Source: https://es.scribd.com/document/53736643/51076572-Ingenieria-y-Gestion-Del-Mantenimiento-Hotelero
Timestamp: 2016-07-28 07:15:29+00:00

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Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento Mantenimiento Hotelero 1.‐ INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………...…… 2 2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO………………………………………………………..………………………. 3 2.1.­ Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento……………………….……….3 2.2.­ Objetivos propios de una instalación hotelera………………………………………………….4 3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL MANTENIMIENTO ………………………………….………7 4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO……………………………….……………8 5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO………………………………………………….……………10 6.‐ MODELOS DE GESTIÓN…………………………………………………………………………………….……………13 6.1. Autogestión…………………………………………………………………………………………..……………14 6.2. Facility Management………………………………………………………………………………………….16 7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS……………………………………………………..18 8.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO APLICADOS…………………………………………………………..……….26 8.1. Mantenimiento Técnico Legal……………………………………………………………………………26 8.2. Mantenimiento Preventivo……………………………………………………………..…………………37 8.3. Mantenimiento Conductivo……………………………………………………………………….………41 8.4. Mantenimiento Correctivo………………………………………………………………………….…….44 9.‐ CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………..…………………………46 10.‐ BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………………….………..47 Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 1 Mantenimiento Hotelero 1.‐ INTRODUCCIÓN. Cuando realizamos una estancia en un hotel, ya sea por motivos profesionales o de placer, lo que realmente analizamos como huéspedes es, aparte de meras cuestiones de ubicación geográfica y estéticas o decorativas, la calidad de los distintos servicios que hemos utilizado de dicha instalación hotelera. En función de la calidad de dichos servicios será nuestro grado de satisfacción como huéspedes y así lo transmitiremos tanto a familiares, amigos, compañeros de trabajo, o como a los propios departamentos de atención al cliente de los hoteles por medio de las distintas encuestas de satisfacción a las que nos invitan a participar durante las estancias. Entendiendo ésta reflexión, sólo cabe indicar que la gestión del mantenimiento de una instalación hotelera, debe encaminarse ineludiblemente en apoyar a los distintos departamentos del hotel para que puedan ofrecer la máxima calidad posible en la ejecución de sus servicios para un fin común; buscar la máxima satisfacción del cliente. No obstante, no será éste el único objetivo del departamento de mantenimiento. Como en cualquier otro sector, el departamento de mantenimiento estará siempre lastrado por ser un centro de costes y no de producción, por lo que tendremos que ser muy conscientes de que nos convertiremos en puros gestores técnico‐económicos de los reducidos presupuestos de los que en la mayoría de los casos nos van a dotar. El saber gestionar correctamente los recursos humanos y económicos que nos va a proporcionar la dirección del hotel repercutirá directamente en el éxito o el fracaso como gestores del mantenimiento de nuestra instalación. Nota: A partir de ahora, y por abreviar, al departamento de mantenimiento lo llamaremos “Mantenimiento” Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 2 Mantenimiento Hotelero 2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO. Como en cualquier tipo de edificación susceptible de ser mantenida, en una instalación hotelera hay una serie de objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie de objetivos que se presuponen de antemano y que inevitablemente formarán parte del día a día de las labores a desarrollar por Mantenimiento. Dichos objetivos los podríamos englobar en los dos grupos siguientes: 2.1.­ Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie de objetivos que son comunes a la labor de mantenimiento en cualquier edificación. - A) Garantizar la vida útil de instalaciones y equipos. Instalaciones eléctricas, hidráulicas, térmicas, climatización, etc.… y que conforman las arterias del edificio deben ser periódicamente analizadas con el objetivo de poder prever en que estado se encuentran para así obrar en consecuencia alargando el periodo de utilización de las mismas. - B) Reparación de averías imprevistas y reducción de tiempos de reparación. Las actuaciones dirigidas a realizar reparaciones han de poseer un alto grado de eficiencia para minimizar los tiempos resolución de las mismas. Sobre todo si dichas averías interfieren directamente en la comodidad de los huéspedes. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 3 ya que interfieren dramáticamente en los balances económicos del mismo. Por consiguiente la principal preocupación que deberemos tener día a día deberá ser que todas las habitaciones se encuentren en perfecto estado de habitabilidad. Se entiende por “Bloqueo de una Habitación” el cierre temporal de la misma por no encontrarse en perfecto estado de habitabilidad y en consecuencia no podrá ser vendida. Mantenimiento Hotelero .C) Conservación de bienes propios del hotel. . al menos desde el punto de vista de la Dirección del Hotel.A) Bloqueo cero de habitaciones. vidrios. debe mantenerse con igual interés ya que de su estado de conservación dependerá en cierto grado la percepción que nuestros clientes tengan del hotel.­ Objetivos propios de una instalación hotelera. se dedica a vender “estancias” que en definitiva son habitaciones. Cualquier elemento del hotel de índole constructiva. decorativa o estética. ya sean solados. Las causas más frecuentes de bloqueo que podemos enumerar son las siguientes: . ya que aún siendo inevitable no suele durar más de 25 minutos. carpinterías.2.Limpieza: Quizás el menos preocupante de todos. Jamás se debe olvidar que un Hotel. entre otros servicios secundarios. 2. Sin lugar a dudas son los objetivos más importantes. etc. moquetas. mobiliario. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 4 . por lo que no deberá preocuparnos. ya que ésta es en primera instancia la principal fuente de ingresos de un Hotel.…. revestimientos. Además tiene la ventaja de que es algo que el cliente asume como parte de la estancia en un hotel. No impide la venta de la habitación puesto que se realiza sobre una habitación ya “vendida” y no es competencia del departamento de mantenimiento.
Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 5 . dándose en numerosas ocasiones el caso de tener que solventarlas incluso con la habitación ocupada. siempre y cuando se ejecute dentro de los plazos impuestos por la Dirección. Mantenimiento Hotelero . aparatos sanitarios. pinturas.…. La eficacia y rapidez con la que Mantenimiento sea capaz de solventar dichas averías será un indicativo claro para la Dirección de cómo se realiza la gestión del mantenimiento en su hotel. alfombras. para así no interferir con otras habitaciones ocupadas. . lo que podría derivar incluso al cambio de habitación del huésped. Son responsabilidad de Mantenimiento. Las Redecoraciones impiden la venta de las habitaciones pero debido a su planteamiento temporal se puede minimizar el impacto económico negativo resultante de no poder venderlas. Aunque se implique al Departamento de Mantenimiento en el proceso de Redecoración.Averías o Roturas: Cualquier tipo de reparación dentro de una habitación que se derive en una orden de trabajo a resolver por Mantenimiento. etc. aún así son actuaciones igualmente planificadas y se realizarán siguiendo las directrices de la Dirección. no deberá preocuparnos en exceso éste tipo de bloqueo. griferías. por lo que se pueden ir ejecutando por grupos de habitaciones o incluso plantas enteras del Hotel. por lo que será también un tipo de bloqueo totalmente asumido por la misma la cual habrá planificado dichas Obras y Reformas para reducir el impacto económico correspondiente.Obras o Reformas: Cambio de moquetas. unidades de ai/ac incluso reformas de tabiquería para cambiar morfología de habitaciones. Averías y Roturas que se produzcan como consecuencia del uso de las habitaciones y que deberán ser resueltas en el menor tiempo posible. . Es sin duda el tipo de bloqueo que más nos debe preocupar por la naturaleza impredecible del mismo.Redecoración: Se suelen planificar redecoraciones en temporadas de baja ocupación estacional.
