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Timestamp: 2020-08-09 00:51:18+00:00

Document:
BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-20120912
1 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 1-12/09/2012)
10 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 10-12/09/2012)
20 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 20-12/09/2012)
Les dispositions de l’ article 239 sexies du code général des impôts ( CGI) s'appliquent aux opérations de crédit-bail réalisées par les SICOMI. Ces dispositions sont également applicables aux opérations de crédit-bail réalisées auprès de bailleurs autres que des SICOMI en vertu des dispositions de l’ article 239 sexies B du CGI .
30 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 30-12/09/2012)
Exemple d’application : hypothèses
Un contrat de crédit-bail immobilier a été conclu le 1er janvier N (avant le 01/01/1996) pour une durée de 15 ans pour l’acquisition d’un immeuble dont les constructions ont une durée normale d'utilisation de 20 ans. A l’issue de la période de location le crédit-preneur accepte la promesse de vente.
- prix d'acquisition de l'immeuble (A) : 500 000 ¤
- prix des constructions : 450 000 ¤
- prix du terrain : 50 000 ¤
- frais d'acquisition (B) : 40 000 ¤
- prix de levée de l'option (C) : 50 000 ¤
- Valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat : 500 000 ¤
- Amortissements théoriques (450 000/20 x 15) : 337 500 ¤
- Valeur nette comptable (VNC) théorique : 162 500 ¤ (500 000 ¤ - 337 500 ¤)
- Prix de cession : 50 000 ¤
- Montant de la réintégration (différence entre VNC théorique et prix de cession) : 112 500 ¤
40 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 40-12/09/2012)
En ce qui concerne les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996 conformément au I de l’article 239 sexies du CGI , le montant de la réintégration ainsi déterminée sera diminué des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l’article 39 du CGI.
50 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 50-12/09/2012)
Dans l’exemple d’application figurant au I-A-1-a §30 , le montant de la réintégration à effectuer par le crédit-preneur s’il accepte la promesse de vente à l’issue de la période de location sera déterminé comme suit :
- Valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat : 300 000 ¤
- Amortissements théoriques (255 000/20 x 15) : 191 250 ¤
- Valeur nette comptable (VNC) théorique : 108 750 ¤
- Prix de levée de l’option : 30 000 ¤
- Différence entre VNC théorique et prix de cession : 78 750 ¤
- Loyers non déductibles en application du 10 de l’article 39 : 15 000 ¤
- Montant de la réintégration : 63 750 ¤
60 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 60-12/09/2012)
Lorsque le crédit-preneur acquéreur a acquis les droits attachés au contrat auprès d’un précédent locataire, la fraction des loyers à réintégrer est déterminée en appliquant au montant de la réintégration telle que définie ci-avant, le rapport qui existe à la date de levée de l’option d’achat entre la durée de détention des droits afférents au contrat par le crédit-preneur acquéreur et la durée totale du contrat.
70 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 70-12/09/2012)
80 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 80-12/09/2012)
90 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 90-12/09/2012)
Sous certaines conditions tenant au lieu de situation de l'immeuble et de durée du contrat, l’ article 239 sexies D du CGI dispose que les crédit-preneurs qui répondent aux conditions des a et b de l'article 39 quinquies D du CGI sont dispensés de toute réintégration au moment de la levée de l'option.
100 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 100-12/09/2012)
Les entreprises concernées sont les petites et moyennes entreprises relevant de l’impôt sur le revenu ou soumises à l’impôt sur les sociétés qui répondent aux critères prévus par a et b de l’article 39 quinquies D du CGI .
- occupent un effectif de salariés employés inférieur à 250 ; et
- ont réalisé un chiffre d’affaires annuel, c’est-à-dire porté ou ramené le cas échéant à douze mois, qui n’excède pas 50 millions ¤ ou dont le total du bilan n’excède pas 43 millions ¤ ;
Pour plus de précisions sur cette définition de la petite et moyenne entreprise, il convient de se référer à l’instruction administrative publiée dans BOI-BIC-AMT-20-30-90 au I.B.
110 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 110-12/09/2012)
Pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 2001, le bénéfice de la dispense de réintégration d’une fraction des loyers est réservé aux contrats portant sur des immeubles à caractère industriel et commercial ( CGI, art. 239 sexies D ).
Les immeubles à usage de bureaux, dès lors qu’ils sont affectés à l’exploitation industrielle et commerciale de l’entreprise, peuvent bénéficier du régime prévu à l’ article 239 sexies D du CGI déjà cité.
120 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 120-12/09/2012)
Les dispositions de l’ article 239 sexies D du CGI ne s'appliquent qu'aux opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2013, pour la location, par un contrat de crédit-bail, d’une durée effective d'au moins quinze ans.
