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Timestamp: 2018-12-15 22:18:25+00:00

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REVISION DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX PROFESSIONNELS (RVLLP) CALCUL D UNE COTISATION DE TAXE FONCIERE EN SYSTEME REVISE - PDF
REVISION DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX PROFESSIONNELS (RVLLP) CALCUL D UNE COTISATION DE TAXE FONCIERE EN SYSTEME REVISE
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1 REVISION DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX PROFESSIONNELS (RVLLP) CALCUL D UNE COTISATION DE TAXE FONCIERE EN SYSTEME REVISE En 2017, la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties d un local professionnel se déterminera à partir de la valeur locative révisée. I Calcul de la valeur locative révisée La valeur locative révisée brute d un local est égale au produit de la surface pondérée de ce local et du tarif correspondant à la catégorie de ce local (bureau, magasin, hôtel ) au sein du secteur d'évaluation de situation du bien, le cas échéant majoré ou minoré d un coefficient de localisation. Valeur locative révisée brute = Surface pondérée x tarif [x coefficient de localisation] SURFACE PONDEREE = la surface est pondérée en fonction de l utilisation et des caractéristiques physiques des différentes parties du local pour l activité exercée dans les lieux : - pondération de 1 pour les surfaces principales du local (c est-à-dire pour les surfaces essentielles à l exercice de l activité à laquelle le local est totalement ou principalement affecté) exemples : espaces de vente accessible au public, bureaux, salles de réunion - pondération de 0,5 : pour les surfaces secondaires couvertes (c est-à-dire pour les surfaces couvertes correspondant à des éléments utilisés pour l activité mais dont le potentiel commercial est plus faible) - exemples : réserve, chaufferie, locaux techniques et pour les espaces de stationnement couverts ; - pondération de 0,2 : pour les surfaces secondaires non couvertes (c est-à-dire pour les surfaces non couvertes correspondant à des éléments utilisés pour l activité mais dont le potentiel commercial est plus faible) - exemples : aires et lieux de stockage à l air libre et pour les espaces de stationnement non couverts. TARIF = Un tarif a été calculé pour chaque catégorie de local professionnel au sein de chaque secteur locatif homogène dans chaque département, soit une grille de 38 tarifs pour chaque secteur locatif. La situation géographique des secteurs locatifs et les grilles tarifaires ont fait l objet d une publication au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département. COEFFICIENT DE LOCALISATION = Le coefficient de localisation est destiné à tenir compte de la situation de la parcelle d assise de la propriété au sein d un secteur d évaluation. Il s applique au tarif par mètre carré de la catégorie de chacun des locaux professionnels présents sur la parcelle. Le coefficient de localisation peut prendre cinq valeurs : 0.85, 0.9, 1, 1.10 et /8
2 L application d un coefficient de localisation signifie que les tarifs par mètre carré des catégories de tous les locaux professionnels de la parcelle concernée seront : - diminués de 10 % si le coefficient de localisation est égal à 0.9 (et de 15 % s il est égal à 0.85) ; - augmentés de 10 % si le coefficient de localisation est égal à 1.10 (et de 15 % s il est égal à 1.15). Les coefficients de localisation définis par les commissions départementales ont fait l objet d une publication au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département. Exemple de calcul d'une surface pondérée : Cas d'une boulangerie/pâtisserie dont la surface destinée à l'accueil de la clientèle est égale à 40 m² et dont la surface destinée aux réserves et aux cuisines est égale à 60 m². Surface pondérée = (40 x 1) + (60 x 0,5) = 70 m 2 II Calcul de la cotisation de taxe foncière La cotisation foncière est égale au produit d une base par un taux d imposition. La base d'imposition 1 correspond à la valeur locative divisée par 2. Dans le cadre de la RVLLP, plusieurs dispositifs vont être mis en œuvre pour atténuer les impacts de la réforme. Certains mécanismes vont atténuer les variations de valeurs locatives, et d autres vont venir limiter les impacts de la réforme au niveau de la cotisation. 