Source: https://www.adcoin.org.ar/2019/04/el-consumidor-inquilino-conclusiones.html
Timestamp: 2020-08-06 10:45:29+00:00

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El consumidor inquilino - Conclusiones del XX Congreso Argentino de Derecho del Consumidor ~ Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino - ADCOIN
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El consumidor inquilino - Conclusiones del XX Congreso Argentino de Derecho del Consumidor
ADCOIN abril 16, 2019 Sin comentarios
Comisión N° 2 “Protección contractual del consumidor”
Keynote speaker: Belén JAPAZE y Fulvio SANTARELLI
Presidentes: Javier WAJNTRAUB y Alejandro CHAMATROPULOS
Coordinadores: Lorena BIANCHI y Marcelo QUAGLIA
Relatora: Julieta TRIVISONNO
c) Es conveniente establecer en el Anteproyecto de Ley de Defensa del Consumidor pautas mínimas de tutela de derechos fundamentales de consumidores que permitan contrarrestar ciertos efectos que se deriven de la eventual aplicación de normas procesales que entren en colisión con ellos en determinadas situaciones como podría suceder, por ejemplo, en materia de secuestros prendarios, ejecuciones hipotecarias, en la protección de inquilinos o en ciertas circunstancias derivadas de contratos por adhesión en general.
f) Para que el contrato de locación con destino final sea calificado como de consumo, lo definitorio será que el locador cumpla los requisitos para ser considerado proveedor, especialmente lo referido a la nota de profesionalidad, que se podría inferir a partir de determinados elementos aportados por el interesado en acreditar tal circunstancia, como, por ejemplo, la cantidad de inmuebles que esté alquilando en simultáneo el locador, su acabada experiencia o antigüedad celebrando este tipo de contratos, la intervención o no de intermediarios inmobiliarios o terceros, entre otros aspectos a considerar.
Ver conclusiones en sitio web del Congreso.
Ponencia que dio origen a las conclusiones aprobadas:
Título: El consumidor inquilino
Autor: Vergara Juan Exequiel
Publicada en: Sistema Argentino de Información Jurídica (SAIJ)
Citar doctrina: Id SAIJ: DACF180102
I. La ampliación del concepto de consumidor: Si bien en el derecho comparado podemos encontrar ejemplos en que las relaciones contractuales de locación se consideran expresamente como de consumo, a punto tal que, tan sólo por mencionar un ejemplo, el Departamento de Asuntos del Consumidor del Estado de California ha elaborado una de las guías más conocidas para inquilinos y propietarios[1], en nuestro cuerpo legal no encontrábamos, hasta la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, una norma que expresamente incluya a los contratos de locación como contratos de consumo, si bien cabe aclarar que tampoco encontramos una norma que expresamente las excluya.
Y una nota de color al respecto: Los autores del Proyecto de Ley de defensa del consumidor (Atilio Alterini, Roberto López Cabana y Gabriel Stiglitz), base de la 24.240, no propusieron esos incisos, ni discriminaba situaciones. Sólo excluía a: “1. Las adquisiciones de cosas, o de su uso, o contratos de prestación de servicios, que integren un circuito de producción o comercialización, o que sirvan principalmente a una actividad profesional. 2. Las actividades de los profesionales liberales”. Más bien se pronunciaban por su aplicación a cualquier relación que versare sobre cosas muebles -consumibles o no- e inmuebles, y sobre la transmisión de su dominio o uso, o sobre servicios, sin importar que sean públicos o privados.[2] Por lo que se trata de una de las modificaciones introducidas por los legisladores, y que fue derogada con la sanción de la 26.361. Mas pese a todo, dichos incisos trajeron y aún traen gran confusión sobre el concepto de consumidor actualmente vigente, quizá por haberse mantenido entre los años 1993 y 2008, en la primera etapa de aplicación de la normativa consumeril, y en simultáneo con la ley de locaciones urbanas (también derogada) y el Código de nuestro gran civilista Dalmacio Vélez Sársfield, quien murió sin enterarse de la existencia de algo llamado “derecho del consumidor”.
En nuestro país, el concepto ha mutado a lo largo del tiempo ya que primero se consideró “consumidores” solamente a las personas físicas, luego a ciertas personas jurídicas y finalmente a los consumidores colectivamente considerados[3]. En ese sentido, la Ley de Defensa del Consumidor, en su actual redacción, establece en su artículo 1° que “la presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza, bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social…Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo”.
