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Timestamp: 2013-05-25 02:20:24+00:00

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Immonilienerwerb in Polen Teil II: Rechtsanwaltskanzlei Dr. Jacek Franek - Rechtsanwalt Polen - Anwalt Polen
Immonilienerwerb in Polen Teil II: Rechtsanwaltskanzlei Dr. Jacek Franek - Rechtsanwalt Polen - Anwalt Polen Immobilienerwerb in Polen Teil II Recht der Internationalen Wirtschaft Nr 3 – März 2000, Seite 203
Immobilienerwerb in Polen: IPR, Immobilienarten, Erwerbsvorgänge, Genehmigungen für Ausländer, Kosten, Steuern (Teil II)
VI. Immobilienerwerb durch Ausländer
Der Erwerb einer Immobilie durch Ausländer bedarf gem. Art. 1 Abs. 1 S.1 EAG 1 einer Genehmigung. Trotz des klaren Wortlauts dieser Vorschrift stellt der Immobilienerwerb durch Ausländer in der Praxis eine recht verwickelte Materie dar. Je nachdem, wer als Veräußerer und wer als Erwerber auftritt, ist nicht nur die Genehmigung nach dem EAG, sondern noch eine weitere Genehmigung nach dem InvG 2 erforderlich; unterschiedlich ist in beiden Gesetzen der Tatbestand des Immobilienerwerbs und der Begriff des Ausländers.
Wird von ausländischen Staatsangehörigen der Erwerb einer Immobilie erwogen, gilt das erste Augenmerk dem EAG. In der Tat unterliegt jeder Immobilienerwerb den Einschränkungen dieses Gesetzes. In einigen Fällen greift aber noch der Genehmigungsvorbehalt des InvG ein. Zu diffenzieren ist danach, ob als Veräußerer eine Privatperson oder aber der Staat auftritt; im letzteren Fall ist zusätzlich von Belang, in welcher Form der Staat die Immobilie besitzt und wer als Erwerber auftritt.
Der Erwerb einer Immobilie, die sich in privater Hand befindet, unterliegt ausschließlich dem Genehmigungsvorbehalt des EGA. Die Genehmigung muß gem. Art. 1 Abs. 1 S. 2 EGA bei dem Minister für Inneres eingeholt werden, der seine Entscheidung im Einvernehmen mit dem Minister für Nationale Verteidigung und bei landwirtschaftlichen Grundstücken3 im Einvernehmen mit dem Landwirtschaftsminister fällt. Der Erwerb der Immobilie muß gem. Art. 2 Abs. 2 EAG innerhalb eines Jahres ab Genehmigungserteilung vollzogen sein.
Die Entscheidung des Innenministers hat den Charakter eines Verwaltungsaktes i.S.d. Art. 104 § 1 VVfG4 und unterliegt gem. Art. 16 Abs. 1 HVGG5 der Kontrolle des Hauptverwaltungsgerichtes. Liegen nach der Meinung des Innenministers die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung nicht vor, braucht er gem. Art.1 Abs. 1a EAG für die Ablehnung die Zustimmung mitentscheidender Minister nicht einzuholen. Die Erteilung der Genehmigung bedarf aber - wie es sich aus dem Wortlaut des Art. 1 Abs. 1 EAG ergibt - einer positiven Stellungnahme von seiten des Ministers für Nationale Verteidigung oder auch des Landwirtschaftsministers. Die Stellungnahme der beiden mitentscheidenden Minister ist in Form eines sog. Verwaltungsbeschlusses i.S.d. Art. 106 § 5 VVG abzugeben. Gegen einen ablehnenden Verwaltungsbeschluß ist gem. Art. 16 Abs. 1 Nr. 2 HVGG i.V.m. Art. 106 § 5 VVG die Beschwerde vor dem Hauptverwaltungsgericht zulässig.
Die Entscheidung des Innenministers ist gem. Art. 35 § 3 VVfG innerhalb von zwei Monaten nach Stellung des Antrags und Einreichung sämtlicher erforderlichen Unterlagen zu treffen. Für Immobilien, die in Sonderwirtschaftszonen belegen sind, soll das Genehmigungsverfahren innerhalb eines Monats abgeschlossen sein. Das gleiche gilt für Antragsteller aus einem OECD-Staat. Das Innenministerium hält sich auch grundsätzlich an diese Fristen. Da aber das Zusammenstellen von Unterlagen relativ lange dauert und der Veräußerer während dieser Zeit seine Verkaufsabsichten aufgeben könnte, sollte ein Vorvertrag nach Art. 389 ZGB abgeschlossen werden.
Ausländer im Sinne des Gesetzes sind gem. Art. 1 Abs. 2 EAG natürliche Personen, die keine polnische Staatsangehörigkeit besitzen sowie juristische Personen, die ihren Sitz im Ausland haben. Als Ausländer gelten auch juristische Personen mit Sitz in Polen, die von einer natürlichen Person ohne polnische Staatsangehörigkeit oder von einer juristischen Person mit Sitz im Ausland kontrolliert werden. Eine Handelsgesellschaft wird laut Gesetz dann als kontrolliert betrachtet, wenn die ausländische Seite mittelbar oder unmittelbar mindestens 50% des Grund- bzw. Stammkapitals besitzt (Art. 1 Abs. 3 EAG).
Unter Genehmigungsvorbehalt steht gem. Art. 1 Abs. 4 EAG der Erwerb des Eigentums und des Erbnießbrauchs an Immobilien aufgrund jedweder erheblichen Tatsache. Einer Genehmigung bedarf es somit im Falle eines Kauf- oder Tauschvertrages, einer Schenkung, einer Einbringung als Sacheinlage in eine ausländische Gesellschaft, einer Verschmelzung von Gesellschaften, einer Ersitzung oder eines Leibrentenvertrages. Vom Genehmigungsvorbehalt ausdrücklich ausgenommen sind der Erwerb im Wege der Erbfolge und der Fall der Umwandlung von Gesellschaften.6 Die Sonderregelung des Art. 3e EAG verhindert den in der Vergangenheit oft unternommenen Versuch, das Gesetz zu umgehen. Der Genehmigungsvorbehalt gilt danach auch für die Übernahme oder den Erwerb von Anteilen oder Aktien einer Handelsgesellschaft mit Sitz in Polen, die bereits Eigentümer oder Erbnießbraucher einer Immobilie ist, sofern infolge dieses Erwerbs die Gesellschaft zu einer kontrollierten wird. Das gleiche gilt, wenn die Anteile oder Aktien einer bereits kontrollierten Handelsgesellschaft von einem Ausländer erworben werden, der noch nicht Gesellschafter oder Aktionär dieser Gesellschaft ist.
Das EAG findet dagegen keine Anwendung bei der Bestellung von beschränkt dinglichen Rechten. Nach Art. 242 ZGB sind das: das genossenschaftliche Wohnungseigentumsrecht,7 das genossenschaftliche Gewerberaumrecht, das Recht auf ein genossenschaftliches Einfamilienhaus, der Nießbrauch, die Dienstbarkeiten, das Pfandrecht und die Hypothek.
Die Genehmigung muß vor Abschluß des Vertrages eingeholt werden. Anderenfalls ist der Vertrag gem. Art. 6 Abs. 1 EAG von Anfang an nichtig. Andererseits wurde durch die letzte Änderung des Gesetzes das Genehmigungsverfahren wesentlich entformalisiert. Nach Art. 3 d EAG kann ein Ausländer, der Vertragsverhandlungen führt oder an einer Ausschreibung teilnehmen will, eine Genehmigungszusage (Promesse) beantragen, damit der Immobilienerwerb nicht an einer späteren Genehmigungsablehnung scheitert. Die Promesse kann auch in der Anfangsphase der Gründung einer Gesellschaft mit Sitz in Polen erteilt werden, wenn die Immobilie als Sacheinlage dienen soll. Dadurch erlangen die künfigen Anteilseigner die Gewißheit, daß die Gesellschaft nach der Eintragung ins Handelsregister die Genehmigung tatsächlich bekommt.
Darüber hinaus kann gem. Art. 3 e Abs. 3 EAG einer Gesellschaft mit Sitz in Polen, die Eigentümer oder Nießbraucher einer Immobilie ist, eine generelle Dauergenehmigung für die Veräußerung ihrer Anteile oder Aktien an Ausländer erteilt werden. Solche Genehmigungen werden in der Praxis nur Börsengesellschaften erteilt.
(1) Ausschreibung und VorkaufsrechtBevor darauf eingegangen wird, in welchen Fällen des Erwerbs von staatlichen Immobilien die Genehmigung nach dem InvG eingeholt werden muß, sollte noch auf das Ausschreibungserfordernis hingewiesen werden. Eine Aussschreibung ist immer dann zwingend vorgeschrieben, wenn auf der Veräußererseite als Eigentümer der polnische Staat, eine Gemeinde oder ein Staatsbetrieb auftreten.8 Keiner Auschreibung unterliegen ausnahmsweise jedoch gem. Art. 37 Abs. 2 GrBewG bspw. der Verkauf an den Erbnießbrauchberechtigten oder an gemeinnützige Organisationen oder die Einbringung als Sacheinlage in eine Gesellschaft.
Die Teilnahme an der Ausschreibung hängt nicht mehr von der Erteilung einer Genehmigung ab. Zur Sicherheit des Erwerbers ist es aber empfehlenswert, eine Promesse des Innenministers (Genehmigungszusage für den Fall der Angebotsannahme) einzuholen. Antrag und Anlagen haben die unter VI 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen. Statt der schriftlichen Absichtserklärung des Veräußerers sind jedoch die Ausschreibungsunterlagen beizufügen, die die aussschreibende staatliche Institution zur Verfügung stellt. Nach erfolgter Ausschreibung ist dem Antrag auf Genehmigungserteilung das Ausschreibungsprotokoll beizulegen.
Dem polnischen Staat, den Gemeinden und der Agentur für staatliches Agrareigentum steht bezüglich der von ihnen veräußerten Immobilien ein Vorkaufsrecht zu, wenn der Erwerber diese weiter zu verkaufen beabsichtigte (Art. 109,110 GrBewG und Art. 29 IV LandGrBewG9).
(2) Veräußerer ist eine staatliche juristische Person, Erwerber ist eine GesellschaftDer Erwerb einer Immobilie, deren Veräußerer eine vom Staat beherrschte juristische Person - eine sog. staatliche juristische Person10 - und deren Erwerber eine ausländische Gesellschaft ist, unterliegt zusätzlich den Einschränkungen des InvG. Zu den wichtigsten staatlichen juristischen Personen, die an der Veräußererseite stehen können, gehören Staatsbetriebe, Staatsbanken, mehrheitlich vom Staat kontrollierte Kapitalgesellschaften und die Agentur für staatliches Agrareigentum.
Gem. Art. 6 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m Art 8 InvG bedarf der Abschluß von Verträgen durch eine staatliche juristische Person mit oder zugunsten einer ausländischen Gesellschaft der Genehmigung des Staatsschatzministers, wenn der Vertrag die Gebrauchsüberlassung oder Übertragung des Eigentums an einer in Polen belegenen Immobilie zum Gegenstand hat.11 Anders als nach dem EAG genehmigungspflichtig ist damit auch die Bestellung von beschränkt dinglichen Rechten, wenn sie eine Gebrauchsüberlassung nach sich zieht und darüber hinaus der Abschluß von Miet- oder Pachtverträgen. Genehmigungsbedürftig ist gem. Art. 6 Abs. 1 Nr. 2 InvG auch die Übernahme von Anteilen oder Aktien einer ausländischen Gesellschaft durch eine staatliche juristische Person, falls diese Person zur Deckung des Aktien- bzw. Stammkapitals eine Immobilie als Sacheinlage einbringt. In diesem Fall kann der Staatsschatzminister gem. Art. 16 Abs. 2 InvG der Gesellschaft Bedingungen auferlegen, die unter anderem das Verhältnis der Anteile zwischen den polnischen und ausländischen Anteilseignern oder das Stimmenverhältnis in der Gesellschaft festlegen. Bei Verstoß gegen diese Bedingungen kann die Genehmigung zurückgenommen werden, was gem. Art. 19 Abs. 3 InvG einen Grund zur Auflösung der Gesellschaft darstellt.
Als ausländische Gesellschaft im Sinne des Gesetzes gelten Gesellschaften mit Sitz im Ausland sowie Gesellschaften mit Sitz in Polen, die von einem ausländischen Rechtsträger abhängig sind. Die Begriffe ”ausländischer Rechtsträger” und ”Abhängigkeit” sind aber anders definiert als die Begriffe ”Ausländer” und ”Kontrolle” im EAG. Ausländische Rechtsträger sind hier gem. Art. 3 InvG natürliche Personen mit Wohnsitz im Ausland, juristische Personen mit Sitz im Ausland und nichtrechtsfähige Gesellschaften, die nach ausländischem Recht entstanden sind. Eine Gesellschaft mit Sitz in Polen gilt als abhängig, wenn der ausländische Rechtsträger mittelbar oder unmittelbar über die Stimmenmehrheit in der Gesellschaft oder Aktionärsversammlung verfügt oder berechtigt ist, die Mehrheit der Vorstandsmitglieder der Gesellschaft zu bestellen und abzuberufen. Die Abhängigkeit wird des weiteren durch personelle Verflechtungen zwischen der polnischen und der ausländischen Gesellschaft begründet. Ohne diese Regelung ließe sich das Genehmigungserfordenis umgehen, indem beispielsweise dem ausländischen Anteilseigner zusätzliche Stimmrechte gewährt würden oder eine von Ausländern beherrschte Gesellschaft eine Tochtergesellschaft gründete und den Vertrag mit der staatlichen juristischen Person durch diese abschließen ließe. Die ohne die Genehmigung abgeschlossenen Verträge sind gem. Art. 9 InvG unwirksam.
(3) Veräußerer ist eine staatliche juristische Person, Erwerber ist eine natürliche PersonImmobilien, deren Eigentümer eine staatliche juristische Person und deren Erwerber eine natürliche Person ist, werden gem. Art. 6 Abs. 1 Nr. 1 InvG e contrario unter ausschließlicher Anwendung des EAG erworben. Eine Genehmigung des Staatsschatzministeriums ist nicht erforderlich.
(4) Veräußerer ist der polnische Staat oder eine GemeindeFür Immobilien, deren Eigentümer der polnische Staat oder eine Gemeinde ist, gelten sowohl für juristische als auch für natürliche Personen ebenfalls ausschließlich die Grundsätze des EAG. Eine zusätzliche Einschränkung, die jedoch alle Erwerber - sowohl ausländische als auch polnische - betrifft, ist in Art. 19 GrBewG vorgesehen. Kauf-, Erbnießbrauch-, Nießbrauch-, Miet- und Pachtvertäge über besonders schutzwürdige Immobilien bedürfen der Stellungnahme der in Art. 19 GrBewG genannten Verwaltungsbehörden. Den Verkehrsbeschränkungen unterliegen Immobilien, die am Meeresufer,12 in Bergbaugebieten,13 in Nationalparken14 gelegen sind oder an Immobilien grenzen, die aus Gründen der nationalen Sicherheit und Verteidigung in sog. Dauerverwaltung15 gegeben wurden.
Das EAG nennt keine Voraussetzungen zur Erteilung einer Genehmigung. Dem Innenminister wurde diesbezüglich Ermessensspielraum eingeräumt.16 Der Innenminister erstattet dem Sejm alljährlich einen Bericht, der unter anderem Grundsätze seiner Entscheidungspolitik enthält. Diese Grundsätze, wie vom HVG mehrmals betont,17 fanden im Sejm allgemeine Billigung. Es besteht daher eine gefestigte Verwaltungspraxis, so daß Anträge, die der Praxis entsprechen, in der Regel positiv beschieden werden. Die Genehmigngsvoraussetzungen variieren je nachdem, ob der Erwerber eine juristische oder eine natürliche Person ist. In jedem Falle aber soll Immobilienerwerb zu Spekulationszwecken ausgeschlossen werden.
Als erstes gilt, alle unten aufgezählten Unterlagen einzureichen. Das Erstellen und Sammeln der Unterlagen kann unter Umständen langwierig sein. Anträge, die nicht vollständig sind, werden jedoch vom Ministerium nicht berücksichtigt. Falls nicht öffentlich beglaubigte Unterlagen eingereicht werden, sollte man für alle Fälle die Urschriften zur Hand haben. Darüber hinaus müssen alle ausländischen Dokumente von einem vereidigten Dolmetscher übersetzt werden. Bei persönlicher Vorsprache18 sollte man sich unbedingt der Hilfe eines Dolmetschers bedienen.
(1) Genehmigungsvoraussetzungen für juristische PersonenDie Erteilung der Genehmigung für eine juristische Person setzt nach der Praxis des Ministeriums zunächst voraus, daß diese eine wirtschaftliche Tätigkeit in Polen entfaltet. Berechtigt sind dazu Handelsgesellschaften mit Sitz in Polen sowie Unternehmen, die ihren Sitz im Ausland haben und in Polen ein Vertretungsbüro (Repräsentanz) führen. Die Anträge von Handelsgesellschaften mit einem aus der OECD stammenden Kapital werden ohne detaillierte Nachprüfung der Angaben erledigt. Die Erlaubnis wird erteilt, sofern die Immobilie zu Investitionszwecken notwendig ist. Daher wird den Vertretungen - die gem. § 1 Abs. 3 VertrVO19 keine Produktionstätigkeit in Polen ausüben dürfen - die Genehmigung grundsätzlich nur dann erteilt, wenn sie die Immobilie für den Vertretungssitz oder ein Büro benötigen. Die Genehmigung wird darüber hinaus Stiftungen und Vereinen erteilt, die nach polnischem Recht gegründet wurden und die Immobilie zur Ausübung ihrer Tätigkeit benötigen.
