Source: http://www.verwaltungsvorschriften-im-internet.de/bsvwvbund_12112015_SWI29102444.htm
Timestamp: 2019-02-20 21:32:44+00:00

Document:
Bekanntmachung Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie - EW-RL)
(Ertragswertrichtlinie – EW-RL)
Fundstelle: BAnz AT 04.12.2015 B4
Nachstehende Richtlinie wird hiermit bekannt gemacht (Anhang).
Ablaufschema für die verschiedenen Varianten des Ertragswertverfahrens
Modellparameter für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes und Angaben zur Stichprobe und Auswertung
(1) Diese Richtlinie gibt Hinweise für die Ermittlung des Ertragswerts nach den §§ 17 bis 20 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639). Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Ertrags- bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Diese Hinweise gelten auch für die Ableitung der Liegenschaftszinssätze (vgl. Nummer 7). Die Richtlinie ersetzt die Nummern 1.5.5 Absatz 3, 3.1.2, 3.5 bis 3.5.8 sowie die Anlagen 3, 5, 9a und 9b der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) vom 1. März 2006 (BAnz. Nr. 108a vom 10. Juni 2006, BAnz. S. 4798).
(2) Die Richtlinie wurde von einer Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände erarbeitet und wird allen in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen.
(1) Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) sowie die §§ 9 und 14 ImmoWertV heranzuziehen, um den Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts zu ermitteln.
(2) Das Ertragswertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung insbesondere zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, z. B. bei Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum und gewerblich genutzten Immobilien. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist, dass geeignete Daten, wie z. B. marktüblich erzielbare Erträge und Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen. Das Ertragswertverfahren kann auch zur Überprüfung der Ergebnisse anderer Wertermittlungsverfahren in Betracht kommen.
(3) Bei der Ermittlung des Ertragswerts ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Dies gilt insbesondere bei der Anwendung von Liegenschaftszinssätzen bezüglich der ihnen zu Grunde liegenden Modellparameter (vgl. Anlage 2).
(1) Für die Ermittlung des Ertragswerts stehen folgende Verfahrensvarianten zur Verfügung:
das allgemeine Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge unter modellhafter Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil (§ 17 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 ImmoWertV) oder
das vereinfachte Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge und des abgezinsten Bodenwerts (§ 17 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 ImmoWertV) oder
das periodische Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge und des abgezinsten Restwerts des Grundstücks (§ 17 Absatz 3 ImmoWertV).
(2) Bei gleichen Ausgangsdaten führen die genannten Verfahrensvarianten zu gleichen Ertragswerten (vgl. Anlage 3, Beispielrechnungen 1 und 2).
Der vorläufige Ertragswert wird auf der Grundlage des Rohertrags und des Bodenwerts ermittelt, wobei selbstständig nutzbare Teilflächen (§ 17 Absatz 2 Satz 2 ImmoWertV; vgl. Nummer 9 Absatz 3 VW-RL1) gesondert zu berücksichtigen sind. Der vorläufige Ertragswert ist gegebenenfalls
an die Marktlage anzupassen (vgl. Nummer 12 Absatz 1) und
um den Werteinfluss der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (vgl. Nummer 11) zu korrigieren,
um den Ertragswert des Grundstücks zu ermitteln.
(1) Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird der vorläufige Ertragswert
aus dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag zum Wertermittlungsstichtag, der vorab um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (Bodenwertverzinsungsbetrag) vermindert wurde, zuzüglich
ermittelt (vgl. Anlage 3 Beispielrechnung 1). Der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags und der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz (vgl. Nummer 7) zu Grunde zu legen. Die Kapitalisierungsdauer entspricht der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (vgl. Nummer 9) der baulichen Anlagen.
(2) Die Formel für das allgemeine Ertragswertverfahren lautet:
vEW = (RE – BW × LZ) × KF + BW
Bodenwert ohne selbstständig nutzbare Teilflächen
Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 1 ImmoWertV)
(1) Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der vorläufige Ertragswert
aus dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag zum Wertermittlungsstichtag zuzüglich
des über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (vgl. Nummer 9) der baulichen Anlagen abgezinsten Bodenwerts
ermittelt (vgl. Anlage 3 Beispielrechnung 2.2). Der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags und der Abzinsung des Bodenwerts ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz (vgl. Nummer 7) zu Grunde zu legen. Die Kapitalisierungsdauer bzw. Abzinsungsdauer entspricht der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.
(2) Die Formel für das vereinfachte Ertragswertverfahren lautet:
vEW = RE × KF + BW × AF
Abzinsungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 2 ImmoWertV)
Bodenwert ohne selbstständig nutzbare Teilfläche
(1) Im periodischen Ertragswertverfahren kann der vorläufige Ertragswert in der Regel
ermittelt (vgl. Anlage 3 Beispielrechnung 2) werden. Das periodische Ertragswertverfahren kann insbesondere Anwendung finden (§ 17 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV), wenn die Ertragsverhältnisse des Wertermittlungsobjekts im Betrachtungszeitraum mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen (vgl. § 2 Satz 2 ImmoWertV)
(2) Der Betrachtungszeitraum, für den die periodisch unterschiedlichen Erträge (vgl. Nummer 5 Absatz 6) ermittelt werden, soll so gewählt werden, dass die Höhe der im Betrachtungszeitraum anfallenden Erträge mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann (in der Regel bis zu 10 Jahre). Ein wichtiges Kriterium für die Festlegung des Betrachtungszeitraums ist die Laufzeit der Miet- bzw. Pachtverträge. Der Abzinsung ist der Liegenschaftszinssatz (vgl. Nummer 7) zu Grunde zu legen.
(3) Der Restwert des Grundstücks kann in der Regel ermittelt werden
Die Restperiode ist die um den Betrachtungszeitraum reduzierte wirtschaftliche Restnutzungsdauer (vgl. Nummer 9). Bei der Ermittlung des Reinertrags der Restperiode, z.B. im vereinfachten Ertragswertverfahren, ist der am Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbare Rohertrag zu Grunde zu legen. Entsprechendes gilt auch für den Ansatz der Bewirtschaftungskosten. Die Kapitalisierung erfolgt über die Dauer der Restperiode. Der Kapitalisierung und der Abzinsung ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz (vgl. Nummer 7) zu Grunde zu legen.
(4) Die Formel für das periodische Ertragswertverfahren lautet:
vEW = RE1 × AF1 + RE2 × AF2 + RE3 × AF3 + ... REi × AFi + RW × AFb
RW = RER × KFR + BW × AFR
wobei AF1...b = q–1...–b
wobei AFb = q–b
wobei AFR = q–(n–b)
Reinerträge der einzelnen Perioden innerhalb des Betrachtungszeitraums
Reinertrag der Restperiode
Restwert des Grundstücks (hier ermittelt im vereinfachten Ertragswertverfahren)
Abzinsungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 2 ImmoWertV) für die einzelnen Perioden innerhalb des Betrachtungszeitraums
Abzinsungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 2 ImmoWertV) für den Betrachtungszeitraum
Abzinsungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 2 ImmoWertV) für die Restperiode
Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 1 ImmoWertV) für die Restperiode (Restperiode = n – b)
Periode (z. B. 1 Jahr) innerhalb des Betrachtungszeitraums
Dauer des Betrachtungszeitraums
(1) Der jährliche Reinertrag wird aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt (§ 18 Absatz 1 ImmoWertV).
(2) Mit dem Rohertrag sind in der Regel auch die Werteinflüsse der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen erfasst.
(3) Für die Bemessung des Rohertrags sind sowohl die tatsächlich erzielten als auch die marktüblich erzielbaren Erträge zu ermitteln. Zu diesem Zweck sind die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse mit ihren wesentlichen Vertragsdaten darzustellen und sachverständig zu würdigen. Ertragsbestandteile für Inventar, Zubehör u. ä. werden gegebenenfalls als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Für selbstgenutzte Flächen und bei vorübergehendem Leerstand (vgl. Nummer 6.3 Absatz 1) sind die am Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen.
(4) Marktüblich erzielbare Erträge sind die nach den Marktverhältnissen am Wertermittlungsstichtag für die jeweilige Nutzung vergleichbaren, durchschnittlich erzielten Erträge. Anhaltspunkte für die Marktüblichkeit von Erträgen vergleichbar genutzter Grundstücke liefern z. B. geeignete Mietspiegel oder Mietpreisübersichten.
(5) Für das allgemeine und das vereinfachte Ertragswertverfahren gilt:
Der Rohertrag (§ 18 Absatz 2 Satz 1 ImmoWertV) umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück.
(6) Für das periodische Ertragswertverfahren gilt:
Der Rohertrag umfasst alle innerhalb des Betrachtungszeitraums mit hinreichender Sicherheit zu erwartenden tatsächlichen Erträge, die sich insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen ergeben.
Endet ein Miet- bzw. Pachtvertrag innerhalb des Betrachtungszeitraums, so sind in den verbleibenden Perioden bis zum Ende des Betrachtungszeitraums für diese Einheiten die am Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen.
Für die Ermittlung des Restwerts, z. B. im vereinfachten Ertragswertverfahren, sind als Rohertrag die am Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen.
(1) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung entstehenden regelmäßigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Dies sind die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten.
(2) Als Bewirtschaftungskosten sind dieselben Kosten anzusetzen, die bei der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes verwendet wurden.
(3) Wenn erhebliche Abweichungen von den Bewirtschaftungskosten des Absatzes 2 vorliegen, ist der vorläufige Ertragswert auf der Grundlage der Bewirtschaftungskosten des Absatzes 2 zu ermitteln und diese erhebliche Abweichung in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen (vgl. Nummer 11.1).
Verwaltungskosten umfassen insbesondere die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht und die Kosten der Geschäftsführung sowie den Gegenwert der von Eigentümerseite persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit.
(1) Instandhaltungskosten sind Kosten, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zu Grunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlagen während ihrer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssen. Die Instandhaltungskosten umfassen sowohl die für die laufende Unterhaltung als auch die für die Erneuerung einzelner baulicher Teile aufzuwendenden Kosten und sind hinsichtlich der Höhe mit ihrem langjährigen Mittel zu berücksichtigen. Zur Instandhaltung gehören grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen. Sie sind jedoch nur dann anzusetzen, wenn sie vom Eigentümer zu tragen sind.
(2) Nicht zu den Instandhaltungskosten zählen Modernisierungskosten und solche Kosten, die z. B. auf Grund unterlassener Instandhaltung (vgl. Nummer 11.2) erforderlich sind. Modernisierungen sind u. a. bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der baulichen Anlagen wesentlich erhöhen, die allgemeinen Wohn- bzw. Arbeitsverhältnisse wesentlich verbessern oder eine wesentliche Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (§ 6 Absatz 6 Satz 2 ImmoWertV). Zur Berücksichtigung der Modernisierung im Rahmen der Wertermittlung vgl. Nummer 9.
(1) Das Mietausfallwagnis ist das Risiko einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Zahlungsrückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand entsteht. Es umfasst auch die durch uneinbringliche Zahlungsrückstände oder bei vorübergehendem Leerstand anfallenden, vom Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten sowie die Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
(2) Dauerhafter, struktureller Leerstand wird nicht vom Mietausfallwagnis erfasst. Dieser ist als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen (vgl. Nummer 11.1).
Betriebskosten sind grundstücksbezogene Kosten, Abgaben und regelmäßige Aufwendungen, die für den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks anfallen. Diese sind nur zu berücksichtigen, soweit sie nicht vom Eigentümer umgelegt werden können. Eine Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten für Wohnraum enthält § 2 der Betriebskostenverordnung2.
(1) Die Erwartungen der Marktteilnehmer hinsichtlich der Entwicklung der allgemeinen Ertrags- und Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt werden mit dem Liegenschaftszinssatz erfasst. Die Verwendung des angemessenen und nutzungstypischen Liegenschaftszinssatzes (§ 14 Absatz 1 und 3 ImmoWertV) dient insbesondere der Marktanpassung.
(2) Liegenschaftszinssätze werden auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise von für die jeweilige Nutzungsart typischen gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken und den ihnen entsprechenden Reinerträgen (vgl. Nummer 5 Absatz 1) unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ermittelt. Dabei sind die Kaufpreise um die Werteinflüsse besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale zu bereinigen. Bei der Ermittlung des Reinertrags sind vorrangig die Bewirtschaftungskosten nach Anlage 1 zu verwenden. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 ImmoWertV) ist vorrangig nach Nummer 4.3.2 SW-RL3 in Verbindung mit Nummer 4.3.1 SW-RL zu bestimmen. Die wesentlichen Modellparameter für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen enthält Anlage 2. Bei der Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze sind mindestens die in Anlage 2 aufgeführten Modellparameter sowie der Umfang und die Qualität der zu Grunde liegenden Daten darzustellen.
(3) Im Rahmen der Ertragswertermittlung ist der angemessene nutzungstypische Liegenschaftszinssatz zu verwenden. Hierbei gelten folgende Grundsätze:
Vorrangig sind die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssätze heranzuziehen.
Wird vom Gutachterausschuss für das Wertermittlungsobjekt kein geeigneter Liegenschaftszinssatz zur Verfügung gestellt, können Liegenschaftszinssätze aus vergleichbaren Gebieten verwendet werden, sofern Abweichungen in den regionalen und allgemeinen Marktverhältnissen marktgerecht berücksichtigt werden können.
Stehen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze nach Nummer 1 oder Nummer 2 zur Verfügung, kann der Liegenschaftszinssatz unter Berücksichtigung der regionalen Marktverhältnisse sachverständig geschätzt werden. Dabei können auch Liegenschaftszinssätze aus anderen Quellen berücksichtigt werden, wenn sie hinsichtlich Aktualität und Repräsentativität den für die jeweilige Grundstücksart maßgeblichen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden und ihre Ableitung ausreichend nachvollziehbar dargelegt ist. In diesen Fällen ist der Liegenschaftszinssatz besonders, d. h. über das allgemeine Begründungserfordernis hinaus, zu begründen.
(4) Insbesondere bei Anwendung des periodischen Ertragswertverfahrens ist der auf der Grundlage marktüblicher Erträge ermittelte Liegenschaftszinssatz auf seine Anwendbarkeit zu prüfen und gegebenenfalls sachverständig anzupassen.
(5) Um bei Anwendung des Liegenschaftszinssatzes die Modellkonformität sicherzustellen, sind das verwendete Ableitungsmodell und die zu Grunde gelegten Daten zu beachten. Dabei darf der Liegenschaftszinssatz nur auf solche Wertanteile des Wertermittlungsobjekts angewandt werden, die auch der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes zu Grunde lagen. Die nicht von dem angewandten Liegenschaftszinssatz erfassten Wertanteile sind als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach der Marktanpassung zu berücksichtigen, soweit dies marktüblich ist.
(1) Zur Ermittlung des Bodenwerts wird auf § 16 ImmoWertV und auf die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) verwiesen.
(2) Bei zu erwartenden (§ 2 Satz 2 ImmoWertV), am Wertermittlungsstichtag aber noch nicht erhobenen Beiträgen und Abgaben (z. B. Erschließungsbeitrag) ist der maßgebliche Bodenwert grundsätzlich nach dem beitrags- und abgabenfreien Zustand zu ermitteln. Der Werteinfluss dieses besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmals ist durch die gegebenenfalls abgezinste Beitrags- oder Abgabenschuld zu berücksichtigen.
(3) Bei Vorliegen einer selbstständig nutzbaren Teilfläche (vgl. Nummer 9 Absatz 3 VW-RL) ist im Rahmen der Ermittlung des Ertragswerts als maßgeblicher Bodenwert der Bodenwert ohne die selbstständig nutzbare Teilfläche anzusetzen. Der Wert der selbstständig nutzbaren Teilfläche ist gesondert zu berücksichtigen (vgl. Anlage 3 Beispiel 3). Eine selbstständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbstständig genutzt oder verwertet werden kann.
(4) Im Rahmen der Anwendung des Ertragswertverfahrens kann sich ein Hinweis auf ein Liquidationsobjekt (vgl. Nummer 9.2.2.1 Absatz 2 VW-RL) ergeben, wenn der Bodenwertverzinsungsbetrag den Reinertrag erreicht oder übersteigt bzw. wenn der nicht abgezinste Bodenwert für eine planungsrechtlich zulässige Nutzung ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den vorläufigen Ertragswert erreicht oder übersteigt (vgl. Anlage 3 Beispiel 4).
(1) Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist nach dem Modell zu bestimmen, das bei der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes verwendet wurde.
(2) Bei Grundstücken mit mehreren Gebäuden unterschiedlicher Restnutzungsdauer, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, sowie bei Gebäuden mit Bauteilen, die eine deutlich voneinander abweichende Restnutzungsdauer aufweisen, bestimmt sich die maßgebliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer nicht zwingend nach dem Gebäude mit der kürzesten Restnutzungsdauer. Sie ist nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten unter Einbeziehung der Möglichkeit der Modernisierung wirtschaftlich verbrauchter Gebäude und Bauteile zu bestimmen.
Die Barwertfaktoren für die Kapitalisierung und Abzinsung sind den entsprechenden Anlagen 1 und 2 ImmoWertV unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (vgl. Nummer 9) und des angemessenen, nutzungstypischen Liegenschaftszinssatzes (vgl. Nummer 7) zu entnehmen oder nach folgenden Formeln zu berechnen:
Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor für die Kapitalisierung)
Abzinsungsfaktor (Barwertfaktor für die Abzinsung):
(1) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. beispielhaft die Nummern 11.1 bis 11.7) sind vom Üblichen erheblich abweichende Merkmale des einzelnen Wertermittlungsobjekts. Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind durch Zu- oder Abschläge nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen (§ 8 Absatz 2 und Absatz 3 ImmoWertV), wenn
ihnen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst und
sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden.
(2) Die Ermittlung der Werterhöhung bzw. Wertminderung hat
marktgerecht zu erfolgen und
(3) Werden zusätzlich weitere Wertermittlungsverfahren angewandt, sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale – soweit möglich – in allen Verfahren identisch anzusetzen.
(1) Erhebliche Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen sind im allgemeinen und im vereinfachten Ertragswertverfahren wertmindernd oder werterhöhend zu berücksichtigen. Die Wertminderung bzw. Werterhöhung ist nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln (vgl. Anlage 3 Beispiel 1).
(2) Bei dauerhaftem, strukturellem Leerstand sind auch die weiterhin anfallenden, sonst üblicherweise vom Mieter zu tragenden Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen.
Wertminderungen auf Grund von Baumängeln, Bauschäden oder unterlassener Instandhaltung können
nach Erfahrungswerten,
unter Zugrundelegung von Bauteiltabellen oder
unter Berücksichtigung der Schadensbeseitigungskosten
ermittelt werden. Ein Abzug der vollen Schadensbeseitigungskosten kommt nur in Betracht, wenn der Schaden unverzüglich beseitigt werden muss. Dabei ist gegebenenfalls ein Vorteilsausgleich („neu für alt“) vorzunehmen.
Ausnahmsweise kommt ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung in Betracht, wenn das Wertermittlungsobjekt nur noch eingeschränkt verwendungsfähig bzw. marktgängig ist. Anhaltspunkte für eine wirtschaftliche Überalterung sind z. B. erhebliche Ausstattungsmängel, unzweckmäßige Gebäudegrundrisse oder eine unzweckmäßige Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück.
Ausnahmsweise kommt ein Zuschlag wegen eines überdurchschnittlichen Erhaltungszustands in Betracht, wenn sich das Wertermittlungsobjekt in einem besonders gepflegten Zustand befindet. In Abgrenzung zur Modernisierung handelt es sich hier um über das übliche Maß hinausgehende Instandhaltungsmaßnahmen, die in ihrer Gesamtheit zwar das Erscheinungsbild des Wertermittlungsobjekts überdurchschnittlich positiv beeinflussen, jedoch keine Verlängerung der Restnutzungsdauer bewirken.
Wertminderungen bei Freilegungs-, Teilabbruch- oder Sicherungsmaßnahmen, die bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise erforderlich sind, sind gegebenenfalls unter Berücksichtigung
der anfallenden Kosten,
der Verwertungserlöse für abgängige Bauteile und
der ersparten Baukosten durch die Verwendung vorhandener Bauteile
(1) Bodenverunreinigungen können vorliegen bei schädlichen Bodenveränderungen, Verdachtsflächen, Altlasten und altlastenverdächtigen Flächen.
(2) Die Wertminderung von entsprechenden Grundstücken kann unter Berücksichtigung der Kosten ermittelt werden, die für Bodenuntersuchungen, Sicherungs-, Sanierungs- oder andere geeignete Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich sind.
(3) Der hierfür erforderliche Aufwand hat sich an der baurechtlich zulässigen bzw. marktüblichen Nutzung des Grundstücks zu orientieren (§ 4 Absatz 4 des Bundes-Bodenschutzgesetzes4).
Hinsichtlich der Ermittlung der Auswirkungen von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen wird auf Nummer 4 des Zweiten Teils WertR 2006 verwiesen.
(1) Die Lage auf dem Grundstücksmarkt findet bei Anwendung des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Ertragsverhältnisse und der Liegenschaftszinssatz marktüblich angesetzt werden. Eine zusätzliche Marktanpassung ist daher in der Regel nicht notwendig, kann jedoch erforderlich sein, wenn der verwendete Liegenschaftszinssatz oder die sonstigen Daten die Marktverhältnisse für das Wertermittlungsobjekt nicht detailliert oder aktuell genug wiedergeben. In diesen Fällen sind auf Grund ergänzender Analysen und sachverständiger Würdigung Zu- oder Abschläge vorzunehmen. Eine zusätzliche Marktanpassung ist besonders zu begründen.
(2) Der Ertragswert ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Ertragswert und der gegebenenfalls erforderlichen Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Der Ertragswert entspricht in der Regel dem Verkehrswert und ist wie gegebenenfalls auch die aus zusätzlich angewandten Wertermittlungsverfahren abweichenden Ergebnisse nach § 8 Absatz 1 Satz 3 ImmoWertV bei der Ermittlung des Verkehrswerts entsprechend seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu würdigen.
Mit den nachstehenden Angaben sollen plausible und für die Gutachterausschüsse handhabbare Modellwerte für Bewirtschaftungskosten vorgegeben werden, um die Auswertung der Kaufpreise und die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze nach einheitlichen Standards zu ermöglichen.
Bewirtschaftungskosten für Wohnnutzung
Grundlage der nachstehend genannten Werte sind die entsprechenden, überwiegend auch von der Praxis verwendeten, Angaben in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)5 mit folgenden Abweichungen:
Verzicht auf Differenzierung der Werte für die Instandhaltungskosten nach der Bezugsfertigkeit (vgl. Nummer 1 Buchstabe b),
jährliche Anpassung und anschließende Rundung der Werte (vgl. Nummer 3).
Verwaltungskosten (vgl. § 26 Absatz 2 und 3 und § 41 Absatz 2 II. BV)
jährlich je Wohnung bzw. je Wohngebäude bei Ein- und Zweifamilienhäusern
jährlich je Eigentumswohnung
jährlich je Garagen- oder Einstellplatz
Die vorstehend genannten Werte gelten für das Jahr 2015. Für abweichende Wertermittlungsstichtage sind sie künftig wie unter Nummer 3 dargestellt zu modifizieren.
Instandhaltungskosten (vgl. § 28 Absatz 2 Nummer 2 und Absatz 5 II. BV)
Zur Vermeidung von Wertsprüngen, insbesondere bei den Übergängen der in § 28 II. BV genannten Werte, wird für die Instandhaltungskosten nur der Wert für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, übernommen. Eine darüber hinausgehende Differenzierung erfolgt nicht. Mit dem Ansatz einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wird eine übliche, das heißt von jedem wirtschaftlich handelnden Grundstückseigentümer vorgenommene Instandhaltung unterstellt, die den Bestand und die wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes für diesen Zeitraum sicherstellt.
jährlich je Quadratmeter Wohnfläche, wenn die Schönheitsreparaturen6 von den Mietern getragen werden
jährlich je Garagen- oder Einstellplatz einschließlich der Kosten für Schönheitsreparaturen
Die vorstehend genannten Beträge gelten für das Jahr 2015. Für abweichende Wertermittlungsstichtage sind sie künftig wie unter Nummer 3 dargestellt zu modifizieren.
Mietausfallwagnis (vgl. § 29 II. BV)
des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung
Bewirtschaftungskosten für gewerbliche Nutzung
3 vom Hundert
des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner und gemischter gewerblicher Nutzung
Den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung wird jeweils der Vomhundertsatz der Instandhaltungskosten für Wohnnutzung zugrunde gelegt.
für gewerbliche Nutzung wie z. B. Büros, Praxen, Geschäfte und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerblich genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt
für gewerbliche Nutzung wie z. B. SB-Verbrauchermärkte und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerblich genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt
für gewerbliche Nutzung wie z. B. Lager-, Logistik- und Produktionshallen und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerblich genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt
Der hier für die gewerbliche Nutzung angegebene Modellwert für das Mietausfallwagnis entspricht dem bereits durch die langjährige Praxis akzeptierten Wert.
des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner bzw. gemischter gewerblicher Nutzung
Zur Vermeidung von Wertsprüngen durch die in § 26 Absatz 4 und § 28 Absatz 5a II. BV vorgeschriebene dreijährige Anpassung soll eine jährliche Wertfortschreibung vorgenommen werden. Die Werte sind danach sachverständig zu runden.
Diese Wertfortschreibung erfolgt mit dem Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den Monat Oktober 2001 (die Angaben in der II. BV beziehen sich auf das Jahr 2002) gegenüber demjenigen für den Monat Oktober des Jahres, das dem Stichtag der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes vorausgeht, erhöht oder verringert hat.
Das nachstehende Beispiel zeigt ausgehend von den Werten für das Jahr 2002 die Berechnungsmethodik für die Ermittlung der jährlichen Verwaltungskosten je Wohnung im Jahr 2015. Entsprechend zu verfahren ist bei der Ermittlung der übrigen Kostenarten.
jährliche Verwaltungskosten je Wohnung im Jahr 2002
(vgl. § 26 Absatz 2 II. BV)
Verbraucherpreisindex Oktober 2001 (2010 = 100)
Verbraucherpreisindex Oktober 2014 (2010 = 100)
Für die Verwendung in der Wertermittlung werden die Verwaltungskosten kaufmännisch auf 1 Euro gerundet.
Modellparameter für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes
und Angaben zur Stichprobe und Auswertung
Liegenschaftszinssätze werden auf der Grundlage geeigneter Reinerträge und entsprechender, gegebenenfalls um die Werteinflüsse von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen bereinigter Kaufpreise abgeleitet.
Das Modell für die Ableitung der Liegenschaftszinssätze sowie die wesentlichen Modellparameter und Kennzeichen der Stichprobe und Auswertung sind nachvollziehbar zu beschreiben.
Wesentliche Modellparameter
z. B. Mietwohngrundstücke
z. B. marktüblich erzielbarer Ertrag (u. a. Mieten aus Mietspiegeln bzw. gewerblichen Mietpreisübersichten oder Vergleichsmieten)
Wohn- bzw. Nutzflächen
z. B. nach geprüften Angaben oder überschlägig berechnet oder Wohnflächenverordnung oder Nutzflächen nach DIN 277 oder gif7 -Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G 2012 oder gif-Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel MF/V 2012;
auf Konformität mit verwendetem Mietspiegel oder Ähnlichem achten
z. B. nach Anlage 1 EW-RL
z. B. nach Anlage 3 SW-RL
z. B. entsprechend Nummer 4.3.2 und Anlage 4 SW-RL sowie Nummer 9 Absatz 2 EW-RL
Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen
kein gesonderter Ansatz – Anlagen sind im üblichen Umfang im Ertragswert enthalten
nur Kaufpreise ohne boG bzw. Kaufpreise wurden um boG bereinigt
z. B. Bodenrichtwert gegebenenfalls angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts
entsprechend § 17 ImmoWertV und Nummer 9 Absatz 3 VW-RL
Angaben zur Stichprobe und Auswertung
Anzahl der ausgewerteten Kauffälle
gegebenenfalls mit einem Hinweis auf Behandlung von Ausreißern
Zeitraum der Abschlüsse der ausgewerteten Kauffälle
Räumlicher Bereich der Kauffälle
z. B. für das Gebiet einer Gemeinde oder für einen bestimmten Bodenrichtwertbereich (Bodenwertniveau)
z. B. statistische Kenngrößen, Spannen und durchschnittliche Werte der Wohn- bzw. Nutzfläche, Erträge, Restnutzungsdauer
Für die Beispielrechnungen 1 und 2 wurden folgende Annahmen getroffen:
im 1. Jahr wird die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete gezahlt,
vom 2. bis zum 5. Jahr erfolgt eine jährliche Mietanpassung in Höhe von 5 %,
vom 6. bis zum 10. Jahr wird die Miete in der im 5. Jahr erreichten Höhe gezahlt und
ab dem 11. Jahr wird die Zahlung der marktüblich erzielbaren Miete vereinbart.
In der Beispielrechnung wird davon ausgegangen, dass die Bewirtschaftungskosten innerhalb des Betrachtungszeitraums in gleichbleibender Höhe anfallen. Die Ermittlung des Ansatzes der Bewirtschaftungskosten erfolgt ausgehend vom marktüblich erzielbaren Rohertrag des 1. Jahres.
Die im 1. Jahr als marktüblich erzielbar angesehene Miete wird als Ansatz für die Ermittlung des Restwerts genommen.
Ausgangsdaten für die Beispiele 1 und 2
jährlicher marktüblich erzielbarer Rohertrag im 1. Jahr
vertraglich vereinbarte jährliche Mietanpassung vom 2. bis 5. Jahr
jährlicher Rohertrag im 6. bis 10. Jahr
291 721,50 €
jährlicher Rohertrag ab dem 11. Jahr
jährliche Bewirtschaftungskosten gesamt
Beispiel 1: Ermittlung des Ertragswerts bei Anwendung des allgemeinen bzw. des vereinfachten Ertragswertverfahrens (Nummer 4.1, Nummer 4.2)
jährlicher marktüblicher Rohertrag
Anteil des Bodenwerts am Reinertrag (Bodenwertverzinsungsbetrag) 6,5 % von 250 000 €
Kapitalisierungsfaktor (40 Jahre, 6,5 %)
2 903 580 €
2 673 642 €
Bodenwert ohne Berücksichtigung der selbstständig nutzbaren Teilfläche
Abzinsungsfaktor (40 Jahre, 6,5 %)
Bodenwert abgezinst
2 923 642 €*
2 923 705 €*
zusätzliche Marktanpassung
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) Ermittlung siehe unten
3 178 642 €*
3 178 705 €*
Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
Werteinfluss der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) für Beispielrechnung 1; hier Abweichung von den marktüblichen Erträgen
marktüblichen Reinertrag
abgezinste Abweichungen
217 200,00 €
10 580,40 €
20 363,88 €
277 830,00 €
243 030,00 €
37 830,00 €
29 405,26 €
256 921,50 €
51 721,50 €
37 751,52 €
35 444,74 €
33 282,79 €
31 250,13 €
29 346,78 €
27 552,04 €
Summe (boG)
254 977,54 €
Werteinfluss der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG)
Beispiel 2: Ermittlung des Ertragswerts bei Anwendung des periodischen Ertragswertverfahrens (Nummer 4.3)
Ermittlung der Summe der Barwerte im Betrachtungszeitraum
Barwerte der Reinerträge
192 682,80 €
191 505,24 €
190 228,44 €
188 907,22 €
187 527,00 €
176 068,30 €
165 328,99 €
155 231,97 €
145 777,26 €
136 862,08 €
1 730 119,30 €
Ermittlung des abgezinsten Restwerts, hier unter Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens (Nummer 4.2)
jährlicher marktüblicher Rohertrag ab dem 11. Jahr
jährlicher Reinertrag ab dem 11. Jahr
Kapitalisierungsfaktor (30 Jahre, 6,5 %)
Barwert des Reinertrags der Restperiode
2 679 912 €
Abzinsungsfaktor (30 Jahre, 6,5 %)
2 717 712 €
Abzinsungsfaktor (10 Jahre, 6,5 %)
1 447 725 €
1 730 119 €
3 177 844 €*
Ausgangsdaten für Beispiel 3
Wert der selbstständig nutzbaren Teilfläche
sachgerechte Berücksichtigung einer selbstständig nutzbaren Teilfläche (Nummer 8 Absatz 3)
Anteil des Bodenwerts am Reinertrag (Bodenwertverzinsungsbetrag) 6,0 % von 100 000 €
Kapitalisierungsfaktor (50 Jahre, 6,0 %)
Abzinsungsfaktor (50 Jahre, 6,0 %)
241 840 €*
241 830 €*
281 840 €*
281 830 €*
Ausgangsdaten für Beispiel 4
Bodenwert ohne Berücksichtigung von Freilegungskosten
Hinweis auf ein Liquidationsobjekt im allgemeinen und im vereinfachten Ertragswertverfahren (Nummer 8 Absatz 4)
Anteil des Bodenwerts am Reinertrag (Bodenwertverzinsungsbetrag) 7,0 % von 480 000 €
– 13 600 €8
Kapitalisierungsfaktor (5 Jahre, 7,0 %)
– 55 760 €
Abzinsungsfaktor (5 Jahre, 7,0 %)
424 240 €
Bei beiden Verfahrensvarianten zeigt sich:
Der nicht abgezinste Bodenwert (ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten) in Höhe von 480 000 € liegt über dem ermittelten vorläufigen Ertragswert in Höhe von 425 000 €.
Für das allgemeine Ertragswertverfahren zeigt sich darüber hinaus:
Der Bodenwertverzinsungsbetrag in Höhe von 33 600 € liegt über dem Reinertrag in Höhe von 20 000 €.
1 Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3).
2 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), die durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) geändert worden ist.
3 Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) vom 5. September 2012 (BAnz AT 18.10.2012 B1).
4 Bundes-Bodenschutzgesetz vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), das zuletzt durch Artikel 101 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist.
5 Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), die zuletzt durch Artikel 78 Absatz 2 des Gesetzes vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614) geändert worden ist.
6 Im Hinblick auf die Frage, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, wird auf die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) zur Unwirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hingewiesen.
7 gif – Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
8 In der Praxis ist der negative Reinertragsanteil der baulichen Anlagen bereits ein Hinweis auf ein Liquidationsobjekt. Aus methodischen Gründen wird jedoch die Beispielrechnung weitergerechnet.

References: § 2
 § 2
 § 16
 § 8
 § 26
 § 41
 § 28
 § 28
 § 29
 § 26
 § 28
 § 26
 § 17