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Timestamp: 2018-06-22 14:55:30+00:00

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Sala Civil del TSJ Venezuela 02 de Noviembre de 2017, el cumplimiento de un contrato de Opcion de Compraventa no comporta el desalojo del inmueble - Noticias Juridicas
Sala Civil del TSJ Venezuela 02 de Noviembre de 2017, el cumplimiento de un contrato de Opcion de Compraventa no comporta el desalojo del inmueble
3 Noviembre, 2017/ Sala Civil/ No hay comentarios/
Sala Civil del TSJ Venezuela 02 de Noviembre de 2017.
La demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa no comporta el desalojo del inmueble toda vez que lo uncio que se pretende es una obligacion de hacer que consiete en la firma u otorgamiento ante el registro del documento de propiedad del bien.
N° SENTENCIA: RC.000674
N° EXPEDIENTE: 17-535
Partes: MAGIN DEL JESÚS VILLALBA MEDINA Y OTRA contra EDGAR RAFAEL CARRASCO RODRÍGUEZ Y OTRA.
Exp. N° 2017-000535
En el juicio por complimiento de contrato de opción compra venta incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, por los ciudadanos MAGÍN DEL JESÚS VILLALBA MEDINA y ROSIBEL CAROLINA HERNÁNDEZ ACEVEDO, representado judicialmente por el abogado Gonzalo Oliveros Navarro, contra EDGAR RAFAEL CARRASCO y NANCY TRUHLAR DE CARRASCO representados judicialmente por el abogado Nelson Vargas Hernández, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, con sede en Barcelona, dictó sentencia en fecha 23 de marzo de 2017, mediante la cual declaró inadmisible la presente demanda.
Contra la precitada decisión, la parte demandante anunció recurso de casación en fecha 5 de abril de 2017 el cual fue oportunamente formalizado. No hubo impugnación.
Concluida la sustanciación del presente recurso de casación en fecha 8 de agosto de 2017 y cumplidas las formalidades legales, se designó ponente a la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba el 18 de julio de 2017, que con tal carácter suscribe el presente fallo:
Ahora bien, en el presente caso el juez del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, mediante sentencia en fecha 23 de marzo de 2017 , declaró lo siguiente:
“…En este contexto, es relevante para este Órgano (sic) Jurisdiccional (sic), traer a colación el contenido del artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el cual establece lo siguiente:
De la norma anteriormente trascrita, se puede evidenciar que el legislador contempla que previo a las demandas por Desalojo (sic), cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, debe agotarse un procedimiento administrativo previo; de tal forma, es preciso destacar, que tal procedimiento es consagrado por el Legislador (sic), en ocasión, de que la vía administrativa, contempla un procedimiento en el que se pretende instar a las partes a llegar a un acuerdo amistoso, como principio de evitar procesos judiciales a futuro, de manera de proveer una tutela Judicial (sic) efectiva. Ahora bien, El (sic) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial n.° 39.668 del 6 de mayo de 2011) establece un régimen especial de protección de la vivienda como valor social, tendente a evitar hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios en perjuicio de las personas ocupantes de los inmuebles y a garantizar el derecho a la defensa; ello como expresión del Estado, como garante del disfrute pleno de los derechos fundamentales; y lógicamente quien sin demostrar condiciones de necesidad y acredite la propiedad de un inmueble no podría invocar en su beneficio las disposiciones establecidas en el referido instrumento legal.
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas instituye un procedimiento administrativo de primer grado para la ejecución de las decisiones que comporten la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, que se inicia ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, por el órgano de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con el objeto de instar a las partes involucradas a una conciliación para la resolución de la controversia. En este sentido, si bien es cierto, que estamos en presencia de un juicio por Cumplimiento (sic) de Contrato (sic), no es menos cierto, que los efectos que pudiera conllevar tal acción, comporta la desocupación del inmueble destinado a la vivienda del demandado, y en tal virtud, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia documento alguno, que determine la existencia del procedimiento antes referido, de tal manera, es preciso recalcar que tal norma es de orden público, por tal motivo, resulta procedente la decisión dictada por el Juzgado (sic) Aquo (sic), y por ende Sin (sic) Lugar (sic) la apelación ejercida por el abogado Gonzalo Oliveros, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; contra la Inadmisibilidad de la Acción interpuesta, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de Noviembre de 2.016.- Y así se declara…”.
De lo anteriormente transcrito se observa que el juez de alzada, en aplicación del artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, declaró inadmisible la presente demanda por considerar que no se demostró la tramitación del procedimiento administrativo anterior a la presente acción, regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Al respecto, agregó que en el presente caso procede la aplicación de dicha norma, no obstante la demanda fue propuesta por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en virtud de que los efectos que eventualmente se desprendan de la decisión sobre el fondo, podrían comportar el desalojo del demandado del inmueble objeto de la presente demanda.
Ahora bien, el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas:
“Artículo 94: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el procedimiento previsto en los artículos subsiguientes”.
De conformidad con la norma anteriormente transcrita, las demandas derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a la vivienda, o cualquier otra pretensión interpuesta ante los órganos jurisdiccionales en los cuales pudiera resultar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, deberán interponerse posteriormente a la tramitación del procedimiento administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, regulado en dicha norma.
