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Timestamp: 2016-10-26 17:22:38+00:00

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4A_542/2015 (16.02.2016)
4A_542/2015 � � Urteil vom 16. Februar 2016
Mit �ffentlicher Urkunde vom 7./29. Juli 1988 schlossen die A.________ AG (Beschwerdef�hrerin, Schiedsbeklagte und Baurechtnehmerin) und die B.________ AG (Beschwerdegegnerin, Schiedskl�gerin und Baurechtgeberin) einen Vertrag betreffend die Begr�ndung eines Baurechts lastend auf einem Teil der Parzelle Nr. xxx im Gebiet U.________ der Gemeinde V.________. Das Baurecht wurde f�r eine Laufzeit von 60 Jahren selbst�ndig und dauernd mit einer Verl�ngerungsoption vereinbart. Der Baurechtsvertrag sieht gem�ss Ziff. 14.3 alle 10 Jahre eine Anpassung des Baurechtszinses an den Landesindex der Konsumentenpreise und gem�ss Ziff. 14.4 alle 20 Jahre eine Anpassung an den Landwert vor.
Gem�ss Ziff. 18 des Baurechtsvertrags ist f�r allf�llige Streitigkeiten aus dem Baurechtsvertrag ein Schiedsgericht vorgesehen, bestehend aus drei Mitgliedern, wobei jede Partei einen Schiedsrichter bezeichnet und der Obmann vom Pr�sidenten des Kantonsgerichts Basel-Landschaft ernannt wird.
In der Folge kam es zwischen den Parteien zu einem Streit �ber die Anpassung des Baurechtszinses an die Teuerung und an den Landwert gem�ss den Bestimmungen des Baurechtsvertrags.
B.a.�Mit Schreiben vom 13. Februar 2009 teilte die B.________ AG der A.________ AG mit, dass sie gest�tzt auf Ziff. 18 des Baurechtsvertrags die Einleitung eines Schiedsverfahrens w�nsche. In der Folge wurde unter Mitwirkung des Kantonsgerichts Basel-Landschaft ein Dreierschiedsgericht konstituiert.
In ihren Rechtsschriften stellte die Schiedskl�gerin diverse Rechtsbegehren, wobei die zuletzt aufrecht erhaltenen wie folgt lauten:
"1. Es sei gem�ss Ziffer. 14.3 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien der Baurechtszins jeweils mit Wirkung ab 1. August 1998 und ab 1. August 2008 an die h�lftige Ver�nderung des Landesindexes der Konsumentenpreise anzupassen, und es sei die Beklagte zu verurteilen, den auf diese Weise ermittelten Baurechtszins mit Wirkung ab 1. August 2008 an die Kl�gerin zu bezahlen. Demzufolge sei die Beklagte zu verurteilen, ab 1. August 2008 an die Kl�gerin einen j�hrlichen Baurechtszins, welcher der Teuerung zur H�lfte angepasst ist, im Betrage von CHF 190'242.00 zu bezahlen. Die Beklagte sei des weiteren zu verurteilen, an die Kl�gerin im Sinne von Ziffer 14.3 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 einen Betrag von CHF 235'260.00 nebst Zins zu 5% seit 1. August 1998 ab CHF 101'360.00 sowie Zins zu 5% seit 1. August 2008 ab CHF 259'067.00 sowie CHF 23'807.00 nebst Zins zu 5% ab 1. August 2008 nachzuzahlen. Eventuell sei der von der Beklagten teuerungsbedingt nachzuzahlende Betrag sowie der teuerungsbedingt erh�hte Baurechtszins mit Wirkung ab 1. August 2008 durch das Schiedsgericht zu bestimmen.
2. Eventuell, f�r den Fall, dass mit Wirkung ab 1. August 2008 der Baurechtszins nicht an die Teuerung anzupassen ist, sei die Beklagte zu verurteilen, an die Kl�gerin mit Wirkung ab 7. August 2008 im Sinne von Ziffer 14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien einen Baurechtszins von CHF 17.40/m2 zu bezahlen, zus�tzlich der Anpassung an die Teuerung, welche vorbehalten bleibt. Eventuell sei gem�ss Ziff. 14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien der Landwert, welcher dem Baurecht zugrunde gelegen ist, dem Bodenpreis per 1. August 2008 anzupassen und gest�tzt darauf der neue, sich aufgrund dieser Anpassung ergebende Baurechtszins zu ermitteln, und es sei die Beklagte zu verurteilen, mit Wirkung ab 1. August 2008 diesen neuen Baurechtszins zus�tzlich zu der Anpassung gem�ss Ziffer 1 hiervor der Kl�gerin zu bezahlen.
