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Arquitecto: Mikel Inchaurbe Ocerinjauregui - PDF
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Yolanda Rivero Redondo
1 3ª MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL P.E.R.I. Nº 3 PLAZA DE TOROS Aparcamiento privado en subsuelo de Espacio Libre público. Septiembre de 2013 Arquitecto: Mikel Inchaurbe Ocerinjauregui
2 ÍNDICE 1. OBJETO DE LA MODIFICACIÓN 2. INICIATIVA 3. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN 4. CUMPLIMIENTO DEL DECRETO 123/12, DE ESTÁNDARES URBANÍSTICOS, RELACIONADO CON LA MODIFICACIÓN 5. PLANEAMIENTO VIGENTE 6. PLANEAMIENTO PROPUESTO 7. PLANOS 1
3 3ª MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PERI nº 3 Plaza de toros Aparcamiento privado en subsuelo de Espacio Libre público. 1. OBJETO DE LA MODIFICACIÓN El objeto de la presente 3ª Modificación Puntual del P.E.R.I. nº3 Plaza de toros-, es modificar la calificación pormenorizada a parte de la zona de Espacios Libres, para atribuirle una calificación superpuesta o doble calificación: espacio libre al suelo y aparcamiento privado al subsuelo. La finalidad de la calificación otorgada al subsuelo es posibilitar la venta de aparcamiento públicos existentes en el subsuelo. Mediante la presente modificación, la superficie de espacios libres que en su subsuelo alberga uso de aparcamiento privado dejaría de computar a efectos del estándar de zonas verdes y espacios libres. Es por ello que se justifica que, tras la modificación, se siguen cumpliendo los mínimos que estable el Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos. 2. INICIATIVA La iniciativa para la redacción de la presente Modificación Puntual del P.E.R.I. nº3 Plaza de toros-, corre a cargo del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz. 3. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y DE LA OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN La formulación de la presente modificación puntual del presente P.E.R.I. está justificada por la necesidad de encontrar nuevos mecanismos que posibiliten un sistema ágil de utilización y gestión del subsuelo, más adecuado a la realidad de las necesidades sociales actuales y que, al mismo tiempo, puedan responder a los principios de eficiencia, economía y rentabilización en la gestión del patrimonio municipal. 2
4 La modificación puntual afecta única y exclusivamente a parte de la parcela calificada actualmente como Espacios Libres, de propiedad del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz. La propuesta de modificar la regulación de la parcela de Espacios Libres parte de la necesidad de flexibilizar las posibilidades de usos de la parcela con el fin de dar salida a los aparcamientos en el subsuelo, cumpliendo con el Decreto 123/12 de Estándares Urbanísticos y sin perder por ello ninguna de las virtudes del uso de Espacios Libres de Dominio y Uso Público al que sigue destinado la parcela sobre rasante en su totalidad. Las modificaciones puntuales, como el resto de las alteraciones del planeamiento, permiten que el planeamiento se adapte a las demandas sociales que se dan en cada momento. En concreto las modificaciones puntuales hacen referencia a la alteración de alguna o algunas de las determinaciones del planeamiento, sin que ello incida en aspectos de ordenación estructural. En la ordenación actual, existe un gran espacio libre en el área central del ámbito. Este espacio libre de uso público tiene la función de ágora o plaza pública descubierta. Bajo gran parte del mismo, se sitúa el aparcamiento público en diferentes niveles. Básicamente se trata de un gran espacio peatonal, recogido entre las edificaciones propuestas, donde los elementos más significativos serán las salidas peatonales del aparcamiento y las piezas de mobiliario urbano y alumbrado público. Este espacio peatonal, que posibilita la continuidad de las calles de Manuel Iradier y de los Herrán, permitirá el paso de vehículos de emergencia, así como la carga y descarga durante los mismos horarios que en las zonas peatonales del ensanche en el centro de la ciudad. El resto de los espacios libres se encuentran al Este del ámbito en el límite del puente de las Trianas para el paso de infraestructuras y en el límite Sur del ámbito por requerimiento de RENFE. Inicialmente, en gran parte de la parcela de Espacios Libres que está situada junto a la parcela de Equipamiento Genérico, se construyeron aparcamientos rotacionales en el subsuelo público. Ésta forma de gestión no ha tenido resultado del todo satisfactorio, al aspirar los usuarios a convertirse en propietarios de las plazas de aparcamiento y la Administración titular del suelo, por su parte a rentabilizar racionalmente sus activos patrimoniales. Con esta modificación puntual del P.E.R.I. única y exclusivamente se califica de forma superpuesta parte de los Espacios Libres posibilitando una futura enajenación del subsuelo, 3
5 como aparcamiento privado, al estar cubiertos los estándares dotacionales (Decreto 123/12, de estándares urbanísticos) de Espacios Libres en el resto del ámbito sin contar con el Espacio Libre ES LI 1, situado sobre el aparcamiento público. A efectos de la presente modificación, el Espacio Libre sobre el aparcamiento se califica como Espacio Libre ES-LI 1 sobre rasante, excedentario para el cómputo de dotaciones mínimas de estándares, y Aparcamiento Privado bajo rasante. El resto de Espacios Libres siguen calificados como Espacio Libre, ES-LI 2, ES-LI 3 y ES-LI 4. En cuanto a esta disociación del régimen de propiedad del suelo y subsuelo, en el apartado 2 del artículo 8 del Texto refundido de la Ley del Suelo aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, se establece que las facultades de uso, disfrute y explotación del suelo alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público, permitiéndose que el suelo constituya un bien de propiedad privada y el subsuelo de la Administración Pública y viceversa. En lo relativo al suelo dotacional público, el artículo 17.4 dice lo siguiente: 4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquellas y éstas tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación con las limitaciones y servidumbre que procedan para la protección del dominio público En base a ello, se incorpora la posibilidad de enajenar el subsuelo con este uso de aparcamiento privado bajo espacio libre. 4
6 4. CUMPLIMIENTO DEL DECRETO 123/12, DE ESTÁNDARES URBANÍSTICOS, VIGENTE RELACIONADO CON LA MODIFICACIÓN. La presente modificación del P.E.R.I. tiene por objeto modificar la ordenación pormenorizada en determinados ámbitos concretos del Espacio Libre, diferenciando entre Espacios Libres (ES-LI 2, 3 y 4) que computan para las dotaciones mínimas de los estándares y Espacios Libres (ES-LI 1) que no computa para las dotaciones mínimas, es decir, no necesarios para el cumplimiento del decreto 123/12 de Estándares Urbanísticos. Para ello, hay que comprobar, que con la nueva calificación el ámbito cumple con dicho decreto. El aumento de edificabilidad lucrativa que supone la nueva calificación de Aparcamiento Privado no supone un incremento de la edificabilidad física, y no genera aumento de carga dotacional alguna en el ámbito, ya que esa mayor edificabilidad urbanística es de uso no residencial. Pero al no poder computar el Espacio Libre que queda encima del Aparcamiento Privado, como espacio libre dotacional según el art. 6.4 del Decreto 123/12, se comprobará el cumplimiento de dicho Decreto. Art. 6.4_ Podrán ser computables a los efectos de estándar previsto en los 1.a) y 1.b) del apartado primero de este artículo, las superficies dotacionales públicas en el que el planeamiento urbanístico establezca en su subsuelo usos de aparcamiento público, infratesructuras de servicio público como redes viarias y ferroviarias, y otras asimilables al dominio público. En tal caso, el citado aparcamiento así como las mencionadas infraestructuras mantendrán permanentemente su carácter demanial. El documento prevé un incremento de edificabilidad urbanística ponderada correspondiente a uso de Aparcamiento Privado, lo que de acuerdo al artículo 11/3º/b) 2 de la Ley 2/2006 nos ubica en un suelo clasificado como urbano no consolidado por incremento de edificabilidad, configurándose consecuentemente la misma como una actuación de dotación de acuerdo con el artículo 2º del Decreto 123/2012 de 3 de julio, de estándares urbanísticos. Así, el documento, en cuanto al cumplimiento de los estándares urbanísticos, establece que será el planeamiento de desarrollo el que justificará el cumplimiento de los mismos en función de los distintos usos implantados. No obstante, el artículo 6/2º del citado Decreto recoge los estándares que se deberán cumplir. En este caso, los estándares a 5
7 comprobar son los de Zonas Verdes y Espacios Libres. Se comprobará por partida doble el cumplimiento de los citados estándares; 1_ En el apartado 7.1 Condicionantes Urbanísticos del P.G.O.U. del texto refundido del P.E.R.I. se clasifica el suelo del ámbito en Sistema General de Equipamiento Comunitario y Suelo urbano (Zona Residencial), siendo mayor el aprovechamiento del Suelo Urbano. El art.6.1 del Decreto 123/12 de estándares urbanísticos, establece los estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales en el suelo urbano no consolidado de uso predominantemente residencial. En el apartado a) dice que Para zonas verdes y espacios libres, tales como parques, jardines, espacios peatonales y plazas: mínimo 15% de la superficie total del área o actuación de dotación, excluidos los sistemas generales. En este caso, la superficie del ámbito asciende a ,11m², la superficie de la zona de Sistema General de Equipamiento Comunitario es de 8.967,29m², por lo que el 15% de la diferencia es de 3.180,57m². La suma de superficies de Espacios Libres (ES-LI 2 + ES-LI 3 + ES-LI 4) sin computar el Espacio Libre (ES-LI 1), excedentario, sobre Aparcamiento Privado es de 5.552,40m², siendo 5.552,40m² > 3.180,57m², por tanto la nueva calificación cumple el Decreto 123/12. * VER CUADRO RESUMEN 2_ Por otra parte, y si tenemos en cuenta el apartado Cuadro General de Parcelas del texto refundido del P.E.R.I., el aprovechamiento mayoritario es el Terciario. El art. 6.2.b) del Decreto 123/12 establece que en el suelo urbano no consolidado en las que el uso predominante sea distinto del residencial y el uso predominante sea el terciario, que habrá una reserva de suelo para zonas verdes y espacio libres equivalente al 6% de la superficie total del área. El 6% de ,11m² son 1.810,27,m², siendo 1.810,27,m²< 5.552,40m², por lo tanto, incluso considerando este apartado, la nueva calificación cumple con el Decreto 123/12. * VER CUADRO RESUMEN SUPERFICIE ÁMBITO 30171,11 m² ES-LI 1(no computable) 6417,45 m² ES-LI ,99 m² ES-LI ,18 m² ES-LI 4 655,23 m² Σ ES-LI (2+3+4) 5552,4 m² SIST. GRALES 8967,29 m² 15% (ámbito-sist.grales.) 3180,57 m² 6% (ámbito) 1810,27 m² 6
8 Σ ES-LI (2+3+4) 5552,4 m² > 3180,57 m² 15% (ámbito-sist.grales.) > 1810,27 m² 6% (ámbito) 5. PLANEAMIENTO VIGENTE Los artículos que se verán afectados serán aquellos cuya redacción actual se transcribe; Artículo 12 Calificación global y pormenorizada Dentro del ámbito delimitado por el Plan General para el P.E.R.I. nº3, existen dos calificaciones globales: Sistema General de Equipamientos Comunitarios (SGEC) que afecta a un área situada al Sureste del ámbito, entre el puente de las Trianas y el trazado del ferrocarril. Suelo Urbano Residencial, que se refiere al resto del ámbito. La calificación en usos pormenorizados del uso global residencial, comprende las siguientes categorías: Espacios Libres de Uso y Dominio Público Zona Residencial Colectiva Libre Zona de uso Terciario Zona de Uso Terciario / Equipamiento Privado Zona de Uso Infraestructuras Básicas (Centro de Transformación) Cada una de éstas categorías, se representa en el plano Calificación Pormenorizada, estableciéndose su regulación en el apartado ORDENANZAS Particulares para cada zona. En el Plano de Alineaciones y Rasantes, se indican con precisión, las delimitaciones de las diferentes calificaciones pormenorizadas, acotándose las dimensiones de las parcelas edificables y de los espacios públicos más importantes. 7
9 Artículo 21.- Clasificación Se establece en los artículos siguientes la normativa de edificación y usos para cada zona o categoría de la calificación pormenorizada diferenciándose tres apartados generales: Zonas no Edificables de Uso y Dominio Público Zonas de Equipamiento de Dominio y Uso Colectivo aunque pueda ser restringido Zonas Edificables de Uso y Dominio Privado 6. PLANEAMIENTO PROPUESTO En este capítulo, se incluye la nueva redacción dada a los artículos, 12 y 21 y se añade un nuevo artículo, el art.22 bis, los cuales han sido objeto de la presente 3ª modificación Puntual del P.E.R.I. nº3 Plaza de toros- Artículo 12 Calificación global y pormenorizada Dentro del ámbito delimitado por el Plan General para el P.E.R.I. nº3, existen dos calificaciones globales: Sistema General de Equipamientos Comunitarios (SGEC) que afecta a un área situada al Sureste del ámbito, entre el puente de las Trianas y el trazado del ferrocarril. Suelo Urbano Residencial, que se refiere al resto del ámbito. La calificación en usos pormenorizados del uso global residencial, comprende las siguientes categorías Espacios Libres de Uso y Dominio Público Espacios Libres de Uso y Dominio Público sobre Aparcamiento Privado. Zona Residencial Colectiva Libre Zona de uso Terciario Zona de Uso Terciario / Equipamiento Privado Zona de Uso Infraestructuras Básicas (Centro de Transformación) 8
10 Cada una de éstas categorías, se representa en el plano Calificación Pormenorizada, estableciéndose su regulación en el apartado ORDENANZAS Particulares para cada zona. En el Plano de Alineaciones y Rasantes, se indican con precisión, las delimitaciones de las diferentes calificaciones pormenorizadas, acotándose las dimensiones de las parcelas edificables y de los espacios públicos más importantes. Artículo 21.- Clasificación Se establece en los artículos siguientes la normativa de edificación y usos para cada zona o categoría de la calificación pormenorizada diferenciándose tres apartados generales: Zonas no Edificables de Uso y Dominio Público Zonas de Equipamiento de Dominio y Uso Colectivo aunque pueda ser restringido Zonas Edificables de Uso y Dominio Privado Zonas de Espacio Libre de Uso y Dominio Público sobre Aparcamiento Privado bajo rasante Artículo 22-bis. Ordenanzas relativas a Zonas de Espacio Libre de Uso y Dominio Público sobre Aparcamiento Privado bajo rasante. Generalidades Es una parcela con calificación superpuesta. La superficie de los Espacios Libres de Uso Público sobre aparcamiento privado no computa para el cumplimiento de estándares dotacionales mínimos exigidos por el decreto 123/12, de 3 de julio, de estándares urbanísticos tal como se deduce de la lectura del art. 6.4 del citado Decreto. Usos Se corresponde con el uso pormenorizado de Espacios Libres de Uso Público sobre rasante y Aparcamiento Privado bajo rasante. Planta baja Se destinará a espacios Libres de Uso Público y se regularán por las condiciones del Art. 22 de estas Ordenanzas. 9
11 Plantas de Sótano Se destinará a Aparcamiento Privado, pudiendo alojar además trasteros e instalaciones comunitarias Podrá ocuparse la superficie de la totalidad de la parcela, incluso se podrá en su caso, realizar una segunda y tercera planta de sótano. 5. PLANOS La presente modificación incluye la siguiente documentación gráfica. 1- Calificación pormenorizada Estado actual 2- Calificación pormenorizada Propuesta En Vitoria-Gasteiz, a 6 de septiembre de 2013 El Arquitecto del Servicio de Planeamiento y Ejecución de la Ordenación Urbanística Mikel Inchaurbe Ocerinjauregui 10

References: artículo 8
 Real Decreto 
 artículo 17
 artículo 11
 artículo 2
 artículo 6
 Artículo 12
 Artículo 21
 Artículo 12
 Artículo 21
 Artículo 22