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Timestamp: 2020-04-06 08:16:01+00:00

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WEG & Mietverwaltung
Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung soll der Gläubiger mit der Zwangsverwaltung nicht aus dem Erlös des Grundstücks sondern aus dessen laufenden Erträgen befriedigt werden.
Zu diesem Zweck wird ein Zwangsverwalter bestellt, dessen Aufgabe es ist, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten, es zu nutzen, die erzielten Nutzungen in Geld umzusetzen und das Geld dem Gläubiger zur Verfügung zu stellen.
Im Detail unterliegt die Zwangsverwaltung von Grundstücken zahlreichen besonderen gesetzlichen Regelungen.
1. Bedeutung der Zwangsverwaltung
Der Zweck der Zwangsverwaltung liegt in erster Linie darin, den Gläubiger aus den Nutzungen (Miet- oder Pachtzins, landwirtschaftliche Erzeugnisse) des Grundstücks zu befriedigen. Doch auch ohne unmittelbare Erträge wird die Zwangsverwaltung vielfach sinnvoll sein. So kann sie den Gläubiger auch davor schützen, dass ein unfähiger oder unwilliger Schuldner das Zugriffsobjekt durch unzureichende Bewirtschaftung im Wert mindert oder sonst wie beeinträchtigt. Die Einleitung des Zwangsverwaltungsverfahrens kann zudem angebracht sein, damit ein auf dem Grundstück des zahlungsunfähigen Schuldners noch im Rohbau befindliches Mietshaus fertig gestellt wird und dadurch in der Zwangsversteigerung ein höherer Erlös erzielt werden kann.
Bei einem widerspenstigen Schuldner kann über die Anordnung der Zwangsverwaltung ermöglicht werden, dass der im Versteigerungsverfahren mit der Erstellung des Wertgutachtens betraute Sachverständige eine Innenbesichtigung durchführen kann. Die Zwangsverwaltung wird daher häufig neben der Zwangsversteigerung betrieben – in der Hoffnung auf einen höheren Erlös.
Allerdings ist gerade dann, wenn jedenfalls zunächst keine nennenswerten Erträge zu erwarten sind, zu bedenken, dass von dem Gläubiger – neben den Gerichtskosten – beträchtliche, möglicherweise uneinbringliche Vorschüsse verlangt werden können.
2. Anordnung der Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung beginnt in der Regel mit dem entsprechenden Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts. Die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung sind dabei entsprechend anzuwenden, soweit sich nicht aus (§§ 147 – 151 ZVG) etwas anderes ergibt (§ 146 Abs. 1 ZVG). Es bedarf somit auch hier des Antrags des Gläubigers, der über einen vollstreckbaren Titel gegen den Schuldner (Grundstückseigentümer) verfügt. Die Zwangsverwaltung kann auch durch Überleitung aus einer ergebnislosen Zwangsversteigerung entstehen (§ 77 Abs. 2 ZVG), ferner durch die einstweilige Verfügung eines Prozessgerichts zu Sicherungszwecken angeordnet werden.
Neben Grundstücken unterliegen der Zwangsverwaltung auch grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht), ferner Grundstücksbruchteile, Sondereigentum nach § 1 WEG und (in den neuen Bundesländern) Gebäudeeigentum.
Hat der im Grundbuch noch eingetragene Eigentümer das Grundstück bereits an einen Dritten verkauft und diesem den Besitz an dem Grundstück übertragen, ist auch die Zwangsverwaltung gegen einen solchen Eigenbesitzer zulässig (§ 147 Abs. 1 ZVG ). Voraussetzung ist allerdings ein dinglicher Titel gegen den Besitzer.
Ist das Grundstück mit einem (auch nachrangigen!) Nießbrauch belastet, benötigt der Gläubiger einen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung auch gegen den Nießbraucher oder aber dessen Zustimmung. Insofern besteht ein entscheidender Unterschied zum Zwangsversteigerungsverfahren, bei dem das nachrangige Nießbrauchs Recht mit dem Zuschlag erlischt.
Eine Auflassungsvormerkung hindert die Anordnung der Zwangsverwaltung mit einem Titel gegen den noch eingetragenen Eigentümer nicht. Wird allerdings danach der neue Eigentümer eingetragen, so muss im Falle der Nachrangigkeit des Gläubigers die Zwangsverwaltung aufgehoben werden; anderenfalls wird sie gegen den neuen Eigentümer fortgesetzt.
