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Timestamp: 2019-02-23 04:22:30+00:00

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WERTITSCH IMMOBILIEN :: Wissenswertes - Präklusivfrist vs Perpetuierung der Einrede
Hans P. Wertitsch
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PRÄKLUSIVFRIST
PERPETUIERUNG DER EINREDE
Im Schlichtungsstellenverfahren werden häufig pauschale Scha­den­er­satz­for­der­un­gen beziehungsweise sonstige Einwendungen geltend gemacht und ein unter Um­stän­den allfällig zu Recht bestehender Rückzahlungsanspruch kompensando ein­ge­wen­det. Die Schlichtungsstelle beziehungsweise in der Folge das Außer­streit­ge­richt sind im Falle der Abziehung zu Gericht gemäß § 40 MRG nicht gehalten, ein ge­son­der­tes Verfahren über die Berechtigung der Ko­mpen­sa­ti­ons­for­der­ung/Ein­wend­ung zu führen. Konsequenz der erhobenen Kompensandoforderung ist zu­nächst das Vermeiden eines Rückzahlungstitels gemäß § 37 Abs 4 MRG, der im Sinne des § 1 EO einen sofort exekutierbaren Exekutionstitel darstellt.
Der im Schlichtungsstellenverfahren zwar inhaltlich/materiell erfolgreiche, jedoch im Anspruchserhalt vorerst erfolglose Mieter/Antragsteller ist nun - wenn er auf­grund der Schlichtungsstellenentscheidung einen Rückzahlungsanspruch hat - der durch die Kompensandoforderung vereitelt wurde - gezwungen nach Abwägung ein bis dato ohne Kostenfolgen (bis 01.01.2005), nunmehr ein mit Kostenrisiko be­haf­te­tes Verfahren auf dem streitigen Rechtsweg mit Klage gegen den "grund­sätz­lich" zur Rückzahlung verpflichteten Vermieter/Antragsgegner an­zu­stren­gen.
Während auf der Seite des im gerichtlichen Verfahrens anspruchsdurchsetzenden Mieters vor allem das Kostenrisiko im Vordergrund steht, vertrauen zahlreiche Ver­mie­ter/Antragsgegner auf die im Schlichtungsstellenverfahren kompensando eingewendeten Gegenforderungen, ohne dabei die strengen Voraussetzungen des § 1111 ABGB näher zu beachten.
Die im Streitverfahren angerufenen Gerichte kommen aufgrund des durch­ge­führ­ten, gerichtlichen Verfahrens, welches von dem im Schlichtungsstellenverfahren ob­sieg­en­den Mieter/Antragsteller bewusst oder unbewusst - das sei an dieser Stelle dahingestellt - oft erst nach Ablauf eines Jahres nach Rückstellung des Bestandobjektes eingeleitet wird, zur Rechtsansicht, dass die einjährige Präklusivfrist des § 1111 ABGB verstrichen sei und der im Schlich­tungs­stel­len­ver­fahr­en "erfolgreiche" Vermieter/Antragsgegner nunmehr Beklagte im Sinne der stän­di­gen Rechtsprechung keine bestimmten und bezifferten Ansprüche aus ebenso bestimmten Schäden wirksam eingewendet habe.
B. Die Bestimmung des § 1111 ABGB:
Präklusivfrist des § 1111 ABGB:
§ 1111 ABGB regelt den Ersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter und zwar sowohl den Umfang, welcher durch Parteienvereinbarung im Rahmen des § 1009 ABGB erweitert oder auch beschränkt werden kann, als auch die ge­setz­lich­en Beschränkungen bei der Geltendmachung.
Normzweck des § 1111 ABGB ist, dass die gegenseitigen Ansprüche der Ver­trags­part­ei­en nach Rückstellung des Bestandobjektes rasch und endgültig ge­klärt werden.
Nach nunmehr einhelliger Rechtsprechung handelt es sich bei der Bestimmung des § 1111 ABGB um keine Verjährungsfrist, sondern um eine von Amts wegen wahr­zu­nehm­en­de Präklusivfrist, nach deren Ablauf das Recht mit der Wirkung erloschen ist, dass auch keine Naturalobligation zurückbleibt.
