Source: https://www.srovpraxi.sk/33/pravna-uprava-zmluvy-o-najme-nebytovych-priestorov-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0p-4AT96twJKGvX_K1d-8miw/?serp=1&version_year=2016&uri_view_type=18
Timestamp: 2020-06-03 03:33:41+00:00

Document:
Právna úprava zmluvy o nájme nebytových priestorov | SRO v praxi
26.5.2015, JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár ; CSc. , Zdroj: Verlag Dashöfer
JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár
Nájom vzniká zmluvou (zmluvou o nájme/nájomnou zmluvou – ïalej len nájomná zmluva) uzavretou medzi prenajímateµom a nájomcom. Prenajímateµ takou zmluvou prenecháva za odplatu nájomcovi vec (hnuteµnú i nehnuteµnú), aby ju doèasne – v dojednanej dobe – u¾íval a prípadne z nej bral aj ú¾itky. Predmetom nájmu sú aj nebytové priestory (NP), ktoré sú buï samostatnou vecou podµa zákona è. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZVBaNP), alebo súèas»ou nebytového domu, prípadne aj bytového domu. Nebytové priestory sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podµa rozhodnutia stavebného úradu sú urèené na iné úèely ako na bývanie, ako aj byty, pri ktorých bol udelený súhlas stavebného úradu na ich u¾ívanie na nebytové úèely. Zmenu úèelu stavby upravuje stavebný zákon (è. 50/1976 Zb.) Nebytovým priestorom nie sú príslu¹enstvo bytu ani spoloèné priestory bytového domu.
Prenajímateµom je vlastník (v prípade majetku ¹tátu: správca) tohto individuálne urèeného NP alebo vlastníkom celej budovy. Nájomcom mô¾e by» ktorákoµvek osoba právnická i fyzická, ktorá má spôsobilos» na právne úkony. Doèasným je u¾ívanie veci na základe nájomnej zmluvy uzavretej nielen na dohodnutý, v zmluve výslovne ¹pecifikovaný èas, ale aj na neurèitý èas. Odplatou za u¾ívanie je nájomné. Vý¹ka nájomného závisí od dohody úèastníkov. V súèasnosti právne predpisy neupravujú tzv. regulované –¹tátnym orgánom podµa cenového zákona (è. 18/1996 Z. z.) záväzne ustanovené – nájomné za nájom NP. Nájomná zmluva sa povinnos»ou plati» nájomné odli¹uje od zmluvy o výpo¾ièke, ktorou vypo¾ièiavateµovi vzniká právo bezplatne u¾íva» vec po dohodnutú dobu.
Nájom a podnájom NP upravuje zákon è. 116/1990 Zb. Nebytové priestory sa prenajímajú na úèely, na ktoré sú stavebne urèené. O nájme takých nebytových priestorov, na ktoré sa tento zákon nevz»ahuje, platia ustanovenia OBÈZ.
Osobitnú úpravu nájmu majetku ¹tátu obsahuje § 13 zákona è. 278/1993 Z. z. o správe majetku ¹tátu v znení neskor¹ích prepisov podµa stavu úèinného k 1.5.2011 Podµa tohto ustanovenia napr.: správca mô¾e uzatvori» nájomnú zmluvu len s tým záujemcom, ktorý ponúkne najvy¹¹ie trhové nájomné. Správca mô¾e doèasne prebytoèný nehnuteµný majetok ¹tátu prenecha» do nájmu nájomnou zmluvou uzavretou najviac na pä» rokov. Ak je taký majetok ¹tátu po ukonèení nájomného vz»ahu naïalej doèasne prebytoèný, mo¾no ho prenecha» do nájmu len na základe ponuky podµa § 13 odseku 1 nájomnou zmluvou uzavretou opä» najviac na pä» rokov. Ak sa prenajíma celá nehnuteµnos», správca ju mô¾e prenecha» do nájmu len na dobu urèitú, najviac na pä» rokov. Na platnos» zmluvy o nájme nehnuteµného majetku ¹tátu sa vy¾aduje súhlas ministerstva financií; to neplatí, ak ide o krátkodobý nájom. Nájomca ani vypo¾ièiavateµ nie je oprávnený prenecha» majetok ¹tátu do nájmu, podnájmu alebo výpo¾ièky. Ak nájomca alebo vypo¾ièiavateµ prenechal majetok ¹tátu do nájmu, podnájmu alebo výpo¾ièky, je taká zmluva neplatná. Zmeny na nehnuteµnom majetku ¹tátu prenechanom do nájmu alebo výpo¾ièky mô¾e nájomca alebo vypo¾ièiavateµ vykona» len s písomným súhlasom správcu. Nájomca a vypo¾ièiavateµ nemá prednostné právo na kúpu tejto veci s výnimkou uvedenou v § 11 ods. 2 zákona è. 278/1993 Z .z.
Nájomná zmluva musí ma» písomnú formu. Ak zmluva nemá písomnú formu, je neplatná a nájom nevznikne. Podmienkou platnosti písomnej zmluvy o nájme je, aby obsahovala zákonom ustanovené povinné nále¾itosti, ktorými sú:
oznaèenie prenajímateµa a nájomcu,
úèel nájmu – nebytové priestory sa prenajímajú na úèely, na ktoré sú stavebne urèené – ; v prípade zmeny v u¾ívaní stavby treba postupova» podµa § 85 stavebného zákona,
vý¹ku a splatnos» nájomného a spôsob jeho platenia,
èas, na ktorý sa nájom uzaviera, prípadne údaj o tom, ¾e ide o nájom na neurèitý èas.
Ak zmluva neobsahuje ktorúkoµvek z týchto nále¾itostí, je neplatná.
O uzavretí nájomnej zmluvy rozhodne prenajímateµ, ak sa dohodne s nájomcom o nále¾itostiach tejto zmluvy. Osobu (právnickú, fyzickú), s ktorou zmluvu uzavrie, si vyberie prenajímateµ podµa vlastnej úvahy v súlade s jeho vnútornými pravidlami, ak nejde o prípad, na ktorý sa vz»ahujú právne predpisy o verejnom obstarávaní, keï sa postupuje podµa výsledkov výberového konania.
Prikázanie nájomcu je výnimoèné a zachovalo sa iba v ustanoveniach § 4 zákona è. 116/1990 Zb. a § 2 zákona è. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov. Podµa týchto predpisov obec mô¾e prikáza» právnickej osobe, ktorá vykonáva právo hospodárenia alebo správy majetku obce k nebytovému priestoru vo vlastníctve ¹tátu alebo obce vhodnému na prenajatie, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s urèeným nájomcom, ak je potrebné umiestni» zariadenie sociálnej starostlivosti, zdravotnícke zariadenie alebo zariadenie pre pracovnú rehabilitáciu, ¹kolu alebo ¹kolské zariadenie, po¹tu alebo stanicu poriadkovej alebo dopravnej polície, ak ide o prinavrátenie nebytového priestoru úèelu, na ktorý je stavebne urèený, ako aj ak je potrebné umiestni» zastupiteµský úrad cudzieho ¹tátu, medzinárodnú vládnu organizáciu alebo in¹titúciu, ktorým podµa medzinárodného práva patria diplomatické výsady a imunity, kultúrne alebo informaèné stredisko cudzieho ¹tátu. V iných prípadoch prikázanie nájomcu NP zákon nepripú¹»a.
Nájom NP zaniká dohodou zmluvných strán, uplynutím èasu – ak bol dohodnutý na urèitý èas, výpoveïou prenajímateµa alebo nájomcu, zánikom predmetu nájmu, alebo zánikom nájomcu. V prípade skonèenia nájmu uplynutím dohodnutého èasu mô¾e nasta» stav, ¾e nájomná zmluva sa obnoví podµa § 676 ods. 6 OBÈZ, ak nájomca u¾íva vec aj po skonèení nájmu a prenajímateµ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteµnosti na súde do 30 dní. Nájomná zmluva sa obnoví za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlh¹iu ako rok sa obnovuje v¾dy na rok, nájom dojednaný na krat¹iu dobu sa obnovuje na túto dobu. Nájom nehnuteµného majetku ¹tátu sa v¹ak podµa § 13 ods. 2 zákona è. 278/1993 Z. z. skonèí v¾dy uplynutím doby, na ktorú sa dohodol, preto¾e ustanovenie OBÈZ o obnove nájomnej zmluvy sa nepou¾ije.
Prenajímateµ je povinný prenecha» prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté u¾ívanie, alebo ak sa spôsob u¾ívania nedohodol, obvyklé u¾ívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udr¾iava». Prenajímateµ je oprávnený po¾adova» prístup k veci za úèelom kontroly, èi nájomca u¾íva vec riadnym spôsobom a po¾adova» prístup k veci za úèelom kontroly, èi nájomca u¾íva vec riadnym spôsobom.
plati» nájomné podµa zmluvy, inak nájomné obvyklé v èase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej u¾ívania,
vec u¾íva» iba v prípade, ¾e sa tak dohodlo alebo ¾e neu¾ívaním by sa vec znehodnotila viac ne¾ jej u¾ívaním,
oznámi» prenajímateµovi bez zbytoèného odkladu potreby opráv, ktoré má vykona» prenajímateµ a zná¹a» obmedzenie v u¾ívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a udr¾iavanie veci,
stara» sa o to, aby na prenajatej veci nevznikla ¹koda,
da» vec poisti», len ak to urèuje zmluva.
u¾íva» vec spôsobom urèeným v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a urèeniu veci,
da» prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurèuje inak. Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateµ má právo odstúpi» od zmluvy,
vykonáva» zmeny na prenajatej veci len so súhlasom prenajímateµa.
Ak nájomca – po uzavretí zmluvy o nájme – mô¾e nebytový priestor u¾íva» obmedzene len preto, ¾e prenajímateµ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom è. 116/1990 Zb., nájomca má nárok na pomernú zµavu z nájomného; toto ustanovenie sa vz»ahuje aj na podnájom.
Pri príprave nájomnej zmluvy je v¾dy ¾iaduce zisti», èi predmet nájmu je nebytovým priestorom a èi prenajímateµ je vlastníkom (v prípade majetku ¹tátu: správcom) tohto individuálne urèeného priestoru, alebo vlastníkom celej budovy, v ktorej je prenajímaný nebytový priestor. Na vznik nájmu celej budovy, v ktorej sú nebytové priestory, a tie¾ na nájom spoloèných èasti bytového domu a spoloèných zariadení bytového domu (napr. pivnice, práèovne, koèikárne, chodby, podkrovnej miestnosti) je potrebné uzavrie» nájomnú zmluvu podµa v¹eobecných ustanovení OBÈZ a nie podµa zákona è. 116/1990 Zb. Prenajímateµa i nájomcu treba v zmluve oznaèi» presne, jednoznaène a nezameniteµne. Predmet nájmu je ¾iaduce identifikova» presným popisom poètu, polohy, úèelu a výmery, prípadne aj vybavenia jednotlivých miestností a spoloène u¾ívaných èastí budovy. V záujme istoty zmluvných strán a predchádzania prípadným sporom mo¾no odporúèa» vyhotovenie nákresu polohy a pôdorysu prenajatého nebytového priestoru a pripoji» ho ako prílohu k zmluve o nájme. Zmluvu o nájme za v mene právnickej osoby uzatvára a podpisuje jej ¹tatutárny orgán, prípadne iný jej pracovník alebo èlen, pokiaµ je to urèené vo vnútorných predpisoch právnickej osoby alebo je to vzhµadom na ich pracovné zaradenie obvyklé (§ 20 OBÈZ), alebo splnomocnený zástupca. Osvedèenie pravosti podpisu sa nevy¾aduje.
Zbierka rozhodnutí a stanovísk súdov SR è. 3/1999 – str. 11, por. è.. 47/1999:
Ustanovenia zákona è. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskor¹ích predpisov sú vo vz»ahu k v¹eobecným ust.§ 663 a nasl. Obèianskeho zákonníka ¹peciálne.
Na vz»ahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov mo¾no v¹eobecnú úpravu pou¾i» len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (¹peciálny) zákon.
(Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu Slovenskej republiky z 24. júla 1997, sp. zn. Cdo 3/97)
Zbierka rozhodnutí a stanovísk súdov SR è. 6/2003 –str. 42, por. è. 112/2003:
Právo u¾ívania nebytových priestorov vzniknuté podµa § 352 Hospodárskeho zákonníka sa úèinnos»ou zákona è. 116/1990 Zb. v znení neskor¹ích predpisov (t.j. 1. májom 1990) pretransformovalo na nájom nebytových priestorov podµa § 15 ods. 1 citovaného zákona. (Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu Slovenskej republiky z 27. augusta 2002, sp.zn. 2 Cdo 63/02)
Právne ustanovenia, ktoré je potrebné na¹tudova» v súvislosti s danou problematikou:
Obèiansky zákonník – OBÈZ: (§ 118 ods. 2, § 125, § 663 a¾ § 685, § 720)
Zákon è. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – ZVBaNP (§ 2 ods.3)
Zákon è. 116/1990 Zb .o nájme a podnájme nebytových priestorov
Zákon è. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov
Zákon è. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) – SZ (§ 43b, § 43c, §76 a¾ § 85)
Ak ide o nájom majetku ¹tátu, aj zákon è. 278/1993 Z.z. o správe majetku ¹tátu (§ 13).
SKONÈENIE NÁJMU NEBYTOVÌHO PRIESTORU
Nájom NP (nebytového priestoru) zaniká uplynutím èasu, na ktorý bol dojednaný. Nájomnú zmluvu uzavretú na neurèitý èas mô¾e písomne vypoveda» prenajímateµ i nájomca bez uvedenia dôvodu, ak sa nedohodli v nájomnej zmluve uvies» urèitý dôvod výpovede.
Nájom dohodnutý na urèitý èas pred uplynutím dohodnutého èasu mô¾e vypoveda» písomnou výpoveïou:
- prenajímateµ, ak:
a) nájomca u¾íva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
b) nájomca o viac ako jeden mesiac me¹ká s platením nájomného alebo za slu¾by, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateµovi poskytova» na úhradu nájomného urèité slu¾by, tieto slu¾by neposkytuje riadne a vèas;
d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním u¾ívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo poru¹ujú pokoj alebo poriadok;
e) u¾ívanie nebytového priestoru je viazané na u¾ívanie bytu a nájomcovi bola ulo¾ená povinnos» byt vyprata»;
f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, èo bráni u¾íva» nebytový priestor;
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho èas» do podnájmu bez súhlasu…

References: § 13
 § 13
 § 11
 § 85
 § 4
 § 2
 § 676
 § 13
 § 352
 § 15
 § 125
 § 663
 § 685
 § 720
 § 43
 §76
 § 85