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Timestamp: 2020-07-14 07:57:59+00:00

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Giudizio di divisione le migliorie apportate al bene in comunione - Avvocato Umberto Davide
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Giudizio di divisione le migliorie apportate al bene in comunione
nel giudizio di divisione le migliorie apportate da uno dei condividenti vengono a far parte, per il principio dell’accessione, al bene stesso, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della stima del bene, ma non aumentano il valore della quota del singolo condividente che ha apportato le migliorie. Il contitolare che ha migliorato i beni comuni può però pretendere il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune, le quali si ripartiscono al momento della attribuzione delle quote secondo il principio nominalistico.
Tribunale|Benevento|Civile|Sentenza|23 gennaio 2020| n. 196
Il G.O.P. avv. Gaetano D’ORSI, decidendo in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato le seguente
Nella causa iscritta al numero 1848 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell’anno 2013, cui è riunita la causa iscritta al n. 1988/2013, passata in decisione all’udienza del 22.03.2018 aventi ad oggetto “Divisioni di beni non caduti in successione” vertente
Gi.Ma., costituta in giudizio personalmente, elettivamente domiciliata in Benevento al viale (…);
Gi.Gi., rappresentata e difesa dall’avv. El.Mo., elettivamente domiciliata presso lo studio in Benevento, Piazza (…), come da procura a margine della comparsa di costituzione;
Con atto di citazione del 20.05.2013, Gi.Ma. conveniva in giudizio davanti questo Tribunale per l’udienza del 21 ottobre 2013 il signor Gi.Gi. per sentir disporre la divisione di immobili caduti in successione, e, nel caso di indivisibilità dei beni, ordinarsi la vendita degli stessi immobili, provvedendo alla ripartizione in quote del ricavato; chiedeva, altresì, la condanna del convenuto al pagamento di un indennizzo in suo favore per le somme percepite dal convenuto per i canoni di locazione percetti in via esclusiva durante il periodo di godimento dell’immobile ad uso commerciale. L’istante premetteva che lei ed il suo germano Gi., con atto per Notaio Ca. del 08.02.1994, avevano ricevuto in donazione dal padre Gi.Gi., in ragione della metà, la piena proprietà di un suolo commerciale sito in Benevento, in Catasto al Foglio (…), di are 26.07; col medesimo atto notarile, i germani acquistavano da Zo.Id., sempre per la quota della metà per ciascuno, altro suolo commerciale sito in Benevento, località Piano Cappelle, in Catasto al Foglio (…) (ex (…)) di are 4.00.
Con successivo atto per Notaio Ca. del 07.03.2001, i medesimi germani Gi. acquistavano sempre da Zo.Id. la piena proprietà di un suolo commerciale sito in Benevento, località Piano Cappelle, in Catasto al Foglio 14, p.lla 386 (ex 380 b), di are 24.88, costituendovi contemporaneamente servitù di passaggio pedonale e carrabile.
In data 14.02.1997, il Comune di Benevento, sempre in favore di essi germani Gi., rilasciava regolare concessione edilizia per la realizzazione di un fabbricato per uso commerciale su parte delle proprietà suddescritte, attualmente in Catasto Fabbricati al Foglio (…), p.lla (…). L’attrice lamentava che, fin dal 2008, il fratello Gi. esercitava nell’immobile realizzato ed in via esclusiva attività commerciale quale piccolo imprenditore individuale sotto la denominazione “Ag. di Gi.Gi.”; successivamente, lo stesso costituiva, insieme a Fa.As., la società “Im. S.a.s.”; il tutto con totale esclusione di essa comproprietaria dall’amministrazione e dal godimento non solo dell’immobile, ma anche di tutti gli altri beni in comproprietà. Ciò nonostante, l’attrice aveva provveduto al pagamento dell’ICI relativamente ad alcune annualità.
Nonostante numerose proposte transattive, anche per il tramite dell’ing. Ma. e del Notaio Ca., non si addiveniva ad una divisione consensuale della comunione ereditaria, il che dava origine alla vertenza giudiziaria.
Si costituiva in giudizio Gi.Gi., il quale preliminarmente dichiarava di non volersi opporre alla divisione giudiziale dell’eredità.
Il convenuto asseriva che l’attrice si era sempre disinteressata dei beni donati dal padre fino al 2011 quando egli aveva avviato una propria attività commerciale, l’Ag., con sede nel fabbricato di recente costruzione, che aveva provveduto ad allestire per metà al fine di poterla utilizzare per detta attività; in relazione alla società “Im. s.a.s., di Gi.Gi.” la stessa non era mai stata allocata nei beni comuni ed aveva sede sociale del tutto diversa.
Il convenuto confermava l’iter di tutti gli atti di acquisto riferiti dalla sorella, così come confermava la circostanza dell’avvenuto rilascio di concessione edilizia da parte del comune di Benevento nell’anno 1997.
Lo stesso motivava l’acquisto dei terreni in quanto l’originario lotto di proprietà del padre Gi.Gi. non era sufficiente a conseguire l’ampliamento della piccola attività di vendita di prodotti agricoli, svolti all’epoca in ditta individuale, cui esso convenuto aveva prestato ausilio gratuito fino all’anno 2008, quando detta attività era cessata. In merito all’edificazione del fabbricato, per l’esecuzione dei lavori disposti dal padre Gerardo Gi., fu solo il convenuto a seguirli assiduamente, sia per l’acquisizione dei preventivi, per la fornitura dei materiali e per la predisposizione e consegna della documentazione fiscale; in particolare provvide a pagare l’imposta ICI in via esclusiva, contrariamente a quanto affermato dalla sorella.
Inoltre esso convenuto si provvide all’acquisto di una pala meccanica necessaria per i lavori ed al trasporto dei materiali di cui si era occupato personalmente con l’aiuto di qualche operaio. Inoltre egli aveva collaborato ai lavori di esecuzione del fabbricato e delle successive rifiniture, provvedendo ai relativi esborsi, cui l’attrice non aveva mai contribuito né economicamente, né con attività personale.
In merito al mancato raggiungimento di una divisione stragiudiziale, la responsabilità esclusiva doveva ricadere sull’attrice che aveva, respinto due progetti di divisione redatti dall’Ing. Me., scelto concordemente dalle parti.
Inoltre il convenuto affermava di non aver mai occupato in via esclusiva l’intero fabbricato, ma di essersi limitato ad usare solo la metà del piano terra, lasciando sempre libere le altre aree, cioè l’altra metà del piano terra ed il primo piano; logicamente egli aveva provveduto all’ultimazione dei lavori nella metà del fabbricato da lui usato, oltre che alla parte esterna ed alle parti strutturali ed impiantistiche.
Se l’attrice non aveva potuto usufruire della propria quota, ciò era dipeso solo dalla mancata esecuzione delle opere ultimative alla metà di sua spettanza; mai il fratello gli aveva impedito l’utilizzo diretto o la locazione commerciale della sua quota.
Gi.Gi. sosteneva che i lavori effettuati non avevano alterato la destinazione d’uso dei beni che era sempre stata artigianale-commerciale, né aveva precluso il godimento altrui, dato che la sorella aveva sempre posseduto e possiede le chiavi di accesso ai beni in comproprietà.
Quanto alla richiesta di restituzione dei frutti percetti, si ribadiva che tutti i lavori eseguiti per la realizzazione del fabbricato, essi erano stati eseguiti esclusivamente dal comune genitore e da esso convenuto, che aveva contratto anche un mutuo ipotecario quindicinale, oltre a successivi prestiti bonari fatti dalla moglie e dai suoi familiari.
Inoltre sosteneva che l’attività commerciale in sede fissa nella metà del fabbricato di sua spettanza era iniziato solo in data 16.04.2011.
Va evidenziato che, con altro atto di citazione del 25.05.2013, del tutto identico al primo, Gi.Ma. conveniva nuovamente in giudizio davanti al Tribunale di Benevento il germano Gi.Gi., questa volta per l’udienza del 4 novembre 2013, ribadendo le richieste già esplicitate col primo atto di citazione.
All’udienza di prima comparizione del 21.10.2013, relativa al procedimento n. 1848/2013 R.G., il convenuto chiedeva preliminarmente la riunione al procedimento di quello successivamente instaurato, fissato per l’udienza del 4 novembre 2013, recante il n. 1988/2013 R.G.
Con ordinanza del 27.11.2013, data fissata per gli opportuni provvedimenti con decreto presidenziale del 15.11.2013, il giudice designato per il primo giudizio dott.ssa Consolante, cui era stato assegnato anche il secondo giudizio, disponeva la riunione dei procedimenti davanti a sé, riservandosi sull’istanza ex art. 185 bis c.p.c.
Sciogliendo la riserva, il giudice formulava alle parti una ipotesi transattiva, che, anche al fine di evitare le ulteriori spese di una CTU tecnico-contabile, consisteva nella proposta alle parti di procedere allo scioglimento della comunione ereditaria accettando una delle due ipotesi già aveva prospettato in sede stragiudiziale l’ing. Sa.Me., su incarico ricevuto da entrambe le parti.
All’udienza successiva, l’attrice dichiarava la disponibilità a definire il contenzioso utilizzando la proposta divisionale redatta dall’ing. Me. nell’anno 2012, preferendo, d’intesa con la controparte, la quota indicata in detta proposta con la lettera A; andava comunque predisposto un duplice, autonomo accesso alle due quote e specificato l’importo di un corrispettivo per il godimento della quota A, allo stato occupata dal convenuto.
Nella stessa udienza l’attrice dichiarava la propria disponibilità, anche per fugare ogni dubbio, che la quota fosse attribuita mediante sorteggio; veniva chiesto rinvio per consentire all’ing. Me. di rendere esecutivo il progetto di divisione. Anche il convenuto dichiarava la propria disponibilità ad accettare la proposta dell’ing. Me. del 2012, dichiarando la propria disponibilità per la quota A. Per tali motivi, la causa era rinviata al 7.5.2014, poi al 24.9.2014 ed infine al 28.1.2015 per perfezionare il progetto divisionale.
In tale udienza, l’attrice lamentava l’incompletezza del progetto divisionale predisposto dall’ing. Me. per omessa indicazione delle particelle oggetto di divisione e loro esatta determinazione, mancato frazionamento di alcune particelle, omessa previsione del duplice accesso, attestazione di mancanza di difformità progettuali, catastali, urbanistiche o amministrative, e se le stesse fossero suscettibili di sanatoria, che rendevano allo stato impossibile la divisione.
Il convenuto depositava relazione tecnica dell’ing. Me. del 27.4.2015, illustrativa della nuova proposta divisionale degli immobili, resa necessaria dalle modifiche apportate al PUC. All’esito, il giudice concedeva all’attrice termine di gg. 30 per esaminare la nuova proposta di progetto divisionale.
All’esito, l’attrice dichiarava di non accettare il nuovo progetto divisionale, chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi e la corresponsione da parte del convenuto in suo favore di un corrispettivo mensile per l’uso esclusivo degli immobili pari ad Euro 1200,00/1400,00 mensili a decorrere dal 20.5.2013.
Il convenuto dichiarava di accettare il nuovo progetto divisionale, lamentando che l’attrice, se da un lato dichiarava una propria disponibilità ad una soluzione transattiva della vicenda, poi inviava una serie di esposti alle Autorità Pubbliche, vanificando ogni tentativo di risolvere il tutto in tempi rapidi. Il giudice prendeva atto che il tentativo di conciliazione non aveva avuto esito positivo e concedeva alle parti i termini ex art. 183 c.p.c. Sciogliendo la riserva, il giudice formulava la seguente proposta transattiva:
“assegnazione a Gi.Gi. dei beni di cui alla quota A) costituita da: 1) superficie di terreno contrassegnata “lotto 1” come da grafici allegati alla relazione dell’ing. Me.; 2) porzione del fabbricato identificato in C.F. del Comune di Benevento al foglio (…), costituita da tutto il piano interrato, il lastricato solare (con diritto di sopraelevazione della volumetria residua), 50% del piano terra (lato Benevento) con divisione in senso longitudinale ed il 50% del primo piano sulla stessa verticale come da grafici allegati alla relazione dell’ing. Me.;
assegnazione a Gi.Ma. dei beni di cui alla quota B9 costituita da: 1)
superficie di terreno contrassegnata “Lotto 2″ come da grafici allegati alla relazione dell’ing. Me.; 2) porzione del fabbricato identificato in C.F. del Comune di Benevento al Foglio (…) costituita dal 50% del piano terra (lato San Giorgio del Sannio) da completare, 50% del primo piano sulla stessa verticale come da grafici allegati alla relazione dell’ing. Me.;
le superfici condominiali e le zone di uso comune per l’utilizza dei beni divisi sono quelle individuate nei grafici allegati alla relazione dell’ing. Me.;
i costi dei lavori per dare concreta esecuzione alla divisione devono essere posti a carico dell’attrice e del convenuto in parti uguali, con esclusione delle spese per la realizzazione del muro di sostegno il cls armato, che va posto a carico di Gi.Gi., assegnatario della quota A.
La presente proposta conciliativa è da intendersi a definizione integrale della controversia, il tutto con integrale compensazione delle spese di lite tra le parti”.
La causa era rinviata all’8.2.2016 per la formale accettazione della proposta.
All’udienza fissata, il convenuto dichiarava di accettare la proposta conciliativa, così come formulata dal giudice; l’attrice, esplicitando una serie di deduzioni, anche in relazione a presunti illeciti edilizi successivamente conosciuti, si rendeva comunque disponibile ad addivenire ad una definizione bonaria, fatta eccezione per quanto riguardava lo stato dei luoghi sotto il profilo amministrativo/urbanistico e tecnico.
All’udienza del 6.4.2016 le parti dichiaravamo l’impossibilità di addivenire ad una soluzione transattiva della lite e chiedevano l’ammissione di mezzi istruttori; il giudice, presso atto, nominava CTU l’ing. Ra.Al.. All’esito del deposito della relazione, rigettata l’istanza di riconvocazione del CTU a chiarimenti, all’udienza del 22.3.2018 la causa era trattenuta in decisione con i termini di rito.
La norma di riferimento nella fattispecie è costituita dall’art. 729 c.c., il quale stabilisce il criterio dell’estrazione a sorte nel caso di uguaglianza delle quote del patrimonio ereditario: ciò a garanzia della massima trasparenza delle operazioni divisionali contro ogni possibile favoritismo.
Tale criterio, però, non ha carattere assoluto, ma soltanto tendenziale; esso può essere derogato in base a valutazioni discrezionali, che possono attenere non soltanto a ragioni oggettive legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, ma anche da fattori soggettivi di apprezzabile e comprovata opportunità (vedi, da ultimo, Cass. sent. n. 4426 del 21.02.2017; Ord. del 15.01.2018), fermo restando il principio fissato dalla norma, che, in caso di quote uguali, privilegia assolutamente il metodo del sorteggio, che costituisce pur sempre l’opzione normale, che può essere disattesa solo in presenza di valide ragioni, di cui il giudice deve dare puntualmente conto (Cass. sent, n. 12333/2003; n. 12639/1995).
Preliminarmente, nella fattispecie, va rilevato che già due ipotesi divisionali, una in data 4.11.2011 e l’altra in data 13.11.2012, del patrimonio pervenuto alle attuali parti in eredità venivano predisposte a cura dell’ing. Ra.Sa., che provvedeva anche a redigere le opportune planimetrie illustrative.
Tant’è che il giudice adito, con ordinanza del 16.01.2014, formulava alle parti proposta transattiva ex art. 185 bis c.p.c., invitando le stesse a procedere alla divisione ed allo scioglimento della comunione dell’immobile oggetto di causa “secondo uno dei due progetti divisionali dell’ing. Sa.Me., con compensazione delle spese”.
Alla successiva udienza del 19.3.2014, il giudice, alla luce delle dichiarazioni e delle deduzioni delle parti, rinviava la causa per consentire alle parti la definizione della lite con la predisposizione di un dettagliato progetto di divisione “sulla base di quello già predisposto dall’ing. Me. di cui all’allegato 18 della produzione di parte convenuta (quello datato 13.11.2012)”.
Stante la ventilata volontà transattiva manifestata dalle parti, l’ing. Sa.Me., tenendo conto delle loro ulteriori deduzioni e delle novità dal punto di vista amministrativo-giuridico intervenute nelle more, predisponeva ulteriore ipotesi divisionale datata 27.01.2015, sottoponendola alla loro attenzione. Neppure tale ipotesi veniva però condivisa dalle parti. Tali circostanze rendevano necessario procedere alla nomina di un CTU, che provvedesse a redigere nuovo ed autonomo progetto divisionale.
Dovendosi, alla luce dell’iter processuale esposto ritenere ormai impossibile procedere allo scioglimento della comunione ereditaria ed alla formazione delle quote secondo le tre ipotesi formulate dall’ing. Sa.Me., appare quindi evidente che dovrà tenersi conto esclusivamente del progetto divisionale redatto dal CTU ing. Al.Ra. Conseguentemente, va richiamato integralmente il contenuto della CTU laddove descrive, anche da un punto di vista storico-catastale, i lotti oggetto della domanda divisionale, alle pagine da 2 ad 11, rigo 9, inclusa, da ritenersi qui integralmente richiamate per relationem. Parimenti si condivide la stima operata dal CTU dell’intero compendio dividendo, tenendo conto anche gli aspetti relativi alla parziale regolarità/irregolarità urbanistico – edilizia di taluni immobili dividendi.
Quanto all’accertamento delle quote spettanti ai singoli condividenti in relazione ai vari cespiti non vi sono contestazioni rispetto alla circostanza che esse siano equivalenti, rappresentando effettivamente, per come descritte anche nell’elaborato del CTU, il medesimo valore nel 50% in favore di parte attrice e nel 50% in favore di parte convenuta.
Venendo, quindi, alla concreta assegnazione dei beni, rispettivamente a parte attrice ed a parte convenuta, nella fattispecie, si ritiene corretto derogare al criterio dell’estrazione a sorte, visto che, come emerso dall’istruttoria e non contestato, parte attrice non ha mai di fatto partecipato alla attività commerciale originariamente del comune dante causa, essendo impegnata a tempo pieno, invece, nel proprio iter di studi universitari prima e poi nell’attività professionale, e, di contro, che parte convenuta ha sempre dapprima collaborato col genitore titolare della attività commerciale, e poi ha gestito dall’anno 2011 propria autonoma attività commerciale nei locali da lui goduti in modo esclusivo.
Tra i motivi che fanno propendere, nel caso specifico, per la deroga al normale principio della attribuzione delle quote ai comunisti mediante sorteggio, vi è infatti la circostanza secondo cui, in presenza di quote omogenee, oltre ai fattori oggettivi, va dato rilievo anche a determinati fattori soggettivi, che si sostanziano in motivazioni non semplicemente affettive o di mera convenienza (come, ad esempio, il desiderio di non vedersi estromesso dalla quota ereditaria di un immobile già abitato da tempo), ma sono sostenute da apprezzabili motivazioni economiche, come, in particolare, il fatto di avere esercitato in una delle quote omogenee una continuativa attività commerciale (Cass. sent. n. 1091 del 18.01.2007), effettuando cospicui miglioramenti, destinati di certo a soddisfare le specifiche esigenze dell’occupante, ma ormai definitivamente incorporati nel bene a vantaggio dei coeredi, ma che, comunque, sarebbero risultati inutili e privi di qualunque valore economico in caso di attribuzione della quota ad altri coeredi (Cass. sent. n. 109/2007).
In conclusione, appare corretto procedere alla divisione secondo il progetto divisionale depositato in corso di giudizio dal CTU, di cui alle pagg. 14 e 15 dell’elaborato peritale e relativo elaborato grafico, anche per quanto concerne le aree in comproprietà indivisa o, nello specifico, per quanto concerne l’area retrostante il fabbricato, da dividersi in due porzioni di identica estensione e consistenza; progetto che qui deve ritenersi integralmente trascritto, e che sarà dettagliatamente riportato in dispositivo. Dette quote saranno assegnate ai condomini per come in dispositivo, alla luce proprio dei principi e delle motivazioni suesposte.
Per quanto concerne il godimento esclusivo di bene comune da parte del singolo condomino, in punto di diritto la norma di riferimento è l’art. 1102 c.c., il quale, in tema di comunioni ed in particolare dell’utilizzo della cosa comune, stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa in modo esclusivo, ma senza poter alterare la destinazione del bene né poterne impedire l’utilizzo da parte degli altri comunisti secondo il loro diritto. Detta norma inoltre che il partecipante possa, a proprie spese, apportare le modifiche necessarie per il godimento della cosa.
Sulla base di questo principio la Cassazione, con un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, ha stabilito che un utilizzo più ampio del bene comune da parte del singolo non configura automaticamente una lesione dei diritti degli altri contitolari (Cass. Sez. 2 Sent. n. 7466 del 14.04.2015; Sez. 2 Sent. n. 8808 del 30.05.2003; Sez. 2 Sent. n. 1499 del 13.02.1998).
Quindi, a prescindere delle quote di proprietà, ciascun condomino ha diritto di servirsi del bene comune nella sua pienezza ed interezza, consentendosi dunque anche un uso più intenso della cosa da parte del singolo, a condizione che non venga pregiudicata la facoltà degli altri partecipanti alla comunione di fare pari uso del bene.
In altri termini, l’estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare, ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (Cass., Sent. n. 28025 del 21.12.2011; Sent. n. 6546 del 18.03.2010; Sent. n. 26737 del 06.11.2008).
Concludendo, dal tenore letterale dell’art. 1102 c.c. emerge quindi come l’utilizzo della cosa comune sia sottoposta a due condizioni:
a) il divieto di alterare la destinazione d’uso del bene;
b) l’obbligo di garantire in ogni caso il pari utilizzo nei confronti degli altri partecipanti alla comunione.
Ciò tuttavia non sta a significare che l’uso paritetico debba estendersi fino a configurare un identico uso, risultando sufficiente che gli altri partecipanti alla comunione siano in grado di poter soddisfare anche le loro potenziali esigenze, qualora dovessero richiedere un pari uso del bene comune.
In buona sostanza, nel caso di utilizzo del bene comune da parte del singolo condomino, occorre verificare se lo specifico uso possa comportare una definitiva sottrazione del bene alla disponibilità degli altri condomini ovvero se, anche con tale utilizzo esclusivo, sia rimasta invariata la destinazione principale del bene. Nella fattispecie è risultato evidente che la quota posseduta in modo esclusivo da Gi.Gi. era stata da sempre adibita ad attività artigianale – commerciale anche in precedenza dal dante causa Gi.Gi., avente dal’inizio ad oggetto commercio al dettaglio di prodotti agricoli.
Questi principi di diritto sono stati sanciti dalla Corte di Cassazione nell’Ordinanza n. 1746C del 04.07.2018, e ribaditi con sentenza n. 6458 del 06.03.2019.
Agli atti, inoltre, non è emersa la sussistenza di qualsiasi richiesta da parte dell’attrice di poter, a sua volta, usare la quota di eredità goduta in modo esclusivo dal fratello, né alcun ostacolo dallo stesso frapposto nei confronti della sorella per il godimento della comune proprietà.
In merito alla richiesta di indennizzo avanzata dall’attrice, proprio per la privazione di un sue diritto al godimento della quota di proprietà usata in modo esclusivo dal convenuto, le giurisprudenza costante della Suprema Corte specifica che solo in caso di accertata sottrazione del bene comune all’utilizzo da parte degli altri condomini, questi hanno diritto al risarcimento del danno patrimoniale per lucro cessante, risultando tale voce di danno in re ipsa, essendo proprio il fatto in se stesso ad essere considerato fonte di danno.
Ma l’utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di uno dei comproprietari, ovo mantenuta nei limiti di cui all’art. 1102 c.c., non è certamente di per sé idonea a produrre alcun pregiudizio in danno degli atri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentite ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l’occupante tenuto al pagamento delle corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta, e ciò non gli sia stato consentito.
Neppure con l’introduzione del giudizio di divisione, in realtà, vi è stata da parte dell’attrice esplicita richiesta di utilizzo diretto della quota di immobili destinata ad attività commerciale dal convenuto; difatti, con tale comportamento, Gi.Ma. ha esplicitato esclusivamente la propria volontà di regolare in maniera definitiva la situazione ereditaria, senza mai richiedere un pari uso della quota in uso esclusivo al proprio germano.
Va, pertanto, sempre tenuto presente che l’art. 1102 c.c. vieta in particolare la sottrazione o l’impedimento assoluto, da parte di un comproprietario, dell’esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari, senza previsione di alcuna minima durata dell’occupazione (Cass. sez. II, sent. n. 7618 del 18.03.2019): solo se ciò si verifica, l’occupazione dell’intero immobile ad opera del comunista che l’abbia destinato ad utilizzazione personale esclusiva si colora di illiceità, e diviene fonte di responsabilità risarcitoria.
Solo in tal caso può ritenersi risarcibile il lucro cessante, con quantificazione del danno rapportabile ai frutti civili che l’autore della violazione abbia tratto dall’uso esclusivo del bene.
È solo la mancanza di un titolo giustificativo, infatti, che fa sorgere, in capo al comproprietario di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l’intero, l’obbligo di corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune, i frutti civili, che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell’immobile che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i correnti prezzi di mercato, possono essere individuati, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, nei canoni di locazione percepibili per il cespite (Cass. sent. n. 7881 del 6.4.2011; sent. n. 7681 del 19.3.2019).
Ricapitolando, l’utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di uno dei comproprietari, ove mantenuta nei limiti di cui all’art. 1102 c.c., non è di per sé idonea a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l’occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di finiti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e ciò non gli sia stato concesso (Cass. sent. n. 2423 del 9.2.2015).
Il titolo giustificativo del godimento esclusivo “solitario” del bene comune viene meno, appunto, solo quando la destinazione di quest’ultimo venga alterata o quando venga impedito il pari uso di esso da parte degli altri partecipanti alla comunione: in questi casi si configura un vero e proprio abuso della cosa comune, in contrasto con l’art. 1102 c.c., e dunque un atto illecito che legittima ciascuno dei partecipanti ad esercitare lo ius prohibendi per ottenere la cessazione della condotta illegittima, oltre che a promuovere un’azione di risarcimento del danno, inteso come effetto della diminuzione della quota o della perdita materiale del bene oggetto della comproprietà.
In altre parole, il diritto a chiedere il pagamento dell’indennità di occupazione sorge solamente dopo che il contitolare abbia formalizzato la richiesta di utilizzo al comproprietario “esclusivo”.
E solo da quel momento i frutti naturali e civili prodotti dal bene in comune devono essere attribuiti in quota anche al proprietario che non usa la res. Nel sistema della comunione del diritto di proprietà per quote ideali, difatti,ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di fame parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.).
Il legislatore non ha operato neppure una elencazione delle facoltà di godimento, attribuendo al partecipante il potere di servirsi della cosa comune in tutti i modi che non siano vietati.
Ciò significa, si ripete ancora una volta, che ogni compartecipe gode del bene comune in maniera diretta e promiscua, purché, oltre a conservarne la destinazione originaria, non impedisca l’esercizio delle pari facoltà di godimento che spettano agli altri comproprietari. Dunque, la disposizione codicistica consente al comproprietario l’utilizzazione ed il godimento della cosa comune anche in modo particolare e più intenso, ovvero nella sua interezza (in solidum), essendo posto solo il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di fame parimenti uso secondo il loro diritto.
La norma di cui all’art. 1102 c.c., in altre parole, assicura al singolo partecipante, quanto all’esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa e legittima quest’ultimo, entro i limiti indicati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità.
È quindi imposta al giudice, ove sia denunciato il superamento dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. per l’occupazione della cosa comune fatta da un comproprietario, un’indagine diretta all’accertamento della duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione, e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perderebbe la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti.
Ciò posto, non può dirsi che l’utilizzo esclusivo della cosa comune generi di per sé un danno risarcibile: tale utilizzo è ricompreso tra le facoltà spettanti al comproprietario.
Ne deriva che non è possibile riconoscere agli altri comproprietari una indennità per il solo fatto dell’occupazione dell’intero bene ad opera di uno di uno soltanto di essi, in quanto tale occupazione si presume legittima perché trova comunque titolo giustificativo nella comproprietà che investe tutta la cosa comune.
Quanto al regime dei frutti naturali (che entrano a far parte della comunione e quindi si ripartiscono tra i partecipanti pro quota) e dei frutti civili (soggetti alla regola della divisione ipso iure e, nella comunione ereditaria, ulteriormente governati dal principio della dichiaratività della divisione ex art. 757 c.c.) tratti dal bene goduto individualmente, la loro sorte potrà essere regolata in sede di divisione e di resa del conto, previa eventuale compensazione con le spese necessarie o utili per la conservazione o il miglioramento del bene comune anticipate dal comunista utilizzatore esclusivo (secondo quanto consentitogli dallo stesso art. 1102 c.c.).
Va, a tale riguardo, ricordato che le spese sostenute dal convenuto per le migliorie apportate agli immobili da lui adibiti ad attività commerciale al fine di rendere gli stessi maggiormente idonei a tale scopo restano a suo esclusivo carico; la Suprema Corte ha ribadito il principio secondo cui nel giudizio di divisione le migliorie apportate da uno dei condividenti vengono a far parte, per il principio dell’accessione, al bene stesso, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della stima del bene, ma non aumentano il valore della quota del singolo condividente che ha apportato le migliorie. Il contitolare che ha migliorato i beni comuni può però pretendere il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune, le quali si ripartiscono al momento della attribuzione delle quote secondo il principio nominalistico (cass., sent. n. 3931 del 29.02.2016).
Considerato, però, che, nella fattispecie, le opere di miglioramento del bene comune realizzate dal convenuto Gi.Gi. hanno comunque consentito allo stesso un uso del bene detenuto in via esclusiva certamente più consono alla sua destinazione ad esercizio commerciale, producendo per il convenuto un maggior utile, e che le stesse, data la attribuzione in suo favore della quota ereditaria comprendente anche l’attività commerciale, non hanno prodotto alcuna locupletazione in favore dell’attrice. Pertanto, le spese affrontate a tal fine resteranno ad esclusivo suo carico, senza oneri aggiuntivi per Gi.Ma..
Inoltre, effettuata la compensazione parziale tra la somma di Euro 7.191,39, che il convenuto deve restituire all’attrice per il pagamento dell’imposta ICI dall’anno 2006 all’anno 2011, dalla stessa versata in via esclusiva, e la somma di Euro 2.019,67 che l’attrice deve versare al convenuto quale metà della maggior somma di Euro 4.039,35 per il valore in eccedenza valutato dal CTU a conguaglio del valore delle due quote assegnate ai condividenti, il convenuto dovrà corrispondere all’attrice la somma risultante di Euro 5.171,72.
Riguardo alle spese di giudizio, la giurisprudenza ritiene che, laddove non vi siano contestazioni infondate circa il diritto ad ottenere la pronuncia di scioglimento della comunione, né siano ravvisabili veri e propri comportamenti defatigatori ed ostativi alla definizione del giudizio, non è ravvisabile tra le parti una soccombenza vera e propria, e le stesse sono tenute a concorrere alle spese divisionali, di fatto sostenute nell’interesse di tutti i condividenti, ed a quelle in senso stretto legali, in proporzione alle rispettive quote.
Nel caso di specie, seppure parte attrice abbia proposto la domanda di scioglimento della comunione, la stessa ha poi posto in essere nel corso del giudizio condotte che si sono rivelate comunque causa di un allungamento dei tempi processuali, comportando, quindi ritardi nelle operazioni di effettiva divisione. Va, però, rilevato che il comportamento processuale della medesima attrice può certamente apparire giustificato dalla necessità di poter valutare pienamente la corrispondenza delle varie soluzioni proposte dai due tecnici incaricati, sia in via privata che nella fase processuale formale, ai propri effettivi interessi; pertanto, non si ritiene la sussistenza di validi motivi che possano derogare al principio quasi sempre applicato in sede divisionale di beni comuni della compensazione delle spese di giudizio.
Anche le spese di CTU vanno definitivamente poste per il 50% a carico di ciascuna delle parti per come liquidate.
Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa come in narrativa, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
– Dichiara lo scioglimento della comunione tra i condividenti Gi.Ma. (per la quota del 50% del tutto) e Gi.Gi. (per la quota del residuo 50%) del complessivo compendio immobiliare meglio descritto ed identificato in atti e, in particolare, nella CTU a firma dell’ing. Ra.Al., nelle pagine da 12 a 28 incluse, da ritenersi qui integralmente richiamate per relationem;
– Dispone la divisione dei beni oggetto del compendio e, per l’effetto:
ASSEGNA a parte attrice Gi.Ma. la quota indicata in CTU quale “quota 2”, così identificata: “Piano interrato (dividendo longitudinalmente il locale, secondo la mezzeria dei pilastri, fino ad ottenere una porzione – a destra entrando – di circa mq. 319,12, A tale superficie va aggiunta la superficie del vano-scala e del vano-ascensore, per mq. 25,65); Piano terra: Locale in corso di costruzione per mq. 154,35 + wc mq. 9,70; Mq di deposito finito da ricavarsi dalla maggiore superficie tramite realizzazione di un tramezzo interno; Deposito non finito per mq. 39,35 e vano ascensore per mq. 4,10 Primo piano: mq. 447,10 da ricavarsi dalla maggiore estensione tramite divisione trasversale ottenuta con un tramezzo interno e previa realizzazione di un disimpegno sul vano scala di mq. 4,00
ASSEGNA a parte convenuta Gi.Gi. la quota indicata in CTU quale Quota 1”, così identificata:
Piano interrato (dividendo longitudinalmente il locale, secondo la mezzeria dei pilastri, fino ad ottenere una porzione – a sinistra entrando – di circa mq. 319,12, dotata di ingresso autonomo);
Piano Terra: locale esposizione e vendita, finito, mq. 204,35 + ufficio mq. 16,40 + wc mq. 4,90, il tutto per mq. 225,65;
Primo piano: mq. 168,00, da ricavarsi dalla maggiore estensione tramite divisione trasversale ottenuta con un tramezzo interno e previa realizzazione di disimpegno sul vano scale di mq. 4,00.
1) Euro 519.519,15
Beni meglio descritti ed individuati anche catastalmente nella CTU, in particolare negli allegati elaborati grafici depositati in atti, da intendersi parte integrante ed essenziale della presente sentenza, e con l’avvertenza che la creazione delle due porzioni autonome del laboratorio artigianale va effettuata secondo le indicazioni fornite dal CTU.
Aree esterne in comune
Il piazzale antistante il fabbricato, ivi incluse le aree a verde, restano nella comproprietà dei due germani in quanto a servizio dei locali a piano terra per parcheggio clienti, con la garanzia di non occuparli con materiale di vendita.
Altrettanto dicasi per la rampa di accesso al piano interrato (mq.200,00) e per il piazzale antistante il piano interrato (mq.373,00), che servirà per spazio di manovra automezzi e carico/scarico merci, senza intralciare l’attività altrui.
Per quanto riguarda l’area laterale al fabbricato, essa rimarrà indivisa in quanto di accesso al deposito e, soprattutto, all’area retrostante il fabbricato, che a partire dalla recinzione metallica oggi esistente, verrà suddivisa in due quote, conservando la comunione della strada di accesso alla servitù di passaggio su fondo altrui (strada interna al lotto con larghezza costante di mt. 3.20 e per un superficie di mq.205). Pertanto, l’area da dividere in due quote sarà pari a mq. 2.108,00 con una superficie di mq. 1.054,00 per ogni soggetto.
– Condanna il convenuto Gi.Gi. a restituire all’attrice la somma complessiva di Euro 5.171,72, per come con in motivazione;
– Pone definitivamente le spese di CTU, liquidate con separato provvedimento, per il 50% a carico di ciascuna delle parti.
Così deciso in Benevento il 23 gennaio 2020.
Distanze tra costruzioni principio della prevenzione

References: art. 185
 art. 183
 Cass. 
 art. 185
 sentenza 
 art. 757
 art. 1102