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Timestamp: 2020-02-17 07:08:08+00:00

Document:
31 Agosto 2018 | Autore: Mariano Acquaviva
2 Usucapione: quando si verifica?
3 Possesso: cos’è?
4 Usucapione: come deve essere il possesso?
5 Usucapione: possesso continuato nel tempo
6 Usucapione abbreviata: cos’è?
7 Usucapione abbreviata per mobili e beni mobili: come avviene?
8 Usucapione immediata dei beni mobili: cos’è?
9 Successione nel possesso: cos’è?
10 Usucapione: quando non c’è il possesso?
11 Usucapione: cos’è l’interversione del possesso?
12 Usucapione: come viene riconosciuta?
13 Usucapione: chi citare?
14 Usucapione: si può riconoscere dal notaio?
15 Usucapione: come si interrompe?
16 Quali beni non possono essere oggetto di usucapione?
17 Usucapione condominiale: è possibile?
17.1 Usucapione del posto auto
L’usucapione è strettamente legata ad un altro istituto giuridico: il possesso. Ed infatti, l’usucapione matura solamente con il possesso continuato (per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge) del bene, possesso che deve essere ininterrotto, pubblico e pacifico [1]. Analizziamo singolarmente questi requisiti.
Oramai avrai capito che l’usucapione si ottiene con il possesso pacifico, pubblico e continuato del bene per un periodo di tempo previsto dalla legge (venti anni; dieci per i beni mobili registrati). Il codice, però, concede uno “sconto” nel caso in cui il possesso prolungato nel tempo si accompagni ad ulteriori requisiti. Nello specifico, in riferimento ai beni immobili, la legge dice che colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione [2].
Quanto appena detto per l’usucapione abbreviata inerente agli immobili vale anche per i restanti beni: se sussiste un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà e l’acquirente è in buona fede, allora l’usucapione abbreviata si applicherà anche per i beni mobili [3], i beni mobili registrati (per i quali occorre comunque la trascrizione dell’acquisto) [4] e l’universalità dei beni mobili [5].
Innanzitutto, non si può acquistare una cosa per usucapione se il legame è di mera detenzione e non di possesso. Cos’è la detenzione? Qual è la differenza con il possesso? È molto semplice: per il diritto, il detentore è colui che, pur utilizzando a tutti gli effetti un bene, non si comporta come se ne fosse il legittimo titolare. L’esempio più classico è quello del locatario, cioè di colui che vive in affitto nell’appartamento di un altro: in un’ipotesi come questa, il conduttore ha la detenzione dell’immobile, non il possesso, poiché il suo rapporto trova una precisa qualificazione all’interno del contratto di locazione (per approfondimenti, leggi questo articolo). Così, se vivi in affitto da oltre vent’anni, scordati l’usucapione: questa potrà maturare solamente se, al termine del contratto, rimarrai nell’abitazione per altri venti anni (oppure, come vedremo nel prossimo paragrafo, nel caso di interversione del possesso).
Dunque, la tolleranza del proprietario esclude qualsiasi futura rivendicazione del terzo detentore del bene; e ciò vale anche nel caso in cui manchi un titolo che qualifichi giuridicamente il rapporto. Ad esempio, se vivi a casa di un tuo amico il quale ti ha concesso gentilmente di poter risiedere lì, non potrai sperare di starci tanto a lungo da poterla usucapire. Questo perché il possesso presuppone un comportamento che, tanto nel suo aspetto esteriore quanto nell’intenzione del soggetto, corrisponda all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale [6].
