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| 30.03.2006 18:24 |
Im September 2002 wurde ein Mietvertrag geschlossen (Formularmietvertrag mit der Besonderheit, dass ein Formular mit Inhalten des "alten" Mietrechts verwendet wurde).
Es wurde ausgewählt: Qualifizierter Zeitmietvertrag (höchstens 5 Jahre) - das Mietverhältnis beginnt am 01.11.2002 und endet am 01.11.2007. Der Grund für die Befristung wurde nicht angegeben, obwohl die entsprechenden Felder im Vertrag dafür vorgesehen sind und der Hinweis "Zutreffendes ankreuzen" zu finden ist.
Zusätzlich wurde ein Staffelmietvertrag vereinbart, jedes Jahr soll sich der Mietzins um einen gewissen Betrag erhöhen.
Kann aufgrund der Tatsache, dass der Grund für die Befristung nicht angegeben wurde, das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden? Vor allen Dingen vor dem Hintergrund der Entscheidung des AG Hermeskeil aus dem Jahr 2003?
Sollte dies nicht möglich sein - könnte dann aufgrund der Staffelmietvereinbarung zumindest zum 31.10.2006, also zum Ablauf der 4 Jahre gekündigt werden?
Für Ihre Antwort im Voraus besten Danke!
1.	Eine Umdeutung in einen Kündigungsausschluss kommt nur dann in Betracht, wenn sich nach den Umständen des Einzelfalles ergibt, dass nach den Interessen von Mieter und Vermieter sich beide an den Vertrag auf eine bestimmte Zeit binden wollten.
Haben die Parteien dagegen aufgrund konkreter Interessen des Vermieters einen Zeitmietvertrag nach § 575 I 1 BGB schließen wollen und ist dies nicht gelungen, weil in dem von Ihnen genannten Fall die formellen Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht beachtet worden sind, so ist die Umdeutung ausgeschlossen. Das Mietverhältnis gilt dann auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden.
2. Für den Fall, dass eine Umdeutung in einen wechselseitiger Kündigungsausschluss stattfinden kann, halte ich entsprechend § 557 a III BGB eine Kündigung nach Ablauf von 4 Jahren ab Abschluss der StaffelmietVEREINBARUNG –das ist nicht notwendigerweise der Beginn des Mietverhältnisses!- aus dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes in § 557a Absatz 4 BGB für möglich.
Nachfrage vom Fragesteller	30.03.2006 | 21:47
Sehr geehrte Frau Lemmer,
Bitte konkretisieren Sie Ihren Punkt 2 anhand eines Beispiels:
Vereinbarung inkl. Staffelmiete, sprich Vertrag an sich, wurde z.B. am 22.07.02 geschlossen. Das Mietverhältnis soll am 01.10.2002 beginnen. Wann genau und mit welchen Fristen wäre hier die Kündigung analog § 557a Abs.3 möglich? Kann nur nach genau 4 Jahren gekündigt werden oder im Anschluss daran quasi im "3-Monats-Takt"?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2006 | 22:21
entsprechend dem Wortlaut des § 557 a BGB ist eine Kündigung zum Ablauf von 4 Jahren ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung möglich, das heißt, bei Vereinbarung am 22.07.2002 ist eine Kündigung am 23.07.3006 möglich. Wenn –wie hier- der Kündigungsausschluss länger als 4 Jahre war, kann der Mieter zu jedem Zeitpunkt der nach Ablauf der 4-Jahresfrist kündigen. Es gelten dann die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen.
Ich weise vorsorglich darauf hin, dass die hier dargestellte Thematik rechtlich nicht unumstritten ist.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion Klarheit verschaffen.
Für eine weitere Beratung im Rahmen eines Mandates stehe ich gerne zur Verfügung.
Ergänzung der Anwältin am 5.4.2006:
ich nehme Bezug auf Ihre Nachfrage und die Angaben in Ihrer
Bewertung. Nach Überprüfung gehe ich mit Ihrer Ansicht
einig, dass unter analoger Anwendung des § 557a BGB eine
Kündigung erstmals zum Ablauf der 4-Jahresfrist, also zum
Ablauf des 22.07.2006 möglich sein sollte.
Der guten Ordnung halber noch folgende Ergänzung:
Die Kündigung müsste aber so erfolgen, dass die Frist des § 573 c BGB
"Die Antwort auf meine Nachfrage widerspricht meines Erachtens dem eindeutigen Gesetzeswortlaut, der lautet: "Die Kündigung ist frühestens zum (!) Ablauf dieses Zeitraums (Abschluss der Vereinbarung) zulässig". Hier steht nicht: "nach Ablauf des Zeitraums". Das wäre aber bei einer Kündigung am 23.07. der Fall, die zur Folge hätte, dass im Endeffekt die Kündigung noch später als zum Ablauf der 4 Jahre wirksam werden würde. "
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References: § 575
 § 557
 § 557
 § 557
 § 557
 § 557
 § 573