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Informe Opositores Notarías y Registros Abril 2019 | Notarios y Registradores
Informe Opositores Notarías y Registros Abril 2019
Admin, 11/06/2019
NORMATIVA/SENTENCIAS MARZO:
APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones publicadas en marzo).
Partición y legítimas
Segregación y prescripción.
I REAL DECRETO-LEY 7/2019.
Afecta profundamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos; modifica también la Ley de Propiedad Horizontal -fondo de reserva, alquileres vacacionales; la LITPyAJD concediendo exención al arrendamiento de viviendas para uso estable y permanente; la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a la ejecución de desahucios; y la Ley de Haciendas Locales en materia de plusvalía municipal.
Tras la reforma introducida por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en vigor desde el 6 de marzo de 2019) (en adelante RDL), se introducen importantes novedades en la legislación de Arrendamientos Urbanos para mayor protección de los derechos de los arrendatarios. Esta modificación también implica una limitación de los efectos registrales del arrendamiento inscrito hasta ahora vigentes.
CIVIL. TEMA 71.
Los Arrendamientos Urbanos se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, modificada recientemente por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, sin perjuicio de las normas transitorias recogidas en las Disposiciones transitorias de la propia Ley para los arrendamientos pactados bajo la vigencia de legislaciones anteriores.
1 REGLA GENERAL: Se parte de la voluntad de los contratantes, que se ve limitada en buena medida por las normas imperativas de los títulos I y IV de la LAU (aplicables a todos los arrendamientos urbanos), y también por las normas del título II, aplicable específicamente a los arrendamientos de vivienda). Siempre será supletorio el Código Civil.
2 EXCEPCIÓN: Se excluyen los arrendamientos de vivienda que reúnan unas condiciones especiales de superficie o renta anual (más de 300 m2 de superficie o una renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional), los cuales se regirán (i) por la voluntad de las partes (ii) por lo dispuesto en el título II de la LAU y (iii) supletoriamente por las normas del Código Civil.
Art. 4 apartado 2.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley supletoriamente, disposiciones del Código Civil.
La modificación introducida afecta al apartado e) del art. 5, concretamente a la comercialización de los alquileres de corta duración. Con esta redacción queda sin efecto la modificación que había hecho el RDL no convalidado.
Art. 5 e)
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
A las Disposiciones de derecho transitorio contempladas en la LAU de 1994 hay que añadir ahora lo que dice la Disposición Transitoria 2ª: los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1994, celebrados con anterioridad al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Se modifica el plazo de duración mínima del arrendamiento de vivienda que era de tres años y que ahora pasa a ser de cinco o de siete años cuando el arrendador es una persona jurídica. Si nada dice el arrendatario al final del plazo contractual fijado (inferior al plazo mínimo legal), el arrendatario se irá prorrogando obligatoriamente para el arrendador hasta alcanzar la duración mínima legalmente establecida. Sin embargo, el arrendatario no se ve vinculado por esta duración mínima, pues puede desistir comunicándoselo al arrendador al final del plazo voluntariamente fijado
1 La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
2 Si esta fuera inferior cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
3 ¿Cómo se computa el plazo? El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Desaparece la diferencia entre el arrendamiento inscrito y no inscrito, de modo que la duración mínima se impone con carácter general, este o no esté inscrito el arrendamiento.
¿Qué ocurre si el contrato no fija plazo inicial? Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
Excepción a la prórroga obligatoria: Se mantiene la excepción de que el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pasado el primer año del contrato, pero ello ha de constar en el contrato inicial. Ahora bien, si no la ocupa en tres meses, salvo circunstancias de fuerza mayor, el arrendatario podrá exigir ser repuesto en la vivienda por cinco años o indemnizado.
ARTÍCULO. 10.1
Prórrogas concluido el plazo mínimo legalmente establecido: Tendrán lugar vencido el plazo mínimo legal o cualquiera de sus prórrogas si las partes no se hubieran comunicado voluntad contraria a la prórroga. La mayor protección al arrendatario es patente en los plazos de notificación previstos, pues mientras que el arrendatario debe notificarlo con cuatro (4) meses de antelación al vencimiento, el arrendatario ha de hacerlo al menos con dos (2) meses de antelación.
La prórroga en estos casos será como máximo de tres años, si bien opera de modo distinto para el arrendador (al que se le impone dicho plazo desde el inicio) y para el arrendatario (que en cada anualidad podrá manifestar con un mes de antelación la voluntad de no renovar el contrato)
Al contrato prorrogado, dice el apartado 2 del artículo 10 “le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”.
1 REGLA GENERAL (Arrendamientos de 5 o 7 años): La resolución del derecho del arrendador no produce la extinción del contrato de arrendamiento, que se mantendrá en todo caso durante los 5 o 7 años legalmente establecidos según los casos.
Dice el artículo 13.1 párrafo primero: Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
2 REGLA ESPECIAL (Arrendamientos por más de 5 o 7 años): Dice el artículo 13.1 párrafo segundo: Para aquellos arrendamientos que se hubieran pactado por tiempo que exceda del mínimo legal -5 o 7 años- si transcurridos dichos plazos el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
3 USUFRUCTUARIOS, SUPERFICIARIOS O ANÁLOGOS: No se modifica el caso de los arrendamientos de vivienda concertados por el usufructuario, superficiario o quienes tengan un derecho análogo de goce, pues sigue decidiendo el artículo 13.2 que “se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.
4 VIVIENDA AJENA: En cuanto a los arrendamientos celebrados por quien no es propietario de la vivienda se distingue el caso de que el arrendador sea o no persona física, pues dice el artículo 13.3 que “Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años”.
Subrogación del comprador de la vivienda arrendada.
A diferencia de lo que sucedía en la legislación anterior, en que la subrogación del adquirente de la vivienda en el arrendamiento preexistente dependía de que el arrendamiento estuviera o no inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de la adquisición, actualmente hay que distinguir los siguientes supuestos:
1 ARRENDAMIENTOS CON DURACIÓN DE 5 O 7 AÑOS: La subrogación en el contrato de arrendamiento se impone al adquirente de la vivienda en todo caso, pues dice el artículo 14 párrafo primero que “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
2 ARRENDAMIENTOS PACTADOS POR TIEMPO SUPERIOR A 5 O 7 AÑOS: (i) Durante el plazo mínimo legal se aplicará lo visto en el apartado anterior. (ii) Transcurridos los primeros 5 o 7 primeros años: Conforme al párrafo segundo del artículo 14, el adquirente también quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Este plazo se impone, incluso, cuando se hubiera PACTADO QUE LA VENTA DE LA VIVIENDA EXTINGUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, pues dice el último párrafo del artículo 14 que “el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica”.
Subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.
Según la nueva redacción del apartado 4 del artículo 16, se puede pactar la no subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario cuando (i) se trate de arrendamientos cuya duración inicial es superior a los 5 o 7 años obligatorios (ii) y el fallecimiento del arrendatario se produzca transcurridos esos 5 o 7 años, según los casos. (iii) También cabe el pacto en estos arrendamientos para que se extingan a los 5 o 7 años cuando el fallecimiento del arrendatario se hubiera producido con anterioridad a dichas plazos.
En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
CIVIL. TEMA 72
Renta. Actualización.
El nuevo ARTÍCULO 18 habla de “actualización” de renta en vez de revisión. La novedad sustancial se encuentra en el añadido de un nuevo párrafo por el que el incremento por actualización anual de la renta (cualquiera sea el mecanismo de actualización que se hubiera convenido) no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Se aplica a todos los arrendamientos de vivienda y no sólo a los de renta reducida como recogía el RDL no convalidado. El límite afecta a toda la duración del contrato y no sólo a los 5 ó 7 años iniciales.
En el ARTÍCULO 19 se modifican los plazos en consonancia con la nueva regulación, por lo que el arrendador habrá de esperar a que pasen cinco o siete años en vez de tres.
No obstante, se permite que arrendador y arrendatario lleguen en cualquier momento del contrato a un acuerdo para la realización de mejoras, que son aquellas obras que están por encima del mero cumplimiento del deber de conservación, con posible repercusión en la renta, sin que ello suponga alteración alguna de los plazos del contrato.
El ARTÍCULO 20 introduce como novedad que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica. Dentro de los gastos de formalización han de entenderse incluidos los gastos de Notaría y Registro.
El número dos del artículo también modifica los plazos en consonancia con la nueva regulación.
La novedad que se introduce en el ARTÍCULO 25.7 es la posibilidad de que la legislación sobre vivienda pueda establecer un derecho de tanteo y retracto respecto de la totalidad del inmueble en favor del órgano que designe la administración competente en materia de vivienda. Se aplicaría lo dispuesto en el propio artículo 25 a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
El ARTÍCULO 36 modifica los plazos en consonancia con la nueva duración de los arrendamientos.
En el apartado 5 establece una limitación cuantitativa a la garantía adicional que las partes pueden pactar cuando se trata de arrendamientos de viviendas hasta 5 o 7 años, pues el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
REGULACIÓN: Puede mencionarse que la LPH ha sido recientemente modificada por el RDLey 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que afecta al fondo de reserva, obras y actuaciones obligatorias y el tratamiento de las viviendas para alquiler turístico.
ESTATUTOS: Dentro del contenido de los estatutos puede mencionarse la posibilidad de limitar/prohibir el uso de las viviendas para alquiler turístico o ponerles una cuota especial o un recargo.
CIVIL. TEMA 40
Fondo de reserva: se amplía su destino y su cuantía
Una de las obligaciones de los copropietarios es la de contribuir a la dotación del fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la Comunidad y que se destina para obras de conservación, reparación y rehabilitación, y también para: (i) realizar determinadas obras de accesibilidad; (ii) suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca; (iii) y para sufragar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Se aumenta su cuantía pues estará dotado con una cantidad de al menos el 10% del presupuesto ordinario. (La disposición transitoria segunda permite que se alcance dicha cifra a lo largo del presente ejercicio presupuestario y de tres más. Por tanto, como tarde, a principios de 2023 deberá estar cubierto).
ARTÍCULO 10.1 b)
FISCAL. TEMAS 28 (Notarías) y 31 (Registros).
Al hablar de la liquidación de los arrendamientos: Basta mera referencia porque las exenciones se tratan en el tema 31 Notarías y 34 Registros: El real decreto ley, 7/2019, de 1 de marzo, establece una nueva exención objetiva, la número 26 para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente del artículo 2 de la LAU.
FISCAL. TEMA 31 (Notarías) y 34 (Registros).
Hipotecario Notarías. Temas 38. Hipotecario Registros. Tema 43
Ya se ha visto en sede de arrendamientos.
VER Informe de 19 de mayo de 2019.
II LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS.
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tiene su origen en la necesidad de transponer al Ordenamiento español la Directiva 2014/17/UE, aumentando la protección de las personas físicas prestatarias, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de estos inmuebles. Su entrada en vigor tiene lugar el 16 de junio de 2019.
Esta Ley será sistematizada en el informe siguiente al presente
VER: Resumen de la Ley. Antonio Manuel Oliva Izquierdo. Registrador de la Propiedad. Estudio Antonio A. Longo. Notario. Resumen de José Félix Merino Escartín. Registrador de la Propiedad. Archivo llave de la Ley.
III PROPIEDAD INTELECTUAL.
CIVIL. TEMA 43.
La Ley 2/2019, de 1 de marzo (BOE 2 de marzo de 2019) modifica el texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril) e incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/26/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de febrero de 2014, y la Directiva (UE) 2017/1564 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de septiembre de 2017.
1 La reforma afecta: (i) A la regulación de las entidades de gestión de derechos de propiedad intelectual, transponiendo una Directiva comunitaria. (ii) Regula los operadores de gestión independientes, que tienen ánimo de lucro. (iii) Una disposición final autoriza un texto refundido sobre el patrimonio histórico español.
2 En materia de Patrimonio Histórico cabe destacar: (i) Importación de bienes muebles: La disposición final 1ª modifica la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español para aclarar el régimen aplicable a las importaciones de bienes muebles. (ii) La disposición final 2ª modifica la Ley 10/2015, de 26 de mayo, para la salvaguardia del patrimonio cultural inmaterial, autorizando al Gobierno para elaborar, antes del 31 de diciembre de 2019, un texto refundido en el que se integren esta ley con la del Patrimonio Histórico y las disposiciones en esta materia contenidas en normas con rango de ley.
1. Partición y legítimas.
Civil. 111, 122 y 123.
Hipotecario. Notarías: T. 39 y 40 Registros: T. 44 y 45.
1 Cuando la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum» el legitimario tiene que intervenir necesariamente en la partición. Esta intervención necesaria se fundamenta en su condición de legitimario independientemente del título por el que se le atribuya la legitima, es decir, aunque no haya sido instituido heredero o designado de parte alícuota. En todo caso tiene una cuota legitimaria sobre el caudal su intervención necesaria de justifica en la necesidad de proteger su legítima.
¿Y cuando la legítima es un derecho de crédito (vgr. Cataluña)? NO.
2 Dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2014).
3 Este criterio no se altera “… aun cuando se haya citado a los legitimarios fehacientemente y no hayan comparecido, ya que conforme reiterada doctrina de este Centro Directivo, la circunstancia de citación a los legitimarios para formación del inventario no altera la necesidad de su consentimiento…”.
4 Se exceptúa salvo el caso de partición del propio testador o por contador-partidor (RDGRN 2 de agosto de 2016), casos en los que sí que podrá ejercer las acciones legales en protección de su legítima si la considera vulnerada.
5 ¿Y en caso de desheredación? ¿También debe exigirse su intervención? NO. pues la desheredación se fundamenta en una declaración expresa del testador que se debe acatar mientras el desheredado no contradiga judicialmente la causa de desheredación invocada
2. Segregación y prescripción.
Hipotecario. Notarías: T. 17 Registros: T. 20.
Para inscribir una escritura de segregación se precisa la oportuna licencia o declaración de innecesariedad. Cuando se trate de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente que se presenten ahora a inscripción, cabe la posibilidad de lograr la inscripción mediante una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.
MINI INFORME MARZO
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References: artículo 10
 resolución 
 artículo 13
 artículo 9
 artículo 13
 resolución 
 artículo 13
 artículo 13
 artículo 9
 artículo 14
 artículo 34
 artículo 14
 artículo 34
 artículo 14
 artículo 16
 ARTÍCULO 18
 ARTÍCULO 19
 ARTÍCULO 20
 ARTÍCULO 25
 artículo 25
 ARTÍCULO 36

ARTÍCULO 10
 real decreto 
 artículo 2