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Timestamp: 2019-02-23 07:18:56+00:00

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§ 557 BGB: Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
BGH, URTEIL vom 3.6.2004, Az. VIII ZR 192/03 a)	Geht man von einer formellen Wirksamkeit des Verlangens aus (vgl. für den Fall der Überschreitung der im Mietspiegel angegebenen Mietzinsspanne Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379) und stimmt der Mieter diesem Verlangen in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße zu, so unterliegen die Parteien einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum, der nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu behandeln ist (Senatsurteil vom 4. April 1973 - VIII ZR 191/72, WM 1973, 677 unter IV 2; LG Hamburg, NZM 2000, 1121; für die Neufassung des §557 BGB ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 BGB Rdnr. 68).
BGH, URTEIL vom 3.10.1965, Az. VIII ZR 12/64 1 2. § 557 BGB schließt einen über den vereinbarten Mietzins hinausgehenden Bereicherungsanspruch des Vermieters nicht aus (so auch OLG Braunschv/eig NJW 1963, 1108).
BGH, URTEIL vom 3.10.1965, Az. VIII ZR 12/64 § 557 BGB ist sonach dazu bestimmt,-, dem Vermieter die Verfolgung seiner Ansprüche möglichst zu erleichtern (so schon das Urteil des erkennenden Senats vom 7. Dezember I960 -VIII ZR 16/60 - NJW 1961, 916 = WM 1961, 455).
BGH, Urteil vom 3.5.1978, Az. VTII ZR 139/77 aa) Dies gilt nach allgemein in Rechtsprechung und Literatur vertretener Ansicht, die der Senat billigt, hinsichtlich des Anspruchs aus § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB ohne weiteres, weil dieser Anspruch auch während der Dauer des Eigentums des Erwerbers aus dem nachwirkenden Mietverhältnis erwächst; er entsteht während der Dauer der Vorent* haltung fortlaufend neu (OLG Königsberg OLGZ 23» 40; Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl., S. 656; Staudinger BGB, 11. Aufl., § 571 Rdn. 19 u. § 557 Rdn. 1; Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 571 Rdn. 20; Palandt/Putzo BGB, 37. Aufl., § 571 An. 3 c; Rdtjuette NJW 1962, 1551, 1552; Roquette, Das Mietrecht des BGB, § 571 Rdn. 32; Henseler WuM 1964, 57).
BGH, Urteil vom 3.2.2001, Az. Wenn und soweit dieser infolge von Mängeln des Mietobjekts gemindert war, die bei Vertragsende noch Vorlagen, ist der geminderte Betrag auch für die Höhe der Nutzungsentschädigung maßgeblich (vgl. BGH, Urteile vom 7. Dezember 1960 -VIIIZR 16/60 = LM § 557 BGB Nr. 3 a = NJW 1961, 916; vom 21. Februar 1990 - VIII ZR 116/89 = NJW-RR 1990, 884; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. §557 Rdn. 18).
BGH, Urteil vom 3.11.1995, Az. XII ZR 228/93 Sie ist daher auch steuerlich wie eine vertragliche Mietzinsforderung zu behandeln und unterliegt bei entsprechender Option des Vermieters der Umsatzsteuer (BGHZ 104, 285, 291 mit zustimmender An. Weiß in EWiR § 557 BGB 1/88 S. 975).
BGH, URTEIL vom 3.3.2005, Az. VIII ZR 377/03 Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats, die auch das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde legt, ist § 557 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 546a BGB) auf Finanzierungsleasingverträge anwendbar (BGHZ 107, 123, 126 ff.; zuletzt Senatsurteil vom 7. Januar 2004 aaO unter II 2 a).
BGH, , Az. VIII ZR 16/60 3. Für den gegenwärtigen Rechtsstreit würde ein Verstoß gegen die (früheren) Preisvorschriften nur dann von Bedeutung sein, wenn davon die Höhe der Klagforderung abhinge» Bas hat das Berufungsgericht jedoch rechtsirrtumsfrei verneint» Es hebt zutreffend hervor, daß über die Mietzinsan-sprüche vor dem 1- November 1954 bereits rechtskräftig entschieden worden ist» Bern § 29 GRMG entnimmt es, daß die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer höheren als der ursprünglich allein berechtigten preisrechtlich zulässigen Miete inzwischen voll wirksam geworden ist, allerdings nach § 29 i.V. m, §§ 9 Abs»2, 3 und 22 GRMG für die Zeit bis einschließlich 31. Mai 1956 mit der Maßgabe, daß die Klägerin für diese Zeit nur den angemessenen (ortsüblichen) Mietzins fordern könne» Auch diese Auffassung ist nicht rechtsirrig» Ein Mieter, der nach Beendigung des ffiietver-hältnisses die Mietsache nicht herausgibt, muß als Entschädigung nach § 557 BGB mindestens einen Betrag zahlen, der nach dem Zeitraum, für den sie gefordert wird, der für diese Zeit vereinbarten preisrechtlich zulässigen Miete entspricht (Staudinger 11. Aufl. § 557 BGB Anm.1).
