Source: https://ivd.net/2019/10/mietendeckel/
Timestamp: 2019-11-21 00:33:10+00:00

Document:
Am 18. 10. haben sich die SPD, Linke und Grüne auf einen Mietendeckel geeinigt. Für fünf Jahre wird die Miete auf dem Stand eingefroren, den sie am 18.6.2019 hatte. Auch bei Staffel- und Indexmietenwird wird die Miete auf die am 18.6.2019 geschuldete Miete eingefroren. Ab 2022 soll es möglich sein, die Miete um 1,3 Prozent jährlich anzuheben.
Am 21. Oktober 2019 hat sich der Berliner Senat auf einen Gesetzentwurf zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung verständigt. Im Zentrum dieser steht das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG). Die endgültige Beschlussfassung des Senates soll am 21. November 2019 erfolgen, nachdem der Rat der Bürgermeister seine Stellungnahme abgegeben hat. Der Senat ist nicht gezwungen, dem Petitum des Rates zu folgen, so dass davon auszugehen ist, dass das Abgeordnetenhaus den vorliegenden Gesetzentwurf beraten wird. Mit einem Inkrafttreten ist im Februar 2020 zu rechnen.
Das MietenWoG sieht im Kern für den freien Wohnungsmarkt einen Mietenstopp vor. Hierzu modifiziert es die Regelungen des BGB im Bereich der Wiedervermietungen und der Anpassung von bestehenden Mietverträgen (insbesondere Kappung und Modernisierungsmieterhöhung). Nach herrschender Meinung hat das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz, Regelungen zu schaffen, die der Konzeption des BGB widersprechen. Es ist davon auszugehen, dass sich das Bundesverfassungsgericht und/oder der Berliner Verfassungsgerichtshof mit der Rechtmäßigkeit befassen wird, sofern entsprechende Verfahren beantragt werden.
1. Wiedervermietungen
Im Bereich der Wiedervermietungen kommt es zunächst darauf an, ob das Gesetz zum Zeitpunkt der Wiedervermietung in Kraft getreten ist. Sofern dies noch nicht der Fall ist, kann sich der Vermieter noch an der Regelungen der Mietpreisbremse orientieren. Das bedeutet, dass sich der Vermieter an der Vormiete orientieren kann.
Beispiel 1 Abwandlung 1
Bei der Wiedervermietung sollte aber beachtet werden, dass diese später gekappt werden könnte, soweit die Voraussetzungen nach § 4 MietenWoG vorliegen (siehe unten Ziffer 2 b)).
Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, sind bei der Wiedervermietung drei Grenzen zu beachten. Ausgangsbasis ist für die Wiedervermietung in erster Linie die Stichtagsmiete. Das ist die Miete, die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbart war. Grundsätzlich kann mit dem Nachmieter eine Miete in selber Höhe vereinbart werden. Dies ist allerdings nur dann zulässig,
wenn diese die Obergrenze nach § 5 MietenWoG nicht überschreitet. Dies ist die zweite Grenze, die zu beachten ist. Kern dieser Vorschrift ist eine Tabelle, in der, je nach dem Jahr der Bezugsfertigstellung, zulässige Mietobergrenzen enthalten sind. Soweit die Wohnung eine nach § 5 Abs. 3 MietenWoG höhere Ausstattung aufweist, kann ein Zuschlag von 1 € hinzugerechnet werden. Dieser Zuschlag ist möglich, wenn drei der folgenden fünf Kriterien erfüllt sind (§ 5 Abs. 3 MietenWoG):
Das Gesetz ist in Kraft getreten. Die am Stichtag vereinbarte Miete für die Wohnung beträgt 4,50 €. Bei der Wiedervermietung darf der Vermieter die Miete auf 5,02 € also um 0,52 € erhöhen.
2. Anpassung von bestehenden Verträgen
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist seit dem 18. Juni 2019 nicht mehr möglich. Dies soll auch gelten, obwohl das Gesetz noch nicht in Kraft getreten ist. Maßgeblich für das laufende Mietverhältnis ist somit die am 18. Juni 2019 vereinbarte Stichtagsmiete. Staffel- und Indexmieten, welche die Stichtagsmiete überschreiten sind, entfalten keine Wirkung.
Sofern es um eine Modernisierungsmieterhöhung geht, kommt es darauf an, ob das Gesetz bereits in Kraft getreten ist. Soweit dies noch nicht der Fall ist, gelten die Regelungen über die Modernisierungsmieterhöhung nach dem BGB fort. Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, werden nur noch privilegierte Maßnahmen zugelassen. Hierbei handelt es sich um die § 6 MietenWoG abschließend aufgeführten Maßnahmen:
Nach § 4 MietenWoG soll der Mieter in einem laufenden Mietverhältnis bei der Senatsverwaltung einen Antrag auf Kappung bzw. Absenkung der Miete stellen können, wenn die Miete überhöht ist, wobei dies Regelung erst nach neun Monaten nach Inkrafttreten der übrigen Regelungen gelten soll (ggfls. November 2020). Eine Miete ist nach § 4 Abs. 2 MietenWoG überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze nach den §§ 5 oder 6 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht von der Senatsverwaltung entsprechend § 7 MietenWoG genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 € und bei mittleren Wohnlangen 0,09 € von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 € auf die Mietobergrenze aufzuschlagen. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen.

References: § 4
 § 5
 § 5
 § 6
 § 4
 § 4
 § 7