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Timestamp: 2016-10-26 05:56:53+00:00

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1C_100/2012 (16.10.2012)
1C_100/2012
Beschwerdef�hrer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Alexander Rey,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Hess,
Gemeinderat Oberkirch, Gemeindehaus, Luzernstrasse 68, Postfach, 6208 Oberkirch.
Beschwerde gegen das Urteil vom 4. Januar 2012
Die X.________ GmbH ist Eigent�merin der Parzelle Nr. 398 in Oberkirch. Sie beabsichtigt eine Aufstockung des bestehenden Untergeschosses mit einem eingeschossigen B�rogeschoss, das eine Fl�che von 135,22 m� aufweisen soll. Hierf�r reichte sie am 20. Mai 2010 bei der Gemeinde Oberkirch ihr Baugesuch ein.
Gegen das aufgelegte Projekt erhoben mehrere Personen, die Stockwerkeigent�mer des benachbarten Grundst�cks Nr. 857 sind, �ffentlich-rechtliche Einsprache. Der Gemeinderat Oberkirch wies die Einsprachen am 10. M�rz 2011 ab, soweit er sie nicht an den Zivilrichter verwies, und bewilligte das Bauvorhaben.
Die Einsprecher erhoben dagegen am 11. April 2011 Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Luzern. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 4. Januar 2012 ab, soweit darauf einzutreten war.
Gegen diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts haben die im Rubrum genannten Personen beim Bundesgericht am 8. Februar 2012 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben. Sie beantragen die Aufhebung des angefochtenen Urteils unter Neuverteilung der Verfahrens- und Parteikosten und der Baubewilligung des Gemeinderats Oberkirch vom 10. M�rz 2011. Sie machen eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung geltend und r�gen Verletzungen von Ausstandsvorschriften, der Eigentumsgarantie und von kantonalem Recht.
Die X.________ GmbH als Beschwerdegegnerin beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die Gemeinde Oberkirch stellt Antrag auf Abweisung, soweit auf die Beschwerde eingetreten werden k�nne. Das Verwaltungsgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. In ihrer Replik halten die Beschwerdef�hrer an ihren Antr�gen fest.
Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer Materie des �ffentlichen Rechts, die unter keinen Ausschlussgrund f�llt. Die Beschwerde ist rechtzeitig erhoben. Insoweit erweist sich die vorliegende Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als zul�ssig (Art. 82 lit. a, Art. 83, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 100 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdegegnerin zieht die Legitimation der Beschwerdef�hrer in Zweifel, mit dem Hinweis darauf, dass diese als Stockwerkeigent�mer sowohl in Bezug auf die Personenzahl wie auch wertm�ssig eine Minderheit der Stockwerkeigent�mergemeinschaft bilden. Der Einwand betrifft nicht die Legitimation im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG, sondern vielmehr die Parteif�higkeit, n�mlich die F�higkeit, die Stockwerkeigent�mergemeinschaft zu vertreten (vgl. Waldmann, Basler BGG-Kommentar, 2. Auflage, 2011, Art. 89 N. 1; vgl. Urteil 1C_26/ 2009 vom 27. Februar 2009, in dem die Legitimation einer Stockwerkeigent�mergemeinschaft aufgrund der vorausgesetzten Parteif�higkeit ohne Weiteres angenommen worden ist). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin wenden sich die Beschwerdef�hrer in erster Linie dagegen, dass auf der Parzelle Nr. 398 in �berschreitung der zul�ssigen Ausn�tzung eine Baute erstellt wird. Eine solche Baute betrifft jeden der Stockwerkeigent�mer pers�nlich im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. b und c. Die Beschwerdef�hrer haben gem�ss Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Damit sind sie individuell je zur Beschwerde legitimiert.
Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann laut Art. 95 lit. a BGG die Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich von Bundesverfassungsrecht, geltend gemacht werden. Die R�ge der Verletzung von kantonalem Recht wird ausschliesslich anhand des Verfassungsrechts gepr�ft.
