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Timestamp: 2016-10-27 16:58:50+00:00

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94 II 16129. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 12. November 1968 i.S. Werz gegen Immorex AG
Contrat d'entreprise, art. 363 ss. CO. Nature juridique du contrat d'entreprise g�n�rale ayant pour objet la construction d'une maison clefs en main (consid. 1). Notion de la livraison de l'ouvrage s'agissant de b�timents. Droit du ma�tre � une r�duction du prix du fait que l'ouvrage n'est pas conforme au projet de construction (consid. 2). Point de d�part du d�lai dans lequel le ma�tre doit v�rifier l'�tat de l'ouvrage et en signaler les d�fauts � l'entrepreneur, notamment dans le cas d'un contrat d'entreprise g�n�rale (consid. 3). Faits � partir de page 161
Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 18. Dezember 1963 verkaufte die Immorex AG an Max Werz ein Baugrundst�ck in Goldach (SG) zum Preise von Fr. 85'000.--. Am 24. Januar 1964 schlossen die gleichen Parteien einen" Werk- und Generalunternehmungsvertrag "ab, wonach sich die Immorex AG verpflichtete, auf diesem Grundst�ck ein 9-Familienhaus zum Preise von Fr. 575'000.-- schl�sselfertig zu erstellen.
Werz bezog am 1. Februar 1965 eine Wohnung im Neubau. An den vereinbarten Werklohn bezahlte er insgesamt Fr. 560'000.--; die Bezahlung der restlichen Fr. 15'000.-- verweigerte er wegen Minderwerts der Baute und weil noch nicht alle Arbeiten ausgef�hrt worden seien.
Das Kantonsgericht St. Gallen sch�tzte die Klage der Immorex AG auf Bezahlung des restlichen Werklohns.
Das Bundesgericht weist auf Berufung des Beklagten hin die Sache an die Vorinstanz zur�ck.
1. Gem�ss dem Vertrag der Parteien vom 24. Januar 1964 hat sich die Kl�gerin verpflichtet, f�r den Beklagten unter �bernahme des gesamten Baurisikos ein schl�sselfertiges Haus nach beh�rdlich genehmigtem Projekt zum Pauschalpreis von Fr. 575'000.-- zu erstellen. Dieses Vertragsverh�ltnis ist nach der zutreffenden Auffassung der Vorinstanz rechtlich als Werkvertrag im Sinne von Art. 363 ff. OR zu werten. Ein Auftragsverh�ltnis kommt nicht in Betracht, da die Kl�gerin nicht nur die mit der Bauleitung zusammenh�ngenden Obliegenheiten zu besorgen hatte, sondern als Generalunternehmerin die Vertr�ge mit den einzelnen Unternehmern und Handwerkern im eigenen Namen und auf eigene Rechnung abschloss. Dass die Kl�gerin selber keine Bauarbeiten ausf�hrte, sondern sie alle an andere Unternehmer und Handwerker als Unterakkordanten vergab, �ndert am Charakter ihres Verh�ltnisses zum Beklagten nichts. Nach Art. 364 Abs. 2 OR darf der Unternehmer das Werk durch Dritte ausf�hren lassen, wenn die Erstellung nach der Natur des Gesch�ftes nicht den Einsatz seiner pers�nlichen Eigenschaften erfordert, was hier nicht zutrifft. Die Auffassung, in diesem Falle sei das Rechtsverh�ltnis als Kauf einer k�nftigen Sache oder als fiduziarisches Auftragsverh�ltnis anzusehen (so GAUTSCHI, Vorbemerkungen zu Art. 363-379 OR N. 18, Art. 363 N. 15 e S. 67, Art 365 N. 25 b) ist abzulehnen. Ein Kauf ist nach der Rechtsprechung (BGE 15 S. 840) nur anzunehmen, wenn der Generalunternehmer die Baute auf ihm geh�rendem Boden erstellt und die vereinbarte Pauschalsumme auch den Preis f�r das Land umfasst. Im vorliegenden Falle haben die Parteien jedoch �ber den Kauf des Landes und die Erstellung des Hauses getrennte, wenn auch von einander abh�ngige Vertr�ge geschlossen. Abzulehnen ist BGE 94 II 161 S. 163schliesslich auch die Auffassung der Kl�gerin, der Vertrag der Parteien sei ein Innominatkontrakt, denn die getroffenen Vereinbarungen lassen sich ohne weiteres den Regeln des Werkvertrages unterstellen.
Da der Vertrag vom 24. Januar 1964 die SIA-Normen nicht als anwendbar erkl�rt, ist er ausschliesslich nach den gesetzlichen Bestimmungen des OR zu beurteilen.
2. a) Die Kl�gerin fordert die vom vereinbarten Pauschalpreis noch ausstehenden Fr. 15'000.--. Der Beklagte hat diesen Betrag zur�ckbehalten, weil folgende im Pauschalpreis inbegriffenen Arbeiten noch nicht ausgef�hrt worden seien: 12 Balkont�ren, 3 Warmwasseranschl�sse bei den Handwaschbecken sowie ein Teil der Wandpl�ttchen um diese; Unterbaueinheiten bei 3 Sp�ltischkombinationen; 12 K�stchen �ber den Wandschr�nken; 1 Fenster im Keller; der Tumbler in der Waschk�che; der Belag beim Hausvorplatz und der Zufahrt; die Pflanzenrabatten in Betontr�gen l�ngs der Hauswand. Diese Abweichungen vom Projekt verminderten den Wert des Werkes um Fr. 31'750.--.
b) Das Kantonsgericht hat festgestellt, die behaupteten Abweichungen vom Projekt seien von der Kl�gerin im wesentlichen zugestanden und tats�chlich vorhanden, mit der einen Ausnahme, dass der Belag des Hausvorplatzes von der Kl�gerin inzwischen, im Mai 1967, angebracht worden sei. Die aus den �brigen Abweichungen abgeleiteten Anspr�che hat es jedoch gest�tzt auf die Bestimmungen �ber die Haftung des Unternehmers f�r M�ngel des Werkes mit folgender Begr�ndung abgewiesen: Abweichungen vom Projekt seien den M�ngeln im Sinne von Art. 367 OR gleichzusetzen und daher wie solche zu r�gen; sie k�nnten nicht nach den Vorschriften �ber die Nichterf�llung (Art. 97 ff. OR) geltend gemacht werden. Der Beklagte h�tte daher diese Abweichungen, die er bei seinem Einzug in die Liegenschaft anfangs Februar 1965 ohne Schwierigkeit feststellen konnte, der Kl�gerin unverz�glich anzeigen m�ssen. Das habe er unterlassen und damit das Werk gem�ss Art. 370 Abs. 2 OR stillschweigend genehmigt; seine erst mit Schreiben vom 31. Mai 1965 angebrachten Beanstandungen seien versp�tet gewesen; angeblich fr�her erfolgte m�ndliche R�gen seien nur gegen�ber dem hief�r nicht zust�ndigen Bauf�hrer gemacht worden und zudem nicht gen�gend substanziert gewesen.
c) Die Bezahlung des Werklohnes und die Ablieferung des fertigen und m�ngelfreien Werkes haben mangels anderer, hier nicht behaupteter vertraglicher Abrede gem�ss Art. 82 OR Zug um Zug zu erfolgen (Art. 372 OR; BGE 89 II 235 Erw. 4 a). Die Zur�ckhaltung des Werklohnes (oder eines Restbetrages davon) ist daher ein zul�ssiges Mittel, um die vertragsgem�sse Ablieferung des Werkes zu erreichen (BGE 89 II 235 Erw. 4 a, BGE 93 II 328 unten).
Erste Voraussetzung f�r die F�lligkeit des Werklohnes ist demnach die Ablieferung des vollendeten, dem Vertrag in allen Teilen entsprechenden Werkes (vgl. die oben erw�hnten Entscheide; ferner BECKER, OR Art. 372 N. 3; OSER/SCH�NENBERGER, OR Art. 372 N. 2; GAUTSCHI, OR Art. 367 N. 8 und 12, Art. 372 N. 4 und 11 c). Vollendet in diesem Sinne ist das Werk, wenn alle im Vertrag vorgesehenen Arbeiten ausgef�hrt sind (BGE 48 II 50f., sowie sinngem�ss BGE 93 II 328). Bei Bauwerken ist der Einzug des Bestellers f�r sich allein nicht entscheidend. Erfolgt er vor der vollst�ndigen Vollendung aller Arbeiten, wie dies h�ufig zutrifft, so liegt noch keine Ablieferung im Sinne des Gesetzes vor (BGE 25 II 867; OSER/SCH�NENBERGER und BECKER, je N. 2 zu Art. 367 OR; GAUTSCHI, OR Art. 367 N. 8 und 12, Art. 372 N. 11 c).
d) Beim Einzug des Beklagten am 1. Februar 1965 war das Werk noch nicht vollendet, da es in den oben aufgez�hlten Punkten vom Bauprojekt abwich. Nach den Ausf�hrungen der Vorinstanz wurde dann wohl der Belag des Hausvorplatzes im Mai 1967 ausgef�hrt. Dass die �brigen Abweichungen vom Projekt damals oder sp�ter ebenfalls behoben wurden, stellt die Vorinstanz nicht fest und wird von der Kl�gerin auch nicht behauptet. Demnach war im Mai 1967 das Werk noch nicht vollendet im Sinne des Gesetzes. Der Bezug des Hauses durch den Beklagten anfangs Februar 1965 bedeutete daher lediglich die Inbesitznahme, nicht die Abnahme des abgelieferten Werkes. Dass die Kl�gerin mit ihrem Schreiben vom 5. und 14. April 1965 den Standpunkt einnahm, das Haus sei mit dem Bezug am 1. Februar 1965 �bergeben worden, �ndert nichts. Diese Erkl�rungen der Kl�gerin vermochten die Tatsache, dass das Werk damals wegen der von ihr zugestandenen Abweichungen vom Projekt noch nicht vollendet war, nicht aus der Welt zu schaffen. Der Beklagte war daher befugt, eine Minderung des Preises geltend zu machen und zu diesem Zwecke den noch BGE 94 II 161 S. 165ausstehenden Rest des Werklohnes von Fr. 15'000.-- zur�ckzubehalten, wie er dies mit seinem Schreiben vom 31. Mai 1965 getan hatte. Da das Werk damals noch nicht abgeliefert war, hatte der Beklagte ferner sein Recht, sich auf die �brigen im genannten Schreiben aufgez�hlten Abweichungen vom Bauprojekt zu berufen, nicht verwirkt. Indem die Vorinstanz auf den Zeitpunkt des Bezugs des Hauses abstellte, die Beanstandungen des Beklagten als versp�tet erkl�rte und Genehmigung des Werkes annahm, hat sie den Begriff der Ablieferung verkannt, den auf Art. 372 OR beruhenden Anspruch des Bestellers auf Preisminderung f�r nicht ausgef�hrte Arbeiten unzul�ssigerweise den Vorschriften von Art. 367 f. OR �ber die Haftung f�r M�ngel des Werkes unterstellt und damit Bundesrecht verletzt.
e) Der streitige Vertrag sieht eine feste Verg�tung im Sinne von Art. 373 OR vor. Auf den Pauschalpreis von Fr. 575'000.-- hat die Kl�gerin indessen nur Anspruch unter der Voraussetzung, dass das Werk in allen Teilen den getroffenen Abmachungen entspricht. Ist dies nicht der Fall, sondern hat der Generalunternehmer einzelne Teile des Werks �berhaupt nicht oder in einer geringeren Qualit�t als der vertraglich vereinbarten ausgef�hrt, so erh�lt der Bauherr die versprochene Leistung nur unvollst�ndig, w�hrend der Unternehmer bereichert ist. Will der Bauherr nicht vertragsgem�sse Lieferung, d.h. Vollendung des Werkes verlangen, so muss der Unternehmer daher nach Treu und Glauben den Pauschalpreis entsprechend herabsetzen. Der Standpunkt des Beklagten, die Kl�gerin habe den Preis entsprechend dem Minderwert zu erm�ssigen, ist daher berechtigt. Die Sache ist an die Vorinstanz zur�ckzuweisen, damit sie den vom Beklagten angetragenen Beweis f�r den behaupteten Minderwert abnehme und den Pauschalpreis um den unter diesem Titel als begr�ndet befundenen Betrag herabsetze.
3. a) Ausser den Abweichungen vom Projekt macht der Beklagte auch noch eigentliche M�ngel des Bauwerkes geltend. Das Kantonsgericht hat in bezug auf jeden behaupteten Mangel untersucht, wann der Beklagte ihn habe erkennen k�nnen und wann er ihn der Kl�gerin schriftlich angezeigt habe, und sodann hat es alle diese R�gen als versp�tet bezeichnet...
b) Da infolge der Abweichungen vom Bauprojekt das Werk noch nicht vollendet und abgeliefert war, konnte auch die Pr�fungs- und R�gefrist f�r die eigentlichen M�ngel noch nicht BGE 94 II 161 S. 166zu laufen beginnen. Die Auffassung der Vorinstanz, die vom Beklagten wegen solcher M�ngel mit Schreiben vom 31. Mai und 30. September 1965, sowie vom 15. Januar und 18. August 1966 vorgebrachten Beanstandungen seien wegen Versp�tung nicht zu h�ren, verst�sst daher gegen Bundesrecht.
Zudem hat die Vorinstanz die Frage der M�ngelhaftung behandelt, wie wenn der Beklagte jedem einzelnen Handwerker die von ihm auszuf�hrenden Arbeiten mit selbst�ndigem Vertrag �bertragen h�tte. Sie ist der Ansicht, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Arbeit jedes einzelnen Handwerkers nach ihrer Beendigung gesondert zu pr�fen. Diese Auffassung ist unvereinbar mit der Natur des Generalunternehmungsvertrages. Bei diesem steht dem Bauherrn als Vertragspartner einzig der Generalunternehmer gegen�ber, w�hrend er zu den einzelnen Unterakkordanten keine vertraglichen Beziehungen hat. Dem Generalunternehmer gegen�ber hat der Bauherr Anspruch auf die Ablieferung des schl�sselfertigen Werkes. Er darf daher mit der Pr�fung und R�ge zuwarten, bis die �bergabe des schl�sselfertigen Werkes erfolgt, ohne R�cksicht darauf, wann die einzelnen Handwerker, denen der Generalunternehmer die Arbeiten als Unterakkordanten vergeben hat, ihre T�tigkeit abgeschlossen haben.
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass die Kl�gerin w�hrend des Prozesses dem Beklagten die Garantiescheine der Handwerker �bergeben und mit ihm vereinbart habe, er habe gegen�ber den einzelnen Handwerkern direkt M�ngelr�ge zu erheben. Wie die Vorinstanz selber bemerkt, hat der Beklagte jedoch an seinem grunds�tzlichen Standpunkt festgehalten, dass ihm gegen�ber ausschliesslich die Kl�gerin hafte. Die Parteien haben somit nicht etwa den Vertrag in dem Sinne abge�ndert, dass die einheitliche Haftung des Generalunternehmers durch eine unmittelbare Haftung jedes einzelnen Handwerkers ersetzt werde. Die Vereinbarung bezweckte nur, die Handwerker trotz dem Prozesse und ohne Pr�judiz f�r diesen dazu anzuhalten, die von ihnen zu vertretenden M�ngel zu beheben, um ein Anwachsen des Schadens zu vermeiden. Auf jeden Fall ergibt sich auch aus dieser Vereinbarung, dass der Anspruch der Kl�gerin auf Bezahlung des restlichen Werklohnes nicht f�llig sein kann, bevor allf�llige M�ngel behoben sind (BGE 93 II 328).
Da die Beanstandungen des Beklagten nicht als versp�tet BGE 94 II 161 S. 167abgelehnt werden k�nnen, ist das Urteil auch in diesem Punkte aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Diese wird �ber die sachliche Begr�ndetheit der Beanstandungen und die vom Beklagten daraus abgeleiteten Anspr�che zu entscheiden haben.
93 II 328,
89 II 235
Art. 363 ff. OR,
Art. 364 Abs. 2 OR suite... ,

References: art. 363
 Art. 363
 Art. 364
 Art. 363
 Art. 363
 BGE 
 Art. 367
 Art. 370
 Art. 82
 BGE 
 BGE 
 Art. 372
 Art. 372
 Art. 367
 Art. 372
 BGE 
 Art. 367
 Art. 367
 Art. 372
 BGE 
 Art. 372
 Art. 367
 Art. 373
 BGE 
 BGE 

Art. 363

Art. 364