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Timestamp: 2020-08-14 10:54:37+00:00

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Cassazione Civile, sezione II, Sentenza 25 marzo 2004 n
Cassazione Civile, sezione II, Sentenza 25 marzo 2004 n. 5975
I residenti al pianterreno con ingresso separato dall’androne principale non partecipano alle spese per l’ascensore.
I condomini F.M. e A.A.R. (con atto di citazione 27.4.1995) convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Torino il Condominio di via A.(in seguito solo Condominio) e, premesso di essere proprietari di unità immobiliari site a piano terra dell'edificio, con ingresso diretto dall'androne carraio e in modo del tutto indipendente dal vano scale e dal relativo impianto di ascensore, chiedevano che fosse annullata la delibera condominiale del 23.7.1995 con la quale l'assemblea aveva ripartito le spese di esercizio del 1994, relative all'esecuzione dei lavori di installazione delle reti di protezione dell'ascensore per l'adeguamento alla nuova normativa di sicurezza di cui alla legge n. 46/1990, secondo le quote millesimali dei condomini. Sostenevano gli attori che la ripartizione di dette spese doveva essere operata, per analogia con le spese relative alle scale, secondo i criteri di cui all'art. 1124 c.c., con esclusione delle unità site al piano terreno.
Costituitosi, il Condominio chiedeva il rigetto della domanda, deducendo, innanzi tutto, che l'art. 1 del regolamento condominiale ricomprendeva l'ascensore tra le parti comuni e che l'art. 9 prevedeva la suddivisione delle relative spese secondo le quote millesimali di proprietà. Osservava poi che gli interventi di adeguamento dell'ascensore alle normative CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza e incolumità delle persone, andavano oltre le spese di straordinaria amministrazione; e che, facendo aumentare il valore di tutte le proprietà individuali, dovevano essere ripartite in ragione delle rispettive proprietà millesimali.
Il Tribunale, in accoglimento della domanda degli attori, annullava la delibera condominiale.
Il gravame proposto dal Condominio era accolto, per quanto di ragione, dalla Corte d'appello di Torino, la quale (con sentenza n. 805/2000), in riforma della decisione del Tribunale, dichiarava che alle spese di adeguamento dell'ascensore dovevano concorrere, secondo i criteri indicati dall'art. 1124 c.c., anche i condomini F.M. e E.R.
Osservava la Corte torinese che alla fattispecie era applicabile l'art. 1124 c.c., in tema di ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, stante la sostanziale identità e complementarietà della funzione dell'ascensore rispetto a quella delle scale. Riteneva che l'obbligo di partecipare alle spese di adeguamento dell'impianto di ascensore gravava anche sui proprietari delle unità immobiliari site al piano terreno, in quanto l'espressione "a cui servano", contenuta in detta norma, stava ad indicare un rapporto funzionale e strutturale stabile e non un concreto uso od una effettiva utilizzazione nel senso di cui all'art. 1123, 2° comma, c.c.. Aggiungeva a conferma dell'applicabilità dell'art. 1124 c.c. il fatto che l'impianto di ascensore conferiva un maggior valore ed un maggior prestigio all'intero edificio, che tale impianto serviva anche per la manutenzione delle parti comuni (in primis il tetto) e che il suddetto articolo, includendo anche le cantine fra le unità che concorrono alla spesa, non dava rilevanza alla posizione della singola unità dell'edificio condominiale.
Ai fini di coordinare la norma di cui all'art. 1124 c.c. con l'art. 12 del Regolamento del Condominio - che in tema di "Riparto di spese per l'ascensore" stabilisce che "Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria per l'esercizio dell'ascensore sono ripartite fra i condomini che se ne servono, secondo le singole quote della tabella allegata al presente regolamento" - riteneva la Corte torinese che le spese di adeguamento dell'impianto di ascensore alle normative CEE non potevano considerarsi né di ordinaria né di straordinaria manutenzione, ma erano assimilabili a quelle di ricostruzione, comportando un rifacimento e un miglioramento strutturale ai fini di meglio assicurare l'incolumità delle persone. Di conseguenza non trovava applicazione l'art. 12 del Regolamento condominiale, ma l'art. 1124 c.c. nella parte concernente la ricostruzione.
Pertanto la Corte subalpina riteneva illegittima la delibera del 27.3.1995 nella parte in cui poneva a carico dei condomini F.M. e E.R. la spesa di adeguamento dell'impianto di ascensore in proporzione ai millesimi di proprietà ex art. 1123, 1° comma, c.c., anziché secondo il criterio stabilito dall'art. 1124, 1° comma, c.c..
Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione F.M. ed E.R., quest'ultima quale erede di A.A.R. deducendo quattro motivi di censura.
Il Condominio ha resistito con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale in base a due motivi.
Preliminarmente, in udienza, è stata disposta la riunione, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., dei ricorsi (principale e incidentale) perché proposti contro la stessa sentenza.
1. Col primo motivo, denunciando violazione dell'art. 12 del Regolamento condominiale, i ricorrenti principali censurano la sentenza impugnata per non aver considerato che le norme di cui agli artt. 1123 e 1124 c.c. sono derogabili dal Regolamento condominiale di natura contrattuale e che, nel caso specifico, tale regolamento (art. 12) stabilisce che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per l'esercizio dell'ascensore sono ripartite fra i soli condomini "che se ne servono". Restano, pertanto, esclusi dalla ripartizione i condomini le cui unità immobiliari, come quelle del F.M. e E.R. si trovano a piano terra e non utilizzano l'ascensore.
2. Col secondo motivo, denunciando violazione dell'art. 1124 c.c., falsa applicazione, nonché errore di motivazione, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata laddove ha ritenuto applicabile al caso di specie l'art. 1124 c.c. in materia di manutenzione e ricostruzione delle scale, interpretando l'espressione ivi contenuta "a cui servono" nel senso di "rapporto funzionale e strutturale stabile e non di concreto uso od effettiva utilizzazione". Sostengono che (secondo la giurisprudenza di merito) i proprietari "a cui le scale servono" sono coloro che per accedere alla proprietà esclusiva devono necessariamente servirsi delle medesime; non possono essere addebitate, quindi, quote di alcun genere a chi, per accedere alla proprietà esclusiva, non utilizzi le scale, ovvero, in relazione al caso di specie, l'impianto di ascensore.
3. Col terzo motivo, denunciando erronea motivazione su un punto decisivo della controversia, i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per aver ritenuto l'impianto di ascensore compreso fra le cose comuni, senza considerare che I' esenzione dalle spese di una determinata categoria di condomini prevista dal Regolamento condominiale (art 12), unitamente al costante orientamento manifestato dal Condominio fin dalla sua costituzione, sono elementi tali da dare, all'inserimento dell'impianto di ascensore fra le parti comuni dell'edificio, l'esatto significato che non è quello di appartenenza a tutti i condomini, ma solo a quelli che ne fanno uso.
Affermano i ricorrenti che il Regolamento condominiale può essere interpretato, e addirittura modificato, per facta concludentia e che le unità immobiliari site a piano terra nessun maggior pregio o valore possono conseguire dalla presenza dell'impianto di ascensore, né questo serve per la manutenzione di parti comuni dell'edificio, quali il tetto.
4. Col quarto motivo, denunciando erroneità della motivazione su un punto decisivo della controversia, nonché violazione di legge, art. 1124 c.c. e principi di diritto, i ricorrenti sostengono che erroneamente la Corte d'appello ha considerato l'intervento in questione sull'impianto di ascensore quale ricostruzione e, come tale, non rientrante nella previsione dell'art. 12 del Regolamento condominiale. In realtà i lavori di adeguamento alla normativa CEE, consistenti nel caso specifico in semplice innalzamento di qualche centimetro della preesistente grata di protezione, rientrano nelle opere di ordinaria o straordinaria manutenzione. I condomini F.M. e E.R. le cui unità immobiliari hanno accesso diretto dall'androne carraio dell'edificio, sono esonerati dalla partecipazione alle spese dell'impianto di ascensore (sia ordinarie che straordinarie) in virtù dell'art. 12 del Regolamento condominiale, il quale, avendo natura contrattuale, costituisce deroga al disposto dell'art. 1124 c.c., che, tuttavia, esclude dalla partecipazione alla spesa i condomini che non si servono dell'ascensore.
B) Il Condominio a sostegno del ricorso incidentale deduce quanto segue.
1. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1124 c.c. per aver ritenuto la Corte d'appello l'intervento in questione assimilabile alla ricostruzione. Sostiene il Condominio che le spese di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE non dipendono da interventi correlati con l'intensità dell'uso, con la vetustà, con guasti accidentali, ma da esigenze di sicurezza mediante introduzione di nuovi elementi strutturali. Ciò comporta l'esclusione dell'applicazione dell'art. 1224 c.c..
Inoltre, quando risulta una relazione strumentale fra una parte o un impianto dell'edificio e l'uso comune, sussiste il vincolo pertinenziale che vale a qualificare comune una parte dell'edificio in applicazione dei criteri previsti dall'art 1117 c.c., il quale stabilisce una presunzione di comproprietà fra i condomini relativamente alle parti nominate, fra le quali anche gli ascensori.
Aggiunge il ricorrente che se è vero che l'uso dell'ascensore è destinato a servire i condomini in misura diversa, a seconda dell'utilità in relazione all'altezza del piano, è pur vero tuttavia che anche i partecipanti che hanno porzioni al piano terreno possono trarre utilità dall'impianto, in quanto l'ascensore non solo arreca un maggior pregio alle unità immobiliari ma soprattutto permette il raggiungimento di parti comuni che altrimenti sarebbe più difficoltoso.
2. Col secondo motivo, denunciando erronea motivazione su un punto fondamentale della controversia, il Condominio si duole che la Corte d'appello non abbia considerato che, trattandosi di bene comune che comunque "serve" anche ai piani terra, la suddivisione delle spese non può che essere praticata secondo i criteri stabiliti dall'art. 1123 c.c..
Sostiene il ricorrente che la spesa di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE è una spesa straordinaria, ma con una accezione speciale che trascende quella tradizione e rende inapplicabile al caso l'art. 12 del Regolamento condominiale
C) I motivi, da trattare congiuntamente perché strettamente connessi, del ricorso principale meritano accoglimento per quanto di ragione in base alle seguenti considerazioni.
Come questa Corte ha avuto modo di affermare, in tema di condominio di edifici la regola posta dall'art 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi, invece, d'installazione ex novo dell'impianto dell'ascensore trova applicazione la disciplina dell'art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino) (cfr., fra tante, Cass. 25.3.1999, n. 2833; 16.5.1991, n. 5479).
E' stato anche detto che la disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale. Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione e installazione dell'ascensore, deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato (v. Cass. 26.1.1998, n. 714; 16.12.1988, n. 6844).
D) Nel caso specifico il Regolamento condominiale di natura contrattuale stabilendo all'art. 12 che "Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria per l'esercizio dell'ascensore sono ripartite fra i condomini che se ne servono, secondo le singole quote della tabella allegata al presente regolamento", prevede, a contraris, l'esenzione, in deroga alla disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c., dal concorso a tali spese di una determinata categoria di condomini, precisamente di quella che non si serve dell'ascensore, con tutte le conseguenze derivanti da tale esonero.
L'impugnata sentenza non ha applicato i suddetti principi giurisprudenziali conseguenti a tale esonero, perché ha ritenuto che le spese di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE attengono non alla manutenzione ordinaria o straordinaria (in relazione alla quale è prevista - art. 12 del Regolamento di condominio - l'esenzione dal concorso per i condomini che non si servono dell'ascensore), bensì alla ricostruzione di tale bene, donde l'applicazione per analogia dell'art. 1124 c.c. in tema di ricostruzione delle scale.
E) Ma la motivazione addotta per considerare tali spese come di ricostruzione risulta affatto insufficiente e carente, perché assertivamente fa riferimento a intervento tecnico finalizzato a introdurre elementi strutturali e costruttivi nuovi, senza però dire e spiegare in che cosa tale intervento tecnico sia consistito.
Tanto più che gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono all'aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l'esecuzione di nuove opere, l'aggiunta di nuovi dispositivi, l'introduzione di nuovi elementi strutturali.
F) Inoltre l'impugnata sentenza non ha tenuto conto che le norme sul condominio non classificano con precisione le diverse spese e non adoperano neppure una terminologia uniforme. L'art. 1123 c.c., al primo comma, enumera le spese per la "conservazione", per il "godimento", per la "prestazione dei servizi" e per le "innovazioni", mentre al terzo comma cita genericamente le spese di "manutenzione"; gli artt. 1124 e 1125 c.c. fanno menzione delle spese di "manutenzione" e "ricostruzione", assoggettandole alla stessa disciplina; l'art. 1126 c.c. elenca quelle per le "riparazioni" e le "ricostruzioni".
A parte il rilievo che la dottrina, accanto alla suddivisione tra spese per la conservazione e la manutenzione (dirette a conservare l'esistenza delle cose e ad impedirne il deterioramento), spese per il godimento (dirette al diverso fine dell'uso) e spese per la ricostruzione (volte a ripristinare il bene comune andato distrutto), introduce l'ulteriore distinzione tra spese necessarie (dirette ad assicurare alle cose comuni la destinazione e il servizio, che costituiscono le finalità del condominio), spese utili (dirette a migliorare le parti comuni) e spese voluttuarie (destinare ad abbellire le parti comuni), va anche sottolineato, sempre con riferimento alla normativa sul condominio, che l'art. 1104 c.c. distingue sostanzialmente due specie di spese comprensive di tutte le altre: spese per la conservazione e spese per il godimento della cosa comune. Le spese per la conservazione attengono all'integrità del bene (e riguardano le erogazioni per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni), ovvero alla sua ricostruzione e ripristino (somme occorrenti per il rifacimento) ed afferiscono all'utilità oggettiva del bene. Le spese per il godimento attengono all'uso delle cose (ovvero degli impianti o servizi comuni): godimento che scaturisce da un fatto soggettivo, personale, mutevole.
L'impugnata sentenza con motivazione insufficiente e inadeguata ha ritenuto di includere le spese di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE tra quelle di ricostruzione dell'impianto, escludendo che le stesse potessero rientrare tra quelle di conservazione ossia di manutenzione (straordinaria).
G) Sotto altro profilo, l'impugnata sentenza non ha neppure tenuto conto che, in base all'art. 1124 c.c., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell'ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra l'une e l'altre (cosi come, per l'art. 1125 c.c., le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai), sicché la clausola di regolamento condominiale convenzionale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) ove sia intesa nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata.
H) In base alle considerazioni esposte, il ricorso principale va accolto per quanto di ragione, con conseguente assorbimento del ricorso incidentale; l'impugnata sentenza deve essere cassata e la causa rimessa per nuovo esame ad altra sezione della Corte d'Appello di Torino, che si atterrà ai principi sopra esposti e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione, facendone questa Corte espressa rimessione (art. 385, ult. cpv., c.p.c.).
La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie per quanto di ragione il ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa per nuovo esame ad altra sezione della Corte di Appello di Torino, che provvederà anche sulle spese deI giudizio di cassazione.

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