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Timestamp: 2016-10-27 20:49:00+00:00

Document:
5A.14/2005 (03.02.2006)
5A.14/2005 /frs
recourante, repr�sent�e par Me David Lachat, avocat,
intim�, repr�sent� par Me Karin Grobet Thorens, avocate,
autorisation d'acqu�rir un immeuble agricole,
du 8 mars 2005.
A.A.________, agriculteur, est propri�taire des parcelles nos 81, 95, 165, 173, 452, 509 et 783 de la commune de Y.________, toutes sises en zone agricole. Jusqu'en f�vrier 2001, il �tait en outre propri�taire de la parcelle n� 171, aussi en zone agricole, de la commune de Y.________.
Le 24 mars 1998, la commission fonci�re agricole du canton de Gen�ve (ci-apr�s : la Commission) a autoris� la division de la parcelle n� 95 en trois sous-parcelles nos 95A, 95B et 95C, dont les deux premi�res ont �t� d�clar�es non assujetties � la loi f�d�rale sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).
Le 16 f�vrier 2001, D.________, r�gisseur, a acquis un droit de pr�emption, valable jusqu'au 6 octobre 2003, sur les sous-parcelles nos 95B et 95C, pour un prix de respectivement 40'000 fr. et 10'000 fr.
Le 28 f�vrier 2001, B.A.________, fille de A.A.________, a �t� inscrite au registre foncier comme propri�taire de la parcelle n� 171 de la commune de Y.________, qu'elle avait acquise par d�l�gation de dette lors d'une vente aux ench�res forc�es le 16 d�cembre 1999.
Peu apr�s cette acquisition aux ench�res, B.A.________ et A.A.________ ont conclu avec C.A.________ - fr�re de la premi�re et fils du second - un contrat de bail � ferme agricole, valable d�s le 1er janvier 2000 pour une dur�e de 24 ans, affermant la parcelle n� 171 pour un fermage annuel de 1'440 fr.
Le 2 avril 2001, la banque Z.________ a c�d� � la soci�t� X.________ (ci-apr�s : la Soci�t�), dont l'actionnaire et administrateur unique est D.________, les cr�ances qu'elle d�tenait contre A.A.________ � concurrence de 410'479 fr. 05, contre C.A.________ � concurrence de 678'966 fr. 70 et contre B.A.________ � concurrence de 116'087 fr. 65. Toutes ces cr�ances, c�d�es pour un prix global de 1'100'000 fr., �taient garanties par des gages immobiliers, dont une c�dule hypoth�caire en premier rang de 85'000 fr. grevant la parcelle n� 171.
Ensuite d'une r�quisition de vente par la Soci�t�, l'office des poursuites a proc�d� le 23 octobre 2003 � la vente aux ench�res publiques de la parcelle n� 171, qu'il a estim�e � 248'000 fr. � la demande de la cr�anci�re, la parcelle a �t� mise � prix d'abord avec le contrat de bail � ferme puis sans ce contrat. La premi�re mise � prix a atteint 35'000 fr. offerts par un tiers, le seul autre ench�risseur �tant la Soci�t� pour 30'000 fr. La seconde mise � prix a atteint 145'000 fr. offerts par la Soci�t�, contre un seul autre ench�risseur, exploitant agricole, dont la derni�re offre a �t� de 135'000 fr.
Le 27 octobre 2003, la Soci�t� a sollicit� de la Commission l'autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171. Le m�me jour, elle a r�sili� pour le plus prochain terme valable le bail � ferme de C.A.________. Celui-ci a contest� cette r�siliation devant la juridiction comp�tente; la proc�dure est pendante.
Le 14 novembre 2003, la Soci�t� a retir� les poursuites qui l'avaient conduite � requ�rir la vente aux ench�res publiques - fix�e au 18 novembre 2003 - des parcelles nos 81, 95, 165, 173, 452, 509 et 783, la famille A.________ ayant trouv� les fonds n�cessaires pour la rembourser.
Par d�cision du 20 janvier 2004, la Commission a d�bout� la Soci�t� de sa requ�te en autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171. Elle a consid�r� en substance que la Soci�t� avait acquis la c�dule hypoth�caire grevant la parcelle en cause pour s'assurer la mainmise sur cette parcelle en �ludant les dispositions en mati�re d'immeubles agricoles. La cession de cr�ances �tait ainsi nulle, conform�ment � l'art. 70 LDFR. M�me si elle n'�tait pas nulle, la Soci�t� avait commis un abus de droit, eu �gard aux circonstances dans lesquelles elle demandait � pouvoir acqu�rir la parcelle litigieuse.
La Soci�t� a recouru contre cette d�cision aupr�s du Tribunal administratif du canton de Gen�ve, en concluant � son annulation et � l'autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171.
Appel� en cause, C.A.________ a conclu � la confirmation de la d�cision attaqu�e. Selon lui, les faits d�montraient que le but poursuivi par D.________ n'�tait pas de recouvrer sa cr�ance mais de tenter de n�gocier la parcelle en cause contre une partie de la parcelle n� 95. La r�siliation du bail � ferme relatif � la parcelle n� 171 �tait � cet �gard r�v�latrice puisque ni D.________ ni la Soci�t� n'entendaient exploiter personnellement la parcelle. Le but de la cession de cr�ance �tait ainsi bien de permettre � D.________ d'acqu�rir les sous-parcelles nos 95B et 95C, comme le d�montrait un projet de convention produit devant le Tribunal administratif. En effet, ce projet de convention, dont les parties devaient �tre B.A.________, E.________, A.A.________, C.A.________, D.________ et la Soci�t�, repr�sent�e par son administrateur unique, pr�voyait notamment ce qui suit :
"h. Madame E.________ est titulaire d'un droit d'emption sur la future sous-parcelle 95A. Il lui a �t� consenti par Monsieur A.A.________ le 13 octobre 2000, pour le prix de CHF 400'000.-.
Madame E.________ s'appr�te � c�der ce droit d'emption aux �poux F.________.
i. Monsieur D.________ est titulaire de droits d'emption sur les futures sous-parcelles 95B et 95C, pour le prix de CHF 400'000.- (95C) et de CHF 1'200'000.- (95B). Ces droits d'emption, consentis initialement par Monsieur A.A.________ � Madame E.________, ont �t� c�d�s par cette derni�re � Monsieur D.________, par acte du 16 f�vrier 2001.
j. Monsieur A.A.________ entend c�der la future sous-parcelle 95A aux �poux F.________ et les futures sous-parcelles 95B et 95C � la soci�t� X.________.
Ce faisant, Monsieur A.A.________ entend honorer les droits d'emption qu'il a accord�s et solder la totalit� de ses dettes, celles de son fils C.A.________ et celles de sa fille B.A.________ envers la soci�t� X.________ et conserver les domaines agricoles de la famille, � l'exception des futures sous-parcelles 95A, 95B et 95C."
Par arr�t du 8 mars 2005, le Tribunal administratif a rejet� le recours, en mettant � la charge de la recourante les frais judiciaires ainsi qu'une indemnit� � titre de d�pens en faveur de l'appel� en cause C.A.________. Il a fond� son arr�t sur les faits reproduits sous lettres A � F ci-dessus et sur la motivation en droit suivante :
G.a L'acquisition d'un immeuble agricole est soumise � autorisation (art. 61 al. 1 LDFR). En cas d'acquisition par la voie de la r�alisation forc�e, l'adjudicataire doit requ�rir l'autorisation d'acqu�rir dans les dix jours qui suivent l'adjudication (art. 67 al. 1 LDFR), d�lai qui a �t� respect� en l'esp�ce. L'autorisation est accord�e s'il n'existe aucun motif de refus (art. 61 al. 2 LDFR). Le fait pour l'acqu�reur de ne pas �tre exploitant � titre personnel constitue l'un de ces motifs (art. 63 al. 1 let. a LDFR). Si, comme en l'esp�ce, l'acqu�reur n'est pas exploitant � titre personnel, il peut n�anmoins �tre autoris� � acqu�rir un immeuble agricole s'il prouve qu'il existe un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1 LDFR; tel est notamment le cas lorsqu'un cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'immeuble acquiert celui-ci dans une proc�dure d'ex�cution forc�e (art. 64 al. 1 let. g LDFR).
G.b En l'esp�ce, la recourante est bien cr�anci�re gagiste, ensuite de la cession, le 2 avril 2001, des cr�ances d�tenues auparavant par la banque Z.________. N�anmoins, il convient d'examiner si l'acquisition par la recourante de la qualit� de cr�anci�re gagiste au sens de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR n'est pas constitutive d'un abus de droit ou d'une fraude � la loi. Il y a abus de droit lorsque l'exercice d'un droit subjectif appara�t, dans un cas concret, manifestement contraire au droit ou lorsqu'une institution juridique est utilis�e manifestement � l'encontre de la finalit� pour laquelle elle a �t� cr��e. Il y a fraude � la loi lorsque, en usant d'un moyen qui est en soi permis, on vise un r�sultat qui, lui, est prohib�.
G.c Dans le cas particulier, le mandataire de la recourante s'est rendu aux ench�res afin d'acqu�rir la parcelle n� 171, conform�ment aux instructions re�ues de sa mandante qui s'�tait fait c�der les cr�ances d�tenues par la banque Z.________ contre la famille A.________ car cela pouvait lui permettre, selon les circonstances, d'acqu�rir les sous-parcelles nos 95B et 95C qui int�ressaient son actionnaire unique. Tant ce dernier que la recourante n'avaient prima facie aucune chance d'obtenir l'autorisation d'acqu�rir un immeuble agricole. Devenir cr�ancier gagiste, donc remplir les conditions de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, permettait de l'obtenir par un moyen d�tourn�.
