Source: http://ulpilex.es/2016/02/15/actos-colectivos-de-la-comunidad-de-propietarios/
Timestamp: 2017-01-23 23:09:57+00:00

Document:
Actos colectivos de la comunidad de propietariosUlpilex.es | Ulpilex.es
Actos colectivos de la comunidad de propietarios	Posted on February 15, 2016 by Plotino	La Comunidad de Propietarios hizo su irrupción en nuestro Ordenamiento como una modalidad de la comunidad de bienes. La ley de 26 de octubre de 1.939, al modificar el texto del artículo 396Cc, enfatizó su naturaleza de propiedad singular sobre el piso o local, quedando la comunidad como accesoria y circunscrita a los elementos comunes. Con la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960 y sus diferentes reformas ha quedado configurada como una forma de propiedad especial que no consiste en una yuxtaposición de una propiedad ordinaria y una copropiedad, sino que se trata de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo. Así lo reiteró la RDGRN de 19 de abril de 2.007.
– Vinculación ob rem como anejos de determinados zonas comunes: la RDGRN de 31 de marzo de 2.005 (al tratar la asignación del uso exclusivo de los trasteros, que eran elementos comunes en este caso, a determinadas viviendas) lo considera como un acto colectivo. Aunque la Resolución nada dice -dado que se cumplió este requisito en la escritura-, es necesario el consentimiento individual de los propietarios a los que se asignan los trasteros.
– Especificación del concreto anejo que corresponde a cada elemento privativo: la RDGRN de 12 de diciembre de 2.002 recoge un supuesto en el que en los Estatutos inscritos se hace constar que “las buhardillas o trasteros situados bajo la cubierta del inmueble pertenecen a los pisos 4 a 11, inclusive, en proporción a sus respectivas superficies”. Se presenta posteriormente a inscripción una escritura en la que se especifica el concreto trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, describiendo los citados trasteros. La DGRN distingue dos actos jurídicos: la concreción del trastero que corresponde a cada departamento, que requiere el consentimiento uti singuli de todos los propietarios afectados (siguiendo el tracto sucesivo registral) y la descripción de la superficie y datos identificadores de los trasteros, que es un acto colectivo que exige el acuerdo de la Junta de Propietarios, con la finalidad de evitar que se invadan elementos comunes.
Modificación de cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios: como norma general, las modificaciones de cuota, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados. La RDGRN de 27 de diciembre de 2.010 interpreta el artículo 3 LPH, según el cual la cuota de participación podrá variarse “por acuerdo unánime”, no como acuerdo de la Junta (órgano comunitario), sino como acuerdo unánime de todos los propietarios, prestado individualmente. Tras la Ley 8/2.013 se da nueva redacción al precepto, que dice que podrá variarse “de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”. Parece que establece un régimen más flexible, aunque la interpretación sigue siendo la misma. Es necesario consentimiento individualizado y, en el caso de existir titulares registrales posteriores al acuerdo y anteriores a la presentación de aquél en el Registro, deberán manifestar su consentimiento2. No obstante ser ésta la regla general, se reconocen importantes excepciones:
– Desafectación y venta de elementos comunes: dentro de los elementos comunes, debemos distinguir los que lo son por naturaleza, cuyo carácter de elemento común es innegociable, de los elementos comunes por destino, que tendrán este carácter o el privativo, en función de su configuración en el título constitutivo o en acuerdos posteriores de la Comunidad. En puridad, si la Junta de Propietarios desafecta un elemento común por destino, éste pasa a ser elemento privativo y debería inscribirse en el Registro a nombre de todos y cada uno de los propietarios de los pisos o locales, en proporción a sus respectivas cuotas, por lo que la venta posterior del departamento desafectado (por el principio del tracto sucesivo registral) exigirá la prestación del consentimiento de todos y cada uno de ellos (y de sus cónyuges, respecto de los casados en gananciales) como vendedores. Dada la dificultad que ello conlleva se ha venido admitiendo, desde las importantes RRDGRN de 5 de mayo de 1.970 y 15 de junio de 1.973, la llamada doctrina del negocio complejo, esto es, en un solo acuerdo unánime, la Junta de Propietarios refleja la voluntad comunitaria de realizar ambos actos, de modo que por esta fictio iuris el departamento desafectado se transmite directamente al comprador, sin que pase a ser un elemento privativo de todos los propietarios. A estas resoluciones (que se refieren al clásico acuerdo comunitario de desafectación y venta de la garita del portero) han seguido otras muchas3. Destaca, por tratarlo desde la perspectiva del acreedor hipotecario de los pisos o locales, la RDGRN de 13 de junio de 1.998, que aclara que no es necesario el consentimiento de dichos acreedores para la validez e inscripción de los repetidos acuerdos, pues su garantía no resulta menoscabada, al subsistir sobre el elemento desafectado, en una cuota equivalente a la que al piso hipotecado correspondía anteriormente. Es el conocido coloquialmente como “arrastre de cargas”.
– Afectación de elementos comunes: aunque la conversión de elemento privativo en elemento común ha sido calificada en alguna resolución como acto individual, estamos ante el mismo supuesto que el anteriormente explicado. “Cabe transformar un elemento privativo en elemento común al servicio de todos los titulares de propiedad separada sobre los distintos pisos o locales…Dicha transformación requiere el correspondiente acto de afectación que, por comportar la modificación del título constitutivo, deberá ser acordado en Junta de Propietarios en la forma establecida en el artículo 17 LPH”, dice la DGRN. Resulta muy didáctica la Resolución de 6 de febrero de 2.014, que aclara lo siguiente: “Esta afectación tiene el carácter de acto colectivo, para cuya adopción es suficiente cumplir tales requisitos -junto al consentimiento individual del propietario del elemento privativo que se transforma-“. Como expuse, estamos ante el mismo supuesto que el anterior: el acuerdo de desafectación y venta simultáneos es un acto colectivo que puede realizar el Presidente con acuerdo de Junta y que requiere el consentimiento individualizado sólo del nuevo propietario que compra y adquiere, puesto que debe prestar su consentimiento como comprador. En el caso de compra seguida de afectación, el propietario que vende debe prestar su consentimiento individualizado en su condición de vendedor. Si el acto de afectación tiene su base en un negocio jurídico distinto de la compraventa, el titular del elemento que se afecta prestará su consentimiento individualizado como parte de dicho negocio jurídico. Pero esto no desnaturaliza el acto de afectación que es colectivo de la Junta y no requiere el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios de los departamentos privativos del edificio, siempre que el reajuste de las cuotas por la supresión del departamento sea proporcional. – Extinción del régimen de Propiedad Horizontal, mediante su transformación en Comunidad Ordinaria: coincido con el criterio de la RDGRN de 26 de febrero de 2.015, que exige el consentimiento individual de los propietarios “dadas las repercusiones que tiene en la titularidad de los copropietarios, pues, aunque conserven el dominio, es significativo el cambio en el régimen y condiciones de su ejercicio, que supone la modificación del régimen de propiedad”. Respecto a los acreedores de los propietarios de los departamentos, el Centro Directivo aplica la doctrina del arrastre de cargas, antes aludida al tratar de la desafectación. – Modificación de la descripción de elementos privativos: la modificación de la descripción registral de los elementos privativos, en lo que se refiere a su superficie y linderos, afecta al contenido esencial del dominio, por lo que debe constar el consentimiento singular de cada uno de los propietarios según el Registro, incluso aunque las diferencias de descripción entre la real y la registral pueda venir amparada por una licencia de legalización del Ayuntamiento. Así lo entendió la reciente RDGRN de 18 de septiembre de 2.015.
Eduardo Hijas – Notario

References: artículo 396
 Resolución 
 artículo 3
 resolución 
 artículo 17
 Resolución