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Timestamp: 2017-12-17 23:24:27+00:00

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Fremdes Gebäude (Baurecht, Architektenrecht) - frag-einen-anwalt.de
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Fremdes Gebäude
10.09.2006 21:56 |
Ich habe ein Grundstück erworben, auf dem u.a.ein massiver Schuppen steht. Dieser wurde von der Wohnungsbaugesellschaft zu DDR-Zeiten als Ersatz für alte Holzschuppen gebaut. Genutzt wurden diese schon immer vom Hinterhaus (die Eingänge befinden sich auch zu diesem Haus hin), welches inzwischen auch verkauft ist. Die Mieter nutzen die Schuppen bis heute, haben auch keine anderen, z.B. Kellerräume.
Ein Teil (in etwa die Hälfte) des Schuppens steht auch auf dem Grund eines dritten Nachbarn, der ihn auch nicht nutzt und nie genutzt hat. Also Nutzung durch des Schuppens der auf Grundstück A und B steht durch C.
Nun steht dieses Gebäude in keinem Kaufvertrag und ich weiß nicht, wem der Schuppen gehört? Der hintere will weiter nutzen, der dritte will abreißen. Mir geht es um eine einvernehmliche , aber möglichst dauerhafte Lösung.
Was muss/ kann ich tun ? Nutzung dulden oder Abriss bezahlen ?
10.09.2006 | 23:56
bei der Beantwortung der Frage bleiben unter Umständen noch bestehende Rechte am Schuppen aus der DDR - Zeit außer Betracht.
Zur bestehenden Eigentumsfrage gibt § 94 BGB Aufschluss:
§ 94 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes.
( 1 ) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen...
Eigentümer am Schuppen ist also der jeweilige im Grundbuch eingetragene Eigentümer des oder der Grundstücke.
Vor dem Abriss des Schuppens muss ich, um die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen eines möglichen Nutzungsberechtigten zu vermeiden, ohne abschließende Klärung der bestehenden Rechte am Schuppen abraten. Denkbar ist zwar, dass der Schuppen auf dem Grundstück nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne von § 95 BGB errichtet wurde und daher der Schuppen entgegen der Vorschrift des § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht wesentlicher Bestandteil des jeweiligen Grundstückes ist. Hiergegen spricht jedoch die massive Bauweise des Schuppens.
Im Übrigen erlaube ich mir Sie auf die folgenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches aufmerksam zu machen:
§ 912 Überbau; Duldungspflicht. ( 1 ) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
§ 913 Zahlung der Überbaurente. ( 1 ) Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten.
( 2 ) Die Rente ist jährlich im Voraus zu zahlen.
§ 914 Rang, Eintragung und Erlöschen der Rente.( 1 ) Das Recht auf die Rente, geht allen Rechten an dem belasteten Grundstück, auch den älteren, vor. Es erlischt mit der Beseitigung des Überbaus.
( 2 ) Das Recht wird nicht in das Grundbuch eingetragen. Zum Verzicht auf das Recht sowie zur Feststellung der Höhe der Rente durch Vertrag ist die Eintragung erforderlich.
( 3 ) Im Übrigen finden die Vorschriften Anwendung, die für eine zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehende Reallast gelten.
§ 915 Abkauf. ( 1 ) Der Rentenberechtigte kann jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat. Macht er von dieser Befugnis Gebrauch, so bestimmen sich die Rechte und Verpflichtungen beider Teile nach den Vorschriften über den Kauf.
( 2 ) Für die Zeit bis zur Übertragung des Eigentums ist die Rente fortzuentrichten.
§ 916 Beeinträchtigung von Erbbaurecht oder Dienstbarkeit. Wird durch den Überbau ein Erbbaurecht oder eine Dienstbarkeit an dem Nachbargrundstück beeinträchtigt, so finden zugunsten des Berechtigten die Vorschriften der §§ 912 bis 914 entsprechende Anwendung.
Auf die Frage Nutzung dulden oder Abriss bezahlen rate ich Ihnen dringend mit den Nachbarn eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Bei der Klärung der bestehenden Rechte am Schuppen sollten Sie gegebenenfalls einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen, da ohne Einsicht in Vertrags - und Grundbuchunterlagen keine seriöse rechtsverbindliche Klärung der bestehenden Rechte am Schuppen erfolgen kann. Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe mit
Nachfrage vom Fragesteller	11.09.2006 | 11:34
ich danke für die schnelle Antwort, würde aber gern noch eines wissen: Wenn der Schuppen also mir und meinem Nachbarn gemeinsam gehört, sind wir dann eine Art Eigentümergemeinschaft oder wonach regelt sich unser "Verhältnis" ? Wer bestimmt was mit dem Schuppen passiert, der der den größeren Anteil hat ? Viele Einzelfragen, aber ich denke sie verstehen worum es mir geht.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.09.2006 | 12:25
Ihre Nachfrage darf ich wie folgt beantworten.
( 1 ) Grundsätzlich ist zwar nach § 94 der Eigentümer des Grundstückes auch Eigentümer der darauf bestehenden Gebäude. In der von Ihnen beschriebenen Konstellation besteht allerdings die rechtliche Besonderheit eines Überbaus. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung bereits für Recht befunden, dass der Eigentümer des Gesamtgebäudes der jeweilige Eigentümer des Grundstückes ist, das nach dem Willen des Erbauers zur Zeit der Errichtung Stammgrundstück ist( BGB 62, 141 ). Der Eigentümer des überbauenden Grundstücks muss das Gebäude errichtet haben, das heißt es muss in seinem Namen und wirtschaftlichen Interesse gebaut sein ( BGH WM 90; 718 ). Da der beschriebene Schuppen von der Wohnbaugesellschaft errichtet wurde, kann ich Ihre Frage folglich nicht abschließend beantworten.
Bei einem Überbau gelten also durchaus von den Vorschriften über die Eigentümergemeinschaft abweichende Grundsätze.
( 2 )Sollte der Überbauer grob Fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt haben, so wird nach wohl überwiegender Rechtsauffassung der Nachbar Eigentümer des überbauten Gebäudeteils, da §§ 93, 94 Abs. 2 BGB bei rechtwidriger Eigentumsverletzung zurücktreten ( BGH NJW - RR 89, 1039 ).
Alles in allem bleibt festzuhalten, dass die Eigentumsverhältnisse maßgebend von der Situation bei der Errichtung des Gebäudes abhängen. Vor einem Abriss sollten daher unbedingt schriftliche Unterlagen eingesehen werden und auch der Bestand eines etwa bestehenden Nutzungsrechts der benachbarten Mieter geprüft werden.
Ist eine Markisenanlage eine Gebäude oder nicht?
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References: § 94

§ 94
 § 95
 § 94

§ 912

§ 913

§ 914

§ 915

§ 916
 § 94
 BGH 
 BGH