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Mietverhältnisse und Wohnungseigentum in der Insolvenz - PDF
Mietverhältnisse und Wohnungseigentum in der Insolvenz
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1 Mietverhältnisse und Wohnungseigentum in der Insolvenz Rainer Ferslev Rechtsanwalt Fachanwalt für Insolvenzrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Rathausstraße Hamburg Tel.: Fax: Stand: Oktober 2012
2 2 INHALTSVERZEICHNIS I. Der Schuldner als Mieter 1. Grundsätzliches.. Seite 1 2. Besondere Fragen zu 109 InsO.. Seite 2 3. Besondere Fragen zum Eröffnungsverfahren Seite 4 a) Keine Verpflichtung der Insolvenzmasse bei "schwacher" vorläufiger Insolvenzverwaltung.. Seite 4 b) Möglichkeiten der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug Seite 5 c) Zur Haftung des vorläufigen Insolenzverwalters. Seite 7 d) Zur Geltendmachung des Vermieterpfandrechts Seite Besondere Fragen zum eröffneten Insolvenzverfahren.. Seite 11 a) Der Aussonderungsanspruch des Vermieters. Seite 11 b) Zum Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Seite 14 c) Zur Abgrenzung der Ansprüche des Vermieters als Insolvenzforderung oder Masseverbindlichkeit... Seite 16 d) Zum Vermieterpfandrecht des Vermieters... Seite 19 e) Zum Kautionsauszahlungsanspruch. Seite 22 f) Die Aufrechnungsrechte des Mieters in der Insolvenz des Vermieters. Seite Probleme bei masseunzulänglichen Verfahren Seite 26 a) Altmasseverbindlichkeiten nach 209 Abs. 1 Nr. 3 InsO. Seite 27 b) Neumasseverbindlichkeiten nach 209 Abs. 1 Nr. 2 InsO... Seite 27 c) Die Einrede der Masseunzulänglichkeit Seite Die persönliche Haftung des Insolvenzverwalters nach den 60, 61 InsO Seite 31 a) 61 InsO Seite 32 b) 60 InsO Seite 33 c) Negatives Interesse. Seite 34
3 3 d) Das Rangverhältnis der 60, 61 InsO Seite Problematik der Zwischenvermietung Seite Insolvenzverfahren über das Vermögen natürlicher Personen mit dem Ziel der Restschuldbefreiung.. Seite 36 a) Zum Lastschriftwideruf und Pfändungsschutzkonto.. Seite 38 b) Umfang der Schutzwirkung des 112 InsO Seite 42 c) Die Freigabe schuldnerischen Vermögens nach 35 Abs. 2 InsO.. Seite 43 d) Reichweite der Erteilung der Restschuldbefreiung... Seite 49 e) Der Miet- und Pachtvertrag des Gesellschafters in der Insolvenz seiner GmbH Seite 53 f) Das Sonderkündigungsrecht des 111 InsO.. Seite 56 II. Der Schuldner als Wohnungseigentümer 1. Grundsätzliches. Seite Das Wohnungseigentum in der Insolvenz des Wohnungseigentümers Seite Die Ansprüche der WEG und des Insolvenzverwalters im eröffneten Verfahren.. Seite Die Durchsetzung von Wohngeldansprüchen. Seite Zur Geltendmachung bevorrechtigter Hausgeldforderungen der WEG in der Insolvenz eines Wohnungseigentümers nach 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 ZVG. Seite 69 III. Aktuelle Gesetzesänderungen zur InsO Gesetz zur weiteren Erleichterung der Sanierung von Unternehmen (ESUG).. Seite 71
4 4 Mietverhältnisse und Wohnungseigentum in der Insolvenz I. Der Schuldner als Mieter 1. Grundsätzliches Grundsätzlich (allerdings mit einigen Ausnahmen) enden die vertraglichen Beziehungen des Schuldners mit seinen Gläubigern mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen, vgl InsO. Eine der Ausnahmen besteht darin, dass bei gegenseitigen Verträgen, die zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens weder vom Schuldner, noch vom Gläubiger vollständig erfüllt waren, der Insolvenzverwalter (und nur der Insolvenzverwalter) die Erfüllung eines solchen Vertrages vom Gläubiger verlangen kann, 103 InsO. Eine weitere Ausnahme ist in 108 InsO geregelt: Mietverhältnisses über unbewegliche Gegenstände bestehen im Insolvenzverfahren fort, unabhängig davon, ob das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters oder des Vermieters eröffnet wurde. Allerdings setzt die Anwendbarkeit des 108 InsO in der Vermieterinsolvenz voraus, dass die Mietsache bereits bei Eröffnung an den Mieter übergeben wurde (vgl. BGH ZInsO 2007, 1111). Ansprüche auf rückständigen Mietzins aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens können nur als Insolvenzforderungen, 38 InsO, geltend gemacht werden, 108 Abs. 3 InsO. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag im Eröffnungsverfahren also im Zeitraum zwischen Insolvenzantragstellung, Anordnung von Sicherungsmaßnahmen nach den 21 ff InsO, Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters bis zum Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung fortbesteht.
