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Timestamp: 2016-10-28 19:59:55+00:00

Document:
1A.42/2006 (06.06.2006)
Beschwerdef�hrer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Philipp Dobler,
Amt f�r Raumplanung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1200, 6431 Schwyz,
X.________ und Y.________ sind Eigent�mer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundst�cks KTN 1052, Riedstrasse 29, in der Gemeinde Wollerau. Am 12. M�rz 2001 reichten sie ein Baugesuch f�r den An- und Umbau des bestehenden Wohnhauses ein. Geplant war namentlich die Anhebung des Kniestocks, der Einbau einer zus�tzlichen Wohnung im 2. Obergeschoss, der Anbau von gedeckten und verglasten Balkonen (Lauben) auf der Ost- und Westseite sowie der Aufbau einer zweiten Lukarne auf der Westseite der Baute. Gegen das Bauvorhaben erhob u.a. Z.________ Einsprache.
Am 4. Oktober 2001 erteilte das Amt f�r Raumplanung des Kantons Schwyz (ARP) eine Ausnahmebewilligung f�r das Bauvorhaben. Diese wurde der Bauherrschaft zusammen mit der Baubewilligung und dem Einspracheentscheid der Gemeinde vom 29. Oktober 2001 er�ffnet.
Am 14. Oktober 2003 reichten X.________ und Y.________ bei der Gemeinde Wollerau ein Projekt�nderungsgesuch ein. Die Zahl der Wohnungen sollte von zwei auf vier erh�ht werden durch den Einbau eines Studios im Erdgeschoss und einer 2 1/2-Zimmerwohnung im Obergeschoss. Teils waren die �nderungen bereits realisiert worden, so u.a. auch die Verglasung der Lauben im Erdgeschoss (Westfassade) und im 1. Obergeschoss (West- und Ostfassade). Gegen das Bauvorhaben erhob Z.________ Einsprache.
Am 12. Mai 2004 verf�gte das ARP, dass f�r die vorgenommenen Projekt�nderungen nachtr�glich eine Ausnahmebewilligung erteilt werde. Nicht erteilt werde dagegen die Ausnahmebewilligung f�r das Verglasen der Lauben im Erdgeschoss (Westfassade) und im 1. Obergeschoss (West- und Ostfassade). Die Verglasung sei innert zwei Monaten ab Rechtskraft der Verf�gung wieder zu entfernen.
Gegen diese Verf�gung erhoben X.________ und Y.________ am 14. Juni 2004 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Dieser wies die Beschwerde am 18. Oktober 2005 ab.
Gegen den regierungsr�tlichen Beschluss f�hrten X.________ und Y.________ Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Dieses wies die Beschwerde am 21. Dezember 2005 ab, soweit es darauf eintrat.
Dagegen haben X.________ und Y.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids; eventualiter sei das Verwaltungsgericht und die �brigen Vorinstanzen zu verpflichten, den Beschwerdef�hrern Schadensersatz in H�he von mindestens Fr. 50'000.-- zu entrichten. �berdies ersuchen sie um die Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung.
Das Verwaltungsgericht, der Regierungsrat, das ARP und der Gemeinderat Wollerau beantragen die Abweisung der Beschwerde. Z.________ hat sich nicht vernehmen lassen. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Mit Verf�gung vom 30. M�rz 2006 wurde der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid �ber eine Bewilligung im Sinne der Art. 24 ff. des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700). Dagegen steht die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht offen (Art. 34 Abs. 1 RPG). Da alle Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde grunds�tzlich einzutreten.
Nicht einzutreten ist allerdings auf den Entsch�digungsantrag, auf den bereits das Verwaltungsgericht nicht eingetreten ist (angefochtener Entscheid E. 2), so dass insoweit kein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid in der Sache vorliegt. Die Beschwerdef�hrer begr�nden mit keiner Silbe, inwiefern dieser Nichteintretensentscheid Bundesrecht verletzt.
Streitig ist, ob eine Ausnahmebewilligung f�r die Laubenverglasung bereits erteilt worden ist (vgl. unten, E. 2) oder erteilt werden muss (unten, E. 3). Ist dies zu verneinen, so ist weiter zu pr�fen, ob die Anordnung, die Laubenverglasung zu entfernen, Bundesrecht verletzt (E. 4).
Die Beschwerdef�hrer sind der Auffassung, die Verglasung der Lauben sei vom ARP bereits in seiner ersten Verf�gung vom 4. Oktober 2001 bewilligt worden.
