Source: https://www.laleggepertutti.it/167487_come-fare-una-tettoia-a-norma-di-legge
Timestamp: 2018-11-21 09:02:29+00:00

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Come fare una tettoia a norma di legge
La tettoia deve avere il permesso di costruire del Comune e deve essere realizzata in modo da rispettare distanze dal confine con i vicini (anche del piano di sopra), senza togliere luce e aria.
Realizzare una tettoia, una veranda, un gazebo o un pergolato può essere cosa di poco per un ingegnere con una buona ditta di costruzioni, ma dal punto di vista legale implica una serie di pericoli con cui bisogna fare i conti in anticipo. Dalla richiesta di autorizzazione al Comune ai problemi con i vicini di casa – vuoi perché troppo lunga o troppo pesante, vuoi perché ravvicinata o perché toglie luce ed aria – la tettoia rischia di diventare sentiero di scontro con sia l’amministrazione che con il condominio. Non ci vuole nulla per cadere nel “penale” ed essere costretti alla demolizione anche a distanza di numerosi anni. Una recente sentenza del Consiglio di Stato, però, ci offre l’opportunità di scoprire come fare una tettoia a norma di legge. Vediamo, quindi, quali sono gli obblighi da rispettare e le procedure da seguire per realizzare una tettoria sulla terrazza, sul giardino o sul balcone di casa.
Per la tettoia non bisogna chiedere il permesso al condominio
1 Per costruire una tettoia ci vuole il permesso del Comune?
1.1 La tettoia: arredo o nuova costruzione?
1.2 La tettoia soddisfa esigenze temporanee o stabili?
2 Per costruire una tettoia ci vuole il permesso del Condominio?
3 Abuso edilizio e ordine di demolizione
3.1 Che rischia chi non chiede il permesso di costruire al Comune?
3.2 Chi è responsabile dell’abuso edilizio
Per costruire una tettoia ci vuole il permesso del Comune?
La tettoia: arredo o nuova costruzione?
La prima cosa da verificare per costruire una tettoia a norma di legge è se la stessa costituisce un elemento di arredo – ossia un fregio architettonico con il solo scopo di abbellire la costruzione – o se invece è un intervento di nuova costruzione. Nel primo caso la tettoia, che è di pochi centimetri (si pensi alla tettoia sull’uscio di casa che serve appena a riparare la testa dalla pioggia quando si infilano le chiavi nella serratura), non è necessaria alcuna autorizzazione del Comune e si può procedere direttamente. Il proprietario dell’immobile quindi non si deve valere di un «permesso di costruire» (la vecchia licenza edilizia).
Se però – come succede nella gran parte dei casi – la tettoia non può essere paragonata a un elemento di arredo urbano ma crea una nuova superficie abitabile, seppur aperta dai tre lati, è necessario il preventivo rilascio di un permesso di costruire del Comune. Si tratta, infatti, di «nuova costruzione» e non di un intervento di manutenzione straordinaria [2].
La tettoia soddisfa esigenze temporanee o stabili?
La seconda cosa da controllare per fare una tettoia a norma di legge è se la stessa realizza un’esigenza temporanea o meno. Nella prima ipotesi non è necessario il permesso di costruire. È, ad esempio, il caso in cui la tettoia venga allestita, supportata da travi di legno, al solo scopo di posarvi di sopra un telo e coprire gli ospiti di un ricevimento. Sono irrilevanti i materiali utilizzati, l’amovibilità delle strutture, l’ancoraggio all’edificio o al suolo: la precarietà dell’opera (ossia l’utilizzo per un limitato arco temporale) fa sì che la stessa non debba richiedere alcuna autorizzazione dal Comune [3].
La tettoia abusiva va demolita anche dopo molti anni
Per costruire una tettoia ci vuole il permesso del Condominio?
Anche quando la tettoia si inserisce in un edificio condominiale non mai è necessario chiedere il permesso all’assemblea e ciò vale sia per quelle tettoie che necessitano invece della licenza edilizia, sia per quelle che, invece, possono essere realizzate liberamente. Il proprietario quindi può procedere alla realizzazione della tettoria, con la consapevolezza però che deve rispettare due condizioni:
la tettoia non deve pregiudicare il decoro architettonico dello stabile;
la tettoia non deve pregiudicare la stabilità dell’edificio;
la tettoia deve rispettare le distanze dal confine con gli altri appartamenti (ad esempio quello del piano di sopra) che è pari a 3 metri;
la tettoia non può togliere luce e aria agli appartamenti che si affacciano sulla stessa verticale, e ciò a prescindere dal rispetto delle distanze dal confine.
Qualora dovesse risultare che la tettoia viola uno dei seguenti requisiti, sia il condominio (nelle prime due ipotesi) che il vicino di casa (nelle ultime due) può agire in tribunale e chiedere al giudice un ordine di demolizione.
