Source: http://www.alfaterv.hu/hasznos2.htm
Timestamp: 2017-08-22 20:30:45+00:00

Document:
hasznos információk - tulajdonjog
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése.
Ingatlanügye mindenkinek van, hiszen az ingatlantulajdon vagy az ingatlanra vonatkozó valamilyen használati jog előfeltétele a cégek működésének, s az embereknek is lakniuk kell valahol. Magyarországon virágzik az ingatlanpiac, már ami az árak jó ideje tartó folyamatos emelkedését illeti. Ha ehhez hozzáadjuk a még mindig nem elhanyagolható mértékű inflációt s az igen alacsony betéti kamatokat, meg kell állapítanunk, hogy az ingatlan az egyik legbiztosabb és legjövedelmezőbb befektetés. A külföldiek tulajdonszerzésének előbb-utóbb elkerülhetetlen liberalizációját követő fizetőképes keresletnövekedés még inkább erősíti az áremelkedéssel kapcsolatos várakozásokat.
A tulajdonjog az ingatlannal kapcsolatos jogosultságok teljes körét biztosítja a tulajdonos számára. A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem, a használat és a hasznok szedésének joga, valamint a rendelkezési jog. E teljes körű, s mindenkivel szemben érvényesülő jogosultságainak mintegy ellentételezéseképp, a tulajdonos viseli a tulajdonában álló ingatlanban bekövetkezett olyan károkat, amelyek megtérítéséért a polgári jog szerint senki sem felel, s őt terhelik az ingatlan közterhei is.
A tulajdonjog terjedelme
A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A tulajdonjog kétség esetében kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges, vagy azt elősegíti.
A föld tulajdonjoga nem terjed ki a föld méhének kincseire és a természeti erőforrásokra. Főszabályként kizárólag az állam tulajdonában vannak a föld méhének kincsei, a felszín alatti vizek, a felszín alatti vizek természetes víztartó képződményei, a folyóvizek és természetes tavak, valamint ezek medre, a folyóvíz elhagyott medre és a folyóvízben újonnan keletkezett sziget, az országos közutak, vasutak, vízi utak és az országos közforgalmú kikötők, a nemzetközi kereskedelmi repülőtér, továbbá az ország területe feletti légtér. A kizárólag állami tulajdonban álló ingatlanok forgalomképtelenek, azokon nem lehet tulajdonjogot szerezni, de az ilyen ingatlanok birtokát, használatát, hasznai szedésének jogát az állam másnak átengedheti. Az állami ingatlanok feletti tulajdonosi jogokkal és kötelezettségekkel az rendelkezik, akire az állam rábízta az ingatlant (vagyonkezelő).
A föld tulajdonosa megszerzi mindazoknak a dolgoknak a tulajdonjogát, amelyek utóbb váltak a föld alkotórészévé (növedék). Ebből fakad, hogy az ingatlan tulajdonosát illeti meg a föld terményeinek tulajdonjoga is. Ha azonban valakinek a más ingatlanán olyan joga van, amely őt a termények tulajdonba vételére jogosítja, ha ezek tulajdonjogát korábban nem szerezte meg, az elválással tulajdonjogot szerez azokon. Ha a jogosultnak nincs birtokában az-az ingatlan, amelyről a termény származik, a birtokbavétellel válik tulajdonossá. Ha valakinek az a joga, amely őt a termények tulajdonba vételére jogosítja, megszűnik, mielőtt ezeken tulajdonjogot szerzett volna, követelheti, hogy a tulajdonos a termékeket, a terményeket, illetőleg a szaporulatot munkája arányában és máshonnan meg nem térülő költekezései erejéig elsősorban természetben szolgáltassa ki. A jóhiszemű birtokos addig az időpontig, amíg rosszhiszeművé nem válik, vagy a dolgot tőle a bíróság vagy a jegyző előtt vissza nem követelik, az elválással tulajdonjogot szerez az ingatlan terményein.
