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Timestamp: 2020-08-05 04:29:52+00:00

Document:
VG Düsseldorf, 14 K 6229/04: VG Düsseldorf: wohnung, mieter, stadt, kündigung, vermietung, erlass, realisierung, unterliegen, erfüllung, verwaltungsakt
Urteil des VG Düsseldorf vom 31.01.2005, 14 K 6229/04
Aktenzeichen: 14 K 6229/04
VG Düsseldorf: wohnung, mieter, stadt, kündigung, vermietung, erlass, realisierung, unterliegen, erfüllung, verwaltungsakt
Verwaltungsgericht Düsseldorf, 14 K 6229/04
Tenor: der Leistungsbescheid des Beklagten vom 15.06.2004 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 26.08.2004 wird aufgehoben.
2Der Kläger wehrt sich gegen den Bescheid des Beklagten vom 15.6.2004 über Geldleistungen nach § 25 WoBindG.
3Er ist Eigentümer des Mehrfamilienhauses F-Straße 1 in E, dessen 14 Wohnungen u.a. aufgrund Bewilligungsbescheides des Beklagten vom 19.11.1993 unter Einsatz öffentlicher Wohnungsbaudarlehen in Höhe von insgesamt 1.815.800 DM zuzügl. eines Garagendarlehens über 63.000 DM neu geschaffen worden sind. Unter E des Bewilligungsbescheides heißt es ."
4Besetzungsrecht -Unbeschadet der Verpflichtung, bei der Vermietung der geförderten Wohnungen die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes - WoBindG - einzuhalten, sind Sie entsprechend Ihrem Antrag verpflichtet, auf die Dauer von 15 Jahren der zuständigen Stelle das Recht einzuräumen, die jeweiligen Mieter für die Wohnungen lfd. Nr. lt. Gebäude-Wohnungsliste 1 - 14 zu benennen und dieses Besetzungsrecht im Grundbuch durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu sichern. Zuständige Stelle im Sinne von § 3 WoBindG ist: Stadt E - Amt für Wohnungswesen.
5Nachdem der Kläger dem Beklagten unter dem 7.4. 2004 die Beendigung des Mietverhältnisses mit dem am 21.11.2003 zugewiesenen Mieter K. mitgeteilt hatte, wies der Beklagte ihm am 3.5. 2004 den Wohnungssuchenden B. zu. Dieser konnte die Wohnung nicht beziehen, weil der Kläger sie bereits an den ihm von dem Vormieter K. am 21.4.2004 als Nachmieter gestellten Wohnberechtigten Sch.vermietet hatte, der im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung des Bürgermeisters der Stadt H war. Dieser Mieter ist am 15.5.2004 eingezogen.
6In seiner Stellungnahme zu dem angekündigten Erlass eines Geldleistungsbescheides nach § 25 WoBindG begründete der Kläger sein Vorgehen damit, dass der Vormieter K. nach seiner Kündigung vom 24.3. zum 1.7. 2004 am 19.4. 2004 erklärt habe, er benötige die Wohnung nicht mehr und werde auch keine Miete mehr zahlen. Der gleichzeitig präsentierte Nachmieter habe sich bereit erklärt, die völlig verwahrloste Wohnung unter Einsatz der hinterlegten Kaution wieder in Stand zu setzen. Nachdem er, der Kläger - bereits mehrere Mietausfälle habe verkraften müssen, sei er darüber so froh gewesen, dass er an das Besetzungsrecht nicht mehr gedacht habe.
7Mit Bescheid vom 15.6.2004 setzte der Beklagte gegen den Kläger Geldleistungen nach § 25 WoBindG wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 4 WoBindG i.V.m. § 26 WoFG mit Wirkung ab 1.6.2004 in Höhe von 94 - Euro monatlich (=2,50 Euro / qm ) fest. Er begründete die Maßnahme mit einem schuldhaften Verstoß gegen § 4 WoBindG und wies im Zusammenhang mit der Feststellung des Verschuldens darauf hin, dass der Kläger erst unter dem 8.10.2002 nach eigenmächtiger Überlassung einer anderen Wohnung seines Hauses nochmals ausdrücklich auf das Besetzungsrecht und die Folgen eines weiteren Verstoßes schriftlich hingewiesen worden sei. Wegen Charakter, Zweck und Höhe der Geldleistungen hatte er sich an den VV- WoBindG orientiert
8Mit Widerspruch vom 12.7. 2004 wandte der Kläger gegen den Bescheid ein, er habe nicht vorsätzlich gegen das Besetzungsrecht verstoßen. Von einer Ausnahme abgesehen, habe es in der Vergangenheit wegen der Zuweisung von Mietern, die er sich selbst ausgesucht habe, nie Probleme gegeben. Er bat darum, ihm deshalb auch den Mieter Sch. nachträglich zuzuweisen und von der Forderung laufender Geldleistungen zu Gunsten eines festen Ausgleichsbetrages abzusehen. Mit der Begründung, der auf die hier betr. Wohnung entfallende Darlehensanteil habe nur bei 2.892,89 Euro gelegen, hielt er die Höhe der Geldleistungen zudem für übersetzt.
9Die Bezirksregierung E wies den Widerspruch durch Widerspruchsbescheid vom 26.8.2004 unter Bezugnahme auf die Nr. 4.41, 2511, 25.122 VV - WoBindG als unbegründet zurück.
10Der Kläger hat am 24.9.2004 Klage erhoben, mit der er seinen Vortrag aus dem Vorverfahren wiederholt. Ohne den Verstoß gegen das Besetzungsrecht selbst in Frage zu stellen ,hält er die geforderten Geldleistungen nicht nur im Verhältnis zu der Höhe des Darlehensanteils für unverhältnismäßig, sondern auch deshalb, weil er sich 10 Jahre lang korrekt verhalten habe und ihm nach Abzug der geforderten Geldleistungen nur noch 45% der Kostenmiete verbleibe.
12den Leistungsbescheid des Beklagten vom 15.6.2004 i.d.F des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 26.8.2004 aufzuheben.
15Er bezieht sich auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide und stellt klar, dass der auf die hier betr. Wohnung entfallende Darlehensanteil bei 85.280,- DM = 43.602,97 Euro liege. Zudem weist er darauf hin, dass E insgesamt nur noch weniger als 35.000 Sozialwohnungen habe, von denen nur 6500 einem Besetzungsrecht unterliegen, dass
andererseits bei ihm aber 5.400 Haushalte als wohnungssuchend gemeldet seien und der Stadt zur Erfüllung des ihr obliegenden Vorsorgungsauftrages an der Realisierung der Besetzungsrechte sehr gelegen sei.
16Wegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.
18Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.
19Der Beklagte hat seinen Geldleistungsbescheid auf die Ermächtigungsnorm des § 25 WoBindG (geltend ab 1.1.2002 in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. 9. 2001 - BGBl. I S. 2404) gestützt. Nach dieser Bestimmung kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die - hier allein in Betracht zu ziehenden - Vorschriften des § 4 oder gegen die nach § 5a erlassenen Vorschriften verstößt, durch Verwaltungsakt von diesem Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht.
20Die Ermächtigungsvoraussetzungen dieser Bestimmung zum Erlass der angefochtenen Maßnahme sind nicht gegeben. Durch die dem Kläger zur Last gelegte Verletzung des der Stadt E zustehenden Besetzungsrechtes ist nicht gegen eine der v.g. Bestimmungen verstoßen worden.
§ 4 WoBindG normiert für den Verfügungsberechtigten folgende Obliegenheiten: 21
1) Mitteilungspflicht (Abs. 1), 22
232.) Wohnungsüberlassung erst nach Übergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung (Abs. 2),
243.) Wohnungsüberlassung in Fällen, in denen die Wohnung bei Bewilligung der öffentlichen Mittel einem bestimmten Personenkreis vorbehalten wurde ( Abs. 3),
254.) Wohnungsüberlassung an einen von drei durch die zuständige Stelle benannten Wohnungssuchenden, sofern die öffentlichen Mittel unter einer entsprechenden Auflage gewährt wurden ( Abs. 4)
265.) Überlassung von mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes geförderte Wohnungen, wenn das zu Gunsten einer bestimmten Stelle bestehende Besetzungsrecht ausgeübt wird (Abs. 5)
276.) Mitteilung des Namens des (neuen) Mieters und Übersendung seines Wohnberechtigungsscheins an die zuständige Stelle ( Abs. 6)
287.) Gebrauchsüberlassung der Wohnung im Falle des Auszuges des Inhabers der Wohnberechtigungsbescheinigung (Abs. 7),
8.) Kündigung auf Verlangen der zuständigen Stelle. 29
30Ausweislich des angefochtenen Bescheides hat der Beklagte zu Recht nicht einen Verstoß des Klägers gegen Abs. 3 (vorbehaltener Personenkreis ) des § 4 WoBindG angenommen. Vielmehr geht er davon aus, dass der Kläger durch die Vermietung der freigewordenen
Wohnung an den Mieter Sch. gegen Abs. 4 der gen. Bestimmung verstoßen hat. Dies trifft nicht zu. Den Gegenstand der Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, der in Abs. 4 geregelt wird, bildet nicht ein Besetzungsrecht, wie es hier zu Gunsten der Stadt E seit 1993 besteht, sondern allein das durch den sog. Dreiervorschlag charakterisierte Benennungsrecht der zuständigen Stelle, wie es - auch - in § 5a S. 2 WoBindG definiert ist. Das Besetzungsrecht als eines der drei verschiedenen Belegungsrechte", (allgemeines Belegungsrecht, Benennungsrecht, Besetzungsrecht), die in Abs. 2 des vom Beklagen in seinem Bescheid neben § 4 WoBindG angeführten § 26 WoFG" erwähnt werden, wird in § 4 Abs. 4 WoBindG nicht genannt. Mithin fehlt es insoweit in § 4 Abs. 4 WoBindG an der entsprechenden tatbestandlichen Voraussetzung, an deren Verletzung eine Maßnahme nach § 25 WoBindG anknüpfen könnte.
31Aus der Regelung des § 4 Abs. 4 S. 4 WoBindG lässt sich nichts Gegenteiliges herleiten. Diese Bestimmung schließt unmittelbar ( dies gilt entsprechend") an § 4 Abs. 4 S. 3 WoBindG an, der keine Obliegenheit für den Verfügungsberechtigten, sondern für die zuständige Stelle begründet, indem sie ihr die Beobachtung der in § 5a S. 3 WoBindG normierten (Auswahl)- Maßstäbe bei der Ausübung eines Benennungsrechtes auferlegt. Durch S. 4 des Abs. 4 wird ihr lediglich die Beachtung dieses Maßstabes auch bei Ausübung eines Besetzungsrechtes auferlegt.
32Da durch die im Zusammenhang mit der Schaffung des Wohnraumförderungsgesetzes zum 1.1.2002 in Kraft gesetzten Änderungen des WoBindG weder dessen § 4 Abs. 4 um die sonstigen in § 26 Abs. 2 WoFG genannten Belegungsrechte erweitert worden ist, obwohl der Gesetzgeber um ihre Existenz wusste, noch für alte Besetzungsrechte der hier bestehenden Art Übergangsregelungen (vgl. § 50 WoFG betr. das WoBindG) getroffen worden sind, die im Verstoßfall zu Maßnahmen gegenüber dem Verpflichteten nach § 25 WoBindG berechtigen, noch das seit 1.1.2002 geltenden WoFG - vgl. dessen § 33 - eine entsprechende Rechtsgrundlage enthält, war der Beklagte zur Festsetzung von Geldleistungen wegen eines schuldhaften Verstoßes gegen §§ 4 Abs. 4 WoBindG, 26 WoFG nicht befugt.
33Von einem Verstoß gegen § 5a WoBindG - der sich wie der Verstoß gegen § 4 Abs. 4 ebenfalls gegen ein Benennungs- und nicht gegen ein Besetzungsrecht hätte richten müssen, ist der Beklagte - zutreffend - selbst nicht ausgegangen.
Der Klage war deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben. 34
35Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
14 K 6229/04
Wohnung, Mieter, Stadt, Kündigung, Vermietung, Erlass, Realisierung, Unterliegen, Erfüllung, Verwaltungsakt

References: § 25
 § 3
 § 25
 § 25
 § 4
 § 26
 § 4
 § 113
 § 25
 § 4
 § 5

§ 4
 § 4
 § 5
 § 4
 § 26
 § 4
 § 4
 § 25
 § 4
 § 4
 § 5
 § 4
 § 26
 § 50
 § 25
 § 33
 § 5
 § 4
 § 154