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Timestamp: 2017-12-14 02:42:40+00:00

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Rückvergütung Öl-Umlage bei Verkauf
31.03.2007 12:00 |
die Hausverwaltung erhebt beim Kauf von Heizöl eine Sonderumlage.
Diese wird dann mit der Jahresabrechnung wieder zurückerstattet.
Bsp. 2005 wurde eine Umlage von 500 € erhoben. Diese wird nun in
der Jahresabrechnung 2006 wieder zurückerstattet. Im Sommer 2006 wurde eine Umlage mit 750 € erhoben. Meine Wohnung habe ich nun
zum 31.12.2006 verkauft. Im Kaufvertrag ist geregelt: "Der Anteil am Verwaltungsvermögen und anderen Rücklagen der Gemeinschaft geht ersatzlos auf den Erwerber über".
Frage 1: Wem steht die Sonderumlage nach dem Verkauf zu?
Frage 2: Beim Kauf 1992 wurde im KV das selbe vereinbart und die
Sonderumlage dem bisherigen Eigentümer vergütet. War das OK? Falls nicht ist dies schon verjährt?
Die Regelung Ihres Kaufvertrages dürfte auslegungsbedürftig sein. Soweit man zunächst auf den Wortlaut abstellen möchte, ist fraglich, ob eine Sonderumlage von dem Terminus „Anteil am Verwaltungsvermögen und anderen Rücklagen der Gemeinschaft“ umfasst ist. Hier kann man gut beide Standpunkte einnehmen. Denn eine Sonderumlage deckt regelmäßig nur einen besonderen Finanzbedarf ab. Auf der anderen Seite fließt dieser Finanzbedarf unmittelbar dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu (diese hätte den durch die Sonderumlage erhobenen Betrag ja ansonsten durch eine erhöhte Wohngeldzahlung aufbringen müssen). Daher spricht einiges dafür, dass mit dem Verkauf der Wohnung auch ein Verzicht auf die Rückvergütung der Sonderumlage verbunden sein sollte. Soweit man bei der Auslegung aber weiterhin berücksichtigt, was die jeweiligen Parteien gewollt haben, so wird man nach Ihrer Schilderung vertreten können, dass sie als Verkäufer der Wohnung sich jeglicher Ansprüche durch den Verkauf der Wohnung begeben und auf den Erwerber übertragen wollten. Auf der anderen Seite - und dies spricht u.U. wiederum gegen diese Auslegung - sind die von der Sonderumlage gekauften Heizölbestände Ihnen als Nutzer der Wohnung zugute gekommen. Dann müsste man aber auch annehmen, dass Ihnen die Rückvergütung zusteht. Andernfalls würde der Käufer einen Vorteil zeihen, den er selber nicht genossen hat. Die vorstehende Argumentation zeigt Ihnen, dass die Rechtslage hier leider nicht eindeutig ist. Man wird beide Positionen in einem Prozess gut vertreten können. Hier wird im Zweifel ein Gericht über die Auslegung entscheiden müssen. Welches Ergebnis dabei herauskommt, kann man Ihnen nicht mit abschließender Sicherheit sagen. Es wäre sinnvoll gewesen, die Rückvergütung der Sonderumlage ausdrücklich in dem Vertrag mitzuregeln. Es spricht aber nichts dagegen, sich mit dem Käufer der Wohnung noch nachträglich über diesen Punkt zu einigen.
Soweit dem ehemaligen Eigentümer der Wohnung 1992 die Sonderumlage vergütet wurde, käme nur ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach den §§ 812ff. BGB in Betracht (falls dem ehemaligen Eigentümer diese Rückvergütung nämlich nicht zugestanden hätte, was Sie jedoch zu den gleichen Auslegungsproblemen wie bereits weiter oben beschrieben führt). Nach der Reformierung des Schuldrechts zum 01.01.2002 beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist seit dem 01.01.2002 nach § 195 BGB jedoch nur noch drei Jahre. Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 BGB bestimmt, dass Ansprüche, die am 01.01.2002 noch nicht verjährt waren, dann innerhalb der neuen dreijährigen Frist des § 195 BGB (beginnend mit dem 01.01.2002) verjähren, wenn die alte Verjährungsfrist vom 01.01.2002 an gerechnet mehr als drei Jahre betragen hätte. Die Verjährung beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB auch in diesen Fällen erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und in dem der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2007, Az. XI ZR 44/06). Dabei ist aber ein Rechtsirrtum (z.B. ein Irrtum darüber, ob dem ehemaligen Eigentümer eine Rückvergütung zugestanden hätte) unbeachtlich. Es kommt alleine auf die Tatsachenkenntnis an (also die Kenntnis von den Regelungen des Kaufvertrages). Etwas anderes kann nur bei unübersichtlicher und verwickelter Rechtslage geltend (vgl. BGH NJW 1999, 2041). Damit wäre Ihr Bereicherungsanspruch gegen den ehemaligen Eigentümer - soweit er denn überhaupt bestanden hätte - wohl grundsätzlich bereits zum 31.12.2004 verjährt.
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References: § 195
 Art. 229
 § 6
 § 195
 § 199
 BGH