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Gewährleistung im Mietrecht - PDF
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1 Seminar aus Zivilrecht, IPR und Rechtsvergleichung - für DiplomandInnen und DissertantInnen WS 2012/13 Gewährleistung im Mietrecht Verfasser: Thomas Deutinger Seminarleiter: Univ.-Prof. Mag. Dr. Helmut Ofner, LLM
2 Inhaltsverzeichnis 1. EINLEITUNG BESTANDVERTRÄGE IM ABGB DEFINITION ABGRENZUNG ZU ANDEREN ARTEN VON VERTRAGSVERHÄTNISSEN PFLICHTEN DES BESTANDGEBERS Übergabe des Bestandobjektes Instandhaltungspflicht des Bestandgebers Schutz und Sorgfaltspflichten Folgen der Nicht- bzw Schlechterfüllung PFLICHTEN DES BESTANDNEHMERS Vertragsgemäßer Gebrauch Veränderungen am Bestandobjekt Aufwandersatzansprüche des Bestandnehmers Rechte und Pflichten bei der Rückstellung der Bestandsache GEFAHRTRAGUNG BESTANDZINS UND BETRIEBSKOSTEN BEENDIGUNG DES BESTANDVERTRAGES Übersicht über die Beendigungsmöglichkeiten Außerordentliche Kündigung MIETVERTRÄGE IM MRG ALLGEMEINES ANWENDUNGSBEREICH Voller Anwendungsbereich (Voll-) Ausnahmen Partieller Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich Sachlicher Anwendungsbereich PFLICHTEN DES BESTANDGEBERS IM ANWENDUNGSBEREICH DES MRG RECHTE UND PFLICHTEN DES BESTANDNEHMERS Veränderungen am Bestandobjekt Aufwandsersatzanspruch MIETZINS BEENDIGUNG DES MIETVERTRAGES NACH DEM MRG Unverzichtbares und unbeschränkbares Kündigungsrecht Kündigung aus wichtigem Grund Untergang des Mietobjektes
3 4. BESONDERHEITEN DES GEWÄHRLEISTUNGSRECHTS BEI BESTANDVERTRÄGEN
4 Abkürzungsverzeichnis ABGB bbl bzw f ff FN gem GoA Hrsg idr isd izw JBl lit MRG MietSlg OGH Rz S s Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch Baurechtliche Blätter beziehungsweise und der (die) folgende und die folgenden Fußnote gemäß Geschäftsführung ohne Auftrag Herausgeber in der Regel im Sinne der/des im Zweifel Juristische Blätter litera (Buchstabe) Mietrechtsgesetz Mietrechtliche Entscheidungen Oberster GErichtshof Randzahl Seite siehe sog sogenannte, -r, -s SZ ua Entscheidungen des österreichischen Obersten Gerichtshofes in Zivilsachen unter andere(n), unter anderem 4
5 uä va vgl wobl Z zb ZPO zt und ähnliche(s) vor allem Vergleiche Wohnrechtliche Blätter Ziffer, Zahl zum Beispiel Zivilprozessordnung zum Teil 5
6 1. Einleitung Wenn man heutzutage in Österreich vom Mietrecht spricht, assozieren die meisten damit das MRG. Da jedoch das ABGB im Bereich der Wohnraummiete subsidär zum MRG zur Anwendung kommt, habe ich mit der Darstellung der Bestandverträge (mit Schwerpunkt auf die Rechten und Pflichten bzw gewährleistungsrechtlichen Sondernormen) begonnen. Ich habe mich für die getrennte Behandlung des ABGB und des MRG entschieden, da mich die parallele Darstellung der Lehrbücher mehr verwirrte als zu einem Durchblick verhalf. Um einen Vergleich zwischen ABGB und MRG herstellen zu können, habe ich den Schwerpunkt auf die Miete im ABGB gelegt. 2. Bestandverträge im ABGB 2.1. Definition In 1090 ABGB werden Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, als Bestandverträge bezeichnet. Der Bestandvertrag ist als ein formfreier Konsensualvertrag zu qualifizieren. Bestimmbarkeit des Bestandobjektes und des Bestandzinses sind ausreichend. Ein Bestandvertrag, der ein Dauerschuldverhältnis ist, kann über unverbrauchbare eigene oder fremde, körperliche oder unkörperliche und über bewegliche oder unbewegliche Sachen abgeschlossen werden. 1 Das ABGB versteht unter Bestandverträge sowohl Miet- als auch Pachtverträge. 2 Zur Unterscheidung muss der Bestandzweck untersucht werden. Bei einem Gebrauch ohne Fruchtziehung handelt es sich um einen Mietvertrag, bei Gebrauch mit Fruchtziehung um einen Pachtvertrag. Liegen sowohl Elemente des Pacht- als auch des Mietvertrages vor, so wird 1 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht Band III: Schuldrecht Besonderer Teil 4 (2010) 70 Rz 8/2. 2 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 70 Rz 8/1. 6
