Source: https://elderecho.com/para-determinar-si-una-compraventa-de-vivienda-se-somete-al-regimen-de-garantias-de-la-loe-respecto-de-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-tiene-que-probar-el-adquirente-que-la-compra-se-ha-hech
Timestamp: 2019-02-20 12:24:01+00:00

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Compraventa de vivienda y contratos con los consumidores
Foro 07-08-2017 Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual
Estimo que la respuesta que pueda darse a la cuestión que se formula no pued...
Principalmente, deberá tenerse en cuenta lo que, en cuanto a la carga de la prueba, dispone el art. 217 LEC –EDL 2000/77463 y, fundamentalmente, lo que hace referencia a la disponibilidad de la misma y al principio de facilidad probatoria.
En estos supuestos, sabemos que tiene gran trascendencia, en orden a poder articular la defensa de las partes, conocer si se está ante un adherente consumidor o ante un no consumidor ya que, como señala la Jurisprudencia (STS Pleno 3 de junio de 2016 –EDJ 2016/78893-), el control de transparencia, diferente del mero control de inclusión, está reservado en la legislación comunitaria y nacional, y por ello, en la jurisprudencia del TJUE y de la Sala 1ª, a las condiciones generales incluidas en contratos celebrados con consumidores, conforme expresamente previenen la Directiva 1993/13/CEE –EDL 1993/15910 y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Y que ha resaltado en varias sentencias que el art. 4.2 de la Directiva conecta esta transparencia con el juicio de abusividad, porque la falta de transparencia trae consigo un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor, consistente en la privación de la posibilidad de comparar entre las diferentes ofertas existentes en el mercado y de hacerse una representación fiel del impacto económico que le supondrá obtener la prestación objeto del contrato según contrate con una u otra entidad financiera, o una u otra modalidad de préstamo, de entre los varios ofertados.
El artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil –EDL 2000/77463- e...
El artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil –EDL 2000/77463 establece la regla general respecto de la carga de la prueba, informe al cual corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, correspondiendo por su parte al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior.
Ahora bien no cabe hacer una interpretación aislada de este precepto, en la medida que las reglas sobre la carga de la prueba que establece dicho precepto, deben interpretarse de forma conjunta con las normas aplicables en materia de protección de consumidores y usuarios especial la Directiva 13/993 de la UE –EDL 1993/15910 y el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre –EDL 2007/205571-, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes.
Este tema quizá se complica aún más en el derecho interno español, pues si en base al artículo 2 de la Directiva 13/1993 –EDL 1993/15910 , consumidor es toda persona física que, en los contratos regulados por la Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional. Nuestra legislación amplia el concepto de consumidor también a las personas jurídicas y a las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.
Ni la Directiva 13/1993 –EDL 1993/15910 ni el Real decreto legislativo 1/2007 –EDL 2007/205571 establece de forma clara y precisa quien tiene la carga de probar la condición de consumidor, toda vez que tanto el artículo 3 de la Directiva como el artículo 82,2 de la LGDCU –EDL 2007/205571-, impone al empresario la carga de probar que una clausula ha sido negociada individualmente cuando lo afirme, pero no dicen nada ninguna de dichas normas, en relación de a quien le corresponde la prueba de si la parte contratante tiene o no la condición de consumidor.
El TJUE (Sala Sexta) en su Auto de 19 de noviembre de 2015 –EDJ 2015/282647 al referirse a la condición de consumidor o no de los contratantes en el caso de aplicación de la Directiva 93/13 –EDL 1993/15910 a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, considera que corresponde al juez nacional que conozca del litigio, verificar , teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso y el conjunto de la prueba , si el contratante de que se trata puede calificarse de " consumidor " en el sentido de dicha Directiva, pero no soluciona esta cuestión.
