Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wartosc-poczatkowa/0113-kdipt2-1-4011-444-2018-1-ku
Timestamp: 2019-01-17 13:58:56+00:00

Document:
♦ › Wartość początkowa › 0113-KDIPT2-1.4011.444.2018.1.KU
Ustalenie wartości początkowej mieszkania
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 sierpnia 2018 r. (data wpływu za pomocą platformy ePUAP 14 sierpnia 2018 r. – identyfikator ePUAP – ....) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej mieszkania (pyt. Nr 1) – jest prawidłowe.
W dniu 14 sierpnia 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wnioskodawca jest osobą fizyczną mieszkającą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej wspólnie z małżonką, z którą łączy Go wspólność majątkowa. Jest zatrudniony na umowę o pracę, co stanowi Jego główne źródło dochodu. Ponadto w czasie wolnym prowadzi okazjonalnie jednoosobową pozarolniczą działalność gospodarczą, która polega na oferowaniu usług informatycznych. Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz rozlicza uzyskane przychody na zasadach ogólnych. W 2018 r. Wnioskodawca zrezygnował z bycia czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług przez skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (w 2017 r. nie przekroczył ustawowego limitu wartości sprzedaży równego 200 000 zł oraz spełniał pozostałe kryteria, by z wyżej wspomnianego zwolnienia skorzystać).
W dniu 8 lutego 2018 r. Wnioskodawca zakupił wspólnie z małżonką do majątku wspólnego niewielkie mieszkanie od osoby fizycznej, co zostało potwierdzone aktem notarialnym. Nabyty lokal mieszkalny stanowi odrębną własność. Ww. akt notarialny nadaje Wnioskodawcy i Jego małżonce prawo do udziału we własności gruntu, na którym postawiony został blok mieszkalny. Nabycie nastąpiło ze środków własnych i nie było dotąd związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. W 2018 r. Wnioskodawca poszerzył dotychczasową działalność gospodarczą o krótko i długoterminowy wynajem mieszkań. Planuje rozpocząć oferowanie tego typu usług jeszcze w 2018 r. Nie bez znaczenia jest fakt, że choć planuje wspólnie z małżonką przeznaczyć zakupiony lokal mieszkalny pod krótkoterminowy najem mieszkań (od kilku dni do kilku tygodni), to jednak nie wyklucza sytuacji, w której uda się pozyskać klienta na wynajem długoterminowy (np. na rok). Wnioskodawca jest osobą zatrudnioną na pełny etat, nie zamierza angażować się osobiście w proces pozyskiwania wynajmujących, stąd chciałby skorzystać z usług portali takich jak airbnb.pl, czy booking.com, które umożliwiają pozyskiwanie klienta przez Internet. Przewidywany okres wykorzystywania wspomnianego mieszkania do wyżej opisanych celów jest dłuższy niż rok. W mieszkaniu nie zamierza oferować żadnych dodatkowych usług typu przygotowywanie posiłków, prowadzenie recepcji, czy regularne sprzątanie w trakcie pobytu gościa. Wnioskodawca zamierza ograniczyć się do udostępniania mieszkania pozyskanemu klientowi w uzgodnionym okresie czasu. Zanim jednak zacznie świadczyć usługi związane z wynajmem na doby, jest zmuszony do modernizacji i adaptacji lokalu, by spełniał odpowiednie standardy, które umożliwią skuteczne pozyskiwanie klientów i prowadzenie planowanej działalności gospodarczej. Lokal musi zostać znacznie unowocześniony i przystosowany do pełnienia nowych funkcji użytkowych. Prace te mają na celu zagwarantowanie przychodów z tytułu najmu. Wnioskodawca planuję ponieść wydatki m.in. na: zmianę układu ścian w lokalu, modernizację instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, zmianę układu punktów oświetlenia w całym lokalu, wyrównanie i wymianę podłóg, płytkowanie, montaż tynków ozdobnych na ścianach wraz z gładziami i tapetami, montaż podwieszanego sufitu, malowanie, wymianę stolarki drzwiowej, armatury sanitarnej i łazienkowej, tak by lokal mieszkalny spełniał odpowiednie standardy pozwalające na skuteczne pozyskiwanie klientów. Modernizacja i adaptacja lokalu przez znaczne podniesienie jego standardu skutkować będzie zwiększeniem wartości nieruchomości.
Dodatkowo, Wnioskodawca zamierza ponieść wydatki związane z odpowiednim wyposażeniem mieszkania w meble, sprzęty RTV-AGD, oświetlenie i pozostałe wyposażenie lokalu mieszkalnego wymagane do prowadzenia opisanej działalności. Cena jednostkowa każdego sprzętu nie powinna przekroczyć 10 000 zł.
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca zamierza zaliczyć przedmiotowe mieszkanie do środków trwałych i dokonywać odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej, według 10% stawki amortyzacyjnej. Jako wartość początkową dla celów amortyzacji zamierza przyjąć cenę należną zbywcy, jaką zapłacił za nabywaną nieruchomość, powiększoną o koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty taksy notarialnej, koszty podatku od towarów i usług oraz koszty wyżej opisanych prac modernizacyjnych lokalu, zwiększających jego wartość. Ponadto, kwota początkowa będzie pomniejszona o kwotę stanowiącą udział Wnioskodawcy oraz Jego małżonki we własności gruntu, na którym zbudowano blok mieszkalny.
Poza kosztami związanymi z modernizacją lokalu, zwiększającymi wartość nieruchomości, zamierza ponieść koszty pośrednie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, które zabezpieczą uzyskiwanie przychodów z tego tytułu. W szczególności, zamierza wyposażyć mieszkanie w podstawowy asortyment wymagany do prowadzenia działalności i zaliczyć do pośrednich kosztów uzyskania przychodów wydatki z tytułu: wyposażenia mieszkania, tj. zakupu mebli (łóżek, szaf, stołów, krzeseł, meblościanek), oświetlenia, sprzętu RTV (telewizora, routera, nagłośnienia) i AGD (lodówki, pralki, zmywarki, czajnika, zastawy stołowej, zabudowy kuchennej niezwiązanej trwale z takimi elementami konstrukcyjnymi budynku jak ściany, podłoga, sufit), opłat za media (prąd, Internet, ogrzewanie, wywóz śmieci, telewizji w wynajmowanym lokalu, itp.), czynszu płaconego do wspólnoty, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia nieruchomości, wydatków na środki czystości.
Wnioskodawca dodał ponadto, że planuje rozpocząć oferowanie usług z tytułu najmu w ramach prowadzonej działalności w IV kwartale 2018 r.
Czy przepis art. 22a ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na powiększenie wartości początkowej mieszkania w dniu jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych o wydatki poniesione na modernizację i adaptację mieszkania do nowych celów, w tym: zmianę układu ścian, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, wymianę podłóg, płytkowanie, montaż tynków ozdobnych na ścianach wraz z gładziami i tapetami, montaż podwieszanego sufitu, malowanie, wymianę stolarki drzwiowej, armatury sanitarnej i łazienkowej?
Czy wykładnia przepisu art. 22j ust. 1 pkt 3 oraz art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od nabytego mieszkania, według stawki 10%?
Czy wykładnia przepisu art. 22 ust. 1 oraz art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na ich zastosowanie w odniesieniu do wydatków poniesionych na wyposażenie wynajmowanego mieszkania, tj. zakup mebli, oświetlenia, sprzętu RTV i AGD (telewizora, routera, lodówki, pralki, zmywarki, kuchenki mikrofalowej, czajnika, zastawy stołowej, zabudowy kuchennej oraz oświetlenia niezwiązanego trwale z takimi elementami konstrukcyjnymi budynku jak ściany, podłoga, sufit), opłat za media (prąd, Internet, woda, ogrzewanie, wywóz śmieci, telewizja w wynajmowanym lokalu, itp.), czynszu płaconego do wspólnoty, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia nieruchomości, wydatków na środki czystości, zatem wydatki te mogą stanowić pośrednie koszty uzyskania przychodów?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania oznaczonego Nr 1. Natomiast, w odniesieniu do pytań oznaczonych Nr 2 i Nr 3, wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.
Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie brzmienia i wykładni przepisu art. 22a ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość początkowa mieszkania w dniu jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych należy powiększyć o wydatki poniesione na zmianę układu ścian, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, wymianę podłóg, płytkowanie, montaż tynków ozdobnych na ścianach wraz z gładziami, montaż podwieszanego sufitu, malowanie, wymianę stolarki drzwiowej, armatury sanitarnej i łazienkowej.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Zdaniem Wnioskodawcy, powyższy przepis należy rozumieć w ten sposób, że tylko nieruchomość kompletna i zdatna do użytku może być przedmiotem amortyzacji, zaś przez „kompletność” i „zdatność do użytku” należy rozumieć nieruchomość przystosowaną do użytkowania zgodnie z jej przeznaczeniem. Nabyta nieruchomość została wybudowana w 1965 r. Przez ostatnie kilkanaście lat nieruchomość była wykorzystywana przez innych właścicieli. W chwili obecnej lokal nie jest zdatny technicznie do pełnienia planowanej funkcji i wymaga przeprowadzenia prac adaptacyjno-modernizacyjnych. Lokal musi zostać znacznie unowocześniony i przystosowany do spełnienia nowych funkcji użytkowych. Prace te mają na celu zagwarantowanie przychodów z tytułu najmu krótkoterminowego. Konkurencyjność rynku najmu krótkoterminowego oraz charakter usługi wymagają znacznego podniesienia standardu lokalu, co ma umożliwić uzyskiwanie przychodów z tego tytułu. Zatem, w świetle ww. przepisu, wykazane wydatki poniesione na modernizację i adaptację mieszkania przeznaczonego na wynajem, stanowią wydatki, które powiększają jego wartość początkową.
Zdaniem Wnioskodawcy, przeprowadzone prace modernizacyjno-adaptacyjne skutkować będą znacznym podniesieniem wartości lokalu. Ponadto, z brzmienia i wykładni przepisów art. 22a ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, wydatki, o których mowa w pytaniu Nr 1, poniesione przed przekazaniem środka trwałego do użytkowania w celu przystosowana lokalu mieszkalnego do wynajmu, nie stanowią pośrednich kosztów uzyskania przychodów rozliczanych jednorazowo, ale powiększają wartość początkową mieszkania, stanowiącą podstawę do naliczenia odpisów amortyzacyjnych.
W ocenie Wnioskodawcy, stosownie do postanowień art. 22g ust. 11 ww. ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.
Odnosząc się do kwestii własności, mieszkanie zostało zakupione do majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki, z którą łączy Go wspólnota majątkowa. Ponadto, mieszkanie będzie wykorzystywane wyłącznie w celach związanych z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a planowany okres jego użytkowania wynosić będzie co najmniej rok.
Kwalifikując wydatek w koszty podatkowe trzeba stwierdzić, że spełnia on dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym, wymienionym w przepisie art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Składnik majątku może zatem zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:
Ponadto, budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty oraz udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.
Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.), remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Różnica pomiędzy nakładami ponoszonymi na remont a nakładami ponoszonymi na ulepszenie środków trwałych, polega na tym, że remont zmierza do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środka trwałego i jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów, natomiast w wyniku ulepszenia środek trwały zostaje unowocześniony lub przystosowany do spełniania innych, nowych funkcji, zyskuje istotną zmianę cech użytkowych. Za remont nie mogą być, więc uznane prace, w wyniku których powstają nowe elementy. Należy również zauważyć, że remont nie został wymieniony w art. 22g ust. 17 ustawy, co oznacza, że remont nie mieści się w pojęciu ulepszenia. Zatem, co do zasady, wydatki na remont środka trwałego, a więc odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru ulepszenia, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie muszą być zaliczone do jego wartości początkowej. Tym samym, mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.
Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego. Mogą zatem wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko poprzez odpisy amortyzacyjne, a nie bezpośrednio. Tym samym, wartość początkowa składnika majątku spełniającego definicję środka trwałego, w rozumieniu art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 8 lutego 2018 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie wspólnie z małżonką do majątku wspólnego. Nabycie nastąpiło ze środków własnych i nie było dotąd związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. W 2018 r. Wnioskodawca poszerzył dotychczasową działalność gospodarczą o krótko i długoterminowy wynajem mieszkań. Planuje wspólnie z małżonką przeznaczyć zakupiony lokal mieszkalny pod krótkoterminowy najem mieszkań (od kilku dni do kilku tygodni), nie wyklucza jednocześnie sytuacji, w której to uda się pozyskać klienta na wynajem długoterminowy (np. na rok). Wnioskodawca jest osobą zatrudnioną na pełny etat, nie zamierza angażować się osobiście w proces pozyskiwania wynajmujących, stąd chciałby skorzystać z usług portali takich jak airbnb.pl, czy booking.com, które umożliwiają pozyskiwanie klienta przez Internet. Przewidywany okres wykorzystywania wspomnianego mieszkania do wyżej opisanych celów jest dłuższy niż rok. Zanim jednak zacznie świadczyć usługi związane z wynajmem na doby, jest zmuszony do modernizacji i adaptacji lokalu, by spełniał odpowiednie standardy, które umożliwią skuteczne pozyskiwanie klientów i prowadzenie planowanej działalności gospodarczej. Lokal musi zostać znacznie unowocześniony i przystosowany do pełnienia nowych funkcji użytkowych. Wnioskodawca planuję ponieść wydatki m.in. na: zmianę układu ścian w lokalu, modernizację instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, zmianę układu punktów oświetlenia w całym lokalu, wyrównanie i wymianę podłóg, płytkowanie, montaż tynków ozdobnych na ścianach wraz z gładziami i tapetami, montaż podwieszanego sufitu, malowanie, wymianę stolarki drzwiowej, armatury sanitarnej i łazienkowej, tak by lokal mieszkalny spełniał odpowiednie standardy pozwalające na skuteczne pozyskiwanie klientów. Modernizacja i adaptacja lokalu przez znaczne podniesienie jego standardu skutkować będzie zwiększeniem wartości nieruchomości.
Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przepisy prawne należy stwierdzić, że wydatki poniesione na modernizację i adaptację mieszkania do nowych celów, w tym: zmianę układu ścian, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, wymianę podłóg, płytkowanie, montaż tynków ozdobnych na ścianach wraz z gładziami i tapetami, montaż podwieszanego sufitu, malowanie, wymianę stolarki drzwiowej, armatury sanitarnej i łazienkowej, Wnioskodawca może zaliczyć do wartości początkowej tej nieruchomości w dniu jej wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ustalonej zgodnie z zasadami określonymi w art. 22g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) – niniejsza interpretacja dotyczy Wnioskodawcy. Nie wywołuje skutków prawnych dla małżonki Wnioskodawcy.
0113-KDIPT2-1.4011.444.2018.1.KU
0115-KDIT3.4011.287.2018.3.WR | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 113
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 3
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 14