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Timestamp: 2019-08-25 09:59:56+00:00

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Alcance de la interpretación de la Ley del Suelo con los requisitos para entender aprobados los acuerdos del art. 10.3 LPH. ¿se aplica este art. 10.3 solo a los complejos inmobiliarios o a todos los supuestos en materia de PH? - El Derecho
Alcance de la interpretación de la Ley del Suelo con los requisitos para entender aprobados los acuerdos del art. 10.3 LPH. ¿se aplica este art. 10.3 solo a los complejos inmobiliarios o a todos los supuestos en materia de PH?
Foro 01-01-2014 Coordinador: Vicente Magro Servet
La Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- ha modificado el art. 10 LPH -EDL 1960/55- La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. y ha introducido en el apartado 3º una serie de supuestos que derivan el quórum a una exigente autorización administrativa pero también lo relaciona con la Ley del Suelo; en concreto, apunta que 3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art.17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art.17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En consecuencia, planteamos cómo se debe interpretar la referencia que consta en la letra b) in fine del precepto cuando se refiere a que ello concurrirá "cuando concurran los requisitos a que alude el art.17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio." Se aplica el quórum de 3/5 en consecuencia solo a los complejos inmobiliarios respecto a los casos del art. 10.3, b) -EDL 1960/55- o a cualquier caso en materia de PH? ¿Qué ha querido decir el legislador cuando introduce en este artículo a la ley del Suelo?
Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2014.
No es en general la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, un dechado de claridad expo...
No es en general la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, un dechado de claridad expositiva, pero la sinuosa redacción que conforman los actuales arts. 10 y 17 LPH -EDL 2013/104919-, es de lamentar.
Podemos tomar como ejemplo la redacción del actual art.10.b) por ser precisamente el que hoy es objeto de debate.
Como puede observarse de su redacción todo apunta a que el caso que trata de plantear es el de la autorización administrativa necesaria en el caso de alteración de los denominados complejos inmobiliarios, entidad a la que se refiere el art.24 LPH -EDL 1960/55-, y a la que igualmente se refiere el art.17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754 en la redacción dada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, pero ello no resulta nada claro. El problema es que su redacción no es a mi juicio afortunada, y da lugar a variadas interpretaciones.
Inicialmente debe de partirse de que la modificación de la LPH según reza la Exposición de Motivos de la 8/2013 -EDL 2013/104919 se funda en que no se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten su decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
Consecuentemente hay una vinculación entre una necesaria actuación administrativa en marcha, que puede frustrarse, por la actuación o pasividad de los órganos comunitarios, y en ese sentido, creo que debe interpretarse el art.10 LPH -EDL 1960/55-. Si la actuación administrativa no se ve comprometida, entiendo que no es comprensible el requisito de la previa autorización.
Ello que es bastante evidente en la redacción de los puntos 10.1 y 10.2, no lo es tanto en el 10.3 -EDL 1960/55-.
El punto a) del artículo prevé como necesario de autorización administrativa para la constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art.17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754-. Este prevé que “La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.” Previéndose solo dos excepciones. a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.
Por tanto nada añade el párrafo a) a salvo recordar que estas actuaciones precisan de autorización administrativa.
El punto b) conexo con el anterior hace igualmente referencia al mismo precepto de la Ley del suelo en su parte final, tras relatar una serie de actuaciones que precisarían además una mayoría cualificada de los propietarios.
No hay otra referencia a la Ley del Suelo salvo en el punto final del apartado b), y también en este caso lo es al 17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754 que habla de los complejos inmobiliarios, esto es en palabras del Tribunal Supremo, la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un límite de obligaciones y deberes entre los mismos, con vocación de permanecer a una multiplicidad de particulares para la consecución o mantenimiento de intereses generales y particulares de los partícipes.
Se trata como viene a delimitar el art 24 LPH -EDL 1960/55 de varios edificios o parcelas en los que además del régimen interno de propiedad, mantienen sobre los otros edificios, viales o servicios o instalaciones un régimen de copropiedad indivisible.
Por tanto la referencia que en ambos párrafos del art.10.3 se hace al art. 17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754 parece hacer suponer que solo a estos complejos inmobiliarios les resulta de aplicación la necesaria autorización administrativa.
Ahora bien siendo las actuaciones que se reflejan en el párrafo segundo del art 10.3, supuestos de modificaciones del complejo urbanístico, bastaría la primera referencia para entenderlas incluidas, lo cual haría inútil y superfluo el segundo de los párrafos.
Como hay que suponer que un párrafo tan extenso tenga su finalidad, creo que esta hay que buscarla también en el art.17 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754-, aunque no sólo en el párrafo 6.
Y así puede observarse que el párrafo b) del art 10 -EDL 1960/55 mantiene tres supuestos separados por un “punto y coma”, signo de puntuación que da a entender que nos encontramos ante tres realidades o supuestos distintos. De los tres, solo el último se conecta con el art.17.6 -EDL 2008/89754-.
Los otros dos supuestos se encuentran recogidos dentro del art 17 de la Ley del suelo y sujetos a autorización administrativa, bastante claro en el caso de las segregaciones de fincas, con el fin de garantizar que cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable.
Por tanto la referencia al art.17.6 -EDL 2008/89754 lo sería solo respecto al tercero de los supuestos de alteración de la estructura o fábrica del edificio… actuaciones que de reunir los requisitos del art.17.6 precisarían la autorización administrativa, por tanto cuando se trate de complejos inmobiliarios, a salvo que el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras y no se aumenten los elementos privativos.
Atendida la redacción del art.17.6 -EDL 2008/89754- que viene introducida po...
Atendida la redacción del art.17.6 -EDL 2008/89754 que viene introducida por la Disposición Final 12ª de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, de 26 de junio, la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente.
El art.17 -EDL 2008/89754 se intitula “Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas”, destacándose en su número uno las definiciones de finca y de parcela, en tanto que en el apartado 2 se aborda la problemática de la división y segregación, consignándose el trascendente papel que se confiere a Notarios y Registradores en orden a la tutela de la observancia de la normativa y autorizaciones administrativas pertinentes.
Se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos. Así, a los efectos de la autorización administrativa también está sujeta la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal constituida sobre un edificio simple cuando suponga un incremento del número de elementos privativos no previstos por la licencia inicial.
La norma aborda la cuestión del quórum de adopción de acuerdos de división, agregación y segregación de elementos privativos, así como de construcción de nuevas plantas, permitiendo un quórum que ya había sido ampliamente superado por la jurisprudencia, menos exigente en este sentido. Pero no ataja la cuestión de la validez de las reservas de división, segregación, agregación y sobreelevación contempladas en el título constitutivo a tal fin, y que venía resuelta de manera favorable por la DGRN, aunque el Tribunal Supremo se había pronunciado en sentido de negar validez a las mismas (STS de 10 de mayo de 1999). En suma, la oscura referencia final del párrafo a los requisitos del art. 17.6 -EDL 2008/89754 viene a recordar la necesidad, que por otra parte ya deviene de la definición de complejo inmobiliario contenida en ese articulo del Texto Refundido de la Ley del Suelo, de la autorización administrativa requerida para la ampliación del número de elementos privativos resultantes de la modificación salvo cuando de la modificación operada no resulte un incremento del número de elementos privativos del inmueble o complejo o cuando el número final de elementos privativos sea el que resulte de la licencia concedida para la construcción del inmueble.
A la cuestión planteada en el inciso relativo a si se aplica el quórum de tres quintos a cualquier caso en materia de PH, la respuesta es negativa. Ese quórum, muy exigente, es de aplicación –en lo que ahora nos interesa para el escenario conformado por el apartado 3 letra b) del art. 10 LPH -EDL 1960/55-, no pudiendo olvidarse el conjunto de normas que en punto al régimen de mayorías requerido para la valida adopción de acuerdos se contiene en el art. 17 LPH.
Para responder la pregunta es necesario interpre...
Para responder la pregunta es necesario interpretar la norma con los criterios finalista y sistemático. El primero, pues esta ley parte del reconocimiento de la improcedencia en este momento de políticas de expansión y opta por actuar sobre la edificación existente, para facilitar las obras, procurando evitar que los regímenes de mayorías impidan las actuaciones queridas por el legislador. Lleva a la LPH -EDL 1960/55 las facultades de la administración para exigir la realización de obras, incluso sin la aquiescencia de la junta de propietarios, para ello procura clarificar el complejo régimen de mayorías, que es producto de las últimas modificaciones de la LPH, como la Ley 26/2011 -EDL 2011/152629-, de 1 de agosto, de adaptación de la convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad, también deroga parte de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible, que ordenaba a las comunidades de propietarios realizar las obras ordenadas por la autoridad administrativa.
Desde el punto de vista sistemático, es preciso examinar completo el nuevo art. 10 -EDL 1960/55-, en él se regulan sucesiva y separadamente: en primer lugar las obras y alteraciones que es obligado realizar aún sin lograr acuerdo en junta, éstas no sólo son las exigidas administrativamente, sino las solicitadas incluso por un solo propietario que son obligatorias, por lo que no precisan autorización por la junta (como las exigidas por el deber de conservación del inmueble, las precisas para la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal...), además se deroga el art. 12 LPH.
En segundo lugar: regula las consecuencias de la resistencia de algún propietario a realizar las obras obligatorias, en este momento sí es preciso un acuerdo de la junta de propietarios "limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono" y, en el caso de los propietarios que impidan la obra serán ellos quienes respondan individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa, con afección de los pisos o locales al pago de los gastos derivados de la realización de las obras o actuaciones.
En tercer lugar: en el párrafo 3 y último, por el que se pregunta, se comienza detallando que obras necesitan autorización administrativa, en el apartado a, mientras que, en el b, el legislador aprovecha para recordar la necesidad de autorización administrativa para obras y modificaciones del título constitutivo que no se consideran obligatorias (detalla fundamentalmente las agrupaciones, divisiones, segregaciones de elementos privativos, construcción de nuevas plantas, la alteración de la estructura, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética o de las cosas comunes) pues no están impuestas por los planes urbanísticos. En estos casos establece un régimen de doble mayoría para su aprobación, de 3/5 de propietarios y de cuotas, añadiendo una excepción a la necesidad de licencia administrativa, que es la prevista en el art. 17. 6 de la Ley del suelo -EDL 2008/89754 (en el se repite, con dos excepciones, la exigencia de licencia y la prohibición de la inscripción registral sin ella para la constitución y modificación de complejos inmobiliarios).
Con esta regulación tan minuciosa y en cascada, hay que pensar que el legislador y la ley lo que quieren es que cada uno de los supuestos del art. 10 regule exactamente los casos que recoge explícitamente y en su letra b, apartado 3º sólo se exige el quórum para los acuerdos de nueva construcción y modificación de los elementos privativos de los complejos inmobiliarios (en los términos definidos en el art. 17.6 de la Ley del suelo -EDL 2008/89754-), por ello la mayoría exigida en el precepto solamente se extiende para los acuerdos que detalla expresamente, manteniéndose la regulación separada del quórum (en el art. 17 LPH -EDL 1960/55-) que se exige para otros acuerdos, fundamentalmente los que afectan a elementos, servicios e instalaciones comunes.
Por último, también desde el punto de vista sistemático, hay que tener en cuenta que por la ley comentada se deroga lo dispuesto en el art. 8 LPH -EDL 1960/55-, que regulaba la alteración de las cuotas de participación por división o anexión de pisos o locales y sus anejos. En consecuencia hay que suponer que el quórum por el que se pregunta es el que sustituye al del art.8, en los términos detalladamente expuestos en el precepto (nueva construcción y modificación de elementos privativos de complejos inmobiliarios), sin que se extienda a otro tipo de acuerdos de la junta de propietarios, que tienen regulado el quórum para su adopción en otros puntos de la LPH.
Centrada la cuestión en la reforma del art.10.3 LPH -EDL 1960/55- operada po...
Centrada la cuestión en la reforma del art.10.3 LPH -EDL 1960/55 operada por la Ley 8/2013 de 26 de junio -EDL 2013/104919-, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en concreto en relación a la referencia a “cuando concurren los requisitos a que alude el art.17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754-.” (art.10.3.b,párrafo primero in fine), para el correcto tratamiento e la cuestión procede significar que nos encontramos -art.10 LPH ante un precepto que, en su nueva redacción, se refiere primeramente a concretas “actuaciones” (como la constitución de un complejo inmobiliario o incluso la alteración de la estructura del edificio de ser preceptivos por incluirse el inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o regeneración y renovación urbana-; o la división material de pisos o locales o aumento de de su superficie por agrupación de otros colindantes o segregación de alguna parte –de ser posibles tales actuaciones ante la citada inclusión-), que no precisan de autorización administrativa.
Como, igualmente, que en el número 3 de dicho precepto se prescriben actuaciones que si que precisan de autorización administrativa “en todo caso”.
En dicho ordinal se precisan determinadas actuaciones que requieren de la aprobación de 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de la comunidad –ya no la anteriormente requerida unanimidad : división material de un piso, aumento de su superficie por agrupación de colindantes, disminución de aquella por segregación de partes, modificación de su envolvente para mejorar la eficiencia energética….”cuando concurran los requisitos a que alude el art.17.6 de la Ley del Suelo” -EDL 2008/89754-.
Considero que, a pesar de los confusos términos de la redacción del precepto, debe entenderse en el sentido de, en principio, precisar tales actuaciones de la autorización administrativa en cuestión cuando de las mismas resulte un incremento de los elementos privativos, es decir, se necesitará la misma cuando, por ejemplo, se vaya a proceder a dicha división o segregación y, consecuencia de la misma, resulte un nuevo, mejor dicho, adicional, elemento privativo.
Es decir, cuando “el numero y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel o cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos” (art.17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754-), es cuando no se precisará de autorización administrativa.
Es decir, no se precisará la misma cuando de la actuación no resulte un adicional elemento privativo: por ejemplo la agregación de superficie de otro colindante.
Igualmente, partiendo del enunciado del número 3 del precepto –“requerirán autorización administrativa en todo caso”-, cuando la actuación se refiera a cuestiones distintas a las enunciadas ; por ejemplo ante el cerramiento de terraza o la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, considero que se precisa de la ya tan repetida autorización administrativa.
Es decir, las únicas excepciones a la exigencia de dicha autorización administrativa vienen referidas a complejos inmobiliarios y su modificación, regulándose dos casos en los que, en tales supuestos, no se precisa de dicha autorización: cuando los elementos privativos resultantes sean los que resulten de la licencia de obras y cuando de la modificación del complejo no se incrementan aquellos.
De tal forma que la alusión a los requisitos del art.17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754 debe entenderse referida únicamente a los supuestos de los complejos inmobiliarios.
En principio, cabría comenzar diciendo que el concepto que de complejo inmob...
En principio, cabría comenzar diciendo que el concepto que de complejo inmobiliario recoge el art. 17.6 in fine de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754 no parece corresponderse con la que contiene el art. 24 LPH -EDL 1960/55-. Mientras en ésta el complejo inmobiliario estaría integrado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal fuera la vivienda o locales, participando los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, en el concepto elegido por la Ley del Suelo no se hace referencia a esa diversidad de edificaciones o parcelas y su definición más parece ir referida a lo que conceptual y tradicionalmente se entiende por una simple propiedad horizontal.
No obstante lo anterior, y sin perjuicio de lo indicado en el párrafo precedente, entiendo que la exigencia de quórum que recoge el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55 va referida a cualquier supuesto de división, agregación, segregación, cerramiento de terrazas o modificación de envolventes que pueda acaecer en un sistema de propiedad horizontal, digamos que tradicional, y no referido tan sólo a lo que pueda entenderse en la Ley que regula aquélla por complejo inmobiliario (art. 24), partiendo de la base de que, como se ha dicho previamente, el concepto que recoge el art. 17.3 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754-, de complejo inmobiliario, al que se remite el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55 no es coincidente es mucho más genérico – con el que el contiene el citado art. 24 LPH.
Los supuestos mencionados en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55 van referidos a modificaciones operadas, no tanto en complejos inmobiliarios cuanto en fincas que constituyan un edificio comunitario simple, sin perjuicio de que también pueda aplicarse a aquéllos supuestos.
Por tanto, entiendo que la autorización administrativa será exigible para todos los casos que puedan darse al respecto en materia de propiedad horizontal, siempre que no concurran los supuestos de exclusión que se recogen en el art. 17.6 de la citada Ley del Suelo -EDL 2008/89754-.
Otra cosa es que la obligatoria autorización administrativa –que no se entiende para qué se necesita para, por ejemplo, la segregación o agrupación de fincas– pueda suponer un freno que limite la capacidad de decisión de la Junta de Propietarios, pero eso, como el beneficio que, por otra parte, supone para el funcionamiento cotidiano de una comunidad de propietarios la no exigencia de unanimidad para las modificaciones contenidas en el referido art. 10.3.b, son cuestiones ajenas a la pregunta que se responde.
Se plantea la cuestión relativa a la interpretación del contenido del art.10.3 LPH -EDL 1960/55 en la redacción dada al mismo por la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, y en concreto el régimen de mayoría cualificada establecido en el apartado b) de dicho art.10.3 y su referencia a la Ley del Suelo -EDL 2008/89754-.
Comenzando por la primera de las cuestiones planteadas, el art.10.3 LPH -EDL 1960/55 establece una serie de supuestos en los que se exige imperativamente la previa autorización administrativa para la ejecución de una serie de acuerdos comunitarios que afectan al título constitutivo, distinguiendo claramente dos casos, la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado al que se refiere el art.17.6 Ley del Suelo -EDL 2008/89754 –apartado a)– y a otras alteraciones de la finca que afectan esencialmente a la distribución y superficie de los diferentes pisos o locales que integran la comunidad de propietarios –apartado b).
Centrando el examen en este apartado b) del art.10.3 LPH -EDL 1960/55-, lo cierto es que el mismo debe ser interpretado de forma totalmente independiente de la constitución o modificación de complejos inmobiliarios a los que se refiere el apartado a) del mismo art.10.3. Claramente aparecen diferenciados en los norma y de hecho las alteraciones de la superficie de las viviendas y locales a las que se refiere el apartado b) sólo son posibles partiendo de la base de la existencia anterior de una comunidad de propietarios en la que se fijan las superficies y cuotas de la misma, que son objeto de modificación en virtud de dicho acuerdo. Además en la definición de complejo inmobiliario privado a la que se refiere el art.17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754 es muy semejante al concepto de comunidad de propietarios tradicionalmente sostenido en la Ley de Propiedad Horizontal y en el art. 396 del Código Civil -EDL 1889/1-, de tal manera que resulta claro que el apartado a) del art. 10.3 LPH se refiere a la constitución y modificación del complejo inmobiliario y el apartado b) a la alteración de un complejo ya existente. Por tanto, y en relación al régimen de mayorías el quórum del art.10.3.b) sólo se aplicará en los casos específicamente previstos en dicho apartado, esto es, aumento de superficie por agregación, disminución por segregación, construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio. Para la constitución o modificación en otros supuestos a los que se aplique el apartado a) del art.10.3 LPH, no será de aplicación esta doble mayoría de 3/5 sino la unanimidad previa de toda modificación del título constitutivo.
Señalado lo anterior la referencia a la Ley del Suelo contenida en el artículo que se comenta hay que entenderla en el sentido de dotar a esta modificación del título constitutivo, que necesariamente va a tener efectos registrales, de una doble garantía por la previa y preceptiva autorización administrativa, de tal manera que por esta vía se compensa la modificación del régimen de unanimidad exigido en la anterior redacción de la Ley de Propiedad Horizontal para cualquier tipo de alteración del título constitutivo, de manera que será la Administración la que tutele, a través de su control, la posición de los propietarios minoritarios, en especial en relación al control de las condiciones de seguridad o de estabilidad del edificio que puedan verse afectadas por las modificaciones pretendidas. En todo caso dicho control no se dará en todos los casos sino solo cuando tal autorización sea preceptiva, pues no se puede olvidar que el art.17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754 establece dos excepciones para las que no será necesaria la previa autorización administrativa, esto es, cuando el resultado se corresponda con la autorizado previamente en la licencia de obras y cuando no se aumente el número de elementos privativos del complejo inmobiliario.
El nuevo art 10 LPH -EDL 1960/55- contempla dos ...
El nuevo art 10 LPH -EDL 1960/55 contempla dos supuestos claramente diferenciados, a saber, en el número 1) el relativo a las obras y actuaciones que, afecten o no al título constitutivo de la comunidad, han ejecutarse aunque no concurra previo acuerdo comunitario, que no es preciso mientras que, en el número 2) se contemplan tales actuaciones bajo el doble prisma de la exigencia de autorización administrativa o, en su caso, de una mayoría cualificada de 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación para el caso de que lo que se pretenda sea ejecutar …la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, siempre y cuando …concurran los requisitos a que alude el art.17.6 de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-.
Pues bien, precisamente en relación a este supuesto es que se formula la cuestión que nos ocupa, relativa al alcance y comprensión de la llamada a la ley del Suelo.
Para comprender su alcance ha de conceptuarse el complejo inmobiliario e indagar en qué supuestos requiere su constitución de autorización administrativa.
Conforme a la Ley del Suelo el complejo inmobiliario es un régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distinguen elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, de los elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.
Lo que la Ley del suelo prevé es que se podrán constituir los complejos sobre una o varias fincas, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o se hallen separadas únicamente por suelos que, conforme a la ordenación territorial y urbanística, sean de dominio público, o de uso público, o sirvan de soporte a las obras de urbanización, o sean computables a efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para dotaciones públicas incluidas en la actuación o adscritas a ella para su obtención.
Y lo relevante, por lo que aquí nos ocupa, es que su constitución o modificación requiere autorización administrativa con dos excepciones, saber.
b) Cuando la modificación no conlleve incremento del número de elementos privativos.
Obsérvese que de tal descripción se deduce que también en el concepto de Complejo Inmobiliario está la propiedad horizontal ordinaria, de donde podría deducirse que su constitución requiere ya autorización administrativa. Sin embargo de ordinario no será así en tanto, en condiciones normales, les será de aplicación la excepción señalada en la letra a) del art 17.6 Ley del Suelo -EDL 2008/89754 pues lo normal es que exista una correspondencia entre el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones.
(CUATRO A FAVOR, D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Salvador Vilata Menadas, D. Eduardo Salinas Verdeguer y D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés).
1.- La referencia que en ambos párrafos del art.10.3 -EDL 1960/55- se hace al 17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754- parece hacer suponer que solo a estos complejos inmobiliarios les resulta de aplicación la necesaria autorización administrativa
2.- La referencia que consta en el art. 10.3, b) -EDL 1960/55- al art.17.6 -EDL 2008/89754- lo sería solo respecto al tercero de los supuestos de alteración de la estructura o fábrica del edificio... actuaciones que de reunir los requisitos del art.17.6 precisarían la autorización administrativa, por tanto cuando se trate de complejos inmobiliarios, a salvo que el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras y no se aumenten los elementos privativos.
3.- Hay que suponer que el quórum por el que se pregunta es el que sustituye al del art.8 -EDL 1960/55-, en los términos detalladamente expuestos en el precepto (nueva construcción y modificación de elementos privativos de complejos inmobiliarios), sin que se extienda a otro tipo de acuerdos de la junta de propietarios, que tienen regulado el quórum para su adopción en otros puntos LPH.
4.- No se precisará la autorización administrativa cuando de la actuación no resulte un adicional elemento privativo: por ejemplo la agregación de superficie de otro colindante.
5.- De tal forma que la alusión a los requisitos del art.17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754- debe entenderse referida únicamente a los supuestos de los complejos inmobiliarios no al resto de la propiedad horizontal tradicional.
VOTO PARTICULAR: (TRES EN CONTRA, D. Francisco Berjano Arenado, D. Miguel Ángel Larrosa Amante y D. Luis Antonio Soler Pascual)
1.- El concepto que de complejo inmobiliario recoge el art. 17.6 in fine de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754- no parece corresponderse con la que contiene el art. 24 LPH -EDL 1960/55-. Mientras en ésta el complejo inmobiliario estaría integrado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal fuera la vivienda o locales, participando los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, en el concepto elegido por la Ley del Suelo no se hace referencia a esa diversidad de edificaciones o parcelas y su definición más parece ir referida a lo que conceptual y tradicionalmente se entiende por una simple propiedad horizontal.
2.- La exigencia de quórum que recoge el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55- va referida a cualquier supuesto de división, agregación, segregación, cerramiento de terrazas o modificación de envolventes que pueda acaecer en un sistema de propiedad horizontal, digamos que tradicional, y no referido tan sólo a lo que pueda entenderse en la Ley que regula aquélla por complejo inmobiliario (art. 24),
3.- La autorización administrativa será exigible para todos los casos que puedan darse al respecto en materia de propiedad horizontal, siempre que no concurran los supuestos de exclusión que se recogen en el art. 17.6 de la citada Ley del Suelo -EDL 2008/89754-.
4.- El art-. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- debe ser interpretado de forma totalmente independiente de la constitución o modificación de complejos inmobiliarios a los que se refiere el apartado a) del mismo art.10.3
5.- El control de la autorización administrativa no se dará en todos los casos sino solo cuando tal autorización sea preceptiva, pues no se puede olvidar que el art.17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2008/89754- establece dos excepciones para las que no será necesaria la previa autorización administrativa, esto es, cuando el resultado se corresponda con la autorizado previamente en la licencia de obras y cuando no se aumente el número de elementos privativos del complejo inmobiliario.
6.- De la descripción que da el art. 10.3, b) -EDL 1960/55- en relación con el art. 17.6 Ley del suelo -EDL 2008/89754- se deduce que también en el concepto de Complejo Inmobiliario está la propiedad horizontal ordinaria, de donde podría deducirse que su constitución requiere ya autorización administrativa. Sin embargo de ordinario no será así en tanto, en condiciones normales, les será de aplicación la excepción señalada en la letra a) del art 17.6 LS pues lo normal es que exista una correspondencia entre el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones.

References: Real Decreto 
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