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Timestamp: 2016-10-27 16:49:33+00:00

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Beschwerde gegen das Urteil vom 5. M�rz 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung.
BX.________ und CX.________ sind Eigent�mer der Parzelle Nr. 781, GB Vitznau. Am 16. Februar 2010 reichten sie ein Baugesuch f�r die Erstellung eines Einfamilienhauses ein, zogen es indes am 18. Juni 2010 zur�ck, worauf der Gemeinderat Vitznau das Baubewilligungsverfahren am 23. Juni 2010 als erledigt erkl�rte.
Am 23. Juni 2010 reichten BX.________ und CX.________ erneut ein Baugesuch f�r die Erstellung eines Einfamilienhauses auf ihrer Parzelle ein. Gegen das Bauvorhaben erhob A.________, die Eigent�merin der in der Nachbarschaft gelegenen Parzelle Nr. 157, GB Vitznau ist, Einsprache. Mit Entscheid vom 26. Oktober 2010 bewilligte der Gemeinderat Vitznau das Baugesuch unter Bedingungen und Auflagen und erteilte mehrere Ausnahmebewilligungen. Auf die Einsprache von A.________ trat er nicht ein, f�gte indes an, dass sie im Sinne der Erw�gungen h�tte abgewiesen werden m�ssen.
Gegen diesen Entscheid des Gemeinderats Vitznau reichte A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Luzern Beschwerde ein. Mit Urteil vom 5. M�rz 2012 wies dieses die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab, soweit darauf einzutreten war. Es bejahte im Grundsatz die Beschwerdelegitimation von A.________, beurteilte das Bauvorhaben unter dem Gesichtswinkel des f�r das Gebiet g�ltigen Gestaltungsplans und w�rdigte die Gefahrenlage im Gebiet Grabacher unter Abweisung des Begehrens um Einholung einer Expertise.
A.________ hat am 19. April 2012 beim Bundesgericht Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben. Sie beantragt die Aufhebung des Verwaltungsgerichtsentscheids und des Baubewilligungsentscheids des Gemeinderats Vitznau und verlangt die Verweigerung der erteilten Baubewilligung. Ferner ersucht sie darum, eine Expertise �ber die Gefahrenlage und �ber die zu treffenden Sicherheitsvorkehren durchzuf�hren und hierf�r die Sache an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Sie macht im Wesentlichen geltend, das Verwaltungsgericht habe ihren Anspruch auf rechtliches Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV in verschiedener Hinsicht verletzt, es habe das kantonale Recht in willk�rlicher und gegen Treu und Glauben verstossender Weise ausgelegt und angewendet und damit Art. 9 BV verletzt und es habe die Gefahrenlage im Bereich Grabacher offensichtlich unhaltbar und willk�rlich abgekl�rt und die diesbez�glichen Beweisofferten abgewiesen.
Mit ihren zwei separaten Repliken zu den Vernehmlassungen der Beschwerdegegner und des Gemeinderats Vitznau h�lt die Beschwerdef�hrerin an ihren Antr�gen fest. Der Gemeinderat Vitznau und das Verwaltungsgericht verzichten auf eine Duplik. Die Beschwerdegegner halten an ihren Antr�gen um Abweisung der Beschwerde fest.
Mit Verf�gung vom 24. Mai 2012 ist das Gesuch um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen worden.
1.1 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer Materie des �ffentlichen Rechts, die unter keinen Ausschlussgrund f�llt. Die Beschwerde ist rechtzeitig erhoben. Insoweit erweist sich die vorliegende Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als zul�ssig (Art. 82 lit. a, Art. 83, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 100 Abs. 1 BGG).
1.2 N�her zu pr�fen ist die Frage, ob die Beschwerdef�hrerin im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert ist. Die Beschwerdegegner bestreiten deren Beschwerdelegitimation.
Zur Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gem�ss Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine M�glichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders ber�hrt ist (lit. b) und ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung oder �nderung besitzt (lit. c). Verlangt ist neben der formellen Beschwer, dass die beschwerdef�hrende Partei �ber eine spezifische Beziehungsn�he zur Streitsache verf�gt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder �nderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die N�he der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in r�umlicher Hinsicht gegeben sein. Diese bestimmt sich nicht nach abstrakt bestimmten Distanzwerten. Sie wird im Allgemeinen anerkannt, wenn das Baugrundst�ck an dasjenige des Einsprechers angrenzt oder nur durch einen Verkehrstr�ger davon getrennt ist. Ein schutzw�rdiges Interesse liegt vor, wenn die tats�chliche oder rechtliche Situation der Partei durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Das Anfechtungsinteresse braucht nicht mit dem Interesse �bereinzustimmen, das durch die von der beschwerdef�hrenden Partei als verletzt bezeichneten Normen gesch�tzt wird. Der Nachbar kann mithin die �berpr�fung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtss�tze verlangen, die sich rechtlich oder tats�chlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Nicht zul�ssig ist hingegen das Vorbringen von Beschwerdegr�nden, mit denen einzig ein allgemeines �ffentliches Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne dass dem Rechtssuchenden im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht (BGE 137 II 30 E. 2.2.2 und 2.2.3 S. 33; Urteil 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1, ZBl 112/2011 S. 608; vgl. dazu Arnold Marti, ZBl 112/2011 S. 604 ff.). Aufgrund von Art. 111 BGG ist die Legitimation in kantonalen Verfahren zumindest im Ausmass der f�r das bundesgerichtliche Verfahren massgeblichen Beschwerdebefugnis zu gew�hren. Unabh�ngig davon ist eine Partei zur Beschwerde legitimiert, soweit die Verletzung von Parteirechten ger�gt wird, deren Missachtung auf eine formelle Rechtsverweigerung hinausl�uft (BGE 136 II 383 E. 3 S. 388).
Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass das Baugrundst�ck Nr. 781 der Beschwerdegegner weniger als 100 m von der Parzelle Nr. 157 der Beschwerdef�hrerin entfernt liegt. Es liegen dazwischen zwei weitere (noch) un�berbaute Parzellen sowie die Hauptstrasse (Seestrasse). Es besteht somit eine gewisse r�umliche Beziehung. Diese ist allerdings wenig ausgepr�gt, weil zu beachten ist, dass die Liegenschaft der Beschwerdef�hrerin in erster Linie gegen den See und weniger gegen das Gebiet Grabacher ausgerichtet ist. Die Beschwerdef�hrerin unterl�sst es, ihre Sichtverbindung von den einzelnen R�umlichkeiten mit einer Planskizze zu belegen. Insoweit erscheint es fraglich, ob die Aus- und Durchsicht der Beschwerdef�hrerin massgeblich beeintr�chtigt wird und ob sie durch das Bauvorhaben besonders ber�hrt ist und ein schutzw�rdiges Interesse gem�ss Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG hat. Von Bedeutung sind indes zwei andere Gesichtspunkte.
Zum einen bestreitet die Beschwerdef�hrerin die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Gestaltungsplan Grabacher. Sie macht insbesondere geltend, das Projekt verhindere die im Gestaltungsplan vorgesehene �berbauung mit lediglich zwei Bauten. Die umstrittene Baubewilligung habe zur Folge, dass eine Baute auf der dazwischen liegenden Parzelle Nr. 780 n�her an ihre eigene heranr�cke, als dies vom Gestaltungsplan vorgesehen ist. Die s�dliche Grenze dieser Parzelle sei lediglich 35 m von ihrer eigenen entfernt. Vor diesem Hintergrund bejahte das Verwaltungsgericht die Legitimation der Beschwerdef�hrerin. Was die Beschwerdegegner dagegen einwenden, vermag nicht zu �berzeugen. Entgegen ihrer Auffassung wird nicht auf einen abstrakt bestimmten Distanzwert abgestellt, sondern auf die konkreten Verh�ltnisse. Der praktische Nutzen eines allf�lligen Obsiegens der Beschwerdef�hrerin liegt darin, dass bei Vollendung des Gestaltungsplans Grabacher nach dem Verst�ndnis der Beschwerdef�hrerin die �berbauung einen gr�sseren Abstand zu ihrer eigenen Liegenschaft einhalten w�rde. In Anbetracht der konkreten Verh�ltnisse gen�gt dies zur Bejahung der Legitimation im bundesgerichtlichen Verfahren.
Zum andern beruft sich die Beschwerdef�hrerin auf die Gefahrenlage im Gebiet Grabacher im Allgemeinen und hinsichtlich der Parzelle Nr. 781 der Beschwerdegegner im Besondern. Das Verwaltungsgericht erw�hnt das Gutachten der Keller+Lorenz AG vom 31. Januar 2011, wonach hier Spontanrutschungen m�glich sind und sich daraus Hangmuren bilden k�nnen. Eine gewisse Gefahrenlage kann daher nicht in Zweifel gezogen werden. Soweit die Beschwerdef�hrerin geltend macht, bei dieser Sachlage seien zus�tzliche Abkl�rungen zu treffen bzw. zus�tzliche Massnahmen zum Schutz und zur Sicherung vorzunehmen, spricht sie zwar durchaus �ffentliche Interessen an. Sie kann indes f�r sich einen praktischen Nutzen erzielen, wenn wegen der Gef�hrdungslage �berhaupt nicht oder allenfalls in anderer Weise gebaut w�rde. Die richtige Einsch�tzung der Gefahrenlage ist eine wesentliche Voraussetzung f�r die Erteilung einer Baubewilligung. Es verh�lt sich dabei nicht wesentlich anders als im Falle, dass ein Nachbar eine unzureichende Erschliessung der Bauparzelle beanstandet (Urteil 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5, ZBl 112/2011 S. 608; vgl. Marti, a.a.O., S. 606 f.). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegner ist bei dieser Sichtweise nicht massgebend, dass die Gefahrenlage f�r die Beschwerdef�hrerin durch eine Verweigerung der Baubewilligung nicht ver�ndert w�rde. Demnach ist die Legitimation der Beschwerdef�hrerin auch in dieser Hinsicht zu bejahen.
1.3 Das Verwaltungsgericht hat am Ende der E. 1b/cc ausgef�hrt, die Beschwerdef�hrerin sei auch mit der R�ge hinsichtlich der Gefahrenlage der gegnerischen Parzelle zuzulassen; auch diese R�ge sei indes nur insoweit zu behandeln, als ihr im Falle derer Gutheissung ein praktischer Nutzen entsteht. Daraus k�nnte der Schluss gezogen werden, das Verwaltungsgericht habe die bei ihm eingelegte Beschwerde in gewissen Punkten nicht behandelt und dadurch m�glicherweise eine formelle Rechtsverweigerung begangen. Die Beschwerdef�hrerin r�gt, das Verwaltungsgericht habe in dieser Hinsicht keine Begr�ndung abgegeben. Sie unterl�sst es indes, im Einzelnen darzulegen, dass und inwiefern das Verwaltungsgericht auf einzelne ihrer R�gen nicht eingegangen sei bzw. f�r welche R�gen es keine Begr�ndung abgegeben habe. Solche sind denn auch nicht ersichtlich. Mangels hinreichender Substantiierung kann in diesem Punkt auf die Beschwerde nicht eingetreten werden.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt in formeller Hinsicht Verletzungen des rechtlichen Geh�rs im Sinne von Art. 29 Ab. 2 BV. Sie macht geltend, das angefochtene Urteil gen�ge den verfassungsrechtlichen Begr�ndungsanforderungen nicht und das Verwaltungsgericht habe ihr Begehren um Einholung einer (weitern) Expertise in verfassungswidriger Weise abgelehnt.
2.1 Das rechtliche Geh�r nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Beh�rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tats�chlich h�rt, pr�ft und in der Entscheidfindung ber�cksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Beh�rde, ihren Entscheid zu begr�nden. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken. Die Begr�ndung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene �ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die h�here Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne m�ssen wenigstens kurz die �berlegungen genannt werden, von denen sich die Beh�rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid st�tzt (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236 mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrerin r�gt in allgemeiner Weise, die Begr�ndung im angefochtenen Entscheid sei fehler- und mangelhaft (Beschwerdeschrift S. 11 f.). Sie bezieht sich im Einzelnen auf die Ausf�hrungen des Verwaltungsgerichts zur Verbindlichkeit der einzelnen Teile der Sonderbauvorschriften und zu dessen Auffassung, dass die eingezeichneten Baubereiche f�r das in Frage stehende Gebiet C des Gestaltungsplans nicht verbindlich seien. Inwiefern der angefochtene Entscheid in diesem Punkt ungen�gend begr�ndet sein sollte, ist nicht ersichtlich. Es ergibt sich daraus mit gen�gender Klarheit, dass das Verwaltungsgericht sich eines Umkehrschlusses bediente und auf den Vermerk der "m�glichen Anordnung" im Gestaltungsplan abstellte. Der blosse Umstand, dass die Beschwerdef�hrerin der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu folgen vermag, bedeutet keineswegs, dass das vorinstanzliche Urteil unzureichend begr�ndet ist. Es zeigt sich denn auch, dass die Beschwerdef�hrerin das verwaltungsgerichtliche Urteil durchaus sachgerecht anzufechten vermochte. Die R�ge der Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV erweist sich als offensichtlich unbegr�ndet.
Ferner nimmt die Beschwerdef�hrerin unter dem Gesichtswinkel der Begr�ndungspflicht Bezug auf den Anspruch auf Beweisabnahme und macht geltend, die Beh�rden h�tten ihren Entscheid zu begr�nden (Beschwerdeschrift S. 32). Dieser nicht substantiierten R�ge kommt keine selbstst�ndige Bedeutung zu.
2.2 Zum Anspruch auf rechtliches Geh�r nach Art. 29 Abs. 2 BV geh�rt auch das Recht auf Abnahme von rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweismitteln. Die Verfassungsgarantie steht einer vorweggenommenen Beweisw�rdigung indes nicht entgegen. Das Gericht kann das Beweisverfahren schliessen und auf die Abnahme von (weitern) Beweisen verzichten, wenn die Beweisantr�ge eine nicht erhebliche Tatsache betreffen bzw. offensichtlich untauglich sind oder wenn es aufgrund abgenommener Beweise seine �berzeugung gebildet hat und ohne Willk�r annehmen kann, dass seine Auffassung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert w�rde. Das Bundesgericht greift auf Beschwerde nur ein, wenn die Beweisw�rdigung offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, auf einem offenkundigen Versehen beruht oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 134 I 140 E. 5. 3 S. 148; 131 I 153 E. 3 S. 157; 124 I 208 E. 4a S. 211).
Das Verwaltungsgericht h�lt im angefochtenen Urteil fest, dass die Gefahrensituation im Gebiet Grabacher im Zuge der Teilrevision des Zonenplans (Teilzonenplan Grabacher) und des Gestaltungsplanverfahrens beurteilt wurde. Es liegen dazu ein Planungsbericht der Planteam AG vom 10. April 2008 vor, ferner eine Stellungnahme der Geotest AG vom 30. Oktober 2007, wonach die Gefahrenkarte von 2004 �berpr�ft worden sei, f�r das Gebiet Grabacher keine Anpassungen vorgenommen werden m�ssten und die Gef�hrdung der Baugebiete auf der damaligen Parzelle Nr. 230 durch Rutschprozesse und Sturzprozesse von schwacher Intensit�t sei und durch geeignete bauliche Massnahmen eliminiert werden k�nnten. Es resultierte daraus die Bestimmung von Art. 37 Abs. 3 BZR, wonach die baulichen Massnahmen gegen Naturgefahren (Rutschungen und Steinschlag gem�ss Gefahrenkarten) im Gestaltungsplangebiet Grabacher festzulegen seien. Die Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplan Grabacher enthalten nun unter Ziff. 6 ausf�hrliche Bestimmungen zu den Naturgefahren. Im Auftrag der Beschwerdegegner hat die Keller+Lorenz AG am 31. Januar 2011 ein Gutachten erstellt und die Situation im Gebiet Grabacher und speziell f�r den Bereich der Parzelle Nr. 781 beurteilt. Die Beschwerdef�hrerin beauftragte darauf hin Dr. Klaus Louis mit einer fachlichen Stellungnahme (Louis Ingenieurgeologie GmbH, Vorhandene Naturgefahren-Beurteilungen, 5. April 2011). In der Folge hat die Keller+Lorenz AG ihre Beurteilung am 10. Juni 2011 erg�nzt. Sie kommt zum Schluss, dass der Gutachter Louis sich vor allem auf Gebiete ausserhalb der streitbetroffenen Parzelle Nr. 781 beziehe, zum eigentlichen Gef�hrdungsbild f�r die Parzelle nicht Stellung nehme und die neuesten massgeblichen Gefahrenkarten nicht (hinreichend) ber�cksichtige.
Es zeigt sich vor diesem Hintergrund, dass bereits eine ganze Reihe von fachtechnischen Unterlagen zur Gefahrenlage im Gebiet Grabacher vorliegen. Zum Teil dienten diese als Grundlage f�r den Erlass des Gestaltungsplans Grabacher, mit dem eine Nutzungsplan�nderung mit einer Ein-, Um- und Auszonung einherging. Aus diesen Unterlagen ergeben sich im betroffenen Gebiet Grabacher gewisse Naturgefahren, die indes f�r die urspr�ngliche Parzelle Nr. 230 als gering eingestuft werden und mit geeigneten baulichen Massnahmen sollen eliminiert werden k�nnen. Im Rahmen des vorliegenden Verfahrens sind weitere fachtechnische Stellungnahmen mit spezifischem Bezug zur streitbetroffenen Parzelle Nr. 781 eingeholt worden, namentlich die Berichte der Keller+Lorenz AG und die Stellungnahme von Dr. Klaus Louis. Letztere weisen gewisse Differenzen auf. Dieser Umstand bedeutet indes nicht, dass als Beweismassnahme eine weitere Expertise erforderlich ist. Es zeigt sich zum einen, dass der Zusatzbericht der Keller+Lorenz AG zur Kritik von Dr. Klaus Louis im Einzelnen Stellung nimmt. Zum andern st�tzt er sich auf die neuesten Erkenntnisse, n�mlich die Gefahrenkarte Sturz und Rutsch, die im Entwurf vorliegt und die anl�sslich einer Besprechung mit den massgeblichen Amtsstellen ohne Einw�nde soll Zustimmung gefunden haben. Bei dieser Sachlage durfte das Verwaltungsgericht ohne Verletzung des Willk�rverbots davon ausgehen, die Gefahrenlage hinreichend beurteilen und demnach von zus�tzlichen Beweismassnahmen absehen zu k�nnen. Die Beschwerdef�hrerin vermag nicht darzutun, dass das Verwaltungsgericht bei seiner W�rdigung in Willk�r verfallen sei. Aufgrund der Beschwerdeschrift ist nicht ersichtlich, dass massgebliche Gesichtspunkte in unhaltbarer Weise unber�cksichtigt geblieben seien. Es kann dem Verwaltungsgericht auch nicht vorgeworfen werden, das Gebiet Husen, das keinen direkten Zusammenhang mit dem Bauprojekt aufweist, nicht n�her gepr�ft zu haben.
Es ergibt sich gesamthaft, dass das Verwaltungsgericht das Beweisbegehren ohne Willk�r ablehnen durfte und damit Art. 29 Abs. 2 BV nicht verletzt hat.
2.3 Die Beschwerdef�hrerin ersucht auch im bundesgerichtlichen Verfahren um Durchf�hrung einer Expertise. In Anbetracht der vorstehenden Erw�gungen sowie der nach Art. 97 Abs. 1 BGG beschr�nkten Sachverhaltspr�fung ist das Begehren abzuweisen.
In materieller Hinsicht macht die Beschwerdef�hrerin zur Hauptsache geltend, das Bauvorhaben der Beschwerdegegner stehe mit dem Gestaltungsplan Grabacher im Widerspruch. Insbesondere respektiere es die im Gestaltungsplan f�r den Bereich C eingezeichneten beiden Baukuben nicht und habe l�ngerfristig zur Folge, dass anstelle von zwei Geb�uden deren vier erstellt w�rden. Dies stehe im Widerspruch mit der Zielsetzung des Gestaltungsplans, eine �berbauung in ein topographisch schwieriges und landschaftlich heikles Gebiet nachhaltig einzuf�gen. Die Auslegung des Gestaltungsplans und der dazugeh�rigen Sonderbauvorschriften durch das Verwaltungsgericht verm�ge vor dem Willk�rverbot nicht standzuhalten. Insbesondere sei es unhaltbar, verschiedenen Anordnungen im Gestaltungsplan und in den Sonderbauvorschriften lediglich unverbindlichen Charakter zuzuschreiben.
3.1 F�r das fragliche Gebiet Grabacher erliess die Gemeinde Vitznau einen Gestaltungsplan, der mit Entscheid des Gemeinderats vom 3. Februar 2009 genehmigt worden ist. Gestaltungspl�ne bezwecken nach � 72 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Luzern (PBG, Gesetzessammlung Nr. 735) siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsm�ssig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste �berbauungen eines zusammenh�ngendes Gebiets; bei Wohn�berbauungen ist den Erfordernissen der Wohnhygiene und der Wohnqualit�t in besonderem Mass Rechnung zu tragen. Das fragliche Gebiet ist unterteilt in drei Bauzonen-Bereiche. Der Bereich C mit der Ausn�tzung W2 B umfasste urspr�nglich die Parzelle Nr. 230. Diese Parzelle ist sp�ter unterteilt worden in das Grundst�ck Nr. 781 der Beschwerdegegner und zwei weitere Parzellen mit den Nr. 780 und 782.
Der Gestaltungsplan Grabacher umfasst im Wesentlichen den eigentlichen Plan 1:500 und die Sonderbauvorschriften. Im Plan ist f�r den Bereich C ein Baubereich Hochbauten eingetragen. Innerhalb dieses Baubereiches sind zwei l�ngsgezogene H�user eingezeichnet, die eine Vorstellung einer m�glichen �berbauung abgeben. Der Plan enth�lt zwei Legenden: Unter dem Titel Genehmigungsinhalte stehen der Bereich Hochbauten, Bauzonen, Planungswerte gem�ss LSV, Erschliessung und Gefahrenzonen; Unter dem Titel orientierender Inhalt stehen Parzellennummern, m�gliche Anordnung von Bauten im l�rmvorbelasteten Gebiet, Strassenbaulinie Kantonsstrasse, Bepflanzung und �hnliches. Die dazugeh�rigen Sonderbauvorschriften enthalten einleitende Bestimmungen, Bau- und Nutzungsbestimmungen und Vorschriften zu den Umgebungsfl�chen, Erschliessung, L�rmschutz und Naturgefahren. Im Einzelnen enthalten die Sonderbauvorschriften u.a. die folgenden Bestimmungen:
Der "Gestaltungsplan Grabacher" bezweckt die Realisierung einer gesamtheitlichen Wohn�berbauung mit Ein- und Doppelfamilienh�usern, die sich nachhaltig in die topographisch schwierige Landschaft einf�gen.
- Gestaltungsplan Situation 1:500 mit Erg�nzung ...
- Sonderbauvorschriften vom 17.04.08 mit Erg�nzungen ...
- Planungsbericht vom 17.04.08 mit Erg�nzungen ...
1.4 Verh�ltnis zur Grundordnung
Soweit der "Gestaltungsplan Grabacher" nichts anderes bestimmt, gelten das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Vitznau sowie die �bergeordneten Bestimmungen.
1 In den Baubereichen sind nur freistehende Einfamilienh�user mit Einliegerwohnungen (G�steh�user) und Doppeleinfamilienh�user zul�ssig.
2.4 Anordnung der Geb�ude
Im Baubereich A sind die Anordnungen der Geb�udevolumen dargestellt im Richtprojekt sinngem�ss verbindlich.
3 Die maximal in Erscheinung tretende Fassadenl�nge von einzelnen, gestaffelten Geb�udeteilen betr�gt senkrecht zum Hang 20 m. Senkret zum Hang m�ssen die gestaffelten Geb�udeteile min. 5 m versetzt werden.
4 Die maximale Geb�udel�nge bei gestaffelten Bauten betr�gt senkrecht zum Hang 25 m.
1 Gef�hrdete Gebiete gem�ss � 146 PBG sind in einer kommunalen Gefahrenkarte vermerkt. ...
5 Bei Neubauten und baulichen Ver�nderungen ...sind folgende Grunds�tze zu beachten: Die einwirkenden Gefahrenprozesse d�rfen nicht in die Geb�ude eindringen k�nnen. ...
6 Bauten und Anlagen sind so zu erstellen, dass die Risiken durch eine optimale Standortwahl, die konzeptionelle Gestaltung sowie geeignete bauliche Massnahmen, unter Wahrung der Verh�ltnism�ssigkeit, minimiert werden k�nnen.
7 Innerhalb der Gefahrenzone hat der Gemeinderat die vorgesehenen Schutzmassnahmen im Baubewilligungsverfahren zu �berpr�fen und allf�llig notwendige Auflagen zu machen. ...
8 Die zum Schutz gegen Naturgefahren vorgesehenen Massnahmen sind im Baugesuch darzustellen und zu begr�nden.
9 Mit dem Baugesuch sind die Massnahmen zum Schutz gegen Naturgefahren darzulegen und zu begr�nden ...
2 Bei Neubauten und baulichen Ver�nderungen ... sind folgende Massnahmen zu ber�cksichtigen:
_ Die durch Sturzprozesse gef�hrdeten Fassaden d�rfen bis auf eine H�he von 1,0 m �ber Terrain keine ungesch�tzten �ffnungen aufweisen und m�ssen die angezeigte Prozessintensit�t abwehren k�nnen. ...
2 Bei Neubauten und baulichen Ver�nderungen ... d�rfen bei den durch Rutschungen/Murg�ngen gef�hrdeten Fassaden bis auf 1,0 m keine ungesch�tzten �ffnungen angebracht werden.
3.2 Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, der Gestaltungsplan diene mit den eingezeichneten Baukuben dem Zweck, die �berbauung nachhaltig in die schwierige Landschaft einzuf�gen. Deshalb komme diesen Plananordnungen verbindlicher Charakter zu. Das zum Gestaltungsplan ausgearbeitete Modell 1:500 gehe ebenfalls von dieser Anordnung aus, weshalb sie sich darauf habe verlassen k�nnen.
Das Verwaltungsgericht ist vom Gestaltungsplan 1:500 ausgegangen. Dieser unterscheidet in der Legende klar zwischen einem Genehmigungsinhalt und einem orientierenden Inhalt. Es leuchtet ohne weiteres ein, die Angaben im Genehmigungsinhalt als verbindliche Anordnungen zu betrachten, die Angaben im orientierenden Inhalt demgegen�ber als bloss orientierend und somit nicht verbindlich zu betrachten. Zum orientierenden Inhalt geh�ren namentlich die Angaben �ber die Lage und Gr�sse der Bauvolumen, die in der Legende als "m�gliche Anordnung von Bauten im l�rmvorbelasteten Gebiet" bezeichnet werden. Der Hinweis auf die "m�gliche Anordnung" unterstreicht, dass damit nicht etwas Verbindliches gemeint ist. Bereits unter diesem Gesichtswinkel kann dem Verwaltungsgericht nicht eine willk�rliche Auslegung und Anwendung des Planinhalts vorgehalten werden. Dar�ber hinaus lassen die Sonderbauvorschriften keine Zweifel zur Verbindlichkeit bzw. zum Orientierungscharakter einzelner Planinhalte �brig. Unter Ziff. 1.2 wird unterschieden zwischen dem Inhalt des Gestaltungsplans einerseits und den orientierenden Unterlagen anderseits. Zu letzteren z�hlt ausdr�cklich das Modell 1:500 vom 23. September 2009, das nach den Angaben der Beschwerdef�hrerin im fraglichen Bereich lediglich zwei Baukuben darstellt. Angesichts des bloss orientierenden Charakters dieses Modells kann sich die Beschwerdef�hrerin von vornherein nicht auf Vertrauensschutz berufen. Daran vermag nichts zu �ndern, dass dieses Modell dem Richtprojekt gem�ss � 76 PBG zugrunde lag. Dem Genehmigungsentscheid des Gemeinderats ist unter Ziff. I-5.11 selber zu entnehmen, dass das Modell einen orientierenden Hinweis bildet. Schliesslich hat sich das Verwaltungsgericht auf Ziff. 2.4 der Sonderbauvorschriften �ber die Anordnung der Geb�ude bezogen. Hier ist davon die Rede, dass im Baubereich A die Anordnungen �ber die Geb�udevolumen sinngem�ss verbindlich seien. Was unter einer sinngem�ssen Verbindlichkeit zu verstehen ist, brauchte das Verwaltungsgericht nicht zu vertiefen. Es konnte daraus ohne Willk�r schliessen, dass die Anordnungen �ber die Geb�udevolumen im hier interessierenden Baubereich C nicht verbindlich seien. Weshalb dieser Umkehrschluss gem�ss der Beschwerdef�hrerin als schlicht nicht haltbar erscheinen soll, ist nicht nachvollziehbar.
Aus diesen �berlegungen ergibt sich, dass dem Verwaltungsgericht keine Willk�r vorgeworfen werden kann, wenn es die Geb�udeangaben im Gestaltungsplan als nicht verbindlich bezeichnet hat. Daran verm�gen auch die weitern Einw�nde der Beschwerdef�hrerin nicht aufzukommen.
Zum einen bezweckt der Gestaltungsplan eine �berbauung in ein topographisch schwieriges und landschaftlich heikles Gebiet nachhaltig einzuf�gen; es sind nur freistehende Einfamilienh�user mit Einliegerwohnung (G�steh�user) und Doppeleinfamilienh�user zul�ssig (Sonderbauvorschriften Ziff. 1.1 und 2.2-1). F�r die Realisierung dieser Zielsetzung f�llt entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin nicht nur eine �berbauung entsprechend den eingezeichneten Baukuben in Betracht. Es kann mit haltbaren Gr�nden angenommen werden, dass dem geforderten nachhaltigen Einf�gen der �berbauung in erster Linie durch das Einhalten der verbindlichen Baubereiche Nachachtung verschaffen wird. Die Beschwerdef�hrerin vermag nicht darzulegen, dass dieses Ziel mit einer �berbauung im fraglichen Bereich mit vier H�usern anstelle von bloss zwei Baukuben klar verfehlt w�rde. Es kann daher nicht gesagt werden, die umstrittene Baubewilligung f�hre zu Abweichungen vom Gestaltungsplan und den Sonderbauvorschriften nach Belieben, wie die Beschwerdef�hrerin geltend macht.
Im �brigen vermag die Beschwerdef�hrerin nicht darzutun, dass das geplante Einfamilienhaus der Beschwerdegegner mit der Sonderbauvorschrift von Ziff. 2.2-1 in einem unhaltbaren Widerspruch stehe. Nach der genannten Bestimmung sind im entsprechenden Bereich Einfamilienh�user mit Einliegerwohnungen (G�steh�user) und Doppeleinfamilienh�user zul�ssig. Sie braucht nicht zwingend so verstanden zu werden, dass - neben Doppeleinfamilienh�usern - nur Einfamilienh�user mit einer Einliegerwohnung zul�ssig w�ren. Da sich Einfamilienh�user mit oder ohne Einliegerwohnung von ihrer Gr�sse und Erscheinung her nicht wesentlich zu unterscheiden brauchen, kann ohne Willk�r angenommen werden, dass das geplante Einfamilienhaus der Beschwerdegegner mit den Sonderbauvorschriften im Einklang steht. Der Baubewilligungsentscheid erweist sich auch in dieser Hinsicht nicht geradezu als unhaltbar.
Zum andern steht dem angefochtenen Entscheid auch der Genehmigungsentscheid des Gemeinderats nicht entgegen. Nach dessen Ziff. III-1 wird der Gestaltungsplan im Sinne der Erw�gungen genehmigt; der Planungsbericht und das Modell werden orientierend zur Kenntnis genommen. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser Genehmigungsentscheid an der dargelegten verbindlichen bzw. orientierenden Natur der Planinhalte etwas �ndern w�rde. Er legt vielmehr abschliessend fest, was im Gestaltungsplan vorgesehen ist.
3.3 Gesamthaft ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Urteil nicht gegen das Willk�rverbot nach Art. 9 BV verstossen hat, indem es die Lage des umstrittenen Bauvorhabens mit dem Gestaltungsplan Grabacher vereinbar erkl�rte. Insoweit erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet.
Des Weitern verweist die Beschwerdef�hrerin auf die Gef�hrdungslage des Gebiets Grabacher im Allgemeinen und der streitbetroffenen Parzelle im Speziellen. Sie bringt vor, die konkrete Gef�hrdungssituation erfordere entsprechende Sicherungsvorkehren. Solche seien mit dem Baugesuch und mit dem Nachweis ihres Gen�gens vorzutragen. Im Baubewilligungsverfahren seien Sicherungsvorkehren weder gepr�ft noch angeordnet worden. Der Gemeinderat sei in zweierlei Hinsicht seiner Verpflichtung als Baubewilligungsbeh�rde nicht nachgekommen: er habe die einschl�gigen Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan nicht umgesetzt; und er habe es unterlassen, zu pr�fen, welche Schutzmassnahmen allenfalls gest�tzt auf die �berarbeitung der Gefahrenkarte erforderlich seien, und diese gegebenenfalls anzuordnen.
4.1 Es kann von der Einsch�tzung der Gefahrensituation im Jahre 2004 ausgegangen werden, wie die sie die Firma Geotest vorgenommen hatte. Die Gefahrenkarte Vitznau wurde nach den Unwettern von 2005 �berpr�ft. Gem�ss dem Bericht der Geotest vom 30. Oktober 2007 mussten keine Anpassungen an die Gefahrenkarte vorgenommen werden. Danach zeigt sich f�r das Gebiet Grabacher, dass keine Gefahr durch Wasserprozesse bestehe, dass das Gebiet im Bereiche der damaligen Parzelle Nr. 230 durch Rutschungsprozesse und randlich durch Sturzprozesse von schwacher Intensit�t gef�hrdet sei und dass diese Gef�hrdung mit geeigneten baulichen Massnahmen eliminiert werden k�nnen. Diese Einsch�tzung bildete die Grundlage f�r die Erstellung des Gestaltungsplans Grabacher. Der Regierungsrat hielt in seinem Genehmigungsentscheid vom 9. April 2009 fest, dass die erforderlichen Abkl�rungen erfolgt seien, Teile des Gebiets Grabacher in geringem Grad bedroht seien und die entsprechenden Massnahmen im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens festgelegt seien. Die Sonderbauvorschriften sehen denn auch vor, dass zur Vermeidung von entsprechenden Gefahren die gef�hrdeten Fassaden bis auf eine H�he von 1,0 m �ber Terrain keine ungesch�tzten �ffnungen aufweisen d�rfen und die angezeigte Prozessintensit�t abwehren k�nnen m�ssen.
Das Verwaltungsgericht durfte ohne Willk�r auf diese Einsch�tzung der Gefahrensituation abstellen. Bei dieser Sachlage kann ihm nicht vorgeworfen werden, die �berbaubarkeit der streitbetroffenen Parzelle mit geradezu unhaltbaren Gr�nden bejaht zu haben. Es konnte sich dabei auf � 146 PBG st�tzen, wonach Bauten und Anlagen in gef�hrdeten Gebieten erstellt werden d�rfen, wenn hinreichende Sicherungsmassnahmen getroffen werden. Schliesslich ist nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht der Beschwerdef�hrerin entgegenh�lt, dass sie die grunds�tzliche �berbaubarkeit des Gebiets im Rahmen des Zonen- und Gestaltungsplanverfahrens h�tte in Frage stellen m�ssen.
4.2 Die Beschwerdef�hrerin wirft dem Gemeinderat vor, die Gef�hrdungslage der gegnerischen Bauparzelle nicht gepr�ft und dementsprechend keine Schutzmassnahmen angeordnet zu haben. Soweit das Verwaltungsgericht dieses Vorgehen gesch�tzt habe, sei es in Willk�r verfallen.
In der Baubewilligung vom 26. Oktober 2010 f�r das Bauvorhaben der Beschwerdegegner verwies der Gemeinderat in Ziff. 14 auf die Sonderbauvorschriften und f�hrte aus, dass das Baugesuch die geforderten Schutzmassnahmen gem�ss Gestaltungsplan umsetze. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin kann daraus ohne Willk�r geschlossen werden, dass der Gemeinderat die erforderlichen Sicherheitsmassnahmen anhand der anwendbaren Bestimmungen tats�chlich pr�fte. So zeigt sich denn, dass die bergseitige Fassade des Projekts bis auf eine H�he von 1,0 m �ber dem Terrain keine Fenster�ffnung aufweist und damit den Bestimmungen von Ziff. 6 der Sonderbauvorschriften �ber die Naturgefahren gen�gen d�rfte. Zudem soll das Bauobjekt gegen�ber der bergseitigen Strasse erh�ht werden, wie das Verwaltungsgericht ausf�hrt. Allerdings weist diese Fassade zwei T�ren auf. Der Gemeinderat hat dazu in seiner Vernehmlassung ausgef�hrt, die Bauherrschaft habe den Nachweis erbracht, dass die beiden T�r�ffnungen so ausgef�hrt und gesch�tzt w�rden, dass ein Eindringen von Erdmaterialien verhindert wird. Bei dieser Sachlage erweist sich die R�ge als unbegr�ndet, es sei eine Pr�fung der Sicherheitsaspekte in willk�rlicher Missachtung der einschl�gigen baurechtlichen Bestimmungen unterlassen worden. Dass die Pr�fung nicht im Sinne der Beschwerdef�hrerin ausgefallen ist, belegt keine Verletzung des Willk�rverbots.
Aufgrund der vorliegenden Expertenberichten und der vorstehenden Erw�gungen durfte das Verwaltungsgericht ohne Willk�r davon absehen, �ber die von den Sonderbauvorschriften vorgesehenen Massnahmen weitere zus�tzliche Sicherheitsmassnahmen anzuordnen.
Der Gemeinderat hielt in der Baubewilligung unter Ziff. 14 ferner fest, dass das B�ro Keller+Lorenz AG beauftragt worden war, die Gefahrenkarte der Gemeinde Vitznau zu �berpr�fen und dem aktuellen Stand anzupassen. Dem f�gte er an: "Die allenfalls erforderlichen baulichen Massnahmen auf GS Nr. 781 gegen Naturgefahren und deren Schutzmassnahmen aus der �berarbeitung der Gefahrenkarte gehen zu Lasten der Bauherrschaft." Die Beschwerdef�hrerin erblickt in dieser Anordnung lediglich den Vorbehalt, dass allf�llig erforderliche zus�tzliche bauliche Massnahmen in finanzieller Hinsicht von den Beschwerdegegnern zu tragen w�ren. Sie bem�ngelt, dass entsprechende Massnahmen nicht konkret angeordnet worden sind. Sie �bersieht dabei, dass, wie dargetan, mit haltbaren Gr�nden angenommen werden kann, dass zurzeit �ber die vorgenommenen Sicherheitsmassnahmen hinaus keine weitern Anordnungen erforderlich sind. Weiter durfte das Verwaltungsgericht ohne Willk�r erw�gen, dass der Gemeinderat im Sinne von Ziff. 14 der Baubewilligung von der Bauherrschaft weitere Schutzmassnahmen fordern k�nne, sollte sich im weitern Prozess der �berarbeitung der Gefahrenkarte die Notwendigkeit f�r solche ergeben. Was die Beschwerdef�hrerin dagegen einwendet, vermag den Vorwurf der Willk�r nicht zu belegen.
4.3 Die Beschwerde erweist sich daher auch in diesen Punkten als unbegr�ndet.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die bundesgerichtlichen Kosten der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie hat die Beschwerdegegner f�r das Verfahren vor Bundesgericht zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin hat die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 29
 Art. 9
 Art. 83
 Art. 86
 Art. 100
 Art. 89
 Art. 89
 Art. 111
 Art. 89
 Art. 29
 Art. 29
 Art. 29
 Art. 29
 Art. 37
 Art. 29
 Art. 97
 Art. 9