Source: https://interpretacje-podatkowe.org/umowa-nienazwana/ippb2-4514-522-15-4-ls
Timestamp: 2017-10-23 08:07:43+00:00

Document:
Czy Spółka będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zawarciem umowy nienazwanej, której elementem będzie przeniesienie własności lokali - umowa pomiędzy spółką S. a Wspólnotą Mieszkaniową?
IPPB2/4514-522/15-4/LSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2015 r. (data wpływu 24 listopada 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 lutego 2016 r. (data nadania 17 lutego 2016 r., data wpływu 19 lutego 2016 r.) na wezwanie Nr IPPB2/4514-522/15-2/LS z dnia 29 stycznia 2016 r. (data nadania 1 lutego 2016 r., data doręczenia 11 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie umowy nienazwanej - jest prawidłowe.
W dniu 24 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie umowy nienazwanej.
Firma S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością podpisała z trzema Wspólnotami Mieszkaniowymi w formie aktu notarialnego umowy zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Wyżej wymienione umowy mają jedynie niektóre cechy umowy sprzedaży, jednak są one umowami mieszanymi, które to są zawierane w przypadkach inwestycji dotyczących rozbudowy strychów wraz z nakładami na część nieruchomości wspólnoty. Istotne w tym stanie faktycznym jest to, że świadczenia niepieniężne przewyższają wartość świadczenia pieniężnego związanego z inwestycją. Umowy te zawierają elementy umowy sprzedaży, umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło, oraz umowy realizatorskiej określonej opisanej w orzecznictwie sądowym, czyli umowy nienazwanej, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych.
Pierwsza z nieruchomości zabudowana jest pięciokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 624,13 m2, obejmującym 13 samodzielnych lokali, z którego wyodrębniono 9 lokali, dla których założone zostały księgi wieczyste. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na nadbudowę, rozbudowę i przebudowę budynku w wyniku, których ma powstać piąta kondygnacja nadziemna wraz z antresolą albo piąta i szósta kondygnacja nadziemna budynku, na których zostaną wybudowane lokale mieszkalne stanowiące samodzielne lokalne mieszkalne.
Druga nieruchomość to budynek wielolokalowy o czterech kondygnacjach nadziemnych o powierzchni użytkowej lokali 2 263,64 m2 w którym znajduje się 45 lokali samodzielnych. Wspólnota Mieszkaniowa jest właścicielem nieruchomości wspólnej o powierzchni 590,63 m2, którą stanowi strych położony na czwartej kondygnacji, który ma być przeznaczony na nadbudowę i rozbudowę, w wyniku której powstanie piąta kondygnacja, gdzie zostaną wybudowane i wyodrębnione samodzielne lokale.
Trzecia nieruchomość zabudowana jest pięciokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 1.385,63 m2, obejmującym 25 samodzielnych lokali, z którego wyodrębniono 19 lokali, dla których założone zostały księgi wieczyste, Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na nadbudowę, rozbudowę i przebudowę budynku w wyniku, których na piątej kondygnacji zostaną wybudowane samodzielne lokale mieszkalne.
W świetle zawartych umów występują świadczenia zarówno po stronie Wspólnoty jak i po stronie Inwestora. Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązana jest do ustanowienia odrębnej własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy/przebudowy nieruchomości wspólnej i przeniesienia własności lokali, wydania tych lokali oraz oddania (całości/części) nieruchomości wspólnej do korzystania w celu prowadzenia robót budowlanych. Natomiast Inwestor zobligowany jest w związku z tym do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i wybudowania lokali, ustanowienia - po zrealizowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego i wybudowaniu lokali - odrębnej własności lokali następnie objęcia lokali w posiadanie oraz ostatecznie zapłaty świadczenia pieniężnego i spełnienia innych świadczeń niepieniężnych ustalonych ze wspólnotą mieszkaniową np. wybudowanie szybu dźwigu osobowego, nabycie dźwigu osobowego i jego montaż, remont, malowanie klatki schodowej itd. Jak już to było wyżej wspomniane wartość świadczeń niepieniężnych jest istotnie wyższa.
Zaznaczyć należy, że Spółka posiada podpisane ze Wspólnotami umowy, które jasno wskazują, że to Inwestor będzie ponosił wszelkie koszty związanych z inwestycją, w tym również administracyjne, na co składają się również wymagane podatki.
Powyższe ustalenia wynikają z zawartych aktów notarialnych, w których szczegółowo ustalono prawa i obowiązki stron, również co do środków pieniężnych za jakie mają być przeniesione na rzecz inwestora lokale. Umowa przenosząca własność zostanie jednak zawarta po wybudowaniu lokali i ich wyodrębnieniu (w ramach tej umowy). Umowa ta będzie jedynie rzeczowym wykonaniem zobowiązań wynikających z zawartych umów zobowiązujących.
Wskazane Wspólnoty Mieszkaniowe nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, nie wykonują, ani nawet nie mogą wykonywać czynności wyodrębnienia lokali w sposób powtarzający się (poza z góry znanymi i ograniczonymi częściami wspólnymi lub nadającymi się do nadbudowy).
Pismem z dnia 29 stycznia 2016 r. Nr IPPB2/4514-522/15-2/LS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:
- na podstawie jakiej czynności cywilnoprawnej, zgodnie z treścią zawartego aktu notarialnego, zostanie przeniesiona własność lokali pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Wnioskodawcą...
Pismem z dnia 16 lutego 2016 r. (data nadania 17 lutego 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:
Przeniesienie własności lokali pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową, a Wnioskodawcą nastąpi na podstawie umowy nienazwanej, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych.
Umowa ta będzie zawierała elementy umowy sprzedaży, umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło, oraz umowy realizatorskiej.
Umowa ta nie jest wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który to przepis zawiera zamknięty katalog czynności podlegających obowiązkowi podatkowemu.
Czy Spółka będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zawarciem umowy nienazwanej, której elementem będzie przeniesienie własności lokali - umowa pomiędzy spółką S. a Wspólnotą Mieszkaniową...
W ocenie wnioskodawcy przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy nienazwanej pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową jako jeden podmiot prawa (tzw. ułomną osobą prawną), a nabywcą nieruchomości lokalowej czyli Spółką, nie podlega opodatkowaniu PCC.
Przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających obowiązkowi podatkowemu. Jest to enumeratywne wyliczenie, w którym nie znalazła się żadna forma umowy nienazwanej. Jednakże zgodnie z przytoczonym przepisem ustawy o PCC podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, nie podlegają natomiast temu podatkowi umowy nienazwane, czy umowy o charakterze mieszanym.
Umowa finalna zawarta ze Wspólnotą jest w istocie umową o charakterze mieszanym, więc jedynie przypomina w swoich esentialia negotii umowę sprzedaży, ale taką umową nie jest. W szczególności nie budzi wątpliwości, że elementy kluczowe umowy zawierają cechy innych umów nazwanych, jak umowy o dzieło, umowy o roboty budowlane oraz inne. Fakt podobieństwa nie może jednak wpływać na opodatkowanie podatkiem PCC umowy, która nie jest wymieniona w w/w artykule, a co za tym idzie nie może być podstawą opodatkowania. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych ma wąskie zastosowanie w przeciwieństwie do ustawy o VAT, którą stosuje się rozszerzająco.
Istotnym jest, że zgodnie z zasadami prawa dokonując interpretacji danej umowy należy nadać jej takie rozumienie jakie wynika z woli stron, a nie z samego faktu nazwy umowy. Stosunek prawny powinien być oceniany zgodnie z jego faktyczną treścią, a nie użytą nazwą.
Ustawa z 9 września 2000 r, o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o PCC) posługuje się zamkniętym katalogiem czynności cywilnoprawnych objętych tym podatkiem. Zamknięty katalog oznacza, że tylko i wyłącznie czynności wymienione w tym przepisie podlegają PCC, potwierdza to wyrok NSA z 15 lutego 2008 r., II FSK 1737/06. W związku z czym opodatkowaniu PCC podlegają tylko czynności enumeratywnie wymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC. Oznacza to, że umowy nienazwane i umowy o charakterze mieszanym, a także czynności cywilnoprawne niewymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC nie podlegają temu podatkowi.
