Source: https://ficek.sk/stavba-plotu-a-pravo-prechodu-28145
Timestamp: 2019-10-15 12:31:54+00:00

Document:
[2019] Stavba plotu a právo prechodu | Právna Poradňa '
Stavba plotu a právo prechodu
Odpovedané dňa: 24. 7. 2017
Otázka: Stavba plotu a právo prechodu
Dobrý deň. Susedova stodola (jedna stena - nie vstupná) susedí s našim pozemkom (záhradou). Existuje nejaký právny predpis, ktorý upravuje odstup od jeho majetku, aby sme svoj vlastný mohli ohradiť plotom? Momentálne sme nechali odstup 70 cm a až potom sme postavili plot medzi jeho stodolou a našou záhradou. Tiež by ma zaujímalo, aká minimálna šírka je určená pre právo prechodu cez cudzí pozemok.
Odpoveď: Stavba plotu a právo prechodu
Dobrý deň, k Vašej otázke uvádzame nasledovné:
Právna úprava odstupových vzdialeností v podmienkach SR
Požiadavka na odstupové vzdialenosti medzi stavbami je upravená vo vyhláške č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie upravuje požiadavky na odstupové vzdialenosti medzi stavbami, ktoré vytvárajú medzi sebou voľný priestor.
Podľa ust. § 2 ods. 2 vyššie citovanej vyhlášky, tieto požiadavky sa vzťahujú na všetky druhy stavieb, ak v tretej časti vyhlášk nie je ustanovené inak.
Odstupové vzdialenosti
Konkrétne odstupové vzdialenosti medzi stavbami rieši ust. § 6 ods. 1 vyhlášky č. 532/2002 Z. z.
V zmysle tohto ustanovenia vzájomné odstupy stavieb zohľadňujú konkrétne podmienky výstavby vyplývajúce z požiadaviek urbanistických, architektonických, životného prostredia, hygienických, veterinárnych, ochrany povrchových a podzemných vôd, ochrany pamiatok, požiarnej bezpečnosti, civilnej ochrany, požiadaviek na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania.
Podľa ust. § 6 ods. 3 vyhlášky č. 532/2002 Z. z. minimálna vzdialenosť medzi stavbami, ktoré vytvárajú medzi sebou voľný priestor, nesmie byť menšia ako 7 m, pokiaľ nepôjde o umiestňovanie stavby v stiesnených územných podmienkach podľa § 6 ods. 4) tejto vyhlášky, podľa ktorého je možné minimálnu hranicu odstupu medzi stavbami znížiť zo 7 m na 4 m.
Vzdialenosť rodinných domov a s poukazom na ust. 2 ods. 2 tejto vyhlášky aj ostatných stvieb, t.j.,v danom prípade stodoly od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m.
Ustanovenie § 6 ods. 3, 4 a 5 musí byť aplikované obdobne ako pri ostatných stavbách vždy spolu s obecnou požiadavkou uvedenou v ust. § 6 ods. 1 vyhlášky č.532/2002 Z. z.
Podľa ust. § 6 ods. 2 vyhlášky č. 532/2002 Z. z stavbu je však možno umiestniť aj na hranici pozemku len za predpokladu, že jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel.
Vy ako vlastníci pozemku ste v súlade s § 123 zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka v medziach zákona oprávnení predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.
Zákonné obmedzenia vlastníckeho práva
Občiansky zákonník však v tejto súvislosti stanovuje určité pravidlá a obmedzenia.
Podľa § 127 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa vlastník veci musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.
Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.
Následne § 127 ods. 3 stanovuje, že vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb.
Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť.
Môže ísť o prípady, keď je potrebné opraviť stenu domu alebo plot a nie je to možné vykonať bez vstupu na susedov pozemok.
Výstavba nového oplotenia
Vzhľadom na obsah Vami položenej otázky a to, či vzdialenosť 70 cm, ktorú ste nechali a až potom ste postavili plot medzi susedovou stodolou a Vašou záhradou nie je zrejmé, či pri výstavbe nového oplotenia bol alebo nebol rešpektovaný priebeh platnej vlastníckej hranice susediacich pozemkov uvádzame nasledovné skutočnosti:
Pre výstavbu nového oplotenia nie je podstatné, aká by mala byť vzdialenosť susedovej stodoly od Vášho pozemku, ale rozhodujúci je platný stav priebehu vlastníckej hranice susediacich pozemkov, tak aby Vaša stavba oplotenia nezasahovala bez právneho dôvodu do pozemku Vášho suseda. Výstavba nového oplotenia by mala prebiehať po hranici pozemkov podľa platného stavu údajov katastra nehnuteľností,
V tejto súvislosti si zároveň dovoľujeme odkázať na ustanovenia Stavebného zákona.
V súlade s § 139b ods. 7 písm. b) zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) sa oplotenie zahŕňa pod tzv. drobné stavby, bez ohľadu na jeho výšku.
Podľa § 55 ods. 2 písm. b) Stavebného zákona platí, že drobné stavby, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, je potrebné ohlásiť na stavebnom úrade.
Pre úplnosť uvádzame, že v prípade, ak by ste sa rozhodli postaviť plot na inom mieste, ako sa v súčasnosti nachádza, nejde o opravu oplotenia, ale o výstavbu nového oplotenia. Z uvedeného vplýva, že nejde o udržiavacie práce, na ktoré by bolo možné použiť ust. § 139b ods. 15 písm. a) Stavebného zákona ustanovujúceho prípady, kedy nie je potrebné podať ohlásenie na stavebný úrad.
Základnú právnu úpravu ohlásenia drobných stavieb upravuje ust. § 57 Stavebného poriadku a podrobnejšie vymedzenie údajov potrebných pre ohlásenie drobnej stavby je uvedené v § 5 – 7 Vyhlášky Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona.
Upozorňujeme však, že v niektorých prípadoch sa v súlade s § 57 ods. 1 Stavebného zákona môže stať, že stavebný úrad určí, že oplotenie podlieha stavebnému povoleniu.
K takémuto rozhodnutiu môže stavebný úrad dospieť napr. v prípade, keď stavebný úrad potrebuje uložiť podmienky pre uskutočnenie stavby alebo uskutočniť konanie aj s vlastníkmi susediacich pozemkov.
Súhlas vlastníka susediaceho pozemku
Ak budete stavať plot výlučne na svojom pozemku, súhlas vlastníka resp. užívateľa susediaceho pozemku sa nevyžaduje. Je dôležité dbať pri tom na to, aby plot nezasahoval na vedľajší pozemok.
Pokiaľ postačí režim ohlásenia stavby, vlastník susediaceho pozemku nebude ani účastníkom konania pred stavebným úradom.
V prípade, že sa stavebný úrad v súlade s § 57 ods. 1 Stavebného zákona rozhodne, že oplotenie podlieha stavebnému povoleniu, vlastník vedľajšieho pozemku sa stane podľa § 59 ods. 1 písm. b) Stavebného zákona účastníkom stavebného konania s právom podávať proti oploteniu námietky.
Je však potrebné zdôrazniť, že ani v uvedenom prípde sa súhlas vlastníka vedľajšieho pozemku nevyžaduje. O jeho prípadných námietkach by rozhodoval stavebný úrad.
Oznámenie stavebného úradu
So stavbou môžete v súlade s § 57 ods. 2 Stavebného zákona začať po doručení písomného oznámenia stavebného úradu, že nemá proti stavbe plotu námietky.
K písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí aj overený jednoduchý situačný výkres.
§ 57 ods. 5 Stavebného zákona zdôrazňuje, že oznámenie stavebného úradu nenahrádza rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy alebo iné opatrenia dotknutých orgánov požadované podľa osobitných predpisov (napr. orgánov ochrany prírody, vodohospodárske orgány,...).