A vadak, továbbá a folyóvizekben és a természetes tavakban élő halak, valamint más hasznos víziállatok főszabályként az állam tulajdonában vannak. A vadászterületen elejtett, elfogott, illetőleg elhullott vad a vadászatra jogosult tulajdonába kerül. A halászati jog gyakorlására jogosult által kifogott hal és más hasznos víziállat tulajdonjogát főszabályként a halászati jog gyakorlására jogosult szerzi meg. A nem jogosult által kifogott hal, valamint más hasznos víziállat eltérő törvényi rendelkezés hiányában a halászati jog gyakorlására jogosult tulajdonába kerül.
Az épület tulajdonjoga főszabályként a föld tulajdonosát illeti meg. Az építkezőt csak akkor illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik. Amennyiben az épület és a föld tulajdonjoga elválnak egymástól, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát, pedig a földre elővásárlási jog illeti meg.
Birtoklás, birtokvédelem
A Polgári Törvénykönyv (Ptk. szerint) birtokos az, aki a birtokot megszerzi, aki a dolgot magához veszi, vagy akinek az más módon hatalmába kerül. Birtokos az is, akitől a dolog időlegesen más személy hatalmába került, valamint az, akinek a földjén használati jog áll fenn. Az előbbiekből kitűnően a tulajdonos birtokosnak minősül. Birtokvédelem illeti meg a birtokost, amennyiben jogalap nélkül megfosztják a birtokától, vagy birtoklásában zavarják. A birtokost mindenkivel szemben megilleti a birtokvédelem, annak a kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg. A birtokos azonban jogcíme szerint részesül birtokvédelemben azzal szemben is, akitől a birtokát származtatja, illetőleg akinek a birtokát időlegesen átengedte. Közös birtok esetén (például közös tulajdon) a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és követelheti a dolognak közös birtokba bocsátását. A közös birtokosok egymás közötti viszonyuk alapján egymással szemben is jogosultak birtokvédelemre.
A birtok megvédéséhez szükséges mértékben a birtokos önhatalommal is elháríthatja a birtoka ellen irányuló támadást. Az elveszett birtok visszaszerzése érdekében azonban önhatalmúlag csak akkor lehet fellépni, ha más birtokvédelmi eszközök igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná.
Akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző helyreállítja az eredeti birtokállapotot, és eltiltja a birtoksértőt a sérelmezett magatartásától, kivéve ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult a birtoklásra, illetőleg tűrni volt köteles birtoklásának megzavarását. A jegyző határozatot hozhat a birtoksértéssel összefüggő hasznok, károk és költségek kérdésében is.
A jegyző határozatát meghozatala után haladéktalanul írásban közölni kell. A határozat ellen államigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs, a birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani. Az a fél, aki a jegyző határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását. Mindez nem gátolja a birtoklás kérdésében hozott határozat végrehajtását. A hasznok, károk és költségek kérdésében hozott határozat alapján végrehajtásnak ezzel szemben nincs helye akkor, ha az érdekelt fél akár ebben a kérdésben, akár a birtoklás kérdésében keresetet indított. A bíróság elrendelheti a birtoklás kérdésében hozott határozat végrehajtásának felfüggesztését, ha a rendelkezésre álló adatok alapján a határozat megváltoztatása várható.
A kereseti kérelem előterjesztésére nyitva álló határidő elmulasztása esetén igazolásnak van helye; az igazolás felől a bíróság dönt. A keresetlevelet akár a jegyzőnél, akár e szerv székhelye szerint illetékes helyi bíróságnál be lehet nyújtani. A jegyző a keresetlevelet az ügyre vonatkozó iratokkal együtt három napon belül köteles a helyi bírósághoz áttenni. Ha a keresetlevelet a helyi bíróságnál nyújtották be, a helyi bíróság az államigazgatási iratok beszerzése iránt intézkedik.
A bíróság nemcsak jogorvoslati eljárásban dönthet a birtokvédelem tárgyában. A birtokos ugyanis az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kérheti. A birtokos közvetlenül a bírósághoz fordulhat akkor is, ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság is vitás. Tekintettel arra, hogy a tulajdoni igények nem évülnek el, a tulajdonjog alapján az általános ötéves elévülési időn túl, bármikor indítható birtokper. A bíróság a birtokperben a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt; a békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell. A bíróság a hasznok, károk és költségek kérdésében akkor is határoz, ha az érdekelt fél csak a birtoklás kérdésében indított keresetet.
