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Il Sistema Integrato di Fondi immobiliari per l edilizia privata sociale IL FONDO INVESTIMENTI PER L ABITARE NEL SISTEMA INTEGRATO DI FONDI - PDF
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Gilberta Di Pietro
1 Il Sistema Integrato di Fondi immobiliari per l edilizia privata sociale IL FONDO INVESTIMENTI PER L ABITARE NEL SISTEMA INTEGRATO DI FONDI Stefano Marchettini Marzo 2011 Contenuti del documento Il mercato e la normativa di riferimento L attività di CDP Investimenti Sgr (CDPI) 2 1
2 Il mercato e la normativa di riferimento Il disagio abitativo in Italia è aumentato, così come la cosiddetta fascia grigia di persone ricche per l ERP, povere per il mercato, che sembra assumere in prospettiva un peso rilevante. In Italia 4,6 milioni di famiglie sono in affitto e altre 3,1 milioni abitano in case non di loro proprietà. L offerta di alloggi in locazione da persone giuridiche è limitata e costituita in gran parte da alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP). Il Sistema Integrato di Fondi (SIF) è una delle linee del Piano Casa nazionale. A livello nazionale è gestito da CDP Investimenti Sgr ed è costituito dal Fondo Investimenti per l Abitare (FIA), un fondo di fondi. Il SIF è un modello di PPP innovativo in Europa - il cui avvio è stato favorito dal preesistente e attuale quadro normativo dei fondi immobiliari - che mobilita competenze e risorse e dà impeto all edilizia privata sociale (EPS), dopo alcune sperimentazioni a partire dagli anni 90. L obiettivo è realizzare case a costi accessibili, con risorse in gran parte private e modalità attuative privatistiche, per famiglie della fascia grigia: incrementare l offerta di alloggi sociali in locazione ai canoni concordati per almeno 8 anni (ma anche fino a 25 anni) e in vendita a prezzi convenzionati, tenendo presente il vincolo di sostenibilità sul piano economico. 3 Il disagio abitativo è aumentato per molti fattori ed è aumentata la cosiddetta fascia grigia (ricchi per l ERP, poveri per il mercato). Ciclo espansivo del mercato immobiliare conclusosi nel 2007 con forte incremento dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione. Riduzione del potere di acquisto delle famiglie: reddito nel cresciuto del 18% vs 105% dei canoni di locazione di mercato in Italia. Carenza di finanziamenti pubblici a soggetti costruttori di alloggi (es. imprese, cooperative, ecc.) da destinare al mercato della locazione a canone calmierato. Ampliamento degli utenti tipici degli alloggi sociali (giovani coppie e famiglie monoreddito) a nuove fasce (studenti fuori sede, immigrati, pendolari, lavoratori temporanei, anziani e soggetti con bisogni speciali) Contesto di frammentazione e quindi crescita del numero delle famiglie. Quasi 2,4 milioni famiglie in serio disagio (spese abitazione > 40% reddito disponibile) e 31% di queste in affitto, in base al 2 Rapporto sulla condizione abitativa in Italia, di Nomisma. 4 2
3 La fascia grigia sembra ampliarsi CORRIERE DELLA SERA Si può calcolare che nei prossimi anni ci saranno in Italia milioni di famiglie che disporranno di un reddito mensile di euro al mese o poco meno. Si tratta per lo più di nuclei il cui capofamiglia è un pensionato, un operaio, un giovane precario o un lavoratore extracomunitario stabilizzatosi in Italia e rappresentano una sorta di «cuscinetto sociale» che rimane al di sotto della media dei redditi dei cittadini italiani e sopra però la soglia di povertà... La cifra viene fuori parlando con il professor Luigi Campiglio, pro rettore dell Università Cattolica di Milano, che da anni lavora certosinamente per fotografare la distribuzione del reddito degli italiani. Dario Di Vico In Italia 4,6 milioni di famiglie sono in affitto e altri 3,1 milioni in famiglie abitano in case non di loro proprietà Famiglie italiane in casa di proprietà, affitto e utilizzo gratuito 100%=24,7 milioni Famiglie in casa in uso gratuito 12,6% (3,1 mln) In parte domanda latente in aggiunta a quella dei 3,3 milioni di giovani fra 25 e 34 anni che abitano con i genitori? Famiglie in affitto 18,9% (4,7 mln) Famiglie in casa di proprietà 68,5% (16,9 mln) 6 3
4 L offerta di alloggi in locazione da parte di persone giuridiche è limitata e focalizzata sul settore dell edilizia residenziale pubblica. 100% = 4,7 milioni famiglie 1,3-1,4 Proprietario persona giuridica 28-30% Totale 0,8-0,9 0,5-0,6 0,1-0,2 Altra persona giuridica Di cui: offerta che si stima incontrare la domanda della cd. fascia grigia Proprietario persona fisica 70-72% Fonte: Nomisma, stime Aziende pubbl. casa (ex Iacp e altri) IVA e deducibilità spese ostacolo principale per investitori di lungo termine in base a 2 Rapporto sul disagio abitativo in Italia 7 Il SIF è una delle 6 linee del Piano Casa Il D.P.C.M. del prevede che il nuovo piano di edilizia abitativa si articoli secondo 6 linee di intervento, cui sono attribuite risorse pubbliche diverse: a) Costituzione di un Sistema Integrato di Fondi Immobiliari destinati all incremento degli Alloggi Sociali come definiti nel D.M ; 140 mln b) Incremento del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica; c) Promozione finanziaria di interventi ai sensi della parte II, titolo III del D.L. 12 aprile 2006 n. 163; d) Agevolazioni a cooperative edilizie; 378 mln e) Programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche sociale; f) Interventi di competenza degli ex IACP, già ricompresi nel Programma straordinario di E.R.P. approvato dal M.I.T. il 18 dicembre mln* * Altri 350 mln sono da reperire 8 4
5 E una normativa innovativa anche in ambito europeo Disposizioni normative Utilizzo di Fondi Immobiliari chiusi come strumento attuativo del Piano. D.L. 25 giugno 2008 art. 11 Categorie sociali target: famiglie, anche mono-parentali, giovani coppie e anziani a basso reddito; studenti fuori sede; soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio; immigrati regolari a basso reddito, da almeno dieci anni nel territorio nazionale o almeno cinque anni nella medesima Regione. DPCM 16 luglio 2009 art. 11 Quadro normativo ed operativo dei Fondi Nazionali nell ambito del SIF: Obiettivo raccolta fino a 3 miliardi di euro e durata minima di 25 anni destinazione degli investimenti all incremento dell offerta di Alloggi Sociali rendimento obiettivo e sostenibilità economica dei progetti criteri di partecipazione agli investimenti locali (massimo del 40%) integrazione con le politiche pubbliche locali D.M. 22 aprile 2008 Sono alloggi sociali le case e i servizi per individui e famiglie (non in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato) realizzati o recuperati, da operatori pubblici e privati, anche con il ricorso ad agevolazioni e contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ai canoni concordati ed anche alla proprietà a prezzi convenzionati 9 Il Sistema Integrato di Fondi Investitori (sottoscrizioni effettuate) Azionisti Sgr CDP ( 1mld) Investitori pubblici ( 140 mln*) Altri investitori privati ( 0,67mld+ ) CDP (70%) ACRI (15%) ABI (15%) Fondo nazionale di CDPI Sgr Fondo Investimenti per l Abitare Gestione CDPI Sgr Fondi locali Max 40% dell equity delle iniziative locali Min 60% dell equity dei fondi locali Investitori Fondazioni di Amministrazio origine bancaria ni Locali Aziende per la casa Operatori privati e privato sociale Fondo Locale 1 Fondo Locale 2 Fondo Locale n Gestione Sgr locali Iniziative locali di edilizia privata sociale Intervento 1 Intervento 2 Intervento n Altri prestatori di servizi Advisor tecnici, progettisti, appaltatori, gestori immobiliari e sociali * In corso di aggiudicazione 10 5
6 FIA - Fondo nazionale gestito da CDPI Sgr Cos è Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, gestito da CDP Investimenti Sgr S.p.A., riservato ad investitori qualificati Missione Quadro operativo (in ottemperanza all art. 11 DPCM 16 luglio 2009 e al bando MIT per la selezione della Sgr del Fondo Nazionale) Investitori Investimento nel settore dell Edilizia Privata Sociale per contribuire ad incrementare l offerta di alloggi sociali, a integrazione delle politiche di settore dello Stato e delle Regioni in particolare per la fascia grigia Ammontare obiettivo 2 miliardi di euro Durata di 30 anni, oltre eventuale proroga non superiore a 3 anni Investimento esclusivo in beni di natura immobiliare Partecipazione nei fondi immobiliari (ovvero veicoli di investimento locali) nel limite del 40% del capitale di ciascuna iniziativa locale CDP, MIT ed altri investitori istituzionali privati, quali banche, compagnie assicurative e casse di assistenza e previdenza professionale privatizzate Ambito di azione Rendimento obiettivo Tutto il territorio nazionale ma su iniziative promosse localmente 2-3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla locazione degli immobili e dalla rivalutazione a scadenza in corrispondenza della loro cessione 11 L attuale disciplina dei fondi immobiliari ne ha favorito l attuazione. L attuale normativa in materia di fondi immobiliari consente un equilibrato utilizzo del sistema integrato dei fondi di cui al DL 112/2008: Ammette il presidio da parte del gestore del FIA (che opera come fondo di fondi) sugli investimenti effettuati dalle SGR che gestiscono i fondi locali, sia tramite flussi informativi aggiuntivi, sia tramite l espressione di pareri. Permette ai sottoscrittori del FIA, tra i quali il MIT, di verificare l attività di gestione e di esprimere pareri sugli investimenti, sia sotto il profilo etico, sia sotto quello più strettamente immobiliare. Consente una composizione del patrimonio del fondo in funzione delle specifiche esigenze del progetto, con sottoscrizioni da parte di soggetti diversi, nelle misure e proporzioni di volta in volta più idonee. Ammette diverse strategie di gestione, compresa quella che prevede l acquisizione di immobili per le successive locazioni, anche di lunga durata, tipiche dell edilizia privata sociale. 12 6
7 Per la definizione dei canoni e dei prezzi degli alloggi sociali rinvia al livello regionale Alloggi Sociali (in favore delle categorie del DM ) In locazione In vendita Se realizzati con contributi o agevolazione pubbliche: il canone deve essere inferiore a quello determinato dall'accordo locale ex lege 431/98 Mancando l'accordo,il canone deve essere inferiore al valore determinato dall'art. 3, c. 114, della legge n. 350/2003 (5% valore convenzionale dell'alloggio) Se realizzati senza contributi o agevolazioni pubbliche: il canone è determinato dalla disciplina regionale o locale (copertura costi fiscali, gestione manutenzione) In quota utile a garantire la solidità economica e finanziaria dell'operazione e in numero tendenzialmente inferiore agli alloggi in locazione, fatto comunque salvo il soddisfacimento delle esigenze espresse dal territorio Prezzi comunque inferiori a quelli di mercato, secondo criteri regionali o locali Fonte: Stefano Scalera, MEF 13 L offerta di locazione a lungo termine deve essere accompagnata dalla vendita convenzionata (e dal mix) per esser sostenibile. STIME Affitto! ERP! Affitto a canone sostenibile! Affitto a Canone di mercato Affitto Commerciale e Terziario Vendita Convenzionata Vendita di Mercato Vendita Commerciale e Terziario 0%! 1 3%! 4 8%! 6 9%! 7 9%! oltre 9%! Fonte: Marco Nicolai, Finlombarda 14 7
8 Contenuti del documento Il mercato e la normativa di riferimento L attività di CDP Investimenti Sgr (CDPI) 15 FIA e CDPI: principali momenti 02/2009: CDP (70%) Acri (15%) e ABI (15%) costituiscono CDPI per gestire FIA, fondo chiuso immobiliare con raccolta obiettivo 2 miliardi di euro per partecipare in fondi immobiliari locali fino al 40%, secondo lo schema del sistema integrato di fondi di cui all art. 11 del Dl 112/08. 01/2010: Banca d Italia autorizza CDPI. 03/2010: Banca d Italia approva regolamento FIA. 07/2010: CDP sottoscrive 1 miliardo di euro del FIA. 09/2010: MIT aggiudica provvisoriamente a CDPI 0,14 miliardi di euro, per la prima linea di intervento del Piano Casa (art. 1 Dpcm 16/07/2009). Intesa, Unicredit, Gruppo Generali, Enasarco ed Allianz sottoscrivono complessivamente 0,67 miliardi di euro. 09/2010 e 11/2010: delibera e successiva presentazione di Parma Social House 12/2010 e 01/2011: delibere plafond Fondo Real Quercia (EstCapital Sgr), Fondo Abitare Sociale 1 (Polaris Sgr), Fondo Veneto Casa (Beni Stabili Sgr), Fondo Marte (Ream Sgr). 16 8
9 FIA: attuali sottoscrizioni (milioni di euro) MIT* 140 Altri Privati CDP * Aggiudicazione provvisoria 17 Obiettivi FIA Investimenti cumulati, miliardi di euro ILLUSTRATIVA 0,8 1,3 1,8-2,0 FIA Stima debito (solo fondi locali senza mutui casa) 3,0-4,0 0,1 0,4 3, Altra equity Nota: Elaborazioni interne preliminari a scopo puramente illustrativo. 18 9
10 FIA: proposte di investimento Sono attualmente all attenzione di CDPI Sgr 10 manifestazioni di interesse ad avviare l istruttoria per la valutazione di altrettante potenziali opportunità di investimento del FIA, per un volume complessivo di investimento dei fondi locali stimato in circa 1 miliardo di euro. La società ha evidenza di ulteriori 50 iniziative in fase di scouting. Le potenziali opportunità di investimento: riguardano, al momento, prevalentemente le regioni del Centro-Nord e in particolare il Piemonte, la Lombardia, il Veneto e l Emilia Romagna; fanno tutte ricorso allo strumento del fondo immobiliare; sono promosse da primarie società di gestione del risparmio attive nel mercato immobiliare italiano oltre che da società di costruzione. Le imprese di costruzione e le loro associazioni sono particolarmente attive: abbiamo evidenza di iniziative di promozione in Piemonte, Lombardia, Toscana, Umbria, Marche, Puglia. 19 Il principale obiettivo del FIA è di aumentare gli alloggi per la fascia grigia Realizzare alloggi (nuove costruzioni o recupero di quelli esistenti limitando in tal modo il consumo di territorio). Creare un offerta abitativa sostenibile assegnando un titolo di preferenza alla locazione a medio lungo termine, senza escludere la vendita a favore di alcune categorie. Fra i destinatari coloro che non riescono a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, per assenza di offerta adeguata; persone troppo povere per sostenere le condizioni di mercato, ma troppo ricche per accedere all Edilizia Residenziale Pubblica: Nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito Giovani coppie a basso reddito Anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate Studenti fuori sede Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio Immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o da almeno cinque anni nella medesima Regione 20 10
11 Il FIA e il SIF sono un opportunità per la Regione e i Comuni Se vengono rispettate le regole del gioco, il SIF e il FIA sono un opportunità importante per Regioni e Comuni perché: sono in grado di mobilitare ingenti risorse per l attuazione delle rispettive politiche abitative e di governo del territorio (rigenerazione urbana), adottano modelli finanziari ed attuativi che contribuiranno a migliorare il settore (selezione degli operatori, integrazione e coordinamento tra gli stessi, industrializzazione dei processi, ecc.), selezionano e attuano solo i progetti migliori che sono in grado di garantire non solo la sostenibilità economica degli interventi ma anche quella sociale, promuovono la qualità costruttiva e ambientale degli alloggi sociali e l innovazione dei modelli di gestione, e soprattutto ne potenziano il ruolo strategico e di indirizzo spostando verso soggetti specializzati e focalizzati (Sgr) l attività operativa ed il coordinamento delle attività e degli attori coinvolti (investitori, finanziatori, costruttori, cooperative, gestori, ecc.), 21 Il FIA e il SIF sono un opportunità per la Regione e i Comuni Le Regioni stanno attivando un ampia gamma di azioni per favorire lo sviluppo di iniziative di EPS Misure per favorire il settore dell EPS Individuazione di iniziative e costituzione di fondi Potenziamento osservatori sul disagio abitativo Co-finanziamento di studi di fattibilità Attivazione di strumenti finanziari innovativi (es. fondi di garanzia, piani di risparmio casa) Integrazione/coordinamento tra diverse linee di intervento (e di finanziamento) Accreditamento degli operatori Bandi di sollecitazione a manifestare interesse per individuare iniziative di EPS sul territorio Promozione di fondi locali anche attraverso la sensibilizzazione di attori del privato sociale e di altri investitori locali Risorse di equity della Regione e facilitazione accesso a finanziamenti agevolati dopo costituzione del fondo locale 22 11
12 Istruttoria investimenti di CDPI Sgr I soggetti interessati propongono l avvio dell istruttoria d investimento di CDPI Sgr inviando una Manifestazione di interesse con la descrizione dell opportunità di investimento alla Le proposte sono analizzate secondo una procedura articolata in due fasi, di livello crescente di approfondimento. La prima fase riguarda la Sgr proponente e il Regolamento del fondo locale. La seconda fase consiste nell approfondimento di tutti gli aspetti tipicamente oggetto di due diligence immobiliare quali, a titolo esemplificativo, quelli legali, societari, finanziari, fiscali, tecnicourbanistico-catastali, ambientali, gestionali. 23 Criteri di scelta degli investimenti del FIA (continua) Le verifiche ed i controlli di CDPI Sgr sono condotti sulla base di criteri approvati dal Consiglio di Amministrazione, in applicazione di quanto previsto all art. 11 del DPCM 16 luglio 2009 e anche tenendo conto dei presidi inseriti nel Regolamento sulla scorta delle modifiche introdotte per la partecipazione al bando del MIT. Tali criteri di investimento prevedono, verificata la compatibilità delle iniziative con le finalità etiche del FIA e la sostenibilità economica e finanziaria dei progetti, di accertare l integrazione delle iniziative con le politiche locali per la casa, la compatibilità della governance dei fondi locali con quella del FIA, l efficienza della gestione immobiliare e sociale delle iniziative, la sostenibilità ambientale ed energetica dei progetti
13 Criteri di scelta degli investimenti del FIA (continua) Più in dettaglio, l istruttoria e le valutazioni di CDPI Sgr sono focalizzate su: sostenibilità economico-finanziaria e struttura finanziaria del progetto, sistema delle garanzie in fase di realizzazione e di gestione, aspetti urbanistici (analisi delle convenzioni, titolarità e disponibilità degli immobili, presidio iter approvativi, ecc.), sostenibilità e qualità della gestione immobiliare e sociale in quanto elemento centrale della politica di lungo periodo del fondo locale, scopo e regole di governance del fondo locale coerenti con le finalità del FIA ed adeguate a consentire a CDPI Sgr il controllo sull andamento della gestione, track record dei soggetti promotori e gestori. 25 Avviso Importante I termini e i contenuti del presente documento ("Presentazione") non costituiscono, da parte di CDPI Sgr o da parte dei destinatari, alcun impegno od obbligazione legale, espressa o implicita, a negoziare o a concludere alcuna transazione ne rappresentano alcuna consulenza o sollecitazione. Le informazioni contenute nella Presentazione hanno valore meramente indicativo e non possono essere assunte quali dati significativi ai fini di eventuali conclusioni o deliberazioni che dovranno adottate dai destinatari nella propria autonomia decisionale. La Presentazione è fornita a titolo puramente informativo ed il contenuto della stessa non rappresenta, e non può essere interpretato, come attività di consulenza da parte di CDPI Sgr. CDPI Sgr raccomanda ai destinatari di effettuare le proprie verifiche finanziarie, legali e fiscali indipendenti e declinano ogni responsabilità in relazione a qualunque attività posta in essere sulla base delle informazioni contenute nella Presentazione. Il presente documento non può essere divulgato ad alcun terzo senza il preventivo consenso scritto di CDPI Sgr
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