Source: http://rechtsprechung.hamburg.de/jportal/portal/page/bshaprod.psml?doc.id=KORE535622010&st=ent&showdoccase=1&paramfromHL=true
Timestamp: 2013-05-25 10:58:49+00:00

Document:
DokumentansichtGrundbucheintragung bei Zuerwerb von Wohnungseigentum: Nachverpfändung von Grundpfandrechten unter Bezugnahme auf Grundbucheintragung; VollmachtserteilungHanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 13. Zivilsenat, Beschluss vom
18.01.2010, 13 W 28/09, 13 W 29/09§ 27 Abs 3 S 1 Nr 7 WoEigG vom 26.03.2007, § 62 WoEigG vom 26.03.2007, § 13a BeurkGTenorDie Beschwerde der Antragsteller vom 20.11.2009 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Hamburg-Altona, Grundbuchamt zum Geschäftszeichen O...vom 05.11.2009 wird zurückgewiesen.Gerichtskosten werden nicht erhoben.Gründe
Mit Schriftsatz vom 09.10.2009 beantragte der Notar Dr. L... im Namen der Beteiligten Eintragungen auf den Grundbuchblättern ...
Schon in der am 04.12.2002 – im Nachgang zur ursprünglichen Teilungserklärung vom 02.11.2000 – beurkundeten Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung betreffend die oben genannten Grundbuchblätter O... wurde unter § 15 geregelt, dass die das Grundstück aufteilenden Eigentümer ein angrenzendes Flächenstück von ca. 68m² hinzuerwerben und der in dieser Urkunde vorgenommenen Aufteilung unterstellen wollten. Zugleich wurde eine Bevollmächtigung des jeweiligen Verwalters der Wohnanlage niedergelegt, der befugt sein sollte, sämtliche zu dem Zuerwerb der Flächen erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, einschließlich Auflassung und entsprechender Teilungserklärungen. Weiter erteilten die Eigentümer mehreren Notariatsangestellten eine entsprechende Vollmacht.
Mit Kaufvertrag vom 26.04.2005 verkaufte die Freie und Hansestadt Hamburg an die Eigentümer (in GbR), die im Jahre 2002 die Aufteilung nach dem WEG durchgeführt hatten, die besagte, zuvor nicht im Grundbuch eingetragene, Teilfläche des im Kataster der Gemarkung O... eingetragenen Flurstücks ... ...Mit gleicher Urkunde wurde die Auflassung erklärt und zugleich beantragt, das Grundstück zunächst unter einer eigenen laufenden Nummer im Grundbuch O... ... einzutragen, es sodann ab- und den Wohnungsgrundbüchern O... ...– … unter Unterstellung unter die bisherige Aufteilung nach dem WEG zuzuschreiben.
Mit Identitätserklärung vom 05.08.2008 erklärten die FHH, die ursprünglichen Eigentümer, die im Jahre 2002 die Teilung erklärt hatten und die im Rubrum der Urkunde aufgeführten, in den Wohnungsgrundbüchern O... ... eingetragenen Eigentümer, letztere vertreten durch eine unter Genehmigungsvorbehalt handelnde Notariatsangestellte, die Identität der nunmehr als Flurstück 4888 neu vermessenen Teilfläche mit der im Dezember 2005 veräußerten Teilfläche und erklärten zugleich die Kettenauflassung in der Weise, dass das Eigentum an besagter Teilfläche von dem Verkäufer auf die neuen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage übergehen solle und beantragten die entsprechenden Eintragungen in den Grundbüchern O... ... ... – ....
Hierbei erklärten die insoweit als „Käufer“ bezeichneten Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage, dass sie das hinzuerworbene Flurstück nach Maßgabe ihrer im Urkundseingang genannten Miteigentumsanteile erwarben, es der WEG-Teilung unterstellten und beantragten zugleich die Vereinigung mit dem Wohnungseigentumsgrundstück. Weiter unterstellten sie die hinzuerworbene Fläche der Pfandhaft für die eingetragenen Grundpfandrechte, die nicht im Einzelnen genannt oder nach ihren Bestellungsakten bezeichnet wurden. Im Eingang der Urkunde sind die Wohnungseigentümer jeweils nach Name, Geburtsdatum und Wohnort bezeichnet; nicht ausdrücklich vermerkt ist, dass die Wohnungen Nrn. 4 und 6 (Grundbücher O... ...und ...) von den eingetragenen Eigentümern in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die anderen Wohnungen in hälftigem Miteigentum gehalten werden.
Unter dem 04.09.2008 erklärte die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, die P... + B... GmbH, die Genehmigung der Erklärungen der Wohnungseigentümer aus der Identitätserklärung vom 05.08.2008; am 01.11.2008 erfolgte die Genehmigung durch die ursprünglichen Eigentümer und Käufer.
Nach Erteilung der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung am 08.10.2009 stellte der Notar den streitgegenständlichen Eintragungsantrag.
Mit Schriftsatz vom 26.10.2009 wies das Grundbuchamt auf mehrere Bedenken hin:
- In der Urkunde vom 05.08.2008 seien die Eigentumsverhältnisse bzw. Miteigentumsanteile zu den jeweiligen Wohnungseigentumsrechten nicht korrekt bzw. nicht vollständig angegeben; die Gemeinschaftsverhältnisse seien in Übereinstimmung mit den Wohnungsgrundbüchern aufzuführen;
- die dem Verwalter in § 15 der Urkunde vom 04.12.2002 erteilte Vollmacht rühre nicht von den jetzigen Eigentümern her;
- die Erklärung zur Erstreckung der Grundpfandrechte genüge nicht: Erforderlich sei eine Neubestellung, die immer eine Bezugnahme auf die Ursprungsurkunde enthalten müsse;
- schließlich sei hinsichtlich des im Grundbuch O... Bl. ... eingetragenen Wohnungseigentums, das in GbR gehalten wird und an dem ein Eigentümer-Nießbrauch zu Gunsten der beiden Voreigentümer eingetragen ist, die neben ihrem Sohn auch Mitgesellschafter der Eigentümer-GbR wurden, ebenfalls eine Bestellung des Nießbrauchs für die Zuerwerbsfläche sowie ein Rangrücktritt – gemeint wohl gegenüber dem Recht in Abteilung III Nr. 5 – erforderlich.
Das Grundbuchamt regte an, zur Vereinfachung nicht die Vereinigung, sondern die Bestandteilszuschreibung zu beantragen, womit eine Neubestellung der Pfandrechte entbehrlich würde.
Auf die Stellungnahme des beantragenden Notars mit Schriftsatz vom 02.11.2009, der den eingeschlagenen Weg weiter für zulässig hielt, erließ das Grundbuchamt unter dem 05.11.2009 unter Bezugnahme auf die am 26.10.2009 dargelegten Gründe eine Zwischenverfügung, mit der eine Frist zur Hebung der aufgeführten Vollziehungshindernisse bis zum 30.12.2009 gesetzt wurde. Das Datum der Zustellung der Zwischenverfügung ist aus den Akten nicht ersichtlich.
Mit am 23.11.2009 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz legte der Notar Beschwerde ein, der der Rechtspfleger mit Verfügung vom 23.11.2009 nicht abhalf.
Zwar ist die beantragte Vereinigung grundsätzlich zulässig, da die Erwerbsfläche durch Willenserklärung aller Wohnungseigentümer zu den bestehenden Anteilen an sie aufgelassen wurde (vgl. OLG Oldenburg, RPfl. 1977, 22, 23; OLG Frankfurt am Main, RPfl. 1973, 394; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 2981).
Eines der mit der angegriffenen Zwischenverfügung geltend gemachten Eintragungshindernisse besteht jedoch, womit die Beschwerde zurückzuweisen ist (vgl. Kuntze/Ertl/Hermann/Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl. 2005, § 77, Rn. 12).
1.) Der Identitätserklärung vom 05.08.2008 ist allerdings hinreichend deutlich zu entnehmen, dass das Eigentum durch die Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile erworben werden soll.
Es ist nicht erforderlich, dass neben der Angabe des von den jeweils bezeichneten Personen gehaltenen Bruchteils auch noch vermerkt wird, in welchem konkreten Rechtsverhältnis (Miteigentum oder Gesamthandseigentum) zueinander die jeweiligen Eigentümer stehen.
Allerdings ist nach §§ 20, 47 GBO die Einigung bei einer Mehrheit vor Erwerbern in der Weise zu erklären, dass auch das unter den Erwerbern bestehende Gemeinschaftsverhältnis ersichtlich wird. Da je nach Arten des Gemeinschaftsverhältnisses die Verfügungsbefugnis des einzelnen Berechtigten unterschiedlich ausgestaltet ist, fordert der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz, dass Art und Inhalt des Gemeinschaftsverhältnisses aus dem Grundbuch ersichtlich werden (Demharter, Grundbuchordnung, 26. Aufl. 2008, § 20, Rn. 33 und § 47, Rn. 1).
Dies führt jedoch nicht dazu, dass in der Urkunde vom 05.08.2008 unverzichtbar das jeweilige Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer zu bezeichnen war: Hier ist zu beachten, dass ein Zuerwerb eines Flurstücks stattfinden soll und dieses Flurstück den bestehenden Eigentumsrechten in exakt derselben Weise zugeordnet werden soll, wie zur Zeit aus den Wohnungsgrundbüchern bereits ersichtlich. Insoweit können bei Ausführung der Eintragung über die eigentumsrechtliche Zuordnung und die jeweiligen Verfügungsbefugnisse keine Zweifel entstehen.
Der vorliegende Sachverhalt ist insoweit mit der Fallgestaltung vergleichbar, dass Berechtigter etwa einer Dienstbarkeit der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks sein soll, das mehreren Eigentümern gemeinschaftlich gehört. Hier ist § 47 GBO nicht anzuwenden, da unmittelbar ersichtlich ist, dass für das Recht an dem beherrschten Grundstück dasselbe Rechtsverhältnis maßgeblich sein soll, wie für das Eigentum selbst. (vgl. Demharter, aaO., § 47, Rn.4).
Jedenfalls mit Vollzug der Vereinigung durch Eintragung in die Bestandsverzeichnisse sämtlicher betroffener Wohnungsgrundbücher gem. §§ 6 Abs. 6, 13 GrundbuchVfg wird aber offensichtlich, welche Berechtigungen für das fragliche Flurstück bestehen.
2.) Die Erklärung in Ziffer IV, 3. Absatz der Urkunde vom 05.08.2008 genügt auch zur Erstreckung der bestehenden Grundpfandrechte auf die hinzutretende Teilfläche.
Allerdings würde die bloße Vereinigung an sich die bestehenden Lasten nicht auf die Zuerwerbsfläche erstrecken, vielmehr ist eine Nachverpfändung erforderlich, die sich für die hinzutretende Fläche als Neubestellung darstellt (Schöner/Stöber, aaO., Rn. 104), womit zweifelhaft erscheint, ob eine Bezugnahme auf den Grundbucheintrag zulässig und nicht vielmehr der sichere Weg über eine Bezugnahme auf die ursprüngliche Bestellungsurkunden gem. § 13a BeurkG erforderlich ist.
Auch insoweit ist jedoch zu beachten, dass Sinn und Zweck dieser Regelungen nur ist, eine Unübersichtlichkeit und „Verwirrung“ des Grundbuches zu verhindern. Durch die Erklärung der Wohnungseigentümer wird jedoch sichergestellt, dass sämtliche eingetragenen Grundpfandrechte erstreckt werden, für das künftige Gesamtgrundstück also eine einheitliche Rechtslage hergestellt wird (und nicht etwa einzelne Flurstücke nicht haften). Zudem erfolgt die Erstreckung in denkbar eindeutiger Weise: Nach Aufnahme der Zuerwerbsfläche in das jeweilige Bestandsverzeichnis ist bei dem jeweiligen Grundpfandrecht die Mithaft des hinzutretenden Flurstücks unter Bezugnahme auf die neue Nummer des Bestandsverzeichnisses zu vermerken (Schöner/Stöber aaO., Rn. 2655), was kaum Raum für Zweifel lassen dürfte. Da die in Bezug genommenen Rechte durch Einblick in das Grundbuch zweifelsfrei ermittelt werden können und zudem der Weg über § 13a BeurkG hier reichlich kompliziert (und bei größeren Wohnungseigentumsanlagen noch weit schwieriger zu handhaben) wäre, genügt die Bezugnahme auf das Grundbuch.
3.) Auch die Genehmigung der in der Urkunde vom 05.08.2008 für die Wohnungseigentümer abgegebenen Willenserklärungen durch die Verwalterin mit Erklärung vom 04.09.2008 ist wirksam.
Zwar enthielt die Urkunde vom 04.12.2002 – wie das Grundbuchamt zu Recht hervorhebt – keine Vollmachtserteilung durch die jetzigen Grundstückseigentümer, vielmehr wurde der jeweilige Verwalter durch die aufteilenden ursprünglichen Eigentümer bevollmächtigt.
Hier greift jedoch die Neufassung des § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG ein, wonach der Verwalter auch sonstige Rechtshandlungen vornehmen kann, zu denen er durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ermächtigt ist.
Nach dieser seit 2007 geltenden Vorschrift ist es dem teilenden Eigentümer möglich, etwa durch Aufnahme in eine Gemeinschaftsordnung, dem Verwalter im Sinne des § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG Vollmacht zu erteilen, wobei diesem Rechtsakt nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Charakter einer Vereinbarung im Sinne der Norm zukommt (Bärmann-Merle, WEG, 10. Aufl. 2008, § 27, Rn. 216) und diese Rechtsmacht auch dem jeweiligen Verwalter eingeräumt werden kann (Bärmann-Merle, aaO., Rn. 217).
Mit dem Beschwerdevorbringen geht der Senat davon aus, dass die Norm auch auf bereits vor Inkrafttreten der Novellierung des WEG erteilte Vollmachten anzuwenden ist: Da das Gesetz selbst eine ausdrückliche Übergangsregelung nur für verfahrensrechtliche Neuregelungen enthält (§ 62 WEG), ist hinsichtlich der materiellrechtlichen Bestimmungen von dem Grundsatz auszugehen, dass eine gesetzliche Regelung mit ihrer Verkündung in Geltung gesetzt wird und umfassend Geltung beansprucht. Da auch kein Fall einer echten Rückwirkung vorliegt, da die betroffene Wohnungseigentümergemeinschaft fortbesteht, ist § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG damit auch auf den vorliegenden Sachverhalt anzuwenden (für eine unmittelbare Anwendbarkeit der neuen materiellrechtlichen Regelungen des I. und II., Teils des WEG: Bärmann-Merle, aaO., § 62, Rn. 2), womit die Verwalterin aus § 15 der Gemeinschaftsordnung auch zur Vertretung der derzeitigen Wohnungseigentümer berechtigt ist.
Die Vollmacht deckt ausdrücklich alle für den Zuerwerb erforderlichen Erklärungen und damit auch die in der Urkunde vom 05.08.2008 abgegebenen Auflassungserklärungen, Nachverpfändungen und Grundbuchanträge; Zweifel an der inhaltlichen Wirksamkeit im Sinne des § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG bestehen insoweit nicht, da die Norm auch eine noch weit umfassendere Bevollmächtigung zulassen würde (vgl. Bärmann-Merle, aaO., § 27, Rn. 226).
4.) Ein Eintragungshindernis besteht derzeit jedoch mit Rücksicht auf den im Wohnungsgrundbuch O... ... eingetragenen Eigentümernießbrauch.
Wie dargelegt führt eine Vereinigung eines hinzuerworbenen Flurstückes mit einem Grundstück gerade nicht dazu, dass sich die an dem bisherigen Grundstück bestehenden Rechte nunmehr automatisch auf die hinzutretende Fläche erstrecken.
Dies gilt entgegen dem Beschwerdevorbringen für alle Rechte an einem Grundstück (vgl. Staudinge-Gursky, Bürgerliches Gesetzbuch, Stand 2008, § 890, Rn. 34), also auch für den Nießbrauch. Da – wie sich aus der Beschwerde selbst und aus dem Inhalt der Urkunden vom 26.04.2005 und 05.08.2008 ergibt – hier eine einheitliche Gestaltung in dem Sinne erstrebt wird, dass alle an den einzelnen Wohnungsrechten bestehenden Rechte auch auf die Zuerwerbsfläche erstreckt werden sollen und zudem eine nur teilweise Erstreckung einzelner Rechte auch geeignet wäre, wegen drohender Verwirrung der Rechtslage im Sinne des § 5 Abs. 1 S. 1 GBO eine Vereinigung zu hindern (vgl. Schöner/Stober, aaO., Rn. 635), bedarf es einer ausdrücklichen Erstreckung auch des Nießbrauchs auf die Zuerwerbsfläche. Die Erklärung gem. Ziffer IV, 3. Absatz, Satz 3 der Urkunde vom 05.08.2008 genügt insoweit nicht, da hier ausdrücklich nur von Grundpfandrechten die Rede ist.
Da im Hinblick auf den Nießbrauch somit ohnehin eine neue Urkunde errichtet werden muss, hat in dieser auch ein Rangrücktritt zu erfolgen, um den Rang dieses Rechtes völlig zweifelsfrei zu bestimmen.
Von der Erhebung von Gerichtskosten wird abgesehen. Die Beschwerde ist zwar im Ergebnis erfolglos geblieben, die Mehrheit der geltend gemachten Eintragungshindernisse besteht jedoch tatsächlich nicht, womit es gerechtfertigt erscheint, trotz Erfolglosigkeit des Rechtsmittels vom Regelfall des § 84 FamFG abzuweichen.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der weiteren Beschwerde gem. § 78 Abs. 2 GBO liegen nicht vor.

References: § 62
 § 13
 § 15
 § 15
 § 77
 § 20
 § 47
 § 47
 § 47
 § 13
 § 13
 § 27
 § 27
 § 27
 § 27
 § 62
 § 15
 § 27
 § 27
 § 890
 § 5
 § 84
 § 78