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Timestamp: 2020-02-18 14:42:34+00:00

Document:
Kaufvertrag über noch zu vermessende Teilfläche - spätere Messungsanerkennung
OLG München – Az.: 34 Wx 309/14 – Beschluss vom 09.09.2014
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Ingolstadt – Grundbuchamt – vom 12. Mai 2014 in Nummer 2 aufgehoben.
die Firma A. (Beteiligte zu 1) in sämtlichen Grundstücksangelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. Sie sind insbesondere bevollmächtigt, für die genannte Gesellschaft Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Grundpfandrechte zu veräußern, zu erwerben und zu belasten, dazu Auflassungen zu erklären und entgegenzunehmen, Eintragungen aller Art im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen, Eintragungsanträge zurückzunehmen, Unterwerfungen unter die sofortige Zwangsvollstreckung zu erklären, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Grundpfandrechte zu ergreifen und Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen von Grundstücken durchzuführen…
Die Teilfläche ist den Beteiligten nach Lage und Umfang in der Natur genau bekannt. Es handelt sich um die gesamte Grundstücksfläche mit Ausnahme der Teilfläche, welche in dem dieser Urkunde als Anlage 1 beigehefteten Lageplan gelb gekennzeichnet (ist). Auf den Plan, der zur Durchsicht vorgelegt wurde, wird verwiesen… Die (Beteiligte zu 1) und (Beteiligte zu 2) vereinbaren, dass sie
Auf den Vollzugsantrag gemäß § 15 GBO vom 2.4.2014 setzte das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 12.5.2014 Frist zur Beseitigung – soweit noch von Bedeutung – folgender Hindernisse:
Das Grundbuchamt hat ergänzend noch dargelegt, dass es sich bei der Auflassung nicht nur noch um die Erfüllung einer Verbindlichkeit handele. Dies gelte auch dann, wenn sich – wie hier – keine Abweichung in der Quadratmeterzahl gegenüber der unvermessenen Fläche ergeben habe. Die Tatsache, dass die Auflassungserklärung lediglich die Erfüllung einer Verbindlichkeit darstelle, sei dem Grundbuchamt nachzuweisen. Dazu müsse die Verbindlichkeit voll wirksam und dürfe nicht mit Einreden behaftet sein, es müsse sich um eine „ glatte“ Verbindlichkeit handeln, was bei einer Teilfläche nie der Fall sei. Nachzuweisen sei, dass sich der Verkäufer gegenüber dem Übereignungsanspruch des Käufers nicht auf die Einrede des nichterfüllten Vertrags berufen könne.
1. Messungsanerkennung und Auflassung stellten lediglich die Erfüllung einer Verbindlichkeit dar, so dass § 181 BGB der Wirksamkeit nicht entgegenstehe. Zwar könne in einer Messungsanerkennung theoretisch der Vertragsgegenstand abweichend von demjenigen im Ursprungskaufvertrag vereinbart werden. Dies führe aber nicht dazu, dass, insbesondere dort, wo keinerlei Abweichungen zwischen dem Messungsergebnis und den Festlegungen im Ursprungsvertrag vorgesehen seien, die Messungsanerkennung niemals als Erfüllung einer Verbindlichkeit eingestuft werden könne. Im Kaufvertrag hätten sich die Parteien verpflichtet, „nach Vorliegen des Messungsergebnisses und nach Zahlung des Kaufpreises die Auflassung zu vereinbaren und alle sonstigen zum Vollzug des Vertrages erforderlichen und sachdienlichen Erklärungen abzugeben.“ Diese Verpflichtung erfüllten die Vertragsteile. Bei der Messungsanerkennung handele es sich allein um eine grundbuchformale Identitätsbestätigung. Materiellrechtlich sei sie nicht erforderlich. Es gehe nicht um eine materielle Festlegung des Vertragsgegenstandes, denn dieser bestimme sich nach dem Kaufvertrag. Die Messungsanerkennung diene nur dem Grundbuchvollzug der geschuldeten Eigentumsumschreibung. Im Rahmen der Messungsanerkennung könne zwar auch der Vertragsgegenstand geändert werden. Dies sei aber keine Messungsanerkennung im „reinen“ Sinne, sondern ein Nachtrag zum Kaufvertrag mit Änderung des Vertragsgegenstands. Hierfür gelte aber die erteilte Vollmacht schon ihrem Inhalt nach – nicht wegen § 181 BGB – nicht.
2. Es erschließe sich auch nicht, worin eine etwaige Unzulässigkeit der Unterbevollmächtigung – Vollmacht des Verkäufers für den Käufer – zu sehen sei. Dem Verkäufer müsse klar sein, dass die Aktiengesellschaft als juristische Person nicht selbst handeln könne, also stets durch einen Vertreter handeln müsse.
a) Die Bevollmächtigung vom 25.7.2001 erstreckt sich auch auf rechtsgeschäftliche Erklärungen in Untervollmacht des Beteiligten zu 2., ist in der Vollmachtsurkunde mit der Vertretung der Beteiligten zu 1 bei allen Grundstücksgeschäften, notariellen Beurkundungen und dergleichen betraut. Erkennbar soll damit – auch – umfasst werden, dass die bevollmächtigte Person für den Vollmachtgeber in entsprechenden Geschäften, in denen dieser im entsprechenden Geschäftskreis von Dritten bevollmächtigt wurde, auftreten kann (vgl. Senat vom 19.9.2013, 34 Wx 156/13 = FGPrax 2014, 14), was dann auch eine Unterbevollmächtigung beinhaltet. Ob eine solche – vom Hauptvertreter im Namen des Vertretenen zu erteilende (Staudinger/Schilken BGB Neubearbeitung 2014 § 167 Rn. 61) – Untervollmacht auch schon vor Erteilung der Hauptvollmacht, also für eine unbestimmte Zahl noch unbekannter zukünftiger Fälle erteilt werden kann, braucht nicht entschieden zu werden:
a) Von der vorliegenden Gestaltung ist der Fall zu unterscheiden, dass bereits im Kaufvertrag das noch zu vermessende Grundstück mit aufgelassen wird (so z. B. BGH vom 16.2.2012, V ZB 204/11 bei juris). Um den grundbuchamtlichen Vollzug herbeizuführen und dem Bezeichnungsgebot des § 28 Satz 1 GBO zu entsprechen ist in diesem Fall nachträglich die Teilfläche zu bezeichnen. Die verfahrensrechtliche Verklammerung wird dann durch eine sogenannte Identitätserklärung (Messungsanerkennung) hergestellt. Sie dient als Voraussetzung für die Eintragung dem Nachweis der Identität zwischen aufgelassener und vermessener Teilfläche (vgl. Hügel/Wilsch GBO 2. Aufl. § 28 Rn. 103 ff.) und hat dann, wenn die Auflassung bereits erfolgt ist, im Allgemeinen auch keine materiell-rechtliche Bedeutung (BGH vom 16.2.2012, bei Rn. 23). Das Grundbuchamt ist (vgl. Hügel/Wilsch a. a. O. Rn. 105) nicht verpflichtet, aber berechtigt, die Identitätserklärung anhand der Flurkarte des Fortführungsnachweises zu überprüfen. Bestehen nach Vorliegen des Fortführungsnachweises hinsichtlich der Identität der Teilfläche keine vernünftigen Zweifel, darf das Grundbuchamt auch keine Identitätserklärung verlangen (vgl. Hügel/Wilsch § 28 Rn. 106; Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 20 Rn. 55).
(2) Das Grundbuchamt ist, von hier nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen (vgl. – allerdings für den Fall der schon vorher erklärten Auflassung – Kössinger in Bauer/von Oefele § 20 Rn. 55) nicht in der Lage, im Zusammenhang mit der Prüfung von § 181 BGB die notwendige Identität festzustellen, zumal diese nicht nur im Flächenmaß, sondern auch in der Lage der vermessenen Grundstücksteilfläche gegeben sein muss.
(3) Dies ermöglicht zwar die Messungsanerkennung. In ihr erklären die Vertragsparteien in der Form des § 29 GBO, dass der gegebenenfalls dadurch modifizierte schuldrechtliche Vertrag mit der beschriebenen Leistung erfüllt wird. Dass dies als Nachweis der Identität dienen kann, setzt aber Wirksamkeit voraus. Dem steht § 181 BGB entgegen, wenn die Erklärung zumindest auch einen materiell-rechtlichen Inhalt hat und es sich nicht nur um ein Erfüllungsgeschäft handelt. Anders als in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.2.2012 (V ZB 204/11) steht hier die Identität zwischen verkauftem und aufzulassendem Grundstücksteil in Frage, nicht aber die Übereinstimmung von bereits wirksam aufgelassenem mit dem einzutragenden Grundbesitz. Die erforderliche Einigung durch Vertreter ist in diesem Fall zu prüfen und in der Form des § 29 GBO nachzuweisen (allgem. Meinung; Demharter § 20 Rn. 21). Sie dient hier – da die Auflassung noch nicht erklärt ist – nicht nur der Erfüllung der Bestimmtheitserfordernisses des Grundbuchrechts (vgl. § 28 GBO). Die Erklärung, die ebenfalls als Identitätserklärung oder Messungsanerkennung bezeichnet wird, hat als „Anerkennung“ jedenfalls auch einen materiell-rechtlichen Inhalt mit der Folge, dass § 181 BGB gilt, wenn der Gläubiger bestätigt, das von ihm Gekaufte zu erhalten, bzw. der Schuldner anerkennt, das dann Aufzulassende zu schulden, und auf dieser Grundlage erst die Auflassung erklärt wird. Sonstige Umstände (vgl. die Beispiele bei Kössinger in Bauer/von Oefele § 20 Rn. 55) sind beim Grundbuchamt nicht offenkundig (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO).
d) Es spielt unter diesen Umständen keine Rolle, inwieweit auch die Einredefreiheit als Voraussetzung, dass ausschließlich eine Verbindlichkeit erfüllt wird, erheblich und dem Grundbuchamt nachzuweisen ist (so wohl KG vom 27.3.2014, 1 W 15 – 17/14; Palandt/Ellenberger BGB 73. Aufl. § 181 Rn. 22). Soweit die Beteiligten darauf verweisen, dass diese Voraussetzung auch sonst bei Eintragungen nicht geprüft werde, wird übersehen, dass sie im Rahmen des formellen Konsensprinzips nicht erheblich ist und im Übrigen (§ 20 GBO) nur im Selbstkontrahierungsfall eine Rolle spielt.
Grundbuchverfahren – Begriff der Grundbuchunrichtigkeit Grundbuchberichtigung – Erlöschen von Dienstbarkeiten bei Teilung des dienenden Grundstücks
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References: § 15
 § 181
 § 181
 § 167
 BGH 
 § 28
 § 28
 § 28
 § 20
 § 20
 § 181
 § 29
 § 181
 § 29
 § 20
 § 28
 § 181
 § 20
 § 181