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Timestamp: 2019-11-19 03:58:21+00:00

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4A_11/2015 - 2015-06-25 - Vertragsrecht - vente immobilière; garantie des défauts
4A_11/2015
Par acte authentique du 19 mars 2008, instrumenté par la notaire C.________, A.________ a vendu aux époux A.B.________ et B.B.________ les parcelles contiguës xxx et yyy de la commune de Z.________ (NE) ainsi que des parts de copropriété sur des voies d'accès. La parcelle xxx comprend une villa mitoyenne et une piscine; la parcelle yyy comporte un cabanon de jardin. Les conditions de vente prévoient notamment ce qui suit:
Le 12 février 2009, A.B.________ et B.B.________ ont ouvert action contre A.________ et C.________. Ils concluaient à ce que les défendeurs soient condamnés, solidairement entre eux, à leur payer le montant de 164'244 fr. plus intérêts, soit 140'700 fr. pour la moins-value de la parcelle yyy, 15'210 fr. pour la contribution due à l'État pour le reclassement de la parcelle xxx en ZAB et 8'334 fr. pour des frais d'architecte, d'avocat et de mise aux poursuites du vendeur. En particulier, les acheteurs reprochaient à A.________ de leur avoir frauduleusement dissimulé l'affectation en ZUP de la parcelle yyy et d'une partie de la parcelle xxx, ce qui rendait nulle l'exclusion de garantie contenue dans les conditions de vente.
Par arrêt du 21 novembre 2014 après renvoi, la Cour d'appel civile neuchâteloise a admis partiellement l'appel et réformé le jugement de première instance en condamnant A.________ à verser aux époux B.________ le montant de 64'240 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1 er avril 2008.
A.________ interjette un recours en matière civile, concluant au rejet de la demande de A.B.________ et B.B.________ "en tant que recevable".
LTF) par un tribunal supérieur d'un canton, qui a statué une deuxième fois sur recours, après renvoi (art. 75
LTF). La présente cause atteint la valeur litigieuse de 30'000 fr. ouvrant le recours en matière civile dans les affaires pécuniaires ne relevant ni du droit du travail, ni du droit du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. b
LTF). Au surplus, le recours est exercé par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires et a donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1
LTF). Déposé dans le délai (art. 46 al. 1 let. c
LTF) prévus par la loi, le recours est en principe recevable, l'examen des griefs particuliers étant réservé.
Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95
LTF ne permet pas aux parties de rediscuter dans leurs mémoires les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui, sur la base de l'art. 97 al. 1
LTF, entend faire rectifier ou compléter un état de fait doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une telle modification seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187), au même titre que la partie qui invoque une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire dans l'appréciation
des preuves et l'établissement des faits (cf. art. 106 al. 2
LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.).
En vertu du principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi, la cour cantonale à laquelle une affaire est renvoyée est tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants en droit de l'arrêt du Tribunal fédéral. Elle est liée par ce qui a déjà été tranché définitivement par le Tribunal fédéral, ainsi que par les constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui. Des faits nouveaux ne peuvent être pris en considération que sur les points faisant l'objet du renvoi, lesquels ne peuvent être ni étendus ni fondés sur une base juridique nouvelle (ATF 135 III 334 consid. 2 et 2.1 p. 335 s.; 131 III 91 consid. 5.2 p. 94 s.).
2.1. A la suite du renvoi, il appartenait en premier lieu à la cour cantonale de déterminer si le vendeur avait prouvé avec certitude - et non seulement avec une "certaine vraisemblance" - que les acheteurs connaissaient l'affectation des parcelles, respectivement leur caractère inconstructible. Selon l'arrêt attaqué, cette preuve n'a pas été rapportée; en particulier, le recourant n'est pas parvenu à établir qu'il avait informé l'intimé que ce dernier ne pourrait pas construire le hangar à moto qu'il projetait d'édifier sur la parcelle yyy. La cour cantonale a refusé d'entendre comme témoin la notaire C.________ sur ce point, car elle ne voyait pas en quoi cette audition conduirait à une autre appréciation, notamment parce que l'intéressée, comme défenderesse, avait déjà nié toute discussion à ce sujet. En conséquence, le vendeur ne pouvait se libérer de sa responsabilité en invoquant l'art. 200 al. 1
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
Dans son mémoire, le recourant reconnaît lui-même que "n'ayant que sa bonne foi à disposition", il n'a pas pu rapporter la preuve certaine, exigée par l'art. 200 al. 1
CO, que les acquéreurs connaissaient l'affectation en ZUP des parcelles concernées. Il voit toutefois une violation de son droit à la preuve dans le refus des juges neuchâtelois d'entendre la notaire qui a instrumenté l'acte de vente.
Le droit à la preuve déduit de l'art. 8
CC et décrit désormais à l'art. 152
ZPO Art. 152 Recht auf Beweis SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
CPC confère au justiciable le droit de faire administrer les moyens de preuve adéquats qu'il propose régulièrement et en temps utile à l'appui de faits pertinents pour le sort du litige. Le droit à la preuve n'est pas mis en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée des preuves, parvient à la conclusion que la mesure requise n'apporterait pas la preuve attendue ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 129 III 18 consid. 2.6 p. 25). Le recourant ne peut s'en prendre à l'appréciation anticipée des preuves qu'en soulevant le grief d'arbitraire (art. 9
Cst.), motivé selon les exigences strictes de l'art. 106 al. 2
LTF (cf. consid. 1.2 supra).
2.2. Dans un deuxième temps, l'autorité précédente devait examiner à nouveau si la chose vendue était affectée d'un défaut que le vendeur avait dissimulé frauduleusement aux acheteurs (art. 199
OR Art. 199 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 2. Wegbedingung - 2. Wegbedingung Eine Vereinbarung über Aufhebung oder Beschränkung der Gewährspflicht ist ungültig, wenn der Verkäufer dem Käufer die Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat. SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
Pour le reste, la question de savoir si les biens-fonds étaient entachés d'un défaut juridique quant à leur affectation (art. 197
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
CO) se recoupait pour l'essentiel avec celle de savoir si les acheteurs étaient réputés connaître l'affectation des parcelles (art. 200 al. 2
CO). Il s'agissait de déterminer si la diligence dont une personne de bonne foi doit faire preuve imposait en l'occurrence aux acheteurs de vérifier l'affectation des parcelles (arrêt de renvoi consid. 5.3.2).
Se prononçant à nouveau sur ce point, la cour cantonale arrive à la conclusion que les acheteurs n'avaient pas à envisager l'affectation en ZUP, avec les conséquences qu'elle implique, d'une partie du terrain à acquérir. Le recourant y voit une violation de l'art. 200 al. 2
CO. A son sens, les intimés, qui voulaient construire un hangar à moto sur la parcelle yyy, devaient, selon le principe de la bonne foi, se renseigner sur les possibilités légales de construire, d'autant plus que l'acte de vente qui leur avait été soumis avant signature excluait toute garantie à propos des restrictions légales de construction.
Pour aboutir à la conclusion critiquée, la cour cantonale a repris le raisonnement de la cour de céans fondé sur les mêmes éléments, en ajoutant qu'il n'est pas établi que les acheteurs disposaient de connaissances juridiques ou immobilières. A cet égard, il ne peut être que confirmé que, dans les circonstances de l'espèce, les acquéreurs ne pouvaient guère se douter de l'affectation en ZUP et donc du caractère éventuellement inconstructible d'une partie des parcelles en cause; quand bien même les intimés avaient l'intention d'installer un hangar à moto sur la parcelle yyy, les règles de la bonne foi ne les obligeaient pas à vérifier dans quelle (s) zone (s) les biens-fonds étaient affectés. Le grief tiré d'une violation de l'art. 200 al. 2
CO doit être écarté.
2.2.2. La dissimulation frauduleuse au sens de l'art. 199
CO couvre des comportements de tromperie intentionnelle. Celle-ci est déjà réalisée lorsque le vendeur qui connaît le défaut envisage la possibilité que l'acheteur ne le découvre pas et accepte ce résultat pour le cas où il se produirait (arrêt de renvoi consid. 4.1 et consid. 5.3.3). En l'espèce, l'application éventuelle de l'art. 199
CO supposait donc également de déterminer ce que le recourant savait et quelles connaissances celui-ci pouvait de bonne foi imputer aux acheteurs (arrêt de renvoi consid. 5.3.3).
Lorsqu'il tait une information dont il ne peut ignorer l'importance pour l'acheteur, le vendeur doit avoir de bonnes raisons de penser que l'acquéreur reconnaîtra le défaut par lui-même s'il veut échapper au grief de dissimulation frauduleuse du défaut (arrêt de renvoi consid. 5.3.3). En l'espèce, comme déjà relevé, les règles de la bonne foi ne commandaient pas aux intimés qui voulaient construire un hangar à moto de vérifier si la parcelle yyy était constructible. Le recourant ne pouvait donc pas, de bonne foi, partir de l'idée que les intimés allaient se renseigner sur le zonage des parcelles et ainsi découvrir le défaut. Par ailleurs, la cour de céans a déjà jugé que le fait d'emmener les futurs acheteurs à une assemblée de copropriétaires où l'affectation des parcelles risquait d'être discutée ne suffisait pas à exclure une tromperie intentionnelle de la part du vendeur (arrêt de renvoi consid. 5.3.3). Dans ces conditions, la cour cantonale pouvait, sans violer l'art. 199
CO, conclure que le recourant avait dissimulé le défaut par dol éventuel de sorte que la clause d'exclusion de garantie n'était pas opposable aux intimés.
3.2. Le recourant se borne à préciser que cette demande est en cours d'instruction et à prétendre que l'omission de la Cour d'appel civile permettrait aux intimés de s'enrichir de manière illégitime. Il n'invoque aucune disposition légale ni principes de droit, sans qu'il soit possible de comprendre, à la lecture du mémoire, quelles règles de droit auraient été méconnues. Le recours n'expose d'aucune manière en quoi l'arrêt attaqué violerait le droit, de sorte qu'il se révèle irrecevable sur ce point faute de motivation (art. 42 al. 2
Le recourant prendra à sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1
LTF) et versera des dépens aux intimés (art. 68 al. 1
Décision : 4A_11/2015
Date : 25. Juni 2015
Regeste : vente immobilière; garantie des défauts
CO Art. 199 B. Obligations du vendeur / III. Garantie en raison des défauts de la chose / 2. Garantie exclue - 2. Garantie exclue Toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 200 B. Obligations du vendeur / III. Garantie en raison des défauts de la chose / 3. Défauts connus de l'acheteur - 3. Défauts connus de l'acheteur SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CPC Art. 152 Droit à la preuve SR 272 Code de procédure civile
129-III-18 • 131-III-91 • 133-II-249 • 134-II-244 • 135-III-334 • 136-I-184 • 137-I-58 • 137-II-353 • 138-III-374 • 140-III-115 • 140-III-16
4A_11/2015 • 4A_619/2013
acheteur • tribunal fédéral • notaire • droit à la preuve • droit public • tribunal cantonal • appréciation des preuves • recours en matière civile • viol • appréciation anticipée des preuves • mention • droit civil • registre foncier • futur • moins-value • calcul • frais judiciaires • droit de préemption • première instance • architecte

References: art. 106
 ATF 
 Art. 200
 Art. 152
 Art. 199
 Art. 197
 Art. 199
 Art. 200
 Art. 152