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Timestamp: 2016-10-25 17:31:54+00:00

Document:
4C.247/2004 (19.11.2004)
4C.247/2004 /ech
repr�sent�e par Me Pierre Gasser, avocat,
Caisse X.________ & Cie SA,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du
26 mai 2004.
Selon contrat de bail du 3 juillet 1995, la Caisse X.________ & Cie SA a remis en location � A.________ un appartement de cinq pi�ces et demie dans un b�timent d'habitation sis rue ... 19 � Gen�ve. Le loyer �tait fix� � 2'694 fr. par mois, auquel s'ajoutait une provision pour charges de 165 fr. Le bail �tait conclu pour une dur�e initiale de dix-huit mois, avec une clause de tacite reconduction. Le 2 septembre 1998, la bailleresse a communiqu� � la locataire que la provision pour charges �tait augment�e � 210 fr. par mois.
Les parties ont en outre conclu deux baux distincts concernant chacun un box pour v�hicule dans le m�me b�timent. Le loyer �tait fix� � 168 fr. par mois et par box.
Par lettre du 23 octobre 2002, re�ue par sa destinataire le 7 novembre 2002, la bailleresse a somm� la locataire d'acquitter un arri�r� de loyer et de charges, pour l'appartement, qu'elle chiffrait � 7'503 fr.95 au 31 octobre 2002. Le d�lai d'ex�cution �tait fix� � trente jours d�s r�ception de cette sommation. Celle-ci indiquait qu'� d�faut d'ex�cution dans ce d�lai, le bail de l'appartement serait r�sili� en application de l'art. 257d CO.
La locataire a op�r� un versement de 6'400 fr. le 19 novembre 2002, accompagn� de la mention "loyer 19 rue ... deux mois".
Le 18 janvier 2003, usant de la formule officielle pr�vue � cette fin, la bailleresse a r�sili� le bail de l'appartement avec effet au 28 f�vrier 2003, au motif que la sommation �tait rest�e vaine.
A.________ n'ayant pas restitu� l'appartement, la Caisse X.________ & Cie SA a saisi d'abord la commission de conciliation comp�tente, puis le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Sa requ�te tendait � la condamnation de l'adverse partie � �vacuer imm�diatement le logement concern� de sa personne, de ses biens et de tous tiers.
La d�fenderesse n'a pas comparu � l'audience de ce tribunal du 4 septembre 2003. La demanderesse, par son repr�sentant, a expliqu� que l'arri�r� �tait alors sold� mais qu'elle persistait n�anmoins � requ�rir l'�vacuation. Un jugement par d�faut, correspondant � ses conclusions, est intervenu le m�me jour. La d�fenderesse a fait opposition.
A l'audience du 11 d�cembre 2003, la demanderesse a expos� que le montant de l'arri�r� au 31 octobre 2002, inf�rieur � celui indiqu� dans la sommation, s'�levait en r�alit� � 7'167 fr.95. Toutefois, ce montant-ci �tait �galement contest�; d'apr�s le proc�s-verbal de l'audience, le conseil de la d�fenderesse s'est exprim�, � ce sujet, comme suit: "selon nos calculs, je parviens � un arri�r� au 23 octobre 2002 de 7'165 fr.95 moins 410 fr.". La demanderesse avait bien re�u le versement de 6'400 fr. mais celui-ci n'�tait que partiellement imput� sur la dette pr�cit�e; le solde �tait affect� au loyer des boxes � v�hicules pour deux mois.
Par jugement du 5 janvier 2004, le Tribunal des baux et loyers a derechef condamn� la d�fenderesse � l'�vacuation de l'appartement.
La d�fenderesse a appel� du jugement � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers. Elle faisait valoir, notamment, que les loyers et charges pr�tendument impay�s n'avaient pas �t� constat�s et que le versement de 6'400 fr. aurait d� �tre imput� en totalit� sur cette dette.
Statuant le 26 mai 2004, les juges d'appel ont confirm� le jugement. Les d�clarations faites � l'audience du 11 d�cembre 2003 constituaient un aveu judiciaire aux termes de l'art. 189 LPC gen., d'o� il ressortait que la d�fenderesse �tait d�bitrice, au jour de la sommation, d'un arri�r� de 6'755 fr.95. M�me si on imputait enti�rement le versement de 6'400 fr. intervenu pendant le d�lai d'ex�cution, il subsistait un impay� de 355 fr.95, soit une somme que l'on ne pouvait tenir pour insignifiante; la demanderesse �tait donc en droit de r�silier le bail sur la base de l'art. 257d al. 2 CO.
La d�fenderesse interjette un recours en r�forme contre ce dernier prononc�. Elle requiert le Tribunal f�d�ral de constater la nullit� de la r�siliation communiqu�e le 18 janvier 2003 et de rejeter la demande d'�vacuation.
Par arr�t de ce jour, le Tribunal f�d�ral a rejet�, dans la mesure o� il �tait recevable, un recours de droit public que la d�fenderesse a interjet� contre le m�me prononc�.
1.1 Selon la jurisprudence relative � l'art. 46 OJ, dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn� (arr�t 4C.310/1996 du 16 avril 1997, consid. 2a, SJ 1997 p. 494). En l'occurrence, il est manifeste que la valeur litigieuse exc�de 8'000 fr.
Pour le surplus, les conclusions soumises au Tribunal f�d�ral ne diff�rent pas de celles prises par la d�fenderesse devant la juridiction cantonale, dont elle a �t� d�bout�e (art. 55 al. 1 let. b OJ). Le recours est dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal supr�me (art. 48 al. 1 OJ), dans une contestation civile; d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), il est en principe recevable.
1.2 Le recours en r�forme est recevable pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). Il ne permet en revanche pas de critiquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2e phrase, OJ) ni la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s).
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Dans la mesure o� la partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de l'appr�ciation des preuves et des constatations de fait qui en r�sultent (ATF 130 III 102 consid. 2.2 in fine, 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).
Le Tribunal f�d�ral ne peut pas aller au-del� des conclusions des parties mais il n'est li� ni par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ) ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Le Tribunal f�d�ral peut donc admettre un recours pour des motifs autres que ceux invoqu�s par le recourant; il peut aussi rejeter un recours en op�rant une substitution de motifs, c'est-�-dire en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 130 III 136 consid. 1.4 in fine).
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, apr�s r�ception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'� d�faut de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s avec un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
La d�fenderesse conteste la validit� de la r�siliation communiqu�e par la demanderesse le 18 janvier 2003. Dans la pr�sente proc�dure, elle est recevable � soutenir que ce cong� est inefficace au motif que les conditions de la disposition pr�cit�e ne sont pas r�alis�es, ou qu'il est nul selon l'art. 266 CO, alors m�me qu'elle n'a pas agi dans le d�lai pr�vu par l'art. 273 al. 1 CO pour contester directement la r�siliation (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa p. 161); elle est toutefois d�chue du droit d'invoquer l'annulabilit� du cong� selon les art. 271 al. 1 et 271a CO (m�me arr�t, consid. 1c/cc p. 162).
La validit� d'une r�siliation fond�e sur l'art. 257d al. 2 CO suppose, entre autres conditions, que le locataire se soit effectivement trouv� en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation pr�vue � l'art. 257d al. 1 CO lui a �t� adress�e (Roger Weber, Commentaire b�lois, 3e �d., n. 3 et 6 ad art. 257d CO). En l'occurrence, la juridiction cantonale a constat� qu'un arri�r� de 6'755 fr.95 �tait reconnu par la d�fenderesse. La constatation de cette reconnaissance rel�ve du fait et la critique que cette partie �l�ve � son sujet, dans la pr�sente proc�dure, est donc irrecevable.
La reconnaissance est causale dans la mesure o� les circonstances indiquent qu'elle a pour objet les obligations d�rivant du bail � loyer de l'appartement; elle est abstraite en tant que son auteur n'a pas pr�cis� quels �taient les mois de loyer ou les frais accessoires reconnus comme impay�s. De toute mani�re, conform�ment � l'art. 17 CO, elle permet de retenir que la d�fenderesse �tait effectivement d�bitrice du montant indiqu� (Ingeborg Schwenzer, op. cit., n. 5 � 8 ad art. 17 CO).
Contrairement � l'argumentation soumise au Tribunal f�d�ral, l'existence de l'obligation n'a aucunement �t� retenue sur la base des affirmations de la demanderesse et d'un d�compte produit par elle; l'art. 8 CC n'exige donc pas que lesdites affirmations soient confirm�es par des preuves.
Pendant le d�lai de trente jours fix� par la demanderesse, cette obligation n'a �t� �teinte, par un versement de la d�fenderesse, qu'� concurrence de 6'400 fr. Un arri�r� subsistait donc � l'expiration du d�lai. Il est incontest� que par ailleurs, la sommation et la r�siliation satisfaisaient exactement aux exigences de l'art. 257d CO. Le bail a ainsi pris fin le 28 f�vrier 2003; c'est donc � bon droit, conform�ment � l'art. 267 al. 1 CO, que la d�fenderesse est condamn�e � �vacuer et restituer l'appartement concern�.
La d�fenderesse fait valoir que le montant indiqu� dans la sommation exc�dait celui effectivement d� et qu'elle a vers� � temps 6'400 fr., soit ce qu'elle croyait devoir; elle soutient aussi que l'arri�r� subsistant � l'expiration du d�lai n'�tait pas assez consid�rable pour justifier une r�siliation du bail. Tous ces arguments tendent � �tablir l'annulabilit� de la r�siliation au regard de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 32 consid. 4b p. 33); � cette fin, la d�fenderesse aurait d� agir elle-m�me dans le d�lai de trente jours d�s r�ception de la r�siliation (art. 273 al. 1 CO; consid. 2 ci-dessus). Le moyen qu'elle pr�tend tirer de l'art. 2 CC, sur la base des m�mes arguments, se confond avec celui fourni par l'art. 271 al. 1 CO (m�me arr�t, consid. 4a p. 32); il est donc �galement p�rim�.
A titre de partie qui succombe, la d�fenderesse doit acquitter l'�molument judiciaire (art. 156 al. 1 OJ). La demanderesse ayant proc�d� sans le concours d'un mandataire, il ne lui est pas allou� de d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
La d�fenderesse acquittera un �molument judiciaire de 3'000 fr.

References: ATF 
in fine
 ATF 
in fine
in fine
 art. 271
 art. 257
 art. 17