Source: https://www.exeo.it/free/indennita-esproprio-stime-metodo-analitico-ricostruttivo-sintetico-comparativo_9166
Timestamp: 2018-02-25 19:38:12+00:00

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Ove venga utilizzato il criterio sintetico-comparativo, deve tenersi conto delle condizioni apprezzate dal mercato immobiliare che, in base alla destinazione urbanistica della zona in cui l'immobile è compreso, possano incidere sulla sua edificabilità di fatto ed indurre alla determinazione del suo effettivo valore venale, mentre, ove venga prescelto il metodo analitico-ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, dovrà considerarsi anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, nonché delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.
La scelta del metodo analitico ricostruttivo invece di quello sintetico comparativo non può essere oggetto di per sé di censura, ed è onere di chi contesta la scelta di dimostrare l'illogicità o l'incongruenza ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ti cui il metodo conduce.
È logicamente contraddittorio ricorrere al metodo deduttivo e analitico di determinazione del valore di mercato dell'area da espropriare per poi ridurne la misura in rapporto ai prezzi dei suoli vicini, cioè ricorrendo al diverso criterio comparativo di determinazione di detto valore venale (peraltro dichiarato inapplicabile per mancanza di prezzi paragonabili con quelli delle aree oggetto di esproprio), divenendo inspiegabile il mancato ricorso al metodo sintetico comparativo di determinazione del valore venale del suolo.
L'andamento temporale del valore degl'immobili, richiede una specifica indagine settoriale, e, nel caso in cui sussistano oggettive difficoltà di reperire parametri di una certa significatività e consistenza, ben può giustificare l'abbandono del metodo sintetico- comparativo ed il ricorso ad un diverso metodo di stima, quale quello analitico-ricostruttivo, fondato sul valore di trasformazione del suolo.
Adottato il criterio sintetico – comparativo e determinato il valore sulla base di listini immobiliari, è illogico e contraddittorio procedere all'applicazione di coefficenti di abbattimento corrispondenti al coefficiente di edificabilità... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... PIP, utilizzabile semmai nel diverso criterio analitico, traducendosi tale operazione in una commistione di criteri e valori non omogenei.
Mentre il metodo sintetico aveva una sua giustificazione in un contesto in cui la valutazione indennitaria dei fondi espropriati era governata dal principio dell'edificabilità di fatto, siccome idoneo ad esprimere il valore di un determinato terreno nel contesto della microzona da cui di desumevano indizi di sfruttabilità edilizia, a prescindere dalle indicazioni dello strumento urbanistico, diversamente, il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità legale), comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione.
L'"alternatività" sussistente fra il criterio "sintetico comparativo" e quello "analitico ricostruttivo", non esclude affatto, in astratto, la possibilità di "contaminazioni" fra i due criteri, purché consapevoli e motivate.
È pienamente condivisile, in quanto sorretto d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...otivazioni tecnico-scientifiche, da indagini di mercato approfondite e da adeguate considerazioni logiche, l'adozione da parte del c.t.u., ai fini della valutazione di area edificabile, del metodo sintetico comparativo, con applicazione di indici correttivi al fine di rendere omogenei i costi, fatto seguire dalla applicazione del metodo analitico; ciò a maggior ragione quanto la applicazione dei due metodi porti a risultati sostanzialmente uniformi.
Le questioni circa l'adozione, a fini indennitari, di determinati indici di fabbricabilità, circa lo scorporo di quote di superficie destinate a spazi pubblici e opere pubbliche, circa la detrazione degli oneri di urbanizzazione del valore del fondo edificato, si pongono in sede di applicazione di metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasformazione del suolo, non anche qualora la valutazione sia condotta con il metodo sintetico-comparativo, che si avvale di una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei, e dunque di indicazioni di mercato.
... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...l metodo sintetico – comparativo non ha carattere preminente, potendo in realtà il giudice ed il suo ausiliario utilizzare anche il metodo analitico - ricostruttivo, che muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato.
Dopo l'entrata in vigore della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, la determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento, sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumerne dall'analisi ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee. Da qui la regola conclusiva oggi non più contestata, che rientra tra i compiti del giudice di merito, stabilire (anche in base alle indicazioni del consulente tecnico d'ufficio), se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area; e se privilegiare quest'ultimo metodo, ovvero i criteri di stima c.d. analitici-ricostruttivi, o ancora metodi diversi da questi.
In tema di espropriazione per pubblica utilità, la determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico- ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasferimento del terreno, sia con metodi sintetico -comparativi, volti, invece, a desumere il valore commerciale del fondo dall'analisi del mercato. L'adozione di uno di tali metodi (tra loro... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i) rende superflua l'analisi degli elementi su cui si fonda l'altro.
Al fine di individuare il valore venale del suolo, che costituisce il presupposto per la determinazione dell'indennità di espropriazione, la stima può avvenire sia con il metodo analitico, sia con quello sintetico-comparativo, con riferimento ai prezzi di mercato di aree omogenee.
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...Dopo l'entrata in vigore della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, non è più possibile stabilire tra il metodo sintetico comparativo e quelli analitici-ricostruttivi per la valutazione di un fondo un rapporto di regola/eccezione, ma che è rimessa al prudente apprezzamento del giudice la scelta di un metodo di stima improntato per quanto possibile a criteri di effettività.
L'irrilevanza dell'edificabilità di fatto e la speciale pregnanza dell'edificabilità legale, costituita dalle previsioni urbanistiche, comporta l'utilizzabilità non sussidiaria del metodo analitico di valutazione del fondo, rispetto a quello sintetico-comparativo, di modo che va escluso il vizio di motivazione della sentenza di merito che abbia utilizzato il primo, senza dar conto dell'impossibilità di utilizzo del secondo.
In tema di espropriazione per pubblica utilità, la determinazione del valore del fondo può... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...sia con metodi analitico - ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasferimento del fondo stesso, sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumere dall'analisi del mercato il valore commerciale del bene. L'adozione di uno di tali metodi rende superflua l'analisi degli elementi su cui si fonda l'altro.
Nella valutazione del bene non può stabilirsi, tra metodo sintetico-comparativo e criterio analitico, un rapporto di regola ad eccezion... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...cute; è rimessa al prudente apprezzamento del giudice la scelta di un metodo di stima improntato per quanto possibile, a criteri di effettività.
Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione il metodo sintetico-comparativo non è prescritto dalla legge, che non detta criteri vincolanti di valutazione; dopo l'entrata in vigore dei criteri di liquidazione introdotti dalla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, che ha escluso ogni rilevanza alla edificabilità di fatto, non è più possibile stabilire un rapporto di regola a eccezione tra detto criterio e quello analitico-ricostruttivo sicché la scelta del metodo di valutazione resta affidato al prudente apprezzamento del giudice.
Tra il criterio sintetico – comparativo e analitico-ricostruttivo non si può più stabilire un rapporto di regola ad eccezione con relativa utilizzabilità del secondo in termini meramente sussidiari rispetto al primo, essendo rimessa al prudente apprezzamento del giudice la scelta di un metodo di stima improntato per quanto possibile, a criteri di effettività; non è censurabile per vizio di motivazione la sentenza di merito che abbia utilizzato il metodo analitico-ricostruttiv... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e conto dell'impossibilità di utilizzare il metodo sintetico-comparativo.
Tra il criterio di stima incentrato sul metodo c.d. sintetico-comparativo ed il criterio analitico – ricostruttivo non si può più stabilire un rapporto di regola ad eccezione con relativa utilizzabilità del secondo in termini meramente sussidiari rispetto al primo; resta rimessa al prudente apprezzamento del Giudice la scelta di un metodo di stima.
Mentre il metodo sintetico aveva una sua giustificazione in un contesto in cui la valutazione indennitaria dei fondi espropriati era governata dal principio dell'edificabilità di fatto, diversamente il metodo analitico ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità legale), conseguendone non potersi più stabilire fra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, ed essendo rimessa al prudente apprezzamento del Giudice la scelta di un metodo di stima improntato per quanto possibile a criteri di effettività.
Non si può più stabilire tra i due criteri , quello analitico ricostruttivo e quello sintetico comparativo, un rapporto di regola/eccezione, essendo rim... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dente apprezzamento del giudice la scelta di un metodo di stima improntato per quanto possibile a criteri di effettività.
Risulta logica e sufficiente la motivazione posta dal giudice del merito a fondamento della scelta di utilizzare il criterio analitico-ricostruttivo che abbia spiegato le ragioni dell'inutilizzabilità del criterio sintetico-comparativo, per la mancanza di elementi omogenei e certi di comparazione, non desumibili dai precedenti giudiziari inv... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...>
In mancanza di parametri di riferimento di una certa significatività e consistenza ai fini dell'applicazione del metodo sintetico comparativo, la sola soluzione praticabile è quella di adottare un diverso sistema, di tipo analitico - ricostruttivo, tramite l'accertamento del ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rasformazione del suolo.
Il cd. metodo sintetico comparativo, in base al quale il valore del bene viene desunto dai valori dei terreni aventi le stesse caratteristiche indicati nei relativi atti di compravendita immobiliare, non può trovare applicazione qualora non sussistano fonti di comparazione.
Il criterio analitico è l'unico adottabile qualora non sia possibile procedere secondo il metodo sintetico – comparativo.
Qualora, a causa del tempo trascorso, vi siano oggettive difficoltà di reperire parametri di riferimento di una certa significatività e consistenza, ai fini dell'applicazione del metodo sintetico - comparativo, ben pu&og... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...udice adottare un diverso sistema, di tipo analitico - ricostruttivo, tramite l'accertamento del valore di trasformazione del suolo.
Se non sussistono atti traslativi di terreni comparabili, non è possibile ricorrere al metodo sintetico-comparativo, che si avvale proprio delle indicazioni costituite dal prezzo pagato per immobili omogenei, e presuppone una comparazione che non può essere generica, ma deve essere fondata su una precisa indagine che evidenzi le caratteristiche specifiche del bene da valutare e di quelle degli altri assunti a termine di paragone; sicché risulti possibile verificare l'omogeneità delle situazioni raffrontate e l'attendibilità del risultato raggiunto.
La applicazione del metodo sintetico comparativo presuppone l'esistenza di un mercato dei suoli aventi caratteristiche simili o assimilabili a quello oggetto di stima. Nel caso di aree sottoposte agli strumenti urbanistici formati per attuare le zone di sviluppo industriale, tale mercato a cui attingere i valori non esiste. Appare pertanto corretta l'adozione, per la stima, di criteri assimilabili al metodo del valore di trasformazione.
