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Timestamp: 2016-10-22 17:53:39+00:00

Document:
4P.273/2006 (29.01.2007)
4P.273/2006 /len
vertreten durch Advokat Dr. Philipp Dischler,
Art. 9 und 29 Abs. 2 BV, Art. 6.1. EMRK (Zivilprozess),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft,
Abteilung Zivil- und Strafrecht,
A.X.________ und B.X.________ (Beklagte und Beschwerdef�hrer) bewohnen mit ihren Kindern eine Liegenschaft in C.________. Sie haben einen vom 1. Oktober 2003 datierten schriftlichen Mietvertrag ins Recht gelegt, wonach Y.________ (Kl�ger und Beschwerdegegner) diese Liegenschaft an die Beschwerdef�hrerin A.X.________ zu einem monatlichen Mietzins von "Fr. -1.-" inklusive Nebenkosten mit Mietbeginn 1. Oktober 2003 auf unbestimmte Zeit, erstmals k�ndbar auf 31. Dezember 2018, vermietet.
Nach der Behauptung des Beschwerdegegners wurde die Liegenschaft den Beschwerdef�hrern zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.-- zur Nutzung �berlassen, wobei der Mietzins durch Dienstleistungen des Beschwerdef�hrers im Bereich der Liegenschaftsverwaltung abgegolten werden sollte.
Ende 2005 entzog der Beschwerdegegner dem Beschwerdef�hrer das Mandat zur Liegenschaftsverwaltung. Der Anwalt des Beschwerdegegners best�tigte dem Beschwerdef�hrer dies mit Schreiben vom 4. Januar 2006 und erkl�rte gleichzeitig, mit dem Widerruf des Auftrages w�rden die m�ndlich vereinbarten Mietzinse von Fr. 3'500.-- monatlich f�r die Liegenschaft f�llig. Mit zwei gleich lautenden Schreiben vom 20. Januar 2006 mahnte der Beschwerdegegner ausserdem den Mietzins von Fr. 3'500.-- f�r Januar 2006 von beiden Beschwerdef�hrern unter Androhung der K�ndigung. Am 21. M�rz 2006 sprach er die K�ndigung auf Formular gegen�ber beiden Beschwerdef�hrern auf den 30. April 2006 aus.
Mit Schreiben vom 18. April 2006 gelangten die Beschwerdef�hrer an die Kantonale Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten. Mit Eingabe vom 28. April 2006 stellte der Beschwerdegegner beim Bezirksgericht Laufen das Gesuch um Ausweisung der Beschwerdef�hrer gem�ss � 253 ZPO BL. Zur Begr�ndung f�hrte er aus, er habe w�hrend der Jahre 2003/4/5 nie eine Liegenschaftsabrechnung vom Beschwerdef�hrer erhalten, habe ihm deshalb das Mandat entzogen und ihn zur Bezahlung des m�ndlich vereinbarten Mietzinses von Fr. 3'500.-- aufgefordert und diese nicht erhalten, weshalb er wegen Zahlungsverzugs die K�ndigung ausgesprochen habe.
Die Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft �berwies darauf am 10. Mai 2006 das Verfahren gest�tzt auf Art. 274g OR an das Bezirksgericht Laufen.
Mit Entscheid vom 6. Juni 2006 wies der Gerichtspr�sident von Laufen die Verfahrensantr�ge der Beschwerdef�hrer im Sinne der Erw�gungen ab und verwies den - vorerst nur vorbehaltenen - Antrag auf Durchf�hrung einer m�ndlichen Verhandlung in ein allf�lliges Einspracheverfahren. Die korrekt zugestellte ausserordentliche K�ndigung wurde als g�ltig und wirksam festgestellt. Die Beschwerdef�hrer wurden daher in Gutheissung der Ausweisungsklage des Beschwerdegegners richterlich dazu aufgefordert, das Mietobjekt bis sp�testens Freitag, 14. Juli 2006, 12.00 Uhr mittags, unter Mitf�hrung ihrer weiteren Familienmitglieder/Angeh�rigen und aller von ihnen eingebrachten Fahrhabe vollst�ndig zu r�umen und das Objekt dem Beschwerdegegner zur unbehinderten und ungest�rten Verwendung zu �berlassen, unter Abgabe s�mtlicher Schl�ssel an die Vermieterschaft. Eine Widerhandlung gegen dieses richterliche Geheiss wurde mit Bestrafung gem�ss � 248 Abs. 2 ZPO BL (Busse Fr. 30.- bis Fr. 500.-) bedroht. Im Falle der g�nzlich unterbleibenden oder ungen�genden Befolgung dieses richterlichen Befehls wurde der Beschwerdegegner als befugt erkl�rt, beim Bezirksgericht den sofortigen polizeilichen Zwangsvollzug zu verlangen. Der Gerichtspr�sident erwog, die Darstellung der Beschwerdef�hrer, wonach sie inklusive Nebenkosten f�r ein ganzes Haus einen symbolischen Franken pro Monat zu entrichten h�tten, w�re als unentgeltliche Gebrauchsleihe zu qualifizieren, deren Dauer sich nach Beendigung der gesch�ftlichen Beziehung der Parteien ersch�pft h�tte. Zum selben Resultat f�hrte nach Ansicht des Gerichtspr�sidenten die Annahme, dass sich die Parteien nicht �ber die H�he des Mietzinses geeinigt h�tten. Die Darstellung des Beschwerdegegners erschien dem Gerichtspr�sidenten insgesamt als plausibel, nachdem die gesch�ftlichen Beziehungen der Parteien (Verwaltungs- und Vertretungsmandate) mehrfach auch gerichtskundig geworden seien, w�hrend der Darstellung der Beschwerdef�hrer jede Glaubhaftigkeit abgehe. Der Gerichtspr�sident gelangte zum Schluss, dem von den Beschwerdef�hrern eingelegten Vertragsdokument komme keine eigenst�ndige Bedeutung zu, die Gebrauchs�berlassung der Liegenschaft sei vielmehr als Gegenleistung f�r Dienstleistungen der Beschwerdef�hrer erbracht worden, die bis Januar 2006 an die Stelle von Geldzahlungen getreten seien, wobei dem Beschwerdegegner nach dem Auseinanderbrechen der gesch�ftlichen Beziehungen unbenommen sein m�sse, an deren Stelle nun den Mietzins einzufordern.
Mit Urteil vom 15. August 2006 wies das Kantonsgericht Basel-Landschaft die Appellation der Beschwerdef�hrer ab und best�tigte den Entscheid des Bezirksgerichtspr�sidenten zu Laufen vom 6. Juni 2006 mit Ausnahme des Ausweisungstermins, der neu auf den 15. September 2006 festgesetzt wurde. Das Gericht hielt zun�chst fest, dass die K�ndigung den Anforderungen von Art. 266l und 266r OR gen�ge. Es kam sodann zum Schluss, dass ein Zahlungsr�ckstand gem�ss Art. 257d OR vorgelegen habe. Weiter ging es davon aus, die Parteien seien sich darin einig gewesen, dass ein Zusammenhang zwischen der von den Beschwerdef�hrern �bernommenen Liegenschaftsverwaltung und der �berlassung des Mietobjekts in dem Sinne bestand, dass die Beschwerdef�hrer gewisse Arbeiten f�r den Beschwerdegegner erledigten und dieser ihnen als Entsch�digung eine Unterkunft zur Verf�gung stellte; umstritten bleibe indes die konkrete H�he der Forderung resp. der Wert, der f�r die gegenseitigen Leistungen vereinbart wurde. Nach der Feststellung des Gerichts standen als Beweismittel zum einen die Aussagen der Parteien und zum anderen der schriftliche Mietvertrag zur Verf�gung, wobei die Parteien dem Gericht weitere Beweismittel nicht unterbreitet h�tten. Da sich weder aus den Ausf�hrungen der Parteien noch aus den Akten konkrete Hinweise auf andere entscheidrelevante Beweismittel ergeben h�tten, entfiel nach den Erw�gungen des Gerichts seine mit der Untersuchungsmaxime statuierte Pflicht, den Sachverhalt weiter zu erforschen resp. nach anderen Beweisen zu suchen. Das Gericht liess offen, ob eine derart vernunftwidrige Vereinbarung, wie die Vereinbarung eines Mietzinses von einem Franken monatlich f�r ein ganzes Haus inklusive Nebenkosten �berhaupt zul�ssig w�re, ohne dass daf�r plausible Gr�nde ersichtlich w�ren. Da der Beschwerdegegner die Unterzeichnung des Mietvertrages bestritt, hielt das Gericht daf�r, es sei auf das Schriftst�ck nicht abzustellen. Auf Grund der gegens�tzlichen Behauptungen der Parteien �ber die m�ndliche Vereinbarung kam das Gericht zum Schluss, es sei keine Einigung mit Bezug auf den Mietzins und damit kein Vertrag zustande gekommen. Im Sinne einer Eventualbegr�ndung f�hrte das Gericht sodann aus, die Parteien h�tten auf Grund des Zusammenhangs zwischen Mietvertrag und Verm�gensverwaltung einen gemischten Vertrag abgeschlossen und die Beschwerdef�hrer seien durch die Aufl�sung des Liegenschaftsmandats mit ihrer anstelle eines Mietzinses zu erbringenden Leistung in Verzug geraten, was als Zahlungsr�ckstand im Sinne von Art. 257d OR zu qualifizieren sei.
Gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 15. August 2006 haben die Beschwerdef�hrer sowohl staatsrechtliche Beschwerde wie Berufung eingereicht. In der staatsrechtlichen Beschwerde stellen sie das Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Sie r�gen als Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6 Ziffer 1 EMRK, dass vor erster Instanz ihr Anspruch auf m�ndliche Anh�rung unterlaufen worden sei und dass ihr fristgem�ss vor erster Instanz eingereichtes Beweismittel - ein Schreiben des Beschwerdegegners vom 6. Oktober 2005 an das Sicherheitsdepartement Basel-Stadt - unbeachtet geblieben sei. Als Verstoss gegen Art. 9 BV r�gen die Beschwerdef�hrer, dass der von ihnen ins Recht gelegte schriftliche Mietvertrag vom Kantonsgericht unbeachtet geblieben und Ungereimtheiten nicht ber�cksichtigt worden seien.
Der Beschwerdegegner beantragt in der Vernehmlassung, die staatsrechtliche Beschwerde sei abzuweisen, es sei das angefochtene Urteil zu best�tigen und die Ausweisung unverz�glich zu vollziehen. Das Kantonsgericht verzichtet auf Stellungnahme.
Mit Eingabe vom 22. Januar 2007 beantragen die Beschwerdef�hrer, es sei abzukl�ren, ob das Schreiben vom 6. Oktober 2005 tats�chlich nicht in den Akten sei, und es sei abzukl�ren, ob der amtliche Beizug der Akten stattgefunden habe.
Das Bundesgesetz �ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006, 1205,1243). Da der angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren noch nach dem OG (Art. 132 Abs. 1 BGG).
Die amtlichen Akten wurden im parallel zu behandelnden Berufungsverfahren eingeholt. Das Schriftst�ck vom 6. Oktober 2005 findet sich in den Akten des Bezirksgerichts Laufen.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist - von hier nicht gegebenen Ausnahmen abgesehen - kassatorischer Natur (BGE 132 III 291 E. 1.5 S. 294 mit Hinweisen). Ausserdem ist eine Anschlussbeschwerde nicht zul�ssig (BGE 122 I 253 E. 6). Auf den Antrag des Beschwerdegegners, es sei der angefochtene Entscheid zu best�tigen und die Ausweisung anzuordnen, ist nicht einzutreten.
Gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Geh�r. Dieses dient einerseits der Sachaufkl�rung und stellt anderseits ein pers�nlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Zu den aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden Verfahrensanspr�chen geh�rt insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu �ussern und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu �ussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 129 II 497 E. 2.2 S. 505; 127 I 54 E. 2b S. 56 mit Verweisen). Ausserdem leitet das Bundesgericht in st�ndiger Rechtsprechung daraus die Pflicht der Beh�rden ab, ihre Entscheide zu begr�nden. Die Begr�ndung eines Entscheides muss so abgefasst sein, dass die betroffene Partei ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss nicht zu jedem Vorbringen Stellung nehmen, aber wenigstens kurz die �berlegungen nennen, von denen sich die entscheidende Beh�rde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid st�tzt (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236 mit Verweisen).
