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Timestamp: 2018-04-21 15:20:18+00:00

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Konzept zur Sicherung und Entwicklung der Nahversorgung - PDF Free Download
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FIRU mbH ± Forschungs- und Informations-Gesellschaft für Fach- und Rechtsfragen der Raum- und Umweltplanung mbH
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Hamburg, Köln, München, Salzburg
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Stadt Kaisersesch Konzept zur Sicherung und Entwicklung der Nahversorgung
7.7.1 Erwerb und Veräußerung von Grundstücken 7.7.2 Planungsrechtliches Steuerungsmöglichkeiten
PKO 16-007 Nahversorgungskonzept Stadt Kaisersesch
FIRU mbH in Zusammenarbeit mit GMA mbH
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Schloßstraße 25, D - 56068 Koblenz, Tel.: 0261 - 914 798-0, FAX: 0261 - 914 798-19, E-Mail: [email protected]
In der Verbandsgemeinde Kaisersesch (VG Kaisersesch) ist die Nahversorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfes langfristig zu sichern und zu entwickeln. Die Erfüllung dieser Aufgabe wird in erster Linie durch die Stadt Kaisersech als Grundzentrum wahrgenommen. Das Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV) Rheinland-Pfalz enthält Ziele und Grundsätze, die im Rahmen der Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu beachten und zu erfüllen sind. Zur nachhaltigen Entwicklung ihrer Einzelhandelsstrukturen sind die Städte und Gemeinden nun verpflichtet, ihre zentralen Versorgungsbereiche und ggf. Ergänzungsstandorte in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Zur Erfüllung der Ziele des LEP IV mit Schaffung der planerischen Grundlage für die Entwicklung von Standorten für Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung sowie damit verbunden die Erfüllung der Versorgungsfunktion innerhalb der Städte und Ortsgemeinden sowie des Verbandsgemeindegebietes, sind die inhaltlich konzeptionellen Grundlagen zu erarbeiten und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Festlegung von Standorten des Einzelhandels in der Stadt Kaisersesch zu schaffen. Ziel des Nahversorgungskonzeptes ist die Sicherung und Entwicklung einer angemessenen Nahversorgung in der Stadt sowie der Verbandsgemeinde Kaisersesch. Wesentliche Aufgaben der vorliegenden Betrachtung sind somit v.a. -
die angebots- und nachfrageseitige Analyse der vorhandene Nahversorgungsituation, das Aufzeigen von Versorgungslücken und Entwicklungspotenzialen, die Ableitung eines zusammenfassenden Standortkonzepts, die Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen i. S. d. LEP IV, die Festlegung von zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten Sortimenten i. S. d. LEP IV sowie das Aufzeigen von planerischen und sonstigen Handlungserfordernissen / Steuerungsmöglichkeiten der Verbandsgemeinde und der Ortsgemeinden zur Umsetzung der Ziele und Konzepte.
Bei der Steuerung und Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, insbesondere großflächigen Einzelhandelsbetriebe sind die Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung, die im -
Landesentwicklungsprogramm IV Rheinland-Pfalz (LEP IV) vom 14. Oktober 20081 und im
Regionalen Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald 2006 (RROP)2
Entwurf zur Fortschreibung des Regionalen Raumordnungsplans MittelrheinWesterwald (RROPE 2016)3.
festgelegt sind, zu beachten. Soweit das LEP IV und der RROP konkurrierende Zielaussagen treffen, wird im Folgenden nur auf die neueren und höherrangigen Ziele des LEP IV eingegangen sowie die Fortschreibung des RROPE berücksichtigt. Zentralitätsgebot (Z 57 LEP IV, Z 1 RROP) Gemäß Ziel Z 57 ist ÄGie Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels « nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot)³ Für Kaisersesch als Grundzentrum dürfen die Betriebe dabei eine Verkaufsfläche von nicht mit mehr als 2.000 m² besitzen. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58 LEP IV, Z 1 RROP) Ä'LH $QVLHGOXQJ XQG (UZHLWHUXQJ YRQ JURIOlFKLJHQ (LQ]HOKDQGHOVEHWULHEHQ PLW innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innenstädten und Stadt- sowLH 6WDGWWHLO]HQWUHQ ]XOlVVLJ³ Dies sind zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB. Im Rahmen der Erarbeitung des Nahversorgungskonzeptes sind die zentralen Versorgungsbereiche für die Stadt Kaisersesch zu benennen. Weiterhin muss eine ortsspezifische Sortimentsliste innenstadtrelevanter und nicht-innenstadtrelevanter Sortimente erstellt werden. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60 LEP IV, Zn RROP, G 41 RROPE) Ä'XUFK GLH $QVLHGOXQJ XQG (UZHLWHUXQJ YRQ JURIOlFKLJHQ (LQ]HOKDQGHOVEHWULHEHQ GUIHQ weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte
Land Rheinland-Pfalz (2008): Landesentwicklungsprogramm Rheinland.-Pfalz IV; Mainz. Planungsgemeinschaft Mittelrhein-Westerwald (2006): Regionaler Raumordnungsplan MittelrheinWesterwald; Koblenz. Planungsgemeinschaft Mittelrhein-Westerwald (06/2016): Regionaler Raumordnungsplan MittelrheinWesterwald ± Entwurfsfassung zum 3. eingeschränkten Anhörungs- und Beteiligungsverfahrens; Koblenz.
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wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- XQG0LWWHO]HQWUHQ]XEHDFKWHQ³ Für die Stadt Kaisersesch bedeutet dies insbesondere die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche mit dem Konzept, die aufgrund der tatsächlichen bzw. geplanten Entwicklungen in ihren Versorgungsfunktionen und -strukturen geschützt und entwickelt werden sollen. Die Ansiedlung und Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten soll zukünftig nur auf diese Bereiche gelenkt werden. Für die Nichtbeeinträchtigung benachbarter zentraler Orte ist dabei darauf zu achten, dass entsprechend der Versorgungsfunktion für den Versorgungsbereich des Verbandsgemeindegebietes Kaisersesch davon ausgegangen werden kann, dass wesentliche Beeinträchtigen zentraler Versorgungsbereiche benachbarter Orte nicht zu erwarten sind, wenn die Umsatz-Kaufkraft-Relation in der Verbandsgemeinde Kaisersesch 100 % (Vollversorgung) nicht wesentlich überschreitet. Agglomerationsverbot (Z 61 LEP IV) Ä'HU %LOGXQJ YRQ $JJORPHUDWLRQHQ QLFKW großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenbeschränkungen entgegenzuwirken. Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen XQGLQLKUHP%HVWDQGIHVW]XVFKUHLEHQ³ Unter Berücksichtigung der mit dem Nahversorgungskonzept festgelegten zentralen Versorgungsbereiche sind durch die Stadt bzw. Verbandsgemeinde Kaisersesch die entsprechenden bauleitplanerischen Umsetzungen auf nachfolgender Planungsebene zu prüfen. Kongruenzgebot (G 4 RROP, G 40 RROPE) Ä*URIOlFKLJH (LQ]HOKDQGHOVEHWULHEH VROOHQ QDFK 8PIDQJ XQG =weckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen und der zu sichernden Versorgung der Bevölkerung 5HFKQXQJWUDJHQ³ Für die Stadt Kaisersesch sind der Umfang und die Zweckbestimmung dieser Einzelhandelsbetriebe aufgrund der Versorgungsfunktion der Stadt als Grundzentrum, auch für das Verbandsgemeindegebiet Kaisersesch entsprechend der Umsatz-Kaufkraft-Relation, ableitbar.
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Verbandsgemeinde Kaisersesch mit verkehrlicher Anbindung der Ortsgemeinden innerhalb der Verbandsgemeinde Kaisersesch
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Derzeit weist die Verbandsgemeinde Kaisersesch eine Bevölkerungszahl von 15.624 Einwohnern auf. In der Stadt Kaisersesch sind zum Stichtag 31.03.2016 ca. 3.150 Einwohner ansässig. Dies entspricht ca. 20% der Bevölkerung im Verbandsgemeindegebiet. Damit bildet die Stadt den Bevölkerungsschwerpunkt in der Verbandsgemeinde. Die nächstgrößeren Orte sind Düngenheim und Masburg mit etwas mehr als 1.000 Einwohnern. Tabelle 2:
Einwohnerzahl & Gemeindegröße nach Ortsgemeinden (Gemeindestatistik, Stand 31.03.2016)
Ortsgemeinde/Stadt
VG Kaisersesch Projekt:
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Insgesamt ist die Bevölkerungsentwicklung in der Verbandsgemeinde Kaisersesch durch einen positiven Trend bis 2007 gekennzeichnet und stagniert seitdem auf einem relativ gleichbleibenden Niveau. Anzumerken ist, dass die Verbandsgemeinde Kaisersesch mit Eingliederung von acht Ortsgemeinden aus der ehemaligen Verbandsgemeinde Treis-Karden im Juli 2014 einen Bevölkerungszuwachs erhielt. Seitdem ist die Entwicklung weiterhin stagnierend. In der Stadt Kaisersesch selbst ist die Entwicklung durch einen relativ positiven Trend (ausgenommen Einzeljahre) gekennzeichnet. Hier sind insbesondere die Entwicklungen in den Neubaugebieten hervorzuheben. Durch die geplante Entwicklung eines Wohngebietes im Norden der Stadt (ca. 150 Grundstücke) kann von einem weiteren Zuzug ausgegangen werden. Die derzeitige Einwohnerzahl in der Stadt Kaisersesch stellt einen bisherigen Höchststand dar. Nach den Bevölkerungsprognosen des Statistischen Landesamtes in der mittleren Variante wird für die Verbandsgemeinde Kaisersesch von 15.240 Einwohnern im Jahr 2020, von 14.934 Einwohnern im Jahr 2025 und von 14.658 Einwohnern im Jahr 2030 ausgegangen. Insgesamt kann somit von einer relativ stagnierenden bis leicht abnehmenden Bevölkerungszahl ausgegangen werden. Stadt Kaisersesch In der Stadt Kaisersesch konzentriert sich der Schwerpunkt der Wohnbebauung um den alten Ortskern sowie in den westlichen und nördlichen Neubaugebieten. Diese weisen größere Entfernungen zur Stadtmitte auf und befinden sich insbesondere westlich der Stadtmitte in Hanglage. Weiterhin ist vorgesehen, im Norden der Stadt Kaisersesch ein Neubaugebiet mit vorwiegend Wohnbebauung und ca. 150 Grundstücken7 zu entwickeln (siehe Abbildung 2, Wohnen geplant). Die Entfernungen der äußeren Siedlungslagen von Wohngebieten der Stadt Kaisersesch zum Ortskern (hier Koblenzer Straße/Poststraße) betragen -
ca. 1,2 km und ca. 20 Gehminuten nach Norden,
ca. 0,6 km und ca. 10 Gehminuten nach Osten,
ca. 0,4 km und ca. 7 Gehminuten nach Süden sowie
ca. 1,3 km und ca. 20 Gehminuten nach Westen.
Die Neubaugebiete orientieren sich relativ um die Stadtmitte herum. Aufgrund ihrer Ausdehnung besitzen sie jedoch teilweise Entfernungen, die eine überwiegend fußläufige Erreichbarkeit nur eines zentralen Nahversorgungsstandortes erschweren. Weiterhin erschwert die bestehende Topographie die fußläufigen Erreichbarkeiten bzw. die Erreichbarkeit mit dem Fahrrad.
Rhein-Zeitung, Ausgabe Mittelmosel, 02.04.2016: Kaisersesch schafft Platz.
Siedlungsstrukturelle Einordnung und wesentliche nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Kaisersesch
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Die Ortsgemeinden Möntenich, Brohl, Roes, sind über die direkte Lage entlang der L 110 und L 109 über die L 108 an die Stadt Kaisersesch in max. 15 Fahrminuten angebunden. Ebenso sind die Ortsgemeinden Binningen, Forst und Dünfus über Kreisstraßen an die L 108 in max. 15 Fahrminuten an die Stadt Kaisersesch angebunden.
Die Ortsgemeinden Brieden und Kail sind über die L 107 und anschließende Kreisstraßen in ca. 18 Fahrminuten an die Stadt Kaisersesch angebunden.
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) Relevante Buslinienanbindungen in Bezug auf die Erreichbarkeit der Nahversorgungsangebote in Kaisersesch sind: -
Linie Nr. 341 zwischen Mayen ± Alzheim ± Kehrig ± Düngenheim ± Kaisersesch (Stundentaktung, Wochenende im 2-Stundentakt),
Anruf-Sammeltaxi (Nr. 341-AST) zwischen Kaisersesch und Düngenheim (2Stundentaktung, insb. Samstags und in den Abendstunden unter der Woche),
Linie Nr. 342 mit einer Fahrt am Tag von Koblenz über Kaisersesch nach Ulmen.
Linie Nr. 344 zwischen Kaisersesch ± Hambuch ± Roes ± Binningen ± Treis-Karden (nicht durchgängig).
Linie Nr. 521 zwischen Kaisersesch ± Ulmen ± Daun ± Gerolstein (nicht durchgängig).
Linie Nr. 713 zwischen Kaisersesch ± Illerich ± Landkern ± Cochem (Stundentaktung, Wochenende im 2-Stundentakt),
Linie Nr. 733 zwischen Kaisersesch ± Masburg ± Hauroth ± Kalenborn ± Laubach ± Müllenbach (wesentliche Fahrzeit am Mittag, vorwiegend Schülerverkehr anzunehmen)
Anruf-Sammeltaxi (Nr. 733-AST) Kaisersesch ± Leienkaul ± Laubach ± Müllenbach (4-Stundentakt),
Linie Nr. 734 zwischen Kaisersesch ± Eulgem ± Hambuch ± Zettingen ± Gameln ± Kaifenheim ± Roes ± Brohl ± Forst ± Dünfus ± Binningen ± Treis-Karden (wesentliche Anfahrt zwischen Kaisersesch und Roes, unregelmäßige Taktung, insb. Pendlerund Schülerverkehr anzunehmen),
Anruf-Sammeltaxi (Nr. 734-AST) Kaisersesch ± Eulgem ± Hambuch ± Zettingen ± Gameln ± Kaifenheim ± Roes ± Brohl ± Forst ± Dünfus ± Binningen ± Treis-Karden (2-Stundentaktung),
Linie Nr. 735 zwischen Kaisersesch ± Eulgem ± Hambuch ± Zettingen- Brachtendorf± Brohl ± Möntenich ± Binningen ± Forst ± Dünfus ± Gameln ± Kaifenheim ± Roes ± Münstermeifeld Gymnasium (Schülerverkehr vormittags und mittags).
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Nur die Gemeinden Düngenheim, Illerich und Landkern besitzen eine direkte Anbindung an die Stadt Kaisersesch im Stundentakt. Somit steht lediglich 19% der Einwohner des Verbandsgemeindegebietes mit dem ÖPNV-Angebot eine noch angemessene Verbindung zur Stadt Kaisersesch als wesentlicher Nahversorgungsstandort zur Verfügung. Im Stadtgebiet Kaisersesch befinden sich die Bushaltestellen am Bahnhof sowie entlang der Hauptverbindungsstraßen entlang der L 52, der L 108 und eine Haltestelle im Gewerbegebiet. Mit einer Haltestellen direkt am Nahversorgungszentrum in der Bahnhofstraße sowie einer Haltestelle in der Koblenzer Straße am REWE sind die bestehenden nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsstandorte in der Stadt gut an den ÖPNV angebunden. Die Stadt Kaisersesch verfügt zudem über eine Anbindung an das Schienenverkehrsnetz nach Andernach / Rheinstrecke über Mayen und Mendig (Regionalbahn 92). Der Bahnhof liegt am nordwestlichen Siedlungsrand der Stadt Kaisersesch in ca. 1,1 km fußläufiger Entfernung (ca. 20 Gehminuten) zum Ortszentrum. Aus den direkt angrenzenden Wohngebieten ist der Bahnhaltepunkt fußläufig gut zu erreichen. Die Verbindung zwischen Andernach und Kaisersesch erfolgt über Mayen im Stundentakt. Aufgrund des derzeit bestehenden ÖPNV-Angebotes, insbesondere der Taktfrequenzen und tageszeitlichen Bedienung, wird die Deckung des täglichen Bedarfs zur Nahversorgung innerhalb des Verbandsgemeindegebietes überwiegend mit dem Auto erfolgen. Innerhalb der Stadt Kaisersesch ist aufgrund der bestehenden fünf Haltestellen mit Anschluss an Wohngebiete, Bahnhof und nahversorgungsrelevante Einzelhandelsstandorte auch teilweise diese Möglichkeit gegeben. Da der ÖPNV jedoch keine weitergehende Anbindung in die Wohngebiete hinein bietet, wird auch hier, bis auf die nähere fußläufige Erreichbarkeit, insbesondere von Bäcker und Metzger, davon auszugehen sein, dass zur Deckung des täglichen Bedarfs vorwiegend das Auto genutzt wird. Aufgrund der bestehenden Siedlungsstruktur (80 % der Einwohner der Verbandsgemeinde Kaisersesch kommen nicht aus der Stadt Kaisersesch) und den Erreichbarkeiten innerhalb des Verbandsgemeindegebietes Kaisersesch, ist es insbesondere für die Ortsgemeinden erforderlich, dass Einzelhandelsangebote in der Stadt Kaisersesch auch mit dem Auto gut zu erreichen sind.
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Versorgungsbereich der Stadt Kaisersesch8
Kartengrundlage: Open Street Map, aufgerufen unter: http://www.openstreetmap.de/karte.html, Stand 03.05.2016, http://opendatacommons.org/licenses/odbl/1.0/. Database Contents License: http://opendatacommons.org/licenses/dbcl/1.0/.
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Kaufkraft in der VG Kaisersesch in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmitteln sowie Gesundheit / Körperpflege
KaufkUDIWLQ0LR¼
Quelle: GMA-Berechnungen 2016 (ca. Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen)
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Einzelhandelsbestand in der Verbandsgemeinde Kaisersesch
Anzahl Betriebe*
VKF in m²**
8PVDW]LQ0LR¼
sonstige Sortimente in den Betrieben***
Summe****
* Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt ** bereinigte Werte, Umsätze und Verkaufsflächen und der Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet. *** sonstige Sortimente in den Betrieben mit Nahrungs- und Genussmitteln bzw. Gesundheits- Körperpflegeartikeln im Kernsortiment **** ohne sonstige Sortimente, d. h. nur Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit / Körperpflege Quelle: GMA-Berechnungen 2016 (ca.-Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen)
Der Angebotsschwerpunkt innerhalb der nahversorgungsrelevanten Sortimente liegt im Nahrungsund Genussmittelsektor. Dies ist insbesondere auf die Lebensmittelvollsortimenter/-discounter in der Stadt Kaisersesch zurück zu führen. Ergänzt wird dieses Angebot insbesondere durch eine Vielzahl von Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger). Zur Ermittlung der Umsatzleistung wurde auf Basis der Verkaufsflächenerhebung und der Vor-Ort-Begehung der Einzelhandelsanbieter eine einzelbetriebliche Umsatzschätzung durch die GMA durchgeführt. Dabei wird auf Leistungskennziffern des Einzelhandels (z. B. Umsatz je m² VKF) sowie auf GMA-eigene Informationen zurückgegriffen, die an die örtliche (z. B. Lage) sowie die einzelbetriebliche (z. B. Leistungsfähigkeit, Attraktivität) Situation angepasst werden.
Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt.
