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Timestamp: 2020-07-04 22:21:32+00:00

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Los avisos del acuerdo liquidatorio de la Comunidad de Propietarios | Bargiela y Frances abogados.
04/03/2020	Blog Abogados Vigo
Es común que en las Comunidades de propietarios existan deudas en relación a las cuotas comunitarias, es decir aquellos gastos a los que todo propietario de un inmueble tiene la obligación de contribuir.
El procedimiento habitual para reclamar a los propietarios morosos aquellas cantidades derivadas de gastos comunitarios es el monitorio. Concretamente para el caso de deudas comunitarias, el artículo 812.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil viene a establecer que la forma de acreditar las cantidades debidas debe de realizarse mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios y, además , el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que previa a la iniciación del procedimiento monitorio se realice la certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda por quien actúe como secretario y con el visto bueno del presidente, todo ello debiendo ser notificado dicho acuerdo a aquellos propietarios morosos según lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando la Ley de Propiedad Horizontal nos remite a su artículo 9, debemos atender al contenido de su apartado h) que viene a establecer cómo y dónde deben de realizarse las notificaciones del acuerdo de liquidación de la deuda:
En el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad.
En defecto del anterior, se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado, con diligencia expresiva de fecha y motivos por los que se realiza la misma, firmada por el secretario y con el visto bueno del presidente. Dicha notificación producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Sobre el papel, parece que la cuestión de la notificación del acuerdo de liquidación de la deuda al propietario moroso no tiene mayor complicación.
Pero, ¿qué pasa cuando se realiza la notificación fehaciente del acuerdo en el domicilio efectivo del propietario moroso, constando aviso del mismo, y el resultado es de sobrante por no ser recogido en la oficina de Correos?
Nos estamos planteando aquellas notificaciones realizadas en el domicilio del deudor comunicado a la Comunidad, donde habitualmente siempre ha recogido todas las notificaciones pero que , a la hora de notificarle el acuerdo liquidatario, decide por su propia voluntad no recoger la notificación. ¿Sería esta notificación válida si a pesar de tener constancia del aviso en el domicilio del propietario moroso éste decide ignorar dicho aviso? ¿Tendríamos que acudir igualmente a las formas de notificación que nos indica la LPH cuando es imposible realizar dicha notificación? ¿ Esta situación encaja en un intento de notificación imposible como nos indica el artículo 9.h) de la LPH?
Puede resultar aventurado imputar la incorrecta notificación a la Comunidad de Propietarios cuando se ha dejado aviso de la misma y no fue recogida por expresa voluntad del propietario moroso. ¿Tendría que asumir la Comunidad la falta de retirada en Oficina cuando dicha notificación fue efectivamente realizada?
La respuesta a dichas cuestiones la deja clara la SAP de Baleares 124/2006 (Sección 6ª) de 31 de marzo de 2006 (rec. 666/2005):
«Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto …», considerando la Sala que no cabe entender que la actuación del propietario que no va a recoger el aviso que le ha sido depositado por el servicio de Correos conlleve la calificación de notificación «imposible» de llevar a cabo, pues en tal caso se estaría dejando al capricho del destinatario la validez del acto, por lo que se ha de entender que la remisión al domicilio correcto mediante un medio que da fe del envío, del contenido, del intento de entrega y del aviso de éste, cual es el burofax con certificación de texto y acuse de recibo, constituyó un medio de notificación válidamente realizado, de modo que la notificación en el tablón de anuncios, o en un «lugar visible de uso general habilitado al efecto» (pues no es preciso que se tratara propiamente de un tablón de anuncios), a la cual se refiere la sentencia de instancia, no era sino complementaria y ex abundantia. En consecuencia, ante tales envíos no retirados por la demandada, y respecto de los cuales no constan acreditadas las manifestaciones de la apelante en el sentido de que pudieran haberse extraviado los avisos, no cabe sino concluir que la notificación fue formalmente enviada de modo suficientemente garantista al domicilio de la entidad propietaria del garaje moroso, por lo que ha de entenderse que tales envíos presentan el efecto de haberse llevado acabo la notificación, pese a la pasividad de la entidad destinataria, de quien se ha de considerar, en defecto de mejor prueba en contrario, que si no retiró los dos avisos fue porque no quiso hacerlo, y ello sobre la base de que la prueba destinada a dejar sin efecto tales notificaciones por eventuales errores o extravíos de avisos, en tanto que invocados por la demandada, correspondía a ésta por la vía del artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
Como se puede observar notificación “imposible” no lo es todo, por ello si a pesar del aviso el propietario moroso decide dejar a su voluntad no recoger la notificación podríamos entenderla como realizada.
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References: artículo 812
 artículo 21
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 217