Source: http://haus-und-grund-muenchen.de/mainw/presse/Bremsversagen_in_Bayern.html
Timestamp: 2018-01-19 03:46:06+00:00

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Mietpreisbremseverordnung ist wegen unzureichender Begründung nichtig
Am 1.8.2015 ist in Bayern die Mietpreisbremseverordnung in Kraft getreten. Danach darf bei der Neuvermietung einer Wohnung in insgesamt 144 in der Verordnung genannten Städten und Gemeinden die ortsübliche Miete um maximal 10 % überschritten werden.
Ermächtigungsgrundlage für diese Verordnung ist das am 5.3.2015 vom Deutschen Bundestag beschlossene Mietrechtsnovellierungsgesetz mit dem neuen, in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügten § 556 d. Diese neue Bestimmung räumt den Bundesländern die Möglichkeit ein, für die Dauer von zunächst 5 Jahren Städte und Gemeinden auszuweisen, in denen aufgrund eines nachgewiesenen, angespannten Wohnungsmarktes eine sogenannte Mietpreisbremse gelten soll.
Die Bayerische Staatsregierung hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und am 14.7.2015 die Mietpreisbremseverordnung (GVBl. 2015 S. 250 ff) erlassen.
Anders als bereits bestehende Ermächtigungsgrundlagen, z.B. zum Erlass einer Kündigungssperrfristverordnung (§ 577 a Abs. 2 S. 2 BGB) und zum Erlass einer Kappungsgrenzesenkungsverordnung (Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20 % auf 15 %, § 558 Abs. 3 S. 3 BGB), schreibt die Ermächtigungsgrundlage für die Mietpreisbremse (§ 556 d BGB) zwingend eine Begründungspflicht vor. Eine solche Begründungspflicht war aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten, da die Begrenzung der Neuvertragsmieten mit den früheren Wohnraumbewirtschaftungsvorschriften vergleichbar ist (so Derleder KJ 2015, 3) und einen weit stärkeren Eingriff in das Eigentumsgrundrecht (Artikel 14 GG) darstellt als die reduzierte Kappungsgrenze bei der Erhöhung von Bestandsmieten. Ferner hatten die Länder von der Möglichkeit der Herabsetzung der Kappungsgrenze sehr extensiv Gebrauch gemacht mit der Folge, dass eine reduzierte Kappungsgrenze zur Zeit in über 275 Gemeinden gilt. Dies sollte bei der Begrenzung der Neuvertragsmieten nur noch in wirklich begründeten Fällen erfolgen. Daher hat der Gesetzgeber die Anforderungen an eine solche Verordnung verschärft und den Ländern eine Begründungs¬pflicht auferlegt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, RN 26 zu § 556 d BGB).
Diese Begründungspflicht ist nicht nur zwingend; sie muss auch detailliert für jede einzelne Gemeinde erfolgen, d.h. aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen in jedem einzelnen in die Verordnung aufgenommenen Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.
Auf diese Weise soll den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes Rechnung getragen und die Entscheidung der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden (so die Gesetzesbegründung: BT-Drs. 18/3121 S. 30).
Nach diesen Vorgaben des Bundesgesetzgebers müsste der Begründung der Mietpreis-bremseverordnung vom 14.7.2015 (JMBl. Nr. 7/2015) zu entnehmen sein, aufgrund welcher konkreter Kriterien eine bestimmte Gemeinde in die Gebietskulisse aufgenommen worden ist. Als Kriterien kommen zunächst die in § 556 d Abs. 2 S. 3 BGB ausdrücklich genannten Sachverhalte in Frage:
Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt deutlich den Bundesdurchschnitt
Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird
Es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage.
Unter Missachtung dieser Anforderungen wird dazu in der Begründung der Verordnung durch die Bayerische Staatsregierung lediglich ausgeführt: „Auf der Grundlage der genannten Informationen hat die Bewertung des Verordnungsgebers ergeben, dass die in der Anlage 3 aufgeführten 144 Städte und Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen und daher in die Gebiets¬kulisse zur Mietpreisbremse¬verordnung aufzunehmen sind“. Dementsprechend enthält die Begründung lediglich eine pauschale Auflistung von 11 Kriterien und eine Nennung der insgesamt 144 betroffenen Städte und Gemeinden – ohne Zuordnung bestimmter Kriterien zu bestimmten Städten und Gemeinden.
Daraus ist für den Bürger nicht nachvollziehbar, aufgrund welcher Kriterien seine Gemeinde in die Gebietskulisse aufgenommen worden ist. So ist z.B. weder aus der Verordnung noch deren Begründung ersichtlich, ob für eine Großstadt wie München andere Kriterien maßgeblich waren als für kleine Gemeinden mit wenigen Tausend Einwohnern. War in der Gemeinde Fahrenzhausen bei Dachau oder in der Gemeinde Schondorf am Ammersee ein überdurchschnittlich starker Mietanstieg maßgeblich? Oder beruht die Aufnahme dieser Gemeinden auf einer hohen Mietbelastungsquote? Oder war es dort vielleicht nur der Wunsch des Bürgermeisters oder des Gemeinderats, in die Gebietskulisse aufgenommen zu werden, um bei Mietern bei der nächsten Wahl punkten zu können?
All diese Fragen lässt die Begründung der Verordnung offen. Dies widerspricht dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Begründungspflicht und verstößt daher gegen die Vorgaben des § 556 d BGB, wonach sich aus der Begründung ergeben muss, aufgrund welcher Tatsachen in jedem einzelnen in die Verordnung aufge¬nommenen Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt (Blank WuM 2014, S. 646, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, RN 39 zu § 556 d BGB).
Der Verordnungsgeber ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Verordnung räumlich auf bestimmte Stadt- bzw. Gemeindeteile zu begrenzen. Vor allem in Ballungsräumen und Universitätsstädten gibt es aufgrund der Labilität des Wohnungsmarktes in jedem Stadt- bzw. Gemeindeteil unterschiedliche Teilmärkte, d.h. sowohl stark nachgefragten schutzbedürftigen Wohnraum als auch Wohnraum, z.B. im hochpreisigen Segment ohne Mangellage und Schutzbedürftigkeit. Das Tatbestandsmerkmal „Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ ist daher räumlich nicht exakt eingrenzbar (BGH, Urteil v. 4.11.2015, VIII ZR 217/14).
Dagegen kann und muss der Verordnungsgeber die Mietpreisbremse gegenständlich, d.h. auf den nach dem Sinn und Zweck der Ermächtigungsgrundlage schutzbedürftigen Wohnraum begrenzen.
Nach der vorliegenden Gesetzesbegründung soll die Mietpreisbremse der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenwirken und dafür sorgen, dass einkommensschwächere Haushalte in den betroffenen Gebieten eine für sie noch bezahlbare Wohnung finden können (Bundestagsdrucksache 18/3121 S. 15). Dieser Zweck gebietet es aber gerade nicht, auch Wohnungen mit einer Mietpreisbremse zu belegen, die von Wohnungssuchenden nicht übermäßig nachgefragt sind oder mit denen der Wohnungsmarkt ausreichend versorgt ist und es daher nicht zum Ausnutzen einer Mangel¬situation kommen kann (Lehmann-Richter WuM 2015, S. 208 unter Verweisung auf Blankenagel/Schröder/Spoerr NZM 2015, 1, 18).
In Städten mit einem heterogenen Wohnungsmarkt, wie z.B. in der Stadt München, in der es zwar einerseits einen Mangel an Wohnungen im unteren Mietpreissegment gibt; andererseits aber auch einen signifikanten Markt für hochpreisige Wohnungen im Luxus¬segment ohne Nachfrageüberhang und ohne Klientel, das nach dem Sinn und Zweck der Mietpreisbremse geschützt werden soll, müssen solche Wohnungen von der Mietpreis¬bremse ausgenommen werden (so auch Blank, WuM 2014, S. 645, wonach in einer Großstadt eine Differenzierung und Beschränkung auf den Teilmarkt unerlässlich ist).
Popularklage oder Normenkontrollverfahren?
Landesverordnungen können in Bayern gerichtlich im Rahmen eines Normenkontroll-verfahrens oder einer Popularklage überprüft werden. Haus + Grund München prüft derzeit die Rechtsschutzmöglichkeiten gegen die Mietpreisbremseverordnung der Bayerischen Staatsregierung und wird zeitnah eine entsprechende gerichtliche Überprüfung veranlassen.
Unabhängig von einer generellen gerichtlichen Prüfung der Verordnung kann ein Vermieter der von seinem Mieter z.B. auf (teilweise) Rückzahlung der Miete in Anspruch genommen wird, weil der Mieter der Auffassung ist, die vereinbarte Miethöhe würde gegen die Bestimmungen der Mietpreisbremse verstoßen, die vorstehend genannten Argumente gegen die Wirksamkeit der Mietpreisbremseverordnung in das zivilrechtliche Verfahren einbringen. Erfolgt keine Verwerfung der Verordnung durch das Mietgericht, kann nach Erschöpfung des Rechtswegs Verfassungsbeschwerde zum Bundesverfassungsgericht erhoben werden.

References: § 556
 § 558
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556