Source: https://adoc.tips/univerzita-karlova-v-praze0061904b3d82a4014dfe13e2a1fcca0b17731.html
Timestamp: 2020-07-06 10:54:25+00:00

Document:
1 UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE PRÁVNICKÁ FAKULTA Katedra občanského práva SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK JAKO...
Author: Jaroslava Burešová
0 downloads 56 Views 548KB Size
Prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně. Všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu.
V Praze dne 15. března 2014
Poděkování Tímto bych rád poděkoval doc. JUDr. Josefu Salačovi, Ph.D. za odborné vedení mé práce a mým blízkým za jejich podporu.
Obsah Úvod .............................................................................................................................1 1. Právní úprava společenství vlastníků jednotek ......................................................3 1.1 Úprava v zákoně o vlastnictví bytů ......................................................................3 1.2 Úprava v novém občanském zákoníku .................................................................6 2. Právní postavení společenství vlastníků jednotek ..................................................8 2.1 Právní charakteristika společenství vlastníků jednotek, jeho způsobilost ..............9 2.2 Právní jednání společenství vlastníků.................................................................10 2.3 Nabývání vlastnictví společenstvím ...................................................................12 2.4 Odpovědnost společenství vlastníků jednotek ....................................................12 2.5 Úprava dle nového občanského zákoníku...........................................................13 2.5.1 Správa domu a pozemku .............................................................................13 2.5.2 Právní jednání společenství vlastníků při správě domu a pozemku ..............15 3. Vznik společenství vlastníků jednotek..................................................................16 3.1 Zákonné předpoklady pro vznik SVJ .................................................................17 3.2 Vznik SVJ dle ustanovení § 9 odst. 3 BytZ ........................................................18 3.3 Vznik SVJ dle ustanovení § 9 odst. 4 .................................................................19 3.4 Založení a vznik společenství vlastníků jednotek dle NOZ.................................20 4. Orgány společenství vlastníků jednotek ...............................................................22 4.1 Shromáždění vlastníků jednotek.........................................................................23 4.1.1 Svolání shromáždění vlastníků jednotek......................................................24 4.1.2 Rozhodování na shromáždění vlastníků jednotek ........................................26 4.1.3 Usnášeníschopnost, náhradní shromáždění a hlasování per rollam s přihlédnutím k judikatuře ..................................................................................28 4.2 Výbor a pověřený vlastník .................................................................................32 4.2.1 Členství ve výboru ......................................................................................33 4.3. Fakultativní orgány...........................................................................................36 4.4. Orgány společenství vlastníků podle NOZ ........................................................37 4.4.1 Shromáždění vlastníků jednotek..................................................................38 4.4.2 Statutární orgán...........................................................................................39 5. Stanovy společenství vlastníků jednotek...............................................................41 5.1 Vzorové stanovy................................................................................................42 5.2 Stanovy společenství vlastníků a NOZ...............................................................44 6. Zánik společenství vlastníků jednotek..................................................................47 6.1 Zrušení a zánik společenství vlastníků dle NOZ.................................................49 Závěr..........................................................................................................................51 Seznam zkratek .........................................................................................................53 Seznam použité literatury .........................................................................................54 Resumé.......................................................................................................................57 Summary ...................................................................................................................59 Klíčová slova / keywords ...........................................................................................61
Úvod Společenská nutnost zásadní změny přístupu k oblasti bydlení po r. 1989 vyústila v r. 1994 přijetím zákona o vlastnictví bytů jakožto klíčové právní normy řešící práva a povinnosti týkající se této oblasti. Vlastnictví bytů je i přesto, o jak důležité a trvalé téma se jedná, stále se vyvíjející a rozmanitou součástí života společnosti. Proto i zákon o vlastnictví bytů prošel od svého schválení značným vývojem, který si vyžádaly jednak obtížnost efektivní právní úpravy této oblasti a jednak úskalí této problematiky z pohledu teoreticko-právního.
Vývoj zákona o vlastnictví bytů dospěl mimo jiné k zakotvení specifické právnické osoby – společenství vlastníků jednotek, jejímž účelem je správa společných částí domu. Pro zajištění bezproblémové existence a chodu domů, které jsou rozděleny na jednotky, je totiž důležitá vhodná úprava rozhodování vlastníků jednotlivých jednotek o věcech, které se týkají společného zájmu, a které jsou spojeny především se správou, provozem a opravami společných částí domu. A právě v souvislosti s obstaráváním těchto činností se osvědčilo, aby byli vlastníci jednotek navenek reprezentování právnickou osobou, jejímiž by byli všichni členy.
S vědomím toho, jak je problematika společenství vlastníků jednotek rozsáhlá, si dovoluji zaměřit se ve své práci na rozbor těch znaků, které jsou pro společenství vlastníků jednotek charakteristické a jež jej v mnohém odlišují od ostatních typů právnických osob. Jelikož s tím související právní úprava obsažená v zákoně o vlastnictví bytů není vždy dokonalá, zaměřím se také na ta ustanovení, která jsou problematická a budu k nim uvádět jak názory zastávané odbornou veřejností, tak i související judikaturu. V některých otázkách bych si dovolil doplnit postřehy vlastní. Text práce člením do jednotlivých kapitol, přičemž každá z nich se věnuje jednomu ze znaků společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby.
Za nutné však také považuji, abych v práci zohlednil úpravu této problematiky v novém občanském zákoníku. Vyústěním přetrvávajících snah o zdokonalování právní úpravy vlastnictví bytů totiž bylo rozhodnutí zákonodárce o zrušení zvláštní úpravy v zákoně o vlastnictví bytů a o nové úpravě bytového vlastnictví začleněné do nového kodexu civilního práva, zákona č. 89/2012 Sb., který nabývá účinnosti 1. ledna 2014. Rozhodl jsem se tedy v každé kapitole práce věnovat podkapitolu úpravě obsažené v novém občanském zákoníku, s tím, že budu především upozorňovat na odlišnosti od současného stavu a snažit se upozornit na ustanovení, která jsou nejasná.
Diplomová práce je psána dle právního stavu ke dni 1. prosince 2013.
1. Právní úprava společenství vlastníků jednotek 1.1 Úprava v zákoně o vlastnictví bytů Právní úprava společenství vlastníků jednotek je nerozlučně spjata s vlastnictvím bytů. To je v České republice jakožto vlastnický institut sui generis upraveno zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, jež nabyl účinnosti 1. května 1994. Ustanovení týkající se vlastnictví bytů nejsou tedy součástí občanského zákoníku, tedy zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, ale zákona zvláštního.
V případě zákona o vlastnictví bytů se jedná o předpis s poměrně neujasněnou koncepcí, což souvisí zřejmě i s dobou vzniku, tj. rokem 1994, kdy se daný právní řád zakládal. Jde o normu, jejíž smysl je primárně transformační, přičemž zásadní pozornost je věnována především problematice převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví, což je, dá se říci, jedna z hlavních příčin nedostatků Zákona. Ten tedy vznikl poněkud nekoncepčně, o čemž svědčí i fakt, že byl již třináctkrát novelizován a že se po šesti letech své existence poměrně zásadně změnil, když byla zákonem č. 103/2000 Sb. do předpisu zakomponována právnická osoba – společenství vlastníků jednotek.
Původní znění zákona o vlastnictví bytů totiž pojalo společenství vlastníků jednotek nikoliv jako osobu právnickou. Nemělo tudíž ani právní subjektivitu a vznikalo v domě, který byl rozdělen na jednotky, jež vlastnila více než jedna osoba. T. Dvořák jej označil jako „pouhý soubor všech vlastníků a současně spoluvlastníků budovy a jejích společných částí, připomínajících klasickou pluralitu subjektů podílového spoluvlastnictví.“1 Tato původní koncepce společenství vlastníků jednotek bez právní subjektivity je ve světě téměř ojedinělá a nutno říci, že i velice problematická především v otázce způsobilosti k právům a povinnostem.2 V teorii bývá označována
DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha, ASPI, a.s., 2007, s. 14. Jako správce budovy doporučuje právnickou osobu i Komplexní návrh směrnice týkající se kondominálního vlastnictví bytů se zvláštním zřetelem k zemím střední a východní Evropy vytvořený výborem OSN pro lidská práva. 2
jako koncepce „germánská“3, kdy si vlastníci správu domu zajišťují sami nebo prostřednictvím třetí osoby a samotnou právnickou osobu nevytvářejí. Proto se postup podle § 10 odst. 1 BytZ před nabytím účinnosti zákona č. 103/2000 Sb. jevil jako jediný možný způsob, jak nabýt právní způsobilost. Ten totiž stanovil: „Vlastníci jednotek se spolu mohou dohodnout, že zřídí právnickou osobu podle zvláštního zákona, jejímž účelem bude zejména správa společných částí domu.“ Takto zřízená právnická osoba pak dle § 9 odst. 2 BytZ plnila povinnosti správce. Otázka formy této právnické osoby pak ale dále řešena nebyla, mohlo se jednat především o družstvo, případně společnost s ručením omezeným. V úvahu lze vzít aplikaci zákona č. 83/1990 Sb. a založení občanského sdružení, kdy by ovšem s tímto byla nejspíše spojena náročnost udržení chodu takovéto právnické osoby4. Ostatní formy právnických osob by byly pro dosažení záměru BytZ pravděpodobně nevhodné.
Výše zmíněné nedostatky se pokusil zákonodárce vyřešit přijetím zákona č. 103/2000 Sb. Tato novela přinesla především prolomení oné nešťastné koncepce společenství bez právní subjektivity. Společenství vlastníků jednotek totiž podle této úpravy vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, přičemž tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků, a vzniká ex lege jakožto právnická osoba sui generis s omezenou právní subjektivitou. Členství ve společenství vlastníků jednotek je povinné a váže se na vlastnictví příslušné jednotky. Novela č. 103/2000 Sb. také řeší situaci, kdy společenství vlastníků vzniklo v domech, kde původní správu dělalo lidové bytové družstvo nebo stavební bytové družstvo. Této otázce se věnuji v kapitole 3.3 této práce.
Přijetí zákona č. 103/2000 Sb. se ovšem neobešlo bez výhrad, přičemž nejvýznamnější byl nesouhlas s jím zakotveným pojetím společenství vlastníků jednotek projevený skupinou 60 poslanců návrhem na zrušení některých ustanovení BytZ u Ústavního soudu. Poslanci požadovali především zrušení § 9 až 11 a čl. II bodu 2, přičemž namítali především porušení zákazu zpětné retroaktivity právních 3
DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha, ASPI, a.s., 2007, s. 243. V rozboru provedeném Ministerstvem vnitra v ČR v roce 1998 se např. poukazovalo na to, že občanská sdružení jsou pro výkon správy společných částí nevhodná, protože zapojování vlastníků do činnosti takového občanského sdružení je dobrovolné a lze z něho kdykoliv vystoupit. Ministerstvo vnitra registrovalo přes 1200 těchto občanských sdružení, přičemž poznatky z jejich činnosti byly negativní. Podrobněji viz Důvodová zpráva k zákonu č. 103/2000 Sb. in Digitální parlamentní knihovna, www.psp.cz 4
norem, a to tím, že vznikly společenství vlastníků jednotek jakožto právnické osoby oprávněné vykonávat práva a povinnosti spojené se správou domu a že zakotvení právní subjektivity společenství vlastníků nebylo v dispozici zákonodárce. Ústavní soud jejich návrh shledal nedůvodným.5 Vzhledem k praktickým zkušenostem, kdy vlastníci jednotek přistupují ke správě společných částí domu někdy až lhostejně, si myslím, že zmíněná cesta direktivního zásahu při úpravě této problematiky byla více než nezbytná.
Dalším předpisem, který doplňuje zákon o vlastnictví bytů, je nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. (dále také jen „vzorové stanovy“). Vzorové stanovy mají být společenstvím určitým vodítkem při tvorbě jejich vlastních stanov, případně mají nahrazovat vlastní stanovy společenství v případě, že společenství je nečinné a vlastní stanovy dosud nemá, nebo ve vlastních stanovách na některé situace, které přináší život společenství, nepamatují. Vydání vzorových stanov jakožto podzákonného předpisu bylo z teoreticko-právního pohledu kritizováno a více otázku vzorových stanov rozebírám v kapitole 5.1 této práce.
Nález ÚS, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000, ze dne 13. 3. 2001: „Základní změnou v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., je to, že společenství vlastníků jednotek získalo právní subjektivitu (v oblasti, která je součástí předmětu jeho činnosti) nezbytnou pro řádné zabezpečení úkolů společenství, jakož i smyslu a účelu jeho vzniku. Taková úprava je bezpochyby v dispozici demokratického zákonodárce, který z principu věci musel stanovit podmínky, za kterých tato právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou domu vznikne. Platná právní úprava je tedy postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy, a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv. dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí). Uvedená zvláštní právní úprava umožněná občanským zákoníkem, který stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory (§ 118 odst. 2), a který v § 125 odst. 1 odkazuje na napadený zákon, je dána právě specifickou povahou bytu nebo nebytového prostoru, které nemohou být fakticky samostatnými, oddělitelnými částmi budovy. Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je potom z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek. Za zpětně působící by bylo možné novou právní úpravu považovat jen tehdy, kdyby konstituovala vznik společenství přede dnem své účinnosti. Zákon však jednoznačně stanoví svou účinnost do budoucna a je z tohoto hlediska v souladu s ústavním pořádkem České republiky.“
1.2 Úprava v novém občanském zákoníku Vzhledem k tomu, že nedostatky v zákoně o vlastnictví bytů stále přetrvávaly, uvažovalo se o vyřešení situace přijetím zákona nového. Postupně byly rozpracovány tři návrhy, 6 avšak ani jeden z nich nebyl přijat, a tak v souvislosti s přípravami nového občanského zákoníku bylo během roku 2010 rozhodnuto, že se úprava bytového spoluvlastnictví stane jeho součástí a nahradí dosavadní BytZ a také vzorové stanovy. S přijetím nového občanského zákoníku, tedy zákona č. 89/2012 Sb., tak došlo k nové úpravě bytového spoluvlastnictví přímo v tomto kodexu, a to jakožto jednoho z druhů vlastnictví v rámci právní úpravy spoluvlastnictví.
V nové úpravě bytového spoluvlastnictví se promítá celkové pojetí právní úpravy vlastnictví a spoluvlastnictví v NOZ a dále také samotné pojetí věci v právním smyslu, které je podle NOZ širší. Lze říci, že se i nadále vychází ze spoluvlastnické koncepce vlastnictví bytů, přičemž se důraz klade na spoluvlastnictví společných částí, s nimiž je neoddělitelně spojen byt či nebytový prostor. Pro byt již nebude použita fikce věci v právním slova smyslu, protože bude součástí věci nemovité, jíž bude jednotka. Ta je v § 1159 definována tak, že „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ V rámci bytového spoluvlastnictví má tak vlastník ve vlastnictví jednotku – věc nemovitou, tvořenou dle zákona bytem a podílem na společných částech nemovité věci - domu a pozemku. Pojetí jednotky v NOZ je tak širší než v BytZ, který jednotku definuje v § 2 písm. h). Dle NOZ tak vyjadřuje nikoliv jen samotný byt či nebytový prostor, ale právě také podíl na společných částech, se kterým tvoří jednotku, jako věc nemovitou. Společné části, které spolu s bytem či nebytovým prostorem tvoří jednotku, vymezuje obecně § 1160 NOZ a také nařízení vlády č. 366/2013 Sb. ve své části třetí, kde je formou vyvratitelné právní domněnky blíže stanoveno, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné.
Návrhy z let 2005, 2007 a 2009.
Systematicky je bytové spoluvlastnictví zařazeno v části třetí nesoucí název absolutní majetková práva, a to v hlavě II – věcná práva, díl 4 – Spoluvlastnictví. Oddíly 1 až 4 obsahují obecná ustanovení upravující spoluvlastnictví, ustanovení o spoluvlastnickém podílu, správě společné věci, oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví. Bytové spoluvlastnictví je pak zařazeno v oddíle 5 jakožto jeden ze zvláštních, samostatných druhů spoluvlastnictví. Dle NOZ je právní úprava spoluvlastnictví vůči bytovému spoluvlastnictví úpravou subsidiární, zatímco na základě současné právní úpravy lze ustanovení o spoluvlastnictví podpůrně požít pouze v případě spoluvlastnictví jednotky. Podpůrná jsou také ustanovení NOZ upravující spolek vůči ustanovení upravujícím společenství vlastníků. Právní úprava společenství vlastníků v NOZ totiž není ucelená a zákonodárce ponechává jednotlivým společenstvím možnost, aby si upravila práva a povinnosti svých členů blíže sama, a to prostřednictvím vlastních stanov. Vlastní stanovy budou muset řešit zejména záležitosti organizační - upravit si fungování orgánů, jejich svolávání, průběh shromáždění, rozhodování a jednání orgánů. Pokud ovšem toto stanovy neupraví či případně úprava ve stanovách bude v rozporu se zákonem, použijí se právě podpůrně ustanovení o spolku. Ustanovení § 255 až 257 o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi se však v případě shromáždění vlastníků nepoužijí, jejich aplikace je vyloučena přímo ze zákona na základě § 1221 NOZ.