Il richiamo ad un unico atto di compravendita non appare sufficiente a provare l'esistenza... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...t;significativo mercato" in relazione al quale effettuare una comparazione; ciò legittima il ricorso al metodo di stima riferito al valore di trasformazione anziché al metodo comparativo.
Qualora, in sede di determinazione dell'indennità, anche in considerazione del tempo trascorso, sussistano oggettive difficoltà di reperire parametri di riferimento di una certa significatività e consistenza ai fini dell'applicazione del metodo sintetico-comparativo, ben può il giudice adottare un diverso sistema di stima, di tipo analitico-ricostruttivo, tramite l'accertamento del valore di trasformazione del fondo.
Ben può il giudice adottare un sistema di tipo analitico-ricostruttivo, tramite l'accertamento del valore di trasformazione del suolo ove ricorrano oggettive difficoltà di reperire parametri di riferimento di una certa significatività e consistenza, ai fini dell'applicazione del metodo sintetico comparativo.
Il metodo sintetico-comparativo, che si avvale delle indicazioni costituite dal prezzo pagato per immobili omogenei, non è prescritto dalla legge, in cui manca l'indicazione di criteri vincolanti di valutazione. D'altra parte, la giurisprudenza, in assenza di ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...onei di raffronto, ammette l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo, consistente nell'individuazione del prezzo che un eventuale acquirente sarebbe disposto a sborsare indipendentemente dall'andamento del mercato.
La scelta di operare una consentita "mediazione" dei risultati attinti con il criterio sintetico-comparativo alla luce di dati desunti dal criterio analitico ricostruttivo non appare rapportabile ad alcuna violazione di legge. È esclusa quindi, in tale ipotesi, alcuna ipotesi di a... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...criterio contra legem.
Va esclusa ogni ipotesi di adozione di criterio contra legem, in ipotesi in cui venga operata una consentita "mediazione" dei risultati attinti con il criterio sintetico – comparativo alla luce di dati desunti dal criterio analitico ricostruttivo.
Non è di per sé censurabile la scelta di adottare il metodo sintetico-comparativo anziché quello analitico- ricostruttivo ovvero di combinare i due metodi, mettendo a confronto il valore ricavato dall'individuazione dei prezzi correnti per immobili aventi caratteristiche analoghe a quello che costitui... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... della stima con quello risultante dalla differenza tra il valore dell'edificato ed il costo di costruzione determinati in relazione alle caratteristiche specifiche dell'area ed alla sua qualificazione urbanistica, comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione.
Deve ritenersi che, a fronte di un valore di mercato del terreno, la decurtazione dell'utile da investimento e degli interessi sul capitale investito si risolva in irragionevole ed illegittima applicazione dei criteri normativi, attraverso la considerazione di fattori che non attengono al valore dell'area resa edificabile, ma a benef... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ra economica che riguardano il solo espropriante.
In ipotesi di stima concernente un terreno edificatorio, pur dovendosi riconoscere valore preminente al metodo analitico – ricostruttivo, non può comunque negarsi valore al metodo sintetico-comparativo, che, se correttamente sviluppato con riferimento a prezzi di mercato di immobili omogenei rilevati documentalmente nel periodo di riferimento, va tenuto in considerazione al fine di pervenire... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o possibile, ad una stima improntata a criteri di effettività.
In tema di valutazione di aree edificabili la preminenza del metodo sintetico comparativo sul criterio sintetico – ricostruttivo era da ritenersi legata ad una valutazione dei fondi governata dal principio della edificablità di fatto. Ne consegue che sulla base della evoluzione del sistema normativo non può più stabilirsi tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, essendo rimessa al prudente apprezzamento del giudice la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a criteri di effettività.
Al fine di individuare il valore venale del suolo edificabile, ove pure il metodo analitico-ricostruttivo di stima sia utilizzabile solo sussidiariamente ed in assenza di atti di comparazione che consentano di accertare per sintesi tale valore, il giudice ben può adottare tale metodo quando motivatamente ritenga non praticabile il metodo sintetico-comparativo.
Il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo esp... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...epurando il valore della volumetria edificabile dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area comprensiva - attesa la sua qualificazione urbanistica - dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione. A tal fine appare evidente la necessità di considerare i costi di costruzione nella loro globale e realistica prevedibilità, onde pervenire, per differenza, alla determinazione del valore dell'area. Appare quindi in contrasto con il prescelto metodo analitico- ricostruttivo, che, per l'appunto, si fonda su una valutazione - di natura necessariamente probabilistica - dalla quale non può prescindersi, l'esclusione di determinate voci (nel caso di specie spese tecniche, oneri finanziari, ecc.), in quanto la relativa quantificazione sarebbe rimessa ad una "ipotetica previsione dei consulenti tecnici d'ufficio e come tale non controllabile".
Quando si procede alla stima in base al metodo analitico ricostruttivo, occorre considerare il costo comples... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...oneri di urbanizzazione.
Se è vero che il costo dell'area ricavabile con il metodo analitico- ricostruttivo dal valore dell'immobile meno i costi di trasformazione, è un valore attuale, mentre il valore dell'immobile potrà essere realizzato solo dopo un tempo ragionevole... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e di allineamento cronologico (o di sconto all'attualità) tiene conto che l'incasso ipotizzato si realizza dopo un certo numero di anni dalla valutazione dell'area. È perciò evidente che il fattore di allineamento cronologico deve riguardare il realizzando valore dell'immobile, oltre che i costi necessari a produrlo. L'esigenza è quella di riportare a data attuale un incasso futuro, e l'incasso è soprattutto costituito dal valore dell'immobile, beninteso depurato dai costi. La formula da impiegare deve dunque porre in rapporto al fattore di allineamento non solo i costi, ma la differenza tra il valore dell'immobile realizzando depurato dai costi.
