Source: https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/pm0709.htm
Timestamp: 2017-12-15 00:53:03+00:00

Document:
Mieter – Markt – Macht - Mietspiegel 2007 offensiv nutzen | Berliner Mieterverein e.V.
Presse / Pressemitteilungen / Mieter – Markt – Macht
Mieter – Markt – Macht -
Mietspiegel 2007 offensiv nutzen
Pressemitteilung Nr. 09/07
Aktion Mietpreisüberprüfung 2007
Recht und Geld nicht verschenken
Auf Grundlage des neuen Berliner Mietspiegels 2007 startet der Berliner Mieterverein e.V. (BMV) heute die Aktion Mietpreisüberprüfung 2007.
Informierte Mieter müssen weder Geld noch Rechte verschenken. Mieter, die den neuen Mietspiegel offensiv gegen Mietpreisüberhöhung einsetzen, können die veränderte Situation auf dem Wohnungsmarkt nutzen. Wir rufen sie dazu auf! Auch Mieter besitzen ein kleines Stück Macht, nämlich die Marktmacht, die es zu nutzen gilt, so lange sie noch besteht.
Gerade angesichts der sich abzeichnenden Trendwende auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist es besonders wichtig, jetzt zu handeln und Marktmacht offensiv einzusetzen. In absehbarer Zeit wird es mit großer Wahrscheinlichkeit wieder ganz anders aussehen. Eine Verknappung des Wohnungsangebotes durch Zunahme der Haushalte und den nahezu vollständigen Stopp des Wohnungsneubaus ist schon jetzt feststellbar.
Mieter verhalten sich marktgerecht, wenn sie – die hierfür nötige Mobilität vorausgesetzt – eine überteuerte Wohnung kündigen und eine Wohnung gleichen Standards zu niedrigerem Mietpreis mieten (Wohnungen, die 2003 pro Quadratmeter noch 12,- Euro kosteten, sind heute für 7 Euro pro Quadratmeter oder weniger zu haben). Der schnelle unproblematische Umzug scheitert meist nicht mehr an langen Kündigungsfristen. Grundsätzlich können mit einer Dreimonatsfrist unbefristete Mietverhältnisse gekündigt werden.
Darüber hinaus hilft das relativ unbekannte Sonderkündigungsrecht für Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, siehe unten.
Mieter können und müssen ihr Recht nutzen und mit dem Vermieter über eine Mietreduzierung verhandeln. Es gilt die Marktmacht, die der Mieter zumindest auf Teilmärkten hat, offensiv zu nutzen. Dies ist Ziel und Zweck der Aktion Mietpreisüberprüfung 2007.
Mietspiegel 2007 – offensiv gegen überhöhte Mieten einsetzen!
Der Berliner Mieterverein (BMV) bietet allen Mietern – mit Ausnahme der Sozialbaumieter – Berlins kostenlos die Möglichkeit, die Miethöhe auf der Grundlage des Mietspiegels 2007 überprüfen zu lassen. Damit werden auch Hinweise für mögliche künftige Mieterhöhungen gegeben.
Dazu kann ein Fragebogen gegen Einsendung eines frankierten Rückumschlages beim Berliner Mieterverein e.V. angefordert werden. Der Fragebogen ist ausgefüllt an den Berliner Mieterverein e.V. zurückzuschicken. Die Einsender erhalten eine differenzierte Berechnung mit den sich daraus ergebenden rechtlichen Schlußfolgerungen und Empfehlungen.
Hohe Mietpreise bei Neuvermietungen
Mietpreise unter 7 Euro pro qm im Altbau oder unter 10 Euro pro qm im Neubau sind nach wie vor in den Wohnungsannoncen die Ausnahme. Die bei Neuvermietung vereinbarten Mietpreise liegen weiterhin in der Regel über den Werten des Berliner Mietspiegel 2007.
Zum preisfreien Wohnungsbau rechnen in Berlin rund 1.200.000 Alt- und Neubauwohnungen. Für diese Wohnungen gilt bei Neuabschluss eines Mietvertrages der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Die Folge sind weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Mietpreise: Bei Mietvertragsabschluss müssen nämlich die Werte des Mietspiegels nach geltender Rechtslage n i c h t eingehalten werden.
Ist der Mietvertrag aber erst einmal unterschrieben, ist der neue Mieter grundsätzlich nach dem Grundsatz „pacta sunt servanda“ (Verträge sind einzuhalten) an den Vertrag und an die Miethöhe gebunden.
Das einzige mietpreisbegrenzende Instrument bei Neuvermietung im preisfreien Wohnungsbau, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 WiStG) mit dem Verbot der Mietpreisüberhöhung, ist praktisch funktionslos.
Das Vorliegen der Voraussetzung „Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnraum“ wird von der Rechtsprechung verneint.
Mietsenkungen im Mietspiegel nutzen
In folgenden Mietspiegelfeldern hat es im Vergleich zum Mietspiegel 2005 Mietsenkungen gegeben. Bei Wohnungen, die diesen Feldern zuzuordnen sind, kann es zu besonders hohen Überschreitungen der ortsüblichen Miete kommen, so dass hier besondere Gestaltungsmöglichkeiten gegeben sind.
Senkung um mehr als 10 % Neubau E8 (West), E11, H 9 (West)
Senkung um 5 – 10 % Neubau F11, J11, K8 (West), L9 (West), L11
Senkung um weniger als 5 % Altbau
Neubau D2, E2, G1, G2, J1
L7, F8 (West), I8 (West), G9 (West), K9, F10 (Ost), H11, I11, K11
Was sollten Mieterinnen und Mieter tun?
Es empfiehlt sich, in allen Fällen zunächst eine Einigung mit dem Vermieter zu suchen, nachdem man sich in einer der Rechtsberatungsstellen des Berliner Mieterverein e.V. sach- und rechtskundig gemacht hat.
Mieter sollten bei Überschreitung der Mietspiegelmiete auf jeden Fall gegenüber ihrem Vermieter aktiv werden. Die Erfahrungen des Berliner Mieterverein e.V. in der Vergangenheit zeigen, dass der Vermieter gerade bei Verweis auf die überhöhte Miete und das Androhen einer Kündigung des Mietverhältnisses häufig zu einer Senkung der Miete bewegt werden kann.
Deshalb ergeht folgender Rat an alle betroffenen Mieterhaushalte:
Nehmen Sie teil an der Aktion Mietpreisüberprüfung des Berliner Mieterverein e.V. Der BMV bietet allen Mietern Berlins kostenlos die Möglichkeit, ihre Miete überprüfen zu lassen.
Dazu bitte den Fragebogen zur „Aktion Mietpreisüberprüfung“ ausgefüllt an den Berliner Mieterverein e.V. einschicken. Sie erhalten dann eine differenzierte Berechnung mit den sich daraus ergebenden Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen.
i. A. Hartmann Vetter
– Hauptgeschäftsführer –
Tipp: Untermietvertrag
Ist der Vermieter mit der vorzeitigen Beendigung eines langfristigen Mietvertrages nicht einverstanden oder lehnt er einen Nachmieter zu Recht ab, gibt es noch die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung (von Teilen oder aber der gesamten Wohnung) zu erbitten. Versagt der Vermieter seine Zustimmung, so entsteht dem Mieter daraus ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, das ihm die Kündigung unter Einhaltung der Dreimonatsfrist ermöglicht. Dieses Kündigungsrecht kann auch in einem Formularmietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist als das einzige vom Mieter selbst zu provozierende Sonderkündigungsrecht ein hervorragendes Instrument, mit der Dreimonatsfrist des § 573 d Abs. 2 BGB länger befristete Mietverhältnisse zu beenden oder lange Kündigungsfristen abzukürzen.
Also: Die Erlaubnis sollte immer für eine benannte Person (Familie) beantragt werden, da ein „Nein“ des Vermieters auf eine generelle Anfrage im Zweifel nicht als Ablehnung für jeden denkbaren Einzelfall zu verstehen ist. Es sind mithin Name und Anschrift des Untermieters anzugeben. Teilweise wird von der Rechtsprechung auch verlangt, dass Alter und Beruf des Untermieters angegeben werden oder sogar, dass der Vermieter die Gelegenheit bekommt, den Untermieter persönlich kennen zu lernen.
2. Es empfiehlt sich, Umstände zu betonen, die den Vermieter befürchten lassen, dass sein Schuldner schwer greifbar sein wird (Weltreise, langer Auslandsaufenthalt). Bei der Auswahl des vorgeschlagenen Untermieters können Vorurteile des Vermieters ausgenutzt werden (Studenten, Arbeitslose, Ausländer, Asylbewerber), ohne dass er sich erfolgreich auf „Gründe in der Person“ berufen kann. Übrigens stellt fehlende Solvenz des Untermieters keinen Ablehnungsgrund dar, da Vermieterinteressen nicht berührt werden; eine „Erlaubnis“ unter mietvertraglich nicht vorgesehenen Auflagen oder Einschränkungen gilt als Ablehnung.
4. Der Mieter muss nach Ablehnung / Verzug unverzüglich die Kündigung aussprechen (sichere Zustellung!). Die Mietrechts-Kommentare wollen die Sonderkündigung nur „innerhalb einer zumutbaren Überlegungsfrist“ zulassen und sehen das Recht danach als verwirkt an.
§ 540 Absatz 1 BGB

References: § 540
 § 5
 § 540
 § 540
 § 573

§ 540