B) Control de consumos energéticos. Al departamento de mantenimiento corresponderá la labor de analizar prácticamente a diario la situación del hotel. Dentro del presupuesto económico de una instalación hotelera. por lo que se pueden planificar bloqueos de habitaciones o plantas enteras de habitaciones para por ejemplo minimizar consumos energéticos. Al ser decisión de la Dirección proceder a este tipo de bloqueo. realizar los cambios y modificaciones necesarias para reducir el gasto energético con una mejora de los servicios prestados. la fracción correspondiente al consumo de energía constituye el segundo lugar del gasto después de los costes asociados al personal. Mantenimiento Hotelero . Una vez subsanado el problema causante del bloqueo procederemos a su desbloqueo y posterior venta de la habitación. Mantenimiento queda totalmente al margen del mismo. para poder así.Baja ocupación estacional: Casi todo hotel tiene temporadas de mayor y menor ocupación. . Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 6 .
uno vacacional abre únicamente durante ciertos meses al año. etc. se podrá realizar durante los meses que el hotel se encuentre cerrado y en consecuencia no incidirá en absoluto en el booking del mismo. si no que hablaremos de forma generalizada de la labor de mantenimiento por ser la misma una labor intrínseca de todo hotel. ya sea en función del número de estrellas. aparte del mantenimiento correctivo y conductivo correspondiente. los objetivos a conseguir son exactamente los mismos para ambos tipos de hoteles. por lo que la labor del mantenimiento resulta infinitamente más fácil de realizar en el mismo. ya que labores de reforma. Por ello y a partir de ahora. en éste estudio no diferenciaremos clase alguna de hotel. únicamente haremos dos clasificaciones.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL MANTENIMIENTO. A pesar de esta gran diferencia. conservación o cualquier otro tipo de actuación. de su ubicación geográfica. Mientras un hotel ciudad permanece abierto todos los días del año. los hoteles de apertura durante todo el año y los hoteles de apertura estacional. además comparten procesos de gestión prácticamente similares en lo que se refiere al día a día de trabajo del propio departamento de mantenimiento. de los servicios que ofrecen. los cuales llamaremos a partir de ahora “Hotel Ciudad” y “Hotel Vacacional” independientemente del uso que cada huésped le quiera dar a cada uno. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 7 . Podríamos hacer infinidad de clasificaciones de las instalaciones hoteleras. pero desde el punto de vista del mantenimiento de los mismos. Mantenimiento Hotelero 3.
congresos. gasóleo etc. Mantenimiento Hotelero 4. tendrá un mayor gasto energético cuanto más eventos sea capaz de congregar. Los presupuestos en mantenimiento y consumos energéticos respecto del presupuesto total del hotel suelen ser los siguientes Mantenimiento Energía 3 ‐ 4% 5 % Por otro lado el ratio de gasto en mantenimiento por habitación suele oscilar entre 180€ y 250 € por habitación en función del tipo de hotel. claro está. ya que en la mayoría de los casos se le suelen exigir a dichos presupuestos que soporten cargas adicionales para las cuales no han sido dotados. agua. Por ejemplo un hotel que disponga de salones para actos sociales. La defensa de dichos presupuestos es una ardua labor. Mientras que el presupuesto del departamento de mantenimiento se mantiene invariable durante su ciclo de vigencia. Como cualquier otro departamento del hotel. Nuestro objetivo como gestores de dichos presupuestos será el de intentar no sobrepasarlos bajo ningún concepto e incluso obtener beneficio de los mismos intentando por todos los medios no agotarlos. gas natural. sin repercutir negativamente ni causar prejuicio alguno a nuestra instalación hotelera. reuniones. etc. Por otro lado también se le hará responsable del presupuesto de consumos energéticos. el de consumos energéticos está dotado de cierta flexibilidad según el tipo de hotel y de su uso. ya sea electricidad. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 8 . Mantenimiento será dotado de un presupuesto anual para llevar a cabo su gestión.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO.
sustitución de mobiliario defectuoso. Se trata del presupuesto para mejora de instalaciones y que suele rondar el 3% del total. etc. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 9 . implantación de nuevos servicios en el hotel. Mantenimiento Hotelero Existe otro prepuesto del que se nos puede dotar a Mantenimiento. Éste presupuesto se destina en mayor parte a obras de reforma.
‐ Mantener y controlar los elementos de seguridad de toda la edificación y de los mecanismos de prevención. elevándolo a la Gerencia del Hotel para su posterior aprobación. 3. 1. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 10 . 2. 6.‐ Coordinar los cursos de capacitación de seguridad para todo el personal del departamento. 9. Para llevar a cabo los objetivos de Mantenimiento. 5.‐ Analizar y justificar los desvíos con el plan anual de mantenimiento trazado e informar a la Gerencia del los mismos.‐ Coordinar con la Gobernanta las actuaciones de cualquier índole que deban efectuarse en las habitaciones. junto con el departamento de Recursos Humanos según la política definida.‐ Asesorar al Departamento de Compras.‐ Coordinar con Recepción la disponibilidad de habitaciones para efectuar las tareas de mantenimiento.‐ Establecer las prioridades sobre las reparaciones solicitadas por los distintos departamentos. 4. 8. Mantenimiento Hotelero 5.‐ Solicitar la provisión de materiales al Sector Compras con la autorización pertinente. las siguientes. 7. las labores a desempeñar por el responsable primero del departamento serán.‐ Confeccionar el Plan Anual de mantenimiento.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO. entre otras. en la adquisición de productos y repuestos relacionados con su área.
15.‐ Velar por la aplicación de la política de atención al cliente que compete a su sector. salones o espacios comunes.… 18. responsabilizándose del stock. 17. 19.‐ Efectuar compras de urgencia hasta un valor máximo de coste definido en el plan de mantenimiento y aceptado por Gerencia.‐ Administrar los presupuestos de Mantenimiento y consumos energéticos. su conservación y limpieza. ya sea cumplimentación de documentación relativa a calidad. las compras. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 11 .‐ Composición los turnos.‐ Cumplir con las obligaciones administrativas de su departamento. 11. facturación. 14.‐ Administrar el taller de herramientas y almacén de repuestos.‐ Realizar los informes requeridos por las distintas direcciones y gerencias del nivel superior. 12. etc. actividades y tiempos del personal a cargo del departamento. 20.‐ Analizar los tiempos requeridos para ejecutar las distintas órdenes de trabajo que se generen. 13.‐ Informar a Banquetes y a Reservas las tareas a efectuarse en habitaciones.‐ Efectuar las tareas de administración de personal de su área según la política definida. Mantenimiento Hotelero 10. 16.‐ Evaluar la calidad de los servicios prestados por proveedores externos.
