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Timestamp: 2017-11-24 09:27:33+00:00

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Portfoliostrategien offener Immobilienpublikumsfonds | Masterarbeit, Hausarbeit, Bachelorarbeit veröffentlichen
1 STRUKTUR OFFENER IMMOBILIENFONDS
1.1 Offene Immobilienpublikumsfonds
1.2.1 Die Kapitalanlagegesellschaft
1.2.2 Das Sondervermögen
1.2.3 Die Depotbank
1.2.4 Der Sachverständigenausschuss
1.2.5 Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
1.2.6 Das Kreditwesengesetz
1.2.7 Das Investmentgesetz
1.3 Steuerrechtliche Grundlagen
1.3.1 Steuerliche Behandlung des Sondervermögens
1.3.2 Steuerliche Behandlung des Investors
2.2 Anbieter offener Immobilienpublikumsfonds
2.2.1 Fondsvolumen
2.2.2 Performance offener Immobilienpublikumsfonds
2.3 Vergleich zu anderen Anlageprodukten
2.4 Portfoliostruktur
2.4.1 Geografische Verteilung der Liegenschaften
2.4.2 Altersbestand
2.4.3 Mietlaufzeiten
2.5 Nutzungsspezifische Anlagekriterien offener Immobilienfonds
2.5.1 Büromarkt
2.5.2 Einzelhandel
2.5.3 Spezialimmobilien
2.5.5 Europäische Bewertungsstandards
2.5.6 Transparenz Ausländischer Märkte
2.6 Integration der Projektentwicklung in die Gesamtstrategie von offenen Immobilienfonds
3.1 Risiko- und Portfoliomanagement
3.2 Portfoliotheorien
3.2.1 Portfoliorendite
3.2.2 Portfoliorisiko
3.2.3 Zusammenhang von Kursverläufen
3.2.4 Beta-Faktor
3.2.5 Diversifikationseffekte
3.2.6 Effiziente und optimale Portfolios
3.2.6.1 Systematische und unsystematische Risiken
3.2.6.2 Effizienzlinie
3.2.6.3 Optimale Portfolios
3.3 Anwendbarkeit der modell-theoretischen Ansätze auf den Immobilienmarkt
3.4 Portfoliomanagement für offene Immobilienfonds
3.4.1 Einordnung des Portfoliomanagements in die Funktionsbereiche des Real Estate Investment Managements
3.4.1.1 Investoren Ebene
3.4.1.2 Portfolio-Ebene
3.4.1.3 Objekt- Ebene
3.4.2 Quantitatives Portfoliomanagement
3.4.3 Buttom up
3.4.3.1 Naive Diversifikation
3.4.3.2 Best-Deal
3.4.4 Top Down
3.4.4.1 Indexing
3.4.4.2 Aktive versus passive Planungsmethoden
3.4.5 Qualitatives Immobilien-Portfoliomanagement
3.4.5.1 Bildung von strategischen Geschäftsfeldern
3.4.5.2 Marktattraktivitäts-/ Wettebewerbsvorteil-Portfolio
3.4.5.3 Normstrategien/ Objektstrategien
3.5 Performancemessung
3.5.1 Sharpe-Ratio
3.5.2 Treynor-Ratio
4 ANALYSE OFFENER IMMOBILIENPUBLIKUMSFONDS
4.1 Abgrenzung der Analyse
4.2 Untersuchung zur Abhängigkeit von Diversifikation und Rendite- Risiko-Profil
4.2.1 Geographische Diversifikation
4.2.2 Berechnungsbeispiel
4.2.3 Diversifikation nach Nutzungsarten
4.2.4 Diversifikation nach Objektgrößenstruktur
4.2.5 Diversifikation nach Alterstruktur
Deutsche offene Immobilienpublikumsfonds sorgten in den vergangenen zwei Jah- ren für eine Vielzahl von Schlagzeilen. Die einst so sichere Anlage machte seit der ersten Fondsschließung Ende des Jahres 2005 eine rasante Entwicklung durch. Über 10 Milliarden Euro sind zwischenzeitlich aus dieser Asset-Klasse abgeflossen und bringen eine Modernisierungs- und Umbruchsstimmung. Große Portfoliotransak- tionen, Professionalisierung des Managements, stärkere Diversifikation durch Inter- nationalisierung der Immobilienbestände und eine Steigerung der Transparenz durch erweiterte Veröffentlichungspflichten der Fonds stellen den Beginn einer neu- en Epoche dar.
Zielsetzung dieser Arbeit soll sein, eine kritische Diskussion über die Portfoliostra- tegien und Diversifikationspotentiale offener Immobilienpublikumsfonds anhand der jeweiligen Halbjahres-, Jahres-, und Rechenschaftsberichte sowie öffentlich zugäng- licher Daten zu führen.
Im Gang der Untersuchung wird zunächst auf die Grundstruktur eines offenen Im- mobilienpublikumsfonds sowie dessen rechtliche und steuerrechtliche Rahmenbe- dingungen eingegangen.
Darauffolgend verdeutlicht ein Marktüberblick, gestützt durch zahlreiche Kennzahlen und Graphiken, die Anlageprodukte und Eigenschaften dieser Asset-Klasse.
Die theoretischen Grundlagen der Markowitz Portfolio Selektionstheorie sowie quali- tative und quantitative Portfoliomanagementmethoden und weitere relevante Spit- zenkennzahlen sollen im Kontext mit der Datenerfassung und Auswertung der offe- nen Immobilienpublikumsfonds angewandt und in einer Zusammenfassung beurteilt werden.
In the past two years, German open real estate funds cause a multiplicity of head- lines. This asset-class was low in risk since the first fund was closed down at the end of 2005. The funds went through a rapid development since that day. Over 10 billion euro has been taken out by the shareholders. This started a modernization process with large portfolio transactions and specialization of the management. Stronger diversification of the global market will result in an increasing transpar- ency. By extending the publication obligations, the funds are the beginning of a new epoch.
The aim of this thesis is to have a critical discussion about the portfolio strategies and diversification potential of open real estate funds. The public news and reports of the funds will be the foundation for this analysis.
The investigations start with the essential structure of an open real estate fund. It also includes the basic blurbs of legal and tax laws.
The following part shows a market overview, supported by business ratios and graphics, to explain the characteristics of this asset-class.
The theoretical part is based on the Markowitz portfolio selection theory and the qualitative and quantitative portfolio management methods. The evaluated data from the open real estate funds will be used in context with the theoretical basics and as- sess in a summery.
Abbildung 1: Struktur offener Immobilienfonds
Abbildung 2: Herkunft und steuerliche Performance
Abbildung 3: Entwicklung von Immobilien-Publikumsfonds im Jahresvergleich von 1980-2006
Abbildung 4: Fondvolumen offener Immobilienpublikumsfonds
Abbildung 5: Durchschnittliche jährliche Wertentwicklung offener
Immobilienfonds von 1976 bis 2006
Abbildung 6: Wertenwicklung und Volatilität im 5 Jahresvergleich nach BVI-Methode
Abbildung 7: Aufteilung des Publikumsfondsvermögen
Abbildung 8: Performance und Volatilität ausgewählter Fondsgruppen im 10-Jahres-Zeitraum
Abbildung 9: Geografische Verteilung der Liegenschaften in offenen
Abbildung 10: Wirtschaftliche Altersstruktur der Liegenschaften in offenen Immobilienfonds- junger Immobilienbestand
Abbildung 11: (Rest-) Laufzeiten der Mietverträge bei offenen Immobilienfonds
Abbildung 12: Nutzungsarten der Liegenschaften in offenen Immobilienfonds
Abbildung 13: Mittelfristige Performance deutscher Bürostandorte Total Return
Abbildung 14: Mietentwicklung hängt eng am BIP
Abbildung 15: Total Return im Bürosektor (bewertungsbasiert), 2004- 2006
Abbildung 16: Total Return im Handelssektor, 2004-2006
Abbildung 17: Entwicklung der Shopping-Center (>10.000m² Mietfläche) in Deutschland
Abbildung 18: Wertermittlungsvorschriften ausgewählter Länder
Abbildung 19: Konvergierende Performanceentwicklung in europäischen Immobilienmärkten (in %)
Abbildung 20: Immobilien-Transparenz-Index 2006
Abbildung 21: Entwicklung des quantitativen Portfolio-Managements
Abbildung 22: Graphische Darstellung in einem Ertrags-Risiko-(μ-σ-) Diagramm
Abbildung 23: Korrelation von Europäischen Immobilienmärkten
Abbildung 24: Korrelation von globalen Immobilienmärkten
Abbildung 25: Entscheidungswürfel möglicher Diversifikationskombinationen aus Standort, Nutzungsart und Objekteigenschaften
Abbildung 26: Unsystematische und systematische Risiken bei Immobilieninvestitionen
Abbildung 27: Effizienzlinie (Efficient Frontier)
Abbildung 28: Graphische Bestimmung des optimalen Portfolios
Abbildung 29: Funktionsbereiche des Real Estate Investment Managements
Abbildung 30: Kriterien der Risikostreuung in Immobilienportfolios
Abbildung 31: Portfolio-Approaches
Abbildung 32: Entwicklung des hierarchischen Portfolio-Modell für institutionell Immobilieninvestoren
Abbildung 33: Normstrategieempfehlung mit Beispielen in der Neun- Felder-Matrix
Abbildung 34: Komponenten des Total Return
Abbildung 35: Zunehmende Internationalisierung der offenen Immobilienfondbestände (nach Fläche)
Abbildung 36: Geographische Diversifikation
Abbildung 37: Total Return Büroimmobilien
Abbildung 38: Minimale Risikokombination im 2-Länderfall
Abbildung 39: Effizienzlinie Frankreich-Schweden
Abbildung 40: Kombination ohne Diversifizierung
Abbildung 41: Kombination mit Diversifizierung
Abbildung 42: Diversifikation nach Nutzungsarten
Abbildung 43: Diversifikation nach Verkehrswerten
Abbildung 44: Diversifikation nach Altersstruktur
Tabelle 1: Pflichten der Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften gegenüber der BaFin
Tabelle 2: Neue Kriterien für offene Immobilienfonds
Tabelle 3: Besteuerung von Investmentfondserträgen
Tabelle 4: Steuerpflicht der Einnahmearten (Deutsche Immobilien)
Tabelle 5: BVI-Publikumsfonds, Luxemburger und sonstige ausländische Fonds deutscher Provenienz
Tabelle 6: Portfoliotransaktionen offener Immobilienfonds
Tabelle 7: Performance offener Immobilienpublikumsfonds
Tabelle 8: Anlageformen offener Immobilienfonds
Tabelle 9: Gründe und Risiken für das Engagement in der Projektentwicklung
Tabelle 10: Risiken im Immobilienwesen
Tabelle 11: Besonderheiten von Immobilienanlagen
Tabelle 12: Bestimmung der Portfolioposition einer Immobilie
Tabelle 13: Korrealationskoeffizienten ausgewählter europäischer Städte
Tabelle 14: Korrelationsmatrix und Signifikanz
Tabelle 15: Renditeerwartung und Standardabweichung ausgewählter Länder im Bürosektor
Formel 1: Portfoliorendite
Formel 2: Varianz
Formel 3: Standardabweichung
Formel 4: Kovarianz
Formel 5: Korrelationskoeffizient
Formel 6: Beta- Faktor
Formel 7: Berechnung des Total Return
Formel 8: Sharpe-Ratio
Formel 9: Treynor-Ratio
1 STRUKT UR OFFENE R IMMOBILIENFONDS
Grundstücks- und Immobilieninvestitionen erfordern in der Regel einen hohen Kapi- taleinsatz. Der direkte Besitz weist bei einer geringen Anzahl an Objekten und un- terschiedlichen Nutzungen eine mangelnde Risikodiversifikation auf. Offene Immobi- lienfonds ermöglichen Anlegern als indirekte Immobilieninvestition bereits mit geringem Kapitaleinsatz die Beteiligung an einem großen Immobilienportfolio.1 Sie werden von Fondsgesellschaften auferlegt und verwalten die Einlagen als Sonder- vermögen. Das Sondervermögen ist verbrieft, insolvenzfest von der Fondgesell- schaft getrennt und wird von einer unabhängigen Depotbank überwacht. Diese ist für die Ausgabe und Rücknahme der Anteile sowie Kontoführung und Verwaltung zuständig. Der einzelne Anleger erhält für seinen Kapitaleinsatz seinen Anteil am Sondervermögen in Form eines Fonds-Zertifikates.2
Die Anlegergruppe der offenen Immobilienfonds ist eher konservativ und risikoavers. Steuerliche Motive, kontinuierliche Wertentwicklung, geringe Volatilität, keine Haf- tung über die Einlage hinaus, weitgehender Inflationsschutz und Realisierung per- sönlicher Sparziele sind neben der im Prinzip börsentäglichen Verfügbarkeit des Kapitals durch die vorgeschriebene Mindestliquidität ein hohes Maß an Sicherheit.3
Die Bezeichnung „offen“ (open-end) basiert auf die prinzipielle unbegrenzte Ausga- be und Rücknahme von Anteilsscheinen. Eine begrenzte Laufzeit des Fonds ist nicht vorgegeben; die Anzahl der Gesellschafter und die Höhe des gesamten Fondsver- mögens können stark fluktuieren.4
Abbildung 1: Struktur offener Immobilienfonds 5
1.2 Rechtliche Rahm enbedingungen
Offene Immobilienfonds werden von dem Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleis- tungen (BaFin) durch das Kreditwesengesetz (KWG) und das Investmentgesetz (InvG) überwacht. Die Fondgesellschaft muss die Rechtsform einer Kapitalgesell- schaft als AG oder GmbH aufweisen. Des Weiteren unterliegen Kapitalanlagegesell- schaften der Verpflichtung, Daten für die Bundesbankstatistik bzw. Außenwirt- schaftsstatistiken weiterzuleiten.
Die Anleger haben keine Einflussmöglichkeiten auf die Geschäftsbesorgung, sind aber durch die starke behördliche Beaufsichtigung über die Bundesanstalt für Fi- nanzdienstleistungen ausreichend abgesichert.6
Eine Kapitalanlagegesellschaft gilt nach § 5 InvG als Kreditinstitut und unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Neben den rechtlichen Rahmenbedingungen aus dem InvG und dem Kreditwesengesetz müs- sen Kapitalanlagegesellschaften, je nach Rechtsform, als AG dem Aktiengesetz (AktG) bzw. als GmbH dem GmbH-Gesetz (GmbHG) Folge leisten.7 Die Geschäftstä- tigkeit erfolgt nach dem Grundsatz der Risikomischung.8
Eine Kapitalanlagegesellschaft bezieht das Geld von den Investoren und legt dieses nach Maßgabe des Investitionsgesetzes an. Dabei kann sie über mehrere Sonder- vermögen verwalten.
1.2.2 Das Son dervermögen
Der Wert des Sondervermögens ergibt sich nicht aus Angebot und Nachfrage, son- dern aus der Summe der ermittelten Verkehrswerte und Kurswerte der sonstigen An- lagen. Die Investoren erhalten für die Beteiligung an dem Sondervermögen Fonds- zertifikate.9
1.2.3 Die Dep otbank
Die Depotbank überwacht und verwaltet das Sondervermögen.10 Die Einzahlungen der Investoren sowie die Ausgabe und Rücknahme von Anteilsscheinen erfolgt über dieses Kreditinstitut. Die Berechnung der Anteilswerte geschieht in regelmäßigen Abständen ebenfalls über die Depotbank.11 Grundstücksveräußerungen und Grund- stücksbelastungen der Kapitalanlagegesellschaften sind nur wirksam wenn diese von der Depotbank genehmigt werden.12
Ein Sachverständigenausschuss wird von der Kapitalanlagegesellschaft ernannt.13 Dieser muss aus mindestens drei Immobilienexperten14 bestehen. Er „ist auf einen Zeitraum von fünf Jahren begrenzt, verlängert sich aber jeweils um ein Jahr, wenn die Einahmen aus der Mitgliedschaft im Sachverständigenausschuss und anderen Tätigkeiten für die Kapitalanlagegesellschaft im Mittel der ersten vier Jahre seiner Mitgliedschaft 30 Prozent seiner Gesamteinnahmen nicht überschreiten“.15 Der Sachverständigenausschuss ist verpflichtet, mindestens einmal jährlich die Ver- kehrswerte der Bestandsobjekte des offenen Immobilienfonds zu ermitteln. Eine tat- sächliche Ermittlung erfolgt in der Regel halbjährig. Darüber hinaus ist die Ver- kehrswertermittlung vor der Veräußerung von Bestandsobjekten sowie vor dem Erwerb neuer Objekte durchzuführen. Hiermit soll eine nicht zulässige wesentliche negative Abweichung des Verkehrswertes von den Kaufs- bzw. Verkaufsbeträgen überwacht werden.16
Für die Bewertung von Immobilien gibt es keine zwingende gesetzliche Vorschrift. Als anerkannter Stand der Wertermittlungstechnik wird die Wertermittlungsverord- nung (WertV) angewendet. Grundsätzlich ist diese auch bei der Investition ausländi- scher Liegenschaften anzuwenden.17
1.2.5 Die Bun desanst alt für Fina nzdienstleistungsauf sicht
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist eine selbständige Bundesanstalt des öffentlichen Rechts und „vereinigt seit ihrer Gründung im Mai 2002 die Aufsicht über Banken und Finanzdienstleister, Versicherer und den Wert- papierhandel.“18
Sie handelt im öffentlichen Interesse mit der Zielsetzung, ein funktionsfähiges, in- tegres und stabiles Finanzsystem zu gewährleisten.19
Für die Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften ergeben sich gegenüber der BaFin umfangreiche Pflichten:
Tabelle 1: Pflichten der Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften gegenüber der BaFin 20
1.2.6 Das Kreditw esengesetz
Die Regelungen des KWG beziehen sich auf Kreditinstitute und Finanzdienst- leistungsinstitute um die Funktionalität der Kreditwirtschaft zu erhalten.
Offene Immobilienfonds dürfen nur in Form einer Kapitalanlagegesellschaft verwal- tet werden und sind nach § 7 Abs. 2 InvG Kreditinstitute, die somit auch dem Kre- ditwesengesetz (KWG) unterliegen.
Die Überwachung des Kreditwesengesetzes erfolgt über die BaFin.21
Das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG), das Investmentmodernisie- rungsgesetz und das Auslandinvestment-Gesetz (AusIInvestmG) wurden durch das am 1. Januar 2007 in Kraft getretene deutsche Investitionsgesetz (InvG) sowie das Investmentsteuergesetz (InvStG) modernisiert und abgelöst. Hierbei wurde insbe- sondere auf eine Vereinheitlichung der Europäischen Richtlinien (OGAW-Richtlinie) geachtet um die Auferlegung eines Fonds in Deutschland attraktiver zu gestalten.
Das deutsche InvG soll außerdem die BaFin stärken, um damit einen schnelleren Handlungs- und Eingriffsspielraum ermöglichen und einen transparenteren und si- cheren Markt gewährleisten.22
Mitte Januar 2007 wurde ein neues Investmentgesetz vorgestellt, welches voraus- sichtlich im Herbst dieses Jahres verabschiedet werden soll. Hiernach soll eine Auf- teilung der ohnehin schon relativ kleinen Asset-Klasse in zwei Kategorien vorge- nommen werden - der sicherheitsorientierte und der renditeorientierte offene Immobilienfond. Einer aktuellen Umfrage zufolge werden demnach ca. 2/3 aller Ge- sellschaften nur noch renditeorientierte Fonds auflegen.23 Diese Einteilung wider- spricht den in Kapitel 1.1 aufgezeigten Sicherheitsmerkmalen des offenen Immobi- lienfonds erheblich. Für risikoreichere Anlagen sind bereits andere Finanzierungsvehikel vorhanden, der geschlossene Immobilienfond und die Real Estate Investment Trusts (Reits). Das könnte zur Folge haben, dass zukünftig ein of- fener Immobilienfond als kurzfristige Anlage missbraucht wird. Als weiterer großer Kritikpunkt steht der geplante Entwurf, dass Kapitalanlagegesellschaften die Ver- kehrswerte ihrer Liegenschaften über Immobiliengesellschaften gehaltene Immobi- lien selbst ermitteln. Diese indirekt gehaltenen Immobilien sollen bis zu 60 Prozent bei risikoorientierten Immobilienfonds zulässig sein und können darüber hinaus ei- nen hohen Anteil des Vermögens in liquiden Mitteln halten.24
Tabelle 2 : Neue Kriterien für offene Immobilienfonds 25
1 Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, 2005, S.92
2 Vgl. Schmoll, Immobilienwirtschaft, 2005, S.693
3 Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S.93
4 Vgl. Francke/Rehkugler Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, 2005,S.9f. ; § 2 ABs.6, § 1 Satz 2, § 33 Abs.1 und §75 InvG
5 Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Schmoll, Immobilienwirtschaft, 2005, S.693
6 Vgl. Schulte, Immobilienökonomie Band 1,2005, S.702
7 Usinger/Minuth, Immobilien- Recht und Steuern, 2004, S.1181
8 Vgl. hierzu § 2 Abs.6, §1 Satz 2, § 33 Abs.1 und § 75 InvG; für die 15%-Wert Grenze ei- nes einzelnen Grundstücken gilt § 73 Abs. 1 InvG)
9 Vgl. Schmoll, Immobilienwirtschaft, 2005, S. 694
10 Detaillierte Pflichten werden von der BaFin im § 20-29 InvG vorgesehen
11 Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, 2005, S. 99
12 Vgl. Usinger/Minuth, Immobilien- Recht und Steuern, 2004, S. 1182 in Bezug auf § 24 Abs.3 und § 26 Abs.1 Nr. 3 InvG
13 Vgl. hierzu § 77 InvG
14 Vgl. hierzu § 77 Abs.2 (Eigenschaften eines Immobilienexperte)
15 Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, 2005, S.99f.
16 Vgl. Kleiber/Simon/Weyers Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2002, S.454
17 Vgl. Kippes/Sailer Immobilienmanagement, 2005, S.103
18 www.bafin.de
19 Vgl. www.bafin.de
20 Vgl. Verordnungen der BAfin sowie dem Investmentgesetz in Schulte/Bone-Winkel/ Thomas Immobilieninvestitionen, 2005, S.91f.
21 Vgl. Deutscher Bundestag, Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses, 2003, S.5
22 Vgl. Bundesfinanzministerium Aktuelle Gesetze/Gesetzentwürfe
23 Vgl. Reichel in Handelsblatt 14.3.2007, S.35
24 Vgl. Reichel in Handelsblatt vom 14.7.2007, S.35
25 Reichel in Handelsblatt vom 14.7.2007, S.35; Ohne Absicherung des maximalen Fremd- währungsrisikos; Interpretation des Handelsblatt auf Grundlage der Quellen BaFin und Börsen-Zeitung
Dipl.-Wirtsch.Ing. (FH),M.Sc.(Uni) Thomas Oebbeke
V119416
9783640226276
9783640227631
Portfoliostrategien Immobilienpublikumsfonds Immobilienfonds open end funds offene Immobilienfonds Publikumsfonds
Dipl.-Wirtsch.Ing. (FH),M.Sc.(Uni) Thomas Oebbeke, 2007, Portfoliostrategien offener Immobilienpublikumsfonds, München, GRIN Verlag, http://www.grin.com/de/e-book/119416/portfoliostrategien-offener-immobilienpublikumsfonds
Offene Immobilienfonds und die Problematik der permanenten Liquidit...
Vorstellung und kritische Würdigung der jüngsten Gesetzesinitiative...
Der AnsFuG-Diskussionsentwu...
Offene und geschlossene Immobilienfonds und ihre internationalen Pe...

References: § 5
 § 7
 § 2
 § 1
 § 33
 §75
 § 2
 §1
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 § 73
 § 20
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