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Timestamp: 2019-09-23 16:43:24+00:00

Document:
Cass. civ. 3, 9 novembre 2017, 16-22.445
Cass. civ. 3, 9 novembre 2017, 16-22445
9 novembre 2017, 16-22.445
Donne acte à l'association L'Amicale des locataires et aux quarante-sept locataires demandeurs du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. X... et Y... et Mmes Z... et A... ;
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour l'association L'Amicale des locataires et quarante-sept autres locataires demandeurs.
Il est fait grief à l'arrêt du 16 mai 2013 d'AVOIR « infirmé le jugement du tribunal d'instance de Villejuif du 8 septembre 2011, rectifié par le jugement du 28 septembre 2011 », et « statuant à nouveau et y ajoutant », déclaré prescrites les demandes de L'Amicale des Locataires et des locataires du 48 avenue du Docteur Durand à Arcueil visant les charges payées au 3 novembre 2007 ;
AUX MOTIFS QUE la société Immobilière 3F invoque la prescription des demandes de remboursement des provisions sur charges jusqu'au 31 octobre 2008 ; qu'en matière d'HLM, comme en l'espèce, en application combinée des articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et article 68 de la loi du 1er septembre 1948, la prescription des demandes de remboursement de charges indues est de trois ans ; que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges ; que les intimés font valoir que la prescription a été interrompue par l'assignation en référé de l'Amicale des Locataires et de certains locataires en date du 18 décembre 2006 qui a abouti à l'ordonnance du 15 mars 2007 qui a désigné M. B..., expert ; que s'il est vrai que l'assignation en référé a, en application de l'article 2244 ancien du code civil, applicable antérieurement à la loi du 17 juin 2008, interrompu la prescription, un nouveau délai de trois ans a recommencé à courir à compter de l'ordonnance du 15 mars 2007, le déroulement de l'expertise et le dépôt du rapport, en application de l'article 2244 ancien et des articles 2251 et suivants anciens du code civil, n'étant pas des causes de suspension ou d'interruption de la prescription ; qu'au 15 mars 2010 la prescription était donc acquise pour les charges payées antérieurement au 15 mars 2007 ; que l'assignation originaire de la présente instance étant intervenue seulement le 3 novembre 2010 la prescription de trois est interrompue à cette date et en définitive la réclamation visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007 est-donc prescrite, le jugement devant être réformé sur ce point ;
AUX MOTIFS QUE, sur le fond, compte tenu de la prescription acquise, compte tenu des contestations des locataires qui sont recevables sur Ies mois de novembre et décembre 2007 et sur les exercices 2008 à 2012, compte teint de l'absence de régularisation des charges des exercices 2009 n 20 12, étant observé: que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne stipule pas de sanction de telle sorte que le bailleur peut toujours justifier les charges appelées en cours de procédure, il faut enjoindre à la société Immobilière 3F de produire tous les .justificatifs des charges des exercices 2007 à 2012, de procéder à la régularisation des charges de 2009 à 2012 et il faut désigner à nouveau comme expert M. B... ci-dessous ; que l'avance des frais de l'expert doit être mise à la charge de la société Immobilière 3F qui doit notamment régulariser et justifier les charges des exercices 2009 à 2012 ; que, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise il faut surseoir à statuer sur les demandes des parties et réserver les dépens ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de répétition de l'intégralité des provisions pour charges, à la suite d'une opération de fusion- absorption dc la SADIF, enregistrée le 16 septembre 2011 au registre du commerce et des sociétés, la société Immobilière 3F est devenue propriétaire du bâtiment E, résidence Emile Zola sis 48 rue du Docteur Durand à Arcueil (94110) et vient aux droits de la SADIF en sa qualité de bailleur des appartements de cet immeuble ; que l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant ; qu'en application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives p euvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataires; que durant un mois à compter de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; que les locataires, au vu des manquements du bailleur, s'estiment fondés à demander à la société Immobilière 3F la restitution intégrale des provisions sur charges qu'ils ont réglées au titre des années 2007,2008,2009, 2010, 2011,2012,2013 et 2014 ; qu'ils dénoncent notamment les erreurs contenues dans les décomptes établis par le bailleur, même après le dépôt du rapport de l'expert, les communications de pièces incomplètes et tardives tant aux intimés qu'à l'expert, ainsi que les retards du bailleur de plusieurs années dans la régularisation des charges,; qu'ils soutiennent que la seconde expertise, ordonnée par la cour, dans son arrêt du 16 mai 2013, après la première expertise instaurée par l'ordonnance de référé du 15 mars 2007, a pallié la carence du bailleur défaillant, celui-ci ayant bénéficié de l'assistance de l'expert pour établir les régularisations des charges qui lui incombaient, et qui l'a ainsi soulagé de la charge de la preuve, alors que