, quand sa pr�sence serait de nature � entra�ner un accroissement des difficult�s, du co�t et de la dur�e de l'entreprise. La r�siliation n'est alors pas contraire aux r�gles de la bonne foi.
Ce cong� est en revanche annulable s'il appara�t que la pr�sence du locataire ne compliquerait pas les travaux, notamment en cas de r�novation moins importante, ou ne les compliquerait que de mani�re insignifiante. Il est donc n�cessaire d'appr�cier l'importance des travaux envisag�s et de d�terminer s'ils n�cessitent que le b�timent ou les locaux en cause soient vid�s de leurs occupants; le cong� est annulable si cette appr�ciation est impossible faute de renseignements suffisants. Le locataire a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'appr�cier ses chances de contester le cong� avec succ�s; il doit notamment recevoir, en cas de projet de transformation, des informations suffisamment pr�cises pour qu'il puisse �valuer la r�alit� des intentions du bailleur et la g�ne que sa pr�sence entra�nerait dans l'ex�cution des travaux (arr�t pr�cit� 4A_31/2014, loc. cit.; ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 119).
La r�siliation est par ailleurs annulable lorsque le projet du bailleur appara�t objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute �vidence incompatible avec les r�gles du droit administratif applicable et que le bailleur n'obtiendra donc pas les autorisations n�cessaires; la preuve de l'impossibilit� objective incombe alors au locataire. La validit� du cong� ne suppose pas que le bailleur ait d�j� obtenu ces autorisations, ni m�me qu'il ait d�j� d�pos� les documents dont elles d�pendent (arr�t 4A_31/2014, loc. cit.; voir aussi ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194/195).
La validit� d'un cong� doit �tre appr�ci�e en fonction des circonstances pr�sentes au moment de cette manifestation de volont� (arr�t 4A_31/2014, loc. cit.; ATF 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62; 109 II 153 consid. 3b p. 156). En �lucider le motif rel�ve de la constatation des faits (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 115 II 484 consid. 2b p. 486), de sorte que, sous r�serve du contr�le restreint pr�vu par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, ce point �chappe � l'examen du Tribunal f�d�ral. Les d�ductions op�r�es ou � op�rer sur la base d'indices - tels que des faits post�rieurs au cong�, propres � en d�noter r�trospectivement le motif (cf. arr�ts 4A_155/2013 du 21 octobre 2013, consid. 2.3, et 4A_623/2010 du 2 f�vrier 2011, consid. 2.4) - rel�vent elles aussi de la constatation des faits (ATF 117 II 256 consid. 2b p. 258; 136 III 486 consid. 5 p. 489; 128 III 390 consid. 4.3.3 in fine p. 398).
Les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF habilitent le Tribunal f�d�ral � compl�ter ou rectifier m�me d'office les constatations de fait qui se r�v�lent manifestement inexactes, c'est-�-dire arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 133 II 249 consid. 1.1.2 p. 252). Les constatations de fait sont arbitraires lorsque l'autorit� omet de prendre en consid�ration, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, sur la base des �l�ments recueillis, elle parvient � des constatations insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). Au reste, en vertu de l'art. 105 al. 1 LTF, le Tribunal f�d�ral est li� par les constatations de l'autorit� pr�c�dente.
A l'instar du Tribunal des baux et loyers, la Cour de justice constate que les d�fendeurs n'ont mandat� aucun architecte ni ing�nieur aux fins de d�velopper leur projet de transformation, et que ce projet n'est concr�tis� par aucun document technique ou administratif, ni par aucun devis. Selon la d�cision attaqu�e, les d�fendeurs ont seulement pr�tendu avoir r�fl�chi � une transformation des locaux, sans que ce projet ne f�t clairement d�fini; ils n'ont en particulier fourni aucun plan ni esquisse du � concept � qu'ils disent vouloir mettre en oeuvre. Ils ont �galement fait allusion � un autre projet de travaux, � �tudier plus tard, concernant le bar-restaurant japonais. Leurs d�clarations sont incoh�rentes en tant qu'ils pr�tendent vouloir maintenir le WC accessible dans le hall alors que les habitants des �tages se plaignent des nuisances engendr�es par son utilisation. La Cour juge que dans ces conditions, le projet de transformation n'est pas suffisamment concret et d�velopp� pour qu'il soit possible d'appr�cier s'il pourrait ou ne pourrait pas, raisonnablement, �tre ex�cut� sans que les locataires n'�vacuent les locaux. Elle retient que le projet ainsi all�gu� n'est pas un motif de cong� objectif, s�rieux et digne de protection; elle confirme donc l'annulation fond�e sur l'art. 271 al. 1 CO.
A l'appui du recours en mati�re civile, les d�fendeurs se plaignent d'une constatation arbitraire des faits et d'une application incorrecte du droit; ils n'avancent toutefois que des moyens inconsistants. Les r�clamations que les locataires des �tages ont �lev�es � l'encontre des nuisances provenant du caf�-librairie, r�sultant notamment de l'utilisation du WC accessible dans le hall, ne d�montrent pas qu'un r�am�nagement des locaux sanitaires du rez-de-chauss�e ne puisse pas s'accomplir sans mettre fin � l'exploitation du salon de coiffure. A elles seules, les affirmations du t�moin U.________ ne prouvent pas de mani�re certaine et indiscutable qu'un r�am�nagement de ce genre n�cessite imp�rativement l'�vacuation des locataires; il n'est donc pas question d'une constatation manifestement inexacte des faits. Les d�fendeurs arguent inutilement de la d�pense � cons�quente � qu'entra�nerait l'�laboration d'un projet de transformation concret, comprenant des plans et d'autres documents techniques, car du point de vue d'un propri�taire r�ellement d�sireux d'entreprendre des travaux, il s'agit de frais indispensables � exposer de toute mani�re, quelles que soient le retard et les difficult�s � pr�voir jusqu'� la restitution des locaux occup�s par des locataires. Il importe peu que des plans puissent �tre �labor�s � en quelques semaines seulement �. Il ne suffit pas d'avoir pr�tendument � expliqu� de mani�re parfaitement claire la nature du projet �; il faut en outre, comme on l'a vu, avoir mis les locataires en mesure d'appr�cier la g�ne que leur pr�sence entra�nerait dans l'ex�cution des travaux envisag�s. Cette exigence n'a pas �t� satisfaite, de sorte que la Cour de justice a d�ment confirm� l'annulation du cong�. Pour le surplus, il n'est pas n�cessaire de v�rifier si les motifs de sa d�cision r�sistent en tous points aux critiques des d�fendeurs.
Les d�fendeurs acquitteront un �molument judiciaire de 2'000 francs.
Les d�fendeurs verseront solidairement entre eux une indemnit� de 2'500 fr. aux demandeurs, cr�anciers solidaires, � titre de d�pens.

References: ATF 
in fine
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 97
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 art. 97