In der Beschwerdeschrift ist gem�ss Art. 42 Abs. 2 BGG in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Verletzung von Grundrechten pr�ft das Bundesgericht nach Art. 106 Abs. 2 BGG nur, soweit solche R�gen pr�zis vorgebracht und begr�ndet werden. Werden die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz angefochten, so muss im Rahmen von Art. 97 BGG klar und substantiiert aufgezeigt werden, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3; 133 III 393 E. 7.1; 133 III 462 E. 2.4). Ob diese Anforderungen erf�llt sind, wird im entsprechenden Sachzusammenhang zu pr�fen sein.
Die Beschwerdef�hrer machen vorerst eine Verletzung von Art. 29 Abs. 1 BV geltend. Sie erblicken diese im Umstand, dass der Gemeinderat sich bereits vor Einreichung des Baugesuchs mit der Frage der Gew�hrung einer Ausnahmebewilligung befasst und �berdies weitere Punkte des Bauvorhabens "gekl�rt" habe und sich daher im Hinblick auf den Baubewilligungsentscheid in verfassungswidriger Weise bereits festgelegt habe.
2.1 In diesem Sachzusammenhang r�gen die Beschwerdef�hrer, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, soweit es im angefochtenen Entscheid festhalte, es best�nden in den Akten keine hinreichenden Anhaltspunkte daf�r, dass der Gemeinderat der Beschwerdegegnerin vor Einreichung des Baugesuchs die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt h�tte. Die Beschwerdegegnerin selber habe in ihrer Stellungnahme vom 27. Juli 2010 (zuhanden des Gemeinderats) ausdr�cklich festgehalten, der Gemeinderat h�tte ihr er�ffnet, eine Ausnahmebewilligung f�r einen Unterabstand zu erteilen; zudem ergebe sich daraus, dass andere Randbedingungen mit der Gemeinde und externen Beratern bearbeitet worden seien.
Im angefochtenen Entscheid wies das Verwaltungsgericht auf verschiedene Aktenst�cke hin, insb. auf die Schreiben des Gemeinderats vom 24. August 2010 an die Beschwerdef�hrer (act. 6) und an die Beschwerdegegnerin (act. 5) sowie auf ein Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 9. September 2010 (act. 3) und ihre Stellungnahme vom 27. Juli 2010 (act. 7). Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer hat das Verwaltungsgericht aus diesen Akten nicht geschlossen, es sei keine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt worden. Es h�lt selber fest, dass der Gemeinderat den Beschwerdef�hrern die Bewilligungsf�higkeit mitgeteilt habe, und zitiert gar aus der Stellungnahme der Beschwerdegegnerin, wonach eine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt worden sei. Das Verwaltungsgericht stellt somit nicht in Abrede, dass eine entsprechende Bewilligung in Aussicht gestellt worden ist. Es relativiert indes die Bedeutung dieser �usserungen und kommt zum Schluss, dass der Gemeinderat keine verbindliche Zusage f�r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erteilt habe.
Daraus ergibt sich ohne Weiteres, dass die R�ge der fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung offensichtlich unbegr�ndet ist. Welche Schl�sse indes aus den genannten Akten und �usserungen in Bezug auf die Frage der Voreingenommenheit des Gemeinderats zu ziehen sind, ist nachfolgend zu beurteilen.
2.2 Die Beschwerdef�hrer nehmen nicht Bezug auf das kantonale Recht und dessen Bestimmungen �ber den Ausstand, sondern r�gen ausschliesslich Bundesverfassungsrecht.
