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Timestamp: 2016-10-01 03:12:02+00:00

Document:
1C_592/2015 � � Arr�t du 27 juillet 2016
1. Association A.________, c/o M. B.________, pr�sident,
tous repr�sent�s par Me Yvan Henzer, avocat,
�M.________ SA, repr�sent�e par Me Philippe Richard, avocat,
Municipalit� de Pully, avenue du Prieur� 2, case postale 63, 1009 Pully, repr�sent�e par Me Philippe-Edouard Journot, avocat,
permis de construire, droit d'�tre entendu, d�ni de justice formel,
M.________ SA, dont le si�ge social est � Zurich, est propri�taire de la parcelle n� 3256 du registre foncier de la commune de Pully. D'une surface totale de 4'313 m�, dont 3'461 m� en place-jardin, elle est class�e dans la zone de moyenne densit� du plan g�n�ral d'affectation de la Commune de Pully au sens des art. 36 et 37 du r�glement communal sur l'am�nagement du territoire et les constructions adopt� le 18 mai 2011 et approuv� par le d�partement comp�tent le 27 avril 2012 (ci-apr�s: RCATC).
Ce bien-fonds supporte actuellement un ensemble architectural nomm� "Jardin city" constitu� d'un b�timent d'habitation avec affectation mixte (ECA n� 1783), abritant des logements et deux commerces, ainsi qu'un immeuble d'habitation (ECA n� 1711); ces �difices sont respectivement situ�s � l'avenue C.-F Ramuz 81 et 83. Devant la fa�ade sud du b�timent n� 1711 se trouve une grande terrasse en belv�d�re avec des escaliers semi-circulaires. Cette terrasse est sur�lev�e par un mur de sout�nement et elle fait face � un vaste jardin de plus de 3'000 m� situ� dans la partie sud. L'ensemble form� par ces b�timents date du premier tiers du XX
e�si�cle; il figure au recensement architectural du canton de Vaud depuis 2000, avec la note 3.
Le 11 janvier 2010, M.________ SA a r�sili� l'ensemble des baux d'habitation et commerciaux des b�timents n
os�1783 et 1711, avec effet au 30 avril 2010. Ces r�siliations, motiv�es par le souhait d'entreprendre d'importants travaux incompatibles, selon la propri�taire, avec le maintien des locataires, ont �t� contest�es; le Tribunal des baux du canton de Vaud, saisi de ces causes, n'a pas encore statu�.
Le 19 janvier 2010, M.________ SA a requis aupr�s de la Municipalit� de Pully la d�livrance d'un permis de construire un b�timent d'habitation de 8 logements avec garage souterrain annexe et place de jeu ext�rieure dans la partie sud de la parcelle n� 3256. Simultan�ment, M.________ SA a d�pos� une demande d'autorisation pour la transformation et la r�novation des b�timents d'habitation existants (ECA n
os�1783 et 1711), ainsi que pour la cr�ation d'un parking ext�rieur et la d�molition des garages box adjacents � l'�difice n� 1783.
Les b�timents existants �tant pour l'essentiel compos�s de logements lou�s, M.________ SA a requis une autorisation sp�ciale fond�e sur la loi du 4 mars 1985 concernant la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements � d'autres fins que l'habitation (LDTR; RS/VD 840.15). Cette demande a �t� transmise au Service de l'�conomie, du logement et du tourisme (ci-apr�s: SELT; actuellement Division logement du Service des communes et du logement du D�partement des institutions et de la s�curit�).
Mis � l'enqu�te publique entre le 5 mai et le 3 juin 2010, les projets ont notamment suscit� l'opposition de l'Association A.________; cette derni�re, pr�sid�e par B.________, a �t� constitu�e dans le but d'obtenir l'annulation des r�siliations �voqu�es pr�c�demment et de s'opposer � la destruction de cet ensemble architectural. B.________, C.________, D.________, E.E.________ et F.E.________, G.________, H.H.________ et G.H.________, I.I.________, J.I.________, K.I.________, L.I.________ (ci-apr�s �galement: Association A.________ et consorts), tous locataires des immeubles existants, ont �galement form� opposition � titre individuel.
Le 3 juin 2010, le SELT a inform� M.________ SA qu'il souhaitait faire une visite des appartements pour se rendre compte de l'�tat des locaux et �valuer la n�cessit� d'entreprendre les travaux envisag�s dans le cadre de l'application de la LDTR. Il attirait l'attention de la propri�taire sur son obligation d'informer les locataires de cette visite (cf. art. 11 du r�glement du 6 mai 1988 de la LDTR [RLDTR; RS/VD 840.15.1]). La visite des b�timents a eu lieu le 23 juin 2010. Les locataires ont �t� pr�alablement inform�s de cette visite par un avis affich� dans le hall d'entr�e des b�timents.
Le projet de transformation et de r�novation des b�timents existants a fait l'objet d'une synth�se �tablie le 11 avril 2011 par la Centrale des autorisations de construire (CAMAC); celle-ci contient les pr�avis et autorisations sp�ciales d�livr�s par les services cantonaux concern�s; elle reproduit en particulier l'autorisation sp�ciale du SELT octroy�e sous certaines conditions li�es au contr�le des loyers selon la LDTR et justifiant la n�cessit� des travaux notamment par une am�lioration du bilan thermique des constructions.
Pour le projet de nouveau b�timent, une premi�re synth�se CAMAC a �t� adress�e � la municipalit�, avec un pr�avis favorable conditionnel du Service immeubles, patrimoine et logistique, section monuments et sites (ci-apr�s: SIPAL). Ce service pr�conisait notamment le maintien des am�nagements ext�rieurs pr�sents au sud de la parcelle, � savoir les murs de sout�nement et la terrasse en belv�d�re avec escaliers semi-circulaires.
Le 4 octobre 2012, M.________ SA a adress� � la municipalit� un projet modifi� assurant le maintien des am�nagements mis en �vidence par le SIPAL. Sur les plans nouvellement �tablis figurent �galement d'autres r�visions du projet dont une modification du gabarit de la construction projet�e et diff�rents changements li�s au garage souterrain et au parking ext�rieur.
Ces modifications ont �t� soumises � une enqu�te compl�mentaire ouverte le 24 novembre 2012; les opposants d�sign�s pr�c�demment, intervenus � l'occasion de la premi�re enqu�te publique, ont form� opposition. Ces changements ont par ailleurs fait l'objet d'un pr�avis favorable du SELT, lequel figure dans une nouvelle synth�se CAMAC du 20 d�cembre 2012.
Par d�cisions du 22 mai 2013, la Municipalit� de Pully a lev� les oppositions et d�livr� le permis de construire le nouveau b�timent d'habitation et ses am�nagements. Elle a assorti l'octroi du permis d'un certain nombre de conditions parmi lesquelles figure la cession � titre gratuit d'une surface de 60 m� de terrain pour la cr�ation d'un trottoir au sud de la parcelle.
Par d�cisions s�par�es du m�me jour, la municipalit� a lev� les oppositions et d�livr� l'autorisation de transformer et de r�nover les deux b�timents existants. Elle a �galement assorti l'octroi de ce permis de plusieurs conditions dont le maintien de la terrasse en belv�d�re avec ses escaliers semi-circulaires.
Par acte du 24 juin 2013, l'Association A.________ et consorts ont recouru contre les d�cisions de la municipalit� levant leurs oppositions et d�livrant les autorisations de construire.
Apr�s avoir proc�d� � une inspection locale, le 28 avril 2014, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours. La cour cantonale a en substance jug� que les travaux de r�novation rev�taient un caract�re indispensable au sens de la LDTR. L'instance pr�c�dente a �galement consid�r� que le projet, dans son ensemble, respectait les prescriptions en mati�re d'utilisation du sol.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, B.________, C.________, D.________, E.E.________ et F.E.________, G.________, H.H.________ et G.H.________, I.I.________, J.I.________, K.I.________, L.I.________, ainsi que l'Association A.________, demandent principalement au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t attaqu�; subsidiairement, ils concluent � sa r�forme en ce sens que les permis de construire d�livr�s par la Municipalit� de Pully sont annul�s.
Se r�f�rant aux consid�rants de son arr�t, le Tribunal cantonal conclut au rejet du recours. La Municipalit� de Pully et le Service des communes et du logement demandent �galement au Tribunal f�d�ral de rejeter le recours; il en va de m�me de l'intim�e. Aux termes de leurs observations ult�rieures, les parties ont confirm� leurs conclusions respectives.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office sa comp�tence (art. 29 al. 1 LTF) et contr�le librement les conditions de recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 141 IV 298 consid. 1.1 p. 299).
1.1.�Dirig� contre une d�cision rendue dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e.
1.2.�En tant que voisins directs d'une construction nouvelle, d'une part, et locataires de logements entrant dans la cat�gorie o� s�vit la p�nurie, d'autre part, les recourants - personnes physiques - sont particuli�rement touch�s par l'arr�t attaqu�, qui autorise les projets qu'ils tiennent pour contraire � la loi cantonale sur l'am�nagement du territoire et les constructions du 4 d�cembre 1985 (LATC; RS/VD 700.11) et � la LDTR (au sujet de la qualit� pour agir des voisins locataires, cf. HEINZ AEMISEGGER, Commentaire LAT, 2010, n. 87 ad art. 34 LAT et les r�f�rences; AEMISEGGER/HAAG, Petit commentaire pratique de la protection juridique en mati�re d'am�nagement du territoire, 2010, n. 87 ad art. 34 LAT et la r�f�rence � l'ATF 133 II 353 consid. 3.1); ils peuvent � cet �gard se pr�valoir d'un int�r�t personnel et digne de protection � son annulation ou � sa modification. Ils ont d�s lors qualit� pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Les autres conditions de recevabilit� sont remplies si bien qu'il convient d'entrer en mati�re.
Dans ces circonstances, la question de la qualit� pour agir de l'Association A.________, dont il ne ressort pas du m�moire de recours qu'elle remplirait � titre personnel les exigences de l'art. 89 al. 1 LTF (cf. arr�t 1C_453/2014 du 23 f�vrier 2015 consid. 6, publi� in RDAF 2015 I 465; s'agissant de l'exigence d'all�gation, cf. ATF 125 I 173 consid. 1b p. 175) ni que les conditions d'un recours corporatif seraient r�alis�es (� ce sujet, cf. arr�t 1C_453/2014 pr�cit� consid. 6), peut souffrir de demeurer ind�cise.
Dans un premier grief d'ordre formel, invoquant l'art. 29 al. 2 Cst. ainsi que l'art. 11 du r�glement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR (RLDTR; RS/VD 840.15.1), les recourants d�noncent une violation de leur droit d'�tre entendus. Ils soutiennent en particulier ne pas avoir �t� associ�s � l'expertise du b�timent effectu�e par le SELT et d'avoir ainsi �t� injustement �cart�s de l'administration d'une preuve essentielle. Ils estiment que l'affichage d'avis informant les locataires de la date de l'expertise dans le hall d'entr�e serait � cet �gard insuffisant; ils reprochent en particulier au d�partement de n'avoir pas inform� directement leur avocat de cette d�marche.
Le droit d'�tre entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. comprend notamment le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une d�cision ne soit prise � son d�triment, celui de fournir des preuves quant aux faits de nature � influer sur le sort de la d�cision, celui d'avoir acc�s au dossier, celui de participer � l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se d�terminer � leur propos (ATF 141 V 557 consid. 3.1 p. 564; 126 I 15 consid. 2a/aa p. 16 s.; 124 V 180 consid. 1a p. 181; 372 consid. 3b p. 375). En fait �galement partie le droit d'�tre repr�sent� et assist� en proc�dure (ATF 119 Ia 261 consid. 6a), qui ne peut �tre limit� que dans des affaires de peu d'importance qui ne pr�sentent pas de questions difficiles � r�soudre (ATF 105 Ia 288; H�FELIN/M�LLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5
�me��d., Zurich 2006, p. 365 n� 1704).
En droit cantonal, dans le cadre de l'application de la LDTR, l'art. 11 al. 1 RLDTR pr�voit qu'une consultation d'un repr�sentant des locataires et du propri�taire est effectu�e lorsqu'une expertise technique du b�timent est n�cessaire; les repr�sentants sont entendus � cette occasion. Le d�partement communique par �crit la date de la consultation au propri�taire. Il joint � sa correspondance un avis destin� aux locataires.
Les griefs de violation des droits fondamentaux et des dispositions de droit cantonal sont soumis � des exigences de motivation accrues (art. 106 al. 2 LTF). La partie recourante doit alors indiquer les principes constitutionnels qui n'auraient pas �t� respect�s et expliquer de mani�re claire et pr�cise en quoi ces principes auraient �t� viol�s; de m�me, elle doit citer les dispositions du droit cantonal dont elle se pr�vaut et d�montrer en quoi ces dispositions auraient �t� appliqu�es arbitrairement ou d'une autre mani�re contraire au droit (cf. ATF 136 II 489 consid. 2.8 p. 494; 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287).
2.2.�Il ressort de l'arr�t attaqu� et du dossier que le SELT a pr�par�, pour chacun des deux immeubles, un avis aux locataires, transmis � la g�rance repr�sentant l'intim�e pour �tre affich� dans les halls d'entr�e. Sur chaque avis, il est indiqu� le jour et l'heure de la visite des lieux pr�vue par le SELT, avec la pr�cision suivante: "par cet avis, tous les locataires sont inform�s de cette visite et ont la possibilit� d'�tre entendus ou repr�sent�s � cette occasion".
Devant la Cour de c�ans, les recourants ne pr�tendent pas que ces avis n'auraient pas �t� affich�s. Ils reconnaissent par ailleurs que la communication de ce type de visite est sp�cialement r�gl�e par le droit cantonal; comme on l'a vu, ce dernier pr�voit express�ment la communication par le biais de l'affichage d'avis �tablis � l'attention des locataires. Or, en l'esp�ce, c'est pr�cis�ment cette mani�re de proc�der qu'a adopt�e l'administration cantonale et les recourants n'expliquent pas en quoi l'instance pr�c�dente aurait vers� dans l'arbitraire en l'avalisant. La r�f�rence � l'arr�t cantonal AC.2004.0111 du 30 juin 2015 (consid. 3) ne leur est � cet �gard d'aucun secours: dans cette affaire, les locataires n'avaient pas pu avoir connaissance du projet de r�novation, ce dernier ayant �t� dispens� d'enqu�te publique (cf. art. 111 LATC); tel n'est en revanche pas le cas, en l'occurrence, les projets ayant �t� mis � l'enqu�te conform�ment � l'art. 109 LATC, proc�dure au cours de laquelle les recourants auraient - selon la cour cantonale - pu former opposition, ce qu'ils ne remettent d'ailleurs pas en cause. Il ressort en outre de ce pr�c�dent que les locataires n'avaient pas �t� invit�s � participer � l'expertise, contrairement au cas pr�sent, les recourants reconnaissant ici d'ailleurs l'existence des avis �tablis par le SELT. Ceux-ci pr�tendent n�anmoins - sous la plume de leur conseil - ignorer quand ces avis ont �t� affich�s et si les locataires ont effectivement pu prendre leurs dispositions pour participer � la visite; par cette critique, qui rel�ve de la pure conjecture, les recourants remettent en cause les constatations du Tribunal cantonal sans toutefois d�montrer que les faits auraient �t� �tablis arbitrairement sur ce point. Pour le surplus, ils n'expliquent pas non plus en quoi la communication par le biais d'avis serait - comme ils le pr�tendent - insuffisante � permettre aux locataires de comprendre l'importance de cette visite.
Les recourants ne sauraient enfin rien d�duire du fait que cette communication n'a pas �t� adress�e � leur mandataire, lequel s'�tait pourtant d�ment constitu� devant le SELT. Tout d'abord, s'il est vrai qu'une communication doit en principe avoir lieu par acte individuel adress� � l'int�ress�, la loi peut cependant pr�voir des exceptions (cf. PIERRE MOOR ET AL., Droit administratif, vol. II, 3
e��d., 2011, p. 352); or en l'esp�ce, on l'a vu, l'art. 11 RLDTR pr�voit un r�gime diff�rent, respect� en l'occurrence par l'administration cantonale. Par ailleurs, le contexte de l'affaire d�montre que les locataires recourants sont grandement investis et concern�s par la cause au point, notamment, de cr�er une association de d�fense; on pouvait d�s lors de bonne foi attendre de ceux-ci qu'ils communiquent la pr�sence de l'avis � leur repr�sentant, dans l'hypoth�se o� son contenu susciterait des interrogations (en droit f�d�ral, cf. � ce sujet JEAN-MAURICE FR�SARD, Commentaire LTF, 2
e��d., 2014, n. 15 ad art. 49 LTF).
2.3.�En d�finitive, le droit d'�tre entendus des recourants n'a, sous cet angle, pas �t� viol�, ceux-ci ayant �t� d�ment inform�s de la mise en oeuvre d'une expertise dans les formes prescrites par le droit cantonal, dont l'application au cas d'esp�ce n'appara�t au demeurant pas arbitraire. Le grief doit partant �tre �cart� dans la mesure de sa recevabilit�.
Se pr�valant ici encore de l'art. 29 al. 2 Cst., les recourants estiment que l'instance pr�c�dente aurait � tort refus� de faire droit � leur r�quisition tendant � la mise en oeuvre d'une expertise portant sur la mesure des surfaces brutes de plancher, violant en cela leur droit d'�tre entendus.
3.1.�Comme on l'a vu, le droit d'�tre entendu garanti � l'art. 29 al. 2 Cst. comprend pour le justiciable le droit d'offrir des preuves quant aux faits de nature � influer sur le sort de la d�cision et de participer � l'administration des preuves (cf. consid. 2.1 ci-dessus); cette garantie constitutionnelle n'emp�che pas l'autorit� de mettre un terme � l'instruction lorsque les preuves administr�es lui ont permis de former sa conviction et que, proc�dant d'une mani�re non arbitraire � une appr�ciation anticip�e des preuves qui lui sont encore propos�es, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener � modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429; 119 Ib 492 consid. 5b/bb pp. 505 s.; cf. �galement ATF 137 III 208 consid. 2.2 p. 210).
3.2.�En l'esp�ce, se fondant sur la fiche de calculs �tablie le 17 juin 2014 par le service technique communal, dont il ressort, pour l'ensemble du projet, une surface b�tie de 862.17 m
2, la cour cantonale a jug� que celui-ci respectait le coefficient d'utilisation du sol (ci-apr�s: COS) de 20 % d�fini � l'art. 10 RCATC: la parcelle n� 3256 pr�sentant une superficie de 4'313 m
2, la surface b�tie maximale autoris�e s'�l�ve � 862.60 m
Sans r�ellement remettre en cause ces mesures, les recourants soutiennent qu'en raison de la faible marge entre la surface du projet et le maximum r�glementaire (0,43 m
2) il serait "incompr�hensible que les juges vaudois aient refus� de mettre en oeuvre l'expertise requise, qui �tait la seule mesure propre � s'assurer que les chiffres [de] la commune �taient les bons". Ils reprochent �galement � la cour cantonale de n'avoir pas expliqu� pourquoi elle se fiait aux calculs de la municipalit�.
Ce faisant, les recourants cherchent - sous couvert d'une violation du droit d'�tre entendu - � remettre en cause les dimensions du projet retenues par l'instance pr�c�dente, sans toutefois �tablir le caract�re arbitraire de ces constatations. Ils ne prennent en particulier pas le soin de d�montrer que ces chiffres seraient contraires aux diff�rents plans vers�s au dossier; se limiter � affirmer que les mesures auraient �volu� de la premi�re fiche de calcul du 4 octobre 2012 � celle du 17 juin 2014 est � cet �gard insuffisant: on rappellera que le projet a subi diff�rentes modifications suite aux oppositions et aux pr�avis des services de l'Etat, dont on ne peut exclure qu'elles soient � l'origine de ces diff�rences. Enfin, en reprochant � l'instance pr�c�dente de n'avoir pas expliqu� pourquoi elle se fiait � ces chiffres - pourtant �tablis par le service technique communal sp�cialis� -, les recourants perdent de vue que l'exigence de motivation quant au caract�re arbitraire de l'appr�ciation des preuves leur incombe, sous peine d'irrecevabilit�.
Insuffisamment motiv� au regard des exigences des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, le pr�sent grief est irrecevable.
Les recourants soutiennent que la terrasse en belv�d�re et le local situ� en-dessous auraient d� �tre pris en consid�ration dans le calcul du COS. Ils reprochent � l'instance pr�c�dente d'avoir commis un d�ni de justice formel en ne se pronon�ant pas sur ces points alors qu'ils avaient �t� soulev�s devant elle.
4.1.�La jurisprudence d�duit du droit d'�tre entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa d�cision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours � bon escient. Pour r�pondre � ces exigences, le juge doit mentionner, au moins bri�vement, les motifs qui l'ont guid� et sur lesquels il a fond� sa d�cision, de mani�re � ce que l'int�ress� puisse se rendre compte de la port�e de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 138 IV 81 consid. 2.2 p. 84; 134 I 83 consid. 4.1 p. 88 et les r�f�rences). La motivation peut �tre implicite et r�sulter des diff�rents consid�rants de la d�cision (arr�ts 2C_23/2009 du 25 mai 2009 consid. 3.1, publi� in RDAF 2009 II p. 434; 1B_501/2012 du 10 octobre 2012 consid. 3.1; 1B_121/2010 du 16 juin 2010 consid. 2.1). En revanche, une autorit� se rend coupable d'un d�ni de justice formel prohib� par l'art. 29 al. 2 Cst. lorsqu'elle omet de se prononcer sur des griefs qui pr�sentent une certaine pertinence ou de prendre en consid�ration des all�gu�s et arguments importants pour la d�cision � rendre (cf. ATF 133 III 235 consid. 5.2 p. 248; 126 I 97 consid. 2b p. 102; 125 III 440 consid. 2a p. 441).
4.2.�Il ressort de l'art. 47 al. 1 LATC que le l�gislateur cantonal a d�l�gu� aux communes la comp�tence de fixer de mani�re pr�cise dans leurs plans et r�glements d'affectation les prescriptions relatives � la mesure de l'utilisation du sol ("pouvoir formateur" des communes, cf. BENO�T BOVAY ET AL., Droit f�d�ral et vaudois de la construction, 4
e��d., 2010, n. 1.3.2 ad art. 47 LATC), par quoi il faut entendre �galement la d�finition du COS. Comme la jurisprudence cantonale le rappelle r�guli�rement (cf. arr�t AC.2016.0035 du 16 juin 2016 consid. 4b et les nombreux arr�ts cantonaux cit�s), les communes peuvent pr�ciser dans leur r�glement quels sont les �l�ments � prendre en consid�ration dans la surface b�tie pour le calcul du COS.
A l'art. 10 RCATC, premi�re phrase, le l�gislateur communal d�finit l'indice d'occupation du sol comme �tant le rapport num�rique entre la surface b�tie d�terminante et la surface constructible de la parcelle. L'art. 11 al. 1 RCATC pr�cise que la surface d�terminante est la projection sur un plan horizontal du volume b�ti y compris les parties saillantes du b�timent; cette surface doit �galement tenir compte des d�pendances telles que d�finies � l'art. 26 RCATC, en principe � hauteur de 50 % de leur surface (art. 26 al. 2 RCATC), pour autant que celle-ci d�passe 36 m
2�(al. 3). L'art. 11 al. 2 RCATC pr�voit enfin une s�rie d'�l�ments qui ne doivent pas �tre pris en consid�ration dans la surface d�terminante; au nombre de ceux-ci figurent notamment les balcons ouverts, les balcons-loggias et les jardins d'hiver d'une saillie ne d�passant pas 2.50 m par rapport � la fa�ade (let. d).
4.3.�En l'esp�ce, il ressort du dossier cantonal que les recourants ont, � la suite de la production des fiches de calcul du 17 juin 2014, sur lesquelles est fond�e l'analyse de l'instance pr�c�dente, reproch� � l'autorit� communale de n'avoir retenu, dans le calcul du COS y figurant, ni la terrasse en belv�d�re ni le local situ� en-dessous.
A l'examen de l'arr�t attaqu�, il appara�t que le Tribunal cantonal ne s'est pas formellement prononc� sur ce grief, retenant dans ses consid�rants les mesures reproduites dans les fiches techniques de juin 2014. Cela �tant et contrairement � ce que soutient l'intim�e, la cour cantonale ne pouvait pas - pour peu qu'il ne s'agisse pas d'une omission - se contenter d'exclure implicitement la terrasse et le local litigieux du calcul du COS. En effet, compte tenu des dimensions de ces am�nagements, plus particuli�rement de la profondeur de la terrasse (qui avoisine les 5 m, en son centre, selon les plans d'enqu�te) et de son importante emprise au sol, on ne peut d'embl�e exclure que ceux-ci auraient d� �tre compris dans la surface b�tie d�terminante au sens de l'art. 11 RCATC, l'indice d'occupation du sol tendant pr�cis�ment � assurer une proportion raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et les espaces libres de construction (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Am�nagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 878, p. 384). On ne saurait pas non plus partager sans r�serve l'opinion de la commune lorsqu'elle se r�f�re � une d�finition de la notion de terrasse couverte donn�e par la doctrine (BENO�T BOVAY ET AL., op. cit., Glossaire p. 647) pour exclure le belv�d�re - non couvert - de cette surface: cette d�finition, d�duite d'un cas d'application particulier, ne peut s'appliquer�
mutatis mutandis�aux am�nagements litigieux, le r�glement communal d�finissant de mani�re autonome - sur d�l�gation du l�gislateur cantonal - les �l�ments � prendre en consid�ration dans la mesure du COS. Il s'ensuit que les arguments soulev�s par les recourants ne sont de prime abord pas d�nu�s de pertinence; il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral de se prononcer pour premi�re fois sur ces questions, qu'il incombe, � ce stade, � la cour cantonale de trancher.
4.4.�Sur le vu de ce qui pr�c�de, le grief tir� d'un d�ni de justice s'av�re fond�; le recours doit partant �tre admis pour ce motif formel sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs de fond soulev�s par les recourants. Le dossier est en cons�quence retourn� � l'instance pr�c�dente afin qu'elle statue sur la question de la prise en compte, dans la surface d�terminante, de la terrasse en belv�d�re et du local situ� en-dessous de celle-ci.
Les consid�rants qui pr�c�dent conduisent � l'admission du recours et � l'annulation de l'arr�t attaqu�. La cause est renvoy�e au Tribunal cantonal pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Conform�ment aux art. 66 al. 1 et 68 al. 2 LTF, les frais de la pr�sente proc�dure, de m�me que les d�pens allou�s aux recourants, sont mis � la charge de l'intim�e qui, � ce stade, succombe.
Une indemnit� de d�pens de 3'000 fr. est allou�e aux recourants, solidairement entre eux, � la charge de l'intim�e.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et de la Municipalit� de Pully, au Service des communes et du logement du canton de Vaud ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.

References: art. 36
 art. 11
 art. 82
 art. 34
 art. 34
 ATF 
 ATF 
 art. 111
 art. 49
 ATF 
 art. 42
 ATF 
 art. 47
 art. 66