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Timestamp: 2018-02-22 04:39:37+00:00

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Foro Comunidades Propietarios Administradores Fincas Leyes Propiedad Horizontal - FAQ
Dudas + Frecuentes
Categoría: Principal -> Obras
· ¿Qué ocurre si no hay acuerdo sobre las obras de mejora?
· ¿Puedo realizar alguna obra dentro de mi piso? ¿Con qué condiciones?
· En un piso están haciendo obras y no paran de causarnos molestias ¿No existen normas que lo impidan?
· Unos vecinos han empezado a cerrar su terraza sin consultar a nadie. ¿Lo pueden hacer?
· ¿Debe el propietario consentir en su vivienda reparaciones u obras de interés para la comunidad?
· ¿Está obligado un propietario a pagar una nueva instalación, mejora o servicio no necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble?
· ¿La terraza pertenece en exclusiva a mi casa?
· Poner, en parte del patio, un techo para protegerme del sol, la lluvia, etc...
· El presidente de una comunidad debe revisar las obras que en ella se realicen?
· Aseguradora y una gotera en mi casa!
· Obras em mi piso con entrada en otro piso
· Instalación de un ascensor y obras en la casa de un vecino, qué no deja...
· Humedad: lo pagan los afectados o la comunidad?
· El impago de una derrama puede llevarse ante los tribunales
Hay obligación de pagar las obras necesarias para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, pero no otro tipo de mejoras. Si estas superan el importe de tres mensualidades, el vecino que no esté conforme tiene derecho a no correr con su parte del gasto, aunque hayan sido aprobadas en la junta con el porcentaje necesario
Todo propietario de un piso o local puede realizar obras en él, pero tiene que tener en cuenta que:
* Los cambios sólo pueden hacerse en el piso del que se es propietario, no en el resto del edificio. (Si es necesaria alguna reparación en el edificio, tiene que comunicarse al administrador).
* La obra no puede alterar la seguridad del edificio, su estructura general, la configuración ni el estado exterior.
* La obra no puede perjudicar los derechos de otro propietario.
* Antes de comenzar la obra se tiene que comunicar al presidente de la comunidad de propietarios.
Infórmate en tu ayuntamiento: además de la obligación de obtener licencia de obra y para la retirada de escombros (si no tienen, puedes paralizar las obras), también suele haber normas que atendiendo a criterios de zonas, actividades, tramos horarios, etc. limitan el nivel de ruido que puede transmitirse a las viviendas o locales colindantes, sancionándose cualquier exceso.
La Ley de Propiedad Horizontal permite hacer obras sin consultar a la comunidad si no alteran la seguridad, estructura, configuración o estado exterior del inmueble, pero el cerramiento de una terraza está entre los supuestos que deben ser autorizados por la Junta de Propietarios en acuerdo tomado por unanimidad. Podéis interponer una demanda y solicitar la demolición de la obra.
Sí, en efecto, cada propietario debe de consentir en su vivienda o local (y facilitar la entrada) las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles (paso de una tubería o cable por ejemplo) requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le indemnice los daños y perjuicios causados.
No lo está, pero siempre que la cuota de instalación o del servicio exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, e incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Vivo en un edificio de tres plantas con más de tres años de antigüedad. Ocupo el bajo, que dispone de un patio individual cerrado al exterior por una valla metálica. ¿La terraza pertenece en exclusiva a mi casa?
De acuerdo con lo establecido en el artículo 396 del Código Civil, los muros perimetrales o medianeros así como los patios -aun cuando su uso y disfrute exclusivo venga atribuido a un vecino- son elementos comunes y sólo caben usos inocuos. Además, se considera elemento común la configuración externa del inmueble, y si cualquier opietario desea hacer un cerramiento del patio, requiere el consentimiento previo del resto de vecinos.
El cerramiento no sólo constituye una alteración sustancial de la configuración de los elementos comunes del inmueble, sino que afecta al título constitutivo, al introducir un elemento o estructura en la finca no descrita anteriormente que no ha sido valorado a la hora de asignar la cuota de participación o coeficiente.
Según los artículos 12 y 17.1º de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), se requiere el previo acuerdo unánime de la junta de propietarios. Los tribunales de justicia confirman este planteamiento, y afirman en numerosas sentencias que resulta evidente, en estos casos, que queda afectada la apariencia, la estética y la configuración de conjunto. Esta actuación no podría realizarse sin la autorización de la Comunidad. Por ello las actuaciones realizadas sin obtener autorización de la Comunidad son contrarias a la Ley.
Tampoco puede hablarse de la creación de un servicio de interés general equiparable al ascensor o la portería (artículo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal), por lo que no sería de aplicación el régimen de adopción de acuerdos de las tres quintas partes del total de votos y cuotas. Cualquier comunero estará legitimado para ejercitar una acción judicial por alteración de los elementos comunes del inmueble, en beneficio de la Comunidad.
En cuanto a si el hecho del cerramiento lleva implícita una modificación del coeficiente, debe tenerse en cuenta que sin el previo consentimiento unánime de la junta de propietarios no se podrá hacer una variación del mismo, se haya producido o no un cerramiento inconsentido. Sólo en virtud de este acuerdo o por sentencia judicial se podrá modificar las cuotas de participación asignadas a cada propietario en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Las obras de cerramiento están también sujetas al control de la Administración y, en consecuencia, a licencia. Ahora bien, que sea factible el cerramiento desde la óptica de la legalidad municipal (que es de derecho público), cumpliendo para ello los requisitos que como acto reglado exige la Administración, no introduce nigún condicionante en el cumplimiento de la legalidad civil o régimen de la propiedad horizontal. Así, para autorizar el cerramiento de las terrazas es necesaria la autorización unánime previa de la Comunidad de Propietarios.
Para la ejecución de la obra deberán cumplirse los dos requisitos citados: la obtención de la licencia y el acuerdo de la Junta vecinal, sin que el hecho de contar con la autorización municipal autorice sin más al cerramiento sin contar con éste último.
P: Me gustaría poner, en parte del patio, un techo para protegerme del sol, la lluvia, etc., pero que no sea un simple toldo de lona. Una parte del techo iría apoyada en la pared de edificio. ¿Necesito contar con la aprobación de la comunidad de vecinos para hacer la obra? ¿El techo tiene que ser de algún tipo especial o reunir alguna condición?
R: De acuerdo con lo establecido en el artículo 396 del Código Civil, los muros perimetrales o medianeros así como los patios -aun cuando su uso y disfrute exclusivo venga atribuido a un vecino- son elementos comunes y sólo caben usos inocuos. Además, se considera elemento común la configuración externa del inmueble, y si cualquier opietario desea hacer un cerramiento del patio, requiere el consentimiento previo del resto de vecinos.
Entre las amplias funciones del presidente de la comunidad no está la de inspeccionar las obras que se realicen que entendemos corresponde a los técnicos facultativos que se designen.
Así, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él para todos los asuntos que la afecten. Por su parte, el artículo 16 le atribuye la facultad de convocar juntas cuando lo considere conveniente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. El artículo 7.2 de la misma Ley, le concede la facultad de requerir a los propietarios que desarrollen actividades prohibidas por los estatutos, dañosas, molestas insalubres, nocivas y peligrosas.
También tiene la función de visar las certificaciones de deudas con la comunidad en caso de transmisión de pisos o locales (artículo 9.1.e) y en caso de resolución judicial conforme al artículo 21 de la Ley en cuestión.
P: Tengo una gotera en mi casa desde hace tiempo. He avisado a mi compañía de seguros, pero dice que el problema viene del piso de arriba y que son ellos los que deben arreglarlo. La casa de arriba es de alquiler y el propietario dice que no quiere saber nada. ¿Debo denunciar al vecino o a mi compañía por no actuar?
R: Para determinar las obligaciones de su compañía, es preciso analizar el articulado de las condiciones de su póliza, que puede incluir asistencia jurídica para la reclamación a terceros por daños.
El cauce de la reclamación por daños de este tipo es un procedimiento civil por responsabilidad extracontractual, y tiene un plazo de un año desde la producción del daño. A la demanda deberá acompañarse prueba de la existencia y magnitud del daño, así como del origen del mismo, sin perjuicio de la prueba pericial que pueda practicarse en el seno del procedimiento.
P: En la última junta de propietarios se aprobó la realización de unas obras para eliminar los ruidos de mi piso (4º). Para ello, el contratista precisa entrar en el 3º. Sin embargo, la propietaria del 3º se niega a permitir el paso a los operarios. ¿Qué puedo hacer?
R: La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los diferentes propietarios a facilitar el acceso a sus viviendas a fin de efectuar las obras o reparaciones que exija el servicio del inmueble. En consecuencia, la propietaria del 3º no puede negarles el acceso. Si así fuera, recurran al auxilio judicial.
P: Estamos instalando un ascensor y al hacer el hueco se han topado con la tubería de deshechos, con lo que hay que picar en la casa de un vecino para desviar la tubería. Sin embargo, éste se niega, aún diciéndole que le pagamos todos los desperfectos que se le van ha causar. ¿Hay alguna solución legal?
R: Dispone el art 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal que los propietarios están obligados a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados en junta con arreglo a las prescripciones legales, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Asimismo, el apartado d) del mismo artículo prevé expresamente que existe la obligación de permitir la entrada en los pisos o locales a los efectos anteriores. En consecuencia, si la decisión de instalar el ascensor se adoptó válidamente en junta, su vecino tiene la obligación de permitir la realización de las obras; bien entendido que la comunidad deberá reparar los desperfectos y perjuicios que le cause y disponer de otra forma la bajante de aguas residuales.
Si no logran que el vecino permita la realización de las obras voluntariamente, la comunidad deberá acudir a los tribunales de justicia.
P: Soy presidente de una comunidad de propietarios cuyo edificio tiene unos 50 años y en casi todos los bajos hay humedades por capilaridad. ¿Tienen los propietarios afectados que sufragar los gastos de la reparación o ha de hacerlo la comunidad?
R: El artículo 396 del Código Civil establece que son elementos comunes del edificio todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (suelo, cimentaciones, elementos estructurales, forjados). Por eso, al originarse las humedades en el suelo o los cimientos sobre los que se apoya la edificación, ha de subvenir a los gastos de impermeabilización la comunidad, pues es obligación de la misma (artículo 9 de la LPH) la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento del inmueble, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
P: En la urbanización donde resido, se paga el recibo del agua de todos los vecinos con el dinero de la comunidad. Ahora hay bastantes vecinos que deben dinero y pretenden que los que si pagamos nuestros recibos, abonemos además un recibo extra para cubrir los gastos. ¿Estoy obligada a parar este recibo extra? ¿Habría forma de obligar a la comunidad a extender recibos independientes de agua y comunidad y así poder poner contadores individuales?
R: Evidentemente, si la junta de propietarios de la comunidad adopta el acuerdo de emitir una derrama para cubrir gastos, entre ellos el de consumo de agua, y no existe ninguna impugnación en legal forma, dentro de plazo, el acuerdo es ejecutivo y, en consecuencia, todos los propietarios vendrán obligados a abonar dicha derrama.
Ahora bien, se ignora en este momento la forma de las cuentas de la comunidad, pero si las mismas se llevan en la forma ordinaria, en el saldo de cada propietario deberá aparecer si éste es deudor o acreedor frente a la comunidad. Los que poseen saldo deudor, podrán ser demandados ante los Tribunales, pudiendo obtener la comunidad de propietarios una sentencia favorable, en la que se condene al propietrio moroso al pago del principal más las costas del proceso. Entendemos que el gasto de agua es uno de los escasos gastos que pueden ser individualizados, instalándose el correspondiente contador individual de agua, y abonando tan sólo el consumo efectivo, pero sugerimos que se adopte un acuerdo en junta en tal sentido, que obligue a todos los propietarios.
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References: artículo 396
 artículo 396
 artículo 13
 artículo 16
 artículo 7
 resolución 
 artículo 21
 artículo 396