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1 l agenzia in f orma aggiornamento dicembre 2010 RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
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3 INDICE INTRODUZIONE 5 1. LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE 6 Chi può fruire della detrazione 7 Per quali lavori spettano le agevolazioni 8 Cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione 12 Come si può perdere la detrazione 15 Se cambia il possesso 16 Cumulabilità con la detrazione Irpef per il risparmio energetico L IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE 19 L agevolazione per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria 19 L Iva agevolata per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione LA DETRAZIONE IRPEF PER GLI ACQUIRENTI E GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI 21 Le condizioni richieste per fruire dell agevolazione 22 Cosa fare per ottenere la detrazione LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI 23 In cosa consiste 23 Le condizioni richieste I PRINCIPALI TIPI DI INTERVENTI AMMESSI ALLA DETRAZIONE IRPEF DEL 36% 25 A. Sulle singole unità abitative 25 B. Sulle parti condominiali LA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI PER SAPERNE DI PIÙ 32 3
5 INTRODUZIONE La legge finanziaria 2010 ha prorogato fino al 31 dicembre 2012 il termine per fruire della detrazione del 36% delle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio. La stessa legge finanziaria 2010 ha prorogato la detrazione d imposta sull acquisto di immobili ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione o da cooperative. L agevolazione è applicabile alle abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati dal 1 gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e acquistati entro il 30 giugno Non ha più scadenza, inoltre, l applicazione dell aliquota Iva agevolata del 10%, per le prestazioni di servizi e le forniture di beni relative agli interventi di recupero edilizio di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata. Non ha scadenze, anche, la possibilità di fruire: della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi pagati per mutui stipulati per la costruzione (e la ristrutturazione) dell abitazione principale; dell applicazione dell aliquota Iva al 4% sui beni finiti acquistati per la costruzione di abitazioni non di lusso (a prescindere che siano prima casa o meno) ed edifici assimilati. Nella presente guida sono esposte in dettaglio le istruzioni per poter utilizzare al meglio le principali agevolazioni fiscali previste per gli interventi di recupero edilizio. 5
8 chi occupa l immobile a titolo di locazione o comodato; i soci di cooperative divise e indivise; i soci delle società semplici; gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell immobile oggetto dell intervento, purché sostenga le spese, le fatture e i bonifici siano a lui intestati e purché la condizione di convivente o comodatario sussista al momento dell invio della comunicazione di inizio lavori (vedi più avanti). Sono definiti familiari, ai sensi dell art. 5 del Testo Unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado. In questo caso (e ferme restando le altre condizioni) la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione. Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l acquirente dell immobile ha diritto alla detrazione qualora sia stato immesso nel possesso ed esegua gli interventi a proprio carico. In questo caso è però necessario che: il compromesso sia stato registrato presso l Ufficio competente; l acquirente indichi gli estremi della registrazione nell apposito spazio del modulo di inizio lavori. Ha diritto alla detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull immobile, per le sole spese di acquisto dei materiali utilizzati. PER QUALI LAVORI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI I lavori per i quali spettano le agevolazioni fiscali sono quelli elencati nell articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380 (precedentemente individuati dall art. 31, lettere a), b), c) e d) della legge 5 agosto 1978, n. 457). In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all agevolazione Irpef solo se riguardano determinate parti comuni di edifici residenziali. Tra le spese per le quali compete la detrazione, oltre a quelle per l esecuzione dei lavori, sono comprese: le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse; le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento; 8
