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Timestamp: 2016-10-25 03:21:12+00:00

Document:
4C.315/2000 (05.02.2001)
4C.315/2000
juges. Greffi�re: Mme Aubry Girardin.
les �poux B.________, d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Karin Grobet Thorens, avocate � Gen�ve,
X.________ S.A., demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Christian Luscher, avocat � Gen�ve;
(contrat de bail � loyer; expulsion)
A.- Le 25 f�vrier 1993, sieur B.________ a conclu un contrat de bail avec MM. T.________ et S.________, portant sur la location d'une villa. Etabli pour une dur�e initiale de trois ans et quinze jours, du 16 mars 1993 jusqu'au 31 mars 1996, le contrat �tait ensuite renouvelable d'ann�e en ann�e. Le loyer a �t� fix� � 3'400 fr. par mois et n'a pas �t� augment�. Aucune formule officielle n'a alors �t� utilis�e.
A l'entr�e des �poux B.________ dans la villa, celle-ci n'�tait pas termin�e et il a �t� pr�cis� que les travaux de finition, repr�sentant environ 20'000 fr., �taient � la charge du locataire.
D�s le mois de mars 1996, la soci�t� X.________ S.A. est devenue le nouveau propri�taire de la villa.
Depuis janvier 1998 en tout cas, sieur B.________, qui faisait �tat de difficult�s financi�res, payait syst�matiquement son loyer avec deux ou trois mois de retard. Il n'a jamais fait de r�serve quant au montant du loyer.
Le 15 juin 1999, X.________ S.A., qui avait d�j� mis � plusieurs reprises les �poux B.________ en demeure de payer les loyers arri�r�s, les a somm�s de lui verser dans les trente jours les loyers dus pour les mois d'avril � juin 1999, avec menace de r�siliation.
Le 28 juillet 1999, la bailleresse a notifi� aux �poux B.________ un avis de r�siliation de bail pour le 31 ao�t 1999 en raison d'un arri�r� de loyer se montant � 13'600 fr. pour la p�riode du 1er avril au 31 juillet 1999.
B.- Le 27 ao�t 1999, les �poux B.________ ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, en proposant le remboursement complet des arri�r�s au 31 octobre 1999. Le 9 septembre 1999, X.________ S.A. a demand�, aupr�s de la m�me Commission, l'�vacuation des locataires.
L'affaire n'ayant pas �t� concili�e, le Tribunal des baux et loyers a �t� saisi le 29 octobre 1999.
Le 2 d�cembre 1999, lors de la comparution personnelle des parties, sieur B.________ s'est oppos� � l'�vacuation en arguant qu'il avait effectu� pour environ 70'000 fr.
de travaux et qu'il n'avait jamais re�u d'avis initial de fixation de loyer. Il se pr�valait de la nullit� du loyer initial, ainsi que de l'avis comminatoire. Quant � X.________ S.A., elle a fait �tat d'un arri�r� de loyer de 30'600 fr.
Le 5 janvier 2000, le Tribunal des baux et loyers a prononc� l'�vacuation des �poux B.________.
Le 20 janvier 2000, les �poux B.________ ont introduit, devant la Commission de conciliation, une demande en fixation du loyer initial, concluant � ce que le loyer annuel de la villa soit fix� � 33'600 fr. d�s le 16 mars 1993.
Statuant sur appel des locataires, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a, par arr�t du 11 septembre 2000, confirm� le jugement d'�vacuation du 5 janvier 2000.
C.- Contre cet arr�t, les �poux B.________ (les d�fendeurs) interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils concluent � l'annulation de l'arr�t du 11 septembre 2000 et � ce que la bailleresse soit d�bout�e de toutes ses conclusions en �vacuation.
X.________ S.A. (la demanderesse) propose, pour sa part, le rejet du recours et la confirmation de l'arr�t entrepris.
1.- a) L'arr�t attaqu�, prononc� sur recours par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve contre un jugement d'�vacuation pour d�faut de paiement du loyer, est une d�cision finale rendue en derni�re instance par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ; arr�t du Tribunal f�d�ral du 27 f�vrier 1997 publi� in SJ 1997 p. 538 consid. 1b p. 540 s.), sur une contestation civile (ATF 103 II 247 consid. 1a).
b) Le litige est de nature p�cuniaire (Michel Ducrot, L'expulsion du locataire, S�minaire du droit du bail, Neuch�tel 1996, no 5 p. 10). L'expulsion �tant li�e � une r�siliation imm�diate, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un cong� ordinaire aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1; Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 II p. 1 ss, 28 et les arr�ts cit�s sous note 226). En l'esp�ce, si la r�siliation imm�diate notifi�e pour le 31 ao�t 1999 �tait annul�e, un cong� ordinaire ne pourrait pas intervenir dans un d�lai inf�rieur � trois ans (art. 271a al. 1 let. e CO). Le loyer vers� �tant de 3'400 fr. par mois, la limite de 8'000 fr. pr�vue � l'art. 46 OJ est ainsi largement d�pass�e.
c) Interjet� par les locataires qui ont succomb� dans leurs conclusions, le pr�sent recours est donc en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.- a) Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit mener son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a; 119 II 353 consid. 5c/aa; 117 II 256 consid. 2a). Les faits nouveaux sont irrecevables (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 125 III 443 consid. 5c p. 450; 121 III 436 consid. 5b p. 440; 118 II 12 consid. 3b in fine).
Dans la mesure o� les d�fendeurs invoquent des faits qui ne figurent pas dans l'arr�t attaqu�, sans faire valoir l'une des exceptions permettant de s'en �carter, leur recours n'est donc pas admissible. Il en va de m�me des all�gu�s figurant dans la r�ponse qui portent sur des �v�nements post�rieurs � l'arr�t cantonal.
3.- La cour cantonale a confirm� la d�cision d'�vacuation prononc�e en premi�re instance, en estimant que les conditions d'une r�siliation imm�diate pour demeure des locataires (art. 257d CO) �taient r�unies. Elle a �cart� l'exception de compensation form�e par les d�fendeurs pour emp�cher le cong�, consid�rant celle-ci comme tardive.
S'agissant de la nullit� du loyer initial �galement invoqu�e par les locataires, les juges ont consid�r� en substance qu'il importait peu qu'il n'ait pas �t� fait usage de la formule officielle au moment de la fixation du loyer de la villa en f�vrier 1993, d�s lors que ce loyer, demeur� inchang� depuis le d�but du bail, avait �t� pay� sans r�serve par les locataires pendant pr�s de sept ans. Par cons�quent, m�me s'il y avait eu vice de forme entra�nant la nullit� de la fixation du loyer initial, les d�fendeurs ne pouvaient s'en pr�valoir contrairement au principe de la bonne foi.
4.- Les d�fendeurs reprochent avant tout � la cour cantonale de n'avoir pas pris en compte les cons�quences de l'absence de notification du loyer initial au moyen du formulaire officiel, telles que pos�es par l'ATF 120 II 341.
a) Il est vrai que la jurisprudence, interpr�tant l'art. 270 al. 2 CO, a consid�r� qu'un vice de forme dans la notification du loyer initial entra�nait la nullit� du loyer fix� (cf. ATF 120 II 341 consid. 5c et d p. 348 s. confirm� in ATF 124 III 62 consid. 2a p. 64). Le Tribunal f�d�ral a en outre soulign� que, lorsque, dans cette hypoth�se, le locataire avait introduit une proc�dure judiciaire pour contester le loyer initial, il �tait en tout cas exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'� la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 350 s.).
Comme l'a laiss� entendre � juste titre la cour cantonale, l'�ventuelle application de ces principes au cas d'esp�ce suppose que le vice de forme ne soit pas abusivement invoqu� par les locataires (cf. en mati�re d'augmentation de loyer: ATF 123 III 70 consid. 3c p. 74 s.; 113 II 187 consid. 1a; Peter Higi, Commentaire zurichois, art. 270 CO no 119).
b) Pour d�terminer s'il y a abus manifeste d'un droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC, il convient d'examiner les circonstances concr�tes du cas d'esp�ce (ATF 121 III 60 consid. 3d p. 63). Parmi les cas typiques d'abus de droit figurent notamment une attitude contradictoire et l'utilisation d'une institution juridique contrairement � son but (cf.
ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). Il a �t� jug� que le comportement du locataire qui, apr�s s'�tre rendu compte du vice de forme r�sultant de la non utilisation de la formule officielle, s'�tait abstenu de protester dans le dessein d'en tirer ult�rieurement profit �tait abusif (ATF 113 II 187 consid. 1a). Le Tribunal f�d�ral a �galement pr�cis�, s'agissant de la nullit� du loyer initial �tabli sans faire usage de la formule officielle, qu'il n'�tait pas imaginable que le vice de forme conduise � une cession de l'usage du logement � titre gratuit, alors que les parties s'�taient entendues en tout cas sur le caract�re on�reux de ladite cession (ATF 120 II 341 consid. 6a).
c) En l'occurrence, il ne s'agit pas d'appr�cier le caract�re abusif de la nullit� invoqu�e par les locataires en relation avec la contestation du loyer initial, qui fait l'objet d'une proc�dure pendante, introduite post�rieurement � la r�siliation du bail. Le litige porte sur le point de savoir si les d�fendeurs peuvent, sans commettre un abus de droit, se pr�valoir de cette nullit� pour s'opposer � la r�siliation imm�diate de leur bail au sens de l'art. 257d CO et, partant, � leur expulsion.
Selon les faits tels que constat�s par la cour cantonale et qui lient le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme (art. 63 al. 2 OJ), les locataires ne se sont pr�valus de la nullit� du loyer cons�cutif au d�faut d'utilisation de la formule officielle que le 2 d�cembre 1999, lors de la comparution personnelle des parties devant le tribunal des baux, alors que, pendant pr�s de sept ans, ils avaient vers� leur loyer sans r�serve. M�me lorsqu'ils se sont adress�s � la commission de conciliation, le 27 ao�t 1999, les d�fendeurs ont propos� le remboursement complet de leurs arri�r�s. Le moment o� ceux-ci ont pris connaissance du vice de forme n'est en revanche pas �tabli par la cour cantonale. Cet �l�ment n'est cependant pas d�terminant dans le cas d'esp�ce. En effet, si l'on consid�re que les locataires connaissaient le vice de forme, mais qu'ils se sont abstenus de protester, attendant que le tribunal doive statuer sur leur expulsion pour le faire valoir, il y a abus de droit (cf. supra let. b). Il en va de m�me si, comme ils le soutiennent, les d�fendeurs ont appris l'existence du vice de forme seulement quelques jours avant l'audience du 2 d�cembre 1999, car cela signifierait qu'ils ont cherch�, par un moyen d�couvert en derni�re minute, non pas � r�duire leur loyer, mais � justifier son non-versement, en supprimant les cons�quences de leur demeure.
Admettre, dans ces circonstances, la nullit� du loyer initial en relation avec la proc�dure d'expulsion aurait pour effet de l�gitimer l'usage de la villa � titre gratuit et de priver la bailleresse des droits d�coulant de l'art. 257d CO, ce qui reviendrait � d�tourner le contrat de bail de son but.
En retenant que les locataires ont invoqu� de mani�re abusive un vice de forme, la cour cantonale n'a donc pas viol� l'art. 2 al. 2 CC.
d) Comme le Tribunal f�d�ral n'est pas li� par les motifs de la d�cision cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a; 123 III 246 consid. 2; 122 III 150 consid. 3), les d�fendeurs ne peuvent se plaindre de la justification figurant dans l'arr�t entrepris pour retenir l'abus de droit.
C'est �galement en vain qu'ils critiquent sur ce point le manque de motivation de l'arr�t attaqu�, puisque cette question rel�ve du droit d'�tre entendu (ATF 126 I 97 consid. 2b). Celle-ci est donc irrecevable dans le cadre de la pr�sente proc�dure, mais aurait d� faire l'objet d'un recours de droit public (art. 43 al. 1 2e phrase OJ).
5.- Les locataires ne pouvant se pr�valoir d'une �ventuelle nullit� du loyer initial en relation avec leur demeure, les autres griefs soulev�s perdent tout fondement.
a) S'agissant de la r�siliation imm�diate, l'art. 257d CO pr�voit que, lorsque, apr�s la r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Ce d�lai est de trente jours au moins pour les baux d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat, soit, pour les baux d'habitations, moyennant un d�lai de cong� de 30 jours au moins (al. 2).
En l'esp�ce, il n'est pas contest� que les d�fendeurs n'avaient pas pay� leur loyer depuis le mois d'avril 1999. La demanderesse a, par courrier du 15 juin 1999, somm� ceux-ci de verser les loyers des mois d'avril � juin 1999 avec menace de r�siliation. Le 28 juillet 1999, elle leur a notifi� un avis de r�siliation pour le 31 ao�t 1999 en raison d'un arri�r� de loyer allant d'avril � juillet 1999. Les conditions d'une r�siliation imm�diate en application de l'art. 257d CO et, partant, d'une expulsion des locataires sont donc r�unies.
b) Dans ce contexte, il n'y a aucune raison de ne pas appliquer la jurisprudence selon laquelle le locataire peut invoquer la compensation pour emp�cher le cong� extraordinaire de l'art. 257d CO, � condition que la d�claration de compensation intervienne dans le d�lai comminatoire fix� sur la base de cette disposition (ATF 119 II 241 consid. 6b).
D�s lors qu'il a �t� constat� que les locataires n'ont fait valoir la compensation que le 2 d�cembre 1999, soit bien apr�s le terme du contrat, on ne voit manifestement pas en quoi la cour cantonale aurait viol� le droit f�d�ral en consid�rant la d�claration de compensation comme tardive.
c) Enfin, la Cour de c�ans n'a pas � entrer en mati�re sur les critiques des d�fendeurs relatives � la prescription des pr�tentions en remboursement, d�s lors que cet aspect ne rel�ve pas de la proc�dure d'�vacuation et, partant, n'influence pas le dispositif de l'arr�t entrepris.
Le recours doit ainsi �tre rejet� et l'arr�t attaqu� confirm�.
6.- Les frais et d�pens seront mis solidairement � la charge des d�fendeurs, qui succombent (art. 156 al. 1 et 7, 159 al. 1 et 5 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 3'000 fr. � la charge des d�fendeurs, solidairement entre eux;
3. Dit que les d�fendeurs, d�biteurs solidaires, verseront � la demanderesse une indemnit� de 4'000 fr. � titre de d�pens;
Lausanne, le 5 f�vrier 2001 ECH

References: ATF 
 ATF 
in fine
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 270

ATF 
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