Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/awaria-w-spoldzielni-mieszkaniowej-kto-zaplaci-za-zniszczona-lazienke,519,p.html
Timestamp: 2019-10-21 22:56:02+00:00

Document:
Michał Soćko • Opublikowane: 2019-05-08
Kwestie te reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. 2013 r., poz. 1222 ze zm.; zwana dalej „u.s.m.”). W art. 61 u.s.m. określa podstawowe obowiązki związane z udostępnieniem lokalu. Przepis ten stanowi:
„Art. 61. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
8. Lokalem zamiennym, o którym mowa w ust. 6 i 7, jest lokal zamienny w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).”
Z powyższego przepisu wynika, że w razie zaistnienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody istnieje obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu (art. 61 ust. 1 zd. 1 u.s.m.). Natomiast jeżeli osoba korzystająca z lokalu jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale (art. 61 ust. 1 zd. 2 u.s.m.). W innych przypadkach wejście do lokalu powinno nastąpić po uzgodnieniu z korzystającym (art. 61 ust. 4 u.s.m.).
Z Pani relacji wynika jednak, że doszło do awarii polegającej na zalaniu mieszkania znajdującego się pod Panią. Przyjąć zatem wypada, że spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu, nawet bez Pani zgody, w celu usunięci awarii.
Odnośnie zaś kwestii odpowiedzialności za ewentualne rozbicie Pani glazury w związku z awarią, to wskazać należy, że jeżeli zalaniu jest winny sąsiad (np. nieprawidłowy remont, nieszczelne krany etc.), to będzie mogła Pani ewentualnie wystąpić wobec sąsiada z roszczeniem na podstawie art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; zwanej dalej „K.c.”). Przepis ten stanowi:
Sąd Najwyższy przyjął taką możliwość w uchwale 7 sędziów z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12, wyłączając jednocześnie w takiej sprawie zastosowanie art. 433 K.c.
Natomiast, jeśli awaria została spowodowana nieszczelnością pionu albo innych urządzeń stanowiących własność wspólną, za którą spółdzielnia odpowiada, to sytuacja jest bardziej złożona.
Zasadniczo bowiem spółdzielnia ma prawo, nawet wbrew stanowisku lokatora, wejść do lokalu i usunąć awarię. Przepisy nie regulują natomiast bezpośrednio, kto powinien ponieść koszty usunięcia takiej awarii w Pani lokalu. Sytuacje takie regulują najczęściej akty wewnętrzne spółdzielni (regulaminy, statut), których obowiązek przestrzegania wynika z art. 1 ust. 7 u.s.m. w związku z art. 18 § 5 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 1560 ze zm.; zwanej dalej „u.p.s.”).
Najczęściej w aktach wewnętrznych przyjmuje się, że nie można zabudowywać pionów instalacji wodno-kanalizacyjnych i gazowych w sposób uniemożliwiający dojście do tych pionów w przypadkach awaryjnych lub remontowych.
Musi zatem Pani sprawdzić, czy przepisy w Państwa spółdzielni takie postanowienia zawierają.
Natomiast gdyby nie było takich szczególnych postanowień i spółdzielnia nie chciała przywrócić stanu poprzedniego, to można ewentualnie zastanowić się nad powództwem z art. 415 K.c. wobec spółdzielni. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych stanowi bowiem w § 8 ust. 2, że przy remontach nie powinno się pogarszać stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich. Przepis ten stanowi:
„§ 8. 1. Przy remontach budynku należy zapewnić:
2.Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.”
Niemniej jednak, tak jak wskazałem wyżej, trzeba uprzednio sprawdzić, czy przepisy wewnętrzne spółdzielni nie regulują takiej sytuacji. Jeżeli normują taką sytuację, to na podstawie art. 1 ust. 7 u.s.m. w zw. z art. 18 § 5 pkt 1 u.p.s. będą one dla Pani wiążące.

References: art. 61
 art. 415
 art. 433
 art. 1
 art. 18
 art. 415
 art. 1
 art. 18