2.1 Urspr�nglich hatten die Beschwerdef�hrer mit dem Baugesuch einen Plan Nr. 344-11, datierend vom 12. Februar 2001, eingereicht, der den Vermerk "Balkon verglast" trug.
Am 3. April 2001 schrieb die kommunale Hochbaukommission den Beschwerdef�hrern, dass verglaste Balkone zur Bruttonutzfl�che zu rechnen seien und die Erweiterung, einschliesslich der Balkone, das maximal zul�ssige Mass von 100 m2 �berschreite. Die Kommission regte deshalb eine entsprechende Korrektur des Baugesuchs an, bevor die Akten der kantonalen Baukontrolle weitergeleitet w�rden.
Daraufhin reichten die Beschwerdef�hrer einen am 5. April 2001 revidierten, von ihnen und dem Architekten unterschriebenen Plan ein. Dieser enthielt bei der Beschriftung "Balkon" nicht mehr den Vermerk "verglast", sondern nur noch die Pr�zisierung "neu". Im Gegensatz zum fr�heren Plan war auf dem revidierten Plan auch die leichte Schraffierung, welche die Verglasung symbolisierte, wegretouchiert worden. Dieser Plan ging am 16. Mai 2001 bei der kantonalen Baukontrolle ein.
Das Verwaltungsgericht ging davon aus, damit sei das Projekt ge�ndert worden, weshalb das zun�chst eingereichte Baugesuch mit verglasten Balkonen hinf�llig geworden sei. Eine allf�llige Bewilligung habe sich deshalb nur noch auf das ge�nderte Projekt beziehen k�nnen, das keine Verglasung der Balkone mehr vorsah.
Das ARP habe am 4. Oktober 2001 die Ausnahmebewilligung f�r das "vorliegende Bauvorhaben" erteilt; damit habe es sich auf die ihm zur Beurteilung vorliegenden Unterlagen bezogen, insbesondere auf den korrigierten Plan vom 5. April 2001. Mithin habe sich die Bewilligung nur auf den Umbau ohne die strittige Verglasung bezogen, was auch den Beschwerdef�hrern habe bewusst sein m�ssen. In der Verf�gung des ARP sei denn auch nur von "gedeckten Balkonen" bzw. "offenen Lauben" die Rede. Nur einmal, in lit. F der Verf�gung, werde bei der Wiedergabe der Einsprache von "verglasten Laubeng�ngen" gesprochen; dies erkl�re sich jedoch mit der Bezugnahme auf die Einsprache, die gegen das urspr�ngliche Projekt mit verglasten Lauben erhoben worden sei.
Das Verwaltungsgericht r�umte ein, dass der Bewilligungsbeschluss der Gemeinde vom 29. Oktober 2001 eine missverst�ndliche Erw�gung (Ziff. 4) enthalte, die suggeriere, das Projekt sei vom ARP mit Verglasung gepr�ft und f�r bewilligungsf�hig gehalten worden. Diese Erw�gung habe aber keinen Eingang in das Dispositiv der Bewilligung gefunden. �berdies sei die Gemeinde f�r die Erteilung der Ausnahmebewilligung auch nicht zust�ndig gewesen. Schliesslich stehe die betreffende Erw�gung der kommunalen Bewilligung in Widerspruch zu dem den Beschwerdef�hrern bekannten Ablauf des Bewilligungsverfahrens, weshalb sie darauf nicht h�tten vertrauen d�rfen.
2.2 Die Beschwerdef�hrer bestreiten den vom Verwaltungsgericht geschilderten Ablauf des Baugesuchverfahrens und namentlich die am 5. April 2001 vorgenommene Projekt�nderung nicht. Sie halten dennoch die Argumentation des Verwaltungsgerichts f�r willk�rlich. Sie berufen sich hierf�r auf lit. F des Sachverhalts der Verf�gung des ARP vom 4. Oktober 2001, in der von "verglasten Laubeng�ngen" die Rede sei, und auf die Erw�gung Ziff. 4 der Verf�gung des Gemeinderates vom 29. Oktober 2001. Diese lautet:
"Gem�ss Definition des Amtes f�r Raumplanung ist bei Um- und Anbauten lediglich die Differenz zur zonenwidrig genutzten Fl�che zu ermitteln. In diesem Falle sind daher nur die Balkone bzw. Laubeng�nge mit einer Fl�che von total 52.70 m2 neu anrechenbar. Bei der baurechtlichen Pr�fung durch das Bauamt hat sich eine �berschreitung des zul�ssigen Masses ergeben, worauf der Bauherrschaft empfohlen wurde, auf die Verglasung der Balkone zu verzichten. Mit der Definition des Amtes f�r Raumplanung ist diese Massnahme hinf�llig und die Verglasung der Balkone daher zul�ssig.
