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Timestamp: 2016-10-26 09:39:29+00:00

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121 III 39779. Arr�t de la Ire Cour civile du 15 novembre 1995 dans la cause SI F. contre dame G. (recours en r�forme)
Majoration de loyer; loyers �chelonn�s; transaction judiciaire (art. 269a, 269c, 269d, 270, 270a, 270d et 274e CO). Notion de bail � loyers �chelonn�s; diff�rences entre l'ancien droit et le droit actuel (consid. 2b/aa). M�thode de calcul applicable pour juger de l'admissibilit� d'une majoration de loyer notifi�e pour la date d'�ch�ance de la convention d'�chelonnement ou, en cas de reconduction du bail, pour une date post�rieure (consid. 2b/bb). Assimilation de la clause d'�chelonnement figurant dans une transaction judiciaire, au sens de l'art. 274e al. 1 CO, � celle qui r�sulte du contrat de bail (consid. 2c). Faits � partir de page 398
A.- Par contrat du 10 mars 1977, la SI F. a remis � bail � dame G. un appartement de trois pi�ces et demie sis au deuxi�me �tage de l'immeuble dont elle est propri�taire. Le bail �tait conclu pour une dur�e de deux ans, soit du 1er mai 1977 au 30 avril 1979, et il se renouvelait d'ann�e en ann�e s'il n'�tait pas d�nonc� par �crit trois mois au moins avant son �ch�ance. Le loyer initial se montait � 5'742 fr. par an. En 1985, il s'�levait � 6'840 fr. et il a �t� port� � 7'545 fr. d�s le 12 mai 1986 conform�ment � un avis de majoration notifi� � la locataire le 20 novembre 1985.
Par avis de majoration du 20 d�cembre 1988, la bailleresse a inform� dame G. que son loyer annuel passerait � 8'280 fr. � compter du 1er mai 1989, cette hausse �tant motiv�e par l'"adaptation progressive des loyers aux loyers comparables (art. 15a)" et par le "report de l'augmentation des charges courantes, (y compris la variation du taux de l'int�r�t hypoth�caire), ainsi que de la hausse de l'indice des prix". La locataire s'est oppos�e � cette majoration de loyer. Le 17 f�vrier 1989, les mandataires des parties ont sign�, devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, une transaction contenant les clauses suivantes:
"1) Le bail est prorog�, sa prochaine �ch�ance �tant le 30.4.92
Il se renouvellera ensuite tacitement d'ann�e en ann�e sauf cong�
donn� 3 mois d'avance.
2) Le loyer annuel est fix� �:
La provision pour charges est fix�e � F
5) Le pr�sent proc�s-verbal vaut avenant au bail qui, pour le surplus,
reste inchang�."
Le 16 d�cembre 1991, la SI F. a notifi� un nouvel avis de majoration � dame G. pour l'informer que son loyer serait port� � 11'025 fr. d�s le 1er mai 1992. Cet avis contenait les pr�cisions suivantes: BGE 121 III 397 S. 399
de l'int�r�t hypoth�caire (taux r�f.: 6,75%), ainsi que de la conservation
du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques: nouvel indice r�f.:
La locataire a contest� cette majoration de loyer et la tentative de conciliation a �chou�.
B.- Saisi par la bailleresse, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, statuant le 10 septembre 1993, a fix� � 10'596 fr., charges non comprises, le loyer annuel � payer par la d�fenderesse d�s le 1er mai 1992.
Par la voie de l'appel, respectivement de l'appel incident, dame G. et la SI F. s'en sont prises toutes deux au jugement de premi�re instance. La locataire a conclu � ce que le loyer en cause soit fix� � 8'892 fr. par an, sans les charges, la bailleresse � ce qu'il soit arr�t� � 11'025 fr. Statuant le 13 f�vrier 1995, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a annul� ledit jugement et fix� � 8'892 fr., charges non comprises, d�s le 1er mai 1992, le loyer annuel de l'appartement lou� par la d�fenderesse.
C.- La demanderesse recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � la fixation du loyer annuel litigieux � 11'025 fr., sans les charges, � compter du 1er mai 1992. A titre subsidiaire, elle sollicite le renvoi de la cause � la cour cantonale pour qu'elle proc�de aux calculs n�cessaires.
La d�fenderesse conclut au rejet du recours, dont elle conteste �galement la recevabilit�.
1. Devant la Chambre d'appel, la demanderesse et la d�fenderesse ont conclu � ce que le loyer annuel en cause soit fix� � 11'025 fr., respectivement � 8'892 fr. Le diff�rend portait donc sur un montant de 2'133 fr. par an. Multipli� par vingt, en application de l'art. 36 al. 5 OJ, ce montant donne un total de 42'660 fr. La valeur litigieuse minimale � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme est ainsi atteinte en l'esp�ce.
2. La pr�sente affaire soul�ve, tout d'abord, la question de savoir quel est le premier terme de r�f�rence, pour d�cider du caract�re abusif ou non de la majoration litigieuse au moyen de la m�thode relative, lorsque la pr�c�dente hausse de loyer a �t� contest�e et que les parties ont fix�, par BGE 121 III 397 S. 400voie de transaction judiciaire, un nouveau loyer �chelonn�. Faut-il remonter jusqu'� la date de la transaction, voire jusqu'� celle de la notification de la hausse de loyer contest�e, comme le sugg�rent, respectivement, la demanderesse et le Tribunal des baux et loyers? Ne conviendrait-il pas plut�t de s'arr�ter � la date d'entr�e en vigueur du dernier �chelon, conform�ment � l'opinion de la d�fenderesse, � laquelle s'est rang�e la Chambre d'appel? Tel est le probl�me � r�soudre en l'esp�ce. Plus g�n�ralement, il conviendra d'examiner, en outre, si la m�thode relative s'applique en toute hypoth�se dans ce genre de situation.
a) Le grief formul� sur ce point par la demanderesse serait irrecevable, � suivre la d�fenderesse, du fait que l'acte de recours n'indiquerait pas quelle est la r�gle de droit f�d�ral viol�e par la d�cision attaqu�e, ni en quoi consisterait l'�ventuelle violation du droit f�d�ral. Il n'en est rien. En effet, d'une mani�re g�n�rale, l'absence d'indication des dispositions de droit f�d�ral ou des principes de ce droit qui auraient �t� viol�s ne nuit pas au recourant si la motivation du recours permet de comprendre en quoi l'auteur de celui-ci consid�re la d�cision attaqu�e comme contraire au droit f�d�ral (ATF ATF 106 II 175 /176 et les arr�ts cit�s). Or, dans le cas particulier, non seulement cette derni�re hypoth�se est r�alis�e, mais, qui plus est, la demanderesse se r�f�re express�ment, dans son m�moire de recours, � l'arr�t du Tribunal f�d�ral qui fait jurisprudence en la mati�re (ATF 118 II 422) et elle pr�cise en quoi la d�cision attaqu�e est, � son avis, incompatible avec le principe qui a �t� pos� dans cet arr�t. Il y a lieu, partant, d'entrer en mati�re.
b) aa) Les loyers �chelonn�s, au sens de l'art. 269c CO, sont des loyers fix�s d'avance, pour toute la dur�e du bail, par paliers et par p�riodes (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e �d., p. 254, n. 3.1). Ils sont intangibles, quelle que soit l'�volution des facteurs propres � justifier une augmentation ou une diminution du loyer initial, en particulier la variation du taux hypoth�caire (Message du Conseil f�d�ral, in FF 1985 I 1462; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 255, n. 3.5; COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 5 et 14 ad art. 269c CO). En vertu de la disposition cit�e, le bail doit �tre conclu pour une dur�e minimale de trois ans, le loyer ne peut pas �tre augment� plus d'une fois par an et le montant de l'augmentation doit �tre fix� en francs. Selon la jurisprudence et la doctrine, on se trouve d�j� en pr�sence d'une clause d'�chelonnement lorsqu'une seule majoration est pr�vue en cours de bail (ATF 113 II 299 consid. 2d p. 301; arr�t non publi� du 22 septembre 1992, dans la cause 4P.287/1991, consid. 2c; BARBEY, L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures BGE 121 III 397 S. 401contre les abus dans le secteur locatif, p. 104 et les d�cisions cantonales cit�es � la note 344; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 3e �d., p. 262, n. 3.2; JEANPR�TRE PITTET/GUINAND/WESSNER, FJS no 362, p. 18). Dans la pratique, le bail � loyer �chelonn�, qui n'est pas tr�s r�pandu, concerne surtout les habitations neuves et d'un prix �lev�, dont le bailleur ne peut obtenir le rendement brut n�cessaire et admissible en raison de la situation du march�. Gr�ce � l'�chelonnement du loyer, le rendement brut, d'abord insuffisant, est augment� de fa�on � couvrir les frais sur l'ensemble de la dur�e du contrat (RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 3e �d., p. 99; COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 2 ad art. 269c CO; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 179; voir aussi l' ATF 113 II 299, pr�cit�, consid. 2e p. 302/303). L'�chelonnement du loyer peut aussi r�sulter d'une majoration notifi�e post�rieurement � la conclusion du bail ou encore d�couler d'une entente des parties � la suite d'un litige relatif � une hausse de loyer, en vue d'�taler les effets de celle-ci dans le temps (Lachat/Micheli, op.cit., p. 254, n. 3.2; COMMENTAIRE DE L'USPI, ibid.).
