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Timestamp: 2016-10-25 21:02:09+00:00

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4A_552/2009 (01.02.2010)
Me Claude Aberl�.
bail � loyer; prolongation,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 5 octobre 2009.
Le 6 juin 2006, X.________, qui s'�tait pr�sent� comme "futur divorc�", p�re de deux enfants et avocat de profession, a pris � bail de A.________, qui �tait usufruitier du bien immobilier, un appartement de six pi�ces � Gen�ve, moyennant un loyer de 4'300 fr. par mois, charges comprises. Le contrat a �t� conclu pour une dur�e d�termin�e, soit du 1er juin 2006 au 31 mai 2007. Lors de la n�gociation du loyer, X.________ a fait valoir le d�savantage majeur r�sultant pour lui du terme fixe du bail, � savoir la n�cessit� de se meubler dans l'incertitude de pouvoir r�utiliser ensuite ses meubles ailleurs.
Le 9 novembre 2006, le g�rant de l'immeuble a inform� X.________ que Y.________ �tait devenue pleinement propri�taire du bien immobilier et qu'elle reprenait le contrat en tant que bailleresse.
Le 24 novembre 2006, le g�rant de l'immeuble a confirm� � X.________ que le contrat prendrait fin � l'�ch�ance convenue, le 31 mai 2007.
Le 22 janvier 2007, X.________ a d�pos� une requ�te en prolongation du bail devant la Commission de conciliation des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par d�cision du 9 novembre 2007, la commission a accord� au locataire une unique prolongation de bail au 31 mai 2008.
X.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, demandant d'abord une premi�re prolongation au 31 mai 2009, puis une prolongation pour la dur�e maximale de l'art. 272b al. 1 CO, soit jusqu'au 31 mai 2011.
Dans la proc�dure, il a fait valoir qu'il �tait commode pour lui d'avoir un logement proche de celui de son �pouse et de l'�cole que fr�quentent les enfants, afin de pouvoir exercer dans de bonnes conditions la garde altern�e sur eux.
Quant � la bailleresse, qui avait tout d'abord envisag� de vendre son bien et qui a donn� naissance � un troisi�me enfant � la fin de l'ann�e 2008, elle a soutenu qu'elle avait connu des p�riodes de ch�mage et qu'elle jugeait plus avantageux pour elle d'occuper, avec son �poux et ses enfants, l'appartement de six pi�ces dont elle est propri�taire, plut�t que l'appartement de cinq pi�ces qu'elle loue actuellement.
Par jugement du 5 janvier 2009, le Tribunal des baux et loyers a rejet� la demande de prolongation de bail form�e par X.________.
Saisie par X.________, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� ce jugement par arr�t du 5 octobre 2009. La cour cantonale a retenu que le locataire �tait conscient du fait que le bail �tait d'une dur�e limit�e � un an et qu'il n'a pas prouv� avoir re�u une quelconque promesse que le contrat serait renouvel� apr�s son �ch�ance. Compte tenu de la situation financi�re du locataire, qui peut s'acquitter d'un loyer de 4'300 fr. par mois, il ne devrait pas avoir de grandes difficult�s � trouver un logement comparable, surtout qu'il a d�j� b�n�fici�, dans les faits, d'une prolongation substantielle. Pour ce qui est de la garde altern�e, la cour cantonale a constat� qu'elle avait pris fin � la suite d'un arr�t du Tribunal f�d�ral, du 29 juin 2009, rejetant un recours contre un arr�t du 20 mars 2009 de la Cour de justice de Gen�ve, lequel, sur mesures provisoires, avait confi� l'autorit� parentale et la garde sur les deux enfants � la m�re, en raison du conflit aigu existant entre les �poux qui ne permettait pas le maintien de la garde altern�e. Par ailleurs, la cour cantonale a consid�r� que le d�sir de la bailleresse d'occuper elle-m�me l'appartement litigieux �tait cr�dible et qu'il paraissait l�gitime, � la suite de la naissance de son troisi�me enfant, qu'elle souhait�t habiter dans un appartement comportant davantage de pi�ces, "m�me si cela doit lui �tre moins favorable financi�rement".
