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Timestamp: 2020-01-26 12:26:35+00:00

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Immobilienschenkung - Was ist bei Nießbrauchsrecht und Steuerrecht zu beachten? | Deutsche Anwaltshotline
Ich möchte meiner Tochter eine Immobilie im Wert von ca. 300.000 € schenken (Kaltmiete ca. 10.000 € pro Jahr). Der Freibetrag von 400.000 € ist wg. weiterer Schenkungen bereits fast aufgebraucht.
Gleichzeitig möchte ich meinem Sohn (42 Jahre) das Nießbrauchrecht für diese Immobilie lebenslang übertragen.
Ist die Übertragung der Immobilie an meine Tochter bei Nießbrauchrecht für meinen Sohn grundsätzlich möglich?
Wie wird der Immobilienwert von 300.000 € steuerrechtlich auf meine Tochter und meinen Sohn aufgeteilt?
Eine Übertragung der Immobilie an Ihre Tochter unter Vorbehalt eines Nießbrauchrechts für Ihren Sohn im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ist grundsätzlich möglich und immer noch bzw. inzwischen, nach Gesetzesänderungen zum Abzugsverbot von in diesem Zusammenhang bereits gezahlten Steuern beim Erbfall, wieder ein durchaus gängiges Gestaltungsmittel.
Gesetzliche Regelungsmaterie ist § 1030 BGB. Danach kann eine Sache in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).
Üblich ist dabei eigentlich die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt zugunsten des Schenkers. Es bestehen aber rechtlich keine Bedenken, wenn dieser Nießbrauchsvorbehalt für einen Dritten eingeräumt wird. Der Vorgang bleibt derselbe.
Nur der Vollständigkeit halber noch einige Hinweise:
Einige der zu entscheidenden rechtlichen Vorfragen ist, ob Sie den Nießbrauch dinglich im Grundbuch zugunsten Ihres Sohns eintragen lassen, oder ob Sie den Nießbrauch lediglich schuldrechtlich notariell dem Sohn einräumen und nicht einmal im Grundbuch eintragen, was technisch auch möglich ist. Im letzteren Fall würde die fehlende grundbuchmäßige Sicherheit in gewissen Extremsituationen zu Nachteilen für den Sohn führen können.
Ausdrücklich geregelt werden sollte dabei auch die Frage, die später gerne zu Streit führen, z.B. ob und in welchem Umfang der Nießbrauchsberechtigte die mit dem Nießbrauchseigentum verbundenen weiteren Lasten (Nebenkosten wie Strom, Wasser, laufende Wartung, kleinere oder größere Reparaturen etc.) zu tragen hat.
Eine Schenkung kann binnen einer Frist von 10 Jahren widerrufen werden z.B. bei Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB 2) oder bei grobem Undank nach § 530 BGB 3).
Vertraglich regeln kann man weitere Fälle, z.B. ein Rückforderungsrecht bei Insolvenz des Beschenkten, im Falle einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück, beim Vorversterben der Tochter oder im Fall der Ehescheidung.
Steuerrechtlich wäre es wohl, da Sie sich den Nießbrauch nicht selbst vorbehalten, eine vollständige Übertragung des Eigentums auf die Tochter, aber belastet mit einem Nießbrauch zugunsten des Sohns. Dabei ist der vorbehaltene Nießbrauch, unabhängig davon, ob Sie sich den Nießbrauch selbst vorbehalten oder für den Sohn, bei der Tochter mit dem Kapitalwert Abzugsposten auf den Wert des Hauses.
Der Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung ist im Bundessteuerblatt veröffentlicht.
Im Alter von 42 Jahren ist die statistische Lebenserwartung rund 36 Jahre, damit ist der Kapitalwert einer monatlichen Rente von Euro 10.000 jährlich 12.000. Der Betrag liegt unter der Höchstgrenze für den Nießbrauch von 18,6 Prozent des Verkehrswerts, was hier rund 18 T. Euro wären.
Damit beträgt der Kapitalwert des Nießbrauchs bei der derzeitigen statistischen Lebenserwartung Ihres Sohns im Alter von 42 Jahren rund das 17 – fache bzw. geschätzte 204.000 Euro *4).
Gem. § 13c Schenkungs- und ErbStG *5) ist bei bebauten Grundstücken, die zu Wohnzwecken vermietet werden, ein Abschlag von 10 % vom Verkehrswert des Grundstücks zulässig, so daß bei der Tochter ein Schenkung im Wert von Euro 270.000 minus 204.000 Euro = Euro 66.000 noch Schenkungssteuerpflichtig bliebe.
Damit kämen Sie dann, wenn der gesetzliche Freibetrag bei der Übertragung von Vermögen von den Eltern auf die Kinder von 400 T. Euro schon voll ausgeschöpft sein sollte, zu einer Besteuerung der Übertragung bei einem Eingangssteuersatz von 7 Prozent auf geschätzte Euro 4.620.
Dies ließe sich u.U. noch vermeiden, indem Sie z.B. eine weitere Last mit dem Grundstück verbinden und gleichzeitig übertragen würden z.B. in Form einer Hypothek oder durch Grundschulden gesicherten Darlehensforderung, die im Ergebnis dann allerdings die Tochter tragen müsste.
Klarstellen können Sie schließlich auch, ob die Übertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unter Anrechnung auf einen späteren Erbteil erfolgen sollen oder nicht. Schweigen zu diesem Thema würde gegebenenfalls bedeuten, daß die vorweggenommenen Übertragungen grundsätzlich später nicht auf den Erbteil der Kinder angerechnet werden. Eine Grenze liegt wieder im Pflichtteilsrecht (Hälfte des gesetzlichen Erbteils) bzw. im Pflichtteilsergänzungsanspruch, der bekanntlich über einen Zeitraum von 10 Jahren jedes Jahr um 1/10 abblättert.
*2) § 528 BGB
*3) § 530 BGB
*4) Weiteres Berechnungsbeispiel:
https://www.iww.de/ee/archiv/niessbrauch-nach-wegfall-des-25-erbstg-niessbrauch-als-gestaltungsinstrument-wieder-interessant-f9031
http://www.ivd.net/der-bundesverband/nachrichtendetail/archive/2013/may/article/vorweggenommene-erbfolge-an-grundstuecken-besser-verschenken-als-vererben-1.html
*5) § 13c Erb-SchStG Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke
Stellung des Eigentümers eines Mietshauses nach Einräumung eines Nießbrauchrechts
09001875007354*

References: § 1030
 § 528
 § 530
 § 13
 § 528
 § 530
 § 13