Source: http://www.elderecho.com/foro_legal/civil/Posibilidades-circunstancias-imposibilidad-CC-Puede_12_260685001.html
Timestamp: 2018-05-22 06:15:58+00:00

Document:
Un tema que se da mucho en la práctica es el relativo acerca del incumplimiento de los promotores-vendedores a la hora de entregar viviendas a los adquirentes de las mismas y si genera de por sí la resolución del contrato el hecho de que se haya pasado el plazo de entrega sin más, lo que está ocurriendo en estos momentos con más asiduidad debido a los problemas económicos que se sufren y que determina que en muchos casos se incumplan los plazos de entrega. Ahora bien, planteamos ahora una cuestión distinta, aunque en una línea semejante, referida a que antes incluso de que la crisis comenzara o en fechas cercanas al año 2007, que es cuando se recuerda que empezó este fenómeno, muchos compradores que, efectivamente, se las prometieron muy felices y suscribieron contratos de compraventa en documento privado, con o sin aval, se encuentran con que ahora les viene muy cuesta arriba, si no imposible, atender los pagos de la vivienda que adquirieron, y generalmente las entidades bancarias no les autorizan la subrogación en la hipoteca. Pueden incluso comprobar que los mismos pisos de la misma torre y que no se vendieron en su día, se están vendiendo ahora por la promotora a precios inferiores al que ellos compraron. Por otra parte, mientras que en épocas de bonanza, si se hubiera dado el supuesto de "no quiero ahora el piso", te devolvían el dinero, pues lo iban a vender al día siguiente por un precio superior, ahora, muy al contrario, lejos de incluso admitir una resolución de compra penalizando al comprador con un 25% o un 30%, de acuerdo con lo pactado en el contrato, al amparo de lo dispuesto en el 1124 CC -EDL 1889/1-, la promotora exige el cumplimiento del contrato.
La cuestión que suscitamos es si el comprador, el particular que antes trabajaba y ahora puede que no, porque han despedido y puede que a su pareja también, o que dispongan de ingresos más reducidos que los que antes tenían si son autónomos, por ejemplo, a consecuencia de la crisis, puede ampararse, para instar la resolución del contrato, y que le penalicen de acuerdo con lo pactado, en lo dispuesto en el nº 1 del art. 3 CC -EDL 1889/1-, "las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras...., teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas". La opción b) es si se puede hablarse de una situación de caso fortuito respecto al incumplimiento de la obligación, toda vez que, desde luego, de la crisis mundial no es responsable ni la promotora ni el comprador y permitirle al comprador a resolver el contrato, aunque lo sea perdiendo lo que ha pagado, no quedando obligado a pagar lo que le quedaba.
Se analiza por cinco Juristas la cuestión.
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", número 2, el 14 de abril de 2011.
Tres son las cuestiones que deben ser contestadas. Para bien resolverlas, considero oportuno hacer antes cuatro consideraciones previas.
La primera consiste en que, en nuestro ordenamiento, la obligación del deudor, cuando es pecuniaria y aplazada, y por tanto de resultado (el resultado consiste en la real entrega de una cantidad de dinero al acreedor), no queda reducida a un mero "deber de esfuerzo", esto es, a la adopción de todos los medios para cumplir (en nuestro caso al esfuerzo dirigido a obtener la suma adeudada, para entregarla al acreedor), porque, si así fuera, el interés del acreedor quedaría insatisfecho sin una explicación socialmente justificada.
La segunda consideración estriba en que, producido objetivamente el incumplimiento, el deudor es siempre responsable, salvo que exista un hecho impeditivo del recto cumplimiento de la prestación, que es caso fortuito, de manera que se rompa la relación de causalidad entre el comportamiento del deudor y el daño. Pero (y sigo en esto a un destacado autor) siendo el caso fortuito una causa extraña al ámbito de control del deudor y más allá de las posibilidades de éste, imprevisible e inevitable, no puede darse en los supuestos de pagos aplazados de sumas de dinero, porque el deudor, al contraer la obligación, puede siempre representarse como probable la contingencia de no obtener financiación.
