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Timestamp: 2016-10-26 04:12:41+00:00

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4C.395/2006 (23.01.2007)
Im Jahre 1998 schloss A.________ als Gesch�ftsf�hrer und einziger Gesellschafter der X.________ GmbH (Mieterin und Kl�gerin) mit der Y.________ AG (Vermieterin und Beklagte 1) einen Vertrag, in dem diese der Mieterin ein Geb�ude zur Nutzung als Carrosserie-Werkstatt �bertrug. Ein Teil der mitvermieteten Parkpl�tze wurde sp�ter an Z.________ (Beklagter 2) verkauft, und dieser �bernahm insoweit den bestehenden Mietvertrag als Vermieter.
A.a Nachdem die Vermieter zun�chst am 8. Mai 2003, 18. Februar 2004 und 25. Februar 2004 K�ndigungen erkl�rt hatten, die vom Mietamt Burgdorf aufgehoben wurden, sprachen sie am 18. Februar 2005, erneuert am 25. April 2005, wiederum die K�ndigung des Mietverh�ltnisses auf den 26. Oktober 2005 aus. Die K�ndigungen vom 25. April 2005 wurden gest�tzt auf Art. 266g OR mit der Begr�ndung ausgesprochen, die Mieterin zeige ein untolerierbares Zahlungsverhalten und ihr Gesch�ftsf�hrer A.________ stelle Fahrzeuge unter Behinderung anderer Arealbenutzer ab, f�hre Arbeiten im Freien aus, welche die Nachbarn und die Umwelt beeintr�chtigten, und leite rechtswidrig Schadstoffe ab.
A.b Am 8. September 2005 entschied das Mietamt Burgdorf in dem von der Kl�gerin eingeleiteten Schlichtungsverfahren, dass die K�ndigungen vom 18. Februar 2005 ung�ltig seien. Die K�ndigungen vom 25. April 2005 auf den 26. Oktober 2005 erkl�rte das Amt dagegen f�r g�ltig. Im gleichen Entscheid erstreckte die Schlichtungsbeh�rde das Mietverh�ltnis einmalig bis zum 30. September 2006.
A.c Mit Urteil vom 24. M�rz 2006 wies der Gerichtspr�sident 1 des Gerichtskreises V Burgdorf-Fraubrunnen die gegen den Entscheid des Mietamts Burgdorf erhobene Klage der Mieterin ab und stellte fest, dass die K�ndigung vom 25. April 2005 g�ltig und wirksam sei (Ziffer 1). Es wurde ausserdem Akt genommen und gegeben, dass beide Parteien mit der Erstreckung des Mietverh�ltnisses bis 30. September 2006 einverstanden waren (Ziffer 2). Der Gerichtspr�sident stellte aufgrund einer von der Liegenschaftsverwaltung gefertigten Liste fest, dass die Mieterin die Mietzinse seit Juni 2003 praktisch ausnahmslos zu sp�t bezahlt hatte und dabei jeweils gem�ss Art. 257d OR gemahnt wurde. Er befragte verschiedene Zeugen zu den Vorw�rfen �ber das Verhalten der Mieterin (wildes Parkieren, umweltbelastende Arbeiten, Gebrauch von Kompressoren im Freien, Schadstoffableitung in die Kanalisation) und gelangte zum Schluss, die chronisch versp�tete Zahlung der Mietzinse sei eine ausserordentliche, schwerwiegende Vertragsverletzung, welche die Vermieter zur K�ndigung nach Art. 266g OR berechtigt h�tte, weshalb offen bleiben k�nne, ob auch das der Mieterin zurechenbare Verhalten von A.________ einen wichtigen Grund f�r die K�ndigung darstelle. Den Einwand der Kl�gerin, der K�ndigungsgrund sei nur vorgeschoben, weil die Beklagte 1 eine Neu�berbauung realisieren wolle, verwarf der Gerichtspr�sident, insbesondere weil keine anderen K�ndigungen ausgesprochen worden waren.
