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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga TP 7
Trabajo Prctico N 7: Prehorizontalidad Fallos de lectura obligatoria. Cotton vs. Tutundjian y Alvear vs. Taub. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en pleno, 28/02/1979, Cotton, Moiss D. y otros c. Tutundjian, Simn. LA LEY1979-A, 528 - Cita Online: AR/JUR/7392/1979 Sumarios: 1. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato. 2. Los derechos que confieren al adquirente la ley 19.724 (Adla, XXXII-C, 3368), son irrenunciables. Texto Completo: Buenos Aires, febrero 28 de 1979.Cuestin: 1 - "Si pese al incumplimiento por el propietario enajenante de la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, de la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato".2 - "Si en caso negativo, los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son renunciables".La mayora en forma impersonal dijo:La ley 19.724 fue dictada fundamentalmente ante la necesidad de tutelar a los adquirentes de unidades a comercializarse mediante el sistema de la propiedad horizontal (conf. Gatti, Edmundo y Alterini, Jorge, "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", ps. 9 y sigts., Buenos Aires, 1973). La prosecucin de tal logro -dar seguridad a los adquirentes- revela que la ley tiene el carcter de orden pblico, con la siguiente imperatividad que se infiere de su propio texto y aun del mensaje del ministro del Interior que acompa al proyecto (conf. Morello, "Problemas actuales en la compraventa", ps. 251/2; Constantino, J. A., "La resolucin por incumplimiento en la ley de prehorizontalidad", en Sensus 1978, vol. XXI, ps. 225 y sigts.; Moreira, "Bases para un nuevo rgimen prehorizontal", en Revista del Notariado, nm. 755, p. 1636).La base esencial de la estructura establecida por la ley 19.724 se encuentra en la afectacin al rgimen de la prehorizontalidad publicitada registralmente "ab initio", que se le impone al titular de una cosa inmueble -terreno sin construcciones, edificio construido o en construccin- como requisito para su comercializacin a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal -arts. 1 y 4 Como se seal ara en el mensaje que acompa al proyecto, "uno de los -. objetivos de la afectacin consiste en que en el acto de otorgamiento de la escritura respectiva, el propietario acompae los elementos que habilitarn a los futuros adquirentes a conocer fehacientemente las condiciones de dominio del bien, el plano del proyecto de obra y su aprobacin, las clusulas del reglamento de copropiedad y administracin y los porcentuales estimativos, informacin toda sta que brindar al contrato seriedad y garanta no siempre posible de otorgar con el actual rgimen. La afectacin del inmueble y la registracin de las operaciones tienden a impedir que el propietario desbarate los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble".Dicha afectacin comporta una obligacin que, con carcter previo al otorgamiento de los contratos, imponen al enajenante los arts. 1 a 4 y concordantes de la ley. A fal ta de cumplimiento de esta obligacin que, si bien legal se relaciona con el contrato de compraventa, cabe asignarle por lo menos los mismos efectos que a la mora en la ejecucin de las obligaciones contractuales, desde que tal forma de proceder no constituye un simple retardo en el cumplimiento de la obligacin legal sino acaso hasta un total y definitivo incumplimiento, pues no obstante que aun pueda otorgarse la escritura de afectacin, no podra cumplirse ya con el art. 1 -pues ya no se tratara del propietario que se pr oponga adjudicarlo o enajenarlo, sino del que ha comenzado a hacer adjudicaciones-, ni con el art. 13, desde que se han otorgado boletos sin dejar en ellos constancia de la afectacin y de que en poder del escribano obre copia simple certificada para el adquirente. Se trata de una situacin similar a la que la doctrina considera de "plazo esencial" o de constitucin de mora "ex re", en las que resulta innecesario el requerimiento (conf. CNCiv., sala C, "Clemin, S. A. c. Dordolo, Daniel A.", del 26/4/77, en E. D., t. 78, p. 237, fallo 30.738; sala A, "Valentincinc, Susana y otro c. Rosello, Vicente N.", del 19/10/77, en Rev. LA LEY, t. 1978-B, p. 461, fallo 75.814; Cazeaux, P. y Trigo Represas, F. A., "Derecho de las Obligaciones", t. I, ps. 149/150; Llambas, J., "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", t. I, nm. 124. Y esta mora automtica en que ha incurrido el enajenante le impide, si ni siquiera ha intentado redimir o purgar su estado de mora, reclamar a la contraria el cumplimiento de sus propias obligaciones, entre ellas la principal de pagar el precio del inmueble adquirido (arts. 510 y 1201, Cd. Civil). En consecuencia tampoco puede accionar por resolucin del contrato por incumplimiento (conf. CNCiv., sala C, "Paladino, H. A. c. Dicar, S. C. A.", del 15/9/77, en J. A., 1977-IV. p. 588; Mosset Iturraspe, J., "Leyes proteccionistas en materia de negocios inmobiliarios", en J. A., 1977-IV, p. 593).Por lo expuesto, la respuesta al primer trmino del plenario debe ser negativa.2 - Las obligacio nes que establece la ley 19.724 para proteger al adquirente deben cumplirse imperativamente, ya que si se desconocieran u omitieran, incidiran sobre sus derechos, impidindole el pleno ejercicio de sus facultades
normativamente reglamentadas. As, otorgar el boleto de compraventa sin el requisito previo de la afectacin, significa colocarse en abierta rebelda contra una disposicin legal imperativa, cuyo propsito tuitivo motiva que los tribunales deban emplear la mayor energa en exigir su cumplimiento. Debe el intrprete, en tales situaciones, plasmar en cada caso concreto el inters social superior que ha tenido en mira proteger el legislador, de modo tal de cumplir con la ley y de impulsar su cumplimiento por los particulares (conf. CNCiv., sala C, "Clemin, S. A. c. Dordolo, Daniel A.", en E. D., t. 78, p. 237, fallo 30.738). Lo contrario, es decir la pasividad jurisdiccional frente al incumplimiento de los recaudos imperativos de la ley, importara dejar al comprador sometido a los peligros que ella pretendi evitar.Como ya se dijera, el inters social superior que protege la ley 19.724 hace que adquiera un carcter imperativo. En consecuencia, dado que las normas imperativas son aquellas que prevalecen sobre la voluntad de las partes, como que dan forma y sustancia a la ley, sealando pautas jurdicas de las cuales los contratantes no pueden apartarse, a diferencia de las supletorias, que son las que las partes pueden modificar y rigen, por tanto, en ausencia de manifestacin en contrario de los contratantes (conf. CNCiv., sala A, "Malaval, V. c. Snchez, Manuel", del 17/3/78 en E. D., t. 78, p. 182, fallo 30.715; Salvat, R. M., "Tratado de Derecho Civil Argentino. Parte General",t. I, p. 128, nm. 246, ed. 1946; Llambas, J., "Tratado de Derecho Civil. Parte General", t. I, p. 56, nm. 53, ed. 1975; Borda, G., "Tratado de Derecho Civil. Parte General", t. I, p. 60, nm. 44, ed. 1976), debe concluirse en la irrenunciabilidad de los derechos que la ley 19.724 otorga a los adquirentes.Por ello, la respuesta al segundo trmino de la convocatoria debe ser negativa.En definitiva, y a los fines de los arts. 300 y 303 del Cd. Procesal, los jueces de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil se pronuncian por la negativa en los dos puntos del temario y resuelve: 1) El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato; 2) los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables.Los doctores Gnecco, Ambrosioni, Cichero, Fliess y Padilla, al votar por la negativa, aclaran que lo hacen sin perjuicio de poder considerar la conducta maliciosa o abusiva del adquirente; cuestin que, por no estar incluida en la convocatoria al plenario, queda sin analizar.Los doctores de Igarzbal y Vernengo Prack, en forma impersonal dijeron:1 - La crisis d e la vivienda es una dura realidad . La construccin de las mismas es una forma de solucionarla. La comunidad argentina est empeada en una dura y difcil lucha para lograrla. Por la va del crdito, por la va de la desgravacin de las inversiones en edificios destinados a viviendas, ya sea para vender, ya para locar. Por planes hipotecarios, con indexacin e inters moderado, y otras soluciones que quieren dar techo a la intemperie de la familia argentina.No corresponde desglosarse de esta realidad, en base a una interpretacin errnea, de una ley que -a su vez- desconoce la realidad de la contratacin y comercializacin de unidades de vivienda como ha sido sealado por todas las instituciones publicas y privadas especializadas en el tema, con excepcin de quienes instrumentan el retardatario sistema.2 - Es del caso asimismo atemperar el crit erio sustentado por los especialistas registrales que a tenor de pretender mejorar y asegurar el rgimen de proteccin desoyen la realidad jurdica y vivencial.Al respecto es ilustrativo recordar la histrica respuesta de la antigua Cmara Civil, cuando el Registro de la Propiedad, le solicit instrucciones para inscribir las distintas capas horizontales del suelo, sugiriendo si poda hacerlo como servidumbres, ya que como el dominio reconoca entonces slo dos dimensiones no poda superponerse sobre la misma superficie. La Cmara contest entonces que lo inscribiera como dominio. y que arbitrara l (el registro) los medios tcnicos para hacerlo.3 - Interpretacin errnea de la ley: El objeto de la ley es hacer oponible a terceros (es decir no "partes" contratantes) la contratacin celebrada entre un adquirente de unidad y el enajenante. Esta oponibilidad se concreta en preferencias, que como todo el mecanismo preferencial, debe ser debidamente publicitado (posibilidad gnoseolgica cierta por parte de quienes tienen pretensiones en interferencias). Es decir, el comprador puede oponer su derecho personal inscripto a un acreedor hipotecario que para percibir su crdito necesita liquidar el inmueble y por ende encontrar otro comprador distinto del titular del "boleto" de compraventa. Tambin puede ser la masa de acreedores del concurso quien dispute la preferencia al comprador originario. Y en ltimo caso, un acreedor quirografario del vendedor que ha embargado el edificio o varias unidades y como el "dominio vertical" (si no se inscribi la subdivisin en propiedad horizontal) o las distintas unidades aun no escrituradas (si la propiedad horizontal existe) se encuentran a nombre de su deudor, las ejecuta, y de la misma manera que el caso del hipotecario trata de encontrar otros compradores que paguen con dinero para "liquidar" su crdito.Si no existen estas situaciones de preferencias de terceros, la ley no rige. No son casos previstos en esta ley. Rigen las disposiciones ordinarias del Cdigo Civil.La vinculacin entre la publicidad y la preferencia es estrecha, inmediata. Es lgico que no se le pueda oponer a un acreedor, un gravamen preferente si no ha tenido la posibilidad de conocerlo, ej.: art 3902 del Cd. Civil. Para no abundar en una materia que si bien no est bien explicada, no es el caso hacerlo aqu, baste sealar que en la llamada prenda tcita, legislada en el art. 3218 no confiere privilegio (art. 3920) con relacin a otros acreedores porque el segundo crdito carece de los requisitos de publicidad (fecha cierta y tradicin) para que le fuera oponible (ver ratificacin de la
opinin del legislador en la nota al art. 3913 en la que explica que goza slo de retencin porque este derecho slo juega entre las partes del contrato de prenda) (y no con relacin a terceros).De la misma manera, nada tiene que ver las relaciones entre comprador y vendedor que se rigen por el contrato de compraventa y la legislacin supletoria del Cdigo Civil, con la oponibilidad que el comprador puede hacer a terceros, que solamente pueden ser: acreedores (arts. 19, 20, 24, incs. a y b) o titulares de derechos reales (art. 21) con relacin al vendedor.As el art. 12 de la ley, se encuentra nada ms, pero nada menos que bajo el ttulo -que tambin forma parte de la misma- "preferencia de los contratos registrados".Ello quiere decir que los contratos "no registrados no dan derecho (de preferencia) al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros".Si no se tratara del derecho de preferencia, qu explicacin podra darse al ttulo? Habra que borrarlo de la ley. Temperamento desechado por la mayora.Las preferencias o privilegios del vendedor se encuentran enunciadas en los arts. 3924, 3925 y 3926 del Cd. Civil. No interesa que se arguya que si se inscribi el departamento en propiedad horizontal, no hay ya problema. Sucede que el vendedor, puede tener inters en perseguir al comprador fallido, a quienes los dems copropietarios financiaron la adquisicin para poder concluir el edificio, y en virtud del art. 12 de la ley 19.724 carece del privilegio o la preferencia que gozan los vendedores sobre el producido del inmueble.Mucho ms explcitas son las preferencias del art. 264, inc. 3 de la ley de concursos que ha bla genricamente de "los crditos por la contraprestacin cumplida despus de la apertura del concurso". Podra haberse dado la posesin despus de la apertura. En ese caso, el vendedor que no inscribi carece de preferencia por el saldo de precio, frente a los dems acreedores del comprador. Tambin perdera el vendedor que no registr el contrato, por imperio del art. 12 de la ley 19.724, el privilegio especial que le concede el art. 265, inc. 2 de la ley de concursos : "gastos hechos para la construccin, mejora o conservacin de una cosa... mientras sta se encuentra en poder del concursado".Esto es lo que enuncia el art. 12 con todo su texto. No se puede presumir de legalista, borrando el ttulo de enunciado del prrafo 2 del art. 12: "Preferencia de los contratos registrados". En ese artculo se habla de un "derecho" sin especificar cul es para evitar la reiteracin del ttulo que habla de "preferencia". Interpretacin acorde con el contexto de la ley, que regula "oponibilidades", es decir, "preferencias", y no derecho de resolver, que es legislado en otro lado: el Cdigo Civil. porque se trata de un tema inter-partes.4 - Imposibilidad del cumplimiento raz onable de la ley. Su solucin: La biblioteca suele ser una psima consejera para confeccionar leyes. La experiencia, o el contenido emprico de lo que realmente sucede, es su mejor dosis ya sea que su competencia se reclame para el arte y el talento (la poltica), o para la sagaz observacin y la ciencia (la sociologa). Lo que es cierto es que no puede legislar sobre contratos en que intervienen empresas constructoras, inmobiliarias, escribanos, consorcios, registros, quien nunca redact un boleto de compraventa, lo vivi en la discusin (aun con sus locadores de obra) de sus clusulas, en su funcionamiento exitoso o en su colapso judicial, en la interpretacin por los jueces, y en su ejecucin fuera que hubiera logrado sentencia favorable o desfavorable. Quin no conoce la premura del mecanismo de inversin de las empresas constructoras, de sus prdidas, y quiebras pblicas y notorias por el retraso. Quin no conoce, el promedio de tiempo que demora la aprobacin de un plano en la municipalidad de un partido de ms de 1.000.000 de habitantes. Quin no conoce el tiempo real (no terico o estimado) promedio que el notariado latino demora en otorgar una escritura de afectacin, y lo que es ms importante: su inscripcin (que aunque se perciben honorarios por el trmite queda en manos del "gestor"). Quin no conoce, no por conferencias, simposios, resoluciones registrales, o visitas guiadas al Registro de la Propiedad, sino por haber concurrido al mismo con instrumento pretendiendo su inscripcin. As fuera una orden judicial.No. No fue "costumbre contra legem" como le llaman los juristas que fracas la ley 19.724. Fue por imposibilidad de cumplimiento de sus disposiciones confeccionadas por quien ignoraba la realidad.Si por una interpretacin de dudosa tcnica se quiere asimilar el incumplimiento de la ley, a la mora automtica de los contratos (art. 509), se estara autorizado, en el mismo orden de ideas, a afirmar que el incumplimiento de la ley 19.724 se debi a un caso de "fuerza mayor" (arts. 513 y 514 y nota, Cd. Civil). Se trataba o de cumplir la ley, y reducir en un 50 % o ms segn zona la construccin, y aumentar el precio de las unidades en la medida del retardo entre el comienzo de la obra y que "jurdicamente" estuviera listo el constructor para contratar. Es decir, el precio de la unidad aumentara entre un rdito razonable del capital invertido en el momento de comenzar la obra (supongamos no adquisicin del terreno sin comienzo del foso) y estuvieran listos todos los requisitos del art. 3 a probacin : del plano de mensura; aprobacin del plano de proyecto de obra por la municipalidad; proyecto de plano de subdivisin, que por razones de sentido comn debe confeccionarse previamente al requisito anterior. Y luego de ello, solicitud de los certificados por el escribano, confeccin de la escritura. Una vez suscripta, obtencin de los testimonios y comienzo del trmite de inscripcin. Una vez con la constancia de esta ltima, recin entonces podra comenzar el vendedor a enajenar unidades.La otra opcin, era satisfacer las necesidades de vivienda y comenzar la comercializacin sin el recargo antes aludido (que eventualmente retrae el mercado, y entonces no se vende), que correlativamente quiere decir que aumentan los que no pueden comprar, y cuando concluyera el engorroso trmite inscribir.La alternativa peor y ms peligrosa: no inscribir. Efecto