Der Antrag auf Erteilung der Genehmigung muß nach der gängigen Praxis (Stand März 1999) folgende Angaben in der vorgegebenen Reihenfolge enthalten:(a) Bezeichnung und Sitz sowie Adresse des Antragstellers inklusive Postleitzahl, den Gegenstand des Unternehmens, Angaben über die Vorstandsmitglieder (Name, Vornamen, Geburtsdatum und -ort, Staatsangehörigkeit, genauer Wohnsitz),(b) Angaben über die Teilhaber der Gesellschaft (bei natürlichen Personen nach dem obigen Muster, bei juristischen Personen: Bezeichnung und Adresse) sowie über ihre prozentualle Beteiligung an dem Grund- bzw. Stammkapital; falls einer der Teilhaber eine juristische Person mit Sitz in Polen ist, sind auch alle Angaben über deren ausländische Teilhaber notwendig,(c) exakte Bezeichnung der zu erwerbenden Immobilie (genaue Adresse, Größe, Art der Immobilie, Bestandteile, Grundbuchnummer und Flurstücknummer, falls nur einige Flurstücke eines Grundstücks gekauft werden sollen),(d) Angaben über die veräußernde Person (Name und Vornamen / Bezeichnung der Firma, Wohnsitz / Sitz inklusive Postleitzahl),(e) Bestimmung der Rechtsform, in der der Erwerb erfolgen soll (z.B. Kaufvertag, Erbnießbrauchvertrag, Tauschvertrag, Schenkung),(f) detaillierter Grund des Erwerbs, Begründung über den Erwerb der Immobilie solcher Größe, Bezeichnung der auf der Immobilie auszuübenden Tätigkeit und deren Nutzen für die Republik Polen,(g) Angaben über die Höhe und die Art des zur Verfügung stehenden Kapitals, Angaben darüber, ob das Kapital zur Ausübung der geplanten Tätigkeit und insbesondere zur Fertigstellung der geplanten Investitionen ausreichend ist, (h) Unterschrift des gesetzlichen Vertreters / der gesetzlichen Vertreter des Antragstellers.
Folgende Unterlagen (Stand März 1999) in der vorgegebenen Reihenfolge sind dem Antrag beizufügen:
(a) Ablichtung von Unterlagen, die eine Berechtigung zum Ausüben einer wirtschaftlichen Tätigkeit in Polen bestätigen, insbesondere: - beglaubigter Auszug aus dem Handelsregister (nicht älter als drei Monate) - falls es sich um ein polnisches Vertretungsbüro eines Unternehmens mit Sitz im Ausland handelt, ist die Erlaubnis zur Gründung des Büros notwendig,(b) falls der Anteilseigner der Gesellschaft eine weitere juristische Person ist, ist auch ihr Auszug aus dem Handelsregister vorzulegen (nicht älter als drei Monate); handelt sich um eine ausländische juristische Person, muß dem Auszug zusätzlich eine beglubigte Übersetzung beigefügt werden,(c) falls der Anteilseigner der Gesellschaft eine natürliche Person ist, ist eine Ablichtung ihres Reisepasses notwendig,(d) schriftliche Erklärung des Veräußerers / der Veräußerer über die Absicht, die Immobile an den Antragsteller veräußern zu wollen, unter Angabe der Rechtsform der Veräußerung (z.B. Kaufvertrag) und des Preises,(e) falls der Veräußerer eine juristische Person ist, ist ein beglaubigter Auszug aus dem Handelsregister (nicht älter als drei Monate) notwendig (f) Auszug aus dem Grundbuch (nicht älter als sechs Monate),(g) Auszug aus dem Grundstückregister inklusive kartographische Skizze (nicht älter als sechs Monate),(h) Bescheinigung der zuständigen Gemeinde über die Bestimmung der Immobilie im Raumordnungsplan unter Angabe des Beschlusses des Gemeinderates und des Verordnungsblattes, in dem der Beschluß bekanntgemacht wurde (zwecks Feststellung, ob es sich um eine landwirtschaftliche Immobilie handelt),(i) Bescheinigungen über Erteilung der Steueridentifikationsnummer (NIP) und Bescheinigung über Erlangung der Firmenidentifikationsnummer (REGON); für den Fall einer konzessionspflichtigen Gewerbetätigkeit ist auch begaubigte Abschrift der Konzession notwendig,(j) Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes darüber, daß bei der Zahlung der Steuerverbindlichkeiten keine Rückstände vorliegen und eine entsprechende Bescheinigung der Sozialversicherungsanstalt (ZUS) über Sozialversicherungsbeiträge,(k) Stellungnahme der örtlichen Organe der Regierungsverwaltung bzw. der Selbstverwaltung bezüglich der geplanten Investition(l) falls ein Unternehmen erworben werden soll:- Unterlagen, die das zu erwerbende Unternehmen betreffen (je nach der Art und Form des Erwerbs: Urkunde über die Bestellung des Abwicklers, Urkunde über die Bestellung des Konkursverwalters, Einwilligung der Gründungsorgane und des Arbeitnehmerrates, Bekanntmachung über die Ausschreibung), - ein von der Firma erstellter Investitionsplan (in Polen ”business plan” genannt), der folgende Elemente enthalten soll: Nutzung der Immobilie, Art und Höhe der geplanten Produktion, vorgesehene Anzahl der Beschäftigten, zweckbestimmte Investitionsaufwendungen (Ausbau der Anlagen, Maschinen, Technologienkauf), (l´) Unterlagen, die zur Glaubhaftmachung der Ausführung der geplanten Unternehmung geeignet sind, insbesondere solche, die die Herkunftsquelle der für die geplante Investition notwendige Finanzmittel betreffen und solche, die die Tätigkeit der ausländischen Teilhaber bescheinigen (z.B. Auskünfte der ausländischen Industrie- und Handelskammern, Bankauskünfte führender Bankinstitute),(m) schriftliche Vollmacht und Adresse des Bevollmächtigten des Antragstellers, falls dieser sich durch einen Bevollmächtigten vertreten läßt, (n) unter Umständen auch die Telefon- und Telefaxnummern des Antragstellers bzw. seines Vertreters,(o) Stempelmarken i.d.H. von PLN 1,50 für den Antrag und je PLN 0,15 pro Anlage.
(2) Genehmigungsvoraussetzungen für natürliche PersonenEine Erwerbsgenehmigung erhalten nach der Verwaltungspraxis des Ministeriums primär Personen polnischer Abstammung und ausländische Ehegatten polnischer Staatsangehörigen. Zu dem Kreis der Berechtigten gehören des weiteren Ausländer, die ständig in Polen leben und über eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis (sog. Daueraufenthaltskarte) verfügen sowie Personen, die in einer Gesellschaft mit ausländischem Kapital leitende Posten bekleiden. Anträge von Personen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, werden nur in seltenen Fällen - beispielsweise bei Tätigkeit caritativer oder kultureller Art - berücksichtigt. Generell anerkannt wird nur ein Erwerb, der zur Befriedigung der gewöhnlichen Lebensbedürfnisse dient (ca. 0,2 - 0,5 ha).
Der Antrag auf Erteilung der Genehmigung muß nach der gängigen Praxis (Stand März 1999) folgende Angaben in der vorgegebenen Reihenfolge enthalten:
(a) Angaben über den Erwerber (Name, Vornamen, Geburtsdatum und -ort, Staatsangehörig-keit, genauer Wohnsitz inklusive Postleitzahl),(b) Angaben über die oben erwähnte Beziehungen des Antragstellers zu Polen,(c) exakte Bezeichnung der zu erwerbenden Immobilie (genaue Adresse, Größe, Art der Immobilie, Bestandteile, Grundbuchnummer und Flurstücknummer, falls nur einige Flurstücke eines Grundstücks gekauft werden sollen),(d) Angaben über die veräußernde Person (Name und Vornamen / Bezeichnung der Firma, Wohnsitz / Sitz inklusive Postleitzahl),(e) Bestimmung der Rechtsform, in der der Erwerb erfolgen soll (z.B. Kaufvertag, Erbnießbrauchvertrag, Tauschvertrag, Schenkung),(f) detaillierter Grund des Erwerbs und Begründung über den Erwerb der Immobilie solcher Größe,(h) Unterschrift des Antragstellers.
(a) Ablichtung von Unterlagen, die die Beziehungen des Antragstellers zu Polen bestätigen (z.B. Unterlagen, die den früheren Besitz der polnischen Staatsangehörigkeit bestätigen und einen Hinweis auf den Grund des Verlustes der Staatsangehörigkeit enthalten, Heiratsurkunde bei Eheschließung mit einem polnischen Staatsangehörigen, Daueraufenthaltskarte),(b) falls der Antragsteller eine leitende Position in einer Gesellschaft mit ausländischem Kapital innehat: beglaubigter Auszug aus dem Handelsregister (nicht älter als 3 Monate), Bescheinigungen über Erteilung der Steueridentifikationsnummer (NIP) für die Gesellschaft und Bescheinigung über Erlangung der Firmenidentifikationsnummer (REGON), Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes darüber, daß die Gesellschaft bei der Zahlung der Steuerverbindlichkeiten keine Rückstände hat und eine entsprechende Bescheinigung der Sozialversicherungsanstalt (ZUS) über Sozialversicherungsbeiträge der Gesellschaft,(c) Ablichtung des Reisepasses,(d) schriftliche Erklärung des Veräußerers / der Veräußerer über die Absicht, die Immobile an den Antragsteller veräußern zu wollen, unter Angabe der Rechtsform der Veräußerung (z.B. Kaufvertrag) und des Preises,(e) falls der Veräußerer eine juristische Person ist, ist ein beglaubigter Auszug aus dem Handelsregister (nicht älter als drei Monate) notwendig (f) Auszug aus dem Grundbuch (nicht älter als sechs Monate),(g) Auszug aus dem Grundstückregister inklusive kartographische Skizze (nicht älter als sechs Monate),(h) Bescheinigung der zuständigen Gemeinde über die Bestimmung der Immobilie im Raumordnungsplan unter Angabe des Beschlußes des Gemeinderates und des Verordnungsblattes, in dem der Beschluß bekanntgemacht wurde (zwecks Feststellung, ob es sich um eine landwirtschaftliche Immobilie handelt),(i) schriftliche Vollmacht und Adresse des Bevollmächtigten des Antragstellers, falls dieser sich vertreten läßt, (j) unter Umständen auch die Telefon- und Telefaxnummern des Antragstellers bzw. seines Vertreters,(k) Stempelmarken i.d.H. von PLN 1,50 für den Antrag und je PLN 0,15 pro Anlage.
(3) Genehmigungsvoraussetzungen bei Übernahme oder Erwerb von Anteilen oder Aktien einer Handelsgesellschaft mit Sitz in Polen, die bereits Eigentümer oder Erbnießbraucher einer Immobilie ist.
Da die Übernahme einer Handelsgesellschaft20 gewöhnlich zu wirtschaftlichen Zwecken erfolgt, gelten die gleichen Voraussetzungen wie bei Erwerb durch juristische Personen. Als oberstes Prinzip gilt auch hier, daß der Immobilienerwerb zu Spekulationszwecken ausgeschlossen ist.
Der Antrag auf die Erteilung der Genehmigung muß nach der gängigen Praxis (Stand März 1999) folgende Angaben in der vorgegebenen Reihenfolge enthalten:
(a) Angaben über den Erwerber bzw. Übernehemer - falls dieser eine juristische Person ist: Bezeichnung und Sitz sowie Adresse des Antragstellers inklusive Postleitzahl, die Höhe des Grund- bzw. Stammkapitals, den Gegenstand des Unternehmens, Angaben über die Vorstandsmitglieder (Name, Vornamen, Geburtsdatum und -ort, Staatsangehörigkeit, genauer Wohnsitz), - falls dieser eine natürliche Person ist: Name, Vornamen, Geburtsdatum und -ort, Staatsangehörigkeit, genauer Wohnsitz,(b) Angaben über die Gesellschaft, deren Anteile oder Aktien erworben bzw. übernommen werden sollen (Bezeichnung und Sitz sowie Adresse inklusive Postleitzahl, die Höhe des Grund- bzw. Stammkapitals, den Gegenstand des Unternehmens, unter Angabe der Tätigkeit, die konzessions- oder erlaubnisbedürftig ist),(c) Angaben über die Teilhaber der Gesellschaft, deren Anteile oder Aktien erworben bzw. übernommen werden sollen (bei natürlichen und juristischen Personen nach dem obigen (a) Muster) sowie über ihre prozentualle Beteiligung an dem Grund- bzw. Stammkapital des Antragstellers; falls einer der Teilhaber der Gesellschaft eine juristische Person mit Sitz in Polen ist, sind auch Angaben über ihre ausländischen Teilhaber nach dem obigen Muster erforderlich),(d) exakte Bezeichnung der im Besitz der Gesellschaft befindlichen Immobilien (genaue Adresse, Größe, Art der Immobilie, Bestandteile, Grundbuchnummer),(e) Angaben über die Person, die die Anteile bzw. Aktien veräußert (Name und Vornamen / Bezeichnung der Firma, Wohnsitz / Sitz inklusive Postleitzahl),(f) Bezeichnung der prozentualler Menge der zu erwerbenden Anteile (Aktien) mit Angabe der Rechtsform, in der der Erwerb erfolgen soll (z.B. Kaufvertag, Tauschvertrag, Schenkung),(f) Unterschrift des Vertreters / der Vertreter des Antragstellers mit Angabe des Vornamens, Namens und des bekleideten Posten.
(a) Ablichtung des Reisepasses, falls der Erwerber eine natürliche Person ist, (b) Auszug aus dem Handelsregister (nicht älter als drei Monate), falls der Erwerber eine juristische Person ist (e) Unterlagen der Gesellchaft, deren Anteile (Aktien) erworben werden sollen;- beglaubigter Auszug aus dem Handelsregister (nicht älter als drei Monate),- Bescheinigungen über Erteilung der Steueridentifikationsnummer (NIP) und Bescheinigung über Erlangung der Firmenidentifikationsnummer (REGON), für den Fall einer konzessionspflichtigen Gewerbetätigkeit ist auch begaubigte Abschrift der Konzession notwendig,- falls einer der Teilhaber der Gesellschaft einer juristische Person ist, Auszug aus dem Handelsregister (nicht älter als drei Monate),- falls einer der Teilhaber der Gesellschaft einer natürliche Person ist, Ablichtung des Reisepasses,- Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes darüber, daß die Gesellschaft bei der Zahlung der Steuerverbindlichkeiten keine Rückstände hat und eine entsprechende Bescheinigung der Sozialversicherungsanstalt (ZUS) über Sozialversicherungsbeiträge der Gesellschaft,(d) schriftliche Erklärung des Veräußerers / der Veräußerer über die Absicht, die Immobile an den Antragsteller veräußern zu wollen, unter Angabe der Rechtsform der Veräußerung (z.B. Kaufvertrag),(e) Unterlagen, die zur Glaubhaftmachung der Ausführung der geplanten Unternehmung geeignet sind (z.B. Auskünfte der ausländischen Industrie- und Handelskammern, Bankauskünfte führender Bankinstitute),(f) Auszug aus dem Grundbuch des zu erwerbenden Grundstückes (nicht älter als sechs Monate),(g) Auszug aus dem Grundstückregister inklusive kartographische Skizze (nicht älter als sechs Monate),(h) Bescheinigung der zuständigen Gemeinde über die Bestimmung der Immobilie im Raumordnungsplan unter Angabe des Beschlusses des Gemeinderates und des Verordnungsblattes, in dem der Beschluß bekanntgemacht wurde (zwecks Feststellung, ob es sich um eine landwirtschaftliche Immobilie handelt),(i) schriftliche Vollmacht und Adresse des Bevollmächtigten des Antragstellers, falls dieser sich vertreten läßt, (j) unter Umständen auch die Telefon- und Telefaxnummern des Antragstellers bzw. seines Vertreters,(k) Stempelmarken i.d.H. von PLN 1,50 für den Antrag und je PLN 0,15 pro Anlage.
Falls die Anteile (Aktien) zu Investitionszwecken erworben werden sollen, empfehleswert ist, noch folgende Unterlagen zur Hand zu haben:
(l) Stellungnahme der örtlichen Organe der Regierungsverwaltung bzw. der Selbstverwaltung,(m) Unterlagen, die das zu erwerbende Unternehmen betreffen (je nach der Art und Form des Erwerbs: Urkunde über die Bestellung des Abwicklers, Urkunde über die Bestellung des Konkursverwalters, Einwilligung der Gründungsorgane und des Arbeitnehmerrates, Bekanntmachung über die Ausschreibung),(n) Investitionsplan (in Polen ”business plan” genannt), der folgende Elemente enthalten soll: Nutzung der Immobilie, Art und Höhe der geplanten Produktion, vorgesehene Anzahl der Beschäftigten, zweckbestimmte Investitionsaufwendungen (Ausbau der Anlagen, Maschinen, Technologienkauf), (o) Angaben über die Höhe und die Art des zur Verfügung stehenden Kapitals, Angaben darüber, ob das Kapital zur Ausübung der geplanten Tätigkeit und insbesondere zur Fertigstellung der geplanten Investitionen ausreichend ist.
Das Ministerium läßt auch ein vereinfachtes Verfahren zu, indem der / die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft eine Aufstellung aller Immobilien, die die Gesellschaft als Eigentümer oder als Erbnießbraucher besitzt, anfertigen. Es ist dann nicht mehr erforderlich, die Unterlagen (f), (g), und (h) einzureichen. Die gesetzlichen Vertreter haben dabei eine Erklärung über die strafrechtliche Verantwortung für falsche Angaben zu unterzeichen.
Die Voraussetzungen zur Erteilung einer Genehmigung nach dem InvG sind durch Nennung der Versagungsgründe definiert, lassen dem Staatsschatzminister jedoch einen relativ weiten Ermessensspielraum. Die Genehmigung ist gem. Art. 17 InvG zu versagen, wenn die Vornahme des genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts eine Gefährdung der wirtschaftlichen Interessen Polens oder der Sicherheit und Verteidigungsfähigkeit des Staates bedeuten würde oder für den Schutz eines Staatsgeheimnisses erforderlich wäre. In allen anderen Fällen ist die Genehmigung zu erteilen.
Den Antrag auf Erteilung der Genehmigung stellt die staatliche juristische Person, mit der ein genehmigungsbedürftiger Vertrag abgeschlossen werden soll oder diejenige, die die Immobile als Sacheinlage in eine Gesellschaft einbrigen soll. Im ersteren Falle sind in dem Antrag gem. Art. 12 Abs. 1 InvG die Parteien, der Gegenstand und der Wert des Gegenstandes des Vertrages aufzuführen. Im letzteren Falle sind gem. Art. 12 Abs. 2 InvG Angaben über die Personen der Gesellschafter, die Firma, den Sitz und den Gegenstand des Unternehmens, die Art und den Wert aller Einlagen sowie die Zahl, die Art und den Wert der für die Immobilie übernommenen Anteile oder Aktien zu machen. Darüber hinaus sind dem Antrag gem. Art. 12 Abs. 3 InvG die Satzung bzw. der Gesellschaftsvertrag als Entwurf oder als eine bereits notariell beglaubigte Urkunde beizufügen. Der Staatsschatzminister kann gem. Art. 14 InvG innerhalb von 30 Tagen seit der Antragstellung die Vorlage von Urkunden, die die finanzielle Situation der Parteien dokumentieren oder ein amtliches Gutachten über die Antragsteller, die Gesellschaft oder den Vertragsgegenstand verlangen.
Ein genehmigungsfreier Erwerb ist nur nach dem EAG vorgesehen. Sachverhalte, die unter das InvG fallen, bleiben daher nach diesem Gesetz genehmigungspflichtig.
Der genehmigungsfreie Erwerb des EAG betrifft gem. Art 8 Abs. 3 EAG weder die im Grenzgebiet21 belegenen Immobilien noch landwirtschaftlichen Boden mit einer Fläche von mehr als 1 ha und kommt nur in sieben Fällen zur Anwendung:
Genehmigungsfrei ist laut Gesetz zunächst der Erwerb von Wohnungseigentum (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 EAG); befreit von der Genehmigungspflicht sind auch Ausländer, die seit fünf Jahren ab Erhalt der sog. Daueraufenthaltskarte in Polen ansässig sind (Art. 8 Abs. 1 Nr. 2 EAG); zweijähriger Wohnsitz in Polen ab Erhalt der Daueraufenthaltskarte22 ist nur für Ehepartner eines polnischen Staatsangehörigen bei gesetzlicher Ehegemeinschaft ausreichend (Art. 8 Abs. 1 Nr. 3 EAG); keiner Genehmigung bedarf des weiteren der Grundstückserwerb durch eine zu dem Kreis der gesetzlichen Erben gehörende Person, unter der Voraussetzung, daß der Veräußerer seit mindestens fünf Jahren Eigentümer oder Erbnießbraucher der Immobilie ist (Art. 8 Abs. 1 Nr. 4 EAG); genehmigungsfrei ist darüber hinaus der Erwerb von unbebauten städtischen Grundstücken, deren Gesamtfläche innerhalb ganz Polens nicht 0,4 ha übersteigt - diese Befreiung gilt allerdings nur für juristische Personen mit Sitz in Polen, die das Grundstück für ihre satzungsmäßigen Zwecke erwerben wollen (Art. 8 Abs. 1 Nr. 5 EAG); genehmigungsfrei ist auch der Erwerb von hypothekarisch belasteten Grundstücken zugunsten einer ausländischen Bank, wenn der Erwerb im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens nach einer ergebnislosen Versteigerung stattfindet (Art. 8 Abs. 1 Nr. 6 EAG); schließlich ist genehmigungsfreier Grundstückserwerb in dem Fall vorgesehen, in dem eine durch Ausländer kontrollierte Bank Anteile bzw. Aktien einer Gesellschaft im Rahmen der Durchsetzung von aus Bankgeschäften herrührenden Ansprüchen erwirbt oder übernimmt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 7 EAG).
Unabhängig davon, ob es sich um eine im Grenzgebiet belegene oder landwirtschaftlich genutzte Immobilie handelt, keiner Genehmigung bedarf es gem. Art. 7 Abs. 1 EAG im Falle der Umwandlung von Gesellschaften. Das gleiche gilt gem. Art. 7 Abs. 2 EAG für den Erwerb im Wege der Erbfolge, sofern eine zum Kreis der gesetzlichen Erben gehörende Person erwirbt. Durch die Beschränkung der Genehmigungsfreiheit auf die gesetzlichen Erben wurde die Umgehung des Gesetzes durch die sog. Testamentenkäufe verhindert. Der Erwerb im Wege der Erbfolge ist wohl als Universalsukzession zu verstehen. Genehmigungsbedürftig bleibt daher Erwerb aufgrund eines Vermächtnisses, da dieses nur eine Forderung gegenüber den Erben begründet.23
Gänzlich genehmigungsfrei ist gem. Art. 3 e Abs. 2 EAG auch der Erwerb/die Übernahme von Aktien/Anteilen einer Gesellschaft mit Sitz in Polen, die Eigentümer oder Erbnießbraucher eines in Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und 5 EAG genannten Grundstückes ist.
Nach Art. 8 Abs. 2 EAG wurde der Ministerrat ermächtigt, unter Berücksichtung der Belange der internationalen Zusammenarbeit sowie des Gegenseitigkeitsprizips, andere Fälle des genehmigungsfreien Erwerbs zu bestimmen. Die Regierung hat bisher von dieser Ermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Einer Pressemeldung24 zufolge, soll anläßlich der EU-Beitrittsverhandlungen der 0,4 ha Limit für Gesellschaften mit Sitz in Polen auf 1,2 ha erweitert werden. Dies soll jedoch nur für Ausländer aus dem EU-Raum gelten.
Am 01.02.1994 ist das EU-Assoziierungsabkommen in Kraft25 getreten. Dieses enthält einige Bestimmungen zum Immobilienerwerb.
Nach Art. 44 Abs. 1 lit.(i) zweiter Strich i.V.m. Anlage XII d des Europa-Abkommens hat sich Polen verpflichtet, in Bezug auf Unternehmensgündung durch die Unternehmen und Bürger der EU, diese auf dem Gebiet des Immobilienerwerbs bis zum 31.01.2004 den Inländern gleichzustellen. Unabhängig davon wurde jedoch gem. Art. 44 Abs. 7 Europa-Abkommen den in Polen gegründeten EU-Unternehmen das Recht zugestanden, nicht-landwirtschaftliche Immobilien erwerben zu können, sofern dies für die satzungsmäßige Unternehmensführung unmittelbar notwendig ist. Diese Regelung gilt nur für Tochtergesellschaften von EU-Unternehmen. Auf unselbständige Vertretungen in Polen und auf Unternehmen, die von natürlichen Personen in Polen gegründet wurden, ist sie gem. Art. 44 Abs. 7 2. und 3. Abschnitt i.V.m. Art. 48 Abs. 1 Europa-Abkommen nicht anwendbar. Der persönliche Anwendungsbereich entspricht somit den Merkmalen der von ausländischen juristischen Person kontrollierten Handelsgesellschaft i.S.d. Art. 1 Abs. 2 Nr. 3 2.Alt. EAG und der von einer ausländischen juristischen Person abhängigen Gesellschaft i.S.d. Art. 7 Abs. 1 i.V.m. Art. 3 Nr. 2 InvG. Vom sachlichen Anwendungsbereich her werden nur solche Gesellschaften erfaßt, die die Immobilie bereits nach der Gründung erwerben wollen. Für diejenigen Gesellschaften, die die Immobilie im Zuge der Gesellschaftsgründung - als vom polnischen Anteilseigner einbringende Sacheinlage oder bei Übernahme einer polnischen Gesellschaft - erwerben wollen, gilt der anfangs erwähnte Vorbehalt des Art. 44 Abs. 1 lit. (i) zweiter Strich des Europa-Abkommens.
Die Genehmigungspflicht für die in Polen gegründeten Tochtergesellschaften von EU-Unternehmen ist somit mit dem Europa-Abkommen unvereinbar. Die Entscheidung, welcher Regelung der Vorrang einzuräumen ist, ist anhand der neuen polnischen Verfassung26 zu treffen. Gem. Art. 241 Abs. 1 i.V.m. Art. 91 Abs. 2 der Verfassung geht ein internationales Abkommen, das unter der alten Verfassung ratifiziert und im Gesetzblatt veröffentlicht wurde, einem mit ihm unvereinbaren nationalen Gesetz vor, sofern das Abkommen Sachgebiete betrifft, die im Art. 89 der neuen Verfassung aufgeführt sind. Im Art. 89 Abs.1 aufgezählt sind unter anderen Übereinkommen über politische Bündnisse, Mitgliedschaft Polens in einer internationalen Organisation und Abkommen, die eine wesentliche finanzielle Belastung des Staates verursachen oder Angelegenheiten betreffen, die in Gesetzen geregelt sind. Ohne darauf einzugehen, ob die EU als ”internationale Organisation” i.S. dieser Vorschrift angesehen werden kann, betrifft das Europa-Abkommen unstreitig die übrigen genannten Sachgebiete. Art. 44 Abs. 7 des Europa-Abkommens geht damit den nationalen Gesetzen vor und hebt die Genehmigungspflicht für die in Polen gegründeten EU-Tochtergesellschaften auf.
Der praktische Wert dieser Feststellung ist gering. Die Erfahrung des Verfassers zeigt, daß Notare die nach Art. 158 ZGB erforderliche Vertragsbeurkundung ohne Vorlegung der Genehmigung nicht vornehmen. Ohne diese ist aber eine Grundbucheintragung nicht möglich. Der Weg vor das Oberste Zivilgericht wegen der Weigerung des Grundbuchgerichtes, den Eigentumsübergang wegen fehlender Genehmigung einzutragen, bleibt daher verschlossen. Die einzige Möglichkeit, die Frage zu klären, bestünde darin, das Hauptverwaltungsgericht wegen der Genehmigungsablehnung anzurufen. VII. Kosten
Kosten verursacht sowohl der Vorgang des Erwerbs selbst als auch der Besitz einer Immobilie.
Die Gebühr für die Erteilung der Genehmigung nach dem EAG - sowohl für den unmittelbaren Erwerb als auch für den mittelbaren Erwerb infolge Übernahme / Erwerb von Anteilen oder Aktien einer Gesellschaft - beträgt gem. § 22 Ziff. 1 und 2 StempelGAO27 PLN 1000,-. Die Gebühr für die Erteilung einer Dauergenehmigung nach Art. 3 e III EAG beträgt gem. § 22 Ziff. 3 StempelGAO PLN 1500,-. Die Gebühr für die Erteilung der Genehmigungszusage (Promesse) beträgt PLN 60,-.
Die Gebühr für die Erteilung einer Genehmigung nach dem InvG beträgt gem. § 31 StempelGAO PLN 200,-.
Bei dem Abschluß des Kaufvertrages über eine Immobilie ist gem. Art. 1 Abs. 1 Ziff. 1 lit. a StempelGG22 eine Stempelgebühr zu entrichten. Sie wird vom Notar erhoben und in Form von Stempelmarken auf die notarielle Urkunde aufgeklebt.
Die Stempelgebühr beträgt gem. § 58 Abs. 1 Ziff. 1 StempelGAO - unabhängig vom Wert der Immobilie - 5% des Kaufpreises. Nach § 62 und 63 StempelGAO sind bestimmte persönlich und sachlich bedingte Befreiungen vorgesehen. Für die Entrichtung der Stempelgebühr haften gem. Art. 4 Abs. 1 und 2 Ziff. 2 StempelGG grundsätzlich beide Vertragspartner gesamtschuldnerisch. Greift jedoch für einen der Vertragspartner ein Befreiungstatbestand ein, haften nur die übrigen Vertragspartner gesamtschuldnerisch (Art. 4 Abs. 3 StempelGG).
Der Abschluß des Vertrages im Ausland befreit nicht von der Entrichtung der Stempelgebühr, Art. 1 Abs. 3 StempelGG. 3. Notargebühr
Das Notarhonorar richtet sich nach NotGVO29, die - von wenigen Ausnahmen abgesehen - Höchstsätze festlegt. Das Honorar hängt vom Wert der Immobilie ab (§ 2 I NotGVO). Bei dem Wert einer Immobilie ab PLN 50.000,- beträgt es PLN 800,- plus 0,5% vom Mehrwert über PLN 50.000,- hinaus. Das Honorar darf jedoch PLN 5.000,- nicht überschreiten. In einigen Fällen - unter anderem beim Kauf einer Immobilie von dem Staatlichen Bodenfonds - wird das Honorar um die Hälfte reduziert (§ 7 NotGVO). 4. Eintragung ins Grundbuch
Die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch gehört zu den Gerichtskosten iSd ZivGKVO30. Für die Eintragung des Eigentums und des Erbnießbrauchs wird gem. § 31 ZivGKVO grundsätzlich ein fünftel der ganzen Gebühr erhoben. In bestimmte Fällen - beispielsweise bei vom Staat oder von einer Gemeinde erworbenen Eigentum - wird nur ein zehntel der ganzen Gebühr erhoben (§ 32 ZivGKVO). Ein zwanzigstel der ganzen Gebühr ist bei Erwerb von genossenschaftichen Wohnrechten zu entrichten (§ 33 ZivGKVO).
Die Höhe der ganzen Gebühr ist wertabhängig, § 1 ZivGKVO. Bei dem Wert einer Immobilie zwischen PLN 50.000,- und PLN 100.000,- beträgt sie PLN 3600,- plus 6% vom Mehrwert über PLN 50.000,-hinaus. Bei einem Wert ab PLN 100.000,- beträgt sie PLN 6.600,- plus 5% vom Mehrwert über PLN 100.000,- hinaus. Die Gebühr darf maximal PLN 100.000,- nicht überschreiten. War für die erworbene Immobilie bisher kein Grundbuch angelegt, sind die Kosten seiner Anlegung zu erstatten, § 2 GrundBGKAO.31 5. Immobiliensteuer
Die Immobiliensteuer wird zugunsten der Gemeinden entrichtet. Sie ist am ehesten mit der deutschen Grundsteuer vergleichbar.
Gem. Art. 2 Abs. 1 GemGebG32 steuerpflichtig sind der Eigentümer, der Eigenbesitzer (Art. 336 ZGB) und der Erbnießbraucher von Immobilien. Besteuert werden Grundstücke und Gebäude. Die Steuerhöhe wird von Gemeinden festgesetzt, darf aber gesetzlich festgelegte Hebesätze nicht überschreiten. Andererseits darf die Steuerhöhe gem. Art. 5 II GemGebG 50% des Hebehöchstsatzes nicht unterschreiten. Bei Gebäuden richtet sich der Hebesatz nach der Art der Nutzung, bei Grundstücken nach der Art der Fläche. Niedrigere Hebesätze gelten generell für landwirtschaftliche Tätigkeit.
Der Hebesatz bei Wohngebäuden beträgt PLN 0,38 pro 1m2, bei sonstigen Gebäuden liegt er je nach Art der wirtschaftlichen Nutzung zwischen PLN 4,49 und PLN 13,47 pro 1m2. Unbebaute Grundstücke unterliegen grundsätzlich einem Hebesatz von PLN 0,06 pro 1m2, wirtschaftlich genutzte Grundstücke einem Hebesatz zwischen PLN 0,03 und PLN 0,46 pro 1m2. Nach Art. 7 GemGebG sind bestimmte Befreiungen vorgesehen.
Die Immobiliensteuer ist eine Jahressteuer. Die Erhebung erfolgt aber anteilig mehrmals jährlich. Natürliche Personen entrichten die Immobiliensteuer quartalweise, juristische Personen monatsweise (Art. 6 Abs. 7 und Abs. 8 GemGebG).
Voraussichtlich ab 2002 wird sich die Steuerhöhe nach dem Wert der Immobilie richten.
Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke werden nach Art. 1 ff LandWirtG33 bzw. Art. 60 ff ForstG34 besteuert. Der landwirtschaftliche bzw. forstwirtschaftliche Charakter des Grundstückes bestimmt sich nicht Art. 461 ZGB, sondern nach spezielleren Definitionen der beiden Gesetze. Steuerbemessungsgrundlage bildet die Anzahl der sog. Ertragshektare. Diese werden im Falle der landwirtschaftlichen Grundstücke nach der Fläche, der Bodenart- und klasse sowie dem Steuerbezirk, im Falle der forstwirtschaftlichen Grundstücke nach der Art der überwiegenden Bäume und Güteklassen errechnet. Die Steuerhöhe ergibt sich aus der Multiplikation der Ertragshektare und des Gegenwertes eines Zentners Korn bzw. des Gegenwertes von 0,200m3 Holz. Vorgesehen sind bestimmte Befreiungen und Investitionsvergünstigungen. Die Steuer versteht sich als Jahressteuer, die Erhebung erfolgt quartalweise. VIII. Steuerliche Geltendmachung des Immobilienerwerbs
Die steuerliche Geltendmachung des Immobilienerwerbs setzt zunächst voraus, daß der Erwerber in Polen steuerpflichtig ist.
Bei der Körperschaft- und der Einkommensteuer wird zwischen der unbeschränkten und der beschränkten Steuerpflicht unterschieden. Der unbeschränkten Steuerpflicht für die Zwecke des KStG35 unterliegen juristische Personen mit Sitz oder Verwaltung in Polen (Art. 1 iVm Art. 3 Abs. 1 KStG). Für die Zwecke des EStG36 unterliegen ihr Personen, die in Polen einen Wohnsitz oder einen vorübergehenden Aufenthalt von mehr als 183 Tagen im Kaldenderjahr - mit Ausnahme der entsandten Mitarbeiter ausländischer Unternehmen - haben (Art. 3 Abs. 1 und 2 EStG). Unbeschränkte Steuepflicht bedeutet, daß sowohl das in Polen erzielte Einkommen als auch das gesamte Welteinkommen in Polen zu versteuern ist. Der beschränkten Steuerpflicht unterliegen - für Zwecke des KStG - juristische Personen ohne Sitz oder Verwaltung und - für Zwecke des EStG - natürliche Personen ohne Wohnsitz oder vorübergehenden Aufenthalt mit weniger als 183 Tagen sowie entsandte Mitarbeiter ausländischer Unternehmen. Beschränkte Steuepflicht bedeutet, daß nur das in Polen erzielte Einkommen in Polen zu versteuern ist.
Mehrwertsteuerpflichtig sind insbesondere juristische und natürliche Personen, die ihren Sitz oder Wohnsitz in Polen haben und die nachhaltig oder mit Wiederholungsabsischt steuerpflichtige Tätigkeiten ausüben, oder diejenige, die ohne einen Sitz in Polen zu haben, die steuerlichen Tätigkeiten persönlich oder durch einen Bevollmächtigten oder Mitarbeiter ausüben sowie Empfänger importierter Dienstleistungen (Art. 5 Abs. 1 VATG37). 1. Körperschaftsteuer
Ausgaben zur Anschaffung von Immobilien, genossenschaftlichen Rechten und Erbnießbrauch sind steuerlich nicht abzugsfähig, da sie zu aktivieren sind (Art. 16 Abs. 1 Ziff. 1 KStG). Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Notarkosten und Stempelgebühren. Die Jahresgebühr bei dem Erbnießbrauch ist dagegen abzugsfähig.
