Source: http://www.frag-einen-anwalt.de/Haftungsausschluss-bei-der-Immobilienkaufvertragsgestaltung-__f188289.html
Timestamp: 2013-05-21 23:05:38+00:00

Document:
Haftungsausschluss bei der Immobilienkaufvertragsgestaltung Kaufrecht
www.frag-einen-anwalt.de » Kaufrecht » Haftungsausschluss bei der Immobilienkaufvertra...
14.06.2012 16:01 | Preis: 35,00 € |
Immobilienkaufvertrag. Objekt ist ein etwa 1880 erstelltes Backsteinhaus, das bei bisherigen Begutachtungen durch Handwerker,Energieberater/Bauingenieur einen "guten" Eindruck hinterlassen hat. Das Haus wurde nach einem Todesfall knapp 2 Jahre nicht bewohnt, betreut von den Erben, jetzigen Verkäufern. Ein kleiner Wasserschaden (Heizung) und kleinere Reparaturen wurden behoben. Obwohl den Verkäufern keine versteckten o.ä. Mängel nach mündl. Aussage bekannt sind, geht mir die Ergänzung (vom Notar hinzugefügt) des Vertragsentwurfes hinsichtlich eines Haftungsausschlusses zu weit. Meine Fragen: 1) ist eine solche Ergänzung, wie der Notar behauptet "rechtens und allgemein Üblich, sowie aus Verkäufersicht notwendig" ? 2) Unter welchen Umständen sollte/könnte man eine solche Klausel akzeptieren?
3) Gibt es vorstellbar Mängel für die der Verkäufer bei Berücksichtigung der Klausel haften müsste? Hier der Vertragstext:
§4 Sachmängelhaftung
Der Käufer hat die Kaufsache eingehend besichtigt. Ihm sind die sachlichen und rechtlichen Verhältnisse des Objektes sowie des Grund und Bodens bekannt. Der Käufer erklärt, dass er das Objekt, wie es steht und liegt, übernimmt. Dem Käufer ist bekannt, dass das Gebäude etwa im Jahr 1880 errichtet wurde. Alle ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Kaufgegenstand werden, soweit gesetzlich zulässig, hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für das Flächenmaß, den Bauzustand bestehender Gebüde, die Verwendbarkeit des Grundstücks für Zwecke des Käufers oder für steuerliche Ziele des Käufers. Ergänzung:
Hinsichtlich von Schadenersatzansprüchen gelten die vorstehenden Rechtsbeschränkungen auch nicht für eine Haftung für grob fahrlässig verursachte Schäden und nicht für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers steht diejenige eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verkäufers gleich.
Der Verkäufer versichert, dass Altlasten und versteckte Mängel nicht bekannt sind.
14.06.2012 | 17:11
§ 4 des Vertragsentwurfs ist wirksam. Hier wird ein nach § 444 BGB möglicher Gewährleistungsausschluss geregelt, der inhaltlich und in rechtlicher Hinsicht üblich ist. Die „Ergänzung" des Notars ist indes nicht zu beanstanden. Es handelt sich hier entgegen Ihrer Ansicht nicht um eine Erweiterung des in § 4 geregelten Haftungsausschlusses, sondern vielmehr um dessen Beschränkung.
Die Ergänzung des § 4 des Vertragsentwurfs durch den Notar ist für die Wirksamkeit des § 4 notwendig. Anderenfalls wäre § 4 unwirksam.
Der Haftungsausschluss soll nach der Ergänzung n i c h t auch für Verletzungen von Leben, Körper oder Gesundheit gelten, die auf einer fahrlässigen der vorsätzlichen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Über dies soll der Verkäufer für alle sonstigen Schäden haften, die auf einer grob fahrlässig begangenen Pflichtverletzung beruhen.
Ohne diese Ergänzung wäre der Haftungsausschluss zu weit. Denn gem. § 4 werden alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Kaufgegenstand, soweit gesetzlich zulässig, ausgeschlossen. Ohne die Ergänzung gelte dies jedoch auch für alle Schäden, die auf einer vorsätzlichen und fahrlässigen Pflichtverletzung beruhen. Das hieße, dass der Verkäufer für solche Schäden nicht haften würde, die auf einem Sachmangel beruhen, dessen Vorhandensein ihm bewusst war (Regelung des § 443 BGB) oder fahrlässig unbekannt geblieben war. Und das ist gesetzlich nicht gewollt. Gem. § 309 Nr.7a) und 7b) sind daher Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit erfolgen soll, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen. Darüber hinaus sind Haftungsausschlüsse dann unwirksam, wenn ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden erfolgen soll, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und verbleibe Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller	14.06.2012 | 18:46
Danke für die Antwort, die Formulierung in der Ergänzung lautet jedoch: "Hinsichtlich von Schadenersatzansprüchen gelten die vorstehenden Rechtsbeschränkungen a u c h n i c h t für eine Haftung für....", und genau dieser Punkt war von mir angesprochen. Die Bedeutung der Formulierung dreht sich somit meiner Ansicht nach um, und Schütz somit den Verkäufer!!! Sehe ich das richtig? Wie sind in diesem fall Ihre Antworten auf meine Fragen?
14.06.2012 | 20:14
in der Tat ist der Wortlaut der Ergänzung m.E. mißverständlich.
Meiner Ansicht nach hat er die Geltung des in § 4 des Vertrages geregelten Haftungsausschlusses für die in der Ergänzung ausgeführten Umstände verneint. Wenn er regelt, dass "Hinsichtlich von Schadenersatzansprüchen gelten die vorstehenden Rechtsbeschränkungen a u c h n i c h t für eine Haftung für...", dann soll der § 4 für die in der Ergänzung dargelten Haftungstatsachen nicht gelten. Sollte er tatsächlich mit der Ergänzung jegliche Haftung des Verkäufers ausschließen wollen, läge hier eine einseitige vertragliche Interessensausgestaltung zugunsten des Verkäufers vor, die Sie eklatant benachteiligt. Versuchen Sie in diesem Fall, eine für Sie günstige Position auszuhandeln.
Jedenfalls die in der Ergänzung dargelgeten Haftungsumstände müssen bei deren Vorliegen eine Haftung seitens des Verkäufers auslösen. Denn anderenfalls wäre die Haftung des Verkäufers gänzlich ausgeschaltet, was Sie unangemessen benachteiligen würde.
Sie sollten den Notar fragen, was er denn in der Ergänzung nun genau regeln will und eine klarere Formulierung fordern, denn so ist die Aussage in der Tat unklar; wobei ich jedoch davon ausgehe, dass er tatsächlich den Haftungsausschluss des § 4 einschränken und nicht ausweiten wollte.
Sofern hier AGBs vorliegen verstößt eine solche Klausel gegen AGB-Recht und wäre gegebenenfalls unwirksam.
Individualvertragliche Vereinbarungen sind dem gegenüber nur unter den Vorschriften der §§ 134,138,242 BGB (Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot, Sittenwidrigkeit) angreifbar, wobei ich in diesem Fall hierfür leider kein Raum sehe. Ich hoffe ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen und ein wenig Klarheit in Ihre Problematik bringen.
Sollten Sie weitere Fragen hinsichtlich der einzelner Klauseln haben, können Sie mich jederzeit zwecks Überprüfung kontaktieren.
M. Ouahes
Tel.: 030 88 71 63 620 5
Fax.: 030 88 71 63 612
Email: RAOuahes@Goolgemail.com Jetzt eine Frage stellen
Haftungsausschluss bei der Immobilienkaufvertragsgestaltung Kaufrecht © QNC 2013 Haftungsausschluss

References: §4

§ 4
 § 444
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 443
 § 309
 § 4
 § 4
 § 4