Source: http://archiwum.miir.gov.pl/strony/zadania/gospodarka-nieruchomosciami/przeksztalcenie/
Timestamp: 2020-02-16 20:00:09+00:00

Document:
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność - Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej
Ważne terminy dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego (DOC 24 KB)
Wzór zaświadczenia o przekształceniu (DOCX 24 KB)
Oświadczenie przedsiębiorcy, że nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (DOCX 22 KB)
Wniosek o wydanie zaświadczenia (4 miesiące) (DOCX 19 KB)
Wniosek o wydanie zaświadczenia uzasadniony szczególną potrzebą (1 miesiąc) (DOCX 21 KB)
Zgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej z wnioskiem o udzielenie bonifikaty (DOCX 19 KB)
"Krok po kroku jak zostać właścicielem" - poradnik o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przygotowany przez Agencję Mienia Wojskowego.
Celem ustawy jest jak najszersze przekształcenie praw na gruntach o funkcji mieszkaniowej, czyli co do zasady tych zabudowanych gdzie stawka procentowa opłaty rocznej była ustalona w wysokości 1%. Często w osiedlach, obok budynków mieszkalnych są inne obiekty – takie jak pawilony handlowe, czy usługowe.
Jeżeli w budynkach wielorodzinnych są lokale usługowe lub użytkowe to fakt ten nie wyklucza gruntu zabudowanego takim budynkiem wielolokalowym z przekształcenia. Nie wyklucza, bo nie jest możliwe dokonanie przekształcenia jedynie wydzielonych części związanych z celami mieszkaniowymi. Ta sama zasada dotyczy gruntów mieszkaniowych zabudowanych wolnostojącymi lokalami i budynkami użytkowymi. Jeżeli więc podział nieruchomości nie jest możliwy faktycznie i prawnie, wówczas przekształceniu powinna podlegać cała nieruchomość, dla której dotychczas przyjmowano jako dominującą funkcję mieszkaniową (stawka 1%).
W przeciwnym razie stosowanie tej normy spowodowałoby powstawanie nieruchomości, które nie mogłyby być prawidłowo użytkowane (np. w wyniku wyodrębnienia zbyt małej działki lub działki odseparowanej od urządzeń infrastruktury technicznej, lub nieposiadającej dostępu do drogi i bez możliwości ustanowienia służebności, itp.).
Podziały mogą zatem być dokonywane zgodnie z przepisami odrębnymi tylko wówczas, gdy wydzielona i odłączona do osobnej księgi wieczystej część gruntu zabudowanego innymi obiektami będzie mogła stanowić odrębny przedmiot użytkowania wieczystego na cel inny niż mieszkaniowy.
Czy konieczny jest podział nieruchomości w przypadku nieruchomości oddanej dotychczas na cel mieszkaniowy (1% stawka opłaty rocznej, dominująca funkcja mieszkaniowa), ale zabudowanej budynkiem (np. warsztatowym) lub innym obiektem lub urządzeniem (np. reklamą, masztem, kapliczką), który nie jest niezbędny dla prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku mieszkalnego, ale pośrednio służy mieszkańcom (np. do prowadzenia działalności gospodarczej, ozdoby, rekreacji, kultu religijnego, komunikacji)?
Zakres przedmiotowy gruntów podlegających "uwłaszczeniu" z mocy prawa określają w sposób samoistny przepisy ustawy o przekształceniu. Hipotezą ustawy objęte są grunty zabudowane na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2. Zatem definicja została ukształtowana autonomicznie, tj. bez nawiązania do funkcjonującego na gruncie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami sformułowania celu podstawowego, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Nie oznacza to jednak, że istotą regulacji jest zupełne wyłączenie reżimu prawnego ustawy o przekształceniu wobec nieruchomości zabudowanych obiektami o różnych funkcjach, ale objętych 1% stawką opłaty rocznej, czyli takich, których celem podstawowym (dominującym) jest funkcja mieszkaniowa. Świadczy o tym chociażby uzasadnienie ustawy, z którego wynika, że celem ustawodawcy jest kompleksowe przekształcenie praw na gruntach o funkcji mieszkaniowej, a funkcji tej nie niweczy inna funkcja współistniejąca (uzupełniająca), szczególnie, że w przypadku budynków wielorodzinnych istnienie kilku wyodrębnionych lokali użytkowych w nieruchomości mieszkalnej nie wyklucza gruntu spod reżimu prawnego ustawy o przekształceniu. Tym niemniej, literalna i gramatyczna wykładnia przepisu art. 1 ust. 2 ustawy nakazuje w pierwszej kolejności przyjmować do oceny spełnienia przesłanek przekształcenia wyłącznie rodzaj zabudowy oraz naniesień towarzyszących oraz ich znaczenia dla prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynków mieszkalnych. Jeżeli zatem na nieruchomości gruntowej znajdują się zarówno budynki mieszkalne, jak i inne, które nie mieszczą się w pojęciu obiektu budowlanego, umożliwiającego racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy (np. obiekty przemysłowe, handlowe itp.), wówczas część nieruchomości może zostać przekształcona na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy. Jednak należy zwrócić uwagę, że na podstawie założenia racjonalnego działania ustawodawcy należy przyjąć, że instytucja tzw. opóźnionego przekształcenia, o której mowa w art. 2 ust. 1 ustawy o przekształceniu ma charakter wyjątkowy, gdyż może odnosić się wyłącznie do przypadków, gdy wydzielona i odłączona do osobnej księgi wieczystej część gruntu zabudowanego innymi obiektami będzie mogła stanowić odrębny przedmiot użytkowania wieczystego na cel inny niż mieszkaniowy. W przeciwnym razie stosowanie tej normy spowodowałoby powstawanie nieruchomości, które nie mogłyby być prawidłowo użytkowane (np. w wyniku wyodrębnienia zbyt małej działki lub działki odseparowanej od urządzeń infrastruktury technicznej, lub nieposiadającej dostępu do drogi i bez możliwości ustanowienia służebności, itp.). O ile zatem nie jest możliwe faktyczne i prawne wyodrębnienie nieruchomości (np. działki budowlanej w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami) zabudowanej obiektem lub urządzeniem budowlanym istniejącym na gruncie zabudowanym na cele mieszkaniowe, wówczas przekształceniu powinna podlegać cała nieruchomość, dla której dotychczas przyjmowano jako dominującą funkcję mieszkaniową (stawka 1%). Przemawia za tym również fakt, że wyodrębnienie w budynkach wielorodzinnych kilku lokali o funkcji użytkowej, usługowej itp. nie niweczy możliwości przekształcenia prawa w odniesieniu do całej nieruchomości. Nie jest bowiem możliwe w takich przypadkach dokonanie przekształcenia jedynie w odniesieniu do wydzielonych części związanych z celami mieszkaniowymi. Te same wnioski można zatem odnieść do gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi dla oceny racjonalności dokonywania z tych gruntów wyodrębnień, o których mowa w art. 2 ustawy o przekształceniu. Wymaga jednocześnie podkreślenia, że w każdym przypadku ocena spełnienia kryteriów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości należy do właściwego organu, który powinien w niezbędnym zakresie przeprowadzić czynności wyjaśniające.
W zaświadczeniu o przekształceniu użytkownik wieczysty otrzyma informację o możliwości skorzystania z bonifikaty. Dla gruntów skarbu państwa bonifikaty zostały określone ustawowo i zależą od terminu wpłaty opłaty jednorazowej. Dodatkowo zgodnie z nowelizacją ustawy wojewoda zwiększy obowiązującą bonifikatę, jeśli gmina wprowadzi na swoim terenie bonifikatę wyższą niż ustawowe 60% w pierwszym roku i o 10 p.proc. mniej w kolejnych latach. Z chwilą otrzymania zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność użytkownik wieczysty będzie też mógł zgłosić chęć wniesienia opłaty jednorazowej i otrzyma od urzędu wyliczenie tej opłaty. Możliwości skorzystania z bonifikaty nie zależy od wniesienia jej przez innych dawnych użytkowników wieczystych. Jeśli użytkownikiem wieczystym była spółdzielnia mieszkaniowa (dla spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu i dla lokali wynajmowanych) - to możliwość skorzystania z bonifikaty dla spółdzielni będzie zależała od wniesienia opłaty za cały przysługujący jej udział w gruncie, związany z własnością znajdujących się na danym gruncie budynków i ich części. W konsekwencji, udzielenie bonifikaty od opłaty jednorazowej także w odniesieniu do znajdujących się w jej zasobach lokali mieszkalnych uzależnione jest od uiszczenia przez spółdzielnię tej opłaty za cały udział w gruncie związany z własnością wszystkich należących do niej lokali i budynków. Natomiast w odniesieniu do udziałów w gruncie związanych z odrębną własnością lokali, właściciele lokali mogą skorzystać z bonifikaty niezależnie od zamiaru wniesienia przez spółdzielnię opłaty jednorazowej.
Jak rozumieć użyte w art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu sformułowanie "prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania"?
Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu jeżeli budynek mieszkalny spełniający kryterium określone w art. 1 ust. 2 oddany zostanie do użytkowania po dniu 1 stycznia 2019 r., prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności dopiero z dniem oddania tego budynku do użytkowania. Do wykładni pojęcia "oddania budynku mieszkalnego do użytkowania" ustawodawca delegował przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy przed przystąpieniem do użytkowania m.in. budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy uzyskać stosowną decyzję organu nadzoru budowlanego, czyli decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Przepis ten aktualnie nie określa innych kryteriów, jakie powinno spełniać to rozstrzygnięcie. Zgodnie z art. 110 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego organ związany jest wydaną przez siebie decyzją od chwili jej doręczenia. W konsekwencji z "uzyskaniem decyzji" na gruncie art. 55 ustawy – Prawo budowlane należy wiązać moment jej wejścia do obrotu prawnego. Nie może zatem budzić wątpliwości, że z pojęciem "oddania budynku do użytkowania" utożsamiać należy doręczenie inwestorowi decyzji właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego, wydanej na podstawie art. 55 ustawy – Prawo budowlane.
Nie będzie już dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Przekształcenie jest odpłatne. Za przekształcenie zapłacisz 20 rocznych opłat przekształceniowych. Opłaty te odpowiadają wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jaka obowiązywałaby w 2019 r. Termin na zapłatę pozostanie bez zmian – do 31 marca każdego roku.
Przewidziano obligatoryjną bonifikatę w wysokości 60 proc. dla użytkowników gruntów Skarbu Państwa – w przypadku płatności z góry dokonanej w 2019 r., w kolejnych latach bonifikata maleje o 10 pproc. rocznie.
Przepis art. 9 ustawy przekształceniowej reguluje zasady udzielania bonifikaty od rocznej opłaty przekształceniowej lub od opłaty jednorazowej. Podmiotami uprawnionymi do skorzystania z ulgi są m.in. spółdzielnie mieszkaniowe, co umożliwi udzielenie wsparcia w formie bonifikaty osobom, które zamieszkują w lokalach będących własnością spółdzielni. Zapewni to przepis art. 9 ust. 6 , który określa zasadę rozliczenia przyznanej bonifikaty pomiędzy spółdzielnią, a jej członkami. To bowiem spółdzielcy (osoby fizyczne) a nie spółdzielnia mieszkaniowa (jako osoba prawna) powinni być beneficjentami przyznanej ulgi. Przepis ust. 6 jest jednostką redakcyjną art. 9, zatem stanowi uszczegółowienie normy zawartej w ust. 1 tego przepisu i określa sposób "przenoszenia" korzyści z bonifikaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej na osoby fizyczne zamieszkujące w zasobach spółdzielni. Ustawodawca racjonalnie zatem przyjął, że osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, korzysta z bonifikaty w formie ulgi w opłatach, które ponosi na rzecz spółdzielni z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Rozwiązanie to zostało oparte na funkcjonującym już od dłuższego czasu w systemie prawnym przepisie art. 74 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
W przypadku kontynuacji postępowania na zasadach ustawy z 2005 r. przekształcenie nastąpi z chwilą uzyskania przez decyzję w tej sprawie przymiotu ostateczności lub – w przypadku gdy nie zakończy się ono do 31 grudnia 2021 r. - nieruchomość ulegnie uwłaszczeniu z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2022 r.
Ustawa z 20 lipca 2018 r. dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Przepisy te pozostają neutralne wobec roszczeń byłych właścicieli gruntów warszawskich, przejętych na mocy tzw. dekretu Bieruta. Już obecnie bowiem nie są zwracane "w naturze" grunty zabudowane budynkami, w których gmina sprzedała wszystkie lokale na własność. W tych przypadkach były właściciel może uzyskać jedynie odszkodowanie pieniężne. Zwrot w naturze jest możliwy jedynie w odniesieniu do udziału w gruncie, który nie został dotąd przez gminę sprzedany razem z lokalami. W tych przypadkach zwrot w naturze polega obecnie na oddaniu osobie, która zgłosiła roszczenia, części gruntu (udziału w użytkowaniu wieczystym). Zatem po 1 stycznia 2019 r. sytuacja prawna byłych właścicieli warszawskich nie ulegnie zmianie, nadal będą prowadzone postępowania dekretowe. Przepisy tej ustawy stwarzają nawet korzystniejszą sytuację osobom, które zgłosiły wnioski dekretowe i postępowania te zakończą się pozytywnie po 1 stycznia 2019 r. Na podstawie art. 23 ustawy osoby te otrzymają własność gruntu zamiast użytkowania wieczystego gruntu. Art. 8 gwarantuje nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego osobom, które przed 1 stycznia 2019 r. zakończyły pozytywnie postępowania dekretowe. Osoby te otrzymały użytkowanie wieczyste, a 1 stycznia 2019 r. prawo to ulegnie przekształceniu z mocy prawa we własność gruntu.
Czy nie jest problematyczne to, że np. mieszkaniec Gdańska będzie mógł liczyć na bonifikatę rzędu 50 proc., a Warszawy - 98 proc. (hipotetycznie)? Poziom zniżek zależeć będzie od decyzji radnych. Czy takie rozwiązanie nie jest nierównym traktowaniem obywateli, w zależności od tego, kto gdzie mieszka?
Mając na względzie obowiązujące przepisy, jak również słuszny interes obywateli i cel ustawowej likwidacji użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe nic nie stoi na przeszkodzie, aby samorządy i organy reprezentujące Skarb Państwa przyznając bonifikaty osobom fizycznym właścicielom lokali mieszkalnych, obejmowały bonifikatą również opłaty wnoszone przez te osoby od miejsc w garażach wielostanowiskowych wyodrębnionych jako lokale niemieszkalne, od których pobierana jest odrębna opłata oparta często na wyższej stawce procentowej.
Podstawą udzielenia bonifikaty od opłaty jednorazowej w przypadku gruntów Skarbu Państwa jest przepis art. 9 ust. 3 ustawy o przekształceniu z 20 lipca 2018 r. Natomiast w odniesieniu do gruntów samorządów przepis art. 9 ust. 4 i 5. Samorządy mają zatem możliwość przesądzić w uchwałach ustalających szczegółowe warunki przyzywania bonifikat, że bonifikaty udzielane osobom fizycznym będącym właścicielami lokali mieszkalnych dotyczą również opłaty przekształceniowej, która dotyczy udziału w wielostanowiskowym garażu usytuowanym w budynku mieszkalnym lub garażu wolnostojącym położonym na nieruchomości podlegającej przekształceniu albo miejsca postojowego przy budynku mieszkalnym, które są wykorzystywane przez mieszkańców budynków w celach związanych z celami mieszkaniowymi (parkowanie pojazdów).
Czy cudzoziemiec będący właścicielem lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku mieszalnym wielolokalowym, w którym wyodrębniono własność lokali "zablokuje" przekształcenie prawa pozostałym mieszkańcom budynku, do czasu uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na przekształcenie od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji?
Krótka informacja o przekształceniu
Informacja do pobrania (PDF 17 MB)

References: art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 13
 art. 13
 art. 1
 art. 55
 art. 110
 art. 55
 art. 55
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 74
 art. 23
 Art. 8
 art. 9
 art. 9