Source: https://www.ora-warszawa.com.pl/tarcza-adwokacka-dla-przedsiebiorcow/najem-lokalu-uzytkowego-w-erze-epidemii-covid-19-umowy-gospodarcze/
Timestamp: 2020-07-13 05:16:57+00:00

Document:
Najem lokalu użytkowego w erze epidemii COVID-19 – umowy gospodarcze – Okręgowa Rada Adwokacka w Warszawie
Ustawą o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązania związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw z dnia 31 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r., poz. 568), ogłoszoną 31 marca 2020 r., wprowadzono specyficzne uregulowanie najmów w galeriach handlowych powyżej 2000m2. Otóż, zgodnie z art. 15ze przedmiotowej Ustawy w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
opracowali: adw. dr Kamil Szmid, adw. Piotr Warchoł
Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Z chwilą bezskutecznego upływu tego terminu (niezłożenia powyższej oferty przez najemcę w terminie), wynajmujący nie jest związany regułą o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań, co w praktyce oznacza, że może np. naliczyć czynsz i inne opłaty eksploatacyjne z mocą wsteczną. W dalszej części Ustawodawca przewidział, że szczególne rozwiązania obowiązują od dnia wprowadzonego zakazu określonej działalności najemcy, zaś termin dla najemcy na złożenie oferty liczony jest od dnia zniesienia takiego zakazu. Co więcej, Ustawodawca przewidział, że uregulowanie to nie uchybia właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulujący stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Literalnie nie dokonano żadnego rozróżnienia, czy na korzystniejsze podstawy będzie mógł się powołać tylko najemca czy również wynajmujący, jeśli tylko wynikają z mocy ogólnych rozwiązań dopuszczalnych na gruncie prawa cywilnego.
⇒ wygasają wzajemne zobowiązania stron;
⇒ oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty;⇒ wygaszenie wchodzi w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu;
⇒ postanowienia powyższe nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.
Rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r., poz. 433), ogłoszonego 13 marca 2020 r., oraz
Rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii z dnia 20 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r., poz. 491), ogłoszonego 20 marca 2020 r.,
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii z dnia 31 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r., poz. 566), ogłoszonego 31 marca 2020 r.
Od dnia 21 marca br., do odwołania, w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 całkowicie zakazany jest jakikolwiek handel detaliczny najemcom powierzchni handlowej, z wyłączeniem pewnej kategorii najemców, których przeważająca działalność polega na sprzedaży określonych dóbr:
produktów leczniczych w rozumieniu art. 2 pkt 32 ustawy z dnia 6 września 2001 r. – Prawo farmaceutyczne (Dz.U. z 2019 r. poz. 499 ze zm.), w tym w aptekach lub punktach aptecznych,
wyrobów medycznych w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 38 ustawy z dnia 20 maja 2010 r. o wyrobach medycznych (Dz.U. z 2020 r., poz. 186),
Warto mieć na względzie, iż rażąca strata to nie musi być nawet strata, która zachwiałaby kondycją finansową wykonawcy bądź groziłaby mu upadłością, wystarczy zwykła rażąca strata transakcyjna. Za nadzwyczajną zmianę stosunków należy zatem uznać taką, która niweczy kalkulację dokonywaną przez wykonawcę z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego (I ACa 179/16 – wyrok SA Kraków z dnia 25-05-2016). W orzecznictwie przyjmuje się nawet, iż zmiana sytuacji strony umowy w sferze stosunków podatkowych w następstwie nagłych zmian obowiązujących w tej dziedzinie przepisów, może być w konkretnych okolicznościach uznana za przesłankę rozwiązania umowy lub modyfikacji zobowiązania na podstawie art. 3571 kc (IV CSK 290/06 – wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 06-12-2006). Nadzwyczajną zmianą stosunków (art. 3571 kc) może być taka zmiana legislacyjna, której zakres, kształt i stopień, wcześniej niemożliwe w szczegółach do przewidzenia, wpłynęły w istotny sposób na sytuację majątkową co najmniej jednej strony umowy (III CK 645/04 – wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 21-04-2005).
Odrębnym zagadnieniem jest kwestia prawa wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, o ile najemca nie może wykonywać działalności na powierzchni w określonym czasie, przy czym podkreślić należy, iż zwykle prawo to jest obwarowane przesłanką winy po stronie wynajmującego. Przeważnie (choć nie można wykluczyć sytuacji odmiennych) siła wyższa będzie z kolei wyłączała odpowiedzialność wynajmującego za nieudostępnienie powierzchni najemcy, a tym samym prawo najemcy do wypowiedzenia umowy nie będzie miało większego praktycznego zastosowania. Nie można jednak wykluczyć umów, które wprost dają stronie (najemcy lub wynajmującemu albo obu) prawo wypowiedzenia na wypadek siły wyższej, niezależnie od zawinienia drugiej strony. Przykładowo umowa najmu może przewidywać, że jeżeli wynajmowane powierzchnie staną się całkowicie niezdatne do użytku na wypadek pożaru lub innego zdarzenia losowego, a naprawa uszkodzeń twa dłużej niż 2 miesiące od dnia ich wystąpienia, każda ze stron może wypowiedzieć umowę, przy czym wypowiedzenie zostanie wystosowane na piśmie w ciągu jednego miesiąca od zaistnienia powyższych okoliczności, przy czym prawa i zobowiązania stron (z wyjątkiem tych wynikających z zaistniałych uprzednio naruszeń umowy) wygasają, a za tę część pomieszczeń, która będzie się nadawała do użytku, Najemca będzie zobowiązany do płacenia proporcjonalnej części czynszu i opłat eksploatacyjnych do momentu zwolnienia przezeń wynajmowanych powierzchni. Przy czym odrębną – wątpliwą – kwestią jest jeszcze traktowanie zakazu prowadzenia działalności handlowej w galerii powyżej 2000m2 jako wady prawnej w rozumieniu art. 664 §2 k.c.[1] Wskazać jednak należy, iż przepis art. 664 §2 k.c. daje wynajmującego prawo naprawienia wady w odpowiednim czasie, czego z mocy art. 15ze Ustawy wynajmujący nie mógłby uczynić z uwagi na wygaśnięcie wszelkie obowiązków, nadto naprawienie wady prawnej byłoby dla niego świadczeniem niemożliwym (mogłoby nastąpić tylko przez uchylenie zakazu wprowadzonego rozporządzeniem Ministra Zdrowia).
Najemcy poza galeriami będą mogli powołać się na ogólne przepisy kodeksu cywilnego, w tym wspomniany art. 3571 k.c. jak i ewentualnie art. 495 §2 k.c. Wybór podstawy będzie zależeć od indywidualnej oceny sytuacji danego najemcy. Wskazać należy jednak, że powołanie się na art. 495 k.c., a zatem niemożliwość jednego ze świadczeń prowadzi do wygaśnięcia całego stosunku zobowiązaniowego (w tym przypadku umowy najmu). W tym przypadku brak jest szczegółowej regulacji, która pozwalałaby przyjąć, że stosunek najmu trwa nadal, a wygaszeniu ulegają tylko niektóre zobowiązania stron. W konsekwencji powołanie się przez najemców na tą podstawę może nie być atrakcyjne, albowiem prowadziłoby do utraty lokalu. Tym samym bardziej racjonalne wydaje się wskazanie na treść art. 3571 k.c. (zresztą tak jak Ustawodawca wskazał pierwotnie w uzasadnieniu do Ustawy Covid-19) i powołanie się na nadzwyczajną zmianę stosunków uzasadniającą ewentualne obniżenie czynszu lub redukcje innych zobowiązań stron. Nie można jednak wykluczyć, że z perspektywy najemcy korzystniejsze będzie doprowadzenie do zakończenia całego stosunku najmu z uwagi na sytuację, w której się znalazł, a następnie po upływie epidemii wynajęcie niejako na nowo innego lokalu. Tym samym w obecnym systemie prawnym brak jest szczególnej normy prawnej , która by w sposób automatyczny bez utraty umowy najmu pozwalałaby na redukcję zobowiązań najemcy. Zastosowanie reguły rebus sic stantibus z art. 3571 k.c. wymaga bowiem zwrócenia się na ścieżkę sądową.
STOSUNKI ZOBOWIĄZANIOWE STRON W STANACH, W KTÓRYCH WPROWADZANE SĄ OGRANICZENIA PRAWNE SWOBODY DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ.
Ustawa Covid-19 w zakresie przepisów kodeksu cywilnego regulujących zobowiązania umowne stron poza przywołanym już art. 15ze ust. 4 tej Ustawy nie zawiera w zasadzie żadnego odwołania. W przedmiotowym przepisie ustawodawca zawarł ogólne odwołanie do przepisów kodeksu cywilnego regulujących stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej, bez wskazania zatem do jakich przepisów kodeksu cywilnego odwołuje i bez doprecyzowania o jakich stanach mowa.
