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Timestamp: 2020-02-23 17:49:43+00:00

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Notizie | Unione Piccoli Proprietari Immobiliari
L’AVVOCATO NON PUO’ ESSERE CAMBIATO
L’amministratore non può cambiare l’avvocato
Una sentenza della Corte d’appello di Milano dello scorso marzo richiama l’attenzione sul tema sempre insidioso della legittimazione dell’amministratore e, in particolare, sulla ratifica da parte dell’assemblea delle iniziative giudiziali da lui autonomamente promosse, ratifica necessaria nelle materie fuori dalla sua sfera di competenza: per la Corte occorre la ratifica dell’assemblea quando il nome dell’avvocato incaricato dall’amministratore per un contenzioso è diverso da quello della delibera iniziale.
In linea generale, mentre dal lato passivo la legittimazione dell’amministratore non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale o possessorio, concernente le parti comuni dell’edificio (con il solo obbligo di rilevanza interna di informare con tempestività l’assemblea), dal lato attivo l’amministratore è legittimato ad agire in rappresentanza del condominio senza autorizzazione assembleare solo nei limiti delle sue attribuzioni in base all’articolo 1130 del Codice civile.
Al di fuori delle materie di sua competenza – e la distinzione tra i due ambiti non è sempre agevole – l’amministratore deve sempre essere autorizzato dall’assemblea, in caso anche dopo l’avvio della causa, se per ragioni di urgenza o di tempestività della costituzione non sia stato possibile convocare in tempo utile l’assemblea. Il difetto di rappresentanza dell’amministratore può infatti essere sanato da una delibera assembleare di ratifica, con efficacia retroattiva. Se peraltro tale difetto è rilevato d’ufficio, il giudice (articolo 182 del Codice di procedura civile) deve assegnare un termine per la regolarizzazione.
La Corte d’Appello di Milano, nell’ambito di una controversia ritenuta estranea alle competenze proprie dell’amministratore, ha dichiarato inammissibile l’impugnazione proposta dal condominio proprio sulla base di una interpretazione formale della delibera di ratifica, considerata inidonea per errore nell’indicazione del legale incaricato. L’amministratore, come deciso dall’assemblea, aveva conferito la procura iniziale, per il primo grado di giudizio, all’avvocato P.N. ma, per proseguire il giudizio in appello, mentre l’assemblea aveva confermato lo stesso legale, l’amministratore aveva deciso di conferire il mandato all’avvocato I.B..
Per la Corte, dunque, l’assemblea non aveva mai autorizzato l’amministratore a nominare l’avvocato I.B.. Tale vizio non è stato ritenuto sanabile con l’assegnazione di un termine per la regolarizzazione, ai sensi dell’articolo 182 del Codice di procedura civile in quanto, secondo la Corte, la procura alle liti può essere conferita con effetti retroattivi solo nei limiti di cui all’articolo 125 dello stesso codice; e inoltre perché se il rilievo del vizio in sede di legittimità proviene non dal Giudice ma dalla controparte sorge un immediato onere di sanatoria (Cassazione sentenza delle Sezioni unite 4248/2016).
RASSEGNA STAMPA – ABUSO EDILIZIO
Giurisprudenza. Il passaggio obbligato resta quello dell’ordinanza di abbattimento anche a distanza di anni
Piccoli abusi, rischio demolizione
Individuati dai giudici i casi di parziale difformità «sanabili» con sanzione
Di fronte a un abuso edilizio neanche il trascorrere del tempo può bastare a scongiurare la demolizione. In via generale, infatti, tutti gli interventi edilizi di un certo rilievo realizzati abusivamente sono destinatari di un provvedimento sanzionatorio di rimozione o di demolizione, che può intervenire anche a distanza di molti anni dall’esecuzione. Ciò in quanto, come affermato dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato, con la sentenza del 17 ottobre scorso, n. 8 «non può ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può in alcun modo legittimare». Inoltre, prosegue la pronuncia, si prescinde dalla responsabilità dell’attuale proprietario dell’immobile, potendosi applicare la sanzione demolitoria «anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell’irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell’ordine giuridico violato».
Sempre il Consiglio di Stato, con la sentenza 1484/2017, ha ribadito che anche per gli abusi minori, quali gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia, l’articolo 34 del Tu edilizia (Dpr 380/2001) prevede in via generale la demolizione, a meno che questa non determini un pregiudizio per la parte eseguita in conformità, nel qual caso può essere applicata una sanzione pecuniaria.
La mancanza di una compiuta definizione normativa della categoria delle opere eseguite “in parziale difformità” ha indotto il legislatore a fissare una soglia di rilevanza minima di queste variazioni, per cui in base al comma 2-ter non costituiscono illecito edilizio le «violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali».
Oltre questa soglia, la parziale difformità si configura, secondo la sentenza, «quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera».
La casistica è molto varia e nel concetto di difformità parziale sono stati fatti rientrare «gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza, nonché le variazioni relative a parti accessorie che non abbiano specifica rilevanza» (Tar Campania-Napoli, sezione II, sentenza 2931/2017), nonché i modesti aumenti di altezza di piano rispetto alla consistenza dell’edificio originariamente progettato e la diversa conformazione delle tramezzature interne (Tar Campania-Salerno, sezione I, 784/2017).
La possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, viene denominata fiscalizzazione dell’abuso (Consiglio di Stato 1476/2017) e riguarda solo l’ipotesi di parziale difformità da un titolo abilitativo comunque ottenuto e non anche i casi in cui l’intervento sia stato eseguito in assenza del titolo. La giurisprudenza ne ha quindi escluso l’applicabilità nel caso di un ampliamento sine titulo di un manufatto pur legittimamente realizzato (Cassazione penale, III, 16548/2016).
L’applicazione della sanzione pecuniaria non avviene d’ufficio. Anche in presenza di un abuso minore, l’ingiunzione di demolizione costituisce la prima e obbligatoria fase del procedimento repressivo e la possibilità di fiscalizzare l’abuso viene valutata discrezionalmente dalla Pa nella successiva fase di esecuzione del procedimento sanzionatorio (Consiglio di stato, sezione VI, sentenza 2681/2017) e potrà essere accordata solo se l’interessato abbia fornito una «seria ed idonea dimostrazione del pregiudizio sulla struttura e sull’utilizzazione del bene residuo» (Tar Campania-Salerno, sezione II, 933/2017).
La giurisprudenza amministrativa (Tar Campania-Napoli, sezione II, sentenza 2966/2017), ha sottolineato la diversità delle previsioni contenute nell’articolo 36 del Tu rispetto a quelle dell’articolo 34, pur se entrambe hanno il fine di evitare la demolizione degli abusi. La prima norma regola il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria degli abusi, ma solo per interventi conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia alla presentazione della domanda. La seconda condiziona l’applicazione della sanzione pecuniaria al fatto che la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, senza che valga il principio della doppia conformità.
L’ULTIMA PRONUNCIA Secondo il Consiglio di Stato l’ingiunzione ad abbattere l’opera non conforme può arrivare dopo molti anni dalla sua realizzazione
RASSEGNA STAMPA – SENTENZE
01 NULLAOSTA URBANISTICo
Ai fini della valutazione di parziale difformità dal permesso di costruire occorre tener conto del complesso edilizio risultante dalle opere via via realizzate. L’articolo 34 del Dpr 380/2001 si applica anche alle opere edilizie del tutto prive di abilitazione urbanistica, se sono compenetrate rispetto ad altri manufatti realizzati in base a regolare titolo abilitativo
Tar Molise Campobasso, sezione I, sentenza 24 maggio 2017, n. 192
02 ASSENZA TITOLO
L’articolo 34 del Dpr 380/2001 (fiscalizzazione dell’abuso, ndr) non è applicabile per le opere realizzate in assenza di titolo abilitativo e non già in parziale difformità da esso. La mera circostanza che le opere si risolvano nell’ampliamento di un’opera preesistente non rende, difatti, applicabile l’articolo in esame, che presuppone vengano in rilievo non due autonomi interventi edilizi di cui uno (pregresso) sorretto da permesso di costruire e l’altro (successivo) privo di esso.
Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza 1° giugno 2016, n. 2325
03 AUMENTO CUBATURE
Il concetto di difformità parziale rispetto al permesso di costruire (articolo 34 Dpr 380/2001) si riferisce ad ipotesi tra le quali possono farsi rientrare gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza.
Tar Campania Napoli, sezione II, sentenza 1° giugno 2017, n. 2931
04 ABUSI «fiscalizzati»
La regola, anche quando l’abuso edilizio consista nella semplice parziale difformità, è sempre la demolizione; a tale regola l’articolo 34, comma 2, pone un’eccezione, stabilendo che quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pecuniaria. Si tratta di un’ipotesi particolare di sanatoria, denominata (di solito) fiscalizzazione dell’abuso
Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza 30 marzo 2017, n. 1476
05 NUOVO MANUFATTO
La possibilità di non eseguire la demolizione qualora possa derivarne pregiudizio per la porzione di fabbricato non abusiva, resta esclusa nel caso in cui le opere eseguite siano del tutto sprovviste del necessario assenso amministrativo.
Cassazione penale, sezione III, sentenza 16 giugno 2016, n. 16548
06 ORDINE DEMOLIZIONE
L’ordine di demolizione conseguente all’accertamento della natura abusiva delle opere edilizie è un atto dovuto e, in quanto tale, non deve essere preceduto dall’avviso ex articolo 7,legge 7 agosto 1990, n. 241, trattandosi di una misura sanzionatoria.
07 PICCOLE MODIFICHE
È illegittima l’ordinanza di demolizione adottata ex articolo 31 Dpr 380/2001, nel caso in cui le difformità riscontrate dall’amministrazione comunale consistano in un modesto aumento di volume e di altezza di piano e in una diversa conformazione delle tramezzature interne.
Tar Campania Salerno, sezione I, 27 aprile 2017, n. 784
08 PREGIUDIZIO STRUTTURA
L’articolo 34, comma 2, Tu edilizia introduce una sanzione alternativa rispetto a quella demolitivo-restitutoria nel caso in cui la demolizione non possa avvenire senza incidere sulla stabilità dell’edificio nel suo complesso. La sanzione pecuniaria non configura ipotesi di sanatoria dell’abuso edilizio, ma contempera l’esigenza di ristabilire lo status quo ante con quella di assicurare la sicurezza pubblica.
Tar Campania Napoli, sezione VI, sentenza 3 maggio 2017, n. 2368
MUTUI – RASSEGNA STAMPA
Famiglie. Il nuovo Euribor potrebbe diventare troppo volatile: per i prestiti-casa è auspicabile prendere come riferimento le medie mensili e non un valore giornaliero
Euribor è una parola che gli italiani continuano inevitabilmente ad accostare ai mutui variabili, che nonostante la spiccata preferenza accordata negli ultimi mesi ai prodotti a tasso fisso rappresentano pur sempre i due terzi dei prestiti immobiliari al momento in mano alle famiglie del nostro Paese. Certo, ormai da qualche anno il parametro che serve a determinare il valore di ciascuna rata mese dopo mese non fa parlare più di sé, se non per il fatto di aver raggiunto un valore addirittura negativo.
Molti però non avranno dimenticato quel periodo in cui, ormai quasi dieci anni fa, la situazione era completamente capovolta e gli sbalzi di volatilità (soprattutto al rialzo come quelli successivi alla crisi subprime e al crack Lehman) misero in seria difficoltà un significativo numero di debitori nei confronti delle banche. Proprio per questo una riforma del processo di calcolo dell’Euribor che in teoria potrebbe comportare oscillazioni del tasso forse superiori a quanto si sia visto con il precedente metodo, come si sottolinea nell’articolo che apre questa pagina, non è cosa che faccia dormire sonni tranquilli.
Oggi per la verità il grafico dell’Euribor somiglia a un encefalogramma piatto, e di volatilità ne vedremo probabilmente poca anche nel prossimo futuro, visto che la rimozione dello stimolo monetario del piano Draghi (che ha contribuito al crollo sottozero dei suoi valori) avverrà a un ritmo estremamente graduale e per vedere il primo rialzo dei tassi da parte della Bce occorrerà attendere almeno la seconda metà del 2019. Ma la durata di un mutuo è per definizione pluridecennale, quindi si dovrà mettere pure in conto un ritorno a situazioni di mercato più «normali» rispetto alla situazione attuale artificialmente creata dalla liquidità immessa dalle Banche centrali: fasi dettate dal ciclo economico che, per definizione, sono necessariamente più movimentate.
Al di là dell’eterno dilemma fra fisso e variabile, che in linea di massima non dovrebbe essere influenzato dal metodo di calcolo del tasso, il suggerimento degli operatori sarebbe di orientarsi verso un prodotto che determina la rata rilevando il parametro di riferimento (Euribor, ma anche Irs) non sulla base di una singolo valore giornaliero, ma su una media di periodo, mensile o addirittura trimestrale. «Questo permetterebbe sia di ridurre le potenziali oscillazioni di una rata, sia di prevedere in modo migliore, per quanto possibile, il suo andamento nel breve termine», conferma Roberto Anedda, direttore marketing del broker MutuiOnline.it.
Potrebbe apparire una questione di dettagli, a maggior ragione se si pensa all’andamento recente dell’Euribor, ma il «diavolo» spesso si nasconde proprio in questi particolari. Basta infatti confrontare i valori massimi e minimi raggiunti dal «vecchio» Euribor in ciascun mese dal 1999 in poi con la media registrata nel corrispondente periodo per scoprire che le cose non sono sempre filate via lisce come negli ultimi anni condizionati dal quantitative easing.
Nel periodo successivo al fallimento di Lehman Brothers, come si nota nel grafico sopra, la differenza fra media mensile e valore massimo ha anche oltrepassato il punto percentuale. E non si tratta certo di uno scarto di poco conto, se si pensa che per un mutuo medio da 120mila euro comporta una spesa aggiuntiva per interessi di quasi 60 euro mensili ai danni di chi ha avuto la «sfortuna» di vedersi fissare la rata proprio nel giorno del picco del tasso. Si può legittimamente obiettare che nel lunghissimo periodo che caratterizza la durata di un prestito immobiliare le coincidenze sfavorevoli tendono a compensarsi con quelle favorevoli, così come avviene per i cicli economici al rialzo e al ribasso. Ma la volatilità eccessiva che non giova a nessuno e che può creare grossi grattacapi alle famiglie si potrebbe evitare con poco.
L’OBIETTIVO Evitare la volatilità è importante: su un mutuo da 120mila euro, la rata sale anche di 60 euro se viene fissata nel giorno di massimo
RASSEGNA STAMPA – CAMBIAMENTI

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