Source: https://www.legalitas.com/abogados-para-particulares/actualidad/encuentros-digitales/contenidos/Alquileres
Timestamp: 2020-08-12 15:55:25+00:00

Document:
Número de colegiada 79.667
Se ha estropeado la calefacción y el propietario no se quiere hacer cargo, ¿qué hago?
Ha terminado el contrato y el propietario no me devuelve la fianza, ¿qué puedo hacer?
Buenos días Dinka. Resuelto el contrato de arrendamiento, propietario viene obligado a efectuar la liquidación de la fianza. En este sentido, si a la finalización del arriendo y tras comprobar el arrendador que la vivienda no presenta ningún desperfecto y no quedan suministros o cantidades asimiladas pendientes a los que deba hacer frente, el propietario tiene la obligación de devolver el importe de la fianza, devengando interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Si finalmente el propietario no actúa en el sentido indicado deberá ser requerido. El primer paso para efectuar dicha reclamación será mediante escrito cursado fehacientemente, esto es, mediante burofax, con certificado de texto y acuse de recibo. En el caso de que el propietario no atienda a este requerimiento, se le tendrá que reclamar la devolución de la misma judicialmente mediante un procedimiento, en un primer momento, monitorio, aunque se corre el riesgo de que no lo admitan los tribunales por entender que no se dan los presupuestos de deuda líquida, vencida y exigible, por lo que aconsejamos acudir a un procedimiento verbal.
Jose Manuel Andrade Gonzalez
Tengo alquilado un apartamento a un matrimonio, próximamente, en un plazo de 1 o 2 años lo necesitaría para mi hija. ¿Cual seria el proceso a seguir, y que posibles problemas me podrían plantear? Muchas gracias.
Buenos días José Manuel. El arrendador tiene derecho a resolver el contrato de arrendamiento si necesita la vivienda objeto del contrato para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato. Debe especifocarse así en el contrato de arrendamiento de conformidad con el art. 9.3 de la LAU. El arrendador deberá notificar al arrendatario con al menos dos meses de antelación, a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Salvo que por causa mayor no hubiera tenido lugar la ocupación de la vivienda en un plazo de tres meses, a contar desde la extinción del contrato, el arrendatario podría exigir ser repuesto en el disfrute de la vivienda arrendada por un plazo de tres años así como una indemnización por los gastos que como consecuencia del desalojo que se le hubiera ocasionado, u optar por reclamar una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que hubiera quedado por cumplir hasta completar tres. Conviene tener en consideración, que en el supuesto de contrato de arrendamientos formalizados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y anterioridad al 6 de junio de 2013, el Legislador exige como requisito formal, que en el contrato se hubiera incluido de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda. Ante la oposición del arrendatario de abandonar la vivienda, el arrendador podrá ejercitar su derecho presentando el correspondiente procedimiento judicial.
El anterior inquilino se marcho sin pagar y me debe aun tres meses de alquiler, ¿qué debo hacer?
Buenos días John. Si el arrendatario deja importes pendientes de pago (rentas, suministros, cantidades asimiladas...) cuyo monto total excediera de la fianza depositada, en primer término recomendamos la reclamación de la deuda por cauce extrajudicial, es decir, mediante requerimiento escrito remitido por burofax, paso previo que se podrá realizar por el arrendador, siempre y cuando obre en su poder domicilio actualizado del arrendatario. Si fueran preciso su reclamación por vía judicial, en este caso sería preciso ejercitar una acción de reclamación de cantidad frente al deudor, pudiendo optar por procedimiento monitorio o juicio verbal, procedimiento que necesita de letrado y procurador si la cuantía a reclamar excediera de dos mil euros. Debemos tener presente, que de conformidad con lo señalado en el artículo 1966 del Código Civil, la acción prescribe a los cinco años, prescripción que podrá ser interrumpida por reconocimiento de deuda o por requerimiento fehaciente de su pago.
Buenos días Susana. En efecto, el arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo competente que la Comunidad Autónoma donde se localice el inmueble objeto de arrendamiento, hubiera designado, bajo penalización de sanción económica por parte de la Administración, en el supuesto de que el arrendador no procediera a su depósito en el plazo y forma requeridos, Extinguido el contrato por la causa que fuere y previa solicitud del arrendador acompañada del resguardo de depósito y de la documentación que cada organismo exija, se procederá a la devolución de la fianza.
El pasado mes de enero cumplió un año el contrato de arrendamiento que firme. El arrendador la semana pasada me comunicó por teléfono que la renta que he ingresado en el mes de enero no es correcta ya que no está actualizada. ¿Cómo puedo saber cuánto debo pagar? ¿El propietario puede desahuciarme por impago?
Buenos días Santiago, Los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de Junio de 2013, se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de 24 de noviembre, no siendo de aplicación la reforma contenida en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. En este orden de cosas, debemos señalar que la renta deberá podrá ser actualizada tal y como recoge a el art. 18 de la misma "en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado". El Legislador determina que la renta será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada notifique a la otra parte por escrito el porcentaje de alteración aplicado, comunicación que deberá ir acompañada de la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Se considera válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Aunque basta la notificación por escrito o la nota en el recibo de la mensualidad, debe quedar constancia de la recepción, por firma del duplicado o del recibo de la renta. En otro caso hay que acudir a la remisión del escrito por burofax. No cabe retroactividad desde la variación de la renta, por tanto si hay variación y no se notifica, las diferencias anteriores a esta notificación prescriben y no pueden exigirse. Pero si cabe acumular la variación producida para el cálculo del año siguiente.
El pasado mes de diciembre mí mujer y yo firmamos un contrato de arrendamiento de una vivienda por un año y nos gustaría marcharnos porque no estamos cómodos en el vecindario. ¿Tenemos obligación de cumplir el contrato hasta diciembre del 2014, en caso de que nos marcharnos antes el propietario puede reclamarnos las rentas hasta diciembre? Muchas gracias.
Buenos días Javier, De conformidad con lo previsto en el artículo 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento, siempre y cuando hubiera cumplido al menos seis meses de duración. En este supuesto, se exige al arrendatario que comunique su decisión al arrendador con una antelación mínima de treinta días. El arrendatario deberá indemnizar al arrendador con un importe equivalente a una mensualidad de renta en vigor por año incumplido o la parte que resultara proporcional para periodos inferiores al año, siempre y cuando las partes así lo hubieran pactado en el contrato.
¿Con cuánto tiempo de antelación tengo que avisarle al inquilino de que no se le va a renovar el contrato, por llevar 2 meses de retraso en el abono del alquiler Gracias
Buenos días Antonio; Se trata de dos cuestiones distintas. Por un lado, lo relacionado con la duración de los contratos de arrendamiento y por otro lo relacionado con un supuesto de incumplimiento contractual de pago. En primer lugar, en lo que respecta a la duración de los arrendamientos de vivienda, debemos saber que la ley otorga plena libertad a las partes para determinar la duración inicial de un contrato. Ahora bien, el artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificado por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, determina un sistema de prorroga legal forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, por el que éste puede hacer durar el contrato, por su sola voluntad tres años. Se trata de una norma imperativa, y por lo tanto no puede ser excluida por voluntad de las partes. En cuanto a los posibles impagos de renta, la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 27.1 dispone que la falta del pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuya obligación haya asumido o corresponda al arrendatario, es causa de resolución contractual, en este caso aconsejamos dirigir requerimiento de reclamación de cantidad al arrendatario, cursada por el arrendador mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo. En el caso de que el arrendatario no atendiera sus obligaciones de pago, el arrendador deberá acudir al auxilio judicial.
¿Por qué estamos los inquilinos obligados a abonar el IBI cuando el piso no es nuestro?
Buenos días Noemí. El arrendatario no tiene obligación del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, otro tributo, carga o responsabilidad que no sea susceptible de individualización y que corresponda al inmueble arrendado o a sus accesorios, salvo que las partes lo hubiera pactado de forma expresa en el contrato. En el artículo segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos se exige para la validez del pacto, que éste conste por escrito en el contrato así como se incluya determinación del importe anual del gasto.
¿Es el arrendador responsable del mantenimiento de la casa? Gracias.
Buenos días Alonso. El artículo 21 recoge en su apartado primero que "El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil", para continuar diciendo en su apartado cuarto que "Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario". En este sentido, habrá que estar a la naturaleza de la causa del daño o desperfecto que precise reparación, lo cual tendrá que revisar un técnico, y salvo que sea determinado que el deterioro fuera imputable al arrendatario, la reparación correrá a cargo del arrendador. A estos efectos, el arrendatario vendrá obligado a comunicar al arrendador la necesidad de la reparación, debiendo facilitar la verificación directa por éste o técnico designado, pudiendo realizar únicamente las que resultaran urgentes, y siempre previa comunicación al arrendador. En último término señalar que será con cargo al arrendatario a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Hace cuatro años alquilé un local en el que tengo una librería. Se acordó una duración de siete años. ¿Cuando finalice el contrato derecho a que el propietario me permita continuar en el local?
Buenos días Pablo. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce a favor del arrendatario que durante cinco años haya ejercido una actividad comercial de venta su derecho a manifestar al arrendador, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo del contrato, su voluntad de renovarlo el por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. En el supuesto de no ser aceptado por el arrendador, el arrendatario tendrá derecho a percibir una indemnización cuya cuantía se determina el Legislador en el citado artículo 34 de la siguiente forma: 1. "Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad." 2. "Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades." En último término, debemos matizar que los contratos de arrendamiento distintos de vivienda habitual se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley de arrendamientos urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, causa por la que el arrendatario no tendrá derecho a exigir indemnización alguna si hubiera renunciado a la aplicación del referido artículo 34, y así se hubiera hecho constar en el contrato de arrendamiento.
Mi madre tiene ochenta y tres años y vive conmigo, estoy pensando en mudarnos de vivienda pero en la que estoy interesada tiene únicamente bañera. ¿Podría exigir al propietario cambiar la bañera por una ducha? ¿Quién debería asumir los gastos?
Buenos días Aurora. El artículo 24 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendatario a realizar en el interior de la vivienda arrendada obras o modificaciones para que pueda ser utilizada "...de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con algún". El arrendatario está obligado a comunicar su ejecución al arrendador, así como a reponer la vivienda a su estado anterior si se lo exigiera el arrendador.
Mi suegro tiene un piso alquilado desde el año 73. En la actualidad en el piso vive el inquilino con una de sus hijas que tiene cerca de sesenta años. ¿Me puede confirmar si la hija de la inquilina por su edad tiene derecho a subrogarse en el contrato si su madre fallece?
Buenos días Juan. La subrogación sólo opera a favor del cónyuge o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. En el supuesto de que el subrogado fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, el contrato se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior. Todo lo anterior de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado B.4
¿Es obligatorio que, como inquilina, tenga que contratar un seguro del contenido del piso alquilado sin muebles? En otras palabras, ¿estoy obligada a asegurar mis muebles y enseres y comunicarle al propietario que lo he hecho y en qué términos?
Buenos días Vera. El arrendatario no está obligado a contratar seguro de hogar, peso si resulta recomendable para el arrendatario asegurar el continente de la vivienda y su responsabilidad civil ya que cualquier siniestro que le fuera imputable podría resultar gravemente lesivo para su economía.
Tenemos un local arrendado destinado a estudio de arquitectura. En el contrato no se acordó nada respecto a una posible cesión. ¿Es viable la cesión del contrato? ¿Necesitamos permiso de la sociedad arrendadora?
Buenos días Luis. Si en local arrendado se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento sin previo consentimiento del arrendador. En todo caso la cesión deberá ser notificada al arrendador, por cualquier conducto que resulte fehaciente, en un plazo de un mes desde la fecha que fuera concertado. En contraprestación el Legislador concede al arrendador el derecho a elevar la renta en vigor en un 20 por 100.
Si entra aire de la calle porque las ventanas y persianas no están en condiciones o no cierran bien, algo que no se ve o no se nota hasta que no vives en la casa, ¿tienes derecho que lo arreglen? Gracias
Buenos días Teresa. El arrendador tiene obligación a realizar sin derecho a incrementar la renta, cualquier obra, reparación o acción de mantenimiento que fuera necesaria para la vivienda reúna la condiciones de habitabilidad requeridas. El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo al incumplimiento de las obligaciones, faculta al arrendatario a promover la resolución del contrato en caso de no realización por el arrendador de las reparaciones a las que se refiere el artículo 21, o bien a exigir el cumplimiento de su obligación al arrendador.
Ela Valdemoro
Hola, he firmado un contrato con fecha 15 de diciembre de 2013. En el apartado de duración de contrato me pone que, el inquilino renuncia en este acto a los derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda. ¿Qué quieren decir? Gracias
Buenos días Ela. En caso de que el propietario tomará la decisión de proceder a la venta de la vivienda objeto de arrendamiento, el arrendatario tiene reconocido por la Ley derecho preferente de adquisición frente a terceros. Este derecho de adquisición preferente comprende tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto. El derecho de tanteo consiste en que el arrendador notifique al arrendatario su decisión vender el inmueble arrendado y las condiciones esenciales del contrato y el precio. El arrendatario contestará en un plazo máximo de 60 días hábiles si la quiere adquirir en las condiciones ofrecidas, pudiendo el arrendatario ejercitar un derecho de tanteo sobre la vivienda arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde la fecha de notificación. El derecho de retracto consiste en la facultad que tiene el arrendatario de adquirir preferentemente la finca enajenada, cuando no se hubieran respetado las condiciones que se le ofertaron o cuando no se le hubiera efectuado la notificación referida en el apartado anterior , el plazo caducará a los 30 días naturales desde que conoció la enajenación. Respecto a la renuncia por parte del arrendatario al derecho de adquisición preferente reconocido en el mencionado art. 25, el legislador reconoce su naturaleza dispositiva únicamente en el supuesto en el que se hubiera formalizado el contrato de arrendamiento con posterioridad al 6 de junio de 2013, el precintado derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada tendrá naturaleza dispositiva. Esto significa que puede ser excluido por pacto expreso de las partes. Si el contrato se hubiera suscrito en fecha anterior, el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido si la duración pactada del contrato fuera superior a cinco años.
Una vez concluido los cinco años prorrogables del contrato de alquiler, en caso de una renovación, ¿puede subir el casero el precio del alquiler la cantidad que el quiera o tiene que ser un porcentaje o una cantidad determinada?
Buenos días Francisco Javier. La Ley de Arrendamiento Urbanos determina en su artículo 10 que "si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido." Es por ello, por lo que si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su intención de dar por resuelto el contrato, éste ha queda prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de tres años, siendo mantenidas las condiciones que operaban en el mismo. Respecto a la renta, podrá ser actualizada de acuerdo con el índice de Precios al Consumo, toda vez que, estaríamos ante una continuidad del contrato de arrendamiento inicialmente formalizado, salvo que las partes hubieran pactado actualización o incremento de la renta conforme a criterio diferente, acuerdo que deberá constar por escrito en el contrato de arrendamiento originario.
he firmado y entregado dos meses de fianza, pues de lo contrario el propietario no me alquilaba el piso, ¿es legal?, ¿que puedo hacer?, además quiere actualizar la fianza desde la primera renovación anual.
Buenos días Purito. En el artículo 36 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos es requisito se establece la obligatoriedad de la exigencia por parte del arrendador y de su prestación, por parte del arrendatario, de una fianza equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos en el supuesto de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Además, el apartado 5 del ya citado artículo establece la posibilidad de pactar garantía adicional por las partes. Respecto a la actualización de la fianza, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización alguna, pudiendo ser exigida su actualización hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, al tiempo de la prórroga. En el supuesto de que el plazo de duración inicial pactado para el arrendamiento fuera superior a tres años, la actualización de la fianza se regirá por lo acordado entre las partes.
¿Me puede explicar que es el certificado de eficiencia energética?
Buenos días María Dando cumplimiento a la normativa comunitaria y al Real Decreto 235 /2013 aprobado por el Consejo de Ministros el 5 de abril, desde el sábado 1 de junio, es obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de edificios o de parte de los mismos, cuando los alquileres tengan una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética. Este certificado tiene una validez de diez años y evalúa la eficiencia energética del inmueble, tanto en términos de consumo de energía como de emisiones de CO2, otorgándole una calificación. Además el certificado deberá incluir recomendaciones para la mejora de la eficiencia energética del inmueble. El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por Técnicos competentes que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética.
Mi madre es propietaria de un piso y alquiló la vivienda en el 1977. ¿Podemos exigir a la inquilina que pague el IBI?
Buenos días Marina Según la Disposición Transitoria 2ª.10.2. de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador "podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponderá al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda". La ley faculta al arrendador para exigir el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, requerimiento que deberá efectuar mediante comunicación fehaciente al arrendatario. En el supuesto de que el arrendatario se negara al pago estaría incurriendo en incumplimiento contractual, que daría derecho al arrendador a su reclamación vía judicial.

References: artículo 1966
 artículo 11
 artículo 9
 artículo 27
 resolución 
 artículo 21
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 24
 artículo 27
 resolución 
 artículo 21
 artículo 10
 artículo 36
 Real Decreto