Przepis ten znajduje się w art. 15ze Ustawy, gdzie zostały uregulowane zobowiązania wzajemne stron najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy w obiektach handlowych powyżej 2000 m2. Przepis odwołujący się do regulacji kodeksu cywilnego należy zatem w pierwszej kolejności odczytywać w kontekście kwestii poruszonych w ust. 1-3 tego artykułu. Wątpliwości, jakie mogą zatem powstać przy tego rodzaju ogólnej regulacji, to określenie sytuacji, w której przepisy kodeksu cywilnego będą miały zastosowanie i ewentualnie wskazanie ich zakresu.
Mając na uwadze treść ust. 1 tego przepisu, na podstawie którego wygasają wzajemne zobowiązania umowne stron można mieć wątpliwość czy w ogóle jest stan, do którego mogą się odnosić przepisy kodeksu cywilnego. Skoro bowiem nie ma wzajemnych zobowiązań umownych, bo wygasają, to strony nie mogą żądać ich wykonania, jak i nie mogę z tytułu ich niewykonania dochodzić roszczeń wzajemnych.
W tym miejscu należy odnieść się do treści ust. 2 tego przepisu, który w zdaniu drugim zdaje się wskazywać stan, w którym zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego. Fragment ten wskazuje na moment, w którym postanowienie z ust. 1 przestaje wiązać, a więc w momencie, w którym upłynie bezskutecznie (a więc nie zakończony złożeniem oferty) trzy miesięczny okres na złożenie oferty przez korzystającego, o jakiej mowa w tym przepisie. Oferta o jakim omowa powinna zawierać bezwarunkową i wiążącą wolę najemcy do przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.
Zaproponowana treść przepisu ze zd. drugiego ust. 2 może dodatkowo rodzić niejasności o jakim dokładnie momencie mowa. Wykładnia językowa może wskazywać, iż postanowienie z ust. 1 (stan, w którym wzajemne zobowiązania wygasły) przestaje wiązać w momencie bezskutecznego upływu trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu (taki termin bowiem został przewidziany na złożenie oferty). Wykładnia taka byłaby jednak niespójna z treścią całego przepisu, który w ust. 1 wskazuje, iż stan, w którym wzajemne zobowiązania wygasły trwa w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, a tym samym nie może trwać jeszcze przez trzy miesiące w oczekiwaniu na złożenie oferty. Skutek tego przepisu należy zatem interpretować jako działający wstecz (ex tunc), a więc tak jakby wzajemne zobowiązania nie wygasły.
Powyższe ma fundamentalne znaczenie dla przedsiębiorcy (korzystającego) planującego dalszą działalność. Jeżeli bowiem wyraża chęć skorzystania z ust. 1 tego przepisu i na jego podstawie powołuje się na brak wzajemnych zobowiązań w stosunku do udostępniającego, to musi świadomie akceptować sytuację, w której po ustaniu zakazu prowadzenia działalności będzie zobowiązany do świadczeń nie tylko przez czas jaki pozostał mu jeszcze do końca trwania umowy, ale również przez czas dodatkowy o jaki umowa powinna zostać przedłużona na dotychczasowych warunkach, w tym warunkach cenowych.
Przy analizie tej należy jednak uwzględnić sytuację, w której z powodów ekonomicznych, działalność ta nie będzie możliwa do kontynuacji przez pozostały czas umowy, a tym samym złożenie oferty jej przedłużenia, nie będzie możliwe i celowe. Sytuacja ta będzie, zatem oznaczać możliwość zastosowania przepisów kodeksu cywilnego regulujących stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej, nie tylko po ustaniu zakazu prowadzenia działalności, ale już od początku tego zakazu, tak jakby ust. 1 (stan, w którym wzajemne zobowiązania wygasły) nie obowiązywał.
⇒ Zobowiązania wzajemne nie wygasną, jeżeli nie złożysz bezwarunkowej i wiążącej oferty przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach, w tym cenowych w terminie trzech miesięcy od ustania zakazu prowadzenia działalności
⇒ Przepisy kodeksu cywilnego w zakresie wzajemnych zobowiązań stron będą miały zastosowanie do relacji umownych po ustaniu zakazu prowadzenia działalności, a w przypadku bezskutecznego upływu trzy miesięcznego okresu na złożenie oferty, już od początku tego zakazu tak jakby wzajemne zobowiązania niewygasły.
