Source: https://www.huurgeschil.nl/index.php?page=herstelgebrekenopverzoekhuurder.php
Timestamp: 2017-10-21 10:22:50+00:00

Document:
Herstel gebreken op verzoek huurder
Verhuurder moet op verzoek van huurder gebreken verhelpen>>
De rol van de huurder
In artikel 7:206 BW wordt geregeld dat een verhuurder gehouden is om op verzoek van de huurder gebreken te herstellen. Uit de formulering van dit wetsartikel blijkt dat de verhuurder op verzoek van de huurder een gebrek aan het gehuurde moet verhelpen. Op grond van dit artikel mag de verhuurder alleen gebreken op verzoek van de huurder verhelpen; de verhuurder heeft op grond van dit artikel niet het recht dringende werkzaamheden op eigen initiatief uit te voeren. Als de verhuurder tegen de wens van de huurder dringende herstelwerkzaamheden uit wenst te voeren, dan dienen deze werkzaamheden te vallen onder dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW. Zonder artikel 7:220 lid 1 BW zou het voor de verhuurder niet mogelijk zijn om gebreken tegen de wens van de huurder te verhelpen. De huurder zou echter bij het ontbreken van artikel 7:220 lid 1 BW wel in strijd met artikel 7:213 BW kunnen handelen als de verhuurder ter voorkoming van verdere schade aan het gehuurde geen gelegenheid geboden zou worden herstelwerkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren.
Wat onder gebrek in de zin artikel 7:206 BW wordt verstaan is vermeld in het hoofdstuk "Gebreken aan de gehuurde (woon- bedrijfs)ruimte".
Het verzoek dat de huurder aan de verhuurder moet doen is vormvrij en kan zelfs stilzwijgend tot uitdrukking worden gebracht. Een ingebrekestelling is dus niet nodig om de verhuurder tot herstel van het gebrek te bewegen. De huurder zal de kosten van de procedure voor zijn rekening dienen te nemen als hij de verhuurder niet heeft gevraagd het gehuurde te herstellen, maar direct tot dagvaarden overgaat en de verhuurder daarop bereid is voor herstel zorg te dragen. Een voorbeeld van een ingebrekestelling treft u hier aan.
Dit sluit mooi aan op wat in het algemene recht onder artikel 3:296 BW is opgenomen over vordering tot nakoming van een overeenkomst. Volgens laatstgenoemd artikel is voor een vordering tot nakoming van een overeenkomst verzuim en toerekenbaarheid niet vereist om de aansprakelijke persoon (verhuurder) aan te sporen om een gebrek te verhelpen. De wet verlangt ingevolge artikel 3:296 BW niet dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld, terwijl op grond van artikel 7:206 lid 1 BW wel vereist is dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte wordt gesteld! In de algemene voorwaarden kan deze meldingsplicht worden uitgebreid. Artikel 7:222 BW is immers van regelend recht.
De huurder is op grond van artikel 7:222 BW gehouden gebreken aan het gehuurde onmiddellijk te melden aan de verhuurder als door deze gebreken het gehuurde kan worden beschadigd, of als door deze gebreken de verhuurbaarheid van het gehuurde wordt aangetast. De huurder die aan deze verplichting geen gevolg geeft, is aansprakelijk voor de gevolgschade aan het gehuurde.
De huurder is gehouden om gebreken aan het gehuurde te melden die schade aan het gehuurde kunnen brengen en waarvan reparatie niet kan wachten totdat de huurperiode is verstreken. Mocht de huurder aan de verhuurder bepaalde schade niet hebben gemeld en het gehuurde heeft als gevolg hiervan (gevolg)schade geleden, dan is de huurder aansprakelijk voor deze schade. De verhuurder kan wel recht op het verrichten van werkzaamheden aan de woning hebben als er sprake is van renovatie. Als een verhuurder een uitgebreide renovatie wenst uit te voeren, waarmee de mankementen van het pand (achterstallig onderhoud) worden verholpen, kan daarmee een vordering van de huurder tot herstel van gebreken van ondergeschikte aard worden geblokkeerd. Voorwaarde is dan wel dat deze gebreken met de renovatie worden meegenomen. Dit is alleen anders als het gaat om reparaties die geen uitstel kunnen gedogen (bijvoorbeeld een lekkend dak). Noot 67 Hetzelfde geldt voor verhuurde bedrijfsruimte
Als de verhuurder niet over gaat tot herstel van het gehuurde na het verzoek daartoe door de huurder, dan leidt dit tot schadeplichtigheid op grond van artikel 6:74 BW . Deze schadeplichtigheid moet worden onderscheiden van de verplichting tot vergoeding van de schade aan eigendommen van de huurder, die ontstaat als het gemelde gebrek niet wordt hersteld. Deze aansprakelijkheid van de verhuurder wordt geregeld in artikel 7:208 BW (bijvoorbeeld: lekkage wordt gemeld door huurder. Verhuurder onderneemt geen actie. Vervolgens ontstaat waterschade aan het bankstel van de huurder).
De rol van de verhuurder
De verhuurder heeft geen recht om op eigen initiatief de gebreken in het gehuurde te verhelpen. Dit is alleen anders als er sprake is van noodzakelijke (dringende) werkzaamheden aan het gehuurde. Dan geeft artikel 7:220 lid 1 BW immers een mogelijkheid om de huurder deze werkzaamheden op verzoek van de verhuurder te laten gedogen. Aangezien artikel 7:220 BW regelend recht bevat, kan de gedoogplicht van de huurder contractueel worden uitgebreid tot herstelwerkzaamheden aan ondergeschikte gebreken. Als de verhuurder tot herstel overgaat, dan mag deze zelf bepalen op welke wijze het herstel ter hand wordt genomen. Dit werd beslist in een vonnis van de kantonrechter in kort geding van de rechtbank te Amsterdam van 13 maart 2012 Noot 67aa . In deze uitspraak werd de volgende uitspraak besproken. Een deskundige (schoorsteenveger) had geadviseerd een schoorsteenuitlaat buitendaks te verhogen met een meter. Een door de huurder ingeschakelde deskundige adviseerde de vervanging van de kanalen door een deskundig bedrijf volgens de eisen van het Bouwbesluit uit te laten voeren. Deze door de huurder ingeschakelde deskundige had het gehuurde zelf niet gezien, maar baseerde zijn oordeel op de aanwezige rapportage, waarop deze zijn commentaar gaf. De huurder eiste herstel met inachtneming van het commentaar van de door hem ingeschakelde deskundige. De verhuurder had de schoorsteenveger inmiddels opdracht gegeven eventuele gebreken te herstellen. De rechter was van mening dat het door de huurder opgestelde commentaar op de rapportage in beginsel geen onpartijdig deskundigenbericht betrof. Uit de rapportage bleek niet van de noodzaak van de door de huurder gevorderde werkzaamheden. De rechter was dan ook van mening dat onvoldoende vast was komen te staan dat de vordering van de huurder in een bodemprocedure voldoende kans van slagen zou hebben. De vordering van de huurder werd daarom afgewezen.
In dit hoofdstuk wordt ook besproken dat de verhuurder niet verplicht is het gebrek te verhelpen als dit uitgaven vergt die redelijkerwijs van de verhuurder niet zijn te vergen.
In het onderdeel Gebreken aan de gehuurde (woon-/bedrijfs)ruimte is uitgelegd dat de wetgever voor bedrijfsruimte de huurbescherming minder noodzakelijk vond dan voor woonruimte. Bij de verhuring van bedrijfsruimte is er vaak sprake van twee professionele partijen (denk aan grote winkelketens) die allebei goed voor zichzelf op kunnen komen. In het genoemde onderdeel is al besproken dat er voor bedrijfsruimte geen soortgelijke bepaling als genoemd in artikel 7:242 BW is opgenomen die de bepalingen in titel 4 afdeling 1 van boek 7 BW voor woonruimte semidwingend maakt. De verhuurder kan daarom bij bedrijfsruimte in het huurcontract onderhoudsbedingen in het nadeel van de huurder opnemen.
In het onderdeel Gebreken aan de gehuurde (woon- bedrijfs)ruimte is ook duidelijk gemaakt dat de verhuurder van bedrijfsruimte af kan wijken van het objectieve begrip van een goed onderhouden zaak. Bij verhuring van bedrijfsruimte kunnen partijen dus afspreken dat (in tegenstelling tot bij woonruimte) een lekkend dak of een slecht werkende riolering geen gebrek zal zijn. Dergelijke bepalingen in het huurcontract voor bedrijfsruimte zijn dus volkomen legaal! De verhuurder is bij aanwezigheid van dergelijke bepalingen in het huurcontract dan niet gehouden tot reparatie van gebreken aan deze zaken over te gaan. De huurder die artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte huurde met daarbij tien kamers zag dit kennelijk over het hoofd. Zowel de bedrijfsruimte (horeca) als de daarboven gelegen kamers werden als artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte aangemerkt. De huurder moest op last van de gemeente de verhuring van kamers sluiten om veiligheidsredenen. De huurder was van mening dat deze herstelwerkzaamheden voor rekening van de verhuurder dienden te komen. Op het moment dat de gemeente de verhuring van kamers om veiligheidsredenen had verboden, had de huurder de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De huurder was van mening dat de verhuurder tekortschoot. De huurder meende deze inkomsten voor zijn bedrijfsvoering nodig te hebben. In het huurcontract waren deze werkzaamheden aan de kamers aan de huurder doorbelast. Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 januari 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:10 van mening dat de verhuurder van bedrijfsruimte deze herstelwerkzaamheden naar de huurder mocht verleggen. Nu dit in het huurcontract ook was gebeurd was de verhuurder niet te kort geschoten en kon de huurder de overeenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden en was de huurder tekort geschoten in zijn verplichtingen uit deze overeenkomst en kon de verhuurder de overeenkomst ontbinden en schadevergoeding vorderen.
De huurder dient zich er voor het sluiten van het contract zeer goed van te vergewissen welke zaken de verhuurder gedurende de looptijd van het contract niet als gebrek wenst te beschouwen.
In de algemene voorwaarden van het huurcontract van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte staat vaak vermeld dat het onderhoud van de (water) leidingen vanaf het aansluitpunt van het openbare leidingnet voor rekening van de huurder is. Deze regel brengt echter niet mee dat de verhuurder/eigenaar van het pand zich aan zijn aansprakelijkheid kan onttrekken als zich legionellabesmetting in het verhuurde pand heeft voorgedaan. Er valt bijvoorbeeld te denken aan een legionellabesmetting in een sauna.
Volgens het Waterleiding Besluit gelden bepaalde regels voor eigenaren van risicovolle gebouwen, waarin zich collectieve leidingnetten bevinden.
Volgens het Waterleiding Besluit moet de eigenaar van de verhuurde ruimte preventieve maatregelen nemen om risico van legionellabesmetting te voorkomen. Deze maatregelen bestaan onder meer uit:
het uitvoeren van een risicoanalyse;
bijhouden van een logboek, waarin melding wordt gemaakt van uitgevoerde maatregelen;
elk half jaar leidingwater onderzoeken op aanwezigheid van legionella.
Het toezicht wordt uitgeoefend door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Het niet naleven van de maatregelen in het Waterleiding Besluit wordt als strafrechtelijke overtreding beschouwd. Per overtreding kan een boete van € 2500,- worden berekend. Ook als de eigenaar het beheer van de leidingen aan zijn beheerder of de huurder heeft overgedragen blijft de eigenaar op grond van het Waterleiding Besluit de verantwoordelijke partij.
Een overschrijding van de norm voor wat betreft de legionellahoeveelheden wordt zowel op grond van het huurrecht als op grond van het Waterleiding Besluit als een gebrek beschouwd. De huurder kan van de eigenaar van het gebouw preventief onderhoud verwachten. Het niet naleven van de door de overheid voorgeschreven verplichtingen kan als een gebrek worden gezien. De huurder doet er niet verstandig aan dit preventief onderhoud op zich te nemen. De huurder hoeft dit immers niet te doen en bij gebreken in dit onderhoud loopt hij het risico dat de eigenaar boetes aan hem doorbelast.
Bij bedrijfsruimte kunnen huurder en verhuurder overeenkomen dat de kosten van dit onderhoud aan de huurder worden doorbelast. Dit lijkt in ieder geval logisch als de huurder in het gehuurde een systeem heeft aangelegd (denk aan sauna). Bij woonruimte mogen deze kosten niet aan de huurder worden doorbelast.
Verhuurder moet niet gehouden worden om onredelijke uitgaven te doen>>
De verhuurder is tot verhelpen van het gebrek verplicht als de daarmee verbandhoudende kosten niet van dien aard zijn dat dit uitgaven vergt die in alle redelijkheid niet van hem kunnen worden gevraagd. Onderscheid moet daarbij worden gemaakt tussen:
het geval dat het verhelpen van de gebreken (niet) in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd en
het geval dat de daarmee gemoeide uitgaven niet in redelijkheid van de verhuurder kunnen worden verlangd.
Bij de redelijkheidstoets is in ieder geval van belang de mate waarin de gebreken aan de verhuurder verwijtbaar zijn. Als de verhuurder in dit kader een verwijt kan worden gemaakt, zal de redelijkheidstoets in het nadeel van de verhuurder doorslaan.
In het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, van 8 november 2005 LJN: AU7237, sector kanton Rechtbank Zwolle, 263766 CV 05-5340 was de rechter van mening, dat een verhuurde discotheek een gebrek vertoonde nu het gehuurde in de huidige staat (bij aanvang van de huurovereenkomst) slechts een geluidsniveau van 83 dB aan kon, terwijl een ondergrens volgens de SBR-brochure 90 dB is. De door de gemeente aan de verhuurder in 1993 verstrekte vergunning ging uit van 94 dB. De kantonrechter was daarom van mening dat het pand tenminste geschikt moest zijn voor een geluidsniveau van 94 dB. De kantonrechter was daarom van mening dat het pand tenminste geschikt moest zijn voor een geluidsniveau van 94 dB (ook al was huurster met de voorwaarden van die vergunning pas in later stadium bekend geworden, zie rechtsoverweging 6).
Ten aanzien van het verweer van de verhuurder dat van hem niet kan worden gevergd dat er aanzienlijke investeringen worden gedaan om het gehuurde geschikt te maken voor de gewenste DB-isolatie merkt de rechter het volgende op. Voor zover verhuurder met verwijzing naar de kosten van akoestische werkzaamheden bij 105 en bij 98 dB(A) heeft willen betogen dat uitgaven in die orde van grootte niet van hem verlangd kunnen worden, is dat verweer onvoldoende onderbouwd. Ten eerste dient verhuurder uit te gaan van de kosten bij 94 dB(A), welk niveau er ooit geweest moet zijn. Dat kosten van dit herstel wel eens een aantal jaarhuren vergen, is gelet op de jarenlange verwaarlozing niet disproportioneel (zie rechtsoverweging 11).
Door deze uitspraak wordt geïllustreerd dat het gehuurde aan de overeengekomen bestemming dient te voldoen en dat de verhuurder het risico loopt aanzienlijk herstelkosten te moeten doen als dit niet het geval is. De verhuurder loopt bovendien tegen artikel 7:209 BW aan nu hij het gebrek kende of had behoren te kennen.
De rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, oordeelde in haar vonnis van 23 september 2009 LJN: BK5712, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 830983/CV EXPL 09-1199 dat de schade door een brand, die door derden in winkelwagentjes was gesticht niet voor rekening van de huurder diende te komen.
De rechter was tevens van mening dat de herstelwerkzaamheden geen uitgaven vergden die niet van de verhuurder verlangd konden worden. Ter gelegenheid van de plaatsopneming heeft de kantonrechter geconstateerd dat het flatgebouw waar het gehuurde deel van uitmaakt, dat wil zeggen de overige winkelruimtes en de bovengelegen woningen, nog volledig intact is. De winkelruimte onder het flatgebouw en de kelder waren weliswaar beschadigd door de brand, maar uit de diverse overgelegde schaderapporten bleek dat de schade aan dit gedeelte van het gehuurde (ook wel de betonconstructie genoemd), relatief meeviel. De inrichting en inventaris van de winkel waren door de brand vrijwel geheel verloren gegaan, maar aangezien huurder de winkelruimte casco had gehuurd, maakten deze geen deel uit van het gehuurde. Volgens het voorlopig oordeel van de kantonrechter werd door de verhuurder het grootste gedeelte van de schade vergoed. Naar het oordeel van de kantonrechter kon onder deze omstandigheden niet worden gezegd dat deze uitgave in redelijkheid niet van de verhuurder was te vergen.
Gebreken voor rekening van de huurder >>
Er is voor de verhuurder geen reparatieplicht als het gaat om:
gebreken die onder reparatieplicht van de huurder vallen;
beschadigingen die door de huurder en/of de zijnen zijn veroorzaakt.
De reparatieplicht van de huurder van woonruimte>>
Wat door de huurder moet worden gerepareerd is onder meer terug te vinden in het Besluit Kleine Herstellingen. In het algemeen gaat het om onderhoud en reparaties die de gemiddelde handige huurder zelf kan en mag uitvoeren. Deze werkzaamheden moeten niet veel kosten met zich meebrengen en er moet ook geen specialistische kennis voor nodig zijn. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen kleine herstellingen aan de buiten- en binnenzijde van de woning. Wat van een gemiddeld handige huurder mag worden verlangd, is niet altijd even duidelijk. Zo was het hof te 's-Hertogenbosch in hoger beroep in haar arrest van 9 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ) van mening dat herstel van een loshangend keukenkastje niet zonder meer als kleine herstelling aangemerkt kan worden. Het hof overwoog dat het ophangen en/of vastzetten van een keukenkastje zodanig secuur en solide moet gebeuren dat dit naar het oordeel van het hof niet behoort tot herstellingen die door de gemiddeld handige huurder zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht. Deze uitspraak zal wel met de nodige scepsis worden bekeken. Voor het boren van twee gaten die waterpas moeten hangen met een juiste plug en schroef hoef je toch geen kluscursus gevolgd te hebben. Deze wijze van werken geldt ook voor het ophangen van een grotere spiegel of een schilderij. Dat het keukenkastje enig gewicht moet kunnen dragen is volgens mij niet een juist argument. Als je de juiste schroef en plug gebruikt doet het gewicht niet zo ter zake. Hoe het ook zij: uit deze uitspraak kan worden herleid dat er weinig eisen gesteld kunnen worden aan de handigheid van de huurder die in het kader van het Besluit Kleine Herstellingen van de huurder verwacht mag worden.
Het verwijderen van een grote hoeveelheid papiervisjes, die niet zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden, wordt als herstelwerkzaamheid ten laste van de verhuurder aangemerkt. Normaliter komt het verwijderen van ongedierte voor rekening van de huurder, als daar geen noemenswaardige kosten aan zijn verbonden en de aanwezigheid van ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige staat van de woonruimte. Als de ongedierte zich niet beperkt tot de woning van de huurder, dan kan de huurder niet alleen zorgdragen voor het bestrijden van de ongedierte. In dit laatste geval dient de verhuurder zorg te dragen voor bestrijding van ongedierte. Dus als er sprake is van een plaag die niet wordt beperkt tot de woning van de huurder, dan dient de verhuurder voor bestrijding hiervan zorg te dragen (Rechtbank Oost-Brabant, vonnis van 5 maart 2015, 3246085 \ CV EXPL 14-8326, ECLI:NL:RBOBR:2015:5196, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).
De huurder die zijn zorgplicht tot onderhoud van het gehuurde niet nakomt kan door de verhuurder worden gedwongen om deze zorgplicht na te komen. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Almelo besliste op 17 september 2008 ( LJN: BG1111, Rechtbank Almelo, 96202 / KG ZA 08 ) dat de huurder, onder verbeuring van een dwangsom van € 100,- per dag tot een maximum van € 5000, de rommel uit zijn tuin op moest ruimen. De rechter onderbouwde dit oordeel als volgt. Gedaagde is ingevolge artikel 7:217 BW in samenhang met artikel 7:240 BW en het Het Besluit Kleine Herstellingen, als huurder gehouden zijn tuin te onderhouden. In het Besluit kleine herstellingen onder de letter l van de bijlage bij artikel 1 staat vermeld dat onder kleine herstellingen, waartoe de huurder ingevolge artikel 7:217 BW verplicht is, behoort: “het onderhoud aan tuinen, erf en oprit en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken”. Hieruit blijkt dat gedaagde in zijn verplichtingen als huurder tekort is geschoten.
Het vervangen van een schutting is niet een verplichting die op basis van het Besluit kleine herstellingen van de huurder kan worden gevergd. Dit werd onder meer beslist in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 8 juli 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5048 ). Zie voor de mogelijkheid van uitvoering van werkzaamheden door de verhuurder voor rekening van de huurder ook het arrest van het hof te Leeuwarden van 30 november 2010 LJN: BP0792, gerechtshof Leeuwarden, 200.009.481/01, het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 20 juli 2011 LJN: BR2964,Sector kanton Rechtbank Haarlem, 510354\CV EXPL 11-6043 en het hof te Amsterdam in haar arrest van 1 mei 2012 LJN: BW9640, gerechtshof Amsterdam, 200.084.393/01 . Ook uit de laatste uitspraak blijkt dat het egaliseren van de tuin, het rechtzetten en rechthouden van de schutting, werkzaamheden zijn die op grond van artikel 7:240 BW en Het Besluit Kleine Herstellingen voor rekening van de huurder komen. Het hof kwam terzijde ook tot oordeel dat deze woning in beginsel niet door de verhuurder rolstoeltoegankelijk moet worden gehouden. Deze woning was niet specifiek voor een rolstoelbewoner ingericht.
Klein onderhoud kan alleen van de huurder worden verlangd als daarmee schade aan het gehuurde wordt voorkomen. De huurder heeft binnen dit kader vrije beslissingsruimte of hij tot herstel over wenst te gaan. Er is niet zonder meer een tijdstip bepaald waarop de huurder het onderhoud uit dient te voeren, zolang door dit onderhoud geen schade aan het gehuurde kan worden voorkomen. Uit artikel 7:213 BW volgt dat de huurder het gehuurde in ieder geval bij het einde van de huurovereenkomst terug moet geven zonder dat er nog gebreken verholpen dienen te worden die voor rekening van de huurder hersteld dienen te worden ( KamerstukkenII 1997/98, 26 089, nr. 3 p. 35). Als een bepaalde huurder niet in staat is om werkzaamheden zelf uit te voeren, maar de hulp van een ander in moet roepen behoort dit tot het risico van de huurder.