contrario a los fines de una ley redactada por quienes desconocen la materia sobre la que opinan.5 Solucin: Mucho antes que la ley 14.005, la provincia de Buenos Aires, contaba entre sus instituciones con la ley 4564 que anunciaba registradamente cuando un dominio estaba afectado por "promesa de venta".Esas anotaciones eran factibles ligarlas al dominio vertical. Ello de la misma manera, que un dominio vertical puede aparecer ligado con embargos mltiples de distintos jueces. Se quiere decir lo siguiente: de la misma manera que una inscripcin registral de dominio, se la vincula e informa con cinco, seis o diez embargos. No hay inconveniente registral serio, atendible (frente a los intereses en juego), si a un inmueble prometido en venta en propiedad horizontal, aunque todava se encuentra inscripto el dominio vertical, se los ligue con cinco, diez o cien boletos de compraventa. La aparicin de "prometido en venta" en el certificado de dominio que se solicitara para constituir la hipoteca, para enajenarlo en block, o para constituir derechos reales, tendra los efectos de la ley sin necesidad del pesado mecanismo de la escritura de afectacin, que fue lo que origin el fracaso de aqulla.As tiene sentido la 2 parte del prr. 1 del art. 12 de la ley 19.724, que establ ece: "El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato".Puede realmente?La respuesta afirmativa no slo debe ser dada por la disposicin antes transcripta: "puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato", sino tambin de las disposiciones de la ley registral general 17.801, a la que "quedarn sujetos todos los registros de la propiedad inmuebles existentes" (art. 1). Incluido el de la Capital Federal.En su art. 3 inc. c), , prr. 2 dice aludiendo a los instrumentos que pued en ser inscriptos: "Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente".Pero aun en el caso que el Registro observara el documento, de acuerdo al art. 9 inc. b), al devolverlo para su sub sanacin , lo inscribir y "anotar provisionalmente por el plazo de 180 das contados desde el momento de la presentacin, prorrogables por perodos determinados por pedido fundado del requirente". El pedido de rectificacin tambin determina una prrroga automtica.Si los compradores pueden -de acuerdo a la leyinscribir sus boletos, la ley vuelve a funcionar con coherencia, pues sus efectos dependen de la inscripcin de los boletos y no de la escritura de afectacin que slo inconvenientes y demoras acarrean al sistema. Las presuntas garantas que le daran los cinco incisos del art. 3 no son tales, ya que los planos son ta n modificables como lo requiera la marcha de la obra, y as generalmente se contrata ya que en definitiva es un "proyecto", lo mismo que el de reglamento de copropiedad y administracin". Los dems, son recaudos que debe tomar todo comprador diligente, sin que sea necesaria escritura alguna (ttulo de dominio, certificados del Registro de la Propiedad, etctera).As an, la ley 19.724 puede salvarse si lo que se quiere es salvaguardar el derecho de los compradores y no hacer proliferar las escrituras (reglamento; unidades; y tambin ahora escritura de afectacin). Hasta los notarios serios estn en contra del sistema, ya que sus clientes constructores les exigen celeridad y simplificaciones que no pueden obtener.6 - Mala fe: Si el comprador puede inscribir, o intentar inscribir y no lo hace. Si sabe perfectamente por el art. 8 in c. c) que la , escritura de afectacin no est otorgada, y puede optar por buscar un vendedor que lo haga (posibilidad indicada por varios distinguidos colegas) y no lo busca, no puede premiarse el dolo de oponer a su contratante la falta de inscripcin (destinada a terceros oponentes no a su cocontratante, como se ha visto) para negarse a pagarle lo que le debe por una contraprestacin recibida de conformidad. La ley 19.724 no prev ese caso, pero lo prev todo el derecho de occidente.Contestamos afirmativamente la primera cuestin.En cuanto a la segunda parte de la cuestin, entendemos que se encuentra mal planteada, ya que debera preguntarse si son contractualmente renunciables como condicin de venta. A esa cuestin contestaramos negativamente.Pero en la medida que aun sin escritura de afectacin le es imputable y su inactividad significa una renuncia a poder oponer su derecho a terceros que desconocen su contratacin por falta de publicidad.Por lo que resulta del acuerdo que antecede se declara que: 1) El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato; 2) los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables.- Antonio Collazo.- Santos Cifuentes.- Emilio P. Gnecco.- Alfredo Di Pietro.- Flix R. de Igarzbal.- Jorge Escuti Pizarro.- Rmulo E. M. Vernengo Prack.- Jorge H. Palmieri.Jorge H. Alterini.- Agustn Duraona y Vedia.- Patricio J. Raffo Benegas.- Carlos E. Ambrosioni.- Nstor D. Cichero.- Jorge F. Fliess.- Marcelo Padilla.- Pedro R. Speroni.- Jorge E. Beltrn.- Csar D. Yez. (Sec.: Jorge Noro Villagra). Camara. Nac. Civil. en pleno, 26/03/1985, Alvear 1850 S.R.L. v. Taub, Luis 2 INSTANCIA.- Buenos Aires, marzo 26 de 1985.- Reunidos en Acuerdo Plenario, los jueces de la C. Nac. Civ., con el objeto de establecer la doctrina legal aplicable respecto de la siguiente cuestin: "Si la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13512 , hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19724 ".
La mayora, en forma impersonal, dijo: 1. La imposicin del otorgamiento de la escritura pblica prevista en los arts. 1 a 3 ley 19724 e inscripcin de ella en el Registro de la Propiedad (su art. 4 ), puede ser considerada "carga" en tanto el propietario de inmueble no haya celebrado con un adquirente un contrato individual referido a una de las unidades del edificio a construirse, o en construccin, destinado a su enajenacin o adjudicacin a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal. Hasta all no existe relacin jurdica especfica del titular del dominio frente a persona determinada por lo que, de darse este supuesto, la retraccin prevista en el art. 6 o la desafectacin que establece el art. 7 resultan actos unilaterales enteramente librados a la nica voluntad del afectante. En cambio, cuando se ha celebrado un contrato individual sin el previo otorgamiento de la escritura de afectacin, esa carga se convierte en obligacin que, si bien de fuente legal, integra la relacin jurdica individualizada incorporndose al plexo contractual. En efecto, no es dudoso en el estado actual de la ciencia jurdica que el contrato incluye tanto lo que es materia de declaracin expresa de voluntad comn de las partes, como las normas imperativas del ordenamiento y aun las supletorias vigentes al tiempo de su celebracin (directiva del art. 3 CCiv., "in fine", texto segn la ley 17711 ); lo que evita -en el caso- entrar a discurrir si existen o no diferencias entre interpretacin e integracin (sobre el particular: Fernando Lpez de Zavala, "Teora de los contratos. Parte General", t. I, ps. 250/252). Incorporada al contrato, por determinacin legal, la norma imperativa, aquella carga genrica que no tena correlatividad en una pretensin acordada a sujeto determinado, pasa a constituir una de las tantas obligaciones que conforman la relacin individualizada, y legitima activamente al adquirente por boleto, como sujeto pretensor, a exigir del enajenante o prometiente de venta de una unidad el cumplimiento de aquel deber jurdico antes omitido, que de genrico que era pas a ser especfico ante el acreedor del otorgamiento de la escritura de afectacin. Obligacin -esto es deber jurdico particularizado, de contenido patrimonial y entre sujetos determinados- que se complementa con otra: la de inscribir el contrato individual (art. 12 Ley de Prehorizontalidad). Ello explica que, de intentarse la desafectacin despus de celebrado un contrato de enajenacin o promesa de venta de una unidad, ella no quede librada a la sola voluntad del propietario afectante y que ste deba cumplir los recaudos de resolucin o rescisin de los contratos registrados y asegurar las restituciones debidas a los adquirentes frustrados (arts. 6 y 7 de la ley). 2. La falta de otorgamiento de la escritura de afectacin, al tiempo de celebrarse un contrato individual, ha sido considerada en el plenario del 28/2/1979 ("Cotton v. Tutundjian", LL 1979-A-527; ED 82-141; JA 1979-I559) como configurativa de mora del vendedor que le impide exigir el cumplimiento de las obligaciones correlativas del comprador o pedir la resolucin del contrato. En cambio, se ha juzgado que por ausencia de plazo legal, la obligacin de inscribir el contrato individual no coloca automticamente en mora al vendedor y precisa requerimiento del comprador a tal efecto (sala C, ED 87-290). Como no est en revisin en el presente la doctrina del plenario mencionado, ella constituye una fuente del derecho -norma individual generalizada- que constrie al intrprete dejndole slo la posibilidad de salvar su opinin adversa en caso de no compartir esa interpretacin obligatoria (art. 303 CPCCN. Procesal). El propio plenario "Cotton" adelanta la posibilidad de que esa mora sea redimida o purgada por el deudor de la obligacin imputablemente retardada, al condicionar el impedimento de accionar que impone a quien prometi en venta sin haber cumplido la obligacin legal de afectar el inmueble al estado de prehorizontalidad al hecho de no haber intentado "redimir o purgar su estado de mora" (voto de la mayora en forma impersonal, primera cuestin). La idea fundante es fcilmente explicable: toda mora es, por excelencia, situacin transitoria; uno de los elementos integrantes de ese estado es la subsistencia de la posibilidad de cumplir en inters del acreedor, denominada por la teora alemana contempornea "recuperabilidad de la prestacin" (Justus Wilhelm Hedemann, "Tratado de derecho civil", vol. III, "Derecho de obligaciones", traduccin de Jaime Santos Briz, Madrid, 1958, Ed. Revista de Derecho Privado, p. 177) y es el que sirve para diferenciar la mora conceptuada como incumplimiento relativo, transitorio pero todava posible- del incumplimiento absoluto o definitivo que es el que adviene tanto por imposibilidad de la prestacin imputable al deudor cuanto por la desaparicin o desvanecimiento del inters del acreedor en la recepcin de un pago tardo. Esta distincin, corriente en la doctrina universal (Giorgi, Jorge, "Teora de las obligaciones en el derecho moderno", vol. II, n. 45, 1928, Ed. Reus, Madrid, ps. 88/89; Barassi, Lodovico, "La teora generale delle obbligazioni", vol. III, 1948, Milano, p. 247 y en especial ps. 253/258; Giuffr, Dott A. y Von Thur, Andreas, "Tratado de las obligaciones", traduccin de W. Rocs, vol. II, 1934, Ed. Reus, Madrid, p. 112; Castn Tobeas, Jos, "Derecho civil espaol, comn y foral", 1958, Madrid, p. 148; Cardenal Fernndez, Jess, "El tiempo en el cumplimiento de las obligaciones", 1979, Ed. Montecorvo, Madrid, p. 46; Cano Martnez de Velasco, Jos I., "La mora", 1978, Editoriales de Derecho Reunidas, Madrid, p. 19 y ss., ha sido seguida en las ms recientes investigaciones de la doctrina nacional (Gagliardo, Mariano, "La mora en el derecho civil y comercial", 1979, Ed. Abeledo-Perrot, ps. 18/20; Clemente Wayar, Ernesto, "Tratado de la mora", 1981, Ed. baco, p. 80 en adelante; Padilla, Ren, "La mora en las obligaciones", 1983, Ed. Astrea, ps. 49/59). Cuando se trata de falta de otorgamiento de la escritura de afectacin, o de falta de inscripcin del contrato individual, la mora de la parte vendedora deja
