Source: http://domoforum.it/2013/04/13-affitto-riscatto-o-rent-to-buy/
Timestamp: 2019-11-12 19:41:48+00:00

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Domoforum » 13. Affitto-riscatto o Rent to Buy?
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Leggi gli altri articoli sul Rent to Buy e affitto riscatto: art. 1 – art.2 – art . 3 – Art.4 , Art. 5, Art. 6 , Art.7, Art. 8, Art.9, Art. 10
l’ Art.11 (il compenso d’agenzia) e l’art.12 affitto-riscatto verso una soluzione
Sul Web si riscontra molto interesse nei confronti delle formule di compravendita “tranquille” in cui venditore e compratore si “vengono incontro” con modalità che agevoolano la vendita.
Molti articoli propugnano grandi differenze tra il concetto di “affitto-riscatto” inteso come contratto di locazione con patto di futura vendita e quello di Rent to Buy, inteso come programma finalizzato all’acquisto, o, un po’ impropriamente, come contratto di locazione con opzione, spesso evidenziando i vantaggi della soluzione “anglosassone” definita più cautelativa e più moderna.
Sempre contratti sono, che generano obbligazioni reciproche e come tali vanno visti.
Le differenze stanno principalmente nella maggiore diffusione che il Rent to Buy ha finora avuto, provenendo appunto dai paesi anglosassoni, dove è nato al preciso scopo di agevolare le imprese nello smaltimento dell’invenduto e far fronte al Credit Crunch.
Di certo il Rent to Buy viene presentato (e realizzato) in molti modi spesso totalemente differenti fra loro.
Per contro anche la dizione “affitto riscatto” è necessariamente generica e manchevole di chiare indicazioni sulle modalità per un futuro acquisto, ma proprio per la sua ampiezza esso ricomprende, come si potrà vedere esaminando le varie formule di affitto riscatto, anche lo stesso Rent to Buy che altro non è che una delle possibili forme di affitto con riscatto.
A dire il vero non vi sono grandi differenze tra “Rent to Buy” e “affitto riscatto” o anche ” contratto di locazione con patto di futura vendita” se si intende una formula contrattuale che agevoli il successivo acquisto iniziando con una locazione.
Le vere differenze riguardano contratti fatti bene, che conciliino le esigenze di ognuna delle parti, e contratti fatti male, magari “costruiti” e redatti da una sola delle parti, ad esempio dai soli costruttori.
Un buon agente immobiliare (o un buon consulente legale, fiscale, notarile) purché mantenga la necessaria equidistanza e terzietà, potrà senz’altro aiutare a “costruire” un buon accordo.
Il compito da prefiggersi è quello di mettere un po’ di ordine e di operare delle scelte precise, in modo da poter codificare e standardizzare le varie forme, permettendone una semplice commercializzazione.
Rent to Buy è concettualmente orientato al futuro ottenimento o accollo di un mutuo, cui è finalizzato e spesso la singola operazione rientra in un complesso di operazioni effettuate di concerto tra l’impresa e la banca, che comprende il frazionamento e l’accollo del mutuo edilizio esistente, oppure già prevede un nuovo Plafond di mutui.
Rent to Buy è quindi un “programma di accesso alla proprietà con l’acquisizione di merito creditizio” e con ampie facoltà di recesso o cessione a terzi del contratto.
Il contratto Rent to Buy viene a volte descritto impropriamente come un contratto di locazione con opzione d’acquisto. Ciò contrasta chiaramente con la previsione di caparre e di accantonamenti per il futuro acquisto. Il vero contratto di locazione con patto di opzione è regolato dall’Art. 1.331 C.C. per il quale non vi è bisogno di inserire alcuna facoltà di recesso per l’opzionario in quanto semmai egli ha facoltà di decidere di acquistare e non ha bisogno di avere una facoltà di recedere (con penalità) da un obbligo di acquisto che non ha pattuito. La cosa è ben diversa, ma sul piano lessicale la facoltà di recesso viene spesso illustrata come “un’opzione” (una scelta)
Si deve sapere che se vi è “un’opzione” per recedere in un Rent to Buy ovvero se in un contratto di locazione con patto di futura vendita (“affitto riscatto”) è prevista la facoltà di recesso a determinate condizioni, in entrambi i casi il compratore-conduttore può recedere (sia con il Rent to Buy che con l’affitto riscatto). Ma questo non è un contratto di opzione.
Compaiono nel web appelli del tipo “… per il compratore è molto più sicuro il Rent to Buy ….. ” , ma ciò è vero solo se si trascrive anche il contratto Rent to Buy, e poi “dal Rent to Buy si può recedere …” ma ciò è vero solo se al contrario nell’affitto riscatto non si è prevista la facoltà di recesso.
La verità è che il Rent to Buy è una “creatura” delle Imprese, le quali, peraltro giustamente, hanno scelto spesso in accordo con le Banche, la strada del programma finalizzato all’acquisto con il mutuo, restando un po’ evasivi sul fatto contrattuale, per poter introitare una caparra ed un canone più elevato del normale che consentisse loro di frazionare il mutuo edilizio e portarlo in ammortamento (cioè uscire dalla fase di pagamento di soli interessi) con la possibilità di far fronte alle rate grazie ai canoni di locazione.
Hanno poi inserito, in molti casi, una facoltà di recesso per il compratore, il quale in tal caso perde gli importi versati, e la facoltà di cessione del contratto ed a questo punto qualcuno ha “ribattezzato” il patto di acquisto con facoltà di recesso in “opzione”, che lessicalmente vuol dire effettivamente “scelta“, ma giuridicamente non corrisponde ad un vero contratto di opzione (Vedi Art. 1.331 C.C.), che è ben altra cosa da un preliminare sia pur con recesso.
La preistruttoria sul conduttore/opzionante-obbligato fatta dalle banche in vista del futuro eventuale accollo garantisce nel Rent to Buy sia l’impresa che la banca in ordine al pagamento delle rate del mutuo, ed in quest’ottica è giusto, non solo per il conduttore/opzionante-obbligato ma anche per l’impresa e la banca che egli abbia ampia facoltà di recesso in modo da potere, nel caso questi si renda conto di non avere la possibilità di procedere all’acquisto, reperire altro compratore.
Il contratto Rent To Buy è , in genere, composto di due distinti contratti dove si ha un contratto di locazione (sottoposto alla disciplina delle locazioni) ed un contratto preliminare in genere con facoltà di recesso a determinate condizioni onerose (in genere quindi impropriamente definito contratto di opzione)
Se è pur vero che il Rent to Buy è composto in genere di due contratti distinti e tipici, ma tuttavia tra loro collegati (ad esempio con clausola di decadenza del preliminare in caso di inadempienza nel pagamento dei canoni di locazione, e quindi per tale motivo già divenuti anch’essi misti, complessi ed atipici) in ogni caso essi contengono sia la corresponsione di un canone che la previsione di caparra e di accantonamenti per il futuro acquisto. E’ a tutti gli effetti una doppia obbligazione contrattuale, quella di affitto e quella di acquisto. Il fatto che vi siano due distinti contratti permettte più facilmente al Costruttore di “cartolarizzare” l’uno e/o l’altro con la Banca, ma non permette di avere certezze sul piano contrattuale e giuridico.
Tale contratto non fornisce di per se maggiori garanzie al compratore/conduttore rispetto al contratto di locazione con patto di futura vendita.
Con ciò non si vuol dire che il Rent to Buy non fornisca garanzie ma solo che come tutti i contratti è basato su rispettive controprestazioni ed obblighi, ed è semplicemente un modo leggermente diverso e mediano fra il contratto con opzione e quello con patto di futura vendita. Le garanzie e l’equità dipendono quindi dalle pattuizioni contenute nei contratti, non da un atto di fede in questa o quella formula.
Affitto Riscatto, inteso come “contratto di locazione con patto di futura vendita” è un metodo codificato aperto ancor più fortemente finalizzato all’acquisto, che prevede versamenti ed accantonamenti ma anche la previsione di smobilizzi o di sopravvenienze.
Nell’ “affitto riscatto” vi è un unico contratto “misto” contenente sia il contratto di locazione che il preliminare di vendita, il quale ultimo “prevale” giuridicamente sulla locazione con l’effetto che la componente locazione non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di modalità e durata libera (regolata dall’ art. 1571 C.C.).
E’ consigliabile con una caparra che sia pari ad almeno il 10-20% , e con erogazioni mensili, in parte per la locazione ed in parte come acconto, che siano in buona misura più elevate del solo affitto, le quali somme verranno in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo l’eventuale recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.
E’ conveniente anche fiscalmente, rispetto al Rent to Buy, poiché, trattandosi di un unico contratto che regola la componente locazione e quella degli acconti, sugli acconti il compratore pagherà il 3% di imposta di registro che però andra a deconto di quella da pagarsi all’atto, mentre il venditore/Locatore sconterà le imposte sulla sola componente locazione.
In tale tipologia di contratto, può anche essere prevista, se il venditore lo consente, una facoltà per l’acquirente di recedere dall’acquisto a predeterminate condizioni, ed in tal caso conviene prestabilire quale parte della caparra e quale degli acconti deve essere trattenuta e quale deve essere restituita.
E’ consigliabile che sia prevista anche la facoltà di cedere a terzi il contratto.
Il prezzo prefissato (eventualmente indicizzato) della vendita potrà essere parzialmente o integralmente pagato dai canoni corrisposti o da una parte di essi, restando l’eventuale saldo a carico del conduttore.
A fugare i dubbi sulla liceità di un contratto di locazione fuso ad uno di vendita, stante il fatto che necessariamente la normazione contrattuale della locazione non segue i dettami imperativi della L. 392/78 e della L.431/98 (disciplina delle locazioni) ci ha pensato la Corte di Cassazione (Cass. 23/3/1992, n. 3587) stabilendo che nella locazione di un immobile con patto di futura vendita, ove le parti abbiano considerato la locazione strumentalmente collegata alla promessa di vendita, per consentire al futuro acquirente l’uso dell’immobile fino al termine previsto per la vendita o il pagamento del prezzo, deve ravvisarsi un contratto atipico complesso costituito dalla fusione delle cause dei due contratti tipici (vendita-locazione) in cui la causa principale è quella del trasferimento della proprietà, con conseguente inapplicabilità della disciplina dell’equo canone. Vedi anche Vikijus e il quesito del Notariato n. 553-2009/C Locazione con patto di futura vendita e durata ex l. 392/78 e 431/1998.
E’ stato chiesto se in un contratto di locazione con patto di futura vendita di immobile ad uso abitativo, visto il collegamento negoziale tra la locazione e la promessa di vendita, si possa stabilire, oltre ad un canone libero, anche una durata inferiore ai quattro anni (stabiliti come durata minima dalla legge n. 431/98) e l’esclusione del rinnovo automatico.
L’Ufficio ha ribadito che tale contratto costituisce una fattispecie complessa, caratterizzata da una duplicità di rapporti distinti, ancorché collegati tra loro da un rapporto di mezzo a fine in relazione all’acquisto della proprietà dell’immobile. Nelle locazioni convertibili in vendita si realizza un rapporto che per un certo periodo ha le caratteristiche di un rapporto locativo (pertanto le somme mensilmente versate corrispondono al prezzo d’uso del bene, cui si aggiunge, qualora le parti non ne convengano l’integrale versamento all’atto traslativo della proprietà, il corrispettivo rateale del prezzo del trasferimento stesso) e successivamente si trasforma in un rapporto di compravendita.
Gli aspetti fiscali del contratto di locazione con patto di futura vendita sono essenzialmente due: quello relativo alla locazione e quello relativo all’acquisto. Leggi la risoluzione 338 dell’Agenzia delle Entrate. Dal punto di vista fiscale il futuro trasferimento della proprietà dell’immobile, ancorché nel rogito sia dichiarato che esso avviene con effetto ex tunc, (cioè che si fa l’atto in quel giorno ma con efficacia che retroagisce a partire dall’inizio della locazione) si realizza solo al momento dell’atto, assoggettabile in quanto tale all’imposta di registro, o all’Iva con la precisazione che nel caso di agevolazioni fiscali, si deve avere riguardo alla data del trasferimento dell’immobile, con la conseguenza che, se un’agevolazione era in vigore alla data della stipula dell’atto di locazione, mentre non lo è più al momento dell’assegnazione del bene in proprietà, l’agevolazione stessa non può trovare applicazione.
Per quanto concerne il periodo ante trasferimento esso ha il regime fiscale tipico della locazione, e pertanto per il residenziale tra privati anche con il regime cd “Cedolare secca”.Vi sono alcuni accorgimenti tecnici per superare pragmaticamente le difficoltà di registrazione telematica di tale contratto misto che non è stato inserito tra le fattispecie usuali.
Nel medesimo senso di prevalenza della vendita prevista al finire di un periodo parzialmente locativo e parzialmente preparatorio e rateale si è espressa anche la giurisprudenza di legittimità. Essendo questi schemi contrattuali normalmente utilizzati dalle parti con il fine ultimo del trasferimento della proprietà, venendo la locazione ad assumere nell’economia dell’affare una funzione meramente strumentale (rispondente, in generale, all’esigenza di differire o rateizzare il pagamento del prezzo di vendita), la disciplina dettata dalla legge 431/98, con specifico riferimento ai contratti di locazione, non dovrebbe trovare applicazione in relazione a tali accordi.
La soluzione è in concreto rimessa al prudente apprezzamento del notaio nella valutazione della situazione effettiva, anche in considerazione delle possibili finalità fraudolente ed elusive eventualmente perseguite dalle parti.
Il vantaggio per il conduttore, è di poter usufruire dell’immobile pagando un canone non a fondo perduto, come avviene nella locazione tipica, ma in tutto od in parte a deconto del prezzo prefissato del bene e di poter più convenientemente operare migliorie o addizioni, l’esecuzione delle quali dovrà tuttavia essere normata contrattualmente.Anche in questa modalità è possibile comunque prevedere il recesso a determinate condizioni e la cessione del contratto a terzi restando comunque consigliabile la trascrizione del contratto,
Così come se non si è prevista la trascrizione dei contratti le caparre non sono salvaguardate in caso di fallimento dell’impresa sia nel Rent to Buy che nell’affitto riscatto, sia anche in una normale compravendita, per cui è sconsigliabile associare ad un contratto di locazione un contratto di opzione, qualora siano previsti rilasci di caparre ed accantonamenti successivi, in quanto non è possibile la trascrizione del vero contratto di opzione, trattandosi di contratto aleatorio, oltre ad essere fondamentalmente errato dare acconti ad un Concedente che si sia unilateralmente impegnato a vendere.
Gli equivoci sul mercato sono quindi soprattutto riservati al caso del Rent to Buy, e dovuti a scarsa chiarezza ed al fatto che esso viene promozionato da Imprese e società di Consulenza come un vantaggioso “programma di accesso alla proprietà” con l’acquisizione di merito creditizio e con ampie facoltà di recesso o cessione, impropriamente chiamate opzione e non come una formula contrattuale assolutamente valida se ben “costruita”, magari in accordo con la banca, e soprattutto ben illustrata.
Infatti, se tra qualche anno, come ci auguriamo, il numero delle compravendite sarà nuovamente aumentato e di conseguenza i valori cresceranno, essi renderanno di nuovo via via sempre più difficile l’accesso alla proprietà, se non con metodi di vendita tranquilla.
Questi Metodi permetteranno fra qualche anno di smorzare e sfasare le punte delle onde crescenti create dai normali andamenti ciclici del mercato, così come un sano indebitamento con finanziamenti rateali agisce da stimolo ai consumi.
Ricordati anche di visitare: , il primo standard commerciale per l’affitto riscatto e lo Slowbuy.

References: art. 1
 art.2
 Art.4
 Art. 5
 Art. 6
 Art.7
 Art. 8
 Art.9
 Art. 10
 Art.11
 Art. 1
 art. 1571