7 mangels anderer Vereinbarung gem S 2 ABGB mittels der Absorptionstheorie auf das Überwiegen der Elemente abgestellt. 3 Die Differenzierung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht ist sehr praxisrelevant. Es gibt keine allgemein gültige Regeln. Vielmehr steht der Bestandzweck bei Vertragsabschluss im Mittelpunkt. Es ist generell von einer Unternehmenspacht auszugehen, wenn ein lebendes Unternehmen als organisierte Erwerbsfreiheit samt good will (z.b.: Kundenstock, Personal, Räumlichkeiten, ) Vertragsgegenstand ist. Im Einzelfall ist das Überwiegen bzw die Relevanz der Elemente ausschlaggebend. 4 Die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht ist in Bezug auf einige unterschiedliche Rechtsfolgen relevant. Gem 1096 Abs 1 S 3 ABGB ist nur bei der Miete unbeweglicher Sachen der Verzicht auf die Zinsbefreieung wegen Unbrauchbarkeit der Bestandsache unzulässig. Außerdem ist das MRG nur auf Mietverträge anwendbar Abgrenzung zu anderen Arten von Vertragsverhätnissen Der Unterschied zwischen einem Prekarium, einer Leihe und einem Bestandvetrag liegt in der Unentgeltlichkeit und der Widerruflichkeit des Prekariums bzw der Leihe. Der Verwahrungsvertrag sieht im Gegensatz zum Bestandvertrag Obsorgepflichten des Verwahrers für den Vertragsgegenstand vor. Familienangehörige benützen Wohnungen idr nicht auf Grund einer Miete, sondern auf Grund eines familienrechtlichen Verhältnisses wie zum Beispiel Unterhalt. Miteigentümer vereinbaren untereinander izw keine Miete sondern eine Gebrauchsregelung. 6 3 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 71Rz 8/3. 4 MietSlg Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 73 Rz 8/4. 6 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 73 Rz 8/5. 7
8 2.3. Pflichten des Bestandgebers Übergabe des Bestandobjektes Der Bestandgeber ist gem 1096 Abs 1 ABGB verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben. Der brauchbare Zustand wird an der vertraglichen Vereinbarung gemessen. 7 Mangels einer vertraglichen Vereinbarung wird auf den gewöhnlichen Vertragszweck abgestellt. Im Zweifelsfall gilt eine mittlere Brauchbarkeit als geschuldet. 8 Bei Nichtübergabe des Bestandobjektes bzw bei Übergabe in einem nicht brauchbarem Zustand hat der Bestandnehmer gem 918 ABGB ein Wahlrecht zwischen dem Rücktritt vom Vertrag und der weiteren Ausübung des Anspruchs auf Übergabe bzw Herstellung der vereinbarten Brauchbarkeit. Die Übernahme der Bestandsache stellt den Beginn des Bestandverhältnisses dar. Danach stehen dem Bestandnehmer nur noch die Zinsminderung nach 1096 ABGB oder die Kündigung nach 1117 ABGB zu Instandhaltungspflicht des Bestandgebers Der Bestandgeber hat grundsätzlich das Bestandobjekt auf eigene Kosten in einem brauchbaren Zustand zu erhalten. 10 Die verschuldensunabhängige laufende Instandhaltungspflicht des Bestandgebers gem 1096 S 1 ABGB umfasst die mietvertragliche Nebenleistungspflicht, den Zugang zum eigentlichen Bestandobjekt in Stand zu halten. 11 Neben der Instandhaltung des eigentlichen Bestandobjektes, wird ihm diese Pflicht auch bezüglich der allgemeinen Teile des Hause (zb Lift), die der Mieter berechtigt ist mitzubenützen, auferlegt. 12 Die Instandhaltungspflicht findet jedenfalls ihre Grenze in der Möglichkeit und Wirtschaftlichkeit. 13 Die Pflicht zur Instandhaltung ist dispositiv. Der Mieter kann einzelne Pflichten abnehmen. 14 Solche Klauseln der Pflichtenübernahme finden jedoch in der jüngeren Judikatur in der 7 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 80 Rz 8/19. 8 Ecolex 2006/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 80 Rz 8/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 81 Rz 8/ OGH , 5 Ob 2153/96w. 12 Pfiel, Durchsetzung einer Liftreparatur gegen den vermietenden Wohnungseigentümer, immolex 1997/ OGH , 3 Ob 37/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 81 Rz 8/20. 8
