Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo124/2010
Timestamp: 2018-07-22 08:55:04+00:00

Document:
26 Cdo 124/2010
Dotčené předpisy: § 686 odst. 1 obč. zák.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobkyně Slavojova 7, spol. s r.o. , se sídlem v Praze 2, Slavojova 7, identifikační číslo 25634658, zastoupené JUDr. Natašou Císařovou, advokátkou se sídlem v Praze 9, Freyova 12/1, proti žalované M. C. , bytem v P., zastoupené Mgr. Petrem Jiráskem, advokátem se sídlem v Praze 2, Na Slupi 15, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 22 C 140/2003, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 30. června 2009, č. j. 35 Co 89/2009-222, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 30. června 2009, č. j. 35 Co 89/2009-222, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 17. 9. 2008, č. j. 22 C 140/2003-185, uložil žalované vyklidit bytovou jednotku ve třetím patře domu v P., v katastrálním území N. sestávající z pokoje, předsíně, WC a spíže (dále též předmětný byt , resp. byt ), do patnácti dnů od právní moci rozsudku a rozhodl o nákladech řízení. Zjistil, že žalovaná uzavřela s právní předchůdkyní žalobkyně (společnost Černý - Heller spol. s r.o., se sídlem v P.) dne 25. 8. 1994 smlouvu, jejímž předmětem byl nájem předmětného bytu na dobu 99 let za předem dohodnuté (a zaplacené) nájemné ve výši 250.000,- Kč (dále též jen Smlouva ), a že Smlouvu za pronajímatele podepsal jednatel společnosti J. Č. Dospěl k závěru, že sjednaná doba nájmu, přesahuje běžnou délku lidského života, a proto je třeba mít za to, že Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Smlouvu posoudil jako neplatnou, a to pro obcházení zákona; měl za to, že nájemné není přiměřené charakteru bytu a místu, kde se nachází (po rozpočítání zaplacené částky na měsíce se jedná o 210,- Kč měsíčně), sjednaná částka předmětu nájmu neodpovídá.
K odvolání žalované Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 30. 6. 2009, č. j. 35 Co 89/2009-222, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Měl za to, že soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav, ztotožnil se i s jeho právním závěrem, že jde o smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou (odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2747/2004). Odlišně však posoudil platnost Smlouvy. Dospěl k závěru, že v roce 1994, kdy byla Smlouva uzavřena, zákon nevylučoval sjednání a zaplacení nájemného za celou dobu trvání nájemního poměru dopředu , v době kdy byla Smlouva uzavírána, byla u nájemného z bytů regulována jen jeho horní hranice. Uzavřel, že žalovaná neužívá předmětný byt bez právního důvodu a žalobkyně se proto nemůže domáhat jejího vyklizení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, aniž se zabývala jeho přípustností, a odůvodnila je § 241a odst. 2, 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále též jen o. s. ř. Namítala, že odvolací soud své závěry opřel jen o konstatování, že právní předpisy v době uzavření Smlouvy regulovaly pouze horní výši nájemného, nezabýval se však tím, že sjednané jednorázové nájemné se příčí dobrým mravům. Zdůraznila, že i když nebyla regulována spodní hranice nájemného, je částka 210,- Kč za měsíc v dané lokalitě (P.) mimořádně nízká i pro byty s regulovaným nájmem. Dále namítala, že Smlouva obchází zákon, neboť žalovaná nikdy v bytě trvale nebydlela a byt pronajímá. Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaná se v dovolacím vyjádření ztotožnila s napadeným rozhodnutím i s jeho právními závěry, vyvracela námitky dovolatelky a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto, případně odmítnuto.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 30. 6. 2009, Nejvyšší soud jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen o. s. ř. ).
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupenou advokátkou (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Z obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) se podává, že dovolatelka nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že Smlouva s nájemným sjednaným ve výši 250.000,- Kč za celou dobu trvání nájmu je platná.
Podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu bytu je rovněž ujednání o způsobu výpočtu nájemného nebo o jeho výši a ujednání o výši úhrady nebo způsob jejího výpočtu za služby (§ 686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění v době uzavření Smlouvy, dále též jen obč. zák. ). Z údajů ve smlouvě o nájmu bytu musí být zjistitelné, na jaké výši nájemného se účastníci smlouvy dohodli (srovnej rozsudek ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 69/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Ujednání o výši nájmu má význam i pro práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v nájemním vztahu - viz např. § 696 (změna výše nájemného v průběhu nájemního vztahu), § 698, § 699 (sleva z nájemného) a § 711 odst. 1 písm. d/ (výpověď z nájmu bytu) obč. zák. ve znění do 31. 12. 1994 (po uzavření Smlouvy i § 686a obč. zák. kauce, § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák.- výpověď z nájmu, zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu) a proto musí být z obsahu nájemní smlouvy zjistitelná výše měsíčního nájemného.
V jaké výši bylo sjednáno měsíční nájemné, však ze Smlouvy zjistit nelze. Jde totiž obsahově o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou (tento závěr odvolacího soudu, jenž nebyl ani v dovolacím řízení zpochybněn, je v souladu se soudní praxí srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004). Je-li ve smlouvě o nájmu uzavřené na dobu neurčitou sjednáno nájemné pouze jednorázovou částkou za celou (neurčitou) dobu nájmu, pak způsob výpočtu jeho výše za jednotlivé měsíce možný není a nelze tak dospět ke konkrétní peněžité částce vyjadřující měsíční nájemné.
Protože právní posouzení věci co do řešení otázky, na níž napadené rozhodnutí spočívá, není správné a dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl užit opodstatněně, Nejvyšší soud podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. napadené rozhodnutí zrušil, a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 o. s. ř.).

References: § 686
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 241
 zákona č. 99
 soud 
 zákona č. 7
 soud 
 soud 
 zákona č. 99
 § 237
 zákona č. 40
 § 696
 § 698
 § 699
 § 711
 § 686
 § 711
 § 241
 soud 
 § 243