Source: https://de.bergfuerst.com/ratgeber/immobilienbewertung
Timestamp: 2019-09-18 07:19:42+00:00

Document:
4 Wege zur Immobilienbewertung | BERGFÜRST
Ralf Kretzschmar, 17.09.2019
Für Laien ist es nicht einfach, den Marktwert einer Immobilie realistisch zu bewerten. Lesen Sie hier, welche vier verschiedenen Wege es gibt, eine Immobilie bewerten zu lassen und was diese kosten.
Im zweiten Teil des Artikels werden außerdem die typischen Verfahren der Immobilienbewertung kurz vorgestellt: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
1 | Online-Anbieter für Immobilienbewertungen
1 | Online-Anbieter
2 | Makler und Banken
3 | Freie Sachverständige
4 | Anerkannte Sachverständige
Die schnellste und einfachste Möglichkeit zur Bewertung einer Immobilie bieten Online-Immobilienbewertungen. Hier trägt der Interessent die entsprechenden Daten zu Baujahr, Lage, etc. in ein Formular ein. Anschließend berechnet ein Algorithmus einen Wert, der maßgeblich auf Vergleichswerten beruht. Große Immobilienportale wie Immowelt, Immonet, Immobilienscout24 bieten einen solchen Service kostenlos an.
Die Genauigkeit der einzelnen Angebote ist dabei unterschiedlich. Sie hängt davon ab, wie viele Informationen über Immobilienpreise in dem entsprechenden Gebiet vorliegen. Liegen viele Informationen vor (wie in Ballungsräumen der Fall), kann das Ergebnis durchaus einen ungefähren Anhaltspunkt für den Wert der Immobilie geben.
Handelt es sich bei Ihrem Haus nicht um ein typisches Objekt, so raten seriöse Online-Anbieter selbst dazu, einen Immobiliengutachter zu konsultieren.
Wie Sie schnell merken werden, sind Online-Immobilienbewertungen oft Teil des Marketings von Immobilienportalen und -maklern. Diese nutzen das kostenlose Instrument als eine Art Visitenkarte, um Kontakt zu potenziellen Verkäufern herzustellen. Weiterhin sollten sie sich bewusst sein, dass Sie mit der Auskunft über Ihre Daten und den Informationen über Ihre Immobilie durchaus einen Preis für den Service zahlen und dieser damit nicht unbedingt kostenlos ist.
2 | Immobilienbewertung durch Makler und Banken
Immobilienmakler bieten zumeist die Erstellung eines Kurzgutachtens an, um eine Marktpreiseinschätzung der Immobilie zu geben. Für einen Immobilienverkauf ist das durchaus ausreichend. Üblicherweise kostet dieses Gutachten etwa 100 €. Oft wird es von Maklern auch kostenlos angeboten, wenn sie im Anschluss mit dem Verkauf des Gebäudes beauftragt werden.
Auch Banken müssen eine Immobilienbewertung vornehmen, wenn sie für die Finanzierung eines Gebäudes ein Darlehen anbieten. Sie ermitteln deswegen einen sogenannten Beleihungswert. Dieser Wert bezeichnet den erwarteten Verkaufspreis, den die Bank jederzeit durch den Erlös der Immobilie erzielen kann, wenn ihr Gläubiger zahlungsunfähig wird.
Der Beleihungswert wird meist aus dem aktuellen Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 % bis 20 % berechnet. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den erwarteten Marktpreis der Immobilie, wobei der Sicherheitsabschlag eher einem Erfahrungswert entspricht. Dieser wird von der Bank einbezogen, um Marktschwankungen in der Zeit der Finanzierung mit einzukalkulieren.
Der Titel „Immobiliengutachter“ oder „Sachverständiger“ ist in Deutschland keine geschützte Berufsbezeichnung. Deswegen kann der Titel theoretisch von jedem geführt werden. Es ist aber möglich, eine Vortäuschung von Sachverstand als arglistige Täuschung zu ahnden.
Benötigen Eigentümer eine umfangreiche und dennoch möglichst günstige Immobilienbewertung, so können sie zwischen freien Gutachtern oder diversen Dienstleistern wie der Dekra, dem TÜV oder etwa der Firma Sprengnetter wählen.
Deren Untersuchung ist nicht ganz so umfassend wie die eines öffentlich vereidigten Sachverständigen, das Objekt wird aber dennoch vor Ort besichtigt. Im Gegensatz zu der Einschätzung eines vereidigten Sachverständigen hat diese Immobilienbewertung zudem nicht vor Gericht Bestand. Bei freien Gutachten und Dienstleistern ist je nach Angebot und Immobilie mit 500 € bis 800 € zu rechnen.
4 | Sachverständige mit staatlicher Prüfung
Die staatliche Prüfung von Immobiliengutachtern ist alles andere als übersichtlich. Prinzipiell ist zwischen zertifizierten Sachverständigen und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu unterscheiden.
Gutachter mit diesen Titeln verfügen über eine geprüfte Sachkenntnis. Sollten Sie ein gerichtsfestes Gutachten benötigen, müssen Sie auf einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zurückgreifen. Es ist also wichtig, auf die entsprechenden Qualifikationsnachweise zu achten. Sogenannte staatlich anerkannte Gutachter werden zusätzlich von der zuständigen Landesbehörde überprüft.
Zertifizierter Sachverständiger und RICS
Die Bezeichnung als zertifizierter Sachverständiger ist nicht gesetzlich geschützt, aber entsprechend der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Die oder der Sachverständige wird durch eine zuständige Zertifizierungsstelle regelmäßig geprüft, was für eine gewisse Sachkenntnis spricht. Derzeit gibt es in Deutschland vier dieser Stellen, die wiederum von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert sind.
Renommierter als die relativ junge deutsche Zertifizierung ist bei internationalen Marktteilnehmern die Anerkennung durch den britischen Berufsverband RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Für die Mitgliedschaft in diesem Berufsverband, der bereits 1868 gegründet wurde, ist die Ablegung einer umfangreichen Prüfung erforderlich. Mitglieder sind an den Titeln MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) und FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) zu erkennen.
Im Gegensatz zur Bezeichnung zertifizierter Sachverständiger ist der Titel öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger gesetzlich geschützt (nach §132a StGB). Diese Sachverständigen werden von einer zuständigen Stelle – etwa der Industrie- und Handelskammer (IHK), oder dem Regierungspräsidium – vereidigt.
Nur das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist auch vor Gericht gültig und der Sachverständige haftet für die Richtigkeit des Gutachtens. Dies ist notwendig, da Verkehrswertgutachten auch im Fall von Scheidungen, Auseinandersetzungen um ein Erbe und Zwangsversteigerungen vor Gericht eingesetzt werden.
Für die umfangreichen Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen findet eine genaue Untersuchung sowohl des Objektes als auch der relevanten Dokumente statt. Zudem wird die Makro- sowie die Mikrolage der Immobilie ausführlich analysiert. Deswegen dauert die Erstellung des Gutachtens üblicherweise mehrere Wochen oder Monate und kostet etwa 1.000 € für eine Eigentumswohnung und für ein Einfamilienhaus je nach Wert der Immobilie von 1.500 € bis 3.000 €.
Tipp: Fixieren Sie die Höhe des Honorars am besten schriftlich vorab.
Fehlt die Zeit, dann ist die Beratung durch einen Sachverständigen eine Alternative, wobei dieser einschätzt, ob der Kaufpreis des Gebäudes sich im Rahmen befindet. Diese Beratung ist freilich nicht gerichtsfest. Dafür ist hier lediglich mit Kosten von etwa 500 € zu rechnen. Einen Sachverständigen in Ihrer Nähe können Sie über die Datenbank des entsprechenden Bundesverbands BVS finden.
Ein staatlich anerkannter Gutachter ist – wie ein vereidigter Sachverständiger auch – von der IHK geprüft. Er wird zusätzlich noch von der zuständigen Landesbehörde kontrolliert und sein Gutachten wird von sämtlichen Behörden akzeptiert. Die Immobilienbewertung eines staatlich anerkannten Gutachters werden deswegen als noch wertvoller als die von öffentlich bestellten Sachverständigen angesehen.
Alle Wege zur Immobilienbewertung auf einen Blick
Welche Immobilienbewertung Sie vornehmen lassen möchten, hängt sowohl von der Immobilie als auch ihren persönlichen Zielen ab. Online-Anbieter (kostenlos) können in Ballungsgebieten eine ungefähre Vorstellung des Preises für Sie ermitteln. Für den Verkauf einer Immobilie wiederum können Sie das Kurzgutachten eines Maklers (etwa 100 €) zurate ziehen. Wollen Sie es noch genauer wissen, so lohnt sich die Einschätzung durch einen freien Gutachter mit einem Langgutachten (500 € bis 800 €). Wenn das Gutachten auch noch gerichtsfest sein soll, dann müssen Sie sich an einen vereidigten Sachverständigen oder einen staatlich anerkannten Gutachter (1.500 € bis 3.000 €) wenden.
nein nein kostenlos
Makler Kurzgutachten ja nein
Freie Gutachter /
Langgutachten ja nein
500 €-
Langgutachten ja ja
1.500 €-
Welche Wertermittlungs­verfahren gibt es?
Um eine Immobilienbewertung durchzuführen, nutzen professionelle Bewerter drei in Deutschland rechtlich normierte Verfahren. Es handelt sich um das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Diese werden als Wertermittlungsverfahren bezeichnet und durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) reguliert. Welches Verfahren das geeignete ist, hängt von der Art der Immobilie und ihrer zukünftigen Nutzung ab. Sehr häufig werden die Verfahren zudem kombiniert.
Achten Sie darauf, dass sowohl eine Wertermittlungsverordnung (WertV) als auch eine Immobilienwert­ermittlungsverordnung (ImmoWertV) existieren. Die ImmoWertV ist hierbei neueren Datums und enthält detailliertere Regelungen.
1 | Vergleichswertverfahren
Bei dem Vergleichswertverfahren (ImmoWertV § 15 und § 16) wird durch den Vergleich der Immobilie mit verfügbaren Kaufpreisen von ähnlichen Grundstücken der Umgebung ein Durchschnittspreis ermittelt. Je mehr Vergleichsobjekte existieren, desto genauer wird die Immobilienbewertung. In ländlichen Regionen mit wenigen Vergleichsobjekten ist dieses Verfahren somit schwieriger durchzuführen. Spezifische Merkmale des Objektes wie die Ausstattung oder das Alter werden ebenfalls beachtet.
Das Vergleichswertverfahren ist die übliche Methode für die Preisermittlung von Eigentumswohnungen. Auch der Wert von Reihenhäusern, Doppelhaushälften und vor allem unbebauten Grundstücken wird oft durch das Vergleichswertverfahren ermittelt.
2 | Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren (ImmoWertV § 17 bis § 20) ist eine kompliziertere Methode, um eine Immobilienbewertung durchzuführen. Das Verfahren bezieht sowohl den Bodenwert und den Gebäudeertragswert mit ein. Der Gebäudeertragswert basiert hierbei maßgeblich auf den zu erwartenden Mieteinnahmen.
Das Ertragswertverfahren kommt deswegen in der Regel bei Mietimmobilien, vor allem Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien wie Bürohäusern zum Einsatz.
3 | Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren (ImmoWertV § 21 bis § 23) werden aus zahlreichen Faktoren der Grundstück- und der Gebäudesachwert ermittelt. Auch die Abnutzung und notwendige Sanierungsmaßnahmen werden miteinbezogen. Da sich das Sachwertverfahren maßgeblich auf die Gebäudesubstanz bezieht und weniger auf den aktuellen Marktpreis, ist es im Falle eines Verkaufs wenig aussagekräftig.
Das Sachwertverfahren ist deswegen das übliche Verfahren, um den Wert von privat genutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern zu berechnen und vor allem die Kosten für einen Neubau abzuschätzen.
Die Wertermittlung im Überblick
Je nach Immobilienart werden die Gutachter verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung verwenden. Zumeist werden die Verfahren allerdings je nach der individuellen Beschaffenheit des Grundstücks miteinander kombiniert, um einen möglichst realistischen Wert zu erhalten. Hier finden Sie noch einmal alle Wertermittlungen im Überblick:
private Ein- und Zwei-
Bild-Copyright: Steve Heap / shutterstock.com
Ertragswert­verfahren: Einfache Berechnung in fünf Schritten
Das Ertragswertverfahren ist neben Vergleichswert- und Sachwertverfahren eine Methode zur Immobilienbewertung. Lesen Sie hier, was das Ertragswertverfahren ist, wann es verwendet wird und wie genau sich der Ertragswert in fünf Schritten berechnen lässt. Was ist das Ertragswertverfahren? Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert bzw. der Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt. Der Verkehrswert bezeichnet den erwarteten Marktpreis eines Grundstücks. Im Ertragswertverfahren werden Bodenwert und Gebäudeertragswert errechnet, um den Verkehrswert zu ermitteln. Inhalte Was ist das Ertragswertverfahren? Wann wird es verwendet? Berechnung Bodenwert Grundstücksreinertrag Gebäudereinertrag Gebäudeertragswert Ertragswert Überblick der Berechnung Vor- und Nachteile Der Bodenwert bezeichnet hierbei den Verkehrswert des unbebauten Grundstückes. Der Gebäudeertragswert…
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienbewertung, mit der sich der Grundstückswert ermitteln lässt. Er wird sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Sachwertverfahren für die Berechnung des Bodenwerts angewandt. Lesen Sie hier, wie der Bodenrichtwert zustande kommt, wo Sie ihn einsehen können und wie Sie eine Bodenrichtwertkarte lesen. Was sagt der Bodenrichtwert aus? Inhalte Was sagt er aus? Wie kommt er zustande? Wichtige Faktoren Häufigkeit der Erhebung Wo finden Sie den BRW? Wie liest man die BRW-Karte? Berechnung des Bodenwerts Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter Grund und Boden an. Es handelt sich um den amtlichen…
Sachwert­verfahren: Anwendung und Berechnung
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Immobilienbewertung. Lesen Sie hier, was das Sachwertverfahren genau ermittelt, wann es zum Einsatz kommt und wie Sie den Sachwert einer Immobilie in drei Schritten schnell berechnen können. Was ist das Sachwertverfahren? Mit der Wertermittlung über das Sachwertverfahren lässt sich bestimmen, wie viel es kosten würde, ein bestehendes Gebäude heute noch einmal zu bauen. Inhalte Was ist das Sachwertverfahren? Wann wird es angewendet? Die Berechnung im Detail Gebäudesachwert Bodenwert Marktanpassung Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens Der zentrale Wert des Sachwertverfahrens sind die Herstellungskosten für den fiktiven Neubau. Von diesen Kosten wird je nach Alter des…
Das Vergleichswertverfahren: Wann und wie kommt es zum Einsatz?
Das Vergleichswertverfahren ist neben dem Ertragswert- und Sachwertverfahren eine Methode zur Immobilienbewertung. Lesen Sie hier, wann das Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt, wie es genau funktioniert und welche Vor- und Nachteile es hat. Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren? Inhalte Wie funktioniert es? Wann kommt es zum Einsatz Verfahren im Detail Vor- und Nachteile Das Verfahren berechnet den sogenannten Vergleichswert. Dieser Wert basiert maßgeblich auf Kaufpreisen, die durch den Verkauf ähnlicher Immobilien und Grundstücke realisiert wurden. Somit ist der Vergleichswert relativ genau am Verkehrswert der Immobilie orientiert und vermittelt Ihnen eine realistische Kaufpreisvorstellung. Der Verkehrswert bezeichnet den erwarteten Marktpreis der Immobilie. Das Verfahren…

References: §132
 § 15
 § 16
 § 17
 § 20
 § 21
 § 23