Source: https://www.osmd.cz/WebContent.aspx?rid=81925&app=Main&grp=Content&mod=ContentPortal&sta=ArticleDetailWeb&pst=ArticleDetailWeb&p1=OID_INT_4111&tname=webdefault&acode=681243ec577641e722717ead312ae4e0
Timestamp: 2020-08-06 16:35:00+00:00

Document:
OSMD - Ukončení nájmu bytu - seriál, 2. díl
Ukončení nájmu bytu - seriál, 2. díl
Ukončení nájmu bytu - 2. část
V této části se tedy budu zabývat, jak jsem předeslala minule, výpovědí z nájmu, výpovědními důvody, výpovědní dobou.
Výpověď může být s výpovědní dobou, nebo bez výpovědní doby ve zvlášť závažných
případech. Oba druhy musí obsahovat výpovědní důvod, který je dán zákonem. V tom směru se od zákona nelze odchýlit ujednáním v nájemní smlouvě. Ustanovení, které vyčerpávajícím způsobem uvádí výpovědní důvody u výpovědi z nájmu bytu, je uvedeno v § 2288 občanského zákoníku. Strany si tedy nemohou sjednat jakékoli výpovědní důvody, a pokud by to učinily, je takové ujednání neplatné.
Je třeba doplnit, což asi všichni víte, že výpovědní důvody jsou závazné pouze pro pronajímatele, zatím co nájemce může podat výpověď v podstatě kdykoli, a důvod není podstatný. Pouze u výpovědi z nájmu uzavřeného na dobu určitou, může nájemce podat výpověď jen, pokud se změnily okolnosti, za nichž byla smlouva uzavřena a po nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu setrvával. Je to poměrně vágní ustanovení. Jeho aplikace má význam hlavně v případě, že nájemce měl uzavřenu na určitou dobu nájemní smlouvu a prostě dá výpověď několik měsíců před uplynutím doby nájmu, což může znamenat pro pronajímatele nepříjemný finanční dopad. Určitě by bylo možno se dovolávat u soudu náhrady škody v podobě doplatku nájmu, pokud by výpovědní důvod soud neshledal přiměřený uvedenému ustanovení § 2287 občanského zákoníku. Osobně jsem se však s problémem v této souvislosti nikdy nesetkala a ani mi není známo, že by problém z tohoto jednání nájemce dospěl až k Nejvyššímu soudu ČR, aby mohl být judikován.
Výpověď z nájmu s výpovědní dobou
Výpovědní doba je tříměsíční a počíná běžet od prvního dne následujícího měsíce po doručení druhé straně. Od této dob se nelze smluvně odchýlit a ujednat si výpovědní dobu jinou.
A nyní již tedy k jednotlivým důvodům k výpovědi. Zákon rozlišuje případy, kdy je smlouva nájemní uzavřena na dobu určitou a neurčitou. Pro oba typy smluv shodně platí: a) hrubé porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu - tím je vždy neplacení řádně a včas nájemného či služeb s tím spojených. Toto porušení se celkem lehko prokazuje. Je třeba doplnit, že dluh musí existovat ke dni podání výpovědi. Za dluh se považuje i nedoplatek na nájemném vzniklý zvýšením nájmu, které bylo buď v souladu s nájemní smlouvou - inflační doložka, nebo podle zákona, nebo rozhodnutím soudu. K tomu již byl vydán judikát č. 26 Cdo 4848/2016, kde byla potvrzena oprávněnost výpovědi z nájmu z toho důvodu, kdy nájemce nerespektoval rozhodnutí o zvýšení nájmu a hradil původní částky. Tak se stává, že někteří nájemci nerespektují navýšení z důvodů sjednané inflační doložky. Přitom výše dluhu není až tak rozhodující. Nicméně určitě by soud jinak posuzoval dluh ve stovkách korun a jinak v tisících. Musíme si uvědomit, že musí jít o hrubé porušení povinností.
Samozřejmě, že hrubě porušit své povinnosti lze i z jiných důvodů, než řádné neplnění finančních závazků. Je ovšem většinou obtížné taková porušení dokazovat u soudu, protože pakliže se věc k soudu dostane, je důkazní břemeno na pronajímateli. Proto je vždy třeba na zajištění důkazů dbát. Například je to i neoznámení vyššího počtu osob, neupravení po výzvě počtu osob dle dohodnutého počtu v nájemní smlouvě. Podnájem bytu bez souhlasu pronajímatele apod.
b) nájemce se dopustil úmyslného trestného činu vůči pronajímateli, jeho rodině, nebo vůči osobě bydlící v domě, nebo proti cizímu majetku v domě se nacházejícím. V tomto směru dostávám často otázky, zda je možné dát výpověď z tohoto důvodu, když třeba nájemce pronajímateli vyhrožuje, obtěžuje jiné, napadne někoho a podobně. To by patřilo spíše do kategorie ad a), ovšem musí se jednat o závažné útoky a hlavně prokázané útoky. Výpovědní důvod ad b) předpokládá, že nájemce byl za své jednání pravomocně odsouzen!!
c) vyklizení je ve veřejném zájmu, pro který nebude možné byt vůbec užívat. To jsou případy např. vyvlastění z důvodů veřejného zájmu.
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Zde se často setkávám s dotazy, zda by se pod tento důvod nedalo schovat ledascos. Musím Vás ujistit, že nedalo! Tento důvod vypadá docela nadějně, ale je třeba jej vykládat v kontextu s důvodem předchozím a je soudně vysvětlován jen v souvislosti s katastrofami, jako je zemětřesení, válka apod. Takže je v praxi celkem nepoužitelný.
Dále pak ve stejném ustanovení § 2288, ale odstavci 2, jsou uvedeny výpovědní důvody, které lze použít jen u smluv na dobu neurčitou.
a) potřeba bytu pro sebe - tedy pro pronajímatele, nebo jeho manžela, který opustil rodinnou domácnost, nebo po rozvodu, přitom je možné tento důvod využít, i když byl zatím jen návrh na rozvod podán.
b) potřeba bytu pro příbuzné v přímé i vedlejší linii pronajímatele nebo jeho manžela.
U obou těchto případu druhého odstavce je již hojná judikatura. Za všechny uvedu např. rozhodnutí 26 Cdo 1454/2016, které se týká výpovědního důvodu potřeby bytu pro samotného pronajímatele. Zde se Nejvyšší soud ČR jasně vyjádřil, že výpovědní důvod je naplněn bez dalšího. Nerozhoduje tedy, zda má pronajímatel kde bydlet v nájemním bytě. Zde je především chráněno právo vlastnické, které je chráněno ústavou a pronajímatel víceméně nemusí nic dokazovat. Obdoba je i u potřeby bytu pro příbuzné ad b). Právo pronajímatele je svobodnou volbou, jaký byt pro svého příbuzného vybere.
Existují však i judikáty, které se více zabývají dobrými mravy, a to zda výpověď není v rozporu s dobrými mravy. Takovým judikátem je např. rozhodnutí NS ČR 26 Cdo 5679/2016, které vychází i z dřívější judikatury s tím, že nelze svobodnou vůli pronajímatele nadřadit dobrým mravům například, pokud by měl jasně jiné - stejně vhodné - byty volné apod. Takže i tyto výpovědní důvody zdánlivě jasné mají svá úskalí a vždy bude záležet na okolnostech daného případu.
Navíc u obou těchto výpovědních důvodů je taková nepříjemná výhrada, a to, že pronajímatel musí opravdu byt pro uvedený výpovědní důvod použít a pokud tak neučiní, může se nájemce domáhat, aby mu jej znovu pronajal za stejných podmínek, nebo mu nahradil škodu, která by mu vznikla. Pronajímatel musí přitom byt pro uvedený výpovědní důvod využít nejdéle do jednoho měsíce, nebo jej musí začít do dvou týdnů rekonstruovat - opravovat. Lhůta se počítá ode dne uvolnění bytu. Asi by připadala v úvahu spíše druhá varianta, tedy, že by nájemce uplatňoval po pronajímateli náhradu škody. Nelze se však bez dalšího domnívat, že takovou škodou by bylo vyšší nájemné, které by hradil nájemce jinde na základě dobrovolně uzavřené nájemní smlouvy. Takovou škodou by byly např. stěhovací náklady.
Mnohdy v této souvislosti dostávám dotazy, jak dlouho od uvolnění bytu z tohoto výpovědního důvodu se může nájemce domáhat náhrady škody, popř. zpětného nastěhování, tedy jak dlouho lze toto právo uplatňovat. Dále, jak dlouho by měl ten, pro koho svědčí výpovědní důvod, v uvolněném bytě bydlet. Musím konstatovat, že ani při přednáškách České advokátní komory tato otázka zodpovězena nebyla a žádný jasný judikát jsem nenalezla. U otázky, jak dlouho se může vystěhovaný nájemce domáhat zpětného nastěhování či náhrady škody, bych vycházela z obecné promlčecí lhůty. Právo, které není uplatněno do tří let, což je obecná promlčecí doba, se promlčuje. To znamená, že by toto právo mohl uplatnit do tří let ode dne, kdy mělo být ustanovení § 2289 naplněno, tedy měl být byt obsazen osobou, pro kterou byl uvolněn, nebo zahájeny opravy. Takže pokud pronajímatel nenastěhoval například svého příbuzného do jednoho měsíce od uvolnění bytu, ani nezačal s rekonstrukcí, začne běžet lhůta pro nájemce domáhat se buď zpětného nastěhování, nebo náhrady škody. U náhrady škody začíná lhůta běžet, kdy se poškozený o ní dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejdéle však do deseti let od jejího vzniku. V daném případě je zcela nepochybné, že se nájemce o škodě dozví ihned, takže tzv. subjektivní tříletá lhůta běží. Jedná se o ustanovení § 619, 629 a 636 občanského zákoníku.
Pokud jde o otázku, jak dlouho by měl ten, v jehož prospěch byla výpověď z nájmu dána, skutečně byt užívat, mám za to, že je to věc subjektivní a asi by se řešila v jednotlivých případech, ale pro jistotu by v bytě měla taková osoba bydlet po nějaký čas, několik měsíců.
Určitě by bylo pro nájemce obtížné vůbec dokazovat, že v bytě ta určitá osoba nebydlí. V té souvislosti je třeba zdůraznit, že místo trvalého pobytu, které máme v občanském průkazu, není rozhodné. Rozhodné je faktické bydlení. To se dá zkoumat např. podle toho, kam chodí děti konkrétní osoby do školy, kde přebírá poštu, kde má svého lékaře, jak zná své okolí apod.
Výpověď z nájmu bez výpovědní doby
Výpověď bez výpovědní doby lze dát v případě, že nájemce porušil nájemní smlouvu zvlášť závažným způsobem - § 2291 obč. zákoníku. Zvlášť závažný způsob je zejména neplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Zde je to jasné. Více vágní jsou další důvody jako poškozování bytu, či domu závažně či nenapravitelně, způsobování závažných obtíží pronajímateli či jiným nájemníkům. U této formy výpovědi je třeba zdůraznit, že jí MUSÍ PŘEDCHÁZET VÝZVA K NÁPRAVĚ. Pokud nepředchází, k výpovědi se nepřihlíží, jinak řečeno je neplatná. Vždy tedy musí předcházet výzva k tomu, aby třeba nájemce zaplatil dluh, upustil od dalšího jednání nebo nahradil škodu, pokud to lze.
Pokud nelze nijak napravit jednání nájemce, a to ani upuštěním od takového jednání, nelze výpověď bez výpovědního důvodu dát a musí se přistoupit k výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou. Takovým příkladem je pravomocné odsouzení za trestný čin - viz výše. Takové jednání nelze žádným způsobem napravit, ani v něm přestat pokračovat, a tudíž může být dána výpověď pouze podle § 2288 občanského zákoníku s tříměsíční výpovědní dobou.
K bezpodmínečné nutnosti podání výzvy před výpovědí bez výpovědní doby hovoří judikát č. 26 Cdo 4249/2016, kde se jasně říká, že výzva k nápravě, nebo k upuštění od závažného protiprávního jednání a určení přiměřené lhůty k nápravě, je hmotně právní podmínkou pro oprávněnost výpovědi bez výpovědní doby. Přitom taková výzva nemusí mít písemnou formu. Je ovšem otázka, jak by pronajímatel své jednání dokazoval, proto doporučuji vždy učinit výzvu písemně a doručit nájemci.
Při tomto druhu výpovědi končí nájem dnem, kdy výpověď bez výpovědní doby nájemce obdrží. Zákon uvádí, že je nájemce povinen byt vyklidit a odevzdat bez zbytečného odkladu, nejdéle do jednoho měsíce. Takže žalobu na vyklizení je možné podat až po uplynutí tohoto měsíce.
V závěru bych se chtěla zabývat formálně právní stránkou výpovědi a to ať již s výpovědní dobou, nebo bez ní. Vždy je třeba uvést výpovědní důvod. Doporučuji jej co nejvíce konkretizovat. Uvést přesně, co nájemce porušil a jakým způsobem, popř. kdy se tak stalo. V závěru výpovědi musí být poučení o tom, že má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Toto poučení je bezpodmínečné pro platnost výpovědi. Bez něj by byla výpověď absolutně neplatná. Je samozřejmé, že oba druhy výpovědi musí být písemné a doručené druhé straně, nebo se musí alespoň dostat do sféry nájemce - např. oznámení pošty.
S radostí přijmu dotazy k daným problematikám, kdy můžeme v časopise Střecha zavést rubriku poradny a dotazů a odpovědi. Také mě potěší Vaše podněty a zkušenosti ze sporů, které jste v této problematice již absolvovali s pravomocným rozsudkem.
V příštím pokračování se budu zabývat praktickými zkušenostmi ze soudních sporů o oprávněnost výpovědi, spory o vyklizení, okolnosti předávání bytu, jeho vyklizení a vyúčtováními služeb, použití kauce apod.
Zpracovala JUDr. Helena Mejvaldová
V Praze dne 6. 5. 2019

References: § 2288
 soud 
 § 2287
 soud 
 § 2288
 soud 
 § 2289
 § 619
 § 2291
 § 2288