Geltungsbereich des § 1111 ABGB:
Von der Präklusivfrist des § 1111 ABGB sind auf Seiten des Vermieters folgende An­sprü­che
Vorrang der Naturalrestitution sohin Wiederherstellung der unbeschädigten Sache
Nach Rückstellung des Bestandobjektes kann jedoch stets Geldersatz wegen Untunlichkeit der Naturalrestitution begehrt werden
Gänzliches Fehlen von Inventargegenständen.
Vertretungskosten zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen.
Wiederherstellungsansprüche nach vertraglich gestattetem Umbau
Auch für Ersatzansprüche aus vertraglich übernommener Zufallshaftung
Ersatz sonstiger damit verbundener Vermögensschäden, wobei ausdrücklich der mittelbare Schaden ausgeschlossen ist.
Entgang des Mietzinses für die Dauer der dem Mieter zuzurechnenden Un­ver­miet­bar­keit
Ausnahmen der Präklusivfrist des § 1111 ABGB:
Die Einjahresfrist findet keine Anwendung auf Schadenersatzansprüche, die nicht aus der Beschädigung der Bestandsache, sondern aus der Verletzung sons­ti­ger Vertragspflichten abgeleitet werden.
Grundsätzlich ist der Schadenersatzanspruch erst nach Rückstellung der Be­stand­sache geltend zu machen, wobei dieser unabhängig von der Be­he­bung des Schadens ist.
Die Judikatur zählt beispielsweise auf:
Unterlassen des zeitgerechten und hinreichenden Abschlusses geeigneter Versicherungen
Ansprüche auf Rückstellung des Bestandobjektes selbst
Ansprüche auf daraus entfernte beziehungsweise ausgetauschte In­ven­tar­ge­gen­stän­de
Rückgabe des vertragsgemäß gebrauchten, aber in gleicher Art und Zahl zu­rück­zu­stel­len­den Inventars
Verstreichen der Jahresfrist:
Das Verstreichen der Einjahresfrist ist dann unschädlich, wenn der An­trags­geg­ner/Vermieter seinen Anspruch einwendungsweise oder im Aufrechnungsweg geltend gemacht hat.
Trotz des Wortlautes "gerichtlich fordern" kann sohin auch durch außer­ge­richt­liche Aufrechnung mit den zu diesem Zeitpunkt noch nicht verfristeten Scha­den­er­satz­an­sprü­chen eine Schuldentilgung herbeigeführt werden.
Die einjährige Frist zur Geltendmachung in Form einer Aufrechnungseinrede beginnt mit dem Zeitpunkt der
mit der Rückstellung der Bestandsache
auch schon bei Weigerung des Bestandgebers zur angebotenen Übernahme aus welchen Gründen auch immer
auch bei unmittelbarer Übergabe an den neuen Mieter im Falle der Wei­ter­ver­miet­ung.
Zu beachten ist jedoch, dass durch ein deklaratives Anerkenntnis dem Grunde nach die Präklusivfrist des § 1111 ABGB nicht unterbrochen wird.
C. Aufrechnungseinrede:
Die Aufrechnungseinrede im Prozess ist der Sachantrag des An­trags­geg­ners/Vermieters, mit dem er die Entscheidung durch Urteil begehrt, dass die Klags­for­der­ung durch Aufrechnung mit einer dem Antragsgegner/Beklagten gegen den Kläger/Antragsteller zustehenden Gegenforderung ganz oder teilweise erloschen ist und das Klagebegehren in diesem Umfang abzuweisen ist.
Voraussetzung für die Aufrechnungseinrede ist die materiellrechtliche Zu­läs­sig­keit der Aufrechnung, welche entweder durch Vertrag oder durch einseitige Aufrechnungserklärung erfolgen kann. Nach herrschender österreichischer Lehre und einheitlicher Rechtsprechung bedarf die Kompensation einer Auf­rech­nungs­er­klär­ung.
