Source: http://carabobo.tsj.gob.ve/decisiones/2005/mayo/741-26-2003-6930-.html
Timestamp: 2017-02-24 05:59:08+00:00

Document:
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. PARTES DEMANDANTES: CARMEN FELICIDAD GUERRERO GOMEZ y LUIS BELTRAN VE-LIZ LOZADA. Venezolanos, mayores de edad, Cédula de Identidad Nos. V-8.610.263 y V-7.151.594, respectivamente, y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LAS PARTES DEMANDANTES: Abogados CARMEN TERESA SAYAGO DE LAMAS. Instituto de Previsión Social del Abogado Matricula Nº 78.410.
PARTE DEMANDADA: MARIA ISABEL SOTO. Venezolana, mayor de edad, Cédula de Identidad N° V-2.801.232, y de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas FLERIDA OVALLES e IRIS VELASQUEZ. Instituto de Previsión Social del Abogado Matriculas Nº 97.389 y 62.337, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra.
EXPEDIENTE: Nº 2003 / 6930.
Se inicia el presente asunto por demanda planteada en fecha 15-diciembre-2003 por los ciudadanos CARMEN FELICIDAD GUERRERO GOMEZ y LUIS BELTRAN VELIZ LO-ZADA asistidos por la Abogada CARMEN TERESA SAYAGO DE LAMAS contra la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, refiriendo que celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Cumboto II, vereda 10, sector 02, N° 12, Jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con casas Nos. 09 y 11 de la Avenida 5, con una distancia de 20 metros. SUR: Con casa N° 10 de la Vereda 10, con una distancia de 20 metros. ESTE: Con casa N° 03 de la Vereda 08 con una distancia de 10 metros Y OESTE: Con la Vereda 10 que es su frente, con una distancia de 10 metros, siendo autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 24-septiembre-2002, bajo el N° 54, Tomo 50 de los libros de autentica-ciones, haciéndole entrega a la demandada al momento de la firma del contrato la canti-dad de Bs. 4.000.000,00 dinero en efectivo, en calidad de arras, y para que la misma obtuviera los documentos legales debidamente autenticados y protocolizados le hicieron entrega de Bs. 150.000,00 para agilizar estos trámites; realizando adicionalmente la can-celación de Bs. 930.042,00 a Calife e Hidrocentro por cuanto el inmueble se encontraba en estado de mora, acordándose que dicho monto sería deducible del precio de la venta del inmueble. Indican que en fecha 14-junio-2002 le entregaron a la demandada la suma de Bs. 1.000.000,00 siendo convalidados mediante recibo aceptado por la misma a través de sus huellas dactilares en razón de no saber leer ni escribir, aceptando y firmando el recibo de igual forma su hija, la ciudadana ALICIA DE VIDAL, quien es Venezolana, mayor de edad, Cédula de Identidad N° 2.782.991. Refieren que desde el momento de la firma del contrato la demandada se ha negado a recibir el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento previamente establecidos en dicho contrato, procediendo a consignar de conformidad con lo establecido en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobi-liarios la suma de Bs. 560.000,00 correspondientes al pago de los cánones de arrenda-miento de los meses de octubre, noviembre, diciembre del año 2002, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del presente año, por ante el Juzgado Tercero de Municipio del Municipio Puerto Cabello. Indican que la demandada ha asumido una conducta negligente e irresponsable, incumpliendo de todas las formas las cláusulas y obligaciones aceptadas en dicho contrato, negándose a realizar los trámites tendentes a la protocolización del documento de propiedad, obteniendo copia certificada del mismo por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, bajo el N° 3, folios 21 al 28, Protocolo 1°, Tomo 7 en fecha 10-diciembre-2003. Demandan a la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, por los siguientes con-ceptos:
3.	Que se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la negociación.
4.	Que se fije un término para consignar a favor de la demandada el saldo del precio de la venta que son Bs. 1.919.958,00.
De conformidad con los Artículos 31 y 33 del Código de Procedimiento Civil fijan el valor de la demanda en Bs. 12.000.000,00. Recaudos Acompañados:
Marcado “A”: Contrato de Arrendamiento con opción a compra.
Marcado “B”: Recibo de fecha 14-junio-2002.
Fundamenta la acción en los Artículos 1133, 1134, 1160, 1161, 1167, 1212 y 1264 del Código Civil en concordancia con el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobi-liarios.
En fecha 19-diciembre-2002, fue admitida la demanda, ordenándose el emplaza-miento de la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, a dar contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación.
En fecha 11-febrero-2004, el Alguacil consignó recibo con su compulsa manifes-tando que se le hizo imposible lograr la citación de la demandada.
En fecha 16-febrero-2004, la Apoderada de las partes demandantes solicitó la cita-ción mediante carteles; acordándoselos el Tribunal en auto de fecha 26 del corriente mes y año; recibiéndolos el 01-marzo-2004; y solicitando en fecha 02-marzo-2004 que se deje sin efecto el auto de admisión, por cuanto no era el fundamento adecuado solicitan-do nuevamente la admisión de la demanda y la citación de la demandada.
Por auto de fecha 18-marzo-2004, se repone la causa al estado de nueva admisión de la demanda emplazándose a la parte demandada a dar contestación dentro de los veinte días de despacho siguiente a que conste en autos su citación; se abrió cuaderno a medidas y se decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar librándose Oficio N° 20820041-290 al Registrador Inmobiliario del Municipio Autónomo Puerto Cabello del Es-tado Carabobo, recibiéndolo la Apoderada de la parte demandante en fecha 23-marzo-2004.
En fecha 30-marzo-2004, el Alguacil consignó recibo con su compulsa manifestan-do que se le hizo imposible lograr la citación de la demandada.
En fecha 01-abril-2004, la Apoderada de la parte demandada solicitó la citación por carteles, librándose los mismos en auto de fecha 05 del corriente mes y año; consig-nándolos en fecha 26-abril-2004.
En fecha 27-abril-2004, la Abogada FLERIDA OVALLES, se da por citada en nom-bre de la demandada, presentando para su vista y devolución previa certificación de la Secretaria, original del Poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ca-bello, Estado Carabobo, bajo el N° 80, Tomo 06, de fecha 04-febrero-2004, consignando copias fotostáticas y en virtud de lo cual quedó sin efecto la fijación del cartel de citación por la Secretaria en fecha 05 de mayo del 2.004, previsto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01-06-2004, la Apoderada de la parte demandada, presento escrito de contestación y reconvención, la cual será analizada en la parte motiva de esta decisión.
LAPSO PROBATORIO: Abierta la causa a pruebas ambas parte promovieron de la manera que se indica: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: En fecha 09/07/2004 consignó escrito de pruebas, en donde se tiene:
•	Invoca el mérito favorable que arrojan los autos.
•	Invoca el principio de la comunidad de la prueba.
•	Documentales: Marcado “A”: Documento protocolizado por ante la Oficina de Re-gistro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello; Marcados “B y C”: Seis (6) foto-grafías en las cuales se demuestra el deterioro de la vivienda; Marcados “D, E, F, y G”: Estado de cuenta de morosidad que mantenía la demandada desde el 14-09-1995 con la empresa eléctrica y facturas canceladas por sus representados desde el 15-noviembre-1996 hasta la presente fecha. Marcadas “H, I y J”: Estado de cuenta desde el 31-12-1993 con la empresa Hidrocentro y facturas canceladas por sus representados. Marcado “K”: Copia certificada del expediente signado con el N° 74 que cursa por ante el Juzgado Tercero de Municipio del Municipio Puerto Ca-bello. •	Informes: Art. 433 del C.P.C., Peticionó que se oficie al Juzgado Tercero de Muni-cipio del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo a objeto de que informe sobre la última consignación efectuada de fecha 06-julio-2004.