Aus �sthetischen Gr�nden ist die Verglasung hinter oder zwischen die Holzpfosten zu versetzen."
Die Beschwerdef�hrer sind der Auffassung, damit sei eindeutig die Verglasung der Balkone bewilligt worden. Hierf�r sei sogar eine Auflage formuliert worden (Verglasung hinter oder zwischen den Holzpfosten), auf die im Dispositiv verwiesen werde (Disp.-Ziff. 1.3: "Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt").
2.3 Inhalt und Tragweite einer Verf�gung ergeben sich in erster Linie aus dem Dispositiv. Ist das Verf�gungsdispositiv unklar, unvollst�ndig, zweideutig oder widerspr�chlich, so muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die Begr�ndung der Verf�gung zur�ckgegriffen werden. Da die Verf�gung mit dem Gesetz und dem Rechtsgleichheitsprinzip in Einklang stehen soll, muss bei der Auslegung mitbeachtet werden, welche L�sung mit dem Gesetz �bereinstimmt (Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 129) und den von der Beh�rde �blicherweise zugrunde gelegten Kriterien entspricht (Pierre Moor, Droit administratif, vol. II, Bern 2002, Ziff. 2.1.2.8 S. 179). Insofern ist bei der Auslegung einer Verf�gung nicht deren Wortlaut, sondern ihr tats�chlicher rechtlicher Bedeutungsgehalt massgeblich (BGE 120 V 496 E. 1a S. 497 mit Hinweis).
Allerdings setzt der Vertrauensgrundsatz dieser Auslegung Grenzen: Eine Verf�gung darf nur so ausgelegt werden, wie sie der Empf�nger aufgrund aller Umst�nde, die ihm im Zeitpunkt der Er�ffnung bekannt waren oder h�tten bekannt sein m�ssen, in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 115 II 415 E. 3a S. 421 mit Hinweisen; Moor, a.a.O., S. 179/180; Gygi, a.a.O., S. 129).
2.4 Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, dass zwei Verf�gungen vorliegen: die kantonale Ausnahmebewilligung des ARP vom 4. Oktober 2001 und die Baubewilligung der Gemeinde vom 29. Oktober 2001, die den Beschwerdef�hrern gemeinsam er�ffnet wurden.
Gem�ss � 76 Abs. 2 des Schwyzer Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 (PBG/SZ) bed�rfen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen einer Raumplanungsbewilligung des vom Regierungsrat bezeichneten Amtes, d.h. des ARP. Die Bewilligungsbeh�rde der Gemeinde beurteilt solche Bauvorhaben auf Einhaltung der baupolizeilichen Vorschriften.
Nachdem die Tragweite der Ausnahmebewilligung streitig ist, muss in erster Linie die Verf�gung des ARP ausgelegt werden. Immerhin k�nnen sich auch aus der Baubewilligung und namentlich den bewilligten Pl�nen, die den Beschwerdef�hrern zusammen mit der Ausnahmebewilligung zugestellt wurden, Hinweise auf das vom ARP bewilligte Bauvorhaben ergeben.
2.5 Disp.-Ziff. 1 der Verf�gung des ARP erteilt die Ausnahmebewilligung f�r das "vorliegende Bauvorhaben". Die Auslegung des Verwaltungsgerichts, wonach sich dies auf das zuletzt eingereichte Baugesuch und damit auf das ge�nderte Projekt ohne Balkonverglasung beziehe, erscheint sachgerecht: Der kantonalen Baukontrolle und damit dem ARP war nur der revidierte Plan vom 5. April 2001 eingereicht worden, in dem die Verglasung der Balkone nicht mehr vorgesehen war. H�tte das ARP auf das urspr�ngliche Projekt zur�ckkommen wollen, w�re zu erwarten gewesen, dass es vorher R�cksprache mit der Bauherrschaft genommen und diese aufgefordert h�tte, die Baupl�ne entsprechend abzu�ndern. Mindestens aber h�tte es einen ausdr�cklichen Hinweis im Dispositiv der Verf�gung anbringen m�ssen, wonach das Bauvorhaben in der Fassung des urspr�nglichen Gesuchs und nicht der sp�teren Projekt�nderung bewilligt werde.