Gebäude sind gemäß den Grundsätzen der AbschVO38 abzuschreiben. Es gelten Sätze 1,5%, 2,5% und 4 % je nach der Art der Nutzung. Die Abschreibungssätze dürfen von den Steurpflichtigen bei erschwerten Nutzungsbedingungen um 1,2 und bei schlechten Nutzungsbedingungen um 1,4 erhöht werden (§ 9 Abs. 3 AbschVO). Die Abschreibung von Grund und Boden ist unzulässig.
Darüber hinaus zählen Gebäude zu den materiellen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens, für die die Sonderabschreibung nach § 18 a KStG vorgenommen werden kann. Ausgenommen davon sind dagegen Grund und Boden. Die wichtigste Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist, daß im Vorjahr ein Gewinn vor Steuern von 8% oder - in gewissen Branchen - 2% bzw. 4% des Umsatzes erreicht wurde (Art. 18 a Abs. 8 KStG). Die Sonderabschreibung wirkt sich derart aus, daß die Bemessungsgrundlage im Jahr der Investitionsbetätigung bis zu einem maximalen Prozentsatz des Einkommens verringert wird (Art. 18 a Abs. 1 Ziff. 1 KStG). Im Jahre 1999 beträgt er grundsätzlich 15%, ab dem Jahr 2000 grundsätzlich nur 10%. (In bestimmten Fällen - beispielsweise Export - kann der Prozentsatz jedoch höcher liegen). Im dem der Investition folgenden Jahr wird die Bemessungsgrundlage um 50% der im Vorjahr erfolgten Abzüge verringert (sog. Investitionsabschlag). Es gelten dabei die gleichen Höchstprozentsätze. Der Abzug im Jahr der Investitionsbetätigung steht sonstigen Abschreibungen gleich (Art. 18 a Abs. 7 KStG). Damit ist die Sonderabschreibung aus dem ersten Jahr praktisch gesehen einer vorgezogenen Abschreibung gleich. Erst der Investitionsabschlag im Folgejahr bringt für das Unternehmen eine tatsächliche Steuerersparnis. Die Sonderabschreibung steht nicht im Ermessen der Finanzbehörden, sondern ist eine gebundene Entscheidung: sie ist bei Vorliegen der Gesetzesvoraussetzungen zwingend vorzunehmen.
Auch einkommensteuerrechtlich sind Angaben zur Anschaffung von Immobilien, genossenschaftlichen Rechten und Erbnießbrauch steuerlich nicht abzugsfähig (Art. 23 Abs. 1 Ziff. 1 EStG). Die Jahresgebühr bei dem Erbnießbrauch ist dagegen abzugsfähig.
Abschreibungen von Gebäuden sind nach den gleichen Prozentsätzen wie bei der Körperschaftsteuer laut AbschVO vorzunehmen. Die Abschreibung von Grund und Boden ist auch hier unzulässig. Die Voraussetzung für die Abschreibung ist gem. § 1 AbschVO, daß der Steuerpflichtige eine Gewerbetätigkeit (inklusive freie Berufe) iSd Art. 10 Abs. 1 Ziff. 3-6 EStG ausübt. 3. Mehrwertsteuer
Nach Art. 4 VATG sind Gebäude, Bauwerke oder ihre Teile Waren im mehrwertsteuerlichen Sinne. Grund und Boden fällt dagegen nicht unter den Begriff der Ware. Deshalb unterliegt der Verkauf (Erbnießbrauchübertragung) von unbebautem Land nicht der Mehrwertsteuerpflicht. Bei Transanktionen über bebautes Land ist nur der Wert der Gebäude mehrwertsteuerpflichtig, der Grundstückswert ist dagegen vom Gesamtpreis abzuziehen. Die Transaktionen über Waren im Sinne des VATG unterliegen dem Satz von 22%. (Mehrwertstuerfrei ist aber gem. Art. 7 Abs. 1 Nr. 5 VATG der Verkauf von gebrauchten - bei Gebäuden mindestens 5 Jahre - Waren, wenn der Veräußerer seinerseits beim Erwerb der Ware die Vorsteuer nicht absetzen durfte.)
Der Erwerber von Gebäuden kann die Mehrwertsteuer als Vorsteuer mit eigener Steuerschuld verrechnen (Art. 19 VATG). Die Voraussetzung dafür ist allerdings, daß er als Mehrwertsteuerschuldner in Polen angemeldet ist und daß der Verkäufer eine ordnungsgemäße Mehrwertsteuerrechnung ausgestellt hat. IX. Immobilienerwerb durch Ausländer - Checkliste
1. Die Immobilie befindet sich in privater Hand
- Rechtsgrundlage: Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24.3.1920- grundsätzlich genehmigungsbedürftig- Ausnahmen, die jedoch weder im Grenzgebiet noch bei landwirtschaftlichem Boden über 1 ha zur Anwendung kommen: * Wohnungseigentum * Gesellschaften mit Sitz in Polen für satzungsmäßige Zwecke bis 0,4 ha innerhalb ganz Polen im Stadtgebiet * Ausländer, die seit längerem in Polen ansässig sind * Ausländer, die mit einem polnischen Staatsbürger verheiratet und in Polen ansässig sind * Ausländer, die zum Kreis der gesetzlichen Erben des Veräußerers gehören * Übernahme durch Banken bei Verwertung ihrer Hypotheken * Anteils- oder Aktienübernahme durch Banken im Rahmen der Forderungsdurchsetzung- immer genehmigungsfrei: * Erwerb infolge der Umwandlung von Gesellschaften mit Sitz in Polen * Erwerb im Wege der Erbfolge durch eine zum Kreis der gesetzlichen Erben gehörende Person- Immobilienerwerb im Sinne des Gesetzes ist: * Kauf von Eigentum * Einräumung von Erbnießbrauchrecht * Kauf von Anteilen oder Aktien einer Gesellschaft, die Eigentümerin oder Erbnießbraucherin eines Grundstückes ist- kein Immobilienerwerb ist Kauf von eigentumsähnlichem Recht auf eine genossen-schaftliche Wohnung- Ausländer sind: * natürliche Personen ohne polnische Staatsangehörigkeit * juristische Personen mit Sitz im Ausland * Gesellschaften mit Sitz in Polen, die von den o.g. Personen mittelbar oder unmittelbar kontrolliert werden (mind. 50% des Stammkapitals)- Genehmigungsbehörde: Innenminister (unter Mitwirkung von anderen Ministern)- Dauer des Verfahrens: ein Monat ab Antragstellung und Einreichung aller erforderlichen Unterlagen- vorläufige Genehmigung (Promesse) möglich- Genehmigungsvoraussetzung für Gesellschaften: Wirtschaftstätigkeit in Polen- Genehmigungsvoraussetzung für natürliche Personen: polnische Abstammung, leitende Position in einer Gesellschaft mit ausländischen Kapital, Ehegatten polnischer Staatsbürger, Besitz einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis
- Stempelgebühren für die Genehmigung: ca. PLN 1000,-
2.1. Veräußerer ist eine staatliche juristische Person, Erwerber ist eine Gesellschaft- Rechtsgrundlage: Gesetz über Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung vom 14.6.1991- immer genehmigungsbedürftig- Immobilienerwerb im Sinne des Gesetzes ist: * Kauf von Eigentum * Einräumung von Erbnießbrauchrecht- Genehmigungsbehörde: Staatschatzminister- Dauer des Verfahrens: zwei Monate ab Antragstellung- Antragsteller ist die staatliche juristische Person selbst- staatliche juristische Personen sind z.B.: * Staatsbetriebe * mehrheitlich vom Staat kontrolierte Kapitalgesellschaften * Agentur für staatliches Agrareigentum- Ausländer sind: * natürliche Personen mit Wohnsitz im Ausland * juristische Personen mit Sitz im Ausland * nichtrechtsfähige Gesellschaften, die nach ausländischem Recht entstanden sind * juristische Personen mit Sitz in Polen, die von den o.g. Personen abhängig sind (durch mittelbare oder unmittelbare Stimmenmehrheit, Berechtigung zur Berufung und Abberufung von Vorstandmitgliedern oder durch personelle Verflechtungen)- Ausschreibung erforderlich- Achtung: beim Vorliegen der Ausländereigenschaft im Sinne des Gesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24.3.1920 ist auch eine Genehmigung des Ministers für Inneres nach diesem Gesetz erforderlich (s.o. 1.)- Stempelgebühren für die Genehmigung: ca. PLN 200,-
2.2. Veräußerer ist eine staatliche juristische Person, Erwerber ist eine natürliche Person- es gelten die gleichen Voraussetzungen wie beim Immobilienerwerb nach dem Gesetze über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24.3.1920- Ausschreibung erforderlich- in einigen Fällen gesetzliches Vorkaufsrecht des Veräußerers bei Wiederverkauf der Immobilie durch den Erwerber
2.3. Veräußerer ist der Staat oder eine Gemeinde, Erwerber ist eine beliebige Person- es gelten die gleichen Voraussetzungen wie beim Immobilienerwerb nach dem Gesetze über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24.3.1920- Ausschreibung erforderlich- gesetzliches Vorkaufsrecht des Veräußerers bei Wiederverkauf der Immobilie durch den Erwerber
Bis auf geringe Unklarheiten bezüglich der Beurkundungspflicht von einzelnen Vertragsbestandteilen ist der Immobilienerwerb selbst mit keinen Unsicherheiten behaftet.
