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Timestamp: 2018-12-18 22:23:24+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 19336 del 03/08/2017 – La Legge per tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19336 del 03/08/2017
Cassazione civile, sez. III, 03/08/2017, (ud. 12/04/2017, dep.03/08/2017), n. 19336
sul ricorso 11713/2014 proposto da:
ASSOCIAZIONE SPORTIVA DILETTANTISTICA ROBEA, in persona del
Presidente sig. C.V., elettivamente domiciliata in ROMA,
VIA VOLUSIA 60, presso lo studio dell’avvocato MASSIMO PALERMO, che
SOCIETA’ KALIA A RL, nuova denominazione della LARUS SOCIETA’
SPORTIVA DILETTANTISTICA A RL, in persona del suo legale
rappresentante Sig. D.C. n.q. di Presidente del C.d.A.,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CICERONE 28, presso lo studio
dell’avvocato ELISABETTA RAMPELLI, che la rappresenta e difende
avverso la sentenza n. 5145/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA,
12/04/2017 dal Consigliere Dott. GIUSEPPINA LUCIANA BARRECA.
– con la sentenza qui impugnata, pubblicata il 5 novembre 2013, la Corte di Appello di Roma, decidendo sugli appelli proposti reciprocamente da KALIA s.r.l. (già Larus Società Sportiva Dilettantistica a r.l.) ed Associazione Sportiva Dilettantistica Robea avverso la sentenza del Tribunale di Roma pubblicata il 20 ottobre 2010, in parziale accoglimento degli appelli proposti dalla prima società, ha dichiarato risolti per grave inadempimento della seconda i contratti di locazione e cessione di azienda inter partes ed ha condannato l’Associazione al pagamento in favore di KALIA s.r.l. della somma di Euro 34.958,00, oltre IVA ed interessi, nonchè al rimborso delle spese dei due gradi;
– la Corte d’appello, dopo aver riesaminato il compendio probatorio, ha concluso che l’inadempimento posto in essere da Robea Associazione Sportiva Dilettantistica in relazione all’incontestato mancato pagamento dei canoni di subaffitto e dei ratei della cessione di azienda non trovava riscontro e giustificazione in un inadempimento della locatrice, atteso che non era dato ravvisare alcuna sua malafede nell’esecuzione del contratto, che per gli ammaloramenti minori la responsabilità gravava tutta sulla conduttrice e per le infiltrazioni la locatrice non risultava essere stata messa in mora e comunque la conduttrice si era resa responsabile ai sensi dell’art. 1577 c.c.;
– il ricorso è proposto da Associazione Sportiva Dilettantistica Robea con tre motivi;
– la Soc. Kalia a r.l. si difende con controricorso;
– fissata la trattazione del ricorso in Camera di consiglio ai sensi dall’art. 375 c.p.c., comma 2, il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte; la resistente ha depositato memoria.
– col primo motivo la ricorrente, deducendo violazione o falsa applicazione del disposto dell’art. 1460 c.c., in relazione all’art. 1577 c.c., censura l’affermazione del giudice d’appello secondo cui, quanto agli interventi di manutenzione straordinaria relativi alle infiltrazioni che avrebbero reso inagibili bagni e spogliatoi, nessuna formale costituzione in mora era stata effettuata nei confronti della locatrice. Secondo la ricorrente, dalla motivazione della sentenza di primo grado (di cui riporta ampi stralci) risultava che la società affittante sarebbe stata reiteratamente sollecitata ad effettuare gli interventi riparatori. Quanto all’affermazione del giudice riferita al mancato intervento del conduttore ai sensi del secondo comma dell’art. 1577 c.c., la ricorrente sottolinea che si tratterebbe di una facoltà e non di un obbligo e che, nel caso di specie, l’intervento urgente sarebbe stato di entità tale da non consentire alcun intervento diretto da parte di Robea. Quindi, ribadisce di avere più volte comunicato, all’inizio del 2009, per le vie brevi alla Larus (successivamente anche per iscritto), gli interventi di manutenzione straordinaria e le riparazioni necessari per l’immobile (elencati con i numeri da 1 a 7) e di avere ottenuto un rifiuto ad intervenire da parte della locatrice, che aveva causato la riduzione dei soci frequentatori e le conseguenze pregiudizievoli descritte in ricorso (come sarebbe stato confermato dai testimoni escussi in primo grado);
col secondo motivo, esposto in correlazione col primo, si deduce la violazione dell’art. 2697 c.c., perchè, a detta della ricorrente, la Corte d’appello non avrebbe tenuto in alcun conto le risultanze istruttorie (tra cui un telegramma ed una lettera) che avrebbero dimostrato le richieste di intervento indirizzate dalla Robea alla Kalia. Rileva che, comunque, nè l’art. 1460 nè l’art. 1577 c.c., prevedono forme sacrali per le comunicazioni alla controparte.
i motivi – da esaminarsi congiuntamente perchè, come detto, esposti in reciproca correlazione- sono inammissibili, in quanto attengono all’attività di valutazione dei fatti e delle prove riservata al giudice di merito, nemmeno censurata dalla ricorrente mediante richiamo del vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 c.c.;
è corretta la precisazione della ricorrente secondo cui l’art. 1577 c.c., non richiede alcuna formale messa in mora; essa è tuttavia irrilevante poichè il giudice d’appello – pur essendosi impropriamente riferito alla messa in mora – ha comunque richiamato il disposto della norma che, per le riparazioni necessarie che non sono a carico del conduttore, richiede che sia dato “avviso” al locatore;
il giudice ha quindi escluso che la conduttrice avesse dimostrato di avere effettuato questo avviso, richiedendo alla locatrice proprio gli (unici) interventi straordinari ritenuti rilevanti dalla stessa Corte d’appello (vale a dire quelli concernenti le infiltrazioni);
quanto a tutti gli altri interventi di manutenzione o riparazione, di cui si torna a dire in ricorso, la Corte di merito ha chiaramente espresso un giudizio di irrilevanza in riferimento all’art. 1577 c.c., perchè li ha ritenuti di manutenzione ordinaria, quindi a carico del conduttore (in particolare quelli concernenti la piscina e l’impianto di riscaldamento) ovvero preesistenti alla stipulazione del contratto e quindi assolutamente noti alla conduttrice (come la mancanza di conformità di alcune parti dell’impiantistica);
– il giudice è giunto a queste conclusioni effettuando un (nuovo) esame delle risultanze delle prove documentali e testimoniali;
– la pretesa della ricorrente di riesaminare queste risultanze esula, come detto, dal vizio di violazione di legge denunciato e non può certo essere supportata dalla diversa valutazione delle stesse risultanze fatta dal Tribunale, essendo devoluta al giudice di appello la rivisitazione del compendio istruttorio, se fatta oggetto – come nella specie – di appositi motivi di impugnazione;
– parimenti inammissibile è l’assunto della ricorrente secondo cui la conduttrice non avrebbe potuto provvedere in alcun modo ai sensi dell’art. 1577 c.c., comma 2, poichè le sarebbe stato impossibile qualsivoglia intervento diretto;
– anche questo accertamento attiene ai fatti, e non all’applicazione della norma giuridica richiamata;
– d’altronde, come nota la resistente, il giudice d’appello ha proceduto ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti ed è giunto a ritenere l’inadempimento, sia dell’obbligazione di pagamento dei canoni dell’affitto che dell’obbligazione di pagamento delle rate del prezzo della cessione, talmente grave – a fronte del comportamento della locatrice, comparativamente valutato appunto – da costituire “causa necessaria e sufficiente da sola a risolvere i contratti in contestazione”, cioè sia il contratto di affitto di azienda che quello (collegato) con il quale era stata pattuita la (futura) cessione della stessa azienda, con pagamento rateale del prezzo;
– questa pronuncia di risoluzione – basata su accertamenti di fatto non sindacabili in sede di legittimità (cfr. Cass. n. 13840/10) – è conforme al disposto degli artt. 1453 e 1460 c.c., da interpretarsi nel senso che l’inadempimento determinante per la risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive va individuato dal giudice di merito secondo un giudizio di prevalenza della gravità e dell’idoneità dello stesso ad alterare il nesso di reciprocità tra le prestazioni (cfr. Cass. n. 20614/09 e n. 14648/13);
– in conclusione, i primi due motivi sono inammissibili;
– col terzo motivo, deducendo la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione alla declaratoria di risoluzione del contratto di cessione di azienda per inadempimento dell’Associazione Robea, quest’ultima sostiene che il giudice avrebbe pronunciato ultra petita, poichè la Larus (oggi Kalia) non aveva avanzato alcuna domanda di risoluzione del secondo contratto;
– il motivo è infondato perchè la risoluzione del contratto di cessione di azienda era entrata nel thema decidendum a seguito della domanda riconvenzionale, pur se subordinata, della Robea, riproposta con l’appello;
La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida, in favore della controricorrente, in Euro 4.600,00, per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Depositato in Cancelleria il 3agosto 2017

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