Source: https://deleeuw.nl/blog/woningmarkt/582-verborgen-gebreken-4-5-voorbeelden-uit-de-praktijk-rechters-aan-het-woord?start=300
Timestamp: 2020-04-05 22:25:58+00:00

Document:
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord - De Leeuw Blog - De Leeuw
50371 Hits
De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Enkele rechterlijke uitspraken over dit onderwerp.
Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord (deze blog)
Verzwegen lekkages in de badkamer
(Rechtbank Breda, 13-12-2006, zaaknummer 398458 cv 06-3152)
Binnen veertien dagen na de overdracht van een huis worden de nieuwe eigenaars geconfronteerd met lekkages in de badkamer als gevolg van gebreken aan het afvoerputje in de douche. De verkopers stellen van niets te weten. Door de nieuwe eigenaars wordt een bouwkundige ingehuurd die het vermoeden uitspreekt dat de lekkages zich al meer dan een jaar hebben voorgedaan. De nieuwe eigenaar stelt de verkoper aansprakelijk. De lekkage is zodanig dat de badkamer niet kan worden gebruikt. En daarmee kan het huis als geheel ook niet op een normale manier worden gebruikt. De rechter acht het onwaarschijnlijk dat de verkopers niet bekend waren met dit gebrek en wijst de vordering toe. De voormalige eigenaars draaien op voor de herstelkosten (€ 3.175,=), de kosten van het bouwkundig onderzoek van ruim € 500,= en circa € 1.200 aan proceskosten.
Scheefstand en funderingsproblemen
(Rechtbank Dordrecht, 30-06-2005, zaaknummer 156064 CV EXPL 05-1311)
Nadat de koopovereenkomst is getekend, maken de kopers van een huis een afspraak met de verkopers om het huis op te meten. Dan valt hen op dat de vloer van het huis wel erg schuin afloopt. Als het tapijt en de daaronder liggende triplex-platen worden verwijderd, blijkt de vloer als gevolg van een funderingsprobleem 16 centimeter verzakt te zijn. Verder is er sprake van ernstige aantasting door houtworm en zitten er forse scheuren in de muren van het huis, die zowel van binnen als van buiten zichtbaar zijn. In de Vragenlijst verkoop woningen wordt alleen melding gemaakt van een probleem met een dakkapel. De nieuwe eigenaren stellen de verkopers aansprakelijk voor een bedrag van circa € 22.000. De verkopers zijn van mening dat de kopers ook voordat ze de woning kochten, hadden kunnen constateren dat de vloer scheef liep en dat er scheuren in de muren zaten.
De rechter komt tot het oordeel dat de problemen met de vloer het normaal gebruik van het huis in de weg staan. De verkopers moeten de kosten van herstel van de vloer betalen. Ten aanzien van de scheuren in de muren stelt de rechter dat deze voor de kopers zichtbaar moeten zijn geweest. Wat kopers zelf hadden kunnen ontdekken, valt niet onder de mededelingsplicht van de verkoper. De koper had het huis beter moeten onderzoeken, op dit punt wordt de claim van de kopers afgewezen.
(Rechtbank Leeuwarden, 22-07-2009, zaaknummer 92435 / HA ZA 08-864)
Een woning uit de 'dertiger jaren' wordt verkocht via een verkopend makelaar door een koper die de woning vooraf bouwkundig laat keuren. Bij de bouwkundige keuring is niet gebleken van bijzondere problemen. De Vragenlijst Verkoop Woningen is opgenomen in de bijlagen van de koopovereenkomst. Verkopers hebben in dit formulier vragen "Is er sprake van lekkages (of gehad) aan de daken?" en "Zijn er beschadigingen aan (…) douche (…)?" ontkennend beantwoord. In november wordt de woning overgedragen. Kort daarna blijkt dat er sprake is van een lekkage aan het dak, waardoor ook de zoldervloer is verrot. De plek waar de lekkage zich voordoet, is blijkbaar 'overgeschilderd'. De verkopers krijgen daardoor de indruk dat er een bekend gebrek is 'weggewerkt'. Kort daarna blijkt dat ook de douche gebreken vertoont als gevolg waarvan de badkamer en de badkamervloer moet worden vervangen. Uit een aanvullend bouwkundig onderzoek blijkt dat er permanent water op het platte dak staat, omdat de afvoer niet op het laagste punt is aangebracht. Ook blijkt dat er diverse pogingen zijn gedaan om met kit de lekkages te stoppen. De nieuwe eigenaar stelt de verkopers vervolgens aansprakelijk.
De rechtbank wijst de claim af. De verkopers hebben in de Vragenlijst Verkoop Woningen verklaard dat ze niet bekend waren met gebreken. Daarmee hebben ze niet automatisch een garantie gegeven dat er geen sprake zou kunnen zijn van (verborgen) gebreken. Bij aankoop van een oudere woning moet altijd rekening worden gehouden met de aanwezigheid van (verborgen) gebreken.
Ingestorte dakkapel
(Rechtbank Haarlem, 31-03-2004, zaaknummer 94323 - HA ZA 03-873)
In de koopovereenkomst van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen:
‘ouderdomsclausule’: “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering (…) Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Tevens verklaart koper genoegzaam bekend te zijn met de bouwkundige staat van de onroerende zaak.
‘de gebruikersclausule’: Koper is op de hoogte van het feit dat de verkoper het verkochte nimmer zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van c.q. de gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper."
Tijdens de bezichtiging van de woning zijn lekkageplekken zichtbaar aan het plafond van een dakkapel. Verkopers erkennen de aanwezigheid van die lekkageplekken, maar geven aan dat er een reparatie heeft plaatsgevonden aan de dakkapel. Kort na de overdracht van de woning stort een gedeelte van het plafond van de dakkapel naar beneden. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers van de woning aansprakelijk voor een bedrag van ruim € 9.000. De rechter wijst de claim af, omdat niet te bewijzen was dat de verkopers wisten dat de dakkapel in een zodanig slechte staat was dat er gevaar dreigde voor instorting. Omdat in de koopovereenkomst de ouderdomsclausule en de gebruikersclausule was opgenomen, rustte er op de kopers een extra zware onderzoeksplicht.
