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Timestamp: 2014-09-18 03:36:27+00:00

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Benfeitorias em im�veis: Considera��es gerais - Civil - �mbito Jur�dico
Rio Grande, 18 de Setembro de 2014
Civil Benfeitorias em im�veis: Considera��es gerais
1. INTRODU��O A extens�o deste trabalho est� delimitada pelo �mbito de sua aplica��o, ao Direito Imobili�rio, raz�o pela qual n�o ser�o abrangidas aquelas incidentes sobre as coisas m�veis, nestas considera��es gerais sobre as benfeitorias. Em tal diapas�o, independentemente de sua classifica��o, as benfeitorias s�o melhoramentos produzidos no im�vel por a��o direta do propriet�rio, possuidor ou detentor, na defini��o interpretada a contrario sensu do artigo 64 do C�digo Civil, pois nele est� dito que n�o s�o consideradas benfeitorias os melhoramentos sobrevindos � coisa sem a interven��o ou interfer�ncia dessas pessoas, ou figuras jur�dicas expressamente mencionadas. A defini��o da lei comum civil procura afastar das benfeitorias a no��o de acess�o, resguardada em sua acep��o plena, quando esta n�o for produzida pelo ser humano, mas tamb�m e de igual forma n�o afasta o conte�do de acess�o das benfeitorias, mesmo das voluptu�rias, quando estas ou as necess�rias ou �teis integrem-se ao im�vel de modo que n�o possam ser retiradas, levantadas ou removidas (quando for o caso) sem destrui��o, modifica��o, fratura, dano ou altera��o do que restou incorporado ao im�vel com a sua realiza��o. E isso diz bem da dificuldade de definir-se o que � benfeitoria ou o que � acess�o, na an�lise t�pica do caso concreto em exame, pois est�o ambas umbilicalmente ligadas pela sua pr�pria natureza. Natureza essa que a pr�pria legisla��o, n�o raro, refere como sendo uma ou outra, ou vice-versa, deixando evidente a dificuldade de separar-se (ainda que didaticamente) o que nem sempre � poss�vel de ser separado, sem que a abrang�ncia de um n�o interfira na conceitua��o ou conte�do do outro instituto. Assim posta a quest�o, toda a a��o de uma dessas figuras que objetive melhorar o uso para suprir uma necessidade, a utilidade ou o maior conforto do im�vel s�o benfeitorias, cuja classifica��o, inclusive, para fins indenizat�rios e processuais, obedece a esse mesmo crit�rio de necessariedade, utilidade ou voluptuariedade da benfeitoria produzida no im�vel objeto da an�lise. Se aderem ou n�o ao im�vel, de forma que n�o possa ser considerada sen�o como acess�o, � a prova de sua implementa��o que vai concluir pela exist�ncia ou n�o de benfeitoria e de sua poss�vel ou prov�vel indeniza��o, se for o caso, e da pr�pria exist�ncia ou n�o do direito de reten��o. Portanto, acess�o que represente benfeitoria para o im�vel, mas que n�o decorra de interven��o pessoal de uma das pessoas antes citadas, n�o � benfeitoria. Esse o teor final�stico de sua defini��o, conforme o ordenamento jur�dico p�trio infraconstitucional supra-enunciado. Por outro lado, a defini��o dessas tr�s classifica��es est�o assentadas no artigo 63 do C�digo Civil, cuja reprodu��o tamb�m � feita1 na id�ia de que amplia o entendimento desses conceitos de tamanha import�ncia para quem precisa, praticamente, entender o que seja benfeitoria necess�ria �til ou voluptu�ria, frente a uma situa��o concreta, e com clareza identificar se ela lhe garante ou n�o o direito de reten��o do im�vel, antes de sua indeniza��o, se este for o caso. Note-se que, apesar de o C�digo ser do in�cio do s�culo, neste aspecto, guarda ainda estrito e atual discernimento sobre a precisa defini��o do instituto jur�dico analisado, que n�o resta desgastado, como tantos outros (predominantemente no �mbito no direito de fam�lia), com o transcurso do tempo. A abrang�ncia do instituto e seu conceito, por sua vez, extrapola os limites do direito comum civil, tendo presen�a, inclusive, em disposi��o constitucional, e alcan�ando a legisla��o especial esparsa, abarcando neste r�pido estudo a sua incid�ncia na desapropria��o e na loca��o de im�veis urbanos. Na atual Lei Inquilin�ria, as benfeitorias est�o disciplinadas pelos artigos 35 e 36 (Lei n� 8.245, de 18 de outubro de 1991). De passagem, e t�o-somente como referencial, r�pida verifica��o e an�lise da sistem�tica das benfeitorias, ou mejoras, na legisla��o agr�ria dos pa�ses integrantes do Mercado Comum do Sul � MERCOSUL. 2. BENFEITORIAS NA CONSTITUI��O FEDERAL DE 1988 Ao tratar sobre as disposi��es da pol�tica agr�cola e fundi�ria e da reforma agr�ria, e especialmente sobre a compet�ncia da Uni�o para desapropriar, por interesse social para fins de reforma agr�ria, o im�vel rural que deixe de cumprir a sua fun��o social, disp�e a Constitui��o que tal desiderato importa em pr�via e justa indeniza��o em t�tulos da d�vida agr�ria, com preserva��o de seu valor real, em cl�usula expressa, e que ser�o resgatados no prazo de at� vinte anos, com car�ncia a partir do segundo ano de sua emiss�o, consoante e na conformidade da utiliza��o definida por lei. A nota marcante, no entanto, nas disposi��es contidas no artigo 184 da Constitui��o Federal de 1988, � que ele fez expressa refer�ncia �s benfeitorias no seu par�grafo 1�, para dispor que as benfeitorias �teis e necess�rias ser�o indenizadas em dinheiro, excluindo-as, portanto, da defini��o do caput que determina o pagamento em t�tulos da d�vida agr�ria2. Nesse passo, importante lembrar, cai por terra qualquer discuss�o a respeito, fazendo-se constitucionalmente esclarecido que as benfeitorias n�o integram e nem podem integrar o valor dos t�tulos da d�vida agr�ria. Por isso, n�o � � toa que a Lei n.� 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, que foi elaborada no sentido de dispor sobre a regulamenta��o das disposi��es constitucionais relativas � reforma agr�ria, previstos no Cap�tulo III, T�tulo VII, da Constitui��o Federal, repete no seu artigo 5�, par�grafo 1�, a mesma e id�ntica nomenclatura usada pelo Texto Magno3. Nesse passo e com essa t�cnica, sepultam-se discuss�es que, por dessemelhan�a de aplica��o de palavra diversa do texto que � regulamentado, criam enormes e infind�veis pol�micas sobre mat�ria que est� clara e expressamente definida no diploma legal do qual emana. At� porque, n�o pode a lei ou o decreto regulamentador dispor de forma diversa daquela que lhe deu origem, do seu texto-m�e. E conquanto isso constitua verdade que n�o se discute, n�o t�m sido raras as oportunidades em que tal se faz por exato descuido do legislador ou do executivo na avalia��o da melhor t�cnica para elabora��o do texto legal. N�o raro, resta esquecido pelo legislador ou pelo executivo que regulamenta, o princ�pio segundo o qual a lei n�o pode vir para complicar, especialmente aquela lei que regulamenta disposi��o gen�rica ou especial anteriormente editada, mas deve vir t�o-s� para esclarecer e definir qual a melhor ou mais adequada conduta humana para que o indiv�duo possa bem cumpri-la. Dessa forma, e ainda que apenas para aplica��o literalmente estabelecida, significativo n�o esquecer que as benfeitorias, queiramos ou n�o, tamb�m tem disciplinamento constitucional, e em aspecto de suma import�ncia para os lidadores ou aplicadores do direito no �mbito espec�fico ou estrito das a��es de desapropria��o, no caso, as que decorram de decreto desapropriat�rio da Uni�o por interesse social e para fins de reforma agr�ria4. 3. BENFEITORIAS NO DIREITO CIVIL COMUM Na conformidade do quanto exposto na parte introdut�ria deste pequeno trabalho, as benfeitorias s�o, por si mesmas, figuras jur�dicas t�picas do direito civil comum, cuja abrang�ncia a� institu�da alcan�a tamb�m outras aplica��es no �mbito de leis especiais, como se ver� nas abordagens seguintes. Neste ponto, importa considerar que � do direito civil comum que emana o direito substancial que as definem, no sentido e para que possam depois, surgido o conflito e a conseq�ente lide no plano processual, ter a sua aplica��o na viabiliza��o de definir quem tem o direito a ver-se delas indenizado ou n�o. � do artigo 63 do C�digo Civil que emana a classifica��o de h� muito conhecida: �teis, necess�rias e voluptu�rias. E o pr�prio artigo busca atingir a sua defini��o direcionando a sua exist�ncia a partir do ato humano do propriet�rio, possuidor ou detentor, que no im�vel produza melhorias ou melhoramentos. As benfeitorias �teis, como o pr�prio nome est� a indicar, revela que a melhoria da coisa, no caso, o im�vel, implica em maior utilidade com o advento de sua produ��o por uma das figuras legalmente mencionadas. As benfeitorias necess�rias implicam necessariedade e, portanto, imperatividade na sua execu��o no sentido de manter e conservar, separados ou cumulativamente considerados. J� as benfeitorias voluptu�rias, n�o s�o �teis ou necess�rias nesses dois aspectos, mas meramente suntu�rias, de embelezamento ou mero deleite para quem as produziu e, nesse aspecto, n�o se pode esquecer de sua utilidade ou necessariedade subjetiva por parte do sujeito que as produz, mas que n�o gera quaisquer efeitos jur�dicos para fins objetivos na sua investiga��o. Muito j� se discutiu sobre o que s�o benfeitorias e qual a sua abrang�ncia. Em conseq��ncia, e por isso mesmo, a situa��o hoje � praticamente pacificada de que alcan�a n�o apenas as obras mas tamb�m as despesas dispendidas em favor do im�vel para a sua manuten��o, para a sua conserva��o ou para o seu embelezamento. Nesse ponto, como visto, contrariamente ao que define CL�VIS BEVIL�QUA, citado por CAIO M�RIO DA SILVA PEREIRA5, e de igual forma como a� preleciona, na caracteriza��o das benfeitorias, importante verificar que elas n�o se restringem t�o-somente �s obras, mas alcan�am tamb�m as despesas que n�o se apresentam como obras em si mesmas, e que sejam, no entanto, as respons�veis pela conserva��o, melhoria ou aformozeamento do im�vel, vetores objetivos que conduzem � tr�plice classifica��o legal e doutrin�ria e das quais exsurge efeitos diferentes, consoante sejam umas ou outras. Na mesma linha de entendimento, n�o � de se considerar benfeitorias os acr�scimos naturais sobrevindos (� coisa ou) ao im�vel sem a interfer�ncia da a��o humana, como anteriormente salientado. Neste compasso, doutrina MARIA HELENA DINIZ6 que as benfeitorias s�o as obras ou despesas que se fazem em bem m�vel ou im�vel para conserv�-lo, melhor�-lo ou embelez�-lo, repisando o fato de que n�o s�o consideradas benfeitorias as melhorias sobrevindas � coisa (o im�vel, no caso) sem a interven��o do propriet�rio, possuidor ou detentor, consoante o estrito comando legal contido do artigo 64 do C�digo Civil, e com o que inteiramente de acordo, como visto. A aplica��o pr�tica ou efetiva dessas no��es, de cunho eminentemente indenizat�rio, s�o vistas nas abordagens seguintes. 3.1. Benfeitorias nas POSSESS�RIAS Importante referir que a discuss�o sobre as benfeitorias somente tem lugar na medida em que a sua identifica��o e classifica��o repercute em indeniza��o a ser feita por aquele que estiver obrigado a prest�-la. E pela simples raz�o de que n�o pode locupletar-se � custa de quem, de uma ou de outra forma, por necessariedade, utilidade ou suntuosidade, enfim, para conservar, melhorar ou embelezar o im�vel, veja-se privado de ressarcir-se dos gastos realizados. Nesta circunst�ncia, dentre tantas outras, tem forte repercuss�o as benfeitorias nas a��es possess�rias, sejam a��es de manuten��o ou de reintegra��o na posse7. Somente n�o tem aplica��o nos chamados interditos proibit�rios, porquanto tratam estes de cuidar da preven��o da ocorr�ncia de turba��o ou de esbulho da posse, normalmente com pedido de preceito cominat�rio para o caso de efetiva, n�o mais aparente, possibilidade de sua consuma��o. Neste passo, para a indeniza��o das benfeitorias, exige-se identificar tamb�m sob que qualidade o possuidor estava na posse. Se nela estiver de boa-f� a lei imp�e a indeniza��o das necess�rias e �teis, de todo justific�vel porque conservam e aumentam o valor da coisa (no caso, o im�vel). N�o fosse ela prevista, seria patente em favor do ofensor o enriquecimento sem causa, por sua vez, contr�rio e repugnado pelo direito. Nessa circunst�ncia, disp�e o possuidor de boa-f� do direito de reten��o que � direito de permanecer no im�vel at� que o devedor lhe satisfa�a o quantum das benfeitorias. Em sua abrang�ncia, as benfeitorias necess�rias e �teis. � nesse exato sentido a li��o de MARCO AURELIO S VIANA, Professor de Direito Civil, Doutor em Direito Civil pela Universidade de Minas Gerais e Advogado em Belo Horizonte, ao asseverar que a boa-f� ou a m�-f� tem import�ncia capital no respeitante aos frutos, rendimentos, produtos, e tamb�m na indeniza��o por benfeitorias e no direito de reten��o8. Seguindo esse pensamento, com o qual inteiramente de acordo, preleciona que estamos perante rem�dio defensivo do possuidor, a seu turno, inibidor do deslocamento do bem do possuidor para o ofendido, antes que lhe seja satisfeita a obriga��o que tem de indenizar. Afirma tratar-se de leg�tima recusa de restitui��o, na li��o de TITO FULG�NCIO9, cuja devolu��o do bem assenta-se na depend�ncia do recebimento do valor das benfeitorias necess�rias e �teis, pelo ofensor de boa-f�. Para que tal ocorra, no entanto, necess�rio ser� que a pretens�o ao direito de reten��o, o ius retentionis, seja objeto da contesta��o, no processo de conhecimento, portanto, para que possa ser arg�ido como exce��o ao cumprimento do mandado judicial que cumpre o julgado e para que a entrega do bem fique sujeita � pr�via indeniza��o10. Por outro lado, se a circunst�ncia f�tica e jur�dica apontar para possuidor de m�-f�, outra ser� a solu��o, pois nesse caso ser�o indeniz�veis apenas as benfeitorias necess�rias, e, por sua vez, sem admiss�o do direito de reten��o, ainda que alegado, e tampouco se permitir� o levantamento ou retirada das benfeitorias voluptu�rias. N�o � outro o ensinamento de SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA, Advogado do Mercado Imobili�rio, Professor de Direito Civil da Faculdade C�ndido Mendes, e atual Desembargador do Tribunal de Justi�a do Rio de Janeiro, em sua mais recente obra sobre im�vel urbano11. E isso se justifica na medida em que a m�-f� contraria todos os princ�pios fundamentais da conviv�ncia humana, de resto, adotado como crit�rio norteador na legisla��o incidente sobre o tema ora abordado e, por isso mesmo e n�o raro, princ�pio fundamental de caracter�sticas gerais, adotado no ordenamento jur�dico de pa�ses mais adiantados. 3.2. Benfeitorias nas REIVINDICAT�RIAS Assim como nas possess�rias, tudo quanto antes de afirmou sobre as benfeitorias aplicam-se tamb�m �s a��es reivindicat�rias. Suas exce��es e particularidades dizem mais com a polaridade da a��o e com a incid�ncia dos efeitos sobre uma e outra a��o. Enquanto nas primeiras discute-se apenas e t�o-somente a posse, o fato em si mesmo, pois �posse � fato�, na teoria objetiva de IHERING, nas reivindicat�rias outra j� � a situa��o f�tica e jur�dica. Esta a��o decorre da qualidade que tem o autor de contar com a propriedade do bem que se encontra na posse de outrem e, portanto, do direito que tem � reintegra��o n�o mais como possuidor, mas como titular do dom�nio do im�vel, que envolve os conceitos de usar, fruir e dispor. No entanto, n�o diferem no que respeita �s benfeitorias, em seus aspectos gerais, estrito objeto deste trabalho. Relevante, entretanto, algumas considera��es aqui espec�ficas. J� vimos que as benfeitorias s�o obras ou despesas produzidas na coisa (aqui, no im�vel) para conserv�-la, melhor�-la ou embelez�-la, mas que n�o podem ser confundidas com as perten�as, que s�o coisas vinculadas a outra por depend�ncia no sentido de melhor alcan�ar a sua destina��o, sem que a elas se incorporem12, segundo ORLANDO GOMES, citado por MARCO AURELIO S. VIANA. Sob outro �ngulo, em sentido amplo, e segundo o princ�pio da boa-f� que deve nortear toda a conduta humana e, por conseq��ncia, todo o ordenamento jur�dico da sociedade, e tamb�m sob a �tica do princ�pio segundo o qual deve ser indenizado todo aquele que realizou gastos em favor de outrem, sob pena de enriquecimento sem causa daquele que recebe o bem, inclina-se a jurisprud�ncia no sentido de, ao avaliar as benfeitorias feitas no im�vel, evitar as exclus�es indevidas, independentemente