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Timestamp: 2016-10-26 07:49:18+00:00

Document:
1C_163/2015 (10.11.2015)
1C_163/2015 � � Urteil vom 10. November 2015
3. Stockwerkeigent�mergemeinschaft D., bestehend aus: E.E.________, F.E.________ und G.E.________ sowie H.H.________ und I.H.________, handelnd durch I.H.________, Beschwerdef�hrer,
alle drei vertreten durch Rechtsanw�ltin Dr. Marianne Sonder,
J.________GmbH,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Claudio Weingart,
Gemeinde Disentis/Must�r, 7180 Disentis/Must�r, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar B�nziger, Bahnhofstrasse 7, 7001 Chur.
Baueinsprachen; Mehrfamilienh�user mit unterirdischen Einstellhallen,
Beschwerde gegen das Urteil vom 18. November 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 5. Kammer.
Die J.________GmbH ist Eigent�merin der im Gebiet Caschuarz in Disentis gelegenen Parzellen Nrn. 1046 und 1047. Die Parzellen liegen in der Wohnzone W3, welche von der Gefahrenzone 2 �berlagert wird. Die J.________GmbH will die beiden Parzellen mit zwei weitgehend identischen, durch eine unterirdische Tiefgarage verbundene Vierfamilienh�usern �berbauen.
Am 30. August 2012 bewilligte der Gemeindevorstand von Disentis/ Must�r das die Parzelle Nr. 1046 betreffende Baugesuch der J.________GmbH unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen. Die Einsprachen, darunter diejenigen von A.A.________ und B.A.________, C.________ und der Stockwerkeigent�merschaft D., bestehend aus E.E.________, F.E.________ und G.E.________ sowie H.H.________ und I.H.________, wies er ab.
Am 31. August 2012 bewilligte der Gemeindevorstand von Disentis auch das die Parzelle Nr. 1047 betreffende Baugesuch der J.________GmbH unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen. Die verschiedenen Einsprachen, darunter diejenigen von A.A.________ und B.A.________, C.________ und der Stockwerkeigent�merschaft D., wies er ab.
Beide Baubewilligungen wurden von verschiedenen Beschwerdef�hrern, darunter A.A.________ und B.A.________, C.________ und die Stockwerkeigent�merschaft D., beim Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden angefochten. Nachdem das Bundesgericht am 22. Mai 2013 mit BGE 139 II 271 einen Leitentscheid in Sachen Zweitwohnungsbau gef�llt hatte, gab die J.________GmbH die Erkl�rung ab, alle bewilligten Wohnungen als Erstwohnungen f�r Einheimische zu erstellen und eine entsprechende Auflage zu akzeptieren.
Am 15. Januar 2014 bewilligte die Gemeinde Disentis die Projekt�nderung; danach gelten s�mtliche Wohnungen auf den Parzellen Nrn. 1046 und 1047 als Erstwohnungen. Das Grundbuchamt wurde beauftragt und erm�chtigt, die entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch anzumelden. Diese Verf�gung blieb unangefochten.
Am 18. November 2014 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab, soweit sie nicht infolge R�ckzugs respektive Wegfalls des Streitgegenstands gegenstandslos geworden war.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegeneheiten beantragen A.A.________ und B.A.________, C.________ und die Stockwerkeigent�merschaft D., dieses Urteil des Verwaltungsgerichts sowie die Baubewilligungen und Einspracheentscheide seien aufzuheben. Ausserdem ersuchen sie, ihrer Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Am 29. April 2015 erkannte der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu.
Das Verwaltungsgericht beantragt unter Verweis auf sein Urteil, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde Disentis verzichtet auf Vernehmlassung. Die J.________GmbH beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
A.A.________ und B.A.________, C.________ und die Stockwerkeigent�merschaft D. halten an der Beschwerde fest.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts. Dagegen steht die Beschwerde nach Art. 82 ff. BGG offen; ein Ausnahmegrund ist nicht gegeben (Art. 83 BGG). Er schliesst das Verfahren ab, womit es sich um einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG handelt, und die Beschwerdef�hrer sind als dessen Adressaten und als Nachbarn befugt, ihn anzufechten. Sie r�gen die Verletzung von Bundesrecht, was zul�ssig ist (95 lit. a BGG).
Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde insoweit, als sie sich gegen die Entscheide der Gemeinde richtet. Diese sind im Rahmen des Streitgegenstands durch dessen Urteil ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gelten als inhaltlich mitangefochten (BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144). Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.
Umstritten ist in der Sache einzig, ob die Bauvorhaben die zul�ssige Ausn�tzung einhalten. Die Beschwerdef�hrer werfen dem Verwaltungsgericht vor, es sei in Willk�r verfallen und habe die Gemeindeautonomie verletzt, indem es die Treppenh�user nicht zur anrechenbaren Geschossfl�che geschlagen habe. Zur letztgenannten R�ge sind sie befugt, soweit die Garantie der Gemeindeautonomie eine Auswirkung auf ihre rechtliche oder tats�chliche Stellung haben kann. Voraussetzung hierf�r ist lediglich, dass die Gemeinde hoheitlich gehandelt hat bzw. in ihrer Stellung als Hoheitstr�ger ber�hrt ist, was vorliegend zutrifft (Urteil 1C_53/2013 vom 7 Mai 2013 E. 1.1; vgl. unten E. 3).
2.1.�In der Wohnzone W3 betr�gt die maximale Ausn�tzung gem�ss Art. 15 des Baugesetzes der Gemeinde Disentis vom 30. November 2008 (BauG) 0.70. Der mit "Ausn�tzungsziffer" betitelte Art. 16 BauG lautet, soweit hier von Interesse:
"1 Die Ausn�tzungsziffer AZ ist das Verh�ltnis der Summe der anrechenbaren Geschossfl�chen zur anrechenbaren Grundst�cksfl�che.
2 Nicht angerechnet werden Fl�chen, deren lichte H�he unter 1.60 m liegt sowie die Nebennutzfl�che NNF und die Funktionsfl�che FF gem�ss Norm SIA 416.
3 Folgende Fl�chen werden zus�tzlich zur anrechenbaren Geschossfl�che gez�hlt:
- Innerhalb von Wohnungen liegende Waschk�chen, Abstell- und Nebenr�ume
- Voll verglaste Balkone, Terrassen und Veranden, unabh�ngig von ihrer Beheizbarkeit
- �bersteigt die H�he der Geschosse 4.50 m, so wird pro 3.00 m Geb�udeh�he ein Geschoss berechnet und die zugeh�rige Geschossfl�che ermittelt. Ausgenommen von dieser Regelung sind gewerblich genutzte Gewerbebauten.
5 Die anrechenbare Geschossfl�che aGF besteht aus folgenden Komponenten: Hauptnutzfl�chen HNZ, Verkehrsfl�chen VF und Konstruktionsfl�chen KF unter Ber�cksichtigung der Ausnahmen nach Abs. 2, 3 und 4. (.. Formeln)
6 (..) und 7 (..)."
2.2.�Das Verwaltungsgericht geht von den folgenden Zahlen aus. Parzelle Nr. 1046: Grundfl�che 611 m2, zul�ssige Ausn�tzung 427.7 m2, anrechenbare Geschossfl�che 420.7 m2. Parzelle Nr. 1047: Grundfl�che 640 m2, zul�ssige Ausn�tzung 448 m2, anrechenbare Geschossfl�che 442.828 m2. Damit halten beide Bauvorhaben die zul�ssige Ausn�tzung ein. Die Beschwerdef�hrer (Beschwerde S. 6 Ziff. 15) rechnen mit leicht abweichenden Zahlen; auch sie kommen indessen wie das Verwaltungsgericht zum Ergebnis, dass die Bauvorhaben die zul�ssige Ausn�tzung einhalten, wenn die Treppenh�user nicht zur anrechenbaren Geschossfl�che gez�hlt werden. Werden sie dagegen an die Ausn�tzung angerechnet, betr�gt diese nach der plausiblen Berechnung der Beschwerdef�hrer je rund 495 m2 bzw. bei ausgebautem Dachstock 515 m2 und �bersteigt damit das zul�ssige Mass erheblich.