BGH, Urteil vom 3.3.2001, Az. -9- Auch wenn es sich bei dem Anspruch auf künftige Mietzinsraten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um eine Forderung handelt, die erst zur Entstehung gelangt, wenn sie abschnittsweise für den jeweiligen Gebrauchsüberlassungszeitraum fällig wird (vgl. BGHZ111, 84, 93 f.), so ist jedenfalls die Pflicht des Mieters zur Mietzinszahlung in dem bestehenden Mietvertrag bereits so angelegt, daß die einzelnen Mietzinsraten entstehen und fällig werden, ohne daß es einer weiteren Handlung der Beteiligten bedarf.Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB ist nicht in dieser Weise von vornherein in dem Mietvertrag angelegt.
BGH, URTEIL vom 3.11.1965, Az. VIII ZH 33/64 Bie Kläger könnten auch, wenn es ihnen möglich gev/esen wäre, das Grundstück zu höherem Pachtzins zu verpachten, diesen Pachtzins unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 557 Satz 2 BGB (vgl. Urt. des erkennenden Senats vom i9. Februar 1964 (VIII ZR 164/62 -BGH Warn 1964 Nr. 62 = WM1964, 389)» gegebenenfalls auch der ungerechtfertigten Bereicherung (vgl. das zur Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung bestimmte Urteil des erkennenden Senats vom lo. November 1965 - VIII ZR 12/64 -) verlangen.
BGH, URTEIL vom 3.9.1988, Az. VIII ZR 22/88 Im Unterschied hierzu ging es in dem bereits erwähnten Senatsurteil vom 28. Juni 1978 (BGHZ 72, 147), auf das sich die Revision beruft, einmal um den Vorenthaltungsschaden des § 557 BGB und um einen gleichfalls - wegen Räumungsverzugs des Mieters - fortlaufend neu entstehenden Schaden, im wesentlichen in Form von auflaufenden Bankzinsen.
BGH, URTEIL vom 3.0.2004, Az. VIII ZR 103/03 Nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F., der auf Leasing Verträge Anwendung findet (BGHZ 107,123, 126 ff. m.w.Nachw.),
BGH, Urteil vom 3.10.1993, Az. VIII ZR 240/92 Demgemäß finden auf sie mangels diesbezüglicher leasingtypischen Besonderheiten insbesondere § £9 KO (vgl. dazu BGHZ 71, 189, 191 ff; Hess,’KO, 4. Aufl., § 19 Rdnr. 3, 4) mit der Rechtsfolge aus §§57, 59 Abs. 1 Nr. 2 KO und § 557 Abs. 1 BGB (dazu Senatsurteil vom 22. März 1989 - VIII ZR 155/88 = WM 1989, 742) Anwendung.
BGH, BESCHLUSS vom 3.10.2002, Az. VIII ZB 66/02 In dem Anspruch aus § 557 BGB a.F. ist ein vertraglicher Anspruch eigener Art zu sehen, der an die Stelle des Mietzinsanspruchs tritt (BGHZ 104, 285, 290; Scheuer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummieter, 3. Auf I., V. A Rdnr. 97) und seine Ursache gleichfalls in der Gewährung einer Leistung findet (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1997 - XII ZR 142/95, WM 1998, 609 unter II, 1 b aa; Gather in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 557 Rdnr. 3).
BGH, URTEIL vom 3.5.2006, Az. VIII ZR 128/05 Teilweise wird die Ansicht vertreten, derartige Vereinbarungen seien nach § 557 Abs.3 BGB zu berücksichtigen mit der Folge, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die Höhe der Kostenmiete beschränkt sei (LG München I, WuM 1999, 170; LG Berlin, GE 2001, 555; 2002, 803; Horst, Praxis des Mietrechts, 2003, Rdnr. 2056; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., Vor §§ 557 bis 557 b Rdnr. 50; vgl. auch LG Frankfurt/Main, WuM 1992, 135).
BGH, URTEIL vom 3.1.2007, Az. VIII ZR 122/05 18	Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, namentlich eine geringere Höhe, ausgeglichen werden (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 557 BGB Rdnr. 66; a.A. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 6).
BGH, URTEIL vom 3.10.2015, Az. VIII ZR 266/14 -8- gieren und etwa auch für künftige Mieterhöhungen das Wohnwertmerkmal der Größe ein für alle Mal abschließend dahin festlegen wollten, dass sie mit der Angabe einer zu geringen Wohnfläche im Mietvertrag hinsichtlich der überschießenden Fläche zugleich eine Ausschlussvereinbarung gemäß § 557 Abs.3 BGB treffen wollten (Kraemer, NZM 1999, 156, 160, 162; ähnlich z.B. auch Staudinger/Weitemeyer, aaO; OLG Hamburg, aaO).
BGH, URTEIL vom 3.10.2015, Az. VIII ZR 266/14 28	Der vorliegende Fall ist mit jener Konstellation schon deshalb nicht ver- gleichbar, weil es dort um eine im Anwendungsbereich des § 557 Abs. 1 BGB angesiedelte einvernehmliche Mieterhöhung nach § 558a Abs.1, § 558b Abs. 1 BGB und damit um eine vertragliche Änderung der Miethöhe gegangen ist (vgl. Senatsurteile vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II; vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; BayObLGZ 1989, 277, 281; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 557 Rn. 31 mwN; Staudinger/Emmerich, aaO, § 558a Rn. 3, § 558b Rn. 3 mwN), die ohne Weiteres im Anwendungsbereich des § 313 BGB liegen kann.
BGH, Urteil vom 2.6.2001, Az. X ZR 71/99 Maßgebend hierfür ist der tatsächliche Geschehensablauf.Läßt dieser erkennen, daß die 'Ersatzleistung' die Gegenleistung für eine empfangene Lieferung oder sonstige Leistung im Sinn des § 1 Abs. 1 Satz 1 UStG darstellt, liegt keine nichtsteuerbare Schadensersatzleistung, sondern steuerpflichtiges Entgelt vor (BGH, Urt. v. 22.10.1997 aaO m.w.N.; vgl. Weiß EWiR § 557 BGB 10/88, S. 975, 976).
BGH, URTEIL vom 3.6.1975, Az. VIII ZR 87/74 mieter einen Entschädigungsanspruch auch für den Fall zu versagen, daß der zurückbehaltungsberechtigte Mieter die Sache nicht nur behält, sondern sie wie bisher als Mieter weiter gebraucht; denn damit überschreitet er nicht nur sein Zurückbehaltungsrecht, sondern er genießt die Gebrauchsvorteile, die abzugelten - ohne die Vorschriften über unerlaubte Handlungen oder ungerechtfertigte Bereicherung heranziehen zu müssen -Sinn und Zweck des § 557 BGB ist (vgl. Senatsurteil BGHZ 44, 241, 242).
BGH, vom 3.6.1955, Az. VIII ZR 124/62 Bei dieser weder von einem unverschuldeten Eechtsirrtum noch sonst davon die Rede sein» daß die Lei atung der Beklagten infolge eines Umstandes unterblieben sei, den sie nicht au vertreten habe (C 285 BGB)» Sie Kläger waren hiernach zur fristlosen Kündigung nach § 554 Abs» 1 Nr. 1 BGB berechtigt, weil die Beklagte mit der Zahlung von weit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug war» Bann liegt aber auch die weitere Voraussetzung des § 557 BGB vor, daß die Beklagte den Klägern die Mietsache über den 1. Oktober 1961 hinaus schuldhaft 'vorenthalten' hat (BGH Urt. vorn 24.Eebruar.1959 - VIII ZE 64/58 - Lfc' BGB § 555 Nr. 4).
BGH, URTEIL vom 3.7.2009, Az. XII ZR 76/08 Zivilsenat in seinem Urteil vom 10. November 1965 (BGHZ 44, 241, 243) dargelegt, dass es keine überzeugenden Anhaltspunkte dafür gibt, der Gesetzgeber habe mit § 557 BGB a.F. zugleich darüber hinaus gehende Bereicherungsansprüche des Vermieters ausschließen wollen.
