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Timestamp: 2018-03-20 09:23:03+00:00

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Universimmo.com - creation de lot
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Posté - 02 sept. 2017 : 08:50:57
le CS a "découvert" qu'une pièce de 5 m2 dépendait de la loge sur le RC et n'étant pas occupée il serait intéressant de la vendre au propriétaire de l'étage. La prochaine AG prévoit de créer un lot en vue de la vente, on nous demande de payer 1700 euros pour ce travail , un devis d'un "cabinet" a été transmis par le syndic. C'est très cher il me semble , y a t il un moyen de payer moins à qui peut on faire appel, merci de votre aide
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1 Posté - 02 sept. 2017 : 08:54:11
pour faire cette démarche, il faut la mesurer précisément (géomètre), en faire un plan, en déduire les tantièmes, modifier l'EDD et le RdC (notaire + géomètre), le publier, etc....
Donc tout dépend a quoi correspondent ces 1700 €.....
2 Posté - 02 sept. 2017 : 12:20:45
le devis précise :
modificatif au RC
mesurage sur site
report à l'échelle
pièce écrite du modificatif au RC
état des superficies
pour info ce local ne correspond pas à des tantièmes, le RC l'identifiait comme rattaché à la loge, il a été clandestinement occupé à différentes périodes parfois anciennes étant donné ce qu'on y a trouvé, aucun syndic ne s'était aperçu de son existence c'est par hasard qu'on l'a vu sur les plans quand une personne s'y est installée illégalement mais a fini par partir.
Le "ménage" et mise au rebus de déchets a été fait par des membres du CS , ça a fait économiser de l'argent car le syndic était prêt à faire payer une note élévée
3 Posté - 02 sept. 2017 : 13:00:59
Il ne faut pas seulement modifier le RC, il faut modifier l'EDD (etat descriptif de division).
Voyez si c'est bien inclus.
Et sinon, cherchez un géomètre et faites faire un autre devis. Ca vous donnera une idée.
Enfin, il faudra aussi payer la publication au fichier immobilier des modifs du RC et de l'EDD (mais c'est à part)
Et une fois tout ça fait, tous les frais inhérents à une vente.
4 Posté - 02 sept. 2017 : 13:39:10
pour info ce local ne correspond pas à des tantièmes, l
s'il est vendu, il devient partie privative, donc avec des tantièmes.
5 Posté - 02 sept. 2017 : 14:20:29
Ne serait il pas plus utile de la garder comme partie commune pour y stocker le matériel d'entretien de l'immeuble ?
Effectivement pour ce "débarras" le prix des formalités est très important, mais cela dépend aussi du prix de vente au m2 dans votre ville
2228 message(s)
6 Posté - 02 sept. 2017 : 14:58:20
Une convention de location peut êgalement être envisagée, ça évite tous les frais de géomètre, notaire, publication et ça laisse plus de liberté pour l'avenir.
16114 message(s)
7 Posté - 02 sept. 2017 : 15:59:29
e CS a "découvert" qu'une pièce de 5 m2 dépendait de la loge sur le RC et n'étant pas occupée il serait intéressant de la vendre au propriétaire de l'étage.
Surtout s'il ny a qu'un seul acheteur potentiel, ce n'est en général pas intéressant,
Sauf si celui-ci est tres demandeur
ET que grosso modoi on est à Paris, parce que le m2 est tres tres cher.
Ailleurs, c'est en général loin d'être une bonne affaire, sauf en effet a faire payer un peu plus de charges à cet acheteur, donc un peu moins aux autres.
N'oubliez pas dans les calculs de rentabilité que si l'acheteur possède 333/ 1000 et quecout de la vente est de 10 000 euros, l'acheteur ne paye que 6 667 euros,car il est deja propriétaire de 33,3% du morceau en question.
1262 message(s)
8 Posté - 02 sept. 2017 : 18:54:07
Ribouldingue : "N'oubliez pas dans les calculs de rentabilité que si l'acheteur possède 333/ 1000 et quecout de la vente est de 10 000 euros, l'acheteur ne paye que 6 667 euros,car il est deja propriétaire de 33,3% du morceau en question"
SAUF si on prévoit en AG d'exclure des tantièmes le copropriétaire qui achète ce nouveau lot (cela a été mon cas lors du rachat de la loge)
Dans une ville moyenne, vous pouvez esperer 2000€ le m² donc 10000€ le lot - 1700€ de frais, cela peut encore être rentable. Si par contre vous êtes 100 copropriétaires, cela ne rapportera que 80€ en moyenne .....
