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Timestamp: 2018-02-22 14:38:25+00:00

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Moins maîtrisé que le crédit amortissable, le crédit in fine est peu proposé par les établissements bancaires.
Il constitue pourtant une solution patrimoniale intelligente et complète dans le cadre d'une acquisition immobilière.
Le crédit in fine a un mode de fonctionnement simple:
C'est un crédit consenti sur une durée donnée mais dont le capital est remboursé à l’échéance. Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts d’emprunt.
Pour vous permettre de rembourser votre crédit à son terme, la banque vous demande de verser une somme initiale sur un contrat (le plus souvent une assurance vie) qui sera prise en garantie.
Par capitalisation, ce contrat vous permettra de reconstituer la somme empruntée au départ.
Ce prêt est donc structuré en deux parties avec d'un côté le prêt et de l'autre la garantie prise par la banque sur un capital existant ou à constituer et dont vous restez maître dans la gestion.
L'effet de levier financier du crédit in fine
Le crédit in fine est structuré de sorte que pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts d'emprunt.
Ainsi, la mensualité de crédit est nettement inférieure à celle d'un crédit classique.
Cette particularité vous permet d'optimiser votre taux d'endettement et donc d'acheter un bien ayant une valeur patrimoniale bien supérieure.
En résumé, ce montage vous permet d’emprunter un montant plus important qu’avec un crédit immobilier amortissable tout en allégeant votre trésorerie mensuelle. Excellent effet de levier, néanmoins délicat à mettre en place, et dont les conditions sont à définir de façon plus précise avec votre Conseiller Alpha Phi.
L'optimisation des garanties familiales
Les crédits immobiliers sont systématiquement adossés à une assurance décès-invalidité.
En cas de décès, l'assurance intervient en remboursant le capital restant dû. Cela permet aux héritiers de conserver le bien libre de tout engagement. Or, dans le cadre d’un crédit in fine, le capital restant dû représente l’intégralité du capital emprunté.
Avec la disparition de la dette, la banque n'a plus de raison de conserver la garantie prise sur le contrat d’assurance vie. Le contrat peut donc se dénouer et être reversé aux bénéficiaires choisis, en franchise de droits de succession.
En conséquence, les héritiers pourront toucher jusqu’à deux fois la valeur du bien en recevant le bien immobilier mais aussi les disponibilités du contrat d'assurance vie qui eux échappent aux droits de succession.
Ainsi, si aucune autre disposition n’a été prise, le paiement des droits de succession auxquels s'ajoute la perte d’un revenu pour la famille, peuvent créer un manque de liquidités.
Si vous décidez de louer le bien, le crédit in fine vous permettra d’optimiser la fiscalité de l’opération.
Les loyers perçus vous permettront de rembourser vos mensualités de crédit.
Le solde de votre trésorerie composé du loyer diminué de la mensualité de crédit (interêts uniquement) sera alors positif.
Du point de vue de l’administration fiscale, vos loyers viendront augmenter vos revenus taxables. Toutefois, vous pourrez y déduire les intérêts d’emprunt payés. Or, dans le crédit in fine, la mensualité de crédit est composée uniquement d’intérêts d’emprunt. En conséquence, vous ne serez imposé que si votre solde de trésorerie est positif.

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