de serem elas classificadas como benfeitorias t�picas, acess�es ou perten�as. Como alhures afirmado, para a indeniza��o das benfeitorias, aqui tamb�m se exige a identifica��o da qualidade com que estava o possuidor na posse. Se nela estiver de boa-f�, a lei imp�e a indeniza��o das necess�rias e �teis, de todo justific�vel porque conservam e aumentam o valor da coisa (no caso, o im�vel). Ausente a indeniza��o, seria ineg�vel o enriquecimento do reivindicante �s custas do possuidor de boa-f�. As benfeitorias voluptu�rias n�o est�o sujeitas � indeniza��o em raz�o de seu car�ter de mero deleite ou recreio, podendo o possuidor retir�-las na situa��o de n�o causarem dano ao im�vel. No caso de n�o haver acordo sobre elas e havendo controv�rsia sobre a causa��o ou n�o de dano ao im�vel, somente prova pericial poder� vir a solver a quest�o. Se, ao contr�rio, na posse estiver de m�-f� o possuidor, somente tem direito �s benfeitorias necess�rias, pois estas o propriet�rio necessariamente as teria de fazer se estivesse no uso do im�vel, perdendo as �teis e voluptu�rias que n�o puder levantar, quer porque sabia que possu�a im�vel alheio, quer porque elas, nesse caso, compensam o dono pelo tempo que esteve, injustamente, privado de sua propriedade13. Por outro lado, em r�pida incurs�o pelo direito comparado, diverso j� �, por mais abrangente ou el�stico, o disciplinamento conferido pelo C�digo Civil Portugu�s em seu artigo 1.273, inciso 1, que reconhece a pretens�o para retirada ou levantamento das benfeitorias �teis, caso n�o venham a causar dano ao bem principal, sendo, para esse fim, sem qualquer import�ncia a boa ou a m�-f� do possuidor. � o que leciona MOACIR ADIERS, em�rito Professor Titular de Direito Civil na Faculdade de Direito Ritter dos Reis e na Escola Superior do Minist�rio P�blico, e ent�o Juiz de Direito em Porto Alegre, e como consta no trabalho publicado pela AJURIS14. 4. BENFEITORIAS NA LEGISLA��O ESPECIAL ESPARSA As benfeitorias, conquanto figuras eminentemente de direito civil comum privado, n�o ficam restritas ou condicionadas t�o-s� ao trato das rela��es entre particulares, porquanto sua caracter�stica abrange a pr�pria vida em si mesmo. E este trabalho procurou n�o fixar, mas apenas dar uma id�ia geral da dimens�o de sua incid�ncia, a come�ar, como inicialmente referido, pelo texto constitucional. Sabidamente, ela n�o nasceu a�, mas � ineg�vel a sua import�ncia na vida das pessoas, ao ponto de, como visto, ter presen�a marcante tamb�m na Lei Maior do Pa�s. Sua disciplina, desde ent�o, para os fins a� previstos, tem inclusive sofrido modifica��es por lei complementar, que se ver�, mais apropriadamente, na segmenta��o seguinte. Importante, no entanto, ainda aqui referir que a Lei n.� 601, de 18 de setembro de 1850, que disp�s sobre as terras devolutas do Imp�rio, j� criava disciplinamento sobre elas, no seu artigo 2� com a aplica��o da pena de perdimento das benfeitorias15. 4.1. Benfeitorias na DESAPROPRIA��O Na exata propor��o do que linhas acima restou consignado, a Lei Complementar n.� 88, de 23 de dezembro de 199616, modificou a Lei Complementar n.� 76, de 6 de julho de 1993, para alterar-lhe pelo artigo 1�, dentre outros, o artigo 5� , justamente aquele que trata de disciplinar a a��o de desapropria��o, para acrescentar-lhe os incisos V e VI, o primeiro para fins de comprova��o de lan�amento dos T�tulos da D�vida Agr�ria relativo ao valor ofertado pela terra nua17 e o segundo para comprovar o dep�sito em banco oficial do valor ofertado pelas benfeitorias �teis e necess�rias18. Portanto, a desapropria��o por interesse social para fins de reforma agr�ria, na conformidade do regramento constitucional e complementar, exige rito sum�rio, inicial nos termos do C�digo de Processo Civil e, mais, materialmente falando, comprova��o, de plano, do que exige como requisito para a sua propositura: a comprova��o de lan�amento dos t�tulos da d�vida agr�ria e a comprova��o do dep�sito em dinheiro, do valor das benfeitorias. Sem isso, n�o existir� inicial apta para prosseguir a a��o. Ser� caso de in�pcia da inicial e indeferimento liminar pelo juiz federal competente19 para a causa. A seu turno, no Estatuto da Terra, a Lei n.� 4.504, de 30 de novembro de 1964, cujos artigos 18 a 25 cuidam de disciplinar a desapropria��o por interesse social, por sua vez, as benfeitorias em arrendamento rural est�o regradas nos artigos 95, inciso VIII20, para configurar a indeniza��o das benfeitorias necess�rias e �teis, que assegura ao possuidor, inclusive, o direito de reten��o enquanto n�o forem elas satisfeitas. Ser� indenizado tamb�m pelas benfeitorias voluptu�rias, caso autorizadas pelo arrendador (locador do solo, na plenitude da acep��o legal). Est�o elas presentes tamb�m na parceria agr�cola, pecu�ria, agroindustrial e extrativa, e seu disciplinamento encontra-se no artigo 96, inciso V, al�nea e)21, aqui condicionado no sentido de conceder maior liberdade �s partes para a harm�nica defini��o sobre como haver� de ser os direitos e obriga��es a elas concernentes, levantadas com o consentimento do propriet�rio, bem como para definir como ser�o satisfeitos os danos praticados � �rea e aos implementos. De qualquer forma, da disposi��o ora em an�lise, e conquanto relativamente livre para consenso das partes, n�o poder� fugir do caput que adota esse disciplinamento como princ�pio que aponta o norte a seguir e, qualquer desvio, na consensualidade, encontrar� �bice legal para prosseguir ou dela valer-se o adverso, executivamente. No �mbito de sua compet�ncia, tamb�m o Decreto n� 59.566-66, de 14 de novembro de 1966, que regulamentou o Estatuto, em seus artigos 24 e 25, cuida de repisar o disciplinamento contido no artigo 95, inciso VIII, antes mencionado. Na desapropria��o por utilidade p�blica, ex vi de seu pr�prio texto, regrada pelo Decreto-Lei n.� 3.365, de 21 de junho de 194122, e suas altera��es posteriores, tamb�m disciplina sobre o assunto para fazer certa a indenizabilidade das benfeitorias. No entanto, importante frisar, a primeira refer�ncia expl�cita a elas vem disposta no artigo 26, � 1�, para deixar esclarecido que na indeniza��o ser�o atendidas as benfeitorias necess�rias feitas ap�s a desapropria��o23, enquanto que as �teis tamb�m o ser�o, quando forem feitas com autoriza��o do expropriante. De forma impl�cita, entretanto, j� est�o presentes no artigo 14, ao dispor o legislador que o juiz designar� perito de sua livre escolha para proceder a avalia��o dos bens. Mencionou bens, n�o referiu-se � �rea, gleba, terra, ou qualquer outra express�o que pudesse excluir as benfeitorias. Ao demais, tamb�m o artigo 2� do Decreto-Lei deixa claro que todos os bens poder�o ser desapropriados, igualmente, sem fazer qualquer alus�o � possibilidade de excluir as benfeitorias. Se n�o foram exclu�das (e a meu ver, nem poderiam), l�gica a conclus�o de que deviam e devem ser indenizadas. Ali�s, a nova reda��o do artigo 26, vinda com a Lei n.� 4.686, de 21 de maio de 1965, ao determinar a indeniza��o de benfeitorias necess�rias e das �teis autorizadas pelo expropriante, feitas ap�s a desapropria��o, por sua vez, e a meu ver, fulminou com qualquer controv�rsia a esse respeito. At� porque, de clareza solar que as benfeitorias n�o poderiam ser exclu�das da desapropria��o e isso pela simples aplica��o do princ�pio da boa-f� e do injustificado enriquecimento que causaria ao expropriante, isso no que respeita ao per�odo de 1941 at� 1965, pois a partir da� sua exig�ncia torna-se imperativa, gritante mesmo, por singela dedu��o l�gico-jur�dica, na medida em que se � devida a indeniza��o pelas benfeitorias produzidas ap�s a desapropria��o, como n�o haveriam de ser indenizadas �quelas existentes � �poca de ajuizamento da demanda expropriat�ria? Ainda sobre benfeitorias e desapropria��o, significativo fazer refer�ncia a recente julgado do Eg. Tribunal de Justi�a do Estado do Rio Grande do Sul24, onde o expropriante e apelante DAER sustentava dupla onera��o contida na senten�a, ao afirmar que os juros compensat�rios retiram o direito a outra compensa��o na medida em que, segundo ele, cobririam os danos emergentes (sic). A per�cia oficial do ju�zo, na realiza��o de seu mister, n�o valeu-se da express�o mais feliz. O perito, ao calcular o valor de um pomar de laranjas, necessariamente benfeitorias, a elas referiu-se como lucros cessantes, quando, na verdade, estava avaliando o valor de cada �rvore, e n�o o valor que deixariam de render ao cabo de seu tempo de vida �til e, portanto, de lucros cessantes n�o se tratavam. A apela��o n�o foi provida e a senten�a, louvada na per�cia, em raz�o do valor apresentado para os bens e dos termos da contesta��o, foi integralmente confirmada. O conhecimento desse recurso, entretanto, e em raz�o do acidente (no uso da nomenclatura, pelo perito judicial), me fez pensar sobre o cabimento ou n�o dos lucros cessantes na desapropria��o. E no caso vertente, n�o h� como n�o pensar na sua possibilidade. E por qu�? Exatamente porque, se a justa indeniza��o tem por fim indenizar a terra e as benfeitorias expropriadas, por certo que isso constitui danos emergentes no plano do direito subjetivo do expropriado, no �mbito estritamente reparat�rio. Mas nesse �mbito n�o cabem tamb�m os lucros cessantes? De certo que sim, � de ser a resposta correta. O �nico requisito � o substrato f�tico. Vale dizer, quando ele existir, como no caso antes citado, certamente que na indeniza��o por desapropria��o, ser�o cab�veis n�o apenas a avalia��o do valor da terra, das benfeitorias, mas tamb�m do valor que o pomar de laranjas produziria durante o seu tempo de vida �til, valor esse sequer mencionado (a n�o ser por engano, na utiliza��o do voc�bulo), e na medida em que foi apenas indenizado (ou melhor, o ser� via precat�rio) o valor de cada p� de laranja em fase de produ��o. Nessa linha de pensamento, torna-se importante frisar que n�o se exaure nesse fundamento f�tico e jur�dico o racioc�nio que conduz a essa interpreta��o. Por outro �ngulo, e nesse mesmo contexto, ao entendimento adverso que vislumbrar a supremacia, a preval�ncia do interesse p�blico sobre o interesse privado, no desenvolvimento dessa tese, n�o ser� demais lembrar que ao Poder P�blico incumbe dirigir os seus atos no sentido de prestar, em �ltima e derradeira inst�ncia, a efetiva e cabal reparti��o da imensa arrecada��o tribut�ria na realiza��o do bem comum do povo, por sua vez, calcado nas necessidades fundamentais e b�sicas garantidas pela Carta Maior, segmentadas em seguran�a p�blica, sa�de, educa��o, habita��o, transporte, e desenvolvimento social e econ�mico, dentre outras, o que, sabidamente, n�o � feito. Ao demais, ainda sob outro enfoque, e igualmente em sua sustenta��o, n�o seria de bom senso, justo ou jur�dico considerar exclu�do o Poder P�blico de regramento cogente que ele mesmo imp�e aos efeitos reparat�rios nas rela��es travadas entre particulares. 4.2. Benfeitorias na LOCA��O DE IM�VEIS URBANOS Na conformidade da afirma��o contida na parte introdut�ria deste estudo, na atual Lei das Loca��es, as benfeitorias est�o disciplinadas pelos artigos 35 e 36 (Lei n.� 8.245, de 18 de outubro de 1991) e da exegese de seu texto, em compatibiliza��o com os demais institutos de direito material e processual, quando for o caso, � que emergem as considera��es espec�ficas que ora s�o feitas, aqui em sentido estrito. Nesses artigos, n�o faz a Lei qualquer refer�ncia �s acess�es, e sobre elas, nesse contexto, leciona SYLVIO CAPANEMA25 que a doutrina e a jurisprud�ncia n�o fazem distin��o para estender a regra e alcan�ar as acess�es feitas pelo locat�rio. 4.2.1. Benfeitorias necess�rias s�o indeniz�veis ou n�o26 S�o estas, na ordem hier�rquica de valor, as benfeitorias de maior import�ncia e significado para quem precise efetuar a interpreta��o e manejo do instituto. Tanto que o artigo 35 � expresso no sentido de que s�o elas indeniz�veis e permitem o exerc�cio do direito de reten��o, caso introduzidas pelo locat�rio e ainda que n�o autorizadas pelo locador, salvo se o contrato expressamente dispuser o contr�rio. Por outro �ngulo, se o contrato n�o trouxer expressa disposi��o em sentido inverso, prevalece o comando legal que determina a indeniza��o e o conseq�ente direito de reten��o pelas benfeitorias necess�rias realizadas no im�vel. E isso se torna l�gico pela sua pr�pria defini��o legal, visto que s�o aquelas benfeitorias que objetivam conservar ou evitar que o im�vel se venha a deteriorar, situa��o esta que n�o serve para qualquer das partes envolvidas, locador propriet�rio, possuidor ou detentor, ou locat�rio usu�rio do bem, que dele necessita em real e efetivo estado de uso e frui��o em contrapartida ao respectivo pre�o que paga pela loca��o, consubstanciado no aluguel, de regra, ditado pelo mercado de loca��es, residenciais ou n�o, e ao sabor da conjuntura pr�pria de cada �poca em exame. Por isso, s�o indeniz�veis as benfeitorias necess�rias, caso o contrato de loca��o n�o afaste expressamente a indeniza��o. Embora essa seja a regra das loca��es em oferta, n�o quer dizer que o locat�rio, em �poca pr�pria (consoante a conjuntura econ�mica do mercado), n�o possa exigir o pleno exerc�cio do comando legal que determina a indeniza��o, afastando do contrato a inser��o de cl�usula adesiva de expressa contrata��o em contr�rio27. Nesse mesmo sentido, ao tratar sobre a validade da cl�usula exonerativa da indeniza��o, SYLVIO CAPANEMA, apesar de tamb�m identificar o perigo de colis�o que ela representa perante o princ�pio de veda��o do enriquecimento sem causa, reconhece, igualmente como o faz o signat�rio, que n�o h� mais o que discutir ante � expl�cita reda��o do artigo 3528. Por sua vez, por ter disciplina jur�dica pr�pria e especial a Lei do Inquilinato, aos seus contratos n�o tem aplica��o o artigo 51, XVI, do C�digo de Defesa do Consumidor29. 4.2.2. Benfeitorias �teis s�o indeniz�veis ou n�o30 Ao teor do que antes exposto, as benfeitorias �teis s�o aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, no caso, o objeto da loca��o, o im�vel locado. Portanto, se o locat�rio introduzir benfeitorias �teis com a autoriza��o do locador e o contrato n�o fizer previs�o contr�ria ao que disp�e a Lei, s�o elas plenamente indeniz�veis. E melhor, asseguram ao locat�rio a reten��o do im�vel at� que seja efetuado o pagamento do valor que corresponde � sua indeniza��o. Ressalte-se, no entanto, que a primeira condi��o � que o contrato de loca��o n�o ressalve essa disposi��o legal de forma contr�ria, na forma consagrada do �Salvo expressa disposi��o contratual em contr�rio� do artigo 35. A segunda � que as benfeitorias �teis introduzidas pelo locat�rio estejam autorizadas pelo locador, para gerar o direito � indeniza��o e ao direito de reten��o. A contrario sensu, n�o s�o indeniz�veis aquelas que forem introduzidas no im�vel sem autoriza��o do locador. Em conseq��ncia dessa interpreta��o, infere-se claramente, portanto, igualmente como as benfeitorias voluptu�rias (art. 36), que n�o s�o indeniz�veis, podendo ser procedida a retirada de uma ou de outra, desde que n�o afete a estrutura e a subst�ncia do im�vel locado. Entrementes, n�o esquecer que a decorr�ncia disso � que, tanto faz que sejam estas ou aquelas, n�o ser� permitida a retirada com a afeta��o do im�vel em sua estrutura ou subst�ncia, palavras tais que s�o simples ou complexas mas que, em ess�ncia, querem dizer e traduzir exatamente o que diz respeito com a integralidade ou inteireza do im�vel, antes de efetuado o contrato que corporifica a rela��o locat�cia, e antes, portanto, de introduzida a benfeitoria. Ou ainda, em outras palavras, se o im�vel sofrer qualquer altera��o ou modifica��o em seus aspectos estruturais ou substanciais, � vedada a sua retirada. Inclusive, se for benfeitoria necess�ria em cujo contrato esteja expressamente afastada a indeniza��o e a reten��o. E nessa situa��o f�tica, � completamente injusto o preceito legal que permite a exclus�o dessa indeniza��o com a expressa disposi��o contratual que de regra � adesiva, quando a benfeitoria necess�ria � introduzida exatamente para conservar ou evitar que o im�vel se deteriore. E tais benef�cios, que s�o diretos para o uso do locat�rio, e indiretos na atualidade conjuntural para o locador (pois que n�o est� nesse momento na posse e uso do im�vel), mas que tamb�m repercutem de forma direta no bolso do locat�rio e de modo direto na evolu��o do patrim�nio do locador. E esta, a meu sentir, sem maior justifica��o jur�dica, pois todos os melhoramentos inseridos no im�vel acabam beneficiando o seu titular, o locador. Lamentavelmente, o contr�rio n�o se pode concluir do texto legal analisado. Em suma, as benfeitorias �teis s�o indeniz�veis e asseguram o direito de reten��o se o contrato n�o as excluir e estejam autorizadas pelo locador. E n�o s�o indeniz�veis, caso exclu�das expressamente no contrato, ou n�o autorizadas. E, nesse caso, se poss�vel, torna-se cab�vel a sua respectiva retirada, ao findar a loca��o31. 4.2.3. Direito de reten��o por benfeitorias indeniz�veis32 � o direito que corresponde �quele que fez benfeitorias indeniz�veis. Significa estar ou ficar a reter o im�vel at� que sejam elas satisfeitas pelo locador. E tais s�o as benfeitorias necess�rias n�o expressamente exclu�das no contrato de loca��o ou as benfeitorias �teis, igualmente n�o exclu�das no contrato e autorizadas pelo locador. Para que exista o direito de reten��o, primeiro � necess�rio que existam benfeitorias indeniz�veis. E para que sejam indeniz�veis, preciso ser� que n�o sejam as benfeitorias exclu�das expressamente no contrato (adesivamente ou n�o), sejam necess�rias ou �teis, e estas �ltimas, desde que devidamente autorizadas. Nesse passo, ao locat�rio em muito interessa identificar, imediatamente, no contrato, se as benfeitorias s�o ou n�o exclu�das para fins de indeniza��o, quer para que fique plenamente consciente dessa condi��o, quer para exercer o seu agir no sentido de negociar a retirada da cl�usula adesiva que as exclui, conforme o permissivo legal do artigo 35, caput, logo no in�cio da rela��o jur�dica locat�cia. O locador, por sua vez, tem a alternativa de aceitar de pronto as pondera��es do locat�rio e retirar do contrato tal cl�usula e alugar imediatamente o seu im�vel, repassando os custos de condom�nio e demais encargos, ou ainda, n�o aceitar e ficar � espera de um outro pretendente que aceite o contrato nessa forma, em tempo pelo qual continuar� a responder pelos encargos do im�vel que lhe correspondem, por ser o seu titular. Uma ou outra situa��o vai depender sempre das regras atuais de mercado, da conjuntura econ�mica em curso, e no sentido de estar ele mais favor�vel para locat�rio ou locador, conquanto a mim pare�a (independentemente da �poca e conjuntura econ�mica) que im�vel fechado, contabilizando custos, somente pode traduzir preju�zos, sen�o a m�dio, a longo prazo, ao propriet�rio ou titular dos direitos a ele inerente. N�o se pode esquecer que, ao direito de reten��o do locat�rio, corresponde ao locador o acr�scimo pela benfeitoria necess�ria ou �til introduzida no im�vel e o conseq�ente dever de indenizar que lhe surge, em contrapartida, no campo obrigacional. 4.2.4. Benfeitorias voluptu�rias n�o s�o indeniz�veis33 Consoante j� verificado alhures, s�o voluptu�rias as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que n�o aumentam o uso habitual do im�vel, ainda que a tornem mais agrad�vel ou sejam de elevado valor, de acordo com a defini��o trazida no � 1�, art. 63 do C�digo Civil. A partir desse conceito, a Lei especial esparsa preceituou no artigo 36 que n�o s�o elas indeniz�veis, cabendo ao locat�rio que as tenha introduzido a retirada dessas benfeitorias, desde que n�o prejudique ou afete a estrutura ou subst�ncia do im�vel locado, ao findar a loca��o. Por isso, de maior import�ncia ao locat�rio examinar com precis�o o volume e o investimento em benfeitorias voluptu�rias, sabedor que �, de antem�o, que n�o ter� qualquer ressarcimento ou indeniza��o sobre elas, ao fim da loca��o. A �nica possibilidade que lhe cabe analisar, em especial, � sobre a retirada desses melhoramentos e concluir, ent�o, se � ou n�o o caso de proceder a sua implanta��o. E ainda que todos saibamos que pouco importa o quanto custa qualquer coisa que queiramos ter, quando isso alegra o esp�rito e o cora��o, � bom ter presente que assim realmente � quando esse gasto n�o ocasiona danos ao bolso, pois essa verdade est� condicionada ao quanto temos e quanto podemos aplicar nessa satisfa��o, sem o comprometimento de outras partes do or�amento. De qualquer forma, poss�vel ou n�o a retirada das voluptu�rias ao fim da loca��o, o importante � a pr�via e circunstanciada an�lise na delibera��o, inclusive o cotejo entre o custo e benef�cio de sua implanta��o34. 4.2.5. Levantamento ou retirada das benfeitorias voluptu�rias35 Em tese, ao menos, � perfeitamente poss�vel o levantamento das benfeitorias voluptu�rias ao findar a loca��o, visto que n�o s�o elas indeniz�veis de conformidade com o teor do comando inicial do artigo 36. � a complementa��o do artigo que a possibilita, mas que, ao mesmo tempo, a condiciona ao fato de que tal retirada n�o afete a estrutura e a subst�ncia do im�vel. Portanto, esse condicionamento legal � que comanda a possibilidade ou n�o de retirada dessas benfeitorias voluptu�rias. Vale lembrar que esse ponto constitui requisito a ser avaliado na an�lise e delibera��o para a execu��o ou n�o da introdu��o dessas melhorias voluptu�rias, esclarecendo sobre a possibilidade futura de levantamento ou retirada, sem a afeta��o da estrutura e subst�ncia do im�vel locado36. 4.2.6. Jurisprud�ncia Na Lei 8.245/91 encontram-se reguladas as situa��es b�sicas e t�picas do relacionamento entre locador e locat�rio, mas n�o esgota a mat�ria e nem poderia. Por mais extensa e precisa que possa ser, n�o tem a lei como prever todas as situa��es existentes no universo das rela��es humanas. Nesse passo, � necess�rio ou de todo recomend�vel que se tenha como fonte tamb�m a jurisprud�ncia que, reiteradamente, analisa casos concretos e melhor define, num dado momento, a correta e adequada aplica��o do dispositivo legal sob �tica. Nesse diapas�o, como fonte criadora que se torna na lacuna da lei, na controv�rsia ou mesmo na mera pretens�o resistida, apresenta a jurisprud�ncia um variado leque de situa��es a ser analisado e na extens�o que comporta o estrito segmento deste trabalho, benfeitorias na loca��o de im�veis urbanos, como se pode constatar e dimensionar com as ementas abaixo colacionadas: A��O POSSESS�RIA. O direito de reten��o, reconhecido judicialmente � parte, n�o autoriza o abuso. Direito do propriet�rio, de livre acesso aos seus dom�nios, que deve ser assegurado, o que n�o significa viola��o � decis�o anterior, notadamente quando a parte, amparada no direito de reten��o, agindo de m�-f�, busca alastrar sua posse e inibir o direito da outra. Demoli��o parcial de muro para possibilitar o livre acesso de ve�culos � propriedade localizada nos fundos do terreno. Apelo que se nega provimento. Apela��o C�vel n.� 599139458, 13.04.99, 20� C�mara C�vel. Rel. Des. Jos� Aquino Fl�res de Camargo. Origem: Novo Hamburgo. TJRGS (DJ: 11.06.1999) ARRENDAMENTO RURAL. RETOMADA. USO PR�PRIO. SINCERIDADE PRESUMIDA. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETEN��O. Agravo retido, pugnando car�ncia de a��o, rejeitado. Preliminar de defeito de representa��o arg�ida pelos apelados rejeitada. A retomada para uso pr�prio tem presumida a sinceridade, cabendo � parte adversa ofertar prova contr�ria suficiente. Descabe ao autor, ausentes m�nimos ind�cios, n�o pretenda ou n�o possa ocupar o im�vel, qualquer provid�ncia probat�ria. Direito � indeniza��o n�o implica a obrigat�ria reten��o pelo todo, restrito apenas aos bens que n�o possam ser desincorporados do patrim�nio. Poss�vel a indeniza��o relativa ao percentual de deprecia��o pelos bens a serem retirados. Apelo provido em parte. Apela��o C�vel n.� 598284560, 27.09.98, 10� C�mara C�vel. Rel. Des. Jorge Alberto Schreiner Pestana. Origem: Tupanciret�. TJRGS (DJ: 11.06.1999) LOCA��O N�O-RESIDENCIAL - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO - NOTIFICA��O - BENFEITORIAS - INDENIZA��O. Aceitando a locat�ria contrato por prazo indeterminado de im�vel para instalar equipamento para preparar lanches r�pidos, sabendo desde o princ�pio da precariedade da situa��o, recebendo notifica��o prevista no art. 57 da Lei n. 8245/91, n�o pode pretender indeniza��o pelas benfeitorias, muito menos impor pagamento de multa pela rescis�o imotivada. Apela��o provida. Recurso adesivo desprovido. DECIS�O: DADO PROVIMENTO. UN�NIME. Recurso APC n� 197162258, 19/03/98, SEXTA C�MARA C�VEL, Rel. Nelson Antonio Monteiro Pacheco. ORIGEM: S�O LOUREN�O DO SUL. Tribunal TARGS. DESPEJAT�RIA. LOCA��O N�O-RESIDENCIAL. ESTABELECIMENTO DE ENSINO MUSICAL. LEI 8245/91, ART. 53. INTELIG�NCIA E LIMITES DE INCID�NCIA. ALEGA��O DE CERCEAMENTO DE DEFESA. ACESS�ES. DIREITO DE RETEN��O. 1. Por isso que limitadora do direito de propriedade, a regra do LF 8245/91 art. 53, n�o comporta exegese amplitativa. Precedentes do STJ. 2. O estabelecimento de ensino a que se refere a norma de reg�ncia � aquele autorizado e fiscalizado pelo Poder P�blico, institui��o destinada a transmiss�o do conhecimento associado ao chamado ensino regular b�sico ou fundamental, t�cnico ou superior. 3. N�o alcan�a os cursos livres de mat�ria diversa, a� inclu�dos os conservat�rios musicais e cong�neres. 4. N�o se reconhece cerceamento de defesa quando as reclamadas provas se mostrariam in�cuas. 5. Afirma��o do direito de reten��o por acess�o previamente chancelada pelo locador. 6. Provimento parcial. Recurso APC n�197254683, 17/03/98, Nona C�mara C�vel, Rel. Dem�trio Xavier Lopes Neto. ORIGEM: S�o Leopoldo. Tribunal TARGS. Assunto: Loca��o n�o-residencial. Despejo. DESPEJO. NOVO ADQUIRENTE. LOCA��O N�O-RESIDENCIAL. DEN�NCIA. IN�CIO DO EXERC�CIO. NOTIFICA��O. EFIC�CIA. O novo adquirente, na condi��o de terceiro, n�o responde por benfeitorias realizadas pelo locat�rio e encargos de responsabilidade do locador alienante, salvo as obriga��es contratuais levadas ao registro imobili�rio. ressalvando o direito de a��o contra o anterior propriet�rio locador. A den�ncia se deu dentro do prazo de noventa dias, que teve in�cio com o registro da compra e venda. O ajuizamento da a��o mais de quarenta dias do prazo para a desocupa��o n�o implica inefic�cia da notifica��o. Apelo desprovido. Recurso APC n� 197261944, 12/02/98, Quinta C�mara C�vel, Rel. Jasson Ayres Torres, ORIGEM: Igrejinha. Tribunal TARGS. Assunto: Loca��o n�o-residencial. Despejo. Notifica��o. Validade. LOCA��O COMERCIAL E INDUSTRIAL - IM�VEL CLANDESTINO - RESCIS�O COM INDENIZA��O POR BENFEITORIAS E MULTA CONTRATUAL. Se o im�vel objeto de contrato de loca��o comercial e industrial n�o est� regularizado perante o poder p�blico municipal, � plenamente vi�vel a rescis�o do contrato com indeniza��o por benfeitorias realizadas e aplica��o de multa contratualmente prevista. Apelo improvido. Decis�o: Negado provimento. Un�nime. Recurso APC, n� 197128382, 14/10/97, Nona C�mara C�vel, Rel. Wellington Pacheco Barros. Origem: Porto Alegre. Tribunal TARGS. LOCA��O COMERCIAL - A��O DE DESPEJO - NOTIFICA��O PREMONIT�RIA - ALEGADA INEXIST�NCIA, INVALIDADE, E INEFIC�CIA - CONTE�DO PROBAT�RIO EM SENTIDO CONTR�RIO - PRELIMINAR REJEITADA. LOCA��O COMERCIAL - ALEGADO FUNDO DE COM�RCIO - PER�CIA - INDEFERIMENTO - CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE - PRELIMINAR REJEITADA. LOCA��O COMERCIAL - A��O DE DESPEJO - AUS�NCIA DE A��O RENOVAT�RIA - NOTIFICA��O V�LIDA E EFICAZ - CONTRATO QUE VEDA BENFEITORIAS SEM AUTORIZA��O E DIREITO DE RETEN��O - Recurso APC n� 197080559, 17/06/97, Nona C�mara C�vel. Rel. Wellington Pacheco Barros. Origem: Porto Alegre. Tribunal TARGS. APELA��O - A��O DE DESPEJO - RETOMADA IMOTIVADA - NOTIFICA��O REGULARMENTE PROCEDIDA PELO OF�CIO DE REGISTRO ESPECIAL - PROCED�NCIA - SENTEN�A ESCORREITA. DESPEJAT�RIA - CAU��O - SENTEN�A QUE A FIXA EM VALOR INFERIOR A DOZE MESES E RECEBE A APELA��O DUPLO EFEITO - IN�QUA ADEQUA��O TEXTO LEGAL EM GRAU RECURSAL. BENFEITORIAS. Descabe postula��o de indeniza��o ou reten��o por benfeitorias quando exclu�das por expressa disposi��o contratual (art. 35 da Lei n. 8.245/91). CERCEAMENTO DE DEFESA. Inexist�ncia quando a pretens�o envolve mateira de fato e prova testemunhal e a resolu��o decorre da aprecia��o da mat�ria de direito, t�o-somente. APELA��O N�O PROVIDA. SENTEN�A MANTIDA. DECIS�O: Negado provimento. Un�nime. Recurso APC n� 196013916, 24/10/96, Quarta C�mara C�vel, Rel. Wellington Pacheco Barros, ORIGEM: Esteio. Tribunal TARGS. REFLEG. LF-8245 de 1991 art. 35 art. 51 par.5; ASSUNTO: 1. Loca��o n�o-residencial. Despejo. Den�ncia vazia. Notifica��o. 2. Despejo. Senten�a. 3. Loca��o. Despejo. LF. 8245 de 1991 art. 35. Interpreta��o. Indeniza��o por benfeitorias. Descabimento. 4. Quest�o de direito. 5. Cerceamento de defesa. Incoer�ncia. A��O DE DESPEJO. LOCA��O N�O RESIDENCIAL DIREITO DE RETEN��O E INDENIZA��O POR BENFEITORIAS. O direito � indeniza��o contratualmente previsto entre as partes era para o caso de retomada do im�vel antes de flu�do o prazo de dez anos. Pretendendo ver-se indenizada por benfeitorias introduzidas no im�vel, al�m daquelas cuja indeniza��o fora acordada, a locat�ria h� de buscar seu direito em a��o pr�pria, n�o podendo reter o pr�dio com tal desiderato. Agravo retido n�o conhecido. Apela��o desprovida. (Apela��o C�vel n� 196124093, 5� C�mara C�vel do TARGS, Passo Fundo, Rel. M�rcio Borges Forte. Apelante: Sampa Com�rcio de Frutas e Verduras Ltda. Apelado: Clube Recreativo Juvenil. j. 22.08.96, un.) LOCA��O RESIDENCIAL. PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICA��O PARA DESOCUPAR O IM�VEL EM 12 MESES COMO DETERMINA O ART. 78, DA LEI N� 8.245/91. A��O DE DESPEJO. REVIS�O ANTERIOR DO ALUGUEL COMO �NICO MEIO DE DEFESA. A retomada de im�vel residencial com base no art. 78 da atual lei inquilin�ria pode ser embargada pelo inquilino se da revis�o do aluguel ocorrida nos doze meses anteriores � data da vig�ncia da Lei n� 8.245/91, elevou-o a patamar de mercado. No entanto, se o laudo pericial revela que o valor acordado n�o se aproximou a essa equival�ncia, inconsistente se mostra a alega��o de car�ncia de a��o por aus�ncia de pressupostos � propositura da a��o. BENFEITORIAS. A alega��o de benfeitorias realizadas no im�vel n�o se presta como argumento de defesa visando complementa��o do aluguel, cuja aferi��o dependeria de outros procedimentos judiciais a serem adotados pelo locat�rio. Senten�a mantida. Apela��o desprovida. (Apela��o C�vel n� 195016902, 5� C�mara C�vel do TARGS, Porto Alegre, Rel. Jorge Alcib�ades Perrone de Oliveira, 20.04.95). 4.2.7. Fontes Por conseguinte, e na extens�o do quanto foi exposto, as benfeitorias de im�veis urbanos comportam v�rias fontes. A fonte primeira � a lei especial esparsa, a atual Lei Inquilin�ria (Lei n� 8.245, de 18 de outubro de 1991) estritamente regulada nos artigos 35 e 36. Subsidiariamente, as disposi��es contidas na lei comum civil, especialmente nas partes em que se reporta ao C�digo Civil e ao C�digo de Processo Civil; na Jurisprud�ncia, como fonte criadora perante a aprecia��o de casos concretos; e mesmo nas S�mulas dos Tribunais Superiores, como o adverte e configura a S�mula n� 158 do STF37. Antes por�m, de ingressar na parte final desta an�lise, um v�o rasante, mas sem perda da perspectiva jur�dica sobre a utiliza��o do instituto nos pa�ses do Mercado Comum do Sul, e finalizando esta segmenta��o do estudo, que de resto alcan�a todas as demais anteriormente enfocadas, torna-se relevante ainda notar que a etimologia do instituto das benfeitorias (impensae) remonta ao Direito Romano38, depois recepcionado pelas Ordena��es, como bem assinala CRETELLA J�NIOR, ao lecionar que nelas se compreende tudo o que se empregou numa coisa39. 5. Benfeitorias na LEGISLA��O AGR�RIA DOS PA�SES DO MERCADO COMUM DO SUL � MERCOSUL A id�ia de adotar neste trabalho enfoque mais abrangente sobre as benfeitorias partiu da mesma id�ia que teve WELLINGTON PACHECO BARROS ao divulgar em recente obra40, o arrendamento rural nos pa�ses do Mercosul. Por essa perspectiva, afirma o Mestre em Direito, Agrarista e Administrativista, que a proximidade ou a quase realidade de um mercado comum formado por Brasil, Argentina, Uruguai e Paraguai, onde se trava larga e extensa gama de discuss�es agr�rias, tornou-se importante o estudo comparado sobre o contrato de arrendamento rural em cada um desses pa�ses, esclarecendo que todos eles disp�em sobre o tema atrav�s de legisla��o pr�pria, e adotam, em subsidiariedade, o C�digo Civil e, com exce��o do Paraguai, elegem o arrendat�rio como parte tutelada. No entanto, afora a import�ncia da mat�ria, em si mesma, e a meu sentir, mais significativo � a divulga��o que faz do trabalho de ALENCAR MELLO PROEN�A, Professor de Direito Agr�rio da Universidade Cat�lica de Pelotas e integrante da Comiss�o Organizadora das Primeiras Jornadas de Direito Agr�rio do Cone Sul, realizadas em Pelotas, Rio Grande do Sul, nos dias 26 e 27 de maio de 1995, em conjunto com o Instituto Argentino del Derecho Agrario e a Facultad de Derecho Y Ciencias Sociales del Rosario (Argentina). Nesse mister, o Em�rito Professor compilou as discuss�es que a� se desenvolveram e as transformou no livro intitulado DIREITO AGR�RIO NO CONE SUL, no qual se destaca artigo do pr�prio organizador, em rela��o aos contratos de arrendamentos e parcerias nos pa�ses do Mercosul41. Assim como fez PACHECO BARROS, penso que se trata de profunda e admir�vel contribui��o de Alencar Mello Proen�a ao desenvolvimento do direito agr�rio e, que por isso mesmo, no �mbito estrito do estudo das benfeitorias, tamb�m abordadas no livro, merece transcri��o em homenagem ao seu autor. 5.1. Benfeitorias (MEJORAS) na Argentina �Como decorr�ncia da revoga��o dos arts. 10 e 11 da Ley n� 13.246, aplica-se o C�digo Civil, naquilo que diz respeito �s benfeitorias (mejoras), vigendo, pois, os seguintes princ�pios b�sicos: �a) mejoras que puede hacer el locatario; art. 1533 - no existiendo prohibici�n en el contrato, el locatario puede hacer las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad (con tal que no altere su forma); art. 1538 - existiendo prohibici�n, no puede hacer mejoras; art. 1544 - el locatario puede efectuar reparaciones y gastos urgentes, a cargo del arrendador. b) que mejoras debe pagar el locador: art. 1539 - si las autoriz� y se oblig� a pagarlas - si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia - si fuesen necesarias o �tiles y se resolviese el contrato sin culpa del locatario, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorizaci�n para hacerlas - si fuesen mejoras voluntarias y por su culpa se resolviese el contrato - en locaci�n por tiempo indeterminado, si autoriz� el arrendatario a hacerlas e exigi� la restituci�n de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.' � 5.2. Benfeitorias (MEJORAS) no Uruguai �A Ley distingue 3 (tr�s) tipos de benfeitorias (mejoras): �a) comunes a toda explotaci�n (n�o coincide com o conceito de necess�rias) - alambrados perimetrales, casa-habitaci�n, cocina y agua potable b) requeridas para la normal explotaci�n del predio, segun su destino (n�o coincide com o conceito de �teis) - alambrados interiores, bretes, galpones de orde�e, ba�aderos, montes de abrigo, aguas artificiales, red de energia el�ctrica desde la l�nea p�blica hasta el casco del establecimiento y toda adaptaci�n del predio a fins del contrato. Incumbe al propietario hacerlas (a e b). Si no las hace, el arrendatario puede hacerlas a cuenta de aqu�l. Tales mejoras, quando hechas por el arrendatario buen pagador le confieren derecho de retenci�n sobre el inmueble mientras no sean satisfechas. El arrendatario mal pagador podr� compensar el valor de estas mejoras con su deuda. (Art. 31 do Decreto-Ley 14.384) c) Mejoras de cultivo (praderas artificiales permanentes y mejoramiento de campos naturales) Ser�n indemnizadas al arrendatario al momento de la entrega del predio arrendado por el valor adicional de la producci�n b�sica promedio del predio establecido por CONEAT. Esa producci�n adicional sera la acumulada en los 5 a�os siguientes al de la entrega. (Art. 33 - Decreto-Ley 14.384)� � 5.3. Benfeitorias (MEJORAS) no Paraguai �Estatuto Agrario - Ley 854/63 �Art. 123 - En los contratos de arrendamiento constar�: d) las mejoras necesarias que introducir� el arrendatario o aparcero y por las cuales deber� indemnizarle el propietario al t�rmino del contrato. Art. 128 - ser�n indemnizadas en efectiva por el valor que tengan en el momento de ser restituido a su propietario el inmueble objeto del contrato.� C�digo Civil - art. 814 Regras semelhantes �s vigentes na Argentina: �a) el arrendatario solo puede realizar las mejoras que est� autorizado expresamente; en este caso, deber�n ser designadas con el m�ximo que podr� gastar el arrendatario. De contrario, ser� nula la autorizaci�n; b) terrenos incultos - se presume autorizado el cultivo o las mejoras r�sticas. c) Indemnizaci�n - mejoras expresamente autorizadas - impensas necesarias (reparaciones, gastos urgentes e impuestos). Derecho de retenci�n - por las mejoras que correspondan al locador abonar.� 5.4. Benfeitorias da Legisla��o Agr�ria no Brasil �A legisla��o agr�ria brasileira acolhe os conceitos civilistas de benfeitorias necess�rias, �teis e voluptu�rias (art. 24 do Decreto 59.566/66). - necess�rias: as que t�m por fim conservar o im�vel ou evitar que se deteriore, e as que decorram de cumprimento das normas estabelecidas neste Regulamento para conserva��o dos recursos naturais. - �teis: as que aumentam ou facilitam o uso do im�vel. - voluptu�rias: as de mero deleite ou recreio, que n�o aumentam o uso habitual do im�vel, ainda que o tornem mais agrad�vel ou sejam de elevado valor. Art. 25 do Decreto 59.566/66 - O arrendat�rio, no fim do contrato, ter� direito � indeniza��o das benfeitorias necess�rias e �teis. Quanto �s voluptu�rias, somente ser� indenizado se sua constru��o foi expressamente autorizada pelo arrendador. Direito de reten��o - art. 25, � 1� - Enquanto o arrendat�rio n�o for indenizado das benfeitorias necess�rias e �teis, poder� reter o im�vel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento �42. Conclus�o Por conseq��ncia pr�pria das no��es alinhadas neste trabalho, resta imperativo concluir sobre a import�ncia e significado do instituto benfeitorias, n�o raro, como visto, envolvido (vezes, entrela�ado) com os conceitos de acess�es ou perten�as, tanto por sua ocorr�ncia comum, pelo interesse que desperta, pelas discuss�es que ocasiona, pela controv�rsia que instala na rela��o jur�dica, ou pelas pretens�es que se extremam, como pelos efeitos condenat�rios que gera e, finalmente, pela verifica��o ou n�o da aplica��o do direito de reten��o, ou do jus retentiones, na acep��o latina. Por isso mesmo, � de maior significado o seu mais esmiu�ado conhecimento, de modo a propiciar ao operador de mercado, lidador ou aplicador do direito, o seu correto e adequado manejo na solu��o do caso concreto que precisem enfrentar nos seus respectivos misteres. Bibliografia 1. ADIERS, Moacir. Caracteriza��o da Boa-F� na Posse como uma Arte Jurisprudencial. Porto Alegre, Ajuris n.� 41, 1987. 2. AGUIAR JUNIOR, Ruy Rosado de. Interpreta��o. Porto Alegre, Ajuris n.� 45, 1989. 3. ASSIS, Araken de. Loca��o e Despejo. Porto Alegre, S�rgio Ant�nio Fabris Editor, 1991. 4. BARROS, Wellington Pacheco. A Interpreta��o dos Contratos. Porto Alegre, Ajuris n.� 49, 1990. 5. ��. A Interpreta��o Sociol�gica do Direito. Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1995. 6. ��. Dimens�es do Direito. 2� ed. Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1999. 7. ��. Curso de Direito Agr�rio. 3� ed., Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1998. 8. ��. Contrato de Arrendamento Rural. 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Notas: 1. �C�digo Civil - Art. 63. As benfeitorias podem ser voluptu�rias, �teis ou necess�rias. � 1�. S�o voluptu�rias as de mero deleite ou recreio, que n�o aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agrad�vel ou sejam de elevado valor. � 2�. S�o �teis as que aumentam ou facilitam o uso da coisa. � 3�. S�o necess�rias as que t�m por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore. Art. 64. N�o se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos � coisa sem a interven��o do propriet�rio, possuidor ou detentor.� 2. �Art. 184. (...). � 1� As benfeitorias �teis e necess�rias ser�o indenizadas em dinheiro.� 3. �Lei n.� 8.629, de 25.02.1993, Art. 5�, � 1� - As benfeitorias �teis e necess�rias ser�o indenizadas em dinheiro.� 4. �CF/88. Art. 184. Compete � Uni�o desapropriar por interesse social, para fins de reforma agr�ria, o im�vel rural que n�o esteja cumprindo sua fun��o social, mediante pr�via e justa indeniza��o em t�tulos da d�vida agr�ria, com cl�usula de preserva��o do valor real, resgat�veis no prazo de at� vinte anos, a partir do segundo ano de sua emiss�o, e cuja utiliza��o ser� definida em lei.� (Como visto, a Lei n.� 8.629, de 25.02.1993). 5. In Institui��es de Direito Civil, vol. 1, Introdu��o do Direito Civil e Teoria Geral de Direito Civil, 9� ed., p.298, Forense, Rio de Janeiro, 1986. 6. In Curso de Direito Civil Brasileiro, 1� vol. Teoria Geral do Direito Civil, 4� ed., p. 162. Editora Saraiva, 1986. 7. C�digo Civil Brasileiro (Lei n� 3.071, de 1� de janeiro de 1916), Livro II, T�tulo I, Do Direito das Coisas, Da posse, Cap�tulo III, Dos efeitos da posse, Artigos 499 a 524. 8. In Cole��o Saraiva de Pr�tica do Direito, Das A��es Possess�rias, p. 62. Editora Saraiva, 1985. 9. Op. cit. p. 64: In Da Posse e das A��es Possess�rias. P. 170, Saraiva, 1922. 10. Op. cit. p. 65: Lopes da Costa e Salvio de Figueiredo Teixeira, In Manual elementar de direito processual civil, p. 426. 11. �Da Loca��o de Im�vel Urbano � Direito e Processo�, 1� ed., 2� tiragem, n.� 149, p. 224, Forense, Rio de Janeiro, 1999. 12. Marco Aurelio S. Viana, In Cole��o Saraiva de Pr�tica do Direito, Da A��o Reivindicat�ria, p. 72. Editora Saraiva, 1986. 13. Marco Aurelio S. Viana, in Cole��o Saraiva de Pr�tica do Direito, Da A��o Reivindicat�ria, pp. 74-75. Editora Saraiva, 1986. 14. Moacir Adiers, in Caracteriza��o da Boa-F� na Posse como uma Arte Jurisprudencial, Porto Alegre, Ajuris n� 41, p. 212, 1987. 15. �Lei n.� 601, de 18.09.1850, Art. 2� - Os que se apossarem de terras devolutas ou de alheias, e nelas derribarem matos, ou lhes puserem fogo, ser�o obrigados a despejo, com perda das benfeitorias, e demais sofrer�o a pena de dois a seis meses de pris�o e multa de 100$000, al�m da satisfa��o do dano causado. Esta pena, por�m, n�o ter� lugar nos atos possess�rios entre her�us confinantes. (...)�, (grifo aposto). In Curso de Direito Agr�rio, vol. 2, 2� ed. rev. ampl. Wellington Pacheco Barros, Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1997. 16. �Lei Complementar n.� 88, de 23/12/1996: Altera a reda��o dos arts. 5�, 6�, 10 e 17 da Lei Complementar n.� 76, de 6 de julho de 1993, que disp�e sobre o procedimento contradit�rio especial, de rito sum�rio, para o processo de desapropria��o de im�vel rural, por interesse social, para fins de reforma agr�ria.� 17. Nova reda��o do artigo 5� da LC n� 76: �(...) V - comprovante de lan�amento dos T�tulos da D�vida Agr�ria correspondente ao valor ofertado para pagamento da terra nua;� 18. Nova reda��o do artigo 5� da LC n� 76: �(...) VI - comprovante de dep�sito em banco oficial, ou outro estabelecimento no caso de inexist�ncia de agencias na localidade, � disposi��o do ju�zo, correspondente ao valor ofertado para pagamento das benfeitorias �teis e necess�rias;� 19. LC n� 76: Art. 1� � 1� � A a��o de desapropria��o, proposta pelo �rg�o federal executor da reforma agr�ria, ser� processada e julgada pelo juiz federal competente, inclusive durante as f�rias forenses.� 20. Lei n.� 4.504/1964: �Art. 95, VIII � o arrendat�rio, ao termo do contrato, tem direito � indeniza��o das benfeitorias necess�rias e �teis. Ser� indenizado das benfeitorias voluptu�rias quando autorizadas pelo locador do solo. Enquanto o arrendat�rio n�o seja indenizado das benfeitorias necess�rias e �teis, poder� permanecer no im�vel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e nas disposi��es do inciso I;� 21. Lei n.� 4.504/1964: �Art. 96, V, e) direitos e obriga��es quanto �s indeniza��es por benfeitorias levantadas com consentimento do propriet�rio e aos danos substanciais causados pelo parceiro, por pr�ticas predat�rias na �rea de explora��o ou nas benfeitorias, nos equipamentos, ferramentas e implementos agr�colas a ele cedidos;� 22. Decreto-Lei n.� 3.365, de 21 de junho de 1941 (DOU:18.07.1941):�Disp�e sobre desapropria��o por utilidade p�blica.� 23. DL n.� 3.365, art. 26, � 1�: �Ser�o atendidas as benfeitorias necess�rias feitas ap�s a desapropria��o; as �teis, quando feitas com autoriza��o do expropriante. (Reda��o dada pela Lei n.� 4.886, de 21.06.1965) 24. Ementa: CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIA��O. PAGAMENTO DE JUSTA INDENIZA��O COM BASE NA TERRA NUA E BENFEITORIAS MAIS CORRE��O MONET�RIA, JUROS COMPENSAT�RIOS E MORAT�RIOS. PROCED�NCIA NA ORIGEM. (TJRGS. Ap. Civ. Reex. Nec. n� 598190734, 4� C�m. C�vel, Rel. Des. Wellington Pacheco Barros, j. 17.02.1999, un. Origem: S�o Sebasti�o do Ca�.) 25. In op. cit. n.� 150, p. 226 26. Nadir Silveira Dias, in Loca��o de Im�veis Comentada em Locu��es e Verbetes, n� 190, pp. 116-117, Porto Alegre, Editora Livraria do Advogado, 1999. 27. Lei n.� 8.245-91, �Art. 35. Salvo expressa disposi��o contratual em contr�rio, as benfeitorias necess�rias introduzidas pelo locat�rio, ainda que n�o autorizadas pelo locador, bem como as �teis, desde que autorizadas, ser�o indeniz�veis e permitem o exerc�cio do direito de reten��o.� 28. In op. cit., n� 151, p. 228. 29. In op. cit., n� 152, p. 229. 30. In op. cit., n� 191, pp. 117-118. 31. Lei n.� 8.245-91: �Art. 35. Salvo expressa disposi��o contratual em contr�rio, as benfeitorias necess�rias introduzidas pelo locat�rio, ainda que n�o autorizadas pelo locador, bem como as �teis, desde que autorizadas, ser�o indeniz�veis e permitem o exerc�cio do direito de reten��o.� 32. In op. cit., n� 192, pp. 118-119. 33. In op. cit., n� 193, pp. 119-120. 34. Lei n.� 8.245-91: �Art. 36. As benfeitorias voluptu�rias n�o ser�o indeniz�veis, podendo ser levantadas pelo locat�rio, finda a loca��o, desde que sua retirada n�o afete a estrutura e a subst�ncia do im�vel.� 35. In op. cit., n� 194, p. 120. 36. Lei n.� 8.245-91: �Art. 36. As benfeitorias voluptu�rias n�o ser�o indeniz�veis, podendo ser levantadas pelo locat�rio, finda a loca��o, desde que sua retirada n�o afete a estrutura e a subst�ncia do im�vel.� 37. STF � S�mula n� 158: �Salvo estipula��o contratual averbada no Registro Imobili�rio, n�o responde o adquirente pelas benfeitorias do locat�rio�. 38. �IMPENSAE SPECIES SUNT TRES: AUT ENIN NECESSARIE SUNT, AUT UTILES AUT VOLUPTUOSAE� (Loc. latina) = H� tr�s esp�cies de benfeitorias: pois, ou se dizem necess�rias, ou �teis, ou voluptu�rias.� I�do Batista Neves, In Vocabul�rio Pr�tico de Tecnologia Jur�dica e de Brocardos Latinos, APM Editora, Rio de Janeiro, 1987. 39. �As benfeitorias, tudo que se empregou numa coisa, s�o voluptu�rias, �teis e necess�rias, conforme sejam, respectivamente, simples enfeite, facilitem o uso ou conservem a coisa.� J. Cretella J�nior in Curso de Direito Romano, O direito romano e o direito civil brasileiro, 7� ed. n.� 108, p. 160, Forense, Rio de Janeiro, 1980. 40. �Contrato de Arrendamento Rural, Doutrina, Jurisprud�ncia e Pr�tica�, Wellington Pacheco Barros, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 1998. 41. PROEN�A, Alencar Mello, in Direito Agr�rio no Cone Sul, pp.210-223, Editora da Universidade de Pelotas, RS, 1995. 42. Wellinton Pacheco Barros, in op. cit., pp.143-145.
Assessor de Desembargador no TJ/RS
DIAS, Nadir Silveira. Benfeitorias em im�veis: Considera��es gerais. In: �mbito Jur�dico, Rio Grande, II, n. 5, maio 2001. Dispon�vel em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2027>. Acesso em set 2014.

References: artigo 64
 artigo 63
 artigo 184
 artigo 5
 artigo 63
 artigo 64
 artigo 1
 artigo 2
 artigo 1
 artigo 5
 artigo 96
 artigo 95
 artigo 26
 artigo 14
 artigo 2
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 artigo 35
 artigo 3528
 artigo 51
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 artigo 36
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e contrario
 artigo 5
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