Source: https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?f=38&p=104728
Timestamp: 2019-06-20 16:16:14+00:00

Document:
Obowiązek usunięcie przedmiotów blokujących drogę ewakuacyjną spoczywa na wspólnocie, a nie na właścicielach tych rzeczy - Wspólnota Mieszkaniowa
Obowiązek usunięcie przedmiotów blokujących drogę ewakuacyjną spoczywa na wspólnocie, a nie na właścicielach tych rzeczy
#1 Post autor: piotrusb » 11-04-2019, 11:19
Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 14 września 2018 r., sygn. akt II SA/Gl 435/18.
Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do kwestii ustalenia podmiotu zobowiązanego do wykonania nałożonych zaskarżoną decyzją obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej oraz wskazania - czy ich wykonanie mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowi m.in. art. 4 ust. 1 pkt. 1 i 4 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 620), w którym ustawodawca nałożył na właściciela budynku, obiektu lub terenu - obowiązek zapewnienia ochrony przeciwpożarowej w szczególności poprzez przestrzeganie przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych, jak i zapewnienia osobom przebywającym w budynku bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji. Z kolei, zgodnie z punktem 1a powyższego przepisu odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem. W ocenie Sądu, w świetle ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie oraz powołanych przepisów, organy Straży Pożarnej prawidłowo określiły, że podmiotem zobowiązanym do wykonania wszystkich nałożonych decyzją obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej jest skarżąca Spółdzielnia Mieszkaniowa.
Według prawidłowych i niespornych ustaleń organów przedmioty wymienione w decyzji, co do których orzeczono nakaz ich usunięcia, umieszczone zostały w części wspólnej budynku, tzn. w korytarzach, które służą również jako drogi ewakuacyjne.
Nadto, jak wynika z akt sprawy, Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w U. sprawuje zarząd nieruchomością wspólną, znajdującą się na osiedlu [...] w U.. Sama Spółdzielnia potwierdziła, że pozostaje z mocy prawa zarządcą części wspólnych wspomnianej nieruchomości, na zasadach zarządu powierzonego.
Należy zwrócić uwagę, że w myśl art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 845), zarząd nad nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26 (zastrzeżenia te nie mają zastosowania w sprawie).
Zdaniem Sądu, publicznoprawne obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej zostały z woli ustawodawcy nałożone na podmioty będące właścicielami lub zarządcami budynków. Przepisy ustawy o ochronie przeciwpożarowej nie wprowadzają dowolności wyboru na kogo organ ma nałożyć obowiązki. W przypadku takich obiektów budowlanych, w których jest odrębna własność lokali, a obowiązki z zakresu utrzymania i użytkowania odnoszą się do całego obiektu i jego części wspólnych, a nie do poszczególnych lokali w nim wyodrębnionych, to ich adresatem może być wyłącznie zarządca, czyli Spółdzielnia Mieszkaniowa lub Wspólnota Mieszkaniowa w zależności od rodzaju zarządu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 15 grudnia 2009 r., sygn. akt II SA/Go 865/09).
Argument skarżącej, że również pozostali właściciele lokali mieszkalnych w tym budynku powinni być adresatami przedmiotowej decyzji, ponieważ są ich właścicielami, a poza tym do nich należą rzeczy podlegające obowiązkowi usunięcia (z uwagi na ich usytuowanie na drodze ewakuacyjnej) nie zasługuje na akceptację. Komendant Straży Pożarnej nie miał bowiem obowiązku ustalania właściciela rzeczy zajmujących części wspólnej budynku, lecz zobowiązany był wyłącznie do ustalenia podmiotu zobowiązanego, zgodnie z art. 7 ust. 1 i ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, do zabezpieczenia budynku, obiektu budowlanego lub terenu, którym w niniejszej sprawie jest skarżąca Spółdzielnia. Nadto należy stwierdzić, iż kwestie wzajemnych relacji pomiędzy zarządcą, a właścicielami lokali w zakresie utrzymywania porządku w budynku, w tym w częściach wspólnych, pozostają poza kompetencjami organów orzekających w tej sprawie.
Należy w tym miejscu stwierdzić, iż w orzecznictwie nie budzi wątpliwości kwestia nałożenia na wspólnotę mieszkaniową obowiązków publicznoprawnych, w tym w zakresie ochrony przeciwpożarowej. W wyroku z 22 kwietnia 2014 r. sygn. akt III CSK 230/13 Sąd Najwyższy przyjął, że "Wspólnota mieszkaniowa, co zostało wyjaśnione w orzecznictwie Sądu Najwyższego (...), jest posiadającą zdolność prawną jednostką organizacyjną, do której na podstawie art. 33¹ Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych (...). Do zadań Wspólnoty należy wykonywanie praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem, administrowaniem) nieruchomością wspólną i – z mocy art. 17 ustawy o własności lokali – ciąży na niej odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Na wspólnocie spoczywają więc m.in. przewidziane w art. 61 pkt 1 w związku z art. 5 ust. 2 i ust. 1 pkt.b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1202), obowiązki związane z utrzymaniem i użytkowaniem nieruchomości wspólnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego (...)".
Także w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazano, że stroną postępowania w przedmiocie wykonania określonych obowiązków (w zakresie ochrony przeciwpożarowej) jest jedynie spółdzielnia mieszkaniowa, która faktycznie zarządza budynkiem, a nie również właściciele lokali stanowiących odrębny przedmiot własności. Podobny pogląd w odniesieniu do obiektu, w którym zarząd nieruchomością wspólną wykonuje wspólnota mieszkaniowa wyraził także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 lutego 2016 r. w sprawie sygn. akt II OSK 1465/14.