BGH, URTEIL vom 3.7.2009, Az. XII ZR 76/08 An dieser Auffassung hat der Bundesgerichtshof auch nach Änderung des § 557 BGB a.F. festgehalten (BGHZ 68, 307).
BGH, Urteil vom 3.7.2000, Az. 1 PBvU 1/79 Die Klagforderung läßt sich insoweit auch nicht auf § 557 Abs. 1 BGB stützen: Der nach Satz 1 Halbsatz 1 dieser Vorschrift als Nutzungsentschädigung geschuldete 'vereinbarte' Mietzins bestimmt sich, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses mit Mängeln behaftet ist, nach dem geminderten Mietzins (BGH, Urteil vom 21. Februar 1990 - VIII ZR 116/89 - BGHR BGB § 537 Abs. 1 'Minderungsvereinbarung 1').
BGH, URTEIL vom 3.11.1998, Az. XII ZR 170/96 In der Abwicklungsphase eines Mietverhältnisses über Räume nach erfolgter Kündigung bis zur Rückgabe des Mietobjekts entstehen dem Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung des Besitzes vertragliche Ansprüche auf Nutzungsentgelt aus § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGHZ 104, 285, 290), wobei anstelle des vereinbarten Mietzinses als Entschädigung der Mietzins verlangt werden kann, der für vergleichbare Räume ortsüblich ist.
BGH, Urteil vom 3.5.2001, Az. Zwar steht nach Beendigung eines Untermietverhältnisses dem Hauptmieter gegen den Untermieter grundsätzlich kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs. 1 BGB mehr zu, wenn auch das Hauptmietverhältnis beendet ist und der Hauptmieter deshalb keine Nutzungsberechtigung mehr hat (Senatsurteil vom 4. Oktober 1995 - XII ZR 215/94 - ZMR 1996, 15 = NJW 1996, 46).
BGH, URTEIL vom 3.2.1972, Az. VIII ZR 183/70 In der Rechtsprechung und im Schrifttum wird deshalb einhellig die Auffassung vertreten, daß sowohl Ansprüche aus § 557 BGB wegen Vorenthaltung der Mietsache wie Mietausfallforderungen nur dann zur Geltendmachung des Pfandrechts berechtigen, wenn sie nicht nur dem Grunde nach bestehen, sondern wenn der Schaden, der wettgemacht werden soll, bereits entstanden ist (RGZ 54, 301; 142, 201, 205; RG HRR 1957 Nr. 795; Soergel/Siebert aaO § 559 Nr. 6; Staudinger aaO § 559 Nr. 49; BGB RGRK 11. Aufl. § 559 An. 8 b; Planck, BGB 4. Aufl. An. 4 a; Jaeger, KO 8. Aufl. § 49 An. 31; Mittelstein aaO S. 552).
BGH, URTEIL vom 3.0.2004, Az. VIII ZR 115/03 Ein solcher Ausschluß kann ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart werden (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., §557 BGB Rdnr. 57; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraum-miete, 3. Aufl., Ill A Rdnr. 302 und Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 557 Rdnr. 7).
BGH, URTEIL vom 3.3.1987, Az. VIII ZR 258/86 Aufgrund höchstrichterlicher Rechtsprechung kann jedenfalls als geklärt gelten, daß die Bewilligung von Räumungsfristen durch das Gericht auf die materiellen Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Gewerberaum - anders als kraft der Sonderregelung des § 557 Abs.3 BGB für Wohnraum - keinen Einfluß hat (RG in JW 1927, 581 und JW 1927, 1924; BGH Urteil vom 27. Juni 1953 - VI ZR 235/52 = NJW 1953, 1586).
AG Hagen, Urteil vom 2.10.2001, Az. 17 C 449/01 Dann liegt kein Fall der 'Vorenthaltung' i.S.d.§ 557 I BGB a.F. vor ( vgl. OLG .Hamm WM 40,75 ).
LG Duisburg, Urteil vom 2.2.1997, Az. 23 S 528/96 Ob die Kläger darüber hinaus auch die wegen Vorenthaltung des Mietobjekts nach Vertragsende gemäß § 557 BGB oder wegen Rückgabeverzugs nach § 286 BGB in Anspruch nehmen können (dazu BGH NJw 1996, 1886), bedarf hier keiner Entscheidung.

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