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Timestamp: 2020-04-05 23:39:58+00:00

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C - Lexikon: Immobilien - A-I-S Wild Assekuranzmakler GmbH
C. Der Begriff des Sondernutzungsrechts
Die Rechtsbeziehungen der künftigen Reihenhauseigentümer untereinander werden in der Teilungserklärung geregelt. Jeder Reihenhauseigentümer erhält dabei einen bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück, der mit dem Sondereigentum an seinem Reihenhaus verbunden wird. Die Trennung der einzelnen Reihenhausgrundstücke erfolgt über sogenannte Sondernutzungsrechte. Von einem Sondernutzungsrecht spricht man, wenn einem Wohnungseigentümer ein über § 13 Abs. 2 WEG hinausgehendes Gebrauchs- oder Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums (z. B. Garten, Kfz-Stellplatz, Gemeinschaftsräume) eingeräumt wird, wodurch zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer beschränkt wird (4). Rechtsgrundlage ist dabei § 15 Abs. 1 WEG:
Danach können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (und auch des Sondereigentums) durch Vereinbarungen regeln. Das Sondernutzungsrecht hat dabei eine doppelte Komponente. Zum einen wird einem Wohnungseigentümer eine Nutzungsbefugnis zugewiesen, zum anderen wird sie (allen) anderen Wohnungseigentümern entzogen (5). Bezogen auf das einzelne Reihenhausgrundstück gibt das Sondernutzungsrecht dem Reihenhauseigentümer die unentziehbare Befugnis, sein Reihenhausgrundstück allein zu benutzen. Alle anderen Eigentümer der Gesamtanlage sind von der Benutzung ausgeschlossen.
C. Zur Übertragung von Stellplätzen
.I. Die Übertragung von Stellplätzen, an denen Eigentum besteht
1. Einzelstellplatz
Keinerlei Probleme ergeben sich bei der Übertragung von Stellplätzen, an denen eigenes Sondereigentum auf eigenem Grundbuchblatt besteht und zwar gleichgültig, ob der Übertragung ein Verkauf, eine schenkweise Überlassung oder ein anderer Rechtsgrund (wie z. B. Auseinandersetzung) zugrunde liegt. Solche Stellplätze sind ohne Rücksicht auf das Schicksal der Wohnung gesondert und frei veräußerlich. Ihr Rechtsübergang vollzieht sich in gleicher Weise wie bei der Wohnung durch Einigung in notariell beurkundeter Form (§§ 4 II WEG, 873, 925 BGB) und Eintragung im Grundbuch. Ob der Verwalter der Übertragung zustimmen muss, hängt wie bei der Wohnung davon ab, ob eine Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbart ist.
2. Bruchteilseigentum mit Benutzungsregelung
Die vorstehend für die Übertragung von Einzelstellplätzen dargestellten Rechtsgrundsätze (freie Übertragbarkeit) gelten grundsätzlich auch für den Stellplatz, an dem Bruchteilseigentum mit Benutzungsregelung besteht. Schwierigkeiten ergeben sich aber in der Praxis häufig daraus, dass aus dem Grundbuch kein sicherer Rückschluss gewonnen werden kann, welche Stellplatz-Nummer dem Veräußerer zusteht. Die Benutzungsregelung wird zwar durch Eintragung im Grundbuch für die Eigentümer verbindlich, die nummernmäßige Zuordnung ist aber regelmäßig nur aus der Urkunde über die Benutzungsregelung selbst, nicht aber aus dem Grundbuch ersichtlich. Bei einer Vielzahl von Plätzen ergeben sich teilweise sehr unübersichtliche Grundbücher, da sich die Eigentümerspalte der Tiefgarage über viele Seiten erstreckt und durch Eigentumswechsel dauernd neue Seiten hinzukommen. Ganz allgemein kann heute die Konzeption der Tiefgaragengemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft mit Benutzungsregelung nicht mehr empfohlen werden, weil sie neben der vorstehend beschriebenen Unübersichtlichkeit auch die Gefahr in sich birgt, dass ein die Zwangsvollstreckung betreibender Gläubiger eines Stellplatz-Eigentümers oder dessen Konkursverwalter gemäß § 751 Abs. 2 BGB bzw. § 16 Abs. 2 Satz 1 KO die Aufhebung der Gemeinschaft an der ganzen Tiefgarage erzwingt.
3. Duplexparker
Der Stellplatz in der Doppelstockgarage (vgl. A4) wirft bei der Übertragung keine besonderen Probleme auf. Er ist wie der Einzelstellplatz (vgl. B I 1 ) unabhängig von der Wohnung und in gleicher Form wie der Einzelstellplatz frei veräußerlich. Geringfügige Schwierigkeiten ergeben sich nur daraus, dass ähnlich wie beim Bruchteilseigentum die Nutzungsebene (oben oder unten) aus dem Grundbuch nicht zu ersehen ist.
II. Die Übertragung von Stellplätzen, die im Wege des Sondernutzungsrechts
1. Das Wesen des Sondernutzungsrechts
Von einem Sondernutzungsrecht spricht man, wenn einem Wohnungseigentümer das alleinige (ausschließliche) Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums (z. B. Gärten, Gemeinschaftsräume, Stellplätze) eingeräumt wird, wodurch zugleich die anderen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden. Der Gegenstand des Sondernutzungsrechts bleibt im Gemeinschaftseigentum. Als praktisch wichtigster Fall hat sich das Sondernutzungsrecht an PKW- Stellplätzen herausgebildet. Im Gegensatz zum echten Eigentum am Stellplatz hängt hier der Stellplatz gleichsam wie ein Wassertropfen an der Wohnung und teilt - von Ausnahmen abgesehen - das Schicksal der Wohnung. Die Begründung solcher Sondernutzungsrechte erfolgt in der Teilungserklärung, dem Kaufvertrag oder in einer eigenen Urkunde. Bei der Begründung müssen alle zu dieser Zeit eingetragenen Eigentümer und Gläubiger zustimmen.
2. Die Übertragung des Sondernutzungsrechts
Werden Wohnung und angekoppelter Stellplatz in einer Urkunde an den gleichen Erwerber übertragen, ergeben sich keine Schwierigkeiten. Problematisch wird die Übertragung dann, wenn Wohnung und Stellplatz an verschiedene Erwerber übertragen werden sollen. Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts an einen außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehenden Dritten ist nämlich selbst mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht zulässig. Dagegen kann das Sondernutzungsrecht ohne Probleme auf einen anderen Eigentümer der gleichen Eigentümergemeinschaft übertragen werden. Die Übertragung erfolgt auch hier durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Der Übergang von einem Wohnungseigentümer auf einen anderer ist dabei als Inhaltsänderung des Sondereigentums zu sehen - der "Wassertropfen" Stellplatz wird dabei von einer Wohnung ab - und an eine andere angekoppelt. Der Anspruch des aufnehmenden Wohnungseigentümers ist auch durch Vormerkung sicherbar.
Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1978 ist klargestellt, dass die Verschiebung von Sondernutzungsrechten innerhalb der Eigentümergemeinschaft nicht der Zustimmung der anderer Wohnungseigentümer bedarf. Der eigentliche Grund liegt darin, dass die anderen Eigentümer schon bei der Begründung des Sondernutzungsrechts (durch Ausschluss von Mitgebrauch) betroffen werden. Die spätere Verschiebung innerhalb der Gemeinschaft ändert hieran nichts - sie sind vorher wie nachher vom Mitgebrauch ausgeschlossen. Die Eintragung der Verschiebung des Stellplatzes innerhalb der Gemeinschaft erfolgt nur im Grundbuch der beteiligten Wohnungen und bedarf nur der Zustimmung der Realberechtigten am verlierenden Wohnungseigentum. Der Verwalter muss der Übertragung nur dann zustimmen, wenn für die Übertragung des Sondernutzungsrechts ein Vorbehalt entsprechend § 12 WEG besteht.
4. Was tun, wenn der Stellplatz nicht erworben werden soll?
Hat der vorgesehene Erwerber einer Wohnung am (Sondernutzungsrechts-) Stellplatz kein Interesse, wird es für den Veräußerer schwierig. Hat er das Glück, selbst eine zweite Wohnung in der Anlage zu haben, kann er den Stellplatz an diese Wohnung ankoppeln. Ist dies nicht der Fall, sollte er in erster Linie versuchen, für seinen Stellplatz einen anderen Wohnungseigentümer der gleichen Eigentümergemeinschaft als Interessenten zu finden, um den Verkauf von Wohnung und Stellplatz reibungslos abwickeln zu können. Kann kurzfristig innerhalb der Eigentümergemeinschaft niemanden gefunden werden, der Interesse hat, den Stellplatz zu erwerben, droht auch der Verkauf der Wohnung zu scheitern.

References: § 13
 § 15
 § 12
 § 751
 § 16
 § 12