Source: http://civil.udg.edu/normacivil/estatal/contract/lau.htm
Timestamp: 2017-07-25 18:50:51+00:00

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[Esta ley ha sido modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, (BOE núm.134, de 05-06-2013, pp. 42244-42256). En estos momentos se están añadiendo las correspondientes modificaciones, para ver la redacción actual haga click aquí.] EXPOSICIÓN DE MOTIVOS PREÁMBULO 1 El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad
regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por
el Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre. Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo
en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar
el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del
causa, favorable a los intereses del arrendatario. Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de
manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio. Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de
arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este
sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en
locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el
carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos
urbanos. El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que
produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido
revertir substancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha
generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un
fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de
incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad
en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado
inmobiliario. En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza
aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un
importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración
anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en
vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no
elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964,
aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como
ineconómicas. Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido
al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en
propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este
sentido, sólo
un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de
alquiler. Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar
el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda
orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento
del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita
establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente
que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para
potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se
produzca. La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara
diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier
otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes
son substancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles
que se hagan eco de esa diferencia. En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación
por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes. Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los
procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en
vigor. 2 La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades
establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un
plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades
familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la
propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para
que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en
este mercado. Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes
sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias
hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido
por un plazo inferior. Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como
mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo
articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años. El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de
duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la
necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la
vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador. El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el
instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las
prestaciones. En
existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito "mortis causa" a
favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como
novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente "more uxorio". En relación con las subrogaciones ínter vivos, sólo se reconoce su existencia previo
consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos
de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la
vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce "ex lege" a dicho
cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que reste
del contrato. El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre
las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como
para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto
asegurará, cuando
ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del
mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las
actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo
de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda
experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo. Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en
establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías o
con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca
arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma. También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario
arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un
instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las
posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda. Por último, por lo que se refiere a la formalización de los
la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo
tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de
cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad,
intentando, por
otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas
medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye
a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible
para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan
contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los
arrendamientos. 3 La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y
arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de
vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del
arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos
al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda
residencia, los
de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos. Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al
necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que
se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas. Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de
ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,
configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio
recurso al régimen del Código Civil. Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y
adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones "mortis causa",
aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la
actividad. Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del
arrendatario a será indemnizado cuando, queriendo continuar con el
arrendamiento, deba
abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el
arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el
antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios
derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su
actividad. 4 La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en
vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta,
según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las
Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito
obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos
fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas
autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse. 5 En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para
conocer de las controversias corresponderá, en todo caso, al Juez de Primera Instancia
competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto. Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica
puedan pactar para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento
arbitral. La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de
haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del
juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o
importes que corresponderá abonar al arrendatario. Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la
acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud
de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las
posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido de 1964. En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación
acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador.
También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de
pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la
reclamación de las cantidades adeudadas. Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia
procesal, se establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por
entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos
que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada
en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de casación
pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las
sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de
siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de
los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley se consagran. 6 Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta
celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática
puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la
relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán
hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían
estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca
quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los
contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con
sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las
partes. Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una
solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de
las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se
contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones
más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio. Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la
prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite
a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la
relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se
realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en
consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los
arrendatarios. En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la
subrogación "ínter vivos", excepción hecha de la derivada de resolución
judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de
subrogación "mortis causa" que el texto refundido de 1964 reconocía. Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son
subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas
adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto
más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para
cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su
cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su
allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964. En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de
las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos
los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no
sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en
función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor
nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad. En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y
mandándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de
la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos
arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la
actualización de las rentas. Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el
Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de
conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que
disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación de
sus importes a los arrendatarios. En el caso de los arrendamientos de locales de negocio,
se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos
aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona
física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia
económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo. Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa
en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la
actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario
y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando
en el local. Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución
actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve
para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial
económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio
respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones
arrendaticias. En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión
establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la
revisión en función de las categorías antes expuestas. Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva
creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un
derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción
del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado. Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del
local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo
arrendatario, pueda
beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario. En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al
local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de
negocio, en materia de duración y de régimen de renta.