9 gröblichen Benachteiligung gem 879 Abs 3 ABGB ihre Grenze. Es bleibt jedoch offen, in wie weit 879 Abs 3 ABGB zur Anwendung kommt, da dieser eigentlich ja nur für Nebenleistungspflichten vorgesehen ist. Instandhaltungspflichten können jedoch sowohl als Hauptleistungs- als auch als Nebenleistungspflichten des Vermieters klassifiziert werden. 879 Abs 3 ABGB kommt im ABGB, im Voll und Teilanwendungsbereich des MRG, als auch in und außerhalb des KSchGs zur Anwenung. 15 Im Anwendungsbereich des KSchG kann die Instandhaltungspflicht wegen 9 Abs 1 KSchG nicht auf den Verbraucher übertragen werden. 16 Gem 1096 S 1 ABGB hat der Bestandnehmer die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören. Der Vermieter hat also den bedungenen tatsächlichen und rechtlichen Zustand des Bestandobjektes während der gesamten Vertragsdauer aufrecht zu erhalten. 17 Er ist weiters verpflichtet Störungen von Mitmietern oder anderen außenstehenden Dritten zu vermeiden. 18 Die Mittel der Beseitigung der Störungen stehen grundsätzlich dem Vermieter zur Wahl. Der Mieter ist zur Duldung von zumutbaren Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters verpflichtet, sofern sie keine wesentliche Beeinträchtigung mit sich bringen. 19 Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf die Behebung des Mangels durch befugte Gewerbsleute (nicht im Pfusch ). 20 Der Vermieter hat gegebenenfalls Kündigungen anderer Mieter trotz finanzieller Nachteile auszusprechen. 21 Zu den Instandhaltungspflichten zählt ebenfalls die Geltendmachung nachbarrechtlicher Ansprüche. Zu der Beurteilung der Immissionen ist 364 Abs 2 ABGB analog anzuwenden. Als Maßstab gilt das Empfinden eines verständigen Durchschnittsbenützers. Auf etwaige besondere Empfindlichkeiten ist nicht einzugehen. Der Mieter hat nachträgliche Änderungen des Bestandobjektes hinzunehmen, wenn diese den bedungenen Gebrauch des Objektes nicht wesentlich beeinträchtigen und das örtsübliche Maß nicht überschritten wird. 22 Als 15 Pletzer, Erhaltungspflichten im Mietrecht-zum aktuellen Stand der Diskussion, bbl (2010), 131 (131). 16 OGH , 1Ob 241/06g. 17 Pletzer, bbl (2010), Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 81 Rz 8/ MietSlg OGH , 7 Ob 13/12f. 21 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 81 Rz 8/ OGH , 4 Ob 53/08k. 9
10 Beeinträchtigung wird zum Beispiel lautstarkes Klavierspielen in der Nacht gesehen. 23 Der Abbruch umliegender Gebäudeteile 24 oder die Vermietung eines konkurrienden Geschäftslokales im selben Haus 25 fällt laut Judikatur jedoch nicht in den Wirkungsbereich des Vermieters. Diese Pflichten treffen den Bestandgeber trotz eigener possesorischer oder petitorischer Ansprüche des Bestandnehmers. 26 In der jüngeren Judikatur wird dem Bestandnehmer ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch nach 364 a ABGB analog zugesprochen. Als Passivlegitimierter kommt der Störer oder der Grundeigentümer in Frage. 27 Dem Bestandnehmer stehen zusätzlich sowohl Schadenersatzansprüche als auch Bereicherungsansprüche als quasidingliches Recht zu. 28 Vom Mieter oder einer ihm zurechenbaren Person verursachte bzw. verschuldete Schäden fallen keinesfalls unter die Erhaltungspflichten des Vermieters Schutz und Sorgfaltspflichten Bei einem Bestandvertrag treffen den Bestandgeber gegenüber dem Bestandnehmer gewisse Schutz- und Sorgfaltspflichten. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass der Bestandnehmer durch die Bestandsache selbst und deren Gebrauch keine Schäden davon trägt. Diese Schutz- und Sorgfaltspflichten werden auch auf jene Personenen erstreckt, die durch die Vertragserfüllung im erhöhtem Maße gefährdet sind und der Interessenssphäre eines Partners zuzuordnen sind. Die Schutzwirkung des Bestandvertrages im ABGB wird jedenfalls auf die Mitglieder der Hausgemeinschaft ausgedehnt, hauptsächlich Familienmitglieder, Untermieter und Hausangestellte. 30 Personen, die sich aus bloßem Zufall in dem Bestandobjekt befinden, wie zb Gäste, Lieferanten, Patienten, Kunden oder Handwerker, sind nicht von den Schutzwirkungen des Bestandvertrages umfasst. Jene Personen, auf die sich die Schutz- und Sorgfaltspflichten 23 OGH , 1 Ob 6/99k. 24 OGH , 5 Ob 1072/ OGH , 4 Ob 614/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 81 Rz 8/ OGH , 1 Ob 285/01w. 28 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 81 Rz 8/ Pletzer, bbl (2010), OGH , 7 Ob 281/04f. 10