Trotz prozessualer Unzulässigkeit - vergleiche auch die Lehre vom Dop­pel­tat­be­stand - entfaltet die Aufrechnungseinrede außerhalb eines laufenden Rechts­streit­es oder als rechtzeitig vorgetragene anspruchshemmende Sacheinrede ihre materiellrechtliche Wirkung.
Die Entscheidung über die Aufrechnungseinrede erwächst in Rechtskraft und ist insoweit eigener Streit - und Urteilsgegenstand.
Wirkungen der Aufrechnung:
Durch eine Aufrechnungseinrede ist die Präklusivfrist des § 1111 ABGB grund­sätz­lich unterbrochen. Keine Unterbrechungswirkung kommt aber Schritten zu, welche die Geltendmachung des Rechtes nur vorbereiten. Erfolgt eine Auf­rech­nungs­ein­rede in einem Schriftsatz, so richtet sich der Zeitpunkt ihrer Wirkung nach dem Vortrag in der mündlichen Verhandlung.
Hat die Aufrechnungseinwendung im Vorprozess nicht zum Erlöschen der Ge­gen­for­der­ung geführt, bleibt die Fallfrist nach Prozessende in sinngemäßer Anwendung des § 1497 ABGB, also bei Klagen binnen angemessener Frist von 5 Wochen bzw. 7 Wochen gewahrt.
Solange der Vermieter/Bestandgeber ein vertragliches Pfand in Händen hat, beispielsweise ein Sparbuch oder eine Barkaution, kann die Frist des § 1111 ABGB nicht ablaufen, da das Pfandrecht in Analogie des § 1483 ABGB nicht verjährt; dies gilt jedoch ausdrücklich nicht für eine Bankgarantie.
Ausgeschlossenheit der Aufrechnung:
Ausgeschlossen ist die Aufrechnung nach herrschende Lehre im Fa­lle der Un­zu­läs­sig­keit des Rechtsweges, sofern die Gegenforderung nicht anerkannt und rechtskräftig festgestellt ist.
Dies gilt für den Fall, dass die Gegenforderung in die Zuständigkeit
der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts
des Außerstreitgerichtes
eines Schiedsgerichtes
Begründet wird dies im Falle des hier gegenständlich maßgeblichen Außer­streit­ver­fahr­ens von Lehre und Rechtsprechung damit, dass Gegenforderungen, die nicht auf den Rechtsweg gehören, zur Aufrechnung im Prozess nicht geeignet sind. In diesem Sinne kann daher der Beklagte die behauptete Ge­gen­for­der­ung in einem streitigen Verfahren nicht einwenden, wenn die Gegenforderung noch nicht rechtskräftig im Verfahren außer Streit zugesprochen worden ist.
Rechtsschutzlücke:
Es handelt sich jedoch bei der im Schlichtungsstellenverfahren kompensabel ein­ge­wen­de­ten Gegenforderung nicht um einen Anspruch der - mangles Zu­ständ­ig­keit - im Außerstreitverfahren, zuzusprechen ist, sondern um einen An­spruch der im streitigen Rechtsweg durchzusetzen ist.
Dieser Anspruch unterliegt grundsätzlich - wie oben ausgeführt - der amtswegig wahrzunehmenden Präklusivfrist, welche unter bestimmten Voraussetzungen verlängerbar ist.
Diese stellen jedoch an den für den mit der Schlichtungsstellenentscheidung "zufriedenen" Antragsgegner/Vermieter die aktive Verpflichtung, entweder einen Prozess binnen Jahresfrist nach Übergabe anzustrengen oder ebenfalls innerhalb der Jahresfrist in einer entsprechend qualifizierten, konkretisierten Form, zu der das Schlichtungsstellenverfahren mit Ausnahme eines Schriftsatzes in der Regel keinen Platz lässt, außergerichtlich die Aufrechnung zu erklären und die Schuldtilgung herbeizuführen.
Der säumige, scheinbar "obsiegende" Antragsgegner/Vermieter wird ansonsten nach der bisherigen Rechtsprechung mangels fristwahrender Erhebung seiner Ansprüche in einem vom Mieter nach Ablauf der Jahresfrist angestrengten Prozess mit seiner Kompensandoforderung, mit einigen bereits oben an­ge­führ­ten Ausnahmen, unterliegen.