Einige Schwierigkeiten können sich dagegen bei der Feststellung der Eigentumsverhältnisse ergeben. Zwar war diese Problematik nicht Gegenstand dieses Beitrages, doch sollte sie immer bei einem Immobilienkauf in Polen beachtet werden. Die Gründe liegen zum einen darin, daß eine Grundbucheintragung für den Eigentumserwerb in der Regel nicht kostitutiv ist. Zum anderen, daß für manche Grundstücke bisher noch kein Grundbuch angelegt wurde. Die Schwierigkeiten entstehen insbesondere dann, wenn das Grundstück in irgendeiner Form dem Staat gehört oder gehörte, weil diese Grundstücke oft eine recht abenteuerliche Geschichte hinter sich gebracht haben.
Wesentliches Hindernis bei dem Immobilienerwerb durch Ausländer stellt die Genehmigungsbedürftigkeit dar. Ob diese nach dem EU-Beitritt Polens weiterhin besteht, bleibt abzuwarten. Die polnische Regierung wird sich jedenfalls sehr stark für den Fortbestand der genehmigung einsetzen. Ein klares Indiz dafür ist die vor kurzem vollzogene Schaffung eines Registers für Immobilien, die von Ausländern erworben werden.39
Unabhängig vom Ausgang der Verhandlungen mit der EU ist festzustellen, daß das zuständige Ministerium kürzlich wieder mal die Anforderungen an die Anzahl und die Art der einzureichenden Unterlagen erhöht hat.
1. Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer v. 24.03.1930 (letzte einheitliche Fassung Dz.U. 96.54.245 mit späteren Änderungen).2. Gesetz über Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung v. 14.07.1991 (Dz.U. 91.60.253 mit späteren Änderungen).3. zu dem Begriff s. I 1 a4. Verwaltungsverfahrensgesetz vom 14.06.1960 (letzte einheitliche Fassung Dz.U. 80.9.26 mit späteren Änderungen)5. Hauptverwaltungsgerichtgesetz vom 11.05.1995 (Dz.U. 95.74.368 mit späteren Änderungen)6. s. dazu unten VI 37. Nach einem Gesetzentwurf vom Juni `98 soll Genossenschaftsmitgliedern das Recht eingeräumt werden, das genossenschaftliche Wohnungseigentumsrecht an eigener Wohnung ins Eigentum umwandeln zu lassen8. Art. 37 Abs. 1 GrBewG und Art. 46 Abs. 3 des Gesetzes über Staatsbetriebe vom 25.09.1981 (letzte einh. Fassung Dz.U. 91.18.80 mit späteren Änderungen) i.V.m. Art. 3 Abs. 1 Nr. 11 Rechnungslegungsgesetz vom 29.09.1994 (Dz.U. 94.121.591 mit späteren Änderungen)9. s. FN 23.10. s. dazu Izdebski (FN 17) Art. 34 Rn. 7f11. Vom Genehmigungsvorbehalt ausgenommen sind Verträge, die durch ein nach Art. 37 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes über die Privatisierung staatlicher Unternehmen vom 13.07.1990 (Dz.U. 90.51.298 mit späteren Änderungen) liquidiertes Unternehmen abgeschlossen wurden.12. vgl. §§ 1ff der VO des Ministerrates vom 14.06.1993 (Dz.U. 93.50.228)13. vgl. Art. 51 ff BergbauG vom 04.02.1994 (Dz.U. 94.27.96 mit späteren Änderungen)14. vgl. Art. 14 ff UmweltschutzG vom 16.10.1991 (Dz.U. 91.114.492 mit späteren Änderungen)15. s. dazu Art. 43ff GrBewG16. vgl. Entscheidungen des HVG v. 27.02.1996, I SA 1296/95, v. 19.11.1993, I SA 1573/93 und v. 13.12.1993, I SA 2079/9317. vgl. Entscheidungen des HVG v. 23.01.1996, I SA 1852/94 und v. 25.08.1995, I SA 1406/9418. 9.30 - 13.30 Uhr außer freitags, ul. Koszykowa 16, 020-514 Warszawa19. Verordnung des Ministerrates über Vertretungen ausländischer juristischer und natürlicher Personen vom 06.02.1976 (Dz.U.76.11.63 mit späteren Änderungen).20. Ausländer dürfen gem. Art. 1 Abs. 2 in fine InvG nur Anteile an einer GmbH oder Aktien einer AG erwerben bzw. übernehmen21. das Grenzgebiet erstreckt sich gem. Art. 12 Abs. 1 des Gesetzes über den Schutz der Staatsgrenze vom 12.11.1990 (Dz.U. 90.78.461 mit späteren Änderungen) grundsätzlich auf die an der Grenze gelegenen Gemeinden, in einigen Fällen auf die Nachbargemeinden; das Verzeichnis der zum Grenzgebiet gehörenden Gemeinden befindet sich in der Anordnung des Kommandanten des Grenzschutzes vom 30.09.1997 (M.P. 97.73.700)22. diese wird meistens nach einem vierjährigen, in einigen Fällen nach dreijährigen legalen Aufenthalt in Polen ausgestellt, vgl. Art. 20 Abs. 2, Art. 19 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m Art. 17, Art. 9 Abs. 3 Ausländergesetz vom 25.06.1997 (Dz.U. 97.114.739)23. s. Pazdan-Pietrzykowski (FN 8) Art. 968 Rn. 624. Gazeta Wyborcza vom 10.04.199825. Dz.U.94.11.3826. Dz.U. 97.78.48327. Anordnung des Finanzministers über die Stempelgebühr v. 9.12.1994 (Dz.U. 94.136.705 mit späteren Änderungen)28. Stempelgebührgesetz v. 31.01.1989 (Dz.U. 89.4.23 mit späteren Änderungen)29. Verordnung des Justizministers über Notargebühren v. 12.04.1991 (Dz.U. 91.33.146 mit späteren Änderungen)30. Verordnung des Justizministers über Gerichtskosten in Zivilsachen v. 17.12.1996 (Dz.U. 96.154.753 mit späteren Änderungen)31. Anordnunug des Justizministers über Gerichtskosten bei Anlegung von Grundbüchern v. 24.05.1991 (M.P. 91.19.136 mit späteren Änderungen)32. Gesetz über Gemeindegebühren v. 12.1.1991 (Dz.U. 91.9.31 mit späteren Änderungen)33. Landwirtschaftsteuergesetzes v. 15.10.1984, Dz. U. 93.94.431 mit späteren Änderungen)34. Forstgesetz v. 28.9.1991 (Dz. U. 91.101.444 mit späteren Änderungen)35. Körperschaftsteuergesetz v. 15.02.1992 (Dz.U. 93.106.482 mit späteren Änderungen)36. Einkommensteuergesetz v. 26.07.1991 (letzte einheitliche Fassung Dz.U. 93.90.416)37. Mehrwertsteuergesetz v. 8.1.1993 (Dz.U. 93.11.50 mit späteren Änderungen)38. Verordnung des Finanzministers über Abschreibung von Anlagegütern und immaterielen Vermögenswerten v. 17.01.1997 (Dz.U. 97.6.35 mit späteren Änderungen)39. VO des Ministerrates über Verfahren und Führung des Registers von Immobilien sowie Anteilen und Aktien, die von Ausländern erworben oder übernommen wurden v. 02.02.1999 (Dz.U. 99.13.112).

References: Art. 1
 Art. 1
 Art. 2
 Art. 104
 § 1
 Art. 16
 Art.1
 Art. 1
 Art. 106
 § 5
 Art. 16
 Art. 106
 § 5
 Art. 35
 § 3
 Art. 389
 Art. 1
 Art. 1
 Art. 3
 Art. 242
 Art. 6
 Art. 3
 Art. 3
 Art. 37
 Art. 29
 Art. 6
 Art. 6
 Art. 16
 Art. 19
 Art. 3
 Art. 9
 Art. 6
e contrario
 Art. 19
 Art. 19
 § 1
 Art. 17
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 14
 Art. 7
 Art. 7
 Art. 3
 Art. 8
 Art. 8
 Art. 44
 Art. 44
 Art. 44
 Art. 48
 Art. 1
 Art. 7
 Art. 3
 Art. 44
 Art. 241
 Art. 91
 Art. 89
 Art. 89
 Art. 44
 Art. 158
 § 22
 Art. 3
 § 22
 § 31
 Art. 1
 § 58
 § 62
 Art. 4
 Art. 1
 § 31
 § 1
 § 2
 Art. 2
 Art. 5
 Art. 7
 Art. 1
 Art. 60
 Art. 461
 Art. 3
 § 18
 § 1
 Art. 10
 Art. 4
 Art. 7
 Art. 37
 Art. 46
 Art. 3
 Art. 34
 Art. 37
 Art. 51
 Art. 14
 Art. 43
 Art. 1
in fine
 Art. 12
 Art. 20
 Art. 19
 Art. 17
 Art. 9
 Art. 968