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Timestamp: 2020-08-03 18:46:56+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 23344 del 19/09/2019 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23344 del 19/09/2019
Cassazione civile sez. III, 19/09/2019, (ud. 11/07/2019, dep. 19/09/2019), n.23344
sul ricorso 12289-2017 proposto da:
D.L.D.R.P., D.L.D.R.G.M.,
elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DELL’ORSO 74, presso lo
studio dell’avvocato PAOLO DI MARTINO, che li rappresenta e difende;
ASSOCIAZIONE EFE EDUCAZIONE E FORMAZIONE IN EUROPA, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA F TOMASSUCCI 12, presso lo studio
dell’avvocato ALBERTO D’AURIA, rappresentata e difesa dagli avvocati
ARCANGELO D’AVINO, PAOLO D’AVINO;
avverso la sentenza n. 3721/2016 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,
PATRONE IGNAZIO, che ha concluso per l’infondatezza dei motivi e
udito l’Avvocato PAOLO D’AVINO.
1. Con sentenza resa in data 9/11/2016, la Corte d’appello di Napoli ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, tra le restanti statuizioni, per quel che ancora rileva in questa sede, ha condannato D.L.D.R.P. e D.L.D.R.G.M. al pagamento, in favore dell’associazione EFE – Educazione e Formazione in Europa, di somme a titolo di indennità di avviamento e di restituzione di canoni non dovuti, in relazione a un contratto in forza del quale D.L.D.R.P. e D.L.D.R.G.M. avevano concesso in locazione, in favore di una persona fisica cui era da ultimo succeduta l’associazione EFE, un immobile adibito ad uso di scuola.
2. A fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evidenziato come del tutto correttamente il primo giudice avesse accertato come l’attività svolta all’interno dell’immobile concesso in locazione, in quanto esercitata in forma d’impresa, giustificasse il pagamento, in favore della conduttrice, all’atto della cessazione del rapporto, dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, in tal senso trovando ragione la corrispondente condanna in favore della associazione EFE, a sua volta legittima creditrice degli importi indebitamente corrisposti a titolo di canoni anche in relazione ai periodi antecedenti la propria indicazione quale parte del contratto di locazione.
3. Avverso la sentenza d’appello, D.L.D.R.P. e D.L.D.R.G.M. propongono ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi d’impugnazione.
4. L’associazione EFE – Educazione e Formazione in Europa resiste con controricorso.
1. Con il primo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 27,34,36 e 42 nonchè per omesso esame di fatti decisivi controversi (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale erroneamente confermato la sussistenza del diritto dell’associazione avversaria al conseguimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, senza considerare l’effettivo svolgimento dell’attività scolastica, ad opera di controparte, in assenza di alcuna finalità lucrativa; finalità di lucro costituente (accanto alla natura imprenditoriale dell’attività esercitata all’interno dell’immobile locato) un requisito indispensabile ai fini del conseguimento della ridetta indennità di avviamento, a nulla valendo la circostanza dell’avvenuta assunzione della qualità di conduttrice, nell’intero periodo di vigenza del contratto in esame, da parte di diverse società commerciali, dovendosi necessariamente aver riguardo, al fine di riconoscere il diritto all’indennità in esame, alla natura dell’attività svolta dal conduttore al tempo della cessazione del rapporto.
3. Osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, la circostanza per cui l’attività di insegnamento ha natura eminentemente intellettuale non valga, di per sè, a contraddire o a negare la possibilità della relativa organizzazione in forma d’impresa, inerendo strettamente, detta natura intellettuale, alla prestazione lavorativa dei docenti, senza tuttavia giungere a connotare l’organizzazione aziendale nel suo complesso.
4. Sicchè ove l’attività di insegnamento, o di istruzione, si presenti come il risultato di un’organizzazione aziendale, ossia di un complesso strumentale di fattori, secondario del servizio di istruzione offerto al pubblico, gestito secondo criteri di economicità, deve convenirsi che essa, in quanto non occasionale, va considerata come esercitata in forma di impresa, e dunque avente titolo per la percezione dell’indennità di avviamento (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 23557 del 06/11/2009, Rv. 610089 – 01; v. altresì Sez. 3, Sentenza n. 2086 del 13/02/2002, Rv.552261- 01; Sez. 3, Sentenza n. 12252 del 03/12/1997, Rv. 510664- 01; Sez. 3, Sentenza n. 5089 del 03/06/1996, Rv. 497922-01; Sez. 3, Sentenza n. 6019 del 29/05/1995, Rv. 492542 – 01).
