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Timestamp: 2019-09-18 18:37:31+00:00

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Immobilie - Begriffe
Abgeld, Damnum, Diskont. Unterschiedsbetrag zwischen dem Ausgabe- und dem Rücknahmebetrag von Verbindlichkeiten. Die Vereinbarung eines Abgeldes findet in der Kreditwirtschaft Anwendung bei Festzinsvereinbarungen in Darlehensverträgen. Ein Abgeld bedeutet für den Schuldner (Darlehensnehmer, Emittenten) eine Verteuerung der Verzinsung seiner Darlehensschuld. Für den Gläubiger bedeutet ein vereinbartes Abgeld eine höhere Verzinsung (Rendite) seines Geldverleihs gegenüber der Normalverzinsung (Nominalzins). Bei der Ermittlung des effektiven Jahreszinses ist das Abgeld laufzeitanteilig auf die Zinsen zu berücksichtigen. Bei Privatpersonen sind Kreditinstitute verpflichtet, bei Vereinbarung eines Abgeldes den „anfänglichen effektiven Jahreszins” im Kredit- oder Darlehensvertrag anzugeben. Siehe Disagio
Bescheinigung der Baubehörde, wonach die im angehörigen Aufteilungsplan mit Nummern benannten Wohn- und/oder nicht zu Wohnzwecken dienende Zimmer in sich abgeschlossen sind. Zu den abgeschlossenen Wohneinheiten können auch zusätzliche Zimmer außerhalb der in sich gehörenden Wohnung sein, z.B. Keller- oder Speicherräume.
Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Neben dem Aufteilungsplan stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag dar.
Vom Mieter an den Vermieter oder vom Nachmieter an ehemaligen Mieter zu leistende Zahlung für die Überlassung der Mieträume oder Einbauten.
Allgemeine Geschäftsbedingungen, Abkürzung. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind juristische Formulierungen, die zur Standardisierung und Klarstellung von Massenverträgen dienen. Sie werden von einer Vertragspartei einseitig festgelegt und bedürfen daher einer bes. Kontrolle, um ihren Missbrauch zu verhindern.
Altlasten sind Belastungen von Grundstücken aus umweltgefährdenden privaten bzw. gewerblichen Rückständen.
Ein Anlieger ist ein Eigentümer eines Gebäudes oder eines Grundstückes, welches sich an einer öffentlichen Straße befindet.
Anliegerbeiträge dienen zur Bezahlung von Kosten zur Erschließung oder zum Anlegen von Grünanlagen oder Straßen werden Anliegerbeiträge durch die Gemeinden von den Eigentümern der anliegenden Grundstücke erhoben.
Die für die Berechnung der AfA (Abschreibung für Abnutzung) relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Erwerb einer Immobilie auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird.
Im Verhältnis Gebäude-/ Boderwertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA zugrundeliegenden Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs- sondern zu den Werbungskosten.
Der eigentliche Eigentumsübergang im Kaufvertragsrecht wird Auflassung genannt. Dieser geschieht in der Regel nach kompletter Kaufpreiszahlung und zieht die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch nach sich.
Eine Auflassungsvormerkung ist eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung künftigen Eigentumserwerbs. Gilt auch in einem Insolvenzverfahren (§ 106 InsO). Bei einem Immobilienkauf und/oder einer Baufinanzierung handelt es sich um eine Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 883 BGB).
Die Auflassungsvormerkung schützt den Erwerber, da sie einen nochmaligen Verkauf des Grundstücks verhindert. Als ein wichtiges Sicherungsmittel kann die Auflassungsvormerkung beim Kauf von einem Bauträger betrachtet werden. Für die Eintragung wird die Hälfte der vollen Gebühr berechnet (§§ 66 I Satz l, 60 I KO). Die Auflassungsvormerkung ist die am meisten vorkommende Vormerkung in Abteilung II des Grundbuches. In der Praxis kann ein mit einer Auflassungsvormerkung belastetes Grundstück nicht beliehen werden, da der Vormerkungsberechtigte bei der Geltendmachung des Auflassungsanspruches das später eingetragene Grundpfandrecht nicht gegen sich gelten lassen braucht, sondern dessen Löschung verlangen kann (§ 888 BGB). Die Bank muss also den Rangrücktritt der Auflassungsvormerkung hinter sein Grundpfandrecht verlangen.
Ein Aufteilungsplan ist eine behördlich bestätigte Bauzeichnung, die die Aufteilung eines Gebäudes (Lage und Größe) in Sonder- und Gemeinschaftseigentum darstellt. Die im Sondereigentum stehenden Einheiten werden fortlaufend nummeriert und oft farblich voneinander abgegrenzt. Die Teilungserklärung identifiziert das Sondereigentum über die Nummern im Aufteilungsplan. Die zeichnerischen Darstellungen im Aufteilungsplan und die textlichen Beschreibungen in der Teilungserklärung müssen identisch sein.
Erzielt ein in der Bundesrepublik Deutschland ansässiger Bürger mit einer Auslandsimmobilie beispielsweise durch Vermietung Einkünfte, muss er diese gemäß deutschem Einkommenssteuergesetz versteuern. Entstehen dagegen negative Einkünfte, dürfen diese mit positiven Einnahmen aus der Immobilienvermietung oder Verpachtung im Ausland verbucht werden. Dabei gilt der Grundsatz der gleichen Herkunftsart. Das heißt, die Gewinn-Verlust-Verrechnung gilt immer nur für Objekte aus dem gleichen Land. Der maßgebliche Steuersatz wird bei Einkünften aus dem Ausland derart berechnet, als würde es sich um deutsches Einkommen handeln. Auch hier gilt der Progressionsvorbehalt. Zusätzlich können Immobilien im Ausland der im jeweiligen Land üblichen Gewerbe- und Grundsteuer unterliegen. Außerdem wird im Falle einer Schenkung beziehungsweise Erbschaft Steuer nach dem Erbschaftssteuerrecht erhoben. Möglicherweise fällt im Ausland sogar eine bedeutend höhere Erbschaftssteuer an, als es in Deutschland der Fall wäre. Wer eine Auslandsimmobilie erwerben möchte und im Ausland erbt, sollte vorab eine ausführliche steuerrechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Eine gute Adresse hierfür ist die Schutzvereinigung für Immobilien im Ausland e.V.
Ob ein Gebäude als Baudenkmal klassifiziert ist oder nicht, hängt in Deutschland von den Denkmalschutzvorschriften des jeweiligen Bundeslandes ab. Handelt es sich bei einem Gebäude beziehungsweise einem Gebäudeensemble um ein Baudenkmal gemäß dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz, so könnte dafür eine steuerliche Förderung gewährt werden. Hierzu hat der Gesetzgeber Fördervorschriften im Rahmen des Einkommensteuergesetzes kodifiziert. Gefördert werden vor allem Baudenkmäler und auch Objekte in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten. Die steuerliche Berücksichtigung von Kosten für Baudenkmale wird erreicht, indem diese von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Konkret erfolgt dies durch erhöhte Absetzungen aber auch – bei zu eigenen Wohnzwecken verwendeten Baudenkmalen und bei schutzwürdigen Kulturgütern – durch Steuerbegünstigungen. Zudem wird der Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern steuerlich in festgelegter Weise behandelt. Gemäß § 7i EStG waren bis zum 31.12.2003 bis zu zehn Prozent der Eigenproduktionskosten im Jahr der Herstellung aber auch in den folgenden neun Jahren absetzbar, falls das begünstigte Gebäude nicht zu eigenen Wohnzwecken dient. Für Maßnahmen, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde, können in den ersten acht Jahre jeweils nur noch neun Prozent abgesetzt werden, in den folgenden vier Jahren dann lediglich noch sieben Prozent. Bei eigenen Wohnzwecken dienenden Baudenkmalen waren nach § 10f EStG bis zum 31.12.2003 die Aufwendungen im Jahr der Baumaßnahme sowie in den darauf folgenden neun Jahren jeweils zu zehn Prozent als Sonderausgaben absetzbar. Seit 01.01.2004 ist der Sonderausgabenabzug für zehn Jahre ausführbar, beträgt aber nur noch neun Prozent der steuerbegünstigten Aufwendungen. Somit wurden nur noch 90 Prozent der Zahlungen steuermindernd absetzbar. Analog gilt dies nach § 10g EStG für schutzwürdige Kulturgüter. Die Sonderbehandlung des Erhaltungsaufwandes bei Baudenkmälern gibt es gemäß § 11b EStG darin, dass dieser sofort in voller Höhe als Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben abzugsfähig ist.Es ist in jedem Falle ratsam, Baumaßnahmen an Gebäuden unter Denkmalschutz beziehungsweise Kulturgütern vor dem Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen, denn die steuerliche Förderung kommt nur für so genannte denkmalschutznotwendige Zahlungen infrage. Diese sollten deshalb durch die Denkmalbehörde schon vor dem Start der Baumaßnahmen in ihrer konkreten Höhe genannt werden.
Flächen nach der Art ihrer Nutzung Darstellung im Flächennutzungsplan
allg. Wohngebiete (WA)
bes. Wohngebiete (WB)
Wochenendhausgebiet (SW)
Die Baugrenze legt fest, wo die zu erstellenden Gebäude oder auch Teile der Gebäude, die im Bebauungsplan festgelegte Grenze nicht überschreiten dürfen.
Im juristischen und wirtschaftlichen Sinne verantwortlicher Auftraggeber für ein Bauvorhaben. Der Bauherr darf nach der im Baurecht verankerten gesetzlichen Definition sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein. Kennzeichnend ist die Eigenschaft, der Auftraggeber für ein Bauvorhaben zu sein. Dabei ist es völlig gleichgültig, ob die Ausführung des Bauvorhabens selbst überwacht oder in die Hände von fachkundigen Dritten gelegt wird. Auch ist es ohne Belang, ob es sich um einen Neubau, eine Sanierung oder Modernisierung handelt.
Der Bauherr darf einige steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen, die bei der Sanierung von Gebäuden mit Denkmalschutzauflagen besonders hoch ausfallen. Der Bauherr ist auch derjenige, der die Finanzierung für das Bauvorhaben bereit stellt und dafür bei der Erfüllung einiger Voraussetzungen sogar diverse Fördermittel bekommen kann.
Der Bauherr ist in der Verantwortung, was die Beantragung der Genehmigungen für das Bauvorhaben gilt. Diese Aufgabe könnte er über die Anwendung von Verträgen und Vollmachten auch auf geeignete Dritte übertragen. Auch die Sicherheit auf der Baustelle unterliegt der Aufsicht des Bauherrn. Passieren dort Unfälle auf Grund mangelnder Absicherung, ist er derjenige, demgegenüber die Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden. Im Innenverhältnis könnte er seine Vertragspartner regresspflichtig machen, sobald er diese Aufgabe zum Beispiel an ein ausführendes Bauunternehmen vertraglich nachweisbar delegiert hat.Wer sich als Bauherr gegenüber Schadenersatzforderungen Dritter auch bei Versäumnissen seiner Erfüllungsgehilfen absichern möchte, der ist mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung gut beraten.