Aus der Garantie eines gerechten Verfahrens gem�ss Art. 29 Abs. 1 BV wird ein Anspruch auf ein bestimmtes Mass an Unvoreingenommenheit von Verwaltungsbeh�rden abgeleitet. Nach der st�ndigen Rechtsprechung gilt f�r verwaltungsinterne Verfahren nicht der strenge, f�r unabh�ngige richterliche Beh�rden g�ltige Massstab von Art. 30 Abs. 1 BV. Die Gegebenheiten des verwaltungsinternen Entscheidverfahrens erfordern Differenzierungen aufgrund konkreter, verfahrensm�ssiger und gesetzlich vorgesehener Konstellationen. Amtliche Mehrbefassung kann systembedingt sein; gerade systembedingte Unzul�nglichkeiten haben zur Schaffung unabh�ngiger richterlicher Instanzen gef�hrt (vgl. BGE 137 II 431 E. 5.2 S. 452; Urteil 1C_150/ 2009 vom 8. September 2009 E. 3.5, in ZBl 112/2011 S. 478). Vor diesem Hintergrund ist konkret zu beurteilen, wie es sich mit der Voreingenommenheit des Gemeinderats verh�lt, der sich schon vor Einreichung des Baugesuchs mit dem Bauvorhaben im Allgemeinen und der Frage der Gew�hrung einer allf�lligen Ausnahmebewilligung im Speziellen befasst hatte. Massgeblich ist dabei darauf abzustellen, ob der f�rmliche Entscheid des Gemeinderats als offen bezeichnet werden kann. Dies h�ngt namentlich von Art, Umfang und Bedeutung der aufgeworfenen baurechtlichen Fragen ab, vom Entscheidungsspielraum und Autonomiebereich der Beh�rde und vom Projektierungsstadium. Bei der Beantwortung abstrakter, weitgehend gesetzlich determinierter Rechtsfragen besteht geringe Gefahr einer Voreingenommenheit, w�hrend bei umfangreichen Verfahren mit sehr konkreten Vorfragen die Gefahr der Vorbestimmung steigt (vgl. Urteil 1C_150/2009 vom 8. September 2009 E. 3.5.4, in ZBl 112/2011 S. 478).
Es ist davon auszugehen, dass der Gemeinderat im Vorfeld keine f�rmliche Bewilligung erteilt hat. Weiter ist unbestritten, dass er eine Pr�fung des Bauvorhabens vorgenommen hat. Diese Pr�fung erfolgte gem�ss der in der Baupraxis gepflegten und g�ngigen informellen Kooperation zwischen Bauherrschaften und Mitarbeitern der Baubewilligungsbeh�rden. Dass in diesem Rahmen eine verbindliche Zusicherung erfolgt w�re, kann nicht angenommen werden. Der Gemeinderat hat in seinem Schreiben an die Beschwerdef�hrer vom 24. August 2010 (act. 6) ausgef�hrt, er habe das Bauvorhaben gepr�ft und sei der Meinung, dass dieses grunds�tzlich bewilligungsf�hig sei. Mit dem Vorbehalt der "grunds�tzlichen Bewilligungsf�higkeit" bringt er zum Ausdruck, dass noch kein definitiver Entscheid getroffen worden ist. Diese Vorsicht zeigt sich auch im Umstand, dass er in seinem Brief von demselben Tag an die Beschwerdegegnerin die Passage der grunds�tzlichen Bewilligungsf�higkeit weggelassen hat. Daraus darf geschlossen werden, dass er sich in jenem Zeitpunkt noch nicht festgelegt und jeglichen Anschein der Pr�judizierung vermieden hat. Daran �ndert der Umstand nichts, dass die Beschwerdegegnerin in ihrem Schreiben vom 9. September 2010 (act. 3) und in ihrer Stellungnahme vom 27. Juli 2010 (act. 7) davon sprach, der Gemeinderat habe eine (Ausnahme-)Bewilligung in Aussicht gestellt. Ebenso wenig ist von Gewicht, dass ein konkretes Bauvorhaben mit teils sehr technischen Fragen (insb. hinsichtlich anrechenbarer Fl�che und Ausn�tzungsziffer etc.) zur Pr�fung anstand. Es kann auch nicht gesagt werden, dass baurechtliche Probleme zur Diskussion standen, die spezifisch den Autonomiebereich der Gemeinde betreffen und einer �berpr�fung durch das Verwaltungsgericht entzogen w�ren. Schliesslich zeigt der Baubewilligungsentscheid vom 10. M�rz 2011, dass sich der Gemeinderat mit den Einwendungen der Beschwerdef�hrer auseinandergesetzt und den Entscheid sorgf�ltig begr�ndet hat.
Es ergibt sich gesamthaft, dass das Verwaltungsgericht zu Recht eine Verletzung von Art. 29 Abs. 1 BV verneint hat und die Beschwerde in diesem Punkte unbegr�ndet ist.
Die Beschwerdef�hrer r�gen ferner eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung im Zusammenhang mit der Frage, ob Ausnutzungs�bertragungen zwischen den Parzellen Nr. 857 und Nr. 398 stattgefunden haben und ob diese auf vertraglichen Vereinbarungen beruhen. Sie machen geltend, es gebe keinerlei Anhaltspunkte daf�r, dass im Rahmen des Baugesuchs oder der Parzellierungen zwei vertragliche Ausnutzungs�bertragungen stattgefunden h�tten. Soweit solche �bertragungen je stattgefunden h�tten, w�ren die Vereinbarungen aufgrund verschiedener Vorg�nge wieder abge�ndert worden. Die vom Verwaltungsgericht auf nichts als auf der Basis falscher Annahmen vorgenommene Sachverhaltsfeststellung sei offensichtlich falsch bzw. unvollst�ndig und somit willk�rlich.
Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass urspr�nglich �ber die beiden Parzellen eine Gesamt�berbauung beabsichtigt gewesen und diese in Anbetracht der realisierten Nutzungsarten bei einer Gesamtbetrachtung nur unter Beanspruchung einer Ausn�tzungs�bertragung bewilligungsf�hig gewesen sei. Eine solche setze eine Vereinbarung zwischen den Grundeigent�mern voraus. Eine vertragliche Regelung finde sich in den Akten nicht. Es sei indes von einer Einwilligung der betroffenen Grundeigent�mer auszugehen, die sich die heutigen Beschwerdef�hrer anzurechnen h�tten. Daraus ergebe sich eine �ffentlich-rechtliche Eigentumsbeschr�nkung zulasten des "Spender-Grundst�cks". Umgekehrt m�ssten sich die Beschwerdef�hrer den Transfer von Gewerbenutzung zugunsten der Parzelle der Beschwerdegegnerin entgegenhalten lassen.
Das Verwaltungsgericht hat festgestellt, dass sich in den Akten keine vertragliche Regelung finde. Aufgrund rechtlicher Erw�gungen zur bisherigen �berbauung der beiden Parzellen Nr. 857 und Nr. 398 kam es zum Schluss, dass der Beurteilung des umstrittenen Bauvorhabens eine solche Regelung zugrunde zu legen und eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen sei. Damit hat es nicht eine Sachverhaltsfeststellung getroffen, sondern eine rechtliche W�rdigung vorgenommen. Eine solche rechtliche W�rdigung unterliegt keiner Sachverhalts�berpr�fung nach Art. 97 BGG. Dass das Verwaltungsgericht den Sachverhalt offensichtlich falsch oder unvollst�ndig und damit willk�rlich festgestellt h�tte, ist weder rechtsgen�glich ger�gt noch ersichtlich. Die Beschwerde ist in diesem Punkt als unbegr�ndet abzuweisen, soweit darauf �berhaupt eingetreten werden kann.
Zur Hauptsache beanstanden die Beschwerdef�hrer, dass mit dem angefochtenen Entscheid der Parzelle Nr. 398 der Beschwerdegegnerin der gesamte Anteil an der Gewerbenutzung der beiden Parzellen Nr. 857 und Nr. 398 zukommen soll.
Sie bestreiten dies und folgern daraus, dass das umstrittene Bauprojekt die zul�ssige Ausn�tzung f�r Gewerbenutzung �berschreite. Sie sind der Ansicht, dass vielmehr ihre eigene Parzelle Nr. 857 im Verh�ltnis der beiden Grundst�cksfl�chen von der unbestrittenen Ausn�tzungsreserve m�sse profitieren k�nnen. Mit dem angefochtenen Entscheid habe ihre Parzelle Nr. 857 allein die �bernutzung zu tragen. Sie erlitten einen unrechtm�ssigen Entzug der Nutzungsreserve f�r Gewerbenutzung und w�rden durch ein entsprechendes Bauverbot eigentumsrechtlich belastet. Es k�nne hierf�r nicht von einer zugrunde liegenden Vereinbarung mit Nutzungstransfer ausgegangen werden. Ebenso fehle es an einer gesetzlichen Grundlage. Das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Oberkirch (BZR) sowie das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG, SRL Nr. 735) w�rden willk�rlich angewendet. Dadurch w�rden ihre Eigentumsrechte gem�ss Art. 26 BV verletzt.
4.1 Es stellt sich im Wesentlichen die Frage, ob eine Ausn�tzungsreserve f�r die gewerbliche Nutzung bejaht und diese allein der Parzelle Nr. 398 der Beschwerdegegnerin zugeordnet werden kann.
Das Verwaltungsgericht geht im angefochtenen Entscheid davon aus, dass seit der Parzellierung im Jahre 2000 die anrechenbaren Grundst�cksfl�chen 2'159 m� f�r die Parzelle Nr. 857 und 441 m� f�r die Parzelle Nr. 398 betragen. Ferner, dass die anrechenbare Geschossfl�che f�r das umstrittene Bauprojekt 135,22 m� umfasse. Schliesslich, dass die Parzelle Nr. 857 eine realisierte Wohnnutzung von 1'575 m� beansprucht. Die maximal zul�ssige Ausn�tzung (0,65) nach dem hier anwendbaren BZR ergebe f�r beide Parzellen gesamthaft 1'690 m�, die maximal zul�ssige Ausn�tzung (0,55) zu Wohnzwecken 1'430 m� und die maximal zul�ssige Ausn�tzung (0,10) f�r Gewerbezwecke 260 m�.
Der Gemeinderat Oberkirch hatte im Jahre 1998 die Baubewilligung f�r den Neubau eines Wohn- und Gewerbegeb�udes mit Einstellhalle auf den im Wesentlichen gleich grossen Parzellen Nr. 398 und Nr. 857 erteilt. Im Jahre 2000 erfolgte ein Abparzellierung. Diese f�hrte zu den heutigen obgenannten Grundst�cksfl�chen. Im Zeitpunkt der Baubewilligung wurde mit dem Faktor 0,8 gerechnet, im Zeitpunkt der Parzellierung war f�r das Wohnen eine maximale Ausn�tzung von 0,50 erlaubt. Daraus ergibt sich, dass f�r die Parzelle Nr. 857 allein zur Wohnnutzung lediglich eine Geschossfl�che von 1'079,50 m� gestattet war. Daraus wird ersichtlich, wie das Verwaltungsgericht darlegt, dass die realisierte Wohnnutzung auf der Parzelle Nr. 857 f�r sich allein betrachtet weit �ber das zul�ssige Mass hinausreicht, die Parzelle demnach hinsichtlich Wohnnutzung weit �bernutzt war.
Die Beschwerdef�hrer ziehen diese Feststellungen nicht in Frage.
4.2 Die genannte �bernutzung auf der Parzelle Nr. 857 war klarerweise nicht bewilligungsf�hig. Daraus schloss das Verwaltungsgericht, dass von einer gesamthaften Betrachtung der beiden Parzellen Nr. 398 und Nr. 857 auszugehen sei, dass entsprechend der tats�chlich realisierten Baute eine Gesamt�berbauung beabsichtigt war. Von dieser nahm die Parzelle Nr. 857 ausschliesslich die Wohnnutzung, die Parzelle Nr. 398 lediglich die Gewerbenutzung (einschliesslich einer 2 �-Zimmer Wohnung) in Anspruch. Diese Gesamtbetrachtung und nur eine solche erlaubt es, den damaligen Zustand als baurechtskonform zu bezeichnen. Die Beschwerdef�hrer verm�gen dem nichts entgegen zu halten.
Diese baurechtskonforme Gesamtbetrachtung der beiden nunmehr unterschiedlichen Eigent�mern geh�renden Parzellen setzt nun aber einen Nutzungstransfer voraus. Anders kann der tats�chliche Zustand nicht als baurechtskonform eingestuft werden, mit der Folge, dass die auf Parzelle Nr. 857 realisierte Wohnnutzung und �bernutzung als materiell rechtswidrig einzustufen w�re. Der baurechtskonformen Gesamtbetrachtung ist daher ein Nutzungstransfer zugrunde zu legen. Dieser erlaubt es, die tats�chlich realisierten Bauten in einer Weise zu qualifizieren, die den verfassungsm�ssigen Garantien von Art. 26 BV wie auch von Art. 9 BV gerecht wird. W�rde die �bernutzung als materiell baurechtswidrig bezeichnet, h�tte dies weit tiefgreifendere Auswirkungen auf das Eigentum. Es ist daher nicht ausschlaggebend, dass eine entsprechende Vereinbarung �ber einen Nutzungstransfer nicht existiert. Unbestritten ist auch, dass die Ausn�tzungs�bertragung in � 14 der Planungs- und Bauverordnung (PBV, SRL Nr. 736) allgemein vorgesehen ist und mit � 13 PBV auch der Fall von Abparzellierungen geordnet ist. Es ist nicht ersichtlich und wird nicht geltend gemacht, dass die Voraussetzungen von � 14 Abs. 1 PBV nicht vorliegen w�rden.
Daraus ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht der Betrachtung der umstrittenen Bausache ohne Verfassungsverletzung einen Ausnutzungstransfer zugrunde legen durfte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer ist dabei nicht massgeblich, ob eine einzige Ausn�tzungs�bertragung oder deren zwei stattgefunden haben und in welchem Stadium dies erfolgt ist. Entscheidend ist vielmehr, dass der rechtlichen Qualifizierung der tats�chlichen Situation der genannte Ausnutzungstransfer zugrunde gelegt wird und gelegt werden darf. Das f�hrt zur weitern Frage, wie diese Ausnutzungs�bertragung konkret umzusetzen ist und zu welchen ziffernm�ssigen Berechnungen sie f�hrt.
4.3 Wie oben dargelegt (E. 4.1), ist auf der Parzelle Nr. 857 der Beschwerdef�hrer bei einer maximal zul�ssigen Ausn�tzung f�r Wohnen von 1'430 m� tats�chlich eine Wohnnutzung von 1'575 m� realisiert. Sie sind der Ansicht, dass die �bernutzung im Ausmass von 145 m2 die Parzelle Nr. 398 der Beschwerdegegnerin belaste, deren �berbauung entsprechend einschr�nke und die Gewerbenutzung in diesem Ausmass herabsetze. Dies f�hre umgekehrt dazu, dass ihre Parzelle Nr. 857 an der Gewerbenutzung der Parzelle Nr. 398 teilhabe. Demgegen�ber befand das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil, die �bernutzung auf der Parzelle Nr. 857 wirke sich nicht zulasten der Parzelle Nr. 398 aus.
Das Verwaltungsgericht verwies auf ein Urteil des Bundesgerichts (Urteil 1C_277/2008 vom 8. Dezember 2008). In diesem Urteil stellte sich die Frage, wie ein zul�ssigerweise voll ausgen�tztes Baugrundst�ck zu behandeln sei, das infolge einer Reduktion der Ausn�tzungsziffer eine zu hohe Ausn�tzung aufwies. Das Bundesgericht kam - entgegen der Auffassung der damaligen Vorinstanz - zum Schluss, dass mit diesem Vorgang keine unzul�ssige �bernutzung entstand sei, die vorhandene Nutzung bestehen bleiben k�nne und die Parzelle wegen eines Nutzungstransports von einer Drittparzelle in diesem Umfang �berbaubar sei. Daraus durfte das Verwaltungsgericht ohne Verfassungsverletzung schliessen, dass die �bernutzung auf der Parzelle Nr. 858 nicht als baurechtswidrig zu betrachten sei, auf dieser belassen werden k�nne und daher nicht auf die Parzelle Nr. 398 �bertragen werden m�sse. Dieser Schluss ist entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer mit der genannten Gesamtbetrachtung und der damit verbundenen Konzentration der Wohnnutzung auf der Parzelle Nr. 857 vereinbar. Gleichermassen ist die Gewerbenutzung auf der Parzelle Nr. 398 zu belassen.
Die Beschwerdef�hrer r�gen in diesem Zusammenhang zudem Verletzungen von Art. 7 Abs. 3 BZR und von � 13 PBV. Sie machen geltend, dass im heutigen Zustand ihre Parzelle Nr. 857 hinsichtlich der maximal zul�ssigen Ausnutzung nicht �bernutzt sei und dass die Ausn�tzung der beiden Parzellen insgesamt den zul�ssigen Maximalwert von 0,65 �bersteigt. Sie �bersehen dabei, dass ihre Parzelle Nr. 857 - unter Beachtung der trotz der �bernutzung massgeblichen Wohnfl�che von 1'430 m� - zwar innerhalb der maximal zul�ssigen Ausn�tzung von 0,65 liegen mag, indes die f�r das Wohnen zul�ssige Ausn�tzung von 0,55 bereits �bersteigt. Umgekehrt wird - bezogen auf beide Parzellen - die maximal zul�ssige Ausn�tzung von 0,65 eingehalten, wenn wiederum die f�r die Parzelle Nr. 857 massgebliche Wohnfl�che von 1'430 m� zugrunde gelegt wird. Bei dieser Sachlage ist nicht ersichtlich, dass das Verwaltungsgericht Art. 7 Abs. 3 BZR oder � 13 Abs. 1 und 2 PBV willk�rlich angewendet h�tte.
4.4 �berdies r�gen die Beschwerdef�hrer in diesem Sachzusammenhang Verletzungen von � 201 und � 226 PBG.
Nach � 201 Abs. 1 lit. a PBG erlischt eine Baubewilligung, wenn die Baute oder Anlage nicht innerhalb Jahresfrist begonnen wird. Das Verwaltungsgericht hat auf diese Bestimmung Bezug genommen und festgehalten, der Gemeinderat habe f�r die Vollendung der vorgesehenen Bauten damals einen letzten Termin f�r die Bauvollendung bis zum 31. August 2002 festgesetzt. Dessen ungeachtet, wurden auf der Parzelle Nr. 398 das Erdgeschoss, das 1. Obergeschoss und das Attikageschoss nicht erstellt (vgl. angefochtenes Urteil, Sachverhalt B.). Der Umstand, dass damit die entsprechende Baubewilligung erloschen ist, zeitigt f�r die Beurteilung der vorliegenden Baurechtssache keine Folgen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer kann nicht gesagt werden, mit dem angefochtenen Entscheid lebe die damalige Baubewilligung unter Verletzung von � 201 Abs. 1 lit. a PBG wieder auf. Diese �bersehen, dass das Verwaltungsgericht nicht an die damalige Baubewilligung ankn�pft, sondern auf den zugrunde gelegten Nutzungstransfer abstellt. Dass dies vor der Verfassung standh�lt, ist in den vorstehenden Erw�gungen dargelegt worden. Diese Grundlage hat weiterhin Bestand. Bei dieser Sachlage ist nicht ersichtlich, dass � 201 PBG willk�rlich angewendet worden w�re.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer kann dem Verwaltungsgericht auch in Bezug auf die �nderungen der Ausnutzungsbestimmungen keine Willk�r vorgehalten werden. Es hat die Ver�nderungen der massgeblichen Faktoren im Einzelnen nachgezeichnet und dabei insbesondere zwischen den tats�chlichen Nutzungen und ihren �berschreitungen einerseits und den unter Ber�cksichtigung der Besitzstandsgarantie (vgl. Art. 26 BV, � 178 PBG) massgeblichen Nutzungen andererseits unterschieden. Bei dieser Sichtweise kann nicht gesagt werden, das Verwaltungsgericht habe Art. 7 Abs. 3 BZR oder � 226 PBG willk�rlich angewandt oder unterlaufen.
4.5 Vor diesem Hintergrund kann die angeordnete Anmerkung einer �ffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschr�nkung im Grundbuch eben so wenig als willk�rlich bezeichnet werden. Aufgrund des eingehend dargestellten Nutzungstransfers und der zugrunde gelegten Gesamtsicht einerseits und der rechtlich zul�ssigen und der tats�chlichen Ausnutzungen andererseits ist nicht ersichtlich, dass die Anordnung materiell gesehen gegen Art. 9 BV verstossen sollte. Die Anmerkung beruht auf dieser Grundlage und steht somit im Einklang mit � 211 PBG. Zur R�ge, dass sich die Beschwerdef�hrer im Vorfeld der entsprechenden Anordnung in Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV nicht h�tten �ussern k�nnen, hat das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil mit dem Hinweis Stellung genommen, der Anmerkung komme keine rechtsbegr�ndende, sondern lediglich eine deklaratorische Wirkung zu. Damit setzen sich die Beschwerdef�hrer im vorliegenden Verfahren nicht n�her auseinander.
4.6 Gesamthaft ergibt sich, dass die Beschwerde unbegr�ndet ist, soweit das Verwaltungsgericht die Baubewilligung unter dem Gesichtswinkel der Ausn�tzungsbestimmungen f�r rechtm�ssig erkl�rte.
Schliesslich machen die Beschwerdef�hrer geltend, es sei in Verletzung von � 133 PBG in willk�rlicher Weise eine Ausnahmebewilligung f�r die Unterschreitung des Grenzabstandes erteilt worden.
� 133 PBG sieht Ausnahmen bei Grenz- und Geb�udeabst�nden vor. Solche k�nnen nach lit. k namentlich in ausserordentlichen F�llen gew�hrt werden. Das Verwaltungsgericht f�hrt aus, eine Ausnahmebewilligung setze allgemein voraus, dass weder die �ffentlichen Interessen noch die schutzw�rdigen privaten Interessen beeintr�chtigt w�rden. F�r das Vorliegen eines ausserordentlichen Falles im Sinne von � 133 lit. k PBG sei nicht ein eigentlicher H�rtefall erforderlich. Es d�rften s�mtliche Interessen der Bauherrschaft ber�cksichtigt werden, die sich auf Zweck, Umfang oder Gestaltung des Bauvorhabens auswirken. Erforderlich sei somit eine umfassende Interessenpr�fung. Vorliegend bejaht das Verwaltungsgericht einen ausserordentlichen Fall. Hierf�r weist es darauf hin, dass die Parzelle der Beschwerdef�hrer mangels Ausn�tzungsreserve nicht weiter �berbaut werden k�nne, die sicherheits-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Interessen sowie der Zutritt von Luft, Licht und Sonne in Anbetracht der konkreten Lage und des umstrittenen Projekts nicht bzw. nicht wesentlich beeintr�chtigt w�rden und die Anwendung der �sthetischen Generalklausel f�r das angefochtene Projekt spreche.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer durfte das Verwaltungsgericht angesichts der vorangehenden Erw�gungen ohne Willk�r davon ausgehen, dass auf der Parzelle Nr. 857 keine Nutzungsreserve bestehe und das umstrittene Bauprojekt deren �berbaubarkeit nicht beeintr�chtige. Die Beschwerdef�hrer weisen auf die massive Unterschreitung des Grenzabstandes hin. Wie das Verwaltungsgericht festh�lt, wird der gesetzliche Grenzabstand vom 4 m im S�den tats�chlich auf 2,63 m reduziert. Es darf indes ber�cksichtigt werden, dass der Grenzabstand auf einer L�nge von 4 m mindestens 10 m und an den �brigen Stellen gar zwischen 14 und 16 m betr�gt. Die umstrittene Baute liegt auf der Nord- und Ostseite der Parzelle der Beschwerdef�hrer. Sie soll nur eingeschossig erstellt werden. Bei dieser Sachlage kann ohne Willk�r angenommen werden, dass die sicherheits-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Zwecke nicht ernstlich beeintr�chtigt werden. F�r das im vorliegenden Fall umstrittene Projekt ist nicht ausschlaggebend, ob sich die Beschwerdegegnerin das Verhalten ihres Rechtsvorg�ngers anzurechnen habe. Die Beschwerdef�hrer stellen nicht in Frage, dass die vollst�ndige Einhaltung der Grenzabst�nde die �berbauung durch die Beschwerdegegnerin erschweren w�rde.
Die Beschwerdef�hrer verm�gen nicht darzulegen, dass sie in wesentlichen eigenen Interessen verletzt w�rden. Aufgrund der dargelegten Gr�nde durfte das Verwaltungsgericht ohne Verletzung von Art. 9 BV einen ausserordentlichen Fall im Sinne von � 133 lit. k PBG und die Zul�ssigkeit einer Ausnahmebewilligung bejahen. Bei dieser Sachlage ist nicht von Bedeutung, dass das Verwaltungsgericht zus�tzlich auf die von der Gemeinde Oberkirch angerufene allgemeine �sthetikklausel abstellte. Wenn auch nicht im Einzelnen begr�ndet, so ist doch nachvollziehbar, dass die Einhaltung der gesetzlichen Grenzabst�nde die �sthetik beeintr�chtigen k�nnte.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die bundesgerichtlichen Kosten den Beschwerdef�hrern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese haben die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 2 BGG). Der Gemeine Oberkirch steht keine Parteientsch�digung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Oberkirch und dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 83
 Art. 86
 Art. 100
 Art. 89
 Art. 89
 Art. 89
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 Art. 95
 Art. 42
 Art. 106
 Art. 97
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 Art. 30
 BGE 
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 Art. 26
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 Art. 9
 Art. 7
 Art. 7
 Art. 26
 Art. 7
 Art. 9
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 Art. 9