9 Posté - 02 sept. 2017 : 19:50:12
franck1966 :
N'oubliez pas dans les calculs de rentabilité que si l'acheteur possède 333/ 1000 et quecout de la vente est de 10 000 euros, l'acheteur ne paye que 6 667 euros,car il est deja propriétaire de 33,3% du morceau en question"
Cela n'est pas le bon fonctionnement en cas de vente d'une partie commune. La décison de l'AG de franck1966 est ILLEGALE.
En effet l'article 16 - 1 dispose que:
« les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, et ce nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. »
pour franck1966 : Les dispositions de l'article 16 - 1 sont d'ordre public, aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut y être dérogé par une clause du règlement de copropriété ni par une résolution d'assemblée générale.
Illégalité de votre décision d'AG. Le syndic commet égelement une faute grave en ne versant opas les fonds à TOUS les copros, comme l'exige la loi.
L'AG ne peut pas plus affecter les fonds à des travaux.
L'acheteur copropriétaire paie dons la totalité des 10 000€, et il recevra 3 333€ si il a 33.33 % des tantièmes.
La compensation est aussi illégale.
franck1966 :encore un joli bricolage avec les lois !!
10 Posté - 02 sept. 2017 : 22:08:54
Calcul exact parce que :
En tant qu'acheteur, il paie 10 000 €.
En tant que copropriétaire, il reçoit 3 333 €.
Donc, net à payer : 10 000 – 3 333 = 6 667.
Les tantièmes pris en compte sont les tantièmes des lots n'appartenant pas au syndicat.
Le produit de la vente est immédiatement distribué aux copropriétaires. Il est, par exemple, interdit d'affecter le produit de la vente à des travaux. Mais cela n'exclut pas une compensation avec des dettes déjà exigibles (raison pour laquelle, dans l'exemple ci-dessus, le copropriétaire acheteur ne va pas payer 10 000 € pour se faire rembourser 3 333 € le lendemain). L'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne déroge pas aux articles 1347 et 1347-1 du code civil. Cela n'aurait aucun sens.
Lecture sur le sujet : https://blogavocat.fr/space/thierry...48eb5921f2c5
Édité par - ainohi le 02 sept. 2017 22:14:01
11 Posté - 02 sept. 2017 : 23:52:25
Mais cela n'exclut pas une compensation avec des dettes déjà exigibles
Si, malheureusement, l'article 16-1 est très clair là-dessus
(raison pour laquelle, dans l'exemple ci-dessus, le copropriétaire acheteur ne va pas payer 10 000 € pour se faire rembourser 3 333 € le lendemain). L'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne déroge pas aux articles 1347 et 1347-1 du code civil. Cela n'aurait aucun sens.
Ces deux articles du code civil définissent ce qu'est la compensation, c'est tout. Quelles conditions minimum pour qu'elle PUISSE être opérée. Mais ne disent pas qu'elle DOIT obligatoirement être opérée quand ces conditions sont réunies.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20170902
Mais l'article 16-1, lui
Il dit justement qu'on ne peut pas opérer la compensation dans CE cas. Il y a une logique à la chose : le lot n'appartient pas au syndicat, mais en indivision à chacun de ses membres. Donc le vendeur ne paye pas le syndicat, mais chacun de ses membres, par le truchement du syndicat...
Avoir le copro qui verse un chèque de 10000€ et le syndic qui lui en refait un de 3333€, c'est donc strictement respecter la loi. Et le syndic qui fait un chèque de 2000€ à un copro qui doit 3000€ aussi. Après, en pratique effectivement, dans ce cas le syndic va faire semblant de pas savoir qu'il doit faire un chèque, et il a de bonnes chances que le copro débiteur ne dise rien...
Et c'est le mieux, en plus, pour retrouver ses petits dans la comptabilité sans faire de savants calculs.
Sans compter que si je ne m'abuse, les ccpros sont censés chacun déclarer le revenu de la vente aux impôts (tout comme ils sont censés déclarer leurs 3 centimes de quote-part des intérêts d'un livret A, par exemple....