11 des Bestandgebers erstrecken, können im Schadensfall eigene Ersatzansprüche ex-contractu geltend machen Folgen der Nicht- bzw Schlechterfüllung Erfüllt der Bestandgeber seine Instandhaltungspflichten nicht, kann der Bestandnehmer entweder von diesem Erfüllung (zb Beschaffung behördlicher Bewilligungen) oder die Unterlassung von Störungen begehren. Bei Verschulden kann er gem 933 a ABGB auch auf Schadenersatz klagen. Das Vorliegen von Verschulden des Bestandgebers wird gem 1298 ABGB vermutet. Die Haftung für Gehilfen nach 1313 a ABGB ist anwendbar. 32 Allerdings darf die Schadenssumme bestehend aus der Zinsminderung und dem Gewinnentgang in Summe den Bestandnehmer nicht besser stellen, als er ohne Gebrauchsstörung stünde. 33 Die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels trägt jedoch der Mieter. Den Beweis, alles in seinem Verfügungsbereich stehende für die Behebung des Mangels getan zu haben, muss der Bestandgeber führen. 34 Bei völliger Unbrauchbarkeit der Sache steht dem Mieter außerdem gem 1096 Abs 1 S 2 ABGB ein verschuldenunabhängiges gesetzliches Zinsminderungsrecht zu. Die Sache darf zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugen. Der Mieter kann sich ab der Übergabe der Bestandsache bis zur Behebung der Unbrauchbarkeit auf die spezielle Gewährleistungsnorm stützen. Er hat ein Recht auf eine aliquote Zinsbefreiung. 35 Die Zinsminderung gem 1096 Abs 1 S 2 ABGB gilt als eine Sondergewährleistungsnorm. Daher sind die Fristen des 933 ABGB für die Geltendmachung der Zinsminderung nach 1096 S 2 ABGB unbeachtlich. 36 Die Unbeachtlichkeit der Fristen des 933 ABGB beruht auf der Überlegung, dass die Erhaltung des vertraglich vereinbarten Zustandes des Bestandsobjektes eine laufende Verpflichtung des Bestandgebers darstellt. 37 Weiteres ist ein Verschulden des 31 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 82 Rz 8/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 82 Rz 8/ Eike Lindinger, Parameter der Mietzinsminderung, immolex 2006, OGH , 1 Ob 517/ Lindinger, immolex 2006, OGH , 9 Ob 348/98m. 37 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 80 Rz 8/19. 11
12 Bestandgebers für das Entstehen des Mangels keine Voraussetzung. Der Zinsminderungsanspruch tritt kraft Gesetz ein. 38 Aus der Vielfalt der bisherigen Entscheidungen über die Höhe der Zinsminderung haben sich allgemeine Leitsätze herauskristallisiert, die eine Einzelfallbeurteilung eines Sachverhalts erleichtern. Die Höhe der Zinsminderung hängt grundsätzlich von dem Grad und der Dauer der Unbrauchbarkeit und dem Vertragszweck ab. Im Zweifel gilt mittlere Brauchbarkeit als geschuldet. 39 Im Allgemeinen wird auf die objektiven Kriterien abgestellt, doch auch subjektive Maßstäbe können nicht außen vor gelassen werden. Für die Berechnung des Außmaßes der Mietzinsreduktion wird die relative Berechnungsmethode angewendet, bei der der Mietzins bei Mangelfreiheit der Sache dem angemessenen Mietzins der mangelhaften Bestandsache gegenüber gestellt wird. 40 Im folgenden wird eine Auswahl an Gerichtsentscheidungen in Mietsachen dargestellt: 41 Bei einer totalen Unbenützbarkeit von Bad und WC steht dem Mieter eine Mietzinsbefreiung in voller Höhe zu. 42 Im Fall von starken Temperaturschwankungen vom Duschwasser kann es zu einer Zinsminderung im Ausmaß von 10 % kommen. Der Anspruch ist jedoch von dem Stand der Technik und dem Zeitpunkt der Anmietung abhängig. 43 Ist für den Zulauf von Warmwasser eine Wartezeit von ca. 2 ½ Minuten notwendig, kann keine Mietzinsminderung verlangt werden, denn gerade in großen Wohnhausanlagen befindet sich die Heizanlage in großer Entfernung von der Warmwasseraufbereitungsanlage. 44 Für die Dauer einer unzureichender Warmwasserversorgung kann eine Minderung bis zu 50 % zugesprochen werden OGH , 9 Ob348/98m. 39 Ecolex 2006/ Lindinger, immolex 2006, Lindinger, immolex 2006, MietSlg MietSlg MietSlg MietSlg
