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Timestamp: 2020-01-22 14:37:10+00:00

Document:
OLG Dresden, 11 U 1340/02: OLG Dresden: zugesicherte eigenschaft, klageerweiterung, vormerkung, zustellung, zusicherung, grundbuchamt, baulandqualität, rückzahlung, klagerücknahme, kaufvertrag
Urteil des OLG Dresden vom 14.03.2017, 11 U 1340/02
OLG Dresden: zugesicherte eigenschaft, klageerweiterung, vormerkung, zustellung, zusicherung, grundbuchamt, baulandqualität, rückzahlung, klagerücknahme, kaufvertrag
2. Wenn der Kläger in der mündlichen Verhandlung nur den Antrag aus dem Klageschriftsatz, nicht aber aus dem
Schriftsatz mit der Klageerweiterung stellt, hat er den Antrag aus der Klageerweiterung stillschweigend
3. Der Verkäufer sichert die Bebaubarkeit eines Grundstücks nicht zu, wenn er im Kaufvertrag nur erklärt: es gebe
eine positive Bauvoranfrage, welche nach der mündlichen Erklärung der Sachbearbeiterin noch wirksam sei; 6000 qm
könnten als Bauland genutzt werden, die Baubehörde habe vorab mündlich erklärt, es könnten 8 Eigenheime gebaut
werden; jedenfalls dann nicht, wenn zuvor der Käufer im Vertrag erklärt haben wollte, 6000 qm seien als Bauland
genehmigt worden und 10 Eigenheimstandorte würden genehmigt werden.
Vorschriften: § 182 ZPO, § 269 ZPO,
§ 264 ZPO, § 463 BGB
Suchbegriffe: zugesicherte Eigenschaft Bauland stillschweigende Klagerücknahme Klageerweiterung ohne Zustellung
09306 Seelitz ,
Beklagter, Berufungsbeklagter und Berufungkläger
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte & Kollegen,
hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10.03.2003 durch
Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht , Richter am Oberlandesgericht und Richterin am Landgericht
1: Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Chemnitz vom 11.06.2002, Az.: 4 O 3902/00, wie folgt abgeändert:
2.Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
3.Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
4.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird
Gegen dieses Urteil, das der Klägerin am 18.06.2002 und dem Beklagten am 17.06.2002 zugestellt wurde, haben beide
Parteien, soweit Klage und Widerklage abgewiesen wurden, Berufung eingelegt.
Die Klägerin macht in der Berufung insbesondere geltend, das
Landgericht sei zu Unrecht von einem Kaufpreis für das
Grundstück von DM 40.000,00 ausgegangen. Richtigerweise sei von DM 60.000,00 auszugehen gewesen; bei diesem Kaufpreis
sei von einem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nicht auszugehen. Aus der Zeugenaussage des
beurkundenden Notars ergebe sich die eindeutige Zusicherung der Baulandqualität durch den Beklagten. Das von ihr
geplante Bauvorhaben habe positive Verkaufs- und Vermarktungschancen gehabt.
Die Klägerin hatte im erstinstanzlichen Verfahren mit
Schriftsatz vom 31.03.2002 die ursprünglich in Höhe von 92.212,25 EUR (180.351,49 DM) erhobene Klage auf
299.053,34 EUR erweitert, im Termin jedoch nur den ursprünglichen Antrag aus der Klageschrift gestellt. Eine förmliche Zustellung des Klage erweiternden Schriftsatzes ist nicht erfolgt. In zweiter Instanz wird die Klageforderung wiederum geändert.
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Chemnitz vom 11.06.2002 zum Az.: 4 U 3902/00 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 141.116,04 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % hieraus über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung
am Grundstück der Gemarkung S. , Flurstück- Nr. , Bl. , vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hainichen, Grundbuchamt R. , zu zahlen.
Der Beklagte rügt, das Landgericht habe übersehen, dass das Vertragsverhältnis infolge seiner Fristsetzung mit
Ablehnungsandrohung in ein Abwicklungsverhältnis übergegangen sei.
Das Gericht hat die Akten des Landratsamtes Mittweida, Az.:
98050416sowie die bei der Gemeinde S. vorliegenden Planunterlagen zum Golfplatz S. beigezogen.
1.Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Chemnitz statt des angekündigten Antrags aus dem Schriftsatz vom 31.03.2002 (299.053,34 EUR) nur den ursprünglichen Klageantrag in Höhe von 92.212,25 EUR gestellt hat, ist von einer wirksamen Klagerücknahme auszugehen.
Die Klägerin hat zwar die Klage mit Schriftsatz vom 31.03.2002 erweitert. Die fehlende förmliche Zustellung
steht dem nicht entgegen: Der Nachweis des tatsächlichen Zugangs macht, wenn keine Notfrist in Gang gesetzt wird, jede Zustellungsurkunde entbehrlich (Zöller-Stöber, 23. Aufl., § 182 ZPO Rn. 17). Dass der Beklagte den
klageerweiternden Schriftsatz erhalten hat, ergibt sich bereits aus seinem Schriftsatz vom 04.04.2002.
Die Klage wurde jedoch in Höhe des 92.212,25 EUR
übersteigenden Betrages in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht zurückgenommen. Ausdrückliche Erklärungen der Parteien hierzu wurden nicht abgegeben, folgerichtig, da das Landgericht nicht von einer
wirksamen Klageerweiterung ausging.
Die Rücknahme und die Zustimmung durch den Beklagten
ergeben sich jedoch aus dem Verhalten der Parteien im Termin vom 05.04.2002: Hier hat der Klägervertreter
erklärt, auf Grund des richterlichen Hinweises von der Stellung des früheren Antrages Abstand zu nehmen (so der
unwidersprochene Klägervortrag im Schriftsatz vom 02.07.2002). Hierin liegt die Erklärung der Teil-
Klagerücknahme, der der Beklagte, indem er nach dieser Vorgeschichte ohne Weiteres nur beantragte, den
Klageantrag zurückzunehmen, konkludent zugestimmt hat. Die rügelose Einlassung auf den ermäßigten Antrag stellt
insoweit eine Zustimmung dar (vgl. Zöller-Greger, 23 Aufl., § 264 ZPO, Rn. 4a).
2.Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Die
Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf
Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Grundstückskaufvertrages vom 06.08.1998.
Auf das zwischen den Parteien bestehende Schuldverhältnis findet das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung
Anwendung (Artikel 229 § 5 Satz 1 AGBGB). Rechtsgrundlage für einen Anspruch der Klägerin wären demnach die §§ 463, 326 BGB a.F.. Die Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen notariellen
Grundstückskaufvertrages führt jedoch nicht zu dem Ergebnis, dass der Beklagte die Bebaubarkeit des Grundstücks i.S.d. § 463 BGB a.F. zugesichert hat.
Zugesichert ist eine Eigenschaft, wenn der Verkäufer
durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Käufer
zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens
einstehen will (Palandt, BGB, 61. Aufl., § 459 Rn. 15). Das heißt, der Wille der Parteien, wonach der Verkäufer
eine Haftung für eben diese Eigenschaft übernehmen soll, muss aus dem Vertragswerk zum Ausdruck kommen. Daran
Weder aus den unter Ziffer 8.a) noch aus den unter Ziffer 8.c) getroffenen Regelungen des notariellen
Kaufvertrages ergibt sich ein Wille der Parteien, wonach der Beklagte in der vorstehend beschriebenen Form für bestimmte Eigenschaften einstehen wollte.
Soweit der Beklagte unter Ziffer 8.c) erklärt hat, dass "ca. 6000 m² des Flurstücks als Bauland genutzt werden können und dass die Baubehörde vorab mündlich erklärt hat, dass hierauf acht Eigenheime errichtet werden können", fehlt es bereits an einem hinreichend bestimmten Erklärungsinhalt. Der Beklagte wollte offensichtlich nicht versichern, dass eine Erlaubnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und damit eine formelle
Bestätigung der Baulandqualität bereits vorlag; ausdrücklich wird sich auf eine mündliche Erklärung
bezogen, die Rechtswirkungen nicht entfalten kann. In dieser Erklärung des Beklagten liegt nicht die Zusicherung der Baulandqualität der genannten 6000 m²; andernfalls wäre die Einschränkung, die in der
Bezugnahme auf die mündliche Erklärung "der Baubehörde" liegt, auch nicht sinnhaft.
Diese Auslegung wird bestätigt durch den Vergleich des
Vertragstextes mit dem ursprünglich von der Klägerin vorgeschlagenen Entwurf für die "besonderen Vereinbarungen" (Anl. B 1). Darin hatte die Klägerin als Text vorgesehen, dass 6000 m² "als Bauland genehmigt
wurden" und dass "zehn Eigenheimstandorte ... genehmigt
werden". Eben diese Versicherung wollte der Beklagte offensichtlich nicht abgeben. Nach Diskussion über den
Wortlaut im Notartermin - wie sich aus der Zeugenaussage des beurkundenden Notars ergibt - wurde dann die
vorliegende Version gewählt, aus der sich die Zusicherung dieser Eigenschaften eben nicht ergibt.
Auch die in Ziffer 8.a) des notariellen Kaufvertrages
gewählte Formulierung enthält - insbesondere in einer Gesamtschau der vertraglichen Regelungen - keine
Zusicherung einer Eigenschaft i.S.d. § 463 BGB a.F.. Der Beklagte versichert hier, dass "eine positive
Bauvoranfrage vom Landratsamt Mittweida, Frau W. , für das Flurstück für fünf Eigenheimstandorte vorliegt und diese noch wirksam ist". Auffällig ist, dass nicht ein konkreter Bescheid mit Datum und Aktenzeichen bezeichnet wird, wie es üblich sein dürfte, wenn ein solcher vorliegt. Ebenso ist die persönliche Bezugnahme auf die Mitarbeiterin des Bauamtes ungewöhnlich für den Fall, in dem eine Behörde einen formalen Bescheid bereits erlassen hat.
Dass letztlich beide Parteien nicht davon ausgingen, dass die Möglichkeit der Bebauung auch nur mit fünf
Eigenheimen bereits gesichert war, ergibt sich zudem aus den Regelungen unter Ziffer 8.k) des Notarvertrages:
Darin ist ausdrücklich ein Rücktrittsrecht des Käufers vorgesehen für den Fall, dass die Bebauung mit fünf Eigenheimen nicht möglich sei. Daraus ist zu ersehen, dass die Parteien bei Vertragsschluss die Möglichkeit in
Betracht gezogen haben, dass auch eine Bebauung mit fünf Eigenheimen nicht möglich sein würde, und explizit die für diesen Fall eine Regelung in den Vertrag aufgenommen haben.
Angesichts dieser Gesamtumstände kann ein Wille des Beklagten, über die ausdrücklichen Regelungen hinaus für die Bebaubarkeit und im Fall ihres Fehlens für alle
möglichen Folgen einstehen zu wollen, dem Vertragswerk
im Ergebnis nicht entnommen werden.
Auch eine Würdigung des in erster Instanz als Zeugen vernommenen Notars M. führt nach Auffassung des
Senats zu keinem anderen Ergebnis. Dass, wie der Zeuge aussagte, die Klägerin ersichtlich nur Bauland kaufen
wollte und den Vertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn nicht beide Parteien von einer Bebaubarkeit des
Grundstücks ausgegangen wären, steht fest. Ebenso, dass sich der umfassende Haftungsausschluss in Ziffer 5. des
notariellen Kaufvertrages nur auf die allgemeinen Regelungen, nicht aber auf die "besonderen
Vereinbarungen" in Ziffer 8. beziehen sollte. Soweit der Zeuge erklärte, er habe das vertragliche Rücktrittsrecht in Ziffer 8.k) des Vertrages so verstanden, dass der Klägerin neben den Rechten aus §§ 463, 326 BGB a.F. eine weitere Möglichkeit zur Geltendmachung etwaiger Ansprüche gegeben werden sollte (Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.08.2001, S. 4), gibt auch dies letztlich keinen Anlass, von der vorstehenden Vertragsauslegung abzurücken. Ein derartiger Umfang der vorgesehenen Ansprüche des Klägers ergibt sich aus der letztlich unterzeichneten Fassung des Vertragswerkes gerade nicht. Dass über diese Folgen zwischen den
Parteien konkret gesprochen wurde, hat der Notar nicht ausgesagt. Unter diesen Umständen kann nicht davon
ausgegangen werden, dass der Beklagte mit den getroffenen Formulierungen eine so weitgehende Haftung übernehmen wollte.
3.Die Berufung des Beklagten hat Erfolg. Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung Zug um Zug gegen Rückzahlung der bereits gezahlten ersten
Kaufpreisrate in Höhe von 10.225,84 EUR aus § 326 BGB a.F.
Gemäß Ziffer 6.2a des notariellen Kaufvertrages war die
zweite Rate des Kaufpreises drei Wochen nach Mitteilung
des Notars fällig, in der der Klägerin bestätigt wurde, dass die Vormerkung zu ihren Gunsten in das Grundbuch
eingetragen sei. Nach unwidersprochenem Vortrag des Beklagten trat die Fälligkeit drei Wochen nach dem
19.08.1998 ein. Die Klägerin hat die zweite Kaufpreisrate nicht gezahlt.
Mit Schreiben vom 11.08.2000 forderte der Beklagte die Klägerin unter Fristsetzung zur Zahlung auf und
erklärte, für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Leistung abzulehnen. Mit Ablauf der gesetzten Frist am
31.08.2000 erloschen damit die Erfüllungsansprüche der Parteien und das Vertragsverhältnis wandelte sich in ein
Abwicklungsverhältnis um.
Die Fälligkeit der zweiten Kaufpreisrate war nicht deshalb ausgeschlossen, weil sich die Nichtbebaubarkeit des Grundstücks zu diesem Zeitpunkt bereits abzeichnete. Fälligkeitsvoraussetzung für die zweite Rate war ausschließlich die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch. Sämtliche Anforderungen hinsichtlich der Bebauung des Grundstücks waren erst für die dritte und letzte Kaufpreisrate Fälligkeitsvoraussetzung. Die Klägerin war insoweit ein Risiko auch bewusst eingegangen; der notarielle Kaufvertrag enthält den
Hinweis des Notars an den Käufer, dass er bezüglich der ersten beiden Kaufpreisraten eine ungesicherte
Vorleistung erbringe.
Das Vertragsverhältnis war auch nicht bereits vorher durch Erklärung der Klägerin in ein
Abwicklungsverhältnis umgewandelt worden: Die Klägerin kündigt mit Schreiben vom 30.06.2000 an, den Kaufvertrag "für ungültig (zu) erklären". Nach der vorstehend unter 1. ausgeführten Auffassung des Senats stand der Klägerin
für den Fall der Nichtbebaubarkeit des Grundstücks ein vertragliches Rücktrittsrecht zu. Dessen Ausübung enthält die Ankündigung im Schreiben der Klägerin vom 30.06.2000 noch nicht. Im Übrigen bestünde auch im Fall
des Rücktritts durch die Klägerin ein Anspruch des
Beklagten auf Löschung der Vormerkung Zug um Zug gegen Rückzahlung des gezahlten Kaufpreisteils (so die
Regelung in Ziffer 8.k) des notariellen Vertrages). Soweit die Klägerin weitere Schadensersatzansprüche hat,
sind diese im vorliegenden Verfahren, in dem die Klägerin nur ihren entgangenen Gewinn verlangt, nicht
Da der Anspruch, den die Klägerin geltend macht, schon dem Grunde nach nicht gegeben ist, erübrigen sich
Ausführungen dazu, dass die Klägerin ihren Schaden nicht hat beweisen können.
11 U 1340/02
Zugesicherte eigenschaft, Klageerweiterung, Vormerkung, Zustellung, Zusicherung, Grundbuchamt, Baulandqualität, Rückzahlung, Klagerücknahme, Kaufvertrag

References: § 182
 § 269

§ 264
 § 463
 § 182
 § 264
 § 5
 § 463
 § 459
 § 463
 § 326