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In den nahversorgungsrelevanten Sortimenten lässt sich für die gesamte Verbandsgemeinde ein Umsatz von 28,5 Mio¼S a. ermitteln, davon ca. 23,5 0LR¼LP/HEHQVPLWWHOsektor und ca. 5,0 0LR ¼ LP %HUHLFK *HVXQGKHLW  .|USHUSIOHJH. Es handelt sich hierbei um bereinigte Werte, d. h. Umsätze von Mehrbranchenunternehmen (z. B. Vollsortimenter, Discounter) wurden auf die einzelnen Sortimente aufgeteilt. 5.1.2
Einzelhandelsbetriebe und -standorte
Verbandsgemeinde Kaisersesch Die nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsstrukturen verteilen sich wie nachfolgend dargelegt auf die Verbandsgemeinde Kaisersesch. Der Schwerpunkt der nachversorgungsrelevanten Angebote liegt in der Stadt Kaisersesch.
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Nahversorgungsrelevante Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Kaisersesch
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In den Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde Kaisersesch sind im Nahrungs- und Genussmittelsegment 8 Einzelhandelsbetriebe mit ca. 260 m² Verkaufsfläche ansässig, die einen Gesamtumsatz voQFD0LR¼HUZLUWVFKDIWHQ,P%HUHLFK*HVXQGKHLW.|USHUSIOHJH sind keine Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Den einzigen Lebensmittelmarkt, der sowohl Backwaren als auch sonstige Lebensmittel und Getränke führt, stellt der Dorfladen in der Ortsgemeinde Brohl dar. Entsprechend diesem Konzept ist auch die Entwicklung eines Dorfladens mit Café derzeit in der Ortsgemeinde Illerich geplant. Die Ortsgemeinden Laubach, Landkern und Hambuch weisen jeweils eine Bäckerei auf, in Landkern ist zudem eine Metzgerei vorhanden. In Düngenheim befindet sich ebenfalls eine Metzgerei. Die Einzelhandelsbetriebe liegen überwiegend in den jeweiligen historischen Ortskernen der Ortsgemeinden und werden durch Komplementärnutzungen (v. a. Gasthäuser) ergänzt. Darüber hinaus ist sowohl in Kaifenheim als auch in Laubach auf Tankstellen mit DQJHVFKORVVHQHQ NOHLQWHLOLJHQ *HWUlQNHVKRSV KLQ]XZHLVHQ GLH DOV ÄFRQYHQLHQFH VKRSV³ jedoch nur ein rudimentäres Angebot und ein etwas höheres Preisniveau aufweisen. In den sonstigen 19 Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde Kaisersesch sind keine Einzelhandelsbetriebe in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit / Körperpflege vorhanden.13 Als Ergänzung zu den Lebensmitteldiscountern, Vollsortimentern und den anderen bereits genannten nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben ist das mobile 1DKYHUVRUJXQJVDQJHERWJHQDQQWÄHeiko ± UROOHQGHU/HEHQVPLWWHOPDUNW³zu verstehen. Heiko beliefert insgesamt über 25.000 Haushalte in den ländlichen Regionen der ehemaligen Regierungsbezirke Trier, Koblenz, Köln und Aachen und ergänzt somit auch das Nahversorgungsangebot in der Verbandsgemeinde Kaisersesch.14 Auf Verbandsgemeindeebene ist festzustellen, dass die Nahversorgung vorrangig durch die Angebote in der Stadt Kaisersesch erfolgt und somit durch eine zentrale Ausrichtung auf die Stadt Kaisersesch als Grundzentrum. Hierbei liegen die beiden Standorte innerhalb der Stadt Kaisersesch aufgrund ihrer verkehrlichen Erreichbarkeiten für das Verbandsgemeindegebiet günstig.
In einigen Ortsgemeinden (z. B. in Binningen, Hambuch, Kail, Laubach) gibt es Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten, die jedoch nicht als Einzelhandel zu werten sind. Hierbei handelt es sich schwerpunktmäßig um Großhandelsbetriebe, Hausverkäufe ohne Verkaufsfläche, Dienstleistungsbetriebe, Gastronomien und / oder Reisegewerbe mit Imbissbuden / Marktständen. Gleichwohl übernehmen auch diese Anbieter in sehr eingeschränktem Maße Nahversorgungsfunktionen für die örtliche Bevölkerung. $QJDEHQGHU,QWHUQHWVHLWHÄ+HLNRPHLQ.DXI]XKDXV³DXIJHUXIHQXQWHU http://www.heiko.info/mainframe.asp (Stand: 24.05.2016)
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Stadt Kaisersesch Entsprechend der Versorgungsbedeutung der Stadt Kaisersesch als Grundzentrum im Grundnetz sind die nahversorgungsrelevanten Branchen des kurzfristigen Bedarfs in der Stadt Kaisersesch vertreten und konzentrieren sich auf diese. Die Lage der Einzelhandelsschwerpunkte (siehe Abbildung 5, roter Kreis: Einzelhandelsschwerpunkt in der Stadtmitte) orientiert sich dabei an den gewachsenen städtebaulichen Strukturen (Betriebe des Lebensmittelhandwerks im Stadtzentrum) und zum anderen an den Hauptverkehrs- und Verbindungsachsen, an denen innerhalb des Stadtgebietes die vier größeren Anbieter liegen. Die historische Stadtmitte der Stadt Kaisersesch liegt im Bereich Cochemer Straße / Koblenzer Straße / Poststraße (vgl. Abbildung 2). Innerhalb dieses zentralen Bereiches befinden sich die Einzelhandelsgeschäfte ergänzt um Gastronomie und Dienstleistung im Erdgeschoss mit darüber liegender Wohnnutzung. Die Erdgeschosszone wird kaum durch Wohnnutzungen unterbrochen. Es befinden sich vereinzelt Leerstände zwischen den Nutzungen. Ungefähr ab Höhe des Mehrgenerationenhauses bis zum Nahversorgungszentrum erstrecken sich die Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe in lockerem Geschäftsbesatz und werden durch Wohnnutzungen unterbrochen. Ebenso in Richtung des Balduinplatzes entlang der Koblenzer Straße. Entlang der Koblenzer Straße zwischen Burgstraße und REWE-Markt befinden sich keine Einzelhandelsnutzungen. Im Stadtzentrum sind im nahversorgungsrelevanten Segment eine Apotheke, eine Metzgerei (mit Imbiss) sowie ein Sanitätshaus und eine Bäckerei vorhanden. Weiterhin befinden sich entlang der Poststraße und der Bahnhofstraße ein Blumenfachgeschäft und zwei Apotheken sowie eine Parfümerie, die das Angebot nahversorgungsrelevanter Sortimente komplettieren. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind im engeren Stadtzentrum nicht vorhanden und nur in Randlage mit dem Nahversorgungszentrum LIDL gegeben. Das nahversorgungsrelevante Angebot wird in der Stadtmitte ergänzt durch Angebote des zentrenrelevanten Einzelhandels im mittel- bis langfristigen Bedarf sowie durch einzelne Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. Die wesentlichen Anbieter sind zwei Optiker, jeweils zwei Bekleidungsgeschäfte und ein Schuhgeschäfte, zwei Geschäfte mit dem Verkauf von Taschen/Rucksäcken/Lederwaren, ein Schmuckgeschäft, ein Sanitätshaus, Apotheken, eine Kunst-/Antiquitätenhandlung, ein Hundesalon mit Verkauf von Tierzubehör, ein 6FKPXFNJHVFKlIW HLQ Ä:ROOHODGHQ³ HLQ )ORULVt sowie verschiedene Gastronomiebetriebe, Friseure, Banken, Versicherungs- und Steuerdienstleistungen, Fahrschule sowie Beherbergungsgewerbe. Die Einzelhandelsbetriebe sind insbesondere kleinflächig strukturiert und inhabergeführt. Im südlichen Bereich des Balduinplatzes besteht ein weiteres Einzelhandelsangebot entlang einer Häuserzeile mit einer Buchhandlung, einem kleinen Bekleidungsgeschäft, einem Geschäft mit Verkauf von Sportartikeln sowie dem Angebot von Versicherungsdienstleistungen und einer Gastronomie auf dem Balduinplatz. Der Balduinplatz selbst ist ein zentraler Bushalteplatz. Hier befindet sich zudem ein großer Parkplatz. Projekt:
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Einzelhandel in der Stadt Kaisersesch (vgl. Anhang 1.1 und 1.2)
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Die Stadtmitte weist somit ein relativ weit gefächertes Angebot auch außerhalb der Nahversorgung auf, was auf die Bedeutung der Stadt Kaisersesch über die Grundversorgung hinaus auch für die Versorgung mit Gütern im mittel- bis langfristigen Bedarf hindeutet. Dies spricht für die Stadt Kaisersesch innerhalb des Verbandsgemeindegebietes als gut angenommener Einzelhandelsstandort. Die Angebote sind alle durch die umliegenden Wohngebiete sowie durch das gute Angebot an Parkplätzen auf kurzem Wege fußläufig erreichbar. Die gute fußläufige Erreichbarkeit wird jedoch teilweise durch die Topographie, insbesondere entlang der Poststraße, eingeschränkt. Die wesentlichen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsschwerpunkte mit großflächigen Anbietern in der Stadt Kaisersesch konzentrieren sich entlang der Hauptverkehrsstraßen im nordöstlichen Stadtgebiet mit REWE, ALDI und Rossmann sowie in der Bahnhofstraße mit dem Nahversorgungszentrum um LIDL (zur näheren Beschreibung der vier Anbieter siehe Anhang 2). Westlich der Stadtmitte befindet sich entlang der Bahnhofstraße ein weiterer Einzelhandelsstandort, dessen Magnetbetrieb ein LIDL Lebensmitteldiscounter darstellt. Darüber hinaus sind hier ein Kik Bekleidungsfachmarkt sowie der Elektroanbieter