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Timestamp: 2020-08-10 06:23:47+00:00

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BGH, 25.11.2015 - XII ZR 114/14 - dejure.org
https://dejure.org/2015,39220
BGH, 25.11.2015 - XII ZR 114/14 (https://dejure.org/2015,39220)
BGH, Entscheidung vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 (https://dejure.org/2015,39220)
BGH, Entscheidung vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 (https://dejure.org/2015,39220)
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BGB §§ 242, 543, 550 Satz 1, 580 a Abs. 2
§§ 578 Abs. 1, 2, ... 550 BGB, § 550 BGB, §§ 1922, 1967 BGB, § 550 Satz 1 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, 550 Satz 1 BGB, §§ 126, 126 a BGB, § 242 BGB, § 550 Satz 2 BGB, § 543 BGB, § 580 a Abs. 2 BGB
§ 242 BGB, § 543 BGB, § 550 S 1 BGB, § 580a Abs 2 BGB
Mietvertrag über eine Zahnarztpraxis: Schriftformerfordernis bei Vereinbarung einer Änderung der Miethöhe; treuwidrige Berufung auf den Schriftformmangel und Formbedürftigkeit für Vereinbarungen über Um- und Ausbaumaßnahmen
Änderung der Miethöhe als eine wesentliche Vertragsänderung; Berufung einer Mietvertragspartei auf einen Schriftformmangel nach den Grundsätzen von Treu und Glauben; Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen
Schriftform bei geringfügiger Mieterhöhung und Umbaumaßnahmen
BGB §§ 242, 543, 550 Satz 1, § 580a Abs. 2
Schriftformerfordernis bei jeglicher Änderung der Miethöhe/Formbedürftigkeit der Vereinbarung über vom Mieter vorgenommene Um- oder Ausbauarbeiten
Änderung der Miethöhe unterliegt Schriftformerfordernis!
Erfordernis der Schriftform bei Mieterhöhung
Zur Schriftform bei Änderungen des Praxismietvertrages
Erhöhter Platzbedarf - und kein Kündigungsrecht
Vereinbarte Umbaumaßnahmen am Mietobjekt - und die Schriftform
Vertragsänderung auf dem Originalvertrag - oder doch nur eine Gedächtnisstütze?
Mieterhöhung - und das Schriftformerfordernis
Mietrecht - Schriftformerfordernis bei Vereinbarung einer Änderung der Miethöhe
Formzwang bei Änderung der Miethöhe als wesentliche Vertragsänderung
Schriftformerfordernis bei lediglich geringfügiger Mieterhöhung
Formzwang für Mietzinsänderungen
Zum Schriftformerfordernis bei langfristigen Mietverträgen von mehr als einem Jahr
Gewerberaummiete: Formzwang, außerordentliche Kündigung und Kündigungsfrist
Vorzeitige Kündigung von Gewerberaummietverträgen bei mündlichen Änderungen der Miethöhe
Nachträgliche Mietanpassungen sind stets schriftformrelevant
Das Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB: Mieterhöhungen sind immer wesentlich
Änderung der Miethöhe bedarf stets der Schriftform - Voraussetzung ist Änderung der Miethöhe für mindestens ein Jahr und keine Widerrufsmöglichkeit des Vermieters
Gewerbemiete: Schriftform bei Mieterhöhung?
Einhaltung der Schriftform bei nur geringfügiger Anpassung der Miete
Änderung der Miethöhe unterliegt Schriftformerfordernis! (IMR 2016, 71)
Erbeneintritt in Mietvertrag und nicht dokumentierte Umbauten: Schriftformmangel? (IMR 2016, 72)
LG Hechingen - 2 O 3314
LG Hechingen, 15.04.2014 - 2 O 33/14
NJW 2016, 311
MDR 2016, 146
NZM 2016, 98
Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25. November 2015, XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 und vom 19. September 2007, XII ZR 198/05, NJW 2008, 365).
c) Wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, fehlt es dem Mietvertrag allerdings an der gesetzlichen Schriftform, weil mit der Wertsicherungsklausel im Januar 2011 eine die Miethöhe betreffende und damit vertragswesentliche (vgl. Senatsurteil vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 17) Vereinbarung geändert wurde, ohne dass diese Änderung den Anforderungen des § 550 BGB genügte.
Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (…Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 16;… vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 27 und vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 25).
aa) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (Senatsurteile vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 27 …und vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 - NJW 2008, 365 Rn. 16; BGHZ 65, 49 = NJW 1975, 1653, 1655;… vgl. auch MünchKommBGB/Bieber 7. Aufl. § 550 Rn. 19 mwN;… Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 41 mwN).
Damit ist dieser Zeitpunkt als der der Überlassung im Sinne des § 550 Satz 2 BGB anzusehen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2000 - XII ZR 316/97 - NZM 2000, 545, 546; BGHZ 99, 54 = NJW 1987, 948, 949;… Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 550 Rn. 78), so dass die Kündigung gemäß § 580 a Abs. 2 BGB erst mit Ablauf des letzten Kalendervierteljahrs 2015 wirksam werden konnte (vgl. Senatsurteil vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 35).
BGH, 11.04.2018 - XII ZR 43/17
Gewerberaummiete: Schriftformerfordernis für vertragliche Neufestsetzung der …
Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteile vom 25. November 2015, XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 und vom 27. September 2017, XII ZR 114/16, NJW 2017, 3772, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (vgl. Senatsurteil vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 12 mwN).
Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken können (Senatsurteile vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 17 ff. …und vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16 - NJW 2017, 3772 Rn. 22, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats trägt im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (Senatsurteil vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 33 mwN).
Die Änderung der Miethöhe unterfällt dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB jedenfalls dann, soweit sie - so wie hier - für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann (Vgl. hierzu BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, juris Rdnr. 17).
Gerade auch jede nachträgliche, zeitlich nicht beschränkte Änderung der Höhe der Miete, die nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann, ist unabhängig davon, ob sie zu einer dem Vermieter und damit auch dem durch die Vorschrift geschützten Grundstückserwerber günstigen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat, wesentlich und stellt damit eine dem Formenzwang des § 550 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (BGH NJW 2016, 311 ff).
Soweit es in diesem Zusammenhang gegen Treu und Glauben verstößt, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr rechtlich vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (BGHZ 216, 68 = NJW 2017, 3772; BGH NJW 2016, 311; BGH NJW 2008, 365; BGHZ 65, 49 ff), verhilft auch dies der Klage nicht zu weitergehendem Erfolg.
Vertragsänderungen müssen ebenso wie der ursprüngliche Vertrag die gesetzliche Schriftform wahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14] m.w.N.).
Dies gilt sowohl für Vereinbarungen über eine Reduzierung der Miete für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14] ) als auch für die Einräumung eines außerordentlichen Kündigungsrechts für die Vermieterin im Falle eines Verkaufs des Anwesens (vgl. zu einem einseitigen Kündigungsverzicht des Vermieters für mehrere Jahre OLG München, ZMR 2016, 945 f.).
Zweck des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB ist zwar auch, einem späteren Erwerber im Hinblick auf seinen Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu unterrichten, hinzu kommen aber ferner die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion auch für die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14] ).
Entsprechendes gilt für eine Nachtragsvereinbarung, die gleichfalls nur dann der Schriftform des § 550 BGB bedarf, wenn sie bindend für mehr als ein Jahr getroffen ist (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14] ; 2013, 269 ff.; 2005, 456 f.).
Die abstrakte Möglichkeit reicht aber insoweit aus (vgl. hierzu BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14] ).
OLG Celle, 06.01.2017 - 2 U 101/16
Treuwidrigkeit der Berufung auf die fehlende Schriftform des langfristigen …
Die Vereinbarung der Miethöhe unterliegt stets - soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB (vgl. BGH NJW 2016, 311, 313).
Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH NJW 2016, 311, 312).
OLG Frankfurt, 27.04.2016 - 2 U 9/16
Nicht-Wahrung der Schriftform bei zusätzlicher Anmietung eines Kellerraums
Ganz besondere Umstände, die den Ausspruch der Kündigung dennoch als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen ließen, bestehen nicht (vgl. hierzu BGH, NJW 2016, 311 ff. [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14] ; 2014, 2102 ff.).
Vertragsänderungen müssen ebenfalls diesen Anforderungen genügen (BGH, Urt. v. 25.11.2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Tz 12).
b) Aus der Reduzierung der Leasingraten durch das Konversionsdarlehen kann die Beklagte nach Treu und Glauben einen Schriftformmangel bereits deshalb nicht herleiten, weil es sich um eine Änderung handelt, die allein ihr zugute kommt (…s. BGH, Urt. v. 02.07.1975 - VIII ZR 223/73, BGHZ 65, 49 = NJW 1975, 1653, 1655 unter II.2.; Urt. v. 25.11.2015, a.a.O., Tz 27).
Es handelt sich somit um keine dauerhafte Änderung der Miethöhe (in eine Richtung), die nach dem Urteil des BGH vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Tz 18 allerdings per se, d.h. unabhängig von einer prozentualen Erheblichkeitsschwelle, eine wesentliche Vertragsänderung darstellen soll.
LG Berlin, 16.08.2016 - 67 S 209/16
Wohnraummiete: Treuwidrige Berufung des Mieters auf Formunwirksamkeit der …
LG Krefeld, 25.05.2016 - 2 O 86/14
Kein unbedingter Kündigungsverzicht durch Schriftformheilungsklausel!
OLG München, 16.03.2017 - 32 U 2728/16
Schriftformbedürfnis bei Überlassung eines Kellerraums

References: § 550
 § 550
 § 543
 § 543
 § 242
 § 550
 § 543
 § 580

§ 242
 § 543
 § 550
 § 580
 § 580
 § 550
 § 550
 § 550
 § 550
 § 550
 § 550
 § 580
 § 550
 § 550
 § 550
 § 550
 BGH 
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 § 550
 § 566
 § 550
 § 550
 BGH 
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