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Timestamp: 2020-02-26 17:04:01+00:00

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Mietrecht Archive - Rechtsanwalt Alexander Lost
von Alexander Lost | 14. Apr. 2018 | Mietpreisbremse, Mietrecht, Zivilrecht
Frankfurt ist, wie jedermann weiß, ein teures Pflaster, und nicht nur Frankfurt: in nicht wenigen hessischen Gemeinden gibt es sogenannte Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Natürlich ist dieses Phänomen nicht nur in Hessen, sondern im ganzen Bundesgebiet gerade in großen Städten anzutreffen. Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und die „Mietpreisbremse“ in das BGB eingeführt. Es handelt sich dabei um mehrere Paragrafen, beginnend mit § 556d BGB, mit denen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verhindert werden soll, dass die Mieten einfach davongaloppieren, wenn ein Mieter auszieht und die Wohnung wiedervermietet wird.
Welche Gebiete genau das sind, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, regelt nicht das BGB. Das ist vielmehr gemäß § 556d Absatz 2 BGB den Regierungen der einzelnen Länder überlassen. Diese können die Gebiete durch Erlass einer Verordnung bestimmen. Bisher haben elf Landesregierungen von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und Verordnungen zur Mietpreisbremse erlassen. Darunter ist auch die hessische Landesregierung.
Die Mietpreisbremse war und ist sehr umstritten, da insbesondere viele Vermieter sich in ihrem Eigentumsrecht unzulässig beschnitten fühlen. Meiner Ansicht nach ist das gesetzgeberische Ziel anzuerkennen. Wie man das aber auch immer betrachtet, eines ist klar: damit die Mietpreisbremse ihren Zweck erfüllt, sollte die entsprechende Verordnung schon wirksam sein.
Hiermit gibt es bemerkenswerter Weise gleich in mehreren Bundesländern Probleme. Im Rahmen dieses Beitrags möchte ich mich auf die Hessische Verordnung zur Mietpreisbremse beschränken. Diese ist seit 27.11.2015 in Kraft.
Das Landgericht Frankfurt am Main
Das Landgericht Frankfurt am Main hat die Hessische Verordnung zur Mietpreisbremse für unwirksam erklärt. Genauer: es ist der Ansicht, diese Verordnung sei von Beginn an unwirksam gewesen. Dies lässt sich dem Urteil vom 27.03.2018, Az. 2-11 S 183/17, entnehmen.
Was bedeutet so eine Entscheidung?
Sie bedeutet zunächst nur, dass eben das LG Frankfurt am Main die Verordnung für unwirksam hält. Daraus folgt für das Landgericht, dass in Hessen keine Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt sind. Daraus wiederum folgt, dass § 556d BGB, also die Mietpreisbremse, nicht angewandt werden kann. Es gilt somit die im Mietvertrag vereinbarte Miete, auch wenn diese eigentlich zu hoch ist.
Das ist wie gesagt die Ansicht des LG Frankfurt am Main. Geht die Sache vor den BGH (die Revision ist zugelassen), so kann dieser durchaus anderer Ansicht sein. Ebenso können andere Gerichte von der Meinung des LG Frankfurt am Main abweichen.
Für Vermieter und Mieter heißt das: sie können nun rätseln. Entweder das Gericht hat Recht. Dann ist die Verordnung tatsächlich unwirksam, und kein Mieter könnte sich auf sie berufen. Oder aber das Gericht liegt falsch. Dann wäre die Mietpreisbremse wirksam und würde die maximal mögliche Miethöhe beschränken.
Das ist eine äußerst unglückliche Situation. Sie führt zu erheblicher Unsicherheit sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite.
Wir brauchen einen Schuldigen (Spoiler: die Regierung!)
Schuld an der Misere ist, liest man das Urteil des LG Frankfurt am Main, der hessische Verordnungsgeber, also unsere geliebte Landesregierung. Und zumindest wenn es zutrifft, was in den Urteilsgründen steht, muss man sagen, dass die Regierung nicht gut gearbeitet hat.
Das LG Frankfurt am Main ist nämlich der Meinung, dass die hessische Mietpreisbremse unwirksam sei, weil die Verordnung schlichtweg nicht begründet wurde. Nach den im Verfahren gewonnenen Erkenntnissen des LG Frankfurt am Main gab es bei Erlass der Verordnung nur einen Entwurf einer Begründung. Eine „richtige“ Begründung sei der Öffentlichkeit erst im Jahr 2017 bekannt gemacht worden (durch Einstellung auf die Website des zuständigen Ministeriums). Dies hat laut Urteil das zuständige Ministerium auf Anfrage mitgeteilt. Das LG Frankfurt am Main zweifelt daran, ob die Einstellung in eine Website genüge – das spiele letztlich aber keine Rolle, da auch das viel zu spät gewesen sei. Eine Begründung habe bereits 2015 bei Erlass der Verordnung vorliegen müssen.
Heute ist die Begründung hier beim Umweltministerium einsehbar.
Und, hat das LG Frankfurt am Main Recht?
Es ist unter den Juristen umstritten, ob es für die Wirksamkeit einer Verordnung zur Mietpreisbremse erforderlich ist, dass eine Begründung vorliegt oder etwa formell veröffentlicht worden ist. Wenn man allerdings § 556d Absatz 2 BGB liest, kann man schon der Ansicht sein, dass eine Begründung bei Erlass der Verordnung zumindest existieren muss. Denn es heißt darin schlicht und einfach zu der Verordnung: „Sie muss begründet werden.“ In den folgenden Sätzen ist sogar noch ausgeführt, woraus die Begründung im Einzelnen zu bestehen hat. Ich kann daher gut verstehen, wenn man wie das LG Frankfurt am Main der Meinung ist, eine Begründung müsse vorgelegen haben.
Die gegenteilige Ansicht lässt sich auch vertreten; dafür ist aber schon juristischer Feinsinn (sog. Haarspalterei) vonnöten.
Nicht zu vergessen ist, dass die hessische Bauministerin Priska Hinz gesagt hat, das Urteil sei gar nicht richtig, denn es habe eine finale Begründung vorgelegen, als die Verordnung erlassen wurde. Hier muss man auch noch schauen, wie sich die Sache entwickelt. Vielleicht kann das Ministerium ja nachweisen, dass das wirklich der Fall war. Veröffentlicht war diese Begründung freilich offenbar nicht – das ergibt sich jedenfalls aus der Auskunft, die das Ministerium augenscheinlich dem Gericht im Verfahren gegeben hat.
Es ist schwer zu verstehen, dass es dieses Problem überhaupt gibt. Wenn das BGB ausdrücklich und wortwörtlich und wirklich nicht zu übersehen vorschreibt, dass und wie die Verordnung zu begründen ist, muss man doch nichts weiter machen als dafür zu sorgen, dass ganz klar und nachweisbar eine Begründung existiert und bekannt gemacht ist, am besten ganz offiziell im Gesetz- oder Verordnungsblatt des Landes Hessen. Dass das versäumt wurde, wirkt für den unbefangenen Betrachter schon sehr nachlässig.
Jetzt haben wir bzw. Sie den Salat, wenn Sie Mieterin/Mieter oder Vermieterin/Vermieter sind.
Die Mieter*innen und Vermieter*innen
Gilt die Mietpreisbremse, so schulden Mieter ihren Vermietern nur die Miete, die nach den Regelungen zur Mietpreisbremse maximal zulässig ist. Das gilt auch, wenn im Vertrag eine höhere Miete steht. Sie können daher einfach nur die Miete zahlen, die Sie aufgrund der Mietpreisbremse für richtig erachten. Das wäre angesichts der Entscheidung des LG Frankfurt am Main freilich mutig.
Warum soll das mutig sein?
Betrachtet z.B. der BGH, vielleicht erst in langer Zeit, die hessische Mietpreisbremse ebenfalls als unwirksam, so besteht die Gefahr, dass erhebliche Mietrückstände auflaufen. Erreichen diese den Wert von zwei Monatsmieten, so kann das für den Vermieter bzw. die Vermieterin ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages sein. Es wäre hier zumindest ratsam, das gesparte Geld zunächst zurückzulegen, um den Rückstand gegebenenfalls flugs ausgleichen zu können. Dadurch würde eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands unwirksam.
Stellt sich dagegen im Nachhinein heraus, dass die Mietpreisbremse wirksam ist und mussten Sie keine fristlose Kündigung abwenden, können Sie von dem zurückgelegten Geld in den Urlaub fahren oder sich ein schönes Auto kaufen.
Nach dem Gesetz ist es des Weiteren so, dass überzahlte Miete aufgrund der Mietpreisbremse nur zurückverlangt werden kann, wenn man vorher gegenüber dem Vermieter gerügt hat, dass die vereinbarte Miete zu hoch sei. Diese Rüge ist auch nicht ganz trivial – sie muss nämlich begründet werden (schon wieder eine Begründungspflicht!).
Wenn der Mieter oder die Mieterin bestimmte notwendige Aspekte nicht kennt, kann er oder sie hierüber vom Vermieter bzw. der Vermieterin Auskunft verlangen. Das kann zum Beispiel die Höhe der Miete des vorhergehenden Mietvertrages oder die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen betreffen. Die Rüge kann aber zugleich mit der Bitte um Auskunft ausgesprochen werden.
Wie Sie als Mieter*in vorgehen, müssen Sie für sich selbst nach Ihrem konkreten Mietverhältnis entscheiden. Wenn Sie davon ausgehen können, dass eine Rüge keine besondere Belastung des Verhältnisses zu Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin bedeutet, dürfte es sinnvoll sein, vorsorglich die Informationen zusammenzutragen und die Rüge alsbald zu erklären. Dann können Sie erst einmal abwarten. Erweist sich die jetzt existierende Verordnung sodann später als wirksam (etwa weil der BGH die Entscheidung des LG Frankfurt „kippt“), können Sie die Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückverlangen. Das gilt natürlich nur, soweit sie überzahlt ist.
Wie bereits oben erwähnt, können Sie natürlich auch gleich nur die Miete zahlen, die bei Anwendung der Mietpreisbremse geschuldet ist. Das dürfte allerdings schon für eine gewisse Belastung des Mietverhältnisses sorgen.
Befürchten Sie hingegen „Repressalien“ Ihres Vermieters, die Sie vermeiden wollen (und seien es nur böse Blicke und verletzende Worte), so könnte es die weisere Entscheidung sein, zumindest abzuwarten, bis die Rechtslage sich geklärt hat. Wie die zuständige Ministerin, Frau Hinz, angab, soll ja hier auch schnellstmöglich von der Landesregierung nachgearbeitet werden, so dass es auf das Urteil des LG Frankfurt am Main vielleicht bald gar nicht mehr ankommt. Wenn Sie abwarten, verzichten Sie natürlich auf Geld, falls sich die Verordnung später als wirksam herausstellt und Ihre Miete tatsächlich unzulässig überhöht ist. Aber Geld ist bekanntlich nicht alles.
Für Vermieter*innen in Hessen erscheint die Lage einfacher. Sie werden sich zunächst häufig auf das Urteil des LG Frankfurt am Main stützen und vielleicht noch ergänzende Argumente vorbringen, warum die Mietpreisbremse im konkreten Fall eh nicht greifen würde. Aber richtig komfortabel ist die aktuelle Unsicherheit für Sie als Vermieter*in auch nicht. Denn wenn Mieter*innen jetzt vorsorglich eine überhöhte Miete rügen und sich erst später herausstellt, dass die hessische Verordnung doch wirksam ist, so müssen unter Umständen erhebliche Beträge zurückgezahlt werden. Insoweit ist vielleicht ebenfalls zu empfehlen, im Falle einer Rüge den möglicherweise überhöhten Betrag zunächst zur Seite zu legen, bis die Rechtslage geklärt ist.
Generell empfiehlt es sich, die weitere Entwicklung im Auge zu behalten, da hier auch kurzfristig Änderungen möglich sind.
Ja, selbstverständlich brauchen Sie einen Anwalt, und zwar mich, Herrn Rechtsanwalt Lost in Bornheim!
Bzw.: nein, natürlich brauchen Sie keinen Anwalt, man kann doch alles im Internet nachlesen!
Oder aber: entscheiden Sie einfach selbst. Spätestens wenn die Situation verfahren ist und die Sache vor Gericht geklärt werden muss, ist es sehr sinnvoll, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen, da so ein Zivilprozess nicht immer ganz einfach ist, jedenfalls wenn man das nicht schon ein paar Mal gemacht hat.
Die kleine hessische Verordnung
von Alexander Lost | 9. Dez. 2017 | Eigenbedarf, Kündigung des Mietvertrages, Mietrecht, Zivilrecht
In einem Fall vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main ging es um die Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs.
Die erste Kündigung
Meine Mandanten sind seit fast 20 Jahren Mieter einer Wohnung in Frankfurt. Der Vermieter erklärte im Jahr 2015 die Kündigung, weil er die Wohnung für sich selbst benötige. Wie man weiß, kann ein solcher Eigenbedarf durchaus einen guten und tragfähigen Grund für eine Kündigung darstellen. Also hat der Vermieter meine Mandanten auf Räumung der Wohnung verklagt. In den Prozessen, die sich um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs drehen, geht es häufig darum, ob der Eigenbedarf wirklich besteht und ausreichend ist, um die Kündigung zu rechtfertigen.
Verfahren wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs
Wie eine Umfrage unter Berliner Richterinnen und Richtern ergab, häufen sich wohl die Verfahren, in denen es darum geht, dass der Vermieter einen Eigenbedarf nur vortäuscht. Wird der Eigenbedarf vorgetäuscht und zieht die Mieterin oder der Mieter deshalb aus, so kommen Schadensersatzansprüche gegen die Vermieterin resp. den Vermieter in Betracht
Der Gesetzgeber möchte Mieter aber davor schützen, dass ein Eigenbedarf erst geschaffen wird und dadurch Mieter/innen verdrängt werden, wenn das Mietverhältnis schon längst besteht. Er hat deshalb eine Sperrfrist bestimmt, innerhalb derer eine Eigenbedarfskündigung von vornherein nicht ausgesprochen werden kann, wenn
nach Beginn des Mietvertrages
Wohnungseigentum an der Wohnung begründet wurde und
danach diese Wohnung verkauft wurde.
Diese Regelung findet sich in § 577a Absatz 1 des BGB. Die Sperrfrist beträgt nach dem BGB drei Jahre nach dem (erstmaligen) Verkauf der Wohnung. Sie kann aber durch die Gesetzgeber der Bundesländer auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.
Der hessische Gesetzgeber hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und eine Verordnung erlassen. Für bestimmte Gebiete, unter anderem für Frankfurt am Main, ist darin festgelegt, dass die Sperrfrist zehn Jahre beträgt, wenn das Wohnungseigentum vor dem 31.12.2009 veräußert wurde. Diese kleine Verordnung namens KündBGebV HE hat nur zwei Paragraphen, die aber für Mieter und Vermieter eine große Auswirkung haben können. So auch hier § 1 Absatz 2 der KündBGebV HE!
In unserem Fall wurde das Wohnungseigentum erst im Jahr 2004 (also zeitlich nach Übergabe der Wohnung an die Mieter) begründet. Der aktuelle Vermieter hat die Wohnung im Jahr 2008 (also zeitlich nach der Umwandlung in Wohnungseigentum und vor dem 31.12.2009) gekauft. Das heißt, die Zehn-Jahres-Frist nach der hessischen Verordnung begann frühestens im Jahr 2008. Vor Ablauf von zehn Jahren nach dem Kauf der Wohnung kann der Vermieter die Wohnung also nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen, weil die zehn Jahre im Jahr 2015 noch nicht vorbei waren. Die Kündigung war aus diesem Grunde unwirksam.
Die zweite Kündigung
Der Fall hat eine weitere interessante Komponente: mitten im Prozess hat der Vermieter plötzlich eine neue Kündigung ausgesprochen, und zwar eine fristlose. Grund war, dass meine Mandanten wegen bestimmter Mängel schon vor Jahren die Miete gemindert hatten. Der Vermieter war freilich der Ansicht, die Wohnung sei tutti paletti. Deshalb hat er die fristlose Kündigung wegen rückständiger Miete erklärt, weil die Minderung ja unberechtigt sei.
Mit dieser zweiten Kündigung musste das Gericht sich aber gar nicht beschäftigen. Sie hat nämlich mit der ursprünglichen Kündigung wegen Eigenbedarfs überhaupt nichts zu tun und gehört daher nicht in den Prozess wegen der Eigenbedarfskündigung (außer die Mieter sind damit einverstanden).
Details zum Verfahren
Zivilprozessual ist hier die Frage einer Klageänderung nach § 263 ZPO angesprochen. Ändert der Kläger seine Klage nach dieser Vorschrift und widerspricht der Beklagte der Klageänderung, so ist die Klageänderung nur zulässig, wenn sie aus Sicht des Gerichtes sachdienlich ist.
Hier musste das Gericht zunächst entscheiden, ob überhaupt eine Klageänderung vorliegt, denn der geltend gemachte Anspruch (Räumung der Wohnung) hat sich ja überhaupt nicht geändert. Wenn aber derselbe Anspruch mit einem ganz anderen Sachverhalt als ursprünglich begründet wird, liegt gleichwohl eine Klageänderung vor, denn nun soll das Gericht ja den anderen, neuen Sachverhalt prüfen. Das gilt auch, wenn der neue Sachverhalt nur zusätzlich in den Prozess eingeführt wird, so wie hier.
Die Klageänderung war auch nicht sachdienlich. Denn der neue Sachverhalt (die fristlose Kündigung) stand mit dem ursprünglichen Sachverhalt (Kündigung wegen Eigenbedarfs) in keinem Zusammenhang. All das, was der Kläger zum Eigenbedarf schriftsätzlich vorgetragen hat, konnte bei der Prüfung der neuen fristlosen Kündigung nicht verwertet werden. Deshalb war es nicht sachdienlich. Als Gegenbeispiel ein Beschluss des BGH vom 27.10.2015: dort war die ursprüngliche Kündigung wegen Mietrückstands aufgrund unberechtigter Minderung ausgesprochen worden. Auch die neue Kündigung (die Klageänderung) bezog sich auf denselben Mietrückstand und dieselbe Minderung, nur für einen späteren Zeitraum. In diesem Fall des BGH konnten also die bisherigen Erkenntnisse des Prozesses auch für die Prüfung der neuen Kündigung verwertet werden. Deshalb war die Klageänderung dort – und anders als in meinem Fall – sachdienlich.
Die Klage des Vermieters wurde also wegen einer kleinen hessischen Verordnung abgewiesen.
Urteil AG Frankfurt am Main vom 08.11.2017, Az. 33 C 2574/16 (50)
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References: § 556
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 556
 BGH 
 § 577
 § 1
 § 263
 BGH 
 BGH