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Timestamp: 2018-07-17 15:47:27+00:00

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Affitto: se nell'immobile ci sono difetti il canone resta fisso.
Quante volte, spinti da un’urgenza o semplicemente dalla pigrizia, si firma un contratto senza visionare la merce: capita anche in materia di affitto di appartamenti, benché in ambito immobiliare la posta in gioco e gli inconvenienti che potrebbero derivarne sono piuttosto elevati. Ci vorrebbe un esperto che possa visionare l’immobile e stabilire quelli che possono essere i potenziali vizi del bene. Ma ciò potrebbe non bastare e spesso avviene che, solo dopo qualche settimana, appaiano i primi difetti di costruzione o di manutenzione. Macchie di umidità, infiltrazioni di acqua dal piano superiore, spifferi dalle finestre non perfettamente isolate, rumori provenienti dagli impianti condominiali o da qualche condizionatore del vicino di turno: si tratta di problemi che possono incidere sul godimento dell’immobile e che, se taciuti al momento della conclusione del contratto, aumentano il senso di frustrazione dell’inquilino. Che fare in questi casi?
È facile che il conduttore, facendosi due conti in tasca, arrivi alla conclusione che il canone di affitto concordato non corrisponde all’effettivo valore dell’immobile e, dunque, proceda unilateralmente al ridurne l’importo. In buona sostanza, anziché corrispondere la somma indicata nel contratto ne versi una inferiore. Anzi, a giudicare dalla mole del contenzioso, si tratta di un’evenienza piuttosto frequente.
Ebbene: mai comportarsi in questo modo. La giurisprudenza intera – e, da ultimo, una sentenza della Cassazione di qualche giorno fa [1] – ricorda che non si può procedere alla cosiddetta autoriduzione del canone di locazione. E ciò vale sia nel caso in cui l’immobile sia ad uso abitativo che commerciale.
In buona sostanza, in tema di locazione di immobili, l’inquilino non può versare un importo inferiore rispetto a quello convenuto motivando tale comportamento sulla base di vizi riscontrati nell’immobile e taciuti al momento di sottoscrizione del contratto. Né potrebbe scalare le somme eventualmente spese per procedere alle riparazioni e non rimborsate dal padrone di casa sui canoni di affitto successivi. Insomma: la manutenzione dell’immobile viaggia su un binario diverso di quello del canone di affitto e i due rispettivi rapporti di debito e credito non possono essere compensati.
Questo significa, in parole più povere, che l’inquilino che voglia contestare al padrone di casa un vizio dell’appartamento deve prima pagare l’intero canone di affitto e poi, eventualmente, procedere in causa contro il locatore. In tale giudizio potrebbe chiedere alternativamente:
lo scioglimento del contratto (cosiddetta risoluzione contrattuale) e, quindi, “annullare” l’affitto per poter lasciare liberamente l’immobile, senza essere costretto a dover ancora pagare;
chiedere una riduzione del prezzo di affitto.
Il padrone di casa si può difendere solo dimostrando che tali vizi erano conosciuti dall’inquilino al momento della firma del contratto o erano facilmente riconoscibili [2].
Stesso discorso nel caso in cui l’inquilino abbia anticipato spese per delle riparazioni urgenti e necessarie (sempre che si tratti di manutenzione straordinaria), riparazioni che il padrone di casa non ha voluto eseguire: anche in questo caso, il conduttore può tutt’al più agire con decreto ingiuntivo per recuperare detti importi, ma non può defalcarli dal canone di locazione.
L’unico caso in cui il conduttore può sospendere il pagamento del canone di locazione è se l’immobile è completamente inservibile (per esempio se le infiltrazioni sono tali e tante da costringere il conduttore a dover andare via di casa).
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 22 marzo – 18 aprile 2016, n. 7636
Il Comune di Agerola ottenne decreto ingiuntivo nei confronti di Palarocce S.r.l. per un importo di Euro 56.598,46, quali canoni dovuti per la locazione del palazzetto dello sport comunale in relazione al periodo dal 1999 al 2003.
L’opposizione della società ingiunta fu rigettata dal Tribunale di Torre Annunziata (sezione distaccata di Gragnano).
Ricorre Palarocce S.r.l., sulla base di sei motivi.
1.– Con il primo motivo del ricorso si denunzia “violazione dell’art. 360, n. 3 e n. 4 c.p.c. in relazione agli artt. 429, 430, 437, 438 e 447-bis c.p.c.- Error in procedendo. Nullità della sentenza”.
La società ricorrente si limita a sostenere che la causa sarebbe stata instaurata e trattata con il rito speciale delle locazioni, ai sensi dell’art. 447-bis c.p.c., e che la corte di appello, in violazione delle relative disposizioni, all’udienza di discussione avrebbe assegnato i termini per il deposito delle comparse conclusionali omettendo la lettura del dispositivo.
Non ha però assolutamente indicato gli atti processuali e i documenti sui quali si fonda il suo assunto, in violazione dell’art. 366, co. 1, n. 6, c.p.c., il che ne impedisce la verifica in concreto, determinando l’inammissibilità del motivo di ricorso (in proposito, ex multis, e per tutte, Cass., Sez. 1, Sentenza n. 16900 del 19 agosto 2015: “in tema di ricorso per cassazione, ai fini del rituale adempimento dell’onere, imposto al ricorrente dall’art. 366, co. 1, n. 6, c.p.c., di indicare specificamente nel ricorso anche gli atti processuali su cui si fonda e di trascriverli nella loro completezza con riferimento alle parti oggetto di doglianza, è necessario specificare, in ossequio al principio di autosufficienza, la sede in cui gli atti stessi sono rinvenibili – fascicolo d’ufficio o di parte provvedendo anche alla loro individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di cassazione, al fine di renderne possibile l’esame“; in senso sostanzialmente analogo: Sez. 5, Sentenza n. 14784 del 15 luglio 2015: Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 22607 del 24 ottobre 2014; Sez. U, Sentenza n. 8077 del 22 maggio 2012).
2.– Con il secondo motivo del ricorso si denunzia “violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1575 e 1576 c.c. violazione degli artt. 1578-1581 cc. anche in relazione all’art. 1362 c.c. carenza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Violazione dell’art. 2697 c.c.. Error in iudicando“.
Con il terzo motivo si denunzia “carenza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Violazione degli artt. 1346 e 1418 c.c.“.
Con il quarto motivo si denunzia “violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1321, 1322, 1325, 1372 c.c.. Carenza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Violazione dell’art. 1362 e serro. c.c.“.
Con il sesto motivo si denunzia “violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c. Motivazione carente e/o insufficiente“.
I motivi appena indicati possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi.
La corte di appello ha accertato, in fatto, che la società conduttrice aveva accettato l’impianto locato nelle condizioni in cui si trovava al momento della stipula del contratto di locazione, che esso quindi non presentava vizi occulti e che quelli sopravvenuti non lo avevano reso totalmente inidoneo all’uso pattuito (tanto che era rimasto in funzione fino alla sua riconsegna al comune) e quindinon avrebbero giustificato la risoluzione del contratto, ma solo eventualmente la richiesta di esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o una azione giudiziaria per ottenere la riduzione del canone, azioni in realtà mai proposte.
Ha quindi ritenuto, in diritto, che in tale situazione non fossero giustificati il mancato pagamento e/o l’autoriduzione del canone stesso da parte del conduttore.
La società ricorrente lamenta violazione di legge e difetto di motivazione in ordine alla valutazione della gravità dei vizi e delle carenze strutturali dell’impianto sportivo locato e in ordine alla propria conoscenza di tali vizi e carenze al momento della sua consegna.
Deduce inoltre che, in conseguenza dei gravi vizi strutturali dell’immobile, che lo rendevano del tutto inidoneo all’uso pattuito, il contratto di locazione avrebbe dovuto essere addirittura ritenuto nullo, con conseguente legittimità del mancato pagamento del canone.
Orbene, in relazione agli accertamenti di fatto posti a base della decisione, essendo le conclusioni della sentenza impugnata adeguatamente motivate, non è ammissibile alcuna censura nella presente sede.
La motivazione relativa all’illegittimità del mancato pagamento e/o dell’autoriduzione del canone pur in presenza di vizi della cosa locata dovuti ad inadempimento del locatore, è poi conformeall’orientamento costante di questa Corte per cui “in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone – e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, co. 1, c.c., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata; tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti“: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10271 del 16 luglio 2002; conf.: Sez. 3, Sentenza n. 9955 del 13 ottobre 1997; Sez. 3, Sentenza n. 10639 del 26 giugno 2012; Sez. 3, Sentenza n. 26540 del 17 dicembre 2014).
Tale ratio decidendi non risulta del resto specificamente impugnata in diritto.
Si osserva inoltre che le stesse argomentazioni poste dalla società ricorrente alla base dei motivi di ricorso in esamerisultano confuse: vengono promiscuamente dedotti, a giustificazione del mancato pagamento dei canoni di locazione, l’inadempimento del locatore e la nullità del contratto di locazione e, mentre del primo si è già rilevata la sostanziale irrilevanza ai fini della decisione in ordine alla domanda di pagamento del canone contrattuale in mancanza di una riduzione giudiziale di questo, la seconda è fondata su deduzioni del tutto nuove, non risultando allegati nella fase di merito i fatti che la giustificherebbero.
3.- Con il quinto motivo del ricorso si denunzia “violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 37 D. Los. 77/1995 e successive modifiche. Violazione dei principi fondamentali in tema di contratti della P.A. Violazione dell’ad. 1362 cc.. Motivazione carente ed insufficiente“.
Il motivo ha ad oggetto il capo della pronunzia impugnata relativo al rigetto della domanda proposta dalla ricorrente di riconoscimento di un compenso per l’utilizzazione diretta della struttura da parte del comune locatore in termini più ampi di quelli previsti in contratto.
La società ricorrente critica la relativa motivazione, fondata sul difetto di un contratto scritto, assumendo che la regolamentazione scritta del rapporto sarebbe da individuare nello stesso contratto di locazione, che prevedeva l’uso gratuito dellastruttura solo per cinque giorni all’anno.
È pacifico che il contratto di locazione prevedeva solo l’uso gratuito della struttura da parte del comune locatore per cinque giorni all’anno e non conteneva alcuna regolamentazione del diverso rapporto che si sarebbe instaurato tra le parti in caso di richiesta da parte del comune (e di concessione da parte del conduttore) di una ulteriore utilizzazione.
La sentenza impugnata ha quindi correttamente ritenuto che mancasse una pattuizione contrattuale scritta in relazione al rapporto giuridico avente ad oggetto tale uso ulteriore: essa si sottrae quindi alle censure dedotte con il motivo di ricorso in esame.
4.- Il ricorso è rigettato.
Nulla è a dirsi per le spese del giudizio di cassazione, in difetto di attività difensiva da parte dell’ente intimato.
[1] Cass. sent. n 7636/2016 del 18.04.2016.

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