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Timestamp: 2020-08-13 03:37:21+00:00

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En la transmisión instrumentada en la escritura calificada se utiliza el sistema supletorio del informe técnico dado que no se aporta la cédula de habitabilidad. En el presente recurso no se plantean dudas sobre la admisión, en este caso, del informe técnico en lugar de la cédula ni sobre el contenido de este informe, que expresamente ha admitido el registrador. El defecto que resulta de la calificación del registrador es que el certificado mencionado no reúne los requisitos suficientes para asegurar la autenticidad. Por eso, tenemos que limitar el objeto del recurso a fijar cuáles son los requisitos formales para acreditar que el informe ha sido emitido por técnico competente. | Col·legi de Notaris de Catalunya
RESOLUCIÓN JUS/4053/2008, de 22 de diciembre, por la que se da publicidad a la Resolución de 27 de noviembre de 2008, que se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por Juan Manuel Perelló Font, notario de Barcelona, contra la calificación del registrador de la propiedad de Arenys de Mar.
En fecha 27 de noviembre de 2008, la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas ha adoptado la Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por Juan Manuel Perelló Font, notario de Barcelona, contra la calificación del registrador de la propiedad de Arenys de Mar, que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda por falta de legitimación notarial del informe técnico.
Dar publicidad a la Resolución de 27 de noviembre de 2008, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, que se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por Juan Manuel Perelló Font, notario de Barcelona, contra la calificación del registrador de la propiedad de Arenys de Mar, que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda por falta de legitimación notarial del informe técnico.
Barcelona, 22 de diciembre de 2008
Mediante escritura autorizada el 21 de abril de 2008 por el notario de Barcelona Juan Manuel Perelló Font, número 879 de su protocolo, los señores A. A. V. y M. R. A. V. vendieron a los señores D. S. G. y D. M. P. T. la casa situada en Canet de Mar, calle de la Misericordia núm. 5, finca registral 6974. En esta escritura, después de describir la vivienda objeto del contrato, consta la siguiente cláusula: .La parte compradora exonera a la vendedora de aportar la cédula de habitabilidad de la vivienda transmitida y acredita mediante informe emitido por técnico competente arquitecto, señor J. R. S., que queda incorporado a la presente matriz, que una vez ejecutadas las obras de rehabilitación, la vivienda objeto de la presente puede obtener la cédula de habitabilidad.. En la escritura consta testimoniada la certificación mencionada con el sello de visado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos técnicos de Barcelona.
Este documento fue presentado por el Grupo BC al Registro de la Propiedad de Arenys de Mar el día 5 de julio de 2008, donde causó el asentamiento 1574 del Diario 118. Retirado del Registro por voluntad del presentante el día 10 de julio, se devolvió al Registro el día 29 de agosto.
El 29 de agosto de 2008, L. A. S. A., registrador de Arenys de Mar emitió la siguiente calificación, debidamente notificada al presentante y al notario autorizante del título: .Antecedente de Hecho: Único.- En la escritura precedente y a los efectos de suplir el testimonio de la cédula de habitabilidad exigido por la Ley del derecho a la vivienda de Cataluña, se acompaña un certificado expedido por el señor J. R. S., arquitecto técnico del Colegio de Barcelona, visado por su colegio profesional, pero cuya firma no está legitimada por el notario. Fundamentos de derecho: Único.- Por analogía a lo que se establece en el artículo 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que regula el acceso al Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística, considero exigible en este supuesto la legitimación de la firma del Técnico certificante hecha por el señor Notario autorizante u otro, por ser la forma legal de acreditar la autenticidad de la firma del certificado y exigirle el control de la seguridad del tráfico jurídico, no siendo suficiente a estos efectos el visado colegial. Acuerdo.- Suspender la calificación solicitada..
El 12 de septiembre se presenta en esta Dirección general escrito del notario Juan Manuel Perelló Font, en el cual interpone recurso contra la calificación precedente. En este recurso el notario alega, en esencia, lo siguiente: en primer lugar denuncia un incumplimiento por el registrador de los plazos para calificar, con infracción de los plazos legales. En segundo lugar alega que no es posible aplicar por analogía la regla del artículo 49 del Real decreto 1093/1997 a la certificación técnica supletoria de la cédula de habitabilidad del artículo 132 a) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Este requisito no consta en la Ley 18/2007. Para el notario recurrente esta aplicación es una extralimitación del registrador en sus funciones. Con esta aplicación, dice literalmente, el registrador .se excede en su función calificadora, con intrusión no sólo en una pretendida función jurisdiccional, que no tiene, sino con apetencias legisladoras.. Alega el recurrente que la práctica notarial y registral es pacífica en la aceptación de la certificación técnica sin actuación legitimadora notarial. Finalmente alega que la legitimación notarial de la firma exigiría en la mayoría de las veces la comparecencia personal del técnico ante el notario, y esta exigencia, que considera manifiestamente exorbitante, tendría que haber estado prevista expresamente en el texto legal, y a falta de ella, no es la calificación registral el medio para suplir un vacío legal.
Por oficio de esta Dirección general se notifica la interposición del recurso al registrador, que lo recibió el día 17 de septiembre. El registrador, por escrito enviado el 22 de septiembre último, anuncia la prórroga del asentamiento de presentación, informa de que no se ha trasladado el recurso a ningún interesado al ser el recurrente el notario autorizado, e informa en favor de su calificación. En este informe el registrador hace constar lo siguiente: considera que la resolución del recurso corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado porque el defecto es una cuestión de forma del documento notarial, materia de competencia estatal, sin que afecte, totalmente o parcialmente a normas de derecho catalán. En segundo lugar justifica el cumplimiento de los plazos legales de calificación, ya que la escritura fue devuelta al registro el 29 de agosto y la calificación fue emitida en la misma fecha y notificada a los interesados por correo certificado recibido el 4 de septiembre por sus destinatarios. Reitera la necesidad de legitimación de la firma del técnico que emite la certificación por aplicación analógica del artículo 49 del Real decreto 1093/1997 y por la doctrina de la Dirección General de los Recursos y del Notariado en resoluciones de 23 de octubre de 2000 y 22 de marzo de 2003, ya que la certificación del técnico es un documento privado y su incorporación en la escritura no lo convierte en público.
En fecha 30 de septiembre de 2008, el registrador remitió el expediente a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas el cual incluye: 1) Escritura de compraventa, 2) nota de calificación, 3) escrito de recurso, 4) informe del registrador.
La competencia para la resolución del recurso
1.1 La primera cuestión que tenemos que resolver es si esta Dirección general es competente para la resolución del recurso planteado. El artículo 1 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, atribuye la competencia a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia de la Generalidad de Cataluña para resolver los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad catalanes .siempre que dichos recursos se fundamenten, de manera exclusiva o junto con otros motivos, en una infracción de las normas del derecho catalán.. El notario considera que la competencia pertenece a esta Dirección General y presenta el recurso dirigido a ella. El registrador, por contra, entiende que la competencia es de la Dirección General de los Registros y del Notariado ya que interpreta que la calificación no recae sobre norma legal catalana sino sobre los requisitos formales del título presentado, cuestión regulada en la normativa estatal.
1.2 Esta cuestión previa se tiene que resolver en sentido favorable a la competencia de esta Dirección General y eso por las siguientes razones: primero porque la norma jurídica que el recurrente alega como vulnerada es el art. 132 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, del Parlamento de Cataluña, y, en consecuencia, se trata del supuesto de competencia de este órgano según el art. 1 de la Ley 4/2005. En segundo lugar porque en este recurso se discuten cuáles son los requisitos que tienen que cumplirse para inscribir una compraventa de vivienda situada en Cataluña cuando se acompaña la certificación técnica supletoria a la cédula de habitabilidad, por aplicación, precisamente, del mencionado artículo 132 de la Ley 18/2007.
Plazos para la calificación
Con respecto a las afirmaciones que hace el notario en el recurso sobre el cumplimiento por parte del registrador en relación con los plazos para emitir y notificar su calificación, tenemos que subrayar que de los datos que constan en el expediente de este recurso no resulta ningún incumplimiento de plazos ya que la calificación está fechada el mismo día en que se devolvió el título al registro, un plazo ciertamente muy inferior al de quince días que establece el artículo 18 de la Ley hipotecaria para la emisión de la calificación.
La acreditación de la habitabilidad de una vivienda como requisito para inscribir la transmisión o cesión del uso
3.1 La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, ha impuesto a notarios y registradores unas nuevas exigencias para autorizar e inscribir títulos de transmisión o cesión del uso de viviendas. Entre otros, la letra a) del art. 132 impone el siguiente: .La vivienda ha de gozar de cédula de habitabilidad vigente o, en los casos de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva, y, en los casos de municipios acogidos a lo que dispone el artículo 26.5, de la licencia de primera ocupación para las viviendas libres, cuyos documentos se tienen que entregar a los adquirentes o a los usuarios. Sólo en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de manera expresa esta obligación de los transmitentes, siempre que por medio de un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación..
3.2 En la transmisión instrumentada en la escritura calificada se utiliza el sistema supletorio del informe técnico dado que no se aporta la cédula de habitabilidad. En el presente recurso no se plantean dudas sobre la admisión, en este caso, del informe técnico en lugar de la cédula ni sobre el contenido de este informe, que expresamente ha admitido el registrador. El defecto que resulta de la calificación del registrador es que el certificado mencionado no reúne los requisitos suficientes para asegurar la autenticidad. Por eso, tenemos que limitar el objeto del recurso a fijar cuáles son los requisitos formales para acreditar que el informe ha sido emitido por técnico competente.
3.3 El Registrador entiende que para acreditar la autenticidad del informe hace falta que la firma del técnico que lo emite esté legitimada notarialmente, y alega como fundamento legal el artículo 49 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, que exige esta legitimación para las certificaciones técnicas necesarias para inscribir declaraciones de obras nuevas y finalización de obras. Por contra, el notario interpreta que el artículo 132 de la Ley 18/2007 no exige requisito formal de ningún tipo, y que no se puede aplicar por analogía el artículo del Real decreto 1093/1997 mencionado.
3.4 La resolución de esta cuestión tiene que decantarse por la exigencia de la legitimación notarial de la firma del técnico que ha emitido el informe. Y eso no por aplicación analógica del artículo 49 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, dado que entendemos que el silencio de la norma legal catalana no puede ser suplido por aplicación analógica de una norma que, en todo caso, sería supletoria. Todo lo contrario, entendemos que hay que decantarse por la legitimación notarial de la firma en aplicación de la misma norma catalana en relación con la exigencia de autenticidad de los documentos que acceden al Registro. Es el artículo 132 de la Ley 18/2007 el que exige que el informe sea emitido por técnico competente. Eso implica la necesidad de identificar a la persona que firma el certificado y su calificación profesional. Con el visado del Colegio de aparejadores y arquitectos técnicos de Barcelona se acredita la calificación profesional del técnico que emite el informe. Pero para acreditar la identidad del técnico hace falta que su firma sea legitimada notarialmente, legitimación que implica, bajo la fe notarial y su responsabilidad, el juicio del notario que la firma pertenece a la persona que autoriza el documento privado y, por lo tanto, el reconocimiento de su autoría. Por eso, las argumentaciones del recurrente sobre los requisitos reglamentarios de la legitimación notarial de firmas no pueden ser tenidas en cuenta en la resolución del recurso.
3.5 Es criterio de esta Dirección General (Resolución 16 de diciembre de 2007, DOGC núm. 5056, de 25.1.2008, y Resolución 16 de julio de 2008, DOGC núm. 5191, de 8.8.2008) que los documentos privados que accedan al Registro hace falta que tengan la firma de su autor legitimada notarialmente. Es una consecuencia del artículo 3 de la Ley hipotecaria que formula el principio de legalidad en su vertiente de titulación pública. Y si bien esta doctrina se refería a documentos privados con acceso directo al Registro, también se tiene que aplicar a los documentos que hay que incorporar a una escritura para obtener la inscripción, como es el caso del informe del técnico complementario a la compraventa formulada en la escritura calificada.
3.6 Igualmente, la Dirección General de los Registros y del Notariado en resoluciones de 20 de octubre de 2000 y de 22 de marzo de 2003 ha aplicado esta misma doctrina para las certificaciones técnicas complementarias a las declaraciones de obra nueva y finalizaciones de obra. La primera de estas resoluciones dice: .La incorporación en la matriz de una escritura pública de un documento privado no convierte éste en público, sólo por su constancia formal (cfr. art. 1221, 1224 y 1278 del CC).. La segunda reitera: La autenticidad de la firma del técnico es requisito esencial para que el documento que acredita la finalización de la obra tenga la eficacia que pretende, sin que sea suficiente el visado colegial, útil sólo para acreditar la calificación profesional de lo que dice firmar, pero insuficiente para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por él mismo. Remarcamos que la primera de estas resoluciones es un supuesto anterior a la entrada en vigor del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, y llega a la misma conclusión por aplicación directa de la norma legal que impone la aportación de una certificación técnica para inscribir obras nuevas y para la acreditación registral de su finalización. Por eso, se tiene que rechazar la tesis del recurrente que el registrador aplica por analogía el art. 49 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, a un supuesto diferente y que se extralimita en sus funciones calificadoras. Es cierto que el precepto del Real decreto 1093/1997 exige la legitimación notarial de la firma de las certificaciones técnicas exigidas para la inscripción de obras nuevas y finalizaciones de obras y que el registrador fundamenta su calificación en este precepto, pero lo que hay que tener en cuenta es que la exigencia de autenticidad de la certificación o informe es consecuencia de la aplicación directa del art. 132 de la Ley 18/2007 y del artículo 3 de la Ley hipotecaria.

References: RESOLUCIÓN 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 49
 Real Decreto 
 artículo 49
 Real decreto 
 artículo 132
 resolución 
 artículo 49
 Real decreto 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1
 artículo 132
 artículo 18
 artículo 26
 artículo 49
 Real decreto 
 artículo 132
 Real decreto 
 resolución 
 artículo 49
 Real decreto 
 artículo 132
 resolución 
 Resolución 
 artículo 3
 Real decreto 
 Real decreto 
 Real decreto 
 artículo 3