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⭐YEARBOOK OF ITALIAN REAL ESTATE
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1 5th Ed. YEARBOOK OF ITALIAN REAL ESTATE Funds, Siiq, Companies and Law Firms 2014 monitorimmobiliare I T A L I A N R E A L E S T AT E N E W S.IT MONITORITALY.com2 ANNUARIO 2014 Giornalisti Associati Srl monitorimmobiliare.it Testata giornalistica registrata , n 546, al Tribunale di Milano. Direttore responsabile Maurizio Cannone3 March 18, 1968 Robert Kennedy4 La presente pubblicazione è distribuita presso: Mipim, Mapic, Eire, Convegni InFormazione di Monitorimmobiliare, principali eventi del Real Estate in Italia e all estero, principali Associazioni Per richiedere il volume:5 PER IL LETTORE Quinta edizione dell Annuario del Real Estate italiano, Fondi Immobiliari, Siiq, Aziende e Studi Legali del Real Estate Uno strumento di consultazione per il lavoro quotidiano, uno strumento di comunicazione per gli operatori Realizzato esclusivamente da giornalisti specializzati, con interventi dei più autorevoli professionisti6 SOMMARIO 5a Edizione Giugno a Edizione Giugno a Edizione 2012/ Maggio a Edizione Novembre a Edizione Giugno 2011 Copyright Giornalisti Associati Srl Proprietaria del marchio Monitorimmobiliare.it Tutti i diritti riservati Art Director & Graphic Designer Jacopo Basanisi Evolution of real estate funds Regenerate italian cities 42 With some signs of Real estate investment to start growing again IPMS: a real estate revolution La regolamentazione dei contratti di locazione con la Pubblica Amministrazione 61 The retailer demand in the European Retail Market recovery, Italian Real Estate improves its attractiveness to international investors SICAF: the new rules Performance and prospects of Italian real estate funds BNP Paribas REIM Index 20 Europe: positive signs also in Italy 69 SGR Italian SGR companies Studi Legali Highlights from italian real Digest of Real Estate estate market Liquidity and increasing the real estate investment 113 Real Estate Digest of italian Real Estate companies activity in Italy 30 Italian property market trends and the impacts on non-performing loans 34 The irresistible upswing of the real estate sector in New York 36 Investing in the for the country and also for Real Estate News Review 2013/2014 Indice dei nomi 222 Campagna abbonamenti 20137 Evolution of real estate funds L evoluzione dei fondi immobiliari Ferma restando la nostra convinzione che i fondi immobiliari costituiscono, come e più ancora delle SIIQ, un prezioso veicolo di gestione e valorizzazione del Patrimonio Immobiliare Italiano, non possiamo quest anno, non segnalare un evidente battuta di arresto nella dinamica evolutiva di questi strumenti. Per una serie di motivi concorrenti, prima fra tutte la lunga e profonda crisi dell intero comparto immobiliare, sembra che l industria dei fondi Aldo Mazzocco immobiliari italiani abbia perso slancio. Soprattutto in termini di creatività e nascita dei nuovi fondi. Le SGR si stanno confrontando con una dinamica competitiva caratterizzata da commissioni decrescenti e complessità crescenti. Il preoccupante contrarsi dei margini operativi accoppiato a un aumento rilevante della compliance richiesta dai regulators sembrano condurre inevitabilmente verso un ridisegno del settore e, probabilmente, verso una maggiore concentrazione. Anche le SGR con grandi masse gestite sono dei grandi cantieri a cielo aperto per ritrovare la via della crescita. Tutto ciò premesso, Assoimmobiliare rimane convinta che questo sia forse l anno delle dismissioni del Patrimonio Immobiliare pubblico, che sia l anno del disgelo dell immobiliare legato alle dinamiche del credito bancario e che sia un altro anno di sviluppo del Social Housing italiano. Rimane anche convinta rivolgeranno al mondo dei Fondi Immobiliari grazie alle normative messe a punto dagli ultimi governi e grazie all azione di supporto svolta da Cassa Depositi e Prestiti, Demanio e Invimit. La vera new entry del 2014 è costituita dal ritorno dei Fondi speculativi promosso dagli investitori opportunistici stranieri che tornano a vedere nel mercato italiano un opportunità per fare buoni affari. Come pionieri del nuovo ciclo, che ci auguriamo lungo e virtuoso, essi stanno aprendo una nuova fase di mercato riportando anche un po di ottimismo sull intero settore ormai rassegnato a una lunga stagnazione. Ci auguriamo ora che sia la volta dei fondi dedicati alla clientela retail e agli investitori istituzionali che forse non sono mai venuti meno ma che di certo si sono disaffezionati a questa forma di investimento immobiliare. Notwithstanding our conviction that real estate funds are an important tool for managing and enhancing the value of Italian property assets, even more than SIIQs, it must be noted that these instruments have experienced setbacks during this year. As a result of several factors, particularly the prolonged and deep crisis in the entire real estate sector, Italian real estate funds have lost bounce, particularly in terms of innovation and development of new funds. Asset management companies are facing a competitive environment characterised by decreasing commissions and increasing complexity. The worrying reduction in operating margins combined in compliance requirements from regulators appear to be driving the sector towards a reorganisation and, most likely, greater concentration. Even asset management companies with large volumes opportunities for growth. Having said that, Assoimmobiliare believes that this could be the year for the disposal of the public real estate, that this is the year for an easing of the link between property and dynamics in banking credit and that this year will show continued growth in Italian social housing. Assoimmobiliare also believes that these three trends will apply to real estate funds because of the regulations put in place by recent government administrations and to the support provided by Cassa Depositi e Prestiti, Agenzia del Demanio and Invimit. The real novelty for 2014 is the return of speculative funds promoted by opportunistic foreign investors, who are once again interested in the Italian market as a source for business opportunities. As pioneers in this new cycle, which we hope will be long and virtuous, these investors are leading the way for a new phase in the market, bringing a bit of optimism to the entire sector, which had become resigned to a prolonged stagnation. We hope that this is the moment for funds dedicated to retail customers and institutional investors, who perhaps never abandoned Italy, but were certainly disaffected from this form of real estate investment8 Regenerate italian cities In un mondo superiore può essere altrimenti, ma qui in basso per vivere è necessario cambiare ed essere perfetto volte. La citazione sottratta Newman costituisce, a mio avviso, il leit motiv ideale di EIRE-Expo Italia Real Estate. Nel corso della decima edizione chiediamo, infatti, agli operatori e ai professionisti del settore Rigenerare le città di condividere le nuove linee guida di un comparto che deve adeguarsi, anche a causa di una crisi economica senza precedenti, a uno scenario economico profondamente cambiato. La nuova parola d ordine - rigenerazione urbana - deve incoraggiare gli stakeholder del comparto ad avviare una nuova stagione capace di esaltare il valore dei beni in relazione alla Antonio Intiglietta loro utilità sociale, innescando anche una grande opera di immobiliare pubblico del valore di oltre 300 miliardi di euro. Insomma, lo sviluppo del real estate non deve più essere direttamente proporzionale al consumo di suolo, ma alla capacità di rigenerare gli asset patrimoniali: mi riferisco, per esempio, agli oltre 700 beni militari di proprietà dello Stato che saranno dismessi dal Governo o ai borghi abbandonati, disseminati da Nord a Sud. Sono convinto che un mutamento di questa portata possa essere favorito solo da un nuovo patto siglato da imprese e pubblica amministrazione. Un accordo che, oltre a garantire destinazioni, possa garantire investimenti funzionali alle nostre comunità e alle imprese, sempre più bisognose di servizi innovativi utili per procedere verso la strada dell internazionalizzazione. corrisponderà, d altra parte, alla capacità di coniugare le risorse inestimabili di cui disponiamo con il property management, sviluppando nelle città una votata al modello della smart city : centri di eccellenza capaci pure di assecondare le nuove esigenze abitative di giovani e anziani, la cui domanda merita di essere intercettata. In tal senso, plaudo all iniziativa promossa dal Governo in carica: consapevole che i nuovi bisogni dei cittadini fossero fuori asse rispetto alle disponibilità e ai prezzi forniti dal mercato, l Esecutivo, grazie all impegno profuso dal ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Maurizio Lupi, ha varato un Piano Casa che, di fatto, attua un azione di recupero e di riutilizzo degli immobili di proprietà pubblica. Concludo con una considerazione sui nostri giovani: il concorso promosso, quest anno, insieme con BNP Paribas Real Estate intende fare leva sul loro talento per ridisegnare la nostra società rigenerazione urbana portando a compimento un cambiamento ormai improcrastinabile. In a higher world it is otherwise, but here below to live is to change, and to be perfect is to have changed often. This quote by English philosopher John Henry Newman, I believe constitutes the perfect leitmotif of EIRE-Expo Italia Real Estate. During the course of the tenth edition, we in fact ask the operators and professionals of this industry to share the new guidelines of a sector that needs to adapt - also in light of an unprecedented economic crisis - to a profoundly changed economic scenario. The new word of the day - urban regeneration - must encourage stakeholders in this sector to kick-off a new season capable of highlighting the value of assets in relation to their social utility, thereby triggering a greater of public real estate heritage, boasting a value of more than 300 billion Euros. In other words, real estate development doesn t need to be directly proportional to land consumption, but rather to the capacity to regenerate heritage assets. I refer for example, to the more than 700 military assets owned by the State that will no longer be used by the Government, or the 1,500 abandoned villages scattered from north to south. I am certain that a change of this nature can only be inspired by a new agreement between business and the public administration. An agreement which, in addition to guaranteeing improved guarantee investments that are functional for our communities and for business, both of which are increasingly seeking innovative services needed in order to travel the road towards internationalisation. On the other hand, the corresponds to a capacity to combine the priceless resources in our possession with property management, developing a new urban plan in cities geared towards the smart city model: centres of excellence, capable of supporting the new living needs of the young and old, a form of demand that is deserving of a response. In this regard, I applaud the initiative promoted by the current Government: in the awareness that the new needs of citizens were out of alignment with respect to supply and market prices, thanks to the dedicated commitment of the Minister of Infrastructure and Transport, Maurizio Lupi, the Government has enacted a Housing Plan involving the implementation of actions for the recovery and reuse of public owned real estate. I conclude with a thought for our youths: the competition being promoted this year, together with BNP Paribas Real Estate, seeks to leverage off their talent in order to redesign the society of tomorrow. In them we place our trust, to welcome the challenge of urban regeneration and successfully accomplish a task that can no longer be postponed9 Real estate investment to start growing again La crisi economica che ha attraversato l Europa e l Italia ha prodotto degli effetti disastrosi per il settore dell edilizia. I numeri sono da bollettino di guerra: oltre posti di lavoro persi e più di aziende fallite dall inizio della crisi. Ciononostante in questi anni l edilizia è stata Investire nell immobiliare per tornare a crescere paradossalmente il settore più tartassato. Mancati pagamenti della pubblica amministrazione, rubinetti del credito chiusi e tassazione sulla casa alle stelle hanno messo le imprese di costruzione in ginocchio. Eppure le costruzioni da sempre hanno contribuito in maniera importante alla crescita del Pil Paolo Buzzetti e dell occupazione, perché, insieme all export, sono uno dei due motori che reggono in piedi l economia italiana. Per questo, per tornare a crescere, bisogna tornare a credere e a puntare con decisione sull edilizia. Non possiamo, infatti, permetterci di far morire la nostra industria, e non lo dico solo da imprenditore e presidente dell Ance, ma soprattutto da cittadino. Dobbiamo imprimere una vera scossa alla nostra economia e dobbiamo farlo subito, per non rimanere indietro rispetto agli altri paesi, che prima e meglio di noi hanno spinto sul pedale della crescita utilizzando il grande effetto moltiplicatore degli investimenti in costruzioni. A cominciare dal mercato immobiliare, come è accaduto interventi della Fed. In questa fase è fondamentale, per noi, saper cogliere e valorizzare i primi cenni di ripresa che vengono dalle compravendite. Piccoli segnali di ritorno della italiani verso la casa che non vanno soffocati continuando con l esasperante balletto delle tasse. A Milano, Bologna e Firenze, si registrano i primi dati positivi, se pure in un contesto generale ancora bloccato. Ma non solo. Nei primi 3 mesi del 2014 la Banca d Italia segnala che i mutui erogati alle famiglie per l acquisto di abitazioni sono aumentati del 9,3%, così come è in crescita la domanda di che per la ristrutturazione. La casa è stata e continua ad essere il bene più importante per gli italiani. Secondo un indagine che l Ispo ha realizzato per l Ance, con adeguati incentivi e l aumento delle possibilità di accesso al mutuo, la platea degli acquirenti sarebbe di circa 12 milioni di persone. Ecco perché bisogna investire per riattivare il circuito del credito e dare a tutti la possibilità di accedere all abitazione, a cominciare dalle fasce più deboli della popolazione. Il punto di partenza c è già. Basta, infatti, sfruttare al meglio le grandi opportunità che vengono dall accordo tra Abi e Cdp, che proprio l Ance ha contribuito attivamente a realizzare e che ha già messo a disposizione 5 miliardi per nuovi mutui. Proprio in quest ottica ci auguriamo che le misure del dl casa appena approvato, che consentono il recupero del patrimonio pubblico a favore delle classi sociali deboli, vengano estese anche ai privati, in modo da moltiplicare l offerta e ottenere risultati di gran lunga superiori. Le buone intenzioni ci sono, ma troppo spesso si infrangono sul muro della copertura economica. Il mito dei conti in ordine a tutti i costi che, però, non può e non deve più impedirci di creare le condizioni per la ripresa. The economic crisis that affected Europe and Italy has produced disastrous effects for the construction sector. Numbers are of a war report: 750,000 jobs lost and more than 13,500 failed companies since the beginning of the crisis. Nevertheless, in these recent years, the construction sector was paradoxically one of the most ill-treated industry sectors. Construction companies have suffered for the missed payments from public administration, the credit crisis and the high taxation on the house. Yet the construction sector has always growth of GDP and employment, which, together with export, is one of the two pillars of the Italian economy. For this reason, in order to restart to growth, we must return to believe and focus In my opinion, both as an entrepreneur and president of ANCE, but above all as a citizen, we cannot afford to kill our industry. We have to give a real shock to our economy and we must do it right now. We cannot fall behind to those countries that, before and better than us, have pushed on growth using the large multiplier effect of the investments on construction sector. In the United States, the FED acted with effective interventions in the real estate market. At this stage, for us, it is crucial to be able to understand and market. Small signs of a returned interest of the Italians towards the house, that should be more taxes. Milan, Bologna and positive data, although still in a critical general conditions. In the of Italy reports that the loans for purchasing houses rose by 9.3%. Demand for loans has also increased, both for purchase and for restructuring. The house has been, and continues to be, the most important asset for the Italians. According to an ISPO-ANCE Survey, with the appropriate incentives, together with easy access to loans, buyers would be about 12 million people. Investments are necessary to reactivate the credit circuit and give everyone a chance to buy an house, starting from the low income range of the population. The initial point is already there. Great opportunities are coming from the agreement between CDP and ABI, realized with the contribution of ANCE, which already contributed to provide 5 billion Euros for new loans. In this regard, we hope that the newly DL HOME approved by the Italian Government, which allow the conversion of the public assets in favor of social housing, will also be extended to the private sector in order to increase the offer and to achieve much better results. Good intentions often crash on of the measures taken by the Government. The myth of the respect of the accounts cannot and should no longer prevent from creating the conditions for recovering the economy10 IPMS: a real estate revolution Nel nostro mercato, come in molti altri mercati esteri, non esiste un unico standard di misurazione. Spesso i contratti di locazione e vendita riportano la dicitura a corpo e non a misura. Il limite di una tale prassi è che oggi solo pochi operatori professionali di grande esperienza sono in grado di derivare attendibili valori unitari per poter confrontare immobili diversi. L introduzione e il IPMS: rivoluzione nel real estate rispetto dello standard da parte di operatori consapevoli non farà altro che rafforzare la credibilità In questo ambito si inseriscono gli IPMS, International Property Measurement Standards: regole condivise per la misurazione dalla necessità di adottare un linguaggio comune agli operatori immobiliari in tutto il mondo. Essi mirano a dare un contributo Marzia Morena tangibile alla necessità di offrire sempre più trasparenza per guadagnare sempre maggiore di interesse del mercato immobiliare. La Coalizione che ha dato vita a questi Standard si è costituita nel maggio 2013 presso la Banca Mondiale di Washington. Composta inizialmente da rappresentanti di 28 organizzazioni, la Coalizione conta oggi 44 organizzazioni. riguarda la misurazione degli autunno. Seguiranno quelli per altre destinazioni d uso, quali residenziale, retail e misti. Lo standard di misurazione di misurazione: il primo livello è l IPMS OFFICE AREA 1 che comprende i muri perimetrali esterni, noto come Gross può essere utilizzato per scopi di planning/progettazione o di determinazione dei costi. Il documento riporta chiaramente escluse dalla misurazione. Il secondo livello è l IPMS OFFICE AREA 2 che esclude i muri perimetrali esterni, noto Questo standard può essere utilizzato da facility managers e cost consultants. Distinguendo categorie/destinazioni d uso verticale, Categoria E-aree ad si ottiene l IPMS OFFICE AREA 3 che permette ad utilizzatori confronto fra immobili. L adozione degli IPMS da parte dei singoli operatori immobiliari porterà innanzitutto trasparenza nelle transazioni di mercato e quindi nelle valutazioni che su tali transazioni si basano. Per l Italia, in particolare, la scelta di abbracciare questo sistema rappresenta un opportunità unica in quanto in un mercato ormai globale, la trasparenza è di capitali stranieri verso il nostro settore immobiliare. In our market, as in many other foreign markets, a unique measurement standard does not exist. Often lease agreements and contracts of sale contain the wording a corpo e non a The limitation of such a practice is that today only a few highly experienced professional operators are in a position to derive reliable unit values to enable a comparison of different properties. The introduction and observance of the standard by knowledgeable operators will only serve to reinforce our market s credibility and It is within this context that the IPMS, International Property Measurement Standards, are being introduced: shared rules for measuring areas arising from the need for real estate operators throughout the world to adopt a common language. They aim to give a tangible contribution to the need to offer greater transparency and increase the stakeholders in the real estate market. The Coalition that created these Standards was formed in May 2013 at the World Bank in Washington. Consisting initially of representatives from 28 organisations, the Coalition now counts 44 organisations amongst its members. and will come into force in the autumn. It will be followed by standards for other designated uses, such as residential, retail and mixed. AREA 1 which includes the external perimeter walls, known This standard may be used for planning/design purposes or for calculating costs. The document clearly shows which areas have to be excluded from the measurement. The second level is IPMS OFFICE AREA 2 which excludes the external perimeter walls, known standard may be used by facility managers and cost consultants. coded categories/designated penetration, Category E-workspace and amenity OFFICE AREA 3 which enables users and different service to make a comparison between buildings. The adoption of IPMS by individual real estate operators transparency in market transactions and hence in the valuations on which such transactions are based. For Italy, in particular, the decision to embrace this system represents a unique opportunity since the market, which is now global, requires transparency in order to our real estate sector11 La regolamentazione dei contratti di locazione con la Pubblica Amministrazione Guido A.Inzaghi Ai sensi delle più recenti previsioni, quando la PA è conduttrice gode di prerogative che la rendono più uguale dei privati. in evidenza: il canone di locazione il diritto di recesso. Con riguardo al canone di locazione, il Decreto Legge previsto: la sospensione dell adeguamento ISTAT dal 7 luglio 2012 sino al 31 dicembre 2014; la riduzione del 15% del canone di locazione con effetto dal 1 gennaio 2015; dalla data di entrata in vigore locazione scaduti o rinnovati dopo tale data. la riduzione del 15% sull indennità di occupazione per contratti scaduti prima dell entrata in vigore delle norme. Con il Decreto Legge 66/ entrato in vigore lo scorso 24 aprile - il Governo è intervenuto nuovamente sul punto, ampliando l ambito di applicazione della norma. Nella versione originale, la disposizione si applicava alle amministrazioni centrali nazionale di statistica ai sensi dell articolo 1, comma 3, della e alle Autorità indipendenti, ivi inclusa la Consob. Legge 66/2014 l applicazione è estesa alle altre amministrazioni di cui all articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 30 marzo 2001, n Di conseguenza, la riduzione automatica del 15% del canone si applica a tutte le amministrazioni dello Stato, ivi compresi gli istituti e scuole di ogni ordine e grado e le istituzioni educative, le aziende e amministrazioni dello Stato a ordinamento autonomo, le Regioni, le Province, i Comuni, le Comunità montane, e loro consorzi e associazioni, le istituzioni universitarie, gli Istituti autonomi case popolari, le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura e loro associazioni, tutti gli enti pubblici non economici nazionali, regionali e locali, le amministrazioni, le aziende e gli enti del Servizio sanitario nazionale, l Agenzia per la rappresentanza negoziale delle pubbliche amministrazioni Ma non è tutto. Il Decreto Legge 66/2014 è intervenuto anche sulla decorrenza della riduzione, gennaio 2015 e adesso è invece anticipata al 1 luglio Per quanto riguarda, invece, il recesso, l articolo 2 bis Decreto facoltà per le amministrazioni dello Stato, le regioni e gli enti locali, nonché gli organi costituzionali nell ambito della 31 dicembre 2014, dai contratti di locazione di immobili in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto. Il termine di preavviso per l esercizio del diritto di recesso è stabilito in trenta giorni, anche in deroga ad eventuali clausole difformi previste dal contratto. Il Decreto Legge 66/2014 non è intervenuto sul punto. Ma il 5 giugno 2014, in sede di conversione del Decreto Legge 66/2014, il Senato ha approvato essere ancora approvato dalla dell articolo 2 bis del Decreto Legge 120/2012 nel senso di ampliare i soggetti cui è attribuita la facoltà di recesso, che non è più limitato alle sole amministrazioni dello Stato, le regioni e gli enti locali ma è esteso alle amministrazioni individuate ai sensi dell articolo 1, comma 2, della legge 31 dicembre 2009, n. 196, e gli qui viene omesso perché In secondo luogo, l emendamento approvato dal Senato ha anticipato il termine per l esercizio del diritto di recesso al 31 luglio 2014, stabilendo che il recesso è perfezionato decorsi centottanta giorni dal preavviso. Di conseguenza, se da un lato le amministrazioni che possono recedere sono aumentate, dall altro lato, i locatori potranno conoscere la sorte dei contratti in essere con la Pubblica Amministrazione ben prima Ai sensi dell art. 1, comma 389 della legge 147/2013, la facoltà di recesso comunque continua a non applicarsi agli immobili di proprietà dei fondi istituiti ai sensi dell art. 4 del DL 351/2001, nonchè per gli immobili di proprietà dei terzi aventi causa da detti fondi, per il limite di durata fondi12 in Europe: positive signs also in Italy segnali positivi anche in Italia La ripresa economica e il miglioramento del mercato del lavoro dovrebbero tradursi in una nuova fase espansiva della domanda di immobili a destinazione terziaria in molti Paesi nel 2014, sebbene il mercato stia assumendo caratteristiche profondamente diverse rispetto al passato. Gli ultimi mesi hanno evidenziato un miglioramento maggior parte dei Paesi dell Eurozona, grazie ai primi segnali di crescita economica e parte di consumatori, società e investitori. Tuttavia, l elevata disoccupazione e il forte debito pubblico esercitano una notevole pressione sul mercato, dominato da un atteggiamento di Mario Breglia e dalla rinegoziazione dei contratti esistenti. Londra lo scorso anno ha visto aumentare l assorbimento del quaranta per cento rispetto al 2012, registrando il record degli ultimi sei anni. Positivo anche l andamento dei mercati che avevano subito gli effetti più gravi della recessione, quali Dublino e Madrid, che hanno chiuso il 2013 con un notevole aumento dell assorbimento. Tuttavia si tratta di volumi ancora nettamente inferiori rispetto al periodo pre-crisi. Sul fronte negativo si colloca Parigi, che ha visto crollare l assorbimento di circa il venti per cento, a causa soprattutto della congiuntura economica negativa. Le aree centrali delle più importanti città europee cominciano a registrare una forte carenza di offerta di prodotti di qualità, ostacolando anche i progetti espansivi degli investitori. Le costruzioni dovrebbero mostrare qualche segnale di ripresa nel 2014, nonostante permangano numerosi elementi di incertezza sui tempi di realizzazione. Un aumento più consistente dell offerta dovrebbe caratterizzare i mercati sostenuti dalla domanda più elevata, come Londra, Parigi, Mosca e Berlino. Per il 2014 si prevede che l aumento della domanda eserciterà una maggiore pressione nella maggior parte delle piazze. Anche in Italia per il comparto aspettative leggermente positive per il 2014, dopo che lo scorso anno si è chiuso con un ritorno di interesse per il nostro Paese da parte di investitori internazionali. Questi ultimi sembrano sempre più orientati verso immobili di elevata qualità, con Milano e Roma quali destinazioni d investimento privilegiate. Nel 2013 il comparto ha movimentato in Italia un giro d affari di 5,9 miliardi a livello nazionale, con un ulteriore discesa delle quotazioni nelle principali città italiane: un calo del tre per cento dei valori medi nominali e del 3,6 dei canoni, con rendimenti medi stabili al 6,1 per cento. Analizzando più nel dettaglio l andamento dei prezzi nei capoluoghi di provincia, si osserva che tra questi solo Milano e Roma non hanno visto il segno meno nelle variazioni annuali, segnando un più 0,1 per cento per il capoluogo lombardo e mostrando sostanziale stabilità delle quotazioni per la capitale. Per quanto riguarda i canoni medi al metro quadrato annuo, variano, nei centri urbani di maggior interesse per il comparto, tra i 200 e i 350 mentre nelle aree più depresse oscillano tra i 70 e i 120 euro. Le punte maggiori, oltre i cinquecento euro, si rilevano esclusivamente nelle zone top di Table of the ten cities in Europe with the highest rents for offices (euro/sq m/year, March 2014) ,400 In many countries in 2014 the economic recovery and the improvement in the labour market are expected to translate into a new phase of increased demand for real estate for tertiary use, even if the market is showing characteristics that are very different from the past. The last few months have highlighted an improvement of the Eurozone countries, thanks to some early signs of economic growth and a climate part of consumers, companies and investors. Nevertheless, the high level of unemployment and the substantial public debt are applying strong pressure on the market, dominated as it is by a tendency towards caution on the part of lessees and by renegotiation of existing contracts. Last year London witnessed a 40% rise in take-up compared with 2012, achieving years. There was also positive progress in those markets that had suffered the worst effects of the recession, such as Dublin and Madrid, which ended 2013 with a notable increase in takeup. However, these volumes are crisis period. On the negative front stands Paris, which saw take-up plunge by 20%, mainly as a result of negative economic factors. The central areas of the most important cities in Europe are beginning to show a severe shortage in the supply of quality products, which is also reining back projects of expansion on the part of investors. Constructions are forecast to exhibit some signs of recovery in 2014, even if numerous elements of uncertainty as regards completion times still increase in supply is predicted to come about in the markets that are buoyed up by the highest demand, such as London, Paris, Moscow and Berlin. The forecast for 2014 is that the increase in demand will apply greater pressure in the majority of markets. In Italy too the real estate sector positive prospects for 2014, after the last year ended with renewed interest in this country on the part of international investors. More and more these appear to favour real estate of the highest quality, with Milan and Rome as the most appealing destinations for investments. In 2013 this sector produced a turnover of 5.9 billion euro across Italy, showing a further fall of prices in the main cities: a drop of 3% in mean nominal values and of 3.6% in rents, with average yields remaining stable at 6.1%. A more detailed analysis of price trends in provincial capitals reveals that Milan and Rome London Moscow 950 alone did not see a fall over the year, with Milan showing a rise of 0.1% and prices in Rome remaining substantially stable. As far as average annual rents per square metre are concerned, in the cities of greatest importance for the sector they Paris 750 Geneva Zurich Stockholm 530 Oslo 510 Frankfurt Istanbul Milan Source: SCENARI IMMOBILIARI range between 200 and 350 euro for the most sought after districts and between 70 and 120 euro in the most depressed areas. The highest points, over 500 euro, are found exclusively in the prime locations in Rome,13 Highlights from italian real estate market Sul mercato immobiliare italiano, dopo un 2012 e un 2013 che hanno visto importanti riduzioni di prezzi e di compravendite, si iniziano a intravvedere degli spiragli di miglioramento. I primi segnali arrivano dal mercato del credito, con un aumento della domanda di mutui e con una maggiore apertura delle banche a erogare gli stessi. Dal versante mercato immobiliare italiano immobiliare si è registrata una maggiore propensione all acquisto immobiliare: il ribasso dei prezzi dal 2007 sta incoraggiando gli acquirenti a fare acquisti a prezzi Fabiana Megliola mesi fa. E se l aggravio settore immobiliare nella sua componente di investimento, la nuova tassazione sulle compravendite, gli incentivi delle abitazioni, hanno dato una nuova spinta alla voglia di acquisto della prima casa. Nonostante ciò c è ancora chi compra piccoli tagli da mettere a reddito e si registra anche un discreto interesse degli acquirenti stranieri per gli immobili in diverse località turistiche a conferma che il mattone italiano è ancora attrattivo. Ricordiamo anche che dal 1998 gli immobili hanno avuto una rivalutazione nominale del 53,1%. hanno chiuso l anno con prezzi in ribasso: -8,9% nelle grandi città, -10% nei capoluoghi di provincia, -9,4% nell hinterland delle grandi città. Alcune metropoli hanno segnalato contrazioni meno forti, tra queste Firenze con -6,7% e Milano con -7%. In particolare su Milano c è attesa per l impatto che potrà avere l Expo nel 2015 anche se al momento non ci sono effetti sul mercato immobiliare della città. nei capoluoghi di provincia e nell hinterland delle grandi città dove si avvertono problemi legati all occupazione e alla presenza di nuove costruzioni ancora invendute sul mercato. Anche il mercato della casa vacanza chiude in ribasso: -8,8% nelle località di mare, -5,7% nelle località di lago e -6,6% nelle località di montagna. Il ribasso dei prezzi nelle località turistiche sta stimolando non solo la domanda di seconda casa ma anche quella di prima abitazione e questa è una novità che non si era ancora registrata. Diminuisce la disponibilità di spesa di chi spende per la si superano i mila e quando il capitale non è mare o al fronte mare, che erano tra gli aspetti più apprezzati dai potenziali acquirenti in passato. The Italian real estate market, after 2 years of important prices and sales decrease, begins to show signs of improvement. credit market, with an increase of the demand for loans and a greater opening of banks to supply the same. Regarding the residential real estate market, there has been a greater inclination to purchase real estate: the fall of prices since 2007 is encouraging buyers to make purchases at prices hardly acceptable months ago. And if the tax increase has affected part of the real estate sector in its investment component, the new tax on trades, tax incentives for restructuring and upgrading of gave a new incentive to the home. Nevertheless there are still those who buy small apartments for investment use. Also foreign buyers are interested in properties located in tourist the Italian real estate market is still attractive. We recall that starting from 1998 the properties had an increase of 53.1% in nominal value. The different geographical locations ended the year with lower prices: -8.9% in large cities, -10% in towns, -9.4% in the hinterland of large cities. Some large cities have reported lower reductions such as Florence with -6.7% and Milan with -7%. Particularly in Milan, people are waiting to understand the impact that the Expo 2015 can have, although at the moment there are no effects on the real estate market of the city. in the provincial capitals and the suburbs of the big cities due to problems related to employment and the presence of new buildings still unsold on the market. Also the tourist home market closes with negative signs: -8.8% in the seaside town, -5.7% in the lake areas and -6.6% in the mountain resorts. The decrease of prices in tourist areas is stimulating not only the demand of the second home but is a new element that was never registered before. We register a decrease in the economic availability for those who buy holiday homes: it is. This means that there is less choice for seafront and sea view properties, which were among14 RISANAMENTO S.P.A. E una property company quotata in Borsa Italiana, che opera da diversi anni nel settore immobiliare italiano ed estero e si è conquistata un ruolo di primo piano grazie alle importanti acquisizioni di immobili di pregio nel cuore di Parigi e nel centro di New York, realizzate a partire dal L attuale focus è rappresentato dalle attività di riqualificazione e di sviluppo dell area metropolitana strategica di Milano Santa Giulia, ubicata nella zona sud-est di Milano. L aumento della tassazione sulla seconda casa sta spingendo a utilizzare di più l abitazione durante i week end e in altri periodi dell anno. Per recuperare parte delle spese anche per alcune settimane ad agosto o a luglio, quando si possono percepire canoni più elevati. I canoni di locazione sono leggermente al ribasso vivace: aumenta la domanda di coloro che non riescono ad acquistare, ma c è anche tanta offerta sul territorio alimentata dagli immobili acquistati per investimento. I proprietari rivedono i canoni di locazione perché puntano alla continuità del pagamento. Anche il settore non residenziale continua a dare segnali di sofferenza con prezzi e canoni di locazione in calo: spostano in zone più decentrate ma comunque ben collegate, i locali commerciali in via non di passaggio sono ormai utilizzati vuoti, mentre i negozi in via di passaggio nonostante una buona domanda registra canoni in diminuzione. Per il 2014 prevediamo una contrazione dei valori residenziali compresa tra -4% e -2%. Più complessa la situazione nell hinterland delle grandi città e neicapoluoghi di provincia, dove ci aspettiamo una diminuzione dei prezzi diversi capoluoghi di provincia il ribasso potrebbe essere più Il mercato delle locazioni continuerà ad assorbire la domanda di coloro che non riescono ad acquistare e le richieste saranno in aumento. I canoni di locazione non dovrebbero però registrare incrementi. L andamento del mercato immobiliare dipenderà molto dal comportamento degli istituti di credito, dall andamento dell economia, soprattutto dell occupazione, elementi che che intendono acquistare casa. Progetto Milano Santa Giulia Il progetto si estende su circa mq., per complessivi mq. edificabili - di cui mq. già costruiti - in una zona strategica a sud-est di Milano, adiacente all Aeroporto di Linate e servita dalle principali infrastrutture: 3 svincoli sulla Tangenziale Est, Stazione Metro ed Alta Velocità ferroviaria. Ad oggi, sono stati realizzati la Sede di SKY Italia, circa 1400 alloggi, nonché tutte le urbanizzazioni della zona Sud: Asilo, Parcheggio Pubblico e Promenade Pedonale. Nel gennaio la Società ha depositato al Comune di Milano la nuova proposta progettuale, che si basa sull eterogeneità delle destinazioni come un valore e come opportunità sociale. Milano Santa Giulia è stato pensato e proposto come quartiere del futuro, puntando sull integrazione di due dimensioni chiave: la sostenibilità e la smartness. Sono infatti previsti: un grande parco urbano, con opportunità di svago per ogni età, il «Museo Tecnologico e dell Innovazione per Bambini», di forte richiamo per la città ma anche per le zone extraurbane, un Arena polifunzionale, per ospitare eventi d ogni genere e piazze tematiche, punti d incontro ideali per socializzare. L obbiettivo è dar vita ad un quartiere smart, accessibile a tutti e con un ampia scelta di servizi. La Promenade Museo the most attractive aspects of potential buyers in the past. To recover some of the costs, especially related to higher taxes, more and more people rent their property for a few weeks in August or July, in order to earn higher rental fees. Rental fees are slightly lower and -3.6% for three room the market is active since the demand of those who can t afford to purchase is increasing. The offer of real estate purchased for investment use is also high. The owners tend to lower rental fees in order to guarantee their payment. Also the nonresidential sector continues to show a negative trend with the decrease of prices and rents: and move towards areas that are well-connected, and near commercial activities. Shops located in less commercial areas they remain empty. The ones in the main streets have decreased the rental fees despite of a good demand. For 2014 we expect a decrease in residential values between -4% and -2%. The situation in the hinterland of large cities and in provincial capitals is even worse: we expect - 24 a decrease in prices between The rental market will continue to absorb the demand of those who cannot afford to purchase and therefore the demand will increase. Nevertheless rental fees should not rise. The performance of the real estate market will depend particularly on the behavior of credit institutions, changes in the national economy and especially employment. These aspects buyers. Retail Complesso Immobiliare SKY Italia Residenze sul Parco Questo complesso immobiliare è una piccola e moderna business city, dove lavorano 1400 persone ed a regime quasi 2000, che si integra alla perfezione nel quartiere di Milano Santa Giulia. Ha una superficie di oltre mq. fuori terra e circa mq. interrati ed ospita gli uffici direzionali, gli studi televisivi, i parcheggi ed i magazzini. Oltre agli spazi destinati alle attività lavorative, sono stati progettati aree ristoro e spazi per un kinder garden. Il progetto architettonico, curato dallo studio australiano Byron Hardford & Associates, prevede l utilizzo delle più moderne tecnologie sia nella realizzazione degli spazi, che degli aspetti impiantistici. E in fase di costruzione il terzo edificio SKY.15 Liquidity and increasing estate investment activity in Italy degli investimenti immobiliari in Italia Il problema principale in Italia non sono i dati reali. Il debito è i dati economici non sono poi così male. Il problema è la naturalmente, un dato di fatto. rafforzata. Così parlò Schauble, Ministro delle Finanze Tedesco. Quest affermazione da sola può aiutare a capire cosa sia accaduto al mercato degli investimenti immobiliari in Italia dalla seconda metà del 2013 con essa progressivamente sono tornati i capitali stranieri, anche nell immobiliare italiano. E continuano ad arrivare o almeno a cercare nuove opportunità. I fondamentali economici invece, rimangono deboli, ma questo non sembra essere più una Raffaella Pinto minaccia. Ciò è ulteriormente evidente dai risultati dell Investor Intentions survey 2014*, l indagine realizzata ogni anno da CBRE. In particolare, alla domanda Qual è la più grande minaccia per il mercato immobiliare Europeo? la recessione economica è passata dal primo posto dello scorso anno al quinto posto quest anno, non rappresentando più una vera minaccia alla futura espansione degli investimenti immobiliari. oggi le principali minacce per il mercato immobiliare Europeo secondo gli intervistati sono il surriscaldamento dei prezzi, gli effetti del tapering avviato negli Stati Uniti e l aumento atteso dei tassi d interesse ed il timore del proseguimento nelle politiche di austerity in molti paesi. Ciò è coerente con quelle che sono state indicate dagli investitori come le preoccupazioni principali che potrebbero rappresentare un ostacolo per la futura crescita degli investimenti nel 2014 e cioè la disponibilità di prodotto, il valore degli immobili e la crescente competizione. Questa inversione di tendenza è evidente nel volume degli investimenti immobiliari del 2013 e anche dei primi tre mesi del In Italia infatti, nel 2013 il volume totale investito ha superato di oltre l 80% quello del 2012, attestandosi a 4,8 miliardi di Euro, di cui 3,6 miliardi generati dagli stranieri, più del doppio rispetto al Anche nel primo trimestre i volumi d investimento hanno mostrato un miglioramento del 16% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, pur se in rallentamento rispetto al trimestre precedente, attestandosi sul valore di 720 WHAT IS GREATEST THREAT TO EUROPEAN PROPERTY MARKETS? Perception that property has become over-priced US tapering, rising interest rates and/or threat of inflation Domestic economic measures/government austerity policies Other financial / political crisis Economic slowdown/weakness elsewhere in the world Government policy measures relating to property A break-up of the euro zone Inability of investors to source new debt Economic slowdown/weakness in Asia Pacific Increased forced sales by banks or others Source: CBRE European Investor Intentions Survey % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% The problem in Italy is not primarily the real data. The economic data is not that bad. The problem is a lack of and that of course is a realistic situation. And this trust has to be strengthened. Thus spoke Wolfgang Schaüble, Germany s Finance Minister.This statement alone helps to understand what happened to the real estate investment market in Italy from the second half of 2013 to the positive about Italy and this return of foreign capital, even in the Italian CRE. And capital is continuing to look at new opportunities. The economic fundamentals, however, remain weak, but it doesn t seem to be much of a threat for investors. This is further evident from the results of the Investor Intentions Survey 2014* carried out by CBRE. In particular, the answers to the question What is the greatest threat to European property markets? highlighted less concerns about crises or economic slowdown elsewhere among investors, registering a smaller proportions of respondents. A break-up of the euro area and the inability to source new debt have been relegated to the lower ranks of investors concerns this year, not accounting for more than a real threat to the future expansion of real estate investments. According to the answers showed in the chart, this year the perception that property has become over-priced is at the top of investors collective list of threats to the market, cited by the majority of respondents. This clearly echoes investors concerns over stock availability, asset pricing and competition as obstacles to investment in The next most frequently market are related to economic withdrawal of monetary stimulus and on-going need to reduce Reserve has begun reducing its asset purchases and higher interest rates are anticipated, although with major uncertainly over their timing and pace. The US taper and higher interest rates are ranked as the second biggest threat to the European property market. The next threats have economic policies/austerity measures. In line with the evolving economic backdrop and shift in market conditions, it is not surprising that CRE markets marked strong changes from previous year all over the globe, including Italy. Infact, the volume of CRE investments in Italy in 2013 exceeded by more than 80 % that of 2012, standing at 4.8 Bn Euros, approximately 3.6 Bn Euros coming from cross-border capital, more than double compared to In volumes have shown an improvement of 16 % compared to the same period last year, reaching 720 million Euros, of which almost half from foreign capital, despite slowing down compared to the previous quarter. After the euphoria and strong growth in the last quarter of 2013, the slowdown structural and volumes in the pipeline are still sound. The main transactions recorded at the beginning of 2014 were once again those carried out by Blackstone, with acquisition of a portfolio of logistics warehouses, the remainder of the AXA Immoselect portfolio and the portfolio of three retail schemes from Aberdeen acquired the end of May. Not only Blackstone, the Italian investment market is getting crowded with new and existing foreign investors almost exclusively opportunistic, such as Cerberus, Apollo, Lone Star, Soros and Orion to name the largest, or Tristan and Benson Elliot which are smaller. These investors are mainly targeting portfolios and assets that have undergone heavy write-downs. The larger availability of capital16 milioni di Euro, di cui quasi la metà di provenienza straniera. Dopo l euforia e la forte crescita dell ultimo trimestre del 2013, il rallentamento osservato nei primi mesi dell anno è pipeline rimangono sostenuti. Le operazioni principali registrate in Italia nei primi mesi del 2014 sono state ancora una volta quelle realizzate da Blackstone con l acquisizione di un portafoglio di magazzini logistici, la parte rimanente del portafoglio AXA Immoselect ed il portafoglio di due centri commerciali ed un factory outlet da Aberdeen, acquisito alla crescente di investitori come Cerberus, Apollo, Lone Star, Soros e Orion, i più grandi, ovvero Tristan e Benson Elliott con size più piccole, tutti che guardano a portafogli e genericamente ad asset La maggiore disponibilità di capitale insieme alla maggiore propensione al rischio degli investitori sta favorendo la creazione di nuovi portafogli sul mercato in grado di soddisfare il numero crescente di potenziali acquirenti in cerca di large ticket deals. Infatti, questa soddisfare con transazioni per immobili singoli poiché la disponibilità sul mercato italiano continua ad essere scarsa. Nonostante il ritorno di interesse generalizzato, dal si evince che questi continuano ad essere attratti dalle condizioni di re-pricing in atto, visto che i fondamentali macroeconomici del Paese sono ancora deboli. Di conseguenza eventuali euforie, che potrebbero generare a breve aspettative di rialzo dei prezzi, potrebbero nuovamente bloccare le transazioni. questionario inviato online ad un panel di investitori di cui, quest anno, rispondenti è stata realizzata tra il 27 gennaio ed il 6 febbraio Gli investitori che hanno risposto al questionario sono prevalentemente rappresentano la maggioranza tra gli WHAT IS GREATEST THREAT TO EUROPEAN PROPERTY MARKETS? Economic recession Inability of investors to source new debt combined with the increased investors risk appetite is encouraging the creation of new portfolios on the market able to meet the growing number of potential buyers looking for large-ticket deals. Actually, there is a lack for such single deals which could satisfy those requirements. Overall, the strong return of interest by international investors in Italy does not regard only the direct real estate sector but listed as well. Despite the generalised active investors shows that they are still attracted by the repricing conditions underway, as the country s macroeconomic Break-up of the Eurozone Rising interest rates and/or threat of inflation Government austerity policies Perception that property has become over-priced Increased forced sales by banks or others Source: CBRE European Investor Intentions Survey, 2013 fundamentals are still weak. Accordingly, any euphoria which could generate short-term expectations of price increases, may once again result in the freeze of the investment market. *The survey was carried out online between 27 January and 6 February 2014 with a total of387 respondents 0% 10% 20% 30% 40% 50% spread across a range of types of real estate investors. Survey respondents were predominantly from organisations investors were the most numerous, making up 38% of the total. Respondents based in Germany made up 23% of the domiciled elsewhere in Western Europe. Respondents domiciled outside Europe17 Italian property market trends and the impacts on non-performing loans Tendenze del mercato immobiliare italiano e ripercussioni sui non performing loans Il credito in Italia è ancora sia sul lato dell offerta che della domanda delle famiglie italiane, alle prese con un mercato del lavoro molto debole e prospettive ancora incerte, anche se in miglioramento. Anche nell intero 2013, infatti, ha prevalso un atteggiamento sostanzialmente attendista, in cui le famiglie hanno preferito posticipare l investimento sulla casa e gli acquisti di beni e servizi, specie quelli di importo più consistente o considerati non strettamente indispensabili. Sulla base dell analisi dei dati delle informazioni di EURISC - il sistema di informazioni creditizie gestito da CRIF e delle rilevazioni dell Agenzia delle entrate, delineiamo principali tendenze del mercato immobiliare nel nostro Paese. Sul fronte delle compravendite residenziali, nel quarto trimestre 2013 il calo è stato pari a -8% rispetto al pari periodo del 2012, evidenziando una dinamica recessiva rispetto al -5,1% registrato nel terzo trimestre Complessivamente, nel 2013 le compravendite sono state , segnando -9,2% rispetto al Per quanto riguarda la contrazione del numero di contratti di mutui ipotecari erogati a persone ha registrato un -5,9% rispetto all anno precedente. Anche l importo medio dei mutui erogati continua a registrare valori contenuti, attestandosi a euro nell ultimo trimestre Questa ulteriore diminuzione può essere letta alla luce di diversi fattori, fra cui la minore disponibilità reddituale delle famiglie dettata dalla particolare situazione economica e la politica di contrazione delle erogazioni. Passando ad analizzare l immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il prezzo/mq nel primo trimestre 2014 registra un calo pari a -5,9% rispetto all analogo trimestre In particolare, la diminuzione è maggiormente accentuata per gli a quelli di nuova costruzione resistenti alle dinamiche di crisi del settore. Il trend di riduzione emerge anche dall andamento del valore medio degli immobili forniti in garanzia, che passa dagli oltre euro del 2010 ai circa del primo trimestre di quest anno. Una dinamica negativa delle quotazioni che investe tutte le aree italiane, anche se con intensità maggiore nel Nord Est e nel Sud/Isole. Sul fronte della qualità del credito, la perdurante fragilità del quadro occupazionale e dei bilanci famigliari ha determinato nei In Italy, credit is still being policies and cautious borrowing by Italian households, as well as the effects of a weak labor market and uncertainties about the future, despite signs of improvement. Once again, 2013 there was dominated by a wait and see attitude, with households choosing to postpone purchasing a home, goods or services, especially more expensive or non-essential items. Based on the analysis of from the Italian Revenue Agency, we have presented a structured picture of the key trends in the Italian property market. In the fourth quarter of 2013, there was a -8% fall in residential property sales compared to the same period in 2012, indicating a downward trend compared to the -5.1% seen in the third quarter of Overall, there were 403,124 sales in 2013; down -9.2% compared to In the fourth quarter of 2013, there was a -5.9% reduction in the number of mortgages granted to individuals, compared to the previous year. The average mortgage amount was also lower, with an average value of 115,403 euro in the last quarter of This latest decrease can be seen in light of various factors, including the lower disposable income of households driven by the a policy of reduced lending. Moving onto the analysis of property used as collateral for mortgages, the price/m2 in 5.9% compared to the same period in Looking in more detail, this decrease in price is greater for used properties more resistant to the housing crisis. This declining trend is also evidenced by the trend in the average value of property used as collateral, which has fallen from over 200,000 euro in 2010 to around 177,000 year; a negative trend which has affected the entire country, although to a greater extent in the north east and south/islands. In terms of credit quality, the continuing fragility of the labor market and household budgets led to a further deterioration in Although the overall default rate for retail credit has stabilized at 2.5% thanks to a very selective offering from lenders, the bad debt rate has increased across the board, linked to the overall contraction of loan stock and an increase in non-performing 2013, the default rate for mortgages was stable at 2.0%. As a whole, mortgages are a good market conditions, affecting both households and operators alike. Only in the second part of pick up slightly, resulting in a slight recovery in demand. Furthermore, the rates applied to new loans are still high, making mortgages less appealing and lending policies very selective in the quality of bank assets. Within this context of mortgage lending, the management of non-performing loans, which grew to an overall value of18 primi nove mesi del 2013 un ulteriore deterioramento. Sebbene il tasso di default del credito al dettaglio nel suo complesso si sia stabilizzato al 2,5%, grazie a un offerta molto selettiva da parte degli istituti, il tasso di sofferenza è aumentato nelle diverse forme tecniche come effetto congiunto della contrazione dello stock degli impieghi e dell aumento delle mutui immobiliari, nel corso del 2013 il tasso di default si è confermato stabile al 2,0%. Nel complesso, i mutui immobiliari condizioni dei mercati, delle famiglie, degli operatori. Solo nella seconda parte del 2013 in lieve ripresa e ciò ha determinato un leggero recupero considerati i tassi ancora elevati applicati alle nuove erogazioni che rendono il mutuo poco appetibile e politiche di offerta particolarmente selettive a salvaguardia della redditività e della qualità degli attivi bancari. In questo scenario del credito immobiliare, la gestione dei mutui Non Performing complessivo di 160 miliardi di euro di crediti in sofferenza a febbraio e con essa una corretta valutazione degli immobili a garanzia sono divenuti temi prioritari nelle agende degli istituti di credito. L attenzione su questi temi è stimolata anche dai numerosi controlli di Asset Quality Review da parte di Banca sulle consistenze sottostanti i mutui, con focus particolare su quelli in sofferenza, con impatti sicuramente importanti nell ammontare da accantonare per far fronte a probabili perdite. Conseguenza diretta, anche la gestione della relazione con la clientela insolvente assume Nei casi in cui i mutuatari non riescono a rispettare il pagamento delle rate l istituto rischia infatti di incorrere sempre più frequentemente a procedure legali, che sfociano nel pignoramento e nella vendita all asta dell immobile a garanzia. Con conseguenze disastrose sia per il debitore che per la banca creditrice, in quanto è noto come il mercato delle esecuzioni immobiliari in Italia sia una giungla, con tempi variabili in base al singolo tribunale, metodologie di valutazione dei CTU non in linea con le best practice internazionali, aste spesso deserte con conseguenti ulteriori ribassi e prezzi di troppo distanti dal reale valore di mercato. Per rispondere all impellente esigenza di attrezzarsi al meglio su questo fronte, le banche necessitano di soluzioni che consentano loro di proporre un alternativa ai e l incertezza della vendita all asta. Nell esperienza di CRIF, che da anni investe nell ambito delle valutazioni immobiliari e delle soluzioni di Business a supporto degli istituti in fase di origination mutui, una richiede un approccio integrato, capace di convogliare expertise specializzate su diversi fronti: dal recupero crediti con costante attenzione alla reputazione dell istituto, alla valutazione immobiliare secondo standard internazionali, alla gestione di processi complessi. Un mix di competenze e servizi che devono essere sinergicamente orientati verso l obiettivo di favorire la vendita dell immobile in tempi ristretti e a valori più in linea con il mercato e supportando in maniera completa il debitore. Per non aggravare la sua situazione già critica ma anzi aiutandolo eventualmente a trovare soluzioni alternative per la ripresa della propria situazione creditizia. 160 billion euro by February 2014, as well as the accurate valuation of properties used as collateral, have become a priority for lenders. Attention to these issues has also been motivated by the many asset quality review controls by Banca d Italia and the ECB, with checks being carried out on the values underlying mortgages, with particular attention to non-performing loans, leading amounts to be set aside to deal with probable losses. As a direct result, management of the relationship with insolvent customers also takes on a borrowers are unable to pay back their mortgage installments, the lender increasingly has to resort to legal proceedings, ending in foreclosure and the auctioning off of the property used as collateral. The consequences are disastrous for both the lender and borrower, since it is well known that foreclosure enforcement in Italy is a jungle, with inconsistent timescales between individual courts, valuation methodologies used by court-appointed experts which are not in line with international best practices, low attendance at auctions resulting in further price reductions, and long way from the real market value. In order to respond to the pressing need to be better equipped to deal with this issue, banks need solutions which allow them to propose an alternative to borrowers to avoid the uncertainties with auction sales. In CRIF s experience, which has been investing in the area of property valuation and Business Process for mortgage lenders in the origination phase for many years, effective management of nonperforming mortgages requires an integrated approach which is able to channel specialist skills into several different areas: from debt collection with constant attention to corporate reputation, to property valuation according to international standards, and management of complex processes. A combination of skills and services, which together must be oriented toward property sales within tight time limits and at values which are more in line with the market, providing comprehensive support to the borrower. The aim is not to aggravate an already critical situation, but rather to solution to help restore their credit situation19 The irresistible upswing of the real estate sector in New York L ascesa irresistibile del real estate a New York Uno dei principali mercati tenuti d occhio da analisti e osservatori è New York, termometro internazionale del real estate e delle sue principali tendenze. La città che non dorme mai è una cartina di tornasole delle scelte dei grandi investitori e presidio importante per attività imprenditoriali di ampio respiro. La Metropoli americana nell ultimo anno, in controtendenza rispetto ad altri mercati nazionali, sta vivendo il secondo boom immobiliare nel giro di una decade, nonostante una crescita dell economia degli Usa al di sotto delle aspettative e un livello di occupazione sostenuto soprattutto dal settore delle costruzioni. New York si conferma una forza trainante dell intero Paese: 2013 la vendita di residenze ha registrato un aumento vicino al 30%, una percentuale di crescita mai toccata negli ultimi 25 anni. Tutto lascia pensare che le vendite della prima metà di quest anno possano ancora registrare dei picchi. È in atto una corsa ai cespiti migliori prima che il livello dei prezzi cresca eccessivamente. E nell occhio del ciclone c è Manhattan che, con suolo e offerta immobiliare limitati, registra il maggiore incremento dei prezzi. Trasparenza delle compravendite e sostanziali tutele sono i principali fattori che conquistano gli investitori internazionali. Fra i quali i cinesi sono in questi mesi i clienti più attivi: non solo spinti da interessanti affari, ma soprattutto dalla volontà di consolidare la loro presenza in una affascinante metropoli, dove far crescere business. Riguardo alle tipologie i condomìni restano gli immobili preferiti, mentre il segmento luxury non conosce praticamente crisi. Il core business della holding americana che gestisce le attività negli States, Sorgente Group of America Corporation, è rappresentato dalla ricerca di trophy buildings e dalla realizzazione di restauri condotti nel rispetto della storia e dei pregi architettonici acquisito nel 2005, attraverso il Fondo Michelangelo, una partecipazione di maggioranza relativa nella proprietà del Chrysler Building, uno degli cittadino. Nel 2008, venduta la quota al Fondo sovrano di Abu Dhabi, abbiamo rilevato la maggioranza del Flatiron Building. Attualmente siamo impegnati nella ristrutturazione di tre palazzi in White Street, in ghisa realizzeremo una condo-conversion, ricavando appartamenti di pregio con soluzioni innovative. In particolare, cerchiamo di legare sempre il gusto italiano a quella che è oggi una condizione fondante per lo sviluppo immobiliare: l attenzione alla sostenibilità ambientale dei materiali e all assetto energetico Street costerà 28,5 milioni di dollari, su un valore complessivo dell operazione di 70 milioni. Si tratta della seconda esperienza di condo-conversion per Sorgente Group of America, dopo quella realizzata con successo due anni fa. In piena crisi, anche per New York, è stato accolto con favore dal mercato il complesso residenziale Greene Street, ottenuto dalla ristrutturazione di due palazzi di penthouse, in grado di ospitare un attività commerciale a piano terra. Il successo ottenuto dal progetto è stata un ulteriore dimostrazione che gli asset di grande livello resistono anche alle congiunture sfavorevoli, soprattutto quando godono di una particolare location. One of the principal markets which is closely scrutinised by analysts and observers is New York, the international thermometer of real estate and of its principal trends. The city that never sleeps is a litmus test for the choices of some of the most important investors and the main base for extensive entrepreneurial activities. In the last year, the American metropolis, as opposed to other national markets, is currently living a second real estate boom which developed over a decade, notwithstanding the fact that the economic growth in the US is below the expected results and considering a sustained occupation level especially in the building sector. a driving force for the entire country: on the real estate front at the end of 2013 the sale of residential units registered an increase up to 30%, a percentage of growth which had never been reached over the last 25 years. All this leads to the presumption that the sales of this year might still register peaks. A race to acquire the best assets is underway before the prices soar to excessive levels. Manhattan is in the eye of the storm, having limited surface area and real estate offers, it registers the highest increases in prices. Transparency of the purchase/ sale agreements and substantial investor protection schemes are the principal factors which attract international investors. These include the Chinese, the most active clients during the past months: not only encouraged by interesting business matters but above all by the will to consolidate their presence in an attractive metropolis, a desirable place where to bring up children and to establish a solid business. As to the typologies, multi-unit buildings remain the preferred buildings, while the luxury segment of real estate never faces crisis. The core business of the American holding which manages the activities in the States, Sorgente Group of America Corporation is characterized by the search for trophy buildings and by the restoration projects carried out in full respect for the history and architectural features of the buildings. In 2005, the Group acquired through the Michelangelo Fund, a majority shareholding in the Chrysler Building, one of the most symbolic buildings of the city skyline. In 2008, the shareholding was sold to the Abu Dhabi sovereign fund and the majority shareholding in the Flatiron Building was acquired. Currently we are involved in the restoration of three buildings on White Street, in the heart historical buildings coated in cast-iron, we will be carrying out a condo-conversion, thus realizing prestigious apartments with innovative solutions. In particular, we always try to unite the Italian taste with what is today considered a necessary condition for real estate development: the attention for the sustainability of the materials of the buildings. The restoration of White Street will cost 28.5 million dollars on a total value of operation amounting to 70 million. It is the second time Sorgente Group of America carries out a condo-conversion, after the successful development realised two years ago. During the economic crisis which was in full swing even in New York, the market accepted the residential complex Greene Street, resulting from the restoration of the two late nineteenth century buildings with six lofts and a penthouse, capable of accommodating a commercial The success of this project represents a further demonstration of high-standing assets which resist economic downturns especially when they enjoy a particular location20 Investing in the residential and also for Real Estate Investire nella residenza è un bene per il Paese e per il Real Estate Oltre l ottanta per cento delle famiglie italiane possiede una casa in proprietà e una su tre ne ha almeno un altra, spesso locata. Mentre nei Paesi europei anche le società o gli investitori istituzionali sono proprietari di nessuno. L introduzione dell equo possedere e gestire patrimoni residenziali. È rimasta solo una parte di riserva pubblica, nell Inps e negli Iacp. Dicevamo quasi nessuno. Dato che sul mercato è attiva da gennaio una nuova realtà. La Sidief è una società interamente partecipata dalla Banca d Italia, nata a Milano Carola Giuseppetti negli anni Settanta per comprare e dare in locazione case ai dipendenti della Banca nelle regioni del nord. A ottobre 2013 la Banca d Italia ha conferito a Sidief gli immobili a reddito situati prevalentemente nel centro-sud e il capitale sociale è passato da 107 a 507 milioni di euro. Il portafoglio immobiliare comprende circa novemila unità distribuite su 112 complessi immobiliari, in prevalenza ad Il valore complessivo dei beni è stimato in circa 1,5 miliardi di euro. Nel panorama italiano, questi numeri fanno di Sidief S.p.A. uno dei principali soggetti privati proprietari di residenze. La Società vuole gestire direttamente il proprio patrimonio in modo professionale, trasparente ed in un ottica di valorizzazione che metta in primo piano, oltre all attività di agency per interventi manutentivi e di Una gestione moderna, che prevede, per esempio, un Contact center con numero verde a disposizione degli inquilini 24 ore su 24, per raccogliere e gestire le richieste di assistenza di natura sia tecnica che amministrativa. Tutte le attività sono censite, sistemi informativi operanti su un unica piattaforma digitale integrata. Riteniamo importante il tema dell investimento nella residenza da parte degli investitori istituzionali, specialmente in questa fase, in cui la questione abitativa è tornata al centro delle problematiche sociali del Paese. Dopo un lungo ciclo di espansione della proprietà immobiliare, mai come in questi degli italiani ad accedere al mercato dell acquisto, come dimostra il crollo delle compravendite residenziali, passate dal picco dei quasi Over 80% of families in Italy have a residential property of their own and one in three has at least one other property, which is often rented out. Whereas in other European countries many companies and institutional investors also own properties that are leased out, in Italy the number is very small. The introduction of the fair rent such as insurance companies and pension funds, to own and manage residential holdings. There is only a small number of public bodies, such as INPS We said the number is very small ; for the good reason that since January there has been a new actor on the scene. SIDIEF is a company wholly owned by the Bank of Italy, which was created in Milan in the seventies for the purpose of buying and letting out properties to employees of the Bank in the Regions of the North. In October 2013 the Bank of Italy earning properties situated mainly in the Centre and South, with the result that its capital rose from 107 to 507 million euro. The real estate portfolio of SIDIEF comprises about 9,000 units spread over 112 real estate sites, mainly for residential use of the properties is estimated at about 1.5 billion euro. make SIDIEF S.p.A. one of the main private actors owning residential real estate. The aim of the company is to manage directly its assets in a professional way that is also wishes to carry this out, over the long term, with a view to increasing their value, with the emphasis not only on its role in terms of reducing vacancies, but also carrying out maintenance work and improvements to This is a modern type of management that includes, for example, a Contact Centre with a free phone number available to tenants 24 hours a day, with the purpose of gathering and managing requests for assistance of both a technical and administrative nature. All its activities are assessed, organised and planned by means of information systems operating on a single integrated digital platform. We consider the subject of investment in residential properties on the part of institutional investors very important, especially in this phase when the question of housing is once more at the heart of Italy s social problems. After a long cycle of expansion of property ownership, it has become clearer than ever in acquisitions market, as is evident from the collapse of residential sales, which have fallen from Vedere altro
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