Source: https://www.ra-kotz.de/wohnungsumbau_duldungspflichten_mieter.htm
Timestamp: 2019-06-27 03:15:31+00:00

Document:
Az.: VIII ZR 110/08
Versäumnisurteil vom 04.03.2009
AG Langen (Hessen), Az.: 57 C 195/07 (07), Urteil vom 24.09.2007
LG Darmstadt, Az.: 21 S 174/07, Urteil vom 13.02.2008
In dem Rechtsstreit hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 4. März 2009 für Recht erkannt:
Das Berufungsgericht hat, wie die Revision mit Recht rügt, verkannt, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, nicht unter § 554 Abs. 2 BGB fallen und deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 BGB dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten unterliegen. Sie sind vielmehr – soweit es sich nicht schon um ohnehin gemäß § 554 Abs. 1 BGB hinzunehmende Erhaltungsmaßnahmen handelt – vom Mieter gemäß § 242 BGB zu dulden (MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 6; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 2; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 1; Ster-nel, NZM 2001, 1058, 1060).
Bei der Einführung des § 554 BGB im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes ist davon abgesehen worden, in Abs. 3 der Vorschrift entsprechend der Regelung in § 3 MHG (bzw. jetzt § 559 Abs. 1 BGB) auch Maßnahmen “aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat”, aufzunehmen; die mit einer derartigen Regelung verbundene Konsequenz, dass der Mieter bei Vorliegen von Härtegründen der Durchführung solcher Maßnahmen widersprechen könnte, obwohl der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften dazu verpflichtet ist, erschien dem Gesetzgeber nicht sachgerecht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49).
Um derartige bauliche Maßnahmen, zu deren Durchführung die Klägerin öffentlich-rechtlich verpflichtet ist, geht es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die auch die Beklagten nicht in Zweifel ziehen, hat der Landkreis als zuständige Umweltbehörde der Klägerin unter Androhung eines Bußgeldes aufgegeben, die Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die vorhandene Zentralheizung anzuschließen. Dass zu diesem Zweck die Heizungsrohre durch die zwischen diesen beiden Wohnungen liegende Wohnung der Beklagten geführt werden müssen und deshalb in der Wohnung der Beklagten entsprechende Bauarbeiten durchzuführen sind, liegt auf der Hand. Die Durchführung dieser Arbeiten müssen die Beklagten daher jedenfalls gemäß § 242 BGB grundsätzlich dulden.
Aus dieser grundsätzlichen Duldungspflicht der Beklagten folgt allerdings noch nicht, dass die Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf die Be-lange der Beklagten durchgeführt werden könnten. Auch bei einer sich aus § 554 Abs. 1 BGB oder § 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beabsichtigten Maßnahmen, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen (Wasserrohrbruch u. ä.) handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richten sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können. Hier hat die Klägerin im August 2006 die Maßnahmen durch die Übersendung eines Grundrisses, aus dem sich die Position der einzubauenden Steigleitungen ergibt, genau bezeichnet und den Beklagten die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin für die Durchführung der Bauarbeiten zu benennen. Bis zur Erhebung der Duldungsklage hat sie fast ein Jahr zugewartet, ohne dass die Beklagten einen Termin für die Durchführung der Arbeiten benannt oder auch nur ihre Bereitschaft bekundet hätten, an einer Terminsabsprache mit den weiteren betroffenen Wohnungsmietern mitzuwirken. Damit hat die Klägerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren.

References: § 554
 § 554
 § 554
 § 242
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 3
 § 559
 § 242
 § 554
 § 242