Mantenimiento Hotelero 21. distribución de actividades.‐ Mantener las condiciones de temperatura del aire y del agua programadas para cada sector del hotel. 30.‐ Suministrar los datos necesarios sobre su área al Gerente General del Hotel para la confección del presupuesto de la Compañía.‐ Efectuar las guardias ejecutivas nocturnas y/o de fines de semana correspondiente. 23. empapelado.‐ Efectuar periódicamente informes de tareas realizadas y su programación a futuro dirigidos a la Gerencia General del Hotel. aprobadas por la Dirección.‐ Evaluar y justificar los desvíos resultantes del control presupuestario. volumen de trabajo. etc. 29. 27. evaluando su duración. 24. aire acondicionado. y estudiar los desvíos del Plan Anual. 25. calefacción. 26.‐ Evaluar las necesidades de compras y mantenimiento de maquinarias. etc.‐ Controlar el correcto funcionamiento de los equipos e instalaciones del hotel y coordinar las reparaciones con los proveedores de servicios externos. 22. fontanería. 28.‐ Analizar las tareas registradas en los libros correspondientes.‐ Planificar y efectuar las tareas de mantenimiento en pisos. yesería. tratamiento de maderas. techos y paredes como ser: pintura. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 12 .‐ Resolver las urgencias de electricidad.
‐ MODELOS DE GESTIÓN. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 13 . el Facility Management consiste en externalizar mediante la contratación de una empresa ajena al hotel toda o gran parte de dicha labor. de filosofía de empresa o tradicionales a la hora de aplicar un modelo u otro. la Autogestión y el Facility Management. Mantenimiento Hotelero 6. y cuya principal diferencia radica en que mientras que la Autogestión se basa en gestionar internamente y con recursos propios del hotel todas las labores que sean responsabilidad de Mantenimiento. Grandes cadenas hoteleras con similar volumen de negocio optan indistintamente por cualquiera de los dos modelos. De igual manera las pequeñas instalaciones hoteleras eligen a su vez cualquiera de los dos modelos en función de su capacidad para autogestionarse o no. Dos son los modelos más comunes de gestión del mantenimiento en una instalación hotelera. No se puede asegurar a priori cual es el modelo de gestión más idóneo para cada tipo de instalación hotelera. atendiendo a parámetros puramente económicos.
El modelo de Autogestión para el caso de una gran instalación hotelera necesita un mayor número de personas integradas en Mantenimiento y con una estructura piramidal que podría ser la siguiente: Jefe de Mantenimiento Encargado Administrativo Operaciones Departamento Personal Técnico Operarios Electricista Frigorista Jardineros Albañiles Fontanero Técnico Piscineros Carpinteros Telecomunicación Polivalente Polivalente Polivalente Polivalente Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 14 .1. Autogestión. Mantenimiento Hotelero 6.
el Jefe de Mantenimiento es el encargado de la organización a todos los niveles de las actuaciones del departamento.La carga de trabajo sobre el Jefe de Mantenimiento es muy grande. . gestión de las ordenes de trabajo. . ya que evitamos a inclusión de un elemento gestor que obviamente poseerá un beneficio industrial y que de esta manera nos ahorramos. En definitiva podríamos concluir que si nos consideramos buenos gestores tanto a nivel técnico como administrativo. Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema encontramos las siguientes. Mantenimiento Hotelero Atendiendo a este modelo.Autosuficiencia total del departamento. mientras que con el apoyo del Encargado de Mantenimiento desarrolla todo el aspecto técnico y operativo del mismo. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 15 .Asunción de gran responsabilidad al no delegar ninguna acción. . y demás funciones descritas en apartados anteriores.Mayor celeridad en la resolución de incidencias al disponer de personal propio cualificado. desde la gestión de los contratos técnico legales. . subcontrataciones de oficios. planes de mantenimiento.Gestión a veces complicada de los recursos humanos del departamento. . . elaboración de informes. y sobre todo sin delegar prácticamente ninguna gestión propia de su departamento a empresas ajenas al hotel. y además tenemos una buena dotación de personal en el departamento.Suele ser económicamente rentable si la gestión es eficiente. Con la ayuda del Administrativo (que puede ser propio o compartido con otros departamentos) el Jefe de Mantenimiento desarrolla a su vez toda la gestión económico‐administrativa relativa a su departamento. es un método rentable de gestión.
el Facility Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 16 . Facility Management. Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema de gestión destacamos las siguientes.Diversificación de responsabilidades. El Facility Management simplifica drásticamente la labor de Mantenimiento. o si queremos simplificar la labor de mantenimiento de forma drástica para poder centrarnos en otros menesteres. así como el desarrollo y control de todos los contratos técnico legales. . Con un servicio de facilities contratado. . incluso nos gestionarán toda la documentación generada por ellos mismos. aperturas y cierres de ordenes de trabajo. En consecuencia.2.. Mantenimiento Hotelero 6. De esta manera el Jefe de Mantenimiento podrá centrarse más en la gestión económica de su departamento. etc. ya que se puede llegar a externalizar prácticamente todo el departamento a excepción de la figura del Jefe de Mantenimiento que será el responsable dentro del hotel de interactuar con la empresa contratada para el desarrollo de los servicios. . que al fin y al cabo y teniendo en cuenta que inicialmente definimos éste departamento como un centro de costes.Un único interlocutor al tener una sola subcontrata.Descarga de trabajo al Jefe de Mantenimiento. . es uno de los aspectos más relevantes dentro de la propia gestión del departamento y sobre la cual la Dirección del hotel nos va a realizar un control mas exhaustivo. registros del GMAO.. ya sean check lists preventivos. . . .Mantenimiento correctivo menos eficiente al no haber personal fijo en el centro de trabajo. podemos planificar todas las tareas preventivas de mantenimiento.Subcontratación en cadena de servicios por parte de la empresa de Facilities.Reducción de los costes de personal del departamento.Económicamente menos rentable. si el factor económico no es un handicap (que si lo suele ser).
el Facility Management puede resultar un gran alivio por anular directamente cualquier tipo de preocupación al respecto del mantenimiento. Mantenimiento Hotelero Management es la solución idónea. jefe de cocina etc. el recepcionista. en la que el dueño del hotel sea el gerente. Por ejemplo en un pequeña instalación hotelera rural.. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 17 . aunque ello suponga un esfuerzo económico adicional. y se encargue de la gestión del hotel a todos los niveles. el jefe de mantenimiento.
Mantenimiento. Mantenimiento Hotelero 7. unas determinadas condiciones de confort y bienestar adecuadas a la categoría del hotel y que están directamente relacionadas con el consumo energético y de agua.Menor coste de operación y mantenimiento alargándose la vida útil de los equipos. etc. agua caliente sanitaria. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 18 . como órgano gestor de los consumos energéticos e hídricos del hotel. A cualquier instalación hotelera se le exige por parte del cliente. . iluminación. ya sean condiciones de climatización. sobre todo a nivel económico.Conseguir una reducción en el consumo energético y de los costes hídricos del hotel. Por tanto será imprescindible que exista un cierto equilibrio entre la calidad de los servicios asociados a consumos energéticos e hídricos y el gasto económico que suponen dichos consumos. servicios derivados de restauración.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS. deberá contabilizar y emprender las acciones necesarias con el fin de obtener los siguientes resultados: . De esta manera deberemos establecer un criterio de ahorro energético sin repercutir en la calidad de dichos servicios.
Análisis económico de las soluciones propuestas así como del ahorro energético y monetario conseguido. así como una reducción de las emisiones de CO2. . Para llegar a este fin. . prestando especial atención a su envolvente y a los aislamientos térmicos. conseguidas tras la implantación de las diferentes medidas. Mantenimiento Hotelero -
Mejorar la eficiencia energética adecuándose a la normativa vigente.Introducción y/o aumento en la utilización de fuentes de energía renovables. Uso de nuevas tecnologías en generación de frío y de calor. así como el uso de energías renovables disponibles a su alcance.Sustitución de fuentes de energía obsoletas o con sistemas de funcionamiento de baja eficiencia. eléctricos y. realizar un estudio de auditoria o gestión energética va a permitir conocer el estado de las instalaciones y las posibilidades de mejora de las mismas. Mayor confort para clientes. .Correcta gestión de residuos y posible aprovechamiento de los mismos. incrementándose su nivel de satisfacción. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 19 . . .Estudio de las instalaciones y equipos existentes.Estudio de técnicas alternativas a las utilizadas en producción de energía. Mejora de la imagen del hotel.Análisis del entorno ambiental. realizando mediciones y registros de sus parámetros principales de funcionamiento. . . introduciendo soluciones de arquitectura e ingeniería bioclimática. potenciando su sensibilización con el medio ambiente. .Evaluación de los parámetros térmicos. también de confort. sustentándonos en una serie de pilares fundamentales que se exponen a continuación: . de la instalación hotelera.Estudio detallado de las edificaciones.
en general. cualquier zona abierta que pueda significar una pérdida térmica en invierno o una ganancia térmica en verano. Instalaciones de Calefacción • Planos de instalaciones existentes. Instalaciones Mecánicas • Estudio de los planos existentes y descripción general de la instalación. • Realización de controles sobre tensión de funcionamiento. • Tipo y orientación de los edificios. zonas de carga. Mantenimiento Hotelero A tal efecto. • Datos técnicos de las placas y del fabricante. • Análisis de las superficies acristaladas. • Inspección de los posibles puentes térmicos que puedan dar lugar a condensaciones. estudiando las características de los vidrios y marcos utilizados y su comportamiento térmico. • Estudio de los cerramientos exteriores y sus aislamientos. consumos. • Análisis de puertas de acceso. mediante el cálculo de su transmitancia. muelles y. etc. o Estudio de los planos para conocer superficies (m2) y alturas • (m) de las plantas de los edificios. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 20 . • Estado aparente de la instalación e impresión sobre el mantenimiento realizado. • Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad). • Petición de información sobre posibles anomalías detectadas durante la vida en servicio de la instalación. los ámbitos de aplicación de dicha auditoría serán los siguientes: Edificación en general • Antigüedad de las edificaciones.
• Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad). sistemas de regulación automática. rendimiento nominal y fabricante. No obstante. Conocer la temperatura de producción. Mantenimiento Hotelero • • • • • • • • • • • • Análisis de la sala técnica o de calderas.C. etc. aislamientos. características técnicas. incluyendo la naturaleza y el tipo de los equipos emisores de calor. llevándose a cabo un estudio del sistema de climatización global. superficie y estado de conservación. Análisis del tipo de instalación terminal. Datos sobre chimeneas. Estudio de los equipos productores de calor: Analizar si los equipos son únicamente para producción de calefacción. • Analizar las necesidades frigoríficas de los diversos locales. tuberías) y del mantenimiento realizado. los aspectos a tratar en este apartado serían: • Planos de instalaciones existentes. Estudio de las temperaturas requeridas en las diversas estancias. tuberías) y del mantenimiento realizado. el sistema de refrigeración va unido al de calefacción. • Datos del estado general de la instalación (equipos. o también para producción de A. bombas de circulación. Recabar información sobre el tipo de equipo. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 21 . Análisis de la zonificación existente. Instalaciones de Refrigeración • Habitualmente. Datos del estado general de la instalación (equipos. Calcular el rendimiento real del equipo mediante las mediciones que se estimen oportunas. año de fabricación. aislamientos. recuperadores de calor.S. equipos de apoyo eléctricos. • Estado de funcionamiento y conservación de las torres de refrigeración y grupos enfriadores de agua. Estudio de las distribuciones de agua y aire.
• Ubicación y altura de los puntos de luz. equipo de ciclo economizador (free‐ cooling). Instalaciones de Iluminación • Dimensiones de los espacios iluminados. analizando su estado y funcionamiento. • Estudio de la calidad del mantenimiento realizado y las tareas de limpieza de luminarias y lámparas. Mantenimiento Hotelero • Estudio del equipo generador de frío: • Análisis de la naturaleza y tipo del equipo. rendimiento nominal y fabricante. • Planos de las instalaciones y los circuitos eléctricos de alumbrado. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 22 . • Estudio del estado de conservación de los fancoils. (Especial atención si existen bombas de calor: analizar su estado y C. prestando especial atención a su potencia. humidificadores. • Número de luminarias y estudio del tipo y las características técnicas de las mismas. baterías de frío y de calor.). caudales de aire. • Toma de datos de los climatizadores. • Mediciones de los niveles lumínicos. • Estudio de los equipos distribuidores de agua fría. obteniendo información sobre año de fabricación. prestando especial interés a su potencia eléctrica. ventiladores.O. incluyendo la naturaleza y el tipo de los equipos climatizadores. • Análisis de la zonificación existente. • Tipo de distribución de los fluidos térmicos en las diversas zonas. • Análisis del tipo de instalación terminal. • Estudio del rendimiento real de los equipos realizando las mediciones que se consideren oportunas. • Tensión y factor de potencia. • Estudio de los sistemas de regulación de la refrigeración. características técnicas. • Estudio de sistemas de regulación de encendido.P.
