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Timestamp: 2016-10-27 01:07:03+00:00

Document:
5C.165/2006 (08.03.2007)
5C.165/2006 /frs
Arr�t du 8 mars 2007
Hoirs A.________,
tous les cinq repr�sent�s par Me Bruno M�gevand, avocat,
consorts D.________,
tous les trois repr�sent�s par Me Fran�ois Bolsterli, avocat,
inscription dans le registre foncier, droit de superficie, etc.,
du 18 mai 2006.
X.________ �tait propri�taire de plusieurs parcelles formant un grand domaine � Y.________, en particulier de la parcelle n� xxx, sur laquelle �taient �rig�s une vaste villa (b�timent n� aa), et deux b�timents annexes (nos bb et cc). � son d�c�s en 1949, il a laiss� huit h�ritiers, soit sa veuve dame X.________ et ses sept enfants, O.________, P.________, Q.________, A.________, dame B.________ et dame C.________, et dame D.________.
Le 20 janvier 1960, les h�ritiers ont conclu un acte notari� de convention de partage des terrains de Y.________, qui pr�voyait notamment ce qui suit :
"En vue du partage qui va suivre, les soussign�s ont entendu donner aux immeubles � partager les valeurs suivantes:
Terrains de la parcelle xxx (les b�timents non compris) 1'275'157 fr.
Les b�timents N� aa, bb et cc sont compt�s pour z � r o [...]"
Les parties ont attribu� une valeur � tous les terrains. Ensuite, la parcelle n� xxx a �t� partag�e en plusieurs nouvelles parcelles, dont celle portant le n� xxb, puis toutes les parcelles ont �t� distribu�es en fonction des valeurs retenues. A.________ a re�u notamment les parcelles nos xxe et xxh. Dame D.________ a re�u notamment les parcelles nos xxb et ddb, r�unies en une nouvelle parcelle (actuellement n� yyy) sur laquelle sont sis les b�timents nos aa, bb et cc. Concernant ces b�timents, les parties ont convenu ce qui suit :
"2) Il est attribu� � Madame D.________, qui accepte: [...]
c) le un-quart des b�timents N� aa, bb et cc 0.- [...]
4) Il est attribu� � Mademoiselle C.________, qui accepte: [...]
b) le quart des b�timents N� aa, bb et cc 0.- [...]
5) Il est attribu� � Monsieur A.________, qui accepte: [...]
6) Il est attribu� � Madame B.________, qui accepte: [...]
Il est constitu� au profit de Madame B.________, Monsieur A.________ et Mademoiselle C._________ une servitude personnelle de superficie sur les b�timents N� aa, bb et cc, ainsi que sur toutes canalisations desservant les dits b�timents. Il est express�ment convenu que ces b�timents sont la propri�t� de Madame D.________, Mademoiselle C.________, Madame B.________ et Monsieur A.________, chacun pour un quart."
A.________, O.________, Q.________, dame B.________ et dame C.________ et dame D.________ ont �galement conclu, toujours le 20 janvier 1960, un accord suppl�mentaire entre eux, par lequel ils ont notamment convenu de la constitution d'une �indivision� (ou �hoirie restreinte�) entre dame C.________, dame B.________ et A.________ et dame D.________ pour subvenir � l'entretien des b�timents nos aa, bb et cc et du jardin environnant.
La servitude de superficie a �t� enregistr�e au registre foncier le 12 f�vrier 1960 sous r�f�rence .... Elle figurait au compte nominatif de dame D.________, dans la rubrique "servitudes et charges fonci�res", qui �non�ait "Nature du droit: superficie" et "Droits: dame B.________, A.________, dame C.________", puis elle figurait sur un feuillet transitoire de la parcelle n� yyy qui a pr�c�d� la mise en vigueur du registre foncier f�d�ral et qui �non�ait une "superficie au profit de dame B.________, A.________, dame C.________". Elle figure actuellement au feuillet de la parcelle n� yyy au grand livre, tel qu'il existe depuis la mise en vigueur du registre foncier f�d�ral, le 25 juillet 1994; ce feuillet �nonce l'existence d'un droit de superficie, sans en indiquer les b�n�ficiaires ni leurs quote-parts, et renvoie aux pi�ces justificatives.
Quant au registre des servitudes, il pr�cise ce qui suit, concernant l'inscription du 12 f�vrier 1960 :
"au profit de Madame B.________, de Monsieur A.________ et de Mademoiselle C.________, une servitude personnelle de superficie sur les b�timents N� aa, bb et cc sis sur la nouvelle parcelle form�e par la r�union des parcelles xxb et ddb, ainsi que sur toutes canalisations desservant lesdits b�timents. Il est express�ment convenu que ces b�timents sont la propri�t� de Madame D.________, Mademoiselle C.________, Madame B.________ et Monsieur A.________, chacun pour un quart."
Par acte notari� des 21 f�vrier et 6 mars 1968, dame C.________, dame B.________ et A.________ et dame D.________ ont apport� des modifications � la servitude de superficie. Le corps principal de cet acte a la teneur suivante :
"1. [...] Cette servitude est au profit de Mademoiselle C.________, de Madame B.________ et de Monsieur A.________, �galement comparants et il a �t� stipul� que lesdits b�timents seraient la propri�t� indivise par parts �gales, soit un quart � chacun de Mademoiselle C.________, de Madame D.________, de Madame B.________ et de Monsieur A.________.
2. Il est express�ment convenu entre les comparants que cette servitude personnelle de superficie profite non seulement � Monsieur A.________ personnellement, mais que conform�ment aux dispositions de l'article 779, alin�a 1 du Code civil suisse, elle passe � ses h�ritiers.
Monsieur A.________ ou les siens peuvent en outre la c�der en tout ou partie � des descendants de Monsieur X.________ mais non � des tiers.
En revanche, les comparants conviennent qu'en ce qui concerne les autres b�n�ficiaires, soit Mademoiselle C.________ et Madame B.________, ladite servitude personnelle est, pour chacune d'elles, strictement personnelle, incessible et qu'elle ne passera point � leurs h�ritiers.
La radiation de cette servitude pourra, lors du d�c�s de Mademoiselle C.________ et de Madame B.________, �tre op�r�e de leur chef sur simple pr�sentation de leur acte de d�c�s.
3. Il est pr�cis� que pour d�cider la d�molition �ventuelle des b�timents Nos aa, bb et cc faisant l'objet de la servitude de superficie en question, il faudra une d�cision des copropri�taires de ces b�timents r�unissant pour leurs parts plus de la moiti� de ces derniers.
4. Il est rappel� qu'aux termes de l'acte de partage susvis�, les b�timents Nos aa, bb et cc ont �t� compt�s pour z�ro � cause des charges qui incombent � leurs propri�taires et qu'en cons�quence, lors d'un partage ult�rieur, il ne pourra �tre r�clam� par quiconque une somme bas�e sur la valeur desdits b�timents."
Cette modification de cessibilit� a �t� enregistr�e au registre foncier le 15 mars 1968 sous la r�f�rence ....
Dame D.________ est d�c�d�e le 2 octobre 1985, laissant pour seuls h�ritiers son mari D.________ - qui a d�clar� renoncer � la succession de son �pouse - et ses trois fils E.________, F.________ et G.________. Dans le cadre du partage de la succession, il a �t� convenu que F.________ c�derait � G.________ la moiti� de ses droits dans la parcelle n� yyy et dans les b�timents nos aa, bb et cc.
La modification du registre foncier a �t� op�r�e le 20 juillet 1987. Depuis lors, le registre des servitudes indique que �les b�timents appartiendront � Monsieur G.________ pour un/huiti�me (1/8), � Monsieur E.________ pour un/douzi�me (1/12) et � Monsieur F.________ pour un/vingt-quatri�me (1/24)�. Les b�n�ficiaires de cette inscription au registre des servitudes se sont comport�s en copropri�taires des b�timents, comme leur m�re l'avait fait auparavant.