Sous l'empire de l'ancien droit, qui continue � s'appliquer jusqu'� l'�ch�ance du contrat lorsque l'�chelonnement a �t� pr�vu avant le 1er juillet 1990 (art. 26 al. 3 OBLF), les loyers �chelonn�s pouvaient �tre contest�s lors de chaque majoration fond�e sur les dispositions du bail (art. 10 al. 2 AMSL; ATF 113 II 299 consid. 2d). De lege lata, l'art. 270d CO restreint cette facult� au "loyer initial". Lorsque l'�chelonnement r�sulte du contrat de bail, le locataire a le droit de le contester dans les trente jours suivant la d�livrance de la chose lou�e, conform�ment � l'art. 270 CO, en s'en prenant soit au principe m�me de l'�chelonnement, soit � l'�chelon initial ou encore aux �chelons subs�quents (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 255, n. 3.5). Si le principe de l'�chelonnement est acquis, le juge doit fixer le montant des �chelons en fonction de l'�volution probable des facteurs de hausse, � partir de l'entr�e en vigueur du premier �chelon (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 254, note 20; COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 5 ad art. 270d CO). Le locataire peut �galement s'opposer, sur la base de l'art. 270b CO, � un �chelonnement d�coulant d'un avis de majoration de loyer (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 254, n. 3.6). En revanche, �tant donn� la force ex�cutoire que la loi attribue � l'accord pass� par les parties devant l'autorit� de conciliation, en assimilant semblable accord � une transaction judiciaire (art. 274e al. 1 CO), la clause d'�chelonnement qui en r�sulte ne tombe pas BGE 121 III 397 S. 402sous le coup de l'art. 270d CO et ne saurait �tre remise en question apr�s la signature de la transaction (dans ce sens, mais � propos de l'ancien droit, cf. l'arr�t non publi� susmentionn�, consid. 2d, qui se r�f�re � l'extrait d'un jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 8 janvier 1987 traduit in mietrechtspraxis [mp] 1988 p. 30 et suivi d'une note de Tr�mpy).
bb) Selon la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, que chacune des parties invoque � l'appui de sa th�se, pour juger de l'admissibilit� d'une majoration de loyer, dans le cadre de la m�thode de calcul relative, il faut tenir compte de tous les facteurs de hausse qui n'ont pas �t� pris en consid�ration lors de la derni�re fixation du loyer, � moins que l'absence d'une r�serve valablement formul�e n'y fasse obstacle (ATF 118 II 422 consid. 3a/bb).
Appliqu� au cas du loyer �chelonn� proprement dit, au sens de l'art. 269c CO, soit � la situation o� l'�chelonnement du loyer a �t� stipul� lors de la conclusion du bail, ce principe jurisprudentiel commande de prendre en compte la date d'expiration du bail. La raison en est que, dans ce type de bail, le loyer englobe l'ensemble des frais pour la dur�e du contrat (Message, ibid.). Le bailleur en fixe le montant initial et les �chelons subs�quents en fonction de l'�volution probable des facteurs de hausse. L'art. 18 OBLF, en tant qu'il prescrit l'indication chiffr�e (en francs ou en pour cent du loyer) du montant de la majoration auquel le bailleur renonce, ne permet pas � ce dernier de formuler une r�serve pour le cas o� cette �volution ne correspondrait pas � ses pr�visions. De son c�t�, le locataire peut contester, dans le d�lai pr�vu � cette fin, le r�sultat de l'analyse prospective de la situation conjoncturelle effectu�e par le bailleur. S'il ne le fait pas, les deux parties sont li�es, pour toute la dur�e du bail, � savoir pour trois ans au moins, au montant du loyer initialement convenu, ainsi qu'aux �chelons pr�vus (COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 5 ad art. 269c CO et n. 7 ad art. 270d CO). Le bail � loyers �chelonn�s comporte donc un �l�ment al�atoire, dans la mesure o� il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu'� l'expiration du bail. Cependant, les parties en sont conscientes et elles acceptent que le loyer, tel qu'il a �t� fix� � la signature du contrat, fasse r�gle pour elles jusqu'� l'�ch�ance du bail, quand bien m�me leurs pronostics concernant l'�volution de ces facteurs ne se v�rifieraient pas, parce que chacune d'elles pense trouver son int�r�t dans la conclusion d'un bail de cette nature. Il est donc normal que l'on se reporte � la date d'expiration du bail � loyers �chelonn�s pour v�rifier si l'�volution des facteurs de hausse invoqu�s par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer BGE 121 III 397 S. 403notifi�e subs�quemment au locataire. LACHAT/MICHELI (op.cit., p. 224, note 38) proposent, quant � eux, de remonter jusqu'� l'entr�e en vigueur du dernier �chelon de loyer (dans le m�me sens, cf. l'arr�t non publi� du 18 mai 1982, dans la cause C.45/1982, consid. 3d, que BARBEY [op.cit., p. 62 note 220] qualifie de tr�s discutable sur ce point). Ils n�gligent toutefois le fait que le loyer �chelonn� couvre l'ensemble des frais pour toute la dur�e du bail, y compris le laps de temps s�parant l'entr�e en vigueur du dernier �chelon de l'�ch�ance du contrat. Au demeurant, la gradation du loyer �chelonn� ne co�ncidera g�n�ralement pas, du point de vue temporel, avec les variations successives des facteurs de hausse ou de baisse du loyer, puisqu'elle aura �t� fix�e d'avance et qu'elle doit respecter l'intervalle fix� par la loi (art. 269c let. b CO). On ne saurait, partant, assimiler l'entr�e en vigueur du dernier �chelon � une nouvelle fixation du loyer. En cela, la situation a �volu� par rapport � l'ancien droit: � l'�poque, le locataire pouvait contester chaque augmentation r�sultant de l'�chelonnement du loyer, et c'est pour ce motif que le Tribunal f�d�ral, dans l'arr�t pr�cit�, a pris en consid�ration les modifications des bases de calcul survenues depuis l'entr�e en vigueur du dernier �chelon de loyer non contest� par le locataire.
A l'expiration de la dur�e convenue pour le bail � loyers �chelonn�s, s'il s'agit d'un bail � terme fixe, le bailleur pourra n�gocier un nouveau contrat avec le locataire en place ou avec un tiers et, � cette occasion, augmenter le pr�c�dent loyer au cas o� celui-ci ne lui permettrait plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose lou�e parce que les pr�visions faites lors de la conclusion du bail �chelonn�, quant � l'�volution des facteurs de hausse, ne se seraient pas v�rifi�es par hypoth�se. De son c�t�, le locataire aura toujours la possibilit� de refuser l'offre du bailleur et de rechercher un logement meilleur march�. Si, toutefois, il ne souhaite pas quitter les lieux, bien qu'il juge excessif le nouveau loyer que lui propose le bailleur, il pourra contester ce loyer "initial", aux conditions de l'art. 270 CO. Il lui sera enfin loisible, le cas �ch�ant, de demander une diminution du dernier �chelon de loyer dans le cadre d'une proc�dure tendant � la prolongation du bail (art. 272c al. 1 CO). Dans le cas d'un bail de dur�e d�termin�e improprement dit (sur cette notion, cf. l' ATF 114 II 165 consid. 