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Timestamp: 2020-02-18 07:23:44+00:00

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BGH, Urteil v. 14.07.2004 - VIII ZR 339/03 - NWB Urteile
BGH v. 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
BGH Urteil v. 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
Gesetze: BGB § 326 Abs. 1 a.F.; AGBG § 9; EGBGB Art. 229 § 5 Satz 1
Instanzenzug: LG Karlsruhe vom 10.10.2003 AG Karlsruhe vom 07.05.2002
"Die Mieterin läßt auf ihre Kosten Erneuerungs- und Verschönerungsarbeiten vornehmen. Die Vermieterin leistet hierzu einen Zuschuß von 350,- DM und berechnet Mietzins erst ab 1.7.1978 , auch wenn Mieterin früher einzieht".
"4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter."
Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 unter anderem Maler- und Tapezierarbeiten in der Wohnung vornehmen lassen. In der Folgezeit führte sie keine weiteren Schönheitsreparaturen aus. Das Mietverhältnis endete, nachdem die Rechtsvorgängerin der Beklagten zwischenzeitlich verstorben war, durch Kündigung der Beklagten am 31. Mai 2001 . Die Rechtsvorgängerin der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Mai 2001 und 1. Juni 2001 jeweils unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Die Beklagte ist der Auffassung, hierzu nicht verpflichtet zu sein. Die Vermieterin ließ die Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen; hierdurch entstanden ihr Kosten in Höhe von 8.100,41 DM (4.141,67 €). Mit ihrer auf Zahlung in Höhe von 4.324,29 € nebst Verzugszinsen gerichteten Klage haben die Kläger unter anderem Erstattung der für die Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten als Schadensersatz verlangt.
1. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist die Beklagte - als Rechtsnachfolgerin der früheren Mieterin - gemäß § 11 Nr. 4 des Mietvertrags zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.
b) Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trägt der Mieter "die Kosten der Schönheitsreparaturen". Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, daß in der Klausel eine Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Renovierungsarbeiten nicht ausdrücklich geregelt ist. Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Klausel gleichwohl eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare Klausel Senatsurteil BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM 1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986, 359) ist die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt.
Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368). Zudem ist es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführt. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat maßgeblichen Einfluß auf den "Empfängerhorizont" eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund ist die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermieters, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verstehen. Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kostenübernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1). Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 118, 194). Hingegen weiß der Mieter bei einer solchen Bestimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf.
Daß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kostentragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergibt sich des weiteren - unbeschadet der Frage, ob diese Klausel wirksam ist - aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich unter anderem dazu verpflichtet, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen würde, fällt auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen.
Die Beklagte, die nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, durch Schreiben vom 16. Mai 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufgefordert worden ist, befand sich spätestens seit Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Mai 2001 in Verzug. Die Rechtsvorgängerin der Kläger hat der Beklagten des weiteren mit Schreiben vom 1. Juni 2001 eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt. Der Höhe nach ist die von den Klägern auf 4.141,67 € bezifferte Schadensersatzforderung unstreitig.
BGH 20.8.2009 - VII ZR 212/07
EAAAC-04511
BGH, Urteil v. 14.07.2004 - VIII ZR 339/03 ablegen in?

References: BGH 

BGH 
 § 326
 § 9
 Art. 229
 § 5
 § 11
 § 11
 § 11
 § 5
 § 535

BGH