Source: http://www.portalsvj.cz/diskuse/dotaz-na-problem-spolecnych-prostor-a-financovani
Timestamp: 2018-12-11 03:14:45+00:00

Document:
Dotaz na problém společných prostor a financování | Portál společenství vlastníků jednotek
Správa cizího majetku§ | 5 hodin 22 min.
vy nevíte, co je krátkodobá zál.ik | 6 hodin 8 min.
žaloba k souduik | 6 hodin 19 min.
Odst. 2 – nelzeLukáš Nečesaný | 6 hodin 45 min.
Přesvědčit vlastníky není jednoduchéDudekk | 7 hodin 54 min.
Vy nevíte, co je krátkodobá záloha?Dudekk | 8 hodin 4 min.
Při žalobě o nahlížení nemusíte vyjmenovat listiny!Justitianus | 9 hodin 18 min.
Rada zakázané dálkové otevíráníotevírání | 10 hodin 8 min.
pro Ivoo nebo Ivooo - obchůdek v SVJPetr | 11 hodin 12 min.
Notářské doložky u nájemník smluvTN. | 13 hodin 5 min.
LV Markéta Gr. | 14 hodin 55 min.
Pozemek u bytovky 4Justitianus | 15 hodin 22 min.
Moje zkušenost....VN | 17 hodin 27 min.
Problém s § 1180 NOZtep | 17 hodin 48 min.
Přesně tak...VN | 17 hodin 57 min.
» Dotaz Na Problém Společných Prostor A Financování
Dotaz na problém společných prostor a financování
Vložil Jožan, 18. Červenec 2018 - 17:23 :: Ostatní
Bydlím v domě, který je v SVJ má pět vchodů, každý vchod má své domovní číslo. V domě je 60 b.j. a 8 vestavěných garáží, všechny byty i garáže jsou v osobním vlastnictví. Dům se stavěl před 50 ti roky svépomocí v rámci SBD. Výstavba byla financována se státního příspěvku, bankovního úvěru a členského podílu, který byl složen s osobního vkladu, stabilizačního příspěvku závodu a odměny za svépomocné práce. Částka za svépomocné práce byla stanovena dle velikosti bytové jednotky. Náklady na výstavbu garáží byly vyčleněny z nákladů stavby a každý majitel je musel v daném termínu a výši uhradit, dle podlahové plochy.Do nákladů garáží nebyly zahrnuty rozvody vody, plynu, vybavení prádelen a ostatních společných prostor.
Dům se stavěl ve 3.Etapách a to:I.Etapa má dva vchody, které mají společné prostory: prádelnu, mandlovnu a sušárnu, ostatní prostory jako: kolovna, kočárkárna, skladové místnosti a sklepy jsou určeny k užívání vlastníkům daného vchodu. Tuto Etapu dělí dilatační spára. II.a III.Etapa se stavěly současně, II.Etapa má rovněž dva samostatné vchody a tytéž prostory jako I.Etapa, pouze III.Etapa má všechny prostory sloužící jen vlastníkům daného vchodu. V této části domu je společenská místnost sloužící ke schůzování pro celý dům.Každý vchod má samostatné připojení elektřiny, plynu a studené vody. Rozvody teplé vody a tepla jsou společná a spotřeba se rozúčtovává se dle poměrných měřidel teplé vody v bytě a indikátorů spotřeby na radiátorech.
Před 20 roky došlo k převodu družstevních bytů a garáží do vlastnictví členů družstva.Po tuto dobu a následných 10let probíhalo financování v pohodě, tak,že každý vchod si hradil náklady za služby nebo údržbu prováděnou ve vchodě samostatně. Nyní je stav takový, že jakýkoliv náklad se rozúčtovává na všechny jednotky, včetně garáží dle spoluvlastnických podílů. Údajně je to chybným vypracováním Prohlášení vlastníka, kde je uvedeno, že všechny společné prostory patří všem. Rovněž popis vybavení garáží neodpovídá skutečnosti, jsou v garážích uvedena okna a vnitřní vstupní dveře, které v nich nejsou a naopak nebylo v garážích uvedeno topné těleso(ocelový registr).Tento popis byl zřejmě opsán dle jiného domu avšak naše realita byla jiná. Byty a garáže při předávání do OV nebyly přeměřovány, což dlouhodobě způsobuje nevraživost, každý vchod má jiné nároky na vybavení a řada jedinců toho zneužívá a nechá náklady ostatními hradit. V závěru PV bylo uvedeno, že každý vlastník obdrží výtisk PV,avšak nikdo nic neobdržel. Ještě dodávám, do 31.7.2013 byl měsíční poplatek za užívání garáže kolem 30,–Kč a od této doby vystoupal na±350,–Kč
Poraďte, dáli se s tímto stavem něco dělat. Děkuji- Jozan
PV na katastru
Vložil Jr. (bez ověření), 20. Červenec 2018 - 18:06
Pokud PV nemáte v ruce, zkuste si ho vyžádat od Výboru, případně na katastru. Odpovědi Vám může dát i kupní smlouva na byt, (garáž). v případě plateb za garáže bude rozhodující, zda se jedná o součást bytu, jako se to často děje v případě sklepních kójí. Potom by jste za garáž platili za její metry do FO, a nebo také ne, pokud by tyto metry za garáž nebyly zahrnuty do výměru příslušenství bytu (takto to bývá právě u kójí).
Předpokládal bych ale druhou variantu, že máte garáž jako nebytovou jednotku, a potom z ní budete platit podobně jako za byt, a tedy pokud máte platby rozdělené převážně na jednotky a ne na osoby, tak potom stejná platba jako u bytu (dnes se takto například rozdělují správní náklady – na jednotku). Ohledně energií také potřebujete vědět, jak jsou garáže zapsány na katastru, ve smlouvě, v PV…
Vložil AsiTak, 20. Červenec 2018 - 17:22
Jednotku SVJ tvoří dům dle stavební dokumentace. Počet vchodů a č.p. nemá význam. Máte-li závady v PV nebo chcete něco jinak, řešte to změnou PV. Oddělené hospodaření dle vchodů lze realizovat i v rámci společného SVJ.
Více popisných čísel
Vložil tep (bez ověření), 23. Červenec 2018 - 10:37
Podle § 1180 NOZ mají výluční uživatelé některých společných prostor plně hradit náklady s nimi spojené. U Vás společnou částí domu pro všechny vlastníky bytů a garáží je asi společnou částí všech vlastníků jen střecha a plášť domu. Opravy schodišť a stupaček hradí vždy jen výhradní uživatelé těchto částí. Pro každý vchod veďte podružné účty, aby si každý vchod hradil jen to, co užívá.
Pane/í „tep“.Prosím
Vložil JaVa, 23. Červenec 2018 - 17:58
Pane/í „tep“.Prosím přestaňte už na tomto portálu „družstevničit“ a nabádat k porušování zákonů!
Pokud není v PV jasně vymezeno ,které společné části jsou ve výlučném užívání pouze některých vlastníků jednotek( zde by se použil § 1180/89/2012 Sb.,),pak nelze bez změny tohoto PV (§ 1169 odst. 2)/89/2012 Sb.,) účtovat „po vchodech“,ale je správné rozúčtovat opravy v kterémkoliv vchodě všem =100% vlastníkům jednotek,dle velikosti jejich spoluvlastnického podílu na společných částech celého bytového domu o „x“ vchodech!
Takto střediskově, účtují SBD a jeho „pohrobci“,poněvadž jim tento nemovitý majetek, říká nebo říkal pane.
Společné části domu ve výlučném užívání
Vložil tep (bez ověření), 24. Červenec 2018 - 13:24
Společné části domu ve výlučném užívání zavedl až NOZ, aby odstranil nespravedlnosti ve financování jejich oprav dle ZoVB. Všechny domy, které mají takovéto části, měly od 1.1.2014 tyto nespravedlnosti napravit. Je jasné, že SVJ v takových domech to měla řešit přinejmenším ve stanovách. Je-li lodžie přístupná pouze z bytu, anebo má-li dům více vchodů, je jasné, že prohlášení vlastníka od platnosti NOZ zastarala a i laik pochopí, že sice spoluvlastní i schodiště ve vedlejším vchodě, ale nikdy nechodil ho tam umývat, stejně tak že nikdy neuklízel lodžii u sousedního bytu.
Z logiky věci vyplývá, že má-li dům více vchodů, a chtějí-li v některém z vchodů do společných prostor zabudovat výtah, je to na rozhodnutí jen a jen vlastníků bytů v tomto vchodě, pokud si zajistí sami financování této modernizační akce (pokud by to chtěli financovat pomocí úvěru, museli by k tomu dostat souhlas všech vlastníků bytů v celém domě). Navíc – s touto akcí nemusí souhlasit ani všichni vlastníci bytů v inkriminovaném vchodě, kteří nebudou tuto novou společnou část využívat.
NOZ umožňuje odstranit nelogičnosti při financování společných částí, které jsou ve výlučném užívání jen jednotlivých anebo některých vlastníků. Chcete-li se dále řídit dle ZoVB, nikdo vám v tom nebude bránit, dokud se v domě nenajde někdo, komu to bude vadit. Pak so soudy přijdou na své, protože za blbost se na soudech platí.
JUDr.Jiří Čáp má jiný
Vložil JaVa, 24. Červenec 2018 - 17:48
JUDr.Jiří Čáp má jiný názor.Vy ale máte zřejmě k dispozici příslušný Judikát,který názor tohoto právníka zcela vyvrátí:
„Pouhým rozhodnutím shromáždění, přijatým nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek či vyšší většinou uvedenou ve stanovách pro schvalování usnesení shromáždění, nemůže být rozhodováno o změně poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, aniž by předtím bylo postupováno podle § 1169 odst. 2 NOZ, resp. při rozhodování mimo zasedání musí být rozhodováno podle § 1214 věty druhé NOZ. Mělo-li by dojít ke změně poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, jednalo by se o změnu dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek, a muselo by tedy být postupováno analogicky podle § 1169 odst. 2 NOZ (tedy jako při změně prohlášení dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek – vyžaduje se tedy písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, písemný souhlas příslušné většiny hlasů vlastníků jednotek s touto dohodou a poté usnesení shromáždění, resp. v případě, že jsou dotčeni všichni vlastníci jednotek, vyžaduje se písemná dohoda všech vlastníků jednotek). V případě rozhodování per rollam (rozhodování vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění) by v případě změny poměru výše příspěvků vlastníků jednotek z jiných důvodů než z důvodu změny velikosti podílů na společných částech muselo být postupováno podle § 1214 věty druhé NOZ, tedy vyžadoval by se souhlas všech vlastníků jednotek v rámci hlasování mimo zasedání shromáždění.“
JUDr.Jiří Čáp nemá jiný názor
Vložil tep (bez ověření), 25. Červenec 2018 - 14:38
Pro implementaci NOZ měla být shromážděním vlastníků přijata pozměněná pravidla pro stanovení výše příspěvků pokud je v domě nějaká společná část využívaná jen skupinou vlastníků. Nemám žádný judikát, ale máme zaplacený dokument od právníčky, ve kterém nám radí, že o společné části domu ve výlučném užívání skupiny vlastníků rozhoduje jen a jen dotčená skupina vlastníků a i hlasování se řídí pravidly, která jsou v NOZ pro přídatné spoluvlastnictví. K tomu přidala návrh dohody dotčených vlastníků a informativní část pro ostatní vlastníky s dvěma podpisovými listinami – jedna pro souhlas s dohodou a druhá pro nedotčené vlastníky, že byli o dohodě informováni. V domě máme od té doby klid, i když někteří vlastníci ze skupiny, která měla být de facto nedotčená, odmítli listinu podepsat, ale nikdo se neobrátil na soud, takže dohoda dotčených vlastníků je platná už 4 roky.
Vložil Kolemjdoucí 2. (bez ověření), 25. Červenec 2018 - 17:29
Pokud o dané záležitosti nerozhodli všichni vlastnící, dohoda platná není, i když se nikdo neobrátil na soud.
Co je v rozporu se zákonem je neplatné.
Vložil tep (bez ověření), 25. Červenec 2018 - 20:11
Litera zákona bývá nedokonalá, někdy je třeba jednat v duchu zákona. Ale i tak by mě zajímalo, jakého zločinu jsme se dopustili, když jsme nikomu neublížili a nezpůsobili žádnou újmu? Který § jsme porušili? Jen na okraj: Chcete-li změnit prohlášení vlastníka, potřebujete souhlas 100% vlastníků – ten jsme neměli a zřejmě ani nikdy mít nebudeme a soudit se nechceme, protože nemáme důvod se soudit – respektujeme postoj vlastníků, kteří nechtějí dát souhlas. Neměnili jsme a nehodláme měnit velikost spoluvlastnických podílů na domě, i když skupina vlastníků bytů do něj na vlastní náklady zabudovala novou společnou část domu – výtah.
Jen na okraj – sledujete kauzu H Systému, kde nejvyšší soud rozhodl, že 20 let starou křivdu bude řešit novou křivdou dle litery zákona?
Pro "tep"
Vložil JaVa, 26. Červenec 2018 - 10:03
„Chcete-li změnit prohlášení vlastníka, potřebujete souhlas 100% vlastníků – ten jsme neměli a zřejmě ani nikdy mít nebudeme“.Proč jste si nevyžádali rozhodnutí soudu,které by nahradilo nesouhlas části dotčených vlastníků jednotek?
1)Já Vám neupírám Vaši snahu o zvelebování nemovitosti, jejímž jste zřejmě spoluvlastníkem,ale znovu Vás slušně žádám,aby jste na tomto portálu nenabádal k porušování zákonů!
2)Nepoužívejte odkaz na § 1223/1 – o přídatném spoluvlastnictví, ve kterém se jednoznačně uvádí:
Váš dům byl stavebně řešen a kolaudován bez výtahu a tudíž zde nikdy „žádné omezení nebylo“!!!
Většina normálních lidí,kteří jsou si vědomi toho,že učinili něco v rozporu se zákonem, to „nevytrubují do světa“ a jsou rádi,že jim to „zatím prochází“!!!
NOZ platí od 1.1.2014 a společné části domu ve výhradním užívání
Vložil tep (bez ověření), 26. Červenec 2018 - 13:44
se zdají být problémem, ale většina paragrafů NOZ je dispozitivních, takže je možné se od nich odchýlit, pokud to nezpůsobí majetkovou újmu. Tu jsme nikomu nezpůsobili.
Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění vlastníků, to mělo už dávno schválit u domu s více vchody, co jsou společné části bez výlučného užívání, dále pak co jsou a kdo bude financovat provoz a údržbu společných částí ve výlučném užívání skupin vlastníků a pravidla pro financování jejich oprav a údržby. Měl by to být podklad pro budoucí změnu prohlášení vlastníka. Dále by měli schválit rozdělení stávajícího objemu finančních prostředků na podúčty, určené pro evidenci pohybu finančních prostředků na budoucí akce, týkajících se společných částí ve výlučném užívání,
V první řadě je třeba zajistit, aby se nerealizovalo financování čehokoliv na úkor těch vlastníků, kteří určité společné části domu nemohou využívat.
Stále postrádám návrh, jak financovat GO lodžií spravedlivě. Řešme praktické příklady a teorii nechme kompetentním zákonodárcům.
Po GO lodžií část vlastníků nechala na svůj náklad lodžie zasklít. Tím se časově rozfázuje potřeba udržovat podlahu lodžií a okno a balkonové dveře, kterými se vchází do lodžie – obojí by mělo mít téměř neomezenou životnost. Vlastníci bytů výlučně užívajících lodžii si sice schválili jednotnou výši příspěvků na jejich budoucí opravy, ale nestanovili pravidla pro jejich čerpání, takže očekávám, že časem dojde ke střetům těch, co nechali lodžie zasklít s těmi, kteří si to nepřáli, pokud nebude řečeno, jak a kdy se vlastně smí z nich čerpat. Bude-li někdo vybydlovat lodžii tím, že třeba ponechá v ní roztávat a zamrzat sníh, neměli by to pak financovat jiní.
Litera a duch zákona aneb i prodělek je kšeft
Vložil Misme, 26. Červenec 2018 - 8:21
Sleduji, okrajově, ze sdělovacích prostředků. Jakkoliv z lidského hlediska je rozhodnutí NS šokem, z hlediska práva je OK. Lidé, kterých se rozhodnutí NS dotklo, v minulosti udělali chybu. Vlastně více chyb.
Tou první byla ta, že naletěli na nabídku, která se po čase ukázala jako nenaplnitelná. Všichni děláme chybná rozhodnutí, někteří naběhneme podvodníkům, investujeme do pochybného artiklu, nastoupíme do auta nebo letadla, které nedosáhne svého cíle, nastěhujeme se do bytového domu s děsným výborem, někdy se okolnosti zřetězí…, ale toto je součástí našich životů a rizika našich rozhodnutí jsou naše rizika a neseme je my.
Tou druhou chybou pak bylo to, že vzali právo do svých rukou a rozhodli se doslova „urvat“ něco jen pro sebe, to ostatní je nezajímalo. Celou dobu o tom vědí a hráli vabank… a nyní dohráli. Očekávání nemožného od ducha zákona se nekoná. Lidé, jichž se rozhodnutí NS negativně týká, fakticky bydlí v cizím, které si zabrali, dostavěli…, ale nepatří jim a nikdy nepatřilo (viz katastr). Je to cizí, což odmítají vzít na vědomí, a podíl v tom cizím mají uložen další lidé. To jsou ti, kteří rovněž na nabídku naletěli, ale vyhnuli se druhé chybě.
Lidé, kteří nevzali zákon do svých rukou a spoléhali, možná, více na literu než na svou představu o duchu zákona a vyhnuli se proto druhé chybě, se nyní dočkali rozhodnutí NS, které k jejich právům konečně vyznívá pozitivně.
Za zcela pravděpodobné pak považuji i to, že za druhou chybu těch „domkářů“ nyní zaplatíme všichni prostřednictvím státní kasy.
Také považuji za
Vložil Hsystem (bez ověření), 26. Červenec 2018 - 18:47
Také považuji za pravděpodobné, že politici si před volbami udělají reklamu u nemyslících ovcí a zneužijí státní peníze. Přitom těch 56 rodin neoprávněně 20 let okupuje cizí majetek.
Také nedostavuji cizí domy
Vložil Vlastník bytu (bez ověření), 26. Červenec 2018 - 10:49
Domkáři H Systému měli vyčkat soudního rozhodnutí a teprve pak v závislosti na něm případně domky dostavět. Není co řešit, soud rozhodl správně. Také nedostavuji cizí domy.
Vložil JaVa, 25. Červenec 2018 - 16:19
A „lidová tvořivost“ některých „fundovaných statutárů“, je nekonečná!
„máme zaplacený dokument od právničky, ve kterém nám radí, že o společné části domu ve výlučném užívání skupiny vlastníků rozhoduje jen a jen dotčená skupina vlastníků“.
Pokud byly tyto společné části domu, vymezeny k výlučnému užívání pouze některým vlastníkům jednotek již v prvotním prohlášení vlastníka k budově,pak je vše v pořádku.V opačném případě, jednáte jako „statutár“ v rozporu s platnými zákony a žádné písemné vyjádření právničky,které jste určitě hradili ze společných peněz, Vás toho nezbaví.Jediné ,co by Vám pomohlo, je změna PV dle § 1169 odst.2),kterou máte zcela jistě uveřejněnou ve sbírce listin,tak jak vám to určuje zákon.Jinak se můžete v budoucnu dočkat toho,že tu vaši " černotu s výtahem a účtováním podle vchodů" někdo napadne soudně.
Buďte v klidu,heslem: „Kde není žalobce,tam chybí i soudce“, se řídí spousta SVJ.
Znovu společné části domu ve výlučném užívání
Vložil tep (bez ověření), 25. Červenec 2018 - 19:09
Společné části domu ve výlučném užívání vlastníků bytů existovaly fakticky i před NOZ, ale právně ne. Nemá tedy smysl něco hledat v dokumentech před 1.1.2014. Teď uvedu příklad ze života: V jednom domě připravovali GO lodžií, přístupných pouze z přilehlých bytů. V domě existují 3 velikosti bytů, přičemž některé byty lodžie nemají. SVJ chtělo financovat GO z příspěvků vlastníků, odváděných dle velikosti majetkového podílu. Jak, milý JaVa, zajistíte, aby GO lodžií fakticky uhradili jen jejich výluční uživatelé (viz § 1180 NOZ) fakticky rovným dílem, protože všechny lodžie jsou stejně velké a opravy byly všude stejně náročné. Dále se muselo zajistit, aby se na financování GO lodžií nepodíleli vlastníci bytů, které lodžie nemají. V prohlášení vlastníka o výlučném užívání nikdy nic nebylo a není, ale teď je třeba NOZ respektovat. Tento příklad uvádím proto, že Vy hledáte, jak něco nejde udělat, ale GO bylo třeba realizovat – hrozila možnost zranění osob.
Znovu společné části domu ve výlučném užívání - pro tep
Vložil Kolemjdoucí 2. (bez ověření), 25. Červenec 2018 - 19:15
Tak nám povězte, jak jsou lodžie zapsány v prohlášení vlastníka – na KN.
Zde jsou patrně zahrnuty jako součást bytu, ale plocha se nezapočítává, že?
Znovu společné části domu ve výlučném užívání - pro kolemjdoucí
Vložil tep (bez ověření), 26. Červenec 2018 - 12:55
Veškeré lodžie jsou na KN zapsány jako společné části domu a jejich plocha nemohla být započítána do plochy bytu – tedy do vlastnických podílů. Architekt se rozšoupl a udělal ještě několik dalších lodžií přístupných v mezipatrech z podesty schodiště, ale o těch jsem se pro jednoduchost ani nezmiňoval,
Vložil Kolemjdoucí 2. (bez ověření), 26. Červenec 2018 - 13:28
Zřejmě uvádíte zkreslené – neúplné údaje. Lodžie jsou patrně přístupné pouze z bytů, a jsou zapsány u každého bytu, ale nejsou započítávány do plochy, že?
Poté ještě máte lodžie v mezipatrech a ty jsou vedeny jako společné části domu, že?!
Vložil tep (bez ověření), 26. Červenec 2018 - 14:31
Omlouvám se, máte pravdu. Lodžie jsou skutečně dvojí, jak píšete, ale problém s financováním GO lodžií patřícím k bytům z příspěvků placených dle spoluvlastnických podílů zůstává a je umocněn tím, že ne všechny byty mají tyto lodžie.
Vložil Kolejdoucí 2. (bez ověření), 26. Červenec 2018 - 13:23
Dejte se odkaz – nevěřím vám, tak to nemohlo být zapsáno.

References: § 1180
 § 1180
 § 1180
 § 1169
 § 1214
 § 1169
 § 1214
 soud 
 § 1223
 soud 
 § 1169
 § 1180