Asbest in de tuin van een 'renovatiewoning'
Rechtbank Middelburg, 21-07-2004, zaaknummer 585/2003
In de koopakte van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen: "Koper is bekend met onderhoudstoestand van het gekochte, en aan koper is medegedeeld dat het gekochte algehele renovatie behoeft. Na renovatie van het onderhavige object heeft de woning de feitelijke eigenschappen die voor normaal gebruik van toepassing zijn.” en "Koper is bekend dat in de berging en schuur van het gekochte asbesthoudende dakbedekking is gebruikt. Verkoper is niet bekend dat er nog meer asbest in het gekochte is verwerkt”. Na de overdracht blijkt dat de tuin ernstig vervuild is met asbest. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers aansprakelijk.
De rechter wijst de claim af. Koper is akkoord gegaan met de bijzondere clausules in de koopovereenkomst en wist dat hij een huis kocht dat gerenoveerd moest worden en dat er asbest aanwezig was. Op grond daarvan ligt het risico voor de aanwezigheid van de geconstateerde gebreken bij de koper.
Verborgen kelderzwam
Rechtbank Dordrecht, 02-02-2011, zaaknummer84585 / HA ZA 09-2923 en 86736 / HA ZA 10-2366
Er wordt een woning verkocht uit omstreeks 1930 die is gerenoveerd in 1997. Na de overdracht van de woning blijkt dat er sprake is van kelderzwam die de houten vloeren ernstig heeft aangetast. Deze kelderzwam was aanwezig in de (niet toegankelijke kelder) en achter betegelde en betimmerde wanden. Zowel de verkoper als de verkopend makelaar worden door de nieuwe eigenaar aansprakelijk gesteld.
De rechter komt tot de conclusie dat de kopers hun onderzoeksplicht niet hebben geschonden, omdat de kelderzwam niet zichtbaar was en de kelder ten tijde van de verkoop niet toegankelijk. Kopers mochten er op vertrouwen dat de woning geschikt was voor het normale gebruik als woning. Nu de woning in de huidige staat ongeschikt is om te worden bewoond, worden verkopers worden door de rechtbank veroordeeld om de schade( van vele tienduizenden euro) te vergoeden. De makelaar is niet aansprakelijk, omdat ook deze het gebrek niet kon hebben geconstateerd.
Nieuw: Zichtbare gebreken oude woonboerderij staan niet in de weg aan 'normaal gebruik'
Hoge Raad, 7-10-2016, Zaaknummer 15/01323, RvdW 2016/1036
Kopers kopen (in 2003!) na twee bezichtigingen een in 1880 gebouwde woonboerderij voor € 375.000,=. Tijdens die bezichtigingen is zichtbaar dat er veel achterstallig onderhoud is, onder andere door de aanwezigheid van veel scheuren in het voor- als achterhuis. In de koopovereenkomst verklaren verkopers dat de boerderij geschikt is voor normaal gebruik voor bewoning met een gezin. Kopers verklaren dat ze bekend zijn met de staat van onderhoud en hierover voldoende zijn geïnformeerd. Kopers willen niet meewerken aan de levering omdat de woning niet geschikt zou zijn voor gebruik als woning. Verkopers starten een kort geding waarin de kopers worden veroordeeld om mee te werken aan de levering, die op 19 mei 2004 plaatsvindt. Daarna laten kopers een bouwkundige keuring uitvoeren inclusief een funderingsonderzoek alsmede een milieukundig bodemonderzoek. Gewapend met die gegevens starten kopers een bodemprocedure.
De rechtbank concludeert dat verkopers een bedrag van € 37.500,= moeten betalen als schadevergoeding in verband met de aanwezigheid van asbest. De rechtbank wijst de vordering, dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik, af. Het gerechtshof stelt dat aan de eigenschappen die benodigd zijn voor normaal gebruik geen hoge eisen mogen worden gesteld omdat er sprake is van een zeer oude woonboerderij met tal van zichtbare gebreken. Daarmee bekrachtigd het hof de uitspraak van de rechtbank.
De Hoge Raad bevestigt het standpunt van het hof. Aan een heel oude woonboerderij met zichtbare gebreken mogen kopers geen zware eisen stellen aan de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn. Er is blijkbaar sprake van een oude, zichtbaar gebrekkige, woning. Kopers kenden de gebreken omdat die zichtbaar waren en omdat naar de gebreken werd verwezen in de koopovereenkomst.
Vragen & Reacties 321
Patrick Dekker op donderdag 09 januari 2020 20:21
De dag na overdracht zagen we water op de overloop door lekkage aan de CV. De warmtewisselaar en buizen zijn verroest (verrot) en zijn gaan lekken. Een gebrek dat we denken dat de verkopende partij niet wist. De verwarming konden we wel gebruiken, maar warm water niet. Is dit een voorbeeld van niet normaal gebruik van het huis of kunnen we hier niets mee?
Groeten, Patrick Dekker
Beste Wim, De dag na overdracht zagen we water op de overloop door lekkage aan de CV. De warmtewisselaar en buizen zijn verroest (verrot) en zijn gaan lekken. Een gebrek dat we denken dat de verkopende partij niet wist. De verwarming konden we wel gebruiken, maar warm water niet. Is dit een voorbeeld van niet normaal gebruik van het huis of kunnen we hier niets mee? Groeten, Patrick Dekker
Wim de Leeuw op vrijdag 10 januari 2020 09:45
Hoera! Hoera, een vragensteller die WEL de moeite neemt om zich een beetje in te lezen ;-).
Als de verkoper het gebrek niet kende, is er sprake van een verborgen gebrek en is dat inderdaad jullie probleem.
Dit gebrek maakt het huis niet ongeschikt om als huis te worden gebruikt. Ik ben bang dat je hier niets mee kunt.