Par arr�t� du 16 octobre 1987, le D�partement des travaux publics du canton de Gen�ve a inscrit les b�timents nos aa, bb et cc � l'inventaire des immeubles dignes d'�tre prot�g�s.
Le 10 mai 1996, apr�s le d�c�s de dame C.________, A.________ a fait savoir � ses neveux G.________, E.________ et F.________ qu'il souhaitait vendre bient�t les b�timents en indivision ainsi que ses terrains. L'ann�e suivante, dame B.________ a �galement exprim� le d�sir de sortir de l'indivision. G.________, E.________ et F.________ se sont montr�s int�ress�s � acheter les parts de A.________ et dame B.________, sans avancer un prix, mais en rappelant que les b�timents devaient compter pour une valeur nulle, selon la convention de 1960. A.________ s'y est oppos�, de m�me que ses enfants, consid�rant qu'en raison de leur inscription � l'inventaire des immeubles dignes d'�tre prot�g�s, les b�timents avaient acquis une valeur dont il convenait d�sormais de tenir compte.
Le 10 septembre 2002, A.________ a actionn� E.________, F.________ et G.________ (ci-apr�s: les consorts D.________) devant le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve. Il a notamment conclu, avec suite de frais et d�pens, � la constatation que les consorts D.________ �taient ind�ment inscrits au registre des servitudes du registre foncier de Gen�ve comme titulaires d'un droit de superficie sur les b�timents nos aa, bb et cc sis sur la parcelle n� yyy de la commune de Y.________ (1), � leur radiation imm�diate de cette inscription relative au droit de superficie (3), � la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ avait � son d�c�s �t� transf�r�e de plein droit � A.________ et � dame B.________ (4) et � la constatation de la nullit� de toutes dispositions contractuelles stipulant qu'il ne pourra �tre r�clam� par quiconque une somme bas�e sur la valeur des b�timents nos aa, bb et cc lors d'un partage ult�rieur (principe de la valeur z�ro), en particulier du chiffre 4 de l'acte notari� des 21 f�vrier et 6 mars 1968 (5).
A.________ est d�c�d� le 3 janvier 2003, laissant pour h�ritiers son �pouse dame A.________ et ses enfants dame H.________, dame I.________, J.________ et K.________ (ci-apr�s: les hoirs A.________), qui ont repris l'instance. Les consorts D.________ ont conclu au d�boutement des hoirs A.________ de toutes leurs conclusions.
Par jugement du 7 septembre 2005, le Tribunal de premi�re instance a d�bout� les hoirs A.________ de toutes leurs conclusions, avec suite de frais et d�pens.
Statuant par arr�t du 18 mai 2006 sur appel des hoirs A.________, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement de premi�re instance, avec suite de frais et d�pens. La motivation de cet arr�t, dans ce qu'elle a d'utile � retenir pour l'examen du recours, est en substance la suivante :
F.a Selon l'art. 975 al. 1 CC, celui dont les droits r�els ont �t� l�s�s par une inscription faite ou par des inscriptions modifi�es ou radi�es sans cause l�gitime peut en exiger la radiation ou la modification. Le registre foncier peut comporter un registre des servitudes (art. 108 al. 2 ORF). Par ailleurs, les pi�ces justificatives (art. 942 al. 2 CC), qui sont d�ment class�es et conserv�es (art. 948 al. 2 CC), servent � sp�cifier le contenu de la servitude, mais uniquement dans les limites de l'inscription (art. 971 al. 2 CC). Celle-ci a un caract�re constitutif pour la servitude (art. 731 al. 1 CC) et doit donc comprendre tous les �l�ments essentiels. Selon la jurisprudence, il ne suffit pas que l'inscription au feuillet du grand livre mentionne la servitude et renvoie pour le surplus aux pi�ces justificatives, mais la personne titulaire d'une servitude personnelle doit �tre d�sign�e au feuillet du fonds servant; une inscription lacunaire ne comportant pas cette d�signation �quivaut pratiquement � une absence d'inscription (ATF 124 III 293 consid. 2a).
En l'esp�ce, l'inscription actuelle de la servitude personnelle de superficie litigieuse au grand livre est lacunaire puisqu'elle ne d�signe pas, au feuillet du fonds servant, le ou les b�n�ficiaires de cette servitude. L'action tendant � la radiation imm�diate de toute inscription des d�fendeurs relative au droit de superficie n'est donc pas une action en rectification au sens propre. N�anmoins, il y a lieu d'admettre que les demandeurs ont un int�r�t digne de protection � faire radier l'inscription des d�fendeurs au registre des servitudes, si les conditions de l'art. 975 CC sont remplies. La qualit� pour agir, selon cette disposition, appartient � celui dont les droits r�els ont �t� l�s�s. Les demandeurs invoquent leur propre droit de superficie pour agir en rectification de l'inscription de la servitude de superficie au registre foncier, en tant que cette inscription profite - �galement - aux d�fendeurs. Il y a donc lieu d'examiner la validit� de la servitude de superficie dont les demandeurs pr�tendent d�duire leur droit.
F.b En principe, la propri�t� du sol comprend les constructions, en vertu du principe de l'accession (art. 667 al. 2 CC). Toutefois, les constructions �tablies sur un fonds peuvent avoir un propri�taire distinct, � la condition de faire l'objet d'une servitude de superficie inscrite au registre foncier (art. 675 al. 1 CC). En vertu d'une telle servitude, le propri�taire d'un fonds conf�re � un tiers le droit d'y avoir ou d'y faire des constructions (art. 779 al. 1 CC).
Comme la propri�t�, le droit de superficie peut appartenir � plusieurs personnes par quote-parts (art. 646 ss CC par analogie). Lorsque les superficiaires sont copropri�taires de la construction, chaque quote-part doit revenir � un superficiaire. De m�me que l'on ne peut envisager un droit de propri�t� incomplet, il est exclu de cr�er un droit de superficie dont une quote-part ne serait attribu�e � personne, c'est-�-dire � aucun superficiaire. Aucune quote-part ne peut donc rester en mains du propri�taire du fonds servant sans que celui-ci ne devienne aussi superficiaire � raison de la part qui lui est attribu�e.
En l'esp�ce, les huit parties au partage successoral de 1960 ont convenu de constituer un droit de superficie, pour pouvoir s�parer la propri�t� des b�timents de celle de la parcelle attribu�e � l'une d'entre elles; elles ont cr�� ce droit de superficie en faveur de trois d'entre elles, en attribuant la propri�t� des b�timents � quatre d'entre elles, � raison de quatre quote-parts �gales (cf. lettre A supra). Or cette construction juridique est impossible puisqu'un quart du droit de superficie n'a pas de titulaire. La convention des parties est donc nulle en ce qui concerne la constitution du droit de superficie, la nullit� affectant ce droit dans son ensemble, pour cause de contenu impossible (art. 20 al. 1 CO). Il n'est notamment pas possible de maintenir la convention uniquement en ce qui concerne les demandeurs et de laisser subsister un droit de superficie incomplet, � raison de seulement trois quarts du droit.
F.c Selon le principe de la conversion, admis par la jurisprudence, un acte juridique nul peut �tre interpr�t� comme un acte valable permettant d'obtenir approximativement le m�me r�sultat, � condition que les exigences de l'acte de remplacement soient �galement remplies, que celui-ci n'aille pas, dans ses cons�quences, plus loin que l'acte nul, et que la conversion ne soit pas contraire au but de la norme dont d�coule la nullit� de l'acte � convertir (ATF 126 III 182 consid. 3b).
