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BOE.es - Documento BOE-A-2016-5511
Documento BOE-A-2016-5511
«BOE» núm. 136, de 6 de junio de 2016, páginas 37354 a 37359 (6 págs.)
BOE-A-2016-5511
En el recurso interpuesto por doña M. M. D. C. C., procuradora de los tribunales, en nombre y en representación de «Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A.», contra la negativa del registrador de la Propiedad de Arrecife, don Luis Francisco Monreal Vidal, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
En decreto dictado el día 30 de septiembre de 2015 en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria número 288/2013, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Arrecife, se adjudicó la finca registral número 5.158 del Registro de la Propiedad de Arrecife a la entidad ejecutante, «Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A.». Asimismo, se ordenó la cancelación de la carga que originó el procedimiento, así como las posteriores a la misma, incluidas las causadas después de expedida la certificación de cargas correspondiente, que graven dicha finca.
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Arrecife el día 1 de diciembre de 2015, que motivó el asiento 643 del Diario 191, fue objeto de la siguiente calificación: «Se notifica que, previa calificación jurídica del documento reseñado, consultados los antecedentes del Registro, he procedido a su calificación negativa en base a los siguientes: Hechos: Con fecha 01/12/2015 se presenta testimonio expedido 18 de noviembre de 2015 por doña M. L. N. G., Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Arrecife, del decreto de fecha 30 de septiembre de 2015, dictado por la misma Letrado, en el procedimiento número 288/2.013 seguido contra F. D. N., por el que se adjudica a Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A., Establecimiento Financiero de Crédito la finca número 5158 de Arrecife, y se ordena la cancelación de la inscripción del gravamen que se ejecuta y de todas las anotaciones e inscripciones posteriores. Se acompaña instancia privada de fecha 5 de octubre de 2015 expedida por don M. A. R. S. apoderado de Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A., Establecimiento Financiero de Crédito, en la que se manifiesta la situación arrendaticia de la finca, y de justificante de comunicación de dicha transmisión al Ayuntamiento de Arrecife conforme al artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria. Fundamentos de Derecho: Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. Tratándose de documentos judiciales la calificación se extiende además, según el mencionado artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a la «competencia del Juzgado o Tribunal», y a «la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado». El documento calificado adolece del siguiente defecto subsanable: Resultando de los archivos del Registro y del propio Decreto que la vivienda ejecutada (registral 5158 de Arrecife) es el domicilio habitual, y que se ha adjudicado por un precio que corresponde al sesenta por ciento del precio fijado para la subasta, no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien, al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al setenta por ciento de su valor de tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje -como ocurre en el presente caso-, entonces se lo adjudique por dicha cantidad, es decir, por la suma de lo que se deba por todos los conceptos, siempre que esa cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación, de conformidad a la conjunta lectura de los artículos 670.4.2 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Disposición Adicional 6ª de la misma Ley, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo. La aislada lectura del texto literal del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede llevar a una interpretación que no parece la perseguida por el legislador, en tanto resultaría absurdo que si se debe menos del 70% de valor de tasación, pero más del 60% de dicho valor, el acreedor se pueda adjudicar el bien por el 60% del reiterado valor de tasación. «Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%». De la interpretación conjunta de ambos artículos, se evita llegar a dicho absurdo, es decir, que aun debiendo más del 60% del valor de tasación, el acreedor se adjudique el bien por sólo el 60%, quedando un remanente para el acreedor en perjuicio del deudor, pues podría seguir reclamándoselo en el procedimiento adecuado. Por tanto, en dicho supuesto el valor de adjudicación deberá ser por la cantidad que se deba por todos los conceptos, conforme al art. 670.4.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Acuerdo: En su virtud, se suspende la inscripción del documento objeto de la presente calificación, quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones pertinentes (…) El registrador Luis Francisco Monreal Vidal Este documento ha sido firmado con firma electrónica reconocida por Luis Francisco Monreal Vidal registrador/a de Registro de la Propiedad de Arrecife y Mercantil de Lanzarote a día ocho de Enero del año dos mil dieciséis».
Doña M. M. D. C. C., procuradora de los tribunales, en nombre y en representación de «Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A.», interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito, que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Arrecife el día 15 de febrero de 2016, en el que, resumidamente, alega lo siguiente: «-Que se ha cumplido con lo establecido por el artículo 671 de la LEC, pues como aclaramos a continuación el importe debido por todos los conceptos es inferior al 70% del valor de subasta de la finca ejecutada. A este respecto, se reclaman 85.757,93 euros en el procedimiento a los que se añaden el importe de costas e intereses aprobados por Decreto de 8 de abril de 2015, y que ascienden a 4.172,76 euros y 10.650,93 euros respectivamente, resultando una cantidad debida total de 100.581,62 euros. Así pues, el 70% del valor de subasta asciende a 102.735,36 euros, esto es, superior a la cantidad debida por todos los conceptos, procediendo en consecuencia adjudicarnos la finca por el 60% de su valor de subasta, en virtud de lo dispuesto por el mencionado artículo 671 de la LEC».
Mediante, escrito de fecha 3 de marzo de 2016, el registrador de la Propiedad de Arrecife, don Luis Francisco Monreal Vidal, informó y elevó el expediente a esta Dirección General.
Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 670, 671, 681 y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11 y 29 de octubre de 2013 y 13 de febrero de 2014.
1. La cuestión objeto de este expediente es determinar si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que, tras quedar desierta la subasta, se adjudica la casa hipotecada al acreedor por el 60% del valor de tasación de la finca. La finca subastada es la vivienda habitual del deudor.
El registrador suspende la inscripción por considerar que se ha adjudicado por un precio que corresponde al 60% del precio fijado para la subasta, por lo que no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien, al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al 70% de su valor de tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje -como ocurre en el presente caso-, entonces se lo adjudique por dicha cantidad. Ya que lo contrario sería perseguir una interpretación no querida por el legislador, ya que aun debiendo el deudor más del 60% del valor de tasación, si el acreedor se adjudica por el 60%, quedaría un remanente para el acreedor en perjuicio del deudor ya que podrá seguir reclamándoselo en procedimiento adecuado.
La recurrente señala que la finca debe adjudicarse por el 60% del valor de tasación ya que, conforme al artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cantidad que se debe por todos los conceptos es inferior al 70%.
2. En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr. artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su acceso al Registro; las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la previa comprobación de que en el procedimiento en que se dictan, los titulares registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el registrador revisar la legalidad de aquellos trámites procesales prevenidos para el concreto procedimiento seguido que no estén directamente encaminados a hacer efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales.
Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria.
3. Sentado pues que puede y debe calificar el registrador si el efectivo importe de adjudicación de la finca en el procedimiento se acomoda al previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede ahora evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, como sostiene el recurrente, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca.
4. Ese resultado distorsionado, ajustado a la mera literalidad del precepto, pero no a su espíritu y finalidad, es el que se ha producido en el presente caso, ya que según resulta del decreto de adjudicación, el valor de tasación de la finca a efectos de subasta son 146.764,80 euros, el 70% de dicho valor es 102.735,36 y la cantidad reclamada por todos los conceptos asciende a 100.581,62 euros. Como consecuencia de estos datos, se procede adjudicar la finca por el 60% del valor de tasación, es decir, 88.058,88 euros, ya que la cantidad reclamada por todos los conceptos es inferior al 70%, todo ello conforme al citado artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Tal hipótesis, aunque no concurra efectivamente en el caso presente, sí que refuerza la necesidad de interpretar de modo general el artículo legal de modo que no se produzca ese «error de salto» que sólo beneficiaría al ejecutante en claro y correlativo perjuicio del ejecutado que va a verse privado de su vivienda habitual.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

References: artículo 254
 artículo 100
 artículo 671
 artículo 671
 artículo 671
 artículo 671
 artículo 118
 artículo 24
 artículo 1
 artículo 100
 artículo 130
 artículo 132
 artículo 671