La tercera consideración apunta a que en las obligaciones de tracto sucesivo, o de ejecución simultánea cuando su cumplimiento ha sido diferido, para que la alteración de las circunstancias existentes al tiempo de la contratación tenga influencia en el desenvolvimiento de la relación obligatoria se requiere que sea extraordinaria, y radicalmente imprevista e imprevisible.
La cuarta consideración mira a que el deudor sólo puede elegir entre cumplimiento o pago de la pena (dinero de arrepentimiento, que en el caso que nos ocupa sería la pérdida del dinero entregado al vendedor), cuando el deudor se ha reservado esa facultad "expresamente" (art. 1153 CC -EDL 1889/1-).
Así las cosas, mis respuestas a las tres cuestiones que se me someten son las siguientes. A la primera, que el deudor no puede ampararse, para instar la resolución del contrato, en lo dispuesto en el art. 3,1 CC -EDL 1889/1-, porque no toda alteración de las circunstancias existentes al tiempo de la contratación justifica socialmente el objetivo incumplimiento de la obligación, sino sólo las que son extraordinarias e imprevisibles. Y las fluctuaciones actuales del precio de las viviendas, aparte de ser un fenómeno connatural al mercado inmobiliario, no pueden considerarse objetivamente extraordinarias (bajadas del 30 ó 40%), y mucho menos imprevisibles, pues la situación de burbuja era pública y notoria cuando se contrató.
A la segunda cuestión debo contestar que la obligación aplazada de pago de dinero no admite supuestos de caso fortuito.
Y a la tercera cuestión digo que el comprador no puede desistir del contrato, perdiendo la cantidad entregada, salvo que tal facultad le haya sido concedida en el contrato.
La cuestión suscitada considero que no puede resolverse en sentido positivo en la medida en que prescindiendo de lo convenido y en consideración a una sola de las partes del contrato, se rompe uno de los criterios básicos de la contratación, cual es el de favorecer la vigencia del contrato y el deber de estar a lo convenido o pactado pues entre los contratantes ello tiene fuerza de ley.
La primera de las variantes implica un criterio de interpretación de una voluntad negocial, pero no considero que permita alterar el contenido de una norma. Si el art. 1124 CC -EDL 1889/1- faculta a quien ha cumplido a elegir frente a quien no ha cumplido, entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, no parece factible que por un criterio interpretativo pueda decirse que esa facultad le corresponde a quien incumple, y mucho menos que la determinación de los daños y perjuicios irrogados al perjudicado por el cumplimiento sean valorados por el infractor. Otra cosa es que dentro de la voluntad negocial existan cláusulas que se hayan incorporado al contrato que permitan la posibilidad expuesta. De hecho hay condiciones que se han incorporado a muchos contratos de compraventa de inmuebles que facultan al comprador que no ha obtenido una financiación a poder desistir unilateralmente del contrato. Dentro de este tipo de condicionado la utilización de un criterio interpretativo más favorable a las tesis del comprador puede ser admisible, pero tampoco debe olvidarse que la crisis no sólo la sufren los compradores sino también los vendedores, y que si bien hay muchos vendedores en que puede hablarse de un riesgo empresarial que deben asumir, esto no puede predicarse del importante número de vendedores que no se dedican de modo profesional a la venta de inmuebles, y que si en una operación aparecen como vendedores, lo es porque con el producto de la venta aspiran a la adquisición de otro inmueble, siendo por tanto a su vez compradores.
Tampoco me parece adecuado recurrir a la figura del caso fortuito para justificar un incumplimiento, pues estrictamente no estamos ante un hecho ajeno a la esfera interna del obligado o impredecible, y por cuanto no se forzó al comprador a diferir el pago de parte del precio convenido. Las crisis económicas pertenecen a los movimientos económicos o ciclos, y en mayor o menor medida son recurrentes. Se ignora cuándo van a suceder aunque puedan aventurarse, y se desconoce su intensidad, pero no puede desconocerse que se darán. Atender la posibilidad del caso fortuito por otro lado, obligaría a una casuística importante, toda vez que la situación variaría en cada caso, ya que las crisis no afectan por igual a todos los compradores, y sería la especial incidencia en cada caso concreto la que debería valorarse.