Mając powyższe na uwadze, warto już teraz rozważyć jakie przepisy kodeksu cywilnego, regulujące stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej, będą mogły być zastosowane, a jakie już mogą być i powinny być stosowane.
W pierwszej kolejności należy rozważyć możliwości negocjacyjne stron. Przepis, który powinien być brany pod uwagę na tym etapie to przepis określający swobodę zawierania umów (art. 3531 kc). Uprawnia on bowiem strony do ułożenia stosunku prawnego według swego uznania, w tym do zawarcia/zmiany go przy uwzględnieniu nowej sytuacji związanej z epidemią. Przy istnieniu zatem chęci podjęcia negocjacji z obu stron stosunku prawnego przepis ten pozwala na ułożenie stosunku niejako niezależnie od treści zaproponowanych rozwiązań zawartych w art. 15ze Ustawy. Należy pamiętać jedynie o jego dalszej części, która zakazuje ułożenia stosunku prawnego w sposób, w którym jego treść lub cel byłyby sprzeczne z właściwością (naturą) tego stosunku, ustawą lub zasadami współżycia społecznego.
Przepisem, który zawiera podobne odwołanie do zasad współżycia społecznego jest przepis art. 354 kc zobowiązujący strony do wykonania zawartych umów, a więc zgodnie z zasadą ‘pacta sunt servanda’ (umów należy dotrzymywać). Przepis ten wskazuje, iż zobowiązanie powinno być wykonanie zgodnie z jego treścią określoną w umowie, ale również w sposób odpowiadający celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a także zwyczajom. Powyższe o ile może być argumentem dla jednej ze stron, aby wykonywać umowę zgodnie z jej treścią, stanowi też potwierdzenie ogólnej zasady wyrażonej w obu przytoczonych powyżej przepisach, iż stosunek prawny nie powinien godzić w zasady współżycia społecznego. Tym samym sytuacja, w której tylko jedna ze stron odnosi korzyść z zawartej umowy, na tle tych przepisów, mogłaby być uznana za niedopuszczalną.
Finalnie jako element kluczowy negocjacji zobowiązań umownych stron, należy wskazać postanowienie o sile wyższej, które nie jest zdefiniowane w kodeksie cywilnym, ale jako postanowienie umowne, może być przy obecnych warunkach niezwykle istotne. Nie można bowiem pominąć postanowienia, dzięki któremu przy jego odpowiedniej treści, sytuacja stron może okazać się zgoła odmienna od zaproponowanej w przepisach art. 15ze Ustawy, a konsekwencje dużo bardziej daleko idące niż przewidział to ustawodawca, gdyby prowadziły np. do możliwości rozwiązania umowy po określonym okresie trwania siły wyższej. Oczywiście umową klauzulę siły wyższej należałoby skonfrontować z wymienionym już powyżej art. 31t Ustawy, która zakazuje do dnia 30 czerwca br. wypowiadania umów najmu najemcy, a więc przez Wynajmującego – co jednocześnie oznacza, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby to Najemca wypowiedział umowę Wynajmującemu, jeżeli odpowiedni zapis umowy mu na to zezwala.
Jeżeli etap negocjacyjny nie skończy się pozytywnym rozwiązaniem, to mając na uwadze, opisane powyżej sytuacje w których zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego, należy rozważyć odpowiedzialność przewidzianą w art. 471 kc za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania umownego. Przepis ten wydaje się mieć dużo większe znaczenie w przypadku zobowiązań niepieniężnych przewidzianych w umowach, które w obecnej sytuacji mogą również być utrudnione do wykonania. W przypadku zobowiązań pieniężnych odpowiedzialność bowiem będzie określona kwotowo. Przy zobowiązaniach niepieniężnych może wymagać to dodatkowego rozważenia konsekwencji ich niewykonania, które nie zawsze będą możliwe do przełożenia na potencjalną wysokość szkody. Odpowiedzialność na podstawie tego przepisu wyłącza jedynie powołanie się na okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Epidemia jako zdarzenie zewnętrzne, niezależne od dłużnika może, w określnych okolicznościach umownych, być traktowane jako właśnie taka przesłanka wyłączająca odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
W zakresie umożliwiającym rozwiązanie stosunku prawnego, należy wspomnieć o przywoływanym już art. 495 kc, który w połączeniu z art. 475 kc stanowi podstawę do rozwiązania wzajemnych zobowiązań umownych. Zastosowanie tego przepisu nie jest jednak proste, gdyż wymaga wykazania stanu niemożliwości świadczenia, przez stronę powołującą się na tę okoliczność. Stan ten jak się wydaje powinien być stanem nieprzemijającym, a więc ciągłym. Obecna zatem sytuacja związana z epidemią, która tylko czasowo wstrzymuje prowadzenia określonych działalności gospodarczych, może nie spełniać tego warunku.
Kończąc rozważania dotyczące stosowania przepisów kodeksu cywilnego regulujących stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej, należy wspomnieć o najczęściej wskazywanym przepisie, a więc art. 3571 kc. Wyrażona w nim zasada ‘rebus sic stantibus’ która umożliwia zmianę stosunku prawnego, wysokości świadczenia bądź nawet rozwiązanie umowy, obwarowana jest jednak określonymi warunkami. Za najbardziej istotny można wskazać, nie zawsze najbardziej oczywisty, a więc fakt, iż skuteczne zastosowanie tego przepisu wymaga wydania wyroku przez sąd. Nie jest to zatem szybkie rozwiązanie, w szczególności w obecnych warunkach związanych z ograniczeniami w funkcjonowaniu sadów. Dodatkowo istniejąca niepewność co do rozstrzygnięcia może powodować, iż nie zawsze będzie to korzystne rozwiązanie dla stron. Rozwiązanie to powinno być zatem brane pod uwagę w kontekście ułożenia przyszłych relacji umownych. Ze względu jednak na czas wymagany do skutecznego zastosowania, powinno być rozważone już na wczesnym etapie planowania kolejnych kroków prawnych.
Warto podkreślić, iż oprócz czasu potrzebnego do wydania wyroku, wymagane jest wykazanie nadzwyczajnej zmiany stosunków, w których wykonanie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą. Za przewidzianą w tym przepisie nadzwyczajną zmianę stosunków była już uznana epidemia (tak w Wyroku SN z dnia 8 marca 2018 r., sygn. akt II CSK 303/17 oraz w wyroku SA w Katowicach z dnia 7 grudnia 2018 r., o sygn. akt I ACa 644/18 ).
⇒ Sytuacja, w której tylko jedna ze stron odnosi korzyść z zawartej umowy, na tle przepisów zawierających odwołanie do zasad współżycia społecznego, mogłaby być uznana za niedopuszczalną.
⇒ Odpowiedzialność przewidzianą w art. 471 kc za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania umownego, może wykluczyć powołanie się na okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.
⇒ Art. 495 kc – obecna sytuacja związana z epidemią, która tylko czasowo wstrzymuje prowadzenia określonych działalności gospodarczych, może nie spełniać warunku niemożliwości świadczenia.
⇒ Za przewidzianą w art. art. 3571 kc nadzwyczajną zmianę stosunków była już uznana epidemia w orzecznictwie polskich sądów.
Podsumowując, należy mieć na uwadze już teraz konieczność dokonania analizy zastosowania przepisów kodeksu cywilnego regulujących stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Dotyczy to w szczególności działalności gospodarczych które zostały wymienione wprost w Ustawie Covid-19, ale także każdej innej, na którą miały wpływ ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Ustawodawca postanowieniem z art. 15ze ust. 4 Ustawy niejako potwierdził, iż epidemia, na którą powołuje się cała Ustawa, stanowi podstawę do stosowania przepisów kodeksu cywilnego regulujących stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.
[1] Jakkolwiek przepis art. 663 KC nie różnicuje uregulowania wad fizycznych i prawnych, w piśmiennictwie akcentuje się postulat jedynie ostrożnej, w tym zakresie, analogii do przepisów regulujących rękojmię w ramach umowy sprzedaży w odniesieniu do wad prawnych, wynika to z jednej strony z „enigmatyczności” uregulowania art. 664, a z drugiej – z odmiennych celów umowy sprzedaży i najmu (por. H. Ciepła, w: G. Bieniek, Komentarz KC, t. 2, 2011, s. 384; zob. też J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 31; G. Kozieł, w: A. Kidyba, Komentarz KC, t. 3, 2010, s. 367; zob. też wyr. SA w Krakowie z 23.5.2014 r., I ACa 390/14, Legalis).

References: art. 15
 art. 2
 art. 2
 art. 3571
 art. 664
 art. 664
 art. 15
 art. 3571
 art. 495
 art. 495
 art. 3571
 art. 3571
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 354
 art. 15
 art. 31
 art. 471
 art. 495
 art. 475
 art. 3571
 art. 471
 Art. 495
 art. 3571
 art. 15
 art. 663
 art. 664