Source: https://obrasatrasadas.blogspot.com/2011/05/responsabilidade-civil-do-incorporador.html
Timestamp: 2018-03-19 03:17:43+00:00

Document:
Obras Atrasadas, quais os seus direitos ?: A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista
Inicialmente, pretendo abordar no trabalho em pauta, alguns aspectos da responsabilidade civil do incorporador e do construtor, devido ao grande desenvolvimento da atividade no mercado imobiliário.
A contratação parece envolvente, pois ao adquirir um imóvel na planta, estamos aparentemente realizando um excelente negócio que em sua grande maioria é bastante proveitoso, do ponto de vista econômico.
A rentabilidade em voga é mais palpável se estamos diante de uma empresa confiável e segura no mercado, onde os riscos são calculados. No entanto, mesmo diante de tais características, podemos nos deparar com situações de empresas que não respeitam seus clientes, bem como a função social do contrato e são desleais no decorrer da execução destes tratos.
Assim, baldada as previsões abusivas contratualmente diante da proteção consumerista aplicável em nossas relações.
2. A RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR
Inicialmente, cumpre assinalar que a responsabilidade do construtor decorre do contrato de empreitada, onde uma das partes, denominado empreiteiro se obriga a realizar uma obra por intermédio de terceiros ou pessoalmente, recebendo uma remuneração que é fornecida pelo proprietário da obra.
A obrigação derivada de tal contrato é a de resultado, onde a obrigação principal é executar a obra, como contratualmente pactuada.
Assim, deve ser certo e determinado o resultado, onde do contrário, gera o inadimplemento ou mora contratual.
“A responsabilidade do construtor é de resultado, como já assinalado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantis(ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha- força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro, não tendo aqui, relevância o fortuito interno.” [1]
Tendo em vista que a maioria dos defeitos de obra são ocultos, não seria razoável que a responsabilidade do construtor cessasse com a entrega desta.
Por sua vez, estabelece o artigo 618 do CC/02 :
Assim, verificamos que o prazo do caput é um prazo de ordem pública, devido sua atenção ser voltada à coletividade e não somente as partes envolvidas, bem como verificamos, se tratar de um prazo irredutível.
No que tange ao prazo do parágrafo único, o mesmo é decadencial, fazendo referencia ao dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro em 180 dias decorrente ao aparecimento do vício.
Temos que observar ainda que terceiros, estranhos ao contrato principal, podem vir a sofrer danos decorrente desta relação. Neste caso, nós teremos a responsabilidade extracontratual do construtor, onde diante de danos acarretados a este terceiro, incidirá também a responsabilidade civil.
Tratando-se de danos pelo fato da obra, surge a responsabilidade independente da comprovação de culpa, bastando que se comprove o dano e o nexo causal.
Saliente-se que há a possibilidade de inversão do ônus da prova, como será analisado mais adiante.
Urge frisar que diante do dano ocorrido, torna-se imperiosa a responsabilidade solidária do incorporador e do construtor, sendo a responsabilidade do construtor abalizada pelo art. 618 do CC/02 e a do incorporador no art. 937 CC/02.
Frise-se que a demora na entrega da obra, configura a mora do devedor e conseqüentemente este estará obrigado a indenizar àquele que sofreu prejuízos decorrentes da mora ou inadimplemento.
Uma das obrigações do incorporador está prevista no artigo 32 da lei em comento, onde estabelece que o incorporador têm a obrigação de entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo. Assim, podemos observar com maior clareza a obrigação de resultado decorrente do contrato de empreitada.
“o incorporador e o responsável por qualquer espécie de dano que possa resultar da inexecução ou da ma execução do contrato de incorporação . Trata-se de entrega retardada, de construção defeituosa, de inadimplemento total, pondera Aguiar Dias, responde o incorporador, pois e ele que figura no pólo da relação contratual oposto aquele em que se coloca o adquirente da unidade ou das unidades autônomas.”
Analisaremos agora, a multa decorrente do artigo 35 da lei em seu parágrafo 5º, que traz a previsão para o incorporador de um prazo para realizar a celebração do contrato relativo a fração ideal de terreno e do contrato de construção e da convenção de condomínio respeitando previsão do inciso “i” do artigo 32, ou seja, somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no RGI, os documentos exigidos em lei, in verbis:
“Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32(Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: i:discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão). (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.”
Ressalte-se que um sinal de reserva de imóvel já é suficiente para a incidência da multa, se o incorporador não cumpriu os requisitos do art. 32.