La cuestión que se plantea es de gran importancia actual y cuyo planteamiento práctico hace varios años era impensable; ahora, por el contrario muchas personas, que han concertado contrato privado de compra de una vivienda, generalmente sobre plano, en encuentran en la encrucijada de no poder asumir el pago del resto del precio por falta de obtención de la necesaria financiación, con los consiguientes problemas que una hipotética negativa a otorgar la escritura pública de compraventa le puede ocasionar a la entidad vendedora, por lo general promotora inmobiliaria, dado que en el supuesto de instar la resolución del contrato tendrá, a buen seguro, serias dificultades para volver a encontrar un nuevo comprador y seguramente si así fuere debería de hacer una sustancial rebaja en el precio.
Por tanto, los intereses en juego son de gran calado y por tanto cualquier solución debe partir, salvo acuerdo entre las partes en sentido contrario, por el cumplimiento de los términos del contrato siempre y cuando éstos sean claros y precisos. El cumplimiento de las obligaciones que nacen de los contratos está regulado en el art. 1091 CC -EDL 1889/1- que dice: "tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos", y del mismo se deriva la trascendencia legal del contrato como fuente de las vinculaciones obligatorias que deriva directamente de su acogimiento como tal en las previsiones del ordenamiento y, en concreto, en las contenidas en el precepto aludido y reiteradas en los arts. 1254, 1258 y 1278 CC. Así, la vinculación obligatoria que el contrato supone para los contratantes sólo puede tener entre ellos una "fuerza de ley" si se atemperan al concluirlo a los límites que la verdadera ley impone a la autonomía de su voluntad, resultando sobre todo de la regla del art. 1255 CC. Ahora bien, hay que tener en cuenta que si los contratos deben cumplirse a tenor de los mismos, ello debe ir unido a las normas sobre interpretación de los contratos que implican que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, pero no si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de aquellos, en cuyo caso el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecerá la intención de los contratantes sobre sus palabras; y hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar, ya por considerar que debe entenderse implícitamente puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula "rebus sic stantibus" que autorizaría la modificación, o bien teniendo en cuenta ambos criterios.
De otra parte, respecto a la posible inclusión de la cuestión planteada dentro del "caso fortuito" hemos de decir que, tal y como entiende la doctrina, para poder apreciar la exención de responsabilidad que prevé el art. 1105 CC -EDL 1889/1-, esto es, del denominado "caso fortuito", tanto en supuestos de responsabilidad extracontractual como contractual, en este caso la compraventa, resulta inexcusable que se trate de un hecho que no hubiere podido preverse o que previsto fuera inevitable, así como que cuando el acaecimiento dañoso fue debido al incumplimiento del deber relevante de previsibilidad no puede darse la situación de caso fortuito, pues entonces falta la adecuada diligencia por omisión de atención y cuidado requeridos con arreglo a las circunstancias del caso con lo que no cabe calificar como correcta y ajustada a los cánones (contractuales o generales) la conducta del agente, pues es claro que la culpa como omisión de la diligencia o de la pericia que son exigibles en la actuación del agente (art. 1104 CC) es incompatible con el caso fortuito y que para la exoneración por el casus se requiere que el deudor o el agente se estén comportando correctamente en la conducta de prestación o, en general, en el desarrollo de la actividad de que se trate, salvo que el comportamiento negligente o culposo no haya producido un incremento del riesgo de que se produzca el evento dañoso en cuestión, o, en otras palabras, no se producirá imputación cuando aún de haber obrado diligentemente el deudor o el agente el concreto evento dañoso se hubiera producido con total seguridad o con una tal probabilidad que haya de ser tenida por equivalente a la certeza (STS de 2 enero 2006 -EDJ 2006/1857-).