5. In tale prospettiva, la Corte territoriale ha quindi osservato come, dall’esame globale delle risultanze processuali, fosse emerso che l’attività di insegnamento svolta dall’associazione odierna controricorrente, all’interno dell’immobile locato, si presentava come il risultato di una stabile organizzazione aziendale gestita secondo criteri di economicità, e cioè di un complesso strumentale di fattori secondario del servizio di istruzione.
6. Alla stregua delle stesse risultanze doveva peraltro ammettersi, secondo i giudici d’appello, la sussistenza, nella specie, del contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori che la suddetta attività comportava, giacchè l’immobile locato fungeva da luogo aperto alla frequentazione diretta e strumentalmente negoziale della generalità degli utenti del servizio.
7. Ciò posto, è appena il caso di osservare – in contrasto con quanto preteso dagli odierni ricorrenti – come, al fine di integrare gli estremi per il riconoscimento della struttura imprenditoriale di una qualunque attività (e del conseguente diritto, in presenza degli altri presupposti, alla percezione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34) – non sia necessario il riscontro dell’ulteriore requisito dello scopo di lucro dell’attività aziendale, atteso che lo scopo di lucro (se indispensabile ai fini della determinazione della struttura causale del contratto di società) non rappresenta un elemento indefettibile ai fini del contrassegno della natura imprenditoriale dell’attività, ad essa piuttosto inerendo, accanto al carattere abituale (o non occasionale), l’estremo elementare dell’economicità della gestione, ossia della rigorosa uniformazione della produzione al criterio della copertura dei costi con i ricavi di esercizio, in conformità al disposto di cui all’art. 2082 c.c., cui la L. n. 392 del 1978, artt. 27 e 34 indubitabilmente rimandano (cfr. altresì Sez. L, Sentenza n. 1367 del 26/01/2004, Rv. 569688 – 01).
8. Con il secondo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione dell’art. 132 c.p.c., n. 4, art. 118 disp. att. c.p.c. e art. 111 Cost., della L. n. 392 del 1978, art. 34 e art. 1460 c.c., nonchè per omesso esame di fatti decisivi controversi (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5), per avere la corte territoriale dettato una motivazione meramente apparente con riguardo alla rivendicata decisività, ai fini della controversia sul diritto della conduttrice all’indennità di avviamento, del principale e cronologicamente anteriore inadempimento dell’associazione avversaria in relazione all’obbligazione di riconsegna dell’immobile locato, in tal modo omettendo erroneamente di escludere la sussistenza del diritto alla ridetta indennità in capo alla controparte e trascurando, contestualmente, di riconoscere il diritto dei locatori al conseguimento della penale convenuta per il ritardo nella riconsegna dell’immobile locato e il risarcimento del maggior danno per la perdita di chances locative, essendo pacificamente emerso che il rifiuto della conduttrice di riconsegnare l’immobile alla scadenza del rapporto, non fosse giustificato dal preteso inadempimento dei locatori all’obbligo di pagamento dell’indennità di avviamento (e dal connesso diritto di ritenzione), bensì dalla contestazione della data di scadenza del rapporto, come peraltro documentalmente attestato dall’opposizione formulata dalla conduttrice alla convalida della licenza per finita locazione tempestivamente inoltrata dai locatori.
Peraltro, la corte territoriale avrebbe ulteriormente errato nel non riconoscere l’inadempimento della conduttrice, idoneo a escludere il relativo diritto al conseguimento dell’indennità di avviamento, consistito nel mancato ripristino dell’immobile riconsegnato nelle condizioni di fatto dovute.
10. Osserva il Collegio come, secondo le previsioni di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34 l’ostacolo al conseguimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale da parte del conduttore non sia costituito da un eventuale (qualsiasi) inadempimento di quest’ultimo, bensì dalla “cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal R.D. 16 marzo 1942, n. 267”, e dunque a un inadempimento del conduttore che sia qualificato dalla relativa gravità (o non scarsa importanza, secondo l’art. 1455 c.c.) attestato da accertamento giudiziale, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.
11. Nel caso in esame, secondo quanto descritto nella sentenza impugnata, risulta che il giudizio precedentemente intercorso tra le parti, a seguito dell’opposizione alla convalida della licenza per finita locazione da parte della conduttrice, avesse a oggetto, non già l’accertamento dell’inadempimento dell’associazione conduttrice in relazione all’obbligazione di rilascio dell’immobile, bensì l’accertamento della (controversa) data di scadenza del rapporto, con la conseguenza che nessuna risoluzione contrattuale per detto inadempimento della conduttrice (ostativa al conseguimento dell’indennità) risulta esser mai stata giudizialmente pronunciata dalle parti.
12. Allo stesso modo, neppure risulta emessa, tra le parti, alcuna pronuncia di risoluzione contrattuale per inadempimento della conduttrice all’obbligazione di ripristino dell’immobile riconsegnato nelle condizioni di fatto dovute.
13. Da tali premesse deriva che del tutto correttamente il giudice a quo ha riconosciuto la legittimità dell’esercitata ritenzione dell’immobile, da parte dell’associazione convenuta, in assenza dell’offerta di pagamento dell’indennità da parte dei locatori, trovando applicazione, nella specie, l’insegnamento della giurisprudenza di questa Corte in forza del quale, in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell’art. 1591 c.c., per la ritardata restituzione dell’immobile locato, ancorchè sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell’indennità di avviamento, di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 34 e 69 atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio, sicchè, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore è legittima (Sez. 3 -, Ordinanza n. 24285 del 16/10/2017, Rv. 645835 – 01).
In particolare, essendo l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile da parte del conduttore condizionata al versamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, fin quando la corresponsione di tale indennità non avvenga (anche solo nella forma dell’offerta reale non accettata), la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore avviene de iure e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva della scadenza dell’obbligo di consegna, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna e il conseguente obbligo di risarcimento ai sensi dell’art. 1591 c.c. (Sez. 3, Sentenza n. 19634 del 03/10/2016, Rv. 642597 – 01).
14. Mette infine conto di ribadire, nella specie, come, ai fini del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non rilevi il ritardo nella riconsegna dell’immobile dopo la scadenza del rapporto, in quanto l’obbligazione del conduttore di lasciare l’immobile e quella del locatore di corrispondere l’indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano al di fuori del sinallagma contrattuale (Sez. 3, Sentenza n. 25736 del 05/12/2014, Rv. 633818 – 01).
15. Pertanto, il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata riconsegna dell’immobile, ai sensi dell’art. 1591 c.c., e l’adempimento dell’obbligo dello stesso locatore di pagare al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento, costituendo elementi di un rapporto in reciproca interdipendenza tra loro (dovendo escludersi il ritardo del conduttore nella mancata restituzione dell’immobile in assenza di pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento), una volta chiesto dal locatore il risarcimento del danno, il giudice deve verificare, anche d’ufficio, se l’attore abbia adempiuto, o offerto di adempiere, l’obbligo di pagamento dell’indennità di avviamento, non occorrendo a tal fine una formale eccezione del conduttore (Sez. 3, Sentenza n. 3348 del 13/02/2014, Rv. 629682 – 01).
16. Sulla base delle argomentazioni sin qui richiamate, varrà escludere, tanto il ricorso dell’asserita apparenza della motivazione denunciata dai ricorrenti in relazione all’art. 132 c.p.c., n. 4 (avendo il giudice a quo elaborato un discorso giustificativo pienamente idoneo a dar conto delle ragioni della decisione sul piano della consequenzialità logica e della congruità argomentativa), quanto la sussistenza del preteso vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, attesa l’erroneità della relativa deduzione in assenza di alcun omesso esame, da parte del giudice a quo, di fatti effettivamente decisivi, in ipotesi idonei a condurre a una sicura diversa risoluzione dell’odierna controversia.
17. Con il terzo motivo, i ricorrenti sollevano la questione di illegittimità costituzionale della L. n. 392 del 1978, art. 34 in relazione agli artt. 3 e 42 Cost., nonchè ai principi di proporzionalità e ragionevolezza, laddove la corte di legittimità ritenesse di non includere, tra le ipotesi atte a precludere il diritto il conduttore all’indennità di avviamento, l’inadempimento di quest’ultimo all’obbligo di restituzione dell’immobile locato alla scadenza contrattualmente fissata, giustificato, non già dal corrispettivo inadempimento del locatore all’obbligo di pagamento dell’indennità di avviamento, bensì dalla contestazione (infondata) della data di scadenza del rapporto.
18. La sollevata questione di illegittimità costituzionale della L. n. 392 del 1978, art. 34 in relazione agli artt. 3 e 42 Cost., nonchè ai principi di proporzionalità e ragionevolezza, deve ritenersi manifestamente infondata, apparendo pienamente ragionevole la disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34 (così come in precedenza richiamata e interpretata da questo Collegio) nella parte in cui, da un lato, subordina la perdita del diritto del conduttore all’indennità di cui alla norma citata alla verifica giudiziale del ricorso di un inadempimento contrattualmente grave del conduttore (idoneo a giustificare, per tale motivo, la risoluzione del contratto), e, dall’altro, là dove esclude, in ogni caso, il ritardo colpevole del conduttore, nella restituzione dell’immobile locato, in assenza del contestuale pagamento, o della contestuale offerta di pagamento, da parte del locatore, dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale dallo stesso concretamente dovuta, dovendo ravvisarsi, in tale disciplina legislativa, un componimento armonico dei contrapposti interessi delle parti, caratterizzato dall’equilibrato e proporzionato contemperamento delle rispettive ragioni.
19. Con il quarto motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione dell’art. 132 c.p.c., n. 4, art. 118 disp. att. c.p.c., art. 111 Cost., artt. 2507-septies e 2500-nonies c.c., artt. 81 e 100 c.p.c., in combinato disposto con gli artt. 115 e 116 c.p.c., art. 2697 c.c., artt. 342 e 115 c.p.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4), per avere la corte territoriale erroneamente riconosciuto il diritto dell’associazione avversaria al conseguimento degli importi a titolo di canoni asserita-mente non dovuti anche in relazione al periodo antecedente il proprio subingresso nel contratto, e per aver erroneamente ritenuto generica la contestazione opposta dai locatori alla liquidazione del quantum relativo all’importo dovuto a titolo di canoni indebitamente corrisposti (sulla falsa premessa che il primo giudice avesse deciso sul solo presupposto del carattere incontestato delle indicazioni al riguardo fornite dall’associazione conduttrice), avendo, al contrario, i locatori puntualmente contestato la verifica contabile operata, in thema, dal primo giudice e da quest’ultimo utilizzata quale effettiva ragione della decisione adottata.
21. Osserva il Collegio come la corte territoriale (sulla base della decisione resa dal primo giudice) abbia specificato, in modo logicamente coerente e giuridicamente corretto, come, sin dal 1999, all’alternanza nominale dei conduttori nella titolarità del contratto in esame, non avesse corrisposto il riscontro di alcuna effettiva cessione d’azienda tra soggetti diversi, essendosi nella specie verificate unicamente talune mere trasformazioni di forme giuridiche da parte dell’unico soggetto (da ultimo identificatosi nell’associazione odierna controricorrente), con la conseguente piena legittimazione di tale unico soggetto a rivendicare la restituzione dei canoni corrisposti in eccesso a far data dall’anno (1999) accertato dal giudice di merito come corrispondente all’unica cessione d’azienda concretamente verificatasi: considerazione, quest’ultima, che gli odierni ricorrenti non hanno adeguatamente censurato in questa sede, essendosi limitati alla sola illustrazione di mere (confuse e generiche) doglianze riferite alla ricostruzione in fatto delle circostanze poste a base della decisione, come tali inammissibili in questa sede di legittimità.
22. Allo stesso modo, nessuna adeguata censura risulta in questa sede sollevata nei confronti della decisione della corte d’appello, nella parte in cui sottolinea la mancata (generica o inadeguata) contestazione, da parte dei locatori, della seconda ratio decidendi richiamata dal primo giudice a fondamento del calcolo dei canoni non dovuti dalla conduttrice: ratio decidendi costituita, oltre che dalla mancata contestazione dei calcoli forniti dalla conduttrice, dai rilevati riscontri documentali forniti dagli assegni.
23. Osserva sul punto il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, il ricorrente che agendo in sede di legittimità denunci la violazione della legge processuale riscontrabile nell’avere il giudice a quo ritenuto, in modo pretesamente erroneo, che fossero rimaste prive di contestazione circostanze viceversa asseritamente poste a oggetto di puntuale confutazione, non può limitarsi a specificare soltanto la singola norma processuale di cui, appunto, si denunzia la violazione, ma deve indicare gli elementi fattuali in concreto condizionanti gli ambiti di operatività di detta violazione (cfr. Sez. L, Sentenza n. 9076 del 19/04/2006, Rv. 588498).
Siffatto onere sussiste anche allorquando il ricorrente affermi che una data circostanza debba reputarsi comprovata dall’esame degli atti processuali, con la conseguenza che, in tale ipotesi, il ricorrente medesimo è tenuto ad allegare al ricorso gli atti del processo idonei ad attestare, in relazione al rivendicato diritto, la sussistenza delle circostanze affermate, non potendo limitarsi alla parziale e arbitraria riproduzione di singoli periodi estrapolati dagli atti processuali propri o della controparte.
E’ appena il caso di ricordare come tali principi abbiano ricevuto l’espresso avallo della giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte (cfr., per tutte, Sez. Un., Sentenza n. 16887 del 05/07/2013), le quali, dopo aver affermato che la prescrizione dell’art. 366 c.p.c., n. 6, è finalizzata alla precisa delimitazione del thema decidendum, attraverso la preclusione per il giudice di legittimità di porre a fondamento della sua decisione risultanze diverse da quelle emergenti dagli atti e dai documenti specificamente indicati dal ricorrente, onde non può ritenersi sufficiente in proposito il mero richiamo di atti e documenti posti a fondamento del ricorso nella narrativa che precede la formulazione dei motivi (Sez. Un., Sentenza n. 23019 del 31/10/2007, Rv. 600075), hanno poi ulteriormente chiarito che il rispetto della citata disposizione del codice di rito esige che sia specificato in quale sede processuale nel corso delle fasi di merito il documento, pur eventualmente individuato in ricorso, risulti prodotto, dovendo poi esso essere anche allegato al ricorso a pena d’improcedibilità, in base alla previsione del successivo art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4 (cfr. Sez. Un., Sentenza n. 28547 del 02/12/2008 (Rv. 605631); con l’ulteriore precisazione che, qualora il documento sia stato prodotto nelle fasi di merito e si trovi nel fascicolo di parte, l’onere della sua allegazione può esser assolto anche mediante la produzione di detto fascicolo, ma sempre che nel ricorso si specifichi la sede in cui il documento è rinvenibile (cfr. Sez. Un., Ordinanza n. 7161 del 25/03/2010, Rv. 612109, e, con particolare riguardo al tema dell’allegazione documentale, Sez. Un., Sentenza n. 22726 del 03/11/2011, Rv. 619317).
Nella violazione di tali principi devono ritenersi incorsi i ricorrenti con il motivo d’impugnazione in esame, atteso che gli stessi, nel dolersi che la corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto generica la contestazione opposta dai locatori alla liquidazione del quantum relativo all’importo dovuto a titolo di canoni indebitamente corrisposti, hanno tuttavia omesso di fornire alcuna idonea e completa indicazione circa gli atti processuali e i documenti (e il relativo contenuto) comprovanti il ricorso effettivo di detto errore, con ciò precludendo a questa Corte la possibilità di apprezzare la concludenza delle censure formulate al fine di giudicare la fondatezza del motivo d’impugnazione proposto.
24. Sulla base delle argomentazioni che precedono, rilevata la complessiva infondatezza delle censure esaminate, dev’essere disposto il rigetto del ricorso, con la conseguente condanna dei ricorrenti al rimborso, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità secondo la liquidazione di cui al dispositivo, oltre all’attestazione della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.
Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in complessivi Euro 11.000,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori come per legge.

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 art. 34
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 art. 118
 art. 111
 art. 34
 art. 1460
 art. 34
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 art. 34
 art. 34
 art. 34
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 art. 118
 art. 111
 art. 2697
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 art. 369
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 art. 13