13 Bei fehlender Beheizung wird eine Zinsminderung bis zu 100 % für die Dauer der kalten Wintermonaten zugesprochen, außer wenn das Fehlen der Beheizbarkeit durch einen Heizstrahler ausgeglichen werden kann. 46 Ist in den Wintermonaten nur eine Raumtemperatur von maximal 18 Grad Celsius erreichbar, so kann man bis zu 20 % des vollem Mietzinses einbehalten. 47 Muss der Mieter schon seit längerer Zeit den verwahrlosten allgemeinen Teil des Hauses passieren, so kann eine Zinsminderung im Ausmaß von bis zu 5 % zugesprochen werden. 48 Fehlt bei einer angemieteten Dachgeschoßräumlichkeit der Sonnenschutz oder eine Klimaanlage, so wird keine Mietzinsreduktion gewährt. Dies wird mit der Kenntnis bzw. Vorhersehbarkeit der Wärmeentwicklung begründet. 49 Die Obergrenze einer Mietzinsminderung wegen Lärmbelästigung liegt bei 25 %. 50 Normale Wohngeräusche aus der Nachbarswohnung zählen jedoch nicht zu einer Lärmbelästigung und führen auch nicht zu einer Mietzinsbefreiung. 51 Wird durch einen Schimmelpilz der Wohnwert der Wohnung wesentlich beeinträchtigt, besteht ab dem Zeitpunkt der Beeinträchtigung ein Anspruch auf volle Mietzinsbefreiung zu. 52 Bei Entscheidungsschwierigkeiten darf das Gericht gem 273 ZPO im Einzelfall eine nicht reversible Ermessensentscheidung treffen. Gravierende Fehler des Ermessens können vor den OGH gebracht werden. 53 Das Recht auf Zinsminderung entfällt bei einem vorträglichen oder nachträglichen Verzicht. Eine nachträgliche weitere Bezahlung des vollen Bestandzinses trotz Kenntnis des Mangels wird als konkludenter Verzicht gewertet. 54 Der Anspruch auf Zinsminderung tritt ex-lege ein und bleibt bis zu einer etwaigen Behinderungshandlung des Mieters bei der Mangelbehebung 46 MietSlg MietSlg MietSlg MietSlg MietSlg /5. 51 MietSlg MietSlg / MietSlg Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 82 Rz 8/22. 13
14 aufrecht. Der volle Mietzins lebt ab der Behinderung des Vermieters durch den Mieter zur Mangelbehebung wieder auf Pflichten des Bestandnehmers Vertragsgemäßer Gebrauch Gem 1098 ABGB ist der Mieter berechtigt, das Bestandobjekt dem Vertrage gemäß duch die bestimmte Zeit zu gebrauchen und zu benützen. Eine Hausordnung gilt nur, wenn sie ähnlich AGB- Vertragsinhalt wurde. 56 Der Mieter hat jeden vertragswidrigen Gebrauch zu unterlassen. Grundsätzlich darf er nicht einseitig vom Vertragszweck abgehen, ausgenommen sind geringfügige Änderungen die keine Benachteiligung des Vermieters mit sich bringen. Er trägt die Pflicht den Gebrauch schonend auszuüben und die restlichen Mieter dabei nicht zu beeinträchtigen. 57 Die Reichweite des Gebrauchsrechts richtet sich bei fehlender vertraglicher Vereinbarung zuerst nach dem Zweck des Bestandvertrages. Ist dieser nicht aufschlussreich, wird auf den Ortsgebrauch und die Verkehrssitte abgestellt. Das Gebrauchsrecht an der Bestandsache umfasst ein zweckbeschränktes Mitbenützungsrecht an den allgemeinen Teilen des Hauses. Die anderen Mitbewohner des Hauses dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Es kommt zu einer Interessensabwägung zwischen den Mitbewohnenern. 58 Verstößt der Mieter gegen seine Pflicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Bestandsache, so kann der Vermieter gem 1111 ABGB Unterlassung und bei Verschulden auch Schadenersatz begehren. Bei erheblich nachteiligem Gebrauch ist der Vermieter zur Vertragsauflösung durch Kündigung berechtigt ( 1118 ABGB) Veränderungen am Bestandobjekt Aus 1098 ABGB wird das Recht des Mieters auf die Vornahme von baulichen Veränderungen am Bestandobjekt abgeleitet. Diese bauliche Veränderungen dürfen aber nicht die Substanz des 55 Prader, wobl 2005/ JBl 2007, 181 (191). 57 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 88 Rz 8/ MietSlg Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 88 Rz 8/29. 14
15 Hauses beeinträchtigen und müssen wieder leicht zu beseitigen sein. Außerdem dürfen diese unerheblichen Veränderungen nicht die Interessen des Vermieters und der Mitbewohner beeinträchtigen. Ein Beispiel für eine zulässige bauliche Veränderung ist die Errichtung eines WC 60 oder einer Dusche. 61 Aus 1098 ABGB geht das Recht des Vermieters hervor, den Bestandgegenstand im Interesse der Erhaltung des Hauses zu betreten. Es kommt zu einer Interessensabwägung zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter hat dieses Recht jedoch schonend auszuüben, dh soweit keine Gefahr in Verzug ist, mit voriger Terminanmeldung zu dem Mieter zumutbaren Zeiten. 62 Bei Gefahr in Verzug hat der Mieter ein unangekündigtes Betreten des Vermieters in das Bestandobjekt zu dulden. Der Bestandgeber darf dieses Recht sogar ohne der Kenntnis des Bestandnehmers ausüben. 63 Außerdem muss der Bestandnehmer Eingriffe des Bestandgebers in sein Bestandrecht dulden, soweit sie der notwendigen Erhaltung des Hauses dienen und sein Bestandrecht nur unwesentlich beeinträchtigt wird. 64 Als eine wesentliche Beeinträchtigung wird eine Verkleinerung des Bestandobjektes 65 oder eine Mitbenützung ausschließlich vermieteter Flächen 66 gesehen. Es muss eine Interessensabwägung vorgenommen werden, die zugunsten des Bestandgebers ausschlagen muss um solche Maßnahmen zu rechtfertigen. 67 Schlägt die Interessensabwägung nicht zugunsten des Vermieters aus, ist auch eine unwesentliche Maßnahme nicht gerechtfertigt. 68 Eine Klausel, die dem Vermieter eine Einschränkung des Bestandrechts einräumt, wäre gem 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend. 69 Um den Verlust des Anspruchs auf Zinsbefreiung oder der Schadenersatzansprüche vorzubeugen, trifft den Bestandnehmer gem 1097 ABGB eine Anzeigepflicht der erforderlichen Erhaltungsarbeiten. Die Anzeigepflicht entfällt, so bald der Bestandgeber auf 60 OGH , 8 Ob89/ OGH , 2 Ob427/ MietSlg MietSlg OGH , 7Ob78/06f. 65 MietSlg / MietSlg OGH , 7Ob78/06f. 68 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 90 Rz 8/ OGH , 7Ob78/06f. 15
16 einem anderen Weg von seiner Instandhaltungspflicht Kenntnis erlangt hat. 70 Eine Klausel der schriftlichen Anzeige wäre gem 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend Aufwandersatzansprüche des Bestandnehmers Bei Vornahme (ohne vertraglicher Grundlage) eines dem Bestandgeber obliegenden ( 1036 ABGB) oder ihm nützlichen ( 1037 ABGB) Aufwand durch den Bestandnehmer, wird in 1097 S 2 ABGB ein Aufwandersatzanspruch nach den Bestimmungen der GoA geregelt. Es handelt sich um die sog angewandte GoA, weil sich der Verweis des 1097 ABGB nicht auf die Vorraussetzungen des 1035 ff ABGB sondern lediglich auf den Umfang des Aufwandersatzanspruches bezieht. Es besteht weder die Voraussetzung der Geschäftsführungsabsicht noch eine Anzeigepflicht. 72 In 1097 S2 ABGB werden zwei Fälle der sog angewandten Geschäftsführung ohne Auftrag normiert: Fall: Der Bestandnehmer tätigt einen dem Bestandgeber obliegenden Aufwand. ( 1036 ABGB) 2. Fall: Der Bestandnehmer tätigt einen dem Bestandgeber nützlichen Aufwand. ( 1037 ABGB) Im 1. Fall steht dem Bestandnehmer ein sofort fälliger Ersatzanspruch in der Höhe des notwendigen und zweckmäßigen Aufwandes zu. Es ist jener Vermieter passivlegitimiert, der im Zeitpunkt der Vornahme des Aufwandes Vermieter ist. 74 Sie können auch gegen den Willen des Bestandgebers vorgenommen werden. 75 Im 2. Fall kommt dem Bestandnehmer nur insofern ein Anspruch auf Ersatz zu, als die Aufwendungen bei Beendigung des Bestandverhältnisses zum klaren und überwiegenden Vorteil des Bestandgebers anerkannt werden müssen. Der Ersatzanspruch richtet sich gegen denjenigen Vermieter, der im Zeitpunkt der Rückstellung des Bestandobjektes Vermieter ist. 76 Ab dem Ende des Bestandverhältnisses kann dieser Ersatzanspruch geltend gemacht werden. 70 MietSlg OGH , 7Ob78/06f. 72 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 92 Rz 8/ Prader, wobl 2006/ Prader, wobl 2006/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 92 Rz 8/ Prader, wobl 2006/
