Source: http://gemeinderat-vaterstetten.de/fwgr_181113.htm
Timestamp: 2019-11-19 21:32:07+00:00

Document:
BA_181113
13.11.2018 - Bauausschuss
Bebauungsplan Waldstrasse - Ungleichbehandlung und schwammige Ausreden
An dieser Sitzung kann ich urlaubsbedingt nicht teilnehmen. Hauptthema wird der Bebauungsplan Waldstraße (172) sein. Dazu habe ich bereits am 12.6.18 ausführlich Stellung genommen. Da ich auch an der damaligen Sitzung nicht teilnehmen konnte, hatte ich im Nachhinein eine Reihe von Einwänden formuliert, die auch mit Bedenken von betroffenen Einwohnern übereinstimmen. Diese Einwände werden in der aktuellen Beschlussvorlage unter Ziffer 10 aufgeführt (Spalte 1). Zu der Abwägung der Verwaltung (Spalte 2), die m.E. weitgehend der eigentlichen Fragestellung ausweicht und mit Nebelkerzen um sich wirft, habe ich zur Klarstellung einen weiteren Kommentar (Spalte 3) verfasst, der auch den Ausschussmitgliedern zugeht. Es bleibt abzuwarten, inwieweit sie diese Unstimmigkeiten hinnehmen bzw. ob sie von der Verwaltung allgemein verständlich aufgeklärt werden.
Stellungnahme vom 8.7.18
Gegen die auf der GBA-Sitzung am 12.6.18 erfolgten Beschlüsse zum Bebauungsplan 172 habe ich eine Reihe von Einwänden, die ich zu klären bitte. Entgegen der ursprünglichen Planungsabsicht wurden nun weitere Zugeständnisse gemacht, die eine noch höhere Verdichtung gegenüber dem Bestand ermöglichen. Dabei ist die Argumentation der Verwaltung in vielerlei Hinsicht widersprüchlich.
Im östlichen Teil haben abgesehen von einem "Ausreißer" alle Grundstücke eine GRZ von 0,04- 0,14 (wie die Verwaltung selbst auf S. 37 anmerkt), insgesamt 17 von 22 (S.41). Diese wird nun auf 0,15 angehoben mit noch einmal erweiterten Baugrenzen. Die geplante GFZ von 0,25 wird derzeit auch nur von einem Grundstück knapp überschritten, während rd. 60% z.T. deutlich unter 0,19 liegen. Hier noch von einer "bestandorientierten, maßvollen Nachverdichtung'' zu sprechen, ist weder angemessen noch vertretbar. Auch davon, "die bestehende Bebauungsstruktur zu berücksichtigen und zu beachten" kann nicht die Rede sein.
Auch an der Buchenstraße haben aktuell nur 3 von 9 Grundstücken (1845/5,6,8) eine GRZ > 0,16, sofern man 1834/2 auf /1O und /11 anrechnet, wie bisher geschehen. Auch bezüglich GFZ gibt es nur 3 "Ausreißer" (1845/1,5,6), der Rest ist nicht größer als 0,24. Im östlichen Gebiet ist bezüglich 1846/30 mehrmals von einem "Ausreißet" die Rede, der "nicht als Beurteilungsmaßstab für das zukünftige Maß der baulichen Nutzung dienen kann." Diese Argumentation ließe sich auch auf 1845/5,6 anwenden, die als einzige beide Grenzwerte reißen. Stattdessen werden beide Grenzwerte am jeweils größten Ausreißer gemessen. Überschreitungen von nur einem Grenzwert sollten aber auch nicht als Maßstab für alle gelten, wenn der andere unter oder innerhalb der Vergleichswerten liegt. So hat 1845/1 zwar eine GFZ von 0,32, dafür aber nur eine GRZ von 0,16. Warum man dann anderen, die eine GRZ von 0,23 haben, eine GFZ von 0,35 zubilligen muß, erschließt sich dem gesunden Menschenverstand nicht.
Es bestand also keine Notwendigkeit, eine GRZ von 0,18 bzw. eine GFZ von 0,35 vorzusehen. Auf Seite 44 wird sogar von der Verwaltung relativiert, "Sollte eine Ungleichbehandlung vorliegen, ist diese angesichts der oben vorgetragenen sowie der nachstehenden Argumente gerechtfertigt."
Nur diese unnötige Anhebung rechtfertigt jetzt die Erhöhung der GRZ bei 1834/1O bzw. 11 auf de facto rd. 0,18, was aber in Zukunft lt. GFZ 0,35 eine wesentlich massivere Bebauung ermöglicht.
Darüber hinaus sind insbes. die Zugeständnisse beim Waldgrundstück 1834/2 (Punkt 8 der BV v. 12.6.18) auch rechtlich in mehrerlei Hinsicht bedenklich.
So wurde in der GBA-Sitzung vom 1.12.15 die Baugenehmigung für 1834/10,11 ausdrücklich unter der Voraussetzung erteilt, "dass der Nordteil des Grundstücks ins Gemeinschaftseigentum überführt und nicht bebaut werden soll“. In einem städtebaulichen Vertrag wurde geregelt, dass "Einverständnis mit Festsetzung von Art und Maß der baulichen Nutzung sowie überbaubarer Grundstücksfläche wie beantragt im künftigen Bebauungsplan Nr. 172“ besteht. Das ist ein gültiger Beschluss, über den sich die Verwaltung nicht hinwegsetzen kann. Wenn sie nun gg. Einwendern die Auffassung vertritt, dass die Veränderungssperre ausgelaufen sei und der städtebauliche Vertrag nicht mehr gelte, kann man daraus nur folgern, dass entweder
a) wieder einmal ein mangelhafter Vertrag abgeschlossen wurde
b) Fristen oder Handlungsbedarf verschlafen wurden
c) der Bebauungsplan zu lange verschleppt wurde.
In allen Fällen erfordert dies eine Dienstaufsichtsbeschwerde bzw. einen Wechsel des Anwalts.
Widersprüchlich ist auch die beiläufige Bemerkung, "Von dem ursprünglichen Ziel des Flächennutzungsplanes für diesen Teilbereich eine ausschließliche Grünfläche festzusetzen, wird Abstand genommen" (S.31). An anderer Stelle (S.23) heißt es dagegen, dass "die Gemeinde dazu verpflichtet (ist), den Bebauungsplan aus dem vorliegenden Flächennutzungsplan zu entwickeln." Der gültige Flächennutzungsplan hätte dazu zuerst formell geändert werden müssen.
Die Verwaltung beruft sich ferner wiederholt auf "gleichwertige Behandlung aller Grundstückseigentümer" (z.B. S.15), macht aber gleichzeitig eine Reihe von Zugeständnissen bzgl. Bauraum, Firsthöhe, Grund- und Geschossfläche. Also war die so vielbeschworene Gleichbehandlung im bisherigen Entwurf nicht
gegeben? Das zweifelt auch eine ganze Reihe von Einwendern an, unterlegt mit konkreten Beispielen.
Verweise auf die Bayerische Bauordnung wie auf S.16 sind insofern nicht angebracht, als in einem Bebauungsplan nicht alles genehmigt werden muß, was gerade noch rechtlich zulässig ist. Darauf verweist die Verwaltung selbst auf S.18 mit der Bemerkung, "dass der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung durchaus eine bestandsorientierte Planung zulässt und eine Differenzierung zwischen ausgenutztem Baurecht in der näheren Umgebung und nicht ausgenutztem Baurecht im Planungsgebiet zulässt."