1 Le calcul de la base La valeur locative révisée brute (surface pondérée x tarif x coefficient de localisation) ne va pas être utilisée directement dans la détermination de la base d'imposition. Deux dispositifs vont être successivement appliqués pour obtenir la valeur locative révisée nette qui permettra de calculer la cotisation : le dispositif de la neutralisation et le dispositif du planchonnement. Le dispositif de la neutralisation Ce dispositif a pour objet d éviter que, dans l attente de la révision des valeurs locatives des autres locaux (les locaux d habitation), les locaux professionnels pâtissent de la hausse de leur valeur locative révisée brute. Ainsi la proportion contributive des locaux professionnels avant et après révision sera maintenue à l'identique. Un coefficient de neutralisation va donc être déterminé en 2017, pour chaque impôt et chaque niveau de collectivité, et sera appliqué sur la valeur locative révisée brute. Valeur locative révisée «neutralisée» = valeur locative révisée brute x coefficient de neutralisation COEFFICIENT DE NEUTRALISATION = ce coefficient est égal au rapport entre : - d une part, la somme des valeurs locatives 1970 des locaux professionnels situés dans le ressort territorial de la collectivité (commune, département) actualisées et revalorisées au 1 er janvier 2017 ; 1 Par souci de pédagogie est exclue l'application d'exonérations partielles. 2/8
3 - d autre part, la somme des valeurs locatives révisées au 1 er janvier 2013 de ces propriétés. Le dispositif du planchonnement Ce dispositif a pour objet de limiter les variations extrêmes, sans les éliminer, en diminuant de moitié (tant à la hausse qu à la baisse) l écart entre l ancienne valeur locative et la nouvelle valeur locative révisée neutralisée. Valeur locative révisée «neutralisée» et «planchonnée» = valeur locative révisée neutralisée + ou - planchonnement PLANCHONNEMENT = (Valeur locative 1970 actualisée revalorisée pour valeur locative révisée neutralisée) / 2 Si la différence est positive, la moitié de celle-ci est rajoutée à la valeur locative révisée neutralisée Si la différence est négative, la moitié de celle-ci est sooustraite à la valeur locative révisée neutralisée Exemples de calcul de valeur locative neutralisée et planchonnée : Exemple N 1 : un magasin de centre-ville (MAG1) de 50 m² dont le tarif catégoriel est de 112 / m², dont la valeur locative 1970 actualisée et revalorisée 2017 est égale à Par hypothèse dans cet exemple, il n existe aucun coefficient de localisation et les coefficients de neutralisation sont de 0,3 tant pour la commune que pour le département. La valeur locative révisée brute est donc égale à 50 x 112 = La valeur locative révisée neutralisée est égale à x 0,3 = Le planchonnement est égal à ( )/2 = 160, la différence de VL est positive : La valeur locative révisée neutralisée et planchonnée = = Exemple N 2 : un bureau de facture ancienne (BUR1) de 100 m² dont le tarif catégoriel est de 182 / m², dont la valeur locative 1970 actualisée et revalorisée 2017 est égale à Par hypothèse dans cet exemple, il n existe aucun coefficient de localisation et les coefficients de neutralisation sont de 0,3 tant pour la commune que pour le département. La valeur locative révisée brute est égale à 100 x 182 = La valeur locative révisée neutralisée est égale à x 0,3 = Le planchonnement est égal à ( )/2 = - 730, la différence de VL est négative : La valeur locative révisée neutralisée et planchonnée = = /8
4 Exemple N 3 : une grande surface (MAG 5) de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de 318 / m² dont la valeur locative 1970 actualisée et revalorisée 2017 est de La parcelle d'assise de la grande surface est affectée d'un coefficient de localisation de 1,10. Les coefficients de neutralisation sont différents entre le niveau communal (0,2) et le niveau départemental (0,35). La valeur locative révisée brute est égale à 5000 x 318 x 1,10 = La valeur locative révisée neutralisée est égale : - pour le niveau communal à x 0,2 = pour le niveau départemental à x 0,35 = Le planchonnement est égal : - pour le niveau communal à ( ) / 2 = pour le niveau départemental à ( ) / 2 = La valeur locative révisée planchonnée est égale : - pour le niveau communal à = pour le niveau départemental à = Le calcul de la cotisation La cotisation TF est le produit de la base d'imposition par le taux de l'impôt voté par chaque collectivité territoriale. La base d'imposition TF d'un local est égale au revenu net cadastral qui est obtenu en appliquant à la valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée, un abattement de 50 %. Cotisation TF révisée = (valeur locative révisée neutralisée planchonnée /2) x taux La cotisation TF révisée va également faire l objet d un dispositif de lissage visant à atténuer les variations de cotisation (à la baisse ou à la hausse) trop importantes. Ce dispositif consiste à déterminer un «pas» de lissage qui sera applicable sur la durée du lissage (10 ans), de gestion. Cotisation TF révisée et lissée = cotisation TF révisée + ou lissage LISSAGE = le «pas» de lissage correspond à la différence entre la cotisation révisée neutralisée planchonnée et la cotisation calculée sur la base de la valeur locative 70, divisée par 10. Le montant du pas de lissage est arrondi à l euro le plus proche. Exemples de calcul de cotisations lissées : 4/8
