Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippb4-415-530-14-2-jk3
Timestamp: 2018-02-23 20:21:39+00:00

Document:
IPPB4/415-530/14-2/JK3 | Interpretacja indywidualna
Zwolnienie z długu związanego z przeniesieniem udziału w nieruchomości
IPPB4/415-530/14-2/JK3interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 2 lipca 2014 r. (data wpływu 14 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwolnienia z długu związanego z przeniesieniem udziału w nieruchomości – jest:
nieprawidłowe - w części dotyczącej ustalenia wartości przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości,
W dniu 14 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwolnienia z długu związanego z przeniesieniem udziału w nieruchomości.
Dnia 7 listopada 2013 roku Wnioskodawczyni nabyła udział w lokalu mieszkalnym w W wynoszący 40/100. Natomiast udział w wyżej opisanym lokalu w wysokości 60/100 nabył Pan MR. Ponadto Wnioskodawczyni oraz Pan MR nabyli wówczas również w analogicznych proporcjach udziały w lokalu niemieszkalnym - garażu. Zakup lokalu wraz z garażem został przez kupujących sfinansowany w znacznej części kredytem bankowym. Wnioskodawczyni zamierza w najbliższej przyszłości przenieść własność posiadanych udziałów w nieruchomościach na Pana MR w zamian za przejęcie przez niego Jej długu, to jest partycypacji w spłacie zaciągniętego wcześniej kredytu oraz płatność określonej kwoty pieniężnej - o ile nabywca będzie skłonny zaakceptować wysokość tak ustalonego łącznego wynagrodzenia. Ponieważ przeniesienie własności części lokali przysługującej Wnioskodawczyni nastąpi przed upływem 5 lat od nabycia, Wnioskodawczyni kieruje następujące pytania dotyczące rozliczenia podatkowego opisywanego zdarzenia.
Jak należy rozpoznać przychody i koszty przedmiotowego przeniesienia własności części lokali...
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym przychodem będzie wynikająca z aktu notarialnego, ustalona wartość części lokali określona jako: kwota stanowiąca 40% wartości pozostałego na dzień przeniesienia własności zadłużenia oraz ewentualnie należna kwota pieniężna...
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym przenosząca własność ma prawo rozpoznać koszty uzyskania przychodu w wysokości wartości nabytych udziałów wynikającej z aktu notarialnego dokumentującego zakup nieruchomości...
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Opisywane we wniosku przyszłe przeniesienie własności udziału w lokalach będzie mieć charakter odpłatny. Wynagrodzenie w takim wypadku będzie miało postać zwolnienia Wnioskodawczyni z długu oraz ewentualną kwotę pieniężną należną Wnioskodawczyni. W odniesieniu do wynagrodzenia w postaci zwolnienia z długu analogiczne stanowisko wyraził WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 25 października 2011 r. sygn. I SA/Gl 697/11. W artykule 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca zdefiniował pojęcie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Stosownie do tego przepisu przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od ceny rynkowej tych rzeczy lub praw przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Z ust. 4 artykułu 19 wynika natomiast, że w razie gdyby cena z umowy znacznie odbiegała od ceny rynkowej nieruchomości lub praw organ podatkowy wezwie strony do zmiany tej wartości bądź wskazania przyczyn uzasadniających wskazanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Zatem stosownie do art. 19 co do zasady przychodem jest wartość wskazana w umowie zbycia. Dopiero jeżeli wartość ta znacznie odbiegałaby od ceny rynkowej organ podatkowy powinien wezwać stronę do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających wartość odbiegającą od cen rynkowych. Zdaniem Wnioskodawczyni wynagrodzenie ustalone jako wartość zwolnienia z długu, ani jako zwolnienie z długu łącznie z dodatkową odpłatnością nie będzie odbiegać od wartości udziału według cen rynkowych. Podsumowując kwestię ustalania przychodów Wnioskodawczyni przytacza tezę wynikającą z wyroku NSA z dnia 17 czerwca 2013 roku sygn. II FSK 2054/2011: „Treść art. 19 ustawy (...) wskazuje, że ustawodawca nie przypisuje wartości rynkowej nieruchomości zasadniczej roli jeśli chodzi o ustalenie podstawy opodatkowania (gdyż jest nią cena zawarta w umowie), a jedynie, dopuszcza przyjęcie podstawy opodatkowania w oparciu o tę wartość w sytuacji, gdy cena wskazana w umowie znacznie odbiega od rynkowych cen zbywanych nieruchomości.” W artykule 22 ust. 6c ustawodawca określił pojęcie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. W myśl tego przepisu kosztami są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw w czasie ich posiadania. W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. sygn. II FSK 1299/2011 NSA przedstawił stanowisko, zgodnie z którym kosztem nabycia w rozumieniu art. 22 ust. 6c będzie cena nabycia określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tego aktu notarialnego. Zdaniem Wnioskodawczyni za koszt nabycia należy również w opisywanym stanie faktycznym zasadniczo przyjąć wartość udziałów w lokalach przypadających na Wnioskodawczynię, ustaloną według ceny nabycia określonej w akcie notarialnym dokumentującym zakup nieruchomości wraz z poniesionymi przez Wnioskodawczynię, udokumentowanymi kosztami aktu notarialnego. W ocenie Wnioskodawczyni nie ma znaczenia fakt, że na zapłatę tej ceny został zaciągnięty kredyt bankowy. Kredyt stanowi obce źródło finansowania przedmiotowego zakupu. Wnioskodawczyni przenosi na Pana MR części nieruchomości, które nabyła za cenę wynikającą z aktu notarialnego.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe w części dotyczącej ustalenia wartości przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości, natomiast w pozostałym zakresie jest prawidłowe.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 7 listopada 2013 r. Wnioskodawczyni nabyła udział w lokalu mieszkalnym wynoszący 40/100. Natomiast udział w wyżej opisanym lokalu w wysokości 60/100 nabył Pan MR. Ponadto Wnioskodawczyni oraz Pan MR nabyli wówczas również w analogicznych proporcjach udziały w lokalu niemieszkalnym - garażu. Zakup lokalu wraz z garażem został przez kupujących sfinansowany w znacznej części kredytem bankowym. Wnioskodawczyni zamierza w najbliższej przyszłości przenieść własność posiadanych udziałów w nieruchomościach na Pana MR w zamian za przejęcie przez niego Jej długu, to jest partycypacji w spłacie zaciągniętego wcześniej kredytu oraz płatność określonej kwoty pieniężnej.
Należy zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych ani inne akty prawne nie zawierają definicji „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych terminów, należy więc posłużyć się wykładnią językową. Odpłatne zbycie to przeniesienie własności rzeczy lub prawa na inną osobę za wynagrodzeniem, przy czym należy podkreślić, że wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności.
Potwierdzeniem powyższych spostrzeżeń jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2000 r., sygn. akt SA/Gd 2258/95 w którym wywiedziono, że zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu, czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności. Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży. Podobnie stwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny z Bydgoszczy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 r., I SA/Bd 133/09, który orzekł, że odpłatnością może być także zwolnienie nabywcy z długu.
Podkreślenia wymaga fakt, że charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Wskazać należy, że odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, iż każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku. Istotą odpłatnego zbycia jest bowiem to, że zbywca dokonując przysporzenia nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje ekwiwalentne świadczenie, posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się w zwolnieniu wnioskodawcy ze spłacania kolejnych rat kredytu.
Instytucję zmiany dłużnika (w tym przejęcia długu) regulują przepisy Księgi III Tytułu IX Działu II ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Zgodnie z art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego, osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu). Zgodnie z § 2 tego przepisu, przejęcie długu może nastąpić:
Zgodnie z art. 521 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody dłużnika, a dłużnik zgody odmówił, umowę uważa się za nie zawartą.
Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody wierzyciela, a wierzyciel zgody odmówił, strona, która według umowy miała przejąć dług, jest odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia (art. 521 § 2 K.c.).
„Przepis art. 519 § 1 K.c. i następne realizują model sukcesyjnego (translatywnego) przejęcia długu, który to model tym różni się od modelu nowacyjnej zmiany dłużnika, że zmiana dłużnika w odniesieniu do długu w wysokości określonej w umowie przejęcia nie narusza tożsamości dotychczasowego zobowiązania. Przejemca określonego długu zwalnia z długu, w zakresie określonym umową przejęcia dotychczasowego dłużnika, z zachowaniem jednak tożsamości przejmowanego zobowiązania i bez zmiany jego podmiotowej konfiguracji, w zakresie długu nieobjętego umową przejęcia. Innymi słowy, przejęcie długu nie narusza treści istniejącego stosunku zobowiązaniowego, a następuje jedynie sukcesja szczególna po stronie zobowiązanej do świadczenia, co oznacza, że nowy dłużnik zobowiązuje się zaspokoić wierzyciela, ale tylko w zakresie wynikającym z umowy przejęcia długu. Osoba trzecia wstępuje więc na miejsce dłużnika, ale w zakresie określonym umową o przejęcie długu i tylko w tym zakresie przejemca staje się nowym dłużnikiem wierzyciela”. – Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2007 r. sygn. akt III CSK 438/06.
Wskazany wyżej przepis reguluje zatem materię tzw. translatywnego przejęcia długu. Polega ono na tym, że w istniejącym stosunku zobowiązaniowym osoba trzecia wstępuje w dług w miejsce dotychczasowego dłużnika, dłużnik zaś zostaje z długu zwolniony. Translatywne przejęcie długu nie wpływa na treść stosunku łączącego dawnego dłużnika z wierzycielem. Nie umarza także przejmowanego zobowiązania i nie tworzy na jego miejsce nowego. Tym samym, poprzez zawarcie umowy przejęcia długu, w miejsce Wnioskodawczyni jako dłużniczki banku wejdzie inna osoba. Innymi słowy, dokona ona zbycia przedmiotowych udziałów w zamian za zwolnienie Jej z długu. Przejęcie długu będzie miało więc w niniejszej sytuacji dla Wnioskodawczyni określoną wartość majątkową – w jego wyniku przestanie być Ona zobowiązana wobec swojego dotychczasowego wierzyciela do zapłaty określonej kwoty pieniężnej. Wartość długu, z którego Wnioskodawczyni zostanie zwolniona w zamian za ww. udziały jest wobec tego dla Niej wynagrodzeniem za przeniesienie ww. prawa, a więc i przychodem podatkowym. Tym samym stwierdzić należy, że w opisanym w niniejszym wniosku zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni uzyska przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Do opodatkowania dochodu powstałego z tytułu sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym oraz udziału w lokalu niemieszkalnym - garażu zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Jednakże wyjaśnić należy, że kosztem uzyskania przychodu bezwzględnie nie są kredyty, pożyczki itp., ale cena, do zapłaty której na podstawie aktu notarialnego sprzedaży był obowiązany nabywca aby nabyć udział w lokalu mieszkalnym. Istotne jest zatem ile wynosiła cena zakupu udziału w 2013 r. Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Przeniesienie udziału w lokalu mieszkalnym oraz lokalu niemieszkalnym - garażu, który został nabyty w 2013 r. w zamian za zwolnienie z długu oraz płatność określonej kwoty pieniężnej w związku ze zbyciem przysługującego Wnioskodawczyni udziału w lokalu mieszkalnym oraz lokalu niemieszkalnym - garażu na rzecz Pana MR , które ma być dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowić będzie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym podstawą obliczenia podatku dochodowego będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, czyli wartością 40/100 udziału przysługującego Wnioskodawczyni, pomniejszoną o ewentualnie poniesione przez Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia, a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, czyli ceną nabycia przez Wnioskodawczynię w 2013 r. 40/100 udziału w lokalu mieszkalnym mieszkalnym oraz lokalu niemieszkalnym – garażu i udokumentowanymi kosztami aktu notarialnego.
Z treści art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, jednak cena ta nie może odbiegać od wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości. Zatem nie można przyjąć, że każda cena określona w umowie stanowi wartość nieruchomości, jest nią jedynie cena zgodna odpowiadająca cenie rynkowej.
W świetle powyższych przepisów w przedmiotowej sprawie, przychodem z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz udziału w garażu jest wartość wynikająca z umowy pomiędzy współwłaścicielami – nie niższa jednak od wartości rynkowej 40% lokalu mieszkalnego oraz 40% garażu na dzień sprzedaży.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni, że przychodem będzie wynikająca z aktu notarialnego, ustalona wartość części lokali określona jako: kwota stanowiąca 40% wartości pozostałego na dzień przeniesienia własności zadłużenia oraz ewentualnie należna kwota pieniężna jest nieprawidłowe.
Natomiast w pozostałym zakresie stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.
IPPB5/423-686/14-2/JC | Interpretacja indywidualna
ITPB2/415-704/14/IL | Interpretacja indywidualna
IPPP3/443-725/14-2/SM | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPB4/415-530/14-2/JK3

References: art. 14
 art. 10
 art. 19
 FSK 
 art. 19
 FSK 
 art. 22
 art. 10
 art. 10
 art. 519
 art. 521
 art. 519
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 19
 art. 47