Stavebný úrad na to v oznámení upozorní stavebníka vrátane povinnosti dodržať pri uskutočňovaní a užívaní stavby príslušné slovenské technické normy.
V zmysle § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.
Vecné bremeno je v súlade s § 151o ods. 1 Občianskeho zákonníka vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona.
Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním).
Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. ktoré sa vyznačí na príslušnom liste vlastníctva v časti C: Ťarchy.
Upozorňujeme aj na § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje prípady, ak vlastník stavby nie je zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.
§ 151p ods. 3 Občianskeho zákonníka stanovuje, že ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje.
Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.
Minimálna šírka určená pre právo prechodu cez cudzí pozemok nie je presne stanovená žiadnym právnym predpisom,.
V akej šírke má byť zriadené právo prechodu zodpovedajúce vecnému bremenu k danej parcele je závislé od dohody zmluvných strán vyplývajúce zo skutočnosti, či sa zriaďuje len pre účely vstupu a prechodu vlastníka susediaceho pozemku alebo aj na prejazd osobnými, nákladnými motorovými vozidlami alebo aj na iné účely, t.j. v závislosti od konkrétnych podmienok a dosiahnutia cieľa odôvodňujúceho zriadenie práva vecného bremena.
Na základe dohody zmluvných strán, právo vecného bremena môže byť zriadené buď k celej parcele, prípadne k časti parcely vyznačenej v geometrickom pláne, ktorý je vyhotovený pre tento účel a je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy o zriadení práva vecného bremena. V prípade ak podľa dohody zmluvných strán, právo prechodu zodpovedajúce vecnému bremenu má byť zriadené k celej parcele, geometrický plán nie je potrebné vyhotoviť.
V prípade, ak vecné bremeno vzniká na základe rozhodnutia súdu, ten podrobnosti o jeho využívaní vo svojom rozhodnutí náležite upraví.
Podotázka: Stavba plotu a právo prechodu (Občianske právo)
Dobrý večer želám, mám na Vás otázku, ktorá sa týka kúpnej zmluvy pozemku.
Do kúpnej zmluvy by som rada dala podmienku pre kupujúceho, aby dom, ktorý príde hneď na susediacu parcelu s našim domom bol aspoň 6 m od nášho domu stavaný. Touto požiadavkou si chceme do budúcna zabezpečiť, aby v štyroch z našich izieb bol dostatok denného svetla a ešte aký-taký voľný výhľad. Keďže kupujúci bude stavať dom na o niečo vyššie uloženej parcele ako stojí nás dom, obávam sa toho, že si necháme postaviť múr hneď naproti našich okien. Keďže kupujúci mení ústnu dohodu veľmi často, chcem si byt istá, že sa týmto aspoň nejako poistím.
Zdá sa Vám moja požiadavka reálna, aby som si ju nechala zapísať do kúpnej zmluvy ? Pod ktorým bodom na kúpnej zmluve môže byt podmienka napísaná ? Ďakujem za Vašu odpoveď. S pozdravom p. Smeding
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 30.08.2019)
z otázky pre nás vyplýva, že ohľadom pozemku nebola ešte podpísaná kúpna zmluva.
Podľa ust. stav. poriadku a ust. vyhl. č. 532/2003 Z.z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie platí :
"§ 6 Odstupy stavieb
(7) Vzájomné odstupy a vzdialenosti treba merať na najkratších spojniciach medzi vonkajšími povrchmi obvodových stien, ďalej od hraníc pozemkov a okrajov pozemnej komunikácie. Vystupujúca časť stavby sa zohľadňuje, ak vystupuje viac ako 1,50 m od steny."
Ako je Vám známe, samotná stavba na novom pozemku podlieha ust. stavebného poriadku a Vy ako suseda budete účastníkom stav. konania a budete môcť vzniesť námietky v stav. konaní.
