Source: https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/
Timestamp: 2017-09-23 01:52:59+00:00

Document:
El contrato de arras se parece extraordinariamente al frescor salvaje de los limones del caribe, algo sobre lo que todo el mundo habla sin tener ni idea de qué es.
Recuerdo de joven, que mi abuelo (con esa sabiduría que sólo un abuelo puede tener) viendo el famoso anuncio del gel de baño, se giró y con esa sonrisa socarrona que sólo puede poner, quién te pone el anzuelo para que le des una lección, me preguntó ¿Oye eso del frescor salvaje de los limones del Caribe qué es?.
“¡Abuelo joé que estas ya chocheando! ¿de verdad que no lo sabes?” le contesté yo, con esa ira que sólo un adolescente que se siente pillado “in fraganti”, y al que le están molestando en un momento de su vida que sólo él considera importante (evidentemente con catorce años ver tu primera mujer desnuda en televisión es un momento importantísimo).
Pues no ¿y tu?.
En ese momento terminó el anuncio, y me giré para darle una lección magistral sobre qué era exactamente el aroma del cítrico en cuestión.
Con esa sonrisa de amor que sólo un abuelo puede poner (y que tanto añoro), antes de recibir la lección magistral, mi abuelo me dijo “lo que tienes tu en la cabeza no me lo expliques, yo lo que te pregunto es si alguna vez en tu puñetera vida has estado en el Caribe, y además ….¿desde cuando un limón es fresco? pues -que yo sepa- el limón es ácido.
Ahora la estupidez del adolescente, se ha convertido en la estupidez del ciberadicto; pero ando más cerca de la edad de mi abuelo, y (de vez en cuando) me planteo preguntas como ¿Cómo es posible que quien lee en google o en linked in algo, se crea a pies juntillas la majadería que escribe el primer tío (a quien además no conoce) que sale en el primer resultado?.
Si se molestan en poner contrato de arras en google, comprobarán que hay 600.000 resultados (o sea 600.000 idiotas -que ya son unos pocos- escribiendo sobre esto, es más tras esta entrada habrá 600.001). Reconozco que (como todo el mundo) no me he molestado en leer ninguna de las entradas (aunque merece un comentario especial quienes son los autores de las entradas -que van desde personas que no son operadores jurídicos, hasta la generalitat de Catalunya-).
Miren Uds, Teruel existe, esa si es una campaña publicitaria basada en una idea real, pero el contrato de arras no existe. Es más les informo que ni uno solo de los 1976 artículos del Código Civil se ocupa del contrato de arras.
Pero ¿Qué son las arras?.
Ante todo no son un contrato, simplemente son un posible pacto de un contrato (que no es lo mismo).
Las arras tienen su origen en las épocas más remotas de la humanidad, cuando derecho y magia no eran claramente diferenciados, y obedecen a la idea (más que superada) de que la mera voluntad de las personas no es bastante para generar una obligación. De hecho he empezado diciendo que son un simple pacto de un contrato, cuando en realidad simplemente es algo que un sujeto entrega a otro para asegurar una obligación que aquel contrae frente a este (y un ejemplo clarísimo de lo que digo son las arras matrimoniales, dado que el matrimonio genera vínculo pero no contrato).
Haciendo un poquito de historia, en Grecia (ya hace unos siglos de eso), las arras si eran un contrato, pues la compraventa no se perfeccionaba por el mero consentimiento, sino por la entrega de la cosa y el pago del precio, pero desde que los Romanos inventaron los acueductos, los “armaos” de la Macarena y la compraventa meramente consensual, las arras dejaron de ser un contrato.
Lo cierto es que actualmente (superada esa idea) las arras, en realidad se producen fundamentalmente en el contrato de compraventa, y especialmente en el de inmuebles, y aunque no tienen más problemas jurídicos, los problemas que en la práctica plantean las arras son casi infinitos, debido:
A su escasa regulación.
A excesivo uso, especialmente por personas ajenas al mundo del derecho.
A una increíble confianza en que la compraventa pretendida tendrá lugar sin mayores problemas
Toda la inmensa problemática que, en la práctica plantean las arras son debidos a que la compraventa tiene una fase preliminar de negociación en la que no suele intervenir ningún jurista, que sepa fijar bien cuando estamos hablando de unos tratos preliminares, cuando estamos hablando de un contrato preparatorio y cuando propiamente estamos hablando de un contrato de compraventa.
Ya he escrito en este blog sobre los motivos por los que creo que no conviene firmar documentos privados de compraventa de inmuebles, y por qué conviene firmar directamente la escritura, aunque no se haya pagado el precio ni entregado la cosa. Precisamente esos tratos preliminares y los problemas que se derivan de su mal tratamiento jurídico, es uno de los argumentos por los que creo que es fundamental firmar la escritura en el primer momento de las negociaciones, y no cuando todo está terminado; pero por lo menos hay que acudir a un abogado que nos informe y asesore debidamente.
Cada vez equiparo más el mundo del derecho y la medicina, e igual que todos sabemos que si hay algún problema médico del que no entendemos, es más adecuado llamar a un médico y esperar (pues si intervenimos, más que arreglar el problema podemos agravarlo) en el contrato de compraventa, cuando verdaderamente queremos hacer algo más que preguntar o pensar en vender, es muy conveniente acudir a un jurista e informarse, antes de tomar decisiones. Puede que ello nos cueste el dinero, pero sin duda mucho más nos costará el que consultando una web, preguntando a un mero intermediario o a un amigo, decidamos celebrar un negocio sin saber nada de derecho.
A las arras se limita el Código Civil un sólo artículo, concretamente el artículo 1454 que dice:
Artículo 1454– hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Pero por su importancia hay que recordar que el artículo 1450 y el párrafo primero del artículo 1451
Artículo 1450.- La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Artículo 1451.1.- La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
¡Puf, ya está el Don Notario, pegando una lección de jerga jurídica que no le importa a nadie!…pensarán ustedes.
Siento mucho que el mundo del derecho resulte tan aburrido, pero la realidad es que el mundo del derecho nos rodea en cada acto cotidiano, y que es necesario manejar conceptos jurídicos y asesorarnos debidamente (igual que nuestro cuerpo está siempre con nosotros, y por eso debemos de cuidarlo y acudir a un médico para informarnos estemos o no enfermos -por cierto mi abuelo era médico-).
Es muy frecuente que se hable de la firma de un contrato de arras, cuando en realidad se está firmando un contrato de compraventa, y la imprecisión terminológica, puede llevarnos a creer que estamos haciendo una cosa, cuando verdaderamente estamos haciendo otra distinta y con consecuencias diferentes a las que queremos. Sólo si acudimos al lugar adecuado, sin prisas y hablando de nuestras inquietudes lograremos nuestro propósito, ¿Cuál es ese lugar adecuado? a mi juicio o un despacho de Abogados o a una Notaría..
En derecho cosas similares no son idénticas, y una mala utilización del lenguaje nos puede acarrear gravísimas consecuencias, pues nos arriesgamos seriamente: o a no conseguir nuestro propósito, o incluso a conseguir un efecto distinto del pretendido, el problema es el mismo que si se confunde un participio de un gerundio.
Dicen que una vez pillaron al Nobel Don Camilo José Cela, pegando una cabezadita, por lo que un impertinente señor le afeó su conducta diciéndole “¿está Ud dormido?”, a lo que el hábil literato le respondió: “No señor, yo estoy durmiendo”, bastante enfadado, su interlocutor le preguntó sin no era lo mismo estar durmiendo que estar dormido, a lo que Cela instruyó al impertinente señor “No es lo mismo estar dormido que estar durmiendo, de la misma manera que no es lo mismo estar jodido que estar jodiendo”
Cuando indebidamente asesorados firmamos el primer contrato que nos presentan, las consecuencias de ello, las pagaremos nosotros, y al juez luego no se le puede ir diciendo “a mi me dijeron” “yo creí que”, y máxime si usamos términos jurídicos de forma inadecuada.
Las arras, que insisto no son un contrato, sino una mera estipulación de un contrato pueden ser de tres tipos:
1.- Arras confirmatorias.-
Sólo prueban la existencia de un contrato, y no facultan a las partes a resolverlo. En caso de cumplimiento se imputan al precio, teniendo así la consideración de mero anticipo o pago anticipado.
Las sumas entregadas y recibidas sin especificar en qué concepto se entenderán entregas como parte del precio total y como anticipo del mismo, de modo que en principio la arras entregadas sin mayor especificación se consideran confirmatorias.
En caso de incumplimiento es posible: o exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, o resolver el contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios (sin que las arras sean tales daños y perjuicios, ni sirvan para determinarlos).
Si quiere resolver el contrato habrá de requerir a la otra parte para que se allane a resolver la obligación, y en otro caso incoar el largo y molesto procedimiento judicial correspondiente (ni que decir tiene que lo habitual es que dure varios años, en el que el comprador no tendrá la casa comprada, tampoco el dinero pagado, y sin con suerte gana, tendrá que iniciar otro proceso para recuperar las arras si el vendedor no las devuelve voluntariamente).
Si se opta por el cumplimiento el vendedor tendrá que demandarlo también judicialmente, y tras el correspondiente proceso judicial (igualmente largo y costoso) si el comprador no paga el precio, tendrá que iniciar el nuevo procedimiento judicial de cobro.
Es por los dos motivos anteriores por lo que desde este blog recomiendo encarecidamente no firmar documentos privados de compraventa, sino directamente firmar la escritura pública.
Siendo las arras confirmatorias la solución por la que se decanta el tribunal supremo, y probablemente la más acertada en la práctica (debido a las auténticas porquerías que circulan como modelos contractuales en la red), es la solución que dogmáticamente menos me gusta, por lo que dudo mucho que autorice una escritura de arras confirmatorias, dado que firmaría una compraventa (ya veríamos si con entrega o no de la cosa) y me limitaría a especificar la parte de precio pagada y la parte de precio aplazada.
Ya he dicho que el origen de las arras es arcaico, y obedece a épocas en las que se entendía que el mero consentimiento no perfeccionaba el contrato. Superada hace siglos esta filosofía, entender que en un contrato por escrito, las arras son una confirmación de dicho contrato, es una redundancia completamente absurda, por lo que creo que la postura jurisprudencial más razonable debería de ser la de discutir si la función de las arras es penal o penitencial.
¿Por qué no es así? curiosamente todos los casos que he visto se refieren a documentos privados de compraventa y no a escrituras públicas, y creo que por más fundamentos jurídicos que busquemos en la sentencia que leamos, la realidad de los hechos ha pesado mucho en el contenido de dicha sentencia.
Difícilmente un Notario o un Abogado, hará un contrato de arras, y difícilmente al redactar el contrato de compraventa e incluir un pacto de arras las configurará como confirmatorias; distinto es lo que puede resultar del documento redactado por particulares.
Lo cierto es que, en los fundamentos de derecho no parece tener importancia (y creo que debería de tenerla) el asesoramiento jurídico con el que las partes han contado en la elaboración del contrato, -máxime si hablamos de consumidores-). Quizá ello sea debido a una cuestión de prueba, o a que estos extremos no se han discutido en sala, pero creo que a la hora de interpretar la voluntad de las partes, la información con la que estas han contado y deberían de contar (atendidas las circunstancias del caso) son importantes.
No es lo mismo unas arras pactadas en un contrato entre particulares (en las que la falta de asesoramiento jurídico les es imputable a ambas), que unas arras pactadas en un contrato redactado por un promotor inmobiliario, (en las que la posición del consumidor debe de ser estudiada teniendo en cuenta la ley de defensa de consumidores y usuarios, así como la ley de condiciones generales de contratación).
No obstante no encuentro jurisprudencia sobre el tema, y agradecería que alguien me la facilitara.
2.– Arras penales.
Es un sistema apriorístico de la liquidación de los posibles daños y perjuicios derivados de un incumplimiento en el contrato de compraventa, que no impide reclamar el cumplimiento forzoso de la obligación de pago del precio o de entrega de la cosa, actúan de forma similar al artículo 1154, de modo que la autoridad judicial puede moderar su importe.
Para que tengan lugar, más que usar la figura de las arras, la figura jurídica de la cláusula penal (que es lo que verdaderamente oculta) es lo más adecuado, y una defectuosa redacción (a mi juicio sólo el uso de la palabra arras lo es) puede provocar soluciones judiciales no esperadas por las partes.
Si las partes han perfeccionado el contrato por el mero consentimiento, las arras confirmatorias sobran. Pero es que si las partes no quieren atribuirse el derecho de desistir del contrato a cambio de una indemnización, y lo que quieren es mantener el vínculo contractual, fijando indemnizaciones por incumplimientos contractuales, creo que también sobran las arras penales, pues lo que hay que pactar es una cláusula penal.
El culmen de la locura es que si aceptamos las arras penales, habrá que entender que es porque el contrato existe, por lo que todas las arras penales son confirmatorias, pero no todas las confirmatorias son penales (si tras leer esto, no me ven como Groucho Marx hablando de la parte contratante, les confieso que yo si me veo así, pero es cierto lo que digo)
Siempre he pensado que en el mundo del derecho si una cosa es ininteligible, es porque seguro que es una estupidez, así que sólo puedo llegar a una conclusión, y es que la estupidez no es lo que digo, sino las arras en si. Dicho de otra manera, las arras confirmatorias enmascaran el consentimiento contractual, y las penales una cláusula penal, pero ni unas ni otras existen, sino que son meras jeringonzas jurídicas y terminología ampulosa que hacen que la mayoría de las personas normales, nos tomen a los juristas por vulgares leguleyos.
Por ello entiendo que las arras siempre deberían de ser sólo de última de las categorías que vamos a estudiar, y dicha categoría son las arras penitenciales, y ello por dos motivos:
Porque así lo dispone, como regla general el artículo 1454 del Código Civil (el cual en ningún artículo habla de las arras confirmatorias ni de las penales).
Porque simplemente me consta que, en la mayoría de los casos esa es la voluntad de las partes (que no obstante con una defectuosa redacción del documento consiguen en los tribunales efectos distintos de los pretendidos).
3.- Arras penitenciales.
Tienen como finalidad ser medio para el lícito desistimiento contractual. Y tiene lugar más que cuando hay una compraventa, cuando estamos ante una promesa de contrato de compraventa.
Lo cierto es que las arras penitenciales son un caso de lícito abandono de los compromisos adquiridos, de manera unilateral y mediante el pago de una multa puede hacer una de las partes, y son las contempladas en el ya citado artículo 1454 del Código Civil.
Pero en realidad, se trata de un abandono unilateral de las obligaciones contraídas, pues al tiempo de contraerse dichas obligaciones se acuerda la posibilidad de dicho abandono, de modo que el motivo de extinción del contrato, es el mutuo disenso de las partes al tiempo de perfeccionarse el contrato, pero el hecho que determina la extinción es la mera voluntad de una de las partes.
Lo cierto es que, a mi entender y así vistas, tampoco tienen razón de ser las arras penitenciales, pues una voluntad unilateral resolutoria de un contrato perfeccionado no tiene cabida en nuestro ordenamiento jurídico (por ejemplo como consecuencia del artículo 1256 que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos quede al arbitrio de una sola de las partes), salvo que admitamos que el derecho admite excepciones (pero luego no nos quejemos de la imagen que he dicho tenemos los leguleyos).
Por ello y si la voluntad de las partes es fijar una posibilidad de desistimiento del contrato de compraventa, lo más recomendable (incluso por motivos fiscales) es firmar no un contrato de compraventa con arras, sino una simple promesa de venta, o una opción de compraventa que es técnicamente más adecuado (aunque fiscalmente más costoso).
El culmen de la locura jurídica se plantea cuando pactándose las arras, estas o no se han entregado o sólo se han entregado en parte.
Lo poco que he leído, habla de las arras como un contrato real (figura jurídica que algún día alguien me explicará, porque sigo sin entenderla ni aceptarla), o de un contrato preparatorio del contrato de arras (pero, si las arras no son un contrato, ¿Cómo puede haber un contrato preparatorio de un contrato inexistente?, es más ¿existen los contratos preparatorios?).
El caso que cito, a mi entender, es simplemente un problema de fase preliminar de celebración de un contrato de compraventa, y nuevamente insisto en un adecuado asesoramiento jurídico, pues el tema a debatir es simplemente si la venta se ha perfeccionado o no, unido a los problemas de la fuerza vinculante de la oferta y de la venta de cosa futura.
Al final de todo lo escrito llego a la misma conclusión que al principio ¿Qué son las arras?. Entiendo que a un simple artículo aislado del Código Civil, se le ha dado tanto tratamiento que incluso hemos llegado a dar carta de naturaleza contractual a dicho artículo (que simplemente regula un mero aspecto de un contrato), y además un pacto de muy dudoso encuadre jurídico.
Más que regularse en la compraventa, las arras debería de estar reguladas, junto a la teoría general de la obligación o de teoría general del contrato, así se evitarían problemas como el de determinar que es la fianza del contrato de arrendamiento, que no dejan de ser unas arras penales (y he leído jurisprudencia algo disparatada sobre el tema).
No me gusta prescindir de instituciones antiguas, ampliamente arraigadas en nuestra cultura social y jurídica, pero si creo que en materia de arras, como en tantas otras, el mundo del derecho más que evolucionar y adaptar instituciones antiguas a situaciones actuales, lo que hace es corromper dichas instituciones y apartarlas de su verdadera finalidad.
¿Qué dice la jurisprudencia del tribunal supremo sobre las arras?
El 18 de Octubre de 1996 el Tribunal Supremo consideró que si en el contrato se especifica la entrega de una cantidad “como señal y parte del pago” dichas arras han de ser consideradas confirmatorias.
El 23 de Noviembre de 1994 también entiendo que el uso de la palabra “reserva” no implica que la voluntad de las partes sea la de fijar las arras como penitenciales, para lo que será necesario que la voluntad de las partes se exprese de manera clara e inequívoca.
El 14 de Febrero de 2014, unos particulares se comprometen a vender (aunque luego el contrato -por supuesto privado- dice que venden) a una sociedad unos locales, fijándose un plazo para el otorgamiento de escritura, regulándose (bajo la cobertura de arras) el supuesto de no otorgarse la escritura al vencer dicho plazo (tanto por causa imputable al comprador, como por causa imputable al vendedor) y dando a la sociedad compradora la facultad de ceder el contrato (figura esta que por si sola merecería otra entrada de este blog).
Tras diversas prórrogas, los vendedores acabaron vendiendo a terceros (eso si, firmándose las escrituras en presencia de la sociedad que además cobró cantidades -lo que en lenguaje coloquial se llama “darle el pase a la vivivenda”).
En primer lugar con muy buen criterio considera el Tribunal Supremo que el hecho de la entrega posesoria de las fincas a la sociedad compradora para que pueda hacer obras en dichas fincas (en concreto obras de transformación de local de negocio en vivienda), no se considera tradición, pues la voluntad contractual no era la de transmitir la propiedad, sino la de hacer posible las obras acordadas entre vendedor y comprador.
En segundo lugar, toma en cuenta el iter negocial (esto es el comportamiento de las partes durante la vigencia del contrato) para poner de manifiesto que la parte vendedora no sólo sabía que el comprador iba a transformar los locales en viviendas para su posterior reventa, sino que además colaboró activamente en dichas reventas (así el comprador estuvo presente y cobró el día del otorgamiento de la escritura a favor de un tercero).
Visto lo anterior, concluye en considerar que no son penitenciales las arras pactadas en el contrato*.
El 19 de Febrero de 2014 analiza un caso interesante de compra a un promotor de un inmueble, fijándose unas arras en el contrato y un plazo aproximado de entrega para la entrega que no es esencial y analiza el tribunal tanto los hechos (a la vista del contrato) como los tipos de arras.
En primer lugar considera que aunque el contrato diga que el plazo de entrega es aproximado, un retraso de tres años en dicha entrega, supera con mucho lo que debe de considerarse como plazo aproximado.
En segundo lugar y en materia de arras, no entra (por no haberse planteado en el recurso, pero si deja abierta la puerta) a valorar si la estipulación de arras impuesta por el promotor inmobiliario es abusiva al amparo de la normativa que protege a consumidores y usuarios, pero si entra en fijar si la cláusula debatida (en la que reproduciendo el artículo 1454 del código civil, se declaran las arras penales.
En la sentencia que analizamos, y frente al criterio de la audiencia de considerar las arras penales, el tribunal supremo las considera penitenciales, por lo que considera que el retraso del vendedor en la entrega de la casa vendida no da derecho al comprador a reclamar el duplo (como sucedería si las arras fueran penales).
Por su altura científica, sería injusto por mi parte no recomendar encarecidamente a los amantes del derecho, el trabajo que sobre la materia tiene publicado Doña Carmen López Redondo Rodríguez, sólo su lectura (recomendable exclusivamente para personas tan apasionadas por el derecho civil, que no conciben este sin el derecho romano) hace recomendable buscar por internet cuestiones jurídicas.
Supongo que desde que leyeron la palabra arras todos se imaginaron la ceremonia del matrimonio canónico y efectivamente su origen histórico es el de unas arras confirmatorias del consentimiento matrimonial, lo que nos lleva al debate (ni olvidado, ni poco importante, y sin embargo muy actual aún) que existe sobre si el matrimonio es o no un contrato (es más se quedarían sorprendidos de la importancia y los debates históricos que ha tenido dicho consentimiento matrimonial en el derecho canónico, pero es una disciplina jurídica de la que tengo los escasos conocimientos que adquirí en la carrera y no me atrevo a hablar, así que invito a cualquier lector que sepa del tema a que nos hable del mismo).
¿Qué pasa si tengo la casa sin escriturar?
Si desea saber por qué no conviene firmar un contrato privado de compraventa encontrará información picando en el enlace
En este blog también informamos sobre el contrato de reserva de vivienda, basta con que pique el enlace.
Informamos que el contrato de arrendamiento con opción a compra es en la mayoría de las ocasiones una simple venta con precio aplazado.
Te damos recomendaciones para el caso de compra de viviendas por novios.
Te hacemos saber la posibilidad de vender con pacto de reserva de dominio, como garantía de cobro del precio aplazado.
También te informamos sobre la compra de viviendas sobre plano.
Finalmente te informamos sobre qué es comprar una vivienda y subrogarte en la hipoteca que grava dicha vivienda.
PS.- Editada y programada esta entrada, he tenido noticia de la sentencia del tribunal supremo de 18 de Marzo de 2014 (sobre la que quizá escriba, cuando tenga fuerzas anímicas para hacerlo), pero viene al pelo, para volver a confirmar lo que digo en otra entrada (con ocasión de los poderes) pues abiertamente en dicha sentencia, en los fundamentos de derecho habla dicho tribunal del contrato de arras (lo que supongo es una prueba palpable más de la diferente formación jurídica que dicho tribunal tiene, respecto de la que yo he recibido)
francisco aranguren 05/05/2014 at 1:49 pm Responder
Hablando de desconocidos (aunque de este se habla menos), quería sugerirte el “contrato de promesa de matrimonio” sobre la base del artículo 43 CC. Yo lo he utilizado cuando uno de los novios daba la entrada para un piso o cuando compraban ambos de solteros pero se utilizaban recursos de solo uno de ellos. ¿No te parece que puede dar juego? Bien solo, bien como parte de unas capitulaciones prenupciales, pero en el caso de estas estaría la pega del plazo de un año para la celebración del matrimonio.
Francisco Rosales 05/05/2014 at 4:23 pm Responder
Tomo el guante del reto propuesto, me parece interesante (espero contar con tu ayuda), aunque primero me gustaría escribir sobre la compraventa con hipoteca que hacen las personas solteras que tienen intención de casarse.
ROSA SAN ROMAN 29/05/2014 at 7:40 pm Responder
Hace años que estudié la carrera, entonces me parecía complicado el tema de las arras, porque de manera farragosa la explicaban los manuales, y así mismo los profesores de la complutense. Por primera vez he leído algo sensato y que no me recuerde a Groucho Marx al respecto de esta materia. Felicidades por la simplicidad y elocuencia. Creo que el derecho necesita luz y no oscurantismo y juego de palabras, para no torcerse. Y las arras son un concepto de los mas farragosos que casi nadie entiende. He disfrutado leyéndole.
Francisco Rosales 29/05/2014 at 8:56 pm Responder
Muchísimas gracias Rosa, me alegro de que coincidas con mi opinión.
Yo también coincido contigo en que necesitamos un lenguaje más sencillo en el mundo del derecho, y que hablar con sencillez no es incompatible con hablar con propiedad; es más cuanto más alambicadas son las palabras y cuanto más ininteligible sean las explicaciones, probablemente mayor sea la imprecisión jurídica y menor la resolución del problema planteado.
Yo siempre he tenido bastante claro qué son las arras, es más creo que prácticamente cualquier jurista lo tiene claro; otra cosa es las barbaridades que hacen pseudo operadores jurídicos, que se dedican a vender humo, causando importantes pérdidas económicas a los infelices que creen que se pueden obtener duros a pesetas.
Inmaculada 03/08/2016 at 9:32 pm Responder
Buenas tardes Don Francisco, me parece excepcional su manera de escribir sobre temas jurídicos y he de decirle que he disfrutado leyéndole, gracias por hacer que la gente de a pie podamos entender las complicadas pinceladas del mundo jurídico en el que cientos de veces nos vemos inmersos sin la más remota idea de por dónde tirar…
Mi duda es la siguiente; yo estoy alquilada en un chalet desde el 31/1/2014 y ahora me comunica la dueña verbalmente que lo vende, bien, yo no soy persona problemática y le digo que en cuanto se lleve a cabo la compraventa me lo comunique y yo en el plazo máximo de tres meses a partir de esa fecha, dejaré libre la vivienda. Ella me muestra entonces un contrato de arras(de esos que no existen) y me dice que eso sirve como justificante de la compraventa, lo que yo niego ya que eso no es vinculante ni con ello se traspasa la propiedad y que hasta que no me demuestre que se ha llevado a cabo la compraventa, no empezará a contar el plazo de los tres meses pero ella insiste en la validez jurídica como comprobante de la misma.
Yo considero que tengo la razón pero me gustaría que me confirmase o no que estoy en lo cierto y de ser así que me informase de qué documentos serían justificativos de la real compraventa ya que también alega que como no es obligatorio el elevarlo a escritura pública, no está obligada a demostrarme que se ha llevado a cabo el contrato de compraventa con la oportuna escritura. Muchas gracias y continúe escribiendo de lo suyo, me encanta! Un saludo cordial.
Francisco Rosales 04/08/2016 at 8:17 am Responder
El contrato de arras es una compraventa, por lo que no soy yo quien dice que carezca de validez jurídica, sino que tiene una validez distinta a la que las partes creen, y desde luego es cierto que no es obligatorio formalizar la venta en escritura; otro caso distinto es que tu tienes derecho de tanteo y retracto, más el plazo no es de tres meses.
Inmaculada 04/08/2016 at 3:24 pm
No, me hizo firmar en el contrato la renuncia al derecho de tanteo y retracto, lo que no sé si eso es conforme a derecho o aunque esté firmado no tiene validez por no ser legal. Muchas gracias por su información.
Francisco Rosales 06/08/2016 at 9:06 pm
Es legal, más siento reñirte, pues nadie te hizo firmar nada, lo hiciste tu voluntariamente, y hay que asumir las consecuencias de lo que uno hace, máxime cuando pudiste haberte asesorado en su momento, y si dudas de la validez de algo, es muy recomendable asesorarse, y en caso de duda no firmar.
Ylenia Sangama 16/08/2014 at 8:05 pm Responder
Excelente, clarísimo, muchas gracias!!
Ylenia Sangama 16/08/2014 at 9:47 pm Responder
Clarísimo, muchas gracias!!
Francisco Rosales 17/08/2014 at 8:21 am Responder
Santiago Sobrino 05/10/2014 at 10:52 am Responder
He escrito sobre esto en una cuestión referida al contrato privado de compraventa.
Intentare repetir lo allí dicho
Lamentó disentir pero no veo problema en un contrato de arras ni en una escritura pública de arras siempre que se determine el plazo en el que deberá otorgarse la compraventa.
Para el vendedor ofrece una prueba de que se puede quedar legítimamente con las arras si es el comprador el que no quiere firmar la compra. Para el comprador ofrece la garantía de un documento en el que el vendedor se comprometía a vender de modo que sí incumple puede reclamar la restitución del duplo
Como sobré este punto parecemos pensar de modo distinto y probablemente yo este equivocado me gustaría me ilustrases más al respecto
Francisco Rosales 05/10/2014 at 11:23 am Responder
El problema fundamental, si lees bien la entrada, es que no existe el contrato de arras, sino que las arras son un simple pacto del contrato de compraventa.
El elevar un pacto a la categoría de contrato es empezar mal a plantear el negocio jurídico, y un problema de origen puede provocar muchos más problemas adicionales (sobre todo, y como explico en el post que el juez considere las arras confirmatorias y no penitenciales).
Yo jamás firmaría un contrato de arras, sino un contrato de compraventa, con precio aplazado y unas arras penitenciales, como mero pacto adicional, e incluso intentaría indagar la voluntad de las partes por si la voluntad es penal o penitencial, o por si serían convenientes o no otros pactos.
Comprendo que quizá parezca muy técnico lo que digo, pero en el mundo del derecho precisamente esos tecnicismos son los que luego provocan, no sólo que se gane el posible pleito, sino que directamente el pleito no tenga lugar (que a fin de cuentas es lo principal, debido al gasto de tiempo y dinero que supone todo litigio).
domingo 09/05/2015 at 4:47 am Responder
Saludos Santiago Sobrino
Quisiera que me oriente al respecto del contrato Arras.
Estoy por comprar un inmueble de un Banco
Lo que queria saber que al querer firmar un contrato Arras, es necesario hacerlo ante un notario para protegerme que no me estafen, porque el ejecutivo me dijo que no era necesario ,me dijo solo depositas el adelanto del dinero a la cuenta de la empresa subsidiaria del banco. ¿ hay garantia al comprar a un banco su inmueble que confiscaron a uno que no pago la deuda.
Francisco Rosales 09/05/2015 at 6:34 am Responder
Hola Domingo, no conozco a Santiago Sobrino.
Insisto en que las arras no son un contrato, sino un pacto de un contrato de compraventa, indebidamente se llama contrato de arras a lo que siempre se ha llamado en un lenguaje coloquial “señal” que no es sino la entrega de una cantidad en prueba de conformidad y a cuenta del precio; sin embargo si el que entrega la señal está conforme, es obvio que quien la recibe también (por eso el contrato de compraventa se ha perfeccionado -que no cumplido-).
Lo que si pediría es que el Banco no se limite a recibir el dinero, sino que facilite ese “contrato de arras” y como todo contrato lo leería detenidamente (de entrada porque no es jurídicamente correcto hablar de arras).
La última pregunta no la entiendo, pero una cosa es confiscar un inmueble y otra es ejecutarlo; desde luego y por el hecho de comprar un inmueble adquirido en pública subasta, más que tener problemas, lo que se tiene es la garantía de que la adquisición de quien ahora quiere transmitir es correcta (en todo caso pide una nota simple al Registro de la Propiedad).
Santiago Sobrino González 19/10/2014 at 10:20 pm Responder
El que una explicación sea muy técnica o, mejor dicho, profunda, no es malo, sino todo lo contrario.
Aun así prefiero reducir los problemas complejos a términos sencillos, porque eso permite no oscurecerse en la complejidad y ver las cosas de un modo más simple y claro.
Para mí, la salvaguardia de las partes en un pacto de arras es el CC 1454, que permite rescindir el contrato con las consecuencias que en el mismo se reflejan.
Precisamente, de señalarse que se trata de un contrato de arras del CC 1454, no estaríamos en el caso de la promesa de vender o comprar del Cc 1451, que si permite reclamar íntegramente el cumplimiento del contrato de venta. De ahí que no vea problema en una escritura sólo de arras, dejando bien claro, como ya dije, tanto el plazo para la compraventa como (de esto me olvidé) el precio.
El problema de solo poder configurar las arras como un pacto añadido a una venta con precio aplazado, como tú sostienes, es el traspaso de la propiedad que ya ahora se produciría, y esto si que daría más litigiosidad futura por el juego de las acciones reivindicatorias y el de los efectos del LH 34. Se puede alegar en contra de lo dicho por mi el contenido del citado CC 1450, pero precisamente por la referencia a unas arras contempladas tal y como lo hace el CC 1454 (reproduciendo su contenido incluso, para dejar las cosas mas claras) se deja a las partes una salvaguarda y una vía de salida para el caso de que no sea posible reunir el precio de compra (caso del comprador, p ej lo que sucede en la práctica que no le concedan un préstamo en el Banco) o bien permitiendo una salida honrosa al vendedor si le aparece un mejor comprador.
Si, puede parecer que no es bastante con que devuelva el doble de las arras ya entregadas, pero por lo menos a través de una escritura de arras no hay duda de que ha habido arras y de que tendrá que devolver el doble, dando así un medio de prueba que sería más difícil en caso de que se hiciesen las arras por contrato privado.
Además, si bien las arras el CC las configura efectivamente como un pacto dentro de la compraventa, la práctica nos muestra que funcionan muy autónomamente respecto de la compraventa. como en la figura general de los precontratos siempre aparece la duda si son contratos autónomos o accesorios, y para eliminar esa duda es precisamente para lo que puede servir una escritura de arras redactada cuidadosamente.
De todos modos, es una figura que solo de tanto en tanto aparece en las notarías, más bien se utiliza por los intermediarios inmobiliarios como una figura previa a la firma de la escritura, que permite evitar los inconvenientes fiscales y prácticos de la opción de compra ( el poder penaliza esta figura: valor fiscal mínimo del 5% de la compraventa, pago de impuestos y no poder considerar el precio de la opción como una parte del precio de la compraventa).
Yo francamente, si unos clientes acuden a mi para firmar ante notario unas arras prefiero redactarles y autorizarles una escritura, y no dejarles en manos de un contrato tipo mal redactado que saquen de Dios sabe donde y que les puede meter en problemas futuros, tanto a una parte como a la otra.
Francisco Rosales 20/10/2014 at 8:18 am Responder
Muchísimas gracias por tus comentarios Santiago, planteas un debate interesantísimo, y aunque mi opinión en el post creo que la dejo clara, permíteme que discrepe de tu postura (aunque en el fondo creo que no distan mucho de las mías).
Coincido en que la práctica muestra que las arras, aún siendo un pacto de un contrato de compraventa, se tienden a presentar como un contrato autónomo, que entra en la categoría de los precontratos, pero estarás conmigo en que: de un lado una cosa es un precontrato y otra un pacto de un contrato; y de otro en que la jurisprudencia al entender normalmente que las arras son confirmatorias, tiende a seguir este criterio (entre otras cosas porque las partes pueden configurara el contrato como preparatorio y si optan por denominarlo como arras es porque verdaderamente han perfeccionado una venta).
Por supuesto que como Notario atendería a las partes, pero dudo mucho que autorizara unas arras, sino que lo que haría sería una escritura, en la que evidentemente no hubiera entrega o tradición de la cosa, y esas arras las configuraría como un supuesto de rescisión convencional del contrato (pues creo que las arras son más eso que una condición resolutoria).
Creo que dar autonomía contractual a las arras, es precisamente lo contrario de lo que ambos pensamos, y no es otra cosa que la adecuada redacción de un contrato, conforme a la voluntad de las partes, y no dejar a estas partes en manos de lo que tu denominas (y yo suscribo plenamente) “contrato tipo mal redactado y sacado de Dios sabe donde”.
Lo que si que coincido contigo es que es escasísima la intervención Notarial en los tratos preliminares de la compraventa, y que precisamente es en esos momentos cuando más necesaria resulta su presencia. Te animo a que leas otros post de este blog en los que hablo de, por qué no conviene firmar un contrato privado de compraventa, el contrato de reserva de vivienda o el que he publicado hoy sobre la venta con pacto de reserva de dominio.
anonimo 28/10/2014 at 6:39 am Responder
como serian las Arras en contratos administrativos
Francisco Rosales 28/10/2014 at 8:55 am Responder
Lamentablemente el derecho administrativo es una disciplina jurídica que trato tan poco, que no me atrevo a darte una opinión, y además no entiendo muy bien la pregunta.
¿Puedes aclararme la pregunta un poco más? ¿tienes una opinión al respecto?.
Ramón 07/01/2015 at 1:41 pm Responder
Bravo! Vaya clase de derecho entendible en un mar de tonterías sobre el tema que hay en la red.
Coincido contigo Francisco. Ahora bien, sigo con mis dudas al respecto. Entiendo que hay 4 opciones para comprar un inmueble de manera aplazada:
1. Escritura de compraventa con pago aplazado y arras penitenciales para el caso de resolución unilateral del contrato. El inconveniente aquí es que el precio es fijo y los plazos también. Si lo que se busca es algo parecido a una opción a compra, donde hay entregas a cuenta y el precio del inmueble depende de cuándo se ejercita la opción, esta solución ya no valdría no?
2. Contrato de promesa de venta: Entiendo que si se firma, ambas partes tienen que cumplirlo en virtud del 1451.1. ¿Se incorporarían arras penitenciales para el caso de incumplimiento? ¿Conviene meterlas con el objetivo de evitar la pelea judicial interminable? Si hay entregas a cuenta, ¿todos los importes se considerarían arras? Y, ¿cómo funciona la fiscalidad de esas entregas a cuenta? Si quien compra es una SL, ¿pagaría IVA en el momento de la entrega a cuenta? ¿ese IVA se deduciría del que habría que pagar al escriturar el inmueble? Esto en el supuesto de que conviene más IVA que ITP, al recuperarse antes por no tener que ser amortizado en un plazo mínimo de 50 años al considerarse mayor valor del bien.
3. Contrato de opción de compraventa: Comentas que es más costoso fiscalmente. ¿Cuáles son las diferencias con el contrato de promesa de venta a nivel legal? ¿Cómo se consideran esas entregas a cuenta? ¿Cuándo y qué impuestos se pagarían? ¿ese IVA se deduciría del que habría que pagar al escriturar el inmueble? Mismo supuesto anterior, mismas preguntas. No conozco dónde está la diferencia.
4. Alquiler con opción a compra: Entiendo que para lo que planteo es otra opción pero también que aunque las cantidades satisfechas como renta se deduzcan del precio de la compra, ese IVA pagado por la renta se perdería a ser prestación de servicios y el impuesto de sociedades deducido por computar la renta como gastos habría que corregirlo y, en consecuencia, se pagaría IVA por la totalidad del valor del inmueble con independencia del IVA satisfecho en el pago de la renta y habría un efecto fiscal vía impuesto de sociedades perjudicial en el año de perfeccionamiento de la compraventa. ¿Es así?
Muchas gracias por todas las aclaraciones. Esto es ayuda y nivel y no lo de otros blogs…
Francisco Rosales 07/01/2015 at 2:08 pm Responder
Muchísimas gracis Ramón, simplemente trato de reflejar lo que estudié e intentar hacerlo un poco ameno, pero sobre todo evitar los numerosísimos errores que circulan sobre la materia.
Tendría que pensar una a una tus preguntas, pero así en frío se me ocurre lo siguiente:
1.- Tienes razón en el primero de tus planteamientos, de hecho hay ya programado un post sobre el arrendamiento con opción a compra (pues la mayoría de los modelos que circulan por internet no son ni de arrendamiento ni de opción), por eso, quizá lo más adecuado y pese a lo que escribo en el post es firmar una venta con precio aplazado y posibilidad de resolución por voluntad de una de las partes, sólo cabe acudir al artículo 1454.
Planteas el problema del precio variable en función de la fecha de ejercicion de la opción, pero mi pregunta sería ¿quieres una opción o una venta? y tanto en uno como en otro caso ¿cual es el precio?, recuerda que el precio tiene que ser cierto, pero nada impide que sea determinable en un futuro.
2.- El contrato de promesa de venta es una figura que me resulta altamente inquietante, pues la promesa es por su propia naturaleza algo unilateral, mientras que el artículo 1451 la configura como algo bilateral, personalmente creo que es más que mejorable la redacción del código civil, pues lo que regula este artículo es la compraventa como contrato consensual, y las consecuencias que se producen cuando perfeccionado un contrato aún está en fase de cumplimiento las obligaciones de las partes.
Las entregas a cuenta del precio son meros cumplimientos, pero el artículo 75.uno.1 de la Ley del IVA creo que es claro cuando dice.
De todas formas te confieso que no soy un especialista en ese impuesto, por lo que puede que esté equivocado, especialmente porque dudo mucho que hacienda no de otra interpretación basándose en el artículo 75.uno.7 de dicha ley.
EDITO la respuesta añadiendo un enlace que por Twitter me ha facilitado Don Ramón Laguna y que resuelve esta cuestión, pues la DGT el 27 de Junio de 2.007 considera que el devengo del IVA se produce en cada pago http://portaljuridico.lexnova.es/doctrinaadministrativa/JURIDICO/109082/consulta-vinculante-dgt-de-27-de-julio-de-2007-iva-entregas-de-bienes-devengo
3.- A mi juicio entre la promesa de venta y la opción, la diferencia es que son contratos distintos: la primera la considero una compraventa normal y corriente y la segunda es un contrato preparatorio de otro contrato, siendo que el consentimiento para la perfección del segundo contrato está ya prestado de antemano por una de las partes.
En cuanto a la fiscalidad, reitero lo dicho, aunque agradecería mucho que algún lector más avezado en temas fiscales nos ayude.
4.- El alquiler con opción a compra en el que la renta se deduce del precio de compra, a mi entender no es alquiler con opcion de compra, te pido paciencia pues el día 6 de Abril publico un post explicándolo, te ruego un poco de paciencia.
Un saludo (en todo caso haces preguntas complejas y te ruego que me disculpes, pues las respuestas las he escrito sobre la marcha).
Ramón 07/01/2015 at 2:24 pm Responder
Dándole una vuelta a la opción 1, de escritura de compraventa y salvando el tema de la liquidación de impuestos en ese momento, que veo como algo insalvable, ya sea por ITP o por IVA (al menos aquí si la SL tiene movimiento compensa las bases pronto o si se perfecciona a final de año se puede pedir la devolución) entiendo que lo del precio en función de cuándo se ejercite la compraventa es sí que es salvable si se pone un precio y un % de interés anual, por ejemplo, el 2% y se escritura también el préstamo privado, esos intereses se liquidan como se pacte (anualmente, cuando se perfeccione la compra o cuando sea) y listo. ¿Me equivoco? Entiendo que eso serían, para la SL, gastos financieros deducibles en el momento en que se paguen y para el vendedor, rendimientos del capital mobiliario. ¿Me equivoco?
Por otro lado, aunque se haya perfeccionado la compraventa mediante escritura, entiendo también que se puede colocar en la misma una cláusula resolutoria mediante la que, por ejemplo, en caso de impago de 3 de los plazos acordados, se resuelve el contrato y se pierden las cantidades. ¿Esto es así? En el post en el que hablas de no firmar contratos de compraventa he leído que encarece la escritura, en este caso, ¿cómo se calcularía la cantidad sobre la que aplica ITP? ¿sería por la totalidad del valor del bien? ¿se podría estipular que esas entregas a cuenta son fianza para minimizar el impacto fiscal? Ese ITP, al ser SL, se incrementaría como mayor valor del bien para amortizar?
Y, finalmente, por lo que leo, se podrían introducir indemnizaciones si este vende, hipoteca o se ve embargado. ¿Eso también tiene coste adicional? ¿Cuáles suelen ser las indemnizaciones que se ponen?
Francisco Rosales 07/01/2015 at 6:01 pm Responder
El tema fiscal es un tema que no controlo mucho, y que particularmente no me gusta, pues en derecho fiscal priman más los criterios económicos que jurídicos.
Te respondo por aquí a los dos últimos comentarios, agradeciéndote especialmente la confianza que depositas en mi, en los tiempos que corren cualquier escritura es bien recibida, aunque te confieso que sólo la intención de traerme una escritura es un pago enorme al esfuerzo de llevar un blog (esfuerzo que te confieso es casi una adicción a estas alturas de temporada).
No acabo de ver la fórmula que planteas, pues cuando aplazas el precio no hay préstamo alguno, y nada impide que el pago del precio aplazado se haga en una o varias veces, así como que el aplazamiento en el pago del precio devengue interés.
Por supuesto que cabe la venta con precio aplazado y condición resolutoria (aunque fiscalmente la condición resolutoria tiene el mismo tratamiento que la hipoteca) y no veo ningún problema en pactar esa condición resolutoria en caso de impago de uno o varios plazos. Además del mayor coste fiscal (1% de la cantidad aplazada) la condición resolutoria es un concepto minutable en Notaría; en todo caso mucho más caro es prescindir de un título ejecutivo, y a mi modesto entender precisamente es mejor firmar una escritura un poco más cara para obtener seguridad y garantía, que otra más barata pero perdiendo unas necesarias garantías durante el tiempo en el que el contrato está pendiente de cumplimiento (creo que en el post sobre documentos privados de venta lo explico).
La fianza también tributa por ITP, por lo que no veo la opción que planteas, y el ahorro sería nulo dado que la fianza y la condición resolutoria tienen el mismo tipo impositivo.
No creo que fijar indemnizaciones tenga coste arancelario, y no lo tiene fiscal (cosa distinta es que garantices las indenmizaciones), respecto de las habituales, lamentablemente lo habitual es firmar la escritura cuando se completa el pago del precio, y en los casos en los que he firmado escrituras distintas, hay un sin fin de estipulaciones (lo cual es lógico, pues suelen ser “trajes a medida”), en todo caso piensa que las indenmizaciones como cláusula penal, pueden siempre ser moderadas por el juez, por lo que conviene especificar bien los motivos y buscar una cierta reciprocidad.
En la venta con condición resolutoria el devengo, sea del IVA sea del IPT, es cuando se formaliza la escritura, no veo en eso ninguna duda pues expresamente se contempla en las leyes reguladoras de ambos impuestos (salvo que haya alguna resolución de la DGT que se me escapa).
Un saludo, y te reitero las gracias por tu confianza
Ramón 07/01/2015 at 2:33 pm Responder
Y sobre el tema del devengo del impuesto, si la compraventa se formaliza mediante escritura, la posesión del bien se haga en ese acto (con una cláusula resolutoria) y la totalidad del pago está aplazada… ¿Cuándo se pagarían impuestos? ¿A la firma de la escritura o con cada pago? Ya me dejas en la duda…
Muchas gracias por tus inmediatas respuestas! Son consultas para aprender y porque tengo una operación en ciernes… Si sale me la llevo a que la asesores y la firmes tú, lo tengo claro. Sé que no es el objetivo de este blog pero, como bien decías, vives de ello; y, como digo yo, quien da, recibe.
Ramón 07/01/2015 at 9:29 pm Responder
Después de todo el debate, lo que se plantea es escriturar ya pero poner explícitamente en la escritura que no se toma posesión con el objetivo de aplazar el efecto fiscal del pago de impuestos (ITP en general y, en este caso, IVA al comprarlo una SL y no renunciar a este impuesto con el objetivo de recuperarlo compensando bases negativas de manera más rápida que si fuera ITP, en cuyo caso sería mayor valor del bien y habría que amortizarlo vía impuesto de sociedades, con un plazo mínimo de 50 años y solo el ITP aplicable a la construcción, el suelo no es amortizable.
Se escrituraría con cláusula resolutoria para q no haya pegas por parte de la propiedad en el otorgamiento de escritura con pago aplazado y con las indemnizaciones pertinentes para cubrirse la parte compradora en virtud del art. 27 LH
Y mientras se perfecciona la compraventa, se haría hacer un contrato de alquiler del inmueble, independiente de todo esto, por 1€/mes para ocuparlo pero como prestación de servicios, no como posesión del bien. Este es un contrato que entiendo que puede hacerse por el mismo motivo que se puede hipotecar, vender, etc. en virtud del art. 27 LH (o de otros, digo yo…) ¿Es así? Y entiendo que es un contrato completamente legal aunque parezca un precio de renta fuera de mercado, en virtud del art. 17.1 LAU. Más aún, en este caso, al arrendarlo a una SL, no aplicaría la vinculación de parentesco que obliga a la propiedad a declarar el 2% del valor catastral como rentas en IRPF.
Finalmente, si encima la propiedad son 3 particulares familia entre sí (que heredaron dicho bien tiempo atrás), entiendo que correspondería a cada uno de los propietarios (que lo son a partes iguales) pagar la parte de impuesto que perciben, en este caso, ingresar el IVA de la compraventa y del alquiler. ¿Es así?
Hay que ver lo que estoy aprendiendo…
Francisco Rosales 08/01/2015 at 9:11 am Responder
Aunque un arrendamiento puede concertarse por el precio que las partes convengan libremente, es más que obvio que un euro no es una renta normal en el mercado, por lo que no acaba de gustarme esa posibilidad, y desde luego no tengo nada claro que hacienda “se quede quieta”.
Distinto es acordar un arrendamiento normal con o sin opción a compra, aunque nuevamente me topo con que el problema que fundamentalmente planteas, más que jurídico es fiscal, y por prudencia no me atrevo a aventurar una respuesta que conjugue impuestos tan dispares (incluso desde el punto de vista de la administración competente) como son IVA, IRPF e ITP.
Ramón 07/01/2015 at 9:56 pm Responder
Bueno, creo que he cometido el error de pensar q por el hecho de q el comprador sea SL podemos aplicar IVA… Depende del vendedor, no del comprador… http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio_es_ES/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/Empresarios_individuales_y_profesionales/IVA/_Tributacion_por_IVA_o_por_Transmisiones_Patrimoniales_/_Tributacion_por_IVA_o_por_ITP_y_AJD_.shtml
En ese caso, todo lo anterior aplica menos el tema del IVA y de su deducción…
Francisco Rosales 08/01/2015 at 9:08 am Responder
Estas en lo cierto Ramón, pero anteriormente has planteado un arrendamiento, lo que provocaría la automática consideración del vendedor como empresario o profesional y cabría la sujeción y renuncia a la exención del IVA, con la consiguiente consecuencia de la inversión del sujeto pasivo y posibilidad de compensar IVA devengado con IVA soportado (respecto al arrendamiento te contesto en tu comentario anterior).
En todo caso, insisto que no soy especialista en IVA e IRPF, por lo que veo más que recomendable consultar con un profesional más habituado a estos impuestos (que por otra parte tienen una tendencia a cambiar año tras año, con la consiguiente inseguridad que ello genera).
Ramón 07/01/2015 at 10:21 pm Responder
Por lo que leo en la ley del ITP, tampoco aplicaría el hecho de no tomar posesión del inmuble, siendo perceptivo el pago del impuesto en el plazo determinado y originándose la obligación tributaria por la mera transacción de compraventa. ¿Esto es así? Si es así, me acaban de desmontar todo mi plan… Jaja! Lo único que cabría es solicitar aplazamiento. ¿Me equivoco?
Francisco Rosales 08/01/2015 at 9:15 am Responder
El tema de la compraventa sin transmisión de la propiedad en ITP, es algo muy debatido, y aunque el hecho imponible es la transmisión onerosa y por tanto si no se transmite la propiedad no se da el hecho imponible, lo cierto es que la venta con pacto de reserva de dominio si tributa, siendo que la jurisprudencia es muy oscilante en este tema.
Sinceramente y desde un punto de vista jurídico creo que no es lo mismo vender y no transmitir la propiedad, que vender y reservar el dominio; pues en el primer caso estamos hablando de un contrato en el que quedan pendiente de cumplimiento las obligaciones de una de las partes, y en el segundo hay una garantía ante el aplazamiento del pago del precio; no obstante los límites son muy finos, y desde luego cuando hablamos de cuestiones fiscales, poco fino hila jurídicamente la hacienda pública que se suele centrar más en las consecuencias económicas de la operación.
Juan Pedro 31/01/2015 at 1:56 am Responder
Mi cliente va a vender una propiedad dentro de un par de años. Me ha solicitado un contrato de promesa de venta, pero tengo una duda en cuanto a las arras. Quiere que ambas partes puedan desistir, con lo que se pactan arras penitenciales con los efectos del artículo 1454 del Código Civil, pero ahora también quiere que, en caso de no optarse por el desistimiento, en el supuesto de que el comprador no cumpla con lo pactado en el contrato en cuanto al pago del precio según lo estipulado, se aplique también ese artículo. Entiendo que entonces las arras tendrian la consideración de penales. ¿Cabría entonces una cláusula penal para caso de incumplimiento en un contrato de promesa de venta en el que se pactan unas arras penitenciales para facultar a ambas partes a desistir en su caso del contrato?
Francisco Rosales 31/01/2015 at 2:15 pm Responder
¿No te parece que eso de programar una venta a dos años vistas ya de por sí es algo raro?
Exactamente que es lo que quiere, es algo que se me escapa, pero en principio: o vende hoy y aplaza entrega y/o pago dos años, o simplemente está acordando una opción de compra.
Habría que ver exactamente que es lo que quieren ambas partes para dar un asesoramiento correcto, pero la promesa de venta es una figura que me resulta aún más inquietante que las arras.
Eduardo 03/03/2015 at 3:49 pm Responder
Buenas tardes, Sr. Rosales.
Me gustaría conocer qué opinión le merece la negativa por parte del vendedor a devolver las arras entregadas por el comprador como adelanto del precio pactado de la vivienda, en virtud de cláusula penal desarrollada expresamente en los términos previstos por el art. 1454 del Código Civil en un contrato de compraventa con las siguientes especificidades:
Se trata de un negocio realizado por particular -comprador- con una sociedad mercantil gestora de los activos inmobiliarios de la propietaria de la vivienda -vendedora-, titulado como “depósito en garantía de compra”, actuando en nombre de esta última, siendo plasmado en modelo tipo que incluso incluye apartados para seleccionar por el comprador dependiendo de las opciones que elija.
Aunque parece abocado el comprador a perder la cantidad entregada sin más opción, ¿podría tener cabida la normativa relativa a la protección de consumidores y usuarios por cuanto no hubo una negociación de las cláusulas, sino que éstas son predispuestas para una generalidad de contratos?
Muchas gracias de antemano por su tiempo y dedicación. Un Saludo.
Francisco Rosales 03/03/2015 at 5:10 pm Responder
Pocos datos aportas (especialmente la causa del incumplimiento).
En relación a la concreta pregunta que realizas, entiendo que por supuesto el contrato está sujeto a la ley de defensa de consumidores y usuarios; sin embargo dudo muchísimo que eso no sea un contrato de compraventa.
Eduardo 03/03/2015 at 5:51 pm Responder
El incumplimiento por parte del comprador se debe a su arrepentimiento a la hora de llevar a efecto la compra.
En cuanto a la calificación del contrato, quizás no me he expresado lo suficientemente bien, pero yo también daba por hecho en mi explicación que se trata de una compraventa, independientemente del título que le hayan otorgado.
Mi duda es si cabría alguna excepción para poder exigir la devolución de las arras entregadas aun habiéndose establecido dicha cláusula penal y habiéndose incumplido el contrato por parte del comprador.
Francisco Rosales 03/03/2015 at 7:01 pm Responder
Siento mucho quitarte la razón, pues es la finalidad precisamente pretendida por las partes en el contrato, no obstante a la vista del contrato la respuesta podría cambiar, yo te recomendaría que acudas a un abogado.
Eduardo 03/03/2015 at 7:21 pm Responder
De acuerdo. Gracias por todo. Un saludo.
Maria 11/03/2015 at 4:20 pm Responder
He dado con este apasionante blog, a raiz de unas dudas que me han surgido en relacion a una operacion en ciernes de compra venta de una casa en el campo. De antemano, informo que soy totalemente profana en estos asuntos y como mi formacion no es juridica, mis conocimientos al respecto son por asi decirlo nulos. Eso si, valoro el aire fresco que se respira en este blog, la sencillez facilita el entendimiento, incluso de los temas mas complejos.
En esta compra-venta, ( tanto nosotros como vendedores como los compradores tenemos nuestros respectivos abogados) , resulta que estamos a punto de firmar un contrato de arras, (que entiendo que en realidad las arras no son un contrato en si) y el abogado de los compradores dice que en realidad es un contrato de compra venta con pacto de arras. El abogado de los compradores dice que la diferencia no es trascendente, pero yo no acabo de tener claro nada. Nuestra abogada dice que es mejor que firmemos un “contrato” de arras. La formalizacion del contrato de compra-venta esta condicionada a la legalizacion de la casa, ( proyecto ya presentado a la administracion y en curso de legalizacion). Que diferencia hay realmente entre ambos arras y contrato d compra venta con pacto de arras? Y a nivel fiscal, que es mas beneficioso, para nosotros vendedores?
No se si he aportado suficiente informacion para que me pueda aclarar esta duda.
Agradeceria mucho que me arrojara algo de luz sobre este interrogante. Mil gracias
Francisco Rosales 11/03/2015 at 7:05 pm Responder
Delicadísima la situación en la que me pones de tener que dirimir la disputa entre dos compañeros, pero me reitero en lo que digo en este post.
Las arras no son un contrato, son un pacto del contrato de compraventa; yo lo que añadiría es una condición resolutoria o suspensiva de esa legalización.
En todo caso si has confiado en un profesional, y le pagas sus servicios, creo que aunque piense de forma distinta a mi, es coherente dejarte asesorar por el, pues a fin de cuentas yo simplemente te informo de forma gratuita (y por tanto sin responsabilidad alguna por mi parte) a diferencia de él que si es responsable de tu trabajo.
Si te parece oportuno coméntale que has leído este post y pregúntale su opinión.
Maria 13/03/2015 at 12:23 pm Responder
Muchas gracias por esta respuesta tan rapida. Si, la condición suspensiva y resolutoria ya esta añadida en el contrato. Ha sido un placer encontrar su blog, es muy divulgativo, y desgrana el inextricable mundo de las leyes en un lenguaje inteligible para los autenticos profanos en la materia como yo y además me lo he pasado muy bien leyendolo. Muchas gracias y le deseo lo mejor en su andadura personal y profesional. Que Dios le bendiga
carolina 26/03/2015 at 4:49 am Responder
hola!!! quisiera saber si se pueden poner arras en le matrimonio
Francisco Rosales 26/03/2015 at 7:43 am Responder
Supongo que sabes que parte del rito que tradicionalmente se sigue en el matrimonio canónico está la entrega de arras, aunque es un mero acto simbólico ¿qué es lo que quieres exactamente lograr?, por si acaso te interesa hay una entrada en este blog que puede que responda a tu pregunta, aunque te ruego (si no es así) que la concretes algo más (te pongo el enlace a la entrada).
https://www.notariofranciscorosales.com/capitulaciones-matrimoniales-algo-mas-que-el-regimen-economico-del-matrimonio/
Gonzalo 10/04/2015 at 8:33 am Responder
Se me plantea la posibilidad de comprar un piso propiedad de dos hermanos legatarios de su tío soltero y sin descendencia, previa renuncia a dicho legado por el padre de éstos. La cuestión es que hasta febrero de 2016 no han transcurrido dos años desde el falecimiento del causante a los efectos del artículo 28 LH. Mis dudas son:
– Los legatarios ¿tienen plenas facultades para disponer?
– Si apareciese un heredero legal del causante ¿qué pasaría? ¿perdería el piso? ¿perdería los gastos e impuestos abonados? ¿la hipoteca seguiría vigente?
– Para evitar el riesgo derivado de la falta de protección registral durante los dos años, entiendo que es conveniente diferir la compraventa hasta que transcurran ¿qué instrumento podría emplear?
Francisco Rosales 10/04/2015 at 10:21 am Responder
Veo que entiendes bastante de derecho, pues no es habitual hablar del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo esa renuncia del padre al legado me resulta inquietante ¿hay sustitución vulgar? ¿es con o sin expresión de casos?.
Evidentemente un legatario tiene plenas facultades para disponer del bien, aunque yo no te recomendaría aplazar la venta, sino garantizar con condición resolutoria la posibilidad de reclamación por un tercero.
Gonzalo 10/04/2015 at 10:45 am Responder
La sustitución es vulgas y sin expresion de casos.
En cuanto al instrumento que me plantea, si no entiendo mal, ¿sería formalizar la compraventa con la condición resolutoria? En tal caso, si apareciese un tercero, ¿podría reinvindicarme con éxito el inmueble, verdad? Y además, tendría que pleitear frente a los que me vendieron para que me devolviesen en el precio pagado, dado que seguiría siendo deudor del acreedor hipotecario (el banco). Y además, perdería las cantiddes abonadas como gastos de compra (ITP, notaría, RP, gestoría) ¿es así? Por eso planteaba diferir la venta, vamos, me refiero, firmar un pacto de arras introduciendo esa condición resolutoria si aparece el tercero. ¿Sería este el camino? No me quedó claro,
Francisco Rosales 10/04/2015 at 2:13 pm Responder
Aprecias bien todos los hechos y el problema, quizá si retienes parte del precio como garantía puedas tener otra solución.
Personalmente sabes que no me gusta lo que llamas contrato de arras, pues lo que estás intentando es hacer un contrato preparatorio, en cuyo caso también tendrías el problema del precio ¿no crees?
Ekaterina 13/04/2015 at 1:12 pm Responder
Buenos días, Sr Rosales,
MI novio ha firmado un contrato de arras de una compraventa de una vivienda llevado por un entusiasmo en el que no medió la razón y diciendo al representante del vendedor, al que nunca ha visto, que lo hacía con el corazón y en contra de mi voluntad.
Ahora, ha empezado a ver los muchos problemas que tiene esa casa, como el hecho de que haya una colonia de palomas viviendo en el tejado…( no le voy a enumerar más); el caso es que mi novio dice haber abierto los ojos y que con la razón jamás la habría comprado.
Querría saber si existe algún medio para poder rescindir, lo que ahora entiendo no es un contrato sino un pacto dentro de un contrato, sin tener que perder la totalidad del dinero entregado.
Francisco Rosales 13/04/2015 at 2:37 pm Responder
Cabe reclamar por vicios ocultos, lo más adecuado es que consultes con un abogado.
