Source: https://acef.cef.es/vencimiento-anticipado-hipotecas.html
Timestamp: 2018-06-25 16:00:07+00:00

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Vencimiento anticipado de las hipotecas y su carácter abusivo | ACEF.- UDIMA | Asociación de Antiguos Alumnos CEF.- UDIMA
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La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de fecha 26 de enero de 2017, relativo al asunto Banco Primus (C-421/14), pone luz a la controversia sobre el carácter abusivo del cálculo de los intereses ordinarios de las hipotecas, así como al posible carácter abusivo de una cláusula contractual relativa al vencimiento anticipado del préstamo hipotecario por incumplimiento de las obligaciones por el deudor durante un determinado periodo de tiempo.
En estos casos, el TJUE ha señalado que corresponde a los tribunales españoles el examen del carácter abusivo de estas cláusulas, en relación a lo establecido en los artículos 3.1 y 4 de la Directiva 93/13/CEE.
En la citada sentencia el Tribunal de Justicia de la Unión Europea señala seis conclusiones:
1- Confirmar que los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, se oponen a la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Ya que supedita el ejercicio por parte de los consumidores, frente a los cuales se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria que no ha concluido antes de la entrada en vigor de la Ley de la que forma parte esa disposición, de su derecho a formular oposición a este procedimiento de ejecución basándose en el carácter supuestamente abusivo de cláusulas contractuales, a la observancia de un plazo preclusivo de un mes, computado a partir del día siguiente al de la publicación de esa Ley.
2- Sin embargo, dicha Directiva 93/13/CEE no se opone a lo señalado en el artículo 207 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en tanto que impide al juez nacional realizar de oficio un nuevo examen del carácter abusivo de las cláusulas de un contrato, cuando ya existe un pronunciamiento sobre la legalidad del conjunto de las cláusulas de ese contrato a la luz de la citada Directiva mediante una resolución con fuerza de cosa juzgada. No obstante, señala dicho tribunal que, por el contrario, en caso de que existan una o varias cláusulas contractuales cuyo eventual carácter abusivo no ha sido aún examinado en un anterior control judicial del contrato controvertido, concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada, la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que el juez nacional, ante el cual el consumidor ha formulado, cumpliendo lo exigido por la norma, un incidente de oposición, está obligado a apreciar, a instancia de las partes o de oficio, cuando disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello, el eventual carácter abusivo de esas cláusulas.
3- En tercer lugar, respecto al examen del posible carácter abusivo de un contrato celebrado entre un banco, en este caso, y un consumidor, la justicia europea señala que dicho control implica determinar si causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Este examen debe realizarse teniendo en cuenta las normas nacionales aplicables cuando no exista acuerdo entre las partes, los medios de que dispone el consumidor en virtud de la normativa nacional para hacer que cese el uso de ese tipo de cláusulas, la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato en cuestión, y todas las circunstancias que concurran en su celebración.
4- Por tanto, es a la justicia española a la que corresponde verificar la cláusula contractual relativa al modo del cálculo de los intereses ordinarios, respecto si ha sido redactada “de manera clara y comprensible” a efectos del artículo 4, apartado 2, de la citada Directiva, así como examinar si tal cláusula es abusiva en el sentido del artículo 3, apartado 1, de esa misma Directiva. En el marco de este examen, el juez español deberá, en particular, comparar el modo de cálculo del tipo de los intereses ordinarios previsto por esa cláusula y el tipo efectivo resultante con los modos de cálculo generalmente aplicados y el tipo legal de interés, así como con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato controvertido en el litigio en cuestión en relación con un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los del contrato de préstamo considerado.
El TJUE ha señalado que corresponde a los tribunales españoles el examen del carácter abusivo de estas cláusulas
5- En relación al posible carácter abusivo de la cláusula contractual relativa al vencimiento anticipado del préstamo hipotecario por el incumplimiento de las obligaciones del deudor en un plazo de tiempo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea reitera que corresponde a la jurisdicción española el control de si la facultad contractual del Banco de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo está supeditada al incumplimiento por parte del consumidor de una obligación que revista “carácter esencial” en el marco de la relación contractual de que se trate, si esa facultad está prevista para los casos en los que tal incumplimiento tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas generales aplicables en la materia en ausencia de estipulaciones contractuales específicas y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.
6- Por último, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que la Directiva 93/13/CEE se opone a una interpretación de lo señalado en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto que prohíbe al juez nacional que ha constatado el carácter abusivo de una cláusula contractual de ese tipo declarar su nulidad y dejarla sin aplicar cuando, en la práctica, el Banco no la ha aplicado, sino que ha observado los requisitos establecidos por la disposición citada (artículo 693.2 LEC: “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo”).
- Cláusulas suelo de las hipotecas

References: artículo 207
 resolución 
 resolución 
 artículo 4
 artículo 3
 artículo 693