Source: https://www.finottimichele.it/amministratore/norme-e-regolamenti/
Timestamp: 2018-05-23 08:35:25+00:00

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Finotti Servizi Immobiliari - Norme e regolamenti
IN MATERIA DI CONDOMINIO
II concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti Si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo
III del libro VI.
II cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, pug essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l'amministrazione pug essere delegata ad uno o pi6 partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, Si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purche esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
E necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca pu6 essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione a gravemente pregiudizievole alla cosa comune se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art.1105; se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione a in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108.L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui a stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
Art. 1110. (Rimborso di spese) - ll partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenute spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art. 1111 C.C. (Scioglimento della comunone)
Ciascuno dei partecipanti puo sempre domandare lo scioglimento della comunone, l'autorita giudiziaria puo stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento puo pregiudicare gli interessi degli altri.
II patto di rimanere in comunone per un tempo non maggiore di dieci anni a valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se a stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorita giudiziaria puo ordinare lo scioglimento della comunone prima del tempo convenuto.
Art. 1112 C.C. (Cose non soggette a divisione) - Lo scioglimento della comunone non può essere chiesto quando Si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione gia eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria. Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se Si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perche la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtu di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunone pu6 opporsi contro le persone indicate dal comma precedente eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla comunone medesima, ovvero da collazione.
La divisione ha luogo in natura, se la cosa puo essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
Ciascun partecipante puo esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.
II partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.
Art. 1116 C.C. (Applicabilita delle norme sulla divisione ereditaria) - Alla divisione delle cose comuni Si applicano le norme sulla divisione dell'eredita, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite. Art. 1117 C.C. (Parti comuni dell'edificio)
Sono oggetto di proprieta comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori i pozzi, le cisterne gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scaric6, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta esclusiva dei singoli condomini.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi Si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio puo essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento e deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto dall'autorita giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.
Art. 1118 C.C. (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Art. 1119 C.C. (Indivisibility)
Art. 1120 C.C. (Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Art. 1121 C.C. (Innovazioni gravose o voluttuarie)
Art. 1122 C.C. (Opere sulle parti dell'edificio di propriety comune)
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua propriety, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Art. 1123 C.C. (Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propriety di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utility.
Art. 1124 C.C. (Manutenzione e ricostruzione delle scale)
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per mety in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra mety in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Art. 1125 C.C. (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai)
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano supenore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 C.C. (Lastrici solari di uso esclusivo)
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127 C.C. (Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio)
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facolty spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennity pari al valore attuale dell'area libera da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128 C.C. (Perimento totale o parziale dell'edificio)
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quart del suo valore, ciascuno dei condomini pub richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle part comuni dell'edificio, e ciascuno 6 tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle part stesse. L'indennita corrisposta per l'assicurazione relativa alle part comuni 6 destinata alla ricostruzione di queste. II condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio 6 tenuto a cedere [2932] agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle part di sua esclusiva proprieta, secondo la stima che ne sara fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art.1129 C.C. (Nomina e revoca dell'amministratore)
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina e fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può, essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art.1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
II registro indicato dal quarto comma dell'art. 1129 e dal terzo comma dell'art. 1138 del codice 6 tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati.
SuIla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il tribunale prowede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo.
Contro il prowedimento del tribunale pu6 essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.
Art. 1130 C.C. (Attribuzioni dell'amministratore)
eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare luso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinana delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può (deve) ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
Art. 1131 C.C. (Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132 C.C. (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile.
Art. 1133 C.C. (Provvedimenti presi dall'amministratore)
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore 6 ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Art. 1134 C.C. (Spese fatte dal condomino)
II condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o
dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che Si tratti di spesa urgente.
Art. 1135 C.C. (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini)
Oltre a quanto 6 stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può, essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può, essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.
Art. 1136 C.C. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
L'assemblea e regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima, la deliberazione 6 valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige process° verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che 6 designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.
II conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alla modalita di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Art. 1137 C.C. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea)
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Art. 70 Disp. Att.
Per le infrazioni al regolamento di condominio pub essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una
somma fino a lire cento. La somma 6 devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
Art. 72 Disp. Att. I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti art. 63,
66, 67 e 69.
Art.155 Disp. Att. (Revisione del regolamento)
Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la trascrizione di essi si applicano
anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941.
Cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrari alle norme
richiamate nell'ultimo comma dell'art. 1138 del C.C. e nell'art. 72 di queste disposizioni.
Per quanto non 6 espressamente previsto da questo capo Si osservano le norme sulla comunione in
Art. 23 Cod. Proc. Civ. (Foro per le cause fra condomini)
Fonte Codice Civile e normative.
News - Riforma del Condominio
Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (Articolo 1118 c.c.)
La norma, che si occupa dei “diritti dei partecipanti sulle parti comuni” vede una sostanziale conferma dei suoi due primi commi, già presenti nella versione codicistica, che vengono “semplificati” mediante una trasformazione della locuzione “porzione di piano” in quella di “unità immobiliare” e, soprattutto, attraverso l’estensione del divieto di rinuncia a modalità che si potrebbero dire “assolute”, ciò facendo eliminando l’indicazione dello scopo del sottrarsi dalla contribuzione alle spese.
A tali primi due commi, ne vengono aggiunti un terzo ed un quarto; il primo contenente la precisazione che l’invariabilità dal dovere di partecipare ai costi di gestione si conserva anche nel caso di mutamento della destinazione d’uso ed il secondo, di portata più rilevante, mirante a regolare l’ipotesi del distacco unilaterale dall’impianto per il riscaldamento.
In merito a quest’ultimo, il legislatore della riforma aderisce, in buona sostanza all’interpretazione giurisprudenziale consolidata che ammette detto distacco unilaterale, in via autonoma e diretta da parte del singolo, rimanendo inalterato l’obbligo di contribuire alla conservazione dell’impianto che permane di comproprietà comune.
Indivisibilità (Articolo 1119 c.c.)
La riforma ritiene di intervenire su questo articolo che, nella versione precedente, poneva il divieto di divisione delle parti comuni (intendendo lo scioglimento della comunione pro indiviso avente ad oggetto il patrimonio condominiale) senza apportare alcun cambiamento di disciplina. Infatti, al previgente testo viene solo aggiunta la specificazione che la divisione (certamente impraticabile con delibera a maggioranza in quanto avente effetti “immobiliari”) può essere attuata all’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti. La modifica appare davvero superflua tanto la questione era pacifica.
Innovazioni (Articolo 1120 c.c.)
In tema di innovazioni, viene introdotta una nuova ipotesi particolarmente rilevante. Si tratta della possibilità di deliberare alcune ipotesi di “nuove opere” con una maggioranza inferiore (articolo 1136, comma 2, c.c.) rispetto a quella ordinaria prevista per la specifica fattispecie (articolo 1136, comma 5, c.c.). Nel concreto, le attività oggetto di tale “agevolazione” sono quelle degli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; delle opere per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio; per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili; dell'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (satellite o via cavo).
Dal punto di vista normativo, il legislatore della riforma ha evidentemente voluto far confluire all’interno dell’articolo 1120 c.c. alcune prescrizioni della normativa speciale riguardante il condominio che erano già vigenti ed operative, al probabile intento sistematico della “codificazione” del tutto in un corpus unico.
Sempre con riferimento alla fattispecie delle “innovazioni”, l’articolo 1121 c.c., riguardante l’ipotesi delle opere “gravose o voluttuarie” non viene interessato da modifiche e/o integrazioni, e si conserva nella precedente versione codicistica.
Opere sulla proprietà esclusiva (Articolo 1122 c.c.)
Il precedente divieto – riferibile al singolo – di porre in essere opere sulla proprietà esclusiva che determinino danni sulle parti comuni viene confermato, da una parte operando una correzione della “rubrica” dell’articolo 1122 c.c. (nel codice, erroneamente indicante le “opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune”, tuttavia, già da tempo di chiaro significato opposto per la giurisprudenza), e dall’altra parte, mediante l’introduzione della precisazione per cui non è del pari ammessa alcuna lesione della stabilità, della sicurezza e del decoro (con chiara ripetizione del disposto del già vigente, ed applicabile, ultimo comma dell’articolo 1120 c.c.).
Oltre a ciò, è stato anche previsto che dell’effettuazione di tali opere da parte del singolo sia data “in ogni caso” una “preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”, evidentemente allo scopo di permettere a tale consesso di valutare la situazione e di adottare gli opportuni provvedimenti.
Installazione di impianti non centralizzati (Articolo 1122 bis c.c.)
La norma, di nuovo conio, riguarda l’introduzione della fattispecie dell’installazione di “impianti non centralizzati”. La locuzione, certamente dal sapore piuttosto evocativo, vuole probabilmente riferirsi, più semplicemente, agli impianti tecnologici esclusivi, la cui realizzazione non è deliberata dall’assemblea (a differenza dell’ipotesi delle innovazioni) ma disposta dal singolo partecipante, e ciò anche se non si comprende per quale ragione ci si sia riferiti al concetto di “diramazione” e si sia utilizzata una locuzione plurale (“singole utenze”), quando tali ultimi concetti sono evidentemente riferibili all’impianto centralizzato comune (a tutti o ad un “gruppo” di condomini).
Per tale ipotesi viene consentita l’installazione sulle parti comuni (lastrico e altre superfici), e confermata l’ovvia possibilità, per l’installatore, dell’utilizzo della rispettiva proprietà privata. A fronte di ciò, sono previste anche alcune “protezioni” a favore degli altri condomini (quali, ad esempio, la comunicazione all’amministratore delle modalità del realizzando intervento; la possibilità che l’assemblea “prescriva” alternative e/o “imponga” cautele “a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio”, ed anche pretenda idonee garanzie per gli eventuali danni).
L’articolo, che evidentemente va collegato con le facoltà di modificazione già attribuite al condomino dall’articolo 1102 c.c. (contenente la disciplina dell’uso dei beni comuni da parte del singolo comproprietario, ed applicabile al condominio in virtù del richiamo operato dall’articolo 1139 c.c.) appare di difficile coordinamento con l’intero sistema condominiale, soprattutto in riferimento alle predette facoltà ex lege spettanti al singolo e alla scontata legittimazione attiva finalizzata alla difesa degli interessi comuni che l’ordinamento attribuisce a ciascun partecipante.
Impianti di videosorveglianza (Articolo 1122 ter c.c.)
Nell’articolo sono contemplate alcune specifiche prescrizioni per gli impianti di videosorveglianza, introdotte ex novo con questo “ter”, che consentono l’installazione a maggioranza (quorum di cui all’articolo 1136, comma 2, c.c.), e ciò probabilmente a fronte (e con effetto “sanante”) di alcune perplessità già manifestate dal Garante della Privacy al Parlamento [cfr. Segnalazione al Parlamento e al Governo (articolo 154, 1 f) del Codice) del 13 maggio 2008] in ordine alla legittimità di tali opere in riferimento al rispetto della riservatezza dei singoli (probabilmente titolari di un autonomo diritto di “veto”).
A parte l’incongruenza dell’inserimento di un “ter” riguardante opere ( “comuni”) deliberate dall’assemblea all’interno di una parte dell’articolato riguardante le opere esclusive, il testo appare escludere dalla sua applicazione la videosorveglianza sulle “pertinenze” private, con probabile difficoltà applicativa all’interno di una fattispecie (il condominio) che vede una spiccata commistione tra l’ambito comune e quello personale.
La disciplina sulle spese (Articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.)
Con evidente cautela, il legislatore ha praticamente lasciato inalterato il sistema di ripartizione dei costi di gestione previsto dal codice civile, omettendo, nella sostanza, qualsiasi sostanziale intervento riformatore, o anche solo di correzione/integrazione. Infatti, di tutti gli articoli interessati (i quattro suddetti) solo l’articolo 1124 c.c. viene fatto oggetto dell’intervento di riforma, sostanzialmente confermativo delle conclusioni di pacifica giurisprudenza.
Va detto che, mai come in questo caso, le cautele sono state opportune, considerando che il “meccanismo” già vigente ha egregiamente svolto il suo compito, in quasi settant’anni di applicazione, riuscendo a far fronte agli intervenuti profondi cambiamenti nelle modalità costruttive degli edifici e nelle nuove caratteristiche tecnologiche degli impianti; evoluzione che ha inevitabilmente generato inedite problematiche di ripartizione delle spese.
In estrema sintesi, rimangono vigenti, anche dopo la riforma, i “vecchi” criteri di distribuzione degli oneri amministrativi, dei quali viene confermato il seguente schema operativo:
-nel condominio, le spese per la conservazione e per il godimento dei beni e degli impianti comuni vanno ripartite tra tutti i partecipanti in proporzione al valore della porzione di piano posseduta (cioè, per millesimi generali di proprietà) (cfr. comma 1, articolo 1123 c.c.);
-tale criterio di ripartizione (per millesimi di proprietà) costituisce il criterio “normale” che deve essere considerato applicabile con preferenza/prevalenza rispetto ad altri;
-nel diverso caso in cui il bene o l’impianto comune fornisca ai condomini (cioè, alle porzioni di piano) un’utilità differenziata, le spese devono essere differentemente ripartite in base alla quantità di tale godimento non paritario (cfr. comma 2, articolo 1123 c.c.). Sul punto, va precisato che l’uso differenziato è quello oggettivo, e non quello dipendente dai comportamenti dei singoli;
-tale ultima norma (comma 2, articolo 1123 c.c.) non reca, però, l’indicazione della misura della quota di ripartizione (dipendente dall’uso), con conseguente necessità che sia individuata dall’assemblea;
-nell’ulteriore caso in cui il bene/impianto comune è oggettivamente destinato a servire una parte dei condomini, le spese devono attribuirsi a tale gruppo “ristretto” (cfr. comma 3, articolo 1123 c.c.), tornando a distribuire gli oneri tra questi ultimi in base ai millesimi o in base all’uso, come in precedenza specificato;
-tutti tali criteri (proprietà; uso; gruppo ristretto) hanno natura “legale”, e, quindi, prevalgono sulla volontà degli interessati;
-in ulteriore conseguenza solo una “diversa convenzione”, cioè un contratto stipulato col consenso di tutti gli aventi diritto (e non a maggioranza), può adottare ripartizioni diverse da quelle previste dalla legge.
In tale contesto che, come si vede, è altamente funzionale ed efficace per la risoluzione delle problematiche di ripartizione, il legislatore della riforma ha ritenuto (giustamente) di apportare solo un lieve “ritocco” al testo dell’articolo 1124 c.c., consistente nell’inserimento dell’impianto di ascensore e, quindi, nella ricomprensione di quest’ultimo nel sistema di distribuzione dei costi già previsto per le scale (come, peraltro, una giurisprudenza più che consolidata va pacificamente affermando da decenni). Al contempo, si nota l’inserimento del concetto di “sostituzione,” in luogo di quello precedente di “ricostruzione”, che pare riferirsi all’ipotesi di sostituzione integrale dell’impianto di ascensore già esistente, problematica che in giurisprudenza non ha ricevuto una chiara regolamentazione, rispetto ai più semplici casi della riparazione parziale, o della costruzione ex novo.
La sopraelevazione e il perimento dell’edificio (Articoli 1127 e 1128 del c.c.)
Nessun elemento riformatore per l’articolo 1127 c.c., riguardante la sopraelevazione sull’ultimo piano del fabbricato, e per l’articolo 1128 c.c., attinente al “perimento” dell’edificio, le cui fattispecie conservano la precedente disciplina.
Il mancato intervento del legislatore appare apprezzabile, soprattutto in considerazione del sopraggiunto pronunciamento delle Sezioni Unite sulla prima ipotesi (cfr. Cass. Sez. Un. n. 16794/2007 relativa alla debenza della c.d. indennità indipendentemente dal rapporto con la precedente altezza dell’edificio) che ha chiarito la questione inerente alla disciplina applicabile all’ipotesi della sopraelevazione parziale (in altezza, appunto). Per quanto riguarda l’altra fattispecie del perimento, la sporadicità dell’accadimento ha relegato le sue problematiche in un ambito d’interesse assai limitato, anche se occorre evidenziare come i recenti eventi sismici avrebbero dovuto consigliare una diversa e più spiccata considerazione del fenomeno che pure possiede aspetti di difficile interpretazione, per i quali un chiarimento sarebbe stato certamente utile.
Le norme per l’attuazione del codice civile
Come è noto, il condominio negli edifici è regolato, oltre che dalle norme contenute nel Codice civile (artt. 1117-1138) anche da alcune prescrizioni presenti nelle norme per l’attuazione (e precisamente, nei relativi articoli dal n. 61 al n. 72). La riforma intende intervenire anche in tale ambito e, oltre a quanto innovato relativamente alla figura dell’amministratore all’articolo 71 bis disp. att. c.c. (come in precedenza illustrato), prevede le seguenti innovazioni:
- viene chiarito che la riscossione dei contributi condominiali da parte dell’amministratore non ha necessità di previa autorizzazione assembleare (articolo 63 disp. att. c.c.);
- l’amministratore medesimo è tenuto a comunicare ai creditori del condominio i “dati” dei c.d. “morosi” (articolo 63 disp. att. c.c.);
- la preventiva escussione di tali “morosi” rispetto ai condomini “virtuosi”, con evidente incongruenza con il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella nota sentenza n. 4806 del 2005 (articolo 63 disp. att. c.c.);
- la conferma della possibilità della sospensione dell’erogazione dei servizi al condomino colpevole di mora almeno semestrale (articolo 63 disp. att. c.c.);
- l’effetto di conservazione dell’obbligo solidale di contribuire al pagamento degli oneri di gestione, a carico del cedente che non comunica all’amministratore l’avvenuta cessione ad altri di diritti sulle porzioni di piano (anche successivamente al momento del rogito) (articolo 63 disp. att. c.c.);
- la necessità di una pronuncia in contraddittorio col ricorrente nel caso della richiesta di revoca dell’amministratore all’Autorità Giudiziaria (articolo 64 disp. att. c.c.);
- la specificazione delle modalità di convocazione dell’assemblea, conservando, tuttavia, una certa discrezionalità di scelta a favore dell’amministratore, cioè del soggetto al quale è attribuita la facoltà di convocare (articolo 66 disp. att. c.c.);
- la conferma dell’annullabilità della deliberazione adottata da un’assemblea invalidamente e/o irritualmente convocata (articolo 66 disp. att. c.c.);
- il divieto della tenuta delle due riunioni (prima e seconda convocazione) nello stesso giorno solare (articolo 66 disp. att. c.c.);
- l’opportuna possibilità, per l’amministratore, di convocare più riunioni successive, vale a dire una “prosecuzione” dell’assemblea in ulteriori date rispetto alla seconda (articolo 66 disp. att. c.c.);
- la previsione di un limite numerico per la delega a partecipare all’assemblea (articolo 67 disp. att. c.c.);
- la precisazione che i comproprietari di una medesima unità immobiliare devono procedere a delegare un solo soggetto, con decisione a maggioranza, come previsto nell’ambito della comunione ordinaria dall’articolo 1106 c.c. (articolo 67 disp. att. c.c.);
- la previsione di un obbligatorio rappresentante da nominarsi a cura dei singoli edifici nel caso del “supercondominio”, ipotesi, quest’ultima, prevista specificamente nel nuovo articolo 1117 bis c.c.(articolo 67 disp. att. c.c.);
- il divieto di delega all’amministratore per la partecipazione alle assemblee (articolo 67 disp. att. c.c.);
- la necessità di una doppia contemporanea convocazione dell’usufruttuario e del nudo proprietario nell’ipotesi di deliberazione su opere che riguardano miglioramenti e/o addizioni (artt. 985 e 986 c.c.). Con l’ulteriore prescrizione che, in ogni caso, è a loro attribuita una responsabilità solidale per i relativi oneri di gestione (articolo 67 disp. att. c.c.);
- nel caso di revisione delle tabelle millesimali, l’esatta quantificazione (un quinto) dello squilibrio di valore che dà luogo, appunto, ad una nuova redazione delle tabelle medesime (articolo 69 disp. att. c.c.);
- sempre nel caso della revisione delle tabelle millesimali, l’opportuna previsione della chiamata nell’eventuale giudizio del solo amministratore (quale unico legittimato processuale passivo) (articolo 69 disp. att. c.c.);
- l’aggiornamento degli importi della sanzione prevista per le infrazioni al regolamento (articolo 70 disp. att. c.c.);
- la possibilità di attivazione di un sito web sulla rete internet che consenta ai condomini di essere aggiornati in merito alle vicende di gestione (nuovo articolo 71 ter disp. att. c.c.);
- alcune puntuali specificazioni in ordine all’applicazione della c.d. “mediazione obbligatoria” (di cui al d.lgs. n. 28/2010) al condominio, e, in particolare, sulle particolarità del procedimento qualora abbia ad oggetto una controversia in tale materia (nuovo articolo 71 quater disp. att. c.c.).
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Art. 1118

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Art. 1120

Art. 1121

Art. 1122

Art. 1123

Art. 1124

Art. 1125

Art. 1126

Art. 1127

Art. 1128

Art.1129

Art. 1130

Art. 1131

Art. 1132

Art. 1133

Art. 1134

Art. 1135

Art. 1136

Art. 1137

Art. 70

Art. 72
 art. 63

Art.155

Art. 23
 articolo 1123
 articolo 1123
 articolo 1123
 articolo 1123
 Cass. Sez. 
 sentenza 
 articolo 1117
 articolo 71
 articolo 71