2.3.�Das Verwaltungsgericht f�hrt im angefochtenen Entscheid (S. 28 f. E 6) aus, nach Art 16 Abs. 5 BauG bestehe die anrechenbare Geschossfl�che aus der Hauptnutzfl�che, der Verkehrsfl�che und der Konstruktionsfl�che unter Ber�cksichtigung der Ausnahmen nach Art. 16 Abs. 2 - 4 BauG. Obwohl einzig Art. 16 Abs. 2 BauG explizit Bezug nehme auf die SIA-Norm 416, "erhelle", dass sich s�mtliche der in Art. 16 BauG verwendeten Begriffe - insbesondere die in Abs. 5 verwendeten - an die SIA-Norm 416 "anlehnten". Nach dieser sei die Verkehrsfl�che Bestandteil der Nettogeschossfl�che, welche ihrerseits als "Teil der Geschossfl�che zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsteilen" definiert sei. Die Geschossfl�che sei die "allseitig umschlossene und �berdeckte Grundrissfl�che der zug�nglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsfl�chen". Sei die Verkehrsfl�che somit Teil der Nettogeschossfl�che respektive der Geschossfl�che, k�nne sie folglich nur Fl�chen umfassen, die allseitig umschlossen und �berdeckt seien respektive zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen l�gen. Somit seien offene Treppenh�user nicht Teil der Verkehrsfl�che, weil sie eben gegen aussen nicht abgeschlossen seien.
3.1.�Sowohl die Beschwerdef�hrer als auch das Verwaltungsgericht gehen davon aus, dass sich die zul�ssige Ausn�tzung in erster Linie nach kommunalem Baurecht bestimmt, nicht nach kantonalen Vorschriften. Da dies unbestritten ist, kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, zumal das Bundesgericht wiederholt festgestellt hat, dass den B�ndner Gemeinden im Bereich des Bauwesens Autonomie zukommt (BGE 128 I 3 E 2b; Urteil 1P.487/2004 vom 6. Juni 2005 E. 3.1).
3.2.1.�Unbestritten ist, dass Treppenh�user Verkehrsfl�chen sind; solche z�hlen nach der ausdr�cklichen Vorschrift von Art. 16 Abs. 5 BauG zur anrechenbaren Geschossfl�che. Diese Bestimmung wird, wie sich aus den Protokollen der Baukommission vom 7. und vom 21 August 2012 ergibt, auf welche die Beschwerdef�hrer verweisen, von der Baukommission der Gemeinde entsprechend ihrem klaren Wortlaut verstanden und in dem Sinn angewendet, dass Treppenh�user stets zur anrechenbaren Geschossfl�che zu z�hlen sind, gleichg�ltig darum, ob deren �ffnungen mit T�ren und Fenstern verschlossen werden oder nicht. Dies entspricht offensichtlich auch dem Zweck von Art. 16 Abs. 5 BauG. Ein vollst�ndig innerhalb des Geb�udekubus liegendes, internes Treppenhaus in Bezug auf die Ausn�tzung anders zu behandeln, je nachdem ob die Fassaden�ffnungen geschlossen sind oder nicht, ist sachlich nicht vertretbar. Abgesehen davon ist das Offenhalten von Fenster�ffnungen der Nordfassade in einem Wintersportort wie Disentis mit dem entsprechend saisonal rauen Klima ohnehin nicht zweckm�ssig und war offensichtlich auch nicht so geplant. Deren sp�tere auflagewidrige Schliessung, um das Eindringen von Regen und Schnee, die Vereisung der Treppen und damit die Unfallgefahr sowie die vorzeitige Alterung der Geb�udesubstanz zu verhindern, w�re auf Dauer wohl kaum abzuwenden.
3.2.2.�Nach den in E. 3.2.1 zitierten Protokollen der Baukommission hat der Gemeindevorstand (entgegen der Auffassung der Baukommission) angesichts der speziellen wirtschaftlichen Lage der Beschwerdegegnerin ("situatiun economica speciala dall'interpresa") beschlossen, die Baubewilligung zu erteilen, verbunden mit der Auflage, die Fassaden�ffnungen des Treppenhauses nicht zu schliessen. Es ist indessen offensichtlich willk�rlich, entgegen der konstanten Praxis der Baukommission zu Art. 16 Abs. 5 BauG das Treppenhaus nicht zur anrechenbaren Geschossfl�che zu z�hlen, um einem sich in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindenden Bauherrn eine h�here Ausn�tzung und damit wirtschaftliche Vorteile zu verschaffen. Solches ist im BauG nicht vorgesehen, sachfremd und unhaltbar.
3.2.3.�Die Auslegung des Verwaltungsgerichts, mit dem es die Erteilung der Baubewilligungen im Ergebnis sch�tzte, ist schon im Ansatz nicht nachvollziehbar. Art. 16 Abs. 2 BauG benennt drei Arten von Fl�chen, die nicht an die Ausn�tzung anzurechnen sind, n�mlich solche mit einer lichten H�he von unter 1.60 m, die Nebennutzfl�chen und die Funktionsfl�chen, wobei f�r die Begriffsbestimmung der letzteren beiden die SIA-Norm 416 gelten soll. Inwiefern sich dieser pr�zise Verweis entgegen der kommunalen Praxis und dem Gesetzeswortlaut allgemein auch auf alle anderen in Art. 16 BauG verwendeten Begriffe beziehen soll, ist unerfindlich, sind doch die B�ndner Gemeinden in der Anwendung des kommunalen Baurechts autonom. Dar�ber hinaus erscheint auch die Auslegung der SIA-Norm 416 durch das Verwaltungsgericht wenig sachgerecht und alles andere als zwingend. Ob es mit deren Sinn wirklich vereinbar w�re, ein geschlossen geplantes und damit klarerweise als Verkehrsfl�che anrechenbares Treppenhaus von der Ausn�tzung auszunehmen, indem man auf das Einsetzen der Fenster verzichtet (auf dem nachgereichten, am 28. August 2012 von der Gemeinde genehmigten Plan Grundriss Erdgeschoss sind jedenfalls f�r das Geb�ude auf der Parzelle Nr. 1046 Eingangst�ren eingezeichnet, sodass wohl davon ausgegangen werden kann, dass nur die Fenster�ffnungen offen bleiben sollen), erscheint mehr als fraglich.
3.2.4.�Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Bauvorhaben die zul�ssige Ausn�tzung deutlich sprengen und von der Gemeinde aus einem sachfremden Motiv willk�rlich bewilligt wurden. Der Versuch des Verwaltungsgerichts, die Baubewilligungen durch eine der konstanten Praxis der zust�ndigen kommunalen Baukommission widersprechende, sachlich kaum haltbare Auslegung des kommunalen Baugesetzes und einer einschl�gigen SIA-Norm im Ergebnis zu sch�tzen, ist mit der Gemeindeautonomie nicht vereinbar. Die R�gen sind begr�ndet.
Die Beschwerde ist somit gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tr�gt die Beschwerdegegnerin die Kosten (Art. 64 Abs. 1 BGG). Sie hat ausserdem den obsiegenden Beschwerdef�hrern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine an
gemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden vom 18. November 2014 aufgehoben und die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdef�hrern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von insgesamt Fr. 4'000.-- zu bezahlen.

References: BGE 
 Art. 82
 Art. 90
 Art. 15
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16