Source: http://diritocivilcoisas.blogspot.com/2012/09/a-divida-condominial-e-solidaria-e.html
Timestamp: 2018-06-23 02:17:59+00:00

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DIREITO CIVIL III - DIREITO DAS COISAS: A dívida condominial é solidária e dispensa a citação do cônjuge. A ação de cobrança de despesas de condomínio tem natureza jurídica de ação pessoal, dispensando, por conseguinte, a citação dos dois cônjuges. O bem de família pode ser penhorado, por exceção contemplada na Lei 8.009.
se invalidam pela não citação).
Trata-se de agravo de instrumento extraído dos autos da ação de cobrança promovida por Condomínio Edifício Residencial Marieta Zancaner em face de EP, contra a r. decisão de fls. 50/50 verso (fls. 862/862 verso dos autos principais), que rejeitou a impugnação, inclusive o pedido de nova avaliação do imóvel penhorado.
Alega a agravante, em síntese, que: a avaliação do imóvel não condiz com o aquecido mercado imobiliário atual; todos os atos posteriores à penhora devem ser anulados, diante da falta de citação; a ausência de citação gerou prescrição dos valores cobrados que ultrapassaram o prazo de cinco anos; a falta de registro do imóvel está lhe causando diversos dissabores.
Recurso tempestivo; isento de preparo. Foi indeferido o pedido de efeito suspensivo a fls. 54 do instrumento. Resposta a fls. 58/65 do instrumento.
Não merece prosperar a insurgência da agravante.
Alega a agravante que precisa necessariamente ser citada nos termos do artigo 10, §1º, inciso IV do Código de Processo Civil.
No entanto, referida tese deve ser rechaçada, eis que esta ação tem natureza jurídica de ação pessoal, o que dispensa sua citação.
Importante salientar que a tese em discussão não se enquadra no artigo 10 do Código de Processo Civil, o qual prescreve: "o cônjuge somente necessitará do consentimento do outro para propor ações que versem sobre direitos reais imobiliários."
Ademais, em se tratando de dívida solidária dispensa-se a formação do litisconsórcio necessário, ou seja, o condomínio pode cobrar a dívida de qualquer um dos proprietários do imóvel. No caso, a ação foi proposta em face de EP, marido da agravante e proprietário do imóvel.
Neste sentido já se posicionou este E. Tribunal:
"CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - CONDÔMINO CASADO - CITAÇÃO DO CÔNJUGE - DESNECESSIDADE - SOLIDARIEDADE RECONHECIDA - ADMISSIBILIDADE.
Na ação de cobrança promovida contra condômino casado, não é necessária a citação de sua mulher, pois para o pagamento de despesas condominiais não é possível decompor uma unidade autônoma em duas partes, o que permite concluir, com base no artigo 891 do Código Civil, que o condomínio pode executar qualquer um dos co-proprietários do apartamento, ficando este, na forma do parágrafo único do mesmo artigo, subrogado no direito do credor em relação aos outros coobrigados." (Ap. s/ Rev. 512.392 - 7ª Câm. - Rel. Juiz S. OSCAR FELTRIN - J. 24.3.98).
“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
SOLIDARIEDADE PASSIVA. AÇÃO PROPOSTA CONTRA UM DOS COOBRIGADOS. POSSIBILIDADE.
Por se tratar de dívida propter rem, pode o condomínio cobrar as despesas condominiais de qualquer um de seus proprietários solidários. Recurso desprovido.” (Agravo de Instrumento nº0255135-33.2011.8.26.0000 - 27ª Câmara de Direito Privado - Rel. Desembargador Gilberto Leme, J. 31.01.2012).
“DESPESAS CONDOMINIAIS COBRANÇA - DESISTÊNCIA DA AÇÃO EM RELAÇÃO A UM DOS RÉUS, COPROPRIETÁRIO DA UNIDADE DEVEDORA - POSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - APELO DA CORRÉ IMPROVIDO. “A ação de cobrança pode ser direcionada contra todos ou qualquer dos condôminos individualmente, no caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa” (Súmula nº 12, do TJSP).” (Apelação com revisão nº 0029887-98.2010.8.26.0577, 35ª Câmara de Direito Privado - Rel. Desembargador Mendes Gomes, J. 27.06.2011).
O E. Superior Tribunal de Justiça já decidiu que:
"PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PROCESSO DE CONHECIMENTO. NULIDADE. FALTA DE CITAÇÃO DA MULHER. IMPROCEDÊNCIA. PRECLUSÃO. ILEGITIMIDADE. AÇÃO PESSOAL. PENHORABILIDADE DO BEM. ART. 3º, IV, DA LEI 8.009/90. DESPESAS DO CONDOMÍNIO. MUDANÇA DE ORIENTAÇÃO DA TURMA. PRECEDENTES. RECURSO
DESACOLHIDO.
I - A ação de cobrança de despesas de condomínio tem natureza jurídica de ação pessoal, dispensando, por conseguinte, a citação dos dois cônjuges.
II - A exceção contemplada pelo inciso IV do art. 3º da lei 8.009/90 abrange a dívida oriunda das despesas de condomínio, podendo, portanto, ser penhorado o imóvel residencial." (REsp nº. 99685 /RS, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA - j. 30/04/1998, DJ 22/06/1998).
Desta forma, correto o posicionamento adotado pelo MM. Juiz.
Descabida também a insurgência contra a cobrança dos juros moratórios.
Os juros moratórios legais devem ser computados a partir do vencimento de cada parcela inadimplida, haja vista cuidar-se de obrigação positiva e líquida e a mora é ex re, o que significa que a própria data de vencimento serve como interpelação do devedor.
Aliás, a matéria já é pacificada na jurisprudência:
"Despesas de condomínio - Juros moratórios - Termo inicial - Incidência a partir do vencimento - Reconhecimento. Os juros moratórios devem ser contados a partir do vencimento de cada obrigação condominial, isto é, a partir dos respectivos vencimentos.
Despesas de condomínio - Correção monetária - Incidência a partir do vencimento. A correção monetária do débito dos encargos condominiais incide desde os vencimentos das parcelas por se tratar de mera atualização do valor, que não configura acréscimo.
Recurso improvido". (Apelação nº 0151537-59.2008.8.26.0100 - Relator: Orlando Pistoresi - 30ª Câmara de Direito Privado - j. 27.01.2011)
Não deve prevalecer ainda a tese de prescrição. Como a agravante não é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, sendo sua citação desnecessária, não há que se falar em prescrição dos valores cobrados.
Por fim, desnecessária nova avaliação do bem, como bem destacou o MM. Juiz a fls. 50/51 do instrumento:
“Desnecessária, outrossim, nova avaliação do bem, primeiramente porque a impugnante não aponta erros no laudo. Ademais, a exeqüente pretende a adjudicação do imóvel penhorado e, considerando que o valor da dívida somado aos tributos pendentes (fls. 720/721), supera ao da oferta recebida pelo executado (fls. 732/733), não restou demonstrado qualquer prejuízo que justificasse outra avaliação, mesmo porque, se levado o bem à hasta pública muito provavelmente não seria arrematado pelo valor de mercado.”
Em nenhum momento a agravante demonstrou a existência de qualquer vício no laudo pericial (fls. 84/118 do instrumento).
Ademais, a recorrente não provou que houve a efetiva valorização do imóvel, prova esta imprescindível para o deferimento de nova avaliação.
Note que os documentos juntados a fls. 37/38 do instrumento não são suficientes para demonstrar a suposta valorização do imóvel. E mesmo que fosse demonstrado, não teria o condão de superar o valor da dívida.
Desta forma, não ficou comprovada a ocorrência de qualquer das hipóteses previstas no artigo 683 do Código de Processo Civil, razão pela qual é descabida nova avaliação do bem.
Neste sentido podemos citar julgados deste E. Tribunal:
“CIVIL EXECUÇÃO PENHORA IMÓVEL NOVA AVALIAÇÃO PROVA DA VALORIZAÇÃO INOCOCORRÊNCIA EXEGESE DO ARTIGO 683, INCISO II, DO CPC.
1. Afirmações genéricas com amparo em anúncios colhidos via internet de que o imóvel teria sofrido valorização não fazem prova suficiente capaz de ensejar nova avaliação.
2. Recurso improvido.” (Agravo de Instrumento nº 0276526-44.2011.8.26.0000, 35ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Artur Marques, j. 23.01.2012) “Arrematação. Embargos julgados improcedentes. Matéria já suscitada no agravo de instrumento. Pretensão à nova avaliação do bem. Alegação genérica de valorização do imóvel. Ausência de prova de que o imóvel tenha valor de mercado muito superior ao da estimativa adotado.
Discussão sobre o montante da dívida irrelevante. Recurso desprovido. A matéria já restou suscitada anteriormente pelos mesmos interessados e no agravo de instrumento julgado por este órgão colegiado deixou-se assentado que a alegação de estimativa inferior á realidade do mercado necessita observância de qualquer das hipóteses do artigo 683 do Código de Processo Civil, anotando que era “preciso que a parte, de forma fundamentada, demonstre que houve majoração do valor do bem. Com base em argumentos genéricos e desprovidos de mínima consistência, não havia como permitir nova estimativa” (fls. 41/44).
Não há prova de que o imóvel tenha valor de mercado muito superior ao da estimativa adotada, mostrando-se ainda, irrelevante neste recurso qualquer discussão em relação ao montante da dívida.” (Apelação nº 0028616-30.2010.8.26.0003, 32ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Kioitsi Chicuta, j. 17.11.2011 grifo nosso)
Diante da ausência de prova sobre os requisitos para ser determinada nova avaliação do imóvel, não se vislumbra qualquer irregularidade na r. decisão recorrida.
Não convencendo as razões de inconformismo manifestadas pela agravante, de rigor a manutenção da r. decisão agravada.

References: artigo 10
 artigo 10
 artigo 891
 artigo 683
 ARTIGO 683
 artigo 683