Entre las resoluciones dictadas en el ámbito de las audiencias provinciales el criterio mayoritario es entender que corresponde al consumidor acreditar su condición de tal, siendo a estos efectos relevantes la SAP de la Coruña Secc. 4 N º 20/2017 de 24/01/2017 –EDJ 2017/13026 que señala “En la mayor parte de los casos en que una persona física interviene en un contrato con un profesional, la condición de consumidor o usuario de la primera o bien resulta ya de los términos del contrato, o bien no es puesta en duda o se deriva con naturalidad de las prestaciones comprometidas y de su destino normal. Pero cuando el contrato nada dice al respecto y el profesional demandado opone en su contestación a la demanda que el propósito con el que la contraparte intervino estaba ligado a su actividad profesional o empresarial, e ilustra su alegación con datos al menos indiciarios, las reglas sobre distribución de la carga probatoria (Artículo 217 de la LEC –EDL 2000/77463-) deben operar plenamente, de modo que si no queda finalmente demostrado que el demandante intervino en el contrato con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, el tribunal no podrá examinar la validez de la cláusula desde la perspectiva de las normas represoras de la abusividad de contenido de las condiciones generales o cláusulas predispuestas, ni del más específico control de transparencia de tales cláusulas en cuanto referidas a elementos esenciales del contrato. Al menos en procesos declarativos -la conclusión no es tan clara en procesos de ejecución, en los que el profesional predisponente interviene como ejecutante e invoca para la efectividad de su derecho cláusulas predispuestas incumbe al actor persona física la carga de demostrar que tiene, con relación al contrato litigioso, la condición de consumidor cuando ha quedado acreditado el aparente destino empresarial y mercantil del crédito objeto de la póliza , (en este sentido AAP Pontevedra, sección 1ª, de 3 diciembre 2015 –EDJ 2015/249848 o 21 enero 2016 –EDJ 2016/24205-, o SAP Pontevedra, sección 1ª, de 19 enero 2016 –EDJ 2016/25079-). Más tajante es la línea que al respecto mantiene la A.P. de Lugo en su sentencia de 13 de abril de 2016 –EDJ 2016/69204-, según la cual no puede presumirse la condición de consumidor, y la carga de la prueba al efecto correspondía a la parte apelante (en ese caso, el demandante persona física) en atención a la naturaleza de la acción ejercitada. Recordamos, en todo caso, que la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) no contiene reglas especiales sobre distribución de la carga de la prueba de la condición misma de consumidor , y que las generales de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), siempre matizadas por los principios de disponibilidad y facilidad probatoria, sólo determinan cuál de los litigantes debe correr con las consecuencias negativas de que un hecho discutido -del que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda quede finalmente indemostrado”. En este mismo sentido se pronuncia la SAP de Madrid Secc.8 128/2017 de 23 de marzo de 2017 –EDJ 2017/63570-; y el Auto de la AP de Córdoba Secc. 1 N º 87/2017 de 24 de febrero de 2017.
También se puede citar en este sentido pero con otros matices en especial en un proceso de ejecución el AAP de Madrid Secc. 9 n º 242/2016 de 09/06/2016 –EDJ 2016/135366 que declara “Es el demandado el que alega su condición de consumidor, el que debe probarlo con arreglo a las reglas generales en materia de prueba, pero también ha de tenerse en cuenta el artículo 217. 7 de la Ley de enjuiciamiento civil –EDL 2000/77463-, sobre la facilidad y disponibilidad de los medios de prueba, por lo que al ser los demandados unas personas físicas, y dada la facilidad probatoria que en su caso tiene la entidad bancaria, ante la falta de prueba por la entidad bancaria, de que los ejecutados destinaron el importe del préstamo para su actividad profesional, debe concluirse y reconocerse a los mismos la condición de consumidores a los efectos de los motivos de oposición previstos en el artículo 695 de la ley de enjuiciamiento civil”.
Respecto a las garantías de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de viviendas, la ley 57/68 –EDL 1968/1807 fue derogada con efectos de 1 de enero de 2016, por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre –EDL 1999/63355-, en la redacción dada por la disposición final 3.4 de la Ley 20/2015, de 14 de julio –EDL 2015/119139-, cuya regulación se encuentra recogida en la disposición adicional primera de la ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, debe ser lógicamente la persona que reclama la devolución de las cantidades entregadas y el cumplimiento de las garantías, la que acredite la concurrencia de todos los requisitos legales, y por lo tanto si la acción ejercitada lo era bajo el amparo de la ley 57/1968 que exigía que la compra se hiciera con un fin habitacional, debe ser el comprador el que acredite dicha circunstancia.
Se plantea la cuestión relativa a la carga de la prueba en la aplicación de...
Desde una perspectiva subjetiva, esto es desde la determinación de la condición de consumidor para la aplicación de la normativa protectora de consumo, debe destacarse que no existe una presunción legal que equipare de forma automática a un consumidor con una persona física dado que en nuestro Derecho, a diferencia del derecho comunitario, pueden tener tal condición tanto las personas físicas como las jurídicas. Ello nos lleva a la necesidad de partir de la definición de consumidor contenida en el artículo 3 del RD Legislativo 1/2007 –EDL 2007/205571 que lo delimita desde un punto de vista negativo como aquella persona que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. Esta definición condiciona la carga de la prueba dada la dificultad de acreditar un hecho negativo y que en todo caso se tiene que poner en relación con el concreto contrato de consumo concertado pues la posición del adherente puede variar. Así una persona física que desarrolla una actividad de autónomo puede ser consumidor para algunos contratos y empresario según los términos del artículo 4 del RD Legislativo 1/2007 –EDL 2007/205571 para otros según el ámbito en el que se desenvuelva el contrato. En todo caso, y a los efectos de dar respuesta a lo planteado, si se tratase de una persona jurídica no cabe duda alguna que será a la misma a quien le corresponderá probar la condición de consumidor o usuario en el concreto contrato a los efectos de acreditar que se celebró fuera del marco de una actividad empresarial o profesional. Sí se trata de una persona física, ante la ausencia de esa presunción de consumidor a la que se ha hecho referencia y ante el carácter negativo de dicho concepto al que ya se ha aludido, bastará su mera alegación en el procedimiento como un hecho más de la demanda o contestación, sin necesidad de aportar pruebas concretas, de forma que será la parte contraria quien tendrá que demostrar que no le resulta aplicable la legislación tuitiva al no tener la condición de consumidor conforme a lo previsto en el artículo 217.3 LEC –EDL 2000/77463-.
Por lo que respecta a la aplicación de normas tuitivas de naturaleza objetiva en atención al objeto del negocio jurídico al que se aplican, aquí sí debe exigirse que sea el que alega la aplicación de dicha norma al caso concreto quien tenga la carga de probar este hecho dentro de la obligación general que se recoge en el citado artículo 217 LEC –EDL 2000/77463 de acreditar los hechos básicos de la demanda o de la contestación, de manera que sí es actor debe probar la concurrencia de los requisitos objetivos previstos en la norma que pretende aplicarse y sí es demandado debe de probar los hechos obstativos a la pretensión de la parte actora que sean alegados en relación con la aplicación de una norma más beneficiosa para el citado demandado, lo que nos remite a las normas generales del artículo 217 LEC –EDL 2000/77463-.
La cuestión sustanciada no siempre es clara según los criterios contenidos ...
Refiriéndose la cuestión planteada a la carga de la prueba en diversos supu...
Así, ante la mera invocación de ser destinada la vivienda a un uso habitacional, piénsese que nos estamos refiriendo a un hecho futuro: La utilizaré para…., el demandante pocos elementos probatorios podrá aportar (p.e: que la vivienda donde habita la tiene que desalojar, lo que no implica que a la que adquiere le de tal uso). Sin embargo, el promotor o vendedor podrá demostrar cuál es el uso o otorgar a la misma según las características de la construcción –pensada como despacho profesional: sin cocina o la normativa administrativa aplicable –viviendas en régimen de aprovechamiento compartido, apartamento turístico… En definitiva, bajo tales premisas, habrá de estarse al caso concreto.
Para tener una garantía de devolución de las cantidades entregad...
Tanto la ley de 1968 –EDL 1968/1807 como la de la edificación, al establecer la garantía se refiere a compra de viviendas, no a compra de edificios que el adquirente quiera destinar a vivienda. Ambas imponen al promotor de viviendas la obligación de constituir la garantía como aval o seguro y prevén consecuencias para el incumplimiento de esta obligación, pero no prevén una disminución de la garantía de devolución de las cantidades si el comprador no destina lo adquirido a vivienda.
Evidentemente, las reglas de la distribución de la carga de la prueba deben ...
En materia de constitución de garantías de devolución de cantidades entregadas a cuenta en la compra de viviendas la prueba del fin habitacional debe quedar en manos de quien lo alega, no pudiendo trasladarse al promotor la prueba diabólica de un hecho negativo, cuál sería la inexistencia de un fin habitacional que no le hace al consumidor ser acreedor de los beneficios que reclama en esta materia. En esta materia, como apunta la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Marzo de 2016 –EDJ 2016/20751-, tratándose de compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 –EDL 1968/1807-, ha de aplicarse esta con preferencia al Código Civil en su art. 1827 CC -EDL 1889/1 por el carácter irrenunciable de los derechos que reconoce al comprador, amparado también por la normativa protectora de los consumidores y usuarios. Como dice la sentencia de Pleno de la Sala 1ª TS de 20 de enero de 2015 –EDJ 2015/11445 (recurso 196/2013), la doctrina de esta Sala interpretativa de la Ley 57/1968 -EDL 1968/1807 ha avanzado en la línea de interpretar dicha norma como pionera en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada. Según dicha sentencia, esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/1968 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles. Partiendo, pues, de la finalidad tuitiva de la norma y del carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas en construcción, la STS de Pleno de 16 de enero de 2015, recurso 2336/2013 –EDJ 2015/10751-, declara que la Ley 57/1968, en su artículo 1, apartado primero, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o por aval solidario para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, que el apartado segundo añade que las cantidades anticipadas por los adquirentes habrán de depositarse en cuenta especial y, en fin, que según el último inciso de este apartado «para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior», que no es otra que la garantía de devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o aval solidario.
De la misma manera y a contrario sensu la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22-4-2015 –EDJ 2015/69484 señala en sentido contrario que cuando se alega, por ejemplo, por un consumidor que una cláusula de un contrato no ha sido negociada individualmente es un hecho notorio que en determinados sectores de la contratación con los consumidores, en especial los bienes y servicios de uso común a que hace referencia el art. 9 TRLCU –EDL 2007/205571-, entre los que se encuentran los servicios bancarios, los profesionales o empresarios utilizan contratos integrados por condiciones generales de la contratación. De ahí que tanto la Directiva (art. 3.2) –EDL 1993/15910 como la norma nacional que la desarrolla (art. 82.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios –EDL 2007/205571-) prevean que el profesional o empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba de esa negociación. Así lo recuerda la STJUE de 16 de enero de 2014, asunto C-226/12 –EDJ 2014/1288 , caso Constructora Principado, en su párrafo 19. Para que la cláusula quede excluida del control de abusividad es preciso que el profesional o empresario explique y justifique las razones excepcionales que le llevaron a negociarla individualmente con ese concreto consumidor, en contra de lo que, de modo notorio, es habitual en estos sectores de la contratación y acorde a la lógica de la contratación en masa, y que se pruebe cumplidamente la existencia de tal negociación y las contrapartidas que ese concreto consumidor obtuvo por la inserción de cláusulas que favorecen la posición del profesional o empresario. Si tales circunstancias no son expuestas y probadas adecuadamente, la alegación de que ha existido negociación es solo una fórmula retórica carente de contenido real, y supone identificar contratación voluntaria y prestación de consentimiento libre en documento intervenido notarialmente con negociación contractual.
Clave también en la solución a esta pregunta lo es la dicción del art. 217. 2 LEC –EDL 2000/77463 en cuanto señala que “Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.” Y más aún el apartado 7º que cita que: “Para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio”, lo que corrobora la tesis mantenida.
Recuerda, también, por ejemplo Guillen Izquierdo que en materia del deber de información del empresario al consumidor del deber de probar que debidamente ha informado al consumidor sobre su derecho de desistimiento se trata de una carga de la prueba que hay que ubicarla dentro de lo que la doctrina ha definido como “carga de la prueba formal”. La ley le impone esta carga al empresario porque es la parte que sin duda alguna tiene mayores facilidades para probar el cumplimiento o no del deber de informar sobre el derecho de desistimiento. Lo que importa aquí no es determinar quién debe probar un hecho que tiene que probarse, sino fijar a qué parte se le imponen las consecuencias de lo no probado y, teniendo en cuenta la finalidad tuitiva y protectora que el TRLGDCU –EDL 2007/205571 atribuye al consumidor, lo más lógico es que esta carga se imponga al empresario por su posición de superioridad, pero cuando quien lo alega es el consumidor y se refiere o afecta a algún extremo que “esté en sus manos probar” la carga de la prueba se le trasladará a este, salvo aquellas situaciones en las que la posición de superioridad del empresario le permita y obligue a este probar los extremos de las cuestiones que opone al consumidor.

References: artículo 217
 artículo 217
 Real Decreto 
 artículo 2
 Real decreto 
 artículo 3
 artículo 82
 artículo 217
 artículo 695
 artículo 3
 artículo 4
 artículo 217
 artículo 217
 artículo 217
 artículo 1