9 le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71); le spese per l acquisto dei materiali; il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti; le spese per l effettuazione di perizie e sopralluoghi; l imposta sul valore aggiunto, l imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori; gli oneri di urbanizzazione; gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998). Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all effettuazione degli interventi di recupero edilizio. La manutenzione ordinaria Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all agevolazione, come già chiarito, solo quando riguardano le parti comuni. Come precisato nella risoluzione 7/E del 12 febbraio 2010, le parti comuni interessate sono quelle indicate dall articolo 1117, nn. 1, 2 e 3 del Codice civile (il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, i locali per la portineria e per l alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, ecc.). Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione. Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage. Se questi interventi fanno parte di un intervento più vasto come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l insieme delle opere è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali. Poiché gli interventi di manutenzione ordinaria danno diritto alla detrazione d imposta soltanto se effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali, la detrazione spetterà ad ogni condomino in base alla quota millesimale. La manutenzione straordinaria Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed inte- 9
10 grare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d uso. ESEMPIO: L installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e il miglioramento di servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, il rifacimento di scale e rampe, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la recinzione dell area privata, il ripristino e la sostituzione del tetto, la costruzione di scale interne. Restauro e risanamento conservativo Sono compresi in questa tipologia gli interventi rivolti a conservare l immobile e ad assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d uso con esso compatibili. ESEMPIO: Gli interventi mirati all eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, l adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, l apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali. Ristrutturazione edilizia Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. ESEMPIO: La demolizione e la fedele ricostruzione dell immobile, la modifica della facciata, la realizzazione di una mansarda o di un balcone, la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, l apertura di nuove porte e finestre, la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti. Altre categorie di interventi ammessi alla detrazione Sono pure ammessi al beneficio della detrazione gli interventi finalizzati: alla realizzazione di autorimesse o posti auto; possono avvalersi della detrazione anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati. In tal caso, però, la detrazione spetta limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione, sempre che le stesse risultino comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore; all eliminazione delle barriere architettoniche, sia sulle parti comuni degli immobili che nei singoli appartamenti; al conseguimento di risparmi energetici; alla cablatura degli edifici; al contenimento dell inquinamento acustico; 10
11 all adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici; all esecuzione di opere interne. Questi interventi sono comunque ammessi al beneficio della detrazione, indipendentemente dalla corrispondenza alle categorie di cui all articolo 3 del Testo Unico prima citato. Sono inoltre detraibili i seguenti interventi: eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio la realizzazione di un elevatore esterno all abitazione). Gli interventi che non presentano le caratteristiche tecniche previste dalla legge di settore non possono essere qualificati come interventi di abbattimento delle barriere architettoniche e, pertanto, non sono agevolabili come tali. Resta fermo, tuttavia, il diritto alla detrazione, secondo le regole vigenti, qualora gli stessi interventi possano configurarsi quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria; realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell art. 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non compete per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell agevolazione di cui trattasi i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, peraltro, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a certe condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19% in sede di dichiarazione dei redditi; adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Con il termine atti illeciti il legislatore ha inteso fare riferimento agli atti penalmente illeciti (ad esempio furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). La detrazione in questi casi è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili; ad esempio non rientra nell agevolazione il contratto stipulato con un istituto di vigilanza. Rientrano, invece, tutte le misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di tali atti illeciti, qui elencate a titolo esemplificativo: rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici; apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione; porte blindate o rinforzate; apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini; installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti; apposizione di saracinesche; tapparelle metalliche con bloccaggi; vetri antisfondamento; casseforti a muro; 11
