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Timestamp: 2019-04-25 02:36:58+00:00

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Rücksichtsloses und drohendes Verhalten des Mieters kann fristlose Kündigung rechtfertigen | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Rücksichtsloses und drohendes Verhalten des Mieters kann fristlose Kündigung rechtfertigen
LG Frankfurt, Urteil vom 18.01.2012 – 2/17 S 90/11, 2-17 S 90/11
2. Für die Annahme einer fristlosen Kündigung genügt es, wenn der Mieter regelmäßig nachts zwischen 1.00 Uhr – 1.30 Uhr die Wohnungstür mit lautem Knall zuschlug und die Kinder um 23.00 Uhr im Garten noch Fußball spielten und dieselben auch Löcher in den Zaun traten und/oder wenn der Mieter dem Vermieter „mit der Faust drohte“ und ihm nachrief, er solle sich entfernen, weil er ansonsten ihn zu spüren bekäme.(Rn.23)
Die Kläger sind Vermieter einer im … in Frankfurt am Main gelegenen Wohnung, die die Beklagten durch Mietvertrag vom 28.10.2004 angemietet hatten. Ursprünglicher Vermieter war die Firma … .
Die Beklagten bewohnen diese Wohnung zusammen mit vier gemeinsamen Kindern und haben die Wohnung untervermietet. Die Wohnung hat eine Größe von 86 m2, in der zur Zeit sieben Personen leben, wobei sich drei im Erwachsenenalter befinden.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Erdgeschoß links der Liegenschaft … Frankfurt am Main gelegene Wohnung, bestehend aus einem Wohnzimmer und drei Schlafzimmern, Flur, Küche, Badezimmer, Gäste- WC sowie Terrasse, Loggia – Abstellraum und Kellerabstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger die rückständigen Nebenkosten in Höhe von 3.000,00 Euro zu zahlen.
das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 31.8.2011 – 33 C 2021/11 (51) – abzuändern und der Klage „stattzugeben“.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden und hat auch in der Sache Erfolg.
a. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts haben die Kläger bereits in der Klageschrift substantiiert vorgetragen, auf welche Kündigungsgründe sie die begehrte Aufhebung des Mietverhältnisses stützen. Den diesbezüglichen Sachvortrag haben sie unter Beweis gestellt durch die Benennung des Sachverständigen B… sowie die Vernehmung der Zeugen …. Da die Kläger mit der Anlage zur Klageschrift (Anlage 2, Blatt 17 GA) das außergerichtliche Gutachten des Sachverständigen … vorgelegt hatten, wurde dies bereits in der I. Instanz zum Gegenstand des Sachvortrages gemacht. Die Beklagten ihrerseits haben bereits erstinstanzlich unter Beweis gestellt, dass die von den Klägern behaupteten Ruhestörungen sowie der ruinöse Zustand der Wohnung nicht vorlagen, was sich bereits aus der Klageerwiderung vom 20.06.2011 (Bl. 76 GA) ergibt. Schließlich haben die Kläger durch ihren Sachvortrag im Schriftsatz vom 08.08.2011 bereits in der I. Instanz und dabei unter Beifügung einer schriftlichen Aussage des Zeugen … vom 04.08.2011 sehr substantiiert vorgetragen, was sich im Einzelnen an Unzuträglichkeiten in dem Haus zugetragen hat. Da es sich nicht um einen von Gesetzes wegen angeordneten Anwaltsprozess handelt, genügt insoweit auch eine Partei ihrer Substantiierungspflicht, wenn sie entsprechende Dokumente vorlegt, aus denen sich zwangsweise ergibt, dass sie zum Inhalt des Vortrags gemacht werden und dass gerade darauf die fristlose Kündigung gestützt wird.
b. Dessen ungeachtet hat das Amtsgericht am 10.08.2011 (Bl. 160 GA) verhandelt, und dabei die überreichten Lichtbilder (Bl. 28 GA) in Augenschein genommen, und auch zur Akte genommen. Spätestens in jenem Zeitpunkt hätte sich die Notwendigkeit einer Beweisaufnahme ergeben, was jedoch nicht erfolgt ist. Jedenfalls nach dem bisherigen Vortrag der Kläger sind genügend Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass ein Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt, denn die Beklagten haben in ihrer Eigenschaft als Mieter nicht unerheblich in die Rechte des Vermieters eingegriffen. Bereits die amtsgerichtliche Judikatur (vgl. dazu AG Hamburg – Haarburg ZMR 2011, 644 ff.) geht dahin, dass ein fristloser Kündigungsgrund vorliegt, wenn eine Person beratungs- und hilferesistent die Mietwohnung vermüllt und trotz qualifizierter Abmahnung sein Mieterverhalten nicht ändert. Ein Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt bereits dann u.a. vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, was voraussetzt, dass – neben einer vorherigen Abmahnung – die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist, und durch sein Verhalten sich die Gefahr der Schädigung signifikant erhöht. Es kommt nicht darauf an, ob die Mietsache beschädigt worden ist, oder ob das Verhalten des Mieters zu einer konkreten Gefährdung geführt hat; es genügt, dass die Vertragsverletzung potentiell eine solche Gefährdung zur Folge haben kann (so Schmidt – Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 543 BGB Rz 59).