•	Posiciones Juradas: Artículo 403 del CPC en concordancia con el Art. 406 eiusdem; para la notificación de la parte demandada.
•	Testimoniales: Ciudadanos ARGENIS LEONES VELASQUEZ y ROBERTO CAMPOS.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: En fecha 09/07/2004, consignó escrito de pruebas, en donde se tiene:
•	Invoca el mérito favorable que se desprende de los autos y que benefician a su re-presentada.
•	Documentales: Ratifica los escritos de contestación y reconvención; Marcados “B y C”: Original de los informes médicos emitidos por INSALUD y por el Instituto Ve-nezolano de los Seguros Sociales (IVSS). Marcado “E”: Original del documento de propiedad otorgado por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello del Estado Carabobo.
•	Informes: Art. 433 del C.P.C., Peticionó que se oficie al Juzgado Tercero de Muni-cipio del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo a los fines de que informe so-bre las consignaciones arrendaticias; al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), a los fines de que informe sobre la construcción de las viviendas. •	Inspección Judicial: Artículo 472 del C.P.C., Peticionó el traslado al inmueble obje-to del litigio.
•	Testimoniales: Ciudadanos SOFIA GARCIA, RUBEN JOSE SALAZAR RAMOS, YULI TIBISAY TORRES ARTEAGA, AURELIA MORAO y MARUJA ESPINOZA.
En fecha 15-julio-2004, la Apoderada de la parte demandada presentó escrito de oposición.
En fecha 19-julio-2004, la Apoderada de la parte demandada, de conformidad con los Artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil señaló que el instrumento pri-vado inserto al folio 135 del presente expediente es falso y señala como documento indu-bitado el documento notariado donde se evidencia las huellas dactilares inserto al folio 07 vuelto, igualmente señala como documento indubitado el inserto al folio 8; solicita que de conformidad con el Artículo 322 de la Ley Penal, se notifique al ciudadano Fiscal de Tran-sición del Ministerio Público acantonado en el Destacamento 25 de Puerto Cabello de di-chas actuaciones fraudulentas de la parte demandante en aras de esclarecer el presente fraude; consignó en un folio las huellas tomadas por su representada.
Por auto de fecha 22-julio-2004, el Tribunal hace del conocimiento a las partes que se pronunciara sobre la formal oposición e impugnaciones en la sentencia definitiva.
Por autos separados de fecha 22-julio-2004, fueron admitidos los escritos de prue-bas presentados por las partes, librándose Oficios N° 20820041-822 y 823 a la Jueza Ter-cera del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, boleta de citación a la demandada, y Oficio N° 20820041-824 al Gerente del INAVI.
En diligencia de fecha 26 –Julio-2.004 la parte actora ratificó el valor probatorio de los instrumentos impugnados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 26-julio-2004, se cerró la presente pieza y se abrió una nueva signada con el N° 2.
En fecha 28-julio-2004, los ciudadanos ARGENIS LEONES VELASQUEZ, ROBERTO CAMPOS, SOFIA GARCIA, RUBEN JOSE SALAZAR RAMOS, YULI TIBISAY TORRES ARTEA-GA, AURELIA MORAO, y MARUJA ESPINOZA, no acudieron al llamado judicial, dejándose constancia de la presencia de las Abogadas de las partes demandante y demandada; soli-citando las mismas nueva oportunidad; fijándose por auto de fecha 03-agosto-2004, para el décimo quinto día de despacho. En fecha 04-agosto-2004, fue recibido Oficio N° 228/04, fechado 28-julio-2004, pro-veniente del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, copias certificadas de la sentencia dictada por ante ese Tribunal contentivo del Recurso de Hecho interpuesto por la ciudadana MA-RIA ISABEL SOTO, declarándolo desistido por falta de interés de la recurrente; agregán-dolo a los autos por auto de fecha 05-agosto-2004.
En fecha 19-agosto-2004, previo diferimiento, se práctico la inspección judicial peti-cionada por la Apoderada Judicial de la parte demandada, trasladándose el Tribunal para la Urbanización Cumboto II, Sector II, Vereda 10, Casa N° 12, Parroquia Goaigoaza, Puerto Cabello, Estado Carabobo, dejándose constancia de estar presente la Apoderada Judicial de la parte demandante, y permitiendo el acceso a la vivienda los ciudadanos CARMEN FELICIDAD GUERRERO GÓMEZ y LUIS BELTRAN VELIZ LOZADA, partes deman-dantes. Seguidamente se dejó constancia de los presentes particulares: PRIMERO: Que en la Sala-Comedor, el techo, las paredes norte sur y este, tienen estructuras de madera formadas por láminas horizontales delgadas, no teniendo las mismas la pared oeste; la habitación ubicada al lado norte de la sala tiene pared con láminas de madera por los la-dos este y sur y el techo, por los lados norte y oeste no tiene pared con láminas de ma-dera observándose que las mismas presentan un deterioro y orificios en ambas paredes presuntamente por efecto de las polillas; en la cocina pared de madera por los lados oes-te y sur, observándose los mismos orificios, no teniendo paredes de maderas por los lin-deros este y oeste; la sala de baño presenta paredes frisadas sin pintar; en la habitación contigua a la principal (al lado del baño) tiene láminas de maderas por el lindero sur, no teniendo por los linderos norte, este y oeste; en la habitación ubicada al lado de la sala-comedor presenta paredes de madera por los lados norte, sur y este, no teniendo por el oeste; se dejo constancia que todo el techo de la vivienda es de madera y que las vivien-das ubicadas al frente y al lado sur tienen fachadas con láminas de madera. SEGUNDO: Que la fachada de la vivienda tiene paredes frisadas sin pintar, no se observa madera. TERCERO: Se observó estructura de bloque de cemento hacia el lado norte de la vivienda y hacia el lado oeste en las paredes de las habitaciones que se encuentran al lado del baño; en la sala-comedor se observan bloques de ladrillo sin frisar por el lado externo. Seguidamente la parte promoverte de la inspección expone: Que con respecto al cuarto particular no tiene nada que evacuar. El Tribunal dio por concluido el acto, ordenando el traslado a su sede natural.
En fecha 26-agosto-2004, el ciudadano ARGENIS LEONES VELASQUEZ, no acudió al llamado judicial.
•	ROBERTO CAMPOS: folio 22, Interrogado contestó: Que los demandantes lo con-trataron para realizarle las mejoras necesarias a la casa que se encuentra en liti-gio; que no fue contratado para demoler la casa sino para construir porque estaba deteriorado; que entiende por demolición el tumbar, destruir y acabar con el obje-to; que para el momento que empezó a realizar las mejoras de la casa no se en-contraba habitada; porque estaba deteriorada y no adecuada para vivir; que no tiene nada que ver con el contrato celebrado entre las partes porque lo del es ne-tamente construcción. Repreguntado contestó: No tener conocimiento en el juicio llevado por este Tribunal, sino que lo llamaron para servir como testigo; siendo el señor que lo contrató para dicha construcción; quien dice llamarse LUIS VELIZ; que las mejoras que le hizo al inmueble fueron todas las paredes laterales, o sea, al contorno todo alrededor, construcción del baño en general y de la cocina, fal-tando reparar parte del techo; que fue contratado verbalmente el año pasado y por eso no puede dar la fecha exacta; que esta hablando del año 2003.
•	SOFIA GRACIA y RUBEN JOSE SALAZAR: folios 23 y 24, no acudieron al llamado judicial.
