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Timestamp: 2018-08-15 00:03:42+00:00

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COMUNIONE E CONDOMINIO - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - SESE, MANUTENZIONE E RIPARAZIONI
Comunione e condominio - Condominio negli edifici - Spese, manutenzione e riparazioni
L’ipotesi di successione nel rapporto di condominio, soprattutto riguardo all’onere del pagamento dei contributi condominiali ex art. 63 att. c.c., non rientra nell’ambito del cosiddetto effetto purgativo della vendita forzata immobiliare, riguardante le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, atteso che il suddetto articolo integra una norma speciale diretta a rafforzare la tutela degli interessi creditori del condominio di cui fa parte il bene staggito ed i cui oneri, poiché maturano anche successivamente al pignoramento, non possono essere posti a carico del condominio, in quanto riguardano un bene dalla cui vendita traggono beneficio i creditori della procedura esecutiva.
La sentenza del Tribunale di Bologna in commento, dopo una attenta ricerca, risulta essere la prima pronuncia pubblicata nelle riviste relativa all’obbligo di pagamento in capo al nuovo acquirente degli oneri condominiali arretrati in caso di vendita all’asta di un appartamento in condominio.
Il caso è semplice e ricorrente: un soggetto acquista all’asta un appartamento in condominio e con l’approvazione del bilancio e la ripartizione delle spese gli vengono posti a carico gli oneri condominiali maturati in epoca antecedente il suo acquisto. Il nuovo condomino ritiene che avendo acquistato all’asta l’immobile, per il c.d. effetto purgativo della vendita forzata immobiliare questi non sono dovuti. Di qui la causa e la sentenza del Giudice bolognese che, escludendo l’effetto purgativo delle vendita, condanna l’acquirente, ex art.63 disp. att. c.c., a pagare i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, non accogliendo la tesi che essi avrebbero dovuto essere imputati ai restanti condomini.
Preliminarmente sul fatto che in caso di debito di un condomino ed impossibilità di recupero degli oneri da lui dovuti l’assemblea possa ripartirli fra i restanti condomini, la Corte di Cassazione con sentenza del 5 novembre 2001 n.13631 (ma anche Cass. 21 ottobre 1975 n.3463, in Foro it. 1976, I, 1628), ha deciso come: “non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi” dovendosi, al contrario, costituire un fondo cassa ad hoc tendente ad evitare danni ben più gravi, ma che comunque fa sorgere in capo al condominio e non in capo ai condomini morosi l’obbligazione di restituire i fondi ai condomini solventi.
Per l’art.63 II comma disp. att. c.c.: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
L’obbligazione di pagamento è catalogata dalla giurisprudenza come obligatio propter rem (Cass. 12 novembre 1997 n.11152) poiché discendente dalla titolarità del diritto reale sull’immobile (Cass. 21 febbraio 1995 n.1890) e per questo il condomino non può sottrarsi all’obbligo del loro pagamento (Cass. 2 luglio 2001 n.8924).
La dottrina definisce l’obligatio propter rem come quella connessione esistente tra un obbligazione e una cosa - mobile, immobile, universalità di mobili - ritenendosi che il debitore è sempre colui che vanti nei confronti di questa una posizione di diritto reale o di possesso; se viene meno il titolo viene meno l’obbligazione la quale, però, rinasce in capo al nuovo titolare della cosa (L. BIGLIAZZI GERI: Oneri reali e obbligazioni propter rem” in Trattato di diritto Civile e Commerciale, CICU e MESSINEO, Volume XI, t.3, Milano 1984 p.5 e ss).
L’obbligazione avrebbe così natura deambulatoria poiché la persona del debitore può mutare in dipendenza del rapporto di proprietà o possesso. Non è la proprietà gravata dal peso, ma l’appartenenza del bene vale per individuare il soggetto che resta personalmente obbligato (TRABUCCHI: Istituzioni di diritto civile, 30^ ed., Padova, 1995, 541).
Nel caso di vendita all’asta del bene, avvenuto il versamento del prezzo, il giudice pronuncia il c.d. decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato.
Secondo l’art.586 I comma c.p.c. il giudice: “..ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie…”.
La norma sancisce il c.d. effetto purgativo o liberatorio conseguente all’ordine di cancellazione contenuto nel decreto di trasferimento, conseguentemente vengono meno i pignoramenti , le ipoteche e i privilegi speciali sull’immobile e di cui fossero stati titolari i creditori (CONSOLO – LUISO: Codice di procedura civile commentato, Milano, 2000, sub. art.586).
Dalla interpretazione delle pronunce della Suprema Corte sembra comprendersi come solo un diritto reale di garanzia sia soggetto all’effetto liberatorio della vendita all’asta del bene e, al contrario, per esempio, il giudice dell’esecuzione non ha il potere di disporre la cancellazione delle domande giudiziali con cui i terzi rivendichino la proprietà, ovvero altro diritto reale sull’immobile ai sensi dell’art.2668 c.c. (Cass. 9 novembre 1978 n.5121, in Giust. Civ., 1979, I, 1307);
La vendita all’asta per la precisa espressione dell’art.586 c.p.c., (cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie) e per la natura di obligatio propter rem non libera quindi il nuovo proprietario dal pagamento dei contributi condominiali.
L’indicazione dell’art.586 c.p.c. sembra da ritenersi tassativa; quando il legislatore ha voluto mantenere un particolare vincolo lo ha espressamente previsto come nel caso della vendita di immobili di particolare interesse artistico o storico imponendo al giudice di inserire nell’ordinanza di vendita, la notizia del vincolo, così come il dovere di darne notizia alla PA (Cass. 27 giugno 1986 n.4282, in Giust. Civ., 1986, I, 2372).
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References: art. 63
 sentenza 
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 art.63
 sentenza 
 Cass. 
 art.586