Source: https://www.bufetebuades.com/en/reclamacion-de-la-deuda-pendiente-una-vez-finalizado-el-procedimiento-hipotecario-por-elena-toro/
Timestamp: 2020-03-29 15:10:29+00:00

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Reclamación de la deuda pendiente una vez finalizado el procedimiento hipotecario - Bufete Buades
Nuestro ordenamiento jurídico permite que una vez finalizado el procedimiento hipotecario, se pueda continuar la ejecución contra quién proceda por la cantidad que falte tras la adjudicación de la finca, todo ello en virtud de la responsabilidad universal del deudor recogido en el artículo 1911 CC.
El precepto que regula el régimen de la ejecución lo encontramos en el artículo 579 de nuestra ley Rituaria, precepto reformado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo.
¿Y contra quién procede dirigir la ejecución después del procedimiento hipotecario?
Para continuar la ejecución contra quien proceda, en primer lugar haremos referencia frente a quién se ha dirigido la ejecución inicial. Ésta debe dirigirse siempre frente al deudor, el hipotecante no deudor y, frente al tercer poseedor si éste fuera conocido.
Así el artículo 685.1 reza:
<<La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes>>
La condición de deudor del precepto citado, hace referencia al prestatario (que puede ser hipotecante o no hipotecante), pero en ningún hace referencia al fiador, por lo que en la ejecución hipotecaria no podrá seguirse frente al fiador dado el carácter real de la ejecución.
Nos encontramos pues que la continuación de la ejecución podrá dirigirse frente al ejecutado en su condición de deudor y/o frente al fiador, pero nunca frente al hipotecante no deudor puesto que éste ya habrá respondido con la garantía real.
No obstante para dirigir la ejecución frente al fiador, la ley reserva un requisito indispensable en el artículo el artículo 685.5 LEC, añadido por la reciente Ley 19/2015 de 13 de julio:
<<A los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 579 será necesario, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Secretario judicial>>.
Véase pues que antes de añadirse éste precepto, se podía despachar la ejecución frente al fiador sin que se hubiera notificado la demanda inicial.
Por tanto nos encontramos que en las ejecuciones hipotecarias en las que no se haya notificado la demanda inicial al fiador, no se podrá continuar frente a éste, por lo que se habrá vaciado de contenido totalmente la condición de fiador.
¿Y qué cantidades se puede reclamar en la continuación de la ejecución?
Las cantidades que queden pendientes tras la adjudicación, esto es principal, intereses remuneratorio, los intereses moratorios y las costas. El Tribunal expedirá certificación acreditativa de la deuda pendiente tal y como se indica en el artículo 654.3LEC.
No obstante, para el fiador se opera de distinta forma, no se podrán reclamar los intereses moratorios devengados en el procedimiento hipotecario. Tal y como establece el nuevo precepto 685.5 in fine LEC:
<<La cantidad reclamada en ésta será la que servirá de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin que pueda ser aumentada por razón de los intereses de demora devengados durante la tramitación del procedimiento ejecutivo inicial>>.
Pese a que la Ley no se diga nada, tampoco se podrán reclamar al fiador las costas devengadas en la ejecución hipotecaria en tanto que no ha sido parte en la ejecución.
Por tanto la ejecución se continuará frente al fiador por el principal pendiente de pago.
¿Caduca o prescribe la acción de continuar la ejecución?
Dicha cuestión ha suscitado algunas dudas en Juzgados de Primera Instancia, pero previo a resolver si la acción puede caducar o prescribir, primero se debe aclarar qué título es el que se ejecuta -¿la escritura de préstamo hipotecario, como título no judicial o, el decreto de adjudicación como título judicial y sujeto al del plazo de caducidad de 5 años del articulo 518 LEC?-.
Pues bien la Audiencia Provincial de Baleares, ha sido tajante, el titulo ejecutivo es la escritura de préstamo hipotecario y al ser título no judicial no puede aplicarse el plazo de caducidad de 5 años del articulo 518 LEC, por lo que no estará sujeto a plazo de caducidad, si no al de prescripción,  regulado en el artículo 1964 del Código Civil, recientemente reformado en el que se modifica el plazo, reduciéndose a 5 años para las acciones personales.
Régimen especial para la vivienda habitual.
El articulo 579 LEC reformado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, añadió el precepto 2º, y estableció el régimen de la continuación a la ejecución en caso de adjudicación de la vivienda habitual cuando el resultado de éstas fuera insuficiente para cubrir el crédito, previéndose para tales casos las siguientes especialidades:
Se prevén dos supuestos en los que el ejecutado pueda quedar liberado: (i) cuando su responsabilidad quede cubierta en el plazo de 5 años en un 65% de la deuda pendiente al momento de la aprobación del remate, incrementada exclusivamente en el interés legal hasta el momento de pago; o (ii) cuando quede cubierta en el plazo de 10 años en un 80%.
Por lo que se establece una quita de un 35% a los cinco primeros años o de un 20% a los diez años.
Asimismo, y con el objeto de que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada, se prevé la posibilidad de que la deuda se reduzca en el importe correspondiente al 50% de la plusvalía obtenida en la venta que tenga lugar durante los 10 años siguientes a la adjudicación.

References: artículo 1911
 artículo 579
 artículo 685
 artículo 685
 artículo 579
 artículo 654
in fine
 artículo 1964