Source: http://www.juramagazin.de/86307.html
Timestamp: 2020-05-27 22:11:11+00:00

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﻿ Freimachungskosten
Standortverlegung durchschnittlichen Freimachungskosten. Sind auf Grund der Gegebenheiten Mehrkosten zu erwarten, muss darüber verhandelt werden. „Darüber verhandelt werden" heißt: Man muss dann auch versuchen, das Risiko in der Größenordnung zu begrenzen. Und dann muss man sich darüber unterhalten: Wer trägt die Kosten dieses Risikos?
Das Bezirksamt hat eine Strategie dabei verfolgt, dass auf keinen Fall das Bezirksamt diese Kosten übernimmt, und hat aus dem Grund mit der Senatsverwaltung für Bauen damals verhandelt, dass in dem Fall, wenn das eintritt, die Senatsverwaltung das übernimmt. Das ist gelungen.
Auf Anfrage bei der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (SenBauWohnV)
bot diese an, die Abräumung durchzuführen, zunächst jedoch nur auf Kosten des Bezirks, da ein Tätigwerden auf eigene Kosten nur zur ­ hier nicht gegebenen ­ Gefahrenabwehr in Betracht komme.
Bemerkenswert ist der sich in den Grundstücksamts-Akten hierzu findende Konfliktlösungsvorschlag, dem sich die Hoffnung auf ein unbürokratisches Tätigwerden Frau Moessingers entnehmen lässt: „Herr Teschner-Steinhardt ­ Um 1 ­ empfiehlt uns, dass es sinnvoll wäre, wenn Herr Stefke telef. Kontakt mit SenBauWohnV ­ Herrn Gembus, Referatsleiter Altlasten [...] aufnehmen könnte, um herauszufinden, ob Frau Moessinger auch hier erfolgreiche Verhandlungen geführt hat oder ob Möglichkeiten bestehen, dass SenBauWohnV die Finanzierung der Beseitigung der Altlasten übernehmen könnte."
Spätere Gespräche des Umweltamtes mit SenBauWohnV hatten dann ergeben, dass der Senatsverwaltung Mittel zur Verfügung stünden, aufgrund einer Sanierungsanordnung oder Sanierungsempfehlung des Umweltamtes tätig zu werden. Auf dieser Grundlage wurde die in § 4 Abs. 3 Erbbauvertrag niedergelegte Kostenübernahme der Senatsverwaltung für altlastenbedingte Baureifmachungskosten, die 5% des Grundstückswertes übersteigen, von dieser schließlich akzeptiert.
Eine Regelung, die nach Aussage des Vermessungsamtes bei der Einräumung von Erbbaurechten wie auch beim Grundstücksverkauf üblich sei.
Vervollständigt wurde die Regelung der Baureifmachungskosten durch § 4 Abs. 3a, der regelt, dass erhöhte, nicht altlastenbedingte Baureifmachungskosten auf den zu zahlenden Erbbauzins angerechnet werden können, soweit sie die erforderlich werdende Abräumung der Hochfläche betreffen und nicht von Dritten getragen werden.
Eine nähere Ausgestaltung erfuhren die die Baureifmachung betreffenden Regelungen durch die vertragliche Vereinbarung zwischen der Stiftung und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 31.3./12.4.2000.
Ein bauliches Problem, dessen Bewältigung ebenfalls der vertraglichen Einbeziehung bedurfte, stellte ein unter Teilen der Baufläche verlaufender ehemaliger Posttunnel dar, von dem man zunächst der Ansicht war, dieser müsse zumindest teilweise abgerissen werden, soweit er nicht als Zugang zur SBahn genutzt werden könne.
IV. Grundstücksüberlassung im Wege der Erbpacht die Kosten für die Tunnelentfernung zu übernehmen, die zunächst auf ca. 450 000 DM geschätzt wurden, nach Ansicht der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr aber je nach Räumungsart mit 512 TDM bis 1 105 TDM beziffert wurden.
Auf Vorschlag des Rechtsamtes wurden nach der Kündigung des Vertrages über den Posttunnel die Ansprüche des Bezirksamtes gegen die Post an das Tempodrom abgetreten, damit dieses dann selbst mit der Post über die Einzelheiten verhandeln konnte.
Im Erbbauvertrag bereitete das Bezirksamt die Abtretung seiner Ansprüche gegen die Post an die Stiftung Neues Tempodrom vor und schloss die Haftung für eine verspätete Freimachung und Beseitigung des Tunnels aus.
Zur weiteren Bewältigung der Problematik wurden vom Erbbauvertrag getrennte Verträge zwischen Deutscher Post, Bezirksamt und Stiftung sowie zwischen Stiftung und Bezirk geschlossen, die nachfolgend dargestellt werden.
Zum Inhalt des Erbbauvertrages gehörte auch eine Regelung zum Heimfall, d.h. „eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen" (§ 2 Nr. 4 ErbbauVO).
Bei Eintreten eines der in § 14 Nr. 1 bis 8 genannten Umstände, dass z. B. die Stiftung Neues Tempodrom die Bauverpflichtung nicht erfüllte, mit den Erbbauzinszahlungen in einen zwei Jahresbeträge übersteigenden Rückstand gerät, die Nutzung beendet oder ändert oder ein Insolvenzverfahren über ihr Vermögen eingeleitet wurde, konnte das Heimfallrecht ausgeübt werden.
Allerdings war dann eine Entschädigung für die baulichen Anlagen in Höhe deren Verkehrswertes vereinbart, für den Fall eines Verschuldens der Erbbauberechtigten gemindert auf die Hälfte, in jedem Fall abzüglich öffentlicher Förder- und Zuschussmittel, die die Stiftung für den Bau erhalten hat und abzüglich der noch valutierenden Grundschulden. Waren diese höher als der Gebäudewert abzüglich der vorzunehmenden Abschläge, hätte hingegen die Stiftung den übersteigenden Betrag dem Grundstückseigentümer, dem Land, bzw. dem Bezirk, erstatten müssen.
Während diese Regelung zu Recht als für einen Erbbauvertrag „üblich" angesehen wurde, wies die hier vereinbarte Heimfallregelung eine Besonderheit zu Gunsten des Bezirks auf. Ein Werterstattungsanspruch der Stiftung für den Fall der Ausübung des Heimfallrechts durch das Land setzte zusätzlich voraus, dass es dem Land gelungen war, binnen eines Jahres nach Ausübung des Heimfallrechts eine anderweitige Verwendung des Tempodroms für kulturelle oder sportliche Zwecke zu finden. Sollte dies nicht gelingen, wäre eine Erstattung durch das Land nicht, wohl aber der Betrag der noch valutierenden Grundschulden durch die Stiftung Neues Tempodrom zu zahlen.
Im Insolvenzfall bot sich die Ausübung des Heimfallrechts aus Sicht der Senatsverwaltung für Finanzen hingegen nicht an, da der Grundschuldabgeltungsanspruch mangels Masse regelmäßig ins Leere laufe, so dass das Land die sich aus den valutierenden Grundschulden ergebenden.
Zeuge Hellmann teilte dem Ausschuss mit, diese Haltung habe SenFin auch beibehalten, als tatsächlich der Insolvenzfall eintrat.
j) Entschädigung während der Bauphase
Ein Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Erbbauzinses entstand nach § 2 Erbbauvertrag erst nach der Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch. Für den Zeitraum ab der Übergabe und vor der Eintragung war in § 19 Abs. 3 des Erbbauvertrages eine in der Höhe dem Erbbauzins entsprechende Entschädigungszahlung vorgesehen, die ­ entsprechend dem Erbbauzins ­ für bis zu drei Jahre gegen Stundungszinsen gestundet werden konnten.
3. Zustimmungen
Der Abschluss des Erbbauvertrages durch das Bezirksamt bedurfte zuvor der Zustimmung der Senatsverwaltung für Finanzen sowie des Haushaltsamtes des Bezirksamtes Kreuzberg von Berlin.
a) Zustimmung der Senatsverwaltung für Finanzen
Die Senatsverwaltung für Finanzen wurde erst am 23. April 1999 um Zustimmung zum Entwurf des Erbbauvertrages gebeten. Ihre bedingte Zustimmung erteilte die Senatsverwaltung am 10. August 1999.
Gründe für die Verzögerungen waren zunächst die Unsicherheit, ob das Tempodrom-Projekt überhaupt verwirklicht werden würde, da es zeitweise so aussah, als sei die vom Tempodrom als Finanzierungssäule bereits eingerechnete Entschädigungszahlung für den Wegzug aus dem Tiergarten nicht zu erlangen.
Da später auch die Lotto-Mittel als unsicher angesehen wurden, drängte die Senatsverwaltung darauf, auch unabhängig vom Zustimmungsvorbehalt den Erbbauvertrag nicht zu beurkunden, bevor die Finanzierung nicht gesichert ist.
Diesen Hinweis nahm das Grundstücksamt dann auch im Schreiben gegenüber Frau Moessinger auf.
b) Zustimmung des Haushaltsamtes
Die Zustimmung des Haushaltsamtes des Bezirksamtes Kreuzberg war wegen der Regelung des § 4 Abs. 3a von der Senatsverwaltung für Finanzen für erforderlich gehalten worden. Diese Regelung sieht vor, dass ggf. anfallende erhöhte Baureifmachungskosten auf die Zahlung des Erbbauzinses angerechnet werden. Das sich aus § 35 LHO ergebende Bruttoprinzip bestimmt: „Alle Einnahmen und Ausgaben sind mit ihrem vollen Betrag bei dem hierfür vorgesehenen Titel zu buchen, soweit sich aus § 15 Abs. 1 Satz 2 und 3 nichts anderes ergibt" (Absatz 1 Satz 1).
Vor diesem Hintergrund war die sich aus der Anrechnungsmöglichkeit der Baureifmachungskosten ggf. ergebende Minderung der Erbbauzinseinnahmen von der Senatsverwaltung für Finanzen für problematisch erachtet worden.
Nach Rücksprache mit dem Vermessungsamt, dem Grundstücksamt sowie der Senatsverwaltung für Finanzen kam das Haushaltsamt zu dem Ergebnis, dass die Anrechnungsmöglichkeit nicht zu beanstanden war. Da erhöhte Baureifmachungskosten in der Wertermittlung nicht berücksichtigt

References: § 4
 § 4
 § 14
 § 2
 § 19
 § 4
 § 35
 § 15