Por su parte, el artículo 341 Código de Procedimiento Civil establece las causales que permiten declarar inadmisible la demanda interpuesta, en los siguientes términos:
“Artículo 341: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa”.
Según dicha norma el juez debe admitir las demandas propuestas siempre y cuando no sean contrarias al orden público, a las buenas costumbres o disposiciones legales que expresamente lo prohíban.
En tal sentido, visto que el juez de la recurrida aplicó el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas el cual expresamente prohíbe la admisión de la demanda hasta tanto no se agote el procedimiento administrativo por considerar que los efectos de una eventual declaratoria de ha lugar de la presente acción podría implicar el desalojo del inmueble objeto de la presente acción, esta Sala considera oportuno y necesario examinar del libelo de la demanda inserto en los folios 53 al 58 de la primera del presente expediente con el objeto de verificar lo pretendido por el actor para así medir los efectos de la eventual procedencia de su acción. Al respecto se observa lo siguiente:
“…Conforme se evidencia de la presente relación de hechos, Ciudadano (sic) Juez (sic), dentro del plazo concedido en La (sic) Primera (sic) Escritura (sic) pagamos Bs. 260.000,oo a cuenta del precio de venta de El (sic) Apartamento (sic), obtuvimos la aprobación de un crédito hipotecario por parte de Pdvsa, quien emitió un cheque de gerencia a nombre de la ciudadana Nancy Truhlar de Carrasco por la suma de Doscientos (sic) Diez (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 210.000,oo) y obtuvimos la aprobación de un crédito hipotecario por parte del Banco del tesoro (sic) por la suma de Cuatrocientos (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 400.000,oo), negándose Los (sic) Vendedores (sic) a cumplir su obligación de hacernos la tradición de El (sic) Apartamento (sic).- En vista de esa situación, como quiera que le pagamos a Los (sic) Vendedores (sic) en calidad de precio de venta de El (sic) Apartamento (sic) la suma de Doscientos (sic) Sesenta (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 260.000,oo); visto que disponemos de la suma de dinero para pagar el remanente del precio de venta del mismo; como quiera que la escritura de compra venta de El (sic) Apartamento (sic) no se ha otorgado por causa que no nos son imputables; dado que conforme a lo dispuesto en el Artículo (sic) 1474 del Código Civil, el vendedor está obligado a transferir la propiedad de la cosa y el comprador a pagar el precio; visto que ya le pagamos parte del mismo y estamos dispuesto a pagar el saldo; como quiera que la obligación del vendedor es la de hacer la tradición de la cosa y este la cumple, conforme a lo establecido en el Artículo (sic) 1488 del Código Civil, mediante el otorgamiento de la respectiva escritura de venta; en el entendido que a tenor de lo establecido en el Artículo (sic) 1264 del Código Civil las obligaciones deben cumplirse conforme han sido contraídas; como quiera que Mediante (sic) Resolución (sic) No. 11, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40115 de fecha 21 de Febrero (sic) de 2013, no generará responsabilidad alguna el retardo en el otorgamiento de una escritura de venta de vivienda en mercado secundario cuando el mismo no es imputable a una de las partes y visto que conforme a lo dispuesto en el Artículo (sic) 1167 ejusdem (sic) se puede demandar el cumplimiento de los contratos bilaterales, lo cual es al característica del contrato de venta, es por lo que, con vista a la circunstancia de que Los (sic) Vendedores (sic) han decidido no cumplir su obligación de otorgar la escriture de venta de El (sic) Apartamento (sic), en nuestro propio nombre ocurrimos ante Usted (sic) para demandar por Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) de Venta (sic) a Edgar Rafael Carrasco Rodríguez y Nacy Truhlar de Carrasco, en lo adelante Los (sic) Vendedores (sic) (…) exigiéndole que convengan o en su defecto a ello sean condenado a protocolizar en nuestro nombre la escritura de compra venta de El (sic) Apartamento (sic) con el subsiguiente pago de las costas procesales, o que en su defecto, la sentencia emitida que declare con lugar la pretensión, supla su omisión…”. (Negritas del texto).
De lo anteriormente expuesto se desprende que los accionantes, ciudadanos Magín del Jesús Villalba Medina y Rosibel Carolina Hernández Acevedo, compradores del inmueble objeto del presente juicio, pretenden única y exclusivamente el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado conjuntamente con los demandados Edgar Rafael Carrasco y Nancy Truhlar de Carrasco, vendedores del inmueble, por cuanto, según alega la parte actora, los vendedores del inmueble no han cumplido con su obligación de realizar la tradición del bien, es decir, el actor lo que solicita es que la demandada cumpla con su obligación de vender el inmueble mediante la protocolización del documento de venta, a fin de que se produzca la tradición del derecho de propiedad del bien.
En este mismo orden de ideas, en relación con los efectos de la declaratoria con lugar de las demandas por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, este Alto Tribunal fijó criterio a través de la Sala Constitucional en sentencia N° 64, de fecha 2 de marzo de 2016, expediente 15-0650, caso: Argemar Bartolo Vargas Soto, establece lo siguiente:
No obstante lo anterior, a partir de una lectura comparada del dispositivo del fallo definitivo dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, el 25 de noviembre de 2014, que sucintamente decidió ‘procedente el instituto de CONFESIÓN FICTA (…) en consecuencia la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DEBE PROSPERAR’ y, de lo ordenado por el referido Juzgado, el 22 de enero de 2015, al Juez Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la misma Circunscripción Judicial, esta Sala observa que las verdaderas violaciones de orden público que inciden perniciosamente en la garantía al debido proceso, lo constituye el contenido del decreto de ejecución que no coincide con lo efectivamente decidido en la fase de sentencia, concretamente, cuando se ordenó ‘hacer la entrega Real, Material y efectiva a la actora’ de la casa destinada a la vivienda principal objeto del contrato de opción compra-venta, contrariando de esta forma la correspondencia que debe existir entre los términos de lo debatido y decidido con lo que debe ejecutar el órgano jurisdiccional (vid. Sentencia de esta Sala N° 2.326 del 2 de octubre de 2002, caso: “Distribuidora Médica París”).
Aunado a lo antes expuesto, tomando en cuenta que en el presente caso ya se tramitó la doble instancia y que con esta decisión del juzgado superior, se ordena la protocolización del documento de venta definitivo, por vía de consecuencia, en este caso nace el derecho de propiedad del comprador (hoy demandante) y con ello el derecho a ocupar el bien inmueble, por tanto, luego de cumplidos estos actos si el vendedor no desocupa es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes…”.
De los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos se desprende que: 1) previo a las demandas judiciales que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia legítima de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, deberá agotarse el procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 2) dicha norma resulta aplicable a los juicios derivados de las relaciones arrendaticias y a los juicios de otra naturaleza enlos cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, y 3) que en los juicios de opción de compra venta mal podría exigirse el trámite previo del procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, pues con este tipo de pretensiones lo que se busca es la venta definitiva, es decir, una obligación de hacer.
Por tanto, considerando que la pretensión del actor consiste en que la parte demandada cumpla con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de inmueble, específicamente con la tradición del derecho de propiedad del inmueble, mal podría exigirse la tramitación previa del procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, por un lado, de ser declarada sin lugar la acción resultaría inoficioso el desalo del inmueble pues éste se encuentra ocupado por quien hasta hoy es su propietario legítimo, y, por otro lado, de ser declarada con lugar la demanda, se ordenaría la protocolización del documento de venta definitivo, momento en el cual nacería el derecho de propiedad en el comprador, hoy demandante, y el derecho a ocupar el bien inmueble, por lo tanto, después de cumplidos estos actos es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes.
En atención a los precedentes antes expuestos, la Sala considera que no resulta aplicable al presente caso el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pues como se indicó anteriormente la presente acción se propuso por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, lo que implica la pretensión de cumplimiento de una obligación de hacer como es el otorgar y protocolizar el documento de venta definitivo, razón por la cual no se cumple el supuesto de hecho contenido en los cuerpos normativos antes señalados relacionados con la desposesión o pérdida del inmueble.
En consecuencia y de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos esta Sala de Casación Civil, casa de oficio la decisión recurrida con base en la infracción del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con un evidente menoscabo al debido proceso y al derecho a la defensa de los accionantes, así como también el 206, 208 y 341 eiusdem, porque el juez de alzada no debió declarar inadmisible la demanda, sino pronunciarse sobre el fondo de la controversia planteada. Así se decide.
Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, declara: CASA DE OFICIO la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, con sede en Barcelona, en fecha 23 de marzo de 2017. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE REPONE la causa al estado en el cual el juez de superior que resulte competente, dicte nueva sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en Caracas, a los dos (2) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
Tacha de documento de venta: La observancia de los tramites esenciales del procedimiento son de orden público y no puede ser subvertido por la partes, ni por el Juez, la validez del derecho de propiedad del actor, no puede ser resuelta en una sentencia que se pronuncie sobre el fondo de un juicio de tacha.
Sala Civil del TSJ Venezuela 17 de Abril del 2018. Vicio detectado “reposición inútil”, “Incurrió en un caso evidente de reposición inútil subvirtiendo la forma procesal prevista en el citado y analizado artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que por motivo de la apelación poseía plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho dentro de los límites que impone tal recurso, lo que le permitía realizar un nuevo examen y análisis de la controversia, pues tal y como se expresó anteriormente, al ser declarada la nulidad de la decisión apelada por haberse obviado el trámite, en vez de reponer la causa, debió entrar a analizar los argumentos y pruebas presentados y a dictar sentencia al fondo”.
Estimacion e Intimacion de Honorarios profesionales de abogado, se detecto el vicio de incongruencia negativa, toda vez que la recurrida no se pronunció sobre la prescripción alegada en informes.

References: artículo 94
 resolución 
 resolución 
 artículo 94
 artículo 94
 resolución 
 artículo 341
 artículo 94
 Resolución 
 artículo 94
 artículo 15
 artículo 209