4.1 Die Beschwerdef�hrer sind vor dem Kantonsgericht zu einer m�ndlichen und �ffentlichen Verhandlung geladen worden. Sie legen selbst die Abschrift ihres Pl�doyers ins Recht, das sie vor dem Kantonsgericht gehalten haben. Sie berufen sich nicht auf eine kantonale Bestimmung, welche ihnen Anspruch auf m�ndliche Verhandlung vor zwei kantonalen Instanzen geben w�rde (BGE 126 I 19 E. 2a S. 21 f., 15 E. 2a S. 16). Inwiefern sich aus den verfassungsrechtlichen Mindestgarantien von Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 6 Ziffer 1 EMRK der Anspruch auf m�ndliche Verhandlung vor zwei kantonalen Instanzen ergeben sollte, geht aus den Vorbringen der Beschwerdef�hrer nicht hervor und ist auch nicht ersichtlich. Die R�ge ist unbegr�ndet, soweit darauf eingetreten werden kann.
4.2 Die Beschwerdef�hrer r�gen, das Kantonsgericht habe das von ihnen bei der ersten Instanz in Kopie eingereichte Schreiben des Beschwerdegegners vom 6. Oktober 2005 an das Sicherheitsdepartement Basel-Stadt unbeachtet gelassen und ihnen damit das rechtliche Geh�r verweigert. In diesem Schreiben betreffend "Besch�ftigen eines Ausl�nders ohne Bewilligung" erkl�rt der Beschwerdegegner, der Beschwerdef�hrer sei in keiner Weise bei ihm angestellt, er habe auch keine Befugnisse, in seinem Namen Mietvertr�ge zu unterzeichnen, er habe sich - da er juristisch ausgebildet sei - ohne Entgelt mit Vollmacht um Schlichtungsstellen-Angelegenheiten gek�mmert. Die Liegenschaftsverwaltung liege bei der D.________ GmbH, zeichnungsberechtigt sei die Beschwerdef�hrerin. Das Kantonsgericht stellt zwar in Erw�gung 5.2 zuerst - missverst�ndlich - fest, die Parteien h�tten abgesehen von ihren Aussagen und dem schriftlichen Mietvertrag keine weiteren Beweismittel eingereicht. Es f�gt dann allerdings an, es erg�ben sich weder aus den Ausf�hrungen der Parteien noch aus den Akten konkrete Hinweise auf andere entscheidrelevante Beweismittel. Daraus ergibt sich wenigstens sinngem�ss, dass das Kantonsgericht die vor erster Instanz eingelegte Kopie des Schreibens des Beschwerdegegners f�r die Entscheidfindung nicht als erheblich erachtet hat. Entgegen der Behauptung der Beschwerdef�hrer hat das Kantonsgericht nicht festgestellt, die Parteien h�tten vereinbart, dass die Liegenschaftsverwaltung vom Beschwerdef�hrer besorgt w�rde. Es hat vielmehr festgestellt, die Parteien seien sich einig, dass ein Zusammenhang bestehe zwischen der von beiden Beschwerdef�hrern �bernommenen Liegenschaftsverwaltung und der �berlassung des Mietobjekts. Die Eventualbegr�ndung in Erw�gung 5.6 beruht daher entgegen der Behauptung in der Beschwerde nicht auf der Annahme, der Beschwerdegegner habe die Liegenschaftsverwaltung allein dem Beschwerdef�hrer �bertragen.
4.3 Welche weiteren Beweismittel die Beschwerdef�hrer eingereicht haben wollen, die in Verletzung ihres rechtlichen Geh�rs unbeachtet geblieben w�ren oder inwiefern das Kantonsgericht nicht mindestens sinngem�ss zu ihren Vorbringen vor der letzten kantonalen Instanz Stellung genommen h�tte, ergibt sich im �brigen aus der Beschwerde nicht (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG).
Die Beschwerdef�hrer r�gen, das Kantonsgericht habe die Beweise willk�rlich gew�rdigt.
5.1 Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde sind neue tats�chliche Vorbringen grunds�tzlich unzul�ssig (BGE 128 I 354 E. 6c S. 357 mit Verweisen). Soweit die Beschwerdef�hrer ihre Willk�rr�ge auf Behauptungen st�tzen, die sie erstmals im vorliegenden Beschwerdeverfahren erheben, sind sie nicht zu h�ren.
