Source: http://swissblawg.ch/2017/06/4a_7032016-begruendung-der-kuendigung-eines-mietvertrags-amtl-publ-praezisierung-der-rechtsprechung.html
Timestamp: 2017-07-27 04:41:56+00:00

Document:
4A_703/2016: Begründung der Kündigung eines Mietvertrags (amtl. Publ.; Präzisierung der Rechtsprechung) - swissblawg
NextNeuer Blog zum Verwaltungsstrafrecht
Martin Rauber	• 15. Juni 2017
Vertrags- u. Handelsrecht	Das Bun­des­ge­richt nahm die­ses Ver­fah­ren zum Anlass, sei­ne Recht­spre­chung zur Begrün­dung bei ordent­li­chen Kün­di­gun­gen von Miet­ver­trä­gen und ins­be­son­de­re bei Kün­di­gun­gen im Hin­blick auf Sanie­rungs– oder Umbau­ar­bei­ten zu prä­zi­sie­ren. Gegen­stand bil­de­te die von einem Ver­mie­ter aus­ge­spro­che­ne, mit anste­hen­den drin­gen­den Sanie­rungs­ar­bei­ten begrün­de­te Kün­di­gung. Der Mie­ter focht die­se Kün­di­gung an, unter ande­rem mit der Begrün­dung, sie ver­sto­sse gegen Treu und Glau­ben, da deren Begrün­dung unvoll­stän­dig, unge­nau und unzu­tref­fend gewe­sen sei.
Das Bun­des­ge­richt erin­ner­te zunächst dar­an, dass die ordent­li­che Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses kei­ner Begrün­dung bedür­fe, um gül­tig zu sein, sie jedoch auf Ver­lan­gen zu begrün­den sei. Eine man­geln­de oder feh­ler­haf­te Begrün­dung füh­re nicht auto­ma­tisch zur Treu­wid­rig­keit der Kün­di­gung, kön­ne aller­dings ein Indiz dafür sein, dass an der Kün­di­gung kein schüt­zens­wer­tes Inter­es­se bestehe. Ins­be­son­de­re wenn der ange­ge­be­ne Kün­di­gungs­grund bloss vor­ge­scho­ben und zugleich der wah­re Grund nicht fest­stell­bar sei, sei ohne wei­te­res von einer Treu­wid­rig­keit aus­zu­ge­hen. Die Kün­di­gungs­grün­de könn­ten auch noch im erst­in­stanz­li­chen Gerichts­ver­fah­ren vor­ge­bracht wer­den. Selbst ein spä­te­res Nach­schie­ben zusätz­li­cher Grün­de sei — unter dem Vor­be­halt des Rechts­miss­brauchs­ver­bots — zuläs­sig. Sodann sei die Ergän­zung oder Prä­zi­sie­rung schon vor­ge­brach­ter Grün­de ohne wei­te­res zuläs­sig (E. 5.3.1, ins­be­son­de­re mit Ver­weis auf BGE 138 III 59, E. 2.1 und E. 2.3, und BGE 132 III 737, E. 3.4.2). Dem­ge­gen­über hielt das Bun­des­ge­richt — ohne Bezug­nah­me auf die­se gene­rel­le Recht­spre­chung — bei Kün­di­gun­gen im Hin­blick auf Sanie­rungs- oder Umbau­ar­bei­ten fest, dass ein Mie­ter ohne hin­rei­chend genaue Aus­künf­te nicht in der Lage sei, den Rea­li­täts­be­zug des Pro­jekts und die Bela­stung ein­zu­schät­zen, die sei­ne Anwe­sen­heit für die Durch­füh­rung der beab­sich­tig­ten Arbei­ten haben wür­de (eine Kün­di­gung im Hin­blick auf Sanie­rungs- oder Umbau­ar­bei­ten ver­stösst gemäss Recht­spre­chung nicht gegen den Grund­satz von Treu und Glau­ben, wenn die Wei­ter­be­nut­zung des Miet­ob­jekts die­se Arbei­ten erheb­lich ein­schrän­ken wür­den). Der Mie­ter habe des­halb das Recht, eine Begrün­dung zu erhal­ten, die es ihm erlau­be, innert der 30-tägi­gen Frist die Chan­cen einer Anfech­tung abzu­schät­zen (E. 5.3.1, ins­be­son­de­re mit Ver­weis auf BGE 142 III 91, E. 3.2.1, und BGE 140 III 496, E. 4.2.2). Das Ver­hält­nis zwi­schen die­sen Erwä­gun­gen blieb bis­lang unge­klärt. In der Leh­re wur­de kon­tro­vers dis­ku­tiert, ob das Bun­des­ge­richt bei Sanie­rungs- oder Umbau­kün­di­gun­gen die Begrün­dung der Kün­di­gung zu einem Gül­tig­keits­er­for­der­nis erho­ben hat­te.