Důležitým pro společenství vlastníků jednotek je ale také § 3041 NOZ. V souvislosti s 1. lednem 2014, kdy nový občanský zákoník nabývá účinnosti, se totiž nabízí otázka, jak zasáhne, či jak se mu budou přizpůsobovat již existující společenství. Nový občanský zákoník totiž obsahuje v § 3041 až 3053 přechodná ustanovení týkající se právnických osob. V těchto přechodných ustanoveních ale SVJ vůbec zmiňována nejsou. To vyvolalo otázku, jak budou upraveny právní poměry SVJ vzniklých před dnem nabytí účinnosti NOZ podle zvláštního zákona (podle BytZ). Přechodná ustanovení o právnických osobách totiž výslovně hovoří např. o nadaci či obecně prospěšné společnosti, jež jsou v současnosti upraveny zvláštními zákony. Zmínka o SVJ, rovněž zvláštním zákonem upraveném, zde však chybí. Ministerstvem spravedlnosti však bylo zaujato stanovisko7, že pro SVJ se § 3041 použije. Na základě 7
Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy ze dne 7. 6. 2013.
toho lze tedy očekávat, že společenství vlastníků jednotek vzniklé před 1. lednem 2014 se tímto dnem stanou společenstvím vlastníků podle ustanovení NOZ. Vzhledem k § 3041 odst. 2 NOZ však ta ustanovení stanov, která budou odporovat donucujícím ustanovením NOZ, pozbudou dnem jeho účinnosti závaznosti. Dle stejného ustanovení bude muset navíc každé SVJ přizpůsobit do tří let od nabytí účinnosti NOZ své stanovy jeho úpravě a doručit je příslušnému orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do nějž je zapsáno - tedy soudu, který vede rejstřík společenství. Dle § 3042 bude muset společenství také do dvou let ode dne účinnosti NOZ přizpůsobit svůj název jeho ustanovením (§ 132 a násl. NOZ o názvu právnické osoby obecně a § 1200 odst. 2 písm. a) o názvu společenství vlastníků), pokud by jim odporoval.
2. Právní postavení společenství vlastníků jednotek Ustanovení § 9 odst. 1 BytZ rozumí společenstvím vlastníků jednotek právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu8 (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Dle § 9 odst. 5 jsou členy společenství vlastníků jednotek jednotliví vlastníci jednotek. Společnými členy jsou podíloví spoluvlastníci i manželé. Členství je s vlastnictvím jednotky neoddělitelně spojeno a vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Členství ve společenství vlastníků jednotek je tedy povinné, nicméně je nutno podotknout, že se jedná o záležitost ústavněprávně i mezinárodněprávně zcela obvyklou, jež neodporuje žádným mezinárodně ani vnitrostátně uznávaným principům.9
Pro definování společenství vlastníků jednotek je velmi důležité vymezit
Otázku oprav společných částí domu řešil Nejvyšší soud ve svém rozsudku, sp. zn. 22 Cdo 5330/2008, ze dne 19. 7. 2010. Zdůraznil, že úkolem společenství je také zajištění opravy a rekonstrukce společných částí domu, je-li to zapotřebí. Pokud tyto opravy provede namísto společenství vlastník jednotky, může jít o plnění, které vlastník jednotky vynaložil namísto společenství vlastníků jednotek. 9 DVOŘÁK, Tomáš. Poznámky ke společenství vlastníků jednotek, Právní rádce, 2008, č. 12, s. 20.
samotný předmět činnosti společenství, kterým je správa domu. Z něj vyplývá rozsah způsobilosti k právům a povinnostem i rozsah způsobilosti k právním úkonům. Společenství totiž může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze za účelem správy domu, což je pojem poměrně složitý, protože pod něj spadá velké množství činností, jež nelze taxativně vyjmenovat10. O jejich poměrně rozsáhlý výčet se pokouší čl. III vzorových stanov společenství vlastníků jednotek.
Kromě správy domu může společenství také vykonávat i činnosti související s provozováním společných částí domu. Je nutno také mít na paměti, že v rámci fungování společenství se mohou vyskytnout činnosti, na které nemusí mít dostatek odborné kvalifikace, a tak je může zadávat jiným osobám.11
2.1 Právní charakteristika společenství vlastníků jednotek, jeho způsobilost Z definice v zákoně o vlastnictví bytů vyplývá, že společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou, a to právnickou osobou ve smyslu § 18 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku. Ustanovení § 18 odst. 1 ObčZ přiznává právnické osobě způsobilost mít práva a povinnosti, tedy právní subjektivitu. Jak již bylo uvedeno, v případě společenství vlastníků jednotek je rozsah způsobilosti mít práva a povinnosti a také způsobilosti k právním úkonům omezen, a to předmětem činnosti společenství, kterým je správa domu. „Společenství má tzv. speciální či omezenou subjektivitu, tj. způsobilost mít jen taková práva a povinnosti, která jsou součástí jeho předmětu činnosti.“12 Ta je vymezena v § 9 odst. 1 a § 9a BytZ. Jedná se zde o speciální právní subjektivitu zákonnou (ex lege), kterou zákonodárce svěřuje právnické osobě vzhledem k společensky významným cílům a zájmům, které je tato osoba povolána uskutečňovat. 10
Jedná se např. o dodávky elektřiny, plynu, vody, úklid společných částí domu a pozemku, úklid sněhu, protipožární ochranu, zajišťování provozu výtahů, zajišťování revizí, pojištění domu či společných částí domu, úhradu za plnění poskytovaná vlastníkům jednotek, pokud jsou poskytována společně vlastníkům jednotek, vyúčtování záloh na tato plnění, evidence plateb vlastníků atd. 11 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 103. 12 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 103.
Omezení subjektivity právnické osoby tak vymezuje i způsobilost právnické osoby k právním úkonům, neboť jednat může právnická osoba pouze v rámci své právní subjektivity. Případné překročení tohoto omezení by zřejmě způsobilo absolutní neplatnost takového právního úkonu dle § 39 ObčZ. Jednalo by se o právní jednání nulitní.13
V souvislosti s výše zmíněným je nutné zdůraznit, že společenství vlastníků jednotek nemůže rozhodovat o všech věcech týkajících se společných částí domu, nýbrž pouze o záležitostech uvedených v § 9 a 9a BytZ. „Jedná se o věci spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu, zajišťování dodávky služeb do jednotek a dokonce o pronájem společných částí domu (a jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek). Společenství však zřejmě není kompetentní k ostatním rozhodnutím, která musí, resp. mohou, vlastníci jednotek činit podle § 11 zákona. Jedná se v podstatě o úkony, kterými vlastníci disponují se společnými částmi domu (na rozdíl od běžné správy, tedy správy, provozu a oprav společných částí domu).“
dojde k tomu, že budou rozhodovat přímo vlastníci jako spoluvlastníci společných částí. „Z uvedeného plyne, že podle § 11 BytZ rozhodují vlastníci jednotek jako spoluvlastníci společných částí domu buď v rámci právnické osoby (když plní úkoly, ke kterým je právnická osoby kompetentní) nebo mimo rámec. Tato skutečnost sama je poněkud matoucí a jistě svědčí o nedůslednosti úpravy společenství vlastníků jednotek. Tento stav lze označit jako určitou „dvojkolejnost“ při rozhodování společenství vlastníků jednotek. To vede mimo jiné i k tomu, že ve věcech, které v kompetenci SVJ nejsou, vystupují všichni vlastníci jednotek i navenek.“15
2.2 Právní jednání společenství vlastníků Přijetím novely č. 451/2001 Sb. došlo k odstranění rozporů, zda společenství může jednat vlastním jménem a zda mu na základě tohoto mohou vznikat práva 13
Viz také DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha, ASPI, a.s., 2007, s. 248 - 255 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 175. 15 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 175. 14
a povinnosti. Oprávnění činit právní úkony pak přinesl § 9a, kde se jedná především o uzavírání smluv ve věcech správy domu, zejména pak smluv k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, smluv o pojištění domu a nájemních smluv ve vyjmenovaných případech. Právní úkony činí jménem společenství v souladu s § 20 ObčZ jen jeho statutární orgán, tedy výbor nebo pověřený vlastník,16 a ten pak také jakožto orgán výkonný rozhoduje o uzavírání smluv. Nikoliv však neomezeně. Je nutno mít na paměti, že aktuální vzorové stanovy omezují maximální dispozice ve výši 50.000,-Kč. Nad tuto částku bude zapotřebí souhlasu shromáždění vlastníků.
V případě samotných druhů smluv, které bude SVJ uzavírat, se bude jednat především o smlouvu o správě (účetnictví, daňové poradenství, právní služby), smlouvy o zajištění technických dodávek na společné části domu (dodávky médií, služeb, opravy, údržba, modernizace), smlouvu o běžném účtu, vkladovém účtu a o dalších transakcích s financemi. Úvěrové smlouvy či smlouvu o půjčce může společenství uzavírat, pokud se týkají společných částí domu a předmětu činnosti společenství. Poměrně často bývají prostřednictvím smluv o převodu nabývány movité věci, nemovitosti jen výjimečně. Možné jsou i převody vlastnictví věcí ze společenství na jiné osoby, většinou prodejem starého movitého majetku. Běžné jsou také nájemní smlouvy na společné části domu (reklamy, vysílače).
Společenství vlastníků jednotek je také oprávněno podle § 9 odst. 2 ObčZ uzavřít takovou zástavní smlouvu, na jejímž základě vznikne zástavní právo k jednotce ve vlastnictví jiného subjektu, než je samo. Tímto může společenství zajistit pouze pohledávky vyplývající z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Nezbytným předpokladem uzavření zástavní smlouvy je souhlas vlastníka jednotky. „Z dikce ustanovení vyplývá, že souhlas musí být předběžný. Smlouva uzavřená bez tohoto souhlasu je absolutně neplatná a zástavní právo by nevzniklo, ani kdyby byl proveden vklad do katastru nemovitostí.“17 V případě, že by společenství jakožto
Rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 28 Cdo 5010/2007, ze dne 14. 10. 2008: „Právní úkony může jménem společenství činit pouze jeho statutární orgán. Usnesení shromáždění není právním úkonem společenství, podobně jako např. usnesení valné hromady akciové společnosti není právním úkonem společnosti.“ 17 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 105.
dlužník neplnilo své závazky, může se tak věřitel obrátit na vlastníka dané zastavené jednotky, který má povinnost strpět uspokojení pohledávky věřitele z výtěžku ze zpeněžení zastavené jednotky. Nutno ovšem dodat, že toto ustanovení je využíváno poměrně výjimečně.
2.3 Nabývání vlastnictví společenstvím V rámci své speciální právní subjektivity může společenství nabývat vlastnictví (věci, práva a majetkové hodnoty, včetně jednotek). To je věc, která se může zdát banální, ale v podstatě se jedná o výsledek poměrně rozsáhlých diskuzí, které vyvrcholily vydáním zákona č. 451/2001 Sb. Od roku 2002 tedy platí, že společenství nabývat vlastnictví může. Důležitá je však podmínka, že jej nemůže nabývat neomezeně, například na rozdíl od družstev. S odkazem na § 9 BytZ mohou být majetkem SVJ věci movité i nemovité, vždy ovšem musí sloužit ke správě domu.18 Zákon výslovně umožňuje nabývání nebytových prostor. Není vyloučeno ani nabývání bytů či drobných staveb, i když si lze těžko představit situaci, kdy by byl např. byt využit ke správě domu. T. Dvořák zastává názor, že k zajištění běžné správy nepotřebuje SVJ nabývat nemovitosti.19 Judikatura však potvrzuje možnost nabývání pozemků společenstvím.20
2.4 Odpovědnost společenství vlastníků jednotek Společenství vlastníků jednotek je subjektem odpovědnosti a samozřejmě tedy také odpovídá za své závazky, které vznikají při správě domu. Závazky hradí společenství ze svého majetku, který je tvořen z převážné většiny příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku, k nimž mají dle § 15 odst. 1 BytZ vlastníci 18
PETR, Pavel. Společenství vlastníků jednotek v novém kabátě?, Právní fórum, 2010, č. 6, s. 280. DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha : ASPI, 2007, s. 253. 20 Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové, sp. zn. 30 Ca 44/2002, ze dne 8. 10. 2002: „...hranice této způsobilosti společenství jsou dány v každém konkrétním případě pouze a právě tím, zda určitým právním úkonem, v daném případě nabytím pozemku, vykonává navrhovatel správu domu či nikoliv. Mezi takový výkon správy domu jednoznačně spadá i nabytí pozemku za účelem lepšího využití domu, tedy takového pozemku, který bude bytovému domu sloužit k uspokojování potřeb jeho obyvatelů, pokud tyto potřeby jsou spojeny se správou bytového domu.“ Dále též rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 11 Cmo 212/2005: Nabytí vlastnického práva k danému pozemku navazujícímu na pozemek zastavěný domem spadá pod pojem správy domu. 19
jednotek povinnost. Toto ustanovení konkretizuje obecnější § 13 odst. 1 Zákona zakotvující obecně povinnost vlastníků podílet se na správě domu. Výše příspěvků odvisí poměrně od velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, jak vyplývá z věty druhé § 15 odst. 1 Zákona. Nutno ovšem říci, že se ohledně výše příspěvku jedná o úpravu dispozitivní, a tudíž mohou vlastníci dohodou určit výši příspěvků jinak, což umožňuje zohlednit do placené částky rozdíly v kvalitě jednotek. „Zákon vyžaduje dohodu všech vlastníků jednotek, to znamená, že se neuplatní rozhodovací pravidla podle § 11 platná pro společenství, dohodu o podílu na správě musí uzavřít všichni vlastníci jednotek.“21
Velice častým jevem v praxi ovšem je ovšem neplacení příspěvků vlastníky, což může vést ve svém důsledku k tomu, že majetek společenství nebude takový, aby mohlo své závazky plnit. Tuto situaci napomáhá řešit institut ručení vlastníků jednotek za závazky společenství zakotvený v § 13 odst. 7, a to v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Na takto vzniklý ručitelský vztah je zapotřebí přiměřeně aplikovat úpravu obsaženou v § 546 a násl. ObčZ.
2.5 Úprava dle nového občanského zákoníku 2.5.1 Správa domu a pozemku Kromě odlišných definic jednotky i celého bytového vlastnictví, resp. spoluvlastnictví22, přináší NOZ změnu v chápání pojmu správa domu, tedy pojmu velmi důležitého vzhledem k předmětu činnosti společenství. Výslovně se totiž navíc uvádí, že se vedle správy samotného domu jedná také o správu pozemku. Pojem správa domu a pozemku vymezuje § 1189 NOZ, a vymezuje jej šířeji a obecněji, než je tomu u pojmu správa domu v BytZ. Můžeme zde najít jednak prvek negativní, kdy správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky, a jednak prvek pozitivní, kdy se správou domu a pozemku rozumí to, co je v zájmu všech spoluvlastníků. Zákon nyní také výslovně stanoví, že správou je i provádění stavebních úprav společných částí nemovité věci, pokud nejsou v režimu smlouvy o výstavbě upravené § 1170 a násl., 21
NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 199. 22 Blíže v kapitole 1.2
tedy pokud jejich účelem nebude zřízení nebo změna jednotek. Pojem správa domu a pozemku je vymezen také pomocí § 1208 NOZ, v němž jsou stanoveny záležitosti správy domu a pozemku, o nichž rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek.
Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které nabývá účinnosti shodně jako nový občanský zákoník, tj. dnem 1. 1. 2014. Zmocňovací ustanovení § 1222 NOZ totiž svěřuje úpravu některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím prováděcímu právnímu předpisu, kterým je ono nařízení a které se dnem nabytí účinnosti stane součástí právní úpravy bytového spoluvlastnictví. Je otázkou, zda je takový způsob úpravy vhodný, neboť se právní subjektivita společenství opět upřesňuje nikoliv zákonem, ale podzákonným předpisem. Toto nařízení vedle způsobu výpočtu podlahové plochy v jednotce a upřesnění, které části věci nemovité jsou společné, upravuje právě také činnosti týkající se správy domu a pozemku. Činí tak z hlediska provozního a technického (provoz, údržba, opravy, společná technická zařízení, rozvody energií atd.) a z hlediska správních činností (vedení účetnictví, stanovení a vybírání příspěvků na správu domu a pozemku atd.). U některých ustanovení můžeme na jejich znění vidět vliv dosavadních vzorových stanov a také § 9a BytZ, pokud jde o oprávnění osoby odpovědné za správu domu sjednávat smlouvy týkající se správy domu a pozemku, k zajištění dodávek služeb, pojištění domu a nájmu společných částí. Od 1. 1. 2014 však již společenství vlastníků (či správce v domě, ve kterém nevznikne) nebude oprávněno sjednávat smlouvy o nájmu jednotky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, což je podle §9a odst. 1 písm. c) BytZ možné. Pokud tak určí shromáždění vlastníků, i nadále bude společenství vlastníků sjednávat a měnit smlouvu s osobou, která zajišťuje pro společenství některé činnosti týkající se správy domu a pozemku. Nařízení také upřesňuje některé záležitosti týkající se správy domu a pozemku, např. co se rozumí odměnami osoby, která dům spravuje, schvalování rozpočtu shromážděním vlastníků jednotek a některé záležitosti hospodaření při správě domu a pozemku. Na základě § 1208 písm. f) bod 7 a písm. g) bod 2 se také upravuje dělba působnosti mezi shromážděním a statutárním orgánem společenství vlastníků ve dvou zde uvedených záležitostech s tím, že stanovy mohou tuto dělbu upravit jinak.
2.5.2 Právní jednání společenství vlastníků při správě domu a pozemku Společenství vlastníků je jedním ze dvou typů osob odpovědných za správu domu a pozemku podle § 1190 NOZ. I když to zákon vysloveně neuvádí, toto společenství je podle většinového výkladu zákona totožné se stávajícími společenstvími vlastníků jednotek (SVJ) a pro správu domu budou proto i u stávajících společenství v zásadě platit nová pravidla, která jsou sice systémové podobná, ale v některých věcech se zásadně liší. Jako dosud bude společenství povinně vykonávat část vlastnických práv bytových spoluvlastníků - dříve vlastníků jednotek. Tito spoluvlastníci budou částečně nesvéprávní, tedy omezení v jednání, protože nebudou moci ve věcech správy právně jednat jinak, než prostřednictvím společenství. Z § 1194 vyplývá, že zajišťování správy domu a pozemku je účelem společenství. Zde lze spatřit rozdíl oproti úpravě současné, neboť zatímco dle BytZ vykonává společenství vlastníků správu domu přímo, tak dle NOZ správu domu a pozemku zajišťuje, což znamená, že správu za něj může vykonávat subjekt jiný. Odpovědné za správu domu a pozemku je ale vždy společenství vlastníků.
I nadále ke společenství vlastníků omezeno ve své způsobilosti mít práva a povinnosti. Ta je určena jeho účelem, kterým je zajišťování správy domu a pozemku. Dle § 15 odst. 2 NOZ je způsobilost k právnímu jednání (svéprávnost) způsobilost nabývat pro sebe vlastním právním jednáním práva a zavazovat se k povinnostem. V případě společenství vlastníků je vázána k naplňování účelu společenství a dle § 1196 odst. 1 společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Vzhledem k tomu, že společné části jsou v režimu spoluvlastnictví, zakládá NOZ v § 1196 odst. 2 právo společenství vlastníků zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování práv vzniklých vadou jednotky.
Společenství vlastníků může také nabývat majetek, ale opět je zde omezení v podobě účelu správy domu a pozemku. Výslovně se v § 1194 odst. 1 NOZ vylučuje možnost společenství podnikat a přímo či nepřímo se podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Společenství vlastníků nemůže ani zajistit dluh jiné osoby a hradit její závazky či podílet se na její ztrátě.
3. Vznik společenství vlastníků jednotek Jak již bylo výše uvedeno, společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou sui generis a vykazuje jisté, pro něj charakteristické znaky. Jedním z nich je zvláštní úprava jeho vzniku, neboť vzniká ex lege způsobem výlučně stanoveným zákonem o vlastnictví bytů. Je tedy nutné rozlišit mezi vznikem „běžných“ právnických osob (např. obchodní společnosti a družstva) na straně jedné a společenství vlastníků jednotek na straně druhé.
Ke vzniku obchodní společnosti nebo družstva totiž dojde podle příslušných ustanovení obchodního zákoníku (dále také jen „ObchZ“) až zápisem v obchodním rejstříku.23 Příznačná pro vznik obchodní společnosti či družstva je „dvoufázovost“ takového procesu. Nejprve musí dojít k založení, a to projevem vůle osob, které takovou obchodní společnost či družstvo zakládají. Založením však ještě nedochází ke vzniku právnické osoby. Po platném založení a splnění dalších podmínek stanovených pro daný druh společnosti či družstvo zákonem podá příslušný orgán založené společnosti či založeného družstva návrh na zápis této právnické osoby do obchodního rejstříku, a to způsobem a za podmínek stanovených ObchZ. Na základě takto podaného návrhu pak obchodní společnost či družstvo vzniknou dnem, ke kterému jsou zapsány do obchodního rejstříku.
SVJ na druhou stranu vzniká podle zákona o vlastnictví bytů rozdílným způsobem, kdy zde především neplatí dvoufázový proces. Tak jako členství v SVJ není projevem vůle dotčených osob, tak i samotný vznik SVJ není oproti jiným právnickým osobám projevem vůle určitých osob. Důvod takovéto úpravy je třeba hledat zejména ve speciálním postavení SVJ jako právnické osoby určené zákonem ke správě společných částí domu způsobem a za podmínek v BytZ stanovených. Dle názoru J. Oehma je vznik společenství vlastníků jednotek ex lege nevyhovující a vhodnější by podle něj byl
Podle § 19 odst. 2 ObčZ ve spojení s § 34 odst. 1 písm. a) ObchZ.
standardní způsob založení a vzniku SVJ jako právnické osoby. 24 Obdobný názor zastává také F. Helešic.25
3.1 Zákonné předpoklady pro vznik SVJ Společenství vlastníků jednotek tedy vzniká přímo ze zákona, dojde-li k naplnění zákonných předpokladů umožňujících jeho vznik. K těmto předpokladům musí navíc ještě přistoupit právní skutečnosti, s nimiž BytZ spojuje vznik SVJ. Na základě těchto právních skutečností můžeme rozlišovat tzv. standardní vznik SVJ podle § 9 odst. 3 BytZ a tzv. odložený vznik dle § 9 odst. 4. Výše zmíněné zákonné předpoklady jsou stanoveny v § 9 odst. 3 BytZ a jsou společné jak pro standardní, tak pro odložený způsob vzniku a platí společně jako předpoklady pro vznik společenství vlastníků jednotek jak ve stávající budově, tak pro vznik SVJ při výstavbě nového domu.
Aby SVJ mohlo vzniknout ve stávající budově, musí tedy existovat budova, která má alespoň 5 bytů či 5 samostatných nebytových prostor, nebo celkem 5 bytů a samostatných nebytových prostor dohromady. Má tedy alespoň 5 budoucích jednotek podle BytZ a zároveň z této budovy vznikne dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví, ve smyslu § 2 písm. d) BytZ. Tento dům vznikne na základě prohlášení vlastníka budovy podle § 4 BytZ, na základě dohody spoluvlastníků budovy či rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle § 5 odst. 2 BytZ, na základě dohody či rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů podle § 5 odst. 2 BytZ, nebo výstavbou jednotky či více jednotek ve stávající budově na základě smlouvy o výstavbě podle § 17 a násl. BytZ. V takovémto domě je pak tedy alespoň 5 jednotek (podle prohlášení vlastníka budovy, podle dohody či rozhodnutí soudu zmíněných výše). Jedná se o jednotky bytové, nebytové, případně o rozestavěné bytové jednotky nebo rozestavěné nebytové jednotky.
OEHM, Jaroslav. Několik zásadních připomínek k novému návrhu zákona o vlastnictví bytů, Právní zpravodaj, 2008, č. 11, s. 113. 25 HELEŠIC, František. Společenství vlastníků bytů: právní úprava bydlení, vzor stanov společenství a dalších písemností vlastníků bytů (jednotek). 1. vydání. Praha: VIP BOOKS, 2007, s. 39.
Pro vznik SVJ při výstavbě nového domu platí v zásadě shodné předpoklady jako pro vznik SVJ ve stávající budově26. Je však zapotřebí rozlišit, že v daném případě výstavbou dle BytZ ke vzniku nové budovy teprve dojde. „Vznikne nová budova jako „dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví“ na základě smlouvy o výstavbě podle §17 a násl. ZOVB. Pro tento dům je v § 17 odst. 1 ZOVB užit též pojem „dům s jednotkami“ [s odkazem na vymezení pojmu jednotka v § 2 písm. h) ZOVB], přičemž pojem „dům s jednotkami“ podle § 17 odst. 1 ZOVB má shodný obsah jako pojem „dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví“ podle § 2 písm. d) ZOVB.“27
3.2 Vznik SVJ dle ustanovení § 9 odst. 3 BytZ Jsou-li tedy přítomny zákonné předpoklady, dojde ke vzniku SVJ buď standardním způsobem dle § 9 odst. 3 BytZ nebo způsobem odloženého vzniku dle § 9 odst. 4 BytZ. Společenství vlastníků jednotek vznikne na základě § 9 odst. 3 BytZ v domě s alespoň pěti jednotkami v okamžiku, kdy budou alespoň 3 jednotky ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto prvních třech vlastníků. Jde-li tedy o vznik zápisem vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí, příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí a dnem doručení listiny s touto doložkou o vyznačení vkladu vlastnictví jednotky ve prospěch třetího vlastníka vznikne SVJ jako právnická osoba přímo ze zákona. Vzhledem k výše zmíněnému je zapotřebí zdůraznit, že zápis v rejstříku společenství má pouze deklaratorní charakter a konstitutivní povahu postrádá (na rozdíl např. od družstva vzniklého až zápisem v obchodním rejstříku).
Následkem vzniku společenství vlastníků jednotek dle § 9 odst. 3 je především povinnost původního vlastníka budovy svolat nejpozději do 60 dnů po vzniku společenství první schůzi shromáždění podle § 9 odst. 8 BytZ, která se koná za účasti
Tj. v dokončené stavbě z hlediska stavebně právních předpisů. ČÁP, Jiří. Zákonné předpoklady pro vznik SVJ jako právnické osoby, Společenství vlastníků jednotek aktuálně, Verlag Dashöfer, 2008 27
notáře. Na pořadu první schůze je především schválení stanov, zvolení statutárního orgánu a případně také dalších orgánů, pokud je společenství na základě svých stanov vytváří. V případě, že ke schválení vlastních stanov nedojde, bude se společenství řídit vzorovými stanovami. Může také nastat situace, kdy se nepodaří zvolit statutární orgán. Na ni pak lze aplikovat ustanovení § 9 odst. 9 BytZ, kdy funkci statutárního orgánu bude plnit vlastník, jehož podíl na společných částech činí nejméně jednu polovinu. Není-li takového vlastníka, tak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vznik, což se v praxi může ukázat jako poměrně problematické. Blíže se touto otázkou zabývám v kapitole 4.2 této práce. Po první schůzi shromáždění přestane správu domu a pozemku vykonávat osoba uvedená v prohlášení vlastníka budovy a začne ji zajišťovat společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba k tomu určená podle zákona o vlastnictví bytů.
3.3 Vznik SVJ dle ustanovení § 9 odst. 4 Zákon ale počítá u vzniku SVJ také se situací, kdy původním vlastníkem domu bylo stavební bytové družstvo (dále jen „SBD“) nebo lidové bytové družstvo (dále jen „LBD“) či jejich právní nástupce. V takovémto případě je pak možné, aby došlo k tzv. odloženému vzniku společenství vlastníků jednotek dle § 9 odst. 4 BytZ. Aby k odloženému vzniku ovšem mohlo dojít, musí nastat podmínky vymezené právě v § 9 odst. 4 BytZ, tedy že toto SBD nebo LBD jako původní vlastník budovy plní povinnosti správce podle § 9 BytZ ve znění tohoto paragrafu před novelizací provedenou zákonem č. 103/200 Sb.28 a dále, že se nejedná o bytové družstvo vzniklé po nabytí účinnosti obchodního zákoníku, tedy po 1. lednu 199229. Než tedy v takovémto domě vznikne SVJ, a nutno zdůraznit SVJ jako právnická osoba, působí v něm pouze společenství vlastníků jednotek bez právní subjektivity, správu domu zajišťuje správce a ve společenství se rozhoduje podle znění BytZ platného do 30. 6. 2000. Ke vzniku SVJ jako právnické osoby dojde až poté, co spoluvlastnický podíl SBD či LBD nebo jejich právního nástupce na společných částech domu poklesne pod ¼, přičemž vznikne až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že se jeho spoluvlastnický podíl na společných částech 28 29
Plní tedy povinnosti správce zapsaného v prohlášení vlastníka budovy. Tím je např. družstvo vzniklé privatizací obecního bytového fondu.
snížil pod méně než ¼. Následuje povinnost SBD či LBD, stejně jako kteréhokoliv jiného původního vlastníka budovy, svolat první schůzi shromáždění podle § 9 odst. 8 BytZ s jistou odchylkou pro případ, že by se na první schůzi shromáždění nepodařilo zvolit statutární orgán. Tehdy by totiž dočasně, do jeho zvolení, vykonávalo jeho funkci právě ono SBD či LBD.30
Samotná povaha zmiňovaného ustanovení § 9 odst. 4 BytZ je poměrně sporná. Podle něj se totiž „do doby vzniku společenství použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona“. Dochází tak k zakotvení ustanovení svým charakterem přechodného do vlastního textu zákona a kdy účinný zákon odkazuje na použití pouze části zákona ve znění před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb.31
3.4 Založení a vznik společenství vlastníků jednotek dle NOZ Nový občanský zákoník upravuje založení a vznik společenství vlastníků v ustanoveních § 1198 – 1204. Úprava se vyznačuje mimo jiné tím, že odpadá jeden z charakteristických znaků SVJ, kdy nově již společenství vlastníků nevzniká ze zákona a pro jeho ustavení se tak uplatní ona dvoufázovost tohoto procesu tolik typická pro obchodní společnosti a družstva. Dojde tedy nejdříve k založení prohlášením podle § 1166, ujednáním ve smlouvě o výstavbě podle § 1170, anebo zakladatelským právním jednáním, kterým je v tomto případě schválení stanov vlastníky všech jednotek dle § 1200 odst. 1 NOZ. Až poté dojde ke vzniku společenství vlastníků zápisem do veřejného rejstříku. Z toho je patrné, že samotný zápis do veřejného rejstříku zde již nemá pouze deklaratorní, ale nově konstitutivní charakter.
Pro založení a vznik společenství vlastníků se NOZ snaží vymezit podmínky v § 1198. Nutno ovšem podotknout, že ne příliš zdařile. Společenství vlastníků totiž podle zmíněného ustanovení založí (nebylo-li založeno již dříve) „vlastníci jednotek, 30
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 22 Cdo 734/2008, ze dne 1. 7. 2009: „Zvolením orgánů společenství vlastníků bytů zaniká i právo správy domu družstvem uvedeným § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů.“ 31 Podrobněji NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 106-109.
kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“ Formulace pravidla pro založení tak není příliš šťastná a může vzbuzovat jistou logickou rozpornost, kdy podmínky počtu tří různých vlastníků lze těžko dosáhnout po převodu první jednotky. Proto je dle mého názoru zapotřebí dané ustanovení vykládat tak, že společenství vlastníků může být založeno poté, co dojde k převodu prvních dvou jednotek na dva různé vlastníky. V domě budou existovat již tři různí vlastníci (původní vlastník a vlastníci dvou převedených jednotek) a společenství musí být založeno po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce, kterou zákonodárce zřejmě myslí v pořadí třetí převedenou jednotku.32 „Podle tohoto výkladu by bylo možné založit společenství nejdříve po převodu dvou jednotek, nejpozději to bude nutné po převodu jednotek tří.“33
Jisté opatření, donucující vlastníky k založení společenství vlastníků, je obsaženo v §1198 odst. 2, neboť tento uvádí, že „do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem“. Onou „další převedenou jednotkou“ bude tedy zapotřebí nejspíše rozumět jednotku, která bude případně převáděna poté, co již společenství vzniknout muselo, tedy již jako čtvrtá. Takto formulované pravidlo je ale zapotřebí vykládat s přihlédnutím k § 1202 NOZ, který dle mého názoru vylučuje aplikaci § 1198 odst. 2 NOZ po dobu, kdy některý ze zakladatelů společenství vlastníků má většinu hlasů. Tento je také správcem domu a pozemku. Bude se tedy jednat o situaci, kdy společenství vlastníků již bylo sice založeno, je zde však zakladatel, který má většinu hlasů. Po dobu, kdy tuto většinu má, bude možno ostatní jednotky v domě volně převádět, aniž by nastala situace, kdy příslušný katastrální úřad dle § 1198 odst. NOZ vlastnické právo nezapíše.
V souvislosti se vznikem společenství vlastníků přináší NOZ oproti dosavadní úpravě také možnost dobrovolného založení, která je upravena v § 1199 NOZ. To se
Obdobný názor také in SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 770 - 771 33 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, str. 770
může po praktické stránce ukázat jako velmi výhodné. Je totiž zapotřebí zmínit, že v domě, který sice je rozdělen na jednotky, ale společenství vlastníků v něm nevznikne, se bude postupovat podpůrně podle ustanovení o podílovém spoluvlastnictví, tedy dle § 1115 a násl. NOZ. To se může být vzhledem k tomu, že spoluvlastníci jsou oprávněni a povinni z právních jednání společně a nerozdílně, ukázat jako velmi nevýhodné. Oproti tomu vlastníci jednotek v domě, kde společenství vlastníků vzniklo, ručí za dluhy společenství v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu.34 Na základě zmíněného § 1199 NOZ tedy mohou založit společenství vlastníků i vlastníci v domě, ve kterém je méně než pět jednotek. Lze předpokládat, že i v tomto případě musí platit podmínka alespoň tří různých vlastníků.
4. Orgány společenství vlastníků jednotek V souladu s teorií fikce můžeme o právnické osobě říci, že je výtvorem práva, tedy osobou umělou, fiktivní. 35 Z toho mimo jiné vyplývá, že na rozdíl od fyzických osob nemůže mít vlastní, faktickou vůli. Tuto skutečnost však zákon odstraňuje pomocí úpravy orgánů právnické osoby. Jsou to totiž ony, kdo za právnickou osobu rozhodují a jednají za ni a nahrazují tak její vůli.
Je tomu tak i v případě společenství vlastníků jednotek, kdy BytZ upravuje v § 9 odst. 7 orgány společenství. Těmi jsou shromáždění vlastníků jednotek (dále také „shromáždění“) a výbor společenství (dále také „výbor“) nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, pověří shromáždění výkonem funkce výboru (dále také „pověřený vlastník“). Výše zmíněné orgány se zřizují povinně, jedná se o orgány obligatorní. K zajištění řádného chodu společenství může však být zapotřebí i zřízení orgánů jiných, nepovinných, jejichž vytvoření je nerozlučně spjato se stanovami společenství, na jejichž základě jsou upraveny, a které můžeme označit jako orgány fakultativní.
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, s. 228 35 GERLOCH Aleš. Teorie práva, 4. upravené vydání. Plzeň: Aleš Čeněk, 2007, s. 120
Aby orgány SVJ, ať už obligatorní nebo fakultativní, mohly řádně a pružně fungovat, je zapotřebí přesného vymezení jejich působnosti. Tu obecně definuje zákon o vlastnictví bytů v § 9 odst. 11, kdy „výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění“. Je však nutné zdůraznit, že BytZ sám v případě shromáždění vlastníků pamatuje na určité záležitosti, které mu k rozhodování svěřuje. V nich rozhoduje shromáždění přímo, na základě zákona, a nelze je převést na orgán jiný. S ohledem na výše zmíněné se však sluší zmínit, že samotné těžiště úpravy orgánů SVJ leží ve stanovách, neboť povinnou náležitostí stanov podle § 9 odst. 14 písm. c) je mimo jiné též úprava postavení orgánů společenství, jejich práv a povinností a způsobu jejich svolání.
4.1 Shromáždění vlastníků jednotek Shromáždění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem SVJ tvořeným všemi vlastníky jednotek v daném domě. Lze jej definovat jako „kolektivní orgán, v jehož rámci se projevuje vůle jednotlivých vlastníků a jednotek, průnik těchto vůli bývá vtělen do rozhodnutí shromáždění“. 36 Na základě rozsudku Nejvyššího soudu37 je však třeba zdůraznit,
za právní úkon společenství. Právní úkony společenství může jménem společenství činit pouze jeho statutární orgán.38
V případě shromáždění se jedná také o orgán trvalý, svolávaný vždy k jednotlivým jednáním, resp. schůzím.39 Na tuto otázku však existují i názory jiné, dle kterých je shromáždění „orgán společenství, který existuje jen v daném čase, jen v důsledku svého konkrétního svolání osobami ke svolání shromáždění oprávněnými
HOLEJŠOVSKÝ, Jaroslav; NEPLECHOVÁ, Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008, s. 59 37 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 5010/2007, ze dne 14. 10. 2008. 38 Rozsudek VS v Praze, sp. zn. 14 Cmo 615/2008, ze dne 5. 5. 2010: „Usnesení shromáždění vlastníků jednotek není právním úkonem společenství vlastníků, protože shromáždění není orgánem způsobilým činit jménem společenství právní úkony; nemůže být ani právním úkonem vlastníků jednotek, neboť usnesení nepřijímali vlastníci jako fyzické osoby, ale přijímá je shromáždění vlastníků, tedy orgán společenství.“ 39 Shodný názor také in DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha, ASPI, a.s., 2007
a jen po dobu svého trvání, tedy po dobu projednávání otázek, které mají být na shromáždění projednány (podle pozvánky i podle rozhodnutí konkrétního shromáždění). Poté tento orgán zaniká. Další shromáždění, svolané na jiný termín, třeba za rok, je již jiným orgánem společenství (s pravomocemi shromáždění)“.40 Takovýto názor na danou otázku však nesdílím a považuji shromáždění za orgán trvalý, scházející se k jednotlivým schůzím, se kterým se musí počítat i v době, kdy se právě schůze nekoná. Ukončení schůze shromáždění nepovažuji za zánik shromáždění, stejně jako její zahájení nepovažuji za vznik shromáždění. Je však zapotřebí dodat, že zodpovězení otázky trvalosti není vzhledem k charakteristice shromáždění jako orgánu a k jeho funkčnosti příliš významné.
4.1.1 Svolání shromáždění vlastníků jednotek Shromáždění vlastníků jednotek jedná na schůzích, ke kterým je svoláváno. Úprava svolání shromáždění je v zákoně o vlastnictví bytů velmi skromná. Je tedy na stanovách každého společenství, aby tuto otázku podrobněji upravily, jak ostatně i vyplývá z § 9 odst. 14 písm. c) BytZ. Především bude zapotřebí, aby stanovy určily, kdo shromáždění svolává, jakým způsobem tak činí, jak často se má shromáždění konat a v jaké lhůtě před konáním shromáždění mají jednotliví členové společenství obdržet informace s tím spojené. Může však také dojít k situaci, kdy shromáždění přijme stanovy, které buďto úpravu týkající se svolání shromáždění neobsahují vůbec, upravují jen některé záležitosti s tím spojené, nebo je úprava ve stanovách v rozporu se zákonem. V takovýchto situacích bude pak namístě aplikace vzorových stanov.
Dle ustanovení § 11 odst. 1 BytZ se shromáždění sejde z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Situaci, kdy někdo dává podnět ke svolání shromáždění je ale zapotřebí odlišit od situace, kdy je někdo oprávněn shromáždění svolat. Shromáždění totiž svolává osoba či orgán, kterým tuto pravomoc svěří stanovy. Může se tedy jednat o výbor, pověřeného vlastníka nebo např. správce domu. Může jim být také určen náhradník pro případ, kdy své povinnosti spojené se svoláním shromáždění nebudou v dané lhůtě plnit. Dle 40
PRAŽÁK, Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek. Praha: Leges, 2010, s. 102 - 103
vzorových stanov svolává shromáždění výbor nebo pověřený vlastník a v případě, že tito nejsou, pak ten, kdo plní funkci orgánů společenství.41 Náhradním svolavatelem pro případ neplnění povinností spjatých se svoláním shromáždění jsou ti členové, jejichž počet hlasů činí alespoň jednu čtvrtinu.
Shromáždění se má podle § 11 odst. 1 BytZ konat alespoň jednou ročně a je na společenství, zda si ve svých stanovách s touto četností vystačí nebo stanoví povinnost konat jej častěji. Shromáždění je však zapotřebí svolat i v okamžiku, kdy k tomu dají podnět výbor nebo pověřený vlastník či vlastník nebo vlastníci jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění konané ve výše zmíněných případech můžeme označit jako shromáždění řádné. Mezi jedno z práv každého vlastníka jednotky však bezesporu patří i právo požádat o svolání shromáždění v důležité záležitosti. Jedná se pak o případ, kdy by mělo být svoláno mimořádné shromáždění, a to v přiměřené době. Nebylo-li by shromáždění svoláno, ačkoliv by vlastník jednotky z důležité záležitosti o jeho konání požádal, pak je o této záležitosti oprávněn rozhodnout soud na základě § 11 odst. 3 BytZ.42
Součástí stanov by měl být také způsob, jakým musí být shromáždění svoláno. Zejména tedy půjde o to, aby se o konání shromáždění mohli dozvědět všichni vlastníci. 43 Žádoucí bude také, aby stanovy upravily blíže náležitosti samotné pozvánky. Pokud tomu tak nebude, upravují vzorové stanovy základní náležitosti pozvánky a také nutnost doručení písemné pozvánky na shromáždění a současné vyvěšení pozvánky na vývěsce výboru.
Bude se jednat o osoby uvedené v § 9 odst. 9 BytZ. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 5216/2007, ze dne 14. 5. 2008. 43 K tomu blíže ČÁP, Jiří. Svolání shromáždění vlastníků, Společenství vlastníků jednotek aktuálně, Verlag Dasshöfer, 2012: „Pokud tedy například budou vlastníci jednotek starší lidé, kteří nemají přístup na internet, nebude jistě vhodným způsobem svolání shromáždění pouze uveřejněním pozvánky na internetových stránkách společenství nebo odeslání pozvánky na emailové adresy jednotlivých vlastníků. Naopak tento způsob svolání shromáždění lze akceptovat v domech, kde dle složení vlastníků (kritériem může být věk, vzdělání apod.) lze předpokládat, že vlastníci používají email či internet jako běžný informační a komunikační prostředek. Na druhou stranu je třeba poznamenat, že vlastníci jednotek nemusí dostat písemnou pozvánku na shromáždění doporučeným dopisem. Takový postup naopak finančně společenství zatěžuje. Určitě vhodným a dostatečným způsobem doručení pozvánky je např. vhozením do poštovních schránek vlastníků v domě, v němž společenství vzniklo, vyvěšení na nástěnce výboru v domě nebo vyvěšení na vstupních dveřích do budovy.“ 42
4.1.2 Rozhodování na shromáždění vlastníků jednotek Shromáždění vlastníků jednotek je nejvyšším, kolektivním orgánem společenství a prostřednictvím hlasování na něm dochází k utváření společné vůle vlastníků jednotek v daném domě, tedy k rozhodování, a to formou usnesení. Aby ovšem usnesení mohlo být přijato, je nutné, aby bylo shromáždění usnášeníschopné. Musí se jej tedy účastnit vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů,44 a to po celou dobu rozhodování. Určující pro samotné hlasování je velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky, tedy stejný počet hlasů, jako kdyby jednotka patřila jen jednomu vlastníkovi. Je tedy zapotřebí, aby se na shromáždění sešlo alespoň tolik vlastníků jednotek, u nichž když se sečtou jejich hlasy dle velikosti jejich podílu na společných částech domu, tvoří tyto hlasy přítomných vlastníků více než polovinu všech hlasů (tzv. prostou většinu). Dále je pro přijetí usnesení vyžadována nadpoloviční většina přítomných hlasů, pokud ovšem zákon jinde nestanoví, že je v určité záležitosti potřeba jejich speciálního počtu.45
Z hlediska samotné působnosti shromáždění, tedy případů, ve kterých je oprávněno rozhodovat, je nutno rozlišit tři situace. První z nich je rozhodování shromáždění ve věcech správy domu, a to v případech, kdy jej k tomu výslovně zmocňuje BytZ a v případech, kdy si shromáždění rozhodování samo vyhradí úpravou ve stanovách. Jestliže zákon stanoví, že v určité záležitosti rozhoduje shromáždění, musí rozhodovat jen a pouze ono a nemůže tuto kompetenci převést na jiný orgán. Druhou skupinou jsou ostatní věci týkající se správy domu. Zde je zákonná úprava buď taková, že v těchto záležitostech svěřuje BytZ rozhodování výboru či pověřenému vlastníku nebo naopak určitou záležitost BytZ neupravuje. Pak platí, že bude rozhodovat opět výbor nebo pověřený vlastník, pokud si rozhodování v této věci nevyhradí shromáždění. Konečně třetí skupinou budou věci, které nejsou správou domu. V nich rozhoduje shromáždění buď nadpoloviční většinou, nebo rozhoduje na základě úpravy obsažené v § 11 BytZ.
§ 11 odst. 2 a § 9 odst. 12 BytZ § 11 odst. 4 až 6 BytZ
Ustanovení, které by komplexně vymezovalo výlučné pravomoci shromáždění, tedy v zákoně o vlastnictví bytů chybí. Na základě jednotlivých ustanovení BytZ ale shromáždění:
volí orgány SVJ nadpoloviční většinou všech hlasů vlastníků dle § 9 odst. 12,
rozhoduje o příspěvcích na náklady spojené se správou domu a pozemku (o výši záloh) dle § 15 odst. 2,
pokud není zvolen výbor nebo pověřený vlastník, rozhoduje o výši částek k úhradě stanovených záloh a jejich splatnosti nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek dle § 15 odst. 2,
schvaluje stanovy a rozhoduje o jejich změnách tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů dle § 11 odst. 4,
rozhoduje o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4 tříčtvrtinovou většinou dle § 11 odst. 4,
rozhoduje o uzavření zástavní smlouvy k jednotkám tříčtvrtinovou většinou dle § 1 odst. 4,
usnáší se o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 tříčtvrtinovou většinou dle § 11 odst. 4,
dohodou všech vlastníků rozhoduje o změně účelu užívání stavby a změně stavby, pokud dochází ke změně podílu na společných částech domu dle § 11 odst. 5,
dohodou tří čtvrtin všech vlastníků rozhoduje o stavebních úpravách, kterými se nemění podíl na společných částech domu a o opravách společných částí domu.
V souvislost s rozhodováním SVJ mohou nastat situace, kdy vlastník musí svá práva hájit u soudu, chce-li se jich domoci. První takovouto situací je, když na shromáždění není přijato usnesení z toho důvodu, že pro něj nehlasoval potřebný počet hlasů členů SVJ z důvodu rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody. Na základě § 11 odst. 3 BytZ pak dojde k tomu, že do rozhodování shromáždění zasáhne soud tím, že sám rozhodne, a to na návrh kteréhokoliv vlastníka. Soudní rozhodnutí tak nahradí nepřijaté rozhodnutí shromáždění. Druhou situací je
důležitá záležitost46, kdy přehlasovaný vlastník jednotky může podle § 11 odst. 3 BytZ věta třetí BytZ požádat soud, aby o ní rozhodl. Je nutné, aby své právo uplatnil u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak dojde k jeho prekluzi.
4.1.3 Usnášeníschopnost, náhradní shromáždění a hlasování per rollam s přihlédnutím k judikatuře Výše zmiňovanou otázku usnášeníschopnosti a hlasování řešil Vrchní soud v Praze,47 který judikoval, že „usnesení shromáždění je neplatné z důvodu, že nebyla zjišťována usnášeníschopnost před každým hlasováním o jednotlivých usneseních, ale pouze při zahájení jednání shromáždění; záznam o usnášeníschopnosti při každém jednotlivém usnesení neobsahoval ani zápis ze shromáždění SVJ; došlo k porušení § 11 odst. 2 BytZ“. Na základě citovaného rozsudku je tedy zapotřebí, aby bylo před každým hlasování zjišťováno, zda je přítomen počet vlastníků jednotek, který má počet hlasů vyžadovaný pro usnášeníschopnost. Nestačí pouze zjištění usnášeníschopnosti při zahájení shromáždění. Z toho tedy vyplývá, že ten, kdo řídí jednání shromáždění, musí znovu před každým hlasováním zjistit, zda je usnášeníschopnost shromáždění zachována.
V uvedeném rozsudku se Vrchní soud dále zabýval otázkou dodatečného souhlasu s usnesením shromáždění, který by následně projevili vlastníci na samotném shromáždění nepřítomní. Konstatoval nemožnost dodatečného souhlasu vzhledem k tomu, že „zákonná úprava v zákoně o vlastnictví bytů neumožňuje členům SVJ, kteří nebyli z jakéhokoliv důvodu přítomni na schůzi shromáždění SVJ, aby projevili svou vůli dodatečně i mimo shromáždění SVJ s navrhovaným usnesením. Toto právo není součástí práv vlastníků jednotek, a s dodatečným souhlasem vlastníka jednotky nepřítomného na schůzi nejsou proto spojeny zákonem předvídané právní následky“. 46
Důležitost je zapotřebí posuzovat vždy vzhledem ke konkrétnímu případu. Tím, co se rozumí důležitou záležitostí, se blíže zabývá Nejvyšší soud ve svém rozsudku, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007, ze dne 22. 10. 2008: „Důležitou záležitostí podle § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, je skutečnost přímo zasahující do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.“ Dále také rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, ze dne 25. 1. 2012, který považuje za důležitou záležitost ve smyslu § 11 odst. 3 BytZ také usnesení shromáždění o volbě člena výboru. 47 Rozsudek Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 7 Cmo 160/2008, ze dne 23. 1. 2009.
Na základě výše zmíněného lze tedy učinit závěr, že není možné, aby dodatečně (po schůzi shromáždění nebo i po ukončeném hlasování) svou vůli projevil vlastník, který vůbec nebyl na schůzi přítomen a nejspíše ani vlastník, který se ze schůze vzdálil a vrátil se až po ukončení hlasování v dané věci.
V souvislosti s usnášeníschopností považuji za podstatné zaobírat se také otázkou zastoupení na shromáždění, zejména ve vztahu k pro mě poměrně překvapivému rozsudku Nejvyššího soudu.48 S názorem v daném rozsudku zaujatým49 si totiž dovoluji nesouhlasit. Nejvyšší soud předně vyvozuje, že „plná moc k zastoupení vlastníka na shromáždění není plnou mocí k uskutečnění právního úkonu“, resp. že „účast na shromáždění jako taková právním úkonem není“, aniž by takový závěr odůvodnil. Z ustanovení § 31 odst. 1 ObčZ vyplývá, že zastoupení na základě plné moci (stejně jako zákonné zastoupení) je možné pouze u právního úkonu. Podle § 34 ObčZ definován dvěma podmínkami, a to projevem vůle na jedné straně a směřováním ke vzniku, změně nebo zániku příslušných práv a povinností na straně druhé. Účast (příp. neúčast) na shromáždění vlastníků je nepochybně projevem vůle vlastníka. Účastí na shromáždění vlastník směřuje např. ke vzniku práva shromáždění se usnášet.50 Obě výše uvedené podmínky definice právního úkonu, tj. projev vůle a směřování ke vzniku, změně či zániku práv nebo povinností, které právní předpisy s takovým projevem spojují, jsou tedy splněny. Účast na shromáždění jako taková tak je dle mého názoru právním úkonem a plná moc k zastoupení vlastníka na shromáždění tak je plnou mocí k uskutečnění právního úkonu. I při akceptaci výše zmíněného právního názoru Nejvyššího soudu by bylo nutné dojít k závěru, že hlasování, příp. jiné úkony 48
Rozsudek Nejvyššího soudu v Praze, sp. zn. 29 Cdo 3399/2010, ze dne 23. 5. 2012. „Právo účastnit se shromáždění (jako jeho člen) a podílet se na jeho rozhodování o záležitostech souvisejících se správou domu je osobním právem vlastníka jednotky. Jakkoliv lze hlasování na shromáždění považovat za právní úkon vlastníka jednotky, účast na shromáždění jako taková právním úkonem není. Člen shromáždění, který se účastní shromáždění, sice může právě proto, že se shromáždění účastní, vykonávat hlasovací právo (popř. i další práva, jako např. právo podávat návrhy, nahlížet do podkladů pro jednání apod.), nicméně účast na shromáždění je nutno od samotného hlasování (či výkonu dalších práv) odlišit. I tehdy, nebude-li se na shromáždění hlasovat, totiž právo účastnit se svědčí pouze členu shromáždění (vlastníku jednotky). Současně platí, že člen shromáždění nemůže vykonávat hlasovací právo, neúčastní-li se shromáždění. Z tohoto důvodu nelze právo vlastníka jednotky nechat se na shromáždění zastoupit dovozovat z ustanovení § 3 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů a § 31 odst. 1 občanského zákoníku; plná moc k zastoupení vlastníka na shromáždění není plnou mocí k uskutečnění právního úkonu. Ze zákona tudíž oprávnění vlastníka jednotky nechat se na shromáždění vlastníků jednotek zastoupit neplyne. Nicméně v souladu s ustanovením § 9 odst. 14 písm. d/ zákona o vlastnictví bytů mohou takové právo vlastníka jednotky založit stanovy společenství.“ 50 Srov. §11 odst. 2 BytZ. 49
v souvislosti se shromážděním, jsou právními úkony, ke kterým ale - vzhledem k tomu, že jsou podmíněny účastí na shromáždění, která právním úkonem není a ke kterým tedy – ve výsledku zmocnit nelze. Tento závěr, tj. že k některým právním úkonům vlastníka nelze nikoho zmocnit, však nemá oporu v zákoně. NS dále vyvozuje, že „právo účastnit se shromáždění (jako jeho člen) a podílet se na jeho rozhodování o záležitostech souvisejících se správou domu je osobním právem vlastníka jednotky“, a to rovněž bez zdůvodnění. Osobní (osobnostní) práva, resp. jejich ochranu, tj. ochranu osobnosti, upravuje občanský zákoník v § 11 a násl.51 Není mi jasné, proč by mezi tato práva mělo spadat právo účastnit se shromáždění jako jeho člen a podílet se na rozhodování o záležitostech souvisejících se správou domu. Toto právo je nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky, nikoliv s osobou vlastníka, když členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky.52 Ani tento argument, který by měl bránit zastupování vlastníka na shromáždění vzhledem k tomu, že jde o osobní právo vlastníka, tak neobstojí. Na závěr je k této otázce nutné dodat, že Nejvyšší soud ve zmiňovaném rozsudku připouští na základě § 9 odst. 14 písm. d) BytZ, že právo vlastníka jednotky nechat se zastoupit mohou založit stanovy společenství. Z opatrnosti takovýto postup nelze než doporučit a nutno dodat, že SVJ již tomuto své stanovy po zveřejnění zmiňovaného rozsudku přizpůsobují.
Při fungování SVJ je však také zapotřebí potýkat se s problémem nezájmu členů společenství o schůze shromáždění, v důsledku čehož pak svolané shromáždění není usnášeníschopné. Vyvstává pak potřeba konání náhradního shromáždění, které by bylo svoláno namísto původního shromáždění, které nebylo schopné usnášení, protože se na něj nedostavili vlastníci jednotek, kteří by měli většinu hlasů. V souvislosti s tím se pak nabízí otázka, zda lze konat shromáždění náhradní a případně náhradní shromáždění takové, které bude usnášeníschopné s menším počtem hlasů přítomných členů, než je prostá většina hlasů všech členů. Za zásadní v této problematice považuji usnesení Vrchního soudu v Praze.53 Ten řešil situaci, kdy bylo konáno náhradní shromáždění, na kterém byli přítomni členové mající 43,2 % všech hlasů a toto náhradní shromáždění
Srov. KNAPP, Viktor aj. Občanské právo hmotné. Svazek I. 3. aktualizované a doplněné vydání. Praha: ASPI, 2002, s. 189. 52 Srov. § 9 odst. 5 věta první BytZ 53 Usnesení Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 7 Cmo 494/2009, ze dne 2. 2. 2010.
v rámci navrženého programu jednání (shodného s programem původně svolaného shromáždění) rozhodlo o odvolání členů výboru a volbě nových členů výboru. Rejstříkový soud zamítl návrh změn v osobách členů výboru a Vrchní soud rozhodoval o odvolání proti tomuto usnesení. Ve svém usnesení pak dospěl k závěru, že „konání náhradního shromáždění, u kterého by bylo sníženo kvórum pro usnášeníschopnost a jehož předmětem by byla volba členů výboru nebo pověřeného vlastníka, je u společenství vlastníků jednotek vyloučeno pro povahu kogentního ustanovení § 9 odst. 12 ZOVB., které stanoví jako nepřekročitelnou podmínku pro usnášeníschopnost shromáždění ohledně volby statutárního orgánu přítomnost vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů“. Odlišnou úpravu v této věci Vrchní soud nepřipouští z důvodu kogentnosti § 9 odst. 12 BytZ ani ve stanovách. Je však nutné dodat, že dle zmiňovaného rozhodnutí není v případě SVJ náhradní shromáždění vyloučeno zcela, lze
svolané
z důvodu, že se původní shromáždění nesešlo, se stejným programem jako původní, svolané případně v odlišné (kratší) lhůtě pro jeho svolání určené přijatými stanovami společenství, přičemž kvérům pro usnášeníschopnost tohoto náhradního shromáždění však bude shodné jako u původně svolaného shromáždění, tedy přítomnost vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů“. Takto konané náhradní shromáždění však již nebude náhradním shromážděním v pravém slova smyslu právě z důvodu, že zde není přípustné snížené kvórum pro jeho usnášeníschopnost. Lze tedy uzavřít, že náhradní shromáždění je v případě SVJ přípustné. Musí se ale jednat o takové náhradní shromáždění, které bude upraveno ve stanovách, svoláno ve stanovách určeným způsobem namísto původního shromáždění, bude mít shodný program, bude moci být svoláno v kratší lhůtě, přičemž zůstane zachována podmínka usnášeníschopnosti za přítomnosti členů majících většinu všech hlasů.
Otázku usnášeníschopnosti by mohla bezesporu vyřešit možnost v SVJ rozhodovat v kterýchkoliv věcech příslušejících do působnosti shromáždění také mimo schůzi shromáždění. Vzorové stanovy pouze ve svém čl.VII obsahují ustanovení, že „v těch případech, kdy se vyžaduje pro schválení určité záležitosti souhlas všech vlastníků jednotek (některá rozhodnutí podle § 11 odst. 5 a podle § 13 odst. 3 ZOVB), lze tento souhlas vyjádřit také mimo schůzi shromáždění“. Tzv. hlasování per rollam bude totiž
pro fungování společenství bezesporu výhodné. Pokud se tedy v případech, které mají na mysli vzorové stanovy, ve stanovách konkrétního SVJ možnost hlasování per rollam připustí, lze dovodit, že takové ustanovení nebude v rozporu s právními předpisy, protože právě vzorové stanovy tuto možnost také připouští. O možnosti rozhodování tímto způsobem v kterékoliv záležitosti však lze mít pochyby.
4.2 Výbor a pověřený vlastník Statutárním a výkonným orgánem společenství vlastníků jednotek je na základě § 9 odst. 11 a 13 BytZ výbor nebo pověřený vlastník. V obou případech se jedná o orgán volený. Základní rozdíl mezi nimi spočívá v tom, že výbor je orgánem kolektivním a pověřený vlastník orgánem monokratickým, kdy se jedná o vlastníka jednotky, kterého shromáždění pověří výkonem funkce výboru, jestliže výbor není zvolen. Pověřený vlastník má postavení obdobné postavení výboru.
Úprava statutárního orgánu v zákoně o vlastnictví bytů je poměrně stručná, ale na základě § 9 odst. 13 BytZ a v souladu s § 20 odst. 1 ObčZ lze říci, že výbor je orgánem, který jménem SVJ jedná ve všech věcech navenek, činí za něj právní úkony a jako statutární orgán bude také vystupovat v řízeních, v nichž je dána aktivní nebo pasivní legitimace SVJ. Jakožto orgán výkonný rozhoduje výbor na základě § 9 odst. 11 BytZ o věcech spojených se správou domu, ve kterých není přímo zákonem dána působnost shromáždění nebo si v dané věci shromáždění kompetenci nevyhradilo. Zákon o vlastnictví bytů také v některých svých ustanoveních sám působnost výboru přímo upravuje. Jedná se o § 10 odst. 2, § 11 odst. 1 a § 15 odst. 2 BytZ. Dále je nutno podotknout, že existuje celá řada záležitostí, o kterých je potřeba rozhodnout a jež mají být zajištěny, ale na druhou stranu není nezbytně nutné, aby o nich rozhodovalo shromáždění. Zde má právě význam jejich zajištění prostřednictvím výboru nebo pověřeného vlastníka. Výbor nebo pověřený vlastník tak především:
na základě rozhodnutí shromáždění uzavírá smlouvy ve věci předmětu činnosti společenství,
připravuje podklady pro jednání shromáždění, svolává shromáždění, předkládá shromáždění zprávu o plnění závazků ze smluv uzavřených na základě rozhodnutí shromáždění,
zajišťuje řádné vedení písemností shromáždění,
sděluje jednotlivým členům podle usnesení shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby,
dle § 9a odst. 3 vymáhá jménem společenství plnění povinností uložených jeho členům podle tohoto ustanovení.
4.2.1 Členství ve výboru Výbor je orgánem voleným. Aby byli jeho členové platně zvoleni, musí dojít na základě § 9 odst. 12 BytZ k volbě na schůzi shromáždění, na které jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů a pro zvolení člena výboru nebo pověřeného vlastníka musí hlasovat nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Z hlediska povahy se toto ustanovení „jeví jako lex specialis k obecnému ustanovení § 11 odst. 2, kdy k přijetí usnesení je třeba nadpoloviční většiny přítomných hlasů“.54
Zákon o vlastnictví bytů ve svém § 9 odst. 11 stanovuje minimální počet členů výboru na tři. Bližší úprava počtu členů tak spočívá na stanovách a může být určen počet členů vyšší, vždy by však měl být konkrétní. S požadavkem na určení konkrétního počtu členů výboru se však neshodují vzorové stanovy, které ve svém čl. VIII odst. 6 uvádí, že výbor je alespoň tříčlenný, což může vzbuzovat úvahy o neurčitosti právního úkonu, který je dle § 37 odst. 1 ObčZ absolutně neplatný. Ze svého středu pak výbor volí obligatorně předsedu, stanovy pak mohou upravovat další funkce, jako je místopředseda nebo tajemník. Předseda jedná za výbor navenek, přičemž písemné právní úkony musí podepsat předseda výboru a další člen výboru.
Zákon o vlastnictví bytů ani vzorové stanovy neupravují odpověď na otázku, kdo smí být členem statutárního orgánu. Mělo by se však nejspíše jednat o fyzickou osobu, která je zletilá a způsobilá k právním úkonům, anebo o právnickou osobu
ČÁP, Jiří; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009, s. 146-147.
zastoupenou statutárním orgánem, případně zmocněncem. V případě výboru ani není řešena otázka, zda musí být jeho členem pouze vlastník jednotky v daném domě. Přiklonil bych se však k názoru sdílenému většinou odborné literatury,55 že jestliže zákon předpokládá u pověřeného vlastníka členství v SVJ, mělo by tomu tak být i v případě člena výboru, zvláště pak, když pověřený vlastník je pouze jakousi alternativou k volbě výboru. Naproti tomu však nelze upřít opodstatněnost názoru M. Ditmarové, podle které je SVJ „přece jen společenstvím lidí, kteří ne vždy mají právnické či jinak dostačující vzdělání k efektivnímu vedení SVJ a proto lpění na zásadě, že členem výboru smí být pouze vlastník jednotky, se v mnoha případech jeví spíše ku škodě SVJ. Členem výboru tedy nemusí být nutně vlastník jednotky“.56
Statutární orgán je volen na určité funkční období, jehož délku je dle § 9 odst. 11 BytZ nutno upravit ve stanovách, nesmí však přesáhnout 5 let. V souvislosti s tím se nabízí otázka, zda se toto období týká orgánu jako celku nebo se vztahuje ke konkrétnímu členu. T. Horák zastává názor, že se toto funkční období vztahuje na výbor jako celek a v případě, že dojde k zániku funkce některého z členů, bude provedena pouze dodatečná volba, která bude pouze doplňující do již existujícího výboru, a to do konce funkčního období daného výboru.57
4.2.1.1 Náhradní výkon funkce statutárního orgánu
U otázky členství ve výboru je důležité zabývat se také problémem, kdy ke zvolení výboru nebo pověřeného vlastníka nedojde. Může se např. jednat o skončení funkčního období dosavadních členů výboru nebo pověřeného vlastníka a pro nezájem ze strany členů SVJ se následně nepodaří zvolit nové členy výboru či pověřeného vlastníka. Pak totiž dochází k tomu, že ze zákona dojde k tzv. náhradnímu výkonu funkce výboru na základě § 9 odst. 9 BytZ. Podle něj totiž v případě, kdy se shromáždění nesejde k volbě orgánů SVJ nebo nejsou tyto orgány zvoleny, plní funkci 55
Např. HOLEJŠOVSKÝ, Jaroslav; NEPLECHOVÁ, Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008, s. 333 56 DITMAROVÁ, Martina. Aktuální otázky platné právní úpravy statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. Právní fórum. 2010, roč. 7, č. 6, s. 288 57 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 115
orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu a není-li v SVJ takového vlastníka, pak společně vlastníci jednotek, kteří se stali členy SVJ dnem jeho vzniku. Od tohoto je nutné odlišit situaci, kdy původním vlastníkem budovy bylo SBD či LBD nebo jejich právní nástupce a tito vykonávají správu domu. Podle § 9 odst. 10 BytZ budou totiž funkci náhradního statutárního orgánu v SVJ plnit právě oni.
Ohledně znění § 9 odst. 9 BytZ je dlouhodobě veden spor mezi odbornou veřejností ohledně toho, zda se povinnost k náhradnímu výkonu funkce vztahuje pouze na ty členy společenství, kteří jsou členy společenství v době, kdy nastala situace upravovaná § 9 odst.9 BytZ, nebo i na ty, kteří již členy nejsou. Objevují se tři skupiny názorů. Jedna má za to, že toto právo a povinnost přechází na nabyvatele jednotky, protože je spojeno s vlastnictvím jednotky. Druhá skupina tuto povinnost spojuje s původním vlastníkem jednotky a zánikem jeho vlastnictví k dané jednotce, a tím pádem i zánikem jeho členství ve společenství, se nic nemění na tom, že jeho právo a povinnost k náhradnímu výkonu funkce stále trvá. Pro třetí skupinu názorů je typické, že uvedené právo a povinnost člena společenství zaniká dnem, kdy přestal být vlastníkem jednotky a členem společenství, aniž by se převádělo nebo přecházelo na právního nástupce. Osobně bych si dovolil přiklonit se ke stanovisku J. Čápa58, který má za to, že „jde o právo a povinnost vlastníka jednotky, který se stal členem společenství dnem jeho vzniku, a že toto právo a tato povinnost je nepřenosná. Nemůže tedy trvat i poté, kdy tato osoba přestala být vlastníkem jednotky v domě, a tedy zaniklo její členství ve společenství v tomto domě. Z dikce § 9 odst. 9 ZOVB in fine výslovně plyne, že se má na mysli vlastník jednotky (nikoliv jiná osoba, která v době použití § 9 odst. 9 ZOVB není vlastníkem jednotky v domě), s tím, že se současně specifikuje, o kterého vlastníka jednotky jde - tedy o toho vlastníka (nebo ty vlastníky), kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku, nikoliv o vlastníka, který se stal členem společenství až v době jeho existence (ať nabyl jednotku od vlastníka, který byl členem společenství ode dne jeho vzniku či od jiného vlastníka jednotky). Jakýmsi podpůrným argumentem pro toto stanovisko může být také okolnost, že podzákonný právní předpis (vzorové stanovy společenství, tvořící přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění 58
ČÁP, Jiří. Náhradní výkon funkce statutárního orgánu SVJ, Společenství vlastníků jednotek aktuálně, Verlag Dashöfer, 2013
nařízení vlády č. 151/2006 Sb.), nepřipouští, aby funkci člena voleného orgánu SVJ vykonávala osoba, která není členem společenství“.
Povinnost k náhradnímu výkonu funkce statutárního orgánu vzniká přímo ze zákona a v praxi někdy se vyskytující názor, že náhradní výkon funkce lze odmítnout, je chybný. Pokud by osoba povolaná k náhradnímu výkonu funkce statutárního orgánu odmítala plnit tuto povinnost zákonem stanovenou a pokud by v příčinné souvislosti s tím vznikla škoda, odpovídala by za ni daná osoba podle ObčZ. Může
k situaci, kdy povinnost k náhradnímu výkonu funkce statutárního orgánu SVJ budou muset plnit všichni členové SVJ. Pak je třeba důsledně rozlišovat mezi působností shromáždění a statutárního orgánu a není možné, jak se někdy laická veřejnost mylně domnívá, aby funkci statutárního orgánu plnila schůze shromáždění. Případné schůze těchto vlastníků nejsou schůzemi shromáždění podle BytZ a stanov, ale jednáním při plnění funkce statutárního orgánu. Při případném hlasování bude mít každý vlastník jeden hlas, na váhu hlasu nebude mít vliv podíl na společných částech domu a rozhodovat se bude takovou většinou, jakou rozhoduje výbor podle stanov.
4.3. Fakultativní orgány Na základě zákona o vlastnictví bytů musí ve společenství vlastníků jednotek působit shromáždění a výbor nebo pověřený vlastník jakožto orgány obligatorní. Současně také zákon v § 9 odst. 7 písm. c) připouští, aby SVJ prostřednictvím svých stanov zřídilo orgány další, nepovinné, tedy fakultativní. Žádnému z takto zřízených orgánů však nemůže být svěřena zákonem vymezená působnost některého z orgánů obligatorních.
V praxi se pak nejčastěji můžeme setkat s tím, že takto je zřízena kontrolní komise, případně revizor. Je však nutno zdůraznit, že je na každém společenství, zda takovýto další orgán zřídí, protože BytZ o zřizování kontrolního orgánu nehovoří a SVJ jej tedy není povinno zřizovat. Nutno ovšem dodat, že např. J. Oehm59 má za to, že 59
OEHM, Jaroslav. Několik zásadních připomínek k návrhu nového zákona o vlastnictví bytů, Právní zpravodaj, 2008, č. 11, s. 13.
zřízení kontrolní komise by mělo být obligatorní vzhledem k nízké odpovědnosti členů výboru a právě kontrolní komise by pak potřebnou kontrolu činnosti výboru prováděla.
Řídí-li se SVJ po určitou dobu vzorovými stanovami, může se shromáždění na základě čl. VI odst. 1 písm. c) usnést, že zřídí kontrolní komisi nebo případně jen revizora, jde-li o SVJ s počtem členů nižším než 10, jak je stanoveno v čl. 10 odst. 4 Vzorových stanov. Pokud však bude mít společenství přijato vlastní stanovy a má v něm kontrolní orgán působit, musí v nich být přímo stanoveno, že se kontrolní orgán volí. Na základě § 9 odst. 8 písm. c) bude pak volen shromážděním vlastníků jednotek, a to usnesením shromáždění přijatým nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění. Kvórum potřebné pro zvolení fakultativního orgánu vyplývá z toho, že BytZ stanovuje požadavek nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků pouze pro výbor či pověřeného vlastníka a v případě dalších orgánů společenství mlčí a vzorové stanovy, které sice kvalifikovanou většinu stanovují, nejsou pro vlastní stanovy závazné.60
Řídí-li se SVJ vzorovými stanovami a shromáždění se usneslo na zřízení kontrolní komise či revizora, bude pro jejich působnost platit ustanovení čl. X vzorových stanov. Používá-li SVJ vlastní stanovy, v nichž je zakotvena kontrolní komise či revizor, mají stanovy také vymezovat přesně jejich působnost, přičemž jako předloha mohou posloužit právě vzorové stanovy.
4.4. Orgány společenství vlastníků podle NOZ Samotná soustava orgánů je u společenství vlastníků shodná s právní úpravou SVJ v BytZ. Je tedy založena na bipartici, kdy je zde nejvyšší orgán a orgán statutární, s možností stanovami zřídit orgány další, fakultativní. Rozdíl je v tom, že pro individuální statutární orgán se používá označení „předseda“ namísto označení „pověřený vlastník“ v BytZ. Soustava obligatorních orgánů je v NOZ komplexně upravena a daná ustanovení jsou kogentní. V případě fakultativního orgánu se bude zřejmě nadále nejčastěji vytvářet kontrolní komise, či případně jednočlenný kontrolní 60
ČÁP, Jiří. Kontrolní orgán v praxi SVJ, Verlag Dashöfer, 2012
orgán a bude je zapotřebí upravit ve stanovách jako další orgán společenství vlastníků podle § 1205 odst. 1 NOZ a bude zřejmě nutné při tvorbě stanov vycházet podpůrně z § 262 až 264 NOZ o kontrolní komisi spolku.
4.4.1 Shromáždění vlastníků jednotek Shromáždění je dle NOZ i nadále nejvyšším orgánem společenství vlastníků. Zásadní změna však přichází s tím, že v § 1208 NOZ je na rozdíl od BytZ výslovně upravena výlučná působnost shromáždění. Úprava působnosti shromáždění ve většině záležitostí vychází z vymezení působnosti shromáždění ve vzorových stanovách, jsou zde však také určité změny a doplnění. Do výlučné působnosti shromáždění nově již nepatří určování výše a způsobu placení dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV vzorových stanov, vymáhání splnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství, určování pravidel pro užívání společných částí domu a schvalování rozpočtu společenství. Shromáždění však také získává některé nové dílčí působnosti, kterými jsou rozhodování o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, o změně podílu na společných částech a o změně v určení společné části sloužící výlučnému užívání vlastníka jednotky.
Z hlediska povahy § 1208 NOZ je nutné uvést, že se jedná o ustanovení kogentní, které stanovuje záležitosti ve výlučné působnosti shromáždění a které nelze převést na jiný orgán. Současně je ale umožněno, aby stanovy určily některé další záležitosti, které bude shromáždění výlučně rozhodovat a také aby si shromáždění samo do své výlučné působnosti atrahovalo usnesením některou další záležitost.
Na shromáždění stejně jako podle BytZ rozhodují dle § 1206 NOZ vlastníci jednotek podle počtu hlasů a každý vlastník jednotky má takový počet hlasů, jaký odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech. Nově je výslovně stanoveno, že je-li vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. Zachován zůstává požadavek na usnášeníschopnost shromáždění, kdy je zde podmínka přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K poměrně značné změně však dochází ohledně požadavků na počet hlasů pro přijetí usnesení
shromáždění. Upouští se totiž od nároků na vyšší počet hlasů pro přijetí usnesení v některých záležitostech a § 1206 odst. 2 NOZ stanovuje požadavek jednotný - tedy většinu hlasů přítomných vlastníků jednotek, až na ty případy, kdy zákon nebo stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Zcela nově se tedy dovoluje, aby bylo ve stanovách určeno, že pro přijetí usnesení v některé nebo i ve všech záležitostech v působnosti shromáždění je zapotřebí vyššího počtu hlasů.61 Nově se také zavádí možnost rozhodovat mimo zasedání shromáždění podle § 1210 až 1214 NOZ. Je nutné zdůraznit, že v tomto případě se k přijetí usnesení vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny všech vlastníků jednotek. Druhá věta § 1214 však upravuje případy, kdy je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.
Do NOZ nebyla převzata možnost vlastníka jednotky obrátit se na základě § 11 odst. 3 věta druhá BytZ na soud v případě, kdy došlo k rovnosti hlasů, nedosáhlo se potřebné většiny nebo dohody. Naopak s určitými úpravami byla převzata úprava § 11 odst. 3 věty třetí a čtvrté BytZ. Podle ní se může přehlasovaný vlastník jednotky, pokud se jedná o důležitou záležitost, obrátit na soud, aby o této záležitosti rozhodl. Toto právo vlastníka jednotky je s určitými úpravami obsaženo v § 1209 odst. 1 NOZ, kdy podle tohoto ustanovení, je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. Podstatnou změnou je délka lhůty k podání návrhu. Podle § 11 odst. 3 věty čtvrté BytZ je tato lhůta 6ti měsíční. NOZ v § 1209 odst. 1 věta druhá zkracuje tuto lhůtu na 3 měsíce.
4.4.2 Statutární orgán Statutárním orgánem je ve smyslu § 1205 odst. 1 výbor, pokud stanovy neurčí, že jím je předseda společenství vlastníků. Oproti úpravě v zákoně o vlastnictví bytů je toto ustanovení formulováno přesněji, protože úprava v BytZ může vzbuzovat pochybnosti, zda je zapotřebí ve stanovách upravit možnost volby jak výboru, tak pověřeného vlastníka, anebo, zda je zapotřebí ve stanovách upravit jako statutární orgán buď výbor, nebo pověřeného vlastníka. Oproti BytZ je třeba také zdůraznit již zmiňovanou změnu v názvosloví, protože jednočlenný statutární orgán již není nadále 61
§ 1206 věta druhá a § 1214 ve spojení s § 1200 odst. 2 písm. d) NOZ
označován jako pověřený vlastník, ale jako předseda společenství vlastníků.
Pokud stanovy určí, že statutárním orgánem je výbor, musí být ve stanovách na základě § 1200 odst. 2 písm. d) určena délka funkčního období, počet členů, ale také způsob svolávání, jednání a usnášení. Pokud by nedošlo k úpravě délky funkčního období, použilo by se na základě § 1221 NOZ přiměřeně ustanovení o organizaci spolku, podle něhož neurčí-li stanovy funkční období členů volených orgánů, je toto období pětileté.
Nový občanský zákoník, stejně jako zákon o vlastnictví bytů, blíže nevymezuje působnost výboru nebo předsedy společenství vlastníků. Pouze v § 1207 a 1213 NOZ můžeme nalézt dílčí působnosti. A protože ani ustanovení upravující spolek nepřináší kromě § 254 NOZ bližší vymezení, bude zapotřebí vycházet z obecného vymezení postavení a působnosti statutárního orgánu právnické osoby v § 163 NOZ. Výboru a předsedovi společenství vlastníků tak bude náležet veškerá působnost, kterou zákon nebo stanovy nesvěří někomu jinému.
Obecná ustanovení o právnických osobách se použijí také v případě zastupování společenství vlastníků. Podle § 164 odst. 1 NOZ totiž člen statutárního orgánu může zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech. Bude tedy vhodné, aby stanovy společenství určily, jakým způsobem členové výboru společenství vlastníků zastupují, protože ve smyslu § 164 odst. 2 NOZ, by v případě, kdy by stanovy neurčily u výboru, jak jeho členové budou společenství vlastníků zastupovat, mohl by tak činit každý člen výboru samostatně.
Nový občanský zákoník také přináší jiné řešení situace, kdy dojde k náhradnímu výkonu funkce statutárního orgánu. Již totiž neplatí, že tuto funkci plní většinový vlastník a není-li jej, pak vlastníci jednotek, kteří se stali členy SVJ dnem vzniku SVJ. Nově totiž bude platit podle § 165 NOZ, že nemá-li statutární orgán dostatečný počet členů potřebný k rozhodování, jmenuje soud, na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem, chybějící členy statutárního orgánu na dobu, než budou nová členové zvoleni. Jinak soud může sou jmenovat společenství vlastníků opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoliv
se o tom při své činnosti dozví. Bude však ale také zřejmě možné použít podpůrně ustanovení § 246 odst. 2 NOZ týkající se spolku, podle něhož, neurčí-li stanovy jinak, mohou členové volených orgánů, jejichž počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění.
5. Stanovy společenství vlastníků jednotek Stanovy jsou základním dokumentem každého SVJ navazujícím na ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Blíže určují každé společenství vlastníků jednotek, podrobněji upravují záležitosti správy společných částí domu, práva a povinnosti členů SVJ, doplňují BytZ v těch věcech, které jsou v něm upraveny obecně,62 anebo upravují záležitosti, jež jsou zákonem svěřeny k úpravě ve stanovách.63 Na základě výše zmíněného tedy můžeme vidět podobnost se stanovami povinně schvalovanými v jiných druzích právnických osob, jako je např. družstvo nebo akciová společnost. Je zde však jedna rozdílnost, která stanovy SVJ a stanovy ostatních právnických osob zásadně odlišuje. Tou je skutečnost, že přijetí stanov je nezbytnou podmínkou pro založení a následný vznik právě např. družstva, zatímco SVJ vzniká ex lege a neschválení stanov nemá vliv na jeho trvání. Výše zmíněné však nic nemění na tom, že stanovy SVJ lze řadit mezi zakladatelské dokumenty ve smyslu § 38i odst. 1 písm. a) ObchZ za použití § 10 odst. 4 BytZ.64
Vzhledem k tomu, jak jsou stanovy jakožto dokument upravující záležitosti SVJ důležité, jsou zákonem o vlastnictví bytů v § 9 odst. 14 určeny záležitosti, které musí každé stanovy SVJ obsahovat. K těmto povinným náležitostem stanov je třeba zařadit i délku funkčního období členů výboru nebo pověřeného vlastníka dle § 9 odst. 11 věta druhá BytZ. Je však možné, aby si každé SVJ zahrnulo do svých stanov i další záležitosti pro něj potřebné, které již však jako povinné náležitosti stanov BytZ nevyjmenovává. Vždy je ale zapotřebí, aby tyto nepovinné náležitosti byly v mezích zákona o vlastnictví bytů.
Např. se ve stanovách blíže obsahově vymezí pojem „správa domu“ a s ním spojené další činnosti. Např. počet členů výboru. V tomto případě musí být ale zároveň dodržen zákonný požadavek alespoň 3 členů podle § 9 odst.11 BytZ. 64 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 117. 63
Zákon o vlastnictví bytů sice v § 9 odst. 8 předpokládá schválení stanov na první schůzi shromáždění, SVJ však platně existuje již ze zákona, i kdyby ke schválení jeho stanov a k zápisu v rejstříku společenství nedošlo. Jestliže tedy vlastní stanovy SVJ shromážděním schváleny nebyly, bude se SVJ povinně řídit vzorovými stanovami, které jsou vydány nařízením vlády na základě zákonného zmocnění v § 9 odst. 10 BytZ.
5.1 Vzorové stanovy Z § 1 odst. 1 nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb., můžeme vyvodit, že hlavním smyslem vydání vzorových stanov je na základě zákonného zmocnění v § 9 odst. 10 BytZ stanovení pravidel pro činnost SVJ, pro rozhodování jeho orgánů a upřesnění práv a povinností členů SVJ. To všechno do doby, než dojde ke schválení stanov vlastních. Vzorové stanovy obsahují všechny náležitosti, které zákon o vlastnictví bytů v § 9 odst. 14 předepisuje, tedy náležitosti, které stanovy každého společenství obsahovat musí. Jsou vlastně koncipovány jako určitá možnost úpravy stanov v konkrétním SVJ s tím, že také v některých záležitostech zákon v nezbytném rozsahu doplňují a pro vznikající SVJ mohou být užitečnou pomůckou při tvorbě stanov vlastních, přičemž je nutné si uvědomit, že nemohou být převzaty beze zbytku, protože některá jejich ustanovení mají pouze všeobecnou povahu a je zapotřebí, aby ve vlastních stanovách byla konkretizována.65
Byť samotný název „vzorové stanovy“ může vzbuzovat dojem, že jsou závazné a že se jedná o vzor, podle kterého je zapotřebí při tvorbě vlastních stanov postupovat, povaha vzorových stanov je jiná a jednotlivá SVJ nemusí při tvorbě vlastních stanov ze stanov vzorových vycházet. Při tvorbě a schvalování vlastních stanov je pouze zapotřebí, aby se vlastníci jednotek řídili ustanoveními BytZ, nikoliv však ustanoveními vzorových stanov.
To se týká např. ustanovení o názvu a sídle SVJ v čl. II vzorových stanov nebo nutnosti již ve vlastních stanovách zakotvit zřízení kontrolní komise či revizora.
Otázku, kdy se použijí vzorové stanovy, zodpovídá základním způsobem již samotný zákon o vlastnictví bytů v § 9 odst. 10. Samotné vzorové stanovy však v § 1 taktéž výslovně určují, kdy se musí použít, přičemž je z daného ustanovení patrné, že se jím oproti zákonu rozšiřuje použití stanov o další vyjmenované případy. Vzorové stanovy se tak použijí v úseku od vzniku SVJ jako právnické osoby do doby, kdy shromáždění SVJ schválí vlastní stanovy, resp. do doby, kdy schválené stanovy nabudou účinnosti pokud by podle usnesení shromáždění nastala účinnost přijatých stanov později než dnem jejich schválení. Dále se také použijí v případě, kdy sice došlo k tomu, že shromáždění usnesením vlastní stanovy schválilo, avšak v těchto stanovách chybí některá z povinných náležitostí, kterou pro stanovy předepisuje § 9 odst. 14 a odst. 11 BytZ. Tato situace však automaticky neznamená použití celých vzorových stanov, ale pouze těch ustanovení, která ve vlastních stanovách chybí. Potud se aplikace vzorových stanov jeví jako nesporná.
Vzorové stanovy však také obsahují celou řadu náležitostí, které nejsou těmi povinnými ve smyslu § 9 odst. 14 BytZ a nabízí se tedy otázka, zda i v těchto fakultativních náležitostech se vzorové stanovy analogicky použijí, pokud je přijaté a účinné vlastní stanovy neupravují. Také je zapotřebí řešit otázku aplikace vzorových stanov v situaci, kdy vlastní stanovy jsou v některé své části absolutně neplatné. M. Novotný spolu s J. Holešovským66 na tuto situaci zastávají názor, že vzorových stanov lze užít jak v případě, kdy vlastní stanovy některou otázku řešenou vzorovými stanovami neupravují, tak v případě, kdy je některá část vlastních stanov absolutně neplatná. Zároveň však dodávají, že vzorové stanovy nelze zřejmě užít v daných otázkách bezvýjimečně. Mají totiž za to, že pokud dané právo či povinnost upravují pouze vzorové stanovy a neurčuje jej zákon, nelze pouhou analogií vzorových stanov takové právo či povinnost dovodit, protože práva a povinnosti mohou vznikat jen na základě zákona nebo přímo ze stanov. „Jestliže se na danou otázku vzorové stanovy neuplatní přímo (např. jestliže společenství nepřijalo vlastní stanovy), tedy na základě zákona, není již jejich analogické uplatnění možné ve vztahu k právům a povinnostem
NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 125 – 126.
chápat jako uplatnění na základě zákona.“67 Možnost aplikace fakultativních ustanovení vzorových stanov však v zásadě odmítá J. Čáp68, pokud by se ovšem nejednalo o situaci, kdy by byla aplikace principu analogie odůvodněna.
5.2 Stanovy společenství vlastníků a NOZ Vzhledem k novým občanským zákoníkem zavedené dvoufázovosti vzniku společenství vlastníků se podle § 1200 odst. 1 NOZ společenství vlastníků založí schválením stanov, přičemž ke schválení je zapotřebí souhlasu vlastníků všech jednotek. Souhlas všech vlastníků se ale netýká ostatních dvou způsobů založení společenství vlastníků, kdy společenství bylo založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám podle § 1166 nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě podle § 1170 NOZ, kdy i oba dva tyto způsoby musí obsahovat náležitosti stanov. V případě schválení stanov dle § 1200 odst. 1 NOZ však zákon blíže nespecifikuje, jakým způsobem či v rámci jakého orgánu má k souhlasu vlastníků všech jednotek dojít. Ztotožnil bych se ale s názorem J. Holejšovského,69 který vychází z § 125 odst. 1 NOZ řadícího stanovy mezi smlouvy a souhlas všech vlastníků jednotek tak bude podle něj zřejmě představovat podpis stanov, resp. jejich návrhu všemi vlastníky jednotek v domě.
Nová právní úprava spojující stanovy se založením společenství vlastníků tak vylučuje situaci, kdy by vzniklo a existovalo společenství bez vlastních stanov, jak tomu je dle zákona o vlastnictví bytů. Podle BytZ je stanovy možné přijmout nejdřív až v rámci vzniklého společenství na první schůzi shromáždění, přičemž může dojít i k tomu, že stanovy vůbec na první schůzi přijaty nebudou a SVJ se pak bude v obou těchto případech řídit vzorovými stanovami. Nový občanský zákoník tak z výše uvedeného důvodu v § 3080 body 216 a 217 ruší vzorové stanovy současně s nabytím účinnosti NOZ. Je však nutno podotknout, že i po 1. lednu 2014 stále budou existovat 67
NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 126. 68 ČÁP, Jiří; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 134 69 SPÁČIL, Jiří aj. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 777.
společenství, jejichž právní poměry se vzorovými stanovami řídí a je tak otázkou, zda u nich právní poměry vzorovými stanovami založené přetrvají i po jejich zrušení. J. Holejšovský má za to, že na tuto otázku lze odpovědět kladně.70 Tento názor je také ve shodě s výkladovým stanoviskem Ministerstva spravedlnosti k použití vzorových stanov po účinnosti NOZ.71
Budeme-li se zabývat otázkou povinných náležitostí stanov dle § 1200 odst. 2 NOZ v porovnání povinnými náležitostmi dle § 9 odst. 14 BytZ, můžeme v určitých záležitostech spatřovat jejich rozšíření. Konkrétně se jedná určení způsobu uplatňování členských práv a povinností vlastníků jednotek. Zákon o vlastnictví bytů totiž požaduje pouze určení práv a povinností členů společenství. Bude se tedy nejspíše v této záležitosti např. jednat o to, aby byl konkrétně rozveden způsob, jakým bude vyřizována žádost člena o nahlížení do smluv, účetních knih a dokladů společenství vlastníků dle § 1179 NOZ. Dále je zapotřebí ve stanovách určit počet členů volených orgánů a jejich funkční období, aniž by byla stanovena maximální délka funkčního období. U ustavených orgánů musí nově být určen kromě způsobu svolávání také způsob jejich usnášení a jednání. Nově musí stanovy obsahovat také určení prvních členů statutárního orgánu, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a pravidla uvedená v §1200 odst. 2 písm. g) NOZ. Mezi povinné náležitosti stanov bude nejspíše patřit i nadále předmět činnosti, i když není v § 1200 odst. 2 NOZ uveden. Dle mého názoru se zde totiž podpůrně použije ustanovení § 123 odst. 1 NOZ, který předmět činnosti vyjmenovává jako jednu z povinných náležitostí zakladatelského právního jednání.
Otázka formy stanov je řešena v § 1200 odst. 3 NOZ, podle kterého stanovy vyžadují formu veřejné listiny, s čímž je spojena účast notáře a pořízení notářského zápisu. Současně je však ve větě druhé stanoveno, že forma veřejné listiny není vyžadována „zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě“. To je
SPÁČIL, Jiří aj. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 778. 71 Výkladové stanovisko č. 10 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 7. 6. 2013.
poměrně zmatečné a pravděpodobně se jedná o chybu, protože právní řád žádné „prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě“ nezná. Nejspíše dle mého názoru zákonodárce opomenul do druhé věty v § 1200 odst. 3 NOZ začlenit spojku „nebo“, která by oddělovala dva samostatné případy, tedy buď prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednání ve smlouvě o výstavbě. Tomu nasvědčuje i znění § 1201, kde již spojka „nebo“ obsažena je. Pak by tedy platilo, že forma veřejné listiny se vyžaduje pouze pro stanovy společenství vlastníků schválené souhlasem vlastníků všech jednotek dle § 1200 odst.1 NOZ nebo pro schvalování změn těchto stanov. Toto potvrzuje i názor E. Kabelkové, 72 která má za to, že „při založení společenství přijetím stanov musí být tyto přijaty ve formě veřejné listiny. Pokud je společenství zakládáno v rámci prohlášení o rozdělení práva k domu a k pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo v rámci ujednání ve smlouvě o výstavbě, není v NObčZ forma veřejné listiny vyžadována. Smlouva o výstavbě vyžaduje pouze písemnou formu, stejná je i forma prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám“.
V souvislosti s formou stanov považuji také za nedořešenou otázku, zda změna stanov SVJ vzniklých ex lege na základě § 9 odst. 3 nebo § 9 odst. 4 BytZ před 1. lednem 2014 bude také podléhat požadavku formy veřejné listiny. Nejedná se totiž o společenství vzniklá ve smyslu § 1200 odst. 3 NOZ prohlášením nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Z tohoto důvodu tak nejspíše budou všechny změny stanov těchto společenství vyžadovat formu veřejné listiny, což bude ve výsledku pro tato společenství vlastníků poměrně zatěžující, zejména když již nyní na základě § 3041 mají současná SVJ povinnost přizpůsobit své stanovy úpravě v NOZ. Blíže se výkladem k § 3041 NOZ zabýval v kapitole 1.2 této práce.
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, s. 233.
6. Zánik společenství vlastníků jednotek Pro zánik SVJ je stejně jako pro jeho vznik typické, že nastává přímo ze zákona. A to nastanou-li právní skutečnosti zákonem stanovené. Společenství vlastníků jednotek tedy nezaniká až zápisem o jeho zániku v rejstříku SVJ, protože tento zápis má pouze deklaratorní charakter.
Důvody zániku SVJ upravuje zákon o vlastnictví bytů ve velmi stručném ustanovení § 9 odst. 15 BytZ. Jedná se o tři právní skutečnosti, které jsou zároveň spojeny s tím, že zaniknou jednotky v domě. První z nich je zánik domu. Společenství je nerozlučně spojeno s existencí domu, a proto dojde-li k zániku domu, zanikne i společenství. K zániku domu může dojít jednak na základě právní události (např. požár, výbuch) a jednak na základě právního úkonu (např. dohoda členů společnosti o demolici domu).73 Dalším důvodem pro zánik SVJ je dohoda (ve formě notářského zápisu) vlastníků všech jednotek v domě o tom, že vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy, čímž dojde k tomu, že členové společenství přestanou být vlastníky jednotek v domě a spoluvlastnických podílů na společných částech a stanou se podílovými spoluvlastníky podle občanského zákoníku.74 A konečně třetím důvodem zániku SVJ je prohlášení učiněné jediným vlastníkem všech jednotek v domě (formou notářského zápisu), že ruší vymezení jednotek v domě a mění vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy.
V souvislosti s důvody zániku SVJ se nabízí otázka, kterou zákon o vlastnictví bytů neupravuje, ačkoliv by ji nejspíše upravovat měl. Jedná se o zánik SVJ v případě, kdy zanikne i jen jeden z předpokladů pro vznik SVJ uvedených v § 9 odst. 3 BytZ.75 To nastane v případě, kdy v domě s pěti jednotkami, z nichž tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, dojde ke snížení počtu jednotek na čtyři (např. přestavbou) nebo
NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 121 74 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 121 75 Tedy že v domě je nejméně pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků.
dojde-li ke snížení počtu vlastníků jednotek na méně než tři různé vlastníky v domě (např. převod vlastnictví jednotky na jednoho z dosavadních vlastníků). Na základě výše zmíněného by tedy bylo jistě opodstatněné, kdyby v případě zániku jednoho z předpokladů pro vznik SVJ podle § 9 odst. 3 BytZ došlo zároveň k zániku SVJ právě proto, že již nadále nejsou splněny zákonem stanovené předpoklady. Zákon o vlastnictví bytů však v této otázce mlčí. Tato problematika byla také řešena soudně, přičemž se dospělo k tomu, že zánik SVJ z jiných důvodů, než těch uvedených v § 9 odst. 15 BytZ, není možný. „Společenství zaniká jen z důvodů uvedených v § 9 odst. 15 ZOVB, nezaniká zánikem některého z předpokladů jeho vzniku uvedených v § 9 odst. 3, 4 ZOVB.“76
Zákon o vlastnictví bytů dále také neřeší otázku majetku zaniklého SVJ, pokud toto SVJ nějaký majetek mělo. Použití ustanovení § 20a odst. 3 ObčZ v případě SVJ totiž nepřichází v úvahu, protože SVJ zaniká přímo ze zákona, takže nedochází nejdříve ke zrušení a teprve poté k zániku, jak je tomu např. u obchodních společností a družstev, a likvidace právnické osoby se provádí právě při zrušení právnické osoby, nikoliv až po jejím zániku. „Z pohledu právní logiky a systematiky likvidace majetku právnické osoby vždy musí předcházet jejímu zániku, opak není možný. Je tedy nemyslitelné, aby byl likvidován (ve smyslu chápání likvidace dle § 70 a násl. Obchoz použitého dle § 20a odst. 4 ObčZ) majetek již neexistující právnické osoby.“77 Také problematika likvidace SVJ byla řešena v již výše zmíněném rozhodnutí. „Společenství vlastníků jednotek zaniká bez toho, aby bylo zrušeno a aby u něj proběhla likvidace. Ohledně jmění společenství (rovněž i závazků) dochází k univerzálnímu právnímu
Usnesení Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 131/2007, ze dne 15. 1. 2008. V odůvodnění soud mimo jiné uvedl: „Z toho, že zákon výslovně upravuje okamžik vzniku společenství, zatímco okamžik zániku společenství vztahuje jen na důvody dle § 9 odst. 15 ZOVB, aniž by jakkoli upravoval, a tak najisto postavil zánik, resp. okamžik zániku společenství v důsledku zániku dalších předpokladů pro jeho vznik, vyplývá, že zánikem některého z předpokladů pro vznik společenství (vyjma předpokladů uvedených v § 9 odst. 15 ZOVB), společenství nezaniká.“ Dále dle soudem použitého doslovného výkladu „zákon výslovně zánik společenství upravuje, přičemž jej vztahuje ke třem různým právním skutečnostem, které konkrétně určuje, aniž by připouštěl dispozici ve stanovách či odkazoval na jiné ustanovení zákona. Jiné právní skutečnosti již tedy k zániku společenství nevedou, resp. společenství v jejich důsledku nezaniká“. 77 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 121
nástupnictví všech vlastníků jednotek, kteří jimi byli v okamžiku zániku společenství.“ 78
6.1 Zrušení a zánik společenství vlastníků dle NOZ Zákon o vlastnictví bytů hovoří o zániku společenství vlastníků jednotek, který nastává ex lege v důsledku důvodů uvedených v § 9 odst. 15 BytZ. Úprava zrušení SVJ tak v BytZ zahrnuta není. Nový občanský zákoník v § 1215 a 1216 přináší změnu, když hovoří jak o zrušení společenství vlastníků, tak o jeho zániku. Stejně jako ostatní právnické osoby tak tedy i společenství vlastníků nově prochází zrušením a až poté následuje jeho zánik.
Zrušení společenství vlastníků jednotek nastává v důsledku právních skutečností uvedených v § 1215 NOZ. Těmito skutečnostmi jsou zánik vlastnického práva ke všem jednotkám v domě a rozhodnutí vlastníků jednotek.
K zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě může dojít v důsledku tří situací upravených v § 1217 a 1218 NOZ. Ustanovení § 1217 odst. 1 NOZ upravuje možnost vlastníků jednotek dohodnout se v případě, že již nechtějí, aby byl dům rozdělen na jednotky, o přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci. K přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví dojde zápisem do veřejného seznamu a tím okamžikem dojde i ke zrušení společenství vlastníků. V § 1217 odst. 2 NOZ je upravena situace obdobná, nicméně se zde jedná o případ, kdy jsou všechny jednotky v domě ve společném jmění. Manželé se pak 78
Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 15. 1. 2008 sp. zn. 131/2007. V odůvodnění soud mimo jiné dodává: „Ustanovení § 9 odst. 15 ZOVB lze považovat za speciální ustanovení dopadající na společenství, podle nějž nepředchází zániku společenství zrušení ani likvidace, když na základě zákonem stanovených skutečností dochází přímo k zániku společenství… Podle § 20a odst. 3 ObčZ se před zánikem právnické osoby vyžaduje likvidace, pokud celé její jmění nenabývá právní nástupce nebo zvláštní zákon nestanoví jinak. Zákon o vlastnictví bytů neobsahuje ustanovení o likvidaci společenství, přitom však výslovně upravuje vznik i zánik společenství, z čehož plyne specialita právní úpravy i ohledně otázek založení, vzniku, zrušení a zániku společenství. Pakliže tedy obsahuje speciální úpravu, která však, a to s ohledem na vázanost společenství na existenci předmětného domu rozděleného na jednotky, neobsahuje ustanovení o zrušení společenství a jeho likvidaci, pak takové zrušení ani likvidace nejsou možné (stejně tak jako u společenství z podstaty věci nepřichází v úvahu jeho založení)... Pojmově tak není možné likvidovat majetek již neexistující právnické osoby, tedy ani neexistujícího společenství. Společenství tedy zaniká bez toho, aby bylo zrušeno, bez toho, aby u něj proběhla likvidace. Ohledně jmění společenství (rovněž i závazků) dochází k univerzálnímu právnímu nástupnictví všech vlastníků jednotek, kteří jimi byli v okamžiku zániku společenství.“
mohou dohodnout, že přemění bytové vlastnictví na vlastnictví nemovité věci ve společném jmění. I zde následky nastávají zápisem do veřejného seznamu. Předpokladem třetího případu zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě je vlastnictví všech jednotek v domě jediným vlastníkem. Ten pak dle § 1218 NOZ může učinit prohlášení, že mění vlastnické právo k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci, přičemž následky nastanou zápisem do veřejného seznamu. K výše uvedeným případům zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě lze pro úplnost připojit také možnost jeho zániku v důsledku právní události (např. požár, výbuch plynu) nebo rozhodnutí o odstranění stavby.
Ke zrušení společenství vlastníků však také může dojít rozhodnutím vlastníků jednotek podle § 1215 odst. 2 NOZ. Rozhodnout takto lze v případech, kdy bylo společenství vlastníků založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. Nový občanský zákoník tak připouští možnost zrušení společenství vlastníků v případě, že zanikne jeden z předpokladů jeho vzniku. Tím je pokles počtu jednotek v domě na méně než pět. Tato otázka v BytZ řešena není a jak již bylo výše uvedeno, judikatura zánik SVJ v důsledku zániku některého z předpokladů jeho vzniku nepřipouští.
Nový občanský zákoník také výslovně řeší otázku likvidace při zrušení společenství vlastníků, kdy je v § 1216 NOZ stanoveno, že likvidace se neprovádí. Je tak stanoven zvláštní režim, který je odlišný od obecné úpravy pro právnické osoby v § 187 a násl. NOZ. K zániku společenství pak dojde na základě § 185 NOZ79 dnem výmazu z veřejného rejstříku. Tímto dnem pak také podle § 1216 přejdou práva a povinnosti společenství vlastníků na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech.
Na zánik společenství vlastníků jednotek se dle Důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb. použijí obecná ustanovení o právnických osobách.
Závěr Cílem mé práce byl rozbor právní úpravy charakterizující společenství vlastníků jednotek jako subjekt práva v zákoně o vlastnictví bytů. Nutné bylo také zohlednit novou úpravu v zákoně č. 89/2012 Sb., účinném od 1. 1. 2014. S ohledem na šíři této problematiky jsem se zaměřil na ta ustanovení, která jsou klíčová a nejvíce problematická.
V úvodu práce jsem nastínil vývoj právní úpravy týkající se SVJ v zákoně o vlastnictví bytů a snažil jsem se postihnout změny související s úpravou bytového spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, které se dotknou společenství vlastníků jednotek. Tedy především systematické zařazení bytového spoluvlastnictví, podpůrné uplatnění dalších ustanovení nového občanského zákoníku a změny v chápání některých pojmů. Dále jsem analyzoval současnou právní úpravu v zákoně o vlastnictví bytů v těch záležitostech, jež jsem posoudil jako zásadní, snažil jsem se zmínit problémy, které v souvislosti s nimi mohou nastat, a v souvislosti s tím zmiňovat i názory odborné veřejnosti a judikaturu. Věnoval jsem se otázkám subjektivity společenství vlastníků jednotek, jeho vzniku a zániku, které na rozdíl od většiny právnických osob nastávají ex lege. Rozebral jsem pravomoci orgánů SVJ, jejich rozhodování a členství v nich. Snažil jsem se také analyzovat vztah stanov a vzorových stanov a zaměřit se na případy, kdy se vzorové stanovy uplatní. V podkapitolách věnovaných úpravě v novém občanském zákoníku jsem zmínil změny, které s sebou tato úprava přináší, kdy zejména v otázkách vzniku a zániku společenství došlo k přiblížení ostatním právnickým osobám. Snažil jsem se také upozornit na nejasnosti nové úpravy.
Lze uzavřít, že současná úprava společenství vlastníků jednotek v zákoně o vlastnictví bytů je výsledkem dlouhodobé snahy o nalezení normy, která bude prakticky prospěšná a zároveň kvalitní po právní stránce. Již delší dobu je však obecně přijímáno, že ani současné znění zákona o vlastnictví bytů není v některých svých částech pro život tohoto subjektu, potažmo pro celou oblast bytového vlastnictví,
vyhovující. To potvrzuje právě rozhodnutí zákonodárce o nové úpravě týkající se celého bytového vlastnictví (resp. spoluvlastnictví) a o jejím zařazení do nového kodexu občanského práva, kterým je zákon č. 89/2012 Sb.
Právní norma upravující oblast tak složitou, jako je bytové vlastnictví, samozřejmě nemůže zcela zachytit všechny rozličné záležitosti, které život v této oblasti přináší. Vzhledem k tomu, jak důležitou oblast upravuje, by se však měla pokusit o to, aby daná zákonná ustanovení byla formulována co nejpečlivěji a co nejjasněji. Z úpravy týkající se společenství vlastníků jednotek v zákoně o vlastnictví bytů je v některých jeho částech, na něž jsem se snažil výše upozornit, patrné, že se to ne vždy povedlo. Ani úprava v novém občanském zákoníku se chybám nevyhnula a již teď je předmětem mnoha sporů. Některé záležitosti opomenula, některá ustanovení jsou nejasná a některá nejsou dostatečná. Sluší se však podotknout, že se nejspíše až s průběhem času a praxí ukáže, zda byla nově zvolená úprava krokem správným směrem.
Seznam zkratek BytZ, Zákon
zákon č. 72/1994 Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a
nebytovým
prostorům
nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství, ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb.
Seznam použité literatury Monografie BĚLOHLÁVEK, Alexander aj. Nový občanský zákoník. Srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň: Aleš Čeněk, 2012, 830 s. ISBN 978-80-7380-413-8
ČÁP, Jiří; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 1. vydání Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, 568 s. ISBN 978-80-7357-475-8
DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha, ASPI, a.s., 2007, 363s. ISBN 978-80-7357-280-8
GERLOCH Aleš. Teorie práva, 4. upravené vydání. Plzeň: Aleš Čeněk, 2007, 343 s. ISBN 978-80-7380-0233-9
HELEŠIC, František. Společenství vlastníků bytů: právní úprava bydlení, vzor stanov společenství a dalších písemností vlastníků bytů (jednotek). 1. vydání. Praha: VIP BOOKS, 2007, 253 s. ISBN 978-80-8713-420-7
HOLEJŠOVSKÝ, Jaroslav; NEPLECHOVÁ, Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008, 480 s. ISBN 978-80-7380-091-8
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 360 s. ISBN 978-80-7400-444-5
KNAPP, Viktor aj. Občanské právo hmotné. Svazek I. 3. aktualizované a doplněné vydání. Praha: ASPI, 2002, 471 s. ISBN 80-86395-28-6
NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef aj. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, 575 s. ISBN 978-80-7400-363-9
PRAŽÁK, Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek. Praha: Leges, 2010, 288 s. ISBN 978-80-87212-35-6
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 1280 s. ISBN 978-80-7400-499-5
Články ČÁP, Jiří. Zákonné předpoklady pro vznik SVJ jako právnické osoby, Společenství vlastníků jednotek aktuálně, Verlag Dashöfer, 2008
ČÁP, Jiří. Svolání shromáždění vlastníků, Společenství vlastníků jednotek aktuálně, Verlag Dashöfer, 2012
DITMAROVÁ, Martina. Aktuální otázky platné právní úpravy statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. Právní fórum. 2010, roč. 7, č. 6.
DVOŘÁK, T. Poznámky ke společenství vlastníků jednotek, Právní rádce, 2008, č. 12.
PETR, Pavel. Společenství vlastníků jednotek v novém kabátě?, Právní fórum, 2010, č. 6.
OEHM, Jaroslav. Několik zásadních připomínek k novému návrhu zákona o vlastnictví bytů, Právní zpravodaj, 2008, č. 11
ŠTENGLOVÁ, Ivana. Společenství vlastníků jednotek, Právní rádce, 2008, č. 10
Judikatura Nález ÚS, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000, ze dne 13. 3. 2001 Rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 22 Cdo 5330/2008, ze dne 19. 7. 2010 Rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 28 Cdo 5010/2007, ze dne 14. 10. 2008 Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové, sp. zn. 30 Ca 44/2002, ze dne 8. 10. 2002 Rozsudek Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 11 Cmo 212/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 22 Cdo 734/2008, ze dne 1. 7. 2009 Rozsudek VS v Praze, sp. zn. 14 Cmo 615/2008, ze dne 5. 5. 2010 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 5010/2007, ze dne 14. 10. 2008 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 5216/2007, ze dne 14. 5. 2008 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007, ze dne 22. 10. 2008 Rozsudek Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 7 Cmo 160/2008, ze dne 23. 1. 2009 Rozsudek Nejvyššího soudu v Praze, sp. zn. 29 Cdo 3399/2010, ze dne 23. 5. 2012 Usnesení Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 7 Cmo 494/2009, ze dne 2. 2. 2010 Usnesení Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 131/2007, ze dne 15. 1. 2008 Rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, ze dne 25. 1. 2012
Internetové zdroje Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku. http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovanaverze.pdf
Resumé Cílem této diplomové práce je pojednat o společenství vlastníků jednotek jako subjektu práva v České republice. Práce se zaměřuje na analýzu nejzásadnějších problémů současné právní úpravy společenství vlastníků jednotek obsažené v zákoně č. 72/1994Sb., o vlastnictví bytů. Současně ale také přihlíží k úpravě obsažené v novém občanském zákoníku účinném od 1. ledna 2014, do kterého je bytové vlastnictví nově začleněno. Téma bylo zvoleno vzhledem k jeho aktuálnosti, a to jak v odborné literatuře, tak v praktickém životě. Problematika společenství vlastníků jednotek se totiž, vzhledem k povinnému členství v této právnické osobě a rostoucímu počtu vlastníků bytů, dotýká stále většího počtu obyvatel.
Diplomová práce se skládá z šesti kapitol rozebírajících základní znaky společenství vlastníků jednotek. Každá z těchto kapitol obsahuje podkapitolu věnovanou úpravě v novém občanském zákoníku.
První kapitola se zaměřuje na právní úpravu týkající se společenství vlastníků jednotek. Pojednává o nejzásadnějších změnách zákona o vlastnictví bytů, které ve výsledku zakotvily pojetí společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby. Obsahuje ale také základní rozbor a systematiku úpravy bytového vlastnictví v novém občanském zákoníku.
Druhá kapitola se zabývá právním postavením společenství vlastníků jednotek. Podává charakteristiku této právnické osoby, rozebírá její speciální subjektivitou, právní jednání s přihlédnutím k nabývání majetku společenstvím a jeho odpovědnost.
Třetí kapitola rozebírá vznik společenství vlastníků jednotek a klade také důraz na podstatné změny, které v této otázce přináší nový občanský zákoník.
Čtvrtá kapitola pojednává o orgánech společenství vlastníků jednotek. Na začátek je vymezeno jejich základní uspořádání a obecně vymezena jejich působnost. Dále je kapitola rozdělena do čtyř částí. První část se zabývá shromážděním vlastníků,
konkrétně jeho působností a způsobem přijímání rozhodnutí se zaměřením na judikaturu s tím související. Druhá část se věnuje výboru společenství, jeho kompetencím, členství v něm a s tím souvisejícím náhradním výkonem funkce člena výboru. Třetí část rozebírá fakultativní orgány ve společenství. Čtvrtá část shrnuje změny, které v této oblasti přináší nový občanský zákoník.
Pátá kapitola popisuje stanovy jako základní dokument společenství, zaměřuje se na případné uplatnění vzorových stanov vydaných nařízením vlády a na otázku stanov v novém občanském zákoníku.
Šestá kapitola se zaměřuje na zánik společenství vlastníků jednotek a na jeho nově upravenou dvoufázovost v novém občanském zákoníku.
Hlavním záměrem této práce je poskytnutí charakteristiky společenství vlastníků jednotek a zároveň také zdůraznit nejzákladnější změny, které v této oblasti přináší nový občanský zákoník.
Summary The purpose of my thesis is to describe unit owners association as a subject of law in the Czech Republic. It focuses on analysis of the most significant problems of the current legal regulation in the Act No. 72/1994 Coll., on apartment ownership. It also concurrently reflects the legislation in the new civil code, in which is the apartment ownership incorporated. The subject of thesis was selected because of its actuality in the professional literature and in the daily life. The issue of the unit owners association affects more and more inhabitants because of its mandatory membership and increasing amount of apartment owners.
This dissertation consists of six individual chapters. Each chapter looks at the basic principles of the unit owners association and contains subchapter reflecting legal regulation in the new civil code.
The first chapter concentrates on the legal regulation of the unit owners association. It looks at the most significant changes in the apartment ownership legislation, which have constituted unit owners association as a legal person. It also includes basic analysis and classification of amendment to apartment owners legislation in the new civil code.
The second chapter looks at the legal status of unit owners association. It describes its characteristics as a person of law, its special legal personality and the legal actions regarding purchasing the property and its liability.
The third chapter looks at the establishing of unit owners association, putting emphasis on the substantial changes in the new civil code.
The fourth chapter will look at the bodies of unit owners association. Firstly it describes their basic structure and their scope of authority. This chapter is broken down to the four subchapters. The first subchapter explores the assemblies of the owners,
mainly its scope of authority and the judicature according to the judicature. The second subchapter describes the Board of Association, its competencies, memberships and the rights of delegations. The third looks at the facultative bodies. The fourth subchapter summarizes the changes in the new civil code.
The fifth chapter describes the by-laws as the founding document and focuses on the application of the model by-laws and on the question of by-laws in the new civil code.
The sixth chapter focuses at the termination of unit owners association and its new legal regulation in the new civil code.
The main aim of the thesis is to describe the attributes of unit owners association and to point out the basic changes in the new civil code.
Klíčová slova / keywords Společenství vlastníků jednotek Bytové vlastnictví
Unit owners association Apartment ownership

References: § 9
 § 9
 zákona č. 89
sui generis
 zákona č. 40
 § 10
 zákona č. 103
 § 9
 zákona č. 83
 zákona č. 103
sui generis
 zákona č. 103
 § 9
 soud 
 § 125
 zákona č. 89
 § 1159
 § 2
 § 1160
 § 255
 § 1221
 § 3041
 § 3041
 § 3041
 § 3041
 § 3042
 § 1200
 § 9
 § 9
 soud 
 § 18
 § 18
 § 9
 § 9
 § 39
 § 9
 § 11
 § 11
 § 9
 § 20
 § 9
 zákona č. 451
 § 9
 § 15
 § 13
 § 15
 § 11
 § 13
 § 546
 § 1189
 § 1170
 § 1208
 § 1222
 § 9
 §9
 § 1208
 § 1190
 § 1194
 § 15
 § 1196
 § 1196
 § 1194
sui generis
 § 19
 § 34
 § 9
 § 9
 § 9
 § 2
 § 4
 § 5
 § 5
 § 17
 §17
 § 17
 § 2
 § 17
 § 2
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 15
 § 1198
 § 1166
 § 1170
 § 1200
 § 1198
 § 24
 §1198
 § 1202
 § 1198
 § 1198
 § 1199
 § 1115
 § 1199
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 11
 § 11
 soud 
 § 11
 § 9
 § 11

§ 11
 § 9
 § 11
 § 9
 § 15
 § 15
 § 11
 § 4
 § 11
 § 1
 § 9
 § 11
 § 11
 § 11
 soud 
 § 11
 soud 
 § 11
 soud 
 soud 
 § 11
 zákona č. 72
 § 11
 soud 
 § 31
 § 34
 § 3
 § 31
 § 9
 §11
 § 11
 soud 
 § 9
 § 9
 soud 
 soud 
 § 9
 soud 
 § 9
 § 11
 § 13
 § 9
 § 9
 § 20
 § 9
 § 10
 § 11
 § 15
 § 9
 § 9
 § 11
 § 9
 § 37
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
in fine
 § 9
 § 9
 čl. 10
 § 9
 § 1205
 § 262
 § 1208
 § 1208
 § 1206
 § 1206
 § 1210
 § 1214
 § 11
 soud 
 § 11
 § 1209
 § 11
 § 1209
 § 1205

§ 1206
 § 1214
 § 1200
 § 1200
 § 1221
 § 1207
 § 254
 § 163
 § 164
 § 164
 § 165
 soud 
 § 246
 § 38
 § 10
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 1
 § 9
 § 9
 § 9
 § 1
 § 9
 § 9
 § 1200
 § 1166
 § 1170
 § 1200
 § 125
 § 3080
 § 1200
 § 9
 § 1179
 §1200
 § 1200
 § 123
 § 1200
 § 1200
 § 1201
 § 1200
 § 9
 § 9
 § 1200
 § 3041
 § 3041
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 20
 § 70
 § 20
 soud 
 § 9
 § 9
 § 9
 § 1215
 § 1215
 § 1217
 § 1217
 § 1217
 soud 
 § 9
 § 20
 § 1218
 § 1215
 § 1216
 § 187
 § 185
 § 1216