Source: http://magazinspotrebitele.cz/prodej-nemovitosti-bez-souhlasu-spoluvlastnika-7-1-2013-2/
Timestamp: 2018-09-22 05:21:50+00:00

Document:
Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka | Magazín spotřebitele
Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka
Jak řešit prodej nemovitosti v případě nesouhlasu spoluvlastníka? F.B. Praha
Jak dlouho trvá soud ve smyslu dále, jaké jsou další možnosti řešení. A.D. Praha
O co jde: Dále nechcete již užívat nemovitost společně. Pokud prodáte jen svůj podíl (což můžete udělat kdykoli vyjma omezení předkupním právem viz dále), prodáte to o dost levněji, než kdyby se nemovitost prodávala celá. Tedy jak spoluvlastníka donutit k prodeji jeho části, pokud on prodat nechce.
a) Dohoda o společném prodeji či užívání s ostatními původními vlastníky a novým vlastníkem
– např. rodinný dům je fyzicky rozdělen na byty (nikoli právně ve smyslu bytové jednotky) a obýván spoluvlastníky nebo
– všichni spoluvlastníci souhlasí s prodejem třetí osobě, dobré je dohodnout si počáteční cenu a její a plán jejího snižování včetně dna, za každý měsíc, co není nalezen kupec.
Lze se na takovém postupu dohodnout závazně s možností stanovení smluvní pokuty, pokud by jeden ze spoluvlastníků chtěl cuknout. Např. 200 000, jež si při cuknutí rozdělí ostatní spoluvlastníci. Obsahem takové písemné dohody pak bude vyjádření úmyslu společného prodeje, plán snižování ceny a smluvní pokuta pro případ odmítnutí prodeje či neposkytnutí potřebné součinnosti do X dní od výzvy (např. k podpisu kupní smlouvy) spoluvlastníkem.
Zákonné předkupní právo od 2014 omezeno
§ 1124 z.č. 89/2012 Občanský zákoník nOZ
„(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (pozn. red. a ledaže se spoluvlastníci předkupního práva vzdají zápisem do katastru §1125) . Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.“
b) neochota se dohodnout na společném užívání ani vypořádání
Při nesouhlasu byť jen 1 z vlastníků bez ohledu na to, jak malý je jeho podíl se postupuje následovně.
§ 1140 nOZ
„(1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.
(2) Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.“ (komentář – zejména nepříznivá sociální či zdravotní situace dotčeného)
§ 1147 „Není-li rozdělení společné věci dobře možné (komentář – což většinou případ nemovitosti bude), přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.“
Co obnáší takový soud (aktualizováno 22.9.2015)
Soudní poplatek 2000,- pol. 6 přílohy z. č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích.
Soud může dle mého odhadu trvat 2-3 roky. Náhrada nákladů soudního poplatku a nákladů na právní zastoupení je přiznána dle míry úspěchu ve sporu. Zpravidla bude vysoká cena na nabídce a nízká na poptávce. Kdo bude dál od ceny přiměřené, bude méně úspěšný ve sporu a ponese uměrně vyšší část nákladů na právníka protistrany. Pokud bude jedna ze stran na ceně přiměřené a druhá bude chtít příliš moc či nabízet příliš málo, ta druhá bude 100% neúspěšná a ponese až na výjimky veškeré právní náklady. Základ pro výpočet odměny právního zástupce, tzv. tarifní hodnota, se vypočte dle § 8/5 vyhl. 177/1996 Sb. advokátní tarif, a mimosmluvní odměna 1 úkonu právní služby dle § 7 b. 6 vyhlášky. Např. při požadavku společného prodeje nemovitosti v ceně 5 mil. navržené jedním ze dvou 50% spoluvlastníků bude tarifní hodnota 2,5 mil. a 1 úkon právní služby bude stát 10 200,- bez DPH + paušální náhrada za úkon tj. 300,- bez DPH (§ 13). Úkony právní služby definuje § 11 vyhlášky a na soud první instance jich bývá kolem 5. Na odvolací soud pak kolem 3.
V případě existence 2 bytů (§ 1158 OZ) lze prohlášením na katastr dle § 1166 vymezit bytové jednotky, vzhledem k tomu, že každý má ideální podíl na nemovitosti, je k tomu třeba souhlasu všech. V případě existence min. 5 jednotek, z nichž min. 3 jsou ve vlastnictví různých osob, je třeba při vymezení jednotek zřídit spol. vlastníků jednotek ve smyslu § 1194 a násl.
Může soudce dům rozdělit?
a) na části
22 Cdo 92/2005 Věc s nepřiměřenými náklady nezbytnými na reálné rozdělení je věcí reálně nedělitelnou.
22 Cdo 1465/2000 „Reálné rozdělení stavby je možné jen tehdy, jestliže vzniknou na základě stavebních úprav učiněných podle stavebních předpisů samostatné věci. Přitom k reálnému rozdělení stavby na dvě nebo více samostatných věcí nestačí rozdělení stavební parcely geometrickým oddělovacím plánem (rozsudek Nejvyššího soudu ČSR ze dne 20.12.1985, sp. zn. 3 Cz 43/85, publikovaný v Bulletinu Nejvyššího soudu ČSR č. 1/1987). Stavbu lze reálně dělit jen vertikálně (srov. například R 285/47 Sbírky rozhodnutí československých soudů)“.
b) na bytové jednotky
Dobrý den, společně s příbuznými vlastníme rodinný dům formou ideálního spoluvlastnictví, každý 50%. Bydlíme ve 2 různých bytech. Já si přeju rozdělení na 2 bytové jednotky (+ společné prostory), oni s rozdělením nesouhlasí. Jaké jsou možnosti a event.. úspěšnost soudní cestou, i když to není zrovna příjemné řešení? Nemovitost lze rozdělit bez problému na 2 obytné části. Děkuji
§ 1165 tuto možnost soudu dává (i Judikát NS 22 Cdo 2255/2003). Důvody zákonodárce pro tuto možnost soudce mohly být praktičnost – zpravidla již je fakticky rozděleno a dále ochrana práv dalších spoluvlastníků, proti tomu stojí fakty, že nedojde k formálnímu zrušení spoluvlastnictví, je nutná náročná další součinnost a dohoda ohledně toho co bude společnou častí domu a co jednotkou, ač zde značně pomáhá nařízení 366/2013. Neřeší to osobní spory spoluvlastníků – stále se budou dohadovat o úhradě nákladů, nesnášet se apod., krom toho nejde o levnou záležitost – odhaduji od 80 000 výš dle počtu jednotek. A tak ve hře zůstává jediný argument, ale o to silnější.
Další kritéria pro soud ohledně rozdělení či nařízení společného prodeje
Rozdělení vily na jednotky či části by bylo v rozporu s § 1144, pokud by jím došlo k významnému snížení její ceny. Nelze argumentovat tím, že vlastnící jednotek by nadále mohli nemovitost prodat společně (tj. všechny jednotky), protože jakmile jeden nesouhlasí, zpravidla ten, jenž odmítal společný prodej a původně rozdělení na jednotky požadoval, tak to neplatí. A ten jeden nesouhlasící, byť třeba v menšině, blokuje rozdíl vyšší hodnoty ostatním spoluvlastníkům.
Nelze a priori konstatovat, že souhrn jednotek či částí nemovitosti různých vlastníků má nižší cenu než nemovitost vlastněná jedním vlastníkem. Zpravidla to tak bude, zejména u větších rodinných domů (vil), jež typicky budou o rozdělení uvažovat, ale může to být i naopak – menší kus prodáte snáze než celek. Řešením této otázky je tedy odborný odhad a rozdíl ceny vily jako celku a součtu podílových jednotek. Ke kritériu významné snížení není zatím dostupná judikatura. Věřím, že by to bezpečně měl splňovat rozdíl 15%. Nižší číslo se může vejít do kolonky „nepodstatné snížení a subjektivní odchylka odhadce“.
Jednotky/části zpravidla nebudou moci být rozděleny přesně dle podílů a bude třeba poskytnout částečnou přiměřenou náhradu v penězích podobně jako při přikázání jednomu nemovitosti ze spoluvlastníků za náhradu. Není jasné nakolik by případná neschopnost dovypořádání v penězích mohla mít dopad na změnu postoje soudu a nařízení prodeje nemovitosti. Judikát 22 Cdo 1604/2005 řeší trochu jinou situaci, ale naznačuje, že i tyto okolnosti by soud měl zohlednit při rozhodnutí o vypořádání.
Příklad – dotaz: Dobrý den (red. krac.), se sestrou vlastníme rodinný dům se zahradou, každý ideální polovinu v domě s 2 byty. Sestra nabídla mi svou část k odkoupení za pro mě nepřijatelnou částku. Pokud nepřistoupím na jejá návrh, podá na mě žalobu k soudu na prodej celé nemovitosti včetně mého podílu v soudní dražbě s tím, že dle jejího právního zástupce budu platit veškeré soudní výlohy a poplatky. Je to vůbec možné?
Odpověď: Pro zjednodušení předpokládejme, že dům mám mnohem větší cenu jako celek než dům formálně rozdělení na bytové jednotky (bytové spoluvlastnictví dle OZ) a sestra by tedy soud přesvědčila, že dům je neefektivní dělit na bytové jednotky (zapisované v katastru), což je ve Vašem případ nejspíš pravděpodobné. Nabídněte reálnou cenu odkupu její poloviny. Poplatky se platí dle úspěchu ve sporu. Zjednodušeně, pokud sestra požaduje za její polovinu 2 miliony a vy nabízíte milion, při výsledné ceně, za níž soud nařídí prodej (patrně ne však výše za níž se nemovitost skutečně prodá) Vaší poloviny 1,5 mil. (resp. celého domu za 3 mil), bude sestra z 50 % úspěšná a vy též, tzn. každá strana uhradí protistraně náklady ve výši 50%, eventuálně by soud mohl rozhodnout, že 50% soudního poplatku a ostatní (právní zastupování si strany uhradí sami, tzn. náhradu nepřizná). Čím lépe se kdo trefí do reálné ceny, tím více mu bude přiznáno nákladů. Lze očekávat, že při nařízení prodeje v dražbě bude cena spíše níže než při dobrovolném prodeji (tzn. ve Váš prospěch). Nenabídnete-li nic a půjde o situaci, kdy dělit dům na jednotky by nebyl efektivní, sestra Vás informuje pravdivě. Pokud ovšem Váš návrh bude blízko prodejní ceně a návrh sestry vzdálen, ponese veškeré náklady sestra. Obecně lze ale mluvit spíše ve prospěch nespokojeného vlastníka. Pokud spolu spoluvlastníci nechtějí být, jeden by neměl blokovat druhého a je dobré se dohodnout na ceně znaleckého odhadu (realitky často nadsazují, aby si prodávajícího přitáhly, takže Vaše sestra má možná „velké oči“).
Nebyl-li Váš dotaz zodpovězen do týdne, odpověď lze nalézt v článku či komentáři.
Související články: Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky, rodinného domu
104 komentářů to “Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka”
Jiří Mágr says:
17.1.2014 at 11.16
Dobrý den,jak mohu svuj podíl na bytové jednotce Společenství vlastníků vyjmout ze SJM a zapsat na manželku.?Mohu také tento podíl se souhlasem manželky jej přenechat jinému členu rodiny a jaké doklady k tomu potřebuji ?
Děkuji Mágr
20.1.2014 at 19.26
a) zúžit SJM u notáře (ve středu ověřím proces dle nOZ)
b) převést či prodat celý byt
úplatný převod viz související článek, darování viz čl. Darování nemovitosti
Ludmila P. says:
10.8.2015 at 13.08
Dobrý den,bývalý manžel prodal bez mého vědomí svoji ideální 1/2 pozemků, další 1/2 vlastním já.Měl nárok učinit prodej,aniž mě informoval?Děkuji za odpověď.
12.8.2015 at 10.31
Václav Nový says:
25.2.2014 at 10.42
Prodej nemovitosti s předkupním právem (PP) platným do 31.12.2014 se 4 podílovými spoluvlastníky (PV), 1. má podíl 1/2 a neprodává, 2., 3. mají po 1/8 a 4. má 1/4. 2.+3.+4. společně jedním dopisem uplatnují nabídku předkupního práva u 1.PV s kupní cenou rozdělenou podle jejich podílů.
Může 1.PV požadovat takto formulované PP za zmatečné, hodlá koupit jen jeden podíl od jednoho podílníka a může požadovat od každého PV samostatnou nabídku PP? Žádná dohoda o tom nebyla dosud ujednána.
Děkuji za odpověd Václav Nový
25.2.2014 at 17.25
Předpokládám, že konkurenční (cizí) kupec chce koupit vše zbylé (tj. 50%) nebo nic. Vlastnické právo prodávajících je silnější než předkupní právo spoluvlastníka a společná nabídka je korektní. Požadovat samostatnou nabídku by bylo možné pouze v případě, že cizí kupec chce jen určitou část (např. 1/8).
vlastnik says:
16.6.2018 at 15.00
dobry den je nas 8 spoluvlastniku na pozenky mame kupce ktery chce vše odnas koupit ale jeden spoluvlastnik stim nesouhlasi da se prodat i bez jeho souhlasu děkuji
11.7.2018 at 14.52
25.3.2014 at 9.48
Dobrý den,v rámci dědění jsem získala spoluvlastnictví k chatě. Já i bratr máme ideální poloviny chaty. Chata ovšem stojí na cizím pozemku. Svůj podíl na chatě bych ráda co nejrychleji prodala. Kdybych chtěla polovinu svého podílu darovat svému muži? Jaké budou další právní kroky? Děkuji za odpověď.
28.3.2014 at 17.42
Pokud by se jednalo o úplatný převod. Je třeba respektovat
§ 3056	(1) Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
Vzhledem k tomu, že by šlo o darování, předkupní právo vlastníka pozemku se neaplikuje (ani předkupní právo spoluvlastníka chaty). Co se týče, SJM, věc patrně není v SJM, takže žádné překážky v tomto duchu. Darování nemovitosti viz související článek.
Alena Lišková says:
9.4.2014 at 14.29
Dobrý den, prosím o vyjádření k tomuto problému: Zdědila jsem podíl 1/120 na pozemku o výměře 1066 m2, který nevyužívám, ani jej nebudu užívat a ráda bych se ho zbavila. Protože pozemek je dělen až na 1/10000 s neuvěřitelným počtem spoluvlastníků (někteří bez známé adresy, jiní v cizině) a největší podíly mají český stát příp. obec. Mohu bez souhlasu spoluvlastníků svůj podíl darovat státu nebo obci? Děkuji za odpověď.
10.4.2014 at 11.48
Můžete, ale darování je dvoustranný úkon a pro obec by přijetí takového daru nemuselo být výhodné (agenda spojená s darovací smlouvou a následnou evidencí a péčí o pozemek), tedy ani chtěné. k tomu § 1050/OZ „Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.“ Lidově řečeno, kašlete na to. Pokud by jste to chtěla mít jó jisté, na příslušný katastrální úřad pošlete neformální dopis: Prohlašuji, že opouštím svůj podíl na té a té nemovitosti s úředně ověřeným podpisem. Dle § 1045 opuštěná nemovitá věc (zde podíl na ni) připadá státu.
4.6.2014 at 16.44
Dobrý den, prosím o posouzení postupu, který bych při prodeji nemovitosti chtěla uplatnit. Já a můj bratr jsme spoluvlastníky domu, který jsme získali dědictvím po rodičích. On vlastní 1/4, já 3/4 domu. Dům nabízíme k prodeji za cenu 2,7 mil Kč. Bratra výše nabízené ceny „nezajímá“, ale trvá na tom, že ať již se dům prodá za jakoukoliv cenu, on sám chce získat 1 mil Kč. Reálná nabízená cena domu by dle mého názoru měla být nižší než současně nabízená – max. do 2 – 2,2 mil Kč. Dům je již delší dobu v nabídce, nikdo o něj nejeví zájem. Napadlo mne řešení, které nevím, jestli je v souladu se zákonem a proto vás prosím o jeho posouzení.
Nabídla bych písemně odkoupení mého podílu bratrovi ve výši 3/4 ceny, která by se opírala o znalecký posudek a tržní analýzu prodávaných a porovnatelných domůl ve stejné lokalitě. Pokud by bratr odkoupení odmítl, domnívám se, že bych už bez jeho souhlasu směla stanovit nižší nabídkovou cenu a pokud by se dům prodal, potom by bratrovi náležela 1/4 z ceny, za kterou se prodal a ze které by byly odečteny daně. Děkuji vám předem za odpověď.
5.6.2014 at 11.41
To nejde. Možno vykoupit bratra nuceně přes soud (za přiměřenou náhradu) a následně dům prodat. Pokud si chcete ušetřit 3-4 roky soudu a poplatků, řekněte že mu těch (2,7-2,2)/4=125 000,- doplatíte. Pokud odečtem poměrné soudní poplatky a úrok z Vašeho podílu za 3-4 roky, tak jste na svém.
Jarmila Mrňková says:
15.7.2014 at 22.06
Dobrý den.Je nás 5 sourozenců a zdědili jsme po našich rodičích byt v OV.Tedy má každý z nás 1/5.Protože můj manžel letos v lednu umřel a zdědila jsem po něm rd,na kterém jsou 2 exekuce,tak sourozenci mají strach,že se byt neprodá,protože exekuce přejdou na mě a tím pádem bude uvalena exekuce i na můj podíl na bytě.Chtěla bych můj podíl darovat dceři.Je to možné?Nebo mám sourozencům dát předkupní právo?Děkuji za odpověď
18.7.2014 at 9.51
Přiznám se, že je tam několik aspektů, které se mi nechce nastudovávat. Dlužník v exekuci či insolvenci či dědic jako jeho právní nástupce určitě bude (dřív nebo později, pokud nezaplatí) v režimu, kdy je povinen učinit prohlášení o majetku, a to i nově nabytém. Úkony jimiž se dlužník snaží poškodit věřitele mohou být věřiteli odporovány a v některých případech považovány za podvod. Pokud bych se do něčeho takového pustil tak jedině do prodeje za adekvátní tržní cenu s tím, že utržené peníze bych použil na úhradu exekuce. Darování je nevhodné i z toho důvodu, že potřebujete peníze na exekuci, a pokud by Vám dcera následně utržené peníze z prodeje darovaného podílu bytu odmítla „vrátit“, jste v pořádném průšvihu. Pokud však cena RD po odečtení hodnoty všech případných břemen s RD spojených výrazně převyšuje výši exekuované částky, a z vaší strany bude vůle platit, je nepravděpodobné, že by exekuce byla rozšířena i na byt.
21.7.2014 at 19.11
mám problém, jsem spoluvlastníkem nemovitosti (dům + pozemek + garáž). Nemovitost je rozdělena na dvanáctiny, moje matka vlastní 6/12, já 1/12, můj bratr 1/12, první matky sestra 2/12 a druhá matky sestra také 2/12. Já mám zájem o odkup podílů obou matky sester. S jednou jsem se domluvila na odkupu naprosto bez problémů, ovšem ta druhá chce za prodej svých „ideálních“ 2/12 přemrštěnou částku, se kterou já nesouhlasím … prosím o radu, jaké další postupy můžu udělat, popřípadě jak mám vytyčit její podíl k užívání???
24.7.2014 at 15.21
Squeeze out či „vytyčení podílu“ či jiné zázračné soukromoprávní řešení než v článku popsané bohužel není.
Holas says:
23.9.2014 at 10.21
Dobrý den, (red. kráceno) Musí být rozhodnutí o prodeji pozemku podílových spoluvlastníků ve výši 100 % hlasů? nebo stačí, když já mám vše krom 1/12 na chatě. Nebo chatu zbourám 🙂 a nebude podíl žádný? díky za odpověď
25.9.2014 at 10.44
S prodejem musí souhlasit 100% vlastníků, doplněno. PS: dřevo z bouračky beru 🙂
Jiří Kareš says:
24.10.2014 at 20.16
Dobrý den. Chápu dobře, že když má babička chce prodat zděděné 2/3 domu a druhý spoluvlastník (syn zemřelého manžela) s prodejem nesouhlasí, pak mu nemusí nabídnout dům k prodeji v rámci předkupního práva (od smrti jejího manžela, tedy i od dědického řízení, je to déle než 6 měsíců), ale také nemůže prodat svůj podíl bez jeho souhlasu, když se nechce soudit? Děkuji za odpověď.
29.10.2014 at 12.30
1. Ne, svůj podíl lze prodat kdykoli. Pokud je na něm předkupní právo, musí se nejprve nabídnout k prodeji osobě oprávněné.
2. Zde se řeší prodej majetku nikoli Váš ale spoluvlastníka, doplněno „o co jde“
3. Mj. pokud bylo dědické řízení skončeno před účinností nového OZ tj. 1.1.2013 a dále, předkupní právo se na nemovitost vztahuje do konce 2014 (nevím, jak to je, pokud smrt nastala do konce 2013 a řízení skončilo až 2014, a kvůli těm 2 měsícům, co do konce roku zbývají to nechávám plavat)
18.11.2014 at 10.53
Dobrý den, koupil jsem 5/6 nemovitosti, zbývající vlastník 1/6 podíl nechce prodat, od 1.1.2015 je na nemovitosti věcné břemeno používání na 10 let na moji osobu, do této doby to bylo 10 let pro druhého majitele 1/6 podílu. Je možné podat žalobu na prodej zbývajícího podílu, příp. jak dále postupovat a jakou mám zhruba šanci podíl soudně získat? Děkuji.
18.11.2014 at 13.55
Bez podrobných informací těžko dávat odhady. Ale to je přesně to co by právníci dělat měli. Pokud tam dotyčný nebydlí, tak řekněme 90% a více. Pokud tam bydlí, tak řekněme 60% a více.
A. Musil says:
27.3.2015 at 15.02
Chceme zakoupit pozemek a na něm postavit RD. Pozemek je ve spoluvlastnictví 4 příbuzných osob (4x 1/4 podíl). Jedna osoba nechce ale svůj podíl prodat a odmítla i rozdělení pozemku. Prosím o radu jak postupovat? Zakoupit 3/4 podílu ? Může osoba s 1/4 spoluvlastnictví znemožnit stavbu nebo se stát jejím spoluvlastníkem?
31.3.2015 at 14.31
To je tedy hodně „Kamikaze Styla“ (zatím snad nejdrsnější zde na Magazínu) a velmi nejisté vyhlídky. K tomu § 1128 a násl. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1128
V lepším případě by jste začali stavět nejdřív za 4 roky, pokud by Vás spoluvlastník soudně blokoval. Ale myslím, že ani soudce by pro takové dobrodružství nemusel mít pochopení a že by jste taky nemuseli začít stavět nikdy.
Jan Čermák says:
29.3.2015 at 22.06
Dobrý den, vlastním ideální polovinu několika hektarů pozemků, které jsou roztroušené asi na 10 kusech po katastru obce. Spolumajitel byl osloven (já ne, kupodivu) Státním pozemkovým úřadem, zda by pozemky neprodal. Já s prodejem jeho poloviny v podstatě souhlasím, jen chci aby pozemky navazující na mnou obývanou nemovitost zůstaly v mém vlastnictví, protože já půdu prodat nechci. Jak to nejlépe vyřešit? Děkuji za odpověď. Jan Čermák
31.3.2015 at 14.43
Asi se ptáte, zda řešit jednou 3-stannou smlouvou či nejprve vypořádat- rozdělit spoluvlastnictví a bývalý spoluvlastník nechť si jedná s úřadem sám. Druhá varianta pro Vás určitě bude znamenat méně rizik, např. pokud by se něco později pohnojilo, bude si to řešit s úřadem jen Váš kolega. Zase může být výrazně dražší (vyměřování by na rozdíl od první varianty bylo na náklady spoluvlastníků), kdy rizika první varianty nejsou zásadní. Není jasné doporučení. Záleží na podmínkách …
Petr Č. says:
15.4.2015 at 15.53
Dobrý den, mám v úmyslu zakoupit garáž v osobním vlastnictví, stojící na pozemku města. Má město předkupní právo? Kde najdu legislativní úpravu k této záležitosti? Děkuji.
27.4.2015 at 11.51
ano, upravuje § 3054 zejména a násl. § 3056 OZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p3054
Honza T. says:
19.5.2015 at 21.36
společně s přibuznými vlastníme rodinný dům formou ideálního spoluvlastnictví, každý 50%. Bydlíme ve 2 různých bytech. Já si přeju rozdělí na 2 bytové jednotky (+ společné prostory), oni s rozdělením nesouhlasí. Jaké jsou možnosti a event úspěšnost soudní cestou, i když to není zrovna příjemné řešení? Nemovitost lze rozdělit bez problému na 2 obvytné části. Děkuji
20.5.2015 at 8.35
včleněno přímo do článku
21.5.2015 at 22.38
Vlastním s manželem dům, každý polovinu, budeme se rozvádět, on mě z domu vyhodil a tvrdí , že mě nic nedá a soudně se to dlouho potáhne. Můžu svoji polovinu domu prodat i bez jeho souhlasu a před rozvodem ,pokud mám kupce, samozřejmě, že dodržením lhůty na jeho předkupní právo ?
Ano, z článku by to mělo být zjevné, ale jste již 2. kdo se na to ptá …
Halaš says:
28.6.2015 at 16.33
Dobrý den, kupuji ideální polovinu pozemku, tedy pozemek vlastní dva vlastníci rovným dílem 1/2 ale druhý vlastník je v exekuci resp. na katastru je jeho polovina zablokována exekutorem. Můžu od prvního nezadluženého vlastníka jeho 1/2 koupit? Nebude mít exekuce na prodej vliv? Resp. Povolí nám katastr vklad? Děkuji a s pozdravem Halaš
29.6.2015 at 10.16
Ano. Ne. Ano 🙂 exekuce podílu spoluvlastníka neomezuje jiného spoluvlastníka při nakládání s vlastním podílem
31.7.2015 at 15.29
Zdravim,vlastnim id 5/6 nemovitosti. Spoluvlastnik je v exekuci jinak by bez problemu prodal.Jak mam postupovat? A v pripade ze by ta 1/6 sla do drazby bude me vubec nekdo informovat nebo jak si to mam ohlidat? Dekuju
4.8.2015 at 14.17
Informaci o prodeji by jste měl obdržet. Upravují odkazované § http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1963-99#p338 a http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-26#p47. Je více způsobů, jak exekuci i v případě prodeje nemovitosti, řešit. Buďte v kontaktu s exekutorem a opatrný ve sdělování částky, jakou jste ochoten zaplatit (čekejte na jeho představu …).
Soňa Svatá says:
12.8.2015 at 2.14
Jsem se synem spoluvlastník domu, zahrada a ostatní je moje , syn se ke mně nechová hezky a tak bych chtěla spoluvlastnictví na domě prodat i se zahradou a garáží ,musím vše nejdříve nabídnout jemu?
12.8.2015 at 10.32
Ne. viz článek předkupní právo
Nováková says:
26.8.2015 at 19.22
Dobrý den, vlastním ideální polovinu domu s bývalým manželem. On chce nyní svoji polovinu prodat. Dům má pouze 1 bytovou jednotku. Zajímalo by mně, pokud svoji polovinu prodá, jestli se nový majitel může bez omezení pohybovat v mé domácnosti. Myslím především ložnici a dětský pokoj. Děkuji.
2.9.2015 at 14.20
Takové řešení není možné vynutit – v rozporu s právem na ochranu obydlí a soukromí. Proti němu stojí právo na ochranu vlastnictví spoluvlastníka. Ale to lze řešit finanční kompenzací z Vaší strany ve výši tržního nájmu v odpovídajícím podílu spoluvlastníka, a to až do doby než se dohodnete na vypořádání či to za Vás rozhodne soud. Doporučuji před řešením neutíkat, kompenzace lze žádat až 3 roky zpětně…
Tomas machacek says:
15.10.2015 at 20.00
Dobry den mel bych dotaz teta se strycem zdedili na 1/2 chatu teta by chtela napsat svoji1/2 na me a strycova 1/2 je v exekuci jak bych mel pokracovat v ziskani te druhe1/2.dekuji predem za radu
16.10.2015 at 11.41
Strýc Vám 1/2 může dobrovolně odprodat za asistence exekutora, kdy exekutorovi bude dobrovolně uhrazena dlužná částka s náklady exekuce. Tím se též ušetří na nákladech exekuce. Další možností je počkat si na veřejnou dražbu.
5.11.2015 at 13.31
Dobrý den,jsem vlastníkem domu, kde 1/6 patří tetě mé ženy, do domu bylo investováno cca 1,5 mil. Teta se na rekonstrukci nijak nepodílela a dále nepodílí, svoji šestinu prodat nechce a já chci v budoucnu dům prodat. Jak se bude vypočítávat částka která připadne tetě při prodeji nemovitosti, kterou jsem zvelebil a zvýšil takt prodejní cenu?? Děkuji mnohokrát za odpověď Ševčík
9.11.2015 at 13.50
Povinnost spoluvlastníka podílet se na nákladech na věc (opravy, zlepšení upravuje § 1129 OZ a násl. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1129). Záleží tedy, jak o zlepšení rozhodla většina vlastníků, případně zda rozhodnutí není neúměrně zatěžující vůči některým spoluvlastníkům. Situaci, kdy zvelebujete bez souhlasu ostatních a ostatním je to ku prospěchu (např. vyšší cena při prodeji), řeší § 1136OZ.
29.12.2015 at 20.11
Dobrý den, s manželem máme 50 % a babička vlastnila zbytek rd, měli jsme spoluvlastnictví.. Fakticky máme 2 byty, ale není to tak zkolaudovane. My investovali do našeho podkroví cca 300 000, babička nic, její byt je na kompletní rekonstrukci. Nyní babička zemřela a probíhá děd. řízení, má 2 dědice. Moje otázka..při odhadu dědictví odhadcem rd sníží se odhad rd o naší investici? Tj. Bude se při odhadu počítat jen vybydlena půlka ? Musím odhadce pustit do svého bytu? Dědicové budou chtit vyplatit a my nechceme platit vzhledem k budoucí rekonstrukcí nic navíc.
4.1.2016 at 12.33
S nemovitostí se zachází jako s celkem, ale při případném vypořádání spoluvlastnických vztahů (u Vás vyplácení dědiců) se zohlední, o co jste nemovitost zhodnotili rekonstrukcí své části. K tomu § 1136 a OZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1136. Důvod pro vpouštění odhadce příliš nevidím. Půdorys a popis bude zhruba znát od příbuzných, takže odhad Vaší části lze zrealizovat i bez Vaší součinnosti.
25.1.2016 at 16.04
Dobrý den ! Bydlíme s manželem v domě a jsme spoluvlastníky domu se dvěma byty . Soused bydlel v patře Vroce 2013jsme zažádali soud o zrušení spoluvlastnictví do vlastnictví 2bytových jednotek .Dočkali jsme se až po2letech .Mezitím musím podotknout,že o to rozdělení jsme požádali až po16letech spokojeného soužití ale jakmile se nastěhovala k sousedovi jeho již v pořadí xpartnerka podotýkám,že s předchozíma xpartnerkama jsme společně dobře vycházeli ,začali problémy vše co platilo ona kamžitě neuznávala a soused ji šel se vším na ruku .Bo
hužel se s ním nedalo mluvit byl zcela pod jejím vlivem ,takže nebyla možná žádná komunikace.Došlo až k . soudu rozhodl ,i přes dva sodní znalecké posudky,které jednoznačně potvrdili,že to jde rozdělit rozhodl takto.Ale nejhorší
bylo rozhodnuti,o dražbě celého domu ,protože soused nesouhlasí s rozdělením tak soudce navrhl prodej celého domu za odhadní cenu,kterou neakceptujeme jelikož víme v jakém stavu ten jeho byt a dům je .Nehledě na to že střecha je v hodně špatném stavu.Pod
otýkám,že jsme u soudu řekli,že bychom se v žádném případě nezřekli věcného břemene a taky ,že se budeme dále podílet na opravách a udržbě domu jako doposud ,sepsali bychom něco jako domovní řád podle vyhlášky i přes to všechno rozhodl takto .Cítíme hroznou bezmoc ,když celý život opravujete dům nikomu nic nedlužíme a kvůli zvůle jedné paní mi musíme opustit dům ? stát se pomalu bezdomovci,.Proč nelze nebo spíše da lze prodat pouze jeho byt .Takhle mi jsme před léty koupili naš byt jako 3osoba Oni jíž nastěhovali podnájemníky .Chtěli jsme jen byt vlastníky svého bytu a nyní nevíme co bude dál!!!!!!!!Děkuji za odpověd a Váš čas.
rozdělit soudce ro
zhodl takto.
ozn,ačně
5.2.2016 at 17.30
Děkuji za Vaši zkušenost. Mí přátelé řeší opačný problém. Sousedi nechtějí prodat o 50% více jako celek a radějí zchudnou a preferují rozdělení. Pokud je cena dobrá tak se s někým dohodněte. Pokud dobrá není jak říkáte, nikdo to nekoupí a cena půjde níže. Rotzhodnutí soudu by se primárně mělo odvíjet od toho kolik se rozdělení na jednotky ztrátí na ceně.
17.2.2016 at 20.15
Dobrý den,vlastním s bratrancem dům se dvěma oddělenýmí bytovými jednotkami na ideální 1/2.On chce svou polovinu pronajmout, já s tím souhlasím problém je ten že nájemce dostane sociální příspěvek od státu a potřebují můj podpis.Na katastru je to jen jedno číslo popisné.
Nemám jistotu že spoluvlastník bude řádně platit daně z přijmu z podnájmu mě žádné peníze nepůjdou.Mám strach z případných sankcí finančního úřadu.Jak formulovat případnou smlouvu,aby bylo předem jasné že s podnájmem nebudu mít nic společného krom toho že jsem zapsán na katastru.
19.2.2016 at 4.43
To jsou jeho příjmy, podobně jako kdyby prodával polovinu svých jablek … daňově Vás to nezajímá.
23.2.2016 at 18.14
Dobrý den, může bývalá manželka prodat svoji ideální 1/2 bytu v soukromém vlastnictví, pokud bývalý manžel vlastnící druhou 1/2 v něm bydlí a nemá zájem na prodeji. Oba nemají prostředky na vzájemné vyplacení. Děkuji za odpověd‘ Jindřich
3.3.2016 at 6.11
Je-li společné jmění manželů po rozvodu vypořádáno (lze poznat z katastru), tak ano.
JNová says:
11.3.2016 at 12.11
Dobrý den, jsem podílovým vlastníkem 1/2 proluky (red. krác).
Můj dotaz: A) Rozdíl mezi podílovým vlastnictvím zapsaným v KN a ideálním spoluvlastnictvím jako např. SJM? Právní důsledky při rozhodování soudů, když nedojde k dohodě o vypořádání těchto dvou vlastníků.
B) Může druhý vlastník bez mého souhlasu postupovat radikálně a vytlačit mne z práva mé poloviny vlastnictví?
C) Je možné požadovat na novém vlastníkovi, aby v případě prodeje mé poloviny, mne zaplatil o 10% až 20% více, než uhradil v této době za získání 50% podílu, ne více? Znalci je běžně uváděna takto ponížená cena.
D) Je možné, aby soud při nemožnosti nemovitost rozdělit nařídil prodej mé poloviny dražbou, dnes dokonce elektronickou, která trvá i jen 30 minut? Zde mají výhodu movití podnikatelé, developéři, realitní kanceláře a ne já 85letý s pomalejší reakcí.
E) Znalecký posudek k dražbě je zpracován k tržní ceně nebo obvyklé ceně? Jaký je mezi nimi rozdíl a kdy se která používá? Nákladový způsob z pronájmu je nízký a musí vést jen k snížení odhadu, ten nelze vyloučit? Dražební vyvolávací cena je o kolik % snížena?
F) Nelze žádat soud, aby určil, že prodávaný podíl se může prodávat běžným způsobem pomocí inzerce po dobu min. 1 roku jako se prodával nakoupený druhý podíl nového vlastníka. Děkuji předem za Vaši odpověď palčivých otázek při 50:50 podílů. 11. 03. 2016 Nový
4.4.2016 at 9.41
A) V kontextu Vašeho dotazu žádný. Obojí je spoluvlastnictví ideálního podílu, kdy každý má kousek všeho a pro vypořádání je třeba fyzické rozdělení, odkup jedním ze spoluvlastníků či. spol. prodej a fin. vypořádání.
B) viz článek
D) Ano, jako spoluvlastníkem musíte obdržet informaci o termínu dražby a lze se nechat zastoupit
F) Ne, § 1147 to neumožňuje, ledaže by došlo k dohodě
5.6.2016 at 22.32
Dobrý den. S matkou spoluvlastnime v ideálním spoluvlastnictví byt. Chtěli bychom pronajmout jednu místnost mému kamarádovi .
Stačí abych v nájemní smlouvě byl uveden sám jako pronajímatel , nebo v ni musíme byt uvedeni oba jako „pronajímatelé „? Jak by pak měla vypadat úvodní strana ?
13.6.2016 at 11.13
Oba. Viz vzory.
8.7.2016 at 15.03
Dobrý den. Budeme se s manželem rozvádět. Vlastníme v SJM rodinný dům a nějaké pozemky. V domě jsou dvě bytové jednotky, z nichž je jedna před rekonstrukcí. Manžel mi nyní vyhrožuje tím, že ihned prodá svou polovinu domu (ideální) prvnímu nepřizpůsobivému zájemci abychom si to užili. Může toto učinit bez mého vědomí a souhlasu?
Rozvodové řízení ještě neproběhlo, na dělení majetku se zcela jistě nedohodneme, děti máme školou povinné ve věku 14 a 18 let. Díky za rychlou odpověď
11.7.2016 at 10.32
17.7.2016 at 19.14
zdědili jsme s bratrem 1/2 zahrady, na které stojí chata. Druhá polovina náleží tetě, která chce svůj podíl prodat třetí osobě. Rádi bychom ho od ní odkoupili, ovšem ne za cenu, kterou nabízí kupující, jelikož je údajně dvojnásobkem odhadní hodnoty jejího podílu (odhad znalcem proběhl v říjnu minulého roku, od té doby nebyly na pozemku provedeny žádné změny).
Jelikož není možnost rozumné dohody, zajímalo by mne, zda má právo prodat svou polovinu podílu bez našeho souhlasu.
22.7.2016 at 17.21
Pro realizaci předkupního práva musíte nabídnout to, co kupující. Odhad (ani nižší cena na trhu, pokud by kupující byl nějaký exot, co za to dá víc než kdokoli normální) v tomto případě nemá relevanci.
1.8.2016 at 22.49
Dobrý den, vlastním s bývalým přítelem 1/2 domu, který nelze jednoduše rozdělit na 2 bytové jednotky. Rozešli jsme se, společné děti bude řešit soud, ale nikdy jsme nebyli manželé, takže společné vlastnictví zatím vyřešeno není. Na domě je hypotéka, psaná na oba. Za dobu sdílení společné domácnosti jí platil celou bývalý partner, nyní jí platíme oba napůl. On v domě bydlet zůstal, já s dětmi ne (ale ještě tam mám trvalé bydliště).
Z jaké ceny se počítá suma, kterou bych měla chtít za vyplacení spoluvlastnictví – z hodnoty celého domu, nebo se do toho počítá i nesplacená hypotéka? Hypotéku jsme si brali na základě jeho příjmů, na cca 75% nemovitosti, přičemž zbylých 25% jsme uhradili z vlastních zdrojů – ale nestejnoměrně, on zaplatil „víc“. Hraje to roli ve vypořádání spoluvlastnictví, v případě, že každý podle katastru vlastníme 1/2 domu?
S pronájmem mé části nesouhlasí, za můj podíl mi nabídl směšně nízkou částku. Je možné nějak zajistit, aby mi platil nájem, pokud užívá i mou polovinu nemovitosti?
Společnou domácnost již pár měsíců nemáme…lze podíl převést v rámci vztahu druh-družka i nyní, kvůli dani, nebo to již není možné?
Mnohokrát děkuji 🙂
4.8.2016 at 11.06
Na nakládání s věcí ve spoluvlastnictví je třeba 50% hlasů spoluvlastníků, takže pronajmout bez jeho souhlasu nelze. Lze požádat soud o rozhodnutí o uspořádání poměrů dle slušného uvážení, kde Vám pronájem za těchto okolností určitě povolí.
http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1139
Lze protiprávně pronajmout bez jeho souhlasu s tím, že soudně to patrně nebude schopen zvrátit. V nájemní smlouvě uveďte, že pokud by to druhý z vlastníků zvrátil, bude třeba se vystěhovat ve lhůtě několika týdnů (15 či více dnů právní moc, + měsíc na vyklizení).
Na Vašem místě bych snad podíl raději prodal (to bez souhlasu lze) a přítele vypořádal. Pokud chce užívat celou nemovitost pro sebe, můžete žádat tržní nájemné.
Vlada.bk says:
10.8.2016 at 16.53
Byl jsem se sestrou majitelem pole ,každý ideální polovinu.Sestra bez mého vědomí prodala svou polovinu JZD ,za cenu pole. Když jsem se chtěl s JZD domluvit na faktickém rozdělení pozemků (2ha) řekli mi ze to bude problém, protože část pozemků je určena k zástavbě a oni by “ prodělali“ ! Přitom si koupili pozemek za cenu pole 10kč za metr! Nyní se se mnou odmítají bavit, pozemek je pouze zatravněný, oni jej občas sečou a berou za to dotace z EU, Se mnou nemají žádnou smlouvu!Vzniká jim tím zisk, z pozemku ze kterého já nic nemám. Jak tento problém řešit, když se chovají jako by jim patřil celý…
17.8.2016 at 15.53
Můžete žádat vydání bezdůvodného obohacení v rozsahu poloviny dotací a následně nechat pozemek rozdělit či vypořádat soudně.
29.9.2016 at 2.40
Dobrý den,vlastnim nemovitost s kamarádem mého zemřelého manžela.Bohužel manžel ze zdravotních důvodů nestihl situaci vyřešit!Na tomto místě je i provozovna mého podnikání!Původní cena kdy nemovitost pořizovali byla milion!On se nijak nepodilel na rekonstrukci ani opravách!Teď je odhadní cena 1800000.Chtěli jsme jeho polovinu odkoupit za pol.této odhadní!On se slovy,,je tržní hospodářství“ dal tuto nemovitost do realitky za 1800000 za ideální polovinu i s vybavením které mu vlastně nepatří!Nevíme jak se bránit,případně má cenu požádat soud o nějaké rozhodnutí?Moc dekuji za odpověd
29.9.2016 at 11.22
Vybavení jste pořídili vy s manželem a je Vaše. Na to je vhodné upozornit kamaráda, případně i realitku. Pokud nebudou reagovat a kamarád bude vědomě chtít prodat věci, jež mu nepatří, šlo by o pokus podvodu (policie). Investice do oprav společného majetku (přesněji pouze částku o níž se zvedla hodnota nemovitost v důsledku těchto investic – např. investice 500 000 zvedly nemovitost o 300 000) lze v hodnotě podílu spoluvlastníka, jež se na nich nepodílel (ve Vašem případě tedy polovina), požadovat zpět soudně 3 roky zpátky (promlčení). Šlo by se domáhat žalobou vůči kamarádovi, případně i předběžným opatřením, aby odpovídající část prostředků složených kupcem, byla v případě převodu na účet kamaráda zablokována do rozhodnutí o dluhu.
6.2.2017 at 19.29
Má matka a její bratr zdědili po rodičích nemovitost, (velká zahrada s vlastní studnou na ní jsou starší budovy v hodnotě cca 400 000,-). Oba to mají na půl. Strýc dal svou polovinu vnukovi, který chce získat polovinu matky pokud možno za hubičku. Po získání celé nemovitosti ji chce prodat i když strýci namluvil, že nemovitost bude zvelebovat. Jinak by mu svou polovinu nedal. Strýc s vnukem si dali vypracovat znalecký posudek, který dle našeho názoru je silně podhodnocen ve prospěch vnuka. Tím se teď neustále ohánějí. Nemovitost má podle nás hodnotu kolem 2 mil. – dle srovnání podob. nemovitostí v okolí. Znalecký posudek je na 800 000,- což je hodnota za kterou matka odprodá svůj podíl. Oni nám chtějí dát jen 400 000,-. Když jim nabídneme za jejich polovinu oněch 400 000,- chtějí 1 mil.
Vyhrožují soudem s tím, že veškeré soudní výlohy budeme platit my. Tlačí matku aby svou polovinu prodala za co nejnižší cenu a to co nejrychleji. Vnuk má dluhy – potřebuje peníze.
Má matka si snad může svůj majetek prodat za cenu, kterou si stanoví a ne že jí někdo bude nařizovat za kolik to má prodat. Děkuji za odpověď.
9.2.2017 at 14.28
Článek je právě o tom, že lze nařídit, za kolik prodat. Náklady prvního sporu by pak hradila strana ve sporu neúspěšná tzn. při Vašem případu – chce koupit za 400 000 a prodat za milion, zatímco vy nabízíte 800 000 za odkup i prodej, by 100% neúspěšný byl vnuk strýce.
18.2.2017 at 18.56
Jsme 4 spolumajitelky nemovitostí a společně je pronajímáme. Pronájmy chodí na společný účet. Tři další spolumajitelky mi odmítají vyplatit 1/4 z obdržených nájmů za uplynulý rok s tím, že se rozhodly, že výnosy zůstanou na společném účtě. Nyní mi bylo zasláno jen vyúčtování, abych si podala daňové přiznání a příjmy zdanila. Příjmy jsem však žádné neobdržela. Mají 3/4 spolumajitelek nárok takto rozhodnout? Podotýkám, že se nebráním přispívat 1/4 na nákladech (pojistka, opravy, daň z nemovitosti).
24.2.2017 at 14.08
Doslova vzato ne. Mají ale hlasovací práva (§1128, 1129) na např. navýšení „fondu oprav“ na 100% ročního příjmů, s tím že fond oprav bude na společném účtě … Vaše obrana je pak poměrně dost limitovaná (§ 1130,1131).
Herala says:
25.2.2017 at 7.34
Máme byt 2+1 ve SJM. Manželka zemřela, takže její syn zdědil 1/4 bytu. Může si tedy dělat nárok, že ke mě do bytu bude chodit kdy se mu zachce protože je i částečně jeho? Klíče od bytu naštěstí nemá.
3.3.2017 at 16.51
Ne, ale může požadovat 1/4 obvyklého nájemného či vypořádání spoluvlastnictví.
18.3.2017 at 13.15
Dobrý den, bratr vlastnil přibližně 30 roků jako 1/2 spoluvlastník stavbu dvou garáží umístěnou na parcele dle výpisu KN na pozemku města. Okolní parcelu nutnou pro přístup ke garáži nyní vlastní jiný 1/2 majitel, který asi 10let prohlašuje, že pozemek pod stavbou je jeho, že ho koupil, ovšem v katastru o tom není záznam. K tomu nyní požaduje z důvodu bezdůvodného obohacení nájem za užívání pozemku jak pod stavbou, tak za přístup přes jeho pozemek do garáže 3 roky zpět, ovšem pouze od bratra, tady pouze jednoho ze spoluvlastníků. Bratr s ním nikdy neuzavřel smlouvu o placeném nájmu.
Má to nějaké řešení? Děkuji za odpověď.
23.3.2017 at 13.49
Smlouva o nemovitosti je účinná až vkladem do katastru, ledaže by koupil v dražbě, což u pozemku města není příliš pravděpodbné. Nevšímejte si jej, dokud nebude zapsán jako vlastník. Zajímejte se na městě, zda Vám případně pozemek pod garáží může odprodat.
10.4.2017 at 20.45
Jsme členy družstva, bydlíme ve družstevním domě , byt a polovinu dvojgaráže máme v osobním vlastnictví a jsme spoluvlastníky ideální poloviny garáže, stejně tak jako náš soused.
Soused nyní chce „svou“ ideální polovinu garáže pronajmout třetí osobě. Může to provést i bez našeho souhlasu, ale se souhlasem družstva? Jak máme postupovat, aby k pronájmu nedošlo?
11.4.2017 at 15.10
Dobrý dotaz. Formálně ne, fakticky ano. On Vás tím nijak neomezí a vy nebudete mít soudně co napadat (resp. jen porušení Vašeho práva ale žádná škoda, tj, jen formální porušení práva…). Maximálně třeba za dva roky dosáhnete vystěhování nájemce a on si tam dá dalšího. Nijak, řešte případně komplexně po vlastnické stránce.
15.6.2017 at 20.31
Dobry den. Mamka nedavno zemrela, s tatou meli byt 3+1 kazdy mel jednu polovinu. My jsme zustali tri deti a tata. Jak se rozdeli podily? Sestra chce v byte zustat, ale my zbyvajici bychom ho chteli prodat, da se sestry podil nejak obejit. Ma pravo tam v byte byt s tatou? Kdyz my dva zbyvajici sourozenci si to prat nebudeme?? Dekuji za odpovedi. Pikl Jaroslav, CK
21.6.2017 at 9.35
Dědické podíly upravuje (ve Vašem případě) § 1635 OZ. Obejít (odklonit 🙂 je to správné slovo :). Pokud Vaše matka zemřele 1.6. do 1.12. platí zákonné předkupní právo a pak od ledna je nová úprava. Pokud tedy teoreticky podepíšete a ověříte smlouvu v mezidobí, tak se vlezete. Sestra ale bude moci patrně namátat obcházení zákona, neb v tak krátkém mezidobí jste se nemohli rozhodnout o prodeji a zároveň nálézt kupce. Navíc není důvod svůj podíl za komeřní cenu nepordat sestře. Předkupní právo funguje tak, že ona má právo koupit za cenu za níž by koupil jiný a pokud nechce, prodáte jinému.
17.7.2017 at 18.19
Dobrý den. Od roku jsme z dědictví s bratrem spoluvlastníky chaty, každý 1/2. Já chci chatu prodat za tržní cenu a bratr nechce. Požaduje na mně, abych mu na základě předkupního práva odprodala svůj podíl za polovinu odhadní ceny soudního znalce. Mám se svou tržní cenou nějakou šanci? Moc nerozumím z úvodu tomu, že podle nOZ po 6 měsících předkupní právo přestává platit, ale od 1.1.2018 předkupní právo mají opět všichni spoluvlastníci. Chápu to dobře, že mám šanci jen do konce roku?
26.7.2017 at 11.09
Do konce roku se není třeba trápit s předkupním právem (pokud od vypořádání dědictví uplynulo 6 měsíců). Pak máte šanci z tržní cenou. Kupec je ochoten platit tržní cenu a vy za stejnou cenu nejdřív nabídnete oprávněnému z předkupního práva. Nechce-li, dáte kupci.
6.8.2017 at 22.46
Chci prodat svoje ideální poloviny pozemků, zahradu a cestu. Pokud se mi prodej nepodaří do konce roku 2017, můžu po 1.1.2018 ideální poloviny těchto pozemků darovat komukoli, a nemusím je tak nejprve nabídnout ke koupi druhému spoluvlastníkovi? Jak by měla vypadat darovací smlouva pro tento případ? Děkuji Vám za pomoc.
8.8.2017 at 15.55
I před darováním je třeba nejprve nabídnout ke koupi (ledaže jde o převod osobě blízké) viz odst 2..
§ 1124 od 2018
Jana Kerbachova says:
21.11.2017 at 16.11
Dobrý den, mám plnoletou dceru a syna. Vlastníme každý 1/3 domu. Syn si chce vzít hypotéku a ručit domem. Dcera souhlasí, já ne. Mohou mě nějak obejít(ručit 2/3 domu nebo ručit celou chatou, aniž bych s tím siuhlasila)? Díky za odpověď
25.11.2017 at 23.08
1.12.2017 at 20.47
Dobrý den, babičce byly v restituci vráceny pozemky. Přes část pozemků si obyvatelé vesnice vyšlapali cestu- takovou zkratku do vedlejší vesnice. Ta byla někdy v 80. Letech zpevněna. Tyto dotčené pozemky mně babička v roce 1993 darovala. Já jsem si na pozemku postavila dům a využívala jsem v celé délce mého pozemku tuto zpevněnou cestu jako příjezdovou komunikaci ke svému pozemku. Už tehdy jsem se snažila s obcí uzavřít nájemní smlouvu na tuto cestu, protože byla využívána kýmkoliv. V obci v té době probíhala plynofikace a podél této cesty byl navíc ještě veden plyn. Také na mém pozemku. Příjezdová cesta byla zničená tak, že jsme ji autem nemohli používat. Obec tehdy přisla s nabídkou, že když jim dám souhlas se vstupem na pozemek, provedou opravu komunikace. Souhlas jsem dala, ale s podmínkou, že bude zachována příjezdová komunikace a že dojde konečně k podepsání náj. smlouvy. Při výjezdu z garáže jsem měla střet s cyklistkou a při vyšetřování této nehody jsem zjistila, že si obec z celé stezky a příjezdové komunikace vybudovala cykloztezku v délce 1 km, na kterou dokonce v roce 2008 dostala dotace. V pasportu je to bez mého souhlasu zapsáno jako místní komunikace. Mohu se tedy domáhat nájmu nebo bezdůvodného obohacení, když z části mého pozemku je veřejné prostranství ( promlčecí lhůta je v tomto případě 10 let?) a jestli mám nárok na část dotací? Děkuji
5.12.2017 at 14.30
Tam tedy došlo k vydržení práva užívat nezpevněnou cestu, pokud zpevnění proběhlo 10 let před Vaší první žádostí o uzavření nájmu (řekneme např. do roku 1985), tak i k vydržení práva obce užívat cestu zpevněnou. Tím, že jste dala souhlas k opravě silnice, se domnívám, že držba práva průjezdu obce trvala oprávněně a pokojně až do doby opravy komunikace, takže obec téměř s jistotou vydržela právo zpevněnou komunikaci užívat v dosavadním režimu průchodu či průjezdu. Nárok na dotace určitě nemáte, ty šly na cyklostezku :). Patrně byste u soudu mohla dosáhnout zrušení statutu cyklostezky s tím, že tento statut u Vás zvyšuje provoz. Ale asi bych to nechal být. Máte pozemky jak velkostatkář, tak buďte trochu přející jako Vaše babička, a holt kdyz se budete projíždět po Vašich kilometrových pozemcích, koukejte i na cyklisty. Člověk není na světě sám.
5.12.2017 at 17.18
Děkuji za odpověď. Ráda bych byla přející jak babička, kterou v 50 letech komunisti vyhnali z dědečkova rodného statku, zabavili jím 30 ha pozemků, veškeré zvířectvo (20 koní, 20 krav a další…) a co je hlavní, dědečka zavřeli tesně před vánoci do vězení, a ona s dvěma nalými dětmi musela odejít k příbuzným do pohraničí… No a pak, když jim vratili v roce 1993 místo statku rozbořené skladiště plné nebezpečného odpadu, z pozemků jim vrátili jen polovinu, protože tehdejší srarosta a předseda JZD v jednom zfalšoval listiny o zápisu zabaveného majetku. Dědeček to bohužel neustál a zemřel na infarkt. Babička 2 roky po něm. Do nedávna jsme se s nimi soudili… Dodnes jsme nezískaly všechny zabavené pozemky zpět, 5 ha lesa už ani neexistuje… Hodnota byla vyčíslena na 18 tisíc! A syn toho hajzla, který naší rodině způsobil takové zlo, je místním starostou, který na souromých pozemcích buduje cyklostezky a stát mu to dotuje…. Nedivte se, že pro tohle nemám pochopení…. Jo a na ty naše pozemky, které nám vrátili, a máme je za humny, musíme jezdit 12 km po silnici, protože po cyklostezce tam jet nemůžeme…
6.12.2017 at 11.11
Vycházel jsem ze stavu, kdy ne venkově většina cyklostezek vede na cestě, kam mohou zároveň auta. Je opravdu absurdní, abyste nesměla autem jezdit po svém pozemku a toto právo ani obec vydržet nemůže. Žádejte úpravu značení komunikace, tak aby to bylo i pro 2stopá motorová vozidla pouze majitele či s jeho souhlasem. Na to máte právo, jinak jim cyklostezku můžete shodit zcela a pak by ty dotace museli vracet. Pokud tam cizí auta jezdila i předtím, nechal bych cyklostezku s vyhradním režimem aut pro majitele (to bude muset zaznačit obec a ona na to ráda přistoupí). Pokud tam auta předtím nejezdil, prostě nechte soudně zrušit výlučný statut cyklostezky, tak abyste tam mohla jezdit i autem.
Zatím tam autem klidně jezdit můžete. Nesmyslný zákaz Vašeho vjezdu na Vaší cestu nesmí být pokutován a pokud ano soud by takovou pokutu vždy shodil.
Klímová says:
18.12.2017 at 14.28
Já a bratr vlastníme dohromyda id. podíl na lesních pozemcích. Na katastru je to vedeno jako 4/9, je to 48%. Podíly bychom chtěli prodat zájemci, který by chtěl v lese hospodařit. Současní vlastníci prodat nechtějí. Pravdpodovně by se připojil pouze jeden z nich, pak by to bylo cca 59%.
Je tu problém v tom, že v minulosti si spoluvlastníci, předci nás současných majitelů, smlouvou u právníka, která nebyla nikdy vložena na katastr pozemky rozdělili na parcely, kde budou každý hospodařit. Nyní mi tvrdí, že podle této dohody musí být zachováno rozdělení, které si dříve vylosovali, přesto že to není na katastru. Chci se zeptat, zda je to pravda a jak mi onou v roce 2018 bránit v prodeji.
Děkuji, Klímová
21.12.2017 at 14.10
Jak se říká: Pacta sunt servanda „Smlouvy se mají dodržovat“, zvláště pokud si to tak přáli Vaši předci. Při prodeji kupec spíše uvítá, že se nemude muset handrkovat, jen je třeba ho na obsah té dohody v kupní smlouvě upozornit. Ostatní (zákonné předkupní právo od 2018) viz článek.
17.1.2018 at 10.39
Ne. Situaci jste z právního hlediska velmi – bez obalu řečeno – naivně – podcenili. Zapomeňte na emoce a dohodněte se pokud možno za každou cenu. Berte v úvahu, že chování protistrany je racionální, pokud se domnívá, že není může získat více a nikoli pomstou.
28.2.2018 at 13.40
Manžel zdědil polovinu pozemku, který chce prodat. Druhou polovinu vlastní každý 1/4 jeho vzdálení příbuzní. Na 1/4 je vedena exekuce s již vyhlášenou dražbou. Manžel do dražby jít nechce. Kupec vyžaduje souhlas s nevyužitím předkupního práva od spoluvlastníků. Kdo vydá souhlas ohledně 1/4 v exekuci, spoluvlastník nebo exekutor? Spoluvlastník druhé 1/4 je nemocen, upoután na lůžko. Souhlas by dal, ale nebude ověřen úředně podpis. Co s tím? Děkuji.
2.3.2018 at 17.45
V rámci dražby se to neřeší neb nejde o smluvní nabytí. Pokud se ptáte na situaci, kdy by kupec chtěl nemovitost se souhlasem dlužníka i exekutora koupit ještě před dražbou, tak pak souhlas dávají skutečně spoluvlastníci. Tento souhlas nemusí být úředně ověřen, nemá ani zvláštní formální náležitosti. V rálu stačí, když spoluvlastník nepodá námitky proti návrhu na vklad … Samozřejmě kupující může chtít od něj závazek na papír předem, že tak neučiní (svého předkupního práva se vzdává). Jednoduše řečeno, ať napíše na kus papíru své jméno adresu, označení nemovitosti , cenu nabídnutou kupcem, a že své předkupní právo nehodlá využít.
Broček says:
3.4.2018 at 13.34
Dobrý den, mám dotaz po zemřele babičce zůstal dům. 75% zdědil její syn a 25% zdědili vnučka s vnukem po zemřelé dceři. Můj dotaz zni, zda má syn právo dům prodat bez souhlasu vnuka a vnučky.
11.4.2018 at 16.31
ne, viz oddíl zákonné předkupní právo
17.5.2018 at 21.38
Dobry den. Jsem spolumajitelem pozemku. Dnes jsem nahodou zjistil ze druhy spolumajitel prodal svuj podil bez meho vedomi.
Jiz drive jsem chtel pozemek dokoupit. Prodej se bez meho vedomi uskutecnil nekdy po 1.1.2018. Mel na to spolumajitel pravo?
Nemel mi spolumajitel nabidnout pozemek k odkupu nejdrive me? Predem dekuji
31.5.2018 at 7.33
Ano můžete se soudně domáhat neplatnosti smlouvy s jistotou vyhraného sporu a úhrady právních nákladů. Ledaže byste ve smlouvě ujednali, že se přeedkupní právo neaplikuje, což by bylo hodně nestandardní.
10.7.2018 at 16.21
Dobry den, zdedila jsem polovinu bytu po dedovi, druhou poloviny vlastni jeho manzelka. Jake mam prava ohledne me poloviny? Mam moznost na financni oskodneni, pokud tam dedova byvala manzelka bydli? Neco jako najem? Dekuji.
11.7.2018 at 15.49
ano, pokud to nepůjde na dobrovolné bázi, je třeba žalovat cenu obvyklou (samozřejmě vycházím z toho, že tam pro ni není věcné břemeno)
18.7.2018 at 20.33
Hezký večer mám k Vám dotaz.Jsme tři sestry a vlastníme pole o které by měl zájem syn jedné sestry,když jsem mu řekla svoji představu o ceně,tak s tím nesouhlasil a řekl mi,že si tam jeho máma teda moje sestra na svoje náklady nechá udělat příjezdovou cestu a nechá to zasíťovat,tak že můj a sestry díl pak bude neprodejný.Má na to právo si prostě zabrat část pole aniž mi by jsme s tím souhlasily?Nevím jestli jsem to napsala srozumitelně.Děkuji ..Podotýkám,že sestra vlastní půlku a mi každá čtvrtku.
31.7.2018 at 10.22
V žádném případě na to právo nemá.
31.7.2018 at 10.51
ne viz výjimka pro převod osobě blízké § 1124
Řízení auta v pracovní neschopnosti 11.11.2012 Sleva na dani na podnikající manželku 26.3.2012

References: soud 

§ 1124
 §1125

§ 1140

§ 1147
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 

Soud 
 § 8
 § 7
 § 11
 soud 
 soud 
 § 1166
 § 1194

§ 1165
 soud 
 § 1144
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 

§ 3056
 § 1050
 § 1045
 soud 
 § 1128
 § 3054
 § 3056
 § 1129
 § 1136
 § 1136
 soud 
 soud 
 § 1147
 soud 
 soud 
 § 1635

§ 1124
 soud 
 § 1124