Source: http://www.meinmietrecht.de/artikel/die-minderung-in-der-wohnraummiete_4/
Timestamp: 2017-08-19 09:25:31+00:00

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Die Minderung in der Wohnraummiete – Mietrecht Siegen
Die Feststellung der sogenannten „Sollbeschaffenheit“
Entscheidend sind deshalb zunächst die ausdrücklichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Solche kommen in der Praxis insbesondere bei der Wohnungsgröße vor. Möglich ist es aber auch, dass weitere Beschaffenheiten im Mietvertrag vereinbart werden. Aus dem Zusatz hinter der Anschrift der Wohnung „über Gaststätte“ oder Ähnliches, ergibt sich zum Beispiel, dass solche Störungen, die üblicherweise von einer Gaststätte ausgehen, als vertragsgemäß vereinbart werden und deshalb gerade keinen Mangel darstellen. Nur aus wenigen Gaststätten untypischen Mängeln kann der Mieter dann noch Rechte herleiten. Zum Beispiel weil es sich um einen „Technoschuppen“ handelt. Welche Störung durch solche Beschreibung als vertragsgemäß vereinbart wurden, ist jeweils durch Auslegung dieser Vereinbarung zu ermitteln.
Es kann auch eine über den normalen Standard hinausgehende Beschaffenheit vereinbart werden, zum Beispiel durch die Formulierung „besonders ruhige Wohnung“. Die Vereinbarung bestimmter Standards kann auch konkludent erfolgen, also durch schlüssiges Verhalten. Zum Beispiel kann die Vereinbarung einer besonders niedrigen Miete im Einzelfall bedeuten, dass die Parteien den schlechten oder renovierungsbedürftigen Zustand einer Wohnung als vertragsgemäß vereinbart haben. Dies gilt nach einem Urteil des BGH auch dann, wenn die Parteien im Mietvertrag den schlechten Zustand oder die Bestimmung ausdrücklich beschrieben und vereinbart haben. Mithin ist es weitgehend eine Frage der konkreten Vertragsgestaltung und damit – wie so oft – eine Frage des Einzelfalles, ob eine Mietsache mangelhaft ist. Generalisierende Regeln lassen sich dazu nur in Grenzen aufstellen. Als derartige Regel kann beispielsweise gelten, dass nach allgemeiner Meinung nicht nur Fehler in der Substanz der Mietsache selbst, sondern auch andere tauglichkeitsmindernde Verhältnisse der Mietsache, zum Beispiel Immissionen von außen her oder Gefahrenquellen in der Umgebung, Mietmängel sein können. Da ein individuell vereinbarter vertragsgemäßer Gebrauch aber häufig gerade nicht feststellbar ist, ist auch hier dann häufig auf den gewöhnlichen oder üblichen Gebrauch abzustellen.
Keinen Mangel stellt jedoch die natürliche, alters oder abnutzungsbedingte „Verschlechterungen“ der Mietsache dar. Denn diese liegen nun mal in der Natur der Sache. Dass die Mietsache der Abnutzung und dem Zahn der Zeit unterworfen ist, gehört zu den stillschweigend bei Vertragsabschluss als vertragsgemäß vereinbarten Umständen. Ein Mangel entsteht erst dann, wenn die Grenze der (noch) Tauglichkeit oder die Grenze der Lästigkeit überschritten ist (zum Beispiel bei übermäßiger Abnutzung der Badewanne). Im Mietrecht – und insbesondere in der Wohnraummiete – muss zwischen den verschiedenen Wohnungsbeständen unterschieden werden. Nicht alles was bei Neubauten zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen werden.
Bei Neubauten geht die Vorstellung der Parteien dahin, dass der heutige gültige Standard eingehalten wurde. Das kann mehr sein, als sich aus den einschlägigen DIN-Normen und sonstigen technischen Regeln ergibt. Dies gilt insbesondere dann, wenn diese technischen Regeln schon älter sind und sich der Stand der Technik fortentwickelt hat. Hinter den einschlägigen Normen darf der Zustand aber regelmäßig ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht zurückbleiben, da die technischen Regeln keine Oberwert festlegen sondern regelmäßig den einzuhaltenden üblichen Standard beschreiben.
Beim sanierten Altbau ist eine generalisierende Betrachtung schwierig. Hier sind die Fallgestaltungen in der Praxis durchaus unterschiedlich. Es kommt dabei auf den Umfang der Sanierung und die Kenntnis des Mieters an. Hat der Vermieter die Wohnung als „saniert“ angeboten, dann kann der Mieter davon ausgeht, dass die zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden technischen Regeln alle eingehalten wurden. Hat nur eine Sanierung einzelner Gewerke stattgefunden, gilt dies grundsätzlich nur für dieses Gewerk, wobei zu beachten ist, dass nach zahlreichen Bauvorschriften umfangreiche Baumaßnahmen auch Nachbesserungspflichten bei anderen Gewerken auslösen. Auf die Einhaltung dieser Vorschrift darf der Mieter sich verlassen.
Ein solcher Mindeststandard ist nicht objektiv und auch nicht einheitlich für alle Wohnungen zu bestimmen. Auch bei Altbauten muss man noch differenzieren. So gibt es teilweise sicher noch „Sub-Standard Wohnungen“zum Beispiel mit Toiletten im Treppenhaus. Dies entspricht sicher nicht mehr dem heute üblichen Standard. Trotzdem wird man kaum sagen können, dass den Vermieter hier eine Nachbesserungspflicht trifft, wonach er die Wohnung mit Innentoiletten ausstatten muss. Es handelt sich eben auch bei diesen den objektiven heutigen Mindeststandard unterschreitenden Wohnungen um einen eigenen Wohnungsteilmarkt. Auch nach der Rechtsprechung des BGH ist der Mindeststandard Wohnungsteilmarktabhängig festzustellen. Konkret hat der BGH einen solchen Mindeststandard für den Bereich der Elektroinstallation entschieden. Der Mieter könne aufgrund des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, dass der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zulässt, seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht.
Die Miete mindert sich auch dann, wenn dem Mieter der vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Man spricht dann von einem Rechtsmangel. Es muss sich um dingliche oder schuldrechtliche Rechte Privater handeln, die zu einer Entziehung führen. Dies ist zum Beispiel bei einer Doppelvermietung der Fall. Zu beachten ist aber, dass allein das Bestehen eines Rechtes eines Dritten noch keinen Rechtsmangel darstellt. Erforderlich ist, dass der Dritte sein Recht auch wirklich gelten macht. Öffentlich-Rechtliche Beschränkungen wie zum Beispiel Abbruchverfügungen oder Zweckentfremdungsgebote stellen demgegenüber keinen Rechtsmangel sondern einen Sachmangel dar.
Eine Minderung der Miete tritt auch dann ein, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Der Unterschied zum Sachgrund Rechtsmangel liegt zum einen darin, dass beim Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft eine Minderung selbst dann eintritt, wenn hierdurch keine Beeinträchtigung verursacht wird und zum anderen auch unerhebliche Abweichung von der zugesicherten Eigenschaft Gewährleistungsrechte auslösen. Um eine Zusicherung handelt es sich dann, wenn eine Partei erkennbar für die andere Partei für die Richtigkeit der Angaben verschuldensunabhängig einstehen will. Dies ist vergleichbar mit einer Garantie. Dabei kann sich die Zusicherung auf alle tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse beziehen. Bloße Beschaffenheitsangaben stellen regelmäßig noch keine Zusicherung dar. Dies gilt auch für die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag. In der Wohnraummiete spielen zugesicherte Eigenschaft deshalb so gut wie keine Rolle. Anders ist es in der Miete. Hier können bestimmte Angaben für eine Vertragspartei so bedeutsam sein, dass man in den Angaben der anderen Seite eine Zusicherungen bezüglich der Richtigkeit sehen kann oder gar muss.
Die „Ist-Beschaffenheit“
Der sog. „Ist-Zustand“ ist regelmäßig leichter feststellbar. Allenfalls wenn es um Bewertungen geht, kann zuvor die Rechtsfrage zu entscheiden sein, welche Bewertungsregeln überhaupt anzuwenden sind. Dies gilt zum Beispiel für die Wohnflächenermittlung. Bisher gab es nur Vorschriften zur Flächenermittlung im preisgebundenen Wohnungsbau. Nach einem Urteil des BGH können aber auch im preisfreien Wohnungsbau Vorschriften zur Flächenermittlung im preisgebundenen Wohnungsbau benutzt werden, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder andere Regeln Ortssitten sind.
Grundmiete: 550,00 €
Betriebskostenvorauszahlung: 40,00 €
Bruttowarmmiete: 650,00 €
Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit in Höhe von 20 % für die gesamte Wohnung. Dies bedeutet eine Minderung der Miete absolut in Höhe von 130,00 € (= 20 % von 650,00 €)
Geminderte Bruttowarmmiete: 520,00 €
Außerdem darf man in Einzelfällen nicht außer Acht lassen, dass die Miete für die Wohnung nicht nur den reinen Gebrauchswert vergüten will, sondern auch den Geltungswert. Damit ist gemeint, dass für bestimmte Sonderobjekte nur deshalb eine besonders hohe Miete gezahlt wird, weil der Mieter es sich etwas kosten lässt, dort zu wohnen, also um diese Adresse auf seiner Visitenkarte angeben zu können. In diesem Fall wäre es falsch, die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit auch auf den Geltungswert zu berechnen. Der wird nämlich bei einem Baumängel (zum Beispiel tropfender Wasserhahn oder ähnliches) gar nicht beeinträchtigt. Umgekehrt wird der Geltungswert bei solchen Adresslagen sehr viel stärker betroffen, als bei normalen Wohnungen, wenn hier im Umfeld die Mängel auftreten (zum Beispiel Bau eines „Erziehungscamps“ in der Nachbarschaft). Genauso, wie sich solche Maßnahmen schnell auf die Grundstückspreise niederschlagen, genauso schnell mindern sich hier auch die Mieten.
In der Praxis ist insbesondere bei kleineren Mängeln die Schätzung üblich. Sie ist preiswert und bei kleineren Mängeln führt sie in der Regel auch nicht zu größeren Abweichungen im Vergleich mit den anderen Methoden. Jedoch ist ihr Ergebnis nicht immer nachvollziehbar für Dritte. Die Gerichte bedienen sich oftmals dieser „Ermittlungsmethode“ (bei Interesse siehe § 287 ZPO).
Demgegenüber führt die Anwendung von Minderungstabellen zu einer Vergleichbarkeit von einer Vielzahl von Fällen. Die Gefahr besteht jedoch darin, dass man mehr nach vergleichbaren Fälle sucht als die konkrete Beeinträchtigung in der vorliegenden Wohnung zu ermitteln. In einigen Minderungstabellen werden auch nur Oberbegriffe und Zusammenfassungen angegeben, so dass ernsthaft gar nicht festgestellt werden kann, ob die Fälle vergleichbar sind. Sinnvoll ist deshalb eine Minderungstabelle dann, wenn sie möglichst genau die Art des Mangels beschreibt und nachvollziehbar darlegt, wie das Gericht genau diese Minderungsquote ermittelt hat. Da dies aus den Entscheidungen, die sich eigentlich nur an die Parteien wenden, die in der Regel nicht hervorgeht, ist die Verwendung solcher Tabellen teilweise problematisch. Minderungstabelle erlauben zumindest einen Rahmen zu ermitteln, innerhalb dessen Gerichte bei einem ähnlichen oder vergleichbaren Mangel einer Minderung angenommen haben.
http://www.rakotz.de/Blog/Kuriositaeten-aus-der-Kanzelei-und-juristische-Wuerdigung/Wie-viel-Mietminderung-ist-zulaessig-Umfassende-Zusammenstellung_31
Ermittlung der Sollbeschaffenheit anhand der vertraglichen Vereinbarung.
Gewichtung der einzelnen Bestandteile der Mietsache.
Ermittlung des Grades der Beeinträchtigung (Abweichung Ist- von Sollbeschaffenheit).
Nach Ansicht des LG Hannover darf diese Berechnungsmethode aber nicht überschätzt werden. Es hat in jedem Einzelfall eine Prüfung unter Berücksichtigung aller Umstände stattzufinden. Zumindest bedenklich sind die diesbezüglichen Ausführungen des Landgericht Hannover aber insofern, als die Minderungsquote wegen der längeren Untätigkeit des Vermieters um einen sog. Druckzuschlag zu erhöhen sei. Um „Druck“ geht es bei der Minderung jedoch gerade nicht, dazu ist das Zurückbehaltungsrecht da.
Nach § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung über die Mietminderung unwirksam. Dabei ist es unerheblich, ob sich die Vereinbarung in einer Individualvereinbarung findet oder Formularvertraglich vereinbart wurde. Bei Formularvereinbarungen kann sich die Unwirksamkeit zusätzlich aus den §§ 305 ff BGB ergeben.
Nach §§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mangel der Mietsache unerheblich ist. Diese Ausnahme gilt aber nicht bei zugesicherten Eigenschaften. Ein unerheblicher Mangel wird in aller Regel gegeben sein, wenn der Fehler leicht erkennbar ist und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße. Der Gesetzgeber wollte durch diese erst 1964 Gesetz gewordene Einschränkung „kleinliche Streitigkeiten verhindern, die den Frieden in der Hausgemeinschaft stören„. Das ist aber offensichtlich noch nicht bei allen Gerichten angekommen. Minderungsquote von unter 3 % sollten damit nämlich regelmäßig ausgeschlossen seien. Allerdings gibt es auch Urteile, die eine Minderungsquote von 0,5 % für angemessen erachteten.
Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss
Grobfahrlässige Unkenntnis
Vom Mieter zu vertretender Mangel

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 287
 § 536