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Timestamp: 2019-11-21 21:00:03+00:00

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Urteil > VIII ZR 94/17 | BGH - Kein Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete < kostenlose-urteile.de
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.10.2018
- VIII ZR 94/17 -
Kein Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
BGH urteilt entgegen der teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung
Einem Mieter steht nach einer erklärten Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen kein Verbraucherwiderrufsrecht bei Fernabsatzverträgen zu. Dies hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung bekanntgegeben und die Revision des Klägers zurückgewiesen.
Im verhandelten Fall ist der Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.
LG: Grundsätzliches Widerrufsrecht auch bei Zustimmungserklärungen zu Mieterhöhungsverlangen
Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a Abs. 1, § 558 b Abs. 1 BGB) ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312 c Abs. 1 BGB). Denn die Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch "im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems" (§ 312 c Abs. 1 Halbs. 2 BGB) getroffen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
BGH: Mieter steht kein Widerrufsrecht zu
Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass - entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung - die gemäß § 558 b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558 a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.
Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB einschränkend auszulegen
Mieter durch Gesetz im Hinblick auf Überlegungsfrist und Informationsdefizit ausreichend geschützt
Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558 b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.
Widerrufsrecht des Mieters außerhalb von Geschäftsräumen bleibt unberührt
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urteil vom 17. Mai 2017 - VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibt hiervon unberührt.
(1) Die Vorschriften [...] sind nur auf Verbraucherverträge [...] anzuwenden, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben.
(3) Auf Verträge über [...] sind von den Vorschriften [...] nur folgende anzuwenden:
1. die Definitionen der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträge und der Fernabsatzverträge nach den §§ 312 b und 312c,
7. § 312 g über das Widerrufsrecht.
(4) 1Auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind von den Vorschriften [...] nur die in Absatz 3 Nummer 1 bis 7 genannten Bestimmungen anzuwenden. [...]
§ 312 c BGB Fernabsatzverträge
(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn [...]
§ 558 a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung
§ 558 b BGB Zustimmung zur Mieterhöhung
(2) 1Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. [...]
© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 18.10.2018
Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 05.08.2016
[Aktenzeichen: 6 C 64/16]
Zustimmung zur Mieterhöhung kann widerrufen werden
(Landgericht Berlin, Urteil vom 10.03.2017
[Aktenzeichen: 63 S 248/16])
(Landgericht Berlin, Urteil vom 14.09.2016
[Aktenzeichen: 18 S 357/15])
Zustimmungs­erklärung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden
(Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016
[Aktenzeichen: 202 C 3/16])
(Amtsgericht Berlin-Spandau, Urteil vom 27.10.2015
[Aktenzeichen: 5 C 267/15])
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.10.2018 [Aktenzeichen: VIII ZR 94/17]
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Jahrgang: 2018, Seite: 1521 GE 2018, 1521 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2018, Seite: 765 WuM 2018, 765
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