5 5 Anmerkung: Bei Anordnung der so genannten starken vorläufigen Insolvenzverwaltung, 21 Abs. 2 Nr. 1, 22 Abs. 1 InsO, werden gemäß 55 Abs. 2 Satz 3 InsO allerdings Masseverbindlichkeiten begründet, wenn der vorläufige Verwalter die gemieteten Räumlichkeiten für sich in Anspruch nimmt. Ansonsten entstehen Masseverbindlichkeiten erst ab Verfahrenseröffnung, 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. 2. Besondere Fragen zu 109 InsO. Gemäß 109 Abs. 1 Satz 1 InsO erhält der Verwalter mit der Verfahrenseröffnung ein Sonderkündigungsrecht, das es ihm gestattet, das Mietverhältnis unabhängig von seiner zeitlichen Befristung zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt generell drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Abgesehen von einigen Modifikationen gelten für die ordentliche und die außerordentliche Kündigung keine Besonderheiten. Zu beachten sind insbesondere BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ff BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bei Wohnraummietverträgen a BGB: Ordentliche Kündigung bei gewerblichen Mietverhältnissen. Grundsätzlich ist eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug auch im Insolvenzverfahren nicht ausgeschlossen. Einschränkungen ergeben sich nur aus 112 InsO, der nach Stellung des Insolvenzantrages die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausschließt, wenn der Zahlungsverzug und damit dieser Kündigungsgrund schon vor dem Insolvenzantrag entstanden war.
6 6 Des Weiteren ist nach Insolvenzantragstellung eine Kündigung wegen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners nicht mehr möglich. Eine fristlose Kündigung gemäß 543 BGB ist jedoch dann nicht ausgeschlossen, wenn der Zahlungsverzug, auf den die Kündigung gestützt wird, erst nach Antragstellung eingetreten ist. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für einen Zahlungsverzug, den ein vorläufiger Insolvenzverwalter hat auflaufen lassen. Anmerkung: Das Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters gilt auch bei Mietermehrheit, vgl. Paul InVo 2008, 1 ff m. w. N. Die Kündigung des Insolvenzverwalters führt nach überwiegender Meinung zur Auflösung des Mietvertrages mit Wirkung für und gegen alle Mietvertragsparteien (vgl. OLG Celle NJW 1974, 2012 und jetzt auch OLG Hamburg vom , NZI 2012, 673 ff.), nach anderer Ansicht wird das Mietverhältnis unter Ausscheiden des insolventen Mieters fortgesetzt, vgl. MünchKomm - Eckardt, 109 InsO, Rn. 37 f. Sowohl im Falle des 109 Abs. 1 Satz 1 InsO, als auch im Falle des 109 Abs. 1 Satz 2 InsO können Schadensersatzansprüche des Vermieters nur als Insolvenzforderungen gemäß 38 InsO geltend gemacht werden, 109 Abs. 1 Satz 3 InsO. Hierzu folgendes Beispiel: Die Parteien schlossen am einen Mietvertrag für die Dauer von fünf Jahren ab. Der Mietzins beträgt monatlich 800,00. Am wurde über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt schuldete der Mieter vier Monatsmieten. Der Insolvenzverwalter kündigte nach Insolvenzverfahrenseröffnung das Mietverhältnis zum Dem Vermieter
7 7 gelang es schließlich, die Mieträumlichkeiten ab dem für 500,00 monatlich weiterzuvermieten. Die Ansprüche des Vermieters sind wie folgt zu qualifizieren: - Eine Insolvenzforderung in Höhe von 3.200,00 für die Zeit vor Verfahreneröffnung. - Eine Masseforderung in Höhe von 7.200,00 für den Zeitraum von 10/2003 bis 06/ Ein Schadenersatzanspruch als Insolvenzforderung gemäß 38 InsO in Höhe von 4.800,00 (07 bis 12/2004 à 800,00) und weitere 1.800,00 (6 x 300,00 Differenz für die Zeit nach Wirksamwerden der Kündigung bis zum Ende der Vertragslaufzeit des Vertrages). Sind dem Mieter die Räumlichkeiten bei Verfahrenseröffnung noch nicht übergeben worden, so tritt gemäß 109 Abs. 2 InsO an die Stelle des Kündigungsrechts ein beiderseitiges Rücktrittsrecht. Tritt der Verwalter zurück, können Schadensersatzansprüche des Vermieters nur als Insolvenzforderungen geltend gemacht werden. Gemäß 109 Abs. 2 Satz 3 InsO haben beide Vertragsparteien, also sowohl der Verwalter, als auch der Vermieter das Recht, den jeweils anderen Teil zu einer Erklärung zum Rücktritt binnen zwei Wochen aufzufordern. 3. Besondere Fragen zum Eröffnungsverfahren. a) Keine Verpflichtung der Insolvenzmasse bei "schwacher" vorläufiger Insolvenzverwaltung. Wird wie in ca. 90 % aller Fälle nach Insolvenzantragstellung ein vorläufig "schwacher" Insolvenzverwalter bestellt, 21 Abs. 2 Nr. 2.
8 8 Alternative InsO, werden keine Masseverbindlichkeiten begründet. 55 Abs. 2 InsO findet keine analoge Anwendung, vgl. BGH ZInsO 2002, 819. Etwas anderes gilt nur dann, wenn das Insolvenzgericht ausnahmsweise einen so genannten "starken" vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt, 21 Abs. 2 Nr. 2, 1. Alternative, 22 Abs. 1 Satz 1 InsO. Der starke vorläufige Insolvenzverwalter begründet gemäß 55 Abs. 2 InsO Masseverbindlichkeiten. Etwas anderes gilt auch dann, wenn der vorläufig schwache Insolvenzverwalter eine gerichtliche Einzelermächtigung erhalten hat, bereits in der Eröffnungsphase (ausnahmsweise) mit bestimmten Gläubigern Verträge abschließen zu dürfen, deren Forderungen dann Masseverbindlichkeiten werden, vgl. BGH ZInsO 2002, 819. b) Möglichkeit der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug. Der Vermieter läuft also Gefahr, für die Dauer des Eröffnungsverfahrens die gemieteten Räumlichkeiten weiter zur Verfügung stellen zu müssen, ohne den geschuldeten Mietzins zu erhalten. Der Vermieter kann nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des 543 BGB kündigen. Wird das Mietverhältnis im Eröffnungsverfahren mit Grund fristlos gekündigt, so besteht grundsätzlich kein Recht der Insolvenzmasse zur Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten, es sei denn das Insolvenzgericht hat eine Anordnung nach 21 Abs. 2 Nr. 5 InsO getroffen. Hinweis: Eine aktuelle Entscheidung des BGH hierzu vom , ZIP 2010, 141 mit folgenden Grundsätze:
9 9 - Das Insolvenzgericht kann ein Verwertungs- und Einziehungsverbot für künftige Aus- und Absonderungsrechte sowie eine Anordnung, dass davon betroffene Gegenstände zur Fortführung des Unternehmens eingesetzt werden können, nur durch eine individualisierende Anordnung treffen. Unzulässig und unwirksam sind formularmäßige Pauschalanordnungen, die auf die erforderliche Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen verzichten. - Aus einer Anordnung nach 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 InsO kann der betroffene Rechtsinhaber die dort zuerkannten Ausgleichsansprüche geltend machen, auch wenn die Anordnung wegen Unbestimmtheit unwirksam ist. - Ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung in der Form von Zinsen nach 169 Satz 2 InsO kommt auch bei einer Anordnung nach 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 InsO nur für einen Zeitraum in Betracht, der drei Monate nach dieser Anordnung liegt. Hat der Vermieter berechtigt fristlos gekündigt, sind folgende Fragen zu beantworten: - Kann der Vermieter bereits im Eröffnungsverfahren Klage auf Herausgabe der Mietsache erheben?: Ja. - Gegen wen ist Klage zu richten?: Den Schuldner, wenn nur ein schwacher vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt wurde. - Kann aus einem ergangenen Urteil vollstreckt werden?: Ja, da Aussonderungsansprüche geltend gemacht werden; es sei denn, das Insolvenzgericht hat eine Anordnung nach 21 Abs. 2 Nr. 5 getroffen.
10 10 - Was passiert, wenn nach Rechtshängigkeit das Insolvenzverfahren eröffnet wird?: Das Passivrubrum ist ggfs. zu berichtigen. Passivlegitimiert ist nunmehr der Insolvenzverwalter, auf den das Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners gemäß 80 InsO übergegangen ist, es sei denn, der Insolvenzverwalter hat bereits die Freigabe des Mietgegenstandes gegenüber dem Vermieter erklärt. - Hat der vorläufige Insolvenzverwalter ein Recht, die Räumlichkeiten in Besitz zu nehmen?: Der vorläufige schwache Insolvenzverwalter übt nur Schuldnerrechte aus. Der starke vorläufige Insolvenzverwalter hat eigene Rechte und kann, wie der bestellte Insolvenzverwalter, die Mietsache in Besitz nehmen. - Was kann der vorläufige Insolvenzverwalter gegen eine verbotene Eigenmacht des Vermieters unternehmen?: Im Rahmen der eben beantworteten Frage kann der Schuldner oder der starke vorläufige Insolvenzverwalter die Besitzeinräumung im Wege der einstweiligen Verfügung geltend machen, 940 a ZPO. c) Zur Haftung des vorläufigen Insolvenzverwalters. Der starke vorläufige Insolvenzverwalter haftet persönlich für nichtbefriedigte Masseverbindlichkeiten gemäß 60, 61 InsO. Ist für ihn absehbar, dass er die von ihm begründeten und nach 55 Abs. 2 InsO zu befriedigenden Ansprüche nicht erfüllen kann, muss er die Nutzung der Mietsache unterlassen und dem Vermieter die Rückgabe anbieten. Tut er dies nicht, wird er den Entlastungsbeweis gemäß 61 Satz 2 InsO regelmäßig nicht führen können und haftet dem Vermieter auf das negative Interesse.
11 11 Der vorläufig schwache Insolvenzverwalter haftet grundsätzlich nicht, auch nicht nach 55 Abs. 2 InsO analog, vgl. BGH ZInsO 2002, 819. Es kommt nur eine Haftung aus Garantievertrag oder aus 311 Abs. 2 BGB (c.i.c.) in Betracht. Dies sei an folgendem Beispiel verdeutlicht: V führt als schwacher vorläufiger Insolvenzverwalter den schuldnerischen Betrieb im Eröffnungsverfahren fort. Um die zur Betriebsfortführung benötigten Gläubiger bei der Stange zu halten, verfasst er ein Rundschreiben, das auch den Vermieter erreicht. In diesem Rundschreiben teilt V u. a. mit, dass er sich darum bemühen werde, die im Eröffnungsverfahren begründeten Ansprüche aus der Masse zu erfüllen, sofern diese ausreiche. Weitere Zusagen könne er allerdings nicht machen. Er bitte aber darum, im Interesse der Betriebsfortführung die Geschäftsbeziehung fortzusetzen. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellt sich heraus, dass Masseunzulänglichkeit besteht. Variante: V hat den Vermieter persönlich angeschrieben und diesen gebeten, den Mietvertrag nicht zu beenden, da anderenfalls der Betrieb nicht fortgeführt werden könne. V stehe aber dafür ein, dass die Ansprüche des Vermieters, soweit sie während des Eröffnungsverfahrens entstehen, bezahlt werden. Der Vermieter sieht deshalb von einer fristlosen Kündigung während des drei Monate andauernden Eröffnungsverfahrens ab. Ausgangsfall: - 55 Abs. 2 InsO analog: Nein Abs. 2 BGB: Nein, da kein Vertrauen erweckt wurde, sondern lediglich ein Hinweis auf die Rechtslage erfolgte.
12 12 Variante: - 55 Abs. 2 InsO analog?: Nein Abs. 2 BGB?: Ja, da ein persönliches Vertrauen in Anspruch genommen wurde. Problematisch ist in diesem Zusammenhang in der Eröffnungsphase bei Handlungen des vorläufig schwachen Insolvenzverwalters immer, ob dieser in der Insolvenzeröffnungsphase mit seiner Zustimmung erfolgte Zahlungen später als Insolvenzverwalter anfechten kann. Diese Risiken seien nach Grundsatzentscheidung des BGH vom , ZIP 2005, 314 wie folgt beschrieben: - Unter Geltung der Konkursordnung entsprach es ständiger Rechtssprechung des BGH, dass der Konkursverwalter grundsätzlich Rechtshandlungen anfechten konnte, die er selbst in seiner Eigenschaft als Sequester vorgenommen hatte. - Im Anschluss an diese Rechtssprechung besteht heute im Grundsatz Einigkeit darüber, dass der Insolvenzverwalter Rechtshandlungen nach den 130, 131 InsO anfechten kann, an denen er selbst als vorläufiger Insolvenzverwalter ohne allgemeine Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis beteiligt war, vgl. MünchKomm Kirchhoff, 129 InsO Rn Eine Anfechtung ist aber dann ausgeschlossen, wenn der spätere Insolvenzverwalter durch sein Handeln einen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand beim Empfänger begründet hat und dieser in folge dessen nach Treu und Glauben, 242 BGB, damit rechnen durfte, ein nicht mehr entziehbares Recht errungen zu haben, vgl. BGH ZIP 2003, 810 f.
13 13 Voraussetzung ist allerdings, dass der Leistungsempfänger auf die Rechtsbeständigkeit des Verhaltens des vorläufigen Verwalters tatsächlich auch vertraut hat und dieses Vertrauen schutzwürdig ist. Hat dagegen der vorläufige Insolvenzverwalter schon bei Vertragsabschluss die beabsichtigte spätere Anfechtung der von ihm gebilligten oder als Stellvertreter des Schuldners selbst vorgenommenen Deckungshandlung angekündigt, hat er von vornherein keinen Vertrauenstatbestand gesetzt. Der Vertragspartner, der dennoch mit dem Schuldner Verträge abschließt, geht bewusst das Risiko ein, dass diese in der Insolvenz keinen Bestand mehr haben, vgl. BGH ZIP 2005, 314 ff. - Stimmt der mit Zustimmungsvorbehalt ausgestattete Insolvenzverwalter einer Erfüllungshandlung des Schuldners zu, die nicht im Zusammenhang mit einem neuen Vertragsabschluss stehen, werden also auch Altverbindlichkeiten getilgt, ist der Vertragspartner in aller Regel jedenfalls nicht schutzwürdig. Bei den so genannten "Erpressungssituationen", bei denen ein Lieferant des Schuldners seine Weiterbelieferung davon abhängig macht, dass der vorläufige Verwalter der Bezahlung von Forderungen aus der Zeit vor Insolvenzantragsstellung zustimmt, ist der Lieferant also mangels rechtmäßigem, schutzwürdigen Vertrauen der späteren Anfechtung durch den Insolvenzverwalter ausgesetzt. - Hat der vorläufig schwache Verwalter dagegen den gegen die Zustimmung zunächst erklärten Widerstand aufgegeben, weil dies in Folge der Marktmacht des Gläubigers zur Fortführung des Unternehmens erforderlich war, so ist er nach Verfahrenseröffnung ebenfalls nicht gehindert, die Tilgung der Altverbindlichkeiten anzufechten. Hierbei hat der Insolvenz-
14 14 verwalter allerdings die Umstände darzulegen und zu beweisen, die ihn berechtigen, trotz Zustimmung des vorläufigen Verwalters die Befriedigung einer Altforderung anzufechten, obwohl sie auf einer Vereinbarung beruht, die den Gläubiger zu neuen Leistungen an das Schuldnerunternehmen verpflichtet hat, vgl. BGH ZIP 2006, 431 und OLG Koblenz vom , NZI 2010,862. d) Zur Geltendmachung des Vermieterpfandrechts Um sich vor Anspruchsverlusten zu schützen, kann der Vermieter der Entfernung der seinem Pfandrecht ( 562 ff BGB) unterliegenden, vom Mieter eingebrachten Sachen widersprechen. Der Vermieter kann allerdings nicht verhindern, dass auch weiterhin ein Entfernen im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb erfolgt. Ein solcher liegt allerdings dann nicht mehr vor, wenn nur noch ein Räumungsverkauf erfolgt, vgl. OLG Düsseldorf NZI 2000, 82. Durch die Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes besteht die Möglichkeit, sich ein Ersatzabsonderungsrecht nach 47 InsO analog zu sichern bzw. einen Schadenersatzanspruch aus 60 InsO vorzubereiten. 4. Besondere Fragen zum eröffneten Insolvenzverfahren a) Der Aussonderungsanspruch des Vermieters. Sofern das Mietverhältnis bereits vor dem Insolvenzverfahren oder aber im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters wirksam gekündigt worden ist, hat der Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Aussonderung der Mietsache, 546, 985 BGB i. V. m. 47 InsO.
15 15 Der Anspruch aus 546 BGB geht dabei nicht weiter, als derjenige aus 985 BGB, vgl. BGH vom , NZI 2010, 901. Dies bedeutet, dass der Vermieter aus 47 InsO nur auf Herausgabe, also auf Verschaffung des unmittelbaren Besitzes klagen kann, weitergehende Ansprüche wie etwa Rückbauverpflichtungen, Ansprüche auf Beseitigung von Schäden der Mietsache etc. können nicht im Wege der Aussonderung geltend gemacht werden. Bei Ihnen handelt es sich vielmehr um Masseverbindlichkeiten gemäß 55 Abs. 1 InsO oder um Insolvenzforderungen gemäß 38 InsO. Ein Herausgabeanspruch besteht gegenüber dem Insolvenzverwalter als Partei kraft Amtes nur dann, wenn der Insolvenzverwalter die Mietsache in Besitz genommen hat, er also die Mietsache oder aber hierauf verbrachte Sachen für die Masse nutzt. Ausreichend ist auch, wenn der Insolvenzverwalter unter Anerkennung des fremden Eigentums das Recht für sich beansprucht, die Sache für die Masse zu nutzen und darüber zu entscheiden, ob und wann er sie an den Vermieter zurückgibt, vgl. BGH NZI 2008, 554. Demgegenüber muss sich der Vermieter dann, wenn der Insolvenzverwalter keinen Besitzwillen hat und das Mietobjekt tatsächlich auch nicht für die Masse nutzt, ausschließlich an den Schuldner halten. Eine Klage gegen den Insolvenzverwalter wäre unbegründet, vgl. BGH NZI 2008, 554. Denn bei dem Aussonderungsanspruch nach 47 InsO handelt es sich um einen solchen, der außerhalb des Insolvenzverfahrens des Schuldners besteht und der mit dessen Insolvenzverfahren grundsätzlich nichts zu tun hat. Anmerkung: Bei beweglichen Sachen ist der Insolvenzverwalter von der Eröffnung an zur Herausgabe verpflichtet, wenn der Verwalter nicht die Erfüllung wählt, 103 InsO und BGH ZIP 2007, 778.
16 16 Ein Räumungsanspruch besteht hingegen nur, wenn die Räumungspflicht selbst Masseverbindlichkeit ist. Der Insolvenzverwalter ist im Rahmen des 47 InsO (Aussonderung) nur dann verpflichtet, den Besitz an der Mietsache aufzugeben und dem Vermieter unmittelbaren Besitz zu übertragen, wenn der Verwalter selbst die Mietsache in Besitz genommen hat, vgl. BGH vom IX ZR 207/06. Für diese Übertragung des Besitzes genügt bereits das Ermöglichen der Besitzerlangung durch den Vermieter, BGH ZInsO 2001, 751. Die nach 854 Abs. 2 BGB erforderliche Einigung über den Besitzübergang ist auch stillschweigend möglich und kann sich insbesondere aus dem Verhalten des Vermieters ergeben, etwa wenn der Vermieter ein Grundstück eingehend untersucht und eine nicht ordnungsgemäße Räumung bemängelt hat, vgl. OLG Saarbrücken, ZInsO 2006, 779. Der Insolvenzverwalter ist verpflichtet, bei der Aussonderung der Mietsache mitzuwirken. Die schuldhafte Vereitelung oder Erschwerung der Aussonderung kann zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters gemäß 60 InsO führen. Ein Schaden kann etwa dadurch entstehen, dass der Vermieter eine Anschlussvermietung nicht realisieren kann. Auch bei unerlaubter Untervermietung kommt eine Haftung des Verwalters gegenüber dem Vermieter in Betracht, weil der Verwalter die insolvenzspezifische Pflicht verletzt, die Mietsache an den aussonderungsberechtigten Vermieter herauszugeben, vgl. BGH ZIP 2007, 539 (a. A. Ferslev in EWiR 14/007, Seite 437). Anmerkung: Demgegenüber trifft den vorläufigen schwachen Insolvenzverwalter keine Verpflichtung zur Herausgabe eines Mietobjekts, da er hierüber nicht verfügungsbereichtigt ist, vgl. LG Lübeck vom , ZInsO 2011, 391 ff.
17 17 b) Zum Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung, 546 a BGB, der als Masseverbindlichkeit gemäß 55 Abs. 1 Nr. 1 bzw. 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO geltend zu machen ist, kann nur dann entstehen, wenn der Insolvenzverwalter die Mietsache nach Insolvenzeröffnung weiterhin nutzt und den Vermieter hierbei gezielt vom Besitz ausschließt, er also dem Vermieter einer unbeweglichen Sache diese vorenthält, vgl. BGH ZIP 1993, 1874 und Palandt-Weidenkraff, 546a, Rn 8 ff. Verweigert der Verwalter die Herausgabe, so gibt er hierdurch aus der Sicht eines objektiven Empfängers gemäß 133, 157 BGB seinen Nutzungswillen zu erkennen. Ist hingegen der Vermieter nicht zur Rücknahme bereit, fehlt es regelmäßig an einem Vorenthalten. Zweifel am Rücknahmewillen des Vermieters bestehen z.b. dann, wenn er die Abnahme der gemieteten Räumlichkeiten wegen einer nur unvollständigen Erfüllung der Räumungspflicht etwa dem Zurücklassen von Einrichtungsgegenständen, Reststoffen und Abfällen verweigert, vgl. BGH ZInsO 2001, 751 und BGH ZInsO 2002, 524. Anmerkung: Bei beweglichen Sachen gelten die 103, 107 InsO. Wählt der Verwalter Nichterfüllung, so muss er die Mietsache ab Verfahrenseröffnung herausgeben. Der Anspruch auf Nutzungsent-schädigung wird allerdings nur dann zur Masseverbindlichkeit, wenn der Verwalter - ohne die Erfüllung zu wählen - die Mietsache weiter benutzt. Anderenfalls ist der Anspruch nur Insolvenzforderung nach 38 InsO, vgl. BGH ZIP 2007, 778.
18 18 War das Mietverhältnis allerdings bereits vor Verfahrenseröffnung beendet, so handelt es sich bei sämtlichen Abwicklungsansprüchen aus dem Mietvertrag und auch dem Anspruch aus 546 a BGB um reine Insolvenzforderungen, wobei der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nicht dadurch zu einer Masseverbindlichkeit wird, dass der Insolvenzverwalter auf das Herausgabeverlangen des Vermieters nicht reagiert, vgl. BGH ZIP 2007, 340. Dies sei am folgenden Beispiel erläutert: Bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Schuldnerin (GmbH) am , die die Verschrottung von Kraftfahrzeugen betrieb, hatte der Vermieter einen rechtskräftigen Räumungs- und Herausgabetitel erwirkt und einen neuen Mietvertrag mit M abgeschlossen, der auch zur sofortigen Übernahme des Grundstückes bereit war. Aufgrund der Marktlage war der Vermieter nur in der Lage, mit M einen monatlichen Mietzins in Höhe von 2.800,00 zu vereinbaren, während die Schuldnerin einen monatlichen Mietzins in Höhe von 3.000,00 zu zahlen hatte. Der Insolvenzverwalter gab das Grundstück indes erst am heraus, da er bis zu diesem Zeitpunkt Verhandlungen mit einem potentiellen Erwerber/Übernehmer des schuldnerischen Unternehmens geführt hatte. Ansprüche des Vermieters? - Anspruch auf Mietzinszahlung?: Nein, da die Kündigung bereits vor Verfahrenseröffnung erfolgt war. - Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 9.000,00?: Ja, da der Insolvenzverwalter die Mietsache für sich
19 19 beanspruchte und der Nutzungsentschädigungsanspruch mithin Masseverbindlichkeit ist, 546 a BGB in Verbindung mit 55 Abs. 1 Nr. 1 bzw. Abs. 1 Nr. 2 InsO, vgl. ZIP 2007, Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 8.400,00 (3 x 2.800,00) gegen den Verwalter persönlich?: Nur und erst dann möglich, wenn der Anspruch gegen die Masse - beispielsweise nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit - nicht oder nicht vollständig realisiert werden kann. c) Zur Abgrenzung der Ansprüche des Vermieters als Insolvenz-forderung oder Masseverbindlichkeit. Bei Ansprüchen des Vermieters auf - Wegnahme von Einrichtungen, - Beseitigung von baulichen Veränderungen, - Durchführung von Schönheitsreparaturen und - Zahlung von Räumungskosten, die bereits vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind handelt es sich um reine Insolvenzforderungen, und zwar unabhängig davon, ob der Vertrag bereits vor Insolvenzeröffnung, oder aber erst nach Insolvenzeröffnung beendet worden ist, vgl. BGH ZInsO 2001, 751 und BGH vom IX ZR 144/07. Derartiger Ansprüche unterfallen nämlich dem 108 Abs. 3 InsO, da diese Ansprüche unter der auflösenden Bedingung der Beendigung des Mietvertrages stehen. Bei der Forderungsanmeldung zur Insolvenztabelle ist gegebenenfalls 45 InsO zu beachten.
20 20 1. Anmerkung: Abwicklungsansprüche des Vermieters stellen also grundsätzlich nur reine Insolvenzforderungen dar. Dies gilt grundsätzlich auch für Ansprüche auf Beseitigung von Schäden, die bereits vor Eröffnung entstanden sind oder auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, sofern der Renovierungsbedarf bereits vor der Eröffnung entstanden war. Schadenersatzansprüche des Vermieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes begründen auch dann nur Insolvenzforderungen, wenn der Schaden erst nach Verfahrenseröffnung beseitigt wird, vgl. BGH ZInsO 2002, Anmerkung: Dementsprechend sind Nebenkostennachforderungen des Vermieters für Zeiträume vor Insolvenzeröffnung Insolvenzforderungen, auch wenn die Nebenkostenabrechnung erst nach Insolvenzeröffnung erstellt wird, vgl. BGH vom , ZIP 2011, 924 ff. 3. Anmerkung: Zur Qualität von Mietzinsforderungen bei Verfahrenseröffnung am Monatsersten hat das Amtsgericht Spandau am (Aktenzeichen: 13 C 376/11) rechtskräftig entschieden: Der Mietzinsanspruch der Klägerin für den Monat Oktober 2010 bestand zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits seit 13 Stunden und ist daher den Insolvenzforderungen zuzurechnen. Der Mietzinsanspruch entsteht durch den Vertragsabschluss und die nachträgliche Überlassung der Mietsache zum Anfangstermin des jeweiligen Zeitraumes (vgl. BGH vom , NJW 2007, 1588).
21 21 Hierzu verweise ich auch auf den Aufsatz von Rechtsanwalt Rosenmüller "Zur Qualität von Mietzinsforderungen bei Verfahrenseröffnung am Monatsersten", ZInsO 2012, 1110 ff. Nutzt hingegen der Insolvenzverwalter die Mietsache nach Verfahrenseröffnung weiter, ist zunächst der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete Masseverbindlichkeit im Sinne von 55 Abs. 2 Nr. 1 InsO. Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß 546 a BGB bei einem bereits vor Insolvenzeröffnung beendeten Mietvertrag ist ebenfalls Masseverbindlichkeit, wenn der Insolvenzverwalter die Mietsache weiter nutzt und den Vermieter hierbei gezielt vom Besitz ausschließt, vgl. BGH ZIP 2007, 340. Für sonstige Abwicklungsansprüche gilt: Sie sind als Masseverbindlichkeiten gemäß 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO zu berücksichtigen, wenn der Insolvenzverwalter die Mietsache weiter genutzt und den vertragswidrigen Zustand zu vertreten hat, vgl. BGH ZInsO 2001, 751. Anderenfalls handelt es sich um Insolvenzforderungen, vgl. BGH vom IX ZR 2007/06. Anmerkung: Sofern danach Masseverbindlichkeiten entstehen, gilt dies auch für anteilige Nebenkosten, vgl. OLG Saarbrücken, ZInsO 2006, 779. Ist eine Masseverbindlichkeit einmal entstanden, kann sich der rechtskräftig zur Räumung verurteilte Insolvenzverwalter auch nicht durch eine Freigabe der Mietsache seiner Verantwortung entziehen, vgl. BGH ZInsO 2006, 326. Hierzu noch folgendes Beispiel: Wie oben: im Vertrag aus dem Jahre 1975 war vereinbart worden, dass die Schuldnerin bei Vertragsende das Grundstück
22 22 vollständig renoviert, mehrere von ihr errichtete Behelfsbauten sowie die von ihr installierte Schrottpresse entfernt und keine Schrottfahrzeuge zurücklässt. Bei der Herausgabe der Mietsache am sind seit 15 Jahren keine Renovierungsarbeiten mehr durchgeführt worden. Die Schrottpresse ist verkauft und abtransportiert worden. Die Behelfsbauten stehen noch. Außerdem lagern dort noch zahlreiche Schrottfahrzeuge, die der Verwalter während der Betriebsfortführung dort hat abstellen lassen. Der Boden ist bereits in den ersten Jahren der Nutzungsdauer mit Altöl kontaminiert, weil die Schuldnerin seinerzeit Fahrzeuge verschrottet hatte, ohne zuvor Schmier- und Betriebsstoffe abgelassen zu haben. Ansprüche des Vermieters: - Ansprüche wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen, des kontaminierten Bodens und der zurückgelassenen Gebäude können nur als Insolvenzforderungen geltend gemacht werden, da die Ursachen hierfür bereits vor der Verfahrenseröffnung gelegt worden waren. - Schrottfahrzeuge: Hier bestehen Ansprüche gegen die Masse aus 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO, da die Lagerung nach Verfahrenseröffnung erfolgte. d) Zum Vermieterpfandrecht des Vermieters. Das Vermieterpfandrecht gemäß 562 BGB führt in der Insolvenz des Schuldners im Gegensatz zum Anspruch auf Herausgabe der Mietsache gemäß 985 BGB, der zur Aussonderung gemäß 47 InsO berechtigt; dieser Aussonderungsanspruch ist außerhalb des Insolvenzverfahrens gegen den Schuldner geltend zu machen, wenn und soweit nicht der Insolvenzverwalter den auszusondernden

References: BGH 
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