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Timestamp: 2020-06-06 18:29:02+00:00

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Mehrheitsbeschluss zur Hausordnung; Schadenshaftung ohne Verschulden | Immobilien und Hausverwaltung Weiß e.K.
Mehrheitsbeschluss zur Hausordnung; Schadenshaftung ohne Verschulden
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Gemäß Abs. 5 der Vorschrift gehört zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung insbesondere auch die Aufstellung einer Hausordnung (Nr. 1). Eine derartige Gebrauchsreglung im Sinne des § 15 WEG hat regelmäßig zum Ziel, ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu gewährleisten. Inhalt einer Hausordnung können sowohl Einzelheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums sein. Sie sollte einer Mehrheit zum Schutz der Wohnungseigentümer vorbehalten bleiben, um sie leichter an veränderte Umstände anpassen zu können. Typischerweise enthält eine Hausordnung Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, das Öffnen und Schließen der Haustür, die Gartenpflege, die Benutzung der Waschküche, das Abstellen von Fahrrädern etc. (vgl. zu Vorstehendem: Niedenführ/Schulze, WEG, 11. Aufl., § 21, Rdnrn. 17 ff.).
Im Interesse einer möglichst großen Klarheit und Transparenz der Hausordnung und der dort erwähnten Pflichten ist es erforderlich, die Bestimmungen so konkret wie möglich zu gestalten. Leider wird diesem Erfordernis häufig nicht Rechnung getragen. So hat das BayObLG in einem Beschluss vom 13.12.2001 - 2Z BR 156/01 - eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung wegen fehlender Bestimmtheit insoweit für ungültig erklärt, als sie den Verwalter verpflichtet, “grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden”. Darüber hinaus hat es die Auffassung vertreten, dass eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung insoweit nichtig sei, als sie eine Haftung für Verschulden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht.
Konkret lauteten die vom BayObLG beanstandeten Regelungen:
“Nr. 12: der Verwalter ist verpflichtet, die ordnungsgemäße Durchführung der Hausordnung und die damit verbundenen Arbeiten zu überwachen sowie grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden.”
Weiter heißt es in Nr. 14 Abs. 1 der Hausordnung: “Allgemeines: Für Schäden, die aus Nichteinhaltung der Hausordnung entstehen bzw. von sonstigen Gründen herrühren, haftet im vollen Umfange der Verursacher.”
Die Antragstellerin hatte beantragt, den Eigentümerbeschluss über die Hausordnung für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht Nürnberg hat am 21.5.2001 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat durch Beschluss vom 2.10.2001 den Eigentümerbeschluss über die Hausordnung in Nr. 14 Abs. 5 für ungültig erklärt. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin mit dem Ziel, den Eigentümerbeschluss in Nr. 12 für ungültig und Nr. 14 Abs. 1 für nichtig zu erklären.
Das Rechtsmittel hatte, wie sich aus dem Beschluss des BayObLG ergibt, Erfolg: “Das Landgericht hat ausgeführt: Die Regelung in Nr. 12 der Hausordnung sei in Zusammenhang mit der Regelung in Nr. 13 zu sehen. Nach Nr. 13 sollte vor einer gerichtlichen Ahndung von Verstößen gegen die Hausordnung durch den Verwalter oder der Verwaltungsbeirat vermittelt werden. Es entscheide also nicht der Verwalter allein, ob Verstöße gerichtlich geahndet würden. Die Bestimmung in Nr. 14 Abs. 1 sei nicht unsinnig. Soweit dort auf “sonstige Gründe” abgestellt werden, seien nur solche gemeint, die zu Schadensersatzansprüchen kraft Gesetzes führten.
Die Regelung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Regelung in Nr. 12 der Hausordnung ist gemäß § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, weil es ihr an der erforderlichen Bestimmtheit und Klarheit fehlt. Der Senat kann den angefochtenen Eigentümerbeschluss über die Hausordnung jedenfalls in Nr. 12 Regelungen enthält, die auch für den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten (BGHZ 139, 289/291 = NZM 1998, 955/956 (= WM 1998, 738). Der Kern der Regelung der Nr. 12 besteht in der Verpflichtung des Verwalters, grobe Verstöße gegen die Hausordnung gerichtlich zu ahnden. Die Regelung lässt nicht mit der erforderlichen Bestimmtheit erkennen, wann ein grober Verstoß vorliegt und was unter einer gerichtlichen Ahndung im einzelnen zu verstehen ist (vgl. BGHZ 139, 288/291 = NJW 1998, 955/957 (= WM 1998, 738).
Die in Nr. 14 Abs. 1 der Hausordnung getroffene Regelung ist nichtig. Sie sieht eine Haftung für Schäden durch den “Verursacher” vor. Damit wird das gesetzliche Leitbild, das grundsätzlich nur eine Haftung für Verschulden vorsieht (§ 276 Abs. 1 S.1 BGB; Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Auf., § 276, Rdn. 3), abgeändert. Das Verschuldensprinzip gilt auch für eine Haftung der Wohnungseigentümer untereinander (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 10, Rdn. 30). Eine Änderung ist nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 möglich, weil den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für Abänderungen des Gesetzes fehlt (siehe BGHZ 145, 158/168 = NJW 2000, 3500 (= WM 2000, 620).
Es erscheint angemessen, entsprechend dem teilweisen Unterliegen der Antragstellerin dieser und den Antragsgegnern jeweils die Hälfte der Gerichtskosten des gesamten Verfahrens aufzuerlegen, jedoch von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abzusehen (§ 47 WEG).
Dem Senat erscheint mit dem von der Antragstellerin in ihrer Antragsschrift mit 8.000,- DM angegebenen Geschäftswert das maßgebende Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer an dem Beschluss über die Hausordnung angemessen bewertet. Davon ausgehend ergibt sich für das Rechtsbeschwerdeverfahren, weil nur noch zwei Regelungen der Hausordnung beanstandet wurden, ein geringerer Geschäftswert (§ 48 Abs. 3 S. 1 WEG) (3.000,- DM).”

References: § 21
 § 15
 § 21
 § 23
 § 276
 § 10
 § 10