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Timestamp: 2016-02-08 14:20:24+00:00

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MINOL 04.07.2011
Neun Bundesländer schreiben Rauchwarnmelder vor, drei davon haben die Wartungspflicht auf den Mieter übertragen. Minol-Autor Eberhard Wendel erkärt, was das bedeutet und warum nach wie vor der Eigentümer haftet.
Leinfelden-Echterdingen, Juli 2011 - Die Erkenntnis, wie wichtig Rauchwarnmelder(RWM) für den Brandschutz in Wohnungen sind, setzt sich im sonst sosicherheitsbewussten Deutschland langsam, aber stetig durch. Weil der BrandschutzLändersache ist, hat jedes Bundesland seine eigene - oder noch keine - gesetzlicheRegelung. Mittlerweile sind RWM für private Wohnräume in neun Bundesländernvorgeschrieben. Als zehntes Bundesland kommt bald Niedersachsen hinzu; dort wirdvoraussichtlich 2012 ein entsprechendes Gesetz in Kraft treten. Die genaueAusgestaltung dieser Pflicht unterscheidet sich jedoch von Land zu Land. Zum Beispielgelten unterschiedliche Umsetzungsfristen - vom 31. Dezember 2009 inMecklenburg-Vorpommern bis 31. Dezember 2015 in Bremen und Sachsen-Anhalt. In manchenLändern sind die Warngeräte für alle Wohnungen, in anderen wie etwa dem Saarland nurfür Neubauten verpflichtend. Wichtig ist auch die Zuständigkeit: Für die Installationder Geräte ist in allen Ländern mit RWM-Pflicht, ausgenommen Mecklenburg-Vorpommern,der Wohnungseigentümer zuständig. Auch die jährliche Wartung nach DIN 14676 ist dortSache des Eigentümers. Nur Schleswig-Holstein, Bremen und neuerdings auch Hessenhaben die Wartungspflicht auf den "unmittelbaren Besitzer" und damit bei vermietetemWohnraum auf den Mieter der Wohnung übertragen. In Hessen wurde die LandesbauordnungEnde 2010 sogar entsprechend geändert (Änderungsgesetz zur HBauO § 13 Abs. 5 v.25.11.2010). Im Wortlaut heißt es in den drei Bauordnungen: "Die Sicherstellung derBetriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es seidenn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen."
Auf den ersten Blick scheint diese Regelung die Wohnungswirtschaft zu entlasten.Tatsächlich müssen in den drei Ländern zunächst die Wohnungseigentümer (Vermieter)entscheiden, ob sie die Wartung selbst durchführen, im eigenen Auftrag durchführenlassen oder dem Nutzer (Mieter) überlassen wollen. Doch selbst wenn ein Vermieter dieWartung an den Mieter delegiert, bedeutet das nicht, dass er von jeglicher Haftungfreigestellt wäre. Nach § 823 Abs.1 BGB ist für die Verkehrssicherung eines Gebäudesungeachtet dieser landesgesetzlichen Regelungen dessen Eigentümer zuständig. Die"Haftung wegen Schutzgesetzverletzung" nach § 823 Abs.2 BGB, die landesrechtlicheRegelungen wie die RWM-Pflicht als Schutzgesetz umfasst, trifft ebenfalls denEigentümer. "Wer installiert und das Eigentum an technischen Geräten hält, muss nachallgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen für deren Funktionssicherheit sorgen",erklärt Norbert Küster, Rechtsanwalt in Bonn. Nach Art. 31 Grundgesetz brichtBundesrecht Landesrecht. Deshalb können die Haftungsregelungen im BGB nicht durchLandesrecht ausgehebelt werden. "Die Verantwortung der Mieter könne haftungsrechtlichallenfalls auf der sogenannten zweiten Stufe der Anspruchsprüfung, nämlich derPrüfung des Mitverschuldens nach § 254 BGB, wirken. So verringert sich letztlich nurdie Höhe des Haftungsanspruchs gegen den Eigentümer." Nicht jeder Mieter kann fachgerecht warten
Das heißt: Wenn ein Rauchwarnmelder, der nicht oder schlecht gewartet wurde, imBrandfall versagt, haftet trotz der landesgesetzlichen Neuregelungen der Eigentümerfür den entstandenen Schaden. Den Mieter kann höchstens ein Mitverschulden treffen,falls er seine Wartungspflicht vernachlässigt hat. Die Folge wäre dann zwar, dass derEigentümer weniger Schadenersatz zahlen müsste. Doch selbst das dürfte nur selteneintreten: Es gibt nämlich Mieter, die eine fachgerechte Wartung aus körperlichenoder anderen Gründen gar nicht leisten können und werden. Einem solchen Mietergegenüber müsste der Vermieter die Wartung auf jeden Fall selbst wahrnehmen undkönnte einen Ersatzanspruch nicht unter Hinweis auf dessen eigenes Versäumnis auchnur teilweise aushebeln. Wie die Funktionsprüfung aussehen muss, ist in der DIN 14676genau geregelt. Sie umfasst eine Alarmprüfung - dabei wird kurz Probealarm ausgelöst,um die Funktionsbereitschaft des Melders zu testen - und eine Sichtprüfung: DerMelder muss noch richtig und an der richtigen Stelle befestigt sein und darf wederübermalt oder -tapeziert, verschmutzt oder beschädigt sein: Staub, Flusen oderFarbreste können die Raucheintrittsöffnung und damit die Rauchdetektion blockieren. Im Schadensfall kommt es auf Nachweise an
In der Praxis ist kaum nachprüfbar, ob und wie gut ein Mieter diese Funktionsprüfungtatsächlich erbringt. "Die in Schleswig-Holstein, Bremen und Hessen eingeführteWartungsregel bewirkt rechtlich zugunsten der Vermieter fast nichts. Selbst wennEigentümer die Wartung vom Mieter wahrnehmen lassen, bleiben ihre üblichenSorgfaltspflichten bei der Überwälzung von Aufgaben wie sonst im Mietrecht,beispielsweise der Kehrpflicht, bestehen", zieht Norbert Küster Bilanz. Auf dersicheren Seite sind Eigentümer, wenn sie den Einbau und die jährlicheFunktionsprüfung der RWM an ein ausgewiesenes Fachunternehmen delegieren. DieMonteure von Minol sind dafür geschult, normgerecht zu montieren, relevanteVerschmutzungen und Beschädigungen zu erkennen, die Geräte bei Bedarf zu reinigenoder auszutauschen. Rauchwarnmelder gehören mindestens in Schlafräume, Kinderzimmerund in den Flur. Deshalb achtet Minol auch darauf, ob sich die Nutzung der Räumeverändert hat und zusätzliche Melder nötig sind. Im Idealfall lässt sich derRWM-Service mit der Jahresablesung des Wärmeverbrauchs kombinieren, damit dieBewohner für beide Leistungen nur einen Termin frei halten müssen. Die Kosten derRauchwarnmelder-Wartung sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV und somitgrundsätzlich umlagefähig. Wichtig ist für Eigentümer auch, dass Minol die Wartungder Rauchwarnmelder lückenlos dokumentiert - das kann im Haftungsfall entscheidendsein. Autor: Eberhard Wendel, Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG
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References: § 13
 § 823
 § 823
 Art. 31
 § 254
 § 2