Quanto abbiamo appena detto nel paragrafo precedente è assolutamente vero: non si può usucapire un bene senza un possesso pieno ed effettivo, cioè a un rapporto con il bene che sia del tutto analogo a quello che vi avrebbe l’effettivo proprietario. La legge, però, consente di trasformare la detenzione in possesso attraverso un particolare istituto: quello della interversione del possesso [7]. Di cosa si tratta? In pratica, il mutamento della detenzione in possesso, utile ai fini del maturare dell’usucapione, può avvenire in due modi:
per opposizione del detentore nei confronti del possessore: in pratica, il primo deve far sapere al secondo che egli ha la precisa intenzione di comportarsi come proprietario della cosa, come se fosse propria. Classico esempio è quello del conduttore di un appartamento che invia una raccomandata al proprietario dicendogli che intenderà comportarsi come se l’abitazione fosse sua, quindi provvedendo a modificarla, rifiutando di pagare il canone, ecc. Da questo momento in avanti, cioè da quando la detenzione si è tramutata in possesso, comincia a decorrere il tempo utile per l’usucapione [8].
Soprattutto nei casi in cui sia sconosciuto o non si trovi il vecchio proprietario, colui che intende far valere la propria usucapione e, di conseguenza, disporre del bene, potrebbe pensare di recarsi direttamente dal notaio. Si può fare? Te lo spiego subito. La giurisprudenza, a partire dal 2007 [9], ha ammesso la possibilità che il notaio possa rogare un atto traslativo basandosi unicamente sulle dichiarazioni delle parti che attestino, appunto, l’intervento dell’usucapione a favore del venditore, e ciò sulla scorta del rilievo per cui la sentenza che accerta l’acquisto per usucapione afferma giudizialmente un diritto già consolidatosi in capo al possessore mediante il decorso dei venti anni di possesso pacifico.
Secondo la legge, l’usucapione si considera interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. L’interruzione però si ha come non avvenuta se, entro l’anno dalla privazione, sia stata proposta azione diretta a recuperare il possesso e questo sia stato di fatto ripristinato [10]. In poche parole, se hai scoperto solamente dopo tanti anni che un tuo vicino di casa ha invaso una parte del tuo terreno, allora, per poter interrompere l’usucapione e, quindi, per evitare di perdere la tua proprietà dovrai interrompere il suo possesso. Per farlo, non è sufficiente una semplice raccomandata scritta, essendo necessario esperire specifiche azioni. Schematicamente, per interrompere l’usucapione è necessario:
L’usucapione funziona anche in condominio? La Corte di Cassazione [11] ha dato risposta affermativa, pur ammettendone l’estrema difficoltà. Questo perché non basta che trascorrano vent’anni anni durante i quali l’interessato deve possedere la porzione dell’edificio o del cortile condominiale, ma è necessaria qualcosa in più: che ciò sia evidente a tutti gli altri condomini e che a questi ultimi sia contemporaneamente impedito l’utilizzo del medesimo bene. Insomma, l’usucapione diventa applicabile solo nel momento in cui c’è una sorta di consenso tacito al passaggio di proprietà.
Secondo la Cassazione, affinché si verifichi l’usucapione in condominio in favore dì uno dei condomini, non è sufficiente che gli altri proprietari di appartamenti si siano astenuti dall’uso del bene comune o abbiano tollerato o concesso che uno dei partecipanti alla comunione ne abbia fatto un uso esclusivo; al contrario è necessaria la sussistenza di una condotta, da parte dell’interessato, che realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri condomini di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocabilmente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva. Pertanto, i venti anni necessari a far maturare l’usucapione non possono cominciare a decorrere se agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva l’area comune [12].
[1] Art. 1158 cod. civ.
[3] Art. 1161 cod. civ.
[4] Art. 1162 cod. civ.
[5] Art. 1160 cod. civ.
[6] Art. 1144 cod. civ.
[7] Art. 1141 cod. civ.
[8] Art. 1164 cod. civ.
[9] Cass. sent. n. 2485/2007.
[10] Art. 1167 cod. civ.
[11] Cass., ord. n. 18351 del 25.07.2017.
[12] Cass., sent. n. 11903 del 09.06.2015.

References: sentenza 
 Art. 1158
 Art. 1161
 Art. 1162
 Art. 1160
 Art. 1144
 Art. 1141
 Art. 1164
 Cass. 
 Art. 1167