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⭐Responsabilità omissiva dell amministratore di condominio
Responsabilità omissiva dell amministratore di condominio
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Emma Salvadori
1 Responsabilità omissiva dell amministratore di condominio2 Il condominio è un istituto che nel corso degli anni ha subito una continua evoluzione, dettata dalla copiosa attività giurisprudenziale e dal proliferare di numerose leggi speciali. In questo contesto, di questioni tradizionali e di problemi nuovi, il tema della responsabilità omissiva assume notevole rilevanza se solo si considerano le innumerevoli incombenze cui è preposto l amministratore, organo di gestione del condominio e responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. L amministratore deve essere un soggetto altamente qualificato e dotato di idonea organizzazione per far fronte alle sue responsabilità. Sullo stesso grava, senza soluzione di continuità, l obbligo di vigilare sulle parti comuni che gli impone di osservare tutte le misure idonee a prevenire i rischi e a tutelare l incolumità della collettività condominiale e non. Si tratta, in particolare, di adottare le misure di sicurezza antincendio, concernenti gli impianti e le installazioni esistenti, nonché di affidare specifiche mansioni a ditte esterne (pulizia scale, giardino ecc.) o lavori di manutenzione, migliorie o adeguamenti normativi che comportino l esecuzione di opere edili o impiantistiche. L omissione di tali comportamenti potrebbe, per l esistenza della posizione di garanzia, comportarne una responsabilità non solo civile per l inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti ma anche penale. Allo stesso modo si potrebbe configurare una responsabilità in materia tributaria o previdenziale, ove gestisca condomini caratterizzati dalla presenza di lavoratori dipendenti o dalla percezione di reddito imponibile. In ragione dell importanza del ruolo e dei numerosi e complessi compiti che l amministratore deve adempiere, analizziamo nel dettaglio le diverse tipologie di responsabilità configurabili nello svolgimento dell incarico, offrendo un aggiornamento normativo e giurisprudenziale in grado di fornire uno strumento indispensabile e accessibile a tutti gli operatori del settore3 IN QUESTO NUMERO CIVILE I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ Natura del condominio e riflessi in tema di responsabilità Responsabilità contrattuale 9 Responsabilità extracontrattuale 26 Legittimazione processuale 28 Normativa speciale e professioni tecniche 30 5 PENALE RESPONSABILITÀ PENALE E CRITERI DI IMPUTAZIONE I profili generali dei reati omissivi 38 Le violazioni in materia di sicurezza sul lavoro 41 I reati di comune pericolo 52 La sicurezza degli abitanti di edifici che minacciano rovina 54 I reati in materia tributaria e previdenziale 57 DOCUMENTAZIONE Sentenze integrali Rassegna di giurisprudenza Schede normative Civile 65 Penale 90 Civile 103 Penale 117 Civile 124 Penale4 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ L amministratore rappresenta l organo di gestione del condominio e in quanto tale è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. ALESSANDRA CARRA Avvocato civilista SOMMARIO NATURA DEL CONDOMINIO E RIFLESSI IN TEMA DI RESPONSABILITÀ Il rapporto amministratore-condominio RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE I contrasti giurisprudenziali sull osservanza del regolamento L esecuzione delle delibere assembleari La regolarità nell uso dei beni comuni e la parità di godimento I danni derivanti dal lastrico solare Le spese e i contributi per l esercizio dei servizi comuni La difesa dei diritti e il potere di rappresentanza Le problematiche sul rendiconto RESPONSABILITÀ EXTRACONTRATTUALE LEGITTIMAZIONE PROCESSUALE NORMATIVA SPECIALE E PROFESSIONI TECNICHE Gli adempimenti in materia di ascensori Questioni incerte e prospettive di riforma5 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ NATURA DEL CONDOMINIO E RIFLESSI IN TEMA DI RESPONSABILITÀ È un ente, privo di personalità giuridica, che gestisce le parti comuni nell interesse dei condomini, senza interferire nei diritti dei singoli L individuazione del soggetto o dei soggetti della responsabilità, sia contrattuale sia extracontrattuale, impone in via preliminare di approfondire la natura giuridica del condominio e il vario interferire dei diversi rapporti che in esso coesistono. Il condominio è un istituto a cui il codice e, più in generale, la legge non danno una definizione, la sua collocazione nel Libro III, relativo alla proprietà, e più nello specifico nel Capo II del Titolo VII, relativo alla comunione, ci indicano che lo stesso si caratterizza per essere un ramo di questo più generale istituto, che si applica quando la proprietà, o un altro diritto reale, spettano in comune a più persone (art c.c.). Rispetto alla comunione il condominio si caratterizza, tuttavia, per la coesistenza di parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune ed è proprio la sussistenza di questo collegamento materiale e funzionale (accessorietà) tra i beni comuni e le unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituisce il presupposto fondamentale dell instaurazione di un condominio, con conseguente applicabilità della disciplina di cui agli artt ss. c.c. (Cass. 3 ottobre 2003, n ). Ai fini della sua costituzione non è necessaria alcuna formalità; è, infatti, sufficiente la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell immobile (cosiddetto condominio minimo) perché si debba applicare la disciplina del condominio, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni ( Cass., Sez. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046). Il numero dei condomini rileva, invece, ai fini della nomina di CONDOMINIO MINIMO Nel condominio minimo le spese un amministratore, che diventa obbligatoria quando i condomini necessarie alla conservazione o sono più di quattro, o ai fini del regolamento di condominio, che è obbligatorio in presenza di più di dieci condomini. riparazione della cosa comune ove non previamente deliberate possono essere Lo stesso può svilupparsi in senso verticale, quale edificio a più piani, richieste dal condomino che le ha sostenute soltanto ove ricorresse ma anche in senso orizzontale, qualora più unità immobiliari di l'urgenza dell'opera, a norma dell'art. proprietà esclusiva condividano servizi comuni (quali, per esempio, 1134 c.c. Al condominio minimo devono, strade interne, illuminazione, piscina). Ricorre, invece, la figura del supercondominio allorché più edifici infatti, applicarsi le norme dettate in materia di condominio. Resta, pertanto, esclusa, l applicabilità dell art c.c. siano costituiti in condomini distinti ma ricompresi in (relativo alla comunione), che riconosce al un organizzazione condominiale più ampia e collegati tra loro a causa comproprietario il rimborso delle spese dell esistenza di cose, impianti e servizi comuni in rapporto di necessarie sostenute a cura della accessorietà con i fabbricati. Ai fini della costituzione di siffatto trascuranza degli altri partecipanti. complesso non è necessaria la manifestazione di volontà6 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun singolo condominio. È, infatti, sufficiente che gli edifici, singolarmente considerati, abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili. In mancanza di una espressa regolamentazione, al supercondominio è stata applicata, in via analogica, la disciplina del condominio. Riguardo la natura giuridica del condominio, benché questo si Dottrina caratterizzi per un organizzazione unitaria, la dottrina prevalente ha escluso che gli si potesse attribuire una personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti (Salis, Il condominio negli edifici, 1959, 258 ss.; Marina, Giacobbe, Condominio negli edifici, Enc. dir. 1961, 822; Terzago, Il condominio, 1988, 4 ss.). Secondo l orientamento minoritario, invece (Branca, Comunione, condominio negli edifici, 1965, 318) il condominio è considerato un tertium genus, né persona fisica né persona giuridica astratta ma collettività organizzata o persona giuridica collettiva, assimilabile alle associazioni non riconosciute. Tale tesi è, tuttavia, scarsamente condivisa in dottrina posto che se da un punto di vista di politica legislativa è possibile fare del condominio un soggetto giuridico, è certo, alla stregua della norma codificata, che è estremamente difficile poter ricostruire l ente condominiale in termini di soggettività giuridica, anche ricorrendo all analogia con le associazioni non riconosciute, la cui soggettività giuridica è pure controversa (S. Rezzonico, M. Rezzonico, La responsabilità civile in condominio, Milano 2009, 47 ss.). Favorevole all orientamento prevalente, seppur con qualche eccezione, la giurisprudenza ha affermato che il condominio è ente di Giurisprudenza gestione sfornito di una personalità distinta dai suoi partecipanti e dunque, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario (l'amministratore) non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere di intervenire nei giudizi, in cui tale difesa sia stata assunta dall'organo di rappresentanza unitaria, ovvero di avvalersi dei relativi mezzi di impugnazione ove non proposti da quest'ultimo (v. Cass. 9 maggio 1966, n. 1179; Cass. 25 maggio 2001, n. 7130; Cass. 4 luglio 2001, n. 9033). Tale orientamento risulta ormai superato dalle Sezioni Unite che, sul punto hanno sostenuto la inconsistenza di tale ripetuto e acritico accostamento (tra condominio ed ente di gestione), concordando tuttavia nell escludere qualsiasi riconoscimento di autonomia giuridica al condominio ( Cass. n. 9148/2008, cit.). Infatti, la figura dell'ente, ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti. D'altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una categoria definita ancorché non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilità differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite. Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi più opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano i programmi e assicurano l'assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione. Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell'autonomia patrimoniale Il condominio non è titolare né di diritti e di obbligazioni né di un patrimonio autonomo distinto da quello dei singoli condomini (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione). Orbene, nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione il fatto che l'amministratore e l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono le ragguardevoli diversità7 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici. Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti e i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti. Si consideri, inoltre, che la legittimazione dell amministratore non esclude quella dei singoli condomini. Questi possono, infatti, agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; possono intervenire nei giudizi intrapresi dall amministratore e avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione. Non vi è dubbio, tuttavia, che il condominio, benché privo di autonoma soggettività giuridica, configuri come un centro autonomo di imputazione di interessi diverso dal condomino risultando, infatti, pienamente configurabile la responsabilità extracontrattuale del condominio anche nei confronti del condomino ( Cass. 19 marzo 2009, n. 6665). Il rapporto amministratore-condominio Secondo la giurisprudenza consolidata, l'amministratore raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle relative disposizioni (Cass. 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. 14 dicembre 1993, n ; Cass. n. 9148/2088 cit.). La veste di mandante è assunta quindi dall intero condominio. La rappresentanza ha natura convenzionale e contrattuale, trovando fondamento sul consenso espresso dall assemblea, che conferisce il mandato all amministratore. I poteri a esso attribuiti sono stabiliti dalla legge, anche se i condomini riuniti in assemblea hanno la facoltà di ampliarli. La minoranza contraria alla nomina dell amministratore rimane comunque vincolata L amministratore alla decisione presa dalla maggioranza ed è ugualmente non ha una rappresentanza rappresentata dal soggetto da lei non votato. di tipo organico Relativamente alla tesi secondo la quale si avrebbe ma solo ex mandato in virtù rappresentanza volontaria in caso di nomina della nomina dei condomini dell amministratore da parte dell assemblea e rappresentanza ex lege in caso di nomina dell amministratore da parte dell autorità giudiziaria (art c.c.) è stato affermato che tale differenziazione non ha ragione di essere in quanto non sono ricollegabili effetti differenti a seconda che si tratti di un tipo di rappresentanza o dell altra. L amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza del buon padre di famiglia (art c.c.). Se non compie esattamente la prestazione dovuta, è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, che derivano dall art c.c. (responsabilità del debitore). In base all obbligo di diligenza, l amministratore deve adempiere ai propri doveri con precisione, scrupolo e oculatezza (De Renzis, Ferrari, Nicoletti, Redivo, Trattato sul condominio, Padova, 607), criteri che di volta in volta dovranno essere accertati in base al caso concreto. La diligenza richiesta è quella che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni cosciente delle relative responsabilità. È sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni (art8 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ 1176 c.c.), che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante ( Cass., ord. 23 dicembre 2003, n , Sez. III). IL CONDOMINIO È un ente privo di personalità giuridica e di autonomia patrimoniale che gestisce le parti comuni nell interesse dei singoli condomini. Si caratterizza per la coesistenza di parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune strutturalmente e funzionalmente connesse. Rappresenta un autonomo centro di imputazione diverso dai singoli condomini e fonte di responsabilità extracontrattuale. Comunione (differenze). Nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Costituzione. Il condominio sorge ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che a esso da origine. Tipologie. Il complesso può svilupparsi in senso verticale, quale edificio a più piani, ma anche in senso orizzontale, qualora più unità immobiliari di proprietà esclusiva condividano servizi comuni (es. illuminazione, piscina). Rivestono, infatti, una fondamentale importanza gli aspetti che attengono alla particolare conformazione dei beni e degli impianti dalla quale discende, o può discendere una qualificazione degli stessi in termini di cosa comune. Supercondominio. Costituito da più edifici distinti ma ricompresi in un organizzazione condominiale più ampia e collegati tra loro a causa dell esistenza di cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Anche il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune determinati beni. NORME DI RIFERIMENTO ART C.C. Nomina e revoca dell amministratore ART C.C. Responsabilità del debitore ART C.C. Diligenza del mandatario ART C.C. Diligenza nell adempimento9 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE I poteri dell amministratore sono condizionati dal vario interferire di situazioni individuali e collettive che esigono protezione e tutela in ordine agli interessi coinvolti Gli obblighi che l amministratore è tenuto ad adempiere sono quelli imposti dagli artt. 1129, 1130, 1131, 1135 c.c., oltre a quelli previsti dalla normativa speciale. Le richiamate disposizioni, nel disciplinare i poteri dell amministratore e le sue capacità giuridiche di rappresentanza del condominio, regolano anche a contrariis le responsabilità che gli derivano per l inosservanza degli oneri e degli obblighi che allo stesso incombono [1]. Il compito dell amministratore, stante l applicazione dei principi relativi al mandato, non si limita all adempimento di quanto espressamente previsto per legge ma si estende anche agli atti preparatori e strumentali, nonché a quelli ulteriori, che si riconnettono all attività prevista dalla legge ( Cass. 25 febbraio 2000, n. 2149; Cass. 15 giugno 1999, n. 5932). Il limite fondamentale che incontra nella sua gestione è quello che le parti e i servizi siano comuni, salvo il conferimento di un ulteriore mandato espresso dai singoli condomini. In particolare, l art c.c. disciplina la nomina dell amministratore e la durata dell incarico, stabilita in un anno. Si tenga, tuttavia, presente che, in base all istituto della Al termine dell incarico prorogatio, l amministratore, anche se scaduto, l'amministratore conserva dimissionario o non rinnovato nell incarico, continua a una limitata legittimazione svolgere ad interim le sue funzioni (a meno che sia a resistere nei confronti stato revocato per giusta causa), finché l assemblea o delle pretese del condominio l autorità giudiziaria non ne nomini un altro al suo posto; ciò al fine di assicurare la continuità della funzione svolta [2]. La stessa norma prevede, inoltre, la possibilità di revoca dell amministratore, in ogni tempo, da parte dell assemblea, e da parte dell autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. Una questione che è stata affrontata in dottrina riguarda la possibilità per l amministratore di richiedere al condominio i danni derivanti da una sua eventuale revoca anticipata, senza giusta causa. Sul punto è stato ritenuto che, quando il mandato è oneroso, poiché all amministratore è riconosciuto un compenso per la sua opera, questo dovrà essere versato per tutto il periodo di durata del proprio incarico, senza diritto ad alcuna indennità ove l incarico venga a cessare per revoca o rinuncia anticipata rispetto al termine stabilito [3]. L art c.c. disciplina, invece, le attribuzioni dell amministratore, stabilendo che questi debba: eseguire le deliberazioni dell assemblea dei condomini e curare l osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio e alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. L inadempimento rispetto a tali obblighi comporta, inevitabilmente, la responsabilità contrattuale dell amministratore nei confronti dei condomini10 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ L art c.c. prevede un ipotesi esplicita di responsabilità dell amministratore, il quale può essere revocato, ed è tenuto al risarcimento danni, qualora non dia notizia all assemblea dei condomini di un atto di citazione o di un provvedimento a lui notificato, che esorbiti dalle sue attribuzioni. L art. 1135, ultimo comma c.c. prevede, infine, che l amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente e con l obbligo di riferirne nella prima assemblea. Da tale disposizione è stato desunto, per via interpretativa, un vero e proprio obbligo, per l amministratore, di agire di propria iniziativa, per realizzare gli interventi urgenti di straordinaria manutenzione [4]. Secondo una diversa opinione, invece, nel caso particolare di riparazioni urgenti, si ritiene che quello dell amministratore sia un potere e non un dovere in quanto l ultimo comma dell art c.c. dice può ordinare e non deve, e pertanto l amministratore non è responsabile se non provvede, purché però avvisi i condomini, rientrando ciò nel suo dovere di conservare le cose comuni; tuttavia, qualora l amministratore non abbia in alcun modo il tempo per convocare l assemblea straordinaria per informarla di tale situazione di pericolo, egli deve prendere decisioni tempestive e immediate in tal senso che, talvolta, a seconda delle fattispecie concrete, possono essere provvisorie e contingenti [5]. Deve, comunque, riconoscersi in capo all amministratore, l obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per l eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere (Cass. pen. 7 agosto 1996, n. 7764). DOVERI E ATTRIBUZIONI Esecuzione delle delibere Uso dei beni ed erogazione dei servizi Riscossione dei contributi ed erogazione delle spese Atti conservativi sulle parti comuni Rendiconto di gestione L amministratore deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento condominiale operando con la diligenza che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità. Nell esecuzione del regolamento condominiale, l amministratore deve predisporre i mezzi atti a garantire ai condomini il pari uso dei beni e servizi comuni definendo in concreto quanto non previsto i provvedimenti necessari. L amministratore deve sia erogare le spese sia riscuotere i contributi necessari per il buon funzionamento del condominio; sulla base di tale obbligo redigerà il rendiconto consuntivo, facendolo approvare dall assemblea unitamente al preventivo con la relativa ripartizione delle spese. Incombe sull amministratore il dovere di tutelare gli interessi del condominio sia nei confronti dei singoli condomini che nei confronti dei terzi. L'amministratore ha l'obbligo di relazionare annualmente l'assemblea su tutto ciò che concerne la gestione contabile indicando le entrate, le uscite, la situazione patrimoniale e la ripartizione delle spese tra i condomini. Lavori urgenti L amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria solo qualora rivestano carattere urgente e con l obbligo di riferirne nella prima assemblea. ARTICOLO 1130, C. 1 N C. 1 N C. 1 N C. 1 N C U. C11 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ I contrasti giurisprudenziali sull osservanza del regolamento Curare l'osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dall art. 1130, n. 1 c.c. all amministratore, il quale pertanto è senz altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell apposita autorizzazione che è richiesta dall art c.c. soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell amministratore stesso ( Cass. n /2010 cit.). Il suo compito riguarda le clausole aventi a oggetto le parti comuni, e non quelle che, sebbene inserite nel Il mandato conferito regolamento, riguardino le singole proprietà dei è finalizzato a tutelare condomini. Relativamente a queste ultime, infatti, gli interessi della sfera collettiva l amministratore è legittimato ad agire in giudizio per e limitato alla gestione il rispetto del regolamento solo qualora siano dirette a delle parti e dei servizi comuni tutelare l interesse generale al decoro, alla tranquillità e alla stabilità dell intero edificio. L obbligo di curare l osservanza del regolamento incontra ulteriori limiti che la giurisprudenza ha così delineato: l amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall abuso dei condomini nell uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni. Secondo questo primo orientamento giurisprudenziale, infatti, in mancanza di una espressa regola condominiale o di una delibera assembleare, l amministratore non sarebbe tenuto ad agire in via giudiziale per ottenere il rispetto del regolamento da parte dei condomini. Ne conseguirebbe, pertanto, l esclusione di una responsabilità omissiva in capo all amministratore di condominio. Una responsabilità potrebbe sussistere, invece, qualora il regolamento di condominio, ai sensi dell art. 70 disp. att. c.c., preveda l applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini, che violino le norme regolamentari riguardanti l uso delle cose comuni e l amministratore non provveda ad applicarle (Cass. 20 agosto 1993, n. 8804). TRIB. ROMA 12 DICEMBRE 2006, SEZ. V. In accoglimento di tale Orientamento conforme orientamento giurisprudenziale, richiamato in sentenza, il Tribunale di Roma, ha escluso la responsabilità di un amministratore di condominio che a seguito di lamentele dei condomini per un uso improprio dell androne condominiale si era limitato a investire del problema il Consiglio condominiale, che a sua volta aveva invitato i condomini coinvolti a vigilare e a impedire l attività. Si è ritenuto, infatti, che non può richiedersi all amministratore alcuna ulteriore attività oltre a quella espletata, atteso che l amministratore non ha specifico potere disciplinare e sanzionatorio, essendo solo tenuto a riferire all assemblea dei condomini delle lamentele e delle violazioni commesse dai singoli condomini, ed essendo sovrana l assemblea di adottare ogni provvedimento utile per il rispetto del regolamento. Ne deriva che l amministratore non può essere ritenuto responsabile del danno subito dal condominio per lesione del suo diritto alla tranquillità derivante dall uso illegittimo dei beni di proprietà comune12 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ CASS. 29 OTTOBRE 2003, N La S.C. cambia orientamento, Orientamento contrario statuendo che l amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio per ottenere il rispetto del regolamento di condominio, indipendentemente da una eventuale delibera assembleare che lo autorizzi. Ciò è stato affermato con riferimento all azione promossa da un amministratore nei confronti di una condomina che aveva violato il divieto, contenuto nel regolamento condominiale, di destinare locali di proprietà esclusiva all esercizio dell attività di stireria-lavanderia. Nel caso di specie, la L amministratore corte di merito aveva respinto la domanda di deve predisporre risarcimento del danno avanzata dal condominio nei i mezzi e le attività necessarie confronti della condomina, ritenendo che alla concreta attuazione l amministratore era privo di una specifica della volontà assembleare autorizzazione ad agire per il risarcimento dei danni derivati dall uso, contrario alle prescrizioni di regolamento, dell unità immobiliare. La Corte di Cassazione ha, invece, statuito che l amministratore, ai sensi della richiamata normativa codicistica, era invece pienamente legittimato, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione, a proporre la domanda riconvenzionale di inibizione e ad avanzare anche quella risarcitoria, non solo in esecuzione della delibera assembleare, ma in ogni caso, al fine di garantire l osservanza del regolamento condominiale, che limitava determinati usi delle proprietà esclusive ( Cass. n /2003). Casi particolari CASS. 26 GIUGNO 2006, N La S.C. ha ritenuto che un amministratore dovesse rispondere del proprio operato negligente e omissivo in quanto non aveva applicato le sanzioni, previste dal regolamento, in caso di inosservanza dello stesso da parte dei condomini. La violazione era consistita nel mancato rispetto degli orari di scuotimento di panni e tovaglie e per la battitura dei tappeti. È stato, infatti, osservato che al fine di attivarsi per far cessare gli abusi l amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130, comma 1, n. 1 c.c.: ex plurimis, cfr. Cass. n /1999; Cass. n. 9378/1997) a curare l osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l interesse generale al decoro, alla tranquillità e all abitabilità dell edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell art. 70 disp. att. c.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. n. 8804/1993): ove lo stesso come del resto nella specie accertato dai giudici di appello preveda tale possibilità. CASS. 17 GIUGNO 2010, N In un diverso caso di violazione del regolamento, la S.C. ha ribadito che l amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell assemblea dei condomini, a instaurare il giudizio per la rimozione di finestre aperte da taluni condomini abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale. Infatti, tale atto, in quanto diretto a preservare il decoro architettonico dell edificio contro ogni alterazione dell estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio, e pertanto ricade, ai sensi dell'art. 1130, n. 4 c.c., tra le attribuzioni dell amministratore [6]. CASS. 25 OTTOBRE 2010, N La Corte di Cassazione ha ribadito che curare l osservanza del regolamento di condominio è compito Orientamento dominante precipuo affidato dall art c.c. all amministratore, il quale pertanto è senz altro abilitato ad agire e resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra un apposita autorizzazione da parte dell assemblea. Nel caso di specie si trattava del caso di un condomino, che aveva adibito la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale (nella specie bar, ristorante)13 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ Secondo l orientamento giurisprudenziale più recente, l amministratore, indipendentemente dall esistenza o meno di una autorizzazione assembleare, ha quindi la facoltà di attivarsi, anche tramite l azione giudiziale, per ottenere il rispetto del regolamento di condominio. Dovendo adempiere con diligenza il proprio incarico, e avendone la facoltà, sembra potersi desumere un vero e proprio obbligo, per l amministratore, di attivarsi, anche giudizialmente, per ottenere il rispetto del regolamento. In caso contrario potrebbe, infatti, ravvisarsi una responsabilità del professionista per mancato adempimento dei propri obblighi contrattuali. In termini possiamo, dunque, affermare che l amministratore per attivarsi e far cessare gli abusi, non necessita di alcuna previa delibera assembleare. Sembrerebbe, tuttavia, opportuno ricollegare l obbligo di intervento dell amministratore a una richiesta che provenga da almeno uno dei condomini. È, infatti, improbabile che un amministratore che non abiti nel condominio possa essere a conoscenza delle eventuali violazioni del regolamento poste in essere dai condomini. L esecuzione delle delibere assembleari L art. 1130, comma 1, n. 1 c.c. prevede che l amministratore debba eseguire le deliberazioni dell assemblea dei condomini. Tale obbligo, in applicazione dei principi del mandato, presuppone che l amministratore ponga in essere tutte le attività collaterali finalizzate all esatto adempimento del proprio compito. Qualora l assemblea deliberi l esecuzione di lavori straordinari, Questioni controverse l amministratore sarà per esempio tenuto a porre in essere tutta l attività, amministrativa e burocratica, necessaria all inizio dell esecuzione dei lavori. Egli dovrà poi provvedere a un piano iniziale di riparto delle spese e provvedere ai pagamenti in base al contratto stipulato con la ditta esecutrice. In mancanza di norme che specifichino i doveri e le responsabilità dell amministratore di condominio, il dubbio che si pone è se l amministratore abbia l obbligo di eseguire le delibere assembleari, qualora queste presentino profili di illegittimità. Nella disciplina specifica manca, infatti, una norma che chiarisca quale debba essere il comportamento dell amministratore in presenza di delibere nulle o annullabili. Al riguardo occorre premettere che debbono qualificarsi nulle le delibere dell assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni, o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all oggetto. Debbono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all oggetto (Cass., ord. 7 luglio 2011, n ). L amministratore dovrà quindi porsi, come problema, quello di dare comunque esecuzione alle delibere irregolari o palesemente invalide, in considerazione del fatto che il compimento di un atto che esorbiti dai suoi compiti di mandatario lo potrebbe esporre a responsabilità personali nei confronti dei condomini suoi mandanti. Potrebbe, infatti, ravvisarsi un eccesso di potere da parte dell amministratore che esegue comunque una delibera inficiata da nullità. Non rientra, per esempio, nei poteri dell assemblea, e quindi l amministratore dovrà astenersi dal dare esecuzione alla delibera che lo autorizzi a concludere transazioni che abbiano ad oggetto atti di disposizione che comportino una diminuzione del diritto di14 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ proprietà sulle cose comuni, attribuendo a un solo condomino l uso esclusivo, a tempo indeterminato di parte del lastrico solare (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4258). Analogamente, l amministratore dovrà astenersi dal dare esecuzione a una delibera (illecita) con la quale si decida di contravvenire a una norma di legge dettata in materia di sicurezza. Per quanto concerne, invece, l esecuzione di delibere di cui si preveda una modifica o una revoca, il dubbio che si pone è se l amministratore debba attendere, soprattutto in caso di forti contrasti tra i condomini, il decorso del termine previsto ai fini dell impugnativa. Al riguardo si è affermato che l amministratore è tenuto a eseguire le deliberazioni dell assemblea dei condomini con la diligenza del buon padre di famiglia e in virtù di tale dovere di diligenza può, talvolta, ritenere conveniente di soprassedere all esecuzione di una deliberazione, come nel caso in cui questa sia destinata, da lì a breve tempo a essere modificata o revocata [7]. Alcune pronunce giurisprudenziali hanno evidenziato che, in base al disposto degli artt e 1131 c.c., l obbligo di eseguire le delibere assembleari comporta che l amministratore condominiale possa agire in giudizio per l esecuzione delle delibere e resistere all impugnazione delle stesse da parte di un condomino, senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni (Cass. 15 maggio 1998, n. 4900). Occorre tuttavia sottolineare che, in base al combinato disposto degli artt e 1131, comma 1 c.c. (fatta eccezione per il caso in cui il regolamento di condominio o l assemblea attribuisca all amministratore poteri maggiori), l amministratore può agire in giudizio per dare esecuzione alle deliberazioni assembleari solo se adottate nei limiti dei poteri deliberativi dell assemblea, e, quindi, senza pregiudicare o limitare, per esempio, i diritti dei singoli condomini su beni o porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà (Cass. 14 gennaio 1997, n. 278). La regolarità nell uso dei beni comuni e la parità di godimento Tra le azioni a tutela dell integrità dei beni comuni è compreso anche il decoro architettonico L amministratore ha il potere di agire in giudizio sia contro i terzi, sia contro i condomini per tutelare l integrità dei beni di proprietà comune e, quindi, anche per salvaguardare il decoro architettonico della facciata dell edificio. Tra le incombenze spettanti all amministratore di condominio ai sensi dell art. 1130, comma 1, n. 2 c.c., rientrano sia quella di vigilare sulla regolarità dei servizi comuni (ascensori, gas, luce, elettricità, riscaldamento, scarichi fognari, antenna centralizzata e talvolta anche impianti di sicurezza antincendio, piscine, campi da tennis, polizze assicurative, portineria o impresa di pulizie, giardiniere ecc.), sia quella di assicurare la parità di godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini. A tal fine l amministratore deve impartire le necessarie provvidenze ed eseguire verifiche (Cass. 19 novembre 1996, n ). Le concrete modalità di godimento della cosa comune da parte di ciascun condomino si desumono sia dall art c.c. (uso della cosa comune), sia dall art c.c. (innovazioni). La prima disposizione vieta a ciascun comproprietario (o condomino) di alterare la destinazione del bene comune e di impedire che altri ne facciano parimenti uso secondo il loro diritto. La seconda vieta ai condomini di effettuare innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano una parte comune dell edificio inservibile all uso o al godimento anche di un solo condomino. L art c.c. tutela, pertanto, il decoro e l estetica dell edificio condominiale in quanto beni comuni15 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ L obbligo che grava sull amministratore è quello di assicurare a tutti i Casi specifici condomini il migliore godimento delle cose comuni, attraverso il compimento di tutte le necessarie attività, anche preparatorie e strumentali. Lo stesso è, quindi, tenuto a disciplinare in concreto l utilizzo delle cose comuni e a evitare gli abusi da parte dei singoli condomini. Si ritiene, per esempio, che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento e alterando l equilibrio tra le concorrenti e analoghe facoltà ( Cass. 24 febbraio 2004, n. 3640). ABUSI COMUNI Si ravvisa l abuso di bene comune anche nella Tra i casi più ricorrenti di abuso si segnalano: l occupazione delle parti comuni con beni privati di condotta di un condomino che apra un varco nel qualsiasi genere; muro divisorio per raggiungere un immobile di sua l'alterazione delle parti comuni con opere che ne esclusiva proprietà, passando attraverso il cortile danneggiano l estetica; comune. Vi sarebbe, infatti, un mutamento di le immissioni di rumori od odori molesti all interno delle destinazione d uso del bene condominiale, senza il parti comuni. In questi e in altri eventuali casi di abuso della cosa necessario consenso degli altri condomini, e in comune da parte di uno o alcuni condomini, violazione dei concorrenti diritti degli stessi ( Cass. l amministratore non potrà considerarsi responsabile per i 19 dicembre 2007, n ). danni che ne siano derivati, in quanto, come già visto nel In alcuni casi egli potrebbe esclusivamente caso di violazione del regolamento condominiale, l amministratore non ha poteri coercitivi. infliggere una sanzione al condomino che abusi dei beni condominiali, ma non sempre è una soluzione possibile. Essa è, infatti, utilizzabile solo se prevista dal regolamento. Inoltre potrà applicarsi la sanzione prevista per legge (art. 70 disp. att. c.c.), stabilita nel 1943, il cui importo, non più aggiornato, corrispondente alla irrisoria somma di euro 0,052, finisce per rendere lettera morta l art. 70 disp. att. c.c. Dal momento che l art. 72 disp. att. c.c. non inserisce l art. 70 tra le norme inderogabili, ci si è chiesti se i regolamenti possano prevedere un aumento dell entità della sanzione. La risposta è negativa. La Cassazione è costante nell affermare che se il regolamento di condominio prevede una sanzione pecuniaria (ex art. 70 disp. att. c.c.), da applicare al condomino che contravvenga al regolamento, l ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari a euro 0,05 [8]. L amministratore potrà comunque agire in giudizio per ottenere che il condomino interrompa l abuso [9]. Secondo quanto espresso dalla giurisprudenza, l amministratore, a norma dell art c.c. ha, infatti, il potere di far cessare l abuso sulle cose comuni e ha la relativa legittimazione processuale [10], senza che possa incontrare limiti in autonome iniziative giudiziarie dei singoli condomini (Cass. 11 febbraio 1985, n. 1131). Diverso è il caso in cui l abuso sia consistito in innovazioni che abbiano riguardato le proprietà individuali di un singolo condomino. In questa ipotesi, considerato che l amministratore di condominio non è legittimato a proporre azioni reali di riduzione in pristino nei confronti dei singoli condomini contro la volontà dell assemblea, non è configurabile la responsabilità dell amministratore che abbia omesso di agire in giudizio per ottenere la riduzione in pristino, qualora egli abbia investito delle specifiche questioni l assemblea del condominio e la stessa abbia16 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ deliberato, sia pure a maggioranza, di tentare di risolvere in via extragiudiziale i contrasti insorti tra i vari comproprietari [11]. Per quanto concerne l obbligo di vigilare sulla regolarità dei servizi comuni, l amministratore, secondo una lettura estensiva dell art c.c., non solo è legittimato a compiere atti conservativi necessari a evitare pregiudizi alle parti comuni, ma può compiere atti anche per la salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni delle quali ha la gestione. Pertanto, come può locare un bene condominiale, così può pretendere il pagamento dei canoni e agire, nella specie autorizzato dall assemblea, Il dovere di disciplinare per il recupero degli stessi, l importo dei quali verrà l uso dei beni comuni attribuito ai condomini secondo i millesimi di proprietà di non comprende ciascuno, restando peraltro ferma la possibilità il potere di vietarne concorrente di ciascun condomino di agire direttamente del tutto l'utilizzazione (Cass. 9 dicembre 2009, n ). Il principale compito è tuttavia quello di provvedere a effettuare la manutenzione ordinaria delle parti comuni, per le quali non occorre una autorizzazione assembleare. Si pensi, per esempio, al caso in cui i condomini abbiano pagato in tempo le proprie quote e l amministratore ometta, ciononostante, di pagare le fatture relative al servizio di energia elettrica. In conseguenza di tale inadempimento la società erogatrice dell energia potrebbe applicare delle sanzioni, oltre che bloccare l erogazione di energia elettrica al condominio. Si supponga che, in conseguenza di tale ultima eventualità, l ascensore sia inutilizzabile, fino al ripristino del servizio elettrico. In entrambi i casi i condomini potranno agire nei confronti dell amministratore chiedendo, oltre al pagamento degli interessi di mora dovuti, anche il risarcimento dei danni subiti, derivanti dall impossibilità di utilizzare l ascensore. L amministratore, per evitare di incorrere in responsabilità, dovrà dimostrare che il disservizio si è verificato per fatti a lui non imputabili. Si consideri, inoltre, che l amministratore è anche tenuto tramite i poteri e doveri di controllo che gli sono imputati dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali, a impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi; sicché, egli si viene a trovare nella posizione di custode rispetto a tali beni e può, pertanto, rispondere di detti danni ( Cass. n /2008). Poiché sull amministratore incombe questo compito di vigilanza, l omesso controllo può comportare, pertanto, una responsabilità diretta in ordine ai danni che siano derivati alle parti comuni e alle proprietà individuali. La responsabilità dell amministratore si è andata, infatti, ampliando nel tempo anche in relazione alla attività giurisprudenziale. Un esempio è dato proprio dalla pronuncia ( n /2008) mediante la quale Corte di Cassazione ha proprio riconosciuto in capo all amministratore la qualità di custode dei beni condominiali, aprendo così lo spiraglio all eventualità che i terzi danneggiati dalle cose comuni possano agire direttamente nei confronti dello stesso (ex art c.c.) per la richiesta di risarcimento. Tale posizione (di custode) non è però oggetto di una esplicita previsione normativa. I danni derivanti dal lastrico solare Una questione che causa spesso contenziosi è quella relativa ai danni che derivano dal lastrico solare. Quest ultimo può essere di proprietà comune (art c.c.) o di proprietà o uso esclusivo di un singolo condomino (art c.c.). Tale differenziazione rileva innanzitutto ai fini dell imputazione delle spese di conservazione in quanto, nel primo caso, le spese saranno ripartite proporzionalmente tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali, mentre nel17 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ secondo caso le spese di riparazione o ricostruzione saranno per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per due terzi a carico dei restanti condomini, in quanto costoro godono della funzione di copertura dell edificio, svolta dal lastrico solare. Nell ipotesi in cui da quest ultimo siano derivati danni da infiltrazioni, se il lastrico è di proprietà condominiale, indipendentemente dalle cause che possono aver portato alla verificazione di un danno, la responsabilità, e di conseguenza l onere delle spese, sarà sempre a carico della compagine condominiale. Art c.c. Parti comuni dell'edificio Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Art c.c. Lastrici solari di uso esclusivo Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Se, invece, è di proprietà esclusiva, ovvero se è sfruttato esclusivamente da un determinato soggetto, il lastrico solare (o la terrazza a livello) conserva sempre la funzione prioritaria di copertura dell intero edificio. Pertanto, la responsabilità per i danni cagionati da infiltrazioni provenienti da detta superficie, deteriorata per difetto di manutenzione, non grava sul proprietario esclusivo, (a meno che il fatto non sia a lui esclusivamente imputabile), ma su tutti i condomini, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all art c.c. Ciò significa che su questi ultimi, a cui il lastrico solare serve da copertura, il risarcimento danni graverà nella misura di due terzi dell intero importo, mentre sul titolare della proprietà superficiaria o dell uso esclusivo nella misura di un terzo (v. Cass., Sez. Unite, 29 aprile 1997, n. 3672; Cass. 17 ottobre 2001, n ; Cass. 15 luglio 2002, n ). I criteri di ripartizione delle spese necessarie per provvedere alla manutenzione del lastrico solare, e più in generale di tutte le parti comuni dell'edificio condominiale non incidono però sulla legittimazione del condominio nella sua interezza, e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art c.c. (Cass. 17 gennaio 2003, n. 642; Cass. 21 febbraio 2006, n. 3676). Anche qualora il lastrico da cui siano derivati i danni sia di proprietà esclusiva di un solo condomino, la domanda di risarcimento dei danni è quindi proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini, tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo (Cass. 11 settembre 1998, n. 9009)18 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ Il condominio, infatti, riveste la qualità di custode delle cose comuni, ed è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché il lastrico solare (benché di proprietà esclusiva di un solo condomino), a causa della funzione di copertura dell intero edificio, non rechi pregiudizio a nessuno. Tale responsabilità ha carattere oggettivo e, affinché possa configurarsi, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia (il lastrico) e il danno che ne deriva. Non è da escludere l eventuale concorso di responsabilità dell amministratore di condominio che, ove non dedotto nel medesimo giudizio, potrà essere accertato in via di rivalsa, qualora sia ravvisabile una responsabilità del professionista per negligente omissione delle necessarie riparazioni. Le spese e i contributi per l esercizio dei servizi comuni Per il recupero delle quote inevase, l amministratore deve essere autorizzato dall assemblea L amministratore, in quanto tenuto a eseguire le deliberazioni dell assemblea (artt e 1131 c.c.) ha la legittimazione ad agire nei confronti dei condomini morosi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, senza la necessità di una specifica autorizzazione, trattandosi di controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni (Cass. n /1992). Se da un lato l amministratore eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni, dall altro egli è tenuto, ex art n. 3 c.c., a riscuotere i contributi occorrenti per la gestione del condominio. La riscossione trova il suo fondamento nel preventivo e nello stato di ripartizione approvato dall assemblea. Ai sensi dell art c.c., la ripartizione delle spese deve essere compiuta in proporzione alla proprietà di ciascuno, in base alle tabelle millesimali. Può tuttavia accadere che i condomini non paghino le rate condominiali. Il legislatore ha così previsto il potere di riscossione dei contributi in capo all amministratore, il quale, ai sensi dell art. 63 disp. att. c.c., può richiedere, nei confronti dei condomini morosi, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo [(nonostante opposizione) v. App. Roma 18 aprile 2007, n. 1763, Sez. IV], in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea (Cass. 25 giugno 2001, n. 8676), che funge da riconoscimento del debito. In questo modo il condominio sarà titolare di un credito certo, in quanto approvato dall assemblea, liquido perché determinato nel suo ammontare ed esigibile poiché lo stato di morosità fa maturare le quote dovute. Si è, altresì, precisato che l amministratore può chiedere l emissione del decreto ingiuntivo per i contributi dovuti dai condomini non solo in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, ma anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati, ma in questo secondo caso non può ottenere la clausola di immediata esecuzione nonostante opposizione (Cass. 10 aprile 1996, n. 3296). Il procedimento monitorio può fondarsi sulla base del rendiconto consuntivo, ma anche su quello preventivo, purché l esercizio a cui tali spese si riferiscono non sia terminato, dovendo altrimenti agire in base al consuntivo della gestione annuale ( Cass. 29 settembre 2008, n ). La procedura di riscossione dei contributi rientra tra le normali attribuzioni dell amministratore, pertanto egli è legittimato a promuovere il procedimento monitorio, a resistere all opposizione al decreto ingiuntivo e a19 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ impugnare la sentenza conclusiva di tale giudizio, senza che occorra alcuna autorizzazione da parte dell assemblea condominiale ( Cass. 29 dicembre 1999, n ). Il legislatore ha, infatti, voluto che i mezzi finanziari necessari per la gestione condominiale siano stanziati e posti a disposizione dell amministratore con la massima tempestività, in modo da assicurare la regolarità dei suoi esborsi (al fine di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni e all erogazione dei servizi generali), ripianare eventuali eccedenze passive dovute a interventi urgenti (non contemplati o non preventivabili), e prevenire la possibilità di esposizioni personali (del rappresentante legale o del singolo partecipante) [12]. Più che una facoltà, l art. 63 disp. att. c.c. costituisce un obbligo per l amministratore. Se, infatti, egli non si attiva per il recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi, potrà essere condannato a rimborsare al condominio i debiti costituiti da penalità e da interessi moratori conseguenti a ritardati e/o omessi pagamenti ( App. Roma n. 1763/2007 cit.). L erogazione delle spese di manutenzione ordinaria non richiede la preventiva approvazione da parte dell assemblea dei condomini. Si tratta, infatti, di esborsi (spese per utenze, riscaldamento, contributi, premi assicurativi ) dovuti a scadenze fisse e ai quali l amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell assemblea. L approvazione di dette spese è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a suo carico [13]. La difesa dei diritti e il potere di rappresentanza L amministratore è legittimato ad agire in giudizio per far valere la responsabilità contrattuale del costruttore per vizi concernenti le parti comuni dell edificio Nell ipotesi di responsabilità contrattuale del costruttore per vizi riguardanti le parti e i servizi comuni di un edificio condominiale, a differenza che in quella di responsabilità extracontrattuale ex art c.c., la legittimazione attiva spetta soltanto ai singoli condomini, nei cui confronti il costruttore si è obbligato, e l amministratore di condominio può validamente agire solo in base a uno specifico mandato conferitogli dai condomini stessi (Cass. n. 3500/1987). L amministratore, ex art. 1130, n. 4 c.c. deve intraprendere le iniziative giudiziarie finalizzate alla conservazione dei diritti inerenti le parti comuni dell edificio. Tale espressione è stata interpretata in senso ampio e significa esercitare qualsiasi attività giuridica (di vigilanza e di difesa) diretta a preservare l integrità, intesa in senso lato, del bene comune (minacciato nella sua stabilità, sicurezza, decoro ) contro molestie, turbamenti, interventi, pretese da chiunque e da qualunque parte provengano, siano essi terzi o gli stessi condomini [14]. Tra queste iniziative sono ricomprese, innanzitutto, le azioni possessorie [reintegrazione (art c.c.) e manutenzione (art c.c.)] contro chi occupi abusivamente le parti comuni, oppure alteri il decoro architettonico del fabbricato. L esercizio di tali azioni, che tendono al recupero o al mantenimento del godimento della cosa, sottratto illecitamente o molestato dal terzo, non necessita di autorizzazione da parte dell assemblea ( Cass. n. 6190/2001). La proposizione dell azione di reintegrazione, come afferma la Suprema Corte, rientra infatti tra gli atti conservativi che, ai sensi dell art. 1131, n. 4 c.c., l amministratore può compiere anche senza l autorizzazione dell assemblea ( Cass. n. 7063/2002)20 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILITÀ L amministratore può, inoltre, esercitare le cosiddette azioni di nunciazione [azioni di nuova opera (art c.c.) e di danno temuto (art c.c.)], che hanno finalità tipicamente cautelari, in quanto tendono a prevenire un danno o un pregiudizio che può derivare da una nuova opera o dalla cosa altrui, in attesa che successivamente si accerti il diritto alla proibizione. In ambito condominiale, tali azioni potrebbero essere esperite dall amministratore qualora venga costruita sul lastrico solare una costruzione che, per l eccessivo sovraccarico, pregiudichi la stabilità dell edificio (potendo chiedersi anche il risarcimento del danno subìto dalle parti comuni, consistente nelle spese occorrenti per la rimessione in pristino delle cose) oppure per fermare le escavazioni operate nel sottosuolo per l ampliamento di locali sotterranei, o per la demolizione di una sopraelevazione che pregiudichi la statica dello stabile, oppure per difendere l edificio da rumori, esalazioni, immissioni nocive eccedenti la normale tollerabilità ai sensi dell art. 844 c.c. [15]. La Corte di Cassazione ha, infatti, chiarito che l amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione assembleare, ad agire avverso l escavazione del sottosuolo effettuata da alcuni condomini, proprietari dei locali sotterranei, per l ampliamento e unificazione degli stessi (Cass. 30 dicembre 1997, n ). L art. 1130, n. 4, c.c. non si riferisce alle sole misure cautelari, ma si estende anche a tutti gli atti diretti a conservare l esistenza delle parti comuni. L amministratore è per esempio legittimato, senza necessità di autorizzazione da parte dell assemblea dei condomini, a instaurare il giudizio per la rimozione delle finestre aperte abusivamente (in contrasto con il regolamento di condominio) sulla facciata dello stabile. Infatti, tale atto, in quanto diretto a preservare il decoro architettonico dell edificio contro ogni alterazione dell estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio, e pertanto ricade, ai sensi dell art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., tra le attribuzioni dell amministratore (Cass. 7 giugno 2010, n ). Si consideri però che, in mancanza di un divieto espresso, previsto dal regolamento condominiale, l apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art c.c., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva ( Cass. 9 giugno 2010, n ). Le azioni che l amministratore è legittimato e tenuto a esperire sono quelle (e soltanto quelle) che abbiano finalità meramente conservative dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio. Qualora si verta in tema di conservazione dei diritti condominiali attinenti alle parti comuni dell edificio, e anche se la controversia riguardi l uso o il godimento della cosa comune, l amministratore può agire in giudizio anche in difetto di una deliberazione assembleare in tal senso, poiché tale potere inerisce alla sua qualità, restando irrilevante accertare se l assemblea con la quale egli sia stato eventualmente autorizzato a promuovere l azione sia stata o meno validamente costituita (Cass. 14 maggio 1990, n. 4117). Lo stesso potrà quindi promuovere un azione giudiziale per la reintegrazione avverso la sottrazione, a opera di uno dei condomini, di una parte comune dell edificio al compossesso di tutti i condomini, poiché tale azione, essendo diretta a conservare l esistenza delle parti comuni condominiali, rientra tra le attribuzioni dell amministratore ex art. 1130, n. 4 c.c. ( Cass. n. 6190/2001; Cass. n. 7063/2002). Anche in un caso di costruzione di manufatto di proprietà esclusiva su una porzione di area (in uso) condominiale, la Corte di Cassazione ha ravvisato la legittimazione dell amministratore di condominio ad agire Vedere altro
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Art. 61
 Sentenza 
 Art. 61
 Art. 1
 Art. 2
 Art. 1100
 Articolo 63
 Articolo 64
 Articolo 1117
 Articolo 1117
 Articolo 1117
 Articolo 117
 Art. 1
 Art. 1117
 Articolo 1
 art. 166
 Art. 1
 Art. 2
 art. 34
 Art. 1129