Édité par - Viviane le 03 sept. 2017 00:24:34
12 Posté - 03 sept. 2017 : 01:07:33
Pour moi c'est le contraire qui est clair, mais vous pourriez peut-être expliquer où vous voyez une interdiction de compensation.
D'ailleurs, l'avocat sur le blog duquel j'ai posé un lien va même plus loin puisqu'il estime acceptable une compensation avec une dette non encore exigible : En pratique l'inscription en crédit sur le compte de charges pourra convenir, sauf si le prix de vente est important et représente plusieurs termes de provisions sur charges, auquel cas seule la remise d'un versement global satisfait au voeu de la loi.
Ces deux articles du code civil définissent ce qu'est la compensation, c'est tout.
La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes : Définition de la compensation.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. : en d'autres termes, la compensation s'opère, à condition que celui qui la pratique l'invoque, à la date où les conditions qui permettent la compensation sont réunies. Si les obligations sont le paiement de sommes d'argent, c'est la date à laquelle ces sommes sont certaines et exigibles.
Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. : C'est à dire qu'on ne peut compenser une dette avec une créance à venir.
L'article 16-1, ne déroge donc à rien du tout quand il dit :
Vous confondez visiblement dette et sûreté. Lorsqu'un copropriétaire a invoqué l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 et que le syndic a inscrit l'hypothèque légale du syndicat, la quote-part du prix de la chose vendue revenant à ce copropriétaire doit lui être distribuée quand bien même une hypothèque est inscrite et qu'il n'a pas payé l'intégralité de sa quote-part de travaux.
Avoir le copro qui verse un chèque de 10000€ et le syndic qui lui en refait un de 3333€, c'est donc strictement respecter la loi.
Ce n'est pas illégal, mais c'est complètement idiot. Je sais bien que les lois sont parfois un peu bizarres, mais idiotes à ce point, non, tout de même pas. Donc, selon vous, si le copropriétaire fait seulement un chèque de 6 667 € et que le syndic l'accepte, ils violent tous deux la loi ? Dans l'affaire qui supporte un dommage ? Qui irait en appeler à la justice ? Et que dirait le juge ? Vous pensez vraiment que le juge va condamner simultanément le syndicat à verser 3 333 € au copropriétaire et le copropriétaire à verser la même somme au syndicat ? Allons ! Un peu de bon sens !
Et le syndic qui fait un chèque de 2000€ à un copro qui doit 3000€ aussi. Après, en pratique effectivement, dans ce cas le syndic va faire semblant de pas savoir qu'il doit faire un chèque, et il a de bonnes chances que le copro débiteur ne dise rien...
Le copro débiteur ne dira rien parce qu'il n'a rien à dire. S'il réclame ses 2 000 € devant le tribunal, le syndic fera une demande reconventionnelle sur 3 000 € et le juge condamnera le copro à payer 1 000 € au syndicat + dépens, indemnités etc bien sûr, et peut-être bien aussi une amende civile pour procédure abusive.
C'est vrai que 10 000 - 3 333 = 6 667, c'est un savant calcul. Il faut avoir fait Polytechnique.
Oui, pour payer une éventuelle taxe sur plus-value. C'est le notaire qui s'en charge. Il sait faire. La vente de ce qu'on possède n'est pas un revenu. Ce n'est un revenu que si l'on fait un bénéfice.
Édité par - ainohi le 03 sept. 2017 01:19:32
13 Posté - 03 sept. 2017 : 01:23:33
ainohi : Mais cela n'exclut pas une compensation avec des dettes déjà exigibles
viviane : Si, malheureusement, l'article 16-1 est très clair là-dessus
ainohi Pour moi c'est le contraire qui est clair, mais vous pourriez peut-être expliquer où vous voyez une interdiction de compensation.
J'avoue que je vois pas où ?
Après, autant pour moi en ce qui concerne la "sûreté". J'ai effectivement confondu. Et je m'en réjouis, en fait. Je trouvais ça fort de café cette histoire... Dont acte, le syndic n'a pas à verser 2000€ à un copro qui en doit 3000.... tant mieux.
Ce n'est pas illégal, mais c'est complètement idiot.
C'est absolument pas ça le savant calcul.... Vous pouvez, avec votre méthode, rédiger les opérations ? Et les annexes et relevés de dépense qui vont avec ? En faisant apparaitre un produit de 10000€ pour le syndicat ? Et sa source, et sa répartition ?