ansässig. Ergänzt werden diese Nutzungen durch einen kleinen Laden mit Dekorationsartikeln, Bekleidung und Angeboten der Post sowie einem Reisebüro. Hierbei bildet der Standort in der Bahnhofstraße einen im Wesentlichen durch Wohngebiete integrierten Standort aus und ist aus den umliegenden Wohngebieten fußläufig und mit dem Fahrrad gut erreichbar. Die fußläufige Erreichbarkeit aus den angrenzenden Wohngebieten wird jedoch teilweise durch die Topographie eingeschränkt. Mit der direkt angrenzenden Bushaltestelle ist er zudem gut an den ÖPNV angeschlossen. In nordöstlicher Richtung befindet sich ein ALDI Lebensmitteldiscounter, welcher mit einem Rossmann Drogeriemarkt und einer Bäckerei einen Standortverbund bildet. Ebenso ein REWE mit separatem REWE Getränkemarkt und weiteren angegliederten Nutzungen (Bäckerei, Blumen, Bekleidung, Friseur), der den flächenmäßig größten Lebensmittelanbieter innerhalb des Stadtgebietes darstellt. Die nordöstlichen Standortbereiche befinden sich in Randlage der integrierten Bereiche, sind aus dem Stadtgebiet Kaisersesch, teilweise noch fußläufig erreichbar, aber insbesondere auf Ebene der Verbandsgemeinde verkehrsgünstig gut angebunden. Durch die beiden Einzelhandelsschwerpunkte im Westen und an der L 52/L 98 im Stadtgebiet kann auch fußläufig (mit Einschränkungen aufgrund der Topographie) die wohnungsnahe Grundversorgung für weite Bereiche der Stadt Kaisersesch sichergestellt werden. Sonstige zentrenprägende Einrichtungen und Dienstleistungen als komplementäre Nutzungen, z.B. Schulen, Kindergärten, Gemeindeeinrichtungen, Ärzte, Kultur- und Freizeiteinrichtungen, Gastronomie, ergänzen den Einzelhandel und verteilen sich innerhalb der Stadt Kaisersesch mit Konzentration im Stadtzentrum sowie entlang der L 52 als Hauptverbindungsstraße durch die Stadt. Im Stadtzentrum befinden sich als komplementäre Nutzungen insbesondere das Heimatmuseum, Gastronomie und Beherbergungsgewerbe sowie ergänzende Dienstleistungsangebote, insbesondere mit Banken und Friseuren. Hervorzuheben ist auch der zentrale Platz im Kreuzungsbereich Koblenzer Straße / Poststraße, der städtebaulich gestaltet und aufgewertet wurde. Am Rand zur historischen Projekt:
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Stadtmitte befinden sich das Stadtbüro im Osten sowie das Mehrgenerationenhaus im Westen. Der bisherige Standort der Verbandsgemeindeverwaltung befindet sich im Nordwesten an der Bahnhofstraße, soll jedoch im Laufe des Jahres 2016 in den Osten des 6WDGWJHELHWHVLQGDVÄ7*=³LP*HZHUEHJHELHWYHUODJHUW In fußläufiger Erreichbarkeit zur Stadtmitte und entlang der Hauptverbindungsstraßen durch Kaisersesch sind mehrere Parkplätze (ohne Gebühren, mit eingeschränkter Parkzeit, zumeist zwei Stunden) zu finden, so dass eine große Anzahl der Betriebe und Ladenlokale von diesen aus fußläufig gut zu erreichen ist. Außerhalb des Stadtzentrums, der Koblenzer Straße und dem Umfeld des Nahversorgungszentrums befinden sich Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten entlang der Hauptverkehrsstraßen mit KFZ-Verkauf, Möbel sowie KFZ- und Werkzeugartikel und einem Baufachmarkt. Weiterhin ein Baustoffhandel sowie Elektronikhandel. Gegenüber dem Einzelhandelsstandort ALDI / Rossmann/ Café befindet sich im Gebäude des ehemaligen ALDI-Marktes derzeit ein Sonderpostenmarkt mit einem umfassenden Sortiment, das auch nahversorgungsrelevante Sortimente umfasst. Weiterhin wurde dort ein Second-HandGeschäft in einem ehemaligen Leerstand eröffnet. In den Gewerbegebieten sind Betriebe mit dem Verkauf nicht-zentrenrelevanter Sortimente insbesondere im Bereich KFZ-/Motorrad sowie Holzhandel vorhanden. Weiterhin wird mit der geplanten Verlagerung eines Baufachmarktes vom westlichen Stadtgebiet in das östliche Gewerbegebiet dort ein größeres Angebot in diesem Segment entstehen. Außerhalb des engeren Stadtgebietes befindet sich im Bereich der Stadtlage Schöne Aussicht ein kleiner Bioladen. Innerhalb des Sortimentsbereichs nicht-zentrenrelevanter Sortimente besteht in der Verbandsgemeinde Kaisersesch insbesondere ein eingeschränktes Angebot im Bereich des Sortimentes eines Baumarktes. Aufgrund der Entfernung zu weiteren Baumärkten in zentralen Orten wird von der Bevölkerung regelmäßig ein Bedarf formuliert. Eine besondere Bedeutung kommt in der Stadt Kaisersesch im Einzelhandel mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten dem Sortiment Möbel zu, das in der Stadt Kaisersesch durch zwei größere Möbelanbieter und ein Küchenstudio stark vertreten ist. Für diese Betriebe ist branchenspezifisch von einem größeren Einzugsgebiet auszugehen. Sofern es für die Möbelanbieter erforderlich wäre sich zu erweitern, bestünden aufgrund deren Lage und umgebenden Bebauungsstrukturen nur eingeschränkte Möglichkeiten. Im Einzelfall wäre daher eine Umsiedlung an alternative Standorte auch in Gewerbegebieten unter bestimmten Rahmenbedingungen darstellbar und jeweils einzelfallbezogen zu bewerten. Leerstände wurden in der Stadt Kaisersesch im Rahmen der Erhebung insbesondere entlang der L 52 festgestellt. Mit zwei Leerständen kleinerer Bäckereifilialen mit Café (mit einer Verlagerung zum Einzelhandelsstandort ALDI/Rossmann) zeigt sich der Strukturwandel im Ladenhandwerk durch die Schließung kleinerer Bäckereifilialen. Durch die verstreute Lage und kleinflächige Dimensionierung der Verkaufsflächen der derzeit leerstehenden Geschäfte sind
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Nahversorgungszentrum stellt die Polcher Straße nördlich des Viehmarktes dar (REWE, ALDI, LIDL und verschiedene kleinteilige Einzelhandelsbetriebe). Mayen ist insbesondere für die östlichen Ortsgemeinden im Verbandsgemeindegebiet Kaisersesch durch Anschluss über die A 48 und die B 262 verkehrsgünstig gut erreichbar. Auch die umliegenden Grundzentren Polch (Penny, Edeka, REWE, ALDI, LIDL), Münstermaifeld (LIDL, Norma), Treis-Karden (Neukauf, Norma) und Ulmen (Edeka, LIDL, Norma, Netto) besitzen mehrere filialisierte Lebensmittelanbieter. In Polch sind diese insbesondere in räumlicher Nähe zueinander im östlichen Gewerbegebiet verkehrsgünstig über die L 52 erreichbar. In Münstermaifeld befinden sich die beiden Lebensmitteldiscounter in räumlicher Nähe am nordwestlichen Stadtrand. In Treis-Karden sind die beiden Lebensmittelanbieter erst nach Moselüber- sowie Ortsdurchquerung erreichbar. Die Lebensmittelanbieter in Ulmen sind aufgrund der Verbindung über die A 48 sowie die L 257 mit dem Auto erreichbar. Im Bereich der Drogerieartikel ist insbesondere das Angebot mit mehreren filialisierten Anbietern in Mayen zu nennen. Durch die topographische Zäsur des Elzbachtals und die verkehrlichen Erreichbarkeiten ist in Richtung Osten kein Konkurrenzdruck für den in der Verbandsgemeinde Kaisersesch ansässigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandel zu erwarten. Weiterhin ist aufgrund der topographischen Lage und verkehrlichen Anbindung auch in Richtung Süden zur Mosel kein großer Konkurrenzdruck zu erwarten. Aus den Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde Kaisersesch westlich und nördlich sowie nordöstlich der Stadt Kaisersesch ist diese verkehrsgünstig überwiegend innerhalb von 10 Fahrminuten zu erreichen. Daher ist aufgrund der Entfernung zu den nördlich und westlich nächstgelegenen zentralen Orte (Ulmen und Kelberg) nicht davon auszugehen, dass diese eine große Konkurrenzsituation darstellen. Insgesamt kann daher davon ausgegangen werden, dass sich die Nahversorgung der Ortsgemeinden innerhalb der Verbandsgemeinde Kaisersesch aufgrund der Entfernungen sowie Topographie auf die Stadt Kaisersesch konzentriert.
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Die bestehenden vier großen Anbieter weisen hinsichtlich der Verkaufsflächenausstattung eine zeitgemäße Verkaufsflächendimensionierung auf. Sie sind weiterhin als leistungsfähig einzustufen. Durch diese wird die Funktion der Stadt Kaisersesch als Grundzentrum zur Nahversorgung innerhalb der Verbandsgemeinde Kaisersesch erreicht.
Aufgrund des Nahversorgungsstandortes (insb. LIDL) am westlichen Rand des Stadtzentrums, den Einzelhandelsbetrieben am nordöstlichen Stadtrand mit REWE, ALDI und Rossmann sowie der Angebote im Stadtzentrum besteht eine gute wohnungsnahe Versorgungssituation, die innerhalb des Stadtgebietes Kaisersesch vergleichsweise gut erreichbar ist. Diese wird lediglich aufgrund der Topographie sowie den fußläufigen Entfernungen, über einem Kilometer von den Wohngebieten in Randlage, eingeschränkt.