d. Selbst wenn dieser mieterfreundlichen Rechtsprechung gefolgt werden sollte, was die Kammer nicht anzunehmen gedenkt, sind jedoch die bereits im Übrigen vorgetragenen Umstände Anlass genug dafür, die fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Die Angaben des Zeugen H … in seiner schriftlichen Erklärung vom 04.08.2011 genügen jedoch für die Annahme einer fristlosen Kündigung. Darin wird dezidiert vorgetragen, dass ein Sohn der Beklagten regelmäßig nachts zwischen 1.00 Uhr – 1.30 Uhr die Wohnungstür mit lautem Knall zuschlug, und dass die Kinder um 23.00 Uhr im Garten noch Fußball spielten und dieselben auch Löcher in den Zaun eintraten. Der Zeuge hat auch angegeben, dass der Erstbeklagte am 21.03.2009 den Klägern „mit der Faust drohte“ und ihnen noch nachrief, sie sollten sich entfernen, weil sie ansonsten noch ihn zu spüren bekämen. Auch die Erstbeklagte hat sich in diesem Sinne gegenüber dem Zeugen H … benommen, in dem dieser nämlich angab, dass sie auf ihn zukam und die Fäuste gegen ihn erhob. Die Kammer will sich im Übrigen ersparen, die weiterhin vorgetragenen Gründe im Einzelnen darzulegen, denn die Summe der bereits vorgetragenen Zustände rechtfertigen zumindestens die Annahme einer fristlosen Kündigung.
e. Eine fristlose Kündigung ist auch nicht dadurch entfallen, wie das Amtsgericht anzunehmen scheint, dass eine sogenannte Abmahnung nicht vorgelegen habe. Nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abhilfefrist entbehrlich, wenn dies offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Ein solcher Fall liegt vor, wenn innerhalb eines für den Mieter zumutbaren Zeitraums keine Abhilfe möglich ist (so ausdrücklich Schmidt – Futterer, § 543 BGB Rz 34). Außerdem ist eine Kündigung ohne Fristsetzung möglich, wenn dem Mieter aufgrund besonderer Umstände kein weiteres Zuwarten möglich oder zumutbar ist. Hiervon kann beispielsweise dann ausgegangen werden, wenn ein Mieter bereits aufgefordert worden ist, dem unzumutbaren Zustand Abhilfe zu schaffen (LG Landshut NJW – RR 1986, 640). Spätestens durch die Klageerhebung am 23.05.2011 war auch den Beklagten bewusst geworden, dass die Kläger in ihrer Eigenschaft als Mieter diesen Zustand nicht mehr hinzunehmen gedenken. Deshalb kann in der Klageerhebung auf eine Abmahnung erkannt werden, denn das Prozessverhalten der Beklagten lässt eher darauf schließen, dass sie auf ihrem Standpunkt beharren, und keinerlei Einsicht zeigen. Die vom Amtsgericht geforderte Abmahnung wäre ansonsten reine Förmelei, was vom Gesetzgeber mit Sicherheit nicht beabsichtigt war. Das gesamte Verhalten der Beklagten lässt den geradezu zwingenden Schluss zu, dass sie auch auf eine Abmahnung nicht reagieren, sondern dies sie im Gegenteil noch aggressiver werden lässt. Davon geht auch das Gesetz aus, denn nach § 543 Abs. 3 Nr. 1 ist eine Abmahnung dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das gesamte Verhalten der Beklagten ist von dieser Ausnahme erfasst und das Amtsgericht hat sich im übrigen nicht damit auseinandergesetzt, weshalb trotz dieser eher extensiv auszulegenden Ausnahme eine Abmahnung noch erforderlich ist. Der Kammer drängt sich der Verdacht auf, dass mit dieser Begründung sich eine Beweisaufnahme erübrigen sollte. Das Amtsgericht wird deshalb im Rahmen der neuen Verhandlung auch über die geltend gemachten Nebenkosten zu befinden haben, die im übrigen durch die Anlage 6 zur Klageschrift (Bl. 30 GA) sehr substantiiert geltend gemacht worden waren.

References: § 543
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 § 543
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