cette expertise a compliqué leur tâche, les locataires s'étant heurtés à l'impossibilité d'obtenir une régularisation des charges effective et à un retard de plus de huit années, compte tenu des défaillances de la société Immobilière 3F qui n'a communiqué ni les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétés, ni les décomptes de charges générales des deux syndics pour 2007, ni les décomptes individuels des locataires ; que la société Immobilière 3F précise le fonctionnement et le statut de l'ASL, dont fait partie le bâtiment E, et faisant valoir que ce régime de copropriété a rendu difficile la reddition des comptes, s'oppose à cette demande; qu'elle indique notamment qu'elle est devenue propriétaire seulement depuis 2011, que l'immeuble locatif dépend d'un ensemble immobilier, dont elle n'assure pas elle-même la gestion, et qu'elle est donc tributaire des informations et des ,justificatifs que les syndics de copropriété et que l'association syndicale libre veulent bien lui communiquer ; que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction , et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ; que, par ailleurs, si les négligences du bailleur ainsi que ses manquements à l'obligation de régularisation annuelle peuvent être préjudiciables aux locataires, dans la mesure où ces manquements seraient avérés, pour autant ils ne dispensent pas les locataires du règlement de l'intégralité des provisions pour charges correspondant aux services rendus dont ils ne contestent pas avoir bénéficié, au moins partiellement, les locataires ne pouvant prétendre qu'à la restitution des provisions de charges non justifiées par le bailleur ; qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter les intimés de ce chef de demande ;
2°) ALORS QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en jugeant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu'en l'absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédacti on issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 ;
7°) ALORS, plus subsidiairement, QU' en énonçant, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant que l'application de ce principe conduisait, au cas d'espèce, à une atteinte disproportionnée au droit de L'Amicale des Locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n'étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d'une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l'objet ont été exposées, la cour d'appel a violé l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
8°) ALORS, plus subsidiairement encore, QU' en énonçant, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, sans rechercher si, au cas d'espèce, l'application de ce principe ne conduisait pas à une atteinte disproportionnée au droit de L'Amicale des Locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n'étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d'une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l'objet ont été exposées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
1°) ALORS QU' en énonçant qu'il résultait des conclusions de l'expert que les charges de parking n'étaient pas facturées aux locataires et que la demande en restitution des provisions sur charges de parking n'était étayée par aucune démonstration, cependant que les locataires et L'Amicale des Locataires produisaient, pièce n° 24 de leur bordereau de pièces, de nombreuses factures de régularisation où étaient réclamées des « charges parking », notamment celles adressées le 21 décembre 2009 à Mme Myriam C..., à M. Lucien D..., à Mme Agnes E..., à M. F... ou encore à M. Brahim G..., pour la période d'octobre 2007 à septembre 2008, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs précis de ces cinq écrits, partant, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS, subsidiairement, QU' en énonçant qu'il résultait des conclusions de l'expert que les charges de parking n'étaient pas facturées aux locataires et que la demande en restitution des provisions sur charges de parking n'était étayée par aucune démonstration, cependant que les locataires et L'Amicale des Locataires produisaient, pièce n° 24 de leur bordereau de pièces, de nombreuses factures de régularisation où étaient réclamées des « charges parking », notamment celles adressées le 21 décembre 2009 à Mme Myriam C..., à M. Lucien D..., à Mme Agnes E..., à M. F... ou encore à M. Brahim G... pour la période d'octobre 2007 à septembre 2008, la cour d'appel, qui n'a pas suffisamment motivé sa décision au regard de ces documents, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les charges des années 2008 à 2012, l'expert a conclu à une surfacturation par la société Immobilière 3F des charges récupérables à hauteur de 162.172,84 euros au titre des années 2008 à 2012, à laquelle les locataires ne souscrivent pas totalement, faisant valoir que le montant des charges surfacturées est encore supérieur à celui retenu par l'expert qui n'a pas fait droit ou qui n'a pas répondu à toutes leurs contestations ; que la société Immobilière 3F, à l'exception de la minoration des factures ASEG, qu'elle estime entièrement récupérables, et de la surconsommation d'eau retenue par l'expert, acquiesce aux conclusions de l'expert ; que les contestations des locataires, soumises à l'appréciation de l'expert, portent principalement sur le poste