Nevieme o akú výmeru pozemku na predaj ide a aké je jeho rozloženie z hľadiska možností umiestnenia budúcej stavby v nadväznosti aj na ostatné stavby, aby tvorili urbanistický celok.
Poznamenávame, že zo žiadneho zákona nevyplýva, že pozemok musíte predať susedovi a to v tej výmere ako si on praje, aby zodpovedal jeho predstavám pri umiestnení budúcej stavby keď už teraz Vy máte obavy o jej umiestnení v blízkosti Vašej stavby, kedy by došlo k narušeniu Vášho súkromia.
Jednoduchým riešením Vami uvedeného problému, ktorým by ste si zabezpečili Vaše požiadavky z hľadiska ochrany súkromia, je to, že predmet predaja zmenšíte, t.j. posuniete hranicu predávaného pozemku tak, že táto bude minimálne 7 prípadne aj viac metrov od Vašej stavby.
Z ust. § 6 ods. 3 vyhlášky vyplýva, že vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m a týmto spôsobom by ste mali svoju požiadavku splnenú už teraz.
Ak by to bolo prakticky v teréne možné, potom budete potrebovať nový geom. plán ohľadom pozemku, ktorý bude predmetom predaja.
Danie podmienky 6 metrov ako uvádzate v otázke je síce možné, ale otázkou je sankcia za jej nedodržanie (napr. zmluvná pokuta, odstúpenie od kúpnej zmluvy) a to z dôvodu, že o umiestnení stavby rozhoduje stavebný úrad podľa stav. poriadku, kde budete účastníkom stav. konania a budete môcť vzniesť námietky v stav. konaní a stavebný úrad nie je viazaný Vašou zmluvou s kupujúcim.
Susedova stodola je podľa katastrálnej mapy presne na hranici s našou záhradou. Vstup ma zo svojej strany. Prečo nemôžem v tesnej blízkosti postaviť tieniace oplotenie, nie je to plot s betónovými základmi? Potrebujeme zabrániť neoprávnenému vstupu na nás pozemok, po ktorom sa bez nášho súhlasu sused pohybuje, pretože ma stodola aj vstup na naše pozemky. Kedysi našu záhradu, kým sme ju neodkupili, užívali predchádzajúci majitelia. Vstup v prípade potrebných opráv samozrejme povolíme a zátarasou užívanie stodoly nebude obmedzené. Na 100x Vám ďakujem za Vás čas, odbornú pomoc a rady.
Odpovedá: advokát (odpoveď odoslaná: 07.08.2017)
Dobrý deň, nevidím dôvod, pre ktorý by ste za splnenia stavebno-technických predpisov nemohli postaviť oplotenie v blízkosti predmetnej stodoly. Vzhľadom na okolnosti uvedené vo Vašom príspevku, Vám však dávam na zváženie, či táto investícia je pre riešenie problému potrebná a nevyhnutná. Váš sused nemá právny dôvod na to, aby sa pohyboval po Vašom pozemku. Ak tak robí, koná protiprávne. Neoprávnenému užívaniu pozemku sa môžete brániť na súde žalobou o zdržanie sa zásahov do Vášho vlastníckeho práva alebo aj inými právnymi prostriedkami, napríklad oznámením na okresný úrad pre podozrenie zo spáchania priestupku. Za splnenia určitých okolností sa sused môže dopustiť aj trestného činu Porušovania domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona.
﻿j﻿o﻿z﻿e﻿f﻿ ﻿l﻿i﻿p﻿t﻿a﻿k﻿
Spokojnosť,ochota...

References: § 2
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 123
 § 127
 § 127
 § 139
 § 55
 § 139
 § 57
 § 5
 § 57
 § 57
 § 59
 § 57

§ 57
 § 151
 § 151
 § 151
 súd 

§ 151
 súd 
 súd 
 § 6
 § 194