2.6 Diese Auslegung der Verf�gungsformel des ARP deckt sich mit dem Dispositiv der kommunalen Baubewilligung:
Darin wird "das Bauvorhaben" mit Auflagen unter Verweis auf die genehmigten Projektpl�ne 344-11 + 12 genehmigt. In den Akten der Gemeinde Wollerau befinden sich zwei Pl�ne ("Grundr./Fassaden/ Schnitt"), die beide die Nr. 344-11 tragen. Der eine tr�gt den Stempel der Gemeinde ("Baubewilligung 29.10.2001; Exemplar f�r Gemeinde"), der andere den Stempel "ung�ltig". Auf dem einen ist die Beschriftung "Balkon verglast" auf den Grundrissen des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses handschriftlich durchgestrichen und, ebenfalls handschriftlich, in roter Schrift, der Vermerk "korr. 26.7.01" notiert. Dagegen fehlen diese Korrekturen auf dem anderen Plan mit dem Stempel "ung�ltig". Die Gemeinde hat dazu ausgef�hrt, dass sie, nachdem die Beschwerdef�hrer entschieden hatten, auf die Verglasung zu verzichten, "entgegenkommenderweise" auf das Nachreichen neuer Pl�ne verzichtet und die Korrektur handschriftlich vorgenommen habe, w�hrend der kantonalen Baukontrolle bzw. dem ARP ein neuer, korrigierter Plansatz zugestellt worden sei (Stellungnahme vom 29. M�rz 2004.)
Die Beschwerdef�hrer behaupten allerdings, sie h�tten nach denjenigen Pl�nen gebaut, die sie als g�ltig zur�ckbekommen h�tten, d.h. das ihnen zugestellte Planexemplar h�tte keine entsprechende Korrektur enthalten. Der von ihnen vorgelegte Plan (ohne Korrekturen) tr�gt jedoch nicht den Bewilligungsstempel, sondern lediglich den Stempel "Feuerschau"; einen von der Gemeinde als bewilligt gestempelten Plan haben die Beschwerdef�hrer nicht vorgelegt. Unter diesen Umst�nden durfte das Verwaltungsgericht davon ausgehen, dass der ihnen mit der Baubewilligung zugestellte Plan mit dem f�r die Gemeinde bestimmten Exemplar identisch war.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer war das Verwaltungsgericht nicht verpflichtet, hierzu den Architekten als Zeugen zu vernehmen, nachdem die Beschwerdef�hrer vor Verwaltungsgericht keinen entsprechenden Antrag gestellt hatten (die Beweisantr�ge S. 8 der Verwaltungsgerichtsbeschwerde und S. 3 a.E. der Eingabe vom 13. Dezember 2005 beziehen sich auf ein anderes Beweisthema). Nachdem der vom Verwaltungsgericht festgestellte Sachverhalt keine M�ngel i.S.v. Art. 105 Abs. 2 OG aufweist, kann diese Einvernahme auch vor Bundesgericht nicht mehr nachgeholt werden.
2.7 Die Auslegung der Verf�gungsdispositive wird durch die Begr�ndung der Verf�gung des ARP best�tigt. Dort heisst es, das Bauvorhaben umfasse den Anbau von "gedeckten Balkonen" auf der Ost- und Westseite (Sachverhaltsabschnitt B); zur Erl�uterung wurde in Klammern "offene Laube" beigef�gt (Sachverhaltsabschnitt D).
Die Erw�hnung von "verglasten Lauben" in Abschnitt F des Sachverhalts ist, wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat, ohne Bedeutung, da an dieser Stelle lediglich die Einsprache Z.________ gegen das urspr�ngliche Projekt wiedergegeben wird. Der Einsprecher hatte die ungen�gende Durchfahrtsh�he bei den verglasten Laubeng�ngen ger�gt. Diese Einsprache wurde mit der Projekt�nderung (Verzicht auf Verglasung) nicht hinf�llig, da die Durchfahrtsh�he durch die H�he der Balkone und nicht deren Verglasung bestimmt wurde. Sie musste deshalb vom ARP (in E. 5 der Verf�gung) noch behandelt werden.
2.8 F�r die Bewilligung der Verglasung spricht allerdings - insofern ist den Beschwerdef�hrern zuzustimmen - E. 4 der gemeindlichen Baubewilligung. Diese Erw�gung steht jedoch im Widerspruch zu den von der Gemeinde bewilligten Pl�nen und stammt nicht von der f�r die Ausnahmebewilligung zust�ndigen Beh�rde.
Die Gemeinde folgert in dieser Erw�gung aus der Verf�gung des ARP, dass die Laubenverglasung - entgegen der von der Gemeinde mit Schreiben vom 3. April 2001 vertretenen Rechtsauffassung - bewilligungsf�hig sei. In der Tat hatte das ARP in E. 2 seiner Verf�gung ausgef�hrt, dass die Erweiterung der (zonenwidrig genutzten) Nutzfl�che nur 52.7 m2 bzw. 7% betrage und damit das Mass einer teilweisen �nderung nach Art. 42 RPV einhalte. Die 52.7 m2 entsprechen genau der Fl�che der Balkone. Aus der Berechnung des ARP vom 14. August 2001 mit dem Vermerk "Provisorische Nutzfl�chen-Berechnung" ergibt sich, dass das ARP damals lediglich die altrechtlich bestehende und die neu geplante Nutzfl�che verglich, nicht aber die anrechenbare Bruttogeschossfl�che vor und nach dem Umbau (vgl. dazu unten, E. 3). Wird nur auf die Nutzfl�che abgestellt, so spielt es keine Rolle, ob die Balkone verglast sind (und deshalb als Wohnraum dienen k�nnen) oder nicht, da sie jedenfalls zur Nutzfl�che z�hlen.
Daraus l�sst sich allerdings nur folgern, dass die Laubenverglasung nach der damaligen (unzutreffenden) Rechtsauffassung des ARP bewilligungsf�hig gewesen w�re, nicht dagegen, dass sie bewilligt worden ist. Wie oben (E. 2.5 - 2.7) dargelegt wurde, ist die Verf�gung des ARP klarerweise in dem Sinne auszulegen, dass das ge�nderte Bauvorhaben, ohne Balkonverglasung, bewilligt wurde. Daran kann die Erw�gung der Gemeinde in der Baubewilligung nichts �ndern, zumal sie im Widerspruch zu den bewilligten Baupl�nen steht.
Dieser Widerspruch war nach dem oben Gesagten auch f�r die Beschwerdef�hrer erkennbar, weshalb sie nach Treu und Glauben nicht darauf vertrauen durften, ihr urspr�ngliches Bauvorhaben (mit verglasten Lauben) sei bewilligt worden.
2.9 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass im Oktober 2001 keine Ausnahmebewilligung f�r die Laubenverglasung erteilt worden ist.
Zu pr�fen ist deshalb, ob die Beschwerdef�hrer Anspruch auf eine nachtr�gliche Ausnahmebewilligung f�r die Laubenverglasung haben.
3.1 Das Verwaltungsgericht liess offen, ob die Ausnahmebewilligung auf Art. 24c RPG oder auf Art. 24d RPG i.V.m. � 37a der kantonalen Vollzugsordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 2. Dezember 1997 (VvPBG) in der Fassung vom 23. September 2003 zu st�tzen sei, da in beiden F�llen Erweiterungen nur in den Grenzen von Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV (i.V.m. Art. 42a Abs. 2 RPV) zul�ssig seien.
Danach d�rfe die anrechenbare Bruttogeschossfl�che und die Nebenfl�chen nicht um mehr als 30 Prozent erweitert werden (wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden Geb�udevolumens nur zur H�lfte angerechnet werden) und absolut 100 m2 nicht �bersteigen. Beide Vorgaben w�rden durch das Bauvorhaben �berschritten: Die der Wohnnutzung zugef�hrte (und deshalb als Bruttogeschossfl�che anrechenbare) Fl�che werde im Vergleich zum vorbestehenden altrechtlichen Zustand um knapp 150 m2 und um �ber 40% erweitert. Bei dieser Berechnung ging das Verwaltungsgericht davon aus, dass die verglasten Balkone zur Wohnfl�che zu z�hlen seien.
3.2 Die Beschwerdef�hrer sind der Auffassung, die Erweiterung halte das nach Art. 42 Abs. 3 RPV bzw. 42a Abs. 2 RPV zul�ssige Mass ein, weil die verglasten, aber unbeheizten Lauben nicht an die Bruttogeschossfl�che anzurechnen seien. Sie seien weder zum Wohnen noch zum Arbeiten bestimmt, sondern dienten lediglich dem L�rmschutz. Hierzu beantragen sie die Vornahme eines Augenscheins, die Einholung eines L�rmgutachtens sowie eine Parteibefragung.
3.3 Das Verwaltungsgericht hat sich f�r die Definition der anrechenbaren Bruttogeschossfl�che (aBGF) auf die Vollzugshilfe des ARE gest�tzt (Neues Raumplanungsrecht, Erl�uterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen f�r den Vollzug, Bern 2001, Anhang 1 zu Bewilligungen nach Art. 24c RPG, S. 21). Danach resultiert die aBGF aus der Summe aller Geschossfl�chen (einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte), die dauerhaft f�r das Wohnen und Arbeiten genutzt werden k�nnen. Nicht angerechnet werden Fl�chen mit einer lichten H�he von weniger als 1 m sowie die Nebenfl�chen (BNF, umfassend Funktionsfl�chen und Nebennutzfl�chen). Zur aBGF z�hlen auch die zur Erschliessung der entsprechenden Wohn- und Arbeitsr�ume dienenden Verkehrsfl�chen (Flure, Korridore, Eingangshallen; Treppen und Rampen; Aufzugssch�chte). Nicht an die aBGF angerechnet werden (analog Nebennutzfl�chen gem�ss SIA-Norm 416 [1993]) u.a. offene Erdgeschosshallen, �berdeckte offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubeng�nge dienen.
Bereits aus dieser Definition l�sst sich im Umkehrschluss ableiten, dass geschlossene Balkone grunds�tzlich zur BGF angerechnet werden. Dies erscheint auch sachgerecht, da derartige vor der Witterung gesch�tzte R�ume grunds�tzlich als Wohnraum genutzt werden k�nnen. Dies gilt auch dann, wenn sie unbeheizt sind: Wie das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen hat, kann ein verglaster Balkon selbst im Winter durch die blosse Sonneneinstrahlung bewohnbar gemacht oder durch �ffnen der Hauszug�nge oder durch einen mobilen Heizk�rper beheizt werden. Auch im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die verglasten Balkone, die unmittelbar an Wohnr�ume angrenzen, den bewohnbaren Raum vergr�ssern und die Wohnqualit�t durch Gew�hrung einer grossz�gigen Aussicht ins Freie erh�hen sollen (vgl. dazu auch die von der Gemeinde eingereichte Anzeige im Internet mit Fotos).
Soweit die Beschwerdef�hrer ausf�hren, die Verglasung sei nur aus L�rmschutzgr�nden vorgenommen worden, �ndert dies nichts an der Nutzbarkeit der verglasten Balkone zu Wohnzwecken; insofern kann auf die beantragten Beweiserhebungen verzichtet werden. Im �brigen ist das Vorbringen neu, f�hrte doch die Beschwerdef�hrerin noch am Augenschein vom 15. Januar 2004 aus, die Balkone seien lediglich zum Schutz der Fassade vor Witterungseinfl�ssen verglast worden (Protokoll S. 3). Auch in der Beschwerde ans Verwaltungsgericht wurde betont, die Verglasung diene nur dem Windschutz.
Die kantonalen Instanzen haben daher die verglasten Balkone zu Recht an die Bruttogeschossfl�che angerechnet und die Ausnahmebewilligung hierf�r, wegen �berschreitung des maximal zul�ssigen Erweiterungsmasses, verweigert. Insofern kann offen bleiben, ob die Verglasung nicht auch eine wesentliche Ver�nderung des �usseren Erscheinungsbildes der Baute bewirkt und schon aus diesem Grunde die Identit�t der Baute nicht mehr wahrt.
Schliesslich ist zu pr�fen, ob die angeordnete Entfernung der Verglasung Bundesrecht verletzt.
4.1 Die Beschwerdef�hrer halten diese Anordnung f�r unverh�ltnism�ssig: Sie seien auf die Laubenverglasung zum Schutz gegen den von der Autobahn herkommenden L�rm angewiesen; zudem h�tten sie die Verglasung im Vertrauen auf die Baubewilligung der Gemeinde eingebaut. Wenn �berhaupt, so sei die Abweichung vom Gesetz sehr gering. Das Verwaltungsgericht habe die Verh�ltnism�ssigkeit der Abbruchverf�gung mit keinem Wort gepr�ft. Diese verstosse auch gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und den Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV).
