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Timestamp: 2019-06-27 06:01:58+00:00

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BGH, Urteil vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13
Die Kläger sind seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg. Sie halten sich seit 15. November 2010 in Kanada auf, weil der Kläger zu 2 zum 1. Januar 2011 eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat. Mit Schreiben vom 19. August 2010 unterrichteten sie die Hausverwaltung der Beklagten von ihrer Absicht, die Wohnung - mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers - ab dem 15. November 2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würden. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts vom 4. Oktober 2011 wurde sie verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31. Dezember 2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten.
Im vorliegenden Verfahren nehmen die Kläger die Beklagte auf Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 in Höhe von insgesamt 7.475 Euro nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
75-jähriger Mieter muss wegen Zigarettenqualms Wohnung räumen
Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 31.07.2013, Az. 24 C 1355/13
Bislang galt, dass auch intensives Rauchen innerhalb der eigenen Wohnung nicht generell verboten werden kann.
Das Amtsgericht Düsseldorf sah das nun in einem Fall anders, ein Mieter muste nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Seine Vermieterin hatte nach Beschwerden eines Nachbarn über Zigarettenrauch geklagt.
Der Zigarettenrauch stelle eine „unzumutbare und unerträgliche Geruchsbelästigung“ für die weiteren Mieter des Mehrparteienhauses dar. Trotz Abmahnungen habe der Düsseldorfer seine Wohnung nur unzureichend gelüftet, so dass der Zigarettenrauch in das Treppenhaus gezogen sei. Das Gericht sah in dem Verhalten des Mieters einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung.
Die Beklagten hatten das Mietobjekt in weißer Farbe frisch renoviert übernommen und strichen danach einzelne Wände des Mietobjekts in kräftigen Farben an. In diesem Zustand gaben die Mieter die Wohnung dann bei Mietende an den Vermieter zurück. Der Vermieter musste die farbig gestalteten Wände mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Die Kosten hierfür beliefen sich auf € 3.648,- und wurden von dem Vermieter klageweise gegen den Mieter geltend gemacht.
Der BGH gab der Klage statt: Zwar sei der ungewöhnliche Farbanstrich im Gegensatz zu den Folgen extensiven Rauchens nicht als Überschreiten der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs anzusehen.
Der Mieter sei jedoch zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende mit einem farbigen Anstrich zurückgebe. Der Mieter verletze damit seine Pflicht zur Rücksichtnahme, da eine solche Farbgebung von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.
Während der Mietzeit ist der Mieter bei der farblichen Gestaltung seiner Wohnung völlig frei, bei Rückgabe der Wohnung muss er jedoch eine neutrale Dekoration wählen.
Bei Verwahrlosung der Wohnung mit Geruchsbelästigungen ist fristlose Kündigung gerechtfertigt!
Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 18.3.2011, Az. 641 C 363/10
War war geschehen:
Der Wohnungsmieter ließ seine Wohnung vermüllen, so dass es schon zu Geruchsbelästigungen im Haus gekommen war. Der Vermieter forderte den Mieter daraufhin dazu auf, die Misstände unverzüglich zu beseitigen und mahnte den Mieter ab. Da der Mieter aber nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Das Amtsgericht Hamburg gab dem Vermieter Recht und der Räumungs-
klage statt: Durch die Vermüllung seiner Wohnung habe der Mieter seine miet- vertraglichen Pflichten zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB in erheblicher Weise verletzt. Daneben habe der Mieter durch die Geruchsbelästigungen auch den Hausfrieden gemäß § 569 Abs. 2 BGB nachhaltig gestört.
Dieses, als sogenanntes Messi-Syndrom bekannt gewordene Verhalten von Mietern hat oftmals krankheitsbedingte Ursachen. Die Gerichte geben den Räumungsklagen der Vermieter teilweise aber erst dann statt, wenn es neben der Vermüllung der Wohnung bereits zu Geruchsbelästigungen oder zu Ungezieferbefall gekommen ist. Dann ist auch ordnungsbehördliches Einschreiten geboten. Vermieter sind gehalten, diesen Zustand nicht zu lange zu tolerieren und zügig zu handeln.
Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer bei Verwalterab-berufung aus wichtigem Grund!
BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 105/11
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.
Am 31.07.2008 bestellten die Wohnungseigentümer die Verwalterin für fünf Jahre. Im September 2009 forderte der Kläger die übrigen Wohnungs-
eigentümer erfolglos auf, der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zuzustimmen, die der vorzeitigen Abberufung der Verwalterin dienen sollte. AG und LG lehnen die Verpflichtungsklage auf Abberufung der Verwalterin ab. Die zugelassene Revision an den BGH wurde eingelegt.
Ohne Erfolg! Der BGH bestätigt zunächst, dass auch ein einzelner Wohnungs-eigentümer die Abberufung des Verwalters grundsätzlich einfordern kann. Die Abberufung muss dann aber dem Interesse der anderen Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Verlangt ein einzelner Wohnungs-eigentümer gegen den Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer die Verwalterabberufung durch das Gericht, so reicht allein das Vorliegen des wichtigen Grundes für eine Abberufung nicht aus.
Im Rahmen der Abberufung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer muss vielmehr auch die Mehrheitsmeinung der Wohnungseigentümer vom Gericht in vertretbarem Rahmen respektiert werden. Allerdings dürfen die Wohnungs-eigentümer dabei nicht erhebliche Pflichtverletzungen des Verwalters aus Bequemlichkeit einfach tolerieren.
Die Mehrheit durfte hier jedoch tolerieren, dass die Verwalterin im Jahre 2009 die gesetzliche Verpflichtung zur Eintragung von Beschlüssen in die Beschluss-Sammlung mit einer Verzögerung von sechs Wochen vorgenommen und daneben unvollständige Angaben gemacht hatte. Auch die Umsetzung eines
Eigentümerbeschlusses aus dem Jahre 2008 im Jahre 2010 macht die Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht unzumutbar. ﻿
Der BGH überlässt es augenscheinlich der Wohnungseigentümergeinschaft, eine Abberufung des Verwalters zu beschließen. Obwohl die Verwalterin hier mit der Nichtumsetzung eines Beschlusses bzw. verzögerten Umsetzung des Beschlusses und mit der nicht ordnungsgemäßen Führung der Beschluss-Sammlung Kardinalspflichten eines Verwalters verletzt haben dürfte, gereichte das nicht zur Abberufung. Damit dürfte künftig eine Abberufung des Verwalters durch einen einzelnen Eigentümer auf Ausnahmefälle beschränkt sein.
Verwalter sollten dies beherzigen. Verwalter, die Eigentümer absichtlich nicht zur Versammlung einladen, laufen nicht nur Gefahr, die Nichtigkeit aller Beschlüsse zu provozieren und die Prozesskosten auferlegt zu bekommen, sondern auch ihre sofortige Abberufung.﻿﻿﻿
Böswillige Nichtladung eines Eigentümers zur Wohnungs-eigentümerversammlung macht Versammlungsbeschlüsse nichtig!
BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, Az: V ZR 235/11
Mit Urteil vom 20. Juli 2012 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die absichtliche Nichteinladung eines Eigentümers zur Eigentümerversammlung die dort gefassten Beschlüsse nichtig macht.
In dem Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Eigentümer, dem eine Garage gehört, auf Zahlung rückständiger Hausgelder verklagt. Die zu Grunde liegenden Abrechnungen wurden in Versammlungen beschlossen, zu denen der Verwalter den Eigentümer nicht eingeladen hatte, weil er der irrigen Ansicht war, Garageneigentümer hätten kein Teilnahmerecht.
Es dürfte eigentlich selbstverständlich sein, dass nicht nur Eigentümer einer Wohnung zur Versammlung einzuladen sind, sondern auch sogenannte Teileigentümer, also Eigentümer, denen keine Wohnung gehört, sondern nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, z. B. Läden, Restaurants, Büros, Gewerbeeinheiten oder Garagen. Versäumt es ein Verwalter versehentlich (fahrlässig), einen stimmberechtigten Eigentümer einzuladen, sind die dort gefassten Beschlüsse nicht per se nichtig, sondern allenfalls anfechtbar.
Abrechnung von Eigenleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung nach fiktiven Kosten
BGH, Urteil v. 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12﻿﻿
Der Vermieter darf Sach- und Arbeitsleistungen seines eigenen Personals in der Betriebskostenabrechnung mit den Kosten ansetzen, die ihm entstanden wären, wenn er die Arbeiten an ein Unternehmen vergeben hätte.
Das ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung. Diese Vorschrift gilt nicht nur in dem Fall, dass der Vermieter Eigenleistungen höchstpersönlich erbringt, sondern auch, wenn er dies durch Personal erledigen lässt. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen.﻿
Sollen Arbeiten, die der Vermieter in Eigenleistung erbringt, anhand fiktiver Kosten abgerechnet werden, kann deren Höhe durch detaillierte Angebote von Unternehmen nachgewiesen werden. Ansatzfähig ist der Betrag dann ohne Umsatzsteuer.﻿
Gartzenweg 13

References: BGH 
 § 543
 § 569
 § 26
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 1