Source: https://terraglobal.cr/2019/06/la-reforma-fiscal-en-el-mercado-inmobiliario-costarricense/
Timestamp: 2020-06-06 00:26:38+00:00

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La Reforma Fiscal en el mercado inmobiliario costarricense - Terra Global
La Reforma Fiscal en el mercado inmobiliario costarricense
Escrito por: Rosaura Sánchez y Sharon Pardo
CONTACTO: Sergio Amador (samador@batalla.com) T. 4036-2000
La Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, conocida como la reforma fiscal, vino a revolucionar el sistema tributario de Costa Rica, pero también la práctica contable y la gestión financiera de las compañías. Se requiere de un conocimiento práctico para hacer frente a las obligaciones tributarias, y entender su impacto en los procesos y en la estructura de precios de los obligados tributarios, especialmente en un sector como el mercado inmobiliario el cual se ve especialmente afectado por esta normativa.
¿Cuáles son los principales cambios para los participantes en el mercado inmobiliario respecto a la nueva reforma fiscal?
Según el segundo borrador de las modificaciones al Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, los Obligados Tributarios que se encuentren inscritos ante la Administración Tributaria como contribuyentes en actividades referidas al alquiler de inmuebles, serán inscritos de oficio como contribuyentes en el impuesto sobre la renta de capital inmobiliario a partir del 1 de julio de 2019. El contribuyente dispondrá de un plazo de un mes para que comunique si opta por mantenerse como contribuyente en el impuesto sobre las utilidades, en cuyo caso deberá demostrar que tiene al menos un empleado, de conformidad con el artículo 28 del Título II de la Ley N° 9635.
La renta de capital inmobiliario comprende la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de bienes inmuebles y las provenientes del arrendamiento o subarrendamiento. La renta imponible del capital inmobiliario será la diferencia entre la renta bruta y los gastos deducibles. Esto se puede ejemplificar de la siguiente manera:
Igualmente, según el segundo borrador de las modificaciones al Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, la base imponible del capital inmobiliario es el importe total de la contraprestación, al cual se le podrá deducir los gastos que se detallan de seguido, según corresponda:
En la generalidad de los casos, el monto correspondiente al quince por ciento (15%) del importe bruto de la contraprestación.
En el caso de que el contribuyente sea un fondo de inversión	no financiero, el monto correspondiente al veinte por ciento (20%) de la contraprestación.
El contribuyente podrá deducir estos gastos sin necesidad de contar con comprobantes ni prueba alguna. Estos gastos son los únicos importes que podrá deducir el contribuyente que obtenga rentas del capital inmobiliario para determinar la base de imposición, sin que sea posible deducir montos mayores a estos ni aplicar las demás normas sobre deducibilidad de gastos contenidas en la Ley del Impuesto sobre la Renta.
Rentas del capital inmobiliario. Los contribuyentes del impuesto sobre las utilidades, descritos en el artículo 2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, así como las entidades no sujetas e instituciones comprendidas en el artículo 3 de la misma ley, efectuarán las retenciones que correspondan, cuando paguen o acrediten rentas del capital inmobiliario descritas en el Capítulo XI de la Ley del Impuesto sobre la Renta. En estos casos, la retención será del 12,75% sobre el monto bruto de las rentas de los capitales inmobiliarios pagados o acreditados al contribuyente.
¿Cuáles operaciones de alquiler deberán pagar el Impuesto al Valor Agregado y a partir de cuándo?
No están sujetos al IVA los arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas, así como los garajes y anexos accesorios a las viviendas y el menaje de casa, arrendado conjuntamente con aquellos, siempre y cuando el monto de la renta mensual sea igual o inferior a 1,5 del salario base. El salario base actual es de ₡446.200.00, lo cual implica que no están sujeto al impuesto los alquileres que estén por debajo de ₡669.300 para lo que resta del 2019.
Cuando el monto de la renta mensual exceda del 1,5 del salario base, el impuesto se aplicará al total de la renta.
También estarán exentos los pagos que realicen las organizaciones religiosas, cualquiera que sea su credo, por los alquileres en los locales o establecimientos en los que desarrollen su culto.
Asimismo, son no sujetos del pago del IVA los arrendamientos utilizados por las microempresas y pequeñas empresas inscritas en el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC), así como las micro y pequeñas empresas agrícolas registradas ante el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG). Cuando el monto de la renta mensual exceda del 1,5 del salario base, el impuesto se aplicará al total de la renta.
En el caso de los arrendamientos de bienes con opción de compra, la base imponible para el cálculo del IVA será sobre el precio total de la venta del bien, el cual debe ajustarse al precio normal de mercado.
¿Respecto al traspaso de propiedades, qué impuestos aplican actualmente y cómo cambiaría con la Reforma?
La reforma fiscal establece que la venta de bienes inmuebles (casas, lotes, apartamentos o edificios) no está afecta al IVA, es decir, el comprador final no tendrá que pagarlo al adquirir un inmueble. Se mantiene vigente el impuesto de traspaso que corresponde al 1,5% sobre el valor de la venta.
Ahora bien, la transacción se verá afectada por el impuesto a las ganancias de capital con una tasa del 30% cuando el bien esté afecto a una actividad lucrativa y con una tasa del 15% cuando el bien no esté afecto a una actividad lucrativa. En ambos casos existe la obligación de pagar el impuesto en el momento en que se produzca la variación en el patrimonio del contribuyente, o sea surgen cuando se compra una propiedad en un precio y se vende en un precio mayor. El contribuyente también podrá escoger, por una única vez, utilizar una tasa del 2.25% sobre el valor de venta del inmueble bajo las mismas condiciones del punto anterior.
El impuesto a las ganancias de capital no aplica para personas que venden la casa donde viven, las herencias o las ganancias de la lotería.
¿Cómo se calcula el Impuesto Solidario y qué cambios debemos esperar con la reforma fiscal?
El Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de los Programas de Vivienda está contenido en la Ley 8683. El hecho generador del impuesto es la propiedad o titularidad de un derecho de uso, goce o disfrute de un bien inmueble de uso habitacional, al primero de enero de cada año, ubicado en el territorio nacional y utilizado en forma habitual, ocasional o de recreo, tanto las instalaciones fijas como las permanentes. La base imponible está constituida por el valor fiscal del inmueble de uso habitacional, determinado por el sujeto pasivo conforme a los criterios técnicos de valoración establecidos por la Dirección General de Tributación,
A la base imponible se le aplicará, en forma progresiva, la siguiente escala de tarifas:
¿Qué se recomienda a los participantes del mercado inmobiliario de cara al registro de accionistas requerido a partir de Septiembre de 2019?
La Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, que entró a regir el 1 de enero, presenta obligaciones cuya finalidad es conocer los beneficiarios ulteriores de las diversas figuras jurídicas existentes y así evitar que se oculte la verdadera capacidad económica de los obligados tributarios.
La regulación establece el deber de las personas, estructuras jurídicas y representantes legales de sociedades domiciliadas en el país de identificar ante el Banco Central de Costa Rica (BCCR) la totalidad de los accionistas o de quienes ostenten participaciones sustantivas en la entidad, los beneficiarios finales o efectivos y su cuota de acciones. En el artículo 5 del Reglamento del Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales se dispone que los responsables del suministro de la información de los obligados, deben contar con un certificado válido de firma digital para personas físicas perteneciente a la jerarquía nacional de certificadores registrados, lo cual hace necesario valorar la capacidad instalada del país de manera que el proceso de obtención del certificado de firma digital en forma ordenada se lleve a cabo sin afectar a los interesados. Para cumplir con las obligaciones del Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales, el representante legal o apoderado de cada persona jurídica, debe realizar el proceso de suscripción de la persona jurídica dispuesto para este registro en el sitio web Central Directo del Banco Central de Costa Rica: https://www.centraldirecto.fi.cr. En el caso de incluir en la declaración a personas jurídicas domiciliadas en el extranjero, el representante legal o apoderado debe proveer al Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales los datos sobre la propiedad de la totalidad de las participaciones que posean esas personas jurídicas hasta identificar a los beneficiarios finales, así como los poderes otorgados en Costa Rica para el desarrollo de la actividad
En caso de que impedimento material para que el representante legal interactúe con dicho Registro, se podrá: i) autorizar a otra persona con facultades suficientes para lo cual debe solicitar a un Notario Público que certifique esa condición, o ii) Emitir un Poder Especial mediante escritura pública otorgado ante Notario Público para actuar en todas las obligaciones referentes a la Ley y el Registro en el periodo vigente.
El incumplimiento de lo dispuesto en esta Resolución podrá ser sancionado con una multa del 2% sobre los ingresos brutos del periodo anterior a la infracción, con un mínimo de tres salarios base y un máximo de cien salarios base (₡1.293.000 a ₡4.310.000), de conformidad con el artículo 84 de bis del Código de Normas y Procedimientos Tributarios.
No se quede con dudas, en Batalla contamos con la infraestructura necesaria para apoyarlos en estas gestiones,
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 Resolución 
 artículo 84