Beste Patrick, Hoera! Hoera, een vragensteller die WEL de moeite neemt om zich een beetje in te lezen ;-). Als de verkoper het gebrek niet kende, is er sprake van een verborgen gebrek en is dat inderdaad jullie probleem. Dit gebrek maakt het huis niet ongeschikt om als huis te worden gebruikt. Ik ben bang dat je hier niets mee kunt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Cindy Witte op zondag 09 februari 2020 21:27
Goede avond, ik heb een vraag.
Wij hebben ongeveer anderhalf jaar geleden een huis uit 1920 gekocht. Een bouwtechnische keuring uiteraard laten doen. Bekend met een aantal gebreken natuurlijk. En denkend aan de verbouwing die we wilden doen om het weer wat moderner te maken zou dat wel goed komen. Het dak van het huis had gelekt maar was verholpen zeiden ze. Nu zijn we een jaar bezig met verbouwen van de bovenverdieping en telkens als we iets open breken komen we meer en meer vreemde dingen in constructie en lekkages van het dak tegen die op een rare manier in elkaar en aan elkaar geplakt en geflanst zijn om het op te lossen.
Verborgen gebreken zijn heel lastig vind ik om dat te verhalen en wanneer dat kan..
Maar ik blijf me steeds afvragen, die mensen hebben het geweten want alles is met kit en tape aan elkaar geplakt kwamen we achter toen de pannen er af gehaald werden. Steunbalken van het dak gewoon doorgezaagd om 'makkelijker' te zijn om het plafond te steken.. Lood vergeten te steken boven de kozijnen zodat het bij elke bui lekt.
Een hele kant van het dak van het huis hebben we al 11 balken vervangen omdat het allemaal rot was door het lekken. En ga zo maar door.
We proberen het maar weer te maken 'omdat we toch al bezig zijn' maar ondertussen heeft het maken van alles al veel tijd en geld gekost. En ik vraag me ook af.. Hoe is het dan met zo'n bouwtechnische keuring? Alles ingedekt met, het lijkt goed maar ik heb het niet weggehaald om zeker te zijn. Of ik heb er niet dichtbij gestaan dus zeker weten doe ik het niet. Dat is toch ook vreemd? Ik voelde me al belazerd dat ik daar zoveel geld aan uit had gegeven.
En nu vandaag weer het zoveelste tevoorschijn kwam wat duidelijk 'in elkaar geflanst' was om maar ff snel op te lossen, dacht ik, kan dit nou echt zomaar?allemaal onder het mom 'we hebben het nooit geweten' zoals ze ons steeds blijven vertellen?
Alvast heel erg bedankt voor de uitleg.
Met vriendelijke groet, Cindy Witte
Goede avond, ik heb een vraag. Wij hebben ongeveer anderhalf jaar geleden een huis uit 1920 gekocht. Een bouwtechnische keuring uiteraard laten doen. Bekend met een aantal gebreken natuurlijk. En denkend aan de verbouwing die we wilden doen om het weer wat moderner te maken zou dat wel goed komen. Het dak van het huis had gelekt maar was verholpen zeiden ze. Nu zijn we een jaar bezig met verbouwen van de bovenverdieping en telkens als we iets open breken komen we meer en meer vreemde dingen in constructie en lekkages van het dak tegen die op een rare manier in elkaar en aan elkaar geplakt en geflanst zijn om het op te lossen. Verborgen gebreken zijn heel lastig vind ik om dat te verhalen en wanneer dat kan.. Maar ik blijf me steeds afvragen, die mensen hebben het geweten want alles is met kit en tape aan elkaar geplakt kwamen we achter toen de pannen er af gehaald werden. Steunbalken van het dak gewoon doorgezaagd om 'makkelijker' te zijn om het plafond te steken.. Lood vergeten te steken boven de kozijnen zodat het bij elke bui lekt. Een hele kant van het dak van het huis hebben we al 11 balken vervangen omdat het allemaal rot was door het lekken. En ga zo maar door. We proberen het maar weer te maken 'omdat we toch al bezig zijn' maar ondertussen heeft het maken van alles al veel tijd en geld gekost. En ik vraag me ook af.. Hoe is het dan met zo'n bouwtechnische keuring? Alles ingedekt met, het lijkt goed maar ik heb het niet weggehaald om zeker te zijn. Of ik heb er niet dichtbij gestaan dus zeker weten doe ik het niet. Dat is toch ook vreemd? Ik voelde me al belazerd dat ik daar zoveel geld aan uit had gegeven. En nu vandaag weer het zoveelste tevoorschijn kwam wat duidelijk 'in elkaar geflanst' was om maar ff snel op te lossen, dacht ik, kan dit nou echt zomaar?allemaal onder het mom 'we hebben het nooit geweten' zoals ze ons steeds blijven vertellen? Alvast heel erg bedankt voor de uitleg. Met vriendelijke groet, Cindy Witte
Wim de Leeuw op maandag 10 februari 2020 11:20
Het onderwerp 'verborgen gebreken' is uiterst complex, vooral omdat het heel ingewikkeld is om achteraf het bewijs te leveren dat een verkoper doelbewust verkeerde of onvolledige informatie heeft verschaft. Het lastige is dat het blijkbaar amateuristisch gerommel zodanig verborgen was dat ook de bouwkundige niets heeft kunnen ontdekken. En, belangrijker nog, dat de bouwkundige blijkbaar ook geen wel zichtbare gebreken heeft ontdekt die het aannemelijk maakten dat er wellicht sprake was van meer verborgen narigheid.
Met een bouwkundig rapport krijg je een beter beeld van de staat van onderhoud en de technische kwaliteit van de woning. Maar anderzijds kan je natuurlijk niet verwachten dat een bouwkundige voor een paar honderd euro de volledige kruipruimten inspecteert, op het dak klimt enzovoorts.
Je zou een advocaat om zijn opinie kunnen vragen en hem een indicatie vragen van de te verwachten proceskosten en zijn of haar inschatting van de proceskansen.
