Source: https://www.mietrechtsiegen.de/umlagefaehigkeit-von-leasing-kosten-der-heizungsanlage-bei-waerme-contracting/
Timestamp: 2019-10-21 06:10:34+00:00

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Umlagefähigkeit Leasing-Kosten Heizungsanlage bei Wärme-Contracting
AG Linz, Az.: 27 C 444/16, Urteil vom 06.10.2016
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.228,62 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.07.2016 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass für die Dauer des Mietverhältnisses zwischen den Parteien Leasingraten/Mietkosten für die derzeit im Objekt befindliche Heizungsanlage nicht von dem Kläger oder der Zeugin … als Mieter zu tragen sind und nicht im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf den Kläger und die Zeugin … umzulegen sind.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit von sogenannten Wärme-Contractingkosten.
Der Beklagte ist Vermieter, der Kläger und … sind Mieter des Einfamilienhauses … . Bei Beginn des Mietverhältnisses am 01.05.2009 befand sich im Mietobjekt eine Ölheizung, der Kläger und … waren als Mieter verpflichtet, die Kosten der Wärmeversorgung zu tragen (vgl. Mietvertrag vom 27.03.2009, Anlage B 2, Bl. 43 ff. der Akte). Im Jahr 2013 stellte der Beklagte sodann von Eigenversorgung mit Öl auf Wärme-Contracting mit Gas um. Dies kündigte der Beklagte mit Schreiben vom 10.08.2013 (Anlage K 1, Bl. 9 der Akte) an. Mit weiteren Schreiben unter anderem vom 28.10.2015, 18.11.2015 und 20.02.2016 (Anlage B 4 bis B 6) ergänzte der Beklagte die Umstellungserklärung vom 10.08.2013.
Der Beklagte erstellte in der Folge für die Zeiträume 01.01. bis 31.12.2013 und 01.01. bis 31.12.2014 Betriebskostenabrechnungen (Anlage K 4, Bl. 19 ff.). In beiden Betriebskostenabrechnungen, auf welche wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, waren jeweils die nach der Umstellung auf Wärme-Contracting angefallenen Heizkosten enthalten; die Betriebskostenabrechnungen endeten jeweils mit einem Guthabenbetrag zu Gunsten des Klägers. In den abgerechneten und umgelegten Heizkosten ist unter anderem eine jährliche Leasinggebühr in Höhe von 982,90 Euro (für 2013 anteilig für 3 Monate) enthalten. Nach Angaben des Beklagten im Schreiben vom 22.02.2016 (Anlage K 3, Bl. 17 der Akte) fallen im Rahmen des Wärme-Contracting zudem neben der Leasinggebühr jährlich Schornsteinfegerkosten von 88,70 Euro, eine Wartungspauschale in Höhe von 250,00 Euro sowie ein Grundpreis von 170,00 Euro an.
Der Kläger begehrt die Erstattung der auf ihn umgelegten Leasinggebühr für 2014 und anteilig für 2013 (drei Monate) in Höhe von insgesamt 1.228,62 Euro sowie die Feststellung, dass er und die Mitmieterin … nicht verpflichtet sind, Leasingkosten der im Mietobjekt befindlichen Heizungsanlage zu tragen.
Der Kläger ist der Ansicht, dass das Ankündigungsschreiben des Beklagten zur Umstellung der Wärmeversorgung den formellen Voraussetzungen nicht entspricht. Des Weiteren ist er der Auffassung, dass die Leasinggebühren für die Heizungsanlage nicht umlagefähig seien und zudem der Grundsatz der Kostenneutralität nicht gewahrt sei.
Der Beklagte hat ursprünglich zudem Auskunft über die Aufteilung der Position Wartungskosten in Höhe von 250,00 Euro, sowie Schornsteinfegerkosten in Höhe von 88,70 Euro für die Jahre 2013 und 2014 begehrt. In der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2016 haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt und stellen diesbezüglich wechselseitig Kostenanträge.
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.228,62 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
festzustellen, dass für die Dauer des Mietverhältnisses zwischen den Parteien Leasingraten/Mietkosten für die derzeit im Objekt befindliche Heizungsanlage nicht von dem Kläger oder der Zeugin … als Mieter zu tragen sind und nicht im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf den Kläger und die Zeugin … umzulegen sind.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass ein Feststellungsinteresse für den Antrag zu 2) nicht bestehe. Die bei der Heizungsanlage anfallenden Leasingkosten seien umlagefähig, des Weiteren sei auch der Grundsatz der Kostenneutralität gewahrt, so dass die nunmehr nach Umstellung auf Wärme-Contracting anfallenden Heizkosten auf den Kläger und die Mieterin … umgelegt werden könnten.
Die hiesige Klage ist dem Beklagten unter dem 09.07.2016 zugestellt worden. Die hier beklagte Partei hat im Parallelverfahren … vor dem erkennenden Gericht gegen den hiesigen Kläger und die Mieterin … Klage auf Feststellung, dass die dortigen Beklagten die Kosten der Wärmelieferung nach Umstellung auf Wärme-Contracting zu tragen haben, erhoben.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 08.09.2016 (Bl. 98 ff. der Akte) Bezug genommen.
Die Klage ist zulässig, insbesondere besteht für den Antrag zu2) ein Rechtsschutzbedürfnis sowie das erforderliche Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs. 2 BGB. Der Kläger hat insoweit aufgrund der zwischen den Parteien streitigen Rechtsauffassung über die Kostenübernahme der Leasingkosten zur Beseitigung der bestehenden Unsicherheit ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass er und seine Mitmieterin generell nicht zur Übernahme der Leasingkosten im Zahlungsantrag geprüft wird, sind die Feststellungen zum Zahlungsantrag auf die Betriebskostenabrechnung 2013 und 2014 beschränkt und nur insoweit der materiellen Rechtskraft i.S.d. § 322 ZPO fähig, so dass sie keine bindende Wirkung für künftige Betriebskostenrechnungen entfalten. Daher besteht hier ein berechtigtes Interesse daran, die Umlagefähigkeit der Leasingkosten allgemein feststellen zu lassen.
Darüber hinaus ist die Klage auch nicht wegen doppelter Rechtshängigkeit gemäß § 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO unzulässig. Unabhängig davon, inwieweit zwischen dem hiesigen Verfahren und dem Verfahren … es sich um dieselbe Streitsache handelt, ist das vorliegende Verfahren jedenfalls vor dem Parallelverfahren rechtshängig geworden, so dass sich die Problematik der doppelten Rechtshängigkeit zumindest nicht für das hiesige Verfahren stellt.
Der Kläger hat gegen den Beklagten ein Anspruch auf Erstattung der bei den Betriebskostenabrechnungen 2013 und 2014 umgelegten und von den Betriebskostenvorauszahlungen in Abzug gebrachten Leasingkosten für die Heizungsanlage in Höhe von insgesamt 1.228,62 Euro.
Denn der Beklagte war nicht berechtigt, die nach Umstellung von Eigenversorgung auf Wärme-Contracting angefallenen Leasingkosten für die Heizungsanlage in Höhe von 982,90 Euro pro Jahr als Betriebskosten auf den Kläger als Mieter des streitgegenständlichen Mietobjektes umzulegen. Unabhängig davon, ob die formellen Voraussetzungen des Ankündigungsschreibens im Sinne des § 556 c Abs. 2 BGB und die Kostenneutralität im Sinne des § 556 c Abs 1 Nr. 2 BGB gewahrt sind, sind die vorgenannten Leasingkosten – auch nach Einführung des § 556 c BGB – nicht umlagefähig.
Ob das Ankündigungsschreiben des Beklagten vom 10.08.2013 (unter Umständen in Verbindung mit den weiteren Schreiben vom 28.10.2015, 18.11.2015 und 20.02.2016) den formellen Voraussetzungen im Sinne des § 556 c Abs. 2 BGB i.V.m. § 11 WärmeLV genügt, kann vorliegend dahinstehen. Denn die Ankündigung ist nicht materielle Voraussetzung und macht eine Abrechnung bzw. Umlage der Kosten nicht unwirksam. Eine ordnungsgemäße Ankündigung ist vielmehr lediglich relevant für den Beginn der Anschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB (vgl. Schmidt/Futterer, BGB § 556 c, Rn. 11; Palandt, BGB, § 556 Rn. 6).
Ebenso kann dahinstehen, ob durch die Umstellung von Eigenversorgung auf Wärme-Contracting die gemäß § 556 c Abs. 1 Nr. 2 BGB geforderte Kostenneutralität gewahrt wurde. Hierauf kämme es nur an, wenn die ausschließlich zwischen den Parteien streitigen Leasingkosten generell umlagefähig wären. Dann wäre in einem nächsten Schritt zu prüfen, ob durch die Umstellung die Kostenneutralität gewahrt wurde und mithin der Mieter gemäß § 556 c Abs. 1 BGB die nunmehr anfallenden Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen hat.
Nach Ansicht des Gerichtes sind die für die Heizungsanlage anfallenden Leasingkosten jedoch nicht als Betriebskosten umlagefähig. Nach § 556 c Abs. 1 BGB sind die nach Umstellung der Wärmeversorgung anfallenden “Kosten der Wärmelieferung” vom Mieter zu tragen. Darunter ist das Entgelt der gewerblichen Wärmelieferung mit § 7 HeizKV zu verstehen. Dazu gehören nicht nur die reinen Verbrauchskosten, sondern auch solche, die der Wärmelieferant dem Vermieter als bei der Wärmeerzeugung entstanden berechnet, einschließlich kalkulatorischer Kosten sowie der Gewinn (vgl. BeckOK, § 556 c, Rn. 5 m.w.N.). Leasingkosten hingegen sind nach der Rechtsprechung grundsätzlich nur in den § 2 BetrKV ausdrücklich genannten Fällen ansatzfähig (vgl. Schmidt/Futterer, a.a.O., § 556 Rn. 101 m.w.N.), d.h. gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV Leasingkosten für Wasserzähler und gemäß § 2 Nr. 4 a und Nr. 5 a BetrKV Leasingkosten der Ausstattung zur Verbrauchserfassung. Die hier anfallenden und umgelegten Leasingkosten für die Anschaffung der Heizungsanlage sind demnach nicht erfasst.
Hieran ändert auch die Neueinführung des § 556 c BGB nach Auffassung des Gerichtes nichts. Bereits zuvor war nach überwiegender Rechtsprechung ein Vermieter, der die Heizungsversorgung auf Wärme-Contracting umstellt, weiterhin nur berechtigt, diejenigen Heizkosten umzulegen, die er auch bisher auf Grundlage des Mietvertrages umlagefähig waren; der Vermieter hatte die nicht umlagefähigen Kosten gesondert auszuweisen aus der Heizkostenabrechnung herauszunehmen (vgl. unter anderem LG Berlin, MM 2007, 147). Würde man die Leasingkosten nunmehr doch als “Kosten der Wärmelieferung” im Sinne des § 556 c BGB ansehen, würde dies dem Rechtsgedanken des Betriebskostenrechts zuwider laufen.
Zudem ist zu beachten, dass die Regelung des § 556 c BGB nur für eine Umstellung der Wärmeversorgung während eines bestehenden Mietvertrages gilt und nicht etwa für Neuvermietungen. Würde man über § 556 c BGB eine Umlagefähigkeit von Leasingkosten herleiten, hätte dies zur Folge, dass Leasingkosten bei Umstellung der Wärmeversorgung in einem laufenden Mietverhältnis umlagefähig wären, bei einer Neuvermietung Leasingkosten dann jedoch weiterhin – mangels entsprechender Regelung – nicht umlagefähig wären. Ein derartiges Ergebnis war vom Gesetzgeber mit der Neueinführung des § 556 c BGB sicherlich nicht bezweckt.
Mithin ist die vom Beklagten in den Betriebskostenabrechnungen für 2013 und 2014 in Ansatz gebrachte Leasinggebühr in Höhe von 982,90 Euro und 245,72 Euro, d.h. in Höhe von insgesamt 1.228,62 Euro dem Kläger zu erstatten.
Der Feststellungsantrag ist ebenfalls begründet. Der Kläger und die Mitmieterin … sind nicht verpflichtet, die Leasingkosten für die streitgegenständliche Heizungsanlage zu tragen und der Beklagte ist nicht berechtigt, diese im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umzulegen. Auf die obigen Ausführungen kann insofern Bezug genommen werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91 a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2016 in Bezug auf den Auskunftsanspruch für erledigt erklärt haben, waren die Kosten ebenfalls der Beklagtenseite aufzuerlegen.
Die Parteien haben den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Vorliegend sind der beklagten Partei die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, da sie ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses in dem Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen wäre.
Denn der Kläger hatte aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis und der Belastung mit den Kosten der Wärmebelieferung gegen den Beklagten als seinen Mieter einen Anspruch auf Auskunft über die Zusammensetzung der Positionen Wartungskosten und Schornsteinfegerkosten. Nach dem Vortrag der Parteien und dem vorliegenden außergerichtlichen Schriftwechsel hat der Beklagte hierzu trotz Anfrage des Mieterbunds vorprozessual nichts näheres angegeben. Erst mit Schriftsatz vom 18.08.2016 hat der Beklagte konkretere Einzelheiten zur Aufteilung und Zusammensetzung der Positionen getätigt, so dass daraufhin in der mündlichen Verhandlung der Rechtsstreit bzgl. des Auskunftbegehrens für erledigt erklärt wurde.
Der Streitwert wird für den Zeitraum bis zum 08.09.2016 auf 2.692,34 Euro (Antrag zu 1: 1.228,62 Euro, Antrag zu 2: 677,40 Euro, Antrag zu 3: 786,32 Euro (80 % d. jährlichen Leasinggebühr)) festgesetzt, für den Zeitraum danach auf 2.014,94 Euro.
Umlagefähigkeit von Mieterwechselkosten Verweigerung der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen – Mietvertragskündigung

References: § 256
 § 322
 § 261
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 11
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 7
 § 556
 § 2
 § 556
 § 2
 § 2
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556