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Timestamp: 2020-08-03 15:28:11+00:00

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Identificación de la finca y justificación del excesoNotarios y Registradores | Notarios y Registradores
Identificación de la finca y...»
Si bien debe procurarse por todos los medios posibles la más exacta correspondencia entre el Registro y la realidad, hasta el punto de que la jurisprudencia autoriza en nuestro país al Registrador para no conceder valor a ciertas diferencias, siguiendo en esto el criterio de otros sistemas, tal norma, que faculta únicamente para que se subsanen pequeñas discordancias entre el título y el asiento registral, no puede admitirse para rectificar cifras de tan distinta cuantía que, alterando sustancialmente la extensión de las fincas, modifican por completo uno de los requisitos que de ordinario sirven de base para su identificación.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- No tiene valor fehaciente un plano que contiene una nota de concordar con el existente en cierta oficina municipal, porque no se indica hasta qué punto la persona que lo firma se halla autorizada para certificar de los documentos existentes en el Archivo y la fe de concordancia se refiere únicamente a las alineaciones y linderos, pero no a la extensión de los pertenecidos ni a la propiedad de las parcelas, aparte de que el cálculo de la superficie, contenido en la parte inferior del plano, no queda cubierto por el «concuerda fielmente».
8 febrero 1946
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Cuando el exceso de cabida de una finca no puede acreditarse con datos catastrales y excede de la quinta parte de la cabida inscrita, puede justificarse mediante la presentación del título adquisitivo del transmitente y, en su defecto, habrá que acudir a cualquiera de los demás medios prescritos por nuestra legislación para registrar excesos de cabida.
22 diciembre 1949
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Planteándose este problema en torno a unas fincas, restos de otras, que se agruparon en el interior de una manzana y se aportaron a una sociedad, solicitándose la inscripción de un exceso, la Dirección admite que el criterio del Registrador en cuanto a la apreciación de la identidad de la finca es discrecional, pero sin perjuicio del criterio de sus superiores jerárquicos cuando la cuestión ha de resolverse en recurso gubernativo, llegando a la conclusión, en este caso, de que el exceso de cabida era inscribible, pero no porque no superase la quinta parte que como máximo autoriza el apartado 5º D) del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, «sino muy especialmente por las circunstancias que concurren en este caso, destacadas con acierto en el auto del Presidente de la Audiencia, de ser un hecho cierto y visible con sólo pasar por el sitio de referencia que la manzana formada por los solares discutidos está totalmente edificada con excepción de uno» y otra serie de apreciaciones semejantes.
26 enero 1955
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Es doctrina reiterada de la Dirección General que, en la inscripción de los excesos de cabida por los procedimientos del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, el Registrador debe extremar la prudencia -sobre todo cuando hay procedimientos legales de más garantías- para evitar la existencia de dobles inmatriculaciones, más aún en los casos en que se pretende la inscripción de un exceso que coincide con una finca segregada con anterioridad. El apartado 5º del artículo 298 del Reglamento Hipotecario exige, para la inscripción de los excesos de cabida, que no exista duda fundada sobre la identidad de la finca y hay que considerar que tal fundamento se da en el presente caso, pues aparte de la incertidumbre que se desprende del historial registral de la finca, ni siquiera la certificación catastral contiene elementos que permitan concluir, con un cierto grado de garantía, que la finca a que se refiere dicha certificación sea la misma finca registral cuyo exceso se trata de inscribir, por lo que es obligado acudir a otros procedimientos legales para hacer constar en el Registro dicho exceso.
1 y 2 junio 1998
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Se pretende la inscripción de un exceso de cabida en una finca formada por segregación, cuya finca matriz ha sufrido previamente diversas rectificaciones en cuanto a su cabida y a la longitud de sus linderos, a lo que la Dirección se opone teniendo en cuenta: a) Que siendo la inscripción de excesos de cabida un supuesto de rectificación exclusivamente del error en el dato de la cabida que refleja el Registro, es necesario que con dicha rectificación no se altere la realidad física del perímetro exterior de la finca; b) que aunque los linderos sean paredes, no se garantiza que se trate de «linderos fijos», pues la divisoria con los colindantes no tiene por qué coincidir con la línea exterior de cada construcción; c) que de los datos aportados se desprende que se va a alterar la realidad física reflejada en el Registro, duplicando la longitud de linderos que más bien debería reducirse; d) que de esos mismos datos parece que se intenta, por un lindero, inmatricular parte de la finca colindante o realizar una agrupación encubierta; e) que el documento calificado (escritura de manifestación de exceso de cabida, acompañada de acta de inspección ocular) no encaja en los que el artículo 200.2 de la Ley Hipotecaria considera idóneos para tal fin; f) y que las dudas sobre la identidad de la finca, ni con la aplicación conjunta de los artículos 51.3 y 298.5 del Reglamento Hipotecario, éste en su redacción anterior a la actual, permiten la rectificación pretendida.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- La registración de un exceso de cabida supone la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior acotada por la descripción registral y que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida dentro de sus linderos. Fuera de estos casos la modificación de la cabida registrada encubrirá un intento de aplicar el folio de una finca a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y posterior agrupación a la finca registral preexistente. Esta situación es la que se produce en el caso objeto de este recurso, en el que, sin embargo, al haberse acreditado la existencia de tres transmisiones sucesivas, en las que el objeto jurídico es esa nueva realidad física que englobaría a la originaria finca registral y a esa superficie adicional colindante, podría ser posible la inmatriculación separada de esta última, previa su delimitación en los términos previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, y la acreditación de los demás requisitos que presupone el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para la inmatriculación por este cauce.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- La inscripción de un exceso de cabida supone la existencia de un error de medida en la que figura inscrita, cuya constancia no altera la realidad física exterior con que se acota la descripción registral, pues en otro caso la modificación de la cabida inscrita encubrirá la adición a una finca inscrita de otra colindante. En este segundo supuesto, uno de los medios de inmatricular la superficie colindante sería el título público adquisitivo de la misma que reuniera los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, pero en tal caso debe ser este título el que se presente y califique, como objeto propio de inscripción, sin que sea suficiente la invocación de que tal título (que es el que determinó la titularidad registral actual de los otorgantes del ahora calificado, y en el que ya figuraba la finca con la mayor superficie que se pretende registrar), fue en su día inscrito, si bien suspendiéndose el exceso de cabida.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Con argumentos parecidos a los que figuran en las Resoluciones que preceden, se rechaza la inscripción de un exceso de cabida en dos fincas (una de 182 metros cuadrados, se ampliaba en 291, y otra de 12.800 metros cuadrados, en 28.183) que pretendió justificarse mediante certificaciones catastrales y un informe de medición y deslinde efectuado por licenciado en ciencias geológicas, pues la desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar exige acudir a los medios previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Tras suspenderse una exceso de cabida respecto a determinada finca, en varias inscripciones, se pretende mediante una escritura de transmisión inscribir un nuevo exceso de 111 hectáreas, justificándolo en una reciente medición y en la afirmación de que la finca está atravesada por una carretera. La Dirección confirma la calificación denegatoria basándose en que el exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato erróneo, de tal manera que no lleve consigo una alteración de la realidad física exterior que acota la descripción registral; fuera de esta hipótesis, la rectificación de cabida supondría el intento de aplicar el folio registral de la finca a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante, lo cual requiere la inmatriculación de la superficie colindante. Como consecuencia de lo anterior y de que para inscribir un exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, la existencia de tales dudas y la desproporción entre la cabida inscrita y la que se pretende reflejar, justifican la nota recurrida.
8 abril 2000
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Hechos: Inscrito un edificio que ocupa un solar de 30 metros cuadrados y en el que hay un local de 11 metros cuadrados, se solicita la inscripción de un expediente de dominio que atribuye al local una superficie de 25,79 metros cuadrados útiles. Teniendo en cuenta que, según el Registro, existe otro local y unas escaleras de subida a los pisos superiores, el Registrador suspende la inscripción porque duda sobre la identidad de la finca y estima que el expediente encubre una adquisición del otro local. En sentido contrario, la Dirección entiende que habiéndose citado a todos los colindantes -incluido el Ayuntamiento por razón de la vía pública-, e incluso a todos los demás condueños de los pisos que componen la finca -se trataba de un edificio en propiedad horizontal inscrito a primeros del siglo pasado y, por tanto, sin adaptación a la Ley de 21 de julio de 1960-, el Registrador no puede oponer dudas a la identidad de la finca frente a la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida, pues se trata de un juicio que depende exclusivamente del Juez y frente al cual no caben estas objeciones, como ocurre, según el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, cuando el exceso de cabida se acredita mediante título público.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Inscrita una finca de 2,0518 hectáreas con determinada referencia catastral, se pretende posteriormente que la finca se describa tal como aparece en el catastro, con la misma referencia, pero con una superficie de 24.747 metros cuadrados. La Dirección confirma la suspensión acordada por el Registrador partiendo de la idea de que la registración de un exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de forma que sin variar la realidad física exterior que acota la finca, se constate su verdadera superficie, distinta de la que figura inscrita. En lo demás casos -y esto era lo que ocurría en el presente- la pretensión de modificar la cabida registral encubre el intento de aplicar el folio de la finca a una nueva realidad física, que englobaría la originaria y una superficie colindante adicional; para conseguir tal resultado el cauce apropiado debe ser la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Todo ello supone que, para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca, la cual estaba más que fundada en el presente caso.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Para un supuesto de exceso de cabida atribuido a fincas formadas por segregación, ver, más atrás, el apartado “En finca formada por segregación”.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Repitiendo los mismos argumentos empleados en Resoluciones anteriores, entre ellas la de 5 de noviembre de 2002, la Dirección niega la posibilidad de inscribir un exceso de cabida en finca que procede de segregación de otra que, a su vez, se había formado por segregación de dos.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- La perfecta identificación de la finca es necesaria para la inscripción de un exceso de cabida, a fin de impedir que con este procedimiento se altere la realidad física exterior, esto es, que la superficie que se pretende constatar como exceso es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. No se cumple este requisito cuando el exceso pretende justificarse mediante un acta de notoriedad y diversas certificaciones catastrales que no describen los linderos y no permiten, por tanto, la identificación de la finca, máxime si la finca cuya extensión se pretende ampliar es el resto de diversas segregaciones.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Suspendida la inscripción de un exceso de cabida por no acreditarse su existencia por alguno de los medios legalmente previstos y por tener dudas el Registrador acerca de su coincidencia con una finca ya inscrita, la Dirección confirma la calificación diciendo que, en cuanto al primer motivo, resulta un tanto sorprendente pues al título se incorpora una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que resulta con una cabida igual a aquella que ahora se le atribuye en el título y a tal certificación se le atribuye una especial relevancia en orden a permitir la inscripción de excesos de cabida en el artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y el 298.3 del Reglamento Hipotecario. Tal vez el motivo del rechazo radica en la observación sobre la falta de coincidencia del número de policía con el que se identifica la finca registral y la catastral, duda que igualmente se aclara con un documento presentado a posteriori y que, por tanto, no puede admitirse en el recurso por no haberlo tenido presente el Registrador en la calificación. En todo caso, esa duda entra en relación con el otro motivo por el que no se admite la inscripción del exceso de cabida de la finca, una nueva duda sobre su identidad. Esta segunda duda no ha de entenderse en el sentido de que ponga en cuestión que la finca adjudicada sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del causante, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Se impide así que entre en juego la exigencia del citado artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996 de que de la «descripción en la certificación y en el Registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida» y a la que se refieren las resoluciones de este Centro invocadas en la nota –de 2 de febrero de 2000, 5 de noviembre de 2002 y 17 de mayo 2003–. Esa duda está totalmente justificada en este caso dada la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida superior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador (cfr. artículo 200 LH), y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Situación registral de la finca: en 1998 se inmatricula la finca por título público de adquisición. El título fue una escritura de partición de herencia otorgada en 1997. La descripción de la finca fue la siguiente: «Parcela de tierra en el partido de X, término de Y, que está semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de noventa y seis áreas y cincuenta y nueve centiáreas, que linda, al Norte, con el camino de Álora; al Sur, con don José C.R.; al Este, con don José V.R.; y al Oeste, con don Alonso M.C.» Con fecha 22 de abril de 2003, las mismas personas que concurrieron al documento anterior, otorgan escritura de rectificación expresando que «la descripción de la finca no se verificó de manera correcta, pues en la realidad está integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, teniendo una casa construida en su interior, siendo su descripción la siguiente: Parcela de tierra, integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, en el partido de X, término de Y, semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de una hectárea, noventa y nueve áreas y noventa y seis centiáreas, con una casa en alto de sesenta y tres metros cuadrados, apoyada sobre pilares por el desnivel del terreno y que linda: al Norte, con parcelas números treinta y cinco, treinta y seis y treinta y siete del polígono 10; al Este, parcelas cincuenta, cincuenta y uno y cuarenta y siete del mismo polígono; Sur, con el camino de Álora; y Oeste, parcela veintidós y treinta y cinco del polígono 10.». Se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de las parcelas 48 y 49 del polígono 10 y se acredita su inscripción en el catastro a nombre del adjudicatario. Se acompaña certificación del Ayuntamiento en la que se hace constar que el adjudicatario es propietario de una vivienda ubicada en el partido X que no está sujeta a ningún expediente de disciplina urbanística.
El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos, siendo el primero de ellos: a) Por extenderse la realidad inscrita a una nueva finca.
El primero de los defectos ha de ser confirmado. Es evidente, de una simple lectura de las descripciones de la finca (la que figura en el Registro y la que ahora se pretende introducir) que la rectificación que se pretende supone la pretensión de que, por vía de rectificación de linderos y cabida, acceda al Registro una porción de terreno que no ha sido previamente inmatriculada. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») tal pretensión no está amparada por nuestra legislación, pues la constatación registral de excesos de cabida limita su ámbito de aplicación, con carácter exclusivo, a los supuestos en los que la única alteración que se produce es la debida adecuación entre la descripción registral de la finca previamente inmatriculada en su totalidad y la realidad de la verdadera extensión superficial de dicha porción de terreno.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Se discute en el presente recurso si la rectificación de la descripción de una finca que consta inscrita en el Registro puede llevarse a cabo mediante la presentación de una escritura de rectificación, aun cuando lleve consigo alteraciones sustanciales en cuanto a la obra existente sobre el terreno y en cuanto a la superficie de éste; o si por el contrario se precisa para ello aportar la correspondiente escritura de declaración de obra nueva, así como acreditar el exceso de cabida conforme a lo dispuesto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección, después de resolver el problema de la descripción de la edificación a favor del recurrente, dice que no se puede llegar a la misma conclusión, sin embargo, por lo que al exceso de cabida respecta. Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la envergadura del exceso pretendido (mientras que registralmente la finca tiene sesenta metros cuadrados más ciento cuarenta de corral anejo, el título presentado la rectifica señalando que la casa está edificada sobre un solar de cuatrocientos veintinueve metros, más del doble de la superficie inscrita); la existencia de cambio de lindero; la falta de constatación del exceso en el certificado municipal aportado para acreditar la antigüedad de la obra; y las dudas que plantea al registrador la posibilidad de que se pueda estar perjudicando a colindantes, siendo doctrina reiterada de este Centro Directivo de que las dudas respecto de la identidad de la finca y existencia de una posible doble inmatriculación no pueden dirimirse en sede de recurso gubernativo, sino en vía jurisdiccional (véanse artículos 298 in fine y 306 del Reglamento Hipotecario), confirman la insuficiencia por sí sola de la certificación catastral acompañada para la inscripción del exceso de cabida, para lo cual deberá acudirse a los medios generales contemplados en la ley, como son el expediente de dominio, acta de notoriedad, o inmatriculación al amparo del artículo 205 de la ley Hipotecaria (artículos 199 y 200 Ley Hipotecaria), sin que sean suficientes otros medios previstos reglamentariamente para meras rectificaciones de superficies. Pues la registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede llevarse a cabo cuando sea indubitado que con dicha rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió de constar en el Registro en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Y fuera de esta hipótesis, cualquier intento de modificar la cabida de una finca registral encubriría el intento de aplicar el folio registral a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, para lo cual es necesario inmatricular previamente esa superficie colindante y posteriormente agrupada a la finca registral preexistente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto y de confirmar la nota de calificación recurrida tan sólo en cuanto a la imposibilidad de inscribir el exceso de cabida.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- No es posible plantear dudas sobre la identidad de la finca cuando el exceso de ha justificado en un expediente de dominio, como puede verse, más atrás, bajo el título “Expediente de dominio”.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro escritura, redactada según minuta, por la que unos cónyuges, dueños de la mitad indivisa de una finca, la venden a los titulares de la otra mitad. A continuación, estos últimos agrupan la finca anterior con otra de su propiedad, que dicen ser colindante y declaran un exceso de cabida sobre la agrupada, así como una obra nueva que es el exceso de lo que figura construido según el Registro, y lo que se dice realmente construido.
Los recurrentes alegan en primer lugar que los defectos señalados no obstan a la inscripción de la compraventa y tienen razón. Si respecto de la compraventa no se señala ningún defecto, debe inscribirse, sin perjuicio de lo que ocurra con las operaciones registrales posteriores.
En lo demás, el recurso ha de ser rechazado. Este Centro Directivo ha reiterado que para la inscripción de un exceso de cabida es necesario que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. entre otras, las Resoluciones citadas en el «vistos»). Y en el presente caso dichas dudas están fundadas en que, según las descripciones registrales, las fincas no colindan entre sí, sino que parecen lindar –una por la izquierda y otra por la derecha– con una tercera, supuesto éste que incide sobre los dos defectos observados por el Registrador porque, mientras dicha duda no se aclare, ni se puede inscribir la agrupación por colindancia, ni puede inscribirse el exceso de cabida, pues podría tratarse de encubrir la aplicación del folio de la finca agrupada a una nueva realidad física, lo cual excede del ámbito de dicha figura.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Ver, más atrás, el apartado “En finca formada por segregación”, donde se plantea este problema.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se autorizó originariamente una escritura de agrupación en la que se recogía un exceso de cabido de 9672 m2 (desde 50492 m2 a 60164 m2) pretendiéndose su inscripción mediante certificación catastral descriptiva y gráfica. Presentado el título en el Registro, la inscripción del exceso de cabida no se practicó al no considerarse el exceso suficientemente acreditado y existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca. El Notario recurrió interponiendo recurso gubernativo. Después, se completa aquella documentación con diligencia de notoriedad en la que el Notario considera acreditada la notoriedad de que la finca objeto del acta a que la escritura se refiere es la parcela 273 del Polígono 4, tiene una cabida real de 60164 metros cuadrados y son sus linderos los expresados en el requerimiento. Presentada en el Registro el acta, la inscripción se rechaza por dudas razonables sobre si lo que realmente se realiza es una inmatriculación de finca colindante. A continuación el Notario tramite el acta de notoriedad complementaria de título público para la inmatriculación de exceso de cabida, referida a la escritura de compraventa de la finca en cuestión, en la que el Notario considera acreditada la notoriedad de que la finca objeto de la Escritura es la parcela catastral 273 del Polígono 4, tiene una cabida real de sesenta mil ciento sesenta y cuatro metros cuadrados y son sus linderos los expresados en el requerimiento.
El acta fue calificada en el sentido de no ser hábil para inscribir el exceso de cabida dado que la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» ha de configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca; fuera de esa hipótesis cualquier pretensión de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tubularmente una nueva realidad física lo que exigiría la inmatriculación de la superficie adicional y su agrupación a la finca preexistente; el Registrador añade que la parte que se pretende inmatricular no se describe con todas las circunstancias del artículo 51 del Reglamento Hipotecario para poder realizar una búsqueda que permita determinar si ya consta inscrito el exceso de cabida. El Notario recurre alegando que el artículo 298 del Reglamento Hipotecario distingue entre la inscripción y la inmatriculación de exceso de cabida. En el supuesto de inmatriculación se aplica el folio de una finca inscrita a una nueva realidad que englobaría la finca originaria y la nueva superficie. El supuesto de inscripción, por el contrario, sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada. Añade el recurrente a la vista de la nota del Registrador que pretender la inmatriculación de la superficie adicional y su agrupación con la finca preexistente supone la negación absoluta del propio concepto de «inmatriculación de exceso de cabida», así como que no puede mantenerse la afirmación de que el exceso de la superficie debe describirse en los términos del artículo 51 del Reglamento Hipotecario ya que esa afirmación es contraria al espíritu y finalidad de las normas que pretenden la coordinación entre Registro y Catastro (artículo 3.1 del Código Civil), supone ir más allá del texto legal que no exige la descripción del exceso con los requisitos del artículo 51 del Reglamento Hipotecario y conduce a que muchos excesos de cabida no puedan acceder al Registro.
A la vista de las vicisitudes descritas, se trata ahora de determinar si pretendiéndose la inmatriculación respecto de una mayor cabida de una finca cuya cabida total está catastralmente determinada, basta con la descripción completa de la finca, lo que determinaría la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria respecto de la superficie correspondiente al exceso o si es necesaria la descripción de la parte a que la mayor cabida se refiere con todas las circunstancias del artículo 51 del Reglamento Hipotecario para su inmatriculación y posterior agrupación con la finca originaria.
El recurso no puede ser estimado; como ha declarado este Centro Directivo en otras ocasiones cuando se trata de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, el cauce apropiado es la previa inmatriculación de esa superficie con todos los requisitos para ello, lo que exige la descripción de la finca con las circunstancias del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. Ello es presupuesto para la inmatriculación de la superficie excedida, plenamente identificada. Una vez inscrita esta parte procederá su agrupación con la finca originaria. Esta es la interpretación derivada de la normativa prescrita para las inmatriculaciones y de la doctrina sentada por este Centro Directivo en Resoluciones como las de 2 de febrero de 2000 y 8 de abril de 2000 entre otras.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. En el presente recurso se debate la negativa del Registrador a inscribir unas escrituras de compraventa de fincas, y posterior agrupación de las misma en las que se declara un exceso de cabida, justificado en un primer momento, mediante certificado técnico, posteriormente, por certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca agrupada, ante la negativa de la registradora al entender que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.
Conforme a señalado reiteradamente esta Dirección General, la registración de un exceso de cabida, «estrictu sensu», ha de configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, es decir, que la superficie que como exceso se pretende registrar es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, cualquier pretensión de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tabularmente una nueva realidad física de la finca, que englobaría la originaria finca registral, y una superficie colindante adicional. El cauce apropiado para lograr tal resultado no es el de la constatación de un exceso de cabida, sino la inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación. Es por ello, que toda declaración y acceso al Registro de excesos de cabida de fincas inscritas precisa su acreditación, y, en todo caso, como resulta del propio tenor del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.
En el presente caso, no puede entenderse que haya cambio en el criterio de calificación. Simplemente se entendió que el exceso de cabida no resultaba acreditado por la documentación aportada, precisándose al efecto certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca de la que aquel resultase, conforme al artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario y al artículo 53.8 de la Ley 13/1996. Sin embargo, a la vista de la documentación aportada, de los asientos del Registro y las alegaciones particulares, tal exceso no es apreciado conforme a Derecho por la Registradora, al surgir dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad de aquél.
En este caso, las dudas son fundadas por haberse aportado al expediente documentación que permite cuestionarse si tal exceso de cabida responde o no a un error de medida o a la inclusión de terreros de titularidad discutida. En su caso, cabría acudir al procedimiento previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario.
De este modo, y dado que la inexistencia de las dudas señaladas es presupuesto para la constatación del exceso de cabida en el Registro, como se desprende de los artículos señalados y de la propia naturaleza de aquellos, antes mencionada, no cabe sino mantener la calificación y defectos señalados por la Registradora.
En efecto, esta Dirección General se ha pronunciado en numerosas ocasiones acerca de las dudas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, como defecto impeditivo de la constancia en el Registro de un exceso de cabida. Así destacan las Resoluciones de 26 de enero de 1955, 1 de junio de 1998, 2 de junio de 1998, 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero de 2000, 2 de marzo de 2001, 17 de mayo de 2003. Conforme a las mismas, se deniega la constatación de todo exceso de cabida siempre que existan dudas fundadas para el Registrador sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, dudas que están justificadas en el expediente.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Es constante la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que con las distintas vías previstas para la registración de los excesos de cabida, el legislador abre caminos para que se proceda a concordar el Registro con la realidad jurídica extrarregistral rectificando la superficie de la finca que erróneamente figura en su descripción. Por ello, ha de resultar acreditado que no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción de la finca, es decir, que la superficie que resulta de la nueva descripción es la que realmente se contiene en los linderos originariamente registrados. Y es también constante la afirmación de que si lo que se pretende es incluir en el folio de una finca una superficie colindante adicional, el camino adecuado es proceder a una previa inmatriculación de tal superficie colindante, por alguna de las vías que la legislación hipotecaria prevé, para luego agregarla o agruparla a la finca registral preexistente.