3. Es sei die Beklagte unter Androhung der Ungehorsamsstrafe im Zuwiderhandlungsfalle gem�ss Art. 292 StGB zu verurteilen, die sich aufgrund der Neufestsetzung des Baurechtszinses ergebenden �nderungen und/oder Erg�nzungen des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien durch entsprechende Willenserkl�rung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form innert angemessener, schiedsrichterlich festzusetzender Frist unterschriftlich zu vollziehen, sodass die erforderlichen Grundbucheintragungen erfolgen k�nnen. Eventuell sei das Grundbuchamt V.________ richterlich anzuweisen, die sich aus dem schiedsrichterlichen Urteil ergebenden �nderungen und Erg�nzungen des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 im Grundbuch V.________ auf BR-Parzelle yyy einzutragen."
Die Schiedsbeklagte stellte ihrerseits folgende Antr�ge:
2. Es sei festzustellen, dass der Baurechtszins nach Ziff. 14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen der B.________ AG und der A.________ AG bei der Landwertanpassung gem�ss Vertrag auf der Basis eines erheblichen Abzuges vom Verkehrswert von mindestens 30% zu berechnen sei, weil es sich beim Baurechtsgrundst�ck um aufgesch�ttetes Terrain handelt."
Auf Antrag der Parteien holte das Schiedsgericht zur Ermittlung des Landwerts eine Expertise und eine Oberexpertise ein. Zur Expertise von Dr. C.________ vom 20. September 2010, zum erg�nzenden Expertisebericht vom 11. April 2011 wie auch zur Oberexpertise von D.________ vom 30. Juli 2013 und zum erg�nzenden Bericht des Oberexperten vom 12. Dezember 2013 konnten die Parteien im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels Stellung nehmen.
Am 16. April 2015 fand eine Schiedsverhandlung statt, anl�sslich derer beide Parteien auf die Abnahme weiterer Beweise verzichteten.
B.b.�Am 16. April 2015 erliess das Schiedsgericht folgenden Schiedsspruch:
"1. Der Bodenpreis, welcher gem�ss Ziff. 14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien jeweils nach Ablauf von 20 Jahren, somit erstmals per 1. August 2008, zu ermitteln ist, betr�gt CHF 515.03 pro m2. Dies ergibt mit Wirkung ab 1. August 2008 einen Baurechtszins von CHF 15.45 pro m2, basierend auf einem Hypothekarzinssatz von 3%.
Der j�hrliche Baurechtszins betr�gt ab 1. August 2008 f�r die Baurechtsparzelle im Halte von 10'046 m2 insgesamt CHF 155'210.70, vorbeh�ltlich der sp�teren Anpassungen gem�ss Baurechtsvertrag.
2. Die Beklagte wird verurteilt, der Kl�gerin folgende Betr�ge [kumulativ] zu bezahlen:
a) CHF 202'719.30 [= Teuerungsausgleich bis 31. Juli 2008] zuz�glich Verzugszins zu 5% auf CHF 202'719.30 ab 1. August 2008 bis zur Bezahlung.
c) Ab 1. August 2008 einen Baurechtszins von CHF 15.45 pro m2, somit CHF 155'210.70 pro Jahr bzw. CHF 77'605.35 halbj�hrlich und im Voraus, abz�glich der f�r die Periode ab 1. August 2008 bereits bezahlten Baurechtszinsen.
3. Die Beklagte wird verpflichtet, innert einer Frist von drei Monaten nach Rechtskraft dieses Schiedsspruchs die erforderlichen Erkl�rungen in der gesetzlich vorgeschriebenen Form abzugeben, dass die im ersten Rang bestehende Grundpfandverschreibung [Baurechtszinspfand] als Maximalhypothek auf der Baurechtsparzelle in der H�he von CHF 465'632.10 eingetragen werden kann, und die allenfalls erforderlichen R�cktritte anderer Grundpfandgl�ubiger zu erwirken.