Die Zentralität im Lebensmittelsektor liegt bei ca. 80 %, so dass ein Ausbau der Nahversorgungsangebote in einem gewissen Rahmen noch erfolgen kann.
Zur Erfüllung der Versorgungsbedeutung für die umliegenden Ortsgemeinden (ca. 80 % der Einwohner in der Verbandsgemeinde) sollte der Nahversorgungsstandort in der Stadt Kaisersesch daher verkehrsgünstig gelegen und auf Verbandsgemeindeebene mit dem ÖPNV und dem motorisierten Individualverkehr (MIV) gut erreichbar sein.
Bei Gesundheit/Körperpflege gibt es eine höhere Zentralität mit ca. 88 %, die vorwiegend durch den Drogeriefachmarkt und ergänzende Apotheken besteht. Zudem werden Drogeriewaren als Teilsortimente der Lebensmittelmärkte geführt. Hier kann davon ausgegangen werden, dass die Nahversorgung für Gesundheit/Körperpflege in der Verbandsgemeinde grundsätzlich ausreichend abgedeckt ist und lediglich durch Randangebote ergänzt werden kann.
In den Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde Kaisersesch besteht in sechs von 25 Ortsgemeinde eine die Versorgung der Stadt Kaisersesch unterstützende und ergänzende kleinteilige Nahversorgungsstruktur, insbesondere durch das Lebensmittelhandwerk. Es ist davon auszugehen, dass es in den Ortsgemeinden aufgrund der wirtschaftlichen Tragfähigkeit nicht zu einem erheblichen Ausbau der Versorgungsangebote kommt.
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Die Stadt Kaisersesch übernimmt in der Verbandsgemeinde eine wesentliche Versorgungsfunktion für das gesamte Verbandsgemeindegebiet (mit ca. 80 % der Einwohner außerhalb der Stadt Kaisersesch) als Grundzentrum.
Im Stadtzentrum der Stadt Kaisersesch ist die Nahversorgungsfunktion für das gesamte Verbandsgemeindegebiet nicht erfüllbar. Es steht aufgrund der bestehenden Strukturen, Bebauung, Flächenverfügbarkeiten und -größen kein angemessener Standort zur Ansiedlung eines großflächigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebes zur Verfügung (Anforderungen zur Ansiedlung eines großflächigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebes, z.B. ausreichende Grundstücksfläche zwischen 9.000 ± 12.000 m², gute verkehrliche Anbindung auf Verbandsgemeindeebene, Schutz von Nachbarinteressen). Ebenso sind innerhalb des Stadtgebietes Kaisersesch westlich der L 98 keine geeigneten Flächen (hinsichtlich Flächengröße, Flächenverfügbarkeit, städtebaulicher Integration mit wohnungsnaher, fußläufiger Erreichbarkeit, verkehrsgünstiger Erreichbarkeit für das Verbandsgemeindegebiet, Lagegunst, Planungsrecht) für die Entwicklung eines neuen Nahversorgungsstandortes mit Versorgungsfunktionen für das gesamte Verbandsgemeindegebiet verfügbar.
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Standortkonzept Nahversorgung
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In der Stadt Kaisersesch befinden sich daher die wesentlichen Nahversorgungsstandorte mit Versorgungsfunktionen für das gesamte Verbandsgemeindegebiet an den Knotenpunkten der L 52/Koblenzer Straße und der L 98. Die vorhandenen Standorte erfüllen dabei teilweise eine Nahversorgungfunktion mit fußläufiger Erreichbarkeit für den nordöstlichen Bereich der Stadt Kaisersesch. Aufgrund ihrer räumlichen Lage und verkehrlich guten Erreichbarkeit erfüllen sie jedoch wesentliche Versorgungsfunktionen für das gesamte Verbandsgemeindegebiet Kaisersesch. Es handelt sich daher vorwiegend um autokundenorientierte Standorte, die in ihrer räumlichen Lage für die Erfüllung der Versorgungsfunktionen auf Verbandsgemeindeebene, auch aufgrund der eingeschränkten ÖPNV-Anbindungen, sinnvoll liegen.
Der Standort an den Knotenpunkten der L 52/Koblenzer Straße und der L 98 stellt im Rahmen der städtischen Entwicklungsabsichten einen zentralen Entwicklungsschwerpunkt der Stadt Kaisersesch für das gesamte Verbandsgemeindegebiet hinsichtlich der überörtlichen Grundversorgungsfunktionen und zentraler Einrichtungen dar. Mit den Einzelhandelsstandorten im Bestand, der einzigen Tankstelle in der Stadt Kaisersesch sowie der geplanten Verlagerung der Verbandsgemeindeverwaltung (geplanter Umzug 2016) und einer möglichen Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters auf bisher nicht genutzten Sondergebietsflächen für großflächigen Einzelhandel, wird hier eine Bündelung zentraler Einrichtungen und Verkehrs- und Kundenströme aus dem gesamten Verbandsgemeindegebiet geschaffen.
Mit einem Kaufkraftpotential von bis zu ca. 10,9 Mio ¼ XQG GDPLW HLQHP Verkaufsflächenpotential von bis zu 3.400 m² einschließlich Nebensortimenten, sind unter Einzelfallprüfung auch ein oder zwei großflächige Lebensmittelanbieter zur Erfüllung der Versorgungsfunktionen für die Stadt Kaisersesch bzw. für die Verbandsgemeinde im Rahmen der Kaufkraftpotentiale und geringfügiger Zuflüsse darstellbar (vgl. Kap. 7.1).
Östlich der L 98 befinden sich in direkter Lage an den auf Verbandsgemeindegebietsebene gut erreichbaren und zentralen Knotenpunkten der L 52/Koblenzer Straße und L 98 der Stadt Kaisersesch zwei Standorte mit bestehendem Baurecht für großflächigen Einzelhandel, die noch nicht entwickelt sind. Die Standorte befinden sich in unmittelbarer Nähe bestehender großflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsstandorte.
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Abbildung 7: Entwicklungsstandorte (rot) in der Stadt Kaisersesch mit Darstellung von Sondergebietsflächen gemäß Flächennutzungsplan (orange schraffiert), in Bebauungsplänen festgesetzten Sondergebieten (orange) und Wohn- und Mischbauflächen gemäß wirksamem Flächennutzungsplan (grau)
Die Standorte 1 und 2 sind aufgrund ihrer räumlichen Lage mit vorhandenem Einzelhandel (ALDI, Rossmann, REWE) in unmittelbarer Umgebung an den beiden zentralen Knotenpunkten und der verkehrlich günstigen Erreichbarkeit innerhalb des Verbandsgemeindegebietes für die Ergänzung der Versorgung in der Verbandsgemeinde Kaisersesch mit großflächigem Lebensmitteleinzelhandel gut geeignet. Mit den umliegenden Einzelhandelsstandorten, der Tankstelle sowie der geplanten Verlagerung der Verbandsgemeindeverwaltung liegen die beiden Standorte im Bereich eines zentralen Anlaufpunktes auch auf Verbandsgemeindeebene und runden den Versorgungsbereich auch im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsabsichten der Stadt Kaisersesch (vgl. Kap. 3.2) ab. Beide Standorte besitzen durch die Festsetzung von Sondergebieten für JURIOlFKLJHQ(LQ]HOKDQGHO%DXUHFKWDXI*UXQGODJHGHV%HEDXXQJVSODQVÄ*HZHUEe- und ,QGXVWULHJHELHW 6FKDIWULIW.DUVFKKHFN³ YJO .DS 5.2.1) und dementsprechend zeitnahe Entwicklungsmöglichkeiten. Die beiden Standorte stellen für die Grundversorgung Verbandsgemeindegebietsebene räumlich sinnvolle Standorte dar. Projekt:
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Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum
Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum (vgl. Anhang 1.1)
Die Standortsicherung des Stadtzentrums dient der Sicherung der kleinteiligen Nahversorgungsangebote zur Sicherung der wohnungsnahen Versorgung innerhalb der Stadt Kaisersesch. Weiterhin dient der zentrale Versorgungsbereich Stadtzentrum der Sicherung und Entwicklung der kleinteiligen Angebotsvielfalt im Bereich zentrenrelevanter Sortimente im mittel- bis langfristigen Bedarf, die wesentlich zur Vitalität des Stadtzentrums und der Belebung der Stadtmitte beitragen. So übernimmt das Stadtzentrum aufgrund seiner bestehenden Strukturen innerhalb des Verbandsgemeindegebietes insbesondere eine begrenzte Funktion im Bereich zentrenrelevanter Sortimente im mittelfristigen (Grund-)Bedarf. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Stadtzentrum orientiert sich in erster Linie DQ GHQ 6WUXNWXUHQ LP 6WDGW]HQWUXP LP %HUHLFK GHU Ä+DXSWHUVFKOLHXQJVVWUDHQ³ GHU 6WDGW Kaisersesch mit wesentlichen Standorten des Einzelhandels sowie den Einzelhandel ergänzenden Dienstleistungsangeboten und öffentlichen sowie kulturellen Einrichtungen. Aufgrund der integrierten Lage des Nahversorgungsstandortes LIDL sowie ergänzender Einzelhandels und Dienstleistungsangebote entlang der Bahnhofstraße, wird der zentrale Versorgungsbereich über das engere Stadtzentrum hinaus bis zum Nahversorgungszentrum gezogen. Der bestehende nahversorgungsrelevante Einzelhandelsstandort an der Bahnhofstraße ist aufgrund seiner integrierten Lage zur Sicherstellung der fußläufigen und wohnungsnahen Versorgung innerhalb der Stadt Kaisersesch mit seiner Lage am Rand des Stadtzentrums als Nahversorgungszentrum in diesem zu sichern.
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Zentraler Versorgungsbereich Grundversorgung der Verbandsgemeinde Kaisersesch
Neben dem zentralen Versorgungsbereich im Stadtzentrum übernimmt der zentrale Versorgungsbereich Grundversorgung der Verbandsgemeinde Kaisersesch mit den vorhandenen großflächigen, nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben REWE, ALDI und Rossmann, dem bestehendem ergänzenden Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz sowie der verkehrsgünstig guten Erreichbarkeiten, wesentliche Nahversorgungsfunktionen für das gesamte Verbandsgemeindegebiet. Teilweise erfüllt der Standort auch wohnungsnahe Versorgungsfunktionen für die nordöstlichen Bereiche der Stadt Kaisersesch.
Zentrale Versorgungsbereich Grundversorgung der Verbandsgemeinde Kaisersesch (vgl. Anhang 1.2)
Der Grundversorgungsstandort der Verbandsgemeinde Kaisersesch dient der Sicherung und Entwicklung als zentraler Hauptversorgungsstandort für die Grund-/Nahversorgung im Verbandsgemeindegebiet Kaisersesch. Die Sicherung der bestehenden großflächigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe sowie die weitere Ergänzung oder Diversifizierung der Angebotsstruktur im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel soll unter Berücksichtigung der Verbandsgemeindeebene an diesem verkehrsgünstig gut angebundenen Standort erfolgen. Für die bestehenden großflächigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe ist eine Sicherung bereits mittels Bebauungsplänen erfolgt. Die derzeit leistungsfähige Verkaufsflächenausgestaltung und Dimensionierung soll auch weiterhin erhalten bleiben. Projekt:
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Innerhalb des abgegrenzten Bereiches Grundversorgungszentrum sind die Bereiche zwischen den planungsrechtlich festgesetzten Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel bereits mit Funktionen belegt, z.B. Regenrückhaltebecken, Wohnbebauung, gewerbliche Nutzungen, so dass hier nicht von zusätzlichen Entwicklungen, die dem Standortkonzept entgegen stehen, auszugehen ist. Innerhalb des Grundversorgungsstandortes der Verbandsgemeinde Kaisersesch soll großflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandel nur in den bereits durch die rechtskräftigen Bebauungspläne festgesetzten Sondergebieten für Einzelhandel stattfinden. Eine Entwicklung beider Potentialstandorte aufgrund des bestehenden Baurechts durch den %HEDXXQJVSODQ Ä*HZHUEH- XQG ,QGXVWULHJHELHW 6FKDIWULIW.DUVFKKHFN³ XQG GHU DNWXHOOHQ Angebots- und Nachfragesituation innerhalb des Verbandsgemeindegebietes ist grundsätzlich möglich. Aufgrund der derzeitigen Nutzungsbelegungen in der Stadt Kaisersesch und der bauplanungsrechtlichen Ausgangssituation unter Berücksichtigung der beiden positiven Bauvorbescheide kann davon ausgegangen werden, dass die Ausschöpfung der theoretisch bestehenden Kaufkraftpotentiale für Nahrungs- und Genussmittel (Vgl. Kap. 7.1) ohne schädliche Auswirkungen innerhalb der Stadt und Verbandsgemeinde Kaisersesch sowie für die benachbarten Zentralen Orte unter Einzelfallprüfung gestaltet werden kann. Um zu vermeiden, dass es zukünftig aufgrund des bestehenden Baurechts zu einem Überangebot kommt, hat die Stadt bzw. Verbandsgemeinde Kaisersesch zu prüfen, ob und wie sie bauplanungsrechtlich tätig werden muss, so dass eine Ausgestaltung des Grundversorgungsstandortes der Verbandsgemeinde Kaisersesch mit beiden Entwicklungsstandorten zentrenverträglich, unter Beachtung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung, gesteuert werden kann. In diesem Zusammenhang sollte aufgrund der derzeitigen Nutzungsbelegung die Rücknahme der Sondergebietsfläche östlich des Entwicklungsstandortes LP%HEDXXQJVSODQÄ*HZHUEHXQG,QGXVWULHJHELHW6FKDIWULIW.DUVFKKHFN³EDXSODQXQJVUHFKWOLFKJHSUIWZHUGHQ Mit einer baurechtlichen Überprüfung und ggf. -planung der Standorte kann somit eine verträgliche städtebauliche Einordnung und Entwicklung beider Bereiche gesteuert werden. Zur Ergänzung des Grundversorgungsstandortes der Verbandsgemeinde Kaisersesch können weitere Dienstleistungsangebote im Zusammenhang mit dem nahversorgungsrelevanten Einzelhandel ermöglicht werden. Weiterhin kann eine Ergänzung der Angebote im Rahmen zentrenrelevanter Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs im Ausnahmefall möglich sein. Angebote, die marktüblich gewisse Verkaufsflächengrößen besitzen und sich nicht in der Innenstadt unterbringen lassen bzw. die nicht in die Innenstadt gehen, können im Einzelfall an diesem Standort angesiedelt werden, z.B. Fachmarkt für Zooartikel, Tiere/-nahrung, filialisierter Bekleidungseinzelhandel. Insbesondere können als Angebotsergänzungen für die Grundversorgung des Verbandsgemeindegebietes nicht-nahversorgungsrelevante Sortimente untergebracht werden, die derzeit nicht im Stadtzentrum angesiedelt sind.
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Nahrungs- und Genussmittel (hiervon ausgenommen ist der Verkauf von Obst und Gemüse als Randsortiment in Gärtnereien und Gartenbaubetrieben und Hofläden), Getränke*
Drogeriewaren/Kosmetikartikel/Pharmazeutika, Sanitätswaren,
Haushaltswaren/Glas/Porzellan/Keramik
Bücher, Zeitschriften/Zeitungen, Papier/Schreibwaren, Büroartikel
Unterhaltungselektronik/Computer, HiFi/Elektroartikel
Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Teppiche, Textilien/Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe, Antiquitäten
Spielwaren/Sportartikel (mit Ausnahme von Sportgroßgeräten)
Schnittblumen/Blumen (hiervon ausgenommen ist der Verkauf von Blumen in Gärtnereien und Gartenbaubetrieben und Hofläden)
Zooartikel, Tiernahrung und Tiere.
Von der Sortimentsliste gemäß LEP IV werden in der ortsbezogenen Sortimentsliste folgende Abweichungen vorgenommen und begründet: * Nahrungs- und Genussmittel sind grundsätzlich zentrenrelevante Sortimente, aufgrund des Betriebstypencharakters eines modernen Discounters oder Vollsortimenters sowie eines Getränkemarktes ist hier jedoch Abwägungsspielraum gegeben, insb. bei Abgabe von Getränken überwiegend in Kisten. Nahrungs- und Genussmittel sowie Blumen sind grundsätzlich zentrenrelevant. Durch die Sortimentsliste soll der Verkauf von Obst, Gemüse und Blumen in Gärtnereien und Gartenbaubetrieben außerhalb der Versorgungsbereiche aber nicht beschränkt werden. Insbesondere besteht hier in der Stadt Kaisersesch eine Gärtnerei mit Verkauf angrenzend an den zentralen Versorgungsbereich bzw. in Ortsgemeinden der Verkauf vom Hof. Die im LEP IV als zentrenrelevant dargestellten Sortimente Fahrräder / Fahrradzubehör und Mofas sowie Sportgroßgeräte sind aktuell nicht in den zentralen Versorgungsbereichen der Verbandsgemeinde Kaisersesch vorhanden. Dahingegen ist in den Gewerbegebieten Einzelhandel mit An- und Verkauf mit Motorrädern, -teilen und -zubehör vorhanden. Sie stellen an diesen Standorten folglich keine prägenden Angebote dar, die das Einkaufserlebnis oder die Anziehungskraft der zentralen Versorgungsbereiche begründen. Zudem fehlt es diesen Projekt:
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können bzw. entsprechende Zielsetzungen mit den planungsrechtlichen Instrumentarien gesichert und durchgesetzt werden können. Bei Entwicklungsabsichten, die der Zielsetzung der Nahversorgung, den Zielen der Raumordnung und Landesplanung entgegenstehen oder schädliche Auswirkungen hervorrufen können, z.B. durch ein Überangebot, ist im Einzelfall die baurechtliche Änderung oder der kommunale (Zwischen-)Erwerb zu prüfen. 7.7.2
Planungsrechtliches Steuerungsmöglichkeiten
Der Stadt Kaisersesch stehen im Rahmen der Planungshoheit mit dem BauGB und der BauNVO planungsrechtliche Instrumente zur Verfügung, um die Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet nachhaltig zu steuern. Der Stadt werden durch das BauGB weitere Möglichkeiten zur Steuerung des Einzelhandels durch Aufstellung bzw. Änderungen und Ergänzungen von Bebauungsplänen und Flächennutzungsplänen gegeben. Folgende Möglichkeiten bestehen: -
Aufstellung, Änderung, Ergänzung von Bebauungsplänen für Sondergebiete ÄJURIOlFKLJHU (LQ]HOKDQGHO³ JHPl  11 BauNVO mit Festsetzungen zu Art und Umfang der Einzelhandelsbetriebe, z.B. Beschränkung von Verkaufsflächen, Geschossflächen oder Sortimenten, Gliederung von Einzelhandelsflächen sowohl im Rahmen von Neuansiedlungen als auch zur Sicherung bestehender Einzelhandelsbetriebe außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches oder Festschreibung in ihrem Bestand.
Änderung bzw. Ergänzung von bestehenden Bebauungsplänen mit Festsetzungen zum Ausschluss von zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen bzw. Beschränkung der Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente in Sondergebieten gemäß § 11 BauNVO, in Gewerbegebieten gemäß § 8 BauNVO, Industriegebieten gemäß § 9 BauNVO und ggf. Mischgebieten nach § 6 BauNVO. Der Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen bedarf besonderer städtebaulicher Gründe und die allgemeine Zweckbestimmung der Baugebiete muss gewahrt bleiben (§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO).
Vermeidung der Bildung von Agglomerationen nicht-großflächiger Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche durch Verkaufsflächenbegrenzungen bzw. Festsetzungen der zulässigen Sortimente im Rahmen der Bauleitplanung bzw. durch gemeindliche Satzungen.
Aufstellung von Bebauungsplänen nach § 9 Abs. 2a BauGB zur besonderen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen (Gebiete nach § 34 BauGB).
Darstellung von Sonderbauflächen bzw. Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel im Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Kaisersesch. Hier ggf. auch die Rücknahme von Sonderbauflächen, die nicht innerhalb der Entwicklungsbereiche liegen.
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Berücksichtigung der Anforderungen des § 34 Abs. 3 und Abs. 3a BauGB, wonach von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen bzw. die Regelungen zu Abweichungen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung nicht auf Einzelhandelsbetriebe anzuwenden sind, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Gemeinden haben können. Die Regelung umfasst auch nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe.
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Die Stadt Kaisersesch übernimmt als Grundzentrum im Grundnetz (im RROPE 2014: Grundzentrum im monozentralen Nahbereich) die wesentliche Versorgungsfunktion für die Verbandsgemeinde Kaisersesch. In der Verbandsgemeinde Kaisersesch stellt sich die Nahversorgung im Wesentlichen wie folgt dar: -
Unter Berücksichtigung der aktuellen Einwohnerzahlen und des Kaufkraftniveaus besitzt die Verbandsgemeinde Kaisersesch eine jährliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Sektor Nahrungs- und Genussmittel von ca. 29,4 Mio. ¼ 'LH .DXINUDIW LP 6RUWLPHQW Gesundheit / Körperpflege beträgt ca. 5,7 Mio. ¼
In der Verbandsgemeinde Kaisersesch wird im Lebensmittelsektor ein Umsatz von ca. 23,5 Mio. ¼ EHUHFKQHW GDYRQ FD 21,6 Mio. ¼ IU GLH 6WDGW .DLVHUVHVFK ,P Drogeriesektor ergibt sich für die Verbandsgemeinde Kaisersesch ein Umsatz von ca. 5,0 Mio. ¼GHUVLFKDXVVFKOLHOLFKLQGHU6WDGW.DLVHUVHVFKHUJLEW
Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel besitzt die Verbandsgemeinde Kaisersesch eine Zentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation) von 80 %. Somit besteht für die Verbandsgemeinde Kaisersesch grundsätzlich ein Potential für weitere Ansiedlungen.
Im Bereich Gesundheit und Körperpflege liegt die Zentralität bei 88 % für die Verbandsgemeinde Kaisersesch. Es kann davon ausgegangen werden, dass hiermit eine ausreichende Abdeckung erfolgt und das bestehende Kaufkraftpotential für die Ergänzung anderer Märkte als Randsortimente oder für kleinere Betriebe genutzt werden kann.
Die Deckung der Nahversorgung erfolgt derzeit überwiegend durch die bestehenden, zentralen Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Kaisersesch. Mit den nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsangeboten mit drei größeren Lebensmittelanbietern sowie einem Drogeriefachmarkt besteht ein gutes Angebot mit einer ausgeglichenen Betriebsstruktur. Neben diesen ergänzen einige kleinere Läden die Nahversorgung, insbesondere im Bereich des Lebensmittelhandwerks und mit Apotheken im Bereich Gesundheit/Körperpflege.
Innerhalb des Stadtgebietes Kaisersesch besteht eine gute wohnungsnahe Versorgungssituation (ca. 20 % der Einwohner des Verbandsgemeindegebietes). In den Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde Kaisersesch besteht in sechs von 25 Ortsgemeinde eine die Versorgung der Stadt Kaisersesch unterstützende und ergänzende kleinteilige Nahversorgungsstruktur, insbesondere durch das Lebensmittelhandwerk. Von vorrangiger Bedeutung für zentrale Nahversorgungsstandorte in der Stadt Kaisersesch ist daher eine gute Erreichbarkeit auf Ebene der Verbandsgemeinde Kaisersesch (ca. 80 % der Einwohner des Verbandsgemeindegebietes).
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Innerhalb der Ortsgemeinden ist nicht davon auszugehen, dass es aufgrund der wirtschaftlichen Tragfähigkeit, zu einem erheblichen Ausbau der Nahversorgungsangebote kommt.
Innerhalb der Verbandsgemeinde Kaisersesch kann ein zusätzliches Verkaufsflächenpotential im Lebensmittelsektor ermittelt werden. Es besteht ein Nachfrageüberschuss von ca. 5,9 Mio. ¼ Bei Annahme einer städtebaulich noch verträglichen Umsatzumverteilung innerhalb der Stadt Kaisersesch und eines mit den Zielen der Landesplanung noch vereinbaren Kaufkraftzuflusses von außerhalb der Verbandsgemeinde Kaisersesch ergibt sich ein zusätzliches Umsatzpotential von ca. 10,9 Mio. ¼bzw. ein zusätzliche Verkaufsflächenpotential von ca.ca. 3.050 ± 3.400 m² für großflächige Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe.
Innerhalb der Stadt Kaisersesch besteht durch verschiedene Bebauungspläne ein Angebot für die Entwicklung und Ansiedlung von großflächigem nahversorgungsrelevantem Einzelhandel. Das grundsätzlich bestehende Verkaufsflächenpotential ist durch die bestehenden Standorte und Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb von Sondergebieten in den Bebauungsplänen bereits gebunden. Insofern sind die bestehenden bauplanungsrechtlichen Potentiale, die insbesondere auch eine Eignung für die Entwicklung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel besitzen, für die Entwicklungspotentiale zu nutzen und keine neuen Flächen baurechtlich zu entwickeln.
Für die Verbandsgemeine Kaisersesch werden zwei zentrale Versorgungsbereiche festgelegt: x
Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum Kaisersesch.
Zentraler Versorgungsbereich Kaisersesch.
Das Stadtzentrum Kaisersesch soll als zentraler Versorgungsbereich insbesondere auch hinsichtlich der wohnortnahen Versorgungsfunktionen mit dem Nahversorgungszentrum an der Bahnhofstraße gesichert und entwickelt werden. Für das Verbandsgemeindegebiet ist jedoch die Nahversorgungsfunktion allein durch das Stadtzentrum nicht erfüllbar.
Der zentrale Versorgungsbereich Grundversorgung der Verbandsgemeinde Kaisersesch übernimmt Versorgungsfunktionen teilweise wohnungsnah für das Stadtgebiet Kaisersesch und überwiegend als zentraler Versorgungsstandort für das Verbandsgemeindegebiet. Für dieses ist die räumliche, vorwiegend autokundenorientierte Lage, auch vor dem Hintergrund bestehender nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsbetriebe, bestehender Entwicklungsflächen mit Baurecht und positiver Bauvorbescheide sowie den städtischen Entwicklungsstrategien zur Bündelung zentraler Einrichtungen der Grundversorgung um die Knotenpunkte der L 52 und der L 98 im Stadtgebiet Kaisersesch, begründbar.
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Aufgrund der ermittelten Verkaufsflächenpotentiale wird die Entwicklung von zwei weiteren großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben für möglich erachtet, ohne dass es dadurch zu einem erheblichen Überangebot von Verkaufsflächen in der Verbandsgemeinde Kaisersesch kommen muss. Unter Berücksichtigung der bereits bestehenden Bauvorbescheide werden daher die beiden LP%HEDXXQJVSODQÄGewerbeund Industriegebiet Schaftrift/Karschheck³ festgelegten Einzelhandelsstandorte auch im Rahmen der landesplanerischen Zielvorgaben als entwicklungsfähig angesehen.
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Abbildungsverzeichnis: Abbildung 1: Abbildung 2: Abbildung 3: Abbildung 4: Abbildung 5: Abbildung 6: Abbildung 7:
Verbandsgemeinde Kaisersesch mit verkehrlicher Anbindung der Ortsgemeinden innerhalb der Verbandsgemeinde Kaisersesch ..............................................................9 Siedlungsstrukturelle Einordnung und wesentliche nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Kaisersesch ......................................................... 12 Versorgungsbereich der Stadt Kaisersesch ................................................................ 17 Nahversorgungsrelevante Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Kaisersesch ................................................................................................................. 23 Einzelhandel in der Stadt Kaisersesch (vgl. Anhang 1.1 und 1.2) .............................. 26 Standortkonzept Nahversorgung ................................................................................. 38 Entwicklungsstandorte (rot) in der Stadt Kaisersesch mit Darstellung von Sondergebietsflächen gemäß Flächennutzungsplan (orange schraffiert), in Bebauungsplänen festgesetzten Sondergebieten (orange) und Wohn- und Mischbauflächen gemäß wirksamem Flächennutzungsplan (grau) ............................ 40 Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum (vgl. Anhang 1.1) .................................. 42 Zentrale Versorgungsbereich Grundversorgung der Verbandsgemeinde Kaisersesch (vgl. Anhang 1.2) ......................................................................................................... 43
Tabellenverzeichnis: Tabelle 1: Tabelle 2: Tabelle 3: Tabelle 4: Tabelle 5: Tabelle 6:
Städte mit zentralörtlicher Funktion in der Umgebung der Stadt Kaisersesch ...............8 Einwohnerzahl & Gemeindegröße nach Ortsgemeinden (Gemeindestatistik, Stand 31.03.2016) .................................................................................................................. 10 Kaufkraft in der VG Kaisersesch in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmitteln sowie Gesundheit / Körperpflege ................................................................................ 19 Einzelhandelsbestand in der Verbandsgemeinde Kaisersesch .................................. 21 Umsatz-Kaufkraft-Relation in der Verbandsgemeinde Kaisersesch ± Nahrungs- und Genussmittel (ca.-Werte, gerundet) ............................................................................ 32 Umsatz-Kaufkraft-Relation in der Verbandsgemeinde Kaisersesch ± Gesundheit und Körperpflege (ca.-Werte, gerundet) ............................................................................. 33
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10 ANHÄNGE Anhang 1
Bestandskartierung Stadt Kaisersesch
Anhang 1.1:
Bestandskartierung Stadt Kaisersesch inkl. Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche ± Plan 1
Anhang 1.2:
Bestandskartierung Stadt Kaisersesch inkl. Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche ± Plan 2
Steckbriefe zur Bewertung bestehender, relevanter Einzelhandelsbetriebe
Standortkonzept Stadt Kaisersesch
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Legende: N I P
nahversorgungsrelevanter Einzelhandel / Ladenhandwerk zentrenrelevanter Einzelhandel nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel
Gastronomie |IIHQWOLFKH(LQULFKWXQJHQ
(u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
sonstige private Dienstleistungen (u.a. freie Berufe, Banken, Friseure) P
leerstehendes Ladenlokal/Gastronomie/Gewerbe
g319+DOWHVWHOOH
I N I L I
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich - Stadtzentrum Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Grundversorgung der Verbandsgemeinde Kaisersesch
N L L I I
Abgrenzung Sondergebiet $EJUHQ]XQJ6RQGHUEDXIOlFKH FNP
Nahversorgungskonzept Verbandsgemeinde Kaisersesch Anlage 1.1
Nutzungskartierung und zentrale Versorgungsbereiche Stadt Kaisersesch Projekt-Nr.: 0DVWDE %ODWWJU|H
PKO 16-007 1 : 5.000 DIN A 3
Bearbeitung: Gezeichnet: Datum:
.Q+| +| 27.09.2016
Auftraggeber: Stadt Kaisersesch .REOHQ]HU6WUDH56759 Kaisersesch Bearbeitung:
)RUVFKXQJVXQG,QIRUPDWLRQV*HVHOOVFKDIWIU)DFKXQG5HFKWVIUDJHQGHU5DXPXQG8PZHOWSODQXQJPE+ 6FKORVWUDHB.REOHQ]B7HOB)D[BILUXNR#ILUXPEKGH
Gastronomie P
|IIHQWOLFKH(LQULFKWXQJHQ
sonstige private Dienstleistungen (u.a. freie Berufe, Banken, Friseure)
SO P P
Nahversorgungskonzept Verbandsgemeinde Kaisersesch Anlage 1.2
Anlage 2 Steckbriefe nahversorgungsrelevanter Einzelhandel
Standort Nr. 1: Ä$OGL³
Landesplanerische Zielsetzung:
Grundzentrum im Grundnetz
800 ± 1.000 m²
Städtebauliche Integration:
Randlage Ortskern; dezentrale, noch teilintegrierte Lage
Lagegunst / Umfeld:
Lage an der L 52 und L 98 am Rande der Stadt, Umfeldnutzungen geprägt durch Gewerbe (insb. Einzelhandel) und Wohnen
Verkehrliche Rahmenbedingungen:
Sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit, gute Zufahrtmöglichkeit über Kreisverkehr, Zufahrtsbreite etwas beengt, ausreichend dimensionierter vorgelagerter Parkplatz, ÖPNV-Anbindung, eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit durch Randlage Æ überwiegend autokundenorientierte Lage
Versorgungsinfrastruktur im Umfeld:
Standortverbund mit Rossmann und einer Bäckerei/Café Æ Synergieeffekte, südlich der L 98: Rewe
Angebot / Qualität:
Zeitgemäße Verkaufsflächendimensionierung
Ladengestaltung und Außenauftritt etwas in die Jahre gekommen
Sehr eingeschränkt, nur in Richtung des Parkplatzes
FNP: Darstellung als sonstiges Sondergebiet B-Plan: Ä+LQWHUGHQ%XQJHUWHQ³ (Rechtskraft 13.06.2002), Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO (ohne Sortiments- oder Verkaufsflächenbeschränkung)
Auszug FNP:
Standort Nr. 2: ÄRossmann³
Standortverbund mit Aldi und einer Bäckerei/Café Æ Synergieeffekte, südlich der L 98: Rewe
Moderne Ausgestaltung
FNP: Darstellung als sonstiges Sondergebiet B-Plan: Ä+LQWHUGHQ%XQJHUWHQ³ (Rechtskraft 13.06.2002), Festsetzung eines Gewerbegebietes (gemäß BauNVO: nicht-großflächiger Einzelhandel allgemein zulässig, großflächiger unter den Bedingungen des § 11 Abs. 3 BauNVO)
Standort Nr. 3: ÄRewe³ & Ä5HZH*HWUlQNHPDUNW³
Lebensmittelvollsortimenter & Getränkemarkt
2.000 ± 2.200 m²; Getränke < 400 m²
Randlage Ortskern - Streulage; noch integrierte Lage
Lage an der L 52 und L 98 am Rande der Stadt, Umfeldnutzungen geprägt durch Gewerbe (insb. Einzelhandel), Gastronomie und Wohnen
gute verkehrliche Erreichbarkeit, Zufahrtmöglichkeit an innerörtliche Durchgangsstraße,
kleindimensionierter, vorgelagerter Parkplatz, ausreichende Ergänzung auf gegenüberliegender Straßenseite beim Getränkemarkt (Einschränkung durch dazwischenliegende Straße), ÖPNV-Anbindung, eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit durch Randlage Æ überwiegend autokundenorientierte Lage Versorgungsinfrastruktur im Umfeld:
Standortverbund mit einer angegliederten Bäckerei/Café sowie gegenüberliegendem Getränkemarkt, Blumenshop, Kleidungsverkauf und Friseur Æ Synergieeffekte, nördlich der L 98: Aldi und Rossmann, Gastronomie & Imbiss
Hochwertige moderne Ausstattung, Standorteinheit mit Getränkemarkt; Angegliederte Bäckereifiliale (20 m²), vorgelagerte Imbissnutzung
Lebensmittelvollsortimenter: keine; Getränkefachmarkt: angrenzendes Gewerbegrundstück mit Leerstand
FNP: Lebensmittelvollsortimenter: Darstellung als sonstiges Sondergebiet, Getränkefachmarkt: teilweise Darstellung als Mischgebiet und teilweise als sonstiges Sondergebiet B-Plan im Bereich Lebensmittelvollsortimenter: Ä+XQJHUEDFK³ (Rechtskraft 14.04.1994), Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe und diesen dienende Einrichtungen, Verkaufsflächenbeschränkung auf 2.145 m² und %HJUHQ]XQJGHU6RUWLPHQWHDXIÄ)RRG-%HUHLFK³;
Kein Bebauungsplan im Bereich Getränkefachmarkt
Standort Nr. 4: Ä/LGO³
Randlage Stadtzentrum - Streulage, integrierte Lage
Lage an der L 52 als Durchgangsstraße durch die Stadt, Umfeldnutzungen geprägt durch Gewerbe weiteren Einzelhandel am Standort, Wohnen und ergänzende Dienstleistungen
Sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit, Zufahrtmöglichkeit über zwei Zufahrten an Bahnhofstraße, kleindimensionierter vorgelagerter Parkplatz, ÖPNV-Anbindung, fußläufige Erreichbarkeit durch angrenzende Wohngebiete (eingeschränkt durch Topographie)
Standortverbund mit Bekleidungs-, Elektronikgeschäft und einer Bäckerei/Café Æ Synergieeffekte, zwei Apotheken südöstlich
Ladengestaltung in Ordnung
Außenauftritt etwas in die Jahre gekommen
FNP: Darstellung als sonstiges Sondergebiet B-Plan: Ä%DKQKRIVWUDH³HLQVFKOLHOLFK Änderung (Rechtskraft 17.02.2005), Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO, Verkaufsflächenbeschränkung im Plangebiet auf 1.700 m² innenstadtrelevante Sortimente
Legende: Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum Standortsicherung zentraler Versorgungsbereich Grundversorgung der Verbandsgemeinde Kaisersesch Verlagerungsstandort Verbandsgemeindeverwaltung Kaisersesch nahversorgungsrelevanter JURIOlFKLJHU(LQ]HOKDQGHO%HVWDQG nahversorgungsrelevanter JURIOlFKLJHU(LQ]HOKDQGHO3RWHQWLDO 9HUEHVVHUXQJIXOlXILJH Verbindung/Erreichbarkeit g319$QELQGXQJRSWLRQDO
Grundversorgung H
Nahversorgungskonzept Verbandsgemeinde Kaisersesch Anlage 3
Projekt-Nr.: 0DVWDE %ODWWJU|H
PKO 16-007 o.M. DIN A 3
Richtlinien zur FÃ¶rderung der Lebensmittel-Nahversorgung
Berechnung und Visualisierung von Indikatoren zur Nahversorgung
Zur Entwicklung der autologen Knochentransplantation
Konzept zur rechtlichen und wirtschaftlichen - Leader Vulkaneifel
Konzept zur Gesundheitserziehung und Sport - Grundschule Barnten
Kloster und Stadt Waldsassen Beitrag zur Entwicklung der
Fragebogen zur Nahversorgung in Rothenbuch
Zur Entstehung und Entwicklung der appenzellischen - E-Periodica
Grundsatzpapier zur Entwicklung von Hospizkultur und
Konzept fÃ¼r die behutsame Entwicklung der NÃ¶rdlichen Wallhalbinsel
Entwicklung besonderer FahrbahnbelÃ¤ge zur Beeinflussung der
Entwicklung und Validierung eines vereinfachten Instruments zur
Entwicklung und Anwendung eines Verfahrens zur - DepositOnce
Einzelhandel, Nahversorgung und Standortmarketing
Konzepte der Nahversorgung - BMWi
Entwicklung und Darstellung von Strategieoptionen zur Behandlung
Report Konzept zur Sicherung und Entwicklung der Nahversorgung

References: § 11
 § 8
 § 9
 § 6
 § 9
 § 34
 § 34
 § 11
 § 11
 § 11