Source: https://www.ra-kotz.de/gewerberaummietvertrag_komplettrenovierung_mietende.htm
Timestamp: 2018-08-16 16:05:28+00:00

Document:
Az: 2 U 46/12
In dem Rechtsstreit hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21.06.2012 für Recht erkannt:
Die Berufungen der Parteien gegen das Urteil des Landgerichts Hanau vom 23.01.2012, Az.: 9 O 781/11, werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Berufungsverfahrens hat der Kläger 1/3 und die Beklagte hat 2/3 zu tragen.
Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird auf Euro 26.607,12 festgesetzt.
Der Kläger macht gegen die Beklagte Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis über Hof- und Gebäudeflächen, die dem Betrieb eines Autohauses dienten, geltend.
Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 05.12.2011 (vgl. Bl. 74 f. der Akte) durch Vernehmung des Zeugen Sch………. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.01.2012 (vgl. Bl. 78 ff. der Akte).
Sodann hat das Landgericht der Klage durch Urteil vom 23.01.2012 (vgl. Bl. 84 ff. der Akte) in Höhe von 18.380,80 Euro und von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 807,80 Euro, jeweils nebst Zinsen, stattgegeben. Die weitergehende Klage hat das Landgericht abgewiesen.
Lediglich ergänzend ist noch anzuführen, dass die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 30.12.2010 (vgl. Bl. 44 f. der Akte) und vom 27.01.2011 (vgl. Bl. 49 f. der Akte) angeboten hat, den Boden im Werkstattbereich mit einem 2Komponenten-Anstrich zu versehen und der Kläger dies – so der Vortrag der Beklagten – verweigert hat.
Begründet hat das Landgericht seine Entscheidung damit, dass dem Kläger gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch in Höhe von vier Monatsnettomieten in Höhe von insgesamt 18.000 Euro gemäß §§ 280, 281 BGB zustehe.
Der Zeuge ……… habe bekundet, dass er das Mietobjekt bereits zum 01.01.2011 und nicht erst zum 01.05.2011 angemietet hätte, wenn es ordnungsgemäß renoviert worden wäre. Aufgrund der Aussage des Zeugen ……… und aufgrund des Privatgutachtens des Sachverständigen Dipl. Ing. ………stehe fest, dass der Boden im Werkstattbereich nicht hinreichend renoviert gewesen sei, sondern Risse aufgewiesen habe. Hierdurch habe die Beklagte gegen § 8 des Mietvertrages verstoßen.
Ein höherer Mietzins stehe dem Kläger nicht zu, da – so die Bekundung des Zeugen ……… – zwischen ihm und dem Kläger zwar ein höherer Mietzins als 4.500 Euro „angedacht“ gewesen sei, es aber nicht feststehe, dass dieser auch tatsächlich vereinbart worden wäre.
Der Kläger könne hingegen nicht Bezahlung einer Rechnung über 55,04 Euro wegen eines angeblich ausgelösten Alarms verlangen. Der Vortrag entbehre jeglicher Substanz.
Es bestehe auch kein Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung vom 24.01.2011. Der Vortrag des Klägers, bei den abgerechneten Kosten der Aufbereitung handle es sich um solche der „Aufbereitung zum Zwecke der Entkalkung einer Filterpatrone“ sei vollkommen unklar.
Dem Kläger stehe hingegen ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Einschaltung des Sachverständigen Dipl. Ing. ……… zur Feststellung der schlecht bzw. nicht renovierten Fußbodenfläche in Höhe von 380,80 Euro zu.
Soweit der Kläger Kosten für die Renovierung des Fußbodens in Höhe von 2.741,46 Euro begehre, sei der Anspruch unbegründet. Die ohne jegliche Substantiierung abgerechneten 48 Handwerkerstunden seien nicht nachvollziehbar. Da der Kläger den Boden mittlerweile repariert habe, hätte er, z.B. durch Vorlage von Handwerkerrechnungen, vortragen müssen, welcher Aufwand tatsächlich erforderlich gewesen sei.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne der Kläger aus einem Gegenstandswert von bis zu 19.000 Euro verlangen.
Nach Ansicht des Klägers stehe ihm ein über den zugesprochenen Mietausfall von monatlich netto 4.500 Euro hinausgehenden Mietausfallschaden zu.
Auch sei das Landgericht nicht darauf eingegangen, dass der Zeuge ……… bekundet habe, dass ursprünglich eine höhere Nettomiete von Euro 5.640 vereinbart werden sollte und nur wegen des verzögerten Mietbeginns lediglich eine Nettomiete von monatlich 4.500 Euro vereinbart worden sei.
Nach Ansicht des Klägers hätte das Landgericht ihm auch die Kosten für den Sabotagealarm in Höhe von 55,04 Euro zusprechen müssen. Anspruchsgrund und -höhe seien von ihm, insbesondere aufgrund der vorgelegten Unterlagen, nachvollziehbar dargelegt worden. Zudem habe er im Schriftsatz vom 28.10.2011, Seite 6 (vgl. Bl. 58 der Akte) Beweis angeboten.
Auch die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 229,42 Euro sei ersatzfähig. Der Kläger habe bereits in erster Instanz dargelegt, dass es sich bei den in der Abrechnung angeführten Kosten der „Aufbereitung“ um solche der Wasseraufbereitung zum Zwecke der Entkalkung und nicht, wie vom Landgericht angenommen, um solche der Wasseraufbereitung zum Zwecke „der Entkalkung einer Filterpatrone“ gehandelt habe. Die Kosten des Betriebs einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe würden zu den Betriebskosten zählen.
Nach Ansicht des Klägers schulde die Beklagte ihm auch die .geltend gemachten Kosten für die Beseitigung der Mängel am Boden der Werkstatt in Höhe von 2.741,46 Euro. Sie meint, sie habe den Betrag durch Angabe der erforderlichen Anzahl an Arbeitern, der aufzuwendenden Arbeitszeit und dem Materialaufwand im Sinne eines Kostenvoranschlags ausreichend aufgeschlüsselt. Die Schadensberechnung habe hier fiktiv erfolgen müssen, da der Kläger einen anderen Fußbodenbelag in Form eines Fliesenspiegels angebracht habe. Zudem habe es sich lediglich um eine nur vorläufige Schadensbezifferung gehandelt. Die tatsächliche Abrechnung sei in einem Parallelprozess, der unter dem Az.: 4 O 1004/11 geführt werde, erfolgt, wobei der hier angesetzte Betrag in Abzug gebracht worden sei.
Im Schriftsatz vom 24.05.2012 (vgl. Bl. 156 ff. der Akte) hält der Kläger noch weiteren Vortrag und legt u.a. Kostenvoranschläge der ……… vom 18.01.2011 (vgl. Anlage K 25, Bl. 161 der Akte) und der ……… vom 02.02.2011 (vgl. Anlage K 26, Bl. 162 der Akte) vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Schriftsatz des Klägers vom 24.05.2012 (vgl. Bl. 156 ff. der Akte). Weiterer Vortrag des Klägers erfolgte im Schriftsatz vom 14.06.2012 (vgl. Bl. 184 ff. der Akte), der bei Gericht am 18.06.2012 einging.
Der Kläger beantragt, unter Abänderung des am 23.01.2012 verkündeten und am 27.01.2012 zugestellten Urteils des Landgerichts Hanau, Az. 9 O 781/11, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 8.423,92 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. aus 1.300,10 Euro seit dem 06.01.2011, aus weiteren 1.300,10 Euro seit dem 04.02.2011, aus weiteren 229,42 Euro seit dem 25.02.2011, aus weiteren 1.300,10 Euro seit dem 04.03.2011, aus weiteren 55,04 Euro seit dem 10.03.2011, aus weiteren 1.300,10 Euro seit dem 05.04.2011, aus weiteren 2.741,46 Euro seit dem 23.07.2011, aus weiteren 197,60 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Ferner beantragt er, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagte beantragt, die Klage unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Hanau vom 23.1.2012, Az.: 9 O 781/11 abzuweisen.
Ferner beantragt sie, die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Die Beklagte habe den Werkstattboden auch nicht übermäßig gebraucht und abgenutzt. Die Gebäude seien zum Betrieb einer Autowerkstatt vermietet worden. Es liege auf der Hand, dass bei bestimmungsgemäßer Verwendung der Räume kleinere Schäden durch herabfallende Werkzeuge, austretende Flüssigkeiten etc. auftreten könnten.
Nach Ansicht der Beklagten stehe zudem nicht fest, dass der Werkstattboden überhaupt renovierungsbedürftig sei. Schließlich habe der in dem selbstständigen Beweisverfahren (Landgericht Hanau, Az.: 4 OH 14/11) eingeschaltete Sachverständige D……… die von der Beklagten aufgebrachte Bodenversiegelung in seinem Ergänzungsgutachten vom 03.03.2012 für ordnungsgemäß gehalten (vgl. Ergänzungsgutachten vom 03.03.2012, Bl. 117-123 der Akte).
Dem Kläger steht gegen die Beklagte der vom Landgericht zugesprochene Betrag von 18.380,80 Euro sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 807,80 Euro, jeweils nebst Zinsen zu. Weitere Forderungen bestehen nicht.
Der Kläger kann von der Beklagten Schadensersatz in Form von Mietausfall wegen Rückgabe der Mieträume und -flächen in einem nicht vertragsgerechten Zustand nach §§ 280, 281, 249, 252 BGB verlangen.
Durch die Vertragspflichtverletzung sind dem Kläger Mieteinnahmen des Nachmieters, des Zeugen………, in Höhe von monatlich netto 4.500 Euro für den Zeitraum von Januar 2011 bis einschließlich April 2011, insgesamt also 18.000 Euro entgangen.
Dies hat das Landgericht nach durchgeführter Vernehmung des Zeugen ………, der bestätigt hat, dass er das Mietobjekt im Falle eines ordnungsgemäß renovierten Zustands bereits zum 01.01.2011 und nicht, wie geschehen, erst zum 01.05.2011 angemietet hätte, zutreffend festgestellt.
Der Zeuge ……… hat glaubhaft bekundet, dass der Boden der Werkstatt in einem extrem schlechten Zustand gewesen sei und überall Risse aufgewiesen habe. Die Angaben des Zeugen werden bestätigt durch das vom Kläger eingeholte Privatgutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. ……… vom 27.04.2011 und den dort gefertigten Lichtbildern, auf denen die vom Sachverständigen beschriebenen starken mechanischen Beschädigungen durch Risse und Verunreinigungen des Estrichbodens durch Öl ohne weiteres ersichtlich sind.
Die Parteien sind sich im Ausgangspunkt darüber einig, dass die Beklagte in den ursprünglich zwischen dem Kläger und der Autohaus ……… GmbH abgeschlossenen Mietvertrag vom 1.12.1997 (vgl. auszugsweise Anlage K1, Aktenlasche und Bl. 172 ff. der Akte) eingetreten ist und die Parteien dieses Rechtsstreits daher alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag treffen.
§ 8 des Mietvertrages sieht im letzten Absatz nun vor, dass der Mieter vor einer Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses, in welchem Zeitraum auch immer, verpflichtet ist, auf seine Kosten eine „sach- und fachgerechte Komplettrenovierung“ vorzunehmen. Hierunter fällt auch die Beseitigung von Verschmutzungen/Verunreinigungen und die Instandsetzung des Bodens durch Rissbeseitigung etc.
Zwar sieht § 538 BGB vor, dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht von dem Mieter zu vertreten sind. Es bestehen aber bereits erhebliche Zweifel daran, ob die auf den Lichtbildern des Privatsachverständigen Dipl. Ing. ……… ersichtlichen, ganz erheblichen Bodenverunreinigungen und Beschädigungen, selbst eingedenk dessen, dass zwischen den Vertragsparteien klar war, dass die Gebäude und Flächen u.a. zum Betrieb einer Autowerkstatt genutzt werden sollen, noch als vertragsgemäßer Gebrauch anzusehen sind.
Eine solche Überbürdung der Erhaltungspflicht auf den Mieter ist bei Gewerberäumen auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zulässig, soweit sie sich – wie hier der Fall – auf den Mietgebrauch bzw. auf die Risikosphäre des Mieters bezieht (vgl. BGH in NJW-RR 2006, 84; Palandt-Weidenkaff, § 535 Rdnr. 42).
Auch der Einwand der Beklagten, der im selbstständigen Beweisverfahren (Landgericht Hanau, Az.: 4 OH 14/11) eingeschaltete Sachverständige D……… habe in seinem Ergänzungsgutachten vom 03.03.2012 festgestellt, dass die von der Beklagten aufgebrachte Bodenversiegelung ordnungsgemäß sei (vgl. Ergänzungsgutachten vom 03.03.2012, Bl. 117-123 der Akte), verfängt nicht.
Es ist bereits äußerst zweifelhaft, ob sich die Feststellungen des Sachverständigen D……… im Ergänzungsgutachten überhaupt auf die Bodenbeschichtung und nicht auf die Wandbeschichtung bezogen haben. Jedenfalls konnte der Sachverständige aber keinesfalls mehr die gesamte Bodenfläche – auf deren Zustand es aber ankommt – in Augenschein nehmen, da diese im Zeitpunkt des Ortstermins von dem Kläger bereits neu gefliest worden war.
Zu Recht hat das Landgericht hingegen dem Kläger lediglich einen Mietausfall von netto 4.500 Euro pro Monat und keinen höheren Mietausfall zuerkannt.
Auch eine höhere Nettomiete steht dem Kläger als Mietausfallschaden nicht zu. Zu Recht hat es das Landgericht als nicht erwiesen angesehen, dass zwischen dem Kläger und dem Zeugen Sch……… für den Fall, dass eine Vermietung bereits zum 01.01.2010 hätte erfolgen können, eine höhere Miete als 4.500 Euro vereinbart worden wäre.
Soweit der Zeuge ……… bekundet hat, dass zunächst die Zahlung einer Nettomiete von 5.640 Euro „angedacht“ worden sei, dass sie sich aber wegen des verzögerten Bezugs auf eine Nettomiete von 4.500 Euro geeinigt hätten, steht damit nicht fest, dass der Zeuge ……… auch bereit und in der Lage gewesen wäre, den um immerhin 25 % über der tatsächlich vereinbarten Miete liegenden Betrag im Falle einer Bezugsfertigkeit zum 1.1.2010 auch zu zahlen.
Zu Recht hat das Landgericht die Klage wegen der weiter geltend gemachten Kosten für einen angeblichen „Sabotage“alarm von 55,04 Euro abgewiesen.
Es ist noch nicht einmal konkret dargelegt, dass überhaupt nur Mitarbeiter der Beklagten (und nicht z.B. sonstige Dritte) im Zeitpunkt der Alarmauslösung vor Ort waren. Zudem fehlt es an einem tauglichen Beweisangebot. Soweit der Kläger im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 28.10.2011 (vgl. Bl. 58 der Akte) Beweis durch Zeugnis „des Mitarbeiters der Firma ………, ladungsfähige Anschrift wird nachgereicht“ angeboten hat, stellt dies keinen ausreichend bestimmten Beweisantritt dar. Soweit der Kläger erstmals mit dem unmittelbar vor dem Senatstermin eingegangenen Schriftsatz vom 14.06.2012 als Zeugen namentlich einen Herrn ……… ……… benannt hat, war dieser Beweisantritt in der Berufungsinstanz verspätet.
Die Beklagte schuldet dem Kläger auch nicht die geltend gemachte Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009/2010 vom 24.01.2011 über Euro 229,42.
Zu Recht hat das Landgericht hingegen die dem Kläger entstandenen Kosten für die Einschaltung des Privatsachverständigen Dipl. Ingenieur Sch……… von 380,80 Euro für ersatzfähig gehalten.
Da die Beklagte – wie bereits o.a. – ihrer in § 8 des Mietvertrages vorgesehenen Renovierungsverpflichtung im Hinblick auf den Werkstattboden nicht nachgekommen ist, durfte der Kläger, um zur Schadensgeringhaltung eine möglichst baldige Weitervermietung an den Zeugen ……… zu gewährleisten, einen Sachverständigen einschalten, der den Zustand des Bodens vor Anbringung eines neuen Belages zu Beweissicherungszwecken begutachtete.
In nicht zu beanstandender Weise hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit der Kläger Kosten für die Renovierung des Fußbodens in Höhe von 2.741,46 Euro geltend gemacht hat. Der Anspruch ist nach wie vor nicht ausreichend substantiiert.
In erster Instanz hat sich der Kläger darauf beschränkt, die Kosten von 2.741,46 Euro entsprechend den „im Gutachten ……… aufgezeigten Mängeln“ vorläufig zu beziffern. Dies war nicht ausreichend. Im Gutachten des Dipl. Ing. ……… vom 27.04.2011 werden weder die Mängel im Einzelnen, noch die durchzuführenden Mängelbeseitigungsarbeiten angeführt. Den bloßen Lichtbildern (die zudem nur in den schwarz-weiß vorgelegt wurden) lässt sich zwar entnehmen, dass der Boden nicht ordnungsgemäß war, nicht aber, an welchen Stellen Verunreinigungen und Beschädigungen in welchem genauen Ausmaß vorhanden waren.
Soweit der Kläger im Schriftsatz vom 24.05.2012 Kostenvoranschläge einer Fa. ……… vom 18.01.2011 (vgl. Anlage K 25, Bl. 161 der Akte) und der Fa. ……… vom 02.02.2011 (vgl. Anlage K 26, Bl. 162 der Akte) vorlegt, hilft ihm dies nichts. Ganz abgesehen davon, dass der Vortrag nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist erfolgte und als verspätet anzusehen wäre, hat der Kläger auch im Schriftsatz vom 24.05.2012 nicht konkret dargelegt, welche der in den Kostenvoranschlägen abgerechneten Positionen er in diesem Verfahren überhaupt geltend machen möchte. Den Angaben des Klägers im Senatstermin zufolge gibt es noch einen – derzeit in der Berufungsinstanz gleichfalls beim 2. Zivilsenat anhängigen – Parallelprozess, in dem der Kläger weitere Mangelbeseitigungskosten abgerechnet hat.
Nach „Arbeitsstunden“, die der Kläger hier aber eingeklagt hat, wurde zudem in den Kostenvoranschlägen überhaupt nicht abgerechnet, sondern nur nach „lfm“ bzw. „m2“.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten kann der Kläger als Verzugsschaden, ausgehend von einem Gegenstandswert von 18.380,80 Euro, in der vom Landgericht zugesprochenen Höhe von 807,80 Euro verlangen. Daneben ist ihm die Beklagte – wie vom Landgericht zutreffend angenommen – zum Ersatz von Verzugszinsen auf die begründete Klageforderung in der von der Beklagten nicht beanstandeten Höhe verlangen.
Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz beträgt 26.607,12 Euro (27.612,62 Euro ./. vorgerichtliche Anwaltskosten von 1.005,40 Euro).
kein Anspruch auf Gestattung der Nutzung der Mietwohnung als Tagespflegestelle für Kinder

References: § 8

§ 8
 § 538
 BGH 
 § 535
 § 8