Source: https://www.laleggepertutti.it/285221_pignoramento-quote-condominiali
Timestamp: 2020-04-05 20:53:45+00:00

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I creditori del condominio a cui non sono state pagate le fatture possono eseguire un pignoramento presso terzi nei confronti dei condomini.
Doppio rischio per i condomini nel caso in cui l’amministratore non paghi i fornitori del condominio: non c’è solo il pignoramento dei beni di proprietà (la casa, lo stipendio, la pensione, ecc.), ma anche quello delle quote condominiali. In pratica, chi non ha ancora pagato gli oneri di ordinaria o straordinaria amministrazione può essere costretto a versarli sul conto corrente del creditore procedente. Ma non prima che intervenga un ordine del giudice. In che modo? A seguito del ricevimento di un atto di «pignoramento presso terzi». A ritenere lecita questa forma di recupero crediti è una recente sentenza della Cassazione [1]. Secondo la Corte, è possibile il pignoramento delle quote condominiali nonostante la riforma attuata nel 2012 imponga ai creditori di agire prima nei confronti dei condomini morosi e poi contro tutti gli altri.
Se non ti è chiaro come funziona questo meccanismo e cosa devi fare se ricevi un atto di pignoramento delle quote condominiali non ti resta che leggere le seguenti righe. Ti spiegheremo a quali condizioni il creditore può rivolgersi nei tuoi riguardi con un pignoramento presso terzi e quali oneri sei tenuto a svolgere non appena il postino ti consegna l’atto. Non allarmarti quindi: per quanto tu faccia parte del condominio e, quindi, i debiti collettivi sono anche i tuoi, ancora non rischi che l’ufficiale giudiziario entri in casa tua o che la banca ti blocchi il conto.
1 Debiti del condominio: chi ne risponde?
2 Pignoramento del conto corrente condominiale
3 Si possono pignorare le quote condominiali non ancora versate?
Debiti del condominio: chi ne risponde?
Ciascuno risponde dei propri debiti. Questo principio, abbastanza semplice e scontato, nel caso dei debiti del condominio trova però delle particolari applicazioni.
Il condominio funziona un po’ come le società di persone (per quanto, a differenza di queste, non abbia personalità giuridica): il creditore può rivalersi anche nei confronti dei partecipanti al gruppo pignorando i loro patrimoni personali. Il condominio, infatti, non è un soggetto distinto dai singoli condomini; per cui i debiti del primo sono, in realtà, debiti dei singoli proprietari.
La legge stabilisce quindi che, se ci sono perdite di cassa e l’amministratore non ha come pagare le fatture insolute, il creditore insoddisfatto può rivalersi contro i vari condomini i quali così rischiano di ricevere un pignoramento dei beni.
Ora, per evitare che questa situazione si ripercuota doppiamente su chi ha regolarmente versato le proprio quote che, in caso di pignoramento, finirebbe per pagare anche le morosità altrui, la riforma ha previsto una particolare disciplina. Quando un creditore intende avviare l’esecuzione forzata contro i singoli condomini (evidentemente perché l’amministratore non lo ha pagato e, pur dopo aver ottenuto dal giudice un decreto ingiuntivo, non ha trovato beni da aggredire) deve prima rivolgersi all’amministratore di condominio. Quest’ultimo è tenuto a fornirgli un elenco dei condomini morosi: in particolare di quelli che non hanno pagato le quote destinate a coprire la fattura in questione. Il creditore è così obbligato a tentare prima un pignoramento nei confronti di questi ultimi e poi degli altri.
Il pignoramento poi può svolgersi solo nei limiti dei millesimi spettanti a ciascun proprietario con la conseguenza che, se il creditore vuol recuperare l’intera somma che gli spetta, deve avviare l’esecuzione contro tutti i condomini.
Altro punto su cui la giurisprudenza è stata chiamata a pronunciarsi è se sia possibile il pignoramento del conto corrente condominiale prima ancora di avviare il pignoramento contro i condomini morosi. Il dubbio si è posto perché, nel primo caso, si finirebbe per pregiudicare chi ha già pagato (le cui quote sono appunto depositate sul conto) e non chi invece è inadempiente. L’indirizzo sposato dai giudici però è differente: è possibile il pignoramento del conto condominiale anche prima di agire contro i condomini morosi.
Si possono pignorare le quote condominiali non ancora versate?
Nella pronuncia in commento, la Cassazione spiega che i creditori possono anche espropriare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli proprietari, crediti relativi ai contributi dovuti e non ancora versati.
In buona sostanza, il creditore, anziché pignorare i beni dei singoli proprietari, pignora le quote che questi, nei mesi anteriori alla notifica dell’atto, dovevano versare al condominio e anche quelle che dovranno in un momento successivo. Il creditore del condominio può così pignorare le quote che devono versare i singoli condomini – anche se non sono morosi – per i contributi dagli stessi dovuti in base a preventivi o rendiconti consuntivi approvati dall’assemblea.
Pignorabili le quote dovute dai singoli condomini anche se non sono morosi
Il condomino riceve così un atto di «pignoramento presso terzi» indirizzato non nei confronti dei suoi beni, ma dei crediti del condominio di cui lui è debitore. La legge gli impone, a quel punto, di comunicare al creditore l’entità del suo debito già maturato per le quote non ancora versate e quelle future a versare. Il giudice poi disporrà, con un apposito provvedimento, la condanna del condomino a bonificare tali importi non più all’amministratore, ma al creditore procedente. Il mancato adempimento di tale dovere potrebbe anche consentire al creditore di avviare un pignoramento verso il condomino (ma, secondo la Cassazione, non può denunciarlo per violazione di un obbligo imposto dall’autorità giudiziaria).
È, dunque, possibile espropriare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli partecipanti alla compagine relativi ai contributi ancora dovuti. Questa possibilità può essere percorribile però solo dopo l’approvazione da parte dell’assemblea del consuntivo e dello stato di ripartizione. È, infatti, da questo momento che nasce un debito del singolo condomino nei confronti del condominio.
Ebbene, ha spiegato la Cassazione, affinché l’espropriazione dei crediti vantati dal condominio verso i singoli sia legittima, è sufficiente che sia configurabile, sul piano sostanziale, un effettivo rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condomino avente a oggetto il pagamento dei contributi condominiali.
La Corte ha enucleato il seguente principio: «il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, ivi inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi».
Il singolo condomino diventa dunque debitore nei confronti del condominio e questo suo debito può essere assoggetto a pignoramento da parte del creditore del condominio munito di un titolo di credito ottenuto in danno del condominio stesso e la relativa esecuzione deve avvenire nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi. Né tanto meno viene in tal modo leso il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, secondo cui il singolo condomino può essere chiamato a rispondere dei debiti comuni solamente nei limiti della propria quota: l’esecuzione, infatti, viene promossa nei confronti del condominio e non già del singolo condomino, talché detto principio “ non entra in realtà in gioco in nessun modo”.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 5 marzo – 14 maggio 2019, n. 12715
Presidente De Stefano – Relatore Tatangelo
B.T. ha agito in via esecutiva nei confronti del Condominio (omissis) di (omissis) , procedendo al pignoramento dei crediti da quest’ultimo vantati nei confronti di alcuni condomini per contributi, in base a una sentenza di condanna al pagamento delle spese processuali relative ad un giudizio di cognizione.
Hanno proposto opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615 c.p.c., il condominio debitore nonché uno dei condomini terzi pignorati, P.A. .
Il Tribunale di Catania – Sezione distaccata di Acireale ha rigettato l’opposizione del condominio e ha dichiarato inammissibile quella del P. .
Ricorrono il condominio (omissis) ed il P. , sulla base di tre motivi.
Resiste con controricorso la B. .
La controricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c..
1. La controricorrente ha eccepito l’inammissibilità del ricorso dell’amministratore del condominio (omissis) di Acicastel-lo, per difetto della relativa autorizzazione dell’assemblea dei condomini.
In base alla giurisprudenza di questa Corte, deve essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore del condominio senza la preventiva autorizzazione assembleare, eventualmente richiesta anche in via di ratifica del suo operato, in ordine a controversie che non rientrano tra quelle per le quali è autonomamente legittimato ad agire ai sensi dell’art. 1130 c.c. e art. 1131 c.c., comma 1, nè può essere concesso un termine per la regolarizzazione, ai sensi dell’art. 182 c.p.c., allorché il rilievo del vizio, in sede di legittimità, sia stato sollevato non d’ufficio, ma dalla controparte nel suo controricorso (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 12525 del 21/05/2018, Rv. 651377 – 02, che richiama i principi affermati da Cass., Sez. U, Sentenza n. 4248 del 04/03/2016, Rv. 638746 – 01; in precedenza, sulla necessità di autorizzazione dell’assemblea, cfr. anche: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2179 del 31/01/2011, Rv. 616487 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 12972 del 24/05/2013, Rv. 626693 – 01; Sez. U, Sentenza n. 18331 del 06/08/2010, Rv. 614419 – 01).
2. L’opposizione dell’altro ricorrente P. , condomino terzo pignorato, è stata dichiarata inammissibile dai giudici di merito, per difetto di interesse ad agire. In secondo grado il P. aveva espressamente posto, tra i motivi di gravame, la questione della sua legittimazione attiva, negata dal Tribunale, ma tale motivo di gravame è stato rigettato dalla corte di appello.
3. Le considerazioni sin qui svolte impongono la dichiarazione di inammissibilità del ricorso.
Solo a fini di completezza espositiva è, infine, opportuno far presente (con riguardo alle questioni relative alle spese processuali): a) che l’obbligazione relativa alle spese processuali liquidate in un provvedimento giudiziario non è di fonte contrattuale e quindi per essa neanche potrebbe valere l’invocato principio di parziarietà; b) che i giudici di merito, rigettate le opposizioni, hanno correttamente applicato il principio di soccombenza di cui all’art. 91 c.p.c., ed ogni contestazione in proposito è inammissibile, in quanto la facoltà di disporre la compensazione delle spese in caso di soccombenza integrale, per eccezionali motivi, costituisce un potere discrezionale del giudice di merito il cui mancato esercizio non è censurabile in sede di legittimità.
La Corte, ai sensi dell’art. 363 c.p.c., comma 3, enuncia il seguente principio di diritto:
– dichiara inammissibile il ricorso, enunciando il principio di diritto di cui in motivazione, ai sensi dell’art. 363 c.p.c., comma 3;
– condanna i ricorrenti, in solido, a pagare le spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, liquidandole in complessivi Euro 3.000,00, oltre Euro 200,00 per esborsi, spese generali ed accessori di legge.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali (rigetto, ovvero dichiarazione di inammissibilità o improcedibilità dell’impugnazione) di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso (se dovuto e nei limiti in cui lo stesso sia dovuto), a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1131
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 art. 13
 art. 1
 art. 13