12 fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati; apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline; esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici. In tal modo il legislatore ha inteso ricomprendere nell agevolazione non solo le opere per l adeguamento degli impianti alla normativa vigente in materia di sicurezza ma anche quelle opere volte all installazione di dispositivi non prescritti dalla predetta normativa, ma tuttavia finalizzati ad incrementare la sicurezza domestica. Non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas). L agevolazione, invece, compete anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili, come, ad esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante. Tra le opere agevolabili rientrano: l installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti; il montaggio di vetri anti-infortunio; l installazione del corrimano; interventi di bonifica dell amianto, limitatamente alle unità immobiliari a carattere residenziale. COSA DEVE FARE CHI RISTRUTTURA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE Per fruire della detrazione Irpef sulle spese di ristrutturazione i contribuenti sono tenuti ad osservare una serie di adempimenti. Comunicazione di inizio lavori Prima dell inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello che si può reperire presso gli uffici territoriali dell Agenzia o nel sito internet La comunicazione (per tutte le regioni italiane e le province autonome) deve essere inviata al seguente indirizzo: Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto, Pescara A tale modello devono essere allegati: la copia della concessione, dell autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia; 12
13 i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento); la fotocopia delle ricevute di pagamento dell Ici a decorrere dal 1997, se dovuta. Se, però, il contribuente che chiede di fruire della detrazione è un soggetto diverso da quello tenuto al pagamento dell Ici (ad esempio, l inquilino), non è necessario trasmettere le copie delle ricevute. Anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali non va allegata la ricevuta di pagamento dell Ici; la fotocopia della delibera assembleare (per i soli interventi che richiedono tale preventiva delibera) e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori sono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali. Se in seguito l importo dei lavori eseguiti supera quello inizialmente preventivato, è necessario trasmettere la nuova e ulteriore tabella di ripartizione delle spese allo stesso ufficio che ha ricevuto la comunicazione originaria; la dichiarazione del proprietario di consenso all esecuzione dei lavori, nell ipotesi in cui questi siano eseguiti dal detentore dell immobile (locatario, comodatario). ATTENZIONE In luogo di tutta la documentazione prevista, i contribuenti possono produrre un autocertificazione, ai sensi del Dpr n. 445 del 28 dicembre 2000, attestante il possesso della stessa e la disponibilità ad esibirla se richiesta dagli uffici finanziari. La dichiarazione è esente da imposta di bollo. Anche se ricorrono alla dichiarazione sostitutiva, i contribuenti sono tenuti a barrare le caselle del modulo relative alla documentazione richiesta. Per gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati, il modello di comunicazione può essere inviato anche successivamente alla data di inizio lavori purché entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all anno d imposta nel quale s intende fruire della detrazione. Comunicazione alla Azienda Sanitaria Locale Contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, a cura dei soggetti interessati alla detrazione, deve essere inviata all Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni: generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi; natura dell intervento da realizzare; dati identificativi dell impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione; data di inizio dell intervento di recupero. 13
14 La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l obbligo della notifica preliminare alla Asl. Pagamento mediante bonifico Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili siano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Sono escluse da tale modalità di pagamento quelle spese che non è possibile pagare con bonifico (ad esempio, oneri di urbanizzazione, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo). Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale. Se il bonifico contiene l indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato il modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono indicare nell apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento. ATTENZIONE Alla norma che prevede che le spese vengano inderogabilmente sostenute tramite bonifico fanno eccezione quelle relative agli oneri di urbanizzazione, all imposta di bollo e ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori. Al momento del pagamento del bonifico, dal 1 luglio 2010, banche e poste devono operare una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell imposta dovuta dall impresa che effettua i lavori. Altri adempimenti I contribuenti interessati debbono conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico. ATTENZIONE Nella fattura emessa dall impresa che esegue i lavori, dal 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006), il costo della manodopera deve essere indicato in maniera distinta. Tale documentazione, che deve risultare intestata alle persone che fruiscono della detrazione, infatti, deve essere esibita a richiesta degli uffici finanziari. 14
15 Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione. Per le detrazioni richieste fino al periodo d imposta 2002, quando l importo complessivo dei lavori eseguiti era superiore a ,69 euro, occorreva inviare al Centro operativo di Pescara la dichiarazione di esecuzione dei lavori. Il mancato invio di tale comunicazione, sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri o da altro soggetto abilitato all esecuzione degli stessi, comportava la decadenza del beneficio. A partire dal 2003, poiché il limite di spesa detraibile è di euro (originariamente era stato fissato in ,53 euro), non è più necessario l invio di questa dichiarazione. COME SI PUÒ PERDERE LA DETRAZIONE Nei casi che seguono non viene riconosciuta la detrazione e l importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici finanziari: la comunicazione non è stata trasmessa preventivamente al Centro Operativo di Pescara; la comunicazione non contiene i dati catastali relativi all immobile oggetto dei lavori (o quelli relativi alla domanda di accatastamento); non sono allegate le abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia vigente; in assenza dei dati catastali, non è allegata la fotocopia della domanda di accatastamento; non sono allegate le fotocopie dei versamenti dell Ici relativa agli anni a decorrere dal 1997, se dovuta; non è allegata la copia della delibera assembleare, quando necessaria, e della tabella millesimale per gli interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali; non è allegata, quando richiesta, la dichiarazione di consenso del proprietario all esecuzione dei lavori; non è stata effettuata la comunicazione preventiva all Asl competente, quando obbligatoria; non vengono esibite le fatture o ricevute relative alle spese, non è esibita la ricevuta del bonifico bancario o postale oppure questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione; il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale; le opere edilizie eseguite sono difformi da quelle comunicate al Centro operativo di Pescara e non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali; vengono violate le norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro nonché quelle relative agli obblighi contributivi. 15
16 ATTENZIONE Dal 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006), è stata prevista una nuova causa di decadenza dalle agevolazioni fiscali. E stato infatti introdotto l obbligo di indicare in maniera distinta, nella fattura emessa dall impresa che esegue i lavori, il costo della manodopera. Non allegare i documenti o non compilare in modo corretto il modello di comunicazione comporta la decadenza dal diritto alla detrazione soltanto se il contribuente, invitato a regolarizzare la comunicazione, non vi provvede entro il termine indicato dall Ufficio. In caso di violazioni delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi contributivi il contribuente non decade dal diritto alla detrazione se è in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n SE CAMBIA IL POSSESSO La variazione della titolarità dell immobile sul quale sono effettuati gli interventi di ristrutturazione e manutenzione prima che sia trascorso l intero periodo per fruire della detrazione, nei casi più frequenti comporta il trasferimento della detrazione. Compravendita, donazione e successione Nel caso in cui viene venduto l immobile sul quale è stato eseguito l intervento di recupero edilizio prima che sia trascorso l intero periodo di godimento della detrazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all acquirente dell immobile (solo se si tratta, però, di persona fisica). Se il contribuente che ha eseguito l intervento (donante) effettua la donazione dell immobile ad altro soggetto (donatario), il diritto a godere della detrazione per le quote residue spetta a quest ultimo. Se muore il contribuente titolare di diritti sull immobile oggetto dell intervento di recupero, il diritto a godere delle quote residue della detrazione si trasmette agli eredi. In questo caso, le detrazioni competono solo qualora l erede conservi la detenzione materiale e diretta dell immobile. Nei casi sopra indicati, se le spese di ristrutturazione sono state sostenute da persone diverse dal possessore (inquilino, comodatario), il diritto a detrarre le rate residue non si trasferisce e continua a spettare al detentore o al familiare convivente che ha sostenuto i costi. Trasferimento dell inquilino o del comodatario La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento. 16
17 CUMULABILITÀ CON LA DETRAZIONE IRPEF PER IL RISPARMIO ENERGETICO La legge 13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011) ha prorogato la detrazione Irpef del 55% a favore dei contribuenti che effettuano interventi di riqualificazione energetica negli edifici entro il 31 dicembre La detrazione d imposta del 36% per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con le agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico. Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell uno o dell altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse. Le agevolazioni sul risparmio energetico Le detrazioni spettanti devono essere ripartite nel modo seguente: per le spese sostenute nel 2007, in tre quote annuali di pari importo; per le spese sostenute nel 2008, in minimo tre e massimo dieci quote annuali di pari importo, a scelta irrevocabile del contribuente operata all atto della prima detrazione; per le spese sostenute nel biennio , in cinque rate annuali di pari importo; per le spese sostenute nel 2011, in dieci rate annuali di pari importo. I limiti d importo sui quali calcolare la detrazione Irpef del 55% variano in funzione del tipo di intervento, come indicato nella seguente tabella: TIPO DI INTERVENTO riqualificazione energetica di edifici esistenti involucro edifici ( pareti,pavimenti, finestre, compresi gli infissi, su edifici esistenti) installazione di pannelli solari sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (installazione di impianti dotati di caldaie) DETRAZIONE MASSIMA euro (55% di ,18 euro) euro (55% di ,90 euro) euro (55% di ,90 euro) euro (55% di ,45 euro) Condizioni per poter fruire della detrazione Irpef: redazione da parte di un tecnico abilitato del certificato di asseverazione che attesti la rispondenza dell intervento ai requisiti richiesti. Tale certificato deve essere conservato. Questo documento, se riguarda gli interventi di sostituzione di finestre e infissi, e nel caso di caldaia a condensazione con potenza inferiore a 100 KW, può essere sostituito da una certificazione dei produttori; 17
18 redazione e trasmissione all Enea entro 90 giorni dalla fine lavori, attraverso il sito internet dell attestato di certificazione energetica se le procedure sono state approvate dalle Regioni, Province Autonome di Trento e Bolzano o dai Comuni, oppure dell attestato di qualificazione energetica. Dal 2008, per la sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari e per installare i pannelli solari non è più necessario questo adempimento. Tale certificazione non è più richiesta anche per gli interventi realizzati a partire dal 15 agosto 2009 riguardanti la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione; redazione e trasmissione all Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori, attraverso il sito internet dell apposita scheda informativa; per le spese sostenute dal 2009, qualora i lavori necessari a realizzare gli interventi proseguano in più periodi d imposta, è necessario comunicare all Agenzia delle Entrate le spese effettuate nei periodi d imposta precedenti; nelle fatture deve essere indicato separatamente il costo della manodopera impiegata; il pagamento delle spese deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, numero e data della fattura, codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto beneficiario del bonifico. Dal 1 luglio 2010, al momento del pagamento del bonifico, le banche e le poste devono operare una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell imposta dovuta dall impresa che effettua i lavori. ATTENZIONE Per informazioni più dettagliate sulle detrazioni per la riqualificazione energetica degli edifici, si rinvia alla guida Le Agevolazioni fiscali per il risparmio energetico consultabile sul sito dell Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it). 18
19 2. L IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE L AGEVOLAZIONE PER I LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA La Finanziaria 2010 ha disposto che il regime agevolato dell Iva diventi permanente (in precedenza era stata invece fissata al 31 dicembre 2011 la data di validità dello stesso). Il regime agevolato prevede l applicazione dell Iva ridotta al 10% per le prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali. Per usufruire dell agevolazione non occorre indicare in fattura il costo della manodopera utilizzata. Tale indicazione, come già chiarito, è obbligatoria, invece, per usufruire della detrazione del 36% sulle spese di recupero del patrimonio edilizio e per la detrazione del 55% sulle spese per il risparmio energetico. Le cessioni di beni restano assoggettate alla aliquota Iva ridotta invece solo se la relativa fornitura è posta in essere nell ambito del contratto di appalto. Tuttavia, qualora l appaltatore fornisca beni di valore significativo, l aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall importo complessivo della prestazione, rappresentato dall intero corrispettivo dovuto dal committente, soltanto il valore dei beni significativi. I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre Si tratta di: ascensori e montacarichi; infissi esterni e interni; caldaie; video citofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell aria; sanitari e rubinetteria da bagni; impianti di sicurezza. Su tali beni l aliquota agevolata del 10% si applica solo fino alla concorrenza della differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi. ESEMPIO: Costo totale dell intervento euro, di cui: a) per prestazione lavorativa euro; b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) euro. Su questi euro di beni significativi, l Iva al 10% si applica solo su euro, cioè sulla differenza tra l importo complessivo dell intervento e quello dei beni significativi ( = 4.000). Sul valore residuo (2.000 euro) l Iva si applica nella misura ordinaria del 20%. 19
