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Timestamp: 2018-09-25 20:36:34+00:00

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El Defensor.cl Copropiedad Inmobiliaria: Y sigue y sigue............
5.2 De la cuota.
Una primera concepción es aquella que sostiene que el objeto de la copropiedad es la cosa común.
El derecho de cada copropietario tiene como límite la coexistencia del derecho de los otros, es así reciproca y necesariamente, impuesto ello por la necesidad misma de su esencia.
Una segunda concepción sostiene que el objeto de la copropiedad es la cuota.
Aquí, se parte de la idea de que la copropiedad se fundamenta en un concepto abstracto, cual es, la cuota. Cada uno de los copropietarios tiene sobre el objeto común una cuota de propiedad.
Muchos autores se oponen a esta concepción, como objeta Ferrara, apuntando a que el concepto de cuota responde a una idea de medida, connota una fracción, la cual no puede constituir el objeto de un derecho . El objeto del derecho, o al menos debe serlo según el autor, es la cosa entera y así es claro en todos los casos en que la cosa debe permanecer, necesariamente, indivisa. A este respecto cabria preguntarse qué sucede con la propiedad de un comunero sobre su cuota, sobre la cual lo es exclusiva y excluyentemente, en tanto que, respecto de los bienes comunes que existen por ejemplo en un condominio, el copropietario es comunero en cuanto cuota.
Encontramos también la concepción que distingue entre cuota concreta y cuota ideal, la que sostiene que no debe existir dificultad alguna si se admite que cada copropietario ejercita el dominio sobre una cuota ideal o abstracta, por el porcentaje que sea, la mitad u otra porción ideal distinta del total, aquí cada uno de los propietarios ejercita su derecho de goce y de disposición sobre la cosa entera por cuanto lo hace en los limites que le competen por su cuota, o dicho de otra manera, que la cuota es criterio de medida, mientras el objeto de la propiedad es la cosa en su integridad.
Otros autores como De Ruiggero y Maroi también aportan en la discusión y sostienen que la teoría tradicional concibe como objeto una cuota intelectual o ideal, y esta no sería en verdad una parte individualizada de la cosa, esto ya que mientras dura la comunidad, no tiene lugar la individualización de las partes, no hay liquidación propiamente tal el objeto de la copropiedad es, pues, una parte meramente conceptual que se individualiza y concreta cuando se procede a la división .
Por su parte, Planiol y Ripert no se apartan de la teoría clásica en que la copropiedad es una forma de la propiedad individual que distingue entre la cuota de un copropietario en que ejerce propiedad en plenitud, y la cosa misma, considerada materialmente, respecto de la cual cada uno de los comuneros no puede actuar sino que con el consentimiento de los demás.
Butera , aporta sobre la cuota ideal, explicando que es la parte potencial de la cosa común, que se transforma en real con la división. Se concreta el condominio en relación al tiempo en que ha dejado de existir.
6.- Convergencia de derechos y limitación del derecho a la propiedad.
Adelantábamos que, diferencia de lo que acontece tratándose de la sociedad, la comunidad no es una persona jurídica, carece de un patrimonio propio, perteneciendo los bienes en común a los comuneros proindiviso.
No debemos olvidar que el derecho de los comuneros sobre los bienes proindiviso o comunes, debe ser de la misma naturaleza.
En la comunidad convergen dos circunstancias, la del comunero respecto de su cuota, sobre la cual goza de ciertos beneficios y el límite que importa la misma situación jurídica del resto de los comuneros frente a la cosa común, situación que implica atender a los derechos de los comuneros en sus relaciones dentro de la esfera de la cosa común y sus consecuencias respecto de terceros o que exceden su propia circunstancia. Es, en síntesis, un derecho de propiedad, pero con la limitación del mismo derecho, de igual naturaleza del resto de los comuneros.
En cuanto a los derecho de los comuneros en la comunidad, siguiendo al artículo 2.305 del código civil, vemos que el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social, aunque no quiere indicar con ello el legislador que la comunidad, en cuanto a su naturaleza jurídica, se asimile a la sociedad, sino que las facultades de los comuneros serán las mismas de que gozan los socios en el uso, goce y administración de los bienes comunes.
El artículo 2.081, nos señala el Derecho a oponerse a los actos de administración de los otros comuneros, que dispone que aunque la mayoría de los comuneros esté de acuerdo en realizar un determinado acto, la oposición de uno de los comuneros impide la realización de tal acto. La oposición debe formularse antes de que se ejecute el acto o antes que haya producido sus efectos legales, se trata del ius prohibendi.
El segundo numeral del mismo artículo citado, establece el derecho de cada comunero a servirse para su uso personal de las cosas comunes, con tal que las emplee según su destino ordinario y sin perjuicio de la comunidad y del justo uso de los otros partícipes. De aquí pueden desprenderse las siguientes limitaciones en el ejercicio de este derecho de uso:
• La cosa debe usarse según su destino ordinario.
• El derecho de uso de un comunero, se encuentra limitado por el derecho de los otros partícipes.
• El uso no puede ir en perjuicio de la comunidad. Por su parte, cualquiera de los comuneros tiene el derecho a pedir que termine el goce gratuito que un comunero tenga en los bienes comunes, salvo que dicho goce tenga por fundamento un título especial.
El tercer numeral del articulo en comento establece el derecho de cualquiera de los comuneros a obligar a los otros que hagan también las expensas necesarias para la conservación de la cosa proindiviso. Esto se justifica ya que las mejoras necesarias, esto es, las destinadas a la conservación de la cosa, benefician a todos los comuneros. Deberán financiarse de consuno, en consecuencia, la ley pretende con esta norma evitar que el comunero diligente deba efectuar por sí solo las expensas necesarias, y luego tenga que repetir en contra de los restantes comuneros. La regla no se extiende sí a las mejoras útiles ni menos a las voluptuarias.
El número 4º del artículo 2.081 por su parte, consigna el derecho a oponerse a las innovaciones que sobre el bien común pretenden efectuar los otros comuneros, esta norma relativa a la sociedad sólo alude a las innovaciones que se pretende hacer sobre inmuebles sin embargo nada dice sobre los muebles, sin embargo, estimamos que el comunero podría protegerse en virtud de las otras facultades del mismo artículo, particularmente la1ª y la 2ª.
En cuanto a la administración de la comunidad, se encuentra regulada en el código de procedimiento civil, y este dispone que corresponde a la justicia ordinaria designar un administrador proindiviso mientras no se ha constituido el juicio de partición o cuando falte el árbitro partidor, o si el juicio está constituido y no falte el árbitro corresponderá al último la designación.
• El nombramiento de uno o más administradores, sean comuneros o terceros extraños;
• La fijación de sus remuneraciones y de sus atribuciones y deberes;
• La determinación del giro que deba darse a los bienes comunes y del límite de gastos que pueda hacerse en la administración;
• La época en que el administrador deba rendir cuenta a los interesados.
En cuanto a la contribución de los comuneros a las cargas y participación en los beneficios, dispone el código en su artículo 2.309 y 2.310 que será esta en proporción a la cuota de cada uno de ellos. Si los comuneros no han explicitado el alcance de cada cuota, deberán reputarse iguales. Esta solución del código se adopta en casos análogos, tal como sucede en los artículos 1.098 inciso 3º, 2.367 inciso 1º, (respecto de la fianza). En cuanto a las deudas, el artículo 2.306 reitera la idea de que se responde a prorrata de las cuotas.
Frente a la situación de las deudas contraídas por un comunero, al no ser la comunidad una persona jurídica, los comuneros no representan a la comunidad ni se representan recíprocamente. En consecuencia, las deudas contraídas por un comunero en interés de la comunidad pesan sólo sobre el comunero que las contrajo. Sólo él será responsable frente al acreedor, sin perjuicio de su acción contra los restantes comuneros para que se le reembolse lo pagado (art. 2.307, inciso 1º). Distinguimos aquí entre la obligación a la deuda (que pesa sobre el comunero que la contrajo) y la contribución a la deuda (que pesa sobre todos los comuneros).
Por otra parte, está la situación de las deudas contraídas por los comuneros colectivamente. A esto se refiere el artículo 2.307 inciso 2º, del código civil. Frente al acreedor, los comuneros responderán en la forma estipulada o solidariamente si expresamente se pactó, o en fin, a falta de estipulaciones, por partes iguales, esto es, obligación a la deuda.
Lo anterior es sin perjuicio del derecho de cada uno de los comuneros contra los otros partícipes, para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda, es decir, contribución a la deuda.
En cuanto a la responsabilidad de los comuneros, siguiendo al código en su artículo 2.308, debemos entender que los comuneros responderán de la culpa leve por los daños que hayan causado en los bienes y negocios comunes. Asimismo, cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella, incluso los intereses corrientes de los dineros comunes que haya empleado en sus negocios particulares.
La cuota del comunero insolvente grava a los demás, así lo dispone el artículo 2.311, similar disposición encontramos a propósito de la sociedad en el artículo 2.095, con una importante diferencia, cual es que la norma del 2.311 solamente alude a las relaciones existentes entre los propios comuneros, esto es, las prestaciones que recíprocamente se deban.
En relación al derecho del comunero para enajenar su cuota, según disponen los artículos 1.812 y 1.320, la enajenación puede efectuarse aún sin consentimiento de los restantes comuneros. Excepcionalmente, conforme al artículo 688, se requiere enajenar un inmueble hereditario de consuno.
Por otra parte, los acreedores pueden perseguir la cuota que al comunero deudor le corresponda en la cosa proindiviso.
7.-Nacimiento y origen de la comunidad.
La indivisión, como decíamos, puede tener por causa un hecho, un contrato y un texto legal.
El hecho más frecuente que da nacimiento a una comunidad es la muerte del causante, la cual origina la comunidad hereditaria cuando hay dos o más herederos.
La indivisión nace de un contrato si dos o más personas adquieren en común una cosa por cualquier titulo traslaticio de dominio seguido de la tradición o si el dueño exclusivo de un bien se desprende de una cuota de su dominio cediéndola a otra u otras persona.
Entre los casos de indivisión que tienen por fuente un texto de la ley puede citarse el de los bienes afectos al uso común en los edificios en que la propiedad se encuentra dividida por pisos o departamentos.
Otro caso de norma lo encontramos en materia de derecho de familia, situación que se produce al término de la sociedad conyugal o bien a la declaración de nulidad del matrimonio putativo.
8.- Duración y termino de la comunidad, causales.
La comunidad en cuanto a su duración puede ser temporal o perpetua, señalábamos ya que el legislador no mira con buenos ojos a la comunidad, sea cual fuera su denominación, pues ella no sólo causa conflictos entre sus participes, sino que también, atenta contra la libre disposición de los bienes. Es por eso, precisamente, que el legislador ha establecido la acción de partición o indivisión para poner término al estado de indivisión, acción que es irrenunciable, imprescriptible y absoluta.
Las comunidades temporales, que por regla general son indeterminadas en el tiempo, pueden tener duración determinada en virtud del denominado “pacto de indivisión”, el cual, por la adversidad legal a la comunidad, está sujeto a limitaciones. (Artículo 1.317 del código civil). En virtud de este pacto las partes convienen en no pedir la división de la cosa en común por un plazo determinado, dicho plazo no puede exceder de 5 años, pudiendo renovarse una vez vencido. Si no existe pacto de indivisión, conforme al mismo artículo, los interesados pueden pedir la partición en cualquier tiempo . Esta disposición es una manifestación del rechazo de nuestro legislador a las formas de indivisión.
Las comunidades perpetuas se encuentran establecidas por la ley, pero en general derivan de la naturaleza misma de la cosa, como por ejemplo sucede con los bienes comunes de una propiedad horizontal, mientras subsista el inmueble afecto a propiedad horizontal se mantienen en indivisión las cosas que la ley declara comunes.
Con todo, es el artículo 2.312 del código civil en donde aparecen las causales de extinción de la comunidad, aun y cuando existen otras causales que analizaremos también; Por la reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona; Por la destrucción de la cosa común; Por la división del bien común; Por la prescripción.
Esta ultima causal de extinción de la comunidad importa discusión en la doctrina, por cuanto se dice que la prescripción, como modo de adquirir el dominio, pone término a la comunidad, sin embargo surge el cuestionamiento sobre si es posible que un comunero adquiera para sí solo el derecho sobre la cosa común después de haberla poseído en forma exclusiva con los requisitos necesarios para ganarla por prescripción, ordinaria o extraordinaria que sea, ya que nadie discute que un tercero pueda ganar por prescripción adquisitiva el dominio de una cosa ajena.
Nuestros autores no logran consenso sobre el particular, existen entonces diversas posiciones.
Para quienes opera la prescripción, sostiene que esta tendría lugar cuando uno de los comuneros, desvinculándose de la comunidad, comienza a poseer con ánimo de señor y dueño exclusivo algún bien común, manifestando ese ánimo con hechos inequívocos y concretos, sin que los demás comuneros pongan freno a la situación mediante las acciones pertinentes, como podría suceder con la acción de partición, por ejemplo.
Los detractores de esta postura señalan que adolecería de falta de claridad, por cuanto, no señala el momento en que el comunero prescribiente se desvincula y comienza a poseer a nombre propio. Pero los partidarios de la prescripción entre comuneros se defienden, señalando que el momento de la desvinculación del comunero prescribiente se manifiesta en el primer hecho inequívoco y concreto que evidencie la voluntad de poseer a nombre propio en contraposición al resto, se agrega que, es necesario que los comuneros no se opongan en el tiempo debido al actuar del prescribiente.
Quienes refutan esta tesis positivista se basan en la historia de la ley, en efecto, en el proyecto del Código Civil, existía una norma que permitía la prescripción adquisitiva entre comuneros, la que posteriormente se elimino, demostrando que la intención del legislador era la de impedir la prescripción entre herederos.
Los defensores de esta tesis se cobijan bajo el amparo del artículo 1.489 del proyecto inédito del Código Civil, que disponía: “Habrá derecho para pedir la partición aun cuando uno o más de los coasignatarios hayan gozado como únicos dueños, de alguna parte de los bienes comprendidos en la asignación, sino hubieren adquirido por prescripción el dominio exclusivo de dicha parte. Pero entre los que poseen proindiviso habrá siempre derecho para pedir la partición”, lo cual demostraría la intención del legislador de que los comuneros que gozan como dueños, puedan ganar la cosa indivisa por prescripción. El artículo 1.317 del Código Civil, que contiene la acción de partición considera a los comuneros que poseen proindiviso y siempre tienen el derecho de pedir la partición, los comuneros que gozan como únicos dueños, quedan libres de esta norma, pudiendo adquirir por prescripción la cosa indivisa, sin que, consumada ella, se les pudiera dirigir la acción de partición.
Por otra parte, la tesis contraria a que un comunero pueda adquirir por prescripción el dominio de la cosa común , se funda en que la prescripción adquisitiva requiere una posesión exclusiva, y la de los comuneros no es tal, ya que cada uno de ellos posee en nombre propio y también en el de los otros comuneros, además, que el artículo 1.317 del Código Civil señala que siempre habrá derecho a pedir la partición, desechando de plano cualquier prescripción posible.
Agregan además que, al haberse eliminado la disposición que permitía la prescripción entre comuneros, refuerza el hecho de que el legislador rechaza esta institución.
Nuestra jurisprudencia, en general, no acoge la prescripción adquisitiva entre comuneros, salvo los casos en que alguno pueda esgrimir algún título de posesión exclusiva. Concurriendo este supuesto, admiten, en oposición a la acción de partición, la excepción de prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria, según se llenen las condiciones de una u otra.
En conclusión, las causales de término serán legales o convencionales, aquellas ya señaladas y estas, operarán cuando la partición sea de común acuerdo entre los comuneros o bien en cuanto se refundan las cuotas en un solo comunero como podría suceder en la venta del resto a solo uno de ellos de sus respectivas cuotas o porcentajes.
Publicado por ELDEFENSOR.CL en 11:45
Maria Victoria Massoud dijo...
Hola, tengo una pregunta. Vivo en un edificio de alta densidad poblacional en el que los estacionamientos son muy requeridos, por lo que en el reglamento de copropiedad se estableció que si una visita permanece por más de 6 hrs en un estacionamiento se multa con 1 uf. La verdad es que en mi edificio no se prestan los estacionamientos, por lo menos las visitas no pueden salir y dejar su auto pues el conserje les dice, entonces al final los autos que ocupan los estacionamientos de visitas realmente son de visitas. Mi problema es que estudio en launiversidad y me tocan muchos trabajos grupales en que algunas personas vienen a mi casa en auto, y si se pasan de las 6 horas me multan a pesar de que sea un dia domingo y todo el resto de los estacionamientos de visitas estén vacíos (son 10 y nunca son ocupados más de la mitad), lo encuentro un abuso y pienso que las multas deberían ocurrir cuando hay un uso indebido. Tengo un par de multas pendientes. ¿hay algo que pueda hacer?
El reglamento puede establecer efectivamente multas, la alternativa que te queda es revisar el acta de la asamblea que fijo esa sancion para constatar que se cumplieron con las formalidades exigidas por Ley.
En cuanto a las infracciones que dieron lugar a las multas, habra que ver a quien debian cursarseles, si al copropietario que es visitado o a quien.
De cualquier forma las multas son apelables ante JPL, vas al tribunal y solicitas audiencia con el Juez.

References: artículo 2
 artículo 2
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 artículo 688
 artículo 2
 artículo 1
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