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Timestamp: 2017-01-17 11:51:21+00:00

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⭐INTERBOLSA FONDO DE INVERSIÓN NO DIVERSIFICADO INMOBILIARIO DOLARES DOS
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José Miguel Campos Lozano
1 PROSPECTO INTERBOLSA FONDO DE INVERSIÓN NO DIVERSIFICADO INMOBILIARIO DOLARES DOS Interbolsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAF), S.A. Aprobado por la Superintendencia General de Valores mediante resolución SGV-R-868 del 23 de Abril del Fecha de última actualización del prospecto: MAYO del 2013 La señora Elena Nissyn Hanflink, con número de identificación: , en calidad de apoderada y en representación de Interbolsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (S.A.F.), S.A., asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto, para lo cual ha emitido una declaración en donde se indica que la información contenida en el prospecto es exacta, veraz, verificable y suficiente, con la intención de que el lector pueda ejercer sus juicios de valoración en forma razonable, y que no existe ninguna omisión de información relevante o adición de información que haga engañoso su contenido para la valoración del inversionista. Esta declaración fue entregada a la Superintendencia General de Valores como parte del trámite de autorización y puede ser consultada en sus oficinas. Página 1 de 402 2. NOTAS IMPORTANTES PARA EL INVERSIONISTA Señor inversionista: Antes de invertir consulte e investigue sobre el producto en el cual desea participar. Este prospecto contiene información sobre las características fundamentales y riesgos del fondo de inversión, por lo que se requiere su lectura. La información que contiene puede ser modificada en el futuro, para lo cual la sociedad administradora le comunicará de acuerdo a los lineamientos establecidos por la normativa. La sociedad administradora del fondo de inversión asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto y declara que a su juicio, los datos contenidos en el mismo son conformes a la realidad y que no se omite ningún hecho susceptible de alterar su alcance. La Superintendencia General de Valores (Sugeval) no emite criterio sobre la veracidad exactitud o suficiencia de la información contenida en este prospecto y no asume responsabilidad por la situación financiera del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una recomendación de inversión sobre el fondo o su sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con las entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Un fondo no diversificado puede concentrar su inversión en menos de diez emisores diferentes. En este caso las situaciones adversas que enfrente un emisor o sector económico pueden afectar en mayor proporción las inversiones del fondo, por lo que existe una probabilidad más alta de que se implementen los riesgos asociados a su inversión. Consulte a su asesor de inversiones. Página 2 de 403 INDICE PROSPECTO NOTAS IMPORTANTES PARA EL INVERSIONISTA DESCRIPCIÓN DEL FONDO Perfil del Inversionista Descripción del fondo Gestor del fondo, entidad de custodia, agente de pago y calificación de riesgo POLITICA DE INVERSION RIESGOS DEL FONDO Riesgos relacionados con el fondo de inversión: Tipos de riesgo: TITULOS DE PARTICIPACION Valor de la Participación del fondo: REGLAS PARA SUSCRIPCIONES Y REEMBOLSOS DE PARTICIPACIONES Suscripción y reembolso de participaciones Política de distribución de rendimientos COMISIONES Y COSTOS Comisión de administración y costos que asume el fondo Otras comisiones INFORMACIÓN A LOS INVERSIONISTAS Información periódica Régimen fiscal INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA Y SU GRUPO FINANCIERO Página 3 de 404 3. DESCRIPCIÓN DEL FONDO 3.1. Perfil del Inversionista El Fondo está dirigido a personas físicas y jurídicas que desean diversificar su cartera de inversiones con activos inmobiliarios. Este Fondo de inversión constituye un patrimonio independiente que administra INTERBOLSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN (S.A.F), S.A., (en adelante, la Sociedad Administradora ), por cuenta y riesgo de los inversionistas, cuyo objetivo primordial es la inversión bienes inmuebles para su arrendamiento y complementariamente para su venta. Por lo tanto, es fundamental que los inversionistas que deseen invertir en este Fondo conozcan y entiendan el negocio de inversión en bienes raíces, cómo se generan y cómo se comportan sus flujos de efectivo futuros y cuáles son los riesgos asociados a los mismos. Los inversionistas deben conocer que su inversión en este Fondo es sensitiva a factores tales como cambios en los valores de los bienes inmuebles y en los impuestos a la propiedad, las tasas de interés, la oferta y demanda de propiedades, la habilidad administrativa de la Sociedad Administradora y las compañías contratadas por esta para participar en el mantenimiento, alquiler y venta de los inmuebles, etc. Por lo tanto, el valor de las participaciones en el Fondo cambia a medida que el valor de sus inversiones suba o baje y los inversionistas deben conocer este hecho y estar en capacidad de soportar pérdidas temporales o incluso permanentes en el valor de sus inversiones. Por su naturaleza, una inversión en bienes raíces no es una inversión líquida y el proceso de venta y alquiler de bienes inmuebles es largo y complejo. Por esto, el Fondo no está dirigido a inversionistas que requieran liquidez en el corto plazo. Por ser un fondo cerrado, las participaciones del INTERBOLSA FONDO DE INVERSIÓN NO DIVERSIFICADO INMOBILIARIO DÓLARES DOS no son redimibles directamente por el Fondo. Aquellos inversionistas que deseen liquidar su inversión en este Fondo deberán recurrir al mercado secundario de una bolsa de valores organizada por medio de un puesto de bolsa. El fondo se dirige a inversionistas con un horizonte de inversión de mediano a largo plazo, que se estima puede variar entre tres (3) y siete (7) años. Página 4 de 405 3.2. Descripción del fondo Tipo de Fondo Por su naturaleza Cerrado Por su objetivo Ingreso Por su Por el mercado en No diversificado diversificación que invierte Mercado local Moneda para la suscripción o reembolso de participaciones Dólares estadounidenses Por la especialidad de su cartera Inmobiliario 3.3. Gestor del fondo, entidad de custodia, agente de pago y calificación de riesgo. Gestor del portafolio, custodia y calificación de riesgo Nombre del gestor Priscilla Ulate Barboza del fondo Política de retribución al gestor Es asumido por Interbolsa SAF SA del fondo Entidad de custodia Banco Nacional de Costa Rica Agente de pago Banco Nacional de Costa Rica Entidad calificadora: Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana, S.A. Calificación: scraa f3 La calificación se puede consultar en la entidad calificadora, la Sugeval y la sociedad administradora del fondo. Calificación de riesgo Entidad calificadora: Fitch Costa Rica Calificadora de Riesgo, S.A. Calificación FII 3+(cri) La calificación se puede consultar en la entidad calificadora, la Sugeval y la sociedad administradora del fondo. La periodicidad de actualización de las calificaciones es semestral. Monto de la Emisión US$ 56,000,000 Monto autorizado Número de participaciones 11,200 Página 5 de 406 Autorizadas Valor nominal de la participación US$ 5.000,oo (cinco mil dólares). Vencimiento del fondo No tiene vencimiento Código ISIN CRINTSFL0027 Cédula Jurídica POLITICA DE INVERSION Moneda de los valores en que está invertido el fondo Tipos de valores Países y sectores económicos Política de Inversión de activos financieros El fondo invertirá únicamente en valores denominados en dólares, moneda de curso legal en los Estados Unidos de América. Esta moneda será también en la que se expresarán los registros contables del fondo. Detalle Porcentaje máximo de inversión Hasta un 100% cuando no existan condiciones Efectivo apropiadas de inversión. Valores de deuda Cien por ciento (100%) Valores accionarios No aplica Participaciones de No aplica fondos de inversión Productos No aplica estructurados Valores de procesos de No aplica titularización País y/o sector Porcentaje máximo de inversión Mercado Local, Sector Público. Cien por ciento (100%) Concentración máxima en un solo emisor 100% Concentración máxima en operaciones de reporto, posición 100% Concentración máxima en valores extranjeros El fondo no está autorizado para invertir en valores extranjeros. Página 6 de 407 vendedor a plazo Concentración máxima en una emisión Otras políticas de inversión Política para la administración y control de la liquidez 100% Calificación de riesgo mínima exigida a los valores de deuda El fondo invertirá en títulos emitidos por el Sector Público costarricense, por lo tanto no aplica calificación de riesgo ya que los títulos valores cuentan con garantía directa del Estado. Hasta un 20% del promedio anual de los saldos mensuales de los activos del fondo podrá ser invertido en instrumentos financieros. El tipo de renta que generan estos títulos será de renta fija. Se puede mantener efectivo o inversiones en valores negociados en una bolsa de valores organizada. No aplica. Tipo de inmuebles Países donde se pueden ubicar los inmuebles Criterios mínimos exigidos a los inmuebles Política de Inversión de activos inmobiliarios Cualquier tipo de inmueble. Porcentaje mínimo de inversión en activos inmobiliarios Al menos el 80% del promedio anual de los saldos mensuales de los activos del fondo deberá estar invertido en bienes inmuebles. En caso que en algún mes en particular el saldo mensual de los activos del fondo se ubique por debajo del 80%, la sociedad administradora velará porque el mismo no sea inferior a un 50%. Los activos inmobiliarios tendrán que estar ubicados en el territorio costarricense. Únicamente podrán adquirirse inmuebles que estén construidos, alquilados o no. Los bienes inmuebles que adquiera el Fondo deberán poseerse en concepto de propiedad y libres de derechos de usufructo, uso y habitación. Para la compra de un inmueble la administración debe elaborar una Página 7 de 408 propuesta de compra del activo, la cual debe ser presentada al Comité de Inversión Inmobiliario. La propuesta de compra deberá considerar en su análisis, la ubicación del inmueble, la zona en la que este se encuentra, considerando su potencial de desarrollo y crecimiento económico, el estado de mantenimiento del mismo y el precio propuesto de adquisición. Adicionalmente, en el informe se deben considerar los inquilinos actuales del inmueble y la naturaleza de su negocio, o en caso de que este se encuentre desocupado el potencial de alquiler y posibles prospectos. Finalmente, se considerará como