Abuso edilizio e ordine di demolizione
Che rischia chi non chiede il permesso di costruire al Comune?
Quando la tettoia è volta a soddisfare esigenze stabili o, per dimensione e finalità, si deve considerare una «nuova costruzione», la sua realizzazione senza permesso di costruire del Comune integra il reato di abuso edilizio. Il titolare verrà quindi processato e condannato penalmente. Il reato, però, si prescrive se entro 4 anni non interviene la sentenza (il termine passa a 5 anni in caso di atti interruttivi come il rinvio a giudizio).
Oltre alla condanna penale, tanto il giudice quanto il Comune possono intimare la demolizione dell’opera. La demolizione, a differenza della condanna penale, non è soggetta a prescrizione e, quindi, può intervenire anche dopo numerosi anni. In pratica, il decorso del tempo non sana l’abuso edilizio (leggi a riguardo Dopo tanto tempo l’abuso edilizio si sana? Va demolito?).
Chi è responsabile dell’abuso edilizio
A rispondere del reato di abuso edilizio è chi ha realizzato la tettoia non a norma. Se l’immobile viene venduto il nuovo acquirente non risponde dell’illecito, e pertanto non può essere condannato penale, tuttavia può ugualmente essere raggiunto dall’ordine di demolizione.
La legge [4] infatti prevede che le misure repressive possano essere irrogate verso il proprietario o verso il responsabile dell’abuso. Dunque il proprietario della costruzione abusiva può essere costretto a demolire la tettoia pur se a realizzarla è stata il precedente titolare; il nuovo acquirente, infatti, succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario [5].
[1] Cons. St. sent. n. 3210/17 del 30.06.2017.
[2] Riconducibile alla categoria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera e/5 del Dpr 380/2001 e, come tale, richiede il preventivo rilascio di un permesso di costruire ai sensi del successivo articolo 10, salvo che per le opere che siano destinate a “soddisfare esigenze meramente temporanee”.
[4] Art. 31 del T.U. edilizia
[5] Cons. St. sent. n. 40/2007.
03210/2017REG.PROV.COLL. N. 04733/2016 REG.RIC.
sul ricorso numero di registro generale 4733 del 2016, proposto da .., rappresentato e difeso dagli avvocati …………, con domicilio eletto presso lo Studio dell’avv. …………. in Roma, via ………….
il Comune di ………., in persona del legale rappresentante “pro tempore”, rappresentato e difeso dall’avvocato …………;
Vista la memoria di costituzione in giudizio del Comune di …………;
Relatore nell’udienza pubblica dell’8 giugno 2017 il cons. …………. e uditi per le parti gli avvocati ……………………;
1.Con la sentenza n. 242 del 2016 il Tribunale amministrativo regionale della Liguria ha respinto il ricorso promosso dal signor ………… avverso il provvedimento n. 23 dell’8 giugno 2015 con il quale il Comune di … ha ordinato la demolizione di una tettoia realizzata sul lastrico solare di proprietà.
Si tratta di una struttura metallica avente una superficie di circa 40 mq. , con paletti di legno infissi su vasi e con una copertura di plastica e chiusura con cannicciato sul lato verso monte, esistente “in loco” da circa 40 anni.
2.Il signor … ha impugnato la sentenza censurandone argomentazioni e statuizioni con quattro motivi.
Il travisamento dei fatti e la falsa rappresentazione della realtà dei luoghi nei quali sarebbe incorsa la sentenza si desumono anche dal fatto che la struttura risulterebbe invisibile dall’esterno e sarebbe quindi inidonea ad alterare lo stato dei luoghi, irrilevante sotto il profilo urbanistico e ricadente nell’ambito di applicazione dell’articolo 6, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 e degli articoli 6, comma 2, e 21 della l. r. Liguria n. 16 del 2008, trattandosi di un elemento di arredo pertinenziale –privo quindi di propria autonomia funzionale- rispetto all’edificio. Verrebbe in questione un’attività edilizia libera in quanto non comportante la creazione di nuova volumetria, e non una costruzione rilevante sotto il profilo urbanistico –edilizio. Ne consegue che la sanzione applicabile sarebbe non la demolizione ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 ma unicamente la sanzione pecuniaria prevista dall’art 6 del medesimo d.P.R. per la mancata comunicazione dell’inizio dei lavori.
Ad avviso dell’appellante gravava invece in capo al Comune un onere di motivazione “rafforzato”; un obbligo di motivare ulteriore rispetto al mero riferimento all’interesse al ripristino e al rispetto della legalità, e ciò anche alla luce della risalenza agli anni ‘70 della tettoia e del fatto che il … non è il responsabile del ritenuto abuso avendo acquistato l’immobile in epoca successiva alla sua realizzazione.
Con il terzo motivo l’appellante contesta la sentenza per avere omesso di pronunciarsi sul quarto motivo del ricorso di primo grado, con il quale era stata dedotta dal … l’illegittimità della scelta comunale di demolire, e ciò alla luce dei principi di proporzionalità e di ragionevolezza ricavabili dagli artt. 33, comma 2, e 34, comma 2, del T.U. n. 380/2001, in base ai quali è prevista la comminazione di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione qualora non sia possibile demolire il manufatto senza arrecare pregiudizio a quanto legittimamente realizzato. L’appellante ritiene che la demolizione della tettoia sarebbe idonea ad arrecare pregiudizio ai piani sottostanti, a favore dei quali essa ha svolto nel corso di molti anni la funzione di riparo dalle intemperie, e di copertura.
Con il quarto motivo si deduce infine, “in via prudenziale”, l’illegittimità dell’ordine di demolizione nella parte in cui viene fatto riferimento a un vincolo paesaggistico che, in realtà, non esisteva al tempo della realizzazione della tettoia. In ordine alla censura anzidetta, riproposta in appello, il signor … segnala che la sentenza di primo grado, pur considerando dubbia l’esistenza del vincolo, non aveva considerato tale aspetto rilevante per fondare una declaratoria di illegittimità dell’ordinanza impugnata, ritenendo l’ordinanza medesima motivata essenzialmente su profili di carattere edilizio.
Con memoria di costituzione del 28 luglio 2016 il Comune di … ha controdedotto alle argomentazioni dell’appellante concludendo per il rigetto del gravame.
La volumetria non sarebbe inferiore a 80 mc. .
Con ordinanza n. 3389/2016 la Sezione ha accolto l’istanza cautelare osservando che “a un primo e sommario esame l’appello non appare manifestamente privo di fondamento con riguardo alla censura relativa alla qualificazione del manufatto non come costruzione, ex art. 3, comma 1, lett. e/5 del d.P.R. n. 380 del 2001, elemento rilevante dal punto di vista urbanistico –edilizio, ma come arredo per spazi esterni, irrilevante al fine anzidetto” e che “l’esecuzione del provvedimento impugnato in primo grado è in grado di arrecare al ricorrente e odierno appellante un danno grave e irreparabile; inoltre, nella comparazione degli interessi coinvolti nella presente controversia appare prevalente l’interesse del privato alla conservazione del bene fino alla avvenuta definizione del giudizio di appello nel merito”.
L’appello è infondato e va respinto, con le integrazioni motivazionali che seguiranno rispetto a quanto rilevato con la sentenza di primo grado.
Infatti, la struttura oggetto dell’ordinanza di demolizione dev’correttamente qualificata non come elemento di arredo esterno ma, al contrario, come opera riconducibile alla categoria di cui all’art 3, comma 1, lett e/5 del d.P.R. n. 380/2001, ossia come manufatto rientrante tra le nuove costruzioni. Sulla base della disposizione sopra citata “si intendono per …”interventi di nuova costruzione” quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali … e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore”.
A questo riguardo, è lo stesso appellante a fare leva sul notevolissimo arco temporale intercorso tra la realizzazione della struttura, risalente agli anni ‘70, e l’ordine di demolizione, emanato nel 2015, il che è di per sé indice della evidente non precarietà, sotto il profilo funzionale, della struttura in discussione, e della sua stabile funzionalizzazione al migliore godimento e utilizzo del lastrico solare, destinazione evidentemente permanente e non transitoria.
A questo riguardo, prima di tutto, e in termini generali, il Collegio ritiene di aderire all’orientamento, tuttora maggioritario, della giurisprudenza amministrativa, secondo cui la risalenza nel tempo dell’opera, di per sé, non incide sul potere di repressione dell’abuso da parte della P.A., sicché in sede di emissione dell’ordinanza di demolizione non si richiede “alcuna specifica valutazione delle ragioni d’interesse pubblico, né una comparazione di quest’ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati e neppure una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, non essendo configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di illecito permanente, che il tempo non può legittimare in via di fatto” (così, tra le molte sentenze, quella del Cons. di Stato, sez. VI, nn. 13 del 2015, 5792 del 2014 e 6702 del 2012).
Nella fattispecie, l’ordinanza di demolizione irrogata al signor … risulta sufficientemente motivata attraverso l’individuazione della struttura e delle sue caratteristiche, e mediante l’indicazione del carattere abusivo della struttura stessa per l’assenza del necessario permesso di costruire, risultando così “in re ipsa” l’interesse pubblico al corretto uso e gestione del territorio.
Per quanto riguarda il rilievo difensivo di parte appellante incentrato sull’assai lungo lasso di tempo trascorso (circa 40 anni) tra la realizzazione del manufatto (tra l’altro, nemmeno da parte del … ma del suo dante causa), e l’emissione dell’ordinanza impugnata, tale elemento non assume rilievo dato che non risulta comprovato che il Comune fosse a conoscenza dell’abuso commesso sin dagli anni ’70.
Neppure risulta comprovata la conoscenza dell’abuso, da parte del Comune, a partire dalla presentazione della istanza di condono edilizio (1986) da parte del dante causa del …, posto che la tettoia non risulta indicata negli elaborati grafici allegati alla pratica di condono.
Il passaggio del tempo eventualmente rilevante al fine di esigere una motivazione rafforzata, estesa all’interesse pubblico, va calcolato tutt’al più con riferimento al 2010, ossia all’epoca del sopralluogo effettuato dalla Polizia municipale, in occasione del quale venne effettivamente rilevata la realizzazione del manufatto. Ma il passaggio di alcuni anni, prima dell’adozione del provvedimento repressivo, non è tale da far sorgere in capo al privato un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva o, perlomeno, a subordinare la legittimità dell’ingiunzione di demolizione a una motivazione rinforzata sull’interesse pubblico prevalente alla demolizione della struttura.
Occorre aggiungere che, per quanto riguarda la legittimazione passiva del … rispetto all’ordine di demolizione, essa non è esclusa per il fatto che l’installazione della tettoia, ossia la realizzazione dell’abuso, sia avvenuta prima dell’acquisto della proprietà da parte del ricorrente.
Il presupposto per l’adozione di un’ordinanza di ripristino non è l’accertamento di responsabilità storiche nella commissione dell’illecito, ma l’esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella codificata nella normativa urbanistico –edilizia, e l’individuazione di un soggetto che abbia la titolarità a eseguire l’ordine ripristinatorio: quindi, il proprietario, in virtù del suo diritto dominicale, sicché in modo legittimo la misura ripristinatoria è posta a carico, non solo dell’autore dell’illecito, ma anche del proprietario del bene e dei suoi aventi causa.
Il nuovo acquirente dell’immobile abusivo o del sedime su cui è stato realizzato succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario e relativi al bene ceduto, ivi compresa l’abusiva trasformazione,
subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartita, pur essendo l’abuso commesso prima della traslazione della proprietà (cfr. Consiglio di Stato, V, 10 gennaio 2007, n. 40).
5.4. Con l’ultimo motivo di appello si deduce l’illegittimità dell’ordinanza per l’insussistenza del vincolo paesaggistico cui si fa riferimento nell’ordinanza impugnata nel contestare al … la realizzazione della struttura in assenza, appunto, del titolo paesaggistico, oltre che del titolo edilizio.
Al riguardo basterà rammentare che la sentenza di primo grado ha correttamente osservato che, a prescindere dalla sussistenza o meno del vincolo in questione, in ordine al quale, in effetti, l’autorità emanante motiva in maniera assai laconica, l’ordinanza di demolizione è essenzialmente fondata e motivata –in modo adeguato e sufficiente- sui profili edilizi e non anche paesaggistici: da ciò la inammissibilità, per carenza di interesse, dell’ultimo motivo, e la conferma, nel suo complesso, della legittimità del provvedimento impugnato.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge confermando,
per l’effetto, la sentenza impugnata.
Per la restante metà condanna l’appellante a rimborsare al Comune di … i compensi e le spese del grado del giudizio, che si liquidano nella misura complessiva di € 2.000,00, oltre agli accessori se dovuti.
L’ESTENSORE Marco Buricelli
Sergio Santoro, Presidente Bernhard Lageder, Consigliere Silvestro Maria Russo, Consigliere Marco Buricelli, Consigliere, Estensore Oreste Mario Caputo, Consigliere
Gianmarco Governatori ha detto:
27/09/2018 alle 12:13
Attenzione state facendo un grave confusione tra tettoia, pergola e pensilina!
“si pensi alla tettoia sull’uscio di casa che serve appena a riparare la testa dalla pioggia quando si infilano le chiavi nella serratura” questa è una PENSILINA
“Se però – come succede nella gran parte dei casi – la tettoia non può essere paragonata a un elemento di arredo urbano ma crea una nuova superficie abitabile” la tettoia NON E’ ABITABILE, è una copertura di una pertinenza.
“La seconda cosa da controllare per fare una tettoia a norma di legge è se la stessa realizza un’esigenza temporanea o meno. Nella prima ipotesi non è necessario il permesso di costruire. È, ad esempio, il caso in cui la tettoia venga allestita, supportata da travi di legno, al solo scopo di posarvi di sopra un telo e coprire gli ospiti di un ricevimento.” Questo è un PERGOLATO.

References: sentenza 
 sentenza 
 articolo 10
 Art. 31
 sentenza 
 provvedimento n. 
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 art. 31
 sentenza 
 sentenza 
 art. 3
 sentenza 
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