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Timestamp: 2017-04-28 06:18:16+00:00

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Kündigung | Mietrecht in Köln
Veröffentlicht am 4. Februar 2015 von Andreas Schwartmann	Antwort	Kommt ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, droht ihm bei ausreichender Höhe der Mietschuld gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Er kann sich dann auch nicht darauf berufen, dass er die Miete nicht habe zahlen können, weil er auf Sozialleistungen angewiesen sei und das Sozialamt nicht (vollständig) oder verspätet gezahlt habe. Denn auf ein Verschulden des Mieters kommt es in diesem gesetzt gesondert geregelten Fall ausdrücklich nicht an.
Dies hat nun der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4.2.2015 (Az: VIII ZR 175/14) hervorgehoben. Der Mieter musste nach einem Zuständigkeitswechsel des Sozialamtes dies zuerst erfolgreich auf Übernahme der Wohnungskosten verklagen; in der Zwischenzeit waren aber die Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 nicht an den Vermieter geflossen, der daraufhin die Geduld verlor und fristlos kündigte.
Zurecht, befand nun der VIII. Zivilsenat des BGH, denn der für eine fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB habe vorgelegen: Ein Verschulden setze der Zahlungsverzug nicht voraus, denn „Geld hat man zu haben.“ Zwar müssten bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB zusätzliche Abwägungskriterien beachtet werden, um einen wichtigen Grund festzustellen.
Bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen handele es sich aber um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses und wenn deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt seien, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Weitere Abwägungen sind dann nicht vorzunehmen.
Zwar steht dem Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung die Möglichkeit offen, diese durch vollständige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen. Diese Möglichkeit ist jedoch fristgebunden und auf die einmalige Inanspruchnahme innerhalb von 2 Jahren beschränkt. Zahlt das Sozialamt innerhalb dieser 24 Monate erneut die Miete nicht und verursacht so eine fristlose Kündigung, sollte der Mieter Amtshaftungsansprüche prüfen lassen, denn dann verliert er seine Wohnung, wenn sich nicht noch eine Einigung mit dem Vermieter erzielen lässt.
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Veröffentlicht am 30. September 2014 von Andreas Schwartmann	Antwort	Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes kann gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch den vollständigen Ausgleich sämtlicher Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geheilt werden. Dies gilt jedoch nicht für eine zugleich hilfsweise erklärte ordnungsgemäße, also fristgerechte Kündigung, wie das LG Berlin mit Urteil vom 17.01.2014 (Az.: 65 S 366/13) entschieden hat. Der Mieter hatte in dem zu entscheidenden Rechtsstreit zwei Monatsmieten nicht gezahlt. Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung und hilfsweise auch die fristgemäße Kündigung zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Nachdem er auf Räumung verklagt worden war, hatte der Mieter die Rückstände rechtzeitig vollständig ausgeglichen, wodurch die fristlose Kündigung geheilt wurde. Er vertrat sodann die Auffassung, die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 BGB erstrecke sich auch auf die ordentliche Kündigung. Dem erteilte das Landgericht aber eine Absage: Die ordentliche Kündigung gemäß § 570 BGB hatte die Vermieterin damit begründet, dass sie ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hatte, weil die Nichtzahlung der Mieten eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dargestellt habe. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin kann aber eine einmal eingetretene Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden. Allerdings könne durch die nachträgliche Zahlung die Vertragsverletzung in einem milderen Licht erscheinen und sich das Festhalten des Vermieters an einer fristgemäßen ordentlichen Kündigung als treuwidrig erweisen. Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete ist nach der Rechtsprechung des BGH beim Verschulden des Mieters zu berücksichtigen und kann dazu führen, dass aus der fristgemäßen Kündigung keine Rechte hergeleitet werden können. Dass der Mieter in dem vorliegenden Rechtsstreit die offenen Mieten nachgezahlt hat, rechtfertigte für sich genommen alleine aber noch nicht die Annahme nicht ausreichenden Verschuldens. Denn der Mieter war bereits früher schon mit der Mietzahlung in Verzug geraten und es waren für den Senat keine Umstände erkennbar, die das Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete verringert hätten. Der Mieter hatte sich zwar darauf berufen, nur sehr geringe Renteneinkünfte zu haben. Das reichte dem Gericht aber nicht aus, denn das Risiko, die Miete wegen fehlendem Einkommen nicht zahlen zu können, trägt allein der Mieter. Fazit: Gerät der Mieter in ausreichenden Zahlungsverzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erklärt werden, sondern unbedingt hilfsweise auch immer eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Gleicht nämlich der Mieter nach Erhebung der Räumungsklage sämtliche Zahlungsrückstände aus, kann dadurch die fristlose Kündigung geheilt werden. Der Vermieter, der dann weiterhin Räumung verlangt, kann diese nur noch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche, fristgemäße Kündigung stützen. Dabei wird es dann darauf ankommen, ob den Mieter ein ausreichendes Verschulden an den Zahlungsrückstände trifft.
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References: § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 569
 § 569
 § 570
 BGH 
 § 543