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant une violation des art. 112 LTF, 9 et 29 Cst., 6 CEDH, 2 CC, 272 et 272b CO, il conclut principalement � l'annulation de la d�cision attaqu�e et � l'octroi d'une prolongation du bail jusqu'au 31 mai 2011. Sa requ�te d'effet suspensif a �t� admise par ordonnance pr�sidentielle du 9 d�cembre 2009.
1.1 En cas de litige relatif � une prolongation du bail, la valeur litigieuse correspond � la totalit� du loyer et des charges qui seraient dus entre le moment o� la cour cantonale a statu� et l'�ch�ance de la prolongation de bail demand�e (ATF 113 II 406 consid. 1 p. 407 s.; 109 II 351 consid. 1). Sachant en l'esp�ce que le loyer est de 4'300 fr. par mois et que la prolongation est demand�e jusqu'au 31 mai 2011, il n'est pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr., requise en mati�re de bail � loyer par l'art. 74 al. 1 let. a LTF, est atteinte. En cons�quence, le recours en mati�re civile est ouvert, et non pas le recours constitutionnel qui lui est subsidiaire (art. 113 LTF), contrairement aux indications donn�es par la cour cantonale.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en prolongation du bail (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
2.1 Le recourant demande pr�alablement au Tribunal f�d�ral de surseoir � statuer dans l'attente d'une d�cision � rendre dans la proc�dure qui l'oppose � son �pouse.
En vertu des art. 71 LTF et 6 al. 1 PCF, l'examen du recours peut �tre suspendu pour des raisons d'opportunit�, notamment lorsque le jugement d'un autre litige peut influencer l'issue du proc�s (cf. Florence Aubry Girardin, in Commentaire de la LTF, n� 9 ad art. 71 LTF et les arr�ts non publi�s cit�s).
La situation familiale du locataire, en tant qu'elle est pertinente pour statuer sur une prolongation du bail, doit �tre d�termin�e au moment o� le juge statue; on ne saurait diff�rer la d�cision - ce qui �quivaudrait � accorder une prolongation de fait - pour le seul motif qu'elle pourrait �ventuellement changer � l'avenir. Le recourant est engag� dans une proc�dure de divorce complexe, g�n�rant de nombreuses d�cisions judiciaires, et on ne saurait, dans la pes�e des int�r�ts, exiger de la bailleresse qu'elle en attende l'issue. Au demeurant - comme on le verra -, cette question n'a pas l'importance que le recourant lui pr�te. Il n'y a donc pas lieu de suspendre l'examen du recours.
2.2 Le recourant demande �galement au Tribunal f�d�ral, � titre pr�liminaire, d'annuler la d�cision attaqu�e parce qu'elle ne contiendrait pas les �l�ments de fait n�cessaires.
Selon l'art. 112 al. 3 LTF le Tribunal f�d�ral peut annuler une d�cision si celle-ci ne satisfait pas aux exigences fix�es � l'al. 1. L'art. 112 al. 1 let. b LTF pr�voit que la d�cision doit contenir notamment les motifs d�terminants de fait. Cette exigence ne concerne cependant que les faits qui ont un caract�re d�terminant, c'est-�-dire ceux qui influencent l'issue de la proc�dure. Comme l'autorit� n'a donc pas � relater des faits sans pertinence pour la d�cision � rendre, la motivation cantonale doit se concentrer sur les points d�cisifs, qui sont n�cessaires pour comprendre la d�cision rendue (Bernard Corboz, in Commentaire de la LTF, n� 24 ad art. 112 LTF).
En l'esp�ce, la cour cantonale a clairement analys� tous les crit�res pr�vus par l'art. 272 al. 2 CO, en �non�ant sans ambigu�t� les faits d�cisifs qu'elle retenait. Elle a ainsi relev� que le bail �tait conclu pour une dur�e d�termin�e d'une ann�e et que le locataire en avait parfaitement conscience, sans avoir aucune garantie quelconque d'un renouvellement apr�s l'�ch�ance. Elle a constat� que le locataire �tait dans une situation financi�re favorable et que celle-ci lui permettait de trouver une solution de remplacement compte tenu de l'�tat du march� local du logement. L'autorit� cantonale a mentionn� le conflit conjugal que conna�t le recourant et constat� que celui-ci n'avait actuellement ni l'autorit� parentale ni la garde sur ses enfants. Quant � la bailleresse, la cour cantonale a estim� que son d�sir d'occuper le logement �tait cr�dible et qu'il pouvait �tre consid�r� comme l�gitime en raison de l'accroissement de sa famille (trois enfants) qui pouvait justifier un logement comportant davantage de pi�ces. L'arr�t attaqu� contient manifestement les �l�ments de fait qui permettent de comprendre sur quelles bases l'autorit� a statu� et de contr�ler la mani�re dont elle a appliqu� le droit f�d�ral. Ainsi, il n'y a pas de violation de l'art. 112 LTF.
2.3 Invoquant un d�ni de justice (art. 29 al. 1 Cst.), une violation du droit d'�tre entendu (art. 29 al. 2 Cst.) et une transgression de l'art. 6 CEDH, le recourant reproche � la cour cantonale d'avoir pris connaissance de l'arr�t 5A_571/2009 rendu le 29 juin 2009 par le Tribunal f�d�ral et d'avoir constat� qu'il n'exer�ait plus une garde altern�e sur ses enfants.
Le recourant ne peut pas faire grief � la cour cantonale d'avoir pris connaissance de sa proc�dure de divorce, puisque lui-m�me en a demand� l'apport.
Il ne peut pas non plus invoquer un effet de surprise, puisqu'il a lui-m�me n�cessairement connaissance de sa propre proc�dure en divorce et, ipso facto, de l'arr�t que le Tribunal f�d�ral a rendu dans ce contexte.
Le recourant ne disconvient pas que le Tribunal f�d�ral a rendu l'arr�t cit� par la cour cantonale et que celui-ci a pour effet de lui retirer la garde altern�e. Sachant que les arr�ts du Tribunal f�d�ral acqui�rent force de chose jug�e le jour o� ils ont �t� prononc�s (art. 61 LTF) et ne sont susceptibles d'aucun recours, il n'y a plus mati�re � discussion sur le fait que le recourant n'exerce plus la garde altern�e sur ses enfants. On observera que le recourant n'�nonce - contrairement aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF - aucune r�gle de proc�dure cantonale qui aurait �t� viol�e arbitrairement.
Le recourant se plaint en d�finitive de n'avoir pas pu commenter devant le juge des baux et loyers un arr�t du Tribunal f�d�ral rendu au sujet de son conflit conjugal. On ne discerne aucun int�r�t � un tel expos�. L'argument a manifestement un but dilatoire. L'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) s'applique �galement dans le domaine de la proc�dure (ATF 132 I 249 consid. 5 p. 252) et les proc�d�s purement dilatoires sont constitutifs d'abus de cette nature et ne sont pas prot�g�s par la loi (ATF 132 I 249 consid. 5 p. 253 in initio).
2.4 Invoquant l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.), le recourant se plaint de la mani�re dont le besoin de l'intim�e a �t� d�termin�.
Ce grief concerne manifestement l'�tablissement des faits. Or, le Tribunal f�d�ral est en principe li� par les faits constat�s par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). La seule question pos�e est donc de savoir si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF), c'est-�-dire de mani�re arbitraire (ATF 135 III 397 consid. 1.5). Il incombe au recourant, par une argumentation circonstanci�e, de montrer en quoi l'arbitraire serait r�alis� (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Encore faut-il que la modification demand�e soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Le recourant soutient que la bailleresse veut vendre son appartement, et non pas l'occuper elle-m�me. L'argumentation qu'il pr�sente sur ce point est clairement appellatoire; il ne d�montre pas, en se r�f�rant � des preuves pr�cises apport�es dans la proc�dure, qu'il �tait insoutenable de croire que l'intim�e voulait occuper l'appartement litigieux. Faute de motivation suffisante, il n'y a pas lieu d'entrer en mati�re.
Le recourant conteste que l'appartement litigieux soit plus spacieux que l'appartement actuellement occup� par l'intim�e. Ni l'arr�t attaqu�, ni le recours ne contiennent la moindre information sur la surface des deux appartements. En revanche, la cour cantonale a retenu que l'appartement litigieux a six pi�ces, tandis que l'appartement occup� par l'intim�e a cinq pi�ces. Le recourant ne pr�tend pas que cette constatation serait arbitraire (art. 106 al. 2 LTF). Lorsqu'une famille s'agrandit, il est parfaitement l�gitime de souhaiter avoir une pi�ce suppl�mentaire pour une personne de plus. On ne voit donc pas en quoi l'argumentation cantonale serait critiquable. Les explications du recourant, par lesquelles il semble vouloir comparer seulement quelques pi�ces, sont impropres � influer sur le sort de la d�cision (art. 97 al. 1 LTF).
La discussion sur l'int�r�t �conomique de la bailleresse est �galement vaine (art. 97 al. 1 LTF). Du moment que la cour cantonale a retenu que l'intim�e, ayant un enfant de plus, avait un int�r�t l�gitime � avoir une pi�ce additionnelle "m�me si cela doit lui �tre moins favorable financi�rement" (arr�t attaqu� p. 9), la discussion sur l'int�r�t financier de la bailleresse n'est pas de nature � conditionner l'issue de la querelle.
2.5 Invoquant �galement l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.), le recourant r�crimine quant � la mani�re dont son besoin a �t� analys�, cela sans que l'on puisse discerner clairement s'il s'en prend � une constatation de fait ou � l'analyse juridique op�r�e par la Chambre d'appel. Quoi qu'en pense le recourant, la circonstance qu'il ait la garde altern�e sur ses enfants ou un droit de visite �tendu ne change pas fondamentalement la situation. En tout �tat de cause, il a un int�r�t personnel s�rieux � entretenir des relations �troites avec ses enfants. Dans tous les cas o� des parents se s�parent, il est in�vitable qu'ils aient d�sormais des logements plus ou moins �loign�s l'un de l'autre. Il n'est pas rare qu'ils ne vivent plus dans le m�me quartier. On ne saurait en d�duire, compte tenu des possibilit�s actuelles de d�placement, que le p�re est priv� de toute chance de garder un contact �troit avec ses enfants. In casu, la cour cantonale a m�me retenu - sans que le recourant ne se pr�vale d'arbitraire � ce sujet - qu'il pourrait, vu ses capacit�s financi�res, trouver un autre logement dans le m�me quartier (arr�t attaqu� p. 9 consid. 2.4). Le recourant se plaint am�rement de l'attitude de son �pouse � son endroit et du fait qu'elle pratiquerait une "ali�nation parentale"; on ne voit cependant pas en quoi ce comportement d�pendrait de la localisation de son propre logement. En essayant de mani�re inutile d'�tablir un lien entre son p�nible conflit conjugal et la prolongation du bail, le recourant s'�carte des faits et des consid�rations pertinentes. On ne discerne pas l'ombre d'un quelconque arbitraire.
2.5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail singuli�rement de dur�e d�termin�e lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit proc�der � une pes�e des int�r�ts en prenant en consid�ration notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la dur�e du bail, la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alli�s peuvent avoir d'utiliser eux-m�mes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le march� local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). S'agissant d'un logement, la dur�e maximum de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO).
Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce - le bail est d'une dur�e d�termin�e, le juge se montrera particuli�rement restrictif � admettre une prolongation du bail, puisque l'intention reconnaissable de son cocontractant �tait de ne pas le prolonger (David Lachat, Le bail � loyer, 2008, chap. 30, n� 3.5 p. 774; Peter Higi, Commentaire zurichois, n� 213 ad art. 272 CO; Roger Weber, Commentaire b�lois, Obligationenrecht I, 4e �d., n� 14 ad art. 272 CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e �d. 2008, n� 13 ad art. 272 CO). La capacit� �conomique du locataire est un �l�ment important pour appr�cier s'il aura ou non des difficult�s � se reloger (Higi, op. cit., n� 208 ad art. 272 CO). L'�tat du march� immobilier rel�ve des constatations de fait et le locataire qui entend se pr�valoir d'une situation tendue doit en apporter la preuve (Lachat, op. cit., chap. 30 n� 3.10 p. 781). Lorsque le bail a dur� tr�s longtemps, il sied, dans une certaine mesure, de tenir compte du fait qu'il est p�nible pour le locataire de changer son cadre de vie (Lachat, op. cit., chap. 30 n� 3.6; Higi, op. cit., n� 144 ad art. 272 CO; Weber, op. cit., n� 8 ad art. 272 CO). Un accroissement de la famille du bailleur peut en principe justifier qu'il ait besoin de changer de logement (Higi, op. cit., n� 197 ad art. 272 CO).
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant � donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement; il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments pertinents du cas particulier. Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou, au contraire, lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s. et les arr�ts cit�s).
2.5.2 En l'occurrence, le contrat a �t� conclu pour une dur�e d�termin�e. Le locataire en �tait conscient, puisqu'il a invoqu� cette circonstance pour n�gocier une diminution du loyer qui �tait propos�. D�s lors que le bailleur avait clairement manifest�, lors de la conclusion du contrat, sa volont� de ne s'engager que jusqu'� une �ch�ance d�termin�e, une prolongation du bail ne peut �tre accord�e qu'avec retenue. Le bail n'a dur� qu'une ann�e, de sorte que l'on ne saurait imaginer que le locataire s'est enracin� en ce lieu et qu'il lui est particuli�rement p�nible de d�m�nager. La cour cantonale a retenu - sans que le recourant n'invoque pr�cis�ment l'arbitraire � ce sujet - qu'il avait des revenus suffisants pour trouver un logement comparable, m�me en restant dans la vieille ville. Comme on l'a vu, son int�r�t � rester proche du logement de son �pouse, avec laquelle il est en conflit aigu, para�t de faible importance, surtout que l'on ne voit pas pourquoi il ne pourrait pas continuer d'entretenir des relations �troites avec ses enfants m�me s'il �tait log� un peu plus loin. La cour cantonale a retenu sans arbitraire que la bailleresse avait l'intention d'occuper le logement litigieux avec son �poux et ses trois enfants; la naissance d'un nouvel enfant rend l�gitime le d�sir d'avoir une pi�ce de plus. Proc�dant ainsi � une pes�e des int�r�ts, la cour cantonale est parvenue � la conclusion qu'une prolongation du bail ne se justifiait pas dans le cas pr�sent. En prenant une telle d�cision, la cour cantonale n'a pas abus� du large pouvoir d'appr�ciation qui lui est reconnu en mati�re de prolongation de bail.
Il n'y a en cons�quence aucune trace d'une violation des art. 272 et 272b CO ainsi que de l'art. 2 al. 2 CC, de sorte que le recours doit �tre enti�rement rejet�.

References: art. 112
 art. 71
 art. 71
 art. 112
In casu
 art. 272
 art. 272
 art. 272
 art. 272
 art. 272
 art. 272
 art. 272
 art. 272