Source: http://www.condominioweb.com/gravi-difetti-appalto-in-condominio.14558
Timestamp: 2018-02-18 03:21:48+00:00

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Contratto di appalto e condominio. L'esiguità della spesa per l'eliminazione dei difetti non impedisce l'operatività della garanzia di cui all'art. 1669 cod. civ.
Appalto. L'operatività dell'art. 1669 c.c. si estende anche ai gravi difetti della costruzione che non riguardino il bene...
Appalto. L'operatività dell'art. 1669 c.c. si estende anche ai gravi difetti della costruzione che non riguardino il bene principale
Avv. Rita Claudia Calderini - Foro di Napoli
La vicenda. La curatela del fallimento dell'appaltatore Tizio conveniva in giudizio davanti al Pretore di Grosseto il Condominio e i condomini Caio e Sempronio per i quali, in forza di un contratto di appalto, aveva compiuto dei lavori di ristrutturazione.
A seguito dell'esecuzione di quest'ultimi, la curatela domandava il pagamento dell'importo di lire 24.982.684 da parte del condominio, quale saldo del corrispettivo determinato dal consulente nominato dal giudice, nonché, l'importo pari a lire 9.907.216 più IVA per i lavori svolti presso i condomini Caio e Sempronio.
I condomini contestavano in via principale la relazione del consulente tecnico ritenendo al contrario congrua la contabilità finale tenuta dal direttore dei lavori, controfirmata peraltro anche dallo stesso appaltatore; in via riconvenzionale i condomini, così come lo stesso Condominio,proponevano domanda di riduzione del prezzo o del risarcimento danni con riguardo ad alcuni vizi già contestati in precedenza ai sensi dell'art. 1669 cod. civ.
Il tribunale di Grosseto (succeduto al Pretore) rigettava tutte le domande della curatela assumendo che la contabilità sottoscritta dal direttore dei lavori e dall'appaltatore avesse natura negoziale con riguardo alla determinazione convenzionale del corrispettivo.
La stessa pronuncia rigettava altresì le domande proposte in via riconvenzionale dai convenuti per mancato rispetto dei termini decadenziali e prescrizionali in ordine alla denuncia dei vizi lamentati. Il Tribunale in particolare riteneva che la fattispecie contestata dai condomini dovesse essere ricondotta sotto l'art. 1667 cod. civ. e non sotto l'art. 1669 cod. civ.
Avverso tale pronuncia la curatela dell'appaltatore proponeva appello davanti alla Corte di appello di Firenze, mentre il condominio proponeva appello incidentale. La Corte giudicava fondate le domande della curatela, ritenendo che - poiché la rappresentanza del committente da parte del direttore dei lavori è limitata agli aspetti di natura tecnica - le dichiarazioni del direttore dei lavori non potessero vincolare il condominio fuori da tale ambito e che,pertanto, la pretesa della curatela di rideterminazione del corrispettivo fosse fondata.
Con riguardo all'appello incidentale proposto dal condominio, la Corte fiorentina confermava la statuizione del giudice di primo grado disponendo che nel caso di specie non ricorrevano i presupposti di cui all'articolo 1669 cod.civ. ma bensì dell'art. 1667 cod. civ.
Tuttavia, mancando la prova della tempestiva denuncia dei vizi ex art. 1667 cod.civ., la Corte concludeva che non era possibile imputare o riconoscere alcun tipo di responsabilità in capo all'appaltatore.
La sentenza della Corte di appello veniva quindi impugnata dal condominio e dagli eredi dei condomini davanti alla Corte di Cassazione.
La questione giuridica. La questione giuridica posta al vaglio degli ermellini impone di indagare i presupposti applicativi dell'art. 1669 cod. civ e, in particolare, la corretta definizione di "difetti di costruzione" e di "gravi difetti".
In relazione alla definizione di "difetti di costruzione", la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha specificato che trattasi di qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che - pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentano l'impiego duraturo cui è destinata - incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (cfr. Cass. del 4 ottobre 2011 n. 20307).
Con riguardo alla definizione di "gravi difetti", con sentenza del 3 gennaio 2013 n. 84, la Corte di Cassazione ha statuito che essi non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione che pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e sulla funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura.
Sempre in merito ai "gravi difetti", con sentenza del 9 settembre 2013 n. 20644, la Corte ha specificato che la garanzia di cui all'art. 1669 cod. civ. si estende anche ai gravi difetti della costruzione che non riguardino il bene principale, bensì i viali di accesso pedonali al condominio, dovendo essa ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera, senza che abbia rilievo in senso contrario l'esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino.
Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che la responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. non può ritenersi esclusa per il solo fatto che detti difetti siano derivati da cause sopravvenute al completamento dei lavori, laddove le anzidette cause sopravvenute non fossero del tutto imprevedibili al momento dell'esecuzione dei lavori (cfr. Cass. 15 settembre 2009 n.19868).
La decisione della Corte. I condomini e il condominio ricorrenti contestavo davanti alla Corte di Cassazione la decisione di secondo grado nella misura in cui liquidava il corrispettivo dovuto all'appaltatore sulla base dei prezzi di mercato, come stimati dal tecnico nominato dalla procedura fallimentare, invece che sulla base della contabilità sottoscritta dall'appaltatore, in quanto negozio avente valore ricognitivo dei prezzi pattuiti per l'opera svolta.
Secondo gli ermellini, tale motivo di ricorso è fondato in quanto la giurisprudenza della medesima Corte ha chiarito che in tema di conclusione del contratto, qualora, con la proposta formulata in un documento, la parte abbia manifestato la volontà di concludere il contratto alle condizioni ivi stabilite, la sottoscrizione del documento apposta dalla controparte senza alcuna modifica o integrazione vale come accettazione.
I ricorrenti denunciavano altresì la nullità della sentenza di secondo grado per la violazione e falsa applicazione dell'art. 1669 cod.civ. e, più nello specifico ,per non averne riconosciuto l'operatività nel caso di specie. Invero, i ricorrenti hanno rilevato che i vizi strutturali sono stati oggetto di accertamento dallo stessoc.t.u., il quale ne ha affermato il carattere parzialmente strutturale.
Sul punto, i ricorrenti criticano altresì l'assunto della sentenza impugnata secondo cui l'esiguità dell'importo necessario alla eliminazione dei vizi denunciati ricondurrebbe i medesimi nella fattispecie di cui all'articolo 1667 cod. civ., con conseguente giudizio di tardività della relativa denuncia, invece che a quella di cui all'articolo 1669 c.c. La Corte ritiene fondate e meritevoli di accoglimento anche tali doglianze.
Riprendendo il principio giurisprudenziale già citato in precedenza (cfr. Cass. n. 20644/13), la Corte ha statuito che l'entità della spesa necessaria per l'eliminazione dei vizi dell'opera non costituisce di per se argomento sufficiente per escludere la riconducibilità di tali vizi alla fattispecie di cui all'articolo 1669 cod.civ. poiché, in tema di appalto, l'operatività della garanzia di cui all'art. 1669 cod.civ. si estende anche ai gravi difetti della costruzione che non riguardino il bene principale, dovendo essa ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera, senza che abbia rilievo in senso contrario l'esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino
Scarica Corte di Cassazione, sez. II Civile, 24 gennaio 2018, n. 1751
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