Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F07-05-2004-4C-55-2004
Timestamp: 2016-10-23 14:23:31+00:00

Document:
4C.55/2004 (07.05.2004)
4C.55/2004 /ech
Arr�t du 7 mai 2004
d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Nicole Wiebach,
demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Daniel Pache.
Contrat de bail; r�siliation, prolongation.
Recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 16 juillet 2003.
Les �poux B.________, de nationalit� suisse, vivent aux Etats-Unis. Respectivement n�s en 1924 et en 1926, ils sont propri�taires d'une maison � X.________ (Vaud) depuis un peu plus de vingt ans. Quelques ann�es avant le proc�s, ils y faisaient des s�jours de un � quelques mois dans un appartement maintenant divis� en deux studios. L'immeuble, de trois �tages, comprend actuellement deux locaux au rez-de-chauss�e, un appartement de deux pi�ces au premier �tage, deux studios, l'un au premier �tage, l'autre dans les combles, ainsi qu'un appartement de quatre pi�ces am�nag� au premier �tage et dans les combles.
Les �poux A.________, parents de deux enfants �g�s aujourd'hui de huit et cinq ans, sont locataires de ce dernier appartement depuis le 1er juillet 1988. Le contrat pr�voit que le bail, d'une dur�e initiale d'un an, se renouvelle ensuite de six mois en six mois, sauf avis de r�siliation donn� quatre mois � l'avance. Le loyer actuel est de 1'500 fr.
Une nouvelle soci�t� s'occupe de la g�rance de l'immeuble depuis le 1er janvier 2001. Le g�rant et les locataires ont eu des diff�rends � propos du remplacement d'une bo�te aux lettres, du r��maillage d'une baignoire et de la r�fection d'une terrasse.
Par formules du 14 f�vrier 2002, la g�rance a r�sili� le bail de l'appartement occup� par la famille A.________ pour le 1er juillet 2002, sans donner de motif. Par lettre du 1er mars 2002, les locataires ont relev� que le cong� n'avait pas �t� motiv� et annonc� � la r�gie leur intention de s'opposer aux travaux de r�novation de la terrasse, en lui impartissant un d�lai au 25 mars 2002 pour r�gler le probl�me de la baignoire. Simultan�ment, ils ont saisi la Commission de conciliation du district de Morges, concluant � l'annulation du cong� et � ce que d�fense soit faite aux bailleurs d'effectuer des travaux sur la terrasse. Apr�s avoir consign� le loyer � partir du mois d'avril 2002, les locataires ont saisi la commission de conciliation d'une seconde requ�te, le 13 avril 2002, qui tendait � la remise en �tat, voire au remplacement imm�diat de la baignoire, au maintien de la consignation des loyers jusqu'� l'ex�cution des travaux et � une r�duction de loyer de 5 % durant ce temps.
La commission a tenu une premi�re audience le 22 avril 2002. Les locataires ont reconnu la n�cessit� des travaux sur la terrasse. Relevant que les bailleurs souhaitaient "r�cup�rer leur objet", l'autorit� a d�clar� la r�siliation valable et accord� aux d�fendeurs une prolongation unique, de deux ans, jusqu'au 1er juillet 2004. A l'issue d'une seconde audience, le 1er juillet 2002, elle a rejet� la requ�te du 13 avril 2002.
Les �poux B.________ ont saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud par demande du 13 mai 2002. Ils ont conclu � la validit� de la r�siliation, � ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accord�e � les �poux A.________ et � ce qu'ordre leur soit donn� de quitter et rendre libre l'appartement pour le 1er juillet 2002. Ils faisaient valoir un besoin propre de l'appartement litigieux au sens de l'art. 272 al. 2 let. d CO.
De leur c�t�, les �poux A.________ ont �galement d�pos� une demande devant le tribunal des baux, en date du 24 mai 2002. Leurs conclusions tendaient � l'annulation de la r�siliation, subsidiairement � une prolongation de bail de quatre ans, et en tout �tat de cause � l'interdiction faite aux bailleurs d'effectuer des travaux de r�novation ou d'entretien importants pendant le d�lai de r�siliation. Le 15 juillet 2002, ils ont d�pos� une seconde demande, � propos de la remise en �tat de la baignoire.
Les causes ont �t� jointes. La seconde demande des locataires a �t� liquid�e par transaction du 15 juillet 2002. Le 6 ao�t 2002, les bailleurs ont �t� dispens�s de compara�tre personnellement. Le 30 ao�t 2002, leur conseil a produit une lettre de leur part au g�rant, du 5 juillet 2002, confirmant leur volont� de s'installer en Suisse d�s septembre 2003 pour des raisons familiales et financi�res. Par jugement du 12 septembre 2002, le tribunal a annul� la r�siliation de bail et rejet� toutes autres ou plus amples conclusions des parties. Les premiers juges ont consid�r� que le cong� contrevenait aux r�gles de la bonne fois pour le motif que la volont� d�clar�e des recourants n'�tait qu'un pr�texte; le v�ritable motif de la r�siliation, soit l'agacement du repr�sentant du bailleur, tenait � la fois des repr�sailles et du mouvement d'humeur.
La Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a r�form� ce jugement par arr�t du 16 juillet 2003. La cour cantonale a admis que les propri�taires, �g�s et invoquant la n�cessit� de r�duire leurs charges, pouvaient faire valoir un besoin urgent. Elle a �cart� la th�se d'un cong� de repr�sailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO, de m�me que celle d'un cong� abusif au sens de l'art. 271 CO. Elle a donc admis la validit� de la r�siliation pour le 1er juillet 2002, tout en accordant une seule et unique prolongation de bail de deux ans, soit jusqu'au 1er juillet 2004.
Les locataires recourent en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils reprennent principalement leurs conclusions en annulation du cong�; subsidiairement, ils sollicitent une prolongation du contrat de quatre ans, autrement dit jusqu'au 1er juillet 2006.
La Chambre des recours se r�f�re � ses consid�rants.
Par ordonnance du 31 mars 2004, le pr�sident de la 1re Cour civile du Tribunal f�d�ral a rejet� une requ�te des intim�s tendant � la prolongation du d�lai de r�ponse. Ces derniers sollicitent la restitution de ce d�lai par courrier du 2 avril 2004.
1.1 Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur sur une contestation civile (ATF 129 III 415 consid. 2.1), le recours est recevable ratione valoris. En effet, selon la jurisprudence, la p�riode � prendre en consid�ration, en cas de contestation portant sur la validit� d'un cong�, est celle pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement si la r�siliation n'est pas valable et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� peut �tre donn�, soit en tout cas jusqu'au terme de la p�riode de protection de trois ans de l'art. 271a let. e CO, ce qui repr�sente des loyers et frais accessoires largement sup�rieurs � 8 000 fr. (ATF 111 II 384 consid. 1, confirm� in ATF 119 II 147 consid. 1). Pour la prolongation de bail, la dur�e maximale qui aurait pu �tre accord�e par la Chambre des recours allait jusqu'au 1er juillet 2006, ce qui donne pour la p�riode entre le prononc� cantonal et cette derni�re date une somme �galement largement sup�rieure � 8 000 fr. (ATF 113 II 406 consid. 1; 109 II 351 consid. 1).
Interjet� pour le reste dans les formes (art. 55 OJ) et d�lai (art. 54 al. 1 OJ) l�gaux, le recours est recevable.
1.2 La r�ponse doit en revanche �tre �cart�e du dossier, d�s lors qu'elle a �t� d�pos�e tardivement et que la requ�te des intim�s tendant � la prolongation du d�lai utile a �t� rejet�e par ordonnance du 31 mars 2004. Il ne saurait �tre question de restituer ce d�lai. Non seulement, l'ordonnance du 31 mars 2004 rappelait que l'impossibilit� d'accorder une prolongation de d�lai �tait d�ment mentionn�e sur la formule de fixation du d�lai de r�ponse, mais elle pr�cisait encore express�ment que le domicile aux Etats-Unis des intim�s ne suffirait pas � justifier une restitution de d�lai au sens de l'art. 35 OJ. Il en va de m�me de leur r�sidence actuelle en Arm�nie. Ce pays demeure en tout cas atteignable par courrier postal et �lectronique, ou par t�l�phone; on peut attendre des intim�s, se sachant parties � une proc�dure civile, qu'ils prennent les mesures n�cessaires afin d'�tre joignables par leur mandataire ou alors qu'ils donnent les instructions utiles � celui-ci pour agir en leur absence. Pour le surplus, on renverra aux indications figurant dans l'ordonnance du 31 mars 2004. On ajoutera que le conseil des intim�s, avocat, ne saurait pr�tendre de bonne foi avoir compris qu'un employ� de la chancellerie du Tribunal f�d�ral ait pu avoir la comp�tence de se prononcer au t�l�phone sur le bien-fond� d'une demande de restitution de d�lai (art. 35 OJ en liaison avec l'art. 95 OJ).
Cela �tant, la tardivet� de la r�ponse n'emporte aucune cons�quence particuli�re sur le fond, le m�moire de r�ponse �tant facultatif (Poudret, COJ II, n� 3.3. ad art. 59 et 61).
1.3 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il ne faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). Dans la mesure o� la partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 128 III 271 consid. 2b/aa; 127 III 543 consid. 2c; 126 III 189 consid. 2a).
Pour le surplus, le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est li� ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ; ATF 128 III 411 consid. 3.2.2), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 129 III 129 consid. 8; 128 III 22 consid. 2e/cc).
Les recourants s'en prennent d'abord � la validit� de la r�siliation du bail. Ils invoquent une violation de l'art. 271 CO, renon�ant � revenir sur l'application faite par la Chambre des recours de l'art. 271a CO.
2.1 Pour retenir que le cong� ne contrevenait pas aux r�gles de la bonne foi, si bien qu'il n'�tait pas annulable au sens de l'art. 271 CO, la cour cantonale a retenu qu'aucun �l�ment de preuve ne permettait d'affirmer que le cong� provenait des mauvaises relations entre la g�rance et les preneurs. Ces derniers ne pouvaient non plus tirer argument de l'absence de motivation sur les formules de r�siliation de bail ou avant l'audience du 13 mai 2002 devant la commission de conciliation, faute de demande de motivation claire de leur part et vu le fait que les parties avaient �t� imm�diatement convoqu�es par l'autorit�. On ne pouvait non plus reprocher aux propri�taires leur absence � l'audience de jugement, pour laquelle ils avaient obtenu une dispense de comparution personnelle de la part du pr�sident, et voir dans cette circonstance un �l�ment permettant de douter de leurs intentions v�ritables. Enfin, la Chambre des recours ne discernait pas en quoi l'appartement litigieux, situ� � un premier �tage, n'aurait pas convenu � des personnes de pr�s de quatre-vingt ans.
2.2 Les locataires contestent en premier lieu que le besoin urgent des bailleurs ou de leurs proches parents soit r�alis�. Ils font valoir que les seuls renseignements dont disposaient les autorit�s cantonales �taient une lettre �manant des intim�s adress�e � leur g�rance le 5 juillet 2002 et un t�moignage contredisant totalement ce document, qu'ils qualifient de mensonger. Selon eux, le besoin invoqu� ne serait ni concret, ni s�rieux, ni actuel, sa r�alit� n'�tant nullement �tablie. Le cong� ne reposerait sur aucun int�r�t digne de protection, son v�ritable motif devant �tre recherch� dans les mauvaises relations entre le g�rant et les locataires.
Les recourants contestent n'avoir pas demand� la motivation du cong�. Ils all�guent que, devant la commission de conciliation, le projet des bailleurs de revenir en Suisse en septembre 2003 n'a pas �t� �voqu�. Ce projet n'aurait �t� formul� pour la premi�re fois que dans la lettre du 5 juillet 2002, autant de circonstances qui seraient de nature � jeter un doute sur les intentions v�ritables des int�ress�s.
Les locataires soutiennent que d�s lors qu'ils ont demand� aux bailleurs la motivation du cong�, ceux-ci devaient prouver la v�racit� de leur r�ponse, ce que les int�ress�s n'auraient pas fait. Il y aurait l� violation de l'art. 8 CC.
A c�t� d'une liste d'exemples o� une r�siliation �manant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi pr�voit, de mani�re g�n�rale, que le cong� donn� par l'une ou l'autre partie est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, la protection accord�e par l'art. 271 al. 1 CO proc�de � la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC), et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette mati�re (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a; 105 consid. 3 p. 108).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence, exercice d'un droit sans m�nagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du cong�; � cet �gard, il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de l'auteur du cong� puisse �tre qualifi�e d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108).
Ainsi, le cong� doit �tre consid�r� comme abusif s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux, et digne de protection (arr�t 4C.65/2003 du 23.09.2003, consid. 4.2). Est abusif le cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). La r�siliation de bail peut �tre annul�e si le motif sur lequel elle repose se r�v�le incompatible avec les r�gles de la bonne foi qui r�gissent le rapport de confiance inh�rent � la relation contractuelle existante (par exemple, le cong� fond� sur un motif raciste) (ATF 120 II 105 consid. 3a; cf. �galement ATF 120 II 31 consid. 4a).
L'auteur du cong� n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Une r�siliation qui demeure non motiv�e malgr� la requ�te du destinataire n'est pas n�cessairement abusive; en effet, s'il avait voulu qu'il en soit ainsi, le l�gislateur aurait pos� une pr�somption dans ce sens. A l'inverse, l'absence de motivation ne saurait rester sans cons�quence, au risque de priver l'art. 271 al. 2 CO de toute port�e. L'obligation de motivation doit �tre prise au s�rieux. En particulier, celui qui donne un motif de cong� doit, en cas de litige, en d�montrer l'exactitude. De m�me, celui qui attend deux mois avant de motiver le cong� court le risque que la r�siliation soit consid�r�e comme abusive. En effet, m�me si le fardeau de la preuve d'une r�siliation contraire � la bonne foi incombe � celui qui s'en pr�vaut - g�n�ralement le locataire -, l'auteur du cong� - g�n�ralement le bailleur - doit contribuer � la manifestation de la v�rit�, en donnant les raisons de cette mesure et en les rendant au moins vraisemblables (arr�t 4C.305/1995 du 15 f�vrier 1996, consid. 4a).
Examin� � l'aune de ces principes, l'arr�t attaqu� r�siste � tout grief. La cour cantonale a non seulement correctement rappel� les r�gles l�gales, mais elle les a aussi appliqu�es de mani�re convaincante. Les d�fendeurs contestent le motif m�me pour lequel le cong� a �t� donn�. Or ce point rel�ve des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b; 113 II 460 consid. 3b). C'est dire que, dans la proc�dure du recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral n'a en principe pas � le revoir (consid. 1.3 ci-dessus), mais uniquement � examiner si les cons�quences juridiques que le Tribunal cantonal a tir�es de ces constatations sont conformes au droit f�d�ral.
Les d�fendeurs invoquent la violation de l'art. 8 CC. Sous couvert de ce grief, ils s'en prennent en r�alit� de mani�re inadmissible � l'appr�ciation des preuves op�r�e en instance cantonale. Comme la Chambre des recours l'a relev�, le fardeau de la preuve de l'existence d'un motif abusif incombe aux locataires; le devoir impos� au bailleur, dans ce cadre, de contribuer � l'�tablissement de la v�rit�, singuli�rement de rendre au moins vraisemblables les raisons qui l'am�nent � r�silier le contrat, n'�quivaut pas � un renversement du fardeau de la preuve; il est pris en compte dans l'appr�ciation des preuves, lorsque le juge se prononce sur le r�sultat de la collaboration de la partie adverse ou qu'il tire les cons�quences d'un refus de collaborer � l'administration de la preuve (cf. Kummer, Commentaire bernois, n. 186, 188, 189 et 203 ad art. 8 CC). Et l'appr�ciation des preuves �chappe au droit f�d�ral (ATF 128 III 22 consid. 2d et les arr�ts cit�s). L'art. 8 CC ne dit pas au juge comment choisir et appr�cier les preuves destin�es � �tablir l'�tat de fait. La disposition n'exclut ni l'appr�ciation anticip�e des preuves ni la preuve par indices. Elle admet une administration limit�e des preuves si celle-ci emporte la conviction du juge au point qu'il tient pour exacte une all�gation, l'all�gation contraire pour r�fut�e (ATF 122 III 219 consid. 3c; 118 II 365 consid. 1; 114 II 289 consid. 2). En l'esp�ce, la cour cantonale a consid�r� qu'aucun �l�ment de preuve ne permettait d'affirmer que le cong� provenait des mauvaises relations entre la g�rance et les preneurs, et que les consid�rations qui avaient amen� les premiers juges � admettre que les bailleurs faisaient valoir des pr�textes pour reprendre possession de leur appartement �taient inad�quates. Les locataires auraient d� former un recours de droit public pour arbitraire dans l'appr�ciation des preuves s'ils entendaient contester ces conclusions.
Les locataires invoquent ensuite la violation de l'art. 272 CO. A leurs yeux, ils avaient droit � une prolongation maximale, ou au moins � une prolongation renouvelable.
3.1 La cour cantonale a examin� d'office la question de la prolongation du bail, sur laquelle le tribunal des baux n'avait pas eu � entrer en mati�re, puisqu'il avait annul� la r�siliation. La Chambre des recours, consid�rant que les conditions pos�es par le droit cantonal pour proc�der � une instruction compl�mentaire n'�taient pas r�alis�es, s'est fond�e sur l'�tat de fait �tabli en premi�re instance pour statuer. Avec la commission de conciliation, elle a retenu que les locataires �taient parents de deux enfants de huit et cinq ans, dont le d�placement en d�but de scolarit� pouvait �tre source de difficult�s. A cela s'ajoutait le caract�re tendu, de notori�t� publique, du march� du logement dans le canton de Vaud. S'agissant des �l�ments jouant en faveur des bailleurs dans la pes�e des int�r�ts, elle a admis que ceux-ci, �g�s de pr�s de quatre-vingts ans, se trouvaient dans une p�riode de leur vie au cours de laquelle les projets devaient se concr�tiser rapidement, et qu'ils �taient dans une situation financi�re pr�caire. Enfin, les locataires paraissaient n'avoir entrepris aucune d�marche avant l'audience de jugement devant le tribunal des baux afin de se reloger. En d�finitive, la Chambre des recours a accord� une seule et unique prolongation de bail pour deux ans, soit jusqu'au 1er juillet 2004.
3.2 A l'appui de leur recours, les demandeurs soutiennent tout d'abord que la Chambre des recours aurait d� renvoyer le dossier � l'autorit� de premi�re instance ou au moins proc�der elle-m�me � une instruction compl�mentaire. L'�tat de fait, lacunaire, ne tiendrait pas compte de leur attachement � X.________, des nombreuses recherches qu'ils ont effectu�es, de leurs importants investissements en mat�riel et en travail dans l'appartement depuis quatorze ans, du r�seau de mamans de jour dont ils disposent dans la r�gion: les locataires sont d'avis que les bailleurs auraient pu et d� choisir de s'installer dans l'un des autres appartements am�nag�s dans leur immeuble de X.________, plut�t que dans un quatre pi�ces sur trois �tages malcommode pour des personnes �g�es, logement qui aurait d'ailleurs �t� finalement mis en vente et propos� aux recourants. Les int�r�ts des bailleurs ne pourraient �tre mis en balance avec ceux d'une famille comprenant deux enfants, dont les salaires cumul�s ne permettraient pas de faire face aux loyers surfaits actuellement propos�s sur le march�.
3.3 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de dur�e d�termin�e ou ind�termin�e lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur ne le justifient. L'art. 272 al. 2 CO �num�re ensuite une s�rie de crit�res � prendre en consid�ration, comme la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin du bailleur des locaux et l'urgence de ce besoin (let. d), ou encore la situation sur le march� local du logement (let. e).
La pes�e des int�r�ts prescrite par l'art. 272 al. 1 et 2 CO pour d�cider d'octroyer ou non une prolongation de bail sert �galement pour d�terminer la dur�e de celui-ci.
Comme le montre l'emploi de l'adverbe "notamment", les �l�ments d'appr�ciation �nonc�s � l'art. 272 al. 2 CO, sous let. a � e, ne rev�tent pas un caract�re exclusif et le juge peut tenir compte d'autres int�r�ts pertinents (Higi, Commentaire zurichois, n. 120 ad art. 272 CO; Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 210; Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �d., n� 2511). Il gardera � l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, � tout le moins, tend � adoucir les cons�quences p�nibles r�sultant d'une extinction du contrat selon les r�gles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b).
L'art. 272b al. 1 CO pr�voit que la dur�e de la prolongation est de quatre ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent �tre accord�es.
Lorsqu'il est appel� � se prononcer sur une prolongation de bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appr�ciation pour en d�terminer la dur�e, dans les limites fix�es par la loi; il ne transgresse pas le droit f�d�ral en exer�ant le pouvoir d'appr�ciation que le code des obligations lui accorde; le droit f�d�ral n'est viol� que s'il sort des limites fix�es, s'il se laisse guider par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable ou s'il tire des d�ductions � ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appr�ciation (ATF 125 III 226 consid. 4b).
3.4 Au vu de ce qui pr�c�de, on constate que la dur�e de la prolongation s'inscrit dans le cadre l�gal. Les crit�res que la cour cantonale a pris en consid�ration sont conformes au droit f�d�ral. Si les recourants entendaient critiquer les motifs qui ont conduit la cour, en application du droit de proc�dure cantonal, � refuser de proc�der en deuxi�me instance � une instruction compl�mentaire ou de renvoyer le dossier au tribunal des baux, il leur appartenait, l� encore, de d�poser un recours de droit public pour application arbitraire du droit cantonal. Au surplus, les recourants n'invoquent pas une �ventuelle violation de l'art. 274d al. 3 CO. Avec raison: la jurisprudence constante admet qu'il est permis aux cantons de restreindre la port�e de l'instruction d'office dans la proc�dure de recours cantonale (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2; sur la port�e de l'art. 11 de la loi vaudoise du 13 d�cembre 1981 sur le Tribunal des baux, cf. arr�t 4P.227/1999 du 6 d�cembre 1999, consid. 2a/bb). Au demeurant, les �l�ments que les locataires auraient voulu voir prendre en consid�ration qui n'ont pas �t� �voqu�s par la cour cantonale, suppos�s �tablis, ne sont pas d�terminants: ainsi, par exemple, les investissements consentis par les locataires devraient �tre amortis vu la longueur du bail (quatorze ans); quant aux revenus all�gu�s des preneurs, ils n'apparaissent pas � ce point modestes qu'ils doivent conduire une prolongation sup�rieure; de toute fa�on, la prolongation n'a pas pour but de donner aux int�ress�s l'occasion de profiter le plus longtemps possible d'un appartement � loyer avantageux, mais de leur donner plus de temps qu'ils n'en auraient selon les d�lais ordinaires pour chercher de nouveaux locaux (ATF 116 II 446 consid. 3b), �tant soulign� que la cour cantonale a aussi admis la pr�carit� de la situation financi�re des bailleurs. Il ne s'agit pas de savoir si le Tribunal f�d�ral, � supposer qu'il ait eu � statuer en lieu et place de l'autorit� f�d�rale, aurait fix� une dur�e plus longue ou plus courte. Une violation du droit f�d�ral supposerait que la cour cantonale ait fait, au d�triment des recourants, une erreur de raisonnement ou qu'elle soit parvenue � des r�sultats injustifiables. Tel n'est pas le cas. Le recours doit �tre rejet�.
Vu l'issue de la cause, les recourants supporteront solidairement les frais de justice (art. 156 al. 1 et 7 OJ). Les intim�s ont d�pos� leur m�moire de r�ponse hors d�lai (consid. 1.2 ci-dessus), si bien qu'ils n'ont pas droit � une indemnit� de d�pens.
La requ�te de restitution du d�lai de r�ponse est rejet�e.
Un �molument judiciaire de 2 000 fr. est mis � la charge des recourants, solidairement entre eux.

References: ATF 
 art. 59
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 8
 art. 272