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Timestamp: 2019-06-26 16:18:03+00:00

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Untermietzuschlag - LG Berlin vom 21.11.2017 – 67 S 212/17 – | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Untermietzuschlag
Dem Vermieter steht im Falle der Untervermietung nicht per se ein Anspruch auf eine Erhöhung der Miete aus § 553 Abs. 2 BGB zu. § 553 Abs. 1 BGB geht grundsätzlich davon aus, dass bei einem berechtigten Interesse des Mieters dieser die Erteilung der Erlaubnis verlangen kann, ohne dass dies generell mit einem Untermietzuschlag belastet ist. Eine Ausnahme ist nur bei Unzumutbarkeit für den Vermieter anzunehmen, § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB. Anhand der Umstände des konkreten Einzelfalls ist die Unzumutbarkeit zu prüfen. Die stärkere Belegung der Wohnung als solche reicht hierfür nicht aus.
LG Berlin vom 21.11.2017 – 67 S 212/17 –
Mitgeteilt von RAin Petra M. Goebel
Die Berufung ist gem. § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und die Kammer einstimmig davon überzeugt ist, dass auch die sonstigen·Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. Gemäß § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht, wobei das Berufungsgericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen in dem angefochtenen Urteil gebunden ist, oder dass nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte verurteilt, gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB die vom Kläger begehrte Zustimmung zur teilweisen Untervermietung der streitbefangenen Wohnung zu erteilen sowie den dem Kläger entgangenen Untermietzins ab Mitte November 2016 bis einschließlich März 2017 zu zahlen.
Dabei ist im Ausgangspunkt festzuhalten, dass entgegen der Ansicht der Berufung dem Vermieter im Falle der Untervermietung nicht per se ein Anspruch auf eine Erhöhung der Miete – weder in Höhe von 20% der hälftigen Kalt-, Warm-, oder der vereinbarten Untermiete aus § 553 Abs. 2 BGB – zusteht. Denn nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter von Wohnraum die Erteilung der Überlassungserlaubnis allein davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer angemessenen Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn ihm nur unter dieser Voraussetzung zuzumuten ist, die Erlaubnis zu erteilen. Schon der Wortlaut des § 553 Abs. 2 BGB verknüpft die Möglichkeit der Mieterhöhung ausdrücklich mit der Zumutbarkeit (vgl. dazu auch Kammer, Beschl. v. 23.5.2017 – 67 S 105/17 -, n.V.). § 553 Abs. 1 BGB geht grundsätzlich davon aus, dass bei einem berechtigten Interesse des Mieters dieser die Erteilung der Erlaubnis verlangen kann, ohne dass dies generell mit einem Untermietzuschlag belastet ist. Eine Ausnahme ist nur bei Unzumutbarkeit für den Vermieter anzunehmen, § 553 Abs. 1 S. 2 BGB. Systematisch daran anschließend regelt § 553 Abs. 2 BGB also nur für den Fall, dass die Untervermietung sonst nicht zumutbar wäre die Möglichkeit für den Vermieter, die Erlaubniserteilung von einer Mieterhöhung abhängig zu machen. Bereits aus dieser Gesetzessystematik, insbesondere der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB, wonach die Interessen des Mieters bei der Untervermietung regelmäßig Vorrang vor denen des Vermieters haben, ergibt sich, dass für eine Abgeltung der Untervermietung gerade nicht die stärkere Belegung der Wohnung als solche reicht, sondern ein Mietzuschlag nur in dem Ausnahmefall einer vermehrten Belastung des Vermieters durch die Gebrauchsüberlassung an den Dritten gefordert werden kann (vgl. Schur, Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 553 Rz. 223f.; Kinne, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl. 2013, § 553 Rz. 18; Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 553 Rz. 16; vgl. insoweit Kammer, a.a.O.). Der Sinn und Zweck der Vorschrift, den Mieter eben nur in diesen Fällen mit einem Untermietzuschlag zu belasten, erfordert es deshalb, anhand der Umstände des konkreten Einzelfalls die Zumutbarkeit zu prüfen. Diese Prüfung führt im Vorliegenden nicht zu einem zu Gunsten der Beklagten von der amtsgerichtlichen Entscheidung abweichendem Ergebnis. Denn es sind bereits keine Anhaltspunkte vorgetragen oder ersichtlich, die zur Annahme einer übermäßigen und damit unzumutbaren Belastung des Vermieters Anlass geben und damit eine Mieterhöhung, jedenfalls über den vom Kläger akzeptierten Betrag von monatlich 42,50 € hinaus, rechtfertigen. Darüber hinaus hat das Amtsgericht zutreffend die Nachvollziehbarkeit der Beteiligung des Vermieters an den vom Mieter allein zu tragenden Kosten wie z.B. die GEZ-Gebühr oder Kosten für den Internetanschluss verneint. Denn die im Rahmen des § 553 Abs. 2 BGB erforderliche Verknüpfung mit der Zumutbarkeit ist hinsichtlich dieser vom Untermieter dem Mieter zu leistenden Posten nicht gegeben.
Die Entscheidung des Amtsgerichts zu den Schadensersatzansprüchen des Klägers und deren Verzinsung ist davon ausgehend ebenfalls nicht zu beanstanden (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 27/7, juris Tz. 11).

References: § 553
 § 553
 § 553
 § 522
 § 522
 § 513
 § 529
 § 553
 § 553
 § 553
 § 553
 § 553
 § 553
 § 553
 § 553
 § 553
 § 553
 § 553
 § 553