Source: https://mepa.cpau.org/C22
Timestamp: 2020-01-25 03:42:57+00:00

Document:
C-22 LA CONTRATACION DE SERVICIOS PROFESIONALES
Las relaciones entre un arquitecto y su cliente pueden formalizarse por distintos medios pero, cuando ambos han definido y acordado sus requerimientos y obligaciones resulta conveniente que los establezcan mediante contratos.
Este documento se complementa con el documento C.05 Las relaciones del arquitecto con su comitente y sirve de introducción a los modelos de contratos editados por el Consejo: varios relacionados con el proyecto y dirección de obras y otros con distintos servicios profesionales cuya prestación es requerida cada vez con más frecuencia: proyecto y construcción, supervisiones, auditorías, representaciones técnicas, dirección ejecutiva y seguridad e higiene.
Incluye una versión anotada del documento A-301 Modelo de contrato de proyecto y dirección, con comentarios a sus disposiciones y recomendaciones para incorporar en sus espacios libres, la información específica del encargo
Contratos Arquitecto / Comitente
1.1 Naturaleza de los contratos arquitecto/comitente. Responsabilidades
1.2 Condiciones y características de los modelos de contratos del CPAU
Modelos de contratos en relación con el proyecto y dirección de obra
2.1 Versión anotada del documento A-301 Contrato de proyecto y dirección
2.2 Documento A-302 Contrato de anteproyecto
2.3 Documento A-303 Contrato de proyecto
2.4 Documento A-304 Contrato de dirección de obra
2.5 Documento A-305 Contrato abreviado de proyecto y dirección
2.6 Contratos de dirección ejecutiva
2.7 Documento A-311 Disposiciones adicionales a los contratos de dirección para trabajos por administración
2.8 Documento A-312 Disposiciones adicionales a los contratos de dirección para el encargo de dirección ejecutiva
Modelos de contratos en relación con otros servicios profesionales
3.1 Documento A-309 Contrato de supervisión
3.2 Documento A-310 Contrato de auditoría
3.3 Documento A-313 Contrato por el servicio de seguridad e higiene en obra
3.4 Documento A-315 Contrato Representante técnico/Constructor
Modelos de contrato de proyecto y construcción
4.1 Documento A-306 Contrato de proyecto y construcción
4.2 Documento A-308 Contrato abreviado de proyecto y construcción
Contratos del arquitecto con otros profesionales
5.1 Documento A-307 Contrato Director de proyecto/Especialista
En el documento Las relaciones del arquitecto con su comitente (C-05-05) se tratan el tema contratos en forma genérica y se hacen referencias a este documento. A manera de introducción se considera conveniente transcribir dos recomendaciones formuladas en dicho documento.
Las relaciones entre un cliente y su arquitecto pueden ser convenidas en distintas formas, pero cuando ambos han acordado sus requerimientos y obligaciones, resulta conveniente que lo hagan mediante alguna formalidad, idealmente mediante contratos.
La escasa envergadura o simplicidad de un encargo o el conocimiento o familiaridad que pueden vincular a las partes no es razón para soslayar la suscripción de contratos. La gran ventaja de los contratos es que lo escrito permanece, mientras que lo acordado informalmente puede ser olvidado o mal interpretado, especialmente en aquellos casos en que se prevé una prolongada relación entre las partes o cuando pueden intervenir interlocutores que no participaron en los acuerdos iniciales.
Hay otra razón, de índole casi didáctica: la lectura y discusión del contrato con un comitente le informa sobre una variedad de aspectos que es conveniente que conozca desde el primer momento y que, en caso contrario, posiblemente hubieran quedado relegados y con posibilidad de originar desacuerdos o conflictos en la medida en que más adelante pudiesen ir surgiendo.
No existe total acuerdo entre tratadistas y magistrados acerca de la naturaleza jurídica que se atribuye a los distintos tipos de contratos que instrumentan las relaciones del arquitecto con su comitente, a los que se considera en algunos casos de locación de obra y en otros, de locación de servicio. La cuestión se trata en el documento Las relaciones del arquitecto con su comitente (C-05).
El arquitecto que actúa en forma independiente, contrae responsabilidad civil ante su comitente y terceros por el perjuicio ocasionado por los incumplimientos, errores u omisiones cometidos por él y cualquiera de sus colaboradores. En la relación de dependencia la responsabilidad civil se limita a aquellos daños ocasionados por el profesional al empleador doloso o culposo en el desempeño de las tareas.
La responsabilidad penal recae exclusivamente en el profesional probadamente culpable de un hecho que merezca sanción de tal índole.
Todos los modelos de contratos editados por el Consejo procuran reunir condiciones de claridad, practicidad, versatilidad, respaldo y equidad. Son de uso recomendado pero no obligatorio y han sido previstos con la flexibilidad suficiente como para que, luego de completar los espacios libres con la información específica del encargo, puedan ser utilizados sin necesidad de introducirles cambios. Por supuesto que pueden servir de guía para la redacción de otros contratos
Todos los modelos editados comprenden:
cláusulas con disposiciones que comprenden espacios libres para incorporar la información específica del encargo y cláusulas constituidas por “textos cerrados”, que no requieren complemento alguno y que son disposiciones con condiciones generales y doctrina del Consejo
una cláusula final, denominada “Otros acuerdos de las partes” que es el lugar indicado para dejar constancia de la supresión, el agregado o la modificación de disposiciones existentes
el cierre, para incorporar lugar, fecha y firmas del contrato.
Es conveniente que la iniciativa para la redacción del contrato la tome el arquitecto luego de convenir los términos más importantes con su comitente. Es preferible que el abogado del comitente, eventualmente proponga cambios al proyecto de contrato redactado por el arquitecto y no que éste tenga que rehacer totalmente el preparado por un letrado usualmente desconocedor de los requerimientos específicos de los servicios profesionales que brindan los arquitectos.
En cuanto a la oportunidad para suscribir un contrato de proyecto y dirección se recomienda:
acordarlos y firmarlos lo más tempranamente posible (para cualquier tipo de servicio profesional)
no iniciar tareas de anteproyecto sin contar con una nota de encargo, carta de intención o propuesta escrita del arquitecto conformada por el comitente(C-05-04)
no iniciar tareas de documentación de proyecto ni de dirección de obra sin un contrato firmado.
MODELOS DE CONTRATOS EN RELACION CON EL PROYECTO Y DIRECCION DE OBRA
Al momento de esta edición la serie de modelos de contrato editados por el Consejo en relación con proyecto y dirección de obras de arquitectura comprende los siguientes documentos:
(A-311) Disposiciones adicionales a los contratos para el encargo de dirección por administración
(A-312) Disposiciones adicionales a los contratos para el encargo de dirección ejecutiva
Este documento ha sido previsto para su utilización en “encargos completos” de mediana envergadura y complejidad y puede constituir una buena base para encargos con mayores exigencias. Es un documento probado y se recomienda su utilización con la menor cantidad de alteraciones posibles. Es de uso recomendado, no obligatorio y posee 10 cláusulas de las que sólo 5 deben ser completadas por las partes.
A continuación figura la nueva versión anotada correspondiente a la edición 2017 de este documento, que incluye comentarios a sus disposiciones y recomendaciones para incorporar la información específica del encargo la información específica del encargo en sus espacios libres.
DOCUMENTO A-301
Entre ...……………………………………........................…, en adelante el “Comitente”, con domicilio en………..…… …………………………….…….por una parte y por la otra ………………………....…………………………….…………,en adelante el “Arquitecto”, con domicilio en………………. ….………………………………,, matrícula número…..........
del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo CPAU), convienen celebrar el presente contrato.
Para completar los espacios libres se debe tener en cuenta:
Si alguna de las partes está constituida por una o más personas que firman el contrato, basta con indicar sus nombres y apellidos.
Si alguna de las partes está constituida por una o más personas y alguna de ellas no firma el contrato, luego de su nombre y apellido se debe agregar “representada en este acto por......., en virtud del poder otorgado por el Escribano......de fecha.......
Si el comitente es una persona jurídica, se deberá indicar la designación de esta, seguida por “representada en este acto por........, en su condición de............, en virtud del ……………………………………. .....................Los espacios libres se deben completar con el nombre y apellido de la persona que actúa en representación, cargo o función que desempeña y el tipo y fecha del instrumento que la autoriza: estatuto, acta, poder, etc
El Comitente encarga al Arquitecto y este acepta la realización del proyecto y dirección de la obra cuyas características principales figuran en 1.2 a 1.7
La obra corresponde al Grupo .......................…………......
En 1.2 se debe agregar el o los grupos de obra comprendidos en el encargo y si es obra nueva, de ampliación y/o refección, de demolición parcial o total, etc.
El destino de la obra es ……..……………………………….
En 1.3 se debe agregar la información que defina sintéticamente el destino de la obra, como p.ej.: “colegio secundario”, “vivienda individual” o “sucursal bancaria”.
La ubicación de la obra es ..………………………………...
En 1.4 se deben agregar los datos de ubicación del terreno o de la propiedad afectados por la obra: calle, número y la localidad o ciudad correspondiente. Conviene tener en cuenta las siguientes circunstancias:
si el predio carece de numeración, mencionar la de los predios linderos o las distancias a esquinas y/o agregar la designación catastral, la mención de la localidad y /o la referencia a mojones.
si el predio no está deslindado se recomienda dejar constancia de la obligación del comitente de encargar su amojonamiento a un profesional habilitado, por ejemplo con la frase "en el predio con designación catastral......., cuyo amojona-miento encomendará el comitente a un profesional habilitado, dentro de ............... días de la firma del contrato.“
La superficie cubierta estimada es de............................m2 y el costo tentativo de la obra, incluido impuesto al valor agregado, es de pesos .................................................…..
En 1.5 las partes deben convenir ambas estimaciones a la fecha del contrato, tentativas y provisorias, pero imprescindibles, p.ej.:
como referencia preliminar para ponderar la envergadura, complejidad y nivel de especificación del proyecto.
como referencia para posteriores reajustes de honorarios, si corresponde.
como referencia para el cálculo de honorarios en caso de interrupción del encargo, en ausencia de una estimación o presupuesto posterior.
El plazo estimado previsto para la construcción de la obra es…....................................
En 1.6 se debe establecer el plazo de construcción previsto tentativamente en función de la envergadura y complejidad de la obra, recursos económico-financieros y otras necesidades del comitente. El plazo es un dato que conviene preestimar porque:
tiene relación con los sistemas constructivos a adoptar para el proyecto y la construcción de la obra y con la adopción de las modalidades para adjudicar y contratar los trabajos.
incide directamente en la duración de las tareas y gastos de la DO y por ende, el honorario pactado en 4.1 debe quedar condicionado al plazo aquí establecido, el que constituye un importante antecedente en caso de que el arquitecto desee presentar algún reclamo por este motivo.
La modalidad prevista para la contratación y construcción de la obra es ……………………..…………...……………….
En 1.7 se debe incorporar la modalidad de contratación más previsible a la fecha del contrato. Como las diversas alternativas pueden incidir en las tareas y obligaciones del arquitecto y en el honorario a percibir, el honorario que se pacta en 3.1 conviene que quede condicionado a la modalidad de contratación aquí establecida.
En base al programa de necesidades proporcionado por el Comitente y los ajustes que acuerden las partes, el Arquitecto confeccionará el programa de necesidades definitivo.
En base al programa de necesidades definitivo, el Arquitecto tendrá a su cargo la prestación de los servicios profesionales de croquis preliminar, anteproyecto, documentación de proyecto, llamado a licitación, estudio de propuestas y dirección de obra, de acuerdo con lo establecido en el documento A-115 y la doctrina del Consejo.
Los servicios profesionales mencionados en 2.2 comprenden los correspondientes a obras de arquitectura, estructuras e instalaciones e incluyen las siguientes tareas...........................................................
En el espacio libre de 2.3 se debe agregar:
las estructuras e instalaciones comprendidas en la obra, con la sola exclusión, en su caso, de aquellas que estén a cargo de especialistas contratados directamente por el comitente, quienes serán coordinados y dirigidos por el arquitecto. La doctrina del Consejo sostiene que los servicios de proyecto y dirección de una obra de arquitectura incluyen en forma inseparable el desarrollo de similares servicios para sus componentes de estructuras e instalaciones, sin los cuales el encargo no resultaría completo conforme a su fin.
el detalle de las tareas a cargo del arquitecto, el cual puede ser sucinto, remitirse a las definiciones del documento A-115 o figurar detallado con el objeto de que el comitente cuente con información completa acerca de las obligaciones del arquitecto y no aliente falsas expectativas con respecto al material que va a recibir o a las obligaciones del Director de obra durante la construcción de la misma. También puede acudir a los listados del documento A-111 “Cartilla de tareas y honorarios para encargos de proyecto y dirección”.
Los servicios profesionales serán prestados en función de lo establecido en 1.2 a 1.7 y en cada caso se basarán en la etapa anterior aprobada por el Comitente
La disposición 2.4 tiene por objeto facilitar la tarea del arquitecto para que avance a través de las sucesivas etapas sobre bases firmes y sentar bases, cuando corresponda, para aplicar las disposiciones de la Cláusula 5 sobre la introducción de modificaciones.
El arquitecto prestará además los servicios profesionales siguientes…
No incluidos en el servicio de proyecto y dirección
En 2.5 se deben agregar los servicios y tareas profesionales encomendados ajenos al servicio de proyecto y dirección, para cuya prestación el arquitecto tiene incumbencia. En eL apartado 3 del documento C.07 figuran estudios y otros servicios profesionales que suelen ser necesarios, La mayor parte de ellos pueden ser realizados por el arquitecto.
El Comitente abonará, a medida que se produzcan, los gastos especiales que se puedan originar, según lo establecido en el artículo 1.16 del documento A-115, cuya copia se adjunta, y la doctrina del CPAU.
El Comitente pagará al Arquitecto, por la prestación de los servicios profesionales que figuran en 2.2 los horarios siguientes……………………
En 3.1 se deben agregar los honorarios pactados con el grado de detalle que acuerden las partes. Por ejemplo::
establecer un honorario único y global, por los servicios profesionales encomendados en 2.2.
detallar y discriminar los honorarios de proyecto y de dirección de obra.
discriminar los honorarios de proyecto por croquis preliminar, anteproyecto y documentación de proyecto.
El Comitente pagará al Arquitecto, por la prestación de los servicios profesionales que figuran en 2.5 los horarios siguientes……………………
En 3.2 se debe agregar los honorarios por servicios y tareas profesionales encomendados al arquitecto, ajenos al servicio de proyecto y dirección. y para cuya prestación el arquitecto tiene incumbencia. En el apartado 3 del documento C.07 figuan los principales servicios profesionales que suelen ser necesarios, la mayor parte de los cuales pueden ser prestados por el arquitecto. Los honorarios recomendados figuran en el documento A-115.
El Comitente tendrá a su cargo el pago de los honorarios que se originen por la prestación de los servicios y tareas profesionales que no figuran expresamente encomendados en 2.5.
Los honorarios que puedan surgir según lo dispuesto en 3.2 y 3.3 que no estén arancelados, 4.1.f) y 5.4 se calcularán, salvo expreso acuerdo en contrario, según “tiempo empleado”, aplicando las tarifas por unidad de tiempo…………………......
En 3.4 se dispone un procedimiento que se considera conveniente para calcular honorarios por tareas o servicios que el contrato prevé pero para los cuales no establece honorarios, siempre que las partes no pacten otra forma. Solo resta completar los espacios libres con las tarifas acordadas. Las tarifas recomendadas figuran en el artículo 1.13 del Documento A-115.
Los honorarios indicados en esta cláusula serán facturados de acuerdo con el siguiente detalle………………...………………………………………………...
En 3.5 se debe agregar la forma de pago convenida, a cuyo efecto se recomienda:
La frase final de esta disposición no menciona la alícuota del IVA, a propósito para contemplar las modificaciones que la misma pueda sufrir o cambios en las condiciones del arquitecto o del comitente frente al impuesto, las que pueden acaecer durante la vigencia de contratos que pueden ser prolongados. Más información sobre este tema en el título 5 del documento C.02.
El Comitente dispondrá de..…….días para aprobar las facturas de honorarios, vencido dicho plazo sin obser-varlas, dispondrá de cinco días más para pagarlas.
En 3.6 se sugiere acordar y llenar el espacio libre con el número diez para completar quince días de plazo para el pago de la factura.
El Arquitecto cumplirá las tareas a su cargo dentro de los plazos siguientes: a) croquis preliminar, dentro de los…...días de aprobado el programa de necesidades definitivo, b) anteproyecto, dentro de los……..días de aprobado el croquis preliminar, c) documentación de proyecto, dentro de los……días de aprobado el anteproyecto, d) llamado a licitación, dentro de los…....días de aprobada la documentación de licitación, e) estudio de propuestas, dentro de los ……...días de recibidas las propuestas, f) dirección de obra, durante el plazo previsto en 1.6 para la ejecución de la obra. En caso de prolongación de este último plazo, por causa ajena a la responsabilidad del Arquitecto, este tendrá derecho al cobro de honorarios adicionales.
La disposición 4.1 responde al propósito de asignar plazos parciales para cada etapa, a efectos de desvincularlos de los tiempos que emplee el comitente, en cada caso, para su evaluación y aprobación.
Se recomienda establecer plazos razonables en función de la envergadura y complejidad del proyecto o de la obra y no adoptar plazos de difícil cumplimiento que pueden colocar al arquitecto primero y al constructor después en situaciones comprometidas que los pueden llevar a incumplimientos contractuales causales de rescisión.
El procedimiento para fijar los honorarios, adicionales previstos en el inciso f) figura en 3.2, salvo acuerdo en contrario.
El Comitente dispondrá de un plazo de .............días para aprobar o presentar observaciones a las tareas realizadas por el Arquitecto mencionadas en 4.1 a), b) y c), cumplido el cual la tarea se considerará aprobada. Si el Comitente formulase observaciones, las partes acordarán el plazo para que sean resueltas. A la terminación de cada etapa las partes dejarán constancia de su conformidad con su firma y fecha en dos copias de la documentación aprobada.
En 4.2 se disponen conformidades parciales a otorgar por el comitente, necesarias para que el arquitecto pueda desarrollar la etapa siguiente sobre aprobaciones expresas, constancias que también pueden ser útiles si este desea introducir modificaciones a los trabajos ejecutados o en ejecución que le originan al arquitecto tareas adicionales, caso previsto en la Cláusula 5.
En 4.3 se dispone la forma de medir los plazos y las causales que justifican prórrogas a los establecidos en 4.1, condicionándolas a que efectivamente demoren la ejecución de las tareas del arquitecto, a quien se recomienda que, en su caso y en el momento oportuno, deje constancia mediante comunicación al comitente de la causante del atraso y la cantidad de días caídos.
En 5.1 se estipulan dos derechos: el del arquitecto a oponerse a modificaciones solicitadas por el comitente y el de este de proceder a su exclusivo arbitrio, en cuyo caso al arquitecto puede optar por continuar al frente del proyecto luego de deslindar responsabilidades o renunciar al encargo si la modificación implique contravenir disposiciones oficiales o pone en riesgo la estabilidad, seguridad o habitabilidad del edificio. En este último caso, convendrá evaluar si el comitente no ha incurrido en causal de resolución de contrato.
Se considerarán modificaciones: a) las ampliaciones o disminuciones de superficie del proyecto, b) los cambios que se introduzcan a la categoría, destino, ubicación o modalidad de contratación de la obra establecidos en 1.2 a 1.7, c) los cambios que se introduzcan al programa de necesidades definitivo, croquis preliminar, anteproyecto o documentación de proyecto terminados o en ejecución, en su totalidad o en alguna de sus partes, d) los cambios que se introduzcan a la obra o a los trabajos en profesionales, dibujantes, operadores de diseño asistido y personal técnico necesario para la ejecución de las tareas mencionadas en la Cláusula 2, b) el costo de dos juegos de copias
de los planos y escritos resultado de las tareas a su cargo, uno de los cuales, firmado por el Comitente permanecerá en poder del Arquitecto.
El Arquitecto tendrá derecho al cobro de honorarios adicionales por la introducción de modificaciones ordenadas por el Comitente, siempre que le originen la re ejecución de tareas, la ejecución de nuevas tareas o la asunción de nuevas responsabilidades. Los ajustes menores no generarán honorarios.
En 5.4 se dispone el derecho del arquitecto a percibir honorarios adicionales por la introducción de modificaciones solo en ciertas condiciones.
El Arquitecto tendrá derecho a prórroga de los plazos contractuales por la introducción de modificaciones ordenadas por el Comitente siempre que le originen la re ejecución de tareas o la ejecución de otras nuevas.
CLAUSULA 6.OTRAS OBLIGACIONES DE LAS PARTES
El Arquitecto registrará en el CPAU el encargo objeto de este contrato y ajustará su actividad a las disposiciones del Código de Etica.
En 6.1 se otorga a ambas partes una prueba adicional de la validez del encargo y se lleva a la condición de obligación contractual, el cumplimiento de los deberes que el Código de Etica impone al profesional.
El Arquitecto se obliga a: a) cumplir las disposiciones que en los pliegos de condiciones de los contratos de construcción figuran a cargo del Director de obra, b) no ordenar al Constructor ni a persona alguna el comienzo de la obra hasta tanto no se cuente con el aviso o permiso de obra otorgado por el GCABA, c) informar al Comitente periódicamente acerca del avance de los trabajos durante las etapas del proyecto y durante la construcción de la obra.
El Arquitecto y/o sus representantes visitarán la obra con la frecuencia apropiada en función del grado de avance de la misma y del tipo de trabajos en ejecución. En caso de que fuese requerida la presencia de personal técnico durante toda la jornada laboral, el Comitente se hará cargo de la retribución del mismo.
En 6.3. se dispone que la presencia del arquitecto en obra debe ser la necesaria para asegurar los controles y la buena marcha de los trabajos y que no corresponde que sea referida a parámetro alguno. La retribución de sobrestantes es un gasto especial establecido en el Art. 1.16 del documento CPAU 115.
En 6.4 figuran restricciones al desempeño del arquitecto como Director de obra puesto que no es parte del contrato de construcción ni tiene facultades para disponer por su cuenta modificaciones, agregados o supresiones, excepto ajustes menores que no impliquen alteración de los precios y plazos contractuales. El arquitecto debe respetar rigurosamente estas disposiciones; de lo contrario puede originar serios conflictos con el comitente.
El Arquitecto tendrá a su cargo: a) la retribución de laudo de una Pericia arbitral, de acuerdo con lo establecido en el artículo 773 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
El Comitente se obliga a: a) cooperar con el Arquitecto en toda gestión que requiera su participación, b) responder con razonable prontitud las consultas que este le formule, c) encauzar por intermedio del Arquitecto todo pedido vinculado con el proyecto y/o la obra en ejecución o dirigido a profesionales o personal de su Estudio o de la obra, especialistas, contratistas, capataces o proveedores, d) no efectuar pagos a contratistas o proveedores sin contar previamente con la certificación del Arquitecto, e) no ordenar al Constructor ni a persona alguna el comienzo de la obra hasta tanto no se cuente con el aviso o permiso de obra otorgado por el GCABA.
En 6.6 figuran obligaciones del comitente que tienen por objeto agilizar la gestión del arquitecto, evitar conflictos y afianzar la autoridad del arquitecto en su estudio y especialmente en la obra, advirtiéndole la importancia de respetar ciertos procedimientos que en caso contrario aparejarían perturbaciones o conflictos.
No existe vínculo jurídico entre el Arquitecto y el personal que trabaja en la obra; no obstante puede ser demandado por dicho personal, junto con el contratista y el comitente por cuestiones laborales motivadas por culpa del primero. En 6.7 se trasfiere la responsabilidad al Comitente, se afianza el recurso de repetición del Arquitecto y el derecho a ser indemnizado en caso de resultar perjudicado.
El Proyecto de la obra y los documentos que lo integran sobre cualquier tipo de soporte, son propiedad intelectual del Arquitecto, quien tiene derecho a su registro. Cuando las documentaciones confeccionadas por el Arquitecto han sido representadas mediante procedimientos informáticos, el Comitente tiene derecho a recibir una copia del soporte magnético y será responsable de asegurar que el mismo no sufra alteración alguna.
En 7.1 se dispone un derecho del comitente al que puede recurrir, p.ej., cuando desea que sus consultores revisen el material o para solicitar cotizaciones a contratistas.
Se recomienda al arquitecto que en estos casos adopte precauciones para preservar la autenticidad del material a entregar.
En 7.1, igual que en 7.2 y 7.3, se disponen derechos del arquitecto emanados de la Ley de Propiedad Intelectual y/o la doctrina del Consejo.
Las partes acuerdan someter toda controversia emergente de este contrato, en una primera instancia, al procedimiento de mediación. De no lograrse acuerdo, el o los puntos controvertidos pendientes serán sometidos al
Se disponen dos instancias extrajudiciales, con el propósito de evitar que posibles conflictos entre las partes puedan tener consecuencias imprevisibles y dilaciones que conspiren contra el éxito de un trabajo o la terminación de una obra. Se ha optado por proponer el instituto del arbitraje porque puede constituir un excelente requerimiento en vez de recurrir a la instancia judicial, con la posibilidad de abreviar plazos, disminuir costos y resolver cuestiones sin mayores trámites. (Ver título 6 del documento C.23).
En 8.2 se propone la Pericia arbitral (art. 773 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación) porque no requiere las formalidades jurídicas que impone el Juicio arbitral y porque no admite un posterior recurso de apelación ante la justicia.
El Comitente podrá resolver el contrato en los siguientes casos: a) si el Arquitecto violase las estipulaciones contractuales, b) si el Arquitecto abandonase las tareas a su cargo por un plazo que supere los.............días salvo caso fortuito o fuerza mayor. En estos casos el Arquitecto tendrá derecho al cobro de honorarios por los trabajos realizados y el Comitente a daños y perjuicios.
Arquitecto y comitente deben disponer de alternativas previsibles y equitativas ante eventuales incumplimiento del contrato por la otra parte. En 9.1 Y 9.2 se disponen causales de resolución y las consecuencias que originan a las partes.
Se utilizan los términos “resolución” y “rescisión” en sus más estrictos significados, que en ambos casos son los opuestos a los que en las jergas propias de la profesión del arquitecto y de la industria de la construcción e inclusive en ámbitos judiciales son usados habitualmente, en forma equívoca, con sus significados precisamente opuestos.
Causales y consecuencias son equivalentes para ambas partes, las que solo deben convenir y disponer los lapsos al cabo de los cuales se origina el derecho de resolución.
La causal del inciso a) es aplicable por igual a ambas partes. Los motivos más usuales de conflicto en estos contratos suele ser: la falta de cumplimiento de los plazos en la ejecución de sus tareas por el arquitecto y de los plazos para el pago de los honorarios por el comitente. De acuerdo con dicho inciso, la violación de estas obligaciones es causal de resolución, razón por la cual el contrato no prevé penalidades por estos incumplimientos. Se recuerde que previo a ejercer el derecho de resolución, la parte afectada debe cumplir el procedimiento dispuesto en 8.2.
El Arquitecto podrá resolver el contrato en los siguientes casos: a) si el Comitente violase las estipulaciones contractuales, b) si el Comitente ordenase la suspensión de las tareas a cargo del Arquitecto por un lapso que supere los ...........días, salvo caso fortuito o fuerza mayor c) si el Comitente discontinuaseel comienzo de la obra con respecto a la fecha de terminación del proyecto, por un lapso que supere los .................días, salvo caso fortuito o fuerza mayor, d) si por causa imputable al Comitente, la construcción de la obra superase en más de ............ días el plazo previsto en 4.1.f) salvo caso fortuito o fuerza mayor. En estos casos el Arquitecto tendrá derecho al cobro de los honorarios devengados al momento de la resolución y a la indemnización prevista en el Art. 1.18.1) del documento A-115.
El Comitente tiene el derecho de desistir del contrato por su sola voluntad pagando al Arquitecto las tareas realizadas y la indemnización dispuesta en el Art. 1.18.1) del documento A-115.
En 9.3 se dispone: a) un derecho que el CCyC otorga al comitente y b) el honorario compensatorio previsto en el Art. 1-18 del documento A-115 para el mismo caso.
CLAUSULA 10. OTROS ACUERDOS DE LAS PARTES
La cláusula 10 es el lugar indicado para que las partes pueden registrar las modificaciones, agregados y supresiones necesarios para ajustar las disposiciones del modelo de contrato a los requerimientos específicos del encargo o para agregar otras nuevas.
El documento A-302 ha sido previsto para encargos de anteproyecto y está redactado sobre la base del documento A-301 Contrato de proyecto y dirección, al cual se han suprimido disposiciones innecesarias e incorporado otras nuevas, en ambos casos con motivo de la condición del encargo parcial. Es de uso recomendado pero no obligatorio y comprende 8 cláusulas de las cuales sólo 5 deben ser completadas por las partes.
Entre las disposiciones agregadas se puede destaca la 7.1 que dispone: “El comitente podrá hacer uso del anteproyecto sólo en caso de que medie acuerdo expreso con el arquitecto”, la que puede ser modificada para ajustarla a la voluntad de las partes, ya sea suprimiendo la frase final “sólo en el caso de que medie acuerdo escrito con el arquitecto” o reemplazándola por la frase “previo pago de un honorario de pesos......”
El documento A-303 ha sido previsto para encargos de proyecto y también está redactado sobre la base del documento A-301, al cual se han suprimido disposiciones que resultaban innecesarias y se han incorporado otras nuevas, en ambos casos con motivo de la condición del encargo parcial. Es de uso recomendado pero no obligatorio, no es aplicable para encargos de proyecto a partir de un anteproyecto ejecutado por otro profesional y comprende 8 cláusulas de las cuales sólo 5 deben ser completadas por las partes.
Entre las disposiciones agregadas se pueden destacar:
La disposición 2.6 que establece: “El Arquitecto realizará las modificaciones a la documentación de proyecto que le pueda solicitar el Comitente, dentro de los ..................días de la entrega de dicha documentación de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 5”. Esta disposición tiene por objeto: a) establecer la obligación del arquitecto de proceder a modificaciones solicitadas por el comitente al proyecto aprobado y b) fijar un plazo para acotar en el tiempo el cumplimiento de la obligación y c) condicionar la ejecución de las modificaciones a lo dispuesto en la cláusula 5.
La disposición 7.3 que establece: “En el cartel de obra figurarán el Arquitecto y el profesional a cargo de la dirección de obra con caracteres de igual tipografía y tamaño, con aclaración de sus respectivos roles. En el edificio terminado se aplicará una leyenda que incluya a ambos profesionales en las mismas condiciones”. Esta disposición está destinada a preservar la autoría del Arquitecto.
El documento A-304 ha sido previsto para encargos de dirección de obra por profesionales que no son los autores del proyecto e, igual que los anteriores está redactado sobre la base del documento A-301, al cual se han suprimido disposiciones que resultaban ociosas y se han incorporado otras nuevas. En ambos casos con motivo de la condición de encargo parcial.
El documento A-304 es de uso recomendado pero no obligatorio y comprende 8 cláusulas de las cuales sólo 5 deben ser completadas por las partes. Entre las disposiciones agregadas se pueden destacar:
La disposición 1.1 para incorporar la mención del profesional Director de proyecto
La disposición 1.8 para incorporar el listado de los planos y escritos que comprende la documentación de proyecto, que se debe anexar y firmar junto con el contrato.
La disposición 2.1 que establece: ”Previo a todo otro trámite, el Arquitecto procederá a la revisión de la documentación de proyecto y, si el Comitente y el autor del proyecto están de acuerdo, a la preparación de un listado con los ajustes y aclaraciones que considere necesarios para que el Comitente los solicite al profesional autor de la documentación de proyecto, siempre que sean aclarados antes del comienzo de la obra. De no cumplirse lo antedicho y/o a partir del comienzo de la obra toda la documentación gráfica y escrita que pueda resultar necesaria será confeccionada por el arquitecto Director de obra”.
La disposición 2.3 que establece; “En base a la documentación de proyecto el Arquitecto tendrá a su cargo la prestación de los servicios profesionales de llamado a licitación, estudio de propuestas y dirección de obra, de acuerdo con lo establecido en el documento A-115 y la doctrina del Consejo”. Esta disposición fue agregada para evitar confusiones debido a que las tareas llamado a licitación y estudio de propuestas estaban comprendidas dentro del servicio de proyecto hasta la reciente publicación del documento A-115”.
La disposición 6.5 que establece “El Comitente deja constancia de que no tiene ninguna obligación pendiente con el profesional autor del proyecto, que le ha abonado los honorarios correspondientes en su totalidad y que no existe ningún impedimento para el cumplimiento de este contrato”. Esta disposición contribuye a resguardar la posición del Director de obra en lo referente a los deberes para con el profesional a cargo del proyecto, según lo dispuesto en el art.2.2.1.3 del Código de Etica”.
El documento A-305 ha sido redactado, preferentemente, para encargos de proyecto y dirección de “obras menores”, entendiéndose por tales aquéllas de reducido monto, envergadura, complejidad y corto lapso de ejecución. No obstante, puede ser adoptado para otros proyectos y obras, para los cuales, según criterio del profesional, sus previsiones sean suficientes. El documento A-305 es de uso recomendado pero no obligatorio y comprende 6 cláusulas de las cuales sólo 4 deben ser completadas por las partes.
Lo mismo que los documentos A-302, A-303 y A-304, el documento A-305 ha sido redactado sobre la base del documento A-301, no obstante lo cual no debe ser considerado como su sustituto. Antes de decidir la utilización de uno u otro, se recomienda la comparación crítica, lo cual permitirá además, rescatar del documento A-301 alguna disposición que el arquitecto considere conveniente incorporar al A-305.
Cuando el encargo incluye inicialmente el encargo de dirección ejecutiva es preferible utilizar los modelos de contrato:
Contrato de proyecto y dirección ejecutiva (A-301_DE)
Contrato de dirección ejecutiva (A-304_DE)
Contrato abreviado de proyecto y dirección ejecutiva (A-305_DE)
2.7 Documento A-311 Disposiciones adicionales a los contratos de dirección de obra para trabajos por administración
El documento A-311 ha sido previsto para los casos en que se encarga la administración al mismo profesional que ejerce la dirección de obra. Es de uso recomendado pero no obligatorio y sus disposiciones fueron redactadas para complementar los siguientes modelos de contrato editados por el Consejo.
Contrato de dirección de obra (A-304)
Este documento comprende 4 disposiciones con espacios libres para incorporar la información específica del encargo. Se recomienda incorporarlas al documento seleccionado en las cláusulas que en el mismo documento A-311 se indican y si las partes consideran conveniente el agregado de alguna otra disposición se sugiere hacerlo en la cláusula final: “Otros acuerdos de las partes”. El documento A-311 también incluye recomendaciones para completar los espacios en blanco de las cláusulas que comprende.
2.8 Documento A-312 Disposiciones adicionales a los contratos de dirección de obra para el encargo de dirección ejecutiva
En las obras que se construyen por contratos separados y por administración, sin un contratista que actúe como constructor, un profesional habilitado debe asumir las obligaciones y responsabilidades por la ejecución de la obra, rol que suele estar a cargo del mismo profesional que ejerce la dirección de la obra quien, en tal caso ejerce el rol de Dirección ejecutiva.
Las disposiciones del documento A-312 han sido redactadas para complementar contratos editados por el Consejo suscriptos antes de decidir el encargo de dirección ejecutiva, que pueden ser los siguientes:
MODELOS DE CONTRATOS EN RELACION CON OTROS SERVICIOS PROFESIONALES
Los servicios profesionales de supervisión, son tratados en el documento Supervisión de proyecto/Supervisión de dirección de obra (C-18) y definidos y arancelados en el documento Honorarios sugeridos CPAU (A-115-08-01) y (A-115-08-02).
El documento Contrato de supervisión (A-309) es utilizable indistintamente para supervisión de proyectos y supervisión de dirección de obra, es de uso recomendado pero no obligatorio y comprende 7 cláusulas de las cuales sólo 4 deben ser completadas por las partes. Se recomienda la lectura del documento C.18 antes de suscribir un contrato de supervisión.
En años recientes también ha comenzado a ser requerida la prestación de servicios profesionales de auditoría, tratados en el documento Auditoría de proyecto/Auditoría de dirección de obra (C-19) y definidos y arancelados en el documento Honorarios sugeridos CPAU (A-115-08-03) y (A-115-08-04)
El documento A-310 Contrato de auditoría, es utilizable indistintamente para auditoría de proyectos y auditoría de dirección de obra. Es de uso recomendado pero no obligatorio y comprende 6 cláusulas de las cuales sólo 4 deben ser completadas por las partes. Se recomienda la lectura del documento C.19 antes de suscribir un contrato de auditoría.
3.3 Documento A-313 Contrato por el servicio en higiene y seguridad
La normativa vigente determina las condiciones de seguridad e higiene a mantener en obra, la documen- ción a presentar a las ART en actividades relacionadas con la industria de la construcción y establece la necesaria intervención de un profesional, quien debe contar con la habilitación correspondiente.
El rol de Profesional en higiene y seguridad es tratado en el documento Roles profesionales en relación con la ejecución de la obra (C-21-02) y puede ser desempeñado por un arquitecto que haya alcanzado la incumbencia requerida por la Superintendencia de Riesgos del Trabajo y siempre que no ejerza ningún otro rol en la misma obra.
La estructura y ordenamiento del documento A-313 Contrato por servicio profesional de higiene y seguridad en obra es similar a la de los restantes modelos de contratos editados por el Consejo e igual que todos ellos es de uso recomendable pero no obligatorio. Se recomienda la lectura del documento C.21 antes de suscribir un contrato por el servicio de higiene y seguridad en obra.
Este documento ha sido previsto para su utilización en encargos de mediana envergadura y complejidad y puede constituir una buena base para encargos con mayores exigencias cuya utilización se recomienda con la menor cantidad de alteraciones posibles. Es de uso recomendado, no obligatorio y posee 10 cláusulas de las que sólo 5 deben ser completadas por las partes.
Aunque el objeto del contrato es distinto en los documentos A-315 y A-301, la lectura de este último puede resultar muy útil. Para más información sobre el rol del Representante técnico se recomienda la lectura del documento C.21 Roles profesionales en relación con la ejecución de la obra (C-21-01).
MODELOS DE CONTRATO DE PROYECTO Y CONSTRUCCION
La modalidad, caracterizada por la actuación de un profesional como Director de proyecto y constructor de la obra, difiere substancialmente del sistema tradicional en el que un Director de obra, usualmente también Director de proyecto, actúa como representante y asesor del comitente y controla el cumplimiento de uno o varios contratos de construcción.
Con motivo de la difusión alcanzada por esta modalidad, el Consejo analizó sus alcances y limitaciones como actividad profesional, estudió y publicó el documento La modalidad proyecto y construcción (C-12) junto con dos modelos de contrato que se comentan en los apartados que siguen.
En estos tres documentos se marcan las pautas para que la actividad se encauce dentro de los debidos comportamientos éticos, limitando la actividad profesional a la etapa de diseño y hasta el momento en que las partes acuerdan precio y otras condiciones para la construcción de la obra y comienza una etapa distinta en la cual el arquitecto actúa como constructor, con las responsabilidades administrativas, técnicas, civiles, comerciales y penales propias de este rol y sin percibir honorarios dado que como contratista cobrará gastos generales y beneficios.
El sistema se basa en el siguiente proceder: el comitente aprueba una documentación preliminar ejecutada por el arquitecto, en adelante documentación-base, en base a la cual arquitecto y comitente acuerdan precios y otras condiciones para la construcción de la obra. El ideal sería que la documentación-base fuera una completa documentación de proyecto. Si esto fuera así la modalidad presentaría muchos menos problemas de los que se producen habitualmente. También sería deseable el procedimiento en EEUU llamado “bridging”, basado en lo que sería una “documentación licitatoria” (ambos temas tratados en (C-07-05-05) en el cual la oferta responde a una documentación bastante completa que impone al constructor la obligación de completarla bajo ciertas condiciones y de someterla a la aprobación del comitente.
Pero lo más habitual, que no es precisamente lo más conveniente, es que la documentación base del acuerdo no sea ni una cosa ni la otra y esta circunstancia conlleva dificultades, primero para acordar los honorarios por la ejecución de la documentación-base y luego desacuerdos que surgen inevitablemente en lo referente a diseño, especificaciones y plazos de ejecución que se traducen en diferencias entre los precios cotizados y los resultantes.
Estos problemas pueden reducirse con contratos cuidadosamente redactados en los que deben destacarse por lo menos cuatro aspectos: a) detalle de los documentos comprendidos en la documentación-base, b) oferta aprobada, detallada y especificada, c) procedimientos para acordar los detalles y especificaciones faltantes y d) las obligaciones y responsabilidades del arquitecto-constructor y del comitente.
Este documento ha sido redactado bajo el supuesto de que el comitente ha aprobado previamente una documentación preliminar o documentación-base preparada por el arquitecto y está destinado, preferentemente, para el proyecto y construcción de obras de mediana y mayor importancia y con mayores exigencias en su contratación que el A-308. Es de uso recomendado pero no obligatorio y comprende 14 cláusulas, de las cuales sólo 5 deben ser completadas por las partes. Previo a su utilización se recomienda la lectura del documento La modalidad proyecto y construcción. (C-12).
Igual que en el caso anterior, este documento ha sido redactado bajo el supuesto de que el comitente ha aprobado previamente una documentación preliminar preparada por el arquitecto y está destinado, preferentemente, para el proyecto y construcción de obras menores, entendiéndose por tales aquéllas de reducido monto, envergadura, complejidad y breve lapso de ejecución. No obstante, puede ser de aplicación para otros proyectos y obras, para los cuales, según criterio del profesional, sus previsiones son suficientes.
El documento A-308 es de uso recomendado pero no obligatorio y comprende 8 cláusulas, de las cuales sólo 4 deben ser completadas por las partes. Previo a su utilización se recomienda la lectura del documento La modalidad proyecto y construcción. (C-12).

References: artículo 1
 artículo 1
 resolución 
 artículo 773
 resolución 
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