4. Im �brigen werden die weiteren Begehren der Parteien, soweit diese aufrechterhalten worden sind, abgewiesen."
Die Schiedskl�gerin beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit Eintreten. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
1.1.�Angefochten ist ein Schiedsspruch �ber eine Streitigkeit zwischen zwei Parteien, die im Zeitpunkt des Abschlusses der Schiedsvereinbarung beide ihren Wohnsitz in der Schweiz hatten. Weder in der Schiedsvereinbarung noch sp�ter haben die Parteien vereinbart, dass die Bestimmungen �ber die internationale Schiedsgerichtsbarkeit (Art. 176 ff. IPRG) Anwendung finden sollen (vgl. Art. 353 Abs. 2 ZPO [SR 272]). Es gelten somit die Regeln �ber die interne Schiedsgerichtsbarkeit gem�ss dem 3. Teil der Schweizerischen Zivilprozessordnung (Art. 353 ff. ZPO). Das Schiedsverfahren war bei Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung bereits rechtsh�ngig, womit auf dieses gem�ss Art. 407 Abs. 2 ZPO noch das bisherige Konkordatsrecht Anwendung fand. F�r die Beschwerde gegen den angefochtenen Schiedsentscheid gilt nach Art. 407 Abs. 3 ZPO indessen die neue Rechtsmittelordnung. Die Parteien haben von der ihnen durch Art. 390 Abs. 1 ZPO einger�umten M�glichkeit, als Rechtsmittelinstanz ein kantonales Gericht zu bezeichnen, nicht Gebrauch gemacht. Der ergangene Schiedsspruch unterliegt somit der Beschwerde an das Bundesgericht (Art. 389 Abs. 1 ZPO und Art. 77 Abs. 1 lit. b BGG).
1.3.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den das Schiedsgericht festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene �ber den Ablauf des vorinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt, zu dem namentlich die Antr�ge der Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Er�rterungen, Prozesserkl�rungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die Feststellungen anl�sslich eines Augenscheins geh�ren (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung des Schiedsgerichts weder berichtigen noch erg�nzen, selbst wenn diese offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (vgl. Art. 77 Abs. 2 BGG, der die Anwendbarkeit von Art. 97 BGG sowie Art. 105 Abs. 2 BGG ausschliesst). Allerdings kann das Bundesgericht die tats�chlichen Feststellungen des angefochtenen Schiedsentscheids �berpr�fen, wenn gegen�ber diesen Sachverhaltsfeststellungen zul�ssige R�gen im Sinne von Art. 393 ZPO vorgebracht oder ausnahmsweise Noven ber�cksichtigt werden (BGE 138 III 29 E. 2.2.1 S. 34; 134 III 565 E. 3.1 S. 567; 133 III 139 E. 5 S. 141; je mit Hinweisen). Wer sich auf eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die tats�chlichen Feststellungen des Schiedsgerichts beruft und den Sachverhalt gest�tzt darauf berichtigt oder erg�nzt wissen will, hat mit Aktenhinweisen darzulegen, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im schiedsgerichtlichen Verfahren prozesskonform aufgestellt worden sind (vgl. BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen).
1.4.�Diese Grunds�tze verkennt die Beschwerdef�hrerin, soweit sie auf den Seiten 3 - 9 ihrer Beschwerdeschrift die Hintergr�nde des Rechtsstreits und den Ablauf des Schiedsverfahrens aus eigener Sicht schildert und dabei teilweise von den tats�chlichen Feststellungen des Schiedsgerichts abweicht oder diese erweitert, ohne substanziiert Ausnahmen von der Sachverhaltsbindung geltend zu machen oder anderweitig substanziierte R�gen nach Art. 393 ZPO vorzutragen. Die entsprechenden Ausf�hrungen haben unbeachtet zu bleiben.
Unter dem Titel "A) Verzicht auf eine Anpassung des Baurechtszinses auf den 1. August 1998" r�gt die Beschwerdef�hrerin, die Auffassung der Vorinstanz, wonach sich aus den ins Recht gelegten Urkunden kein solcher Verzicht erg�be, sei " krass falsch".
2.1.�Gem�ss den Feststellungen im angefochtenen Entscheid hat die Beschwerdef�hrerin im vorinstanzlichen Verfahren behauptet, die Beschwerdegegnerin habe auf die Indexanpassung des Baurechtszinses ab 1. August 1998 verzichtet. Die Vorinstanz erwog hierzu, dass aus den eingereichten Beweisurkunden kein solcher Verzichtswille hervorgehe. Insbesondere k�nne aus der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin den Teuerungsausgleich erst im Jahr 2009 gerichtlich eingefordert habe, nicht auf einen Erlasswillen seitens der Beschwerdegegnerin geschlossen werden.
2.2.�Gem�ss Art. 393 lit. e ZPO kann gegen den Schiedsspruch vorgebracht werden, er sei im Ergebnis willk�rlich, weil er auf offensichtlich aktenwidrigen tats�chlichen Feststellungen oder auf einer offensichtlichen Verletzung des Rechts oder der Billigkeit beruht. Die Umschreibung des Willk�rtatbestandes in Art. 393 lit. e ZPO stimmt mit dem Begriff der Willk�r �berein, den das Bundesgericht zu Art. 9 BV entwickelt hat (BGE 131 I 45 E. 3.4 S. 48). Willk�rlich ist ein Entscheid danach nicht schon dann, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen w�re, sondern erst, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.). Die Tatbest�nde, hinsichtlich derer Willk�r im genannten Sinne geltend gemacht werden kann, sind jedoch eingeschr�nkt. Eine Einschr�nkung der Willk�rr�ge betrifft Tatsachenfeststellungen. Es kann einzig offensichtliche Aktenwidrigkeit vorgebracht werden; diese ist nicht mit willk�rlicher Beweisw�rdigung gleichzusetzen. Offensichtlich aktenwidrige tats�chliche Feststellungen im Sinne von Art. 393 lit. e ZPO trifft das Schiedsgericht dann, wenn es sich infolge Versehens mit den Akten in Widerspruch gesetzt hat, sei es, dass es Aktenstellen �bersehen oder ihnen einen anderen als den wirklichen Inhalt beigemessen hat, sei es, dass es irrig davon ausgegangen ist, eine Tatsache sei aktenm�ssig belegt, w�hrend die Akten in Wirklichkeit dar�ber keinen Aufschluss geben. Aktenwidrigkeit liegt nur vor, wenn der Richter bei der Beweisw�rdigung von unrichtigen tats�chlichen Pr�missen ausgeht; das Ergebnis und die Art und Weise der Beweisw�rdigung sowie die darin liegenden Wertungen sind nicht Gegenstand der Willk�rr�ge, sondern einzig Tatsachenfeststellungen, die von keiner weiteren W�rdigung abh�ngen, weil sie mit den Akten unvereinbar sind (BGE 131 I 45 E. 3.6 und 3.7 S. 49 f.; Urteile 4A_454/2011 vom 27. Oktober 2011 E. 2.2; 4A_424/2011 vom 2. November 2011 E. 2.1; 4A_390/2014 vom 20. Februar 2015 E. 3.2).
2.3.�Mit ihren Vorbringen vermag die Beschwerdef�hrerin die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Beschwerdegegnerin weder ausdr�cklich noch durch konkludentes Handeln einen Willen zum Verzicht auf die Indexanpassung ge�ussert habe, nicht als aktenwidrig auszuweisen. Die Beschwerdef�hrerin verweist zwar im Einzelnen auf die Korrespondenz zwischen den Parteien und legt detailliert dar, weshalb sich daraus ein konkludent ge�usserter Verzichtswille ergeben soll. Damit unterzieht sie aber die entsprechenden Urkunden einer Beweisw�rdigung aus eigener Sicht und vermag gerade nicht darzutun, dass das Vorliegen eines Verzichts auf die Indexanpassung nach der Lekt�re der Akten so auf der Hand liegt, dass keine weitere W�rdigung mehr n�tig ist. Mit ihren Vorbringen r�gt die Beschwerdef�hrerin vielmehr eine angeblich unzutreffende Beweisw�rdigung, ohne damit darzutun, dass sich die Vorinstanz infolge eines Versehens mit den Akten in Widerspruch gesetzt h�tte. Die R�ge ist - soweit sie �berhaupt zul�ssig ist - unbegr�ndet.
Dass mit der Willk�rr�ge nach Art. 393 lit. e ZPO gegen�ber Tatsachenfeststellungen lediglich Aktenwidrigkeit geltend gemacht werden kann, verkennt die Beschwerdef�hrerin sodann auch, soweit sie dem Schiedsgericht unter dem Titel "D) Landwert zum Stichtag von 1. August 2008" vorwirft, dieses h�tte bei einer korrekten W�rdigung der zur Ermittlung des Landwertes eingeholten Expertisen von einem Bodenpreis von weniger als Fr. 500.-- pro m2 ausgehen m�ssen. Bei den Vorbringen auf den S. 18 - 22 der Beschwerde handelt es sich um appellatorische Kritik an der vorinstanzlichen Beweisw�rdigung, mit der die Beschwerdef�hrerin keinerlei Aktenwidrigkeit aufzuzeigen vermag. Die entsprechenden R�gen gehen fehl, soweit sie �berhaupt zu beachten sind.
Unter den Titeln "B) Verj�hrung der Forderung auf Anpassung des Baurechtszinses " und "C) Verj�hrung der einzelnen Baurechtszinsraten " macht die Beschwerdef�hrerin schliesslich geltend, der Anspruch auf Anpassung des Baurechtszinses bzw. die einzelnen Baurechtszinsraten, die in den letzten 5 Jahren vor Einreichung der Schiedsklage angefallen w�ren, seien gest�tzt auf Art. 127 OR bzw. Art. 128 Ziff. 1 OR verj�hrt gewesen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz sei "krass rechtswidrig".
4.1.�Die Vorinstanz hielt fest, dass der Baurechtsvertrag vom 7./29. Juli 1988 in Ziff. 16.1 zur Sicherung allf�lliger ausstehender Baurechtszinsen die Errichtung einer Grundpfandverschreibung (Baurechtszinspfand) als Maximalhypothek in der dreifachen H�he des per 1. August 1988 geltenden j�hrlichen Baurechtszinses von Fr. 122'730.--, also total in der H�he von Fr. 368'190.-- vorsehe. Dieses Pfandrecht sei errichtet und in dieser H�he im Grundbuch eingetragen worden. Nach Auffassung der Vorinstanz haben die Parteien damit eine Maximalhypothek vereinbart, deren H�he auf der Basis des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden, dreifachen j�hrlichen Baurechtszins berechnet worden sei. Dass im Rahmen der Maximalhypothek nur der Anfangszins, nicht aber allf�llige Erh�hungen pfandgesichert sein sollten, lasse sich dem Vertrag nicht entnehmen. Auch nach Art. 779i Abs. 1 ZGB habe der Grundeigent�mer zur Sicherung des Baurechtszinses Anspruch auf die Errichtung eines Pfandrechts im H�chstbetrag von drei Jahresleistungen, wobei sp�tere Erh�hungen des Baurechtszinses bis zum Maximalbetrag von der Grundpfandsicherheit erfasst seien. Damit seien nicht nur der urspr�ngliche, sondern auch der teuerungsangepasste Baurechtszins grundpfandgesichert und die entsprechenden Forderungen gem�ss Art. 807 ZGB unverj�hrbar.
4.2.�Die Beschwerdef�hrerin vermag diese Erw�gungen nicht als willk�rlich auszuweisen: Gem�ss Art. 807 ZGB unterliegen Forderungen, f�r die ein Grundpfandrecht eingetragen ist, keiner Verj�hrung. Nach Art. 779i Abs. 1 ZGB hat der Grundeigent�mer zur Sicherung des Baurechtszinses gegen�ber dem jeweiligen Bauberechtigten Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an dem in das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im H�chstbetrag von drei Jahresleistungen. Ein entsprechendes Pfandrecht wurde im vorliegenden Fall eingetragen. Dabei handelt es sich - wie die Vorinstanz zutreffend ausgef�hrt hat - um eine Maximalhypothek, durch welche die Sicherung k�nftiger Forderungen erm�glicht wird (BGE 106 II 183 E. 3f S. 195). Damit tr�gt das Gesetz u.a. dem Umstand Rechnung, dass der Baurechtszins an Indexe angepasst werden kann (DENIS PIOTET, Les droits r�els limit�s en g�n�ral, les servitudes et les charges fonci�res, in: Trait� de droit priv� suisse, Bd. V/2, 2. Aufl. 2012, N. 494). Gesichert werden bis zum grundbuchlich eingetragenen H�chstbetrag mithin auch Baurechtszinsforderungen mit schwankendem oder wechselndem Betrag (VIKTOR M�LLER, Der Baurechtszins und seine grundpfandrechtliche Sicherung, Diss. Z�rich 1968, S. 57). F�r den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass bis zum eingetragenen H�chstbetrag von Fr. 368'190.-- auch die an die Teuerung angepassten Baurechtszinsforderungen von der Grundpfandsicherung erfasst waren und gem�ss Art. 807 ZGB keiner Verj�hrung unterlagen. Von willk�rlicher Rechtsanwendung durch die Vorinstanz kann keine Rede sein.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet, soweit �berhaupt darauf einzutreten ist.

References: Art. 292
 Art. 353
 Art. 407
 Art. 407
 Art. 390
 Art. 77
 Art. 95
 Art. 77
 Art. 97
 Art. 105
 Art. 393
 BGE 
 Art. 393
 Art. 393
 Art. 393
 Art. 9
 Art. 393
 Art. 393
 Art. 127
 Art. 128
 Art. 779
 Art. 807
 Art. 807
 Art. 779
 Art. 807