entretien, le poste EDF, les charges relatives aux commerces, les charges relatives à la consommation d'eau, ainsi que les charges dont ils soutiennent qu'elles ne sont pas justifiées par la production d'un contrat (TFN, ISTA) ; que, sur le poste entretien, l'annexe du décret 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation indique que les dépenses d'entretien ménager des parties communes sont récupérables sur les locataires ; qu'il existe trois contrats de nettoyage pour l'entretien des locaux et des extérieurs récupérés sur les locataires : /- le contrat n° 14.432 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic PIERRE ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur l'entretien des espaces extérieurs: dalles, auvents, jardin, terrasses, luminaires et zones poubelles de la résidence gérée par l'ASL, /- le contrat n°14.115 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic PIERRE ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur le traitement des ordures ménagères, /- le contrat de la société ASEG ,puis de la société PEP7 à compter de 2010, souscrits par le syndicat des copropriétaires du lot de volume numéro 7 « bâtiment E » représenté par son syndic SAGEFRANCE, qui portent sur l'entretien des parties communes de la résidence ; que les dépenses engagées par l'association syndicale libre, au titre de l'entretien de la ZAC l'Ilot Laplace, sont réparties trimestriellement par le directeur de l'ASL, le cabinet PIERRE ET GESTION, aux membres de l'ASL, et notamment à la SAGEFRANCE, prise en sa qualité de syndic du lot de volume numéro 7 bâtiment E ; que SAGEFRANCE impute les montants demandés par l'ASL dans l'état des dépenses du syndicat des copropriétaires du lot de volume 7 et les répartit en fonction de la clef commune générale du règlement de copropriété ; que, sur les postes de nettoyage facturés par SAGEFRANCE (le contrat ASEG puis le contrat PEP7), les prestations d'entretien des parties communes du bâtiment E dans le cadre de l'exécution du contrat ASEG sont commandées par le syndic de copropriété SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE et répercutées selon la clef de répartition générale de 83072/100000e du règlement de copropriété applicable à la société Immobilière 3F en sa qualité de copropriétaire du lot de volume numéro 7 ; que si les intimés acceptent de considérer comme récupérable la facturation du contrat PEP7, conformément aux conclusions de l'expert, pour autant ils s'opposent à ce que la facturation du précédent contrat de la société ASEG, d'un montant égal, pour des prestations qu'ils prétendent identiques, au double de celles facturées dans le contrat PEP7, soit également considérée comme récupérable, compte tenu des incohérences relevées par l'expert ; que sur ce point, si l'expert se limite à observer que, dans le contrat PEP7, qui a succédé en 2010 au contrat ASEG, « le ramassage des détritus et le balayage du rez-de-chaussée et du trottoir est journalier, que le nettoyage de paliers, de tapis est également journalier et non quotidien, comme mentionné dans le dire de la bailleresse... », pour conclure à l'incohérence du contrat de l'ASEG, il précise cependant qu'il appartient au tribunal d'apprécier ; qu'il résulte de l'examen des contrats ASEG et PEP7 que les prestations de la société PEP7 ne sont pas identiques à celles de la société ASEG, et que l'entretien des couloirs et des cages d'escalier, ou encore des paliers, ainsi que le lavage du trottoir devant la copropriété, assuré à une moindre fréquence par la société PEP7, engendre nécessairement une baisse de coût; que pour autant, cette baisse de fréquence, et donc de coût, des prestations d'entretien ménager des parties communes n'ont pas pour effet de les rendre irrécupérables sur les locataires, s'agissant de prestations entrant dans la catégorie des charges récupérables correspondant à un service rendu; que les intimés seront, en conséquence, déboutés de leur demande aux fins de voir déclarer irrécupérables les factures ASEG de 2007 à 2009 ; que, sur les postes de nettoyage facturés par PIERRRE ET GESTION, sur les deux contrats de la SSDN devenue ISS ABILIS, les intimés soutiennent que, dans ses décomptes de charges générales, la société PIERRE ET GESTION n'applique pas à la société Immobilière 3F les tantièmes de répartition dit cahier des charges de la ZAC du 18 novembre 1977 pour les contrats d'entretien SSDN ISS ABILIS; qu'ils font également valoir que les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 port ant sur l'entretien des extérieurs (dalle, escaliers, auvents, jardin, zone poubelles et parkings) ne sont pas récupérables ; qu'ils prétendent aussi que les contrats souscrits auprès de la société SSDN et portant les numéros 14.115 et 14.432 couvrent des prestations identiques, le contrat n°1 4.115 ayant pour objet le traitement des ordures ménagères et le contrat n° 14.432 les travaux d'entretien ménager portant sur l'extérieur de la résidence et la zone poubelle ; que, sur les tantièmes, les intimés soutiennent que dans ses décomptes de charges générales, la société PIERRE ET GESTION n'applique pas à la société Immobilière 3F les tantièmes du cahier d'usage et de jouissance de la Zac du 18 novembre 1977, qui sont les suivants pour les postes ci-après désignés : /- 16.883/100.000e pour les frais de gestion d'entretien