Agréguese a ello que luego de la reforma introducida por la Ley 26.361 y conforme a la mentada normativa, también se equipara la situación de los “terceros afectados por la relación de consumo”, a la noción de “consumidor”, toda vez que la tutela de la LDC se extiende a todo sujeto que de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo[4]. Este concepto resulta abarcativo de: i.) los usuarios no contratantes –pueden ser un invitado, un familiar, un tercero ajeno–; ii.) la víctima de un daño causado por un producto o un servicio; iii.) el afectado o expuesto a prácticas comerciales; iv.) la legitimación para la defensa de bienes colectivos; v.) el cesionario de un contrato de consumo; y vi) el tercero beneficiario.
Finalmente no está demás remarcar que, conforme infra se verá, para la determinación del carácter de consumidor, en algunos supuestos, también se deberá receptar la noción de “vulnerabilidad” del sujeto contratante.[5]
Ahora bien, a fin de precisar los alcances de la normativa supra expuesta, es de menester referir que la reforma de la ley 26.361 eliminó de la redacción del art. 2 de la ley 24.240 el párrafo que rezaba “no tendrán el carácter de consumidores o usuarios, quienes adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios para integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros”, circunstancia que permite que una buena cantidad de situaciones en las que empresas y/o personas jurídicas que actuaban como adquirentes y que antes se encontraban excluidas de la normativa en cuestión, pasasen a calificar como consumidoras.[6]
Asimismo, también se ha dicho que la LDC en su actual redacción, sostiene la posición de que el consumidor o usuario es aquella persona que agota, en sentido material o económico, el bien o servicio contratado. Agregándose que si bien se reconoce que la ley no abandono terminantemente el criterio “finalista” en punto a la calificación del consumidor quien sigue siendo el “destinatario final”, lo cierto es que la eliminación de parte del texto del artículo 2° permite examinar en cada caso si el acto de consumo, origina, facilita o se integra en el proceso de producción de bienes o servicios, en cuya virtud el sujeto no sería consumidor en términos estrictos[7].
En esa dirección, debe referirse que en los fundamentos de la reforma, en lo que aquí interesa, se indicó que “se mantiene la exclusión tuitiva de la ley 24.240, de Defensa del Consumidor, para los proveedores que adquieren o utilizan bienes o servicios para integrarlos a otros bienes o servicios que ellos a su vez proveerán. Pero se limita la exclusión a los proveedores que incorporan esos bienes o servicios como insumo directo de otros bienes o servicios y los que lo incorporen en cualquier concepto, cuando no tengan las características de micro, pequeñas o medianas empresas, o similares en los términos de la ley 25.300, de Mipymes y sus reglamentaciones. La exclusión de la protección especial se basa en los necesarios conocimientos que un proveedor tiene o debería tener del negocio que maneja y de sus intimidades, pudiendo ser excluido también por su ostensible poder negocial en razón de la magnitud del giro de la empresa. Siendo así las cosas, se presume acotada la asimetría informativa, y como consecuencia de ello la asimetría negocial, en lo que a información se refiere, en unos casos, y en su poder empresario integral, en otros, y por ende acotada asimismo su vulnerabilidad contractual. Hasta ahora, al amparo del artículo 2° del decreto reglamentario 1.798 del 13 de octubre de 1994 y siguiendo un criterio económico contable de que toda operación empresarial forma parte del giro de la empresa, se ha entendido que la adquisición de cualquier producto o servicio por un proveedor termina, finalmente, incorporado al proceso de producción o comercialización, y por lo tanto debe estar excluida de la ley 24.240, de Defensa del Consumidor. Esto, que puede ser cierto acerca de los bienes estrechamente relacionados con los que el proveedor produce o comercializa, no lo es respecto del amplio universo de todos los demás. Poniendo un ejemplo recurrente, puede decirse que un productor de tornillos podrá y deberá conocer acerca del acero con que los fabrica, pero no tiene por qué saber de los muebles, ni del equipo de aire acondicionado, ni de la papelería, ni de los alimentos, ni de la telefonía, ni de tantas otras cosas y servicios que adquiere para utilizar en su fábrica. En estos casos, la asimetría y vulnerabilidad del, por así llamarlo, proveedor–consumidor viene siendo idéntica a la del consumidor común. Por ello, como se ha dicho, se propicia limitar esta exclusión respecto de las operaciones referidas solamente a los insumos directos destinados a ser integrados en otros procesos de provisión. En otro orden, si bien es cierto que estas situaciones podrían replicarse en empresas de gran magnitud, no es menos cierto que las mismas disponen o tienen capacidad para contar con los más variados y suficientes recursos (económicos, científicos y tecnológicos, jurídicos, contables, etcétera) para encarar sus contrataciones desde una posición de negociación suficientemente sólida, por lo que, en esta circunstancia, no se considera menester que sean alcanzadas por este estatuto del consumidor final, cualesquiera sean las causas de las adquisiciones o locaciones de bienes y servicios que realicen”
En ese sentido, a fin de verificar si nos hallamos ante un supuesto de exclusión cabrá establecer primero, si el sujeto involucrado (se trate una persona jurídica y/o un empresario individual) aplica los bienes adquiridos o los servicios prestados, de modo que tengan como “destino final” de “manera directa” –o como insumo directo– el proceso de producción o de comercialización que es objeto de la actividad de la empresa (primer supuesto claro de exclusión general).
Sin embargo, entendemos que en la “periferia indistinta” de este concepto, cabe atender a la distinción que introduce la exposición de motivos transcripta supra y considerar, que podríamos encontrarnos frente a un productor o requirente del bien o servicio que sea una pequeña o mediana empresa, una pyme, un microemprendimiento o similar (véase art. 83 Ley 24.467 y Ley 25.300) y que en tal caso la adquisición del bien o la prestación del servicio se produzca para ser utilizada en su explotación o actividad pero solo de un modo o como insumo indirecto en el proceso productivo o servicio a prestar (véase el ejemplo del productor de tornillos
de la exposición de motivos) y deberá considerarse pues, ante el caso concreto, si los sujetos involucrados se encuentran en una situación de “vulnerabilidad” que resulte asimilable al solo “consumidor” que utiliza esos insumos, bienes o servicios como destinatario final sin volcarlo en la cadena productiva o profesional. Es ante esa situación dada, que cabría colocar a dichos sujetos dentro de esa periferia indistinta a la que aludiéramos, incluyéndolos en la categoría de “consumidores”.[8]
Y desde el punto de vista del análisis del proveedor, debería excluirse de ser considerado tal, un locador que alquile su inmueble por una única vez, con carácter excepcional –ya que si fuera “ocasional” seguiría estando alcanzado por el art. 2 de la 24.240- y sin haber publicitado el inmueble con intermediación de una inmobiliaria. Supuesto prácticamente de laboratorio, ya que la enorme mayoría, por no decir la totalidad de los locadores en nuestro país, son personas físicas o jurídicas que alquilan sus inmuebles de modo permanente. Dicho con otras palabras, que tienen bienes inmuebles para destinarlos a la locación. Dicho con otras palabras “Es la persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de (…) comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios.” (literal del art. 2 de la 24.240)
Entendida la palabra “profesional”, no en el sentido de poseer un título habilitante (lo cual estaría expresamente excluido), sino en un sentido vulgar y amplio, como “Que practica habitualmente una actividad, incluso delictiva, de la cual vive.”[9] Es decir que cualquier locador que habitualmente alquile, y que por lo tanto cobre un precio por dicho alquiler, practica habitualmente esa actividad –la de alquilar- y por lo tanto indudablemente queda abarcado por el concepto de proveedor. De ninguna manera podría restringirse el concepto arguyendo que la práctica habitual debería además ser la principal actividad realizada por la persona calificada como proveedor, ya que conforme a la ley, basta con que realice esta actividad, de modo habitual, para ser considerado un profesional de la materia. Es irrelevante que sólo el uno por ciento de los ingresos de esta persona física o jurídica sean obtenidos por el ejercicio de dicha actividad. Mientras se comercialice un bien (merx = mercadería, comercializar un inmueble = venderlo o alquilarlo, convertirlo en “mercadería”) estamos frente a una situación clara de aplicación de la ley de defensa del consumidor.
Y ello así, y con fundamento legal, a partir de la Constitución de 1994 que jerarquiza el derecho de los consumidores. Si bien con interpretaciones algo forzadas entre 1994 y 2008[10], con razonabilidad manifiesta a partir de 2008 y hasta la unificación de los Códigos Civil y Comercial, y sin ningún lugar a dudas a partir de la vigencia del mismo, que además de contemplar expresamente la situación, ya que TODO CONTRATO o es de consumo o es de “no consumo” según su propia nomenclatura, y por si fuera poco, y como hecho destacado en el derecho comparado, establece en su art. 7 que “Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.”.
¿Por qué razón excluiríamos al contrato de locación de la categoría de consumo? Salvo las excepciones mencionadas (gran empresa locataria o locador que alquila por única vez), en base a qué fundamento privaríamos al inquilino (palabra vulgar que no existe en nuestra ley) de la misma protección que la ley otorga al consumidor financiero, al usuario de servicios públicos, al consumidor comprador, al consumidor turista, al consumidor pasajero, al consumidor paciente, etc. etc. No existe ningún motivo para desproteger a uno de los grupos posiblemente más abarcativos[11] y que por si fuera poco encuadra con mayor claridad en el tantas veces mencionado concepto de “vulnerabilidad”: El consumidor locatario.
Entre otros, y sin pretender una enumeración completa, un criterio que caprichosamente restrinja la existencia del consumidor locatario, bajo la premisa arbitraria de que “en las relaciones locativas de inmuebles las partes son iguales y no se aplica la ley de defensa del consumidor”, estaría privando al locatario de protección básica en materia de información brindada al inquilino –o al futuro inquilino-, protección de su salud e integridad física, obligatoriedad de las ofertas, ni se considerarán incluidas en el contenido del contrato las precisiones publicitarias. Tampoco se lo protegería de cláusulas abusivas, ni se considerarían las reglas específicas acerca de la responsabilidad del locador. Estos principios sí se encuentran incluidos en la ley de defensa del consumidor.[12]
La defensa de un locador que sostuviera que “no es un proveedor de bienes sino un simple individuo que alquila un inmueble que no habita él ni su familia” es tan absurda como la que planteó aquél recurrente a la Cámara Civil y Comercial de Mar del Plata, en la que sostuvo “que no es un proveedor de bienes sino un simple comerciante que vende electrodomésticos”.[13] Se trataba en ese caso, de un proveedor que a efectos de garantizar el pago del bien comercializado, un electrodoméstico, había hecho firmar al consumidor un documento pagaré que intentaba ejecutar, pero que tanto en primera instancia como en Cámara se determinó inhábil, por aplicación de los principios del derecho del consumidor, y su normativa, que se ubican por encima de los rigorismos formales de la abstracción cambiaria.
Como conclusión, cabe remitirnos a lo que sería el equivalente de “las notas de Vélez Sársfield” en el nuevo Código: la posición de Lorenzetti en comentario al artículo 1187, definición del contrato de locación de inmuebles. En el Tomo VI del Código Civil y Comercial de la Nación dirigido por Ricardo Lorenzetti, de editorial Rubinzal – Culzoni Editores, en la página 545 leemos el punto 12 (siguiendo con la enumeración de los caracteres del contrato de locación definido), y se lee “De consumo: Si las partes se encuadran en lo dispuesto en el artículo 1093 del Código. Es decir, una de las partes debe ser un consumidor en la terminología del Código, que celebra el contrato para beneficio propio o de su grupo familiar o social (lo que ocurrirá sin duda cuando se trate de una locación destinada a vivienda) y la otra parte debe ser un proveedor profesional de bienes y servicios. Dudas se plantean con relación a un contrato celebrado entre un proveedor profesional de bienes y servicios (por ej., una empresa que construye y loca inmuebles) y un locatario que destina el inmueble para integrarlo a procesos de producción, distribución o comercialización de bienes y servicios. Por ejemplo, se loca una oficina para destinarla a estudio jurídico o para local comercial. Al respecto, con anterioridad a la sanción del Código se podían sostener por lo menos tres tesis: a) una amplia que los considera como una relación de consumo; b) una tesis restringida que afirma que resulta claro que se aplica exclusivamente a quien contrata para su beneficio propio o de su grupo social o familiar y no para los casos de incorporación del servicio a los procesos de producción, distribución, comercialización, etcétera, de bienes y servicios, pues desde el punto de vista económico no sería un consumidor o usuario. Ésta es la tesis seguida por el Código en el artículo 1093, y c) una tesis llamada finalista, que aplicaría las disposiciones consumeristas en este supuesto, en tanto en cuanto exista una situación de vulnerabilidad por carecer el cliente de igual poder de negociación. Se considera que si fuera éste el caso se aplicarán las normas de los artículos 984 y siguientes del Código. También se debe puntualizar que en caso de dudas entre la aplicación o no de la normativa consumerista, el intérprete debe inclinarse por la aplicabilidad de la normativa más favorable al consumidor. (la negrita me pertenece :)
[1] The Department of Consumer Affairs (DCA). La guía se encuentra publicada en http://www.hcd.ca.gov/manufactured-mobile-home/mobile-home-ombudsman/docs/Tenant-Landlord-Sp.pdf
[2] ALTERINI, Atilio Aníbal, LOPEZ CABANA, Roberto M. y STIGLITZ, Gabriel A., La protección del consumidor en el marco de un proyecto de ley, La Ley 1989-B, 1002.
[3] Lorenzetti, Ricardo Luis; “Consumidores”; Ed. Rubinzal – Culzoni; Santa Fe 2009, pág. 86
[4] Farina, Juan; “Defensa del Consumidor y del Usuario”, Ed. Astrea, pág. 44
[5] Véase “Antecedentes Parlamentarios Ley 26.361”, Ed. La Ley, pág. 365 y la referencia efectuada infra.
[6] El párrafo, y gran parte de lo contenido en el acápite fue adaptado de “CONSUMIDORES FINANCIEROS ASOCIACIÓN CIVIL PARA SU DEFENSA C/ BANCO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA S.A. S/ ORDINARIO" (Expte. N° 56572/2008), sentencia de Cámara Nacional de fecha 30/06/2016.
[7] Conf. CNCom. Sala F, 29.05.2014, in re: “Agropecuaria Litoral S.R.L. c/ R.A.M. s/ ejecutivo.
[8] CONSUMIDORES FINANCIEROS ASOCIACIÓN CIVIL PARA SU DEFENSA C/ BANCO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA S.A. S/ ORDINARIO (citado anteriormente)
[9] Conforme la RAE: 1. adj. Perteneciente o relativo a la profesión. 2. adj. Dicho de una persona: Que ejerce una profesión. U. t. c. s. 3. adj. Dicho de una persona: Que practica habitualmente una actividad, incluso delictiva, de la cual vive. Es un relojero profesional. U. t. c. s. Es un profesional del sablazo.
[10] Ver el trabajo de Fernando Márquez José F. y Calderón Maximiliano R., La tutela del consumidor de los derechos de uso y goce de un inmueble. La Ley 24.240., Revista de Derecho Privado y Comunitario, quienes incluso antes de la reforma de 2008 propiciaban la aplicación de la normativa consumeril a las relaciones contractuales locativas.
[11] Las estadísticas del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas no dejan lugar a dudas de ello: de 2001 a 2010, el porcentaje de familias que alquila en la ciudad de Buenos Aires pasó del 22 al 30%, mientras que el porcentaje de propietarios cayó del 68 al 56%. El proceso de "inquilinización", como se lo ha apodado en entornos académicos, responde a múltiples factores, entre los que se destaca un aumento constante del metro cuadrado, junto con el incremento de los créditos personales en detrimento de los créditos hipotecarios (40% del total de los créditos vs. el 10%, respectivamente).
[12] Adaptado de Márquez y Calderón, obra citada. Quienes continúan: “por lo que no es bizantino ni superfluo discutir acerca de la posibilidad de encuadrar a las locaciones de inmuebles dentro de la protección acordada a los consumidores.” Valga recordar e insistir: previo a la reforma de 2008, con un marco normativo mucho menos transparente que el actual.
[13] Carlos Giudice S.A.c/ Marezi Mónica Beatriz s/ cobro ejecutivo. Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata Sala/Juzgado: Segunda Fecha: 4-dic-2012 Cita: MJ-JU-M-76045-AR | MJJ76045 | MJJ76045.

References: artículo 1
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 1187
 artículo 1093
 artículo 1093