De huurder moet deze kleine herstellingen ook uitvoeren als er iets is kapot gegaan buiten zijn schuld, of buiten zijn toedoen. De wetgever heeft door de redactie van (artikel 7:217 BW) kennelijk de bedoeling gehad om vast te leggen dat herstel van kleine gebreken altijd voor rekening van huurder komen. De enige uitzondering op deze regel komt voor in de situatie dat de gebreken het gevolg zijn van het tekortschieten door de verhuurder. Als er schade aan het gehuurde ontstaat als gevolg van het tekortschieten van de verhuurder, dan is dit voor rekening van de verhuurder, bijvoorbeeld: het kozijn is verrot en begint te verzakken, waardoor er een barst in een ruit komt. Herstel van de ruit komt dan voor rekening van de verhuurder. Als een derde kleine schade aan het gehuurde heeft toegebracht, dan is deze schade dus voor rekening van de huurder.
In flatgebouwen zullen werkzaamheden die als kleine herstellingen worden gekwalificeerd vaak uit praktische overwegingen op kosten van de huurder door de verhuurder worden overgenomen. Dit moet wel uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Het staat de huurder ook vrij om die werkzaamheden aan een derde uit te besteden. Er wordt dus niet verlangd dat de huurder deze werkzaamheden zelf uitvoert.
Er is sprake van geen kleine herstelling in de volgende gevallen:
Herstel is eenvoudig, maar niet het verkrijgen van het benodigde materiaal;
Onderhoud van een technische voorziening (verwarmingsinstallatie);
Een eenvoudige, doch dure reparatie;
Het wassen van ramen in een flat, waarbij gebruik van een aparte installatie noodzakelijk is;
Gevaarlijke werkzaamheden zoals het schoonmaken van een goot;
Legionella bestrijding en een beheersplan voor bestrijding daarvan;
Storingen aan gemeenschappelijke voorzieningen;
Werkzaamheden in een flat, zoals het water in de collectieve verwarming bijvullen, ramen lappen met hoogwerker.
Er is sprake van wel een kleine herstelling in de volgende gevallen:
Verhuurder stelt duur gereedschap en dure materialen aan de huurder ter beschikking waarna montage eenvoudig is;
Het ontluchten en bijvullen van een verwarmingsinstallatie;
Zaken als vermeld in het Besluit Kleine Herstellingen;
Een reparatie die zonder noemenswaardige kosten kan worden gerealiseerd;
Het vastdraaien van een schroef aan de buitenzijde dat met eigen middelen kan worden gerealiseerd;
Het wekelijkse doorspoelen van de leidingen met water boven 60°C ter bestrijding van de legionellabacterie.
Gebrek aanwezig bij aanvang van de huurovereenkomst, of ontstaat gedurende de huurperiode
Een loszittende drempel in een gehuurde woning is in beginsel een gebrek waarvan de herstelverplichting op de huurder rust. Volgens artikel 1 van Het Besluit Kleine Herstellingen en de daarbij behorende bijlage dienen immers het vastzetten en het vastschroeven van loszittende onderdelen in de woonruimte, waaronder drempels als “kleine herstellingen” te worden aangemerkt. De gevolgschade komt daarom niet voor rekening van de verhuurder als de huurder over deze loszittende drempel struikelt, valt en daardoor schade lijdt. Dit kan alleen anders zijn als het gebrek bij totstandkoming van de overeenkomst al bestond en de verhuurder dit gebrek kende of had behoren te kennen.
Dit geldt met name als er sprake is van een bedrijfsmatige verhuurder. Van deze bedrijfsmatige verhuurder kan worden verwacht dat deze de woning voorafgaande aan de totstandkoming van een overeenkomst grondig nakijkt op gebreken. Deze verhuurder hoort dit gebrek, als dit al bestond bij totstandkoming van de huurovereenkomst, dan ook te hebben opgemerkt. Als het gebrek al bestond bij totstandkoming van de huurovereenkomst, dan is de verhuurder ook aansprakelijk voor de gevolgschade op grond van artikel 7:208 BW. Aangezien de verhuurder had betwist dat dit gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was, diende de huurder het bewijs van zijn stellingen te leveren. Noot 9
De kern van deze uitspraak luidt dat gebreken die als kleine herstellingen aangemerkt dienen te worden door de huurder hersteld dienen te worden, tenzij het gebrek bij totstandkoming van de overeenkomst al aanwezig was. Is het gebrek bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig? Dan dient de verhuurder voor herstel zorg te dragen. Te denken valt bijvoorbeeld aan een lekkende kraan en bladderend of kaal schilderwerk aan de binnenzijde van de woning.
De reparatieplicht van de huurder van bedrijfsruimte>>
Voor de huurder van bedrijfsruimte geldt een geheel andere regeling, dan de regeling die op woonruimte van toepassing is. Partijen kunnen immers bij verhuring bedrijfsruimte invulling geven van wat gedurende de huurperiode als gebrek wordt beschouwd en door de verhuurder dient te worden onderhouden. Het Besluit kleine herstellingen is niet op verhuring van bedrijfsruimte van toepassing. Welke werkzaamheden als kleine herstellingen aangemerkt dienen te worden, kan door partijen ingevuld. Artikel 7:217 BW is voor bedrijfsruimte van regelend recht. Artikel 7:242 BW zorgt er voor dat voor woonruimte bepaalde artikelen semi-dwingend zijn geregeld. Dit artikel is niet van toepassing op verhuurde bedrijfsruimte, omdat dit artikel is geplaatst in de sectie, waarin de regels voor verhuurde woonruimte is geregeld.
Mogelijke acties van de huurder >>
1. De verhuurder via de rechter dwingen om gebreken aan het gehuurde op te heffen, om (achterstallig) onderhoud te laten uitvoeren en/of om alsnog te voldoen aan de verplichting tot oplevering (in goede staat);
2. De verhuurder via de rechter dwingen om stoornissen in het huurgenot door (bijvoorbeeld) pesterijen en/of werkzaamheden en/of onbehoorlijke concurrentie te beëindigen (artikel 7:204 BW);
3. De verhuurder via de rechter dwingen om maatregelen te nemen tegen overlast of andersoortige stoornissen van derden (artikel 7:204 BW) Noot 10
Deze vorderingen kunnen al in worden gesteld, voordat de verhuurder in verzuim is. De huurder moet wel aangeven welk belang hij bij het instellen van de desbetreffende vordering heeft. Een te vroeg ingestelde vordering kan consequenties voor de proceskostenveroordeling hebben. In het algemeen is het het meest zinvolle om voorafgaande aan een procedure de verhuurder per brief van de gebreken op de hoogte te brengen en daarbij een korte termijn van herstel te vermelden.
Een select overzicht van de uitspraken in verband met vorderingen tot nakoming van de onderhoudsverplichting en/of tot herstel van gebreken aan het gehuurde vindt u weergeven in de volgende 'noot'. Noot 12
Mogelijkheid van huurder om zelf gebreken te verhelpen op kosten van de verhuurder>>
De huurder mag conform het gestelde in artikel 7:206 lid 3 BW gebreken zelf verhelpen als de verhuurder met herstel van de gebreken in verzuim is. De kosten van herstel mag hij op de verhuurder verhalen, eventueel door die met de huur te verrekenen. Deze regel is dwingend recht en geldt zowel voor de huurder van woonruimte als voor de huurder van bedrijfsruimte. Dit blijkt uit de laatste zinsnede van artikel 7:206 lid 3 BW waaruit het dwingendrechtelijke karakter van deze regeling blijkt en dat als volgt luidt: "Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken". De huurder hoeft dus geen rechterlijke machtiging (zie artikel 3:299 BW) te verkrijgen om het herstel zelf ter hand te nemen. Voor een beroep op artikel 3:299 BW is het niet nodig dat de verhuurder in verzuim verkeert. De toestand van verzuim aan de zijde van de verhuurder is wel nodig als de huurder het herstel zelf ter hand neemt. De huurder mag in het kader van dit recht alleen de redelijke kosten van herstel in rekening brengen en het gebrek dient deugdelijk te worden hersteld.
Het gerechtshof te 's-Gravenhage bevestigt in haar arrest van 29 mei 2008 LJN: BD5483, Gerechtshof 's-Gravenhage, 105.005.058/01 dat het verzuim van de verhuurder intreedt als hij herstel van de voor zijn rekening komende gebreken nalaat. Ook hier wordt door het hof beslist dat verrekening van de herstelkosten met de huur slechts plaats kan vinden als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is en gelegenheid heeft gekregen om het gebrek te verhelpen. Het gerechtshof te Amsterdam heeft zich in haar arrest van 29 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:1178 in het kader van een buitengerechtelijke ontbinding door de huurder wegens het uitblijven van herstel van het gehuurde uit moeten spreken over de redelijke termijn van herstel. Na een brand in het pand waarin het gehuurde zich bevindt gaf de huurder op begin augustus 2013 door dat een groot gedeelte van het gehuurde niet gebruikt kon worden wegens brandschade. de huurder was in september 2013 tijdelijk verhuisd naar een ander deel van het pand tegen dezelfde huurprijs. In november 2013 stelde de huurder voor om de huurovereenkomst per 1 januari 2014 te ontbinden wegens het gebrek aan het gehuurde. Op 2 december 2013 werd door een gemachtigde van de huurder de verhuurder alsnog gelegenheid gegeven om het gehuurde uiterlijk op 1 januari 2014 hersteld te hebben. Het gehuurde was op 1 januari 2014 niet hersteld. Op 31 januari 2014 werd de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Het hof achtte de in de brief van 2 december 2013 gestelde termijn mede in het licht van de hier aan voorafgaande berichten niet onredelijk kort. Dit gold eens te meer nu de verhuurder vrijwel niets had gedaan om het gehuurde te herstellen.
Dit geldt ook als de verhuurder herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, waarvan de huurder van mening is dat deze werkzaamheden niet zijn verricht. Mocht dit het geval zijn, dan wordt van de huurder verwacht dat hiervan melding aan de verhuurder wordt gemaakt. De verhuurder krijgt dan gelegenheid de werkzaamheden alsnog correct af te ronden. Zonder deze mededeling door de huurder mag deze niet het zelfklusrecht ex artikel 7:206 lid 3 BW toepassen (Noot 13).
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 beslist dat de aangevoerde klachten niet kunnen leiden tot cassatie. In deze zaak was het de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst bekend dat zich gebreken aan het gehuurde voordeden. De rechter in eerste aanleg en in hoger beroep besliste in de procedures die tot deze cassatieprocedure heeft geleid, dat een ingebrekestelling voor verzuim aan de zijde van de verhuurder niet noodzakelijk is. De verhuurder was immers met de gebreken op de hoogte. De verhuurder had om deze reden uit eigen initiatief zorg dienen te dragen voor herstel van het gehuurde. Dit standpunt wordt door mr. Huydecoper in zijn conclusie bij dit arrest ondersteund. Dit lijkt ook in lijn met de algemene regel van artikel 6:83 sub c BW .
De wetgever zorgt voor enige verwarring door in artikel 7:209 BW voor zowel woonruimte als bedrijfsruimte en in artikel 7:242 BW (woonruimte) een aantal artikelen op te nemen, waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, terwijl elders verspreide bepaling in de wet staan opgenomen waarvan ook niet kan worden afgeweken in het nadeel van de huurder. De verklaring voor dit onderscheid is dat de artikelen 7:209 BW en 7:242 BW slaan op bepalingen die semi-dwingend zijn voorgeschreven, terwijl artikel 7:206 lid 3 dwingend recht betreft.
De huurder doet er, bij twijfel of de verhuurder tot het verhelpen van het gebrek verplicht is, verstandig aan om zich door de rechter te laten machtigen tot het plegen van het gevorderde onderhoud. Hij vermijdt dan het risico dat achteraf wordt geconstateerd dat hij de kosten van herstel ten onrechte op de huur in mindering heeft gebracht, met als mogelijk gevolg beëindiging van de huur (als er ten onrechte huur met herstelkosten is verrekend, dan is er immers een vordering van de verhuurder tot betaling van de alsnog verschuldigde huur ontstaan). In het normale geval van een gebrek waarvan het herstel geen aanzienlijke kosten vergt, is dit risico veel geringer. Ook als de huurder de kosten ten onrechte op de huur heeft ingehouden, zal het meestal niet tot beëindiging van de huur kunnen komen, omdat de huurachterstand relatief gering zal zijn.
De rechter kan de huurder ook nog een termijn geven waarbinnen de huurder alsnog aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen (terme de grâce).De regeling is voor woonruimte vastgelegd in artikel 7:274 lid 6 BW. Voor bedrijfsruimte is deze regeling niet wettelijk geregeld. De huurder van bedrijfsruimte kan in dit verband slechts terug grijpen op de redelijk en billijkheid (artikel 6:248 BW).
Voor verrekening van de huur met de kosten van herstel is een ingebrekestelling niet vereist
Indien de huurder de verhuurder niet van het gebrek op de hoogte heeft gebracht, dan is de verhuurder niet in verzuim geraakt. Door aan het verzoek van de huurder om het gebrek te herstellen geen gehoor te geven kan de verhuurder dus in verzuim komen te verkeren (zonder dat er van een ingebrekestelling conform artikel 6:82 BW sprake is). Volgens een arrest van de Hoge Raad van 6 juni 1997 Van Bommel, Ruijgrok, NJ 1998/128 (zie onder rechtsoverweging 3.4.) levert een gebrek aan de gehuurde zaak een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst voor de verhuurder op. Ten tijde van deze uitspraak was het huidige artikel 7:206 lid 3 BW nog niet ingevoerd en was het "zelfklusrecht" nog niet gecodificeerd. Deze uitspraak maakt in ieder geval wél duidelijk dat de verhuurder al in verzuim kon verkeren zonder een ingebrekestelling als als bedoeld in artikel 6:82 BW te hebben ontvangen. De Hoge Raad gaf in laatstgenoemd arrest te kennen dat een huurder de huurovereenkomst gedeeltelijk kon ontbinden nadat de verhuurder door de huurder van het gebrek op de hoogte was gebracht. Als de verhuurder na de mededeling de mogelijkheid heeft gehad om maatregelen te nemen en van deze mogelijkheid geen gebruik maakt, mag de huurder de overeenkomst partieel buitengerechtelijk ontbinden. Voor de huurder is dit mogelijk gezien de redactie van artikel 7:231 BW. Deze actie is dus mogelijk op grond van het algemene verbintenissenrecht van boek 6 BW. Het huige recht geeft de mogelijkheid om op grond van artikel 7:207 BW huurvermindering te vorderen als de verhuurder met herstel in gebreke blijft. Het resultaat is hetzelfde als bij ontbinding van een overeenkomst. De benadering is anders. Voor partiële ontbinding van de overeenkomst dient er een (buiten)gerechtelijke verklaring van ontbinding van een overeenkomst gedaan te worden. Voor huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW is een vordering tot huurvermindering vereist. Voor niet-geliberaliseerde woonruimte kan deze vordering worden ingediend door het indienen van een verzoekschrift bij de huurcommissie. Voor geliberaliseerde woonruimte dient de huurder een vordering bij de rechter in te dienen. Voor buitengerechtelijke (partiële) ontbinding is niet het instellen van een vordering vereist. Het gevaar van de actie op grond van buitengerechtelijke ontbinding bestaat er in dat de huurder een te hoog bedrag aan huur inhoudt, waardoor deze huurder te kort schiet.
De huurder die de verhuurder niet van het gebrek op de hoogte heeft gebracht zal zich in beginsel dan niet op de mogelijkheid van verrekening als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW kunnen beroepen, maar hij zal wel, als er sprake is van een gebrek dat door de verhuurder verholpen moet worden, de kosten van herstel, voor zover deze redelijk waren, van de verhuurder kunnen terugvorderen, eventueel bij wijze van vordering in reconventie indien hij de kosten op de huur heeft ingehouden en de verhuurder betaling van de achterstallige huur vordert.
Verrekening van herstelkosten zonder mededeling aan de verhuurder van specifieke gebreken is weer wel mogelijk als het de huurder door de onwillige houding van de verhuurder om reeds bekende gebreken te herstellen af moet leiden dat de verhuurder herstel van andere gebreken ook achterwege zal laten. Dit standpunt wordt door mr. Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 bevestigd. Als de huurder een ingebrekestelling kan sturen, dan verdient het voor de duidelijkheid aanbeveling om dit te doen. Een voorbeeld van een ingebrekestelling treft u hier aan. De gehele bovenstaande verhandeling kan dan worden vergeten, want als de verhuurder na ingebrekestelling niet reageert, dan is hij in ieder geval in verzuim!
Een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking zal lastig worden als het verzuim ontbreekt: als dit niet het geval was zou de regel van het verzuim als vermeld in artikel 7:206 lid 3 BW zonder rede zijn opgenomen. Een uitspraak onder het “oude recht", het recht voor invoering van het huidige recht, wees ook naar die uitkomst. Noot 14
De huurder kan wel een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking rechtstreeks op artikel 6:212 BW baseren.
Opschorting huur >>
Als het gehuurde gebreken vertoont mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Een huurovereenkomst behoort immers tot de categorie van wederkerige overeenkomsten. Uit de conclusie van mr. Huydecoper bij het arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 blijkt dat deze verhouding tussen de herstelverplichting van de verhuurder en de waarde van de opgeschorte huur niet één-op-één gelijk hoeft te lopen. Mr.Huydecoper betoogt in zijn conclusie dat het middel van opschorting mede kan dienen als prikkel om nakoming door de andere partij (alsnog) te bevorderen. Wil een dergelijke prikkel effectief zijn, dan zal het belang dat daarmee gemoeid is, voldoende moeten zijn om daadwerkelijk druk op de in gebreke blijvende partij te bewerkstelligen. In dit verband dient te worden gerealiseerd dat opschorting niet buiten proportie zal horen te zijn. Het gerechtshof te 's-Gravenhage vond in haar arrest van 22 juli 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:2304) het onbetaald laten van de helft van de huur wegens een muizenplaag buiten proportie. Verder dient bedacht te worden dat de opschorting van een dient als prikkel om de verhuurder tot herstel te bewegen. Als de huurovereenkomst met de verhuurder is geëindigd, zoals in casu het geval was, dan eindigt ook het recht van de huurder om de opgeschorte huur onder zich te houden. Opschorting van verschuldigde bedragen is immers een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. De huurder zou na huurbeëindiging nog een actie tot huurverlaging dienen te starten als deze aanspraak wenst te maken op huurvermindering. Het lijkt mij dat de huurder in beginsel de opgeschorte huur na het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder over moet maken. Dit is slechts anders als de huurder aannemelijk kan maken dat terugbetaling van de opgeschorte huur zal leiden tot het onbetaald laten van de vordering tot huurvermindering. De huurder is immers niet zonder meer bevoegd om vooruitlopend op een procedure tot vermindering van de huurprijs al een huurbedrag onder zich te houden.
Een uitspraak in dezelfde lijn werd gegeven door het gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden in haar arrest van 9 mei 2017 ECLI:NL:GHARL:2017:3927 . In deze zaak kwam aan de orde dat de huurder door de Huurcommissie een aanzienlijke korting op de huurprijs had gekregen wegens gebreken aan het gehuurde. Daarboven had de huurder nog extra bedragen opgeschort, want de huurder had de gehele huurprijs opgeschort durende langere periode wegens gebreken aan het gehuurde. de opgelopen huurachterstand rechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst. Dit is toch een enorm risico. Ik adviseer geen huur op te schorten als er al huurprijsvermindering is gevorderd. Waarom zou men het risico van ontbinding van de huurovereenkomst nemen als er al een huurverlaging wordt gevorderd? In conventie had de kantonrechter de huurachterstand wegens de te hoog opgeschorte huur tot en met juni 2014 gesteld op € 1.650,-. Dit bedrag had de kantonrechter toegewezen, vermeerderd met € 13,11 aan wettelijke rente en € 299,48 aan buitengerechtelijke incassokosten. De huurachterstand rechtvaardigde naar het oordeel van de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter had daarom de huurovereenkomst ontbonden, de huurders veroordeeld het gehuurde te ontruimen en tot betaling van € 412,50 voor elke maand of gedeelte daarvan dat de huurders vanaf 1 juli 2014 het gehuurde in gebruik heeft of mocht houden. Het hof oordeelde als volgt. Ingevolge artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Voorts is van belang artikel 7:257 lid 1 BW op grond waarvan voor de huurder van woonruimte een vervaltermijn van 6 maanden geldt nadat de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven. Het hof had overwogen dat van een volledige onbewoonbare woning geen sprake was. De vastgestelde gebreken ware riolering in de badkamer, (enkele) ontbrekende stopcontacten, een aantal gaten in de buitenmuur en het wegwerken van de waterleiding. Dergelijke tekortkoming rechtvaardigden weliswaar een opschorting van een belangrijk deel van de huurprijs, maar nu het gehuurde bewoonbaar bleef en ook feitelijk werd bewoond niet een algehele opschorting. Het hof oordeelde verder dat uit artikel 6:265 BW voort vloeit dat bij iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De huurschuld ten tijde van het wijzen van het vonnis, welke betalingsachterstand nog steeds bestaat, was zodanig omvangrijk dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde heeft toegewezen. Het hof oordeelde dat dit oordeel terecht was. Hierbij zij on opgemerkt dat in deze procedure de uitspraak van de Huurcommissie niet meer kon worden aangetast, waarin de huurprijs was verlaagd. (artikel 7:262 lid 2 BW) Deze procedure werd slechts gevoerd over de gevorderde ontbinding.
Op grond van artikel 6:262 BW kan een schuldeiser (is een huurder voor wat betreft ontvangst van huurgenot door de verhuurder) gerechtigd zijn verplichtingen geheel of gedeeltelijk op te schorten als de ander (de verhuurder) niet aan zijn verplichting (het verstrekken van huurgenot) heeft voldaan. Voorwaarde is wel dat de verhuurder van de gebreken door de huurder op de hoogte is gesteld. Dit wordt ook nog eens bevestigd in het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 22 juli 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:2304). Als het gaat om gebreken waarmee de verhuurder in voldoende mate bekend is om tot het nemen van maatregelen over te gaan, dan kan de mededeling achterwege laten worden.
De verhuurder hoeft echter niet in gebreke te zijn gesteld. Deze tekortkoming rechtvaardigt opschorting van de huur als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Een ingebrekestelling is daarvoor dus niet nodig. De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht besliste in haar vonnis van 11 juni 2009 LJN: BI9332, sector kanton rechtbank Dordrecht, 220924 CV EXPL 08-6359 dat de huurder geen recht had om de huur op te schorten, omdat niet gebleken was dat verhuurder van gebreken aan het gehuurde op de hoogte was gesteld of op andere wijze met gebreken bekend was. De huurder had een dermate hoge huurachterstand opgebouwd dat dit huurbeëindiging rechtvaardigde.
Dat de huurder (van bedrijfsruimte) niet zonder goede reden de huur negen maanden op kan schorten en de exploitatie van het gehuurde staken ondervond de huurder, die partij was in de kortgedingprocedure waarover het hof te Den Haag in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:977 arrest heeft gewezen. In deze zaak had de huurder ontruiming gevorderd wegens opschorting van de huur door de huurder van negen maanden huur wegens een verstopping van het riool. In de algemene voorwaarden was opschorting van de huur uitgesloten. Verder was er over deze kwestie eerder een bodemprocedure gevoerd, waarin de rechter ten onrechte had geoordeeld dat de huurder niet gebreke was gesteld, waardoor de vordering tot ontbinding en ontruiming was afgewezen. Het hof oordeelde in dit kortgeding dat dit standpunt een juridische misslag was, omdat de huurder door het onbetaald laten van de huur door het contractueel beding dat de huur uiterlijke de eerste van de maand betaald dient te zijn bij gebreke waarvan de huurder tekortschiet van rechtswege in verzuim verkeert. Het hof oordeelde dat het in het kortgeding niet aannemelijk was gemaakt dat er sprake was van een gebrek aan de riolering. Ook al zou er sprake zijn van een gebrek aan de riolering dat (los van het verbod in de algemene voorwaarden om de huur op te schorten) reden zou zijn om gedeelte van de huur op te schorten, dan zou dit gebrek niet opschorting van negen maanden huur rechtvaardigen. Tevens rechtvaardigde dit ook niet het onthouden van de exploitatie in het gehuurde. Mede gezien de uitsluiting in de algemene voorwaarden van opschorting en verrekening van de huur ging het hof ervan uit dat ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure wegens de aanzienlijke huurachterstand toegewezen zou worden, werd ontruiming van het gehuurde in kortgeding toegewezen.
Het beroep op opschorting van de huur wordt vaak als verweermiddel in een procedure tot vordering van achterstallige huur aan de orde gesteld.
Dat gebeurde ook in de zaak die heeft geleid tot het vonnis van 30 juli 2008 voor de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem LJN: BD9368, sector kanton Rechtbank Haarlem, 382704/CV EXPL 08-5132. In deze zaak was door de verhuurder een incassoprocedure met betrekking tot verschuldigde huurpenningen gestart. De huurder beriep zich op opschorting van de huur wegens gebreken aan het gehuurde. De huurder had geen ingebrekestelling gestuurd. Gedurende de procedure was door de verhuurder erkend dat er een medewerker in de woning was geweest om de gebreken te bekijken. Verder was er niets gedaan in de woning om de gebreken te verhelpen. Door dit gegeven werd door de rechter aangenomen dat de vereiste kennisgeving van de gebreken was doorgegeven.
De huurder had gedurende enkele maanden de gehele huur opgeschort. De huurder mocht volgens onderhavige uitspraak 50 % van de huur opschorten en diende 50 % te betalen. De incassokosten werden afgewezen en de proceskosten werden gecompenseerd.
Dit was toch een rechter die de huurder welgezind was. De rechter had immers kunnen beoordelen dat 50 % ten onrechte was achtergehouden en had daaraan bij een huurachterstand van tenminste drie maanden ook ontbinding van de overeenkomst kunnen verbinden.
Hier wordt voorts nog eens benadrukt dat voor verzuim van de verhuurder een ingebrekestelling van de verhuurder niet is vereist (zie voor nadere uitleg over dit verzuim het onderdeel op deze pagina: Mogelijkheid van huurder om zelf de gebreken te verhelpen op kosten van de verhuurder.
Verder staat een contractueel verbod van verrekening van een vordering met de huur het opschortingsrecht niet in de weg (HR 25 februari 1994, NJ 1994, 451, m.nt. P.A.).
Verrekenen en opschorten van huur vóór het instellen van de vordering tot huurverlaging in verband met gebreken kan in het huurcontract worden uitgesloten. De artikelen 6:52 BW en 6:127 BW zijn van regelend recht. In huurcontracten kan hiervan in het nadeel van de huurder worden afgeweken bij verhuring van zowel woon- als bedrijfsruimte. Op grond van 6:237 sub g BW is het echter mogelijk dat een huurder beroep doet op vernietiging van uitsluiting van de mogelijkheid van verrekening van vorderingen in de algemene voorwaarden van het huurcontract wegens het vermoeden van de onredelijkheid van het beding.
Het is mogelijk om na opschorting van de huur schadevergoeding te vorderen wegens gederfd huurgenot op grond van het algemeen verbintenissenrecht. Dat is logisch, omdat anders verrekening zoals hier bovenvermeld ook niet mogelijk is. Onder vergoeding van schade kan naast gevolgschade ook huurvermindering vallen wegens gederfd huurgenot. Er is echter een enorm verschil met de actie die op grond van artikel 7:207 BW kan worden ingesteld. Op grond van artikel 7:207 BW kan huurvermindering worden gevraagd zonder dat er sprake hoeft te zijn van toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder. Voor een actie op grond van 6:74 BW of artikel 7:208 BW is toerekenbaarheid van de schadeoorzaak van belang om schade als gevolg van gederfd huurgenot terug te vorderen. Is de schade te verhuurder niet toe te rekenen, dan is de verhuurder niet schadeplichtig.
Opschorting herstelverplichting door verhuurder bij huurachterstand? >>
In de wet bestaat op grond van artikel 6:262 BW de mogelijkheid dat de schuldeiser zijn verplichtingen opschort als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt. In het vorige onderdeel is besproken dat de huurder onder omstandigheden gerechtigd is de huur op te schorten als de verhuurder zijn verplichtingen tot herstel van het gehuurde niet nakomt. Mag de verhuurder zijn verplichtingen tot herstel van gebreken aan het gehuurde opschorten als de huurder een betalingsachterstand heeft opgebouwd? Volgens een uitspraak van de rechtbank Arnhem, sector kanton, van 9 november 2005 Noot 15 is de verhuurder daartoe niet zonder meer gerechtigd.
Het kenmerk van een opschortingsrecht is immers dat de schuldenaar alsnog aan zijn verplichtingen dient te voldoen als de ander alsnog zijn verplichtingen nakomt. Volgens de kantonrechter staat het karakter van de duurovereenkomst opschorting van de herstelverplichting in de weg. Volgens de redenering van de rechter kan de verhuurder zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot voor het verleden niet meer nakomen als de huurder alsnog de huur betaalt. Door dit gevolg schiet het middel van opschorting van de herstelverplichting door de verhuurder zijn doel voorbij. De huurder kan door betaling van huur en wettelijke rente na opschorting de verhuurder in de toestand brengen zoals die zou zijn als de opschorting niet zou hebben plaatsgevonden, terwijl dit voor de verhuurder die zijn verplichtingen heeft opgeschort niet mogelijk is.
De huurder en het recht van retentie >>
In het algemeen kan het recht van retentie worden omschreven als het recht om eigendommen van anderen onder zich te houden totdat de ander aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Bijvoorbeeld de garagehouder die niet wordt betaald, kan weigeren de gerepareerde auto aan de eigenaar af te geven. Aangezien door de wet geen afbreuk is gedaan aan de rechten die de huurder en de verhuurder aan het gewone vermogensrecht kunnen ontlenen, kan er door de meest gerede partij een beroep op deze bijzondere opschortingsrechten worden gedaan.
Een soortgelijke actie bestaat ook voor de huurder, als de verhuurder bepaalde zwaarwegende verplichtingen niet nakomt. De huurder kan zijn verplichting om het gehuurde op te leveren dan opschorten. De huurder die recht heeft op de forfaitaire vergoeding van € 5.799 (28 februari 2014) wegens een vordering op grond van dringend eigen gebruik door de verhuurder, kan op grond van deze regeling (Artikel 7:275 BW) de ontruiming van het gehuurde opschorten als duidelijk is dat de verhuurder deze vergoeding niet wenst te betalen. Doorgaans vindt betaling van een gehele vergoeding niet vóór ontruiming plaats. De vergoeding wordt vaak opgesplitst in een betaling van de helft vóór de ontruiming en de helft binnen twee weken na de ontruiming van het gehuurde. Als de verhuurder aldus te kennen geeft voor het einde van de overeenkomst niet aan zijn betalingsverplichting te willen voldoen, dan lijkt het alleszins gerechtvaardigd dat de huurder zijn verplichting tot ontruiming van de woning opschort totdat de verhuurder betaling van tegemoetkoming van de ontruimingsvergoeding aanvangt.
In de rechtspraak is dit recht bovendien erkend in de volgende 'noot' vermelde uitspraken. Noot 16
Vermindering van de huur als gevolg van een gebrek aan het gehuurde >>
Onder het oude recht werd door de rechter nogal eens bepaald dat de opgeschorte huur niet betaald behoefde te worden. Soms werd niet meer verlangd dat een uitgestelde betaling alsnog plaats moest vinden. Onder het huidige recht is dit in beginsel niet mogelijk. Ik leg in dit hoofdstuk de verschillende mogelijkheden uit om huurverlaging te bewerkstelligen. Hierbij zal de vordering tot huurverlaging op grond van artikel 7:207 BW en de schadevergoedingsactie vallende onder artikel 6:270 BW na opschorting van de huur de revue passeren.
Het huidige recht geeft onder artikel 7:207 BW in samenhang met artikel 7:257 BW voor niet-geliberaliseerde woonruimte een specifieke regeling voor huurverlaging en huurbevriezing, die met zich meebrengt dat andere wegen, die daartoe voorheen wel werden gebruikt of voorgesteld, niet (meer) in aanmerking komen.
Deze actie kan alleen worden ingesteld nadat de verhuurder van het gebrek in kennis is gesteld, of zonder kennisgeving als duidelijk is dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte was. Daarnaast moet de huurvermindering worden gevorderd en moet deze vordering door huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte binnen een bepaalde termijn worden ingesteld. Onderstaand komen deze punten aan de orde.
Volgens Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, (onder 6) moet artikel 7:207 BW in verbinding met artikel 7:257 BW, als partiële ontbinding overeenkomstig de algemene regel van artikel 6:270 BW worden gezien. De regeling op grond van artikel 7:207 BW wijkt echter af van de algemene regels betreffende de ontbinding van overeenkomsten. De afwijking van deze algemene regeling brengt met zich mee dat huurvermindering moet worden gevorderd. Uit de toelichting op artikel 7:207 BW wordt duidelijk gesteld dat huurverlaging gevorderd dient te worden. In de zaak die diende voor de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam vorderde de verhuurder een huurachterstand die door de huurder was opgebouwd. De huurder was van mening dat niet het overeengekomen huurgenot was geleverd en vond dat de huur verminderd diende te worden. De huurder verzuimde echter in reconventie de huurvermindering te vorderen. De rechter wees daarom de huurachterstand ten behoeve van de verhuurder in haar vonnis van 12 januari 2015 (3198000VV EXPL 14-18266) toe en kon geen huurvermindering toewijzen, omdat er ter zake van huurvermindering geen vordering was ingesteld.
De door elkaar lopende juridische termen (ontbinding op grond van de algemene regels en huurvermindering - partiële ontbinding - eveneens gebaseerd op de algemene regels van ontbinding als vervat in boek 6 BW) kunnen voor verwarring zorgen. Enerzijds heeft de huurder immers recht op partiële ontbinding, die is gebaseerd op de algemene regel als genoemd in boek 6 BW met een daaraan verbonden specifieke regel als beschreven onder artikel 6:270 BW, anderzijds maakt artikel 7:207 BW als speciale regel in aanvulling op de algemene regel duidelijk dat huurvermindering in rechte gevorderd moet worden. Dit wordt niet anders nu artikel 7:231 BW buitengerechtelijke ontbinding van de gehele overeenkomst mogelijk maakt. Het lijkt enigszins merkwaardig dat voor de gehele ontbindingsactie een buitengerechtelijke verklaring door huurder voldoende is, terwijl dit voor een actie op grond van artikel 7:207 BW onvoldoende is. De memorie van toelichting (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089. nr. 3 p. 7 e.v.) geeft echter duidelijk weer dat de wetgever met deze regel heeft willen voorkomen dat er de mogelijkheid tot huurverlaging misbruik gemaakt zou kunnen worden.
Deze beperking zal in de praktijk meer effect hebben voor de huurders van geliberaliseerde woonruimte dan voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte. De eerste groep huurders dient immers de kantonrechter te raadplegen om de huurverlaging te bewerkstellingen, terwijl de tweede groep huurders kan volstaan met indiening van een eenvoudig verzoek bij de huurcommissie.
Hoe het ook zij: beide huurders vorderen aldus via verschillende rechtsgangen huurverlaging. Op grond van artikel 7:231 BW kan de huurder dus wél volledige ontbinding van de huur buiten rechte vorderen met daarbij als nevenvordering op grond van artikel 7:271 BW terugvordering van de huur. Aangezien de huurder bij voortzetting van de huur geen belang heeft, kan de huurder volgens de wet wel volstaan met een buitengerechtelijke ontbinding. Overigens zal een buitengerechtelijke ontbinding doorgaans wél resulteren in een procedure, omdat de verhuurder doorgaans zich niet zo maar neer zal leggen bij een dergelijke actie van de huurder, die zal moeten leiden tot terugbetaling van de huur.
Uit de toelichting bij deze wet (zie bovengenoemde kamerstukken) blijkt dat niet elk gebrek huurverlaging rechtvaardigt. Er kan immers weliswaar sprake zijn van een gebrek, doch als dit gebrek gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, dan is er geen grond voor huurvermindering. De kern van artikel 6:265 BW is immers dat er van (partiële) ontbinding alleen sprake kan zijn als dit gevolg wordt gerechtvaardigd door de aard van de tekortkoming. Deze tekortkoming moet ontbinding kunnen rechtvaardigen.
Processueel aspect
De verhuurder kan van mening zijn dat de huurder ten onrechte betaling van de huur achterwege heeft gelaten en een huurincasso starten. De huurder die de huur heeft opgeschort wegens gebreken aan het gehuurde dient een eis in reconventie in te stellen als hij wordt geconfronteerd met een huurincasso. De huurder dient in het kader van zijn verweer in conventie te verwijzen naar gebreken in het gehuurde, die huurverlaging rechtvaardigen. Dit verweer moet dan wel worden gecompleteerd met een vordering van eis in reconventie. Doet de huurder dat niet, dan zal de rechter kunnen oordelen dat er gebreken aanwezig zijn die huurverlaging rechtvaardigen, doch bij gebreke van een vordering in reconventie zal de rechter geen tijdelijke verlaging van de huur toe kunnen wijzen. Dit is door het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 4 juni 2013 bevestigd ( ECLI:NL:GHAMS:2013:1677 ).
De huurcommissie kan op grond van artikel 7:257 lid 2 BW pas worden ingeschakeld na een schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder van het gebrek en nadat een wachttijd van zes weken na een schriftelijk verzoek tot herstel van de gebreken is verstreken. Een melding bij de huurcommissie binnen die termijn van zes weken zal door de huurcommissie niet in behandeling worden genomen. Slechts de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte kunnen de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen wegens gebreken aan de woning.
De huurcommissie zal een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs ook niet in behandeling nemen als de verhuurder het gebrek binnen deze termijn van zes weken heeft hersteld. Volgens artikel 7:257 lid 2 BW kan de huurder immers zich slechts tot de huurcommissie richten indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen. Mocht de verhuurder bijvoorbeeld in week vijf tot herstel van een ernstig gebrek overgaan en de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toch een claim tot huurderving in wenst stellen, dan dient deze huurder zich tot de kantonrechter te wenden voor een vordering tot (tijdelijke) verlaging van de huur. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overstijgen.
Bij weigering door de verhuurder tot herstel van dit gebrek, kan de huurder na verstrijking van de genoemde termijn van zes weken de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen door indiening van dit verzoekschrift .
Het is op deze plaats goed om duidelijk te maken dat de genoemde termijn van zes weken een drempel is, die door de wetgever is ingesteld om kruimelvorderingen bij de Huurcommissie te voorkomen. Als zich een gebrek voordoet, dan is de verhuurder immers in verzuim en zal de huurder in beginsel huurverlaging kunnen vorderen vanaf het moment dat de mededeling is gedaan over het gebrek. In artikel 7:206 lid 1 BW wordt gesteld dat de verhuurder “op verlangen van de huurder” de gebreken moet verhelpen. Daarmee wordt de mededeling bedoeld. Als de verhuurder bijvoorbeeld twee weken na de mededeling het gebrek heeft hersteld, dan is de huurder dus gerechtigd huurverlaging te vorderen vanaf het moment dat de mededeling is gedaan. De mededeling is dus geen ingebrekestelling. Door een ingebrekestelling raakt de andere partij immers pas in verzuim als er binnen de in dit stuk gestelde termijn niet wordt gepresteerd. Hier is het verzuim al aanwezig. Om deze reden hoeft er dus ook geen ingebrekestelling te worden gestuurd.
Hierboven is al opgemerkt dat de verhuurder door het ontstaan van het gebrek aan het gehuurde in verzuim raakt. Vanaf het moment van verzuim is de huurvermindering mogelijk. De huurvermindering is een lex specialis van de ontbinding ex artikel 6:265 BW. In dit artikel staat vermeld dat ontbinding alleen mogelijk is als de andere partij in verzuim is komen te verkeren. Het verzuim is echter al ontstaan door het gebrek, zodat de huurder geen termijn meer hoeft te stellen waarbinnen het gebrek hersteld dient te worden om het verzuim te starten. Dat is alleen anders als het gebrek zich al voordoet vanaf de aanvang van de huurovereenkomst. De mededeling is dan niet nodig om de mogelijkheid van huurverlaging in werking te laten treden. Dit volgt uit artikel 7:209 BW. Ondanks dat het verzuim al aanwezig is zonder de mededeling is het niet redelijk de mogelijkheid van huurverlaging al in te laten gaan. Van het ontstaan van het gebrek hoeft de verhuurder immers niet noodzakelijker een verwijt gemaakt te worden. Als de verhuurder de gebreken bij sociale woonruimte niet verhelpt binnen zes weken na de mededeling, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen, en dan loopt de vordering tot huurverlaging ook terug tot het moment de mededeling is gedaan, tenzij de termijn van zes maanden als genoemd in artikel 7:257 lid 2 BW niet in acht is genomen. Bij vrije sector woonruimte geldt de drempelperiode van zes weken niet. Voor vrije sector woonruimte geldt de drempelperiode van zes weken niet. Er kan voor dit soort woonruimte geen verwarring ontstaan tussen de in de wet genoemde termijnen. Hier geldt dus dat de huurder van de verhuurder na de mededeling waarin herstel wordt gevraagd huurverlaging kan vorderen. Deze vordering geldt dus ook voor een periode over een korte termijn waarbinnen herstel van het gehuurde niet is gerealiseerd. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overtreffen.
Een mooi voorbeeld van een procedure tot huurverlaging wordt gegeven door een uitspraak van de kantonrechter te Breda van 5 maart 2008 ( LJN BC5965, Rechtbank Breda, 464243 ). In deze zaak had de huurcommissie op verzoek van de huurder de huur verlaagd. De verhuurder had tegen deze uitspraak tijdig bij de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW bezwaar gemaakt. De kantonrechter oordeelde dat er wel degelijk sprake was van een gebrek, op grond waarvan een tijdelijke huurverlaging van 40% van de maximale huurprijs (dit percentage wordt op grond van artikel 6 Besluit huurprijzen Woonruimte gesteld op een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximum huurprijs), op zijn plaats was. De huurder had deze procedure tevens gebruikt om in reconventie herstel van gebreken in het gehuurde te vorderen (de Huurcommissie kan geen herstelverplichting opleggen), welke vordering door de rechter werd toegewezen.
De vervaltermijn van zes maanden
De Huurcommissie dient voor de berekening van de huurverlaging als gevolg van gebreken aan het gehuurde een vervaltermijn van zes maanden in acht te nemen. Deze vervaltermijn wordt berekend vanaf de dag volgend op die waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. Zie verder voor de het effect van gebreken aan de woning op de huurprijs het hoofdstuk Huurprijzen (en gebreken aan de woning)
Verschil benadering geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte
Huurders van geliberaliseerde woonruimte kunnen geen gebruik maken van de huurcommissie om een vordering tot huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde in te stellen. Artikel 7:247 BW heeft onder meer artikel 7:257 BW voor verhuurde geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt de beperking dus niet dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder. Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woningen ook een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.
Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woningen ook een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.
In de praktijk zal een huurder van een niet-geliberaliseerde woning vanwege de goede toegankelijkheid van de huurcommissie echter doorgaans sneller in staat zijn een vordering tot huurverlaging bij de huurcommissie in te stellen, dan dat een huurder van geliberaliseerde woonruimte een dergelijke vordering bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt. Het lijkt daarom niet eerlijk om de huurder van geliberaliseerde woonruimte te confronteren met eenzelfde vervaltermijn van zes maanden als genoemd in artikel 7:257 lid 3 BW als de huurder van niet geliberaliseerde woonruimte. Ook als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een vordering tot huurverlaging via de kantonrechter aanhangig maakt, kan hij op grond van artikel 7:257 lid 3 BW met terugwerkende kracht geen verlaging van de huurprijs vorderen over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering.
Huurtoeslag en verlaging van de huurprijs
Een toegekende huurkorting in verband met gebreken aan de woning heeft consequenties voor de toegekende huurtoeslag. De huurtoeslag wordt verlaagd door de verlaging van de huur wegens de gebreken. De huurder kan in het kader van een huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde geen beroep doen op een bijzondere situatie, waardoor de huurtoeslag in stand blijft Als bijzondere situatie wordt onder meer aangemerkt: een handicap, huishouden van meer dan 8 personen, bijzonder inkomen, bijzonder vermogen, co-ouders, iemand van het huishouden woont meer dan 1 jaar elders. De huurder die huurtoeslag ontvangt zal door de huurverlaging er rekening mee moeten houden dat deze de huurtoeslag geheel of gedeeltelijk terug zal moeten betalen.
