Source: https://unternehmen.fandom.com/wiki/Real_Estate_Investment_Trust
Timestamp: 2019-02-22 20:41:36+00:00

Document:
Real Estate Investment Trust | Unternehmens-Wiki | FANDOM powered by Wikia
Unternehmensform, Wertpapierrecht, Steuerrecht,
Rechtsform und Struktur Bearbeiten
REITs als Mittel zum Immobilien-Outsourcing Bearbeiten
In Deutschland hat sich die indirekte Immobilienanlage bis Ende der neunziger Jahre vor allem in Form der offenen und geschlossenen Immobilienfonds vollzogen. Das Segment börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften spielt erst seit Anfang des neuen Jahrtausends eine allerdings zunehmend bedeutsame Rolle, was sich u. a. in der Notierung einer ganzen Anzahl von Gesellschaften in den Premiumindizes MDAX und SDAX der Deutsche Börse AG widerpiegelt.
Am 11. Oktober 2007 wurde die schon zuvor an der Börse und im SDAX notierte Alstria Office AG als erster deutscher REIT im Handelsregister eingetragen und trägt nunmehr den Namen alstria office REIT-AG. Die Gesellschaft ist ebenfalls Teil des von der Deutschen Börse neu geschaffenen "Deutsche Börse REITs"-Segments. Als zweites und bisher somit letztes Unternehmen (Stand: Januar 2008), hat die Fair Value REIT AG am 16. November 2007 den G-REIT-Status erlangt[2].
"Normale" Immobilien-Aktien gesellschaften und REITs unterscheiden sich von den o. g., etablierten Formen der indirekten Immobilienanlage erheblich:
Diskussion über die Einführung des „G-REIT“ Bearbeiten
Das REIT-Gesetz Bearbeiten
Mindestausschüttung Bearbeiten
Anlageschwerpunkt Immobilien Bearbeiten
Mindeststreuung der Aktien Bearbeiten
Kerngeschäft Halten von Immobilien Bearbeiten
Bilanzierung und Gewinnermittlung Bearbeiten
Veräußerungsgewinne Bearbeiten
Investition in einen G-REIT Bearbeiten
Besteuerung der Gesellschaft Bearbeiten
Der G-REIT unterliegt weder der Körperschaftsteuer noch der Gewerbesteuer (vgl. § 16 Abs. 1 REITG).
Die sogenannte „Exit Tax“ stellt einen besonderen steuerlichen Anreiz zur Gründung eins G-REITS bzw. zur Umwandlung in einen solchen dar. Gewinne aus der Veräußerung von Grund und Boden und Gebäuden an einen REIT oder Vor-REIT werden unter bestimmten Bedingungen zu 50% steuerfrei gestellt (vgl. § 3 Nr. 70 EStG). Folgende wesentliche Voraussetzungen müssen gegeben sein, wobei auch bei nachträglicher Nichterfüllung eine Versagung der Steuerbefreiung erfolgt:
Zugehörigkeit zum Anlagevermögen eines inländischen Betriebsvermögens am 01.01.2007 seit mind. 5 Jahren
Abschluss eines rechtswirksamen abgeschlossenen obligatorischen Vertrages nach dem 31.12.2006 und vor dem 01.01.2010
Damit sollen Anreize zu einer möglichst schnellen Entfaltung des REIT-Sektors gesetzt werden. Insbesondere wird Unternehmen, die ihre Vermögensbindung in Immobilien dauerhaft reduzieren wollen, ein steuerlich attraktives Ausstiegsinstrument geboten. Der Anteil der von den Unternehmen selbst gehaltenen betrieblich genutzten Immobilien wird entsprechend deutlich zurückgehen. Aus der Auslagerung des Immobilieneigentums können sich Effizienzgewinne bei der Bewirtschaftung der Immobilien ergeben. Außerdem ergeben sich aus der Einschaltung des Kapitalmarktes verbesserte Risikoausgleichsmöglichkeiten. Schließlich setzen die veräußernden Unternehmen Kapital frei, das sie in ihr Kerngeschäft investieren können.
Besteuerung der Gesellschafter Bearbeiten
Ausschüttungen und sonstige Bezüge eines G-REITS werden somit ausschließlich auf Gesellschafterebene, also bei den Anlegern versteuert. Werden die Anteile im Privatvermögen gehalten, sind die Erträge mit 25% Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und evtl. Kirchensteuer an der Quelle zu besteuern und damit grundsätzlich abgegolten, siehe hierzu Abgeltungsteuer. Handelt es sich um Anteile im Betriebsvermögen sind die Einkünfte aus Kapitalvermögen wie bisher subsidiär den gewerblichen Einkünften zuzuordnen (vgl. § 20 Abs. 8 EStG). Allerdings ist nicht das Teileinkünfteverfahren anzuwenden (vgl. § 19 Abs. 3 REITG). Werden die Anteile durch eine Kapitalgesellschaft gehalten, werden die Begünstigungen für Kapitalerträge i.S.d. Schachtelprivileg nicht gewährt, so dass auch hier 100% steuerpflichtig sind (vgl. § 19 Abs. 3 REITG). Ausnahmen zur vorstehenden Regel sind in Fällen, indenen die Gesellschaft mit mindestens 15% Steuern belastet ist, gegeben (vgl. § 19a REITG). „Aus Gründen der Chancengleichheit“ sollen Ausschüttungen ausländischer REITs steuerlich genauso behandelt werden. Der Ausschluss des Teileinkünfteverfahrens bzw. Dividendenprivileges gilt auch für den Fall, dass die Aktien einer REIT-Aktiengesellschaft oder die Anteile an einem ausländischen REIT nicht direkt, sondern mittels eines Investmentvermögens (Investmentfonds) gehalten werden (vgl. § 2 Abs. 2 InvStG).
Investition in einen US-REIT Bearbeiten
Besteuerung auf Ebene der Gesellschaft Bearbeiten
In den USA sind REITs nur insoweit von der Körperschaftsteuer befreit, wie sie aus dem Gewinn Dividenden an ihre Aktionäre ausschütten. Die Mindestausschüttungsquote beträgt für einen US-REIT 90% des steuerpflichtigen Einkommens. Nicht ausgeschüttete Gewinne unterliegen in den USA somit der Besteuerung. Es sei aber darauf hingewiesen, dass US-REITs Ausschüttungen vornehmen können, die ihr steuerliches Ergebnis übersteigen (bis zu 100% ihres Cashflows), so dass die Gewinnausschüttung oft sogar das steuerliche Ergebnis übersteigt.
Besteuerung auf Ebene des deutschen Gesellschafters Bearbeiten
Vereinfacht dargestellt wird auf Einkünfte des US-REITs eine US-Quellensteuer erhoben. Diese beträgt grundsätzlich 30%, ist aber für Steuerpflichtige, die in Deutschland ansässig sind in der Regel auf 15% zu reduzieren (vgl. Art.10 Abs.2 b i.V.m. Abs.4 S.3 a DBA D/USA). Die US-Quellensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer anrechenbar, so dass es zu keiner juristischen Doppelbesteuerung der Ausschüttung kommt. Dies ist allerdings nur der Fall, wenn die US-Quellensteuer nicht mehr als 15% beträgt.
Des Weiteren sind für ausländische REITs die oben genannten Regelungen analog anzuwenden. Im Ergebnis ergibt sich somit kaum ein Unterschied zwischen der Investition in einen US-REIT bzw. in einen G-REIT. Die Investition in einen US-REIT ist sogar steuerlich ein klein wenig günstiger, da auf die einbehaltene Quellensteuer kein Solidaritätszuschlag fällig ist (Steuerbelastung unter Abgeltungssteuer 25,55% statt 26,375% bei Erträgen ohne anrechenbare Quellensteuer).
Steuerbelastungsvergleich Bearbeiten
Ausschluss von Wohnimmobilien im Bestand Bearbeiten
Weitgehend unstrittig ist, dass die Einführung von REITs unter Einbeziehung von Bestandswohnungen das Privatisierungsgeschehen am Wohnungsmarkt und die langfristige Struktur des Wohnungsangebotes spürbar beeinflusst hätte. Ausländische Beteiligungsfonds („Private-Equity-Fonds“) wie Cerberus, Terra Firma, Oaktree oder Fortress haben allein in den vergangenen fünf Jahren in Deutschland gut 600.000 Wohnungen im Wert von weit mehr als 20 Milliarden Euro gekauft [6]. Für diese Fonds hätten sich die REITs als ein zusätzliches Ausstiegsvehikel für die nicht-mieterprivatisierungsfähigen Wohnungsbestände angeboten. Die Initiative Finanzplatz Deutschland hatte den Börsenwert der deutschen REITs im Jahre 2010 auf 133 Mrd. Euro geschätzt, davon 30 Mrd. Euro aus Einbringung von Wohnimmobilien.
Die Befürworter einer Einbeziehung von Bestandswohnungen argumentieren, die REITs böten den Kommunen eine Chance zur Privatisierung von Wohnungsgesellschaften ohne Einschaltung von Privat-Beteiligungskapital-Fonds als Zwischenhändlern. Sie seien grundsätzlich auch besser dafür geeignet, den bisherigen Eigentümern ein Mindestmaß an unternehmerischem Einfluss zu sichern. Wegen des in den Beständen einer kommunalen Wohnungsgesellschaft natürlicherweise enthaltenen regionalen Kumulrisikos (also den wirtschaftlichen Risiken, die sich aus der Zusammenballung von Wohnungen an einem Standort ergeben) und in vielen Fällen auch wegen der zu geringen Portfoliowerte (der Wert eines REIT-Portfolios sollte mindestens 600 Mio. bis 1 Mrd. Euro betragen [7]) wäre es in der Regel aber nicht möglich gewesen, eine kommunale Gesellschaft einfach in eine börsennotierte REIT-AG umzuwandeln.[8][9]
Unternehmensbewertung des G-REIT Bearbeiten
Bewertungsrelevante Besonderheiten Bearbeiten
Vergleichsbewertungsmethoden Bearbeiten
Discounted-Cash-Flow-Methoden Bearbeiten
Net-Asset-Value-Methode Bearbeiten
Berechnungsmethoden Bearbeiten
Kritischen Betrachtung der Net-Asset-Value-Bewertung Bearbeiten
Keine Berücksichtigung von Service- und Developmentgeschäft Bearbeiten
Net-Asset-Value-Premiums und -Discounts Bearbeiten
Vor-REIT Bearbeiten
Internationale Bezeichnungen Bearbeiten
↑ Stellungnahme Kofner zum Referentenentwurf aus WuM 10/2006
Offener Brief Mieterforum Ruhr an Finanzminister Steinbrück v. 22.09.06 (PDF-Datei; 398 kB)
Von „https://unternehmen.fandom.com/wiki/Real_Estate_Investment_Trust?oldid=108573“

References: § 16
 § 3
 § 20
 § 19
 § 19
 § 19
 § 2
 Art.10