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Timestamp: 2019-07-23 07:45:40+00:00

Document:
(Guía Práctica) - Ayuntamiento de Madrid
Actualización y prórrogas
El alquiler de vivienda.............................................................................................11
El contrato de arrendamiento..................................................................................13
1. Características generales y recomendaciones
3. Contenido y formalización
Derechos y obligaciones de las partes......................................................................17
Duración del contrato y sistema de prórrogas...........................................................19
1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
3. Contratos a partir del 6 de junio de 2013
Renta y su actualización.........................................................................................25
1. Contratos anteriores al 24 de diciembre de 1964 y vigentes a esa fecha
2. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
3. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
4. Contratos a partir del 6 de junio de 2013
Fianza y otras garantías..........................................................................................31
Gastos generales y de servicios individuales.............................................................33
1.1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
1.2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 junio de 2013
1.3. Contratos a partir del 6 de junio de 2013
2. Gastos por servicios
2.1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
2.2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 junio de 2013
2.3. Contratos a partir del 6 de junio de 20138. Conservación y obras en la vivienda arrendada..............................................................................................................35
1. Obras del arrendador
1.1. Obras de conservación
a) Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
b) Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 junio de 2013.
c) Contratos a partir del 6 de junio de 2013 1.2. Obras de mejora
b) Contratos entre el 1 de enero de 1995 y 5 junio de 2013.
c) Contratos a partir del 6 de junio de 2013
2. Obras del arrendatario
2.2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
2.3. Contratos a partir del 6 de junio de 2013
Desistimiento y otras formas de finalización del contrato....41
1. Desistimiento del arrendatario
1.2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
2. Desistimiento del arrendador
2.3. Contratos a partir del 6 de junio de 2013 9.3. Resolución del contrato.
3.1. Causas comunes a todos los contratos
3.2. Causas específicas en contratos entre el 24 de diciembre de 1664 y el 31 de diciembre de 1994
3.3. Causas específicas en contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
3.4. Causas específicas en contratos a partir del 6 de junio de 2013
4. Suspensión del contrato
Subrogación del arrendamiento...............................................................................49
1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y e l 31 de diciembre de 1994
2. Contratos a partir de 1 de enero de 1995
Enajenación de la vivienda arrendada......................................................................55
1. Venta de la vivienda arrendada
2. La cesión y el subarriendo
Tratamiento fiscal del alquiler.................................................................................57
1. Impuesto por la formalización del arrendamiento
Anexo 1. Procedimiento judicial de desahucio.......................................................................59
Anexo 2. Alquiler de habitación...........................................................................................61
Puedes consultar el contenido de esta práctica Guía Editada por el Ayuntamiento de Madrid en su web:
1. Ventajas de alquilar una vivienda
Se mantiene la propiedad del patrimonio a todos los efectos.
Las gestiones de alquilar una vivienda, en principio, son pocas y no deberían ser complicadas.
No obstante todo lo anterior, debe tenerse en cuenta que el alquiler, como toda actividad, conlleva sus riesgos.
2. Antes de alquilar una vivienda, debe tenerse en cuenta que:
3. ¿Qué es un arrendamiento de vivienda?
4. ¿Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda?
5. ¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?
6. ¿Qué contenidos tiene que incluir un contrato de alquiler estándar?
7. Recomendaciones para un contrato
8. ¿Qué es la cesión del arrendamiento?
9. ¿Qué es el subarriendo?
10. ¿En qué consiste el derecho de tanteo?
11. ¿En qué consiste el derecho de retracto?
Si el propietario hubiera vendido la vivienda, y no hubiera puesto en conocimiento del inquilino la propuesta de venta de la vivienda, o esta comunicación hubiera sido incompleta , con omisión de las condiciones esenciales de dicha transmisión, así como resultare inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas las condiciones esenciales a las notificadas al inquilino, éste tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, reembolsando el mismo precio de la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la casa vendida.
12. ¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?
13. ¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?
14. ¿Cómo se cuentan los plazos?
15. ¿Puede renunciar el inquilino a la prórroga?
17. ¿Puede el propietario excluir la prórroga?
18. Se desea alquilar la vivienda por un periodo de dos años porque después el propietario desea ocuparla ¿se puede hacer o el inquilino tiene derecho a permanecer en ella durante los cinco primeros años?
Para poder hacerlo deberá constar en el contrato de firma que necesitará ocupar la vivienda para uso propio en el plazo determinado, en este caso al cabo de dos años. Si no ocupa la vivienda en los tres meses siguientes a la extinción del contrato deberá reponer al inquilino por un nuevo periodo de hasta cinco años e indemnizarle por los gastos que le haya causado el desalojo, o bien abonarle una cantidad equivalente al importe de la renta que le quedase hasta completar los cinco años.
19. ¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?
20. ¿Qué ocurre si fallece el inquilino?
21. Cuando fallece el inquilino de una vivienda ¿Quién puede continuar el contrato en su lugar?
La personal que haya convivido con el inquilino de forma permanente con la misma relación de afectividad a la del cónyuge durante al menos dos años antes al fallecimiento. Si han tenido hijos basta la mera convivencia.
22. ¿Qué es la subrogación y quién puede subrogarse?
23. ¿Qué hay que hacer para subrogarse?
24. ¿Qué ocurre si hay varios con derecho a subrogarse?
A falta de acuerdo unánime, la preferencia entre ellos para subrogarse viene dada por el orden en que han sido mencionados en el apartado anterior. Pero, en todo caso, los ascendientes que tengan 70 ó más años tendrán preferencia sobre los descendientes, y entre descendientes y ascendientes siempre tendrá preferencia el más próximo en grado de parentesco.
25. ¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?
26. ¿En qué consiste una fianza?
La fianza no debe utilizarse para pagar la renta del último mes, sino para hacer frente a los desperfectos o recibos pendientes.
27. ¿Puede el inquilino dar por pagada la última mensualidad con la fianza?
28. ¿Se puede pedir al inquilino una fianza por un plazo de un año?
29. ¿Cómo se determina, dónde y cómo se paga la renta?
La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden propietario e inquilino y, salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros días de cada mes.
31. ¿Puede el propietario incrementar la renta por mejoras en la vivienda?
El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente al que el propietario notifique por escrito al inquilino el aumento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.
32. ¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?
33. ¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?
34. ¿Puede el propietario hacer obras de mejora?
35. ¿Puede el inquilino modificar la vivienda?
No, a menos que el inquilino obtenga un consentimiento por escrito del propietario para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda.
Si el inquilino hace esas obras sin autorización, el propietario puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el inquilino reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al inquilino.
36. Derechos del propietario de una vivienda alquilada.
37. Obligaciones del propietario.
38. Derechos del inquilino.
39. Obligaciones del inquilino.
40. ¿Quién debe asistir a las asambleas de la Comunidad de Propietarios?
41. ¿Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios se queja al propietario de la vivienda de que el inquilino realiza actividades molestas o insalubres en la vivienda?
Deberá comunicar al inquilino las quejas de la comunidad y procurar que no vuelva a suceder, de lo contrario podrá acogerse a la ley, ya que la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas es causa de resolución del contrato de arrendamiento (LAU, Art. 27.2).
42. ¿Qué es el desahucio?
La ley, además, permite la acción de desahucio con la reclamación de las rentas debidas, cualesquiera que sean.
43. ¿Se pueden iniciar los trámites de desahucio si el inquilino lleva dos meses sin pagar? ¿Cuánto se tarda en desalojarle? ¿Qué ocurre si se encuentra destrozada la casa?
Sí, ya se pueden iniciar los trámites de desahucio. En principio, se le deberá requerir que abone las cantidades que adeuda y una vez transcurridos dos meses se podrá presentar una demanda de desahucio. Si se desea demandarle directamente, sin requerirle ni esperar, también puede hacerse, si bien puede que el procedimiento termine si paga lo que debe antes de la celebración del juicio o si se pone a disposición del tribunal o del notario las cantidades que adeuda. La tardanza depende en principio de la saturación del juzgado. Si una vez procedido el desahucio descubre daños en la vivienda, se deberá aplicar la mensualidad destinada a fianza para subsanar los mismos y, si no fuese suficiente, se deberá a acudir a los tribunales.
44. A mi me desagrada mucho acudir a los tribunales, ¿se puede evitar el desahucio?
Sí. Para ello, antes de la celebración del procedimiento, el inquilino deberá pagar al propietario o poner a su disposición el importe de las cantidades reclamadas y el de las que deba. Pero si el inquilino ya evitó el desahucio en otra ocasión esto no es posible, es decir, el segundo desahucio es inevitable. Tampoco es posible evitar el desahucio si el propietario hubiese requerido el pago al inquilino, por cualquier modo, al menos con dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
45. ¿Se puede echar al inquilino si el propietario quiere ceder la vivienda a sus descendientes?
46. ¿Puede el propietario entrar sin permiso en la vivienda?
LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS CORRIGE LA ANTERIOR VULNERACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.
(extracto de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos)
Joaquin Delgado Ramos, Registrador y Notario
El BOE de 5 junio 2013 publica la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Según su Disposición final cuarta. Entrada en vigor. La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
En su articulo primero introduce importantes modificaciones a la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Se destacan aquí aquellas modificaciones que tienen especial relevancia en relacion con la inscripción o no de los arrendamientos en el registro de la propiedad.
Fundamentalmente debe resaltarse que así como la ley anterior suponía una vulneración de los principios registrales al conceder a los arrendamientos no inscritos efectos incluso frente a terceros registrales, la nueva redacción legal, con gran acierto, es más respetuosa con los principios registrales esenciales de inoponibilidad frente a tercero de los derechos no inscritosd (Art 32) y de protección del tercero del articulo 34 de la ley hipotecaria.
En ese sentido, destaca la EXPOSICIÓN DE MOTIVOS nos dice que “es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.
La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.”
Y la nueva redacción de los articulos 7.2 y del 14.1 señalan lo siguiente:
Art 7.2. “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»
Art 14.1: “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”
Extracto de algunos de los artículos modificados:
REDACCION ANTERIOR
REDACCION NUEVA TRAS LAS Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
«Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.»
«Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.»
«Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14,se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.»
El adquirente de una vivienda arrendadaquedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.»
Se añade un apartado 4 al artículo 27 en los siguientes términos:
Artículo segundo. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. (…)
Artículo tercero. Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. (…)
Disposición adicional primera. Transmisión de información sobre contratos de arrendamiento de vivienda.
Con la finalidad de definir, proponer y ejecutar la política del Gobierno relativa al acceso a la vivienda, el Ministerio de Fomento podrá articular instrumentos de colaboración que le permitan obtener información acerca de la localización de las viviendas, de los contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga constancia a través de los Registradores de la Propiedad, de los registros administrativos de contratos de arrendamiento o de depósitos de fianzas de las Comunidades Autónomas y del Consejo General del Notariado, así como de aquellos datos de carácter estadístico que consten en la Administración Tributaria derivados del acceso a beneficios fiscales de arrendadores y arrendatarios. En ningún caso, dicha información contendrá datos de carácter personal protegidos por la legislación en materia de protección de datos.
Disposición transitoria primera: Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.
Disposición final segunda. Adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.
En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptará la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.
Disposición final tercera. Desarrollo normativo.
Se autoriza al Gobierno para que, en el ámbito de sus competencias, dicte las disposiciones reglamentarias y medidas necesarias para el desarrollo y aplicación de esta Ley.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor.
La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

References: Resolución 
 resolución 
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 1571
 artículo 27
e contrario
 Real Decreto 
 Real Decreto