Ekaterina 13/04/2015 at 5:45 pm Responder
Lola 14/04/2015 at 10:32 am Responder
me gustaría hacerle una consulta sobre una duda:
mi marido y yo queremos elaborar un contrato de arras por la compra de un inmueble. La parte vendedora la componen un padre viudo y 6 hijos, repartiéndose la titularidad al 50% el primero y el otro 50% entre los hijos. El padre tiene además, el 50% del usufructo.
Mis dudas son, en primer lugar, si en el contrato de arras pueden firmar 1 o 2 personas en su propio nombre y en representación del resto como mandatarios verbales, sin necesidad de poder notarial. Y en segundo lugar, los hijos están casados en régimen de gananciales ¿ha de firmar también los cónyuges?
He de indicarle que el importe de las arras es pequeño, casi simbólico como compromiso de la compra.
Francisco Rosales 14/04/2015 at 12:02 pm Responder
El mandato verbal es un riesgo, pues puede que no exista verdaderamente, y si has leído bien este post, lo cierto es que no firmas una señal sino un contrato de compraventa, donde pueden obligarte al pago total del precio.
Comprendo que puedes tener prisas, y que en la práctica no debe de haber problemas; sin embargo si prescindes de garantías y luego hay conflicto, lamentarás no haber reflexionado, así como haberte tomado tu tiempo.
Al ser herencia las esposas no tienen que firmar.
Lola 14/04/2015 at 12:34 pm Responder
Muchas gracias por su rápida contestación.
pau 17/08/2015 at 6:05 am Responder
Y si te lo firman en un documento privado tipo mandato?, no es lo mismo que la firmas a una inmobiliaria?
Y que pasa si la inmobiliaria contrata unas arras confirmatorias con un tercero o comprador , entonces dudó que este sin poder notarial pueda obligar a vender al propietario o vendedor, o si puede? Y la inmobiliaria, puede obligar a vender?
Francisco Rosales 17/08/2015 at 7:35 am Responder
No acabo de entender tu pregunta, pues para que alguien celebre un contrato en tu nombre debe estar autorizado para ello, y para vender inmuebles es necesario un poder notarial, no un mandato privado; por supuesto que la inmobiliaria no puede obligarte a vender, aunque otra cosas es el contrato de agencia que hayas firmado con esa inmobiliaria (el cual desconozco).
pau 06/09/2015 at 3:57 am
Si a una inmobiliaria o a alguien le das autorización para contratar en tu nombre unas arras, autorización tiene, y puede entonces contratar arras, incluso arras confirmatorias, no?
Ya para ir al notario y
firmar la venta en tu
nombre ya se es
necesario poder notarial,
pero para contratar en
nombre de otros, ¿ no es
suficiente con tener solo
una autorizacion, como lo
hacen las inmobiliaria?
“LA AGENCIA podrá firmar en nombre del VENDEDOR cuantos documentos preparatorios de la compraventa sean necesarios para la venta del inmueble anteriormente descrito, así como recibir parte o la totalidad del precio del mismo, incluso en concepto de arras o señal penitencial o no”
Francisco Rosales 06/09/2015 at 10:35 am
El problema es que para enajenar es necesario mandato expreso (art 1713 del Código Civil) en escritura pública (art 1280 del Código Civil), por lo que la inmobiliaria no tiene capacidad para vender.
yolanda 18/04/2015 at 7:16 am Responder
Hemos firmado unas arras confirmatorias por una compra, en el momento de la firma entregamos una cantidad y firmamos tanto el vendedor como los compradores. Después de unos días, entregamos más dinero, desde la inmobiliaria me hicieron un anexo al expediente. Pues bien, ahora el vendedor, no quiere vender (ha encontrado fuera de la inmobiliaria, un comprador que le da más por el inmueble), y la inmobiliaria me informan que me devolverán el doble del primer pago y sin penalización el segundo, esto es así? . Muchas gracias de antemano.
Francisco Rosales 18/04/2015 at 12:41 pm Responder
Depende de los términos en los que esté redactado el anexo, y especialmente de si te conformas con resolver el contrato o quieres exigir su cumplimento, pues puede que más que arras penitenciales sean confirmatorias.
sonia 06/05/2015 at 1:17 pm Responder
Hola a ver si me podéis ayudar. Tenemos una propiedad en venta con una inmobiliaria esta semana nos dijeron que había comprador y por Tel dijimos que si y enviamos nuestros datos por email para hacer contrato de arras lo hemos pensado y no hemos firmado ni hemos recibido dinero pero ellos ya han echo otro contrato con el comprador y han recibido 6000 euros ahora nos lo rereclaman a nosotros y dicen que van a ir a juicio ellos no tienen ningún poder notarial para firmar por nosotros.Que podemos hacer .muchas graciass
Francisco Rosales 06/05/2015 at 5:35 pm Responder
Lo que planteas es un delicado tema de prueba que tiene que apreciar el juez; en todo caso el que firmes o no un documento no es especialmente trascendente, pues basta el consentimiento para perfeccionar cualquier contrato, además habría que ver los términos en los que has contratado con la inmobiliaria.
Abel 24/07/2015 at 7:55 am Responder
Hola. Enhorabuena por el Block.
Tengo un piso y he firmado un contrato de arras con un comprador.
¿Que pasa si al comprador no le conceden la hipoteca? Me puedo quedar con el dinero entregado como señal?
Nota: En el contrato de arras no se recogió nada al respecto.
Francisco Rosales 24/07/2015 at 10:56 am Responder
Precisamente por eso no me gustan las arras, espero que concedan la hipoteca y no haya problemas, pero perdona que no quiera jugar a ser pájaro de mal aguero.
Abel 24/07/2015 at 11:06 am Responder
Me explique mal. Al comprador no le han concedido la hipoteca. Me puedo quedar con el dinero entregado como señal o tengo que devolvérselo?.
En el contrato de arras no recogio este supuesto.
Francisco Rosales 24/07/2015 at 11:22 am Responder
Depende del contrato Abel, pero yo ante todo intentaría llegar a un acuerdo
Anonimo 25/07/2015 at 6:57 pm Responder
Buenas tardes Sr. Rosales,
Antes que nada agradecerle esta página web que he leído con mucho interés y me ha resultado una fuente de información completamente provechosa.
Me gustaría formularle un par de preguntas, por un caso en el que me encuentro y que no sé como tratar.
He firmado un contrato de reserva de una vivienda sobre plano y aportado una cantidad a cuenta. Previsiblemente, sería la promotora la encargada de facilitar el préstamo hipotecario por subrogación, pero al recibir el contrato de compra-venta, me encuentro con que no es así, adicionalmente a un numero representativo de clausulas abusivas en claro perjuicio del comprador.
Por este motivo, y porque consultadas varias entidades de crédito no me concederían la financiación, quiero resolver el contrato y que me devuelvan la cantidad entregada a cuenta.
-. ¿Es causa suficiente para la resolución que no me hayan facilitado aval de la cantidad entregada a cuenta? Les he enviado un burofax y no he obtenido respuesta.
-. Tengo varios mails de distintas entidades bancarias denegando el préstamo hipotecario, ¿Es prueba suficiente en un juicio?
Francisco Rosales 25/07/2015 at 8:33 pm Responder
Te recomiendo que leas el post que tengo escrito sobre las entregas a cuenta en la compra de inmuebles a promotores https://www.notariofranciscorosales.com/garantias-en-los-pagos-a-cuenta-en-la-compra-de-vivienda-en-construccion/.
Respondiendo a tu pregunta el Tribunal Supremo tiene declarado que ese aval en garantía de las cantidades entregadas a cuenta es una obligación esencial del vendedor cuyo incumplimiento permite la resolución contractual, si bien no tengo muy claro que sea aplicable a tu caso, pues una cosa son las consecuencias de dicho incumplimiento antes y después de terminada la construcción.
También es oscilante la jurisprudencia sobre la posibilidad de resolver el contrato si hay cambio sobrevenido de circunstancias, tales como la imposibilidad de comprador de obtener financiación para comprar la vivienda.
Lo más adecuado es que acudas a un abogado y analice tu caso detenidamente, pues aunque es posible que puedas obtener la resolución del contrato, estamos ante un tema en el que la jurisprudencia es muy reciente y aún no hay una línea claramente definida (o al menos yo no la veo).
Enrique 26/08/2015 at 4:54 pm Responder
Muchas gracias por el interesante blog.
Me gustaría plantearle una cuestión que quizás de alguna manera, y a pesar de sus matices, puede que tenga algún punto de conexión con su post.
Se desea formalizar el acuerdo de la compraventa de unas acciones de una sociedad limitada, con la particularidad de que la transmisión de las mismas se efectúe cuando se complete el tercer y último pago acordado, así como con una cláusula de compensación de las partes en caso de incumplimiento unilateral de lo pactado.
¿Puede escriturarse ahora la venta de las acciones pero que a todos los efectos la transmisión se lleve a término el 01/01/2017? ¿Puede percibirse por parte del vendedor cantidades a cuenta (‘señales’ ‘arras’ o ‘depósitos’) del valor de venta pactado que sirvan a su vez de garantía en caso de incumplimiento?
Si ello no es posible, ¿cuál podría ser el método más apropiado para el caso planteado?
Francisco Rosales 26/08/2015 at 8:06 pm Responder
Por supuesto que cabe tanto la compraventa obligacional, como la compraventa con pacto de reserva de dominio, y ambas posibilidades las puedes comentar tranquilamente con el Notario más próximo.
Enrique 02/09/2015 at 10:50 am Responder
Enrique 28/08/2015 at 11:25 am Responder
¿Deberíamos entender que la compraventa con pacto de reserva de dominio de las acciones obligaría a que éstas fueran entregadas desde el primer momento al comprador, supeditando su transmisión ‘registral’ al pago de la totalidad del precio aplazado pactado? Si fuere así, ¿la mera ‘tenencia’ de las acciones por parte del comprador no conllevaría ciertos riesgos para el vendedor?
Francisco Rosales 29/08/2015 at 10:02 am Responder
La venta de acciones o participaciones sociales no se inscribe en registro alguno, y si los títulos están impresos, basta con no endosarlos.
María 16/09/2015 at 8:38 pm Responder
Soy una letrada que lleva muy poco tiempo en la profesión, y únicamente le comento para decirle que me ha enseñado mucho esta entrada.
Muchas gracias por dedicar su tiempo en ilustrar a otros.
Susana 22/09/2015 at 10:30 am Responder
Estoy pasando un calvario desde que puse a la venta mi vivienda en junio de este año a través de una inmobiliaria.
El precio de venta fue rebajado substancialmente mediante contra oferta de un comprador(condicionado por mi necesidad de adquirir otra vivienda más economíca debido a mis problemas de solvencia)
Dicho esto acepto la contra oferta y se realiza contrato de arras(no indica de que tipo son)…se estipula un plazo para escriturar
…a su vez entrego señal de arras por el inmueble al que podía acceder.
Los plazos se agotan y doy a mis compradores una ampliación con otra señal (un mes más)
Pierdo la señal y la opción de compra del podó donde necesitaba mudarme por lo tanto…
Constató que no hay mercado en la localidad ni precios que se ajusten a mis necesidades por lo que me veo obligada a buscar otra casa por la que son duda pagaré mayor precio.
Los compradores vuelven a fallar en el plazo por lo que acudo a un abogado para que notifique que si a día tal no hay escrituracion ni acuerdo por escrito( perderán su señal )
Los compradores se enfadan a pesar de que si a muy corto plazo realizan la compra.. Les nuestro buena fe y por propia voluntad les descontaría la cantidad entregada y que ha es mía por pleno derecho.
..porque mi intención sigue siendo que se venda mi inmueble.
Se da la circunstancia de que la inmobiliaria NO preguntó a los posibles compradores si necesitaban financiación hasta los últimos días previos a la finalización del plazo del primer contrato.
Los daños y perjuicios que me está causando este embrollo no son cubiertos por la señal que me quedo
Sin contar con el miedo a que me estén intentando estafar de alguna manera..puesto que tengo pruebas de las irregularidades cometidas por la inmobiliaria y lo extraño del comportamiento de los supuestos compradores.
Es denunciable? Puedo poner mi casa a la venta de nuevo?
Disculpe el párrafo y muy agradecida de antemano por su atención.
Francisco Rosales 22/09/2015 at 11:22 am Responder
Poco puedo añadirte Susana, salvo que te pongas en manos de un abogado y trates de resolver esa compraventa, aunque el problema (si has leído este artículo) es que probablemente estemos ante unas arras confirmatorias y que la resolución del contrato por incumplimiento difícilmente operará de modo automático, por lo que te ves en una situación muy complicada que entiendo perfectamente.
Susana 22/09/2015 at 10:33 am Responder
Mil perdones por las faltas de ortografía.. Mi teclado no funciona bien. Espero que se entienda.
Susana 22/09/2015 at 2:31 pm Responder
De ds la circunstancia de que anexo al contrato de arras existe un documento con la inmobiliaria Por el cual hago entrega de una cantii a esta como previsión de fondos patai gestiones de notaría y específica al final CUYO. CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES SE REALIZÓ EN EL DIA DE HOY.(mismo día en que de firmó dicho contrato. E.tiendo que ese documento confirmaa naturaleza de las arras? Puedo acojerme a eso.?
Francisco Rosales 23/09/2015 at 8:48 am Responder
Lo dudo Susana, aunque es el juez el que debe decidir.
El motivo es que la naturaleza del contrato resulta del propio contrato y de la voluntad de las partes, pero lo que haces con la inmobiliaria es un contrato distinto, que como mucho refleja tu voluntad y la de la inmobiliaria, pero no la del otro contratante.
Obviamente es mi criterio, pero el que tiene que decidir es tu abogado, y sobre todo el juez.
maria bella 24/10/2015 at 12:25 am Responder
Necesito ayuda !!!! Hace unos meses nos decidimos a la compra de un inmueble con subrogación, nos daban el préstamo , nos dieron el contrato de arras en el que se reflejaba que dábamos quince mil euros de entrada del piso y en el caso de no llegar a firmar las escrituras no se delvovía esa cuantía,pues bien, me lo llevé a casa , nunca lo firmamos ni lo entregamos.
Unos días antes de la firma de escrituras nos dan en el banco los papeles del crédito en el cual el dinero de inicio de entrada es mayor de lo acordado inicialmente, es decir que tenemos que entregar más dinero de entrada de lo ya hablado. Quedaban unos días para la firma de escrituras y nos echamos atrás por varias cosas entre otras: el dinero de entrada no era el acordado era excesivo y no llegábamos , el piso en el interior estaba sin terminar no era lo pactado … La constructora a través de la notaria, nos envía una carta en el cual se refleja o firmamos las escrituras en diez días o perdemos el ingreso en el banco que hice con la cantidad de quince mil euros . Mi pregunta es , ¿ El contrato de arras sirve para algo ? El dinero ingresado en el banco esta a cuenta del piso calle … que lo hicimos para poder terminar las obras del interior del inmueble. Su abogada nos sigue insistiendo mediante correos electronicos que no lo tenemos difícil , nada que hacer … me gustaría que me pudierais orientar a la hora de si llegar a jucio , ya que tenemos que pagar abogado y todo el proceso si fuese en nuestro caso fallido, ya que nosotros en ningún momento hemos firmado absolutamente nada . muchas gracias.
Francisco Rosales 25/10/2015 at 6:30 am Responder
Ante todo, nadie puede garantizarte el resultado de un pleito, y lo que debes es no enfrentarte jamás a un abogado, sino contratar al tuyo, y que sea el quien se encargue de hablar.
Si has leído el post, no existe el contrato de arras, y el firmar o no un documento no tiene nada que ver con la perfección de un contrato, pues el contrato se perfecciona por el simple consentimiento (en todo caso son cuestiones de prueba que ha de apreciar un juez).
Comprendo que un abogado cuesta dinero, sin embargo, si lo hubieras contratado antes de entregar el dinero, seguramente ahora te hubieras ahorrado un pleito; sea como fuere, no cometas la temeridad de enfrentarte tu sola al abogado de la otra parte contratante, pues los abogados no son ni buenos ni malos, sólo hacen su trabajo, y evidentemente lo que tu digas o respondas sin conocimiento jurídico puede serte perjudicial.
Desde luego lo que no puede es, una vez celebrado el contrato, pedir un precio distinto; aunque siempre puede haber matices que se te escapen, por lo que vuelvo a insistirte en que acudas a un letrado, sin duda su consulta te ahorrará muchos problemas (al menos quitarte la inquietud que actualmente tienes).
Dolores Sousa 24/10/2015 at 11:27 am Responder
Hola buenos días Sr. Francisco.
He decidido poner a la venta un terreno cualificado como urbano según el IBI que pago, es decir según el catastro.
Tras varias gestiones consigo un comprador, al cual cómo la oferta le parece muy generosa ( a mi entender), decide rápidamente hacerme una transferencia con una paga y señal, para no perder su oportunidad de compra.
Después de la señal le digo que se ponga en contacto con una Notaría para realizar los trámites de compraventa (ya que es él quien se debe encargar de ello). A todo esto yo no le he realizado ningún tipo de documento de arras, ni tampoco él me lo ha solicitado.
El caso es que después de todo, se ha acercado al ayuntamiento y ha consultado como está el terreno, supongo que para ver si estaba libre de cargas, y allí le informan que el terreno es suelo urbano no consolidado, por lo tanto no puede edificar. Para más inri, también le dicen que pertenece a un plan urbanístico sobre el cual pasará una avenida, y por lo tanto el ayuntamiento expropiará más de la mitad del terreno.
El comprador me llama y me expone lo sucedido, y se echa para atrás y no quiere comprar. ¿Qué debo hacer? ¿Le tengo que devolver la paga y señal?
Le agradecería mucho que me ayudara, ya que yo de temas legales no entiendo.
Francisco Rosales 25/10/2015 at 6:24 am Responder
El firmar o no un documento es irrelevante, pues los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y el hecho no ya de aceptar la transferencia de la señal (que no son sino arras confirmatorias) sino de recomendar acudir a Notaría es en principio prueba de acuerdo tácito.
Otra cosa es los vicios de consentimiento, y en el caso que cuentas, más la existencia de cargas o gravámenes ocultos.
Te recomiendo que acudas a un abogado, pues los matices siempre son importantes, aunque en principio no veo muy clara tu posición (eso si, ten en cuenta que sin ver documentos, y sin escuchar a la otra parte siempre resulta imposible dar una respuesta definitiva -que por otra parte siempre es competencia del juez-).
Luis 09/11/2015 at 12:28 am Responder
Buenas noches Sr. Francisco, antes que nada reconozco mi falta de conocimientos en estos temas legales y por ello, y la confianza depositada en las personas que me (mal) asesoraban, me encuentro en esta coyuntura,por eso admito haber llegado a conocer este blog como consecuencia de la búsqueda de una posible solución al problema que se me ha planteado. Le hago una breve exposición de dicho problema en espera de que pueda indicarme el camino hacia esa solución.
Contrato en el que, aunque llamado “de arras”, siempre se hace referencia a que la parte propietaria vende el pleno dominio de la finca que es adquirida por mi parte, y en el que se fija un precio y una fecha para el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta, sin señalarse dia concreto sino estableciéndose que se debe realizar antes de un mes desde que la parte vendedora “insccriba la herencia”, es decir, desde que se escriture la misma, lo que ocurrió el 14 de julio, por lo que se debía elevar la compraventa a escritura pública antes del 14 de Agosto, hecho que no fue posible pues, con posterioridad a la firma del contrato de “arras” se descubrió que la vivienda tenia la calificación de VPO y, por tanto, se debia solicitar la consiguiente autorización de transmisión a la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía.
Francisco Rosales 09/11/2015 at 6:31 am Responder
Es difícil dar una respuesta definitiva por escrito, y lo más recomendable es que te pongas en manos de un abogado, pues en derecho las pruebas y la documentación aportada en el juzgado son un tema determinante a la hora de dar una respuesta, y más en temas dudosos como este, en el que por encima de lo que opine cualquiera, lo único que verdaderamente importa es lo que diga el juez.
A mi modo de ver hay una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato, y habría que ver hasta que punto fuiste o no informado de que se trataba de una vivienda de protección oficial, aunque más que de reclamar las arras por duplicado de lo que parece aquí que podemos hablar todo lo más es de una indemnización de daños y perjuicios (difícilmente cuantificable por otra parte) y quizá más a abonar por la inmobiliaria que por el vendedor (aunque a la inmobiliaria probablemente nada le hayas pagado, lo cual complica la cosa).
Un dato importante es si fuiste o no informado de que se trataba de una VPO y ante dicha información que dijiste tu.
Como ves, nada es blanco ni negro, por lo que insisto en que contactes con un abogado, y que tu testimonio sirva de ejemplo de lo que trato de decir en este y otros post, y es que antes de firmar un contrato es muy recomendable y económico acudir a un profesional.
Alejandro 12/11/2015 at 3:00 pm Responder
Ante todo quisiera felicitarle por su espléndido blog y por su fina explicación, a la que he llegado por tener un asunto entre manos para el que no acabo de encontrar encaje jurídico, habiendo evaluado la posibilidad de las arras, la compraventa privada a plazos (con transmisión de la propiedad, elevación a pública y registro al efectuarse el último pago -más del 50% del precio-), o el arrendamiento con opción a compra. Los hechos son como sigue:
1.- Una señora es propietaria de una parcela (en realidad son dos pero siempre han estado juntas), en la cual hay dos construcciones con las siguientes particularidades:
-No están escrituradas (en el registro de la propiedad sólo constan las parcelas como tales)
-Están en un estado bastante malo, que requiere una reforma total (suelos, techos, reforzar o impermeabilizar algunas paredes, cielos rasos, cocinas, baños, etc…)
-A nivel administrativo no hay ningún problema, pues se construyeron a principios de los años cincuenta, antes de la normativa actual, que no establece nada en sentido retroactivo, y no hay ningún tema de permisos o licencias, etc…
2.- Lleva varios meses a la venta, y la mejor oferta en firme con diferencia recibida hasta el momento (178.500 euros) la hace una pareja que, para poder pagar tal precio, sólo puede hacerlo de la siguiente manera:
-Dar una cantidad de entrada de 5.000 euros.
-Instalarse en el terreno y empezar las obras necesarias con los ahorros que tienen.
-Mientras tanto, pagar durante 5 años una mensualidad de 1.225 euros
-Un pago final, transcurrido el anterior plazo, de 100.000 euros (en este momento es cuando pedirán la hipoteca, y podrán pagar los gastos de notario, registros i el ITP
Con este panorama, lo más recomendable sería hacer un arrendamiento con opción a compra, deduciéndose del precio las mensualidades de 1225 euros, pero como el de arrendamiento es un contrato muy intervenido por el legislador, me parece inviable porque:
1.-No está la vivienda escriturada.
2.-Hay una cantidad ingente de obras necesarias a realizar que por conato de la LAU correrían a cargo de la propietaria, y nos tendríamos que fiar de que el arrendatario nos prometiera pagarlas él y no reclamárnoslas a posteriori.
3.-No tiene certificado energético. Sí que está exenta su aportación en la compraventa por tratarse de obra que requiere de reformas profundas o derribo, pero en caso de un arrendamiento…
4.-No tiene cédula de habitabilidad
Pero por otra parte, si me decanto por las otras formas, hay que tener en cuenta que:
-Estarán los compradores en posesión del bien y realizaran obras en él, pero, aunque las arras o promesa o venta aplazada perfeccione la compraventa, no se podría formalizar ante notario y pagar el ITP hasta de aquí a cinco años, ya que no pueden/no quieren pagar ahora gastos e ITP.
-Es decir, entiendo que habría una compraventa perfeccionada por el consentimiento y el precio, pero sin transmisión de la propiedad hasta su escritura y registro.
-Pero sí que estarían poseyendo el bien y alterándolo. Es decir, hay una posesión sobre la que se puede:
a) Dejarla como un precario
b) Regularla de alguna manera que no fuera un arrendamiento. Sobre esta última opción, lo único que se me ocurre es un contrato de aparcería (que seguiría una regulación explícita que hay en Cataluña, pues el terreno está en Barcelona), que permite una amplia libertad de pactos que no tolera el arrendamiento, por el que se cede la posesión a cambio, no de un precio, sino de arreglar y mantener la propiedad (las cantidades mensuales formarían parte del otro documento, como pagos a cuenta de la formalización ad solemnitatem de la compraventa).
Le estaría enormemente agradecido si tuviera la generosidad de ofrecerme sus comentarios sobre el asunto. Espero haberme expresado con suficiente claridad, y en todo caso quedo a su entera disposición para cualquier aclaramiento adicional que precise.
Francisco Rosales 13/11/2015 at 8:02 am Responder
Hola Alejandro, en otro post hablo del contrato de arrendamiento con opción de compra, te recomiendo que lo leas, y lo comentemos.
Personalmente no me convence tu solución, pero sobre todo, porque no es lo que las partes quieren, sinceramente yo haría una compraventa, dejando claras todas las obligaciones del comprador, y pactando una o varias condiciones resolutorias para el caso de incumplimiento (¿no te parece que aunque algo más costoso, es lo que más se ajusta a la verdadera voluntad de las partes?).
Alejandro 13/11/2015 at 8:13 am Responder
Muchas gracias, Francisco. En definitiva, se trata de no “cometer” el hecho imponible del ITP hasta de aquí a cinco años. Por lo demás, todos estaríamos de acuerdo en realizar una compraventa con pagos aplazados y sus necesarias previsiones. ¿A qué te referías con lo de solución más correcta aunque “más costosa”?
Francisco Rosales 13/11/2015 at 8:38 am Responder
Hola Alejandro, tienes que tener en cuenta que la condición resolutoria en garantía del pago del precio aplazado a efectos de ITP tributa como si fuera una hipoteca.
Alejandro 13/11/2015 at 10:12 am Responder
Cierto. El artículo 7.3 del texto refundido… Lo tendremos en cuenta. En fin, muchas gracias de nuevo Francisco.
Miguel 29/11/2015 at 6:23 pm Responder
pensabamos firmar con usted la compaventa de una casa en Sevilla, pero resulta que ya no nos venden la casa, por lo que he pensado en hacerle una consulta.
Resulta que firmamos el pasado mes de octubre “Contrato de arras penitenciales”, tras negociaciones telefónicas de más de un mes de tiempo (por la distancia de ambas partes). Nos desplazamos nosotros, la parte compradora a Sevilla, ciudad dónde está la vivienda objeto del contrato, haciendo constar en el mismo que el 15 de diciembre del presente sería el limite del cumplimiento la firma ante notario. Por lo que previo consentimiento de la parte vendedora, se hizo la tasación de la vivienda el pasado 10 del presente mes de noviembre. El dia 22 le llamo por teléfono para ir concretando fecha de firma, me comenta que tiene que ser después de la semana del puente porque estaran de viaje, por lo que quedamos en que nos dirá fecha concreta en breve, hoy día 29 me llama por teléfono y me comunica que lo siente mucho, pero no nos vende la casa porque le ha salido “un negocio muy ventajoso” sin más explicaciones.
Nos ha sentado fatal y no sólo por la desilusión que esto provoca, sobre todo por la falta de honestidad y de palabra de estas personas, ya que en ningún momento se nos comunicó que estaban estudiando más ofertas, una transacción de venta de una casa del tipo y precio de la que se trata, no se hace de un dia para otro, podian habernos dicho que estaban en otra negociación al menos para no generarnos gastos y trabajos inutiles, como el de tasación, el estudio del banco para el préstamo, apertura de cuentas, cambio de nóminas, etc…… por que encima nos convenció de que lo mejor era la subrogación y así lo gestionamos, aunque una vez metidos en faena vimos que no era así, pero para no perder más tiempo y tenerlo todo listo para cuando dijesen de firmar seguimos adelante, por lo que al no ser el banco con el que trabajamos hemos tenido que hacer un monton de cosas que ahora se tienen que anular.
las consultas son: al ser arras penitenciales sólo nos tiene que devolver el doble de la señal y listo ¿verdad?, o ¿se le puede pedir algún tipo de daños y perjuicios o los gastos ocasionados por ocultar que estaba haciendo negociaciones con otros compradores?, porque sé que al ser arras penitenciales no se le puede obligar a vendernos a nosotros si no quiere.
Por otro lado, ¿tiene que comunicar su desistimiento por escrito verdad?, ¿con cuanto tiempo de antelación y valdría con un correo electronico?.
Muchas gracias de antemano por su respuesta Sr. Rosales.
Francisco Rosales 30/11/2015 at 6:53 am Responder
Lo más correcto es que contactes con un abogado; en este post te explico que las arras no son un contrato, sino un pacto de un contrato, y que en función de cómo se haya redactado este contrato puedes pedir más o menos.
Probablemente lo que tengas es derecho a pedir el cumplimiento del contrato en los términos pactados, aunque la duración de un litigio puede que haga aconsejable que llegues a un acuerdo con el vendedor; en todo caso insisto en que los términos en los que esté redactada la compraventa son esenciales a la hora de analizar debidamente lo que has firmado, por lo que si el vendedor, por las buenas no se aviene a cumplir lo estipulado, es mejor que acudas a un letrado que te asesore debidamente y te lleve el pleito.
Diana 28/12/2015 at 5:42 pm Responder
Ante todo muchisimas gracias por este post tan interesante. Hay va mi pregunta. Tenemos intención en comprar una casa. Hemos negociado ya el precio .El problema es que no podemos escriturar rapidamente porque hace escaso tiempo que ha fallecido uno de los conyuges y están en tramites de herencia. Si no estoy mal informada solo tienen un hijo pero estaban separados.El problema es en elegir que tipo de contrato me asegure poder comprar la propiedad y fijar el precio en el que hemos estipulado.Ellos aseguran, y la inmobiliaria tambien que los trámites serán rápidos. ¿Qué es lo que mas me conviene, contrato de compravente con arras, contrato de alquiler con opción a compra, etc?
Muchas gracias por aportarme algo de luz en este tema.
Francisco Rosales 28/12/2015 at 6:36 pm Responder
Diana lo más recomendable es que acudas a un abogado que te redacte el contrato, y que el contrato lo firme también el hijo; no niego la utilidad de la inmobiliarias, ni lo justo de sus honorarios, pero no dudes que el coste de un profesional compensa los riesgos que corres; en todo caso, nada impide firmar la herencia y luego la compraventa el mismo día en escritura pública.
DiANA 28/12/2015 at 10:09 pm Responder
Muchisimas gracias por tu rápida respuesta. Haremos eso mismo. Lo de firmar la herencia y la escritura pública a la vez no es mala idea. Yo lo que quiero sobre todo es asegurar la compra y que no nos pase como he leido por aqui que aparezcan otros compradores y nos dejen plantados. Gracias otra vez, me has sido de gran ayuda.
Francisco Luis 19/01/2016 at 4:46 pm Responder
Muchas gracias por su brillante artículo, quisiera hacerle una pregunta:
Cual es la fecha efectiva de la compra, la fecha en la que se realiza el contrato de Compraventa o la fecha en que se escritura o eleva a Público dicho contrato. El notario cuando existe este contrato de Compraventa debe tomar esta fecha como la fecha de venta. A efectos de impuesto de Plusvalía Municipal es importante pues si se realiza a final de año, y se escritura a primeros del año siguiente, quien tendría que pagarlo.
Francisco Rosales 19/01/2016 at 6:56 pm Responder
Creo que confundes la plusvalía con la contribución, en concreto el Impuesto de Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, con el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, en este último el obligado al pago de impuestos es quien sea dueño a fecha de uno de Enero.
Isabel 16/02/2016 at 1:09 pm Responder
Estoy en un problema que me está quitando el sueño. Puse mi casa en venta y tengo un comprador que me ha dado una señal, el caso es que ahora estoy teniendo problemas pues donde vivo el mercado de vivienda ha subido tanto que de irme de mi casa no podría comprar ninguna otra. (Ha sido un gravísimo error de cálculo). Por lo tanto mi intención es anular el contrato de arras.
Me gustaría que me aconsejara qué debo hacer, puedo devolver el doble de las arras y solucionar de esta forma el problema?
Un dato, por si valiera para la respuesta, es que los compradores pretenden escritura el 10 de marzo, 10 días más tarde de lo primeramente convenido, pues ellos también han tenido problemas para que les dieran la hipoteca.
Francisco Rosales 16/02/2016 at 9:07 pm Responder
La solución depende de como hayas configurado el contrato de compraventa, y de la voluntad del comprador de litigar o no; te recomiendo que acudas a un abogado.
Antonio Gomez 21/03/2016 at 8:28 pm Responder
Tengo una duda sobre un contrato de arras que vence a finales de este mes y no se va a poder efectuar la compraventa porque al comprador no le conceden la hipoteca porque nos hemos dado cuenta en el último momento (gestores de inmobilaria, comprador y vendedor) que en el Registro de La Propiedad solo figura el terreno, no la casa. En el catastro sí.La gestion de este registro se puede demorar unos meses.
Se supone que en el contrato de arras todo el mundo era consciente de lo que se vendia y se había revisado toda la documetación, cargas, etc.
¿De quien es la culpa? Yo como vendedor por mi parte no tengo intención de litigar y me gustaría resolver el contrato de arras devolviendo el dinero y no tratar de culpar a la inmobiliaría de no haber hecho su gestión correctamente ni al comprador de no querer comprar lo que se supone que había revisado y que aceptaba comprar.
Mi duda es de si el comprador puede litigar e intentar pedir el doble de lo que día (que es lo que estipulamos) culpándonos de no querer vender la casa. Tenga en cuenta que no tienen el dinero asi que dificilmente pueden presentarse a la venta con intención de comprar. ¿Que me recomiendas para protegerme de posibles intenciones litigadoras del comprador?
Francisco Rosales 22/03/2016 at 6:36 am Responder
Como explico en este post, el contrato de arras no existe, por lo que poco puedo ayudarte sin saber si verdaderamente estamos ante un contrato de compraventa o unos meros tratos preeliminares; visto lo visto mi mejor recomendación es que acudas con el contrato a un abogado, y que trates de llegar a un acuerdo.
Sirva tu comentario como un ejemplo de por qué en este blog insisto hasta la saciedad en la necesidad de un asesoramiento jurídico previo a firmar cualquier contrato, pues los problemas que vienen luego son de más difícil solución.
Kelly 11/05/2016 at 5:45 am Responder
Tengo firmado contrato de arras penitenciales con u matrimonio y entregada una cantidad de dinero en concepto de arras penitenciales, a descontar el precio de la venta a elevar a escritura pública. Los compradores me dicen que como no van a conseguir la hipoteca, quieren que cambie la titularidad de ,las arras ya firmadas, y sea otra persona quien aparezca, ya que será ésta quien obtenga la hipoteca y escritura la compraventa. Mis dudas son
1- En caso de que el banco no llegue a concederle la hipoteca al nuevo titular de las arras, yo podría ejecutar las mismas, y quedarme con las cantidades entregadas ya por los anteriores titulares de las arras?, o sería necesario para ello que entre ellos, antiguos y nuevo titular de arras, hubieran hecho previamente una cesión de derechos y obligaciones del citado contrato de arras firmado inicialmente?.
Quedo a la espera de recibir tus comentarios al respecto, ya que en breve vence la vigencia del contrato de arras, y sinceramente no tengo claro si debiera acceder a realizar ese cambio de titularidad que me piden los compradores iniciales que me entregaron el dinero de las arras penitenciales.
Francisco Rosales 11/05/2016 at 8:09 am Responder
Si lees el artículo, puedes comprobar que el contrato de arras no existe, y que lo que hay que determinar es si estamos ante un contrato de compraventa (lo más posible) u otra cosa.
Responder a tu pregunta supone ver tu contrato, para lo que te recomiendo que acudas a un abogado.
Kelly 11/05/2016 at 10:31 pm Responder
Debora 02/06/2016 at 5:07 pm Responder
Les comento el día 15 de Abril firmamos un contrato de arras con los propietarios de un piso que nos ha gustado. Dejamos de señal 3000 euros y esta viene condicionada de la siguiente manera “la señal queda condicionada a la aprobación del préstamo hipotecario y a la tasación de dicha vivienda ya que la parte vendedora encuentren una vivienda la parte vendedora junto a la compradora aceptan escriturar en un plazo máximo de 60 días tras la firma de dicho contrato el tiempo de precario se pactará una vez que la parte vendedora haya encontrado una vivienda.”
A estas alturastodavia no han encontrado un piso, y en cambio a nosotros nos han aprobado la hipoteca y los seguros ya están contratados, nos han dicho para firmar la semana que viene pero al parecer los actuales dueños están de vacaciones y no vuelven hasta el 13 de Junio. Y el 15 se cumplen los 60 días. Estamos preocupados por si tenemos que alargarlo ya que el comercial de la inmobiliaria que nos ha hecho este contrato hoy me ha dicho que en dicho contrato no se especifica si son días naturales o hábiles por lo que a las malas puede alargarse un mes más… ¿qué podemos hacer? ¿Qué nos aconsejan?
Francisco Rosales 02/06/2016 at 6:21 pm Responder
Si lees este post verás que el contrato de arras no existe, a partir de ahí, habría que ver si las arras son: confirmatorias, penales o penitenciales.
Tampoco es muy normal esa cláusula que condiciona (no especificas cómo) la “señal” a la aprobación del préstamo hipotecario, lamentablemente me temo muy mucho que el contrato no ha sido redactado por un profesional, por lo que: o buscáis una solución de mutuo acuerdo, o vais a acabar con un litigio cuyo resultado se me antoja muy incierto.
teresa casas 08/06/2016 at 10:24 pm Responder
Muchas gracias fue respondida mi pregunta, solo una aclaracion Yo no pregunte por un contrato de arras, mi pregunta fue a que se refiere cuando en un contratos hablan de arras?
muchas gracias el ejemplo tipo (chiste) muy bueno
Francisco Rosales 09/06/2016 at 8:29 am Responder
Lamento el malentendido, lo importante en todo caso es que haya podido servirte de ayuda y hayas aclarado tus ideas
Loreto 22/06/2016 at 3:42 pm Responder
Muchas gracias por el post. Desconocía totalmente la inexistencia de los contratos de arras y nos viene como anillo al dedo, puesto que acabamos de llegar a un acuerdo con los propietarios del inmueble donde vivimos de alquiler para comprarlo en el plazo máximo de 2 años.
Somos conscientes de que es algo fuera de lo normal, el pactar una compra-venta a dos años vista. Digamos que sería como un alquiler con opción a compra en el que no se descuenta nada del importe pagado en concepto de alquiler. Puede parecer raro que nos interese algo así, pero el precio pactado es notablemente inferior al del mercado y estos dos años nos sirven de margen para acabar de ahorrar la cantidad necesaria para la concesión de la hipoteca.
MI duda es la siguiente: al no existir los contratos de arras, ¿cómo recomendaría realizar dicha operación, con un contrato de alquiler con opción a compra? Había consultado previamente a dos abogados y ninguno cuestionó lo del contrato de arras…
Muchísimas gracias de nuevo por este post y por su atención.
Francisco Rosales 23/06/2016 at 8:26 am Responder
Pues te recomendaría que leas los post que dedico al contrato de reserva y al arrendamiento con opción de compra.
Personalmente creo que la cosa es tan sencilla como el realizar una compraventa con precio aplazado, e incluso puedes hacer la escritura, pudiendo pactar tanto reserva de dominio como condición resolutoria en garantía del pago del precio (lo que incrementa los costes, pero da mayor seguridad)
Te recomiendo que acudáis a la Notaría más cercana.
Loreto 23/06/2016 at 9:54 am Responder
Muchas gracias Francisco, nos has sido de gran ayuda. Un saludo.
Jaume 25/07/2016 at 8:25 pm Responder
Es de gran aclaratorio su articulo, Sr. Rosales. Me ha llenado de clarevidencia el asunto, puesto que me haya inmerso en un proceso de compraventa inmobiliario y en un principio me he negado a “hacer arras”, la parte vendedora conforme. Y nada más está en mi intención que acordar entre las partes los puntos aclaratorios en la compraventa referentes a la posterior però immediata entrega de la propiedad (plazos de desaholojo si surgieran imprevistos…p.e)
CARMEN DEL AMO VILLAVERDE 07/11/2016 at 12:35 pm Responder
Me aclara mucho su articulo Sr. Rosales, Con fecha 14 de septiembre autorice a mi hermano la firma de un contrato de arras que el se bajo de internet, en el solo se especifica el valor de compraventa , el importe de señal y el plazo para realizar la escritura pública en una Notaria de Madrid que no excederá de tres meses. Me han emplazado mañana dia 8 de noviembre para fecha de otorgamiento de escritura y a través de un burofax me obligan a acudir amenazándome de que si no me presento me harán responsable del pago, no solo de la parte de la cantidad entregada por la ocmpradora sino también de la cantidad total que podrá reclamarnos dicha compradora según el Art. 1.454 del Codigo Civil, al que Ud. hace referencia en su magnifico artículo. ¿Pueden denunciarme por ello?
Francisco Rosales 07/11/2016 at 7:18 pm Responder
Los contratos hay que cumplirlos, y el derecho a la denuncia existe, otra cosa es los términos en los que se haya redactado el contrato, y sobre todo las consecuencias de la renuncia.
Carlos 09/01/2017 at 11:46 pm Responder
Buenas noches, ante la imposibilidad de tener la documentación que pide el notario en el plazo fijado en las arras, y ante la negativa de prorrogar el plazo los compradores, ¿puedo anular el contrato de arras y devolverle el dinero? el contrato se firmó el 4 de enero, solo han pasado 5 dias, la primera hoja no la firmamos( se nos olvidó), ¿puedo acogerme a algo y devolverles el dinero? Gracias
Francisco Rosales 10/01/2017 at 7:10 am Responder
Poco debes de haber leído este post si empiezas hablando de contrato de arras, pues lo que has celebrado es una compraventa, y los contratos hay que cumplirlos en los términos estipulados.
No es sensato que te asesore sobre a qué acogerte en un contrato que no he visto, y que dudo que haya sido redactado por un abogado (pues pocos son los que cometen la temeridad de llamar contrato de arras a una compraventa).
Te recomiendo que acudas a un abogado, pues cualquier otra información que te facilite, supera con mucho los límites de un comentario, y además sería incompleta, pues no viendo el asunto poco puedo añadir.
Francisco 24/01/2017 at 1:17 pm Responder
Estimado Sr Rosales,
Es posible que el comprado autorice a un tercero a firmar el contrato de arras en su nombre sin levantar un poder notarial? Simplemente a traves de un documento privado (una autorizacion) realizada frente a notario.
Muchas gracias por su amabilidad resolviendo dudas de tantos desconocidos!
Francisco Rosales 24/01/2017 at 7:57 pm Responder
De entrada es que el contrato de arras no existe, y dudo mucho de la validez de esa autorización, aunque en último término el poder sería insuficiente y bastaría con ratificarlo.
Francisco 26/01/2017 at 7:31 am Responder
Tiene usted razon, de hecho no vamos a firmar arras, sino un contrato de compraventa, con el pago aplazado hasta el dia en que se firmen las escrituras, y unas arras penitenciales. Muchas gracias.
Isabel 11/02/2017 at 8:42 pm Responder
en octubre me compré un piso. En las arras penitenciales pusimos como condición que se debían cumplir dos condiciones: que nos entregaran la copia de la constitución de la comunidad de vecinos y se presentara un seguro de la finca en vigor.
El día de la compra la inmobiliaria mediadora, en la que el vendedor confió para que todo estuviera correcto, nos enseñó un papel en el que demostraba que se estaban haciendo los trámites para la constitución de la comunidad y una póliza de un seguro.
Hoy me he enterado de que la aseguradora, tras la revisión de la finca, hecho que no sabíamos que aún no habían realizado, dice que no asegura la finca porque no ha pasado su criterio de inspección.
¿Sería posible reclamar las arras ahora que la compra ya se ha realizado? ¿Qué podríamos hacer?
Francisco Rosales 11/02/2017 at 9:34 pm Responder
Tal y como explico en este post el contrato de arras no existe, es un pacto del contrato de compraventa; en lo demás habría que ver la documentación para poder asesorarte y lo más correcto es que acudas a un abogado, pues tienes que comprender que no soy abogado, y que difícilmente se puede resolver un problema concreto y complejo en un comentario en un blog.
En todo caso te anticipo que no acabo de entender muy bien, por qué si pactas unas condiciones, luego aceptas otras.
Montse 14/02/2017 at 10:52 pm Responder
Hola Francisco, después de leer tu artículo, no sé si puedo tranquilizarme o ponerme aun más nerviosa. Le explico, soy una de esas incautas que ha firmado un ctto de reserva para una compraventa (entendida por mí y presentada así, como una señal para reservar un piso mientras se tasa y se solicita hipoteca), y me entregan una señal “como depósito por la reserva de la compra” con 3 condiciones:
1.” La cantidad quedara depositada en mi cuenta hasta que se firme el ctto de opción de compra o ctto de arras”
2. Validez de la reserva hasta el 10 de febrero (sí, el viernes pasado)
3. Cantidad entregada en concepto de anticipo y a cuenta del precio pactado.
Según parece, no es una reserva tal, sino arras confirmatorias, y yo les informé de buena fe de que tenia un comprador que me ofrecía más.
No he firmado nada con ese tercero, y he respetado la reserva al primer comprador, hemos intentado negociar el ctto de arras que se menciona en la reserva porque en ella no aparece nada (cómo, cuándo…hay un amigo mío en el piso..), y se niegan a negociar nada, exigiendo lo pactado inicialmente ( que es nada!!, en cuanto a forma se refiere). Ha pasado la fecha de reserva y sigo intentando negociar y ellos intransigiendo. Existiendo esa fecha de fin de validez ( para negociar el ctto de opcion de compra o arras a mi entender), y habiendo actuado en todo momento de buena fe…hasta cuándo estoy obligada a venderles el piso? Sine die? Y para qué esa fecha de validez entonces? Y sólo ellos pueden poner condiciones siendo el piso mío??? La firma es con un particular, pero el texto firmado fue ofrecido por ella y la directora de su banco. La persona en concreto ha trabajado en gestoría, me parece que ellos son los que han abusado. Tengo que vendérselo a ellos porque sí? Muchísimas gracias de antemano y de verdad apreciaría infinito me aclarara esto que veo hasta absurdo…un saludo
Francisco Rosales 15/02/2017 at 6:57 am Responder
Siempre explico que una cosa es un comentario y otra una consulta jurídica sobre un caso concreto, pues por más que quiera ayudarte, has de entender que sin ver la documentación y saber exactamente los hechos poco puedo hacer.
Lo recomendable es que acudas a un abogado, dado que probablemente haya un pleito.
En todo caso, si te digo que tienes derecho al cobro del precio, y que el incumplimiento de sus obligaciones por la parte compradora te da derecho a la resolución del contrato, por lo que no desesperes, aunque no ten engaño, pues el camino para resolver esta situación puede que ni sea económico ni rápido (o al menos no automático).
Montse 15/02/2017 at 11:38 am Responder
Muchas gracias Francisco por tu pronta respuesta!!
Lo entiendo perfectamente, por eso te trascribi literalmente lo que ponía el documento, pero aun así,efectivamente también he tenido que acudir por 1@ vez en mi vida a un abogado.
Estamos haciendo todo lomposible porque negocien ese ctto de arras que se menciona, pero se limitan a decir que quieren continuar comprando con las condiciones pactadas, y eso es solo el precio… por lo que yo veo incumplimiento por su parte de las condiciones 1 y 2 y del objeto propio de la reserva que se firmó.
Y tengo que ir a pleito sí o sí? Y si sucediera, mientras dure el proceso, me obligaría a no poder vender el piso?? Es totalmente injusto!!!!
Un juez lo entendería a su favor????
Francisco Rosales 15/02/2017 at 11:50 am Responder
Anticipar el resultado de un pleito siempre es aventurado, precisamente por eso insisto una y otra vez en acudir a un profesional antes de firmar cualquier documento.
Ana 01/03/2017 at 9:04 pm Responder
Estoy preocupada. He firmado arras con cheque nominativo 13000€. En el momento el vendedor no disponía del poder notarial de su mujer, que es copropietaria y está en una residencia. En el contrato dice que el la representa con el poder pero aún no lo tiene y han pasado 3 días. Dice que esta semana va la notaria a la residencia. Qué puedo hacer si no consigue el poder? Sería una estafa, aunque yo haya firmado sin ver el poder. La ley me ampara ?
Francisco Rosales 01/03/2017 at 9:24 pm Responder
No soy penalista, pero la palabra estafa, y más cuando te han dicho que no tenía el poder suena excesivamente dura; lo que si puede suceder es que el contrato (de compraventa que no de arras) sea anulable o nulo.
La ley te ampara, más la primera que has de protegerte eres tu, comprobando la titularidad y asumiendo los riesgos con cautela, pues ahora el dinero está entregado y lo que no era problema tuyo, ha pasado a serlo.
En todo caso esperemos a ver que sucede, pues puede que todo al final acabe en un mero susto (así te lo deseo), pero anticipar qué sucederá, obviamente es algo que no puedo hacer; precisamente por eso en este y otros post llamo a la prudencia y a que antes de firmar un contrato o entregar una cantidad hay que asesorarse.
C.M 17/05/2017 at 8:35 pm Responder
He visto su blog y me parece súper interesante, paso a comentar mi problema. Un tío mío viudo y sin hijos puso en venta su piso para irse a una residencia que le gustaba, firmó contrato de arras penitenciales, pero antes de firmar escritura pública fallece de un ictus, nos deja a sus dos sobrinos como herederos, nosotros aceptamos herencia, registramos la casa, y continuamos adelante con la venta dentro de fecha , al no ser herederos forzosos por lo visto lleva la limitación del artículo 28, que no teníamos ni idea, los compradores fueron informados y todo bien, pero en el último momento se echan atrás, hemos de devolver las arras, porque nosotros no hemos incumplido, queremos vender el piso y hemos respetado los plazos??
Muchas gracias por su ayuda por adelantado.
Francisco Rosales 17/05/2017 at 8:49 pm Responder
Ningún incumplimiento habéis realizado ni veo argumento alguno en los compradores para resolver el contrato.
C.M 18/05/2017 at 10:32 am Responder
Muchas gracias Sr. Rosales por su rápida respuesta. Entiendo entonces que no tenemos ningúna obligación a devolver las arras que entregaron a mi tío en su día, ya que no hemos incumplido , estando el piso registrado a nuestro nombre y dentro de plazo, pero ¿ el comprador pudiera alegar ante una posible denuncia que las condiciones han cambiado por el fallecimiento de mi tío? , aunque no han puesto ningún impedimento desde que fueron informados, en continuar con la compra hasta ahora.
Mil gracias por adelantado de nuevo.
Francisco Rosales 18/05/2017 at 11:25 am Responder
Es que las condiciones no han cambiado
C.M 18/05/2017 at 12:08 pm Responder
Muchísimas gracias Sr. Rosales. Nos ha servido uds. de una ayuda enorme.
Seguiré su blog con interés, creo que está sirviendo de gran apoyo con la información que aporta a todos nosotros.
lola 31/05/2017 at 12:52 pm Responder
Tengo dudas/ hce mas de un mes mi marido y yo firmamos una contrato arras para compar un piso hasta que nosotros vendamos el actual nuestro,pusimos en el contrato hasta septiembre , nos dará tiemp a venderlo antes que compar el otro, firmamos mediante inmobiliaria , los veendedores no viven en nuestra capital y aun estamos esperando nuestro contrato ue nos lo entreguen firmados por los vendedores , que por cierto están separaos o divorciados , cuanto tarda en cumplir el contrato de arras sin que nosotros lo tengamos aun? llevamos mas de un mes y no nos lo entregan,gracias
Francisco Rosales 01/06/2017 at 7:50 am Responder
Habría que ver el contrato, pues como explico en el blog, las arras no son un contrato, sino un pacto del contrato de compraventa, por otra parte un contrato en el que falta el consentimiento de alguna de las parte no es contrato, y la ley: ni obliga a firmar un contrato, ni regula otra cosa.
Sería positivo que pidas explicaciones en la inmobiliaria, y que te pongas en manos de un abogado.
Lola 02/06/2017 at 5:15 pm Responder
Gracias señor Rosales, hoy tengo otra noticia asunto del contrato atrás, me han dado otro contrato q especifica que los vendedores son separados y ya han firmado , solo queda q nosotros firmemos , pero el anterior no lo tengo y si quisiera q me devolvieran la señal , puedo reclamársela?
Francisco Rosales 02/06/2017 at 9:00 pm Responder
La configuración interna del blog me impide ver tu comentario anterior, y lamentablemente no lo acuerdo; lo cierto es que es mejor que acudas a un abogado, pues el que la oferta conste en un documento y la aceptación en otro con una simple modificación a mi juicio no es sino prueba de perfección del contrato.
Jesús 03/06/2017 at 6:44 pm Responder
Buenas tardes, D.Francisco
Le expongo mi caso sobre las arras por si me puede orientar sobre las acciones que pueda llevar a cabo, lo cual le agradezco enormemente de antemano.
Se trata de una compra de un piso a través de inmobiliaria. El piso forma parte de una herencia pendiente de adjudicar.
1) El 8 de abril firmé un documento de propuesta de compra haciendo una oferta a la baja por el que entregaba 3000 euros y que decía expresamente “a la aceptación de la presente propuesta constituirán arras o señal (art. 1454 del Código civil)”. Además se especificaba que a la aceptación de la propuesta de compra se pagarían otros 7000 euros y el resto el día de la firma de escritura pública. Se aceptó la propuesta por el vendedor el 18 abril, día en que entregué los 7000 euros. Por tanto, el total entregado ha sido 10000 euros.
Se introducían como cláusulas adicionales:
– “La presente propuesta de contrato es vinculante exclusivamente para el proponente, hasta la aceptación del vendedor, momento en le que pasará a ser contrato de compra-venta, vinculando a ambas partes”.
– “La renuncia a algunas de las partes a formalizar o suscribir el contrato de compra-venta después de la aceptación por parte del vendedor de la presente propuesta comportará la pérdida de las sumas abonadas por el proponente o en su caso deberán devolverse dobladas por parte del vendedor (según art. 1454 del Cc.)
– “Plazo máximo de escrituración de 30 días naturales desde la aceptación de la presente”. Por tanto, el 18 mayo debería de haber quedado todo resuelto.
2) Sin embargo, la parte vendedora estaba pendiente de la adjudicación de herencia de la que formaba parte el piso, y ésta no se ha producido hasta el día 28 de mayo, diez días después de la finalización del plazo. Yo le he preguntado varias veces a la inmobiliaria, y ésta siempre ha dicho que no hacía falta prorrogarlo, de manera que no tenemos una prórroga escrita del documento que firmé.
3) Estando todo listo para la firma, que iba a ser este martes 6 de junio, de pronto la inmobiliaria contacta conmigo para decirme que no es posible firmar, porque uno de los herederos (son ocho) es disminuido psíquico y se requiere de autorización judicial para que pueda vender su parte. Esta autorización puede demorarse meses, o incluso no ser procedente, de manera que el piso no podría venderse.
Ante esta situación, la inmobiliaria me da la posibilidad de recuperar los 10.000€ de señal, y las dudas que me surgen son:
•	¿Podría exigir, además de la devolución de las arras, que estas sean duplicadas? Hay que tener en cuenta que en verdad, la parte vendedora no se está arrepintiendo de la venta, sino que ésta puede que se demore sustancialmente o que finalmente, no se produzca, pero por sentencia judicial, no por su voluntad, y que además, estamos fuera del plazo de 30 días, pues no hubo prórroga del mismo escrita.
•	Independientemente de exigir las arras por duplicado, ¿tengo derecho a que me reembolsen los gastos en los que he incurrido en este proceso? (tasación para hipoteca y los gastos por cerrar una cuenta bancaria que abrí únicamente por ese motivo).
•	Para reclamar estos gastos, ¿qué vía he de tomar?¿Interponer una demanda judicial directamente, o intentar que la inmobiliaria consiga que el vendedor me pague?
•	¿Hay alguna forma de exigir responsabilidad a la inmobiliaria? Entiendo que no deberían haber puesto a la venta un piso que formaba parte de una herencia sin adjudicar sin antes comprobar que podía venderse con el consentimiento de todos los herederos. Si hubiera comprobado el consentimiento de todos los herederos debería haber sabido que había un disminuido y no alegar que lo desconocían, que es lo que me dicen.
•	Además, la inmobiliaria me obligó a contratar los servicios de un intermediario financiero, Dcredit, para que me gestionase la hipoteca, aunque yo no necesitaba de sus servicios, con el pretexto de que si no lo hacía, no negociarían con el vendedor la bajada del precio que oferté. Creo que no sería legal.
•	Por otra parte, cuando me devuelvan la señal, puedo exigir tanto a la inmobiliaria como a Dcredit que me firmen un documento en el que quede claro que me desvinculo de sus servicios y que no he de pagarles, o se sobreentiende que al ser devuelta la señal, toda la relación contractual se extingue?
Muchísimas gracias de nuevo por su ayuda, y disculpe por la enorme cantidad de preguntas que le planteo.
Francisco Rosales 04/06/2017 at 7:37 am Responder
Ante todo, espero que comprendas que esto es un blog, y que no es un consultorio jurídico gratuito.
Si lees el artículo (y otro que dedico a la reserva de vivienda) comprobarás que no existe el contrato de arras, sino que estamos hablando o de un contrato de compraventa, o de una ruptura unilateral de tratos preeliminares en avanzado estado de desarrollo.
Son los tribunales los que han de determinar las consecuencias, del contrato que libre y voluntariamente has firmado.
No te lo tomes a mal, pero dudo mucho que hayas firmado un contrato previo el asesoramiento de un jurista, e incluso sin tomar la mínima precaución de pedir la documentación necesaria.
Ahora toca arreglar el estropicio que se forma al no asesorarse debidamente y firmar con prisas; esa función le corresponde a un abogado en un litigio, por lo que te recomiendo que acudas a dicho profesional, para estudiar detenidamente quien y cómo responde, así como para recomendarte qué solución, si no la más correcta, es la más práctica, que debes adoptar.
Piensa que en todo caso, la reclamación que realices ha de ser judicial, y que un pleito cuesta tiempo y dinero, así como que genera unas incertidumbres en cuanto al resultado, por lo que no siempre la solución perfecta es la más adecuada, y que una pequeña derrota puede suponer una gran victoria; pero en todo caso es mejor que sea el abogado el que te aclare mejor esos extremos.
Raquel González 16/09/2017 at 9:07 pm Responder
Buenas noches, D. Francisco. Llevo rato buscando información que me aporte algo de luz en una situación legal tremendamente difícil y en esta búsqueda en la que no estoy demasiado segura si conforme leo y releo una y otra página que voy encontrando en la Red, al final me voy aclarando o lo contrario.
Bueno, la cosa es que en esta búsqueda he dado con su magnífica página. Quiero decirle que estoy asombrada de la dedicación, amabilidad y generosidad que muestra en to todas sus respuestas y como lectora, agradecer el mucho esfuerzo y dedicación que sin duda tiene llevar para adelante un blog tan serio como el suyo.
Mi situación es tan compleja que aunque estaría encantada de exponérsela para que me diera su opinión, no sé si es correcto hacerlo en cualquier entrada o mejor sería buscar una entrada relacionada con mi situación. Lo cierto es que leyéndole me ofrece total seguridad y no puedo tener mejor opinión de su labor así que pienso que mejor persona que usted para aconsejarme.
En fin, quizás busque ahora dónde mejor exponer mi caso y de momento limito mi comentario a dar las gracias por su estupendo blog.
Francisco Rosales 17/09/2017 at 7:23 am Responder
A todos les digo que una cosa es un comentario y otra una consulta jurídica gratuita.
No tengo el más mínimo problema en responder a cosas sencillas, pero si se trata de un asunto concreto, al final es siempre imposible ayudar sin tener la documentación por delante, y lo más recomendable es acudir a un abogado (piensa que una cosa es una duda jurídica y otra un problema jurídico)
Magdalena 20/09/2017 at 2:10 am Responder
Hola. La desesperación me lleva a esto y a estas horas. Mi padre falleció hace 3 meses, y ya fallecido, “vendimos” “reservamos”(como vendedores) mediante un contrato de arras una finca (sin clausula resolutoria). Todavía no esta firmada la escritura ante notario, porque hay que hacer una adjudicación de herencia, y los compradores, ya con la primera cuota no pagan. Queremos romper el contrato, pero el miedo a todo nos puede. La pregunta es simple, porque no sabemos donde acudir,¿ podemos romper ese acuerdo sin perjuicio para nosotros? Gracias.
Francisco Rosales 20/09/2017 at 8:28 am Responder
Hola Magdalena, el hecho de que pague o no implica la necesidad de promover la resolución del contrato, que ha de tener lugar de mutuo acuerdo o judicialmente, pues en otro caso te arriesgas a que demanden el cumplimiento; sería más que recomendable que contactes con un abogado antes de hacer nada.
Magdalena 20/09/2017 at 2:13 am Responder
Perdón…ni siquiera leí lo anterior por los nervios. Le ruego que me disculpe y si puede ayudarme se lo agradezco y si no, agradecida igualmente.
Francisco Rosales 20/09/2017 at 8:29 am Responder
Tranquila, precisamente por eso te recomiendo que consultes a un abogado, pues la precipitación no va a acarrearte nada bueno.
Magdalena 20/09/2017 at 10:08 pm Responder
Muchísimas gracias. Así lo haré. Un saludo

References: artículo 1454

Artículo 1454
 artículo 1450
 artículo 1451

Artículo 1450

Artículo 1451
 artículo 1154
 artículo 1454
 artículo 1454
 artículo 1256
 artículo 1454
 artículo 43
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1454
 artículo 1451
 artículo 75
 artículo 75
 resolución 
 artículo 1454
 artículo 28
 artículo 28
 resolución 
 resolución 
 resolución 
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 artículo 7
 resolución 
 artículo 28
 resolución