subsistente la posibilidad de cumplir despus en el inters del comprador, supuesto en el cual a la prestacin retardada habrn de adicionarse los daos moratorios como obligacin accesoria de fuente legal; empero, como la mora del vendedor es, a su vez, causal de resolucin del contrato que puede hacer valer la parte compradora, esta posibilidad queda sujeta a la opcin del acreedor de la obligacin retardada en cuanto a la suerte futura del contrato; de optar ste por la resolucin, ya no sera posible la redencin del estado de mora porque el contrato se habra extinguido por causal imputable a la parte hasta entonces morosa a cuyo cargo quedara el resarcimiento de los daos, no ya moratorios sino derivados de la resolucin. 3. Para poder purgarse la referida mora es necesario que el deudor realice, antes de la comunicacin de la voluntad de resolver por parte del comprador, la misma prestacin que ha retardado, esto es el otorgamiento de la escritura de afectacin al sistema de prehorizontalidad o, en su caso, la inscripcin del contrato individual oportunamente omitida pese al requerimiento del comprador. Ambas situaciones son de diversa configuracin, porque para el otorgamiento de la escritura de afectacin no se requiere la cooperacin del comprador y queda librada a la sola actividad del todava titular del dominio del inmueble a afectarse; en cambio, la inscripcin del boleto individual puede requerir la cooperacin del comprador desde que el Registro exige que el instrumento privado contenga adveracin notarial de las firmas de las partes. Por consiguiente, la purga en el primer caso consistir en el pago de la obligacin; para el segundo, puede bastar una oferta real consistente en el requerimiento de cooperacin para la adveracin omitida, todo segn los hechos que se den en cada caso particular. Son hiptesis que se resuelven por aplicacin de principios generales. La hiptesis motivo de esta convocatoria es otra. Presupone que quien comprometi en venta mediante boleto una unidad de un edificio a construirse o en construccin y qued constituido en mora por no otorgar la escritura de afectacin o por no haber inscripto el contrato individual no obstante haber sido interpelado para que lo hiciese, sigue sin pagar la obligacin no cumplida en su momento aunque inscribe el reglamento de copropiedad y administracin que da al edificio estado horizontal segn la ley 13512 . Vale decir, insiste en su propsito de no cumplir la obligacin debida, que es la que lo dej incurso en mora, y se coloca en situacin de ofrecer el pago de otra obligacin, la de escriturar la unidad a favor del adquirente, que puede estar prevista en el instrumento privado vinculante. Un razonamiento puramente lgico abstracto parecera indicar que si la "prehorizontalidad" es un estado previo al de "horizontalidad", alcanzado ste se agotara aqul y perdera virtualidad la mora ocurrida con anterioridad a la inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin. Por consiguiente, pese a que quien fue moroso se sustrajese al pago de la obligacin causante de su mora -la afectacin al rgimen de prehorizontalidad o, en su caso, la inscripcin del boleto-, redimira esa mora con un acto suyo posterior y distinto -la inscripcin del reglamento-. Con esta comprensin, todo el rgimen de orden pblico de la Ley de Prehorizontalidad, cuya finalidad tuitiva de los derechos de los compradores est fuera de discusin, quedara al arbitrio exclusivo del enajenante que quiera cumplir sus disposiciones; de no querer hacerlo, le bastara otorgar boletos no adaptados a sus prescripciones, construir con lo recaudado y dividir en horizontal sin que la proteccin perseguida por el legislador llegase a ser efectiva. Para esta mayora, no es esa la comprensin del derecho vigente. Prehorizontalidad y horizontalidad no constituye, no obstante sus respectivas denominaciones, compartimientos estancos consecutivos de manera que la inauguracin del segundo deje clausurado el anterior. Se lo demuestra con la verificacin de que algunos de los efectos de la prehorizontalidad subsisten durante el estado horizontal. En una primera aproximacin, se advierte que existe una norma que contiene una previsin concreta que es de una elocuencia indiscutible. En efecto, la ley 20276 (ADLA XXXIII-B-1394), que en su art. 1 excepta de las disposiciones de la ley 19724 a distintos supuestos, en el inc. d excluye a los "edificios ya afectados o que se afecten al rgimen de la ley 13512 dentro de los 90 das de la publicacin de la presente, y los que lo sean en lo sucesivo sin haberse comercializado una o ms de sus unidades". Esta norma, indica a "contrario sensu", que no se excluyen del sistema de prehorizontalidad, aquellos supuestos en que antes de la afectacin en propiedad horizontal se hubieran comercializado una o ms unidades. Cuando se ha otorgado un boleto -que implica, obviamente, comercializacin de una de las unidades- tal exclusin no procede porque, de admitrsela, se estaran cercenando derechos de los adquirentes que el propio legislador quiso fueran de orden pblico y el anterior plenario de este tribunal declar irrenunciables. Si se pensara que la interpretacin propuesta -estrictamente apegada a la ley 20276 -, podra resultar excesiva, se olvidara que existen en la misma ley 19724 , distintos preceptos que prolongan su operatividad en la etapa especfica del estado de propiedad horizontal, lo que justifica que el nacimiento de dicho estado no supere el incumplimiento con lo normado por aquella ley. Hay distintos artculos que demuestran la necesidad de satisfacer sus extremos para resguardar el inters de los particulares, incluso en la etapa final de la escrituracin de la unidad, slo posible con la previa o simultnea afectacin al estado de propiedad horizontal (art. 2 decreto reglamentario Ley de Propiedad Horizontal 18734/1949). El art. 2 ley 19724, en cuanto se ocupa de la necesidad de establecer en la escritura de afectacin al sistema de prehorizontalidad referencias sobre el "estado de ocupacin del inmueble" y sobre la "inexistencia de deudas por impuestos, tasas o
contribuciones", resguarda intereses del adquirente que subsisten aun despus del sometimiento a la ley 13512 , pues le aseguran que no existirn sorpresas al respecto. El art. 4 expresa que "la enajenacin total o parcial del inmueble a terceros no afectar los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estn registrados en la forma prevista en el art. 12 ", o sea, que se da la tnica de que la inexistencia de tal registracin -imposible si no se cumpli con la afectacin a la prehorizontalidad-, expone a los adquirentes a riesgos que no se evitan con el mero y directo sometimiento a la ley 13512 , pues aun frente a la posibilidad de escriturar la unidad a la que habilita esta afectacin, quedara en pie la posibilidad de la enajenacin total o parcial del inmueble a terceros, desbaratndose los derechos de los adquirentes. Tambin el art. 4 prev que la afectacin a la prehorizontalidad impide gravar el inmueble en forma distinta a la regulada por la ley 19724 , lo que demuestra que la omisin destruye las tutelas legales al respecto. Otras disposiciones de la Ley de Prehorizontalidad en derredor de la constitucin de gravmenes como la hipoteca, los arts. 2 in fine, 10 in fine, 13 inc. f y 19 a 23 , suficientemente protectoras o no (conf. Gatti, Edmundo y Alterini, Jorge H., "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", 1981, ps. 112/113, 123/124, 128/135), revelan de cualquier modo que su incumplimiento priva al adquirente de todos esos resguardos, que como se infiere claramente de sus propios textos gravitan an en la etapa de la ley 13512 . Los arts. 13 y 14 sobre las especificaciones impuestas en los boletos y su redaccin, y en particular en torno al sistema de reajuste del precio (art. 15 ) podran eludirse con el simple "modus operandi" de otorgar un boleto antes del estado de propiedad horizontal, invocndose la subsiguiente afectacin a ese estado (ver precedente de la sala C, del 2/9/1982, L. 281.377). Igualmente, la severa responsabilidad descargada sobre los intervinientes en los contratos por el art. 16 , en tanto los responsabiliza solidaria e ilimitadamente por la restitucin de las seas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal, podra cuestionarse sin la afectacin a la ley 19724 , lo mismo que las reglas del art. 24 en cuanto a la ejecucin del inmueble y tambin las del art. 25 para la designacin de administrador provisorio al terminarse la construccin. Por cierto, que todas estas disposiciones de la Ley de Prehorizontalidad son aplicables a las ventas al costo o por administracin, por remisin del ap. 1 art. 29 de ese ordenamiento, sin perjuicio de atender tambin a las previsiones especficas de los arts. 29 a 32 , en general inaplicables si la obra fue terminada. Todo esto indica que, por determinacin legislativa, la preexistencia de un boleto respecto de la inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin efectuada con posterioridad, reclama la proteccin del rgimen de prehorizontalidad que no queda descartado con esa inscripcin posterior. Por tanto, la mora incurrida anteriormente no queda purgada por este conducto. 4. Es necesario recordar ciertas lneas de pensamiento que muestran la necesidad de cumplir estrictamente con la Ley de Prehorizontalidad, lo que ya fue destacado por este tribunal -aunque en composicin parcialmente distinta- en el plenario antes citado. Otorgar el boleto de compraventa sin el mentado requisito previo significa colocarse en abierta rebelda contra una disposicin legal imperativa, cuyo propsito tuitivo motiva que los tribunales deban emplear la mayor energa para exigir su cumplimiento. Por otro lado nadie desconoce que se vive una poca de contratos de adhesin y de transacciones masivas, en la que para llegar a la vivienda se firman prcticamente sin leer las llamadas clusulas generales. Cuando el legislador de nuestro tiempo capta esta situacin, y dicta la ley 19724 , es indudable que tiene como mira la proteccin de la parte ms dbil del contrato. Por ello el juez no puede desproteger al adquirente. Todo lo expuesto, en modo alguno significa desconocer que en ciertos casos ese adquirente pueda haber cado, a su vez, en una actitud que signifique o pueda significar un ejercicio abusivo de su derecho. Ello no se niega, pues siempre cabe la aplicacin del art. 1071 CCiv., que es una norma general. Esto puede ocurrir, segn las circunstancias particulares de cada caso, cuando el enajenante ofreciere contemporneamente la entrega de la posesin y la escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato. Pero en tanto no se d esta especialsima situacin, la correcta interpretacin del tema propuesto en la convocatoria ser la expuesta en los consids. que anteceden. Ese criterio encuentra tambin apoyo en un sistema interpretativo ya puesto de manifiesto por este tribunal -en composicin parcialmente distinta- en un plenario anterior. All sostuvo la mayora que el juez debe inspirarse en las valoraciones que orientaron al legislador y que ste adopt con criterio determinante de sus normas. La valoracin llevada a cabo por el legislador, debe prevalecer sobre la valoracin individual que el juez pudiere hacer segn su personal criterio. El juez debe desarrollar los criterios axiolgicos que inspiraron a la ley, conjugndolos con los intereses particulares en juzgamiento. En suma, debe proteger la totalidad de los intereses que el legislador ha considerado dignos de proteccin, y en el grado y jerarqua en que ste ha estimado que deben ser protegidos (conf. Recasens Siches "Jurisprudencia alemana de intereses", Enciclopedia Jurdica Omeba, T. XVII, p. 621, sus transcripciones y citas). Cumple, en definitiva, y desde tal punto de vista, recordar las motivaciones que han llevado al legislador a plasmar las soluciones que da en la ley (conf. CNCiv., en pleno, causa 256676, "Caja de Jubilaciones, Subsidios y Pensiones del Banco de la Provincia de Buenos Aires v. Juan" , del 21/3/1980, LL 1980-B-123; ED 87-248; JA 1980-II-128).
5. Por ltimo, a juicio de esta mayora no es incompatible con el estado horizontal alcanzado con la inscripcin mencionada en la convocatoria la simultnea o ulterior afectacin al rgimen de prehorizontalidad. Y si lo fuese, se tratara de todos modos de una imposibilidad generada por acto imputable a la parte morosa que no extinguira por imposibilidad de pago la obligacin causante del estado de mora (art. 889 CCiv., norma que consagra -entre otras la "perpetuatio obligationis"- como efecto de la mora). Quedara, as, transformada la mora en incumplimiento definitivo, con los efectos imputados a esta nueva situacin jurdica. 6. Por lo expuesto y como doctrina legal obligatoria (art. 303 Cd. Procesal), se resuelve: La posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13512 , no hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19724 , salvo que el enajenante ofreciere contemporneamente la entrega de la posesin y escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.- Jorge H. Palmieri.- Jorge H. Alterini.- Alberto J. Bueres.Agustn Duraona y Vedia.- Gustavo Bossert.- Ana M. Conde.- Moiss Nilve.- Ricardo Burnichn.- Roberto E. Greco.- Leopoldo Montes de Oca. Con ampliacin de fundamentos: Santos Cifuentes. En disidencia parcial y por sus fundamentos: Osvaldo D. Mirs.- Mario Calatayud.- Rmulo E. M. Vernengo Prack. En disidencia: Jos A. Martn de Mundo.- Eduardo A. Zannoni.- Jorge Escuti Pizarro. (Sec.: Jos M. Scorta). DISIDENCIA DE LOS DRES. DE MUNDO, ESCUTI PIZARRO, AMBROSIONI Y ZANNONI.- Considerando: 1. El anlisis de todo problema jurdico implica, desde la perspectiva jurisdiccional, un adecuado anlisis de los hechos que provocan el conflicto de intereses. Y suele suceder que ese anlisis de hechos exige abarcar una cronologa de sucesos que, en conjunto, captan la situacin jurdica planteada. Este planteo inicial es inherente al problema que suscita la cuestin sometida a pronunciamiento plenario de la Cmara. Estamos reunidos para resolver si la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13512 hace o no inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19724 . Resultara engaoso que, como jueces, realizramos el anlisis de la cuestin recorriendo la cronologa de los sucesos que presupone, tal como los hechos se suceden en el tiempo material. Esta cronologa temporal es ms o menos as: el propietario de un terreno o una empresa que se propone construir o est construyendo un edificio para enajenar sus unidades o pisos, a ttulo oneroso, por el rgimen de la propiedad horizontal; este empresario o propietario ofrece en venta los pisos o unidades, celebra promesas de venta, boletos de compraventa, e incorpora al circuito financiero de la obra las sumas que los compradores abonan a cuenta de precio; ms tarde, terminado el edificio, se inscribe el reglamento de copropiedad y administracin; finalmente, se escrituran las unidades en favor de los compradores, que, a su vez, integran el consorcio de copropietarios. He aqu, sucintamente, la cronologa del tiempo material. Ocurre que el derecho positivo ha dotado a esta relacin negocial de una especial proteccin en favor de esos adquirentes de unidades a construirse o en construccin. La ley 19724 , denominada de "prehorizontalidad", permite que los contratos que se celebran para la adquisicin de esas unidades trasciendan el efecto relativo de cualquier contrato y se constituyan en ttulos de un autntico "ius ad rem". Porque, ciertamente, adems del vnculo contractual que origina la promesa de venta, el boleto, la ley 19724 incorpora positivamente el dato de la oponibilidad de ese vnculo contractual a terceros, siempre y cuando se cumpla con la afectacin del inmueble en que se construir o se est construyendo el edificio. Con lo que dota al derecho de crdito de un efecto erga omnes que no tendra por la sola fuerza del vnculo contractual (arts. 1195 y concs. CCiv.). Este "ius ad rem" o derecho a la cosa crea una situacin jurdica que si bien tiene por sustento y presupuesto un derecho personal, salta la valla del art. 1195 y permite oponerlo a terceros. Es la misma situacin que prev el art. 1185 bis CCiv., en tanto prescribe que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados en favor de adquirentes de buena fe, son oponibles al concurso o quiebra del vendedor en caso de haberse abonado el 25% del precio, permitindose que en estos casos el juez disponga que se otorgue la escritura traslativa de dominio al comprador. Principio ste al que hace expresa remisin la Ley de Concursos (ley 19551) art. 150 prr. 2. Para que esta proteccin se haga efectiva, la ley 19724 exige a quien se dispone a comercializar los pisos o departamentos a construir o en construccin por el rgimen de propiedad horizontal que, en escritura pblica, haga constar "su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen" (art. 1 ). Adems obliga al propietario a registrar la escritura de afectacin en el Registro de la Propiedad con lo que dicho propietario queda inhibido para disponer del inmueble o para gravarlo en forma no autorizada por la ley salvo previa desafectacin o retractacin (conf. arts. 4 , 6 y 7 ). Tambin obliga al propietario a registrar los contratos celebrados con los adquirentes, en el Registro de la Propiedad (art. 12 ). Pero como todo este rgimen de publicidad, indispensable para dotar al derecho de adecuada oponibilidad a terceros, ha sido pensado fundamentalmente en proteccin de los adquirentes de las futuras unidades, pisos o departamentos, la afectacin y registro de contratos no puede quedar librada a la sola voluntad del propietario, quien podra -de hecho ocurre- desor su obligacin. De tal suerte, el art. 12 , citado, autoriza a los propios adquirentes a registrar, en cualquier tiempo, su contrato.