17 Aufwendungen, die gegen das Verbot des Bestandgebers widersprechen, begründen jedoch keinen Aufwandersatzanspruch. 77 Gem 1097 ABGB muss der Bestandnehmer aber den Ersatz längstens binnen sechs Monaten nach Zurückstellung des Bestandstückes gerichtlich fordern, sonst ist die Klage erloschen. Es handelt sich also um eine Präklusivfrist. 78 Durch 1097 ABGB werden andere bereicherungsrechtliche Normen wie 1041ff ABGB verdrängt Rechte und Pflichten bei der Rückstellung der Bestandsache 1109 S 1 ABGB normiert die Rückstellung der Bestandsache nach der Beendigung des Bestandverhältnisses an den Bestandgeber. Das Bestandobjekt hat sich in jenem Zustand zu befinden, in dem sie der Bestandnehmer übernommen hat. 80 Der Vermieter hat die Abnützung der Bestandsache durch vertragsgemäßen Gebrauch zu dulden. Diese Abnützung wird nämlich bereits durch den Bestandzins abgeglichen. 81 Prinzipiell trifft den Mieter nicht die Pflicht des Ausmalens der Wohnung oder des Neuversiegelns der Parkettböden. Allerdings zählt 1109 ABGB zu dispositiven Recht und kann daher durch Parteinvereinbarung abbedungen werden. Daher können durch Klauseln diese Pflichten auferlegt werden. Die Zulässigkeit solcher Klauseln findet ihre Grenze aber in der gröblichen Benachteiligung gem 879 Abs 3 ABGB. 82 Gem 1109 S 2 ABGB ist der Bestandnehmer ist nicht befugt die Bestandsache (zb wegen der Rückstellung der Kaution) zurückzubehalten. Auch eine etwaige Kompensation steht ihm nicht zu. 83 Ein nicht vertragsgemäßer Gebrauch oder eine schuldhafte Beschädigung der Bestandsache werden jedoch nicht durch den Mietzins abgegolten. Für eine Abnützung dieser Art haftet der 77 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 92 Rz 8/ Prader, wobl 2006/ Wobl 2006/ MietSlg Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 104 Rz 8/ OGH , 6Ob104/09a. 83 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 104 Rz 8/59. 17
18 Bestandnehmer. Ebenso haftet er für ein Verschulden eines Unterbestandnehmers. 84 Gem 1111 ABGB hat der Bestandnehmer aber nicht für den Zufall (Schaden durch unbekannte Personen) einzustehen. Dafür haftet gem 1311 ABGB der Vermieter. 85 Das Verschulden jener Personen, die die Bestandsache mit der Einwilligung des Bestandnehmers gebrauchen (ua Familienangehörige, Gäste und Handwerker), wird diesem jedoch zugerechnet. 86 Gem 1111 S 2 ABGB muss der Bestandgeber den Ersatz aus dieser Haftung längstens binnen einem Jahre nach Zurückstellung des Bestandstückes gerichtlich fordern; sonst ist das Recht erloschen. Es handelt sich also um eine Präklusivfrist. Außerdem muss er die Bestandsache auf etwaige Mängel untersuchen Gefahrtragung Die in den ABGB normierte Sphärentheorie regelt das Problem der Entrichtung des Bestandzinses trotz Unbenützbarkeit der Bestandsache. 88 Bei zufälliger Unbenützbarkeit der Bestandsache oder bei Sachuntergang durch einen außerordentlichen Zufall, veliert der Bestandgeber (teilweise) sein Recht auf die Entrichtung des Bestandzinses. Ein außerordentlicher Zufall liegt vor, wenn es sich um ein nicht beherrschbares Ereignis handelt, von dem eine größere Anzahl von Menschen betroffen ist. 89 In 1104 ABGB werden als Beispiele für außerordentliche Zufälle ua Krieg, Seuche und Wetterschläge genannt. Der Vermieter ist nicht zur Wiederherstellung verpflichtet. In solchen Fällen kann der Mieter nur Mietzinsbefreiung (bzw Mietzinsreduktion) oder Rücktritt begehren. 90 Die Höhe der Mietzinsreduktion ist eine Ermessensentscheidung gem 273 Abs 1 ZPO die sich nach dem Grad und der Dauer der Unbrauchbarkeit der Bestandsache richtet. 91 Stammt die Ursache für die Nichtbenützung (zb wird der Zutritt durch den Bestandgeber verweigert) der Bestandsache aus der Sphäre des Bestandgebers, verliert er ebenfalls (teilweise) 84 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 105 Rz 8/ MietSlg Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 105 Rz 8/ Wobl 1996/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 106 Rz 8/ Wobl 2003/ OGH , 6Ob59/00w. 91 Wobl 2003/