•	YULI TIBISAY TORRES ARTEAGA: folio 25, la Apoderada de las partes demandan-tes hizo oposición a la evacuación de la testigo en virtud de que en reiteradas oportunidades ha comparecido por ante este Tribunal acompañada por la Abogada FLERIDA OVALLES, a los fines de revisar la causa, igualmente la Secretaria de este Tribunal puede dejar constancia de esta situación. Seguidamente la Apoderada de la parte demandada solicitó que se tome en cuenta la declaración de la testigo por cuanto la misma fue promovida en su oportunidad legal, debiendo ejercer la parte demandante el derecho de oposición consagrado en el Artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal vistas las exposiciones se reserva para la sentencia definitiva emitir el pronunciamiento correspondiente y se ordena la evacuación de la testigo. Interrogada contestó: Conocer a la demandada; del Hospital cuando se encontraba hospitalizada en Marzo del 2003, porque tenia un familiar hospitaliza-do; que si tiene conocimiento sobre la negociación que tuvo con los demandantes porque cuando estaba en el Hospital ella le comentó que había alquilado su casa con opción a compra, y que padecía de tensión alta por un disgusto mandándole a realizar estudios, recomendándole la testigo que si ella tenía un contrato de arren-damiento que hablara con estos señores para que se le hiciera un electrocardio-grama, dándole de alta y viéndose a los dos meses preguntándole que si se había hecho todos los estudios, diciéndole que no; que la demandada le comentó que le estaban construyendo la vivienda; que ella conoció a la demandada en Marzo del 2003, y para esa fecha estaban construyendo la vivienda, teniendo conocimiento por parte de la demandada que en el mes de Octubre del 2003, ya habían cons-truido la cerca. REPREGUNTADA CONTESTÓ: No tener interés en estar buscando a la Abogada CARMEN SAYAGO, y que es cierto que conoció en esa fecha a la de-mandada; que entiende por demolición cuando se hacen vigas de arrastres porque sin eso no es posible construir paredes, tiene que haber fundaciones.
•	AURELIA MORAO y MARUJA ESPINOZA, folios 27 y 28, no acudieron al llamado ju-dicial.
En fecha 26-agosto-2004, las Apoderadas de la partes solicitaron nueva oportuni-dad para la declaración de los testigos promovidos; fijándolos el Tribunal por auto de fecha 31 del corriente mes y año, para el quinto día de despacho.
En fecha 03-septiembre-2004, el Alguacil consignó boleta manifestando que se le hizo imposible lograr la citación de la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, parte deman-dada, para absolver las posiciones juradas.
En fecha 24-noviembre-2004, se recibió Oficio N° 319 fechado 23-noviembre-2004, proveniente del Ministerio de Estado para la Vivienda y Hábitat INAVI, infor-mando que la vivienda ubicada en el Sector 02, Vereda 10, casa N° 12 de la Urbaniza-ción Cumboto II, la misma es de estructura tipo madera y el techo igualmente es de tipo madera; agregándose a los autos en fecha 30 del corriente mes y año.
En fecha 18-diciembre-2004, se recibió Oficio N° 4330-326 fechado 06-diciembre-2004, proveniente del Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscrip-ción Judicial del Estado Carabobo, en respuesta de los Oficios Nos. 20820041-822 y 823 fechados 22-julio-2004, siendo agregado por auto de fecha 21-diciembre-2004; informando que efectivamente fue hecha la consignación en fecha 06-julio-2004 reali-zada por la Abogado CARMEN TERESA SAYAGO, Apoderada Judicial de las partes de-mandantes, a favor de la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, según Planilla de Depósito N° 41569953, por Bs. 40.000,00 perteneciente al Banco Industrial de Venezuela; asi-mismo informó que desde el 19-11-2003 los ciudadanos CARMEN FELICIDAD GUE-RRERO GOMEZ y LUIS BELTRAN VELIZ LOZADA, han venido realizando consignaciones arrendaticias, siendo aperturada la cuenta de ahorro a favor de la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, Cédula de Identidad N° 2.081.232, con el N° 0003-0044-67-0100227665, libreta N° 2168187, perteneciente al Banco Industrial de Venezuela, y el cual reposa por ante este Juzgado el expediente de Consignación N° 74, igualmente participó que la beneficiaria solicitó mediante escrito de fecha 12-12-2003 cuyo fir-mante ruego es la ciudadana ALICIA DE VIDAL, Cédula de Identidad N° 2.782.991, la suma de Bs. 560.000,00 correspondiente a los meses Octubre a Diciembre de 2002 y de Enero a Noviembre de 2003, siendo entrega de dicha suma el mismo día.
Por auto de fecha 19-enero-2005, se dio por concluido el lapso probatorio, fijándo-se los lapsos para informes, observaciones y sentencia de conformidad con el Artículos 512 y 513 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 515 eius-dem.
En fecha 22-marzo-2005, la Apoderada de la parte demandada presentó escrito de observaciones.
Estando la causa en fase de decisión, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, emite el pronunciamiento de la manera que sigue:
PRIMERO: Se han cumplido las formalidades procesales relacionadas con la mate-ria quedando establecida la controversia de la manera siguiente. SEGUNDO: Los ciudadanos CARMEN FELICIDAD GUERRERO GOMEZ y LUIS BEL-TRAN VELIZ LOZADA, asistidos por la Abogada CARMEN TERESA SAYAGO DE LAMAS de-mandan a la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, por el Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra celebrado en fecha 24-septiembre-2002 sobre el inmueble antes identificado; alegan haber cancelado como parte del precio de venta la cantidad de Bs. 6.080.042,00; Piden que se le otorgue el documento de venta definitivo del inmueble y se fije un termi-nó para consignar a favor de la demandada el saldo del precio que lo es Bs. 1.919.958,00; estiman la demanda en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00).
TERCERO: En la oportunidad de corresponder la contestación de la demanda la Apoderada Judicial de la parte accionada, consigno escrito, de donde se tiene:
•	Negó tanto los hechos como el derecho en todas y cada una de sus partes, indi-cando que el contrato celebrado entre las partes es una promesa de venta y no un contrato de compraventa tal y como se evidencia de copia simple que anexa mar-cada con la letra “B” emanada por ante la Notaría Pública Primera, bajo el N° 54, Tomo 50, de fecha 24-septiembre-2002.
•	Negó que su representada haya recibido Bs. 150.000,00 por concepto de legaliza-ción del Documento de propiedad.
•	Negó que en el contrato se estableciera que los promitentes compradores cancela-ran los servicios de Energía Eléctrica e Hidrocentro y que fueran deducidos del precio de la venta, por cuanto su representada realizó el contrato por Bs. 8.000.000,00 en razón de esas deudas.
•	Niega que su representada no haya querido recibir dinero alguno por concepto de canon de arrendamiento, por cuanto los demandantes no cumplieron con lo esta-blecido en la cláusula octava del presente contrato, demostrando la mala fe, ya que para la fecha en que se hizo efectivo el dinero depositado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello, su representada ya estaba demandada; no depositando los demandantes los intereses de mora.
•	Niega que su representada haya asumido una conducta negligente e irresponsable y que se haya negado a transmitir la propiedad del inmueble mencionado. •	Niega que su representada haya recibido Bs. 6.080.042,00, porque la suma que recibió es de Bs. 1.000.000,00 como parte del precio de la venta, ratificando y haciendo valer el anexo consignado junto con la demanda marcado con la letra “B”.
•	Niega que no se haya fijado término alguno para cancelar el saldo del precio de venta, por cuanto la Cláusula Cuarta establece que pueden hacer pagos parciales antes de la normalización de la venta definitiva.
•	Niega que el monto adeudado sea la cantidad de Bs. 1.919.958,00 por el saldo del precio de la venta; por cuanto se le adeuda una cantidad mayor que supera la su-ma de Bs. 20.000.000,00 más los intereses moratorios que fije el Tribunal, ya que los demandantes derribaron la vivienda sin su autorización.
•	Niega el valor de la demanda.
•	Niega la infundada acción temeraria incoada en contra de su representada.
•	Procedió de conformidad con los Artículos 361 en su última parte y 365 del Código de Procedimiento Civil a reconvenir a los demandantes para que convengan en: PRIMERO: A la resolución del contrato por incumplimiento del pago de dos meses consecutivos del canon de arrendamiento. SEGUNDO: En la entrega material in-mediata del inmueble arrendado. TERCERO: La indemnización de los daños y per-juicios ocasionados por la demolición del inmueble de su representada por la can-tidad de Bs. 13.000.000,00, y la indemnización de Bs. 5.000,00 diarios de mora que establece la Cláusula Décima del presente contrato, los cuales estiman en la cantidad de Bs. 3.000.000,00. Fundamentando esta acción en los Artículos 1.133, 1.185, 1.588 y 1.592 del Código Civil, Artículos 34, 40, 51 y 52 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y los Artículos 286, 361, 365 y 588 ordinal 2°, 599 or-dinal 7° del Código de Procedimiento Civil. Solicitó que las costas y costos proce-sales así como los honorarios profesionales sean calculados de conformidad con el Artículo 286 del Código de Procedimiento Civil; que se decrete medida cautelar de secuestro y estimó la demanda en la cantidad de Bs. 22.000.000,00.
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, corriente a los folios 6 vto y 7, notariado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 24-septiembre-2.002, bajo el No. 54, Tomo 50, del mismo se desprende que las partes de común acuerdo establecieron la promesa de venta del inmueble ubicado en la Urbaniza-ción Cumboto II, Sector 2, Vereda 10, casa No 12, jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza del Municipio Autónomo Puerto Cabello, con las medidas y linderos anteriormente especi-ficados, siendo el precio la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,00). Que los compradores Promitentes entregaron a la Vendedora Promitente la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00), en calidad de arras. Que las partes esta-blecieron aportes parciales antes de la venta. Que mientras se perfeccionaba la venta los Compradores Promitentes ocuparían el inmueble en calidad de arrendatarios pagando un canon de arrendamiento de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00). Que las cantidades dadas en arras no eran imputables a los cánones de arrendamiento. Que la Vendedora Promitente tramitaría por ante el Instituto Nacional de la Vivienda el otorgamiento del documento de venta, quedando el contrato de vigencia abierta. Que los Compradores Promitentes se comprometían al pago total del precio dentro de los treinta (30) días si-guientes a que la Vendedora Promitente les indicara que tenía disposición del inmueble. Que vencido el plazo anterior sin haberse realizado la venta se consideraría disuelto el contrato, entregándose el inmueble totalmente desocupado y solvente de todos los servi-cios.
Se trata de un contrato celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 24-septiembre-2002, bajo el N° 54, Tomo 50 de los libros de autentica-ciones, lo cual no le otorga el carácter de documento público, aun cuando, en un sentido diferente, tiene autenticidad, pues consta por la declaración ante el funcionario público, su autoría. En efecto, establece el artículo 1363 del Código Civil que el instrumento priva-do reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. Es por lo que en razón a lo expuesto esta sentenciadora lo valora con-forme a lo indicado. Y así se declara.
Recibo como adelanto de venta, corriente al folio ocho (8), de la primera pieza, de donde se desprende que la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, recibió del ciudadano LUIS VELIZ, la cantidad de un millón de bolívares (Bs.1.000.000.00), por concepto de adelanto de venta de un inmueble de su propiedad, ubicado en el sector 2, vereda 10, Nº 12, de la urbanización cumboto II. En el caso sub iudice, siendo que el documento analizado ex-presa la cantidad en letras, además indica el objeto al cual se refieren la cifras que con-tiene, dando con ello fiel cumplimiento a lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, además, de ser reconocido por la demandada en el acto de la contestación de la demanda; el referido documento, es por lo que en concepto de esta sentenciadora, se le otorga la fuerza probatoria. Y así se declara.
Merito favorable que se desprenden de autos y principio de la comunidad de pruebas. Al respecto, esta sentenciadora siguiendo criterio emitido por la Sala de Casación Social en sentencia CLEG460 de fecha 10 de julio de 2.003, establece que el merito favorable de autos no es medio de prueba sino la solicitud de aplicación del princi-pio de comunidad de pruebas, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez esta en la obligación de aplicar de oficio sin alegación de parte, lo cual debe realizar el juez o jueza al valorar todos los medios probatorios susceptibles de valoración por mandato del artículo 509 del Código Civil. Y así se declara.
Documentales: Marcado A. Documento de compra venta celebrado entre el Instituto Nacional de Vivien-da hoy Ministerio de Estado para la Vivienda y Habitad, con la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, de un inmueble ubicado en la Urbanización Cumboto II, sector 2, vereda 10, Nº12, en Jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza del Municipio Autónomo Puerto Cabello, dentro de los linderos y medidas ya especificados en esta decisión y se dan por reproducidos en su totalidad, el documento en cuestión fue notariado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 01 de octubre de 2002, posteriormente protocolizado por el ciudadano LUIS BELTRAN VELIZ, por ante la oficina de Registro Inmobiliario de Puerto Cabello, en fecha 10 de diciembre de 2003, bajo el Nº 3, folios 21 al 28, Protocolo 1º, Tomo 7; ahora bien, por tratarse de un documento notariado es un documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido que tiene entre las partes y respecto de terceros la misma fuerza probatoria que el documento público en lo que se refiere al hecho material de su contenido; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. Y así se declara.
Marcados B y C, corrientes a los folios 117 y 118, impresiones fotográficas. Siendo estas impugnadas por la parte contraria y ratificado su valor probatorio por la promovente de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto las impresiones fotográficas pueden ser concatenadas con la inspección judicial realizada por este Tribunal, se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, es decir, a la de indicios teniendo este Juzgador que guiarse por ciertos principios jurídicos, para que la apreciación no sea cen-surable, por contraria a derecho o violatoria de la ley. Y así se declara.
Marcadas D, E, F, G, H, I, consistentes en estados de cuenta emanados de la empresa Calife a los folios del 119 al 127 ambos inclusive; recibos de caja emanados de la empre-sa Calife a los folios del 128 al 130; estados de cuenta emanados de Hidrocentro a los folios del 131 al 133; recibos de pagos emanados de C.A. Hidrológica del Centro folio 134, de lo indicado se desprende que estos documentos emanan de un tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho do-cumento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el tes-timonio a su contenido, de ser ratificado las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, apreciadas de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y por no cumplir con tal requisito no pue-den ser apreciadas por esta juzgadora y en consecuencia se desechan del proceso. Y así se declara.
Marcado J, recibo por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000.00), se desprende del mismo que los ciudadanos CARMEN GUERRERO y LUIS BELTRAN VELIZ, entregaron la cantidad indicada en calidad de arras por promesa de venta de un inmueble propiedad de MARIA SOTO, estando refrendado el documento por huellas dactilares. En el caso de autos, se observa que la parte demandada tacha el documento tanto en su con-tenido como de las huellas dactilares que aparecen en el. Al respecto esta sentenciadora debe señalar que el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil indica en su último aparte “En el caso de impugnación o tacha de instrumentos privados, se observarán las reglas de los artículos precedentes, en cuanto les sea aplicables.″, refiriéndose el artículo 440 eiusdem, a la formalización de la tacha incidental. Siendo en el caso de autos, que la demandada anunció la tacha el día 15 de julio de 2004, por consiguiente, en el quinto día de despacho siguiente debió presentar escrito de formalización, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que quedan expresados; y en el caso en concreto la tachante formalizo el 19 de julio de 2004, siendo el segundo día de despa-cho siguiente de su anuncio por lo que es extemporánea su formalización y por consi-guiente el tribunal no se pronunció Ahora bien, al analizar esta prueba, se puede consta-tar que no se cumplió con lo establecido en el artículo 1368 del Código Civil el cual indica en su ultimo aparte “Si el otorgante no supiera o no pudiera firmar, y se tratare de obli-gaciones para cuya prueba se admiten testigos, el instrumento deberá estar suscrito por persona mayor de edad que firma a ruego de aquél, y, además, por dos testigos.″ Es por lo antes expresado, que esta juzgadora considera que no puede tenerse como documento privado ni oponerse como tal a la contraparte, y en consecuencia se desecha del proceso. Y así se declara.
