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Timestamp: 2019-11-12 02:57:50+00:00

Document:
Boletín de Pequeñas Noticias Nº 470
Miércoles 22 de Agosto de 2012 - Nº: 470
Regimen de Información de Expensas
Esta vez se impuso Goliat
La AFIP emitió una nueva resolución que obliga a los consorcios de propietarios a informar sobre aquellos que pagan más de 2 mil pesos mensuales de expensas y viven en unidades de más de 100 metros cuadrados Deberán informar también los honorarios y la antigüedad que tiene el administrador en el edificio Una resolución parecida, aunque no igual, había sido declarada inconstitucional en el 2010 por la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
[BPN-22/08/12] La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) estableció que los consorcios de propietarios deberán informar mensualmente sobre aquellos que paguen expensas mayores de dos mil pesos mensuales y cuyas unidades midan...
"En la práctica quien informará es el administrador"
El Dr. Jorge Martín Irigoyen, asesor de la CAPHyAI, alertó que la Disposición 3.369/AFIP que obliga a los consorcios a informar quiénes pagan expensas por encima de ciertos topes traerá gran confusión Señaló que en la práctica quienes terminarán informando son los administradores y contra eso ya se había expedido la Suprema Corte de Justicia.
La historia de una pulseada que todavía no terminó
Desde noviembre de 2006 a la fecha diversos actores de la comunidad consorcial mantuvieron una pulseada sobre el "Régimen de Información de Expensas" con la AFIP que culminó el 16 de agosto con la publicación en el Boletín Oficial de la Resolución General 3.369 Su historia paso a paso.
Santa María apoyará la creación de un RPA
Ana María Huertas, presidenta de ACoPH de Mar del Plata, consiguió el apoyo de Víctor Santa María para la creación de un Registro Público de Administradores en la provincia de Buenos Aires También con esta intención le realizó una solicitud por carta a la presidenta de la Nación, Cristina Fernández de Kirchner.
Cursos de Actualización Ley 941
Se deberán reempadronar 28 de las entidades que dictan cursos
El Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor dio de baja a 28 de las 33 entidades que dictan los cursos de actualización que exige la Ley 941 Entre las que quedaron están Sistemas Administrativos y la Universidad Católica Argentina.
Las declaraciones de Juan Manuel Gallo sobre la posibilidad de que sólo los "consejos de administración" puedan hacer denuncias en el Registro Público de Administradores de la CABA sobre infracciones a la Ley 941 encendió la polémica Tres conocidos abogados especialistas en propiedad horizontal le hicieron saber a Pequeñas Noticias sus puntos de vista.
La madre de todos las polémicas
"Se le quitará poder a los consorcistas"
El Dr. Eduardo Awad, consideró que si sólo los consejos de administración serán los que puedan realizar denuncias en el RPA por infracciones a la nueva Ley 941 se le quitará poder a los consorcistas y será un paso más para desvirtuar la Ley 941.
Los encargados participarán de la seguridad de la ciudad
En 2 mil edificios los encargados recibirán un celular con un botón antipánico para colaborar con la Policía Federal en prevención de delitos Los barrios donde se hará esta prueba piloto son Recoleta, Palermo y Caballito.
Plus por antigüedad vs. indemnización por antigüedad por M. Fabiana Lizarralde (MFL)
Motivados por una respuesta propia a la consulta de una lectora sobre el tema de la antigüedad de un trabajador jubilado y reincorpardo, la redacción de Pequeñas Noticias recibió varios mails Desde ya, mi más sincero agradecimiento a los atentos lectores del boletín como el Dr. Guillermo L. Lorenzini, el Sr. Mario Josovic y el Dr. Eduardo J. Brailovsky.
Desde las 22 hasta las 7 hs.
El administrador finaliza su mandato el 24 de agosto
Una manera de pensar poco solidaria
Exige una reparación económica considerada abusiva
Desde el 2006 solo convoco a 2 asambleas
Tres consorcistas elegidos
Una mujer dijo ser su esposa y otra su concubina
"La información que podemos brindar no siempre es exacta"
El presidente de la CAPHyAI, Adm. Daniel Tocco, solicitará una audiencia con la AFIP para hacerles conocer sus objeciones a la Resolución 3.369 que –entre otras cosas- estableció que los consorcios deben informar sobre quiénes pagan expensas mensuales superiores a dos mil pesos mensuales y viven en unidades que exceden los 100 m2.
No más facturas de cable a nombre del consorcio
La AFIP dispuso que las empresas de TV por cable no podrán seguir emitiendo sus facturas a nombre del consorcio Deberán hacerlo en forma individual a cada una de las unidades que lo componen.
Licencia para vigilar
Desde ahora los vigiladores privados deberán exhibir en su lugar de trabajo una credencial con datos de su empresa y personales De esta manera se implementó una ley sobre seguridad privada sancionada en al año 2005 y reglamentada en el 2006.
Feria administrativa por 30 días más
El Dr. Juan Manuel Gallo dispuso una nueva feria administrativa para el Registro Público de Administradores de la CABA por 30 días más a partir del 13 de agosto pasado.
"Se evitarán falsas denuncias"
El Dr. Eduardo Brailovsky consideró que se evitarían falsas denuncias si existiera la posibilidad de que sean sólo los consejos de administración los que puedan realizar denuncias en el RPA por infracciones a la nueva Ley 941 Afirmó que de esa manera se le evitaría al RPA un recargo de tareas desmedido.
"Una medida poco menos que inviable"
La Dra. Diana Sevitz, asesora de la CAPHyAI, calificó como poco menos que inviable la posibilidad de que sean sólo los consejos de administración los que puedan realizar denuncias en el RPA por infracciones a la nueva Ley 941 Evaluó como muy peligroso seguir manipulando esta Ley.
Las entidades de inquilinos se reunieron con López
Diez asociaciones de inquilinos se reunieron en el Senado de la Nación con el senador Osvaldo López para debatir sobre la modificación de su proyecto de ley de alquileres Se comprometieron a trabajar para revertir la situación de los inquilinos.
Sueldos Agosto/12
En Agosto, todo sigue igual
Para este mes no hay novedades que reflejar en el recibo mensual de haberes Sigue vigente la escala de Junio/2012 que se mantendrá durante todo el año si es que no se producen novedades.
Información sobre expensas (una mirada contable)
Algunas inquietudes que suscita el Proyecto de nuevo Código Civil - Parte III
Acciones perversas en el ámbito consorcial (II)
Sobre "Administrador + Consejo + Encargado = Mafia"
por el Lic. Roberto Nogueira
por el Dr. Carlos Szperling
Sobre "Sólo los 'consejos de administración' podrán denunciar"
por la Dra. Eliana Silvina Jimenez da Silva
Sobre un modelo único de expensas
Un boletín se borró de mi bandeja
¡¡¡ Ya tenemos un tercer ganador !!!
Libros de Consorcios Administración Bernetti Cra. Viviana B. Grinberg
En el caso de la propiedad horizontal, si bien la Resolución 2.159 obligaba al administrador la 3.369 lo hace sobre el consorcio.
[BPN-22/08/12] La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) estableció que los consorcios de propietarios deberán informar mensualmente sobre aquellos que paguen expensas mayores de dos mil pesos mensuales y cuyas unidades midan más de 100 metros cuadrados. Deberán también consignar el monto de los honorarios de los administradores y desde cuándo administran sus edificios.
De acuerdo esta nueva Resolución General 3.369 de fecha del 13 de agosto (BO 16/8/12) se deberá también presentar -con carácter de excepción— la información semestral correspondiente al período comprendido entre el día 1º de enero de 2012 y el día 30 de junio de 2012, inclusive.
Una disposición parecida, aunque no igual, la Resolución 2.159, había sido declarada inconstitucional por la Suprema Corte de Justicia como resultado de una prolongada acción judicial que promovió la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) <ver nota>.
Ahora es el consorcio no el administrador
Si bien la Disposición 2.159 de 2006 y la número 3.369 de 2012 a simple vista parecen iguales, la primera ponía la obligación de informar en cabeza del administrador mientras que la actual obliga al consorcio a cumplir con la norma que –como en otros tantos casos- lo hará por intermedio de su administrador.
En este sentido, la primera establecía que el "régimen de información respecto de las expensas [...] deberá ser cumplido por los sujetos que actúen como administradores de [...] consorcios de propietarios..." mientras que la actual dispone "un régimen de información respecto de las expensas [...] por los sujetos que se indican a continuación: [...] consorcios de propietarios de inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o administraciones de inmuebles afectados al régimen de Prehorizontalidad".
Esta diferencia aparece sólo en el caso de los consorcios de propietarios ya que cuando se trata de "countries, clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, barrios privados, urbanizaciones privadas, promovidas y financiadas por particulares para instalación de viviendas" la obligación de informar recae en el administrador igual que en la resolución anterior.
Los consorcios de propietarios –o sea aquellos afectados al régimen de propiedad horizontal- por intermedio de sus administradores deberán informar a la AFIP sobre aquellos –ya sea propietarios, inquilinos u ocupantes- que paguen un monto de expensas igual o mayor a dos mil pesos mensuales y cuando la unidad que habiten tenga una superficie igual o mayor que 100 metros cuadrados. Es de destacar que se deben cumplir las dos condiciones: tanto el monto de las expensas como la superficie.
Por otra parte, en este caso sí, los administradores de "countries", clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, barrios privados y demás urbanizaciones informarán en los casos en que la superficie de la propiedad –incluído el terreno no construido- sea igual o superior a los 400 metros cuadrados y el monto de las expensas resulte igual o superior a los 2 mil pesos mensuales.
En caso de que un administrador se encuentre con un propietario, inquilino u ocupante que pague expensas en más de una unidad de los edificios que él administra deberá sumar el monto total de las expensas que paga y de las superficies donde habita y si ambas superan los topes establecidos también deberá ser informado.
En el Anexo II de la Disposición, la AFIP determinó que se deberá suministrar -entre otros datos- la siguiente información sobre aquellos que pagan las expensas y estén comprendidos en los topes establecidos:
- nombre y apellido y razón social
- período a informar.
- tipo del complejo urbanístico administrado
- CUIT del complejo urbanístico
- denominación del complejo urbanístico.
- nombre comercial del complejo urbanístico.
- domicilio del complejo urbanístico.
- honorario de administración correspondiente al mes informado y desde cuando lo administra.
- carácter (propietario, locatario u otro sujeto)
- importe total en pesos que en concepto de expensas y/o contribución para gastos ha sido determinado para el período correspondiente.
- importe total en pesos que en concepto de expensas y/o contribución para gastos ha sido efectivamente abonado en dicho período.
Los datos serán proporcionados a la AFIP mediante el aplicativo "AFIP DGI - RÉGIMEN INFORMATIVO DE PAGO DE EXPENSAS - Versión 3.0" que se encuentra disponible en el sitio Web del organismo https://afip.gov.ar desde el 1º de agosto pasado
Efemérides consorciales: el 01/09/2005 la Legislatura porteña en sesión especial sancionó la Ley de Comunas que dividirá a la ciudad en 15 unidades administrativas independientes.
[BPN-22/08/12] El Dr. Jorge Alberto Martín Irigoyen, representante legal de la CAPHyAI, destacó a Pequeñas Noticias que si bien la nueva Resolución 3.369 de la AFIP toma como base la Resolución General 2.159 -que en su momento fue declarada inconstitucional por la Suprema Corte de Justicia <ver nota>- principalmente se diferencia de aquella -sólo para el caso de los administradores de consorcios en propiedad horizontal- en que el agente de información es el consorcio en lugar del administrador.
En este sentido llamó a reflexionar que si bien la nueva Resolución obliga al consorcio a presentar la información exigida por la AFIP <ver nota> en definitiva quién en la práctica deberá realizar la tarea será el administrador con lo cuál se podría retornar al principio según el cual otra vez termine siendo éste quien deba informar, tema sobre el cuál ya se expidió la Corte.
Según Martín Irigoyen imponer a los consorcios la obligación de informar traerá gran confusión porque recién ahora, con el proyecto de unificación del Código Civil y Comercial, se le está asignando, por primera vez, el carácter de persona jurídica al consorcio. "Si uno va hoy a tribunales encontrará que una parte de la biblioteca señala a los consorcios con el carácter de persona jurídica mientras que otra parte de la biblioteca les da el carácter de ente", explicó el abogado.
Por último expresó que esta nueva disposición es peor que la anterior porque aquella tenía un destinatario claro (el administrador) mientras que la actual no (el consorcio).
En otro orden de cosas, el abogado resaltó que el fallo de la Suprema Corte de Justicia sobre la Resolución 2.159 que declaró que los administradores no son agentes de información, alcanza también a esta nueva Resolución cuando pone en cabeza de los administradores de countries, clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, etc. la obligación de informar quiénes pagan expensas que superan ciertos montos y cuyas propiedades exceden los topes establecidos.
Estas declaraciones las realizó el Dr. Jorge Martín Irigoyen sobre la Resolución General 3.369 de la AFIP que estableció -entre otras cosas- que los consorcios de propietarios deberán informar mensualmente sobre aquellos que paguen expensas mayores de dos mil pesos mensuales y cuyas unidades midan más de 100 metros cuadrados <ver nota>
Efemérides consorciales: el 01/09/2009, la Adm. Gabriela Pilar Saldivia renunció al cargo de presidenta de Administración Onetto Sociedad Anónima para poder hacerse cargo de la Coordinación General del Registro Público de Administradores (RPA).
[BPN-22/08/12] El presidente de la CAPHyAI, el Adm. Daniel Tocco, anunció a este medio que la primera medida que tomará la entidad sobre la nueva Resolución 3.369 de la AFIP será realizar gestiones de carácter institucional. En tal sentido solicitarán una audiencia con autoridades de la AFIP para hacerles conocer el fallo de la Suprema Corte de Justicia sobre la anterior Resolución 2.159 y las objeciones que tiene la entidad sobre la nueva.
Tocco agregó que de no ser escuchados iniciarán las diligencias administrativas que correspondan y por último tratarán judicialmente de hacer valer el fallo favorable que ya habían obtenido en 2010 de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sobre la Disposición 2.159 del 2006.
Una de las objeciones más importantes que expresó Tocco es que la AFIP solicita datos que el administrador no dispone, datos a los que en muchos casos no tiene acceso, en otros no cuenta con los correctos y hay oportunidades en que directamente son los mismos propietarios los que no los desean informar. "En la medida que la gente paga las expensas y no tenemos un conflicto legal no sacamos un certificado de dominio para saber quién es el titular de la unidad. En general sucede lo mismo que con muchos de los servicios: las expensas están a nombre del primero que comenzó a pagarlas", explicó Tocco.
En este orden de cosas agregó que muchas veces el administrador no sabe quiénes son los propietarios de las unidades funcionales porque éstas se venden y no se informa a la administración los datos personales de los nuevos dueños: "a raíz de este problema es que la información que nosotros [los administradores] brindamos no siempre es exacta", concluyó.
La Resolución 3.369/AFIP
La Resolución General 3.369 de la AFIP del pasado 13 de agosto estableció –entre otras cosas- que los consorcios de propietarios deberán informar mensualmente sobre aquellos que paguen expensas mayores de dos mil pesos mensuales y cuyas unidades midan más de 100 metros cuadrados <ver nota>
Efemérides consorciales: el 05/09/2005, la agrupación Vecinos del Encuentro y la asociación cívica no partidaria Conciencia convocó a un amplio arco político institucional para disertar sobre diversos proyectos de ley que proponen la creación de Tribunales de Justicia Vecinal.
En octubre de 2010 la Suprema Corte de Justicia sentenció que la Resolución 2.159 era inconstitucional.
[BPN-22/08/12] EL 24 de noviembre de 2006, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) publicó en el Boletín Oficial de la Nación la Resolución 2.159 que obligaba a los administradores de consorcios a presentar una Declaración Jurada (DDJJ) semestral -retroactiva a la segunda mitad del 2006- de todos aquellos ocupantes que pagaran en promedio 3.600 pesos semestrales o más en concepto de expensas y que poseyeran una unidad cuya superficie fuera igual o mayor a los 100 m2.
El 6 de marzo de 2007 Pequeñas Noticias informaba que en el sitio Web de la AFIP ya se podía obtener un nuevo aplicativo llamado "Pago de Expensas Versión 1.0 release 0" para cumplir con lo dispuesto por la resolución y que prorrogó hasta el 30 de abril de ese año el plazo para el ingreso de los datos [BPN Nº 312 del 06/02/07: "Nuevo aplicativo por un lado, prórroga por el otro"].
El 27 de marzo de 2007 la Federación Argentina de Consorcios (FAC) realizó una presentación contra esta Resolución ante la misma AFIP. En esa presentación, informaron que equipos técnicos de esa entidad realizaron un estudio que demostró "palmariamente la inconstitucionalidad de la misma, además del abuso en que ha incurrido la AFIP al pretender utilizar a nuestros administradores (a quienes nosotros les pagamos sus honorarios) para que hagan esta tarea que bajo ningún concepto les compete y los obliga". La queja fue acompañada por un trabajo que realizó el ex diputado de la Nación Héctor Raúl Sandler, en el cual expresó que la Resolución 2.159 contradice varias expresas disposiciones de la Constitución Nacional y advirtió que es manifiestamente inconstitucional [BPN Nº 318 del 10/04/07: "Acciones contra la AFIP"].
Dos días después, el 29 de marzo la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) patrocinada por el Dr. Jorge Martín Yrigoyen presentó, tras haber agotado la vía administrativa, un recurso de amparo para impugnar la norma. En esa oportunidad el Dr. Martín Irigoyen expresó que "hay cuestiones del Estado que son indelegables como las del poder de policía. Me parece que con esta resolución están obligando al administrador a meterse con los derechos individuales de las personas. Los ponen entre la espada y la pared porque si no cumplen hay sanciones con multas que van de los 5 mil a los 10 mil pesos" [BPN Nº 318 del 10/04/07 "Recurso de amparo contra la AFIP"].
En diciembre de 2008 la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal (CCAF) anuló en un fallo unánime la resolución argumentando que se estaba incurriendo en un exceso. Sin embargo, en ese momento se tuvo en cuenta que la sentencia podía ser apelada por la AFIP ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJ) –cosa que realmente ocurrió- y mientras la sentencia no se consideró firme se siguió cumpliendo con la presentación de las declaraciones [BPN 365 del 17/12/08: "La AFIP no podría obligar a informar"].
Un mes después, en enero de 2009 la AFIP alertó que los administradores debían cumplir con el vencimiento de la presentación de las DDDJJ que operó en febrero de 2009 y confirmó que ya había apelado el fallo de la CCAF [BPN 369 del 28/01/2009: "La AFIP obliga a informar"].
Finalmente, en octubre de 2010 -luego de tres años de litigio-, la CSJ falló por unanimidad a favor de la CAPHyAI y declaró inconstitucional la Resolución 2.159. [BPN Nº 416 del 6/10/10 "Esta vez ganó David"]
Casi premonitoriamente, en enero de 2011, el letrado patrocinante de la CAPHyAI declaró que "si la AFIP quisiera insistir sobre el tema tendría que sacar una nueva disposición" y explicó que en ese caso "se podría tomar este fallo como antecedente para pelear contra esa posible nueva medida". [BPN Nº 425 del 26/01/11 "Caso juzgado y cerrado"].
A pesar de esta sentencia de la CSJ, este tema siguió generando tensiones entre administradores y la AFIP al punto que el Dr. Martín Irigoyen tuvo que salir a desmentir en un par de ocasiones que la AFIP podía obligar a los administradores a informar sobre las expensas en los términos dispuestos por la resolución [BPN 452 del 21/12/11: "Martín Irigoyen salió al cruce de Consorcios Z"].
El 13 de agosto, casi seis años después de que la AFIP estableciera la Resolución Nº 2.159, este organismo volvió a sacar una nueva disposición pero esta vez para obligar a los consorcios a informar sobre las unidades funcionales que paguen expensas igual o mayor a 2 mil pesos mensuales y cuyas superficies sean iguales o mayores a los 100 m2. Esta resolución se publicó en el Boletín Oficial del 16 del corriente mes con el Nº 3.369 <ver nota>.
[BPN-22/08/12] El pasado 1º de febrero, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) obligó a las empresas prestadoras de televisión por cable a facturar el servicio que brindan a nombre de quién realmente se beneficia del mismo. Por lo tanto, estas empresas ya no podrán emitir facturas a nombre de los consorcios porque no son los lugares comunes los "efectivos prestatarios del servicio" sino las unidades que lo componen.
Es importante aclarar que la vigilancia de esta nueva obligación no recae sobre los administradores ya que, en caso que se facture al consorcio, la infractora será la prestadora y no el cliente.
Esta medida fue ordenada mediante la Resolución General 3.260 del pasado 1º de febrero, fue publicada en el Boletín Oficial de la Nación el 3 de febrero de este año y fue de aplicación a los servicios que se prestaron a partir del 1º de abril de 2012 inclusive.
Puntualmente, esta resolución establece en el inciso b) de su primer artículo que se incorpora como punto 20. en el Apartado B del Anexo IV que "los comprobantes que confeccionen los prestadores de servicios de comunicación audiovisual por suscripción a título oneroso, serán considerados válidos siempre que se emitan a nombre del efectivo prestatario del servicio y que contengan, con relación a la prestación, los datos que se indican a continuación:
f) Detalle de la totalidad de los cargos por los servicios adicionales que se presten y de todo otro concepto vinculado con la operación facturada."
Víctor Santa María en su oficina del septimo piso entre Ana María Huertas (Der.) y Hilda Cauteruccio (Izq.).
[BPN-22/08/12] El pasado 13 de agosto, Ana María Huertas, presidenta de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH), consiguió el apoyo del secretario general del SUTERH, Víctor Santa María, para la creación de un Registro Público de Administradores en la provincia de Buenos Aires.
Así se lo habría manifestado el secretario gremial del SUTERH en una reunión que mantuvo en la que le solicitó apoyo para el proyecto de ley que impulsa con este objetivo el diputado por el partido de Gral. Pueyrredón, Rodolfo Iriart (Frente para la Victoria). La Sra. Huertas estuvo acompañada por la Sra. Hilda Cauteruccio, colaboradora de la asociación.
Según manifestaron las representantes de ACoPH, Santa María se "mostró interesado" en el proyecto que impulsan desde su asociación y expresó su respaldo al mismo. En este sentido, Huertas comentó que el secretario gremial "estuvo muy de acuerdo con lo que estábamos haciendo. Dijo que se va a ocupar y que todo lo que pudiera hacer lo iba a hacer" a lo que Cauteruccio agregó: "dijo que va a tratar de ayudarnos en todo lo que fuera posible".
Ambas resaltaron la cordialidad con la que las recibió el secretario general del SUTERH en la sede del sindicato: "nos atendió muy bien, muy correctamente y muy amable", expresó Cauteruccio y remarcó que "nos recibió puntualmente a la hora que habíamos establecido".
Por último, Huertas manifestó que Santa María destacó el trabajo que hace ACoPH para que los consorcistas "vayan aprendiendo" y se capaciten en temas que afectan a la propiedad horizontal: "le pareció bárbaro", sintetizó.
Clave del mes de SEPTIEMBRE para participar del sorteo por un libro
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La reunión se realizó en la oficina que posee el secretario general del SUTERH en el séptimo piso de la sede del gremio en la calle Sarmiento entre Ayacucho y Junín de esta ciudad.
También a la presidenta
Ese mismo día la Sra. Huertas ingresó por mesa de entradas de la Casa Rosada una carta dirigida a la presidenta de la Nación, Cristina Fernández de Kirchner, en la que le solicitó que interceda ante los diputados y senadores bonaerenses del Frente para la Victoria (FPV) para que acompañen el proyecto de ley del Registro de Administradores de la provincia que ACoPH había acercado al diputado Rodolfo Iriart.
En su petición la Sra. Huertas le expresó a la presidenta que "la provincia de Buenos Aires y muy especialmente Mar del Plata y la Costa Atlántica necesita una ley que regule la actividad de los administradores y contar con una herramienta que ayude a los consorcistas, y que no pase como hasta ahora, que no tenemos dónde recurrir, por lo tanto estamos totalmente indefensos".
Huertas, en diálogo con Pequeñas Noticias, subrayó que "es necesario" regular la actividad de los administradores y remarcó que en la ciudad de Mar del Plata "estamos necesitando el Registro" ya que esta ciudad "está teniendo muchísimos problemas con los administradores"
El código de barras (QR) que figura al dorso de la credencial podrá ser escaneado por un celular o una tablet.
[BPN-22/08/12] A partir de este mes, los vigiladores de las empresas de seguridad privada deberán exhibir en el puesto de trabajo y sobre su uniforme una credencial con el nombre de la empresa a la que pertenece, su foto, sus datos personales y vigencia. Así lo informó el ministro de Justicia y Seguridad porteño, Guillermo Montenegro el pasado 19 de julio en un acto en el que presentó estas nuevas credenciales.
El Dr. Ignacio Alberto Cocca, director general de Seguridad Privada de la CABA, explicó a un medio local que la implementación de las nuevas credenciales se debe a que se está dando cumplimiento a la Ley 1.913: "su artículo 11º nos exige otorgar una credencial habilitante a cualquier persona que desempeñe tareas de servicio en actividad".
Por otra parte estimó que el 30% de los vigiladores que trabajan en la ciudad de Buenos Aires no están registrados y aclaró que no se habla de empresas sino de personas no habilitadas dentro de empresas que sí lo están. Estimó que la cantidad de vigiladores que trabajan en esta ciudad son cerca de 22 mil y especificó que las empresas habilitadas son 486.
Si bien la Ley 1.913 que regula la actividad de las empresas de seguridad privada fue sancionada en el 2005 y reglamentada en el 2006 por el Decreto 446, hasta ahora no había sido implementada por el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires.
La dirección general de la Seguridad Privada depende de la Subsecretaria de Seguridad Ciudadana que pertenece al Ministerio de Justicia y Seguridad de esta ciudad y tiene a su cargo –entre otros- tres registros: el de empresas habilitadas para ofrecer servicios de seguridad privada, el de sus socios y el de los vigiladores que trabajan para esas empresas.
El Dr. Cocca informó que los vecinos pueden consultar estos registros a través del sitio Web del Gobierno de la ciudad <vínculo> o personalmente en las oficinas ubicadas en Av. Regimiento de los Patricios 1.142, planta baja, en la CABA.
Las credenciales que ostentarán los vigiladores –para garantizar su inviolabilidad- son confeccionadas con medidas de seguridad visibles e invisibles.
Los datos que deberán incluir las tarjetas en el frente son: el nombre de la empresa para la que trabaja, el nombre y apellido del vigilador, su foto, la fecha de emisión de la credencial y su fecha de vencimiento.
En su parte posterior se podrá leer –entre otros- el número de documento del vigilador, su huella digital, su firma y la del funcionario a cargo del control y un código de barras bidimensional denominado QR que podrá ser escaneados por cualquier teléfono inteligente.
Este código –según expresó el Dr. Cocca- podrá ser escaneado por un teléfono celular o una tablet y permitirá –en tiempo real y mediante una conexión a la base de datos del Ministerio- ver en el equipo los datos que figuran en la credencial que porta el vigilador y comprobar si son correctos.
Por su parte, Montenegro explicó que ahora "el vecino podrá verificar que el vigilador que lo está cuidando o que brinda su servicio en los boliches a donde concurren sus hijos es quién dice ser y cumple con todos los requisitos que establece la ley".
Según Wikipedia, los códigos de Quick Response (respuesta rápida en español) son un sistema para almacenar información en una matriz de puntos o un código de barras bidimensional que los teléfonos celulares inteligentes o algunas computadores pueden escanear y así conectarse a una dirección Web.
Este tipo de códigos permiten que cualquier persona que tenga un teléfono inteligente pueda acceder a información tanto de su equipo telefónico como de empresas de manera que podrá consultar su página Web y localizarla a través de Google Maps, entre otras cosas. Además, los QR permiten consultar las características de un producto, costos, cómo adquirirlo, etc
[BPN-22/08/12] El pasado 13 de agosto, el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC), dispuso la baja de 28 entidades habilitadas para otorgar el certificado del curso de capacitación en administración de consorcios que requiere el Registro Público de Administradores. Resolvió también que los interesados en ser autorizados para dar estos cursos deberán presentar una solicitud entre el próximo 3 y el 14 de septiembre. Estas medidas las tomó el 13 de agosto mediante la Disposición Nº 1.676 que fue publicada en el Boletín Oficial del 17 de agosto.
No fueron revocados las autorizaciones de la Universidad Católica Argentina (de dos años de duración de tipo presencial), del Dr. Juan Basilio Iglesias (de tres meses de duración de tipo presencial), de Sistemas Administrativos SA (de cuatro días de tipo presencial y de 30 días a distancia), de Gestar Grupo Educativo (de tres meses de duración de tipo presencial) y de la Asociación Civil de Aprendizaje y Capacitación Pirámide (de tres meses de duración de tipo presencial). Todas ellas fueron autorizadas el 12 de abril de 2011 mediante la Disposición 419 y publicada en el Boletín Oficial el 27 de ese mes.
Es de destacar que, en el caso de las entidades dadas de baja, todos los certificados otorgados con fecha previa a esta disposición "mantendrán plena validez" y también aquellos cuyos certificados se expidan con posterioridad a la fecha de la disposición pero que fueron iniciados antes de ésta.
En los considerandos de su disposición, el Dr. Gallo argumentó que teniendo en cuenta el tiempo transcurrido desde que la DGDyPC estableció el listado de empresas habilitadas –Disposiciones Nº 3.144/10 y Nº 4.704/11- y "[atento a] la preparación del nuevo aplicativo de declaraciones juradas para la presentación de los periodos faltantes 2010 y 2011" es que "se hace necesario renovar la información, los programas y certificados" que exige la Ley Nº 3.254 que modificó la Ley Nº 941.
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...Eduardo Angel Poggio !!!
RPA: ...421.
Para reempadronarse
Por otra parte, el director general de DGDyPC estableció que aquellos que deseen ser autorizados para certificar los cursos realizados conforme el artículo 4º inc. f) Ley 941 deberán presentar la información necesaria desde el 3 de septiembre hasta el 14 de septiembre de 2012 en la Mesa de Entradas de la sede de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor sita en Moreno 1170 PB en el horario de 10 a 14 hs.
La información que deberá entregarse en un sobre cerrado cuyo remitente sea el nombre y razón social de la entidad que solicita la aprobación. Los datos que se deberán aportar son los siguientes:
a) programa completo del curso con bibliografía obligatoria y recomendada
b) duración del mismo
d) lugar de cursada
e) lugar de inscripción
f) fechas de inscripción
g) modelo de certificado (el mismo debe poseer de manera inexcusable: nombre, apellido y DNI o CUIT del alumno, duración de curso, carga horaria, modo de curso, fecha de inscripción y fecha de aprobación, firma autorizada)
h) toda otra documental que considere pertinente.
Por último, la DGDyPC estableció en el Artículo 5º de esta disposición que "la documentación presentada será ponderada por esta Dirección General y de acuerdo a ello emitirá la disposición que autorice los cursos a los fines de otorgar el certificado válido conforme el artículo 4º inc. f) de la Ley 941".
Quiénes fueron dados de baja
La Disposición 3.144 de septiembre de 2010 había habilitado a dictar los cursos de actualización a 25 entidades de las cuales a una –Documenta- le revocó la autorización el 8 de junio de 2011 mediante la Disposición 1.205:
GCBA (Educación no formal) (Presencial)
GCBA (Educación formal ) (Presencial)
UBA (facultad de Derecho) (Presencial - Cuatrimestral)
CAPHyAI (A distancia y presencial - Cuatrimestral y/o cursos de 4 días).
AIERH (A distancia/presencial - Cuatrimestral y cursos de 4 días)
Liga del Consorcista (A distancia - Presencial trimestral)
AIPH (Presencial - Cursos de 4 días)
Instituto INSE (Presencial - Cursos de 5 meses).
FEDECO (Presencial cuatrimestral)
FRA (Presencial 40 hs. cátedra)
UADI (Presencial - Cursos de 2 días semanales por 3 semanas)
IDIP (Presencial - Cursos de 12 días de 2 hs. c/u)
Colegio Público de Abogados (Únicamente para profesionales matriculados)
Consejo Profesional de Ciencias Económicas (Únicamente para profesionales matriculados)
Estudio Jurídico del Dr. Eduardo Awad y Asoc. (Presencial - Cursos de 6 días)
Documenta (Presencial - Jornada de capacitación de 8hs.)
UAI (Presencial - Curso anual 1 clase por semana)
ICI de la CIA (Presencial - Dos meses y medio)
Biblioteca Popular Roque Saenz Peña (Presencial – Cuatrimestral)
Pequeñas Noticias (A distancia)
ADEPROH (Presencial – Trimestral)
Estudio del Dr. Brailovsky (Presencial – Mensual)
Departamento SACLE (Presencial – Bimestral)
UADE (Presencial – Cuatrimestral)
El 8 de noviembre de 2011 la Disposición 4.704 agregó 4 entidades más:
CAPHyAI (Seminario de un día)
Capacitarte UBA (Un bimestre)
I4D-ideasfordevelopment (A distancia)
Centros de Estudios Nueva Viva (Un año y medio)
Sede del Registro Público de Administradores de la CABA.
[BPN-22/08/12] El pasado 9 de agosto, la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) dictaminó una nueva feria administrativa por 30 días, a partir del 13 de agosto, para el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA. De acuerdo a esto no se atendrán trámites relacionados con los administradores y se suspenderán "los plazos procesales para toda actuación en que sean parte los mismos".
El director general de DGDyPC, Dr. Juan Manuel Gallo, fundamentó textualmente su disposición expresando que "el edificio donde funciona el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, Av. Patricias Argentinas 277, CABA, se encuentra en obra por refacciones destinadas a la reestructuración de las aéreas que allí funcionan y a la instalación del Centro de Gestión y Participación Ciudadana Nº 6 dentro del mismo [...y que por...] lo expuesto incomoda la atención al público e imposibilita el procesamiento de la documentación procedente de la misma.
Por estas razones consideró necesario "instaurar una feria administrativa sin atención al público denominado 'administradores' que conforme la Disposición Nº 5064-DGDYPC-2011 dentro de las instalaciones del CGPC Nº 6, sito en Av. Díaz Vélez 4558, CABA puesto que el mismo comenzará a realizar su mudanza al destino final que será la nueva obra en Ramos Mejía 880, CABA".
Por último aclaró que "el personal del Registro prestará sus servicios en la organización de las actuaciones existentes, para los casos de suma urgencia (oficios judiciales, requerimientos de Defensoría del Pueblo, etc.) y para atención y las denuncias de los consorcistas en Moreno 1170, CABA".
La feria administrativa se ordenó mediante la Disposición 1.670 del 9 de agosto y que fue publicada en el Boletín Oficial el 17 de este mes.
Durante el 2011 se dispusieron 4 feriados administrativos que sumaron un total de 224 días (siete meses y medio aproximadamente) mientras que durante el 2012 los feriados administrativos fueron 3 sumando 103 días de inactividad (casi tres meses y medio). En total fueron 327 días lo que representan –sobre la base de un mes de 30 días- casi 11 meses.
Las disposiciones que los establecieron fueron la 2.067/11 (60 días), la 2.635/11 (30 días), la 3.316/11 (90 días), la 5.064/11 (44 días), la 199/12 (43 días), la 1.528/12 (30 días) y la 1.670/12 (30 días)
El Dr. Juan Manuel Gallo realizó sus polémicas declaraciones durante una entrevista que concedió al programa de TV por cable ConSumo Respeto.
[BPN-22/08/12] El Dr. Eduardo Brailowsky, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Eduardo Awad expresaron a Pequeñas Noticias sus puntos de vista sobre las declaraciones que realizó el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) de la CABA, sobre la posibilidad de que sean sólo los consejos de administración quienes puedan denunciar ante el Registro Público de Administradores las infracciones que se pudieran cometer contra la Ley 941.
En primer lugar, el Dr. Eduardo Brailovsky, abogado especialista en propiedad horizontal, manifestó que de aprobarse esta medida se podrán evitar las "falsas denuncias" porque consideró que los consorcistas muchas veces realizan denuncias "sin fundamento" contra los administradores <ver nota >.
Por su parte, el Dr. Eduardo Awad consideró que otorgarle únicamente a los consejos de administración el derecho a denunciar es "quitarle poder a los consorcistas" y que con esta medida la DGDyPC estaría "desvirtuando" la Ley Nº 3.254 que rige la propiedad horizontal <ver nota>.
En la misma lógica, la Dra. Diana Sevitz consideró "muy peligroso seguir manipulando la Ley que ya se encuentra desvirtuada con disposiciones que están en vigencia pero que luego se dejan en suspenso" y calificó esta última propuesta como "poco menos que inviable" <ver nota>.
Todo comenzó el pasado 26 de junio, cuando el Dr. Gallo declaró en el programa de televisión por cable ConSumo Respeto que está trabajando para que sólo los miembros de los consejos de administración de los consorcios puedan realizar denuncias en el Registro Público de Administradores (RPA).
En aquella oportunidad fundamentó esta medida en que "a veces el consorcista viene y denuncia pero no tiene el OK o el aval de todo el consorcio" lo que –según manifestó- genera que el RPA trabaje en "una sintonía" hasta que aparece otro consorcista que expresa no estar de acuerdo. [BPN Nº 469 del 08/08/12: "Sólo los ‘consejos de administración’ podrán denunciar"]
[BPN-22/08/12] El Dr. Eduardo Brailovsky manifestó que si sólo los consejos de administración podrían denunciar infracciones al Registro Público de la CABA se "evitarían falsas denuncias contra los administradores" y consideró que muchas de ellas son "sin fundamento".
De implementarse esta medida, Brailovsky afirmó que se "evitaría el recargo de tareas desmedidas al que se vé sometido el Registro" y consecuentemente, se "agilizaría el trámite de las denuncias serias y formales".
De esta forma Brailovsky expresó su parecer sobre las declaraciones que realizó el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA sobre la posibilidad de disponer que sean sólo los "consejos de administración" los que puedan presentar denuncias en el Registro Público de Administradores por infracciones cometidas contra la Ley 941 <ver nota>.
El Dr. Eduardo Brailovsky es abogado especialista en propiedad horizontal y miembro del Instituto de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.
El Dr. Brailovsky señaló que en teniendo en cuenta su experiencia y tras haber analizado muchas denuncias contra administradores "queda clara la supina ignorancia de la mayoría de los denunciantes respecto la Ley 941, la Ley Penal, Civil, de Procedimientos Administrativa de la CABA y hasta la ignorancia de la Constitución Nacional".
Consideró que este "desconocimiento" por parte de los copropietarios los lleva a realizar "falsas denuncias", es decir, denuncias "sin fundamento" y que su consecuencia final es un juicio por "calumnias e injurias" que "irremediablemente" inicia el administrador contra el denunciante.
Evitar la recarga de tareas
El Dr. Brailovsky consideró como otro de los propósitos para que el Consejo de Administración sea el único órgano denunciante "evitar el recargo de tareas desmedidas al que se vé sometido el RPA y la dirección legal de la DGDyPC" lo que posibilitará "agilizar el trámite de las denuncias serias y formales".
En este sentido, el abogado explicó que "los copropietarios generalmente hacen las cosas mal, no se asesoran y, la mayoría de las veces, pierden tiempo en ridiculeces que están destinadas al fracaso "ab initio" [desde el principio], cosa que cualquier abogado les hubiera dicho antes de emprender la aventura de denunciar por denunciar".
Como consecuencia de esto, Brailovsky señaló que "DGDyPC debe enderezar las denuncias mal hechas, procesando la información, interpretando oscuros textos presentados por legos, traduciéndolos a lo que legalmente cabe, intimando por cédulas a solucionar los horrores cometidos, recargando tareas a notificadores oficiales y hasta enviando inspectores para efectuar comprobaciones la mayoría estériles" que –según consideró- concluyen en "la inocencia de la gran mayoría de los administradores acusados sin fundamento alguno".
Por último, Brailovsky concluyó que "estos son recargos de tareas innecesarios lo que provoca que los mismos consorcistas griten a viva voz que el RPA ‘no funciona como corresponde’ o ‘no hace nada’, sin ver que ellos mismos son culpables de lo que acusan"
[BPN-22/08/12] El Dr. Eduardo Awad manifestó que otorgarle sólo a los consejos de administración el derecho a denunciar en el RPA infracciones a la Ley 941 es "quitarle poder a los consorcistas". Además, consideró que implementar esta medida sería "un paso más que da la DGDyPC para desvirtuar la Ley Nº 941" y agregó que si bien la sigue considerando inconstitucional "mientras esté vigente hay que respetarla".
Por otra parte, Awad, si bien analizó que con esta medida "pareciera" que la DGDyPC "quisiera sacarse trabajo de encima ya que dicen recibir muchas denuncias", consideró que ésta "no es la manera de hacerlo".
Por último y en cuanto a la posibilidad que exista un único modelo de liquidación de expensas, consideró que esto no permitirá que el consorcista pueda decidir qué modelo y qué datos quiere en la liquidación de sus expensas.
De esta forma dejó sentada su posición sobre las declaraciones que realizó el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, sobre la posibilidad de disponer que sean sólo los "consejos de administración" los que puedan presentar denuncias en el Registro Público de Administradores por infracciones cometidas contra la Ley 941 <ver nota>.
El Dr. Eduardo Awad es presidente de la Asamblea de Delegados del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal y director del Instituto de la Propiedad Horizontal de esa misma entidad.
Darle el poder a los administradores
El Dr. Eduardo Awad afirmó que la posibilidad de que sólo los consejos de administración puedan denunciar al administrador "evidentemente es para quitarle el poder que -a través de la ley 941- se le había dado a los consorcistas y dárselo a los administradores de consorcios" y concluyó: "se están encargando, simplemente, de deshacerla".
Además, agregó que esta medida se suma a otra que también "le quita poder al consorcista" y es la que determina que si en la asamblea de propietarios que debe tratar la renovación del mandato del administrador no alcanza el quórum de un 50% más uno se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año (Disposición Nº 1.000/12).
Por último, en referencia a la implementación de un modelo único de expensas, Awad afirmó que "si el modelo que quiere el consorcista no está de acuerdo con la manera que esta Dirección [DGDyPC] consideró no se va a poder hacer" y sintetizó: "otro paso más para borrar todo lo que se escribió en la Ley 3.254"
DGDyPC: Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA
[BPN-22/08/12] La Dra. Diana Sevitz calificó como "poco menos que inviable" la medida que permitiría que el consejo de administración sea el único órgano con facultad para efectuar denuncias ante el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA. Además, consideró "muy peligroso seguir manipulando la Ley que ya se encuentra desvirtuada con disposiciones que están en vigencia pero que luego se dejan en suspenso". "Me parece que el Dr. Juan Manuel Gallo –director general de Defensa y Protección de Consumidor (DGDyPC) de la CABA- debería investigar mucho sobre el tema de los consejos de administración para no volver a cometer errores que deba enmendar con otras disposiciones", subrayó Sevitz.
En otro orden de cosas y sobre un modelo único de expensas, la abogada manifestó que ya existe uno propuesto por el IRAM que establece parámetros básicos para la presentación de una liquidación de expensas y concluyó: "me parece que no deberían estudiar mucho un modelo único para implementar las liquidaciones de expensas".
De esta forma Diana Sevitz dejó sentada su punto de vista sobre las declaraciones que realizó el Dr. Gallo sobre la posibilidad de disponer que sean sólo los "consejos de administración" los que puedan presentar denuncias en el Registro Público de Administradiores por infracciones cometidas contra la Ley 941 <ver nota>.
"Limitaría el derecho a denunciar"
La Dra. Diana Sevitz afirmó que, de aprobarse esta medida, el director de Defensa y Protección del Consumidor "caerá nuevamente en los errores a los que nos tiene acostumbrados". Agregó, por otra parte que una medida en este sentido estaría basada en el "desconocimiento del derecho", sería "inconstitucional" y "limitaría el derecho de los propietarios de denunciar".
En relación a lo que consideró como "la manipulación de la Ley" por parte de la DGDyPC, Sevitz sostuvo que el resultado es la "duplicación y excesos de tareas" para el administrador y "las exigencias irrelevantes" que se le impone a los propietarios como por ejemplo "colocar la hora de finalización de la asamblea [o la obligación de llevar] un libro de registro de ingresos y egresos".
En cuanto a la figura del consejo de administración, la abogada recordó que ésta no está contemplada en la Ley Nacional Nº 13.512 que rige la propiedad horizontal y mencionó que el Proyecto de Modificación y Unificación del Código Civil y Comercial "solo contempla que debe establecerse facultades especiales del consejo de propietarios pero no exige que lo tenga" el consorcio.
En este sentido, Sevitz manifestó que en los consorcios donde funcionan consejos de administración se dan varios casos y explicó que muchos no están "detallados" dentro del Reglamento de Copropiedad pero que "trabajan bien" mientras que en otros "trabajan muy mal" o "no trabajan en pos del consorcio".
La Dra. Sevitz es abogada, mediadora y docente especialista en propiedad horizontal y asesora de la CAPHyAI
Víctor Santa María participa de la charla sobre el plan "Alerta Seguridad en Edificios" junto a los delegados de la Agrupación 2 de Octubre y Sergio Berni.
[BPN-22/08/12] El pasado 13 de agosto, la Secretaría de Seguridad de la Nación anunció que los encargados de edificios tendrán un botón antipánico para la prevención de delitos. A través de un teléfono celular otorgado por esta Secretaría los trabajadores de edificios podrán dar aviso ante un hecho delictivo a las comisarías de la Policía Federal Argentina (PFA).
Esta herramienta forma parte del programa Plan Alerta y Seguridad en Edificios que incluye "la participación activa de la ciudadanía" e "integra dispositivos de comunicaciones para la alerta temprana de las fuerzas de seguridad", explicó el subsecretario de Seguridad, Sergio Berni, durante una conferencia de prensa en la que presentó este programa junto al secretario general del SUTERH, Víctor Santa María y autoridades de la PFA en el ministerio de Educación nacional.
Por otra parte, Berni mencionó que este programa se lanzará como "prueba piloto" durante un año en 2 mil edificios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y que comenzará en los barrios de Recolecta, Palermo y posteriormente en Caballito: "durante ese lapso se va a evaluar cómo funcionó y cuáles son los pasos a seguir de ahí en adelante", señaló Santa María.
Por su parte, Berni remarcó que "el encargado del edificio es la persona que conoce no solamente su edificio sino la cuadra, el barrio, las caras. Les hemos mostrado todas las herramientas que tiene la Policía Federal para interactuar con ellos y poder llegar en forma temprana ante una comisión de delito".
En este sentido, el secretario gremial del SUTERH manifestó que "la idea es que el encargado no sea el comisario del barrio sino que sea el que ayude, colabore, que con su tarea solidaria pueda prevenir muchos delitos y es por eso que el SUTERH está comprometido en llevar tranquilidad a los vecinos pero también a los compañeros y compañeras que viven en los mismos edificios".
Por último, el subsecretario de Seguridad consideró como "fundamental" la información que los encargados de edificios puedan brindar a los efectivos policiales para la prevención y lucha contra el narcotráfico. En este aspecto, el comisario Néstor Roncaglia, a cargo de la División Drogas Peligrosas de la PFA manifestó que son "necesarios" los datos que aporten los encargados "para detener a los vendedores de estupefacientes"
Foto: www.victorsantamaria.com.ar
Asociaciones de inquilinos con el Senador Osvaldo López en su despacho del Senado de la Nación.
[BPN-22/08/12] El 28 de julio pasado, diez asociaciones de inquilinos se reunieron en el despacho del senador por Tierra del Fuego, Osvaldo López (Bloque Nuevo Encuentro) para debatir sobre la modificación de su proyecto de ley de alquileres. En un comunicado de prensa las asociaciones presentes manifestaron que "ven con agrado" la iniciativa impulsada por el senador y expresaron que se "comprometieron a trabajar para revertir la situación de los inquilinos".
En este sentido, explicaron que dado que "el sueño de la casa propia está cada vez más alejado para miles de argentinos, deben arreglarse con alquilar" y como consecuencia de ello, se genera un contexto para que el sector inmobiliario saque "mayor beneficio" en "detrimento del inquilino".
Por otra parte, mencionaron que "defendemos la idea de ver a la vivienda como un derecho social porque es un espacio de reproducción social, es decir un lugar donde los ciudadanos pueden llevar adelante su vida, criar sus hijos, estudiar, descansar, recrearse, compartir, resolver conflictos".
Las asociaciones que asistieron a la reunión son: Cooperativa Vivienda Nuevos Horizontes, Inquilinos Agrupados, Mutual Creación Alternativa de Trabajo, Colectivo de Estudiantes Universitarios de La Plata, Coordinadora de Inquilinos de Bs. As., Agrupación Alquilia-Cine, Biblioteca Diego Pombo, Grupo de Inquilinos por una regulación de Alquileres, Agrupación Vertiente Nacional y Popular, Habitar Argentina y la Asociación Platense de Inquilinos.
El proyecto de López
La iniciativa fue presentada por el senador el 22 de diciembre de 2011. Entre las modificaciones que propone se destacan: elevar a tres años el plazo mínimo locativo habitacional, cuando actualmente es de dos; imponer que los contratos se celebren por escrito y sean intervenidos, homologados y registrados por el Estado; poner un límite a los honorarios de los corredores inmobiliarios; disponer que éstos sean pagados en conjunto y prohibir que se cargue a los inquilinos los impuestos y tasas del inmueble, la creación de la Dirección de Viviendas Alquiladas, un nuevo organismo dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios y la creación del Registro Público de Viviendas en Alquiler y el Registro Público de Contratos de Alquiler [BPN 459 del 11/04/12: "Nuevo proyecto de ley de alquileres"].
[BPN-22/08/12] En el pasado boletín de Pequeñas Noticias Nº 469 del 8 de agosto de 2012, respondí una consulta realizada por Liliana sobre la antigüedad de un trabajador jubilado que se reincorpora a la actividad y dí por sentado que se trataba del "Plus por antigüedad" que se abona mensualmente y no de la "indemnización por antigüedad" que se abona cuando finaliza el contrato laboral y que este trabajador jubilado reingresaba al mismo edificio por lo tanto su empleador seguía siendo el mismo que tenía cuando se jubiló.
Mi respuesta fue que coincidía con el parecer de Liliana y que "...se le debe respetar la antigüedad al trabajador jubilado y vuelto a reincorporar" pero no aclaré que estaba hablando del "plus por antigüedad" que se abona todos los meses. Además agregué que cuanto más leía la definición del artículo 11 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 589/10 más ambigua me resultaba la definición de "tiempo de servicio efectivamente trabajado" ya que -como sueldo aclarar en varias de mis respuestas y ¡esta vez no lo hice!-, no soy abogada ni contadora pues elegí otra carrera universitaria para mi formación.
De todas formas, los mails a estas respuestas no se hicieron esperar y agradezco por su atenta lectura –en orden cronológico según la fecha de sus mails aunque el Dr. Brailovsky fue el primero en llamar por teléfono- al Dr. Guillermo L. Lorenzini <ver mail>, el señor Mario Josovic <ver mail> y al Dr. Eduardo J. Brailovsky <ver mail> quien a esta altura considero mi "ángel de la guarda" y agradezco profundamente el tiempo que se tomó para explicar los porqué, tanto históricos como legales de esta "antigüedad" que tanto nos desvela.
Si bien la explicación del Dr. Brailovsky no tiene un párrafo de desperdicio y está a disposición en el vínculo que aparece al lado de su nombre, reproduzco aquellos directamente relacionados con la consulta original.
"Ahora sí, pasemos a la RE-INCORPORACIÓN del jubilado. Que es el caso que crea dudas.
Y el análisis, a partir de aquí, lo haremos sobre el caso del empleado de UN MISMO
EMPLEADOR, que NUNCA DEJÓ de trabajar para éste, porque, después de jubilado,
prosiguió trabajando para el mismo empleador y en el mismo lugar, sin lapso interruptivo alguno.
Los problemas son: 1.- Cuál es el sueldo, 2.- Cuál es la antigüedad a considerarse para liquidar el "plus por antigüedad", 3.- Cuál es la antigüedad a considerar para liquidar el art. 245 LCT. por distracto y 4.- Cuales es la antigüedad para considerar la concesión de las licencias (de todo tipo). [...]
Respecto el sueldo del personal re-contratado, como es un RE-INGRESO, es decir "INGRESO NUEVO" (aunque a las órdenes del mismo empleador), corresponderá pagar al empleado, EL SUELDO BÁSICO DE CONVENIO sin antigüedad incluida alguna.
En el caso del convenio de SUTERH 589/10, no vislumbro problemas con esta afirmación, porque el sindicato ha tomado la precaución de separar lo que corresponde liquidar como "básico de convenio" para cada categoría, independientemente de lo que corresponde pagar por "plus antigüedad", y ha dispuesto el pago de esta "bonificación por antigüedad", calculada en un porcentaje del sueldo, multiplicado por la cantidad de años al servicio del mismo empleador.
Pero en otros convenios de otras actividades, incluso se vio en antiguos convenios del Suterh, no se hacía esta diferencia, es decir, solo existía una escala salarial distinta para cada antigüedad determinada [...].
Ahora bien, como dijimos un poco mas arriba, RE-TOMAR o RE-INCORPORAR, significa claramente "TOMAR DE NUEVO", "contratar de CERO", y ello implica "sin antigüedad" alguna.
Entonces, el CCT 589/10, pone solución al problema del "plus" o "bonificación por
antigüedad". Aún cuando según el art. 252 LCT. Dispone que al re-ingreso, el empleado
PIERDE la indemnización por antigüedad reglada en el art. 245 LCT., y seguidamente pierde el cómputo de la antigüedad para un nuevo distracto, con lo que deberíamos entender que se pierde TODO TIPO DE LIQUIDACIÓN DE PLUS POR ANTIGÜEDAD, el art. 11 del CCT 589/10, especifica y dispone que el empleador DEBE SEGUIR respetando al empleado la "bonificación por antigüedad", pagándosela según la cantidad de años trabajados y comenzando a contar desde el primer ingreso a sus órdenes.
En otros CCT y actividades, ésto podría NO SER ASÍ, y el empleado NO CONSERVARÍA el "plus por antigüedad", por lo que al re-ingreso, NO se le liquidaría la antigüedad, que comienza a contarse desde cero.
Ahora bien, la propia LCT., dispone que se aplica la ley mas favorable al trabajador. Eso da fundamento también a lo dicho arriba. Y respecto el régimen de licencias (por enfermedad, por vacaciones, etc.), claramente establece la ley 20744 que se deberá RESPETAR la antigüedad para todo el régimen de licencias. Ello implica que, en beneficio del trabajador, la antigüedad regirá desde la primera relación laboral a ordenes del mismo empleador y no desde su re-ingreso.
Por si fuese poco, este principio "favor laboris" también está reflejado en la ley 12981, ley especial vigente para el gremio de empleados de edificios, que como ley especial, tiene prioridad sobre la ley general, en tanto no constituya un derecho inferior a la LCT., o al CCT. [...]
[BPN-22/08/12] Para el mes de agosto, los sueldos no sufrirán modificaciones a la hora de su confección. De no producirse novedades, la escala del mes de Junio/2012, publicada en el Boletín Oficial del día 29 de mayo, será la última vigente.
Lunes 20 por el 17, día en que se conmemora el paso a la inmortalidad del General D. José de San Martín.
Información sobre expensas (una mirada contable) por la Cra. Viviana Grinberg
En el mes de febrero de 2011, respondí una pregunta enviada al Rincón Solidario, relacionada con este tema. En esa oportunidad, se preguntaba si correpondía hacer la presentación del 2º semestre 2010 conforme RG 2159, ya que por un lado existía un fallo a favor de la Cámara Inmobiliaria, y por otro lado la AFIP continuaba informando que la resolución estaba vigente.
Parte de mi respuesta fue "...no soy abogada, por lo que no puedo ahondar en los efectos jurídicos de las sentencias judiciales pero en mi humilde opinión, una norma debe ser derogada por otra norma, lo cual hasta el momento no ocurrió.
Como bien decís en tu consulta, la AFIP responde en dicho sentido, por lo que podría interpretarse esta respuesta como que subsiste la obligación de presentar la declaración jurada semestral.
No he tenido acceso al expediente judicial, desconozco los términos en que ha sido planteado el recurso de amparo, por lo que desconozco si la declaración de nulidad alcanza a todos los administradores o sólo a los representados por dicha entidad.
Como contadora, entiendo que en caso de que AFIP intime a la presentación de la declaración jurada omitida y/o al pago de multa, cada administrador intimado deberá hacerse cargo de ejercer su derecho con el debido asesoramiento letrado, teniendo en consideración los antecedentes descriptos, y ello hasta que la AFIP dicte una resolución derogatoria."
El tema cobra ahora nueva vigencia ya que no solamente AFIP nunca dictó una norma derogatoria, sino que el día 16 de agosto se publicó en el Boletín Oficial la RG 3369 que específicamente aclara que la información correspondiente al periodo comprendido entre el 1º de enero de 2012 y el 30 de junio de 2012 ambos inclusive, deberá presentarse en la forma, plazos y condiciones previstos por la RG 2159 y modificatorias.
Esto es, que la presentación debió hacerse el hasta último día hábil del pasado mes de julio, utilizando el aplicativo anterior, e informando expensas correspondientes a unidades funcionales que –para propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal- superen los 100 mts. de superficie y la suma de $ 3.600.-
Esto me lleva a reflexionar acerca de si la AFIP intimará por falta de presentación en término de todas aquellas declaraciones que no fueron presentadas, en virtud de la sentencia favorable obtenida por la Cámara.
El nuevo régimen tiene como cambios fundamentales la modificación en la periodicidad de la información exigida, que de semestral pasa a ser mensual, y en el monto a informar, que se eleva a $ 2.000.- por mes.
No es objeto de esta nota incursionar en los aspectos jurídicos relacionados con la norma. Ya asesores de la Cámara expresaron en medios gráficos que se está analizando la presentación de un nuevo recurso judicial, para que la actividad quede eximida de la obligación ante el organismo recaudador.
Sí quisiera compartirles mi preocupación en cuanto a la posibilidad práctica de cumplir con las nuevas exigencias.
La redacción de la ahora expresamente derogada RG 2159 era a mi parecer un tanto ambigua, en tanto requería información sobre las expensas que "...en cada semestre calendario hubieran sido:
1. Determinados, para cada propietario o sujeto obligado -directa o indirectamente- a su pago y, en su caso
2. Pagados " (Art.2 – el resaltado es propio)
Esto podría llegar a interpretarse como refiriéndose a las expensas liquidadas y cobradas para el periodo diciembre-mayo para el primer semestre, ya que éstas son las que se determinan para el pago en el periodo enero-junio y correlativamente junio-noviembre para el segundo semestre.
La nueva redacción es más precisa. Establece que hasta el último día del mes siguiente al que corresponda la liquidación de las expensas o gastos (Art. 8) deberá suministrarse la información de las expensas determinadas y pagadas (Art. 2).
Creo que AFIP no tuvo en cuenta que algunos obligados al pago, siguen pagando aun el último día del mes, y que muchas veces los administradores cierran su liquidación ese mismo día.
Sin opinar sobre si este régimen informativo es o no procedente desde el punto de vista jurídico, desde el punto de vista contable entiendo que en nada le modificaría a la AFIP otorgar un plazo de vencimiento más extendido, que contemple las particularidades de la actividad
Algunas inquietudes que suscita el Proyecto de nuevo Código Civil - Parte III por la Dra. Victoria Loisi
Siguiendo con los comentarios sobre el Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial de las partes primera y segunda, proseguiré en este tercera entrega mencionando las diferencias entre el sistema actual de prehorizontalidad establecido por la ley 19.724 y la desprotección que significa el proyecto en este punto.
Actualmente la ley de prehorizontalidad rige los derechos y obligaciones entre la constructora y el adquirente de una propiedad que será sometida al régimen de propiedad horizontal.
De esta forma, la función principal de esta norma es proteger a quienes compran una unidad funcional en un edificio que no está terminado todavía, que será en un futuro un consorcio pero al momento de la compra no está aún constituido.
Esta ley determina desde el año 1972 ciertos derechos sumamente importantes a favor de los adquirentes:
- El comprador puede requerir al escribano, a costa de la constructora, copia autenticada de la escritura de afectación al régimen de propiedad horizontal, con certificación de la existencia del plano aprobado, plano de subdivisión y proyecto de reglamento de copropiedad y administración, entre otras cosas. (art. 5º).
- Terminada la construcción, la constructora tiene obligación de convocar a todos los adquirentes a Asamblea dentro de los 30 días para designar un administrador provisorio, designado por la simple mayoría. (art. 25).
- Si existen graves irregularidades, los compradores (con un mínimo del 15% del total) pueden solicitar a la Justicia la designación de un interventor de la administración. (art. 27).
Esta ley de Prehorizontalidad es bastante minuciosa en la defensa de los compradores, y enumera una larga serie de obligaciones de las constructoras para asegurar los derechos de los adquirentes incautos. Inclusive determina penas de prisión al constructor en ciertos casos.
El proyecto de Código Civil la deroga lisa y llanamente, reemplazándola por un mero seguro a favor del comprador que cubra solamente el riesgo del fracaso de la operación (art. 2071 del proyecto).
Con la medida propuesta, los derechos del comprador cuando adquiere un inmueble a estrenar y todavía no se escrituró porque no se terminaron los trámites necesarios para someterlo al régimen de la Propiedad Horizontal, prácticamente desaparecen. Al menos los emanados de esta ley de prehorizontalidad, que apuntan al acceso a la información por parte del comprador, y el derecho a revisar cómo se maneja el dinero para mantener el edificio en esta etapa intermedia.
En efecto, el proyecto destina a la prehorizontalidad tres artículos, donde el único que establece alguna obligación para la constructora es el 2071, que dice escuetamente que "para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante".
Vale agregar que no se explica y llama la atención que este proyecto limite las obligaciones de las empresas constructoras en lugar de afianzar los derechos de los compradores individuales con mayores seguridades.
Acciones perversas en el ámbito consorcial (II) por el Sr. Raúl Guinzburg
En su oportunidad y bajo el mismo título hemos informado sobre algunas acciones perversas en relación a la aplicación de normas contrarias a los intereses de los consorcistas como por ejemplo el proyecto sobre paneles fotovoltaicos en viviendas y edificios; la representación de la sociedad consorcial en los convenios colectivos de trabajo; el SECLITO; etc. (PN. 436).-
Hoy ponemos sobre el tapete otra acción que configura, a mi juicio, otra aberración y que estaría en sintonía con las políticas públicas gubernamentales ya que tienen la misma similitud y propósito. Se trata del proyecto de Resolución del Director General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en el sentido de que los miembros de los Consejos de Administración de los Consorcios sean exclusivamente quienes puedan realizar denuncias en el Registro Público de Administradores.
Este funcionario que ha evidenciado en todas sus resoluciones atentar contra los consorcistas en favor de los administradores, hizo juicio de valor de la Ley 941 criticando que la misma “quedó corta” y que le han faltado cosas en algunos temas que “en la práctica -cuando nosotros vemos lo que es la aplicación diaria- es otra cosa". Por ello y en contra de lo dispuesto por el Art. 15 de la Ley 941 que tácitamente habilita a cualquier copropietario a realizar una denuncia por transgresión a dicha ley, quiere que para que un consorcista para hacer una denuncia tendría que tener también una representación del consorcio, en este caso, el consejo de administración. Fundamenta ello en que a veces el consorcista denuncia pero no tiene la conformidad o el aval de todo el consorcio, y que quizás aparece otro consorcista que expresa que no está de acuerdo con la denuncia y se halla a favor del administrador.
Me parece que este funcionario vive en una “burbuja”. Es obvio que si un copropietario se molesta en hacer una denuncia debe atenerse a los prescripto por la ley y aportar todas las pruebas que se le requieran, por lo que si no es así la denuncia es rechazada. Por consiguiente no es práctico la intervención de un consejo de administración que por otra parte, hasta ahora, no tiene representación legal excepto en lo que cada Reglamento de Copropiedad y Administración estipule.
Por otra parte el proyecto de modificación y unificación del Código Civil y Comercial impulsado por la presidenta de la Nación crea en su Artículo 2.064 la figura de Consejo de Propietarios cuyo objetivo será, entre otras cosas, controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio, pero de ninguna manera no surge de ello que debe representar al consorcio, salvo convención en contrario, que es de exclusiva responsabilidad del administrador.
Y cuando expresé que el funcionario vive en una “burbuja” lo fue porque la experiencia consorcial en gran cantidad de edificios de propiedad horizontal dice que muchísimos “consejos de administración” conforman una mafia con los administradores y la connivencia con los encargados y se erigen en dueños del edificio, digitando no sólo la designación de administradores sino la realización de trabajos, contratación de servicios por su cuenta; lograr objetivos personales; beneficiar a sus amigos en detrimento de otros, y en el caso de asambleas consiguen mediante presiones y patoterismo una mayoría de votos para la aprobación de temas que no reflejan la realidad de los problemas que aquejan al edificio.
Es por esto, que he comprobado personalmente, que me adhiero a todos y cada uno de los argumentos que han expresado en PN. N°469 del 8 de agosto/2012 de Susana Pérez García y de Alicia Giménez, titular de UCRA.
Sobre "Administrador + Consejo + Encargado = Mafia" por el Lic. Roberto Nogueira
Me dirijo a Uds. con el objeto de rechazar conceptos vertidos por la Sra. Giménez en la entrevista del asunto reproducida por ese Boletín.
La Sra., por una parte, menciona la existencia de mafias en algunos consorcios para luego hacer varias generalizaciones respecto a los administradores.
Sin embargo, llama la atención el título de la nota : ADMINISTRADOR + CONSEJO + ENCARGADO = MAFIA lo cual aparece como una generalización.
Yo no estoy en condiciones de refutar los dichos de esta Sra. respecto a la posible existencia de "mafias" en muchos edificios pero me pregunto: si la Sra. denuncia hechos de estas características, será porque cuenta con elementos de juicio suficientes y competentes (léase denuncias de copropietarios a la entidad de la cual es titular, por ejemplo). Y, por otra parte, la entidad de la cual es titular supongo que debe contar en sus estatutos con facultades suficientes para la recepción de denuncias y actuar en consecuencia ante las autoridades competentes. Si esto no fuera así, ¿cómo podríamos calificar los dichos de esta Sra., sumamente graves, dado que configuran, de ser correctos, actitudes delictivas?.
Por último y con respecto a esta primera parte de su denuncia, cabe preguntarse por qué los consorcistas, a los cuales asisten una cantidad de derechos, no los ejercen y por qué entidades como la que representa la Sra. Giménez no trabajan un poco más para que estos derechos se ejerzan. Se denominan "Unión de Consorcistas de la República Argentina", lo que no deja lugar a dudas del rol que les cabe. En cuanto a las generalizaciones que la Sra. hace respecto al accionar de los administradores ( y aquí no dice "algunos"), habla del "desprecio" de los administradores hacia sus mandantes, lo cual es, cuando menos, una agresión gratuita hacia los que ejercemos esta profesión.
En síntesis, a la cantidad de nuevos requerimientos permanentes de la autoridad de aplicación, lo cual complejiza cada vez más nuestra actividad y provee a los consorcistas de más elementos de control, debemos soportar que se pretenda ensuciar aún más nuestra actividad, ya por demás vapuleada, por personas que lo único que esgrimen son palabras frente a un micrófono prestado.
Lic. Roberto Nogueira.
DNI Nro. 4.524.077 - RPA 2716
Ayer tuve un sueño por el Dr. Carlos Szperling
Tiempo atrás yo había sugerido (con cierta dosis de ironía) que algunos entes estatales se estarían preparando para avanzar sobre la Administracion de Consorcios. ¿Me equivoqué? Así como el parque automotor o las propiedades inmuebles están registradas en secciones y administradas por entes autárquicos (registros) veo que a eso se llegará en la propiedad horizontal.
Ayer tuve un sueño: soñé que todas las matrículas de administradores de la CABA iban a caducar a una fecha determinada. Previo a esto, se crearía un ente para revalidar dichas matrículas a través de un exámen riguroso. Luego, la ciudad se dividiría en centenares de secciones geográficas y se otorgarían las administraciones de los consorcios registrados en ellas, sólo a quienes aprobaran dicho exámen.
Ahora, estos funcionarios públicos encargados de administrar los consorcios, tendrían una terminal otorgada por el GCBA en la cual mediante un sistema único y encriptado liquidarían las expensas, registrarían los cobros (sólo a través del banco Ciudad), pagarán a la AFIP, SUTERH y a proveedores mediante transferencia electrónica. Como funcionarios públicos estarían sujetos a las generales de la ley que rige en la materia y el Banco Ciudad podría reemplazar los depósitos judiciales que le quieren sacar mediante el cobro de estas expensas que -no dudemos- es mensualmente multimillonaria.
Las asambleas continuarían como tales, pero se habría acabado el desorden administrativo y empezaría una nueva era de paz, tranquilidad y transparencia.
No se si fue un sueño o una profecía. El tiempo lo dirá.
Siguiendo con la 1ª entrega auspiciada en el Nº 468 de Pequeñas Noticias, hoy presentamos el 2º de los 22 Arcanos Mayores del Tarot y su significado arquetípico en relación a la propiedad horizontal.
Arcano Nº 2: La Papisa (o Suma Sacerdotisa)
De acuerdo a la bibliografía oficial, las sacerdotisas oficiaban sacrificios en honor a ciertas deidades gentilicias y cuidaban los templos de cualquier amenaza; tanto fuera de orden "humano", "natural" o "sobrenatural". Pero la que vamos a describir, dado su origen, tiene otro significado.
Según el tipo de Tarot, la figura de La Papisa ("Suma Sacerdotisa" o "Isis Velada" según cada autor), sostiene un libro (o un pergamino) como simbolismo de El Libro de la Sabiduría o de los Libros Sibilinos(1). En ambos casos, representa "las reglas" que deben seguirse con cautela, en cualquiera de las formas como se exprese la realidad. Vale decir las de orden mundano, que surgen de las convenciones, o aquellas que están veladas casual o intencionalmente; lo cual está simbolizado en el velo que se halla como fondo de la baraja (o triunfo).
Esta otra cara de la realidad, aquello que está pero no se ve porque "algo" lo oculta, bien puede representar lo inconciente o el lado sutil de la realidad misma que, conforme nos educan, difícilmente percibimos.
A veces, ese imperceptible mundo que nos rodea, puede estar obrando en nuestro beneficio sin que lo sepamos, u ocultar oscuros propósitos o segundas intenciones, como suele ocurrir en todo acto o situación. En definitiva, nos muestra lo engañoso de las reglas establecidas, la fragilidad de confiar ciegamente en ellas, y el precio que puede pagarse por descubrir el engaño y revelar la verdad; sea ésta externa (el entorno) o interna (self o "sí mismo"); a favor o en contra, de algún sujeto o grupo humano.
También, y dado que es una figura femenina, representa el ánima (arquetipo(2) de lo femenino), la protección, la intuición, la fe ciega y el principio de conservación de las especies.
Origen del arquetipo
Su nacimiento como arquetipo se remonta a un hecho conocido como "La Papisa de Visconti", pero su historia viene desde mucho antes.
Según nos cuenta la leyenda, a lo largo de la Edad Media, una mujer llamada Juana llegó a ser elegida para ocupar el trono papal. A tal punto que disfrazada de hombre durante años, la supuesta "papisa" fue ascendiendo en la jerarquía eclesiástica hasta llegar a la cima, para terminar muriendo de parto durante una celebración pascual.
Esa es, en sí, toda la leyenda respecto a la papisa Juana. Pero fuera como fuese y dudas mediante, la Papisa Visconti fue real según cuentan los libros.
A fines del siglo XIII, un grupo italiano al que se conocía como los "guglielmitas"(3), creía que su fundadora Guglielma de Bohemia (muerta en 1281), resucitaría en 1300 y con ella, comenzaría una nueva era en la cual las mujeres accederían al papado.
Anticipándose al momento, estos espiritualistas místicos eligieron como primera papisa a una dama llamada Manfreda da Pirovano de la rama de los Visconti; herejía ante lo cual (literalmente) el tribunal de la Santa Inquisición puso término en 1300 quemando a la hermana Manfreda sin el menor reparo. Unos cien años más tarde, la misma familia Visconti encargaba el primer mazo de naipes de Tarot tal como lo conocemos.
De este "sacrilegio" femenino de profanar las reglas masculinas mediante el artilugio y el engaño en pos de la fe, nació el arquetipo, que en honor a la verdad, y tal como puede apreciarse, reúne varios arquetipos afines subordinados.
Osho(4) solía decir que todos queremos ser felices y vivir bien, pero pocos estamos dispuestos a pagar el precio. A ello agregaríamos "conocer la verdad", cualquiera sea su especie.
Si asociamos el libro (o papiro) que en los triunfos del Tarot la Papisa porta en su mano izquierda (símbolo de la intuición y el principio de lo femenino o Yin) con el mito de los libros sibilinos, veremos que aquí se expresa claramente lo anticipado en el subtítulo. Pero también el arquetipo nos muestra lo engañoso de las reglas establecidas y el precio que puede (o debe) pagarse por descubrir el engaño y revelar públicamente verdades reservadas; sean éstas de carácter supremo (lo existencial), mediático (el entorno) o íntimo (sí mismo).
Conforme las reglas generales son el statu quo imperante que sostienen lo consensuado por el establishment, (el "deber ser", como convencionalismo social y cultural), éstas tanto como las particulares (convenios, normas y estatutos) pueden resultar no más que mero engaño, un fraude de la realidad, pura apariencia; susceptible de ser "des-velado", por la mirada de quien percibe la esencia de las cosas (la intencionalidad).
Pero esa "mirada" no convencional, indudablemente tiene un precio; generalmente muy caro. Y es el que suelen pagar aquellos que, superponiéndose a tabúes, pecados y restricciones, muestran la verdad públicamente, "desvelando" el misterio. Profanando lo prohibido.
Tanto la historia como la mitología, abundan en ejemplos. Prometeo, en la mitología, fue castigado por los dioses al robarles el fuego del conocimiento y ponerlo a disposición de la humanidad. O Adán y Eva, cuando fueron echados del Paraíso por comer de fruto prohibido de la sabiduría. En la historia: los Curie, descubridores de las propiedades del Radio, murieron a consecuencia de ello. Galileo Galilei ya es casi mítico; y la lista de ejemplos resultaría interminable.
También es el precio de "ver" (comprender) y "mostrar" (revelar) lo que oculta el velo social, que sustituye lo real por lo aparente; lo auténtico por lo simulado; o el de romper con la tramoya de las ambigüedades y el doble discurso. Y tal es así, que los propios psicoanalistas requieren de un supervisor que los contenga ante sus revelaciones terapéuticas.
Lo que se ve, no siempre es lo real
En esta carta, el simbolismo de lo relativo en las percepciones de las cosas y los hechos, está representado por las fases de la Luna (en la tiara pontificia de la Papisa que ilustra la estampa). Teniendo en cuenta que la Luna no tiene luz propia sino que es el reflejo espectral del sol, "su luz" tanto como "su sombra", son mera apariencia; un artilugio de la naturaleza.
Este principio lunar femenino se resume en tres estados: mostrar, esconder y simular. Y asociando aquello que dijéramos del libro sagrado que porta en su mano izquierda, advierte que sólo muy pocos podrán percibir lo aparente de lo real, y actuar conforme lo que le dicte su intuición.
El temor a lo desconocido y la vergüenza del saber
Dadas las convenciones, tabúes y prohibiciones que rige la cultura(5), el común de la gente prefiere asumir la mentira como verdad absoluta e incuestionable, por temor a lo desconocido y la incomodidad de correrse de lo convencional. Prefiriendo —en todo caso— moverse conforme al adagio que dice "más vale malo conocido, que bueno por conocer".
En uno de los capítulos de Los Expedientes X, Fox Mulder le dice a su compañera Dana Scully: "la persistencia de la ignorancia, termina siendo tan aceptable como la verdad".
Ya en otra instancia, dentro de la mitología, Edipo se lacera los ojos por "haberse visto a sí mismo" como artífice de su propia desgracia; y el siniestro Goebbels, ministro de propaganda nazi, decía dos frases paradigmáticas: "miente, miente; que algo queda" y... "una mentira repetida ciento de veces, se convierte en una verdad". En otro orden de cosas, George Orwell escribe dos libros que apuntan al mismo paradigma de la simulación y el engaño por el poder: "Rebelión en la granja" y "1984". En tanto Menem, en 1989 decía cínicamente: "si yo hubiera dicho lo que iba a hacer, nadie me hubiera votado". A confesión de parte...
De modo que —en honor a lo cierto— el vulgo prefiere que se le mienta, siempre y cuando no se lo saque de la comodidad que descansa en la ignorancia. O dicho de otra manera: prefiere dejar las cosas como están, no innovar, mantenerse dentro de las convenciones, ser conservador; para evitarse la ansiedad, el miedo y la inquietud que representa el velo de este Arcano Mayor, que separa figura de fondo, y representa el principio de incertidumbre.
Cómo se expresa este Arcano en la propiedad horizontal
En la propiedad horizontal, este principio femenino representado por el arquetipo de la Papisa desde el lado "claro", se expresa de la siguiente manera:
* Cuando todo está acorde a su energía y ésta fluye libremente, las cosas son claras, no existen ambigüedades ni apariencias. O como diría el guestaltista alemán Fritz Perls: "el río fluye porque es río, no hace falta empujarlo". Un caso muy común lo hallamos en los reglamentos de copropiedad y administración, al cual se circunscribirán todas las escrituras traslativas de dominio y será la piedra angular donde se apoye el anima iuri(6) del consorcio. Un buen reglamento predispone a un buen comienzo y subsistencia pero cualquier ambigüedad o contradicción, puede resultar en estigma y viciar los actos administrativos arbitrariamente. Condenar el futuro de los copropietarios.
* Las liquidaciones de expensas expresan cabalmente la realidad. Los arreglos que figuran son los reales y necesarios que el consorcio debe afrontar a través del administrador para mantener el sano equilibrio. Es decir que hay correspondencia entre lo real y lo figurado.
* Las cuentas son claras; siempre dan; y las obligaciones para con terceros (proveedores y normativas oficiales) están al día y en armonía. Lo que el administrador dice y hace, coincide con la verdad y no difiere para nada con la percepción de los copropietarios.
* Los copropietarios se sienten representados y protegidos por sus pares, por el consorcio mismo, el Estado y el administrador. Vale decir que el principio de maternidad se expresa naturalmente, y el mandato conserva el sentido que le da la tradición, o sea que el mandatario responde por lo mandatado; y rige también el principio de la buena fe, que es la esencia del arquetipo de la Papisa.
Pero también existe el lado "oscuro" de este arquetipo; lo que está detrás del velo que se halla "a espaldas" de la Papisa, o lo que no refleja fidedignamente lo escrito en el libro que la misma tiene en sus manos:
* El administrador hace "borradores" con la excusa de una mejor prolijidad al pasarlo en limpio al libro de actas, y después aparecen sorpresas que van entre la desaparición de lo dicho; adulteración del sentido o desaparición de conceptos relevantes.
* Algunos miembros del consejo de propietarios simulan sumarse para colaborar, pero en su fuero íntimo, "ocultan" otras intenciones.
* El encargado hace "changas" particulares en sus horas de trabajo y los beneficiarios lo encubren.
* El abogado que nos representa hace lo que él quiere y no lo que acordamos. O nos pasa honorarios que no eran lo pactado en tanto trata de disfrazarlos mediante artilugios leguleyos.
La lista sería interminable, pero ilustra suficientemente el significado del arquetipo de La Papisa: "la preservación o violación de las reglas, y el encubrimiento o desenmascaramiento del engaño en aras del poder".
En muchos casos, en algunos consorcios, las cuentas no son todo lo claras como debieran; dos más dos da menos cinco o triquiñuela; los actos del administrador generan dudas o incertidumbre; y los copropietarios sienten una extraña sensación de inquietud; como si algo inesperado fuera a ocurrir, o ya está ocurriendo por debajo de los planos de percepción del común de la gente, y pese a la calma chicha reinante. Todo será cuestión de correr el velo y prepararse para las sorpresas. Pero: ¿quién será el que se atreva a semejante patriada? Ese es ya otro arquetipo; expresado por otro arcano.
En algunos casos sucede que por alguna razón un administrador es reemplazado por otro (problemas de salud, disconformidad de los copropietarios, etc.) y el nuevo, al asumir, "descubre" que dentro de las apariencias de normalidad (o límites de lo anormal medianamente tolerados por la mayoría de los copropietarios) las cosas no eran tal como se mostraban, o resultaron "peores" que lo temido, o aquello a lo cual estaban acostumbrados a ver y/o tolerar.
Descubre —por ejemplo— que en algún momento "despareció" el original del Reglamento (entre otros libros o documentación del consorcio) y "nadie se dio cuenta"... o el ex administrador no se los advirtió. O lo que es peor aún: sí se lo dijo, y hasta figura en actas; pero luego nadie hizo nada, con tal de no mover un dedo (el administrador) o no gastar más de lo aceptado (los copropietarios). Habiendo entonces entre ex administrador y copropietarios, una suerte de pacto de silencio en detrimento del consorcio (como sujeto jurídico) que dio tácitamente el aval al administrador saliente para hacer de su mandato, un verdadero mamarracho.
También puede descubrir que por años el ascensor estuvo funcionando sin habilitación (complicidad triple de Estado/Copropietarios/Administrador), o que no sólo se extraviaron libros como el de administración, sino que nunca fue tramitado o si es que lo recibe, descubre que jamás fue completado o se lo completó "a la sans façon(9)".
Otra de las sorpresas con las que suele toparse el nuevo administrador es que existían obras irregulares (contraviniendo reglamento o normativas oficiales), o que los propios consorcistas asumieron como "cosa regular", poniendo en riesgo al propio consorcio y —en algunos casos— la seguridad de los transeúntes; interna o externamente.
O descubre (siempre el nuevo administrador) que se le debe una fortuna al fisco en aportes y cargas sociales (o al sindicato) en tanto las liquidaciones reflejaban "otra cosa"; o se simularon arreglos o pagos de proveedores; o más aún: se dejaron colgados varios pagos a terceros y nadie sabía nada porque todos se confiaron a suerte y verdad y prosperó la desidia; vale decir que nadie se desveló por controlar, aunque más no fuera irregularmente, los actos administrativos. A riesgo de correr con la cuenta de tal negligencia, o lo que es más triste: a cambio de que el saliente se quedó con dinero ajeno y "¡andá y si podés, cobrale!".
Este "descorrer el velo" y poner en evidencia lo aparente (puede ser accidental o voluntario), muchas veces genera una reacción en cadena en donde el odio hacia el ausente, al no poder canalizarse por la vía correcta y sobre el blanco preciso, recae sobre quien destapó la olla a cuenta y riesgo de que el colectivo, "mate al mensajero" por la calidad del mensaje o confundiéndolo con éste. ¿Y cuál es el mensaje? De que fueron burlados en su buena fe, lo cual "se muestra crudamente" al haber corrido el velo de la realidad. Pero si nadie quiere correr con la vergüenza de su propia torpeza o candidez, nada garantiza que la historia se repita puesto que "el humano, es humano pese a su buena voluntad y sus declaraciones de principio". ¡Ecce homo!(8)
También tenemos aquellos casos en donde —si bien el administrador está llevando bien las cuentas y haciendo lo correcto— nunca falta algún extremista con vicios de héroe que le busca la 5ª pata al gato... o "el pelo al huevo" como se dice. Entonces hace correr infundados rumores de que el administrador roba; o infla los presupuestos; o que administrador y consejo están "entongados"; o que el encargado es el soplón del administrador; o que éste hizo poner "negligentemente" los matafuegos a 2,50 metros y no a 2,55 como marca tal norma; subrayando bien la palabra para que no queden dudas de que el otro es un auténtico papanatas y él, "el rey del jaque mate". Ya lo dijo un refrán alemán: "el diablo está en los detalles".
Este afán de protagonismo o "heroísmo de barro", genera tal inquietud y desvelo entre los consorcistas, que todo se torna incierto y el administrador, que obró de buena fe y conforme a su mandato, pasa a representar poco menos que la encarnación de Belcebú aquí en la Tierra, en ese (y sólo ese) consorcio.
Por último, está el Estado; con sus normativas, plazos y obligaciones. Su poder de policía y su voracidad fiscal. En donde en algunas leyes o disposiciones, con apariencias de "protección al ciudadano" o "al consumidor", y a través de algún órgano de aplicación que recibe órdenes "del más allá", enmascara de buenas intenciones sutiles negociados corporativos y obligan a los consorcios (a través del administrador y su vulnerabilidad jurídico-extorsiva) a cumplir con dichas normas a riesgo de ser sancionados económicamente. Ocultando aquel principio del derecho que impone diferenciar la cosa pública de la privada; metiéndose impunemente dentro del edificio convertido ahora en "coto de caza", a través de obligaciones indirectas impuestas al administrador, a riesgo de poner en juego su registro, su buen nombre y su honor. Violando, de esta sutil manera y por imperio de la ley, la bona fide(9) de los copropietarios y el propio administrador, a través de un velo jurídico omnipotente e incuestionable. Convirtiendo en fetiche y tabú, cada una de sus imposiciones o exigencias a las que el conjunto deberá rendir culto de fe, o tributario según las circunstancias.
1) Libros Sibilinos. Libros mitológicos y proféticos de la antigua Roma. La sibila de Cumas se presentó en cierta ocasión ante el rey romano Lucio Tarquinio el Soberbio como una mujer muy anciana y le ofreció nueve libros proféticos a un precio extremadamente alto. Tarquinio se negó pensando en conseguirlos más baratos y entonces la sibila destruyó tres de los libros. A continuación le ofreció los seis restantes al mismo precio que al principio; Tarquinio se negó de nuevo y ella destruyó otros tres. Ante el temor de que desaparecieran todos, el rey aceptó comprar los tres últimos pero pagó por ellos el precio que la sibila había pedido por los nueve. Estos tres libros fueron guardados en el templo de Júpiter en la ciudad de Roma y eran consultados en situaciones muy especiales. Son los llamados Libros sibilinos. Estaban escritos en griego, en hojas de palmera, que posteriormente pasaron a papiro. | FUENTE: Wikipedia.
2) Arquetipo. Del griego "arjé" ("fuente", "principio" u "origen"), y "typos" ("impresión", "modelo" o "matriz"), es el patrón ejemplar del cual se derivan otros objetos, ideas o conceptos, pero con la peculiaridad de tener carácter simbólico significativo. Según Jung, es una formación paradigmática del inconciente colectivo de carácter simbólico y universal. Al igual que los mitos, expresa patrones de comportamiento de carácter simbólico de todos los seres animados.
En la filosofía de Platón, expresan las formas sustanciales de las cosas que existen eternamente en el pensamiento divino. Son perfectas e inmodificables.
3) Guglielmitas. Ver Wikipedia (en portugués): https://pt.wikipedia.org/wiki/Guglielma_da_Bo%C3%AAmia
4) Osho (11/12/31-19/01/90), nació en la India con el nombre de Chandra Mohan Jain. Conocido también como Acharya Rajneesh en los años sesenta; como Bhagwan Shree Rajneesh en los años setenta y ochenta; y como Osho desde los noventa; fue un profesor de filosofía místico, gurú y maestro espiritual que obtuvo seguimiento internacional. Murió como consecuencia de presunto envenenamiento por manos de la CIA.
5) Tótem y tabú. Freud, Sigmund. Obras completas de Sigmund Freud. Volumen XIII - Tótem y tabú, y otras obras (1913-1914). Traducción José Luis Etcheverry. Buenos Aires & Madrid: Amorrortu editores. ISBN 978-950-518-589-4.
6) Anima iuri. Vocablo latino que expresa el concepto nuclear esencial que subyace en toda ley que rige la voluntad de los seres y las cosas. Por el contrario de la "Mónada" (formas del ser substanciales, inmutables y eternas) de la filosofía de Leibnitz y del átomo de la física clásica, el anima iuri puede "nacer, permanecer, mutar y desaparecer" conforme al contexto.
7) Sans façon. Expresión francesa que significa, literalmente: "poco ceremonioso". También: con descuido; falto de preocupación; sin mayor responsabilidad. "A la que te criaste", en criollo rioplatense.
8) Ecce homo. "Del lat. ecce, he aquí, y homo, el hombre. Según traducción vulgar del pasaje 27:24 de Mateo en la Biblia. | RAE: https://lema.rae.es/drae/?val=eccehomo
9) Bona Fide. Expresión latina que significa "buena fe". En Derecho, la buena fe es un principio consistente en obrar conforme a lo correcto entre partes interesadas, sea en un acto, contrato o proceso.
Sobre "Sólo los 'consejos de administración' podrán denunciar" por la Dra. Eliana Silvina Jimenez da Silva
Me parece que todos los consorcistas están legitimados para denunciar al administrador. El administrador está obligado a cumplir con las leyes 941 y 3254 y cualquier copropietario que se vea afectado por tal incumplimiento TIENE derecho a denunciar al administrador para que cumpla con ellas.
Muchísimas veces algún consorcista se ve perjuicado y no es escuchado por el administrador ni por los miembros del consejo de administración y han encontrado LA SOLUCION a su problema haciendo la denuncia.
Dra. Eliana Silvina Jimenez da Silva
Sobre un modelo único de expensas por el Dr. Lisandro Cingolani
Me permito unas reflexiones sobre la nota publicada en vuestro Boletín de Pequeñas Noticias Nº 469 sobre la entrevista efectuada al Dr. Gallo y en particular a la parte referida a "Un modelo único de expensas".
Hace unos días me preguntaba ¿Qué otros lobbys estarían merodeando la comunidad consorcial ávidos de "negocitos"? Viendo lo acontecido durante los últimos 2 años y medio a través de las resoluciones dictadas por la DGDYPC era lógico asumir que no terminarían las novedades.
Esta dirección ha mostrado ser un gran gestor de negocios con plata ajena.
Varios han logrado imponer sus pretensiones, encontrando resoluciones a la altura de sus empresas. Hay varios proyectos de ley en la gatera. Hay muchos "inquietos" que siguen pugnando por obtener su presea dorada. Bendita la puertita dejada sutilmente abierta por la Ley 3254.
Vengo reiterando: eso no fue un descuido, ha sido la "pata a la sota" que la política le encontró a un vacío existente en la Propiedad Horizontal. Porque nuestra política reitera a través del tiempo que los proyectos no avanzan cuando no existe especulación política o una contraprestación.
Como si no alcanzara con el proyecto "ambicioso" de publicar en la Web las expensas y la documentación del consorcio (Proyecto de la Sra. Delia Bisutti), ahora trabajarían en un proyecto para imponer un modelo obligatorio de liquidación de expensas.
¿Qué van a inventar? ¿Qué triquiñuela estarán pergeñando? Pensemos un poco… a quién podrá beneficiar? Al consorcio y al administrador - lo sé por experiencia - seguro que no.
¿Cuántas empresas estarían en condiciones de reunir tanta información y su procesamiento hecho y mostrado de determinada manera?. No me cabe ninguna duda que para nuestros funcionarios y políticos no es negocio jerarquizar, no es negocio profesionalizar, no es negocio simplificar, no es negocio el control serio y la transparencia, no es negocio capacitar el sector y la comunidad consorcial. Hay muchos que se benefician con un gran desorden.
No estoy en contra de la evolución, del control ni de la seguridad, pero no estoy bajo ninguna forma de acuerdo de ser cómplice del descaro con el que se vienen imponiendo una serie de medidas que solo encarecen tontamente el valor de las expensas, en detrimento del bolsillo de los ciudadanos que viven en Propiedad Horizontal y con el sello claro de persecución hacia los administradores.
Mientras tanto el RPA sigue de feria. Se acumulan los años 2010 y 2011 y a este ritmo se agregará el 2012 pendientes de información. Todos tendremos que salir corriendo contra reloj so pena de jugosas multas o de la pérdida de la matrícula para ejercer la profesión.
Probablemente el costo de mis pensamientos resulte con algunas visitas inesperadas, como ha ocurrido con otros colegas, manifestando la existencia de "sellos apócrifos" o de "matrícula vencida", o tal vez algunos llamaditos muy atentos. Ello puede postergar que la evidencia, pero no cambiará el hecho de que esta actualidad es alarmante.
Hace aproximadamente dos años y medio el edificio contrató el servicio de vigilancia desde las 22 hasta las 7 hs. con una empresa de servicios de seguridad privada.
Hasta mayo del corriente año teníamos en el edificio un libro donde los copropietarios podíamos consultar y estar en tema de toda novedad vinculada a las funciones de seguridad. Hoy no está, ¿lo puedo reclamar?.
Últimamente vienen distintas personas para cubrir francos. Dicen ser nuevos en la empresa, sin credencial y sin notificación de la misma.
Por favor, ¿cuáles son los elementos que deberían estar en el edificio y cuáles las medidas que se deberían tomar?.
Me place saludar muy atte.
P.D.: Molesto porque recibo el boletín, resultándome muy interesante.-
Estimada María del Carmen
Si han eliminado el libro de novedades, respecto de la seguridad, sin informar a los propietarios debe dirigirse al administrador del consorcio, a fin de que proceda a restituirlo, sin más trámite, ya que han considerado (durante más de dos años) que es un medio idóneo, para consultas, novedades y/u observaciones de cualquier tipo.
Asimismo el administrador debe informar, de las personas que cubran francos, vacaciones, enfermedades, etc., con la debida anticipación, aún cuando sean nuevos en la empresa de seguridad y no tengan credencial, siempre se puede informar nombres, apellido y DNI., del reemplazante y evitar sorpresas a los propietarios.
También sería conveniente que tales reemplazantes dejaran constancia de sus datos personales en el libro de novedades y firmaran en el mismo.
Deseaba informarme -ya que estoy por renunciar como administrador- por cuánto tiempo debo presentar los comprobantes de pagos efectuados de acuerdo a lo que marca la ley.
Llevo ya 16 años como administrador y no tengo referencia exacta de esto.
El administrador es mandatario del consorcio y cómo tal deberá conservar la documentación mientras ejerce su mandato. Al finalizarlo debe entregarla al propietario que, en este caso, es el consorcio y transcribo el artículo 1911 de Código Civil: "La obligación que tiene el mandatario de entregar lo recibido en virtud del mandato, comprende todo lo que el mandante le confió y de que no dispuso por su orden; todo lo que recibió de tercero, aunque lo recibiese sin derecho; todas las ganancias resultantes del negocio que se le encargó; los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado, con excepción de las cartas e instrucciones que el mandante le hubiese remitido o dado".
Además tené en cuenta que en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se aplica también la Ley 3254 que en su Art. 9º inciso k) dice: "en caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos".
Según el Código de Comercio, el plazo para guardar los comprobantes es de diez años. Hay que tener en cuenta que la documentación laboral debe ser guardada siempre ya que podrán necesitarla por ejemplo, ante el inicio del trámite jubilatorio de algún encargado.
Esperando haber ayudado con su inquietud te saludo atte
Estimado Dr. Resqui Pizarro, buen día.
Nuestro administrador finaliza su mandato anual el 24 de agosto próximo y nuestro objetivo es prescindir de él.
Aparentemente éste piensa llamar a asamblea ordinaria alrededor del 24 o 25 de septiembre próximo, es decir 20 o más o menos días después de finalizado su mandato (según acta correspondiente de la asamblea ordinaria del 24 de agosto de 2011).
La pregunta es si no se produjera el llamado a asamblea ordinaria hasta el 24 de agosto, fecha de su cesación, ¿qué hacemos al día siguiente 25 de agosto?, ¿damos por concluido su mandato enviándole una carta documento y luego nos autoconvocamos para una nueva asamblea extraordinaria con el fin de nombrar nuevo administrador con la presencia de un abogado especialista, y/o con un escribano?
En caso de que esta no sea la solución, ¿qué solución sugiere Vd. para el día 25 de agosto, ya que nos sería difícil reunir el 50% +1 requerido en una asamblea llamada por el administrador para el recambio?.
En otro orden de cosas, tenemos una fotocopia de recibo de honorarios mensuales del administrador que está dividido en 2 partes: a) recibo por honorarios propiamente dichos y b) por “inspección” del consorcio (factura emitida como monotributista por otro miembro de su administración).
Este desdoblamiento también se repite con el servicio de vigilancia que es facturado mensualmente: con una parte por honorarios y otra parte por “asesoramiento”. A pesar de que los recibos están desdoblados el administrador pasa cada item en las expensas en forma unificada.
¿Estas fotocopias pueden sernos útiles en algún sentido para solicitarle la renuncia?
Estimado lector Rodolfo:
La ley 941 (1) reformada por las leyes 3254 (2) y 3291 (3) CABA establece en su Capítulo III.- Del mandato de administración, art. 13 : “Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley” (las negritas y resaltado nos pertenecen).
Por su parte, fue reglamentada por el decreto 551/2010 (4) CABA. Que en su Anexo, Art. 13 dispone : “El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea este, comienza a contarse desde la fecha que disponga, la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.
Antes del cumplimiento del plan del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum” (las negritas y el resaltado nos pertenecen).
Siendo lo suficientemente expresa y clara la normativa, poco queda por añadir. En el supuesto traído en consulta, cumpliéndose los presupuestos enunciados en la ley y su reglamentación, los consorcistas podrán autoconvocarse guardando el debido cuidado y cumplimiento de los preceptos estatutarios para la convocatoria y citación asamblearia, su conformación, reglas deliberativas y de toma de decisiones, resguardando la legalidad a los efectos de designar nuevo mandatario, el que de inmediato notificará al cesante para que le restituya los libros consorciales, la documentación del ente obrante en poder de éste, presente la rendición final de su gestión, que incluirá todos los períodos no aprobados y entregue, de haberlo, el saldo de caja a favor del Consorcio.
Por el contrario, de consentir la convocatoria realizada por el actual administrador, se deberán tener en cuenta las premisas incorporadas por las Disposiciones 3570 / GCABADGDYPC / 11 (5) – (Artículo 1º.- Establécese que a los fines puros y exclusivos de la aplicación y control de cumplimiento del articulo 13º de la Ley 941 y del artículo 13º del Anexo I del Decreto 551/10 éste órgano de aplicación entiende por mínimo quórum: al cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio con capacidad para afrontar y votar en asamblea) – y la Disposición Nº 1000/GCABA/DGDYPC/12 (6) – (Artículo 1º.- Establécese que para el caso de que la Asamblea de propietarios citada a los efectos de tratar la renovación del mandato del administrador no alcanzare el mínimo quórum establecido por la Disposición 3570-DGDYPC-2011, el mandato en ejercicio se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año).
Sin perjuicio de considerar que esta última normativa reseñada defrauda la télesis y hasta la letra misma de la ley y su reglamentación, desvirtuando jurídicamente a ambas siendo una norma de categoría inferior, lo que estaría absolutamente reñido con el orden jerárquico de las reglas y merecería el reproche de inconstitucionalidad (situación que tenemos en estudio a los fines de atacarla judicialmente), lo cierto es que hoy es aplicable.
En lo referido a los honorarios del administrador de consorcios, la mencionada ley 941 mediante su reforma por la 3254 es lo suficientemente manifiesta: Art.14 : De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta (las negritas son propias). De allí que si el monto y la forma de presentación de la retribución de las tareas del representante consorcial no surge de lo decidido en una asamblea consorcial, los copropietarios pueden rechazarlos y exigir el cumplimiento de lo acordado en la reunión.
De igual modo es de proceder si no es adecuado y preciso el modo en que el administrador liquida los gastos (Art.10, inc. e, ley 941 con sus modificatorias 3254 y 3291 CABA), lo que ameritará requerirle las correspondientes explicaciones para que adecue su obrar.
Estos incumplimientos, asimismo, pueden ser objeto de denuncia por ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de PH del GCABA (hoy sito en Moreno 1170, subsuelo, de 10 a 14 hs.) al constituir infracciones a la ley supra citada (Art.15) por conducto del Art.17 (Denuncia. La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de actos contrarios a la presente ley) abriendo, así, el procedimiento administrativo sancionatorio previsto en los arts. 18 a 21 del referido estatuto legal..
Esperando haber sido útil en pos de esclarecer su consulta, lo saludo con distinguida atención.
(4) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 20/07/2010, BOCABA Nº 3364. Sanción 13/07/2010.
(5) Publicación en el Boletín Oficial del GCABA Nº 3759 del 29/09/2011.
(6) Publicación en el Boletín Oficial del GCABA Nº 3942 del 29/06/2012.
Mi consulta es por el siguiente problema: en un edificio de 9 pisos y 48 unidades de las cuales la mayoría están alquiladas -razón por la cual no concurren a las asambleas- hay dos propietarias que tienen que moverse con silla de ruedas. Dichos propietarios han pedido al administrador que se coloque una rampa.
Sabiendo de entrada que una de los propietarios no está de acuerdo por el gasto que esto representa desearía saber cuál es el criterio a seguir frente a una situación que esta manera de pensar demuestra como poco solidaridaria. Por otra parte creo que actualmente es una obligación en edificios nuevos.
Agradeciendo desde ya su respuestas y vuestra guía para saber frente a una negación los pasos a seguir.
Es obligatoria la construcción de la rampa. Desconozco actualmente la legislación vigente al respecto sobre este tema en la Capital Federal, pero le transcribo solo una parte de la legislación en que se funda esa obligación, y corresponde a un artículo que escribí hace como 10 años, sobre "Minusválidos y vivienda indigna".
Nuestra Constitución Nacional en su Art. 14 dice: “todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes derechos conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio; a saber: "...usar y disponer de su propiedad”.- el 14 bis in fine pone en el Estado la obligación de garantizar el “acceso a una vivienda digna”.
Por su parte el Art. 16 expresa: “...todos los habitantes son iguales ante le ley..” asimismo el Art. 43 prescribe “toda persona puede interponer acción expedita y rápida de amparo…podrán interponer esta acción contra cualquier forma de discriminación...”.
Como atribuciones del Congreso podemos enunciar el Art. 75, Inc. 23 “...legislar y promover medidas de acción positiva que garanticen la igualdad real de oportunidades y de trato y el pleno goce y ejercicio de los derechos reconocidos por esta constitución y por los tratados internacionales vigentes sobre derechos humanos , en particular respecto…a la personas con discapacidad”.
Convención americana sobre derechos humanos (Pacto de San José) artículo 1, artículo 21 y Derecho a la Propiedad Privada: "toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes...“. Artículo 24. Igualdad ante la ley: “todas las personas son iguales ante la ley. En consecuencia, tienen derecho, sin discriminación, a igual protección de la ley”.
Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos ratificación y adhesión por la Asamblea General en su resolución 2200 A (XXI), de 16 de diciembre de 1966. Art. 26 Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos: "todas las personas son iguales ante la ley y tienen derecho sin discriminación a igual protección de la ley...".
Artículo 5. Posibilidades de acceso. "...Para las personas con discapacidades de cualquier índole, los Estados deben a) establecer programas de acción para que el entorno físico sea accesible…”a) Acceso al entorno físico .- Los Estados deben adoptar medidas para eliminar los obstáculos a la participación en el entorno físico. Dichas medidas pueden consistir en elaborar normas y directrices y en estudiar la posibilidad de promulgar leyes que aseguren el acceso a diferentes sectores de la sociedad, por ejemplo, en lo que se refiere a las viviendas, los edificios..."
2. Los Estados deben velar por que los arquitectos, los técnicos de la construcción y otros profesionales que participen en el diseño y la construcción del entorno físico puedan obtener información adecuada sobre la política en materia de discapacidad y las medidas encaminadas a asegurar el acceso. 4. Debe consultarse a las organizaciones de personas con discapacidad cuando se elaboren normas y disposiciones para asegurar el acceso...
La cuestión dentro del plano de la propiedad horizontal
Ordenanza 47818 (8/10/1994) y Ordenanza 39892 (20/8/1984) de la ciudad de Buenos Aires
El decreto reglamentario completa de buena manera dicha ley al disponer:
Artículo 1°-Apruébase la Reglamentación de los artículos 20, 21 y 22 de la Ley N° 22.431, modificados por la Ley N° 24.314, que-como Anexo I-integra el presente decreto
A. Edificios con acceso de público de propiedad pública o privada
Los edificios “a construir” cumplirán las prescripciones que se enuncian ofreciendo a las personas con movilidad y comunicación reducida: franqueabilidad, accesibilidad y uso.
La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) del gobierno porteño, dictó la disposición 4055, que establece dicha mayoría simple para la instalacion de rampas de acceso, que entró en vigencia el 17 de enero último, se tomó a pedido de la Defensoría del Pueblo.-
Ley 14.431 sistema de proteccion de discapacitados: Modificación de la ley N° 22.431. Marzo 15 de 1994. Accesibilidad de personas con movilidad reducida
Artículo 20- Establécese la prioridad de la supresión de barreras físicas en los ámbitos urbanos arquitectónicos… que se realicen o en los existentes que remodelen o sustituyan en forma total o parcial sus elementos constitutivos con el fin de lograr la accesibilidad para las personas con movilidad reducida…- A los fines de la presente ley entiéndese por accesibilidad la posibilidad de las personas con movilidad reducida de gozar de las adecuadas condiciones de seguridad y autonomía como elemento primordial para el desarrollo de las actividades de la vida diaria sin restricciones derivadas del ámbito fisico urbano, arquitectónico….
Artículo 4°- Deróganse las disposiciones de las leyes 13.512 y 19.279 que se opongan a la presente, asi como toda otra norma a ella contraria.
Barreras arquitectónicas, es todo aquello que obstaculiza o impide la movilidad, integración y comunicación de personas de una población o grupo social, y el Consorcio lo es.-
Por lo pronto trenemos algún buen ejemplo jurisprudencial. La Cám. Nac. Apel. Civ. Sala "E"- Expte. n° 370.418.- "GONZÁLEZ, LAURA MATILDE C/CONS. DE PROP. SAN BENITO DE PALERMO 1686 S/DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ"- Buenos Aires, 6 de agosto de 2003. que no solo condena a construír una rampa fija a un consorcio sino a pagar daño moral al damnificado.-
Uds. me conocen ya que son años que recibo el Boletín y algunas veces acerco mi comentario sobre alguna nota.
Esta vez soy yo quien hace la consulta.
En un edificio construido hace alrededor de 40 años, 20 unidades de vivienda y 3 locales comerciales se omitió en su construcción original algunos trabajos consistentes en la ventilación de la caldera y termotanque no obstante lo cual el edificio fue habilitado en su oportunidad y hoy -ante una eventual inspección del GCBA- podría caberle una sanción.
La administración actual ha solicitado un informe a un arquitecto y un presupuesto acorde. Los trabajos significarían la afectación a 2 de los 3 locales hoy ocupados.
En uno de ellos, el propietario no opuso objeción a los trabajos, pero en otro -venta de ropa de trabajo- exigen una reparación económica -considerada abusiva- porque deberían tener el local cerrado durante aproximadamente 5 días. El consorcio ofreció una suma compensatoria que no aceptaron. Mi pregunta es la siguiente:
En caso de no llegar a un arreglo, y luego de una mediación en la que suponemos, no habrá conciliación, ¿el consorcio podrá accionar civilmente, el monto de la reparación la fijara el juez interviniente?
¿Cómo debería proceder el consorcio?, ¿está obligado a permitir los trabajos, aun sin resarcimiento?
Desde ya muchas gracias por vuestro consejo.
En principio debo decirle que los propietarios se encuentran obligados a permitir efectuar todas las reparaciones o las adecuaciones a las normas vigentes, sin tener en principio, objeción alguna para qué estas se realicen.-
Cualquier propietario, ante los hechos que Ud. narra, puede sentirse con derechos a solicitar cualquier tipo de reparación económica, si debe cerrar su local, que se encuentra destinado a comercio.-Si va a tener éxito o no será una decisión judicial.-
Respecto al trabajo que tiene que efectuar el consorcio, que no es cosmético, si no se trata de adecuar al mismo a las leyes vigentes, y esto supone una urgencia o se encuadra en lo normado por el Art. 623 ter del Código de Procedimientos:
Oposición a la ejecución de reparaciones urgentes Art. 623 ter. "Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias".
En caso que el consorcista no permita el ingreso a su unidad -en la cual se requiera realizar reparaciones de carácter urgente- puede tanto usted como la administración del consorcio acudir por esta vía a efectos de proceder a la apertura judicial de la unidad.
Con ambos elementos se puede acudir a la Justicia. En los hechos es un procedimiento bastante sencillo y rápido, puesto que no requiere mediación previa y, luego de la presentación judicial, el tribunal directamente convoca a las partes a una audiencia a efectos de decidir en ese momento sobre la cuestión.
Respecto al resarcimiento, le reitero será materia de debate judicial.-
Espero haber respondido a su consulta.-
Desde el 2006 sólo convoco a 2 asambleas
Vivo en un edificio administrado por hace más de 15 años por el mismo administrador.
Desde el 2006 en que me mudé, solo convocó a 2 asambleas.
Durante ese tiempo se ha aumentado sus honorarios periódicamente, ¿se puede hacer esto sin consulta mediante?
Cuando pregunto por el llamado a asamblea anual me responde que como uno de los copropietarios tiene el 39% (un local en planta baja) está esperando a que le confirme su presencia para realizar la asamblea.
¿No debería hacer el llamado de todos modos en vez de anticipar que no va a ver quorum?
Desconozco el porcentaje necesario porque nunca obtuve el reglamento.
¿Es obligación del administrador darme el reglamento o debo obtenerlo por mis medios?
Todas sus suposiciones que apuntan al incumplimiento del administrador son correctas.
En primer lugar la convocatoria a asamblea ordinaria anual es una obligación inexcusable del administrador, que no la puede hacer depender de la manifestación de un propietario por más que éste tenga el 51% del porcentual del edificio. Al no haberlo hecho deduzco que tampoco tiene las cuentas aprobadas.
El proyecto de unificación del Código Civil, en su Art. 2064 permite al concejo de propietarios convocar a la asamblea e incluir puntos del orden del día si el administrador no lo hace.
En cuanto al aumento de los honorarios del administrador, podría ser que el propio reglamento contuviera una cláusula estableciendo que serán los que sugiera alguna Cámara de Administradores, y ello en alguna medida legitimaría el ajuste.
Constituye una obligación ética de un buen administrador entregar a cualquier propietario que se lo solicite una copia del reglamento del edificio, si no lo hace quedaría claro que las cláusulas no lo benefician al mismo.
Ud. podría obtener una copia solicitándosela a algún otro propietario, al escribano que lo redactó o al Registro de la Propiedad Inmueble con intervención notarial, y de esta manera Ud. sabría los pasos a seguir.
Esta respuesta parte de la base que el edificio está situado fuera de la Ciudad Autónoma de Bs. As., ya que si está dentro de dicha circunscripción territorial la situación de los propietarios es más beneficiosa por estar vigente las leyes 941, 3254 y 3291.
Actualmente se encuentra en estado legislativo en la Pcia. de Bs. As. una ley que crea el registro de administradores, siguiendo las pautas de la vigente en ciudad autónoma.
En un consorcio de propietarios la administración es ejercida por tres consorcistas elegidos o reelectos cada dos años por la asamblea general ordinaria y desempeñan esa función ad-honorem, sin goce de retribuciones alguna, según el reglamento.
Como estas asignaciones recaen en consorcistas que no pueden o no saben de administración quieren contratar a un tercero para tal función.
Pregunto: ¿cómo puedo encuadrarme en este consorcio que me ofrecen administrar?. ¿Cómo "auxiliar administrador", "empleado administrativo", "servicio de administración" u otros?.
¿Debo cobrar honorarios o sueldo con liquidación normal?
¿Cuánto debo cobrar?.
No es la primera vez que un consorcio administrado directamente por los propietarios requiere los servicios de un tercero para ciertas tareas, como ser la confección de la liquidación de expensas o sueldos.
En su caso, los servicios ofrecidos son de asesoramiento o en su defecto de confección de la liquidación, pero se trata de un servicio que deberá facturar honorarios. Es decir, Vd no se convertiría en personal a cargo del Consorcio, puesto que por la información dada en su pregunta, no se desprende que exista relación laboral.
En cuanto al monto de honorarios, ello lo decidirá Vd, teniendo en cuenta, naturalmente, si se le ha encomendado sólo una parte de la tarea de administrar, o todas las tareas.
Desde la Liga del Consorcista hemos desarrollado una aplicación que genera pautas aproximadas de honorarios de administración de consorcios, que tal vez puedan servirle de parámetro: El link se encuentra aquí: https://www.ligadelconsorcista.org/generador_pautas_honorarios
En el consorcio donde vivo y del que soy miembro del consejo de administración ha fallecido el encargado sin vivienda.
El encargado era casado y nunca denunció que se hubiera divorciado.
El problema es que para cobrar la indemnización se presentó una mujer que dijo ser su esposa exhibiendo la partida de casamiento y otra que dijo que vivía con el en concubinato desde hace más de 5 años.
La administradora dice que hay que pagarle a la esposa, ¿es esto correcto?
La Ley de Contrato de Trabajo en su art. 248 establece que "en caso de muerte del trabajador las personas enumeradas en el Art. 38 de la ley 18.037 tendrán derecho , mediante la sola acreditación del vínculo, en el orden y prelación allí establecido a percibir una indemnización ...A los efectos indicados, queda equiparada a la viuda, para cuando el trabajador fallecido fuere soltero o viudo, la mujer que hubiese vivido públicamente con el mismo, en aparente matrimonio, durante un mínimo de dos años anteriores al fallecimiento.
Tratándose de un trabajador casado y presentándose la situación antes contemplada, igual derecho tendrá la mujer del trabajador cuando la esposa por su culpa o culpa de ambos estuviere divorciada o separada de hecho al momento de la muerte del causante, siempre que esta situación se hubiere mantenido durante los cinco (5) años anteriores al fallecimiento...".
Es evidente entonces que el Consorcio se encuentra ante una situación de hecho que le resulta imposible determinar. No sabe si el encargado estaba o no divorciado como asì tampoco si estaba separado de hecho y mantenía una unión con la segunda mujer que se presenta al cobro. Asimismo tampoco sabe si hay hijos menores.
Por todo ello no puede determinar cual de las dos peticionantes tiene derecho a la citada indemnización. De allí que previa audiencia de conciliación resulta necesario que la Administradora en su carácter de representante legal inicie un JUICIO POR CONSIGNACION en el cual depositará las sumas que se devenguen por la indemnización por fallecimiento, dejando de esa forma salvaguardada su responsabilidad ya que será entonces el Juez que intervenga el que dictamine cual de las dos mujeres tiene derecho al cobro.
Actuar de manera contraria lo pone al Consorcio en la peligrosa a situación de abonar mal y por ende cuando la que se crea damnificada inicie las acciones que hacen a su posible derecho sea condenado a abonar nuevamente la referida indemnización.
Buenas tardes, tengo una duda sobre la liquidación de un encargado que se tomó vacaciones del 6 al 18 de febrero.
El recibo de vacaciones lo calculé sumando el sueldo básico + antigüedad + retiro de residuos / 25 x 12 días arrojando un neto de $1.648,20.
El recibo de sueldo de febrero liquidé: sueldo básico / 30 x 13 días trabajados y lo mismo hice con la antigüedad y retiro de residuos (o sea, los proporcioné) arrojando un sueldo neto de $1487.96
Cuando sumo ambos montos, $3136.16 siendo que enero el encargado cobró $3433.75 (con lo cual está cobrando menos)
La pregunta es, ¿estoy liquidando mal las vacaciones, me podrían ayudar con este tema?
Hola Sabrina, según leo tu mail me parece que el error está en cuántos días le abonaste en febrero. Parece que le abonaste 13 días cuando lo correcto hubieran sido 18 días (si tomás a todos los meses como meses de 30 días, o sea 30-12) o si tomás los días exactos del mes deberías haber abonado 17 días, ya que febrero de 2012 tuvo 29 días menos los 12 de las vacaciones.
Creo que vos estás calculando días efectivamente trabajados y acordate que las remuneraciones están pactadas por 30 días y no por los días efectivamente trabajados. Me parece que tu error pasa por ahí.
Buenas tardes, estoy suscripta a los Boletines de Pequeñas Noticias y lamentablemente el último envío se borró de mi Bandeja de Entradas.
Les agradecería me la envíen nuevamente por ser de muchas utilidad por mi actividad.
Hola Elena, nos alegra mucho que el boletín te sea de utilidad. Todo el contenido de los boletines están en nuestro sitio www.pequenasnoticias.com.ar Podés ingresar a todos los boletines publicados. Una vez allí, deberás hacer un clic en el icono que tiene por dibujo un diario, ubicado arriba y en el centro de la ventana principal.
Un saludo grande y no dude en volvernos a escribir si es que no podés leer alguno de los boletines.
Número de Edición: 470 (1º edición)

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 artículo 11
 artículo 4
 Artículo 5
 artículo 4
 artículo 11
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 Artículo 2
 artículo 1911
 artículo 13
in fine
 artículo 1
 artículo 21
 Artículo 24
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Artículo 5

Artículo 1

Artículo 20

Artículo 4
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