2b et les r�f�rences, ainsi que LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 280, qui parlent de baux "cong�ables"), soit d'un bail reconductible tacitement apr�s la dur�e minimum de trois ans impos�e par l'art. 269c let. a CO, le bailleur pourra solliciter une majoration du BGE 121 III 397 S. 404dernier �chelon de loyer pour le terme de r�siliation, sur la base de l'art. 269d CO, et le locataire invoquer l'art. 270a CO � l'appui d'une demande de diminution de son loyer. Dans ce cadre-l�, le nouveau loyer admissible devra �tre d�termin� au moyen de la m�thode de calcul absolue, car le mode de fixation d'un loyer �chelonn� (anticipation de l'�volution probable des facteurs de hausse et de baisse de loyer) n'autorise pas le recours � la pr�somption selon laquelle le pr�c�dent loyer - en l'occurrence, le dernier �chelon entr� en vigueur - est cens� procurer au bailleur un rendement suffisant de la chose lou�e. En revanche, si, � l'expiration de la dur�e d�termin�e du bail "cong�able", le bail est reconduit tacitement, de m�me que dans l'hypoth�se d'une reconduction tacite d'un bail de dur�e d�termin�e proprement dit (art. 266 al. 2 CO), cette pr�somption jouera � nouveau lorsqu'il faudra examiner l'admissibilit� d'une majoration de loyer subs�quente � l'aide de la m�thode de calcul relative, parce que l'on pourra alors inf�rer de l'inaction du bailleur qu'il estime suffisant le loyer qui �tait en vigueur au moment o� il aurait pu soit r�silier le bail ou majorer le loyer (i.e. � l'�ch�ance du bail "cong�able"), soit, s'agissant d'un bail de dur�e d�termin�e stricto sensu, exiger le d�part du locataire. Il en ira de m�me dans le cas d'une demande de baisse de loyer fond�e sur la m�thode relative, apr�s reconduction tacite du bail � loyers �chelonn�s. Mais si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou le locataire r�clamait l'application de la m�thode absolue, il y aurait lieu de donner suite � sa demande. En effet, comme on l'a d�j� soulign�, le mode de fixation du loyer �chelonn�, �tant donn� son caract�re al�atoire, rend admissible le recours � la m�thode absolue, par exception � la r�gle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), m�me si les circonstances ne se sont pas modifi�es depuis la date d'expiration de la dur�e initiale pour laquelle le bail � loyers �chelonn�s a �t� conclu.
c) La transaction judiciaire, tel l'accord pass� devant l'autorit� de conciliation (art. 274e al. 1 CO), est un acte consensuel destin� � mettre fin � un litige moyennant des concessions r�ciproques (ATF 114 Ib 74 consid. 1, 105 II 273 consid. 3a et les arr�ts cit�s). Par essence, elle tend � r�gler le sort d'une contestation pendante; elle a donc vocation � r�gir le pass� et ne se pr�occupe, en principe, pas du d�veloppement futur des relations entre les antagonistes. Il n'en va pas autrement en mati�re de bail � loyer. En ce domaine �galement, la transaction vise � r�soudre un conflit, en particulier celui qui na�t � la suite d'une majoration de loyer BGE 121 III 397 S. 405notifi�e par le bailleur et contest�e par le locataire (cf. l' ATF 119 II 348 consid. 4b/bb p. 351 in fine). En transigeant, les parties n'entendent pas, d'ordinaire, fixer par anticipation les modalit�s concr�tes de leurs relations contractuelles � venir, mais uniquement liquider un diff�rend ponctuel auquel ces relations ont donn� lieu. Aussi convient-il de remonter, en principe, jusqu'� la date de la transaction pour examiner, conform�ment � la m�thode relative, si la modification ult�rieure des bases de calcul retenues � ce moment-l� justifie ou non la majoration de loyer notifi�e post�rieurement par le bailleur et contest�e par le locataire (cf. LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 224, note 38). Il serait tout � fait concevable, en th�orie, d'en faire de m�me lorsque les parties ont stipul� un loyer �chelonn� dans la transaction mettant fin � un diff�rend portant sur une majoration de loyer. En effet, les partisans de cette th�se pourraient faire valoir, � son appui, qu'une telle stipulation ne change rien � la nature de l'institution et ne permet en aucun cas de pr�sumer que les parties � la transaction ont voulu, non seulement r�gler le probl�me de l'augmentation de loyer en cause, mais encore fixer le montant du loyer � payer par le locataire pour une dur�e minimale de trois ans, en supputant les modifications probables des bases de calcul pendant cette p�riode et en renon�ant par l� m�me � la facult� d'invoquer ult�rieurement, pour justifier une majoration ou une demande de diminution du loyer, la variation des facteurs de hausse ou de baisse enregistr�e depuis la date de la signature de la transaction jusqu'au terme assign� au dernier �chelon de loyer. Telle est, peut-�tre, la raison pour laquelle certains auteurs refusent d'assimiler la clause d'�chelonnement incluse dans une transaction judiciaire � celle que les parties adoptent lors de la conclusion du bail (cf., par ex., LACHAT/STOLL, op.cit., p. 262 in fine/263, n. 3.4). C'est d'ailleurs vraisemblablement le m�me motif qui est � l'origine de la jurisprudence genevoise selon laquelle, lorsque la pr�c�dente majoration de loyer a �t� contest�e et que les parties se sont entendues sur un �chelonnement de cette augmentation, le premier moment d�terminant pour l'application de la m�thode relative lors d'une majoration de loyer subs�quente est la date de l'audience au cours de laquelle la transaction a �t� pass�e (voir l'extrait d'un arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 20 novembre 1992 publi� dans les Cahiers du bail, 1992, p. 117/118). Cependant, des consid�rations d'ordre aussi bien th�orique que pratique militent en faveur d'un traitement similaire de la clause d'�chelonnement, qu'elle figure dans le contrat de BGE 121 III 397 S. 406bail, dans un avis de majoration ult�rieur ou dans une transaction pass�e devant l'autorit� de conciliation (dans ce sens: COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 2 et 5 ad art. 269c CO; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 254, n. 3.2). D'abord, le texte de l'art. 269c CO, o� il est question de "conventions", et la note marginale de cette disposition, qui parle de "loyers �chelonn�s", n'autorisent pas � �tablir des distinctions fond�es sur la nature de la convention incluant une clause d'�chelonnement. Ensuite, il se peut fort bien que le locataire accepte � titre transactionnel qu'une augmentation de loyer injustifi�e soit �tal�e dans le temps pour �tre compens�e progressivement par la hausse pr�visible des co�ts, ce qui lui garantit l'absence de contestation au sujet de son loyer pendant trois ans au moins. Dans une telle hypoth�se, appliquer par la suite la m�thode de calcul relative, en prenant pour point de d�part la date de la transaction et en augmentant le dernier �chelon de loyer du pourcentage correspondant � l'�volution des facteurs de hausse enregistr�e depuis cette date, reviendrait assur�ment � imposer au locataire, � son corps d�fendant, l'acceptation pure et simple de l'augmentation de loyer qu'il a contest�e. Pareille solution ne se justifierait donc que si cette augmentation �tait valable et que son �talement dans le temps ait consist� en une simple faveur faite par le bailleur � son locataire. D'o� la n�cessit� de remonter dans chaque cas jusqu'� ladite augmentation pour examiner son bien-fond� par rapport au pr�c�dent loyer et tenter ainsi de d�gager le sens de la transaction conclue � son sujet devant l'autorit� de conciliation, sans compter que l'accord des parties pourra encore avoir �t� dict� par d'autres consid�rations que le simple calcul math�matique de l'�volution des facteurs de hausse du loyer. Il est inutile de souligner l'ampleur du travail qu'occasionnerait ce genre d'examen r�trospectif, qui viendrait s'ajouter � l'analyse de l'�volution des facteurs de hausse et de baisse entre la date de la transaction et l'entr�e en vigueur de la majoration de loyer subs�quente. Par cons�quent, il est plus exp�dient de traiter la clause d'�chelonnement figurant dans une transaction judiciaire de la m�me mani�re que celle qui r�sulte du contrat de bail (cf. let. bb ci-dessus). L'adoption de cette solution pratique, qui simplifiera le travail du juge dans un domaine du droit d�j� suffisamment complexe, n'est, au demeurant, pas de nature � l�ser les int�r�ts des parties, d�s lors que, � l'�ch�ance de la convention d'�chelonnement, chacune d'elles pourra, soit reprendre sa libert�, soit obtenir, par l'application de la m�thode absolue, la fixation d'un nouveau loyer qui corresponde � la situation du moment et permette, au besoin, de rectifier indirectement les pr�visions erron�es qui auront pu BGE 121 III 397 S. 407�tre faites par l'un des cocontractants ou par les deux au moment de la conclusion de la transaction judiciaire. Ainsi, en cas de notification d'une majoration de loyer post�rieurement � l'�ch�ance de la convention d'�chelonnement d�coulant d'une transaction judiciaire, et � supposer que le bailleur ne r�clame pas l'application de la m�thode de calcul absolue, c'est la date d'expiration de la convention d'�chelonnement qui constitue le premier moment d�terminant pour l'application de la m�thode relative.
d) En l'occurrence, la Chambre d'appel a abouti - par une voie d�tourn�e il est vrai - � un r�sultat qui se rapproche de la solution indiqu�e ci-dessus, puisqu'elle a exclu la prise en consid�ration, comme premier point de r�f�rence, de la date � laquelle a �t� sign�e la transaction (17 f�vrier 1989) ou de la date d'entr�e en vigueur du premier �chelon de loyer (1er mai 1989). En revanche, elle s'est �cart�e de cette solution, dans la mesure o� elle est partie de la date d'entr�e en vigueur du dernier �chelon (1er novembre 1990), alors qu'elle n'aurait d� remonter que jusqu'� la date d'�ch�ance de la convention d'�chelonnement, � savoir le 30 avril 1992 (ch. 2 de la transaction). Cela ne porte toutefois pas � cons�quence, dans le cas particulier, la locataire n'ayant pas form� de recours joint pour se plaindre de l'extension, � son d�triment, de la p�riode de r�f�rence. Quant au second moment de r�f�rence retenu par la cour cantonale, � savoir la date d'entr�e en vigueur de la majoration de loyer litigieuse (1er mai 1992), il n'est pas remis en cause par la bailleresse qui ne se pr�vaut pas d'une �ventuelle modification des bases de calcul entre le moment o� cette majoration a �t� notifi�e et celui o� elle devait prendre effet (cf. l' ATF 118 II 422 consid. 3b).
Il sied de pr�ciser, pour �tre complet, que la transaction incluant la clause d'�chelonnement a �t� pass�e avant le 1er juillet 1990 et qu'elle demeure soumise, partant, aux dispositions de l'ancien droit (art. 26 al. 3 OBLF). Cette circonstance ne modifie cependant en rien les donn�es du probl�me ni la solution qui lui a �t� apport�e.
Force est, en cons�quence, de rejeter, au terme de cet examen, le premier moyen soulev� par la demanderesse dans son recours en r�forme.
3. Dans un second moyen, la demanderesse conteste les modalit�s du calcul de la majoration de loyer admissible, tel qu'il a �t� effectu� par la cour cantonale. Point n'est toutefois besoin d'examiner les griefs qu'elle y articule � l'encontre de l'arr�t attaqu�. En effet, pour les motifs susmentionn�s, l'application de la m�thode relative n'entrait pas en ligne BGE 121 III 397 S. 408de compte dans le cas particulier, puisque la majoration de loyer litigieuse avait �t� notifi�e � la d�fenderesse pour prendre effet � l'�ch�ance de la convention d'�chelonnement stipul�e dans la transaction judiciaire du 17 f�vrier 1989. Quant � la m�thode de calcul absolue, la bailleresse aurait certes pu en r�clamer l'application. A cet �gard, il sied d'observer que, dans son avis de majoration du 16 d�cembre 1991, l'int�ress�e invoquait �galement le crit�re des prix du march� (art. 269a let. a CO) pour justifier l'augmentation du loyer de la d�fenderesse. Elle n'a toutefois rien all�gu� ni �tabli � ce sujet en proc�dure, puisqu'elle s'est employ�e exclusivement � d�montrer que la majoration contest�e �tait justifi�e par des hausses de co�ts et par le maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques. Pour le surplus, la demanderesse n'a pas non plus invit� la Chambre d'appel � proc�der � un calcul de rendement, et il n'est pas certain qu'elle aurait pu l'exiger sur le vu de la jurisprudence excluant d'invoquer apr�s coup, en cours d'instance, d'autres motifs de hausse que ceux qui figurent dans l'avis de majoration (ATF 117 II 452 consid. 5 p. 457).
De son c�t�, la d�fenderesse ne s'est pas jointe au recours de la demanderesse pour reprocher � la cour cantonale d'avoir appliqu� la m�thode relative dans la pr�sente esp�ce.
Cela �tant, il y a lieu de confirmer l'arr�t attaqu�, par substitution de motifs.
113 II 299,
114 II 165 suite... ,
art. 270d CO,
art. 274e al. 1 CO,
art. 269a let. a CO suite... ,
art. 26 al. 3 OBLF,
art. 18 OBLF,
art. 269c let. b CO,
art. 272c al. 1 CO,
art. 269c let. a CO,
art. 266 al. 2 CO

References: ATF 
 art. 269
 art. 269
 ATF 
 ATF 
De lege lata
 art. 270
 art. 269
 art. 270
 ATF 
 ATF 
in fine
in fine
 art. 269
 ATF 

art. 270

art. 274

art. 269

art. 26

art. 18

art. 269

art. 272

art. 269

art. 266