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Timestamp: 2019-06-26 19:15:37+00:00

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Landgericht Berlin Urteil Az 10 O 515/12 - VON RUEDEN
Landgericht Berlin Urteil Az 10 O 515/12
Aktenzeichen 10 O 515/12
LG Berlin Urteil vom 20.02.2015 Az 10 O 515/12
1. Der Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Klägerin EUR 35. 451,32 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. 11.2013 zu zahlen.
2. Der Beklagten zu 1. wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen eines von der Klägerin zu beauftragenden Notars weitere EUR 105,.000,- nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. 11.2013 zu zahlen.
3. Die Verurteilung des Beklagten zu 1. auf die Klägeranträge zu 1. und zu 2,. erfolgt Zug um Zug gegen Beseitigung der in Abteilung II des Grundbuchs des Amtsgerichts Charlottenburg, Stadt Charlottenburg, Blatt 31355, zugunsten der ¦¦¦¦ AG, Frankfurt am Main bestellen Grundschuld und gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Klägerin und ihres Ehemanns, Herrn Henry ¦¦¦¦:
„Wir sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg, Stadt Charlottenburg, Blatt ¦¦¦¦, bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 23. 974/1.000.000 an dem Grundstück Flur 8, Flurstück 2000/263, ¦¦¦¦ 54, 10627 Berlin, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 23 bezeichneten Wohnung nebst Sondernutzungsrecht an dem Keller 23.
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbenannten Wohnungseigentum auf Herrn Thomas ¦¦¦¦ zu übertragen, und zwar frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragen im Grundschuld in Höhe von EUR 105.000,00 der ¦¦¦¦ AG, Frankfurt am Main.
Wir erteilen hiermit Herrn Thomas ¦¦¦¦ die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Wir erklären unser unwiderrufliches Einverständnis, an den unterzeichnenden Notar, den eingegangenen Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld in Höhe von EUR 105.000,00 der ¦¦¦¦ AG, Frankfurt zu verwenden.
Wir bewilligen die Eintragung von Herrn Thomas ¦¦¦¦ als Eigentümer im Grundbuch.
Wir verpflichten uns hiermit sämtliche weiteren Willenserklärungen abzugeben, die notwendig sind, um Herrn Thomas ¦¦¦¦ das Eigentum an der vorbenannten Eigentumswohnung zu verschaffen.
Der Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Verurteilungssumme in Höhe von EUR 168. 500,00 auf seinem Notaranderkonto eingegangen ist. “
Ein etwaiger überschießender Betrag ist an uns auszuzahlen. “
4. Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte zu 1. mit der Annahme des Angebots auf Übereignung des Antrags zu 3. genannten Wohnungseigentums in Verzug befindet.
5. Es wird festgestellt, dass der Beklagte zu 1. verpflichtet ist, der Klagepartei jeglichen weiteren Schaden aus dem Kauf der im Antrag 3. genannten Eigentumswohnung zu ersetzen.
6. Im Übrigen wird die Klage gegen den Beklagten zu 1. abgewiesen.
7. Die Klage gegen die Beklagte zu 2. wird abgewiesen.
8. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt der Beklagte zu 1. und die Klägerin zu jeweils 50%. Die außergerichtliche Kosten der Beklagten zu 2. trägt die Klägerin. Im übrigen findet keine Kostenerstattung statt.
9. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Beklagte zu 2 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Klägerin begehrt von der beklagten Bank, der Beklagten zu 2), aus eigenen sowie abgetretenen Recht Schadensersatz und Freistellung von Ansprüchen aus einem Darlehensvertrag im Zusammenhang mit dem kreditfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung. Ferner machen sie den Widerruf des Darlehensvertrags geltend. Gegenüber dem als Beklagten zu 1. verklagten Verkäufer der Eigentumswohnung macht sie Schadensersatz aus Beratungsverschulden geltend.
Am 31.08.2007 ließen die Kläger ein an den Beklagten zu 1. gerichtetes Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine in Berlin, ¦¦¦¦ 54, gelegene Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 55 qm notariell beurkunden.
Mit notarieller Urkunde vom 07. 12.2007 nahm der Beklagte zu 1. das von den Klägern abgegebene Vertragsangebot an. Die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt für EUR 275,- kalt vermietet.
Mit Schreiben vom 30. 11.2007 wegen dessen Inhalt auf die Anlage B 2/1 Bezug genommen wird, übersendete die ¦¦¦¦ Immobilien GmbH, deren Geschäftsführer der Beklagte zu 1. ist, der Beklagten zu 2. einen von der Klägerin und ihrem Ehemann am 16. 10.2007 unterschriebenen Darlehensantrag. Dieser enthält die Darlehensangaben des späteren Darlehensvertrages, Angaben zu ihrer Bonität und zu der zu finanzierenden streitgegenständlichen Eigentumswohnung. Die Mieteinnahmen aus der streitgegenständlichen Wohnung sind dort mit EUR 275,- angegeben. Wegen des weiteren Inhalts wird auf die Anlage B 2/2 Bezug genommen. Mit Schreiben vom 06. 12.2007 unterbreitete die Beklagte zu 2. der Klägerin und ihrem Ehemann ein Angebot zum Abschluss eines Darlehens, das diese am 11. 12.2007 durch ihre Unterschrift annahmen. Der Darlehensnominalbetrag belief sich auf 105.000,00 EUR; die anfängliche Tilgung auf 1,00 % p. a. Das Darlehensangebot enthielt eine Widerrufsbelehrung in der es zum Beginn der Widerrufsfrist wie folgt heisst:
„Die Frist beginnt, frühestens mit dem Tag des Eingangs des unterschriebenen Darlehensvertrages bei der ¦¦¦¦ AG. “
Wegen weiteren Inhalts des Darlehensvertrages, insbesondere zur Widerrufsbelehrung, wird auf die Anlage K 7 verwiesen.
Mit der Klageschrift vom 17. 10.2012, die der Beklagten zu 2. am 22. 11.2012 zugegangen ist, hat die Klägerin den Widerruf ihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärung erklärt.
Der Ehemann der Klägerin hat dieser alle Ansprüche im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb und der Finanzierung abgetreten.
Die Klägerin und die Ehemann haben auf den Darlehensvertrag bislang EUR 35. 175,- an Zins- und Tilgungsleistungen erbracht. Diesen Betrag macht die Klägerin zusätzlich zu den von ihr behaupteten weiteren Kosten für die Immobilien wie Grundsteuer, Verwaltungsgebühr und Wohngeld abzüglich der erzielten Mieteinnahmen geltend.
Die Klägerin behauptet, dass sie und ihr Ehemann Anfang August 2007 an der Wohnungstür von einem Vermittler der ¦¦¦¦ – ¦¦¦¦ GmbH (im Folgenden: ¦¦¦¦) auf mögliche Steuersparmöglichkeiten angesprochen worden sei und man zur weiteren Beratung für den 10.08.2007 einen Termin in den Geschäftsräumen der ¦¦¦¦ vereinbart hätte. Im Rahmen dieses Gesprächs, in dem sie eine Datenerfassungsformular zu ihren Vermögensverhältnissen der ¦¦¦¦ ausgefüllt hätten, seien ihnen Steuersparmöglichkeiten in Aussicht gestellt worden.
In einem weiteren Gespräch am 31.08.2007 sei ihnen die Möglichkeit einer Steuerersparnis durch den Erwerb einer völlig fremdfinanzierten und vermieteten Eigentumswohnung anhand einer Wohnung in der ¦¦¦¦ 23 vorgestellt worden. Dabei habe der Vermittler der ¦¦¦¦ mitgeteilt, dass das Objekt vollständig saniert und die Wohnung in einem guten Zustand, der Kaufpreis von EUR 105.000,- marktüblich und angemessen sei und die Kaltmiete monatlich EUR 303,- und die Nebenkosten EUR 34,- betrage. Tatsächlich sei die streitgegenständliche Wohnung in einem sehr schlechten Zustand gewesen, insbesondere seinen unmittelbar nach Vertragsabschluss zahlreiche Instandsetzungsarbeiten erforderlich gewesen und der Kaufpreis in sittenwidriger Weise überteuert gewesen, da der tatsächliche Wert nur EUR 46.200,- betragen habe. Der Vermittler habe zugesagt, dass die monatliche Belastung für die Kläger nach Steuern maximal 98,- betrage und sich in den Jahren ab 2009 sogar noch weiter minimiere, was tatsächlich nicht zutreffe. Hierzu habe er der Klägerin und ihrem Ehemann das als Anlage K 3 eingereichte Berechnungsbeispiel vorgelegt, in welchem im Rahmen der Abgaben zur Finanzierung auf Seite 2 unter Tilgung % p. a. lediglich das Wort „BAR“ zu lesen ist. Der Vermittler habe sie im Hinblick auf die Finanzierung nicht über die zu zahlende Tilgung aufgeklärt. Schließlich habe der Vermittler zugesagt, dass man die Wohnung nach zehn Jahren mit Gewinn wieder verkaufen könne und dass man mit dem Erlös das Darlehen ablösen könne und immer noch ein erheblicher Betrag als Gewinn verbleibe.
Die Klägerin behauptet, dass ihnen das Darlehensangebot der Beklagten zu 2. von einem Mitarbeiter der ¦¦¦¦ Immobilien GmbH nach Hause gebracht worden sei
Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte zu 2. mit dem Verkäufer bzw. der Vermittlerin in institutionalisierte Weise zusammengewirkt habe. So habe diese bei zahlreichen Verkäufen durch den Beklagten zu 1. bzw. die ¦¦¦¦ Immobilien GmbH die Finanzierung übernommen. Zudem sei aus der Formulierung am Ende des Schreiben der ¦¦¦¦ Immobilien GmbH vom 30. 11.2007 (Anlage B 2/1) in der es heisst „Wir bedanken und in diesem Zusammenhang für ihre Unterstützung und freuen und auf eine weiterhin angenehme und erfolgreiche Zusammenarbeit“ zu schließen, dass diese in einer ständigen Geschäftsbeziehung stehen würden. Schließlich habe die Beklagten zu 2. die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises gekannt, da ihr die Mieteinkünfte der Wohnung bekannt waren.
Die Klägerin behauptet, dass durch die Zins- und Tilgungsleistungen, den Ausgaben für Grundsteuer, Verwaltungsgebühr und Wohngeld abzüglich der erhaltenen Mieteinnahmen ein Schaden von insgesamt EUR 35. 451,32 entstanden sei, den sie mit dem Antrag zu 1. geltend macht.
Mit der dem Beklagten zu 1. am 22. 11.2012 zugestellten Klageschrift hat die Klägerin mit dem Antrag zu 1. zunächst EUR 25. 650,- geltend gemacht. Mit dem Schriftsatz vom 05.08.2013 hat sie die Klage hinsichtlich dieses Klageantrags auf EUR 35. 451,32 erweitert.
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin EUR 35. 451,32 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von jeweils EUR 525,- seit dem 01. 12.2007 bis zum Monatsletzten eines jeden Monats einschließlich dem 30.07.2013 zu zahlen.
2. den Beklagten zu 1. zu verurteilen, an die Klägerin zu Händen eines von der Klägerin zu beauftragenden Notars weiter EUR 105,.000,. nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Die Verurteilung der Beklagten auf die Klägeranträge zu 1. und zu 2,. erfolgt Zug um Zug gegen Beseitigung der in Abteilung II des Grundbuchs des Amtsgerichts Charlottenburg, Stadt Charlottenburg, Blatt 31355, zugunsten der ¦¦¦¦ AG, Frankfurt am Main bestellen Grundschuld und gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Klägerin und ihres Ehemanns, Herrn Henry ¦¦¦¦:
„Wir sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg, Stadt Charlottenburg, Blatt 31355, bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 23. 974/1.000.000 an dem Grundstück Flur 8, Flurstück 2000/263, ¦¦¦¦ 54, 10627 Berlin, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 23 bezeichneten Wohnung nebst Sondernutzungsrecht an dem Keller 23.
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbenannten Wohnungseigentum auf Herrn Thomas ¦¦¦¦ zu übertragen, und zwar frei von der in Abteilung III des Wohunungsgrundbuchs eingetragen im Grundschuld in Höhe von EUR 105.000,00 der ¦¦¦¦ AG, Frankfurt am Main.
Wir erklären unser unwiderrufliches Einverständnis, an den unterzeichnenden Notar, den eingegangenen Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld in Höhe von EUR 105.000,00 der ¦¦¦¦ Ag, Frabkfurt zu verwenden.
4. die Beklagte zu 2. zu verurteilen, die Klägerin und ihren Ehemann Herrn Henry ¦¦¦¦ aus dem Darlehensvertrag vom 056. 12.2007, Darlehenskonto Nr.2430412022, zu entlassen.
5. Die Verurteilung der Beklagten zu 2. auf die Klageanträge zu 1. und zu 4,. erfolgt Zug um Zug gegen die Abgabe folgender notarieller Erklärung der Klägerin und ihres Ehemanns, Herrn Henry ¦¦¦¦:
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbenannten Wohnungseigentum auf die ¦¦¦¦ AG zu übertragen.
Wir erteilen hiermit der ¦¦¦¦ AG die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Wir bewilligen die Eintragung von ¦¦¦¦ AG als Eigentümer im Grundbuch.
Wir verpflichten uns hiermit, sämtliche weiteren Willenserklärungen abzugeben, die notwendig sind, um der ¦¦¦¦ AG das Eigentum an der vorbenannten Eigentumswohnung zu verschaffen.
6. festzustellen, dass sich die Beklagten zu 1. und 2. mit der Annahme des Angebots auf Übereignung des Antrags zu 3. bzw. zu 5. genannten Wohnungseigentums in Verzug befinden.
7. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klagepartei jeglichen weiteren Schaden aus dem Kauf der im Antrag 3. bzw. zu 5 genannten Eigentumswohnung zu ersetzen.
8. die Beklagte zu 2. zu verurteilen, an die Klagepartei die für die außergerichtliche Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten abgefallenen Kosten in Höhe von EUR 4. 361,95 zu zahlen.
Der Beklagte zu 1. ist zur mündlichen Verhandlung am 30.01.2014 trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen. Die Kläger insoweit den Erlass eines Versäumnisurteil beantragt.
Die Beklagte zu 2. behauptet, dass sie der Klägerin und ihrem Ehemann das Darlehensangebot per Post habe zukommen lassen.
Vorsorglich für den Fall, dass der von der Klägerin erklärte Widerruf ihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung wirksam sein sollte, erklärt die Beklagten zu 2. die Aufrechnung mit ihrem Rückzahlungsanspruch der Darlehensvaluta sowie ihres Anspruch auf Zahlung der vertraglichen Zinsen.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.
Mit Beschluss vom 03.05.2013 hat das Kammergericht das Landgericht Berlin gemäß § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO als das für beide Klagen zuständige Gericht bestimmt.
I. Klage gegen den Beklagten zu 1.
Der Beklagte zu 1. war antragsgemäß zu verurteilen, da die Voraussetzungen des § 331 Abs. 1 ZPO gegeben sind. Soweit die Klägerin Zinsen bereits vor Rechtshängigkeit geltend macht, war die Klage abzuweisen, da sie nicht dargelegt hat, dass sie den Beklagten zu 1. vorher in Verzug gesetzt hat.
II. Klage gegen die Beklagte zu 2.
Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Berlin ist aufgrund des Beschlusses des Kammergerichts vom 03.05.2013 auch im Hinblick auf die Beklagte zu 2. gegeben.
Der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der erbrachten Tilgungs- und Zinsleistungen, Ersatz der mit der im Zusammenhang mit der Immobilien entstanden Kosten sowie auf Entlassung aus dem Darlehensvertrag steht der Klägerin jedoch nicht zu.
Ein solcher Anspruch ergibt weder aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatz (dazu 1. und 2.), noch aus dem erklärten Widerruf des Darlehensvertrags (dazu 3.).
1. Ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 BGB wegen schuldhafter Verletzung eines Finanzierungsberatungsvertrages scheidet mangels des Vorliegens eines solchen Beratungsvertrages aus. Ein (konkludenter) Beratungsvertrag im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Darlehensvertrages kann nur dann zustande kommen, wenn tatsächlich eine Beratung stattgefunden hat. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da die Klägerin und ihr Ehemann in keinen direkten Kontakt mit den Beklagten zu 2. getreten sind. Auch durch die Beratung durch den Vermittler der ¦¦¦¦ ist ein Finanzierungsberatungsvertrag mit der Beklagten zu 2. nicht zustande gekommen. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (BGH vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04, juris, Rn. 63 m. w. N.) kann der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der im Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig sein, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Die von der Klägerin behaupteten unrichtigen Erklärungen des Vermittlers zu der Werthaltigkeit und des Zustands der verkauften Wohnung sowie zur der monatliche Belastung nach Steuern betreffen jedoch nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentierlichkeit der Kapitalanlage und liegen deshalb außerhalb des Pflichtenkreises der Bank. Soweit die Klägerin behauptet hat, dass der Vermittler sie nicht über die Tilgung des Darlehens aufgeklärt hat und auf die Angaben in dem als Anlage K 3 vorgelegten Berechnungsbeispiel zur Finanzierung verweist, kann es bereits dahin stehen, ob dies ein Falschberatung im Hinblick auf die Finanzierung darstellt. Denn die Klägerin hat bereits nicht dargelegt, dass der Vermittler der ¦¦¦¦, der nicht bei der Beklagten zu 2. angestellt ist, von der Beklagten zu 2. bevollmächtigt wurde, einen Finanzierungsberatungsvertrag für sie abzuschließen. Die insoweit erleichterte Darlegungslast im Hinblick auf eine solche Bevollmächtigung, wie sie die Rechtsprechung im Verhältnis von Verkäufer und Vermittler entwickelt hat, gilt hier nicht. Unabhängig davon, enthält das Berechnungsbeispiel im Hinblick auf die vorgesehene Tilgung kein Falschangaben, da es hinsichtlich der Tilgung keine falsche Angabe, sondern vielmehr keine Angabe enthält. Die Angabe „BAR“ ist insoweit kein Falschinformation, da kein falscher Tilgungsanteil angegeben wird; sie enthält vielmehr kein Information über eine Tilgung. Im übrigen würde es auch an der Kausalität fehlen, da in dem Darlehensantrag, der von den Klägerin und ihrem Ehemann unterschrieben wurde, der richtige Tilgungsanteil von 1 % angegeben wurde. Gleiches gilt für das Darlehensangebot der Beklagten zu 2.
2. Darüber hinaus steht der Klägerin und ihrem Ehemann auch kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 2. als finanzierende Bank wegen Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten aus §§ 311 Abs.2, 241 Abs.2 BGB zu
2. 1Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH vom 16. 5.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 = NJW 2006, 2099, Tz. 41; BGH vom 19. 9.2006 – XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109, = NJW 2007, 357, Tz. 17 m. w. N.).
2.2Nach dem Sachvortrag der Klägerin käme vorliegend allenfalls die zuletzt genannte Fallgruppe, nämlich das Vorliegen eines konkreten Wissensvorsprungs der kreditgebenden Bank als haftungsbegründender Tatbestand in Betracht. Dieser Wissensvorsprung könnte sich zum einen auf die von der Klägerin behauptete arglistige Täuschung und zum anderen auf den nach ihrer Auffassung in sittenwidriger Weise überhöhten Kaufpreis beziehen.
In beiden Fällen liegen die notwendigen Voraussetzungen für die Begründung einer Aufklärungspflicht jedoch ersichtlich nicht vor.
Unabhängig davon, ob die notwendigen Tatbestandsmerkmale für eine arglistige Täuschung bzw. für eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises schlüssig vorgetragen sind, hat die Klägerin schon nicht schlüssig dargelegt und Beweis gestellt, dass die Klägerin insofern über einen Wissensvorsprung verfügten. Dies gilt sowohl hinsichtlich den angeblichen Täuschungshandlungen (dazu unter a.) als auch in Bezug auf die behauptete Sittenwidrigkeit des Kaufpreises (dazu unter b.).
a. Die Klägerin hat weder dargelegt, noch unter Beweis gestellt habe, dass die Beklagte zu 2. die angeblichen Täuschungen durch die Vermittler kannte.
Die Darlegungs- und Beweislast für die einen Wissensvorsprung der finanzierenden Bank trägt grundsätzlich der Darlehensnehmer. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt nach der Rechtsprechung nur dann, wenn der Anleger nachweisen kann, dass die finanzierende Bank mit dem Verkäufer in einer institutionalisierten Weise zusammengewirkt hat. Unter der genannten Voraussetzung wird nach der Rechtsprechung des BGH die Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung widerleglich vermutet, wenn die Angaben des Verkäufers bzw. des von diesem eingeschalteten Vertriebs nach den Umständen des Falles objektiv so grob unrichtig sind, dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH vom16. 5.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 = NJW 2006, 2099, Rn. 52 m. w. N.).
Auf diese Beweiserleichterung, welche die Rechtsprechung einem Anleger im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen dem Verkäufer und der finanzierenden Bank zubilligt, kann sich die Klägerin jedoch nicht berufen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens ist es erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen – von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (BGH, Urt. 16. 5.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 = NJW 2006, 2099, Tz. 53). An einem institutionalisierten Zusammenwirken fehlt es hingegen, wenn ein Kreditinstitut lediglich von Zeit zu Zeit auf Initiative des Verkäufers oder Vermittlers Finanzierungswünsche geprüft und Finanzierungen übernommen hat (BGH vom 26. 9.2006 – XI ZR 283/03 – NJW 2007, 361 Tz. 30 f. m. w. N.)
Hinreichende Anhaltspunkte, welche ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen der Beklagten und dem Verkäufer oder den Vermittlern begründen könnten, hat die Klägerin weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt.
Soweit die Klägerin vorgetragen hat, dass die Beklagte zahlreiche Verkäufe des Beklagten zu 1. bzw. der ¦¦¦¦ Immobilien GmbH übernommen habe, ist dieser Vortrag unsubstantiiert und durch nichts belegt. Soweit die Klägerin in der Klageschrift 8 Wohnungen aufzählt, liegt nur eine dieser Wohnungen im selben Objekt wie die streitgegenständliche Wohnung, die zudem nicht von dem Beklagten zu 1. sondern von der Grüzi verkauft wurde.
Auch der Umstand, dass die ¦¦¦¦ Immobilien GmbH, die vorliegend weder Verkäufer noch Vermittler war, die Darlehensanfrage der Klägerin und ihrem Ehemann an die Beklagte zu 2. weitergeleitet hat, reicht für ein institutionelles Zusammenwirken nicht aus. In diesem Zusammenhang kann es auch dahinstehen, ob das von der Beklagten zu 2. bereits unterschrieben Darlehensangebot durch die ¦¦¦¦ Immobilien GmbH an die Klägerin und ihren Ehemann weitergeleitet oder ob dieses von der Beklagten zu 2. direkt an die Klägerin übersendet wurde. Für die Annahme eines institutionalisiertes Zusammenwirken ist es nämlich vielmehr erforderlich, dass die Vermittler – von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers benutzt. Dies ist noch nicht gegeben, wenn der Vermittler wie eine Poststelle fungiert und den die Formulare der Bank lediglich an den Darlehensnehmer weiterreicht bzw. an die Bank nach der Unterzeichnung durch die Kreditgeber zurückreicht. Werden von der Bank bereits unterschriebe Darlehensverträge, die von dieser auf den an sie herangetragenen Finanzierungswunsch hin vorbereitet wurden, dem Vermittler bzw. dem Verkäufer lediglich zur Unterzeichnung durch die Käufer und Darlehensnehmer ausgehändigt, liegt kein „Benutzen“ der Formulare der Bank (BGH vom 26.09.2006 – XI ZR 283/03, juris, Rn. 31). Dies ist vielmehr nur dann gegeben, wenn den Vermittlern bankinterne Formulare zur freien Verfügung überlassen wurden.
Auch der Umstand, dass das Schreiben der ¦¦¦¦ Immobilien GmbH, mit dem diese den Darlehensantrag der Klägerin an die Beklagte zu 2. übersendet hat mit dem Wunsch nach einer weiterhin angenehmen und erfolgreichen Zusammenarbeit endet, kann die Annahme eines institutionellen Zusammenwirken zwischen Beklagten zu 2. und den Vermittler bzw. dem Verkäufer nicht belegten. Eine solche am Ende eines Briefes verwendete Floskel ist nicht geeignet im ausreichenden Maße zu belegen, dass zwischen der ¦¦¦¦ Immobilien GmbH und der Beklagten zu 2. Vertriebsvereinbarungen, ein Rahmenvertrag oder konkrete Vertriebsabsprachen bestehen. Zudem ist die ¦¦¦¦ Immobilien GmbH vorliegend weder Vermittlerin noch Verkäuferin.
Schließlich spricht auch der Umstand, dass zwischen der Eingang des Darlehensanfrage der Klägerin bei der Beklagten zu 2. und dem Darlehensangebot vom 06. 12.2007 nur wenige Tage lagen, nicht für ein institutionalisiertes Zusammenwirken. Dass die Beklagte zu 2. den Darlehensantrag schnell bearbeitet hat, kann verschiedene Gründe, insbesondere ein besonders schnelle Bearbeitungsweise bei der Beklagten zu 2. , haben und lässt nicht den zwingenden Schluss auf eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen Bank und der ¦¦¦¦ Immobilien GmbH Vermittler bzw. Verkäufer zu.
Dasselbe gilt für den Umstand, dass der Beklagte zu 1. das klägerische Kaufangebot einen Tag, nachdem das Finanzierungsangebot der Beklagten zu 2. vorlag, angenommen hat. Dies kann purer Zufall oder auch darin begründet sein, dass das Darlehensangebot nach dem klägerischen Vortrag von einem Mitarbeiter der ¦¦¦¦ Immobilien GmbH an die Klägerin überbracht wurde und der Beklagten zu 1. hierdurch von dem Finanzierungsangebot der Beklagten zu 2. erfahren hat.
b. Die Beklagte zu 2. hat die ihr aus dem Darlehensverhältnis obliegende Aufklärungspflicht auch nicht dadurch verletzt, dass sie vor Abschluss nicht auf die angeblich in sittenwidriger Wiese überhöhten Kaufpreis hingewiesen hat.
Ein Wissensvorsprung der Bank darüber, dass der vom Erwerber zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts steht, begründet nach ständiger Rechtsprechung des BGH grundsätzlich keine Aufklärungspflicht (BGH vom 20.05.2003 – XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 m. w. N). Denn es gehört auch beim kreditfinanzierten Kauf zu den eigenen Aufgaben der Käufers, die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objektes von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers ausgehen muss (BGH vom 20.05.2003 – XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 m. w. N.). Das ist erst in Betracht zu ziehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.
Die Klägerin hat bereits nicht hinreichend dargelegt, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht war. Ein für die Annahme sittenwidriger Kaufpreisüberhöhung genügender Minderwert einer erworbenen Wohnung ist durch Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den Wert bildenden Faktoren substantiiert vorzutragen (BGH vom 19.09.2006 – XI ZR 204/04, juris, Rn.20). Denn beim Wert einer Immobilien handelt es sich nicht um eine schlichte Tatsache, sondern um das Ergebnis einer abwägenden Beurteilung zahlreicher Einzeltatsachen. Der Vortrag von Anknüpfungstatsachen zum behaupteten Verkehrswert ist daher erforderlich, um zu prüfen zu können, ob eine Sittenwidrigkeit schlüssig dargelegt oder lediglich ins Blaue hinein behauptet wird. Die vorstehend wiedergegebene vom XI. Zivilsenat in ständiger Rechtsprechung vertretende Anforderungen an einen substantiierten Sachvortrag zum Vorliegen einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjekts hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 10.02.2009 – 1 BvR 1232/07 (WM 2009, 672, Rn.25, 26, 28 nach juris) gebilligt. An diesen Grundsätzen ist auch in Ansehung des Beschlusses des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 02.04.2009 – V ZR 177/09 (NJW-RR 2009, 1236) festzuhalten, zumal er offenbar ohne amtliche Leitsätze verfasst wurde und mangels Auseinandersetzung mit der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats nicht erkennen lässt, dass überhaupt eine Abweichung von dieser beabsichtigt ist.
An einem diesen Anforderungen genügenden Vortrag fehlt es vorliegend. Die Klägerin hat durch den Verweis auf die von ihr angenommenen Ertragswert nach der sog. Maklerformel – mit einem angenommenen Multiplikator von 14 und einer Nettokaltmiete von EUR 275,- – in Höhe von EUR 46.200,- schon keinen aussagekräftigen Wert dargetan, denn sie hat damit nicht konkrete, dem Beweis zugängliche Angaben zu den Wert bildenden Faktoren substantiiert aufgezeigt.
Zudem hat die Klägerin nicht hinreichend dargelegt, dass die Beklagte zu 2. die behauptete Sittenwidrigkeit des Kaufpreises kannte oder sie vor dieser Erkenntnis zumindest bewusst die Augen verschlossen hat. Eine solche Kenntnis wird selbst bei einem – hier nicht vorliegenden – institutionellen Zusammenwirkens der Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler der Anlage nicht vermutet (BGH vom 23. 10.2007 – XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 f, Tz 16 m. w. N.), sondern muss vom Darlehensnehmer im Bestreitensfall dargelegt und bewiesen werden. Dabei hat der Bankkunde die konkreten Umstände des Einzelfalls, nach denen sich einem zuständigen Bankmitarbeiter die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises hätte aufdrängen müssen, darlegen und beweisen (BGH vom 15.06.2010 – XI ZR 318/09, WM 2010, 1448). Eine solche Darlegung leistet die Klägerin nicht. Allein der Umstand, dass der Beklagten aufgrund der Angaben im Darlehensantrag die Mieteinnahmen, die mit der Wohnung erzielt wurden, bekannt waren, reicht nicht aus, um darzulegen, dass die Beklagte zu 2. die behauptete Sittenwidrigkeit des Kaufpreises aufdrängen musste. Ein Rückschlussmöglichkeit allein aus der erzielten Miete auf den Wert der Wohnung ist – wie oben dargelegt – nicht zuverlässig möglich.
3. Ein Anspruch auf Rückzahlung der von der Klägerin und ihrem Ehemann geleisteten Zins- und Tilgungsraten steht der Klägerin auch nicht aus §§ 346 Abs. 1, 357 Abs. 1, 355, 485 BGB.
Zwar konnten die Klägerin und ihr Ehemann ihre auf Abschluss des Darlehensvertrag gerichteten Willenserklärung noch wirksam widerrufen. Der hierdurch entstanden Rückzahlungsanspruch aus § 346 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung der geleisteten Zins- und Tilgungsraten ist jedoch durch die von der Beklagten zu 2. erklärte Hilfsaufrechnung mit ihrem ebenfalls durch den Widerrufserklärung entstandenen Anspruch auf Rückzahlung der Darlehensvaluta aus § 346 Abs. 1 sowie des Anspruch auf Zahlung der vertraglich geschuldeten Zinsen aus §§ 346 Abs. 1 iVm. Abs.2 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BGB gemäß § 389 BGB erloschen.
3.1 Da es sich bei den streitgegenständliche Darlehensvertrag um ein Verbraucherdarlehen handelt, steht der Klägerin und ihrem Ehemann ein Widerrufsrecht gemäß § 7 Abs. 1 VerbrKrG a. F. zu.
3.2 Das Widerrufsrecht ist auch noch nicht erloschen, da die von der Beklagten zu 2. verwendeten Widerrufsbelehrung nicht ordnungsgemäß ist. Denn die Belehrung genügt nicht dem Deutlichkeitsgebot des § 355 Abs.2 Satz 1 BGB a. F.. Unzureichend ist die Belehrung hinsichtlich des Beginn der Widerrufsfrist. Die von der Beklagten verwendete Formulierung, die Frist beginne „frühestens mit dem Tag des Eingangs des unterschriebenen Darlehensvertrages bei der ¦¦¦¦ AG“ belehrt den Verbraucher wie der BGH wiederholt entschieden hat, nicht richtig über den nach § 355 Abs.2 BGB maßgeblichen Beginns der Widerrufsfrist, weil sie nicht umfassend und zudem irreführend ist. Die Verwendung des Wortes „frühestens“ ermöglicht dem Verbraucher nicht, den Fristbeginn ohne weiteres zu erkennen. Er vermag ihr lediglich zu entnehmen, dass die Widerrufsfrist “jetzt oder später“ beginnen soll (BGH vom 28.06.2011, XI ZR 349/10, juris, Rn. 34). Die Vorschrift des § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. , nach der die Widerrufsfrist spätestens nach 6 Monaten nach Vertragsschluss erlischt, verstößt soweit sie Haustürgeschäfte betraf gegen Gemeinschaftsrechts und ist wegen dieses Verstoßes richtlinienkonform dahin auszulegen, dass sie für ein Haustürgeschäft nicht gilt (Palandt, 66. Auflage, 2007, § 355 BGB, Rn. 21 m. w. N.). Da der Darlehensvertrag nach beiderseitigen Vortrag im zu Hause bei den Klägerin bzw . ihren Ehemann unterzeichnet wurde, ist § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. vorliegend nicht anwendbar.
3.3 Durch den Widerruf hat sich das Darlehensverhältnis in ein Rückabwicklungsverhältnis verwandelt. Dem Anspruch der Klägerin und ihres Ehemanns auf Rückzahlung der von ihnen geleiteten Zins- und Tilgungsraten steht der Anspruch der Beklagten zu 2. auf Rückzahlung der Darlehensvaluta aus § 346 Abs. 1 BGB sowie der Anspruch auf die vertraglich vereinbaren Zinsen als Wertersatz für die gezogenen Nutzungen gemäß §§ 346 Abs. 1 iVm. Abs.2 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BGB gegenüber.
3.4 § 358 Abs. 4 Satz 3 BGB findet ist entgegen der Ansicht der Klägerin keine Anwendung, da der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag keine verbundenen Verträge sind. Bei Vorliegen eines Immobiliarkredit liegt eine wirtschaftliche Einheit nur unter den engen Voraussetzungen des § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB vor, die vorliegend nicht gegeben sind. Die Beklagte zu 2. hat die finanzierte Eigentumswohnung weder verschafft, noch hat sie über die Zurverfügungstellung des Darlehens hinaus den Erwerb der Wohnung gefördert, indem sie sich die Veräußerungsinteressen des Verkäufers ganz oder teilweise zu eigen gemacht hat, bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Verkäufers übernommen oder diesen einseitig begünstigt hat. Soweit die Klägerin hierzu vorträgt, dass die Beklagte zu 2. sich eines Vermittlers bedient habe, ihr die Finanzierung zu erläutern, hat sich bereits nicht dargelegt, dass die Beklagten zu 2. den Vermittler dazu bevollmächtigt hat. Unabhängig davon ist nicht ersichtlich inwiefern in der Erläuterung der Finanzierung eine Übernahme der Funktionen des Verkäufers liegen soll. Auch eine einseitige Begünstigung des Verkäufers ist nicht ersichtlich.
3.4 Durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beklagten zu 2. mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Darlehensvaluta in Höhe von EUR 105.000,- ist der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Zins- und Tilgungsleistungen gemäß § 389 BGB erloschen, da ersterer den letzteren übersteigt.
Da die Klägerin und ihr Ehemann den überschießenden Betrag samt auf die Darlehensvaluta anfallenden vertragliche Zinsen sofort zurückzahlen muss, haben diese auch keinen Anspruch auf Entlassung aus dem Darlehensvertrag.
4. Ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten besteht mangels eines Schadensersatzanspruchs nicht.
III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 92 Abs. 1, 708 Nr.2, 709 ZPO.
IV. Ein Schriftsatznachlass auf den Schriftsatz der Beklagten vom 22.01.2014 konnte der Klägerin nicht bewilligt werden, weil die in § 283 ZPO hierfür normierten Voraussetzungen nicht vorliegen. Der betreffende Schriftsatz enthält weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht entscheidungs­erhebliche Umstände, neue Angriffs- und Verteidigungsmittel i. S. d. § 282 Abs.2 ZPO sind somit nicht dargelegt.
Schließlich gab auch der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 17. Februar 2014 keine Veranlassung zur Wieder­eröffnung der mündlichen Verhandlung. Denn soweit dieser nicht ohnehin nur Rechtsausführungen enthielt, die eine Wiedereröffnung nicht erfordern, ist etwaiger weiterer Tatsachenvortrag gemäß § 296a ZPO unbeachtlich.

References: § 181
 § 181
 § 36
 § 331
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 346
 § 346
 § 389
 § 7
 § 355
 BGH 
 § 355
 § 355
 § 355
 § 355
 § 346
 § 358
 § 358
 § 389
 § 92
 § 283
 § 282
 § 296