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Timestamp: 2019-02-18 19:02:47+00:00

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Pflichten des Architekten bei der Ermittlung und Berücksichtigung des wirtschaftlichen und finanziellen Rahmens eines Bauvorhabens | juris Das Rechtsportal
Anmerkung zu: OLG Oldenburg (Oldenburg) 2. Zivilsenat, Urteil vom 07.08.2018 - 2 U 30/18
Autor: Reinhard Hillmann, RiOLG a.D.
Normen: § 538 ZPO, § 304 ZPO, § 302 ZPO
Fundstelle: jurisPR-PrivBauR 2/2019 Anm. 1
Zitiervorschlag: Hillmann, jurisPR-PrivBauR 2/2019 Anm. 1
Pflichten des Architekten bei der Ermittlung und Berücksichtigung des wirtschaftlichen und finanziellen Rahmens eines Bauvorhabens
1. Einseitig seitens des Bauherrn geäußerte Kostenvorstellungen im Rahmen der Grundlagenplanungen können eine Beschaffenheitsvereinbarung begründen, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Auch im Laufe der Planung und damit nach Abschluss des Architektenvertrages durch den Bauherrn geäußerte Kostenvorstellungen können zur vereinbarten Beschaffenheit erwachsen.
2. Für die Vereinbarung einer Kostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung ist eine Erklärung des Bauherrn erforderlich, die in irgendeiner Art zum Ausdruck bringt, ein bestimmter Maximalbetrag solle nicht überschritten werden. Daran fehlt es, wenn der Bauherr lediglich Kostenzusammenstellungen entgegennimmt, ohne aber selbst eine Erklärung dazu abzugeben, dass ein bestimmter Kostenrahmen nicht überschritten werden soll.
3. Wenn der Architekt Kostenermittlungen zu besonderen Zwecken wie der Finanzierung gegenüber dem Bauherrn bekannt macht, trifft ihn eine gesteigerte Aufklärungspflicht, falls diese Kostenangaben zu niedrig bzw. falsch sind, weil sie dann für die Investitionsentscheidung des Bauherrn ungeeignet sind.
4. Es ist unzulässig, durch Grundurteil zu entscheiden, wenn die erheblichen Tatsachen für den Anspruchsgrund und die Anspruchshöhe annähernd Identisch sind oder jedenfalls in einem so engen Zusammenhang stehen, dass die mit einem Grundurteil verbundene Trennung eher zur Verwirrung als zur Gliederung und zur Beschleunigung des Verfahrens beiträgt.
5. Zum Grund des Anspruchs gehören auch durch die beklagte Partei geltend gemachte Aufrechnungsforderungen.
Die Entscheidung des OLG Oldenburg befasst sich mit der Haftung des Architekten für Pflichtverletzungen bei der Ermittlung und Berücksichtigung der Kostenvorstellungen des Auftraggebers; im Einzelnen geht es um die Voraussetzungen für die Vereinbarung einer Kostenobergrenze als Beschaffenheit des Architektenwerks aufgrund einseitig vom Auftraggeber geäußerter Kostenvorstellungen bzw. um Beratungspflichten bei der Erstellung von Kostenermittlungen zu Zwecken der Finanzierung.
Der Kläger – Auftraggeber – verlangt von dem beklagten Architekten, mit dem er einen Architektenvertrag über alle Leistungsphasen der HOAI geschlossen hat, Schadensersatz wegen der Verteuerung des Bauvorhabens.
Nach Abschluss der Planungen erstellte der Architekt Kostenzusammenstellungen für vom Auftraggeber mit der Bank zu führende Finanzierungsgespräche. Der Auftraggeber erhielt auf der Grundlage dieser Kostenzusammenstellungen eine Finanzierungszusage, die daran gebunden war, dass der Auftraggeber von der Planung abweichende Baukosten aus Eigenmitteln zu finanzieren habe. Nachdem das Objekt nahezu fertiggestellt war, erfuhr der Auftraggeber, dass sich das Bauvorhaben deutlich verteuert hatte; letztlich überstiegen die Baukosten den Betrag der Kostenzusammenstellungen um ca. 16%.
Der Auftraggeber verlangt Schadensersatz in Form der erhöhten Baukosten und den Ersatz des durch eine Umfinanzierung entstandenen Schadens. Er behauptet, die Kostenzusammenstellungen seien fehlerhaft gewesen; bei Kenntnis der Mehrkosten hätte er das Objekt nicht oder anders errichtet. Die höheren Baukosten hätten nicht zu einer Steigerung des Verkehrswerts geführt. Der Architekt verteidigt sich unter anderem damit, dass der Auftraggeber gewusst habe, dass das Bauvorhaben teurer werden würde und dass dieser das Projekt auf jeden Fall realisiert hätte. Die auf die Mehrkosten zurückzuführende Wertsteigerung müsse der Auftraggeber sich anrechnen lassen. Hilfsweise rechnet der Architekt mit ausstehenden Vergütungsforderungen auf.
Das Landgericht hat die Klage durch Urteil gemäß § 304 ZPO dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, weil mit der Übergabe der Kostenzusammenstellungen deren Inhalte als Kostenobergrenze im Sinne einer Beschaffenheit des Architektenwerks vereinbart worden seien. Die Leistung des Architekten sei mangelhaft, weil der vereinbarte Kostenrahmen nicht eingehalten worden sei. Dem Auftraggeber sei dadurch ein derzeit noch nicht feststellbarer Schaden entstanden, der aber in irgendeiner Höhe bestehe.
Auf die Berufung des Architekten hat das OLG Oldenburg das angefochtene Grundurteil wegen eines wesentlichen Verfahrensmangels (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) aufgehoben und, weil eine abschließende Entscheidung nur auf der Grundlage einer umfangreichen und aufwändigen Beweisaufnahme getroffen werden könne, die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Eine Vorabentscheidung über den Grund des Anspruchs gemäß § 304 ZPO sei unzulässig gewesen, weil nicht sämtliche den Grund des Anspruchs betreffenden Fragen zur Entscheidung reif seien. Das betreffe die von dem Architekten geltend gemachte Aufrechnungsforderung sowie die Ausgleichung von Schaden und Nutzen; wenn das Landgericht diese Fragen dem Betragsverfahren vorbehalten wollte, hätte es durch Grund- und Vorbehaltsurteil (§§ 304, 302 ZPO) entscheiden und entsprechende Vorbehalte anordnen müssen. Schließlich habe sich der Erlass eines Grundurteils verboten, weil einzelne Tatsachen sowohl für den Anspruchsgrund als auch für die Anspruchshöhe erheblich seien und eine getrennte Behandlung dieser Tatsachen verwirrend und nicht prozessökonomisch sei.
In seinen Hinweisen für den weiteren Prozessverlauf vertritt das OLG Oldenburg abweichend vom Landgericht die Auffassung, dass mit der Entgegennahme von Kostenzusammenstellungen durch den Auftraggeber als Grundlage für Finanzierungsgespräche mit der Bank keine Kostenobergrenze als Beschaffenheit des Architektenwerks vereinbart worden sei. Anhand des Parteivorbringens und der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme liege darin keine Erklärung des Auftraggebers, mit der er in irgendeiner Weise zum Ausdruck gebracht habe, das Bauvorhaben solle einen bestimmten Maximalbetrag nicht überschreiten. Es komme aber eine Haftung des Architekten wegen der Verletzung einer Aufklärungspflicht in Betracht. Dieser habe für den Auftraggeber Kostenzusammenstellungen als Grundlage für die Finanzierung erstellt; er hätte den Auftraggeber auf zu niedrige oder falsche und deshalb für die Investitionsentscheidung ungeeignete Kostenangaben hinweisen müssen. Diese mögliche Pflichtverletzung bedürfe noch weiterer Aufklärung durch das Landgericht.
Die Entscheidung des OLG Oldenburg orientiert sich zur Frage der Verbindlichkeit von einseitig geäußerten Kostenvorstellungen des Auftraggebers an der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 21.03.2013 - VII ZR 230/11 Rn. 9, 10 - BGHZ 197, 93 = BauR 2013, 1143). Der Architekt ist bereits im Stadium der Grundlagenermittlung verpflichtet, die Kostenvorstellungen des Auftraggebers zu erfragen und bei seiner Planung einzuhalten. Er muss nicht nur genau vereinbarte Bauobergrenzen berücksichtigen; auch sonst vom Auftraggeber geäußerte Kostenvorstellungen können eine Beschaffenheitsvereinbarung begründen. Dies gilt ebenso für erst im Laufe des Planungsprozesses und damit nach Abschluss des Architektenvertrags entwickelte Kostenvorstellungen. Die Anforderungen sind nicht hoch; eine Erklärung, die Baukosten sollten einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, oder die Angabe einer ungefähren Bausumme, die einzuhalten sei, genügen in der Regel. Derartige Kostenvorstellungen werden zum Vertragsinhalt, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Ob der Auftraggeber seine Kostenvorstellungen ausreichend zum Ausdruck gebracht hat, ist durch Würdigung im konkreten Einzelfall zu bestimmen.
Hier war es so, dass der Architekt nach Abschluss der Planungen Kostenzusammenstellungen für die vom Auftraggeber mit der finanzierenden Bank zu führenden Gespräche erstellt hatte. Das Bauvorhaben war ein Renditeobjekt, das teils Mieteinnahmen, teils Einnahmen aus dem Abverkauf von Wohneinheiten erzielen sollte. Während der Planung waren laufend Wirtschaftlichkeitsberechnungen erstellt worden, in die der Architekt eingebunden war. Bei seiner persönlichen Anhörung in erster Instanz hatte der Architekt angegeben, die Kostenzusammenstellungen in Kenntnis dieser Umstände gefertigt zu haben; angesichts des Zusammenhanges zwischen den Kostenzusammenstellungen und der Finanzierung sei auch über einen Kostenrahmen gesprochen worden. Das genügte dem Oberlandesgericht nicht für die Annahme der Vereinbarung einer Kostenobergrenze, weil es an einer irgendwie gearteten Erklärung des Auftraggebers fehle, ein bestimmter Maximalbetrag dürfe nicht überschritten werden; die unkommentierte Entgegennahme von Kostenzusammenstellungen besitze keinen derartigen Erklärungswert.
Die Entgegennahme oder sogar Zustimmung zu Kostenermittlungen im Zusammenhang mit Investitions- und Finanzierungsentscheidungen dürfte grundsätzlich die Vereinbarung einer Kostenobergrenze begründen; es müssen weitere Anhaltspunkte hinzutreten. Insbesondere werden zusätzliche Erklärungen des Auftraggebers erforderlich sein, denen der Architekt entnehmen muss, dass der Betrag der Kostenermittlungen tatsächlich die Obergrenze für die Baukosten darstellen soll, und denen er nicht widerspricht. Aus der Sicht des Architekten bedeutet die Entgegennahme einer Kostenermittlung oder die Zustimmung zu dieser nicht zwangsläufig, dass der dort genannte Betrag das finanzielle Limit des Auftraggebers ist und dass er nicht bereit oder nicht in der Lage ist, höhere Kosten zu tragen (Kniffka/Zahn, Bauvertragsrecht, 3. Aufl., § 650p Rn. 111). Gerade bei der Errichtung eines von Wirtschaftlichkeitsberechnungen abhängigen Renditeobjekts wird dies nur bei Hinzutreten zusätzlicher Umstände anzunehmen sein. Geringer dürften die Anforderungen bei einem privaten Bauherrn sein, der nur über begrenzte Mittel verfügt und für den die Einhaltung einer Kostenobergrenze von großer Bedeutung ist.
Das OLG Oldenburg hält aber vorbehaltlich weiterer Aufklärung durch das Landgericht einen Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung einer Aufklärungspflicht im Zusammenhang mit der Fertigung der Kostenzusammenstellungen für möglich. Der Architekt schuldet allgemein eine zutreffende Aufklärung über die voraussichtlichen Baukosten, damit der Auftraggeber die Entscheidung über die Durchführung des Bauvorhabens auf einer geeigneten Grundlage treffen kann. Dies gilt auch dann, wenn der Architekt Kostenermittlungen zu besonderen Zwecken wie etwa zur Unterstützung von Kreditanträgen erstellt. Der Auftraggeber darf grundsätzlich davon ausgehen, dass solche Angaben zutreffend sind, sofern sich aus den Umständen nichts Besonderes ergibt. Andernfalls hat er den Auftraggeber im Rahmen seiner Beratungspflicht darauf hinzuweisen, dass seine Kostenermittlungen ungenau oder sogar fehlerhaft sind und deshalb keine Grundlage für dessen Investitionsentscheidung sein können (BGH, Urt. v. 11.11.2004 - VII ZR 128/03 - BauR 2005, 400, 402 f.).
Die Entscheidung befasst sich in weiteren Hinweisen für die erste Instanz mit den hohen Hürden, die der Auftraggeber bei der Durchsetzung seines Schadensersatzanspruchs zu überwinden hat. Dem Architekten kann nach den Umständen des Einzelfalls ein Toleranzrahmen zustehen; dieser bemisst sich ggf. nach dem Grad der Genauigkeit, der in derjenigen Planungsphase, in der die Kostenermittlung gefertigt wurde, zu erwarten war. Hauptproblem ist die Berechnung des Schadens. Dieser ist durch Vergleich der Vermögenslage mit oder ohne den Fehler zu ermitteln; die Grundsätze der Vorteilsausgleichung sind zu berücksichtigen. Der Schaden besteht zunächst in den über der Obergrenze liegenden Baukosten – abzüglich vom Architekten nicht zu verantwortender Mehrkosten – sowie dem Finanzierungsmehraufwand (BGH, Urt. v. 16.12.1993 - VII ZR 115/92 - BauR 1994, 268, 270; BGH, Urt. v. 21.05.2015 - VII ZR 190/14 Rn. 19 - BauR 2015, 1515). Für beide Schadenspositionen ist zu prüfen, ob der zulasten des Architekten gehende Mehraufwand zu einer gegenzurechnenden Wertsteigerung des Objekts geführt hat. Der Auftraggeber hat schließlich darzulegen und zu beweisen, dass der Fehler des Architekten zu einem konkreten Schaden geführt hat, er also das Bauvorhaben nicht oder nicht in dieser Form durchgeführt bzw. es abgebrochen hätte. Eine Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens besteht nicht. Die Ursächlichkeit fehlt, wenn das Bauvorhaben ohnehin durchgeführt worden wäre, wofür es aber nicht ausreicht, dass der Auftraggeber in Kenntnis der Mehrkosten weiter gebaut hat.
Die Entscheidung zeigt, dass der Architekt, der nicht von Beginn an und auch nach Abschluss des Architektenvertrags die finanziellen Möglichkeiten und Vorstellungen des Auftraggebers erkundet und bei seinen Planungen berücksichtigt, erhebliche Haftungsrisiken laufen kann. Die Anforderungen an die Vereinbarung einer Kostenobergrenze als Beschaffenheit des Architektenwerks sind gering; einseitig vom Auftraggeber geäußerte Kostenvorstellungen können genügen, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob der Auftraggeber seine Vorstellungen zu den maximalen Baukosten hinreichend deutlich und für den Architekten erkennbar zum Ausdruck gebracht hat. So beinhaltet nicht jede schlichte Entgegennahme oder Zustimmung zu einer vom Architekten gefertigten Kostenermittlung die Erklärung des Auftraggebers, höhere Baukosten nicht tragen zu können oder zu wollen; dafür müssen weitere Umstände hinzutreten.
Größtmögliche Genauigkeit ist gefordert, wenn der Architekt Kostenermittlungen erstellt, um dem Auftraggeber die Entscheidung über das Eingehen der Investition oder deren Finanzierung zu ermöglichen. Besteht das Risiko höherer Baukosten, so muss er den Auftraggeber darauf hinweisen, damit dieser seine Entscheidung auf einer verlässlichen Grundlage treffen kann. Ansonsten haftet er wegen der Verletzung einer Aufklärungspflicht.
Das vom Landgericht erlassene Grundurteil hat das Oberlandesgericht aufgehoben und wegen eines wesentlichen Verfahrensmangels an die erste Instanz zurückverwiesen. Eine Vorabentscheidung über den Grund (§ 304 ZPO) setzt nach allgemeiner Auffassung neben der Entscheidungsreife des Grundes voraus, dass eine Aufteilung des Rechtsstreits auf Grund- und Endurteil möglich und sinnvoll ist und dass der geltend gemachte Anspruch zumindest teilweise besteht. Zum Grund des Anspruchs gehören alle diesen in vollem Umfang leugnenden Einwendungen (BGH, Urt. v. 24.06.1998 - IV ZR 159/97 - NJW 1998, 3117; BGH, Urt. v. 02.10.2000 - II ZR 54/99 - NJW 2001, 224, 225), so etwa die Aufrechnung mit einer Gegenforderung und die Vorteilsausgleichung. Die Entscheidung über Gegenforderungen kann allerdings dem Betragsverfahren vorbehalten werden, indem das Gericht ein Grund- mit einem Vorbehaltsurteil (§ 302 ZPO) kombiniert oder – wenn im Betragsverfahren voraussichtlich etwas übrig bleiben wird – den Vorbehalt in den Entscheidungsgründen des Grundurteils ausspricht (BGH Urt. 16.12.2004 - IX ZR 295/00 - NJW 2005, 1935, 1936). Zum Grund des Anspruchs gehört weiter die haftungsbegründende Kausalität; die haftungsausfüllende Kausalität kann hingegen dem Betragsverfahren vorbehalten bleiben, wenn geklärt ist, dass jedenfalls irgendein Schaden auf die Pflichtverletzung zurückzuführen ist. Ein Grundurteil ist schließlich unzulässig, wenn die Tatsachen für Grund und Höhe annähernd dieselben sind oder mindestens ein enger Zusammenhang zwischen ihnen besteht mit der Folge, dass die Trennung in Grund- und Teilurteil unzweckmäßig und verwirrend wäre (BGH, Urt. v. 27.05.1992 - IV ZR 42/91 - NJW-RR 1992, 1053; BGH, Urt. v. 23.09.1992 - IV ZR 199/91 - NJW-RR 1993, 91; OLG Celle, Urt. v. 04.05.2011 - 14 U 167/10 - NJW 2011, 3462).
Diese Grundsätze hatte das Landgericht nicht beachtet. Es hatte insbesondere keine Feststellungen dazu getroffen, wie eine inhaltlich zutreffende Kostenermittlung hätte aussehen müssen; es war deshalb offen, wie sich der Auftraggeber bei richtiger Beratung verhalten hätte und welcher konkrete Schaden dann entstanden wäre. Die für die Entscheidung durch Grundurteil unerlässliche Prognose, dass die Klageforderung zumindest teilweise besteht, ließ sich so nicht treffen.

References: § 538
 § 304
 § 302
 § 304
 § 304
 § 650