G.d Le fait que l'office des poursuites a d'abord mis en vente la parcelle n� 171 a certes contrari� le d�roulement du projet initial d'acquisition, mais il ne l'a pas remis en cause. La recourante s'est adapt�e � cette situation nouvelle en faisant en sorte de conserver cette parcelle sous sa ma�trise, alors m�me qu'un agriculteur avait fait une offre couvrant largement la cr�ance hypoth�caire qu'elle garantissait. La recourante soutient que lors des ench�res du 23 octobre 2003, elle n'a fait que prot�ger ses cr�ances vis-�-vis de B.A.________, contre laquelle, outre une cr�ance hypoth�caire ascendant alors � 123'750 fr. 40, elle d�tenait une cr�ance chirographaire de 30'000 fr. Cette argumentation doit �tre �cart�e, car outre que cette cr�ance chirographaire ne gr�ve pas l'immeuble en cause, elle n'�tait pas exigible au moment de la vente aux ench�res.
G.e La r�siliation du bail � ferme de C.A.________ le jour m�me du d�p�t de la requ�te en autorisation d'acqu�rir est un �l�ment suppl�mentaire d�montrant que le but poursuivi par la recourante est totalement �tranger � toute pr�occupation agricole. Cela est confirm� par le projet de convention produit par C.A.________, dont il ressort sans �quivoque la volont� de l'administrateur unique de la recourante de devenir propri�taire des sous-parcelles nos 95B et 95C.
Par cons�quent, en devenant cessionnaire de la banque Z.________, la recourante a tent� d'acqu�rir des immeubles agricoles, dont la parcelle n� 171, au m�pris des buts de la LDFR, en n'h�sitant pas � emp�cher, par une ench�re sup�rieure, un agriculteur d'acqu�rir cette parcelle et en essayant d'en �carter C.A.________, qui l'exploite actuellement. Ces manoeuvres sont immanquablement constitutives d'une fraude � la loi, comme l'a constat� � bon droit la Commission, de sorte que le recours doit �tre rejet�.
H.a Agissant par la voie du recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral, la Soci�t� conclut avec suite de frais et d�pens � la r�forme de cet arr�t en ce sens que l'autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171 lui est octroy�e.
H.b Invit�e � d�poser ses observations �ventuelles, l'autorit� cantonale a inform� le Tribunal f�d�ral qu'elle n'avait aucune observation � formuler au sujet du recours et qu'elle persistait dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t.
H.c C.A.________ a conclu, avec suite de d�pens, � la confirmation de l'arr�t attaqu�. Selon lui, l'art. 64 al. 1 let. g LDFR aurait pour but de permettre au cr�ancier gagiste d'�viter de subir des pertes, si le bien qu'il a re�u en garantie devait �tre vendu � un prix manifestement inacceptable lors d'une proc�dure d'ex�cution forc�e. Par contre, cette disposition n'aurait manifestement pas pour but d'offrir � tout un chacun la possibilit� de se rendre propri�taire d'immeubles agricoles, en cr�ant une �tape artificielle dans cette d�marche par l'acquisition d'un droit de gage.
H.d �galement invit� � d�poser des observations sur la base de l'art. 110 al. 2, 2e phrase, OJ (cf. art. 5 al. 1 let. a ODFR), l'Office f�d�ral de la justice propose le rejet du recours. Selon lui, le but de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR serait de permettre au cr�ancier gagiste d'acqu�rir un immeuble agricole afin de prot�ger sa cr�ance (par exemple une banque cr�anci�re, lorsqu'un prix inacceptable pour elle est offert dans la r�alisation forc�e) dans un syst�me o� il est, en principe, impossible � une personne qui n'est pas exploitante � titre personnel d'acqu�rir un immeuble agricole. L'objectif de cette disposition ne serait par contre pas de permettre � des personnes qui n'exploitent pas elles-m�mes d'acqu�rir par la bande des immeubles agricoles, en se mettant dans la situation de cr�anciers gagistes de d�biteurs devenus insolvables. L'op�ration consistant � acqu�rir la cr�ance garantie par gage sur un immeuble agricole avant la vente de ce dernier afin de se mettre dans la position de cr�ancier gagiste au b�n�fice de l'exception � l'exploitation � titre personnel pr�vue par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR irait dans une direction qui ne serait manifestement pas celle recherch�e par le l�gislateur. Une telle op�ration ne m�riterait d�s lors pas de protection et devrait �tre consid�r�e comme un abus de droit.
L'arr�t du Tribunal administratif du canton de Gen�ve rejetant le recours de la recourante est une d�cision au sens de l'art. 5 de la loi f�d�rale sur la proc�dure administrative (PA; RS 172.021). Prononc�e en derni�re instance cantonale, elle peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral (art. 97 al. 1 et 98 let. g OJ), d�s lors qu'un tel recours n'est pas exclu par les art. 99 � 102 OJ. L'art. 89 LDFR pr�voit d'ailleurs express�ment la voie du recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral contre les d�cisions sur recours prises par les autorit�s cantonales de derni�re instance au sens des art. 88 al. 1 et 90 let. f LDFR.
