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Timestamp: 2019-01-21 17:30:59+00:00

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Mi gran boda gay - El blog de Justito El Notario
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Mi gran boda gay
3 agosto, 2018	Nihil prius Fide, Pasado notarial 3 Comentarios
Os hablaré hoy de una boda, de una boda gay para más señas, de una ceremonia nupcial en la qué actué como fingido celebrante.
Desde que los Notarios podemos casar aún no he tenido ocasión de estrenarme en esta nueva función. En la web de notariosyregistradores.com podéis descargaros sendos modelos de escritura de celebración de matrimonio ante Notario. El autor es el compañero de Gijón, José Clemente Vázquez López, que distingue el modelo que llama “sencillo”, del modelo que califica de “más expresivo”. Y es que el contenido de esta escritura de matrimonio puede ser verdaderamente corto, aunque cabe la posibilidad de alargarlo, de adornarlo con algo más que resulte apropiado para un acto tan importante para los contrayentes y demás personas presentes, aunque no sea legalmente necesario.
Pero, como os apuntaba, aunque no he casado a nadie sí que he “simulado” que lo hacía. Unos grandes amigos de mi mujer y míos, se casaron en un juzgado de Madrid en Marzo de 2012. En aquel momento ya estaba en tramitación la Ley de Jurisdicción Voluntaria que en sus distintos Proyectos ha venido recogiendo la competencia de los Notarios para celebrar matrimonios. La competencia será plena en el año 2020, cuando los expedientes matrimoniales puedan tramitarse también en la notaría. De momento, los Notarios casamos pero quedamos limitados al acto de contraer matrimonio en sí. Casamos … y separamos y divorciamos. Divorciar sí que he divorciado; será como me dijo un cliente y amigo, porque, “para eso, la gente sí que paga”. El que necesite información puede encontrarla en la obra “Separaciones y divorcios ante Notario”. Aquí os dejo el enlace para el interesado en adquirirla al módico precio de 28 Euros.
Mis amigos, y es cosa frecuenta, veían demasiado fría la celebración judicial en un día de entre semana sin la compañía de sus familiares y amigos y me preguntaron si yo les podía casar.
Yo no podía hacerlo
Y no podía por dos razones:
El matrimonio entre personas del mismo sexo era un hecho en España desde 2005 pero los Notarios aún no podíamos casar, aunque se viniera hablando ya desde hacía un tiempo de la posibilidad de que lo hiciéramos.
Y porque aún pudiéndolo hacer, nunca podría haberlo hecho en Madrid. Los Notarios solo somos Notarios de donde somos Notarios y yo no soy Notario de Madrid.
La primera razón fue bien entendida, pero la segunda, y es curioso, no se entendió tanto. Choca mucho a la gente que los Notarios tengamos una competencia territorial. Todos lo hemos explicado montones de veces. Aquí lo hacen los compañeros de Notarios en Red.
Es frecuente que un amigo te diga:
– Quiero que me hagas el testamento.
– No hay problema, pero tienes que venir a mi pueblo –le respondes.
– Estás de broma – afirman- ¿y no puedes hacer una excepción?
No, no se puede hacer una excepción. Imposible, eso es un pecado muy grave para un Notario.
Así que me propusieron casarse unos días antes en el juzgado y luego repetir la jugada, hacer una moviola ocupando yo el papel del juez unos días más tarde de la celebración real. Acepté hacerlo, después de insistirles en que me preocupaba que alguno de los presentes pudiera entender que estaba sucediendo otra cosa. Por ello, a fin de evitar confusiones, antes, durante y después de la celebración, insistí en que ya estaban casados y en que yo no lo había hecho, es decir, en que yo no era el que los había casado.
Fue una gran satisfacción para mi que me lo pidieran, como amigos y como miembros de un colectivo que había obtenido unos años antes el reconocimiento de su derecho a contraer matrimonio.
El día previo a la “boda” nos desplazamos un grupo de amigos de los de siempre desde nuestro lugar de residencia y nos alojamos en el Hotel Room Mate Óscar, en el Barrio de Chueca en Madrid. La tarde y la noche previas fueron memorables …
Al día siguiente, debidamente arreglado y anticipándome al resto de mi grupo, me dirigí al lugar donde se iba a celebrar “la boda”. Estaba ciertamente nervioso. Uno está acostumbrado a dirigirse en las lecturas de las escrituras a grupos pequeños de personas, pero en este caso me tenía que dirigir a un grupo bastante numeroso.
“MADRID, A 18 DE MARZO DE 2012
Queridos amigos: El matrimonio es el acto que origina el vínculo matrimonial y es la unión que surge de ese vínculo.
La gente lleva siglos casándose y todavía seguimos discutiendo sobre la naturaleza del matrimonio, sobre lo que es el matrimonio más allá del vínculo.
Por un lado están los que opinan que el matrimonio no es un contrato si bien se asemeja al contrato en que nace del consentimiento y por el consentimiento de los contrayentes y exige acuerdo de voluntades, o mejor, la conjunción de las dos voluntades individuales en una única de ambos, que decide formar la unión matrimonial. Pero se diferencia del contrato en que su contenido, los derechos y deberes que surgen del vínculo matrimonial, sus efectos personales, son indisponibles por los contrayentes, están sustraídos de su voluntad y regidos por normas imperativas, si bien existe un importante grado de autonomía de voluntad para los cónyuges en cuanto a los efectos patrimoniales del matrimonio. Los partidarios de la naturaleza no contractual del matrimonio lo califican de convención jurídica, de acto de Estado, de acto complejo, de negocio bilateral no contractual, de negocio jurídico de Derecho de Familia, de institución social, de alianza (pero no “de civilizaciones”), de contrato/institución y hasta de realidad antropológica que nos distingue de los animales.
Frente a los que niegan la naturaleza contractual del matrimonio sin ponerse de acuerdo en lo que es, están los que opinan que el matrimonio es un contrato, es decir, un acuerdo de voluntades, manifestado en común entre dos personas con capacidad, que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones principalmente patrimoniales, más allá de las normas imperativas, de su contenido indisponible, más allá de sus efectos personales.
Particularmente, aunque como veréis parece que tenemos algunas décadas o siglos más de discusión por delante, me cuento entre los que creen que el matrimonio no solo es un contrato, sino que es el contrato más importante en la vida de una persona como hace unos días les decía a nuestros “contrayentes”, porque, casarse con la persona acertada es el fundamento de una vida feliz.
Lo que nadie discute es que para contraer matrimonio, para que el vínculo se genere, es necesario un consentimiento.
Ese consentimiento, esa prestación de consentimiento, es uno de los momentos más importantes del matrimonio. Ese momento es el que ahora mismo estamos presenciando y viviendo.
Sabéis que, en este caso, estamos ante una repetición de la jugada, ante una especie de moviola en la que yo represento el papel del juez, pero hagamos un “déjà vu” colectivo y saboreemos estos instantes tan especiales de las vidas de nuestros amigos, de su vida juntos y de nuestras propias vidas.
Paco y Pepe, porque así lo han querido, se casan ante nosotros aquí y ahora. El momento más importante de su matrimonio es éste, y porque así lo han querido, compartiéndolo con todos a los que quieren y les queremos, procedo, con arreglo al Artículo 58 del Código Civil español, a dar lectura a los Artículos 66, 67 y 68 del mismo:
Artículo 66. Los cónyuges son iguales en derechos y deberes.
Artículo 67. Los cónyuges deben respetarse y ayudarse mutuamente y actuar en interés de la familia.
Artículo 68. Los cónyuges están obligados a vivir juntos, guardarse fidelidad y socorrerse mutuamente. Deberán, además, compartir las responsabilidades domésticas y el cuidado y atención de ascendientes y descendientes y otras personas dependientes a su cargo.
Una vez leídos estos Artículos y con arreglo al citado Artículo 58 del Código Civil os pregunto:
– Paco, ¿QUIERES contraer matrimonio con Pepe y efectivamente lo contraes en este acto?.
– SÍ, QUIERO.
– Pepe, ¿QUIERES contraer matrimonio con Paco y efectivamente lo contraes en este acto?.
Habiendo respondido ambos afirmativamente, declaro que quedáis unidos en matrimonio.
La entrega de las alianzas no tiene lugar en la celebración del matrimonio civil. En su día fueron una especie de precontrato que aseguraba la realización de la boda, un “este ya no se me escapa”. Hoy simbolizan la intención de cumplir una promesa de amor. Esa promesa de amor la van a escenificar los propios promitentes.
Para terminar firmaremos el acta de celebración del matrimonio constatando por escrito (privado) su existencia. Junto a los nuevos esposos, firmarán los testigos y yo mismo. La presencia de testigos no es generalmente necesaria en los contratos, pero si son legalmente imprescindibles en el matrimonio para dar fe y testificar con su firma la celebración del enlace. Su misión no es meramente protocolaria, aunque se eligen por razones afectivas. Los testigos de la boda somos todos, pero serán los hermanos de los novios, los que testificarán con su firma la celebración de su matrimonio.
Acercaos por favor.
ENHORABUENA A LOS DOS. ENHORABUENA A TODOS. ENHORABUENA AL MUNDO. OS DESEAMOS UN MATRIMONIO MÁGICO y CONSTRUCTIVO y toda la suerte que os merecéis. Este es un gran día para vosotros y para todos los que estamos aquí. GRACIAS”.
Después de la ceremonia, llegó una enorme fiesta.
Misión cumplida. Ahora le toca el turno a una boda real.
Testamento en el matrimonio homosexual y adopciones por personas del mismo sexo
Por cierto, estos amigos también tienen otorgado su testamento conmigo.
En las parejas homosexuales en las que no suelen existir hijos, la organización de la sucesión por causa de muerte, de la herencia, es especialmente importante. Podríamos tratar el tema en otra ocasión, incluyendo el estado de la adopción por personas del mismo sexo en España. Entre tanto, este post en notaríAbierta es de muchísimo interés.
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22 febrero, 2018 de 12:55 pm
Quería hacerle una pregunta. Somos dos chicas que queremos contraer matrimonio con cierta celeridad (necesitamos dar este paso para iniciar un procedimiento de fertilidad) y hemos pensado en la opción de hacerlo ante notario.
La primera duda que tengo es si actualmente el notario puede hacer también no solo el acto de casar sino todo el tema del expediente matrimonial previo al hecho en sí, que tradicionalmente se hace ante el Registro Civil, con las demoras que esto supone.
Segunda duda: Somos dos chicas, residimos en madrid, y no queremos que nos case una persona homófoba/o. Nos gustaría saber dónde ejerce usted o si conoce a alguien en Madrid que nos pueda aconsejar.
8 abril, 2016 de 10:24 am
¿Qué no podéis actuar fuera de la plaza? Jejejeje…
Conozco al menos un caso de un notario (algo delincuente, todo hay que decirlo) que actuaba fuera de su plaza sin problema haciendo una marrullería curiosa pero “válida”, y a ver cómo alguien rebatía que estaba actuando fuera de su plaza en ese protocolo, porque a mi no se me ocurría.
8 abril, 2016 de 11:30 am
Estimado Telmo: Aprecio tu comentario, tu participación y tu ironía. Veo que sabes perfectamente que no se puede hacer pero que habrá o hay quien lo hace. Tampoco se puede robar y se roba, tampoco se puede matar y se mata. Lo importante es, para el que no le sepa, que se sepa que no se puede hacer, que se denuncie a quien lo haga y que se le aplique de manera inflexible y rigurosa, sin corporativismos mal entendidos, el régimen disciplinario a quien lo haga. Ovejas negras y manzanas podridas las hay como en todas partes. Gracias, saludos, Justito El Notario.
¿Qué significa “reasumir personería”?
Personería según la RAE es, en Derecho, “personalidad” (representación legal). Hace unos días una Señora sudamericana otorgaba un poder conforme a minuta en el que se decía esto:
“QUINTO: Se otorga a la mandataria facultades a efectos de sustituir este mandato parcial o totalmente, revocar sustitutos, nombrar nuevos y reasumir personería, teniéndose por valido y vigente mientras no se comunique por escrito su revocación, renuncia o cualquier otro acto que lo altere a las autoridades públicas o privadas ante las que fuera presentado”.
En España si sustituyes el poder, el apoderado deja de serlo (quedas fuera) y si lo subapoderas no dejas de poder actuar (ya sea subapoderamiento total o parcial), es decir, no quedas fuera, ¿correcto?
En este poder uruguayo (para más señas) me encuentro con lo de revocar sustitutos, nombrar nuevos y reasumir personería (expresión que no había oído nunca) y entiendo que para lo que se está facultando al apoderado es para recuperar la representación. Es decir, la sustitución te deja fuera salvo para revocarla, nombrar un nuevo sustituto o para recuperar el poder.
Me decía un compañero con el que comenté este caso que: “Si se reasume personería parece que en Uruguay, se pueden realizar los actos encomendados sin que ello implique revocar la función del sustituto, siempre que se haya previsto expresamente. Es decir, que si el apoderado nombra un sustituto con la facultad de reasumir personería, parece que lo que hace equivale a un subapoderamiento. Mira este archivo: Reasumir personería“.
Casa Lucio, Madrid
Cuando era niño iba con mis padres a comer a Lucio de vez en cuando. “De mayor” solo he ido dos veces (que yo recuerde). La primera de esas dos fue ya hace unos cuantos años. Fuimos con otra pareja de esas que son de cenar poco y que no son disfrutones en un buen restaurante, así que entre los “no tenemos hambre“, los “somos de cenar poco”, los “a ver si será mucho” o los “nos van a pegar un polvo” me quedé con tres palmos de narices y juré que algún día volvería a Lucio a ponerme hasta las trancas.
Hace unas semanas le llegó su hora.
El exterior no hace sospechar nada. Todo está como siempre.
Entras y hay una pequeña cola para ubicarte en mesa. En la barra caben unas seis personas y hay un par de mesas altas. Además hay otra mesa para seis y un par de ellas más hasta la pared del fondo. A partir de ahí ya no se divisa nada.
A cada poco comparecía un camarero que preguntaba “¿tienen ustedes reserva?” y que te acompañaba hasta la mesa. Al poco podía regresar con algún abrigo al guardarropa que está situado allí mismo en la entrada.
En poco tiempo nos tocó el turno y traspasamos la zona de entrada. Vamos a la derecha, luego otra vez a la derecha, traspasamos un comedor, subimos unas escaleras con dos tramos, aparecemos en otro comedor de bastante peor aspecto, torcemos otra vez a la derecha y allí te encuentras con dos filas de mesas, unas contra las ventanas y otras contra la pared. La nuestra está contra la pared. “No te sientes ahí Justito, que no vas a caber”, me dice mi mujer. Así que me siento en el otro lado.
Tengo la sensación de que estamos clasificados por castas. La casta noble, los conocidos y habituales o los que se saben el truco, están abajo; el resto de mortales en el comedor de arriba. Arriba es peor que abajo y ya no ofrecen el guardarropa. “Ponga usted el abrigo en la silla”.
El que nos atendió abajo nos deja con el camarero de arriba. Es un grandullón parecido a aquel que le decía “Papito” a Luis Ciges en “El milagro de P. Tinto”. El tipo no esbozó más allá de una forzada sonrisa en algún momento; ni solo un comentario agradable en toda la cena. Todo completamente mecanizado. La mesa ramplona y las sillas incómodas. La vallija está desgastada. Nada puede destacarse. Casi me entran ganas de irme. Ni me traen, ni me ofrecen, la carta de vinos. Cuando el vino llega, pedimos una copa más apropiada y traen una tan vulgaris como la que ya teníamos para disfrutar de un joven reserva que costaba treinta pavos. En cambio, a los jóvenes ingleses de la mesa de al lado, que han sido recibidos muy amablemente, les ponen una copa decente.
Pedimos los famosos huevos y repetimos, también unas anchoas pues le gustan mucho a mi hijo y luego un escalope y el jarrete de ternera. No niego que los huevos sean geniales, las patatas también y la cocina cuide este plato, pero a partir de ahí son “huevos con patatas”. Se come mejor en algunos restaurantes de la A6, allá por tierras castellanas o leonesas, que en Casa Lucio. Ese jarrete lo hago yo mejor en mi casa y eso que no tengo ni idea de cocinar. Me pareció ácido y las patatas ni las terminé. En la carta de postres solo les faltaba poner el pijama.
Al final estaba deseando irme. Me sentía incómodo. Me dijeron que estaba sobrevalorado y que era caro pero es mucho peor que eso … no volveré nunca más. Satisfice mis ganas de regresar pero conmigo que no cuenten para otra. Francamente es un mérito que sigan teniendo el local casi lleno a estas alturas (pero ojo, que era un viernes navideño y no llenaron segundo turno y hasta diría que hubo gente que entró sin reserva).
Mi hijo decía: “Papá, ¿y Lucio cuando sale?”
Cierre de notaría única durante su vacancia
Cuando queda vacante una notaría única, ¿se suele autorizar (si es que se pide) trasladar el protocolo a la notaría del sustituto? Supongo que sí, pero se exige mantener notaría abierta en la localidad dónde ha quedado la vacante ¿o no? Yo siempre hubiera contestado que POR SUPUESTO. Tras estudiar el caso mi conclusión ha sido bien distinta.
Veamos las normas.
Cuando una Notaría esté vacante o en suspenso su titular, se encargará de la misma, en concepto de sustituto, aquel a quien corresponda conforme al Cuadro de sustituciones del respectivo Colegio Notarial, y si no lo hubiere, el que designe la Junta directiva, dando cuenta a la Dirección General.
Los documentos autorizados por el Notario sustituto se incorporarán al Protocolo o Libro-Registro del Notario sustituido, excepto en los casos de vacante y de la habilitación prevista por el artículo 121 de este Reglamento, en los términos que resultan del mismo.
El protocolo y el Libro-Registro del Notario sustituido no se trasladarán a la Notaría del sustituto, salvo que éste residiere en distinta población, en cuyo supuesto podrá trasladarlos al domicilio de su Notaría, para su mejor custodia, previa autorización de la Junta Directiva del respectivo Colegio.
Tratándose de sustitución por Notaría vacante, si el sustituto residiere en la misma población, deberá conservar el Protocolo y el Libro-Registro del sustituido, en su propia Notaría o en otro lugar adecuado, cuando así lo autorice con carácter previo la Junta Directiva. Si residiere en población distinta, el Protocolo y el Libro Registro deberán permanecer en lugar adecuado de la población en que estuviere demarcada, sin perjuicio de poder trasladarlos a su Notaría o a otro lugar adecuado, con la finalidad y previa la autorización a que se refiere el párrafo anterior.
Vacante en la misma población: El sustituto tiene que llevarse el protocolo a su notaría. Puede llevarlo a otro sitio con autorización.
Vacante en distinta población: El sustituto tiene que mantener el protocolo en la población donde esté demarcada la notaría sustituida y puede trasladarlo a la suya o a otro lugar adecuado para su mejor custodia y previa autorización.
Así que trasladar protocolo sí, ¿pero no mantener una oficina pública abierta al público se puede hacer? No se dice esto ni para cuando sea una vacante en la misma población, ni para cuando sea en diferente población.
Reglamento de Régimen Interior del Colegio Notarial de Valencia
Artículo 90: Los locales de las notarías que quedaren vacantes deberán ser cerrados al público, tan pronto como se produzca el cese de su titular, a excepción de los que radiquen en poblaciones con notaría única o con dos notarías demarcadas, en cuyos supuestos el notario a quien corresponda la sustitución deberá mantener abierto el despacho que hubiera venido ocupando el titular anterior. Podrá no obstante cerrarlo si en la notaría vacante no quedare personal necesario para ello, sin perjuicio de su obligación de visitar la población con la periodicidad que exija el servicio público y atender en ella a cuantos requieran su ministerio.
Artículo 93: En los casos en que se cierre el local de una notaría vacante, el notario sustituto podrá trasladar el protocolo y documentos estrechamente relacionados con él a su propio despacho o bien trasladarlos a otro local, cerrados al público, local que en ningún caso podrá hallarse en el mismo edificio en que haya estado instalado el despacho del notario cesante. (…..) Cuando opte por el traslado a otra población se regirán por lo dispuesto en el artículo 53 del Reglamento Notarial.
Articulo 94: No obstante lo dispuesto en los dos artículos anteriores, se podrán reabrir ocasionalmente los despachos de las notarías vacantes a los solos efectos de la celebración de subastas u otros actos públicos que hubieran sido convocados antes de producirse la vacante para celebrarse en tales locales.
Aquí si queda claro que cabe cerrar el despacho en las localidades donde exista demarcada una notaría única, siempre que no exista personal para poder atenderlo, en cuyo caso, se debe proceder al traslado del protocolo o bien al local del Notario sustituto u otro local distinto debiendo permanecer éste cerrado al público. Y se debe visitar la población siempre que lo requiera el servicio público.
Así que la notaría se puede llegar a cerrar siempre que no haya personal.
Yo creo que ha de hacerse todo lo posible por mantener la oficina abierta mientras que dure la vacante. Generalmente sí que habrá personal que permita hacerlo.
Para otros Colegios Notariales, habrá que consultar sus respectivos Reglamentos.
Descripción registral con superficie “según título y según registro” y “según catastro”
En algunos registros, cuando inscriben, en vez de dejar la superficie que ya constaba, si es que no procede inscribir la superficie catastral, repiten lo mismo que dijimos en la escritura: “Superficie: Tanto, según título y registro, y, tanto, según catastro”.
Nunca he entendido porqué razón lo hacen así. Entonces, a partir de la nueva inscripción ¿cuál es es la superficie según registro? ¿hay tres superficies registrales?
