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Timestamp: 2017-11-21 11:47:46+00:00

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Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 20305 del 2012 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoSfratto per morositàCorte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 20 novembre 2012, n. 20305
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PRESSO LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS), giusta 2012 delega in atti;
avverso la sentenza n. 749/2005 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 29/11/2005, R.G.N. N. 124/2005;
Con lettera 13 dicembre 1995 il conduttore aveva comunicato alla banca che, a decorrere dal 1996, sarebbe subentrato nel contratto il proprio figlio, (OMISSIS), al quale era stata ceduta l’azienda (agenzia assicurativa) esercitata nell’immobile.
Il 7 dicembre 2001 i nuovi proprietari hanno intimato al (OMISSIS) sfratto per morosita’, con contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2001, per l’importo complessivo di lire 1.131.900.
L’ingiunto ha proposto opposizione, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto la cessione del contratto e dell’azienda erano stati notificati alla Banca con lettera raccomandata 13 dicembre 1995 e questa aveva a sua volta informato il nuovo conduttore della vendita ai (OMISSIS) dell’immobile locato, con lettera inviata per conoscenza a questi ultimi.
E’ intervenuto nel processo (OMISSIS), affermando di avere offerto ai nuovi proprietari il pagamento dei canoni scaduti, pagamento che era stato dapprima rifiutato ed infine accettato, in data successiva alla notificazione dell’intimazione di sfratto, ma anteriore all’udienza di comparizione.
Esperita l’istruttoria, con la sentenza conclusiva del giudizio il Tribunale ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS) e ha respinto la domanda di risoluzione del contratto proposta contro (OMISSIS), ritenendo che l’inadempimento sia stato di lieve importanza.
I ricorrenti censurano la sentenza di appello nella parte in cui ha dichiarato privo di legittimazione passiva l’originario conduttore. Rilevano che, a norma dell’articolo 36 cit., il conduttore che abbia ceduto il contratto di locazione non e’ liberato dagli obblighi derivanti dal contratto medesimo, ma rimane obbligato all’adempimento nei confronti del locatore, qualora quest’ultimo non abbia espressamente dichiarato di volerlo liberare.
Una tale dichiarazione nella specie e’ del tutto mancata e sarebbe stato onere del conduttore dimostrarne l’esistenza. I ricorrenti denunciano l’erroneita’ della motivazione della Corte di appello, la quale ha ritenuto che nella specie la responsabilita’ del cedente e’ da escludere perche’ i proprietari – avendo acquistato l’immobile in data successiva alla cessione – non hanno avuto occasione di fare affidamento sulla solvibilita’ del cedente.
Richiamano il disposto dell’articolo 1263 cod. civ., secondo cui il credito ceduto si trasferisce al cessionario, con tutte le garanzie personali ad esso inerenti, senza alcuna distinzione fra le fattispecie di cessione negoziale e di cessione ex lege e senza alcuna considerazione dell’atteggiamento o dell’affidamento del proprietario.
Richiamano altresi’ la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il locatore che non abbia liberato il conduttore cedente e che richieda l’adempimento degli obblighi contrattuali puo’ agire anche contro il solo conduttore-cedente, la cui responsabilita’ e’ subordinata all’inadempimento del cessionario (Cass. n. 13927/2002).
La responsabilita’ del conduttore cedente per l’adempimento degli obblighi derivanti dal contratto, qualora il locatore non lo abbia espressamente liberato, e’ dalla legge collegata alla situazione tipica, astrattamente considerata; nel senso che si vuole comunque garantire al locatore la possibilita’ di fare affidamento sulla responsabilita’ del conduttore originario, in concorso con quella del cessionario del contratto, a maggior tutela della posizione e dei diritti del locatore medesimo.
Non interessa invece se questi abbia avuto o meno occasione di fare affidamento in concreto sulla peculiare solvibilita’ del cedente.
3.- Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli articoli 1206, 1218, 1455 e 1456 cod. civ., nonche’ insufficiente motivazione, nel capo in cui la sentenza di appello ha escluso l’inadempimento colpevole del conduttore. Rilevano che vi e’ stato un indubbio ritardo nel pagamento dei canoni di locazione; che il conduttore non ha adempiuto all’onere, gravante a suo carico, di dimostrare la sussistenza di un legittimo impedimento ad adempiere tempestivamente, e che – essendo il pagamento intervenuto solo dopo l’intimazione dello sfratto – l’inadempimento non poteva considerarsi di scarsa importanza.
3.1.- Il motivo e’ manifestamente infondato, se non anche inammissibile, poiche’ la valutazione attinente all’importanza dell’inadempimento ed alla sua idoneita’ o meno a giustificare la risoluzione del contratto involge un giudizio di merito, rimesso alla discrezionale valutazione dei giudici del merito e non suscettibile di riesame in sede di legittimita’ ove risulti correttamente e logicamente motivato.
Nella specie la Corte di appello ha congruamente e logicamente motivato la sua decisione, che appare anche oggettivamente giustificata, in considerazione della peculiare natura del rapporto. Essa ha rilevato che il convenuto (OMISSIS) ha giustificato il suo ritardo nel pagamento dei canoni con le difficolta’ che ha incontrato nel prendere contatto con i nuovi proprietari; ha corrisposto le somme dovute immediatamente dopo l’intimazione di sfratto e non risulta essere mai incorso in mora, per l’intera durata del rapporto.
Va ricordato a tal proposito che anche il giudizio sull’importanza dell’inadempimento deve tenere conto dei doveri di correttezza e di buona fede a cui entrambe le parti sono tenute, nel corso dell’esecuzione del contratto: doveri che includono anche un minimo di tolleranza, a fronte dei comportamenti altrui che, pur se non del tutto ortodossi, risultino tuttavia non gravi ed oggettivamente spiegabili, quale il lieve ritardo del conduttore cessionario del contratto nel corrispondere il canone al locatore, a causa della difficolta’ di mettersi in contatto con lui.
4.~ Ne consegue che l’accoglimento del primo motivo non richiede la modificazione del dispositivo di rigetto della domanda di risoluzione, ma solo la correzione della motivazione.
5.- Non avendo gli intimati depositato difese non vi e’ luogo a pronuncia sulle spese.

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