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Timestamp: 2018-09-20 08:40:08+00:00

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Corte di Cassazione, sezione III, ordinanza 3 gennaio 2014, n. 37. In tema di contratti di locazione non registrati, va rinviata alle Sezioni unite la questione relativa alla loro validità - essendo da ritenersi superata la precedente posizione, (sentenza n. 16089/2003), in cui si riteneva che "la mancata registrazione del contratto di locazione non determinasse nullità, in quanto, nonostante l’indubbio risalto dato dalla L. n. 431 del 1998 al profilo fiscale relativo alla registrazione del contratto di locazione, la stessa non è stata tuttavia elevata a requisito di validità del contratto, atteso che l’art. 1, c. 4, L. n. 431 del 1998 richiede quale requisito di validità del contratto di locazione solo la forma scritta, e non anche la registrazione, sicché un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio". - Avvocato Renato D'Isa
Corte di Cassazione, sezione III, ordinanza 3 gennaio 2014, n. 37. In tema di contratti di locazione non registrati, va rinviata alle Sezioni unite la questione relativa alla loro validità – essendo da ritenersi superata la precedente posizione, (sentenza n. 16089/2003), in cui si riteneva che “la mancata registrazione del contratto di locazione non determinasse nullità, in quanto, nonostante l’indubbio risalto dato dalla L. n. 431 del 1998 al profilo fiscale relativo alla registrazione del contratto di locazione, la stessa non è stata tuttavia elevata a requisito di validità del contratto, atteso che l’art. 1, c. 4, L. n. 431 del 1998 richiede quale requisito di validità del contratto di locazione solo la forma scritta, e non anche la registrazione, sicché un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio”.
Home/Cassazione civile 2014, Contratti - Obbligazioni, Contratti tipici, Corte di Cassazione, Diritto Civile e Procedura Civile, Locazione, Sentenze - Ordinanze/Corte di Cassazione, sezione III, ordinanza 3 gennaio 2014, n. 37. In tema di contratti di locazione non registrati, va rinviata alle Sezioni unite la questione relativa alla loro validità – essendo da ritenersi superata la precedente posizione, (sentenza n. 16089/2003), in cui si riteneva che “la mancata registrazione del contratto di locazione non determinasse nullità, in quanto, nonostante l’indubbio risalto dato dalla L. n. 431 del 1998 al profilo fiscale relativo alla registrazione del contratto di locazione, la stessa non è stata tuttavia elevata a requisito di validità del contratto, atteso che l’art. 1, c. 4, L. n. 431 del 1998 richiede quale requisito di validità del contratto di locazione solo la forma scritta, e non anche la registrazione, sicché un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio”.
Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto la nullita’ della “scrittura privata a latere”, considerata quale accordo avente ad oggetto l’integrazione del canone, laddove si trattava del contratto dissimulato, parte della piu’ ampia “intesa simulatoria vertente sul prezzo, per meri fini fiscali”, che doveva essere viceversa ritenuto valido ed indicativo dell'”oggetto del contratto realmente voluto dai contraenti”.
Si duole che la corte di merito abbia erroneamente affermato che l’aumento del canone fosse oggetto di un “patto successivo al primo”, laddove “il contratto di locazione e la scrittura a latere erano stati stipulati contestualmente”, e quest’ultima costituiva la “contro-dichiarazione”, e cioe’ “una specie di negozio ausiliario che fa corpo con il contratto simulato, nel senso di determinare il significato e la portata della dichiarazione apparente”, sicche’ essa doveva considerarsi non gia’ un “accordo integrativo” bensi’ “un atto di accertamento o dichiarativo della reale volonta’ delle parti”. Come confermato dall'”atto di transazione (OMISSIS)”.
– che “i due contratti, piu’ che configurare una simulazione del canone nel primo di essi e il reale canone dissimulato nel secondo, configurano, nella scrittura privata, una integrazione di esso canone: l’obbligo dei 387,35 viene integrato con altro obbligo di 1.262,65 euro, il tutto comprensivo delle spese consortili”;
– che a tale stregua vi e’ nel caso “piena vigenza del primo contratto e del secondo, con un canone complessivo fissato negli stessi di euro 1.700,00”;
– che “se anche si volesse ritenere il secondo un contratto dissimulato, come tale, pienamente valido ed operante tra le parti, cosi’ come invocato dall’appellante, esso contratto comunque andava e va considerato nullo, con piena vigenza del primo contratto”;
– che la Legge n. 431 del 1998, articolo 13, sancisce al comma 1 la nullita’ di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”;
– che la giurisprudenza di merito non e’ ancora univocamente orientata circa la valenza della registrazione del contratto Legge n. 431 del 1998, ex articolo 13;
– che, vigente la Legge n. 431 del 1998, la registrazione non puo’ considerarsi “requisito di validita’ del contratto di locazione (tanto che una piu’ recente normativa ha introdotto tale valenza)”;
– che nel caso di specie “la scrittura privata, successivamente registrata, e’ nulla perche’ costituisce patto contrario alla legge, in quanto volto a determinare un importo maggiore del canone di locazione, superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”;
– che “la successiva registrazione del patto non puo’ sanare la nullita’ di un atto contra legem, volto, peraltro, a realizzare un’evasione fiscale a vantaggio del locatore”;
– che “tale interpretazione non sarebbe in contrasto con il principio di uguaglianza (poiche’ il conduttore lucrerebbe su un canone inferiore ai prezzi correnti del mercato) : e’ il locatore che lucra sulla frode fiscale, non il conduttore e, non a caso, il legislatore ha introdotto la citata Legge n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1”.
– che la mancata registrazione del contratto di locazione non determina nullita’, in quanto, nonostante l’indubbio risalto dato dalla Legge n. 431 del 1998, al profilo fiscale relativo alla registrazione del contratto di locazione, la stessa non e’ stata tuttavia elevata a requisito di validita’ del contratto, atteso che la Legge n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, richiede quale requisito di validita’ del contratto di locazione solo la forma scritta, e non anche la registrazione, sicche’ un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, e’ valido e vincolante per le parti, e puo’ essere fatto valere in giudizio;
– che sicura conferma di cio’ si trae dall’originario impianto della Legge n. 431 del 1998, atteso che l’utilizzabilita’ in giudizio del contratto di locazione non registrato, per conseguirne la risoluzione, era desumibile dall’articolo 7 della detta legge, poi dichiarato illegittimo da Corte Cost. n. 333 del 2001, che condizionava all’adempimento dell’obbligo fiscale soltanto l’esecuzione del provvedimento di rilascio ottenuto dal locatore;
– di non potersi sostenere che si sia voluto sanzionare con la nullita’ la meno grave ipotesi della sottrazione all’imposizione fiscale di una parte soltanto del corrispettivo (quella eccedente il canone risultante dal contratto scritto e registrato) mediante una pattuizione scritta ma non registrata, laddove tale sanzione non e’ presente in caso di totale omissione dell’adempimento, dovendo altrimenti dubitarsi della legittimita’ costituzionale della norma, in riferimento all’articolo 3 Cost., per palese irragionevolezza;
– che l’articolo 13, comma 1, Legge n. 431 del 1998 ha riguardo ad una pattuizione volta a determinare un canone diverso e superiore rispetto al canone risultante dal contratto scritto e registrato, laddove nel caso della simulazione relativa non si configura un contrasto tra due diversi canoni (ovvero tra nessun canone ed un canone pieno), perche’ il canone e’ soltanto quello effettivamente voluto dalle parti risultante dalla controdichiarazione;
– che in caso di contratto libero Legge n. 431 del 1998, ex articolo 2, comma 1, il locatore puo’ chiedere l’applicazione del canone previsto nella controdichiarazione, valida in quanto le parti possono liberamente determinare l’importo del corrispettivo;
– che in caso di simulazione relativa del canone, concernente contratto Legge n. 431 del 1998, ex articolo 2, comma 3, (c.d. contratto convenzionato), l’unico canone effettivo deve essere considerato quello indicato nella controdichiarazione, potendo il conduttore farne peraltro valere la nullita’ qualora esso sia superiore a quello massimo definito dagli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprieta’ edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative;
– che, al di fuori dell’ipotesi della simulazione relativa, un “contrasto tra canoni” puo’ in realta’ verificarsi nel caso in cui venga nel corso di svolgimento del rapporto pattuito un canone piu’ elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario;
– che il patto successivo di maggiorazione del canone originariamente pattuito e’ da considerarsi nullo Legge n. 431 del 1998, ex articolo 13, comma 1, il quale pone il principio della invariabilita’ del canone fissato nel contratto originariamente stipulato per tutto il tempo della durata del rapporto stabilita dalla legge (durata anch’essa presidiata dalla nullita’ per entrambi i menzionati tipi contrattuali, poiche’ neppure il comma 3 pone distinzioni al riguardo);
– che la previsione di invariabilita’ del canone contrattualmente stabilito risulta particolarmente significativa per i contratti di cui alla Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1, giacche’ l’iniziale determinazione del canone di locazione al momento della stipulazione e’ rimessa alla libera determinazione delle parti;
– che a tutela del conduttore, quale parte economicamente piu’ debole, una volta fissato il canone contrattuale (con contratto scritto, come impone a pena di nullita’ la Legge n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, e registrato, in conformita’ alla regola della generale sottoposizione a registrazione di tutti i contratti di locazione indipendentemente dall’ammontare del canone giusta la Legge n. 449 del 1997, articolo 21), il legislatore ha alla Legge n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1, previsto il divieto, a pena di nullita’, di concludere accordi aventi ad oggetto la maggiorazione del canone, che (a parte la previsione di forme di aggiornamento, come quelle correlate ai dati ISTAT, senza limiti percentuali) deve pertanto rimanere per tutta la durata del rapporto quello originariamente determinato;
– che la previsione di immutabilita’ del canone, a pena di nullita’, si coordina, rafforzandola, con quella della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1, secondo periodo, contemplante la modifica delle condizioni contrattuali, tra le quali deve ritenersi compresa la determinazione dell’importo del corrispettivo, solo in relazione ad un rinnovo da concordare alla seconda scadenza del contratto;
– che alla specifica finalita’ perseguita dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1, in relazione ai c.d. contratti liberi, di operare quale limite della persistente liberta’ di contrattazione del canone, non puo’ ritenersi indirizzata la norma dettata dall’articolo 13, comma 4, secondo periodo, Legge n. 431 del 1998 (in base al quale “Per i contratti stipulati in base all’articolo 2, comma 1, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonche’ qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”), essendo essa viceversa rivolta “a sanzionare, in sede di prima stipulazione del contratto, la previsione di obblighi per il conduttore, o l’inserimento di clausole vantaggiose per il locatore, il cui effetto sia quello di determinare un incremento dell’onere economico gravante sul conduttore, non imputabile al canone contrattualmente stabilito, al quale e’ commisurata l’imposta di registro, sempreche’ obblighi, clausole e vantaggi siano contrastanti con le disposizioni della Legge n. 431 del 1998”;
– che il principio dell’invariabilita’ (a parte l’eventuale aggiornamento ISTAT), per tutta la durata del contratto, del canone dalle parti convenzionalmente determinato in sede di relativa originaria stipulazione ha modo di operare, anche se entro i limiti segnati dal peculiare regime vigente per essi, altresi’ per i contratti di cui alla Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 3, (c.d. contratti a canone convenzionato), per i quali vige un regime di vincolo quanto alla misura del canone (analogo a quello dell’equo canone imposto dalla Legge n. 392 del 1978, per le locazioni ad uso di abitazione, e presidiato dalla sanzione di nullita’ di cui all’articolo 79), che si risolve nel divieto per le parti di discostarsi, nel determinare il canone, da un parametro esterno al contratto, individuato nel canone massimo definito dagli accordi, stante il disposto di cui alla Legge n. 431 del 1998, articolo 13, comma 4, primo periodo, (secondo cui “Per i contratti di cui all’articolo 2, comma 3, e’ nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale”); – che, fissando il parametro esterno al quale si correla la validita’ della determinazione del canone contrattualmente dovuto (il superamento del quale apre al conduttore la via dell’azione di restituzione delle somme indebitamente versate, proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile: articolo 13, comma 5, primo periodo, Legge n. 431 del 1998), la disposizione delimita l’area di applicazione del comma 1, con riferimento alla residua liberta’ lasciata ai contraenti di concordare il canone in una misura non eccedente il detto importo massimo, compresa nella fascia di oscillazione, tra un valore minimo ed uno massimo, dei canoni previsti dagli accordi;
– che una volta fissato dalle parti, nel contratto c.d. convenzionato originariamente stipulato, un importo del canone non eccedente quello massimo definito dagli accordi locali, tale determinazione e’ destinata a restare immutabile, non essendone a pena di nullita’ Legge n. 431 del 1998, ex articolo 13, comma 1, consentita una revisione in aumento, pur se contenuta in misura ancora inferiore all’importo massimo definito dagli accordi, in tal caso al conduttore spettando altresi’ l’azione di ripetizione delle somme indebitamente versate, proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile (Legge n. 431 del 1998, articolo 13, comma 2).
Orbene, ravvisando la necessita’ di rimeditare l’orientamento interpretativo delineato da Cass. n. 16089 del 2003 alla stregua dell’evoluzione interpretativa da questa Corte successivamente maturata in tema di causa concreta del contratto e di abuso del diritto; e in considerazione della circostanza che il rigetto del ricorso con conseguente conferma dell’impugnata decisione (al di la’ di una necessaria correzione della motivazione in particolare la’ dove, contraddittoriamente con quanto successivamente affermato, si riconosce nel caso “piena vigenza del primo contratto e del secondo, con un canone complessivo fissato negli stessi di euro 1.700,00”) comporterebbe la necessita’ di farsi luogo ad un revirement di un orientamento interpretativo ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimita’, al fine di evitarsi – in una materia connotata da una diffusissima contrattazione e caratterizzata da un’accentuata litigiosita’ – un contrasto potenzialmente foriero di disorientanti oscillazioni interpretative che potrebbero conseguirne, e comunque quale questione di massima di particolare importanza, il Collegio ritiene opportuno rimettere la questione al Primo Presidente per l’eventuale relativa assegnazione alla Sezioni Unite.
Pubblicato da Avv. Renato D'Isa|2014-01-13T14:55:13+00:0013 gennaio 2014|Cassazione civile 2014, Contratti - Obbligazioni, Contratti tipici, Corte di Cassazione, Diritto Civile e Procedura Civile, Locazione, Sentenze - Ordinanze|1 Commento
La locazione | Avvocato Renato D'Isa 13 gennaio 2014 at 16:17	- Reply
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