Source: https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendite_liigitus.html?jaotus=juur.206106664.206108731.206108778.206108794&kokkuvotted=false&jaotusedVaikimisiAvatud=
Timestamp: 2020-02-25 08:46:46+00:00

Document:
asja üleandmise kohustus
juhusliku hävimise riisiko üleminek
müüja õiguskaitsevahendid
müük näidise, kirjelduse või mudeli järgi
tagasiostuõigusega müük
2-16-9483/47 Riigikohtu tsiviilkolleegium 17.01.2018
VÕS § 244
Müügilepingust taganemisel on vaid võlaõiguslik toime, st kehtivast taganemisest tekivad õigused ja kohustused lõppenud müügilepingu pooltele. Kinnisomandi ülekandmise asjaõigusleping ei lõpe võlaõiguslikust lepingust taganemisega. Müügilepingust taganemise korral on müüjal võlaõiguslik nõue omandi tagasikandmiseks VÕS § 189 lg 1 järgi, st asjaõiguslepingu sõlmimiseks AÕS § 64^1 mõttes. Müügilepingust taganemise tõttu ei ole kinnistusraamatu kanne ebaõige. (p 12)
VÕS § 244 lg-st 1 tuleneb, et pärast ostueesõiguse teostamist on müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahel kehtiv müügileping, millest tulenevalt saavad pooled nõuda üksteiselt müügilepingu täitmist ja vajadusel kasutada õiguskaitsevahendeid. (p 15)
Kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt AÕS §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta AÕS § 2612 järgi kohustusest tasuda ostuhind müüjale. AÕS §-de 2611 ja 2612 eesmärk on reguleerida kinnistu müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu. Tegemist on erinormidega üldregulatsiooni suhtes, mille kohaselt on müügilepingu pooltel õigused ja kohustused üksnes üksteise suhtes. (p 16)
3-2-1-142-14 Riigikohus 12.01.2015
VÕS § 249
VÕS § 250
Müüja teatamiskohustust ei saa lugeda täidetuks sellega, kui ta teatab ostueesõigust omavale isikule, kus viimane võib müügilepinguga tutvuda. Teatamiskohustuse täitmiseks tuleb ostueesõigusega isikule teatada müügilepingust ja selle sisust. Võimalike vaidluste korral peab just müüja tõendama, et ostueesõigusega isikut on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Ostueesõigusega isikut tuleb teavitada müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest (vt Riigikohtu 25. septembri 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-61-08 tehtud otsuse p 12). Kuna selle tõendamine ei pruugi olla lihtne, oleks otstarbekas eelistada ostueesõigusega isikule lepingu koopia esitamist. (p 15)
3-2-1-131-12 Riigikohus 21.11.2012
Võlgniku õigus müüa kinnisasi kohtutäituri kontrolli all TMS §-s 102 sätestatud korras tuleneb TMS §-st 157. Kohtutäituri kontrolli all müüb võlgnik kinnisasja müügilepingu kohta võlaõigusseaduses ettenähtud korras, kohtutäitur annab müügiks nõusoleku. Enampakkumise korral on asja müüjaks kohtutäitur, kes koostab enampakkumise kohta enampakkumise akti. TMS § 98 lg 5 täpsustab VÕS § 251 lg-t 1, selgitades, millise müügi viisi korral ei saa ostueesõigust kasutada. Ostueesõiguse teostamine on välistatud juhul, kui kinnisasi omandatakse avalik-õigusliku toimingu, nt enampakkumise tulemusel, mitte eraõigusliku lepingu alusel.
Täitemenetluse seadustik ei keela kasutada ostueesõigust, kui kinnisasi müüakse kohtutäituri kontrolli all TMS §-s 102 sätestatud korras. Ostueesõigust ei saa kasutada enampakkumisel. TMS § 98 lg 5 täpsustab VÕS § 251 lg-t 1, selgitades, millise müügi viisi korral ei saa ostueesõigust kasutada. Ostueesõiguse teostamine on välistatud juhul, kui kinnisasi omandatakse avalik-õigusliku toimingu, nt enampakkumise tulemusel, mitte eraõigusliku lepingu alusel.
3-2-1-121-09 Riigikohus 18.11.2009
Juhul kui mitterahalise sissemakse tegemisega soovitakse varjata müügilepingut, tuleb TsÜS § 89 lg 3 järgi kohaldada tehingule müügilepingu sätteid. Sellisel juhul on võimalik ka ostueesõigust teostada.
Osaühingu osade eest mitterahalise sissemaksega tasumisel ei ole üldjuhul ostueesõigust teostada võimalik. Osaühingu osa eest mitterahalise sissemaksega tasumisel on mitterahalise sissemakse tegija põhikohustus anda mitterahalise sissemakse ese üle osaühingule, osaühingu põhikohustus on anda vastu osa. Üldjuhul ei ole mitterahalise sissemakse eseme suhtes ostueesõigust omaval isikul võimalik täita seda lepingust tulenevat põhikohustust. Kuna tegemist ei ole lepingust tuleneva kõrvalkohustusega, vaid põhikohustusega, siis ei ole kohaldatav VÕS § 246 lg 1. Kui ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma lepingust tulenevat põhikohustust, ei ole ostueesõiguse teostamine lubatav, kuna ostueesõiguse teostamise olemusega ei ole kooskõlas see, et eseme võõrandaja jääks olulisel määral ilma sellest, mille ta võõrandamislepingu kohaselt saaks eseme eest, mille suhtes kehtib ostueesõigus.
ÄS § 149 lg 3 kohaselt võib põhikirjas ette näha, et osa võõrandamiseks kolmandale isikule või osa osaliseks võõrandamiseks on nõutav osanike otsus, mille poolt peab olema antud vähemalt 2/3 osanike häältest. Juhul kui põhikirjas on selline piirang, välistab see ka osaühingu osaga mitterahalise sissemakse tegemise ilma osanike sellekohase otsuseta.
3-2-1-61-08 Riigikohus 25.09.2008
Müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes on tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on ostueesõiguse teostajal võimalik saada kinnisasja omanikuks, kuid selleks on tal vaja nõusolekut nii ostjalt kui ka müüjalt. Kuna ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja (kes on jätkuvalt kinnisasja tegelik omanik) vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega. Ostjalt ei saa nõuda nimetatud tahteavalduse tegemist, sest tema ei ole kinnisasja omanik, ta on kantud kinnistusraamatusse ebaõigesti.
VÕS § 249 lg-test 1 ja 2 ega ka muudest õigusnormidest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Seega on lubatav müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab suulise teavitamise korral VÕS §-de 250 ja § 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Müügilepingu korral ei pruugi tingimuseks, millest tuleb ostueesõiguslast teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus.
Ühist ostueesõigust (VÕS § 252) omavad isikud ei pea esitama ostueesõiguse teostamise avaldust koos, kuid eraldi avalduste esitamine müügilepingu järgi tervikuna ostueesõiguse kasutamiseks tähendab ühist ostueesõiguse teostamist. See aga ei välista VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud kohustust teavitada kõiki ostueesõigust omavaid isikuid ning õigusaktides ei ole sätestatud eeldust, et abikaasadest kaasomanike korral saaks omistada ühe abikaasa teavitamise/teadmise müügilepingust teisele abikaasale.
Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei hakka kulgema VÕS §-s 250 nimetatud ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende kulgemise algus on seotud VÕS §-s 249 nimetatud teate saamisega. Kui teade pole aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest.
Võlaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei reguleeri täpsemalt olukorda, mil ostueesõiguslast ei teavitata müügilepingust, kuid ta saab müügilepingust ja selle sisust teada kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu. Sellisel juhul tuleb VÕS §-de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral. Seejuures tuleb arvestada, et ostueesõiguslase suhtes on rikutud VÕS §-s 249 ettenähtud teatamise kohustust. Mõistliku tähtaja kindlakstegemisel tuleb arvestada ka asjaolu, et VÕS § 249 rikkumine ei anna ostueesõiguslasele õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada.
3-2-1-37-08 Riigikohus 08.05.2008
Seadusesätte põhiseadusevastaseks tunnistamise taotlus ei ole menetluslik taotlus, millele peaks vastama otsuse resolutsioonis, vaid õiguse kohaldamise küsimus, mida kohus otsustab TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 kohaselt omal algatusel.
Apellatsiooni piiride ületamine ringkonnakohtu poolt tuleb lugeda menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 669 lg 2 ja § 692 lg 4 mõttes.
TsMS § 654 lg-t 5 kohaselt peab ringkonnakohus vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele ka siis, kui tühistab maakohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata ja võtab seejuures seisukoha mõne maakohtu otsuse järelduse kohta, mida on apellatsioonkaebuses vaidlustatud.
Solidaarvõlgnikud ei ole juhul, kui neist ühe või mitme vastu esitatakse hagi, kaaskostjad TsMS § 207 lg 3 mõttes.
Üürnike ostueesõiguse teostamisel tuleb juhinduda võlaõigusseaduse sätetest ostueesõiguse kohta.
Seadusest ei tulene, et ühist ostueesõigust omavad isikud peavad esitama ostueesõiguse teostamise avalduse koos. Kui nad soovivad eraldi ostueesõiguse teostamist müügilepingu järgi tervikuna, tähendab see ikkagi, et üürnikud teostavad müügilepingu alusel ühist ostueesõigust. Ühise ostueesõiguse teostamise korral on ostueesõigust teostanud isikud müügilepingu esemeks oleva vara üleandmise nõude (st ostja lepingu täitmise nõude) suhtes ühisvõlausaldajad VÕS § 72 mõttes, st müüja võib täita oma üleandmiskohustuse nende suhtes üksnes ühiselt. Ostja ostuhinna tasumise kohustuse täitmise osas on ühist ostueesõigust teostanud isikud aga müüja suhtes solidaarvõlgnikud.
Ostueesõiguse teostamise tulemusena sõlmituks loetud müügilepingute järgsed õigused ja kohustused laienevad sel juhul üksnes nendele üürnikele, kelle ostueesõiguse teostamise avaldused olid tähtaegsed. Kuigi üürnike ostueesõigus on ühine, on selle teostamiseks igal ostueesõiguslasel iseseisev tähtaeg. Ostueesõiguse teostamise tähtaegsuse hindamisel tuleb muuhulgas arvestada VÕS § 6 lg-ga 2.
Võlaõigusseaduse § 1045 lg 1 p 8 mõttes ei ole tahtlikuks heade kommete vastaseks teoks see, kui isik ostab asja isikult, kellel võib tekkida sama asja suhtes müügilepingust tulenev kohustus ostueesõiguse teostamise tõttu, ning seda isegi juhul, kui see isik teab ostueesõiguse kasutamise võimalusest.
Arvestades kahju hüvitise VÕS § 135 lg 2 kohaselt abstraktselt, ei peaks hüvitise arvestamisel üldjuhul kohalduma VÕS § 127 lg-d 2 ja 3. Kui aga VÕS § 127 lg 3 kuuluks kohaldamisele, ei arvestata selle järgi kahju ettenähtavust, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.
3-2-1-24-04 Riigikohus 09.03.2004
Ostuhinna mittevastavus müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale (turuhinnale) ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
Pärast ostueesõiguse teostamist on ostueesõigust omav isik kohustatud tasuma müüjale sõlmituks loetud müügilepingu järgse ostuhinna.
Kinnisasja mõttelise osa suhtes AÕS § 73 lg-s 2 sätestatud ostueesõigust teostav kaasomanik võib TsÜS §-s 89 sätestatud aluste esinemisel tugineda müügilepingu tühisusele selle näilikkuse tõttu.
VÕS § 28 lg 2 kohaselt kuulub asja eest maksmisele tavaliselt tasutav hind või muu mõistlik hind juhul, kui hinda ei ole määratud poolte kokkuleppel. TsÜS § 65 kohaselt võib lepinguga asjale ette näha teistsuguse hinna kui asja turuhind.

References: § 244
 § 189
 § 64
 § 244
 § 2612
 Riigikohus 
 § 249
 § 250
 Riigikohus 
 § 98
 § 251
 § 98
 § 251
 Riigikohus 
 § 89
 § 246
 § 149
 Riigikohus 
 § 257
 § 63
 § 208
 § 108
 § 68
 § 184
 § 249
 § 249
 § 252
 § 249
 § 249
 Riigikohus 
 kohus 
 § 436
 § 438
 § 669
 § 692
 § 654
 § 207
 § 72
 § 6
 § 1045
 § 135
 § 127
 § 127
 Riigikohus 
 § 73
 § 28
 § 65