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Timestamp: 2019-10-23 22:59:43+00:00

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Schönheitsreparaturklauseln großteils unwirksam; BGH ändert Rechtsprechung
Schönheitsreparaturklauseln: Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung zu Quotenabgeltungsklauseln und Renovierungsklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.03.2015 seine Rechtsprechung zur Wohnraummiete in wesentlichen Punkten geändert.
Die Entscheidungen liegen heute (18.03.2015) noch nicht vollständig vor. Aus der Pressemitteilung des BGH ergibt sich -abweichend von der bisherigen Rechtsprechung- Folgendes:
1. Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegen, sind grundsätzlich unwirksam.
Der BGH verweist zwar darauf, dass die Unwirksamkeit “jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter” bestehe; für die Zukunft wird man aber davon ausgehen müssen, dass entsprechende Klauseln regelmäßig unwirksam sind.
In der Entscheidung (VIIIZR185/14) waren in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich. Der Mieter hatte eine halbe Monatsmiete Nachlass erhalten. Dies betrachtet der BGH als “in keinem Falle angemessen”.
Die Überlegung des BGH, die zu der geänderten Rechtsprechung führt, lautet vereinfacht:
Eine Klausel, die jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu führt, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat, ist unwirksam.
2. Formularklauseln die den Mieter einer Wohnung verpflichten, sich an den Kosten der bei seinem Auszug nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen quotal nach dem Verhältnis der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum zu dem voraussichtlich Renovierungsbedarf bestehe, zu beteiligen (“Quotenabgeltungsklauseln”) sind unwirksam. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Der BGH begründet seine neue Rechtsprechung damit, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Klausel darin liege, dass der Mieter den auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind Quotenabgeltungsklauseln nach der neuen Rechtsprechung des BGH damit stets unwirksam.
Die genauen Auswirkungen der Entscheidungen auf die Praxis lassen sich erst feststellen, wenn die Entscheidungen vollständig vorliegen. Schon jetzt steht aber fest, dass sich erhebliche Änderungen ergeben werden und viele formularmäßigen Klauseln in Mietverträgen unwirksam sein dürften.
Den Text der Pressemitteilung des BGH vom 18.03.2015 zum Wohnraummietrecht finden Sie nachfolgend.
“Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
BGH VIII ZR 185/14 Vorinstanzen: LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2014 – 65 S 388/13; AG Tempelhof, Urteil vom 9. August 2013 – 22 C 57/12
BGH VIII ZR 242/13 Vorinstanzen: LG Hannover, Urteil vom 10. Juli 2013 – 12 S 9/13; AG Hannover, Urteil vom 3. Januar 2013 – 510 C 12173/11
BGH VIII ZR 21/13 Vorinstanzen: LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 63 S 179/12; AG Mitte, Urteil vom 10. Januar 2012 – 14 C 64/11″
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 039/2015 vom 18.03.2015

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