20 Per destinazione abitativa privata si intende riferirsi alle abitazioni adibite a dimora di privati. Non si può applicare l Iva agevolata al 10%: ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio; alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 20% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo. Per l applicazione dell agevolazione dell Iva al 10% non è necessario alcun adempimento particolare come, invece, previsto per la fruizione della detrazione Irpef del 36%. Ad esempio, non si deve inviare alcuna comunicazione al Centro Operativo di Pescara, né è richiesto il pagamento mediante bonifico. L IVA AGEVOLATA PER I LAVORI DI RESTAURO, RISANAMENTO CONSERVATIVO E RISTRUTTURAZIONE Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l applicazione dell aliquota Iva del 10%. Si tratta, in particolare: A. delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d opera relativi alla realizzazione degli interventi di restauro risanamento conservativo ristrutturazione B. dell acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, individuate dall articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n L aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (ad esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera). L agevolazione spetta sia quando l acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d opera che li esegue. 20
22 Per gli acquisti successivi al 1 ottobre 2006 il limite di euro deve intendersi riferito alla singola unità abitativa e non più al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo ammontare va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto alla detrazione. LE CONDIZIONI RICHIESTE PER FRUIRE DELL AGEVOLAZIONE La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni: l acquisto o l assegnazione dell unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno Il termine immobile deve essere inteso come singola unità immobiliare e l agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione; l unità immobiliare acquistata o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l intero edificio. La norma agevolativa trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante); i lavori devono essere eseguiti dall impresa dal 1º gennaio 2008 al 31 dicembre COSA FARE PER OTTENERE LA DETRAZIONE Per fruire di questa particolare agevolazione non sono necessarie né la trasmissione del modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara né l effettuazione dei pagamenti mediante bonifico. 22
25 5. I PRINCIPALI TIPI DI INTERVENTI AMMESSI ALLA DETRAZIONE IRPEF DEL 36% Ecco un elenco esemplificativo di interventi ammissibili a fruire della detrazione Irpef. In ogni caso, deve essere verificata la conformità alle normative edilizie locali. A. Sulle singole unità abitative INTERVENTI MODALITÀ Accorpamenti di locali Spostamento di alcuni locali da una unità immobiliare ad altra o anche o di altre unità immobiliari unione di due unità immobiliari con opere esterne Allargamento porte Con demolizioni di modesta entità, realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell edificio Allargamento porte e finestre esterne Con demolizioni di modeste proporzioni di muratura Allarme finestre esterne Installazione, sostituzione dell impianto o riparazione con innovazioni Ampliamento con formazione Demolizione e/o costruzione (scale, vano ascensore, locale caldaia, ecc.) di volumi tecnici con opere interne ed esterne Ampliamento locali Demolizione e/o costruzione ampliando volumetrie esistenti (Detraibile, purché non sia un nuovo appartamento) Apertura interna Apertura vano porta per unire due unità immobiliari o altri locali con opere interne o apertura sul pianerottolo interno Ascensore Nuova installazione o sostituzione di quello preesistente (esterno o interno) con altro avente caratteri essenziali diversi, oppure per adeguamento L. 13/89 Balconi Rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti e nuova costruzione Barriere architettoniche Eliminazione Box auto Nuova costruzione (Detraibile, purché reso pertinenziale di una unità immobiliare) Cablatura degli edifici Opere finalizzate alla cablatura degli edifici, a condizione che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali Caldaia Sostituzione o riparazione con innovazioni Caloriferi e condizionatori Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di singoli elementi (Detraibile nelle singole unità immobiliari se si tratta di opere finalizzate al risparmio energetico) Installazione di macchinari esterni Cancelli esterni Nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, dimensioni e colori) da quelle preesistenti Canna fumaria Nuova costruzione interna o esterna o rifacimento modificando i caratteri preesistenti Cantine Effettuazione di suddivisioni interne con demolizioni e ricostruzioni tavolati opere esterne con modifiche delle caratteristiche delle pareti, porte e finestre 25

References: art. 5
 articolo 3
 art. 31
 articolo 1117
 articolo 3
 art. 3
 articolo 3