Beste Cindy, Het onderwerp 'verborgen gebreken' is uiterst complex, vooral omdat het heel ingewikkeld is om achteraf het bewijs te leveren dat een verkoper doelbewust verkeerde of onvolledige informatie heeft verschaft. Het lastige is dat het blijkbaar amateuristisch gerommel zodanig verborgen was dat ook de bouwkundige niets heeft kunnen ontdekken. En, belangrijker nog, dat de bouwkundige blijkbaar ook geen wel zichtbare gebreken heeft ontdekt die het aannemelijk maakten dat er wellicht sprake was van meer verborgen narigheid. Met een bouwkundig rapport krijg je een beter beeld van de staat van onderhoud en de technische kwaliteit van de woning. Maar anderzijds kan je natuurlijk niet verwachten dat een bouwkundige voor een paar honderd euro de volledige kruipruimten inspecteert, op het dak klimt enzovoorts. Je zou een advocaat om zijn opinie kunnen vragen en hem een indicatie vragen van de te verwachten proceskosten en zijn of haar inschatting van de proceskansen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ingrid op zaterdag 15 februari 2020 06:39
Geachte Wim de Leeuw, mogen wij contact met u opnemen om een aantal vragen te stellen ivm verborgen gebreken ‘volledig en compleet gerenoveerde woning’?
Wim de Leeuw op zaterdag 15 februari 2020 18:49
Als je dit soort inhoudelijke vragen hebt, dan verzoek ik je om die als vraag in te dienen op onze blog-site. Op die manier 1) hebben anderen er ook nog iets aan en 2) creëren we gezamenlijk relevante content voor onze website.
Beste Ingrid, Als je dit soort inhoudelijke vragen hebt, dan verzoek ik je om die als vraag in te dienen op onze blog-site. Op die manier 1) hebben anderen er ook nog iets aan en 2) creëren we gezamenlijk relevante content voor onze website. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Charley op zaterdag 15 februari 2020 20:16
Goedenavond, we hebben september 2018 een compleet volledig gerenoveerde woning uit 1915 gekocht. Zo beschreven in de verkoopbrochure en tevens vermeld dakisolatie, nieuwe vloer en nieuw pannendak, nieuwe kozijnen, dubbelglas enz. Oa dakisolatie, nieuwe kozijnen ontbreken. In de koopakte al vastgelegd dat het dak nagelopen moet worden ondanks dat t nieuw is op aansluitingen enz nagekeken moet worden. Inmiddels alleen al 25.000 euro waterschade. Oa ook schade op schade. Verkopende partij investeerder heeft werkzaamheden laten doen maar t word er alleen maar slechter van. Zelf oa de hele woning aan de achterkant laten uitgraven ivm schimmel, vocht en bolstaande vloer in de woning. Fundering bleek open te staan dus al het hemelwater liep de woning in. Zelf laten herstellen. We gaan nu alle schades oa die waterschade neerleggen bij de verkoper. Hoeveel kans maken we? Hebben geen bouwkundig laten doen omdat we geen kruipruimte hebben, alles net geverfd en gestuct was. Er geen bijzonderheden lijst van de verkopende NVM makelaar was omdat alles volledig en compleet vernieuwd zou zijn. De woning was ook nog niet helemaal af toen we t aankochten.
Wim de Leeuw op maandag 17 februari 2020 19:27
Een woning uit 1915 - compleet gerenoveerd of niet - blijft een woning uit 1915.
Het was verstandig geweest om deze woning bouwkundig te laten keuren. En dat er geen kruipruimte aanwezig was, alles geverfd en gestuct, is geen argument om je onderzoeksplicht als koper minder serieus te nemen.
Tenzij je kunt aantonen dat de verkopers van deze problemen hebben geweten, staan jullie niet sterk. Als er in de koopakte een 'ouderdomsclausule' staat, dan is jullie positie nog zwakker.
Beste Charley, Een woning uit 1915 - compleet gerenoveerd of niet - blijft een woning uit 1915. Het was verstandig geweest om deze woning bouwkundig te laten keuren. En dat er geen kruipruimte aanwezig was, alles geverfd en gestuct, is geen argument om je onderzoeksplicht als koper minder serieus te nemen. Tenzij je kunt aantonen dat de verkopers van deze problemen hebben geweten, staan jullie niet sterk. Als er in de koopakte een 'ouderdomsclausule' staat, dan is jullie positie nog zwakker. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Joyce op donderdag 20 februari 2020 09:36
goedendag, Ik heb je blog gelezen (heel overzichtelijk en duidelijk trouwens) maar vroeg mij af hoe ik er voor staat in mijn situatie.
Ik heb mijn huis verkocht en in de lijst van zaken aangegeven dat de vloerverwarming en verwarmingen boven nooit gebruikt werden en ik daar dus niet de staat van weet (naar advies van mijn makelaar). De kopers hebben mijn gevraagd of ik de vloerverwarming kon testen. Ik heb dit aangezet (aansluiting zit in voorraadkast) de voorraadkast werd warm, buizen werden warm en het begin van de vloer daar werd warm, daarna heb ik hem uitgezet en aangegeven dat het lijkt te werken. De kopers hebben de bewuste keuze gemaakt geen bouwkundig rapport op te laten stellen. Nu krijg ik bericht dat er een installatiemonteur is langs geweest en die heeft aangegeven dat de motor stuk is en dat er verkalking in de buizen zit en dat dit al minimaal een jaar zo is. Ben ik nu aansprakelijk?
goedendag, Ik heb je blog gelezen (heel overzichtelijk en duidelijk trouwens) maar vroeg mij af hoe ik er voor staat in mijn situatie. Ik heb mijn huis verkocht en in de lijst van zaken aangegeven dat de vloerverwarming en verwarmingen boven nooit gebruikt werden en ik daar dus niet de staat van weet (naar advies van mijn makelaar). De kopers hebben mijn gevraagd of ik de vloerverwarming kon testen. Ik heb dit aangezet (aansluiting zit in voorraadkast) de voorraadkast werd warm, buizen werden warm en het begin van de vloer daar werd warm, daarna heb ik hem uitgezet en aangegeven dat het lijkt te werken. De kopers hebben de bewuste keuze gemaakt geen bouwkundig rapport op te laten stellen. Nu krijg ik bericht dat er een installatiemonteur is langs geweest en die heeft aangegeven dat de motor stuk is en dat er verkalking in de buizen zit en dat dit al minimaal een jaar zo is. Ben ik nu aansprakelijk?
Wim de Leeuw op donderdag 20 februari 2020 16:51
Of je wel of niet aansprakelijk BENT, is uiteindelijk aan het oordeel van de rechter.
Ik acht de kans dat je met succes aansprakelijk kan worden gesteld, niet zo groot. Je hebt aangegeven dat je - op basis van je beperkte ervaringen - je mededelingsplicht over het functioneren van de vloerverwarming slechts in beperkte mate kon invullen. De kopers hebben jou gevraagd om de vloerverwarming te testen en je geeft aan dat je dat naar eer en geweten hebt gedaan en daarover hebt gerapporteerd.
Als er een gebrek aanwezig was, dan was dit gebrek zowel voor jou als voor de kopers 'verborgen'. Niet jouw probleem maar dat van de verkopers.
Dag Joyce, Bedankt voor je compliment. Of je wel of niet aansprakelijk BENT, is uiteindelijk aan het oordeel van de rechter. Ik acht de kans dat je met succes aansprakelijk kan worden gesteld, niet zo groot. Je hebt aangegeven dat je - op basis van je beperkte ervaringen - je mededelingsplicht over het functioneren van de vloerverwarming slechts in beperkte mate kon invullen. De kopers hebben jou gevraagd om de vloerverwarming te testen en je geeft aan dat je dat naar eer en geweten hebt gedaan en daarover hebt gerapporteerd. Als er een gebrek aanwezig was, dan was dit gebrek zowel voor jou als voor de kopers 'verborgen'. Niet jouw probleem maar dat van de verkopers. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
John van Veen op dinsdag 25 februari 2020 12:53
Ik heb vorig jaar oktober een huis gekocht. Omdat mijn grootste nachtmerrie een lekkage was, heb ik heel nadrukkelijk gevraagd of er lekkages waren en/of zijn geweest. Er is mij toen verteld dat er in de buurt van de schoorsteen een lekkage is geweest maar dat deze is gerepareerd (deze belofte heb ik op papier). Om nalatigheid te voorkomen heb ik ook een bouwkundige keuring laten maken.
Na enkele weken kwam ik er achter dat het lek helemaal niet gerepareerd is en dat er zelfs houtrot/schimmel aanwezig is op het dakbeschot. Het voelt alsof de verkoper mij verkeerd heeft ingelicht aangezien ze op de hoogte waren van het lek maar hier niet eerlijk over hebben gecommuniceerd. De makelaar ontwijkt enige vorm van verantwoordelijkheid omdat ze vinden dat ze me duidelijk hebben ingelicht over het lek.
Hoeveel kans maak ik als ik de kosten die ik moet maken wil verhalen op de makelaar/verkoper?
Beste Wim, Ik heb vorig jaar oktober een huis gekocht. Omdat mijn grootste nachtmerrie een lekkage was, heb ik heel nadrukkelijk gevraagd of er lekkages waren en/of zijn geweest. Er is mij toen verteld dat er in de buurt van de schoorsteen een lekkage is geweest maar dat deze is gerepareerd (deze belofte heb ik op papier). Om nalatigheid te voorkomen heb ik ook een bouwkundige keuring laten maken. Na enkele weken kwam ik er achter dat het lek helemaal niet gerepareerd is en dat er zelfs houtrot/schimmel aanwezig is op het dakbeschot. Het voelt alsof de verkoper mij verkeerd heeft ingelicht aangezien ze op de hoogte waren van het lek maar hier niet eerlijk over hebben gecommuniceerd. De makelaar ontwijkt enige vorm van verantwoordelijkheid omdat ze vinden dat ze me duidelijk hebben ingelicht over het lek. Hoeveel kans maak ik als ik de kosten die ik moet maken wil verhalen op de makelaar/verkoper? Met vriendelijke groet, Jan
Wim de Leeuw op dinsdag 25 februari 2020 14:40
De verkoper heeft (schriftelijk) verklaard dat er sprake was van een lekkage, maar dat deze is gerepareerd.
Op basis waarvan kom jij tot de conclusie dat het lek niet gerepareerd zou zijn?
Als je dat kunt bewijzen, dan kan je de verkoper aansprakelijk stellen voor je schade.
Beste John, De verkoper heeft (schriftelijk) verklaard dat er sprake was van een lekkage, maar dat deze is gerepareerd. Op basis waarvan kom jij tot de conclusie dat het lek niet gerepareerd zou zijn? Als je dat kunt bewijzen, dan kan je de verkoper aansprakelijk stellen voor je schade. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
John van Veen op dinsdag 25 februari 2020 15:43
Bedankt voor de snelle reactie. De verkoper kan geen factuur overleggen over de zogenaamde reparatie en heeft dus geen bewijs dat er wel degelijk werk is gedaan, is dat voldoende? Er zijn verder geen zichtbare sporen van reparatie te vinden.
Beste Wim, Bedankt voor de snelle reactie. De verkoper kan geen factuur overleggen over de zogenaamde reparatie en heeft dus geen bewijs dat er wel degelijk werk is gedaan, is dat voldoende? Er zijn verder geen zichtbare sporen van reparatie te vinden. Met vriendelijke groet, John
Wim de Leeuw op dinsdag 25 februari 2020 17:24
Nee! Dat de verkoper geen factuur kan overleggen en dat er geen zichtbare sporen van deze reparatie zijn, is nog geen bewijs dat de reparatie niet heeft plaatsgevonden.
Als de verkoper liegt, dus zegt dat er een reparatie heeft plaatsgevonden terwijl dat niet het geval is, dan kan je hem aansprakelijk stellen. Maar, wie eist die bewijst. Jij wilt de verkoper aansprakelijk stellen, jij eist en dus ligt de bewijslast bij jou. Het lijkt me net zo goed mogelijk dat de reparatie contant is afgerekend, of dat de verkoper de factuur heeft weggegooid.