parte de la propuesta de compra los avalúos financiero y pericial. Concentración máxima de ingresos provenientes de un inquilino Política de arrendamiento de inmuebles a personas o compañías relacionadas a la sociedad administradora Política para la administración de atrasos en los alquileres La propuesta de compra elaborada por la administración deberá ser aprobada por el Comité de Inversión Inmobiliario antes de proceder con la compra. En este fondo se estipula que podrá obtener hasta un máximo del 95% de sus ingresos mensuales provenientes de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico. Los partícipes de los fondos y las personas que formen parte de su grupo de interés económico, así como la sociedad administradora, sus socios, directivos, empleados y las personas y entidades que formen parte de su grupo de interés económico no podrán ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren los activos del fondo. El comité de inversiones, en conjunto con la administración del fondo, revisará constantemente el estado de morosidad de los arrendatarios, con el fin de identificar las causas que incidieron en el atraso o interrupción de sus pagos por concepto de alquiler. La administración cuenta con los servicios de varias firmas jurídicas con el fin de asesorarse, cuando así lo considere oportuno, sobre cada uno de los casos presentados, así como el proceder con los cobros atrasados o desahucios respectivos. Cuando una cuenta por cobrar por concepto de alquiler presente un atraso igual o superior a 30 días naturales, la Sociedad Administradora le enviará al inquilino una carta de fin de tolerancia, apercibiéndole sobre el monto adeudado y advirtiendo la potestad que tiene el propietario de iniciar un proceso legal para recuperar la Página 8 de 409 suma atrasada. Si en los siguientes 30 días naturales, contados a partir de la fecha de envío de la nota descrita en el párrafo anterior, la cuenta por cobrar no es cancelada, la Sociedad Administradora procederá a enviar una segunda nota de cobro, con la advertencia de que la cuenta deberá atenderse de inmediato, caso contrario se procederá a remitir el caso a los asesores legales. Si persiste el atraso en el pago del alquiler por un plazo igual o superior a 90 días naturales, la cuenta por cobrar se traslada a los asesores jurídicos para que inicien un proceso de cobro legal y desahucio. a) El Reglamento sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión no especifica ninguna limitación en la adquisición de bienes inmuebles, por lo cual, un porcentaje importante de la cartera inmobiliaria del Fondo podrá estar invertida en un solo bien inmueble. Otras políticas de inversión b) La Sociedad Administradora tendrá discrecionalidad en la adquisición de las propiedades que integren la cartera del Fondo. Esto quiere decir que será la sociedad administradora del fondo quien tendrá la potestad de elegir con sus criterios los bienes inmuebles que serán parte del fondo, así como su concentración en cartera, la concentración de arrendatarios, la compra de inmuebles desocupados, el tipo de inmuebles que componen la cartera (comercial, residencial, etc.), ubicación geográfica en Costa Rica de los inmuebles y el nivel de ocupación que éstos tengan. c) Adquisición de inmuebles mediante la suscripción de contratos de créditos con el uso de fideicomisos de garantía. En los casos en que la adquisición del inmueble conlleve la suscripción de contratos de crédito que utilicen fideicomisos de garantía de la operación, la sociedad administradora debe verificar que: a) el contrato de fideicomiso solo se utilice para garantizarle al acreedor el pago de la obligación, b) haya independencia entre el fiduciario y la entidad acreedora, y c) una vez que la obligación sea cancelada, el activo se traspase al fondo de inversión. El uso de este tipo de fideicomiso deberá ser autorizado por la Asamblea de inversionistas. No podrán adquirirse ni venderse inmuebles a la sociedad administradora, sus socios, directivos y empleados, así como a las Página 9 de 4010 personas que formen parte de su grupo de interés económico. Los bienes inmuebles que integren los activos del fondo no podrán enajenarse sino hasta transcurridos tres años contados desde su inscripción en el Registro Público a nombre del fondo. Lineamientos Las compañías de seguros que le brinden servicios al Fondo, deberán estar registradas y autorizadas por la Superintendencia General de Seguros y contar con una calificación mínima de A. Lineamientos sobre contratación de seguros Lineamientos sobre reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones de inmuebles Lineamientos sobre la creación y uso de reservas Todas las propiedades de este Fondo deberán asegurarse, al menos, con una póliza que tenga, al menos, las siguientes coberturas: i) Incendio (incendio casual y rayo, Incendio de bosques y malezas y daños por humo), ii) Inundación y deslizamiento, iii) convulsiones de la naturaleza (temblor y terremoto, erupciones volcánicas, maremotos y fuegos subterráneos), iv) lluvia y derrame y v) otra serie de riesgos varios, como: motín, huelga, paro legal, conmoción civil, daño malicioso o actos de personas mal intencionadas, colisión de vehículos contra la propiedad asegurada, caída de aviones u objetos desprendidos de éstos, explosión e implosión o el incendio derivado de éstos, caída de árboles, caída de antenas y torres de televisión, radio, electrificación y similares, vientos huracanados. Las sociedades administradoras pueden efectuar, con cargo al fondo, reparaciones, remodelaciones y mejoras a los inmuebles que adquieran; así mismo, se pueden realizar ampliaciones a los inmuebles adquiridos. El costo acumulado de las reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones en los últimos doce meses móviles, debe ser igual o menor a un 15% del valor del inmueble. Pueden realizarse reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones por porcentajes mayores, siempre y cuando se cumpla con lo estipulado por el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. El Fondo podrá crear reservas para la amortización de créditos. La metodología para crear la reserva consiste en que del total de ingresos que el fondo reciba, se segregarán los recursos necesarios para el pago del principal de las obligaciones contraídas. El cálculo se hará de forma diaria, en función del saldo del financiamiento, el plazo, la tasa de interés y la forma de pago pactada. En el evento que alguna de estas condiciones varíe, el cálculo de la reserva se ajustará en lo necesario. Página 10 de 4011 La reserva será aplicada al principal de los créditos según la periodicidad establecida en cada contrato de financiamiento. En caso de que al momento de realizar el pago de las operaciones se obtengan los recursos de otras fuentes, ya sea por venta de propiedades, por apalancamiento o por emisión de participaciones en mercado primario, la sociedad administradora determinará si se reversa la reserva y se distribuye el monto correspondiente a los participantes o si la reserva se mantendrá para cubrir el(los) siguiente(s) pago(s) de principal(es). Este mecanismo será utilizable en todos los casos en que existan operaciones crediticias, de acuerdo con las condiciones de cada facilidad. Nivel máximo de endeudamiento del fondo Se advierte que la aplicación de la presente metodología, si bien no afecta la rentabilidad total del fondo, si podría repercutir en el monto de los beneficios líquidos a distribuir entre los inversionistas mensualmente. Esquema de financiamiento Hasta un 35% de sus activos. Moneda de contratación de las deudas del fondo Dólares estadounidenses. 5. RIESGOS DEL FONDO 5.1. Riesgos relacionados con el fondo de inversión: Señor Inversionista: Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de los objetivos del fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones, generar un rendimiento menor al esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus inversiones. Se debe tener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión; sin embargo, en la mayoría de los casos puede medirse y gestionarse. Las siguientes anotaciones le servirán de orientación, para evaluar el efecto que tendrán posibles eventos en la inversión. Los principales riesgos a los que se puede ver enfrentado el fondo son los siguientes: 5.2. Tipos de riesgo: Página 11 de 4012 Tipo Riesgos de tasa de interés, tipo de cambio e inflación. Riesgos de liquidez. Riesgos cambiarios. Riesgo de las operaciones de reporto. Riesgo Descripción En este caso, el valor de las participaciones se puede ver afectado por variaciones en las tasas de interés del mercado, debidas a las políticas aplicadas por los gobiernos, en campos tales como el monetario, el fiscal, el cambiario y otros. Por ejemplo, cuando la política monetaria por parte del Banco Central es expansiva, las tasas de interés del mercado y los rendimientos de los títulos podrían ser afectados negativamente, con lo cual, los Rendimientos del Fondo podrían tener consecuencias similares. Este tipo de riesgo no es posible de diversificar por medio de la inversión en diferentes emisores, por cuanto no depende de la capacidad del emisor para hacer frente a sus obligaciones financieras. Es el riesgo ligado a la falta de demanda de un valor y como consecuencia a su dificultad de venta. Es la probabilidad que por motivos de las condiciones de oferta y demanda en el mercado, el fondo no pueda vender parte de su cartera financiera en el momento en que requiera los fondos, con lo cual se podría retrasar el momento de recepción de los recursos por parte del inversionista o acarrear costos adicionales por la negociación en el mercado secundario. Debido a que el valor de la cartera del fondo se registra en dólares estadounidenses, éste puede estar expuesto a la variación en la cotización del dólar con respecto a otras monedas, por lo que el inversionista podría afrontar una disminución en su rendimiento si posterior a la liquidación de sus participaciones opta por convertir los recursos recibidos a otra moneda cuyo valor se ha apreciado. Con el fin de brindarle liquidez al fondo, la administración puede recurrir al mecanismo de reportos, con lo cual el fondo estaría obteniendo una obligación a plazo y con ellos disminuyendo su rendimiento por el costo que implicaría este mecanismo de financiación. Adicionalmente con las reportos surge el problema de calce de plazos y la no renovación del financiamiento en el plazo pactado, con lo cual se genera mayor incertidumbre en el flujo de caja del fondo. Las reportos también tienen riesgos adicionales como el riesgo del comprador a plazo, ya que en esta situación el fondo estaría asumiendo una posición pasiva antes de comprar el título sujeto a la operaciones de reporto en el plazo pactado, el riesgo aquí implícito radica en que en el momento de cumplir la compra a plazo no se tenga la liquidez suficiente y por lo tanto el título se tenga que Página 12 de 4013 liquidar con la consecuente pérdida para el fondo y la disminución correspondiente en el rendimiento neto de la cartera. Existe también el riesgo de vendedor a plazo, en este caso el fondo asume una posición activa antes de vender el título subyacente sujeto al reporto en el plazo pactado, el riesgo aquí implícito es de que el comprador a plazo enfrente una situación de iliquidez y por lo tanto no pueda reportar el título en el plazo pactado, con lo cual el fondo no tendría el dinero efectivo en el momento en el cual originalmente lo tenía estipulado, también se puede incurrir en una liquidación del título subyacente con los consecuentes costos por llegar a una situación de incumplimiento, esto genera incertidumbre en el tanto en un escenario de liquidación del título pueda no existir liquidez para tal instrumento. Otro riesgo es el riesgo de precio, el cual es aquella incertidumbre que se genera por cualquier variación en el precio del título subyacente que está respaldando la operación de reporto, en el caso que el fondo tenga una posición activa puede incurrir en la no recuperación de la totalidad de la inversión si la contraparte incumple y en caso de tener una posición pasiva, deberá de disminuir su endeudamiento mediante ventas de posición vendedora, con el fin de mejorar el flujo de caja y la liquidez del fondo. Riesgos operativo y tecnológico. Por último existe el riesgo de renovación, que se genera cuando alguna de las partes en la operación de reporto pactada no posee los recursos necesarios para hacer frente a la obligación y solicite una renovación de la operación, en el caso que el fondo posea una posición activa se genera la incertidumbre porque el comprador a plazo solicite la renovación, con lo cual el fondo tendrá que ajustar su liquidez para ver la posibilidad de renovar el reporto; por otra parte si el fondo posee una posición pasiva, enfrenta el riesgo que en el momento de pagar la obligación, el fondo decida renovarla pero la otra parte no esté dispuesta a hacerlo, con el consecuente ajuste en la liquidez del fondo y la posibilidad incluso de llevar a cabo la liquidación del subyacente. Se refiere al riesgo relacionado con los procesos operativos y la plataforma tecnológica que la sociedad administradora utiliza para gestionar el fondo. En ese sentido la sociedad está expuesta a fallas en sus mecanismos de control interno ante errores, fraudes y omisiones de su personal; interrupciones, fallas u obsolescencia de los sistemas informáticos que utiliza para la administración de sus activos y expedientes de clientes; inconvenientes en la coordinación y Página 13 de 4014 seguimiento de la labor de los distintos participantes involucrados en la administración de la cartera inmobiliaria y de valores; entre otros. Asimismo la inversión de los clientes se puede ver afectada por fallas temporales o por fallas permanentes en la plataforma tecnológica y sus respaldos o por una gestión inapropiada de los activos del fondo, lo que podría resultar en medidas sancionatorias de parte de las entidades reguladoras, y en consecuencia deteriorar los rendimientos y el valor de la participación para los inversionistas. Se refiere al riesgo relacionado con la posibilidad de que se realicen cambios en las regulaciones y leyes existentes en materia de permisos, reglas de inversión, impuestos, política de encaje legal, entre otros, así como a la posibilidad de que el fondo o la sociedad administradora deban recurrir a procesos judiciales o administrativos para hacer valer los derechos del fondo o bien deban hacer frente a las demandas interpuestas por un tercero. Riesgos legales. desinscripción del fondo de inversión. La inversión se puede ver afectada si cambios en la regulación o leyes inciden negativamente en los activos del fondo o si la sociedad administradora o el fondo deben enfrentar juicios que comprometan la continuidad de su operación. Por ejemplo, nuevas disposiciones en materia de contratación de alquileres emitidos por las municipalidades, podrían retrasar los flujos que por dicho concepto reciba el fondo, impactando negativamente en su rendimiento y en el valor de la participación para los inversionistas. Pueden presentarse contingencias o problemas que impliquen la desinscripción del fondo ante el Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Lo anterior podría provocar que la administración del fondo tome la decisión de proceder con la liquidación de los activos del fondo. En vista de lo anterior, el inversionista podría experimentar una disminución en el valor de su participación y por ende en el rendimiento obtenido por su inversión. De acuerdo a la reglamentación vigente, el fondo debe contar con un mínimo de 50 inversionistas. En caso de que se incumpla lo anterior, la sociedad deberá comunicar el plan de acción respectivo. No obstante, y a pesar de los esfuerzos que se puedan realizar para cumplir con la cantidad mínima de clientes, es posible que el fondo no logre dicho objetivo, lo que podría conllevar su desinscripción. Así mismo, de acuerdo a la reglamentación vigente, el fondo debe contar con un activo neto mínimo de cinco millones de dólares, por lo que, en caso de no alcanzarse dicho monto, es posible que el fondo tenga que desinscribirse. Página 14 de 4015 Riesgo de crédito o no pago. Riesgo sistémico. Riesgo de liquidación en moneda distinta a la del fondo. Riesgos de custodia. Corresponde a la eventual incapacidad del emisor de hacerle frente a sus obligaciones en un momento dado, estas pueden ser sobre el principal, intereses y otros, de la emisión. Este tipo de circunstancias podrá ocasionar desconfianza y provocar una disminución en el valor de mercado de los valores emitidos, afectándose el valor de la participación del fondo, en el momento de realización de estos valores. Este riesgo está ligado a la situación económica y financiera de un emisor en particular. Depende de las condiciones, funcionamiento, expectativas, resultados y otros factores particulares del emisor de valores. Por ejemplo, incluye la posibilidad de que un emisor cuyos valores forman parte del fondo, resulte incapaz de pagar los intereses y principal en la fecha y condiciones pactadas. Este riesgo se refiere a todos aquellos eventos cuyo control se encuentra fuera del alcance tanto de la S.A.F. como de los distintos emisores en los cuales ésta invierte. En este caso, el valor de las participaciones se puede ver afectado por variaciones en las tasas de interés del mercado, debidas a las políticas aplicadas por los gobiernos, en campos tales como el monetario, el fiscal, el cambiario y otros. Por ejemplo, cuando la política monetaria por parte del Banco Central es expansiva, las tasas de interés del mercado y los rendimientos de los títulos podrían ser afectados negativamente, con lo cual, los Rendimientos del Fondo podrían tener consecuencias similares. Ante la presencia de algún grado de inestabilidad macroeconómica relevante, puede ser que el fondo no pueda disponer de las divisas necesarias para cancelarles a los inversionistas sus beneficios en la moneda funcional del fondo que es el dólar estadounidense. En consecuencia, el fondo podría recurrir a producir dicha liquidación en moneda nacional, lo que podría llevar al inversionista a incurrir en pérdidas cambiarias cuando al recibir colones por una inversión en dólares tenga nuevamente que convertirlos a dólares. La existencia de entidades de custodia no garantiza la integridad del fondo, ya que el custodio se limita a recibir y girar los recursos del fondo, correspondientes a la liquidación de operaciones con valores debidamente aceptadas por la entidad gestora, así como por las órdenes de recepción y entrega de efectivo giradas por ésta misma entidad. Además, existe la posibilidad de que el custodio sea declarado insolvente, actúe en forma negligente, cometa fraude o enfrente problemas operativos, lo que puede congelar temporalmente el efectivo y los valores del fondo mientras este demuestre su titularidad en los procesos administrativos y judiciales sobrevivientes, esto podría significar una pérdida para el Fondo y sus Página 15 de 4016 variaciones en el volumen de costos del fondo. procesos judiciales y administrativos en contra de la sociedad administradora y el fondo. conflicto de interés. variación en el valor de las participaciones. Riesgos de tasa de interés, tipo de cambio e inflación. inversionistas. El fondo tiene estimaciones de diversos costos y gastos en que debe incurrir para cumplir con una adecuada administración, no obstante, pueden presentarse variaciones en los montos de dichos costos que impliquen una disminución en la rentabilidad esperada del fondo. Existe el riesgo de que procesos Judiciales o Administrativos actuales o futuros en contra de Interbolsa S.A.F., S.A. comprometan la continuidad de sus operaciones, lo cual podría afectar la gestión y administración del fondo. Lo anterior también podría provocar un proceso de sustitución de la sociedad administradora del fondo. Los eventos descritos podrían traducirse en una reducción de la capacidad del fondo para generar beneficios, lo cual se traduciría en una reducción en el valor de su participación y por ende en la rentabilidad del inversionista. Se refiere al riesgo de que prevalezcan los intereses de personas físicas o jurídicas relacionadas con la sociedad administradora o su grupo de interés económico, sobre los intereses de los inversionistas del fondo, cuando éstos realizan negociaciones, inversiones o contrataciones con éste. La misma situación se puede presentar cuando se llevan a cabo transacciones con otros fondos de inversión administrados por la misma sociedad. Específicamente se podría presentar si la sociedad administradora no establece y cumple políticas claras y transparentes para el manejo de los posibles conflictos de interés. La inversión se puede ver afectada si eventualmente la sociedad incumple las políticas establecidas para el manejo de estos conflictos y en una contratación u otra situación, se afecten los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas. El ingreso del inversionista puede darse en un momento en que se esté dando una disminución en el rendimiento del fondo debido a las condiciones propias del mercado, lo que puede traer como consecuencia una disminución en el valor de las participaciones del mismo. Riesgos propios de activos inmobiliarios Variaciones en el tipo de cambio pueden afectar no sólo los rendimientos internos en tasas de interés sino también la estructura de costos de los inquilinos del fondo, lo que podría tender a traducirse en problemas en sus flujos de caja, y por ende en el flujo esperado por concepto de alquiler que espera recibir el fondo. Por Página 16 de 4017 la posible liquidación del fondo en caso de que no alcance los porcentajes de diversificación exigidos. Riesgo de siniestros Riesgo de la compra de inmuebles que no generan ingresos por desocupación. Riesgo de concentración por inmueble Riesgo de concentración último la inflación podría tender a disminuir tanto el valor de los activos del fondo como el valor de los contratos de alquiler, lo que eventualmente también podría tender a depreciar la rentabilidad del fondo de inversión. El fondo está sujeto al cumplimiento de una serie de límites de diversificación de sus activos, número mínimo de inversionistas y otras normas. En caso de no alcanzar los porcentajes de diversificación exigidos podría ordenarse la liquidación del fondo, lo cual es un proceso complejo que podría afectar la rentabilidad de las inversiones del fondo, principalmente en aquellas situaciones en donde se deben vender activos del fondo. Se refiere al riesgo relacionado con siniestros tales como: erupción volcánica, inundación, aludes, rayos, terremotos, huracanes, tsunamis, incendios, conmoción civil, huelgas, vandalismo, accidentes con vehículos, caída de aviones y objetos desprendidos desde estos, explosiones, actos terroristas, entre otros. La inversión se puede ver afectada por la pérdida parcial o total del inmueble y por consiguiente, se reduciría su capacidad para generar flujos de ingresos, lo que se traduciría en una disminución o pérdida de los rendimientos y del valor de la participación para los inversionistas. El fondo inmobiliario está expuesto a la desocupación de los inmuebles. No obstante, un eventual incumplimiento contractual o retiro anticipado por parte de un arrendatario del inmueble, podría afectar los ingresos del fondo y el precio de las participaciones, al igual que en los casos en que el fondo compre un inmueble que no está arrendado. Este riesgo se presenta al mantener toda la cartera de activos concentrada en un solo inmueble o unos pocos inmuebles, de tal manera que ante la ocurrencia de un evento que haga caer en forma drástica el valor de este activo, la totalidad de la cartera se vea afectada con una consecuente desvalorización, y que esto afecte negativamente el valor de los títulos de participación de los inversionistas. Este riesgo se presenta cuando existe una alta concentración en un solo o pocos arrendatarios, lo que implica un aumento en el riesgo de que el rendimiento líquido del fondo se vea afectado por Página 17 de 4018 por inquilino morosidad de los arrendatarios. la discrecionalidad de la sociedad administradora para la compra de activos pérdida de valor en el inmueble. disminución o cambios en la valoración de incumplimientos en el pago de alquileres o por tener que llevar a cabo procesos de desahucio y de cobro judicial. Dado que en este fondo las políticas de inversión permiten invertir hasta un 95% en un solo arrendatario, esta alta concentración puede ocasionar que el fondo no reciba flujos por concepto de pago de alquileres en el tanto el arrendatario decida desalojar el inmueble sin previo aviso. Adicionalmente una reducción en las ventas del arrendatario puede incidir en su capacidad de hacerle frente al pago respectivo del alquiler. La rentabilidad del fondo podría verse afectada por el atraso o interrupción definitiva de los pagos de alquiler de los inquilinos, lo cual se traduciría en una reducción de los ingresos del fondo y en consecuencia afectaría negativamente los rendimientos y el precio de la participación de la cartera. Interbolsa SAF S.A. tomará las decisiones de inversión en los diferentes inmuebles, según las políticas del Comité de Inversión y la asesoría de expertos en bienes raíces, por lo que dichas decisiones podrían afectar los rendimientos del fondo. La sociedad administradora tomará las decisiones de inversión en los diferentes inmuebles, según las políticas del comité de inversión y la asesoría de expertos en bienes raíces, por lo que dichas decisiones podrían afectar los rendimientos del fondo. En vista de lo anterior, criterios erróneos de selección de inversión podría afectar el valor de la participación del fondo así como su rendimiento para el inversionista. El fondo puede verse afectado por la pérdida de valor de alguno o algunos de los inmuebles que componen la cartera, debido a un comportamiento inadecuado de todo mercado inmobiliario en Costa Rica. Lo anterior podría provocar una disminución en el valor de la participación del fondo, ya que si bien, una caída en el valor de un bien inmueble es una pérdida contable (ya que solo se convierte en una pérdida en efectivo cuando se vende el bien inmueble), el valor de la participación en mercado secundario podría reflejar dicha depreciación en uno o varios de los activos inmobiliarios del fondo. Las valoraciones de las propiedades del Fondo son, por su parte, realizadas por profesionales con criterios técnicos independientes y a veces diferentes unos de otros, por lo cual, la evaluación que realice el profesional que contrate la Sociedad Administradora para ese fin, puede discordar de la evaluación de otros colegas suyos. Página 18 de 4019 las propiedades del fondo. concentración geográfica. la adquisición de activos muy especializados o construidos en lugares no aptos. atraso en la inscripción de los bienes en el Registro Público. Riesgo de un ambiente adverso en el mercado Hay un riesgo inherente a la valoración pericial en el tanto la misma se utiliza para la compra de bienes inmuebles, por dicho motivo, si ésta no coincide con su valor real el inversionista podría ver afectado el valor nominal de sus participaciones, lo cual podría traducirse en un menor rendimiento o pérdidas a la hora de negociarlas en mercado secundario. Este riesgo se presenta al mantener una alta proporción de la cartera de activos inmobiliarios concentrados en una sola área geográfica, de tal manera que ante la ocurrencia de un evento que haga caer el valor de los bienes inmuebles en dicha área, una parte muy significativa de la cartera se vea afectada provocando una reducción en el valor de la participación del fondo. La adquisición de activos muy especializados puede incrementar el riesgo de no encontrar inquilinos apropiados, así como de desvalorizarse el valor del bien inmueble en caso de desalojo. Igualmente los bienes inmuebles construidos en lugares no aptos, o de difícil acceso pueden tender a desvalorizar el valor de las propiedades, por cuanto el inquilino puede experimentar una reducción en sus ventas. Lo anterior podría incidir para que el valor de los activos del fondo disminuya, lo que a su vez podría provocar una disminución en el precio de la participación del fondo. Pueden existir atrasos en la inscripción de los bienes inmuebles en el Registro Público, lo que tendería a disminuir el flujo esperado de ingresos por alquiler del fondo. Existe la posibilidad de que se presenten contingencias o problemas de inscripción en el Registro Público de Costa Rica, existe el riesgo que el proceso de traspaso pueda ser atrasado por factores ajenos a la administración del fondo. Debido a que las transacciones de compra venta de bienes inmuebles se materializan contra el pago del precio pactado por la propiedad, el que sea imposible o que se retrase significativamente el traspaso registral de la titularidad del bien inmueble podría provocar pérdidas al fondo y en consecuencia a sus inversionistas, debido a que éstos se traducirán en atrasos a su vez en la compra del inmueble, producto de disputas que se ventilarían en los juzgados competentes. Un ambiente adverso respecto a la industria inmobiliaria o respecto a la industria de fondos de inversión podría impactar negativamente en la habilidad y efectividad con que los títulos de participación son colocados entre los inversionistas en el mercado bursátil, y retrasar e incluso impedir la materialización de nuevas adquisiciones, en cuyo Página 19 de 4020 bursátil para emitir nuevos títulos de participación. Riesgo de administración de los inmuebles. subvaluación del alquiler de los inmuebles. la imposibilidad de colocar el 100% del monto autorizado. Riesgos por las condiciones del mercado inmobiliario. variaciones en los impuestos. Modificaciones en las leyes. caso el proceso de diversificación del portafolio de inversiones puede limitarse por periodos prolongados y el crecimiento de los ingresos netos de operación y los rendimientos netos distribuidos a los inversionistas dependerán de la capacidad que tengan para generar flujos netos de efectivo de los activos que ya forman parte del portafolio de inversiones inmobiliarias. Una gestión inapropiada de administración de las propiedades que conforman la cartera inmobiliaria del fondo, podría violentar normas de carácter legal y provocaría procesos judiciales en su contra, al tiempo que impediría dar continuidad a los contratos de arrendamiento, o bien, incidir en un proceso acelerado de depreciación del activo, ocasionando un efecto negativo directo sobre el flujo del fondo que a su vez provoca una disminución en el rendimiento del fondo, y por ende de los inversionistas. Puede existir el riesgo que las condiciones económicas y comerciales obliguen a los administradores del fondo a arrendar los bienes inmuebles a un valor por debajo del esperado, lo que se traduciría en un deterioro en la rentabilidad del fondo. Este riesgo se refiere a la eventualidad de que la sociedad administradora no alcance a colocar la totalidad del monto autorizado de la emisión del fondo en el plazo establecido en el Reglamento, en cuyo caso tendría que pedirse una autorización al ente regulador para ampliar la fecha de cumplimiento, o bien, reducir el monto autorizado. Lo anterior podría tener impacto negativo sobre los flujos esperados del fondo, afectando de esa manera el rendimiento potencial de su cartera activa. El valor de los inmuebles, aunque se valoran al momento de su adquisición y al menos una vez al año, depende principalmente de las condiciones del mercado inmobiliario, por lo que el precio de las participaciones del Fondo puede afectarse negativamente al darse condiciones económicas adversas o cambios en el potencial de desarrollo esperado de la zona donde se ubica el inmueble. Variaciones en los impuestos sobre los bienes inmuebles y otros similares, perjudican a los propietarios de bienes raíces. 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