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Timestamp: 2020-07-11 07:39:56+00:00

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La loi habitation (suite) | CRPI
BAUX D’HABITATION ET MIXTES
AFFECTATION A USAGE MIXTE, FORME DU CAUTIONNEMENT, PROPOSITION DE RENOUVELLEMENT, EPOUX LOCATAIRES, EXCEPTION A LA RESTRICTION : BAILLEUR AGE OU DISPOSANT DE FAIBLES RESSOURCES, CONTROLE DE LA REPRISE, CONGE DELIVRE PAR LE LOCATAIRE : MOTIVATION DU CONGE DE PREAVIS REDUIT. (2-6)
II – BAUX (CODE CIVIL)
USAGE DES LIEUX LOUES : PRINCIPE, L’OBJET DU BAIL. (7-8)
III – IMPOTS
CONTRIBUTIONS SUR LES REVENUS LOCATIFS, RECUPERATION DE LA TAXE D’ENLEVEMENT DES ORDURES MENAGERES AUPRES DES LOCATAIRES . (8-9)
IV – TVA A TAUX REDUIT & CREDIT D’IMPOTS
EXCLUSION DES IMMEUBLES NEUFS, SANCTIONS ENCOURUES PAR LE PRESTATAIRE. (9-11)
V – ACTIONS SYNDICALES ET ACTIONS INDIVIDUELLES
PRINCIPE : NECESSITE DE L’AUTORISATION, SANCTION, REPRESENTATION DU SYNDICAT PAR LE SYNDIC. (11-13)
VI -AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE
TRAVAUX PRIVATIFS AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES ET L’ASPECT EXTERIEUR DE L’IMMEUBLE. (14)
VII -ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES
LE PROCES-VERBAL DOIT ETRE SIGNE, ACCORD DE PRINCIPE – SIMPLE PROJET DE DECISION. (14-15)
VIII- ASSURANCES IMMOBILIERES
DEFINITION DU RISQUE, DEVOIR DE CONSEIL DE L’ASSUREUR. (16-17)
IX -CONSEIL SYNDICAL
PERSONNES SUSCEPTIBLES D’ETRE DESIGNEES – AMENAGEMENTS DES REGLES COMMUNES AUX SYNDICATS ORDINAIRES ET DE FORME COOPERATIVE. (17)
X -REGLEMENT DE COPROPRIETE
DESTINATION DES PARTIES PRIVATIVES ET CONDITIONS DE JOUISSANCE, DIVERSITE DES INTERPRETATIONS JURISPRUDENTIELLES DES CLAUSES D’HABITATION BOURGEOISE SIMPLE. (18-19)
XI -SYNDIC
LE SYNDIC EST LE MANDATAIRE DU SYNDICAT, COMPTES BANCAIRES DES COPROPRIETES. (19-21)
XII – SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES
DETTE DU SYNDICAT ET REPARTITION DE SON MONTANT ENTRE LES COPROPRIETAIRES. (21)
XVI- INDICES
INSEE CONSTRUCTION, TAUX INTERET LEGAL, EROSION MONETAIRE, SMIC, CONVENTION
NATIONALE DE L’IMMOBILIER, GARDIENS, INDICE F.N.B. (22-24)
I – BAUX D’HABITATION ET MIXTES
Affectation à usage mixte
En présence d’un bail à usage mixte, les locataires ne peuvent se prévaloir du droit au renouvellement du contrat lorsqu’ils n’occupent pas au terme du contrat, au moins partiellement, les lieux pour leur habitation principale.
La cour d’appel de Paris reprend la formulation employée par l’assemblée plénière de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 2 février 1996, et dont il résulte que le locataire a droit au renouvellement du bail à condition d’occuper au moins une partie des lieux pour son habitation principale, la situation s’appréciant au terme du contrat (* Cass. ass. plén., 2 févr. 1996, n° 91-21.373, Benaloum c/ Haddad et a.).
En l’espèce, le bail à usage mixte faisait référence à la loi du 6 juillet 1989 et il avait été consenti à la commission syndicale consultative auprès de l’OCDE. Un constat d’huissier établissait que les lieux loués étaient utilisés à usage de bureaux à l’exception d’une cuisine, d’une pièce de 9 m² sommairement meublée d’un lit, d’un chevet, de deux chaises, d’une armoire contenant des draps et serviettes de toilette ainsi que d’un radiateur de chauffage électrique, cette pièce contenant également un petit cabinet de toilettes, et d’une salle de bains, le tout servant à l’hébergement temporaire de stagiaires ou de personnes de nationalité étrangère de passage à Paris à l’occasion de stages ou d’activités liées à l’OCDE.
La cour d’appel en déduit que les lieux loués ne sont pas occupés, fut-ce partiellement, à usage d’habitation principale, et valide le congé délivré par le bailleur.
* CA Paris, 6e ch., 21 juin 2005, n° 2004/23654, Grande Armée c/ Commission syndicale consultative auprès de l’OCDE : Loyers et copr. 2005, comm. n° 199, note B. Vial-Pedroletti.
Forme du cautionnement
La seule omission dans l’engagement de caution de la somme en chiffres ne suffit pas à le rendre nul.
A la suite de la résiliation de plein droit d’un bail, la caution solidaire est appelée en garantie pour s’acquitter du paiement des loyers et des charges. Cette dernière conteste la validité de cet engagement de cautionnement sur lequel ne figure que la somme en lettres du montant du loyer. La cour d’appel juge que la seule omission de l’indication de la somme en chiffres ne suffit pas à rendre nul l’acte de caution. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’exige pas que les sommes soient écrites en chiffres et en lettres, contrairement à ce que prévoit l’article 1326 code civil. La caution était donc valable dans la mesure où les juges ont pu se convaincre que le signataire avait une parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée.
REMARQUE : la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser qu’en droit commun, en application de l’article 1326 du code civil, l’omission de la mention manuscrite en chiffres n’a pas pour effet de priver l’écrit que de sa force probante dès lors qu’il comporte la mention de la somme en toutes lettres (* Cass. 1er civ. 19 déc. 1995 : JCP 1996, IV, n° 356).
* CA Lyon 8e ch., 14 juin 2005, n° 04/2114, Ghilas c/ SA HLM Bâtir et loger : Loyers et copr. 2005, comm. n° 197, note B. Vial-Pedroletti.
En dépit de l’absence des mentions légales prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, un engagement de caution est valable dès lors que la caution a eu connaissance de la nature et de la portée de son engagement.
Un engagement de location est consenti à deux colocataires, prévoyant la signature d’un «véritable » bail au moment de l’entrée dans les lieux, quelques semaines plus tard. Dans le second contrat signé, l’un des colocataires se transforme en caution. Lors de la remise des clefs, le bailleur réclame le paiement de réparations locatives et entame une procédure à laquelle la caution résiste en invoquant la nullité de son engagement qui est ainsi libellé : « Bon pour caution solidaire pour le paiement des loyers et des charges ».
Le tribunal, puis la cour d’appel, considèrent que l’engagement a été valablement donné, car la caution s’est précédemment engagée en tant que colocataire dans le premier engagement de location relatif aux mêmes lieux et pour un loyer identique. Par ailleurs, la cour constate que le colocataire-caution règlait les loyers par virements, avait requis un huissier de justice à qui il avait indiqué habiter les lieux loués et en être locataire, et qu’il avait été destinataire d’une lettre recommandée du bailleur. Ainsi, les juges du fond considèrent qu’en dépit de l’absence des mentions légales prévues par l’article 22-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, la caution a eu connaissance de la nature et de la portée de son engagement.
NDLR : même si cet arrêt peut être approuvé compte tenu des circonstances de fait, il adopte une solution contraire au texte qui prévoit que les formalités prévues par la loi sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
* CA Nîmes, 2e ch. A, 26 juill. 2005, n° 04/02047, Bailly c/ Filippi : Loyers et copr. 2005, comm. n° 219, note B. Vial-Pedroletti.
Proposition de renouvellement
Un protocole d’accord qui ne permet pas de caractériser la renonciation aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 doit être annulé.
Sans même avoir adressé à son locataire une proposition d’augmentation de loyer visant l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur signe avec lui un acte intitulé protocole d’accord transactionnel aux termes duquel le bail est renouvelé moyennant un nouveau loyer augmenté de près de 40 %.
Le locataire conteste judiciairement cette convention et la cour d’appel fait droit à sa demande en annulant le protocole d’accord. Elle juge que le bail a été tacitement reconduit aux clauses et conditions originaires et condamne le bailleur à payer à la locataire la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts. En faisant signer à son locataire, hors toute procédure, un acte qui le lésait gravement il a indiscutablement commis une faute génératrice d’un préjudice. La cour d’appel fonde sa solution sur le principe selon lequel toute transaction doit nécessairement avoir pour objet de mettre fin à un différend et contenir des concessions réciproques, par application de l’article 2044 du code civil.
En l’espèce, rien ne permet de déterminer la contestation qui existait ou était susceptible d’exister entre les parties. Il ressort de la simple lecture du protocole lui-même que celui-ci s’est substitué à la procédure d’ordre public prévue par l’article 17 c de la loi de 1989, cette substitution s’étant opérée par la seule volonté du bailleur. Ce dernier ne démontre pas l’existence de concessions de sa part ; au contraire, en faisant signer à son locataire une acceptation d’un nouveau loyer de près de 40 % supérieur à celui contractuellement fixé, il s’est dispensé de la procédure contraignante. De plus, il a privé le locataire, qui n’a bénéficié d’aucun avantage, de toute possibilité de vérifier le bien fondé de ses prétentions et d’obtenir, le cas échéant, une augmentation progressive du loyer. La cour d’appel relève également, que la simple signature d’un protocole d’accord ne permet pas de caractériser la renonciation tacite et non équivoque, manifestée en connaissance de cause, aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.
REMARQUE : c’est la première fois, à notre connaissance, que la cour d’appel de Paris annule un protocole d’accord conclu entre un bailleur et son locataire portant sur le renouvellement d’un bail moyennant un nouveau loyer. Ce contrôle du juge sur l’existence ou non dans le protocole d’accord de concessions réciproques, s’exerce habituellement en droit du travail, à l’occasion notamment de transactions intervenant à la suite d’un licenciement (* Cass. soc., 20 juin 1995 : JCP E 96, II, 793, note Finel).
* CA Paris, 6e ch. B, 19 mai 2005, n° 04/05616, Lee c/ Rambaud.
Un congé pour vendre qui n’est pas délivré à l’épouse du locataire n’est pas nul, mais il n’est pas opposable à cette dernière.
Un renouvellement de bail est signé par un seul locataire, alors même qu’il était marié, le bail d’origine ayant été signé par les deux époux. L’épouse décède et le locataire se remarie. Le bailleur délivre un congé pour vendre uniquement au mari, que la cour d’appel déclare inopposable à l’épouse, cotitulaire du bail, en vertu de l’article 1751 du code civil. En effet, bien que le locataire n’ait pas informé le bailleur du décès de sa première épouse, depuis son remariage, les loyers avaient été payés sur un compte joint au nom des deux époux par prélèvement automatique, le bailleur étant en possession d’un relevé d’identité bancaire. Celui-ci ne pouvait donc sérieusement affirmer qu’il ignorait la situation personnelle de son locataire et utilement revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989. Selon ce texte, les notifications ou significations faites sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
En conséquence, la cour d’appel considère que le congé pour vendre délivré au mari n’est pas nul mais il est inopposable à l’épouse.
* CA Paris, 6e ch. B, 2 juin 2005, n° 04/16673, Schnaidt c/ Van Houtte : Rev. loyers 2005, p. 501, obs. J. Rémy.
Exception à la restriction : bailleur âgé ou disposant de faibles ressources
Si le bailleur est usufruitier de la totalité de l’immeuble, la condition d’âge doit s’apprécier à son égard uniquement.
La propriété d’un immeuble est divisée entre une usufruitière et ses deux enfants, nu-propriétaires. Le locataire auquel un congé pour vendre est délivré revendique l’application des dispositions de l’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 qui imposent un relogement au locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demi le SMIC.
Les bailleurs invoquent le deuxième alinéa de cet article prévoyant que la protection du locataire âgé ne peut s’appliquer lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 60 ans, ce qui était le cas puisque l’usufruitière avait plus de 60 ans. Or, si le bailleur est usufruitier de l’immeuble, c’est à son égard que la condition d’âge doit être appréciée (* CA Rennes, 4e ch., 29 oct. 1998, n° 9708286, Le Goff c/ Le Gabellec : Loyers et copr., 1999, n° 260).
REMARQUE : si la solution donnée par la cour d’appel de Toulouse à la question posée doit être approuvée, on peut s’interroger sur la validité du congé quant à sa date, puisqu’il s’agit d’un bail verbal consenti en 1967 qui n’a pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982. Il en résulte que ce bail est réputé avoir été renouvelé par périodes de 3 ans à compter du 24 juin 1983, et ce par application des dispositions de l’article 51 de la loi du 23 décembre 1986. En conséquence, sa date d’expiration aurait dû être fixée au 23 juin 2004 alors que le congé a été délivré pour le 30 avril 2003 encourant la nullité.
* CA Toulouse 3e ch., 7 juin 2005, n° 04/03796, Martinez c/ Rouzies : Loyers et copr, 2005, comm. n° 196, note B. Vial-Pedrofetti.
Contrôle de la reprise
La reprise pour habiter peut faire l’objet d’un contrôle a priori par le juge dès lors que le bailleur a eu l’intention de reprendre les locaux en vue d’y installer une résidence secondaire.
Il est de jurisprudence constante que le droit de reprise exclut la reprise comme résidence secondaire. Cependant, le contrôle n’est exercé qu’a posteriori, sauf fraude avérée. En l’espèce, la preuve est rapportée que le bailleur a repris la maison dans l’intention de l’utiliser à titre de résidence secondaire dans un courrier recommandé adressé à sa locataire. La cour d’appel ne peut dès lors qu’annuler le congé.
* CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 28 juin 2005, n° 04/12597, Aaserud et a. c/ Beauvais et a. : Loyers et copr. 2005, comm. n° 198, note B. Vial-Pedroletti.
Congé délivré par le locataire : motivation du congé de préavis réduit
Le locataire n’a pas à démontrer avoir porté à la connaissance du bailleur sa situation particulière lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit.
La Cour de cassation confirme sa jurisprudence aux termes de laquelle le locataire peut bénéficier du délai de préavis réduit à un mois alors même qu’il n’a pas indiqué le motif de ce délai réduit dans le congé lui-même, dès lors que cette mention n’est pas prescrite à peine de nullité par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (* Cass. 3e civ., 8 déc. 1999, n° 98-10.206, Fontaine c/ Olie : Administrer janv. 2001, p. 34, note V. Canu).
REMARQUE : il apparaît cependant préférable d’indiquer dès le congé le motif permettant de bénéficier du délai de préavis réduit afin d’éviter un contentieux qui peut aller, comme dans le cas présent, jusqu’à la Cour de cassation.
* Cass. 3e civ., 13 déc. 2005, n° 04-19.585, n° 1441 D, Dubois c/ Tronche.
BAUX (CODE CIVIL)
Usage des lieux loués : principe
La saleté, le désordre et la présence de sept chats ne caractérisent pas un abus de jouissance.
Le locataire a, entre autres obligations, celle d’user de la chose louée en bon père de famille. La jurisprudence s’attache à préciser les contours de cette notion. Elle a pu dire à cette occasion que le grand désordre d’un appartement, son état de saleté certaine et la présence de sept chats ne caractérisent pas un abus de jouissance de la part du locataire dès lors qu’aucune dégradation n’a été relevée et que les animaux n’étaient la source d’aucun conflit avec le voisinage.
* CA Toulouse, 3e ch., 22 févr. 2005, n° 04/00790, Sada c/ Dadoun.
L’objet du bail
La location à usage d’habitation de locaux par nature impropres à l’habitation est interdite.
Le code de la santé publique, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, interdit notamment la location aux fins d’habitation des caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur. Cette interdiction est étendue, depuis le 17 décembre 2005, aux locations de locaux par nature impropres à l’habitation.
REMARQUE : s’agissant de locations d’appartements en sous-sol, le Conseil d’Etat, a récemment précisé que le fait que les pièces soient pourvues d’ouvertures sur l’extérieur ne faisait pas obstacle à l’application de l’interdiction (* CE, 27 juill. 2005, n° 259111, min. Santé c/ Garcia).
Comme avant l’ordonnance, il appartient au préfet d’enjoindre la personne ayant mis de tels locaux à la disposition d’autrui de faire cesser cette situation, mais celui-ci pourra désormais accompagner son injonction de mesures permettant le relogement des occupants.
BAUX (CODE CIVIL) – IMPOTS
A compter de l’envoi de la notification, le loyer en principal (ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation des locaux) cesse d’être dû pour les locaux visés par la mise en demeure.
La personne qui a mis ces locaux à disposition est, en outre, tenue d’assurer le relogement des occupants :
– soit en leur fournissant un logement décent, si l’immeuble est frappé d’une interdiction temporaire d’habiter ;
– soit en leur présentant une offre de logement correspondant à leurs besoins et leurs possibilités, avec versement d’une indemnité de réinstallation (3 mois du nouveau loyer), si l’immeuble est frappé d’une interdiction définitive d’habiter.
A défaut, l’autorité administrative procède au relogement des occupants aux frais du propriétaire ou de l’exploitant défaillant.
Les sanctions applicables sont alourdies puisque la personne poursuivie risque un emprisonnement de 3 ans (au lieu de 2 ans) et d’une amende de 100 000 € (au lieu de 75 000 €). Des peines complémentaires, telle que la confiscation de l’immeuble, ou une interdiction professionnelle, peuvent être également prononcées.
* C. santé publ., art. L. 1331-22, L. 1331-31, 2° et L. 1337-4, III à VI, mod. par ord. n° 2005-1566, 15 déc. 2005, art, 2, II et 3, II : JO, 16 déc.
Contributions sur les revenus locatifs (CRL)
A compter de l’imposition des revenus 2006, la CRL due par les bailleurs personnes physiques est supprimée.
La loi de finances pour 2006 supprime la contribution sur les revenus locatifs (CRL) due par les personnes physiques. Cette mesure est destinée à compenser la hausse des revenus fonciers soumis aux prélèvements sociaux en raison de la suppression de la déduction forfaitaire.
IMPOTS – TVA A TAUX REDUIT & CREDIT D’IMPOTS
Les sociétés dont les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société (SNC, SCI), ne seront plus non plus redevables de la CRL.
La CRL sera limitée aux bailleurs personnes morales (société et groupements) relevant du régime des sociétés de personnes dont l’un des membres est soumis à la date de clôture de l’exercice à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.
* CGI, art. 234 nonies, 234 duodecies et 234 terdecies, mod. par L. fin. 2006 n° 2005-1719, 30 déc. 2005, art. 76, XI, E à H : JO, 31 déc.
* L. fin. 2006 n° 2005-1719, 30 déc. 2005, art. 76, XI, J : JO, 31 déc.
Récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) auprès des locataires
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est acquittée par le locataire au prorata du temps d’occupation du local d’habitation.
Conformément au décret n° 87-713 du 26 août 1987, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) constitue une charge récupérable par le bailleur auprès de son locataire. Une réponse ministérielle vient préciser qu’en cas de changement de locataire en cours d’année, la TEOM est acquittée par le locataire au prorata du temps d’occupation du local.
* Rép. min n° 15919 : JO, 15 déc. 2005, p. 3233.
Exclusion des immeubles neufs
Le législateur précise la notion de production d’immeuble neuf entraînant l’application du taux normal de la TVA.
L’appréciation des critères des travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf dépendait jusqu’alors essentiellement des circonstances de fait propres à chaque espèce. Afin de permettre aux entreprises et aux particuliers concernés d’apprécier au mieux leur situation, la loi de finances rectificative pour 2005 fixe des critères précis et objectifs afin de clarifier la frontière entre les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur des locaux d’habitation éligibles au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, et les travaux relevant du taux normal.
Seront désormais exclus du taux réduit de TVA, les travaux sur immeubles existants qui consistent en une surélévation ou une remise à l’état neuf :
– soit de la majorité des fondations ;
– soit de la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage (structures porteuses) ;
– soit de la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
– soit de l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux (planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et système de chauffage).
En outre, le taux réduit ne s’appliquera pas non plus aux travaux réalisés sur une période de 2 ans au plus concourant à la production d’un immeuble neuf (telle que définie ci-dessus) ou à l’issue desquels la surface de plancher hors oeuvre nette (SHON) des locaux existants (majorée, le cas échéant, des surfaces des bâtiments d’exploitations agricoles), est augmentée de plus de 10 %. Cette disposition a pour objet d’éviter que des travaux soient divisés en plusieurs chantiers afin de les soumettre au taux réduit.
REMARQUE : la SHON est définie par l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme.
* CGI, art. 257, 7°, 1, c, mod. par L. fin. rect 2005 n° 2005-1720, 30 déc. 2005, art. 88, I: JO, 31 déc.
* CGI, art. 279-0 bis, 2 mod, par L. fin. rect 2005 n° 2005-1720, 30 déc. 2005, art 88, II, 1° : JO, 31 déc.
* Rapp. Sénat n° 129, 2005-2006
* Rapp. AN n° 2720, 2005-2006
TVA & CREDIT D’IMPOTS – ACTIONS SYNDICALES
Sanctions encourues par le prestataire
Le client qui induit en erreur l’entreprise sur le taux applicable est solidairement tenu du paiement du complément de TVA.
Le client, preneur des travaux, attestera désormais, non seulement que ces travaux se rapportent bien à des locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans, mais également qu’ils ne répondent pas aux nouveaux critères de l’immeuble neuf.
REMARQUE : selon le rapport de l’assemblée nationale (* Rapp. AN, n° 2720, 2005-2006), l’attestation sera, en pratique, très détaillée puisqu’elle comportera l’ensemble des critères avec, pour chacun d’entre eux, l’indication du ratio des travaux projetés. De plus, le preneur devrait indiquer, sur cette attestation, les travaux qu’il a réalisés au cours des 2 années précédentes, afin que le prestataire soit en mesure de vérifier que les travaux sont bien éligibles au taux réduit.
Le client devra conserver copie de cette attestation ainsi que les factures ou notes émises par les entreprises jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la réalisation des travaux.
Il sera solidairement tenu au paiement du complément de la TVA si les mentions portées sur l’attestation s’avèrent inexactes de son fait.
* CGI, art. 279-0 bis, 3, mod. par L. fin. rect. 2005 n° 2005-1720, 30 déc. 2005, art. 88, II, 3° : JO, 31 déc.
V – ACTIONS SYNDICALES & ACTIONS INDIVIDUELLES
Principe : nécessité de l’autorisation – Sanction
Un syndicat qui n’a pas autorisé son syndic à agir contre un tiers appelé en garantie par un défendeur, peut se voir opposer la nullité de la demande qu’il présente contre ce tiers.
Après avoir fait installer une chaudière qui se révèle défectueuse, un syndicat assigne l’installateur qui appelle en garantie le fabricant. En appel, l’installateur est mis hors de cause alors que le fabricant est condamné à réparer le préjudice du syndicat.
ACTIONS SYNDICALES & ACTIONS INDIVIDUELLES
L’arrêt est censuré pour ne pas avoir répondu au moyen de défense du fabricant qui soutient que la demande du syndicat est nulle pour défaut d’habilitation de son syndic à agir contre lui.
La Cour de cassation confirme sa rigueur dans le contrôle de l’application, par les juridictions du fond, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 (* D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 55). Cette affaire pose la délicate question de savoir si l’autorisation désignant la personne à assigner, vaut contre une partie assignée par un défendeur. La cour d’appel devait y répondre, ce qu’elle n’a pas fait. Son arrêt encourt donc une cassation disciplinaire.
* Cass. 3e civ., 23 nov. 2005, n° 04-19.560, n° 1261 D, Sté Remeha c/ Synd. des copr. de la Résidence Villeneuve à Metz et a.
Représentation du syndicat par le syndic
Le syndicat est valablement représenté par son syndic dont le mandat, annulé en justice, a été renouvelé par une assemblée générale non contestée dans le délai légal.
Un syndicat obtient contre un copropriétaire une ordonnance portant injonction de payer un arriéré de charges. Ce copropriétaire forme opposition en contestant la recevabilité de la requête pour défaut de pouvoir du syndic.
En fait, son élection contestée devant le tribunal a été annulée mais, entre-temps, le syndic a convoqué une assemblée pour faire renouveler son mandat. Selon le copropriétaire débiteur, cette assemblée convoquée par un syndic dépourvu de mandat est privée de validité. Le tribunal d’instance lui donne satisfaction mais la décision est cassée au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (* L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2).
Ainsi, la Cour de cassation confirme sa récente position sur deux points dont dépend la solution de la présente affaire. En premier lieu, la nullité de l’assemblée désignant le syndic n’invalide pas de plein droit les assemblées qu’il a convoquées ultérieurement. En second lieu, quelle que soit l’irrégularité de la convocation, la contestation de l’assemblée doit intervenir dans le délai prescrit par l’article 42, alinéa 2 de la loi. A défaut d’action, l’élection du syndic est valable et il peut représenter le syndicat en justice.
Le jugement est donc cassé pour ne pas avoir recherché si l’assemblée litigieuse avait été contestée dans les 2 mois suivant sa notification.
* Cass. 3e civ., 17 janv. 2006, n° 05-11.820, n° 107 D, Synd. des copr. La Viste c/ SCI Embrunaise d’investissements et placements immobiliers (SEIN).
La décision de l’assemblée générale de confier la défense des intérêts du syndicat à un avocat n’autorise pas le syndic à engager une action.
Le syndic ne peut, en principe, exercer une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale (* D n° 67-223, 17 mars 1967, art. 55). La jurisprudence considère que l’habilitation doit être formulée en termes clairs et précis avec l’indication de l’objet de la demande en justice.
Dans ces conditions, une cour d’appel considère que la désignation de l’avocat chargé de défendre les intérêts du syndicat n’équivaut pas à une autorisation du syndic à assigner. Elle précise très justement qu’un avocat peut négocier le paiement sans agir en justice et elle juge l’action en paiement irrecevable, faute d’autorisation du syndic à agir.
Cette solution a été dégagée à l’occasion d’un litige sur une quote-part des frais de réfection d’un mur pignon réclamée par un syndicat des copropriétaires à la copropriété voisine. Ayant décidé en assemblée générale du choix d’un avocat, le syndicat qui a fait les travaux, assigne son voisin en paiement. En défense, celui-ci oppose l’irrecevabilité de la demande pour défaut d’habilitation du syndic à agir. La cour a jugé l’action en paiement irrecevable, faute d’autorisation du syndic à agir.
REMARQUE : le syndicat n’a pas tenté de soutenir que s’agissant d’une action en recouvrement d’une créance, l’autorisation à donner au syndic pour agir n’est pas nécessaire (* D n° 67-223, 17 mars 1967, art. 55, al. 2). En toute hypothèse, pour éviter la sanction d’une fin de non-recevoir (* NCPC, art. 117), il aurait pu régulariser en cours de procédure (* NCPC, art. 126).
* CA Paris, 23e ch. B, 7 avr. 2005, n° 04/14381, Synd. des copr. de l’immeuble 10 rue de la Terrasse à Paris c/ Synd. des copr. de l’immeuble sis 17 avenue de Villiers à Paris.
AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE
VI – AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE
Travaux privatifs affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble
La construction d’une pergola, autorisée par l’assemblée générale, ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
Un copropriétaire aménage sur un jardin dont il a la jouissance privative une terrasse et une pergola. L’assemblée générale lui en donne l’autorisation à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. C’est à tort qu’un autre copropriétaire, absent ou opposant, attaque la résolution. En effet, l’aménagement de la pergola ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble. De plus, le copropriétaire attaquant n’apporte pas la preuve que ces travaux lui nuisent d’une manière particulière.
* CA Pau, 1re ch., 31 janv. 2005, n° 471/05, Santacruz c/ Synd. des copr. de la Résidence Les Capucines à Capbreton : Loyers et copr., nov, 2005, comm. n° 213, note G. Vigneron.
VII – ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES
Le procès-verbal doit être signé
L’omission de signatures sur le procès-verbal n’entraîne la nullité de l’assemblée générale que si celle-ci est contestée dans le délai de 2 mois.
La Cour de cassation confirme une nouvelle fois que lorsqu’une assemblée générale est atteinte d’un vice, elle n’est pas nulle de plein droit. Il faut en effet qu’une action en nullité soit introduite et qu’elle le soit dans les 2 mois de la notification des décisions (* L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2).
L’originalité de l’espèce repose sur le motif d’annulation : le procès-verbal de l’assemblée litigieuse ne comportait pas la signature du secrétaire de séance, ni celle des membres du bureau (appelés scrutateurs depuis le décret du 27 mai 2004) non plus que leurs noms ou qualités.
ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES
Or, l’article 17 du décret du 17 mars 1967, d’ordre public, dispose que « le procès-verbal est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».
La Cour de cassation en conclut que l’omission de ce formalisme fait peser sur l’assemblée générale un risque de nullité. Mais elle rappelle, comme elle l’avait fait à propos des vices affectant la convocation (* Cass. 3e civ., 8 juin 2005, n° 04-12.515, Giraud c/ Laroche et a.), que l’annulation n’a pas lieu de plein droit et qu’une action en contestation doit être introduite dans le délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
* Cass. 3e civ., 6 déc. 2005, n° 04-17.630, n° 1385 D, Synd. des copr. Le Regulus c/ SCI Karpi.
Accord de principe, simple projet de décision
L’assemblée générale peut valablement prendre une décision de principe qui n’engage pas financièrement le syndicat.
La Cour de cassation affirme clairement qu’un accord de principe constitue une « décision » au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Les résolutions statuant sur le principe de la réalisation de travaux ont suscité des avis divergents. Les juridictions estimant tantôt qu’il s’agissait de décisions de principe (* CA Paris, 23e ch. A, 28 févr. 1996, n° 94/15077, Dodelier c/ Synd. des copr. du 25, rue André Antoine à Paris et a. : Loyers et copr. 1996, n° 279) tantôt pas (* CA Paris 23e ch. B, 28 févr. 2002, n° 2001/14991, Belhouari c/ Synd. des copr. 7, av. d’Oradour sur Glane).
En l’espèce, la résolution contestée contenait un accord de principe sur la réalisation d’un ravalement. L’un des copropriétaires demande la nullité de cette résolution au motif que soit il s’agit d’un accord de principe, et dans ce cas, il n’y a pas matière à voter, soit il s’agit d’une véritable décision, devant par conséquent être annulée puisque les conditions essentielles des travaux n’étaient pas jointes à l’ordre du jour.
La Cour de cassation rejette cette argumentation et admet que les copropriétaires puissent voter dans un premier temps le principe des travaux et non ses modalités dès lors qu’ils conservent le pouvoir de rejeter, par un vote ultérieur, les travaux envisagés s’ils ne trouvent pas d’accord sur le financement de ces derniers.
Il semble donc que si l’accord de principe constitue une véritable décision, ses effets sont limités : la « décision » ne pourra être exécutée qu’après qu’il a été statué sur les modalités pratiques de réalisation des travaux.
* Cass. 3e civ., 4 anv. 2006, n° 04-19,771, n° 14 P + 8, Jacquel c/ Synd. des copr. de la Résidence El Soula à Amélie-lesBains.
ASSURANCES IMMOBILIERES
VIII – ASSURANCES IMMOBILIERES
L’exclusion de garantie concernant la réparation des dommages matériels n’empêche pas l’assureur de garantir le copropriétaire au titre de sa responsabilité civile vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
Un copropriétaire aménage une terrasse, partie commune dont il a la jouissance privative, et en endommage l’étanchéité. Cela provoque des infiltrations et des dégâts des eaux. Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité civile du copropriétaire, qui forme un appel en garantie auprès de son assureur au titre de son contrat « multirisques habitation ». La cour d’appel condamne le copropriétaire au paiement des travaux de remise en état mais exclut la garantie de l’assureur, la police contenant une clause de non-garantie des travaux de réparation des toitures et terrasses. L’arrêt est cassé sur ce dernier point.
La Cour de cassation considère que la cour d’appel a appliqué une clause d’exclusion de garantie concernant les seuls dommages aux biens alors qu’en l’espèce, le sinistre relève de la responsabilité civile du propriétaire envers des voisins ou des tiers. L’assureur devait donc garantie à ce titre.
* Cass. 2e civ., 15 déc. 2005, n° 04-19.270, n° 1921 D, Rotger c/ Sté AGF IART et a.
Devoir de conseil de l’assureur
La compagnie d’assurance est responsable de la faute commise par son mandant, agent général d’assurances qui a sous-évalué le risque à garantir.
Le propriétaire d’un immeuble souscrit un contrat multirisque habitation auprès d’une compagnie représentée par un agent général d’assurance. Lors de la souscription, ce dernier procède au mesurage du bien immobilier, mais omet d’inclure dans la surface d’habitation, toute une partie du bien et des dépendances. Un incendie détruit l’immeuble, l’expertise révèle que la superficie réelle des lieux est supérieure à celle indiquée au contrat.
ASSURANCES IMMOBILIERES – CONSEIL SYNDICAL
L’assureur, en application de l’article L. 113-9 du code des assurances, réduit l’indemnité en proportion du taux de prime payé par l’assuré par rapport à celui qu’il aurait dû acquitter si la superficie avait été exactement déclarée. Le propriétaire conteste la position de la société d’assurance et obtient sa condamnation par la cour d’appel. La société d’assurance soutenait que l’agent général était à l’origine de la déclaration inexacte, ce dernier ayant procédé à la prise de mesures erronées. La Cour de cassation décide qu’en rédigeant une proposition d’assurance destinée à la compagnie dont il est l’agent général, celui-ci agit dans l’exercice de ses fonctions de mandataire rémunéré de la compagnie. L’erreur du mandataire entraîne la responsabilité du mandant.
* Cass. 2e civ,, 4 janv. 2006, n° 04-15.280, n° 19 P + B, Sté La Comtoise c/ Regnaud et a.
IX – CONSEIL SYNDICAL
Personnes susceptibles d’être désignées – Aménagements des règles communes aux syndicats ordinaires et de forme coopérative
Le conjoint d’un copropriétaire ne peut être désigné membre du conseil syndical que s’il dispose d’un mandat exprès en ce sens.
Le copropriétaire qui autorise la candidature de son conjoint au siège de conseiller syndical doit expressément donner son accord à la démarche de ce dernier.
En l’espèce, la copropriétaire avait donné à son époux pouvoir de la représenter à l’assemblée générale au cours de laquelle le conseil syndical était renouvelé. Les juges du fond considèrent que ce pouvoir d’ordre général ne suffit pas à attester de l’accord du copropriétaire à la candidature de son conjoint. A défaut de mandat exprès, qui en l’espèce n’avait pas été produit au cours de l’assemblée générale, le syndic peut légitimement refuser que le mari d’une copropriétaire se présente à l’élection du conseil syndical. La cour d’appel de Rouen reprend ainsi la solution dégagée par la cour d’appel de Paris (* CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000, n° 2000/07252, Peyrière c/ Synd. des copr. du 13/15, quai de Bourbon).
* CA Rouen, 1re ch., 30 mars 2005, n° 03/01083, SA Cabinet Letondeur J.F. Avenel et a. c/ Lefebvre.
X – REGLEMENT DE COPROPRIETE
Destination des parties privatives et conditions de jouissance
Le principe de liberté religieuse ne justifie pas la violation du règlement de copropriété.
Des copropriétaires de confession hébraïque installent sur leur terrasse, conformément à leur tradition religieuse, un abri végétal à l’occasion de la fête de Souccoth ou fête des cabanes. Cependant, le règlement de copropriété interdit expressément toute construction ou surélévation sur les balcons et terrasses ayant pour but de créer un espace fermé. Le syndic sollicite en référé la démolition de la construction, mais est renvoyé à mieux se pourvoir. Les copropriétaires concernés sollicitent, au fond, l’annulation de la résolution d’assemblée générale mandatant le syndic pour ester en justice afin de poursuivre les contrevenants.
La cour d’appel confirme le jugement de première instance qui a débouté les copropriétaires de leur demande de nullité de la résolution et considère que l’assemblée générale était fondée à mandater le syndic pour agir en justice, en vue de l’enlèvement de cette construction. En effet, la liberté religieuse, pour fondamentale qu’elle soit, ne saurait justifier la violation des dispositions d’un règlement de copropriété.
* CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 18 janv. 2005, n° 00/00291, Amsellem c/ Synd. des copr. Les Jardins de Gorbella : Loyers et copr. 2005, comm. n° 209, note G. Vigneron.
Diversité des interprétations jurisprudentielles des clauses d’habitation bourgeoise simple
L’activité de club de bridge exercée dans un local à usage de bureau est compatible avec la destination bourgeoise d’un immeuble de grand standing à usage mixte.
La Cour de cassation rejette le pourvoi d’un syndicat des copropriétaires s’opposant à l’utilisation par un club de bridge d’un local à usage de bureaux pour professions libérales ou de sièges de sociétés dans un immeuble à usage mixte.
REGLEMENT DE COPROPRIETE – SYNDIC
La Haute cour relève que cette utilisation est compatible avec la bonne tenue d’une résidence bourgeoise de grand standing, que cette activité n’entraîne pas de nuisances particulières excédant celles qui résulteraient de l’affectation des mêmes locaux à leur usage conventionnel.
La réception nocturne et dominicale du public pour les tournois n’est pas de nature à troubler la tranquillité des autres copropriétaires.
* Cass, 3e civ, 6 déc. 2005, n° 04-18.207, n° 1370 D, Synd. des copr. du 4110, rue du Commandant Schloesing à Paris c/ SCI Dianalex et a.
XI – SYNDIC
Le syndic est le mandataire du syndicat
Le syndic qui signe une transaction en son nom personnel, conjointement avec un copropriétaire, n’engage pas le syndicat.
Une transaction est signée entre, d’une part, une entreprise et d’autre part, le syndic et un des copropriétaires.
D’autres copropriétaires reprochent au syndic d’avoir commis une faute en engageant le syndicat dans une transaction douteuse.
Les juges du fond, dans leur pouvoir souverain d’interprétation de la volonté des parties, relèvent que le syndic, qui avait rayé la mention « représentant de la copropriété » qui figurait au-dessus de sa signature, a ainsi manifesté sa volonté de s’engager uniquement à titre personnel.
En outre, s’il avait représenté le syndicat, la signature de l’autre copropriétaire, dont le nom n’était pas mentionné sur la page de garde, aurait été inutile. Aucune faute se rattachant à sa qualité de syndic ne peut donc lui être reprochée.
* Cass. 3e civ., 25 oct 2005, n° 04-16.061, n° 1152 D, Iaria ç/ Magnan.
Comptes bancaires des copropriétés
La banque ne peut fusionner les sous-comptes ouverts par le syndic sans l’accord des copropriétaires.
Il est fréquent que pour l’exercice de son activité, le syndic ouvre un compte dans une banque et que celui-ci soit divisé en autant de sous-comptes que de copropriétés gérées. Il n’est pas moins fréquent qu’une convention de fusion soit conclue avec le syndic pour permettre à la banque de se garantir. La chambre commerciale de la Cour de cassation a été amenée, bien après la troisième chambre civile, à se prononcer sur les effets de cette convention à l’égard du syndicat des copropriétaires.
En l’espèce, le solde créditeur du sous-compte d’une copropriété avait servi à compenser le solde largement débiteur du sous-compte d’une autre copropriété. Le syndicat, privé d’une partie de ses fonds en demande paiement à la banque qu’il assigne en responsabilité délictuelle.
La cour d’appel, faisant application de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (* Cass. 3e civ., 16 janv. 1994, n° 90-21.929, synd. des copr. de l’ensemble immobilier Val Brise c/ Sté crédit du Nord : Bull. civ. III, n° 8), considère que le syndicat n’ayant pas demandé de compte séparé, la banque pouvait procéder à la fusion des sous-comptes sans son accord.
La chambre commerciale de la Cour de cassation casse cet arrêt au motif que le syndic n’agissait qu’en tant que mandataire des différents syndicats. La banque aurait donc dû obtenir un accord des syndicats des copropriétaires à la fusion, lequel ne pouvait se déduire du silence gardé sur l’ouverture du compte séparé.
Cette décision doit faire l’objet d’au moins deux observations. Tout d’abord, elle a été rendue pour des faits intervenus lorsque la rédaction de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 antérieure à la loi SRU était applicable. À cette époque, l’assemblée des copropriétaires avait la possibilité de voter l’ouverture d’un compte séparé.
Désormais, l’ouverture d’un compte séparé par le syndic est obligatoire sauf décision contraire de l’assemblée. Sous l’empire de l’article 18, tel qu’il résulte de la loi SRU, la solution retenue aurait-elle été la même ?
SYNDIC – SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES
Ensuite, cet arrêt a été rendu sur avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Il faut sans doute estimer que, saisie à son tour de la question, cette dernière adoptera la même position que la chambre commerciale. Car en effet, si la chambre commerciale avait décidé de ne pas suivre l’avis sollicité, l’affaire aurait vraisemblablement été renvoyée devant la chambre mixte de la Cour de cassation. Quoi qu’il en soit, la solution ici adoptée est conforme à l’intérêt des copropriétés.
* Cass. Com., 17 janv. 2006, n° 03-17.129, n° 76 P + B + R + I, Synd. des copr. de l’immeuble Port Mandelieu 1 et 2 c/ Sté Caixabank.
Dette du syndicat et répartition de son montant entre les copropriétaires
En cas de responsabilité du syndicat pour défaut d’entretien d’une partie commune spéciale à certains copropriétaires, ceux-ci supportent seuls les condamnations prononcées au titre des travaux de réfection.
Dans une copropriété de plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété crée des parties communes spéciales à certains copropriétaires qui supportent seuls les dépenses d’entretien (* L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 3 et 24 al. 2). La condamnation du syndicat pour défaut d’entretien d’une de ces parties communes spéciales (* L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14) pose la question intéressante de la répartition des différentes condamnations entre les copropriétaires.
La cour de Paris a fait une distinction suivant leur nature : elle répartit entre les seuls copropriétaires concernés la condamnation prononcée au titre des travaux de réfection, assimilable à une dépense d’entretien, alors que les condamnations à caractère indemnitaire restent à la charge de la collectivité (* CA Paris, 23e ch. B, 5 févr. 2004, n° 2003/12962, Synd. des copr. du 29, rue Vaneau à Paris c/ Clément). La Cour de cassation approuve cet arrêt.
* Cass. 3e civ, 6 déc. 2005, n° 04-15.016, n° 1388 D, Clément c/ Synd. des copr. de l’immeuble sis 29, rue Vaneau à Paris.

References: art. 234
 art. 76
 art. 76
 art. 257
 art. 88
 art. 279
 art. 279
 art. 88
 art. 55
 art. 42
 art. 55
 art. 55
 art. 117
 art. 126
 art. 42
 art. 3
 art. 14