Source: https://www.epravo.sk/top/clanky/moznosti-prenajimatela-uspokojit-narok-na-dlzne-najomne-pri-skonceni-najmu-z-majetku-najomcu-4044.html
Timestamp: 2018-09-19 00:49:09+00:00

Document:
Možnosti prenajímateľa uspokojiť nárok na dlžné nájomné pri skončení nájmu z majetku nájomcu - epravo.sk
ID: 4044upozornenie pre užívateľov
Právna úprava v Slovenskej republike poskytuje viacero možností na to, aby prenajímateľ zabezpečil vymožiteľnosť svojich nárokov voči nájomcovi v prípade, ak si ten neplní svoje povinnosti vyplývajúce mu z nájomnej zmluvy. Zmluvy o nájme obsahujú štandardné zabezpečovacie inštitúty akým je napríklad poskytnutie zabezpečovacieho preddavku, avšak v čase skončenia nájmu sú tieto možnosti uspokojenia pohľadávok prenajímateľa zväčša vyčerpané.
Tento príspevok sa zaoberá osobitnými možnosťami, ktoré vyplývajú zo špecifík nájomného vzťahu a predovšetkým zo skutočnosti, že v predmete nájmu sa nachádza majetok nájomcu.
Predmetom tohto rozboru sú:
1. Zádržné právo podľa § 151s a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“);
2. Zákonné záložné právo podľa § 672 OZ;
3. Zabezpečovacie opatrenie podľa § 343 a nasl. zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej len „CSP“ alebo „Civilný sporový poriadok“).
Každý z uvedených inštitútov je možné použiť za špecifických podmienok. Príspevok najmä formou komparácie poukazuje na jednotlivé inštitúty a ich možnosti využitia.
Zádržné (retenčné) právo umožňuje osobe, ktorá má vec u seba zadržať ju, aby zabezpečila svoju splatnú peňažnú pohľadávku voči tomu, komu je inak povinná vec vydať.
Ide o inštitút, ktorý sa neviaže výlučne k nájomnému vzťahu, avšak je možné ho na tento prípad aplikovať.
Výhodou zádržného práva (oproti zákonnému záložnému právu) je, že prenajímateľ nie je povinný skúmať, či nájomca je súčasne aj vlastníkom zadržaných vecí.
Základnou podmienkou je, aby nešlo o zadržanie veci svojvoľne alebo ľstivo odňatej. Rovnako zádržné právo nemá ten, komu oprávnená osoba pri odovzdaní veci uložila, aby s ňou naložil spôsobom, ktorý je nezlučiteľný s výkonom zádržného práva.
Ďalšou podmienkou pre uplatnenie zádržného práva je, aby išlo o zadržanie veci na zabezpečenie splatných pohľadávok. Len pri zákonom stanovených výnimkách môže byť zádržné právo uplatnené aj v prípade nesplatných pohľadávok.
Povinnosťou prenajímateľa je zadržanú vec opatrovať rovnako, ako by ju opatroval záložný veriteľ.
V prípade, že zadrží prenajímateľ hnuteľné veci v súvislosti s výkonom záložného práva podľa § 672 (2) OZ druhá veta, je povinný požiadať súd o súpis týchto hnuteľných vecí: „Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať.“
Nevýhodou zádržného práva je, že nie je možné sa uspokojiť priamo zo zálohu. Na základe zádržného práva má však veriteľ (prenajímateľ) právo pri výkone súdneho rozhodnutia (v súčasnosti exekúcie) na prednostné uspokojenie z výťažku zadržovanej veci pred iným veriteľom, a to aj záložným veriteľom.
Podľa § 672 OZ: „Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.“
Napriek tomu, že pohľadávky prenajímateľa nie sú uspokojené, často sa v predmete nájmu nachádzajú hnuteľné veci, ktorých hodnota sa vyrovná, a často aj presahuje hodnotu pohľadávok prenajímateľa.
Najmä v prípade komerčného nájmu nebytových priestorov určených na prevádzku obchodu a služieb je pomerne veľký predpoklad, že veci nachádzajúce sa v predmete nájmu môžu a dokážu slúžiť na uspokojenie pohľadávok prenajímateľa.
V zmysle vyššie citovaného ustanovenia vzniká záložné právo k hnuteľným veciam vo vlastníctve nájomcu alebo osôb, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti.