Tout en respectant l'article 9 de l'arrêté comptable auquel, je pense, Philippe388 (qui par ailleurs a visiblement cité le même blog que vous, mais sans mettre de guillemets) faisait allusion en parlant de compensation ?
Aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur.
Édité par - Viviane le 03 sept. 2017 01:50:01
14 Posté - 03 sept. 2017 : 01:30:07
15 Posté - 03 sept. 2017 : 07:38:01
D'un point de vu légal il est beaucoup plsu astucieux et sain de mettre les 1700 euros à la charge unique de l'acheteur.
... Et aussi les frais de modification de l'EDD et du RdC et les frais de la publication au bureau de publicité foncière, sans doute 1000 euros de plus.
Édité par - ribouldingue le 03 sept. 2017 07:40:58
16 Posté - 03 sept. 2017 : 11:08:43
C'est effectivement le plus simple.
C'est ensuite à l'acheteur de voir, fonction de tous ces coûts, combien il est prêt à proposer pour l'achat.
Puis à l'AG de voir si ça l'intéresse. Le principal critère de choix étant à mon avis : quelle utilité réelle ou potentielle de ces m2 pour le syndicat ? Quels inconvénients potentiels si c'est plus partie commune ?
Si ces 5 m2 sont si peu utilisées qu'ils peuvent être "squattés" sans que personne ne le voie, ça peut être une bonne idée de les vendre, même si on y gagne pas grand chose : tant de moins à entretenir.
Édité par - Viviane le 03 sept. 2017 11:11:38
17 Posté - 03 sept. 2017 : 13:08:40
[quote]D'un point de vu légal il est beaucoup plsu astucieux et sain de mettre les 1700 euros à la charge unique de l'acheteur.
Sauf stipulation contraire dans l'acte de vente, les frais annexes, droits de mutation, honoraires du notaire, frais de publicité, sont en effet à la charge de l'acheteur. Le coût des opérations préalables liées à la création du lot, honoraires du géomètre et coût de modification de l'EDD sont en revanche à la charge du syndicat mais il est généralement stipulé que c'est l'acheteur qui les supportera.
Montant de la vente
Ce n'est pas le syndicat qui vend une partie commune, le syndicat ne possédant aucun patrimoine, mais chaque copropriétaire qui cède sa part d'indivision à l'acheteur. Dans le cas où la valeur du lot faisant l'objet de la vente est de 10 000 € et que l'acquéreur est un copropriétaire dont la quote-part de propriété commune est de 333 / 1 000, celui-ci n'achète pas un bien au prix de 10 000 € mais des parts d'indivision pour un montant total de de 6 667 €. En conséquence, les frais liés à la mutation devraient être calculés sur une base de 6 667 € et non de 10 000 €. Question à poser au notaire.
La vente n'est pas un produit pour le syndicat. Elle n'apparaîtra donc dans aucun compte de classe 7 mais seulement sur le compte de banque (512) et les comptes des copropriétaires autres que l'acheteur (450), ce dernier ayant remis le prix de l'achat, 6 667 €, au notaire et non au syndic. Rien n'apparaîtra sur le compte personnel de l'acheteur. Dans l'exemple imaginé ci-dessus, le livre-journal contiendra les lignes suivantes :
Vente loge, reçu du notaire – 512 – Débit : 6 667
Quote-part vente loge – 450n (sauf acheteur) - Crédit : 6 667
Distribution du prix de la loge – 450n (sauf acheteur) - Débit : 6 667
Distribution du prix de la loge – 512 – Crédit : 6 667.
Cette dernière ligne dans l'hypothèse où aucun compte débiteur n'aura été apuré au passage.
Le syndicat est fiscalement transparent. La vente pourra éventuellement donner lieu à taxation de plus-value.
Si le syndicat a acheté un lot pour le revendre avec une plus-value cinq ans plus tard, les copropriétaires auront à déclarer au fisc leur quote-part de cette plus-value. C'est simple pour ceux qui étaient déjà copropriétaires à la date de l'achat et qui le sont encore à la date de la vente. Pour ceux qui ont acheté leur lot entretemps, j'avoue ignorer comment il est procédé. Car, lorsqu'on achète un lot de copropriété, on le fait pour un prix global, sans distinguer le prix des parties privatives et le prix des parties communes.
Si le lot vendu vient d'être détaché des parties communes, il n'y a même pas de prix d'achat précisément déterminé. La question de l'imposition de la plus-value est encore plus ardue.
