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Timestamp: 2017-05-27 09:46:03+00:00

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de uma sala comercial em um edifício não possui legitimidade para responder pelas despesas condominiais, uma vez que o comprador já usufruía do imóvel. Por conta da decisão, o processo foi extinto sem julgamento do mérito com base no artigo 267 do Código de Processo Civil. No caso, o Condomínio do Edifício Clóvis Bevilácqua propôs ação de cobrança contra a vendedora, ao argumento de que ela, na qualidade de proprietária da unidade, deixou de efetuar o pagamento relativo às despesas condominiais de seis meses, totalizando um débito de R$ 1.546,26, atualizado até julho de 2005. A vendedora, em sua contestação, sustentou não possuir legitimidade na causa, na medida em que, por meio de contrato de promessa de compra e venda, entregou o imóvel ao comprador, que, por sua vez, tomou posse precária do bem, em dezembro de 1999, devendo, por isso, responder pelas respectivas despesas condominiais. A sentença julgou a cobrança procedente, por entender que o condomínio poderia cobrar tanto a proprietária do imóvel quanto o comprador. Inconformada, a vendedora apelou ao Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG), que manteve a decisão, justificando que somente o registro em cartório transfere a propriedade do imóvel e afasta a obrigação da vendedora em relação às despesas de condomínio. A vendedora recorreu, então, ao STJ. Em seu voto, o relator, ministro Massami Uyeda, destacou que as despesas condominiais são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. Segundo o ministro, na hipótese em que o proprietário estabelece com alguém contrato de promessa de compra e venda, para a correta definição do responsável pelos respectivos encargos condominiais, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte do compromissário-comprador e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Não tem relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos, frisou o relator. Para o ministro, no caso, revelou-se incontroverso que, em virtude de contrato de promessa de compra e venda estabelecido entre a promitente-vendedora e o promissário-comprador, este último imitiu-se na posse precária do imóvel, o que era de pleno conhecimento do condomínio, tanto que a notificação extrajudicial de cobrança dos encargos condominiais foi dirigida a ele.
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Condomínio não pode propor ação de reparação por danos morais sofridos por condôminos
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Prédio tem de impedir entrada de filho de morador
O morador de um prédio no Rio de Janeiro conseguiu, na Justiça, obrigar o condomínio onde mora a garantir segurança no edifício e impedir que o próprio filho entre no local. A decisão, em Agravo de Instrumento, foi confirmada pela 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro na última semana.
No acórdão, a desembargadora Claudia Telles, relatora do Agravo, explicou que a questão, ao contrário do que alegou o condomínio, não era discutir a responsabilidade pelos atos do jovem, que, segundo o pai, é dependente químico e sofre transtorno psiquiátrico. De acordo com ela, o condômino apenas quer que as regras de segurança do condomínio sejam cumpridas e que pessoas não autorizadas pelo morador entrem no prédio.
“Não se trata de assunto limitado ao âmbito familiar do condômino. A questão está inquestionavelmente ligada a segurança que se espera de um edifício, onde há portaria com funcionário pago para filtrar a entrada de estranhos no prédio”, constatou.
Ao analisar o pedido do morador, na ação proposta em primeira instância, Claudia Telles disse que não foi demonstrado o interesse de o pai responsabilizar o condomínio pelos atos do filho. Nem mencionou a necessidade de contratar profissionais especializados em segurança. O morador quer é que o prédio, que já tem portaria, não permita a entrada de pessoa não autorizada por ele e que não mora no edifício nem que sejam passadas informações sobre ele e os demais moradores do apartamento a seu filho.
“De fato, a obrigação imposta ao síndico não pode se revelar em medida desproporcional as regras normais de segurança comumente adotadas pelo condomínio, sob pena de se impor ao agravante a adoção de medidas extraordinárias de segurança com o fim de resguardar o interesse precípuo de um único condômino”, disse.
Claudia Telles também explicou as competências do síndico. De acordo com o artigo 22 da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o assunto, compete ao síndico “exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores”. Ela citou, ainda, o artigo 1.348, do Código Civil. Segundo o dispositivo, cabe ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
A única modificação feita pela Câmara na decisão de primeira instância foi em relação à multa imposta ao condomínio em caso de descumprimento da decisão. Os desembargadores consideraram a multa de R$ 10 mil excessiva. Os desembargadores estabeleceram o valor em R$ 1 mil.
Em maio de 2010, durante o plantão noturno de uma sexta-feira, o morador entrou com um pedido de liminar para que o edifício, representado pelo síndico, cumprisse regras de segurança e impedisse que seu filho entrasse no prédio. Sustentou que já foi agredido anteriormente pelo filho e que vem recebendo ameaça constante. Alegou, ainda, que o jovem sofre transtorno psiquiátrico grave, tendo fugido do hospital onde estava internado.
A juíza Adriana Marques Franco, que estava de plantão, constatou que estavam presentes os requisitos para a concessão da liminar. “Verifica-se a presença do requisito do fummus boni juris, na medida em que cabe ao morador da propriedade privada determinar quem são as pessoas autorizadas a entrar em sua casa, e até mesmo aqueles a quem se pode fornecer informações sobre a unidade residencial. O periculum in mora resta comprovado por toda a documentação acostada, que demonstra a doença mental do filho do requerente, bem como as agressões anteriores e, portanto, o perigo que Pedro oferece à integridade física do requerente”, escreveu a juíza decisão, posteriormente confirmada pelo juízo da 10ª Vara Cível do Rio.
O condomínio recorreu da decisão. Disse que o morador é pai e curador do jovem. Alegou, ainda, que os porteiros não são habilitados para lidar com situações como as apresentadas. Os argumentos não foram acolhidos.
Em dezembro de 2010, uma aposentada foi absolvida pela 2ª Vara do Júri do Foro Central de Porto Alegre. Segundo o jornal O Globo, a aposentada matou o único filho, viciado em crack. De acordo com decisão do juiz Felipe Keunecke de Oliveira, a mulher agiu em legítima defesa. “A única maneira que ela tinha para se defender, em função da disparidade de forças, era, infelizmente, ter matado o filho. Inclusive, foi um tiro só, o que demonstra atitude defensiva dela”, disse na decisão.
Em Minas, no início de 2009, também veio a público o caso de uma mãe que mantinha o filho adolescente, também dependente químico, acorrentado dentro de casa. Conforme o G1, o delegado decidiu não prender a mãe em flagrante embora a situação configurasse crime de cárcere privado.
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Ao contrário do que alegava a Cedae, a cobrança gerava seu enriquecimento de forma indevida. “O cálculo da tarifa, com desprezo do volume de água efetivamente registrado, implica a cobrança em valor superior ao necessário para cobrir os custos do serviço, configurando enriquecimento indevido por parte da concessionária”, conclui Carvalhido. Com informações da Assessoria de Comunicação do STJ.
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Para o advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em causas condominais, a primeira atitude a ser tomada pelo síndico é chamar os pais das crianças e adolescentes rebeldes para uma reunião, juntamente com o subsíndico e os membros do Conselho, para expor os acontecimentos e tomar as providências. Não é interessante que o síndico participe dessa conversa desacompanhado do subsíndico e dos membros do conselho, porque os pais, que normalmente defendem seus filhos, poderão crer que se trata de implicância pessoal, afirma.
Para a psicóloga Daniela Carvalho, é importante sempre a conscientização dos pais, já que muitas vezes o filho somente repete o comportamento dos próprios pais em suas atitudes. Uma discussão com o vizinho, jogar lixo pela janela e outras possíveis atitudes dos pais podem contribuir para o não cumprimento das regras pelos filhos, comenta.
Vale lembrar sempre que, de acordo com o ECA (Estatuto da Criança e do Adolescente) e mesmo o Código Civil, as crianças e adolescentes não podem ser expostas a situações vexatórias, constrangedoras ou mesmo ofendidas, pois as consequências ao ofensor são graves, afirma Marques.
Uma saída para inibir situações de rebeldia de crianças e adolescentes no condomínio é envolver, cada vez mais, os jovens nos problemas do condomínio para que participem e também possam ser ouvidos. Para isso, de acordo com Marques, deve-se identificar um menor que se destaque entre os demais, como um líder natural entre aqueles mais agitados e nomeá-lo como um síndico mirim.
Desta forma, ele terá poderes para constituir um conselho para ajudá-lo e delegar algumas tarefas como, por exemplo, vistoriar a quadra de esportes, salão de jogos, piscina e realizar reuniões que contribuam com sugestões de melhoria no condomínio, aconselha. Desta forma, chamando-os à responsabilidade e à vida social do condomínio, passarão de agitadores a colaboradores. Todos ganharão com isso, inclusive a massa condominial, finaliza.
Também a favor da criação do síndico mirim, Daniela Carvalho ainda lembra que o fato de envolver os adolescentes em projetos e ações no condomínio, como reciclagem ou jardinagem, desenvolve neles o hábito de cuidar e, com isso, não ficam com tempo ocioso para pensar em destruir o patrimônio. Desta forma eles passam a se sentir como proprietários e colaboradores, e não apenas um morador que deve seguir ordens. Quando nada funciona
Em casos mais graves, Alexandre Marques lembra ainda que pode ser convocada uma assembleia para discutir com os demais condôminos as medidas extras ou judiciais necessárias e mesmo policiais, no caso de tráfico de droga por menor em condomínio por exemplo. Lembrando que a responsabilidade do síndico é objetiva (Artigo 1.348 C.C.), não dependendo dele a vontade em adotar as providências, mas o dever de agir em defesa dos interesses da massa condominial que o constituiu para a função, adverte.
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É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais? A questão foi debatida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio. O Condomínio Jardim Botânico VI, na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio. O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de primeiro grau anulou o processo sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regularmente constituído, como determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC). Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembleia”. Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJDFT determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo Código Civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”. Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”. Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais. “A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora. Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma. Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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Dona de imóvel deve indenizar inquilina por danos
A inquilina contrariou a dona do imóvel e estacionou o carro em frente à casa alugada. Essa, por sua vez, colocou estacas no gramado que servia de estacionamento para impedir uma nova desobediência. A atitude da dona do imóvel rendeu, por ordem da 2ª Vara Cível de Brasília, indenização de R$ 2 mil por danos morais para a locatária. Ainda cabe recurso.
Para a primeira instância, a solução para resolver o impasse era simples: bastaria que a ré tivesse advertido a autora para o cumprimento da cláusula 2ª do contrato de locação, em que a locatária se comprometeria em devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, “o que, por si só, já lhe resguardaria de possível dano quanto à grama situada em frente à casa locada”.
A casa alugada está situada em um área ampla. Como não há estacionamento fechado, os moradores estacionam os carros sobre o gramado. Tanto inquilina quanto proprietária moram no mesmo terreno. A proprietária explicou que precisava usar a área para conseguir chegar em sua casa, sobretudo quando chove ou quando precisa entrar com compras e bagagens pesadas. A inquilina, por sua vez, contou que a proprietária colocou estacas em frente à casa alugada. A atitude a obrigou a estacionar o automóvel em um local mais distante, também sobre a grama. Ela pediu, antecipadamente, a remoção das estacas e a condenação em danos materiais e morais.
A primeira instância observou que a proibição imposta à autora não se estendeu aos demais moradores do local. Além disso, fotografias comprovaram que qualquer pedestre que quisesse chegar à residência locada deveria pisar no gramado, já que não havia um caminho alternativo. O juiz afirmou que “não somente qualquer veículo poderia ocasionar danos ao gramado, assim como o simples acesso de pessoas à residência”. Com informações da Assessoria de Comunicação do TJ-DF.
Nº do processo: 2009.01.1.016420-7
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Condomínio deverá ressarcir morador em dobro
Aquele que cobrar indevidamente uma dívida que já foi paga, pode ser punido com a aplicação do artigo 1.531 do Código Civil. O entendimento é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que acatou Recurso Especial de um morador contra o condomínio Edifício Marquês de São Vicente, em Santos (SP). O morador vai receber a taxa extra em dobro em razão da cobrança indevida.
O Edifício Marques de São Vicente moveu uma ação na Justiça alegando que o condômino não teria pago quatro parcelas referentes a obras feitas extraordinariamente, somando R$ 400. Porém, por meio de recibos, o morador comprovou o pagamento dos valores.
Em virtude dessa cobrança, o condômino apelou no Tribunal de Justiça de São Paulo e requereu a aplicação do artigo 1.531 do Código Civil. “Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas, ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição”, determina o dispositivo. O pedido foi acolhido em partes. Caso o morador pretendesse a condenação do condomínio, teria que entrar com outra ação.
No recurso apresentado ao STJ, alegou-se que, uma vez reconhecida a má-fé do condomínio, não haveria como não aplicar de forma imediata e integral o texto da lei que versa sobre o tema, “independentemente do oferecimento de reconvenção pela parte ofendida, pois admitido pelo Juiz que a dívida estava quitada, pode até mesmo de ofício, impor ao litigante malicioso a sanção de pagar em dobro o que estava exigindo na Justiça”.
O ministro Luís Felipe Salomão, relator do processo, declarou que “essa interpretação contraria os princípios da boa-fé, da finalidade econômica e/ou social do direito e induz à pratica do abuso de direito e ao uso indevido da máquina judiciária, não traduzindo a intenção do legislador, que é justamente tutelar os atos contrários ao direito”. E completou que nada impede que o recorrente apresentasse o pedido de restituição em dobro em sede de contestação, dispensando a necessidade de formulação de outra ação. Com informações da Assessoria de Comunicação do STJ.
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Créditos condominiais e honorários de cobrança têm preferência sobre os de crédito hipotecário
São preferenciais os créditos condominiais e os honorários advocatícios de sucumbência decorrentes de sua cobrança judicial, em detrimento ao crédito hipotecário. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao dar provimento a recurso especial de um condomínio de São Paulo. A ação foi ajuizada pelo condomínio para cobrar de uma proprietária contribuições condominiais em atraso referentes a um imóvel residencial. Posteriormente, a ré foi condenada e, após processo de execução, o apartamento e a vaga de garagem foram leiloados e arrematados. Na apelação, o Unibanco afirmou, no entanto, que tais bens estavam em garantia hipotecária em seu favor. Postulou, então, a preferência de seu crédito em detrimento ao crédito condominial e dos honorários advocatícios decorrentes da cobrança. O Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo (TAC-SP) deu provimento à apelação. Segundo o tribunal paulista, não houve dissenso sobre a existência do direito real de garantia, voltando-se o condomínio apenas contra habilitação e concessão de preferência ao credor hipotecário. E concluiu: “o artigo 1.560 do Código Civil estabelece a preferência do direito real em relação àquele de natureza pessoal e a lei não contempla qualquer espécie de privilégio em favor do condomínio, nada auxiliando a consideração das despesas condominiais como obrigação propter rem”.
Inconformado, o condomínio recorreu ao STJ, alegando ofensa aos artigos 755 e 1.564, do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial. Em contrapartida, o Unibanco defendeu ausência de prequestionamento e de demonstração analítica da divergência. A Quarta Turma afastou a alegação de falta de prequestionamento, reconhecendo, ainda, ter havido satisfatória demonstração da semelhança entre os julgados confrontados. E deu provimento ao recurso especial. “Justamente por ser a obrigação condominial em razão da coisa, prefere o crédito de natureza hipotecária”, afirmou o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do caso. Ainda segundo o relator, o recurso procede também no que diz respeito à preferência dos honorários de sucumbência fixados em razão de cobrança da contribuição condominial, pois consistem em verba de natureza alimentar. Para o ministro, a regra de vedação contida no artigo 69 do Decreto-lei167/1967 não afasta a preferência de que frui o crédito decorrente de dívida de natureza alimentar, caso da cobrança de honorários advocatícios. “Conheço do presente recurso especial e dou-lhe provimento para declarar preferenciais os créditos condominiais e os honorários advocatícios sucumbenciais decorrentes de sua cobrança judicial, em detrimento ao crédito hipotecário”, concluiu Aldir Passarinho Junior.
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Condomínio responde por danos gerados por morador não identificado
Condomínio deverá indenizar proprietário de estacionamento vizinho porque um de seus condôminos lançou material corrosivo pela janela, causando danos nos automóveis estacionados. A decisão é da 3ª Turma Recursal Cível do Estado, que manteve a sentença do 4º Juizado Especial Cível de Porto Alegre. A reparação por danos materiais foi fixada em R$ 2.030,00. O produto químico, não identificado, atingiu quatro carros. De acordo com o autor, proprietário do estacionamento, há mais tempo objetos são jogados nas suas dependências. Ele relatou, ainda, que o produto (não identificado em análise pericial) teria sido lançado após discussão entre um de seus funcionários e um morador do prédio. O magistrado do 4º JEC apontou que, em audiência, ficou comprovado que os danos causados aos automóveis são decorrentes do líquido jogado do edifício réu. Os depoimentos das testemunhas esclareceram também que não havia possibilidade de o líquido ter sido lançado de outro prédio ou vizinhança. Destacou citou ainda o art. 938 do Código Civil que estabelece a responsabilidade do condomínio nesses casos: Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido. Com base nesse entendimento, foi determinado ao condomínio réu o pagamento por danos materiais. Responsabilizando-se o condomínio, (…) provavelmente haverá alguma chamada extra para pagamento da indenização e a questão acabará por ser discutida em assembleia geral dos condôminos. E isso acabará por reforçar a necessidade de maior consciência e consideração para com os direitos dos outros. Quanto à reparação por danos morais, o pedido foi negado, pois não houve ofensa ao direito da personalidade da parte autora, assim como não foi moralmente agredida em seus valores. O condomínio recorreu pedindo a reforma da sentença. Recurso O relator do processo na 3ª Turma Recursal Cível, Juiz Jerson Moacir Gubert, votou pela manutenção da decisão, ao entender que ficaram comprovadas as avarias causadas nos veículos bem como a relação entre esses danos e a conduta dos moradores do condomínio réu. Os Juízes Eduardo Kraemer e João Pedro Cavalli Júnior acompanharam o voto do relator. A decisão é do dia 25/2. FONTE: JUSBRASIL
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References: artigo 267
 artigo 22
 artigo 1
 artigo 267
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 69