Source: https://www.raberundcoll.de/archiv/weg-mietrecht/mietrecht-aktuelle-rechtsprechung-des-bgh/
Timestamp: 2020-04-08 11:00:53+00:00

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Mietrecht: aktuelle Rechtsprechung des BGH
Auch in der zweiten Jahreshälfte 2013 hatte der BGH zahlreiche Fragen zur Wohnraummiete zu beantworten. Im Zuge dessen nutzten die Karlsruher Richter die Gelegenheit ihre bisherige Rechtsprechung zu Quotenabgeltungsklauseln und der Einordnung der Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnung anzupassen.
Der BGH entschied, in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung, dass Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen immer dann unwirksam sind, wenn sie bestimmen, dass Kosten für bei Vertragsende nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags eines durch den Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts zu erstatten sind. Der BGH sieht darin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.
Allerdings gibt er dem Klauselverwender Formulierungshinweise mit auf den Weg. Das Gericht weist insbesondere darauf hin, dass es darauf ankommt, dem Mieter das Recht zu belassen, die Richtigkeit des Kostenvoranschlags uneingeschränkt zu bestreiten. Dem Mieter muss deutlich werden, dass er die geltend gemachten Abgeltungskosten auf ihre Richtigkeit und vor allem Billigkeit hin überprüfen lassen kann.
Die zweite wesentliche Änderung in der Rechtsprechung ergab sich bei der Beantwortung der Frage nach der Möglichkeit der Umlage der Grundsteuer auf den Mieter.
Das Gericht ermächtigt den Vermieter die ihm gegenüber erhobene Grundsteuer ohne weitere Rechenoptionen in die Nebenkostenabrechnung zu übernehmen. Vom Mieter zu tragende Nebenkosten, die ausschließlich für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter weiterzuleiten. Das Gericht betont ausdrücklich, dass an dieser Stelle für komplizierte Umrechnungsschlüssel kein Raum ist.
Die Richter in Karlsruhe hatten sich im vergangenen Jahr ebenfalls mit dem Thema der Vergleichsmiete zu beschäftigen. Hierbei wurde die Frage aufgeworfen, wann das Gutachten eines Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als ungeeignet angesehen werden muss.
Der VIII. Zivilsenat entschied, dass ein solches Gutachten immer dann ungeeignet ist, wenn allein Wohnungen aus einer einzigen Siedlung zur Ermittlung berücksichtigt wurden, die im Eigentum ein und desselben Vermieters stehen. Dem Sachverständigen wurde aufgegeben bei der Erstellung seines Gutachtens ein breites Spektrum an Vergleichswohnungen der Gemeinde zu berücksichtigen.
Die Frage, ob der Vermieter, der sich zur Wärmebeschaffung des Wärmecontractings bedient, dem Mieter gegenüber zur Beschaffung und Vorlage der dem Wärmelieferanten von seinen Vorlieferanten ausgestellten Rechnungen verpflichtet ist, verneint der Bundesgerichtshof.
Der Mieter wird auf sein Recht zur Einsichtnahme des zwischen Vermieter und Contractor geschlossenen Vertrages verwiesen. Darüber hinaus kann der Mieter die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB überprüfen, indem er die ihm in Rechnung gestellten Kosten mit den Preisen anderer Lieferanten vergleicht.
Im Rahmen der Beurteilung der Problematik der Berufsausübung als Wohngebrauch konkretisiert der VIII. Zivilsenat den Begriff des Wohnens.
Danach fallen darunter nur solche geschäftlichen Tätigkeiten des Mieters, die so ausgeübt werden, dass sie nicht unmittelbar nach außen in Erscheinung treten.
Namentlich handelt es sich dabei beispielsweise um die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors sowie der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden.
Andere - nach außen in Erscheinung tretende - Aktivitäten des Mieters von ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Wohnräumen, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Einwilligung dulden.
Zum Thema Trittschallschutz führt der BGH aus, dass im Falle einer fehlenden Vereinbarung zwischen den Parteien jedenfalls die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses geltenden technischen Normen geschuldet ist.
Nimmt der Vermieter später bauliche Veränderungen an einem alten Gebäude vor, kann der Mieter die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Veränderung geltenden Norm nur verlangen, wenn der Eingriff in die Gebäudesubstanz in der Weise erfolgt, dass er mit einem Neubau oder der grundlegenden Veränderung des Gebäudes zu vergleichen ist.
Ein solcher Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn im Zuge durchzuführender Umbauarbeiten der Estrich und der darunter befindliche Bodenaufbau verändert würden.
Rechtsreferendarin Anika Klein, 26.05.2014

References: BGH

 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 556
 BGH