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Timestamp: 2019-03-24 01:27:31+00:00

Document:
VORIS Finanzministerium | 27006-004 | Verwaltungsvorschrift (Niedersachsen) | Bestellung von Erbbaurechten auf den Ostfriesischen Inseln | i. d. F. v. 07.11.2018 | gültig ab 01.01.2019 | gültig bis 31.12.2024
Aktenzeichen: 27006-004
Erlassdatum: 07.11.2018
Normen: 12016E106, 32013R1407, 12016E107, 12016E108, § 22 BBauG ... mehr
Fundstelle: Nds. MBl. 2018, 1192
Bestellung von Erbbaurechten auf den Ostfriesischen Inseln
RdErl. d. MF v. 7. 11. 2018 — 27006-004 —
— Im Einvernehmen mit dem ML und dem MU —
Fundstelle: Nds. MBl. 2018 Nr. 38, S. 1192
RdErl. v. 11. 7. 1996 (Nds. MBl. S. 1868), zuletzt geändert durch
RdErl. v. 22. 6. 2018 (Nds. MBl. S. 664)
RdErl. d. MS v. 1. 9. 2011 (Nds. MBl. S. 718), zuletzt geändert
durch RdErl. v. 28. 3. 2017 (Nds. MBl. S. 347)
— VORIS 23400 —
1. Das Land verfügt auf den Ostfriesischen Inseln über den mit Abstand umfangreichsten Bestand an unbebauten Liegenschaften. Zugleich haben die Marktpreise für bebaubare Grundstücke auf den Inseln eine rasante Steigerung erfahren. Aufgrund der spezifischen Gegebenheiten besteht eine Tendenz zu weiteren Preissteigerungen. Dies verschärft bei potenziellen Bauherrinnen und Bauherren die Finanzierungsanforderungen erheblich, welche schon durch die infolge der Insellage höheren Baukosten überdurchschnittlich anspruchsvoll sind. Die Schaffung neuen und finanziell tragbaren Wohnraumes auf den Inseln wird hierdurch zusätzlich erschwert.
2. Vor diesem Hintergrund kann ein entbehrliches unbebautes Grundstück des Landes auf den Ostfriesischen Inseln statt einer vorrangigen Veräußerung nach VV Nr. 6.1.2 Satz 1 zu § 64 LHO künftig durch Bestellung eines Erbbaurechts vermarktet werden, ohne dass die weiteren Voraussetzungen der VV Nr. 6.1.2 Satz 2 zu § 64 LHO gegeben sein müssen. Dies gilt nicht für Grundstücke des Landes, die aus Staatserbschaften stammen.
3. Abweichend von VV Nr. 2.3.2 zu § 64 LHO ist für die Bestellung und weitere Verwaltung eines solchen Erbbaurechts die bislang nach VV Nr. 7.1 zu § 64 LHO verantwortliche Dienststelle zuständig. Für die Bestellung bedarf es der Einwilligung des MF.
4. Ist nach Anlage 3 zu VV Nr. 2.3.2 zu § 64 LHO die Einwilligung der Fondsverwaltung erforderlich, tritt an deren Stelle die Einwilligung des MF.
5. Abweichend von Nummer 4.3 der Anlage 3 zu VV Nr. 2.3.2 zu § 64 LHO beträgt der schuldrechtliche Erbbauzins 1 % des Bodenwertes (Verkehrswertes) im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unter folgenden Maßgaben:
Die Überlassung des Erbbaurechts an Dritte zur Errichtung und dauerhaften Nutzung von Bauwerken (Gebäude auf fremdem Erbbaurecht), die Bestellung von Untererbbaurechten, von Wohnungserbbaurechten und von Dauerwohnrechten sind unzulässig.
Die oder der Erbbauberechtigte erhält nach § 6 Abs. 1 NWoFG entweder eine Mietwohnraumförderung und unterliegt einer entsprechenden Belegungs- und Mietbindung oder eine Förderung von selbstgenutztem Wohnraum im eigenen Haus. Der Vertragsschluss selbst ist frühestens nach Unterrichtung der Antragstellerin oder des Antragstellers über die Mittelreservierung gemäß dem Bezugserlass zu b zulässig.
Das Bauwerk muss innerhalb von drei Jahren nach der Bestellung des Erbbaurechts errichtet sein.
Der Erbbauzins erhöht sich für die Dauer der Nichteinhaltung mindestens einer der Maßgaben aus den Nummern 5.1 bis 5.3 auf 6 % des ursprünglichen Bodenwertes zuzüglich zwischenzeitlich eingetretener Anpassungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel. Satz 1 gilt sobald für ein Förderdarlehen ein marktüblicher Zinssatz erhoben wird oder für den Fall eines schuldhaften Verstoßes gegen die in § 17 Abs. 1 Nrn. 1 bis 4 NWoFG genannten Vorschriften. Dieser Erbbauzins samt Wertsicherungsklausel ist als Reallast an erster Rangstelle abzusichern.
Die Dauer des Erbbaurechts darf das Ende des voraussichtlichen Abschreibungszeitraumes des Bauwerks nach handelsrechtlichen Grundsätzen nicht überschreiten.
Für die Gewährung des ermäßigten Erbbauzinses besteht bei der Bestellung für die Dauer des Erbbaurechts eine haushaltsrechtliche Ermächtigung.
In den Vertrag über die Bestellung des Erbbaurechts ist im Fall einer Mietwohnraumförderung ein Verweis auf den Beschluss der Kommission vom 20. 12. 2011 über die Anwendung von Artikel 106 Abs. 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse betraut sind (ABl. EU 2012 Nr. L 7 S. 3) — im Folgenden: Freistellungsbeschluss — aufzunehmen, wenn nicht die Voraussetzungen der Verordnung (EU) Nr. 1407/2013 der Kommission vom 18. 12. 2013 über die Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf De-minimis-Beihilfen (ABl. EU Nr. L 352 S. 1) gegeben sind.
Die oder der Erbbauberechtigte hat im Fall einer Mietwohnraumförderung für die Wohnraumvermietung des Erbbaurechts eine getrennte Buchführung i. S. von Artikel 5 Abs. 9 des Freistellungsbeschlusses vorzunehmen, wenn sie oder er darüber hinaus auch andere wirtschaftliche Tätigkeiten ausübt und nicht eine De-minimis-Beihilfe gegeben ist.
Der das Erbbaurecht verwaltenden Dienststelle werden von der Wohnraumförderstelle das Ende der Belegungs- und Mietbindung sowie Verstöße nach § 17 Abs. 1 Nrn. 1 bis 4 NWoFG und von der Bewilligungsstelle der Beginn der Erhebung eines marktüblichen Zinssatzes für ein Förderdarlehen mitgeteilt.
6. Abweichend von Nummer 4.3 der Anlage 3 zu VV Nr. 2.3.2 zu § 64 LHO beträgt der schuldrechtliche Erbbauzins 1,25 % des Bodenwertes (Verkehrswertes) im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unter folgenden Maßgaben:
Die Bestellung des Erbbaurechts erfolgt mit Ausnahme der Berechtigten nach Nummer 5 nur an die Gemeinde der Ostfriesischen Insel zu deren Gebiet das Grundstück gehört, wenn dieses in einem reinen Wohngebiet nach § 3 BauNVO belegen ist, in dem sowohl die Ausnahmen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO als auch Nebenwohnungen i. S. des § 22 Abs. 1 Nr. 5 BauGB ausgeschlossen sind.
Die Bestellung eines Untererbbaurechts ist zulässig, wenn kein höherer Untererbbauzins als der Erbbauzins vereinbart wird. Ansonsten gilt Nummer 5.1 entsprechend. Bei der Bestellung zugunsten eines Unternehmens i. S. des Artikels 107 Abs. 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) (ABl. EU Nr. C 326 vom 26. 10. 2012 S. 47) gilt Nummer 5.7 entsprechend. Gegebenenfalls sind die weiteren Anforderungen des Freistellungsbeschlusses sicherzustellen.
Das Bauwerk muss innerhalb von drei Jahren nach der Bestellung des Erbbaurechts errichtet sein. Ist die Bestellung eines Untererbbaurechts beabsichtigt, gilt die Frist ab Bestellung desselben.
Der Erbbauzins erhöht sich für die Dauer der Nichteinhaltung mindestens einer der Maßgaben aus den Nummern 6.1 bis 6.3 auf 6 % des ursprünglichen Bodenwertes zuzüglich zwischenzeitlich eingetretener Anpassungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel. Satz 1 gilt für den Fall der Veräußerung des Erbbaurechts. Dieser Erbbauzins samt Wertsicherungsklausel ist als Reallast an erster Rangstelle abzusichern.
7. Dieser RdErl. tritt am 1. 1. 2019 in Kraft und mit Ablauf des 31. 12. 2024 außer Kraft.
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References: § 22
 § 64
 § 64
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 § 64
 § 64
 § 6
 § 17
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 § 64
 § 3
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 § 22