Jogalap nélküli birtokos
Aki jogalap nélkül van az ingatlan birtokában, köteles azt a birtoklásra jogosultnak átengedni. Megtagadhatja azonban a birtokba adást, amíg a birtoklással kapcsolatosan őt megillető igényeket ki nem elégítik. Jogállására a felelős őrzés szabályai irányadók. Ez a jog nem illeti meg azt a jogalap nélküli birtokost, aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton szerezte meg az ingatlant.
A jogalap nélküli birtokos követelheti az ingatlanra fordított szükséges költségei megtérítését a dolog fenntartásával rendszerint együtt járó kisebb kiadások kivételével, továbbá elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat. Jóhiszeműsége esetén a hasznokkal nem fedezett hasznos költségei megtérítését is követelheti, rosszhiszeműsége esetén pedig a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhet megtérítést. Az elvitel jogát csak az állag sérelme nélkül lehet gyakorolni.
A jogalap nélküli birtokos köteles a jogosultnak kiadni az ingatlan meglevő hasznait, kivéve ha ellenszolgáltatás fejében jutott birtokához és jóhiszemű volt. A jóhiszemű birtokos az addig terjedő időre, amíg a birtokot tőle a jegyző, illetőleg a bíróság előtt vissza nem követelik, a hasznokért és a károkért nem felelős. A visszakövetelés idejétől kezdve ha nem vált nyilvánvalóan rosszhiszeművé felelősségére az általános szabályok, használati és a hasznok szedésére vonatkozó jogára pedig a felelős őrzés szabályai az irányadók. A rosszhiszemű birtokos köteles megfizetni azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott, továbbá felelős a dologban bekövetkezett mindazokért a károkért, amelyek a jogosultnál nem következtek volna be.
Felelős őrzés
Felelős őrző az, aki a dolgot más érdekében anélkül tartja magánál, hogy arra külön jogviszonynál fogva jogosult vagy köteles volna, a dolog őrizetéről a jogosult költségére és veszélyére mindaddig köteles gondoskodni, amíg az a dolgot át nem veszi. A felelős őrző a dolgot költségei megtérítéséig visszatarthatja.
A felelős őrzés tartama alatt a felelős őrző a dolgot nem használhatja, kivéve amennyiben a használat a dolog fenntartásához szükséges. Ha a dolgot e tilalom ellenére mégis használja, a jogosulttal szemben minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be. A felelős őrző köteles a dolog meglevő hasznait kiadni és az elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott hasznok értékét az őrzésből folyó igényei beszámításával megtéríteni.
Ha a jogosult a dolgot megfelelő határidő alatt felszólításra nem szállítja el, és annak máshol való elhelyezése aránytalan nehézséggel vagy a költségek előlegezésével járna, a felelős őrző a dolgot értékesítheti vagy felhasználhatja. A gyorsan romló dolgot amennyiben lehetséges értékesíteni kell, illetőleg fel kell használni. Az értékesítésből befolyt összeg, illetőleg a felhasznált dolog ellenértéke a jogosultat illeti meg.
Használat, hasznok szedése
A tulajdonos jogosult használni az ingatlant és szedni annak hasznait. Ez a jog azonban nem korlátlan. A tulajdonjog gyakorlásakor be kell tartani az ingatlanra vonatkozó termelési, építésügyi, egészségügyi, vízügyi és egyéb előírásokat.
A tulajdonost komolyan korlátozzák jogaiban a szomszédok jogai. A tulajdonos az ingatlan használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A most említett, általános szomszédjogi szabályon kívül a polgári jog több szomszédjogot is nevesít. Így a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék. A földjére áthajló ágakról lehullott gyümölcsöket megtarthatja, ha azokat a fa tulajdonosa fel nem szedi; az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására azonban nem jogosult, kivéve ha azok a föld rendes használatában gátolják, és a fa tulajdonosa azokat felhívás ellenére sem távolítja el. Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni. A tulajdonos kártalanítás ellenében használhatja is a szomszédos földet, amennyiben ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.
A határvonal használata
Ha a földeket kerítés (sövény) vagy mezsgye választja el egymástól, ennek használatára a szomszédok közösen jogosultak. A fenntartással járó költségek a szomszédokat olyan arányban terhelik, amilyen arányban őket a jogszabály (például helyi rendelet) a kerítés létesítésére kötelezi. Ha a jogszabály erről nem rendelkezik, a költségek őket a határolt földhosszúság arányában terhelik.
A föld határvonalán álló fa vagy bokor és annak gyümölcse egyenlő arányban a szomszédokat illeti. A fenntartással járó költségeket a szomszédok ugyanilyen arányban viselik. Ha a határvonalon álló fa vagy bokor valamelyik föld rendeltetésszerű használatát gátolja, e föld tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.
A szomszédjogokon kívül további korlátozást jelent a használat során a szükséghelyzet. A másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély esetében ugyanis a tulajdonos köteles tűrni, hogy a szükséghelyzet megszüntetése végett a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják az ingatlanát, illetőleg abban kárt okozzanak. A más vagyonát fenyegető szükséghelyzet esetében ez a kötelezettség a tulajdonost csak akkor terheli, ha a fenyegető kár előreláthatóan jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében érheti. A tulajdonos a szükséghelyzetbe került személytől kártalanítást, attól pedig, aki a szükséghelyzet megszüntetése során indokolatlanul nagy kárt okozott, kártérítést követelhet.
Közérdekű korlátozások
A tulajdonos tűrni köteles, hogy az erre külön jogszabályban (ágazati jogszabályok) feljogosított szervek a szakfeladataik ellátásához szükséges mértékben időlegesen használják az ingatlant, arra használati jogot szerezzenek, vagy a tulajdonjogát egyébként korlátozzák. A tulajdonost az akadályoztatás (korlátozás) mértékének megfelelő kártalanítás illeti meg. Amennyiben a használat vagy az egyéb korlátozás megszünteti vagy jelentős mértékben akadályozza az ingatlan rendeltetésszerű használatát, a tulajdonos az ingatlan megvásárlását, illetőleg kisajátítását kérheti.
Az ingatlanra közérdekből kizárólag jogszabályban feljogosított szervek javára államigazgatási határozattal szolgalmat vagy más használati jogot is lehet alapítani. A használati jog alapításáért kártalanítás jár.
Szolgalmak
Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa tartózkodjék a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól. Némi vigaszt csak az jelenthet, hogy a telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni. Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét ellenkező megállapodás hiányában olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják. A telki szolgalom önállóan nem lehet a forgalom tárgya, így azt értékesíteni vagy elajándékozni sem lehet.
Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani. A telki szolgalom létesítéséhez a felek írásbeli megállapodása, valamint az szükséges, hogy a szolgalmi jogot bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba. Ingatlan-nyilvántartáson kívül, elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tíz éven át nem tiltakozott. Fontos azonban, hogy a szívességből vagy a visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.
Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon. Ebben az esetben a szolgalmi jog a törvény erejénél fogva áll fenn.
A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, vagy felfüggesztheti a szolgalmi jog gyakorlását, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához nem szükséges. A szolgalom megszűnik akkor is, ha a jogosult bár ez módjában állt azt tíz éven át nem gyakorolta, vagy eltűrte, hogy akadályozzák a szolgalmi jog gyakorlásában.
A megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára és hasznai szedésére, valamint köteles viselni az ennek fenntartásával járó terheket. Ha az építkező szerzi meg az épület tulajdonjogát, az épület fennállásáig használati jog illeti meg a földre (földrészletre). Az épület tulajdonjogának örökléssel vagy átruházással való megszerzésekor az épület új tulajdonosát a földhasználati jog változatlan feltételekkel illeti meg.
A tulajdonjog egyik legkomolyabb korlátja a haszonélvezeti jog, amelynél fogva a jogosult (a haszonélvező) birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti a más személy tulajdonában álló ingatlannak. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. A haszonélvezeti jog a tulajdonos személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.
Szerződés alapján azzal keletkezik a haszonélvezet, hogy az erről szóló írásbeli megállapodás alapján bejegyzik a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba. A haszonélvezeti jogot akkor is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ha jogszabálynál, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva keletkezik. A bejegyzés elmaradása azzal jár, hogy a haszonélvezet az ingatlannak csak rosszhiszemű vagy olyan megszerzőjével szemben érvényesíthető, aki nem adott ellenszolgáltatást az ingatlanért.
A haszonélvező a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. A rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével ő viseli a dolog fenntartásával járó terheket. Őt terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a dolog használatával kapcsolatosak, és köteles viselni a dologhoz fűződő közterheket is. A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégeztetheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el.
A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását másnak átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett nem tart igényt az ingatlan használatára. A haszonélvező köteles értesíteni a tulajdonost az ingatlant fenyegető veszélyről és az ingatlanban beállott kárról ideértve azt az esetet is, ha őt harmadik személy a haszonélvezet gyakorlásában akadályozza, köteles továbbá tűrni, hogy a tulajdonos megtegye a veszély elhárításához, illetőleg a kár következményeinek megszüntetéséhez szükséges intézkedéseket.
A haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn. A haszonélvezet megszűntével a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni. A haszonélvező felelős a dologban bekövetkezett károkért, kivéve ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést nem köteles megtéríteni. Bár a haszonélvező a haszonélvezet keletkezésekor meglevő elhasználható dolgokkal, gazdasági felszereléssel és állatállománnyal a rendes gazdálkodás által indokolt mértékben rendelkezhet, a haszonélvezet megszűnésekor köteles ezeket pótolni, ha pedig ez nem lehetséges, értéküket kell megtérítenie. A haszonélvezet megszűntekor a haszonélvező követelheti a tulajdonostól a szükséges költségek megtérítését, levonva azokból az időközi értékcsökkenésnek megfelelő összeget. Ha a tulajdonos gazdagodása az így megállapított összeget meghaladja, a különbözetet is köteles megtéríteni. Ha az ingatlanon levő felépítmény, tartozék vagy alkatrész egészben vagy jelentős részben elpusztul, a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani. Ha a tulajdonos a dolgot helyreállítja, a haszonélvezeti jog feléled, de a tulajdonos kérheti a haszonélvezetnek a helyreállításra fordított összeghez mért korlátozását. Ha a tulajdonos a dolgot nem állítja helyre, a haszonélvezet megszűnik; ha azonban a haszonélvezet tárgya helyébe más dolog lép, a haszonélvezet erre terjed ki. Ha a dolog helyébe pénzösszeg lépett, a haszonélvező az összegnek a dolog helyreállítására vagy pótlására fordítását is követelheti.
A tulajdonos jogosult ellenőrizni a haszonélvezet gyakorlását. Ha a haszonélvező a rendeltetésének meg nem felelő módon használja, rongálja az ingatlant, és a tulajdonos tiltakozása nem vezetett eredményre, a tulajdonos biztosítékot követelhet. Amennyiben a haszonélvező nem ad biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére felfüggesztheti a haszonélvezeti jog gyakorlását a biztosítékadásig. A tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvező a haszonélvezet gyakorlását átengedte.
A használat jogánál fogva a jogosult a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja az ingatlant és szedheti annak hasznait. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. A használat jogára a haszonélvezet szabályai megfelelően irányadók.
A tulajdonost megilleti az a jog, hogy másnak átengedje az ingatlan birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát. A rendelkezési jog kiterjed arra is, hogy a tulajdonos a dolgot biztosítékul adja vagy más módon megterhelje az ingatlant, s természetesen arra is, hogy másra átruházza a tulajdonjogot. Fontos azonban, hogy az ingatlan tulajdonjogával szemben az ingóságokkal nem lehet felhagyni. Ez azt is jelenti, hogy az ingatlan soha nem lehet uratlan dolog, aminek tulajdonjogát egyszerű birtokbavétellel meg lehetne szerezni.
Amennyiben az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, az épület tulajdonjogát csak a föld tulajdonjogával együtt lehet átruházni és megterhelni. Ha jogszabály vagy bírósági határozat kizárja vagy korlátozza a tulajdonos rendelkezési jogát, az e tilalommal, illetőleg korlátozással ellentétes rendelkezés semmis.
Az elidegenítés és terhelés jogát szerződéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni, és csak abból a célból, hogy a tilalom az átruházónak vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. Ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A szerződéssel jogszerűen kikötött elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezés csak akkor semmis, ha a tilalmat bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, a rendelkezésre jogot alapító személy egyébként rosszhiszemű volt vagy a rendelkezés ellenérték nélkül történt.

References: bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság