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Timestamp: 2016-12-09 13:29:13+00:00

Document:
Kauf vermieteter Wohnung (Mieter hohen Alters) welche Möglichkeiten?
Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von carpc, 17.04.2010.
Ich möchte eine Wohnung kaufen (Zwangsversteigerung). Problem:
Die Wohnung ist von einem älteren Ehepaar (etwa 80 Jahre alt) bewohnt Bisher vermiete der Eigentümer die Wohnung unentgeltlich an seine Eltern.
Ich konnte eine Gespräch mit dem älteren Ehepaar führen und stellte folgendes fest:
Nach dem Verkauf wird das Ehepaar nicht aus der Wohnung ausziehen und sich weigern Miete an den zukünftigen Besitzer zu zahlen.
Wie groß sind meine Chancen wenn ich Eigenbedarf beantrage (Zwangsräumung)? Wie groß sind die Kosten dazu (Anwalt, Gericht) ? Wie lange könnte sich sowas hinauszögern bis die Mieter wirklich ausgezogen sind?
Gibt es eine Möglichkeit den Mietern zur Zahlung einer angemessenen Miete zu zwingen (Miete laut Gutachter 570 Euro)? Was passiert wenn die Mieter sich eine angemessen Miete gar nicht leisten können? Wie groß ist das Risiko beim Kauf der Wohnung, dass ich entweder die Mieter nicht rausbekomme oder keine angemessene Miete erhalte?
Diese Fragen sprengen sicherlich die Kompetenz eines Forums, da hier viel von deinem eigenen Geld auf dem Spiel steht.
1) Eigenbedarf nach ZV geht sofort, ohne verlängerte Wartefrist wegen dem Sonderkündigungsrecht.
2) Durchsetzbarkeit ohne Räumungsklage in dem Falle unwahrscheinlich, daher mit Rechtspfleger den Fall durchsprechen und entsprechende Anträge formulieren.
3) Genügend Geld in der Hinterhand, kannst du in so einem Fall zu einem kleinen Prozentsatz des Verkehrswertes Zuschlag bekommen, wenn der Hauptgläubiger mitspielt.
4) Der kostenlose Mietvertrag ist nichtig, da er nicht die Mindestanforderung von 60% des Ortsüblichen erfüllt, und kann daher relativ leicht angefochten werden.
-> Alles meine persönlichen unwissenden Einschätzungen, unbedingt Fachanwalt ZV Recht (Insolvernzverwalter z.B.) hinzuziehen ! Und zu deiner Einschätzungsfrage: 100% dass du sie rausbekommst, es kann nur einige Zeit daueren, und es kann sein, dass Sie aus Wut Substanz zerstören, wenn sie mittellos sind. Da muss man geeignet vorgehen.
Am billigsten ist Umzug bezahlen und Abstandssumme bar anbieten.
Das Risiko keine angemessene Miete zu erhalten ist 100%
Und zu deiner Einschätzungsfrage: 100% dass du sie rausbekommst, es kann nur einige Zeit daueren, und es kann sein, dass Sie aus Wut Substanz zerstören, wenn sie mittellos sind. Da muss man geeignet vorgehen.
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Hast du berücksichtigt, dass das Ehepaar etwa 80 Jahre alt sind und es ja die "Härtefall Regelung: Hohes Alter" gibt....
Original von carpc
Hast du berücksichtigt, dass das Ehepaar etwa 80 Jahre alt sind und es ja die "Härtefall Regelung: Hohes Alter" gibt....Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Also soweit ich weiß, ist ein hohes Alter nicht per se ein Härtefall, da geht es dann um weitere Umstände des Einzelfalles.Auch ein 80-jähriger kann umziehen, kommt halt immer auf die weiteren Umstände an.
In wie weit Härtefälle bei den genannten Sonderregelungen (Eigenbedarf nach ZV, Mietvertrag evtl. ungültig wg. zu niedriger Miete) überhaupt zum tragen kommen, weiß ich allerdings auch nicht.
Also soweit ich weiß, ist ein hohes Alter nicht per se ein Härtefall, da geht es dann um weitere Umstände des Einzelfalles.Auch ein 80-jähriger kann umziehen, kommt halt immer auf die weiteren Umstände an.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Richtig... man wird sich allerdings darüber im klaren sein müssen, dass die weiteren Umstände bei einem hohen Alter häufig vorliegen werden. Original von Thomas76
In wie weit Härtefälle bei den genannten Sonderregelungen (Eigenbedarf nach ZV, Mietvertrag evtl. ungültig wg. zu niedriger Miete) überhaupt zum tragen kommen, weiß ich allerdings auch nicht.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG gibt dem Ersteher die Möglichkeit, mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu kündigen. D.h. also unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses oder von Laufzeitvereinbarungen immer mit einer Frist von 3 Monaten. Die Regeln, die bei der Kündigung eingehalten werden müssen, ändern sich dadurch aber nicht. Es muss also ein berechtigtes Interesse Vorliegen und der Mieter kann nach § 574 BGB wiedersprechen.
Der Aspekt einer sehr niedrigen Miete ist im Gesetz geregelt. Soweit die Mieterinteressen bei nach § 574 BGB durchzuführenden der Interessenabwägung überwiegen, hat der Mieter dadurch nach § 574a Abs. 1 Satz 1 einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältinsses so lange, "wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist". Die Fortsetzung kann allerdings nach Satz 2 nur zu Bedingungen verlangt werden, die für den Vermieter zumutbar sind. Das wird die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Der Nutzer wird die Mietzahlung also kaum verweigern können. Viel interessamter dürfte allerdings ein ganz anderer Aspekt sein: es kann keine unentgeltliche Vermietung geben. Das ist schlechterdings ausgeschlossen, das ein Mietverhältnis die Überlassung einer Sache gegen Entgelt ist. Kein Entgelt, kein Mietverhältnis. Es würde ein Leihvertrag vorliegen und der Verleiher (=Eigentümer) wird die Sache möglicherweise nach § 604 Abs. 3 BGB jederzeit zurück fordern können. Sollte Zeit oder Zweck der Leihe bestimmt sein, käme auch eine Kündigung nach § 605 BGB in Betracht. Was auch immer hier zutreffen sollte: der Leihvertrag unterliegt keinesfalls den Vorschriften über Mietverträge.
Unterstellt man ein Mietverhältnis, wäre der Vermieter vermutlich gut beraten, wenn er vom Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete fordern würde. Bei einer Verweigerung der Zahlung wäre das Mietverhältnis nach der zweiten Mietfälligkeit fristlos zu kündigen. In diesem Fall könnte sich der Mieter auch nicht mehr auf eine Härte berufen.
Interessantes Thema, hier dürfte es aber auf die alte Geschichte mit Recht haben und Recht bekommen hinauslaufen.
NATÜRLICH können die "Mieter" nicht darauf beharren, ewig für lau in der Wohnung zu bleiben. Es kann aber dauern bis Du sie rauskriegst und es kann dauern bis Du sie soweit hast, dass sie oder jemand anders (z.B. ein Amt) für sie bezahlen.
Also wenn Du Lust auf so einen Stress hast (hätte ich nicht) und Dir das leisten kannst und der Preis stimmt, dann schlag zu. Ansonsten lass halt die Finger weg.
Klingt in jedem Fall nach viel Ärger und wird nicht von heute auf morgen gehen.
Nach Rercherchen wird es wohl so sein, wenn der Mieter sich weigert Miete zu zahlen oder der Vermieter mit dem Mieter sich über die Höhe der Miete nicht einigen können, wird vom Gericht eine Miete festgesetzt.
Mit welcher Mithöhe muss ich da rechnen? Ist es die Orstübliche oder wird es niedriger sein? Was passiert wenn sich die Mieter die Miete nicht leisten könnnen (geringe Rente)? Oder setzt dann das Gericht die Miete so niedrig an, dass es für die Mieter finanzierbar ist? Dann wäre für den Vermieter die Miete viel zu niedrig...
Nach Rercherchen wird es wohl so sein, wenn der Mieter sich weigert Miete zu zahlen oder der Vermieter mit dem Mieter sich über die Höhe der Miete nicht einigen können, wird vom Gericht eine Miete festgesetzt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das nützt aber alles nichts, wenn die Mieter nicht zahlen können oder wollen.Also ich würde, wie hier auch schon gesagt wurde, mit einem längeren Rechtsstreit (das kann schnell ein Jahr oder länger sein) und entsprechenden Mietausfällen bis zum endgültigen Rausschmiss der Mieter rechnen.Das sollte man schon in die Anschaffungskosten einkalkulieren.Und dann muß man sehen, ob sich das ganze noch lohnt.
Original von carpcMit welcher Mithöhe muss ich da rechnen? Ist es die Orstübliche oder wird es niedriger sein? Was passiert wenn sich die Mieter die Miete nicht leisten könnnen (geringe Rente)? Oder setzt dann das Gericht die Miete so niedrig an, dass es für die Mieter finanzierbar ist? Dann wäre für den Vermieter die Miete viel zu niedrig...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ich gehe mal stark davon aus, das sich die Miethöhe dann an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren wird.
Das sich so eine Mietfestlegung nach den finanziellen Möglichkeiten der Mieter richtet wird dagegen wohl eher ausgeschlossen sein #9
Ein Gerichte würde hier keine Miete ansetzen, sondern eine Nutzungsentschädigung und diese orientiert sich immer am Mietspiegel.
Die Sache hat sich erledigt. Heute war Versteigerung und ist für 120000 Euro verkauft worden. Verkehrswert liegt bei 104000.
Es gibt schon komische Leute die soviel für eine Wohung zahlen, die sie netmal gesehen haben (von innen) und in der Mieter drin wohnen die keine Miete zahlen.
Es gibt schon komische Leute die soviel für eine Wohung zahlen, die sie netmal gesehen haben (von innen) und in der Mieter drin wohnen die keine Miete zahlen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Tja, manchmal läuft es komisch. Vielleicht will jemand das ganze Objekt haben und braucht die Wohnung dazu. Vielleicht hatte jemand genau 120.000 im Budget und freut sich nun, dass er eine Wohnung dafür bekommen hat. Vielleicht, vielleicht , vielleicht... Meine Denke: Man muss wissen, was einem ein Objekt wert ist und das zu zahlen bereit sein. Wenn es jemand anders mehr wert ist, dann soll er es kriegen, dann sucht man sich eben ein anderes Objekt. Und manchmal bekommt man ja auch noch eine zweite Chance. Wenn sich der erste Käufer übernommen hat, doch keine Finanzierung zu Stande bringt, merkt dass ihm das Ding die Haare vom Kopf frisst, ....
Gefährlich (und möglicherweise zu teuer) wird es immer nur, wenn man ein Ding unbedingt haben will.
Ich rate Dir zu Gelassenheit. Du wirst ein besseres Objekt finden, in dem Du nicht alte Leuts auf die Straße werfen musst.
Thema: Kauf vermieteter Wohnung (Mieter hohen Alters) welche Möglichkeiten?
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References: § 57
 § 574
 § 574
 § 574
 § 604
 § 605