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Timestamp: 2017-07-26 20:41:50+00:00

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Hinweise für Architekten, Ingenieure und Fachplaner
Werkvertragsrecht oder Kaufrecht? Diese Frage beschäftigt zunehmend die Immobilienbranche, mit teilweise weitreichenden Folgen. Der Bundesgerichtshof hat die Haftungsrisiken für Architekten um einen weiteren Aspekt erweitert. Infolge einer schon vor geraumer Zeit durchgeführten Gesetzesänderung (§ 651 BGB) unterliegen heute viele Verträge im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauwerks dem Kaufrecht. Das ist vielen Baubeteiligten aber noch immer nicht bewusst. In dem vom BGH (Aktenzeichen VII ZR 151/08) entschiedenen Fall hatte sich ein Unternehmen dazu verpflichtet, zwei Silos nebst Systemplanung zu liefern. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Wände der Silos zu dünn waren. Der Bauherr berief sich gegenüber dem Lieferanten auf diesen Mangel und verlangte die Rückabwicklung des Vertrages. Der BGH entschied, dass die Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzbar seien, weil der Käufer (Bauherr) es verabsäumt habe, den Kaufgegenstand (in dem Fall die Silos) auf Mängel zu überprüfen. Diese Entscheidung hat auch für Architekten weitreichende Folgen: Soweit der Bauherr sie mit der Bauüberwachung beauftragt hat, müssen sie den Kaufgegenstand prüfen und Mängel unverzüglich rügen. Versäumen sie diese Pflicht aus Unkenntnis, kann der Bauherr sie für seinen Schaden in Regress nehmen. Der Architekt muss also in jedem Einzelfall prüfen, ob der Bauherr einen Werkvertrag oder einen Kaufvertrag abgeschlossen hat. Handelt es sich um einen Kaufvertrag, muss er die Prüfungs- und Rügepflichten aus § 377 HGB unverzüglich beachten. Andernfalls macht er sich selbst regresspflichtig.
Architekten können gar nicht vorsichtig genug sein, wenn sie Aufträge
„im Namen" ihrer Bauherren erteilen. Denn das passiert schneller als gedacht: Gerade der bauleitende Architekt gerät auf der Baustelle häufig in Interessenkonflikte. Einerseits ist er erster Ansprechpartner der Bauunternehmen, die schnelle Lösungen für unvorhergesehene Probleme erwarten, andererseits will er seine Bauherrschaft entlasten und nicht wegen jedes Details behelligen . Weil es praktisch scheint und Zeit spart, erteilt er dann mitunter Aufträge, ohne dazu bevollmächtigt zu sein. Typisch ist nicht nur die Beauftragung eines Vermessungsingenieurs, sondern auch die Anordnung von Stundenlohnarbeiten, ohne dass solche vom ursprünglichen Bauvertrag umfasst sind.
Hier ist Vorsicht geboten, denn Aufträge, die der Bauherr bezahlen soll, die kann auch nur der Bauherr selbst erteilen. Er ist Vertragspartner aller am Bau beteiligten Firmen und Fachingenieure, nicht der Architekt. Vergibt der Architekt Aufträge ohne entsprechende Legitimation, dann haftet er als „vollmachtloser Vertreter" und muss unter Umständen zum Schluss die Kosten für die Erledigung des Auftrags aus eigener Tasche berappen.
Der Architekt kann in diesem Fall auch nicht seine Berufshaftpflichtversicherung bemühen. Der Versicherungsschutz umfasst nämlich nur fahrlässig verursachte Schäden an Sachen oder Vermögen des Bauherrn oder Dritter beziehungsweise Personenschäden. Die Schäden müssen sich aus der im Architektenvertrag beauftragten Tätigkeit kausal ergeben und sind im Rahmen des Berufsbildes des Architekten dann auch versichert. Die Bezahlung eines Auftrags, der voreilig oder ohne Vollmacht des Bauherrn erteilt wurde, fällt nicht unter den Versicherungsschutz. Der sogenannte „Eigenschaden", den der Planer sich hier selber zugefügt hat, gilt im Rechtssinne nicht als Schaden, weil dabei kein Dritter geschädigt wurde.
Wir raten deshalb allen Architekten dringend, sich im eigenen Interesse auf die Auftragsvorbereitung zu beschränken, oder sich entsprechend abzusichern, falls der Bauherr darauf besteht, dass sein Planer für ihn zusätzliche Leistungen Dritter beauftragt. Mündliche Absprachen reichen dazu nicht aus. Auch der Hinweis des Architekten in einem Schreiben an den Bauunternehmer, er handele „im Namen der Bauherren", ist noch keine tatsächliche Vollmacht. In jedem Fall sollte sich der Architekt gegenüber seinem Bauherrn absichern. Am besten durch eine schriftliche Vollmacht, in der er ausdrücklich zur konkreten Auftragserteilung ermächtigt wird. Aufgaben der Fachingenieure vertraglich festlegen
Die HOAI regelt, dass die Ausführungsplanung der Fachingenieure für Haustechnik nur auf das Ergebnis der Ausschreibungsergebnisse fortzuschreiben ist (§ 53), und anders als § 33 gibt das Leistungsbild nicht vor, dass die Planung zu detaillieren ist. Daraus ergeben sich häufig Probleme, denn die Erfahrung zeigt, dass die Ausführungsplanung der Fachingenieure oft nicht ausreicht. Es ist deshalb ratsam, den Umfang der erwarteten Planungen vorab vertraglich festzuschreiben. Bei komplexen Gebäuden empfiehlt es sich außerdem, den Fachingenieuren auch die Prüfung der Werkstatt- und Montagepläne der ausführenden Firmen zu übertragen. Hinweise für Handwerks- und Baufirmen
In einem Vertrag zwischen Bauträger und Bauherren zur Veräußerung eines Grundstücks und schlüsselfertiger Errichtung eines Einfamilienhauses ist stets ein Zahlungsplan gemäß § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) zu vereinbaren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte kürzlich zu entscheiden, ob bei Vorliegen von Mängeln an der Werkleistung sowohl die Bezugsfertigkeitsrate oder Teile davon als auch die Fertigstellungsrate einbehalten werden können. Grundsätzlich steht dem Bauherrn bei Mängeln ein Leistungs-/ Zahlungsverweigerungsrecht in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zuzüglich angemessenem Druckzuschlags zu. Dieses Leistungs-/Zahlungsverweigerungsrecht ist auf alle Zahlungen anwendbar, also nicht nur auf normale Abschlagsrechnungen der Bauunternehmen, sondern auch auf Zahlungen, die gemäß vertraglich vereinbartem Zahlungsplan geschuldet werden. Selbst wenn trotz der Mängel die Bezugsfertigkeit des Hauses gegeben ist, können Zahlungen hierauf verweigert werden, wenn die letzte Fertigstellungsrate (3,5 Prozent) für die Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten, plus angemessenem Druckzuschlag, nicht ausreicht. Es ist also nicht so, dass Bauherren bei Vereinbarung eines Zahlungsplanes vorliegende Mängel nur zum Zurückbehalt der letzten Rate berechtigen würden (BGH- Urteil vom 27.10.2011, VII ZR 84/09). Baufirmen sollten dies bedenken.
Bauen ist hochkomplex. Mängel können dabei nicht immer vermieden werden. Wer sie verursacht, der muss sie beheben. Dabei müssen bestimmte Formen und Fristen eingehalten werden. Rügt der Auftraggeber vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen Mangel, und erklärt der Auftragnehmer sich bereit, sich die beschriebenen Mangelsymptome umgehend anzuschauen, etwa, um zu prüfen, ob er für den Mangel tatsächlich verantwortlich ist, so tritt damit die sogenannte Hemmung der Verjährung ein. Hemmung bedeutet, dass solange diese andauert, die Verjährungsfrist nicht weiterläuft. Erst wenn der Auftragnehmer endgültig erklärt, er werde den Mangel nicht beseitigen oder er sei für diesen nicht verantwortlich, endet die Hemmung und die Verjährungsfrist läuft weiter.
Beginnt der Auftragnehmer mit Nachbesserungsarbeiten, so führt
– zumindest sofern die VOB/B vereinbart ist – seine bloße Mitteilung, er habe den Mangel beseitigt, nicht zum Ende dieser Verjährungshemmung. Vielmehr endet die Hemmung erst dann, wenn der Auftraggeber die Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung erklärt hat. Nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 3 VOB/B beginnt nach der Abnahme der Mängelbeseitigungsarbeiten für diese Leistung eine neue Verjährungsfrist von zwei Jahren, die jedoch nicht vor Ablauf der vierjährigen Regelfrist nach § 13 Abs. 4 VOB/B oder der statt der Regelfrist vereinbarten anderen Verjährungsfrist (zumeist fünf Jahre) endet. Wichtig für Bau- und Handwerksfirmen: Die neue Verjährungsfrist beginnt erst nach der Abnahme. Ohne Abnahme bleibt es zunächst bei der Verjährungshemmung. Der Auftragnehmer sollte deshalb den Auftraggeber nach Beendigung seiner Nachbesserungsarbeiten unbedingt dazu auffordern, die Leistungen abzunehmen und ihm hierfür eine angemessene Frist zu setzen. (Vergleiche hierzu auch: OLG Dresden, Urteil vom 31.08.2010 - 5 U 923/06). Ansonsten bleibt es bei der Verjährungshemmung. Und das liegt nicht im Interesse der Firma. Hinweise für Investoren
Investoren zieht es wieder in die Sachwerte. Eine Immobilie mag auf den ersten Blick betrachtet eine reizvolle Alternative zu einem ständigen Schwankungen unterliegenden Aktiendepot sein, entscheidend für den Erfolg der Anlage ist aber letzten Endes die Rendite, und die hängt bei der Immobilie vor allem von den Baukosten ab. Diese lassen sich am besten mit Pauschalpreisvereinbarungen in den Griff bekommen. Investoren sollten deshalb bereits im Vorfeld darauf achten, Verträge zu schließen, die ihnen auch entsprechende Kostensicherheit gewähren.
Hinweise für kommunale Bauherren/öffentliche Auftraggeber
Wer baut, der investiert viel Geld. Es ist sinnvoll, solche Investitionen abzusichern. Allerdings dürfen öffentliche Auftraggeber dabei nicht übers Ziel hinausschießen. Den Bogen überspannt hat nach Ansicht des Oberlandesgerichts Brandenburg eine Gemeinde, die als Auftraggeberin eine vorformulierte Klausel in einem Bauvertrag verwandt hatte, wonach die für Mängelansprüche zu leistende Sicherheit nur durch Einbehalt und Hinterlegung auf ein Verwahrgeldkonto für die Dauer der Mängelanspruchsfrist geregelt war und vereinbart wurde. Diese Klausel, so entschied das OLG, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen, da ihm kein angemessener Ausgleich für den Einbehalt der Sicherheitsleistung zur Verfügung steht, zum Beispiel die Ablösung durch eine Bürgschaft. Die Klausel ist deshalb unwirksam, der Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, eine Sicherheit zu leisten. Die Gemeinde muss den Einbehalt auszahlen. Öffentliche Auftraggeber sollten also bei aller berechtigter Sorge um die ihnen anvertrauten Gelder Augenmaß walten und sich im Vorfeld juristisch beraten lassen, wie sie ihre Investitionen am besten schützen.
Hinweise für private Bauherren
Haus- und Grundstücksbesitzer, die den Sommer nutzen, um ihre Immobilie zu sanieren, sollten neben allen bau- und finanztechnischen Fragen auch die Verkehrssicherungspflichten bedenken. Gleich, ob die Fassaden gedämmt, Fenster getauscht, Dächer neu gedeckt oder mit Solarmodulen bestückt werden, Hausbesitzer und Bauherren müssen auf Sicherheit achten und sind verpflichtet, die Sicherungsmaßnahmen zu überwachen und zu koordinieren. Das gilt auch, wenn sie einen Architekten oder Bauunternehmer mit der Verkehrssicherung beauftragt haben. Letzten Endes ist immer der Bauherr verantwortlich. Er muss Nachbarn und Passanten vor Gefahren schützen, die von seiner Baustelle ausgehen können.
„Bauherren, die einen Mangel rügen, sollten bedenken: Es ist nicht nur die Pflicht des Unternehmers, sondern sogar sein Recht, den Mangel selbst zu beseitigen".
Werden in Bauträger- und sonstigen Kaufverträgen für Immobilien Abschlagszahlungen vereinbart, dann achtet normalerweise der Notar, der den Vertrag beurkundet, darauf, dass alle Vereinbarungen auch rechtlich wirksam sind. Als Grundlage dient dem Notar dazu die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. Diese Verordnung regelt die Voraussetzungen und Ratenhöhen für Abschlagszahlungen. Manchmal erstellt der Notar auch die so genannten „Fälligkeitsmitteilungen" und fordert für den Investor oder Bauträger auch die Raten an. Hier ist dann allerdings Vorsicht geboten. Denn der Bauträger muss gegenüber dem Käufer die Voraussetzungen der MaBV beachten, zum Beispiel die Einhaltung des Zahlungsplans. Dies gilt auch, wenn ein Notar im Auftrag des Bauträgers die Raten einfordert. Er ist dann Erfüllungsgehilfe des Bauträgers.
Das gilt auch, wenn der Auftraggeber den Vertrag mit dem Bauunternehmen zwischenzeitlich aus wichtigem Grund gekündigt hat, etwa, weil der Bauunternehmer mit der Fertigstellung in Verzug geraten ist. Auch in diesem Fall muss der Bauherr dem Auftragnehmer zunächst Gelegenheit zur Mängelbeseitigung geben und hierfür eine angemessene Frist setzen.
Eine Ausnahme gibt es allerdings: Hat der Auftraggeber bei einem VOB-Vertrag das Bauunternehmen gekündigt, weil es vor der Abnahme bereits erkannte Mängel trotz entsprechender Fristsetzung und Androhung der Kündigung nicht behoben hat, dann muss der Auftraggeber keine weitere Frist setzen. Jedoch ist auch dann die Fristsetzung nur für die Mängel entbehrlich, deren Nichtbeseitigung zur Kündigung geführt hatte. Für alle anderen Mängel gilt das übliche Verfahren: Erst rügen und Frist setzen. Passiert daraufhin nichts, darf der Bauherr den Mangel selbst beseitigen, beziehungsweise ein anderes Unternehmen damit beauftragen. Links | Sitemap | Impressum

References: BGH 
 BGH 
 § 377
 § 33
 § 3
 § 13
 § 13