Source: http://www.administrator24.info/artykul/id6786,co-nowego-w-orzecznictwie-administrator-bez-prawa-do-zbierania-glosow-wspolnota-mieszkaniowa-nie-moze-bezumownie-korzystac-z-chodnika
Timestamp: 2020-07-04 21:43:57+00:00

Document:
Co nowego w Orzecznictwie? Administrator bez prawa do zbierania głosów |... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 190), a w nim o administratorze bez prawa do zbierania głosów, a także o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika.
Administrator bez prawa do zbierania głosów
Aby wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą. W sytuacji istnienia zarządu wspólnoty o uzupełnieniu głosowania po zebraniu w drodze indywidualnego zbierania głosów decyduje zarząd.
Administrator nie jest uprawniony do samodzielnego zbierania głosów chyba, że został upoważniony do tego przez zarząd lub taki obowiązek wynika z zawartej przez niego umowy o administrowanie – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie.
W przedmiotowej sprawie właściciel lokalu wniósł pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o ustalenie nieistnienia uchwał. W uzasadnieniu wskazał, że administrator nie był uprawniony do zbierania głosów, a Sąd uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na nieuzyskanie przez zaskarżone uchwały wymaganej większości głosów i nieskuteczną próbę ich uzupełnienia poprzez podjęcie decyzji o zbieraniu głosów przez osoby nieuprawnione.
Wspólnota mieszkaniowa posiada zarząd, który reprezentuje ją na zewnątrz i jest wyłącznie władny do podejmowania decyzji w kwestiach dla niego zastrzeżonych, jak choćby o uzupełnieniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Zawiadomienie o treści uchwały to nie obowiązek jej doręczenia | Właściciel lokalu żąda ustanowienia zarządcy przymusowego
W myśl tego przepisu uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie z zawartą umową wspólnota posiada też administratora.
Jednak z treści zawartej umowy jednoznacznie wynika, że powierzono mu wyłącznie funkcje administracyjne, pozostawiając funkcje władcze dla zarządu. Tym samym to wyłącznie zarządowi przysługiwało prawo do podjęcia decyzji o uzupełnieniu głosowania i zbieraniu głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Tymczasem z jednoznacznych zeznań członka zarządu wynika, że zarząd nie podejmował ani na zebraniu, ani poza nim decyzji o zbieraniu głosów. Co więcej, z protokołu wykreślono zapis o zbieraniu głosów osób nieobecnych w trybie indywidualnym, co wyraźnie wskazuje na brak woli kontynuacji głosowania w tej formie.
Powód miał przeto prawo spodziewać się, że głosowanie zostało już merytorycznie rozstrzygnięte, a uchwały nie przeszły bo nie uzyskały wymaganej większości. W sytuacji istnienia zarządu wspólnoty administrator nie był uprawniony do samodzielnego podejmowania decyzji o uzupełnieniu głosowania i zbieraniu fizycznym głosów poprzez swego pracownika.
Przyjęte przez ustawodawcę minimalne wymogi formalne dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych wynikają z nieprofesjonalnego charakteru wspólnot. Wykładnia przepisów stosowana przez judykaturę uwzględnia tą specyfikę tych podmiotów. Niestety nawet one muszą zachować pewne niezbędne minimum formalizmu aby chronić słuszny interes jednostek.
Ponieważ zarząd nie podjął decyzji o uzupełnieniu głosowania, a administrator nie był do tego samodzielnie uprawniony, głosów dopisanych po zebraniu nie sposób zaliczyć jako oddanych w trybie indywidualnym. Jak wskazał to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23 lutego 2006 I CK 336/05 przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów.
Aby wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować nawet w sytuacji, gdy większość właścicieli lokali nie uczestniczy w zebraniu, wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, przy czym zbierania głosów w ten sposób dokonywać może (zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l.) wyłącznie zarząd i on też, zgodnie z art. 23 ust. 3 u.w.l., powinien zawiadomić właścicieli o treści uchwały podjętej w tym trybie.
Komentowany przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. wymaga, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli zamiast wybrać zarząd właściciele lokali powierzyli zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., to zgodnie z art. 33 u.w.l. głosy te może także zbierać ten zarządca (wyrok SN z dnia 16 stycznia 2009 r., V CSK 258/08).
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 31.07.2014 roku sygn.akt I C 186/14
Czytaj dalej: Wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika
sygn.akt i c 186/14
Wyświetleń: 19177|Ocena: 3.0

References: art. 23
 art. 23
 art. 23
 art. 23
 art. 18
 art. 33