D. Perpetuierung der Prozesserklärung:
Das Auseinanderfallen der Prozesserklärungen im außerstreitigen/streitigen Ver­fahr­en:
Für die Aufrechnungseinrede müssen die positiven Prozessvoraussetzungen vor­lieg­en und die negativen Prozessvoraussetzungen fehlen, ausgenommen da­von sind die prorogable und unprorogable sachliche Unzuständigkeit.
Für die meritorische Erledigung einer aufrechnungsweise geltend gemachten Gegenforderung ist es daher zwar erforderlich, dass für die Gegenforderung der Rechtsweg offen steht, es muss aber nicht auch die sachliche Zuständigkeit des Prozessgerichtes gegeben sein. Eine bloße Unzuständigkeit des Pro­zess­ge­rich­tes steht somit der Aufrechnung nicht im Wege.
Unter Rücksichtnahme auf die bisherige Rechtsprechung stellt sich das Paradoxon, dass der Mieter/Antragsteller und in der Folge der Kläger im strei­ti­gen Verfahren obsiegt, die Gegenforderung des An­trags­geg­ners/Ver­miet­ers wegen der Präklusivfrist nicht berücksichtigt wird. Die beklagte Partei konnte ihre Forderung im Außerstreitverfahren nicht durchsetzen, da diese dort nur zu einer "Aufrechnung" beziehungsweise zur Vermeidung eines Exe­ku­ti­ons­tit­els geführt hat und läuft nunmehr die beklagte Partei Gefahr, selbst zahlen zu müssen, wobei diese oft nur aus wirtschaftlichen Gründen z.B. aufgrund der Vermögenslosigkeit des Klägers keinen Prozess angestrengt hat und daher eine Befriedigung des Beklagten/Vermieters/Antragsgegners nicht eintritt.
Berücksichtigt man, dass selbst eine prozessual unzulässige Auf­rech­nungs­ein­re­de materiell-rechtliche Wirkung äußert, wenn nur die Auf­rech­nungs­vor­aus­setz­ung­en geben sind, bedeutet die Nichtberücksichtigung der materiellrechtlich wirksamen Aufrechnungserklärung ein Auseinanderfallen der materiellen Rechts­la­ge und des Prozessergebnisses.
Nur am Rande sei festgehalten, dass nach herrschender Auffassung die Li­qui­di­tät der Gegenforderung kein Aufrechnungserfordernis ist.
Schutzzweck der kompensablen Gegenforderung:
Die Prozesseinrede im Verfahren vor der Schlichtungsstelle beziehungsweise im Außerstreitverfahren bei Gericht führt dazu, dass ein Ausspruch nach § 37 Abs 4 MRG unterbleibt und so kein Exekutionstitel im Sinne des § 1 EO entsteht.
Das Außerstreitverfahren ist grundsätzlich für die inhaltliche/materiellrechtliche Überprüfung der eingewendeten Gegenforderung nicht zuständig.
Im Sinne einer vorzunehmenden Interessensabwägung wäre jedoch folgender Grund­satz zu beachten, dass je präziser eine Gegenforderung erhoben wird und einem Anspruch seitens des Antragstellers kompensabel durch den An­trags­geg­ner/Ver­miet­er eingewendet wird, desto eher eine Perpetuierung der Einrede in einem nachfolgenden Folgeprozess im Streitverfahren erfolgt. Anderenfalls würde es sonst grundsätzlich einen Wertungswiderspruch dar­stel­len, das der Schutzzweck des MRG zugunsten des Mieters/Antragstellers - welcher letztlich das Übergewicht des Mieters normiert - auch in einem all­fäl­li­gen Streitverfahren perpetuiert wäre.
Zu beachten ist der Umstand, dass es der Antragsteller/die klagende Partei durch die bisherige Rechtsprechung in der Hand hat nach Ablauf der Frist eines Jahres aufgrund des Rückzahlungstitels des Schlichtungsstellenverfahrens dies­en Anspruch klagsweise geltend zu machen und wird so der An­trags­geg­ner/die beklagte Partei in den Verteidigungsrechten verkürzt.
E. Schlussfolgerung:
Verteidigungscharakter:
Schutzzweck der Norm des § 1111 ABGB ist - wie bereits oben angemerkt - die ge­gen­sei­ti­gen Ansprüche der Vertragspartner nach Rückstellung des Be­stand­ob­jekt­es einer möglichst raschen endgültigen Klärung zuzuführen.
Aus dem Verteidigungscharakter der Aufrechnungseinrede sowie dem Schutz­zweck der Aufrechnungseinrede, nur die Grenzen der Rechtszulässigkeit zu wahren, folgt, dass die Aufrechnung auch bei Zuständigkeit des Außer­streit­ge­richt­es oder - wie im gegenständlichen Fall - der Schlichtungsstelle und des für dieses Verfahren in der Sache selbst nicht zuständigen Außerstreitgerichtes, zulässig und rechtswirksam ist, und sich die Rechtskraftwirkung auch auf die Fol­ge­pro­zes­se erstrecken muss.
Erstreckung der Rechtskraftwirkung:
Der Antragsgegner/die beklagte Partei der seiner/ihrer Scha­den­er­satz­an­sprü­che im Sinne des § 1111 ABGB sohin schon durch aufrechenbare Ein­wen­dun­gen entsprechend der Gegenforderungen binnen der Fallfrist eines Jahres nach Rückstellung des Bestandobjektes eingewendet hat, führt durch seine Prozesshandlung zum Erlöschen der Forderung des Antragstellers/der kla­gen­den Partei. Die Prozesserklärung ist Bestandteil des Vorverfahrens und erstreckt sich die Rechtskraftwirkung auch auf den Folgeprozess aufgrund der Par­tei­en­iden­ti­tät.
Im Sinne der Lehre vom Doppeltatbestand erstreckt sich die Rechtskraftwirkung der Prozesserklärung des Antragsgegners/beklagten Partei nicht nur auf das durchgeführte Schlichtungsstellenverfahren, sondern durchbricht auch die Schranke des § 1111 ABGB, um den Rechtsschutzgedanken und den Ver­tei­di­gungs­cha­rak­ter der Aufrechnungseinrede in einem nachfolgenden streitigen Verfahren zu perpetuieren.
Ausgehend von der bisherigen Rechtsprechung wird der vorsichtige Ver­miet­er/An­trags­geg­ner nach wie vor innerhalb eines Jahres nach Rückstellung der Bestandsache entweder eine präzise, konkretisierte Gegenforderung durch Vor­la­ge eines Kostenvoranschlages sowie einer Rechnung in Schriftform erheben. Diese Aufrechnungserklärung, welche zur Schuldtilgung führt, kann entweder in einem Schriftsatz im Schlichtungsstellenverfahren oder außer­ge­richt­lich in Form eines eingeschriebenen Briefes erfolgen. Anderenfalls wird er, ausgehend von der Präklusivfrist - trotz Kostenrisiko und Gefahr, allenfalls von dem bis dato säumigen Mieter/Antragsteller nichts zu erhalten - selbst seine An­sprü­che mit Klage geltend machen.
Dass dieser Mehraufwand beziehungsweise die aktive Handlungspflicht vom Gesetzgeber auch unter Berücksichtigung des Schutzgedankens des Miet­rechts nicht gewollt ist, liegt bei verfahrensökonomischer Betrachtungsweise auf der Hand.
F. Schlussstrich:
Ausgehend vom Schutzzweck der Norm des § 1111 ABGB kann daher bei ver­ständ­iger Würdigung der Argumente, dieser rechtlich und im Sinne der Prozess- und Verfahrensökonomie nur dahingehend verstanden werden, dass durch eine konkret eingewendete kompensable Gegenforderung im Schlich­tungs­stel­len­ver­fah­ren diese Prozesserklärung jedenfalls in einem nachfolgenden streitigen Ver­fah­ren auf Rückzahlung des durch die Entscheidung der Schlichtungsstelle fest­ge­setz­ten Betrages bei Parteiidentität perpetuiert wird und die Schranke der Präklusivfrist des § 1111 ABGB durchbrochen wird.
Dr. Eike Lindinger, DR. WITT & PARTNER RECHTSANWÄLTE
Tel: +43/1/505 01 15, Fax: +43/1/505 01 15 - 22
E-Mail: anwalt@wittavocat.at, Internet: http://www.wittavocat.at/
vgl. Lindinger in immolex 2004/07
vgl. MietSlg 43.347
vgl. MietSlg 37.541
vgl. § 199ff AußStrG idF BGBl I 111/2003, BGBl I 112/2003
vgl. LG ZRS 10.07.2003, 39 R 186/03x
vgl. Schwimann, 2. Auflage, Rz 9 zu § 1111 ABGB
vgl. MietSlg 35.210/17
vgl. MietSlg 39.151
vgl. MietSlg 37.170; 38.191
vgl. MietSlg 33.182
vgl. MietSlg 7.074
vgl. MietSlg 50.163/42
vgl. MietSlg 22.151
vgl. SZ 42/193
vgl. MietSlg 24.154
vgl. MietSlg 28.154
vgl. immolex 1999/79
vgl. MietSlg 29.171; 38.183
vgl. MietSlg 32.193
vgl. MietSlg 39.149
vgl. MietSlg 17.180
vgl. JBl 1988/245
vgl. MietSlg 34.240
vgl. MietSlg 29.173
vgl. MietSlg 37.172; 46.134 sowie Schwimann, 2. Auflage, Rz 11 zu § 1111 ABGB
vgl. MietSlg 29.173; 39.150
vgl. immolex 2000/29
vgl. MietSlg 33.185
vgl. SZ 56/103
vgl. Fasching Lehrbuch, 2. Auflage, Rz 1283
vgl. Richterzeitung 1973/85; SZ 28/131
vgl. Fasching, Lehrbuch, 2. Auflage, Rz 1292
Im Schlichtungsstellenverfahren ist daher fraglich, ob im Fall, wenn ein Schriftsatz eingebracht wird und keine mündliche Verhandlung und Verlesung des Schriftsatzes erfolgte, wirksam eine Aufrechnungserklärung zustande kommt.
vgl. MietSlg 39.150
vgl. EvBl 1993/66
vgl. MietSlg 40.109
vgl. MietSlg 45.127
vgl. SZ 62/64
vgl. JBl 1954, 254; 1957, 564
vgl. Gschnitzer in Klang, 2. Auflage, VI 502ff
vgl. EvBl 1982/152
vgl. SZ 22/50, andere Meinung SZ 63/101
vgl. Fasching III, 578; SZ 23/149; SZ 37/1
vgl. immolex 2004/4ff
vgl. MietSlg 42.395; 43.347
siehe Problematik des nicht verlesenen Schriftsatzes
vgl. Fasching, Lehrbuch, 2.Auflage, Rz 1290
vgl. SZ 37/1; JBl 1955, 251; SZ 23/149; SZ 17/81
vgl. Fasching, Lehrbuch, 2. Auflage Rz 771, 1992
vgl. Koziol/Welser, 12. Auflage, Band 1
vgl. Fasching III/577 und Matscher JBl 1975/417
vgl. Fasching, Lehrbuch, 2. Auflage, Rz 1290
vgl. Fasching, Lehrbuch, 2. Auflage, Rz 771
Komm. Rat Prof. Hans P. Wertitsch Immobilien- und Vermögenstreuhand GmbH
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References: § 40
 § 37
 § 1
 § 1111
 § 1111
 § 1111
 § 1111

§ 1111
 § 1009
 § 1111
 § 1111
 § 1111
 § 1111
 § 1111
 § 1111
 § 1111
 § 1497
 § 1111
 § 1483
 § 37
 § 1
 § 1111
 § 1111
 § 1111
 § 1111
 § 1111
 § 199
 § 1111
 § 1111