La Ley 13/1996 introdujo relevantes modificaciones en el régimen de inscripción de los excesos de cabida. Así, el régimen general, que es perfectamente aplicable al supuesto de hecho de esta resolución, exige la acreditación de la adquisición de la mayor superficie, la expresión de la referencia catastral y la aportación de certificación registral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a nombre del adquirente o del transmitente. Se atribuye al registrador un control de la correspondencia entre la finca preexistente y la que se describe con la mayor cabida, ya que no ha de tener dudas fundadas acerca de tal identidad.
Ese juicio de identidad por parte del registrador, como ha indicado esta Dirección General, no se ve condicionado por el hecho de que en el Registro constare previamente la referencia catastral de la finca, pero no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado. El propio Reglamento Hipotecario ofrece ejemplos de supuestos en que la duda está fundada: aparecer inscrito con anterioridad otro exceso sobre la propia finca o haberse expresado anteriormente con exactitud la superficie de ésta al formarla por segregación, división o agrupación. Por ello, tal motivación puede ser sometida, en su caso, a revisión por este Centro Directivo, pero ni el juicio ni la motivación pueden ser suplidos por él.
En el supuesto que es objeto del presente recurso, el registrador suspende la inscripción del exceso de cabida de la finca por el único defecto de «no aportarse título jurídico que la justifique», sin que exprese en la nota de calificación dudas acerca de su identidad. El defecto, tal como ha sido formulado, no puede mantenerse. En el título presentado a inscripción, el notario autorizante refleja bajo su fe que la finca fue adquirida por el transmitente «con la superficie indicada», expresión que sin duda se refiere a la resultante de la mayor cabida, toda vez que indica también que en la nota de inscripción puesta al pie del título de dicho transmitente consta que se inscribió «con la superficie de doscientos veinte metros cuadrados». No resulta relevante a estos efectos el hecho de que el título del transmitente no fuera tenido a la vista por el registrador al calificar el documento presentado, ya que estaba suficientemente testimoniado por relación en éste en cuanto a los extremos indicados.
Por lo tanto, resultando del título presentado a inscripción la acreditación de la adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida, e incorporándose al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes con la descripción registral, al no haber expresado el registrador duda sobre la identidad de la finca, el recurso debe ser estimado, sin que puedan tenerse en cuenta para resolver el recurso las afirmaciones adicionales efectuadas por el registrador en su informe, ya que, conforme doctrina reiterada de esta Dirección General, no cabe introducir en éste nuevos argumentos en defensa de la calificación.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el registro escritura de protocolización de operaciones particionales. La Registradora no inscribe el exceso de cabida que se declara respecto de una finca por no justificarse de conformidad con la Ley 13/1996 ni con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Tampoco se inscribe la reducción de cabida de otra finca por no justificarse dicha reducción. Los interesados recurren.
En cuanto al primer defecto, ha de ser confirmado. Es cierto que se acompaña certificación catastral de la finca, pero no es posible apreciar la identidad entre la finca tal y como aparece en la escritura y como resulta de la certificación catastral, pues una y otra la sitúan en parajes de nombre distinto (el segundo defecto se examina en el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca para la reducción de su superficie”).
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 3. En cuanto al segundo defecto, debemos señalar que aunque la declaración de obra nueva declarada en el título se realiza sobre la finca registral número 326 con la descripción que de la misma consta en el Registro (a salvo la modificación de sus linderos) lo que debería conducir sin más a su registración (artículos. 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento), al venir acreditada la descripción de la misma por una Certificación Catastral que la sitúa sobre una finca de una cabida muy inferior a la de la finca registral sobre la que se pretende su inscripción, unido al hecho de que en el título se expresa que la finca descrita se corresponde con dos fincas catastrales que allí se mencionan y cuyos datos catastrales se incorporan al título, una la catastral 106 con una superficie de 1731,71 metros cuadrados (muy cercana en cabida a la de la finca inscrita que es de 1669 metros cuadrados) y otra la catastral 107 con una superficie de 439,50 metros cuadrados, sin que al mismo tiempo se adapte la descripción de la total finca a la superficie que resulta de los datos catastrales, lo que supondría la declaración de un exceso de cabida o sin que se pretendiera la inmatriculación de la parte no inscrita, debe conducirnos a la confirmación del defecto alegado, pues no queda acreditado que la superficie sobre la que se asienta la edificación sea aquella que se encuentra inscrita y no lo esté sobre una finca no inmatriculada o sobre un exceso de cabida no constatado registralmente, sin haber cumplido en uno u otro caso los requisitos que la legislación hipotecaria se exige para la práctica de cada una de esas operaciones registrales (cfr. Artículos 199 y 200 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario).
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro escritura en la que se agrupan dos fincas y con tal motivo se pretende la inscripción de un exceso de cabida de la resultante –de 50.492 m2 a 60.164 m2– en base a certificado catastral descriptivo y gráfico. El Registrador no inscribe al no considerar suficientemente acreditado el exceso de cabida y existir dudas fundadas acerca de la identidad de la finca. El Notario recurre considerando que el exceso de cabida está acreditado con la certificación catastral y que no se fundamentan las dudas sobre la identidad. De la documentación aportada resulta que los números de parcela que constan en el Registro no coinciden con el número del certificado catastral, no coincidiendo tampoco los linderos que publica el Registro y los de dicho certificado.
Como ha dicho esta Dirección General la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.
En el presente supuesto, aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario; esa duda puede derivarse, en este caso, de la distinta numeración de parcelas y de la diferencia de linderos en el Registro y en el certificado catastral.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se cuestiona en este recurso, la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura por la que se actualiza la descripción de una finca ya inscrita y se constata la existencia de un exceso de cabida.
a) La finca aparece inscrita con una superficie de una hectárea, noventa y cuatro áreas y cincuenta y tres centiáreas, en tanto que en la escritura se actualiza su superficie hasta las dos hectáreas, sesenta y cinco áreas y sesenta y cuatro centiáreas, por lo que resulta declarada una mayor superficie de siete mil ciento once metros cuadrados.
b) Esa mayor superficie se acredita mediante la incorporación a la escritura de dos certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes a otras tantas fincas (la más pequeña integrada como enclave dentro de la otra), que son las que según el otorgante conforman la finca total.
c) Asimismo se incorpora a la escritura un certificado emitido por dos Ingenieros Técnicos Agrícolas, el cual arroja para las dos fincas catastrales antes mencionadas, idéntica medición a la del catastro. Esta medición pericial no menciona los linderos de la finca medida, sino que se limita a expresar «después de recorrer los linderos según nos dice nuestro cliente».
d) El lindero este de la finca según el Registro es «Rambla de las Moreras», en tanto que en la escritura presentada a inscripción figura como tal «Carretera de la Comunidad Autónoma de Murcia».
e) El lindero norte según el Registro son Juan y Mateo Ballesta Román, en tanto que en la escritura figura Juan Ballesta Román.
f) El lindero sur, según el Registro es «herederos de Ginés Carvajal García», en tanto que en el título se expresa el de Ginés Carvajal Sánchez.
g) El lindero oeste según el Registro son Juan y Mateo Ballesta Román, mientras que de la escritura resulta sólo Mateo Ballesta Román (aunque seguramente por error no se recoge así de forma expresa).
h) En el año 1975 ya se hizo constar en el Registro de la Propiedad un exceso de cabida sobra la misma finca.
Como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (vid, por todas la resolución de 19 de noviembre de 1.998), la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (cfr. Resolución de 3 de noviembre de 1999).
Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuantía del exceso cuya constatación registral se pretende (que excede del treinta y seis por ciento de la cabida inscrita); la existencia de cambio de algunos linderos, alguno de ellos fijo, como es la existencia de una carretera, donde antes figuraba una rambla, unido al hecho de que la misma finca ya había sido objeto hace años de la constatación de otro exceso de cabida (cfr. artículo 298 apartado 5 del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario), hace que el Registrador albergue dudas respecto de la identidad de la finca.
Esa duda no ha de entenderse en el sentido de que ponga en cuestión que la finca adjudicada sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del otorgante, sino que la total cabida que ahora se justifica fuera la que tenía la finca en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Se impide así que entre en juego la exigencia del citado artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996 de que de la «descripción en la certificación y en el Registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida».
Esas dudas sobre la identidad de la finca, que como tiene reiterado este Centro Directivo, no pueden dirimirse en sede de recurso, sino en vía jurisdiccional (véanse artículos 298 in fine y 306 del Reglamento Hipotecario), confirman la insuficiencia por sí sola de la certificación catastral acompañada para la inscripción del exceso de cabida, para lo cual deberá acudirse a los medios generales contemplados en la ley, como son el expediente de dominio, acta de notoriedad, o inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria (artículos 199 y 200 Ley Hipotecaria), sin que sean suficientes otros medios previstos reglamentariamente para meras rectificaciones de superficies.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José López López contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida.
Como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (vid, por todas la resolución de 19 de noviembre de 1998), la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse originariamente. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (Cfr. Resolución de 3 de noviembre de 1999).
Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuantía del exceso cuya constatación registral se pretende; la existencia de cambio de linderos, alguno de ellos fijo; proceder la finca de división de otra de mayor cabida, hace que el registrador albergue dudas respecto a la identidad de la finca.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de «alteración de finca, segregaciones y adjudicación de herencia» en la que entre otras fincas se inventaría una finca urbana situada en la Calle Queipo de Llano n.º 10 del término municipal de Torres de Albanchez que ya consta inscrita con unos determinados linderos y una superficie de 144 m2 y respecto a la cual, como modificación hipotecaria previa a una declaración de obra nueva, segregaciones y adjudicación hereditaria de las fincas resultantes, se declara tener en realidad una superficie de 242 m2 y estar situada hoy en la Calle Avda. de Andalucía n.º 78. Se incorpora a la escritura certificación catastral de la finca situada en la Avda. Andalucía 78 con una superficie de 242 m2, un certificado técnico a los efectos de acreditar la antigüedad de la construcción existente en la Avda de Andalucía n.º 78, en el que se atribuye al solar una superficie de 223,02 m2 -según medición efectuada por el técnico en relación con los linderos marcados por la propiedad- y un Decreto de la Alcaldía en el que, con relación a una parcela de 223,02 m2 -respecto a la cual no se indican más datos de localización que el de estar situada en dicho término municipal-, se concede licencia para segregar dos casas quedando como resto otra casa con un terreno al fondo.
En cuanto al primero de los defectos es necesario hacer constar que el artículo 298.3 párrafo primero y segundo del Reglamento Hipotecario exige no solo la perfecta identificación de la finca sino también de su exceso de cabida. Solo cumpliéndose con esta doble exigencia podrá conseguirse conforme al párrafo último de ese n.º 3 que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca. En el presente caso, en el acta de notoriedad en el expositivo de la misma previo al requerimiento, se describe la finca por manifestación de los interesados con la superficie catastral que figura en el título que complementa, pero efectuado el requerimiento para que previas las pruebas necesarias se compruebe y declare la notoriedad de tal exceso, únicamente se incorporan como pruebas ofrecidas por los interesados el informe técnico y la licencia de segregación que ya figuraban incorporadas al titulo y de las que resulta una superficie inferior, concluyéndose por el Notario que en base a la prueba practicada estima justificada la notoriedad pretendida. A la vista pues de estas circunstancias ha de afirmarse que no consta con la claridad debida la perfecta identificación del exceso de cabida pretendido dado que si bien en la descripción de la misma se deduce la pretensión de inscripción de un determinado exceso de cabida, de la prueba practicada y en base al cual se formula el juicio de notoriedad se deduce otra distinta. Y ello con independencia de las dudas que pudieran existir respecto a la identificación de la finca resultantes de la diferente localización de la misma en los diferentes documentos.
En cuanto al segundo de los defectos es necesario comenzar por señalar que el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario regula los diferentes medios de hacer constar los excesos de cabida, sujetos cada uno de ellos a sus propios requisitos y efectos. Dejando a un lado la posibilidad de su inscripción por certificación catastral, certificación o informe técnico o expediente de dominio, interesa destacar a los efectos de este recurso que el citado apartado ofrece dos posibilidades de hacer constar el exceso de cabida en base a un acta notarial: a) como inmatriculación con relación a una finca ya inscrita de un exceso de cabida reflejado en su titulo público de adquisición, siempre que no conste ya inscrito a favor de persona alguna y que se acredite la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante bien mediante documento fehaciente o por acta de notoriedad -artículo 298.3 en relación con el n.º 1-; b) como inscripción con relación a una finca ya inscrita de un exceso de cabida acreditado mediante acta de presencia y notoriedad regulada en el artículo 53 de la Ley de 30 de Diciembre de 1996.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir un exceso de cabida de 77 m.² sobre finca que consta inscrita con una superficie de 36 m.², exceso que se refleja en una escritura de declaración de obra nueva y compraventa, a la que se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
Como tiene reiteradamente señalado este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos»), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que sea indudable que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral; esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos ya registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
Por lo dicho, la duda acerca de la naturaleza del exceso, a diferencia de lo que alega el recurrente, no ha de entenderse en el sentido de que se ponga en cuestión que la finca sobre la que se declara el exceso sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del declarante; sino que la duda radica en determinar si la total cabida que ahora se justifica que tiene es la que tenía en el momento en que la adquirió dicho declarante en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Se impide así que entre en juego la exigencia del artículo 53.Ocho, de la Ley 13/1996 de que de la «descripción en la certificación y en el Registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulte la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida».
Y tal duda está totalmente fundada en el caso que se debate, dada la notable disparidad existente entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende registrar, sin que se justifique la adquisición de tal exceso por el transmitente; justificación que (en línea con lo anteriormente indicado acerca de la naturaleza inmatriculadora de la operación pretendida) habrá de hacerse no por los medios previstos para meras rectificaciones de superficie, sino por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y que ofrecen mayores garantías, como son el expediente de dominio, el acta de notoriedad, o la inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria (artículos 199 y 200 Ley Hipotecaria). Y sin que a estos efectos sea de ninguna ayuda la certificación municipal incorporada a la escritura; en primer lugar, porque dicho medio no está legalmente previsto para la registración de los excesos de cabida, y, en segundo lugar, porque dicha certificación se centra en la edificación existente sobre la finca, extremo acerca de cuya inscripción el registrador no ha puesto impedimento alguno.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro Acta de manifestaciones por la que el titular de una finca inscrita con la superficie de cinco hectáreas y cuarenta áreas declara que es la parcela 483 del polígono 66 del término municipal y que, según resulta de la certificación catastral que acompaña, dicha parcela tiene una superficie de siete hectáreas, treinta áreas y cincuenta y ocho centiáreas, superficie cuya inscripción solicita. El Registrador deniega la inscripción, entre otras razones, por dudar de la identidad de la finca. El interesado recurre.
Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados, pero, fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que, para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca.
El artículo 53.8 de la Ley 13/1996 exceptúa de la inscripción del exceso, aunque el mismo se base en datos catastrales, la existencia de esa duda de identidad de la finca, por lo que actúa correctamente el Registrador al suspender la inscripción.
Confirmándose el defecto anterior, es innecesario entrar en el resto de los argumentos de la nota de calificación.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida respecto de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad por segregación de su matriz.
Como ya señalara este centro directivo de forma reiterada (véase las resoluciones citadas en los vistos, entre ellas la resolución de 24 de julio de 2005 citada y transcrita por el mismo recurrente), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
Por eso, aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
El celo del Registrador en evitar una doble inmatriculación o el perjuicio a derechos de terceros como consecuencia de excesos de cabida no amparados legalmente, debe acentuarse, como en el supuesto que motiva este recurso, cuando la finca procede por segregación, ya que en tales casos la registración de un exceso de cabida puede ser el medio indirecto para eludir la rectificación de la escritura de segregación, con evidente perjuicio, sin su intervención, a titulares de otras fincas resultantes igualmente por segregación de la finca matriz. Así lo establece con claridad el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en su párrafo último, cuando exige para practicar los excesos de cabida que no tenga el Registrador dudas sobre la identidad de la finca, tales como proceder por segregación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.
La circunstancia de proceder por segregación; el alto porcentaje de exceso de cabida que se pretende inscribir, respecto de la finca inscrita (casi el 40% de la finca); y la indeterminación descriptiva de uno de los linderos, justifican la nota de calificación denegatoria, sin perjuicio de la posibilidad que tienen los interesados de demostrar la existencia de este exceso por vía judicial, a través de un expediente de dominio con mayor garantía, como es la citación de colindantes.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida en virtud de acta notarial de notoriedad, respecto de una finca inscrita que procede por reparcelación y cuyos datos descriptivos, a juicio del registrador, son suficientemente precisos para evidenciar que se está amparando la invasión de una superficie colindante, que debería tratarse registralmente como previa inmatriculación de la superficie adicional.
A juicio del recurrente el exceso de cabida se debe a que en los títulos reparcelatorios originarios, hubo errores descriptivos.
Ninguna duda cabe que el acta de notoriedad es instrumento jurídico adecuado para hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas ya inscritas (artículo 200 Ley Hipotecaria). Pero como señala el artículo 298 del Reglamento Hipotecario en su apartado 3 párrafo tercero, en tal caso debe observarse la legislación sobre referencia catastral. En este sentido, el apartado 10 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige que la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca, podrá efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos.
Con relación a estas actas, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase entre otras la Resolución de 2 de febrero de 2000), la siguiente:
a) Que la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados (cfr. Resolución de 19 de noviembre de 1998).
b) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente,
c) Que por la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, y esta dudas es más que justificada cuando, como en el caso presente, la finca inscrita procede por segregación y posterior reparcelación (cfr. artículo 298 R.H. según el cual para todo supuesto de inscripción de excesos de cabida, es indispensable que no tenga el registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie);
d) También debe considerarse la desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar; por todo lo cual ha de concluirse en la imposibilidad de acceder ahora a la registración de la cabida pretendida al margen de los medios previstos al efecto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se recurre la denegación por parte del registrador de la propiedad, de un exceso de cabida, por existir dudas de la identidad de la finca. Interpuesto el recurso contra su calificación, el Registrador finalmente inmatricula el exceso en base a que le aportan el título previo donde constaba igualmente el exceso, entendiendo que ya se cumplen los requisitos de doble título exigidos para la inmatriculación por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Al no haberse desistido del recurso contra la nota de calificación por la recurrente, procede entrar a resolver sobre el mismo, ya que la subsanación de los defectos indicados por el registrador en la calificación no impide a los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del recurso (artículo 325 inciso último L. H.) y por tanto tampoco impide que continúe el recurso, con los efectos previstos en la Ley hipotecaria (cfr. artículo 327 in fine L. H.).
Como ha dicho esta Dirección General la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.
Aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario; esa duda puede derivarse, como ocurre en el presente caso, de la distinta superficie y de la diferencia de linderos entre el Registro y en el certificado catastral.
No obstante, estas dudas quedan despejadas por varias circunstancias: por el hecho de que –como resulta del certificado catastral descriptivo y gráfico que se acompaña a la escritura– la finca figura catastrada a nombre del esposo y padre respectivamente de las vendedoras; que con ese mismo exceso se autorizó la escritura de aceptación de herencia con fecha 21 de diciembre de 2007, previa a la escritura de compraventa que motiva este expediente; y que dicha herencia, en la que ya constaba el exceso de cabida, figura inscrita en el Registro de la Propiedad, si bien denegándose el exceso. El propio Registrador lo admite al practicar la inscripción, por vía de inmatriculación, en base a que le han acompañado el doble título, la herencia previa y la compraventa actual que motiva este expediente, de las cuales en ambas resulta el exceso, por lo que se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario para la inmatriculación de excesos de cabida.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.
Dado lo anteriormente expuesto, los artículos 200 de la Ley Hipotecaria y 208 de su Reglamento establecen los medios para registrar el exceso de cabida de una finca, es decir, hacer constar en el registro una superficie superior a la inscrita. Por ello, para tal inscripción ha de seguirse alguno de los procedimientos señalados, lo que en el caso presente no se hace, pues la recurrente se limita a decir que la medida real de la finca es la que se dice en la escritura, sin que tal aseveración, sin prueba de ningún tipo, sea suficiente para la rectificación solicitada.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso nuevamente la posibilidad o no de practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad de un exceso de cabida, en base a una certificación catastral descriptiva y gráfica, en base a la cual se solicita la rectificación de la descripción de la finca respecto de la cual se pretende el exceso, cuando el registrador tiene dudas de la identidad de la finca, dada la magnitud del exceso y en el hecho de que se pretenda la simultánea alteración de sus linderos, para ajustarlos a los de la parcela catastral.
Este Centro directivo tiene reiteradamente señalado (véase Resoluciones citadas en los vistos) lo siguiente: a) que la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; y c) que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario).
Estas dudas están justificada en el caso debatido, dada la gran desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar; el hecho –reconocido por el propio recurrente- de que la superficie correspondiente la parte de secano de la finca en cuestión, no constaba en el Registro; todo ello unido a la circunstancia de que se hayan alterado los linderos de la finca para hacerla coincidir con la certificación catastral descriptiva y gráfica (siendo así que lo que ampara el artículo 298.3 párrafo segundo del Reglamento Hipotecario es lo contrario, esto es, la adecuación de la superficie de la finca registral a la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica cuando la descripción de la finca registral, sin alterarla, coincida plenamente).
Debe por tanto concluirse en la imposibilidad de acceder ahora a la registración de la cabida pretendida al margen de los medios previstos al efecto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, declarado un exceso de cabida que supone añadir un 7,07 por ciento a la superficie de una finca y, acreditado el exceso mediante un informe técnico que identifica la finca con los mismos linderos inscritos y expresa que la cabida real obedece a una medición basada en un plano topográfico que se incorpora, puede negarse la inscripción alegando únicamente que no se cumplen los requisitos que establecen los artículos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria,298 de su Reglamento y 53.10 de la Ley 13/1996.
Es constante la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que con las distintas vías previstas para la registración de los excesos de cabida, el legislador abre caminos para que se proceda a concordar el Registro con la realidad jurídica extrarregistral rectificando la superficie de la finca que erróneamente figura en su descripción. Por ello, ha de resultar acreditado que no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción de la finca, es decir, que la superficie que resulta de la nueva descripción es la que realmente se contiene en los linderos originariamente registrados. Y es también constante la afirmación de que si lo que se pretende es incluir en el folio de una finca una superficie colindante adicional, el camino adecuado es proceder a una previa inmatriculación de tal superficie colindante, por alguna de las vías que la legislación hipotecaria prevé, para luego agregarla o agruparla a la finca registral preexistente.
El defecto, tal y como ha sido expresado, no puede mantenerse, pues el exceso es inferior a la quinta parte de la cabida inscrita, se acredita con informe técnico y se identifica perfectamente la finca con los linderos que figuran inscritos, expresando claramente que no existe ninguna inmatriculación encubierta, siendo la cabida real la que se solicita inscribir, y resultando la misma de la existente entre los linderos tal y como ya se encuentran en el Registro, por lo que se cumplen los requisitos exigidos en los artículos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 298 de su Reglamento y 53.10 de la Ley 13/1996.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al defecto que ha sido recurrido.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar, en un acta de presencia y notoriedad para inscribir el exceso de cabida de una finca, 1) si está justificada la duda del Registrador sobre la identidad de la finca, y 2) si siendo colindante la finca con dos vías públicas, ha de notificarse el Acta al Ayuntamiento correspondiente.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El presente supuesto versa sobre la inscripción de un exceso de cabida. De la calificación del Registrador resulta que la inscripción actualmente vigente (que fue la de inmatriculación de la finca) concuerda con la certificación catastral, y que dos de los linderos de la finca, como resulta de su inscripción actual en el Registro, venían constituidos: el Norte, con una acequia, y el Sur con propiedad privada y brazal, mientras que ahora se describe la finca de manera que ambos elementos se describen como formando parte de la misma. El Registrador suspende la inscripción del exceso porque estima que la inclusión de tales elementos supone añadir una nueva realidad a la finca tal y como está actualmente descrita.
Como ha dicho repetidamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), no puede confundirse la inscripción de un exceso de cabida con la inmatriculación, pues la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos.
Entiende la recurrente que la certificación técnica es un medio incontestable para hacer constar el exceso de cabida, y ello no es así, pues el apartado 5 del número 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario dice taxativamente que «en todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca». En consecuencia, también puede haber duda aunque el exceso venga descrito por un técnico que, además, no tiene facultades para expresar hasta dónde llega la propiedad del dueño. En el presente supuesto no es sólo la existencia de la «acequia y brazal» que en la inscripción anterior se consideraba como lindero de la finca y ahora se incluye en la misma, sino también el hecho, que afirma el Registrador en la Nota (apartado 5) que la inscripción anterior de la finca fue la de su inmatriculación, que se practicó con base en la certificación catastral descriptiva y gráfica, en términos totalmente coincidentes entre la descripción que constaba en el título y la incluida en la certificación catastral.
Esta Dirección General ha acordado que procede desestimar el recurso interpuesto.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
a) En escritura de manifestación parcial de herencia, autorizada el día 15 de septiembre de 2009, se incluye un único bien inventariado consistente en una casa de dos plantas cubierta de azotea, que se levanta sobre un terreno de 1.799 metros cuadrados, pero que «según catastro mide 3.659 metros cuadrados».
b) Dicha finca (registral 6.996), según la escritura, «se haya beneficiada por una serventía de acceso, a través de finca colindante, por el extremo Norte de su lindero Este, según acuerdos adoptados con los propietarios de la finca colindante por el Este, en procedimiento de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Icod de los Vinos, número de procedimiento 0000320/2006, con «Auto» de fecha 17 de enero de 2008».
c) El Registrador suspende la inscripción por los dos siguientes defectos: 1º En cuanto al exceso de cabida de 1.860 metros cuadrados, y la consiguiente modificación de linderos, por existir dudas en cuanto a la identidad de dicho exceso, conforme al artículo 298-3 del Reglamento Hipotecario; y 2º En cuanto a la referencia a la «serventía» contenida al final de la descripción de la finca, por falta de previa inscripción del auto en que la misma fue constituida.
Como cuestión previa de carácter procedimental, hay que comenzar recordando que la resolución del presente supuesto ha de basarse exclusivamente en los documentos presentados al tiempo de la calificación registral, toda vez que, como ha reiterado este Centro Directivo en numerosas ocasiones, no han de ser tenidos en cuenta en el seno de este recurso los documentos no aportados en aquel momento (cfr. Resoluciones de 21 de enero de 2006, 21 de mayo de 2007, y 18 de enero de 2010, entre otras muchas). En el presente caso, los recurrentes acompañan junto con el escrito del recurso una serie de documentos, para tratar de justificar la inscribibilidad de un exceso de cabida y de una serventía, que no fueron aportados en el momento de la calificación, documentos que, por tanto, en esta sede no han de ser tenidos en cuenta, debiendo tomarse en consideración únicamente la escritura presentada y la nota de calificación.
Sentado ello procede entrar en el fondo del asunto. Por lo que se refiere al primer defecto, figurando inscrita la finca con la superficie, según el Registro, de 1.799 metros cuadrados, el Registrador suspende la inscripción de un exceso de cabida de 1.860 metros cuadrados (siendo, por tanto, la superficie que se pretende inscribir 3.659 metros cuadrados) y una simultánea modificación de linderos, por existir dudas en cuanto a la identidad de dicho exceso, conforme al artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario.
Tal defecto ha de ser confirmado, ya que como ha señalado este Centro Directivo en diversas ocasiones, la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (cfr Resoluciones de 16 de mayo de 2005, 1 de julio de 2006, 19 de febrero de 2008 y 2 de febrero de 2010).
En el presente caso, apreciadas dichas dudas por Registrador, éste puede y debe suspender la inscripción del exceso, sin que sea el marco de este recurso el adecuado para dilucidarlas, salvo en aquellos casos en que se aprecie con claridad el carácter injustificado de tales dudas, ya que para ello es preciso acudir a la vía jurisdiccional (cfr. Resolución de 18 de febrero de 2005 y 17 de octubre de 2006, entre otras). Por lo demás, el único documento con el que se pretende justificar la mayor cabida de la finca y que puede ahora ser valorado (la certificación catastral, toda vez que los demás documentos en que se apoya el recurso no fueron presentados al tiempo de la calificación) se refiere a una finca catastrada como rústica (en tanto que la finca registral es urbana y con distinta ubicación), sin que exista, por tanto, la necesaria correspondencia entre la finca registral y los datos catastrales (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2006 y 16 de diciembre de 2008). A lo anterior ha de añadirse la desproporción entre la cabida inscrita y la que se pretende inscribir (cfr. Resolución de 12 de julio de 2003), y el cambio de linderos (cfr. Resoluciones de 16 de mayo de 2005, y 1 de julio de 2006), todo lo cual justifica sobradamente las dudas apreciadas por el Registrador.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un Auto recaído en expediente de dominio para la inscripción de exceso de cabida por el que, junto con el exceso de cabida en sentido estricto, se fija una nueva descripción de la finca registral en cuanto a su naturaleza –que pasa de rústica a urbana– y sus linderos. La Registradora suspende la inscripción invocando la existencia de dudas en cuanto a la identidad de la finca por tratarse de un exceso de más del doble de la superficie inscrita y por haberse producido una modificación de su naturaleza y configuración, lo que hace suponer que debió producirse un cambio en la calificación urbanística del suelo que debió ser acreditado con los oportunos documentos administrativos. El recurrente señala por su parte, que la Registradora se extralimita en su calificación.
Limitado el recurso a las cuestiones directamente planteadas en la nota de calificación que se recurre, el defecto debe ser revocado. Es doctrina de este Centro Directivo que, si bien es cierto que el Registrador puede calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido (véase el citado artículo 100 del Reglamento Hipotecario), con el objeto de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, también lo es que las dudas sobre la identidad de la finca pueden ser alegadas por el Registrador en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida por título público o por certificación administrativa (cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario), pero no en los supuestos de expediente de dominio (cfr. Resolución de 28 de abril de 2005), pues en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez. De la misma forma, y como también ha mantenido este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de diciembre de 2004, y 7 de julio de 2006), el hecho de que sean distintos los linderos de la finca no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para declaración de exceso de cabida, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuya verdadera superficie se declara. Esto debe predicarse también respecto de la variación producida en la naturaleza de la finca, que ha pasado de ser rústica a urbana, debiéndose tener en cuenta a este respecto que en el expediente han sido citados tanto el Ayuntamiento como la entidad menor donde se encuentra situada la finca. Además en el propio Auto se expresa que la condición de solar resulta del Catastro, por lo que la Registradora no puede entrar a valorar la afirmación judicial.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida, acreditado por certificación catastral descriptiva y gráfica. El Registrador suspende la inscripción del exceso de cabida, por existir dudas en cuanto a la identidad de dicho exceso, conforme al artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario; y consecuentemente, se suspenden también la consignación de la mayor superficie construida y de la división horizontal, sustentadas en dicha mayor superficie. Registralmente consta la finca inscrita con una superficie de treinta y siete metros cuadrados y se pretende su inscripción con una superficie de sesenta y siete metros cuadrados. En la certificación registral que se aporta, un lindero es don J. A L. L., con una parcela (referencia catastral 5760026QH2955N0001OA); y el otro lindero, con el mismo titular, parcela número 24 «A» (referencia catastral 5760025QH2956S0001MD). Se da la coincidencia de que esta finca colindante 24 (A) se encuentra ubicada en la misma calle y el mismo número que la finca registral objeto de la escritura, y con una superficie de treinta y siete metros cuadrados, según Catastro, exactamente coincidente con la superficie inicial que consta en el Registro en la finca (parcela 24) respecto de la que se pretende ahora registrar el exceso de cabida.
Esta Dirección General, en diversas ocasiones, ha señalado que la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior, que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física, que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional. Sin embargo, para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (cfr. Resoluciones de 16 de mayo de 2005, 1 de julio de 2006, 19 de febrero de 2008 y 2 de febrero de 2010).
En la inscripción de los excesos de cabida, el Registrador debe extremar la prudencia, como impone expresamente el artículo 298.3, párrafo quinto, del Reglamento Hipotecario, al exigirse para la inscripción de un exceso de cabida que el Registrador no tenga dudas sobre la identidad de la finca (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 2008, 10 de marzo y 16 de diciembre de 2010).
En el presente caso, no nos hallamos ante un supuesto de inmatriculación, en el que no concurren sus requisitos, pues en el título adquisitivo de los causantes y no se describe la finca adquirida con la mayor cabida, que ahora se pretende incluir en el Registro (artículo 205 de la Ley Hipotecaria). Se pretende pues la inscripción de un exceso de cabida, por lo que las dudas apreciadas por el Registrador son razonables, lo que justifica que éste pueda y deba suspender la inscripción del exceso, sin que sea el marco de este recurso el adecuado para dilucidarlas, ya que para ello es preciso acudir a la vía jurisdiccional (cfr. Resoluciones de 18 de febrero de 2005 y 17 de octubre de 2006, entre otras).
Los recurrentes alegan que no cabe dudar de la identidad de la finca, pues la misma aparece adquirida, en virtud de un título anterior, que se aporta y que está inscrito, lo cual no es objeto de discusión por el Registrador. Sin embargo, tanto en el título anterior como en la inscripción, la finca se describe con una superficie de treinta y siete metros cuadrados, por lo que no queda justificado por dicho título, ni por la inscripción la pertenencia a esta finca de los otros treinta metros, que ahora se pretenden añadir a la superficie. Por lo que debe confirmarse la nota de calificación, mientras no se desvirtúe tal duda con el consentimiento del colindante o en virtud de procedimiento adecuado (cfr. artículo 306 del Reglamento Hipotecario).
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso si las dudas del Registrador en cuanto a la identidad de la finca, o del exceso de cabida declarado sobre la misma, pueden dar lugar a la denegación de la inscripción del testimonio de un Auto judicial firme, por el que se resuelve un expediente de dominio en el que se estima acreditada la existencia de un exceso de cabida.
Es cierto que el Registrador puede calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido –artículo 100 del Reglamento Hipotecario–, con el objeto de verificar que se ha respetado el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes, en relación al titular registral, para permitir su acceso al Registro de la Propiedad. También es cierto que el Registrador puede apreciar dudas sobre la identidad de la finca en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida. Pero es doctrina reiterada de este Centro directivo que estas dudas sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se documenta en escritura pública o por certificación administrativa –cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario–, pero no en los supuestos de expediente de dominio (véase Resoluciones de 10 de mayo de 2002, 10 de septiembre de 2003, 28 de abril de 2005, 7 de julio de 2006 y 11 de diciembre de 2010) pues en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez y así lo entiende el Reglamento Hipotecario que estima tal objeción aplicable en exclusiva a la inscripción de excesos de cabida mediante título público, que es el que regula su artículo 298.
Las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas, conducentes a determinar si existe o no una discrepancia entre la medida de la finca en la realidad y la que figura en el Registro. La decisión corresponde a la autoridad judicial, conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración de la prueba.
Así pues, tratándose de documentos judiciales, es el Juez quien ha de resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre la existencia o no de exceso de cabida, sin que el Registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del Juez. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite entrar a calificar que se han cumplido los trámites esenciales que marca la ley, pero no puede suponer una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha efectuado.
En la nota de calificación, también se aprecia la necesidad de que consientan la rectificación de cabida los titulares de la finca resto. No obstante, también en este extremo debe revocarse la nota, ya que conforme al artículo 201.3, tercer párrafo, de la Ley Hipotecaria, basta con que los titulares de los predios colindantes hayan sido debidamente citados, como ha ocurrido en el supuesto de hecho de este expediente.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro escritura de rectificación de superficie por la que declaran los titulares registrales un exceso de cabida del 6,43 % respecto de la superficie que consta en el Registro, sobre la base de una certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la descripción registral en cuanto a la calle y al número; en los linderos coincide excepto en un lindero no fijo. En la escritura se declara que la rectificación se produce una vez terminadas las obras de ampliación de las vías públicas con las que linda la finca y de los trabajos de delimitación de éstas, así como consecuencia de reciente medición. La Registradora suspende la inscripción por tener duda fundada acerca de la identidad de la finca, por cuanto que la finca sobre la que se declara el exceso de cabida procede de la agrupación registral de dos fincas, una de las cuales ya había tenido una actualización de superficie. El Notario autorizante de la escritura recurre alegando que las dudas invocadas por la Registradora no tienen base y que la agrupación previa que puede generar dudas e impedir un exceso posterior, a que refiere el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, es aquélla en la que se ha expresado con exactitud su superficie y no la del presente expediente, en la que sólo consta que al agruparse las fincas se realizó una mera operación aritmética de suma de superficies de las fincas de procedencia.
Por lo que se refiere a la inscripción de los excesos de cabida, debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras Resoluciones (vid. las citadas en el «Vistos») de que: a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; c) que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario); y d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.
En el presente expediente, no se entra a valorar la circunstancia de que la rectificación de la superficie tenga por causa la existencia de unas obras de ampliación de vías públicas y unos trabajos de delimitación respecto de los cuales no se acredita el cumplimiento de la normativa en materia de deslinde o al menos la notificación a la Administración Pública (véase Resolución de 2 de febrero de 2010), por no haber sido señalado el como defecto por la Registradora en la nota recurrida.
La Registradora tan sólo funda sus dudas en la existencia de una previa agrupación de fincas, una de las cuales había sido ya rectificada en cuanto a su extensión previamente. Sin embargo, ello por sí sólo no es argumento suficiente para dudar acerca de la identidad de la finca, pues en el presente caso al realizarse la agrupación, no se hizo más que la operación aritmética de sumar las extensiones de las fincas afectadas sin que conste la realización de una medición exacta de la superficie, bien de la finca agrupada en su conjunto, bien de cada una de las fincas que se agruparon. Cierto es que del Registro resulta la previa rectificación de superficie de una de las fincas, pero –y en esto sí se separa este supuesto del contemplado en la Resolución de 2 de febrero de 2010– no ocurre lo mismo con la otra, que siempre presentó los mismos datos superficiales que podrían estar encubriendo una medición errónea subsanada a través de la presente escritura, mediante la rectificación por ella realizada.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Es objeto de este recurso la cuestión de si debe acceder o no al Registro de la Propiedad una modificación de la descripción de un elemento independiente de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal llevada a cabo exclusivamente por el titular registral y que se pretende justificar con una serie de documentos complementarios. La modificación pretendida implica la constancia de una nueva distribución interior, duplicar la superficie atribuida al elemento en cuestión así como disminuir la superficie de su anejo en algo más de una cuarta parte.
Tiene declarado repetidamente este Centro Directivo (vide Resoluciones citadas en los «Vistos») que la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física.
Es igualmente doctrina de este Centro Directivo que, cuando la finca en cuestión forma parte de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, las anteriores consideraciones son igualmente aplicables de modo que regirán las normas generales sobre inscripción de excesos de cabida si no existe alteración de la realidad inscrita o las normas sobre modificación del título constitutivo en caso contrario, siendo las circunstancias de cada supuesto las que determinen qué conjunto de normas son de aplicación al supuesto concreto (vide Resoluciones de 2 de marzo de 2001 y 22 de enero de 2009). Y es que, como resulta del artículo 5 de la Ley reguladora del régimen de Propiedad Horizontal, la delimitación de la extensión específica de cada una de la propiedades separadas de pisos y locales tiene un alcance negocial y de ahí que sólo cuando se pone de manifiesto de forma indubitada que se está ante una rectificación de un dato cierto queda excluida la normativa sobre modificación del título constitutivo del régimen en cuanto que configurador del alcance del dominio privativo. Aún cabe hacer una precisión adicional pues la superficie de una finca, en cuanto dato de hecho, sirve igualmente como dato configurador del alcance y descripción del dominio y es por ello por lo que el legislador adopta cautelas especiales para su alteración en el Registro como se deriva de lo dispuesto en el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario (Resolución de 17 de febrero de 2009).
A la luz de esta doctrina es evidente que el recurso no puede prosperar pues la modificación propuesta es de tal índole que no procede su inscripción. La manifestación que resulta del escrito de recurso y de las alegaciones de que se trata de un mero error o de la simple rectificación de la superficie no puede alterar el contenido del Registro. Es cierto que no existe en el título presentado alteración de linderos ni alteración de cuota pero de ahí no se deduce que una modificación del doble de la superficie registrada (y simultánea disminución en un 25% de la superficie del anejo) sea inocua y carente de efectos para el resto de propietarios. De la documentación aportada no resulta acreditado más que las diferencias de superficie pero sin que pueda deducirse de modo indubitado que la configuración dominical del elemento afectado no ha sufrido alteración por lo que, dado el contenido negocial de la misma, no es posible hacerlo de modo unilateral por el titular registral. Es de tener en cuenta, por un lado, que las certificaciones sobre la legalidad urbanística y ausencia de expediente abierto de las obras de remodelación llevadas a cabo en su día en el edificio en su conjunto en nada afectan a las anteriores consideraciones y, por otro, que la documentación aportada para justificar la superficie que se pretende inscribir no responde a los límites y requerimientos contemplados en los artículos 53.8 de la Ley 13/1996 y 298.3 del Reglamento Hipotecario. Y es que, en definitiva, la documentación aportada ni determina que la superficie cuya inscripción se pretende esté incluida dentro de los linderos inscritos ni está comprendida dentro de alguno de los supuestos del repetido precepto, que exige para rectificaciones como la pretendida, procedimientos más rigurosos en que los eventuales derechos de terceros encuentren una más eficaz protección.
Finalmente la alegación del recurrente con relación a la existencia de cláusulas de poder contenidas tanto en la escritura de constitución del régimen como en las posteriores de venta no puede ser tenida en cuenta dado que ni forman parte del contenido del Registro ni fueron aportadas en su día junto al documento calificado y sin que se pueda prejuzgar ahora sobre el alcance de las mismas. Tampoco es atendible la alegación de que la modificación pretendida está comprendida dentro de los supuestos contemplados en los estatutos de la comunidad en que se exime del acuerdo de la Junta de Propietarios ya que éstos se refieren a los supuestos de modificación de uso o destino y a los de división, agrupación, redistribución o segregación, supuestos que nada tienen que ver con el objeto de este expediente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación del registrador.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar, en un acta de presencia y notoriedad para inscribir el exceso de cabida de una finca, si están justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca.
Por lo que refiere a la inscripción de los excesos de cabida, debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras Resoluciones (vid. las citadas en el «Vistos») de que: a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario); y d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.
En el presente expediente, el registrador funda sus dudas en los siguientes razonamientos: la finca objeto del acta procede de segregación de otra mayor y en la misma ha sido practicada una segregación; el exceso de superficie representa un 429,81% de la inscrita; la descripción de la parcela catastral a que refiere el acta no coincide con la descripción registral de la finca; la superficie que se pretende inscribir no coincide con la catastral; del propio documento resulta que no han sido notificados todos los titulares de fincas colindantes; en los distintos títulos previos no constaba la mayor cabida, no habiendo ninguno de los titulares anteriores tenido interés en hacer constar tan importante exceso; y la referencia catastral de la finca no coincide con la que resulta del Registro.
Del estudio conjunto y sistematizado de los razonamientos ofrecidos por el registrador resulta que el defecto relativo a las dudas sobre la identidad de la finca debe mantenerse.
Es cierto, como señala el recurrente, que el hecho de que la medición realizada por el técnico para la tramitación del acta no se ajuste plenamente a la reflejada por catastro no es, en sí, motivo para impedir la inscripción del exceso de cabida declarado, pues en el presente expediente, la identidad es prácticamente total, existiendo una mínima divergencia de 0,011%. Tampoco debería provocar dudas en el registrador, por sí sólo, el hecho de que los titulares registrales anteriores no hubieran pretendido la registración de la verdadera superficie, por ser ello un razonamiento no ceñido a criterios de carácter objetivo; y no implica intrínsecamente ninguna dificultad que la nueva descripción presente una referencia catastral diferente a la que consta actualmente en el Registro toda vez que en el Registro sólo se contiene la referencia catastral «relativa a la finca matriz».
Sin embargo, trato diferente merecen el resto de circunstancias planteadas en la nota por el registrador, las cuales sí pueden valorarse, fundamentalmente si se aprecian en conjunto, como hechos que generan dudas sobre la identidad de la finca justificadas en criterios objetivos y razonados que impiden la inscripción del exceso de cabida declarado en el acta objeto de calificación. En este segundo grupo deben incluirse la notable discrepancia entre la cabida inscrita y la actual, puesto que registralmente la finca tiene 2.737,21 metros cuadrados, mientras el acta declara notorio que su superficie actual es de 14.502 metros cuadrados (un 429,81% más) y el hecho de que la finca proceda de una segregación y se exprese ya en el Registro con exactitud –hasta con decimales– su superficie, a pesar de que dicha segregación se remonte al año 1934 -como advierte el notario autorizante.
No ayuda a despejar tales dudas la circunstancia de que no se haya citado a todos los colindantes, pues, como señalaba la Resolución de 2 de febrero de 2010, con relación a una exceso de cabida por acta notarial, que lindando la finca por el sur con camino debió notificársele el acta al Ayuntamiento correspondiente, no siendo suficiente al efecto el envío a dicha Corporación de los edictos para su publicación en el tablón de anuncios.
No se tienen en cuenta las referencias realizadas por el recurrente y el notario autorizante al título previo por cuanto éste no fue presentado en tiempo y forma en el momento de realizarse la calificación recurrida conforme lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, si bien debe recordarse que, si se pretende obtener una inmatriculación a través de dicho título, será necesario que concurran los requisitos generales derivados de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes.
En consecuencia, esta Dirección General de los Registros y del Notariado ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en el presente recurso en torno a la inscribilidad de un exceso de cabida sobre una finca, junto con alteración de los linderos de la misma, que pasa de 1 hectárea, 93 áreas y 76 centiáreas, a 2 hectáreas, 56 áreas y 3 centiáreas. El registrador suspende la inscripción de dicho exceso de cabida por considerar que existen dudas acerca de la identidad de la finca a que se refiere dicho exceso y a la vista de un informe desfavorable del Servicio Provincial del Departamento de Medio Ambiente del Gobierno de Aragón, solicitado por el propio registrador con base en el artículo 55 de la Ley 15/2006 de 28 de diciembre, de Montes de Aragón. Considerando este primer defecto, y fundado en la misma razón de la existencia de dudas en la identidad de la finca, el registrador suspende también la consignación de la referencia catastral, conforme a lo dispuesto en el artículo 48.2 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo, y 53.2 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre.
El recurso no puede prosperar. En efecto, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (cfr las Resoluciones de 16 de mayo de 2005, 1 de julio de 2006, 19 de febrero de 2008 y 2 de febrero de 2010). Precisamente por ello, el artículo 298.3 párrafo 5.º del Reglamento Hipotecario, exige para la inscripción de un exceso de cabida que el registrador no tenga dudas sobre la identidad de la finca, lo cual ha reafirmado este Centro Directivo en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 2008 y 10 de marzo de 2010).
En el presente caso, la importancia del exceso de cabida en relación con la superficie previamente inscrita de la finca, la simultánea modificación de varios de sus linderos, y la existencia de un informe oficial expedido por el Servicio Provincial de Medio Ambiente del Gobierno de Aragón en Huesca desfavorable a la inmatriculación del exceso en base al hecho de la finca «linda con la vía pecuaria «Cañada Real de Ponzano a Abiego», de 75,22 m de anchura, según Orden Ministerial de 24 de mayo de 1975, sin que conserve esta anchura en el tramo en el que discurre contigua a la citada parcela», descarta que las dudas del registrador puedan tacharse de arbitrarias o infundadas.
Frente a ello no puede prevalecer la objeción del recurrente relativa a que dado que la finca en cuestión linda con vía pecuaria y no con monte público, el registrador no debió solicitar de oficio el citado informe de la Administración, y en consecuencia no puede fundar sus dudas sobre la identidad de la finca en dicho informe. No cabe admitir tal alegación pues ni las mencionadas dudas se basan exclusivamente en el contenido del informe aludido, ni la petición de oficio del mismo por el registrador puede ser considerada como improcedente dado que el presupuesto habilitante de tal actuación no se produce sólo en relación con la solicitud de inmatriculaciones o inscripción de excesos de cabida de fincas colindantes o enclavadas en montes demaniales, sino también en el caso de fincas ubicadas en un término municipal en el que existan montes demaniales, sin que el recurrente haya objetado nada en relación con este segundo extremo, por lo que debe prevalecer la presunción de validez de los actos administrativos, en este caso de la actuación consistente en la emisión del reiterado informe (cfr. artículo 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común).
Por tanto, apreciadas dichas dudas por el registrador, éste puede suspender la inscripción del exceso, sin que sea el marco de este recurso el adecuado para dilucidarlas sino la vía jurisdiccional, toda vez que constituyen una situación de hecho que no puede ser decidida en el seno del recurso gubernativo y que habrá de ser planteada por el interesado ante el juez de Primera Instancia del correspondiente partido judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, para que sea éste quien determine si es o no inscribible el documento presentado (cfr. Resoluciones de 18 de febrero de 2005 y 29 de abril, 15 de junio y 17 de octubre de 2006).
Resuelto en los términos indicados el recurso respecto del primer defecto de la nota de calificación, el segundo –por el que se suspende la consignación de la referencia catastral de la finca–, basado en idéntico motivo de existir dudas sobre la identidad de la finca, ha de correr la misma suerte, pues de los artículos 45 y 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y 53.2 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, se desprende que es requisito necesario para tal constancia que no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- Se plantea en este recurso si ciertas diferencias descriptivas de la finca, en un auto recaído en expediente de dominio, justifican las dudas del registrador. La resolución se recoge en el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca para la inscripción de un exceso de cabida”.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- En este recurso se solicita la inscripción de una obra nueva antigua –que se acredita-, pero en donde resulta que la superficie de la finca, según el Registro, es inferior a la superficie del suelo que ocupa la obra. Pese a ello, la Dirección revoca la calificación, como puede verse en el apartado “OBRA NUEVA. Construcciones antiguas”.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se plantea en este recurso si procede la inscripción de un exceso de cabida de gran superficie con base en certificación catastral descriptiva y gráfica alegándose que consta previamente inscrita la referencia catastral de la finca y que han comparecido dos de los tres colindantes de la finca.
Respecto al consentimiento de dos de los tres colindantes de la finca, véase, más atrás, el apartado “Citación a los colindantes”.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El presente expediente tiene por objeto la inscripción de una escritura de rectificación y complemento de otra anterior de compraventa. Mediante dicha rectificación se da nueva descripción a la finca, se declara un exceso de cabida y se describen unas edificaciones sobre la misma. Son circunstancias a tener en cuenta en su resolución, las siguientes:
– Se rectifica sustancialmente la descripción pasando de una finca indivisa, a otra dividida por la carretera de La Sota-Piélagos.
– La superficie según Registro es de 2.799 metros cuadrados; y, según la nueva descripción, contenida en la escritura de rectificación, la superficie es de 13.526, 05 metros cuadrados.
– Se incorporan a la escritura cuatro certificaciones catastrales, correspondientes a las parcelas 356, 357, 613 y parte de los terrenos de la parcela 407 todas del polígono 2.
– Las superficies catastrales, según las cuatro certificaciones, son respectivamente de 4.972 metros cuadrados, 309 metros cuadrados, 1.427 metros cuadrados y 340.729 metros cuadrados.
– No consta en ninguna de las certificaciones la existencia de edificaciones o construcciones.
El registrador de la Propiedad califica negativamente el documento apreciando dos defectos: 1. Entiende que dada la diferencia entre la superficie registrada y la que resulta del Catastro existen dudas de la identidad de la finca; y que por lindar con monte público es necesario el informe favorable del órgano administrativo competente en el caso de montes catalogados o de la autoridad titular del monte, ex artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, para inscribir el exceso de cabida; 2. Debe acreditarse la modificación de la obra nueva con los requisitos legales, reglamentarios y fiscales de la propia declaración de obra nueva (esta segunda cuestión puede verse en el apartado “OBRA NUEVA. Construcciones antiguas”).
La interesada interpone recurso alegando la falta de justificación de las dudas de identidad de la finca del registrador, al no estar basadas en criterios objetivos y razonados; el carácter indubitado del exceso de cabida, no obstante su entidad, al tratarse de una finca con linderos fijos y con un muro en los linderos no fijos; la no pretensión de registrar un exceso de cabida a costa del monte común pues al estar inmatriculada la finca en 1994 con la descripción existente hasta ahora, ya se les ha dado publicidad a los linderos mediante edicto y se aceptaron por el Ayuntamiento; así como la innecesariedad de declarar obra nueva alguna al tratarse de una medición de la misma edificación basada en otros métodos; y el cumplimiento de los requisitos fiscales, por haber sido aportado modelo 601 de Tributación por Actos Jurídicos Documentados y por no estar la escritura de subsanación de errores sujeta a tributación alguna.
El primer defecto se integra a su vez de dos cuestiones distintas, como son las dudas en cuanto a la identidad de la finca y la no aportación del informe favorable del órgano administrativo competente en el caso de montes catalogados o de la autoridad titular del monte, ex artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes.
Como ha afirmado recientemente este Centro Directivo –Cfr. Resolución de 2 de junio de 2012– «las dudas de identidad que impiden la inscripción de los excesos de cabida cuando son de gran superficie o existen discordancias descriptivas entre la descripción registral y la catastral, no se resuelven por la mera constancia en la descripción registral de una finca de la referencia catastral, pues las dudas que impiden inscribir el exceso de cabida se refieren a la identidad de la superficie del exceso respecto a la que delimitan sus contornos atendiendo a la descripción registral. Puede no haber dudas de que una finca está situada en determinada zona del Catastro y sin embargo existir dudas acerca de que la concreta superficie que señala el Catastro dé lugar a un aumento de una porción que no figura inscrita dentro de los linderos que constan en el Registro, en cuyo caso lo procedente sería inmatricular la porción correspondiente para luego agregarla o agruparla con la finca inscrita. En otro caso, habría que llegar a la absurda conclusión de que toda la legislación de constancia de excesos de cabida y de inmatriculación con sus respectivos requisitos que se recogen en la Ley y en el Reglamento Hipotecario habría desaparecido y bastaría incorporar a cualquier finca inscrita una superficie catastral mayor por el mero hecho de que previamente se hubiese hecho constar una referencia catastral por la mera declaración del interesado o su constancia en un recibo de IBI incorporado a una escritura. 3. Que no es así resulta ya de las Resoluciones de este Centro de 17 de junio de 2002 y 3 de febrero de 2003 que dejaron aclarada la diferencia entre la constancia de la referencia catastral y la inscripción de los excesos de cabida. Incluso la legislación catastral ya prevé que la incorporación de cualquier descripción de finca basada en certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada es sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias (Cfr. artículo 18.2.d).2.º del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, según redacción dada por la Ley 5/2011, de 29 de marzo), por lo que con mucha mayor razón cuando ni siquiera se trata de un procedimiento de actualización catastral descriptiva. Y el artículo 45.1 de dicho texto refundido ya advierte que no existe identidad de la finca registral con la catastral cuando los datos de situación, denominación y superficie no coincidan con los del Registro de la Propiedad, por lo que la constancia registral de la referencia catastral no excluye las dudas de identidad en materia de constancia de excesos de cabida en el Registro.» Con mayor motivo no pueden tenerse por disipadas las dudas de identidad de la finca, en el caso que nos ocupa, por haberse aportado unas certificaciones catastrales habida cuenta que ni siquiera constan en el Registro los datos catastrales y tampoco se ha acreditado la correspondencia de la finca registral con las certificaciones catastrales aportadas.
Continuaba la Resolución citada de 2 de junio de 2012 en los siguientes términos: «En cuanto a la calificación registral de las dudas de identidad de la finca cuando el exceso de cabida que se pretende inscribir es muy desproporcionado respecto a la superficie inscrita, como aquí sucede, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que hay que evitar con motivo de una pretensión de inscripción de exceso de cabida que se incorporen trozos de superficie no incluidos en el contorno de la finca inscrita por no tratarse de una mera rectificación de error en la superficie inicial, pues en tales excesos no suficientemente acreditados, lo procedente es inmatricular la porción correspondiente y agregarla o agruparla a la finca inscrita, todo ello para evitar que se eluda el procedimiento de inmatriculación o que se produzcan dobles inmatriculaciones por falta de identidad de la superficie a que se refiere el exceso de cabida con la finca inscrita. O bien acreditar el exceso de cabida por un procedimiento más seguro dada la desproporción de la superficie que se pretende inscribir respecto a la ya inscrita, puesto que la inscripción describe la finca con la superficie de 250 metros cuadrados [27 áreas 99 centiáreas, en el presente expediente] y se pretende la inscripción con la superficie de 452 metros cuadrados [8.812,56 metros cuadrados la zona que contiene la casa situada al Noroeste y 4.173,49 metros cuadrados la zona del Sureste].»
Para estos supuestos, en los que se pretende la inscripción de excesos de cabida tan desproporcionados con la superficie de la finca registral, como recordaba la citada Resolución de 2 de junio de 2012, «existe el procedimiento del artículo 53.10.ª de la Ley 13/1996, de 31 de diciembre, mediante acta notarial de presencia y notoriedad, o el expediente de dominio, que ofrecen una mayor seguridad en estos supuestos excepcionales atendiendo a la desproporción de la superficie. Así, la Resolución de 8 de abril de 2000 descartó la identidad de la finca por la desproporción existente entre la cabida inscrita y la que se pretendía reflejar en el Registro. La Resolución de 12 de julio de 2003 relacionó también las dudas de identidad con la gran desproporción del exceso de cabida. Las Resoluciones de 3 de enero, 18 de febrero y 20 de abril de 2005, 29 de abril de 2006, 3 de octubre de 2007, 16 de diciembre de 2008 y 16 de diciembre de 2010 excluyen la inscripción de excesos de cabida en los que existen elementos suficientes para dudar de la identidad de la finca, especialmente la notable discrepancia del exceso de cabida que se pretende, la gran envergadura del mismo o la gran diferencia respecto al Registro.»
En relación con lo anterior, y respecto al informe favorable del titular del monte demonial, como ya señalara este Centro Directivo (Resoluciones señalas en los Vistos) el artículo 22 de la Ley de Montes establece que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en el término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma.
En el supuesto de hecho del presente expediente, en la descripción de la finca se dice que linda al norte con «ejido común»; de las certificaciones aportadas y de las manifestaciones del propio recurrente, resulta que la finca linda con monte común, aunque manifiesta que ese lindero, y el de A. C. «están marcados con muro de piedra». Sin embargo, no se puede aplicar el concepto de linderos fijos por el mero hecho de que la finca esté delimitada por un muro, conforme ya señaló la Resolución de 19 de noviembre de 1998 respecto a la existencia de dos paredes de la finca de que se trataba (cfr. También Resolución de 2 de junio de 2012). Consecuentemente, en el presente caso, está plenamente justificada la exigencia del informe favorable a que alude el artículo 22 de la Ley de Montes.
«1º.–El documento aportado no cumple los requisitos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad (esta cuestión se examina, más atrás, en el apartado “Certificación administrativa”). 2º.–No se acredita el pago del Impuesto correspondiente en su caso, conforme establece el artículo 254 de la Ley Hipotecaria (ver, en cuanto a este defecto, el apartado “IMPUESTO. Nota referente al mismo”). 3º.–La parcela (…) figura inscrita (…) como una parcela de terreno de 1692 m2 y en la certificación catastral aportada figura con una superficie de 1908 m2, por lo que existen dudas sobre la identidad de la finca, debido a la gran diferencia entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir. Según reiteradas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado la registración de un exceso de cabida sólo puede confirmarse como rectificación de un erróneo dato registral de la descripción, por lo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior ni se adiciona una porción colindante, para lo cual el cauce adecuado sería la inmatriculación de esa porción y su agrupación la finca registral preexistente, en lugar de un exceso».
Por lo que se refiere al tercero de los defectos, debe partirse de los siguientes criterios resultantes de reiterada doctrina de esta Dirección General (vid. las Resoluciones citadas en el «Vistos»): a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, hay que evitar que con motivo de una pretensión de inscripción de exceso de cabida se incorporen trozos de superficie no incluidos en el contorno de la finca inscrita, por no tratarse de una mera rectificación de error en la superficie inicial, pues en tales excesos no suficientemente acreditados, lo procedente es inmatricular la porción correspondiente y agregarla o agruparla a la finca inscrita, todo ello para evitar que se eluda el procedimiento de inmatriculación o que se produzcan dobles inmatriculaciones por falta de identidad de la superficie a que se refiere el exceso de cabida con la finca inscrita; y, c) para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298, inciso último, del Reglamento Hipotecario).
La Ley 13/1996, de 30 de diciembre, introdujo relevantes modificaciones en el régimen de inscripción de los excesos de cabida, fijando la regla de que la rectificación de la cabida de una finca registral podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca y, en caso contrario, existiendo dudas sobre la identidad de la finca, el registrador deberá suspender la inscripción (cfr. artículo 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre). La reforma del Reglamento Hipotecario llevada a cabo por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, tuvo, entre otras finalidades, la de adaptar este Reglamento a las modificaciones introducidas por la Ley 13/1996 en materia de excesos de cabida, estableciendo que podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente. Se atribuye, pues, al registrador un control de la correspondencia entre la finca preexistente y la que se describe con la mayor cabida, ya que no ha de tener dudas fundadas acerca de tal identidad (cfr. artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario).
Ahora bien, ese juicio de identidad por parte del registrador, como ha indicado esta Dirección General, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. El propio Reglamento Hipotecario ofrece ejemplos de supuestos en que la duda está fundada, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso sobre la propia finca o haberse expresado anteriormente con exactitud la superficie de ésta al formarla por segregación, división o agrupación.
En el presente supuesto el único motivo que se alega por el registrador para basar la duda de identidad es «la gran diferencia» de superficies, cuando la diferencia es inferior a la quinta parte de la cabida inscrita, cuantía que se entiende es moderada (cfr. artículo 298.3, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario). Por ello no es lógico entender que tal diferencia, por sí misma, y sin ninguna otra alegación, sea suficiente para sustentar la duda de identidad, sobre todo cuando la misma no excede de la quinta parte de la cabida inscrita, ni se modifica ninguno de los linderos, ni consta tampoco en la nota calificadora que la descripción gráfica resultante del plano que sirvió de título para la inmatriculación y la que ahora se presenta para la inscripción del exceso de cabida, haya cambiado, ni tampoco se dice nada en la nota acerca de posibles cambios de superficie en las fincas colindantes comparando las que consten en el Catastro con las colindantes que, en su caso, figuren en el Registro.
En este punto tiene razón el recurrente en la cita de las Resoluciones de este Centro, que excluyen la inscripción del exceso de cabida cuando se trata de grandes diferencias de superficie (como ocurría en los supuestos de las Resoluciones de este Centro de 1 de junio de 1998, 31 de mayo de 1999, 8 de abril de 2000, 17 de junio de 2002, 1 de julio de 2006 y 2 de junio de 2012), lo que no sucede en el presente caso, o que, aun no siendo excesiva la diferencia, establece este mismo Centro que cuando motiva dudas de identidad por una serie de motivos que han de ser expresados en la nota calificadora, debe suspenderse la inscripción, lo que tampoco ocurre en el presente caso, en que la diferencia de superficie no es excesiva ni la nota calificadora expresa las razones por las que duda de la identidad de la finca.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en cuanto a los defectos primero y segundo y estimarlo en cuanto al defecto tercero, en los términos resultantes de los precedentes fundamentos de Derecho.
Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. En el presente recurso son relevantes los siguientes hechos:
A) Se solicita la inscripción de un exceso de cabida de determinada finca, según consta en una escritura de ampliación de obra nueva y en otra de rectificación de la anterior, de las cuales, así como del historial registral de dicha finca y de la calificación impugnada, resultan las siguientes circunstancias:
a) Desde su origen (año 1885), la finca registral figuraba descrita como «solar que mide cuarenta y cinco palmos de ancho y de longitud toda la que media desde la línea de fachada en la calle L. hasta el talud de la R. de S. G., o sea, una superficie aproximada de siete mil trescientos ochenta palmos cuadrados, equivalentes a doscientos setenta y ocho metros, ochenta y dos decímetros y ochenta y tres centímetros cuadrados, o aquella mayor que tal vez contenga dentro de sus linderos… y linda por detrás, o sea Sur, con la R. de S. G.». En la inscripción 5.ª, de 14 de enero de 1909 se describe como «Urbana: Casa fábrica… compuesta de bajos y dos pisos cuya restante descripción resulta de la inscripción cuarta precedente». Y esa misma descripción, con la referencia a que linda «por el Sur, con la R. de S. G.», es la que figura en el Registro en el momento de la presentación de las escrituras calificadas.
b) En la escritura de ampliación de obra nueva se solicita la inscripción del exceso de cabida del solar (ciento siete metros cuadrados y dieciocho decímetros cuadrados) y se incorpora, entre otros documentos, certificación catastral descriptiva y gráfica, acreditativa de la superficie del solar en el Catastro y de la construcción, así como de la antigüedad de la obra. Además, en la escritura de rectificación de la anterior se indica que la finca linda «detrás, Sur, con la R. de S. G., hoy con comunidades de propietarios de la calle B, números 256 y 258», extremo éste coincidente con la certificación catastral incorporada. Asimismo, se unen a esta escritura dos planos del Instituto Cartográfico de Cataluña (uno de 1961 y otro de 2009) y un informe de la Agencia Catalana del Agua según el cual «no se aprecia ningún dominio público hidráulico. Ni siquiera el vuelo aéreo más antiguo, el de 1956, muestra el recorrido de riera alguna», informe este que concluye «se informa favorablemente a la inscripción de la mayor cabida (…) ya que no existe ningún dominio público hidráulico en ella. En el caso de que exista una conducción subterránea, la titularidad y competencia son municipales».
B) La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, según expresa en su calificación, a la vista de todos los datos que señala, según la nota calificadora transcrita en los Hechos de la presente Resolución y «teniendo en cuenta la magnitud del exceso de cabida, se suscitan dudas acerca de la identidad de la finca, porque parece posible que la mayor cabida se deba a que se ha agregado a la finca una parte del terreno que ocupaba la antigua R. de S. G., que ha desaparecido o se ha canalizado subterráneamente».
C) El recurrente alega que se ha cumplido lo dispuesto en el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario y que, según las circunstancias que resultan de las escrituras presentadas, debe concluirse que la duda de la registradora sobre la identidad de la finca no es razonable ni suficientemente fundada.
Según la doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, hay que evitar que con motivo de una pretensión de inscripción de exceso de cabida se incorporen trozos de superficie no incluidos en el contorno de la finca inscrita, por no tratarse de una mera rectificación de error en la superficie inicial, pues en tales excesos no suficientemente acreditados, lo procedente es inmatricular la porción correspondiente y agregarla o agruparla a la finca inscrita; o bien la acreditación del exceso de cabida por un procedimiento más seguro o por medios que lo acrediten suficientemente sin que se produzcan dudas de identidad de la finca.
El párrafo quinto del apartado 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario exige, como requisito indispensable para la inscripción del exceso de cabida «que no tenga el registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca», enumerando a continuación de una serie de casos, a título meramente enunciativo y no exhaustivo, una serie de casos en que podrían existir esas dudas de identidad.
Atendiendo al precepto, basta que el registrador tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca y no una seguridad completa de que falta esa identidad. De lo que se trata es de que corresponda a los solicitantes la prueba cumplida de la identidad de la finca a pesar de la modificación de superficie, partiendo de que los procedimientos establecidos en el apartado 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, si bien sirven para acreditar que hay una nueva medición que implica una superficie determinada mayor que la que resulta del Registro, puede no quedar acreditado que esa medición se refiera precisamente a la misma porción de terreno incluida dentro de los linderos que señala el Registro.
Ahora bien, según ha declarado este Centro Directivo, no basta que el registrador manifieste que tiene dudas fundadas sobre la identidad de la finca, sino que ha de expresar el fundamento de esas dudas en su nota de calificación. En el presente caso, consta en la nota calificadora motivación suficiente sobre la existencia de esas dudas sobre la identidad de la finca.
Ante todo, cuando la nueva superficie que se declara excede ostensiblemente de la que figuraba en el Registro, puede haber indicios, unidos a otras circunstancias, que motiven dudas sobre la identidad de la finca.
El propio Reglamento ya establece un porcentaje que si se sobrepasa impide que pueda inscribirse el exceso de cabida acreditado por certificación de técnico competente (párrafo segundo del apartado 3 del artículo 298) y aunque en el caso de certificación catastral no existe ese límite, que en el presente caso se sobrepasa, ello es a condición de que la certificación catastral sea coincidente con la descripción registral en cuanto a los demás datos descriptivos, pues en otro caso, se podrán plantear esas posibles dudas sobre identidad de la finca.
En el presente caso, existen una serie de elementos que resultan de la nota calificadora que confirman las dudas de identidad de la finca señaladas en la misma. Así, en la descripción de la finca según el Registro figura un lindero que en principio es de los llamados fijos, como es el talud de la R. de S. G. El hecho de que la riera haya desaparecido por transcurso del tiempo, no es suficiente para eliminar las dudas de identidad, sino que, según los casos, puede aumentar todavía más esas dudas, como aquí sucede, pues aparece cambiado el lindero del talud de la riera por la mera referencia como colindantes a comunidades de propietarios de otras fincas, pues de lo que se trata es de determinar qué suerte ha corrido el terreno antiguamente ocupado por la riera, y concretamente, si el exceso de cabida incluye o no ese terreno anteriormente ocupado por la riera.
La certificación catastral no elimina tampoco las dudas de identidad pues, al constar distintos linderos de los que figuran en el Registro, no se trata de discutir la realidad de la medición realizada por el Catastro, sino de determinar si esa medición se refiere o no a la misma realidad que el Registro publica, pues, como se dice en el informe de la Agencia Catalana del Agua que se incorpora a la escritura, la diferencia entre la superficie registral y la catastral puede ser debida a que en el Registro consta que la finca es delimitada por detrás, sur, con la R. de S. G. y que actualmente según las informaciones topográfica y aérea de la zona, no se aprecia la existencia de ningún dominio público hidráulico. Pero ya se ha indicado anteriormente que la desaparición física de la riera como tal, no significa que también haya desaparecido o se haya esfumado el terreno existente que por el lindero Sur del Registro quedaba excluido del solar por razón de delimitación de dicho lindero y por razón de la superficie registral.
El mismo informe de la Agencia Catalana del Agua tampoco es concluyente para la acreditación de la identidad de la finca respecto al exceso de cabida, pues de sus propios términos resulta que no excluye que pueda existir una conducción subterránea, aunque entonces sería de la titularidad y competencia municipales, lo que no despeja las dudas sino que las aumenta.
Las dudas de identidad de la finca también se confirman en este caso porque la descripción registral de la finca es muy pormenorizada en cuanto a los linderos y superficie, por lo que la desvirtuación simultánea de ambos no aparece suficientemente acreditada. Así, en el Registro consta desde el principio que el solar fue medido en cuanto a su anchura arrojando los palmos que se señalan para el ancho de la finca. Y en cuanto a la longitud se dice que es toda la que media desde la línea de fachada en la calle L. hasta el talud de la R. de S. G., obteniendo de ambas líneas el resultado («o sea», se dice) de una superficie «aproximada de siete mil trescientos ochenta palmos cuadrados, equivalentes a doscientos setenta y ocho metros, ochenta y dos decímetros y ochenta y tres centímetros cuadrados». Esa referencia a la superficie «aproximada» de la medida superficial en este caso en que la descripción pormenorizada revela que se ha puesto cierto cuidado en la descripción de la finca en cuanto a los linderos y a su superficie, podría permitir una pequeña rectificación de la superficie, pero no el exceso de cabida que aquí se pretende que, no se acerca por aproximación ni tampoco de lejos, dada la enorme diferencia, a la superficie de la finca según el Registro y a la consiguiente identidad de la misma.
Por todo lo anteriormente expuesto, la inscripción del exceso de cabida en este caso, exigiría haber desvirtuado las dudas fundadas de la registradora resultantes de la descripción registral pormenorizada que resulta del Registro, o en otro caso, utilizar al efecto un procedimiento más seguro de inscripción del exceso de cabida como es, por ejemplo, el expediente de dominio, sin perjuicio de que se pudiera admitir también, si fuera el caso, la acreditación de títulos suficientes para la inmatriculación de una porción no inscrita para agregarla a la finca de que se trata.
En definitiva, hay varios medios para obtener la nueva superficie que se pretende cuando se motivan dudas fundadas de identidad de la finca en la nota calificadora. La propia nota califica el defecto como subsanable, al suspender la inscripción y prever la posibilidad de solicitar anotación preventiva de esa clase.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora de la registradora.
francisco sena fernandez, Identificación de la finca y justificación del exceso

References: artículo 298
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 artículo 200
 artículo 9
 artículo 205
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 artículo 199
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