Einen weiteren Verstoß gegen die "gleichwertige Behandlung aller Grundstückseigentümer“ stellt insbesondere angesichts der nun erfolgten öffentlichen Widmung der Zufahrt 1847/5 die Tatsache dar, dass diese bei der Ermittlung der GRZ angerechnet wird. § 19 Abs.4 Satz 1 BauNVO sieht u.a. für 29 Stellplätze, Garagen und Zufahrten vor, dass die festgesetzte Grundfläche bis zu einem GRZ-Wert von maximal 0,5 überschritten werden darf. Diese in Relation zur hier angestrebten GRZ von 0,15 ohnehin schon unmäßige Begrenzung wird nicht nur hier deutlich überschritten. Wenn die Verwaltung nun argumentiert, dass dann ja Ober den Bestandsschutz hinaus kein Baurecht mehr gewährt werden könne, so ist dies schlicht ein Verstoß gegen die bestehende, ohnehin schon großzügige gesetzliche Regelung.
Zudem ist dies ein Präjudiz für andere, ähnlich gelagerte Fälle in der Gemeinde, da sich die Bebauung von Hinterliegergrundstücken zunehmender Beliebtheit erfreut. Aus Umweltgesichtspunkten ist es letztlich egal, ob eine Versiegelung durch Wohnbauten oder Garagen bzw. Zufahrten erfolgt. Außerdem stellt dies gegenüber anderen Grundstückseignern, die direkt an der Straße liegen, eine Benachteiligung dar.
Ein weiterer formalen Fehler findet sich in Punkt 11 (1847). Im Beschluss heißt es: "Die Stellungnahme hat keine weitere Änderung des Bebauungsplanes zur Folge" Das „weitere“ bezieht sich auf Ersatzbäume. In der Planzeichnung ist dagegen eine Erweiterung des Bauraums nach Westen um 3 m erkennbar, auf die im Text nicht eingegangen wird. Abwägung der Verwaltung
Ausgehend von dem derzeitig bestehenden Baurecht gem. § 34 Abs. 1 BauGB muss die unmittelbar auf das Plangebiet wirkende nähere Umgebung bei der Festsetzung des Nutzungsmaßes beachtet werden. In der Umgebung liegt die durchschnittliche GRZ /GFZ bei 0,2/0,4. Insofern ist die Ermittlung der zulässigen GR und GF-Werte in Anlehnung an eine GRZ von 0,15 und GFZ von 0,27 im östlichen Baugebiet sowie einer GRZ von 0,18 und GFZ von 0,35 im westlichen Bereich an der Buchenstraße sehr wohl eine
maßvolle Nachverdichtung, die den Bestand berücksichtigt. Da die derzeitigen Nutzungsmaße im östlichen Gebietsbereich unter denen entlang der Buchenstraße erfolgt dieser Unterschied in der
Nutzungsmaßfestsetzung. Eine insgesamt engere Auslegung eines bestandsorientierten Nutzungsmaßes, d.h. weitere Reduzierung des Baurechtes wäre sicherlich wünschenswert gewesen, hätte aber die Grundstückseigentümer in ihren privaten Belangen (Eigentumsrechten) unverhältnismäßig beschnitten und würde auch dem Ziel der Schaffung zusätzlicher Wohnflächen bzw. der moderaten Nachverdichtung im Innenbereich nicht gerecht, die dann wohl kaum entstehen könnten.
Der städtebauliche Vertrag aus dem Jahr 2015 wurde im Zusammenhang mit der Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre unter juristischer Beratung geschlossen. Hierin ist im Wesentlichen der Verzicht auf Entschädigungen geregelt. Die Eigentümer haben sich mit einer Planung im Hinblick auf die Bebauung der Teilgrundstücke Fl.Nr. 1834/10 sowie Fl.Nr. 1834/11 im Rahmen und nach Maßgabe des damals beantragten Vorhabens einverstanden erklärt und insoweit auf Entschädigungsansprüche verzichtet. Weiter ist festgehalten, dass das Vorhaben, welches Gegenstand der Vereinbarung war, so auch im zukünftigen Bebauungsplan festgesetzt wird. Der Vertrag kann jedoch kein entgegenstehendes Planungsrecht schaffen. Die Ausweisung des Bauraums ist Ergebnis einer interessensgerechten Abwägung zwischen den privaten Interessen und öffentlichen Belangen. Das
Ergebnis dieser Abwägung wurde vom Grundstücks- und Bauausschuss beschlussmäßig gebilligt. Eine Nichtfestsetzung des Bauraums auf Flst. 1834/2 im rein subjektiven Interesse der Nachbarschaft wäre wohl willkürlich. Selbstverständlich kann der Grundstücks- und Bauausschuss abweichend von dem
Abwägungsvorschlag der Verwaltung eine Entscheidung treffen; diesbezüglich wird aber auf die mögliche Geltendmachung nicht unerheblicher finanzieller Entschädigungsansprüche durch die Eigentümer von Flst. 1834/2 wegen dem Verlust von Baurecht seitens der Verwaltung hingewiesen. Der juristische Berater wurde zwischenzeitlich gewechselt. Die zeitliche lange Dauer des Bauleitplanverfahrens ist auf die zahlreichen Einwendungen der Eigentümer und Bürger zurückzuführen, die im Sinne eines rechtssicheren Bebauungsplans geprüft werden müssen. Hierzu waren auch zahlreiche Gespräche und Ortseinsichten erforderlich sowie die ordnungsgemäße Abhandlung bzw. Abwägung der vorgebrachten Einwände. Auch angesichts der notwendigen Erhebungen des Bestandsbaurechts anhand vorhandener Bauakten ist bei der Überplanung bestehender Wohngebiete üblicherweise mit einer deutlich längeren Verfahrensdauer zu rechnen.
Entwicklungsgebot bedeutet die nähere Ausformung des Schritts von der „grobmaschigen“ Planung des Flächennutzungsplans zu der (prinzipiell) parzellenscharfen Planung des Bebauungsplanes. Angesichts des nur allgemeinen Aussagegehalts des Flächennutzungsplans und der damit gegebenen
Ausfüllbedürftigkeit der Darstellungen des Flächennutzungsplanes einerseits und der ins Einzelne gehenden, endgültigen und vollzugsfähigen Festsetzungen des Bebauungsplans andererseits bedeutet hiernach der Begriff des Entwickelns nicht, dass der Bebauungsplan als bloßer Vollzug oder Ergänzung des Flächennutzungsplans zu werten wäre. Entwickeln bedeutet hiernach nicht (nur), den von den Darstellungen des Flächennutzungsplans vorgegebenen Rahmen präzisierend und konkretisierend auszufüllen; das Entwicklungsgebot eröffnet vielmehr – darüber hinausgehend – planerische Gestaltungsfreiheit auch insofern, als der Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abweichen darf ( Kommentar Jäde, Dirnberger, Weiß zum Baugesetzbuch, zu § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB, Rdnr. 4). Die Festsetzungen zur Grünvernetzung wurden bei Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 172 unter
Berücksichtigung der Bestandssituation und im Sinne einer interessensgerechten Abwägung zwischen privaten (z. B. Eigentümerbelange, Sicherung bestehender Baurechte, Vermeidung von Entschädigungsansprüchen) und öffentlichen Belangen (z. B. moderate Nachverdichtung, geordnete städtebauliche Entwicklung, Schutz des Baumbestandes, Erhalt wertvoller Bäume, Klimaschutz)
Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um einen sog. Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. §13 a BauGB. Innerhalb dieses Verfahrens werden „Abweichungen“ zu den
Darstellungen des Flächennutzungsplanes im Wege der Berichtigung korrigiert. Im Kap. 3.2 der Begründung wird ausgeführt, dass der Flächennutzungsplan wie folgt berichtigt wird: Das Plangebiet wird als Reines Wohngebiet dargestellt und die waldartigen Inseln den bestehenden und neuen Gegebenheiten angepasst.
Die Gleichbehandlung zielt immer auf das jeweilige Bauquartier – also alle Grundstücke im Bereich West (Buchenstraße) bzw. alle Grundstücke im verbleibenden Bereich Ost. Wenn im Rahmen des Verfahrens einzelne Festsetzungen geändert werden, beziehen sich diese auf alle Grundstücke im Bauquartier. Sie gelten nicht für einzelne Grundstücke. Die Gleichbehandlung im zugrunde zulegenden städtebaulichen Kontext bleibt also gewahrt. Änderungen wurden auch nur dann vorgenommen, wenn sie städtebaulich
vertretbar waren. Sollte eine Ungleichbehandlung vorliegen, ist diese bei Vorliegen sachlicher Differenzierungsgründe gerechtfertigt. Die Bestandssituation wie die Lage (dichtere Bebauung an der Buchenstraße, lockere Bebauung im übrigen Planungsgebiet), Gebäudebestand, sowie vorhandener schützenswerter Baumbestand und existierende und auszubauende Grünstrukturen sind Gründe, nach denen bei dieser Planung zu differenzieren war.
Da im Bebauungsplan keine GRZ-/GFZ-Werte festgesetzt besteht hier keine Ungleichbehandlung.
Methodische Grundlage war, alle Grundstücke – auch notwendige Zufahrten Privatzufahrten – bei der Ermittlung eines „gerechten“ Nutzungsmaßes für das Plangebiet zu berücksichtigen. Ansonsten wären diejenigen übervorteilt, deren private Erschließungswege nicht als Verkehrsfläche dargestellt sind. Zudem handelt es sich bei der Zufahrt auf dem Fl.st. 1847/5 streng genommen noch immer um eine Zufahrt in Privateigentum. Bei der Überschreitungsregelung, dass die festgesetzten Grundflächen durch die Grundflächen der in §19 Abs. 4 S. 1 BauNVO bezeichneten Anlagen (Stellplätze, Garagen und deren Zufahrten etc.) bis zu einer max. GRZ von 0,5 erfolgen dürfen wird sichergestellt, dass insbesondere bei den Hinterliegergrundstücken die Hälfte der Grundstücke von jeglicher Bebauung frei gehalten werden und es stimmt, dass eine Bebauung der Hinterliegergrundstücke sonst faktisch kaum sinnvoll möglich wäre. Die Hinterliegergrundstücke sind in diesem Bebauungsplangebiet auch bereits Bestand und die Tiefe der Grundstücke lässt weitere Bebauungen in zweiter Reihe erwarten. Eine Benachteiligung der Grundstückseigentümer, die direkt an der Straße liegen, ist nicht gegeben, da es sich bei der Zufahrt zu
einem Hinterliegergrundstück ja um eine Fläche gem. §19 Abs. 4 S. 1 BauNVO handelt, die ja vollumfänglich anzurechnen ist.
Es stimmt, dass der Bauraum auf dem Fl.st. 1847 nach Westen erweitert wurde. Im Nachgang hierzu wird hierzu ausgeführt: Die Bauraumerweiterung war jedoch sinnvollerweise geboten, da bei allen im selben städtebaulichen Kontext gelegenen Grundstücken im Verlauf der Alten Poststraße ein Mindestabstand von 3m zur westlichen Grundstücksgrenze festgesetzt war, sofern dort kein zu erhalten festgesetzter Baum zu berücksichtigen ist. Dies wurde dann auch hier umgesetzt. Mit Billigung der Planzeichnung ist diese Erweiterung rechtmäßig in das Verfahren gegangen. Kommentar zur Abwägung
Die Abwägung geht vielfach an der Stellungnahme vorbei und ist somit nicht akzeptabel.
Die Beachtung der "näheren Umgebung" widerspricht dem Planungsziel, das Gebiet im Gegensatz zur Umgebung (die schon stark verdichtet ist) in seiner ursprünglichen Form zu erhalten. Außerdem wurden in der Stellungnahme die Beispiele auf das östliche Plangebiet bezogen, die Buchenstraße also ausgeklammert, obwohl diese im Plangebiet natürlich zusätzliche Begehrlichkeiten weckt (was Anwälte weidlich ausschlachten, vgl. Ziffer 12).
Es wird auch keine "Reduzierung" des Baurechts, sondern eine weniger starke Ausweitung gefordert. Wo steht geschrieben, dass gerade hier, wo es um den Erhalt des großzügigen Gartenstadtcharakters geht, eine "moderate Nachverdichtung" stattfinden muss? Diese ist im übrigen nicht moderat, sondern der Anstieg der zulässigen Grundflächen liegt bei 50%, in Einzelfällen bei bis zu 285%.
Die Ausrede, dass "die Grundstückseigentümer in ihren privaten Belangen (Eigentumsrechten) unverhältnismäßig beschnitten" würden, steht im Widerspruch zu der Abwägung zu Ziffer 8 (S.25 u.) "Die vorgenannten städtebaulichen und landschaftsplanerischen Belange werden auch dann weiterverfolgt und sind entsprechend gewichtig, wenn eine entschädigungspflichtige Eigentumsbeschränkung erfolgt." Die Argumente werden also an jeder Stelle so gedreht, wie es gerade ins Konzept passt.
Zum Städtebaulichen Vertrag werden direkt hintereinander zwei sich widersprechende Aussagen gemacht: "Weiter ist festgehalten, dass das Vorhaben, welches Gegenstand der Vereinbarung war, so auch im zukünftigen Bebauungsplan festgesetzt wird. Der Vertrag kann jedoch kein entgegenstehendes Planungsrecht schaffen." Es geht nicht um das "rein subjektive Interesse der Nachbarschaft", sondern um den GBA-Beschluss vom 1.12.15 zu einer Ausnahme von der Veränderungssperre unter dieser Prämisse. Die Dauer eines Verfahrens darf nicht dazu führen, dass Fristen verpasst werden, das ist Verantwortung der Verwaltung. Der Wechsel des juristischen Beraters deutet auf mangelhafte Beratung hin - Schadensersatzansprüche sollten geprüft werden. Andernfalls wäre der Beschluss des GBA vom 1.12.15 auf Basis falscher Tatsachen erfolgt, was Konsequenzen haben müsste.
Der Ausschuss wird aufgefordert, wie in der Abwägung (S.29 u.) zugestanden, "abweichend von dem Abwägungsvorschlag der Verwaltung eine Entscheidung zu treffen."
Wenn "die waldartigen Inseln den bestehenden und neuen Gegebenheiten angepasst" werden sollen, stellt sich die Frage, wie und von wem die "neuen Gegebenheiten" definiert werden.
Die Behauptung, dass "im Bebauungsplan keine GRZ-/GFZ-Werte festgesetzt" seien, ist schlicht falsch, da diese Werte in verschiedenen Planzeichnungen und Tabellen angeführt sind und auch in anderen Abwägungen (z.B. S.21) damit argumentiert wird.
Eine Gleichbehandlung wäre sehr wohl gegeben, wenn alle Zufahrten gleich behandelt würden. Durch die Vorgehensweise im Bebauungsplan 173 (Zeisigstraße), wo die Verwaltung selbst ausführte "Verkehrsflächen und private Grünflächen sind baurechtlich kein Bestandteil eines Baugrundstückes und können daher nicht in die Berechnung der Grundfläche mit einfließen.", ist gerade keine Gleichbehandlung gegeben. In Kommentaren zu §19 Abs.3 BauNVO ist nachzulesen, dass sich dies auch auf private Verkehrsflächen bezieht. Die Verwaltung hat nach eigener Aussage (offensichtlich eigenmächtig, dem GBA nicht bewusst) die BauNVO hier nicht angewandt, was zu hinterfragen ist.
Entweder man hält sich an diese Regel oder die 50%-Regel aus der BauNVO - in beiden Fällen führt das zu einer geringeren GRZ. Dass "eine Bebauung der Hinterliegergrundstücke sonst faktisch kaum sinnvoll möglich wäre" rechtfertigt keine Gesetzesverstöße. Außerdem gibt es natürlich Bestandsschutz.
Die Verwaltung bestätigt die Erweiterung des Bauraums, ignoriert aber die Tatsache, dass der Beschlussvorschlag zu Punkt 11 vom 12.6.18 dann falsch formuliert war und somit ungültig ist.

References: § 19
 § 34
 § 8
 §13
 §19
 §19
 §19