19 sein Recht auf die Zahlung des Mietzines. Geht die Nichtbenützung jedoch auf einen Grund zurück, der der Sphäre des Bestandnehmers zuzurechnen ist (zb berufliche Versetzung), so besteht die Pflicht der Mietzinszahlung fort. 92 Gem 1107 S 3 ABGB muss sich der Bestandgeber jedoch den ersparten Aufwand anrechnen lassen. Außerdem sind die Vorteile, die er durch eine etwaige Vermietung erlangt, zu berücksichtigen Bestandzins und Betriebskosten Die Höhe des Mietzinses kann innerhalb der Grenzen der 934, 879 ABGB frei vereinbart werden. 93 Bei Mietverträgen treffen gem 1099 S 1 ABGB alle Lasten und Abgaben den Vermieter. 94 Um seinen Zinsansprüch zu sichern, räumt 1101 Abs 1 ABGB dem Vermietet einer unbeweglichen Sache ein gesetzliches Pfandrecht an den in das Bestandobjekt eingebrachten Einrichtungsgegenstände eingeräumt. Das Pfandrecht bezieht sich ebenfalls auf Fahrnisse der im gleichen Haushalt des Mieters lebenden Familienangehörigen, jedoch nicht auf unpfändbare Sachen. Außerdem dient dieses Sperr- oder Perklusionsrecht nicht der Sicherung von Schadenersatzansprüchen die aus der Beschädigung der Bestandsache resultieren Beendigung des Bestandvertrages Übersicht über die Beendigungsmöglichkeiten Grundsätzlich kann ein Bestandvetrag durch Zeitablauf, ordentliche oder außerordentliche Kündigung, Untergang der Bestandsache oder durch einvernehmliche Auflösung beendet werden. Ein Kündigungsverzicht bezieht sich izw nur auf das ordentliche Kündigungsrecht. Das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt daher bestehen Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 106 Rz 8/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 100 Rz 8/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 103 Rz 8/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 103 Rz 8/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 106 Rz 8/63. 19
20 Ordentliche Kündigung Die ordentliche Kündigung dient der Beendigung von unbefristeten Bestandverträgen. Gem 1116 ABGB bedarf es keiner Zustimmung des anderen Vertragspartners. Wenn durch Parteienvereinbarung keine Fristen festgelegt wurden, sind die Fristen des 1116 ABGB bzw für unbewegliche Sachen 560 ZPO maßgeblich Außerordentliche Kündigung Die außerordentliche Kündigung entfaltet ihre Wirkung unabhängig von Kündigungsterminen und fristen. Sie kann erst nach der Übergabe des Bestandobjektes ausgesprochen werden. 98 Die Kündigung wird bei dem Vorliegen aller Voraussetzungen mit dem Zugang an den Vertragspartner wirksam. Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen trifft diejenige Vertragspartei, die die vorzeitige Vertragsauflösung erklärt hat. Unbedeutende Mängel rechtfertigen keine außerordentliche Kündigung. Bedeutende Mängel, die leicht behebbar sind, rechtertigen nur dann eine Vertragsauflösung, wenn der vertragsauflösende Vertragspartner, unter Setzung einer Frist, erfolglos Verbesserung verlangt hat. Dem anderen Vertragsteil muss der Mangel durch die Rüge bekannt gemacht worden sein. 99 Bei der außerordentlichen Kündigung ist zwischen der Kündigung durch den Bestandnehmer ( 1117 ABGB) und den Bestandgeber ( 1118 ABGB) zu unterscheiden. Dem Bestandnehmer steht gem 1117 ABGB ein außerordentliches Kündigungsrecht in folgenden Fällen zu: Die Benützbarkeit des gemieteten Wohnraumes ist mit einer Gesundheitsgefährdung (zb Schimmelbefall) verbunden. 100 Die Wohnung für den Mieter wird unbrauchbar (zb Beeinträchtigung der Übungseinheiten eines Berufsmusikers bei vorherheriger Zusicherung der Ungestörtheit). 101 Die Bestandsache wird, unabhängig vom Verschulden des Vermieters, zum bedungenen Gebrauch untauglich. Diese Folge der Gewährleistungspflicht des Bestandgebers darf nicht durch ein Verschulden des Mieters entstanden sein. (zb Verletzung der vertraglich 97 Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 112 Rz 8/ Apathy, Riedler, Bürgerliches Recht 109 Rz 8/ MietSlg Kovanyi, Vorzeitige Vertragsauflösung wegen Schimmelbefalls, immolex 2001/ MietSlg
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