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Timestamp: 2016-10-22 07:05:42+00:00

Document:
4A_547/2015 (14.04.2016)
4A_547/2015 � � Arr�t du 14 avril 2016
repr�sent�e par Me Christian L�scher, avocat,
bail � loyer; cong� contraire aux r�gles de la bonne foi,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 19 juin 2015 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
A.a.�B.________ est locataire de locaux commerciaux dans un immeuble situ� au centre de Lausanne. Il a repris, par avenant du 12 d�cembre 2005, le bail qu'un pr�c�dent locataire d�tenait depuis le 1
er�octobre 1993. Le contrat pr�voyait une dur�e initiale de cinq ans, avec renouvellement de cinq ans en cinq ans sauf avis de r�siliation signifi� une ann�e � l'avance. Le loyer mensuel brut �tait de 2'030 fr. pour une surface de 143 m
L'immeuble appartient � A.________ AG (ci-apr�s: la bailleresse) depuis octobre 1999.
Apr�s diverses hausses, le loyer mensuel a �t� port� en janvier 2009 � 3'563 fr., incluant 170 fr. de charges, ce qui �quivaut � un loyer annuel net de 285 fr./m
2eu �gard � la surface indiqu�e dans le contrat ([3'393 x 12]: 143).
A.b.�Par formule officielle dat�e du 8 ao�t 2012, la bailleresse a notifi� au locataire une r�siliation non motiv�e pour l'�ch�ance ordinaire du 30 septembre 2013.
Le 10 ao�t 2012, le locataire a vainement cherch� � atteindre C.________, collaborateur de la bailleresse. La fiche �tablie au sujet de cet appel t�l�phonique indique que le locataire souhaitait entretenir le pr�nomm� de la r�siliation et attendait que celui-ci le rappelle.
Un rendez-vous a �t� fix� le 14 ao�t 2012 dans les locaux lou�s. La bailleresse �tait repr�sent�e par C.________, le locataire par deux collaboratrices.
Le 22 ao�t 2012, la bailleresse a adress� au locataire un courrier ayant notamment la teneur suivante:
Faisant suite � votre r�cent entretien en vos bureaux avec M. C.________, nous avons le plaisir de vous remettre, ci-joint, un nouveau contrat de bail, en deux exemplaires, avec prise d'effet au 1er octobre 2013, aux conditions de loyer suivantes:
Surface de bureaux�������CHF 370.-/m2/an (hors frais accessoires et TVA 8%)
Le contrat joint � ce courrier �tait valable cinq ans, du 1
er�octobre 2013 au 30 septembre 2018. Faisant �tat d'une surface estim�e � 150 m2, il pr�voyait un loyer net de 55'500 fr. par an ou 4'625 fr. par mois.
B.a.�Le locataire a contest� la r�siliation de son bail par requ�te d�pos�e le 30 ao�t 2012 devant l'autorit� de conciliation. Celle-ci a �mis une proposition de jugement pronon�ant l'annulation du cong�. La bailleresse s'y est oppos�e.
Le 14 mai 2013, la bailleresse a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud d'une demande tendant en substance � faire constater la validit� de la r�siliation signifi�e le 8 ao�t 2012 et � faire intimer au locataire l'ordre de quitter les locaux, cas �ch�ant par mesure d'ex�cution forc�e.
Par jugement du 31 octobre 2013, le tribunal a annul� la r�siliation. Il a retenu que la bailleresse, tr�s peu de temps apr�s avoir signifi� son cong� au locataire, l'avait invit� � poursuivre leur relation contractuelle moyennant une forte augmentation du loyer; cherchant ainsi � imposer ses pr�tentions au locataire, elle r�alisait les pr�visions du motif d'annulation pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. b CO. Par surabondance, le cong� �tait aussi annulable en vertu de l'art. 271 al. 1 CO. La bailleresse n'avait pas �tabli quels �taient les loyers usuels du quartier, �chouant ainsi dans la preuve qu'elle pourrait obtenir d'un autre locataire une augmentation non abusive du loyer.
B.b.�Le Tribunal cantonal vaudois, statuant sur appel de la bailleresse, a confirm� le jugement de premi�re instance par arr�t du 19 juin 2015.
La bailleresse a saisi le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile dans lequel elle conclut comme en appel � ce que la r�siliation du 8 ao�t 2012 soit d�clar�e valable et � ce que le locataire re�oive l'ordre de quitter imm�diatement les locaux, ou qu'� d�faut il soit proc�d� � l'ex�cution forc�e.
Le locataire a conclu au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente s'est r�f�r�e � son arr�t.
Les conditions de recevabilit� du recours en mati�re civile sont satisfaites sur le principe, notamment celles aff�rentes au d�lai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et � l'exigence d'une valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1).
2.1.�La bailleresse reproche � la cour cantonale d'avoir �tabli de fa�on arbitraire les faits qui l'ont conduite � annuler le cong� en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO.
2.1.1.�Selon la clause g�n�rale de l'art. 271 al. 1 CO, le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. L'art. 271a CO �nonce une liste non exhaustive de motifs d'annuler le cong� donn� par le bailleur. Est notamment annulable le cong� donn� dans le but d'imposer une modification unilat�rale du bail d�favorable au locataire ou une adaptation de loyer (al. 1 let. b).
L'art. 271a al. 1 let. b CO prohibe le cong�-pression, soit le fait de placer le locataire face � l'alternative d'accepter une modification d�favorable ou de quitter les locaux (arr�t 4A_625/2014 du 25 juin 2015 consid. 2 i.f.; sous l'ancien droit, ATF 115 II 484 consid. 3c). Il importe peu que la modification recherch�e soit licite ou non; c'est le moyen utilis� qui est en soi r�pr�hensible (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2005, p. 742 n. 5.3.2; cf. ATF 115 II 83 consid. 4c). Il doit exister un lien de causalit� entre la r�siliation et la volont� du bailleur d'imposer sa pr�tention en modification du contrat. L'ordre dans lequel ont lieu la r�siliation et la manifestation de volont� du bailleur n'est pas d�terminant: la hausse de loyer exig�e peut donc �tre ant�rieure, concomitante ou post�rieure au cong� (arr�t 4C.343/2004 du 22 d�cembre 2004 consid. 2.1, in CdB 2005 p. 33; ATF 115 II 83 ibidem). Lorsque l'initiative de modifier le contrat �mane du locataire et que la d�claration du bailleur consiste en une acceptation, il n'y a pas d'adaptation de loyer unilat�rale au sens de l'art. 271a al. 1 let. b CO (arr�t pr�cit� 4C.343/2004 ibidem et les r�f. cit�es).
Sur le principe, le locataire qui veut faire annuler la r�siliation doit prouver les faits permettant de conclure qu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi (ATF 135 III 112 consid. 4.1; arr�t 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3). Il doit en particulier �tablir le lien entre le cong� et la volont� du bailleur d'imposer sa pr�tention. Cette preuve, qui se rapporte � un fait relevant du for int�rieur, peut r�sulter d'indices (arr�t pr�cit� 4C.343/2004 consid. 2.1).
Cela �tant, le bailleur doit motiver la r�siliation si le locataire cong�di� le dema nde (art. 271 al. 2 CO), et doit contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant tous les �l�ments en sa possession n�cessaires � la v�rification du motif qu'il a invoqu� (ATF 135 III 112 ibidem; 120 II 105 consid. 3c). S'il ne collabore pas ou ne fournit aucun motif, le juge peut en d�duire dans le cadre de l'appr�ciation des preuves que le cong� ne repose sur aucun motif valable (arr�t pr�cit� 4A_345/2007 consid. 2.4.3; ATF 125 III 231 consid. 4b). Dans la mesure o� il invoque dans la discussion un fait favorable � sa th�se, le bailleur doit en prouver la v�racit� (arr�t 4A_484/2012 du 28 f�vrier 2013 consid. 2.2).
2.1.2.�En mati�re d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, le juge verse dans l'arbitraire lorsque, sans raison s�rieuse, il ignore un �l�ment de preuve propre � modifier sa d�cision, lorsqu'il se trompe manifestement sur son sens et sa port�e ou encore lorsqu'il tire des constatations insoutenables des �l�ments recueillis (ATF 137 III 226 consid. 4.2 p. 234). L'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution serait envisageable, voire m�me pr�f�rable (ATF 138 I 305 consid. 4.3 i.f.).
2.2.�En l'occurrence, la bailleresse fait grief aux juges vaudois d'avoir arbitrairement opt� pour la th�se du locataire plut�t que pour la sienne, consistant � dire que l'envoi du nouveau bail �tait d� � l'initiative du locataire. Les juges auraient viol� les r�gles sur le fardeau de la preuve (art. 8 CC) en m�connaissant qu'il incombait au locataire d'�tablir le caract�re unilat�ral des modifications figurant dans le nouveau contrat, et partant la teneur des discussions ant�rieures � l'envoi du nouveau contrat. En l'absence de preuve, les juges cantonaux auraient d� constater que le locataire ne d�montrait pas r�aliser les conditions factuelles justifiant d'annuler le cong� en vertu de l'art. 271a al. 1 let. b CO; ils ne pouvaient retenir sans arbitraire que la bailleresse avait propos� la conclusion d'un nouveau bail.
2.3.�Comme cela vient d'�tre rappel�, il incombe au locataire de prouver le lien entre le cong� et la volont� de la bailleresse de lui imposer une hausse de loyer. Dans la mesure toutefois o� il parvient � �tablir que la bailleresse, dans la foul�e d'une r�siliation non motiv�e, a manifest� la volont� d'augmenter le loyer, il revient � celle-ci, si elle veut faire �chec � l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, d'�tablir que cette manifestation de volont� n'est qu'une acceptation de l'offre faite spontan�ment par le locataire, voire une offre cons�cutive � la proposition spontan�e du locataire de poursuivre le contrat avec un loyer augment�.
Se pose la question de savoir si les faits survenus entre le cong� donn� le 8 ao�t et l'envoi d'un nouveau bail le 22 ao�t permettent de conclure � une sollicitation spontan�e du locataire.
Il est av�r� qu'apr�s la notification du cong� non motiv�, le locataire a cherch� le 10 ao�t � joindre C.________, collaborateur de la bailleresse. Dans une note r�sumant cet appel t�l�phonique, une collaboratrice de la bailleresse indique que le locataire a re�u une r�siliation de bail et attend l'appel du pr�nomm� (pi�ce 7 de la demanderesse). Une r�union s'est ensuite tenue le 14 ao�t dans les locaux lou�s. L'on ignore tout de cet entretien, � commencer par le point de savoir dans quelles circonstances il a �t� fix�. Tout au plus est-il �tabli que le locataire s'y est fait repr�senter par deux collaboratrices. Le courrier du 22 ao�t accompagnant l'envoi par la bailleresse d'un nouveau bail ne se r�f�re pas � un accord des parties ni � une demande du locataire, mais simplement � l'entretien r�cent tenu dans les locaux en pr�sence de C.________. Enfin, le nouveau bail adress� au locataire est limit� � cinq ans, avec une augmentation de loyer net d'environ 36 %, sans qu'il soit n�cessaire ici de discuter de la TVA et de la surface exacte des locaux.
La recourante ne remet pas en cause ces �l�ments de fait. Or, l'autorit� pr�c�dente pouvait sans arbitraire refuser d'en d�duire que le locataire aurait spontan�ment propos� une augmentation de loyer, respectivement que le nouveau contrat adress� au locataire refl�terait l'accord des parties. En effet, il n'�tait pas insoutenable de consid�rer que la premi�re d�marche du locataire avait pour finalit� de se renseigner sur le motif du cong�, d�s lors qu'il n'avait pas �t� pr�cis� par la bailleresse. De m�me, il n'�tait pas arbitraire de douter que les deux collaboratrices d�p�ch�es � la r�union du 14 ao�t aient eu le pouvoir et la volont� d'accepter au nom du locataire un contrat d�favorable dont rien n'indique qu'il lui aurait �t� soumis au pr�alable. La cour pouvait aussi se r�f�rer sans arbitraire au contenu du contrat pour y voir un indice que la modification propos�e n'�tait pas due � l'intervention spontan�e du locataire. Alors que la loi permet, � certaines conditions, d'obtenir une prolongation de bail jusqu'� six ans pour des locaux commerciaux (art. 272 et art. 272b al. 1 CO), la cour pouvait sans arbitraire douter que le locataire ait sugg�r� un contrat limit� � cinq ans avec une augmentation de loyer importante. Dans ces circonstances, il n'�tait pas insoutenable d'�carter aussi l'hypoth�se selon laquelle le locataire aurait � tout le moins sollicit� une offre de nouveau bail avec un loyer augment�.
En bref, la cour cantonale n'a pas vers� dans l'arbitraire en refusant de retenir que la proposition de hausse envoy�e le 22 ao�t au locataire avait �t� sollicit�e par celui-ci ou par ses deux collaboratrices.
2.4.�Le grief se r�v�le infond�. A juste titre, la bailleresse ne conteste pas que, sur la base des faits �tablis de fa�on non arbitraire par le Tribunal cantonal, l'annulation du cong� se justifiait en vertu de l'art. 271a al. 1 let. b CO.
2.5.�Les consid�rations qui pr�c�dent privent d'objet les griefs relatifs � l'argumentation subsidiaire de l'arr�t attaqu�, selon laquelle le cong� �tait aussi abusif sous l'angle de l'art. 271 al. 1 CO d�s lors qu'il n'�tait pas d�montr� que la bailleresse f�t en droit d'exiger un loyer plus �lev� d'un autre locataire (sur l'admissibilit� du cong� poursuivant un tel but, cf. ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110).
En d�finitive, le recours de la bailleresse doit �tre rejet�. En cons�quence, la recourante supportera les frais de la pr�sente proc�dure et versera au locataire intim� une indemnit� de d�pens (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).

References: art. 100
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 272
 ATF 
 art. 68