In de inleiding is al opgemerkt dat artikel 7:207 BW ook voor bedrijfsruimte geldt, maar dat de werking van dit artikel in de algemene voorwaarden kan worden uitgesloten. Op grond van artikel7:242 BW is artikel 7:207 BW voor woonruimte semi-dwingend geregeld. Voor bedrijfsruimte is dit artikel regelend recht. Volgens de standaard "ROZ" algemene voorwaarden wordt de mogelijkheid van huurprijsvermindering in verband met gebreken aan het gehuurde dan ook uitgesloten. De huurder kan dan slechts een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) doen ter verkrijging van huurverlaging wegens aanwezigheid van een gebrek. De rechter kan echter beslissen dit beroep al dan niet te honoreren (zie bovengenoemde uitspraak van het hof te Arnhem in haar arrest van 26 januari 2010, LJN: BL0803, gerechtshof Arnhem, 200.023.506/01 ). Dat gold ook in de zaak die had geleid tot een arrest van het hof te 's-Hertogenbosch van 26 maart 2013 ( LJN: BZ5712, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.092.689 ). In deze zaak deed zich waterschade voor aan de zaken van de huurder. De huurder had een deel van de huur ingehouden wegens lekkage aan het gehuurde. In de algemene voorwaarden was een exoneratie opgenomen, die aansprakelijkheid van schade bij gebreken aan het gehuurde uitsloot. Het hof was van mening dat niet iedere vermindering van het huurgenot tot huurprijsvermindering leidt. Naar het oordeel van het hof was in deze zaak niet voldoende onderbouwd dat sprake was van structurele wateroverlast/lekkages als gevolg van achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Genoemde meldingen wezen naar de mening van het hof op het zodanig incidenteel voorkomen van wateroverlast (wat daarvan ook de precieze oorzaak is geweest) dat niet aannemelijk was gemaakt dat sprake was van een zodanige genotvermindering dat deze enige huurprijsvermindering rechtvaardigde. In ieder geval hadden huurders niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval sprake was van grove schuld of ernstige nalatigheid van de kant van verhuurders, waarvan sprake zou moeten zijn gelet op de contractuele beperking van de aansprakelijkheid van de verhuurder. Het hof was mede op grond van bouwkundige expertises die de verhuurder had laten verrichten van mening dat er geen sprake was van lekkages door achterstallig onderhoud. De vordering tot huurprijsvermindering werd daarom afgewezen.
Uitzondering op deze regel is als de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst van dit gebrek op de hoogte was of van dit gebrek op de hoogte had kunnen zijn (zie artikel 7:209 BW). In dat laatste geval kan een vordering tot huurvermindering niet worden uitgesloten.
Het gerechtshof te Leeuwarden heeft in zich haar arrest van 22 februari 2011 ( LJN: BQ0173, gerechtshof Leeuwarden, 200.013.095/01 ) moeten buigen over de vraag of huurverlaging wegens gebreken aan het ventilatiesysteem van een gehuurde fitnessruimte gerechtvaardigd was. In de huurovereenkomst had de verhuurder zich verbonden zorg te dragen dat de installaties goed zullen functioneren (...). Uit een technisch rapport bleek dat de installatie niet goed functioneerde. In het arrest wordt nog ingegaan wat partijen over en weer mochten verwachten. De conclusie bleef dat het systeem niet goed functioneerde en dat dit huurverlaging rechtvaardigde. Er wordt geen beroep gedaan op uitsluiting van de aansprakelijkheid conform de algemene voorwaarden. Het is mij niet duidelijk of dit beroep op uitsluiting van de mogelijkheid van huurverlaging (in eerste aanleg) is gedaan en is afgewezen. Aangezien er sprake was van een nieuwe overeenkomst, kan de huurverlaging in het licht van artikel 7:209 BW tot de mogelijkheden hebben behoord. Uit het arrest blijkt echter niet dat uitdrukkelijk aanspraak op dit artikel is gedaan. Het lijkt er op dat partijen er geen rekening mee hebben gehouden dat artikel 7:207 BW voor bedrijfsruimte regelend recht is.
De huurder trachtte op grond van artikel 7:207 BW de vordering tot huurverlaging te verhogen als prikkel tot correcte en spoedige nakoming door de verhuurder. Het hof wees deze vordering terecht af. De motivatie luidde als volgt: de bepaling van artikel 7:207 BW omtrent de huurprijsvermindering is niet bedoeld als prikkel om de verhuurder tot herstel te dwingen. Niet voor niets bepaalt artikel 7:207 lid 1 BW dat de huurder aanspraak heeft op een huurprijsvermindering die evenredig is aan het gebrek. De huurder had aldus als prikkel tot nakoming veroordeling van de verhuurder door de rechter tot betaling van een dwangsom moeten vragen. De dwangsom is wel een veel gebruikt middel om een partij tot een handeling te bewegen. Het is merkwaardig dat dit in deze procedure niet is gevorderd!
Het hof te 's-Gravenhage heeft in haar arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, gerechtshof 's-Gravenhage, 105.007.777/01 ) moeten beslissen of windoverlast in een winkelcentrum in Zoetermeer als een gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW juncto artikel 3 Algemene Bepalingen) was aan te merken en of de verhuurder een beroep op haar exoneratie toekomt (artikel 11.5 Algemene Bepalingen).
De desbetreffende bepalingen in de algemene voorwaarden luidden als volgt:
Artikel 3 uit de Algemene Bepalingen houdt in:
"Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien de eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten."
In artikel 9.15.2 van het huurcontract is opgenomen (kort gezegd) dat het gehuurde geen gebreken vertoont.
Artikel 11.5 uit de Algemene Bepalingen houdt in:
"Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst." (Hierna ook: de exoneratie).
Het hof komt in rechtsoverweging 9 tot en met 15 van het arrest tot de conclusie dat er sprake is van een ernstige vorm van windhinder waarmee de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hadden hoeven te houden. Door de windhinder kan het winkelcentrum door het publiek niet worden gebruikt als slentergebied. Dit gebied was daar wel voor bedoeld. Er was bovendien geen enkele aanwijzing dat deze negatieve eigenschap de huurders op enigerlei wijze toe viel te rekenen. Er is hier geen sprake van een bepaalde ontwerpkeuze waarbij de huurders betrokken zijn geweest. De verhuurder trachtte nog aansprakelijkheid van de hand te wijzen betreffende de huurders die zich later in het winkelcentrum hebben gevestigd en naar de mening van de verhuurder van het probleem op de hoogte hadden kunnen zijn.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 13 van het arrest dat de verhuurder op grond van artikel 7:209 BW de huurder van het gebrek op de hoogte had moeten stellen. Nu de verhuurder naar de mening van het hof met haar betoog in feite erkent dat zij in ieder geval begin 2006 weet had van de windhinderproblematiek, en nu verhuurder niet alleen toen maar ook voorheen heeft gezwegen over het (de) windhinderonderzoek(en) van TNO en over verhuurders kennelijke beduchtheid voor windproblematiek, komt verhuurder reeds hierom geen beroep toe op artikel 9.15.2 van het huurcontract (het gehuurde zou geen gebreken vertonen). Gezien het gestelde van de werking van artikel 7:209 BW is dit een correcte beslissing.
In rechtsoverweging 18 en 19 wordt uitgewerkt waarom de verhuurder geen aanspraak op de exoneratie toekomt. De argumentatie van het hof komt er op neer dat de verhuurder van de windgevoeligheid van het winkelcentrum door TNO op de hoogte was gesteld en de aanbevelingen van TNO niet had opgevolgd omdat zij ervan uit ging dat "het niet zo'n vaart zou lopen". Door deze omstandigheden ging het beroep op de exoneratie niet op.
Een huurprijsvermindering van 10 % tot 15 % op de huurprijs werd tot herstel van het gebrek als redelijk aangemerkt.
In het arrest van 18 februari 2014 van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ( ECLI:NL:GHSHE:2014:452 ) is beslist dat er geen sprake was van een gebrek dat diende te leiden tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade. In deze zaak was er sprake van waterschade aan het gehuurde door het losschieten van een koppeling in de sprinklerinstallatie, waardoor de lekkages waren ontstaan. Het ging om een pand dat kort was verhuurd. Op 15 november 2007 heeft een vooroplevering van het gehuurde plaatsgevonden. Hierbij was geconstateerd dat de sprinklerinstallatie niet op de juiste hoogte was bevestigd. In de periode daarna is de hoogte van de sprinklerinstallatie aangepast. Op 20 december 2007 was de sprinklerinstallatie opgeleverd. In deze overeenkomst waren ook de gebruikelijke exoneraties van toepassing die in bovengenoemde zaak van het hof te Arnhem ook zijn besproken.
Volgens de huurder leverde het losschieten van de koppeling een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat de verhuurder naar de mening van de huurder toerekenbaar tekort geschoten was in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Tevens zou de verhuurder aansprakelijk zijn voor de gevolgschade.
De huurder diende in de zaak voor de kantonrechter te bewijzen dat er sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter kwam in eerste aanleg tot het oordeel dat niet vast is komen te staan dat het gebrek deugdelijk was verholpen. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter de mogelijkheid van hoger beroep opengelaten. De verhuurder greep deze mogelijkheid aan en ging in hoger beroep.
Het hof te 's-Hertogenbosch sloeg de piketpaaltjes voor deze casus als volgt: eerst kwam de vraag aan de orde of de reparatie van de te lage ophanging van de sprinklerinstallatie door middel van het verhangen ervan ondeugdelijk was geschied. Indien het antwoord op die vraag bevestigend zou luiden, kwam vervolgens de vraag aan de orde of die ondeugdelijke reparatie had geleid tot de litigieuze lekkages en de daaruit voortgevloeide schade.
Het hof kwam tot de conclusie dat de reparatie van de te lage ophanging van de sprinklerinstallatie door middel van het verhangen ervan deugdelijk was geschied.
Naar het oordeel van het hof diende op grond van de verklaringen die in rechtsoverweging 4.8 van het arrest waren weergegeven als vaststaand aangenomen te worden dat de sprinklerinstallatie na het verhangen op de juiste hoogte en voorafgaand aan de oplevering ervan op 20 december 2007 was afgeperst en door de daartoe aangewezen certificerende instantie in orde was bevonden. Door de huurder waren verder geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die een andere conclusie rechtvaardigden, terwijl zij evenmin een voldoende gespecificeerd nader bewijsaanbod op dit punt had gedaan.
Dit betekende volgens het hof tevens dat niet meer toegekomen hoefde te worden aan de vraag of de gestelde ondeugdelijkheid van de uitgevoerde reparatie had geleid tot de litigieuze lekkages en de daaruit voortgevloeide schade, nu immers van een ondeugdelijke reparatie geen sprake was. Dit betekende voorts dat de uitzondering van artikel 11.9 van de Algemene Bepalingen zich hier niet voordeed - nog afgezien van de vraag of, indien wel zou zijn vastgesteld dat de reparatie ondeugdelijk zou zijn verricht, ter zake sprake was van grove schuld of ernstige nalatigheid aan de zijde van de verhuurder -, en dat de verhuurder zich met betrekking tot de nadien opgetreden lekkages aan de installatie met vrucht zou kunnen beroepen op de exoneratieclausules van de artikelen 11.6 en 11.8 van de Algemene Bepalingen.
Ik vind deze uitkomt toch niet bevredigend. Het hof is ervan uitgegaan dat de installatie na het verhangen door de monteurs onder hoge druk was getest en daarna was gecertificeerd. Het is toch wel uiterst merkwaardig dat een nieuwe installatie een korte tijd na ingebruikname een dergelijk gebrek vertoont. Er is wel verklaard dat de installatie nadat deze was verhangen is getest, doch hard bewijs is er ook niet van aanwezig. Volgens de deskundige en een getuige zou de installatie na te zijn verhangen wel zijn getest. Het is mij niet duidelijk of dit zo uitdrukkelijk uit de rapporten blijkt. In theorie is het immers mogelijk dat de installatie maar één keer is getest, voordat deze werd verhangen en dat de installateur heeft verzuimd deze installatie andermaal te testen. Als dit bewezen zou kunnen worden, dan is het mogelijk dat de verhuurder/eigenaar de installateur aansprakelijk zou kunnen houden voor het ontstaan van het gebrek en zou de schade van de verhuurder wellicht verlegd kunnen worden naar de installateur. In een situatie, waarbij de verhuurder aansprakelijk kan zijn voor een fout van de door hem ingeschakelde hulppersonen, valt er veel voor te zeggen de exoneratieclausules als een onredelijk beding buiten spel te zetten als de hulppersonen daadwerkelijk hebben verzuimd conform de instructies te handelen, waardoor de schade voorkomen had kunnen worden bij correct handelen volgens de instructies.
De huurder heeft in deze procedure niet bewezen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst al gebrekkig was. Daarnaast heeft de verhuurder niet kunnen bewijzen dat de installatie niet conform de instructies is opgeleverd. Het gevolg hiervan was dus dat het hof uitging van een correct opgeleverde installatie, waaraan een gebrek ontstond gedurende de huurperiode. Dit gebrek viel de verhuurder niet toe te rekenen. Daarnaast waren er geen feiten of omstandigheden aangetoond, waarmee de exoneratieclausules buiten spel gezet konden worden.
Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken
Als een huurder tekort schiet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan kan de huurder op grond van artikel 6:119a BW wettelijke handelsrente verschuldigd zijn. Een huurovereenkomst is immers een dienst in de zin van dit laatstgenoemde artikel. Door de wetgever is het begrip dienst in de Richtlijn Diensten aangemerkt als economische activiteit, waarvoor een vergoeding gevraagd mag worden. In het kader van een huurverlaging kan geen wettelijke handelsrente gevorderd worden. Hierboven is al verteld dat een huurverlaging haar basis heeft in de ongedaanmakingsverplichting ex artikel 6:270 BW. De wettelijke handelsrente kan niet worden gebaseerd op een ongedaanmakingsverplichting ex artikel 6:271 BW. De wettelijke handelsrente kan immers worden gebaseerd op een geleverde dienst. De ongedaanmakingsverplichting betreft geen geleverde dienst, zodat artikel 6:119a BW niet op deze actie van toepassing is. (Ktr. Amsterdam 3 november 2014, WR 2015/27; ECLI:NL:RBAMS:2014:9376)
Instellen vordering bij de rechter
Herstel gebrek en vermindering huur vanwege het gebrek
De huurcommissie kan alleen de huurprijs verlagen gedurende de periode dat het gebrek voortduurt, maar kan de verhuurder niet dwingen het gebrek te herstellen. Als het gebrek toch door de verhuurder hersteld moet worden (het gebrek kan te omvangrijk zijn om het zelfklusrecht toe te passen), dan is het misschien handig om voor zowel vermindering van de huurprijs als voor herstel van het gebrek een vordering bij de kantonrechter in te dienen. Deze weg moet in ieder geval door de huurders van geliberaliseerde woningen worden bewandeld, omdat zij voor verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde niet bij de huurcommissie terecht kunnen. Een voorbeeld van een dagvaarding waarin zowel huurverlaging als herstel van een gebrek aan het gehuurde wordt gevorderd treft u hier aan.
Vermindering huur gedurende vanwege het gebrek
Een voorbeeld van een dagvaarding tot vermindering van de huurprijs gedurende het gebrek treft u hier aan. Deze vordering is van belang als door de huurder van geliberaliseerde woonruimte het gebrek zelf is hersteld. Door deze vordering kan men met terugwerkende kracht van maximaal zes maanden derving van het huurgenot terugvorderen. De huurder van niet geliberaliseerde woonruimte kan deze actie via de Huurcommissie instellen door indiening van dit verzoekschrift .
Herstel woning door afdeling Bouw- en Woningtoezicht >>
Krachtens art. 14 van de Woningwet kunnen Burgemeester en Wethouders van de gemeente een aanschrijving richten aan de eigenaar van een woning als voorzieningen aan die woning aangewezen zijn. Als de eigenaar nalaat aan zo'n aanschrijving te voldoen kan bestuursdwang volgen, in de vorm dat de gemeente de verlangde voorzieningen zelf laat uitvoeren en de kosten op de eigenaar verhaalt. Een huurder kan deze gemeentelijke dienst Bouw- en Woningtoezicht ook attent maken op het gebrek. In theorie is het dan mogelijk dat de gemeente de verantwoordelijke persoon aanschrijft om het gebrek te herstellen. Deze weg staat alleen open als het gaat om brandgevaarlijke situaties, of situaties die tegen de plaatselijke verordeningen indruisen en/of als de bouwkundige staat van het gehuurde gevaar oplevert.
De eigenaar en/of de verhuurder kan zich tegen deze bestuursrechtelijke weg verzetten. Hij kan, door zich tegen een beschikking te verzetten, de situatie een lange tijd rekken. Bestuurlijke procedures lopen immers over lange termijnen, zodat oplossing van het gebrek langs deze weg niet op snelle wijze zal zijn te realiseren.
Bepalingen (semi-) dwingend recht >>
De bepalingen van artikel 7: 204 BW tot en met artikel 7:208 BW zijn voor woonruimte nagenoeg geheel van (semi-) dwingend recht, dat wil zeggen dat er in de huurovereenkomst slechts ten voordele van de huurder van af kan worden geweken.
Brieven en dagvaardingen ten behoeve van huurders naar aanleiding van gebreken aan het gehuurde>>
Herstel verzoek gebreken aan het gehuurde door huurder
Vordering herstel gebreken plus vermindering huur door huurder
Vordering herstel gebreken aan het gehuurde pand door huurder
Vordering verlaging van de huur wegens gebreken aan het gehuurde door huurder
De huurders van niet-geliberaliseerde kunnen de huurcommissie voor huurverlaging in verband met gebreken aan het gehuurde inschakelen. De huurders van geliberaliseerde (vrije sector) woningen dienen de kantonrechter voor een actie van huurverlaging in te schakelen. Voor allebei de huurders geldt dat zij voor een vordering tot herstel van het gehuurde de rechter in moeten schakelen.
Herstel verzoek gebreken aan het gehuurde door huurder bedrijfsruimte
Bijgewerkt 5 september 2011. In onderdeel huurvermindering als gevolg van gebreken foutief geplaatst artikel 6:209 BW vervangen door 7:209 BW;
Bijgewerkt 5 september 2011. Het hof te 's-Gravenhage arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, Gerechtshof 's-Gravenhage, 105.007.777/01 ). Huurders komt huurvermindering toe wegens gebreken aan het gehuurde. Exoneratie kan de huurders niet worden tegengeworpen;
Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012.
Bijgewerkt 20 december 2012. Aanvulling grondslag opschorting van huur en grondslag huurvermindering Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 3, (onder 6)
Bijgewerkt 26 februari 2013. Volgens het gerechtshof te Leeuwarden is opschorting van de huur op grond van de overwegingen in haar arrest van 4 december 2013 ( LJN: BZ0498, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.354/01 ) toegestaan, omdat de algemene voorwaarden dit niet uitsloten.
Bijgewerkt 14 april 2013, retentierecht, huurvermindering wegens gebreken aan het gehuurde.
Bijgewerkt 9 januari 2014, Arrest van het hof te 's-Hertogenbosch van 26 maart 2013 ( LJN: BZ5712, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.092.689 ) waarin huurvermindering wegens waterschade werd afgewezen.
Bijgewerkt 12 januari 2014. Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch arrest van 7 januari 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:10 . Overeengekomen herstelwerkzaamheden zijn voor rekening van de huurder van 7:290 BW-bedrijfsruimte.
Bijgewerkt 4 maart 2014, verandering forfaitaire verhuisvergoeding naar € 5.799 (prijsbasis maart 2014).
Bijgewerkt 13 augustus 2014. Zonder de mededeling dat de herstelwerkzaamheden nog niet goed zijn uitgevoerd door de huurder mag deze niet het zelfklusrecht ex artikel 7:206 lid 3 BW toepassen (Noot 13).
Bijgewerkt 21 september 2014. Als de verhuurder tot herstel over gaat, dan mag deze zelf bepalen op welke wijze herstel ter hand wordt genomen. Dit werd beslist in een vonnis van de kantonrechter in kort geding van de rechtbank te Amsterdam van 13 maart 2012 Noot 67aa .
Bijgewerkt 20 januari 2015. In het arrest van 18 februari 2014 van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ( ECLI:NL:GHSHE:2014:452 ) is beslist dat er geen sprake was van een gebrek dat diende te leiden tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade.
Bijgewerkt 23 april 2015. Het gerechtshof te 's-Gravenhage vond in haar arrest van 22 juli 2015 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:2304 het onbetaald laten van de helft van de huur buitenproportie. Hier werd ook nog vastgesteld dat een ingebrekestelling voor opschorting van de huur niet noodzakelijk is. Wel is een kennisgeving noodzakelijk.
Bijgewerkt 7 mei 2015. Het hof te 's-Hertogenbosch arrest van 9 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ): herstel van een loshangend keukenkastje wordt niet zonder meer als kleine herstelling aangemerkt.
Bijgewerkt 11 september 2015. Formulieren Huurcommissie bijgewerkt.
Bijgewerkt 6 april 2016. Het gerechtshof te Amsterdam heeft zich in haar arrest van 29 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:1178 in het kader van een buitengerechtelijke ontbinding door de huurder wegens het uitblijven van herstel van het gehuurde uit moeten spreken over de redelijke termijn van herstel. Het hof achtte de in de brief van 2 december 2013 gestelde termijn voor herstel van 4 weken mede in het licht van de hier aan voorafgaande berichten niet onredelijk kort. Dit gold eens te meer nu de verhuurder vrijwel niets had gedaan om het gehuurde te herstellen.
Bijgewerkt 22 augustus 2016.	Ingevoerd het onderdeel "Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken".
Bijgewerkt 19 september 2016.	Het verwijderen van een grote hoeveelheid papiervisjes, die niet zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden, wordt als herstelwerkzaamheid ten laste van de verhuurder aangemerkt (Rechtbank Oost-Brabant, vonnis van 5 maart 2015, 3246085 \ CV EXPL 14-8326, ECLI:NL:RBOBR:2015:5196, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl)..
Bijgewerkt 2 oktober 2016.	Dat de huurder (van bedrijfsruimte) niet zonder goede reden de huur negen maanden op kan schorten en de exploitatie van het gehuurde staken ondervond de huurder, die partij was in de kortgedingprocedure waarover het hof te Den Haag in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:977 arrest heeft gewezen. Ontruiming werd toegewezen.
Bijgewerkt 11 februari 2017. Het vervangen van een schutting is niet een verplichting die op basis van het Besluit kleine herstellingen van de huurder kan worden gevergd. Dit werd onder meer beslist in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 8 juli 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5048 )
Bijgewerkt 9 juni 2017. Een uitspraak in dezelfde lijn werd gegeven door het gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden in haar arrest van 9 mei 2017 ECLI:NL:GHARL:2017:3927 . In deze zaak kwam aan de orde dat de huurder door de Huurcommissie een aanzienlijke korting op de huurprijs had gekregen wegens gebreken aan het gehuurde. Daarboven had de huurder nog extra bedragen opgeschort, want de huurder had de gehele huurprijs opgeschort durende langere periode wegens gebreken aan het gehuurde. de opgelopen huurachterstand rechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst.
Bijgewerkt 11 juli 2017. Huurverlaging mogelijk vanaf medeling van de huurder

References: gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
in casu
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof