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Timestamp: 2018-04-27 04:40:21+00:00

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Apothekenrecht - Mietrecht für Apotheker - Dr. Johannes Kevekordes Rechtsanwalt und Notar
Mietrecht für Apotheker – Apothekenrecht
- Schriftform, Mängel, Nebenkostenabrechnung -
Das Schriftformerfordernis für langfristige Mietverträge bleibt ein Dauerbrenner gerade für Apotheken-Mietverträge. Der BGH hat entschieden, dass bereits die Umstellung der quartalsweisen Mietzahlung auf eine monatliche Mietzahlung im Wege einer mündlichen Vereinbarung die Schriftform zerstört (BGH Urt. v. 19.09.2007, Az. XII ZR 198/05). Das hat zur Folge, dass sowohl Vermieter wie Mieter den Gewerberaum-Mietvertrag spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen können (§ 580 a Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 578, 550 BGB).
Um einen Miet- oder Pachtvertrag vor dem Einwand der Formunwirksamkeit zu schützen, wird oftmals die sog. "Schriftformsanierungsklausel" verwendet. Sie hat zum Inhalt, dass es einer Vertragspartei nicht gestattet sein soll, sich auf einen evtl. bestehenden Schriftformmangel zur vorzeitigen Lösung vom langfristig abgeschlossenen Mietvertrag zu berufen. Die Wirksamkeit dieser Klausel ist in der obergerichtlichen Rechtsprechung umstritten; Rechtsprechung des BGH dazu liegt nicht vor. Mit der Auffassung, dass eine solche Schriftformsanierungsklausel zu einer unzulässigen Umgehung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses führe, hat sich das OLG Rostock (Beschluss v. 03.01.2008, Az. 3 U 108/07) in Übereinstimmung mit der in der Literatur vertretenen Auffassung (Lützenkirchen, Mietrechtsberater 2004, 205; Leo, NZM 2006, 815) gegen eine weit verbreitete Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte wie des OLG Düsseldorf (NZM 2005, 147), des OLG Köln (GuT 2006, 14) oder des Kammergerichts in Berlin (GuT 2007, 25) gewandt.
Auch die übliche sog. Teilnichtigkeitsklausel oder salvatorische Klausel kann nur begrenzt helfen. Sie lautet dahin, dass die Unwirksamkeit einer Vertragsbestimmung die Wirksamkeit der übrigen Vertragsbestimmungen unberührt lässt. Ein typischer Problemfall ist die Vereinbarung eines Vorkaufrechts des Pächter oder Mieters für die gepachtete oder gemietete Immobilie. Wollen die Parteien in einem Gewerbe-Miet- oder Pachtvertrag zusätzlich ein entsprechendes Vorkaufsrecht vereinbaren, ist es erforderlich, den gesamten Miet- oder Pachtvertrag zu beurkunden, um zu vermeiden, dass der gesamte Vertrag formnichtig wird (OLG Brandenburg, Urt. v. 01.10.2007, Az. 3 U 28/06, veröffentlicht auch unter www.olg.brandenburg.de). Die Teilnichtigkeitsklausel führt in einem solchen Fall nur zur Umkehr der Beweislast. Anders als in der abdingbaren Regelung des § 139 BGB muss dann nicht mehr die Partei, die an dem Vertrag festhalten will, Umstände darlegen, aus denen sich ausnahmsweise die Wirksamkeit des übrigen Vertrags ergibt. Es wird lediglich der Fortbestand des Vertrags dadurch erleichtert, dass diejenige Partei, die aus der Unwirksamkeit einer Bestimmung die gesamte Unwirksamkeit des Vertrags herleiten möchte, entsprechende Umstände darlegen und beweisen muss (OLG Brandenburg, aaO).
2.	Mängel der Mietsache
Oftmals klagen Apotheker als Mieter über eine zu starke Aufheizung der Mieträumlichkeiten bei direkter Sonneneinstrahlung im Sommer. Zwischen den Oberlandesgerichten ist umstritten, ob es sich insoweit um einen Mangel der Mietsache handelt, der Anspruch auf Mietminderung und/oder Schadensersatz gibt (für einen Mangel: OLG Hamm, NJW RR 1995, 143; OLG-Report 2007, 540; OLG Rostock, NZM 2001, 425; OLG Köln, NJW RR 1993, 466; gegen einen Mangel: OLG Frankfurt, NZM 2007, 330: angeblich Verwirklichung eines allgemeinen Lebensrisikos).
Nach einer aktuellen Entscheidung des Kammergerichts in Berlin (NZM 2007, 566) soll es sich um einen Sachmangel der Mietsache handeln, wenn der Vermieter seine Verpflichtung zur Wahrung des einem Mietvertrag immanenten Konkurrenzschutzes nicht erfüllt. Nach Auffassung des Kammergerichts musste der Mieter deshalb zur Durchsetzung einer Mietminderung nicht darlegen, ob und welche Umsatzeinbußen sich für den Mieter durch Verletzung des Konkurrenzschutzes ergeben haben. Nach richtiger Auffassung dürfte es sich allerdings nicht um einen Sachmangel, sondern um eine Verletzung von Vermieterpflichten aus dem Mietvertrag gehandelt haben. Auf dieser Grundlage müsste der Mieter nicht nur die Verletzung des Konkurrenzschutzes, sondern auch darlegen, dass ihm durch Umsatzeinbußen ein Schaden entstanden ist.
Wenn nicht anders vereinbart, stellt auch ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis einen Sachmangel dar, spätestens dann, wenn die zuständige Behörde, z. B. die zuständige Apothekerkammer oder das Gesundheitsamt gegen den Mieter eine Verfügung mit Zwangsmittelandrohung erlässt, so weit diese Verfügung nicht von vornherein nichtig ist (vgl. BGH Urt. v. 24.10.2007, Az. XII ZR 24/06; anders dagegen für Baulärm, Erschütterungen und sonstige Immissionen, die nicht aus der Sphäre des Vermieters herrühren, siehe die Rechtsprechung des BGH in 2016).
3.	Nebenkostenabrechnung
Bei Abrechnung der Nebenkosten darf ein Vermieter nach dem sog. Abflussprinzip verfahren und von den Mietern die Kosten verlangen, welche der Vermieter in dem Abrechnungsjahr tatsächlich beglichen hat, selbst wenn die Rechnung für diese Kosten bereits in der vorangegangenen Abrechnungsperiode bei dem Vermieter eingegangen ist (BGH, Az. VIII ZR 27/07 und 49/07).
Im Streitfall hatte ein Vermieter mit seinen Mietern Kosten des Wasserversorgers abgerechnet, die er in dem betreffenden Kalenderjahr an den Wasserversorger gezahlt hatte, die sich jedoch auf das vorangegangene Kalenderjahr bezogen. Das Argument der Mieterin, dass der Vermieter nur die Kosten des in dem aktuellen Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Wassers berechnen dürfe, wies der BGH zurück. Die Abrechnung nach dem sog. Abflussprinzip ermögliche eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten. Andernfalls hätte der Vermieter auch einen unzumutbaren Aufwand, der zum Schutz des Mieters nicht notwendig sei. Ob der BGH in gleicher Weise geurteilt hätte, wenn der Mieter in der Zwischenzeit gewechselt hätte, blieb offen.

References: BGH 
 BGH 
 § 139
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH