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Timestamp: 2016-09-28 08:32:42+00:00

Document:
1C_546/2015 � � Arr�t du 23 juin 2016
�A.________, repr�sent�e par Me Christian L�scher, avocat,
Municipalit� d'Ormont-Dessus, maison de Commune, 1865 Les Diablerets, repr�sent�e par Me Jacques Haldy, avocat,
Le 14 ao�t 2012, A.________ a requis un permis de construire un chalet avec deux places de stationnement sur la parcelle n� 4028 de la commune d'Ormont-Dessus, situ�e en zone de chalets selon le plan d'affectation de 1977, � l'extr�mit� est de la station des Diablerets. Helvetia Nostra a form� opposition. Par d�cision du 19 novembre 2012, la Municipalit� d'Ormont-Dessus a �cart� l'opposition et a d�livr� le permis de construire, d�cision confirm�e par arr�t du 9 avril 2013 de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (CDAP). Par arr�t du 22 octobre 2013 (1C_470/2013), le Tribunal f�d�ral a admis le recours form� par Helvetia Nostra. Le permis de construire a �t� annul� et la cause renvoy�e � la Municipalit� afin que la constructrice pr�cise si elle entendait r�aliser une r�sidence principale ou secondaire.
Le 25 novembre 2013, A.________ a confirm� sa volont� de r�aliser une r�sidence principale. Le 16 d�cembre 2013, la Municipalit� a d�livr� le permis de construire moyennant une inscription correspondante au Registre foncier. L'opposition d'Helvetia Nostra a �t� lev�e le 20 d�cembre 2013.
Par arr�t du 28 septembre 2015, la CDAP a admis le recours d'Helvetia Nostra et annul� les d�cisions municipales. Le chalet �tait destin� � la vente, la constructrice habitant d�j� la r�gion. Aucun acheteur d�sireux de s'installer aux Diablerets ne s'�tait toutefois manifest� de sorte qu'il n'existait pas d'indice s�rieux permettant de confirmer l'utilisation du chalet comme r�sidence principale. Les deux places de stationnement non couvertes repr�sentaient un inconv�nient ind�niable pour une utilisation � l'ann�e dans une r�gion alpine.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, A.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t cantonal et de r�tablir l'autorisation de construire. La cour cantonale conclut au rejet du recours en se r�f�rant � son arr�t. La Municipalit� d'Ormont-Dessus conclut � l'admission du recours, en se r�f�rant � deux autres arr�ts de la CDAP d�niant l'abus de droit pour des projets de construction dans la m�me commune. Helvetia Nostra conclut au rejet du recours. Dans leurs observations compl�mentaires, la recourante, l'intim�e et la Municipalit� ont maintenu leurs motifs et conclusions.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale de derni�re instance cantonale rendue en droit public des constructions. Il est recevable au regard des art. 82 let. a et 86 al. 1 let. d LTF et a �t� form� dans le d�lai fix� � l'art. 100 al. 1 LTF. La recourante, dont le permis de construire a �t� annul� en instance cantonale, a qualit� pour contester ce prononc� (art. 89 al. 1 LTF).
La recourante estime que sur le vu des �l�ments de fait retenus dans l'arr�t attaqu�, il n'existerait pas d'indice d'un abus de droit. L'absence de personne int�ress�e � l'achat du projet pourrait s'expliquer par le fait que celui-ci n'est pas encore autoris�. Selon les d�clarations de la commune, il n'y aurait pas de r�sidences principales inoccup�es, le nombre de nouveaux arrivants �tant de 355 pour les cinq derni�res ann�es, et on pourrait en attendre autant pour les cinq ans � venir. Les arguments relatifs au caract�re al�atoire d'un achat, ainsi qu'� une op�ration de valorisation, seraient sans pertinence, de m�me que l'existence de places de stationnement non couvertes, le lieu �tant accessible toute l'ann�e.
�Helvetia Nostra consid�re que l'arr�t attaqu� n'institue pas un renversement du fardeau de la preuve en mati�re d'abus de droit, mais exigerait des indices s�rieux que l'affectation en r�sidence principale peut �tre respect�e. Une telle v�rification s'imposerait d'autant plus depuis l'entr�e en vigueur de l'art. 14 al. 1 let. b de la loi f�d�rale sur les r�sidences secondaires (LRS, RS 702, entr�e en vigueur le 1
er�janvier 2016), qui permet de suspendre la restriction d'utilisation. Durant toute la proc�dure - soit depuis 2012 - la recourante n'aurait fourni aucune indication quant � un acheteur potentiel, ni quant au prix propos�. Compte tenu des d�parts, l'augmentation du nombre d'habitants dans la commune ne serait que de 67 de 2009 � fin 2014.
2.1.�Directement applicable (ATF 139 II 243 consid. 10.6 p. 257), l'art. 75b Cst. limite les r�sidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune (ATF 139 II 243 consid. 10.5 p. 257; arr�t 1C_916/2013 du 19 f�vrier 2015 consid. 3.2). Dans cette mesure, elle ne vise pas seulement les constructions qui, selon les d�clarations des int�ress�s, seront utilis�es comme r�sidences secondaires, mais �galement celles qui pourraient �tre utilis�es comme r�sidences secondaires (arr�ts 1C_289/2013 du 28 octobre 2013 consid. 2.3; 1C_916/2013 du 19 f�vrier 2015 consid. 3.2).
Dans son ancienne teneur, l'art. 4 let. a de l'ordonnance sur les r�sidences secondaires (ORSec, RS 702.1) pr�voyait que, dans les communes qui comptent une proportion de r�sidences secondaires sup�rieure � 20 %, des autorisations de construire ne peuvent �tre accord�es que pour la construction de r�sidences qui seront utilis�es comme r�sidence principale. L'art. 7 al. 1 let. a LRS comporte une r�glementation semblable. La nouvelle ORSec, entr�e en vigueur � la m�me date, pr�voit � son art. 3 al. 1 que la servitude � mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis � une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "r�sidence principale ou logement assimil� � une r�sidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS".
2.2.�Face � l'interdiction g�n�rale de d�passer le seuil de 20 % de r�sidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tent�s de contourner la r�glementation en d�clarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que r�sidence principale ou l'affecter en r�sidence touristique mise � disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois �tre admis que s'il appara�t d'embl�e que le projet ne pourra pas �tre utilis� comme annonc�, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de r�sidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concern�s, et/ou en pr�sence d'autres indices concrets (arr�t 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.5).
D�velopp� � l'origine sur la base des concepts propres au droit civil (art. 2 CC), puis �tendu par la jurisprudence � l'ensemble des domaines du droit, le principe de la bonne foi est explicitement consacr� par l'art. 5 al. 3 Cst., selon lequel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de mani�re conforme aux r�gles de la bonne foi. L'art. 9 Cst. peut �galement �tre invoqu� � cet �gard en tant que droit constitutionnel (cf. ATF 136 I 254 consid. 5.2 p. 261; 126 II 377 consid. 3a p. 387). Il y a fraude � la loi - forme particuli�re d'abus de droit - lorsqu'un justiciable �vite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain r�sultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir � ce r�sultat de mani�re apparemment conforme au droit (ATF 132 III 212 consid. 4.1). La norme �lud�e doit alors �tre appliqu�e nonobstant la construction juridique destin�e � la contourner (arr�t 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.2; ATF 134 I 65 consid. 5.1 p. 72; 131 I 166 consid. 6.1 p. 177 et les arr�ts cit�s). La doctrine confirme elle aussi l'application de ces principes dans le domaine du droit administratif (cf. MOOR/FL�CKIGER/MARTENET, Droit administratif, vol. 1, 3
�me��dition, Berne 2012, � 6.4.4 p. 932; H�FELIN/M�LLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zurich 2015, p. 162; TSCHANNEN/ZIMMERLI/M�LLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4
�me��dition, Berne 2014, p. 182).
2.3.�Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il s'agit de v�rifier si, en pr�tendant vouloir construire une r�sidence principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la d�finition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'int�ress� n'a pas d'embl�e pour objectif de contourner l'interdiction d�coulant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en r�alisant, � terme, une r�sidence secondaire. Il en va de m�me s'il envisage d'embl�e, toujours en pr�tendant vouloir construire une r�sidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement � un prix raisonnable. Il s'agit donc de fraude � la loi dans le sens classique du terme.
2.4.�Comme le sugg�re, en mati�re civile, le libell� de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de droit doit, pour �tre sanctionn�, appara�tre manifeste. L'autorit� qui entend faire appliquer la norme �lud�e doit �tablir l'existence d'une fraude � la loi, ou du moins d�montrer l'existence de soup�ons s�rieux dans ce sens. Il n'est pas ais� de tracer la fronti�re entre le choix d'une construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette libert�, constitutif d'une fraude � la loi. R�pondre � cette question implique une appr�ciation au cas par cas, en fonction des circonstances d'esp�ce (arr�t 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.3 et la jurisprudence cit�e).
La jurisprudence rendue � propos de l'art. 75b Cst. n'a jamais encore retenu d�finitivement l'abus de droit. Dans ses arr�ts rendus jusqu'� pr�sent, le Tribunal f�d�ral l'a ni� dans une majorit� de cas et, dans les autres, a renvoy� le dossier pour instruction compl�mentaire (voir le r�sum� de jurisprudence dans l'arr�t 1C_159/2015 du 2 mai 2016 consid. 3, destin� � la publication). L'abus de droit a toujours �t� ni� dans les cas concernant des logements uniques pour lesquels une utilisation comme r�sidence principale n'est pas exclue d'embl�e (cf. en dernier lieu arr�t 1C_159/2015 du 2 mai 2016; arr�ts 1C_542/2014 du 14 ao�t 2015, 1C_348/2014 du 20 f�vrier 2015, 1C_916/2013 du 19 f�vrier 2015 et 1C_240/2014 du 24 octobre 2014). Tout en �tant tenu par les griefs soulev�s dans le recours qui lui est soumis, le Tribunal f�d�ral recherche s'il existe des indices concrets mettant d'embl�e en doute la volont� ou la possibilit� d'utiliser l'immeuble comme r�sidence principale. Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilit� toute l'ann�e, �loignement des lieux de travail), sa conception m�me (dans l'optique d'une occupation � l'ann�e), �ventuellement son prix, les circonstances tenant � la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (r�sidence actuelle, lieu de travail, d�clarations d'intention de l'int�ress� lui-m�me). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destin�s � la vente ou � la location), le crit�re principal est celui de la demande de r�sidences principales dans le m�me secteur.
2.5.�Depuis l'entr�e en vigueur de la LRS, le 1
er�janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi, qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une dur�e d�termin�e lorsqu'il peut prouver qu'il a propos� le logement sur le march� et n'a pas trouv� de personne dispos�e � l'utiliser l�galement pour un prix raisonnable. Cette possibilit� est d�sormais concr�tis�e par la loi, ce qui vient renforcer le risque que le constructeur n'envisage d�j� d'y recourir au moment de la demande d'autorisation de construire, en d�pit des conditions restrictives pos�es par la loi. Cela impose que, dans les cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilit� r�elle d'utiliser les logements selon l'affectation pr�vue fasse l'objet de v�rifications s�rieuses. La proc�dure d'autorisation de construire et la police des constructions ont pour but la mise en oeuvre du droit des constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la s�curit� publics en mati�re de construction. En droit vaudois, la municipalit� est ainsi charg�e de faire observer les prescriptions l�gales et r�glementaires, ainsi que les plans en mati�re d'am�nagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 LATC). Avant d'accorder le permis de construire, elle v�rifie la conformit� de tout projet avec les r�gles l�gales et les plans et les r�glements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1 LATC, avant de d�livrer le permis, elle s'assure que le projet est conforme aux dispositions l�gales et r�glementaires et aux plans d'affectation l�galis�s ou en voie d'�laboration.
Contrairement � ce que pr�conise Helvetia Nostra, il n'y a pas lieu d'assouplir la r�partition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant du constructeur qu'il prouve d'embl�e le respect de l'affectation pr�vue. En effet, selon les art. 2 al. 2 et 3 al. 1 CC, seul l'abus manifeste d'un droit doit �tre sanctionn�, la bonne foi �tant quant � elle pr�sum�e. Toutefois, il appartient � l'autorit� charg�e de la d�livrance des permis de construire de s'assurer que les conditions pos�es pourront �tre respect�es (arr�t 1C_159/2015, consid. 4.3). Lorsque le constructeur d'un unique logement entend l'utiliser lui-m�me comme r�sidence principale, la preuve d'une demande correspondante dans la commune ou le secteur en cause n'a en principe pas � �tre apport�e (arr�t 1C_159/2015 consid. 3.2). En revanche, lorsque le logement est destin� � la vente ou � la location, il y a lieu de v�rifier pr�alablement qu'il existe a priori une demande correspondante dans la commune concern�e.
2.6.�En l'esp�ce, le permis contest� concerne la construction d'un chalet comprenant un seul logement de 148 m� de surface brute utile, r�parti sur deux �tages comprenant un s�jour, cuisine et salle � manger (au rez) et deux chambres avec salle de bain (� l'�tage). Il est situ� dans une zone de chalets d�j� construite destin�e � l'habitation, � l'artisanat, au commerce, aux activit�s touristiques et � l'exploitation agricole (art. 15 du r�glement communal sur le plan d'extension et la police des constructions). Le logement, de proportions modestes, se pr�te � une utilisation en tant que r�sidence principale, et il n'est pas contest� que l'accessibilit� est garantie toute l'ann�e, la parcelle se trouvant � proximit� de la route du Pillon. L'absence de parking couvert rel�ve de la simple commodit� et ne constitue par un indice en d�faveur d'une utilisation comme r�sidence principale. La commune d'Ormont-Dessus compte 1481 habitants � l'ann�e (au 31 d�cembre 2015,�
source: site officiel de la commune). Selon les indications de la municipalit�, 355 nouveaux habitants se sont install�s entre le 31 d�cembre 2008 et le 31 d�cembre 2013. Se r�f�rant � d'autres arr�ts de la CDAP, Helvetia Nostra rel�ve que du 1
er�janvier 2009 au 31 d�cembre 2014, 457 nouveaux r�sidents sont arriv�s alors que 390 sont partis, ce qui repr�senterait une augmentation de population de 67 personnes seulement. Si d'autres permis de construire ont �galement �t� accord�s dans la m�me commune, il n'est nullement pr�tendu qu'il en r�sulterait une offre disproportionn�e par rapport � la population r�sidente en l�g�re augmentation, comme cela �tait le cas dans les arr�ts 1C_159 et 160/2015.
D�s lors, m�me si la recourante n'a pas encore trouv� d'acheteur, il n'en d�coule pas que la demande serait manifestement insuffisante pour une r�sidence principale dans la commune concern�e, et que le bien en question demeurera invendu � terme. Dans le cadre d'un logement unique et d'une commune o� il existe une certaine demande li�e � l'augmentation du nombre d'habitants, il appara�trait disproportionn� d'exiger syst�matiquement la production d'un contrat ou d'une promesse de vente avant m�me la construction de l'immeuble. Au demeurant, selon la jurisprudence, le constructeur supporte le risque de ne pouvoir utiliser le logement comme r�sidence principale (cf. arr�t 1C_114/2015 du 10 juillet 2015 consid. 4.2.2). Comme l'a d�j� exprim� la commune devant l'instance pr�c�dente, le permis d'habiter ne sera accord� que si le futur propri�taire d�pose ses papiers dans la commune.
Dans ces conditions, un abus de droit manifeste ne saurait �tre retenu.
Le recours doit par cons�quent �tre admis. L'arr�t attaqu� est annul� et la d�cision de la Municipalit� d'Ormont-Dessus des 16 et 20 d�cembre 2013 d�livrant le permis de construire est confirm�e. Conform�ment aux art. 66 et 68 LTF, les frais judiciaires sont mis � la charge de l'intim�e Helvetia Nostra qui succombe, de m�me que l'indemnit� de d�pens allou�e � la recourante qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat. La cause est renvoy�e � la CDAP pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de l'instance cantonale.
Le recours est admis. L'arr�t attaqu� est annul� et la d�cision de la municipalit� d'Ormont-Dessus des 16 et 20 d�cembre 2013 d�livrant le permis de construire et rejetant l'opposition est confirm�e. La cause est renvoy�e � la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de l'instance cantonale.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 3'000 fr., sont mis � la charge de l'intim�e Helvetia Nostra.
Une indemnit� de d�pens de 3'000 fr. est allou�e � la recourante, � la charge de l'intim�e Helvetia Nostra.

References: art. 82
 art. 3
 ATF 
 ATF 
 art. 2
 art. 2
 art. 66