C'est le notaire qui déclare les plus-values au moyen de l'imprimé 2048-IMM-SD dont le montant est à reporter sur la déclaration de revenus, formulaire 2042, mais je ne sais pas du tout comment il procède lors de la vente d'un lot par le syndicat.
18 Posté - 03 sept. 2017 : 13:15:03
OUH la !!! on est reparti dans la belle mayonnaise.
On oublie dans ce fil que les copros sont en INDIVISION.
Le syndic n'a pas d'autre choix que de payer la quote-part à TOUS les copros. Peu importe si le copro est débiteur.
19 Posté - 03 sept. 2017 : 13:16:16
ainohi:
Donc vous vendez la loge 6667€ (puisque c'est ce que donne le notaire au syndic) et ne répartissez le fruit de la vente qu'entre les "non-acheteurs", ce qui est parfaitement illégal.
Et vous allez vous retrouver avec un acheteur qui vous réclame sa quote-part, et gagnera....
Tout ça pour éviter un échange de chèques... : le notaire donne 10000€ au syndic, et le syndic donne sa quote part de la vente à l'acheteur.
Sans compter que pour que le syndic répartisse sur "tout le monde sauf l'acheteur", il lui faut créer une clé dans son logiciel, ce qui va lui prendre bien plus de temps que rédiger un chèque...
Édité par - Viviane le 03 sept. 2017 13:24:55
20 Posté - 03 sept. 2017 : 14:42:16
Les copropriétaires sont en indivision, nous sommes parfaitement d'accord, mais en indivision sur tout, sur la propriété des parties communes bien sûr, mais aussi sur le reste, dont la trésorerie du syndicat. Contrairement à la plupart des autres personnes morales, le syndicat ne possède rien en propre. C'est la raison pour laquelle il n'y a pas d'immobilisations dans le plan comptable. Dans certaines copropriétés, il peut y avoir du gros matériel mis à disposition des employés du syndicat et cela ne peut apparaître que dans des documents de gestions extra-comptable, ce qui est un peu ennuyeux, mais c'est un autre sujet.
Ensuite, il faut tout de même considérer l'aspect pratique des choses. Imaginez qu'un copropriétaire ait une dette exigible de 500 € envers le syndicat, que sa part sur le produit de la vente d'une partie commune soit de 2 000 € et que le syndic ne lui verse que 1 500 €. Il va pouvoir réclamer en justice 500 €. Mais le syndic répondra par une demande reconventionnelle de 500 € et, finalement, ce copropriétaire sera débouté. De plus, à défaut d'une sûreté sur les lots de ce copropriétaire qui serait inopérante en application de l'article 16-1, le syndic pourrait tout de même obtenir préventivement une mesure de sauvegarde non sur les lots mais sur la somme à percevoir, qui ne serait pas remise au copropriétaire mais séquestrée jusqu'à ce que la créance de 500 € soit recouvrée. En pratique, ce copropriétaire ne peut échapper à la compensation.
Concrètement, les dispositions de l'article 16-1 ne s'appliquent que sur les dettes non encore exigibles : le syndic ne peut retenir le produit de la vente en attendant un terme, par exemple le terme trimestriel de paiement des provisions sur charges.
Vous devriez lire ce qu'écrivent vos contradicteurs et non systématiquement dénaturer leurs propos.
Le syndicat ne vend pas la loge. Le syndicat ne possède rien, donc il ne vend rien.
Le syndicat ne vend donc pas la loge 6 667 €. Les copropriétaires se sont entendus sur la valeur de la loge : 10 000 €.
Ensuite, le copropriétaire acheteur achète les parts des autres. Comme la loge vaut 10 000 €, ces parts valent 6 667 €.
L'acheteur verse donc au notaire le prix de ces parts, soit 6 667 €.
Le notaire remet les 6 667 € au syndic pour distribution aux copropriétaires vendeurs.
L'acheteur lui, ne vend rien, il garde ses parts. Il ne peut donc prétendre à une part sur le produit de la vente de choses qui ne lui appartenaient pas.
Édité par - ainohi le 03 sept. 2017 14:47:26

References: l'article 16
 l'article 16
 l'article 43
 L'article 16
 l'article 16
 L'article 16
 l'article 16

L'article 16
 l'article 33
 l'article 16
 l'article 9
 l'article 16
 l'article 16