2. El primer conflicto de intereses puede hacerse presente cuando el propietario no ha afectado el inmueble al rgimen de prehorizontalidad porque entonces los adquirentes se ven imposibilitados de registrar sus propios contratos, y, consiguientemente, carecen de la proteccin de la ley. El art. 12 prr. 2, establece que "los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicios de no ser oponibles a terceros". Precisando los alcances de esta disposicin, el fallo plenario de esta Cmara en "Cotton, Moiss D. v. Tutundjian, Simn" (28/2/1979, ED 82-141; LL 1979-A-528 y JA 1979-I-559 ), ha interpretado que "el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad, y, en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato". De este modo qued fijado el alcance del prr. 2 art. 12 ley 19724. 3. Corresponde puntualizar seguidamente que mientras para el propietario enajenante la afectacin del inmueble constituye una obligacin legal, para el adquirente la inscripcin de su contrato importa una mera facultad. Pero como este ltimo no podra ejercer esa facultad si el inmueble no se hallare previamente afectado, deber constituir en mora al propietario enajenante que no dio cumplimiento a su obligacin para poder sustraerse al cumplimiento de las suyas, emergentes del contrato o del boleto, y para poder, en su caso, repeler cualquier exigencia del enajenante. Se est ante un caso claramente abarcado por el prr. 2 art. 509 CCiv., pues se trata -la del enajenante- de una obligacin que no est sujeta expresamente a un plazo, aunque l resulta tcitamente de su naturaleza y de sus circunstancias. De tal modo, el adquirente como cualquier acreedor de obligaciones de este tipo- debe interpelar al enajenante para constituirlo en mora. A partir del incumplimiento, habiendo sido requerido, o para la doctrina legal interpretativa del fallo plenario. Si este modo de organizar la proteccin a los adquirentes es suficientemente eficaz ante los requerimientos del trfico inmobiliario es cuestin que no podemos dilucidar aqu. Destacamos, no obstante, que se puede estar de acuerdo en la perfectabilidad del sistema. No negamos que la tutela al adquirente es de orden pblico, y, por ende, irrenunciables los derechos que se le confieren. Pero lo cierto y concreto es que mager la ley, es factible la comercializacin de pisos o departamentos a construirse o en construccin sin que se cumplan sus disposiciones. Y como ello es posible, los adquirentes quedan, en los hechos, desprotegidos frente a la enajenacin total o parcial del inmueble, o frente a terceros que lo embargasen o en cuyo favor el propietario constituyese gravmenes que luego se ejecutan, o simplemente frente a quien, con posterioridad, celebr otro contrato sobre el mismo piso o departamento recibiendo la posesin del enajenante (arg. art. 12 prr. 3 ley 19724), etc. 4. Lo que es materia de debate en el presente acuerdo plenario presupone, sin embargo, una situacin jurdica distinta. La hiptesis parte de considerar que el edificio ya est construido, que se han matriculado las respectivas unidades o departamentos (conf. art. 13 ley 17801), y que se ha inscripto el reglamento de copropiedad y administracin en el Registro de la Propiedad, como lo dispone el art. 9 ley 13512. Y la hiptesis en cuestin presupone que, con anterioridad, no se inscribi la afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad, y, como consecuencia, tampoco los contratos celebrados con los adquirentes. Es menester, frente a semejante hiptesis, precisar si el rgimen de la llamada "prehorizontalidad" sigue o no rigiendo o si, por el contrario, los efectos de la ley 19724 han quedado agotados y, de entonces en ms, la relacin de los adquirentes con el enajenante queda aprehendida por las normas generales aplicables a los contratos. Pero hay algo que no debe pasarse por alto. La hiptesis en anlisis -como ya se dijo- presupone que con anterioridad no se afect el inmueble al rgimen de prehorizontalidad y que, por ende, tampoco los adquirentes de unidades -a la sazn ya matriculadas registralmente e inscripto el reglamento de copropiedad y administracin- gozaron de la proteccin brindada por la ley 19724 . Es claro, no gozaron de la proteccin, porque no qued registralmente perfeccionado su derecho a la unidad por falta de afectacin del inmueble, o por no haberse inscripto los contratos. Siendo as, una primera consecuencia resulta prstina: los adquirentes han estado "en descubierto" -permtasenos la expresin-, desprotegidos durante toda la etapa que abarc el lapso de la construccin. Y esto, hayan o no constituido en mora al enajenante, hayan o no ejercido la facultad que les otorgaba la norma del art. 12 ley 19724. Que esto demuestra la insuficiencia del rgimen de proteccin, de acuerdo. Pero ocurre que el supuesto de hecho que contiene el problema a resolver implica considerar que ya ha quedado superado cronolgicamente, la etapa de prehorizontalidad, que los pisos o departamentos ya estn construidos y matriculados, que el reglamento ha quedado inscripto. Si en el nterin, algn acreedor del enajenante embarg el inmueble, o si el enajenante grav con hipoteca el terreno, o si algn acreedor ejecuta su crdito contra aqul afectando el inmueble, o si, ms an, el enajenante realiz nuevos contratos sobre las mismas unidades comprometidas ya con anterioridad, etc., es indiscutible que los adquirentes no podrn oponer su derecho a la cosa, su "ius ad rem". Este es, diramos, un "hecho consumado". Si, en cambio, nada de esto ha ocurrido y el enajenante, no obstante haber incumplido con su obligacin legal de afectar el inmueble al rgimen de prehorizontalidad -cuando debi hacerlo- y hasta, admitamos, haber sido constituido en mora por los adquirentes respecto al cumplimiento de dicha obligacin legal, ha concluido la construccin y est en condiciones de transferir el dominio de los pisos o departamentos
segn lo pactado contractualmente, debemos aceptar que la situacin jurdica de las partes se desenvuelve en otro mbito. Apuntamos que constituye un error sostener que, en el caso, el enajenante no ha "purgado su mora". Es que la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin, torna al incumplimiento de la obligacin de afectar el inmueble al rgimen de prehorizontalidad en un incumplimiento definitivo. Esto impide, de entonces en ms, hablar de mora en el cumplimiento. Lo que s cabe es analizar si, no obstante aquel incumplimiento, la posterior inscripcin del reglamento, modifica la relacin originaria. 5. Y es en este punto que debemos llamar la atencin sobre la que, al comienzo, denominamos la cronologa de los sucesos. Como magistrados, llamados a emitir pronunciamiento con alcance de doctrina legal no debemos, en una actitud que podra calificarse de reproche voluntarista, hacer girar la argumentacin sobre lo que el enajenante debi o no hacer antes. Lo que debe interesarnos es la situacin fctica actual, aquella que proyecta el conflicto de intereses real -no el que pudo o no existir, y que, de un modo u otro, resulta ya irremediable porque partimos de la hiptesis de que el enajenante no cumpli con la obligacin legal-, y cuyos protagonistas son: quien est en condiciones de transferir el dominio del departamento ya construido, y quien debe correlativamente, cumplir con las prestaciones a su cargo para obtener en su favor ese dominio. Pues bien: el conflicto de intereses real, se que est implcito en la cuestin a responder, es el del adquirente que, no obstante poder obtener el dominio de su unidad en propiedad horizontal, que incluso puede haber sido requerido por el enajenante para escriturarla, pretende hacer valer contra ste el incumplimiento de la obligacin de afectar el inmueble al rgimen de la ley 19724 a los efectos de sustraerse del cumplimiento de las obligaciones a su cargo. Invoca, entonces, el 2 prr, del art. 12 de esa ley. Si suspendi sus pagos durante la etapa de la construccin del edificio -a lo que tena derecho- y si, adems, constituy en mora al enajenante -lo que pudo hacer-, pretende pagar el saldo de precio envilecido por la depreciacin monetaria aduciendo que no est en mora -lo que tambin es verdad-. Y si, frente a semejante actitud, el enajenante que ofrece cumplir la prestacin a su cargo -entrega de la posesin y transferencia del dominio de la unidad- se resiste a cumplirla efectivamente y pretende resolver el contrato, volver a la carga el adquirente y pretender paralizar toda accin de aqul echando mano a la doctrina de "Cotton v. Tutundjian" . Mientras tanto, demandar la escrituracin de la unidad, consignar -o no- las sumas depreciadas que debe, y se opondr a cualquier reconvencin del enajenante. En otras palabras, todo un rgimen que ha sido estructurado presuponiendo un edificio a construir, y para dotar de efectiva proteccin a los adquirentes que, durante el lapso de la construccin, no pueden materializar su derecho a la cosa, se lo aplica a un momento distinto y diverso, en que, por el contrario, el edificio ya est construido, las unidades matriculadas, y, finalmente, el reglamento de copropiedad inscripto. Pero ms grave todava: se lo aplica a quien est en condiciones de cumplir la prestacin a su cargo y entregar el bien que constituye el objeto de su obligacin -piso o departamento- impidindosele exigir, como contraprestacin, las obligaciones a cargo del adquirente. Por si esto fuera poco, se est aplicando una norma que viene a constituir la sancin al enajenante por la no afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad, en un momento en que esa afectacin resulta totalmente imposible, pues, por hiptesis, el edificio ya est construido y subdividido horizontalmente. La pregunta surge sola: en beneficio de qu inters legtimo se proyecta el criterio interpretativo? No deseamos aventurar una respuesta categrica. La mayora en este acuerdo ha contrapuesto criterios interpretativos que ha calificado de conceptualistas -aludiendo al razonamiento de esta minora- frente a los criterios que ha considerado realistas o finalistas. Paradjicamente, si esta contraposicin se presenta con motivo de este acuerdo plenario, es la mayora la que -involuntariamente- cae en el conceptualismo. Porque en ese afn loable de rescatar todo lo valioso que trasciende del rgimen de la ley 19724 -rgimen que, como hemos sealado, es perfectible- pretende proyectarlo a una situacin jurdica que es ajena a ese rgimen. Si bien invoca la proteccin de los adquirentes, olvida que stos estuvieron -por hiptesis- desprotegidos durante todo el lapso de construccin del edificio y, al cabo, de lo que se trata no es de reprochar el incumplimiento de las obligaciones del enajenante, sino de tutelar ahora, los derechos y las obligaciones de las partes en base a la relacin contractual que los vincula. La conceptualizacin del inters del adquirente, lleva inevitablemente, a la desnaturalizacin de la relacin contractual y al eventual abuso en que, al amparo de una norma legal -el art. 12 ley 19724-, incurre o puede incurrir precisamente el adquirente. Por supuesto, la mayora repudia el abuso del adquirente, y al responder negativamente a la cuestin planteada como tema del acuerdo, deja a salvo la inaplicabilidad del art. 12 ley 19724 si, al invocarse por el adquirente, ste lo hiciera excediendo los fines que tuvo en cuenta la ley al establecer la prerrogativa de sustraerse al cumplimiento de las obligaciones (arg. art. 1071 CCiv.). Pero este modo de razonar, importar, en la prctica, y si se lo aplica de conformidad con las pautas ticas y jurdicas que constituyen los parmetros del abuso, un modo elptico de dar la razn a quienes suscriben este voto en minora hoy. Porque, cmo sostener que no abusa quien resiste el cumplimiento de sus obligaciones frente a quien ofrece cumplir la prestacin a su cargo? 6. Se ha sostenido que, no obstante la inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en el Registro de la Propiedad, sigue operando, con virtualidad propia la proteccin al adquirente que resulta de la
ley 19724 . As, por ejemplo, se seala que el cumplimiento de los extremos que establece el art. 2 en punto al contenido de la escritura pblica de afectacin permite establecer el estado de ocupacin del inmueble y la inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones, constancias stas que tienden a la seguridad del adquirente o futuro adquirente. Esto es verdad. Sin embargo, como lo dijera el Dr. Zannoni en su voto en la causa "Grutsky de Elas, A. v. Corypa, S.A.C.I.F.I.A. s/cumplimiento de contrato" (sentencia libre de la sala A, n. 5069 del 17/4/1984), "ni las constancias de la escritura de afectacin garantizan que, en el futuro, el estado de ocupacin se haya mantenido, o que no existan deudas por impuestos, tasas o contribuciones al momento de la escrituracin, ni su omisin obstar a que, de no existir ocupantes, deudas o gravmenes, la unidad pueda ser perfectamente escriturada ms tarde". Pero aunque se pudiera concordar en la necesidad de propiciar una saludable proteccin al adquirente, esta minora reitera que el supuesto de hecho constitutivo de la hiptesis del plenario es que no existi afectacin del inmueble. Con lo que no se trata de hacer digresiones en abstracto sobre la conveniencia, las ventajas y las seguridades que brinda el rgimen legal de afectacin a prehorizontalidad, sino admitir, sencillamente, que malgrado su conveniencia y a despecho de las ventajas y las seguridades, el adquirente no estuvo amparado por l. As, entonces, cuando el edificio ya est concluido e inscripto el reglamento de copropiedad y administracin no se trata de analizar la relacin de las partes en base a lo que fue o debi ser, sino a lo que es. 7. Desde luego que, a pesar de la inscripcin del reglamento, el enajenante puede no estar en condiciones de cumplir su contrato por diversas causas: sea porque la unidad no est totalmente terminada, sea porque est embargada, o porque reconoce gravmenes o embargos o por cualquier otra causa. En supuestos tales rigen, en plenitud, las normas generales: la exceptio non adimpleti contractus (arts. 510 y 1201 CCiv.), resolucin por incumplimiento (art. 1204 ), etc. Pero an ms. La mayora se ha mostrado preocupada frente al caso en que el adquirente no pudiese ejercer defensas como la "exceptio", o no pudiese demandar la resolucin por incumplimiento en razn de que, por cualquier circunstancia, el enajenante no est todava obligado a transferir el dominio -vgr., vigencia de un plazo, no vencido- y sin embargo pretende compeler al adquirente al cumplimiento de las obligaciones a su cargo, a partir de la inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin. El supuesto es, sin duda, posible. Pero para proteger a ese adquirente no es menester aplicar ultra-activamente el rgimen de prehorizontalidad. Si el edificio ya est concluido, matriculadas las unidades e inscripto en reglamento, y el comprador o adquirente teme, de entonces en ms, el futuro incumplimiento del enajenante, est autorizado a suspender el pago del precio. Pero no en virtud del art. 12 prr. 2 ley 19724, sino en razn de lo dispuesto por el art. 1425 CCiv. Esta norma, segn la razonable interpretacin que han hecho nuestros tribunales, permitir al adquirente suspender los pagos -o mantener la suspensin- no slo cuando existiese peligro fundado de acciones reales que tengan por objeto la unidad, sino, tambin, si ella reconociese un gravamen -hipoteca- difcilmente redimible (C. Nac. Civ., sala D, 7/10/1970, JA 10-1971-29), o si teme fundadamente por la perfeccin del ttulo (C. Nac. Civ., sala B, 30/10/1957, LL 89-625; sala F, 16/5/1963, LL 111-252), etc. 8. Esta minora, finalmente, se hace cargo de la correcta interpretacin que debe darse al art. 1 inc. d ley 20276, que tambin ha sido aludida por la mayora en apoyo de su tesis. Se sostiene que no es verdad que una vez inscripto el reglamento de copropiedad y administracin y afectado el edificio al rgimen de propiedad horizontal no quepa considerar aplicable el rgimen de la Ley de Prehorizontalidad. El citado inc. d art. 1 ley 20276, slo excepta de ese rgimen a los edificios que se afecten al rgimen de la ley 13512 , "sin haberse comercializado previamente una o ms unidades". De tal modo, si, en el caso a estudio existen por hiptesis adquirentes es porque las unidades se han comercializado y, entonces, ese edificio aunque terminado estara incluido en el rgimen de prehorizontalidad. Lo que la norma ha dispuesto, en realidad, es que no estn alcanzados por las disposiciones de la Ley de Prehorizontalidad, los edificios cuyas unidades no se comercialicen durante la etapa de su construccin. Por eso alude -es bien claro- a los edificios ya afectados o que se afecten al rgimen de la ley 13512 , sin que previamente se hayan comercializado unidades. Pues bien, no es el caso que preocupa en este acuerdo. Pero si la alusin a la norma se hace para demostrar que es posible afectar al rgimen de prehorizontalidad un edificio cuyas unidades ya estn matriculadas individualmente en el Registro de la Propiedad y cuyo reglamento de copropiedad y administracin ha sido otorgado y tambin inscripto, debera comenzar por demostrarse que el Registro de la Propiedad admitira inscribir la prehorizontalidad luego de haberse inscripto la horizontalidad: qu sentido tiene que el enajenante, en ese momento, declare su voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia de dominio de unidades por el rgimen de la ley 13512 , cuando el edificio ya est afectado a ese rgimen? Es como sostener que alguien est obligado a declarar que es su intencin hacer lo que ya hizo. Parece -al menos no se ha demostrado lo contrario- un contrasentido. 9. Por estas consideraciones generales, los suscriptos entienden que debe responderse afirmativamente a la cuestin propuesta para el acuerdo y en consecuencia propician como doctrina legal obligatoria (art. 303 Cd. Procesal), que el tribunal resuelva que "la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13512 , hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del
bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19724 ". DISIDENCIA Y POR SUS FUNDAMENTOS DEL DR. VERNENGO PRACK.-Considerando: El reglamento de copropiedad y administracin y la prehorizontalidad. "Si la posterior inscripcin del Reglamento de Copropiedad y Administracin en los trminos de la ley 13512 hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19724 ". "No es admisible una interpretacin que equivalga a la prescindencia del texto legal, si no media debate y declaracin de inconstitucionalidad, pues la exgesis de la norma, aun con el fin de adecuacin a los principios y garantas constitucionales, debe practicarse sin violencia de su letra, y de su espritu". (Corte Suprema Nacional, mayo de 1978, ED 79-187). 1. Introduccin a la prehorizontalidad. Se llama prehorizontalidad, a un sistema de preferencias (art. 3875 CCiv.) a favor de los compradores de unidades futuras de propiedad horizontal, otorgados para resguardar la prioridad de su crdito por escrituracin contra: a) otros adquirentes; b) acreedores hipotecarios; c) otros acreedores del vendedor, antes que ste transfiera su derecho real de propiedad horizontal a aqullos. El origen histrico inmediato en nuestro pas, se origin a raz de los perjuicios colectivos que causaba la cada en estado de falencia del vendedor; el hecho de hipotecar el edificio (cuando estaba construido) luego de otorgados los boletos de venta que a su firma estaban "libre de gravmenes", pero luego el inmueble era ejecutado en block y aquellos que queran conservar la unidad deban volver a adquirirla en el remate judicial del cobro hipotecario; el embargo, y pedido de venta poda provenir de otros acreedores del vendedor, ms peligrosos porque no tenan sus derechos inscriptos en el registro de la propiedad, ni tenan por qu hacerlo. Los centros ms afectados fueron la Capital Federal, Rosario y Mar del Plata, donde hubo suficientes casos como para provocar una legislacin al respecto. Para ilustrar ejemplificativamente el tema, caus algn revuelo el fallo plenario de la C. Nac. Com. de la Cap. Fed. que resolvi: "No procede la demanda por escrituracin de un inmueble, deducida por el titular del boleto de compraventa, cuando el vendedor, con posterioridad a su otorgamiento, ha cado en quiebra, aun mediando tradicin y pago del precio" (Lozzi v. Socha, S.A., quiebra , noviembre de 1967, LL 128-925). El mismo se fund -entre otros argumentos- a que el inmueble permanece en el dominio del enajenante an habiendo firmado boleto de venta, y que careca de lgica que la quiebra, del deudor empeore la situacin de los acreedores y otorgue efectos jurdicos en su contra, a hechos que antes de la quiebra eran ineficaces para transferir la propiedad. Ya con anterioridad a ese fallo, que ilustra elementalmente en qu consiste el problema, haba sido dictado el decreto 2977 del 6/3/1959, que someta a la ley 12830 todo lo que se refiriera a edificios a dividirse horizontalmente. Se estableca una escritura "pblica declaratoria" (art. 2 ) efectuada por el propietario del inmueble parecida a la afectacin de la 19724 , slo que en su art. 8 , estableca que todos los contratos "debern contener una clusula que subordine su validez a la inscripcin del instrumento en el Registro de la Propiedad". Luego, viene el decreto ley 9032 del 10/10/1963, que simplifica el trmite de la escritura de afectacin ("escritura pblica declaratoria") al establecer la presentacin directa del Propietario al Registro de la Propiedad con los recaudos correspondientes. (Es el mismo temperamento adoptado para el Bien de familia). El estudio de este decreto ley puede ayudar a quienes no entienden el tema, porque en el art. 5 , ejemplifica las excepciones a la escrituracin, y a este crdito slo se la anteponen crditos privilegiados: Embargos o inhibiciones anotados con anterioridad (ap. 1 inc. b); embargos resultantes de juicios entablados por el Fisco, nacional, provincial o municipal (ap. 2 inc. b); crditos embargados del constructor de obra en tanto ste conserve el derecho de retencin (ap. 3 inc. b); y por ltimo, y ya en el ap. c) se establece que los crditos contra el vendedor con embargos e inhibiciones posteriores a la inscripcin, slo podrn hacerse efectivas sobre cuotas adeudadas por el comprador o adjudicatario. Es particularmente significativo que todos estos casos que el decreto ley 9032 menciona como excepciones a la escrituracin, son caso de preferencia que por el Cdigo Civil tienen privilegio sobre dicho crdito. As del constructor, est previsto en el art. 3931 (Preferencia de crditos sobre inmuebles). Las del fisco, es una preferencia legal establecida por el art. 3879 inc. 2 sobre la generalidad de los bienes del deudor. Los del primer embargante (dudosa constitucionalidad) est contemplado por la ley local: art. 218 Cd. Procesal. Las dems preferencias son a favor del vendedor, aun cuando no tenga hipoteca a su favor por el saldo de precio (art. 3925 , y sobre todo el 3926 que se ejerce sobre terceros adquirentes), 3924 inclusive. Es a estas preferencias, a las que se refiere el art. 12 ley 19724 si se la interpreta sin mutilar su texto: "En caso de falta de inscripcin de los boletos (no de la escritura de afectacin) el vendedor pierde el derecho de preferencia, que tiene contra el adquirente". En cambio el adquirente, conserva todas las preferencias que tiene contra el vendedor aunque no se las pueda oponer a terceros y se resuma en una accin por daos y perjuicios... en caso de conflicto de prehorizontalidad, es decir, disputa de un mejor derecho a la escrituracin de la unidad de propiedad horizontal. Sirva pues, esta introduccin para tener claro, que la prehorizontalidad supone un conflicto de hecho entre el adquirente por boleto de una unidad de propiedad horizontal y terceros adquirentes; terceros acreedores hipotecarios o de otra ndole y terceros que disputen de alguna manera la titularidad de la propiedad horizontal a un adquirente
con boleto inscripto o no inscripto. Un caso de prehorizontalidad sera en concreto el citado plenario de la C. Com. de la Capital que decidi el mejor derecho de adquirentes con boleto, o los acreedores de la quiebra, convertidos en terceros compradores de buena fe en un remate judicial. Lo que tiene que quedar claro, es que la prehorizontalidad, por ms que establezca directivas generales para confeccionar boletos de compraventa en miras a su finalidad, para nada afecta el contrato de compraventa celebrado entre las partes, que es norma para las mismas, actuando como legislacin supletoria (art. 3 CCiv.), el Cdigo Civil en la parte que alude al contrato de compraventa inmobiliaria. 2. La verdad y su investigacin. En los "Apuntes sobre el pensamiento" de Jos Ortega y Gasset nos recuerda que la verdad se complace en ocultarse. Que los rboles no dejan ver el bosque, la fronda no deja ver el rbol y as sucesivamente. A la operacin que nos lleva a encontrarlo bajo sus ocultaciones llamamos "verificar" o adverar, ms castizamente averiguar. Es hacer patente lo oculto, es desnudarlo de sus velos, descubrirlo. Y esa manera de estar algo ante nosotros nudificado es su "verdad". Por eso -dice el maestro- es redundancia hablar de la "verdad desnuda". Sigue diciendo que "el fenmeno de la ocultacin no es complicado. Consiste, sencillamente, en que el ser de la cosa o, lo que es igual, la `cosa misma', la cosa en su `mismidad' queda tapada por todo lo que tiene que ver (el destacado es del maestro) con ella pero no es ella. Y nosotros en el itinerario de nuestra mente hacia la `cosa misma' comenzamos por tomar `lo que tiene que ver' `con ella como si fuese ella'... `Lo que tiene que ver' con una cosa tiene que ver con ella ms o menos; a veces tiene que ver mucho. Cuanto ms tenga que ver, peor: ms tenaz ser la ocultacin y ms tiempo viviremos `confundidos y engaados'" (Revista de Occidente, 1959, Madrid, ps. 14 y 15). As el contrato de compraventa de unidades de propiedad horizontal es un dato del problema de la prehorizontalidad, pero no es el "conflicto de prehorizontalidad" al que debe aplicarse la ley 19724 . El conflicto entre comprador y vendedor por modalidades circunstanciales e incluso esenciales, debe ser resuelto por el contrato y la legislacin supletoria del Cdigo Civil que de ninguna manera desprotege a ninguna de las partes. Slo hay "caso" de prehorizontalidad, cuando aparece un tercero disputando el dominio o el crdito por escrituracin al comprador de unidades de propiedad horizontal. En el primero hay un tema de ndole estrictamente contractual entre partes. En el segundo hay un problema de preferencias o de privilegios entre disputantes que pueden no haber contratado entre s: comprador adquirentes versus acreedor hipotecario del vendedor. El primero pretende que se le escriture la unidad; el segundo solicita que se enajene en subasta la unidad para poder percibir su crdito, mutndose el dominio. Entre s nunca contrataron estos contendientes. Otro caso: dos adquirentes con distintos boletos: disputan entre s sin haber contrato o acto jurdico alguno entre ellos. El derecho civil es uno, pero la distincin y el desglose de situacin sutiles corresponde a los expertos que, en ese trance no puede perderse en generalizaciones burdas. Mxime cuando el resultado, es totalmente disvalioso. No slo se ha violentado el texto legal, sino que se ha transformado la "prehorizontalidad" en el recurso extorsivo e ilcito del comprador sin conflicto de "prehorizontalidad", pero que no paga, pero se encuentra que los jueces confundiendo el contrato de compraventa con el conflicto de acreedores a la escrituracin, le regalan al comprador incumplidor una mora "esencial" a su favor para legitimar su incumplimiento, violndose frontalmente con tal desinterpretacin el art. 17 CN. y confiscndole el precio. 3. Los terceros, los contratos, la publicidad. La escuela de derecho basada en la mnemotecnia desarrolla un intrprete dogmtico, que enuncia principios, cita los autores que los han enunciado, cuanto ms y ms extraos a su ordenamiento jurdico, mejor, y poco afecto al anlisis de las circunstancias (que considera de menor entidad para resolver el problema) y con el aparato valorativo considerablemente atrofiado por su falta de uso atenta la preponderancia mecnica que da a los elementos antes enunciados, que usa como orculos infalibles y desentendindose totalmente de los resultados, porque para l -como algunos famosos clnicos que la especializacin ha barrido- interesa ms la brillantez del diagnstico, que la cura de la dolencia. (En este caso social). No es pues, extrao que al errar el rumbo el primero que se aboc al tema de prehorizontalidad sin haberlo predigerido y sin tener experiencia de su uso en la realidad, haya creado una tendencia que la escuela asimil y comenz a trabajar de inmediato en aquellas aguas. El error perdura, mxime que las preferencias y los privilegios no era un tema apto para memoristas, que se enredaban en las prelaciones. Pero hay ms conceptos que no se tienen claros, porque no hay bibliografa que se pueda citar como aval de "atrevidos" razonamientos. La forma nada tiene que ver con la prueba de los actos jurdicos. Menos, de los contratos. La forma consiste en determinados ritos que hace que el contrato sea razonablemente oponible a un tercero por contener visos de verosimilitud el principal hecho oponible. La forma es un contenido de publicidad del contrato. No es cierto que slo los derechos reales (art. 2505 ) necesitan de cierta publicidad (posibilidad gnoseolgica de otros que no son parte) para ser oponibles a terceros. Tambin algunos contratos o contratos que son lo principal de derecho reales accesorios, necesitan de ella.
As el contrato de cesin slo debe hacerse por escrito (art. 1454 ), y el deudor debe pagar el cesionario que le demanda el pago presentndole slo el instrumento privado de la cesin. Paga bien y es liberado. Sin embargo, la notificacin "por un acto pblico" (art. 1467 CCiv.) slo es necesaria, cuando sobre el mismo crdito concurren uno o ms terceros embargantes del cedente. En este caso, la fecha cierta es imprescindible para conocer (publicidad para terceros) a quien paga bien. El acreedor prendario que no constituy el contrato de prenda en instrumento privado de fecha cierta, sino en simple documento escrito podra oponer a su cocontratante el derecho de retencin, pero no podra invocar que tiene en su poder la cosa de otro en prenda frente a un embargante personal del mismo acreedor. Para ser oponible a este acreedor embargante de la cosa en poder del acreedor prendario, este ltimo deba exhibir un instrumento privado con fecha cierta anterior, a la poca del embargo para poder ser oponible al embargante (art. 3217 CCiv.). En caso del acreedor hipotecario, de acuerdo al art. 3135 CCiv., no procedera una accin contra el escribano que omiti inscribir en el Registro inmobiliario la hipoteca, cuando el deudor no enajen el bien, y el acreedor luego de haberlo embargado y rematado cubri el crdito sin que ningn acreedor del deudorpropietario del inmueble le opusiera prioridades. Sin embargo, en la ley se establece imperativamente: a) Que la hipoteca debe anotarse en el Registro inmobiliario. b) Que si ello no se cumple no es oponible a otros acreedores. c) Tambin tiene de similar con el art. 12 ley 19724, que en el art. 3140 establece que cualquiera puede inscribir la hipoteca. De esa manera no hubo "caso" de terceros, por lo tanto no interesa que esos mecanismos de previsin de conflictos, no estuvieran en condicin de funcionar, porque concretamente no fueron necesarios. Nadie puede reclamar por lo que no sucedi. Y el riesgo lo asumi el comprador al conocer que no exista escritura de afectacin. (En el caso, compr tres departamentos y varias cocheras). 4. Efecto de la inscripcin en el registro de la propiedad del reglamento de copropiedad y administracin Ya he mencionado en el plenario Cotton cules son las disposiciones registrales que permiten la inscripcin de los boletos de compraventa en el Registro de la Propiedad, aun sin escritura de afectacin. En el plenario Discoli , varios integrantes de la mayora votaron porque podan inscribirse en el Registro de la Propiedad derechos personales como los emergentes del contrato de cesin de derechos hereditarios. Segn uno de los distinguidos colegas de la mayora, ello no era posible segn un Congreso celebrado en algn lugar de la Provincia de Buenos Aires. Esta nica objecin tiene poca fuerza de conviccin pese a que descuento la brillantez de las exposiciones de los que tal sostuvieron, mxime que en la Provincia de Buenos Aires existe una vieja ley que permite la inscripcin de lotes como "prometidos de venta" aun antes de la sancin de la ley 14005 , y tal criterio debe lgicamente mantenerse con relacin a unidades de propiedad horizontal. Lo que cuenta es que el plazo esencial errneamente invocado en Cotton desde el punto de vista conceptual, qued fuera de toda duda con el art. 3 ley 20276 en el cual se autoriz al Registro de la Propiedad a otorgar a los propietarios ampliaciones del plazo por resolucin fundada (ver art. 6 ) otorgados inicialmente slo por 90 das. Ello porque tambin el Cotton y en fallos sucesivos se pasa por alto, otro prrafo del art. 12 que textualmente especifica: "El adquirente puede en cualquier tiempo, registrar el contrato". Luego, aun con el errneo criterio de la mayora que no acepta el concepto de "carga" del propietario para el otorgamiento de la escritura de afectacin, para constituir en "mora" al propietario habra que demostrar que: a) No hubo presentacin en el Registro solicitando la prrroga de los arts. 3 y 6 ley 20276 y b) Que la solicitud de inscripcin del adquirente del boleto de compraventa fue rechazada por el registro (Que demora 6 meses en quedar firme). Pero, aqu viene la cuestin esencial de esta convocatoria, no cumple todas las funciones de la escritura de afectacin y aun ms el reglamento de copropiedad y administracin? Si los adquirentes quisieran no pueden inscribir los boletos con el Reglamento de Copropiedad y Administracin inscripto mucho mejor, las medidas son definitivas y reales, lo mismo que porcentuales, etc.? No hay ningn inconveniente que puedan hacerlo. Y as si los adquirentes lo quieren se prolongara el estatuto preventivo de prehorizontalidad: slo para disputas de dominio o escrituracin hasta el otorgamiento de la ltima escritura. Slo que me animo a predecir que ante la posibilidad de trabar slo un embargo o abrir preventivamente el rgimen de prehorizontalidad los adquirentes que quieran vivienda no tendrn duda en la opcin. Las aplicaciones de la Ley de Prehorizontalidad sin haber habido "caso" para dejar sin efecto compras al costo; o para haber sancionado al intermediario como el caso de la sala D, constituyen graves errores pues de tal manera aplicando obligatoriamente la ley 19724 por considerar que "es de orden pblico" no se necesitara inscripcin ni afectacin y constituira un estatuto obligatorio para toda comercializacin de algn supuesto de propiedad horizontal: cocheras, vivienda, oficinas, etc. Lo concreto es que el Reglamento de Copropiedad y Administracin permite a partir de su inscripcin en el registro inmobiliario la inscripcin de los boletos, si tal desea hacerse. Como el art. 12 ley 19724 establece que el comprador "puede en cualquier tiempo, registrar el contrato"; y adems, la supuesta sancin del art. 12 es especficamente para los "contratos no registrados" no para los que no tienen escritura de afectacin, a partir de la inscripcin en el registro inmobiliario del reglamento puede abrirse el rgimen preventivo (de seguro contra otros inscribientes) de la prehorizontalidad,
y por ende, no pueden excusarse las deudas por saldos de precios atrasados u otros incumplimientos basados en la falta de afectacin. Se ha producido una convalidacin en base a un hecho modificativo de la litis (inc. 6 art. 163 prr. 2) que permite al propietario otorgar ese seguro de primera escrituracin, antes que haya habido disputa por otro tercero (no por el vendedor) que tambin reclama la escrituracin para lograr tambin la titularidad de la propiedad horizontal. Mucho menos, cuando existe Reglamento que permite la anotacin de los boletos en forma ms precisa que la escritura de afectacin, el comprador puede solicitar resolucin del contrato de compraventa, dado que: a) Este es ajeno al rgimen de la prehorizontalidad; b) Aun cuando se considerara que los fuera, la razn de ser de la ley 19724 es garantizar la escrituracin de las unidades frente a disputantes de la misma, no a obtener ganancias demandado resoluciones basadas en jurisprudencias deformantes que desvirtan el sistema. Por otra parte, existen efectos de vida real que ocurren en beneficio del adquirente a raz de la existencia del reglamento de copropiedad y administracin, que no ocurran cuando exista escritura de afectacin pero todava no se haba concluido el edificio: a) En el primer caso se puede embargar la unidad comprada, solicitar una medida de no innovar, o una anotacin preventiva de litis. Con slo la escritura de afectacin, las medidas eran provisorias y tericas porque la unidad no exista y poda no llegar a existir nunca si el edificio no se conclua. b) En el primer caso se puede poseer la unidad. Con la escritura de afectacin, no. c) Idem se puede arrendar porque ya existe. Con escritura de afectacin y boleto inscripto, slo se podra pactar un contrato de arrendamiento futuro supeditado a que el edificio se concluyera y se inscribiera el Reglamento de Copropiedad y Administracin, para que el arrendamiento fuera independiente y exclusivo de determinada unidad. d) Se pueden utilizar por los adquirentes las cosas comunes, cuando el Reglamento est inscripto, y no cuando el edificio est en construccin por ms escritura de afectacin que tuviera y ms inscriptos que estuvieran los boletos. La existencia del Reglamento de Copropiedad y Administracin inscripto supone la definitiva terminacin del edificio, y que las unidades se encuentran precisamente dimensionadas en virtud de lo dispuesto por el decreto reglamentario de la ley 13512 , n. 18734/1949 en cuyo art. 3 se establece cules son las menciones, obligatorias que debe contener el reglamento: 1. Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva... 3. Enumeracin de las cosas comunes... 5. Destino de las distintas partes del inmueble... Es absurdo, que los seores colegas prefieran un papeleo mal interpretado (la prehorizontalidad nace de la disputa de varias personas sobre la titularidad de la propiedad horizontal de la misma unidad), representado por una escritura de afectacin y boletos anotados en Registro de la Propiedad, que la realidad social cumplida de un edificio terminado, con relacin al cual se pueden inscribir los boletos que no se hubiese hecho antes. Ello tiene sentido, porque la prehorizontalidad slo previene una situacin de peligro. Si el titular del boleto ya fue vencido porque se le escritur a otro, no tramitara un juicio de escrituracin, o la eventualidad desvirtuante del sistema de una accin de resolucin. Si la escrituracin est pendiente, es como si contratara un seguro para el futuro ya cercano de la escrituracin. Ahora, partiendo de la base de un Reglamento de Copropiedad y Administracin inscripto, que quiera decir jurdicamente (decreto 18374/1949 ) nada menos que un edificio terminado, pudiendo el adquirente mismo inscribir su boleto "en cualquier tiempo", sin necesidad de que lo haga el propietario o vendedor (art. 12 ley 19724). Para que se entienda mejor, no puede el comprador de una unidad de propiedad horizontal que saba que no tena escritura de afectacin afirmar: "no te pago porque durante la construccin del edificio y el trmite de afectacin a la propiedad horizontal, no resguardaste nuestras relaciones con un mecanismo publicitario (inscripcin en el Registro) antiacreedores tuyos, que eventualmente me disputaran la unidad". Mucho menos, cuando en la contestacin de la demanda se ofrece la escrituracin o se solicita la reconvencin por falta de pago o incumplimiento del comprador de obligaciones del contrato de compraventa, sin que haya aparecido ni de cerca, y ni en el horizonte, acreedor o tercero alguno que dispute al adquirente el derecho real de propiedad horizontal. 5. Desinterpretaciones de la Ley de Prehorizontalidad Lo nico que puede quedar vigente del sistema de prehorizontalidad despus de otorgado el Reglamento, y ello no con uniformidad de opiniones, es el famoso art. 12 de la misma, en tanto exista colisin entre un boleto de compraventa registrado contra una escritura de venta de la unidad otorgada a favor de un tercero e inscripta tambin en el registro. Todava ese caso, suscitar entre los jueces controversias, sobre publicidad como la suscit en su momento "escriturainscripcin" versus "boleto-posesin" de acuerdo a la nueva redaccin desde 1968 del art. 2355 . (Erudito voto del Dr. Alterini ya citado en favor de lo ltimo) (Blitz Katz v. Tormo S. P./76 ED 72-383, LL 1977-A-518). Pero -como se ve- siempre planteando un conflicto de mejor derecho a la titularidad de la propiedad horizontal, o el acceso a ella, que es tan distinto como es derecho personal (contrato de compraventa) de un derecho real (derecho a la propiedad horizontal) aunque puede a veces afirmarse que son dos etapas de un mismo proceso de transferencia o de transmisin por actos entre vivos. Inclusive en Cotton -aun con la interpretacin mutilada del art. 12 - la mayora -cada vez ms rala- as lo entendi.
Pero despus de haber dogmatizado un error, ste puede ser base de una cadena de otros. De una equivocacin no pueden deducirse verdades, y as aparecen los desaciertos del intento de aplicacin de la Ley de Prehorizontalidad que antes se haba afirmado que no era aplicable si no haba rgimen abierto con afectacin e inscripcin de boletos. Salvo, por supuesto, la pretendida "falta de accin" del vendedor como sancin genrica de impedir la aplicacin de la ley. Para defender la indefendible tesis Cotton, frente al avance de la mala fe de los compradores que no pagaban, y la tendencia jurisprudencial que lleg hasta la Corte Suprema Nacional, que, para restablecer el equilibrio de las partes, equipar el Reglamento de Copropiedad y Administracin a la problemtica escritura de afectacin, la sala C, efecta un confuso cambio en la naturaleza de su argumentacin y afirma que al incumplidor de afectacin le es aplicable toda la ley 19724 . Antes afirmaba que la sancin era su falta de accin por impedir la aplicacin de la ley con la falta de inscripcin y as se llega a los resultados de total indefensin de intermediarios -que sin haber habido disputa de escrituracin o interferencia de verdadera prehorizontalidad- fueron condenados en virtud del art. 16 ley 19724, por la sala E, y el disvalioso, bajo juzgamiento, que pese a la confesin del demandado de su mora y del reconocimiento de los perjuicios causados al vendedor, se le aplica la "falta de accin" de Cotton, dejando en cero demanda y reconvencin, es decir, frente a una accin concreta nada se resuelve, para beneficiar al demandado que quera purgar su "mora" reduciendo sus pretensiones de tres departamentos sobre los que firm boleto a slo uno en base al art. 3113 CCiv. que nada tiene que ver con el tema. Por supuesto que la apariencia es argumentar con el perjuicio eventual que hubieran recibido el comprador de los tres departamentos y dos cocheras, si el contrato hubiera violado el art. 15 Ley de Prehorizontalidad que establece la prohibicin de modificar el criterio de reajuste unilateralmente. Con ello podran fulminar todo contrato al costo. Porque si bien ello no constituye un precio librado a la voluntad del constructor-vendedor, nada impide que con interpretacin lata, as se considera, y se deje de construir en la Capital Federal. Todo lo referente al administrador provisorio (art. 25 ); aplicacin del reglamento provisorio (art. 28 ); crditos hipotecarios (art. 22 ); ejecucin, (art. 24 ) y todas modalidades especiales de engorrosa por las conformidades multitudinarias, y poco eficaz aplicacin, quedan todas sin efecto al aparecer el reglamento de copropiedad y administracin con su administrador definitivo, con su sistema de hipoteca sobre unidades del Cdigo Civil; desaparece la hiptesis de "paralizacin" porque el Reglamento supone el edificio terminado. Es posible la determinacin del "costo", sujeto a los reajuste previamente estimados tambin por haberse concluido el edificio; esta vez sern por saldos impagos y no por aumento de costos. El inc. d ley 20276 que exime del rgimen de prehorizontalidad (porque con ella no se funcionaba sumariamente y los costos crecan), los edificios que se afecten al rgimen de la ley 13512 en lo sucesivo. (Desde abril de 1973). La excepcin, que debe interpretarse con criterio restrictivo, era que si se haba comercializado antes una o ms unidades, pero siempre referida a que las unidades comercializadas hubiesen inscripto sus boletos, o a lo sumo, hubieran tenido fecha cierta anterior a su conflicto de oponibilidad a terceros de su pretensin de escrituracin de la propiedad horizontal. De otra manera, era igual que se hubiesen comercializado o no, varias unidades porque la afectacin del edificio significaba la existencia del reglamento, y la posibilidad inmediata de escriturar o embargar por el comprador, es decir quedar sometida al rgimen comn de cualquier compraventa de inmuebles que no demora 40 meses en construirse. Por si quedara alguna duda, el art. 21 ley 19724 que se intenta transformar en una especie de Ley de Agio de la Propiedad Horizontal (a ella se refera el mentado decreto 2977 que someta la comercializacin a la ley 12830 , del ms rancio corte fascista) resume el sentido de toda la ley con este enunciado: "Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infraccin a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes". Ergo, si el contrato no se encuentra registrado, el vendedor perder sus privilegios oponibles al comprador, o en su caso, podra llegar a ser pasible del art. 173 inc. 11 CPen., si la falta de registro le fuera imputable. Para concluir, lo referente a los beneficios de la escritura de afectacin sobre el estado de ocupacin del inmueble, y la inexistencia de tasas, contribuciones, o deudas por impuestos, dan una idea de la inexperiencia e ingenuidad con que se maneja la materia. La crnica diaria da cuenta de gente que se apodera de edificios, por un problema de escasez que Cotton fomenta, y eso no lo puede evitar una escritura de afectacin labrada en una Escribana mientras se comenzaba el foso del edificio. Por ms que luego de terminado el edificio la misma diera cuenta del estado de ocupacin, ello estara referido a una fecha y no lo garantizara para el da siguiente. No. No es la forma de evitar "sorpresas a los adquirentes" la realizacin de la escritura de afectacin. Quiz una medida de no innovar notificada al encargado luego de otorgado el reglamento (para individualizar con precisin la unidad) sea ms afectiva, aunque no del todo. Con relacin a los impuestos, es mayor garanta la escritura que instrumenta el Reglamento que forma parte del ttulo de la Propiedad horizontal, que el ex titular debe justificar su pago. De todas maneras, las disposiciones de la ley 22427 art. 4 establecen que, el perodo anterior al rgimen de subdivisin de la ley 13512 del edificio en block, no se considerar "deuda lquida y exigible" a los efectos de la percepcin de los mismos por parte de los adquirentes. En una palabra, los
grandes peligros de la comercializacin de unidades futuras, desaparecen cuando se termina el edificio y el mismo queda afectado a la propiedad horizontal por la inscripcin de su reglamento de copropiedad y administracin. Ello no quiere decir que desaparezcan todos los problemas jurdicos sobre el sistema, pero desaparecen los peligros grandes, previstos por la Ley de Prehorizontalidad, pero que no son solucionados por ella, ni por la solucin inconstitucional del plenario Cotton . Cuando el poliedro de espacio areo del ltimo piso se recubre de mampostera, y se concluyen las partes comunes como para poder ser mencionadas en la escritura llamada Reglamento de Copropiedad y Administracin, todos entienden que la realidad social ha cambiado: del propietario, de los adquirentes, de los constructores, del barrio, de los gremios que han participado en la construccin, para el Registro de la Propiedad que inscribi ya el reglamento. Slo los jueces se quedan en la prehistoria de la construccin del edificio, queriendo sancionar por situaciones que no ocurrieron, o por perjuicios eventuales que no tuvieron lugar, y que ahora, en el momento del pleito tampoco han sido invocados. 6. Clara violacin de propiedad privada por tergiversacin y mutilacin del derecho vigente. El art. 19 CN. establece que: "Ningn habitante de la Nacin ser obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohbe". De ah que la ley 19724 establezca que el propietario que no otorgara la escritura de afectacin, perder sus derechos de preferencia contra el adquirente, aunque no est con respecto al vendedor. La ley no puede ser interpretada, mutilando su texto, as la interpretacin de Cotton que se intenta consolidar en el presente plenario, parte de la base que la palabra "preferencia" que formando parte del texto del art. 12 divide su primera de su segunda parte, debe tenerse por suprimida o inexistente. La locucin: "Preferencia de los contratos registrados" que da sentido al prr. 2 art. 12 , forma parte del derecho vigente que el juez no puede ignorar o suprimir. Ya hemos visto cules son algunas de las preferencias que el vendedor tiene sobre el precio con relacin a otros acreedores y qu perdera en caso de no registro. Con relacin a las del comprador con relacin al vendedor la ms importante es la del art. 3269 , ya que si tiene boleto y posesin puede ser preferido en la escrituracin a cualquier otro adquirente que no la tuviera. Tambin si ha embargado en base al art. 218 Cd. Procesal tendra tambin prioridad para hacer efectivo su crdito por escrituracin si no mediara concurso. Por otro lado, tambin se prescinde del texto del art. 12 , en la medida que ste dispone: "El adquirente puede en cualquier tiempo registrar el contrato" (art. 12 prr. 1 in fine). Ello estara indicando, que antes de la ley aclaratoria la "mora" no era "esencial" y suceda despus de la firma del primer boleto en forma irreversible. De otra manera, no podran inscribirse los boletos "en cualquier tiempo". En segundo lugar, indica la corresponsabilidad del adquirente por la inscripcin del boleto, ya que no la pone a cargo exclusivo del vendedor. Lo ms importante es que el sentido general de la ley es de oponibilidades con relacin a terceros de los boletos de compraventa. No puede sancionarse al vendedor, si no ocurri ningn conflicto con terceros que es de lo que trata la ley, porque sera aplicar la ley a una conducta distinta a la prevista como sancionable. (Venta a ms de una persona de la misma unidad; gravar sobre un dominio ya no disponible; vender lo mismo a varias personas, etc.). Sin embargo, la doctrina del presente y de su antecedente Cotton viola frontalmente la propiedad adquirida en virtud de un contrato sin tercero oponente, confiscando, sin indemnizacin al enajenante materiales, trabajo, honorarios, y organizacin, al negarle accin para reclamar el precio a su cocontratante, por una interferencia de terceros que no ocurri, y por un dao que no se produjo. Lo patrimonialmente adquirido por va contractual, es propiedad en los trminos del art. 17 CN. como lo ha resuelto reiteradamente la Corte Suprema Nacional (Ver Lena Paz 1944-IV-Secc. Doc. p. 67 de JA). Segn el presente Plenario y el antecedente Cotton, aun sin ocurrir interferencia de terceros (a pesar de tener el comprador una accin por eviccin 2118 y 2121 especficamente del CCiv.) por el mero acontecer de no publicitar el boleto de compraventa durante la construccin del edificio, el vendedor carece de accin alguna contra el comprador (no puede ni reclamarle el precio; ni resolver el contrato; ni ejercer ninguno de los derechos emergentes del contrato que nada tiene que ver con los terceros). No as el comprador que puede demandar al vendedor por escrituracin, no pudiendo este ltimo reconvenir porque ha sido confiscado su derecho por la ley 19724 junto con el material que puso en el edificio, los intereses que tiene que pagar a terceros por la falta de pago de su comprador, la mano de obra, los honorarios del Director, impuestos pagados, organizacin, publicidad, etc. Es decir, el contrato es vlido. Pero slo puede pedir su cumplimiento o su resolucin slo una parte. A la otra, se la ha despojado de su patrimonio y de su accin, por haber arriesgado a una situacin de peligro, que no se ha concretado en ningn dao y que en definitiva depende de la propia conducta del vendedor. Prrafo aparte merece este caso que ha sido casualmente concedido el recurso de inaplicabilidad por la misma sala que propugnaba el Plenario, y que nunca pudo ser motivo de juzgamiento plenario atenta la confesin del demandado de haber perjudicado al vendedor, desdicindose del dicho de sus abogados que confesaban no conocerlo ni tener contacto con l; y de la especial circunstancia de la temeridad de la reconvencin declarada por la sala por haber solicitado que de la compra de los tres departamentos de lujo adquiridos y sus respectivas cocheras, por aplicacin del art. 3113 CCiv., se le escriturara slo un
departamento. Aplicar a una reconvencin temeraria, y a un culpable confeso, la Ley de Prehorizontalidad tuitiva de esta parte "dbil" que se compra tres departamentos en la Avenida Alvear al 1800 y tres cocheras, es realmente arbitrario y merece ser casado en homenaje a los verdaderos destinatarios de la institucin, por ahora ausentes en la casustica civil. Voto porque la inscripcin en el Registro del Reglamento de Copropiedad y Administracin, hace innecesaria la escritura de afectacin y al poder optarse por parte de los adquirentes por la inscripcin de los boletos u otras medidas publicitarias preventivas corre por su cuenta y riesgo su oponibilidad a terceros. DISIDENCIA PARCIAL Y FUNDAMENTOS DE LOS DRES. CALATAYUD Y MIRS.- Considerando: La obligatoriedad de los fallos plenarios no impone compartir los fundamentos que dieron apoyo a las conclusiones. Por ello, hemos entendido con anterioridad a esta convocatoria que el incumplimiento en la afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad no importa la constitucin automtica en mora del vendedor. En cambio, s, el art. 12 ley 19724 y el plenario "Cotton v. Tutundjian" establecen que en esa hiptesis el enajenante no puede demandar el cumplimiento ni la resolucin del contrato frente al adquirente. Hemos tenido oportunidad de sostener que se trata de un presupuesto de procedibilidad de la accin que -al no concurrir- impide su ejercicio, hllese o no el primero incurso en situacin de mora (conf. sala E, "in re": L. 287.362, "Bece S.A.C.I.F.A. v. Aranalfe S.A.C.I.I.F. s/sumario" , del 28/10/1983; L. 279.936, "Ditsch v. Edificadora Atlntica S.R.L. s/cumplimiento de contrato", del 10/5/1982; L. 4477 del 25/4/1984, en autos: "Prince S.A. v. Nctar S.R.L. s/escrituracin" ). Hecha esta salvedad exteriorizadora de nuestro apartamiento en el punto del voto mayoritario, sealaremos ahora la discrepancia sustancial que nos hace disentir en parte con la formulacin de la respuesta de esa mayora al interrogante sometido a reunin plenaria. Est claro que el incumplidor moroso slo puede revertir ese estado (la denominada "purga" de la mora) con el cumplimiento de la misma obligacin y no de otra. Por ello nos resulta natural compartir con la mayora las consideraciones acerca de las responsabilidades que se hayan derivado en el caso concreto de la falta de afectacin del inmueble a aquel rgimen, las que consideramos subsistentes a pesar de la inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin segn la ley 13512 , as como tambin subsiste la aplicabilidad de las normas pertinentes de la ley 19724 , en hiptesis como las ejemplificadas en el voto mayoritario (vgr. el art. 15 , por dar un ejemplo de la mayor trascendencia). Sin embargo, las obligaciones de hacer tradicin de la unidad comprometida en venta y de celebrar la escritura pblica con el adquirente, constituyen para ste la finalidad misma del negocio jurdico en el que se ha embarcado a cambio de un precio, siendo el estado de prehorizontalidad -desde este ngulo- un paso intermedio (medio para preservar el cumplimiento del fin), razn por la cual aquella conclusin tcnicamente impecable de la mayora debe ceder cuando el ofrecimiento de otorgar la posesin y la escrituracin se pudiere cumplir inmediatamente y las referidas prestaciones se hallaren expeditas, como puntualiza -pero sin el alcance que le vamos a asignar- el mencionado voto. Es que, en los hechos, la situacin se presenta -en lo que a las mentadas prestaciones atae- como si se hubiese cumplido con la prehorizontalidad -el enajenante ha preservado la integridad del crdito del comprador-, razn por la cual una hermenutica finalista impide considerar que el padecimiento de la prohibicin de demandar tampoco pueda revertirse en este caso. Cuando las obligaciones se encuentran encadenadas en relacin de medio a fin, el cumplimiento de la ltima quita relevancia a la insatisfaccin de la anterior y por eso compurga el estado de mora, si ste se ha producido, sin perjuicio de la subsistencia de las restantes responsabilidades de otra ndole -reiteramos- que haya podido generar el incumplimiento. Por todo ello, sostenemos que en este caso, y slo en l, la prohibicin del prr. 2 art. 12 ley 19724 que -segn el recordado fallo plenario- impide al enajenante demandar, deja de ser aplicable. El vendedor no slo puede actuar extrajudicialmente -limitacin nsita en el voto mayoritario, porque no se le permite revertir su situacin de mora-, sino que su ofrecimiento, de ser resistido, puede ser viabilizado en sede judicial. En cuanto a la mencin final que se hace en la propuesta de la mayora en el sentido de que "el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato", es asunto sobre el que no cabe expedirse en esta convocatoria. La solucin en uno u otro sentido puede depender de la postura que se adopte entre las distintas esbozadas acerca de la posibilidad de redimir la mora pendiente el derecho de opcin entre cumplimiento y resolucin nacido del pacto comisorio expreso, que no es tema sometido a decisin plenaria. Si en el caso concreto existe mora, y si dicha mora adquiere aquella relevancia, obviamente el contrato habr de resolverse, lo que debe dilucidarse en cada litigio en particular. Por estas breves consideraciones, proponemos como respuesta al interrogante que ha motivado este acuerdo plenario, lo siguiente: "No. La posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13512 , no hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19724, con excepcin de la prohibicin del prr. 2 art. 12 , y siempre que el enajenante ofreciere contemporneamente la posesin y escrituracin, y estas prestaciones estuvieren expeditas". AMPLIACIN DE FUNDAMENTOS DEL DR. ZANNONI.- Considerando: 1. He de agregar algunas ideas a los fundamentos que hemos expuesto y suscripto conjuntamente los colegas que quedamos en minora en este
acuerdo. Tales ideas reafirman mi conviccin de que, por aplicacin del derecho vigente, no cabe sino la respuesta afirmativa a la pregunta que plantea la convocatoria al plenario. 2. Debo, ante todo, expresar que a mi entender el rgimen de la ley 19724 , denominada de "prehorizontalidad", no constituye -pudiendo serlo "de lege ferenda"- un estatuto legal orgnico e imperativo regulador de la contratacin que tiene por objeto la adquisicin de departamentos en propiedad horizontal que han de construirse o estn en construccin. Slo de esta forma podran compartirse varios de los argumentos de la mayora los que, acepto, reconocen una noble inspiracin de proteccin al adquirente. Sin embargo, cuando los buenos propsitos se materializan en una interpretacin parcializada de la ley vigente se corre el riesgo de desinterpretar el contexto, y, sin quererlo, caer en lo que la minora ajustadamente ha calificado como actitud voluntarista, inocua o, por lo menos, inconducente. Veamos. Se sostiene, por ejemplo, que la ley 19724 es de orden pblico y que los derechos y deberes que otorga e impone, respectivamente, a los adquirentes y enajenantes, son irrenunciables. Yo pregunto: todas las disposiciones de la ley -sus 37 artculos- son de orden pblico? Si se me responde afirmativamente debo considerar que todo contrato de adquisicin de departamentos en construccin o a construirse que se celebre sin haberse previamente afectado el inmueble al rgimen de prehorizontalidad, es nulo y de nulidad absoluta (art. 1047 CCiv.). Desde luego: si, segn el art. 13 inc. c ley, los contratos de enajenacin o adjudicacin de unidades deben contener "constancia de la escritura de afectacin, de su anotacin y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente", me atrevo a calificar -si esta disposicin es de orden pblico, imperativa- de nulos, y, reitero, de nulidad absoluta, todos los contratos que se concluyen por los propietarios o enajenantes de unidades a construirse o en construccin que no han afectado previamente el inmueble como lo manda el art. 1 ley 19724. Y, de ah en ms, es consiguientemente nula la cesin de esos contratos (arg. art. 17 ley citada), inoperante -es obvio- la resolucin que pudiere plantear el adquirente (arg. art. 18 ), etc. Si tal fuese el contexto hermenutico, no estaramos debatiendo el tema que nos convoca en este acuerdo plenario. A lo sumo la cuestin radicara en responder si los jueces deben, de oficio, declarar la nulidad de esos contratos por aplicacin del art. 1047 CCiv. La ley 19724 no tiene semejantes alcances. No los tiene, precisamente porque su art. 12 prr. 2, permite inferir que los contratos celebrados a pesar de no haber el enajenante afectado previamente el inmueble, y haberse inscripto en el Registro de la Propiedad, son vlidos: "los contratos no registrados -dice la norma- no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros". He aqu un singular supuesto de inoponibilidad para una de las partes del contrato vlido. De esto se trata. Es el medio de que se ha valido el legislador para compeler al propietario enajenante a no contratar sin, previamente, afectar el inmueble y ms tarde registrar los contratos. Ha sido suficiente este modo de proteccin al adquirente? Me atrevo a responder que no. No, porque no ataca los males y vicios que muestra la prctica negocial por sus causas. Y la causa, la verdadera causa de la desproteccin del adquirente de pisos o departamentos, es que la obra proyectada y publicitada pueda ser aprobada y ejecutada sin que el propietario o empresario haya afectado el inmueble al rgimen de prehorizontalidad previsto por la ley 19724 . Si as fuese toda construccin emprendida sin previa afectacin del inmueble habra de ser considerada clandestina, con los efectos consiguientes. Y, entonces s, tendra asidero el estatuto legal imperativo y de orden pblico, orgnico, a que aspira. Pero se ve claramente, el legislador de la ley 19724 no ha querido -o no ha podido- llegar tan lejos. 3. Dejo estas meditaciones de lege ferenda que me sirven para una inmediata reflexin. Del contexto limitado -pero autntico- de la Ley de Prehorizontalidad no resulta que la contratacin que tiene por objeto departamentos en construccin o a construirse asuma caracteres tpicos distintivos que la aparten de las normas generales aplicables a la contratacin inmobiliaria, o que, como sucede con la ley 14005 por ejemplo, se hayan establecido imperativamente excepciones a esas normas generales. Nada de eso. La contratacin es la habitual, slo que si el inmueble ha sido previamente afectado a la subdivisin y transferencia de dominio de las unidades por el rgimen de la ley 13512 , y si, adems, los contratos celebrados en relacin a esas unidades son inscriptos en el Registro de la Propiedad (arts. 1 y 12 , ley 19724), se confiere al adquirente un "ius ad rem", oponible a terceros. Adems queda garantizado para ese adquirente que el propietario no podr gravar -hipotecar- el inmueble sin ser notificado de ello (art. 19 ), pues la hipoteca no le ser oponible (art. 21 ). Y aun cuando le fuere oponible, por haber sido constituida legalmente, el adquirente tiene los derechos que emergen de los arts. 22 a 24 , que le permiten dejar a salvo el derecho a obtener el dominio sobre su unidad. Por supuesto que la reglamentacin legal no se agota con esto: la ley ha pretendido organizar la que yo denominara "situacin jurdica de prehorizontalidad", con su reglamento (art. 3 inc. e y 28 ), facultades de contralor de la obra mediante su interventor (art. 27 ), la posibilidad de obtener la adjudicacin del inmueble en condominio si la obra se paralizase durante ms de 6 meses por causas imputables al propietario sin estar en quiebra o concurso (art. 30 ), etc. Cmo no destacar, tambin, la garanta que representa para el adquirente las constancias exigidas en la escritura de afectacin (arts. 2 y 3 ), cuya copia tiene derecho a obtener (art. 5 ) y de cuya existencia deben dar cuenta los contratos de enajenacin o adjudicacin (arts. 8 inc. c y 13 inc. d). A pesar de todo, y tal como se legisla, la construccin
de edificios y la oferta y enajenacin de futuras unidades o departamentos puede realizarse sin, previamente, darse cumplimiento a las exigencias legales. La situacin de prehorizontalidad, como la he denominado, existe naturalmente pero sin la adecuada publicidad registral. Cualquier adquirente tiene derecho a exigir del propietario enajenante que ste otorgue la escritura de afectacin y que inscriba el contrato. Si no lo hace, queda constituido en mora, y la sancin legal consiste en facultar al adquirente para suspender el cumplimiento de sus obligaciones (art. 12 prr. 2), o en resolver el contrato (art. 1204 CCiv.). A su vez, el enajenante est privado de accionar contra el adquirente que suspendi el cumplimiento de sus obligaciones. Advirtamos que esta situacin de prehorizontalidad no slo es fuente de relaciones jurdicas entre las partes enajenante y adquirentes- sino tambin frente a terceros. Si el inmueble ha sido objeto de la afectacin que prev el art. 1 ley y los contratos han sido debidamente registrados se perfecciona el derecho a la cosa, oponible a terceros. En caso contrario, no. Nadie duda que si un acreedor embargante pretende rematar el inmueble no afectado, esa pretensin prevalecer sobre el derecho del adquirente cuyo contrato no fue desde luego- inscripto. Nadie duda que si el propietario constituy una hipoteca sobre el bien que no afect, el acreedor hipotecario prevalecer sobre el adquirente. Nadie dudar que si el propietario enajena la misma unidad a un tercero y ste obtiene ms tarde la posesin, ser preferido al adquirente anterior. Denoto, pues, que si bien la falta de afectacin permite al adquirente asumir una actitud exigente frente al enajenante, no tiene medios para suplir su claudicacin y no quedar expuesto a los riesgos consiguientes frente a terceros, salvo que opte por resolver el contrato. 4. Sin embargo, la falta de afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad no obsta que el edificio se concluya y el reglamento de copropiedad y administracin que prev el art. 9 ley 13512 se inscriba. Con ello queda agotada la situacin de prehorizontalidad. Pues bien, la cuestin consiste en saber si los efectos de la falta de afectacin anterior del inmueble al rgimen de prehorizontalidad y de la falta de inscripcin de los contratos de enajenacin o adjudicacin de las unidades, son los que prev la ley 19724 . Creo que la respuesta debe tener en cuenta que tales efectos pueden ser planteados en relacin a las partes (enajenante y adquirentes) y frente a terceros. a) Entre las partes, es claro que la matriculacin registral de las unidades y la inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin ha puesto fin a la etapa de prehorizontalidad. A partir de entonces el enajenante est obligado a transferir el dominio de las unidades construidas a los adquirentes y stos, naturalmente, a pagar su precio. Sera absurdo extender la aplicacin del art. 12 ley 19724, que tiene en cuenta al adquirente de una unidad "futura", en favor del adquirente de una unidad construida, dndole accin para pretender la transmisin del dominio pero facultndolo a no pagar su precio. Porque la proteccin que brinda el prr. 2 art. 12 presupone -est implcito- que el adquirente soporta incertidumbre acerca de la efectiva iniciacin, prosecucin y terminacin del edificio, es decir de la obra. Tal incertidumbre no existe ya. Puede ocurrir que a pesar de ello, el enajenante no cumpla con la obligacin de transferir el dominio. En ese caso, no es que le est vedado por el art. 12 accionar contra el adquirente, sino en razn de lo dispuesto por el art. 1201 CCiv. b) Frente a terceros, el adquirente se encuentra en la misma situacin que se encontraba durante la etapa de prehorizontalidad, mientras no le sea transmitido el dominio de su unidad. Pero esto no significa que subsistan los efectos de la falta de afectacin e inscripcin de los boletos que prev la ley 19724 . Porque, en puridad, lo que regula la ley 19724 son los efectos de la afectacin e inscripcin de los contratos de enajenacin o adjudicacin frente a terceros, y no la omisin de tal afectacin e inscripcin. Aunque la ley disponga que los contratos no inscriptos no son oponibles a terceros, esto no constituye un efecto propio derivado de la ley 19724 sino del efecto relativo de todo contrato (art. 1195 ), y el art. 12 lo puntualiza como contrapartida del efecto propio que otorga frente a terceros el cumplimiento de la inscripcin. 5. Si se responde afirmativamente a la cuestin planteada en el plenario se priva al adquirente, incluso, de la proteccin que otras normas generales puedan otorgarle frente a terceros. As, vgr., la inoponibilidad emergente del prr. 2 art. 12 ley 19724, impedira al adquirente invocar su derecho frente al concurso o la quiebra del enajenante si ha pagado el 25 % del precio en las condiciones previstas por los arts. 1185 bis del CCiv. y 150 ley 19551. Podra llegar a sostenerse, incluso, que la ultraactividad del citado art. 12 impedira al adquirente por boleto, que ha obtenido la posesin de su unidad, oponer la publicidad posesoria frente a un acreedor hipotecario posterior. A estos resultados disvaliosos conduce la respuesta afirmativa que propone la mayora de los colegas en este acuerdo. 6. Se ha sealado que la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13512 no purga la mora del enajenante respecto del incumplimiento de su obligacin de afectar el inmueble y que, en consecuencia, su mora le impide exigir el cumplimiento de las prestaciones a cargo del adquirente. Quiz se tiene en consideracin que la inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin respecto de unidades ya matriculadas en el Registro de la Propiedad carece del efecto que, en proteccin de los adquirentes, posee la afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad y la subsiguiente inscripcin de los contratos. En otras palabras, que a pesar de inscribirse el reglamento, el adquirente carece de un derecho oponible a terceros, por lo que el propietario del inmueble tiene la
posibilidad, an, de hipotecarlo, o de revender una o ms unidades a terceros, o stas pueden ser embargadas o ejecutadas por deudas del propietario, o por impuestos impagos, etc., etc. En lo personal creo que si el adquirente teme fundadamente que no le ser transmitido el dominio de la unidad, y lo prueba podr oponer la excepcin de incumplimiento o, en su caso, resolver el contrato, paralizando las pretensiones del propietario. Es claro: durante la construccin de la obra la no afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad le permita, sin ms, repeler las exigencias del enajenante de acuerdo a lo dispuesto por el tantas veces citado art. 12 ley 19724. Pero es que el rgimen de la ley presume o sospecha que quien no afecta al inmueble puede desbaratar los derechos de los que han celebrado contratos teniendo en consideracin slo la expectativa a adquirir unidades futuras. Si esas unidades ya estn construidas y se ha inscripto el reglamento de copropiedad y administracin, el riesgo que representa una obra an no comenzada, slo iniciada, o en ejecucin, no existe ya. Parece razonable entonces, colocar a las partes de la contratacin frente a esta nueva situacin jurdica en la posicin que respectivamente tienen y con las garantas que las normas generales les acuerdan (repito: arts. 510, 1201, 1204, 1425 y concs., CCiv.). En ltimo trmino y aunque se admita que el enajenante no ha purgado su mora, el incumplimiento de la obligacin que le impona la ley 19724 ser, ya, definitivo a partir de que el reglamento de copropiedad y administracin se inscriba. Si el adquirente ha sufrido daos en razn de ese incumplimiento, tendr derecho a reclamarlos y a ser resarcido (arts. 505 inc. 3 y 508 CCiv.). Para lo futuro, la relacin jurdica emergente del contrato que le da derecho a obtener la propiedad de la unidad, operar de acuerdo a las normas legales que le son propias en el entendimiento de que ha cesado la situacin jurdica de prehorizontalidad. Y de acuerdo a esas mismas normas ver garantizado su derecho. AMPLIACIN DE FUNDAMENTOS DEL DR. BOSSERT: Adems de las razones ya expuestas en el voto de la mayora, destaco que al prolongarse los efectos derivados del incumplimiento al rgimen de prehorizontalidad, el vendedor, en virtud del art. 12 ley 19724, no podr pedir la resolucin del contrato frente al comprador que, tal vez en virtud de aquel incumplimiento, interrumpi sus pagos; sta es una de las consecuencias donde con especial nitidez se delinea el propsito tuitivo de la citada ley, el cual se vera frustrado si, por el mero hecho de la inscripcin del reglamento, pudiese el vendedor incumplidor pedir la resolucin del contrato. Advirtase que, por el contrario, dicha posibilidad asistira al vendedor si, tras la inscripcin, se tornaran inaplicables los efectos contemplados en la ley 19724, rigiendo en su reemplazo, los principios generales (art. 1204 CCiv.). La salvedad que el voto de la mayora incluye en ltimo trmino, posibilita al vendedor exigir no la resolucin pero s el cumplimiento del contrato. A la invocacin del art. 1071 que el voto contiene, considero que no es ocioso agregar que esta solucin se adecua a los principios generales atinentes a la mora, ya que entre los efectos que la mora acarrea al deudor no figura la prdida del derecho a cumplir tardamente (conf. Moisset de Espans, "Mora del acreedor", JA 1977-II-707 ; Ramella, "La resolucin n. 77"; Llambas, "Obligaciones", n. 133 bis; Wayar, "Tratado de la mora", ps. 621 y 601; Bustamante Alsina, "Teora general de la responsabilidad civil", n. 234 ; C. Nac. Civ., sala A, 8/8/1976, ED 68166; dem, sala D, 23/9/1969, LL 138-847): en este caso, el vendedor se propone cumplir con el objeto de su obligacin principal, consistente en la entrega de la posesin y la escrituracin, en tanto que la afectacin del terreno al rgimen de la ley 19724 y la inscripcin del boleto representan una obligacin accesoria, destinada a asegurar el cumplimiento de la obligacin principal (arts. 523 y 524 CCiv.), por ms que su fuente no sea convencional sino legal (Busso, III p. 431); y sabemos que la extincin de la obligacin principal, conforme al art. 525, determina la extincin de la obligacin accesoria. Por otra parte, la buena fe negocial que protege el art. 1198 indica la pertinencia de esta solucin, ya que se la contrariara si se admitiese que el comprador, "que no tuviese derecho a resolver el contrato" pudiera dilatar indefinidamente y a su exclusiva voluntad el cumplimiento de aqul. AMPLIACIN DE FUNDAMENTOS DEL DR. CIFUENTES.- Considerando: Por compartir los expuestos por el Dr. Bossert, en el mismo sentido voto y hago ma su ampliacin de fundamentos. Por lo que resulta del acuerdo que antecede, se declara que: la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13512, no hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19724, salvo que el enajenante ofreciere contemporneamente la entrega de la posesin y escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.
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