Source: https://www.notariofranciscorosales.com/compra-de-vivienda-los-tratos-previos/
Timestamp: 2020-04-06 15:08:14+00:00

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Compra de vivienda: los tratos previos- Notario Fco Rosales
por Francisco Rosales | Jun 15, 2016 | Bienes, Consumo, Notario, Sin categoría | 22 Comentarios
Comparto con vosotros la ponencia que di el 9 de Junio en el IV Jornadas Inmobiliarias de Andalucía y en el que me pidieron que hablara de los tratos previos en la compra de vivienda.
Tras agradecer que me invitaran a asistir (y alguna anécdota que comentaré en otro post pues, por casualidades de la vida me encontré con mi amigo digital y real @justitonotario) tuve que confesar que no podría ser menos atractivo, y más hablando en último lugar (eran ya cerca de las ocho de la tarde de un día muy intenso) un título como el que motiva la charla “los contratos preparatorios en el ejercicio de la intermediación”.
Personalmente yo lo hubiera llamado como una película cuyo título os sonará y que decía algo así como “¿por qué le llaman amor cuando quieren sexo?”, o “todo matrimonio feliz tiene una suegra que al final la fastidia”.
Preparando con Ángel Martínez la ponencia, me comentaba, en tono coloquial, que el mercado inmobiliario es muy complicado y oscuro; sinceramente pienso lo contrario, pues es de los mercados más claros que existen (y si no, que alguien me explique por qué a un agricultor le pagan diez euros por una tonelada de patatas y a mi me cuesta diez euros el kilo).
No podemos desconocer que el mercado inmobiliario, como cualquier otro mercado está sujeto a las implacables leyes de la economía, y al sacrosanto principio “el cliente manda”.
Tanto es así que a base de intentar hablar el lenguaje del “cliente” hemos llegado a crear un pseudo lenguaje científico, que incluso nosotros mismos nos creemos, y que obviamente luego plantea problemas; pues las cosas son lo que son independientemente de cómo las llamen las partes, de modo que luego viene una suegra llamada tribunales de justicia, y sobre todo…hacienda, que acaban “fastidiándolo todo”.
Cada vez que oigo hablar de contratos de arras o de hojas de encargo (que es de lo que ahora voy a hablar) siento como si mi profesor de derecho civil se levantara y me repitiera eso de …”Rosales, estudie y rece Ud… y rece mucho, si es que quiere acabar esta carrera”.
Entiendo que hay que hablar a los clientes un lenguaje sencillo, entiendo que todo el trabajo es para nada, si al final no se consigue una venta; pero no podemos perder la profesionalidad, y aplicar la regla “todo vale”, pues al final vienen los problemas.
Tenéis que entender que soy jurista, y que por tanto no puedo hablar de técnicas de venta, sólo puedo hablar de derecho, y si que os confieso que creo que igual que para vender: la imagen cuenta (sea la del inmueble, sea la del vendedor) parte del negocio de un agente de la propiedad inmobiliaria es un trabajo jurídico y que una mala organización jurídica acaba costando serios disgustos.
Creo que los contratos preparatorios en el ejercicio de la intermediación inmobiliaria pueden reconducirse a dos categorías en las que hay dos tipos de relaciones
Relaciones entre clientes (esto es entre vendedores y compradores)
Relaciones entre clientes con los agentes de la propiedad inmobiliaria.
En gran medida este post es un resumen de otros ya publicados en este blog, por lo que en cada momento os pondré el hipervínculo, de modo que si queréis podéis hacer click y ampliar la información.
Tratos previos en la compra de vivienda entre los clientes
No entiendo si las partes quieren comprar o alquilar, por qué llaman a los contratos que firman de todas las formas posibles, menos compraventa o alquiler.
Debemos recordar dos cosas:
Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento
Las cosas son lo que son independientemente de cómo la llamen las partes (de ahí que al principio hablara de: “por qué le llaman amor cuando quieren decir sexo”)
Es frecuente oír decir “No hay derecho” yo siempre que me lo dicen, me giro y enseño las tres estanterías de libros del despacho, y contesto “Derecho hay un montón, y aquí puede verlo Ud…otra cosa es que sea justo“.
Pues lo cierto es que mira que hay leyes, mira que el Código civil tiene 1976 artículos, y ni uno de ellos regula el contrato de arras.
Pues porque el contrato de arras no existe; lo que regula el Código Civil es el contrato de compraventa, y las arras son un mero pacto de la compraventa, que como sabéis pueden ser confirmatorias, penales, o penitenciales, y creo que no os sorprendo si os digo que es más que reiterada la jurisprudencia que dice que la regla general y en caso de duda, hacen entender que las arras son confirmatorias.
Sólo una buena redacción del contrato evitará problemas, y para la redacción de un contrato es aconsejable un profesional del derecho; igual que es aconsejable un profesional inmobiliario para encontrar la mejor casa y al mejor precio posible (por supuesto que hay profesionales inmobiliarios que son profesionales jurídicos, más no todos los son).
Además de lo dicho de las arras, pues en muchas ocasiones por ser originales simplemente unos llaman reserva a lo que otros llaman arras, me centro en la reserva porque suele ser usada especialmente en dos casos:
Como fórmula usada por ciertos agentes económicos (en concreto o promotoras -en la época del boom pues jugaban a subir el precio- o por las inmobiliarias de los bancos -en los tiempos actuales, pues no saben si luego el banco concederá o no financiación-)
Como fórmula que usan los agentes de la propiedad inmobiliaria para evitar que las partes entren en contacto y firmar ellos el contrato (sería absurdo desconocer el fenómeno de la deslealtad de los que contratan los servicios de un agente inmobiliario y luego consideran ese servicio como un gasto, y no como lo que es -el trabajo de un profesional que tiene tanto derecho como otro profesional a ser retribuido por su trabajo-)
En el primer caso (el de los grandes operadores económicos)
La jurisprudencia es reiterativa expresando que estamos hablando de ventas normales y corrientes en documentos privados (no podemos desconocer que en el fondo en esas operaciones subyace: o el deseo del promotor de reservarse una subida de precio, o la necesidad de la sociedad inmobiliaria del banco de obtener financiación para el comprador)
En el segundo caso (el de los agentes de la propiedad inmobiliaria que se protegen de la deslealtad de los clientes)
Debemos recordar que para poder firmar a nombre de otro, es necesario un poder, y que el código civl establece dos normas: la primera es que el poder para vender o compra ha de constar en escritura pública (no está de más que el agente inmobiliario que haga este tipo de operaciones pida al cliente ese poder notarial cuyo coste no llega a los 70 euros).
Recordemos que el que firma sin poder o con poder insuficiente responde de sus actos (creo que no tengo que explicaros los problemas que se plantean cuando las partes se arrepienten, o simplemente luego discuten cualquier extremo)
Que es un contrato de riesgo, y que lo más parecido al mismo es un swap bancario, pues apostamos a que el precio del inmueble vaya a subir o bajar (en un verdadero arrendamiento con opción a compra el vendedor apuesta por una bajada en el precio y el comprador por una subida; sin embargo en la gran mayoría de los casos vendedores y compradores no buscan sino comprar y vender).
Que no es arrendamiento con opción de compra, sino venta con precio aplazado, aquél en el que durante un tiempo alguien paga mensualmente una suma y transcurrido el tiempo opta entre comprar por un precio concreto (descontando lo pagado) o perder las cantidades entregadas.
En definitiva nada impide que en un arrendamiento se añada una opción de compra, pero es esencial que no haya confusión entre esto y:
Una venta con precio aplazado.
Una venta con una cláusula de resolución unilateral, que plantea más problemas de los que se tratan de evitar y cuya legalidad es muy dudosa, pues la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de una sola de las partes.
Por supuesto que la venta en documento privado es tan valida como la que se hace en escritura pública, pues los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, sin embargo desdeñar el indudable valor añadido de la escritura pública, y más por una razón de costes no me parece acertado (sobre todo, si se tienen en cuenta los costes totales, y en ocasiones absurdos -ejem….certificado de eficiencia energética– que implica la compraventa o alquiler de un inmueble).
Recordemos que una escritura es un título ejecutivo, y que si el vendedor firma la escritura antes de cobrar, tiene una gran ventaja pues puede simplemente, ante el impago demandar el cobro ejecutivamente y pedir provisionalmente el embargo del bien.
Nada impide fijar garantías, como la reserva de dominio o la condición resolutoria.
El comprador queda protegido al recibir la posesión y o la propiedad.
Es cierto que luego habrá que hacer constar el pago del precio, o la entrega de la posesión o de la propiedad, o cancelar las garantías, y que ello incrementa los costes, más la pregunta es ¿verdaderamente lo hace? ¿en el conjunto de gastos que tiene una operación inmobiliaria, este mayor coste es verdaderamente significativo? ¿os habéis planteado la de problemas importantísimos que se evitan con esos gastos?.
Conclusión en lo relativo a los tratos previos en la compra de vivienda entre particulares
Ya os comenté al principio que esta ponencia podría llamarse “la suegra” aclaro que igual el título debería de ser “la suegra, ese ser que todos aman y del que todos huyen”.
¿Qué tiene que ver la suegra con todo esto?
A mi juicio el mundo jurídico tiene dos suegras: una se llama tribunales de justicia, y la otra hacienda.
¿Por qué hacienda?
El motivo es bien simple, y consiste en la tributación fiscal de todos los contratos que hemos analizado, explicar dicha tributación es algo que se escapa del tiempo del que disponemos, más sólo me gustaría dejaros apuntados dos temas:
Que hay que pedir un régimen fiscal razonable para los contratos privados de compraventa (al menos que fiscalmente se aclare que una cosa es la compraventa y otra las obligaciones de entregar la cosa y pagar el precio) pues no es razonable que la liquidación de una venta en la que entregándose una pequeña señal, el importe a pagar en el ITP sean miles de euros, y quizá una normativa como la del IVA que hace tributar a media que se paga, es más razonable.
Que no podemos olvidar el artículo 2 del Reglamento del ITPAJD, pues los contratos sujetos a condición suspensiva se aplaza la liquidación hasta que esta se cumpla, si bien considera que la venta con pacto de reserva de dominio está sujeta a condición resolutoria (en realidad la técnica legal es nefasta porque todo lo que es condición resolutoria para una de las partes lo es suspensiva para la otra).
Una cuestión no muy pacíficamente resuelta es que pasa con la venta no traslaticia del dominio y sin reserva de dominio, pues el hecho imponible no es la venta sino la transmisión patrimonial onerosa (lo cierto es que es un tema que requeriría un estudio específico -y los hay-)
¿Por qué los tribunales de justicia?
Porque una mala redacción de un contrato puede suponer un pleito, que si que son costes (muy superiores a los fiscales en ocasiones) pero sobre todo un tiempo en el que el vendedor no puede vender, y salvo que el comprador tenga mucho dinero tampoco comprar (dado que puede el tribunal obligar tanto a uno como a otro a cumplir sus obligaciones)
Obviamente todos sabemos que en la práctica, no todo acaba en litigio, más es un riesgo que existe y que puede dañar seriamente la reputación del agente inmobiliario, y afectar gravemente a la economía del ciudadano.
Tratos previos en la compra de vivienda entre los clientes y los intermediarios
Dando vueltas a esta ponencia también se me había ocurrido llamarla “el cuento de los tres cerditos”
Pues porque hablamos de contratos, igual que podemos hablar de casas, y los contratos pueden ser de paja, madera o piedra…..el problema es que luego viene un lobo que son los tribunales de justicia y empiezan a soplar.
Dice el refrán que “en casa del herrero cuchara de palo”.
Quizá deberíamos empezar aclarando qué es un agente de la propiedad inmobiliaria, para acabar hablando de qué es lo que hace el que se dedica profesionalmente a la intermediación inmobiliaria con el cliente, pues si hablar de arras, reservas o arrendamientos con opción a compra me parece descablellado, reconducirlo todo a una “hoja de encargo” y “hojas de visita” es una locura.
Asumamos que igual que en Notaría no se va a firmar un papel; en la intermediación inmobiliaria no se firman hojas de encargo, ni hojas de visita; sino que se perfeccionan contratos entre el agente inmobiliario y el cliente.
Dos son las preguntas que hay que hacer
¿De qué profesión hablamos?
De qué contrato hablamos?
El tema lo abordé el lunes pasado al hablar del contrato de agencia inmobiliaria y del que os hago ahora un resumen
La liberalización del sector que llevaron a cabo en el artículo 3 tanto del RDL 4/2000 de 23 de Junio como en el artículo 3 de la ley 10/2003 de 20 de Mayo generan más confusión a la ya existente de por si con anterioridad a estas normas
No es un agente.-Pues el artículo 1 de la Ley de 27 de Mayo de 1992 deja claro que “Por el contrato de agencia una persona natural o jurídica, denominada agente, se obliga frente a otra de manera continuada o estable a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y en nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones” el Tribunal Supremo (erróneamente a mi entender -botón de muestra la sentencia de 9 de Noviembre de 2011 que no considera agencia el encargo de una inmobiliaria de vender 320 apartamentos) se centra en la continuidad, e incluso no es muy afortunado al explicar qué es esa continuidad; evitando el problema de entrar en decir qué son actos de comercio.
No es un mediador.- Pues la Ley 5/2012 de 6 de Julio, que regula la mediación, entiende la mediación como forma de resolver un conflicto (art 1), y no hay conflicto, salvo de intereses entre quienes compran, venden o alquilan
No es un comisionista.- Pues la comisión implica un poder previamente concedido por las partes al agente.- así el Art. Artículo 244 del Código de Comercio “Se reputará comisión mercantil el mandato, cuando tenga por objeto un acto u operación de comercio y sea comerciante o agente mediador del comercio el comitente o el comisionista”.
Quizá es acertado hablar de un intermediario y de contrato de intermediación inmobiliaria, más nos encontramos ante un contrato no regulado en la ley.
¿Por qué si la ley no lo regula la audiencia tiene la audacia (permitidme el juego de palabras) de afirmar que: la conclusión del negocio es base de la retribución del intermediario inmobiliario?.
¿El trabajo de un intermediario inmobiliario es el único trabajo que ha de ser gratuito si no obtiene un resultado concreto y determinado?.
¿No tiene el agente derecho alguno a ser compensado por el tiempo y medios materiales que él aporta para que se celebre el contrato?.
La respuesta es más sencilla aún, simplemente porque es obvio que esta es una costumbre muy arraigada el que el corredor inmobiliario cobre su trabajo sólo si se acaba verificando la compraventa o el alquiler (nadie dice que sea buena o mala, pero existe)
Lo cierto es que si se firman “hojas de encargo” estandarizadas y en las que no se especifican claramente las obligaciones de las partes, el tribunal obviamente aplicará la costumbre.
Con esto os animo a que igual que invertís en oficinas, portales de internet etc, una inversión en un buen asesoramiento jurídico es fuente de ingresos y no un gasto.
Sin embargo una buena regulación del sector, es algo que parece importar poco a los políticos; y cuya ausencia padecen muchos profesionales, pero, sobre todo, muchos ciudadanos.
¿De qué contrato hablamos?
Pues en realidad lo que llamamos coloquialmente “hoja de encargo” no es un contrato, sino que son dos contratos:
El que celebra el Agente Inmobiliario con el que quiere vender o arrendar.
El que celebra el Agente inmobiliario con quien quiere cobrar o alquilar.
Son dos contratos distintos, y por no ser pesados es importante recordar que no conviene hacer ni “hojas de encargo” ni “hojas de visita” sino contratos, y dichos contratos es muy importante que estén bien redactados.
No olvides que toda imprecisión va a provocar:
Que se os aplique la costumbre ya indicada (y a mi juicio injusta) de entender que sólo si se realiza la venta o el alquiler hay derecho al cobro de los honorarios (y es curioso como esa misma jurisprudencia que afirma que las arras son confirmatorias, no suele ser tan clara a la hora de determinar si el derecho al cobro de sus honorarios por el Agente se produce cuando la firma de la escritura o cuando se firma el mal llamado “contrato de arras”).
Sois profesionales, y por tanto el cliente es un consumidor, por lo que en el contrato no es recomendable desconocer la ley de defensa de consumidores y usuarios, así como la ley de condiciones generales de contratación.
Si sus servicios tienen por objeto la perfección de un contrato de compraventa o arrendamiento, o simplemente servicios que permitan o faciliten celebrar dichos contratos.
Qué actividad concreta desarrollará la agencia inmobiliaria y recursos que destinará a dicho fin.
La retribución (sobre la que seguidamente hablaremos)
Qué obligaciones contrae el consumidor frente a la agencia inmobiliaria al objeto de que esta desarrolle su labor.
Pero sobre todo, hay que especificar: qué servicios son gratuitos o retribuidos, y si estamos ante un contrato de resultado.
En otro caso creo que es clara la jurisprudencia al entender que sólo con la perfección del contrato de venta o alquiler surge el derecho a la retribución.
Conclusión relativo a los tratos previos en la compra de vivienda
Una compraventa es una operación económica, pero también jurídica, e igual que aprovechamos el tiempo buscando el mejor inmueble, y el mejor precio, hay que saber aprovechar el tiempo el buscar el contrato adecuado.
Por eso e igual que en el cuento de los tres cerditos acabamos aprendiendo que hay que invertir en una casa sólida de piedra, entiendo recomendable que no sólo el agente inmobiliario invierta en técnicas de venta, sino también en tener seguridad jurídica para su negocio y ofrecer seguridad jurídica al ciudadano.
Ilarcasa	el 15/06/2016 a las 6:31 pm
Buenas tardes, como siempre tengo que felicitarte por el post, has logrado que lo complicado sea sencillo.
Francisco Rosales	el 16/06/2016 a las 8:07 pm
Carmen	el 27/06/2016 a las 7:57 pm
Buenas tardes mis padres tienen una casa, mi padre falleció hace 24 años, mi madre está viva y somos ocho hermanos, mi madre quiere vender su casa a uno de los hijos,( no hay escrituras,, y sólo consta un papel escrito a máquina entre mis padres y el señor que le vendió el terreno), el caso es que uno de los hermanos se niega. Mi pregunta es, si mi madre como propietaria necesita del consentimiento nuestro, o puede hacer lo que le venga en gana? Gracias por anticipado señor Francisco.
Francisco Rosales	el 27/06/2016 a las 8:51 pm
La propietaria no es tu madre, sino que fallecido tu padre se ha extinguido el régimen económico del matrimonio, y hay que liquidar la herencia de tu padre, en la que está incluida la mitad de los bienes gananciales (entre los que probablemente está esa casa).
Alex	el 06/08/2016 a las 3:53 pm
Gran blog, si no fuese notario le diria que podria hacerse escritor.
He estado rebuscando entre sus entradas para ver si alguna hablaba del cheque bancario en la compraventa de viviendas.
Como ex-empleado de banca sigo sin entender por que se “recomienda” este tipo de cheque.
Obviamente al ser emitido por el banco garantiza su cobro pero, desconociendo si me he perdido algo, su extravio o robo requiere de una denuncia policial y judicial. Teniendo en cuenta que los importes son grandes supone un riesgo para vendedor y comprador.
Habiendo vivido en otros paises me he sentido mas seguro con cuentas de “escrow”, tanto como comprador y vendedor.
Si pudiese incluirlo en una de sus futuras entradas estaria muy interesado.
Francisco Rosales	el 06/08/2016 a las 9:08 pm
Buen tema, el tema de recomendar el cheque bancario (se entiende nominativo, que es algo muy importante) es porque las garantías de cobro son superiores y además plantea pocos problemas a efectos de la prevención de blanqueo de capitales.
El problema de las cuentas escrow, es su coste y que hoy en día al menos en el mundo digital, son fuente de muchas estafas.
Me planteo el reto, aunque te anticipo que tengo todos los post programados hasta diciembre.
Alex	el 13/08/2016 a las 12:52 pm
Caray, si que estas ocupado con las entradas! 🙂
Bueno yo me refería más bien a que el notario hiciese de agente de escrow, del mismo modo que se hacen provisiones de fondos para el ITP, gastos, etc., se podría eliminar el cheque si el notario emitiese los pagos.
En parte me leí tu post aquí https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-escrow/ y en parte he tenido un poco de experiencia en Reino Unido.
No sé si los costes de administración y creación de las cuentas de escrow por las entidades bancarias serían grandes, pero el coste de una transferencia está muy por debajo de los costes del cheque bancario; y, al menos en mi caso, tengo verdadero pánico a extraviar los cheques bancarios.
Además de otro punto muy importante, no sé como EUFides intentará facilitar las transacciones intracomunitarias, pero no veo el cheque bancario como medio de pago en ellas.
Muchas gracias por tu respuesta y que pases un buen verano.
jose	el 19/08/2016 a las 1:12 pm
Hola. Quiero vender una finca de cerdos de la que soy propietario en en francia, pero no quiero desplazarme. Puedo hacerlo a traves de notaria en Tenerife ( o con ustedes) y el comprador en notaria en Francia?
Mediante escritura publica, verdad? , Estoy pasando por un proceso depresivo y tengo mas dudas e inseguridades de las normales. Me gustaria que un abogado amigo hiciera toda la gestión, puedo darle un poder?
Francisco Rosales	el 20/08/2016 a las 10:17 am
Por supuesto que puedes dar un poder, a un abogado o a alguien de confianza, aunque te recomiendo que antes te leas un post de este blog que explica que los poderes los carga el diablo.
Respecto de la venta de bienes fuera de España, es más adecuado que acudas a una Notaría en Francia, con el poder traducido y apostillado, pues aunque el programa euFIDES existe y permite autorizar escrituras que van a surtir efectos en el extranjero, aún no está bien testado y ten en cuenta que un Notario español desconoce la normativa extranjera (en todo caso y si hay un abogado por medio podemos estar más tranquilos)
Enrique Irazu Eguiluz	el 21/10/2016 a las 4:43 pm
Buenas tardes, señor Notario:
A primeros de agosto recibimos una señal para la compra de nuestra vivienda. No hicimos ningún contrato y ahora el comprador no termina de poner fecha para realizar la escritura. ¿ existe un plazo, entre la entrega de la señal y la fecha de escritura? ¿ podemos elegir nosotros el notario, y fijar una fecha ? ¿ pueden perder ellos la señal? Quería comentarle, que además han surgido otros compradores, pero no sabemos qué hacer.
Francisco Rosales	el 21/10/2016 a las 6:52 pm
Pues no se que decirle, pues parece que el contrato se celebró, más no verbalmente, y ahora hay un grave problema de prueba; sería fácil reñirle y decirle que es mejor acudir a un abogado antes de hacer un trato, porque luego pasan estas cosas; sin embargo lo que creo que es mejor, es que acuda a un abogado para saber como resolverlas, pues estamos en un territorio muy pantanoso y fuente de numerosos pleitos judicales, que siempre aban costando más dinero.
Una posible solución es tratar de llegar a un acuerdo con el primer comprador, pero supongo que cuando hace este comentario, es porque está desesperado de intentarlo en vano.
Enrique Irazu Eguiluz	el 22/10/2016 a las 9:23 am
Gracias por contestar tan rápido! Nosotros creíamos que la prueba era la señal (transferencia) que nos hicieron. Acepto el tirón de orejas porque no hemos hecho las cosas bien. Queremos acabar bien con el primer ( y para nosotros único) comprador. Pero, no hay plazos entre señal y escritura?
Francisco Rosales	el 22/10/2016 a las 9:55 am
Es que el contrato se perfecciona por el mero consentimiento, y no es requisito esencial que conste por escrito, sino el acuerdo de comprar y de vender, fijando cosa y precio, el problema es que ahora lo que hay por delante es una acción para reclamar el cumplimiento y eso es un auténtico calvario judicial de tiempo y dinero.
Me alegro que hayas entendido el “tirón de orejas” que de verdad no tiene el más mínimo interés en hacer daño, sino simplemente tratar de concienciar de que el coste de un profesional en el momento de redactar un contrato es pírrico en relación a los problemas que se pueden plantear.
En todo caso, te insisto en llamarte a la calma, en que contactes con un abogado y en tranquilizarte, pues el mismo interés que tienes tu en vender, lo tiene el comprador en comprar, y probablemente la sangre no llegue al río, pese a las incertidumbres que ahora tienes.
LZA	el 02/07/2017 a las 4:06 pm
Primero pedir disculpas porque no se si es aquí donde plantear la pregunta.
Herede el piso de mis padres fallecidos.Le hipoteque para comprarme el actual,el banco nos hizo creer que se hipotecaba muy poco 20000€,ahora estamos interesados en venderle y nos dice el banco que esta hipotecado a un 55%de la deuda pendiente(firmamos hipoteca con xxxBanco que paso a la xxBanco)
Si vendo el piso por 65000 € tengo que amortizar a la hipoteca 55000 €
Esto nos dejo de piedra y trastoco los planes de comprar otra vivienda mas grande que la residencia actual.
Mi pregunta es si ¿puedo hacer algo? porque no me parece normal que se hipoteque mas la otra vivienda y¿ Si vendo el piso heredado,a hacienda cuanto tendré que pagar en el próximo ejercicio?He oido hablar de un 20% por el aumento de mi capital,pero no se si el 20%del precio total de la venta o el 20% de lo que se revalorizo desde el valor en la la escritura de la herencia hasta el valor de la la venta.
Francisco Rosales	el 02/07/2017 a las 8:00 pm
Hola Lza.
No entiendo eso de que el Banco te hizo creer que hipotecabas poco, pues hipotecabas en garantía de un préstamo y sabías perfectamente qué cobrabas, siendo que al garantizar el préstamo con dos fincas en la escritura viene claramente la parte de deuda de la que responde cada una de ellas.
De otro lado no aclaras exactamente que quieres hacer, si vender tu casa actual o la heredada, o ambas; sea como fuere, y si querer ser excesivamente descortés, eres tu la que has pedido el dinero y ofrecido la garantía de dos inmuebles, así como quien ha aceptado la parte de deuda de la que responde cada finca.
Sinceramente eso de que el banco me hace creer, y yo firmo, nunca me ha parecido correcto, pues siempre insisto a las personas que pregunten lo que no entiendan; lo que no puedo es analizar una operación sin ver la documentación correspondiente, y tu si has tenido la oportunidad de hacerlo (contacta con un abogado si lo crees oportuno)
Respecto a la fiscalidad te pongo un enlace para que puedas calcular lo que has de pagar en el IRPF, aunque está actualizada sólo para el año 2015 http://www.notariosyregistradores.com/web/utilidades/calcula-plusvalia-irpf/calculo-de-plusvalias-en-el-irpf-actualizada-para-2015/
LZA	el 04/07/2017 a las 1:09 am
Muchas gracias e intentare aclarar
Quiero vender el piso heredado ,y sí pecamos de juventud,Ilusion e inexperiencia a la hora de firmar.
Revisando las escrituras si pone por cuanto esta hipotecada cada vivienda, nuestra sorpresa es que creiamos que se iria reduciendo cantidad € de la vivienda de menor hipoteca (heredada)para liberarla.El banco que absorbio al nuestro original,dice que como no consta nada de amortizaciones,nos quita deuda por porcentaje(60-40 %) con lo cual siguen las dos viviendas hipotecadas despues de haber pagado el 40%del prestamo. Me parecece un fastidio ahora que quiero vender el piso heredado
Y sobre pagar hacienda sigo con dudas,la plusvalia es impuesto municipal,pero luego a hacienda hay que cotizar sobre el valor de la venta del piso o sobre el incremento del valor desde que lo adquiri.
Francisco Rosales	el 04/07/2017 a las 7:25 am
La norma que se aplica es el art 124 de la Ley Hipotecaria “Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre”.
Lo que si que no entiendo es eso de que no consten amortizaciones ¿no has pagado nada?.
Confundes plusvalía municipal con incremento de patrimonio en el IRPF, ten en cuenta que esto es un blog, no un consultorio, te recomiendo que para mayores datos acudas a un asesor fiscal.
LZA	el 04/07/2017 a las 11:58 pm
Creo que me vale mucho el artículo que me indica de la ley hipotecaria
Rafael	el 03/01/2018 a las 3:03 pm
He leído varias entradas de su blog en referencia a las prácticas habituales que algunas inmobiliarias siguen respecto al documento de reserva, y me permito hace alguna consideración:
1. En muchos casos, este documento no tiene como objetivo, tal y como usted afirma el asegurarse la comisión, sino muy al contrario, lo que pretende es que el comprador se haga efectivamente responsable de la oferta que propone.
En la “vida real” de la compraventa de inmuebles de segunda mano, suele pasar que una vez que el comprador hace una oferta, tanto intermediario como propietario se embarcan en reiteradas negociaciones y discusiones con el clan familiar que suelen consumir grandes dosis de tiempo y energía a ambos. Cuando finalmente el propietario acepta la oferta realizada por el comprador, éste simplemente se desentiende.
Primero: porque en España eso de cumplir la palabra dada en los negocios no está muy de moda. Segundo: porque no hay ningún “papelito” que jurídica o psicológicamente constriñan al comprador en su “ímpetu ofertístico” y tercero: porque cada vez es más frecuente que los compradores se entreguen a un carrusel de “presuntas ofertas de compra” comunicadas a las inmobiliarias sin que tras ellas, exista un interés de compra honesto, firme y responsable. Digamos que los compradores sólo están “tanteando”, y por otra parte entienden que esta práctica es totalmente legítima y moralmente aceptable…”es mi dinero, y tengo derecho a mirar por él”…dicen.
Sin embargo, esta pauta de comportamiento, que cada día es más frecuente (lo malo se suele extender como la leche derramada), provoca un terrible daño a la imagen de profesionalidad de la inmobiliaria, y además causa una lógica frustración en el cliente propietario, lo que bajo mi punto de vista, es del todo inaceptable.
¿Solución? Exigir al comprador que respalde la oferta de compra con una pequeña señal depositada en la agencia en tanto en cuanto el propietario no acepte la oferta, o incluso durante el par de semanas que se le concede al comprador para que resuelva el tema de la financiación.
¿Es ideal esta solución? jurídicamente a mi tampoco me parece que sea lo más ideal, pero…¿acaso existe alguna otra que resuelva el problema real planteado? Yo no veo ninguna otra, en tanto el legislador no se ponga con ello.
2. El contrato de opción de compra no es opción, puesto que impone un sobre coste extra de carácter fiscal que no procede en una fase de la venta en la que ni comprador ni vendedor saben aún a ciencia cierta si van a poder consumar el negocio. Y proponer al comprador que firme directamente un contrato de compraventa con arras penitenciarias o una condición resolutoria no es comercialmente viable, ya que en esa primera fase de la venta, los compradores sólo quieren bloquear el inmueble, ganar un par de semanas, y abonar una pequeña “penalización” en caso de que finalmente no puedan firmar el “mal llamado contrato de arras”.
Le felicito por su blog, es realmente interesante y genuino.
Francisco Rosales	el 04/01/2018 a las 8:27 am
No creas que desconozco la realidad que citas, y no creas que soy crítico con la falta de regulación de los tratos preeliminares de los contratos que hace el código (que no es inexistente, pero podría mejorarse) así como con la falta de medios que tiene la administración de justicia, lo que hace que muchas de las soluciones sean poco eficaces.
El problema está en llamar a las cosas de forma distinta a como son, y en no saber dos cosas:
.- Fijar la línea divisoria entre un trato preliminar y un contrato.
.- Saber que la venta se perfecciona aunque ni se haya entregado la cosa, ni pagado el precio.
La solución parte de no llamar reserva a un contrato, y pasar a llamarlo compraventa con entregas a cuenta, así como en redactar bien los contratos, y no bajar un modelo estándar.
Muchas veces he defendido que los contratos de compraventa: o los debe de redactar un abogado, o deben de formalizarse en escritura pública, tan pronto como se formalicen.
Ello puede suponer un gasto adicional; pero es la solución, y en realidad, más que un gasto es una inversión, pues lo que si que es un gasto es la ruina que se produce posteriormente si una de las partes se echa para atrás y la otra decide acudir a juicio.
¿Quiere la gente hacer las cosas y no gastar un duro? no me lo tienes que explicar, pero la diferencia entre el profesional inmobiliario y uno que se dedica al tema, es saber ofrecer un buen servicio y no aceptar cualquier propuesta, pues luego: no solo vienen los problemas, sino que además acabas desprestigiando tu propia profesión.
El papelito que constriñe al comprador, se llama escritura pública (que es un título ejecutivo) y en su defecto contrato; pero hacer ver que lo que entrega es una cantidad que le permite luego desistir del contrato, sin más daño que perder esa señal, es la fuente de mas problemas de los que se tratan de resolver.
En el fondo no discrepamos del problema, pero si de la solución.
En lo relativo a la opción, en el fondo abordas el problema que hay también en el caso anterior, y es la fiscalidad, pero para eso hay también algunas reflexiones que me gustaría hacerte:
.- Existe un derecho que tenemos los ciudadanos, y que se llama voto, y con el que se puede incentivar a los políticos a que cambien leyes….¿por qué no en vez de insistir en arras, opciones o reservas, no insistimos en que la compraventa sólo tribute cuando se paga el precio (de forma similar a como sucede en el IVA)?
.- Entiendo que los impuestos son altísimos, a mi juicio es un tema escandaloso, pero si tienes un problema, desde luego como no vas a arreglarlo es abaratando costes….si te duele algo y la cura supone tomar cinco pastillas de mil euros, ¿te tomarías una sola? el resultado es que gastarías mil euros y seguirías con el dolor.
En el fondo planteas un debate muy serio y de fondo, pues negar que los costes pueden afectar a la operación, es innegable; pero la pregunta la hago yo ¿buscamos soluciones baratas a un problema de primera necesidad, como es la necesidad de vivienda del ciudadano, o buscamos soluciones?
Agueda	el 06/06/2018 a las 9:01 pm
Buenas tardes. Me gustaría hacerle una consulta. Resulta que mi madre se compró una vivienda, pero al no poderla poner a su nombre en ese momento, ni la vivienda ni la hipoteca, la puso a nombre de una de mis hermanas. La hipoteca siempre la ha pagado mi madre. Mi pregunta es la siguiente:
En el caso de fallecimiento de mi madre ¿Que ocurriría con esa vivienda? ¿Sería conveniente que mi madre la cambiara de nombre?.
Francisco Rosales	el 07/06/2018 a las 7:19 am
Ya te he respondido anteriormente al mismo comentario que haces en otro post, y te insisto en que formalmente la vivienda es de tu hermana y demostrar lo contrario puede ser difícil, así como que los costes de resolver este problema (especialmente los fiscales) pueden ser elevados.

References: resolución 
 artículo 2
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 1
 Artículo 244