En este sentido, entendemos que la falta pues de concesión del crédito para la financiación del resto del precio de la vivienda no se puede calificar de imprevisible y por lo tanto menos aun inevitable, y así se ha pronunciado, en un supuesto similar al que se nos propone, la SAP Cádiz de 13 junio 2008 -EDJ 2008/241421- que declaró que la incomparecencia ante la Oficina Notarial, en orden a la formalización de la escritura de venta y entrega del resto del precio, por no haber obtenido los compradores la oportuna financiación bancaria y no contar, por tanto, con los fondos necesarios para el pago "... lejos de ofrecerse como un acontecimiento fortuito externo, que justifique el patente sobreseimiento de las obligaciones contraídas, cual afirman los compradores, e inopinadamente asume la sentencia despachando el particular como, un problema de financiación en que la voluntad obstativa al cumplimiento se diluye" (Fundamento 3º) e impide apreciar el acontecimiento como causa imputable a los insolventes compradores, incide precisa y claramente en ella, ya que sólo bajo dicha clave puede valorarse la actuación de los contratantes que en ausencia de liquidez bastante y sin cerciorarse o explorar -siquiera- sus propias posibilidades crediticias, asumen unas onerosas obligaciones económicas de cuya efectividad no puede mínimamente responder...".
Por tanto, con carácter general, la respuesta a la pregunta formulada debe ser negativa, quedando vinculada la parte compradora al cumplimiento del contrato, y en caso de proceder la resolución del mismo, con independencia de la expresa previsión de arras penitenciales o penales, la parte vendedora tendrá derecho a ser indemnizada de los daños y perjuicios irrogados en atención al incumplimiento de la parte compradora, dado que en la presente situación notoria de grave crisis económica no tendrá fácil la nueva venta del inmueble al precio inicialmente pactado.
La situación de la que partimos es la de celebración de un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción entre el promotor, en calidad de vendedor y, un particular, en calidad de comprador, en el que aquélla asume la obligación de ejecutar la obra y entregar la vivienda en la fecha convenida mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa y, éste asume la obligación de efectuar pagos parciales mientras se está ejecutando la obra dejando el pago del resto del precio (en cuantía muy elevada) en la fecha pactada para la entrega, coincidente con la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura, y que habitualmente financia mediante la contratación de un préstamo hipotecario con una entidad financiera.
La actual situación de crisis económica está afectando al comprador que ve reducida de forma importante su capacidad económica por la pérdida de ingresos como consecuencia del paro o del cese de su actividad profesional o empresarial, de tal manera que no puede hacer frente bien a los pagos parciales a los que se ha comprometido o bien al pago de la cuantía final del precio en el momento de la entrega de la vivienda porque la entidad financiera no le concede el préstamo hipotecario ante el evidente riesgo de impago. En la pregunta se plantean dos opciones posibles en favor del comprador:
1.-) Facultar al comprador para instar la resolución del contrato con pérdida de la parte del precio ya pagado en aplicación del criterio hermenéutico de las normas que atiende a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.
Esta opción no es admisible porque contradice los requisitos esenciales para la resolución de los contratos sinalagmáticos conforme a la reiterada interpretación jurisprudencial del art. 1124 CC -EDL 1889/1- como es que el demandante ha de cumplir con su prestación o bien ofrecer su cumplimiento, situación que no concurre en nuestro caso toda vez que se encuentra en situación de incumplimiento al no poder hacer frente al pago del resto del precio por lo que no atiende al requerimiento para la elevación a escritura pública de la compraventa y; de otro lado, el demandado ha de incumplir su obligación, situación que tampoco concurre porque partimos de que el vendedor ha terminado la vivienda en la fecha convenida y ya ha requerido al comprador para el otorgamiento de la escritura.
2.-) Amparar el incumplimiento del comprador en el caso fortuito ante la imprevisible irrupción de la situación de la crisis económica que ha privado al comprador de los recursos con los que atender el pago del precio.
Considero que más que recurrir al caso fortuito para justificar la situación del incumplimiento del contrato por el comprador podría reconducirse hacia la doctrina de la base del negocio o de la cláusula "rebus sic stantibus" implícita que según razona la STS de 1 marzo 2007 -EDJ 2007/19740-, cuyos efectos son exclusivamente modificativos, nació para resolver los problemas derivados de la alteración del equilibrio de las prestaciones como consecuencia de una modificación sobrevenida y fortuita de las circunstancias contempladas por las partes al contratar y, aunque está prevista su aplicación para los contratos con tracto sucesivo también se admite para los contratos de ejecución de tracto único pero con ejecución diferida como sería el contrato de compraventa de vivienda sobre plano o en construcción. Esta doctrina exige, además de una aplicación cautelosa, la concurrencia de los siguientes requisitos: a) que se trate de una alteración extraordinaria de las circunstancias, apreciada por comparación de las vigentes en el momento de celebrar el contrato con las existentes en el momento de su cumplimiento; b) que la alteración no hubiera podido ser prevista por los contratantes; c) que como consecuencia de esa alteración se produzca una desproporción o desequilibrio de gran importancia entre ambas prestaciones y d) que el desequilibrio no pueda ser subsanado por otro medio.
