Source: https://blook.pt/caselaw/PT/TRL/578860/
Timestamp: 2020-01-21 12:16:23+00:00

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﻿ TRL, 09-Jan.-2020 (Pedro Martins), 13774/19.6T8LSB-2 | blook
TRL, 09-Jan.-2020 (Pedro Martins), 13774/19.6T8LSB-2
Data: 09 Jan. 2020
Processo n.º: 13774/19.6T8LSB-2
Descritores: consentimento providência cautelar deliberação
CDU: 347.951.2
Citação: TRL, 09-Jan.-2020 (Pedro Martins), 13774/19.6T8LSB-2
https://blook.pt/JC0a2
13774/19.6T8LSB-2
consentimento providência cautelar deliberação
I.– Uma deliberação maioritária de uma assembleia geral de condóminos, que priva do acesso à piscina os inquilinos das fracções autónomas ocupadas com alojamento local, é eficaz em relação ao locatário financeiro da fracção autónoma que a tenha votado favoravelmente.
II.– Pelo que ele deixa de ter o direito de acesso à piscina comum e, por isso, não pode intentar um procedimento cautelar comum para reagir contra o impedimento ao exercício desse direito.
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados.
O requerente alega, para além do mais e em síntese, que (i) no contrato de locação financeira se comprometeu perante o proprietário da fracção autónoma a defender, por sua conta, a integridade da mesma e o seu uso”; (ii) no dia 11/01/2019, realizou-se uma assembleia geral dos condóminos do edifício que votaram uma deliberação no sentido de que os inquilinos das fracções ocupadas com alojamento local – que é o caso da fracção referida - não tivessem acesso à piscina, ao mesmo tempo que se criava uma contribuição adicional de 30% a suportar por eles; (iii) teve conhecimento desta deliberação por se ter feito representar na AG; (iv) depois de receber uma comunicação do advogado do requerente contra a deliberação em causa, o Condomínio mudou a fechadura da única porta de acesso à piscina exterior do edifício e não comunicou ao requerente este último facto, nem lhe facultou a nova chave, nem nenhum outro dispositivo de acesso à mesma piscina, impedindo o acesso a ela aos utilizadores da fracção autónoma, subarrendada a uma empresa; (v) esta empresa já lhe comunicou a intenção de lhe exigir o ressarcimento de todos os prejuízos que já sofreu e que vier a sofrer, causados pela impossibilidade de acesso à piscina; (vi) o requerente é proprietário de uma outra fracção que também está subarrendada, não podendo entregar a chave da porta de acesso à piscina ao subarrendatário por não a ter; (vii) esta actuação do Condomínio é violadora do direito do proprietário das fracções em causa ao uso da piscina exterior do edifício (art. 1406/1 do Código Civil), ou das pessoas a quem este proporcione o seu gozo através da locação (art. 1022 do CC).
(i)- impugnou a aplicabilidade do procedimento cautelar comum, já que o requerente pretende pôr em causa uma deliberação da AG de condóminos de 11/12/2019; ora, o artigo 388 do Código de Processo Civil prevê um procedimento cautelar específico para o caso de um condómino pretender a suspensão de uma deliberação; e o artigo 362/3 do CPC dispõe que não são aplicáveis as providências cautelares não especificadas "quando se pretenda acautelar o risco de lesão especialmente prevenido por algumas das providências tipificadas no capítulo seguinte"; o procedimento cautelar não pode ser convolado (ao abrigo do art. 376/3 do CPC) no procedimento específico da suspensão, por ter caducado o direito que o requerente alegadamente teria de a instaurar: com efeito, nos termos do disposto no artigo 380, n.ºs 1 e 3, do CPC o sócio que pretenda que a execução das deliberações seja suspensa deve requerê-lo no prazo de 10 dias a contar da data da assembleia em que as deliberações foram tomadas, a não ser que para esta não tenha sido regularmente convocado, por aplicação directa no artigo 383; ora o requerente foi regularmente convocado para aquela AG e nela esteve, inclusivamente, representado, pelo que teria de ter instaurado o respectivo procedimento cautelar até ao dia 21/01/2019;
(ii)- excepcionou a impossibilidade de o requerente instaurar a acção principal de que o procedimento cautelar depende, qual seja, o da anulação da deliberação social em causa, porque também já está esgotado o prazo de 20 dias para o efeito, a contar desde a data de realização da AG; o que o impede também de requerer a suspensão da deliberação.
(iii)- excepcionou a ilegitimidade do requerente; ele é locatário financeiro e o Regime Jurídico do Contrato de Locação Financeira, regulado no DL 149/95, de 24/06, não prevê qualquer legitimidade judicial ao locatário financeiro para, por si, requerer a providência cautelar de suspensão de deliberações sociais.
(iv)- impugnou a utilidade ou ausência de objecto da providência requerida, por já se ter consumado a lesão grave ou dificilmente reparável que o requerente invoca, pois que a deliberação é datada de 11/01/2019; para além de que os prejuízos que o requerente invoca se verificariam apenas na esfera dos subarrendatários (sendo que a deliberação não abrange um destes).
(v)- excepcionou o facto de o requerente ter estado representado na AG e ter votado favoravelmente o ponto 4 da ordem de trabalhos, que compreendia a análise sobre a utilização das fracções para alojamento local, bem como, disciplinar a utilização dos espaços comuns do edifício pelos utilizadores turísticos; resultou dessa deliberação, aprovada por maioria com um voto contra, o impedimento na utilização da piscina pelos utilizadores do alojamento local, em resumo motivado pelo sistemático barulho, acumulação de lixo (garrafas de álcool) e distúrbios ocasionados pelos turistas nas horas de repouso dos residentes.
(vi)- impugnou uma série de factos, por não ter conhecimento ou serem falsos, e os documentos juntos; entre o mais diz que nunca se negou a entregar qualquer chave; apenas cumpre uma deliberação da assembleia; o facto de o requerente não ter uma chave será apenas porque não está a habitar o locado; o que pretende é violar a deliberação da assembleia permitindo a entrada de turistas para utilizar a piscina.
(vii)- excepciona a existência de um dano no seu direito da personalidade superior ao direito alegado pelo requerente, tendo os moradores actuado por intermédio de deliberação em AG a fim de o evitar.
1.– O ponto 4 da ordem de trabalhos da AG tinha a seguinte redacção: “Deliberação sobre a utilização das fracções para Alojamento Local”.
2.– Como é evidente, para um declaratário normal colocado na posição do requerente, esta declaração não encerra um sentido tão amplo que seja susceptível de abranger a disciplina da utilização dos espaços comuns do edifício pelos utilizadores turísticos e a proibição destes últimos acederem à piscina.
3.– Ora, a pessoa nomeada pelo requerente para o representar na AG não tinha poderes para votar em seu nome o que não constava da ordem do dia.
4.– Consequentemente, não é verdade que o requerente tenha votado favoravelmente a deliberação tomada nessa AG sob o ponto 4 da ordem do dia.
5.– Nos termos do disposto no artigo 1433/1 do CC, “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado” e art. 1433/5 admite a possibilidade de “ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo”.
6.– Se este regime se aplica às deliberações anuláveis, já não é verdade que se aplique às deliberações nulas.
7.– As deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que infrinjam normas imperativas, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública, são nulas.
8.– Estão neste caso as deliberações que recusem ou proíbam qualquer condómino de utilizar as partes comuns do edifício, de que ele é comproprietário (artigo 1420/1 do CC) – neste sentido, Abílio Neto, Manuel da Propriedade Horizontal, 3ª Edição, Outubro de 2006, Ediforum, pág. 343, nota 1 ao artigo 1433 do CC.
9.– Também estão neste caso as deliberações que fixem um adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns e, ao mesmo tempo, proíbam a utilização de partes comuns aos atingidos pela medida (artigo 20-A do DL 128/2014, de 29/08, na redacção da Lei 62/2018, de 22/08).
10.– Bem como as deliberações dos condóminos que proíbam a utilização de fracções autónomas do edifício como unidades de alojamento local, ressalvados os casos de hospedagem (hostels)” (artigo 4/4 daquele diploma legal).
11.– A deliberação dos condóminos sobre o ponto 4 da ordem de trabalhos é nula, e não anulável, por violar disposições legais de natureza imperativa.
12.– A nulidade existe de per se, é invocável a todo o tempo por qualquer interessado, pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal e não é susceptível de sanação decorrente da caducidade do exercício de qualquer direito.
13.– Acresce que o requerente, apesar de se encontrar legitimado, pelo locador das fracções de que é locatário no edifício, para defender, por sua conta, a integridade do imóvel e o seu uso, não é condómino.
14.– Por estas razões, a providência cautelar especificada prevista nos artigos 380 e seguintes do CPC, não é aplicável no caso dos autos.
15.– E o direito do requerente invocar a nulidade da deliberação referida não é susceptível de extinção por caducidade.
16.– A acção principal a propor, no caso de não se vir a verificar a inversão do contencioso, não será a de anulação das deliberações da assembleia de condóminos, prevista no artigo 1433/4 do CC - pelo que não lhe é aplicável o prazo de caducidade previsto nesta última norma -, mas uma acção de processo comum, com o fim da mera apreciação da existência ou inexistência do direito.
17.– Nos termos do estipulado na cláusula 6.ª/3 das condições gerais do contrato de locação financeira, constante do documento complementar, o locatário “compromete-se… a defender, por sua conta, a integridade do imóvel e o seu uso” (doc.1, junto ao requerimento inicial).
18.– O requerente, como locatário nesse contrato, tem interesse em propor esta providência contra os requeridos - para defender o uso do imóvel - e actua no uso dos poderes que expressamente lhe foram confiados pelo condómino locador.
19.– Por isso, o requerente tem legitimidade activa para propor o presente procedimento cautelar.
20.– O dano que se pretende evitar com a presente providência, para além de grave e dificilmente reparável, não se encontra consumado.
21.– A subarrendatária pode vir a exigir ao requerente o ressarcimento de prejuízos, patrimoniais e não patrimoniais, que, eventualmente, já tenha sofrido ou que venha a sofrer no futuro, em consequência do incumprimento, ou cumprimento defeituoso, dos contratos de prestação de serviços de alojamento local que já tenha firmado ou venha a firmar, onde o acesso à piscina assume um papel relevante na formação da vontade dos utilizadores desses serviços e susceptível de valoração independente, cuja intenção, aliás, já lhe declarou.
22.– Com resulta de todo o exposto, o afirmado sob 35 da oposição [sintetizado acima sob (vi) – parenteses deste TRL] é falso, pelo que vai impugnado para todos os efeitos legais.
23.– Sendo manifesta a utilidade da presente providência para o requerente.
Questões que importa decidir:
se a matéria de facto deve ser alterada, se se verificam as nulidades da sentença e se o procedimento não devia ter sido julgado improcedente.
A sentença recorrida considerou indiciariamente assentes os seguintes factos [mais à frente serão acrescentadas duas alíneas, por força da decisão sobre a impugnação da matéria de facto, e a (u) será parcialmente eliminada]:
a)- e m) O requerente é locatário financeiro da fracção autónoma identificada sob a letra “L” do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua S, em Lisboa, como resulta da escritura pública de “compra e venda e locação financeira” e respectivo documento complementar, outorgada em 30/07/2017, em Cartório Notarial e exarada de fls. 134 a 136 verso do livro de notas para escrituras diversas do mesmo Cartório n.º 37-A.
b)- O requerente foi autorizado pelo locador e proprietário da citada fracção autónoma a dar esta última em subarrendamento a W-SA, por escrito datado de 06/04/2018.
c)- O requerente deu em “sublocação” à mencionada W a fracção autónoma L, com início em 10/04/2018.
d)- O requerente deu consentimento à W para “subarrendar, ceder gratuitamente e/ou utilizar o imóvel sublocado no âmbito da prestação de serviços de alojamento local.
e)- A W efectuou o registo da fracção autónoma RNAL nº 0000/AL, tendo declarado o dia 16/04/2018 como data de abertura deste último.
f)- A partir de tal data, a W tem utilizado a mesma fracção autónoma no âmbito da prestação de serviços de alojamento local, que fazem parte do escopo da sua actividade.
g)- As partes comuns do edifício onde se integra a mesma fracção autónoma incluem uma piscina exterior.
h)- O único acesso a esta piscina é feito através de uma porta, dotada de fechadura.
j)- A W efectua a divulgação da sua oferta de serviços de alojamento local nesta fracção autónoma, em websites dedicados a esta actividade apresentado em texto e imagem, sendo mencionada a existência de piscina exterior e editada a imagem da mesma.
l)- No dia 11/01/2019 realizou-se uma assembleia dos condóminos do requerido, [documentada na] acta nº 12, da qual se extrai o seguinte: “Após breve troca de impressões e de leitura de partes da Lei sobre Alojamento Local, que se anexa à presente acta, foi colocada à votação, por um período experimental até à próxima Assembleia (poderá ser extraordinária), manter-se o alojamento local no edifício, sem que os inquilinos destas fracções tenham acesso à piscina e com uma contribuição adicional de 30% prevista na Lei, aprovada por maioria e com o voto contra do condómino do 1º B que é contra a utilização do edifício para estes fins”;
n)- O requerente tomou conhecimento do teor desta acta através do representante que nomeou.
o)- Foi enviada correspondência da parte do requerente ao requerido a 28/02/2019 e 16/05/2019.
p)- O requerido liquidou um adicional de 30% sobre a montante da contribuição trimestral a cargo do condómino da fracção L e reclamou o respectivo pagamento ao requerente por escrito datado de 10/05/2019;
q)- Em 03/06/2019, a W comunicou ao requerente que a referida fechadura tinha sido mudada e que os utilizadores da fracção autónoma que lhe está subarrendada se encontravam impedidos de aceder à piscina exterior do edifício.
r)- O requerente é, também, locatário da fracção autónoma do mesmo prédio identificada pela letra G, que pertence ao mesmo proprietário da citada fracção L.
s)- Esta fracção não se encontra registada como estabelecimento de alojamento local.
t)- E encontra-se subarrendada para habitação permanente do respectivo subarrendatário.
u)- O requerente esteve representado na AG de 11/01/2019 e votou favoravelmente o ponto 4 da ordem de trabalhos, que compreendia a análise sobre a utilização das fracções para alojamento local, bem como, disciplinar a utilização dos espaços comuns do edifício pelos utilizadores turísticos.
v)- A AG decidiu a proibição da utilização da piscina apenas pelos utilizadores do alojamento local, com os votos favoráveis de todos, designadamente, do requerente e apenas com o voto contra da fracção correspondente ao 1º B.
x)- O requerido mudou a fechadura da única porta de acesso à piscina exterior do edifício.
z)- O requerido não comunicou ao requerente este último facto, nem lhe facultou a nova chave, nem nenhum outro dispositivo de acesso à mesma piscina.
VII.– A mudança da fechadura da porta de acesso à piscina exterior do edifício e a recusa da entrega da mesma chave, ou do respectivo dispositivo de abertura constitui um esbulho, na medida em que se traduz na privação imposta ao requerente do uso desta parte comum.
VIII.– O requerente, enquanto locatário e possuidor da fracção em nome do locador, tem o direito de defender o seu uso e fruição através de acções possessórias, em caso de esbulho.
IX.– As medidas que o requerente pediu ao tribunal limitam-se a defender o uso e a fruição do bem locado através da providência que considerou adequada a restituí-lo à posse da piscina exterior do edifício.
X.– As deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que infrinjam normas imperativas são nulas, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública.
XI.– Estão neste caso as deliberações que recusem ou proíbam qualquer condómino de utilizar as partes comuns do edifício, as deliberações que fixem um adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns e, ao mesmo tempo, proíbam a utilização de partes comuns aos atingidos pela medida e as deliberações dos condóminos que proíbam a utilização de fracções autónomas do edifício como unidades de alojamento local, ressalvados os casos de hospedagem.
XII.– A deliberação dos condóminos sobre o ponto 4 da ordem de trabalhos é nula, e não anulável, por violar disposições legais de natureza imperativa e porque as deliberações sobre a disciplina da utilização das partes comuns por parte de utilizadores turísticos não estavam previstas na ordem de trabalhos e não foram tomadas em assembleia de condóminos em que tivesse estado presente ou representada a totalidade do capital investido.
XIII.– O regime previsto no artigo 1433 do CC só é aplicável às deliberações da assembleia de condomínios que sejam anuláveis.
XIV.– O requerente não pretende impugnar deliberações anuláveis da assembleia de condóminos, mas sim defender, por sua conta, a integridade da fracção autónoma de que é locatário, bem como o seu uso, na medida em que se considera esbulhado e, por essa via, ofendido na posse que exerce em nome do locador.
XV.– Com a propositura da presente providência, o requerente limitou-se a exercer um direito que lhe assiste, ao pedir ao tribunal a tomada de medidas de defesa da posse.
XVI.– Tendo legitimidade, processual e substantiva, para a respectiva autoria.
XVII.– A sentença recorrida violou os artigos 615, nºs 1 e 2, 293/3 e 574, nºs 1 e 2 do CPC, bem como os artigos 1022, 1253/-c, 1276 e 1278/1 do CC),
XVIII.– Devendo ser revogada.
O requerente percebeu a fundamentação implícita e rebateu-a dizendo, no essencial, que as deliberações das AG dos condóminos podem ser - para além de anuláveis -, nulas e ineficazes. E se for uma deliberação nula e não simplesmente anulável, ela não se sana com a sua não impugnação.
XII.– […] as deliberações sobre a disciplina da utilização das partes comuns por parte de utilizadores turísticos não estavam previstas na ordem de trabalhos e não foram tomadas em assembleia de condóminos em que tivesse estado presente ou representada a totalidade do capital investido.
Há um 3.º argumento que decorre do que o requerente dizia na tal resposta à matéria de excepções, qual seja, o de que o seu representante não tinha poderes para votar o que não constava da ordem de trabalhos. Mas já se viu que o ponto 4 da ordem de trabalhos tem amplitude suficiente para abranger o impedimento da utilização da piscina pelos utilizadores da fracção, pelo que o representante do requerente, com poderes para votar o ponto 4 da ordem dos trabalhos, tinha poderes para votar a matéria em causa.
Estando provado, por ter sido repetidamente alegado pelo próprio Condomínio, que o requerente participou na deliberação, representado, votando-a favoravelmente, isto na sequência de ter sido regularmente convocado para a AG pelo requerido (é o próprio requerido que o diz), é contraditório estar agora a negar-lhe a possibilidade, que é a contrapartida da participação na AG, votando nela, de impugnar as deliberações da mesma. Quem pode votar, pode impugnar (“A titularidade do direito de impugnação das deliberações está intimamente ligada à titularidade do direito de voto.” – Sandra Passinhas, obra citada, pág. 238). E se o Condomínio nega ao requerente a legitimidade para tudo aquilo, não pode, ao mesmo tempo, aproveitar-se do voto favorável do requerente para a deliberação em causa e para daí retirar consequências para impossibilidade de pedir a suspensão ou a anulação. Tudo esta argumentação é contraditória. *
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Como parte de um esforço constante de proteção de dados pessoais, este processo foi atualizado a 14 Jan. 2020. Até agora, foi atualizado 2 vezes.

References: artigo 388
 artigo 362
 artigo 380
 artigo 383
 artigo 1433
 artigo 1433
 artigo 1433
 artigo 1433