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Timestamp: 2017-11-24 22:24:32+00:00

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Droit civil immobilier : le bail de residence principale ->
loi du 20 février 1991 modifié par la loi du 13 avril 1997
SECTION 2. DES RÉGLES PARTICULIÈRES AUX BAUX RELATIFS A LA RESlDENCE PRINCIPALE DU PRENEUR
Les dispositions en gras sont les nouvelles dispositions de la loi du 13.04.1997 (MB 21.05.1997).
Art. 1er Champ d'application
§ 1er. La présente section s'applique aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale.
§ 1bis. La présente section s'applique également aux sous-locations conclues par les associations ou personnes morales visées à l'article 1717, alinéa 2, seconde phrase, dans les limites prévues à l'article 4, § 2 bis. Dans ce cas, le bail principal est lui aussi soumis aux dispositions de la présente section.
2. Etat du bien loué
Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Le Roi fixe les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences de l'alinéa 1.
3. Durée du bail
§ 1er. Tout bail visé à l'article premier est réputé conclu pour une durée de neuf années.
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré.
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois, à dater de la notification faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à conditions que ces travaux :
- respectent la destination des lieux telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme ;
Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux, par le preneur.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou deuxième triennat.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précèdent.
§ 6. Par dérogation au §1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courée durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1 à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application des articles 7 et 8.
§ 7. Par dérogation au § 1er, un bail peut égaiement être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.
L'indemnité due en application de l'article 3 § 4, par le bailleur qui met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, est équivalente à trois mois de loyer.
§ 8. Par dérogation au § 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 4 à moins que les parties n'en disposent autrement.
§ 9. Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
§ 1. La cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur.
Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.
Le preneur doit préalablement informer le sous-locataire de sa qualité si de l'étendue de ses droits.
§ 2 bis. La sous-location est permise aux conditions visées à l'article 1717, alinéa 2, seconde phrase, du Code civil, par les personnes morales qui y sont mentionnées. Les alinéas 3 à 7 du § 2 sont applicables à cette sous-location.
7. Révision du loyer et des charges
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est éta-bli que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué, à l'exception da travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours. Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
Dans le cas de l'article 3, § 8, la parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.
§ 1er bis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf année successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précèdent bail, proportionnellement adapté au coût de La vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.
Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base, au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.
La période de neuf ans, prévue à l'article 9, 3°. ne peut commencer avant le 31 mai 1997 (art. 15, deuxième alinéa).
Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles. il décide la conversion si elle est possible.
8. Rénovation
Les parties peuvent convenir par écrit à tout moment que le preneur s'engage à réaliser à ses frais dans le bien loué des travaux déterminés qui incombent au bailleur. Elles doivent fixer le délai dans lequel les travaux doivent être exécutés.
Dans ce cas, il peut être dérogé à l'article 2 à la condition que les travaux envisagés visent à mettre le bien loué en conformité avec les exigences de cet article, que ces travaux soient décrits avec précision, que le début des travaux soit fixé dans un délai raisonnable et qu'aucun loyer ne soit exigible pendant la durée convenue pour ceux-ci, étant entendu que cette durée ne peut être inférieure à celle qui est raisonnablement nécessaire pour l'effectuer.
En contrepartie des travaux, le bailleur s'engage à renoncer pendant une période déterminée et qui peut être supérieure à neuf années, à la faculté de mette fin au bail ou à la faculté de demander la révision du loyer ou il s'engage à concéder au preneur une diminution ou une remise le loyer.
9. Transmission du bien loué
Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou a titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.
1O. Garantie
Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations une garantie consistant en une somme d'argent, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à trois mois de loyer.
Cette garantie doit être placée sur un compte individualisé, ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière ; les intérêts sont capitalisés et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue à l'alinéa 2, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par l'alinéa 2, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie
Il ne peut être disposé du compte bancaire de garantie, tant en principal qu'en intérêts, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.
11. Prorogation pour circonstances exceptionnelles
A défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, I'indemnité due en application de l'article 3, § 4.
Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite dans les mêmes conditions.
A défaut d'accord entre les parties, Ie juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions.
12. Sauf si elles en disposent autrement, les règles de la présente section sont impératives.
SECTION II bis. Des règles particulières aux baux commerciaux.
Art. 11bis. Si son bail ne le lui interdit pas, le preneur peut sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale, à condition qu'il maintienne son commerce dans les lieux loués. Les alinéas 3 à 7 de l'article 4 §2, de la section II du Livre III, titre VIII, chapitre II du Code civil sont applicables à cette sous-location, sous réserve des dispositions suivantes.
Si le preneur obtient le renouvellement du bail, conformément à l'article 14, alinéa 1er, le sous-locataire en bénéficie dans la mesure de la durée de son propre bail. Toutefois, li ne peut invoquer à son profit les droits directs à l'égard du bailleur prévus par l'article 11 et l' article 14, alinéa 2.
Loi du 1er décembre 1995 relative à la prorogation de certains baux à loyer (M.B. 5 déc. 1995)
Art.1er La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
2. Les baux qui, par application de l'article 16 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, sont réputés avoir pris cours le 1er janvier 1987 et qui prennent fin le 31 décembre 1995 par 1'effet d'un congé donné par le bailleur, sont prorogés jusqu'au 31 décembre 1996.
3. Les contrats qui ont été conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi entre les mêmes parties, pour succéder aux contrats visés à l'article 2, peuvent être résiliés par le preneur, par lettre recommandée, avant le 1er janvier 1996.
4. La présente loi entre en vigueur le jour de sa publication au Moniteur belge.

References: Art. 1

§ 1

§ 1
 l'article 1717
 l'article 4
 § 2

§ 1

§ 2

§ 3

§ 6
 §1

§ 7
 § 1
 l'article 3
 § 4

§ 8
 § 1

§ 9

§ 1

§ 2
 l'article 1717
 § 2
 l'article 2
 l'article 3
 § 8

§ 1
 l'article 9
 l'article 2
 l'article 3
 l'article 1752
 l'article 3
 § 4

Art. 11
 l'article 4
 §2
 l'article 14
 l'article 11

Art.1
 l'article 78
 l'article 16
 l'article 2