Das Bun­des­ge­richt stell­te zunächst klar, dass — ent­ge­gen den miss­ver­ständ­li­chen Erwä­gun­gen in BGE 142 III 91 und BGE 140 III 496 — auch eine Kün­di­gung im Hin­blick auf Sanie­rungs- oder Umbau­ar­bei­ten kei­ne Begrün­dung ent­hal­ten müs­se, um gül­tig zu sein. Die Treu­wid­rig­keit in den Ver­fah­ren BGE 142 III 91 und BGE 140 III 496 hät­te sich dar­aus erge­ben, dass die Kün­di­gun­gen auf Vor­rat und damit ver­früht erfolgt wären (E. 5.3.3). Aller­dings kom­me der Begrün­dung eine erheb­li­che Bedeu­tung zu, auch wenn es sich aus recht­li­cher Sicht bloss um eine Oblie­gen­heit der kün­di­gen­den Par­tei hand­le. Beson­ders bei Sanie­rungs- oder Umbau­kün­di­gun­gen sei es dem Ver­mie­ter, der über ein genü­gend aus­ge­reif­tes Pro­jekt ver­fü­ge, im Zeit­punkt der Kün­di­gung ohne wei­te­res mög­lich, die Kün­di­gung ent­spre­chend genau zu begrün­den, so dass sich gestützt auf die­se Anga­ben ein Bild machen las­se, ob und inwie­fern die Anwe­sen­heit des Mie­ters die­se Arbei­ten tan­gie­ren wür­de. Wer­den zur Begrün­dung bloss pau­schal Sanie­rungs- oder Umbau­ar­bei­ten ange­ge­ben, kön­ne dies ein Indiz dafür sein, dass an der Kün­di­gung kein schüt­zens­wer­tes Inter­es­se bestehe (E. 5.3.4). In casu erkann­te das Bun­des­ge­richt gestützt auf die Sach­ver­halts­fest­stel­lung der Vor­in­stanz, dass im Kün­di­gungs­zeit­punkt ein Sanie­rungs­pro­jekt bestan­den und die Kün­di­gung des­halb nicht gegen Treu und Glau­ben ver­sto­ssen habe (E. 5.3.5).
4A_31/2014: Kündigung eines Mietvertrags mit Blick auf Umbauarbeiten: erforderliche Konkretisierung des Projekts (amtl. Publ.)4A_271/2014: Kündigung bei Zahlungsrückstand des Mieter; Rechtsmissbrauch (amtl. Publ.)4A_120/2014: uneingeschränkte Empfangstheorie auch beim Empfang der Kündigung (OR 273 I); (hier unschädliche) Verwendung eines altrechtlichen Formulars zur Kündigung (amtl. Publ.)4A_412/2015: Provision bei Kündigung eines Kommissionsvertrags (amtl. Publ.)
Zwangsvollstreckung NextNeuer Blog zum Verwaltungsstrafrecht13. Juni 2017
PreviousBR: Steuervorlage 17 folgt auf gescheiterte USR III | EFD arbeitet Gesetzesvorlage aus17. Juni 2017	Meta	Anmelden	© 2017 Paperback Theme by Array.

References: BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
In casu