Source: https://www.wonder.legal/de/guide/was-tun-wenn-der-mieter-keine-miete-zahlt
Timestamp: 2020-02-23 21:01:43+00:00

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Was tun, wenn der Mieter keine Miete zahlt?
1. Mietausfall vermeiden durch Mieterselbstauskunft
2. Persönliches Gespräch mit dem Mieter suchen
5. Gerichtliche Schritte
Der Mieter ist mit den Mietzahlung mit mehr als zwei Monaten im Rückstand und möchte die Miete partout nicht zahlen - eine Situation, in der Sie sich als Vermieter niemals wiederfinden möchten.
Viele Vermieter verlassen sich auf ihre Mietzahlungen als Einkommensform. Wenn ein Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug gerät oder die Zahlung partout verweigert, kann dies daher zu echten Kopfschmerzen und Problemen führen. Glücklicherweise können Vermieter einige Dinge unternehmen, um die Miete von einem zahlungsunwilligen Mieter zu erlangen. Obwohl der Prozess langwierig und zeitaufwändig sein kann, werden Sie als Vermieter nicht ohne Optionen gelassen.
Für die Zwecke dieses Jura Guides ist ein Vermieter jemand, der Eigentümer einer Immobilie ist und diese an jemand anderen, den Mieter, vermietet. Der Vermieter kann ein gewerblicher Vermieter oder eine natürliche Person sein - dieser Guide gilt für beide Optionen. Ein Mieter ist die Person (oder manchmal Einheit), die die Immobilie vom Vermieter mietet.
Der Mieter schuldet dem Vermieter die mietvertraglich vereinbarte Miete aus dem Mietvertrag und aus dem Gesetz gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Mietverträge sind dabei in aller Regel schriftlich abgefasst.
Um zahlungsunwillige Mieter gleich zu erkennen, kann der Vermieter den potentiellen Mieter um eine sog. Mieterselbstauskunft bitten. Hier kann der Vermieter dem Mieter Fragen stellen, um so sicher zu gehen, dass letzter auch im der Lage ist, Miete zu zahlen. Zulässig sind daher insbesondere Fragen, die zur finanziellen Absicherung des Vermieters dienen. Dies können z.B. Fragen zur Identität des Mieters und der mit einziehenden Personen, deren Familienstand und das Netto-Einkommen sein.
Bei einer Mieterselbstauskunft kann der Vermieter den Mieter Fragen stellen, um so sicher zu gehen, dass letzter auch im der Lage ist, Miete zu zahlen.
Der Eigentümer hat jedoch auch das Recht von aktuellen Arbeitsverhältnissen, vorausgehenden Mietrückständen und Mietschulden, Räumungsklagen, Insolvenzverfahren und relevanten Vorstrafen zu erfahren. Werden diese Fragen nicht wahrheitsgemäß beantwortet, haben Vermieter gem. §123 BGB auch im Nachhinein die Möglichkeit dem Mieter fristlos zu kündigen.
Zahlt der Mieter nach dem vereinbarten Termin die Miete nicht, sollten Sie als Vermieter zunächst ein persönliches Gespräch mit dem Mieter suchen. Schließlich kann es sein, dass es sich lediglich um ein Versehen oder um eine vorübergehende Zahlungsunfähigkeit des Mieters handelt. Wenn es sich um eine vorübergehende Zahlungsfähigkeit des Mieter handelt, können Sie, falls gewünscht, z.B. eine Ratenzahlung vereinbaren. Möglich ist jedoch auch, dass der Mieter in finanziellen Schwierigkeiten steckt. Falls dies der Fall ist, kann in einem Gespräch besprochen werden, wie und wann der Mietstand den Rückstand ausgleichen will.
Insbesondere bei langjährigen Mietern, die sonst immer pünktlich gezahlt haben, ist ein persönliches Gespräch eine bevorzugte Option. In einem Gespräch kann schnell herausgefunden werden, warum der Mieter die Miete nicht gezahlt hat. Möglicherweise stecken Gründe wie ein Kontowechsel o.ä. hinter der Verspätung der Mietzahlung. Aus Erfahrung kann geschlossen werden, dass ein persönliches Gespräch mit gutwilligen und sonst immer sehr pflichtbewussten Mietern positive Auswirkungen haben kann.
