Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ippp3-4512-834-15-2-rd
Timestamp: 2017-09-22 20:39:52+00:00

Document:
W zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w związku z nabyciem Nieruchomości.
IPPP3/4512-834/15-2/RDinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 października 2015 r. (data wpływu 5 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w związku z nabyciem Nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 5 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w związku z nabyciem Nieruchomości.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki E. Sp. z o.o. O. spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”) na mocy umowy sprzedaży (dalej: „Sprzedaż”) prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 267/8, (dalej: „Grunt”) oraz własność posadowionego na Gruncie budynku biurowego, znanego w obrocie jako „O.”, stanowiącego odrębny od Gruntu przedmiot własności będący nieruchomością budynkową o czterech-pięciu kondygnacjach naziemnych (w dwóch skrzydłach) i jednej kondygnacji podziemnej o powierzchni użytkowej przeznaczonej do wynajmu ponad 8.200 m.kw. (dalej: „Budynek”) wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami, infrastrukturą i wyposażeniem zainstalowanym lub wybudowanym na Gruncie (dalej: „Nieruchomość”, przy czym dla potrzeb niniejszego wniosku pojęcie to obejmuje łącznie wszystkie wyżej opisane składniki, czyli prawo użytkowania wieczystego Gruntu, Budynek i wszelkie budowle i naniesienia na Gruncie). Na wskazane wyżej naniesienia, budowle, urządzenia, infrastrukturę i wyposażenie, oprócz Budynku, składają się: plac przed Budynkiem, drogi, parkingi, sieci przesyłowe, agregat prądotwórczy, tablica wolnostojąca, centrala telefoniczna, maszty flagowe i wyposażenie ruchome, przykładowo krzesła, biurka, szafki, komputer i typowe wyposażenie lokalu kantyny oddanej w najem, tj. stół mroźniczy, piec, okapy, szafy chłodnicze, itp. oraz wyposażenie lokalu sanitarnego przeznaczonego na umywalnię, przebieralnię i szatnię dla rowerzystów.
Prawo użytkowania wieczystego Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 grudnia 2010 r. Budynek oraz inne naniesienia znajdujące się na Gruncie zostały wybudowane przez Zbywcę (tj. przez podmioty zaangażowane przez Zbywcę). Zbywca odliczał podatek VAT związany z wydatkami ponoszonymi na wybudowanie Budynku oraz pozostałych naniesień, urządzeń, budowli i infrastruktury na Gruncie.
Zbywca wykorzystuje Nieruchomość przede wszystkim do celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług najmu. Zbywca oddawał do użytkowania najemcom powierzchnię Budynku na podstawie umów najmu zawieranych sukcesywnie od 2012 r. Do dnia składania niniejszego wniosku została już wynajęta cała powierzchnia najmu Budynku. Do dnia złożenia niniejszego wniosku upłynęło już ponad 2 lata od daty oddania najemcom do użytkowania ok. 92% powierzchni najmu Budynku. Większość pozostałej części powierzchni najmu została wynajęta w roku 2014 lub 2015, co oznacza, że najprawdopodobniej od daty jej przekazania najemcom do użytkowania do daty Sprzedaży nie upłynie okres 2 lat. Zbywca, po przekazaniu najemcom wynajmowanych powierzchni Budynku nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, jak również budowli znajdujących się na Gruncie, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku lub budowli. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone do daty planowanej Sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.
Powierzchnie wspólne Budynku oraz budowle znajdujące się na Gruncie (dalej łącznie: „Części Wspólne”) zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z Części Wspólnych wynika z zawartych umów najmu powierzchni Budynku. Częściami Wspólnymi są wszystkie obszary na terenie Budynku, które nie służą do wyłącznego użytku danego najemcy, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia, parking samochodowy, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe. Zasady korzystania z Części Wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu. Najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu korzystania z Części Wspólnych oraz do partycypowania w kosztach eksploatacji Budynku i infrastruktury znajdującej się na Gruncie. Należy podkreślić, że wskazane opłaty ponoszone są przez najemców w związku z zawartymi przez nich umowami najmu i nie ma możliwości, żeby były ponoszone przez inne podmioty niebędące najemcami.
Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu dotyczących powierzchni Nieruchomości.
Ponadto, w wyniku Sprzedaży na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki Zbywcy oraz dokumenty ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności:
prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę z wykonawcami Budynku oraz innych naniesień na Gruncie,
prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością/Budynkiem lub innymi naniesieniami, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,
ewentualne prawa do znaków, pod jakimi Nieruchomość funkcjonuje w obrocie, jak również prawa do strony internetowej,
umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,
umów na dostawę mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody, usługi telekomunikacyjne),
umów dotyczących konserwacji wind,
umowy o ochronę Nieruchomości
umowy dotyczącej utrzymania czystości na Nieruchomości.
W związku ze Sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po Sprzedaży na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze w tym celu nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa, gdyby rozwiązanie istniejących umów okazało się zbyt utrudnione na przykład wskutek długiego okresu ich wypowiedzenia.
Ponadto, w związku z planowaną Sprzedażą, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Zbywcy, a związane są z funkcjonowaniem Zbywcy, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą. Nie zostaną zatem na Nabywcę przeniesione w szczególności:
zobowiązania kredytowe Zbywcy,
księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcy),
W ramach transakcji na Nabywcę nie będą również przenoszeni pracownicy, gdyż Zbywca nie zatrudnia pracowników.
W dacie Sprzedaży Zbywca nie będzie prowadził innej działalności operacyjnej poza wynajmem lokali znajdujących się w Budynku. Nieruchomość nie jest finansowo i organizacyjnie wyodrębniona w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.
Należy podkreślić, iż zarówno intencją Wnioskodawcy, jak również Zbywcy, jest objęcie planowaną Sprzedażą składnika majątkowego - Nieruchomości - nie zaś przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbywca po dokonaniu transakcji będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.
W rezultacie planowanej Sprzedaży właścicielem Nieruchomości (tj. właścicielem Budynku oraz użytkownikiem wieczystym Gruntu) stanie się Wnioskodawca, który będzie wykorzystywał Nieruchomość do celów wynajmu, tj. działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
Czy opisana we wniosku Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT w odniesieniu do tej części Nieruchomości, w stosunku do której nie upłynęły jeszcze dwa lata od jej pierwszego zasiedlenia, a w pozostałym zakresie będzie zwolniona z podatku VAT, przy czym w tej części strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT i w konsekwencji, czy po dokonaniu wyboru takiego opodatkowania, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym...
Opisana we wniosku Sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT w odniesieniu do tej części Nieruchomości, w stosunku do której nie upłynęły jeszcze dwa lata od jej pierwszego zasiedlenia do dnia Sprzedaży. Natomiast w pozostałym zakresie Sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT, przy czym w tej części strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT dokonywanej Sprzedaży według stawki podstawowej VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.
Z uwagi na powyższą kwalifikację Sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, między innymi, odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 2 pkt 6 Ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Z kolei, jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w związku z pkt 6 rozumie się przez to również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.
A zatem w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.
W konsekwencji, w opisanym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów, która na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, będzie podlega opodatkowaniu VAT.
W ocenie Wnioskodawcy, transakcja Sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, ponieważ przedmiot Sprzedaży nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Poniżej przedstawiona jest argumentacja potwierdzająca stanowisko Wnioskodawcy.
Zdaniem Wnioskodawcy nie można uznać, że przedmiot Sprzedaży (w szczególności Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Sprzedaży nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.
Za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Sprzedaży nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy. W ramach przedmiotowej Sprzedaży Nabywca nabędzie jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego.
Na Nabywcę nie przejdą między innymi:
księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wskazano w opisie transakcji, zostaną przekazane Nabywcy),
Po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. W szczególności, przedmiot Sprzedaży nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu sprzedaży o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Zbywcę w ramach Sprzedaży). W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.
Należy również podkreślić, iż z uwagi na fakt, że Zbywca nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, Sprzedaż Nieruchomości nie będzie związana z przejściem zakładu pracy na nowy podmiot w trybie art. 23(1) Kodeksu pracy z dnia 26 czerwca 1974 r.
W odniesieniu do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ustawodawca zdecydował się wprowadzić w art. 2 pkt 27e Ustawy VAT osobną definicję dla potrzeb tego podatku. W myśl wskazanego przepisu, przez zorganizowaną i część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.
Jak wskazuje się w wydawanych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (przykładowo: interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi o sygnaturach IPTPP1/443-97/11-2/MW oraz IPTPP2/443-774/11-4/JN) z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).
Przedmiot Sprzedaży nie będzie wykazywał cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Zbywcy (np. umów zawartych z usługodawcami, środków pieniężnych, umowy o zarządzanie Nieruchomością), nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Zbywcę, jak i Nabywcę. Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę umowy z zarządcą Nieruchomości, natomiast umowy zawarte z usługodawcami zostaną wypowiedziane przez Zbywcę. Na Nabywcę nie zostanie także przeniesione doświadczenie/know-how związany z prowadzeniem działalności w oparciu o Nieruchomość. Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, Nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Zbywcą i Zbywca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.
Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Sprzedaży.
Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Sprzedaży szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, elementy planowanej sprzedaży nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.
Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, nie można uznać, że przedmiot Sprzedaży (Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy, co wynika z faktu, iż przedmiot planowanej Sprzedaży nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.
Nie można też uznać, że przedmiot Sprzedaży wykazuje odrębność organizacyjną, finansową, czy też stanowi zespół składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana sprzedaż nie będzie mogła zostać uznana ani za zbycie przedsiębiorstwa ani zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Powyższy wniosek potwierdzają liczne interpretacje podatkowe. Tytułem przykładu można powołać interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. nr IPPP2/443-1352/08-3/BM, w której stwierdzono, że „ art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo”.
Kwalifikację powyższą potwierdza także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 lutego 2010 r. nr IPPP3/443-1167/09-3/MM:
„Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien być on interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (...). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art, 110, wynosi 23%.
Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Niemniej Ustawa VAT przewiduje pewne przypadki, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, zwalnia się od podatku także dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 powyżej, pod warunkiem że:
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich: ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, Zbywca oddawał do użytkowania najemcom powierzchnię Budynku na podstawie umów najmu zawieranych sukcesywnie od 2012 r. Do dnia składania niniejszego wniosku cała powierzchnia najmu Budynku była już przedmiotem najmu. Co więcej, do dnia złożenia wniosku upłynęło już ponad 2 lata od daty oddania najemcom do użytkowania ok. 92% powierzchni najmu Budynku. Większość pozostałej części powierzchni najmu została natomiast wynajęta w roku 2014 i 2015, co oznacza, że najprawdopodobniej od daty jej przekazania najemcom do użytkowania do daty Sprzedaży nie upłynie okres 2 lat.
Analiza powyższych okoliczności faktycznych z perspektywy powołanych przepisów Ustawy VAT prowadzi do następujących wniosków:
Sprzedaż Nieruchomości w części dotyczącej powierzchni Budynku, w stosunku do której nie upłynie jeszcze okres 2 lat od daty jej przekazania najemcom do użytkowania do daty Sprzedaży, będzie podlegać opodatkowaniu stawką podstawową VAT. W tym bowiem przypadku nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Nie będzie miało zastosowania również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, gdyż jak wskazano w niniejszym wniosku, Zbywca odliczał podatek VAT związany z budową Budynku i naniesień na Gruncie.
Sprzedaż Nieruchomości w pozostałej części, czyli dotyczącej powierzchni Budynku, w stosunku do której upłynie już okres 2 lat od daty jej przekazania najemcom do użytkowania do daty Sprzedaży, będzie co do zasady zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.
Niemniej jednak, stosownie do art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, w odniesieniu do tej części Sprzedaży Zbywca i Nabywca będą mogli zrezygnować ze zwolnienia VAT i wybrać jej opodatkowanie stawką podstawową. Jak bowiem wynika z powołanego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa powyżej, musi również zawierać:
Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, strony transakcji będą uprawnione do wyboru opodatkowania podatkiem VAT Sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do omawianej części Budynku (w stosunku do której upłynęło już 2 lata od jej pierwszego zasiedlenia).
Podsumowując powyższą analizę, jeżeli Nabywca i Zbywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT w odniesieniu do Sprzedaży tej części Budynku, w stosunku do której upłynął już okres 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia, wówczas cała transakcja Sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. Opodatkowanie to dotyczyć będzie w szczególności również sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu. Jak bowiem wynika z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten ma zastosowanie również w przypadku dostawy budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony, co potwierdzają interpretacje wydawane przez organy podatkowe (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 28 lutego 2013 r. nr IBPP1/443-1204/12/KJ oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 26 kwietnia 2012 r. nr IPPP1/443-146/12-5/AP).
Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na powyższą kwalifikację transakcji dla celów podatku VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie bowiem wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpi, jak wynika z powyższej analizy, w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.
Jak zostało wskazane, Wnioskodawca jest zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym. Przy nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku. Taka działalność jest klasyfikowana na gruncie Ustawy VAT jako odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
Zatem po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy VAT.
W tym miejscu wskazać należy, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołany przepis nie wpływa na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie, gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Nieruchomość nie była przez Zbywcę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług, a ponadto przy jej wytworzeniu Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
IBPP1/443-1204/12/KJ | Interpretacja indywidualna
IPPP1/443-146/12-5/AP | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > IPPP3/4512-834/15-2/RD

References: art. 14
 art. 678
 art. 43
 art. 5

Art. 2
 art. 7
 art. 7
 art. 5
 art. 6
 art. 23
 art. 2
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 5
 art. 6
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 86
 art. 87
 art. 43
 art. 43
 art. 43