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Timestamp: 2017-03-24 08:02:24+00:00

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TUTELA DE LA EJECUCIÓN JUDICIAL TUTELA DE LA EJECUCIÓN JUDICIAL lunes, 27 de octubre de 2014
Sentencia de la Sala Constitucional del 3 de octubre de 2014
LAPSO PARA LA EJECUCIÓN DE SENTENCIA DESALOJO DE VIVIENDAS
Mediante escrito presentado ante esta Sala Constitucional, el 5 de junio de 2013, los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los n.os 153.651 y 65.680, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad n.° 6.976.787, interpusieron acción de amparo constitucional contra la decisión que dictó, el 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Aderito Da Silva Castro, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de Municipio de la referida Circunscripción Judicial; 2) Sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 3) Sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente con lugar la demanda que por desalojo incoó la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez contra el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui; 5) Condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa; 6) Sin lugar la reconvención propuesta; 7) Ordenó aplicar lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 8) Confirmó el fallo apelado, con la imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la notificación de las partes.
El 13 de junio de 2013, se dio cuenta en Sala y se designó ponente a la Magistrada Doctora Carmen Zuleta de Merchán, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
El 26 de septiembre de 2013, los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría solicitaron la admisión de la acción de amparo intentada y el decreto de la medida cautelar.
El 15 de octubre de 2013, la abogada Lorena Maribel Valero Gómez, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, insistió en la medida cautelar solicitada y en la admisión de la acción de amparo ejercida.
El 17 de octubre de 2013, el abogado José Mauricio Gómez Echezuría, apoderado judicial del accionante, solicitó pronunciamiento sobre la admisión de la acción de amparo intentada.
El 28 de octubre de 2013, el abogado José Mauricio Gómez Echezuría, en su carácter de apoderado judicial del accionante, ratificó su petición de medida cautelar.
Los días 7, 14 y 26 de noviembre de 2013, el abogado José Mauricio Gómez Echezuría solicitó pronunciamiento en la presente causa y ratificó la petición de medida cautelar.
El 12 de diciembre de 2013, el referido abogado insistió en las solicitudes anteriores.
El 17 de diciembre de 2013, esta Sala mediante decisión n.° 1807 admitió la acción de amparo intentada; ordenó las notificaciones de rigor; negó la medida cautelar solicitada y solicitó al Tribunal de la causa y a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda la remisión de copia certificada del expediente que cursa ante dichas instancias.
El 15 de enero de 2014, el juez del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas remitió a esta Sala copia certificada del expediente contentivo de la causa primigenia.
El 29 de enero de 2014, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda remitió copia certificada del expediente administrativo.
El 13 de febrero de 2014, el abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, en su condición de Defensor Público Segundo para actuar ante la Sala y en ejercicio de la defensa técnica requerida por la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, ratifica el interés procesal y solicita se fije la audiencia constitucional.
El 11 de marzo de 2014, la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, asistida por el abogado Fernando Mota, consignó notificación emitida por la Dirección de Bienes en Custodia de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
El 14 de mayo de 2014, el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, asistido por los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría, ratifica a los mencionados abogados como sus apoderados judiciales y desconoce las actuaciones realizadas el 13 de febrero de 2014, por el abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, en representación de la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar.
Los días 12, 18 y 26 de junio de 2014, la representación judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui solicitó que se decrete medida cautelar en la presente causa y se fije la audiencia constitucional.
Los días 2 y 4 de julio de 2014, los apoderados judiciales de la parte accionante ratificaron la solicitud anterior.
Los días 7 y 16 de julio de 2014, la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, solicitó pronunciamiento sobre la medida cautelar peticionada y consignó actuaciones relacionadas con la causa.
Luego de las notificaciones de los interesados, el 22 de julio de 2014, esta Sala Constitucional fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral.
El 28 de julio de 2014, el abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, en representación de la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, alegó interés jurídico actual para intervenir en la causa y solicitó que la acción de amparo fuera declarada con lugar.
El 29 de julio de 2014, tuvo lugar la audiencia oral y pública, y se declaró sin lugar la acción de amparo constitucional.
El 29 de julio de 2014, la ciudadana Avilda María Solórzano Martínez, asistida por el abogado Roberto Hung Cavalieri solicitó se declarara improcedente la acción de amparo interpuesta.
Realizado el estudio de la presente causa esta Sala procede a decidir, previas las siguientes consideraciones:
Los apoderados judiciales del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui alegaron como fundamento de la acción de amparo intentada los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Que “[l]a Sentencia (sic) dictada en fecha 22 de Febrero (sic) de 2013 por el JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA (sic) METROPOLITANA DE CARACAS, es eminentemente violatoria de derechos y garantías constitucionales, así como violatoria del debido proceso y el derecho a la defensa, por cuanto se está desconociendo la Ley especial que rige la materia inquilinaria (…) [e]n virtud de lo cual se estaría subvirtiendo el ordenamiento legal y se estaría derogando normas que los protegen y están vigentes y son de eminente orden público”. Que “(…) el Tribunal de Alzada dicta sentencia en franca violación de derechos y garantías constitucionales, así como del debido proceso y el derecho a la defensa, por cuantodesconoció la Ley especial que rige la materia inquilinaria como es el caso de La (sic) Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda (sic), publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinaria de fecha 12 de Noviembre (sic) de 2011 y de estricto cumplimiento, ya que la misma establece lo siguiente. (sic)Disposición Transitoria Primera: ‘Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.’ (sic) Por lo tanto, no entendemos por qué ese Tribunal continuó este juicio violentando e incumpliendo lo establecido en la misma Ley. Tal disposición es muy explícita y ordena cumplir el procedimiento establecido en la ley que no es otro que el que se encuentra estipulado en (sic) Título III Del procedimiento Previo a las Demandas, en los siguientes términos:Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre-alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo el proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada. Artículo 96, Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra (sic) el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descritos en los artículos 7 al 10”.
Que “(…) la ley es muy clara al indicar que se debe cumplir el procedimiento administrativo previo al procedimiento judicial en cualquier causa que esté en proceso independientemente de su estado o grado ante los órganos administrativos o jurisdiccionales”.
Que “(…) la jurisdicción judicial debe esperar las resultas del procedimiento Administrativo que envíe el órgano competente es decir la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para poder continuar el curso de las causas. El no cumplir con este requisito previo implica el desconocimiento de la ley, se estaría violando el ordenamiento legal y se estaría dejando de reconocer normas que protegen la condición de inquilinos y que están vigentes y son de eminente orden público”.
Que “(…) el Tribunal de Alzada debió pronunciarse claramente sobre las condiciones en que se reanudaría la causa, y notificar a las partes ya que tenía la obligación de garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa, por cuanto si bien el juicio se paralizó en virtud del referido Decreto-Ley. (sic) A la fecha en que ese Tribunal dicta Sentencia (sic) tenía que aplicar la ley Especial (sic) en materia de inquilinato, es decir, La (sic) Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda (sic) y lo previsto en la disposición transitoria primera(sic)”.
Que “[l]a presente causa se encontraba en fase de dictar Sentencia Definitiva (Apelación) (sic) para la fecha en que entró en vigencia el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra (sic) el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. (sic) Por lo que el Tribunal de alzada tenía la obligación de ordenar por medio de auto la suspensión de la causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en dicho Decreto, en este caso la parte actora. Sin embargo, la causa se paralizó y quedó en suspenso por el lapso de un año, cinco meses y seis días”.
Que “(…) para este caso en concreto, que se encontraba en estado procesal de dictar sentencia definitiva, a la fecha en que entró en vigencia el Decreto, está previsto en los artículos 5, 6, 7, 8 y 9, que es el mismo procedimiento previo que debe seguirse antes de la interposición de la demanda, de conformidad a (sic) lo previsto en el artículo 5 del mismo Decreto y en el artículo 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda (sic) (…)”.
Que “[d]el estudio y análisis de la Sentencia (sic) Recurrida (sic) se desprende lo siguiente: El Juzgador coincide plenamente con el criterio del Juzgador del Tribunal A (sic) quo en referencia a DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA. (sic) En virtud de que la actora debió demandar el pago de condominio por demanda autónoma por ser una acción distinta a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente a la fecha)”.
Que “(…) si ambos Juzgadores están claros que el incumplimiento del pago de las cuotas de condominio establecidas en la cláusula sexta del referido Contrato de Arrendamiento tiene que hacerse por otra acción distinta, por cuanto esa causal no está prevista en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente a la fecha). (sic) PARCIALMENTE, porque el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. (sic) Ya que las obligaciones derivadas del pago del condominio o por otros servicios (electricidad, agua, teléfono) se encuentran relacionadas por un contrato de arrendamiento son accesorias al mismo, en tanto no son estrictamente de naturaleza inquilinaria, por tanto no son acumulables a la pretensión de desalojo (…)”.
Que no entiende “(…) cómo es posible que haya prosperado el DESALOJO habiendo la parte actora incoado la acción en base a las cuotas de condominio no pagadas por el arrendatario”.
Que a su juicio se está “(…) en presencia del vicio de INCONGRUENCIA EN LA SENTENCIA”.
Que “[e]n referencia a las costas del proceso no [entienden] por qué el tribunal de alzada Condena (sic) a [su] mandante a pagarlas por cuanto, no se le concedió todo lo pretendido en la instancia con relación al pago de las cuotas de condominio pendientes del inmueble a la parte actora y además esta última se adhirió al recurso de apelación interpuesto por el demandado”.
Que por lo expuesto proceden a “(…) INTERPONER LA PRESENTE ACCIÓN DE AMPARO CONSTITUCIONAL CONTRA LA SENTENCIA DE FECHA 22 de FEBRERO de 2013 emanada del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS [d]onde se condenó a [su] mandante y a su grupo familiar a ‘efectuar a la parte demandante, LA ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya pretensión de desalojo se demanda’”.
Que “[e]n virtud de la relación arrendaticia existente y vigente, derivada de (sic) contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de junio del (sic) 2000. (sic) Que se garantice el idóneo y debido proceso y los derechos consagrados en las normas de orden público como lo es la ley especial que regula la materia arrendaticia, SUSPENDIENDO LA EVENTUAL EJECUCIÓN DEL REFERIDO FALLO, por la evidente violación al debido proceso y el derecho a la defensa. (sic) siendo la vía del amparo, la única que le permite al arrendatario restablecer su situación jurídica amenazada de violación por la decisión impugnada debido a que la orden de entrega material amenaza de violación inminente sus derechos como inquilino y sólo se puede evitar mediante el amparo que impida la infracción de los derechos señalados”.
Que solicitan se admita la presente solicitud, se declare con lugar y se decrete la nulidad absoluta de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 22 de febrero de 2013, y se oficie a los Juzgados señalados como agraviantes para que remitan el expediente de la causa a este despacho.
Finalmente, solicitaron “(…) se suspendan los efectos (suspenda la ejecución) de la Sentencia (sic) de fecha (22) de Febrero (sic) de 2013, dictada por el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS (…)”.
El 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la causa y declaró: 1) Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Aderito Da Silva Castro, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de Municipio de la referida Circunscripción Judicial; 2) Sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 3) Sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente con lugar la demanda que por desalojo incoó la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez contra el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui; 5) Condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa; 6) Sin lugar la reconvención propuesta; 7) Ordenó aplicar lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 8) Confirmó el fallo apelado, con la imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la notificación de las partes. Dicha decisión tuvo como fundamento lo siguiente:
La representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 (sic) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que la acción intentada en contra de su mandante no procede en virtud de que el contrato es a tiempo determinado, y la demanda es de desalojo fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, observa este Tribunal de Alzada, que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda, le concedía potestad a los justiciables para interponer acciones en conformidad a los literales allí establecidos, y el hecho que según lo afirma el apoderado de la parte demandada que el contrato de arrendamiento sea a su decir a tiempo determinado, no implica que la acción y en fundamento al principio Pro Actione se tenga que dejar de admitir y mucho menos que este (sic) prohibida, ya que, es el órgano jurisdiccional quien decidirá la declaratoria con o sin lugar de la pretensión, en base a las pruebas aportadas por las partes, todo lo cual deriva que la demanda propuesta en los términos señalados por la parte actora no está prohibida por la Ley, ni fue interpuesta en violación del orden público y las buenas costumbres y así se decide.
En otro orden de ideas, la relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.
Ahora bien, la doctrina procesal ha sentado que quien hacer (sic) valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman (sic) la aplicación del precepto legal.
De manera pues, en base a las consideraciones antes expuestas este Tribunal Superior desecha la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y así se declara.
La representación judicial de la parte demandada opuso conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la falta de cualidad en la persona del actor para sostener (sic) el juicio, alegando que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, quien es parte actora en este proceso no tiene cualidad y por ende interés para intentar la pretensión de desalojo. Además que la referida ciudadana no es propietaria del inmueble objeto del juicio, si no (sic) más bien su ex cónyuge el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, pero para el mes de Junio (sic) de 2000 cuando se firmó el contrato de arrendamiento, se plantea la hipótesis, si la demandante era administradora, entonces sí estaba facultada para suscribir tal contrato porque era mandataria y gestora administrativa de su ex cónyuge, ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO.
La falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria (…) la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión.
En este orden de ideas observa este Tribunal Superior que el Contrato de Arrendamiento que cursa a los folios once (11) al catorce (14) del expediente, fue suscrito por la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, (…) y por el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (…).
Ahora bien, del referido convenio se desprende que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, actuaba para el momento en que suscribió el contrato en su carácter de administradora del inmueble de marras, lo cual nunca había sido objetado por el demandado, y que si bien es cierto que para el momento en que se inició la relación contractual el inmueble pertenecía en propiedad al ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, quien había sido cónyuge de la parte actora, no es menos cierto que tal como se evidencia de autos que (sic) la accionante contrajo nuevas nupcias con el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, por lo que el bien inmueble objeto del presente litigio pasó a formar parte de la comunidad de gananciales, y en tal sentido la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, si (sic) tenía cualidad para intentar la presente demanda, por lo que le es forzoso a este Tribunal de Alzada declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y así se decide.
(…) en opinión de esta Alzada, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio, y en este sentido procede a analizar el acervo probatorio aportado por las partes.
1) Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ (…) y el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (…).
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal Superior, y así se decide.
2) Copia certificada expedida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la demanda y los recaudos (sic) incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. en contra de los ciudadanos AVILVA (sic) MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO, por Cobro de Bolívares, derivado de la deuda de condominio.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.284 eiusdem, tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal de Alzada y así se declara.
3) Copias del Libro de Juntas de Condominio, donde se autoriza a demandar a los ciudadanos AVILVA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ y JOSÉ ARTUTO UGUETO, por cuotas vencidas.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, y aun cuando emana de un tercero que no es parte del presente juicio y que debió ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, con ese instrumento la parte actora procura demostrar la deuda de condominio existente y la demanda incoada en contra los propietarios del inmueble de marras, tal como quedó probado, por lo que se tiene como indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
4) Informe emanado de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) ADMINISTRADORA DOMUS S.A., en la cual certifica que el inmueble objeto del presente litigio adeuda por concepto de cuotas de condominio la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (sic) (Bs. 49.579,30).
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal Superior, y así se declara.
1) Copias simples de la demanda de separación de cuerpos presentada por los ciudadanos AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE (sic), ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
Estos instrumentos no fueron impugnados durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio y son acogidos por este Tribunal de Alzada, y así se decide.
2) Planillas de depósitos bancarios cursantes a los folios doscientos veinticuatro (224) al doscientos cincuenta y cinco (255) del presente expediente, los cuales no fueron impugnados durante la secuela proceso por la contraparte y que guardan relación con la reconvención propuesta, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se declara.
Analizado el acervo probatorio procede este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
La parte demandante invoca en su demanda la obligatoriedad de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, la cual fue incumplida por el demandado en lo que respecta al pago de los gastos de condominio.
Por su parte, la representación accionada, considera que la cláusula en cuestión es nula de nulidad absoluta, porque es una carga directa que le corresponde al propietario del inmueble de acuerdo a lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, hecho ilícito, gestión de negocios, pago de lo indebido, enriquecimiento sin causa, abuso de derecho, o manifestación unilateral de voluntad (…).
Así, el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, del modo que fue contraída; por lo tanto, la obligación adquirida debe cumplirse de un modo idéntico a como se contrajo. Obligación ésta que se encuentra en principio contemplada como principio general en el artículo 1.264 del Código Civil (…)
En tal sentido, tenemos que el precepto legal contenido en el artículo 1.579 del Código Civil, se encuentra referido al arrendamiento, definido como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el artículo 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En contrato bajo análisis, como bien lo estableció el a-quo (sic) en el fallo apelado, genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Por lo que, compartiendo el criterio establecido, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde al demandado probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En este orden de ideas, establece el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, lo siguiente: (Omissis).
Por otra parte, el artículo 1.159 del Código Civil, preceptúa la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, en otras palabras, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes: lo cual se traduce en que si la voluntad de ambas partes, en el contrato de arrendamiento cuya terminación pretende la actora en el presente juicio de desalojo, es determinar si tiene plena validez la obligación del demandado de pagar por los servicios correspondientes a las cuotas de condominio.
De manera pues, la Cláusula Primera (sic) del Contrato de Arrendamiento prevé:
‘SEGUNDA: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de BOLÍVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000,00) mensuales. El canon de los cinco primeros meses de este contrato es decir de junio del 2.000 (sic) a octubre (sic) 2.000 (sic) ambos inclusive, es cancelado en este acto. El canon de cada mes subsiguiente a Octubre (sic) de 2.000, (sic) será cancelado por ‘EL ARRENDADOR’ en mensualidad adelantada, dentro de los primeros tres días de cada mes. Dichos pagos deberán efectuarse en moneda de curso legal y a entera satisfacción de ‘LA ARRENDADORA’. Para la fijación de la nueva cuota de canon de arrendamiento al vencimiento del contrato o cualesquiera de sus prorrogas (sic) será estipulado de mutuo acuerdo entre las partes’.
Igualmente, la Cláusula Sexta del Convenio establece que:
‘SEXTA: Serán por la exclusiva cuenta de ‘EL ARRENDATARIO’, lo relativo a los servicios públicos que utilice, por concepto de luz eléctrica, Aseo urbano (sic) Teléfono cuto (sic) número telefónico corresponde al 285-97-46. Los servicios públicos de gas, agua y el condominio de que goza el inmueble, serán por la exclusiva cuenta de ‘EL ARRENDATARIO’. Todos los gastos extraordinarios derivados del condominio, referidos a reparaciones externas del inmueble, mejoramiento de áreas comunes del edificio o que no constituyan el mantenimiento ordinario del mismo serán cancelados por ‘LA ARRENDADORA’.
En este sentido, en relación a la causal de desalojo invocada por la parte demandante el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda establece:
‘Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
Del contenido de la cláusula anteriormente citada, debe interpretarse, que la verdadera intención de las partes al contratar, fue la de fijar como canon de arrendamiento, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) mensuales; y que las demás obligaciones contenidas en la Cláusula Sexta no fueron acordadas como parte del canon arrendaticio, sino como obligaciones accesorias; que sin duda también deben ser cumplidas por el arrendatario.
Ahora bien, este Tribunal Superior observa del contenido del artículo 34, literal f) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable para este caso, que es causal de Desalojo (sic), el incumplimiento por parte del arrendatario de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble, el cual en el caso de los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, debe entenderse como el respectivo Documento de Condominio y su Reglamento, previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
En este sentido, en el caso de autos el arrendatario de acuerdo a la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento debe cumplir con su obligación de cumplir con los gastos en proporción con los respectivos porcentajes sobre los bienes comunes del inmueble que el (sic) ocupa, así como los gastos destinados, administración, reparación, mantenimiento y mejoras, entre otros.
De manera pues, de la prueba de informes promovida y evacuada por la parte actora, se evidencia de la Comunicación emitida por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS C.A. y dirigida al Tribunal de la Causa (sic), cursante al folio 23 del expediente, del cual se desprende que el inmueble objeto del presente juicio tiene una deuda por concepto de condominio desde el mes de Octubre (sic) de 2003 hasta el mes de Julio (sic) 2010, ambas fechas inclusive, que ascienden a la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 49.579,30).
Ahora bien, de la referida prueba de informes la cual no fue impugnada durante la secuela del proceso, se desprende que efectivamente el demandado incumplió con lo estipulado en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, referente al pago de la cuota de condominio, por lo que le es forzoso a este Tribunal Superior declarar procedente la demanda de Desalojo (sic) incoada por la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, y así se decide.
De igual manera, la parte demandante por vía subsidiaria solicitó que el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (sic), fuese condenado al pago total de las cantidades que en definitiva, adeude por concepto de las cuotas de condominio adeudadas por el mantenimiento ordinario del edificio donde esta (sic) ubicado el edificio de marras.
En este sentido, este Tribunal de Alzada observa que para demandarse el pago de las referidas obligaciones, la misma deberá ser por demanda autónoma por ser una acción distinta a las que prevé el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por que (sic) se desecha está (sic) pretensión, y así se deja establecido.
En otro orden de ideas, la representación judicial de la parte demandada reconvino en el sentido, que la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, que fuere autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Julio (sic) de 2000, anotado bajo el N° 53, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, está parcialmente viciada de nulidad absoluta. Que se ha afirmado en reiteradas ocasiones que los gastos de condominio son obligaciones de rango legal inherentes al copropietario y no de quienes estén en posesión del inmueble y no puede ese propietario delegar por vía de cualquier contrato esa obligación a los detentadores del inmueble.
Señala el Artículo (sic) 365 del Código de Procedimiento Civil:
‘Artículo 365. Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340’.
‘Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario’.
De lo que se puede concluir que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado; 2. Que se proponga en el acto de contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.
En este sentido, se evidencia de autos que la parte demandada reconviene la nulidad de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento ya que está parcialmente viciada de nulidad absoluta.
Ahora bien, la pretensión principal en la presente causa se refiere a un Desalojo, (sic) mientras que lo que pretende la parte demandada con su reconvención es la nulidad de una Cláusula (sic) contractual, que si bien es cierto que la cláusula cuya nulidad se demanda guarda relación con el presente juicio, no es menos cierto que la demanda de Nulidad de un (sic) Cláusula (sic) motivada de una relación contractual se rige por un procedimiento que no es compatible con la presente causa, por lo que concluye este Tribunal Superior que la reconvención propuesta es inadmisible, y en consecuencia debe ser declarada sin lugar, y así se decide.
El abogado Néstor Luis Castellano Molero, en su carácter de Fiscal Primero del Ministerio Público ante la Sala Plena, las Salas de Casación y Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al momento de la celebración de la audiencia constitucional solicitó que la pretensión constitucional fuese declarada con lugar, por haber incurrido el fallo objeto de la acción de amparo en el vicio de incongruencia, al haber omitido pronunciamiento en cuanto a la procedencia o no de la cuestión previa contemplada en el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el hoy accionante alegó que la acción de desalojo intentada era improcedente por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo cual, concluyó que fue infringido el orden público, la tutela judicial efectiva y el debido proceso.
La ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez, asistida por el abogado Roberto Hung Cavalieri, y actuando en su carácter de tercera interesada, adujo que la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar ha efectuado diversas actuaciones en la causa, arguyendo el carácter de ocupante y poseedora del inmueble objeto de la relación contractual que no ostenta, quien, en todo caso, estaría actuando como tercero coadyuvante, sin poder oponerse a las actuaciones ejecutadas por la parte demandada de la causa primigenia. Adujo que fue su hijo la parte contractual quien hoy en día se mantiene insolvente de los conceptos demandados y que dieron lugar al fallo definitivamente que se recurre en amparo. Arguyó que la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, en fraude a la ley, pretende que se le tenga como arrendataria de la vivienda, recurriendo inclusive a instancias administrativas para sustraerse de los efectos de las decisiones judiciales adversas, sin ser parte del contrato ni tener interés en la presente acción de amparo. Argumentó que la demanda no sólo fue interpuesta con posterioridad a la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y al Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sino que no se produjeron violaciones constitucionales por cuanto la parte demandada contestó la demanda, reconvino, promovió y evacuó pruebas, las cuales fueron admitidas y valoradas en derecho. Que la normativa invocada ha sido interpretada por la Sala de Casación Civil, cuyo alcance e inteligencia no se contrae a la paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad del Decreto, sino que persigue verificar las condiciones de ejecución de los sujetos objeto de protección. Finalmente, adujo que con ocasión de las actuaciones tendientes a la ejecución del fallo, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda inició el procedimiento administrativo que declaró inoficioso, dado que el demandado tiene un bien inmueble ubicado en la urbanización Santa Eduvigis, apartamento A-5, Bloque Dos, Municipio Sucre del Estado Miranda, razón por la cual no necesita un refugio temporal.
El abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, Defensor Público Segundo con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, actuando en representación de la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, alegó que si bien el arrendatario del inmueble objeto de autos es el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, la referida ciudadana ocupa el inmueble por más de 14 años, por lo cual tiene interés para intervenir en la presente causa. Argumentó que goza de la protección establecida en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y que no se cumplió con las disposiciones legales que protegen al ocupante de las acciones judiciales cuyas ejecutorias constituyen desposesión del inmueble. Adujo que el Tribunal de alzada no ordenó la suspensión de la causa hasta tanto se cumpliera el procedimiento administrativo y que hubo desconocimiento al debido proceso por la falta de aplicación de normas de orden público que regulan la actividad arrendaticia. Concluye que la acción interpuesta fue el desalojo por la falta de pago de las cuotas de condominio, lo cual debía tramitarse a través de la acción de cumplimiento de contrato, siendo inadmisible la demanda por tal motivo.
Adicionalmente, se evidencia de autos que el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui estuvo representado durante el proceso de desalojo con la asistencia jurídica de los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría.
Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República, por autoridad de la Ley, declara SIN LUGARla acción de amparo constitucional interpuesta por los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la decisión que dictó, el 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Aderito Da Silva Castro, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de Municipio de la referida Circunscripción Judicial; 2) Sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 3) Sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente con lugar la demanda que por desalojo incoó la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez contra el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui; 5) Condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa; 6) Sin lugar la reconvención propuesta; 7) Ordenó aplicar lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 8) Confirmó el fallo apelado, con la imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la notificación de las partes.

References: artículo 346
 artículo 361
 artículo 281
 resolución 
 Artículo 95
 Artículo 96
 resolución 
 artículo 5
 artículo 96
 artículo 33
 artículo 33
 artículo 254
 artículo 346
 artículo 361
 artículo 281
 artículo 346
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 346
 artículo 35
 artículo 361
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 431
 artículo 510
 artículo 433
 artículo 429
 artículo 1383
 artículo 12
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 33
 artículo 340
 artículo 346
 artículo 94
 artículo 346
 artículo 361
 artículo 281