Hilft jedoch auch ein persönliches Gespräch mit dem Mieter nicht, ist eine Abmahnung bzw. schriftliche Aufforderung zur Zahlung seitens des Vermieters notwendig.
Mit einer Abmahnung kann der Vermieter den Mieter auffordern, den Mietrückstand auszugleichen und seiner Zahlungsverpflichtung in Zukunft nachzukommen. Die Abmahnung kann eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden und stellt zugleich die rechtliche Grundlage für eine Kündigung des Mietverhältnisses dar, wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt.
3.1. Form der Abmahnung
Eine Abmahnung ist grundsätzlich formlos möglich. Jedoch sollten Sie beachten, dass nur eine schriftliche Abmahnung auch nachgewiesen werden kann. Damit eine Abmahnung auch rechtsgültig ist, sollten verschiedene inhaltliche Anforderungen berücksichtigt werden.
3.2. Inhalt der Abmahnung
Eine Abmahnung sollte unbedingt folgende Sachen beinhalten:
Name und Anschrift aller im Mietvertrag stehenden Personen,
detaillierte Begründung der Abmahnung und Nachweise über fehlende Mieteingänge,
Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses, falls der Mieter nicht zahlt,
eine Vollmacht, wenn der Vermieter die Abmahnung nicht persönlich übergibt, sondern von einer anderen Person übergeben lässt (Vollmacht ist auch bei bspw. einem Mietshaus mit mehreren Eigentümern notwendig – in diesem Fall ist der Abmahnung eine von allen Vermietern unterzeichnete Vollmacht beizulegen).
3.3. Vermieterpfandrecht
Der Vermieter laut § 562 BGB verhindern, dass der säumige Mieter Wertgegenstände aus der Wohnung entfernt, die zum Ausgleich der Zahlungsansprüche dienen könnten - das sogenannte Vermieterpfandrecht!
Der Vermieter kann laut § 562 BGB mit der Abmahnung zudem vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Dann darf der Mieter keine Wertgegenstände aus der Wohnung oder den Geschäftsräumen entwenden – es sei denn, er leistet eine andere Sicherheit für die geschuldeten Mietzahlungen. Zieht der Mieter aus, darf er diese Gegenstände bei bestehenden Mietrückständen nicht mitnehmen, der Vermieter kann sie dann in Besitz nehmen und der Verwertung zuführen. Verstößt der Mieter gegen die Verfügung des Pfandrechts, riskiert er auf Grundlage des § 289 StGB eine Geld- oder Freiheitsstrafe.
Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist zum einen fristlos/außerordentlich (= ohne vorherige Abmahnung) möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein derartiger wichtiger Grund liegt z.B. vor, wenn der Mieter nicht zahlt und Mietrückstände von mehr als zwei Monatsmieten angehäuft wurden. Zum anderen ist der Vermieter nach einer erfolglosen Abmahnung zur fristgemäßen/ordentlichen Kündigung berechtigt.
4.1. Form der Kündigung
Die Kündigung des Mietvertrages müssen Sie schriftlich mitteilen. Die Kündigung muss weiterhin an alle Mieter der z.B. vermieteten Wohneinheit gerichtet und von allen Vermietern unterschrieben sein. Eine Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist grundsätzlich unwirksam, wenn der Kündigung keine Vollmacht angehangen wird. Gemäß § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter zusätzlich die Kündigung begründen.
4.2. Inhalt der Kündigung
Ein Kündigungsschreiben sollte unbedingt folgende Sachen beinhalten:
Nennung der Pflichtverletzung bzw. des Kündigungsgrundes,
Frist, zu der die Kündigung erfolgt,
Bezugnahme auf Abmahnung,
Hinweis darauf, dass der Vermieter bei Fortsetzung der Pflichtverletzung ggf. Räumungsklage erheben sowie eine Nutzungsentschädigung verlangen wird,
Hinweis auf Widerspruchsrecht (bei ordentlicher Kündigung).
4.3. Kündigungsfristen
Bei einer ordentlichen Kündigung gilt laut Gesetz (§ 573c Abs.1 BGB) eine Frist von drei Monaten bis zum Auszug des Mieters – es sei denn, es wurde eine hiervon abweichende Kündigungsfrist vertraglich vereinbart. Der Mieter kann der Kündigung innerhalb einer Frist von zwei Monaten widersprechen.
Die ordentliche Kündigungsfrist für einen Gewerbemietvertrag beträgt dahingegen sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres.
Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, nicht zu viel Zeit zwischen der Kenntnisnahme des Zahlungsverzuges des Mieters und dem Ausspruch der Kündigung vergehen zu lassen.
Wenn der Mieter nach all den vorhergegangen Schritten weiterhin nicht zahlt, bleiben Ihnen nur noch gerichtliche Schritte, als letzte Instanz/ultima ratio übrig. So ist ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage vorhanden, um die offene Miete einzufordern.
Wenn sich der Mieter weigert, nach Kündigung zum Ende der Kündigungsfrist aus der Wohnung auszuziehen, kann zudem eine Räumungsklage angebracht sein.
Gerichtliche Schritte, welche notwendig sein können:
5.1. Gerichtliches Mahnverfahren
Das gerichtliche Mahnverfahren dient dazu, Geldforderungen schnell ohne ein Klageverfahren durchzusetzen – und einen Vollstreckungstitel zu erhalten, der den Mieter rechtswirksam zur Zahlung der ausstehenden Miete verpflichtet. Kommt das Amtsgericht zu dem Schluss, dass die Mietforderung berechtigt ist, wird die Zwangsvollstreckung beschlossen.
5.2. Zahlungsklage
Will der Mieter nicht zahlen oder hat Einwände gegen die Forderung, dann sollte das Mittel der Zahlungsklage gewählt werden, um den Zahlungsanspruch durchzusetzen. Wenn das Klageverfahren erfolgreich ist, ergeht ein Vollstreckungsurteil. Der Vermieter hat damit das Recht, die ausstehende Miete über einen Gerichtsvollzieher und die Kontopfändung zu erhalten.
5.3. Räumungsklage
Zieht der Mieter nach Kündigung des Mietverhältnisses nicht aus, darf der Vermieter ihn nicht einfach selbst vor die Tür setzen. Räumkommandos sind keine gute Idee, denn dagegen kann sich der Mieter mit einer einstweiligen Verfügung schnell und erfolgreich zur Wehr setzen: Selbstjustiz ist unzulässig. An der Erhebung einer Räumungsklage führt kein Weg vorbei, zeigt sich der Mieter widerspenstig.
Damit Sie als Vermieter eine Räumungsklage überhaupt erheben dürfen, muss zunächst eine schriftliche Kündigung des Mietverhältnisses erfolgt sein. Zieht der Mieter nach einem positiven Räumungsurteil nicht freiwillig aus, kann der Vermieter mit dem gültigen Räumungsurteil einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Zwangsräumung durchführt. Der Hausrat des Mieters wird versteigert oder eingelagert.
Es ist nicht einfach fehlende Mietzahlungen einzutreiben oder sogar einen Räumungsprozess durchzulaufen. Neben den nervlichen und zeitlichen Strapazen, kann der gesamte Vorgang sehr kostspielig werden, wenn Sie das Honorar für Rechtsanwälte und Gerichtskosten einkalkulieren. Leider ist es dennoch manchmal die einzige Möglichkeit, einen zahlungsunwilligen Mieter loszuwerden.
Wenn Sie jedoch die Schritte dieses Guides befolgen, erhalten Sie im Idealfall die ausstehenden Mietzahlungen von Ihrem Mieter. Bei komplexeren Fragen, sollten Sie sich stets an den Anwalt Ihres Vertrauens wenden.

References: § 535
 §123
 § 562
 § 562
 § 289
 § 573