Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Hohe-Aufwendungen-auf-fremdes-Eigentum-ohne-schriftlichen-Vertrag--f182265.html
Timestamp: 2019-12-14 21:21:31+00:00

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www.frag-einen-anwalt.deVertragsrechtgültigHohe Aufwendungen auf fremdes Eigentu...
19.04.2012 14:27 |
ich habe folgende Fragen(n):
Wenn jemand, der ohne schriftliche Absicherung/Vereinbarung, sich auf mündliche, unter Zeugen getroffene Vereinbarungen/Zusagen verlassend, nachweislich (durch Belege, Quittungen, Rechnungen, etc.) soz. "ein Vermögen", d.h. viel Geld in das dadurch an Wert gestiegene Eigentum/Anwesen einer anderen Person (Verwandter ersten Grades) "verbaut" und zudem über lange Zeit sämtliche Hausmeister- und Verwalterarbeiten, sowie selbstdurchzuführende (Instandhaltungs-)Reparaturen übernommen, bzw.durchgeführt hat, im Hinblick darauf, als Gegenleistung mit seinem Ehepartner in o.g. Anwesen lebenslänglich mietfrei zu wohnen (mündliche Zusage unter Zeugen) und o.g. Anwesen als Alleinerbe zu erhalten (mündliche Zusage unter Zeugen), zwar dort in von ihm u.a. ausgebauter ehelicher Wohnung(sämtliche, diese Wohnung betrefende Reparaturen, u.ä.selbst bezahlt) ca. 10 Jahre zusammen mit seinem Ehepartner lebt, dann jedoch vor dem Eigentümer des Anwesens verstirbt, wie stellt sich dann die Rechtslage für seinen überlebenden Ehepartner (Ehe kinderlos) dar?
- Welche Rechte hat in diesem Fall der überlebende Ehepartner?-(Ähnliche Rechte wie ein Mieter, oder mehr, oder weniger?)-
- Ist die mündliche Zusage bzgl. des Wohnrechts gültig?- Oder kann die Wohnung vom Eigentümer beansprucht werden?
- Kann der überlebennde Ehepartner ein schriftlich vereinbartes, abgesichertes (mietfreies?) lebenslanges Wohnrecht (Grundbucheintrag?) fordern und auch erhalten?
gültig gültig Wohnung
Einen Vertrag über lebenslanges unentgeltliches Wohnen kann man durchaus mündlich abschließen (siehe auch die Antwort auf Frage zwei). Eine Norm die dies verbietet gibt es nicht. Aus diesem Vertrag ergeben sich in erster Linie auch die Rechte des Überlebenden Ehegatten was Dinge wie Heiz- und Renovierungskosten anlangt. Im Streitfal wird ein Gericht immer erst versuchen aus den getroffenen Abreden unter Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB eine angemessene Lösung für den Einzelfall zu finden. In erster Linie ist die korrekte Antwort auf die Frage daher: Es kommt auf die Vereinbarung im Einzelfall an.
Wenn sich in einer einzelnen Streitfrage keine Regelung finden lässt - und sich aus dem Geist der Gesamtvereinbarung nichts entnehmen ließe - dann würde man bei einer ergänzenden Vertragsauslegung u.U. dazu kommen können, die gesetzliche Regelung anzuwenden. Die unentgeltliche Überlassung von WOhnraum ist aber nach Ansicht der Rechtsprechung ein Leihvertrag, kein Mietvertrag (vgl. BGH IVa ZR 34/83). Der Überlebende stünde dann - punktuell - eher schlechter da als ein Mieter, wobei man immer den den einzelnen Umstand bewerten muss. Diese Anwendung des Gesetzes zur "Füllung von Vertragslücken" wäre aber nur die letzte Option. Generell ist hier alles einzelfallbezogen, Verallgemeinerungen verbieten sich.
Hier kommt es entscheidend drauf an, was man unter dem Begriff Wohnrecht versteht. Ein mündlicher Vertrag des Inhalts "Du und dein Ehegatte können beide lebenslänglich in der ausgebauten Wohnung leben" ist - zwischen den Parteien des Vertrages - uneingeschränkt gültig. Allerdings ist nur derjenige Eigentümer an den Vertrag gebunden, der diese Zusage auch gemacht hat. Wenn das Haus an eine andere Person veräußert oder vererbt wird, wäre diese in keiner Weise an einen solchen Vertrag gebunden. Hier liegt einer der entscheidenden Vorteile eines grundbuchrechtlich abgesicherten Wohnrechts im Sinne des § 1093 BGB: Dieses bleibt unabhängig von eventuellen Eigentümerwechseln gültig. Zum Anspruch auf ein grundbuchrechtlich abgesichertes Wohnrecht verweise ich auf die Antwort zur dritten Frage.
Ein im Grundbuch abgesichtertes Wohnrecht kann der Überlebende nicht fordern.
Dies hat seinen Grund in den gesetzlichen Formvorschriften: Ein Vertrag, durch den ein im Grundbuch abgesichertes Wohnrecht eingeräumt wird, muss muß gemäß § 873 Abs. 2 BGB vor einem Notar geschlossen werden. Die mündliche Vereinbarung mit dem Eigentüme könnte man als sog. Vorvertrag auffassen. Dies ist ein Vertrag in dem man sich verpflichtet, einen anderen Vertrag (hier über die Gewährung des Wohnrechtes) abzuschließen.
Allerdings gelten für einen Vorvertrag dieselben gesetzlichen Formvorschriften wie für den Hauptvertrag, wie der Bundesgerichtshof seit der Entscheidung BGHZ 61, 48 in ständiger Rechtsprechung urteilt.
Das bedeutet für den konkreten Fall Folgendes:
Jedwede Vereinbarung, welche die Einräumung eines grundbuchrechtlich gesicherten Wohnrechtes oder den Abschluß eines entspr. Vertrags verspricht, notariell beurkundet sein muss. Sämtliche mündlichen Vereinbarungen in diese Richtung sind wegen des Formmangels gemäß § 125 BGB nichtig.
Unter Umständen kann der Überlebende den Abschluß eines schriftlichen Vertrages über lebenslanges mietfreies Wohnen vom Eigentümer fordern. Die Pflicht zum Abschluß eines solchen schriftlichen Vertrages müsste sich aus den mündlichen Vereinbarungen ergeben. Das Gesetz sieht eine Pflicht zum schriftlichen Abschluß eines solchen Vertrages nicht vor. Es verbietet die SChriftform aber natürlich auch nicht. Ergo kommt es hier nur darauf an was mündlich vereinbart wurde (und bewiesen werden kann). Diese Verabredungen gelten.
Abschließend möchte ich noch auf eventuelle Ansprüche aus dem Wegfall der Geschäftsgrundlage hinweisen: Der Überlebende könnte gegen den Eigentümer Anspruch auf Anpassung der getroffenen Vereinbarung haben. Diese Anpassgung könnte u.A. Wertersatz für die zwecklos gewordenen Aufwendungen der Ehegatten auf das Hausgrundstück beinhalten.
Dies wäre unter der Voraussetzung der Fall, dass die Leistungen der Ehegatten / des Verstorbenen viel höher zu bewerten sind als dasjenige was der Eigentümer dem Überlebenden jetzt zugestehen will (Stichwort Wohnrecht). Ferner müsste durch dessen Tod der Wegfall der Geschäftsgrundlage der Vereinbarungen gegeben sein. Der Bestand einer Ehe kann durchaus Geschäftsgrundlage für Zuwendungen z.B. von / an Schwiegereltern sein. Die Folge können erhebliche Ansprüche auf Ersatz sinnlos gewordener Aufwendungen sein, wie zum Beispiel die Entscheidung BGH NJW 03, 510 zeigt.
Es ist also keineswegs gesagt das der Eigentümer der "Sieger" in einer solchen Kostellation ist weil er ein grundbuchrechtlich abgesichertes Wohnrecht aufgrund des Formmangels nicht mehr gewähren will. Es kann im Einzelfall durchaus so sein, dass der Überlebende so hohe Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen hat, dass der Eintrag eines Wohnrechts oder sogar eine Berücksichtigung im Testament die weitaus günstigere Lösung darstellt.
Alles in allem sind derartige Fälle aber so komplex, dass man die - stark einzelfallbezogenen - Probleme auf dieser Plattform nur anreissen kann. Eine eingehende persönliche Beratung durch Kollegen vor Ort ist hier anzuraten.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Abschließend noch der Hinweis dass neu hinzutretende Fakten die rechtliche Bewertung entscheidend ändern können.
Nachfrage vom Fragesteller	26.04.2012 | 16:30
Bzgl. meiner Nachfrage(n), die sich v.a. aus der von Ihnen erteilten Rechtsauskunft ergibt(ergeben), möchte ich voranschicken, dass ich, falls die füre Ihre Beantwortung erforderlich ist, gerne, falls dies möglich ist, meinen Einsatz erhöhe, bzw. aufstocke.
1) Inwiefern ergeben sich Rechte für den überlebenden Ehepartner, was Dinge wie Heizung und Renovierungskosten anbelangt? Heißt dies, dass im geschilderten Fall der überlebende Ehepartner für Heizungs- und Renovierungskosten aufkommen müßte?
2) Meinen Sie mit:"..., dann würde man bei einer ergänzenden Vertragsauslegung u.U. dazu kommen können, die gesetzliche Regelung anzuwenden...", dass die gesetzliche Regelung:"Leihvertrag bedeutete und dies die schlechtest mögliche Regelung darstellte? Ist es deshalb besser, auf der Basis eines mündlichen Vertrages zu verhandeln?(Falls der Eigentümer die mündlich getroffenen Vereinbarungen in Abrede stellt:Berufung auf das "Kaufmannsehrenwort" - BGHZ 48, 396- ?)
3) Wenn zwischen dem überlebenden Ehepartner und dem Eigentümer ein schriftlicher Vertrag über ein lebenslanges, mietfreies Wohnen zustandegekommen ist, wie stellt sich dann die Rechtslage dar, falls der überlebende Ehepartner die Wohnung, z.B. aus gesundheitlichen Gründen oder wegen Arbeitsplatzwechsels nicht mehr nutzen kann?
a) Kann dann das Wohnrecht an der Eigentümer soz. "verkauft", bzw. in einen entsprechenden Wertersatz umgewandelt werden, wird der überlebende Ehepartner entsprechend entschädigt?
b) Kann edr überlebende Ehepartner über das "Sprungbrett" Wohnrecht - etwa leichter, als ohne Vorhandensein dieser Grundlage - an Wertersatz/Ausgleichszahlungen gelangen? Siehe auch: 4),5),6),7).
4) Falls es, ohne, dass ein schriftlicher Vertrag bzgl. des Wohnrechts zustandegekommen ist, zum Streitfall kommt und der Eigentümer versucht, mittels Mietkündigung (wohl eher nicht, da "Leihe") oder Räumungsklage (Eigenbedarf) den überlebenden Ehepartner aus der Wohnung zu befördern:
a) Wie kann sich der überlebende Ehepartner -falls überhaupt- dagegen wehren?
b) Kann der Eigentümer Erfolg damit haben?
5) Falls der Eigentümer mit 4) Erfolg hat, könnte dann der überlebende Ehepartner den von Ihnen erwähnten Wertersatz verlangen und de facto auch erhalten?
a) Falls ja: Muß er dazu vor einer Forderung ausgezogen sein?
b) Errechnet sich der Wertersatz aus der Summe der tatsächlichen Aufwendungen insgesamt oder aus der Differenz des Wertes des betreffenden Anwesens vor- bzw.-nach den Aufwendungen des Verstorbenen/geleistet Habenden?
c) Egal, ob a)oder b): Erhielte der überlebende Ehepartner "alles" oder den Prozentsatz, nach dem er seinen verstorbenen Ehepartner beerbt?
6) Falls der überlebende Ehepartner direkt an Wertersatz, ohne Vorhandensein eines schriftlichen Vertrages über lebenslanges, mietfreies Wohnrecht und ohne vorherige Aktion des Eigentümers, gelangen möchte:
a) Muß er vor einer Forderung aus der betreffenden Wohnung ausgezogen sein?
b) Sollte er klugerweise vor Beabsichtigung einer Forderungsstellung ausgezogen sein?
7) In allen von Ihnen angeführten Urteilen (soweit ich diese richtig verstanden habe) lebt der "Leistungserbringer" und wird in seinen Erwartungen, hinsichtlich derer er aufgewendet hat, enttäuscht. Z.B.:Vater tätigt hohe Aufwendungen für Kind/Schwiegerkind, in Erwartung des Fortbestandes der Ehe. Bei Ehescheidung wird die Erwartung des Vaters, die Ehe habe Bestand, enttäuscht. Der "andere Teil" (Kind und Schwiegerkind) enttäuscht die in ihn gesetzten Erwartungen.
Wenn, wie im geschilderten Fall, derjenige, der die Aufwendungen hinsichtlich dessen, mit seinem Ehepartner lebenslanges Wohnrecht ausüben zu können und Alleinerbe des von im "in Schuß gehaltenen" und werterhöhten Anwesens zu werden, vor dem von ihm zu beerbenden Eigentümer verstirbt, dann enttäuscht nicht der "andere Teil" (Eigentümer) die Erwartungen des Leisters, sondern die Erwartungen können aus einem in der Person des Aufwendenden liegenden Grund- (Vor-versterben-nicht erfüllt werden. Der Verstorbene hat lebenslang in der betreffenden Wohnung gewohnt; erben kann er nicht, da vorverstorben.
a) Treffen die von Ihnen genannten Urteile trotzdem zu? Bzw.:
b)Wer trägt hier das Risiko?
c) In welcher Position befindet sich der überlebende Ehepartner? Erbt er die Ansprüche, die sein verstorbener Ehepartner, lebte er noch, und der Eigentümer hätte die Erwartungen des Leistungserbringers enttäuscht, gehabt hätte?-Ansprüche indirekt über den Verstorbenen gegenüber dem Eigentümer?
Besteht vielleicht ein Anspruch des überlebenden Ehepartners direkt gegenüber dem Eigentümer "nur" bzgl.eines lebenslangen, mietfreien Wohnrechts, welches er etwa in Wertersatz umwandeln kann? Siehe 3)
8) In den aus ihren Angaben gefundenen Urteilen (insofern ich diese richtig verstanden habe) zur zurückzufordernden Schenkung erbringt der Leistende eine Aufwendung nicht in der Absicht/Erwartung, die Aufwendung zurückzuerhalten:Z.B.:Aufwendung an Kind/Schwiegerkind soll bei Fortbestand der Ehe (Erwartung) bei diesen verbleiben. Erst wenn durch Ehescheidung die Erwartung des Fortbestandes der Ehe zunichtegemacht wird, kann die Aufwendung als Schenkung bezeichnet und zurückgefordert werden.
Im von mir geschilderten Fall werden vom Leistungserbringer Aufwendungen erbracht, im Hinblick darauf, dass die Aufwendungen an ihn zurückfließen (Wohnrecht für die Eheleute/Erbe). Gelten bei diesem Sachverhalt die Aufwendungen auch als Schenkung? - (Das Vorversterben des Leistenden liegt nicht in der hand des Eigentümers)-
9) Kann im "worst case" der überlebende ehepartner völlig leer ausgehen?
10) Gehört bei geschilderter Konstellation eine Einbauküche (übliches Markenfabrikat) dem Käufer (Leistender) oder dem Eigentümer des Anwesens?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.04.2012 | 21:30
Das kommt auf die geschlossene Vereinbarung an. Grndsätzlich kann man diese Kosten durch Vertrag so verteilen wie man möchte. Wenn nichts audrücklich vereinbart wurde dann liegt es nahe eine stillschweigende Vereinbarung des Inhalt anzunehmen dass derjenige die Kosten weiter trägt der sie bislang auch schon getragen hat. In den meisten Fällen wird das der Inhaber des Wohnrechts sein.
Nein, das habe ich nicht gemeint. Was ich meinte ist dass hier zunächst in erster Linie die getroffene Vereinbarung gilt. Diese wird im Streitfalle zunächst ausgelegt bis man gar nicht mehr weiterkommt. Wenn dann eine Regelung gebraucht wird für Dinge welche die Parteien nicht geregelt haben greift man auf das Gesetz - in unserem Falle zunächst die Normen zum Leihvertrag - zurück. Eine Wahl ob man nach den mündlichen Vereinbarungen oder dem Gesetz geht hat man nicht.
Bitte nageln Sie mich nicht fest ob die Normen zur Leihe die "schlechteste" Regelung (für wen eigentlich? ...und in welcher Situation?) sind. Eine Wahl hat man ohnehin nicht; siehe oben.
Wenn die mündlichen Vereinbarungen bestritten werden muss man sie vor Gericht beweisen, in der Regel durch Zeugen. Im Prozeß muss jede Partei die Vereinbarung beweisen, aus der sie konkret einen Anspruch herleitet. Weil das -besonders mittels Zeugen - sehr schwierig sein kann, ist der Ausgang solcher Prozesse so ungeheuer schwer verherzusagen. Auf das Kaufmannsehrenwort o.ä. kann man sich nicht berufen. Vor Gericht zählt letztlich nur was bewiesen werden kann. Aus diesem Grund sind mündliche Verträge über solch wichtige Gegenstände im Grunde ein juristischer Albtraum.
Grundsätzlich sind Wohnrechte (auch im Grundbuch eingetragene) nicht zu kapitalisieren, wenn der Berechtigte die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen aufgeben muss. (Dies ist nur üblich wenn die Immobilie verkauft wird und der Erwerber so das Wohnrecht aus dem Grundbuch bekommt.)
Da das Recht aber eine Gegenleistung für die Dienste des verstorbenen Ehegatten darstellt liegt hier eine Art Altenteilsvertrag vor. Die Rechtsprechung hat bei notwendiger Heimunterbringung schon - über das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage - die Kapitalisierung nicht mehr nutzbarer Wohnrechte angeordnet. Das heisst aber nicht dass der Überlebende auch ohne Pflegebedüftigkeit einen Anspruch auf Umandlung in Geld hat. Er kann natürlich versuchen zu verhandeln: Zahlst du freiwillig, bekmmst du mich los...
Die Eigenbedarfskündigung ist Mietrecht und insofern nicht anwendbar. Wenn der überlebende Ehepartner ein lebenslanges Recht beweisen kann ist er grundsätzlich unkündbar. Er muss sein Recht aber im Prozess beweisen können. Das dies mittels Zeugen eine Lotterie sein kann hatte ich oben beschrieben.
Wenn der Überlebende sein Wohnrecht nicht beweisen kann wird er es u.U. extrem schwer haben Ersatz zu bekommen. In diesem Falle geht das Gericht ja davon aus dass kein mündlicher Vertrag vorlag. Die Ehegatten hätten dann sehenden Auges einfach in fremdes Eigentum investiert. Dafür gäbe es keinerlei Ersatz. Da eine solche Handlung aber nach aller Lebenserfahrung serh unwahrscheinlich ist spricht dies wieder für einen Vertrag. Ein Auszug spielt hier keine Rolle.
Siehe oben: Direkte Ansprüche auf Ersatz sehe ich vorläufig nicht. Die Gegenleistung ist ja das Wohnrecht, nicht Ersatz in Geld. Einen Zusammnehand mit einem Auszug sehe ich bei solchen Forderungen auch nicht.
Die Urteile "passen" insofern nicht als die Schwiegereltern geleistet haben, richtig. Fakt ist aber dass auch Leistungen an Schwiegereltern im Vertrauen auf den Fortbestand der Ehe im Weg der Anpassung nach dem Wegfall der Geschäftsgrundlage modifiziert werden können.
Bei nochmaliger Prüfung der Sache halte ich an der Idee Modifizierung des Vertrages durch Wegfall der Geschäftsgrundlage fest, würde das Ganze aber eher bei den angesprochenen Altenteilsverträgen einordnen: Wenn das Wohnrech viel weniger wert ist als die Aufwendungen der Ehegatten und der Überlebende nicht erben soll kann er grundsätzlich eine geeignete Anpassung des Vertrages verlangen als Ausgleich. Problematisch könnte dies werden falls der Vorverstorbene nicht im Testament des Eigentümers stand; ein mündliches Erbversprechen ist schon aus Formgründen nichtig.
Der Überlebende erbt - falls er seinen ehepartner beerbt - auch eventuelle Ansprüche gegen den Eigntümer.
Ein Recht des Überlebenden auf Wertersatz gegen den Eigentümer sehe ich nicht, s.o.
Hier hatte ich die Konstellation im Auge dass der Überlebende sein Wohnrecht nicht beweisen kann. Wenn nun die Aufwendungen viel mehr wert wahren als das was die Eheleute gemeinsam "abwohnen" konnten könnte man argumentieren dass der überschießende Teil "geschenkt" war in der Erwartung den Eigentümer zu überleben und zu beerben; Dagegen kann dann auch der Eigentümer wenig einwenden. Wenn nun der Überlebende darlegt "es ist nach Treu und Glauben unzumutbar dass wir soviel mehr gegeben haben als wir (und ich allein) bekommen haben", dann dürften Ausgleichsansprüche bestehen. Insbesondere kann das Bestreiten des Wohnrechtes / eine eventuelle Räumungs auch den Tatbestand des § 530 erfüllen; eine Schenkung wäre dann vom Überlebenden widerrufbar. Insgesamt waren das aber "nur" erste Gedankengänge im Rahmen der Erstberatung. Je nachdem wie sich dieser komplizierte Fall entwickelt kann sich auch die Bewertng ändern.
Wenn Sie unter worst case auch sehr unwahrscheinliche Konstellationen fassen, dann ja. Falls es dem Ehepartner vollkommen misslingen sollte die entsprechenden Vereinbarungen darzulegen und zu beweisen könnte er theoretisch leer ausgehen. Diesen Fall halte ich aber für recht unwahrscheinlich.
Typische Juristenantwort: Es kommt darauf an. Wesentlicher Bestandteil des Gebäudes im Sinne der §§ 93, 94 BGB wird die Küche nach Auffassung der Gerichte im süddeutschen Raum nicht. Bei Vorliegen eines unkündbaren Dauerwohnrechtes kann es aber sein dass der Inhaber des Wohnrechts die Küche - auch als Gegenleistung für das Wohnrecht - stillschweigend an den Eigentümer als Zubehör des Hauses im Sinne des § 97 BGB übereignet hat. Letztlich kommt es auch hier darauf an was die Parteien vereinbart haben und was sich beweisen lässt.

References: § 242
 BGH 
 § 1093
 § 873
 § 125
 BGH 
 § 530
 § 97