Ámbito de la ley Artículo 1. Ámbito de aplicación La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de
fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
vivienda del arrendatario. 2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras
arrendador. Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de
vivienda 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento
que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del
establecido en el artículo anterior. 2. En especial tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
celebren. Artículo 4
. Régimen aplicable 1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que
presten. b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y
régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica. c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del
arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable
sobre arrendamientos rústicos. d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido
calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de
las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente
Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de
aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la
Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las
normas a que se someterá su uso. e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. [Por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de las viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013), se añade un apartado e) a este artículo 5.]
De los arrendamientos de vivienda CAPÍTULO I Normas generales Artículo 6. Naturaleza de las normas Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio
del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que
la propia norma expresamente lo autorice. Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.
[Este artículo ha sido modificado por la Ley 4/2013. de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, (BOE
úm. 134, de 5 de junio). Para ver la redacción anterior haga click aquí.]
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo 1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del
frente al arrendador. 2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo
consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el
presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine
por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1.
De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del
arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que
corresponderá al arrendamiento. CAPÍTULO II De la duración del contrato Artículo 9. Plazo mínimo
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.. 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.. 4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.. [Artículo modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacción anterior haga click aquí.]
Artículo 10. Prórroga del contrato 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Artículo 11. Desistimiento del contrato El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de
matrimonio o convivencia del arrendatario
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir
de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá
el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge. 2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que
manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se
extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de
aquél. El
cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del
contrato, si la
misma no estuviera ya abonada. 3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de
desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del
cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el
arrendatario. Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado
al pago de la renta correspondiente a dicho mes. 4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de
la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que
hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia. Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador 1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
[Artículo modificado por la
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacciónLey 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE, Núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacción anterior haga click
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada 1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del
matrimonio del arrendatario 1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.
[Artículo modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacción anterior haga click aquí. Artículo 16. Muerte del arrendatario 1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con
él. b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que
convivencia. c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran
sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante
los dos años precedentes. d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él
durante los dos años precedentes a su fallecimiento. e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la
letra anterior. f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una
minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco
hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante
los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas
el arrendamiento quedará extinguido. 2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre
preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá
preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el
medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o
ascendiente de mayor edad o el hermano más joven. 3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del
fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del
subrogado,
indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba
de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se
produce, todos
los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción
notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al
quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes
sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador
considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras
mantengan su pretensión de subrogarse. 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
[El párrafo 4 de este artículo ha sido modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacción anterior haga click aquí.]
CAPÍTULO III De la renta Artículo 17. Determinación de la renta 1. La renta será la que libremente estipulen las partes. 2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse
en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago
anticipado de más de una mensualidad de renta. 3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o,
en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. 4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que
se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las
cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del
pago y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que
se originen al arrendatario para dejar constancia del pago. 5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
[Se añade un quinto párrafo a este artículo por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacción anterior haga click
Artículo 18. Actualización de la renta 1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.
una de aquéllas. En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad
proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. 3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya
aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de
los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas. [El párrafo uno de esta ley ha sido modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacción anteriorl haga click
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales 1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles
de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus
accesorios, sean
a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que
correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos
serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su
superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinará el importe anual
de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará
a la Administración. 2.Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.. 3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen
mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. 4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se
acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.
[Párrafo segundo de este artículo modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacción anterior haga click
CAPÍTULO IV De los derechos y obligaciones de las partes Artículo 21.
Conservación de la vivienda 1. El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta,
todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones
de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya
reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los
artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por
causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28. 2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse
hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a
soportarla,
aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la
vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a
la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. 3.El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve
posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este
artículo, a
cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí
mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo
previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un
daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. 4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda
serán de cargo del arrendatario. Artículo 22. Obras de mejora 1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de
obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento. 2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por
duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha
notificación, el
arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de
modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de
dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las
obras. 3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta
en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de
así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. Artículo 23. Obras del arrendatario
Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía 1.El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la
vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido
o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga
relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los
familiares que con él convivan. 2.El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al
estado anterior, si así lo exige el arrendador.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de
siguientes. 2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un
plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en
condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los
ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el
derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese
hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos
exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos
onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los
treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma
fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en
que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en
que fuere formalizada. 4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier
convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse
el contrato de arrendamiento. 5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas
arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de
falsedad en documento público. 6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás
objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere
el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los
derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda. 7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se
venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que
formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por
distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del
inmueble. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de
tanteo y retracto previstos en este artículo. 8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
[Párrafo octavo de este artículo modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacción anterior haga click
CAPÍTULO V De la suspensión, resolución y extinción del contrato Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras
acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la
opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá , hasta la finalización de las obras, la
paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la
renta. Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones 1.El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del
Artículo 28. Extinción del arrendamiento El contrato de arrendamiento se extinguirá , además de por las restantes causas
contempladas en el presente Título, por las siguientes: a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad
competente. TÍTULO III De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones
del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la
Ley Hipotecaria. Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario Lo dispuesto en los artículos 21, 22,
23 y 26 de esta ley será también
aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo
dispuesto en el artículo 19 desde el comienzo del
arrendamiento. Artículo 31. Derecho de adquisición preferente Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de
aplicación a los arrendamientos que regula este Título. Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo 1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o
arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin
necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. 2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en
la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. 3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por
consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad
arrendataria, pero
anterior. 4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al
arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. Artículo 33. Muerte del arrendatario En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad
actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la
extinción del contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses
siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. Artículo 34. Indemnización al arrendatario La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca
antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo
de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al
designado por las partes. La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente: 1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses
perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en
el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de
la nueva actividad. 2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del
arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un
tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la
desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de
duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque
sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el
arrendatario. En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la
indemnización, la
misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas. Artículo 35. Resolución de pleno derecho El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
TÍTULO IV Disposiciones comunes Artículo 36. Fianza 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de
fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento
de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el
arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final
del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las
llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. 5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en
[Párrafos 2 y 3 de este artículo modificados por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013). Para ver la redacción anterior haga click
Artículo 37. Formalización del arrendamiento Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del
contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la
identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato
y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. TÍTULO V Procesos arrendaticios Artículo 38. Competencia El conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que regule la presente
ley corresponderá al Juez de Primera Instancia del lugar en que se halle la finca sin que
sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o tácita de la Sección Segunda del
Título II del Libro Primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil. [Este artículo ha sido derogado por la Ley
1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE núm. 7, de 8-1-2000),
disposición derogatoria única, apartado 2.] Artículo 39. Procedimiento 1. Los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados en la
presente ley se regirán por las normas procesales comunes con las modificaciones que se
derivan de lo dispuesto en la misma. 2. Dichos litigios se substanciarán por las normas del juicio de cognición, salvo las
excepciones de los apartados 3 y 4 de este artículo. 3. Se tramitarán por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los
artículos 1.570 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil las demandas que se
interpongan por precario, por extinción del plazo del arriendo o por resolución del
mismo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2
del artículo 27 de esta ley. 4. Cuando, exclusivamente se ejerciten acciones para determinar rentas o importes que,
de conformidad con esta ley corresponda abonar al arrendatario, se decidirá en
procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa. 5. Las partes podrán pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales
arbitrales, de conformidad con lo establecido en la Ley 36/1988, de 5 de
diciembre. 6. Cuando alguna de las partes contractuales no tuviere su domicilio dentro de la
demarcación judicial donde radique la finca, podrá designarse un domicilio radicado en
ella a los efectos de recibir cualquier notificación vinculada con los derechos y
obligaciones reconocidos en esta ley. [Este artículo ha sido derogado por la Ley
disposición derogatoria única, apartado 2.]
