Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ilpb2-4511-1-1048-15-2-mki
Timestamp: 2018-03-19 14:57:05+00:00

Document:
ILPB2/4511-1-1048/15-2/MKI | Interpretacja indywidualna
Wnioskodawca pyta czy przychody z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości będą zwolnione przedmiotowo z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
ILPB2/4511-1-1048/15-2/MKIinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22 października 2015 r. (data wpływu 23 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – jest:
nieprawidłowe – w odniesieniu do zwolnienia z opodatkowania dochodu w związku z wydatkowaniem przychodu na zakup działki budowlanej nad morzem i budowę na niej domu mieszkalnego,
W dniu 23 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Wnioskodawca w dniu 8 kwietnia 2011 r. otrzymał od brata aktem darowizny dom, który 16 lipca 2015 r. sprzedał za kwotę 489.500,- zł.
W dniu 13 marca 2013 r. Zainteresowany kupił pod Wrocławiem za kwotę 115.000,- zł działkę budowlaną z rozpoczętą budową, którą w dniu 13 kwietnia 2015 r. sprzedał za kwotę 120.00,- zł.
W dniu 10 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca kupił lokal mieszkalny we Wrocławiu przy ul. za kwotę 275.000,- zł, w którym obecnie mieszka.
W dniu 23 lipca 2015 r. Zainteresowany kupił w miejscowości działkę budowlaną z pozwoleniem na budowę za kwotę 209.000,- zł, na której ma zamiar wybudować dom, w którym po wybudowaniu planuje zamieszkać.
Obecnie Wnioskodawca jest osobą samotną, niepracującą, niezależną finansowo, gdyż ponad 20 lat mieszkał i pracował w Wielkiej Brytanii i Hiszpanii. Kupił mieszkanie, aby mieć gdzie mieszkać w trakcie budowy. Zainteresowany nie wyklucza podjęcia pracy we Wrocławiu. Po wybudowaniu domu planuje także tam zamieszkać, między innymi także po to by móc oddawać się swojej wieloletniej pasji grze amatorskiej na perkusji. W obu tych nieruchomościach Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej oraz nie zamierza ich wynajmować.
Zainteresowany poza tym zamierza kupić działkę budowlaną nad morzem, na której planuje wybudować dom mieszkalny (nie letniskowy i nie rekreacyjny), w którym zamieszkiwałby w miesiącach letnich, a także mógłby mieszkać ze swoim nieletnim synem, który mieszka w Hiszpanii, ale każde wakacje spędza z Wnioskodawcą.
Czy wydatki poniesione na zakup mieszkania oraz działki budowlanej a także przyszłe wydatki na budowę domu pod Wrocławiem poniesione do końca 2017 roku, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 Wnioskodawca może uznać jako wydatki pomniejszające podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w zeznaniu PIT-39...
Czy ewentualne wydatki na zakup działki nad morzem wraz z wydatkami na budowę domu można odliczyć na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 i uznać jako wydatki pomniejszające podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w zeznaniu PIT-39...
Zdaniem Wnioskodawcy wydatki przedstawione we wniosku czyli wydatki określone w pytaniu 1) i 2) mogą być uwzględnione jako wydatki pomniejszające podstawę opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT ponieważ ustawodawca nie ograniczył wydatków na własne cele mieszkaniowe do wydatków poniesionych na jedną nieruchomość, a wydatki poniesione przez Zainteresowanego oraz wydatki przyszłe mieszczą się w katalogu zawartym w art. 21 ust. 25-30 Ustawy o PIT i są ponoszone wyłącznie na własne cele mieszkaniowe – zakup mieszkania i działki pod Wrocławiem, a także zakup działki nad morzem i wydatki na budowę domów w przyszłości do końca 2017 roku.
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn.zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonaneprzed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych określonych w tym przepisie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Jak z powyższego wynika, dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.
Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawca sprzedał w 2015 r. dom nabyty w 2011 r. oraz działkę budowlaną z rozpoczętą budową nabytą w 2013 r.
Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że kwestią bezsporną jest to, że nabycie przez Wnioskodawcę w drodze darowizny domu nastąpiło w 2011 roku oraz to, że przychód ze sprzedaży tego domu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym ponieważ zbycie ww. domu nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia w drodze darowizny przedmiotowej nieruchomości przez Zainteresowanego.
Bezspornym jest również to, że nabycie działki budowlanej z rozpoczętą budową nastąpiło w 2013 roku oraz to, że przychód z jej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym ponieważ zbycie ww. działki nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia w drodze umowy kupna.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Zgodnie zaś z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł na podstawie art. 30e ust. 5 ww. ustawy.
Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu nabytego w 2011 r. w drodze darowizny zastosować należy przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy, który stanowi, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub praw przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Natomiast przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia działki budowlanej z rozpoczętą budową domu należy zastosować przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy, który stanowi, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Na podstawie art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa wyżej ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), o których mowa we wcześniej cytowanym art. 19 ustawy nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związane z zamiarem sprzedaży nieruchomości.
Na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego podstawę obliczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowi dla Wnioskodawcy dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości – wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia – a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d i 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Zgodnie z art. 21 ust. 26 ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Jednak w związku z art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
nabycie gruntu lub udział w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
Podkreślenia wymaga fakt, że zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków na zakup nieruchomości lub lokalu mieszkalnego. Ze zwolnienia tego wypływa bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Jest to cel nadrzędny, przez pryzmat którego należy interpretować ww. przepis. Realizacja tego celu powinna polegać na tym, że w przypadku nabycia nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nabytej nieruchomości takie cele realizować, a więc mieszkać.
U podstaw omawianego zwolnienia leży założenie, że celem ustawodawcy jest zwolnienie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i przeznaczenie uzyskanych środków na realizacje własnych celów mieszkaniowych. Zapis ten z założenia zatem wyklucza z zakresu działania zwolnienia wszystkie te inwestycje, które własnym potrzebom podatnika nie służą. Realizacja własnych celów mieszkaniowych jest podstawową przesłanką dopuszczającą w ogóle przedmiotowe prawo do zwolnienia.
W świetle powoływanych przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy decyduje wydatkowanie, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, dochodu ze sprzedaży darowanej nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Podsumowując, w przypadku wydatkowania środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny oraz działki budowlanej z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego przez Wnioskodawcę na zakup nieruchomości – mieszkania, w którym obecnie mieszka, a także działki budowlanej, na której ma zamiar dokonać wydatków na budowę domu z zamiarem zamieszkania tam w przyszłości, a więc w przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości na realizację wskazanych wyżej własnych celów mieszkaniowych do końca 2017 r. uzyskany z tego tytułu dochód będzie korzystał ze zwolnienia obejmującego taką jego część, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Zgodzić się należy z Wnioskodawca, że ustawodawca nie ograniczył wydatków na własne cele mieszkaniowe do wydatków poniesionych na jedną nieruchomość.
Ustosunkowując się do kwestii, której dotyczy pytanie nr 2 wskazać należy, że zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 28 nie korzystają ze zwolnienia wydatki poniesione na nabycie gruntu lub budowę budynku - przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji legalnej pojęcia budynku mieszkalnego. Z wykładni systemowej można wywieść, że w pojęciu tym mieści się także pojęcie budynku mieszkalnego letniskowego. Co do zasady, o tym czy dom można uznać za letniskowy (rekreacyjny) czy za budynek mieszkalny, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a decyduje jednak jego przeznaczenie.
Co prawda we wniosku wskazane zostało, że dom mieszkalny wzniesiony na działce budowlanej nad morzem nie będzie domem letniskowym ani rekreacyjnym, ale Zainteresowany wyraźnie wskazał, że będzie on wykorzystywany w sezonie letnim oraz na wakacje spędzane z synem.
Zatem bezspornie z tego wynika, że Wnioskodawca w tym budynku nie będzie realizował własnych celów mieszkaniowych, a będzie to cel rekreacyjny.
Przyjmując zatem stanowisko sądów, że o przeznaczeniu budynku decyduje jego faktyczne wykorzystanie to uznać należy, że będzie to dom przeznaczony na cele rekreacyjne, o którym mowa w art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Skoro to jest dom rekreacyjny, bo wykorzystywany będzie sezonowo np. na wakacje ze synem to również działka, na której byłby on wzniesiony, mimo że jest to działka budowlana stanowić będzie działkę o przeznaczeniu rekreacyjnym.
Przepis art. 28 mówi o przeznaczeniu, a więc faktycznym wykorzystaniu gruntu lub budynku nie zaś o prawnej kwalifikacji (np. zgodnie z prawem budowlanym) działki czy budynku.
Podsumowując, w świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 2 uznać należy za nieprawidłowe ponieważ wydatki poniesione na zakup działki nad morzem wraz z wydatkami na budowę na niej domu nie są wydatkami na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 25 ustawy w konsekwencji zatem wydatki te nie korzystają ze zwolnienia przez co nie pomniejszą podstawy opodatkowania.
IPTPB2/4511-615/15-3/Aku | Interpretacja indywidualna
IPTPB2/4511-632/15-4/SŻ | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > ILPB2/4511-1-1048/15-2/MKI

References: art. 21
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 28
 art. 21
 art. 21