balnearios. • Estudio de sistemas ahorradores de agua. analizando los distintos niveles de iluminación. • Comprobación de la seguridad eléctrica y mecánica. • Este apartado será de especial interés en instalaciones hoteleras con piscinas. • Estudio de los equipos productores de agua caliente sanitaria (A. Se deberán estudiar los siguientes extremos: • Consumo anual de agua de la red pública y coste del mismo. potencia. Altura de techo y ubicación de luminarias.C. spa’s y servicios similares. Estudio del tipo de tubos. • Análisis sobre regulación: potenciómetro. • Estudio de climatización de piscinas. Consumos hídricos. • Análisis de las necesidades reales de consumo. puede ser altamente interesante Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 23 . Cuadros de distribución eléctrica con circuitos diferenciados. etc. color de luz y fabricante. composición y distribución de luminarias. Estudio sobre el tipo de reactancia.). • Estudio de la red de distribución en busca de fugas. • Distribución actual del consumo y almacenamiento.S. Mantenimiento Hotelero Características del alumbrado fluorescente: Número. sensor de iluminación. • Estudio del alumbrado existente. Sistemas especiales • • • • • •
Dada la diversa naturaleza de las actividades desarrolladas y ofertadas dentro del ámbito hotelero. Alumbrado Exterior • Análisis de las distintas zonas a iluminar. balasto y sistema de regulación.
el estudio de posibles acciones y soluciones y la posterior decisión acerca de las mismas debe recaer siempre en alguno de los miembros del equipo que tenga un conocimiento completo y Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 24 . Mantenimiento Hotelero analizar una serie de sistemas además de los ya enunciados. es conveniente contar en el equipo auditor con especialistas expertos en cada uno de los campos. • Análisis de los tipos de hornos empleados. sistemas de sonido e iluminación y demás equipos susceptibles de uso en ellas. En salas de celebraciones. conferencias o multimedia: • Análisis de ordenadores. o bien tener un asesoramiento externo en estos puntos. siendo el equipo auditor el responsable de definir los que van a ser objeto de estudio en su proyecto. así como de los equipos lavavajillas. En cocinas: • Estudio de los compresores de las cámaras frigoríficas. se enumeran algunos a simple modo de ejemplo. No obstante. se está en disposición de tener una idea clara y veraz sobre la situación real de la instalación hotelera en su conjunto. A continuación. monitores. Una vez conseguida la relación de datos anteriormente descrita. dada la diversidad de campos de actuación en los que se llevan a cabo labores de recopilación de datos en el proceso de auditoria energética. En lavanderías: • Análisis de la utilización de lavadoras y secadoras. proyectores. • Estudio de los equipos de ventilación forzada de extracción. • Estudio de los niveles de humedad relativa. Tal y como se ha podido ver. • Estudio de los equipos de ventilación forzada.
.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO APLICADOS. se trata de un tipo de mantenimiento preparatorio con el fin de obtener un resultado “favorable” de las inspecciones obligatorias que los Organismos de Control Autorizados realizan a las instalaciones sobre la base de las prescripciones que establezca el Reglamento de aplicación correspondiente.Mantenimiento Correctivo. mínimas obligatorias a realizar por estar contempladas en algún precepto legislativo. Instrucciones. y que incluyen documentación administrativa. . control y supervisión de las condiciones mínimas de seguridad de las instalaciones. 8. Reales Decretos. ascensores o cualquier área técnica en general. podrían ser las siguientes: Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 26 . Las inspecciones obligatorias en el sector objeto de estudio. electricidad. Podría definirse al Mantenimiento Técnico Legal como al conjunto de actividades de gestión de mantenimiento.Mantenimiento Preventivo.. el método de trabajo más eficiente pasa por una conjunción de los cuatro tipos principales mantenimiento aplicables a las instalaciones hoteleras en general y que son: . equipos y medio ambiente por órganos competentes. . administraciones e instituciones. A la hora de configurar el proceso de mantenimiento de una instalación hotelera. En definitiva. y a través de Leyes. Mantenimiento Técnico Legal.. calefacción. Como cualquier otra actividad técnica.Mantenimiento Conductivo. en áreas tan diversas como la edificación.1. el mantenimiento está sujeto al cumplimiento de distintas reglamentaciones promulgadas por diferentes poderes legislativos. Ordenanzas. etc.Mantenimiento Técnico Legal. Mantenimiento Hotelero 8.
1 Legalización de establecimientos industriales. Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.Locales con riesgo de incendio o explosión.1. En concreto. Locales de pública concurrencia. equipos a presión. de clase I. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 27 . según la Orden de 27 de mayo de 2005 en su artículo 2 apartado j se indica que se deberá presentar en el trámite de legalización los certificados de Organismo de Control o Técnico Competente. excepto garajes de menos de 25 plazas.. traslado y puesta en servicio de establecimientos industriales. ampliación. indicando que las instalaciones del establecimiento (eléctrica.. Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW.1. de clase I. Inspecciones Periódicas cada 5 años. . con una potencia instalada a 100Kw. Inspecciones Iniciales. con una potencia instalada a 100Kw. etc.Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior a 5KW. 8. Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW. excepto garajes de menos de 25 plazas.2 Instalaciones eléctricas de baja tensión.Locales de pública concurrencia. Real Decreto 842/2002 de 2de agosto de 2002. . . Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw. Instalaciones industriales que precisen proyecto. Mantenimiento Hotelero 8. . Locales con riesgo de incendio o explosión. . .Instalaciones industriales que precisen proyecto. . Real Decreto 59/2005 de 1 de marzo por el que se regula el procedimiento para la instalación.) están legalizadas y al corriente de las inspecciones periódicas reglamentarias con resultado favorable. máquinas de trabajo.Quirófanos y salas de intervención.
Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 28 .Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a inspección periódica cada 10 años según REBT. Orden de 17 de mayo de 2007 por la que se regula el Régimen de Inspecciones Periódicas de las instalaciones eléctricas de Baja Tensión. .Las instalaciones comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100KW. Mantenimiento Hotelero Quirófanos y salas de intervención.Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a inspección periódica cada 5 años según REBT. • Edificios con antigüedad inferior a 7años: 18 de septiembre de 2013. . Plazos máximos: • Instalaciones con antigüedad igual o superior a 15 años: 18 de septiembre de 2007. • Edificios con antigüedad entre 7 y 20 años: 18 de septiembre de 2011.Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior a 5KW. Plazos máximos: • Edificios con antigüedad superior a 20 años: 18 de septiembre de 2009. • Instalaciones con antigüedad inferior a 15 años: 18 de septiembre de 2008. -
Inspecciones Periódicas cada 10 años. . .
• Edificios industriales antes de cada montaje. • Ascensores instalados en edificios industriales y lugares de pública concurrencia cada dos años.4 Ascensores y montacargas.1. Inspecciones Periódicas. Inspecciones Periódicas cada 3 años.1. Ascensores instalados en edificios no incluidos en los apartados anteriores cada seis años. 8. Real Decreto 2291/1985 de 8 de noviembre.1. Orden 19 de diciembre de 1985. Real Decreto 1215/1997 de 18 de Julio. Reglamentos de Aparatos Elevadores y Manutención. • Una inspección después de cada montaje. • Líneas aéreas privadas hasta 30kV.m. sub estaciones y centros de transformación.3 Instalaciones eléctricas de alta tensión. • Centrales eléctricas. 8. Real Decreto 3275/1982 de 12 noviembre de 1985. ITC MIEAEM1. • Grúas monobloc de entre 15 y 170 kN. pasarán una inspección cada dos años. • Ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas cada cuatro años. Mantenimiento Hotelero 8. Reglamento Técnico de Líneas Eléctricas Aéreas de Alta Tensión. Inspecciones Periódicas cada 3 años. instalaciones de máquinas. Decreto 3151/68 de 28 de Noviembre. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 29 . sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud para la utilización por los equipos de trabajo.5 Máquinas herramientas.
máquinas móviles. • Se aplica a las máquinas. entendiendo por máquina un conjunto de piezas u órganos unidos entre sí. los equipos de soldadura. • Procedimiento por el que el fabricante o su representante establecido en la Comunidad. en su caso. los equipos a presión. Se someterán a una comprobación inicial tras su instalación y antes de su puesta en marcha por primera vez. etc. declara que la máquina comercializada satisface a todos los requisitos esenciales de seguridad y salud correspondientes. las herramientas manuales. • Maquinas herramientas. Procedimiento para la certificación de conformidad de máquinas de nueva construcción. los compresores. Declaración CE de Conformidad. por la que se dictan las disposiciones de aplicación de las directiva del consejo 89/392/CE. de los cuales uno por lo menos habrá de ser móvil y. las herramientas portátiles. asociados de forma solidaria para una aplicación determinada. en particular para la transformación. • Procedimiento por el que un Organismo de Control comprueba y certifica que el modelo de una máquina cumple las disposiciones correspondientes del Real Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 30 . Certificado de Adecuación. tratamiento. modificado por Real Decreto 56/1995 de 20 de enero. circuitos de mando y de potencia. Examen CE de tipo. Mantenimiento Hotelero Inspección Inicial. Real Decreto 1435/1992 de 27 de noviembre. para comprobar la adecuación de los anexos I y II. de órganos de accionamiento. u otros. maquinas para movimiento de tierras. desplazamiento y acondicionamiento de un material. las instalaciones compuestas por una asociación de máquinas que funcionen independientemente.
ITC EP6. Sobre ‐ calentadores y Recalentadores. Inspecciones periódicas por OCA según lo establecido por el artículo 5 del Real Decreto 222/2001 y por los anexos ADR y RID de los Reales Decretos 2115/1998 y 2225/1998.7 Recipientes a presión transportables. Inspección anual de nivel A realizar por fabricante o empresa instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos. Reglamento de Equipos a Presión. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 31 . ITC EP‐1. Inspección periódica quinquenal por OCA de centros de recarga. Precalentadores.
Reglamento de Equipos a Presión. Inspección anual de nivel A y B a realizar por fabricante o empresa instaladora EIP 2 si disponen de los medios técnicos y humanos.1. Inspección sextenal de nivel C por Organismo de Control Autorizado.6 Calderas. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre . Inspección trienal de nivel B a realizar por fabricante o empresa instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos. Economizadores. Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo de control autorizado. • Inspecciones periódicas de calderas de recuperación de lejías negras. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre. Mantenimiento Hotelero Decreto 56/1995. 8.1. Inspección trienal de nivel C por Organismo de Control Autorizado. 8.
2. Reglamento de Instalaciones petrolíferas.II‐1.2 del Real Decreto 769/1999 y los cuadros 1. Reglamento de Equipos a Presión. Revisión cada 10 años. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre.III‐2 y IV‐2 III‐1 y IV‐1 Empresa instaladora 4 Empresa instaladora 3 Empresa instaladora 2 años años años OCA 8 años OCA 6 años OCA 4 años No obligatorio OCA 12 años OCA 12 años 8. Cada 5 años.8 Recipientes diversos sometidos a presión. limpios y desgasificados. • Prueba de estanqueidad de tuberías. Revisión cada 5 años. Sucesivas cada 5 años. NIVEL DE INSPECCION NIVEL A NIVEL B NIVEL C CATEGORIA DEL EQUIPO Y GRUPO DEL FLUIDO I‐2 y II‐2 I‐1.1. • Instalaciones que no requieren proyecto.9 Instalaciones petrolíferas para consumo en la propia instalación. Revisiones. • Instalaciones que requieren proyecto. • Prueba de estanqueidad de los tanques de vacío. Pruebas Periódicas e Inspección.1. 3 y 4 del anexo II del mismo. Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo de control autorizado. Inspección de recipientes categorizados según el artículo 3. Cada 10 años. Real Decreto 2085/1994 de 20 de octubre de 1994. Real Decreto 1523/1999 de 1 de octubre de 1999. Real Decreto 1427/1997 de 15 de septiembre de 1997. Mantenimiento Hotelero 8. • Prueba de estanqueidad de los tanques con producto. ITC MIE IP‐03. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 32 .
11 Almacenamiento de líquidos inflamables. R. Reglamento de Instalaciones petrolíferas. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 33 . limpieza y desgasificado. 8. Revisión cada 5años. ITC MIE APQ‐01. R. • Prueba de estanquidad de tuberías. Inspección Inicial para instalaciones que no requieren proyecto. Real Decreto 2085/1994 de 20 de octubre de 1994.1. 8. Sucesivas cada 5 años.1. vaciado. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. Pruebas Periódicas e Inspección. Cada 5 años.12 Almacenamiento de cloro. • Instalaciones que requieren proyecto. Real Decreto 1523/1999 de 1 de octubre de 1999. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. Inspección cada 10 años. Primera a los 10 años.1. • Instalaciones que no requieren proyecto. • Prueba de estanqueidad de los tanques con producto. 8. ITC MIE APQ‐03.10 Instalaciones petrolíferas para suministro a vehículos. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. Cada 5 años. ITC MIEIP 04. Inspección Periódica cada 5 años. • Instalaciones que requieren proyecto. Real Decreto 2201/1995 de 28 de diciembre de 1995. • Prueba de estanqueidad de tuberías. Revisiones. Mantenimiento Hotelero • Instalaciones que requieren proyecto. Inspección cada 10 años. • Prueba de estanqueidad de los tanques. Revisión cada 10 años.