Artículo 40. Acumulación de acciones 1. El actor podrá acumular las acciones que le asistan contra distintos arrendatarios
de una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes, siempre que aquéllas se
fundamenten en hechos comunes a todos los demandados. Del mismo modo, los distintos
arrendatarios de una misma finca podrán acumular las acciones que les asistan contra el
mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los juicios de
desahucio. 2. El arrendador, en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago,
podrá ejercer acumulada y simultáneamente la acción de resolución del contrato y la
reclamación de las cantidades adeudadas. La tramitación de estos procesos se realizará
conforme a las normas reguladoras del juicio de cognición. [Este artículo ha sido derogado por la Ley
disposición derogatoria única, apartado 2.] Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en
arrendamiento 1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial,
que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente
concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable
para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de
no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la
correspondiente calificación definitiva. 2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección
oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de
venta que corresponderá de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable. 3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial,
cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo están acogidas, podrá practicarse
anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General del
Sistema de Índices de Precios de Consumo. 4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste
real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador. 5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las
en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial. 6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de
promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978. 7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de
legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la
materia. 8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se
regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del
contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por
reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y
subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente
ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a
dichas disposiciones particulares. La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que
se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley. Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria 1. El artículo 2, número 5.º, de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de
febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción: "5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los
cesiones y subrogaciones de los mismos." 2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán
reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al
Registro de la Propiedad. Disposición adicional tercera. Depósito de
fianzas. Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que
los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el
importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin
devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o
del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente
contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la
Administración Autonómica o el ente público competente no procediera
a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés
legal correspondiente. Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda Las personas que, en aplicación de lo establecido en la disposición transitoria
segunda de la presente ley, se vean privadas del derecho a la subrogación "mortis
causa" que les reconocía el texto refundido de la Ley de Arrendamientos
aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los
programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los
requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas. Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1. El artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma
siguiente: "1.º El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o
de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de
arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del
cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante
adeude. 2.º Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra
ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su
constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de
la demanda y éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha
presentación. 3.º En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las
el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe antes de
la celebración del juicio." 2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38,
Tribunales Superiores. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los
adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente. Si el arrendamiento no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se
los mismos no cumpliere su obligación o de pago o consignación en el plazo de cinco
días. También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el
[Reformado por la Disposición cuarta de la Ley 50/1998, de 30 de
medidas fiscales, administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 31 de diciembre de
1998)]. <3. El artículo 1.687,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado de la
forma siguiente: "Artículo 1.687.3. Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan
renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites
del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes con la
dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en todos
los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos
ordinarios. No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía
exceda de 1.500.000 pesetas. Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia
aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas." Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos 1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y
a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente
ley subsistentes a su entrada en vigor. 2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del
arrendatario, de
de la fecha del contrato. 3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras
Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a partir de la
entrada en vigor de la ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo anterior. 4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se
arrendador de los datos remitidos. 5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al
refiere la disposición final cuarta de la presente ley. Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de
Arbitraje Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un
número 3, cuyo contenido será el siguiente: "En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al
régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las
partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como
se dispone en el número 1 de este artículo." Disposición adicional octava. Derecho de retorno El derecho de retorno regulado en la disposición adicional cuarta 3ª del texto
refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real
Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta
disposición y, en su defecto, por las normas del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el
rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un
edificio, en
el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del
arrendamiento, el
arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una
nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que
tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha
superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar
o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado. Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán
ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las
Administraciones Públicas competentes. Disposición adicional décima. Prescripción Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de
arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en
vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción
previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil. Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de
1985 1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose
por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre
medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el
texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24
de diciembre. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda. La tácita reconducción prevista en el artículo
1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la
facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta
ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los
arrendamientos de vivienda. 2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo
de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de
abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el
arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los
arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de
arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran
celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor
de esta ley. Disposición transitoria
segunda. Contratos
de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 A) Régimen normativo aplicable. 1.Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que
subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por
las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados
siguientes de esta disposición transitoria. 2.Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24
de la presente ley. 3.Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del
texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación
arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad
sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común
adquirida por herencia o legado. B) Extinción y subrogación. 4.A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el
artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá
tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de
hecho, o en
su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su
fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del
arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como
de antelación a la fecha de su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo
del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo
caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco
años, si ésta fuese posterior No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese
hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior
afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior. 5.Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y
58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado
en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se
podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos
del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él
durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo
caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años
