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Timestamp: 2020-01-24 16:40:51+00:00

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BGH, 13.10.2006 - V ZR 289/05 - dejure.org
BGH, 13.10.2006 - V ZR 289/05
https://dejure.org/2006,560
BGH, 13.10.2006 - V ZR 289/05 (https://dejure.org/2006,560)
BGH, Entscheidung vom 13.10.2006 - V ZR 289/05 (https://dejure.org/2006,560)
BGH, Entscheidung vom 13. Januar 2006 - V ZR 289/05 (https://dejure.org/2006,560)
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WEG §§ 8 Abs. 2, 10 Abs. 2; BGB §§ 242, 309 Nr. 9a; AGBG § 11 Nr. 12a
WEG §§ 10 Abs. 2, 8 Abs. 2; BGB §§ 242, 309 Nr. 9 Buchst. a, 620 Abs. 2; AGBG § 11 Nr. 12 Buchst. a
Gebrauchsregelung über "Betreutes Wohnen" bei Wohnungseigentum; Unzulässigkeit einer mehr als zweijährigen Bindung an Betreuungsvertrag
Möglichkeit des teilenden Eigentümers in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben; In der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen; Abrede ...
Unwirksamkeit einer in einer Teilungserklärung enthaltenen Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreuungsvertrags mit mehr als zweijähriger Bindungwirkung
Kündigung des Betreuungsvertrages bei Wohnungseigentum im betreuten Wohnen
Zur Befugnis des teilenden Eigentümers, in der Teilungserklärung anzuordnen, dass Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen; zum Recht des Wohnungseigentümers, einen daraufhin geschlossenen Betreuungsvertrag zu kündigen
Zulässigkeit einer Gebrauchsregelung frü betreutes Wohnen in der Teilungserklärung
Gebrauchsregelung "Betreutes Wohnen" in Teilungserklärung
Mietrecht - Teilender Eigentümer kann Gebrauchsregelung vorgeben
Gebrauchsregelung für Teilungserklärung
Vorteile und Fallstricke beim Betreuten Wohnen
Betreutes Wohnen als zulässige Gebrauchsregelung einer Teilungserklärung
Aufteilung einer Immobilie in Wohneinheiten für betreutes Wohnen
Verpflichtung durch eine Teilungserklärung zum Betreuungsvertrag
"Betreutes Wohnen" in Teilungserklärung: Betreuungsvertrag kann gekündigt werden! (IMR 2006, 1095)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 13.10.2006, Az.: V ZR 289/05 ("Betreutes Wohnen" in Form von Wohnungseigentum)" von der Redaktion, original erschienen in: NJW Spezial 2007, 98 - 99.
AG Mainz, 11.11.2002 - 82 C 514/01
LG Mainz, 23.03.2005 - 3 S 370/02
NJW 2007, 213
MDR 2007, 326
DNotZ 2007, 39
NZM 2007, 90
ZMR 2007, 284
WM 2006, 2374
Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, WM 2006, 2374, 2376 mwN).
Gemischte Verträge sind jedoch grundsätzlich dem Recht des Vertragstyps zu unterstellen, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Rechtsgeschäftes liegt (vgl. nur BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05 - NJW 2007, 213, 214, Rn. 7;… Senat, BGHZ 180, 144, 150, Rn. 17).
Das aber erscheint schon deshalb nicht akzeptabel, weil damit ohne Not der privatautonome Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer - das Wohnungseigentumsrecht lässt diesen und dem teilenden Eigentümer bei der Ordnung des Gemeinschaftsverhältnisses weitgehend freie Hand (vgl. nur Senat…, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, Rn. 9; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213 Rn. 14 mwN) - ohne zureichenden Grund beschnitten würde.
Eine in einer Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen, sei jedoch nach § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB unwirksam (Hinweis auf BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213).
Der Eigenart des Vertrags wird grundsätzlich nur die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt (z.B. Senat, Beschluss vom 21. April 2005 - III ZR 293/04, NJW 2005, 2008, 2010;… Urteile vom 8. Oktober 2009 - III ZR 93/09, NJW 2010, 150 Rn. 16;… vom 12. Januar 2017 - III ZR 4/16, NJW-RR 2017, 622 Rn. 10 …und vom 15. März 2018 - III ZR 126/17, NJW-RR 2018, 683 Rn. 11; BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213 Rn. 7).
b) Ein Dienstvertrag ist ordentlich kündbar, wenn seine Dauer weder bestimmt noch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste zu entnehmen ist (§ 620 Abs. 2 BGB) und die Vertragsparteien das Recht auf ordentliche Kündigung nicht wirksam abbedungen haben (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 8;… siehe auch BeckOGK/Sutschet, BGB, § 620 Rn. 4 f, 75 [Stand: 1. August 2018]).
Dabei können sie zur Umsetzung des Konzepts des betreuten Wohnens grundsätzlich festlegen, dass die Dauer des Betreuungsvertrags daran geknüpft ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer die Wohnung selbst nutzt (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 9 f;… BeckOGK/Sutschet aaO § 620 Rn. 13, 75.1).
Dieses Klauselverbot (ohne Wertungsmöglichkeit) erfasst nach seinem Sinn und Zweck nicht nur kalendarische Befristungen für mehr als zwei Jahre, sondern auch Verträge, deren Beendigung von einem bestimmten Ereignis abhängt (z.B. Wegfall des Vertragspartners als Wohnungseigentümer oder Aufgabe der Selbstnutzung durch den Wohnungseigentümer), sofern die Parteien nicht den Eintritt dieses Ereignisses innerhalb von zwei Jahren als sicher vorausgesetzt haben (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 11;… BeckOGK/Weiler, BGB, § 309 Nr. 9 Rn. 77 [Stand: 15. September 2018]).
Die ordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses ist zwar regelmäßig treuwidrig, wenn der Gekündigte, hier also die Beklagte, bei Beendigung des Vertrags einen Anspruch auf Neuabschluss hätte (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 14 mwN).
Daran anknüpfend hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass sich daraus auch eine zeitliche Höchstdauer für die in einer Teilungserklärung begründeten Gebrauchsregelungen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ergibt, mit denen eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer festgeschrieben wird, einen Betreuungsvertrag abzuschließen (Urteile vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 15, 17 …und vom 21. Dezember 2012 - V ZR 221/11, NJW 2013, 1963 Rn. 29).
Da das Gesetz für den Bereich des betreuten Wohnens keine Sonderregelung enthalte, sei das zeitliche Höchstmaß jedenfalls für vorformulierte, von den Wohnungseigentümern abzuschließende Betreuungsverträge nach der für Dienstverträge geltenden Vorschrift in § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB zu bestimmen (Urteile vom 13. Oktober 2006 aaO …und vom 21. Dezember 2012 aaO).
Beide Standpunkte führten regelmäßig zu demselben Ergebnis (Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 15-17).
Das Klauselverbot sieht keine Wertungsmöglichkeit vor, so dass es nicht darauf ankommt, ob eine über zwei Jahre hinausreichende Vertragsbindung bei einem anerkennenswerten Interesse an einer längeren Vertragsdauer ausnahmsweise gebilligt werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 12, 16).
Unberücksichtigt bliebe dabei jedoch sein wegen des personalen Bezugs der Betreuungsleistungen gesteigertes Bedürfnis, sich von dem Betreuungsunternehmen trennen zu können, wenn dessen Leistungen zwar möglicherweise nicht mangelhaft beziehungsweise unbrauchbar sind, aber seinen Erwartungen nicht entsprechen oder die persönliche Vertrauensgrundlage gestört ist (vgl. BGH, Urteile vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213 Rn. 17 …und vom 21. Dezember 2012 - V ZR 221/11, NJW 2013, 1963 Rn. 30).
Dem anerkennenswerten Interesse, eine stetige Grundbetreuung und angemessene Finanzierbarkeit des Gesamtkonzepts zu gewährleisten (siehe dazu Senat…, Urteil vom 23. Februar 2006 aaO Rn. 15; BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 17), wird durch eine zweijährige Vertragsbindung unter Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung hinreichend Rechnung getragen (§ 4 Abs. 2, 3 des Betreuervertrags).
Dem streitigen Betreuervertrag beziehungsweise der Teilungserklärung können auch keine Anhaltspunkte dafür entnommen werden, dass die Betreuungsverträge der einzelnen Wohnungseigentümer im Sinne eines einheitlichen Geschäfts rechtlich verbunden sind (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 20; siehe auch Senat…, Urteil vom 23. Februar 2006 - III ZR 167/05, NJW 2006, 1276 Rn. 15; BGH…, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 29; Beschluss vom 16. September 2003 - VIII ZR 186/03, NJW-RR 2004, 160 zur "Koppelung" von Mietvertrag und Betreuungsleistungen).
Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, WM 2006, 2374 Rn. 15).
aa) Allerdings lässt das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (std. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213, 2145 mwN).
Wohnungseigentum: Ermächtigung des teilenden Eigentümers in der Teilungserklärung …
dd) Die Ermächtigung hält einer Inhaltskontrolle stand, und zwar gleichgültig, ob man in der Teilungserklärung getroffene Regelungen an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) oder - was zweifelhaft erscheint - an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 305 ff. BGB (ggf. in entsprechender Anwendung) misst (zweifelnd bereits Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum Streitstand; offengelassen auch in dem Senatsurteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213, 215).
Damit liegt ein Geschäftsbesorgungsverhältnis im Sinne des § 675 Abs. 1 BGB vor, das teilweise (bezüglich der Verpflichtung zum Abschluss eines Dauergrabpflegevertrages) werkvertraglichen, im Wesentlichen aber (bezüglich der Verwaltungs- und Überwachungspflichten) dienstvertraglichen Charakter hat und auf das - ausgehend von dem Grundsatz, wonach gemischte Verträge dem Recht des Vertragstyps zu unterstellen sind, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Rechtsgeschäfts liegt (vgl. nur BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05 - NJW 2007, 213, 214, Rn. 7 m.w.N.) - die für Dienstverträge geltenden Vorschriften ergänzend zu § 675 Abs. 1 BGB Anwendung finden.
Der Senat hat entschieden, dass sich daraus auch eine zeitliche Höchstdauer für die in einer Teilungserklärung begründeten Gebrauchsregelungen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ergibt, mit denen eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer festgeschrieben wird, einen Betreuungsvertrag abzuschließen (Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, WM 2006, 2374, 2376 Rn. 15).
Da das Gesetz für den Bereich des betreuten Wohnens keine Sonderregelung enthält, ist das zeitliche Höchstmaß jedenfalls für vorformulierte, von den Wohnungseigentümern abzuschließende Betreuungsverträge nach der für Dienstverträge geltenden Vorschrift in § 309 Nr. 9a BGB zu bestimmen (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, aaO Rn. 17).
LG Düsseldorf, 24.01.2018 - 23 S 33/17
Rückzahlungsansprüche aus einem Betreuungsvertrag nach dessen Kündigung
Die Anwendung des § 620 Abs. 2 BGB folgt jedoch daraus, dass gemischte Verträge dem Recht des Vertragstyps zu unterstellen sind, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Rechtsgeschäfts liegt (BGH NJW 2007, 213, 214).
Dies hat der Bundesgerichtshof in der vom Amtsgericht zutreffend herangezogenen Entscheidung vom 13.10.2006 festgehalten (BGH NJW 2007, 213, Ls. 2).
Bei formularmäßiger Regelung unterfällt diese der AGB-Inhaltskontrolle (BGH NJW 2007, 213, 214;… Weidenkaff , in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 620 Rn. 8).
Darüber hinaus erfasst die Vorschrift ihrem Sinn und Zweck nach aber auch Verträge, deren Beendigung von einem bestimmten Ereignis abhängt, sofern die Parteien nicht den Eintritt dieses Ereignisses innerhalb von zwei Jahren als sicher vorausgesetzt haben (BGH NJW 2007, 213, 214).
Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern grundsätzlich weitgehend freie Hand bei der Regelung der Verhältnisse untereinander; auf durchgreifende Bedenken stößt jedoch ein Kontrahierungszwang, wenn die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Verträgen mit mehr als zweijähriger Bindung verpflichtet werden sollen und weder den einzelnen Wohnungseigentümern noch der Wohnungseigentümergemeinschaft wirkliche Spielräume für die Ausgestaltung der Verträge bleiben (BGH NJW 2007, 213, 215).
Dieses schutzwürdige Interesse kommt im Hinblick auf Betreuungsverträge regelmäßig hinzu (BGH NJW 2007, 213, 215), ist aber nicht allein maßgeblich für die Beurteilung der Wirksamkeit einer zeitlichen Vertragsbindung.
Eine solche Wertungsmöglichkeit unter Berücksichtigung eines anerkennenswerten Interesses liefe im Anwendungsbereich der AGB-Inhaltskontrolle bereits § 309 Nr. 9a BGB zuwider, der ein Klauselverbot ohne Wertungsmöglichkeit enthält (BGH NJW 2007, 213, 214).
OLG München, 23.07.2015 - 34 Wx 139/15
Eintragungsfähigkeit der Regelung über Abführungs- und Einzelaufstellungspflicht …
LG Kiel, 13.08.2010 - 6 O 28/10
Wirksamkeit der Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in Form …
AG Ratingen, 16.05.2017 - 11 C 102/16
Bestehen von Rückzahlungsansprüchen aus einem Betreuungsvertrag nach Tod des …
LG Dortmund, 29.03.2010 - 11 S 243/09
Wirksamkeit eines vertraglichen Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts in …
AG Ravensburg, 13.12.2012 - 5 C 1100/12
Anspruch auf Zustimmung und Unterzeichnung eines Generalmietvertrages durch einen …

References: § 11
 § 11
 BGH 
 § 309
 § 620
 § 620
 § 309
 § 10
 § 309
 § 10
 § 675
 § 675
 § 10
 § 309
 § 620
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