V praxi sa ale často stáva, že nájomca nie je v čase, keď došlo k uplatneniu záložného práva vlastníkom predmetných vecí. Tento fakt podľa nášho názoru (za splnenia istých podmienok) nebráni tomu, aby došlo k uplatneniu záložného práva podľa § 672 OZ.
Ako príklad možno uviesť situáciu, kedy počas trvania nájmu prevedie nájomca vlastníctvo k hnuteľným veciam nachádzajúcim sa v predmete nájmu na tretiu osobu (keďže zákonné záložné právo neznemožňuje nájomcovi ako vlastníkovi veci s nimi disponovať).
Na záložné právo podľa § 672 OZ je v takomto prípade potrebné použiť ustanovenia §§ 151a a nasl. OZ, vrátane ustanovenia § 151h, podľa ktorého:
„ (1) Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.
(2) Na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva. Nadobúdateľ zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, je povinný strpieť výkon záložného práva a vzťahujú sa na neho práva a povinnosti záložcu.“
Zákon upravuje aj výnimky, v prípade ktorých záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu, a to:
ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania;
ak bol nadobúdateľ zálohu v čase prevodu alebo prechodu zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom. Ak je záložné právo registrované v registri záložných práv, predpokladá sa, že nadobúdateľ zálohu nie je dobromyseľný, ak nepreukáže opak.
Vyššie uvedené výnimky sa nevzťahujú na záložné právo, ktoré vzniká registráciou v osobitnom registri, ak sa na jeho vznik vyžaduje podľa tohto zákona alebo podľa osobitného zákona registrácia v osobitnom registri.
Ak teda došlo k prevodu vlastníckeho práva k hnuteľným veciam počas existencie zákonného záložného práva podľa § 672 OZ a nenastali žiadne z vyššie uvedených výnimiek, záložné právo je možné uplatniť aj na takéto hnuteľné veci napriek tomu, že nie sú v čase uplatnenia záložného práva vo vlastníctve nájomcu.
V tejto súvislosti je potrebné poukázať na fakt, že mnohokrát aj zo strany súdov dochádza k nesprávnej interpretácii ustanovenia § 672 OZ vo vzťahu k vzniku záložného práva, kedy sa nesprávne spája vznik záložného práva s okamihom jeho uplatnenia prenajímateľom.
Zákonné záložné právo podľa § 672 OZ vzniká, keď nastanú zákonom stanovené skutočnosti.
„Predpokladom jeho vzniku je splnenie nasledujúcich podmienok:
a) medzi prenajímateľom a nájomcom musí existovať nájomný pomer,
b) predmetom nájmu je nehnuteľnosť,
c) na nehnuteľnosti sa nachádzajú hnuteľné veci, ktoré sú spôsobilé byť predmetom záložného práva. ...
...Pre vznik záložného práva podľa § 672 nie je dôležité, v akom poradí budú splnené podmienky potrebné pre jeho vznik, t.j. či došlo napríklad najskôr k vneseniu vecí a až následne sa uzatvorila nájomná zmluva, alebo opačne, prípadne či veci, ktoré boli vnesené n nehnuteľnosť nadobudol nájomca do vlastníctva neskôr a pod. Podstatné je, aby boli splnené všetky menované podmienky. Záložné právo vznikne v okamihu, ako bude splnená posledná z nich.“ [1]
Ďalším praktickým nedostatkom zákonného záložného práva podľa § 672 OZ je spôsob jeho výkonu.
Podľa § 151j (1) OZ: „Ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.“
V prípade záložného práva podľa § 672 OZ, ktoré vzniká zo zákona, v čase jeho vzniku strany zväčša nepredpokladajú potrebu jeho uplatnenia v budúcnosti, a teda neriešia ani konkrétny spôsob jeho výkonu. V takom prípade sa možnosť uspokojenia veriteľa (prenajímateľa) obmedzuje len na dobrovoľnú dražbu.
Oproti tomu v prípade zriadenie zmluvného záložného práva, ku ktorému dochádza aktívnym prejavom vôle zmluvných strán, je súčasťou zmluvy aj dohoda o spôsobe jeho výkonu. Štandardne sa dojednáva viacero možností výkonu, z ktorých si môže záložný veriteľ vybrať - napríklad priamy predaj, ponukové konanie, ktorých realizácia je rýchlejšia a jednoduchšia a náklady nižšie v porovnaní s nákladmi spojenými s dobrovoľnou dražbou.
Problémy spôsobuje taktiež konkurencia záložných práv viacerých záložných veriteľov.
Keďže zákonné záložné právo podľa § 672 OZ vzniká priamo zo zákona vnesením vecí do predmetu nájmu, nie je potrebná jeho evidencia v osobitnom registri.
Avšak podľa OZ platí, že ak vznikne na hnuteľnej veci viac záložných práv a niektoré z nich vznikne odovzdaním veci, na uspokojenie záložných práv majú prednosť záložné práva registrované v registri záložných práv podľa poradia ich registrácie.
Nakoľko v čase vzniku zákonného záložného práva neexistuje potreba vysporiadať sa s touto otázkou, nebýva vo väčšine prípadov ani nikdy riešená. V čase, keď táto potreba už nastane, žiaľ nie je možné postupovať inak ako na neprospech prenajímateľa ako záložného veriteľa.
Zabezpečovacie opatrenie podľa CSP
Civilný sporový poriadok zaviedol nový spôsob zabezpečenia pohľadávok pre veriteľa, ktorým je zabezpečovacie opatrenie upravené §§ 343 a 344 CSP.
Tak ako u zádržného práva ide o inštitút, ktorý sa neviaže výlučne k nájomnému vzťahu, avšak je možné ho na tento prípad aplikovať.
Záložné právo sa zriaďuje vydaním uznesenia o zabezpečovacom opatrení a vzniká jeho zápisom do príslušného registra.
Z pohľadu predmetu záložného práva umožňuje zabezpečovacie opatrenie širšie možnosti uspokojenia pohľadávok prenajímateľa (nakoľko predmetom zákonného záložného práva podľa § 672 OZ alebo zádržného práva môžu byť len hnuteľné veci). Zabezpečovacie opatrenie umožňuje zriadenie záložného práva aj na nehnuteľný majetok, práva a iné majetkové hodnoty.
Čo sa týka časového hľadiska, predchádzajúce dva inštitúty sa javia ako rýchlejšie.
Postup pre konanie o nariadení zabezpečovacieho opatrenia sa spravuje postupom a lehotami stanovenými Civilným sporovým poriadkom pre neodkladné opatrenie.
V prípade perfektnosti podaného návrhu na vydanie zabezpečovacieho opatrenia má súd na rozhodnutie o jeho vydaní 30 dní.
Zabezpečovacie opatrenie je vykonateľné jeho doručením a proti uzneseniu o návrhu na nariadenie zabezpečovacieho opatrenia je prípustné odvolanie.
Výkon záložného práva zriadeného na základe zabezpečovacieho opatrenia môže nastať až po tom, ako bola pohľadávka právoplatne priznaná súdnym rozhodnutím. Samotným uznesením o zabezpečovacom opatrení si však prenajímateľ zabezpečí poradie, v ktorom bude jeho pohľadávka uspokojená vo vzťahu k prípadným pohľadávkam iných veriteľov.
Nakoľko nariadením zabezpečovacieho opatrenia môže dôjsť k podstatnému obmedzeniu vlastníckych práv dlžníka (CSP nehovorí o primeranosti takéhoto obmedzenia vo vzťahu k zabezpečovanej pohľadávke) a ide o nový inštitút, môžeme sa len domnievať akým spôsobom súdna prax pristúpi k jeho presadzovaniu v praxi.
Cieľom tohto príspevku bolo stručne zhrnúť jednotlivé inštitúty, ktoré slúžia prenajímateľovi na zabezpečenie pohľadávok veriteľa z majetku nájomcu.
Ako už bolo uvedené vyššie predovšetkým úprava zákonného záložného práva podľa § 672 OZ je veľmi stručná a v súčasnosti stále neexistuje jednotná judikatúra ani zaužívané postupy pri uplatnení tohto právneho inštitútu. Preto je nevyhnutné zvážiť nielen klady a zápory jednotlivých zákonných možností zabezpečenia, ale aj ich praktické využívanie a s tým spojenú súdnu prax.
[1] Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 - 880. Komentár. Praha : C.H.Beck, 2015, s. 2335.

References: § 151
 § 672
 § 343
 § 672
 súd 
 § 672
 § 672
 § 672
 § 151
 § 672
 § 672
 § 672
 § 672
 § 672
 § 151
 § 672
 § 672
 § 672
 súd 
 § 672
 § 451