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ᐅ Unterstellung von Kenntnis über erhebliche Mängel an Immobilie bei Weitergabe innerhalb Familie - Handelsrecht - JuraForum.de
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Unterstellung von Kenntnis über erhebliche Mängel an Immobilie bei Weitergabe innerhalb Familie
Dieses Thema "ᐅ Unterstellung von Kenntnis über erhebliche Mängel an Immobilie bei Weitergabe innerhalb Familie - Handelsrecht" im Forum "Handelsrecht" wurde erstellt von h.c.seifert, 20. September 2015.
h.c.seifert Boardneuling 20.09.2015, 22:00
Gesetzt der Fall, eine Person verkauft eine Immobilie mit nicht unerheblichen verdeckten Mängeln (Altlasten - Mangel ist so erheblich, dass sich eine mehrjährige Auseinandersetzung diesbezüglich mit der öffentlichen Hand ergeben hat und schon Messstationen auf dem Grundstück installiert worden sind) an Familienangehörigen 1. Ordnung weiter (zum Zeitpunkt des Auftretens der Mängel volljährig), dieser veräußert die Immobilie dann an Dritte, ohne diese Mängel dann anzugeben. Kann in diesem Falle dann davon ausgegangen werden, dass diese Mängel dem kaufenden Familienangehörigen bekannt gewesen sein müssen, wenn:
a. der Angehörige während des Auftretens des Mangels in häuslicher Gemeinschaft gelebt hat
b. der Angehörige sich zwar nicht in häuslicher Gemeinschaft gelebt hat, aber sehr regelmäßig im Hause zugebracht hat
und somit der Familienangehörige zum Schadensersatz herangezogen werden?
Zu unterstellen ist hierbei, dass der Verkauf nur zum Zweck der Freistellung von Ansprüchen für Kosten einer abzusehenden Sanierung durchgeführt wurde.
Gibt es Urteile, in denen die Kenntnis innerhalb nächster Familienangehöriger berührt sind? Die gute familiäre Bindung wird unterstellt.
h.c.seifert
Klara.Fall Star Mitglied 20.09.2015, 22:53
AW: Unterstellung von Kenntnis über erhebliche Mängel an Immobilie bei Weitergabe innerhalb Familie
man unterscheidet 3 verschiedene Mängel beim Immobilienkauf:
Für "offene Mängel" und "versteckte Mängel" haftet der Verkäufer nicht.
Für die Frage ob ein Mangel "versteckt" ist oder "arglistig verschwiegen" ist der Käufer beweispflichtig, d.h. er wird mit Hilfe eines Sachverständigen nachweisen müssen, dass der Mangel schon länger besteht und Verkäufer den/die Mangel gekannt haben muss. Man wird i.a. davon ausgehen, dass der Verkäufer seine Immobilie gut kennt, andernfalls wäre er nur ein Strohmann.
Der Verkäufer haftet auch dann nicht, wenn der Käufer die Mängel kannte, 442 BGB.
Falls der Nachweis der Kenntnis gelingen sollte stehen dem Käufer die Rechte aus § 437 BGB zu.
h.c.seifert Boardneuling 21.09.2015, 09:08
Die Tatsache der verdeckten Mängel, sowie die Sachmängelhaftung ist schon bekannt, die Frage, die sich hier stellt, in wie weit eine Kenntnis bei der Weitergabe innerhalb der allerengsten Familie unterstellt werden kann. In diesem Falle gehe ich sogar davon aus, dass der Familienangehörige in häuslicher Gemeinschaft während der Phase, in der der Mangel offensichtlich geworden ist, gelebt hat.
Ich konstruiere auch einmal, dass das Familienmitglied ist während des Verfahrens mit den Behörden als eindeutiger Störer erkannt worden ist, während der Zeit aber nicht aus Opprotunität zur Behebung herangezogen worden ist.
Nun stellt sich die Situation dar, dass der Störer nicht mehr Belangt wird, da er nicht mehr der Eigentümer ist gem. Umweltgesetzbuch der Eigentümer, nicht aber der Störer, der Voreigentümer ist nur dann Schadenersatzpflichtig, wenn man Kenntnis nachweisen kann.
Die Frage ist also die, in wieweit die Kenntnis in diesem Falle unterstellt werden kann, aufgrund der familiären Nähe, sowie die häusliche Gemeinschaft, die bestanden hat.
Interessant wäre hier auch Az, die sich auf diese Faktoren beziehen.
Klara.Fall Star Mitglied 21.09.2015, 09:45
Die Frage welches Familienmitglied zu welchem Zeitpunkt von welchem Mangel Kenntnis hatte, stellt sich wohl nur in einem Gerichtsverfahren. Der Kenntnisstand wird sicher auch vom Mangel abhängen, so wird es wohl schwer glaubhaft darlegen zu wollen, dass ein Familienmitglied nicht wusste dass es in das einzige Badezimmer im Haus hineinregnet.
Der Verkäuferfamilie kann dabei davon ausgehen, dass der/die Richter auch über gesunden Menschenverstand verfügen und auch in Familien leben. Generell wird man wohl davon ausgehen, dass Mängel am Haus familienintern diskutiert werden und die Familienmitglieder über einen einheitlichen Kenntnisstand verfügen.
h.c.seifert Boardneuling 21.09.2015, 09:50
So sehe ich das auch, habe auf openjur schon mal nach Az gesucht, die sich damit beschäftiten, allerdings stehe ich mit greifenden Schlagworten auf dem Schlauch. Hast Du eine Idee, welche Schlagworte für die Textsuche passen könnten?
Klara.Fall Star Mitglied 21.09.2015, 10:25
Es scheint ja um die Frage zu gehen, inwieweit Familienmitglieder als aussenstehende Dritte zu betrachten sind. Dafür gibt es im BGB Anhaltspunkte z.B. spricht der §123 II BGB von Dritten, ebenso der 540 BGB, welche Analogie für den diskutierten Fall herangezogen werden könnte weiss ich aber auch nicht. Im 540 BGB geht es um Mietrecht und die Frage, ob die Mietsache einem Dritten überlassen werden darf. In dem Zusammenhang gibt es Definitionen wer denn eigentlich Dritter ist. So sind Familienangehörige nicht Dritte idS. Vielleicht hilft das hier:
Von § 540 Abs 1 wird die Gebrauchsgewährung an andere Personen als den Mieter nicht erfasst, wenn sich dies als Ausfluss des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt. Diese Personen sind nicht Dritte iSd Gesetzes. Zu diesem Personenkreis gehören diejenigen, die zum Zweck der gemeinschaftlichen Haushaltsführung vom Mieter in die Wohnung aufgenommen werden, sei es als Ehe- oder Lebenspartner (§ 11 Abs 1 LPartG), der als Familienangehöriger gilt (Vgl BGHZ 157, 1 = NZM 2004, 22; Finger WuM 2000, 462), Familienangehörige (mit Ausnahme des Bruders) (HM, BGH NJW 1991, 1750, 1751; OLG Hamm RE NJW 1982, 2876; NJW-RR 1997, 1370; BayObLG RE NZM 1998, 29; MK/Bieber Rn 6; Staudinger/Emmerich Rn 4 mwN; Blank/Börstinghaus Rn 21), Haus- und Pflegepersonal, Eltern, oder sonstige Mitglieder einer Haushaltsgemeinschaft (Staudinger/Emmerich Rn 4; MK/Bieber Rn 6; Schmidt-Futterer/Blank Rn 24). IdR zählen hierzu auch die Stiefkinder eines Ehepartners (BGH NJW 1991, 1750, 1751; OLG Hamm RE NJW-RR 1997, 1370; BayObLG RE NZM 1998, 29; MK/Bieber Rn 5; Staudinger/Emmerich Rn 4; Blank/Börstinghaus Rn 21; aA LG Berlin ZMR 1990, 58: erwachsenes Stiefkind eines Elternteils) sowie Enkelkinder (LG Wuppertal MDR 1971, 49; AG Koblenz WuM 1989, 175). Bei der Aufnahme der Eltern des Mieters in die Mietwohnung ist es eine Frage des Einzelfalls, ob die Aufnahme Ausdruck vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ist (BGH NJW 1993, 2528; BayObLG RE NZM 1998, 29; Bub/Treier/Reinstorf I Rn 133). Die Befugnis des Mieters zur Aufnahme seines Ehegatten und seiner Kinder kann nicht wirksam ausgeschlossen werden (Art 6 GG) (BGH NZM 2004, 22; BGHZ 123, 233 = NJW 1993, 2528; BayObLG NJW 1984, 60; OLG Karlsruhe RE ZMR 1987, 263, 264). Er darf die Wohnung aber dem Ehegatten oder seinen nahen Angehörigen nicht zur alleinigen Benutzung überlassen (BayObLG RE NZM 1998, 29; OLG Hamm MDR 1998, 1127; LG Cottbus NJW-RR 1995, 524; Blank/Börstinghaus Rn 21; aA LG Hamburg NJW-RR 2000, 602). Bei ihrer Aufnahme auf Dauer besteht lediglich eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter (HM, Palandt/Weidenkaff Rn 5; Lammel Rn 6; Meyer ZMR 1990, 444; Schneider WuM 1999, 195). Zweifelhaft ist aber, wie weit die vollständige Aufnahme von bisher getrennt lebenden Familienmitgliedern noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt. Es kommt hier auf die Art und den Zuschnitt der Wohnung sowie darauf an, ob der Vermieter bei Vertragsschluss mit der Aufnahme weiterer Personen rechnen musste (Palandt/Weidenkaff Rn 5). Bei dem überwiegend ortsabwesenden Mieter wird aber die Aufnahme von Angehörigen auf längere Dauer für zulässig gehalten (BGH NZM 2006, 220; LG Hamburg NJW-RR 2000, 602).
h.c.seifert Boardneuling 21.09.2015, 10:39
Hallo Klara, danke, genau dieses Stichwort hat mir hier gefehlt. Ich werde damit mal weiter recherchieren.
Komme hier darauf zurück, wenn ich fündig geworden bin.
Kataster V.I.P. 21.09.2015, 10:56
Zitat von h.c.seifert: ↑
...und schon Messstationen auf dem Grundstück installiert worden sind)...
Und die stehen da noch oder nicht?
Evtl. blöde Frage, aber wenn sie da noch stehen, wäre es ja kein versteckter Mangel. Die Bhörde misst dort - vorläufiger Punkt.
Ansonsten wäre jemand, der zu der Zeit ununterbrochen dort wohnte, sehr wahrscheinlich zu unterstellen, dass er oder sie die Messstationen gesehen hat und auch Kenntnis erlangt hat, was das ist.
Gelegentlicher oder regelmäßiger Besuch, Familienbande oder Familiengeheimnisse - gelogen und verheimlicht wird im Durchschnitt überall. Wo und wo nicht - das halte ich für Spekulation.
Der Eigentümer zum Zeitpunkt der Messungen muss Kenntnis zumindest vom Verdacht auf Altlasten gehabt haben. Damit kommt er in Betracht für die sogenannte "Ewigkeitshaftung". Stichtag wäre nach §4 Abs. 6 BBodSchG wäre der 1. März 1999. Wurde die Immobile vor oder nach diesem Datum an den "ahnungslosen" Familienanghörigen übertragen?
http://www.ra-hellmuth-mohr.de/umwe...-stoppt-verkauf-eines-belasteten-grundstuecks
http://www.altlasten-haftungsmanagement.de/leistungsangebot-altlasten/verjährungsfragen/
Nach §24 Abs. 2 BBodSchG wäre noch zu prüfen, ob und wann die behördliche Maßnahmen (Messungen und Schriftsatz) unterbrochen oder beendet (???) wurden. Wären behördliche Ansprüche daraus verjährt, "kam" also nichts mehr, so könnte der Eigentümer zum Zeitpunkt der Messungen die Sache auch als erledigt betrachten. Beim Status "beendet" müsste man sehr genau hinschauen. Bekam der Eigentümer zum Zeitpunkt der Messungen Messergebnisse? Die messende Behörde sollte das wissen und nachweisen können.
Je nach Frist könnte der Eigentümer zum Zeitpunkt der Messungen haften, und das "ahnungslose" Familienmitglied als gutgläubig deklariert werden.
Kommt es auf die Pflicht zur Sanierung an, so belässt man diese möglichst beim Eigentümer zum Zeitpunkt der Messungen oder dessen Rechtsnachfolger nach §1922 BGB. (Falls das nach BodSchG geht - das müsste man dann noch klären.) Ein gutgläubiger und ahnungloser Zwischenbesitzer ist dann unschädlich bzw. muss man diesem die Kenntnis des Mangels dann nicht nachweisen oder unterschieben. Das ist dann egal.
Kommt die Haftung des Eigentümers zum Zeitpunkt der Messungen nicht in Betracht oder will man Schadensersatz vom "ahnunglosen" Verkäufer wegen der verschwiegenen Mängel, so muss man ihm die Kenntnis nachweisen.
Er kann das schlicht leugnen mit dem Verweis, dass er sich z.B. während Abi und Studienbeginn nicht um das Haus gekümmert hätte und nach den Messungen nichts kam, er die Sache als erledigt betrachtet hätte. Und nicht wusste, dass damals auf z.B. PCB/Dioxin gemessen wurde.
Ist diese Möglichkeit zu naiv?
Das könnte man nach Leistungskursen in der Schule, abgewählten Grundkursen und Studienfach beurteilen. Ich kann mir hier beide Pole gut vorstellen.
@klara: Bitte das Textzitat in #2 auch benennen und die Quelle. Mir könnte es egal sein, es geht im Zweifelsfalle aber auch um das UhrhG. Und auch #6 hast Du so schnell mal eben getippt? Respekt.
h.c.seifert Boardneuling 21.09.2015, 14:53
Danke erst einmal, ich unterstelle einmal, dass die Messungen bis zum heutigen Tage laufen, der jetzige Eigentümer genau darüber Kenntnis über die Altlast erlangt hat. Weiterhin unterstellt ich, dass die Veräußerung an den "unwissenden Verwandten" nach dem Jahre 1999 stattgefunden hat, der verkaufende Familienangehörige nachweislich von der Altlast gewusst hat.
Der Nachweis, dass der kaufende Familienangehörige die Messwerte bekommen hat, ist nicht zu führen.
Die Frage, die sich stellt ist die, ob der initiale Eigentümer, somit erkannte und nachweisliche Störer in die Pflicht genommen werden kann, da durch das Versäumnis der Weitergabe der Information an das "unwissende" Familienmitglied den Zustand herstellt, dass dieser nicht schadensersatzpflichtig wird. Somit ist der Schaden also der, der aus dem Versäumnis dem Käufer gegenüber dadurch entstanden ist, dass er keine Kenntnis erlangen konnte (sofern der "Unwissende" wirklich unwissend sein sollte), oder durch das Versäumnis keine Möglichkeit eines Schadenersatzes hat.
h.c.seifert Boardneuling 21.09.2015, 16:06
nach den bisherigen Äußerungen kann also davon ausgegangen werden, dass es darauf hinauslaufen kann, dass dem ersten Verkäufer eine arglistige Täuschung als deliktisches Vergehen nachgewiesen werden kann.
Hat dann auch der Endkäufer eine Aussicht auf Erfolg, einen Schadensersatzanspruch über eine "Eigentümergeneration" hinweg durchzusetzen? Ausgehen tue ich hier davon, dass schon das Verschweigen eines Umstandes der Altlast dadurch eine Arglist darstellt, dass die Weitergabe verpflichtend ist.
Kataster V.I.P. 21.09.2015, 16:11
Danke erst einmal, ich unterstelle einmal, dass die Messungen bis zum heutigen Tage laufen, der jetzige Eigentümer genau darüber Kenntnis über die Altlast erlangt hat.
Das wäre dann aber ein sehr schlecht versteckter Mangel. Eigentlich doch eher offensichtlicher Mangel? Als was wurden die Messstationen dann verkauft? Flächendeckendes Luftmessnetz?
Weiterhin unterstellt ich, dass die Veräußerung an den "unwissenden Verwandten" nach dem Jahre 1999 stattgefunden hat, der verkaufende Familienangehörige nachweislich von der Altlast gewusst hat.
Dann muss er sanieren, wenn die Behörde das einfordert. Egal, was sein planloser und von ihm zu verantwortender "Sproß" behaupten mag. Mir war die "Ewigkeitshaftung" nach Gesetz auch nicht bekannt, sollte aber so sein.
Hm, von der Existenz der Messstationen hatten also alle 3 beteiligten Parteien Kenntnis? Und nur eine Partei soll gewusst haben, was sich dahinter verbirgt? Schwer vorstellbar. Mindestens einen Verdacht mussten doch alle 3 schöpfen.
Die bloße Existenz von Messstationen ist aber aus meiner Sicht auch noch kein Mangel oder Schaden. Hier müsste man entscheiden, ob der Schaden bereits bei Beginn der Messungen zu Tage getreten ist. Ist es so, wäre der initiale Eigentümer in der Pflicht der Sanierung. Tritt der Schaden bei Kenntnis Messergebnisse auf bzw. zu Tage? Nicht jeder kann Analyseprotokolle deuten. Oder tritt der Schaden erst auf, wenn die Behörde Ergebnisse mitteilt und Sanierung fordert bzw. Kosten dafür ankündigt? Dann könnte es bei Behördenschlaf passieren, dass der letzte Käufer den Schaden hätte, weil der Schaden vorher nicht auftrat.
Nee. Das klingt komisch. Ich bleibe dabei, dass nach BodenSchG der initiale Eigentümer haftet, der Kenntnis von der Altlast hatte und zwar spätestens durch die Messungen. Was die anderen Käufer nun wussten oder sahen oder nicht - die Behörde hätte es dem letzten Käufer mitteilen müssen auf Anfrage.
http://www.bodenwelten.de/content/schadstoffe-auf-dem-eigenen-grundstück-was-tun
Hier auch die Begriffe des Handlunggstörers: Das ist der Verursacher der Altlast.
Und der Begriff des Zustandsstörers: Das ist der Eigentümer bzw. Besitzer der Altlast.
Mehr zu den Begriffen für Interessierte:
http://www.kanzlei.de/archiv/umwralt-htm
Kataster V.I.P. 21.09.2015, 16:16
Das sehe ich auch so und ist noch eine relativ einfache Frage. Hätte er das nicht verschwiegen, wäre der Zwischenhändler der arglistig Verschweigende geworden.
Nur über das BodenSchG. Andere Ansprüche aus Immobilienverkäufen verjähren durchaus zeitnäher. Geht es "nur" um eine Wertminderung, so kann der Zwischenhändler m.E. durch Verstreichen entsprechender Fristen durchaus "reingewaschen" werden.
h.c.seifert Boardneuling 21.09.2015, 16:22
wenn es jetzt Zielführend ist, die erste Eigentümerin in die Pflicht zu nehmen, verjähren die Ansprüche nach dem Ewigkeitsanspruches praktisch nie, die gegen den "Unwissenden" sind noch nicht erloschen, da ich von einem Kaufzeitpunkt ausgehe, der weniger als 3 Jahre zurückliegt.
Also erschiene es in diesem Falle als opportun, an den direkten Verkäufer heranzutreten und zu der Aussage zu bewegen, er habe keine Kenntnis, um dann die Forderung an den ersten Verkäufer zu stellen mit der Grundlage der deliktischen Schadensersatzforderung, da die arglistige Täuschung (jetzt ja nachgewiesen) zu dem Verlust des Anspruches gegen den direkten Verkäufer geführt hat.

References: § 437
 §123
 § 540
 BGH 
 §4
 §24
 §1922