Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ibpp1-4512-293-15-es
Timestamp: 2017-09-19 15:31:41+00:00

Document:
IBPP1/4512-293/15/ES | Interpretacja indywidualna
IBPP1/4512-293/15/ESinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku 25 marca 2015 r. (data wpływu 31 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z 15 czerwca 2015 r. (data wpływu 18 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości A – jest prawidłowe.
W dniu 31 marca 2015 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości A.
Wniosek został uzupełniony pismem z 15 czerwca 2015 r. (data wpływu 18 czerwca 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/4512-293/15/ES z 3 czerwca 2015 r.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe (przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 15 czerwca 2015 r.):
Przedstawione zagadnienia będące przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczą zdarzeń przyszłych. Obecnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Działalność jest prowadzona od dnia 19 października 2005 r. Podstawowy zakres działalności, to działalność prawnicza oraz usługi doradcze dla osób prowadzących działalność gospodarczą. W niedalekiej przyszłości Wnioskodawca planuje zakup dwóch nieruchomości (budynek i działka) oraz budowę nowego budynku na zakupionej działce. Zgodnie z przeznaczeniem tych nieruchomości (odsprzedaż), będą one stanowiły towar handlowy. Każdej z tych nieruchomości dotyczy inne zdarzenie przyszłe, które Wnioskodawca przedstawia poniżej:
Zdarzenie przyszłe 1 (Nieruchomość A):
nieruchomość to budynek mieszkalny, nieukończony a zatem i nieoddany do użytkowania,
zakup budynku nastąpi w drodze licytacji komorniczej. Komornik sprzedaje nieruchomość osoby fizycznej i w związku z tym nie wystawia faktury VAT. Jest to czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT,
budynek zostanie zakupiony w celu dalszej odsprzedaży, a więc u Wnioskodawcy będzie stanowił towar handlowy, a nie środek trwały,
budynek nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych VAT, ani też w żaden inny sposób; będzie to tylko towar handlowy,
przy nabyciu budynku nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego gdyż podatek VAT nie wystąpi,
Wnioskodawca będzie ponosił wydatki na dokończenie budowy budynku w celu oddania go do użytkowania. Nakłady te przekroczą 30% ceny (wartości początkowej) budynku,
Wnioskodawca nie wie, czy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku wydatków na remont-ulepszenie budynku (jest to związane z ewentualnym opodatkowaniem lub brakiem opodatkowania VAT późniejszej transakcji sprzedaży nieruchomości),
budynek jest budynkiem mieszkalnym, zaliczanym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym,
po dokonaniu nakładów Wnioskodawca planuje sprzedaż budynku (towaru handlowego),
wcześniej budynek nie był przedmiotem umów najmu lub dzierżawy lub umów o podobnym charakterze w tym nie był już wcześniej przedmiotem umów sprzedaży,
budynek po oddaniu do użytkowania jest sprzedawany osobie fizycznej i stanowi to "pierwsze zasiedlenie" w rozumieniu ustawy o VAT,
budynek od chwili wejścia w jego posiadanie do momentu sprzedaży będzie wykańczany aż do momentu oddania do użytkowania i nie będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.
W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 15 czerwca 2015 r.):
Czy termin "ulepszenie" ma zastosowanie do budynku stanowiącego towar handlowy.
Wnioskodawca nie wie, czy jest zobowiązany naliczyć podatek VAT przy sprzedaży tego budynku.
Wnioskodawca nie wie, czy w sytuacji ewentualnego skorzystania ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży budynku, przysługuje mu prawo do odliczenia VAT naliczonego w fakturach za koszty związane z ulepszeniem budynku.
Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 15 czerwca 2015 r.):
Stanowisko do zdarzenia przyszłego 1 (Nieruchomość A):
Zdaniem Wnioskodawcy budynek kupowany będzie w celu dalszej odprzedaży, a więc będzie stanowił towar handlowy. W przypadku gdy lokal/budynek mieszkalny został zakupiony jako towar handlowy (a nie jako środek trwały), termin „ulepszenie” nie ma zastosowania, gdyż odnosi się tylko do środków trwałych według przepisów o podatku dochodowym, a w związku z tym, że zakup budynku nie był u sprzedawcy (licytacja komornicza nieruchomości osoby fizycznej) czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, będzie możliwość skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT tj. jeżeli "w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego".
Skoro termin ulepszenie nie ma zastosowania do towarów handlowych to również zdaniem Wnioskodawcy nakłady na jego modernizację, ulepszenie, remont przekraczające 30% jego ceny lub nieprzekraczające 30% jego ceny nabycia są w tym stanie faktycznym podatkowo obojętne. Spełniona jest pierwsza przesłanka wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) pomimo niespełnienia przesłanki z lit. b) tego art. co skutkuje możliwością zastosowania zwolnienia wynikającego z tego przepisu. Wnioskodawca przy sprzedaży budynku nie będzie musiał naliczać podatku VAT na fakturze. Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży budynku, nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w kosztach związanych z ulepszeniem budynku.
Wnioskodawca wskazał, że jego stanowisko w ww. sytuacji opisującej przyszły stan faktyczny potwierdzają doradcy podatkowi z Krajowej Informacji Podatkowej.
Ponadto w opisanych sytuacjach faktycznych były wydane indywidualne interpretacje dotyczące takich samych stanów faktycznych potwierdzających zdanie podatnika jak np:
IBPP2/443-843/13/AB interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 19 grudnia 2013 r.
interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu Sygnatura ILPP1/443-292/11-4/NS z 25 maja 2011 r.
interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie IPPP1/443-849/14-4/AP z 23 października 2014 r.
Natomiast, w myśl obowiązującego art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
W myśl art. 41 ust. 12a ww. ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.
Zgodnie z art. 41 ust 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
Należy zaznaczyć, iż zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB), przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.
Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, w celu ustalenia czy dostawa budynku mieszkalnego (Nieruchomości A) (który zostanie zakupiony jako nieukończony i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jego budowa zostanie zakończona) będzie korzystała ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że od 19 października 2005 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna i jest czynnym podatnikiem VAT. Podstawowy zakres działalności to działalność prawnicza oraz usługi doradcze dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Wnioskodawca planuje zakup dwóch nieruchomości (budynek i działka) oraz budowę nowego budynku na zakupionej działce. Zgodnie z przeznaczeniem tych nieruchomości (odsprzedaż), będą one stanowiły towar handlowy.
Nieruchomość A:
przy nabyciu budynku nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż podatek VAT nie wystąpi,
budynek po oddaniu do użytkowania jest sprzedawany osobie fizycznej i stanowi to "pierwsze zasiedlenie" w rozumieniu ustawy o VAT.
Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że czynnością spełniającą definicję pierwszego zasiedlenia tj. oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy posadowionego na działce budynku mieszkalnego (Nieruchomość A) będzie dokonana przez Wnioskodawcę – czynnego podatnika VAT, sprzedaż tego budynku (po oddaniu go do użytkowania) na rzecz osoby fizycznej.
Aby bowiem dostawa przedmiotowego budynku mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.
Zatem skoro sprzedaż przedmiotowego budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, to będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, która nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Przy braku zatem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dostawy budynku mieszkalnego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
Jak stanowi art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
Z analizy powyższego przepisu wynika, iż pod pojęciem „ulepszenie” należy rozumieć takie czynności jak przebudowa, rozbudowa, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych. Zatem dokończenie budowy obiektu, w wyniku którego stanie się on kompletny i zdatny do użytku, nie mieści się w tym pojęciu.
Z wniosku wynika, że przy nabyciu nieukończonego i nieoddanego do użytkowania budynku mieszkalnego Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponadto Wnioskodawca nie ulepszał tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym ponieważ od chwili wejścia w posiadanie Wnioskodawca ponosił nakłady na dokończenie budowy tego budynku (towaru handlowego) a nie na jego ulepszenie. Tym samym dostawa oddanego do użytkowania budynku mieszkalnego przez Wnioskodawcę będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawca spełni łącznie przesłanki wymienione w lit. a i b tego przepisu.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż nie dokona „ulepszenia” towaru handlowego, a zatem sprzedaż budynku mieszkalnego (Nieruchomość A) korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT i Wnioskodawca nie będzie musiał naliczać podatku VAT na fakturze, należało uznać za prawidłowe.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii prawa do odliczenia kwot podatku VAT wykazanych na fakturach dokumentujących wydatki związane z dokończeniem budowy przedmiotowego budynku.
Z wniosku wynika, że Wnioskodawca działający jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zakupi w drodze licytacji komorniczej nieruchomość osoby fizycznej, będzie to czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość to budynek mieszkalny, nieukończony a zatem i nieoddany do użytkowania, który u Wnioskodawcy będzie stanowił towar handlowy, a nie środek trwały. Wnioskodawca będzie ponosił wydatki na dokończenie budowy budynku w celu oddania go do użytkowania. Po dokonaniu nakładów Wnioskodawca planuje sprzedaż tego budynku (towaru handlowego).
Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, a także rozstrzygnięcie zawarte w niniejszej interpretacji, należy stwierdzić, że ponieważ Wnioskodawca nie spełni pozytywnej przesłanki warunkującej prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych (sprzedaż Nieruchomości A będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT), Wnioskodawcy nie będzie przysługiwać wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup towarów i usług na dokończenie budowy przedmiotowego budynku.
Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży budynku, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w kosztach związanych z dokończeniem budowy przedmiotowego budynku, należało uznać za prawidłowe.
ILPP1/443-292/11-4/NS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IBPP1/4512-293/15/ES

References: art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 41
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 22
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86