Entiendo que podría aplicarse esta doctrina, no con la finalidad de resolver el contrato, sino con la finalidad de modificar o novar su contenido si se acredita que existe una manifiesta y ostensible desproporción entre el precio de la vivienda en el momento en que se celebró el contrato privado y el precio de esa misma vivienda en la fecha de otorgamiento de la escritura, es decir, que se haya producido una imprevisible y extraordinaria reducción de su valor en el mercado como consecuencia de la crisis económica que ha afectado al sector inmobiliario. Nunca podría aplicarse esta doctrina aludiendo a la reducción de la capacidad económica del comprador pues no afecta a la equivalencia de las prestaciones del contrato sino que se trata de una modificación de las circunstancias de una de las partes del contrato.
Con el fin de señalar otras posibilidades que podría utilizar el comprador en esa situación se apuntan las siguientes:
1.-) Solicitar el comprador la declaración de concurso de acreedores voluntario si concurren los presupuestos subjetivos (pluralidad de acreedores) y objetivos (insolvencia) cuando advierta la imposibilidad de atender el pago del resto del precio e instar, por la vía prevista en el art. 62,2,II Ley Concursal -EDL 2003/29207-, la resolución del contrato de compraventa en interés del concurso.
2.-) Si el vendedor-promotor no cumple con su obligación de entrega de la vivienda porque no la finaliza en la fecha pactada o bien no obtiene la licencia de primera ocupación (situaciones muy frecuentes en la práctica), el comprador puede instar la resolución del contrato de compraventa (siempre que haya pagado todos los pagos parciales antes de la entrega de la vivienda) al imputar al promotor el incumplimiento grave y esencial de su obligación de entrega, de manera que así se liberaría de la obligación de pago del resto del precio y recuperaría las cantidades pagadas a cuenta.
Aun cuando el planteamiento de la cuestión se basa en una realidad constatable, y sin duda circunstancial, como es la crisis económica actual, es lo cierto que los motivos de resolución contractual no pueden articularse en los entornos económicos exógenos a la propia relación contractual, entre otras razones porque la base contractual determinante en cada caso de la prestación de voluntad, no se asienta sino en la consideración de un interés que confluye en un momento determinado en la perfección de la relación contractual.
Es por ello que la falta de cumplimiento de las obligaciones esenciales por una de las partes de un contrato ha de regirse, en cada caso, por los criterios generales que determinan la objetiva frustración contractual como causa de crisis contractual y que encuentra su más clara manifestación legal en el art. 1124 CC -EDL 1889/1-. Y es que, roto el sinalagma funcional o consuntivo entre las partes, es procedente que por el perjudicado y dispuesto a cumplir se inste bien el cumplimiento, bien la resolución que le asista frente al incumplidor como parte de las facultades que derivan del incumplimiento ajeno.
Desde esta perspectiva, la falta de cumplimiento grave y frustrante del propio contrato es, al contrato, el elemento determinante de su crisis y del que genera la facultad de exigencia de cumplimiento por parte del cumplidor.
Por tanto, es el incumplimiento mismo y no la causa del mismo, al margen de la derivada del incumplimiento de la contraparte o de la concurrencia de un caso de fuerza mayor o caso fortuito impeditivo del cumplimiento voluntario, el que determinará el ejercicio de la facultad que dimana del art. 1124 CC -EDL 1889/1-.
Precisamente, se plantea en la cuestión si la crisis podría valorarse como supuesto de caso fortuito o de fuerza mayor a los efectos de exonerar de responsabilidad en el cumplimiento negativo al comprador ya que, conforme al referido planteamiento, la concurrencia de uno de estos casos implica la negación de la culpabilidad y en el caso de la resolución contractual, determinante de que la causa de cumplimiento o resolución es ajena a la culpabilidad ya que se basa, como hemos visto, en la objetiva frustración contractual.