Auf Appellation der Kl�gerin stellte der Appellationshof des Obergerichts des Kantons Bern mit Urteil vom 19. September 2006 fest, dass Ziffer 2 des Entscheides des Gerichtspr�sidenten 1 des Gerichtskreises V Burgdorf-Fraubrunnen vom 24. M�rz 2006 in Rechtskraft erwachsen sei (Ziffer 1). Das Obergericht wies die Klage ab und stellte fest, dass die K�ndigungen vom 25. April 2005 g�ltig und wirksam seien (Ziffer 2). Es gelangte mit der ersten Instanz zum Schluss, dass sich die Beklagten f�r die K�ndigung auf wichtige Gr�nde im Sinne von Art. 266g OR berufen konnten. Es qualifizierte das Zahlungsverhalten der Kl�gerin in Anbetracht der gesamten Umst�nde als lang andauernde, massive Vertragsverletzung, f�r welche keine Entschuldigungsgr�nde ersichtlich seien und die an den Rand des schikan�sen Verhaltens zu r�cken sei. Ausserdem schloss das Obergericht, das Beweisverfahren habe gezeigt, dass die Kl�gerin ihre Vertragspflichten aus dem Mietvertrag wiederholt verletzte, indem sie auch nach Reklamationen insbesondere die Durchfahrt regelm�ssig blockierte und den Mitmietern gegen�ber nicht die notwendige R�cksichtnahme an den Tag legte. Das Gericht verneinte sodann, dass die K�ndigung einen Zusammenhang mit dem Neubauprojekt gehabt habe, dass das K�ndigungsrecht durch zu langes Zuwarten verwirkt sei oder gegen Treu und Glauben verstosse. Schliesslich stellte das Obergericht fest, die Mieterin habe die Mietzinse f�r das Hauptobjekt und die Parkpl�tze jeweils gemeinsam �berwiesen; sie habe f�r den Zahlungsverzug vom Beklagten 2 nicht eigens gemahnt werden m�ssen.
Mit Berufung vom 9. November 2006 stellt die Kl�gerin die Rechtsbegehren, das Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 19. September 2006 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die K�ndigungen vom 25. April 2005 ung�ltig und bzw. eventuell unwirksam seien. Sie sieht eine Verletzung von Bundesrecht darin, dass die Vorinstanz angenommen habe, die entschuldbare unp�nktliche Bezahlung des Mietzinses rechtfertige eine K�ndigung nach Art. 266g OR und der mietvertragsgem�sse Gebrauch der Mietsache sei als Vertragsverletzung zu qualifizieren. Die Kl�gerin r�gt sodann als offensichtliches Versehen, dass die Vorinstanz im Widerspruch zu den Vorbringen der Kl�gerin nicht geschlossen habe, dass die Vermieterin die durch fr�here Schlichtungsverfahren ausgel�ste Sperrfrist umgehen wollte. Schliesslich r�gt sie, die Vorinstanz habe wichtige Gr�nde f�r die K�ndigung der Parkpl�tze durch den Beklagten 2 bejaht, obwohl hierf�r der Zahlungsverzug nie gemahnt worden sei.
2.1 Die Kl�gerin r�gt als offensichtliches Versehen, dass die Vorinstanz entgegen der kl�gerischen Darstellung der Vorgeschichte einen Verstoss gegen Treu und Glauben verneint habe. Sie h�lt daf�r, die Vorinstanz habe ihre diesbez�glichen Ausf�hrungen in der Klage �bersehen oder nicht in ihrer wahren Gestalt wahrgenommen, wonach fr�here K�ndigungen vom Mietamt aufgehoben worden seien. Damit beanstandet die Kl�gerin mehr als ein blosses Versehen und kritisiert die Beweisw�rdigung. Die Vorinstanz hat keineswegs �bersehen, dass aufgrund fr�herer Schlichtungsverfahren eine Sperrfrist bestand, hat sie doch ausgef�hrt, eine verf�gte Sperrfrist �ffne dem Mieter nicht T�r und Tor f�r vertragswidriges Verhalten, wie es im angefochtenen Urteil festgestellt worden sei. Die R�ge ist offensichtlich unbegr�ndet.
2.2 Die Kl�gerin behauptet, der im angefochtenen Urteil festgestellte Zahlungsverzug sei infolge der gesundheitlichen Situation "des Berufungskl�gers" (d.h. des Gesch�ftsf�hrers der Kl�gerin) und der jeweils sp�ten Auszahlung der SUVA-Rente unverschuldet gewesen. Die Vorinstanz hat dazu festgestellt, es seien f�r das Zahlungsverhalten der Kl�gerin keine Entschuldigungsgr�nde ersichtlich, denn es w�re der Kl�gerin durchaus zuzumuten gewesen, den Mietzins einmal vor Erhalt der monatlichen SUVA-Rente ihres Gesellschafters und in der Folge regelm�ssig zu bezahlen, zumal der monatliche Mietzins nicht sehr hoch sei. Auch habe die Kl�gerin das Gespr�ch mit den Beklagten nicht gesucht und diese insbesondere nicht �ber allf�llige Liquidit�tsschwierigkeiten informiert, was unter den gegebenen Umst�nden unverst�ndlich sei. Die Kl�gerin widerspricht ihrer eigenen Darstellung, sie sei wegen des Zeitpunkts der Auszahlung der SUVA-Rente finanziell nicht in der Lage gewesen, rechtzeitig zu zahlen mit der Behauptung, es habe nicht in jedem Monat Verzug vorgelegen, und sie beanstandet jedenfalls die W�rdigung der Beweise durch die Vorinstanz, wenn sie - ohne einen Mangel im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG zu r�gen - vorbringt, es seien entgegen der Feststellung der Vorinstanz Entschuldigungsgr�nde ersichtlich.
2.3 Die Vorinstanz hat festgestellt, dass gem�ss Punkt 14 des Mietvertrages der Durchgang von der Kl�gerin lediglich f�r gelegentliche Arbeiten, nicht aber andauernd genutzt werden durfte. Nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil blockierte der Gesellschafter der Kl�gerin bei entsprechenden Temperaturen den Durchgang t�glich f�r seine Arbeiten und dieser konnte auch nicht immer bei Bedarf ger�umt werden, weil der Gesellschafter der Kl�gerin nicht anzutreffen war. Die Mitmieter haben sich nach den Feststellungen der Vorinstanz deswegen des �fteren wegen Falschparkierens und wegen des versperrten Durchgangs bei der Verwaltung oder der Hauswartin beschwert. Die Behauptung der Kl�gerin, die Art der Arbeiten und der Benutzung des Mietobjekts habe den Bedingungen des Mietvertrags entsprochen, ist mit den tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid nicht in Einklang zu bringen.
2.4 Soweit die Kl�gerin ihre R�gen auf einen Sachverhalt st�tzt, der von den Feststellungen der Vorinstanz abweicht, ist darauf nicht einzugehen.
Nach Art. 266g Abs. 1 OR k�nnen die Parteien das Mietverh�ltnis aus wichtigen Gr�nden, welche die Vertragserf�llung f�r sie unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt k�ndigen. Dieses ausserordentliche K�ndigungsrecht entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverh�ltnisse aus wichtigen Gr�nden vorzeitig beendet werden d�rfen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 265 f. mit Hinweisen). Art. 266g Abs. 1 OR ist als genereller ausserordentlicher K�ndigungstatbestand subsidi�r zu den vom Gesetz besonders geregelten ausserordentlichen K�ndigungsgr�nden (Urteil 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999, E. 2c, publ. in: AJP 2000, S. 484, und Pra 2000, S. 278, Nr. 49; Roger Weber, Basler Kommentar, N. 4 zu Art. 266g OR; David Lachat, Commentaire Romand, N. 2 zu Art. 266g OR). Bei Zahlungsr�ckstand des Mieters sind daher grunds�tzlich die K�ndigungsmodalit�ten gem�ss Art. 257d Abs. 2 OR zu beachten, bei mangelnder Sorgfalt und R�cksichtnahme ist unter Vorbehalt vors�tzlicher schwerer Sch�digung nach Art. 257f Abs. 3 OR vorzugehen. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass der Grund f�r die Unzumutbarkeit der Weiterf�hrung des Mietvertrags bis zum n�chsten ordentlichen K�ndigungstermin (auch) in der Nichtbeachtung von Zahlungsfristen oder mangelnder Sorgfalt und R�cksichtnahme liegen kann. So k�nnen insbesondere stets wiederholte, f�r sich genommen nicht hinreichende, aber in der Wiederholung trotz Abmahnung als schwerwiegend erscheinende Vertragsverletzungen dazu f�hren, dass der anderen Vertragspartei die Fortf�hrung des Vertrags bis zur ordentlichen Beendigung nicht zuzumuten ist (Peter Higi, Z�rcher Kommentar, N. 16 und 51 zu Art. 266g OR).
3.1 Die Vorinstanz stellt (wie �brigens schon der Pr�sident des erstinstanzlichen Gerichts) im angefochtenen Urteil f�r das Bundesgericht verbindlich fest, dass die Kl�gerin w�hrend rund drei Jahren den Mietzins mit unterschiedlichem Verzug zu sp�t bezahlt hat, ohne dass sie daf�r Gr�nde anf�hren kann, welche sie zu entschuldigen verm�chten. Die Kl�gerin wurde von der Beklagten 1 nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz fast regelm�ssig gemahnt und konnte daher nicht im Zweifel sein, dass ihr vertragswidriges Verhalten nicht hingenommen w�rde. Dennoch hat sie ihr Verhalten so weitergef�hrt, dass die Vorinstanz in W�rdigung der Umst�nde zutreffend schloss, die Vertragsverletzungen seien insbesondere wegen ihrer langdauernden, stetigen Wiederholung als schwerwiegend zu qualifizieren und mindestens an den Rand schikan�sen Verhaltens zu r�cken. Unter Ber�cksichtigung der Vertragsverletzungen, welche die Kl�gerin durch die Versperrung der Durchfahrt und die fehlende R�cksichtnahme gegen�ber Mitmietern beging, hat die Vorinstanz zutreffend geschlossen, dass der Beklagten 1 die Fortsetzung des Mietverh�ltnisses �ber die ordentliche gesetzliche K�ndigungsfrist hinaus nicht zumutbar war.
3.2 Soweit der Berufung der Kl�gerin �berhaupt R�gen zu entnehmen sind, die sich auf den von der Vorinstanz verbindlich festgestellten Sachverhalt st�tzen, sind sie unbegr�ndet. Es handelt sich im vorliegenden Fall insbesondere entgegen der Behauptung der Kl�gerin nicht um entschuldbare unp�nktliche Bezahlung des Mietzinses, sondern nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz um eine an Schikane grenzende, �ber rund drei Jahre sich erstreckende und trotz Abmahnung stets wiederholte versp�tete Bezahlung des Mietzinses. Ausserdem hat die Vorinstanz zutreffend ber�cksichtigt, dass die Kl�gerin den Mietvertrag wiederholt verletzt hat, indem sie in Missachtung der berechtigten Interessen von Mitmietern insbesondere den Durchgang f�r Fahrzeuge versperrte, obwohl sie vertraglich nur zur vor�bergehenden und sporadischen Benutzung des Durchgangsraums berechtigt gewesen w�re. Die Berufung der Kl�gerin ist unbegr�ndet, soweit sie sich gegen die auf Art. 266g OR gest�tzte K�ndigung der Beklagten 1 richtet.
Die Vorinstanz hat erkannt, dass die formrichtig erkl�rte K�ndigung des Beklagten 2 g�ltig sei, obwohl jeweils der Verzug in den Mietzinszahlungen f�r die vom Beklagten 2 vermieteten Parkpl�tze nicht eigens gemahnt worden war. Die Vorinstanz erwog in dieser Hinsicht, dass die Kl�gerin die Mietzinse f�r das Hauptmietverh�ltnis wie auch f�r die Parkpl�tze jeweils gemeinsam �berwies. Inwiefern die Vorinstanz Bundesrechtsnormen verletzt haben sollte, wenn sie unter diesen Umst�nden davon ausging, dass die - urspr�nglich durch die Beklagte 1 vermieteten - Parkpl�tze von beiden Parteien so behandelt wurden, als w�ren sie weiterhin im Sinne von Art. 253a OR mitvermietet, ist der Berufung nicht zu entnehmen. Im �brigen ist zu bemerken, dass separat vermietete Parkpl�tze als solche weder als Wohn- noch als Gesch�ftsr�ume im Sinne von Art. 266c und 266d OR zu qualifizieren sind und daher auch den K�ndigungsschutzbestimmungen der Art. 271 ff. OR nicht unterstehen (BGE 125 III 231 E. 2 S. 232 f.). Die vertragliche Frist von einem Monat gem�ss dem vom Beklagten 2 �bernommenen "Mietvertrag f�r Garagen/Lagerabstellpl�tze" vom 1. September 1998 w�re jedenfalls eingehalten, wenn die K�ndigung der Parkpl�tze - sollten sie als gesondert vermietet erachtet werden - unabh�ngig von der f�r das Hauptobjekt erkl�rten betrachtet w�rde. Es kann nach Treu und Glauben angenommen werden und musste daher auch der Kl�gerin bewusst sein, dass die K�ndigung der Parkpl�tze am 25. April 2005 mindestens unter Einhaltung der ordentlichen einmonatigen K�ndigungsfrist auf den 26. Oktober 2005 g�ltig ausgesprochen worden war, wenn die Parkpl�tze der Kl�gerin als besonderes Mietobjekt unabh�ngig vom vermieteten Geb�ude zur Nutzung �berlassen worden sein sollten.
Die Berufung ist abzuweisen, soweit darin �berhaupt zul�ssige R�gen erhoben werden. Die Gerichtsgeb�hr ist bei diesem Ausgang des Verfahrens der Kl�gerin zu auferlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Sie hat den durch einen gemeinsam bestellten Anwalt vertretenen Beklagten deren Parteikosten f�r das Verfahren vor Bundesgericht zu ersetzen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Kl�gerin wird verpflichtet, die Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.

References: Art. 266
 Art. 257
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 63
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 253
 Art. 266
 Art. 271