Source: http://ekurzy.spravce.cz/mod/forum/view.php?id=236
Timestamp: 2018-06-20 00:07:27+00:00

Document:
V této sekci naleznete odpovědi na nejčastější otázky týkající se správy bytového fondu.
Metodické doporučení - povinnosti obcí při nakládání s obecním majetkem
autor Ing. Barbora Minaříková - 22.06.2016, 07:51
Ministerstvo vnitra aktualizovalo metodickou příručku Povinnosti obcí při nakládání s obecním majetkem podle zákona o obcích zohledňující změnu zákona o obcích účinnou od 1.7.2016.
Metodickou příručku si můžete stáhnout ZDE. Bližší informace naleznete na internetovách stránkách Ministerstva vnitra ZDE.
Rozúčtování nákladů na vytápění a přípravu teplé vody pro dům v roce 2016
autor Ing. Barbora Minaříková - 15.03.2016, 07:33
Jakou vyhláškou se řídí rozúčtování nákladů na vytápění a přípravu teplé vody pro dům?
Do roku 2015 jsme se řídili vyhláškou č. 372/2001 Sb. Ta však byla nahrazena novou vyhláškou č. 269/2015 Sb. Nová vyhláška nabyla účinnosti 1. ledna 2016 a bude se tedy vztahovat až na vyúčtování služeb roku 2016. Celé znění vyhlášky naleznete ZDE.
Zajímá Vás aktuálně platná legislativa související s problematikou správy bytů? Kompletní přehled platné legislativy naleznete ZDE.
autor Ing. Barbora Minaříková - 16.04.2015, 14:27
Co se rozumí pod pojmem náklady vlastní správní činnosti z pohledu legislativy?
Náklady vlastní správní činnosti jsou upraveny v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., a zahrnují zejména:
Zároveň je zde ale rovněž zmíněn také § 1180 NOZ (89/2012 Sb.), který v odst. 2 uvádí následující:
Příjmy SVJ v roce 2014
autor Ing. Barbora Minaříková - 9.03.2015, 12:56
Co je příjmem SVJ?
Příjmy SVJ upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které v § 16 odst. 1 uvádí:
Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména
Z hlediska zdanění je třeba však následně také posoudit, zda jsou uvedené příjmy SVJ předmětem daně.
Požadavky na vybavení budov přístroji registrujícími dodávku tepelné energie od roku 2015
autor Ing. Barbora Minaříková - 4.12.2014, 14:07
Jak se mění požadavky na vybavení budov přístroji registrujícimi dodávku tepelné energie od roku 2015?
Vydáním vyhlášky č. 237/2014 Sb., která novelizuje vyhlášku č.194/2007 Sb. (stanovující pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění a pro přípravu teplé vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům) je požadavek na vybavení přístroji registrujícími dodávku tepelné energie konkretizován. A to v § 7a, kde se uvádí, že:
Vyhláška nabyla účinnosti dnem jejího vyhlášení (4.listopad 2014) a slouží jako prováděcí předpis k zákonu č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií, konkrétně k § 7 odst. 4:
Povinné zpracování průkazů energetické náročnosti budov
autor Ing. Barbora Minaříková - 11.07.2014, 08:13
Do kdy si musí bytové domy dle zákona nechat zpracovat průkaz energetické náročnosti budov?
Povinnost mít zpracovaný průkaz energetické náročnosti budov vyplývá ze zákona č. 318/2012 Sb., který je účinný od 1.1.2013.
Zajistit zpracování průkazu musí bytové domy v těchto lhůtách:
s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1500m2 do 1.ledna 2015
s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1000m2 do 1.ledna 2017
s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 1000m2 do 1.ledna 2019
Platnost průkazu je časově omezena na dobu 10 let od data jeho vyhotovení.
Povinnost zřídit internetové stránky bytového družstva
autor Ing. Barbora Minaříková - 16.05.2014, 07:58
Má bytové družstvo povinnost dle nové právní úpravy zřídit vlastní internetové stránky?
Od 1. ledna 2014 nabyl účinnosti zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, který v § 636 odst. 1 uvádí, že „svolavatel nejméně 15 dnů přede dnem konání členské schůze uveřejní pozvánku na členskou schůzi na internetových stránkách družstva a současně ji zašle členům na adresu uvedenou v seznamu členů“.
Uveřejnění pozvánky na členskou schůzi na internetových stránkách družstva je tak nutnou podmínkou pro svolání členské schůze BD.
Stanovy bytových družstev dle nové právní úpravy
autor Ing. Barbora Minaříková - 23.04.2014, 09:19
Do jakého termínu jsou bytová družstva povinna přizpůsobit své stanovy dle nové právní úpravy?
Bytová družstva jsou povinna přizpůsobit své stanovy dle nové právní úpravy do 30. června 2014 a v téže lhůtě je doručit rejstříkovému soudu do sbírky listin. Zmiňuje to § 777 ZOK, který také rovněž uvádí, že pokud tuto povinnost družstva nesplní, rejstříkový soud je k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti.
Jak stanovy bytového družstva upravit, aby odpovídaly nové právní úpravě? Více informací naleznete ZDE.
Zdanění úrokových příjmů z účtu SVJ v roce 2014
autor Ing. Barbora Minaříková - 5.03.2014, 07:48
Jak jsou od roku 2014 zdaněny úrokové příjmy z účtu společenství vlastníků?
V roce 2014 vešla v účinnost legislativní úprava zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů a nově úrokové příjmy z účtu společenství vlastníků podléhají zvláštní sazbě daně ve výši 19%.
V zákoně tuto úpravu naleznete konkrétně v § 36 odst. 9, který říká:
"Zvláštní sazba daně z příjmů činí 19 % u poplatníků daně z příjmů právnických osob pro úrokový příjem z účtu u
b) společenství vlastníků jednotek."
Co mají obsahovat stanovy společenství vlastníků dle nového občanského zákoníku?
autor Ing. Barbora Minaříková - 21.01.2014, 07:40
Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. tuto otázku upravuje v § 1200 odst. 2, kde uvádí, že stanovy obsahují alespoň:
V jakých případech může SVJ nabývat majetek dle nového občanského zákoníku?
autor Ing. Barbora Minaříková - 3.10.2013, 08:29
Nabývání majektu upravuje konkrétně § 1195 odst. 1 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., který uvádí následující: "Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku."
Tento paragraf obecně navazuje na ustanovení § 1194 odst. 1 vymezující účel založení společenství vlastníků, kterým je zajišťování správy domu a pozemku.
Co vše zahrnuje správa domu a pozemku, následně upravuje § 1189. Zároveň lze čerpat informace také z důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku, která je k dispozici ZDE.
Založení a vznik společenství vlastníků dle nového občanského zákoníku
autor Ing. Barbora Minaříková - 26.07.2013, 08:31
Kdy vzniká společenství vlastníků dle nového občanského zákoníku?
Shrňme si nejdříve, kdy vzniká společenství vlastníků jednotek dle původního zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů (dále jen BytZ).
BytZ uvádí v §9 odst.3, že "společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků."
Dle BytZ tedy společenství vlastníků vzniká ze zákona, jakmile nastanou skutečnosti, s nimiž BytZ vznik SVJ spojuje.
Dle nového občanského zákoníku č.89/2012 Sb. je třeba od sebe odlišit pojmy založení a vznik. Založení společenství vlastníků upravuje §1198 odst.1, kde se uvádí, že "nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce".
Dále je nutné ale upozornit také na §1199, který doplňuje, že "je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek".
Vznik společenství vlastníků dle nového občanského zákoníku pak upravuje §1204, který zní následovně:"Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku."
Ing. Barbora Minaříková
autor Ing. Barbora Minaříková - 4.02.2013, 10:03
Pozvánka SVJ.pdf
Jak by měla vypadat písemná pozvánka na shromáždění SVJ?
V příloze tohoto příspěvku si můžete prohlédnout vzor uvedené pozvánky, který pro vás připravil náš právník specializující se řadu let v oblasti bytového práva. Zároveň si můžete povšimnout, že součástí pozvánky je také plná moc. Právě možnost zplnomocnění dle našeho právníka zvyšuje procento účasti na schůzi SVJ, zejména v případě těch společenství, kde mají problémy s usnášeníschopností.
autor Ing. Barbora Minaříková - 11.06.2012, 14:05
Kdo rozhoduje o nájmu společných prostor SVJ?
autor Ing. Barbora Minaříková - 15.05.2012, 14:16
Zákon č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů bohužel v současné době konkrétně neupravuje záležitosti ohledně rozhodování o nájmu společných prostor SVJ. Jednou z variant je proto doplnit řešení této situace do stanov SVJ. Pokud však SVJ ve svých stanovách neuvádí, kdo může rozhodovat o uzavření smlouvy o nájmu společných prostor, má se za to, že platí § 9 odst. 11, věta druhá: „Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění.„
Výbor či pověřený vlastník si však musí být vědom, že dle občanského zákoníku má vlastník právo předmět svého vlastnictví užívat. Pokud by tedy vlastník vyjádřil nesouhlas s nájmem společných prostor, mohlo by být rozhodnutí výboru (či pověřeného vlastníka) o nájmu společných prostor SVJ omezením tohoto práva vlastníka.
Zastoupení člena SVJ na schůzi vlastníků
autor Ing. Barbora Minaříková - 17.04.2012, 14:50
Znovuzvolení členů výboru SVJ a zápis změn do rejstříku společenství
autor Ing. Barbora Minaříková - 14.03.2012, 13:15
Musí se do rejstříku společenství zapisovat změna týkající se znovuzvolení členů výboru na další funkční období?
V případě, že u společenství vlastníků skončí funkční období členů výboru, je bezpodmínečně nutné tuto změnu do rejstříků společenství zapsat. Jak ale správně postupovat?
Nejdříve je nutné si podrobně pročíst a seznámit se se stanovami SVJ, jelikož je zde upraven způsob volby. Poté je potřeba členy výboru na shromáždění vlastníků opětovně zvolit. Vhodnější je volby uskutečnit před skončením funkčního období současného výboru, přičemž za datum vzniku funkce označit den, který navazuje na den skončení funkčního období.
Po volbách předloží statutární orgán SVJ (výbor či pověřený vlastník) návrh na výmaz příslušných osob, kterým funkční období skončilo a na zápis nově zvolených (v našem případě dosavadních) členů výboru.
Co je potřeba přiložit k návrhu zápisu do rejstříku společenství?
zápis ze shromáždění vlastníků a usnesení o volbě
zápis ze schůze výboru o rozdělení funkcí (předseda, atd.)
čestné prohlášení členů výborů, kteří byli zvoleni
souhlas a úředně ověřený podpisový vzor zvolených členů
Návrh na zápis do rejstříku společenství musí být s úředně ověřenými podpisy.
autor Ing. Barbora Minaříková - 29.02.2012, 13:22
Jak je to s dohodou o provedení práce v roce 2012?
Dohodu o provedení práce upravuje § 75 zákoníku práce č. 365/2011 Sb., který říká, že tato dohoda musí být uzavřena písemně, jinak je neplatná. Zároveň od 1.ledna 2012 platí, že rozsah práce na tuto dohodu nesmí překročit 300 hodin v kalendářním roce. Další povinnou náležitostí dohody o provedení práce je uvedení doby, na kterou je uzavřena.
V případě, že máte podepsáno více dohod o provedení práce u jednoho zaměstnavatele, hodiny se sčítají. Platí pravidlo, že nesmíte překročit 300 hodin ročně. Pracovat na dohodu o provedení práce u více zaměstnavatelů je však možné. U každého zaměstnavatele lze tedy odpracovat max. 300 hodin v kalendářním roce.
Jak je to se zdravotním a sociálním pojištěním u DPP?
Pokud je měsíční odměna (skutečně zúčtovaná) u dohody o provedení práce nižší než 10.000,- Kč, není potřeba odvádět sociální ani zdravotní pojištění. Výjimka nastává v případě, že máte uzavřenou pouze dohodu o provedení práce a neplatí za vás pojístné stát. V této chvíli se musíte zaregistrovat jako osoba bez zdanitelných příjmů a platit zdravotní pojištění v minimální měsíční výši.
Dosáhnete-li však měsíčně vyššího příjmu z dohody o provedení práce než je zmíněných 10.000,- Kč, máte povinnost zdravotní a sociální pojištění z této odměny odvést. Limit 10.000,- Kč se vztahuje na skutečně vyplacenou odměnu, nikoli na sjednanou či předpokládanou.
Zdanění příjmů z dohody o provedení práce závisí na podpisu prohlášení k dani a výši příjmu. V případě, že prohlášení k dani podepíšete, platíte klasické zálohy na daň ve výši 15%. Je možné uplatnit i slevy na dani.
Pokud prohlášení k dani podepsané nemáte a příjem z dohody o provedení práce je nižší než 5.000,- Kč, daníte odměnu srážkovou daní ve výši 15%. Bez podepsaného prohlášení k dani a odměny vyšší než 5.000,- Kč odvádíte zálohovou daň bez možnosti uplatnění slev na dani.
Pokud však odměny převýší částku 10.000,- Kč, nastupují zde odvody sociálního a zdravotního pojištění. V tuto chvíli se již zálohová daň vypočítává ze superhrubé mzdy.
Účtování o příjmech z úroků
autor Ing. Barbora Minaříková - 1.02.2012, 13:58
Jak by mělo SVJ účtovat o příjmech z úroků?
Každé SVJ má alespoň jeden bankovní účet. Na tento bankovní účet jsou měsíčně připisovány kromě jiných položek i kladné úroky. Postup účtování o kladných úrocích si můžete prohlédnout níže :
-připsání kladných úroků na B.ú. 221 644
- závazek vyplatit příjem z úroků členům 549 379
- úhrada příjmu z úroků členům 379 221
Režim přenesení daňové povinnosti - dopad na SVJ
autor Ing. Barbora Minaříková - 23.01.2012, 14:00
Jaký dopad má novela zákona o DPH (od 1.1.2012) týkající se režimu přenesení daňové povinnosti na společenství vlastníků?
Společenství nakupuje stavební a montážní práce od řady dodavatelů, kteří jsou plátci DPH. Novela zákona o DPH, platná od 1.1.2012 však uvádí, že dle § 92a a §92e se režim přenesení daňové povinnosti použije v případě, kdy přijemce i poskytovatel jsou plátci DPH. Pokud tedy SVJ plátcem daně není, tato část novely se jej nedotýká. Nevzniká zde ani povinnost registrovat se k DPH
Příjmy SVJ z pronájmu nebytových prostor
Musí se příjmy SVJ z pronájmu nebytových prostor zdanit, pokud společenství jednohlasně rozhodlo, že se ponechají ve fondu oprav?
V případě, že se příjmy SVJ z pronájmu nebytových prostor převedou do tzv. fondu oprav, stávají se příjmy jednotlivých vlastníků. Tito vlastníci mají ze zákona povinnost zdanit své příjmy jako příjmy z pronájmu dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Vlastník tyto příjmy zdaní prostřednictvím svého daňového přiznání. Povinnost podat daňové přiznání z příjmů fyzických osob je upraveno v § 38g zákona o daních z příjmů. SVJ musí prokazatelným způsobem vlastníkům sdělit popř. písemně doložit výši jejich příjmu, který připadá na jednotlivce podle odpovídajícího spoluvlastnického podílu.
autor Ing. Barbora Minaříková - 19.01.2012, 10:21
Odvetou na vandalizmus a krádeže aut náš předseda SVJ navrhl oplocení parkoviště u našeho domu. Financování z fondu oprav ale podle něj ne jde, prý to není běžná údržba nebo nutná oprava naší nemovitosti. Teď nutí (dokonce vyhrožuje soudním vymáháním) všechny, aby proplatili tuto výstavbu. Naše rodina, jako jediná nemá auto, ale jedno parkovací stání nám patři. Zajímalo by nás, jestli nás může předseda nutit, i když většina byla pro, a jestli je to povinné, když se jedná vlastně o zabezpečení aut a ne společného pozemku.
Nachází-li se parkoviště vedle Vašeho domu, nebo v jeho těsné souvislosti, může být buď majetkem vlastníků, anebo majetkem cizího majitele. Jestliže pozemek, na kterém je parkoviště zřízeno, je vlastnictvím Vás jako uživatelů domu, pak platí podle zákona č. 72/1994 Sb., že vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. Zákonem je také stanoveno, že k tomuto účelu skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohy. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník. Z vašeho dotazu je zřejmé, že budete mít povinnost přispět na náklady spojené i s pozemkem, nejedná se ale o vynucování takové povinnosti.
(zdroj: Praktik, 2011/09)
autor Ing. Barbora Minaříková - 19.01.2012, 10:20
Jsme společenství vlastníků jednotek. Někteří vlastníci v domě dluží už nemalé částky. Na dva z nich jsme prostřednictvím naší účetní firmy podali žalobu k soudu. Jenže půl roku se nic neděje a dluhy narůstají (soudy mají své termíny). Začínají se objevovat další dlužníci. Proto se ptám, zda se dají dluhy vymáhat i jiným způsobem. Například, zda je možné schválit dodatek ke stanovám SVJ, ve kterém by bylo, že při nezaplacení tří plateb do „fondu“, lze předat „případ“ k exekučnímu řízení. Obešly by se tím dlouhé soudní tahanice. Nebo nám poradíte jiný způsob k rychlejšímu vymáhání dluhu?
Obávám se, že rychlejší způsob není za současné situace možný. Možnost, kterou zmiňujete ohledně exekuce je možná jen formou notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti. Takový notářský zápis musí však obsahovat i výši pohledávky, což je v případě pohledávek SVJ problém, protože jejich výše se pravidelně mění. V případě pohledávek SVJ je ale výše pohledávky známá vždy maximálně na jeden rok (každý rok je sestavováno nové vyúčtování a rozpočet, jakož jsou předepsány i zálohy pro jednotlivé vlastníky). Vzhledem ke krátkému časovému úseku (1 rok) a nákladu na sepis notářského zápisu není tento postup příliš praktický. V každém případě bych doporučoval využít výhod elektronického platebního rozkaz, u něhož je nižší soudní poplatek a jehož vydávání je významně rychlejší, než u standardních platebních rozkazů a žalob.
Jak získat odpověď na svůj dotaz? Navštivte na internetových stránkách společnosti STARLIT s.r.o. sekci SLUŽBY.

References: § 17
 § 1180
 § 16
 § 7
 § 7
 zákona č. 318
 § 636
 § 777
 soud 
 zákona č. 586
 § 36
 § 1200
 § 1195
 § 1194
 § 1189
 zákona č. 72
 §9
 §1198
 §1199
 §1204
 § 9
 § 75
 § 92
 §92
 § 9
 zákona č. 586
 § 38
 zákona č. 72