Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/zbyt-niska-balustrada-balkonowa-w-spoldzielni-mieszkaniowej,607,p.html
Timestamp: 2020-05-26 16:27:21+00:00

Document:
Wioletta Dyl • Opublikowane: 2020-05-15
Wynająłem mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej. Po podpisaniu umowy oraz otrzymaniu kluczy do mieszkania stwierdziłem i powiadomiłem spółdzielnię o zbyt niskiej balustradzie balkonowej. Spółdzielnia stwierdziła po oględzinach, że nie stwarza ta sytuacja zagrożenia i nie mają w planach wymiany balustrad. Proszę o pomoc, co w takim razie powinienem zrobić? Zgłosić to gdzieś? Jeżeli tak, to gdzie, do kogo?
Protokół odbiorczy a normy dotyczące balustrad
Nie wspomina Pan, czy przy odbiorze lokalu sporządzany był protokół odbioru. Jeżeli tak, to wspomniana winna być Pana uwaga co do wysokości balustrady balkonowej. Jeżeli jednak wynajmujący stwierdził, iż wysokość balustrady jest odpowiednia, to należałoby stwierdzić, czy faktycznie odpowiada ona ustalonym w tym zakresie normom. Minimalne wymiary dla balustrady znajdziemy m.in w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (art. 303 w zw. z art. 298 § 2). Z wyżej wymienionych przepisów wynika, że wysokość balustrady balkonowej nie powinna być niższa niż 1,1 m w budynkach wielokondygnacyjnych i 0,9 w budynkach jednorodzinnych. Przy czym wysokość balustrady balkonowej nie mierzy się po słupku.
Uznanie, że lokal ma wady
Jeżeli zatem balustrada nie dotrzymuje ww. parametrów, można uznać, że lokal ma wady, których usunięcie należy do właściciela.
Przez wadę należy rozumieć nie tylko usterki materialne rzeczy najętej, które ograniczają jej przydatność do umówionego lub wynikającego z właściwości rzeczy użytku, ale także okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu. W tym zatem przypadku może się Pan odwołać do rękojmi za wady rzeczy najętej. Istnienie rękojmi za wady rzeczy będącej przedmiotem najmu jest konsekwencją przypisania przez ustawodawcę odpowiedzialności wynajmującego.
Uprawnienia najemcy z tytułu najemcy
Uprawnienia, jakie przysługują najemcy w razie skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi, są następujące:
zgodnie z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli wady jedynie ograniczają przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku, wówczas najemca może żądać od wynajmującego odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad;
jeżeli wada lokalu jest tak znaczna, że czyni niemożliwym korzystanie z wynajętego lokalu, Pan jako najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, a gdyby wadę dało się usunąć, uprawnienia powyższe przysługuje Panu dopiero po bezskutecznym upływie odpowiedniego czasu, po zawiadomieniu wynajmującego, gdy ten ostatni wady nie usunął (art. 664 § 2).
Trzeba pamiętać, że co do zasady roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział Pana o wadach (wyrok SN z 10 sierpnia 2006 r., sygn. akt V CSK 155/06). Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy wady zagrażają Pana zdrowiu. Uprawnienie do natychmiastowego wypowiedzenia najmu przysługuje wówczas nawet, gdy Pan w chwili zawarcia umowy miał wiedzę na temat wad.
Rozwiązania umowy następuje na podstawie art. 491 Kodeksu cywilnego, a w razie gdy wady uniemożliwiają używanie przedmiotu najmu w sposób określony w umowie, najemca ma wybór, czy zastosować niezwłoczne rozwiązanie umowy na podstawie art. 664 § 2, czy rozwiązać umowę na podstawie art. 491. Zgodnie z art. 491 § 1: „Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki”.
Przepisy art. 664 Kodeksu cywilnego nie dają natomiast możliwości powstrzymywania się w ogóle z zapłatą czynszu. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania jego obniżenia albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (wyrok SN z 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 29/11).
Mam mieszkanie zakupione na kredyt hipoteczny w bloku , którym zarządza (z rozpędu) spółdzielnia mieszkaniowa. Nie...

References: art. 298
 art. 664
 art. 491
 art. 664
 art. 491
 art. 491
 art. 664