En l'esp�ce, il r�sulte de la proc�dure que les parties au contrat de partage et de superficie voulaient attribuer un quart de la propri�t� des b�timents � chacune des quatre personnes d�sign�es. Elles partaient de l'id�e, r�pandue mais erron�e, que le principe de l'accession (art. 667 al. 2 CC) garantissait � la propri�taire de la parcelle la quote-part restante de la copropri�t� des b�timents, apr�s l'attribution de trois quote-parts d'un quart chacune � trois superficiaires. Si elles avaient su que tel n'�tait pas le cas, elles auraient constitu� un droit de superficie, � raison d'un quart, en faveur de la quatri�me copropri�taire des b�timents. Proc�dant par acte notari�, elles ont respect� la forme n�cessaire pour la constitution d'un droit de superficie en faveur de quatre superficiaires. Par ailleurs, le droit de superficie en faveur de la propri�taire de la parcelle ne va pas plus loin que son droit de propri�t� dont les parties pensaient - � tort - qu'il s'�tendait aux b�timents construits sur sa parcelle. Comme la conversion du droit de superficie nul en un droit de superficie valable pour tous n'est pas contraire � la finalit� des normes l�gales, il y a lieu d'admettre la conversion qui correspond � la volont� des parties au contrat de partage et de superficie.
F.d La conversion s'applique �galement � l'acte de disposition par lequel la propri�taire de la parcelle a sollicit�, en 1960, l'inscription de la servitude de superficie au registre foncier. Si elle avait su que sa demande d'inscription portait sur un droit nul parce qu'impossible, elle aurait sollicit� l'inscription d'un droit valable et conforme � la cause de l'inscription, et aurait donc requis l'inscription d'une servitude personnelle ayant quatre cotitulaires, dont elle-m�me. Dans ces conditions, la d�signation des d�fendeurs et des demandeurs comme co-b�n�ficiaires du droit de superficie, au registre des servitudes, est justifi�e, et les conclusions des demandeurs tendant � radier du registre foncier toute d�signation des d�fendeurs comme co-b�n�ficiaires de la servitude sont mal fond�es.
La demande tendant � la radiation de l'inscription des seuls d�fendeurs au registre des servitudes est aussi manifestement abusive (art. 2 al. 2 CC). En effet, il r�sulte de la proc�dure que les parties au contrat de partage et de superficie ont voulu une copropri�t� des b�timents sur lesquels porte le droit de superficie, un quart revenant � la m�re des d�fendeurs. Par la suite, le p�re des demandeurs puis ceux-ci ont toujours implicitement ou explicitement admis le droit de copropri�t� de la m�re des d�fendeurs puis de ces derniers, notamment en partageant l'utilisation des b�timents ainsi que leur entretien, conform�ment au contrat de partage et de servitude de 1960. Dans ces conditions, les demandeurs ne peuvent pas exiger la radiation de l'inscription des d�fendeurs au registre des servitudes, en contradiction avec la reconnaissance implicite du droit de superficie des d�fendeurs et de leur m�re, durant plus de quarante ans.
Au surplus, la demande de radiation des d�fendeurs est d�pourvue de tout int�r�t digne de protection dans la mesure o� ceux-ci pourraient solliciter imm�diatement leur r�inscription. En effet, en tant que copropri�taires de la parcelle grev�e, ils pourraient demander l'inscription d'une servitude en leur propre faveur par simple r�quisition �crite et personne ne pourrait s'y opposer, en l'absence d'un droit r�el qui serait l�s� par l'inscription sollicit�e. Or les demandeurs ne seraient aucunement l�s�s par une inscription conforme au contrat de superficie converti; bien au contraire, la situation actuelle leur est d�favorable puisqu'ils ne sont pas d�sign�s comme (co)titulaires de la servitude au grand livre.
F.e Le droit de superficie est cessible et passe aux h�ritiers, sauf convention contraire (art. 779 al. 2 CC). En l'esp�ce, le droit de superficie litigieux a �t� valablement modifi� en 1968, par acte notari� entre la propri�taire de la parcelle grev�e et les b�n�ficiaires de la servitude litigieuse. Par cette modification, enregistr�e au registre foncier, le passage des quote-parts de deux de leurs b�n�ficiaires � leurs h�ritiers a �t� exclu (cf. lettre C supra). Concernant chacune de ces deux b�n�ficiaires (deux tantes des d�fendeurs), la dur�e de son droit a donc �t� fix�e � son d�c�s.
Or comme expos� ci-dessus, une quote-part du droit ne peut pas faire d�faut de mani�re � laisser subsister un droit incomplet avec une quote-part qui ne serait d�tenue par aucun superficiaire. Puisque les constructions font retour au propri�taire du fonds � l'expiration de la dur�e du droit de superficie (art. 779c CC), il doit en aller de m�me pour la quote-part dont la dur�e est expir�e alors que les autres quote-parts subsistent. Le propri�taire du fonds devient donc superficiaire � raison de la quote-part dont le titulaire est d�c�d�, dans l'attente de l'expiration de la servitude dans son ensemble (cf. art. 779l CC) et du retour des constructions � lui seul. Il s'ensuit que les d�fendeurs, en tant que copropri�taires de la parcelle grev�e, ont acquis la quote-part de leur tante d�c�d�e et augment� d'autant leurs propres quote-parts d�j� existantes du droit de superficie. Cela �tant, les conclusions des demandeurs tendant � la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ avait � son d�c�s �t� transf�r�e de plein droit � A.________ et � dame B.________ doivent �tre rejet�es.
F.f Les demandeurs concluent enfin � la constatation de la nullit� de la clause de �valeur z�ro� des b�timents dans les diff�rents contrats conclus par leur p�re. Ils ont un certain int�r�t, digne de protection, � cette constatation dans la mesure o� ils souhaitent transf�rer aux d�fendeurs leurs quote-parts de la servitude, contre paiement d'une indemnit� dont les modalit�s de fixation leur posent probl�me en raison de la clause litigieuse. Il n'est toutefois pas n�cessaire de trancher d�finitivement la question de l'int�r�t des demandeurs � prendre des conclusions en constatation, d�s lors que celles-ci se r�v�lent de toute mani�re mal fond�es, comme on va le voir.
Les parties au partage successoral de 1960 ont attribu� des valeurs � toutes les parcelles appartenant � la succession, avant de constituer et attribuer des lots et fixer des soultes; elles en ont fait de m�me avec les b�timents dont la valeur a �t� arr�t�e � z�ro pour les besoins du partage. Il leur �tait loisible de proc�der ainsi (cf. art. 607 al. 2 CC) et leur accord y relatif lie toujours toutes les parties au partage successoral ainsi que leurs h�ritiers (cf. art. 560 CC), sous r�serve d'une nullit� ou modification judiciaire de la convention de partage.
Simultan�ment, les parties au partage successoral de 1960 ont convenu de constituer un droit de superficie pour pouvoir s�parer temporairement la propri�t� des b�timents de celle de la parcelle attribu�e � l'une d'entre elles. Or comme d�j� relev�, les constructions font retour au propri�taire du fonds � l'expiration de la dur�e du droit de superficie (art. 779c CC). Pour cet avantage, le propri�taire du fonds doit normalement verser une indemnit� �quitable en vertu de l'art. 779d CC, mais, vu le caract�re dispositif de cette norme, les parties peuvent y d�roger et exclure le paiement de toute indemnit� de retour.
En l'esp�ce, aucune dur�e contractuelle n'a �t� fix�e pour le droit de superficie grevant la parcelle attribu�e lors du partage successoral de 1960 � la m�re des d�fendeurs et aucune rente de superficie n'a �t� pr�vue. La m�re des d�fendeurs a donc accept�, pour une dur�e ind�termin�e et sans aucune contre-prestation, une entrave importante � son droit de propri�t� alors qu'il n'en allait pas de m�me pour ses co-h�ritiers, qui ont obtenu des parcelles libres d'une telle restriction; contrairement � ses fr�res et soeurs, il lui �tait impossible de profiter seule de sa parcelle, par des ventes, locations, constructions ou autres mises en valeur, ou simplement par une utilisation exclusive pour ses propres besoins. En 1968, lorsque les quatre copropri�taires des b�timents ont d�cid� de faire durer leur droit de superficie au moins jusqu'au d�c�s de deux d'entre eux, voire au-del�, le principe de la �valeur z�ro� a �t� r�affirm�.
Du texte des conventions de 1960 et 1968, aussi bien que de l'ensemble de ces circonstances, il ressort que la volont� r�elle et concordante des parties �tait d'exclure toute indemnit� de retour � la charge de la propri�taire de la parcelle (ou de ses ayants droit), les constructions apparaissant comme autant d'obstacles � une mise en valeur ou utilisation exclusive de la parcelle ajourn�es durant des ann�es sans indemnisation pour ce blocage. Cela �tant, il convient d'examiner si les circonstances ont chang� ult�rieurement de mani�re � permettre au p�re des demandeurs d'invalider les contrats de 1960 et 1968 par rapport � la clause litigieuse en vertu de la clausula rebus sic stantibus.
F.g En principe, un contrat lie les parties sans �gard � un �ventuel changement de circonstances. La jurisprudence admet toutefois une intervention du juge, � titre exceptionnel et uniquement avant l'ex�cution compl�te du contrat par chacune des parties, lorsque la modification des circonstances n'�tait ni pr�visible ni �vitable et qu'elle a caus� un d�s�quilibre important entre charge et utilit� (ATF 127 III 300 consid. 5b).
En l'esp�ce, le contrat de superficie avait d�j� d�ploy� ses effets depuis vingt-sept ans lorsque les autorit�s ont inscrit les b�timents � l'inventaire des immeubles dignes d'�tre prot�g�s. Si cette inscription emp�che la destruction des constructions (art. 9 al. 1 de la loi genevoise sur la protection des monuments, de la nature et des sites, RSG L 4 05), il ne s'agit pas l� d'une circonstance qui modifie fondamentalement l'�quilibre contractuel et qui appellerait une modification de la clause de la �valeur z�ro�. En effet, les parties aux contrats de 1960 et 1968 ne se sont pr�cis�ment pas pr�occup�es du sort des b�timents (maintien ou destruction) apr�s la fin de la servitude. Au surplus, il n'est nullement certain que la valeur de la parcelle, y compris les constructions, augmente en raison de l'interdiction de la destruction des b�timents existants; selon l'exp�rience de la vie, cette circonstance est m�me susceptible de diminuer la valeur d'une parcelle en excluant une promotion immobili�re plus rentable.
En tout �tat, les d�fendeurs et leur m�re ont �t� emp�ch�s durant de nombreuses ann�es de d�cider librement du sort de la parcelle, en raison de l'existence de la servitude et jusqu'� l'interdiction de toute destruction des constructions existantes en raison de leur inscription � l'inventaire des immeubles dignes d'�tre prot�g�s, alors que les co-h�ritiers de la m�re des d�fendeurs ont eu plus de libert� dans le choix concernant le sort de leurs parcelles acquises lors du partage successoral. La circonstance nouvelle n'a donc pas rompu gravement l'�quilibre contractuel en d�faveur des demandeurs, qui doivent �tre d�bout�s de leurs conclusions tendant � la constatation de l'invalidit� de la clause de �valeur z�ro� des b�timents, dans la mesure de la recevabilit� de ces conclusions.
Les demandeurs exercent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral contre cet arr�t, en concluant � sa r�forme dans le sens de l'admission des conclusions de leur demande mentionn�es sous lettre E ci-dessus. Il n'a pas �t� ordonn� d'�change d'�critures.
1.1 La loi f�d�rale sur le Tribunal f�d�ral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est entr�e en vigueur le 1er janvier 2007 (RO 2006 1242). L'arr�t attaqu� ayant �t� rendu avant cette date, la proc�dure reste r�gie par l'OJ (art. 132 al. 1 LTF).
1.2 L'arr�t entrepris tranche une contestation civile portant sur des droits de nature p�cuniaire, au sens de l'art. 46 OJ. Contrairement � ce que prescrit l'art. 51 al. 1 let. a OJ, l'arr�t attaqu� n'indique pas que la valeur litigieuse exig�e par l'art. 46 OJ est atteinte. Cela n'affecte toutefois pas la recevabilit� du recours, car il peut �tre constat� d'embl�e avec certitude, sur le vu de l'acte de recours - qui contient les mentions prescrites par l'art. 55 al. 1 let. a OJ - et de l'arr�t entrepris, que la valeur litigieuse d�passe largement 8'000 fr. (ATF 109 II 491 consid. 1c/ee; 90 IV 267 consid. 1; 87 II 113 consid. 1; 83 II 245 consid. 2; 82 II 592; 82 III 94; 81 II 309; 79 III 172; 120 II 393 consid. 2 in fine). Il s'ensuit que le recours, interjet� en temps utile (cf. art. 54 al. 1 OJ) contre une d�cision finale prise par le tribunal supr�me du canton de Gen�ve et qui ne peut pas �tre l'objet d'un recours ordinaire de droit cantonal (cf. art. 48 al. 1 OJ), est recevable.
Il convient d'examiner d'abord les griefs que soul�vent les demandeurs contre le rejet de leurs conclusions relatives � l'inscription, selon eux indue, des d�fendeurs au registre des servitudes comme (co)titulaires d'un droit de superficie sur les b�timents nos aa, bb et cc sis sur la parcelle n� yyy (consid. 3 infra), puis les griefs qu'ils soul�vent contre le rejet de leur conclusion tendant � la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ aurait � son d�c�s �t� transf�r�e de plein droit � A.________ et � dame B.________ (consid. 4 infra), et enfin les griefs qu'ils soul�vent contre le rejet de leur conclusion tendant � constater la nullit� de la clause de �valeur z�ro� des b�timents dans les diff�rents contrats conclus par leur p�re (consid. 5 infra).
3.1 Le raisonnement par lequel les juges cantonaux ont rejet� les conclusions des demandeurs relatives � l'inscription des d�fendeurs comme (co)titulaires de la servitude de superficie litigieuse (cf. lettres F.a � F.d supra) est critiqu� par les demandeurs sur trois points : en premier lieu, la cour cantonale n'aurait � tort pas tir� de cons�quence du constat que l'inscription actuelle au registre foncier �tait lacunaire (cf. lettre F.a supra); deuxi�mement, m�me dans l'hypoth�se o� il serait justifi� de passer outre au caract�re lacunaire de l'inscription, la clause litigieuse de l'acte notari� de convention de partage du 20 janvier 1960 ne serait pas nulle (cf. lettre F.b supra) et, partant, n'aurait pas � �tre convertie (cf. lettre F.c supra); enfin, l'action des demandeurs ne serait pas constitutive d'abus de droit (cf. lettre F.d supra).
3.1.1 Sur le premier point, les demandeurs font valoir que selon la jurisprudence, l'inscription au feuillet du grand livre a seule un caract�re constitutif pour la servitude (art. 731 al. 1 CC); elle doit comprendre, en plus de la d�signation du droit, celle du fonds dominant ou de la personne titulaire du droit (art. 35 al. 2 let. d ORF); une inscription lacunaire ne comportant pas cette d�signation �quivaut pratiquement � une absence d'inscription (ATF 124 III 293 consid. 2a). Il ne suffit pas que l'inscription au feuillet du grand livre mentionne la servitude et renvoie pour le surplus aux pi�ces justificatives (ATF 124 III 293 consid. 2b). Or en l'esp�ce, l'inscription actuelle au feuillet de la parcelle n� yyy au grand livre, tel qu'il existe depuis la mise en vigueur du registre foncier f�d�ral en 1994, �nonce l'existence d'un droit de superficie, mais n'en d�signe pas les titulaires. Le registre des servitudes, qui ne pourrait avoir que la port�e d'un registre accessoire au sens de l'art. 108 ORF, ne pourrait en aucun cas remplacer l'inscription constitutive du b�n�ficiaire d'une servitude personnelle au feuillet du fonds servant, au grand livre. Comme les d�fendeurs n'ont jamais �t� inscrits comme (co)titulaires du droit de superficie litigieux au grand livre, un droit de superficie en leur faveur n'aurait jamais �t� valablement constitu� et toute inscription contraire au registre des servitudes devrait �tre radi�e. La situation serait diff�rente en ce qui concerne les demandeurs, puisque leur p�re avait �t� inscrit comme cotitulaire de la servitude de superficie litigieuse sur le feuillet transitoire de la parcelle n� yyy qui a pr�c�d� la mise en vigueur du registre foncier f�d�ral (cf. lettre B supra). Le report lacunaire de cette servitude lors de la mise en vigueur du registre foncier f�d�ral, en 1994, ne saurait remettre en cause la validit� du droit de superficie constitu� ant�rieurement, les demandeurs ayant d'ailleurs l'intention d'agir, une fois le pr�sent litige d�finitivement tranch�, afin que la lacune dans l'inscription actuelle de la servitude de superficie soit combl�e.
3.1.2 Les demandeurs reprochent ensuite � la cour cantonale d'avoir consid�r� que la clause litigieuse de l'acte notari� de convention de partage du 20 janvier 1960 �tait impossible. Selon eux, le droit de superficie cr�� par cette convention s'�tendrait � la totalit� du fonds et non seulement aux trois quarts des b�timents, comme la cour cantonale aurait cru � tort pouvoir le d�duire du fait que les b�timents �taient attribu�s � dame D.________, dame C.________, dame B.________ et A._________, pour un quart chacun. Le contenu du droit de superficie n'avait donc rien d'impossible et l'application de l'art. 20 CO n'entrait pas en consid�ration. D�s lors, la cour cantonale ne pouvait pas convertir la clause litigieuse, ni a fortiori convertir la r�quisition d'inscription au registre foncier du droit de superficie. Au surplus, le droit pour celui qui se pr�tend au b�n�fice d'une servitude personnelle de la faire inscrire au registre foncier se prescrirait par dix ans (art. 127 CO), si bien que le registre foncier ne pourrait plus, des ann�es apr�s, modifier la consistance du droit inscrit sans le consentement de tous les int�ress�s (art. 99 ORF).
3.1.3 S'agissant de la motivation subsidiaire selon laquelle l'action des demandeurs fond�e sur l'art. 975 CC �tait tenue en �chec par l'interdiction de l'abus de droit, les demandeurs exposent qu'un droit non susceptible d'�tre inscrit au registre foncier ne peut devenir inattaquable en vertu de l'interdiction de l'abus de droit (ATF 103 II 176 consid. 2 in fine). Au surplus, il n'y aurait pas de raison pour que l'inefficacit� de l'attribution d'un quart de copropri�t� sur les b�timents � dame D.________ rende nulle la constitution du droit de superficie, puisque le droit de superficie conf�r� � trois autres personnes s'�tendrait � l'ensemble des b�timents : dans ces conditions, on ne verrait pas quel abus commettraient certains des b�n�ficiaires de ce droit en soutenant que les d�fendeurs, comme successeurs universels de dame D.________, ne seraient quant � eux pas (co)titulaires de ce droit de superficie. Enfin, il serait faux d'affirmer, comme le fait la cour cantonale, que rien n'emp�cherait les d�fendeurs, en tant que copropri�taires de la parcelle grev�e, de demander l'inscription d'une servitude en leur propre faveur par simple r�quisition �crite; en effet, on voit mal comment les d�fendeurs pourraient faire valoir un tel droit en se fondant sur une convention conclue il y a quarante-six ans.
3.2.1 Le droit de superficie est la servitude en vertu de laquelle une personne a la facult� d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grev�, soit au-dessous (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propri�t� du fonds de la propri�t� des constructions qui s'y trouvent au moment de la constitution ou qui sont �difi�es par la suite : en d�rogation au principe de l'accession �nonc� � l'art. 667 CC, ces constructions sont la propri�t� du titulaire du droit de superficie, conform�ment � l'art. 675 al. 1 CC (Paul-Henri Steinauer, Les droits r�els, t. III, 3e �d. 2003, n. 2513). Sauf clause contraire, toute la surface de l'immeuble grev� peut �tre b�tie; l'exercice du droit est cependant souvent limit� par l'acte constitutif � une partie d�termin�e de l'immeuble grev� (Steinauer, op. cit., n. 2524), notamment lorsqu'il porte sur des constructions existantes. Le droit de superficie peut �tre constitu� en servitude personnelle - seule hypoth�se directement vis�e par les art. 779 ss CC - ou en servitude fonci�re (Steinauer, op. cit., n. 2518).
3.2.2 Contrairement aux servitudes fonci�res (art. 730 � 744 CC), qui sont constitu�es en faveur du propri�taire actuel d'un fonds, les servitudes personnelles (art. 745 � 781 CC) sont constitu�es en faveur d'une personne d�termin�e. Il en existe deux sortes. Les servitudes personnelles proprement dites, l'usufruit (art. 745 � 775 CC) et le droit d'habitation (art. 776 ss CC), sont indissolublement li�es � la personne de leur titulaire et sont par cons�quent incessibles et intransmissibles (art. 749 et 776 al. 2 CC; Steinauer, op. cit., n. 2403 et 2497). En revanche, les servitudes personnelles dites irr�guli�res, telles que le droit de superficie (art. 779 � 779l CC), peuvent �tre cessibles et transmissibles (Steinauer, op. cit., n. 2511; cf. art. 779 al. 2 CC). La constitution et l'extinction des servitudes personnelles irr�guli�res, notamment du droit de superficie, sont en principe r�gies par les r�gles applicables aux servitudes fonci�res (Steinauer, op. cit., n. 2512, 2521 et 2557).
3.2.3 L'inscription au registre foncier est n�cessaire pour la constitution des servitudes (art. 731 al. 1 CC). Une servitude n'existe comme droit r�el que si cette inscription a eu lieu (art. 971 al. 1 CC, applicable par renvoi de l'art. 731 al. 2 CC). Par inscription au registre foncier, il faut entendre l'inscription au grand livre (art. 972 al. 1 CC); le droit ne prend donc naissance que s'il a �t� port� au grand livre (art. 25 al. 4 ORF; Steinauer, Les droits r�els, t. I, 4e �d. 2007, n. 894, 895 et 897; ATF 124 III 293 consid. 2a; Henri Deschenaux, Le registre foncier, Trait� de droit priv� suisse, vol. V/II/2, 1983, p. 500 et 502; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, 2e �d. 2004, n. 19, 95 et 223). Selon l'art. 968 CC, les servitudes fonci�res sont inscrites au feuillet du fonds servant et du fonds dominant (cf. art. 35 al. 1 ORF), seule l'inscription au fonds servant �tant toutefois essentielle pour la constitution de la servitude (art. 25 al. 4 ORF; Steinauer, Les droits r�els, t. II, 3e �d. 2002, n. 2234). Les servitudes personnelles, pour lesquelles il n'y a par d�finition pas de fonds dominant, sont inscrites au seul feuillet du fonds servant (cf. art. 35 al. 1 ORF). L'inscription sur le feuillet du fonds servant doit d�signer le fonds b�n�ficiaire de la servitude ou, pour les servitudes personnelles, la personne titulaire du droit (art. 35 al. 2 let. d ORF); une inscription qui ne comprend pas cette indication est lacunaire (ATF 124 III 293 consid. 2a; Steinauer, op. cit., n. 2234).
3.2.4 Le grand livre (art. 942 al. 2 et 945 CC) est le livre principal du registre foncier, destin� � donner l'�tat des droits sur un immeuble (Deschenaux, op. cit., p. 52; Zobl, op. cit., n. 223; Steinauer, op. cit., n. 565). Comme on vient de le voir, un droit r�el dont la constitution est l�galement subordonn�e � une inscription au registre foncier, comme c'est le cas des servitudes (art. 731 al. 1 CC), ne prend naissance que s'il a �t� port� au grand livre (art. 971 al. 1 CC). Les registres accessoires dont le Conseil f�d�ral a prescrit la tenue en vertu de la comp�tence que lui donne l'art. 949 al. 2 CC (cf. art. 108 al. 1 ORF) ne font pas partie int�grante du registre foncier (art. 942 al. 2 CC a contrario) et ne jouent pas de r�le pour la naissance, les effets et l'extinction des droits r�els (Deschenaux, op. cit., p. 56; Steinauer, op. cit., n. 573; Zobl, op. cit., n. 260). Lorsque les cantons ont fait usage de la facult� conf�r�e par l'art. 108 al. 2 ORF d'instituer d'autres registres accessoires, comme un registre des servitudes, les inscriptions dans ces registres ne produisent pas non plus les effets sp�cifiques du registre foncier (Deschenaux, op. cit., p. 57-58; Steinauer, op. cit., n. 573; Zobl, op. cit., n. 260 et 268).
3.3 En l'esp�ce, il est constant que le feuillet de la parcelle n� yyy au grand livre, tel qu'il existe depuis la mise en vigueur du registre foncier f�d�ral, le 25 juillet 1994, �nonce uniquement l'existence d'un droit de superficie, en renvoyant aux pi�ces justificatives, mais n'en d�signe pas les b�n�ficiaires; en revanche, le registre des servitudes mentionne comme b�n�ficiaires du droit de superficie A.________, dame B.________, dame C.________ et dame D.________, respectivement leurs ayants cause. Les conclusions prises par les demandeurs, qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 63 al. 1 OJ), tendent � la constatation que les d�fendeurs sont ind�ment inscrits au registre des servitudes du registre foncier de Gen�ve comme (co)titulaires du droit de superficie litigieux, ainsi qu'� leur radiation imm�diate de cette inscription au registre des servitudes. Cela �tant, il y a lieu d'examiner ci-apr�s si les d�fendeurs sont ou non inscrits � tort au registre des servitudes comme (co)titulaires du droit de superficie litigieux, au regard de la convention de 1960 sur laquelle repose cette inscription.
3.4.1 Il est constant que les parties � cette convention voulaient attribuer un quart de la propri�t� des b�timents sis sur la parcelle n� yyy � chacune des quatre personnes d�sign�es. Elles ont ainsi express�ment convenu d'attribuer la propri�t� des b�timents � ces quatre personnes, � raison de quatre quote-parts �gales. Pour parvenir � ce r�sultat et dissocier temporairement la propri�t� des b�timents de celle du bien-fonds (cf. art. 675 al. 1 CC), elles ont convenu de cr�er un droit de superficie en faveur de trois d'entre elles, partant de l'id�e erron�e que le principe de l'accession (art. 667 al. 2 CC) garantissait � la propri�taire de la parcelle la quote-part restante de la propri�t� collective des b�timents, apr�s l'attribution de trois quote-parts d'un quart chacune � trois superficiaires.
D'un point de vue juridique, la propri�t� sur une construction, en pr�sence d'une servitude de superficie, est indissolublement li�e � la titularit� de la servitude, en ce sens que le propri�taire de la construction ne peut �tre que le titulaire de la servitude de superficie (ATF 90 I 252 consid. 2; Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, vol. IV/1/2, 1974, n. 10 ad art. 675 CC; Robert Haab/August Simonius/Werner Scherrer/Dieter Zobl, Z�rcher Kommentar, vol. IV/1, 1977, n. 8 ad art. 675 CC; Steinauer, op. cit., n. 1629; Paul Piotet, Les droit r�els limit�s, Trait� de droit priv� suisse, t. V/1/3, 1978, p. 75). Le propri�taire du fonds grev� ne peut ainsi pas se voir attribuer la propri�t� (collective) de la construction sans �tre cotitulaire de la servitude de superficie. Il s'ensuit que la construction juridique choisie par les parties � l'acte notari� de convention de partage du 20 janvier 1960 est impossible: en effet, d'une part, il n'est pas possible d'attribuer � dame D.________ une part de propri�t� collective d'un quart des b�timents faisant l'objet du droit de superficie sans en faire simultan�ment la cotitulaire de ce droit; d'autre part, il n'est pas possible d'attribuer aux cotitulaires du droit de superficie la propri�t� collective de ces b�timents � raison de trois quarts seulement, puisque les cotitulaires du droit de superficie doivent avoir ensemble la pleine propri�t� de la construction.
La convention des parties est donc nulle, pour cause de contenu impossible (art. 20 al. 1 CO), en ce qui concerne la constitution du droit de superficie. Contrairement � ce que soutiennent les demandeurs, il ne saurait �tre question de maintenir la convention en tant qu'elle pr�voit la constitution d'un droit de superficie en faveur des seuls A.________, dame B._________ et dame C.________. En effet, l'attribution � des personnes d�termin�es de la propri�t� sur une construction en d�rogation au principe de l'accession est indissolublement li�e, comme on l'a vu, � la constitution d'un droit de superficie en faveur de ces m�mes personnes. Au surplus, il y a lieu d'admettre que les parties � l'acte notari� de convention de partage du 20 janvier 1960 n'auraient pas pr�vu la constitution d'un droit de superficie en la seule faveur des trois pr�nomm�s si elles avaient su que la construction juridique retenue ne permettait pas d'attribuer la propri�t� des b�timents � A.________, dame B.________, dame C.________ et dame D.________, � raison d'un quart chacun (art. 20 al. 2 CO). La construction d'un droit de superficie en faveur des seuls A.________, dame B.________ et dame C.________, respectivement de leurs ayants cause, telle que propos�e par les demandeurs, ne peut par cons�quent qu'�tre �cart�e.
3.4.2 Selon le principe de la conversion, admis par la jurisprudence et la doctrine, un acte juridique nul peut �tre interpr�t� comme un acte valable permettant d'obtenir approximativement le m�me r�sultat, � condition que les exigences de l'acte de remplacement soient �galement remplies, que celui-ci n'aille pas, dans ses cons�quences, plus loin que l'acte nul, et que la conversion ne soit pas contraire au but de la norme dont d�coule la nullit� de l'acte � convertir (ATF 126 III 182 consid. 3b). En l'esp�ce, comme la cour cantonale l'a retenu � bon droit, toutes les conditions d'une conversion sont r�unies, de sorte que la clause frapp�e de nullit� de l'acte notari� de convention de partage du 20 janvier 1960 doit �tre convertie en une clause par laquelle il est constitu� sur les b�timents nos aa, bb et cc, ainsi que sur toutes canalisations desservant lesdits b�timents, une servitude de superficie en faveur de dame D.________, dame C.________, dame B.________ et A.________, cotitulaires de la servitude - et donc propri�taires collectifs des constructions - chacun pour un quart. La conversion s'applique �galement � l'acte de disposition par lequel la propri�taire de la parcelle a sollicit�, en 1960, l'inscription de la servitude de superficie au registre foncier, comme l'autorit� cantonale l'a expos� avec raison.
3.4.3 Il r�sulte de ce qui pr�c�de que l'inscription des d�fendeurs au registre des servitudes comme (co)titulaires du droit de superficie litigieux a �t� op�r�e sur la base d'une cause valable, compte tenu de la conversion, telle qu'elle vient d'�tre d�crite, de la clause de l'acte notari� de convention de partage du 20 janvier 1960 constituant ce droit de superficie ainsi que de l'acte de disposition y relatif. Partant, le recours ne peut qu'�tre rejet� en tant qu'il conteste le rejet des conclusions des demandeurs relatives � l'inscription des d�fendeurs au registre des servitudes comme (co)titulaires d'un droit de superficie sur les b�timents nos aa, bb et cc sis sur la parcelle n� yyy.
Vu les conclusions dont il est saisi (cf. art. 63 al. 1 OJ), le Tribunal f�d�ral n'a pas � statuer sur l'inscription du droit de superficie litigieux au grand livre, qui appara�t lacunaire au regard des prescriptions de l'art. 35 al. 2 let. d ORF - dans sa teneur en vigueur depuis le 1er janvier 1995 - dans la mesure o� l'inscription sur le feuillet de la parcelle n� yyy ne d�signe pas les b�n�ficiaires du droit de superficie (cf. consid. 3.2.3 supra).
4.1 En ce qui concerne le rejet par la cour cantonale de leur conclusion tendant � la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ a � son d�c�s �t� transf�r�e de plein droit � A.________ et � dame B.________, les demandeurs reprochent � la cour cantonale d'avoir retenu qu'au d�c�s de dame C.________, la quote-part de cette derni�re dans le droit de superficie revenait aux propri�taires du fonds servant - soit aux d�fendeurs - en vertu de l'art. 779c CC. Se r�f�rant � la doctrine relative � la constitution et � l'expiration d'un usufruit au b�n�fice de plusieurs personnes, ils soutiennent que, lorsqu'un droit de superficie est constitu� en faveur de plusieurs personnes et qu'il est convenu que le droit de l'une d'elles ne passera pas � ses h�ritiers, le d�c�s de cette personne a pour effet d'accro�tre proportionnellement les parts des autres superficiaires.
4.2.1 Si le droit de superficie constitu� en servitude personnelle (cf. consid. 3.2.2 supra) est distinct (soit si sa cessibilit� et sa transmissibilit� n'ont pas �t� supprim�es; cf. art. 7 al. 2 ch. 1 in fine ORF) et permanent (soit s'il est �tabli pour trente ans au moins ou pour une dur�e ind�termin�e; cf. art. 7 al. 2 ch. 2 ORF), il peut �tre ou non immatricul� comme immeuble au registre foncier en vertu de l'art. 779 al. 3 CC (Steinauer, op. cit., n. 2519). Sauf convention contraire, le droit de superficie est cessible et il passe aux h�ritiers (art. 779 al. 2 CC; Steinauer, op. cit., n. 2525). Lorsque le droit de superficie n'est pas immatricul� comme immeuble au registre foncier, le transfert s'op�re ind�pendamment du registre foncier (Steinauer, op. cit., n. 2527 et 693).
Le droit de superficie s'�teint pour les causes qui mettent fin aux servitudes fonci�res, la cause la plus fr�quente �tant la survenance du terme extinctif dont les parties sont convenues (Steinauer, op. cit., n. 2557). � l'extinction du droit de superficie, le principe de l'accession reprend force: les constructions font retour au propri�taire du fonds et deviennent partie int�grante de ce fonds, conform�ment � l'art. 779c CC (Steinauer, op. cit., n. 2558).
4.2.2 Comme on l'a vu (cf. consid. 3.2.2 supra), le droit de superficie constitu� en faveur d'une personne d�termin�e est une servitude personnelle dont il peut �tre convenu qu'elle sera incessible et intransmissible (art. 779 al. 2 CC), � l'instar de l'usufruit qui a imp�rativement un tel caract�re. Une servitude personnelle telle qu'un droit de superficie ou un usufruit peut �tre constitu�e en faveur d'une seule personne ou en faveur de plusieurs personnes d�termin�es.
La doctrine propose, dans l'hypoth�se o� plusieurs personnes sont b�n�ficiaires d'un usufruit, de leur appliquer par analogie les r�gles sur la copropri�t� (art. 646 � 651 CC) lorsque les b�n�ficiaires n'ont pas entre eux un lien juridique faisant na�tre une propri�t� commune selon l'art. 652 CC (communaut� h�r�ditaire, soci�t� simple), ou les r�gles sur la propri�t� commune (art. 652 � 654 CC) lorsque les titulaires sont li�s entre eux par un tel rapport de communaut� (Steinauer, op. cit., n. 2404; cf. Alexandra Farine Fabbro, L'usufruit immobilier, th�se Fribourg 2000, p. 9-10; Max Baumann, Z�rcher Kommentar, vol. IV/2a, 1999, n. 3, 4 et 7 ad art. 745 CC; Hans Leemann, Z�rcher Kommentar, vol. IV/2, n. 9 ad art. 745 CC). La doctrine romande parle, par analogie avec la propri�t�, de co-usufruit dans le premier cas et d'usufruit commun dans le second (cf. Steinauer, op. cit., n. 2404; Farine Fabbro, op. cit., p. 9-10).
Si l'usufruit qui a �t� constitu� en faveur d'une unique personne physique s'�teint � la mort de l'usufruitier (art. 749 al. 1 CC), il en va diff�remment en cas de co-usufruit ou d'usufruit commun: le d�c�s de l'un des titulaires ne met pas fin � l'usufruit, mais l'usufruit des autres titulaires s'accro�t en proportion et ce n'est qu'au d�c�s du dernier titulaire que l'usufruit s'�teint (Steinauer, op. cit., n. 2464a; Farine Fabbro, op. cit., p. 219 s.; Baumann, op. cit., n. 2 et 8 ad art. 748-749 CC; cf. Roland M. M�ller, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2e �d. 2003, n. 2 ad art. 749 CC).
4.2.3 Les m�mes principes doivent trouver application lorsqu'une servitude personnelle de superficie est constitu�e en faveur de plusieurs personnes et que le titulaire d'une part stipul�e intransmissible d�c�de. Ce d�c�s ne met ainsi pas fin au droit de superficie en tant que tel, mais le droit des autres cotitulaires de la servitude s'accro�t en proportion. Ce n'est qu'� l'extinction du droit de superficie lui-m�me - lequel prendra fin par le d�c�s du dernier cotitulaire si toutes les parts ont �t� stipul�es intransmissibles, ou � l'expiration du terme convenu par les parties, ou � l'expiration de la dur�e maximum de cent ans pr�vue par l'art. 779l CC pour les droits de superficie constitu�s comme droits distincts, � savoir ceux dont la cessibilit� et la transmissibilit� n'ont pas �t� supprim�es (cf. consid. 4.2.1 supra) - que les constructions feront retour au propri�taire du fonds servant et deviendront partie int�grante de ce fonds, en application de l'art. 779c CC.
4.3.1 En l'esp�ce, les parties int�ress�es ont convenu, par acte notari� des 21 f�vrier et 6 mars 1968, que la servitude de superficie qu'ils avaient convenu de constituer dans l'acte notari� de convention de partage du 20 janvier 1960 serait incessible et intransmissible en ce qui concernait deux de ses cotitulaires, � savoir dame C.________ et dame B.________. En application des principes qui viennent d'�tre expos�s, le d�c�s de la premi�re nomm�e conduit � l'accroissement proportionnel des droits des autres cotitulaires, � savoir, �tant donn� la conversion de la clause nulle de l'acte notari� de convention de partage du 20 janvier 1960 (cf. consid. 3.4.2 supra), de dame B.________, des demandeurs (en tant qu'ayants cause de A.________) et des d�fendeurs (en tant qu'ayants cause de dame D.________). C'est donc � tort que la cour cantonale a jug� que la quote-part de dame C.________ revenait aux seuls d�fendeurs, en tant qu'ayants cause de dame D.________.
4.3.2 Les demandeurs ont conclu � la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ avait � son d�c�s �t� transf�r�e de plein droit � A.________ et � dame B.________, � l'exclusion de dame D.________ (respectivement de ses ayants cause). Or, comme on vient de le voir, le d�c�s de dame C.________ conduit � l'accroissement proportionnel des droits de tous les autres cotitulaires, y compris des d�fendeurs en tant qu'ayants cause de dame D.________. D�s lors, les conclusions des demandeurs sur ce point ne peuvent qu'�tre rejet�es.
5.1 Les demandeurs critiquent enfin le rejet par la cour cantonale de leur conclusion relative � la nullit� de la clause de �valeur z�ro� des b�timents dans les diff�rents contrats conclus par leur p�re. Ils soutiennent que le raisonnement de la Cour de justice, qui l'a conduite � consid�rer que les circonstances ne s'�taient pas modifi�es de mani�re telle que l'adaptation du contrat s'imposait, reposerait sur une confusion entre deux actes, � savoir un acte authentique et un acte sous seing priv�, qui ont tous deux �t� pass�s le 20 janvier 1960, et dont la Cour de justice aurait cru � tort, par une inadvertance manifeste, qu'ils avaient un contenu identique. En r�alit�, les citations que fait la cour cantonale de ce qu'elle appelle "l'acte notari� de convention de partage du 20 janvier 1960" proviendraient de l'acte sous seing priv� intitul� "partage g�n�ral des terrains de Y.________ entre les consorts A.________". Cette confusion aurait amen� la Cour de justice � ignorer une clause figurant dans l'acte authentique du 20 janvier 1960 - mais pas dans l'acte sous seing priv� - qui pr�voyait la constitution d'une servitude de non-b�tir au profit de l'Etat de Gen�ve sur une grande partie de l'une des deux parcelles attribu�es � A.________. Partant, ce serait de mani�re erron�e, par une inadvertance manifeste au sens de l'art. 63 al. 2 OJ, que la cour cantonale a retenu que la m�re des d�fendeurs a accept�, pour une dur�e ind�termin�e et sans aucune contre-prestation, une entrave importante � son droit de propri�t�, alors qu'il n'en allait pas de m�me pour ses co-h�ritiers qui ont obtenu des parcelles libres d'une telle restriction.
L'�tat de fait de l'arr�t attaqu� devrait d�s lors �tre corrig� en ce sens qu'en 1960, pour que dame D.________ et A.________ re�oivent des parts �gales dans le partage, les parties ont voulu que tous deux re�oivent notamment une parcelle qu'ils ne pourraient temporairement pas mettre en valeur par des constructions nouvelles: pour dame D.________, il s'agissait de l'attribution d'une parcelle sur laquelle �taient �difi�s des b�timents de la fin du XIXe si�cle destin�s � �tre ult�rieurement d�molis, tandis que A.________ recevait une parcelle grev�e d'une servitude de non-b�tir qui serait radi�e � la d�molition des b�timents sis sur la parcelle attribu�e � dame D.________, puisque c'�tait � cause des dimensions insuffisantes de cette parcelle au regard de l'indice d'utilisation du sol que des terrains alentours devaient �tre grev�s d'une interdiction de b�tir.
Dans ces conditions, il y aurait lieu d'appliquer la clausula rebus sic stantibus, d�s lors que l'inscription en 1987 des b�timents objets du droit de superficie � l'inventaire des immeubles dignes d'�tre prot�g�s - d�cision totalement impr�visible pour les parties lors du partage de 1960 - aurait fondamentalement d�s�quilibr� le partage en ce qui concerne dame D.________ et A.________. En effet, l'obligation de maintenir les b�timents aurait d�sormais pour cons�quence qu'� la fin de la servitude de superficie, ceux-ci feront retour aux d�fendeurs, successeurs universels de dame D.________, qui se retrouveront alors avoir obtenu dans le partage une parcelle sur laquelle sont �difi�s des b�timents bien plus importants que ne le permettrait l'indice d'utilisation du sol, tandis que l'une des parcelles attribu�es � A.________, dont les demandeurs ont h�rit�, demeurera grev�e d'une servitude de non-b�tir.
5.2.1 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a; 119 II 353 consid. 5c/aa). Lorsque la constatation d'un fait que la juridiction cantonale doit appr�cier d'apr�s le droit f�d�ral est attaqu�e pour le motif qu'elle repose manifestement sur une inadvertance, l'acte de recours doit contenir l'indication exacte de cette constatation et la pi�ce du dossier qui la contredit (art. 55 al. 1 let. d OJ). La constatation � rectifier doit �tre en contradiction avec une pi�ce du dossier, que l'autorit� cantonale a ignor�e, mal lue, inexactement ou incompl�tement transcrite par une inadvertance manifeste (Poudret, op. cit., n. 5.3 ad art. 63 OJ et les r�f�rences cit�es).
Si le Tribunal f�d�ral peut ainsi, en compl�tant la citation incompl�te de la pi�ce invoqu�e, �tre amen� � compl�ter l'�tat de fait, il ne peut le faire que dans la mesure o� le fait ignor� a �t� r�guli�rement all�gu� en instance cantonale et o� la pi�ce a �t� r�guli�rement produite; il ne lui appartient en effet pas de retenir des faits que l'autorit� cantonale n'aurait pu prendre en consid�ration selon son propre droit de proc�dure (Poudret, op. cit., n. 5.5 ad art. 63 OJ). Il incombe � la partie qui entend obtenir le compl�tement de l'�tat de fait de d�montrer que le fait invoqu� a �t� r�guli�rement all�gu� devant les juridictions cantonales et que l'all�gation �tait assortie d'une offre de preuve en bonne et due forme (ATF 119 II 353 consid. 5c/aa et les arr�ts cit�s).
5.2.2 En l'esp�ce, les demandeurs reprochent � la cour cantonale d'avoir ignor� une clause de l'acte authentique du 20 janvier 1960 qui pr�voyait la constitution d'une servitude de non-b�tir au profit de l'Etat de Gen�ve sur une grande partie de l'une des deux parcelles attribu�es � A.________. Toutefois, ils ne d�montrent pas que le fait en question aurait �t� r�guli�rement all�gu� en instance cantonale. En outre, les faits par lesquels les demandeurs entendent compl�ter l'�tat de fait de l'arr�t attaqu� vont bien au-del� de la seule transcription compl�t�e de la pi�ce invoqu�e, mais s'�tendent en r�alit� � tout un complexe de faits, dont les demandeurs ne d�montrent nullement qu'ils auraient fait l'objet d'all�gations r�guli�res assorties d'offres de preuves en bonne et due forme (ATF 115 II 484 consid. 2a). Dans ces conditions, le Tribunal f�d�ral ne peut que s'en tenir � l'�tat de fait retenu par la derni�re autorit� cantonale.
Il s'ensuit que l'argumentation des demandeurs tombe � faux, dans la mesure o� elle repose sur un �tat de fait qui n'est pas celui retenu par la cour cantonale et sur lequel le Tribunal f�d�ral doit se fonder (art. 63 al. 2 OJ). Cela �tant, au regard de l'�tat de fait retenu, les consid�rations qui ont amen� les juges cantonaux � retenir que l'inscription des b�timents nos aa, bb et cc � l'inventaire des immeubles dignes d'�tre prot�g�s n'a pas rompu gravement l'�quilibre contractuel en d�faveur des demandeurs, d'une mani�re qui entra�nerait l'invalidit� de la clause de �valeur z�ro� des b�timents en application de la clausula rebus sic stantibus, ne pr�tent pas le flanc � la critique. Sur ce point, le recours ne peut donc qu'�tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.
En d�finitive, le recours se r�v�le enti�rement mal fond� en tant qu'il est recevable et doit donc �tre rejet� dans cette m�me mesure. Les demandeurs, qui succombent, supporteront les frais judiciaires, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7 OJ). Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer de d�pens, d�s lors que les d�fendeurs n'ont pas �t� invit�s � proc�der et n'ont en cons�quence pas assum� de frais en relation avec la proc�dure devant le Tribunal f�d�ral (art. 159 al. 1 et 2 OJ; Poudret/Sandoz-Monod, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, vol. V, 1992, n. 2 ad art. 159 OJ).
Un �molument judiciaire de 20'000 fr. est mis � la charge des demandeurs.

References: l'article 779
 art. 779
 art. 607
 art. 560
in fine
 art. 54
 art. 48
in fine
 art. 779
 art. 779
 ATF 
 art. 35
 art. 35
 art. 108
 art. 675
 art. 675
 art. 675
 art. 63
 art. 7
in fine
 art. 7
 art. 745
 art. 745
 art. 748
 art. 749
 ATF 
 art. 63
 art. 63
 art. 159