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Timestamp: 2015-09-02 04:20:18+00:00

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Casa in comodato: il proprietario paga l'ici e l'irpef
mercoled� • 02 settembre 2015 • 06:20	diritto24
Vorrei stipulare un contratto di comodato con mio figlio per un appartamento di mia propriet�, che diventerebbe sua abitazione principale. Non mi � chiaro chi, tra me e mio figlio, dovrebbe farsi carico delle tasse.A.S. - BIELLA
Con il contratto di comodato un soggetto (comodante) consegna a un altro (comodatario) un bene mobile o immobile affinch� quest'ultimo lo utilizzi per un determinato tempo o uso, con l'obbligo di restituirlo entro il termine convenuto o, in mancanza, su richiesta del comodante. Poich� il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, produce effetti obbligatori e non reali, il comodatario � titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di propriet�. Si tratta, a ben vedere, di un rapporto di cortesia che quindi non genera alcun particolare vincolo giuridico.Difatti, il comodatario � un semplice detentore del bene mobile o immobile (Corte di cassazione, sezione II civile, ex multis, sentenza n. 5551 del 15 marzo 2005) e i relativi obblighi sono previsti e disciplinati, nei limiti e nei termini del personale godimento, a tutela dei diritti del comodante. Cos� inquadrato, sul piano giuridico il contratto di comodato: - non d� luogo ad alcun effetto traslativo della propriet� del bene, n� il comodatario � titolare di un qualsiasi diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione); - � essenzialmente gratuito, non essendo previsto alcun corrispettivo. Il carattere di essenziale gratuit� non viene meno per effetto dell'apposizione di un modus (si veda articolo a fianco), posto a carico del comodatario, di consistenza tale da non snaturare il rapporto, ponendosi come corrispettivo del godimento del bene e assumendo quindi la natura di una controprestazione (Corte di cassazione, sezione III civile, ex multis, sentenza n. 13920 del 8 giugno 2005); - attribuisce al comodatario precisi obblighi e responsabilit�, fra i quali quelli di: a) custodire e conservare il bene oggetto di comodato con la diligenza del buon padre di famiglia; b) sostenere le spese di manutenzione ordinaria necessarie per evitare il deterioramento non fisiologico del bene stesso; c) non concedere il bene in godimento a terzi senza la preventiva autorizzazione del comodante; - si estingue con la morte del comodatario e il comodante pu� pretendere dagli eredi l'immediata restituzione del bene.Dal punto di vista fiscale, tali aspetti fanno s� che il comodatario di bene immobile non possa essere considerato soggetto passivo. Tuttavia, come vedremo, non mancano i casi in cui la norma tributaria trova applicazione anche per il comodatario. Imposte sui redditi
Per il bene immobile concesso in comodato la soggettivit� passiva rimane unicamente in capo al comodante, in virt� della disposizione secondo cui i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo della persona che possiede l'immobile a titolo di propriet�, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale (articolo 26 del Dpr 917/86, in seguito "Tuir"). Il comodatario, quindi, � completamente estraneo al prelievo tributario, essendo detentore dell'immobile e non proprietario o titolare di diritto reale immobiliare. Il fabbricato abitativo concesso in comodato va equiparato all'immobile tenuto a disposizione (articolo 41 del Tuir; agenzia delle Entrate, circolare n. 50/E del 12 giugno 2002, paragrafo 2), con la conseguenza che il comodante (proprietario) ha l'obbligo di dichiarare la rendita catastale (rivalutata del 5%) aumentata, se ricorrono i presupposti, di un terzo (risoluzione 7 giugno 1980 prot. 7/441). Ad esempio, non si applica la maggiorazione di un terzo per l'abitazione data in uso gratuito a un proprio familiare (coniuge, figli, fratelli), a condizione che questi vi dimori abitualmente e ci� risulti dall'iscrizione anagrafica (codice di utilizzo 10 per il quadro RB del modello Unico-PF 2010 o per il quadro B del modello 730/2010). Imposta di registro
Il contratto di comodato di beni immobili va comunque registrato in termine fisso e assoggettato a imposta in misura fissa (168 euro); se di beni mobili, � un atto che va registrato solo in caso d'uso e sottoposto a tassazione in misura fissa (agenzia delle Entrate, risoluzioni n. 71/E del 25 maggio 2006 e n. 14/E del 6 febbraio 2001). Imposta di bollo
Sul contratto di comodato si applica l'imposta di bollo in misura pari a 14,62 euro per ogni foglio che � composto da quattro facciate, vale a dire da quattro pagine (articolo 5 del Dpr 642/72).
Anche ai fini dell'applicazione dell'Ici il soggetto passivo � il comodante, proprietario dell'immobile o titolare di diritto reale di godimento sullo stesso (articolo 3 del Dlgs 504/92), essendo il comodatario completamente estraneo al prelievo fiscale (circolare n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.11). Sin dall'origine non era possibile, da parte dei comuni, assimilare all'abitazione principale l'unit� immobiliare abitativa concessa in uso gratuito a un familiare in quanto, in tal caso, non vi era identit� tra il soggetto obbligato al pagamento dell'imposta e il soggetto dimorante abitualmente nell'unit� stessa (circolare n. 96/E del 4 aprile 1997). Il potere di assimilazione � stato previsto successivamente, con la disposizione di cui alla lettera e) del comma 1 dell'articolo 59 del Dlgs 446/97, in virt� della quale ciascuna amministrazione comunale pu� considerare – con apposita norma regolamentare o deliberazione – abitazioni principali, con conseguente applicazione dei relativi benefici (esenzione, detrazione, aliquota ridotta), quelle concesse in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale (stabilendo il grado di parentela).
Fabbricati ruraliIl contratto di comodato di un terreno agricolo costituisce un altro titolo idoneo ai fini del riconoscimento della ruralit� del fabbricato destinato a edilizia abitativa (articolo 9 del vigente decreto legge 557/93 convertito dalla legge 133/94).� RIPRODUZIONE RISERVATA
Antonio PICCOLO e Matteo REZZONICO
� rischioso l'utilizzoche nasconde l'affittoCon il contratto di comodato – disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile – una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinch� se ne serva per un tempo e per un uso determinato. Il comodato � essenzialmente gratuito, pur essendo consentito imporre – al comodatario – un "modus" (cio� un peso), di consistenza tale da non rappresentare un vero e proprio corrispettivo del godimento del bene (si veda: Cassazione, 11 febbraio 2010, numero 3087).Nella pratica, il comodato trova generalmente applicazione nei rapporti tra parenti o amici: si pensi al padre che concede al figlio un appartamento per abitarvi con la propria famiglia. La locazione nascosta
In taluni casi, invece, dietro l'istituto del comodato gratuito, si nasconde una locazione con pagamento degli affitti "in nero". Tale pratica, oltre ad essere illegittima, � anche poco conveniente e pericolosa. Pu� infatti capitare che il conduttore (finto comodatario) decida unilateralmente di non pagare pi� gli affitti, invocando la gratuit� del contratto di comodato. In questo caso, il locatore (finto comodante) non potrebbe richiedere giudizialmente – neanche ove fosse in possesso di un contratto di locazione simulata – il pagamento dei canoni, non avendo registrato il relativo contratto.In proposito, l'articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, numero 311 (Finanziaria per il 2005), dispone che �i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unit� immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati�. Circa l'interpretazione della norma da ultimo richiamata e della nullit� da esso introdotta, la giurisprudenza si � peraltro divisa: vi � chi ritiene che la nullit� del contratto non registrato debba intendersi in termini assoluti, nel senso che l'eventuale registrazione tardiva non varrebbe a sanare il vizio originario (Tribunale di Firenze, 10 marzo 2008). Ma vi � anche chi ritiene che la nullit� debba essere intesa, non come elemento di validit� del contratto, ma come elemento condizionante la sua efficacia, nel senso che la successiva registrazione pu� sanare il vizio originario (Tribunale di Reggio Emilia, 5 marzo 2009 e Tribunale di Palermo, 25 marzo 2009). Il comodato non richiede necessariamente la forma scritta, anche se la forma scritta � opportuna al fine di un eventuale contenzioso. N� sussistono vincoli di durata: il comodato pu� avere una qualsiasi durata, anche per tutta la vita del comodatario. La durata del comodato pu� per� essere legata – anzich� a un termine di scadenza – all'uso che il comodatario intenda fare dell'immobile.In ogni caso, la giurisprudenza ha puntualizzato che � legittimo il comodato di una casa per consentire al comodatario di alloggiarvi per tutta la vita, senza che per ci� debba ravvisarsi un contratto costitutivo di un diritto di abitazione e senza che sia necessaria la forma scritta ad substantiam. In tal caso, trattandosi di un contratto a termine (per tutta la vita del comodatario) gli eredi del comodante sono tenuti a rispettare il termine di durata. E ci� salvo il diritto degli eredi del comodante di recedere dal contratto nei casi previsti dagli articoli 1804, comma 3 (inadempimento del comodatario), 1809, comma 2, (necessit� del comodante) e 1811 del codice civile (morte del comodatario). Si veda, in questo senso, Cassazione, 3 aprile 2008, numero 8548. La scadenza
In tema di scadenza del contratto di comodato, l'articolo 1809 del codice civile, dispone tra l'altro che se prima del termine convenuto e prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e imprevisto bisogno al comodante, questi pu� esigere la restituzione immediata della cosa. L'articolo 1810 dispone a sua volta che, ove non sia stato convenuto un termine di durata, il comodatario � tenuto a restituire la cosa non appena il comodante la richieda. Ove quest'ultimo non vi provveda, egli � tenuto al risarcimento del danno connesso alla perdita della disponibilit� del bene. In tal caso, il danno sar� parametrato sul valore locativo del bene (Cassazione 13 giugno 2008, numero 15.995). Il comodatario � in ogni caso tenuto a custodire il bene con diligenza ed � responsabile se la cosa perisce. Egli non ha per� diritto alle spese necessarie per l'uso della cosa, mentre – salvo patto contrario – ha diritto al rimborso delle spese straordinarie eventualmente sostenute, purch� siano urgenti. Si veda, in questo senso, Cassazione 26 giugno 1992, n. 7923, secondo cui �al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie non necessarie ed urgenti, anche se comportino miglioramenti�. � RIPRODUZIONE RISERVATA
I riferimenti normativi(in formato Pdf, tratti dalle banche dati Lex24&Repertorio24 e Soluzioni24 Fisco)
Codice civile, art. 1803
Art. 5 del DPR n. 642 del 26 ottobre 1972
Art. 15 del DPR n. 917 del 22 dicembre 1986
Art. 26 del DPR n. 917 del 22 dicembre 1986
Art. 41 del DPR n. 917 del 22 dicembre 1986
Art. 3 del decreto legislativo n. 504 del 30 dicembre 1992
Artt. 62 e 63 del decreto legge n. 507 del 15 novembre 1993
Art. 59 del decreto legislativo n. 446 del 15 dicembre 1997
Art. 9 del decreto legge n. 557 del 30 dicembre 1997
Art. 8 della legge n. 431 del 9 dicembre 1998
La giurisprudenza e la prassi(in formato Pdf, tratte dalle banche dati Lex24&Repertorio24 e Soluzioni24 Fisco)
Corte di Cassazione civ Sezione 2 Civile, sentenza n. 5551 del 15 marzo 2005
Corte di Cassazione civ Sezione 3 Civile, sentenza n. 13920 del 28 giugno 2005
Corte di Cassazione civ Sezione 3 Civile, sentenza n. 8548 del 3 aprile 2008
Corte di Cassazione civ Sezione 3 Civile, sentenza n. 3087 del 11 febbraio 2010
Ministero delle Finanze, circolare n. 31/E del 8 ottobre 1976
Ministero delle Finanze, risoluzione n. 7/441 del 7 giugno 1980
Ministero delle Finanze, circolare n. 96/E del 4 aprile 1997
Ministero delle Finanze, circolare n. 57/E del 24 febbraio 1998
Ministero delle Finanze, circolare n. 118/E del 7 giugno 2000
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 14/E del 6 febbraio 2001
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 136/E del 6 maggio 2002
Agenzia delle Entrate, circolare n. 50/E del 12 giugno 2002
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 225/E del 11 luglio 2002
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 156/E del 21 luglio 2003
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 71/E del 25 maggio 2006
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 152/E del 5 luglio 2007
Agenzia delle Entrate, circolare n. 7/E del 28 gennaio 2008
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 196/E del 16 maggio 2008
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 394/E del 22 ottobre 2008
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 10/E del 9 gennaio 2009
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References: sentenza 
 sentenza 
 art. 1803

Art. 5

Art. 15

Art. 26

Art. 41

Art. 3

Art. 59

Art. 9

Art. 8
 sentenza 
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