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STS 184/1989, 2 de Marzo de 1989 - Jurisprudencia - VLEX 76210887
STS 184/1989, 2 de Marzo de 1989
Número de Resolución: 184/1989
Fecha de Resolución: 2 de Marzo de 1989
PROPIEDAD HORIZONTAL. TÍTULO CONSTITUTIVO. IMPAGO DE CUOTAS. Las irregularidades de una sociedad, incluso pactada verbalmente, no trascienden a las relaciones de los socios que la constituyen, pues el contrato de sociedad es esencialmente consensual, de tal modo que aunque se aporten bienes inmuebles o derechos reales sin el otorgamiento de escritura pública que exige el artículo 1.667 del Código Civil ha de producir sus efectos en cuanto a los derechos y obligaciones de los socios entre sí. Se desestima la casación.
Sentencia citada en: 2 sentencias, 2 temas prácticos
Núm. 184.-Sentencia de 2 de marzo de 1989
MATERIA: Reclamación de cantidad derivada de impago de cuotas de Comunidad de Propietarios.
Reconvención. Modificación de Estatutos. Falta de legitimación pasiva de la Comunidad de
Propietarios en la reconvención. Comunidad de Propietarios en explotación y Comunidad de
Propietarios propiamente dicha.
DOCTRINA: Si, pues, el Estatuto se modificó correctamente o no se impugnó en la forma debida tal
modificación, es claro que la contribución a los gastos generales se determinó conforme a lo
especialmente establecido (art. 9.5) y el error del recurrente nace bien de creer inmodificables los
Estatutos, ora de no atacar por la vía correcta ( núm. 4 del art. 1.692 de la LEC ) los hechos
sentados por la Sala de Instancia, todo lo cual hace decaer ambos motivos.
Se denuncia infracción del artículo 1.667 del Código Civil , y pretende atacar la afirmación de los
órganos jurisdiccionales de instancia de que estaba legitimada pasivamente para soportar la
reconvención era la Comunidad de Propietarios en explotación y no la Comunidad de Propietarios,
pues, según se desprende del contrato privado por el que se constituyó aquélla, al regirse por los
artículos 1.665 y siguientes del Código Civil y apartarse la posesión (derecho real) de los
apartamentos, no surgió una personalidad independiente de la de los socios mientras no se
cumpliese los requisitos formales de escritura e inscripción en el Registro, por lo que demandó a la
única entidad con personalidad jurídica. El motivo no puede seguir mejor suerte que los anteriores
pues, aun partiendo de la veracidad de lo afirmado, aunque la Comunidad de explotación careciese
de personalidad, ello no justifica que un tercero extraño, la Comunidad de Propietarios, esté
legitimada pasivamente y tenga que soportar una obligación por ella no contraída y que, por lomismo, no le afecta, dado que, cual señala el Juzgado, ni siquiera consta que la Comunidad de
Explotación comprenda la totalidad de los propietarios de apartamentos, la Comunidad de
Propietarios no adoptó el acuerdo de no entregar los beneficios obtenidos, ni retiene la cantidad
En la villa de Madrid, a dos de marzo de mil novecientos ochenta y nueve.
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Santa Cruz de Tenerife, como consecuencia de autos de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Santa Cruz de Tenerife, sobre reclamación de cantidad; cuyo recurso fue interpuesto por don Vicente , representado por el Procurador de los Tribunales don Santos de Gandarillas Carmona y asistido del Letrado don José María del Corral Perales; siendo parte recurrida la DIRECCION000 , representada por la Procuradora de los Tribunales doña Matilde Marín Pérez y asistida del Letrado don Andrés de la Vega Alcañiz.
La Procuradora doña María Mercedes Pérez, en representación de la DIRECCION000 , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Santa Cruz de Tenerife, demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, contra don Vicente y su esposa, sobre reclamación de cantidad, estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo conveniente para terminar suplicando sentencia declarando: Que se condene al demandado al pago de la aportación por consumo de agua, luz y gas, por el período de agosto de 1984 a octubre de 1985, a razón de 100 pesetas mensuales por apartamento y día de ocupación, lo que suma, al multiplicarse por sus 31 apartamentos, la cantidad de 634.500 pesetas a la Comunidad demandante, más su interés legal desde la fecha de presentación de la demanda hasta su total solvencia, con expresa imposición de costas al demandado, aunque se allane a la demanda por su evidente temeridad y mala fe. Admitida la demanda y emplazado el demandado don Vicente , compareció en los autos en su representación la Procuradora doña Carmen Guadalupe García, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda, bien por acogimiento de las excepciones alegadas o ya en cuanto al fondo, se le impongan las costas a la parte actora por su evidente temeridad y mala fe y acabó formulando reconvención, cuyo suplico dice que teniendo por formulada reconvención por la cantidad total de 5.345.113 pesetas, contra la actora, es decir, Comunidad de Propietarios del edificio Teneguía, se sirva, en definitiva estimarla y condenar a su pago la reconvenida con expresa imposición de las costas causadas. La Procuradora doña Mercedes González Pérez, en nombre de la DIRECCION000 , contestó a la reconvención para terminar suplicando que se estime cualquiera de las excepciones esgrimidas declarando no haber lugar a entrar a conocer de la reconvención o, en el improbable supuesto de entrar en el fondo del asunto rechazarla, con expresa imposición de costas a don Vicente , a la par que se dé lugar a las peticiones de nuestra demanda, también condenando en costas al señor Vicente . Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas se entregaron los mismos a las partes para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia, de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El señor Juez de Primera Instancia de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia de fecha 17 de junio de 1986, cuyo fallo dice así: «Fallo: Que estimando como estimo la demanda de juicio de menor cuantía deducida por la señora Procuradora doña María Mercedes González Pérez, en nombre y representación de la entidad DIRECCION000 contra don Vicente , debo condenar y condeno al demandado a abonar a la entidad actora la cantidad de 634.500 pesetas, como aportación derivada del consumo de agua, luz y gas en los apartamentos del edificio Teneguia de los que es titular, más el interés legal producido por dicha cantidad desde el emplazamiento; que desestimando como desestimo la reconvención deducida por el demandado contra la entidad actora por falta de legitimación pasiva de ésta, o, en todo caso, falta de litis consorcio pasivo necesario, debo absolver y absuelvo a la actora de la pretensión contra ella deducida, a la que se refiere el antecedente segundo, condenando al demandado al pago de todas las costas devengadas en el juicio, tanto por razón de la demanda como de la reconvención. Instruyase a las partes sobre los recursos que caben contra esta sentencia.
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la parte demandada y demandante reconvencional don Vicente , tramitado el recurso conarreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, dictó sentencia con fecha 9 de febrero de 1987, con la siguiente parte dispositiva: «Fallamos: Que con desestimación del recurso interpuesto debemos confirmar íntegramente la sentencia recurrida con imposición de las costas a la parte apelante».
El Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en nombre de don Vicente , ha interpuesto recurso de casación, contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Santa Cruz de Tenerife, con apoyo en los siguientes motivos: Motivos de casación: 1." Al amparo del artículo 1.692-5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de Ley, y, concretamente del artículo 16.1 de la Ley 48/1960, de Propiedad Horizontal, de 21 de julio . 2° Al amparo del artículo 1.692-5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de Ley más concreta-tamente del artículo 19.5 de la Ley 49/60, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal . 3.° Por infracción de Ley y de la doctrina y jurisprudencia concordante al amparo del artículo 1.692-5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción del artículo 1.667 del Código Civil .
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 16 de febrero de 1989.
Para la mejor comprensión y fallo del presente recurso, es preciso consignar los siguientes antecedentes, en cuanto a él atañen: a) La Comunidad de Propietarios del edificio Teneguia dedujo demanda contra don Vicente y esposa (a ésta para notificación en cuanto pudiera afectarle), solicitando se le condenase al abono de 634.500 pesetas por consumo de agua, luz y gas en el período de agosto de 1984 a octubre de 1985, a razón de 100 pesetas por apartamento y día de ocupación, b) Opuso el demandado que tales servicios eran comunes o generales, no susceptibles de individualización (los apartamentos carecían de contadores), por lo que su importe habría de estar incluido en la cuota mensual de gastos y mantenimiento, dado que el acuerdo de las 100 pesetas por día de ocupación había sido impugnado; además, reconvino en reclamación de 5.345.113 pesetas por los oficios repartidos correspondientes a sus 31 apartamentos en los ejercicios de 1980/81 a 1983/84. c) A este último extremo, contestó la actora reconvenida que junto a ella existía otra comunidad, la de explotación del edificio Teneguía, respecto de la cual era ajena, procediendo acoger su falta de legitimación pasiva, d) El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Tenerife estimó la demanda y desestimó la reconvención, considerando que el señor Vicente no abonó lo que se le reclamaba por el tiempo en que los apartamentos se habían utilizado; el acuerdo de las cien pesetas por apartamento y día de ocupación adoptado en Junta de 3 de noviembre de 1981, había adquirido plena eficacia, al no haber sido impugnado, ya que la deducida contra tal Junta por doña Andrea se refería a acuerdos distintos, la que planteó el demandado (Sentencia de 13 de julio de 1985) no había sido estimado o se desconocía la resolución recaída, como ocurría con la reclamación a que se refería el documento obrante al folio 836; el acuerdo había de entenderse referido a la regla 5ª del artículo 9.°, en relación con la regla 2.a del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y aunque se refiriese a la regla 1.a del último artículo era eficaz y ejecutivo por no haberse impugnado, según la parte final de tal precepto; procedía la excepción de falta de legitimación pasiva, pues la retención de beneficios correspondientes a los apartamentos del demandado respondió a acuerdo tomado por la DIRECCION000 en explotación, estando probada la existencia de dos diferentes Comunidades y sin que conste siquiera que esta última comprenda la totalidad de los propietarios de apartamentos, e) La Sala de lo Civil de la Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, en su sentencia de 9 de febrero de 1987 , confirmó íntegramente la del Juzgado, insistiendo en que, según lo probado: no se pagó la deuda; no consta impugnado el acuerdo de la Junta; el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a contribuir a los gastos con arreglo a lo especialmente establecido; la sentencia que declaró nulo lo acordado en la Junta donde se tomó el acuerdo origen de la reclamación no afectó a este punto; y hay dos comunidades, afectando a una el pago de las cuotas y a la otra los rendimientos que produzca la explotación de los apartamentos.
Los tres motivos del recurso de casación interpuesto por el señor Vicente buscan amparo procesal en el número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y ello implica que la base láctica sentada en las instancias permanece incólume y de ella ha de partirse en la casación, sin examinar la prueba, por no tratarse de una tercera instancia. En los dos primeros se denuncia vulneración de los artículos 16.1, 3 y 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , entendiendo el recurrente que los gastos no susceptibles de individualización, cual ocurre con los objetos del pleito, por no existir contadores, se repartirán entre los copropietarios del inmueble con arreglo a lo señalado en la cuota o a lo especialmente establecido y que esto último ha de entenderse, con arreglo a la sentencia de esta Sala de 28 de diciembrede 1984, como lo señalado en los Estatutos. Dicha sentencia recoge con absoluta claridad el alcance de la Ley de Propiedad Horizontal al decir que si bien en términos generales estatuye normas de derecho necesario, ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares que proclama el artículo 1.255 del Código Civil , deduciéndose así de la propia exposición de motivos de la meritada Ley, en cuanto textualmente aclara que la Ley admite que por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley; de ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán estos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones, y con respecto a la posibilidad de modificar en los Estatutos el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, resulta de la necesaria conjugación de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 396 del Código Civil, disposición transitoria primera de la citada Ley de Propiedad Horizontal y artículo 5.°, párrafo 3.°, y regla 5ª del artículo 9.° de la propia Ley la posibilidad de establecer en los Estatutos el régimen especial sobre distribución de gastos que admite la preceptiva contenida en la últimamente citada disposición legal, régimen especial que, como es obvio, puede tener por base, a efectos de distribución de los gastos generales, la fijación de módulos distintos a los significados por la cuota de participación de cada piso o local en el valor total del edificio, sistema estatutario de distribución de gastos al que habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley tantas veces mencionada; y esto último es lo que ocurre en el supuesto que nos ocupa, es decir, que lo estatuido fue modificado conforme a la regla primera del artículo 16, al afirmarse por la Audiencia que por una parte no consta que haya impugnado debidamente el acuerdo de la junta, y por otro lado no existe infracción del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , ya que dicho precepto obliga a contribuir con arreglo a lo especialmente establecido, como es el presente caso, todo ello unido, sigue diciendo, a que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que invoca el demandado de que declaró nulo todo lo acordado en la junta donde se tomó el acuerdo origen de la reclamación, no afectó precisamente a este punto y sí a otros que son ajenos a la presente litis; si, pues, el Estatuto se modificó correctamente o no se impugnó en la forma debida tal modificación, es claro que la contribución a los gastos generales se determinó conforme a lo especialmente establecido (art. 9.5) y el error del recurrente nace bien de creer inmodificables los Estatutos, ora de no atacar por la vía correcta ( número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) los hechos sentados por la Sala de Instancia, todo lo cual hace decaer ambos motivos, sin que, por otra parte, las cien pesetas por día de ocupación impliquen multa alguna y sí equitativo pago de los servicios por quienes de ellos se benefician.
El tercer motivo, con idéntico amparo procesal que los anteriores, denuncia infracción del artículo 1.667 del Código Civil , y pretende atacar la afirmación de los órganos jurisdiccionales de instancia de que quien estaba legitimada pasivamente para soportar la reconvención era la Comunidad de Propietarios en explotación y no la Comunidad de Propietarios, pues, según se desprende del contrato privado por el que se constituyó aquella, al regirse por los artículos' 1.665 y siguientes del Código Civil y apartarse la posesión (derecho real) de los apartamentos, no surgió una personalidad independiente de la de los socios mientras no se cumpliese los requisitos formales de escritura e inscripción en el Registro, por lo que demandó a la única entidad con personalidad jurídica. El motivo no puede seguir mejor suerte que los anteriores pues, aún partiendo de la veracidad de lo afirmado, aunque la Comunidad de explotación careciese de personalidad, ello no justifica que un tercero extraño, la Comunidad de Propietarios esté legitimada pasivamente y tenga que soportar una obligación por ella no contraída y que, por lo mismo, no le afecta, dado que, cual señala el Juzgado, ni siquiera consta que la Comunidad de explotación comprenda la totalidad de los propietarios de apartamento, la Comunidad de Propietarios no adoptó el acuerdo de no entregar los beneficios obtenidos, ni retiene la cantidad reclamada. Por otra parte, el documento número 20 de los aportados al contestar a la reconvención, que se cita en el motivo, dice en su artículo 1.°: «... se constituye una comunidad integrada por las personas que siendo propietarios de apartamentos sitos en el edificio Teneguía se adhieran o suscriban el presente contrato»... «Esta Comunidad se regirá por los presentes Estatutos, los acuerdos comunitarios reglamentarios posteriores, y, en lo no determinado, por lo que disponen los artículos 397 a 406, inclusive, del Código Civil , así como en lo pertinente por las normas establecidas en los artículos 1.665 y siguientes de dicho Cuerpo legal referentes a la sociedad civil»; en el artículo 11 «El Presidente- Administrador llevará la dirección de la Comunidad en el Orden interno y la plena representación extrajudicial y judicial en el orden externo de la misma...»; don Vicente fue el primer Presidente, nombrándosele en el propio documento y, consiguientemente, conocía cuanto se lleva expuesto; y, por último, es doctrina reiterada y constante de esta Sala, que puede representar por todas la sentencia de 22 de diciembre de 1986, que las irregularidades de una sociedad, incluso pactada verbalmente, no trascienden a las relaciones de los socios que la constituyen, pues el contrato de sociedad es esencialmente consensual, de tal modo que aunque se aporten bienes inmuebles o derechos reales sin el otorgamiento de escritura pública que exige el artículo 1.667 del Código Civil ha de producir sus efectos en cuanto a los derechos y obligaciones de los socios entre sí.Cuarto: Por imperativo legal ( art. 1.715, párrafo último, LEC ), al no haber lugar al recurso, han de imponerse las costas del mismo a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Vicente contra la Sentencia dictada en 9 de febrero de 1987, por la Sala de lo Civil de la Audiencia de Santa Cruz de Tenerife ; se condena a dicho recurrente al pago de las costas; se decreta la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal; y a su tiempo, comuniqúese esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndole las actuaciones que remitió.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.- Antonio Carretero Pérez.- Eduardo Fernández Cid de Temes.-Pedro González Poveda.-Manuel González Alegre y Bernardo.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Eduardo Fernández Cid de Temes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.
STSJ Comunidad de Madrid 35/2006, 10 de Enero de 2006

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