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Timestamp: 2020-02-26 10:25:31+00:00

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Betriebskostenpauschale – Die wichtigsten Merkmale im Überblick - Betriebskostenabrechnung
Betriebskostenpauschale – Die wichtigsten Merkmale im Überblick
Der Vermieter kann wählen, ob er im Mietvertrag eine vom Mieter (monatlich) zu leistende Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung festlegt, § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Obwohl meistens Vorauszahlungen vereinbart werden, entscheiden sich einige Vermieter für die Pauschale. Sie schätzen daran, dass keine Betriebskostenabrechnung erstellt werden muss und daher insoweit auch kein Widerspruch des Mieters möglich ist.
Trotzdem kann diese vermeintliche Erleichterung schnell nach hinten losgehen: Nämlich dann, wenn der Vermieter drauf zahlt und er mangels mietvertraglicher Vereinbarung die Pauschale nicht erhöhen kann.
Auf die genaue Bezeichnung kommt es an
Zwar kann der Vermieter sogar „mischen“ und für einen Teil der Betriebskosten eine Pauschale erheben und für den anderen Teil eine Vorauszahlung fordern, über die jährlich abzurechnen ist. Allerdings muss er im Mietvertrag auch alles exakt bezeichnen. Für den Mieter muss also verständlich sein, ob eine Pauschale oder Vorauszahlung gewollt ist. Unklarheiten gehen dabei zu Lasten des Vermieters, so dass in diesem Fall die für den Mieter günstigste Regelung gilt.
So wird die Betriebskostenpauschale vereinbart
Um die Betriebskostenpauschale zu vereinbaren, muss diese im Mietvertrag so bezeichnet sein. Anzugeben im Mietvertrag sind sämtliche Kostenarten, die durch die Pauschale abgegolten werden, sowie diejenigen, die ggf. gesondert zu zahlen sind. Fehlen solche Angaben, ist davon auszugehen, dass der Mieter mit der Pauschale alle Betriebskosten bezahlt.
Die Höhe der Betriebskostenpauschale sollte der Vermieter an seinen Erfahrungswerten ausrichten und einen „Sicherheitszuschlag“ einkalkulieren. Dabei ist er gegenüber dem Mieter aber nicht verpflichtet, seine Kalkulation zur Berechnung der Pauschale offen zu legen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.11.2011, Az.: VIII ZR 106/11).
Das darf nicht mit der Pauschale vereinbart werden
Bei der Betriebskostenpauschale muss der Vermieter zwei Grenzen beachten:
Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sind zwingend. Hier darf der Vermieter keine Pauschale erheben, sondern muss die Kosten für Heizung und Warmwasser mindestens zu 50% verbrauchsabhängig abrechnen. Die HeizkostenV gilt allerdings nicht, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem eine Wohnung vom Vermieter und die andere vom Mieter bewohnt wird.
Innerhalb einer Kostenart darf grundsätzlich nicht gewechselt werden. Wurde also für einen Teil der Betriebskosten eine Vorauszahlung vereinbart, kann der Vermieter nicht einfach zur Pauschale übergehen.
Einvernehmlich ist ein solcher Wechsel allerdings möglich. Zudem kann der Vermieter von der Pauschale zur Vorauszahlung übergehen, wenn er bei den verbrauchs- und/oder verursachungsabhängigen Betriebskosten auf eine Abrechnung nach Verbrauch bzw. Verursachung umstellt (etwa durch Verbrauchserfassungsgeräte wie Wasseruhren für alle Wohnungen oder unterschiedliche Müllgebühren nach Verursachung), § 556a Abs. 2 BGB. Zulässig ist das jedoch nur für die Zukunft, wobei dies dem Mieter zuvor schriftlich mitgeteilt werden muss
Wie eine Erhöhung der Pauschale möglich ist
Unter den zwei Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Betriebskostenpauschale jederzeit erhöhen:
Die erste Voraussetzung ist eine Bestimmung im Mietvertrag, wonach die neben der Grundmiete vereinbarte Pauschale unter einem „Erhöhungsvorbehalt“ steht. Dieser kann etwa wie folgt formuliert sein:
Erhöhen sich nach Abschluss des Mietvertrags einzelne Kostenarten der Betriebskosten dergestalt, dass die vereinbarte Betriebskostenpauschale diese nicht mehr abdeckt, ist der Vermieter zu einer Anpassung der Betriebskostenpauschale unter Berücksichtigung des § 560 BGB berechtigt.
Fehlt ein solcher Vorbehalt, kann der Vermieter die Pauschale nicht anheben.
Die zweite Voraussetzung ist, dass das Erhöhungsverlangen schriftlich gegenüber dem Mieter erfolgt, wobei in dem Schreiben der Grund für die Erhöhung zu bezeichnen und zu erläutern ist. Damit ist gemeint, dass bei einer Erhöhung einer Kostenart der frühere und jetzige Betrag, die sich daraus ergebende Differenz sowie der daraus auf den Mieter entfallende Anteil in dem Erhöhungsverlangen anzugeben ist.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, schuldet der Mieter die erhöhte Pauschale zu Beginn des übernächsten Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt, § 560 Abs. 2 BGB (erfolgt also etwa das Verlangen am 15.03., muss der Mieter ab dem 01.05. mehr zahlen).
Wann der Mieter eine Herabsetzung verlangen kann
Ermäßigen sich die Betriebskosten, hat der Vermieter die Betriebskostenpauschale von diesem Zeitpunkt an herabzusetzen, § 560 Abs. 3 BGB. Umgekehrt kann der Mieter eine Herabsetzung verlangen, wenn er konkrete Anhaltspunkte dazu vorträgt (etwa der dauerhafte Auszug des Ehepartners aus der gemeinsamen Wohnung aufgrund Trennung).
Betriebskosten: Das sind die 24 wichtigsten BGH-Urteile
Sabrina Enting at 12:44 Antworten
Guten Tag, folgender Fall: Mit unserem Vermieter wurde bei Mietvertragsabschluss eine BetriebskostenPAUSCHALE in Höhe von 100,00 € monatlich vereinbart (wohlgemerkt für eine 73 m²-Wohnung, Altbau, gute Lage in keiner Großstädt o. Ä.). Darin enthalten sind nur die üblichen, kalten Betriebskosten wie Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Hausversicherung etc. Kein Hausmeisterdienst (Flur wird von den Mietern selbst gereinigt), nicht mal Entwässerungskosten, da wir sogar diese selbst an den örtlichen Versorger zahlen. Mir war von vorneherein klar, dass diese monatlichen Betriebskosten deutlich zu hoch sind, allerdings kannte ich bei Vertragsschluss bedauerlicherweise nicht den Unterschied zwischen einer Vorauszahlung und einer Pauschale für Betriebskosten und war der festen Meinung, der Vermieter müsste so oder so Abrechnungen stellen und wir würden dann nun mal ein Guthaben erhalten. Da diese Tatsache bei einer Pauschalzahlung leider entfällt, habe ich in diesem Punkt wohl einfach "Pech gehabt". Nun aber zum eigentlichen Problem: Im Januar war der örtliche Schornsteinfeger zwecks der Messung der Werte vor Ort. Wir haben eine Gasetagenheizung in unserer Wohnung. Da die Werte auffällig hoch waren, hat der Schornsteinfeger unseren Vermieter informiert, welcher die Wartung (Reinigung) der Gastherme bei einer Handwerksfirma in Auftrag gegeben hat. Einige Wochen später haben wir die Rechnung mit der Bitte, den Betrag (100,00 Euro genau) an unseren Vermieter auszuzahlen, da er die Rechnung bereits gegenüber der Handwerksfirma ausgeglichen hat, zugesandt bekommen. Im Mietvertrag (Standardmietvertrag von RNK) sind ein Mal unter Betriebskosten die oben genannten, üblichen Posten genannt (Hausmeister, Allgemeinstrom, Wartung von Lüftungsanlagen, Müllabfuhr, Schornsteinfeger etc.) und unter einem Sonderparagraph die Kosten bzgl. der Heizung. Dort steht ganz klar, dass Wartungs- und Reinigungskosten zu den Betriebskosten gehören und die Kosten einer jährlichen Wartung der Gasetagenheizung LAUT BETRIEBSKOSTENVERORDNUNG vom Mieter zu tragen sind. Ich bin allerdings der Meinung, dass wir diese ja bereits mit Zahlung der monatlichen Betriebskostenpauschale in Höhe von 100,00 Euro abgegolten ist und der Vermieter die Zahlung dieser Rechnung somit nicht verlangen darf (zumal das auch bei der Vereinbarung einer Vorauszahlung so nicht möglich ist, er darf die Kosten umlegen, allerdings über die jährliche Betriebskostenabrechnung und nicht als Einzelrechnung komplett an den Mieter weiterleiten). Dies habe ich ihm so auch schriftlich mitgeteilt, er beharrt allerdings auf seine Meinung. Auf mein letztes Erwiderungsschreiben wurde 2 Monate lang nicht reagiert, bis der gute Mann dann vor einigen Tagen unangemeldet vor meiner Haustür stand. Bin ich mit meiner Auffassung im Recht oder gibt es einen Haken, den ich übersehen habe? Ich würde es ansonsten darauf anlegen, dass der Vermieter die Rechnung einklagt, da ich mir ziemlich sicher bin, dass ihm richterlicherseits kein Recht gegeben wird und wir so ggf. eine Herabsetzung der Pauschale als Nebeneffekt erzielen können, da nicht angemessen (lt. Betriebskostenspiegel NRW von 2014, welcher der aktuellste ist, liegen die tatsächlich anfallenden Kosten für uns bei höchstens 50 Euro monatlich; das Doppelte zu verlangen, grenzt für mich schon an ungerechtfertigter Bereicherung!) Für eine Antowort bedanke ich mich vorab und wünsche eine schöne Woche! Lieben Gruß!
Betriebskostenabrechnung.com at 12:55 Antworten
Hallo Sabrina, danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen. In Form eines Kommentars wird Ihnen niemand eine verbindliche Einschätzung liefern können. ich kann Sie daher nur bitten, die Mietvertrag und die Forderung Ihres Vermieter von einem Anwalt prüfen zu lassen. Ein Tipp noch: recherchieren Sie parallel am besten zu den Themen Heizkostenabrechnung und Heizkostenverordnung. Viele Grüße Dennis Hundt
Sabrina Enting at 13:22 Antworten
Hallo Herr Hundt, besten Dank für die schnelle Antwort. Die Heizkostenverordnung dürfte doch für mich insoweit unwichtig sein, als dass ich solche Kosten (Strom, Wasser, Entwässerung und Wärme) direkt an den örtlichen Versorger zahle, oder liege ich falsch? Damit hat mein Vermieter nichts zu tun, das läuft direkt über einen Versorgervertrag zwischen Mieter und städtischem Versorger.
Betriebskostenabrechnung.com at 13:25 Antworten
Hallo Sabrina, mein Fehler, die heizen ja über eine Gas-Therme. Viele Grüße Dennis Hundt
Julian at 10:02 Antworten
Hallo, danke für den interessanten Artikel. Nebenkosten und Beriebskosten sind ja wirklich ein leidiges Thema. Wir hatten auch schon öfter Probleme damit, weil es nicht hunderprozentig genau im Vertrag formuliert war. Da kann ein fehlender Satz richtig Geld kosten. Übrigens ist im blauen Feld ein Rechtschreibfehler "Berücksichtung" --> "Berücksichtigung"
Betriebskostenabrechnung.com at 16:47 Antworten
Hallo Julian, danke für den Hinweis auf den Rechtschreibfehler. Viele Grüße Dennis Hundt
Klaudia Hake at 16:09 Antworten
Hallo, ich zahle monatlich eine Betriebskostenpauschale und bekomme somit keine Betriebskostenabrechnung. Eine Ausstellung der Bescheinigung nach § 35 a EStG verweigert der Vermieter? Kann ich nun trotzdem die Haushaltsnahen Dienstleistungen in der Steuererklärung geltend machen? Ansonsten wäre dies ein weiteres Kontra zur Pauschale! Lg, Klaudia
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References: § 556
 § 556
 § 560
 § 560
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 § 35