Należy podzielić też pogląd wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w cytowanym w zaskarżonej decyzji wyroku z dnia 8 października 2014r., sygn. akt II SA/Gd 380/14, iż art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej należy interpretować z uwzględnieniem regulacji dotyczącej zarządu powierzonego nieruchomościami wspólnymi budynku wykonywanego ex lege przez spółdzielnię mieszkaniową. Skoro zarząd, który sprawuje skarżąca Spółdzielnia jest odpowiednikiem zarządu powierzonego, wykonywanego na podstawie jednej umów opisanych w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to należy przyjąć, że to spółdzielnia mieszkaniowa jest zarządcą, o którym mowa w art. 4 ust. 1a zdanie 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Z przepisów art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie można zasadnie wywodzić, że dopuszczalna jest sytuacja, w której budynek objęty jest w stosunku do określonej powierzchni nieruchomości wspólnej ustawowym zarządem wykonywanym przez spółdzielnię mieszkaniową, a w stosunku do pozostałej powierzchni nieruchomości wspólnej przez osobę, której zarząd zostałby powierzony przez właścicieli lokali, których własność została wyodrębniona.
W konsekwencji, zasadnie przyjęły organy orzekające, że skarżąca Spółdzielnia, wykonująca ustawowy zarząd powierzony, o jakim mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jest zarządcą budynku, który zgodnie z art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej ponosi odpowiedzialność za wykonywanie obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o jakich mowa w art. 4 ust. 1 tej ustawy, w tym obowiązku zapewnienia osobom przebywającym w budynku, bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji (art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy) w odniesieniu do korytarzy stanowiących cześć wspólną budynku i jednocześnie drogę ewakuacyjną z poszczególnych mieszkań. Nie zostało bowiem w toku postępowania podnoszone, aby poszczególne części tych korytarzy zostały przydzielone i wchodziły w skład odrębnych własności poszczególnych, wyodrębnionych w budynku lokali. Dlatego też całkowicie dowolne jest twierdzenie skarżącej, że wykonanie nałożonych obowiązków prowadziłoby do przekraczającej zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali) zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
Wbrew zarzutowi strony skarżącej nałożony na nią obowiązek nie przekracza również zakresu zwykłego zarządu, stąd nie ma konieczności uzyskiwania przez spółdzielnię zgody wszystkich współwłaścicieli lokali mieszkalnych. Na poparcie tej tezy należy przywołać stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w uchwale z dnia 13 listopada 2012 roku, w sprawie o sygn. akt II OPS 2/12, zgodnie z którym: "Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane (...) bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. (...) W prawie cywilnym czynności zarządu dotyczące rzeczy wspólnej dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu. Według dominującego zapatrywania czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Należą do nich w szczególności: bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, wynajmowanie lokali, pobieranie czynszu, instalacja kanalizacji, odnowienie elewacji budynku oraz, choć jest to dyskusyjne, podział rzeczy quoad usum. Pozostałe czynności zarządu należą do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a ich dokonywanie jest objęte szczególnym reżimem prawnym".
Nie sposób zatem uznać, aby załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych budynku – a nie poszczególnych lokali mieszkalnych – w zgodzie z przepisami przeciwpożarowymi i w wykonaniu obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, dotyczyło czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
W konsekwencji nie można podzielić też zarzutów skarżącej, że stronami postępowania i adresatami nałożonych zaskarżoną decyzją obowiązków powinni być również właściciele poszczególnych wyodrębnionych w budynku lokali, których przedmioty zalegają na, stanowiących drogi ewakuacyjne, korytarzach. Tym bardziej, nie można podzielić zapatrywania, że to organy ochrony przeciwpożarowej miałyby ustalić właścicieli poszczególnych przedmiotów, co w praktyce mogłoby być nawet niewykonalne. Za odmienną oceną przez Sąd legalności zaskarżonej decyzji nie może przemawiać też fakt podnoszonych przez skarżącą trudności w wykonywaniu nałożonego na nią obowiązku, którego przedmiotem są rzeczy niestanowiące jej własności. W tym bowiem zakresie, jak to trafnie podniesiono w odpowiedzi na skargę skarżąca powinna wykorzystać uprawnienia. przysługujące jej w oparciu o wewnętrzne przepisy, jak Statut Spółdzielni i Regulamin Porządku Domowego, określające obowiązki właścicieli lub najemców poszczególnych lokali, których przestrzeganie powinna na bieżąco, a nie tylko w związku z przeprowadzoną przez Straż Pożarną kontrolą, monitorować i egzekwować.
Nie jest też wykluczone skorzystanie w tym zakresie z dochodzenia przysługujących Spółdzielni praw w drodze cywilnej.
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/9BC89338BD
#2 Post autor: elmaz » 12-04-2019, 20:33
Drzwi lokalu nie mogą otwierać się na zewnątrz blokując drogę ewakuacyjną
Ostatni post autor: piotrusb « 17-01-2018, 11:22
autor: piotrusb » 17-01-2018, 11:22 » w Orzecznictwo sądów administracyjnych

References: art. 4
 art. 27
 art. 18
 art. 24
 art. 26
 art. 7
 art. 33
 art. 17
 art. 61
 art. 5
 art. 5
 art. 4
 art. 18
 art. 4
 art. 27
 art. 18
 art. 27
 art. 4
 art. 4
 art. 27