La recourante reproche � l'autorit� cantonale d'avoir constat� de mani�re manifestement inexacte les faits et d'avoir viol� la loi - plus particuli�rement l'art. 70 LDFR et l'art. 2 CC - en retenant que la recourante avait commis une fraude � la loi en devenant cessionnaire des cr�ances de la banque Z.________ envers la famille A.________ pour acqu�rir la parcelle n� 171 au b�n�fice de l'art. 64 let. g LDFR, respectivement en retenant plus g�n�ralement que l'acquisition d'une cr�ance hypoth�caire aux fins de b�n�ficier de l'art. 64 let. g LDFR constituait une fraude � la loi. � l'appui de cette critique, elle fait valoir en substance les arguments suivants :
Les faits de la cause d�montreraient que la recourante n'a pas acquis les cr�ances que la banque Z.________ d�tenait contre la famille A.________ pour acqu�rir la parcelle n� 171, mais parce que l'acquisition de ces cr�ances pouvait lui permettre, selon les circonstances, d'acqu�rir les sous-parcelles nos 95B et 95C (cf. lettre G.c supra). L'ordre des ench�res d�cid� par l'office des poursuites aurait eu pour cons�quence inattendue que la parcelle n� 171 a �t� vendue seule, dans un premier temps, et que la recourante a d� sauvegarder sa cr�ance en ench�rissant. La loi permettrait express�ment � un cr�ancier gagiste non-agriculteur de participer aux ench�res - sans limiter les ench�res au montant de sa cr�ance garantie par gage - et d'obtenir l'autorisation d'acqu�rir. D�s lors que la recourante avait sur la parcelle n� 171, qui �tait estim�e � 248'000 fr., une cr�ance de 123'750 fr., et qu'elle pouvait en outre l�gitimement craindre que la cr�ance chirographaire de 30'000 fr. qu'elle avait contre B.A.________ ne soit pas rembours�e, elle aurait adopt� un comportement �conomiquement explicable, qui aurait �t� celui de n'importe quel cr�ancier, en ench�rissant � concurrence de 145'000 fr.
De m�me, en requ�rant la double mise � prix et en r�siliant, sit�t apr�s l'adjudication, le bail � ferme de C.A.________, la recourante n'aurait fait qu'exercer un droit que la loi et la jurisprudence lui reconnaissaient (cf. ATF 124 III 37; 125 III 123; 126 III 290), et dont l'exercice se justifiait sur le plan �conomique. En effet, le bail � ferme conclu par C.A.________ avec sa soeur, dans la seule perspective des ench�res et pour une tr�s longue dur�e (24 ans), pr�voyait un fermage d�risoire (1'440 fr. par an), qui ne rentabilisait pas le prix d'acquisition (145'000 fr.), pourtant nettement inf�rieur au prix licite maximum (283'576 fr.).
De mani�re plus g�n�rale, ni la lettre, ni l'esprit de la LDFR, telle que compl�t�e en 1999 par l'ajout de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR en vue de sauvegarder les droits des cr�anciers gagistes, n'interdiraient l'acquisition de cr�ances garanties par un gage sur un immeuble agricole et, le cas �ch�ant, l'invocation de cette derni�re norme par le cessionnaire. La doctrine qui s'est pench�e sur l'art. 61 al. 3 LDFR et sur la notion de "tout autre acte juridique �quivalant �conomiquement � un transfert de propri�t�", soumis � autorisation, n'aurait � aucun instant vis� la cession de cr�ances. Or si la cession de cr�ances garanties par un gage sur un immeuble agricole n'est pas soumise � autorisation selon les art. 61 ss LDFR, on verrait mal en quoi une telle cession de cr�ances violerait ou viserait � �luder les dispositions en mati�re d'acquisition des immeubles agricoles (art. 70 LDFR).
L'art. 64 al. 1 let. g LDFR, introduit par la Commission du Conseil des �tats afin de r�soudre le conflit entre les int�r�ts de l'agriculture (maintien de terres agricoles en suffisance) et ceux des cr�anciers gagistes dans l'ex�cution forc�e, permettrait express�ment au cr�ancier gagiste qui n'est pas exploitant � titre personnel d'acqu�rir un immeuble agricole dans une proc�dure d'ex�cution forc�e. Une fois l'immeuble acquis, sa vocation agricole subsisterait et il ne pourrait �tre c�d� qu'aux conditions des art. 61 ss LDFR, soit en principe seulement � un agriculteur. Dans ce contexte, il serait totalement indiff�rent que le cr�ancier gagiste acqu�reur soit une banque ou un cessionnaire, dans la mesure o� il demeure pareillement limit� dans son droit de revendre l'immeuble agricole. Enfin, si la recourante n'est pas exploitante � titre personnel, la pr�c�dente propri�taire de la parcelle n� 171, B.A.________, ne l'�tait pas davantage.
3.1 La loi f�d�rale sur le droit foncier rural a pour but, selon son art. 1 al. 1, d'encourager la propri�t� fonci�re rurale et en particulier de maintenir des entreprises familiales comme fondement d'une population paysanne forte et d'une agriculture productive, orient�e vers une exploitation durable du sol, ainsi que d'am�liorer les structures (let. a), de renforcer la position de l'exploitant � titre personnel, y compris celle du fermier, en cas d'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles (let. b), et de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (let. c). � cet effet, elle contient notamment des dispositions sur l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles (art. 1 al. 2 let. a et art. 61 ss LDFR), acquisition qui est soumise � autorisation (art. 61 al. 1 LDFR).
3.1.1 Le but de l'assujettissement � autorisation est de garantir que le transfert de propri�t� corresponde aux objectifs du droit foncier rural, au premier rang desquels figure la concr�tisation du principe de l'exploitation � titre personnel fond� sur la politique de la propri�t� (Stalder, Le droit foncier rural, Commentaire de la loi f�d�rale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998 [ci-apr�s : Commentaire LDFR], remarques pr�alables aux art. 61-69 LDFR, n. 8 s.). C'est ainsi que l'autorisation doit en principe �tre refus�e lorsque l'acqu�reur n'est pas exploitant � titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR). L'autorisation est n�anmoins accord�e si l'acqu�reur qui n'est pas personnellement exploitant prouve qu'il y a pour le faire un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1 LDFR. Tel est notamment le cas lorsqu'un cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble agricole acquiert celui-ci dans une proc�dure d'ex�cution forc�e (art. 64 al. 1 let. g LDFR).
3.1.2 L'art. 64 al. 1 let. g LDFR a �t� introduit lors de la r�vision partielle du 26 juin 1998, qui a pris effet au 1er janvier 1999 (RO 1998 3009). Toutefois, les modifications concernant les dispositions sur l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles - en particulier l'introduction d'un nouvel alin�a 2 � l'art. 63 LDFR, l'adjonction d'une nouvelle lettre g � l'art. 64 LDFR et l'abrogation de l'art. 68 LDFR - ne figuraient pas parmi les modifications propos�es par le Conseil f�d�ral (cf. le Message du Conseil f�d�ral, FF 1996 IV 378 ss), mais ont �t� d�cid�es par le Parlement.
Ainsi, le Conseil des �tats a adopt� en mars 1998 la proposition de sa commission de l'�conomie et des redevances, en raison des grandes difficult�s rencontr�es dans la pratique en cas de r�alisation forc�e, d'introduire un nouvel alin�a 2 � l'art. 63 LDFR, disposant que le motif de refus tir� du prix surfait (art. 63 al. 1 let. b LDFR; cf. art. 66 LDFR) n'est pas pertinent si une entreprise ou un immeuble agricole est acquis dans une proc�dure d'ex�cution forc�e (BOCE 1998 p. 368 s.). Simultan�ment, le Conseil des �tats a adopt�, sur proposition non motiv�e de sa commission, une nouvelle lettre g de l'art. 64 LDFR, en vertu de laquelle le motif de refus tir� du fait que l'acqu�reur n'est pas exploitant � titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR) ne peut pas �tre oppos� au cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble et qui acquiert celui-ci dans une proc�dure d'ex�cution forc�e (BO CE 1998 p. 369).
Cette d�cision faisait suite � la d�cision du Conseil national en d�cembre 1997, sur proposition de sa commission de l'�conomie et des redevances, d'abroger l'art. 68 LDFR relatif � la fixation du prix licite lors de la r�alisation forc�e (BOCN 1997 p. 2778), d�cision � laquelle le Conseil des �tats a adh�r� conform�ment � la proposition de sa commission (BOCE 1998 p. 369). En effet, comme on le verra plus en d�tail ci-apr�s (cf. consid. 3.1.3 et 3.1.4 infra), la suppression de l'art. 68 LDFR avait pour cons�quence qu'il n'�tait plus possible d'invoquer l'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR lors de l'acquisition d'un immeuble agricole dans une vente aux ench�res forc�es. Il a donc �t� jug� n�cessaire d'introduire � l'art. 64 al. 1 LDFR une nouvelle lettre g, dont l'adoption par le Conseil national a �galement eu lieu sans discussion lors de la s�ance d'�limination des divergences en juin 1998 (BOCN 1998 p. 1195).
3.1.3 D'apr�s le droit en vigueur avant le 1er janvier 1999, les personnes qui n'�taient pas exploitantes � titre personnel, soit notamment les banques, avaient la possibilit� d'acqu�rir une entreprise ou un immeuble agricole dans une r�alisation forc�e sur la base de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR, pour autant qu'aucune offre �quivalente n'ait �t� faite par un exploitant � titre personnel jusqu'� concurrence du prix maximum licite; en effet, la publication des ench�res (art. 138 LP) avec l'indication du prix licite (cf. art. 68 al. 1 LDFR, entre-temps abrog�) satisfaisait aux exigences de l'"offre publique � un prix qui ne soit pas surfait", au sens de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR (M�ller/Schmid-Tschirren, Compl�ment du Commentaire LDFR suite � la r�vision partielle du 26 juin 1998, in Communications de droit agraire 1999 p. 135 ss, 144; Stalder, Commentaire LDFR, n. 7 ad art. 67-69 LDFR). L'acqu�reur qui, bien que n'�tant pas exploitant � titre personnel, emportait l'adjudication en raison de l'offre la plus �lev�e (dans les limites du prix licite), avait ainsi droit � l'octroi de l'autorisation d'acqu�rir sur la base de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR (Stalder, Commentaire LDFR, n. 7 ad art. 67-69 LDFR), et ce d'ailleurs ind�pendamment du fait qu'il d�t�nt ou non un gage sur l'entreprise ou l'immeuble agricole.
3.1.4 Ensuite de l'abandon de la condition du prix licite dans le cadre de la r�alisation forc�e (par l'adoption de l'art. 63 al. 2 LDFR et l'abrogation de l'art. 68 LDFR; cf. consid. 3.1.2 supra), l'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR - qui a pour but de sauvegarder, sous l'angle de la garantie de la propri�t� (art. 26 Cst.), les int�r�ts du paysan d�sireux de vendre dont l'offre n'est suivie d'aucune demande de la part d'un exploitant � titre personnel (Bandli/Stalder, Commentaire LDFR, n. 36 ad art. 64 LDFR) - ne peut plus �tre invoqu�e dans une proc�dure de r�alisation forc�e par un acqu�reur qui n'est pas exploitant � titre personnel (Stalder, Vorgehen bei der Verwertung von Landwirtschaftsland, in IWIR [Insolvenz- und Wirtschaftsrecht] 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10; �nderung des Bundesgesetzes �ber das b�uerliche Bodenrecht, Bericht des eidgen�ssischen Amtes f�r Grundbuch- und Bodenrecht, in Communications de droit agraire 1998 p. 99 ss, 100). C'est la raison pour laquelle, afin de sauvegarder les droits des cr�anciers gagistes, les justes motifs de l'art. 64 al. 1 LDFR ont �t� compl�t�s par une lettre g pr�voyant que le cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble agricole a �galement un droit � la d�livrance d'une autorisation en cas d'acquisition dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e (M�ller/Schmid-Tschirren, op. cit., p. 144 s.; Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10).
3.1.5 En octroyant au cr�ancier gagiste un droit � obtenir l'autorisation d'acqu�rir, dans le cadre de la r�alisation forc�e, l'entreprise ou l'immeuble agricole sur lequel il d�tient un droit de gage, la loi vise comme on l'a vu (cf. consid. 3.1.4 supra) � lui permettre de sauvegarder ses int�r�ts en tant que titulaire d'un droit de gage. Toutefois, elle ne pose pas comme condition � l'octroi de l'autorisation d'acqu�rir que le prix d'adjudication ne d�passe pas le montant de la cr�ance garantie par gage. En effet, le but de la r�alisation forc�e est d'obtenir le produit de r�alisation le plus �lev� possible, dans l'int�r�t des cr�anciers comme d'ailleurs dans celui du d�biteur (Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 1.1 p. 8; ATF 126 III 33 consid. 3; 128 I 206 consid. 5.2.2). Par la r�vision partielle du 26 juin 1998, le l�gislateur a clairement choisi de faire pr�valoir, dans le cadre de la r�alisation forc�e, les int�r�ts des cr�anciers sur l'int�r�t public � la r�alisation des objectifs du droit foncier rural, � savoir de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.3 p. 9-10). Au demeurant, il ne faut pas perdre de vue que le cr�ancier gagiste auquel une autorisation est accord�e sur la base de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR ne pourra lui-m�me ali�ner l'objet qu'� un prix qui ne soit pas surfait (art. 63 al. 1 let. b LDFR) et � une personne qui exploite � titre personnel, sous r�serve des exceptions d�coulant de l'art. 62 LDFR ou de l'art. 64 al. 1 LDFR (M�ller/Schmid-Tschirren, op. cit., p. 143; Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10).
3.2 Conform�ment � l'art. 61 al. 2 LDFR, il existe un droit � l'octroi de l'autorisation lorsqu'il n'y a aucun motif de refus; la question de savoir s'il existe un motif de refus - les exceptions au principe de l'exploitation � titre personnel au sens de l'art. 64 LDFR comprises - constitue une question de droit, et l'autorit� comp�tente en mati�re d'autorisation ne dispose d'aucun pouvoir d'appr�ciation dans l'application des art. 63 et 64 LDFR (Stalder, Commentaire LDFR, n. 9 ad art. 61 LDFR).
3.2.1 Comme on l'a vu, le cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble agricole a �galement un droit � la d�livrance d'une autorisation en cas d'acquisition dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e. Ce droit n'est soumis � aucune autre condition, selon l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, que l'acquisition dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e par un cr�ancier qui d�tient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble en question, � savoir par un cr�ancier susceptible d'�tre inscrit au registre foncier dans le registre des cr�anciers selon l'art. 66 al. 2 ORF (cf. M�ller/Schmid-Tschirren, op. cit., p. 145). En particulier, comme on l'a vu (cf. consid. 3.1.5 supra), la loi ne pose aucune condition quant au prix d'adjudication, lequel n'est limit� ni par le montant de la cr�ance garantie par gage immobilier, ni par un prix licite au sens de l'art. 66 LDFR.
3.2.2 Il ne saurait par ailleurs �tre fait de distinction selon que le cr�ancier gagiste est le titulaire originaire ou d�riv� de la cr�ance garantie par gage immobilier. La loi sur le droit foncier rural ne r�glemente pas la cession de cr�ances garanties par un gage immobilier sur une entreprise ou un immeuble agricole, et l'art. 64 al. 1 let. g LDFR vise � sauvegarder les int�r�ts du cr�ancier gagiste ind�pendamment du mode d'acquisition de sa cr�ance. Cette disposition, en permettant en particulier aux banques cr�anci�res d'acqu�rir un immeuble ou une entreprise agricole dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e, ne les emp�che nullement de c�der leur droit de gage � un tiers de leur choix et de placer ainsi ce dernier dans la position privil�gi�e de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR (Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10).
On peut d'ailleurs observer que si le nouveau motif de d�rogation de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR s'apparente, comme le rel�ve Stalder (in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10), au motif d'autorisation d'acquisition d'un immeuble par une personne � l'�tranger pr�vu par l'art. 8 al. 1 let. d LFAIE (RS 211.412.41), il s'en distingue en ce sens qu'il ne limite pas aux banques et institutions d'assurance le cercle des cr�anciers gagistes b�n�ficiant du privil�ge. Si le l�gislateur avait voulu que la protection offerte aux cr�anciers gagistes par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR soit limit�e aux banques ou plus g�n�ralement aux institutions actives dans le cr�dit hypoth�caire - qui sont certes davantage susceptibles de revendre � plus ou moins bref d�lai � un exploitant � titre personnel (cf. consid. 3.1.5 in fine supra) un immeuble agricole acquis dans une vente aux ench�res forc�es -, il lui aurait �t� loisible de le pr�ciser. Comme le l�gislateur n'a ainsi pas limit� le cercle des cr�anciers gagistes vis�s par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR aux banques, celles-ci sont libres de c�der leur droit de gage � un tiers de leur choix, qui peut invoquer l'art. 64 al. 1 let. g LDFR (cf. Stalder, in IWIR 2000 p. 8 ss, n. 2.5 p. 10).
3.3 Il r�sulte de ce qui pr�c�de que l'autorit� comp�tente en mati�re d'autorisation d'acqu�rir doit octroyer l'autorisation au cr�ancier qui, d�tenant un droit de gage sur une entreprise ou un immeuble agricole acquiert celui-ci dans une proc�dure d'ex�cution forc�e, y compris lorsque l'acquisition du droit de gage r�sultait de la cession de cr�ances d�tenues initialement par une banque (arr�t 5A.16/2005 du 15 d�cembre 2005, destin� � la publication, consid. 3).
Il convient d'examiner ci-apr�s si, malgr� ce qui vient d'�tre expos�, l'autorit� cantonale �tait fond�e � refuser l'autorisation pour le motif que la recourante �tait devenue cessionnaire de la banque Z.________ dans le but d'acqu�rir des terrains agricoles, dont la parcelle n� 171, au m�pris des buts de la loi f�d�rale sur le droit foncier rural, proc�d� qui serait constitutif d'un abus de droit ou d'une fraude � la loi.
4.1 La fraude � la loi (fraus legis; Gesetzesumgehung) consiste � violer une interdiction l�gale en recourant � un moyen apparemment l�gitime pour atteindre un r�sultat qui, lui, est prohib� (Deschenaux, Le titre pr�liminaire du code civil, Trait� de droit priv� suisse, tome II/1/1, 1969, p. 148; Moor, Droit administratif, vol. I, 2e �d. 1994, p. 435). Elle consiste, lorsqu'une disposition interdit un acte juridique ou le d�clare nul, � se servir d'une autre disposition (norme �ludante), pour tourner la premi�re (norme d'interdiction, qui sera la norme �lud�e) (Deschenaux, op. cit., p. 148 et les r�f�rences cit�es). Pour d�cider s'il y a fraude � la loi, il faut interpr�ter la norme d'interdiction en recherchant si, selon son sens et son but, elle s'applique aussi � l'op�ration litigieuse, ou si cette derni�re est exclue du champ d'application de la norme d'interdiction et est ainsi valable (ATF 125 III 257 consid. 3b et les r�f�rences cit�es).
4.2 Dans un arr�t du 15 d�cembre 2005 destin� � la publication, le Tribunal f�d�ral a jug� que l'op�ration consistant � se faire c�der une cr�ance garantie par un droit de gage sur un immeuble agricole dans le but d'acqu�rir un tel immeuble dans le cadre d'une proc�dure d'ex�cution forc�e, au b�n�fice de l'exception au principe de l'exploitation � titre personnel pr�vue par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, constituait une fraude � la loi (arr�t 5A.16/2005, consid. 4).
En l'esp�ce, il ressort des constatations de fait de l'arr�t attaqu�, qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 2 OJ), que la recourante s'est fait c�der les cr�ances d�tenues par la banque Z.________ contre la famille A.________ parce que cela pouvait lui permettre, selon les circonstances, d'acqu�rir les sous-parcelles nos 95B et 95C - la seconde �tant assujettie � la LDFR - qui int�ressaient son actionnaire unique. En se faisant c�der les cr�ances de la Banque Z.________, apr�s qu'une premi�re proc�dure d'ex�cution forc�e contre A.A.________ avait d�j� abouti en f�vrier 2001 � la r�alisation forc�e de la parcelle n� 171, la recourante �tait ainsi mue par la perspective, ouverte par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, d'acqu�rir au terme d'une proc�dure de r�alisation forc�e un immeuble agricole que, n'�tant pas exploitante � titre personnel, elle n'aurait sans cela jamais pu �tre autoris�e � acqu�rir.
4.3 La pr�sente esp�ce a certes ceci de particulier que l'ordre des ench�res d�cid� par l'office des poursuites a eu pour cons�quence inattendue - selon les propres termes de la recourante (cf. consid. 2 supra) - que la parcelle n� 171 a �t� vendue seule, dans un premier temps. Cela ne change toutefois rien au dessein qui �tait d'embl�e celui de la recourante. Celle-ci n'a pas agi aux fins de sauvegarder sa cr�ance garantie par gage, en b�n�ficiant de l'exception pr�vue dans ce but (cf. consid. 3.1.4 supra) par l'art. 64 al. 1 let. g LDFR; elle a au contraire acquis des cr�ances garanties par gage pr�cis�ment pour pouvoir contourner l'exigence de l'exploitation � titre personnel.
Il est patent qu'en acqu�rant la parcelle n� 171 aux ench�res forc�es pour le prix de 145'000 fr., alors que sa cr�ance hypoth�caire ascendait � 123'750 fr. 40 et qu'un autre ench�risseur, exploitant agricole, avait offert 135'000 fr., la recourante n'a pas agi comme un cr�ancier gagiste agissant aux seules fins de prot�ger sa cr�ance, qui se voit pour ainsi dire contraint de se porter acqu�reur parce que seul un prix inacceptable pour lui est offert dans la r�alisation forc�e. Elle a bien plut�t cherch� � se servir de l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, d'une mani�re incompatible avec le sens et le but de cette disposition, pour acqu�rir un immeuble agricole qu'elle n'a aucune intention d'exploiter comme tel, en tournant le principe selon lequel l'autorisation est refus�e lorsque l'acqu�reur n'est pas exploitant � titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR). En recourant � un moyen apparemment l�gitime (cf. consid. 3 supra) pour atteindre un r�sultat prohib�, la recourante a commis une fraude � la loi.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que l'autorit� cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en refusant d'octroyer � la recourante l'autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 171 pour le motif que le proc�d� consistant � devenir cessionnaire de la Banque Z.________ dans le but d'acqu�rir un immeuble agricole au m�pris des buts de la loi f�d�rale sur le droit foncier rural est constitutif d'une fraude � la loi. Le recours sera donc rejet�. La recourante, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ) ainsi que les frais d'avocat occasionn�s � l'intim� C.A.________ par la proc�dure devant le Tribunal f�d�ral (art. 159 al. 1 et 2 OJ).
Sont mis � la charge de la recourante:
2.1 un �molument judiciaire de 5'000 fr.;
2.2 une indemnit� de 5'000 fr. � payer � l'intim� � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties, au Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve ainsi qu'au D�partement f�d�ral de justice et police (Office f�d�ral de la justice).

References: art. 5
 art. 99
 art. 88
 ATF 
 art. 61
 art. 61
 art. 1
 art. 61
 art. 61
 art. 66
 art. 68
 art. 67
 art. 67
 art. 64
 ATF 
 art. 63
 art. 61
in fine