Source: http://www.maitrejulia.com/2009_06_01_archive.html
Timestamp: 2013-12-10 11:10:55+00:00

Document:
L'OBSERVATOIRE DU DROIT PANAMEEN : 01/06/09 - 01/07/09
Le nouveau boulevard côtier la “Cinta Costera” devrait re-dynamiser le secteur immobilier au Panama.
Ce dimanche 28 juin sera inauguré le nouveau boulevard côtier de la ville de Panama, dit «la cinta costera». L’ouvrage sera ouvert au public par le président sortant Martin Torrijos ; la «cinta costeira» a été construite par le groupe brésilien Norberto Odedrecht pour 190 millions de dollars en presque 2 ans. Ce sont 35 hectares remblayés, 3,5 Km de voiries et des multiples espaces verts et sportifs qui rendront aux panaméens un espace ouvert sur la mer et donneront une meilleure fluidité au trafic intense dans cette zone. Le secteur immobilier accueillera avec soulagement la fin de ces travaux car les projets se sont réduits de près de 30% ces derniers mois. La crise économique mondiale a évidemment réduit l’affluence d’acheteurs provenant des Etats-Unis et d’Europe, mais elle a également permis de stabiliser les prix de l’immobilier. Alors que l’avenue Balboa affichait de prix moyens de US $ 3500 le mètre carré avant la crise, les promoteurs affichent désormais US $ 2500. Des quartiers comme San Francisco ou El Cangrejo sont désormais à US $ 1850 le mètre carré. La crise a permis également que les promoteurs un peu trop gourmands soient plus attentifs aux recommandations et à la jurisprudence des autorités de protection des consommateurs et fassent plus attention aux contrats qu’ils proposent aux futurs acheteurs (dates de livraison, dommages et intérêts en cas d’annulation du projet par ex.). Avec la « Cinta Costera » la ville de Panama prendra un nouveau visage, les promoteurs devront partir sur des nouvelles bases et proposer des produits plus compétitifs afin que ce secteur reprenne sa croissance. Pour sa part, le nouveau gouvernement devra réfléchir à prolonger au pas l’octroi d’exonérations fiscales aux promoteurs et aux acheteurs. En effet, les promoteurs auront jusqu’au 1er juillet pour inscrire les nouveaux projets à la mairie de Panama afin de pouvoir faire bénéficier les futurs acheteurs d’exonérations de la taxe d’habitation pour 20 ans. Envoyer par e-mailBlogThis!Partager sur TwitterPartager sur Facebook
La responsabilité des administrateurs des sociétés anonymes panaméennes.
Les administrateurs, ou «directores» en espagnol, jouent un rôle de première importance dans le développement des activités d’une société anonyme au Panama. La loi panaméenne exige qu’ils soient au nombre de trois (3) au minimum. Il peut s’agir de personnes physiques ou morales, qui peuvent être panaméennes ou étrangères sans condition de résidence au Panama. Les administrateurs sont désignés au moment de la constitution de la société par les constituants ou «suscriptores». Ils sont confirmés dans leurs fonctions par l’assemblée générale des actionnaires qui peut les destituer à tout moment. Il n’est pas obligatoire que les administrateurs soient actionnaires ; ils sont souvent uniquement mandataires des actionnaires de la société. Parmi les administrateurs sont désignés un président, un secrétaire et trésorier. Le président représente en général la société vis-à-vis des tiers, mais cette faculté doit être clairement établie dans les statuts. Le président agit comme «représentant légal» de la société et il engage celle-ci dans les différents actes de commerce souscrits par elle. Les administrateurs se réunissent en Conseil d’Administration ou «Junta Directiva». Cet organe a la charge d’administrer la société et il peut autoriser tout acte nécessaire à sa bonne gestion. Toutefois, les actes qui constitueraient une aliénation de biens de la société comme un contrat de vente nécessitent de l’autorisation préalable de l’assemblée générale des actionnaires. Les administrateurs sont chargés de convoquer les assemblées d’actionnaires. Le président de la société préside en général les réunions d’actionnaires et le secrétaire vérifie le quorum et il dresse le procès verbal. La responsabilité personnelle des administrateurs ne peut être engagée pour des obligations de la société, mais ils répondent personnellement et solidairement, selon le cas, face à la société ou face à des tiers : de l’effectivité des payements qui apparaissent effectués par les actionnaires, de l’existence réelle des dividendes accordés, de la bonne conduite de la comptabilité, et, en général, de l’exécution ou mauvaise application du mandat ou de la violation des lois, de l’acte constitutif, des statuts, ou des accords de l’assemblée générale. Sont exemptés de responsabilité les administrateurs qui auraient protesté à temps contre la décision de la majorité ou bien ceux qui n’auraient pas assisté à la réunion en arguant une cause justifiée. La responsabilité ne pourra être exigée que par une décision de l’assemblée générale des actionnaires [cf. art.444 C.Com]. Puique cette action n'est pas reconnue aux actionnaires individuellement, cette condition restrictive peut écarter les actionnaires minoritaires, qui devront demander, au préalable, la nullité des décisions de l’assemblée générale qui leurs porteraient préjudice devant le juge compétent [cf. art.417 C.Com]. En tant que mandataires, les administrateurs de la société sont tenus d’accomplir les instructions reçues et à défaut ou devant l’insuffisance des ces dernières, ils doivent agir selon les usages du commerce, selon la nature de l’affaire ou en bon père de famille [Cf. art. 588 C.Com et art. 1409 et s. du C.Civ.]. Les mandataires répondent des dommages et intérêts soufferts par le mandant en cas de non exécution ou de mauvaise exécution du mandat; le mandataire est responsable non seulement par le dol mais également par sa faute. Si les mandataires sont des avocats ou des banquiers, ils ont obligation de réserve vis-à-vis de l'identité de leurs clients, mais cette obligation disparaît en cas de poursuites pénales entamées au Panama. Puisque les administrateurs certifient le quorum et la qualité d’actionnaire, s’ils faisaient des déclarations faussent qui auraient inscrites au Registre Public du Panama résultant d'un préjudice, ils pourront être poursuivis au Panama pour faux et usage de faux ou faux intellectuel en écriture publique [cf. art. 18 à 21 et art. 362 par. 2 du nouveau Code Pénal]. Envoyer par e-mailBlogThis!Partager sur TwitterPartager sur Facebook
droit des sociétés - administrateurs,
Une mise au point du système fiscal panaméen face à la crise.
Centre financier, Punta Pacífica, ville de Panamá.Le 1er juillet prochain entrera en fonction le nouveau gouvernement du président élu du Panama, Mr. Ricardo Martinelli. L’équipe du nouveau Ministre des Finances, Mr. Vallarino, cherchera à simplifier le système fiscal panaméen, tout en garantissant des revenus suffisants à l’État par l’augmentation de la limite de 1% à 3% du déficit fiscal par rapport au PIB ce qui lui permettra obtenir des emprunts mais une moins bonne notation du risque pays. En 2009, le Panama se situera encore dans les taux de croissance les plus élevés d’Amérique Latine avec une prévision moyenne de 2,5%, alors que de nombreux pays voisins affichent déjà des taux négatifs. La crise financière et économique internationale risque, toutefois, de poser des problèmes à la nouvelle administration vu les derniers chiffres publiés. Le secteur immobilier et de la construction devra se restructurer car il ne peut plus bénéficier de l’expatriation en masse d’investisseurs et des retraités américains qui vendaient leurs propriétés aux USA pour venir s’installer au Panama. Le secteur immobilier qui connaît une baisse de 30% devra réduire la construction de grandes tours d’immeubles à haute valeur ajoutée et devra s’orienter vers des constructions plus simples, ce qui permettra la construction des infrastructures publiques nécessaires à désengorger la capitale panaméenne; en effet, les infrastructures publiques n’ont pas pu suivre la vigueur du secteur privé en ce qui concerne la voirie et le traitement des eaux. L’immobilier pourra cependant se bénéficier des travaux d’élargissement du Canal qui se poursuivront en dépit de ralentissement de l’économie internationale. Par exemple, les entrepreneurs espagnols continuent à chercher refuge au Panama car ils prévoient des biens meilleurs résultats au Panama qu’en Europe. Les dernières réformes fiscales datent de 2005 et de 2006. Elles visaient un assainissement des finances publiques et cherchaient des bonnes notations des agences majeures comme Standard and Poor’s. Ce résultat a été partiellement obtenu ; après l’effet du boom immobilier de 2007 et 2008 lié au lancement du grand projet d’élargissement du Canal, avec un taux de croissance de 12% jamais connu auparavant, le Panama revient à une situation économique plus réaliste. Actuellement, quelque part, le Panama ne s’occupe pas de ce que font les contribuables à l’étranger mais il taxe d’une manière assez incongrue les contribuables résidant physiquement au Panama qui ne peuvent pas bénéficier d’un régime d’exonérations. Martinelli s’orientera vers une simplification du système s’inspirant, selon son projet de campagne, de la flat tax ou impôt à taux unique appliquée dans les pays de l’Europe l’Est avec plus ou moins de succès. En attendant les réformes, je recommande vivement aux lecteurs de l’Observatoire du droit panaméen intéressés par la fiscalité panaméenne de lire le rapport très synthétique (en espagnol) de l’ensemble des impôts et taxes du Panama réalisé par le Centre Interaméricain des Administrations Fiscales (CIAT), qui est un organisme basé au Panama où la France a une représentation permanente. Envoyer par e-mailBlogThis!Partager sur TwitterPartager sur Facebook
Les coûts d’établissement pour des entreprises au Panama.
J’ai reçu la communication d’une bonne étude de l’Institut Espagnol du Commerce Extérieur (ICEX) datée du 3 juin 2009 concernant les coûts d’établissement de filiales d’entreprises étrangères ainsi que les coûts pour la création de nouvelles entreprises au Panama. Toutefois, les tarifs et les honoraires en Euros qui ont été retenus sont destinés à des grosses structures qui auront à faire, en une seule fois, de nombreuses démarches, en travaillant au volume. L’étude est destinée à des entreprises ayant des effectifs assez conséquents dans les bureaux ou sur le terrain comme c’est le cas des entreprises de promotion immobilière et de construction espagnoles. A la lecture du document, il faudra tenir compte également que les entrepreneurs espagnols ont une bonne connaissance des structures juridiques et économiques du Panama, en raison, d’une part, de la présence de nombreux immigrants espagnols au Panama, des similitudes d’institutions juridiques, et d’autre part de la maîtrise de la langue du pays. Il est évident que des petites structures, mêmes espagnoles, ne pourront pas bénéficier de tarifs aussi compétitifs que ceux retenus dans l’étude. Le rapport de l’ICEX reste un document intéressant et il s’agit d’une bonne référence actualisée pour tout entrepreneur voulant s’établir au Panama. Le Rapport rédigé en espagnol traite des coûts sociétaires, des principes du système fiscal panaméen, des coûts immobiliers, des conditions du personnel expatrié, des coûts d’emploi, des coûts des services de logement, et enfin, des tarifs des communications. Envoyer par e-mailBlogThis!Partager sur TwitterPartager sur Facebook
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References: art.444
 art.417
 art. 588
 art. 1409
 art. 18
 art. 362