Przedmiotowa umowa prowadząca w efekcie m.in. do ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, która jest zwykle zawierana w przypadku inwestycji „strychowych”, jest umową mieszaną, zawierającą w sobie elementy następujących umów nazwanych:
oraz umowy realizatorskiej definiowanej w orzecznictwie SN, czyli umowy nienazwanej, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych.
Nadmienić należy, że nienazwana umowa będąca przedmiotem niniejszego pytania posiada w dużej mierze cechy podobne do umowy datio in solutum, która to umowa polega na zwolnieniu się dłużnika z zobowiązania za zgodą wierzyciela poprzez spełnienie innego świadczenia. W przedmiotowym przypadku m.in. Wspólnota Mieszkaniowa przenosi własność lokali na Podatnika zwalniając się z obowiązku zwrotu nakładów na nieruchomość do niej należącą i która nie jest przenoszona na Inwestora. Podstawowa różnica pomiędzy obiema umowami polega na tym, że w opisanej w stanie faktycznym umowie świadczenia stron są ustalane od początku istnienia tego stosunku prawnego, natomiast w przypadku datio in solutum spełnienie „innego świadczenia” następuje, za zgodą wierzyciela, w miejsce pierwotnie ustalonego świadczenia, czyli po upływie czasu od zawarcia umowy.
Według orzecznictwa oraz licznych interpretacji indywidualnych datio in solutum jest uznawana przez sądy i organy podatkowe, jako umowa nie podlegającą pod opodatkowanie podatkiem od PCC w związku z czym zasadnym jest twierdzenie, iż w przedmiotowej sprawie również mamy do czynienia z takim skutkiem. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 25 czerwca 2015 r. wydał interpretację (IPPB2/4514-239/15-2/MZ), w której przyjął, że (...) mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że zawarta pomiędzy stronami umowa datio in solutum nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i tym samym czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Stanowisko to potwierdza również wiele innych interpretacji indywidualnych: Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 stycznia 2015 r. (IPPB2/436-791/14-3/AF), Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 11 grudnia 2014 r. (ITPB2/436-218/14/DSZ), Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 10 października 2014 r. (IPTPB2/436-97/14-2/KK), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 października 2014 r. (IPPB2/436-410/14-3/MZ), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 sierpnia 2014 r. (IPPB2/436-376/14-2/AF), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 października 2013 r. (IBPBII/1/436-206/13/HK) i wiele innych.
W literaturze powszechnie uznaje się, że katalog powyższych czynności jest wyczerpujący. Opodatkowaniu podlegają więc wyłącznie czynności cywilnoprawne, które są wymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC. Przesądza o tym użycie w treści tego przepisu terminu „następujące”, wyraźnie odwołującego się do tych czynności cywilnoprawnych, które zostały w nim wymienione (J. Zdanowicz, Podatek od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, C.H. Beck, System Informacji Prawnej Legalis, komentarz do art. 1, nb. 3). Pogląd ten znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 października 2013 r., sygn. I SA/Sz 590/13 i wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 6 października 2006 r. sygn. III SA/Wa 2215/06).
W ocenie Wnioskodawcy szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając w ustawie o PCC zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu nawet, gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem podatnika od czynności przenoszącej własność w wyniku umowy nienazwanej o jakiej mowa w niniejszym pytaniu nie jest należny PCC.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Firma S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością podpisała z trzema Wspólnotami Mieszkaniowymi w formie aktu notarialnego umowy zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Wyżej wymienione umowy mają jedynie niektóre cechy umowy sprzedaży, jednak są one umowami mieszanymi, które to są zawierane w przypadkach inwestycji dotyczących rozbudowy strychów wraz z nakładami na część nieruchomości wspólnoty. Istotne w tym stanie faktycznym jest to, że świadczenia niepieniężne przewyższają wartość świadczenia pieniężnego związanego z inwestycją. Umowy te zawierają elementy umowy sprzedaży, umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło, oraz umowy realizatorskiej określonej opisanej w orzecznictwie sądowym, czyli umowy nienazwanej, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych. Pierwsza z nieruchomości zabudowana jest pięciokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 624,13 m2, obejmującym 13 samodzielnych lokali, z którego wyodrębniono 9 lokali, dla których założone zostały księgi wieczyste. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na nadbudowę, rozbudowę i przebudowę budynku w wyniku, których ma powstać piąta kondygnacja nadziemna wraz z antresolą albo piąta i szósta kondygnacja nadziemna budynku, na których zostaną wybudowane lokale mieszkalne stanowiące samodzielne lokalne mieszkalne. Druga nieruchomość to budynek wielolokalowy o czterech kondygnacjach nadziemnych o powierzchni użytkowej lokali 2 263,64 m2 w którym znajduje się 45 lokali samodzielnych. Wspólnota Mieszkaniowa jest właścicielem nieruchomości wspólnej o powierzchni 590,63 m2, którą stanowi strych położony na czwartej kondygnacji, który ma być przeznaczony na nadbudowę i rozbudowę, w wyniku której powstanie piąta kondygnacja, gdzie zostaną wybudowane i wyodrębnione samodzielne lokale. Trzecia nieruchomość zabudowana jest pięciokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 1.385,63 m2, obejmującym 25 samodzielnych lokali, z którego wyodrębniono 19 lokali, dla których założone zostały księgi wieczyste, Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na nadbudowę, rozbudowę i przebudowę budynku w wyniku, których na piątej kondygnacji zostaną wybudowane samodzielne lokale mieszkalne. W świetle zawartych umów występują świadczenia zarówno po stronie Wspólnoty jak i po stronie Inwestora. Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązana jest do ustanowienia odrębnej własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy/przebudowy nieruchomości wspólnej i przeniesienia własności lokali, wydania tych lokali oraz oddania (całości/części) nieruchomości wspólnej do korzystania w celu prowadzenia robót budowlanych. Natomiast Inwestor zobligowany jest w związku z tym do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i wybudowania lokali, ustanowienia - po zrealizowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego i wybudowaniu lokali - odrębnej własności lokali następnie objęcia lokali w posiadanie oraz ostatecznie zapłaty świadczenia pieniężnego i spełnienia innych świadczeń niepieniężnych ustalonych ze wspólnotą mieszkaniową np. wybudowanie szybu dźwigu osobowego, nabycie dźwigu osobowego i jego montaż, remont, malowanie klatki schodowej itd. Jak już to było wyżej wspomniane wartość świadczeń niepieniężnych jest istotnie wyższa. Zaznaczyć należy, że Spółka posiada podpisane ze Wspólnotami umowy, które jasno wskazują, że to Inwestor będzie ponosił wszelkie koszty związanych z inwestycją, w tym również administracyjne, na co składają się również wymagane podatki. Powyższe ustalenia wynikają z zawartych aktów notarialnych, w których szczegółowo ustalono prawa i obowiązki stron, również co do środków pieniężnych za jakie mają być przeniesione na rzecz inwestora lokale. Umowa przenosząca własność zostanie jednak zawarta po wybudowaniu lokali i ich wyodrębnieniu (w ramach tej umowy). Umowa ta będzie jedynie rzeczowym wykonaniem zobowiązań wynikających z zawartych umów zobowiązujących. Wskazane Wspólnoty Mieszkaniowe nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, nie wykonują, ani nawet nie mogą wykonywać czynności wyodrębnienia lokali w sposób powtarzający się (poza z góry znanymi i ograniczonymi częściami wspólnymi lub nadającymi się do nadbudowy). Przeniesienie własności lokali pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową, a Wnioskodawcą nastąpi na podstawie umowy nienazwanej, która zawiera elementy zaczerpnięte z wymienionych umów nazwanych. Umowa ta będzie zawierała elementy umowy sprzedaży, umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło, oraz umowy realizatorskiej. Umowa ta nie jest wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który to przepis zawiera zamknięty katalog czynności podlegających obowiązkowi podatkowemu.
Reasumując, należy stwierdzić, że przyjmując za Wnioskodawcą, że przeniesienie własności lokali pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową, a Wnioskodawcą nastąpi na podstawie umowy nienazwanej która nie jest wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zawarcie powyższej umowy nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
IBPB-2-1/4514-23/16/MD | Interpretacja indywidualna
IPPB4/4511-238/16-2/PP | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Umowa nienazwana > IPPB2/4514-522/15-4/LS

References: art. 14
 art. 1
 art. 1
 FSK 
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 1