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Timestamp: 2019-09-19 21:19:15+00:00

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Ejecutoria num. 1a./J. 106/2012 (10a.) de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 472091902
Número de Resolución: 1a./J. 106/2012 (10a.)
Localizacion: Décima Época. Primera Sala. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro XVI, Enero de 2013, Tomo 1, página 439.
CONTRADICCIÓN DE TESIS 221/2012. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL ENTONCES SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO SEXTO CIRCUITO, ACTUAL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS CIVIL Y DE TRABAJO DEL DÉCIMO SEXTO CIRCUITO, EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO Y EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO. ARRENDAMIENTO. PARA QUE LA ENTREGA DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE ARRENDADO AL TRIBUNAL LIBERE AL ARRENDATARIO DEL PAGO DE RENTAS, SE REQUIERE DE LA PREVIA NOTIFICACIÓN DE LA CONSIGNACIÓN AL ARRENDADOR Y QUE EL JUEZ LA APRUEBE.ARRENDAMIENTO. LA LIBERACIÓN DEL PAGO DE RENTAS Y LA RESTITUCIÓN DE LA POSESIÓN DEL INMUEBLE AL ARRENDADOR, DEBE ATENDER AL CARÁCTER BILATERAL Y SINALAGMÁTICO DEL CONTRATO DE.OFRECIMIENTO DE PAGO Y CONSIGNACIÓN. SU CONCEPTO Y ALCANCE.
CONTRADICCIÓN DE TESIS 221/2012. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL ENTONCES SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO SEXTO CIRCUITO, ACTUAL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS CIVIL Y DE TRABAJO DEL DÉCIMO SEXTO CIRCUITO, EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO Y EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO. 22 DE AGOSTO DE 2012. LA VOTACIÓN SE DIVIDIÓ EN DOS PARTES: MAYORÍA DE CUATRO VOTOS POR LO QUE SE REFIERE A LA COMPETENCIA. DISIDENTE: J.R.C.D.. UNANIMIDAD DE CINCO VOTOS EN CUANTO AL FONDO. PONENTE: J.M.P.R.. SECRETARIA: ROSA MARÍA ROJAS VÉRTIZ CONTRERAS.
Competencia. Esta Primera Sala es competente para conocer y resolver sobre la presente denuncia de contradicción de tesis de conformidad con lo dispuesto por los artículos 107, fracción XIII, párrafo primero, de la Constitución Federal; 197-A de la Ley de Amparo; y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con los puntos segundo, tercero, fracción VI y cuarto del Acuerdo General 5/2001, en virtud de que se trata de una denuncia de contradicción de tesis suscitada entre criterios de Tribunales Colegiados de diversos circuitos, en un tema que, por ser de naturaleza civil, corresponde a la materia de la especialidad de la Primera Sala. Lo anterior, con base además, en la decisión adoptada por el Pleno de este Alto Tribunal en sesión pública de once de octubre de dos mil once, derivada de la diversa contradicción de tesis número **********.
Legitimación del denunciante. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, constitucional y 197-A, párrafo primero, de la Ley de Amparo, pues fue realizada por el Magistrado presidente del Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, que es uno de los órganos colegiados entre los que se suscita la posible contradicción, por lo que se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.
Tesis del Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Décimo Sexto Circuito (entonces Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Sexto Circuito) con residencia en Guanajuato, Guanajuato, conoció de un asunto en el que el arrendador demandó de su arrendatario la terminación del contrato de arrendamiento celebrado, la desocupación y entrega del inmueble, el pago de las rentas vencidas y no pagadas hasta la fecha de entrega del inmueble, así como algunas otras prestaciones.
El Juez natural dictó una sentencia que le fue sólo parcialmente favorable, por lo que interpuso un recurso de apelación. La Sala Superior modificó la sentencia de primera instancia para condenar al arrendatario al pago de once meses de renta en lugar de cuatro, tal como se había establecido en la sentencia de origen, debido a que si bien el arrendatario consignó las llaves el siete de agosto de mil novecientos noventa y cinco, el arrendador fue notificado de la consignación y recibió las llaves hasta el veintiocho de febrero del año siguiente.
El arrendatario promovió juicio de amparo, el cual fue registrado con el número ********** del índice del entonces Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Sexto Circuito, quien le concedió el amparo al arrendatario con base en las siguientes consideraciones:
"... También se desprende que antes de la interposición de la demanda, a petición del inquilino (**********), el arrendador se negó injustificadamente a recibir las llaves del inmueble y que esta circunstancia fue la razón por la que con fecha siete de agosto de ese año promoviera en jurisdicción voluntaria la consignación de las llaves del bien arrendado.
"Los anteriores hechos, plenamente acreditados en autos, dejan de manifiesto desde luego, que el actor accionó de mala fe al pretender concluir un contrato de arrendamiento vigente sin causa jurídica pues el contrato de arrendamiento se encontraba surtiendo efectos con el carácter de indeterminado y sin colmar los requisitos de ley; pero además que de cualquier forma cuando el arrendatario se enteró de lo anterior quiso entregar la finca, negándose el propietario a recibir las llaves y viéndose obligado aquél a conducirse de la manera ya expuesta en párrafos precedentes; todo lo cual evidencia que desde tal momento fue voluntad del arrendatario desocupar la casa del arrendador y dejar constancia de ello; de suerte que la consignación de las llaves ante autoridad judicial surtió plenos efectos legales desde el momento en que promovió, dado que el inquilino con dicha conducta entregó las llaves y como consecuencia el local y el contrato de arrendamiento surtía efectos como indeterminado, porque ya había concluido el término del mismo, quedando satisfecha la reclamación del arrendador y sus consecuencias jurídicas como son la desocupación y entrega, en lo que hacía a la rescisión demandada; sin que interese que materialmente el dueño del predio haya recibido las mismas de parte del juzgado hasta el mes de febrero de mil novecientos noventa y seis; pues dicha tardanza no fue por causa imputable al promovente, sino de la propia autoridad, tal y como lo aduce el quejoso, pues es verdad que la entrega del predio hasta la fecha obedeció, primero, a que ante el desechamiento de la jurisdicción voluntaria se interpuso recurso de apelación, mismo que a la postre por resultar fundado y ante la revocación de tal proveído, se dio inicio al trámite de las diligencias, señalándose día y hora para que el propietario recibiera sus llaves, pero el juzgado, omitió girar el exhorto respectivo.
"Ciertamente, durante el desarrollo de la prueba confesional a cargo de **********, éste dio contestación afirmativa a las primeras tres posiciones en el sentido de que el día ********** efectivamente se negó a recibir las llaves de la casa de su propiedad. Con esta confesión de parte del actor queda probada su negativa injustificada a recibir el inmueble.
"Asimismo, está acreditado que cinco días después de esa negativa, el inquilino promovió ante el Juzgado Segundo Civil de la ciudad de **********, en vía de jurisdicción voluntaria, la entrega de las llaves de la casa ********** de la misma ciudad, propiedad de **********, al que se dio el número de expediente **********. Con lo anterior, queda de manifiesto la voluntad del arrendatario de no seguir ocupando la finca a partir del ********** y que ante la negación del dueño del inmueble a recibirlo, acudió a la autoridad judicial para dejar constancia de lo anterior.
"Las anteriores probanzas, como es fácil advertirlo, no fueron consideradas por la responsable, a pesar de estar obligada a ello, desde el momento en que obraban en autos; y de las cuales, como ya se dijo, emerge con claridad que si el día ********** el arrendador se negó a recibir la casa de su propiedad y que las diligencias de jurisdicción voluntaria tuvieron como antecedente aquel hecho, entonces son pruebas aptas para demostrar que a partir de aquella promoción el inquilino dejó de detentar la casa arrendada y había cesado su obligación de seguir pagando arrendamiento.
"Por otro lado, también está acreditado, por medio de los recibos correspondientes, que el inquilino cubrió el importe del arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de mil novecientos noventa y cinco, los cuales también fueron incluidos en la demanda natural.
"De todo lo expuesto, se sigue que aunque en la demanda sobre terminación de contrato de arrendamiento y pago de rentas promovida por ********** el mes de ********** o sea con posterioridad a la presentación de las diligencias de jurisdicción voluntaria sobre consignación de las llaves del inmueble, el actor reclame como rentas vencidas todos los meses correspondientes al año de mil novecientos noventa y cinco y el de enero de mil novecientos noventa y seis; siendo el caso, que ya se habían pagado los tres primeros meses de mil novecientos noventa y cinco y que a virtud de la consignación de la casa materia del arrendamiento, que surtió plenos efectos, quedó de manifiesto que se dejó de ocupar el inmueble en el mes de agosto de ese año; lo jurídico debió haber sido condenar al demandado únicamente al pago de los meses de renta correspondientes a abril, mayo, junio y julio de mil novecientos noventa y cinco; por lo cual la Sala de acuerdo a la correcta valoración de las pruebas de autos, debió haber confirmado en este aspecto el fallo del natural y desestimar el agravio del apelante; y al no haberlo hecho así su decisión es contraria a derecho y violatoria de garantías individuales.
Por último, debe decirse que este tribunal considera plenamente aplicable al caso del criterio de la anterior Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que el quejoso invoca e identifica en sus conceptos de violación cuyo verdadero rubro es el siguiente: ‘ARRENDAMIENTO. LA CONSIGNACIÓN DE LAS LLAVES DEL LOCAL ARRENDADO HECHA POR EL DEMANDADO SOBRE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO, LO LIBERA DE SEGUIR PAGANDO RENTAS.’ y su localización se encuentra en el Semanario Judicial de la Federación, Sexta Época, V.X., a foja 86; pues es verdad que en casos como el presente es ilegal condenar al inquilino al pago de rentas hasta que el juicio seguido por el propietario se falle en todas sus instancias; cuando el inquilino demandado ya había consignado a favor del arrendador las llaves del local que ocupaba, materia del contrato, pues debe entenderse que a virtud de aquel acto entregó el local al actor y quedó satisfecha la consecuencia de la terminación del arrendamiento sin causa legítima, lo que no es permitido en justicia ni por la ley.
De esta ejecutoria derivó la tesis aislada de rubro y texto siguiente:
ARRENDAMIENTO. LA CONSIGNACIÓN DE LAS LLAVES DEL BIEN INMUEBLE REALIZADA POR EL INQUILINO, LO LIBERA DE SEGUIR PAGANDO RENTAS. En el caso en que el arrendador ejercita la acción de terminación de contrato de arrendamiento, surtiendo efectos éste con el carácter de indeterminado, está demostrado que ante la oposición de aquél a recibir las llaves del local arrendado, el inquilino se vio obligado a promover en la vía de jurisdicción voluntaria la consignación de ellas, resulta jurídico aceptar que como en virtud de tal acto se hizo entrega al actor del bien arrendado, desde ese momento cesó la obligación de continuar pagando rentas, al haberse satisfecho la reclamación del dueño y una de las consecuencias jurídicas derivadas de la acción de terminación demandada, que es la entrega del inmueble. En consecuencia, es violatoria de garantías la sentencia que en esta hipótesis, condena al arrendatario a cubrir rentas con posterioridad a la fecha de consignación de las llaves del local, ya que ello sería tanto como permitir un enriquecimiento sin causa legítima en favor del arrendador, no permitido por la ley.
Tesis del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito con residencia en San Andrés Cholula, Puebla, quien conoció de un asunto en el que la arrendataria entregó las llaves del inmueble arrendado a su arrendadora el treinta de abril de dos mil siete, conservando un juego de llaves, y conviniendo en que le regresaría dicho juego de llaves posteriormente. Dado que la arrendataria no cumplió, la arrendadora le demandó judicialmente la entrega y desocupación del inmueble, así como el pago de las rentas adeudadas hasta su entrega.
En la contestación de la demanda, presentada el siete de noviembre de dos mil ocho, la arrendataria reconoció que se había quedado con un juego de llaves, el cual entregó al tribunal al contestar la demanda, pero argumentó que entregó la posesión del inmueble a la arrendadora desde el treinta de abril de dos mil siete, por lo que no correspondía que se le cobraran rentas con posterioridad a esa fecha.
El Juez de origen dictó sentencia en la que resolvió que la parte actora había probado su acción, y condenó a la arrendataria al pago de las rentas adeudadas, pero la absolvió de la desocupación y entrega del inmueble porque de las actuaciones del juicio se desprendía que con fecha doce de enero de dos mil nueve se llevó a cabo una diligencia en la que se entregó la posesión del inmueble a la parte actora.
La arrendataria apeló dicha resolución, pero el tribunal superior confirmó la sentencia de primera instancia, por lo que la arrendataria promovió el juicio de amparo que fue registrado con el número ********** del índice del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, quien amparó a la arrendataria sólo para el efecto de que se tomara como fecha de entrega de la posesión del inmueble a la arrendadora, la fecha en que entregó al tribunal el último juego de llaves y no la fecha de la diligencia, con base en las consideraciones siguientes:
"... del análisis de las constancias de autos, las cuales tienen valor probatorio de conformidad con lo dispuesto por los artículos 129 y 202 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley de Amparo, por mandato expreso de su numeral 2o., se advierte que al dar contestación a la demanda, la enjuiciada ********** hizo entrega de una llave del local arrendado, lo que se corrobora con la razón secretarial que consta en el auto que tuvo por contestada la demanda; así como con la propia confesión que se desprende del escrito de contestación, en el que la citada persona moral demandada, al referirse al primer punto fáctico dijo, en lo que interesa, que la fecha en que se dio en arrendamiento el inmueble objeto del juicio, fue el uno de enero de dos mil cinco; en tanto que tal inmueble fue devuelto a la actora el treinta de abril de dos mil siete, fecha a partir de la cual se encuentra en posesión del mismo; que además entregó las llaves de acceso al inmueble, conservando sólo un juego, que entregaría posteriormente.
"Al haber conservado un juego de llaves, como lo confesó la propia persona moral enjuiciada, y al constar que el mismo se entregó hasta que contestó la demanda, es evidente que cae por su propio peso su argumento de que entregó la posesión del inmueble a la arrendadora el treinta de abril de dos mil siete, pues es en el momento en que se consignan ante el juzgado respectivo el ‘último juego de llaves’ del inmueble materia del arrendamiento, cuando en realidad la parte arrendataria se libera de la obligación del pago de rentas posteriores, pues debe entenderse que a partir de esa consignación, la inquilina deja de estar en posesión del inmueble arrendado.
"Así las cosas, esta potestad federal estima como parcialmente fundado el concepto de violación en estudio, sólo en la parte en la que se hizo valer que es incorrecta la fecha en la que, según la responsable, cesó la obligación de pagar rentas, aunque para así estimarlo sea necesario suplirlo en su deficiencia, al advertir que se ha cometido en contra de los quejosos una violación manifiesta de la ley, que los dejó sin defensa y que debe repararse de oficio, en términos de lo dispuesto por el artículo 76 Bis, fracción VI, de la Ley de Amparo; lo anterior es así, porque la Sala responsable confirmó la sentencia recurrida en la parte en la que se condenó a los enjuiciados al pago de las rentas hasta la fecha en la que se llevó a cabo la diligencia de entrega del inmueble a la arrendadora por parte del juzgado, que fue el doce de enero de dos mil nueve, no obstante que, como ya se dejó precisado, la consignación al juzgado de origen del último juego de llaves de la arrendataria, se llevó a cabo el día en que se presentó el escrito de contestación de demanda que fue el siete de noviembre de dos mil ocho y, por tanto, es hasta esta fecha en la que debe entenderse que la arrendataria ocupó el bien; lo anterior es así, porque si bien es verdad que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2294 del Código Civil para el Estado de Puebla, el arrendatario debe pagar renta hasta que restituya el bien al arrendador, ello debe interpretarse en el sentido de que es en el momento mismo en que se consignen ante el juzgado respectivo las llaves del inmueble materia del arrendataria, (sic) cuando el arrendatario se libera de la obligación del pago de las rentas posteriores, pues se advierte que a partir de esa consignación el inquilino deja de estar en posesión del inmueble arrendado; con independencia de la fecha en la que el juzgado lleve a cabo la diligencia de entrega del inmueble a la arrendadora, circunstancia que no depende de la voluntad de la parte demandada, y por tanto, no le puede ser imputable.
"Así es, en términos de los artículos 2290, fracción IV, 2291 y 2294 del indicado ordenamiento jurídico, lo que sanciona la legislación de la materia es que la parte arrendataria continúe en posesión del bien, no obstante que se haya terminado el pacto de arrendamiento.
Resulta ilustrativa, en la especie, la tesis sostenida por el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Séptimo Circuito, que esta potestad federal comparte, publicada en la página 430, Tomo V, enero de mil novecientos noventa y siete, Novena Época, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, de rubro y texto siguientes: ‘ARRENDAMIENTO. LA CONSIGNACIÓN ANTE EL JUZGADO, DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE ARRENDADO, LIBERA AL ARRENDATARIO DE LA OBLIGACIÓN DE CUBRIR LAS RENTAS POSTERIORES A ELLA. Si consta en el juicio natural que a solicitud del propio arrendatario, se hizo entrega del bien arrendado, al consignar ante el juzgado las llaves del inmueble objeto del arrendamiento, no resulta óbice para tener por acreditada la entrega del bien arrendado en la fecha de dicha consignación, el hecho de que por alguna razón atribuible al actuario del juzgado no se hubiera notificado al arrendador tal situación, pues esta última circunstancia no resulta ser imputable a la parte demandada, pues si bien es cierto que el texto del artículo 2328 del Código Civil vigente en el Estado de Chihuahua precisa que el arrendatario está obligado a pagar las rentas que se venzan hasta el día en que entregue la cosa arrendada, ello debe interpretarse en el sentido de que es en el momento mismo en que se consignen ante el juzgado respectivo las llaves del inmueble materia del arrendamiento, cuando el arrendatario se libera de la obligación del pago de rentas posteriores, pues se advierte que a partir de esa consignación el inquilino deja de estar en posesión del inmueble arrendado.’.
De esta ejecutoria derivó la tesis «VI.2o.C715 C», de rubro y texto siguientes:
ARRENDAMIENTO. LA CONSIGNACIÓN DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE ARRENDADO ANTE EL JUZGADO, LIBERA AL ARRENDATARIO DE CUBRIR LAS RENTAS POSTERIORES INDEPENDIENTEMENTE DE LA FECHA EN QUE AQUÉL LLEVE A CABO LA ENTREGA DEL BIEN AL ARRENDADOR (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA). Si bien es cierto que de conformidad con el artículo 2294 del Código Civil para el Estado de Puebla, el arrendatario debe pagar rentas hasta que restituya el bien al arrendador, también lo es que ello debe interpretarse en el sentido de que es en el momento mismo en que se consignen ante el juzgado respectivo las llaves del inmueble arrendado, cuando el arrendatario se libera de la obligación del pago de rentas posteriores, pues es a partir de esa consignación que el inquilino deja de estar en posesión del inmueble arrendado; con independencia de la fecha en la que el juzgado lleve a cabo la diligencia de entrega del inmueble al arrendador,circunstancia que no depende de la voluntad de la parte demandada y, por tanto, no le puede ser imputable; consecuentemente, en términos de los artículos 2290, fracción IV, 2291 y 2294 del referido ordenamiento legal, lo que se sanciona es que el arrendatario continúe en posesión del bien, no obstante que se haya terminado el contrato de arrendamiento.
Tesis del Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito con residencia en Zapopan, J., quien conoció de un asunto en el que un arrendador demandó de su arrendatario la terminación de un contrato de arrendamiento, y la desocupación y entrega del inmueble arrendado, entre otras prestaciones.
Durante el procedimiento, el arrendatario presentó un escrito al tribunal solicitando se decretara la liberación de su obligación de pago de rentas por estar consignando las llaves del inmueble arrendado, al cual recayó un auto fechado el veinticinco de agosto de dos mil once, en el que el J. del conocimiento tuvo por recibido el escrito haciendo las manifestaciones a que se refiere, y exhibiendo las llaves, y ordenó dar vista a la parte actora, sin fijarle una fecha para que respondiera a la vista y sin apercibimiento alguno.
El arrendador no respondió a la vista corrida, y el arrendatario no se inconformó con el auto citado, por lo cual, se tuvo por consentido. El Juez emitió un nuevo acuerdo el cinco de octubre de dos mil once, en el que nuevamente requirió a la actora para que manifestara lo que a su interés conviniera respecto de la consignación de las llaves en cuestión, en el cual sí fijó un plazo para la contestación de la vista, y manifestó que transcurrido dicho plazo, a petición de parte, se proveería lo conducente.
El arrendatario se inconformó con el hecho de que no se le liberara del pago de rentas desde la fecha del primer acuerdo en el que se le tuvo consignando las llaves del inmueble arrendado, así que promovió un juicio de amparo indirecto en contra del auto dictado en el juicio de origen, en el que se determinó que quedó liberado del pago de rentas a partir de la fecha de entrega de posesión del inmueble a la actora -en lugar de haberlo liberado de pago desde el momento mismo en que entregó las llaves al tribunal-.
El Juez de Distrito le negó el amparo al arrendatario, por lo que en contra de dicha resolución interpuso un recurso de revisión que fue registrado con el número ********** del índice del Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, quien confirmó la sentencia del Juez de Distrito, con base en las consideraciones siguientes:
"... Máxime que la consignación de las llaves en cuestión, por sí sola, es insuficiente para liberar al arrendatario de su obligación de pagar rentas, porque como acertadamente lo expuso la secretaria encargada del despacho del Juzgado de Distrito, este Tribunal Colegiado, en la tesis III.1o.C.166 C, sostiene que de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1612, 1615 a 1617 y 2009 del Código Civil del Estado de Jalisco: ‘... el juzgador debe resolver si aprueba o no la consignación, y es dicha aprobación la que, cualquiera que sea el momento en que se produzca, en términos de la regulación que de esa figura se contiene en las normas invocadas, hace que se extinga la obligación relativa ...’.
"Por lo cual resulta claro que, contrario a lo manifestado por el abogado patrono del recurrente, la sola consignación de las llaves de la finca arrendada no libera a su representado de la obligación relativa al pago de rentas, puesto que esto sucederá hasta que el J. del conocimiento de la causa apruebe tal consignación, lo cual, de acuerdo con el último numeral citado, no puede acontecer antes de que el arrendador reciba el bien en los términos en los que le fue entregado al inquilino.
"De manera que la consignación del bien dado en arrendamiento requiere que el arrendador sea legalmente enterado de la diligencia respectiva para que esté en aptitud material de manifestar si está conforme o no con la entrega del citado bien.
"La tesis indicada aparece publicada en la página 1178 del Tomo XXVIII, correspondiente a septiembre de dos mil ocho, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, con el siguiente sumario:
"‘ARRENDAMIENTO. LA EXHIBICIÓN DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE Y SU RECEPCIÓN POR PARTE DE LA AUTORIDAD JUDICIAL NO COLMAN TODAS LAS CONDICIONES LEGALES NECESARIAS PARA QUE SE CONFIGURE LA CONSIGNACIÓN COMO ACTO JURÍDICO IDÓNEO PARA QUE SE EXTINGA LA OBLIGACIÓN DE PAGO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO). En términos de los artículos 1612 y 1615 a 1617 del Código Civil para el Estado de Jalisco, las diligencias de consignación no se integran únicamente con la exhibición de lo debido, sino que además el juzgador ante el que se tramitan debe admitirlas y darle intervención al acreedor, mediante la notificación formal correspondiente, para que reciba lo exhibido o bien se oponga, después de lo cual el juzgador debe resolver si aprueba o no la consignación, y es dicha aprobación la que, cualquiera que sea el momento en que se produzca, en términos de la regulación que de esa figura se contiene en las normas invocadas, hace que se extinga la obligación relativa. Además, debe tenerse en cuenta lo previsto en el artículo 2009 del mencionado ordenamiento, que se refiere a las obligaciones del arrendatario, y según el cual éste queda obligado al pago de las rentas hasta que entregue el bien en las condiciones en que lo recibió; por lo que la interpretación sistemática de esos numerales permite establecer que en tratándose de la consignación de un bien dado en arrendamiento se requiere que el arrendador sea legalmente enterado de la diligencia para que esté en aptitud material de manifestar si está conforme o no con la entrega del citado bien, pues le corresponde el derecho, derivado del citado artículo 2009, de verificar que el inmueble se encuentre en las mismas condiciones en que lo entregó al arrendatario, por lo que aun cuando es cierto que la notificación de las resoluciones judiciales es un acto cuya realización corresponde al auxiliar del juzgador facultado para ello, y no a las partes, ello no significa que la falta de notificación, en casos como el que nos ocupa, se traduzca en que la consignación, y la consecuencia tan relevante que ella entraña, como lo es la extinción de la obligación relativa con todos sus efectos, deban tenerse por configuradas con la simple exhibición de las llaves del inmueble, ya que ese solo acto y su recepción por parte de la autoridad judicial no colman todas las condiciones legales necesarias para que se configure la consignación como acto jurídico idóneo para que se extinga una obligación de pago.’
"De ahí que se estime infundado lo señalado por el abogado del recurrente, en torno a que el proveído de cinco de octubre de dos mil once violó el principio (sic) de equidad de las partes y de debido proceso, por haberse requerido nuevamente a la actora para que se manifestara respecto de la consignación de llaves multirreferida, dado que, contrario a tal aseveración, el referido auto de cinco de octubre tendió a lograr el resto de los requisitos legales necesarios para resolver sobre la solicitud del demandado, aquí recurrente, atinente a su liberación de la obligación de pago de rentas, al haberse requerido a la actora, nuevamente, para que se manifestara respecto de la consignación de llaves, ahora sí habiéndosele fijado un plazo determinado, y especificado que una vez acontecido lo anterior, previa petición de parte, se proveería lo conducente. Además de haberse ordenado notificar personalmente a la actora el requerimiento en cita, según se ve a foja 186 ídem.
"... Finalmente, cabe señalar que en virtud de que la tesis de este Tribunal Colegiado III.1o.C.166 C, es opuesta al criterio sostenido por el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Sexto Circuito, expuesto en la tesis XVI.2o.18 C, y al criterio sustentado por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, contenido en la tesis VI.2o.C 715C, deberá denunciarse la contradicción de los criterios precisados, ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en términos de lo dispuesto en el artículo 197-A de la Ley de Amparo. ..."
Así lo determinó el Pleno de este Alto Tribunal en la tesis jurisprudencial 72/2010, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES."(1)
Para efectos de determinar si existe la contradicción de tesis, conviene atender a los criterios de los tribunales contendientes, como sigue:
El Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Décimo Sexto Circuito (antes Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Sexto Circuito) conoció de un asunto en el que el arrendador de un inmueble quiso dar por terminado un contrato de arrendamiento cuya vigencia pactada había terminado, pero debido a la permanencia del arrendatario en el mismo, se había convertido en arrendamiento por tiempo indeterminado.
De los antecedentes que se narran en la ejecutoria, se advierte que no obstante que el arrendador quería dar por terminado el arrendamiento, se negó en un primer momento a recibir las llaves, motivo por el cual el arrendatario inició un procedimiento de jurisdicción voluntaria para consignarlas. Sin embargo, debido a que su escrito de demanda fue desechado, que el juzgado omitió girar el exhorto respectivo para notificar del procedimiento al arrendador, y que no se advierte que el arrendatario haya incitado al tribunal a que lo hiciera, ni comunicó al arrendador del procedimiento, quien residía en un lugar distinto, éste fue notificado y recibió las llaves casi siete meses después de la fecha en que las llaves fueron consignadas al juzgado.
El Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Décimo Sexto Circuito consideró que la consignación o entrega de las llaves por parte del arrendatario al tribunal evidenciaba su voluntad de no seguir ocupando la finca desde ese momento, que la tardanza en notificar y entregar las llaves al arrendador fueron por causa imputable a la autoridad y no al arrendatario, y que el hecho de que el arrendador en un momento determinado se hubiese negado a recibir las llaves se traducía en una negativa injustificada para recibir el inmueble, por lo cual debía concluirse que el arrendatario debía quedar liberado de pagar las rentas desde el momento en que entregó las llaves al tribunal, pues en virtud de tal acto hizo entrega de la posesión del inmueble al arrendador, y, por tanto, satisfizo la reclamación del dueño, por lo que sería ilegal condenar al arrendatario a seguir pagando las rentas con posterioridad a la fecha en que entregó las llaves al tribunal, pues ello implicaría un enriquecimiento sin causa en favor del arrendador.
Asimismo, señaló que para tener por entregada la posesión del inmueble no es necesario que se notifique la consignación de las llaves al arrendador ni que manifieste lo que a su derecho convenga.
Cabe agregar que el Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Décimo Sexto Circuito se apoyó en una tesis aislada de la Tercera Sala, que señalaba que era ilegal condenar al inquilino al pago de rentas hasta que el juicio seguido por el propietario se fallara en todas sus instancias, cuando el inquilino ya había consignado a favor del arrendador las llaves del inmueble que ocupaba.
Por su parte, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito conoció de un asunto en el que la arrendataria hizo una supuesta entrega de la posesión del inmueble arrendado a la arrendadora, conservando un juego de llaves, el cual entregó hasta que fue demandada judicialmente por la arrendadora, junto con la contestación de la demanda. Después de acordada la contestación de la demanda, el Juez ordenó una diligencia de entrega de la posesión a la arrendadora.
El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito sostuvo que la arrendataria se libera de pagar rentas cuando entrega el "último juego de llaves" al tribunal, pues es hasta ese momento en que deja de estar en posesión del inmueble, y en suplencia de la queja deficiente, resolvió que había sido incorrecto que la responsable haya condenado a la arrendataria al pago de rentas hasta el doce de enero de dos mil nueve, fecha en que tuvo lugar la diligencia de entrega del inmueble a la arrendadora por parte del juzgado, pues la arrendataria entregó el último juego de llaves que poseía al contestar la demanda, dos meses antes, por lo que debía entenderse que hasta la fecha en que contestó la demanda tuvo posesión del inmueble, y no después, ya que lo que sanciona la legislación civil es que la arrendataria continúe en posesión del bien.
Así, concluyó que el artículo 2294 del Código Civil para el Estado de Puebla, que establece que el arrendatario debe pagar rentas hasta que restituya el bien al arrendador, debe interpretarse en el sentido de que es en el momento mismo en que se consignen las llaves al juzgado cuando el arrendatario se libera de la obligación de pago de las rentas posteriores, pues a partir de ese momento deja de estar en posesión del inmueble, independientemente de la fecha en que el juzgado lleve a cabo la diligencia de la fecha de entrega de la posesión del inmueble al arrendador.
Finalmente, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito sostuvo que la consignación de las llaves en cuestión por sí sola es insuficiente para liberar al arrendatario de su obligación de pagar rentas, dado que de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1612 y 1615 a 1617 del Código Civil del Estado de Jalisco, el juzgador debe resolver si aprueba o no la consignación, y es esa aprobación la que extingue la obligación relativa.
Asimismo, agregó que en los términos del artículo 2009 del Código Civil citado, la liberación de la obligación de pago de rentas no puede tener lugar antes de que el arrendador reciba el bien en los términos en los que le fue entregado al inquilino. De manera que la consignación del inmueble arrendado requiere que el arrendador sea legalmente enterado de la diligencia respectiva para que esté en aptitud de manifestar si está o no conforme con la entrega.
Con base en lo anterior, se puede advertir que mientras el Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Décimo Sexto Circuito (antes Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Sexto Circuito) y el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Décimo Sexto Circuito, concluyeron que en el momento mismo en que el arrendatario consigna o entrega las llaves del inmueble arrendado al tribunal se libera del pago de rentas posteriores, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito sostuvo que la consignación de las llaves en cuestión por sí sola no es suficiente para liberar al arrendatario del pago de rentas, puesto que de acuerdo con la regulación del procedimiento de consignación el juzgador debe resolver si aprueba o no la consignación, y es esa aprobación la que extingue la obligación relativa.
No pasa inadvertido que el criterio del Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito se apoya, a mayor abundamiento, en el texto del artículo 2009 del Código Civil para el Estado de Jalisco, el cual dispone: "El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta que entregue el bien en las condiciones en que lo recibió".
En virtud de que, de la redacción de la tesis emitida por dicho tribunal y de la misma ejecutoria se puede advertir claramente que el tribunal se apoya en dos argumentos para considerar que la mera entrega de las llaves al tribunal no es suficiente para tener por entregada la posesión del inmueble.
Un primer argumento es el contenido de los artículos 1612 y 1615 a 1617 del Código Civil para el Estado de Jalisco, que regulan el procedimiento de consignación, conforme a los cuales es la aprobación que hace el juzgador de la consignación, la que tiene por extinguida la obligación, cuya redacción es igual a la regulación del procedimiento de consignación en los Códigos Civiles para los Estados de Guanajuato y de Puebla.
Con base en ese argumento es posible sostener la existencia de la contradicción de tesis, puesto que no obstante que el texto de los artículos que regulan la consignación en los Códigos Civiles de Guanajuato, Puebla y Jalisco -legislaciones que fueron aplicadas por los tribunales contendientes en las ejecutorias que nos ocupan- son iguales, los tribunales interpretaron en forma distinta las normas, pues dos consideraron que la obligación quedaba extinguida con la mera consignación de las llaves, sin que fuera necesario esperar a la notificación del arrendador ni a la aprobación del Juez, y el otro tribunal consideró que atendiendo a las reglas establecidas, sí era necesario esperar a la aprobación del Juez.
No es óbice a lo anterior, que el segundo argumento en que se apoya el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito es el texto del artículo 2009 del Código Civil citado, el cual establece una regla especial para la entrega de la posesión del inmueble al arrendador, puesto que el primer argumento que fue explicitado es suficiente para tener por existente la contradicción de tesis.
Por tanto, corresponde a esta Primera Sala determinar si la mera consignación o entrega de las llaves del inmueble arrendado a un tribunal es suficiente para liberar al arrendatario del pago de rentas posteriores, o si la obligación se extingue hasta que la consignación es aprobada por el Juez.
Estudio de fondo. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado en esta resolución.
Para resolver la presente contradicción de tesis conviene atender a lo que establecen los Códigos Civiles de los Estados de Jalisco, Puebla y Guanajuato respecto de la consignación:
Código Civil del Estado de Jalisco(2)
"Artículo 1612. El ofrecimiento seguido de la consignación hace veces de pago, si reúne todos los requisitos que para éste exige la ley.
"Artículo 1613. Si el acreedor rehusare sin justa causa recibir la prestación debida, o dar el documento justificativo de pago, o si fuere persona incierta o incapaz de recibir, podrá el deudor librarse de la obligación haciendo consignación del bien.
"Artículo 1614. Si el acreedor fuere conocido pero dudosos sus derechos, podrá eldeudor depositar el bien debido, con citación del interesado, a fin de que justifique sus derechos por los medios legales.
"Artículo 1615. La consignación se hará siguiéndose el procedimiento que establezca el código de la materia.
"Artículo 1616. Si el Juez declara fundada la oposición del acreedor para recibir el pago, el ofrecimiento y la consignación se tienen como no hechos.
"Artículo 1617. Aprobada la consignación por el Juez, la obligación queda extinguida con todos sus efectos.
Artículo 1618. Si el ofrecimiento y la consignación se han hecho legalmente, todos los gastos se harán de cuenta del acreedor.
Código Civil para el Estado de Puebla(3)
"Artículo 1829. El ofrecimiento de pago, seguido de la consignación del bien debido, produce los efectos del pago y extingue la deuda, si aquél reúne los requisitos que exige la ley.
"Artículo 1830. Si el acreedor rehusare sin justa causa recibir la prestación debida, o dar el documento justificativo de pago, o si fuere persona incierta o incapaz de recibir aquélla, podrá el deudor liberarse consignando el bien debido el cual se depositará judicialmente.
"Artículo 1831. Si el acreedor fuere conocido, pero dudosos sus derechos, podrá el deudor depositar el bien debido, con citación del interesado, a fin de que justifique sus derechos por los medios legales.
"Artículo 1832. El ofrecimiento se hará en la forma establecida por el Código de Procedimientos Civiles.
"Artículo 1833. Si el acreedor se opone a recibir el pago y el Juez declara fundada esa oposición, el ofrecimiento y la consignación se tienen por no hechos.
"Artículo 1834. Son a cargo del acreedor la pérdida o deterioro del bien puesto en depósito, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 1830 y 1831.
"Artículo 1835. Aprobada la consignación por el Juez, la obligación queda extinguida con todos sus efectos.
"Artículo 1836. Mientras el acreedor no acepte la consignación, o no se pronuncie sentencia sobre ella podrá el deudor retirar del depósito el bien.
"Artículo 1837. En el caso del artículo anterior subsiste la obligación y la pérdida o deterioro del bien son a cargo del deudor.
Artículo 1838. Si el ofrecimiento y la consignación se hicieron legalmente, todos los gastos serán de cuenta del acreedor.
Código Civil para el Estado de Guanajuato(4)
"Artículo 1589. El ofrecimiento seguido de la consignación hace veces de pago, si reúne todos los requisitos que para éste exige la ley.
"Artículo 1590. Si el acreedor rehusare sin justa causa recibir la prestación debida, o dar el documento justificativo de pago, o si fuere persona incierta o incapaz de recibir, podrá el deudor librarse de la obligación haciendo consignación de la cosa.
"Artículo 1591. Si el acreedor fuere conocido, pero dudosos sus derechos, podrá el deudor depositar la cosa debida, con citación del interesado, a fin de que justifique sus derechos por los medios legales.
"Artículo 1592. El ofrecimiento del pago y la consignación se hará siguiéndose el procedimiento que establezca el Código de la materia.
(Reformado P.O. 22 de noviembre de 1983)
"Artículo 1593. Si el Juez declara fundada la oposición del acreedor para recibir el pago, el ofrecimiento y la consignación se tienen como no hechos.
"Artículo 1594. Aprobada la consignación por el Juez, la obligación queda extinguida con todos sus efectos.
"Artículo 1595. Si el ofrecimiento y la consignación se han hecho legalmente, todos los gastos serán de cuenta del acreedor."
De los artículos transcritos se desprende que la consignación hace las veces de pago siempre y cuando reúna todos los requisitos que exige la ley. Asimismo, que la obligación se extingue hasta que la consignación es aprobada por el Juez.
Ahora bien, debe tenerse presente que en el "Derecho de las Obligaciones", el pago(5) significa el cumplimiento del objeto de la obligación asumida, y no necesariamente la entrega de una cantidad de dinero.
En efecto, las obligaciones pueden ser de dar o de hacer. Las obligaciones de dar consisten en la entrega de una cosa, ya sea que implique la transmisión de propiedad de la misma, o sólo su posesión.(6)
Por tanto, el pago en el caso de obligaciones de dar implica la entrega o restitución de la cosa que constituye el objeto de la obligación.
En el caso que nos ocupa, lo que el arrendatario desea es ser liberado del pago de rentas, para lo cual requiere regresar la posesión del inmueble arrendado al arrendador.
Para dichos efectos, conviene atender a la naturaleza del contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades, en virtud del cual el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
Como se puede advertir, el arrendamiento es un contrato consensual, bilateral, sinalagmático, oneroso y conmutativo. Es consensual puesto que deriva de un acuerdo de voluntades, bilateral porque ambas partes asumen obligaciones, sinalagmático porque las obligaciones asumidas tienen una interdependencia recíproca, es oneroso porque se estipulan provechos y gravámenes recíprocos, y es conmutativo porque las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que se celebra el contrato.(7)
La interdependencia recíproca de las obligaciones de las partes implica que si la obligación a cargo de una de las partes no nace, tampoco puede nacer la obligación a cargo de la otra parte, y viceversa, en el momento en que nace la obligación de una de las partes, nace la obligación de la otra parte.
En el caso del arrendamiento, el arrendador se obliga a dar la posesión del inmueble al arrendatario a cambio de un precio cierto, y el arrendatario se obliga a pagar ese precio a cambio de usar el inmueble, por lo que la obligación de éste de pagar la renta surge a partir de que recibe la posesión del inmueble, y termina en el momento en que devuelve la posesión del mismo al arrendador.
Sin que sea óbice a lo anterior el que las partes puedan pactar un plazo forzoso para el arrendamiento, en cuyo caso quedan obligados, el arrendador a otorgar el uso del inmueble y el arrendatario a pagar la renta, durante todo el plazo pactado.
No debe perderse de vista que por tratarse de obligaciones sinalagmáticas, así como el arrendatario está obligado a pagar la renta durante la vigencia del arrendamiento, el arrendador está obligado a entregar el inmueble al arrendatario, a concederle la posesión durante la vigencia del arrendamiento, y a abstenerse de hacer uso del mismo o de conceder su uso a otra persona durante ese lapso, por lo que no puede recuperar su derecho al uso o goce del inmueble, hasta recibir la posesión por parte del arrendatario.(8)
De manera que la liberación del pago de rentas a cargo del arrendatario debe coincidir con la entrega de la posesión del inmueble al arrendador, pues mientras éste no reciba la posesión del mismo por parte del arrendatario, sigue impedido incluso para poder entrar al mismo, ante la obligación que le impone el Código Civil de no estorbar o embarazar de manera alguna el uso del inmueble por parte del inquilino, y la posibilidad de que se le demande el incumplimiento del contrato si viola esa obligación y accede al inmueble antes de que se le entregue la posesión.
Por tanto, así como no es correcto que el arrendatario siga obligado al pago de rentas si ya no tiene la posesión del inmueble, tampoco es correcto que el arrendador no obtenga el pago de rentas si todavía no recibe la posesión del mismo, y por tanto no puede hacer uso del inmueble.
Afortunadamente, la regla general es que al vencimiento del contrato, o ante el requerimiento de alguna de las partes, las partes dan por terminado el contrato y el arrendatario restituye la posesión del inmueble al arrendador. Ello, independientemente de los adeudos u obligaciones cuyo cumplimiento pueda estar pendiente.
En efecto, al arrendatario le interesa entregar la posesión del inmueble al arrendador para liberarse del pago de rentas desde ese momento, y al arrendador le interesa recibirlo para poder hacer uso de él o conceder el uso nuevamente a un tercero. Sin que lo anterior sea óbice para que las partes promuevan las acciones legales que consideren pertinentes en caso de que existan obligaciones pendientes de cumplimiento, como pudiesen ser el pago de rentas vencidas y no pagadas, puesto que una vez entregada y recibida la posesión del inmueble, las partes le ponen término a las obligaciones pendientes. Se aseguran que las obligaciones no se seguirán generando con el paso del tiempo.
De conformidad con lo anterior, las partes no tienen que esperar a que se dicte sentencia y se resuelva la controversia en relación con todas aquellas obligaciones que se hayan incumplido o cuyo cumplimiento pueda estar pendiente, para restituir la posesión del inmueble. La entrega de la posesión se puede hacer mediante una diligencia al inicio de cualquier procedimiento o mediante la consignación de las llaves del inmueble, pero atendiendo a las reglas que la regulan.
El ofrecimiento de pago y consignación es un procedimiento mediante el cual se concede al deudor la facultad de liberarse de una obligación, mediante la entrega de la prestación debida en favor del acreedor, en aquellos casos en que el acreedor se rehúsa a recibir el pago, o el pago no pueda hacerlo de manera segura y liberatoria, esencialmente porque el acreedor sea desconocido o esté ausente, sea incapaz, o sus derechos sean inciertos.
Sin embargo, si se atiende a los artículos transcritos al inicio de este considerando, que regulan el ofrecimiento de pago y consignación en los Códigos Civiles para los Estados de Guanajuato, J. y Puebla, se puede advertir que en todos se establece la necesidad de notificar al acreedor para que manifieste lo que a su derecho convenga, y con posterioridad el Juez determina si aprueba o no la consignación.
Lo anterior tiene su lógica. No debe pasar desapercibido que la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución de la posesión del bien inmueble al arrendador deben ajustarse a lo que establezca la legislación aplicable, y además, a los términos en que se obligaron las partes en el contrato de arrendamiento.
Si bien es cierto que el artículo 2009 del Código Civil para el Estado de Jalisco(9) establece en forma específica que el arrendatario debe restituir el inmueble al arrendador "en las condiciones en que lo recibió", también lo es que aun cuando la legislación aplicable de algún Estado no lo establezca expresamente, las partes lo pueden pactar en su contrato.
En el mismo tenor, tampoco debe pasar desapercibido que en general, todos los códigos civiles, incluyendo los Códigos Civiles de los Estados de Guanajuato, J. y Puebla, imponen expresamente como obligación del arrendatario responder de los daños que por su culpa o negligencia sufra el inmueble y utilizar el bien exclusivamente para el uso convenido.(10)
De manera que el arrendador está en su derecho de revisar el estado en que se encuentra el inmueble al recibirlo, para corroborar que no tenga daños más allá del desgaste por su uso ordinario y, en su caso, iniciar las acciones correspondientes.
Lo cual no puede tener lugar si, como sucedió en uno de los casos analizados en las ejecutorias en contradicción, el arrendador es notificado de la consignación hasta siete meses después de que el arrendatario se salió del inmueble.
Si el inmueble presenta daños, difícilmente podrá el arrendador solicitarle el pago de daños y perjuicios a su arrendatario si el inmueble ha estado desocupado por un periodo de tiempo considerable, y no se le permitió conocer en qué estado lo dejó el arrendatario.
Asimismo, ¿cómo podría tenerse por entregada la posesión del inmueble mediante la sola entrega de una o varias llaves al juzgado sin que el arrendador manifieste si se entregaron todos los juegos, si el juego entregado está completo o si el arrendatario conservó algún juego? como también sucedió en otro de los casos contenidos en las ejecutorias en contradicción. El tribunal no puede tener manera de saber si las llaves recibidas corresponden al inmueble, si el juego entregado es el último, si el arrendatario conserva algún juego, o si el juego entregado está completo, a falta de las manifestaciones del arrendador.
En el mismo tenor, si el arrendatario no es liberado del pago de rentas en forma automática al entregar un juego de llaves al juzgado, tendrá el interés de impulsar el procedimiento para que se notifique en breve al arrendador y éste reciba el inmueble. De lo contrario, se incentiva que el arrendatario consigne un juego de llaves y se desentienda del procedimiento, lo que puede ocasionar que debido a la carga de trabajo del tribunal, éste omita hacer la notificación al arrendador, u omita realizar el exhorto, como sucedió en una de las ejecutorias en contradicción, en que se notificó al arrendador casi siete meses después de consignadas las llaves.
Lo anterior no quiere decir que la consignación o restitución de la posesión del inmueble deba quedar al capricho del arrendador, puesto que será el Juez quien determine si aprueba o no la consignación después de dar vista al arrendador.
De manera que si el Juez determina que son infundadas las razones por las cuales el arrendador no desea recibir el inmueble, puede aprobar la consignación y tenerla por hecha desde que las llaves fueron entregadas al tribunal, pero si considera que el arrendador tiene razones fundadas para no recibirlo, puede no tenerla por hecha, y dejar a salvo los derechos de las partes, en cuyo caso no se tiene por extinguida la obligación.
Sin embargo, cabe precisar que si las razones que tiene el arrendador para no recibir el inmueble están relacionadas con el incumplimiento de obligaciones a cargo del arrendatario, que no sean materia del propio procedimiento de consignación, sino que deban atenderse en un procedimiento diverso, lo procedente será que el J. ordene una diligencia para entregar la posesión al arrendador en el propio procedimiento de consignación, dejando a salvo los derechos de las partes para dirimir sus diferencias, puesto que no podría llegarse al extremo de obligar al arrendatario a seguir pagando rentas hasta el momento en que el arrendador decida iniciar una acción diversa.
De conformidad con lo anterior, la consignación de las llaves del inmueble arrendado, entendiendo por tal, la mera entrega de una o varias llaves al tribunal, por sí sola, no es suficiente para extinguir la obligación de pago de rentas a cargo del arrendatario, sino que se requiere la notificación de la consignación al arrendador para que éste manifieste lo que a su derecho convenga, y la aprobación de la consignación por parte del Juez, atendiendo a la legislación aplicable, a los pactos establecidos en el contrato, y a las circunstancias particulares del caso.
Lo anterior es acorde con los siguientes criterios emitidos por la Tercera Sala de este Alto Tribunal en la Quinta Época:
"CONSIGNACIÓN, EFECTOS DE LA. La jurisprudencia de la Suprema Corte que sostiene: ‘La simple consignación de la cantidad debida no hace veces de pago, entretanto no exista declaración expresa de la autoridad judicial que apruebe tal consignación en el juicio sumario correspondiente’, no debe entenderse sino en el sentido de que el deudor no queda liberado de la obligación ni extinguida ésta con todos sus efectos, tal como si no tuviera ya ningún vínculo jurídico con el acreedor, sino hasta que la autoridad judicial resuelva si fue o no fundada la oposición del acreedor para recibir el pago, y así, si la oposición es fundada, el ofrecimiento y la consignación se tienen como no hechos (artículo 2101 del Código Civil), pero si no lo es, entonces la autoridad judicial tendrá que declararlo así y la consecuencia será que la obligación quede extinguida (artículo 2102 del Código Civil). Las consideraciones anteriores llevan a asentar que el acto jurídico del pago, consumado mediante el ofrecimiento y la consignación cuando éstos se hacen con las formalidades y requisitos que la ley exige, tiene como consecuencia la extinción de la obligación y la liberación del deudor, pero esta consecuencia no puede ser obtenida por la simple consignación, sino a través de un juicio contradictorio y de una decisión judicial. Por tanto, si en un juicio se plantea la cuestión relativa al pago a través de la excepción opuesta, es incuestionable que precisamente en este procedimiento es en donde debe resolverse si el ofrecimiento seguido de consignación que hizo el demandado, surtió efectos de pago o no, puesto que al oponer la excepción, el deudor en realidad ejército la acción de liberación."(11)
"ARRENDAMIENTO, ENTREGA DEL INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO DE. (OFRECIMIENTO DE PAGO Y CONSIGNACIÓN). La circunstancia de que el arrendador haya sido citado por el arrendatario para hacerle entrega extrajudicial del inmueble arrendado, y que éste haya esperado a aquél inútilmente el día y hora señalados para esa entrega, no libera de sus obligaciones al propio arrendatario, quien, ante la oposición que hubiera por parte del propietario para recibir el inmueble, debió acudir ante las autoridades competentes para tramitar diligencias de ofrecimiento de pago y consignación de la cosa debida. Es cierto que un inmueble no es susceptible de trasladarse y llevarse ante las autoridades para hacer su ofrecimiento y el depósito respectivo, en caso de oposición, e incluso algunos autores sostienen que tales diligencias sólo se refieren a muebles; entonces sólo quedaría, tratándose de un inmueble, el procedimiento del secuestro, previsto en la legislación francesa y en la italiana; pero también es cierto que en nuestra legislación no existe precepto alguno sobre este particular. Ahora bien si lo que ofreció judicialmente el arrendatario fueron las llaves y con ellas, simbólicamente, el inmueble invocándose la negativa del arrendador para recibirlas, debe decirse que si bien el ofrecimiento y la consignación surten efectos provisionales de pago, mientras el acreedor no formule oposición en que demuestre que el deudor faltó a su obligación en el tiempo, el lugar o la cantidad, en la especie sólo hubo el ofrecimiento judicial, pero no la constitución del depósito, que es propiamente en lo que consiste la consignación. Además, no podría considerarse que el arrendatario quedó liberado de su obligación, si no hay constancia respecto a que se hayan notificado al arrendador los autos en los que se ordenó citarlo para recibir o ver depositar las llaves exhibidas, pues la ley, al mismo tiempo que favorece la situación del deudor concediéndole el derecho de promover las diligencias de que se trata, para librarse del compromiso adquirido, cuida también de los derechos del acreedor, a fin de que no se le defraude mediante ese procedimiento, y por ello exige el requisito de la notificación a este último (artículo 226 y 229 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal)."(12)
Tesis jurisprudencial. Por lo expuesto en los considerandos anteriores, debe prevalecer, con el carácter de jurisprudencia obligatoria, el criterio siguiente:
ARRENDAMIENTO. PARA QUE LA ENTREGA DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE ARRENDADO AL TRIBUNAL LIBERE AL ARRENDATARIO DEL PAGO DE RENTAS, SE REQUIERE DE LA PREVIA NOTIFICACIÓN DE LA CONSIGNACIÓN AL ARRENDADOR Y QUE EL JUEZ LA APRUEBE. Conforme a la regulación legal del ofrecimiento de pago y consignación, es necesario notificar al acreedor para que manifieste lo que a su derecho convenga y que con posterioridad, el juez determine si aprueba o no la consignación. Por otra parte, acorde al carácter bilateral y sinalagmático del contrato de arrendamiento, la liberacióndel arrendatario de la obligación del pago de rentas debe coincidir con la entrega de la posesión del inmueble al arrendador, para darle oportunidad a éste de revisar su estado e informar al tribunal si el juego de llaves consignado está completo y corresponde al inmueble arrendado. Asimismo, si el arrendatario no es liberado del pago de rentas en forma automática al entregar un juego de llaves al juzgado, tendrá el interés de impulsar el procedimiento para que se notifique en breve al arrendador y éste reciba el inmueble, cumpliendo así con la obligación a su cargo, sin que lo anterior implique que la consignación o restitución de la posesión del inmueble deba quedar al capricho del arrendador, puesto que será el juez quien determine si aprueba o no la consignación después de darle vista. Sin que sea óbice a lo anterior, que si el juez llegase a determinar que el arrendador se ha negado injustificadamente a recibir el inmueble, puede aprobar la consignación y tenerla por hecha desde que las llaves fueron entregadas al tribunal. Por lo tanto, la mera entrega de las llaves al juez es insuficiente para extinguir la obligación de pago de rentas a cargo del arrendatario, toda vez que para ello se requiere de la notificación de la consignación al arrendador para que manifieste lo que a su derecho convenga, y que el juez la apruebe atendiendo a la legislación, a lo pactado en el contrato, y a las circunstancias particulares del caso.
Dése publicidad a la tesis de jurisprudencia que se sustenta en la presente resolución, en los términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.
Nota: Las tesis aisladas XVI.2o.18 C y VI.2o.C.715 C citadas en esta ejecutoria, aparecen publicadas en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo V, mayo de 1997, página 600 y Tomo XXXI, junio de 2010, página 807, respectivamente.
Tesis P./J. 72/2010, jurisprudencia, Novena Época, Pleno, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, T.X., agosto de 2010, página 7, No. Registro: 164120, cuyo texto es del tenor siguiente: "De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de A., se advierte que la existencia de la contradicción de criterios está condicionada a que las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien sostengan ‘tesis contradictorias’, entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales, pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o más asuntos idénticos, tanto en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que considerar que la contradicción se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente iguales constituye un criterio rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios jurídicos, lo que conlleva a que el esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre los asuntos y no en solucionar la discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en ocasiones rodean el problema jurídico respecto del cual se sostienen criterios opuestos y, consecuentemente, se denuncian como contradictorios, generalmente son cuestiones secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden en la naturaleza de los problemas jurídicos resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal interrumpió la jurisprudencia P./J. 26/2001 de rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL, pues al establecer que la contradicción se actualiza siempre que ‘al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes’ se impedía el estudio del tema jurídico materia de la contradicción con base en ‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista estrictamente jurídico no deberían obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción planteada, lo que es contrario a la lógica del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de Amparo, pues al sujetarse su existencia al cumplimiento del indicado requisito disminuye el número de contradicciones que se resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe salvaguardarse ante criterios jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de Amparo para las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que fueron creadas y que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución."
Aprobación: ocho de febrero de mil novecientos noventa y cinco. Publicación: veinticinco de febrero de mil novecientos noventa y cinco. Vigencia: catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco.
Publicado el treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco. En vigor a partir del primero de junio de mil novecientos ochenta y cinco.
Publicado en el Periódico Oficial, el catorce de mayo de mil novecientos sesenta y siete.
Artículo 1553 del Código Civil para el Estado de Guanajuato: "Pago o cumplimiento es la entrega de la cosa o cantidad debida, o la prestación del servicio que se hubiere prometido."
Artículo 1791 del Código Civil para el Estado de Puebla: "Entiéndase por pago o cumplimiento la entrega del bien o la prestación del hecho que sea objeto de la obligación."
Artículo 1577 del Código Civil para el Estado de Jalisco: "Pago o cumplimiento es la entrega del bien o cantidad debida, o la prestación de hacer o no hacer que se hubiere prometido."
Artículo 1499 del Código Civil para el Estado de Guanajuato: "La prestación de cosa puede consistir:
"I. En la traslación de dominio de cosa cierta;
"II. En la enajenación temporal del uso o goce de cosa cierta;
"III. En la restitución de cosa ajena o pago de cosa debida."
Artículo 1640 del Código Civil para el Estado de Puebla. "La obligación de dar o prestación de bienes, puede consistir:
"I. En la traslación del dominio de un bien cierto;
"II. En la enajenación temporal del uso o goce de un bien cierto;
"III. En la restitución de un bien ajeno; o
"IV. En el pago de un bien debido."
Artículo 1519 del Código Civil para el Estado de Jalisco. "La prestación de bienes puede consistir:
"I. En la traslación de dominio de bien cierto;
"II. En la enajenación temporal de uso o goce de bien cierto;
"III. En la restitución de bien ajeno o pago de bien debido."
S.M., R., De los Contratos Civiles, Editorial Porrúa, México, 1991, página 104.
Artículo 1913 del Código Civil de Guanajuato: "El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
"I. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido, y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada;
"II. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;
"III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
"IV. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
"V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento."
Artículo 1995 del Código Civil de Jalisco. "El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso a:
"I. Transmitir el uso o goce temporal del bien, entregándolo al arrendatario, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido y, si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su naturaleza estuviese destinado y; sin adeudo alguno por concepto de servicios con que cuente el mismo, salvo pacto en contrario. El bien deberá entregarse en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del mismo;
"II. Conservar el bien arrendado en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias que no se deban a la negligencia o mal uso del arrendatario;
"III. No estorbar ni poner dificultades de manera alguna para el uso del bien arrendado, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables y no modificar la forma del mismo;
"IV. Garantizar el uso o goce pacífico del bien, por todo el tiempo que dure el contrato;
"V. Garantizar una posesión útil del bien arrendado, respondiendo de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento;
"VI. Responder de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario en el caso de que el arrendador sufra la evicción del bien arrendado. En caso de que ésta se dé habiendo mala fe del arrendador, la indemnización en ningún caso será inferior al importe de tres meses de rentas;
"VII. Devolver al arrendatario el saldo que hubiese a su favor al terminar el contrato de arrendamiento; y
"VIII. Entregar al arrendatario los documentos que acrediten el pago de la renta.
"La entrega de los documentos a que se refiere la fracción VIII, presume la existencia del contrato de arrendamiento y el pago de la deuda constante en ellos."
Artículo 2273 del Código Civil de Puebla: "El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
"I. A entregar al arrendatario el bien arrendado con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido;
"II. A conservar el bien arrendado en el mismo estado durante el arrendamiento haciendo para ello las reparaciones necesarias;
"III. A no estorbar ni embarazar en manera alguna el uso del bien arrendado, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
"IV. A garantir (sic) el uso o goce pacífico del bien arrendado por el tiempo del contrato;
"V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario. Si se le privare del uso o goce del bien arrendado, por virtud de evicción contra el arrendador; y
"VI. A responder de los perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien arrendado. Anteriores al arrendamiento."
"Artículo 2009. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta que entregue el bien en las condiciones en que lo recibió."
Artículo 2005 del Código Civil del Estado de Jalisco: "El arrendatario está obligado a:
"I.S. la renta en la forma y tiempo convenidos;
"II. Responder de los daños que el bien arrendado sufra, por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
"III. Utilizar el bien solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de él;
"IV. Poner en conocimiento del arrendador, en el término más breve posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en el bien arrendado. En caso de no hacerlo, responderá de los daños y perjuicios que pueda ocasionar al arrendador con su omisión;
"V.R. del arrendador, los documentos que acrediten el pago de la renta, pudiendo consignarlo, cuando el arrendador se niegue a entregarlos;
"VI. Desocupar el bien, en caso de arrendamiento de inmuebles, y entregarlo al arrendador una vez cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley; y
"VII. Pagar las cantidades que resulten con motivo de los servicios con que cuente el bien material del arrendamiento, y al término de dicho contrato, entregar al arrendador la documentación que acredite que no se dejan adeudos por tales conceptos, si no hubo convenio expreso."
Artículo 2290 del Código Civil para el Estado de Puebla: " El arrendatario está obligado:
"I. A pagar la renta en la forma y tiempo convenidos y a falta de convenio, por meses vencidos si el predio arrendado es urbano, y por semestres vencidos si es rústico;
"II. A responder de los daños que el bien arrendado sufra por culpa suya, de sus familiares, sirvientes, subarrendatarios o personas que lo visiten;
"III. A servirse del bien solamente para el uso convenido o el que sea conforme a la naturaleza y destino de él;
"IV. A restituir el bien al terminar el contrato."
Artículo 1923 del Código Civil del Estado de Guanajuato: "El arrendatario está obligado:
"I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
"II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
"III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido, o el que sea conforme a la naturaleza y destino de ella;
"IV. A restituir la cosa al terminar el contrato;
V. A cumplir con las demás obligaciones que le imponga la ley.
Tesis aislada. Quinta Época. Registro IUS: 339080. Tercera Sala, visible en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXX, página 342. Amparo directo **********. **********. 26 de octubre de 1956. Mayoría de cuatro votos. Disidente: H.M.. Ponente: G.V..
Tesis aislada. Quinta Época. Registro: 342735. Tercera Sala, visible en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo CIX, página 2603. Amparo civil directo **********. **********. 24 de septiembre de 1951. Mayoría de tres votos. El Ministro H.M. no votó en este negocio, por la razón que se expresa en el acta del día. Disidente: R.E.. R.: A.M.A..

References: artículo 76
 artículo 2294
 artículo 2328
 artículo 2294
 resolución 
 artículo 2009
 artículo 2009
 artículo 197
 artículo 2294
 artículo 2009
 artículo 2009
 artículo 2009

Artículo 1618

Artículo 1838
 artículo 2009
 artículo 195

Artículo 1553

Artículo 1791

Artículo 1577

Artículo 1499

Artículo 1640

Artículo 1519

Artículo 1913

Artículo 1995

Artículo 2273

Artículo 2005

Artículo 2290

Artículo 1923