5 Exemple N 1 : magasin de centre-ville (MAG1) de 50 m² dont le tarif catégoriel est de 112 / m² et dont la valeur locative 1970 actualisée et revalorisée 2017 est égale à Par hypothèse dans cet exemple, il n existe aucun coefficient de localisation et les coefficients de neutralisation sont de 0,3 tant pour la commune que pour le département. Les taux d'imposition sont respectivement de 15 % pour la commune, 20 % pour l'epci et 10 % pour le département. Pour mémoire : la valeur locative révisée neutralisée et planchonnée est égale à (voir détail du calcul dans l'exemple 1 supra). La cotisation telle qu'elle serait due en système 1970 est la suivante : Base * Cotisation La cotisation telle qu'elle serait due en contexte révisé hors lissage est la suivante : Base * Cotisation Le pas de lissage annuel est de 4 c'est-à-dire : ( ) / 10 = 36 / 10 = 4 Ainsi la cotisation in fine due en 2017 sera la suivante (application d'une majoration de 9/10ème de la différence de cotisation soit de 4x9 = 36) : Base * Cotisation * Base : la valeur locative brute /2 Lissage + 36 Cotisation totale 450 5/8
6 En théorie, les années suivantes, si la consistance du local (surface, catégorie) ne change pas et si les taux restent identiques : - en 2018 la cotisation serait de 446 ; - en 2019 la cotisation serait de 442 ; - en 2020 de 438 ; - et ainsi de suite... jusqu'à 414. Exemple N 2 : un bureau de facture ancienne (BUR1) de 100 m² dont le tarif catégoriel est de 182 / m² et dont la valeur locative 1970 actualisée et revalorisée 2017 est égale à Par hypothèse dans cet exemple, il n existe aucun coefficient de localisation et les coefficients de neutralisation sont de 0,3 tant pour la commune que pour le département. Les taux d'imposition sont respectivement de 15 % pour la commune, 20 % pour l'epci et 10 % pour le département. Pour mémoire : la valeur locative révisée neutralisée et planchonnée est égale à (voir détail du calcul dans l'exemple 2 supra) La cotisation telle qu'elle serait due en système 1970 est la suivante : Base * Cotisation La cotisation telle qu'elle serait due en contexte révisé hors lissage est la suivante : Base * Cotisation * Base : la valeur locative brute /2 Cotisation totale Le pas de lissage annuel est de 17 c'est à dire : ( ) / 10 = / 10 = - 17 Ainsi la cotisation in fine due en 2017 sera la suivante (application d'une exonération partielle de 9/10ème de la différence de cotisation soit de 9 x17 = 153 ) : 6/8
7 Base * Cotisation * Base : la valeur locative brute /2 Lissage Cotisation totale 912 En théorie, les années suivantes, si la consistance du local (surface, catégorie) ne change pas et si les taux restent identiques: - en 2018 la cotisation sera de ; - en 2019 la cotisation sera de ; - en 2020 de ; - et ainsi de suite... jusqu'à Exemple N 3 : une grande surface (MAG 5) de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de 318 / m² et dont la valeur locative 1970 actualisée et revalorisée 2017 est de La parcelle d'assise de la grande surface est affectée d'un coefficient de localisation de 1,10. Les coefficients de neutralisation sont différents entre le niveau communal (0,2) et le niveau départemental (0,35).Les taux d'imposition sont respectivement de 15 % pour la commune, 20 % pour l'epci et 10 % pour le département. Pour mémoire : conformément à l'exemple 3 supra, la valeur locative révisée neutralisée et planchonnée est égale : - pour le niveau communal à pour le niveau départemental à La cotisation telle qu'elle serait due en système 1970 est la suivante : Base * Cotisation La cotisation telle qu'elle serait due en contexte révisé hors lissage est la suivante : Base * Cotisation /8
8 Le pas de lissage annuel est de 6859 c'est-à-dire : ( ) /10 = /10 = Ainsi la cotisation in fine due en 2017 sera la suivante (application d'une majoration de 9/10ème de la différence de cotisation soit de 9 x = ) : Base * Cotisation * Base : la valeur locative brute /2 Lissage Cotisation totale En théorie, les années suivantes, si la consistance du local (surface, catégorie) ne change pas et si les taux restent identiques: - en 2018 la cotisation sera de ; - en 2019 la cotisation sera de ; - en 2020 de ; - et ainsi de suite... jusqu'à *********************** 8/8
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