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Timestamp: 2019-12-10 11:28:35+00:00

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Mietminderungsgrund Heizung - recht.de
Mietminderungsgrund Heizung
Beitrag von FinaaL » 23.10.18, 19:34
Man nehme an, dass Mieter A beim Vermieter B einen Mietvertrag in einer Wohngemeinschaft unterschrieben hat. Der Vermieter wohnt selber nicht in der WG.
Als die Kälte einbricht, stellt A fest, dass die Heizung beim Anmachen dauerhaft plätschert und rauscht. A kann nachts nicht mehr richtig schlafen und auch Mitbewohner C beschwert sich über die Lautstärke der Heizung.
Als A und C zusammen zu B gehen, um ihn darauf hinzuweisen, sagt B, dass das Problem bekannt sei, aber nichts gemacht werden kann, weil die Wartung der Heizungsanlage mit zu hohen Kosten verbunden wäre. B bietet A und C sofort an sie aus dem Mietvertrag entlassen zu können, falls es ihnen hier nicht gefallen sollte. A will aber in der Wohnung bleiben, weil der Wohnraum keine andere Bleibe auf die Schnelle zulässt.
- Sind Heizungsgeräusche ein Mietminderungsgrund?
- Muss A die Geräuschkulisse in dB o.Ä. festhalten, um eine Mietminderung durchzudrücken?
- Wie sollte A am besten Vorgehen? Lärmprotokoll?
Re: Mietminderungsgrund Heizung
Beitrag von ktown » 23.10.18, 21:13
Beitrag von Etienne777 » 23.10.18, 23:28
Plätschern in der Heizung deutet darauf hin, daß Luft im Heizkörper ist. Gerade zu Beginn der Heizperiode ist das ein sehr häufiges Ereignis, das sich an vielen Heizkörpern durch Entlüften am Entlüftungsventil einfach beseitigen läßt. Das Entlüftungsventil befindet sich bei Plattenheizkörpern auf der dem Thermostatventil gegenüberliegenden Seite des Heizkörpers und ist mit einem kleinen Vierkantschlüsselchen zu betätigen. Bei alten Anlagen mit Gußrippenheizkörpern gibt es am höchsten Punkt der Steigleitung ein Entlüftungsventil am Rohr des Vorlaufs.
Solche Entlüftung erfordert in aller Regel nicht den Einsatz eines Handwerkers, das kann auch der Vermieter, sein Hausmeister und mitunter (an Plattenheizkörpern) sogar der Mieter selbst machen. Allerdings muß danach der Füllstand der Heizungsanlage am Heizkessel überprüft und ggf. Wasser nachgefüllt werden.
Rauschen ist nicht völlig zu vermeiden, jedoch macht es mit Luft im Heizkörper natürlich mehr Krach, weil die Luft für Sprudelgeräusche sorgt.
Der Mieter hat Anspruch auf eine Beseitigung des Mangels und muß sich nicht damit abfrühstücken lassen, auszuziehen. Der richtige Weg wäre die Aufforderung an den Vermieter, den Mangel zu beseitigen und die Bestimmung einer angemessenen kalendermäßigen Frist, die bei diesem Mangel und seinem Störpotential sicherlich mit einer Woche hinreichend lang bemessen wäre. Handelt der VM nicht, dürfte an sich der Mieter auch selbst einen Handwerker kommen lassen, um den Mangel abzustellen. Das Problem dürfte aber sein, daß der Heizungsraum ohne Mitwirkung des VM mangels Schlüsselgewalt wahrscheinlich nicht zugänglich ist.
Eine Minderung der Miete darf der Mieter eigenständig vornehmen, da muß man nichts "durchdrücken", sondern man überweist schlichtweg nur die geminderte Miete solange der Mangel den Mietgebrauch beeinträchtigt.
Beitrag von winterspaziergang » 24.10.18, 12:02
richtig, darf er eigenständig, sollte dabei aber rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, da sonst leicht die Minderung zu hoch ausfällt und u.U. relativ rasch ein Verzug der Miete mit Recht auf Kündigung des VM entsteht.
Beitrag von Etienne777 » 24.10.18, 14:42
winterspaziergang hat geschrieben: richtig, darf er eigenständig, sollte dabei aber rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, da sonst leicht die Minderung zu hoch ausfällt und u.U. relativ rasch ein Verzug der Miete mit Recht auf Kündigung des VM entsteht.
Da sollte man die Anforderungen an den Mieter nicht überspannen, insbesondere mit Blick darauf, daß der VM den Mangel eigenem Bekunden nach seit längerem kennt, ihn aber bewußt den Mietern zumutet, um sich Kosten zu ersparen. Die vom BGB eingeräumte Mietminderung würde in der Praxis vielfach ins Leere laufen, insbesondere bei Mietern mit bescheidenen Vermögensverhältnissen, wenn diese genötigt wären, immer erst den kostenpflichtigen Rat eines Rechtsanwalts einzuholen.
Bei einer WG hat der Mieter in der Regel ein Zimmer zur Verfügung und nutzt die Küche und das Bad als Gemeinschaftsräume mit. Hindern ständige Geräusche der Heizung gerade an der Wohnnutzung des einen Zimmers, in dem man wohnen, lernen und vor allem schlafen muß, ist die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs erheblich. Ich meine, daß eine Mietsache in der man weder ungestört wohnen noch schlafen kann, einen großen Teil ihres vertragsgemäßen Nutzwerts für den Mieter verliert. Eine Minderung der Miete um 20 bis 25% wären in diesem Lichte meiner Meinung nach schon sehr zurückhaltend, denn selbst wenn Küche und Bad nicht beeinträchtigt sein sollten, so rettet das nichts mehr, wenn der Schlüsselraum derart beeinträchtigt ist.
Beitrag von ktown » 24.10.18, 15:08
Beitrag von winterspaziergang » 24.10.18, 15:46
wo stand was vom kostenpflichten Rat eines Rechtsanwalts?
1. Möglichkeit ist der örtliche Mieterschutzbund
2. Möglichkeit für die
Mietern mit bescheidenen Vermögensverhältnissen,
ist die sog. Beratungshilfe, die genau den Zweck verfolgt, dass Menschen mit geringen finanziellen Möglichkeiten nicht allein deswegen auf ihr Recht verzichten müssen.
Etienne777 hat geschrieben: Eine Minderung der Miete um 20 bis 25% wären in diesem Lichte meiner Meinung nach schon sehr zurückhaltend, denn selbst wenn Küche und Bad nicht beeinträchtigt sein sollten, so rettet das nichts mehr, wenn der Schlüsselraum derart beeinträchtigt ist.
so eine Äußerung, ohne auch nur die örtlichen Verhältnisse zu kennen und die Geräusche vernommen zu haben?
Die Rechtsprechung (Seiten zum Thema Mietminderung) sagt dazu
Beitrag von Etienne777 » 24.10.18, 16:23
Mietervereine beraten nur ihre Mitglieder kostenfrei, kassieren dafür aber die monatlichen Beiträge, für lau ist das also auch nicht und für eine einzelne Sache eher nicht praktikabel.
Hinsichtlich der Geräusche und ihrer Auswirkungen kann ich nur von dem ausgehen, was der TE als Arbeitsgrundlage genannt hat - er kann nicht mehr richtig schlafen. Eine Einzelfallprüfung scheidet hier schon deshalb aus, weil wir im Forum keine individuelle Rechtsberatung geben dürfen. Allgemein ist bei WGs aber davon auszugehen, daß das Zimmer als einziger individueller Rückzugsort der Wohnung im Verhältnis zur insgesamt durch den einzelnen Mieter nutzbaren Mietsache mit mindestens 75 bis 80% der ihm zugänglichen Fläche anzusetzen sein dürfte, da er die meisten Räume nur anteilig (mit-)nutzt. Entsprechend hoch muß dann logischerweise auch eine Minderung ausfallen dürfen, die immer in Bezug zur gesamten gemieteten Fläche zu setzen ist.
Beitrag von freemont » 24.10.18, 16:52
Etienne777 hat geschrieben: Mietervereine beraten nur ihre Mitglieder kostenfrei, kassieren dafür aber die monatlichen Beiträge, für lau ist das also auch nicht und für eine einzelne Sache eher nicht praktikabel.
So locker darf man das nicht sehen. Es gibt ja viele Stimmen, die meinen man müsste dem Mieter da so eine Art Einschätzungsspielraum zugestehen, es müsse ein milderer Verschuldensmaßstab angewendet werden, weil sonst der Mieter faktisch mit seinem Minderungsrecht augeschlossen sei. Im Extremfall drohe ihm die fristlose Kündigung wegen schuldhaften Zahlungsverzuges.
BGH, Urteil vom 11. 7. 2012 – VIII ZR 138/11 hat dieser Ansicht aber eine ganz klare Absage erteilt, jedes Verschulden reicht um den Zahlungsverzug auszulösen, auch leichte Fahrlässigkeit.
Das Argument, dann wage es ja gar kein Mieter mehr zu mindern wischt der BGH so vom Tisch:
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird auf den Mieter, der das Risiko einer fahrlässigen Fehleinschätzung der Ursache eines Mangels zu tragen hat, kein unzulässiger Druck dahin ausgeübt, auf seine Rechte aus § 536 BGB zu verzichten. Denn der Mieter kann den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter dem einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.
Hier aus der Ferne irgendwelche Mnderungsquoten zu zementieren verbietet sich also, das muss der Mieter im Einzelfall sehr genau rechtlich und tatsächlich ausloten. Und das auch ggf. belegen können.
Und, nicht zu vergessen dieses Urteil, also wird dem Mieter auch eine Falschberatung durch den Mieterverein wie eigenes Verschulden zugerechnet, das kann fatal sein:
BGH v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06 –
Beitrag von winterspaziergang » 24.10.18, 17:42
Die monatlich "kassierten" Beiträge sind Bruchteil dessen was die Beratung beim Anwalt kostet.
Ob es praktikabler ist, ohne Rechtsberatung eine Minderung durchzuführen, darf man in Frage stellen.
Hinsichtlich der Geräusche und ihrer Auswirkungen kann ich nur von dem ausgehen, was der TE als Arbeitsgrundlage genannt hat - er kann nicht mehr richtig schlafen. Eine Einzelfallprüfung scheidet hier schon deshalb aus, weil wir im Forum keine individuelle Rechtsberatung geben dürfen.
Es ging auch nicht darum, hier eine Einzelfallprüfung vorzunehmen, sondern darum, dass die Aussage zum Umfang der Minderung angesichts dessen, dass man nicht mehr als eine fiktive Darstellung einer Beeinträchtigung gelesen hat und die Rechtsprechung eben nicht eindeutig ist, ein wenig zu bestimmt ist
Allgemein ist bei WGs aber davon auszugehen, daß das Zimmer als einziger individueller Rückzugsort der Wohnung im Verhältnis zur insgesamt durch den einzelnen Mieter nutzbaren Mietsache mit mindestens 75 bis 80% der ihm zugänglichen Fläche anzusetzen sein dürfte, da er die meisten Räume nur anteilig (mit-)nutzt. Entsprechend hoch muß dann logischerweise auch eine Minderung ausfallen dürfen, die immer in Bezug zur gesamten gemieteten Fläche zu setzen ist.
logischerweise ergibt sich aus den zitierten Urteilen, dass es richtig ist, dass die Beeinträchtigung in einem WG-Zimmer eine erhebliche Belastung darstellt, weil weitere Rückzugsmöglichkeiten meist fehlen und das Zimmer auch der Schlafraum ist, eine Minderung aber dennoch vom Umfang der Beeinträchtigung abhängt und natürlich strittig sein kann
Beitrag von FinaaL » 24.10.18, 19:31
Person A hat heute prompt eine Kündigung erhalten mit der Begründung A sei in dem Haus nicht mehr Willkommen, aufgrund seiner Beschwerde. Allerdings hat A einen 6-monatigen Vertrag unterschrieben, welcher keine vorzeitige Kündigung zulässt.
Das "Kündigungs"-schreiben ist folgendermaßen formuliert:
Hiermit kündigen wir XYZ Ihnen das gemietete WG Zimmer in unserem Haus. Ohne Einhaltung des Mietvertrages, gestatten wir Ihnen einen sofortigen Auszug. Kosten entstehen Ihnen nicht. Für uns gibt es keinen Grund mehr für ein friedliches, gemeinsames Wohnen im Haus. Wegen Ihrer Beschwerde fühlen wir uns belästigt und bevormundet. Sie sind bei uns nicht Willkommen.
Beitrag von Froggel » 24.10.18, 20:01
FinaaL hat geschrieben: Person A hat heute prompt eine Kündigung erhalten mit der Begründung A sei in dem Haus nicht mehr Willkommen, aufgrund seiner Beschwerde. Allerdings hat A einen 6-monatigen Vertrag unterschrieben, welcher keine vorzeitige Kündigung zulässt.
Mit welcher Begründung wurde denn der Mietvertrag befristet? Möglicherweise ist sogar ein unbefristeter Vertrag entstanden, sodass die angedachten sechs Monate hinfällig wären (§ 575 BGB Zeitmietvertrag). Die Kündigung ist jedenfalls nicht gültig. Vor der Kündigung hätte der Mieter erst einmal abgemahnt werden müssen. Der Hinweis auf Mietmängel ist aber kein Abmahngrund. Der Vermieter würde vor Gericht, sollte er Räumungsklage einreichen, verlieren.
Beitrag von CDS » 24.10.18, 20:18
Irritierend ist die Aussage des VM allerdings schon.
Wartungskosten sind voll umlagefähig, somit würde diese nicht von ihm sondern ohnehin von den Mietern getragen werden ....
Beitrag von Etienne777 » 24.10.18, 21:12
Ich vermag kein Datum zu erkennen, zu dem die Kündigung wirksam werden soll. Von einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung ist aber nicht die Rede. Möglicherweise ist nur gemeint, daß nach Ablauf der vereinbarten 6 Monate das Mietverhältnis enden soll.
Da erklärt wird, einen sofortigen Auszug "gestatten" zu wollen, ist das Schreiben wohl eher nicht als Kündigung auszulegen, sondern als bloße Mitteilung, daß man einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses zustimme (so der Mieter sie wünscht). Die Begründung ist absolut Banane.
Einer Kündigung hätte in der Tat (mindestens) eine Abmahnung vorausgehen müssen, aber hier ist schon kein Tatbestand ersichtlich, der abmahnwürdig wäre.
@freemont: Die Entscheidung des BGH ist insoweit nicht nachvollziehbar, als sich auch nach Jahrzehnten in Deutschland zu vergleichbaren Mängeln keine einheitliche Rechtsprechung durchgesetzt hat. Es ist daher schlichtweg unmöglich, abzuschätzen, zu welcher Minderungsquote ein Gericht kommen würde. Ein Mieter kann aus diesem Grunde selbst ohne jede Fahrlässigkeit niemals eine Minderungsquote bestimmen, bei der wenigstens mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu erwarten wäre, daß es das Gericht auch so einschätzt. Die praktische Konsequenz daraus wäre es, mit sämtlichen Minderungsfällen die Gerichte zu befassen. Der BGH hat den Fall offenbar vom Ende her gedacht und gezeigt, daß auch seine Richter nicht unfehlbar sind.
Zuletzt geändert von Etienne777 am 24.10.18, 21:23, insgesamt 1-mal geändert.
Beitrag von karli » 24.10.18, 21:18
CDS hat geschrieben: Irritierend ist die Aussage des VM allerdings schon.
Wenn nicht vereinbart wurde dass der Mieter Betriebskosten zahlen muß, dann trägt er nichts.

References: BGH 
 § 536
 § 814

BGH 
 BGH 
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