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Timestamp: 2020-02-18 23:03:01+00:00

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Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis durch Ausgleich der Betriebskostenabrechnung - Ebner Stolz
Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis durch Ausgleich der Betriebskostenabrechnung
BGH 28.5.2014, XII ZR 6/13
Bei Mietverhältnissen über Gewerberäume rechtfertigen allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Der Vermieter kann selbst bei einem Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Betriebskostenabrechnung auch zu Lasten des Mieters abändern.
Die Beklagte hatte gewerb­lich genutzte Räum­lich­kei­ten von der Klä­ge­rin ange­mie­tet. Im Dezem­ber 2010 erteilte die Klä­ge­rin die Heiz- und Neben­kos­ten­ab­rech­nung für die Jahre 2006 bis 2009 und bat die Beklagte um Über­prü­fung und Aus­g­leich. Nach­dem die Beklagte die Umlage der Posi­tion "Erstel­lung NK-Abrech­nung" bean­stan­det hatte, über­sandte die Klä­ge­rin im Januar 2011 eine um diese Posi­tion ber­ei­nigte Abrech­nung an die Beklagte, die unter Berück­sich­ti­gung eines Gut­ha­bens der Beklag­ten für das Jahr 2008 ins­ge­s­amt einen Nach­for­de­rungs­be­trag i.H.v. 8.568 € aus­wies, den die Beklagte ohne wei­tere Bean­stan­dun­gen an die Klä­ge­rin über­wies.
Nach­dem ein ande­rer Mie­ter die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2008 bean­stan­det hatte, ergab die nach­fol­gende Über­prü­fung einen von der Streit­hel­fe­rin zu ver­t­re­ten­den Abrech­nungs­feh­ler, der sich bei der Neben­kos­ten­ab­rech­nung aus Dezem­ber 2010 zuguns­ten der Beklag­ten aus­ge­wirkt hatte. Dar­über infor­mierte die Klä­ge­rin die Beklagte im Juni 2011 und stellte ihr eine Nach­for­de­rung bezüg­lich der Heiz­kos­ten für das Jahr 2008 i.H.v. 6.670 € aus. Die Beklagte ver­wei­gerte die Zah­lung, weil die Klä­ge­rin auf­grund eines dekla­ra­to­ri­schen Schulda­n­er­kennt­nis­ses diese For­de­rung nicht mehr gel­tend machen könne.
Das LG wies die Klage genau aus die­sem Grund ab; das OLG gab ihr hin­ge­gen statt. Die Revi­sion der Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.
Zu Recht ging das OLG davon aus, dass allein durch die vor­be­halt­lose Zah­lung der sich aus der Heiz- und Neben­kos­ten­ab­rech­nung aus Januar 2011 erge­ben­den Nach­for­de­rung zwi­schen den Par­teien kein dekla­ra­to­ri­sches Schulda­n­er­kennt­nis zustande gekom­men war.
Der Senat hat erst nach Erlass des ange­foch­te­nen Urteils ent­schie­den, dass bei einem Miet­ver­hält­nis über Gewer­be­räume allein durch die Über­sen­dung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und den vor­be­halt­lo­sen Aus­g­leich einer sich dar­aus erge­ben­den Nach­for­de­rung durch den Mie­ter zwi­schen den Miet­ver­trag­s­par­teien für sich genom­men kein dekla­ra­to­ri­sches Schulda­n­er­kennt­nis zustande kommt, das einer spä­te­ren Kor­rek­tur der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ent­ge­gen­steht (Senat­s­ur­teil v. 10.7.2013, Az.: XII ZR 62/12). Der vor­lie­gende Fall gab inso­weit kei­nen Anlass, von die­ser Ent­schei­dung abzu­wei­chen.
Zwar lässt sich dies - anders als bei der Wohn­raum­miete - nicht damit begrün­den, dass seit der gesetz­li­chen Ein­füh­rung der aus­schluss­be­wehr­ten Abrech­nungs- und Ein­wen­dungs­fris­ten gem. § 556 Abs. 3 S. 2, 3 u. S. 5, 6 BGB durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz 2001 kein Bedürf­nis mehr für die Annahme bestehe, in der vor­be­halt­lo­sen Zah­lung einer sich aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Nach­for­de­rung allein oder in der blo­ßen vor­be­halt­lo­sen Aus­zah­lung oder Gut­schrift eines aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung fol­gen­den Gut­ha­bens ein dekla­ra­to­ri­sches Schulda­n­er­kennt­nis zu sehen. Die Aus­schluss­frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB fin­det dage­gen bei der Gewer­be­raum­miete keine Anwen­dung. Ebenso wenig gilt die Aus­schluss­frist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB für die Mög­lich­keit des Mie­ters, Ein­wen­dun­gen gegen die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu erhe­ben, weil diese Vor­schrift nur auf die Wohn­raum­miete anwend­bar ist.
Letzt­lich kann bei gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen nicht ange­nom­men wer­den, dass allein durch die vor­be­halt­lose Erstat­tung des sich aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Sal­dos zwangs­läu­fig ein dekla­ra­to­ri­sches Schulda­n­er­kennt­nis zustande kommt. Zwar kann auch ein kon­k­lu­den­tes Ver­hal­ten der Par­teien ein dekla­ra­to­ri­sches Schulda­n­er­kennt­nis begrün­den. Aller­dings setzt die Wer­tung einer rechts­ge­schäft­li­chen Erklär­ung als Ange­bot zum Abschluss eines dekla­ra­to­ri­schen Schulda­n­er­kennt­nis­ses regel­mä­ßig vor­aus, dass die Ver­trag­s­par­teien das Schuld­ver­hält­nis ganz oder teil­weise dem Streit oder der Unge­wiss­heit ent­zie­hen und sich dahin­ge­hend eini­gen wol­len. Gegen die Annahme eines Rechts­bin­dungs­wil­lens sprach jedoch u.a., dass der Ver­mie­ter selbst bei einem Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum inn­er­halb der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung auch zu Las­ten des Mie­ters abän­dern kann.
04.07.2014 nach oben
Rechte aus §§ 536, 536 a BGB blei­ben nach Aus­übung einer Ver­län­ge­rung­s­op­tion durch Mie­ter beste­hen
Die vor­be­halt­lose Aus­übung einer Ver­län­ge­rung­s­op­tion durch den Mie­ter führt nicht gemäß oder ent­sp­re­chend § 536 b BGB dazu, dass der Mie­ter für die Zukunft mit sei­nen Rech­ten aus §§ 536, 536 a BGB aus­ge­sch­los­sen ist. ...lesen Sie mehr

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 § 556
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 § 556
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 § 536