Je zegt dat je een bouwkundige keuring hebt laten uitvoeren. Heeft die bouwkundige dan niets ontdekt?
Dag John, Nee! Dat de verkoper geen factuur kan overleggen en dat er geen zichtbare sporen van deze reparatie zijn, is nog geen bewijs dat de reparatie niet heeft plaatsgevonden. Als de verkoper liegt, dus zegt dat er een reparatie heeft plaatsgevonden terwijl dat niet het geval is, dan kan je hem aansprakelijk stellen. Maar, wie eist die bewijst. Jij wilt de verkoper aansprakelijk stellen, jij eist en dus ligt de bewijslast bij jou. Het lijkt me net zo goed mogelijk dat de reparatie contant is afgerekend, of dat de verkoper de factuur heeft weggegooid. Je zegt dat je een bouwkundige keuring hebt laten uitvoeren. Heeft die bouwkundige dan niets ontdekt? Wim de Leeuw
John van Veen op woensdag 26 februari 2020 08:43
Uit de bouwkundige keuring bleek dat mijn schoorsteen opnieuw gevoegd moest worden in verband met achterstallig onderhoud, dit is reeds gedaan (maar heeft dus niks verholpen qua origineel lek). Er is ook rond het plek van de lek een vochtmeting gedaan, waar volgens de keurder niets raars te zien was, wat voor mij raar is aangezien uiteindelijk blijkt dat er wel degelijk vocht en rot zit. Kan de bouwkundige keuring hier nalatig in zijn geweest?
Ik heb destijds als ontbinde voorwaarde in mijn koopcontract laten zetten dat als de bouwkundige keuring uitslag gaf dat mijn kosten hoger dan 5000 euro zouden liggen, ik het contract kon ontbinden. Momenteel heb ik voor het voeg-en nokwerk alleen al 1700 aan kosten gemaakt terwijl de keuring hier een (rooskleurige) prijs van 700 euro had gerekend.
Betreffende de "reparatie", ik zou dus achteraan moeten gaan wat de verkoper precies gedaan zou hebben en nakijken of dit werkelijk is gebeurd? Hoe is het te bewijzen als er niks van een reparatie te vinden is?
Beste Wim, Uit de bouwkundige keuring bleek dat mijn schoorsteen opnieuw gevoegd moest worden in verband met achterstallig onderhoud, dit is reeds gedaan (maar heeft dus niks verholpen qua origineel lek). Er is ook rond het plek van de lek een vochtmeting gedaan, waar volgens de keurder niets raars te zien was, wat voor mij raar is aangezien uiteindelijk blijkt dat er wel degelijk vocht en rot zit. Kan de bouwkundige keuring hier nalatig in zijn geweest? Ik heb destijds als ontbinde voorwaarde in mijn koopcontract laten zetten dat als de bouwkundige keuring uitslag gaf dat mijn kosten hoger dan 5000 euro zouden liggen, ik het contract kon ontbinden. Momenteel heb ik voor het voeg-en nokwerk alleen al 1700 aan kosten gemaakt terwijl de keuring hier een (rooskleurige) prijs van 700 euro had gerekend. Betreffende de "reparatie", ik zou dus achteraan moeten gaan wat de verkoper precies gedaan zou hebben en nakijken of dit werkelijk is gebeurd? Hoe is het te bewijzen als er niks van een reparatie te vinden is? Met vriendelijke groet, John
Wim de Leeuw op woensdag 26 februari 2020 09:49
Het is belangrijk dat je je realiseert dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk is voor een gebrek als 1) het gebrek aan het normale gebruik van het huis in de weg staat (daarvan is geen sprake) of als 2) de verkoper je willens en wetens heeft bedrogen.
Er was een lekkage. De verkoper heeft verklaard dat hij de lekkage gerepareerd heeft.
Als de verkoper hierover heeft gelogen - en dat te bewijzen is - dan is hij aansprakelijk.
Als de verkoper de lekkage op een onvoldoende professionele of verkeerde manier heeft opgelost, waardoor de lekkage niet volledig is opgelost, dan is hij daar NIET! voor aansprakelijk.
Of de bouwkundige steken heeft laten vallen, kan ik niet beoordelen.
Ik kan me goed voorstellen dat je er van baalt dat je, ondanks je goede voorbereidingen, toch tegen dit soort problemen aanloopt. Maar misschien zijn je verwachtingen wel te hoog geweest. Want zelfs als je als koper alles doet om te voorkomen dat je verkeerde verwachtingen hebt over een huis, kan er sprake zijn van verborgen gebreken. Zelfs met een eigen NVM-aankoopmakelaar en een bouwkundige inspectie kan het voorkomen dat er dingen niet aan het licht komen die contractueel wel voor jouw rekening en risico komen.
Beste John, Het is belangrijk dat je je realiseert dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk is voor een gebrek als 1) het gebrek aan het normale gebruik van het huis in de weg staat (daarvan is geen sprake) of als 2) de verkoper je willens en wetens heeft bedrogen. Er was een lekkage. De verkoper heeft verklaard dat hij de lekkage gerepareerd heeft. Als de verkoper hierover heeft gelogen - en dat te bewijzen is - dan is hij aansprakelijk. Als de verkoper de lekkage op een onvoldoende professionele of verkeerde manier heeft opgelost, waardoor de lekkage niet volledig is opgelost, dan is hij daar NIET! voor aansprakelijk. Of de bouwkundige steken heeft laten vallen, kan ik niet beoordelen. Ik kan me goed voorstellen dat je er van baalt dat je, ondanks je goede voorbereidingen, toch tegen dit soort problemen aanloopt. Maar misschien zijn je verwachtingen wel te hoog geweest. Want zelfs als je als koper alles doet om te voorkomen dat je verkeerde verwachtingen hebt over een huis, kan er sprake zijn van verborgen gebreken. Zelfs met een eigen NVM-aankoopmakelaar en een bouwkundige inspectie kan het voorkomen dat er dingen niet aan het licht komen die contractueel wel voor jouw rekening en risico komen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
John van Veen op woensdag 26 februari 2020 10:20
Dat is vervelend om te horen maar bedankt voor de uitleg. De situatie is me nu in ieder geval een stuk duidelijker.
Beste Wim, Dat is vervelend om te horen maar bedankt voor de uitleg. De situatie is me nu in ieder geval een stuk duidelijker. Met vriendelijke groet, John
Laura op donderdag 19 maart 2020 11:50
Goedemiddag, wij hebben afgelopen november de sleutel gekregen van onze woning. Wij zijn erg enthousiast er ingetrokken en zitten lekker op onze plek. Een aantal weken geleden werden we door de buren geïnformeerd over hun geplande uitbouw (4 meter lang meer dan 3 meter hoog). Ze dachten dat de vorige eigenaar ons hierover wel had ingelicht. De buren hebben dit namelijk aan de vorige eigenaar, de verkoper, aangegeven en gevraagd dit te benoemen bij eventueel nieuwe bewoners. Wij wisten hier echter niks van. De bouw is begonnen en door hun uitbouw is ons zicht en licht erg veranderd. Kunnen wij hier iets mee doen bij de verkoper? Was hij ons verplicht dit te benoemen? Met vriendelijke groet, Laura
Wim de Leeuw op donderdag 19 maart 2020 17:41
De belangrijkste bron voor het vinden van een antwoord op dit soort vragen is veelal de koopakte die jullie hebben ondertekend. De koopakte bevat in artikel 6 een uitgebreide regeling over 'de staat van de onroerende zaak en het gebruik daarvan'. Maar dat artikel is op jullie casus niet van toepassing, want aan de staat van het huis is niets veranderd, er is ook geen sprake van een gebrek en er verandert niets aan de gebruiksmogelijkheden van het huis. Kortom, aan die koopakte heb je voor deze vraag niet zoveel.
Gelukkig is er ook nog de wet, die bepaalt dat een overeenkomst kan worden vernietigd als de overeenkomst tot stand is gekomen op basis van dwaling ofwel een 'verkeerde voorstelling van zaken die aan de wederpartij (de verkoper) kan worden toegerekend'.
Ik ken geen rechterlijke uitspraken over 'dwaling ten aanzien van wel bij de verkoper bekende niet aan de koper gemelde verbouwingsplannen van de buren'. Er is wel een uitgebreide uitspraak van het gerechtshof Amsterdam over 'niet gemelde (extreme) overlast van buren'. Deze terror-buren maakten het echt extreem bont (je kunt hier de hele uitspraak lezen). En gezien de ernst van de overlast was het voor de rechter evident dat de verkoper dit aan de koper had moeten melden, temeer omdat (!): deze kopers het onderwerp 'buren' op eigen initiatief hadden besproken met de verkopers. Met andere woorden, de verkopers hadden kunnen en hadden moeten weten dat het gedrag van de buren voor deze kopers een belangrijk thema was. En dus ontstond er voor hen een mededelingsplicht over het gedrag van de buren.
Terug naar jullie casus. Want is die wel of niet vergelijkbaar?
Ik denk dat ik jullie ga teleurstellen met mijn reactie, want ik vind hem niet vergelijkbaar. Ik vind dat er een groot verschil is tussen de aanwezigheid van terror-buren en buren die simpelweg gebruik maken van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt om hun huis te vergroten. Als de verbouwingsplannen van buren voor jullie als kopers van belang was, dan had het op jullie weg gelegen om het bestemmingplan te onderzoeken om vast te stellen of die buren wel of niet konden verbouwen. Als jullie bij de verkopers expliciet hadden aangegeven dat het voor jullie van groot belang was dat het huis van de buren zo zou blijven als het is, dan zou de casus wellicht anders liggen. Want in dat geval wisten de verkopers dat deze informatie voor jullie van belang was. En dan hadden ze openheid van zaken moeten geven.
Om letterlijk op jullie laatste vraag terug te komen: De verkoper was niet verplicht om de verbouwing te benoemen omdat de buren hem dat hadden gevraagd. De verkoper was wel verplicht om de verbouwing te benoemen als jullie hem daar een aanleiding voor hadden gegeven.
Kortom, de verkoper had er beter aan gedaan het wel te benoemen. Maar het feit dat hij dat niet heeft gedaan is - naar mijn stellige overtuiging - onvoldoende grond om hem daarvoor aansprakelijk te stellen.
Beste Laura, De belangrijkste bron voor het vinden van een antwoord op dit soort vragen is veelal de koopakte die jullie hebben ondertekend. De koopakte bevat in artikel 6 een uitgebreide regeling over 'de staat van de onroerende zaak en het gebruik daarvan'. Maar dat artikel is op jullie casus niet van toepassing, want aan de staat van het huis is niets veranderd, er is ook geen sprake van een gebrek en er verandert niets aan de gebruiksmogelijkheden van het huis. Kortom, aan die koopakte heb je voor deze vraag niet zoveel. Gelukkig is er ook nog de wet, die bepaalt dat een overeenkomst kan worden vernietigd als de overeenkomst tot stand is gekomen op basis van dwaling ofwel een '[i]verkeerde voorstelling van zaken die aan de wederpartij (de verkoper) kan worden toegerekend[/i]'. Ik ken geen rechterlijke uitspraken over 'dwaling ten aanzien van wel bij de verkoper bekende niet aan de koper gemelde verbouwingsplannen van de buren'. Er is wel een uitgebreide uitspraak van het gerechtshof Amsterdam over 'niet gemelde (extreme) overlast van buren'. Deze terror-buren maakten het echt extreem bont (je kunt [url=http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2940]hier[/url] de hele uitspraak lezen). En gezien de ernst van de overlast was het voor de rechter evident dat de verkoper dit aan de koper had moeten melden, temeer omdat (!): deze kopers het onderwerp 'buren' op eigen initiatief hadden besproken met de verkopers. Met andere woorden, de verkopers hadden kunnen en hadden moeten weten dat het gedrag van de buren voor deze kopers een belangrijk thema was. En dus ontstond er voor hen een mededelingsplicht over het gedrag van de buren. Terug naar jullie casus. Want is die wel of niet vergelijkbaar? Ik denk dat ik jullie ga teleurstellen met mijn reactie, want ik vind hem niet vergelijkbaar. Ik vind dat er een groot verschil is tussen de aanwezigheid van terror-buren en buren die simpelweg gebruik maken van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt om hun huis te vergroten. Als de verbouwingsplannen van buren voor jullie als kopers van belang was, dan had het op jullie weg gelegen om het bestemmingplan te onderzoeken om vast te stellen of die buren wel of niet konden verbouwen. Als jullie bij de verkopers expliciet hadden aangegeven dat het voor jullie van groot belang was dat het huis van de buren zo zou blijven als het is, dan zou de casus wellicht anders liggen. Want in dat geval wisten de verkopers dat deze informatie voor jullie van belang was. En dan hadden ze openheid van zaken moeten geven. Om letterlijk op jullie laatste vraag terug te komen: De verkoper was niet verplicht om de verbouwing te benoemen omdat de buren hem dat hadden gevraagd. De verkoper was wel verplicht om de verbouwing te benoemen als jullie hem daar een aanleiding voor hadden gegeven. Kortom, de verkoper had er beter aan gedaan het wel te benoemen. Maar het feit dat hij dat niet heeft gedaan is - naar mijn stellige overtuiging - onvoldoende grond om hem daarvoor aansprakelijk te stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Amanda Gooijers op maandag 30 maart 2020 13:32
Wij hebben op 1 november de sleutel gekregen van onze nieuwe woning (1968) en hebben bij voor de aankoop een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Hier kwamen enkel kleine aanpassingen uit. Met de storm van februari werden wij verrast door lekkage in 2 slaapkamers.
Bij de slaapkamer op de eerste etage blijkt er een ´deuk´ aan de onderzijde van het kozijn te zitten. Het valt niet op omdat het raam naar binnenkiept als je het wil openmaken. Het zit aan de onderzijde, als je er specifiek naar zoekt, zie je een opening van +/- 1 mm hoog en 10 cm breed net onder het raam. Het water lag de eerste ochtend van de storm om de vensterbank en zelfs de vloer. Naast verkleuring op de vensterbank gelukkig geen extra schade.
Op de zonder sluit het raam waarschijnlijk niet goed genoeg waardoor het water naar binnen is gekomen. hier lag het water over de gehele lenke van de vernsterbank (meer dan 3m breed)
Wij hebben contact opgenomen met de vorige eigenaren dat wij verrast waren door deze lekkage maar zij zeggen niet bekend te zijn met de problemen.
Nu snappen wij echt wel dat bepaalde mankementen minder snel opvallen dan andere maar lekkages in verschillende kamers vinden wij zelf apart.
Kunnen wij de verkopers aansprakelijk stellen voor deze mankementen?
Beste Wim, Wij hebben op 1 november de sleutel gekregen van onze nieuwe woning (1968) en hebben bij voor de aankoop een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Hier kwamen enkel kleine aanpassingen uit. Met de storm van februari werden wij verrast door lekkage in 2 slaapkamers. Bij de slaapkamer op de eerste etage blijkt er een ´deuk´ aan de onderzijde van het kozijn te zitten. Het valt niet op omdat het raam naar binnenkiept als je het wil openmaken. Het zit aan de onderzijde, als je er specifiek naar zoekt, zie je een opening van +/- 1 mm hoog en 10 cm breed net onder het raam. Het water lag de eerste ochtend van de storm om de vensterbank en zelfs de vloer. Naast verkleuring op de vensterbank gelukkig geen extra schade. Op de zonder sluit het raam waarschijnlijk niet goed genoeg waardoor het water naar binnen is gekomen. hier lag het water over de gehele lenke van de vernsterbank (meer dan 3m breed) Wij hebben contact opgenomen met de vorige eigenaren dat wij verrast waren door deze lekkage maar zij zeggen niet bekend te zijn met de problemen. Nu snappen wij echt wel dat bepaalde mankementen minder snel opvallen dan andere maar lekkages in verschillende kamers vinden wij zelf apart. Kunnen wij de verkopers aansprakelijk stellen voor deze mankementen? Alvast bedankt!
Wim de Leeuw op maandag 30 maart 2020 17:00
Je kunt altijd iedereen overal voor aansprakelijk stellen. Dat werkt heel eenvoudig, je stapt naar een advocaat, betaalt deze man een flink voorschot en dan gaat hij voor je aan het werk.
Er komt echter een moment waarop je bij een rechter het bewijs moet leveren dat de verkoper deze problemen heeft gekend. Dat bewijs lijkt me heel lastig te leveren. Bijvoorbeeld omdat als deze lekkages frequent zouden hebben opgetreden, er lekkagesporen aanwezig hadden moeten zijn. Die jullie bouwkundige dan ook had moeten ontdekken.
Ik denk dat het heel lastig wordt - en dat nooit rendabel gaat worden - om de verkopers met succes aansprakelijk te stellen.
Beste Amanda, Je kunt altijd iedereen overal voor aansprakelijk stellen. Dat werkt heel eenvoudig, je stapt naar een advocaat, betaalt deze man een flink voorschot en dan gaat hij voor je aan het werk. Er komt echter een moment waarop je bij een rechter het bewijs moet leveren dat de verkoper deze problemen heeft gekend. Dat bewijs lijkt me heel lastig te leveren. Bijvoorbeeld omdat als deze lekkages frequent zouden hebben opgetreden, er lekkagesporen aanwezig hadden moeten zijn. Die jullie bouwkundige dan ook had moeten ontdekken. Ik denk dat het heel lastig wordt - en dat nooit rendabel gaat worden - om de verkopers met succes aansprakelijk te stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw

References: zaaknummer 398458
 zaaknummer 156064
 zaaknummer 92435
 zaaknummer 94323
 zaaknummer 585
 zaaknummer84585
 Zaaknummer 15
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof