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Timestamp: 2016-10-28 22:00:24+00:00

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99 II 509. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 1. Februar 1973 i.S. Stierli gegen Maurer.
Prolongation du bail. 1. Une r�siliation fond�e sur l'art. 267 CO n'a pas besoin d'�tre motiv�e (consid. 1). 2. Besoin du propri�taire au sens de l'art. 267c lettre c CO, preuve; circonstances dans lesquelles le besoin de locaux commerciaux doit �tre admis (consid. 2). Faits � partir de page 50
A.- August Stierli ben�tzt seit 1964 verschiedene Werkstatt- und Lagerr�ume der Liegenschaft Blumenfeldstrasse 51/M�hleackerstrasse 65 in Z�rich, die der Ehefrau des Wilhelm Maurer geh�rt. In einem andern Teil der Liegenschaft betreibt Maurer ein Ingenieurb�ro und eine Pr�zisions-Werkst�tte.
Am 29. Oktober 1971 k�ndigte er dem Stierli die von diesem ben�tzten R�ume auf Ende Februar 1972, anerkannte aber sp�ter, dass die K�ndigung erst auf Ende M�rz 1972 wirksam sei.
B.- Im November 1971 klagte Stierli gegen Maurer mit dem Begehren, das Mietverh�ltnis gem�ss Art. 267a OR um zwei Jahre zu erstrecken.
Das Mietgericht des Bezirkes Z�rich und auf Rekurs hin am 7. November 1972 auch das Obergericht des Kantons Z�rich wiesen die Klage mit der Begr�ndung ab, es liege Eigenbedarf im Sinne von Art. 267c lit c. OR vor.
Das Bundesgericht weist die Berufung des Kl�gers gegen das Urteil des Obergerichtes ab.
1. Der Kl�ger macht in erster Linie geltend, der Beklagte habe ihm nicht wegen Eigenbedarfs gek�ndigt, sondern weil sie sich �ber eine Abrechnung aus ihren gesch�ftlichen Beziehungen nicht einig gewesen seien; mit der K�ndigung habe der Beklagte ihm seine Abrechnung aufzwingen wollen. Es d�rfe deshalb nicht darauf abgestellt werden, was der Beklagte nachtr�glich zur Rechtfertigung der K�ndigung vor Gericht vorgebracht habe. Im K�ndigungsschreiben vom 29. Oktober 1971 stehe kein Wort von Eigenbedarf.
Eine K�ndigung gem�ss Art. 267 OR braucht indes nicht begr�ndet zu werden. Es gen�gt, dass der K�ndigende erkl�rt, den Mietvertrag auf einen zul�ssigen Termin hin beenden zu wollen, und die K�ndigung vor Beginn der K�ndigungsfrist bei der andern Vertragspartei eintrifft. Aus welchen Gr�nden eine K�ndigung erfolgt, ist unter dem Gesichtspunkt ihrer Wirksamkeit unerheblich (nicht ver�ffentlichtes Urteil des Bundesgerichts vom 30. Januar 1973 i.S. Schweizer gegen Manesse AG; VON TUHR/SIEGWART, OR II S. 603; MERZ, N. 315 zu Art. 2 ZGB). Dass ein Vermieter, der das Vertragsverh�ltnis k�ndigt, sich erst im Erstreckungsverfahren nach Art. 267a ff. OR auf Eigenbedarf beruft, schadet ihm daher nicht.
2. Eine andere Frage ist, ob ein im Erstreckungsverfahren behaupteter Eigenbedarf wirklich vorliege oder ob der Vermieter die Behauptung bloss aufgestellt habe, um einen l�stigen Mieter loszuwerden. Der Vermieter, der sich auf Eigenbedarf beruft, darf es deshalb im Bestreitungsfalle nicht bei der Behauptung bewenden lassen. Er hat vielmehr darzutun, dass und warum er die R�umlichkeiten f�r sich selbst, seine nahen Verwandten oder Verschw�gerten ben�tigt. Auch steht es dem Mieter frei, Tatsachen zu behaupten und unter Beweis zu stellen, die auf das Fehlen eines Eigenbedarfs im Sinne von Art. 267c lit. c OR schliessen lassen und somit geeignet sind, die Sachdarstellung des Vermieters zu entkr�ften (vgl. BGE 88 II 189 f. und dort angef�hrte Urteile). Ist der Eigenbedarf aber dargetan, so kommt im Erstreckungsverfahren auf allf�llige weitere Beweggr�nde des Vermieters, das Mietverh�ltnis zu beenden, nichts an.
Der Eigenbedarf des Vermieters ist zu bejahen, wenn dieser nach den gegebenen Umst�nden ernsthafte Gr�nde hat, die BGE 99 II 50 S. 52vermieteten R�ume f�r seine eigenen Bed�rfnisse zu beanspruchen, gleichviel ob es sich um Wohnungen oder Gesch�ftsr�ume handelt (BGE 74 I 3und 99/100, BGE 92 I 194 Erw. 2, BGE 98 II 108 Erw. b).
Diese Voraussetzung ist hier erf�llt. Nach dem angefochtenen Urteil herrschen im Betrieb des Beklagten, der 1972 etwa zehn Angestellte besch�ftigte, so enge Arbeitsverh�ltnisse, dass "ein geordnetes Arbeiten in diesen Werkstattr�umen geradezu unm�glich" ist. Die Feststellung des Obergerichts st�tzt sich auf einen Augenschein des Mietgerichtes und einen Amtsbericht des Gesundheitsinspektorates der Stadt Z�rich vom 12. Juli 1972. Dem Bericht ist insbesondere zu entnehmen, dass die Raumverh�ltnisse im Betriebe des Beklagten gegen geltende Schutzvorschriften verstossen, weil ein freies und ungehindertes Bewegen zwischen den Werkb�nken und Maschinen nicht gew�hrleistet, die Sicherheit der Arbeitenden vielmehr ernsthaft in Frage gestellt ist. Nach einer weiteren Feststellung des Obergerichts haben sich die Verh�ltnisse vor allem dadurch verschlimmert, dass die Maschinen zum Zers�gen von Gussbl�cken erheblich vergr�ssert werden mussten.
Diese Umst�nde lassen den behaupteten Eigenbedarf des Beklagten aber als begr�ndet erscheinen. Der Kl�ger versucht dies freilich auch mit dem Einwand zu bestreiten, der Bedarf des Beklagten sei entgegen der Annahme des Obergerichts nicht dringlich, zumal der Beklagte den bestehenden Zustand seit Beginn des Mietverh�ltnisses gekannt und in Kauf genommen habe. Die Vorinstanz f�hrt in der Tat aus, der Eigenbedarf m�sse nicht bloss ernstlich und aus triftigen Gr�nden gegeben sein, sondern setze zudem voraus, "dass das behauptete Bed�rfnis nach �bernahme der vermieteten R�umlichkeiten auf den K�ndigungstermin auch dringlich sei". Darunter sei eine "betriebliche Zwangslage" zu verstehen, die aber "nicht existenzgef�hrdend zu sein brauche".
Dass der Eigenbedarf auch dringlich sein m�sse, ist dem neuen Recht (Art. 267a ff. OR) indes nicht zu entnehmen. Es geht daher nicht an, dieses Erfordernis aus der Rechtsprechung (BGE 73 I 174/5,BGE 74 I 4) zu dem nunmehr aufgehobenen Mietnotrecht ableiten zu wollen. Eine betriebliche Zwangslage, die aber nicht existenzgef�hrdend sein m�sse, ist �brigens eine derart unbestimmte Umschreibung, dass sie als weitere Voraussetzung des Eigenbedarfs nicht taugt. F�r den Begriff des BGE 99 II 50 S. 53Eigenbedarfs im Sinne von Art. 267 c lit. c OR gen�gt, dass der Vermieter ernsthafte, nach den Umst�nden einleuchtende Gr�nde daf�r hat, die vermieteten R�ume f�r sich, nahe Verwandte oder Verschw�gerte zu beanspruchen (BGE 98 II 108 Erw. b am Ende).
98 II 108,
88 II 189,
92 I 194

References: Art. 267
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 2
 Art. 267
 Art. 267
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 267