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Timestamp: 2016-10-21 23:56:57+00:00

Document:
4C.400/2001 (04.03.2002)
4C.400/2001/rnd
A.________, Kl�gerin und Berufungskl�gerin, vertreten durch Rechtsanwalt Christof Wyss, Kronenstrasse 9, 8712 St�fa,
B.________, Beklagten und Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang, Pestalozzistrasse 24, Postfach 234, 8028 Z�rich,
A.- A.________ mietete von B.________ mit Vertr�gen vom 8. April 1998 eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung und einen Garagenplatz in der Liegenschaft X.________. Mietbeginn war der 1. August 1998. Mit Formularen vom 9. Februar 1999 k�ndigte der Vermieter die beiden Mietvertr�ge auf den 30. September 1999 mit der Begr�ndung eines Eigenbedarfs des Hauseigent�mers.
Die Mieterin gelangte an die Schlichtungsstelle, vor welcher der Vermieter ihr Begehren anerkannte, worauf die beiden K�ndigungen f�r ung�ltig erkl�rt wurden.
Am 20. September 1999 k�ndigte der Vermieter die Mietvertr�ge auf den 31. M�rz 2000. Als K�ndigungsgrund gab er im Formular "Eigenbedarf des Hauseigent�mers f�r seine Tochter" an. Die Mieterin gelangte an die Schlichtungsbeh�rde mit dem Begehren, die K�ndigungen vom 20. September 1999 ung�ltig zu erkl�ren, eventuell die Mietverh�ltnisse angemessen zu erstrecken. Die Schlichtungsbeh�rde wies die Klage mit Beschluss vom 11. Februar 2001 ab. Darauf reichte die Mieterin beim Mietgericht des Bezirkes Meilen Klage gegen den Vermieter ein mit dem Begehren, die K�ndigungen vom 20. September 1999 ung�ltig zu erkl�ren, eventuell die Mietverh�ltnisse angemessen zu erstrecken. Das Mietgericht wies mit Urteil vom 18. Juli 2001 das Begehren der Kl�gerin um Ung�ltigerkl�rung der K�ndigungen ab, erstreckte indessen die Mietverh�ltnisse endg�ltig bis zum 31. M�rz 2002.
Die Kl�gerin gelangte mit Berufung an das Obergericht des Kantons Z�rich, welches ihr Rechtsmittel mit Beschluss vom 6. November 2001 abwies und das Urteil des Mietgerichts best�tigte.
B.- Mit Berufung beantragt die Kl�gerin dem Bundesgericht, den Beschluss des Obergerichts aufzuheben und die K�ndigungen vom 20. September 1999 ung�ltig zu erkl�ren, eventualiter die Mietverh�ltnisse erstmals bis 31. M�rz 2002 zu erstrecken.
Der Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung und Best�tigung des angefochtenen Beschlusses.
1.- Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden. Ausnahmen von dieser Bindung bestehen insoweit, als das kantonale Sachgericht bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzt hat oder ihm offensichtliche Versehen unterlaufen sind (Art. 63 Abs. 2 OG). Vorbehalten bleibt ferner die Vervollst�ndigung eines Sachverhalts, der l�ckenhaft ist, weil Feststellungen �ber - im kantonalen Verfahren rechtzeitig und in zul�ssiger Form vorgebrachte - Tatsachenbehauptungen fehlen, deren Abkl�rung im Hinblick auf die Anwendung des Bundesrechts unerl�sslich ist (Art. 64 OG). Dass die Voraussetzungen solcher Ausnahmen gegeben sind, hat die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt wissen will, im Einzelnen darzutun und mit Aktenhinweisen zu belegen (BGE 127 III 248 E. 2c mit Hinweis; 115 II 484 E. 2a). Eine blosse Kritik an der Beweisw�rdigung ist unzul�ssig (BGE 126 III 189 E. 2a mit Hinweisen).
Die Kl�gerin beanstandet unter Berufung auf Art. 274d Abs. 3 OR die vorinstanzliche W�rdigung der Zeugenaussage der Tochter des Beklagten. Sie verkennt damit die Tragweite des Untersuchungsgrundsatzes; dieser erlaubt den Parteien nicht, im Berufungsverfahren vor dem Bundesgericht in Abweichung von Art. 55 Abs. 1 lit. c OG die Beweisw�rdigung der Vorinstanz zu kritisieren. Das Bundesgericht hat im vorliegenden Verfahren vielmehr von der tats�chlichen Feststellung der Vorinstanz auszugehen, dass die Tochter des Beklagten Angst hat, in einer ebenerdigen Wohnung bzw. in Parterrer�umen zu wohnen.
2.- Die Kl�gerin bringt vor, der Beklagte habe die K�ndigungen vom 20. September 1999 nicht hinreichend begr�ndet, weil er zwar den Eigenbedarf f�r seine Tochter, nicht aber die Dringlichkeit dieses Eigenbedarfs erw�hnt habe. Die R�ge ist unbegr�ndet. Die K�ndigung des Mietvertrags ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch g�ltig, wenn sie nicht begr�ndet wird (Urteil 4C.271/1991 vom 18. M�rz 1992 E. 3a, abgedruckt in mp 1993 S. 28 ff.). Das gilt auch f�r die K�ndigung der Wohnungsmiete durch den Vermieter, welche gem�ss Art. 266l Abs. 2 OR formularpflichtig ist. Das Formular hat nur den Hinweis zu enthalten, dass der Vermieter die K�ndigung auf Verlangen des Mieters begr�nden muss (Art. 9 Abs. 1 lit. c VMWG). Da die Begr�ndung an keine Form gebunden ist, kann sie auch erst vor der Schlichtungsbeh�rde m�ndlich vorgetragen werden. Immerhin muss, wer eine Begr�ndung gibt, im Bestreitungsfall deren Richtigkeit dartun (zit. Urteil vom 18. M�rz 1992 E. 3b). Dass insofern die Begr�ndung des Beklagten wegen der nicht ausdr�cklich erw�hnten Dringlichkeit des Eigenbedarfs nicht folgerichtig oder widerspr�chlich sei, macht die Kl�gerin zu Recht nicht geltend.
3.- Die Vorinstanz h�lt unter Verweis auf das erstinstanzliche Urteil fest, dass die K�ndigung der Mietvertr�ge w�hrend der Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR erfolgt ist. Diese Sperrfrist findet keine Anwendung bei K�ndigungen wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters f�r sich, nahe Verwandte oder Verschw�gerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR).
a) Der dringende Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts keine Zwangs- oder gar Notlage des Vermieters voraus, sondern ist immer dann gegeben, wenn es ihm aus wirtschaftlichen oder anderen Gr�nden nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten.
Beim Entscheid �ber diese Frage sind alle erheblichen Umst�nde des Falles zu w�rdigen. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei nicht allein zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Es m�ssen Gr�nde vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt.
Das trifft zum Beispiel nicht zu, wenn ein naher Verwandter des Eigent�mers nur darum in die Wohnung einziehen will, weil sie im Vergleich zu seiner bisherigen Wohnung etwas mehr Sonne oder Aussicht bietet (BGE 118 II 50 E. 3d).
b) Nach den Feststellungen der Vorinstanz, die ihrerseits jene des Mietgerichts �bernommen hat, beabsichtigt die Tochter des Beklagten ernsthaft und konkret, mit ihrem Lebenspartner so bald als m�glich gemeinsam in die jetzt der Kl�gerin vermietete Wohnung einzuziehen. Die Tochter des Beklagten wohnt zur Zeit noch getrennt von ihrem Partner in einer Einliegerwohnung des Beklagten, wobei die Vorinstanz sowohl diese Wohnsituation der Tochter des Beklagten wie diejenige ihres Lebenspartners als provisorische �bergangsl�sung bezeichnet. Es kann grunds�tzlich nicht bestritten werden, dass dem Beklagten unter diesen Umst�nden nicht zuzumuten ist, auf die Nutzung der Wohnung f�r seine Tochter zu verzichten. Die Vorinstanz hat demnach den dringlichen Eigenbedarf zu Recht bejaht.
c) Was mit der Berufung dagegen vorgebracht wird, vermag nicht zu �berzeugen. Der Beklagte bzw. seine Tochter ist bei ausgewiesenem Eigenbedarf nicht verpflichtet, Suchbem�hungen nach einer Wohnung nachzuweisen, die mit der an die Kl�gerin vermieteten Wohnung vergleichbar ist. Die Vorinstanz hat zudem f�r das Bundesgericht verbindlich festgestellt, dass sich die Tochter des Beklagten in einer Parterre-Wohnung nicht wohl f�hlt, weil sie Angst hat, weshalb die direkt unterhalb der Wohnung der Kl�gerin gelegene 3 1/2-Zimmerwohnung als Alternative f�r die Eigennutzung ausser Betracht f�llt. Die Vorinstanz hat somit die K�ndigung zutreffend als g�ltig erachtet.
4.- Die Vorinstanz ist zum Ergebnis gekommen, dass das Mietgericht die Interessenabw�gung im Blick auf die von der Kl�gerin beantragte Erstreckung zutreffend vorgenommen hat.
Sie hat unter Verweis auf die erstinstanzlichen Erw�gungen die einmalige Erstreckung um zwei Jahre als angemessen erachtet und insbesondere beigef�gt, dass die Kl�gerin bis zur Durchf�hrung des Erstreckungsverfahrens noch keine intensiven Suchbem�hungen unternommen habe, weshalb davon auszugehen sei, dass sie innert der Erstreckungsfrist ein passendes Ersatzobjekt finde. Die Kl�gerin r�gt, die Vorinstanz habe die Erstreckungsart unkorrekt gew�hlt und damit Art. 272b Abs. 1 OR verletzt.
a) Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverh�ltnis f�r Wohnr�ume um h�chstens vier Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der H�chstdauer k�nnen eine oder zwei Erstreckungen gew�hrt werden. Die Erstreckung soll der Mieterin mehr Zeit f�r die Suche nach einem Ersatzobjekt einr�umen. Es soll damit die H�rte gemildert werden, welche im Zeitpunkt der K�ndigung liegt, nicht diejenige der K�ndigung selbst (BGE 125 III 226 E. 4b; 116 II 446 E. 3b mit Hinweisen). Wenn das Gericht �ber Art und Dauer einer Erstreckung entscheidet, hat es dem Zweck des Instituts entsprechend die Interessen im Sinne von Art. 272 OR abzuw�gen; dabei steht ihm ein weites Ermessen zu, in welches das Bundesgericht nur eingreift, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Acht gelassen hat, die h�tten beachtet werden m�ssen, oder schliesslich, wenn sich der Entscheid als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweist (BGE 118 II 50 E. 4 S. 55 f.; 125 III 226 E. 4b).
b) Die Vorinstanz hat ihr Ermessen bundesrechtskonform ausge�bt, wenn sie einer definitiven Erstreckung gegen�ber einer vorl�ufigen den Vorzug gegeben hat. Sie konnte mit der ersten Instanz insbesondere ber�cksichtigen, dass auf Seiten des Beklagten auch im Rahmen der Erstreckung der Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit ins Gewicht f�llt (Art. 272 Abs. 2 lit. d OR), dessen Vorhandensein entgegen der Ansicht der Kl�gerin f�r eine einmalige und definitive Erstreckung sprechen kann. Die Vorinstanz hat sodann zu Recht in Betracht gezogen, dass der Kl�gerin oblag, sofort nach Erhalt der K�ndigung mit der Suche nach einer Ersatzwohnung zu beginnen (BGE 116 II 446 E. 3a). Dass die Kl�gerin die G�ltigkeit der K�ndigung selbst in Frage stellte, �ndert daran nichts. Die K�ndigung hat sich als g�ltig erwiesen, womit die Kl�gerin ernsthaft rechnen musste. Mit der grossz�gig auf die H�lfte der h�chstm�glichen Dauer bemessenen Erstreckung des Mietverh�ltnisses hat die Vorinstanz ihr Ermessen bundesrechtskonform ausge�bt und den Interessen der Kl�gerin ausreichend Rechnung getragen.
5.- Aus diesen Gr�nden ist die Berufung abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu best�tigen.
Sie hat den Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
1.- Die Berufung wird abgewiesen und der Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich (II. Zivilkammer) vom 6. November 2001 best�tigt.
3.- Die Kl�gerin hat den Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 274
 Art. 55
 Art. 266
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272