4.2 Das Verwaltungsgericht hat die Verh�ltnism�ssigkeit sehr wohl gepr�ft (E. 9.2 des angefochtenen Entscheids) und hat sie bejaht, un ter Verweis auf die Ausf�hrungen des Regierungsrates, denen es vollumf�nglich beipflichtete.
Diese Erw�gungen sind nicht zu beanstanden: Das unzul�ssige Schaffen von Wohnraum ausserhalb der Bauzone ist ein Verstoss gegen das Gebot der Trennung von Bauzonen und Nichtbauzonen bzw. der grunds�tzlichen Freihaltung von Bauzonen, weshalb ein �ffentliches Interesse an der Beseitigung der entsprechenden baulichen Vorkehrungen besteht. Der finanzielle Aufwand f�r die Entfernung der Verglasung ist relativ gering. Den Beschwerdef�hrern wurde durch die Ausnahmebewilligungen der Jahre 2001 und 2004 bereits eine sehr weitreichende Umgestaltung und eine grossz�gige Erweiterung des Wohnraums gestattet. Ihr privates Interesse an der Schaffung von noch mehr Wohnraum ist daher nicht schutzw�rdig. Sofern der L�rm von der nahe liegenden Autobahn tats�chlich erheblich sein sollte (was jedoch erstmals vor Bundesgericht geltend gemacht worden ist), bestehen andere M�glichkeiten der L�rmisolierung.
Soweit die Beschwerdef�hrer geltend machen, ihr Grundst�ck werde bald in die Wohnzone eingezont werden, wird dies von der Gemeinde bestritten und findet auch in den eingereichten Unterlagen - die sich lediglich auf die heutige Gewerbezone Altenbach beziehen - keine St�tze. Beweismassnahmen hierzu er�brigen sich, da die Verh�ltnism�ssigkeit einer Abbruchverf�gung auf Grund der aktuellen Rechtslage zu beurteilen ist und blosse Einzonungsm�glichkeiten, deren Realisierung v�llig ungewiss ist, nicht ber�cksichtigt werden k�nnen.
4.3 Auch der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV) steht der Beseitigung der Verglasung nicht entgegen. Aus dem oben (E. 2) Gesagten ergibt sich, dass die Beschwerdef�hrer aufgrund des Ablaufs des Baubewilligungsverfahrens, der Verf�gung des ARP und den bewilligten Pl�nen nicht von der Bewilligung der Laubenverglasung h�tten ausgehen d�rfen. Sie h�tten vielmehr, bevor sie die entsprechenden baulichen Massnahmen durchf�hrten, R�cksprache mit dem ARP nehmen und sich vergewissern m�ssen, ob die Laubenverglasung tats�chlich bewilligt worden sei. Im �brigen ist darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdef�hrer auch zahlreiche andere Projekt�nderungen eigenm�chtig vorgenommen haben, die unstreitig nicht von der Ausnahmebewilligung bzw. der Baubewilligung 2001 erfasst waren (vgl. Zusammenstellung in der Verf�gung des ARP vom 12. Mai 2004 lit. D S. 2).
Durch die Ausnahmebewilligung vom 12. Mai 2004 wurde den Beschwerdef�hrern eine zus�tzliche Erweiterung des Wohnraums von 20 m2 bewilligt, womit das h�chstzul�ssige Erweiterungsmass gem�ss Art. 42 RPV vollst�ndig ausgesch�pft wurde. Diese zus�tzliche Bewilligung w�re nicht m�glich gewesen, wenn den Beschwerdef�hrern gestattet worden w�re, die Laubenverglasung (ganz oder teilweise) beizubehalten. Die Beschwerdef�hrer h�tten die M�glichkeit gehabt, die Laubenverglasung zumindest teilweise (im Umfang des noch nicht ausgesch�pften Erweiterungsmasses) beizubehalten, wenn sie auf andere bauliche Massnahmen verzichtet h�tten.
4.4 Nach dem Gesagten verst�sst die Anordnung zur Entfernung der Laubenverglasung weder gegen die Eigentumsgarantie und das Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip noch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten und haben keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 156 und 159 OG).
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Wollerau, dem Amt f�r Raumplanung, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 24
 Art. 105
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 42