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Timestamp: 2019-05-25 19:25:28+00:00

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Freitag, 29. April 2011 PDF Version
Viele Mieter wissen, dass sie die Miete mindern können, wenn ein Mangel an der Mietsache besteht. Vielfach wird diese Minderung einfach vorgenommen oder nachträglich von der Miete abgezogen. Hier beginnt häufig der Streit – nicht nur über die Höhe der Mietminderung, die auch für Anwälte ein Mysterium ist.
Vielfach werden bei der Mietminderung jedoch wesentliche Basics nicht berücksichtigt.
– In der Regel ist ein Anzeige des Mangels erforderlich. Erst ab diesem Zeitpunkt kann eine Minderung begehrt werden.
– Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu gewähren
– Die Minderung kann nur solange fortgesetzt werden, wie sie sich auswirkt. Ein Heizungsmangel im Winter berechtigt natürlich nicht zur Minderung außerhalb der Heizperiode.
– Von zu hohen Mietminderungen ist abzusehen. Kleinere Mängel berechtigen überhaupt nicht zur Minderung. Der Mangel muss die Erheblichkeitsschwelle überschreiten. Häufig schätzen Mieter die Höhe der Mietminderung zu hoch ein.
– Über bestimmt Mängel (Lärm, Temperatur, Schimmel u.ä.) sollte ein Mängelprotokoll gefertigt werden. Dies erleichtert die Beweisführung ungemein.
Kommt der Vermieter der Mangelbeseitigung nicht nach, so kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist. Dies erfordert neben der Anzeige des Mangels auch den Ablauf einer angemessenen Frist. Je nach Mangel ist die Frist unterschiedlich zu bewerten. Im Normalfall dürfte zumindest eine Frist von 14 Tagen angemessen sein. Führt der Mieter die Mangelbeseitigung vor Ablauf einer angemessenen Frist aus, kann er die hieraus entstandenen Kosten nicht vom Vermieter verlangen.
BGH vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2752
Tags:Ersatzvornahme, Fristsetzung, Mängelbeseitigung, Mietmangel, Minderung
Viele kleine Mängel sind kein Großer
Freitag, 10. September 2010 PDF Version
Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er muss daher auftretende Mängel an der Mietsache spätestens bei Anzeige durch den Mieter beheben. Anderenfalls steht dem Mieter ein Minderungsrecht entsprechend der Gebrauchsbeeinträchtigung zu. Soweit zum allgemein Bekannten.
Was ist jedoch, wenn die Beseitigung des Mangels im Verhältnis zum Wert des Grundstücks exorbitante Höhen erreicht? Hierzu hat der BGH kürzlich eine Entscheidung getroffen:
Der Mieter machte im Fall einen Anspruch auf Kostenvorschuss wegen Rissbildung an einem Einfamilienhaus gegen die Vermieterin geltend. Höhe: 47.500,00 € – insgesamt sollte es 95.000,00 € werden. Dies überstieg den Wert des Hauses deutlich (Wert: 28.000,00 €) Der Vermieter ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH dann nicht mehr zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn die sogenannte “Opfergrenze” überschritten ist. Dies ist eine Frage des Einzelfalles.
Der BGH verallgemeinert im aktuellen Fall wie folgt:
“Je ungünstiger sich das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert darstellt, desto gewichtiger müssen die entgegenstehenden Umstände sein, die es dem Vermieter trotz bestehendem Missverhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert verwehren sollen, sich auf den Einwand der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit zu berufen. Ein auffälliges Missverhältnis indiziert eine Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze.”
Im Klartext bedeutet dies, dass die Opfergrenze regelmäßig erreicht sein wird, wenn der Verkehrswert überschritten wird. Nur in Ausnahmesituationen kann der Mieter auf einer Mangelbeseitigung in einem solchen Fall bestehen.
Zudem hat der BGH entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf Kostenvorschuss hat, wenn nicht feststeht, dass diese eine nachhaltigen Mangelbeseitigung bewirken. Die Ursache eines Mangels muss daher immer genauestens begutachtet werden, bevor die Symptome beseitigt werden.
BGH vom 21. 4. 2010, VIII ZR 131/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1866
Tags:Kosten, Mängelbeseitigung, Opfergrenze
Das Erreichen der Opfergrenze …
Donnerstag, 01. Juli 2010 PDF Version
Wir hatten bereits kurz über die Entscheidung des BGH zur Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen berichtet. Nunmehr ist der Volltext veröffentlicht:
Seit einiger Zeit war streitig, ob die laufenden Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters der dreijährigen Verjährung unterliegt. Wenn der Mangel also bekannt war, konnte nach einigen Entscheidungen der Mieter sie nur innerhalb dieser Verjährungszeit geltend machen.
Der BGH hat mit Urteil vom 17.02.2010 die Mängelbeseitigungsansprüche im laufenden Mietverhältnis für unverjährbar erklärt. In einem solchen Dauerschuldverhältnis entstehe der Anspruch auf Mängelbeseitigung monatlich neu. Die Mietsache sei immer und aktuell in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.
Für die Praxis ist diese Frage also geklärt. Auf Verjährung älterer Mängelbeseitigungs¬ansprüche kann sich der Vermieter nicht berufen.
Eine andere Frage ist, ob möglicherweise Verwirkung eingetreten sein kann. Hier müsste neben dem Zeitablauf ein besonderer Umstand vorliegen, aus dem der Vermieter schließen durfte, dass der Mieter den Anspruch nicht mehr geltend machen werde. Das ist eine Frage des Einzelfalls, wird aber eher zurückhaltend gesehen.
BGH vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1719
Tags:Mängelbeseitigung, Verjähung
Donnerstag, 22. April 2010 PDF Version
… hat sich der BGH zum Thema gemacht:
Der klagende Mieter begehrt einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung an dem von ihm bewohnten Haus in Höhe von 47.500 €. So hoch seien die Kosten für die notwendige Renovierung. Vermieterseits wird behauptet, dass das Mietobjekt allein nur einen Verkehrswert in Höhe von 28.000 € habe.
Bei dem betroffenen Vermieter ist die Schmerzgrenze auf jeden Fall erreicht, weshalb nun auch von den Gerichten zu klären ist, wann denn ein objektives krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und deren Nutzen für den Mieter, sowie dem Wert des Mietobjekts auf der anderen Seite vorliegt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endet die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels jedenfalls dort, wo der dazu erforderliche Aufwand eben diese “Opfergrenze” überschreitet. Wann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich sei dabei eine Würdigung aller Umstände.
BGH-Urteil vom 21. April 2010, VIII ZR 131/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1551
Tags:Mängelbeseitigung, Missverhältnis, Vorschuss

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