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20. September 2017 immosale Allgemein 0
Rechtsanwalt Dr. H. Hasslacher zum Thema Mieterrechte Kärnten: Ist der Mieter zu jeder Änderung berechtigt? Muss der Vermieter bauliche Änderungen des Mieters dulden?
Mieterrechte Kärnten: Was darf der Mieter in der Wohnung verändern?
Bei einem Mietvertrag ist dem Mieter lediglich die Benützung der Wohnung (in der Regel auch nur) für Wohnzwecke durch den Vermieter geschuldet. Eine wesentliche Veränderung (Verbesserung des Mietgegenstandes) hat der Hauptmieter dem Vermieter vorher zur Genehmigung anzuzeigen.
Ist der Mieter zu jeder Änderung berechtigt? Mieterrechte im Fokus.
Der OGH hatte es sich in letzter Zeit in zwei Fällen mit dem Einbau eines Kachelofens und eines Kaminofens durch den Mieter im Mietobjekt zu befassen.
Vorausgeschickt werden darf, dass nach § 9 MRG der Hauptmieter jede von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung des Mietgegenstandes) dem Vermieter anzuzeigen hat.
Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von 2 Monaten nach Zugang dieser Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt.
Der Vermieter kann seine Zustimmung und auch eine erforderliche Mitunterfertigung der Antragstellung bei der Baubehörde zur Bewilligung nicht verweigern, wenn unter anderem diese der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient, dieser die Kosten trägt, schutzwürdige Interessen des Vermieters nicht beeinträchtigt werden und keine Schädigung des Hauses oder keine Gefahr für die Sicherheit von Personen besteht.
Wenn es sich um eine wesentliche Veränderung handelt, die nicht z.B. der Senkung des Energieverbrauchs, Errichtung die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienenden Umgestaltung von Leitungen, Empfangsanlagen von Multiamedia Diensten usw. handelt, so kann der Vermieter seine Zustimmung von der Verpflichtung zur Wiederherstellung bei Zurückstellung des Mietgegenstandes abhängig machen.
Mieterrechte: Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter dagegen ist?
Mieterrechte bei Nicht-Zustimmung des Vermieters:
Stimmt der Vermieter einer beabsichtigten Veränderung / Verbesserung nicht zu, so kann der Mieter sich an das zuständige Bezirksgericht zur Durchsetzung seines Anspruches wenden.
Dieses beurteilt dann, ob die Voraussetzung nach § 9 MRG vorliegen.
Die Gerichtsentscheidung 5 Ob 332/16b (Versagung der Genehmigung)
In diesem Verfahren wollte der Mieter zusätzlich zur ausreichend dimensionierten Zentralheizung noch einen Kaminofen installieren.
Der OGH hat dem Antrag des Mieters keine Folge gegeben und dies damit begründet, dass kein wichtiges Interesse des Mieters besteht, weil zusätzlich zur ausreichend dimensionierten Zentralheizung ein Kaminofen nur die Behaglichkeit des Mieters fördert.
Dann nutzte es auch nichts, dass der Mieter freiwillig im Verfahren den Rückbau auf seine Kosten bei Auszug aus welchen Grund auch immer anbot.
Mieterrechte: Die Entscheidung 5 Ob 33/16p – Kachelofen
Der Mieter wollte, ebenfalls zusätzlich zu bestehenden Wärmeversorgungsanlage, einen Kachelofen in die Mietwohnung einbauen und berief sich darauf, dass dies auf seine eigenen Kosten geschehe, er die Kosten eines Rückbaus bei Auszug übernehme und der Kachelofen eine behagliche Wärme über lange Zeit hindurch ausstrahle.
In diesem Fall lehnte der OGH den Anspruch des Mieters mit der Begründung ab, dass die Verkehrsüblichkeit (§ 9 Abs.1 Zif. 2) fehlt, da in den vergleichbaren Wohnungen der Anlage und auch in dieser Gegend nicht üblich ist, zusätzlich zur Wärmeversorgungsanlage einen Kachelofen einzubauen.
Mieterrechte – Genehmigungen durch den OGH
In welchen Fällen hat nun aber der Mieter einen Anspruch auf eine bauliche Veränderung / Verbesserung?
Der OGH hat z.B. festgestellt, dass die Verlegung von elektrischen Leitungen, Wasser -, Abwasser- und Gasrohrleitungen, eine geringfügige Änderung darstellt, die der Übung des redlichen Verkehrs entspricht. Hier einige Beispiele
Eine Duschkabine, die nicht fix eingebaut, sondern mit Schrauben am Boden fixiert ist, durfte eingebaut werden (41 R 301/90 LGZ Wien). Die Modernisierung von Geschäftsräumlichkeiten, auch wenn tragende Mauerteile ausgewechselt werden müssen, musste der Vermieter dulden (wobl 1988/69).
Das Aushängen von Türblättern bedarf keiner Genehmigung, auch nicht das Entfernen von Türangeln, wenn dies fachgerecht erfolgt und diese mit relativ geringem Zeitaufwand wieder angebracht werden können.
Die Installierung einer Alarmanlage entspricht der Übung des Verkehrs und stellt zumindest bei bereits erfolgten Einbrüchen auch ein wichtiges Interesse dar.
Allerdings ist die Errichtung eines Wintergartens auf der Terrasse nicht verkehrsüblich!
Machen Sie prinzipiell keine eigenmächtigen Einbauten / bauliche Änderungen im Mietgegenstand, ohne vorher die Zustimmung des Vermieters einzuholen.
Das kann zu einem Kündigungsverfahren / Beendigung des Mietvertrages führen.
Mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters oder Ersatz der Zustimmungen in einem Gerichtsverfahren haben Sie Rechtssicherheit auch was das Schicksal der Einbauten bei Beendigung des Mietvertrages betrifft.
Noch Fragen in Sachen Mieterrechte?
Web: www.hh.law.at
Mieterrechte Kärnten
Was dürfen Mieter

References: OGH 
 § 9
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 OGH 
 OGH 
 OGH

 OGH