La respuesta es negativa. Y es negativa porque no es posible configurar la crisis económica bajo las notas de imprevisibilidad e inevitabilidad que exige el precepto legal a partir de una relación causal directa entre la crisis económica personal o propia del contratante y el cumplimiento del contrato pues resulta evidente que los compromisos financieros deben adoptarse desde el análisis propio del riesgo asumible conforme a las circunstancias concurrentes en cada caso y por tanto, la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento por razón de circunstancias externas o ajenas al propio contrato, solo son imputables al propio deudor.
En conclusión, no es posible corregir el cumplimiento contractual sobre la base de la situación económica actual.
1.- Si el art. 1124 CC -EDL 1889/1- faculta a quien ha cumplido a elegir frente a quien no ha cumplido, entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, no parece factible que por un criterio interpretativo pueda decirse que esa facultad le corresponde a quien incumple, y mucho menos que la determinación de los daños y perjuicios irrogados al perjudicado por el cumplimiento sean valorados por el infractor.
2.- Otra cosa es que dentro de la voluntad negocial existan cláusulas que se hayan incorporado al contrato que permitan la posibilidad expuesta. De hecho hay condiciones que se han incorporado a muchos contratos de compraventa de inmuebles que facultan al comprador que no ha obtenido una financiación a poder desistir unilateralmente del contrato.
3.- No parece adecuado recurrir a la figura del caso fortuito para justificar un incumplimiento, pues estrictamente no estamos ante un hecho ajeno a la esfera interna del obligado o impredecible, y por cuanto no se forzó al comprador a diferir el pago de parte del precio convenido. Las crisis económicas pertenecen a los movimientos económicos o ciclos, y en mayor o menor medida son recurrentes. Se ignora cuándo van a suceder aunque puedan aventurarse, y se desconoce su intensidad, pero no puede desconocerse que se darán. Atender la posibilidad del caso fortuito por otro lado, obligaría a una casuística importante, toda vez que la situación variaría en cada caso, ya que las crisis no afectan por igual a todos los compradores, y sería la especial incidencia en cada caso concreto la que debería valorarse.
4.- Los motivos de resolución contractual no pueden articularse en los entornos económicos exógenos a la propia relación contractual, entre otras razones porque la base contractual determinante en cada caso de la prestación de voluntad, no se asienta sino en la consideración de un interés que confluye en un momento determinado en la perfección de la relación contractual.
5.- La respuesta es negativa. Y es negativa porque no es posible configurar la crisis económica bajo las notas de imprevisibilidad e inevitabilidad que exige el precepto legal a partir de una relación causal directa entre la crisis económica personal o propia del contratante y el cumplimiento del contrato pues resulta evidente que los compromisos financieros deben adoptarse desde el análisis propio del riesgo asumible conforme a las circunstancias concurrentes en cada caso y por tanto, la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento por razón de circunstancias externas o ajenas al propio contrato, solo son imputables al propio deudor. En conclusión, no es posible corregir el cumplimiento contractual sobre la base de la situación económica actual.
6.- Así, a la primera cuestión, que el deudor no puede ampararse, para instar la resolución del contrato, en lo dispuesto en el art. 3,1 CC -EDL 1889/1-, porque no toda alteración de las circunstancias existentes al tiempo de la contratación justifica socialmente el objetivo incumplimiento de la obligación, sino sólo las que son extraordinarias e imprevisibles. Y las fluctuaciones actuales del precio de las viviendas, aparte de ser un fenómeno connatural al mercado inmobiliario, no pueden considerarse objetivamente extraordinarias (bajadas del 30 ó 40%), y mucho menos imprevisibles, pues la situación de burbuja era pública y notoria cuando se contrató.
A la segunda cuestión, la obligación aplazada de pago de dinero no admite supuestos de caso fortuito.
Y a la tercera cuestión, el comprador no puede desistir del contrato, perdiendo la cantidad entregada, salvo que tal facultad le haya sido concedida en el contrato.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución