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Timestamp: 2020-08-08 03:14:30+00:00

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Der Bundesgerichtshof stärkt den Mietern, die sich nah Modernisierungsarbeiten am Haus die Miete nicht mehr leisten können den Rücken. | Weidmann Amin & Partner
Der Bundesgerichtshof stärkt den Mietern, die sich nah Modernisierungsarbeiten am Haus die Miete nicht mehr leisten können den Rücken. Die betroffenen Mieter dürfen vom Vermieter nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden, so das Gericht. Ob die Größe der Wohnung angemessen ist, spielt danach keine Rolle. Bei der Interessenabwägung müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dabei muss auch die Verwurzelung des Mieters in seiner Wohnung oder auch seine gesundheitliche Verfassung berücksichtigt werden.
Vom Grundsatz her dürfen Vermieter die Modernisierungskosten bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen. Noch bis zum Jahresanfang konnten Vermieter die Jahresmiete um 11 % der anteiligen Kosten erhöhen, nun sind es nur noch 8 %. Dass eine Modernisierung durchgeführt wird, müssen Mieter in der Regel hinnehmen. Ihnen steht jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Unter Umständen steht ihnen je nach Lärm und Dreck, welcher durch die Arbeiten verursacht wird, eine Mietminderung zu.
Für Menschen, die sich ihre Wohnung ohnehin kaum leisten können, schreibt das Gesetz in § 559 Abs. 4 BGB ausdrücklich vor, dass eine Mieterhöhung immer dann ausgeschlossen ist, wenn sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Härtefalleinwand muss direkt nach der Ankündigung der Modernisierung vom betroffenen Mieter geltend gemacht werden. Ob dieser Einwand tatsächlich berechtigt ist, wird erst dann geprüft, wenn die Miete tatsächlich steigen soll.
Bei dem Fall, der nun dem BGH vorlag, ging es um einen Hartz-IV-Empfänger aus Berlin, der seit seiner Kindheit in der ca. 86 qm2 großen Wohnung lebt. Früher lebte er dort zusammen mit seinen Eltern, zwischenzeitlich lebt er dort alleine. Hier bekommt er für das Wohnen rund 460 € pro Monat. Seine Netto-Miete lag bereits vor der Mieterhöhung bei über 570,00 €, dazu kamen dann noch monatlichen Heizkostenvorschusszahlungen von 90,00 €.
Das aus den 20-er Jahren stammende Mehrfamilienhaus hat die Vermieterin zwischenzeitlich auf Vordermann bringen lassen. Dabei wurden die Fassade und die oberste Geschossdecke gedämmt und die Balkone auf ca. 5m2 erweitert. Zusätzlich wurde ein seit Jahren stillgelegter Aufzug wieder in Betrieb genommen. Die dafür aufgewendeten Kosten sollen auch die Bewohner über die deutlich erhöhten Mieten tragen.
Nach dem Urteil des Berliner Landgerichts aus dem November 2018 muss sich der Hartz-IV-Empfänger nur mit wenigen Euro pro Monat an den Modernisierungskosten beteiligen. Zum größten Teil sei die Mieterhöhung nicht zu rechtfertigen. Aus ihrer Sicht kann es dabei dahinstehen, ob der Mann überhaupt eine so große Wohnung benötigt. Es sei gerade Sinn und Zweck der Härtefallregelung, dass Wohnungen nach der Modernisierung auch noch für Mieter mit geringerem Einkommen finanzierbar blieben.
Diese Auffassung teilt der BGH nun auch in seiner Entscheidung und hat die Annahme eines Härtefalls im streitgegenständlichen Sachverhalt angenommen. Dem Urteil nach sind bei der Abwägung im Rahmen des § 559 Abs. 4 BGB andere Maßstäbe als bei der Gewährung von Sozialleistungen anzulegen. Im Sozialrecht gelten für einen Einpersonenhaushalt rund 50 m2 als angemessen. Nach Auffassung der Richter, soll das sicherstellen, dass sich niemand auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Bei der Regelung des § 559 Abs. 4 BGB gehe es im Gegensatz dazu vielmehr darum, ob ein Mieter, der keinen Einfluss auf die Modernisierung hat, seinen bisherigen Lebensmittelpunkt behalten kann.
Überdies komme nicht nur dem Vermieter, sondern eben auch dem Mieter der Eigentumsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG zu. Aufgrund des Bestandsinteresses könne ein Härtefall nicht isoliert anhand einer bestimmten Wohnungsgröße geprüft werden.
Damit ist allerdings noch nicht entschieden, ob der Berliner Hartz-IV-Empfänger der Mieterhöhung entgeht. Es gibt nämlich zwei Ausnahmefälle, nach denen sich Mieter nach § 559 Abs. 4 S. 2 Nr.1 und 2 BGB nicht auf einen finanziellen Härtefall berufen können. Zum einen, wenn das Haus nur in einen „allgemein üblichen“ Zustand versetzt wurde und zum anderen, wenn der Vermieter zur Modernisierung gezwungen war. Beides hat das LG Berlin nach der Ansicht des BGH nicht korrekt geprüft, sodass es dies nun nachholen muss.
Quelle: Urteil vom 9.10.2019, Az. VIII ZR 21/19

References: § 559
 BGH 
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 § 559
 § 559
 Art. 14
 § 559
 BGH