Registre-se ainda que a multa em comento, não está condicionada a nenhum outro pré-requisito do artigo 35, como por exemplo, seu parágrafo 4º, tendo em vista que o aludido parágrafo, apenas concede uma opção ao adquirente de resguardar seu direito real de aquisição à terceiros.
Assim, a multa pode ser exigida antes ou depois da faculdade do parágrafo 4º do aludido artigo.
Neste sentido a Des. Leila Mariano[3], proferiu sua decisão com uma maestria ímpar sobre o estudo em pauta.
“O fato determinante da aplicação da penalidade prevista no art. 35, §5º consiste no simples descumprimento pelo incorporador de suas obrigações legais, sendo devida a multa independentemente do fato de os adquirentes optarem pelo adimplemento ou pela extinção do contrato.”
A ilustre Desembargadora ainda aduz os ensinamentos do Ministro BARROS DE MONTEIRO em voto proferido como relator[4] sobre a dispensa de outros requisitos, como do parágrafo 4º do artigo 35 para a execução da multa:
“O SR. MIN. BARROS MONTEIRO (Relator): - Desassiste razão à recorrente, conforme bem evidenciou o Tribunal ‘a quo’, com base no voto proferido pelo Sr. Desembargador Mário Machado durante o julgamento da apelação. O art. 35, § 4º, da Lei 4.591/64, estabelece uma mera faculdade ao adquirente: a averbação da ‘carta proposta’ ou do ‘ajuste preliminar’ confere-lhe direito real oponível a terceiro. Já o § 5º independe da formalização acima referida. O atraso imputável ao incorporador, excedente aos 60 (sessenta) dias contados da celebração do ‘ajuste preliminar’, dá ensejo a que o adquirente possa exigir a sanção ali prevista por meio da execução, ou seja, a multa de 50% sobre a quantia por ele paga. Consoante assinalou o pronunciamento judicial acima aludido: ‘não há, permissa venia, nenhum condicionamento a que, previamente à cobrança executiva, seja registrado o documento preliminar no Registro de Imóveis. Esse registro, como já se viu, é faculdade de que dispõe o adquirente. Nunca obrigação. Muito menos pré-requisito para a execução’ (fl. 84). Tal foi, por sinal, a interpretação atribuída a esta Corte aos referidos incisos legais. Quando do julgamento do REsp 96.841-SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, anotou: ‘Como se vê, tem sido decidido que o fato determinante da aplicação da multa é o descumprimento pelo incorporador, da sua obrigação de outorgar os contratos nos prazos fixados, sendo devida independentemente do fato de o adquirente optar pelo adimplemento ou pela extinção do contrato. Trata-se de sanção relativamente grave que a lei impõe ao incorporador não porque tenha em vista a economia do contrato, no seu aspecto puramente patrimonial, mas atendendo ao interesse social na regularidade de empreendimentos dessa natureza’. Do quanto foi exposto, não conheço do recurso.”
Assim, verificamos que o consumidor pode e deve pedir a execução da multa, independente da opção pela resolução do contrato.
Neste sentido, trazemos a conferência os demais julgados que servirão de fulcro para a brilhante decisão supra mencionada:
“Direito civil e processual civil. Recurso especial. Incorporação imobiliária. Multa. Aplicação. CDC. Matéria jurídica não apreciada pelo Tribunal de origem. Indenização. Fatos e provas insuscetíveis de reexame.- Não se conhece do recurso especial no tocante à matéria jurídica não apreciada pelo Tribunal de origem. - Ao concluir o Tribunal Estadual pela ausência de culpa da incorporadora no atraso da entrega do imóvel, lastreou-se nos fatos e provas apresentados no processo, o que impede a modificação do julgado no particular em sede especial. - O art. 32 da Lei n.º 4.591/64 dispõe que a incorporadora somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, a respectiva incorporação. - O descumprimento da obrigação que incumbe à incorporadora de proceder à outorga válida do contrato de compra e venda de fração ideal de terreno no prazo fixado em lei, impõe a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º da Lei n.º 4.591/64. Precedentes. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.” (REsp 678498/PB, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 25/09/2006, DJ 09.10.2006 p. 286)
Em sentido contrário, algumas decisões ainda fazem a ligação da aplicação da multa somente nos casos de extinção do contato. No entanto, acredito que não seria a sua melhor interpretação da lei, que é expressa e ainda norteada pelos princípios da boa-fé objetiva e probidade contratual.
Complementando, no tange ao patamar da referida multa, o Superior Tribunal de Justiça julgou que tal previsão legal, será norteada pelas normas gerais que regulamentam a mora. Neste sentido, os arestos abaixo ementados:
“CIVIL. INCORPORAÇÃO. MULTA. A multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/64, sujeita-se às regras gerais sobre a mora, estatuídas no art. 955 e seguintes do Código Civil e este, em seu art. 924, permite ao julgador reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento, quando se cumpriu em parte a obrigação. Considerando as peculiaridades da espécie em que, mais do que em parte, a obrigação foi cumprida por inteiro, a multa fica reduzida para 10% (dez por cento) do valor das parcelas pagas, fixados os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, já considerada a compensação pela sucumbência recíproca, e as custas deverão ser suportadas na proporção de 40% pelos autores e 60% pela ré. Recurso dos autores não conhecido. Recurso da ré parcialmente conhecido e nessa parte parcialmente provido.” (REsp 200657/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Quarta Turma, julgado em 03/08/1999, DJ 12.02.2001 p. 120)
Ainda de forma mais clara, no voto do supracitado Acórdão, ponderou o ilustre relator Ministro CESAR ASFOR ROCHA:
“A regra retro indicada não impõe outra condição para aplicação da multa senão a só ocorrência do disposto no §4º do reportado art. 35. E tal se deu, por isso mesmo não há que ser feito qualquer questionamento para aplicá-lo. Mesmo assim, quanto ao seu percentual, pode ser estipulado com um certo temperamento, que dependerá das peculiaridades de cada caso concreto. (...) Sendo assim, a multa há de ser aplicada, mas seu percentual pode e deve ser ajustado a cada situação. E as peculiaridades da espécie impõem inquestionavelmente a aplicação da multa, mas em baixo percentual, por isso que o reduzo a dez por cento das importâncias pagas. Neste ponto, pois, conheço parcialmente do recurso.”
“Em nada altera esta conclusão o fato de ter sido a construção cometida ao construtor. O incorporador continua responsável porque é o contratante. Responde também o construtor, porque é causador direto do dano, e tem responsabilidade legal, de ordem pública, de garantir a solidez e segurança da obra em benefício do seu dono e da incolumidade coletiva, conforme já demonstrado.
Desta forma, quando o incorporador celebra contrato de incorporação com o construtor, nada mais faz do que estender-lhe a sua obrigação, passando ambos a ser responsável ela construção. O incorporador, na realidade, está apenas, se fazendo substituir pelo construtor.”
Logo, o entendimento consolidado em sede doutrinaria e jurisprudencial é no sentido de que há solidariedade do incorporador e do construtor no contrato de incorporação imobiliária.
No que tange a incidência do CDC na presente demanda, resta nítido que mesmo com a matéria regulada em lei específica, a lei consumerista intervém, quando favorável ao consumidor, sendo denominado pela brilhante doutrinadora Claudia Lima Marques, como diálogo das Fontes. E neste sentido, aclara Arnaldo Rizzardo [8]:
“Decorrendo a incorporação da atividade de fornecedor de produtos e serviços, exercida pelo incorporador, tem incidencia o Codigo de DEFESA DO Consumidor. Ocorre que se opera a atividade de construção e venda das unidades imibiliárias, as quais se destinam para consumidores finais, que passam a usa-las para moradia ou para outro uso pessoal. Esta pois submetida ao âmbito do art. 3º da Lei nº 8.078 a incorporação, aplicando-se as regras sobre o fato do produto e do serviço (art. 12), e sobre os vícios ou defeitos na qualidade(art. 18 e 20), não divergindo a disciplina sobre incidência das mesmas regras à atividade do dono da obra e do construtor”.(rizzardo 551)
Inobstante a regulamentação específica da matéria, diante do já demonstrado “diálogo das fontes” da escritora Claudia Lima Marques, a responsabilidade em pauta terá a incidência do CDC e conseqüentemente a responsabilidade será OBJETIVA sendo, portanto, suficiente a demonstração do dano efetivo suportado pelo Autor e o nexo causal.
DES. ORLANDO SECCO - Julgamento: 25/02/2008 - OITAVA CAMARA CIVEL 2008.001.04181 - APELACAO - 1ª Ementa APELAÇÃO CÍVEL. Civil. Consumidor. Contratos. Promessa de compra e venda de bem imóvel. Rescisão de contrato c/c Indenização por Danos Materiais. Atraso na entrega da obra em mais de sete anos. Inexecução do pacto. Mora contratual. Devolução de prestações. Lucros cessantes.// Promessa de compra e venda de bem imóvel celebrado em 12/2004. Prazo de entrega do bem em Fev./98. Pagamento das prestações até Março/98. Cláusula contratual prevendo a prorrogação do prazo de entrega até 180 dias. Suspensão do pagamento. Efetiva entrega da obra mais de sete anos após o prazo contratual previsto. Alegação de caso fortuito e falta de recursos pela suspensão dos pagamentos pelos promitentes compradores, como excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. Sentença de procedência parcial do pedido, determinando a devolução de todos os valores pagos pela autora, mais um percentual fixado a título de lucros cessantes a partir da data prevista para entrega do imóvel. Apelação. Alegação de (i) inexistência de infração contratual ante a mora anterior da autora, e (ii) ausência de prova quanto aos alegados lucros cessantes.// Demanda oriunda de promessa de compra e venda celebrada com grupo econômico que, à exemplo de inúmeras outras, pretende a rescisão ou execução completa do pacto em função de atraso de quase uma década na entrega do bem objeto do contrato. Mora contratual confessa pela construtora/incorporadora e que se consubstancia em fato público e notório em função da enxurrada de ações com base no negócio jurídico celebrado, sendo, inclusive, objeto de ação coletiva. Fortuito interno atribuível somente a parte contratual responsável pela execução da obra. Entendimento consagrado no STJ, segundo o qual o promitente comprador tem direito a perceber, a título de lucros cessantes, valor relativo a alugueres desde a data prevista para a entrega do imóvel. Manutenção da sentença. Pretensão recursal manifestamente improcedente e contrária ao entendimento já fixado pela Corte quanto à matéria. Negativa de seguimento ao Apelo. Rescisão de contrato aquisitivo de apartamento. ... Cabimento da reparação do dano material consistente no valor do aluguel de imóvel correspondente ao prazo entre a data contratada para a entrega do imóvel e a data da rescisão do contrato. (...) Apelação Cível nº 2006.001.15044)
“Des. Maria Henriqueta Lobo - Julgamento: 27/06/2000 - décima quarta câmara cível 2000.002.04768 - agravo de instrumento - 1ª ementapromessa de compra e venda de apartamento em construção ATRASO NA ENTREGA DA OBRA TUTELA ANTECIPADA locação de imóvel ALUGUEL obrigação de pagamento Agravo de Instrumento. Direito Civil. Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Tutela antecipada. Se o promitente comprador pagou as prestações do preço e o imóvel não lhe foi entregue pelo compromissário vendedor, já' vencido o prazo ajustado entre as partes, cabe a tutela antecipada para determinar que a construtora antecipe o pagamento de um montante mensal correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel, estabelecido na escritura de modo a ensejar possa o autor arcar com as despesas relativas ao aluguel de um imóvel em idênticas condições. Provimento parcial do recurso.” (LCR)
Acredito que diante da constitucionalização do direito civil, publicização ou ainda despatrimonialização, os direitos da pessoa humana, tornaram-se ainda mais fortes.
“DES. CONCEICAO MOUSNIER - Julgamento: 19/11/2008 - VIGESIMA CAMARA CIVEL Ação cominatória cumulada com indenizatória por danos materiais e morais. Incorporação imobiliária. Atraso na entrega de unidade autônoma. Construção inacabada. Sentença julgando parcialmente procedente os pedidos. Inconformismo da ré. Entendimento desta Relatora quanto à manutenção da sentença guerreada. Relação de consumo. Demora injustificada na entrega de unidade imobiliária. Teoria do risco do empreendimento. A parte ré deve assumir os riscos de sua atividade, respondendo pelos danos ocasionados ao autor. Inexistência de previsão para entrega da unidade imobiliária. No caso em exame decorridos mais de 6 anos para entrega do imóvel adquirido pela parte autora, as obras sequer estão concluídas. (...) Notório que a situação em exame ultrapassa em muito os meros aborrecimentos do dia-a-dia, não podendo ser considerada como simples inadimplemento contratual. Dano moral passível de compensação. Quantum compensatório adequadamente fixado pelo juízo a quo em R$ 20.000 (vinte mil reais), pois em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. CONHECIMENTO DO RECURSO e DESPROVIMENTO DO APELO”
Informações Sobre o Autor - Barbara Heliodora de Avellar Peralta
Advogada atuante no contencioso civil, família e sucessões no Rio de Janeiro
Informações Bibliográficas - PERALTA, Barbara Heliodora de Avellar. A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, 68, 01/09/2009 [Internet].
Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6588. Acesso em 21/05/2011.
Postado por Henrique Guimarães Advogados às 10:51

References: artigo 618
 artigo 32
 artigo 35
 artigo 32
 artigo 35
 artigo 35