Source: https://www.mietrechtsiegen.de/recht-des-vermieters-zu-nachbarschaftsbefragungen/
Timestamp: 2020-08-07 14:41:01+00:00

Document:
AG Frankfurt, Az.: 33 C 224/16 (51), Urteil vom 06.07.2016
Der Beklagte zu 1) wird gesamtschuldnerisch mit der Beklagten zu 2) verurteilt, die innegehaltene Wohnung C. Platz …, 3. Obergeschoss rechts, … F., bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad mit WC, Gäste WC, Balkon und Keller zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte zu 1) kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung abwenden, und zwar
a) hinsichtlich der Hauptsache (Räumung) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000 € die sich im Falle der nicht fristgerechten Räumung für die Zeit ab August 2016 für jeden angefangenen Monat um 1.311,59 € erhöht
b) hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrags, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.
Symbolfoto: Von Koldunova Anna /Shutterstock.com
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte zu 1) Mieter einer Dreizimmerwohnung in der Liegenschaft C. Platz … in F. Der monatliche Nettomietzins beträgt 991,59 €, der Bruttomietzins 1.311,59 €. Die Beklagte zu 2) ist die in der streitgegenständlichen Wohnung lebende Ehefrau. Hinsichtlich des Rechtsverhältnisses der Parteien wird auf die zur Akte gereichte Kopie des Mietvertrags vom 22.12.2004 (Bl. 5-13 d.A.) verwiesen.
Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung, nachdem sie das Mietverhältnis (unter anderem) mit Schriftsatz vom 11.01.2016 (Bl. 4 d.A.) wegen Zahlungsverzugs mit den Mieten November 2015 bis Januar 2016 in Höhe von 2.577,29 € gekündigt hat. Es folgten weitere Kündigungen wegen Zahlungsverzugs mit Schriftsatz vom 17.02.2016 (Bl. 49 d.A.) wegen Zahlungsverzugs mit der Februarmiete 2016, mit Schriftsatz vom 06.04.2016 (Bl. 94 d.A.). Wegen des weiteren Rückstands für die Monate März und April 2016, mit Schriftsatz vom 24.05.2016 (Bl. 153 d.A.) wegen der Miete für den Monat Mai 2016 und mit Schriftsatz vom 27.06.2016 (Bl. 220 d.A) wegen des Rückstands für den Monat Juni 2016. Der Beklagte zu 1) hat unstreitig Zahlungen auf den Mietzins geleistet, die Höhe der erfolgten Zahlungen ist zwischen den Parteien unstreitig. Mit Schreiben der Klägerin vom 14.09.2015 (Bl. 87 d.A) hat diese über die Betriebskosten 2014 abgerechnet, die Betriebskostenabrechnung endete mit einem Guthaben zu Gunsten des Beklagten zu 1) in Höhe von 663,98 €. Die Beklagten hatten ein auf ihrem gemeinsamen Nachnamen lautendes Namensschild am Briefkasten der streitgegenständlichen Liegenschaft entfernt. Stattdessen brachten sie ein Namensschild mit dem Mädchennamen der Beklagten zu 2) („T…kovic“) an. In der Folge haben sie allerdings die Schreibweise von „T…kovic” in „T…cevic“ geändert. Die Klägerin hatte daraufhin ursprünglich Klage gegen den Beklagten zu 1) sowie einen Herrn/Frau T…cevic erhoben. Aufgrund der Erläuterungen des Beklagtenvertreters im Schriftsatz vom 15.03.2016 hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 04.05.2016 Rubrumsberichtigung hinsichtlich der Beklagten zu 2) beantragt; das Rubrum ist sodann hinsichtlich der Beklagten zu 2) von „T…cevic in „Sezana N.“ geändert worden.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte zu 1) habe sich auch noch zum Zeitpunkt der letzten Schrittsatzkündigung mit einem Betrag in Höhe von 1.265,24 € in Rückstand befunden. Zum Zeitpunkt der 1. Schriftsatzkündigung habe ein Rückstand für die Monate November 2015 bis Januar 2016 in Höhe von 2.577,29 € vorgelegen. Die vom Beklagten zu 1) geleisteten Zahlungen seien stets dem Mieterkonto gutgeschrieben worden, im Einzelnen ergebe sich dies aus der Aufstellung auf Seite 5 des Schriftsatzes vom 27.06.2016 (Bl. 219 d.A.) sowie aus dem Mieterkontoauszug (Bl. 156-157 d.A.). Ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2014 in Höhe von 663,98 € sei auf die Miete Oktober 2015 angerechnet worden.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu 1) gesamtschuldnerisch mit der Beklagten zu 2) zu verurteilen; die innegehaltene Wohnung C. Platz …, 3. Obergeschoss rechts … F., bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad mit WC, Gäste WC, Balkon und Keller zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte zu 1) beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte zu 1) beantragt widerklagend,
1. die Klägerin zu verurteilen, dass Schild mit dem Namen „T…cevic” an dem Briefkasten im Anwesen C. Platz … in F. zu belassen und nicht zu entfernen
2. die Klägerin zu verurteilen es zu unterlassen, Dritten gegenüber, insbesondere andern Mietern oder Behörden gegenüber, zu behaupten, der Beklagte zu 1) habe die Wohnung C. Platz … an Dritte zum Gebrauch überlassen und Befragungen oder ähnliche rufschädigende Maßnahmen im privaten Umfeld des Beklagten 1) vorzunehmen.
Der Beklagte zu 1) behauptet, es liege eine Oberzahlung in Höhe von 140 € vor, da er im September und Oktober 2015 jeweils 70 € für die Stellplätze gezahlt habe, obgleich der Mietvertrag über diese von der Klägerin bereits im Oktober 2015 gekündigt worden sei. Aufgrund einer Verrechnung mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2014 in Höhe von 663,98 € sowie der Überzahlung in Höhe von 140 € und der weiteren von ihm geleisteten Zahlungen liege ein Rückstand nicht mehr vor. Der Beklagte zu 1) ist der Ansicht, es sei ihm unbenommen, welches Namensschild er an dem Briefkasten der streitgegenständlichen Wohnung. „T…cevic“ sei die jugoslawische Schreibweise des Mädchennamens der Beklagten zu 2), welcher auf Kroatisch T…kovic geheißen habe. Die Beklagte zu 2) habe in der Vergangenheit öfter Post ihrer Eltern erhalten, welche ebenfalls T…covic hießen. Um dies zu vermeiden, habe sie am Briefkasten den Namen „T…cevic“ angebracht. Mit Nachforschungen und Befragungen von Mitmietern des Beklagten zu 1) durch die Klägerin sowie gegenüber dem Sozialamt F. habe diese den Beklagten zu 1) beinahe in Stalking-Manier verdächtigt und belästigt.
Die Klägerin ist der Ansicht, ein Anspruch auf Anbringung eines Namensschild hinsichtlich der nicht existierenden Person „T…cevic“ existiere nicht, vielmehr sei der Beklagte zu 1) verpflichtet, seinen eigenen Namen am Briefkasten anzubringen.
Hinsichtlich des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 04.05.2016 (Bl. 127-128 d.A). sowie vom 29.06.2018 (Bl. 222-223 d.A.) verwiesen.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.06.2016 ist die Beklagte zu 2) trotz am 15.06.2016 zugestellter Ladung nicht erschienen. Die Klägervertreterin hat den Erlass eines Versäumnisurteils gegen die Beklagte zu 2) beantragt. Der Ladung hat die notwendige Belehrung nach § 215 Abs. 1 ZPO nicht beigelegenen.
Das Gericht konnte zunächst gemäß § 301 ZPO über die gegen den Beklagten zu 1) gerichteten Ansprüche mit Teilurteil entscheiden, da die Rechtsache hinsichtlich des Beklagten zu 1) entscheidungsreif ist. Der Erlass eines Versäumnisurteils gegen die Beklagte zu 2) war hingegen aufgrund der unterbliebenen Belehrung über die Säumnisfolgen (§§ 215 Abs. 1, 335 Nr. 2 ZPO) nicht möglich.
Die Klage ist hinsichtlich des Beklagten zu 1) auch begründet.
Der Beklagte zu 1) ist zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gemäß § 546 BGB verpflichtet, da die Klägerin das Mietverhältnis wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB gekündigt hat.
Entgegen der Ansicht des Beklagten zu 1) befand sich dieser bereits zum Zeitpunkt der 1. Schriftsatzkündigung vom 11.01.2016 mit dem Mietzins für die Monate November 2015 bis Januar 2016 in Höhe von 2.577,29 € in Verzug. Hierbei hat die Klägerin durchaus die vom Beklagten in der Klageerwiderung vom 15.03.2016 sowie dem Schriftsatz vom 21.06.2016 behaupteten Zahlungen berücksichtigt.
Unberücksichtigt bleiben musste das Guthaben des Beklagten zu 1) aus der Betriebskostenabrechnung 2014 in Höhe von 663,08 €, da die Klägerin dieses Guthaben dem Mietkonto des Beklagten zu 1) bereits am 16.09.2015 gutgeschrieben hat. Dies ergibt sich aus dem Mietkontoauszug der Klägerin (Bl. 156-157 d.A.). Der Beklagte zu 1) hat hingegen erst wesentlich später mit Schriftsatz vom 15.03.2016 – und dann auch nicht gegenüber einer konkreten Forderung der Klägerin – die Aufrechnung erklärt. Zu diesem Zeitpunkt war die Forderung aufgrund der Aufrechnung durch die Klägerin aber bereits gemäß § 387 BGB erloschen.
Entgegen der Ansicht des Beklagten zu 1) liegt hinsichtlich der Monate September und Oktober 2015 auch keine Überzahlung in Höhe von 140 € vor. Soweit der Beklagte zu 1) behauptet hat, die Klägerin habe im August 2015 separat auch die angemieteten Stellplätze gekündigt, kann dies dahingestellt bleiben. Sollte das Mietverhältnis hinsichtlich der Stellplätze tatsächlich im August 2015 beendet worden sein, so schuldet der Beklagte zu 1) anstelle des Mietzinses eine Nutzungsentschädigung in gleicher Höhe gemäß § 546a Abs. 1 BGB. Der Beklagte hat nicht vorgetragen, die Stellplätze nach Ausspruch der Kündigung auch zurückgegeben zu haben.
Sämtliche vom Beklagten zu 1) behaupteten Zahlungen finden sich sowohl in den klägerischen Schriftsätzen, als auch in dem Mieterkontoauszug (Bl. 156-157 d.A.) wieder. Dem Beklagten zu 1) ist zuzugestehen, dass er ab August 2015 regelmäßig die Miete (annähernd) in der geschuldeten Höhe gezahlt hat. Der Beklagte zu 1) verkennt aber, dass eine Zahlung für den Monat Juli 2015 gar nicht erfolgt ist. Darüber hinaus war zum Zeitpunkt der Kündigung vom 11.01.2016 eine (vollständige) Zahlung auf den Mietzins für den Monat Januar 2016 ebenfalls noch nicht erfolgt. Die Zahlungen des Beklagten in Höhe von insgesamt 1.220 € (und damit ebenfalls nicht in Höhe des geschuldeten Mietzinses) sind vielmehr am 12.01.2018, am 18.01.2016 und am 29.01.2016 erfolgt. Nur der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass dieses Zahlungsverhalten auch in der Folge anhält. Zum Zeitpunkt der 2. Schriftsatzkündigung vom 17.02.2016 lag für den Monat Februar 2016 lediglich eine Zahlung in Höhe von 600 € vor (Eingang bei der Klägerin am 05.02.2016). Auch zum Zeitpunkt der Schriftsatzkündigung vom 24.05.2016 war lediglich ein Zahlungseingang in Höhe von 600 € am 10.05.2016 zu verzeichnen. Die Zahlung vom 24.05.2016 in Höhe von 700 € hat im Übrigen die Forderung der Klägerin hinsichtlich des Monats Mai 2016 (1.311,59 € und nicht 1.300,00 €) nicht vollständig erfüllt. Gleiches gilt für die Zahlung des Beklagten zu 1) vom 21.06.2016 in Höhe von 500 €, durch welche er die (letzte) Schriftsatzkündigung vom 27.06.2016 nicht abwenden konnte.
Der Klage war von daher stattzugeben.
Der Beklagte zu 1) hat keinen Anspruch auf Anbringung eines Schildes am Briefkasten mit dem Namen „T…cevic“ – jedenfalls nicht ausschließlich und ohne Kenntlichmachung des tatsächlichen Briefkasteninhabers. Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse daran, dass sie wenigstens schriftlich mit ihren Mietern kommunizieren kann; nicht zuletzt müssen Abmahnungen, Kündigungen sowie auch Betriebskostenabrechnungen fristgemäß zugestellt werden können. Dies ist der Klägerin nicht möglich, wenn am Briefkasten der streitgegenständlichen Wohnung ein Namensschild angebracht worden ist von einer Person, die der Klägerin unbekannt ist und tatsächlich wohl auch gar nicht existiert. Wie der Beklagte zu 1) selbst der Klägerin mit Schreiben vom 10.03.2013 (Bl. 106 d.A.) mitgeteilt hat, lautet der Mädchenname seiner Ehefrau „T…kovic”. Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Beklagte zu 1) neben dem Namen der Beklagten zu 2) wie auf der von der Klägerin zur Akte gereichten Fotografie des Briefkasten (Bl. 105 d.A.) ersichtlich auch deren (richtigen) Mädchennamen angibt. Erforderlich ist aber, dass grundsätzlich für den Vermieter erkennbar sein muss, ob sein Vertragspartner noch in der Wohnung wohnt. Im Rahmen des Mietverhältnisses hat der Mieter die Obliegenheit, Vorkehrungen für den Zugang mietvertraglich relevanter Erklärungen bereitzuhalten (Briefkasten- oder ähnliche Zugangsvorrichtungen – vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 10.10.2001 – 63 S 67/01). Das Anbringen von Namens- und/oder Firmenschildern am Briefkasten, die nicht die Namen der Mieter oder berechtigterweise in die Wohnung aufgenommener Personen aufweisen, geht über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinaus (vgl. AG Schöneberg; Urteil vom 15. November 1999 – 109 C 178/99 -, juris).
Der Beklagte zu 1) hat dementsprechend auch keinen Anspruch darauf, dass die Klägerin es unterlässt, in seinem Umfeld Nachforschungen hinsichtlich des Verbleibs des Beklagten zu 1) und des tatsächlichen Bewohners der streitgegenständlichen Mietwohnung anzustellen. Nachdem der Beklagte zu 1) selbst eine ladungsfähige Anschrift auch bis zum Abschluss des streitgegenständlichen Verfahrens nicht mitgeteilt hat und die Klägerin bis zur Aufklärung durch den Beklagtenvertreter im Schriftsatz vom 15.03.2016 davon ausgehen musste, dass er die Wohnung an eine Person namens „T…cevic“’ überlassen hat, musste er sich entsprechende Nachforschungen seiner Vermieterin auch gefallen lassen. Im Übrigen folgt aus dem bloßen Umstand, dass eine Mitmieterin des Beklagten zu 1) von der Klägerin an ihrem Arbeitsplatz angerufen worden ist, keine übermäßige Verdächtigung oder Belästigung des Beklagten zu 1) Vielmehr hat die Klägerin durch diese Maßnahmen berechtigte Interessen als Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung wahrgenommen.
Die Widerklage war von daher abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 12.399,08 € festgesetzt (Klage gem. § 41 Abs. 3 GKG: 11.899,088 €; Widerklage gem. § 45 Abs. 1 S. 1 GKG: 500 €).
Mietaufhebungsvertrag nach Kündigung unter Vortäuschung von Eigenbedarf Verlust des Minderungsrechts bei vorbehaltloser und ungekürzter Mietzinszahlung

References: § 215
 § 301
 § 546
 § 543
 § 387
 § 546
 § 41
 § 45