ITC MIE APQ‐07. Inspección Periódica. 8. instalaciones que no requieren proyecto. anualmente. instalaciones que no requieren proyecto.1.15 Almacenamiento de líquidos tóxicos. ITC MIE APQ‐06. Inspección Periódica. 8. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. R. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. Revisión Periódica de acuerdo con el Art.14 Almacenamiento de líquidos corrosivos. 8. cada 2 años.33 de la ITC. Inspección Inicial. para instalaciones existentes. Revisión Periódica. Revisión Periódica. instalaciones que no requieren proyecto. Inspección Periódica. instalaciones que no requieren proyecto. Informe de adaptación de las instalaciones a la ITC. Inspección Inicial. R.1.1. Inspección Periódica. cada 5 años. ITC MIE APQ‐05. cada 5 años. cada5años. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. R. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 34 . Mantenimiento Hotelero Inspección Inicial. Inspección Inicial. cada 5 años.13 Almacenamiento de botellas y botellones.
Mantenimiento Hotelero 8.1. Real Decreto 1751/1998. 8. 8. Inspecciones Periódicas cada 2. • Instalaciones industriales. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia o en construcción antes de 20/12/2007. almacenamientos industriales. Real Decreto 1218/2002. talleres de reparación y los establecimientos de vehículos destinados al servicio de transporte de personas y transporte de Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 35 . Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia o en construcción después de 20/12/2007. Inspecciones a generadores de frío a requerimiento del calendario de la Comunidad Autónoma.15 Instalaciones térmicas en edificación. R.16 Instalaciones contra incendios.15 Almacenamiento de fertilizantes a base de nitrógeno. Inspecciones a la instalación completa a los 15 años. Inspecciones periódicas cada 5 años. Decreto 2267/2004 de 3 de diciembre. Revisión Anual. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. ITC MIE APQ‐08. Real Decreto1218/2002.1. adónico con alto contenido en nitrógeno. R. Inspecciones iniciales a discreción de la Administración. Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales. Real Decreto 1751/1998. Inspecciones Periódicas a discreción del administrador.1. 3 y 5 años. Inspecciones periódicas de generadores de calor.
8. • Vehículo posterior al 13/12/86: 3años. • Pruebas de presión al menos una vez al año. Inspecciones Periódicas. Inspecciones Periódicas. Reglamento de Calidad del Aire (Andalucía) cada 2 . • Pruebas de presión al menos una vez al año. Real Decreto 3099/1997.19 Contaminación medioambiental. • Cada 10 años elementos de seguridad.1.18 Seguridad para instalaciones frigoríficas. Inspección Periódica. Mantenimiento Hotelero mercancías. 8. Contaminación atmosférica. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 36 . • Inspecciones reglamentarias de emisiones atmosféricas según Decreto 74/96. Acuerdo internacional para el Transporte de Mercancía Perecedera (ATP). B o C respectivamente).3 ó 5 años (Grupo A. los servicios auxiliares o complementarios de las actividades mencionadas anteriormente. • Vehículo anterior al 13/12/86: 1 ó 3años. • Cada 10 años elementos de seguridad. Real Decreto 3099/1997. Resto de instalaciones.1. Inspección Inicial. 8.17 Vehículos para el transporte de mercancías perecederas.1. Instalaciones frigoríficas en edificios institucionales y pública concurrencia.
Mantenimiento Hotelero 8. etc. etc. cuando la temperatura alcance un valor determinado. normal y baja. Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un tratamiento aparte que se explicará más adelante. establecido en el fichero correspondiente). Estos trabajos serán lanzados: • Con una periodicidad determinada (según la frecuencia que se le asigne). desplazamientos. • Un número determinado de veces (también según la frecuencia que se les asigne).). • La prioridad del trabajo (ejemplo: urgente. • Los costes extraordinarios que pudiera haber (portes. • El equipo al que se refiere.2. cada 500 horas de funcionamiento.). Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 37 . • La descripción del trabajo a realizar. Para cada equipo o instalación existentes en el hotel se establecerán un conjunto de trabajos que compondrán su plan de mantenimiento preventivo. Mantenimiento Preventivo. En cada uno de estos trabajos o gamas de mantenimiento se definirá: • El código de la gama. • La persona o personas que tienen que realizar el trabajo y el tiempo estimado que les llevará hacerlo a cada uno de ellos. • Cuando sea necesario (por ejemplo cada cien veces que actúe un mecanismo. • Sólo una vez.
cada cinco días. por ejemplo.. • La siguiente fecha en que hay que realizar el trabajo. igual que a las fichas de los equipos. establecido en el fichero correspondiente). • Las reglas de programación de "fecha de ejecución" y relaciones entre tareas: teniendo en cuenta o no la fecha de ejecución de una tarea que ha de realizarse. así una revisión general que se realiza cada seis meses anulará a la revisión parcial correspondiente que se realiza cada mes. • Los repuestos necesarios para realizar ese trabajo. habrá de variar o no la próxima fecha en que se realice el trabajo en función de si la vez anterior éste se ha adelantado o retrasado en un día. Mantenimiento Hotelero • El tipo de trabajo (ejemplo: preventivo interno. • Si hay que tener en cuenta o no los días festivos (habrá que definir previamente dichas festividades). preventivo externo. • El tipo de días en que se cuenta la programación: días laborables o días naturales. Además se podrá ver: la programación de ese trabajo para un horizonte determinado (ejemplo. • El centro de costes al que se asigna el trabajo. años. A cada trabajo de mantenimiento preventivo. y también todas las gamas o trabajos de mantenimiento que haya para el equipo o instalación sobre Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 38 . • La periodicidad según un calendario de días. semanas. se le podrán asociar documentos de texto de cualquier extensión y planos e imágenes escaneadas. modificativo interno. • El departamento del que depende el trabajo. para distintas reglas existen tareas que anulan a otras. las órdenes de trabajo asociadas a esa gama. para los próximos tres meses). etc. meses.
con posterioridad al lanzamiento de la orden de trabajo. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 39 . en el que aparezca una pantalla en la que se deberá definir el equipo a reparar y la persona que ha de realizar la reparación. Así se irán escogiendo campos de la base de datos para configurar la orden de trabajo escrita que suele ser una hoja en la que figuran da‐tos como por ejemplo: nombre de la empresa o del establecimiento. por si no ha sido posible emitirla cuando se recibió el aviso de avería. Mantenimiento Hotelero el que estamos trabajando. Así. El diseño de las órdenes de trabajo que salen impresas será definible por el usuario de forma análoga a como se definen las plantillas de las fichas para dar de alta los equipos e instalaciones. tiempo trabajado y repuestos utilizados. También existirá una funcionalidad que permita emitir y completar la orden de trabajo con posterioridad a la ejecución del mismo. personal que tiene que llevarlo a cabo. etc. habrá un botón específico para lanzar trabajos no planificados. descripción del trabajo a realizar. Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un tratamiento especial con objeto de que el lanzamiento de la orden de trabajo correspondiente se realice de forma inmediata y el trabajo se haga lo más rápidamente posible. si fuera necesario. nº de orden de trabajo. equipo a mantener con su código correspondiente. fundamentalmente. pudiéndose rellenar otros datos. También deberá haber espacio para que los operarios completen la orden de trabajo: comentarios. A continuación se muestra un ejemplo de diagrama de flujo en el que se recogen los procesos que intervienen en el desarrollo de una posible acción preventiva sobre una instalación o equipo.
celebraciones u otros eventos. etc. deberemos asegurarnos a de que dichos salones se encuentren en perfecto estado. El comienzo de una jornada laboral cualquiera para el Jefe de Mantenimiento podría ser el siguiente: • Ver el booking del hotel: tarea imprescindible para identificar qué habitaciones tenemos bloqueadas por averías. Las acciones conductivas de mantenimiento recogen de forma rutinaria lo que es el día a día de la labor de mantenimiento del hotel. iluminación. • Ver actividades planificadas en las salas de eventos: si disponemos en el hotel de salones. Mantenimiento Conductivo. Durante las rondas se van observando las deficiencias existentes para con posterioridad solucionar las mismas por orden de importancia. elementos de control. De esta forma podemos planificar las reparaciones necesarias para desbloquearlas. exposiciones. tanto a nivel de climatización. etc.3. mobiliario adecuado al evento. • Análisis de consumos energéticos: examinamos en este punto si han existido durante el día anterior excesos injustificados en los consumos eléctricos.… para que en caso de haberse producido dichos excesos. para congresos. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 41 . hídricos. de gasóleo. situación donde se encuentran las unidades y en general por las instalaciones tanto técnicas como normales. En realidad el mantenimiento conductivo se basa en rondas periódicas por los cuadros. Mantenimiento Hotelero 8. Se trata de realizar los trabajos y controles necesarios para asegurarnos en cada momento de que los elementos de la instalación se encuentran operativos. podamos identificar la fuente origen del exceso de consumo e intentar corregirlo.
y en consecuencia verificar que se va a realizar. . Por peligrosidad . .Inspección visual de depósitos de almacenamiento de combustibles. Mantenimiento Hotelero •
Planificación de los mantenimientos: Análisis de los planes de mantenimiento técnico‐legal y preventivo para ver si durante el día se debe realizar alguna acción.Presiones de grupos de suministro de agua potable. . Revisión de parámetros de funcionamiento: Se comprueban a continuación los parámetros de funcionamiento de las instalaciones más importantes del hotel.Toma de muestras para análisis de legionela. •
Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 42 . . Un ejemplo de los parámetros que se deberían revisar en cualquier instalación hotelera podrían ser los siguientes. . . cloro y dureza del agua en caso de tener descalcificadotes o potabilizadores de aguas.Estado despejado de las salidas de emergencia.Presiones de grupos de contraincéndios. ya sea por la peligrosidad de que dichos parámetros estén fuera de un rango determinado.Niveles de sal.Funcionamiento correcto de los ascensores. por cuestiones estéticas o por cuestiones de confort de los clientes. La forma mas sencilla de afrontar esta tarea diaria es la confección de listas de control o “check list” para asegurarnos que tomamos todos los datos y que nada se nos queda atrás.Toma de muestras para análisis de agua en piscinas y spa’s. . .Lectura de temperaturas en cámaras frigoríficas de almacenamiento de comida.
restaurantes y zonas comunes habitables del hotel. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 43 .Análisis de iluminación. .Análisis de iluminación de luminosos corporativos del hotel e iluminaciones exteriores. restaurantes y demás zonas comunes habitables del hotel. Por cuestiones de confort . mobiliario.Toma de temperaturas de climatización en recepción. Mantenimiento Hotelero Por cuestiones estéticas . limpieza y aspecto general de zona de recepción.
un hotel sufre el desgaste continuo de sus instalaciones debido al uso continuado del mismo. Terminada la reparación deberá registrarse en el documento “Registro de Mantenimiento” para establecer un historial de reparaciones con el fin de detectar los elementos que más frecuentemente se averían para aconsejar su sustitución y disminuir así los costes de reparación modificando el preventivo asociado a dicho elemento. roturas de mobiliario y carpinterías de madera y metálicas. El disponer de personal propio para realizar el mantenimiento correctivo nos dota de una gran agilidad para efectuar las reparaciones correctivas.4. el operario en tiempo real será capaz de recibir órdenes de trabajo instantáneamente y en consecuencia minimizar así los tiempos de actuación. Cuanto mejor sea el pan de mantenimiento preventivo que dispongamos. pero tendremos que tener en cuenta que nunca nos libraremos de realizar correctivos. menor será el mantenimiento correctivo a realizar. Además si incluimos un sistema informatizado de comunicación de averías mediante PDA’s. Como en cualquier otro tipo de edificación. si se ejecuta con personal propio o si hay que subcontratarla y hasta su cierre definitivo. En consecuencia. ya sea el de Autogestión o el Facility Management. La manera de afrontar dichas averías y la celeridad con la que seamos capaces se subsanarlas vendrá en parte condicionada al modelo de mantenimiento que usemos en nuestro hotel. desperfectos en moquetas y cortinas. pasando por analizar su prioridad para determinar si la corrección debe ser instantánea. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 44 . En el diagrama adjunto se puede observar uno de los numerosos modelos de gestión de órdenes de trabajos correctivas. Mantenimiento Hotelero 8. desde su apertura. y debido dicho desgaste se producirán regularmente numerosas averías en las instalaciones. Mantenimiento Correctivo. etc.
Mantenimiento Hotelero Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo correctivas. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 45 .
así como la plena satisfacción de los huéspedes. rentable e invisible a ojos de los huéspedes. La ardua tarea que nos ocupa estará bien desarrollada si conseguimos hacer nuestro trabajo de manera eficaz. Mantenimiento Hotelero 9. Un huésped satisfecho se convierte en un cliente regular que en condiciones normales elegirá de nuevo nuestro hotel en próximas estancias. En definitiva todo el proceso de mantenimiento en una instalación hotelera está encaminado inevitablemente a asegurar la calidad y confort de las estancias.‐ CONCLUSIONES. De esta manera la dirección del hotel deberá reconocer inevitablemente nuestro buen hacer y compensar a Mantenimiento año a año con nuevos medios para cada vez acometer su trabajo con mayor éxito. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 46 .
Documento Técnico nº4 Inspecciones obligatorias. Manual de Gestión del Mantenimiento a la medida.‐ BIBLIOGRAFÍA. D. Hector García. Mantenimiento Hotelero 10. Consideraciones sobre el control del mantenimiento hotelero. Mansera. José María Gonzalez Valls. D. D. Santiago García Garrido. D. Raul Prando. Documentación Diversa de la zona de Notas Técnicas de la Web de la Sevilla. Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 47 . Organización y Gestión Integral del Mantenimiento. Guía de auditorias energéticas en el sector hotelero de la Comunidad de Madrid. Gestión de mantenimiento de activos hoteleros.
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