La scelta di seguire il metodo analitico- ricostruttivo e di tenere presente "il costo base di produzione a metro quadrato" fissato con il D.P.R. n. 494 del 1983 (ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 22, cd. legge sull'equo canone), comporta la necessità di adeguarsi ai criteri con i quali tale costo è determinato. In particolare, risulta dal citato art. 22 la separata considerazione "del costo dell'area, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di produzione", "dell'incidenza del contributo di concessione" e "deg... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... urbanizzazione che gravano sul costruttore".
Ove venga prescelto il metodo analitico ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, dovrà considerarsi anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, nonché delle spese di urbanizzazione rela... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...pere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.
Solo nell'applicazione di metodi analitico-ricostruttivi, diretti ad accertare, ai fini indennitari, il valore di trasformazione di suolo edificabile, e non anche del metodo sintetico- comparativo, assumono rilievo le questioni circa l'adozione di determinati indici di fabbricabilità, circa lo scorporo di quote di superficie destinate a spazi pubblici e opere pubbliche e circa la detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo edificato, e, dunque, si deve tenere conto anche della densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona urbanistica.
Nell'applicazione del metodo analitico, che si avvale del riferimento al valore di trasformazione (inteso come diffe... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...l ricavo e il costo di un complesso processo di trasformazione), attendibile è il risultato cui il consulente addiviene ponendo a base della valutazione un valore medio di mercato del fabbricato realizzabile sull'area, determinato utilizzando come parametro il valore unitario di mercato degli immobili nell'area omogenea, valore questo non fissato in modo arbitrario ma desunto dalla media dei valori riportati in Listini e Osservatori Immobiliari, quali Consulente Immobiliare, Agenzia del Territorio, ISTAT, FIAIP.
Il criterio analitico – ricostruttivo comporta l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area, perciò postula l'esercizio concreto dello "ius aedificandi"; muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità legale), comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione.
Qualora la determinazione del valore del fondo avvenga con metodo analitico-ricostruttivo, teso ad accertare il valore di trasferimento del bene, diviene superflua l'analisi degli elementi su cui si fonda il metodo sintetico-comparativo e che po... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ere rilievo ai soli fini dell'applicazione di quest'ultimo.
L'adozione del metodo analitico – ricostruttivo deve tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.
Il metodo c.d. analitico - ricostruttivo, consiste nell'individuazione dei singoli fattori che concorrono a determinare il valore di mercato degli insediamenti da costruire sul suolo da valutare, attingendo per detta individuazione alla concreta realtà di fatto, e principalmente alla disciplina urbanistica e all'estimo che di essa tenga conto e perciò fondarsi sull'analisi di tutti gli elementi che concorrono in concreto alla determinazione del costo di trasformazione del terreno da valutare e alla formazione del valore venale di quanto si costruisce su... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... />
Il metodo analitico-ricostruttivo deve corrispondere al prezzo che un eventuale acquirente sarebbe disposto a sborsare indipendentemente dall'andamento del mercato e nella determinazione di questo, l'obiettivo è il valore di trasformazione del suolo, che risulta dalla differenza tra probabile valore venale dell'edificio costruibile sull'area interessata e probabile valore di costo dello stesso edificio.
Il metodo analitico - ricostrutti... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ve dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato del costo di costruzione per pervenire al valore dell'area secondo l'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione, dipende dalla qualificazione urbanistica dell'area, secondo il principio dell'edificabilità legale.
Il metodo analitico – ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, deve considerare anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base all'indice di fabbricabilità del piano di zona in cui è incluso.
Qualora il terreno sia stato espropriato per la costruzione di una strada, non può essere applicato il cd. metodo analitico ricostruttivo, in base al quale viene accertato il valore di trasferimento del fondo, ca... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...traendo il costo di costruzione al valore dell'immobile costruito oppure applicando una percentuale al valore dell'immobile costruito.
Il metodo analitico-ricostruttivo corrisponde al prezzo che un eventuale acquirente sarebbe disposto a sborsare indipendentemente dall'andamento del mercato.
Allorquando il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione (c.d. metodo analitico-ricostruttivo), deve essere recepito non l'indice relativo alla densità fondiaria, ma quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato.
Se viene usato il valore di trasformazione, la circostanza che il CTU non abbia documentato la relazione scritta con riferimenti giustificativi concreti, come atti di compravendita o contratti preliminari, nulla toglie all'attendibilità del suo operato, trattandosi di elementi estimativi facenti parte del suo bagaglio culturale sulla materia oggetto di indagine e tali dunque da non dover essere necessariamente documentati per iscritto.
Con il metodo analitico ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, deve... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...siderata la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, nonché di eventuali altri fattori che riducano l'edificabilità.
Il costo di trasformazione del suolo e il valore di mercato conseguente del fabbricato e del terreno sono dati ipotetici, ma non astratti, desunti analiticamente da una pluralità di fattori concorrenti e non da altri prezzi di costruzioni.
Il metodo analitico- ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità legale), comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione.
Il metodo estimativo analitico-deduttivo consiste nell'individuazione e nell'analisi di più fattori concorrenti a determinare il valore di mercato di ciò che si può costruire sul suolo da valutare in base alla realtà di fatto, alle regole urbanistiche e all'estimo.
INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI E... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO ANALITICO-RICOSTRUTTIVO --> AREE INEDIFICABILI
Il c.d. metodo analitico che si basa sul valore dell'edificato realizzabile, è inapplicabile ai terreni inedificabili proprio perché privi di alcuna capacità "legale" edificatoria, con la conseguente apoditticità di un prospettato valore dell'edificato potenziale.
Il metodo analitico-ricostruttivo risulta più congeniale all'attuale sistema normativo in materia di indennità di espropriazioni, fondato sul principio della edificabilità legale, sicché il giudice che accolga le conclusioni del consulente tecnico secondo il metodo analitico, non &egrav... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... motivare la mancata adozione del metodo sintetico.
Al fine di individuare il valore venale del suolo, che costituisce il presupposto per la determinazione dell'indennità di espropriazione, la stima con metodo analitico costituisce criterio sussidiario, da utilizzare quando non sia possibile il ricorso al metodo sintetico - comparativo con riferimento ai prezzi di mercato di aree omogenee.
Il metodo analitico deduttivo non può dirsi sussidiario rispetto a quello sintetico – comparativo.
Il metodo sintetico- comparativo che si avvale delle indicazioni rappresentate dal prezzo - di mercato - pagato per immobili omogenei, pur non essendo prescritto dalla legge e pur non dettando criteri vincolanti di valutazione, costituisce il metodo di stima "principale" del valore venale del suolo ai fini della determinazione del valore del terreno espropriato, restando il metodo analitico-ricostruttivo meramente "sussidiario" e, come tale, utilizzabile in assenza di elementi idonei di raffronto.
La più recente giurisprudenza ha posto seri dubbi sul carattere sussidiario del metodo analitico deduttivo rispetto a quello sintetico comparativo in precedenza ritenuto certo, e ha affermato la su... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ilità anche in via principale, tenuto conto della attuale irrilevanza della edificabilità di fatto.
Anche a non voler ritenere il metodo analitico-deduttivo di stima del valore venale delle aree utilizzabile solo sussidiario e adottabile in assenza di atti di comparazione che consentano d'accertare per sintesi il valore venale dell'area da stimare, l'analisi con esso operata deve fare uso di fattori che non possono essere astratti o indimostrati, se e in quanto possano desumersi da elementi concreti e provati, che l'estimatore deve usare.
Come noto anche in riferimento alla determinazione dell'indennità di esproprio - da parametrarsi necessariamente al valore di mercato dei beni occupati sia in riferimento alle aree edificabili che non edificabili - il legislatore non si cura di stabilire criteri per la quantificazione del suddetto valore, lasciato dunque all'elaborazione giurisprudenziale, secondo cui può essere per lo più utilizzato il metodo sintetico-comparativo consistente nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omoge... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ferimento tanto agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, quanto alla condizione giuridica.
L'operazione di adeguamento temporale della valutazione, risponde all'intento di accertare il valore del bene alla data del decreto di esproprio. Ne consegue che nell'indisponibilità di dati comparativi rigorosamente contemporanei alla vicenda ablativa, ai fini dell'utilizzo di quei dati occorre l'omogeneità del parametro di confronto, e dunque, correttamente è applicato un coefficiente correttivo, idoneo all'attualizzazione.
Il metodo cd. sintetico- comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappres... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...grave;, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).
Il metodo cd. sintetico- comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. In ipotesi di terreni ubicati in diverso comune, tale rappresentatività non può essere desunta dalla mera attribuzione della medesima classificazione urbanistica, ma il primo accertamento da compiere è quello rivolto a stabilire se i due comuni abbiano condizioni e caratteristiche di mercato identiche, posto che soltanto in tal caso può sostenersi la sussistenza del requisito dell'omogeneità di detti terreni con quelli ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ....
L'applicazione del metodo sintetico-comparativo richiede in primo luogo il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obbiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.
Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei"... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...imento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - anche temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.
Non sono comparabili atti riferibili a zone disomogenee (B, D ed F) e quindi necessariamente conducenti a risultati talmente distanti gli uni dagli altri, da indurre ad effettuare una serie di immotivate e non consentite scelte di valori intermedi, perciò divenuti meramente cartolari e privi di riferimento a quelli dei terreni omologhi e perciò rappresentativi di quello espropriato.
È incompatibile con il criterio di stima sintetico – comparativo (asseritamente recepito), l'applicazione di un aggiornamento del valore determinato sulla base delle valutazioni operate dal Comune ai fini ICI, procedendo ad una abnorme media di valori tra i dati relativi all'ambito extraurbano e quelli relativi all'ambito periferico, ciascuno riferito a più zone omogenee, senza avvedersi che l'area espropriata non può rientrare contestualmente nell'uno e nell'altro ambito.
Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobil... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...genei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - anche temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.
Il metodo cd. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attrib... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura attraverso il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè previo accertamento che essi riguardino il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica.
La mera indicazione dell'ubicazione e delle caratteristiche dell'area ceduta, accompagnata dalla menzione delle sue limitate possibilità di sfruttamento a fini edificatori, non appare sufficiente a soddisfare l'obbligo di motivazione correlato all'adozione del metodo sintetico-comparativo, il quale, richiedendo il raffronto dei predetti connotati con quelli degli immobili il cui prezzo di trasferimento viene assunto a base per la determinazione del valore del fondo da stimare, postula innanzitutto che siano indicati l'ubicazione, le caratteristiche e le possibilità di sfruttamento di questi ultimi, in modo da evidenziarne l'omogeneità con quelle del primo, ai fini del necessario controllo in ordine alla congruità della stima.
Il criterio sin... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...arativo che deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili -, a quelli temporali (epoca del decreto ablativo), nonché soprattutto, alla sua condizione giuridica urbanistica, presuppone l'indicazione degli elementi di comparazione utilizzati e la documentazione della rappresentatività nei confronti del fondo espropriato.
Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo, si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, ma anche a quelli temporali, e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.
Il metodo sintetico-comparativo non consiste affatto nella ricerca dei valori più favorevoli nell'ambito di terreni vicini e comunque non distanti da quello espropriato, ma deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consisten... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione e disciplina giuridica urbanistica delle rispettive zone di appartenenza.
Il metodo di stima c.d. sintetico-comparativo, è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. E siffatta rappresentatività si configura esclusivamente allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, perciò attinenti sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza, sia alla morfologia,... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...te; ad ogni altra caratteristica dei beni considerati.
Il criterio di stima cd. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo; da ciò consegue la necessità di indicare gli elementi di comp... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ilizzati e di documentare la rappresentatività del mercato immobiliare dei terreni inclusi nella zona.
Il metodo cd. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima; esso deve necessariamente risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.
Il metodo c.d. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).
Il metodo c.d. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo quando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc.).
Il criterio c.d. sintetico-comparativo deve ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", perciò forniti del carattere della "rappresentatività" con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica; è violato suddetto criterio laddove siano utilizzati quale strumento di comparazione, immobili ubicati in differenti zone omogenee.
In caso di adozione del metodo sintetico - comparativo, che si avvale di una serie di riferimenti costituit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o pagato per immobili omogenei, e dunque di indicazioni di mercato, si rivela di per sé sola non decisiva la questione dell'indice di fabbricabilità da applicare, che può assumere diretto rilievo ai soli fini dell'applicazione dei metodi analitico – ricostruttivi.
Con il criterio cosiddetto sintetico comparativo s'indica quel metodo d'indagine che consente di determinare il valore di un bene, deducendolo da quello altrove di fatto attribuito a un altro bene che presenti caratteristiche simili a quella oggetto di accertamento. In tale procedimento è essenziale l'identificazione di beni omogenei da utilizzare per la comparazione, l'individuazione degli eventuali elementi di diversità e lo svolgimento degli opportuni calcoli necessari a perequare il risultato alle caratteri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rie del bene oggetto di accertamento.
Il metodo sintetico – comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, costituiscono idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima; siffatta rappresentatività si configura allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni fornit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...eristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc..).
Il criterio della c.d. edificabilità di fatto si avvale principalmente del metodo c.d. sintetico – comparativo, fondato sul riferimento ai prezzi di mercato di immobili omogenei per elementi materiali (natura, posizione, consistenza morfologica e simili) e condizion... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ....
Il criterio della edificabilità di fatto si avvale principalmente (e significativamente) del metodo c.d. sintetico - comparativo, fondato sul riferimento ai prezzi di mercato di immobili omogenei per elementi materiali (natura, posizione, consistenza morfologica e simili) e condizione giuridica.
Il terreno avente destinazione che consenta l'edificazione di sole strutture di interesse pubblico, quali asili nido, scuole ecc., seppur ricadente in zona centrale ed accessibile dalle più importanti strade, non è equiparabile, in termini di valore di mercato, ai terreni situati in zona B (ovvero posti anch'essi in zona centrale, ma destinati all'edilizia residenziale), di sicuro maggiormente appetibili ed oggetto pressoché esclusivo dell'interesse degli operatori economici del settore delle compravendite immobiliari.
Il metodo sintetico – comparativo si avvale di una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei e, dunque, di indicazioni di mercato, prescindendo da ogni analisi delle ragioni economiche che hanno portato alla formazione, attraverso l'incontro della domanda e dell'offerta, di detto prezzo, il quale già tiene evidentemente conto degli oneri connessi allo sfrut... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... suolo.
È giustificato l'utilizzo del criterio metodologico sintetico – comparativo in un contesto in cui emergono una pluralità di elementi di raffronto, costituiti in particolare da atti dispositivi e di accertamento, aventi ad oggetto terreni con caratteristiche molto simili a quelli oggetto di valutazione, che possono consentire l'individuazione del concreto valore di mercato.
Il criterio della c.d. edificabilità di fatto si avvale principalmente (e significativamente) per accertare il valore del bene del metodo c.d. sintetico-comparativo, fondato sul riferimento ai prezzi di mercato di immobili omogenei per elementi materiali (natura, posizione, consistenza morfologica e simili) e condizione giuridica.
Il metodo sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Per cui, siffatta rappresentatività si configura allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc.).
Allorquando il valore di un immobile viene individuato col metodo sintetico-comparativo, si deve soltanto applicare il prezzo di mercato degli immobili omogenei, e non si deve procedere ad ulteriori determinazioni in funzione della sua condizione urbanistica, perché la stessa condizione ha influenzato il prezzo di mercato delle aree omogenee.
Il criterio sintetico comparativo deve tener conto di tutto il complesso delle condizioni apprezzate dal mercato immobiliare che in base alla destinazione urbanistica della zona in cui l'immobile è compreso (e solo di essa) possano incidere sulla sua edificabilità di fatto ed indurre alla determinazione del suo effettivo valore venale.
Il metodo sintetico aveva una sua giustificazione in un contesto in cui la valutazione indennitaria dei fondi espropriati era governata dal principio dell'edificabilità di fatto, acquisito presso la giurisprudenza fino all'entrata in vigore proprio della L. 8 agosto 1992, n. 359, art. 5 bis, siccome idoneo a esprimere il valore di un determinato ter... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ntesto della microzona da cui si desumevano indizi di sfruttabilità edilizia, a prescindere dalle indicazioni dello strumento urbanistico.
Ove il giudice decida di avvalersi del sistema sintetico-comparativo, com'è in sua discrezionalità, il principio fondamentale è quello che la selezione delle aree da adottare ai fini della valutazione, debba avvenire nell'ambito di immobili "omogenei", ovvero aventi, in primo luogo, la stessa destinazione urbanistica e il cui atto di trasferimento appartenga ad epoche rispetto alle quali non vi siano state apprezzabili variazioni del mercato immobiliare. Ne consegue che non può applicarsi agli immobili urbanisticamente destinati ad uso pubblico, il prezzo dei suoli per cui sia prevista la creazione di insediamenti residenziali.
Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione di aree destinate a servizi, di cui sia ritenuta la legale edificabilità, il valore dei beni deve essere accertato tenendo conto della condizione giuridica urbanist... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ca del decreto ablativo, e in particolare va tenuto conto, nell'applicazione del sistema sintetico-comparativo, della specifica natura del servizio, alla ricerca di parametri di comparazione omogenei.
Al fine della valutazione dei suoli oggetto di esproprio, rispetto alle conclusioni del c.t.u. prive di pregio e sostanzialmente immotivate, non essendo supportate da un adeguato dataset probatorio (cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, etc.) e risultando quindi sganciate da qualsivoglia riscontro fattuale, tanto da potersi definire sos... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e apodittiche ed arbitrarie, devono ritenersi sicuramente più attendibili e meno astratti i dati rinvenibili nel "Listino dei Valori Immobiliari dei Terreni Agricoli" pubblicato dalla Exeo (editore di pubblicazioni specializzate di settore), trattandosi di tabelle differenziate per qualità di coltura e che raccolgono valori parametrizzati su un ventaglio assai ampio di caratteristiche del suolo, così consentendo di adattare le analisi alla specifica situazione.
In sede di applica... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...riterio "sintetico-comparativo", il prezzo di mercato può essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, negozi giuridici di natura privatistica, sempre che gli immobili che ne siano oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.
Per la corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e/o con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentativ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura e ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.
In sede di utilizzo del criterio sintetico – comparativo ragioni di equità impongono di tener conto nella valutazione delle aree delle diverse pronunce emesse dal giudice per la determinazione delle indennità di espropriazione dovute ai diversi proprietari; il metodo più corretto è quello di operare una media delle valutazioni espresse per casi analoghi attraverso l'esame delle più recent... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... relative ad aree limitrofe. Tale media conduce ad un valore che può essere ritenuto il valore di mercato più congruo del terreno oggetto di espropriazione, avuto riguardo a valutazioni recentemente adottate per aree viciniori connotate da indici di edificabilità similari.
In ipotesi di utilizzo del metodo di stima sintetico – comparativo, la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e con le decisioni giu... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tendo il prezzo di mercato essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprecché gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.
Il valore di mercato è da intendere il più probabile prezzo al netto delle spese di transazione e d'intermediazione, grazie al quale un immobile, esposto per la negoziazione per un normale ed adeguato periodo di tempo, è liberamente venduto in un dato e concreto mercato, nel quale il venditore e l'acquirente sono informati con sufficiente simmetria e vi agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni. Sicché è ragionevole ritenere che, in quest'ambito, non possa essere compreso il riferimento ad un prezzo che, pur se non eccezionale o sebbene spuntato più volte nel medesimo contesto territoriale, si formi in circostanze peculiari, speciali o non più riproducibili tal quali una volta chiusa la ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...mporale d'opportunità in cui esse si sono verificate.
L'interesse del denunciante a contenere il valore dichiarato, al fine di limitare gli oneri tributari connessi alla successione, esclude che il valore dichiarato ai suddetti fini possa essere utilizzato ai diverso fine della determinazione dell'indennit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... espropriazione.
In caso di adozione del metodo sintetico – comparativo, è condivisibile l'esclusione degli atti di compravendita aventi scarsa attendibilità per discostarsi (nel caso di specie) in termini molto rilevanti dai media dei valori indicati in altri atti.
Ai fini dell'utilizzabilità del metodo sintetico – comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con le perizie giudiziali e con le decisioni ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... potendo viceversa il prezzo di mercato essere desunto da fonti diverse, quali accertamenti di valore di natura fiscale o pubblicazioni specializzate del settore, ovvero atti di natura privatistica, o ancora altri documenti di equivalente valore probatorio, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione.
Ai fini della determinazio... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...umibile valore di mercato del bene al momento dell'esproprio sono utilizzabili i valori riferiti ad epoche più vicine a tale data ed a fondi comparabili con quello della cui espropriazione si tratta. Suddetti valori di riferimento devono essere resi anche temporalmente omogenei riportandoli tutti alla data del provvedimento ablatorio, attraverso l'applicazione di un coefficiente di rivalutazione o devalutazione, secondo l'indice calcolato dall'ISTAT del costo della vita per le famiglie di operai ed impiegati (FOI).
Corretta è la determinazione del valore dei terreni eseguita in base al metodo comparativo, prendendo a confronto atti di cessione volontaria di suoli limitrofi a quelli per cui è causa ed aventi la medesima destinazione urbanistica. Non vi è infatti dubbio che si tratti di suoli aventi valori omogenei.
In sede di valutazione di area agricola con applicazione del criterio sintetico–comparativo, legittimamente possono essere presi a riferimento gli atti depositati presso il Comune ai sensi dell'art. 18 della L.n. 47/85, del tutto verosimilmente, proprio in considerazione della destinazione agricola dei terreni compravenduti, attesa la finalità della norma consistente nell'intento di fronteggiare il ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lla lottizzazione abusiva di terreni ancora non edificati.
Il metodo di stima cosiddetto "sintetico-comparativo" è incentrato sulla ricognizione di prezzi che, in ragione della loro rappresentatività, sono idonei parametro di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima; ne consegue che la categoria degli atti di riferimento non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e con le decisioni giudiziali, potendo essere utilizzate fonti diverse, semprecché riferite ad immobili che presentino indubbio carattere di omogeneità con quello da stimare.
Per la valutazione del valore di un fondo ai fini del calcolo dell' indennità di espropriazione, condivisibile è l'utilizzo del metodo sintetico-comparativo, se basato su atti di vendita relativi a terreni similari e quindi perfettamente idonei ad essere presi a base della stima del valore del fondo.
Il criterio sintetico comparativo prescinde dalla categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita. E ben può essere rinvenuta anche (e soprattutt... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ioni giudiziali, o in atti amministrativi relativi a procedimenti ablativi.
Se è accertato che immobili oggetto di altri procedimenti espropriativi erano muniti di caratteristiche analoghe al terreno espropriato, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti, non si può prescindere dal loro esame per la valutazione del bene con il criterio sintetico-comparativo fondato proprio sul riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione.
Legittimamente, ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione di fabbricato con applicazione del criterio sintetico – comparativo, è ritenuto inconferente l'atto (nel caso di specie atto pubblico di divisione) in cui il valore dell'immobile sia stato espressamente determinato non con riferimento ai prezzi di mercato correnti in quel periodo, bensì con il criterio automatico valevole ai soli fini fiscali, fondato sulla rendita catastale dell'immobile.
Va esente da censura il mancato ricorso al metodo sintetico comparativo a causa del notorio della indicazione negli atti di vendita di prezzi inferiori rispetto a quelli reali per ragioni fisc... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o notorio non è stato utilizzato per determinare il prezzo di mercato.
Il corrispettivo dell'atto di cessione può ben essere utilizzato per la comparazione ai fini dell'applicazione del criterio sintetico comparativo, non sussistendo una posizione di preminenza che nell'atto avrebbe l'ente pubblico sul piano giuridico.
Nell'ambito della valutazione dell'immobile, la distinta considerazione degli oneri di urbanizzazione costituisce un momento imprescindibile esclusivamente nel caso di adozione del metodo di stima analitico-ricostruttivo, fondato sul calcolo del valore di trasformazione dell'immobile, da determinarsi tenendo conto degl'indici di fabbricabilità previsti dallo strumento urbanistico e dell'incidenza delle superfici da destinare a spazi pubblici e ad opere d'interesse generale, mentre non trova giustificazione nel caso di ricorso al metodo sintetico-comparativo, che, in quanto fondato sulla comparazione con i prezzi di mercato pagati per immobili situati nella medesima zona ed aventi caratteristiche omogenee a que... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...do espropriato, sconta anticipatamente il peso degli oneri connessi allo sfruttamento del suolo, la cui detrazione si risolverebbe pertanto in una non consentita duplicazione.
Ove il valore venale sia accertato con metodo sintetico- comparativo, esso deve ritenersi già depurato dagli oneri di urbanizzazione, in quanto il mercato li sconta preventivamente nella determinazione del valore delle aree edificabili e, pertanto, una loro ulteriore sottrazione si risolverebbe in una non consentita duplicazione.
La ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...one del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico- ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasferimento del fondo, sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumere dall'analisi del mercato il valore commerciale del fondo; l'adozione di uno di tali metodi rende superflua l'analisi degli elementi su cui si fonda l'altro, con la conseguenza che, nel caso di adozione di un metodo sintetico-comparativo, è irrilevante l'omessa valutazione, nel caso di espropriazione di un fondo ricompreso in un piano per l'edilizia economia e popolare, delle aree che sarebbero comunque destinate a spazi pubblici, così come l'omessa detrazione degli oneri di urbanizzazione, in quanto tali indici possono assumere rilievo ai soli fini dell'applicazione dei metodi analitico-ricostruttivi.
Il valore venale delle aree edificabili, nel mercato del settore, è necessariamente condizionato... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...enza degli oneri urbanistici che devono essere corrisposti all'ente territoriale in sede di rilascio del permesso di costruzione; oneri che conseguentemente il mercato sconta preventivamente nella determinazione del valore venale dell'area fabbricabile, sicché questo, se accertato con il metodo comparativo, ne risulta già depurato, e un'ulteriore sottrazione si risolverebbe in una duplicazione.

References: art. 5
 art. 5
 sentenza 
 art. 5
 sentenza 
 art. 22
 art. 22
 art. 5