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Timestamp: 2016-12-07 14:27:35+00:00

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Mietvertrag mit Ewigkeitsgarantie? Wer Ihren Mietvertrag erbt | Hilfe Mietrecht | meineimmobilie.de
Samstag, 27.02.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Dan Race - Fotolia.com
Teilen 15 1	Tod des Mieters: Wer Ihren Mietvertrag erbt	Worum geht´s
Was aus Ihrem Mietvertrag wird, wenn der Mieter stirbt
KautionKündigungKündigungsfristKündigungsgrundMietkautionMietsicherheitRenovierungRenovierungSchönheitsreparaturen
Beim Eintrittsrecht gibt es eine "feste Hackordnung". Die lautet: Erst wenn der verbliebene Ehegatte einen Eintritt in das Mietverhältnis ablehnt, können die Kinder des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis eintreten.
In den Genuss dieses Vorrangs kommt seit dem 26.11.2015 auch der eingetragene, gleichgeschlechtiche Lebenspartner Ihres Mieters. Nachrangig eintreten können die Kinder aber auch nur dann, wenn sie
Dabei fallen unter "Kinder" nicht nur die leiblichen Kinder des verstorbenen Mieters, sondern auch seine Pflege- und Stiefkinder.
Darunter fällt der nichteheliche Lebenspartner. Gemeinsamer Haushalt heißt: Es muss ein gemeinsames Wirtschaften und "füreinander Einstehen" vorgelegen haben. Bestand bloß eine reine Wohngemeinschaft, lag kein gemeinsamer Haushalt vor.
Der kleine, aber feine Unterschied, ob eine "förmliche" eingetragene oder bloß eine "normale" nicht eheliche Lebensgemeinschaft vorliegt, zeigt sich am deutlichsten beim Eintrittsrecht: Während der eingetragene Lebenspartner noch vor den Kindern in den Mietvertrag eintreten kann, kann es der bloße nichteheliche Lebenspartner erst dann, wenn die Kinder nicht eintreten wollen.
Die genannten Personen treten kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Das bedeutet: Sie bekommen auf jeden Fall einen neuen Mietvertragspartner, es sei denn, die möglichen Kandidaten widersprechen dem "automatischen Eintrittsrecht".
Damit gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Folge ist, dass der/die jeweils als nächstes Berufenen in das Mietverhältnis eintreten. Der "Schwarze Peter" wird folglich einfach an den Nächsten weitergeschoben.
Gemäß (§ 573 d Abs. 1 BGB) gelten die §§ 573, 573a BGB entsprechend, wenn der Vermieter - wie hier - ein Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen kann. § 573 BGB fordert jedoch für eine Vermieter-Kündigung ein berechtigtes Interesse.
"Außerordentlich" heißt: Er kann selbst ein Mietverhältnis beenden, das an sich nicht kündbar wäre, weil er beispielsweise einen Zeitmietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsausschluss unterschrieben hat. Sie als Vermieter haben dagegen kein Sonderkündigungsrecht.
Sind sich die beiden (= alter und neuer eingetretener) Mieter allerdings nicht einig, ob und wer das Mietverhältnis fortsetzt, wird's problematisch: Derjenige Mieter, der kündigen will, hat gegen den kündigungsunwilligen Mieter einen Anspruch darauf, dass der an einer Kündigung mitwirkt.
Idealerweise haben Sie schon längst vom Mieter eine Kaution erhalten. Fehlt jedoch so eine Kautionsabrede - sei es absichtlich, sei es aus Versehen - ist der Tod des Mieters eine Chance, doch noch an eine Kaution zu kommen.
Sie können von den Personen, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist bzw. die in das Mietverhältnis eingetreten sind, eine Kaution verlangen. Diese ist jedoch - wie sonst auch - beschränkt auf 3 Monatsmieten.
Ist der Mietvertrag erst einmal auf den Erben übergegangen, gilt: Sowohl der Erbe als auch Sie können das Mietverhältnis außerordentlich nach § 564 BGB kündigen - und das sogar ohne Kündigungsgrund!
§ 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters (1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.
§ 563b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung (1) Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, haften neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist.
28.7.2011, 16:19 Uhr von Heidi Schnurr
Auf vielfache Nachfrage, was passiert, wenn sich kein Erbe finden lässt, folgender Zusatz: Ob es Erben gibt, können Sie über das Nachlassgericht klären lassen. Das ist das Amtsgericht in dem Gerichtsbezirk, in dem Ihr Mieter zuletzt gemeldet war. Das ist eigentlich schon der einzige Aufwand, den Sie betreiben müssen, um den/die Erben ausfindig zu machen!
Dort erfahren Sie auch, ob die Erben das Erbe angenommen bzw. ausgeschlagen haben. Schlagen die Erben nämlich das Erbe aus, passiert das Gleiche, wie wenn es keine Erben geben würde: Es gelten die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs und damit erbt der Fiskus. Das ist jedoch nicht unbedingt ein Grund zur Freude, denn der Staat hat es sich nicht zur Aufgabe gemacht, die Vermögensverhältnisse seiner verstorbenen Bürger zu regeln. Daher ist gesetzlich eindeutig festgelegt, dass der Staat nur Guthaben erben kann und keine Schulden. Damit bleibt z.B. die Renovierungspflicht und die Entrümpelungspflicht am Vermieter hängen. Vom Staat haben Sie hier nichts zu erwarten.
Ein Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters, das ist ein verbreiteter Irrglaube. Der Vermieter muss sich deshalb schlau machen, wer Vertragsnachfolger ist und somit die Miete weiterbezahlt - wenn er das möchte. 0 1
Nicht um jede kleine Mietrechtsänderung wird gleich ein Riesenlärm veranstaltet. Manche finden sogar klammheimlich statt. Klar, wenn nur 2 Wörter im Gesetz geändert und ein Satz einfach gestrichen werden. So klammheimlich wurde mit Wirkung zum 26.11.2015 mit dem Gesetz zur Bereinigung des Rechts der Lebenspartner § 563 Abs. 2 BGB geändert. Der regelt, wer nach dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eintreten darf, wenn noch Kinder des Mieters oder Lebensgefährten mit im Haushalt leben. Bisher hatte der Ehegatte beim Tod des Mieters die besseren Karten gegenüber dem gleichgeschlechtlichen, eingetragenen Lebenspartner. Das hat sich mit einer kleinen Gesetzesänderung jetzt geändert. meineimmobilie.de-Tipp
Ob es Erben gibt, können Sie über das Nachlassgericht klären lassen. Das ist das Amtsgericht in dem Gerichtsbezirk, in dem Ihr Mieter zuletzt gemeldet war.
Das ist eigentlich schon der einzige Aufwand, den Sie betreiben müssen, um den/die Erben ausfindig zu machen! Dort erfahren Sie auch, ob die Erben das Erbe angenommen bzw. ausgeschlagen haben. Schlagen die Erben nämlich das Erbe aus, passiert das Gleiche, wie wenn es keine Erben geben würde: Es gelten die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs und damit erbt der Fiskus.
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References: § 573
 § 564

§ 563

§ 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 28