In dem Anordnungsbeschluss wird dem Schuldner untersagt, das Objekt weiterhin zu nutzen und zu verwalten. Gleichzeitig bestellt das Gericht einen Zwangsverwalter (dazu unten Abschnitt 5).
Mit der Zustellung des Beschlusses an den Schuldner ersucht das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt, im Grundbuch den Zwangsverwaltungsvermerk einzutragen. Ein solcher Vermerk ist auch dann erforderlich, wenn bereits die Anordnung der Zwangsversteigerung eingetragen ist.
Nach Eingang der Mitteilungen des Grundbuchamts (§ 19 Abs. 2 ZVG) benachrichtigt das Gericht formlos alle Beteiligten, die ihre Rechte nicht anmelden müssen, von der Anordnung der Zwangsverwaltung. Andere „Beteiligte“ wie Gebäudeversicherung, Gemeinde, Finanzamt, Mieter, Pächter u.a. muss der Zwangsverwalter verständigen. Bei der Zwangsverwaltung eines Erbbaurechts gilt der Grundstückseigentümer als Beteiligter.
Nach Anordnung der Zwangsverwaltung können – wie bei der Zwangsversteigerung – andere Gläubiger dem Verfahren beitreten.
3. Beschlagnahme
Anordnungs- und Beitrittsbeschluss gelten als Beschlagnahme zugunsten des betreibenden Gläubigers.
Wirksam wird die Beschlagnahme durch Zustellung des Beschlusses oder mit dem Eingang des Ersuchens um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks beim Grundbuchamt. Sie wird ferner wirksam durch die Inbesitznahme des Grundstücks durch den Verwalter (§ 151 Abs. 1 ZVG ) und im Falle des Beitritts durch Zustellung des Beschlusses an den Zwangsverwalter (§ 151 Abs. 2 ZVG ). Entscheidend ist die zeitlich erste Beschlagnahme.
Auch diese Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots zugunsten des Gläubigers (§ 23 ZVG ). Allerdings bewirkt die Zwangsverwaltung keine Grundbuchsperre; Verfügungen des Schuldners sind also grundsätzlich möglich. Im Übrigen geht der Umfang der Beschlagnahme bei der Zwangsverwaltung – entsprechend ihrem Zweck – deutlich über den der Zwangsversteigerung hinaus. Sind bei der Zwangsversteigerung nur das Grundstück und die der Hypothekenhaftung unterliegenden Gegenstände erfasst (§ 20 Abs. 2 ZVG ), so betrifft bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme auch die Miet- und Pachtzinsen sowie land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse. Diese weitergehende Beschlagnahme schließt auch Verfügungen des Schuldners über einzelne bewegliche Gegenstände im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft aus, denn § 23 Abs. 1 S. 2 ZVG ist nicht anwendbar.
Außerdem verliert der Schuldner als Folge der Beschlagnahme das Recht auf Verwaltung und Benutzung (§ 148 Abs. 2 ZVG ). Er kann insbesondere nicht vermieten und verpachten, Miet- und Pachtzins einziehen.
4. Wohnraum und Unterhalt des Schuldners
Wohnt der Schuldner auf dem Grundstück, so sind ihm die für sich und seine Familie unentbehrlichen Wohnräume zu belassen (§ 149 Abs. 1 ZVG ). Hierauf hat der Schuldner einen Anspruch, nicht aber darauf, dass ihm alle bisher benutzten Räume verbleiben.
Die Überlassung der notwendigen Wohnräume erfolgt unentgeltlich. Der Schuldner braucht keine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Hat der Schuldner zu viel Wohnraum, so kann ihm dieser überlassen werden, wenn er eine entsprechende Entschädigung zahlt. über die Gewährung der Wohnung entscheidet der Verwalter, das Gericht nur auf Antrag des Schuldners oder des betreibenden Gläubigers.
Gefährdet der Schuldner oder ein Mitglied seines Hausstands das Grundstück oder die Verwaltung, so kann das Gericht auf Antrag die Räumung anordnen (§ 149 Abs. 2 ZVG). Aus dem Beschluss kann unmittelbar durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt werden. Die Gefährdung kann etwa darin bestehen, dass der Schuldner das Objekt vernachlässigt oder die Zwangsverwaltung wesentlich erschwert, indem er beispielsweise Mietinteressenten abschreckt. Gleiches gilt, wenn der Schuldner in einer zwangsverwalteten Eigentumswohnung lebt und beharrlich die Zahlung der anteiligen Hauskassenbeiträge für die Instandsetzungs- und laufenden Verbrauchskosten verweigert. Denn dies kann die Zwangsverwaltung und auch das Gesamtgebäude gefährden, erst recht, wenn dieses Beispiel im Hause Schule macht.
Das Gericht kann auch lediglich einem bestimmten Familienmitglied die Räumung aufgeben, wenn nur diese Person die Zwangsverwaltung gefährdet.
Der Schuldner hat im Rahmen der Zwangsverwaltung keine Ansprüche auf Unterhalt. Er ist auf die Leistungen der Sozialhilfe zu verweisen. Nur bei land- oder forstwirtschaftlichen oder gärtnerischen Grundstücken hat der Schuldner Anspruch auf den notwendigen Unterhalt für sich und seine Familie. Der Unterhalt ist aus den Erträgnissen oder deren Erlös zu gewähren (§ 149 Abs. 3 ZVG ). Im Streitfall entscheidet das Gericht.
5. Zwangsverwalter
5.1 Bestellung
Der Zwangsverwalter wird vom Gericht bestellt, in der Regel zugleich mit der Anordnung der Zwangsverwaltung. In der Auswahl ist das Gericht grundsätzlich frei. Das Gesetz macht allerdings zwei Einschränkungen:
Handelt es sich bei dem Zwangsverwaltungsobjekt um ein landwirtschaftliches, forstwirtschaftliches oder gärtnerisches Grundstück, so ist der Schuldner als Verwalter zu bestellen, wenn er hierzu bereit und eine ordnungsgemäße Verwaltung zu erwarten ist (§ 150b Abs. 1 ZVG); wird der Schuldner bestellt, so muss eine Aufsichtsperson bestellt werden (§ 150c ZVG ).
Gehört zu den Beteiligten eine öffentliche Körperschaft, ein unter staatlicher Aufsicht stehendes Institut (z.B. Gemeinde, Sozialversicherungsträger), eine Hypothekenbank oder ein Siedlungsunternehmen nach dem Reichssiedlungsgesetz, so kann dieser Beteiligte eine in seinen Diensten stehende Person als Verwalter vorschlagen (sog. Institutsverwalter, § 150a ZVG ). Hierdurch sollen Verwaltungskosten verringert und den betreibenden Gläubigern eine bessere wirtschaftliche Gestaltung des Zugriffsobjekts ermöglicht werden.
In § 1 Abs. 2 der neuen Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) hat der Gesetzgeber erstmals das allgemeine Anforderungsprofil für die Eignung des Zwangsverwalters beschrieben: Es muss sich um eine „natürliche“ (keine juristische) Person handeln; sie muss „geschäftskundig“ sein und über eine ausreichende Qualifikation und Büroausstattung verfügen.
· Neu ist die Verpflichtung des Verwalters zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit einer Deckung von mindestens 500.000 EUR (§ 1 Abs. 4 ZwVwV ).
Die Bestellung war bislang formlos möglich. Nunmehr erhält der Verwalter jedoch vom Gericht in jedem Falle eine Bestallungsurkunde zum Nachweis seines Amtes (§ 2 ZwVwV).
Der Zwangsverwalter hat das Grundstück in Besitz zu nehmen und darüber einen Bericht zu fertigen (§ 3 ZwVwV). Bei Schwierigkeiten seitens des Schuldners oder eines Mieters kann er einen Gerichtsvollzieher als Hilfsperson hinzuziehen (§ 150 Abs. 2 ZVG); notfalls kann der Widerstand mit Hilfe der Polizei gebrochen werden.
Ist das Objekt vermietet oder verpachtet, kann der Zwangsverwalter nur mittelbaren Besitz erhalten. War das Grundstück bereits vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Deshalb kann er von dem Mieter oder Pächter als unmittelbarem Besitzer lediglich nach Maßgabe des entsprechenden Vertrags Räumung verlangen. Der Mieter kann gegenüber dem Verwalter nicht mit Forderungen aufrechnen, die Abrechnungszeiträume betreffen, die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung bereits abgelaufen sind.
Auch Zubehör und sonstige mithaftende Gegenstände, die von der Beschlagnahme erfasst sind, müssen in den Besitz des Verwalters durch Übergabe oder Besitzverschaffung gelangen. Ob Mietverträge, Versicherungspolicen, Schlüssel etc. hierzu gehören, ist streitig. Nach Ansicht des OLG München ist der Anordnungsbeschluss auch für die Wegnahme von Urkunden und Unterlagen beim Schuldner der Vollstreckungstitel; ein gesonderter Herausgabetitel sei nicht erforderlich. Nach überwiegender Meinung muss jedoch der Verwalter notfalls gegen den widerspenstigen Schuldner einen Herausgabeanspruch klageweise geltend machen.
Stellt der Verwalter fest, dass die Einnahmen nicht zur Deckung der laufenden Ausgaben ausreichen, muss er über das Gericht vom Gläubiger einen Vorschuss einfordern. Dieser Vorschuss kann – z.B. bei notwendigen Gebäudereparaturen – eine beträchtliche Höhe erreichen; andererseits erhöhen derartige Maßnahmen in der Regel die Verwertbarkeit des Objekts in der Zwangsversteigerung.
Wer bestellt, darf auch „abbestellen“: Das Gericht kann den Verwalter wieder entlassen, allerdings nur bei schwerwiegenden Pflichtverstößen, z.B. Veruntreuung von Geldbeträgen. Bei geringeren Pflichtwidrigkeiten kann auch ein Zwangsgeld gegen den Verwalter verhängt werden (§ 153 Abs. 2 ZVG ).
5.2 Rechte und Pflichten
Der Zwangsverwalter führt die Verwaltung selbständig und wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen aus. Er ist jedoch an die Weisungen des Gerichts gebunden (§ 153 Abs. 1 ZVG , § 1 Abs. 2 ZwVwV). Wegen bestimmter Maßnahmen hat er die vorherige Zustimmung des Gerichts einzuholen (§ 10 ZwVwV).
Rechtlich tritt er in die Stellung des Eigentümers ein. Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Er muss alle beschlagnahmten Ansprüche geltend machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen und Zubehörstücke in Geld umsetzen.
Zu den Aufgaben des Verwalters können gehören:
Zahlung der laufenden öffentlichen Lasten und Gebäudeversicherungsprämien,
notwendige Reparaturmaßnahmen am Gebäude,
Fortführung eines auf dem Grundstück befindlichen Gewerbebetriebs des Schuldners (z.B. Parkhaus, Gaststätte) durch entsprechende Verpachtung; entscheidend soll sein, wie eng die gewerbliche Tätigkeit des Schuldners mit dem beschlagnahmten Grundstück verknüpft ist,
Übernahme bestehender Miet- und Pachtverträge (§ 152 Abs. 2 ZVG),
Abrechnung der Betriebskosten bei Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume, die vor der Bestellung des Verwalters liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von dieser Beschlagnahme erfasst wird,
Herausgabe der vom Mieter geleisteten Mietkaution, auch wenn diese dem Verwalter nicht von dem Vermieter ausgehändigt worden ist,
rechtzeitige Kündigung gegenüber Mieter, der sich in Zahlungsverzug befindet,
Abschluss neuer Miet- und Pachtverträge bei leerstehenden Gebäuden (§ 6 ZwVwV); die frühere grundsätzliche Beschränkung der Laufzeit neuer Mietverträge auf ein Jahr ist entfallen).
Der Verwalter ist unter anderem nicht befugt:
Versicherungsverträge zu kündigen.
das Objekt wesentlich zu verändern; an dieser Rechtslage dürfte sich auch nach Inkrafttreten der neuen Zwangsverwalterverordnung nichts geändert haben, denn (§ 5 Abs. 3 ZwVwV) gestattet lediglich die Fertigstellung begonnener Bauvorhaben.
Der Verwalter ist nicht verpflichtet,
Wohngeldrückstände zu begleichen für Zeiträume, die noch vor der Beschlagnahme liegen; dementsprechend kann er hierfür auch keine Vorschüsse vom Gläubiger verlangen.
dass parallellaufende Zwangsversteigerungsverfahren dadurch zu fördern, dass er mit Biet Interessenten Telefongespräche führt und Besichtigungstermine abhält; für derartige Aktivitäten kann er eine Vergütung nicht beanspruchen.
Der Zwangsverwalter hat aus den Nutzungen des Grundstücks u.a. die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG ). Geht es dabei um Wohnungseigentum, so ist seine Haftung für die Verwaltungsausgaben gleichartig mit derjenigen des Wohnungseigentümers selbst; deshalb hat er die anteiligen Beiträge zu den Lasten und Kosten nach (§ 16 Abs. 2 WEG) zu tragen, also auch die dem WE-Verwalter geschuldete Vergütung.
Der Zwangsverwalter kann im eigenen Namen klagen und verklagt werden, soweit es Ansprüche im Zusammenhang mit seiner Verwaltertätigkeit betrifft. Er ist sogar zu einer „zeitnahen“ Einleitung der Rechtsverfolgung verpflichtet (§ 7 ZwVwV).
So ist er befugt, nicht nur rückständige Pachtzinsen, sondern auch eine Nutzungsentschädigung für die Dauer der Nutzung nach Vertragsende geltend zu machen. Auch im Übrigen kann er Ansprüche wegen unberechtigter Nutzung des der Zwangsverwaltung unterliegenden Grundstücks gegen den Schuldner – gegebenenfalls gegen den Insolvenzverwalter – gerichtlich geltend machen.
Wird ein Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, besteht Uneinigkeit, ob der Zwangsverwalter gleichwohl von ihm eingeleitete Zahlungsprozesse wegen beschlagnahmter Ansprüche noch fortführen darf. Dabei kommt es entscheidend auf den Aufhebungsgrund an, denn der BGH hat klargestellt:
Endet die Zwangsverwaltung durch Antragsrücknahme, so erlischt mit dem Aufhebungsbeschluss die Prozessführungsbefugnis des Verwalters auch für anhängige Verfahren. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn das Vollstreckungsgericht eine Fortdauer im Zusammenhang mit der Aufhebung erkennbar bestimmt hat. Wird die Zwangsverwaltung aus anderen Gründen aufgehoben, z.B. wegen zwischenzeitlicher Versteigerung des beschlagnahmten Grundstücks, so kann die Prozessführungsbefugnis durchaus bestehen bleiben.
Der Verwalter haftet den Beteiligten gegenüber – notfalls mit seinem persönlichen Vermögen – für die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Verpflichtungen (§ 154 ZVG). Das Gericht kann von ihm Sicherheit verlangen (§ 153 Abs. 2 ZVG).
Der Verwalter hat jährlich sowie nach Beendigung der Verwaltung Rechnung zu legen (§ 154 S. 1 ZVG, § 14 ZwVwV). Die Rechnungslegung erfolgt gegenüber dem Schuldner und dem betreibenden Gläubiger; abgewickelt wird sie über das Gericht.
Zu beachten sind auch die steuerrechtlichen Pflichten. Insbesondere kann der Verwalter – neben dem Vollstreckungsschuldner – umsatzsteuerpflichtig sein; er hat, soweit seine Zwangsverwaltung reicht, Voranmeldungen und Steuererklärungen abzugeben.
Dem Verwalter steht grundsätzlich eine Vergütung zu, deren Art und Höhe sich nach der Nutzung des Objekts und der Leistung des Verwalters richtet (§§ 152a, 153 Abs. 1 ZVG). Für die vom Gericht festzusetzende Vergütung haftet in erster Linie die Zwangsverwaltungsmasse. Reichen weder Masse noch etwa eingeforderte Vorschüsse hin, muss hilfsweise der betreibende Gläubiger hierfür einstehen; er kann natürlich diese Kosten wiederum beim Schuldner eintreiben (§ 788 ZPO).
An die Stelle einer bis 2003 gültigen degressiven Staffelvergütung ist seit 01.01.2004 eine linear ausgestaltete Regelvergütung von 10 % der Bruttomieteinnahmen getreten (§ 18 ZwVwV). In Einzelfällen ist eine Abweichung um bis zu 5 % nach oben und unten möglich.
Für die Fertigstellung von Bauvorhaben erhält der Verwalter neuerdings 6 % der von ihm verwalteten Bausumme (§ 18 Abs. 3 ZwVwV).
Der jetzt gewählte 10-prozentige Regelsatz fällt allerdings hinter das bereits durchschnittliche Vergütungsniveau (aufgrund der vielfach praktizierten Verdoppelung der alten Regelsätze) zurück. Daher ist zu befürchten, dass vielerorts Vergütungsanträge mit einer Erhöhung nach (§ 18 Abs. 2 ZwVwV) gestellt werden.
Die Neuregelung der Auslagen in (§ 21 ZwVwV) lehnt sich eng an die Regelung für Insolvenzverwalter (§ 4 InsVV) an: Grundsätzlich sind die allgemeinen Geschäftskosten mit der Vergütung abgegolten. Hierzu zählt der Büroaufwand einschließlich der Angestelltengehälter.
Doch keine Regel ohne Ausnahme: Besondere Kosten, die dem Verwalter im Einzelfall, z.B. durch Reisen oder die Einstellung von Hilfskräften, tatsächlich entstehen, sind erstattungsfähig, soweit sie angemessen sind. Der Höchstsatz beträgt 480 EUR pro Verwaltungsjahr.
Wird der Zwangsverwalter aus seinem Amt entlassen, der neue Verwalter jedoch nicht unmittelbar danach bestellt und muss der entlassene Verwalter im Rahmen seiner nachwirkenden Verpflichtung bis zur Neubestellung eines anderen Verwalters die Verwaltung fortführen, so erhält er eine Vergütung, die sich nach den in diesem Zeitraum eingenommenen Mietzinsen richtet.
Die Vergütung und die Auslagen des Zwangsverwalters werden durch das Gericht nach vorheriger Anhörung des Schuldners und der Gläubiger festgesetzt (§ 153 Abs. 1 ZVG). Den festgesetzten Betrag entnimmt der Zwangsverwalter der von ihm verwalteten Masse (§ 155 Abs. 1 ZVG).
6. Verteilungstermin und Teilungsplan
Ob die Zwangsverwaltung zu einer (teilweisen) Befriedigung des betreibenden Gläubigers führt, entscheidet sich im Verteilungstermin anhand des dort aufzustellenden Teilungsplans. Diesen (nicht öffentlichen) Termin beraumt das Gericht allerdings nur an, wenn über die vom Verwalter vorab zu berichtigenden öffentlichen Lasten, die Ausgaben der Verwaltung und die Verfahrenskosten hinaus ein Überschuss zu erwarten ist (§§ 155 Abs. 1, 156 Abs. 2 ZVG ); insoweit besteht für den Verwalter eine Anzeigepflicht (§ 11 Abs. 2 S. 2 ZwVwV). Die Ladung wird dem Verwalter und allen Beteiligten zugestellt. Zur Vorbereitung des Termins kann es sinnvoll sein, einen vorläufigen Teilungsplan aufzustellen und den Beteiligten (insbesondere den weniger sachkundigen) zu übersenden.
Der Teilungsplan wird für die gesamte Dauer des Verfahrens aufgestellt. Es gelten grundsätzlich die Regeln, die für den Teilungsplan und die Rangfolge in der Zwangsversteigerung gelten.
Allerdings werden die verbleibenden Überschüsse lediglich auf die Rangklassen 1-5 des (§ 10 Abs. 1 ZVG) verteilt. Dabei werden in der 2., 3. und 4. Rangklasse nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen sowie auf diejenigen Beträge berücksichtigt, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Gleiches gilt für Abzahlungsbeträge auf eine unverzinsliche Schuld, wenn sie nicht 5% des ursprünglichen Schuldbetrags übersteigen (§ 155 Abs. 2 ZVG).
Erst nach Abdeckung dieser laufenden Ansprüche ist die Kapitalforderung des Gläubigers (Zahlung auf das Kapital einer Hypothek/Grundschuld oder auf die Ablösungssumme einer Rentenschuld) zu berücksichtigen. Hierfür bestimmt das Gericht auf Antrag des Verwalters einen gesonderten Termin (§ 158 Abs. 1 ZVG).
Die Aufstellung eines Teilungsplans kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn das Verfahren nach Erteilung des Zuschlags in einer parallellaufenden Zwangsversteigerung aufgehoben wird und keine Nutzungen aus der Zeit vor Wirksamkeit des Zuschlags vorhanden sind. Es fehlt dann an einer verteilungsfähigen Masse.
Auch bei der Zwangsverwaltung können gegen den Teilungsplan Widerspruch und Widerspruchsklage erhoben werden, wenn eine inhaltliche Änderung angestrebt wird; insoweit wird auf die Ausführungen zum Zwangsversteigerungsverfahren verwiesen. Verfahrensfehler hingegen sind mit der sofortigen Beschwerde zu rügen.
7. Einstellung und Aufhebung des Verfahrens
7.1 Einstellung
Grundsätzlich kann ein Zwangsverwaltungsverfahren nicht eingestellt werden, weil dies dem Sinn und Zweck der Zwangsverwaltung widersprechen würde. Das gilt nicht nur für (§ 30a ZVG) (Vollstreckungsschutzantrag des Schuldners), sondern wohl auch für (§ 30 ZVG) (Bewilligung seitens des Gläubigers).
Eine Ausnahme besteht nunmehr, wenn über das Vermögen des Schuldners das Insolvenzverfahren eröffnet ist: Dann ist auf Antrag des Insolvenzverwalters die vollständige oder teilweise Einstellung der Zwangsverwaltung anzuordnen, wenn der Insolvenzverwalter glaubhaft macht, dass durch die Fortsetzung der Zwangsverwaltung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert wird (§ 153b Abs. 1 ZVG). Die Einstellung ist mit der Auflage anzuordnen, dass die Nachteile, die dem betreibenden Gläubiger aus der Einstellung erwachsen, durchlaufende Zahlungen aus der Insolvenzmasse ausgeglichen werden (Abs. 2). Vor der Beschlussfassung hat das Vollstreckungsgericht sowohl den Zwangsverwalter als auch die betreibenden Gläubiger anzuhören (Abs. 3). Diese können die Aufhebung der einstweiligen Einstellung beantragen unter den in (§ 153c Abs. 1 ZVG) genannten Voraussetzungen. Ohne förmliche Aufhebung enden die Wirkungen der Einstellung automatisch mit Beendigung des Insolvenzverfahrens (§ 153 Abs. 2 S. 2 ZVG).
In ganz besonderen Ausnahmefällen kann die Zwangsverwaltung ferner auf Antrag des Schuldners nach (§ 765a ZPO) eingestellt werden. Meist wird es dabei lediglich um Einzelmaßnahmen zur Vermeidung unbilliger Härten gehen.
Wird das Verfahren eingestellt, übt der Verwalter seine Tätigkeit normal weiter aus. Allerdings darf er an den Gläubiger, für den das Verfahren eingestellt worden ist, keine Zahlungen leisten, sondern muss die entsprechenden Beträge hinterlegen.
7.2 Aufhebung
Das Verfahren ist insbesondere aufzuheben, wenn
der Gläubiger seinen Antrag zurücknimmt;
der betreibende Gläubiger im Rahmen der Verwaltung befriedigt ist (§ 161 Abs. 2 ZVG);
das Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren zugeschlagen worden ist (§ 12 Abs. 1 ZwVwV ).
Das Verfahren kann aufgehoben werden, wenn es besondere Aufwendungen erfordert und der betreibende Gläubiger den nötigen Geldbetrag nicht vorschießt (§ 161 Abs. 3 ZVG).
Keine Aufhebung erfolgt hingegen, wenn der Gläubiger die Vollstreckung aus einer aussichtslosen Rangstelle betreibt, es sei denn, der Schuldner soll hierdurch lediglich schikaniert werden.
Die Anordnung der einstweiligen Einstellung auf Antrag des Insolvenzverwalters (§ 153b ZVG) hebt das Gericht auf Antrag des betreibenden Gläubigers wieder auf, wenn
die Voraussetzungen für die Einstellung fortgefallen sind,
die Auflagen nach (§ 153b Abs. 2 ZVG) nicht beachtet werden oder
der Insolvenzverwalter der Aufhebung zustimmt (§ 153c Abs. 1 ZVG).
Mit der Aufhebung ist das Verfahren beendet. Betrifft die Aufhebung nur das Verfahren eines einzelnen von mehreren betreibenden Gläubigern, wird lediglich der Teilungsplan geändert. Wird dagegen das Verfahren insgesamt rechtskräftig aufgehoben, ersucht das Gericht das Grundbuchamt um Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks. Der Zwangsverwalter muss die Schlussrechnung erstellen (§ 14 Abs. 4 ZwVwV). Die vorhandene Masse wird entsprechend dem Teilungsplan ausgezahlt.
Endet die Zwangsverwaltung durch Antragsrücknahme, so erlischt mit dem Aufhebungsbeschluss die Prozessführungsbefugnis des Verwalters grundsätzlich auch für anhängige Verfahren.
8. Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung
Des Öfteren wird die Zwangsverwaltung parallel zur Zwangsversteigerung betrieben – sei es vom selben Gläubiger, sei es von verschiedenen Gläubigern. In jedem Falle sind beide Verfahren voneinander unabhängig. So wirken die Beschlagnahme und eine spätere Freigabe grundsätzlich nur in dem Verfahren, in dem sie erfolgten. Auch darf der Erlös aus beiden Verfahren niemals nach einem gemeinsamen Teilungsplan verteilt werden. Andererseits darf ein Gläubiger, der beide Verfahren betreibt, nicht doppelt befriedigt werden; daher sind Zahlungen in einem Verfahren in dem anderen zu berücksichtigen.
Nach Zuschlagserteilung und Auszahlung des Überschusses im Versteigerungsverfahren ist für einen Verteilungsplan im (aufgehobenen) Zwangsverwaltungsverfahren kein Raum.
9. Zwangsverwaltung und Insolvenzverfahren
Nicht selten zählt ein zwangsverwaltetes Grundstück auch zur Masse eines Insolvenzverfahrens. Häufig haben die Insolvenzvorschriften Vorrang. So kann auf Antrag des Insolvenzverwalters das Zwangsverwaltungsverfahren ganz oder teilweise eingestellt werden.
Für die rechtlichen Wirkungen, insbesondere wegen der Beschlagnahme, kommt es entscheidend darauf an, ob die Zwangsverwaltung vor oder nach Einleitung des vorläufigen Insolvenzverfahrens oder gar nach dessen Eröffnung angeordnet wurde.
Mitunter muss dann vor Gericht entschieden werden, zu welcher Masse eine Sache gehört: Dabei kann es auf die „Schnelligkeit“ ankommen. So auch in einem vom OLG Braunschweig entschiedenen Fall, in dem sich der Insolvenzverwalter und der Zwangsverwalter darüber stritten, wer bezüglich der Eigentumswohnung des Schuldners verwaltungs- und verfügungsbefugt sei. Nach (§ 80 Abs. 2 S. 2 InsO) bleiben zwar die Wirkungen einer bereits im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgten Beschlagnahme von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens unberührt. Gleichwohl hatte der Zwangsverwalter das Nachsehen: Denn die Anordnung der Zwangsverwaltung nebst seiner Bestellung zum Verwalter war nicht mehr vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens an den Schuldner zugestellt und damit wirksam geworden. Auch die Eintragung der Zwangsverwaltung im Grundbuch sowie die Inbesitznahme der Wohnung lagen nach der Insolvenzeröffnung.
10. Kosten der Zwangsverwaltung
Neben den Kosten, die für die Vergütung und Auslagen des Verwalters anfallen (vgl. oben Abschnitt 5.3), entstehen im Zwangsverwaltungsverfahren insbesondere Gerichtskosten, gelegentlich auch Rechtsanwaltsgebühren, falls ein Verfahrensbeteiligter sich anwaltlich vertreten lässt. Solange kein Teilungsplan vorliegt, sind diese Kosten aus den Nutzungen zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG).
Zu unterscheiden ist zwischen den Kosten der Anordnung des Verfahrens einerseits und der gerichtlichen Verfahrensgebühr andererseits.
Die Kosten für die Anordnung und den Beitritt zum Verfahren belaufen sich unabhängig vom Geschäftswert weiterhin auf 50 EUR (Nr. 2220 Kostenverzeichnis) und sind vom jeweiligen Antragsteller als Vorschuss zu zahlen.
Die Verfahrensgebühr hat der Zwangsverwalter aus den Erträgen der Verwaltung zu Lasten der Masse zu entrichten. Sie beträgt (nach wie vor) 0,5 des Gebührensatzes des (§ 34 Abs. 1 GKG). Dabei bemisst sich der Geschäftswert nach dem Gesamtwert der Jahreseinkünfte der Zwangsverwaltung. Maßgeblich sind die tatsächlichen Bruttoeinnahmen vor Abzug der Auslagen.

References: § 1
 § 23
 § 150
 § 1
 § 1
 § 152
 BGH 
 § 14