si esta fecha es posterior. No se autorizan ulteriores subrogaciones. 6.Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación
no se autorizan ulteriores subrogaciones. 7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del
conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a
la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos
común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. 8.Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación
prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores
de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por
jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran
invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado. 9.Corresponderá a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los
arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda. La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse
necesariamente en la vivienda arrendada. Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4
en el artículo 16 de la presente ley. En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de
otro de distinto grado de prelación. C) Otros derechos del arrendador. 10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de
esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos: 10.1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se
determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el
resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración
de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. 10.2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles que corresponderá al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la
superficie de cada vivienda. 10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación
necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los
términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por
resolución judicial o administrativa firme. En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse
efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios
que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos
afectados. 2ª Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas
públicas percibidos por el propietario. 3ª Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero
correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años. 4ª El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la
cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago. En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla
anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el
apartado 2 del artículo 19 de la presente ley. 5ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos
cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la
misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo
anual. 10.4. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional
a la superficie de la finca afectada. 10.5. Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y
suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley. Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos
sean por cuenta del arrendador. D) Actualización de la renta. 11. La renta del contrato podrá ser actualizada a
instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario. Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en
vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta
actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística
expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada. La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas: 1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento
deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la
actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Índice General
Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o
Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la
fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de
actualización. En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.º, 2, del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de
mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo
96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador; y,
como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964. En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.º, 2, del citado
texto refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial, la
que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la
fecha del contrato el mes de marzo de 1954. 2ª De la renta actualizada que corresponderá a cada período anual calculada con
arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5ª, sólo será exigible al
arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre
que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento
incrementada en las cantidades asimiladas a la renta. En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que
la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda
en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente
superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad
exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando. 3ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de la revisión. Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se
refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la
repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado texto
legal. 4ª A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta
que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario
conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el
Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato
contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de
aplicación. 5ª Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1ª
sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará
como renta revisada esta última. La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca
arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes: - El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera
surtido efectos con posterioridad a 1989. - El 24 por 100 para el resto de los supuestos. Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el
porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor
catastral el porcentaje del 12 por 100. 6ª El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo
fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la
recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el
inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo
podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General
Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización. Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a
que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se
produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento
fehaciente del arrendador. 7ª No procederá la actualización de renta prevista en este apartado
cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con
siguientes: Número de personas que convivan en la vivienda.
Límite en número de veces el salario mínimo
Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio
impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la
renta. En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el
conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede
la actualización pretendida. 8ª En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando
el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse
anualmente a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al
Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada
actualización. 9ª La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos
siguientes: a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario
y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de
5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los
siguientes: Periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de
b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario
mínimo interprofesional. En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los
indicados en la letra a) anterior. 10ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del texto refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio,
celebrados antes del 9 de mayo de 1985 A) Régimen normativo aplicable. 1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de
rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones
contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria. B) Extinción y subrogación. 2.Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en
situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los
apartados 3 a 4 siguientes. 3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por
su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma
actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse
local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta
completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley. La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar
cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo
previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos. La
segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el
arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60. El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el
local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos. Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez
años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el
aprobación de la ley. Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera
producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se
incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura
a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964. 4.Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se
extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes: 1ªLos arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades
comerciales, en
veinte años. Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División
6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas. Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros
cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años. 2ªLos arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de
aquéllas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las
tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas: - De menos de 85.000 pesetas, en veinte años. - Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años. - Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez años. - De más de 190.000 pesetas, en cinco años. Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el
presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que
incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio
1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del
Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota
mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad
que corresponda. Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en
vigor de la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se
contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la
escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos. Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas
sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de
ellas. Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad
mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero. 5.Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente
ley, no haya
transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste
para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que
resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer
durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas. En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se
regirá por lo dispuesto en el artículo 1.566
del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la
presente ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de
vivienda. C) Actualización de la renta. 6. A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla
cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio
podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al
arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas: 1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento
deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General
cada actualización. En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como
renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto
refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice
correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964. 2ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo
a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje
que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función
del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la
renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades
asimiladas a la renta. En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que
la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que
corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje
inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta
que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera
cobrando sin la actualización. 3ª En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo
dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión
de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente: Actualización a partir de la entrada en vigor de la
4ª En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquéllos a los que
corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de
quince o veinte años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y
plazos previstos en la regla 9.ª, a), del apartado 11 de la
disposición transitoria segunda. 5ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de la revisión. Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la
legal. 6ª A partir del año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la renta que
corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme
a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice
General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera
expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación. 7ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. 8ª Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá
a aquella en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el
originario o la persona subrogada en su posición. 7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas
1ª, 5ª y 6ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar a partir
del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia. En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos
previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años. Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en
que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera
mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7. 8. La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y
para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de
extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no
aplicación de la misma. Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en
un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste
para la revisión de la renta. Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción
partir de la entrada en vigor de la presente ley. D) Otros derechos del arrendador. 9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de
estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria
segunda. E) Otros derechos del arrendatario. 10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a
dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento
cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona
comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél
ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para
aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el
arrendatario. 11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados
arrendamiento. A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su
arrendatario. El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones
ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a
contrato. El arrendador transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación
sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento
deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días
naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se
extinguió. Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella
cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona
del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá
derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la
ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde
que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato
celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio
por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto. El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera
extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la
en el plazo de quince días desde su celebración. El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la
indemnización prevista en el apartado anterior pudiendo el arrendatario optar entre uno y
otro. 12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos
de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados
antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999. [El apartado 12 ha sido añadido por la Disposición
adicional octava de la Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social, BOE núm. 312, de 30-12-1999].
Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados
con anterioridad al 9 de mayo de 1985 1.Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el
artículo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los
asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto
legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la
presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado texto refundido que les
sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de
esta disposición transitoria. 2.Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la
Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados
a aquellos de los mencionados en la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda un
plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquellos de
los mencionados en la citada regla 2ª a los que corresponda un plazo de extinción de
diez años. 3.Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado
la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000
pesetas. 4.Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades
profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior. Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial
vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo
de aplicación. Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales 1.El Título V de la presente ley será aplicable a los
litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la
fecha de entrada en vigor de esta ley. 2.Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de las
sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los litigios
sobre contratos de arrendamientos de local de negocio en los que la sentencia de la
Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la presente ley. Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la
presente ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; los artículos 8 y 9 del Real
Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y cuantas
disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta ley. También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogación producirá
sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se dicten las
disposiciones a que se refiere la disposición adicional tercera de la presente ley. Disposición final primera. Naturaleza de la ley
La presente ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8ª de la Constitución. Disposición final segunda. Entrada en vigor La presente ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995. El apartado 3 de la
disposición transitoria segunda entrará en vigor el día siguiente al de la publicación
de la presente ley en el "Boletín
Oficial del Estado". Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el
párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en vigor de la ley. Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios
al Consumo a que se refiere esta ley El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley,
publicará en el "Boletín
Oficial del Estado" una relación de los Índices de Precios al Consumo desde el
año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma. Una vez publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto
Nacional de Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del
Índice de Precios al Consumo, hará constar también la variación de la proporción con
el índice base de 1954. Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal El Gobierno procederá , transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la
ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre un
sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en contratos celebrados
con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la ley,
mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a
la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7ª del apartado 11 de
la disposición transitoria segunda de esta
ley. ©Projecte Norma Civil

References: artículo 47
 resolución 
 resolución 
 resolución

 resolución 
 resolución

 Artículo 1
 Artículo 2
 Artículo 3
 Artículo 4

Artículo 5
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Artículo 8
 artículo 2
 Artículo 9
 artículo 1
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Artículo 12
 Artículo 13
 Resolución 

Artículo 14
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Artículo 15
 Artículo 16
 Artículo 17
 resolución 
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Artículo 18

Artículo 20
 artículo 18
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 artículo 28
 Artículo 22
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Artículo 25
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 Resolución 
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 artículo 32
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 Artículo 38
 Artículo 39
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Artículo 40
 resolución 
 resolución 
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 artículo 1
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 artículo 9
 artículo
1
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 1
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artículo 58
 artículo 59
 artículo 16
 artículo 108

resolución 
 artículo 19
 artículo 108
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 artículo
96
 artículo 6
 artículo 102
 artículo 107
 artículo 100
 artículo 60
 artículo 60
 artículo 32
 artículo 32
 artículo 32
 artículo 1
 artículo 96
 artículo 100

artículo 4
 artículo 5
 artículo 149