Conocí registros donde era práctica habitual y hoy me lo encuentro en una escritura mía inscrita recientemente.
Tengo claro que la superficie según registro es la que es y también que la modificación de la cabida habría que volver a pedirla en un posterior título (o mediante el oportuno expediente) porque no se ha inscrito la mayor o menor superficie según Catastro, pero ¿qué sentido tiene (si es que tiene alguno) hacerlo de este modo?
Escritura de compraventa de local y oficina de farmacia
De nuevo un compañero preguntó si alguno disponíamos de un modelo de compraventa de farmacia y, aunque otro compañero se me adelantó para enviarle el suyo, yo me encontré con este que me ha parecido interesante dejar guardado en esta nueva sección de Modelos.
ESCRITURA DE COMPRAVENTA LOCAL Y OFICINA DE FARMACIA
Ante mí,
C O M P A R E C E N:
xxxxxxxxxx.
Y de la otra:
xxxxxxxxxxxxxxxx.
Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
E X P O N E N:
PRIMERO. Que DON xxxxx y DOÑA xxxxxxx son dueños en pleno dominio, con carácter ganancial y por el título que luego se dirá, de:
En el local descrito se encuentra instalada una OFICINA DE FARMACIA de la que DON es titular y que constituye su patrimonio empresarial-profesional, la cual está integrada por el fondo de comercio inherente a la autorización administrativa propiamente dicha y por todas las instalaciones, mercaderías y elementos propios para el desarrollo de su objeto.VALORACIÓN DEL INMUEBLE: xxxxxx.
VALORACIÓN DE LA OFICINA DE FARMACIA: xxxx.
INSCRIPCIÓN del inmueble: xxxx
TÍTULO: El inmueble y la oficina de farmacia por permuta en su actual estado y régimen matrimonial con Don xxxxxxxxx, por escritura xxxxxxxxxxxxx.
INMUEBLE PRINCIPAL: El elemento descrito forma parte xxxxx.
CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca y oficina de farmacia descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.
A solicitud mía, manifiestan sus propietarios estar al corriente del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de la finca que se transmite, y demás impuestos y débitos asociados y lo acreditan mediante Informe obtenido por vía telemática del organismo de Gestión Tributaria de XXX que incorporo a la presente.
GASTOS DE COMUNIDAD: Manifiesta la parte transmitente estar al corriente en el pago de los gastos de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece la finca que se transmite. La parte adquirente exonera a la parte transmitente de la presentación de certificado acreditativo de dicha situación.
Yo, el Notario, advierto a la parte transmitente de su obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad el presente cambio de titularidad, y a la parte adquirente sobre su obligación de comunicar (por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción) un domicilio en España a efectos de notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.
La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en el apartado anterior, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día XXX, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.
Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.
Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.
SEGUNDO. Esto expuesto,
O T O R G A N
PRIMERO. COMPRAVENTA. DON xxxxxxxxx y DOÑA xxxxxxxxxxxx conjuntamente venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la FINCA y del negocio de OFICINA DE FARMACIA referido, como unidad de explotación, descritos en la parte expositiva de la presente escritura a DOÑA xxxxxxxxx quien los compra y adquiere, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, con todas sus obligaciones y sus derechos privativos, comunes y accesorios, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.
SEGUNDO. PRECIO. El precio global convenido de compraventa es de xxxxxxxde los cuales xxxxxxxxxx corresponden al inmueble y los restantes xxxxxxxxx, a la oficina de farmacia, de cuyo precio: xxxx.
TERCERO. Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.
CUARTO. Manifiesta Doña xxxxxxxxxx que el inicio de su actividad y operaciones como titular de la Oficina de Farmacia, será a partir del día XXX.
QUINTO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por las partes con arreglo a la Ley.
Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de XXX y al Organismo de Gestión Tributaria XXX, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del citado impuesto.
SEXTO. Don xxxxxxxxxx, manifiesta que con la presente transmisión, ha cedido la totalidad de su expresado patrimonio empresarial y profesional, declarando asimismo Doña xxxxxxxxxx que va a continuar en el ejercicio de la misma actividad empresarial y profesional, solicitando expresamente la NO SUJECIÓN de la presente ni al Impuesto sobre el Valor Añadido, ni al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, concepto Transmisiones Onerosas. Y ello conforme al artículo 7-1ª de la Ley 37/92, porque la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial o profesional de sujeto pasivo (en este caso una oficina de farmacia) no está sujeta, cuando el adquirente de la misma continúe el ejercicio de la misma actividad del transmitente y conforme al artículo 7-5 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Ley 9/93, Real Decreto Legislativo 1/93, porque no están sujetas al concepto de transmisiones onerosas las operaciones de transmisión de bienes realizadas por empresarios o profesiones cuando se haga en ejercicio de su actividad empresarial o profesional. A tal fin Doña xxxxxxxxxxx, manifiesta que es farmacéutica y que va a continuar en el ejercicio de la misma actividad. En consecuencia la transmisión devengará tan solo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas respecto al valor de transmisión del inmueble.
A solicitud de los comparecientes, se incorporan a la presente testimonios expedidos por el Colegio Oficial de Farmacéuticos de la Provincia de XXX, relativos a la actividad como tales de Don xxxxxxx y Doña xxxxxxxxxxx.
SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a
Así lo dicen y otorgan.
Escritura de transacción extrajudicial
Esta es la única escritura de transacción que ha pasado por mis manos en casi dieciséis años que soy Notario. En realidad tendría que decir que el único borrador de escritura de transacción puesto que finalmente no se llegó a firmar. Doce años de litigios por razón de una cesión a cambio de alimentos y renta vitalicia iban a terminar con la firma de esta escritura otorgada por los cesionarios y los herederos del cedente pero finalmente no la firmamos. No recuerdo porqué razón no lo hicimos. Me he topado con esta escritura en un archivo de mi ordenador que tiene unos cinco mil documentos de todo tipo y me ha parecido interesante no perderla. Ya que perdí la firma y mis honorarios (que tenía derecho a cobrar) al menos me doy el gusto de tenerla recogida en mi blog. La escritura fue preparada por la abogada que llevaba el caso, que era conocida mía y a la que reconozco su mérito y su autoría dónde y cuándo sea necesario. No imaginaba yo en 2004 que no firmaría esta escritura después de haberle dedicado un tiempo de trabajo pero que acabaría publicándola en un blog bajo el nombre de “Justito El Notario”.
“ESCRITURA DE TRANSACCIÓN
En XXX, provincia de XXX, a XXX.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, con residencia en XXXX,
Los cónyuges XXXX.
De otra parte:
En su propio nombre y derecho.
Tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
I.- Que el XXXX Don XXX y los aquí comparecientes XXXX, otorgaron ante el Notario que fue de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo escritura pública de cesión a cambio de renta vitalicia y alimentos estipulando:
“Primero.= Don XXX cede a Don XXX y esposa XXX, que aceptan, las fincas descritas en la exposición de esta escritura.
Segundo.= A cambio, o como contraprestación, Don XXX y Doña XXX, se obligan a abonar a Don XXX, una renta vitalicia consistente en la cantidad de XXX el primer año y crecientes en un diez por ciento los años sucesivos, acumulativamente y a prestar sustento, habitación, vestido y asistencia médica, según su posición social, teniéndolo en su compañía, a Don XXX.
Tercero.= Se valora una anualidad de cuidados en LA CANTIDAD SEÑALADA PARA LA PRIMERA ANUALIDAD”.
II.- Que por la citada escritura fueron pagados los impuestos correspondientes.
III.= Que las fincas objeto de la mencionada escritura se hallan inscritas en la actualidad, y como consecuencia de la misma, en el Registro de la Propiedad de XXX a nombre de Don XXX y Doña XXX, cuyas fincas, objeto de cesión, son las siguientes: XXX.
Valoración.- A los efectos oportunos los comparecientes valoran las fincas en la cantidad de XXX.
IV.- Que por la representación procesal de Don XXX, se promovió demanda de juicio de menor cuantía, de resolución de contrato de vitalicio, que dio lugar a los autos de tal clase número XXX que se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia número XXX de los de XXX, y en el que fueron demandados Don XXX y Doña XXX, dictándose, el XXX, la correspondiente sentencia, cuyo fallo literal es el que sigue:
“Que estimando como estimo parcialmente la demanda presentada por el Procurador Don XXX en nombre de Don XXX contra Don XXX y Doña XXX, debo condenar y condeno a los demandados a abonar al actor la cantidad de XXX, todo ello sin efectuar especial pronunciamiento en costas”.
V.- Que Don XXX interpuso recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos, contra la referida sentencia ante la Iltma. Audiencia Provincial de XXX, dictándose el XXX la correspondientes sentencia, cuyo fallo literalmente establece:
“Que revocando la sentencia dictada, en fecha XXX, por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número XX de XXX, debemos estimar y estimamos la demanda interpuesta en representación de Don XXX contra Don XXX y Doña XXX, y así declaramos resuelto el contrato de fecha XXX celebrado entre demandante y demandados, decretando la cancelación de las inscripciones que haya en el Registro de la Propiedad derivadas de tal contrato. En ejecución de sentencia se determinará cuál sea la cantidad indemnizatoria que el actora deba satisfacer a los demandados, según las bases dispuestas en el fundamento quinto de esta resolución”.
VI.- Que contra esta sentencia se interpuso por la representación de Don XXX y Doña XXX recurso de casación ante el Tribunal Supremo (número XXX), el cual se encuentra en la actualidad en fase de tramitación, habiéndose dictado Auto de XXX por el que se admite el referido recurso por reunir los requisitos legales, sin que hasta la fecha se haya dictado sentencia resolviendo sobre el mismo, no existiendo, por lo tanto, y hasta la fecha, sentencia firme en el procedimiento.
VII.- Que Don XXX falleció el XXX, bajo testamento otorgado el XXX ante el Notario de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo, en cuyo testamento instituyó herederos de todos sus bienes, derechos y acciones, por partes iguales, a sus convecinos los cónyuges, aquí comparecientes, Doña XXX y Don XXX.
VIII.- Esto expuesto,OTORGAN:
Primero.- DON XXX y DOÑA XXX, ACEPTAN la herencia de Don XXX, y en su calidad de herederos, a fin de solventar extrajudicialmente la cuestión litigiosa existente, poniendo término al litigio en curso, convienen con DON XXX y DOÑA XXX en celebrar el CONTRATO DE TRANSACCIÓN que se contiene en la presente escritura, con arreglo a las siguientes cláusulas:
Don XXX y Doña XXX reconocen que la propiedad de las fincas descritas en la parte expositiva de la presente pertenece, en virtud de la escritura de XXX suscrita por su causante, a Don XXX y Doña XXX.
Por su parte Don XXX y Doña XXX indemnizan, por el incumplimiento de las obligaciones derivadas de la mencionada escritura, a Don XXX y Doña XXX con la cantidad de XXX, cuya cantidad declaran haber recibido, en dinero y antes de este acto, a su satisfacción, otorgando la más firme y eficaz carta de pago.
Ambas partes reconocen y atribuyen al presente contrato de transacción la eficacia de cosa juzgada en relación con el litigio existente, y convienen en dar a este acuerdo plena eficacia en el ámbito extrajudicial de sus relaciones, sin que los trámites judiciales a realizar o pendientes, cualquiera que fuese el sentido de éstos, condicionen la inmediata y definitiva eficacia del presente contrato.
Don XXX y Doña XXX desisten del ejercicio de las acciones judiciales derivadas del contrato de vitalicio objeto de litigio, comprometiéndose a poner en conocimiento de los órganos jurisdiccionales correspondientes el presente convenio transaccional, a efectos de su homologación judicial, obligándose igualmente a realizar las gestiones que procedan a fin de archivar las actuaciones judiciales.
Ambas partes renuncian, para el supuesto de que en fechas próximas al otorgamiento de esta escritura se dictara por el Tribunal Supremo sentencia resolviendo el recurso de casación y devolviéndose los autos al Juzgado de su originaria procedencia, al ejercicio de cualquier acción judicial relativa a la ejecución de la referida sentencia, cualquiera que fuese el tenor de la misma.
Del mismo modo ambas partes renuncian a cualesquiera otras acciones que tengan por objeto la ejecución del procedimiento judicial a que se hace mención en la presente escritura.
Ambas partes renuncian a reclamarse cantidad alguna en concepto de costas procesales devengadas a lo largo del referido procedimiento o por razón de los honorarios de sus respectivos procuradores, abogados, y peritos.
Igualmente las partes renuncian con carácter definitivo e irrevocable al ejercicio futuro de cualquier acción judicial relativa al contrato objeto de la escritura de XXX.
Las partes reconocen que nada tienen que reclamarse por cuestión alguna relativa al cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones derivadas del citado contrato de vitalicio, ni por razón de la propiedad de las fincas objeto del mismo o de su inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los cónyuges Don XXX y Doña XXX, ni por razón de gastos de cualquier clase, ni de mejoras u obras realizadas en las fincas antes citadas, ni por cualquier otra cuestión relativa al contrato de vitalicio celebrado, quedando los herederos del cedente plenamente satisfechos con la cantidad recibida con anterioridad a este acto y, a su vez, los cesionarios con el reconocimiento contenido en el punto número 1.-, y obteniendo, por tanto, ambas partes en virtud del presente convenio transaccional plena satisfacción extraprocesal a sus pretensiones, todo ello al amparo del artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/00 de 7 de Enero).
10.- Ambas partes apoderan expresamente a los procuradores Don XXX y Don XXX para que, en cumplimiento de lo acordado, puedan realizar los trámites judiciales de renuncia, transacción, desistimiento o manifestación de satisfacción extraprocesal y en general todo lo necesario para la homologación o aprobación judicial del presente convenio.
Segunda.- Todos los gastos e impuestos derivados de la presente escritura serán satisfechos por las partes en proporción a sus respectivas adquisiciones y/o contraprestaciones.
Declaración Final.- Los aquí comparecientes solicitan la no liquidación de la transacción contenida en la presente en virtud de lo dispuesto en los artículos 28.5 y 88.I.B.4 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Así lo dicen y otorgan”.
Estudiar cuando estás enfermo
“Empecé a opositar hace un año largo. Mi preparador dice que aunque estés enfermo tienes que seguir estudiando e ir a cantar”
Estudiar si uno está enfermo me parece una estupidez, aunque habría que matizar: ¿estudiar enfermo cuando el examen está lejos o cuando está cerca? ¿estudiar enfermo cuando uno está a menudo enfermo o cuando no lo está nunca?
Si el examen está cerca hay que hacer un esfuerzo; si uno enferma con facilidad, tal vez también, pero si uno esporádicamente está malo y no puede estudiar, pues no lo hace. Si tienes que estudiar porque el examen está cerca o porque enfermas con asiduidad y no puedes permitirte tantos parones, pues haces el esfuerzo y no cantas los temas o los cantas hablando bajito o arreglas aquel tema que tienes pendiente de adaptar o haces otra cosa que implique algo de estudio (¿que tal algo de dictamen?) y que, precisamente, se puede uno reservar para estos momentos en que uno no está para ponerse a estudiar (momento resaca, por ejemplo). Particularmente yo no era capaz de estudiar sin hablar, pero si que podía bajar un poco el tono.
Bueno, recupérate y procura capear con ese tipo de consejos que me parecen un poco absurdos.
Tal vez el secreto de los que aprueban pronto es que también estudian cuando están enfermos. A mi en cambio me daba por el surmenage y con surmenage, sí que continuaba estudiando. En el punto XII de este post hablo de ello.
Intervención por mandato verbal “falso” en escritura de herencia
“Ante el fallecimiento de mi abuela, y por la mala relación con la familia, no contábamos con ningún tipo de documentación. En la notaría a la que se había encargado por nuestros familiares la partición de la herencia rechazaron darnos cualquier tipo de información por teléfono. Nos trasladamos a la notaría y se nos dijo que no contaban con el expediente completo para otorgar la correspondiente escritura ya que el resto de hermanos (y herederos) no la habían proporcionado. Incluso nos dijeron que tal vez no fuera a firmarse allí. Mucho tiempo después supe que la escritura se había firmado al día siguiente de ir nosotros. En nombre de mi padre, compareció mi tío, como mandatario verbal”.
Bueno, tal vez al día siguiente dijeron en la notaría que existía ese mandato. Es una opción.
Un mandato verbal es un encargo de hacer algo efectuado de manera verbal, así que o existe o no existe y por lo que usted dice en el caso de su padre, no existió. Uno no puede ir de mandatario verbal por la vida sin serlo. No puede decir que es mandatario verbal de su hermano, firmar una escritura y luego decirle a su hermano: “Ah, oye, que no te había dicho que he firmado por mandato verbal en tu nombre la escritura de la herencia de mamá”.
Evidentemente en las notarías podemos proponer esta solución cuando no existe otra opción, pero no ponemos en duda que el que dice que es mandatario verbal lo sea en realidad. Si no lo es, es su problema. Vamos, que no vamos a llamar a nadie para comprobarlo porque no es nuestro trabajo. Vea lo que dice el Artículo 164 del Reglamento Notarial:
“Si la representación no resultare suficientemente acreditada a juicio del notario autorizante y todos los comparecientes hicieren constar expresamente su solicitud de que se autorice el instrumento con tal salvedad, el notario reseñará dichos extremos y los medios necesarios para la perfección del juicio de suficiencia. En tal caso, cuando le sean debidamente acreditados, el notario autorizante o su sucesor en el protocolo así lo harán constar por diligencia, expresando en ella su juicio positivo de suficiencia de las facultades expresadas. En todas las copias que se expidan con anterioridad a dicha diligencia el notario hará constar claramente que la representación no ha quedado suficientemente acreditada”.
Así que si se alega mandato verbal, se prepara la escritura, se firma en base a lo expuesto y se expide la copia. Las gestiones para la ratificación no son cosa del Notario. Nosotros no tenemos obligación de avisar ni al mandante, ni al mandatario, de que uno no ha ratificado o de que el otro tiene que ratificar, aunque generalmente hagamos lo primero. En cualquier caso, puede estar tranquila puesto que una escritura otorgada con un mandatario verbal, es “papel mojado” si el mandante no ratifica. Hasta que su padre no ratifique la escritura no vale para nada lo que han hecho. La partición está “a medio hacer”.
Renuncia al seguro decenal con acreditación de uso
Cuando el plazo de diez años desde el final de obra no ha terminado y aún cabe que un nuevo propietario exija el seguro decenal, es necesario que el nuevo propietario dispense al antiguo de la contratación del seguro y que el antiguo propietario acredite el uso del inmueble. Si el nuevo propietario vuelve a transmitir dentro del plazo de diez años, ya solo será necesario que el nuevo le dispense, sin que el antiguo tenga que acreditar el uso del inmueble. El primer caso sería este:
“Se hallan también presentes en este acto, LOS TESTIGOS, quienes intervienen en su propio nombre y derecho, a los efectos de efectuar las manifestaciones relativas al uso de la vivienda objeto de la presente que luego se dirán.
D).- Manifiesta EL COMPRADOR, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, exonera a LOS VENDEDORES, de la constitución de la garantía exigida por el apartado 1.c) del Artículo 19 de dicha Ley. Por su parte la parte vendedora acredita haber utilizado la vivienda mediante facturas del pago del suministro eléctrico y de agua correspondientes a la misma, fotocopias de las cuales, por mi, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, incorporo a la presente.
A los efectos de acreditar el uso por parte de la vendedora de la vivienda objeto de venta, se hallan también presentes en este acto, LOS TESTIGOS. Dichos Sres. manifiestan que:
1.- La citada vivienda dispone de los servicios mínimos de luz y agua.
2.- Y que la vendedora ha utilizado la citada vivienda para uso propio desde su terminación y hasta la adquisición por su actual propietaria, entre los años xxxxxx a xxxxxxxx.
Afirman la veracidad de todos y cada uno de los hechos narrados y reseñados y que cada una de las manifestaciones recogidas las efectúan bajo su exclusiva responsabilidad, y previa advertencia que les hago de las consecuencias de la falsedad en documento público”
El empadronamiento es, por supuesto, también un documento a utilizar en estos casos.
El segundo caso lo tengo contado aquí.
Solicitud judicial de copia de testamento sin acompañar defunción y últimas voluntades
Hace un momento acabo de publicar un nuevo SHOT en el que me preguntaba que qué es eso de inscribir una finca diciendo que tiene tanto de superficie según título y registro y tanto según Catastro. En este me preguntaré cómo es posible que desde los juzgados nos pidan copias de testamentos a las notarías sin acompañar al oficio o mandamiento la defunción y las últimas voluntades. Supongo que llevar un procedimiento de ejecución hipotecaria (este era el caso más reciente en que este problema se me ha planteado) no será cosa sencilla para incurrir en omisiones de este tipo. Tal vez hay compañeros (lo dudo) que las expiden sin más, pero mi opinión es que no puedo proceder a esa expedición sin que se me presenten esos documentos.
Este modelo es el que utilizo para contestar negativamente y solicitar el envío de los documentos oportunos:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en relación con el OFICIO/MANDAMIENTO recibido hoy por mi, por correo certificado y cuya fotocopia acompaño, HAGO CONSTAR:
Que no se encuentra unido a tal OFICIO/MANDAMIENTO el Certificado de Defunción ni el de Últimas Voluntades de Don/Doña XXXX a fin de determinar cual fue el último testamento otorgado por dicho Sr./Sra. y, en su caso, si ese último testamento se encuentra archivado en la notaría de XXX a mi cargo.
Que solicito me envíen el OFICIO/MANDAMIENTO acompañado de dichos Certificados a fin de poder cumplimentar su solicitud. En XXX a XXX”.
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Artículo 68
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