Steuersparmodell bei der Erstellung von Immobilien. Steuerpflichtige, welche sich an einem Bauherrenmodell beteiligen, können verschiedene daraus resultierende Aufwendungen sofort als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Hierzu gehören zum Beispiel die Gebühren für eine Baubetreuung, eine wirtschaftliche Beratung oder auch die Vermittlung einer Finanzierung. Dabei werden die Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Die steuerliche Absetzbarkeit der Zahlungen für ein Bauherrenmodell ist seit dem 20. Oktober 2003 durch den Bauherren- und Fondserlass nur noch eingeschränkt.
Für gekaufte beziehungsweise selbst hergestellte Eigenheime beziehungsweise Wohnungen, für die der Eigentümer einen Anspruch auf Zahlung einer Eigenheimzulage besitzt, erhält dieser auf Antrag ein Baukindergeld in Höhe von 767 Euro pro Kind. Voraussetzung hierfür ist, dass für ein Kind auch ein Anspruch auf Kindergeld beziehungsweise bzw. einen Kinderfreibetrag besteht. Des Weiteren wird nur für die Kinder ein Baukindergeld gewährt, die während des Förderzeitraums im Haushalt des Steuerpflichtigen gelegt haben, der Anspruch auf eine Förderung hat. Dabei ist es ausreichend, wenn mindestens für einen Monat der Anspruch auf Kindergeld oder auch Kinderfreibetrag bestanden halt.
Das Baukindergeld ist immer an die Eigenheimzulage gekoppelt und wird immer mit dieser gemeinsam gewährt. Sollte zum Beispiel aufgrund eines jeden zu hohen Einkommens die Eigenheimzulage wegfallen, so wird ab diesem Zeitangabe auch kein Baukindergeld mehr gewährt. In dem Fall, dass beide Eltern gleichzeitig Eigentümer sind und beide die Bedingungen erfüllen, erhält jeder Elternteil die Hälfte des gezahlten Wertes.
Falls für ein Bauvorhaben Vorauszahlungen geleitet wurden und es in der Zukunft dennoch nicht zur Realisierung des Projektes kommt, können die verlorenen Vorauszahlungen bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Als Grund für die Nichtumsetzung des Bauvorhabens wird vom Gesetzgeber etwa Konkurs des Bauunternehmens beziehungsweise höhere Gewalt anerkannt.
Leistungen für Neu- oder Umbauarbeiten des Mieters an den Bauherren oder des Vermieters an den Mieter für Um- oder Ausbauarbeiten. Baukostenzuschüsse sind sowohl durch private Geber wie zum Beispiel Mieter und Flughafengesellschaften und aus öffentlichen Mitteln, wie zum Beispiel aus einem Lärm- beziehungsweise Umweltschutzprogramm möglich. Steuerrechtlich gesehen führen Zuschüsse zu Baukosten zu einer Verringerung der Herstellkosten des betreffenden Bauwerkes und damit zu einer Reduzierung des Abschreibungs-Wertes oder aber zu Einkünften aus Vermietung/verpachtung. Der Staat unterscheidet dabei zwischen Zuschüssen von Mietern und Nichtmietern. Zuschüsse, die von Nichtmietern für Herstellungsmaßnahmen geleistet werden, mindern immer die Produktionskosten und dadurch die Abschreibungsbemessungsgrundlage. Sofern das Bauwerk zum Betriebsvermögen gehört, könnte der Zuschuss ersatzweise als Einnahme aus Vermietung/verpachtung angesetzt werden. Zuschüsse zu Maßnahmen, welche zur Erhaltung von Gebäuden notwendig sind, sind immer als Einkünfte aus Vermietung/verpachtung. Dagegen können Zuschuss-Zahlungen von Mietern in Form von verlorenen Zuschüssen oder als Mietvorauszahlungen geleistet werden. Mietvorauszahlungen wurden als Einnahmen aus Vermietung/verpachtung immer im Jahr des Zuflusses anzugeben. Verlorene Mieterzuschüsse sind wie eine Mietvorauszahlung zu behandeln.
Beiträge, die in einen Bausparvertrag eingezahlt werden, zählen nicht mehr als Sonderausgaben. Im Jahr 1996 wurde festgelegt, dass Bausparen ausschließlich anhand Wohnungsbauprämie gefördert wird. Mit Einführung dieser Regelung verwehrt der Fiskus die Möglichkeit des Sonderausgabenabzuges.
Eine Bausparförderung wird vom Staat auf zwei Varianten gewährt: Entweder als Arbeitnehmer-Sparzulage oder aber über eine Wohnungsbauprämie. Bei der Arbeitnehmer-Sparzulage ist es machbar, welche vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers für einen Bauspar-Vertrag zu nutzen. In einem solchen Fall zahlt der Fiskus zehn Prozent zusätzlich zu der Arbeitgeberleistung, die höchstens bei 480 Euro liegen darf. Folglich kann der abhängig Beschäftigte auf diese Weise ein staatliche Sparzulage von bis zu 48 Euro pro Jahr erhalten. Die Zulage wird nur dann gewährt, falls das zu versteuernde Einkommen nicht 17.900 Euro (gemeinsam veranlagte Partner: 35.800 Euro) übersteigt.
Eine Bausparförderung über die Wohnungsbauprämie dient ebenfalls dazu, Bausparkapital zu bilden. Wiederum wurden zehn Prozent der jährlichen Bausparsumme, die höchstens 512 Euro betragen darf, förderungsfähig. Der Staat schießt folglich höchstens 50 Euro pro Jahr dazu. Die Wohnungsbauprämie wird maximal sieben Jahre gewährt. Die Einkommensgrenze liegt bei der Wohnungsbauprämie bei 25.600 Euro beziehungsweise beziehungsweise bei Ehepaaren: 51.200 Euro). Seit 2001 muss allerdings für diese auch der eigentlich steuerfrei belassene Teil der Einkünfte eingerechnet werden.
Die Arbeitnehmer-Sparzulage kann auch ohne vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers erreicht werden. In diesem Fall muss der abhängig Beschäftigte selbst die dem entsprechende Summe auf einen Bauspar-Vertrag einausgezahlt werden. Maximal förderfähig sind dabei weiterhin 480 Euro.
Eine durch ein finanzierendes Kreditinstitut festgelegte Größe innerhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Praxis dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags.
Willensäußerungen der Wohnungseigentümer, die durch das Verhältnis der Miteigentümer bestimmt werden, finden in den Beschlüssen der Wohnungseigentümer ihren Niederschlag. Im Grundsatz gilt für alle Beschlüsse im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung das Mehrheitsprinzip. Wenn aus beliebigen Gründen kein Beschluss zustandekommen sollte, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für Antrag auf Aufhebung oder Ungültigerklärung durch das Wohnungseigentumsgericht. Verstößt ein Beschluss inhaltlich gegen zwingende gesetzliche Verbote, gegen die guten Sitten oder gegen unabdingbare gesetzliche Vorschriften des WEG oder stellt er willkürliche Eingriffe in die Rechtsstellung des Wohneinheitseigentümers dar, ist er unwirksam. Eine Berufung auf die Nichtigkeit kann zu jeder Zeit getätigt werden. Die einmonatige Anfechtungsfrist entfällt dabei.
Die am 1. Juli 2007 in Kraft getretene Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sieht u.a. vor, dass alle in Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse sowie alle diesbezüglichen gerichtlichen Entscheidungen in eine Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind. Diese werden mit fortlaufender Nummer in der Beschluss-Sammlung geführt.
Kosten neben der Kaltmiete, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Beim preisfreien Wohnraum und bei Gewerberäumen wird dies im Mietvertrag geregelt. Rechtsgrundlage ist die II. Berechnungsverordnung. Danach zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten Ausgaben für: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und warmes Wasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllentsorgung, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, Schornsteinreinigung, bestimmte Versicherung (Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Gemeinschaftsantennenanlage, Waschmaschine des Vermieters, Hausmeister, sonstige Betriebskosten (z.B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie z. B. ein Schwimmbad oder eine Sauna). Während manche Kosten wie Wasser, Gas, Strom oder Heizung verbrauchsabhängig berechnet werden, müssen andere auf Grundlage eines bestimmten Berechnungsschlüssels auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren für Straßenreinigung und die Müllabfuhr.
Darlehnshypothek
Ein Dauernutzungsrecht bezieht sich auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume.
Für als Denkmal anerkannte Gebäude können Eigentümer steuerliche Förderungen erhalten. Ob ein Gebäude als Denkmal gilt, geht aus dem im jeweiligen Bundesland geltenden Landesdenkmalschutzgesetz hervor. Die steuerlichen Förderungen ergeben sich aus dem zum 07.12.1989 in Kraft getretenen ‚Gesetz zur steuerlichen Förderung des Wohnungsbaus und zur Ergänzung des Steuerreformgesetzes 1990‘. Dabei wurden insbesondere für Denkmäler und Gebäude die sich in Sanierungs- oder bzw. in städtebaulichen Entwicklungsgebieten befinden neue steuerliche Förderungen geschaffen. Gebäudebesitzer bekommen diese durch eine Reduzierung der Bemessungsgrundlage.
Für vermietete Baudenkmäler gelten zum Beispiel höhere Absetzungsausführbarkeiten. So gab es bis zum 31.12.2003 die Möglichkeit im Produktionsjahr aber auch in folgenden neuen Jahren 10 Prozent der Herstellungskosten abzusetzen. Haben die Baumaßnahmen dagegen erst nach dem 01.01.2004 begonnen, so können für die ersten 8 Jahre ab Herstellung 9 Prozent und für weitere 4 Jahre noch 7 Prozent abgeschrieben werden. Bedingung ist dabei immer, dass ein Gebäude vom Eigentümer nicht selbst genutzt wird.
Für Gebäude, bei denen die Baumaßnahmen vor dem 31.12.2003 begonnen haben und die vom Eigentümer selbst bewohnt werden können im Herstellungsjahr und den folgenden 9 Jahren 10 Prozent der Kosten als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Für später begonnene Baumaßnahmen können nur noch 9 Prozent über den Zeitraum von 10 Jahren steuerlich geltend gemacht werden.
Besondere Regelungen zählen auch für schutzwürdige Kulturgüter. Hierzu zählen Gebäude, welche weder zur Erzielung von Einnahmen benutzt noch vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Hier gilt ebenfalls die Regelung, dass für Baumaßnahmen vor 2004 10 Jahre lang jeweils 10 Prozent und für später durchgeführte Maßnahmen noch 9 Prozent über den Zeitraum von 10 Jahren bei der Steuer angerechnet werden.Eine steuerliche Förderung wird immer nur dann gewährt, falls die durchgeführten Maßnahmen für den Denkmalschutz notwendig wurden. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, welche Notwendigkeit bereits vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzugleichen.
Alle Maßnahmen, welche zum Erhalt des Denkmalschutzes unbedingt notwendig wurden, können geradewegs und in kompletter Höhe in der Steuererklärung als Sonderausgaben erklärt werden.
Disagio, Abgeld, Diskont. Unterschiedsbetrag zwischen dem Ausgabe- und dem Rückzahlungsbetrag von Verbindlichkeiten. Die Feststetzung eines Abgeldes findet in der Kreditwirtschaft Anwendung bei Festzinsvereinbarungen in Darlehensverträgen. Ein Disagio bedeutet für den Schuldner (Darlehensnehmer, Emittenten) eine Verteuerung der Verzinsung seiner Darlehensschuld. Für den Gläubiger bedeutet ein vereinbartes Disagio eine höhere Verzinsung (Rendite) seiner Ausleihe gegenüber der Normalverzinsung (Nominalzins). Bei der Errechnung des effektiven Jahreszinses ist das Disagio laufzeitanteilig auf die Zinsen zu berücksichtigen. Bei Privatpersonen sind Kreditinstitute verpflichtet, bei Vereinbarung eines Disagioes den „anfänglichen effektiven Jahreszins” im Kredit- oder Darlehensvertrag anzugeben. Siehe Abgeld
Besteht ein berechtigtes Interesse und ein Bedarf, kann man als Vermieter Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung geltend machen. Wenn er die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt, liegt in der Regel so ein Fall vor.
Wenn der Verkäufer einer Immobilie dem Mieter kündigt, weil der Kaufinteressent diese nur dann kauft, wenn die Wohneinheit leer ist, liegt kein Fall von Eigenbedarf vor. Der Vermieter macht sich dem gekündigten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig für den Fall, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde.
Die Eigenheimzulage ist eine im Jahr 2006 ausgelaufene Förderung der Bundesregierung, welche zur Schaffung von selbst genutztem Wohnraum gewährt worden ist. Aber alle laufenden Förderungen werden noch in vollem zugesichertem Umfang bedient. Dabei gibt es zwei Stufen. Alle Wohnungen und Eigenheime, welche spätestens am 31. Dezember 2003 gekauft und fertig gestellt worden sind, werden noch mit fünf Prozent der Eigenproduktionskosten bis zu einer Maximalgrenze von 2.556 Euro für einen Neubau gefördert. Bei Eigentumswohnungen werden 2,5 Prozent der Anschaffungskosten zugrunde gelegt. Für selbst genutzten Wohnraum in Altbauten wurde eine Zulage von 1.278 Euro gewährt. Wer Kinder hat, darf sich freuen, denn er bekommt pro Kind noch einmal 767 Euro an Eigenheimzulage gewährt.
Die zweite Stufe der Eigenheimzulage gilt für Eigentumswohnungen und Eigenheime, die in den Jahren 2004 fertig gestellt und gekauft worden wurden. Hier liegt die Förderhöhe bei einem Prozent der Produktions- und Anschaffungskosten pro Jahr. Dabei gilt eine Höchstgrenze von 1.250 Euro. Kinder werden mit einem Betrag von 800 Euro pro Jahr und ‚Nase‘ bedacht. Die Eigenheimzulage wird jährlich vom zuständigen Finanzamt bezahlt.
Wer noch zu den denjenigen Haus- beziehungsweise Wohnungsbesitzern zählt, welche die Eigenheimzulage bekommen, der darf den Zahlungseingang in Abhängigkeit von den Bearbeitungszeiten der Banken zum Ende der dritten Märzwoche jedes jeden Jahres erwarten, denn sie wird vom Gesetzgeber immer am 15. März zur Auszahlung gebracht.
Werden bei der Herstellung beziehungsweise beim Ausbau von Immobilien Eigenleistungen erbracht, so können diese steuerlich nicht als Ausgaben berücksichtigt werden, auch sobald sie den Wert diesern Immobilie steigern. Eigenleistungen erhöhen somit nicht die Produktionskosten einer Immobilie.
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung berechnet sich der Kaufpreis nach dem Verkehrswert und über Teilwerte auf das Grundstück und nicht nach der Restwertmethode. Der enthaltene Anteil für die Instandhaltungsrücklagen ist nicht im Kaufpreis eingerechnet und wird nicht in den Anschaffungskosten enthalten. Es sind die gleichen Abschreibungsgrundsätze wie für Gebäude. Man kann für Eigentumswohnungen, Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser erhöhte Abschreibungssätze geltend machen. Dient eine Eigentumswohnung zu mehr als 66 2/3 Prozent privaten Wohnzwecken und ist die Immobilie vor dem 01.01.1987 gekauft worden, dann man im Jahr dem Erwerb und sieben Jahre danach, bis zu 5 % absetzen.
Als solche Einkünfte zählen alle Einnahmen, die aufgrund der Überlassung von Wohnraum und Immobilien oder auch durch das Verpachten von Grundbesitz gewonnen werden. Weiterhin gehören auch solche Einnahmen hierzu, welche aus der Vermietung von betrieblichem Vermögen oder Wirtschaftsgütern sowie aus der Überlassung von Rechten stammen. Als Rechte zählen dabei insbesondere Urheberrechte aus geschriebenen und anderen künstlerischen Werken und auch Urheberrechte aus geschäftlicher Natur. Ebenfalls zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden Einnahmen gerechnet, welche aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen stammen.
Falls die dem entsprechenden Immobilien, Grundstücke beziehungsweise Rechte dem vorhandenen Betriebsvermögen angehören, sind die daraus erzielten Einkünfte als Betriebseinnahmen. Somit handelt es sich hierbei um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb.
Im Jahre 2004 wurden für Vermieter neue Vorschriften zur Umsatzsteuer eingeführt. Diese betreffen Reinigungs- und Bauleistungen, welche von ausländischen Firmen ausgeführt wurden. Für diese Leistungen gibt es seither eine Zahlungsverpflichtung und bzw. eine Steuerschuld gegenüber den Finanzbehörden. Wenn der Vermieter mehr als zwei Wohnungen besitzt, ist die Umsatzsteuer nun nicht mehr an das jeweilige Unternehmen, sondern unmittelbar an die zuständigen Finanzbehörden zu zahlen.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 17.08.2001 (Aktenzeichen: V R 1/01) müssen die Finanzbehörden anerkennen, wenn ein Unternehmer die Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze aufteilt. Dies gilt dem Urteil zufolge immer als sachgerechte Schätzung. Bestehen Unklarheiten, betreffs der Gewinnerzielungsabsicht eines jeden Vermieters, so darf das Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 08.10.2004 zur Klärung herangezogen werden. Vermieter, welche Wohnraum an nahe Verwandte vermieten, mussn die Miethöhe in keinem Fall zu gering ansetzen. Andernfalls könnte das Finanzamt den Abzug der Werbungskosten streichen. Wenn ein Mieter mittels Abstandszahlungen zum Verlassen der Wohnung bewegt werden soll, so können diese immer dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, falls die Wohnung nach Auszug des Mieters wieder neu vermietet wird.
Ein Erbbaurecht ist ein veräußerbares und vererbbares Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu besitzen. Es wird im zivilrechtlichen Sinn durch die Eintragung im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht und das damit belastete Grundstück stellen zwei selbstständige wirtschaftliche Einheiten dar, weshalb beide gesondert zu bewerten sind. Die Bestellung eines jeden Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig. Zudem unterliegen das Erbbaurecht und – falls darauf kein Gebäude errichtet wurde – das durch das Erbbaurecht belastete Grundstück der Grundsteuer. Vereinnahmte Erbbauzinsen zählen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Entstehen im in Verbindunghang mit dem Erwerb eines Erbbaurechts Kosten, so können diese abgeschrieben werden. Dasselbe trifft für die auf Basis eines jeden Erbbaurechts erstellten Gebäude zu. Die Zahlungen wurden dabei über die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen. Hält der Steuerpflichtige das Erbbaurecht in seinem Betriebsvermögen, so muss er es als Anlagevermögen ausweisen. Bei den für den Erwerb jedes Erbbaurechts anfallenden Aufwendungen handelt es sich um Anschaffungskosten. Erbbaurechte unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Bis Ende 2003 war es ausführbar, vorausüberwiesene Erbbauzinsen für vermietete Grundstücke vollständig als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Seit dem 01.01.2004 sind Vorauszahlungen von Erbbauzinsen jedoch nicht mehr sofort absetzbar, sondern müssen über den gesamten Nutzungszeitraum verteilt werden.
Zusätzlich zur gesetzlich festgeschriebenen normalen Abschreibung können Sonderabschreibungen, auch erhöhte Abschreibungen genannt, in Anwendung gebracht werden. Dafür ist jedoch die lineare, normale Abschreibung Voraussetzung. Eine Ausnahme stellt die Ansparabschreibung dar, bei der eine degressive Abschreibung gestattet ist. In bestimmten Fällen können höhere Abschreibungen schon bei entsprechenden Anzahlungen durchgeführt werden. Das wird beispielsweise in privaten Krankenhäusern der Fall sein, in denen Anzahlungen auf Anlagevermögen zu leisten sind. Unternehmen des Erz- und Kohlebergbaus können ebenfalls Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen. Ein spezieller Katalog gibt führt auf, welche förderwürdigen Industriezweige, Unternehmen und Gebäude infrage kommen. Die am häufigsten genutzt Sonderabschreibungsart stellt die Ansparabschreibung dar. Kleine und mittlere Unternehmen können mit ihrer Hilfe schon vor dem Kauf eines Wirtschaftsgutes eine entsprechende Rücklage bilden, die sich Gewinn mindernd auswirkt.
Die Ermittlung des gemeinen Wertes von Grundstücken hat nach dem Sachwertverfahren beziehungsweise nach dem Ertragswertverfahren, teilweise auch nach dem Vergleichswertverfahren, zu erfolgen. Das Ertragswertverfahren ist bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischt verwendeten Grundstücken sowie Ein- und Zweifamilienhäusern anzuwenden. In Sonderfällen ist auch das Sachwertverfahren zur Wertermittlung maßgebend. Beim Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert durch die Multiplikation der Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger festgelegt. Der Grundstückwert umfasst neben dem Gebäudewert und dem Bodenwert auch den Wert der Außenanlagen.
Als Finanzierungskosten werden alle Aufwendungen bezeichnet, welche im Zuge einer Kreditbeschaffung anfallen. Sie werden folglich auch als Fremdkapitalkosten beschrieben. Hierzu gehören zum Beispiel Zinsen, Vermittlungsprovisionen, Bearbeitungsgebühren, Disagio (Abgeld) und Notarkosten bei Grundbucheintragungen im Falle einer Besicherung durch Hypothek beziehungsweise Grundschuld.
Finanzierungskosten sind als Betriebsausgaben und auch Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 EStG sofort abzugsfähig und mindern den zu versteuernden Gewinn im Jahr der Entstehung, im Falle, dass ein unmittelbarer wirtschaftlicher gemeinsamhang mit der Erzielung von Einnahmen gibt es. Beispiel: Ein neuer Firmenwagen wird ganz oder teilweise über einen Kredit finanziert.
Kreditzinsen wurden als Finanzierungskosten im jeweiligen Veranlagungszeitraum sofort abzugsfähig. Werden Finanzierungskosten durch den Käufer eines jeden Vermögensgegenstandes vom Verkäufer übernommen, werden diese wie Anschaffungskosten behandelt und wurden somit nicht direkt abzugsfähig. Beispiel: Zinsen für bereits bestehende Kredite beim Kauf einer Immobilie.
Wird hingegen ein Eigenheim zur nur privaten Nutzung per Darlehen finanziert, sind die Zinsen nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Hierbei handelt es sich dann um nicht abzugsfähige Aufwendungen im Rahmen der privaten Lebensführung.
Falls ein Steuerzahler nicht die gesamte ihm zustehende Eingenheimzulage genutzt hat, kann der restliche Anspruch auf ein Folgeobjekt übertragen werden. Dabei kann jedes eigenständige Objekt als Folgeobjekt genutzt werden. Wurden für das ursprüngliche Objekt nicht die kompletten acht Jahre der Eigenheimförderung benutzt, dann können die noch ausstehenden Jahre auf das Folgeobjekt übertragen werden. Die Übertragung findet immer in dem Jahr statt, in dem der Förderberechtigte das Folgeobjekt für eigene Wohnzwecke nutzt. Wenn der Auszug aus dem ursprünglichen Objekt in der Ersten und der Einzug ins Folgeobjekt in der zweiten Jahreshälfte erfolgen, findet die Übertragung erst im darauf folgenden Jahr statt. Damit soll verhindert werden, dass die Eigenheimzulage für zwei Objekte verwendet wird. Um ein Folgeobjekt einzusetzen, ist es nicht notwendig, dass beide Objekte dieselbe ‚Struktur‘ haben. So darf beispielsweise das Erstobjekt ein Neubau und das Folgeobjekt ein Neubau sein. Wird auch für das Folgeobjekt nicht die gesamte Eigenheimförderung benutzt, so kann ein weiteres Folgeobjekt verwendet werden.
Befristete Sonderabschreibungen für unbewegliche und bewegliche Wirtschaftsgüter, Anschaffungs- und Herstellungskosten von beweglichen Wirtschaftsgütern des Betriebsvermögens und des privaten Vermögens können bei Vorliegen dazugehöriger Bedingungen als Sonderabschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Darüber hinaus werden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen aber auch nachträgliche Herstellungsarbeiten, sowohl an Gebäuden als auch im betrieblichen Geschehen gefördert. Das Fördergebietsgesetz ermachbart weiterhin die Bildung steuerfreier Rücklagen in gewissem Umfang. Diese müssen allerdings für eine spätere Investition vorgesehen sein. Selbst verwendeter Wohnraum, der sich innerhalb des Fördergebietes befindet, wirkt sich ebenfalls steuerbegünstigend aus. Die Förderung gilt immer immer die gesamte Gesellschaft. Bei Ausscheiden eines Gesellschafters verliert dieser mit sofortiger Wirkung seinen Förderanspruch. Eine anteilige Berechnung gibt es per Gesetz nicht. Falls ein neuer Gesellschafter eintritt, könnte dieser nur noch die bestehenden Restansprüche seines Vorgängers in Anspruch nehmen.
Nach dem Fördergebietsgesetz werden Baumaßnahmen an verbrauchbare unbeweglichen Vermögenswerten steuerlich begünstigt. Unbewegliche Vermögensgegenstände können sein, Gebäude, Eigentumswohnungen, Räume in Teileigentum (§ 3 EStG) und auch Miet- und Ladeeinbauten. Auf Grund und Boden könnte keine steuerliche Vergünstigung erteilt werden. Die Förderung wird in Sonderabschreibungen gewährt. Bei Sonderabsetzungen könnte man geltend machen: Anschaffung beziehungsweise Eigenproduktion abnutzbarer unbeweglicher Vermögensgegenstände und auch die Modernisierung dieser. Modernisierungsarbeiten können sein: Anbau, Ausbau, Umbau oder Erweiterungsarbeiten. Es ist aber zu erfassen, dass kein neues Gebäude erbaut wird. Förderungsfähig wären auch die Nutzungsrechte von immateriellen Wirtschaftsgütern. Hierzu gehören zum Beispiel Bauten, welche auf fremden Grund erstellt wurden.Es sind zahlreiche Grundlagen um in den Genuss von Förderungen zukommen. Das Vermögensgegenstand durfte nicht degressiv abgeschrieben beziehungsweise eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen worden sein.
Der Fördergrundbetrag bildet gemeinsam mit dem Baukindergeld die Eigenheimzulage. Beim Bau oder auch Kauf eines Neubaus beträgt die Grundförderung 5 Prozent der Herstellungskosten oder auch des Kaufpreises. Dabei gilt ein Maximalbetrag von 2556 Euro pro Jahr. Bei Umbau oder Erweiterung aber auch beim Kauf von Altbauten wird die halbe Grundförderung von 2,5 Prozent bis höchstens 1.278 Euro gezahlt. Dazu kommt pro Kind, für das der Steuerpflichtige einen Anspruch auf Kindergeld oder bzw. Kinderfreibetrag hat, eine Kinderzulage von 767 Euro jährlich. Für Fördergrundbetrag und Kinderzulage gilt ein Förderzeitraum von 8 Jahren.
Beim Bau eines jeden Niedrigenergiehauses erhält der Steuerzahler zudem noch eine Ökozulage von 205 Euro pro Jahr, falls das Gebäude die Wärmeschutzverordnung von 1994 um mindestens 25 Euro unterschreitet. Die Förderung gilt allerdings nur für Niedrigenergiehäuser, welche vor dem 01.01.2003 fertiggestellt beziehungsweise beziehungsweise gekauft wurden.Die Eigenheimzulage wird immer nur einmal gewährt. Wird noch ein zweites Gebäude erbaut beziehungsweise gekauft, so existiert die Möglichkeit, dass der Ehepartner dazu eine Förderung erhält.
Sobald der Bauherr sein Haus fertig gebaut hat, erhält er vom Fiskus eine Eigenheimzulage, welche insgesamt acht Jahre gewährt wird. Voraussetzung ist, dass sein Haus bewohnbar ist: d. h., die Wohnung ist soweit fertiggestellt, dass die Heizung funktioniert, der Strom fertiggestellt ist und die sanitären Anlagen benutzt werden können. Für den Beginn des Förderzeitraums ist der Beginn des Baues völlig irrelevant. Der Förderzeitraum wird nicht verlängert, wenn die Bedingungen nicht erfüllt werden. Die Zulagen können nicht erteilt werden, falls der Bauherr sein Heim nicht selbst nutzen kann beziehungsweise die Einkommensgrenze überschritten wird, dann gelten die Notwendigkeiten als nicht erfüllt. Wenn jedoch der Bauherr im Laufe seiner Förderzeit aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt umziehen muss, könnte die Restlaufzeit der Förderung auf ein neues Eigenheim erteilt werden. Bei Tod des Bezugsberechtigen erlischt die Eigenheimzulage – wenn nicht falls ein Erbe vorhanden – dieser alle Voraussetzungen zur Förderung erfüllt. Dem Erbe darf aber nur noch die Restlaufzeit gewährt, denn die Förderung darf nicht wieder neu beantragt werden.
Geldbeschaffungskosten oder auch Finanzierungskosten wurden alle Zahlungen einer Darlehensbeschaffung. Die häufigsten Typen sind dabei Zinsen, Disagio, Kosten für den Grundbucheintrag bei einer Hypothek und auch Kreditvermittler-Provisionen. Die Finanzierungskosten zählen dabei als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder auch Betriebsausgaben. Dies heißt, sie reduzieren den jährlichen steuerpflichtigen Gewinn. Allerdings gibt es eine Einschränkung: Dies gilt nur, mussn die Finanzierungskosten im in Verbindunghang mit dem Erreichen von Einnahmen stehen. Wird zum Beispiel ein Objekt, das vermietet wird, über ein Darlehen finanziert, dann sind die Kreditzinsen sofort abzugsfähige Finanzierungskosten. Wird das Objekt jedoch nur dazu verwendet, um selbst darin zu wohnen, so sind die Kreditzinsen keine Werbungskosten und deshalb nicht mehr abzugsfähig. Sie werden dann Teil der nicht abzugsfähigen Aufwendungen, die für die private Lebensführung notwendig sind. Sollte ein Käufer eines Vermögenswertes vom Verkäufer Finanzierungskosten (bestehende Kreditzinsen) übernehmen, so wurden diese Anschaffungskosten und damit voll steuerpflichtig.
Bei einer Gesamthyothek haften mehrere Grundstücke gleichzeitig für eine Forderung – und jedes einzelne Grundstück für die gesamte Forderung.
Ist ein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt, so ist für jedes Wohnungs– und Teileigentum ein besonderes Wohnungs- (Teil) eigentumsgrundbuch angelegt. Auch die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher enthalten Bestandsverzeichnis und Abteilungen I, II und III. Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, also auch dem Kaufinteressenten, wenn er bereits in Kaufverhandlungen eingetreten ist. Kein Einsichtsrecht hat dagegen, wer erst den Namen des Grundstückseigentümers durch Grundbucheinsicht erfahren will.
Eine Grunderwerbssteuer wird immer dann fällig, wenn es beim Erwerb jedes Grundstückes zu einem Wechsel des Eigentümers kommt. Dabei ist genau festgelegt, welche Kaufsformen der Grunderwerbssteuer unterliegen. Dies sind neben Grundstückskäufen auch der Tausch von Grundstücken, der Übergang von Grundstücken infolge jedes Gesellschaftsvertrages und auch die Übertragung von Anteilen einer Personengesellschaft die über eigenen Grundbesitz verfügt. Ebenfalls wird bei Auflösung einer Gesellschaft beziehungsweise auch bei einer Enteignung die Grunderwerbssteuer fällig.
Kommt es zu einem Erwerb von Grundstücken zwischen Ehegatten, wird dafür keine Grunderwerbssteuer fällig. Dies gilt auch bei Geschäften zwischen in Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt wurden. Ebenfalls von einer Grunderwerbssteuer befreit ist der Kauf eines jeden zum Nachlass gehörenden Grundstückes durch einen Teilerben und auch der Kauf von Grundstücken mit einem Wert von weniger als 2.500 Euro.
Die ergibt sich in der Regel aus dem bezahlten Kaufpreis. Liegt kein Kaufpreis vor, so gilt der Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage. Von dieser wird eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 Prozent erhoben. Das Grundstück kann erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, sobald die fällige Grunderwerbssteuer bezahlt wurde. Die aus der Grunderwerbssteuer erzielten Einnahmen fließen komplett dem jeweiligen Bundesland zu.
Die Grundsteuer wird auf sämtlichen Grundbesitz erhoben, der sich im Inland befindet. Zum Grundbesitz zählen land- und forstwirtschaftliche Betriebe, betriebliche und private Grundstücke, Erbbaurechte aber auch Wohneigentum und Gebäude, die auf fremdem Grund und Boden stehen. Was die steuerliche Bemessungsgrundlage betrifft, muss zwischen verschiedenen Fällen unterschieden werden. Für Grundbesitz in den alten Bundesländern gilt ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1964. Für Grundbesitz in den neuen Bundesländern wird dagegen der Einheitswert von 1935 herangezogen. Befinden sich land- und forstwirtschaftliche Betriebe in den neuen Bundesländern gilt wieder der Einheitswert von 1964. Für Mietwohnungen, welche vor dem Jahre 1991 in den neuen Bundesländern erbaut wurden, gilt eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich nach Wohn- und Nutzfläche richtet. Bei Körperschaften des öffentlichen Rechts sowie bei gemeinnützlichen Körperschaften darf es unter gewissen Grundlagen zu einer Befreiung von der Grundsteuer kommen.
Ermittelt wird die Grundsteuer immer in zwei Schritten. Dabei wird zunächst durch die Finanzbehörde der Steuermessbetrag festgesetzt. Zur Festsetzung wird dabei der Einheitswert und der Ersatzwirtschaftswert genutzt. In einem zweiten Schritt wird von der Gemeinde, in der sich der Grundbesitz befindet, auf den Steuermessbetrag ein Hebesatz angewendet und daraus die Grundsteuer festgestellt.
Für Immobilien, welche leer stehen und sich in einer strukturell schwierigen Gegend befinden, könnte die Grundsteuer erlassen werden.
Laut dem Bewertungsgesetz wird als Grundstück jede Wirtschaftseinheit des Grundvermögens beschrieben. Man unterscheidet immer zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Befindet sich auf einem Grundstück kein nutzbares Gebäude, so handelt es sich um ein unbebautes Grundstück. Erst sobald ein Gebäude bezogen werden könnte beginnt auch die Benutzbarkeit. Sobald den Bewohnern oder anderen Benutzern die Nutzung des Gebäudes zugemutet werden könnte, wird dieses als bezugsfertig angesehen. Somit sind auch Grundstücke als unbebaut, dessen Gebäude aufgrund von Zerstörung oder Zerfall nicht mehr benutzt werden können. Im Gegensatz dazu werden Grundstücke mit nutzbaren Gebäuden als bebaut benannt. Sofern ein geplantes Gebäude in bestimmten Bauabschnitten errichtet wird, wurden nur die bezugsfertigen Teile als nutzbar anzusehen. Bei der Bewertung von Grundstücken werden verschiedene Grundstücksarten unterschieden. Neben Mietwohngrundstücken gibt es Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser, gemischt genutzte Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und weitere. Abhängig von der Art des Grundstückes darf das Ertragswertverfahren und aber das Sachwertverfahren zum Einsatz kommen. Im Falle, dass Betriebsgrundstücke veräußert werden, müssen die Gewinne dem gewerblichen Gewinn angerechnet werden. Sollten Grundstücke hingegen privat veräußert werden, wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn lediglich in der Zusammenfassung der Spekulationsfrist, welche 10 Jahre beträgt, fällig. Sollten privat mehr als drei bebaute Grundstücke im Rahmen von fünf Jahren veräußert werden, besteht für den Besitzer die Gefahr, laut Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler angesehen zu werden. In diesem zusammenhang wären Gewinne immer steuerpflichtig. Weiterhin darf ein geschäftlicher Grundstückshandel angenommen werden, falls ein Grundstück nicht für den privaten Zweck, sondern einzig mit de Erwartung gekauft wird, es nach der Bebauung zu verkaufen.
Bei einem privaten Grundstücksverkauf ist die Spekulationsfrist zu berücksichtigen. Der erzielte Veräußerungsgewinn (Spekulationsgewinn) erfolgt bei Veräußerung einer Immobilie bis zu 10 Jahre nach dem Erwerb. Wird die Immobilie beispielsweise nach 9 Jahren wieder verkauft, ist der gesamte Gewinn zu versteuern. Bankspesen, Maklercourtage oder Kreditzinsen sind in diesem Fall Werbungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn. Die Immobilie muss nicht versteuert werden, wenn der Eigentümer bei der Veräußerung sowie bis zu 2 Jahre zuvor selbst genutzt hat. Keine Mindestpflicht gilt, wenn der Eigentümer ab Kauf oder Fertigstellung des Neubaus diese selbst bewohnt hat. Im Betriebsvermögen gehaltene Grundstücke (Immobilien) zählen die Gewinne zum steuerpflichtigen Unternehmergewinn dazu. Der Verkaufswert darf den Unternehmensgewinn mindern beziehungsweise erhöhen. Wie Grundstücksentnahmen aus dem Betriebsvermögen zu behandeln wurden, regelt das BMF-Schreiben vom 07.02.2007.In aller Regel werden Immobilien mit Gewinn verkauft, entsprechend sollen sie nicht im Betriebsvermögen gehalten werden. Eine Verpachtung zumeist wäre eine sinnvollere Lösung.
Umsätze, die durch Grundstücke zu Buche schlagen, werden als Grundstücksumsätze beschrieben. Diese wurden stets von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings besteht eine Option zur Umsatzsteuerpflicht. Sollte diese bei einem Unternehmer greifen, muss auf das Entgelt für das betreffende Grundstück Umsatzsteuer erhoben werden. Dazu muss der Leistungsempfänger das Grundstück allerdings selbst nutzen, um Umsätze zu erzielen, bei denen ein Vorsteuerabzug erhoben wird. Die Bedingungen dazu müssen vom Unternehmer nachgewiesen werden. Durch die Umsatzsteueroption wird auch der Vorsteuerabzug ermachbart. Sollte ein Grundstück nur teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, darf auch nur für diesen Teil die Vorsteuer erhoben werden. Durch eine sachgerechte Schätzung lassen sich die nicht abziehbaren Beträge ermitteln. Jeder Empfänger, der eine steuerpflichtige Werklieferung beziehungsweise eine andere steuerpflichtige Leistung in in Verbindunghang mit einem Grundstück in Anspruch nimmt, muss laut § 14b Abs. 1 Satz 1 UStG Rechnungen und Zahlungsbelege aber auch andere beweiskräftige Unterlagen über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren aufbewahren. Das gilt allerdings nur, falls die Leistungen für den Bereich benutzt werden, der nichtunternehmerisch geführt wird. Sollten die Leistungen hingegen für den unternehmerischen Bereich benutzt werden, zählen die Aufbewahrungspflichten gemäß § 14b Abs. 1 Satz 1 UStG. Bei Verstoß gegen die Aufbewahrungspflicht handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Eine solche Ordnungswidrigkeit kann laut Gesetz mit einer Geldstrafe in Höhe von bis zu 500 Euro geahndet werden.
Falls bei der Vermietung von Grundstücken Einkünfte zu Buche schlagen, ist hierauf keine Umsatzsteuer aufzuschlagen. Allerdings kann ein Unternehmer wählen, ob er auf diese Regelung verzichtet und doch Umsatzsteuer verlangt. Hierdurch wäre ihm der Vorsteuerabzug ausführbar. Werden jedoch beispielsweise Wohn- und Schlafräume oder Campingplätze kurzfristig vermietet, darf von der Steuerbefreiung kein Gebrauch gemacht werden.
Nach erfolgreicher Fertigstellung, Renovierung, Sanierung eines Gebäudes beziehungsweise auch jedes Anbaues an einem Gebäude wird der neue Wert des Gebäudes erklärt. Dies nennt sich Herstellungsaufwand an Gebäuden. Solche Zahlungen können sowohl Materialkosten wie auch Dienstleistungen sein. Der Bau gilt als erweitert, falls er aufgestockt und angebaut wird. Auch eine Erweiterung von Grund und Boden kann sich der Wert des Hauses erhöhen. Eine Renovation oder eine Sanierung muss aber den Gebrauchswert deutlich erhöhen und das Gebäude muss über einen großen Zeitraum hinweg weiter zu nutzen sein. Einzelne Baumaßnahmen müssen mindestens einen Nettowert von 2100 Euro betragen. Somit gilt der Aufwand als Erhaltungsaufwand.
Sofern mit Immobilien Einnahmen aus Vermietung oder Verbachtung zu Buche schlagen, wurden unter bestimmten Grundlagen Steuervorteile zu erwarten. Grundvoraussetzung für eine beträchtliche Steuerersparnis ist auf jeden Fall die Immobilienvermietung zu beruflichen Zwecken. Hierbei werden in Zukunft zwar aller Wahrscheinlichkeit nach steuerpflichtige Einkünfte erhält, in der Anfangsphase werden jedoch die negative Einkünfte durch die Kosten für alle notwendigen Um- und Ausbauarbeiten deutlich überwiegen. Achtung! Immobilien unterliegen in Deutschland einer sogenannten Spekulationsfrist. Diese beträgt derzeit 10 Jahre und ist besonders beim geplanten Verkauf zu bedenken. Die Kosten für Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten erkennt der Fiskus gegen Ende der Vermietungsmaßnahmen oftmals nicht mehr als Werbungskosten an. Deshalb ist es ratsam, kurz vor dem Verkauf derselben Immobilie keine derartigen Arbeiten mehr durchzuführen. Auch bei sogenannten Luxusobjekten darf es durchaus Probleme geben. Falls nämlich in der Zusammenfassung der nächsten 30 Jahre keinerlei Überschuss erwirtschaftet werden könnte, bleibt der Werbekostenabzug in den meisten Fällen versagt. Wird eine Immobilie mit dem Ziel der Vermietung errichtet und vor deren Fertigstellung ergeben sich derart große Mängel, dass der Käufer vom Vertrag zurücktritt, darf er alle Kosten, welche im zusammenhang mit dem Rücktritt entstanden sind, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Auch das Ansetzen von Abbruchkosten als Werbungskosten ist in bestimmten Fällen ausführbar, ebenso das Erlassen der Grundsteuer in strukturell schwierigen Lagen. Wird nach Fertigstellung einer Immobilie diese an umsatzsteuerpflichtige Personen vermietet, so könnte die in den Errichtungskosten und sonstigen für den Bau notwendig gewordenen Kosten enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Von Leasing ist dann zu sprechen, sobald eine Sonderform einer Überlassung entgeltlicher Natur von Wirtschaftsgütern durch den Leasing-Geber an einen Vertragspartner (den Leasing-Nehmer) vorliegt. Dabei ist für die steuerrechtliche Beurteilung wichtig, wem der beiden die Vermögenswerte zuzurechnen wurden. Entscheidend ist dabei die vertragliche Ausgestaltung des Leasings.
Generell werden Leasingverträge dabei nach Operatingleasing, Finanzierungsleasing und Spezialleasing unterschieden. Beim Immobilienleasing kommt allerdings nur der Typus des Finanzierungsleasings zum Einsatz. Dabei muss zwischen Vollarmortisations- und Teilarmortisationsverträgen unterschieden werden. Bei Vollarmortisationsverträgen sind Grund und Boden dem Leasing-Geber zuzurechnen. Dies gilt für alle Vertragsarten ohne Optionsrecht, Kaufoption und Mietverlängerungsoption. Das Gebäude (bei einer Grundmietzeit von 40 bis 90 Prozent der Nutzungsdauer) ist ebenfalls dem Leasing-Geber zuzurechnen, sofern es kein Optionsrecht gibt. Die Ausnahme bildet die Mietverlängerungsoption: Auch hier erfolgt eine Zurechnung zum Leasing-Geber, sobald die Anschlussmiete bei wenigstens 74 Prozent der gewöhnlichen Miete liegen sollte. Sollte bei einer Kaufoption der Kaufpreis dem linear abgeschriebenen Restbuchtwert (und alternativ: dem tieferen gemeinen Wert) entsprechen, ist das Gebäude ebenfalls dem Leasing-Geber zuzurechnen. Ist allerdings die Grundmietzeit geringer als 40 Prozent oder länger als 90 Prozent der Nutzungsdauer, ist stets eine Zurechnung beim Leasing-Nehmer vorzunehmen.
Bei Teilarmortisationsverträgen ist das Gebäude immer dem Leasing-Geber zuzurechnen. Ausnahmen sind Verträge mit Kaufoption, sobald die Grundmietzeit über 90 Prozent der Nutzungsdauer liegt und der Kaufpreis den linearen Restbuchwert unterschreiten sollte. Besteht eine Mietverlängerungsoption, ist das Leasing dem Leasing-Nehmer dann zuzurechnen, wenn die Grundmietzeit größer als 90 Prozent der Nutzungsdauer ist beziehungsweise falls die anschließende Miete nicht über 75 Prozent der gewöhnlichen Miete liegt.
Als Mietereinbauten werden alle Veränderungen und Ergänzungen einer Immobilie beschrieben, die der Mieter im eigenen Namen und auf eigene Rechnung vornehmen lässt. Welche Mietereinbauten zulässig wurden und welche nicht, ergibt sich einerseits aus den allgemein verbindlichen Regelungen des BGB zu den Rechten und Pflichten der Mieter und andererseits aus den Klauseln des individuellen Mietvertrages. Ob Mietereinbauten steuerlich geltend machen lassen, hängt davon ab, ob sie den eigentlichen Geschäftszweck Mieters dienlich sind. Sie dürfen nicht nur zum Ziel der Verbesserung des allgemeinen Nutzungskomforts vorgenommen werden. Wurden Mietereinbauten notwendig, um den Geschäftsbetrieb aufnehmen zu können, wie beispielsweise auf Grund der Auflagen der Gewerbe- und Lebensmittelaufsicht, werden diese Kosten als Eigenproduktionskosten für die Geschäftsräume steuerlich berücksichtigt.
Sobald sich ein Mieter an den Kosten für den Bau oder eine Renovierung beteiligt, existieren Mieterzuschüsse. Unabhängig davon, ob die Zahlungen als Mietvorauszahlungen und als verlorene Zuschüsse geleistet werden, sie sind stets als Mietvorauszahlungen. Für den Vermieter wurden diese Mietvorauszahlungen immer Einnahmen, welche im selben Jahr festgehalten werden müssen. Im Fall, dass ein Mietzuschuss in monatlichen Teilzahlungen mit der auch wirklichen Miete verrechnet wird, gibt es die Möglichkeit, welchen Zuschuss wie ein zinsloses Darlehen zu nutzen. Hierbei errechnet sich die Miete durch die ständigen Zahlungen und den anteiligen Zuschuss. Mit dieser Ratenzahlung entstehen dem Vermieter Einnahmen. Im Falle, dass der Mietzuschuss später nicht zurückausgezahlt werden muss, kann er auf die Mietdauer, welche im Mietvertrag festzuhalten ist, verteilt werden. Allerdings muss diese Dauer auf 10 Jahre begrenzt werden.
Verträge, welche zwischen nahen Angehörigen geschlossen wurden, können steuerlich nur dann anerkannt werden, falls sie dem entsprechen, was zwischen einander fremden Dritten üblich ist (sogenannter Fremdvergleich). Darüber hinaus müssen die im Vertrag getroffenen Vereinbarungen auch auch wirklich umgesetzt beziehungsweise durchgeführt werden. Bei zwischen nahen Angehörigen geschlossenen Mietverhältnissen ist entsprechend sowohl auf die Vertragsgestaltung als auch auf die wirtschaftliche Durchführung der vertraglichen Vereinbarungen zu achten. Insfestgelegte müssen im Vertrag zu Lage und Größe der Wohnung und auch zur Höhe des Mietzinses und zum Mietbeginn enthalten sein; zudem müssen darin Vereinbarungen zu den Nebenkostenzahlungen getroffen worden sein. Sofern diese fehlen, ist eine steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses nicht machbar. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass auch die mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängenden Werbungskosten nicht anerkannt werden. Seit dem Veranlagungszeitraum 2004 gilt, dass die Werbungskosten bei einer auf Dauer angelegten Vermietung an Angehörige vollständig abgezogen werden können, falls der Mietzins wenigstens 75 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht. Bei einem zwischen 50 Prozent und 75 Prozent des ortsüblichen Satzes liegenden Mietzins ist grundsätzlich zu überprüfen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Bei einer positiven Ertragsprognose dürfen die Werbungskosten vollständig abgezogen werden, während die Vermietungstätigkeit bei negativer Ertragsprognose in einen entgeltlichen aber auch einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wobei Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil geltend gemacht werden können, für den kostenlosen Teil dagegen nicht. Liegt der Mietzins unterhalb von 50 Prozent der ortsüblichen Miete, ist die Vermietungstätigkeit ist in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen; Werbungskosten können nur für den entgeltlichen Teil geltend gemacht werden. Mittels Ertrags- beziehungsweise Überschussprognose kann festgestellt werden, ob die Vermietung auf längere Sicht gewinnbringend ist. Hierzu müssen die künftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) berechnet und einander gegenübergestellt werden, wobei die Einnahmen um einen zehnprozentigen Sicherheitszuschlag erhöht und die Kosten um einen ebenso hohen Sicherheitsabschlag vermindert werden dürfen. Als Prognosezeitraum werden dabei 30 Jahre angenommen, es sei denn, bei der Aufstellung der Ertragsprognose ist bereits eine kürzere Vermietungsdauer abzusehen, zum Beispiel, weil ein zu einem bestimmten Termin ein Verkauf der Immobilie geplant ist.Der Mietzins muss mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete entsprechen. Um zu vermeiden, dass es zu einem geminderten Werbungskostenabzug kommt, sollte die Höhe des Mietzinses gegebenenfalls an diese 75-Prozent-Grenze angepasst werden.
Mit dem Nießbrauch räumt der Eigentümer einer Sache, beispielsweise einer Immobilie, einer natürlichen oder juristischen Person das Nutzungsrecht an dieser Sache ein. Wenn für die Nutzung eine Gegenleistung erbracht wird, welche
– unter 10 % des Nießbrauchswertes liegt, wird von einem ‚unentgeltlichem Nießbrauch‘
– den Wert nur zumTeil ausgleicht, von einem ‚teilentgeltlicher Nießbrauch‘
– dem Wert der Gegenleistung entspricht, von ‚entgeltlichen Nießbrauch‘
Ein Zuwendungsnießbrauch liegt vor, wenn der Eigentümer einer Immobilie einem Dritten ein Nutzungsrecht an einem Teil des Grundstücks und/oder Gebäudes und an der gesamten Immobilie beziehungsweise bzw. eine Nutzung der Einnahmen aus der Immobilie unentgeltlich, teilentgeltlich oder entgeltlich einräumt. Wenn der Nutzer die Immobilie vermietet, wirken sich diese Nießbrauchsformen steuerrechtlich wie folgt aus: Im Falle des ‚unentgeltlichen Zuwendungnießbrauches‘ erzielt der Nutzer steuerpflichtige ‚Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung‘, während bei dem Eigentümer des Grundstücks keine Einnahmen anfallen. Der Nutzer darf die Abschreibungen auf das Gebäude nicht als ‚Werbungskosten‘ zum Abzug bringen. Aber auch der Eigentümer darf die Abschreibung nicht ansetzen. Lediglich tatsächlich entstandene Erhaltungsaufwendungen und nachträgliche Eigenproduktionskosten wurden als Werbungskosten absetzbar. Liegt ein ‚entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch‘ vor, fallen bei dem Nießbraucher ‚Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung‘ an. Der Eigentümer muss die Vergütung, welche ihm der Nutzer zahlt, ebenfalls als ‚Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung‘ versteuern. Der Nutzer kann die Leistungen an den Eigentümer, der Eigentümer die Gebäudeabschreibung als ‚Werbungskosten‘ geltend machen. Erhaltungsaufwendungen und nachträglich entstandene Eigenproduktionskosten könnte der Eigentümer beziehungsweise der Nutzer absetzen, je nachdem, wer sie ausgezahlt hat. Bei einem ‚teilentgeltichen Zwendungsnießbrauch‘ werden die Einnahmen wie im Falle des kostenlosen und entgeltlichen Nießbrauchs versteuert. Die Höhe der abzugsfähigen Werbungskosten wird nach dem Verhältnis des Nießbrauchsentgeltes zum Kapitalwert des Nießbrauches berechnet.
Zu den Anschaffungsnebenkosten zählen Notarkosten, welche zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden können. Notarkosten fallen immer beim Kauf einer Immobilie an. Bei einer Hypothekeneintragung entstehen Notarkosten, die den Finanzierungskosten zugerechnet werden. Finanzierungskosten können einfach als Betriebskosten bei einer Geschäftsimmobilie oder als Werbungskosten bei einer Privatimmobilie geltend gemacht werden. Berücksichtigt werden aber muss, dass nur jene Notarkosten absetzbar sind, welche im kausalen in Verbindunghang mit der Einkunftserzielung stehen. Bei einem Immobilienerwerb zum Zwecke der Vermietung wäre diese Notwendigkeit erfüllt.
Alle Instandhaltungsarbeiten, die dazu geeignet sind, Schäden zu beseitigen, die durch Abnutzung bei gewöhnlichem Gebrauch entstanden sind, werden als Renovierung bezeichnet. Im Mietrecht muss unterschieden werden zwischen „Schönheitsreparaturen“ und „Instandsetzungsarbeiten“. Grund für die Unterscheidung ist ein höchstrichterliches Urteil, nachdem Standardklauseln in Mietvertragsvordrucken nicht zulässig sind, die Instandsetzungsarbeiten auf Mieter abwälzen. Im Wesentlichen sind diese Instandsetzungsarbeiten Angelegenheit der Eigentümer.
Ist die erworbene Immobilie mit einem Fehler behaftet, der den Wert oder die Tauglichkeit (Gebrauchsfähigkeit) der Immobilie im Sinne des separaten Vertrages aufhebt oder mindert, handelt es sisch um einen Sachmangel.
Der gemeine Wert von Grundstücken wird entweder nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren festgelegt. Dabei wird das Sachwertverfahren etwa bei sonstigen unbebauten Grundstücken genutzt. Zu diesen gehören alle Grundstücke, die nicht zu den Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken oder zu den für beide Varianten verwendeten Grundstücken gehören. Ein- und Zweifamilienhäuser gehören ebenfalls nicht zu den sonstigen Grundstücken. Unterscheiden sich die Ein- und Zweifamilienhäuser jedoch hinsichtlich Ausstattung und Nutzung von denen herkömmlicher Bauten, wird ebenfalls das Sachwertverfahren genutzt. Zudem wird das Sachwertvrfahren für Geschäftsgrundstücke verwendet, für die keine Jahresrohmitte errechnet und auch sonst keine Miete geschätzt werden darf.
Steuerzahler, welche Schulden machen um daraus Einnahmen zu erzielen können die dazu berechneten Zinsen als Werbungskosten oder auch Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Dies ist beispielsweise der Fall, falls ein Gewerbetreibender eine neue Maschine über ein Darlehen finanziert. Auch die Anschaffung von Büromöbeln eines jeden Freiberuflers auf Kredit fällt unter diese Regel. Dagegen gehören Schulden für den privat benutzten PKW beziehungsweise das bewohnte Eigenheim zu den privaten Kosten. Die Zinsaufwendungen finden deshalb steuerlich keine Berücksichtigung.
Sollte ein mit einem Darlehen finanziertes Vermögensgegenstand sowohl privat wie auch gewerblich verwendet werden, so müssen die jeweiligen Anteile bestimmt werden. Die Schuldzinsen für den zur Erzielung von Einnahmen verwendeten Teil können dann steuermildernd eingesetzt werden. Ein Beispiel hierfür ist, wenn eine Immobilie teilweise eigenverwendet und zum Teil vermietet wird. Hier kann der geschäftliche Anteil anhand der Nutzungsfläche bestimmt werden.
Weiterhin zu normalen Abschreibungen können auch Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Als Bedingung für Sonderabschreibungen muss, die normale Abschreibung linear vorgenommen worden sein. Die degressive Abschreibung wird nur bei sogenannten Ansparabschreibungen erlaubt. In einigen Sonderfällen kann eine Sonderabschreibung bereits bei der Anzahlung vorgenommen werden. So können zum Beispiel Privatkrankenhäuser ihre Anlagegüter als Sonderabschreibung geltend machen. Dasselbe gilt für die Kohle- oder Bergbauindustrie. Sonderabschreibungen können umfassen: bestimmte Gebäude wie beispielsweise Denkmäler, bestimmte Industriezweige und auch Klein- und Mittelstandsbetriebe. In den meisten Fällen wird hierfür die Ansparabschreibung genutzt. Diese ist vor allem für Klein- und Mittelstandsbetriebe günstig. Sie dürfen bereits vor Kauf jedes Gutes Rücklagen bilden, die Gewinn mindernd angerechnet werden können.
Die Eigentumsstellung des Wohneinheitseigentümers an seiner in sich separaten Wohnung nennt man Sondereigentum. Dieses kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (§ 6 WEG).
Das Recht eines einzelnen Wohneigentümers auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Zimmer oder Flächen, die eigentlich der Gemeinschaft gehören. Sondernutzungsrechte sind weit verbreitet und werden häufig für die alleinige Nutzung an einer Gartenteilfläche, an einer Terrasse im Erdgeschoß oder einem Kfz-Stellplatz vor dem Haus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt. Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung geregelt.
Eigentümer einer Wohnung in einem Gesamtobjekt sind automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten der Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums werden aus dem so genannten Hausgeld bestritten, welches durch die Eigentümergemeinschaft festgelegt wird. Zu diesen Kosten gehören beispielsweise Kosten der Gartenpflege, der Müllabfuhr oder die Instandhaltungsrücklage. Über diese Instandhaltungsrücklage werden kleinere Instandhaltungsarbeiten, beispielsweise an Dach oder Fassade, finanziert. Instandsetzungsarbeiten am Sondereigentum, also der Wohnung selbst, gehen zulasten des Eigentümers. Reichen die finanziellen Mittel der Instandhaltungsrücklage nicht aus, hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, zusätzliche Geldmittel über eine Sonderumlage zu organisieren.
Teileigentum definiert sich nach dem Gesetz als Sondereigentum (vgl. auch Wohnungseigentum) an nicht zu Wohnzwecken dienenden Zimmern eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Hier gilt das gleiche wie beim Wohnungseigentum, nur dass das zugewiesene Sondereigentum nicht Wohnzwecken dient. Beispiele für Teileigentum: Garagen, Läden, Büros…
Zinsen und Tilgung sind neben der Darlehenshöhe wesentliche Eckpunkte eines Darlehensvertrages. Mit der Tilgung werden die Fremdmittel nach und nach zurückgeführt, die Schuldenhöhe sinkt. Möchte jemand eine Eigentumswohnung kaufen und benötigt für diese Umsetzung eine Finanzierung, wird dem entsprechenden Darlehensvertrag ein Tilgungsplan beigefügt. Dem Tilgungsplan liegt zunächst eine anfängliche Tilgung zugrunde. Diese beträgt häufig ein Prozent, ist aber individuell zu vereinbaren. Zins und Tilgung bilden zusammen die Annuität des Darlehens. In dem Maße, wie ein Kredit nach und nach getilgt wird, sinken die erforderlichen Zinsen, da weniger Restdarlehen bezahlt werden muss. Gleichzeitig steigt der Tilgungssatz. Die Annuität bleibt insgesamt konstant.
Einkünfte, die aus einer Vermietung beziehungsweise Verpachtung erzielt werden, wurden einkommenssteuerpflichtig. Kommt es im Rahmen der Einkunftserzielung zu Zahlungen, können diese als Werbungskosten erklärt werden. Zu Abweichungen kommt es bei einer sogenannten verbilligten Vermietung. Der Bundesfinanzhof hat am 5. 11. 2002 ein Urteil über die Möglichkeit von Werbungskosten im Rahmen einer verbilligten Vermietung gesprochen. Daher ist die Anwendung von Werbungskosten nur dann möglich, wenn die Miete mindestens 75 Prozent des ortsüblichen Mietzinses beträgt. Beträgt die erhobene Miete nur zwischen 50 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete, so muss die Ertragsprognose überprüft werden. Verläuft diese positiv, so können die Werbungskosten in voller Höhe angegeben werden. Ist dies nicht der Fall, so müssen die Werbungskosten in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufgesplittet werden. Die Werbungskosten können dann lediglich für den entgeltlichen Teil steuerlich berücksichtigt werden. Bei einem Mietzins von weniger als 50 Prozent der ortsüblich verlangten Mieten muss stets eine Aufteilung der Werbungskosten durchgeführt werden.
Als Vergleichsmiete und ortsübliche Miete wird diejenige Miete beschrieben, welche üblicherweise für eine nach Art, Größe, Baujahr, Ausstattung und Beschaffenheit und auch Lage vergleichbare Wohnung vereinbart wird.
Nießbrauch definiert sich als das Nutzungsrecht an einer Sache. So kann durch den Eigentümer eines Hauses einer dritten Person Nutzung der Immobilie erlangen. Der dritten Person wird das Recht eingeräumt, welche Immobilie entgeltlich, teilentgeltlich und unentgeltlich zu nutzen. Dies beschrieben der Gesetzgeber als Nießbrauch. Bei entgeltlicher Überlassung sind Leistungen und Gegenleistung miteinander abgewogen. Bei einer teilentgeltlichen Nutzung jedoch ist der Wert nur teilweise ausgeglichen. Bei einer unentgeltlichen Nutzung definiert sich der Nießbrauchwert mit 10 Prozent. Der Erblasser kann bestimmen, dass sein Nachlass einer dritte Person zur Nießung überlassen werden soll. Dies nennt sich Vermächtnisnießbrauch. Bei der Vermietung oder Verpachtung des Gebäudes existieren dem Nießbraucher Einkünfte, welche steuerpflichtig sind. Jedoch dem Eigentümer keine. Werbungskosten aus Anschaffungs- und Produktionskosten können nicht geltend gemacht werden. Nachträgliche Kosten zur Erhaltung des Gebäudes können nur geltend gemacht werden, sobald der Nießbraucher jene Kosten auch auch wirklich zahlt.
Die Vermessung ist die Ermittlung der Situation auf dem Grundstück und der Grundstücksgrenzen und stellt einen wesentlichen Bestandteil des Grundstückes dar. Bei allen baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück sollte geprüft werden, ob eine Vermessung vor Beginn der Baumaßnahme erforderlich, damit es hinterher nicht zu Problemen und Ärger kommt (z.B. Zaunbau auf dem Nachbargrundstück, Aufstockung, Garagen an der Grenze usw.).
Gegenseitige Vermietung von Wohnobjekten nennt sich Überkreuzvermietung. Ein Beispiel wäre, dass eine Person die eigene Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern an eine zweite Person vermietet. Im Gegenzug vermietet diese zweite Person nun ihrerseits die eigene Immobilie an die erste Person. Es werden nur Zahlungen anerkannt, wenn die Immobilie zur Erzielung von Einnahmen bewohnt wird. Demzufolge können keine Werbungskosten geltend gemacht werden, falls die Immobilie eigen benutzt wird. Durch die Überkreuzvermietung können nun Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Jene Wohnobjekte, welche in großer räumlicher Distanz voneinander liegen, eine unterschiedliche Größe besitzen und mehr auf die Bedürfnisse des Arbeitnehmers zugeschnitten wurden, können überkreuz vermietet werden.
Falls auf einem Konto alle Einnahmen eingehen und auf einem weiteren Konto, welches keinerlei Guthaben enthält, nur Kosten getätigt werden, spricht man von einem Zwei-Konten-Modell. Das Zwei-Konten-Modell ermachbart vor allem Vermietern einen höheren Abzug der Werbungskosten. So lassen sich die Ausgaben über ein Konto fremdfinanzieren, wodurch Zinsschulden entstehen, welche wiederum als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Die Mieteinnahmen fließen regelmäßig auf das zweite Konto.
Die Vermietungseinkünfte werden in vier verschiedene Kategorien unterteilt. Sie resultieren aus unbeweglichem Vermögen, zu dem neben Grundstücken und Gebäuden auch Schiffe gerechnet werden. Letzteres setzt allerdings voraus, dass diese Wasserfahrzeuge im Schiffsregister eingetragen sein müssen. Auch Einnahmen aus der entgeltpflichtigen Leihe von Betriebsvermögen werden zu den Vermietungseinkünften gerechnet. Die dritte Gruppe der Vermietungseinkünfte existiert in den Einahmen, die aus der befristeten Überlassung von Rechten entstehen. Dabei kann es sich genauso gut um die Nutzung von Patenten wie um die Nutzung von Aufführungsrechten in der Medienbranche handeln. Auch Einnahmen, welche aus dem Verkauf von Mietforderungen und Pachtforderungen entstehen, wurden in der Einkommenssteuer als Vermietungseinkünfte mit berücksichtigen, falls sie nicht als Veräußerungsgewinne anderweitig in die Steuer eingeflossen sind.
Von den vereinnahmten Entgelten aus der Vermietung und Verpachtung können vor der steuerlichen Berücksichtigung verschiedene Kosten abgezogen werden. Als Werbungskosten werden hier alle nicht im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umlegbaren Verbrauchskosten angerechnet. Auch die Abschreibungen auf die Gebäude, Schiffe und vermieteten Teile des Betriebsvermögens mindern die Vermietungseinkünfte. Auch die Finanzierungskosten für das vermietete Objekt können steuerlich als Abzugsposten geltend gemacht werden. Hinzu kommen die Kosten für die Versicherung des vermieteten Objekts sowie die öffentlichen Lasten zum Beispiel in Form der Grundsteuer. Zahlungen für die laufende Instandhaltung aber auch die Instandsetzung mindern die Vermietungseinkünfte ebenfalls. Fallen für die Vermietung Anwaltskosten an, können diese genau wie die Kosten für die Verwaltung der Mietverträge gleichfalls als Werbungskosten mit geltend gemacht werden.
Eine Ausnahme bei der Anrechnung der Werbungskosten bei der Vermietung und Verpachtung entsteht dann, wenn die Objekte zu einem deutlich niedrigeren Preis als marktüblich überlassen werden. Davon geht der Fiskus dann aus, falls zwei Drittel des ortsüblichen Preises unterschritten werden. Dann werden die aufgeführten Werkungskosten bei den Mieteinkünften nur mit dem Prozentsatz angerechnet, den die vertraglich vereinbarte Miete am ortsüblichen Preis ausmacht.
Sonderregelungen gibt es bei der Einkommenssteuer auch bei den anschaffungsnahen Kosten. Sie werden den Kosten des Kaufs zugerechnet und werden steuerlich über die Abschreibungen mit erfasst. Das ist dann der Fall, falls Investments innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf getätigt werden, und sie vom Umfang her 15 Prozent des Kaufpreises überschreiten.
Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen können als Werbungskosten zu den Vermietungseinkünften auch die Kosten anerkannt werden, welche in Verbindung mit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen anfallen. Dazu zählen nicht nur die Kosten für die An- und Abreise, sondern auch eventuelle Übernachtungskosten und Mehraufwendungen für Verpflegung.
Für die Verwaltung einer Wohneigentumsgemeinschaft ist ein Verwalter gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Der Verwalter hat weitreichende Kompetenzen, die ihm die Wohneinheitseigentümer weder einschränken noch nehmen können.
Er setzt Eigentümerbeschlüsse und die Hausordnung durch und sorgt für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Darüber hinaus erstellt er den Wirtschaftsplan und ist für die Jahresabrechnung verantwortlich. Er kann höchstens für 5 Jahre durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung bestellt werden. Eine wiederholte Bestellung ist möglich.
Vorfälligkeitsentschädigung ist die Gebühr für eine vorzeitige, während der Zinsbindefrist erfolgende Rückzahlung von Tilgungsbeträgen an die darlehnsgebende Bank. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist von der Restlaufzeit des Darlehens und den zum Zeitpunkt der Rückzahlung bestehenden üblichen Marktzinsen abhängig.
Zustimmungserfordernis Dritter zu Vereinbarungen – § 5 Absatz 4 Satz 2 WEG
Bescheinigung der Abgeschlossenheit/Erstellung der Aufteilungspläne – § 7 Absatz 4 WEG
Gesetzlicher Anspruch auf Anpassung/Änderung von Vereinbarungen – § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft – § 10 Absatz 1 WEG
Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft – § 10 Absatz 6 WEG
Das Verwaltungsvermögen – § 10 Absatz 7 WEG
Begrenzung der Haftung – § 10 Absatz 8 WEG
Insolvenzfähigkeit – § 11 Absatz 3 WEG
Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen – § 12 Absatz 4 WEG
Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten – § 16 Absatz 3 WEG
Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen – § 16 Absatz 4 WEG
Erweiterte Beschlusskompetenz – § 21 Absatz 5 Nr. 7 WEG
Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen – § 22 Absatz 2 und 3 WEG
Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, können künftig mit Dreiviertel-Mehrheit (Kopfprinzip) beschlossen werden, wobei diese Mehrheit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss. Die vorgesehenen Maßnahmen dürfen jedoch die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigen. Ein individueller Anspruch auf Durchführung dieser Maßnahmen gegen den Willen der Mehrheit wird jedoch nicht eingeräumt. Für modernisierende Instandhaltungsarbeiten bleibt es bei der einfachen Mehrheit der in der beschlussfähigen Versammlung anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer.
Verlängerung der Einladungsfrist – § 24 Absatz 4 WEG
Einführung einer Beschluss-Sammlung – § 24 Absatz 7 und 8 WEG
Erstbestellung des Verwalters – § 26 Absatz 1 Satz 2 2. Halbsatz WEG
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters – § 27 WEG
Regelung künftiger WEG-Streitigkeiten im ZPO-Verfahren – § 43 ff. WEG
Bevorrechtigung von Hausgeldforderung in der Zwangsversteigerung – § 10 ZVG
Vermieter haben grundsätzlich typische Anwendungen, die steuerlich als Werbungskosten gewertet werden können. Dazu zählen zum Beispiel Abschreibungen. Ebenso das Büromaterial, welches regelmäßig benötigt wird. Auch die dauernden Lasten und die Fahrtkosten können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dazu kommen Nebenkosten, Gebühren für ausführbare Makler, Kontoführungsgebühren, Reparaturkosten und Telefonkosten. Auch die Rechnungen für Steuerberater, für notwendiges Werkzeug oder die Schuldzinsen können steuermindernd verwendet werden. Sofern eine Immobilie gemischt genutzt wird, muss die Zuordnung der Kosten gewissenhaft erfolgen. Bei einer falschen Zuordnung der Kosten kann vor allem während der Bauphase ein hoher Wert ausführbarer Werbungskosten verloren gehen.
Im Falle, dass Wohneigentümergemeinschaften mit nachhaltiger Absicht Einnahmen erzielen, gelten sie als unternehmerisch tätig. Weder bei den Mitgliedern noch bei dem Geschäftsführer einer Wohneigentümergemeinschaft handelt es sich um Unternehmer. Somit unterliegen die Leistungen der Wohneigentümergemeinschaft nicht der Umsatzsteuer. Alle Leistungen der Wohneigentümergemeinschaft, wie zum Beispiel die Gebrauchsleistung des Wohneigentums, beziehungsweise aber die Leistungen zu Instandhaltung wurden umsatzsteuerbefreit. Dazu zählen auch Leistungen wie zum Beispiel die Verwaltung beziehungsweise aber die Bereitstellung von Wärme und der Gleichen.
Der Gesetzgeber honoriert den Bau von Eigenwohnheimen mit der sogenannten Wohnungsbauprämie. Diese beträgt seit 2004 8,8 Prozent der jährlichen Bausparsummen. Der Höchstsatz liegt für Alleinstehende bei 512 Euro und für Verheiratete Steuerpflichtigen bei 1024 Euro über einen Zeitraum von 7 Jahren. Bei noch geringeren Bausparsummen als 512 Euro wird auch die Förderung verringert. Notwendigkeit für die Gewährung der Wohnungsbauprämie ist, dass das vorhandene Jahreseinkommen unter einem Betrag von 25.600 Euro liegt. Für verheiratete und gemeinsam veranlagte Ehepaare verdoppelt sich das maximale Jahreseinkommen. Sollten die Werbungskosten nicht über den Pauschbeträgen liegen, entspräche dies einem Bruttoarbeitslohn in Höhe von 27700 Euro und auch 56200 Euro. Die Prämie darf beim Finanzamt von der Bank des Bauherrn angefordert werden. Wurde der Bausparvertrag erst nach dem 31.12.1991 abgeschlossen, so erfolgt die Zahlung der Wohnungsbauprämie erst nach der erfolgten Zuteilung. Bei älteren Bausparverträgen erfolgt die Zuteilung noch jährlich.
Die Höhe der Zinsen ist abhängig vom zugrundeliegenden Risiko und der Länge des Festschreibungszeitraums. Wird zum Beispiel ein Wohnungskauf zu 100 Prozent vom Beleihungswert fremdfinanziert, wird ein Finanzinstitut höhere Zinsen verlangen, als wenn die Fremdkapitalquote nur 50 Prozent des Beleihungswertes beträgt. Das Risiko des Verlustes des Instituts ist geringer. Eine längere Zinsfestschreibung verteuert den Zinssatz, als eine kurze Festschreibung, denn hiermuss die Bank die Gegenfinanzierung länger kalkulieren.
Man unterscheidet zwischen nominalen Zinsen und effektiven Zinsen. Der nominale Zins ist der tatsächlich vereinbarte Zinssatz für das Darlehen. Der Effektivzins berücksichtigt einen „Zinsverlust“, der durch ratierliche Zinszahlungen eintritt. Zusätzlich werden anfallende Bearbeitungsgebühren im Effektivzins mit berücksichtigt.

References: § 7
 § 10
 § 10
 § 11
 § 9
 § 14
 § 14
 § 5
 § 7
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 11
 § 12
 § 16
 § 16
 § 21
 § 22
 § 24
 § 24
 § 26
 § 27
 § 43
 § 10