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GUIDA FISCALE PER LA CASA - PDF
GUIDA FISCALE PER LA CASA
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Leonzia Giuseppina Albanese
1 L A G E N Z I A I N F O R M A UFFICIO RELAZIONI ESTERNE Sezione prodotti editoriali GUIDA FISCALE PER LA CASA Le guide della serie L Agenzia informa sono pubblicate dall Agenzia delle Entrate - Ufficio Relazioni Esterne - Sezione prodotti editoriali: Camilla Ariete (responsabile), Paolo Calderone, Luigi Cugliandro, Daniela Dodero, Angela Gallo, Teresa Persichetti. Per ulteriori informazioni e aggiornamenti: aggiornata al 1 febbraio 2005 In dettaglio tutte le agevolazioni per chi possiede, compra, costruisce, ristruttura, stipula mutui, affitta, vende e riacquista.2 I NDICE I Capitolo QUANDO SI POSSIEDE UN IMMOBILE pag SE L IMMOBILE POSSEDUTO E L ABITAZIONE PRINCIPALE..pag SE L IMMOBILE E TENUTO A DISPOSIZIONE pag SE L IMMOBILE VIENE AFFITTATO pag. 5 II Capitolo QUANDO SI ACQUISTA CASA pag L ACQUISTO DELLA PRIMA CASA pag LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA IN CASI PARTICOLARI pag. 9 Riepilogo delle imposte: i vantaggi per la prima casa pag. 10 III Capitolo QUANDO SI VENDE E RIACQUISTA LA PRIMA CASA pag. 11 IV Capitolo QUANDO SI EREDITA UN IMMOBILE pag. 13 V Capitolo QUANDO SI RICEVE UN IMMOBILE IN DONAZIONE pag. 143 Guida fiscale per la casa I NDICE VI Capitolo QUANDO SI STIPULA UN MUTUO PER L ACQUISTO pag. 16 Quadro riassuntivo: mutui per acquisto abitazione principale pag. 19 VII Capitolo QUANDO SI STIPULA UN MUTUO PER COSTRUZIONE E/O RISTRUTTURAZIONE..pag. 20 VIII Capitolo QUANDO SI PRENDE IN AFFITTO UN IMMOBILE pag ABITAZIONE PRINCIPALE IN AFFITTO pag LOCAZIONE PER TRASFERIMENTO DI LAVORO pag. 22 IX Capitolo QUANDO SI RISTRUTTURA L IMMOBILE pag DETRAZIONE IRPEF DEL 36 PER CENTO pag L IVA RIDOTTA AL 10 PER CENTO pag. 25 X Capitolo QUANDO SI ACQUISTANO (O SI È ASSEGNATARI DI) IMMOBILI RISTRUTTURATI pag. 28 XI Capitolo PER SAPERNE DI PIÙ pag. 304 II. QUANDO SI POSSIEDE UN IMMOBILE Tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale devono pagare l'irpef, le addizionali (regionale e comunale) all'irpef e l'ici. Per l'irpef e le addizionali i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tali imposte. Poiché per l'irpef le aliquote sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili è tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire. L'Ici, invece, si determina applicando l aliquota stabilita dai comuni. Il reddito dei fabbricati scaturisce dall applicazione delle rendite catastali rivalutate del 5% (individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche degli immobili), dal tipo di IL REDDITO DEI FABBRICATI SCATURISCE DALL APPLICAZIONE DELLE RENDITE CATASTALI, DAL TIPO DI UTILIZZO DELL'IMMOBILE, DAL PERIODO E DALLA PERCENTUALE DI POSSESSO. CATEGORIE CATASTALI Cod. Tipologia A/1 abitazioni di tipo signorile A/2 abitazioni di tipo civile A/3 abitazioni di tipo economico A/4 abitazioni di tipo popolare A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 abitazioni di tipo rurale A/7 abitazioni in villini A/8 abitazioni in ville A/9 castelli e palazzi storico/artistici A/10 uffici e studi privati A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi B/1 convitti, orfanotrofi, ospizi, conventi, caserme, ecc. B/2 case di cura e ospedali B/3 prigioni e riformatori B/4 uffici pubblici B/5 scuole, laboratori scientifici B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, accademie, ecc. B/7 cappelle e oratori B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1 negozi e botteghe C/2 magazzini e locali di deposito C/3 laboratori per arti e mestieri C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5 stabilimenti balneari e di acque curative C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse C/7 tettoie chiuse o aperte utilizzo dell'immobile, dal periodo e dalla percentuale di possesso. Per l'ici la rendita catastale, oltre ad essere rivalutata (del 5%) deve essere moltiplicata per 100 per le abitazioni appartenenti ai gruppi catastali A, B e C (con esclusione delle categorie A10 e C1). AGENZIA DELLE ENTRATE 35 Guida fiscale per la casa 1. SE L'IMMOBILE POSSEDUTO E' L'ABITAZIONE PRINCIPALE L'abitazione principale è l'immobile posseduto a titolo di proprietà o di altro diritto reale (ad esempio l'usufrutto) ed utilizzato come dimora principale dal contribuente o/e dai suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione con la quale si può attestare che la dimora principale è in un luogo diverso da quella anagrafica. Ai contribuenti che hanno la dimora principale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale, per l'irpef e le addizionali, spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all'ammontare dell'intera rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze. Sia l abitazione principale che le pertinenze sono, pertanto, esenti da Irpef e relative addizionali. La deduzione spetta anche quando: SIA L ABITAZIONE PRINCIPALE CHE LE PERTINENZE SONO ESENTI DA IRPEF E RELATIVE ADDIZIONALI. - la casa è la dimora principale soltanto dei familiari che vi risiedono; - si trasferisce la dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari a condizione che non venga affittata. La deduzione per abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se un contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale ed uno utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell'immobile adibito ad abitazione principale. Ai fini del pagamento dell'ici, invece, per l'abitazione principale, viene concessa una detrazione d'imposta di 103,29 euro: i Comuni possono elevare tale detrazione fino ad abbattere totalmente l'imposta dovuta, e stabilire il pagamento di un'aliquota Ici ridotta; dal 2001 l'aliquota ridotta si applica anche alle pertinenze. 2. SE L'IMMOBILE E' TENUTO A DISPOSIZIONE Per il fabbricato ad uso abitazione posseduto in aggiunta a quello utilizzato come abitazione se la casa a disposizione è stata concessa in uso gratuito a un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado principale, il reddito da assoggettare ad Irpef e relative addizionali viene determinato L'AUMENTO DI 1/3 DELLA RENDITA NON SI APPLICA SE LA CASA A DISPOSIZIONE È STATA CONCESSA IN USO GRATUITO A UN FAMILIARE CHE VI TRASFERISCA LA RESIDENZA. e affini entro il secondo grado) che vi trasferisca la residenza. L'aumento di 1/3 si applica anche se applicando alla rendita catastale rivalutata l'aumento di 1/3. L'aumento di 1/3 della rendita non si applica l'immobile che si utilizza come abitazione principale non è di proprietà ma è detenuto in locazione. 4 AGENZIA DELLE ENTRATE6 3. SE L'IMMOBILE VIENE AFFITTATO Nel caso in cui l'immobile viene concesso in affitto, nella dichiarazione dei redditi deve essere indicato il canone di locazione, anche se non è stato percepito effettivamente. I canoni di locazione non percepiti (per l'ammontare accertato dal giudice) non devono, invece, essere riportati nella dichiarazione dei redditi a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell'affittuario anche per periodi precedenti è riconosciuto un credito di imposta, pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale. Immobile concesso in affitto ad equo canone Il reddito da assoggettare all'irpef e alle relative addizionali è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna). Immobile concesso in affitto in libero mercato Il reddito da assoggettare all'irpef e alle relative addizionali è dato dal valore più alto tra la rendita catastale rivalutata (del Immobile sito in Comuni ad alta densità abitativa concesso in affitto a canone convenzionale Il canone convenzionale è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale. Il reddito da assoggettare all'irpef e alle relative addizionali, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in un comune ad alta densità abitativa. Si tratta, per esempio, degli immobili situati nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni confinanti con gli stessi e negli altri comuni capoluoghi di provincia. E' il Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica che approva l'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa individuati dalle regioni e dalle provincie autonome sulla base dei criteri disposti dallo stesso Cipe NEL CASO IN CUI IL GIUDICE CONFERMI LA MOROSITÀ DELL'AFFITTUARIO ANCHE PER PERIODI PRECEDENTI È RICONOSCIUTO UN CREDITO DI IMPOSTA PARI ALLE IMPOSTE VERSATE SUI CANONI SCADUTI E NON PERCEPITI. (delibera 13 novembre 2003 pubblicata nella G.U. n. 40 del 18/2/2004). La novità in vigore dal 2005 per gli affitti. 5%) e il canone di locazione (aggiornato con E' precluso all'ufficio l'accertamento quando per le rivalutazioni Istat) ridotto del 15% (o del l'affitto di fabbricati si dichiara un reddito non inferiore 25% per i fabbricati situati nella città di al maggiore tra il canone risultante dal contratto, ridotto Venezia e in alcune isole della Laguna). del 15%, e il 10% del valore catastale dell'immobile. AGENZIA DELLE ENTRATE 57 Guida fiscale per la casa III. QUANDO SI ACQUISTA CASA Quando si compra casa le imposte da pagare indicato nell'atto, provvede alla rettifica e sono diverse (registro o Iva) a seconda che il alla liquidazione della maggiore imposta venditore sia un privato o un soggetto Iva dovuta (nonché delle sanzioni e degli (es. costruttore). In entrambi i casi, sono interessi) e notifica al contribuente, entro comunque dovute anche le imposte due anni dal pagamento dell'imposta ipotecarie e catastali. proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, Se il venditore è un soggetto Iva che opera però, che il contribuente abbia dichiarato nel settore dell'edilizia chi compra un nell atto di vendita un valore non inferiore a immobile non di lusso (non avente, cioè, le quello determinato su base catastale, caratteristiche indicate nel Decreto l'ufficio non può procedere alla rettifica di ministeriale ), dovrà pagare: valore. - Iva al 10%; Per le cessioni soggette all'iva la base - Imposta di registro in misura fissa: 168 euro - Imposta ipotecaria in misura fissa: 168 euro; - Imposta catastale in misura fissa: 168 euro. Quando il venditore, invece, non è soggetto ad Iva (es., privato) le imposte da pagare per l'acquirente sono: - Imposta di registro, 7%; - Imposta ipotecaria, 2%; - Imposta catastale, 1%. La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto. Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. Se l'ufficio ritiene che il valore imponibile è costituita dal corrispettivo LE IMPOSTE (REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE) VENGONO VERSATE DAL NOTAIO AL MOMENTO DELLA REGISTRAZIONE. dell immobile trasferito è superiore a quello (negozi e botteghe) ed E. pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'ufficio locale non procede alla rettifica Iva, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore. Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale aggiornata per i seguenti coefficienti: - 110, per la prima casa; - 120, per i fabbricati appartanenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10, C/1) e D; - 60, per i fabbricati della categoria A/10 (uffici e studi privati); - 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 6 AGENZIA DELLE ENTRATE8 1. L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA Nel caso di acquisto della "prima casa" sono la natura dell'immobile acquistato previste una serie di agevolazioni: Le agevolazioni interessano solo i - l'imposta di registro, o in alternativa l'iva, trasferimenti di case di abitazione "non di si paga con aliquota ridotta, lusso". - le imposte ipotecarie e catastali sono Le abitazioni non di lusso sono quelle non dovute in misura fissa. aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Per fruire delle agevolazioni prima casa non Ministeriale (che considera abitazioni è necessario che l immobile acquistato sia di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina destinato ad abitazione propria e/o dei di almeno 80 mq di superficie, o di campi da familiari. tennis con sottofondo drenato di superficie Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della non inferiore a 650 mq.). prima casa valgono anche per l'acquisto di l'ubicazione dell'immobile acquistato pertinenze e anche se effettuato con atto L'immobile deve essere ubicato: separato, ma con il limite di una sola - nel comune di residenza dell'acquirente pertinenza per ciascuna delle seguenti - nel comune in cui, entro 18 mesi (termine categorie catastali: elevato da 12 a 18 mesi dall 1/1/2001) - c/2, cantina o soffitta; - c/6, garage o box auto; - c/7, tettoia o posto auto. Se il venditore dell'immobile è soggetto ad Iva Chi compra dovrà pagare l'iva con l'aliquota ridotta al 4% in luogo del 10%. L'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna. Se il venditore dell'immobile non è soggetto ad Iva L'imposta di registro si dovrà pagare con l'aliquota del 3% in luogo del 7%. Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuna in misura fissa di 168 euro. I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa riguardano: l'acquirente stabilirà la propria residenza - nel comune in cui l'acquirente svolge la NEL CASO DI ACQUISTO DELLA "PRIMA CASA" SONO PREVISTE UNA SERIE DI AGEVOLAZIONI: - L'IMPOSTA DI REGISTRO, O IN ALTERNATIVA L'IVA, SI PAGA CON ALIQUOTA RIDOTTA, - LE IMPOSTE IPOTECARIE E CATASTALI SONO DOVUTE IN MISURA FISSA. propria attività, se diverso da quello di residenza - nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro - nel caso in cui l'acquirente sia un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'aire) l'immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano le dichiarazioni che l'acquirente deve fare Nell'atto di compravendita l'acquirente deve dichiarare: - di non essere titolare, esclusivo o in AGENZIA DELLE ENTRATE 79 Guida fiscale per la casa comunione col coniuge, di diritti di recupero dell'imposta nella misura ordinaria proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra (al netto di quanto già corrisposto) nonché casa di abitazione nel territorio del comune l'applicazione di una sanzione pari al 30% dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto dell'imposta, oltre gli interessi di mora. agevolato; - di non essere titolare, neppure per quote o Azioni di controllo e verifica degli in comunione legale, su tutto il territorio uffici dell Agenzia delle Entrate nazionale, di diritti di proprietà, uso L'azione di verifica relativa alla sussistenza usufrutto abitazione o nuda proprietà, su dei requisiti prima casa può essere altra casa di abitazione, acquistata, anche effettuata dall'ufficio delle Entrate dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni territorialmente competente entro il termine per l'acquisto della prima casa; massimo di tre anni. - qualora non risieda già nel comune dove è In relazione alle diverse ipotesi di decadenza situato l'immobile oggetto dell'acquisto, deve dalle agevolazioni prima casa varia il altresì impegnarsi a stabilire la residenza momento di decorrenza del termine entro 18 mesi. Per il personale delle Forze triennale: armate e delle Forze di polizia non è - Mendacità delle dichiarazioni rilasciate richiesta la condizione della residenza nel nell'atto di acquisto comune dove si trova l'unità abitativa Entro tre anni dalla registrazione dell'atto di acquistata con le agevolazioni "prima casa". Perdita delle agevolazioni prima casa L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando: - le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false; - non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto; - vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La decadenza dall'agevolazione comporta il L'AZIONE DI VERIFICA RELATIVA ALLA SUSSISTENZA DEI REQUISITI compravendita - Mancato PRIMA CASA PUÒ ESSERE EFFETTUATA DALL'UFFICIO DELLE ENTRATE TERRITORIALMENTE COMPETENTE ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI TRE ANNI. dalla registrazione dell'atto. trasferimento di residenza entro diciotto mesi dalla stipula dell'atto Entro quattro anni e mezzo (tre anni più diciotto mesi) - Vendita della casa prima di cinque anni senza riacquisto entro un anno Entro quattro anni dalla vendita della casa acquistata con i benefici (tre anni dallo spirare del termine di un anno entro il quale doveva effettuarsi il riacquisto). 8 AGENZIA DELLE ENTRATE10 2. LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA IN CASI PARTICOLARI Acquisto di due appartamenti contigui Il contratto preliminare allo scopo di riunirli in un'unica abitazione I requisiti prescritti per usufruire delle Le agevolazioni prima casa spettano agevolazioni prima casa devono essere limitatamente ad uno solo degli presenti al momento del passaggio della appartamenti, anche se gli stessi vengono proprietà dell'abitazione, e quindi dell'atto acquistati contemporaneamente e con un definitivo. unico atto. Nel momento dell'acquisto si Non è però infrequente la stipula di un configurano infatti come due unità abitative cosiddetto contratto preliminare: anche in separate e corrispondenti a diverse unità questa sede è possibile chiedere catastali. l'applicazione del regime agevolato con la "promessa" di essere in possesso dei requisiti Acquisto di immobile in corso di richiesti al momento della stipula dell'atto costruzione o di ristrutturazione definitivo. Le agevolazioni prima casa si applicano Il contratto preliminare è soggetto all'imposta anche all'acquisto di fabbricati in corso di di registro in misura fissa (168 euro). costruzione o allo stato rustico, nonché a Qualora in sede di contratto preliminare quelli in corso di ristrutturazione. siano versati degli acconti sul prezzo pattuito: Acquisto effettuato da coniugi in - se il venditore è un privato, gli acconti comunione legale saranno in ogni caso assoggettati all'imposta In caso di acquisto di un appartamento da di registro del 3%; parte di coniugi in regime di comunione - se il venditore è soggetto Iva, sugli acconti legale, qualora solo uno avesse i requisiti soggettivi per usufruire delle agevolazioni prima casa (mentre l'altro coniuge, ad esempio, è titolare della proprietà di una abitazione acquistata prima del matrimonio, nel comune dove si trova la nuova da acquistare), il beneficio fiscale spetta al 50% e cioè solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti. si applicherà l'aliquota ridotta del 4%. La permuta LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA SI APPLICANO ANCHE ALL'ACQUISTO DI FABBRICATI IN CORSO DI COSTRUZIONE O ALLO STATO RUSTICO, NONCHÉ A QUELLI IN CORSO DI RISTRUTTURAZIONE. Un modo per ottenere il trasferimento della proprietà di un immobile è la permuta, e cioè il reciproco trasferimento di cose o altri diritti. Anche in questo caso, qualora ne sussistano i requisiti, trovano applicazione le agevolazioni "prima casa". AGENZIA DELLE ENTRATE 911 Guida fiscale per la casa Riepilogo delle imposte: i vantaggi per la prima casa acquisto da privato acquisto da impresa IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE REGISTRO 3 % 7 % IPOTECARIA % CATASTALE % IVA 4 % 10 % REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE AGENZIA DELLE ENTRATE12 III. QUANDO SI VENDE E RIACQUISTA CASA Dal 1 gennaio 2002, chi vende un immobile non deve più pagare l'invim (soppressa con la Legge 28/12/2001, n. 448). Tuttavia, ai fini acquisto (o costo di costruzione). Questa disposizione non si applica se gli immobili sono stati ereditati o ricevuti in donazione, o se per la maggior Irpef, chi vende un immobile acquistato (o costruito) da non DAL 1 GENNAIO 2002, CHI VENDE UN IMMOBILE NON DEVE PIÙ PAGARE L'INVIM. parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la più di cinque anni deve inserire nella dichiarazione dei redditi la plusvalenza realizzata, cioè la differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di vendita sono stati utilizzati come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, ed affini entro il secondo grado). SE SI VENDE E RIACQUISTA LA PRIMA CASA Chi cede l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, ed acquista un'altra abitazione, non di lusso, costituente prima casa, può beneficiare di un credito di imposta alle seguenti condizioni: - il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita dell'abitazione precedente; - il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa; - se la vendita è posta in essere senza che siano decorsi cinque anni dal primo acquisto, la nuova casa deve essere adibita ad abitazione principale. Cosa fare per ottenere il credito Per poter beneficiare del credito di imposta, l'atto di acquisto della nuova abitazione deve espressamente contenere: - le dichiarazioni previste per l'applicazione dei benefici "prima casa" (vedi capitolo II, paragrafo 2); - l'espressa richiesta del credito di imposta con l'indicazione di tutti gli elementi idonei alla sua identificazione e determinazione. L'ammontare del credito Il credito d'imposta è pari all'imposta di registro o all'iva pagata sul primo acquisto. In ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'iva dovute sul nuovo acquisto: non può pertanto dar luogo a rimborso. Come utilizzarlo Il credito di imposta può essere utilizzato: - in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; AGENZIA DELLE ENTRATE 1113 Guida fiscale per la casa - in diminuzione di imposta di registro, successivi al riacquisto, occorre tenere ipotecaria, catastale, dovute su atti e presente che il beneficio si prescrive denunce presentati successivamente alla trascorsi 10 anni dalla sua origine. data di acquisizione del credito; In caso di morte del titolare del credito - in diminuzione dell'irpef dovuta in base d'imposta prima del suo utilizzo, lo stesso si alla dichiarazione dei redditi da presentare trasferisce agli eredi. successivamente al nuovo acquisto (solo ed esclusivamente con la prima dichiarazione successiva alla data di acquisto); - in compensazione con altri tributi in sede di versamenti unitari con il Mod. F24. Il credito di imposta ha una valenza limitata nel tempo: qualora si pensi di utilizzarlo per il pagamento di imposte su atti e denunce IN CASO DI MORTE DEL TITOLARE DEL CREDITO D IMPOSTA PRIMA DEL SUO UTILIZZO, LO STESSO SI TRASFERISCE AGLI EREDI Decadenza dal diritto al credito di imposta Poiché il credito di imposta è collegato ai benefici "prima casa" la decadenza da quest'ultimi comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie, come visto in precedenza, anche il recupero del credito utilizzato. 12 AGENZIA DELLE ENTRATE14 IVIV. QUANDO SI EREDITA UN IMMOBILE Dal 25 ottobre 2001 non è più dovuta l'imposta di successione indipendentemente dal valore dei beni caduti in successione e dai vincoli di parentela intercorrenti tra il defunto e i beneficiari. Pertanto, quando si trasferiscono immobili o diritti reali immobiliari per successione, sono dovute solo le imposte ipotecarie e catastali nella misura proporzionale, rispettivamente, dell'agenzia delle Entrate nella cui circoscrizione era l'ultima residenza del defunto indicandovi gli estremi degli immobili caduti in successione ed allegandovi copia del Mod. F23 (attestato versamento imposte ipotecarie e catastali) ed una visura catastale aggiornata. Gli eredi sono esonerati dalla presentazione della dichiarazione ai fini dell'imposta del 2% e dell'1%, comunale sugli con un minimo QUANDO SI TRASFERISCONO IMMOBILI immobili. di 168 euro O DIRITTI REALI IMMOBILIARI Rimane infatti a per ciascuna PER SUCCESSIONE carico imposta. SONO DOVUTE SOLO LE IMPOSTE dell'ufficio Per gli immobili IPOTECARIE E CATASTALI NELLA MISURA locale ereditati c'è PROPORZIONALE, RISPETTIVAMENTE dell'agenzia l'obbligo di l'onere di DEL 2% E DELL'1%, CON UN MINIMO presentare la trasmettere DI 168 EURO PER CIASCUNA IMPOSTA. dichiarazione di copia della successione. dichiarazione di Gli eredi successione al devono presentare la dichiarazione di Comune dove è ubicato l'immobile. successione entro dodici mesi dall'apertura Si ricorda, infine, che dal 1 gennaio 2002 della successione all'ufficio locale non è dovuta l'invim. SE SI EREDITA UNA PRIMA CASA Quando si eredita una casa di abitazione non di lusso e l'erede (ovvero, nel caso di immobili trasferiti a più eredi, almeno uno di essi) possiede i requisiti previsti per usufruire dell'agevolazione prima casa (vedi capitolo 2) le imposte ipotecarie e catastali si applicheranno nella misura fissa di 168 euro per ciascuna imposta (in luogo del 2% e 1%). AGENZIA DELLE ENTRATE 1315 Guida fiscale per la casa V. QUANDO SI RICEVE UN IMMOBILE IN DONAZIONE Dal 25 ottobre 2001, è stata modificata la disciplina fiscale per le donazioni o le altre liberalità di beni e diritti, nonché per la rinuncia pura e semplice agli stessi diritti. A differenza delle successioni, le donazioni e liberalità sono soggette a trattamenti fiscali diversi a seconda del rapporto di parentela intercorrente tra donante e beneficiario. Infatti, non è dovuta l'imposta per le liberalità (donazioni) effettuate a favore di: - coniuge; - discendenti in linea retta (padre/figlio; nonno/nipote); - altri parenti fino al quarto grado (zio/nipote; fratelli; cugini). Pertanto, se il beneficiario rientra in una di tali categorie, e la donazione consiste in un immobile, sono dovute le sole imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%). Se il beneficiario non rientra nelle categorie sopra elencate ed NON È DOVUTA L'IMPOSTA PER LE LIBERALITÀ (DONAZIONI) EFFETTUATE A FAVORE DI CONIUGE, DISCENDENTI IN LINEA RETTA E ALTRI PARENTI FINO AL QUARTO GRADO. il valore della donazione eccede la franchigia di ,91 euro, allora deve essere pagata, sul valore dei beni donati che supera detta franchigia, l'imposta di registro nella misura del 7%. L'importo della franchigia è elevato a ,90 euro per le persone con handicap riconosciuto grave. In caso di più donazioni si può fruire della franchigia una sola volta come nell esempio seguente. Esempio: La prima donazione tra estranei è costituita da un appartamento il cui valore è di euro; l'atto è esente dall'imposta di registro e si pagano soltanto le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%). Una seconda donazione da parte dello stesso donante allo stesso donatario è costituita da un altro immobile il cui valore è di euro: l'imposta di registro si applica sull'importo di ,09 euro ( , ,91) ed inoltre sono dovute le imposte ipotecaria e catastale su euro (valore dell'immobile trasferito). 14 AGENZIA DELLE ENTRATE16 SE SI RICEVE IN DONAZIONE UNA PRIMA CASA Quando si riceve Le agevolazioni in donazione una PER LE DONAZIONI DI PRIMA CASA CHE SONO prima casa prima casa si SOGGETTE ALL'IMPOSTA DI REGISTRO spettano qualora applicano le SI APPLICA L'ALIQUOTA AGEVOLATA DEL 3% il beneficiario, o imposte ipotecarie (INVECE DEL almeno uno di e catastali nella essi, nel caso di misura fissa di immobili trasferiti 168 euro per a più beneficiari, ciascuna imposta (invece del 2% e 1%). 7%) UNITAMENTE ALLE IMPOSTE IPOTECARIE E CATASTALI IN MISURA FISSA (PARI A 168 EURO). possegga tutti i requisiti e le condizioni Per le donazioni di prima casa che sono necessarie per acquistare la prima soggette all'imposta di registro si applica abitazione con le agevolazioni prima casa l'aliquota agevolata del 3% (invece del 7%) (vedi capitolo 2). unitamente alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (pari a 168 euro). AGENZIA DELLE ENTRATE 1517 Guida fiscale per la casa VI. QUANDO SI STIPULA UN MUTUO PER L'ACQUISTO La normativa vigente in materia di detrazioni fiscali per interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario è piuttosto articolata in quanto, nel corso degli anni, ha subito diverse modifiche con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all'anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo. Per i mutui stipulati dal 1993, le detrazioni sono concesse solo in relazione all'acquisto dell'abitazione principale. L'importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non può essere superiore a 686,89 euro, pari al 19% di 3.615,20 euro. Il tetto massimo di spesa detraibile deve essere riferito complessivamente a tutti gli intestatari, ed eventualmente a più contratti di mutuo stipulati per l'acquisto. Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l'acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale. L'importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione. In quest'ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale. Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza. Per i mutui stipulati prima del 1991, le detrazioni spettano anche per l'acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario. MUTUI IPOTECARI STIPULATI PER L'ACQUISTO DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE Come detto, per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1993, agli acquirenti di immobili da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione d'imposta dell'irpef nella misura del 19 % sugli interessi passivi ed oneri accessori a condizione che: l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (termine elevato da sei mesi ad un anno dall 1/1/2001). La condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Ciò vuol dire che se un lavoratore è costretto da motivi di lavoro a trasferirsi in altro luogo, la casa in cui abitava non perde la qualifica di abitazione principale. Parimenti, non si tiene conto delle 16 AGENZIA DELLE ENTRATE18 variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria. In questo caso si richiede che l'abitazione non sia locata. L abitazione abituale generalmente coincide con la residenza anagrafica. Tuttavia, è ammessa l'autocertificazione di una dimora abituale diversa dalla residenza anagrafica. Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate In caso di acquisto di un'abitazione locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale. Nel caso che l'immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto e delle Forze di equivalente, la IN CASO DI ACQUISTO DI UN'ABITAZIONE Polizia ad detrazione spetta LOCATA, LA DETRAZIONE SPETTA A ordinamento sia a decorrere dalla militare sia civile. CONDIZIONE CHE ENTRO TRE MESI data in cui l'unità Per loro è DALL'ACQUISTO SIA STATO NOTIFICATO AL immobiliare è sufficiente che LOCATARIO L'ATTO DI INTIMAZIONE DI adibita a dimora l'acquisto o la LICENZA O DI SFRATTO PER FINITA abituale, in ogni costruzione riguardi LOCAZIONE E CHE ENTRO UN ANNO DAL caso, entro due un immobile RILASCIO L'UNITÀ IMMOBILIARE SIA ADIBITA anni costituente unica AD ABITAZIONE PRINCIPALE. dall'acquisto. abitazione; E' necessario, l'acquisto inoltre, che: dell'immobile avvenga entro un anno il finanziamento dell'acquisto derivi (termine elevato da sei mesi ad un anno da un contratto di mutuo ipotecario. dall 1/1/2001) antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario. Ciò significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno stipulare il contratto di acquisto. L'importo annuo complessivo di spesa su cui calcolare le detrazioni è di 3.615,20 euro (ad esempio: marito e moglie cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sull'abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 1.807,60 euro ciascuno). Quindi, non sono ammessi finanziamenti quali: cambiali, apertura di credito in conto corrente, anche se garantiti da ipoteca, cessione di stipendio ed altri. Il contratto di mutuo deve essere espressamente finalizzato all'acquisto dell'abitazione principale ed alle sue pertinenze. Non dà diritto alle detrazioni il mutuo ipotecario contratto autonomamente per l'acquisto di sole pertinenze; il mutuo sia garantito da un'ipoteca immobiliare. Non è richiesto che l'immobile ipotecato sia lo stesso da acquistare, potendo ben essere AGENZIA DELLE ENTRATE 1719 Guida fiscale per la casa altro immobile appartenente anche ad un In caso di morte dell'acquirente/mutuatario, soggetto diverso dall'acquirente; o di compravendita, il diritto alla detrazione il soggetto che eroga il mutuo sia si trasmette all'erede o legatario, oppure residente in Italia o in un paese aderente all'acquirente che si sia accollato il mutuo. all'unione Europea o altrimenti abbia una In questi casi per data di stipulazione del stabile organizzazione in Italia. contratto di mutuo deve intendersi quella in Nel caso in cui l'originario contratto venga cui è stato stipulato il contratto di accollo, estinto e ne venga stipulato uno nuovo, è se questo è avvenuto in data successiva al necessario che 1 gennaio l'importo del DAL 2001, IN CASO DI MUTUO IPOTECARIO Pertanto le contratto STIPULATO A PARTIRE DAL 1993 detrazioni rinegoziato non E INTESTATO AD ENTRAMBI I CONIUGI, spettano sia superiore IL CONIUGE CHE HA L'ALTRO FISCALMENTE all'accollante se alla residua A CARICO PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE ricorrono nei suoi quota di confronti le PER ENTRAMBE LE QUOTE DEGLI INTERESSI capitale da condizioni previste PASSIVI, SEMPRE CHE IL CONIUGE A CARICO rimborsare, dalla legge a SIA COMPROPRIETARIO DELL'ABITAZIONE. maggiorata delle quella data. spese e degli oneri correlati. Ovviamente, in tale caso, è SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE necessario che le parti contraenti e La detrazione d'imposta spetta nell'anno in l'immobile concesso in garanzia siano cui le spese sono state effettivamente rimasti invariati. pagate, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi, con BENEFICIARI esclusione di quelli coperti da contributi La detrazione dall'irpef spetta agli erogati da enti pubblici, che per le seguenti acquirenti, anche della sola nuda proprietà, spese: che siano contestualmente contraenti del - oneri accessori quali l'onorario del notaio mutuo ipotecario. Alla presenza di più per la stipulazione del contratto di mutuo intestatari del mutuo, il diritto alla ipotecario (con esclusione di quello relativo detrazione spetta a ciascuno in proporzione al contratto di acquisto dell'immobile), alla propria quota. spese di perizia, spese di istruttoria, imposta Dal 2001, in caso di mutuo ipotecario per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca, stipulato a partire dal 1993 e intestato ad imposta sostitutiva sul capitale prestato, entrambi i coniugi, il coniuge che ha l'altro provvigione per scarto rateizzato nei mutui fiscalmente a carico può fruire della in contanti, penalità per anticipata detrazione per entrambe le quote degli estinzione del mutuo; interessi passivi, sempre che il coniuge a - quote di rivalutazione dipendenti da carico sia comproprietario dell'abitazione. clausole di indicizzazione; 18 AGENZIA DELLE ENTRATE20 - perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera. NOZIONE DI ABITAZIONE PRINCIPALE Per abitazione principale s'intende quella in cui il contribuente dimora abitualmente. Dal 2001 tale definizione è stata ampliata nel senso che s'intende per abitazione principale anche quella adibita a dimora abituale del contribuente o di un suo familiare (coniuge, anche separato, ma non divorziato - parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). La nozione di abitazione principale contiene in sé il concetto di unicità. Pertanto non si possono avere più abitazioni principali nello stesso momento. Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita a colui che chiede le detrazioni degli interessi. Ad esempio, nell'ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l'uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un'altra casa di proprietà, è quest'ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica. Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene, l'immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale, ed il genitore conserva il diritto alla detrazione degli interessi passivi. MUTUI SOTTOSCRITTI DA COOPERATIVE E DA IMPRESE COSTRUTTRICI Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il diritto alle detrazioni spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui. Per i soci di cooperative edilizie la condizione per poter detrarre gli interessi passivi è la delibera assembleare di assegnazione con conseguente immissione nel possesso. Quadro riassuntivo: mutui per acquisto abitazione principale data stipula mutuo limite detraibilità (al 19% di interessi e oneri aggiuntivi) termine per adibire ad abitazione principale data di acquisto prima del ,20 per ciascun cointestatario 8/12/ ,20 complessivi (anche se il contribuente dal 9/12/93 ha variato l abitazione principale per motivi di lavoro) 8/12/1994 sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo 1994/2000 entro sei mesi dall acquisto dal ,20 complessivi entro un anno (due in caso di ristrutturazione in corso) dall acquisto (o dal rilascio dell immobile acquistato locato) un anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo AGENZIA DELLE ENTRATE 19 Vedere altro
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 Art. 35
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