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Timestamp: 2016-10-23 03:20:38+00:00

Document:
4A_258/2014 � � Arr�t du 8 juillet 2014
A.________ SA, repr�sent�e par Me Christian Buonomo,
En d�cembre 1972, H.B.________ a conclu en qualit� de locataire un contrat de bail � loyer portant sur un appartement de trois pi�ces � Gen�ve. Il est d�c�d� le 7 avril 1989, laissant pour h�ritiers ses deux fils adultes A.B.________ et B.B.________, qui � cette �poque n'habitaient plus chez leurs parents, ainsi que son �pouse F.B.________, laquelle est rest�e dans l'appartement. Par la suite, la correspondance relative � ce bail et en particulier les avis officiels de majoration de loyer ont �t� adress�s � la veuve uniquement. En 2004, ann�e de son divorce, A.B.________ est retourn� vivre avec sa m�re dans l'appartement.
En ao�t 2009, F.B.________ a fait l'objet d'une mesure tut�laire et a quitt� l'appartement pour s'installer dans un �tablissement m�dico-social. A.B.________ a pr�par� une lettre dat�e du 11 septembre 2009 que sa m�re a sign�e seule, par laquelle elle confirmait accepter une augmentation de loyer.
Par courrier du 7 janvier 2011, la curatrice de la m�re, agissant au nom de cette derni�re, a d�clar� r�silier le bail pour le 31 janvier 2011, ce que la bailleresse a accept� par lettre du 13 janvier 2011. Un �tat des lieux a �t� fix� au 31 janvier 2011; le service tut�laire en a inform� la m�re "et son locataire". A.B.________ a alors r�pondu � ce service qu'il habitait chez sa m�re depuis six ans, que son adresse �tait officielle et qu'�tant hospitalis�, il ne pourrait pas se pr�senter au rendez-vous du 31 janvier 2011.
Le 25 f�vrier 2011, les deux fils A.B.________ et B.B.________, agissant par le minist�re de l'ASLOCA, ont adress� un courrier � la g�rance repr�sentant la bailleresse A.________ SA, dans lequel ils expliquaient �tre devenus cotitulaires du bail au d�c�s de leur p�re en 1989 et contestaient d�s lors la validit� de la r�siliation donn�e le 7 janvier 2011, faute d'avoir �t� contresign�e par eux.
B.a.�Le 9 mars 2011, les deux fils, agissant � l'encontre de leur m�re et de la bailleresse, ont saisi la commission de conciliation d'une requ�te visant � faire constater la nullit� de la r�siliation de bail op�r�e par leur m�re. Cette derni�re est d�c�d�e le 7 septembre 2011.
Le 16 d�cembre 2011, les deux fils ont port� l'action contre la bailleresse devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, en invitant cette autorit� � constater la nullit� de la r�siliation du 7 janvier 2011 et l'existence d'un contrat de bail entre eux-m�mes et la bailleresse. Cette derni�re a conclu au rejet de l'action, la r�siliation devant �tre d�clar�e valable; reconventionnellement, elle a exig� l'�vacuation du fils occupant l'appartement. Par jugement du 22 mars 2013, le Tribunal des baux et loyers a constat� que le cong� n'�tait pas valable et que les deux fils �taient li�s � la bailleresse par le contrat de bail du 19 septembre [recte: d�cembre] 1972.
B.b.�Statuant sur appel, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a confirm� ce jugement par arr�t du 10 mars 2014, pour les motifs suivants: Au d�c�s du p�re, la m�re et les deux fils sont par succession devenus parties au contrat de bail; ils n'ont pas conclu d'acte de partage �crit qui aurait aussi valu contrat de transfert de bail, les fils pr�sumant � tort que leur m�re en deviendrait seule et de plein droit titulaire; la forme �crite n'ayant pas �t� respect�e, la cession du bail n'a pas pu intervenir; la conviction erron�e des fils n'�tait pas suffisante pour attribuer le bail � leur m�re; faute de partage valable, les fils sont rest�s colocataires; ils ne commettent pas d'abus de droit � se pr�valoir de cette qualit� plus de vingt ans apr�s d�s lors qu'ils n'ont pas manifest� de comportements contradictoires pendant cette p�riode o� ils ignoraient la d�volution du bail en leur faveur.
La bailleresse (ci-apr�s: la recourante) saisit le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile, dans lequel elle requiert que soit d�clar�e valable la r�siliation donn�e par le service des tutelles le 7 janvier 2011 pour le 31 janvier 2011, et que l'occupant A.B.________ soit condamn� � �vacuer l'appartement de tous ses biens et de sa personne, toutes autres conclusions devant �tre rejet�es. Les intim�s A.B.________ et B.B.________, agissant en personne, concluent au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
La recourante conteste l'exigence de forme �crite que les coh�ritiers du locataire auraient pr�tendument d� respecter pour pouvoir attribuer valablement le bail � l'un d'eux. Elle se plaint d'une violation des art. 164 et 165 CO ainsi que de l'art. 634 CC.
1.1.�Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux invoqu�s par le justiciable ou rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente. Compte tenu de l'exigence de motivation, sous peine d'irrecevabilit� (art. 42 et art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs invoqu�s, le cas d'une violation manifeste du droit demeurant r�serv� (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 116; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
1.2.�Ensuite du d�c�s du locataire originel le 7 avril 1989, ses deux fils et sa veuve sont, en qualit� d'h�ritiers, devenus imm�diatement et de par la loi parties au contrat de bail (cf. art. 560 CC et art. 266i CO). A ce moment-l�, les trois h�ritiers �taient donc colocataires de l'appartement.
1.3.�Aucune forme n'�tant l�galement prescrite pour la conclusion d'un contrat de bail, sa modification ult�rieure n'est en principe soumise � aucune exigence de forme, et ce m�me si les parties avaient convenu de la forme �crite pour sa conclusion. Demeurent r�serv�s les cas o� la loi exige express�ment la forme �crite ou l'utilisation d'une formule officielle, essentiellement par le bailleur. Le locataire qui prend l'initiative d'une modification consensuelle ou bilat�rale du contrat n'est tenu � aucune forme (ATF 40 II 614 consid. 1; GAUCH/SCHLUEP, Schweizerisches Obligationenrecht, AT I, 9
e��d., 2008, n. 611; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, ch. 6.4.1 p. 179 s. et ch. 22.3.4 p. 557). Sauf lorsqu'elle porte sur des points pr�cis pr�vus par la loi, la modification du contrat de bail � loyer peut donc se faire oralement ou par acte concluant. La doctrine majoritaire, suivie par la jurisprudence, admet que le transfert de contrat n'est pas la simple combinaison d'une cession de cr�ance et d'une reprise de dette, mais un contrat sui generis soumis � aucune forme particuli�re, dans la mesure o� le contrat initial ne l'�tait pas lui-m�me (arr�t 5C.51/2004 du 28 mai 2004 consid. 3.1, in SJ 2005 I 46; cf. aussi ATF 47 II 416 consid. 2; CHRISTOPH BAUER, Parteiwechsel im Vertrag: Vertrags�bertragung und Vertrags�bergang, 2010, n
os�227-233 avec r�f. et n� 465 s. concernant le partage successoral;�
contra�LACHAT, op. cit., ch. 3.6.2 p. 592, selon qui le transfert d'un bail d'habitation doit rev�tir la forme �crite, compte tenu de l'art. 165 al. 1 CO).
Au moment o� ils sont devenus parties au contrat, les deux fils adultes n'habitaient plus l'appartement. Ils pr�sumaient que leur m�re devenait seule et de plein droit titulaire du bail et ne pensaient donc pas �tre l�galement colocataires. Par la suite, durant plus de vingt ans, ils se sont comport�s de la sorte, n'intervenant jamais en qualit� de locataires. Le d�sint�r�t total pour un appartement qu'ils n'habitaient pas et qui �tait occup� par leur m�re pouvait de bonne foi �tre interpr�t� par la bailleresse comme une renonciation de leur part au bail. Cette derni�re a agi en cons�quence et envoy� ses communications et avis officiels relatifs au bail � la seule m�re, ce qui n'a jamais suscit� la moindre objection de la part de la m�re ou de ses fils.
Les intim�s plaident que comme ils ignoraient avoir h�rit� du bail, ils n'ont pas pu consentir � attribuer ce contrat � leur m�re et � renoncer ainsi � leur qualit� de locataire. L'argument ne vaut pas. Les faits retenus par l'autorit� pr�c�dente ne permettent pas de pronostiquer que les intim�s auraient agi autrement en sachant qu'ils avaient succ�d� au d�funt dans le contrat. Il est en particulier pr�cis� que les intim�s, qui ne vivaient plus � cet endroit, ont "tout naturellement laiss�" les locaux � leur m�re ainsi que la possession des meubles s'y trouvant.
Il faut donc retenir que les parties ont, par actes concluants, modifi� le contrat tel que d�coulant de la succession en ce sens que les fils sortaient de la relation contractuelle et que leur m�re restait seule locataire. Il importe peu que l'un des fils ait r�int�gr� l'appartement quelque 15 ans plus tard puisqu'� ce moment-l�, la modification du contrat s'�tait d�j� produite. Il s'ensuit que la m�re, repr�sent�e par sa curatrice, �tait en droit de valablement r�silier le contrat de bail la liant � la bailleresse.
Les intim�s n'ayant pas fait valoir d'autres motifs � l'encontre de la validit� du cong�, il s'ensuit l'admission du recours et l'annulation de l'arr�t attaqu�. L'action des intim�s visant � faire constater la nullit� du cong� donn� le 7 janvier 2011 est rejet�e, ce cong� �tant par cons�quent valable. La cause est renvoy�e pour le surplus � l'autorit� pr�c�dente, qui statuera sur les conclusions en �vacuation.
Les intim�s succombent et supportent en cons�quence solidairement les frais et d�pens de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF). La proc�dure cantonale est gratuite (art. 116 CPC; ATF 139 III 182 consid. 2).
L'action en nullit� du cong� donn� le 7 janvier 2011 est rejet�e. Ledit cong� est par cons�quent valable. Pour le surplus, la cause est renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour suite de la proc�dure.
Les intim�s sont condamn�s solidairement � verser � la recourante une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.
Klett�������Monti

References: art. 164
 art. 108
 art. 560
 art. 266
sui generis
 ATF 
 art. 68
 ATF