Source: https://www.umwelt-online.de/cgi-bin/parser/Drucksachen/drucknews.cgi?id=recht&texte=0347_2D19B
Timestamp: 2019-11-15 10:47:37+00:00

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umwelt-online: Bundesrat 347/19 (Beschluss): Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Wohnungseigentumsgesetzes zur Förderung der Elektromobilität
| Info | Jahr 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 | Inhalt Vorgang | | 347/19(B) vom 11.10.19
Auf ihrer 89. Frühjahrskonferenz im Juni 2018 haben die Justizministerinnen und Justizminister beschlossen, eine länder-offene Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes einzurichten, die auch Vorschläge zur Schaffung von Ladestellen für Elektrofahrzeuge unter erleichterten rechtlichen Bedingungen im Wohnungseigentumsgesetz und im Mietrecht erarbeiten sollte. Die Arbeitsgruppe tagte unter Federführung von Bayern und des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz und hat bis zum 10. Juli 2019 ihren Abschlussbericht abgestimmt.
Grundlage der Beratungen der Arbeitsgruppe waren neben dem von Bayern und Sachsen erarbeiteten und vom Bundesrat in seiner 948. Sitzung am 23. September 2016 beschlossenen "Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität", BR-Drucksache 340/16(B) , den der Bundesrat mit Beschluss vom 15. Dezember 2017, BR-Drucksache 730/17(B) erneut in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht hat, zwei weitere Diskussionsentwürfe: Zum einen der von Bayern erarbeitete "Diskussionsentwurf für ein Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum", der neben Regelungen zum Einbau von Ladestationen eine umfassendere Reform des Wohnungseigentumsrechts vorsieht. Zum anderen der vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz im Sommer 2018 veröffentlichte "Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht".
1. In der Inhaltsübersicht wird die Angabe zu § 554 wie folgt gefasst:
" § 554 Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge"
2. § 554 wird wie folgt gefasst:
" § 554 Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge
3. In § 578 Absatz 1 wird nach der Angabe " §§ 550," die Angabe "554," eingefügt.
Das Wohnungseigentumsgesetz in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch ... geändert worden ist, wird wie folgt geändert:
(5) Für Maßnahmen im Sinne des § 22 Absatz 3 können die Wohnungseigentümer die Kostenverteilung unter den Voraussetzungen des Absatzes 4 Satz 1 abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen.
Ein Beschluss nach Satz 1 kann sich auch auf die durch die baulichen Maßnahmen künftig entstehenden Kosten, insbesondere der Instandhaltung und Instandsetzung, erstrecken."
c) Der neue Absatz 7 wird wie folgt geändert:
Vorbild für eine solche Regelung im Mietrecht ist § 554a BGB, nach der der Mieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen hat, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich sind. Ein entsprechend ausgestalteter, ausdrücklicher Anspruch des Mieters auf Einverständnis ist für den Einbau einer Ladestation für Elektromobilität einzuführen. Denn heute ist ein Anspruch des Mieters auf Einbau einer Ladestelle für Elektromobilität auf einer gemieteten Stellfläche rechtlich nur dann gesichert, wenn der Vermieter damit tatsächlich einverstanden ist. Ist der Vermieter jedoch nicht einverstanden, gilt nach den Regelungen des Mietrechts Folgendes: Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen vorzunehmen mit dem Ziel des Einbaus einer Lademöglichkeit für Elektromobilität. Die Erteilung einer solchen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen nicht missbräuchlich ausüben darf (vergleiche BGH, Urteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11). Bei der Frage, ob die Ermessenausübung missbräuchlich ist, sind das Interesse des Mieters an der beabsichtigten Maßnahme und die Interessen des Vermieters an der Erhaltung der baulichen Substanz, der Wahrung des Gesamteindrucks des Gebäudes und der Vermeidung der Beeinträchtigung der übrigen Mieter und Nutzer gegeneinander abzuwägen (vergleiche BGH, Urteil vom 16. Mai 2007 - VIII ZR 207/04). Das bedeutet jedoch, dass jeder Einzelfall für sich zu betrachten ist. Mietern, die eine Ladestelle für ihr Elektrofahrzeug benötigen, fehlt damit die erforderliche Rechtssicherheit. Rechtssicherheit kann nur durch die Einführung eines ausdrücklichen Anspruchs des Mieters auf Einverständnis mit dem Einbau einer Ladestelle gegenüber seinem Vermieter geschaffen werden.
Für den Einbau von Leitungen und Anschlüssen für Ladestellen in Garagen und auf Stellplätzen in Wohnungseigentümergemeinschaften, selbst wenn sie im Sondereigentum stehen, ist regelmäßig eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum erforderlich. Denn tragende Wände und Außenwände einer Garage, durch die Kabel gezogen und an denen Steckdosen angebracht werden müssen, sind nicht sondereigentumsfähig, vergleiche § 5 Absatz 2 Weg. Bauliche Veränderungen und Aufwendungen am gemeinschaftlichen Eigentum werden in der Regel als Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, eingeordnet (vergleiche Dötsch, ZfIR 2017, 261, 263). Für diese Maßnahmen ist nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Weg die Zustimmung jedes Wohnungseigentümers erforderlich, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nummer 1 Weg bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Einer solchen Maßnahme müssen nur die Wohnungseigentümer nicht zustimmen, deren Rechte in völlig belangloser und bagatellartiger Weise beeinträchtigt werden (vergleiche Bärmann/Merle, Weg, 14. Auflage 2018, § 22 Rn. 174 m.w. N.). Dies bedeutet im Ergebnis, dass dem Einbau einer Ladestelle in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Diese Einstimmigkeit wird jedoch kaum einmal zu erreichen sein.
Selbst wenn der Einbau einer Ladestelle für Elektrofahrzeuge als Maßnahme nach § 22 Absatz 2 Weg angesehen wird, die der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dient (vergleiche hierzu Dötsch, ZfIR 2017, 261, 263), ist immer noch eine qualifizierte Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümern und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich. Allerdings darf die Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.
Den Einbau einer Ladestelle für Elektromobilität als Maßnahme nach § 21 Absatz 5 Nummer 6 ("Energieversorgungsanschluss") einzuordnen, lehnen Rechtsprechung und Literatur bisher ab (vergleiche Bärmann/Merle, Weg, 14. Auflage 2018, § 21 Rn. 163; LG München I, Urteil vom 21. Januar 2016 - 36 S 2041/15; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 9. April 2015 - 771 C 87/14; anders noch AG München, Urteil vom 17. Dezember 2014 - 482 C 12592/14 WEG), da die Vorschrift nur einen "Mindeststandard" nach dem Stand der Technik gewährleiste, zu dem der Einbau einer Ladestelle für Elektrofahrzeuge heute noch nicht gehöre.
Soweit Rechtsprechung zum Einbau einer Ladestelle für Elektrofahrzeuge bekannt geworden ist, ist im Ergebnis den bauwilligen Wohnungseigentümern der Einbau versagt geblieben. Die Gerichte haben beim Einbau von Ladestellen für Elektrofahrzeuge Nachteile erkannt, die andere Wohnungseigentümer nicht hinnehmen müssen. Diese Nachteile reichten von der möglicherweise nicht nur unerheblichen Beeinträchtigung des Gesamteindrucks der Anlage (vergleiche AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 9. April 2015 - 771 C 87/14) bis zu mit dem Einbau solcher Leitungen verbundenen Instandhaltungsverpflichtungen und damit verbundenen Risiken (vergleiche LG München I, Urteil vom 21. Januar 2016 - 36 S 2041/15).
Im Mietrecht soll durch § 554 BGB-E eine Regelung eingeführt werden, die dem Mieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Erlaubnis des Einbaus einer Ladestelle für Elektrofahrzeuge zuerkennt. Der Vermieter soll das Recht haben, die Maßnahme auch selbst durchzuführen oder - bei vermietetem Wohnungseigentum - durch die Wohnungseigentümergemeinschaft durchführen zu lassen. Der Anspruch auf die Erlaubnis zum Einbau einer Ladestelle soll in einem Mietvertrag nicht abbedungen werden können.
Der Entwurf steht im Einklang mit den Leitgedanken der Bundesregierung zur nachhaltigen Entwicklung im Sinne der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie. Die Regelungen sind insbesondere unter den Gesichtspunkten wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und sozialer Verantwortung dauerhaft tragfähig. Im Bereich der Änderungen im Miet- und WEG-Recht ist die Entkoppelungsregel (Managementregel 7) der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung betroffen. Danach müssen unter anderem Energie- und Ressourcenverbrauch sowie die Verkehrsleistung vom Wirtschaftswachstum entkoppelt werden. Diesem Ziel dient die Förderung der Elektromobilität durch die Einführung rechtlicher Erleichterungen im Miet- und WEG-Recht für den Einbau von Ladestationen für Elektromobilität.
Zu Nummer 1 (Inhaltsübersicht zu § 554 BGB-E)
Es handelt sich um eine Folgeänderung zur Neufassung des § 554 BGB.
Zu Nummer 2 (§ 554 BGB-E)
Der Begriff der "baulichen Veränderungen" umfasst - wie in § 554a Absatz 1 Satz 1 BGB - alle Veränderungen an der Bausubstanz, die nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt sind. Der Begriff der "sonstigen Maßnahmen" lehnt sich ebenfalls an die Regelung des § 554a Absatz 1 Satz 1 BGB an und dient als "Auffangtatbestand" (vergleiche Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 554a BGB Rn. 23). Er ermöglicht weitere erforderliche Maßnahmen zur Schaffung einer Ladestelle, die nicht mit einem Eingriff in die Bausubstanz verbunden sind.
Zur Herstellung einer Lademöglichkeit ist der Mieter gegebenenfalls auf Informationen über die Art der Stromversorgung, über die Lage der Leitungen und im vermieteten Wohnungseigentum auf weitere Mitwirkungshandlungen des Vermieters, wie zum Beispiel die Erwirkung eines zustimmenden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, angewiesen. Deshalb soll der Mieter nach § 554 Absatz 1 BGB-E außerdem einen Anspruch auf alle weiteren Handlungen des Vermieters haben, die für den Einbau der Lademöglichkeit erforderlich sind.
Der Anspruch des Mieters auf Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge soll auf den Fall beschränkt sein, dass ihm eine Stellfläche zur ausschließlichen Nutzung vermietet wurde. Wenn keine konkrete Stellfläche, sondern zum Beispiel nur ein Hofraum allen Mietern gemeinsam zum Abstellen der Fahrzeuge überlassen wurde, würde es zur Privilegierung eines Mieters führen, wenn ihm die Errichtung einer Lademöglichkeit und damit faktisch die alleinige Nutzung einer Stellfläche erlaubt würde.
Dem Vermieter muss es außerdem möglich sein, den Mieter auf eine andere Lademöglichkeit zu verweisen, die er dem Mieter zur Verfügung stellen kann, wenn dies bauliche Veränderung am vermieteten Objekt vermeidet. Diese Möglichkeit muss dem Mieter allerdings zumutbar sein. Dies soll durch die Wörter "zumutbare Lademöglichkeit" zum Ausdruck kommen.
Entsprechend der Regelung zur Barrierefreiheit nach § 554a Absatz 1 Satz 2 BGB soll der Vermieter nach § 554 Absatz 2 Nummer 2 BGB-E seine Erlaubnis zur Vornahme von baulichen Veränderungen außerdem verweigern können, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an der Nutzung der Lademöglichkeit überwiegt. Entsprechend der Regelung des § 554a Absatz 1 Satz 3 BGB sind dabei auch die berechtigten Interessen Dritter im Gebäude - das können andere Mieter oder Wohnungseigentümer sein - zu berücksichtigen. Denn der Vermieter verhält sich gegenüber anderen Mietern gegebenenfalls vertragswidrig oder innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtswidrig, wenn er eine bauliche Veränderung mietrechtlich erlauben muss, die die berechtigten Interessen seiner anderen Mieter oder anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt.
Zu Nummer 3 (§ 578 Absatz 1 BGB-E)
Zu Nummer 1 (§ 16 WEG-E)
Zu Buchstabe a (zu Absatz 5)
In § 16 Absatz 5 Satz 2 WEG-E soll klargestellt werden, dass sich der Beschluss über den von § 16 Absatz 2 Weg abweichenden Verteilungsschlüssel auch auf die künftigen Folgekosten erstrecken kann. Ob die Wohnungseigentümer im Voraus über die Verteilung etwaiger künftiger Folgekosten einer Maßnahme beschließen können, ist bisher streitig (vergleiche Dötsch, ZfIR 2017, 261, 264; Bärmann/Becker, Weg, 14. Auflage 2018, § 16 Rn. 132 m.w. N.).
Zu Buchstabe b (zu Absatz 6 bis 9)
Zu Buchstabe c (zu Absatz 7 Satz 1 und 2)
Wer einer baulichen Veränderung zum Einbau einer Ladestelle nicht zustimmt, soll grundsätzlich weder Bau- noch Folgekosten tragen müssen. Dies soll die Minderheit, die der Maßnahme nicht zustimmen kann, weil sie sich die Maßnahme für ihren Stellplatz zum Beispiel nicht leisten kann, vor Übervorteilung durch die Mehrheit schützen. Um dieses Ziel zu erreichen, soll die Regelung, wonach ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Absatz 1 Weg nicht zugestimmt hat, nicht berechtigt sein soll, von den Vorteilen der Maßnahme zu profitieren, aber auch nicht verpflichtet sein soll, Kosten dafür zu tragen, nach § 16 Absatz 7 Satz 1 WEG-E auch für Maßnahmen nach § 22 Absatz 3 WEG-E gelten. Ein abweichender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Kosten nach § 16 Absatz 5 WEG-E soll nach § 16 Absatz 7 Satz 2 WEG-E - wie in der bisherigen Regelung des § 16 Absatz 6 Satz 2 Weg - jedoch vorgehen.
Zu Nummer 2 (§ 22 WEG-E)
Zu Buchstabe a (zu Absatz 3)
Mit der Einführung des Wortes "Umgestaltung" wird bewusst ein anderer Ausdruck als die in § 22 Absatz 2 Weg genannte "Eigenart der Wohnanlage" gewählt. Denn worin die "Eigenart einer Wohnanlage" besteht, kann immer nur nach den Umständen des Einzelfalls bestimmt werden und ist nicht genau vorhersehbar (vergleiche Bärmann/Merle, Weg, 14. Auflage 2018, § 22, Rn. 353 ff.). Teilweise wird bereits die Installation von Ladestationen als Änderung der Eigenart der Wohnanlage angesehen (vergleiche Burgmair, ZWE 2018, 237, 240). Der Ausdruck "Eigenart" ist daher mit Unwägbarkeiten verbunden, die die neue Beschlusskompetenz sowie den neuen Anspruch aushöhlen könnten.
Zu Buchstabe b (zu Absatz 4 und 5)
Um eine zeitnahe Umsetzung der Reform zu ermöglichen, ist ein Inkrafttreten zum frühestmöglichen Zeitpunkt, nämlich am Tag nach der Verkündung des Gesetzes, vorgesehen.
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References: § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 578
 § 22
 § 554
 § 5
 § 22
 § 14
 § 22
 § 22
 § 21
 § 21
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 16
 § 16
 § 16
 § 22
 § 16
 § 22
 § 16
 § 16
 § 16
 § 22
 § 22