Source: https://rechtsanwalt-krau.de/urteilenotarwesen/bgh-beschluss-vom-16-november-2017-v-zb-124-17-notarkosten-geschaeftswert-einer-schuldrechtlichen-verpflichtung-zur-errichtung-von-wohngebaeuden-in-faellen-sog-gewerblicher-wohngebaeude/
Timestamp: 2019-11-14 14:50:08+00:00

Document:
BGH, Beschluss vom 16. November 2017 – V ZB 124/17 Notarkosten: Geschäftswert einer schuldrechtlichen Verpflichtung zur Errichtung von Wohngebäuden in Fällen sog. gewerblicher Wohngebäude › Krau Rechtsanwälte
BGH, Beschluss vom 16. November 2017 – V ZB 124/17 Notarkosten: Geschäftswert einer schuldrechtlichen Verpflichtung zur Errichtung von Wohngebäuden in Fällen sog. gewerblicher Wohngebäude
BGH, Beschluss vom 16. November 2017 – V ZB 124/17
Notarkosten: Geschäftswert einer schuldrechtlichen Verpflichtung zur Errichtung von Wohngebäuden in Fällen sog. gewerblicher Wohngebäude
Am 30. Dezember 2015 erteilte der Notar der Käuferin die angegriffene Kostenrechnung. Darin hat er als Geschäftswert für die Bauverpflichtung 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten – das ergibt 3 Mio. € – angesetzt. Die Käuferin hält diesen Ansatz für überhöht. Sie meint, der Geschäftswert für die Bauverpflichtung sei nach § 50 Nr. 3 Buchstabe a GNotKG nur mit 20 % des Verkehrswerts der unbebauten Grundstücke – das ergibt 717.000 € – zu bemessen, da sie aufgrund der Bauverpflichtung Wohngebäude und nicht gewerblich genutzte Bauwerke zu errichten habe.
a) Die Begründung der Rechtsbeschwerde muss zwar nach § 71 Abs. 3 Nr. 1 FamFG die Erklärung enthalten, inwieweit der Beschluss angefochten und dessen Aufhebung beantragt werde (Rechtsbeschwerdeanträge). Einen förmlichen Antrag hat der beteiligte Notar nicht gestellt. Er hat sich vielmehr darauf beschränkt, Rechtsbeschwerde einzulegen. Zur Unzulässigkeit des Rechtsmittels führt dieses Versäumnis aber nur, wenn sich den Ausführungen der Begründung nicht entnehmen lässt, worauf das Rechtsmittel zielt (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 22. März 2006 – VIII ZR 212/04, FamRZ 2006, 1029, 1030 und Beschluss vom 19. November 2014 – XII ZB 522/10, NJW-RR 2015, 188 Rn. 10). So liegt es hier nicht. Den Ausführungen des Notars lässt sich entnehmen, dass er die Auffassung des Beschwerdegerichts nicht teilt und eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs anstrebt, in welcher die Beschwerdeentscheidung aufgehoben und seine Kostenrechnung wiederhergestellt wird.
b) Im Ansatz zutreffend macht die Kostenschuldnerin weiter geltend, dass die Begründung der Rechtsbeschwerde an sich außer den Rechtsbeschwerdeanträgen auch die bestimmte Bezeichnung der Umstände verlangt, aus denen sich die Rechtsverletzung durch das Beschwerdegericht ergeben soll. Dazu müssen Rechtsfehler des Beschwerdegerichts aufgezeigt sowie Gegenstand und Richtung der mit der Rechtsbeschwerde erhobenen Einwände gegen die Beschwerdeentscheidung erkennbar werden; ferner muss deutlich werden, auf die Klärung welcher Rechtsfragen die eingelegte Rechtsbeschwerde zielt (vgl. BGH, Beschluss vom 18. November 1999 – III ZR 78/99, NJW 2000, 364; BAG, NJW 1998, 2470). Das ist hier der Fall. Aus dem innerhalb der Frist zur Begründung der Rechtsbeschwerde eingereichten Schriftsatz ergibt sich, dass der Notar an seiner Meinung festhalten will, der Geschäftswert bei sog. gewerblichen Wohnimmobilien bestimme sich nach § 50 Nr. 3 Buchstabe b GNotKG, während das Beschwerdegericht die Anwendung von § 50 Nr. 3 Buchstabe a GNotKG für richtig hält, und dass diese Streitfrage durch das Rechtsbeschwerdegericht geklärt werden soll. Das reicht in einem einfach gelagerten Fall wie dem vorliegenden noch aus.
b) Wie die schuldrechtliche Verpflichtung zur Herstellung sog. gewerblicher Wohnimmobilien rechtlich einzuordnen ist, ist allerdings umstritten. Nach einer Ansicht entspricht der Geschäftswert einer Verpflichtung zur Errichtung solcher Wohnimmobilien stets 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten entsprechend § 50 Nr. 3 Buchstabe b GNotKG (Diehm in Bormann/Diehm/Sommerfeldt, GNotKG, 2. Aufl., § 50 Rn. 10; Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 20. Aufl., § 50 Rn. 21; Fackelmann, ZNotP 2017, 203 f.; Wilsch, ZfIR 2017, 681, 682). Nach einer zweiten Ansicht ist das jedenfalls dann der Fall, wenn die voraussichtlichen Herstellungskosten den Wert des unbebauten Grundstücks übersteigen (Fackelmann in Fackelmann/Heinemann, NK-GNotKG, § 50 Rn. 11). Nach einer dritten, von dem Beschwerdegericht geteilten Ansicht beträgt der Geschäftswert einer Bauverpflichtung bei allen Wohnimmobilien einheitlich 20 % des Werts des unbebauten Grundstücks (Rohs/Wedewer/Waldner, GNotKG, Stand Dezember 2016, § 50 Rn. 5; ohne Problematisierung: Leipziger GNotKG/Zapf, 2. Aufl., § 50 Rn. 11 und Lutz/Mattes in BeckOK KostR, Stand 15.8.2017, § 50 Rn. 13, 15; offenbar auch NK-GK/Fackelmann, 2. Aufl., § 50 GNotKG Rn. 10).
(1) Der Gesetzgeber hat mit § 50 GNotKG eine Norm geschaffen, die im früheren Notarkostenrecht ohne Vorbild ist. Ziel war es, die Schwierigkeiten zu beheben, die sich bei der Bestimmung des Geschäftswerts bestimmter schuldrechtlicher Verpflichtungen in Grundstückskaufverträgen ergeben hatten, darunter auch bei schuldrechtlichen Bauverpflichtungen (Entwurfsbegründung in BT-Drucks 17/11471 [neu] S. 170 li. Sp.).
(2) Bei der Konzeption der Regelungen für Bauverpflichtungen in der Vorschrift ist der Gesetzgeber von dem gesicherten Stand der Rechtsprechung zu dem früheren § 20 KostO ausgegangen (BT-Drucks. 17/11471 [neu] S. 170 r. Sp.). Danach waren solche Verpflichtungen auch dann als vermögensrechtliche Angelegenheit anzusehen, wenn der Verkäufer damit ideelle Ziele verfolgte (Senat, Beschluss vom 24. November 2005 – V ZB 103/05, BGHZ 165, 125, 130 f.). Als geeignetes Kriterium für die Bewertung einer Verpflichtung zur Errichtung von Gebäuden wurden der Kaufpreis bzw. Rückkaufpreis angesehen, speziell bei einer Verpflichtung zur Errichtung gewerblicher Objekte aber auch die Herstellungskosten (Senat, Beschluss vom 24. November 2005 – V ZB 103/05, BGHZ 165, 125, 131; OLG Zweibrücken, OLGR 2000, 444, 445 f.; Bay. Notarkasse, MittBayNot 2006, 259, 260). Wenn der Verkauf unter dem Verkehrswert erfolgte, sollte der Wert der Bauverpflichtung dagegen auf der Grundlage des dem Käufer von dem Verkäufer gewährten Preisnachlasses oder auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Ankaufs- und einem Rückkaufspreis bestimmt werden (Senat, Beschluss vom 24. November 2005 – V ZB 103/05, BGHZ 165, 125, 131 f.). Dagegen hatte die Bayerische Notarkasse eingewandt, dabei könne im Einzelfall ein krasses Missverhältnis entstehen. Bei einem nur geringfügigen Preisnachlass bestimme dieser den Wert der Bauverpflichtung, während ohne diesen Nachlass ein Prozentsatz von 30 – 40 % des Kaufpreises oder Rückkaufpreises maßgeblich wären (MittBayNot 2006, 259, 260). Diese Kritik wollte der Gesetzgeber aufgreifen (BT-Drucks. 17/11471 [neu] S. 170 li. Sp.).
(4) Bei der Festlegung dieser Referenzgrößen ist der Gesetzgeber zwar inhaltlich von dem Maßstab ausgegangen, der bis dahin bestimmend war: dem Interesse des Verkäufers an der Bauverpflichtung (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 24. November 2005 – V ZB 103/05, BGHZ 165, 125, 131 f.). Er stellt aber in § 50 Nr. 3 GNotKG nicht auf dieses Interesse, sondern auf die Gebäude ab, deren Errichtung staatliche oder staatsnahe Verkäufer normalerweise mit Bauverpflichtungen sicherstellen wollen: Wohngebäude zur Schaffung von Wohnraum und gewerblich genutzte Bauwerke zur Ansiedlung von Gewerbe. Danach legt er auch die maßgebliche Referenzgröße fest: den Verkehrswert des unbebauten Grundstücks bei Wohngebäuden und den voraussichtlichen Herstellungsaufwand bei gewerblich genutzten Bauwerken. Dieser Regelungsansatz führt zwar dazu, dass das von dem Verkäufer angestrebte öffentliche Interesse je nach dem Konzept des Erwerbers nicht schon in seiner Person verwirklicht wird, sondern unter Umständen erst durch einen späteren Erwerber. Er erreicht aber mit geringem Aufwand die angestrebte Erleichterung und Vereinheitlichung der Anwendung. Die maßgebliche Referenzgröße ergibt sich unmittelbar aus der vertraglichen Vereinbarung, in der bestimmt werden muss, welche Gebäude der Verpflichtete zu errichten hat. Diese Vereinfachung führt auch nicht dazu, dass die mit der niedrigeren Referenzgröße bezweckte Privilegierung verfehlt würde. Der Gesetzgeber hat diese Privilegierung nicht auf den Bau von Eigenheimen durch interessierte Bürger begrenzt, sondern – sich an die frühere Rechtsprechung eben nur anlehnend (BT-Drucks. 17/11471 [neu] S. 170 r. Sp.) – schlechthin für Verpflichtungen zur Errichtung von Wohngebäuden vorgesehen. Ihr Zweck wird auch bei der Errichtung von sog. gewerblichen Wohnimmobilien erreicht. Denn auch die kostenrechtliche Privilegierung von Erwerbern, die Wohnraum errichten, um ihn weiterzuveräußern, ist tendenziell geeignet, die Kosten der späteren Nutzer zu senken.
d) Das Beschwerdegericht durfte dem beteiligten Notar aber nicht die Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegen; denn er hat die Beschwerde auf Weisung seiner Aufsichtsbehörde eingelegt. Folge dessen ist nach § 130 Abs. 2 Sätze 3 und 4 GNotKG, dass Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren nicht zu erheben und in diesem Verfahren etwa entstandene außergerichtlichen Kosten der Kostenschuldnerin der Landeskasse – hier des Landes Nordrhein-Westfalen – aufzuerlegen sind. Darüber ist von Amts wegen zu entscheiden, so dass es nicht darauf ankommt, ob der beteiligte Notar den Kostenantrag innerhalb der Frist zur Begründung der Rechtsbeschwerde gestellt hat. Die Kostenentscheidung des Beschwerdegerichts ist deshalb aufzuheben und neu zu fassen.
LG Berlin, Beschluss vom 29. Januar 2018 – 80 OH 54/16 Notarhaftung: Bestimmtheit... BGH, Beschluss vom 13. November 2017 – NotSt (Brfg) 3/17 Disziplinarverfahren...

References: § 50
 § 71
 § 50
 § 50
 § 50
 § 50
 § 50
 § 50
 § 50
 § 50
 § 50
 § 50
 § 50
 § 20
 § 50
 § 130