et de fonctionnement de l'ASL y compris des espaces verts, /- 119/1.000e pour les locaux de monte-charges, /- 169/1000e pour la dalle de circulation piétonnière, /- 88.516/100.000e pour les ascenseurs, /- 179.000/100.000e pour le local PTT ; qu'ils font valoir que l'application du rapport 16.883/100.000e pour les charges générales incluant les prestations du contrat SSDN ISS ABILIS, ainsi que l'application du rapport 33.620/100.000e pour le nettoyage des parties communes incluant les prestations du contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.115 ne sont pas justifiées, et demandent, en conséquence, que les factures de la SSDN ISS ABILIS, pour autant qu'elles soient jugées récupérables, le soient avec l'application des rapports de 119/1000e pour le contrat n°14.115 pour l'entretien des ordures ménagères et les 169/1.000e pour le contrat n° 14432 pour l'entretien des espaces extérieurs ; que la résidence Emile Zola est située dans un îlot dit « Ilot Laplace » composé de plusieurs bâtiments disposés autour d'un terre-plein; qu'elle correspond à l'immeuble E ou le volume 7 et appartient à deux copropriétés, l'une verticale, et l'autre horizontale constituée en association syndicale libre, laquelle ne facture aucune charge en direct à la société Immobilière 3F ; que les charges sont réparties et gérées par les deux syndics, d'une part, SAGEFRANCE ou IMMO DE FRANCE pour la copropriété verticale, d'autre part, PIERRE ET GESTION pour la copropriété horizontale, l'association syndicale libre (ASL), en vertu des clefs de répartition figurant aux règlements de copropriété ; que ces charges sont réparties en fonction du cahier des charges générales d'usage et de jouissance de la ZAC, des statuts de l'association syndicale libre, et des règlements de copropriété des volumes d'habitation et de parkings ; que le directeur de L'association syndicale libre, le cabinet PIERRE ET GESTION, adresse au syndic du lot de volume 7, bâtiment E, la SAGEFRANCE, les charges de l'ensemble du volume, et au cabinet PIERRE et GESTION, pris en sa qualité de syndic du lot de volume 2 représentant le bâtiment « garages », les charges dudit bâtiment ; que le lot n°7 représe ntant le bâtiment E est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application ainsi qu'au règlement de copropriété du 18 novembre 1977 ; que selon l'état descriptif de division, l'immeuble est divisé en 92 lots, numérotés de 7001 à 7092, au nombre desquels les lots n° 7003 à 7079 dont la société Immobilière 3F est propriétaire ; que les tantièmes font l'objet d'une application à deux niveaux ; qu'en effet, après une première application des tantièmes de l'ASL, il existe une deuxième application des tantièmes du bâtiment E entre ses différents lots, dont les 72 appartements (lots 7003 à 7074 correspondant à 83.072/100.000e) réunis sous l'appellation « volume 7 », les commerces (lots 7001 et 7002 correspondant à 15.656/100.000e), et les parkings (lots 7075 à 7092 correspondant à 1.272/100.000èmes) réunis sous l'appellation volume 2 ; que la société PIERRE ET GESTION, à l'exception des charges se rapportant aux parkings, ne facture aucune charge directement à la société Immobilière 3F, elle les répercute à SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE en fonction des tantièmes applicables dans l'ASL selon la clef commune générale, sans aucune distinction de catégories de charges ; que SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE appelle ensuite les tantièmes correspondant aux 72 logements du bâtiment E (sans les commerces du rez-de-chaussée qui sont en copropriété) à la société Immobilière 3F qui répercute ensuite ces charges auprès de ses locataires ; que le règlement de copropriété précise, pages 80 et 81, que les frais d'entretien et de reconstruction du lot de volume n° 44 seraient répa rtis par l'ASL entre les trois syndicats de copropriétaires des volumes numéros 3, 6 et 7 à concurrence, pour le volume 7, bâtiment E de 33.622/100.000e ; que s'agissant du contrat SSDN n°14.115, qui a pour obj et la gestion des ordures ménagères de l'ASL, les factures sont réglées par le cabinet PIERRE ET GESTION, lequel les répartit ensuite en vertu de la clef « frais entraînés par le gardien et son local », représentant 33.622/100.000 tantièmes pour le lot volume 7, tel qu'indiqué par le règlement de copropriété ; qu'il s'ensuit que les locataires ne sont pas fondés en leur contestation du rapport 33.622 /100.000 appliqué aux dépenses engagées par la syndic PIERRE ET GESTION dans le cadre de ce contrat ; que, s'agissant du contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 por tant sur l'entretien des extérieurs (dalle, escaliers, auvents, jardin, zone poubelles et parkings), l'expert, auquel a été soumis la contestation des locataires portant sur la répartition des tantièmes, tant dans le cadre de la première que de la deuxième expertise, a analysé et vérifié les tantièmes des lots dont la société Immobilière 3F est propriétaire et a validé tant la double application des tantièmes compte tenu de la double appartenance de l'immeuble à deux copropriétés que la répartition des tantièmes sur lesquels sont basés les appels de charges ; que dans ces conditions, les locataires ne sont pas davantage fondés en leur demande de récupération des factures du contrat n° SSDN ISS ABILIS N°14.432 , concernant l'entretien des parties extérieures de l'ASL, sur la base d'un rapport de 169/1000e, alors au surplus, que la société Immobilière 3F accepte que ces prestations ne soient récupérables qu'à concurrence de 47%, conformément aux conclusions de l'expert; qu'ils ne sont pas davantage fondés en leur demande de récupération des factures SSDN n°14.115 concernant l'entretien des ordures ménagères, sur la base d'un rapport de 119/1.000èmes ; que, sur le service rendu aux locataires, le contrat n° 14.115 a pour objet les travaux d'entretien des ordures ménagères et le contrat n° 14.432 les travaux d'entretien ménager portant sur l'extérieur de la résidence ainsi que la zone poubelle ; que cependant les locataires n'établissent pas qu'il s'agisse de prestations identiques qui seraient facturées deux fois ; que la société Immobilière 3F soutient que les locataires sont redevables des charges afférentes aux prestations de la société SSDN pour le contrat n° 14.432 car ils ont l'usage des voies de circulation et des espaces verts de la ZAC dont fait partie le bâtiment E du fait notamment de l'utilisation de ces voies de circulation pour le ramassage des ordures ménagères et le dépôt des containers ; que s'il est établi par les constatations de l'expert que les locataires de la résidence Emile Zola n'ont pas d'accès direct à la dalle piétonnière, pour autant, il n'est pas contesté qu'ils en ont l'utilité, notamment pour se rendre chez le gardien, au local commun résidentiel, et généralement pour circuler dans l'ensemble immobilier ; que c'est donc à raison que, même si cette dalle est accessible au public et qu'elle n'est pas réservée à l'usage exclusif des locataires, l'expert a retenu qu'ils devaient supporter les charges d'entretien de la dalle au même titre que l'entretien des espaces verts, des zones poubelles et des auvents, qui constituent des charges récupérables, conformément au cahier des charges, l'expert ayant précisé que les appartements du bâtiment E étaient concernés par les lavages des auvents, le nettoyage de la zone poubelles, la rentrée des containers, le monte-charge des poubelles ; que la commune prenant à sa charge les dépenses de nettoiement des parties communes de l'llot Laplace à hauteur de 50%, la société Immobilière 3F a déduit la participation de la mairie sur les tableaux de répartition des charges de 2009 à 2012 ; que par ailleurs, la société Immobilière 3F accepte que ces charges d'entretien extérieur de l'ensemble immobilier facturées dans le cadre du contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 soient récupérées sur les locataires à concurrence de 47%, conformément aux conclusions de l'expert ; qu'il y a lieu de lui en donner acte, et de débouter les locataires de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 ;
3°) ALORS QU ' à supposer que les juges du fond ou l'expert judiciaire aient vérifié que les sommes figurant dans les tableaux issus du programme S102L correspondaient à celles effectivement facturées par la société ISS ABILIS, en n'expliquant pas, ne serait-ce que pour les charges de l'année 2009, puisqu'il s'agissait de l'exemple chiffré pris par les locataires et L'Amicale des Locataires pour démontrer la discordance, en quoi les tableaux litigieux reprenaient fidèlement les montants facturés et cependant que le rapport d'expertise ne fournissait pas d'éclaircissements sur ce point, la cour d'appel n'a pas mis les locataires et L'Amicale des Locataires en mesure de comprendre sa décision et les a donc porté une atteinte disproportionnée aux exigences du procès équitable, violant ainsi l'article 6 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les charges des années 2008 à 2012, l'expert a conclu à une surfacturation par la société Immobilière 3F des charges récupérables à hauteur de 162.172,84 euros au titre des années 2008 à 2012, à laquelle les locataires ne souscrivent pas totalement, faisant valoir que le montant des charges surfacturées est encore supérieur à celui retenu par l'expert qui n'a pas fait droit ou qui n'a pas répondu à toutes leurs contestations ; que la société Immobilière 3F, à l'exception de la minoration des factures ASEG, qu'elle estime entièrement récupérables, et de la surconsommation d'eau retenue par l'expert, acquiesce aux conclusions de l'expert ; que les contestations des locataires, soumises à l'appréciation de l'expert, portent principalement sur le poste entretien, le poste EDF, les charges relatives aux commerces, les charges relatives à la consommation d'eau, ainsi que les charges dont ils soutiennent qu'elles ne sont pas justifiées par la production d'un contrat (TFN, ISTA) ; que, sur le poste entretien, l'annexe du décret 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation indique que les dépenses d'entretien ménager des parties communes sont récupérables sur les locataires ; qu'il existe trois contrats de nettoyage pour l'entretien des locaux et des extérieurs récupérés sur les locataires : /- le contrat n° 14.432 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic PIERRE ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur l'entretien des espaces extérieurs: dalles, auvents, jardin, terrasses, luminaires et zones poubelles de la résidence gérée par l'ASL, /- le contrat n°14.115 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic PIERRE ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur le traitement des ordures ménagères, /- le contrat de la société ASEG ,puis de la société PEP7 à compter de 2010, souscrits par le syndicat des copropriétaires du lot de volume numéro 7 « bâtiment E » représenté par son syndic SAGEFRANCE, qui portent sur l'entretien des parties communes de la résidence ; que les dépenses engagées par l'association syndicale libre, au titre de l'entretien de la ZAC l'Ilot Laplace, sont réparties trimestriellement par le directeur de l'ASL, le cabinet PIERRE ET GESTION, aux membres de l'ASL, et notamment à la SAGEFRANCE, prise en sa qualité de syndic du lot de volume numéro 7 bâtiment E ; que SAGEFRANCE impute les montants demandés par l'ASL dans l'état des dépenses du syndicat des copropriétaires du lot de volume 7 et les répartit en fonction de la clef commune générale du règlement de copropriété ; que, sur les postes de nettoyage facturés par SAGEFRANCE (le contrat ASEG puis le contrat PEP7), les prestations d'entretien des parties communes du bâtiment E dans le cadre de l'exécution du contrat ASEG sont commandées par le syndic de copropriété SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE et répercutées selon la clef de répartition générale de 83072/100000e du règlement de copropriété applicable à la société Immobilière 3F en sa qualité de copropriétaire du lot de volume numéro 7 ; que si les intimés acceptent de considérer comme récupérable la facturation du contrat PEP7, conformément aux conclusions de l'expert, pour autant ils s'opposent à ce que la facturation du précédent contrat de la société ASEG, d'un montant égal, pour des prestations qu'ils prétendent identiques, au double de celles facturées dans le contrat PEP7, soit également considérée comme récupérable, compte tenu des incohérences relevées par l'expert ; que sur ce point, si l'expert se limite à observer que, dans le contrat PEP7, qui a succédé en 2010 au contrat ASEG, « le ramassage des détritus et le balayage du rez-de-chaussée et du trottoir est journalier, que le nettoyage de paliers, de tapis est également journalier et non quotidien, comme mentionné dans le dire de la bailleresse... », pour conclure à l'incohérence du contrat de l'ASEG, il précise cependant qu'il appartient au tribunal d'apprécier ; qu'il résulte de l'examen des contrats ASEG et PEP7 que les prestations de la société PEP7 ne sont pas identiques à celles de la société ASEG, et que l'entretien des couloirs et des cages d'escalier, ou encore des paliers, ainsi que le lavage du trottoir devant la copropriété, assuré à une moindre fréquence par la société PEP7, engendre nécessairement une baisse de coût; que pour autant, cette baisse de fréquence, et donc de coût, des prestations d'entretien ménager des parties communes n'ont pas pour effet de les rendre irrécupérables sur les locataires, s'agissant de prestations entrant dans la catégorie des charges récupérables correspondant à un service rendu; que les intimés seront, en conséquence, déboutés de leur demande aux fins de voir déclarer irrécupérables les factures ASEG de 2007 à 2009 ; que, sur les postes de nettoyage facturés par PIERRRE ET GESTION, sur les deux contrats de la SSDN devenue ISS ABILIS, les intimés soutiennent que, dans ses décomptes de charges générales, la société PIERRE ET GESTION n'applique pas à la société Immobilière 3F les tantièmes de répartition dit cahier des charges de la ZAC du 18 novembre 1977 pour les contrats d'entretien SSDN ISS ABILIS; qu'ils font également valoir que les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 port ant sur l'entretien des extérieurs (dalle, escaliers, auvents, jardin, zone poubelles et parkings) ne sont pas récupérables ; qu'ils prétendent aussi que les contrats souscrits auprès de la société SSDN et portant les numéros 14.115 et 14.432 couvrent des prestations identiques, le contrat n°1 4.115 ayant pour objet le traitement des ordures ménagères et le contrat n° 14.432 les travaux d'entretien ménager portant sur l'extérieur de la résidence et la zone poubelle ; que, sur les tantièmes, les intimés soutiennent que dans ses décomptes de charges générales, la société PIERRE ET GESTION n'applique pas à la société Immobilière 3F les tantièmes du cahier d'usage et de jouissance de la Zac du 18 novembre 1977, qui sont les suivants pour les postes ci-après désignés : /- 16.883/100.000e pour les frais de gestion d'entretien et de fonctionnement de l'ASL y compris des espaces verts, /- 119/1.000e pour les locaux de monte-charges, /- 169/1000e pour la dalle de circulation piétonnière, /- 88.516/100.000e pour les ascenseurs, /- 179.000/100.000e pour le local PTT ; qu'ils font valoir que l'application du rapport 16.883/100.000e pour les charges générales incluant les prestations du contrat SSDN ISS ABILIS, ainsi que l'application du rapport 33.620/100.000e pour le nettoyage des parties communes incluant les prestations du contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.115 ne sont pas justifiées, et demandent, en conséquence, que les factures de la SSDN ISS ABILIS, pour autant qu'elles soient jugées récupérables, le soient avec l'application des rapports de 119/1000e pour le contrat n°14.115 pour l'entretien des ordures ménagères et les 169/1.000e pour le contrat n° 14432 pour l'entretien des espaces extérieurs ; que la résidence Emile Zola est située dans un îlot dit « Ilot Laplace » composé de plusieurs bâtiments disposés autour d'un terre-plein; qu'elle correspond à l'immeuble E ou le volume 7 et appartient à deux copropriétés, l'une verticale, et l'autre horizontale constituée en association syndicale libre, laquelle ne facture aucune charge en direct à la société Immobilière 3F ; que les charges sont réparties et gérées par les deux syndics, d'une part, SAGEFRANCE ou IMMO DE FRANCE pour la copropriété verticale, d'autre part, PIERRE ET GESTION pour la copropriété horizontale, l'association syndicale libre (ASL), en vertu des clefs de répartition figurant aux règlements de copropriété ; que ces charges sont réparties en fonction du cahier des charges générales d'usage et de jouissance de la ZAC, des statuts de l'association syndicale libre, et des règlements de copropriété des volumes d'habitation et de parkings ; que le directeur de L'association syndicale libre, le cabinet PIERRE ET GESTION, adresse au syndic du lot de volume 7, bâtiment E, la SAGEFRANCE, les charges de l'ensemble du volume, et au cabinet PIERRE et GESTION, pris en sa qualité de syndic du lot de volume 2 représentant le bâtiment « garages », les charges dudit bâtiment ; que le lot n°7 représe ntant le bâtiment E est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application ainsi qu'au règlement de copropriété du 18 novembre 1977 ; que selon l'état descriptif de division, l'immeuble est divisé en 92 lots, numérotés de 7001 à 7092, au nombre desquels les lots n° 7003 à 7079 dont la société Immobilière 3F est propriétaire ; que les tantièmes font l'objet d'une application à deux niveaux ; qu'en effet, après une première application des tantièmes de l'ASL, il existe une deuxième application des tantièmes du bâtiment E entre ses différents lots, dont les 72 appartements (lots 7003 à 7074 correspondant à 83.072/100.000e) réunis sous l'appellation « volume 7 », les commerces (lots 7001 et 7002 correspondant à 15.656/100.000e), et les parkings (lots 7075 à 7092 correspondant à 1.272/100.000èmes) réunis sous l'appellation volume 2 ; que la société PIERRE ET GESTION, à l'exception des charges se rapportant aux parkings, ne facture aucune charge directement à la société Immobilière 3F, elle les répercute à SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE en fonction des tantièmes applicables dans l'ASL selon la clef commune générale, sans aucune distinction de catégories de charges ; que SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE appelle ensuite les tantièmes correspondant aux 72 logements du bâtiment E (sans les commerces du rez-de-chaussée qui sont en copropriété) à la société Immobilière 3F qui répercute ensuite ces charges auprès de ses locataires ; que le règlement de copropriété précise, pages 80 et 81, que les frais d'entretien et de reconstruction du lot de volume n° 44 seraient répa rtis par l'ASL entre les trois syndicats de copropriétaires des volumes numéros 3, 6 et 7 à concurrence, pour le volume 7, bâtiment E de 33.622/100.000e ; que s'agissant du contrat SSDN n°14.115, qui a pour obj et la gestion des ordures ménagères de l'ASL, les factures sont réglées par le cabinet PIERRE ET GESTION, lequel les répartit ensuite en vertu de la clef « frais entraînés par le gardien et son local », représentant 33.622/100.000 tantièmes pour le lot volume 7, tel qu'indiqué par le règlement de copropriété ; qu'il s'ensuit que les locataires ne sont pas fondés en leur contestation du rapport 33.622 /100.000 appliqué aux dépenses engagées par la syndic PIERRE ET GESTION dans le cadre de ce contrat ; que, s'agissant du contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 portant sur l'entretien des extérieurs (dalle, escaliers, auvents, jardin, zone poubelles et parkings), l'expert, auquel a été soumis la contestation des locataires portant sur la répartition des tantièmes, tant dans le cadre de la première que de la deuxième expertise, a analysé et vérifié les tantièmes des lots dont la société Immobilière 3F est propriétaire et a validé tant la double application des tantièmes compte tenu de la double appartenance de l'immeuble à deux copropriétés que la répartition des tantièmes sur lesquels sont basés les appels de charges ; que dans ces conditions, les locataires ne sont pas davantage fondés en leur demande de récupération des factures du contrat n° SSDN ISS ABILIS N°14.432 , concernant l'entretien des parties extérieures de l'ASL, sur la base d'un rapport de 169/1.000e, alors au surplus, que la société Immobilière 3F accepte que ces prestations ne soient récupérables qu'à concurrence de 47%, conformément aux conclusions de l'expert; qu'ils ne sont pas davantage fondés en leur demande de récupération des factures SSDN n°14.115 concernant l'entretien des ordures ménagères, sur la base d'un rapport de 119/1.000e ; que, sur le service rendu aux locataires, le contrat n° 14.115 a pour objet les travaux d'entretien des ordures ménagères et le contrat n° 14.432 les travaux d'entretien ménager portant sur l'extérieur de la résidence ainsi que la zone poubelle ; que cependant les locataires n'établissent pas qu'il s'agisse de prestations identiques qui seraient facturées deux fois ; que la société Immobilière 3F soutient que les locataires sont redevables des charges afférentes aux prestations de la société SSDN pour le contrat n° 14.432 car ils ont l'usage des voies de circulation et des espaces verts de la ZAC dont fait partie le bâtiment E du fait notamment de l'utilisation de ces voies de circulation pour le ramassage des ordures ménagères et le dépôt des containers ; que s'il est établi par les constatations de l'expert que les locataires de la résidence Emile Zola n'ont pas d'accès direct à la dalle piétonnière, pour autant, il n'est pas contesté qu'ils en ont l'utilité, notamment pour se rendre chez le gardien, au local commun résidentiel, et généralement pour circuler dans l'ensemble immobilier ; que c'est donc à raison que, même si cette dalle est accessible au public et qu'elle n'est pas réservée à l'usage exclusif des locataires, l'expert a retenu qu'ils devaient supporter les charges d'entretien de la dalle au même titre que l'entretien des espaces verts, des zones poubelles et des auvents, qui constituent des charges récupérables, conformément au cahier des charges, l'expert ayant précisé que les appartements du bâtiment E étaient concernés par les lavages des auvents, le nettoyage de la zone poubelles, la rentrée des containers, le monte-charge des poubelles ; que la commune prenant à sa charge les dépenses de nettoiement des parties communes de l'llot Laplace à hauteur de 50%, la société Immobilière 3F a déduit la participation de la mairie sur les tableaux de répartition des charges de 2009 à 2012 ; que par ailleurs, la société Immobilière 3F accepte que ces charges d'entretien extérieur de l'ensemble immobilier facturées dans le cadre du contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 soient récupérées sur les loca taires à concurrence de 47%, conformément aux conclusions de l'expert ; qu'il y a lieu de lui en donner acte, et de débouter les locataires de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 ;
14°) ALORS QU' en énonçant que l'expert avait précisé que « les appartements du bâtiment E étaient concernés par les lavages des auvents » (arrêt attaqué, p. 21, § 3), sans préciser en quoi ils étaient « concernés », dès lors que les locataires soutenaient, photographies de la porte d'entrée de l'immeuble à l'appui et en se référant à la page 13 du cahier des charges générales d'usage et de jouissance concernant la ZAC de l'Îlot Laplace à Arcueil, que le bâtiment E ne comportait pas d'auvent (conclusions signifiées le 6 janvier 2016, p. 29 dernier §), la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
2°) ALORS, subsidiairement, QU' en énonçant que si les locataires ne pouvaient effectivement pas vérifier leur consommation rétrospectivement depuis 2008, faute de connaître les index de départ, pour autant, ils ne justifiaient d'aucun élément permettant d'établir une anomalie de fonctionnement affectant la fiabilité des relevés des compteurs, cependant que, d'une part, elle constatait la carence du bailleur qui n'avait pas fourni les index de départ, d'autre part, elle faisait peser sur les locataires la charge d'une preuve impossible, soit celle d'une anomalie qui aurait pu affecter le fonctionnement des relevés des compteurs d'eau pour des consommations qui pouvaient remonter à 2010, 2009 ou même 2008, tandis que l'expert judicaire avait constaté que les relevés individuels de consommation d'eau depuis 2008 n'avaient été adressés que durant l'expertise et en dernier lieu le 20 novembre 2014 (rapport d'expertise de 2015, p. 21 antépénultième §, et conclusions signifiées le 6 janvier 2016, p. 39), la cour d'appel, qui a porté une atteinte disproportionnée au droit des locataires et de L'Amicale des Locataires à un procès équitable respectant l'égalité des armes, a violé l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
3°) ALORS, plus subsidiairement, QU' en énonçant que si les locataires ne pouvaient effectivement pas vérifier leur consommation rétrospectivement depuis 2008, faute de connaître les index de départ, pour autant, ils ne justifiaient d'aucun élément permettant d'établir une anomalie de fonctionnement affectant la fiabilité des relevés des compteurs, sans rechercher si, après avoir constaté la carence du bailleur, qui n'avait pas fourni les index de départ, en faisant peser sur les locataires la charge d'une preuve impossible, soit celle d'une anomalie qui aurait pu affecter le fonctionnement des relevés des compteurs d'eau pour des consommations qui pouvaient remonter à 2010, 2009 ou même 2008, tandis que l'expert judicaire avait constaté que les relevés individuels de consommation d'eau depuis 2008 n'avaient été adressés que durant l'expertise et en dernier lieu le 20 novembre 2014 (rapport d'expertise de 2015, p. 21 antépénultième §, et conclusions signifiées le 6 janvier 2016, p. 39), elle ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit des locataires et de L'Amicale des Locataires à un procès équitable respectant l'égalité des armes, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
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References: l'article 2244
 l'article 2244
 l'article 23
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 l'article 23
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 l'article 6
 § 1
 l'article 6
 § 1
 l'article 1134
 l'article 455
 l'article 6
 §1
 § 3
 l'article 455
 l'article 6
 § 1
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