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Timestamp: 2018-10-23 22:32:57+00:00

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Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 4809 del 1986 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoAvviamento di OpificiCassazione civile sez. III,26 luglio 1986 n. 4809
in Avviamento di Opifici
aumento canone, conduttore, corte di cassazione, durata contratto, locatore, locazione non abitativa, rinnovo
Dott. Ferdinando ZUCCONI GALLI FONSECA Presidente
” Guido QUAGLIONE Rel. Consigliere
” Aldo SCHERMI ”
” Marcello TADDEUCCI ”
MV elett. dom. in Roma, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rapp. e difeso dall’avv.Ercole Boccardi con studio in Rimini (47037) C.so D’Augusto n. 14 per mandato in calce al ricorso
Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Bologna del 15.1.-16.2.82 (R.G. 1173-79);
Udito il Cons. Rel. dr. G. Quaglione nella pubblica udienza del18.12.85;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. Golia che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Con citazione notificata il 15 maggio 1978 Egisto FE conveniva avanti al tribunale di Rimini MV, esponendo che egli aveva concesso in affitto al convenuto l’azienda commerciale di bar gelateria…, per la gestione esclusivamente estiva, dal 18 aprile al 31 ottobre 1977 per il canone complessivo di L. 2.600.000; che, alla scadenza, il MV non aveva effettuato la riconsegna dell’azienda ed aveva rifiutato il compimento delle attività necessarie per la retrocessione della licenza. Il FE chiedeva, quindi, la condanna del convenuto alla riconsegna dell’azienda e al risarcimento dei danni.
Costituitosi in giudizio, il MV assumeva che il contratto non era scaduto, in quanto egli aveva conservato il godimento del bar gelateria per diversi anni, anche durante i mesi invernali, rinnovandosi tacitamente il contratto di anno in anno a sensi dell’art. 1597 cod. civ.; che la registrazione del contratto stagionale era stata eseguita unicamente a fini fiscali e che il contratto non era scaduto per mancanza della tempestiva disdetta.
Con sentenza del 4 luglio 1979 il Tribunale dichiarava cessato il contratto di affitto della azienda al 31 ottobre 1977 e condannava l’affittuario alla restituzione dell’azienda nonché al risarcimento dei danni, liquidati in L. 8.000.000.
L’impugnazione proposta dal MV veniva, in seguito, respinta, con sentenza 16 febbraio 1982, della Corte di Appello di Bologna la quale osservava che la tesi dell’appellante era contraddetta dalla denuncia fiscale in data 12 maggio 1976 sottoscritta da entrambe le parti e perciò equivalente ad una scrittura contrattuale ove la durata del rapporto, anche per il 1977, era stabilita dal 1 maggio al 31 ottobre; che il carattere stagionale o annuale del rapporto era irrilevante in quanto l’elemento decisivo era rappresentato dalla pattuizione di una scadenza precisa la quale comportava la cessazione del rapporto con il solo onere della preventiva disdetta; che, comunque, nella specie il contratto aveva la natura di affitto di azienda, e non di locazione di immobile, nel quale era previsto espressamente un termine finale per cui si rendeva superfluo l’invio della disdetta. Osserva, inoltre, la Corte di merito che non erano meritevoli di accoglimento le tesi prospettate dal MV oltre tutto fra loro contrastanti – della simulazione dell’ultima scrittura contrattuale, quanto meno in ordine alla data di scadenza del rapporto, e dell’annullabilità del contratto per essere stato il suo consenso dato per errore, estorto con violenza o carpito con dolo in quanto i fatti specifici e quelli accertati documentalmente escludevano la ricorrenza degli estremi necessari per ritenere integrate le varie ipotesi di invalidità del contratto stagionale redatto per iscritto. Infine, la Corte di Bologna considerava generiche ovvero irrilevanti le circostanze di cui alla prova testimoniale articolata dal MV e inammissibile il giuramento decisorio deferito dallo stesso al FE perché inidoneo a risolvere la controversia.
Avverso questa sentenza il MV ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi illustrati con memoria. Il FE non si è costituito.
Col primo motivo il ricorrente denuncia la falsa applicazione dell’art. 1615 cod. civ., la violazione delle norme vincolistiche sulle locazioni ed il difetto di motivazione della sentenza impugnata.
Il MV sostiene che nel caso in esame si ha un contratto di locazione di immobile, anche se in parte attrezzato, e non un contratto di affitto di azienda, come dimostrerebbe una penetrante indagine sulla volontà delle parti e sull’oggetto del negozio in quanto nel documento contrattuale è indicata quale oggetto del rapporto “una porzione di fabbricato” con il divieto di subaffitto e con l’obbligo di tenere con cura “le cose” locate; nè potrebbe indurre a diverso avviso il fatto che l’immobile fosse parzialmente (1) gli arredi erano costituiti unicamente da un banco frigorifero, 113 sedie, 34 tavoli e due tende; la mancanza delle macchine per il caffè e per i gelati nonché la mancanza delle altre attrezzature essenziali, delle scritture contabili e delle scorte avrebbe dovuto indurre i giudici del merito ad escludere che nella specie i contraenti avessero stipulato l’affitto di un’azienda.
La Corte di Bologna – malgrado la novità della tesi prospettata per la prima volta dal MV in grado di appello – esclude che nel caso in esame si fosse trattato di semplice locazione di immobile e fondò il proprio convincimento sulle stesse deduzioni dell’appellante secondo cui “le attrezzature consegnate al FE ed elencate nel contratto non erano sufficienti alla gestione del bar gelateria” onde egli “aveva installato attrezzature proprie in particolare per la produzione e la conservazione del gelato” (terzo capitolo della prova testimoniale). Rilevò, con esatto criterio, la Corte del merito che la concorde dichiarazione, contenuta nelle scritture negoziali, di stipulare un contratto di affitto di immobile adibito a bar gelateria con parte dell’attrezzatura occorrente alla relativa gestione e con cessione, nei modi consentiti, delle licenze amministrative da ritrasferire al FE al termine del rapporto, erano elementi sufficienti a far ritenere, nel loro complesso, che si trattasse di affitto di azienda. In vero, per costante giurisprudenza di questa Corte, l’affitto di azienda si differenzia dalla locazione di immobile con pertinenze perché in esso l’immobile non è considerato nella sua consistenza effettiva e nella sua individuabilità giuridica, ma costituisce uno dei beni del complesso unitario destinato al perseguimento di un determinato scopo produttivo, anche se l’azienda, nel momento della conclusione del contratto, non sia ancora in grado di funzionare ovvero richieda una diversa e più efficiente organizzazione rispetto alla struttura preesistente (Cass. 22 agosto 1983 n. 5453).
Ne consegue l’infondatezza della censura, peraltro del tutto generica, di violazione delle norme vincolistiche sulle locazioni di immobili urbani.
Col secondo motivo il MV, denunciando la violazione dell’art. 1597 cod. civ., sostiene che il contratto – indipendentemente dalla sua qualificazione come affitto o come locazione – si era rinnovato tacitamente alla scadenza del 31 ottobre 1977 perché egli era rimasto nella disponibilità del bene senza alcuna reazione da parte del locatore il quale non aveva contraddetto le richieste del legale dal MV, contenute nella lettera del 12 novembre 1977, di sottoscrizione della nuova denuncia verbale di contratto, consuetudinariamente redatta ai soli fini fiscali, e di rinvio della soluzione dei punti di contrasto esistenti. Lamenta, inoltre, il ricorrente che la Corte di merito non abbia neppure giustificato la mancata ammissione dei mezzi di prova che tendevano a dimostrare l’avvenuta rinnovazione del contratto perché esso MV aveva conservato la disponibilità del bene e perché era consuetudine che le parti denunciassero ogni anno, ai soli fini fiscali, un nuovo contratto di durata stagionale, sebbene il conduttore conservasse sempre la detenzione dell’immobile.
Col terzo motivo, strettamente connesso a quello precedente, il ricorrente denuncia la violazione delle norme generali sulla buona fede contrattuale (artt. 1337 e 1366 cod. civ.), la falsa interpretazione della volontà delle parti, la violazione degli artt. 1326, 1414, 1427 e seguenti cod. civ. e il difetto di motivazione della sentenza impugnata. Il MV sostiene che – essendo sorto contrasto fra le parti in ordine alla durata e alle modalità di prosecuzione del rapporto – la denuncia verbale fu sottoscritta anche da lui unicamente per aderire ad una soluzione interlocutoria, ma affermando nel contempo la validità solo fiscale e l’efficacia solo apparente della scrittura in quanto la locazione era proseguita in forza di legge per la mancanza della disdetta. Aggiunge il ricorrente che, di fronte alla eccezione del conduttore il quale sosteneva la simulazione della scrittura, i giudici di merito non avrebbero motivato sul punto ed avrebbero poi escluso, con motivazione incongrua, che il consenso del MV fosse viziato da errore per avere egli firmato un contratto ritenuto valido solo ai fini fiscali ovvero viziato da violenza perché il FE, allo scopo di ottenere la firma di quel contratto di durata stagionale, rifiutava la restituzione di alcune chiavi fra cui quella del locale ove il proprietario custodiva la propria autovettura durante l’inverno.
È opportuno trattare congiuntamente il secondo e il terzo mezzo i quali sono fra loro connessi.
Il MV sostiene l’avvenuta rinnovazione del contratto sia che questo avesse la durata dal 1 maggio al 31 aprile dell’anno successivo, sia che il periodo contrattuale fosse dal 1 maggio al 31 ottobre dello stesso anno. Nell’alternativa fra queste due ipotesi negoziali la Corte di Bologna ha ritenuto di non poter condividere la tesi del contratto di durata annuale per una serie di ragioni che appaiono aderenti ai fatti accertati dai giudici del merito e che sono assistite da un rigore logico ineccepibile. Ha osservato la Corte di Bologna che la pattuizione della durata dell’affitto per sette mesi nella scrittura originaria e nelle denunce di contratto verbale presentate negli anni seguenti trova conferma in due circostanze concrete estremamente significative: la cessazione dell’attività commerciale alla fine di ottobre di ogni anno, al termine della stagione turistica, e la consegna in tale epoca delle chiavi di alcuni locali oggetto del contratto al FE. È dunque, coerente e logico il giudizio della Corte di merito che ha ritenuto vera e non simulata, la clausola del contratto riguardante la sua durata stagionale in quanto corrispondente alla gestione temporanea dell’azienda e all’interesse dell’affittuario di corrispondere le imposte limitatamente al periodo di effettiva apertura dell’esercizio.
In questa situazione, i giudici di appello hanno coerentemente escluso che il consenso espresso dal MV nella sottoscrizione dell’ultima denuncia di contratto verbale fosse viziato da errore o fosse stato carpito con dolo ovvero addirittura estorto con violenza. Sotto quest’ultimo profilo, si osserva puntualmente nella sentenza impugnata che non possono considerarsi atti di coercizione della volontà il rifiuto del FE di riconoscere l’esistenza di un contratto di affitto annuale rinnovabile alla sua scadenza ed il rifiuto di restituire le chiavi dei locali al MV poiché si tratta di condotta coerente con la realtà dei fatti e con l’anteriore comportamento delle parti.
Ciò posto, resta esclusa anche la possibilità di rinnovazione tacita di un rapporto che si fosse svolto dall’aprile all’ottobre di ogni anno per essere sostituito da un rapporto autonomo, di identico contenuto, nell’aprile dell’anno successivo.
Col quarto motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 187, quarto comma, cod. proc. civ., l’erronea valutazione dell’irrilevanza delle prove da lui chieste nonché la violazione degli artt. 2736 e seguenti cod. civ., e 236 cod. proc. civ..
Il MV deduce che egli intendeva provare il possesso ininterrotto, da lui mantenuto per diversi anni, dei locali in questione dove rimanevano le attrezzature di sua proprietà, mentre solo alcune chiavi venivano consegnate al locatore durante la stagione invernale per consentirgli di rimettere l’auto in un locale e per accedere ai quadri dei contatori e dei servizi. La prova da lui articolata sarebbe servita – ad avviso del ricorrente – a dimostrare la simulazione della data di scadenza del contratto e la sua buona fede nel ritenere questo tacitamente rinnovato ogni anno. Il MV lamenta, ancora, la mancata ammissione del giuramento decisorio da lui deferito al FE, erroneamente ritenuto dalla Corte di Appello privo di concretezza e decisorietà, nonché la mancata ammissione di una consulenza tecnica di ufficio diretta a provare l’inesistenza dell’azienda.
Le su estese censure sono da disattendere alla stregua degli accertamenti di fatto compiuti dai giudici di merito – Si è visto invero che – per stessa ammissione del ricorrente – gli immobili adibiti a bar gelateria ancor prima della loro cessione al MV erano, sia pure parzialmente, attrezzati per servire a quella destinazione e ciè è sufficiente a fare escludere che si sia trattato di semplice locazione.
Inoltre, le aziende aperte ed attive solo in alcune stagioni dell’anno nelle località turistiche, estive od invernali, non cessano di esistere, come entità economiche e giuridiche, nei periodi di chiusura. In realtà, se il godimento dei beni costitutivi dell’azienda venga ceduto nel periodo di inattività dell’organismo produttivo di beni e servizi, ciò non esclude che le parti abbiano voluto, e che concretamente si sia verificata, la cessazione di un’azienda vitale dal punto di vista economico in quanto dotata di intrinseca potenzialità in rapporto allo svolgimento delle attività proprie di quel complesso aziendale.
Quanto alle altre doglianze, la Corte di Bologna ha notato, in primo luogo, l’irrilevanza della prova testimoniale dedotta dal MV su circostanze generiche o non controverse (conservazione delle attrezzature di sua proprietà nei locali anche durante il periodo invernale, riconsegna di alcune chiavi al FE alla fine della stagione turistica, riluttanza del MV alla sottoscrizione della denuncia di contratto verbale). La stessa Corte ha inoltre ritenuto, con motivazione ineccepibile, l’inammissibilità del giuramento decisorio perché la relativa formula – articolata sulle medesime circostanze della prova testimoniale – era inidonea alla definizione della lite. In vero, il giuramento decisorio è inammissibile solo se la formulazione sia chiaramente centrata sui punti essenziali della controversia, sicché al giudice, dopo la sua prestazione, non resti che verificare l’an iuratum sit; il giuramento va, quindi, escluso ove la relativa formula possa fornire solo elementi probatori o presuntivi da valutarsi in concorso con altre risultanze istruttorie (v. Cass. 6 giugno 1982 N. 3379).
In definitiva, il ricorso deve essere rigettato. Non va emesso alcun provvedimento sulle spese giacché il FE non si è costituito.
La Corte, rigetta il ricorso da MV avverso la sentenza della Corte di Appello di Bologna in data 16 febbraio 1982. Nulla per le spese. Così deciso in Roma il 18 dicembre 1985 nella Camera di Consiglio della terza Sezione Civile.

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