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Timestamp: 2020-07-15 04:08:38+00:00

Document:
Sentencia nº 01371 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Político Administrativa de 6 de Diciembre de 2016 - Jurisprudencia - VLEX 654899829
Número de Expediente: 2015-1155
Magistrada Ponente: B.G.C.S. Exp. Nro. 2015-1155
Mediante oficio Nro. 398/2015 del 16 de noviembre de 2015, recibido el día 30 del mismo mes y año, el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua remitió a esta Sala Político-Administrativa expediente contentivo de la demanda por “resolución de contrato”, incoada por el abogado J.A.A.C., inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 120.074, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil L’UNION C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el N° 49, Tomo 941-A, siendo su última modificación ante el mismo Registro en fecha 11 de agosto de 2009, bajo el N° 32, Tomo 52-A, contra los ciudadanos V.D.V.R.S. y M.E.C., titulares de la cedula de identidad Nros. 3.696.530 y 3.998.536, respectivamente.
La remisión ordenada responde a la consulta planteada por el tribunal remitente, conforme a lo previsto en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, en la sentencia dictada el 12 de noviembre de 2015, por la cual declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública.
El 2 de diciembre de 2015, se dio cuenta en Sala y, por auto de la misma fecha se designó la ponencia a la Magistrada B.G.C.S., a los fines de decidir lo conducente.
El 23 de diciembre de 2015, se incorporaron a esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia el Magistrado M.A.M.S. y la Magistrada Eulalia Coromoto Guerrero Rivero designados y juramentados por la Asamblea Nacional en esa misma fecha. La Sala quedó constituida, conforme a lo dispuesto en los artículos 8 y 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, de la forma siguiente: Presidenta, Magistrada María Carolina Ameliach Villarroel; Vicepresidenta, Magistrada Eulalia Coromoto Guerrero Rivero; la Magistrada Bárbara Gabriela César Siero; y los Magistrados, Inocencio Antonio Figueroa Arizaleta y M.A.M.S..
A tales efectos, la Sala observa:
En fecha 13 de agosto de 2013, el abogado J.A.A.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil L’ Unión C.A, antes identificados, presentó ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, demanda por “resolución de contrato”, en los términos siguientes:
Que por documento autenticado del 30 de marzo de 2012, bajo el N° 43, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, su representada le otorgó en opción a compra venta al ciudadano V.d.V.R.S., un inmueble constituido por un apartamento que formará parte del Centro Comercial y Residencial “(…) denominado TORRE IMPERIAL ubicado en el cruce de la Calle Boyacá entre las calles de Carabobo y Pichicha No. 97, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua (…)”.
Arguyó que el precio total de la venta del inmueble “fue pactado de mutuo acuerdo en la cantidad Un Millón Cuatro Mil Bolívares (Bs. 1.004.000,00); que serían cancelados por El Optante a la Propietaria de la siguiente forma: Al momento de la autenticación del contrato de opción a compra y para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el presente contrato la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y la parte restante, sería pagada por ‘EL OPTANTE’ a ‘LA PROPIETARIA’ de la siguiente manera: Seis (6) cuotas mensuales y consecutivas a partir del 15/03/2012 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) cada una, Una (1) Cuota Especial para el día 15/06/2012 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 151.200,00) cada una y la cantidad de QUINIENTOS VEINTIDÓS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 522.800,00) para el día 15 de julio de 2012”. (Mayúsculas del escrito).
Indicó que el ciudadano V.D.V.R. incumplió “el contrato de opción a compra venta que fue debidamente autenticado con su representada, y tiene una INSOLVENCIA que arroja un monto de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (494.000,00) los cuales debió cancelar hasta el 15 de Julio de 2012”. (Mayúsculas del texto).
Que en virtud del contenido “de las cláusulas séptima y octava del contrato [el demandado] no ha dado cumplimiento a su obligación de pago pues no ha cancelado lo que se obligó a cancelar en su debido momento, [lo cual] da derecho a su representada a (…) resolver tal contrato de opción a compra venta tal como quedo establecido en el mismo”. (Agregado de la Sala).
Solicitó que el demandando convenga o en su defecto sea condenado a lo siguiente:
Resolución del contrato de opción a compra venta, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.
Retener a favor de la sociedad mercantil L’ Unión C.A., la suma del 50% de lo pagado por el ciudadano V.d.V.R.S., tal y como fue establecido en la firma del referido contrato, por la cantidad Doscientos Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 255.000,00).
El pago de las costas procesales y de honorarios profesionales.
Por último fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.167, 1.168, 1.264 y 1.527 del Código Civil.
Mediante decisión de fecha 19 de marzo de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, declaró lo siguiente:
(…) Primero: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la Sociedad Mercantil L’UNION C.A., contra V.D.R.S. y M.E.C.d.R., venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad No. V-3.696.530 y V- 3.998.536, respectivamente -esta última integrada por este Tribunal-. Segundo: Como consecuencia de lo anterior, se declara resuelto el contrato de opción de compra suscrito en fecha 30 de marzo de 2012, autenticado ante la Notaría Segunda de Maracay del estado Aragua anotado bajo el número 43, Tomo 45 de los Libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, con la consecuente aplicación de la cláusula séptima, según la cual la propietaria tiene derecho a retener el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de dinero que hubiere entregado hasta el momento de la fecha de su incumplimiento, vale decir, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,oo) por concepto de indemnización por daños y perjuicios y reintegrar al optante la diferencia de restar éste monto a la cantidad recibida a la fecha, es decir a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,oo), en el término establecido en el contrato.
Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Cuarto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem se ordena la notificación de las partes, por haberse proferido el presente fallo fuera de su oportunidad legal
. (Negrillas y mayúsculas del fallo).
Por escrito de fecha 30 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, ejerció el recurso de apelación contra la sentencia dictada el 19 de marzo de 2015 por el referido Juzgado.
Por auto del 22 de mayo de 2015, se dio por recibido el expediente en el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y por decisión del 12 de noviembre de 2015, declaró:
PRIMERO: REVOCA la decisión proferida en fecha 19 de marzo de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Girardot y M.B. de la circunscripción judicial del estado Aragua recaída en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.
SEGUNDO: De conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, DECLARA: la FALTA DE JURISDICCION DEL PODER JUDICIAL para tramitar y resolver la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, de un bien inmueble destinado a vivienda, interpuesto por la sociedad mercantil L’ UNION C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, siendo su última modificación ante el mismo Registro en fecha 11de agosto de 2009, bajo el No. 32, Tomo 52-A, representada por el ciudadano B.C. titular de la cédula de identidad No. E-84.406.812, contra los ciudadanos V.D.V.R.S. Y M.E.C.d.R., venezolanos menores de edad y titulares de la cedula de identidad No. V- 3.696.530 y V. 3.998.536, respectivamente.
TERCERO: SE EXHORTA a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y más aun, para que se dictamine sobre el cumplimiento contractual.
CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión
En fecha 16 de noviembre de 2015, el referido tribunal remitió el expediente a esta Sala a los fines de la consulta de jurisdicción prevista en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en el artículo 23 numeral 20 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, el artículo 26 numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a esta Sala conocer las consultas de jurisdicción.
Ahora bien, mediante sentencia del 12 de noviembre de 2015 el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer y decidir la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, en base a las consideraciones siguientes:
En el caso de autos, esta Juzgadora observa que, la presente acción se trata de una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA de un bien inmueble destinado a vivienda, (…) en virtud del incumplimiento de dicho contrato por parte [del ciudadano V.d.V.R.S.] quien presuntamente, no realizó los pagos que fueron acordados.
Siendo ello así, es concluyente para quien decide, que en el caso bajo estudio en aplicación de las disposiciones legales contenidas en la (…) Ley contra la Estafa Inmobiliaria y del criterio establecido por la Sala [Político-Administrativa] del Tribunal Supremo Justicia, resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por la parte demandante quien como se dijo solicita que se rescinda o se declare, extinguido el contrato en virtud de que la compradora no cumplió con sus cargas contractuales; debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a las normas contenidas en la precitada Ley, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias
Visto lo anterior, observa la Sala que la parte accionante pretende con su demanda la resolución del contrato de opción de compra-venta celebrado con los ciudadanos V.d.V.R.S. y M.E.C.d.R., sobre un apartamento distinguido con el Nro. B-1, ubicado en la planta uno del edificio denominado “Torre Imperial”, ubicado en el cruce de la Calle Boyacá entre las calles Carabobo y Pichicha Nro. 97, de la Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua.
Hecha la anterior precisión y tomando muy especialmente en cuenta que en el caso de autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, resulta oportuna la cita de lo previsto en el artículo 1° de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 del 30 de abril de 2012) que establece como objetivos los siguientes:
(…) regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna (…)
Conforme se aprecia, con la aplicación del citado cuerpo normativo se pretende impedir que los eventuales compradores suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutables y que en definitiva operen en su contra.
En este orden de consideraciones se advierte que el artículo 18 eiusdem regula lo concerniente a la rescisión de los contratos de la siguiente manera:
Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat
De manera que, en atención a lo previsto en el citado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la pretensión de la sociedad mercantil L’ Unión C.A., está dirigida a resolver el contrato de opción de compra venta que suscribiera con los ciudadanos V.d.V.R.S. y M.E.C.d.R., lo cual debió estar avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo que necesariamente comprende la sustanciación de un procedimiento previo en sede administrativa (Vid. Sentencia de esta Sala N° 00739 del 27 de junio de 2013).
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción y al no evidenciarse de las actas que integran el expediente el agotamiento del advertido trámite, debe concluirse conforme lo hizo el tribunal remitente, que el Poder Judicial carece de jurisdicción para conocer del presente asunto, correspondiendo su conocimiento a la Administración Publica, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Así se declara.
Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, esta Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara que el PODER JUDICIAL NO TIENE JURISDICCIÓN, para conocer y decidir de la demanda de “resolución de contrato” interpuesta por la sociedad mercantil L’ UNION C.A., contra los ciudadanos V.D.V.R.S. y M.E.C.D.R..
En consecuencia, se CONFIRMA la sentencia consultada dictada en fecha 12 de noviembre de 2015, por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
En fecha seis (06) de diciembre del año dos mil dieciséis, se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº 01371, la cual no está firmada por la Magistrada Eulalia Coromoto Guerrero Rivero, por motivos justificados.
Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación del Nuevo Régimen de Yaracuy, de 11 de Enero de 2012

References: Resolución 
 artículo 1
 RESOLUCIÓN 
 artículo 274
 artículo 251
 RESOLUCIÓN 
 RESOLUCIÓN 
 artículo 23
 artículo 26
 RESOLUCIÓN 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1
 artículo 18

Artículo 18
 artículo 18
 resolución