Marcado K, copia certificada del expediente de consignación Nº 74, emanada del Juzga-do Tercero del Municipio Puerto Cabello, con motivo de la consignación de cánones de arrendamiento por ante ese despacho, por los ciudadanos CARMEN GUERRERO y LUIS BELTRAN VELIZ. Nuestra ley acuerda plena fe a las copias de documentos públicos o au-ténticos, y aun á las copias de copias auténticas; con tal que hayan sido expedidas en la forma legal por los funcionarios competentes. Es por lo indicado que esta sentenciadora le da plena prueba entre las partes y es valorada conforme a lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil. Y así se declara.
Prueba de informes, Corriente al folio 114 de la segunda pieza, corre inserto oficio emanado del Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello Nº 326 de fecha 06 de diciem-bre de 2004, donde se informa sobre la consignación realizada por los ciudadanos CAR-MEN GUERRERO y LUIS BELTRAN VELIZ, por concepto de cánones de arrendamiento a favor de la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, los cuales fueron retirados en fecha 12 de diciembre de 2004. Por emanar la presente prueba de funcionario público esta juzgadora le otorga plena fe. Y así se declara.
Testimoniales. De las testimoniales promovidas por la parte actora, solo compareció el ciudadano ROBERTO CAMPOS, titular de la cédula de identidad Nº V-5.659.898, de las deposiciones de este testigo, se puede evidenciar que nada arroja en cuanto a la causa de cumplimiento de contrato de opción de compra, sin embargo, en cuanto a lo alegado por la demandada de autos, sobre la demolición del inmueble, al ser repreguntado por la contraparte este respondió a la segunda pregunta: no haber sido contratado para la de-molición de la casa, sino para su construcción porque todo estaba deteriorado. En cuanto a la cuarta pregunta respondió: haber realizado mejoras en las paredes laterales, o sea el contorno, construcción del baño y la cocina. Y por cuanto guardan relación con la inspec-ción judicial practicada por este tribunal al inmueble, se aprecian de conformidad con lo indicado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Merito favorable, que se desprenden de autos. Al respecto esta sentenciadora ya emitió su opinión y la da por reproducida.
Marcados B y C, corrientes a los folios 183 y 184 de la pieza uno, siendo estos presen-tados de igual forma con la contestación de la demanda en copia fotostática simple, re-sumen de historia de egreso emitida por Insalud, historia Nº 042096 y constancia de car-diología emitida por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales. Esta juzgadora ob-serva: que estos documentos no recaen sobre los hechos contradichos o afirmados en el proceso, siendo una prueba claramente innecesaria. Además cabe destacar que fueron emitidos por un tercero, debiendo ser ratificados mediante la prueba testimonial que no es más que una declaración de ciencia y representativa, que un tercero hace a un juez, con fines procesales, sobre lo que dice saber respecto de hechos de cualquier naturaleza. En tal sentido no se aprecian y se desechan del proceso. Y así se declara.
Marcado D, copia fotostática simple de la libreta de ahorro Nº 2168187 del Banco Indus-trial de Venezuela, a nombre de MARIA ISABEL SOTO. Aperturada por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello. De esta prueba se desprende un depósito realizado en fecha 19 de noviembre de 2003, en favor de la referida ciudadana. Sentencia SCC, 16 de di-ciembre de 1992, Ponente Conjuez Dr Miguel Jacir H. señala: “El legislador decidió otor-gar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos. Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determi-nados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones foto-gráficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador. Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados recono-cidos o tenidos legalmente por reconocidos; en segundo lugar, que dichas copias no fue-ren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas…″ ahora bien, por lo antes expuesto, y por ser criterio que comparte está juzgadora se valora dicha prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Marcado E, documento de compra venta celebrado entre el Instituto Nacional de la Vi-vienda y la ciudadana MARIA ISABEL SOTO. Por cuanto el mismo ya fue valorado confor-me a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, se da por reproducido. Y así se declara.
Prueba de informes, al folio 112 de la segunda pieza, corre inserto oficio Nº 319 de fecha 23 de diciembre de 2004, emanado del Ministerio de Estado para la Vivienda y Habitat (INAVI) informando que la vivienda ubicada en el sector 02, vereda 10, casa Nº 12 de la Urbanización Cumboto II, la misma es de estructura tipo madera, así como su techo. Por encontrarse esta prueba concatenada con las demás pruebas de autos, se le otorga valor probatorio y se valora conforme a lo indicado en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Inspección judicial, corriente a los folios 19 y 20 de la 2da pieza, consta el traslado del tribunal a la casa signada con el Nº 12, de la vereda 10 del sector 2 de la Urbanización Cumboto II, donde se dejó constancia de los particulares solicitados por la promovente. Con relación a esta prueba donde se evidencia el examen y reconocimiento personal de los hechos o cosas por el funcionario judicial, y siendo practicada por el juez de la causa, en la respectiva instancia, cumpliendo así con la finalidad de inmediación, esta senten-ciadora la valora como una prueba plena o completa y simple del hecho observado. Y así se declara.
Prueba testimonial. De las testimoniales promovidas por la parte demandada, solo compareció la ciudadana Yuli Tibisay Torres Alteaga; la parte actora se opuso a la eva-cuación de la declaración de esta testigo, al manifestar que tenía interés en el juicio por cuanto en varias oportunidades había revisado el expediente; ordena el tribunal su eva-cuación y señala pronunciarse en la definitiva. De las deposiciones de esta testigo, se evi-dencia que su conocimiento con relación al caso es referencial, al responder en la tercera pregunta sobre si tenía conocimiento de la negociación entre los ciudadanos MARIA ISA-BEL SOTO, CARMEN FELICIDAD GUERRERO y LUIS VELIZ. respondió ″ por comentarios que hacía ella en el hospital, que había alquilado su casa con opción a compra ″; en la cuarta pregunta sobre si los ciudadanos CARMEN FELICIDAD GUERRERO y LUIS VELIZ, le habían demolido el inmueble, respondió “sí tener conocimiento porque en esa oportunidad ella le comentó que estaban construyendo la vivienda.″; en la quinta pregunta sobre si tenía conocimiento en que año fue demolido el inmueble, respondió “que había conocido a MARIA en marzo del 2000, y que para esa fecha ya estaban construyendo el inmueble.″; en la segunda repregunta sobre que entendía por demolición, respondió “cuando se hacen vigas de arrastres, porque sin eso no es posible construir.″. El maestro Hernando Devis Echandía, Página 30, Tomo II, Compendio de la Prueba Judicial, nos enseña: “Cuando lo que se relata no es el hecho que se investiga o se pretende demostrar, sino la narración que sobre éste han hecho otras personas, el testimonio se llama de oídas o ex auditu. Objeto de estos testimonios es la percepción que ex auditu tuvo el testigo, es decir, el hecho de la narración oída, y no el hecho narrado por esos terceros Pueden tener diferen-tes grados, según que el testigo narre lo que personalmente oyó o lo que otra persona le dijo haber oído a una tercera persona, y así sucesivamente. En este sentido se habla de testimonios ex auditu proprio y ex alieno o auditu auditus″. Ahora bien, la Doctrina y Ju-risprudencia han aceptado el testigo de oídas o ex auditu, cuando no es posible tener la prueba original, sea de testigos que hayan percibido los hechos o de confesión o de la percepción directa del juez mediante las inspecciones judiciales o de documentos emana-dos de las partes. Es por lo antes expuesto que esta sentenciadora aprecia la presente prueba en relación con las demás pruebas de autos. Y así se decide.
En el acto de la contestación de la demanda, la abogada Florida Ovalles Márquez, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, reconviene a los ciudadanos CARMEN FELICIDAD GUERRERO GOMEZ y LUIS BELTRAN VELIZ, por resolu-ción de contrato de arrendamiento, en los siguientes términos:
1.	Que el contrato presenta contrariedad en cuanto a su objeto, al no entenderse si es un contrato de promesa de venta o un contrato de arrendamiento, por lo que se presenta confuso, contradictorio al no saberse cual es su naturaleza jurídica.
2.	Que su representada es una anciana de ochenta años, que no sabe leer ni escribir, y en consecuencia no sabe firmar y desconoce el contrato que fue firmado en su nombre y a su ruego por la ciudadana Yumaira Lamas Sayazo, quien tiene paren-tesco de consanguinidad con la abogada redactora del documento y representante de los demandantes.
3.	Que el inmueble que dio en arrendamiento con opción a compra fue demolido sin haberle cancelado la totalidad del precio.
4.	Que la firmante a ruego en ningún momento tuvo la intención de salvaguardar los derechos de su representada por no informarle del contenido del documento.
6.	Que el contrato no cumple con los requisitos de forma y de fondo exigidos por la ley, ya que en la cláusula primera establece que la vendedora se compromete a vender y los compradores a comprar el inmueble y en tal sentido la parte actora no podía pedir el cumplimiento del contrato de compra venta por no haber cumpli-do con las cláusulas del contrato.
7.	Que la cláusula segunda establece como precio de venta la cantidad de ocho mi-llones de bolívares (Bs. 8.000.000.00), pagaderos al contado, estableciéndose la forma de pago.
8.	Que existe una contradicción por cuanto en la cláusula tercera establece que los promitentes compradores entregan en el acto a la promitente vendedora, a titulo de arras la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000.00), cosa que no es cierta, por cuanto su representada no recibió esa cantidad de dinero.
9.	Que la ciudadana Yumaira Lamas Sayago, incurrió en engaño y mala fe, al no te-ner la intención de poner en conocimiento a su representada de las cláusulas con-tenidas en el contrato, al igual que los ciudadanos CARMEN FELICIDAD GUERRERO y LUIS BELTRAN VELIZ, quienes son los interesados en causarle graves daños a su representada como en efecto lo hicieron al proceder el mismo día a demoler el in-mueble. 10.	Que los demandantes actuaron con intención, premeditación y alevosía apropián-dose del bien inmueble procediendo luego a demolerlo.
11.	Que la Cláusula Cuarta establece que los Promitentes Compradores harían aportes antes de la normalización de la venta definitiva, aportes que nunca llegaron a rea-lizar, ya que el único dinero que estos ciudadanos entregaron a su representada fue Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), como lo demuestra el anexo mar-cado “B” consignado con el libelo de la demanda.
12.	Que de la Cláusula Séptima se desprende que se trata de un contrato de arrenda-miento, estableciéndose un canon de arrendamiento de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) mensuales, siendo expresamente entendido que la suma dada en arras no era imputable en ningún caso a los cánones de arrendamiento, y si la referida cláusula establece que es un contrato de arrendamiento porque se demanda a su representada por cumplimiento de contrato de compra venta.
13.	Que los demandantes tenían que pagarle a su representada por cánones de arren-damiento la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), incumpliendo di-cho pago desde el primer mes, luego depositaron la cantidad de Quinientos Sesen-ta Mil Bolívares (Bs. 560.000,00), de los meses atrasados desde Octubre del 2.000 hasta marzo de 2.004, de lo cual se evidencia el flagrante y reiterado cumplimien-to de la parte actora en lo legal y convencional, siendo de que para la fecha en que se hace efectivo el dinero depositado ya su representada estaba demandada, no depositando los intereses devengados por los meses de atraso. Alega el artículo 34 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
14.	Que la cláusula Novena establece que se trata de un contrato de vigencia abierta obligándose los Compradores Promitentes a efectuar el pago total del precio de venta dentro de los treinta (30) días siguientes a que la vendedora indique que tiene el documento de propiedad del inmueble.
15.	Solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento por incumplimiento del pago de dos meses consecutivos de cánones de arrendamiento. La entrega material in-mediata del inmueble arrendado. Indemnización de Daños y Perjuicios ocasionados por la demolición del inmueble los cuales establece en la cantidad de Trece Millo-nes de Bolívares (Bs. 13.000.000,00). El cumplimiento de la Cláusula Décima, o sea la cancelación de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), diarios por concepto de mora, los cuales estima en la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00). Fundamenta su Reconvención en los artículos 1113, 1185, 1588, 1592 del Código Civil, 34, 40, 51, 52 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, 286, 361, 365, 588 ord. 2°,599 ord. 7° del Código de Procedimiento Civil y la es-tima en la cantidad de Veintidós Millones de Bolívares (Bs. 22.000.000,00).
En fecha 07-Junio-2.004 es admitida la reconvención, suspendiéndose el procedi-miento por un lapso de cinco días para que los demandantes reconvenidos den contesta-ción a la reconvención.
En fecha 11-Junio del 2.004 la apoderada judicial de la demandada reconviniente pre-sento escrito de reforma de la reconvención en lo que se refiere a la narración de los hechos, petitorio y fundamentos de derecho, procediendo el Tribunal por auto de fecha 18-Junio 2.004 a ordenar la continuación legal de la causa, de este auto apeló la deman-da reconviniente en fecha 29-Junio-2.004, siendo oída la misma en un solo efecto remi-tiéndose las copias señaladas al Juez Superior competente en fecha 07-Julio-2.004 con oficio N° 20820041-766, siendo ordenado por el Superior Segundo Civil que el Tribunal se pronunciara sobre la admisión o no de la reforma a la reconvención, cuya orden fue acatada en auto de fecha 11-Noviembre-2.004 donde se negó la admisión de la reforma a la reconvención.
En fecha 14-Junio-2.004, en el lapso legal establecido en el artículo 367 del Código Civil la Apoderada Judicial de los demandados reconvenidos presentó escrito de contesta-ción a la reconvención, en los siguientes términos:
1.	Conviene y acepta que sus representados en fecha 24-septiembre-2.002 celebra-ron con la ciudadana MARIA ISABEL SOTO Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, sobre el inmueble antes identificado en esta decisión.,
2.	Conviene y acepta que el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra fue au-tenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 24-septiembre-2.002, quedando anotado bajo el N° 54, Tomo 52, de cuyo contenido tenía conocimiento la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, y aún cuando la misma manifestó no saber firmar, firmando a su ruego y por su propia voluntad la ciuda-dana YUMAIRA LAMAS, en dicho acto la ciudadana MARIA ISABEL SOTO estuvo acompañada por la ciudadana ALICIA VIDAL, hija de la misma, quien al igual que ella tenía pleno conocimiento de la negociación.
3.	No reconviene en cuanto a que el Contrato de Arrendamiento con Opción a Com-pra este confuso o contradictorio, ya que de la lectura del mismo se deduce que la demandada reconviniente promete vender un inmueble de su propiedad a mis re-presentados una vez obtuviera el documento definitivo de propiedad por ante el Organismo competente momento en el cual se perfeccionaría la venta, estable-ciéndose de mutuo y común acuerdo que en dicho lapso sus representados cance-larían un canon de arrendamiento de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00).
4.	No reconviene en cuanto a que sus representados reconvenidos hayan realizado demolición alguna del inmueble objeto del litigio, siendo lo cierto que una vez fir-mado el contrato y entregada la llave por la ciudadana MARIA ISABEL SOTO a sus representados, transcurrió un año sin poder habitar la casa, al no reunir las mas mínimas condiciones de habitabilidad, presentaba en el frente un alto grado de de-terioro, motivo por el cual sus representados procedieron a reconstruir y reformar el frente de la vivienda, así como otras reparaciones necesarias para poder habi-tarla.
5.	No acepta ni reconviene en cuanto a que el estado de salud delicado de la ciuda-dana MARIA ISABEL SOTO se deba a la demanda interpuesta por sus representa-dos, por cuanto el cuadro clínico de la demandada reconviniente no es actual.
6.	No acepta ni reconviene a que sus representados no puedan solicitar el cumpli-miento del contrato al o haber cumplido con el contenido de la Cláusula Segunda donde se estableció el precio de venta y forma de pago, lo cierto es que hubo un error material de trascripción, estableciéndose que el pago sería de contado, tra-tándose de un Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra al materializarse un pago de contado existiría riesgo para los Promitentes Compradores al no estar perfeccionada la venta que estaba sometida a un plazo que dependía exclusiva-mente de la demandada reconviniente.
7.	No acepta ni reconviene en que existe contradicción en lo establecido en las Cláu-sulas Segunda y la Cláusula Tercera, en virtud de que en la Cláusula Segunda hubo un error material y en la Cláusula Tercera si es cierto que sus representados entregaron a la demandada reconviniente la suma de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00) en presencia de la firmante a ruego y la ciudadana ALICIA VI-DAL hija de la ciudadana MARIA ISABEL SOTO.
8.	Niega y no reconviene que sus representados hayan entregado a la demandada reconviniente únicamente la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), siendo lo cierto que a pesar del claro incumplimiento de la deman-dada reconviniente sus representados han cancelado la cantidad de Seis Millones Ochenta Mil Cuarenta y Dos Bolívares (Bs. 6.080.042,00).
10.	No acepta ni reconviene que sus representados hayan dejado de cancelar los cá-nones de arrendamiento y que la demandada reconviniente haya dejado de perci-bir ese dinero, por cuanto si lo ha percibido, además sus representados han cance-lado por concepto de servicios la suma de Novecientos Diecinueve Mil Novecientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs. 919.958,00) al presentar dicho inmueble un esta-do de morosidad por dichos conceptos.
11.	Alega que la demandada reconviniente incumplió con la Cláusula Novena al no participar a sus representados en el plazo establecido el haber legalizado la pro-piedad del inmueble para que sus representados pagarán el precio.
12.	Alega que sus representados no están obligados a cancelar la suma de Cinco Mil Bolívares por concepto de atraso en la entrega del inmueble ya que el verdadero incumplimiento existe por parte de la demandante reconviniente.
Ahora bien, tal y como quedo plasmada la controversia de la reconvención, se esta-blece que la demandada reconviniente demanda a los demandantes reconvenidos por resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento del pago de dos (2), men-sualidades consecutivas; la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por la demolición del inmueble; y por el pago de los intereses de mora establecidos en la cláu-sula décima del contrato. Por su parte la apoderada judicial de los demandantes reconve-nidos, alega que el incumplimiento es por parte de la demandada reconviniente al no querer recibir los cánones de arrendamiento; que al no haber cumplido la demandada reconviniente con lo establecido en la cláusula novena del contrato, sus representados no están obligados a pagar lo establecido en la cláusula décima del contrato.
En cuanto a lo convenido en la cláusula novena del contrato las partes señalaron: “es-te contrato se deja de vigencia abierta…″., con la salvedad de que la parte demandada reconviniente debía dar aviso a los demandantes reconvenidos de haber obtenido el do-cumento de propiedad del inmueble que prometía dar en venta derivándose del referido aviso un plazo de treinta días para la formalización de la venta, de lo contrario el contrato quedaría sin efecto, con la circunstancia de que con relación al contrato de arrendamiento se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, y así lo alega la apoderada judicial de la demandada reconviniente en su escrito al señalar como fundamento de su defensa, lo contenido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2), mensuali-dades consecutivas…
Por lo anteriormente expuesto, considera esta sentenciadora que la demandada reconviniente no podía demandar por resolución de contrato de arrendamiento, figura que esta dada a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, sin embargo debe aclarar esta juzgadora que de las actas del proceso se desprende la falta de evidencia por parte de la demandada reconviniente de haber realizado gestión alguna para el cobro de los cánones de arrendamiento en cuestión, por el contrario, se evidencia de autos copia certificada del expediente Nº 74 por ante el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello, donde se constata la consignación de los cánones de arrendamiento, siendo estos acepta-dos por la demandada reconviniente y tal aceptación exonera a los demandantes recon-venidos de incurrir en tal incumplimiento. Y así se declara.
Ahora bien, de igual forma debe destacar quien decide con relación a la reconven-ción planteada, que aun cuando la misma fue admitida por tratarse de un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referidas a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal, ello en beneficio de los principios de economía y celeri-dad procesal, no obstante se vulnero con lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que aun de oficio el juez debe declarar inadmisible la reconvención que deban ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario, siendo que el procedimiento a seguir en las demandas por desalojo, cumplimiento o reso-lución de contratos de arrendamiento y otros, es el breve, previsto en el libro IV, titulo XII, del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, cabe señalar que el procedimiento acogido en la presente causa ha sido el ordinario, observando quien decide que las partes han dispuesto de lapsos más amplios logrando con ello la efectividad del derecho a la de-fensa y la tutela judicial efectiva. Planteamiento que ha sido señalado en reiteradas juris-prudencias Y así se declara.
En lo atinente a los daños y perjuicios alegados por la demandada reconviniente por haberse demolido el inmueble dado en arrendamiento por parte de los demandantes reconvenidos, pasa esta sentenciadora a la valoración de las pruebas aportadas, y así tenemos: que de la inspección judicial promovida por la demandada reconviniente, se constató que el inmueble mantenía en su totalidad el techo de madera y paredes de ma-dera a excepción de la fachada y de los lados norte y oeste de la vivienda todo lo cual, si se concatena con el informe del Ministerio del Estado para la Vivienda y Habitat (INAVI), donde señala que el techo de la vivienda así como sus paredes son de madera, y al con-servar la vivienda el techo no se estaría en presencia de una demolición del inmueble, sino de la reconstrucción del mismo, por la situación de deteriorado de paredes del in-mueble por la polilla como consta en la inspección judicial practicada, en tal sentido no puede prosperar los daños y perjuicios alegados por la parte demandada reconvincente, en cuanto a la demolición de la vivienda. Y así se declara.
Con relación a los intereses reclamados por la demandada reconviniente, estable-cidos en la cláusula décima del contrato, observa quién decide, que lo allí expresado de-bía ser acatado por los demandantes reconvenidos una vez cumplido lo indicado en la cláusula novena del contrato por parte de la demandada reconviniente, es decir, el aviso por parte de la vendedora promitente a los compradores promitentes de haber legalizado el documento de propiedad del inmueble objeto de la promesa de venta, y a su vez el haber transcurrido los treinta días sin que los compradores promitentes después de ser notificados hubieren dado cumplimiento al pago total del precio de la venta y se diera por resuelto el contrato. Solo entonces se generaría el pago de los cinco mil bolívares (Bs. 5.000.00), indicado en la cláusula décima del contrato. Por consiguiente al no estar de-mostrado en autos el haberse cumplido con la cláusula novena del contrato, el reclamo de los intereses establecido en la cláusula décima no puede prosperar. Y así se declara.
En virtud de lo anteriormente expuesto, se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION planteada por la abogada Flerida Ovalles Marquez, como apoderada judicial de la ciuda-dana MARIA ISABEL SOTO, y pasa esta juzgadora a resolver el fondo del asunto debatido con las probanzas de auto, observándose:
Del análisis del contenido del contrato de arrendamiento con opción a compra, se desprende una promesa bilateral de contratar entendiendo por tal aquel contrato median-te el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato. Como es, la promesa bilateral de compra venta de una cosa. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Por ello se considera en Venezuela la promesa bilateral de compra venta perfectamente válida; indicado por nuestros Maes-tros, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, Curso de Obligaciones, Tomo II, Página 565.
Es un contrato bilateral, en virtud de que surgen obligaciones para ambas partes contratantes, son recíprocamente deudores. Lo establece el artículo 1134 del Código Civil, al establecer: “el contrato es bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente.″ Es un contrato consensual, entendiendo por tal aquellos que se perfeccionan solo consensu, es decir, por el solo consentimiento. Se observa de igual forma, que se cumplió con las condiciones requeridas para la existencia del contrato, tal como lo indica el artículo 1141 del Código Civil; consentimiento de las partes; objeto que pueda ser materia de contrato; y causa licita. Y conforme a lo que establece el artículo 1264 eiusdem “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención”. En consecuencia de lo expuesto, y a juicio de quien decide, se determina que la naturaleza jurídica del contrato firmado por las partes, en fecha 24 de septiembre de 2002, ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, es un CONTRATO DE PROME-SA BILATERAL DE COMPRA VENTA, indistintamente que las partes lo denominarán contrato de arrendamiento con opción a compra, lo cual se evidencia de la cláusula pri-mera “la vendedora promitente se compromete a vender y los compradores promitentes a comprar.″, la cláusula segunda, se pacta el precio de la venta, en la cláusula tercera los compradores promitentes entregan en calidad de arras la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000.00), lo cual no fue desvirtuado por la contraparte y al estar esta-blecido en el contrato tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, artículo 1159 del Código Civil. En las cláusulas cuarta, quinta, sexta, novena y décima también surge la evidencia de contrato de promesa de compra venta y consecuencialmente una obligación de hacer, como es la constitución del contrato definitivo de compra venta; con la modalidad que mientras se perfeccionaba el contrato de venta, los compradores promitentes ocuparían el inmueble en calidad de arrendatarios teniendo como contraprestación el pago del canon de arrendamiento establecido. Por consiguiente se determina el presente contrato como contrato de promesa bilateral de compra venta. Y así se declara.
En cuanto a lo alegado por la apoderada judicial de la demandada de autos, que no tenía conocimiento del contenido del contrato por no saber leer ni escribir, teniendo la obligación la firmante a ruego de informarla del contenido. Debe aclarar esta sentenciado-ra que tal obligación era única y exclusiva del funcionario que presenció el acto, y así lo señala el artículo 77 ordinal 2º de la Ley de Registro Público y del Notariado, que deter-mina el deber del funcionario de informar a las partes del contenido, naturaleza, trascen-dencia, y consecuencias legales de los actos o negocios jurídicos otorgados en su presen-cia, así como de las renuncias reservas, gravámenes y cualquier otro elemento que afecte los bienes o derechos referidos en el acto o negocio jurídico así como de dejar constancia en el acto de haber cumplido con este deber, y así consta en la nota de otorgamiento del contrato, en consecuencia es evidente que la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, tenía cono-cimiento del contenido del contrato.
Ahora bien, en cuanto a los alegatos de las partes, tanto en el libelo, como en la contestación de la demanda, parcialmente transcritos en el presente fallo, así como de los informes presentados, y en virtud del principio iura novit curia, debe esta sentenciadora aclararles que en Venezuela se constituye un estado de derecho y de justicia conforme a lo establecido en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pero que nuestra legislación no tutela los supuestos de derecho de las personas que cele-bran convenios para luego intentar no cumplirlos, alegando formalismos o incumplimien-tos de obligaciones secundarias que no hizo valer oportunamente, en perjuicio de la con-traparte que tiene confianza legítima en el convenio celebrado. En consecuencia deberá la ciudadana MARIA ISABEL SOTO, cumplir con las cláusulas establecidas en el contrato de formalizar el contrato de compra venta del inmueble ubicado en la Urbanización Cumboto II, sector II, vereda 10, casa N° 12, jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza del Municipio Autónomo Puerto Cabello del Estado Carabobo, con una superficie aproximada de dos-cientos metros cuadrados (200 M2), comprendida dentro de los siguientes linderos y me-didas: NORTE: Con casas Nos. 09 y 11 de la Avenida 5, con una distancia de 20 metros. SUR: Con casa N° 10 de la Vereda 10, con una distancia de 20 metros. ESTE: Con casa N° 03 de la Vereda 08 con una distancia de 10 metros Y OESTE: Con la Vereda 10 que es su frente, con una distancia de 10 metros, a favor de los ciudadanos CARMEN FELICIDAD GUERRERO y LUIS BELTRAN VELIZ, y estos a pagar el precio convenido. Y así se declara.
En el caso en concreto, los compradores promitentes alegan haber cancelado a la vendedora promitente por concepto del contrato de promesa de venta, la cantidad de seis millones ochenta mil cuarenta y dos bolívares (Bs.6.080.042,00), comprendidos: cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000.00), en dinero efectivo, al momento de la firma del documento, un millón de bolívares (Bs.1.000.000.00), como adelanto de venta, ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000.00), a los fines de facilitar y agilizar los trámites de obtención y protocolización del documento, novecientos treinta mil cuarenta y dos bolíva-res (Bs.930.042.00), concepto de cancelación de los servicios de energía eléctrica e hidrocentro, evidenciándose de las pruebas aportadas y valoradas por esta juzgadora de-termina que la cantidad entregada como parte de pago al precio estipulado en el contrato de promesa de venta fue la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000.00), deducibles al precio estipulado en el contrato de promesa de venta de ocho millones de bolívares (Bs.8.000.000.00), quedando como saldo la cantidad de tres millones de bolíva-res (Bs.3.000.000.00), que deberán cancelar los ciudadanos CARMEN FELICIDAD GUE-RRERO y MARIA ISABEL SOTO a la ciudadana al momento del otorgamiento del documen-to de compra venta. Se establece que los gastos de otorgamiento y protocolización del documento de compra venta correrán por cuenta de los compradores promitentes. Así mismo se establece que la legalización del documento de compra venta se realizará de-ntro de los treinta (30), días siguientes a que quede firme la presente decisión. Y así se declara.
En fundamento a lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de promesa de venta, han planteado los ciudadanos Abogados CARMEN FELICIDAD GUERRERO GOMEZ y LUIS BELTRAN VELIZ LOZADA, contra la ciuda-dana MARIA ISABEL SOTO; todos de las características que constan en autos. Y así se decide.- No se hace pronunciamiento sobre costas conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por no haber resultado ninguna de las partes totalmente vencidas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Puerto Cabello, a los veintiséis (26) días del mes de Mayo de Dos Mil Cinco (2005). Años: 194º de la Independencia y 146º de la Federación.
Abogado MARITZA RAFFO PAIVA, En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 10:00 de la mañana. Se dejó copia para el Archivo. La Secretaria,

References: Artículo 51
 Artículo 51
 Artículo 223
 Artículo 403
 Artículo 472
 Artículo 322
 artículo 429
 Artículo 397
 Artículo 515
 resolución 
 Artículo 286
 artículo 1363
 artículo 1
 artículo 509
 artículo 429
 artículo 510
 artículo 431
 artículo 443
 artículo 440
 artículo 1368
 artículo 1384
 artículo 508
 artículo 429
 artículo 1363
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 artículo 34
 Resolución 
 artículo 367
 resolución 
 artículo 34
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 artículo 366
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 artículo 1264
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 artículo 2
 Artículo 274