5.2 Gem�ss Art. 84 Abs. 2 BV k�nnen mit staatsrechtlicher Beschwerde keine R�gen erhoben werden, die mit einem anderen Rechtsmittel beim Bundesgericht vorgebracht werden k�nnen. Dazu geh�rt insbesondere die Berufung. Die Verletzung von Bundesrechtsnormen mit Einschluss bundesrechtlicher Beweisvorschriften kann mit Berufung erhoben werden. Auf diese R�gen ist im vorliegenden Verfahren nicht einzutreten.
5.3 Willk�r liegt nach st�ndiger Rechtsprechung nicht schon vor, wenn eine andere L�sung vertretbar oder gar vorzuziehen w�re; das Bundesgericht hebt einen Entscheid vielmehr nur auf, wenn dieser mit der tats�chlichen Situation in offensichtlichem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Dabei rechtfertigt sich die Aufhebung des angefochtenen Entscheides nur, wenn er auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 129 I 49 E. 4 S. 58 mit Verweis). Dem Sachgericht steht insbesondere bei der W�rdigung der Beweise ein grosser Ermessensspielraum zu. Willk�r ist hier nur zu bejahen, wenn das Gericht offensichtlich den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels verkannt, ohne vern�nftigen Grund ein wichtiges und erhebliches Beweismittel unber�cksichtigt gelassen oder aus den vorhandenen Elementen offensichtlich unhaltbare Schl�sse gezogen hat (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9 mit Verweisen).
5.4 Das Kantonsgericht hat den Beweis f�r die Behauptung der Beschwerdef�hrer, die Liegenschaft sei ihnen zum Preis von einem Franken pro Monat inklusive Nebenkosten zum Gebrauch �berlassen worden, durch den schriftlichen Mietvertrag nicht als erbracht angesehen. Es hat dabei insbesondere ber�cksichtigt, dass die Beschwerdef�hrer f�r eine derart symbolische Gegenleistung keine Gr�nde angef�hrt hatten bzw. keine ersichtlich seien, und es hat die Tatsache erw�hnt, dass der Beschwerdegegner die Unterzeichnung des Mietvertrages bestritten hatte. Den Beschwerdef�hrern ist beizupflichten, dass eine F�lschung willk�rfrei ohne entsprechende fachtechnische Abkl�rung nicht unterstellt werden kann. Dass das Gericht jedoch im Ergebnis in Willk�r verfallen sei, indem es der Darstellung der Beschwerdef�hrer nicht gefolgt ist, kann nicht angenommen werden. Die Beschwerdef�hrer selbst bestreiten nicht, dass sich die Vereinbarung der Parteien tats�chlich nicht auf die Gebrauchs�berlassung der Liegenschaft zum Preis von einem Franken pro Monat beschr�nkte. Sie bringen vor, es sei dem Beschwerdegegner darum gegangen, "die unbezahlte Arbeitskraft zu behalten". Sie stellen damit die Feststellung des Kantonsgerichts nicht in Frage, dass sie gewisse Arbeiten f�r den Beschwerdegegner erledigten und dass dieser ihnen als Entsch�digung eine Unterkunft zur Verf�gung stellte. Der Schluss, dass die �berlassung der Liegenschaft nicht zum schriftlich festgelegten Preis von einem Franken monatlich erfolgte, sondern gegen Leistung von Arbeit, und dass deshalb der schriftliche Mietvertrag als Beweis f�r die tats�chliche Abmachung nicht tauglich sei, ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Willk�rr�ge ist - soweit darauf �berhaupt eingetreten werden kann - unbegr�ndet.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtsgeb�hr ist bei diesem Verfahrensausgang den Beschwerdef�hrern zu auferlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Diese haben dem durch einen Anwalt vertretenen Beschwerdegegner dessen Parteikosten im vorliegenden Verfahren zu ersetzen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Beschwerdef�hrer haben dem Beschwerdegegner unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientsch�digung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
Lausanne, 29. Januar 2007

References: Art. 9
 Art. 6
 Art. 274
 Art. 266
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 29
 Art. 6
 Art. 9
 Art. 29
 Art. 29
 Art. 29
 Art. 6
 Art. 84