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Timestamp: 2018-04-20 14:28:01+00:00

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Locazione - disdetta al locatore con raccomandata - Si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza pressso l'ufficio postale. (Locazioni) - GuideLegali.it
Locazione - disdetta al locatore con raccomandata - Si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza pressso l'ufficio postale.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 10 dicembre 2013, n. 27526
Avv. Sabrina Schifano di Pescara, PE
Letto 394 volte dal 05/12/2016
In tema di locazione di immobile urbano la disdetta del contratto ha lo scopo di impedire la prosecuzione del rapporto e costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334 e 1335, cod. civ., che si presume conosciuto dal destinatario, nel momento in cui è recapitato al suo indirizzo, o nel momento in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l' ufficio postale.
sul ricorso 2851/2008 proposto da:
avverso la sentenza n. 294/2007 della CORTE D'APPELLO DI LECCE SEZ.DIST. DI TARANTO, depositata il 05/11/2007 R.G.N. 81/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/06/2013 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FIMIANI Pasquale, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Con atto notificato il 26 ottobre 2005 (OMISSIS), che nella dichiarata qualita' di amministratore dei germani (OMISSIS) aveva concesso in locazione, in data 10 settembre 1994, per dodici anni un locale ad uso commerciale a (OMISSIS) l'immobile sito in (OMISSIS), intimava al conduttore licenza per finita locazione alla scadenza del 10 settembre 2006 e lo conveniva per la convalida innanzi al Tribunale della stessa citta'.
L'intimato si opponeva alla convalidazione della licenza sfratto deducendo che:
a) (OMISSIS) non era legittimato all'azione, non avendo egli fornito la prova ne' della sua qualita' di amministratore dell'immobile in comunione, ne' dell'adesione dei germani comproprietari all'intimata licenza;
b) il contratto era stato disdetto per la data del 10 settembre 2006 mediante lettera raccomandata che, a causa dell'assenza del destinatario, in data 10 settembre 2005 era stato depositato presso l' ufficio postale, ove era rimasto in giacenza fino al 10 ottobre 2005, si' che la disdetta era tardiva e conseguentemente il rapporto si era ulteriormente rinnovato a decorrere dal 10 settembre 2006;
c) la scadenza effettiva del rapporto non era quella indicata.
Reietta la istanza di emissione dell'ordinanza interinale di rilascio ex articolo 665 cod. proc. civ., il giudizio proseguiva per il merito ed il Tribunale adito, con sentenza n. 166 del 13 dicembre 2006, in accoglimento della domanda di (OMISSIS), condannava (OMISSIS) alla restituzione dell'immobile locato ed al pagamento delle spese processuali, fissando per il rilascio la data del 23 febbraio 2007.
Sull'impugnazione di (OMISSIS) decideva la Corte d'appello di Lecce con sentenza pubblicata il 5 novembre 2007, che rigettava il gravame e condannava l'appellante alle maggiori spese.
I giudici dell'appello ritenevano che (OMISSIS) era attivamente legittimato all'azione di risoluzione della locazione del bene comune sia perche' ciascuno dei comproprietari puo' agire in giudizio a tutela del bene comune, sia perche' lo stesso aveva agito anche nella duplice veste di rappresentante ed amministratore degli altri germani comproprietari dell'immobile concesso in godimento.
Rilevavano, inoltre, che la disdetta era stata ritualmente comunicata al conduttore nei termini, giacche', trattandosi di atto recettizio che si presume conosciuto quando esso perviene all'indirizzo del destinatario, nella specie - in cui la lettera raccomandata non era stata consegnata per l'assenza del destinatario - tale momento doveva coincidere con quello dell'avviso di giacenza del plico, avvenuto il 9 settembre 1995 e quindi la disdetta era tempestiva.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), che ha affidato l'impugnazione a tre motivi, ciascuno assistito dal relativo quesito di diritto ex articolo 366 bis cod. proc. civ., norma applicabile ratione temporis.
1.- Con il primo mezzo di doglianza - deducendo, in relazione all'articolo 360 cod. proc. civ., n. 3, la violazione e la falsa applicazione dell'articolo 1105 cod. civ. e articoli 15 e 11 cod. proc. civ. - il ricorrente, riproponendo l'eccezione di difetto di legittimazione all'azione in capo a (OMISSIS), assume che costui, non avendo mai dichiarato di agire anche in proprio o nel proprio interesse, e neppure quale comproprietario, avrebbe dovuto offrire la prova della dichiarata sua qualita' di amministratore dei germani e dei suoi poteri di rappresentanza, dato che nella comunione nessuna norma conferisce all'amministratore della stessa la rappresentanza processuale, a differenza di quel che avviene, ai sensi dell'articolo 1131 cod. civ., per l'amministratore del condominio.
Il motivo d'impugnazione e' corredato dalla formulazione del seguente quesito di diritto:
"Se possa sussistere la legittimazione ad agire in capo a colui che si dichiari amministratore di una comunione e non fornisca la prova, in caso di contestazione, della sua qualita' di amministratore e di essere stato autorizzato alla proposizione dell'azione giudiziaria che gli abbia conferito la c.d. rappresentanza processuale della comunione".
Ed Infatti la Corte di merito si e' conformata al principio secondo il quale, in difetto di prova contraria, sugli immobili oggetto di comunione concorrono pari poteri gestori di tutti i comproprietari, in virtu' della presunzione che ciascuno di essi operi con il consenso degli altri, con la conseguenza che ogni comunista e' legittimato sia ad agire per il rilascio del bene comune, sia, a maggior ragione, a manifestare prima di detta azione, la volonta' di recedere dal contratto, mentre l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non puo' essere eccepita alla parte conduttrice (ex multis Cass. 3725 del 1996, 6427 del 2009, 5077 del 2010).
2.- Con il secondo motivo d'impugnazione - deducendo, in relazione all'articolo 360 cod. proc. civ., n. 3, la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli articoli 1334 e 1335 cod. civ. e della Legge n. 392 del 1978, articolo 28, comma 1 - il ricorrente censura la decisione impugnata nella parte in cui il giudice del merito ha ritenuto che fosse stata tempestivamente intimata dal locatore la disdetta del contratto, giacche' nella specie la disdetta, atto unilaterale negoziale recettizio, doveva ritenersi pervenuta e conosciuta dal conduttore nel momento in cui, essendosi avvalso il disdettante del mezzo della lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario, a costui era stato dato l'avviso di giacenza del plico.
Sostiene a tal fine il ricorrente (OMISSIS) che, per il caso di mancato recapito della raccomandata per la temporanea assenza del destinatario, la presunzione di conoscenza opera dal momento in cui l'atto e' ritirato presso l'ufficio postale, ove e' stato depositato in giacenza, ovvero dal momento in cui siasi compiuto il periodo di giacenza, ma non certo dal momento, anteriore, in cui al destinatario e' stato dato il prescritto avviso di giacenza e conclude con il seguente quesito di diritto: "Se la disdetta del contratto di locazione inviata a mezzo lettera raccomandata, in caso di mancato recapito della stessa per temporanea assenza del destinatario, possa dirsi conosciuta da quest'ultimo, ai sensi dell'articolo 1335 c.c., nel momento in cui sia stata ritirata presso l'ufficio postale ove e' stata depositata in giacenza, ovvero nel momento in cui sia compiuto il periodo di giacenza, ovvero ancora, nel momento in cui la stessa sia stata effettivamente depositata presso l'ufficio postale ai fini della giacenza".
La disdetta del contratto ha lo scopo di impedire la prosecuzione del rapporto e costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli articoli 1334 e 1335, cod. civ., che si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui e' recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui ne prende effettiva conoscenza. Infatti la prova che il dichiarante deve fornire e' che l'atto e' pervenuto nella sfera di conoscibilita' del destinatario, la cui tutela e' salvaguardata dalla facolta' di provare di esser stato impossibilitato, non per sua colpa, ad averne notizia. Pertanto, poiche' se le parti abbiano pattuito un termine di durata del contratto superiore a quello minimo di legge (nella specie, dodici anni), il locatore, per evitare il rinnovo tacito del contratto alla prima scadenza superiore al sessennio, e' onerato a comunicare al conduttore la (disdetta contenente il diniego motivato di rinnovazione con raccomandata almeno dodici mesi prima della suddetta scadenza, secondo quanto previsto dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 28 e 29 (Cass. 23553 del 2009), qualora la raccomandata non sia consegnata al destinatario per la sua temporanea assenza, il procedimento di consegna dell'atto in cui e' contenuta si conclude nella data dell'arrivo al suo indirizzo e del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, e non da quello del successivo ritiro di esso (ex multis Cass. del 1996 n. 8399, 1997 n. 2847 e 12866, 6527 del 2003), stante l'idoneita' del mezzo usato a presumere la cognizione dell'atto. Peraltro una diversa interpretazione aggraverebbe ulteriormente gli oneri, temporali e formali, a cui la legge gia' assoggetta l'esercizio del diritto di diniego di rinnovo del disdettante, che dovrebbe calcolare in anticipo non soltanto i rischi del ritardo postale, ma anche dell' assenza del destinatario e del successivo tempo necessario alla cognizione dell' atto o al compimento della sua giacenza all'ufficio postale, rendendogli percio' incerto l'esercizio in concreto del diritto che la legge gli garantisce, e senza che sussistano le stesse esigenze di tutela del destinatario in materia di notifica di atti giudiziari a mezzo del servizio postale che, a decorrere dalla pronuncia a Sezioni Unite del 1996 n. 1729 e con successivi interventi della Corte Costituzionale - da ultimo del 2010 n. 3 - hanno sancito il c.d. principio di scissione tra notificante e notificato, non applicabile agli atti sostanziali (Cass. n. 9841 del 2010, 15671 del 2011, 9303 del 2012).
Pertanto, affermato il seguente principio di diritto "In tema di locazione di immobile urbano, la disdetta intimata dal locatore, che allo scopo si sia avvalso del servizio postale e del mezzo della lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l' assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui e' rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestivita' della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario", il decisum della Corte d'Appello di Lecce e' giuridicamente corretto e la censura va respinta.
3.- Con il terzo motivo il ricorrente deduce: "Violazione e falsa applicazione dell'articolo 2963 c.c., dell'articolo 155 c.p.c. e della Legge 27 luglio, n. 392, articolo 28, comma 1, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3", e conclude con il seguente quesito di diritto "se ai fini della tempestivita' della disdetta di un contratto di locazione, debba tenersi conto, quale termine iniziale del computo, del giorno della scadenza contrattuale, ovvero se il termine a ritroso entro il quale intimare la disdetta debba iniziare a decorrere dal giorno antecedente a detta scadenza".
Il motivo, pur volendolo ritenere ammissibile benche' estraneo al thema deciso dalla sentenza impugnata, e' infondato.
Il termine in questione - dodici mesi prima della scadenza, secondo quanto previsto dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 28 e 29 - rientra tra quelli c.d. "a ritroso", nei quali, cioe', la legge assume come giorno di partenza non quello che si suole indicare come il "dies a quo", ma il "dies ad quem", a cominciare dal quale il termine si fa decorrere all'indietro e, in quanto termine sostanziale "a mesi", non si sottrae alla regola dell'articolo 2963 c.c., comma 4 (la quale, sebbene dettata in tema di prescrizione estintiva, costituisce un criterio generale per il computo del tempo, anche in tema di termini, come il presente, di decadenza) e dunque si consuma "nel mese di scadenza e nel giorno di questo corrispondente al giorno del mese iniziale", secondo il sistema della computazione civile, non "ex numeratione" ma "ex nominatione dierum". Tale regola, valida nell'ordinario caso del termine "in avanti", si applica anche nell'ipotesi di un termine a mesi "a ritroso", con l'unica differenza che quello che normalmente e' il giorno di partenza diventa il punto di arrivo. Per conseguenza, essendo indubitabile che, secondo il calendario comune, in un ordinario termine a mesi, dodici mesi, dal 9 settembre 2005, scadono il 9 settembre 2006 (ultimo giorno, supposto non festivo, interamente utile), altrettanto certo e' che, invertendo il computo, dodici mesi, a ritroso, dal 9 settembre 2006, 5 scadono il 9 settembre 2005, che percio' sara' interamente a disposizione per il compimento dell'atto.
A conferma dell'indicato computo, si puo' ricordare che, nel fissare il termine per la disdetta, la legge si preoccupa che, dal momento in cui la disdetta e' comunicata, decorrano almeno dodici mesi di preavviso: e non c'e' dubbio che, secondo il calendario comune, esattamente dodici mesi decorrono dal 9 settembre 2005 al 9 settembre 2006.
Il ragionamento del ricorrente estende erroneamente ai termini a mesi le regole proprie dei termini a giorni. Invero il principio generale per cui "dies a quo non computatur, dies ad quem computatur in termino", posto congiuntamente dall'articolo 2963 c.c., comma 2 e articolo 155 c.p.c., comma 1 (derogato solo nei casi tassativi dei termini, a giorni, c.d. liberi, in cui non si computa ne' il "dies a quo" ne' il "dies ad quem"), e' stato si applicato dalla giurisprudenza anche ai termini "a ritroso", ma solo a quelli a giorni, alla stregua peraltro della testuale disposizione dell'articolo 155 c.p.c., comma 1, secondo cui "nel computo dei termini a giorni o ad ore, si escludono il giorno o l'ora iniziali (Cass. 9701 del 1997, in motivazione).
E poiche' il contratto e' stato stipulato, per la durata di dodici anni, il 10 settembre 1994, la disdetta il cui avviso di giacenza della raccomandata e' stato lasciato il 9 settembre 2006, e' tempestiva.
Le spese giudiziali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente a pagare euro 3.500 per le spese del giudizio di cassazione di cui euro 3.300 per onorari, oltre accessori di legge.
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