130 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 130-12/09/2012)
Les opérations conclues à compter du 1er janvier 2007 bénéficient de la dispense de réintégration des loyers prévue à l’ article 239 sexies D du CGI , sous réserve que les immeubles visés par ces opérations soient situés dans les zones d'aide à finalité régionale (zones AFR), dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) ou dans les zones de redynamisation urbaine) (ZRU).
Par conséquent, les opérations de crédit-bail réalisées dans les zones éligibles à la prime d'aménagement du territoire (zones PAT) et dans les territoires ruraux de développement prioritaire (TRDP) depuis le 1er janvier 2007 ne bénéficient plus de la dispense de réintégration des loyers prévue à l’ article 239 sexies D du CGI sauf si ces zones font partie des nouvelles zones d’aménagement du territoire, les zones AFR. En revanche, les contrats de crédit-bail en cours à cette date relatifs à des immeubles dans ces zones continuent de bénéficier des dispositions de l’ article 239 sexies D du CGI , sous réserve du respect des autres conditions prévues par ce même texte (nature de l’immeuble, durée du contrat, taille de l’entreprise).
Du fait de la suppression des TRDP et zones PAT, les dispositions du second alinéa du 10 de l’article 39 du CGI s’appliquent, pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 2007, aux immeubles à usage de bureaux entrant dans le champ d’application de la taxe prévue à l’ article 231 te r du CGI et qui ne sont pas en zone AFR ou ZRU.
140 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 140-12/09/2012)
Le troisième alinéa de l’article 239 sexies D du CGI cantonne le bénéfice de cette dispense de réintégration au respect des encadrements communautaires propres aux petites et moyennes entreprises ou aux zones d’aides à finalité régionale suivant le lieu d’implantation de l’immeuble faisant l’objet du contrat de crédit-bail.
Pour apprécier le respect des plafonds d’aides prévus par les règlements communautaires, il convient de considérer que l'aide accordée au titre de cette dispense de réintégration est égale à l'économie d'impôt actualisée résultant de l’absence de réintégration à opérer en application des dispositions des articles 239 sexies du CGI et 239 sexies D du CGI .
a° Immeubles situés dans les zones de redynamisation urbaine et dans les zones de revitalisation rurale
150 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 150-12/09/2012)
Pour les immeubles neufs situés dans les ZRU et ZRR, l’avantage procuré par l’application des dispositions de l’ article 239 sexies D du CGI est subordonné au respect des conditions et limites prévues par l' article 15 du règlement (CE) n° 800/2008 de la Commission européenne, du 6 août 200 8, déclarant certaines catégories d'aides compatibles avec le marché commun en application des articles 87 et 88 du traité (règlement général d'exemption par catégorie) .
Pour les autres immeubles situés dans ces zones, le bénéfice de l'exonération est subordonné au respect du règlement CE n°1998/2006 de la Commission européenne du 15 décembre 2006 concernant l'application des articles 87 et 88 du traité aux aides de minimis .
b° Immeubles situés dans les zones d’aides à finalité régionale
160 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 160-12/09/2012)
Le bénéfice des dispositions de l’ article 239 sexies D du CGI pour les immeubles neufs situés dans les zones AFR est subordonné au respect des conditions et limites prévues par l' article 13 du règlement n° 800/2008 de la Commission européenne du 6 août 2008 , concernant l’application des articles 87 et 88 du Traité CE aux aides nationales à l’investissement à finalité régionale.
Pour les autres immeubles situés dans ces zones, le bénéfice de l'exonération est subordonné au respect du règlement CE n°1998/2006 de la commission du 15 décembre 2006 concernant l'application des articles 87 et 88 du traité aux aides de minimis .
Le taux d’intensité d’aide servant au calcul du plafond régional est modulé suivant le type de zones à finalité régionale et suivant qu’il s’agit d’une petite entreprise ou d’une moyenne entreprise, telle que définie par le règlement (CE) n° 70/2001 de la Commission européenne du 12 janvier 2001 , concernant l’application des articles 87 et 88 du Traité CE aux aides d'État en faveur des petites et moyennes entreprises.
170 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 170-12/09/2012)
Exemple de détermination du montant de l’aide accordée en application des dispositions de l’ article 239 sexies D du CGI .
Hypothèses : Soit une entreprise A soumise à l’impôt sur les sociétés, dont l’exercice coïncide avec l’année civile, qui signe le 1er janvier N un contrat de crédit-bail d’une durée de 15 ans portant sur un bâtiment à usage commercial d’une valeur de 1 700 001 ¤, dont 200 000 ¤ pour le terrain, situé dans une zone d’aide à finalité régionale.
Le prix de cession, prévu au titre de la levée d’option devant intervenir le 1er janvier N+15, est fixé à 1 ¤. La durée normale d’utilisation de la construction considérée, par simplification, comme égale à la durée normale d’utilisation de la structure est de 30 ans.
1) Conséquences de l’application des dispositions de l’ article 239 sexies du CGI ou de l’ article 239 sexies D du C GI .
a) Situation au 1er janvier N+15 pour les entreprises ne bénéficiant pas des dispositions de l’ article 239 sexies D du CGI :
En application de l’ article 239 sexies du CGI , cette entreprise sera tenue de pratiquer les réintégrations suivantes :
Valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat : 1 700 001 ¤
Valeur des constructions : 1 500 001 ¤
Amortissements théoriques (1 500 001 × 15/30) : 750 000 ¤
Valeur nette comptable théorique (dont 200 000 ¤ au titre du terrain) : 950 001 ¤
Prix de levée de l'option : 1 ¤
Montant déjà des loyers non déductibles ( 10 de l’article 39 du CGI)
terrain : 200 000 ¤
Différence entre VNC théorique et prix de cession majoré des loyers non
déductibles au titre de l’article 39-10 du CGI [950 001 – (1 + 200 000)] : 750 000 ¤
Montant de la réintégration au titre de la levée d’option : 750 000 ¤
Par ailleurs, au titre des exercices N + 15 à N + 34 inclus, l’entreprise aura la faculté de déduire un amortissement fiscal égal par exercice à : 750 000 / 20 = 37 500 ¤
b) Situation au 1 er janvier N+15 pour l’entreprise A bénéficiant des dispositions de l’ article 239 sexies D du CGI .
Elle n’aura à procéder à aucune réintégration lors de la levée d’option, dès lors que l’immeuble pris en crédit-bail est situé dans une zone à finalité régionale et que les conditions et limites prévues par le règlement n° 1628/2006 précité sont par hypothèse respectées. Dans ces conditions, elle ne procédera à aucun amortissement fiscal au titre des exercices N +15 à N +34.
Remarque : Par simplification l’amortissement sur une base d’un euro est assimilé à une absence d’amortissement.
2) Estimation du montant de l’aide.
Il est rappelé que l’aide résultant des dispositions de l’ article 239 sexies D du CGI correspond à l'économie d'impôt actualisée résultant de l’absence de réintégration à opérer en application des dispositions des articles 239 sexies du CGI . En l’espèce, les incidences de l’aide fiscale accordée lors de la conclusion du contrat sont reportées au titre de l’exercice de levée d’option, soit au plus tôt à la date légale de dépôt du relevé de solde de liquidation de l’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice du quinzième anniversaire du contrat . Au cas d’espèce, l’aide ne sera effective qu’à compter du 15 avril N + 16.
Pour calculer la différence actualisée entre l’application des dispositions de l’ article 239 sexies D du CGI et de l’ article 239 sexies du CGI , il convient de prendre en compte le nombre d’années comprises entre la date de conclusion du contrat et la date de liquidation de l’impôt au titre de l’exercice du quinzième anniversaire du contrat, arrondi au nombre d’années le plus proche. Au cas d’espèce, le nombre d’années à retenir est de 16 années.
VA (incidence fiscale) = incidence fiscale / (1+ t)n ;
- n, période, exprimée en années, entre la date d’actualisation et la date de l’incidence fiscale ;
- t : taux d’actualisation ; le taux d’actualisation à retenir est celui publié conformément à l’ article 10 du règlement (CE) n° 794/2004 de la Commission du 21 avril 2004 (Journal officiel de l’Union européenne L 140 du 30 avril 2004) et à la communication de la Commission concernant la méthode de fixation des taux de référence et d’actualisation ( Journal officiel de l’Union européenne C 273 du 9 septembre 1997 p 3 ). Cette publication s’effectue dans le cadre d’une Communication de la Commission concernant les taux d’intérêt applicables à la récupération des aides d'État et les taux de référence et d’actualisation pour 25 états membres.
Le montant de l’aide accordée à l’entreprise est égal à la somme actualisée du 15 avril N+16 au 15 avril N+35 des incidences fiscales de l’absence de réintégration des loyers en application de l’ article 239 sexies D du CGI :
Amortissement des loyers réintégrés en application de l'article 239 sexies
Avantage lié à l'application de l'article 239 sexies D
Incidence fiscale actualisée
N + 21
(1) Le taux d’imposition retenu est celui de l’impôt sur les sociétés en vigueur à la date de conclusion du contrat, par hypothèse 33,1/3 % ;
d. Opérations réalisées par les anciennes SICOMI et les SOFERGIE
180 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 180-12/09/2012)
Aux termes des dispositions du deuxième alinéa du I de l’article 239 sexies du CGI , lorsque la durée du contrat de crédit-bail est d’au moins quinze ans, la réintégration à effectuer par le crédit-preneur qui accepte la promesse de vente à l’issue de la période de location, est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l’immeuble.
190 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 190-12/09/2012)
Les dispositions de l' article 239 sexies du CGI sont applicables aux contrats conclus avec une SICOMI avant le 1er janvier 1991, ou le 1er janvier 1996 lorsque la SICOMI a opté, conformément au deuxième alinéa du 3° quater de l’article 208 du CGI , pour l’exonération d’impôt sur les sociétés des opérations de crédit-bail conclues avant le 1er janvier 1996. Cette modalité de calcul du montant des loyers à réintégrer au moment de la levée de l’option demeure également applicable aux contrats conclus avec les sociétés agréées pour le financement des économies d’énergie qui étaient exonérées d'Impôt sur les Sociétés (SOFERGIE) [S’agissant des contrats conclus avec les SOFERGIE pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2000.
200 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 200-12/09/2012)
Opérations réalisées avec des SOFERGIE pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2000 :
Le 1° du I de l’article 29 de la loi de finances rectificative pour 1999 (n° 99-1173 du 30 décembre 1999) a supprimé l’ensemble du régime fiscal applicable aux SOFERGIE.
La suppression de l’article 239 sexies A dispense désormais le crédit-preneur d’effectuer la réintégration prévue au I de l’article 239 sexies du CGI lors de la levée de l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail mobilier conclu avec une Sofergie. En revanche, une telle réintégration demeure obligatoire lors du dénouement des opérations de crédit-bail immobilier conclues avec une Sofergie, conformément aux dispositions de l’ article 239 sexies B du CGI , dont relève l’ensemble des contrats de cette nature autres que ceux conclus avec une Sicomi.
Pour les contrats de crédit-bail immobilier d’une durée d’au moins quinze années, conclus avec une Sofergie avant la date d’entrée en vigueur de l’ article 29 de la loi de finances rectificative pour 1999 et toujours en cours à cette date, il sera admis que la réintégration à effectuer par le crédit-preneur lors de la levée de l’option d’achat à l’expiration du contrat soit limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l’immeuble.
210 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 210-12/09/2012)
220 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 220-12/09/2012)
La provision visée au BOI-BIC-BASE-60-30-10 au II-B-3 est rapportée en totalité au résultat imposable de l’exercice au cours duquel la location prend fin. Cette réintégration est effectuée quelle que soit la nature de l'événement qui met fin à la location. Il peut ainsi s'agir de l’acceptation de la promesse de vente, du terme du contrat sans levée d'option ou de la résiliation du contrat.
240 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 240-12/09/2012)
Le résultat de cette cession est en principe soumis au régime fiscal des plus et moins-values, prévu aux articles 39 duodecies et suivants du CGI . Lorsque la cession est réalisée par une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value réalisée est prise en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun, conformément aux dispositions du a quater du I de l’article 219 du CGI .
En outre, aux termes du 7 de l’article 39 duodecies du CGI , le régime fiscal des plus et moins-values professionnelles n’est pas applicable lorsque l’entreprise de crédit-bail cède des éléments de son actif immobilisé faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail, conclu à compter du 1er janvier 1996, au locataire lui-même (cf. aussi BOI-BIC-BASE-60-20 au I-B-1-b-1°-a ).
250 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 250-12/09/2012)
Le régime des plus-values professionnelles prévu aux articles 39 duodecies et suivants du CGI est applicable au résultat de la cession d'un immeuble acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail, sous réserve des règles spécifiques applicables en matière d'impôt sur les sociétés (cf. I-A-1-c-1° §100 ).
260 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-20-§ 260-12/09/2012)
La cession d'une immobilisation acquise en crédit-bail est soumise au régime des plus-values professionnelles complété par les dispositions du 4 de l'article 39 duodecies A du CGI . Ces dispositions sont développées dans BOI-BIC-PVMV-40-50-30 . A cet égard, il est toutefois rappelé que , les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés lors de la cession de biens acquis en exécution d'un contrat de crédit-bail sont prises en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun. En effet, le a quater du I de l’article 219 du CGI exclut du régime des plus-values à long terme, les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés à l'occasion de la cession de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé à l'exception des parts ou actions visées aux premier et troisième alinéas du a ter de ce même article.

References: §30
 l'article 39
 art. 239
 l'article 239
 l'article 239
 §100
 l'article 39