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Timestamp: 2016-10-28 23:50:38+00:00

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4A_462/2011 (05.03.2012)
4A_462/2011
Mietverh�ltnis,
Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, vom 14. April 2011.
Die Versicherung Y.________ und ab 2003 die Versicherung X.________ AG (Beschwerdegegnerin) haben A.________ (Beschwerdef�hrer) in Basel eine Wohnung vermietet. Das Mietverh�ltnis dauerte von 1987 bis 2009. Der urspr�ngliche Mietzins von Fr. 760.-- wurde einmal gesenkt und mehrmals erh�ht. Die letzte Mietzins�nderung per 1. April 2003 datiert vom 13. November 2002, das Begleitschreiben vom 15. November 2002. Im Gegensatz zu allen fr�heren Mietvertrags�nderungsanzeigen ist jene vom 13. November 2002 vermieterseitig nicht handschriftlich unterzeichnet, sondern sie tr�gt lediglich faksimilierte Unterschriften der Vertreter der Vermieterin. Unter Berufung darauf machte der Beschwerdef�hrer am 15. Juli 2009 gegen�ber der Vermieterschaft geltend, die Mietzinserh�hung per 1. April 2003 sei mangels eigenh�ndiger Unterzeichnung nichtig, weshalb er im Umfang dieser Erh�hung die R�ckerstattung der bereits bezahlten Mietzinse beanspruche. Ausserdem verlangte er die R�ckzahlung der von ihm bezahlten Nebenkosten f�r Wasser, Abwasser und Betriebskosten, da diese mangels besonderer Vereinbarung nicht geschuldet seien.
Der Beschwerdef�hrer klagte am 23. November 2009 beim Zivilgericht Basel-Stadt mit dem Begehren, die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, ihm die per 1. April 2003 erh�hten und bereits bezahlten Mieten im Gesamtbetrag von Fr. 13'746.-- zur�ck zu erstatten ebenso die von ihm bezahlten Nebenkosten f�r Wasser, Abwasser und Betriebskosten f�r den Zeitraum von 10 Jahren im Gesamtbetrag von Fr. 4'428.--. Das Zivilgericht wies die Klage am 23. M�rz 2010 ab. Die gegen dieses Urteil eingereichte Beschwerde wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt am 14. April 2011 ab.
Der Beschwerdef�hrer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Appellationsgerichts aufzuheben und die Beschwerdegegnerin zur Zahlung von Fr. 18'174.-- nebst Zins zu verpflichten. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Appellationsgericht verweist auf die Erw�gungen im angefochtenen Urteil und geht auf Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers ein, die es als verk�rzt oder verzerrt erachtet. Dieser hat eine Replik eingereicht.
Da der erstinstanzliche Entscheid den Parteien am 23. M�rz 2010 und damit vor Inkrafttreten der Eidgen�ssischen Zivilprozessordnung er�ffnet wurde, richtete sich das Rechtsmittelverfahren vor der Vorinstanz noch nach der Zivilprozessordnung des Kantons Basel-Stadt vom 8. Februar 1875 (Art. 405 Abs. 1 ZPO; BGE 137 III 127).
Die Vorinstanz erkannte, das Formular zur Anzeige der Mietzinserh�hung per 1. April 2003 vom 13. November 2002 weise lediglich die faksimilierten Unterschriften von B.________ und C.________ auf, weshalb diese Erh�hungsanzeige grunds�tzlich nichtig sei. In Anwendung der sozialen Untersuchungsmaxime gem�ss Art. 274d Abs. 3 OR stellte die Vorinstanz allerdings fest, das Begleitschreiben zur Mietzinserh�hung per 1. April 2003 vom 15. November 2002 sei von B.________ und C.________ handschriftlich unterzeichnet. Aufgrund der eigenh�ndigen Unterzeichnung des Begleitschreibens sei im konkreten Fall der Formularpflicht gem�ss Art. 269d OR Gen�ge getan und die Mietzinserh�hung als formg�ltig angezeigt zu betrachten. Als Eventualbegr�ndung f�gte die Vorinstanz an, die R�ckforderung der bezahlten Mietzinse w�re auch wegen offenbaren Rechtsmissbrauchs ausgeschlossen. Kenntnis des Formmangels bilde nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 123 III 70 E. 3d S. 75) keine notwendige Voraussetzung hief�r. Nachdem der Beschwerdef�hrer die Mietzinse w�hrend mehr als 6 Jahren vorbehaltlos bezahlt habe, obwohl er �ber die M�glichkeit der Anfechtung der Mietzinserh�hung geh�rig informiert und keinem Druck unterworfen gewesen sei, habe die Beschwerdegegnerin keinen Anlass gehabt, an der G�ltigkeit der Mietzinserh�hung zu zweifeln und deren Anzeige zu wiederholen. Zudem l�gen keinerlei Anhaltspunkte vor, die f�r die Missbr�uchlichkeit des erh�hten Mietzinses spr�chen. Die Klage auf R�ckforderung des bezahlten Mietzinses m�sste daher auch an Art. 2 Abs. 2 ZGB scheitern.
2.1 Der Beschwerdef�hrer bestreitet, dass der Begleitbrief handschriftlich unterzeichnet sei. Er r�gt eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts und eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Geh�r. Zudem verstosse die Vorinstanz willk�rlich gegen das massgebende kantonale Prozessrecht, indem sie den Sachverhalt von Amtes wegen erg�nze. Schliesslich verm�ge auch die Heranziehung des Begleitbriefes die Formung�ltigkeit nicht zu heilen. Diese R�gen brauchen indessen nicht behandelt zu werden, sofern die Mietzinse zufolge Rechtsmissbrauchs ohnehin nicht zur�ckgefordert werden k�nnen. Zu pr�fen ist daher zun�chst, ob der Beschwerdef�hrer die Formung�ltigkeit der Mietzinserh�hung rechtsmissbr�uchlich geltend gemacht hat.
2.2 Die Vorinstanz erkannte zutreffend, dass die Frage, ob die Berufung auf Formnichtigkeit einen offenbaren Rechtsmissbrauch darstellt, nach der Rechtsprechung in W�rdigung aller Umst�nde des konkreten Falles zu pr�fen ist. Massgebend ist namentlich das Verhalten der Parteien bei und nach Abschluss des Vertrags. Die Geltendmachung eines Rechts ist missbr�uchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem fr�heren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen entt�uscht (BGE 129 III 493 E. 5.1 S. 497). Widerspr�chliches Verhalten kann aber auch ohne Entt�uschung berechtigter Erwartungen in einer gegenw�rtigen, in sich v�llig unvereinbaren und darum widerspr�chlichen Verhaltensweise gesehen werden. Missbr�uchlich ist ferner die Rechtsaus�bung, die ohne sch�tzenswertes Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverh�ltnis berechtigter Interessen f�hren w�rde. Rechtsmissbrauch liegt auch vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die nicht in dessen Schutzbereich liegen (BGE 137 III 625 E. 4.3 S. 629; 135 III 162 E. 3.3.1 S. 169; 132 I 249 E. 5 S. 252).
2.3 Die Vorinstanz erachtete die Anrufung des Formmangels f�r missbr�uchlich und sch�tzte aufgrund der vorbehaltlosen Zahlungen des Beschwerdegegners das Vertrauen der Beschwerdegegnerin in die G�ltigkeit der Mietzinserh�hung.
2.3.1 Nach der Rechtsprechung verh�lt sich rechtsmissbr�uchlich, wer einen Vertrag freiwillig, irrtumsfrei und mindestens zur Hauptsache erf�llt hat und hernach den Restanspruch der Gegenpartei unter Verweis auf den Formmangel verweigert (BGE 116 II 700 E. 3b S. 702; 112 II 107 E. 3c S. 112, 330 E. 2 S. 332 ff. vgl. auch BGE 127 III 506 E. 4 S. 512 ff.). "Irrtumsfrei" bedeutet in diesem Fall in Kenntnis des Formmangels. Die Berufung auf den Formmangel kann grunds�tzlich nur unstatthaft sein, wenn die Parteien bei Abschluss und Erf�llung des Vertrags wussten oder in zurechenbarer Weise wissen konnten, dass das durch sie get�tigte Rechtsgesch�ft der gesetzlichen Formpflicht widerspricht. Wer einen formnichtigen Vertrag freiwillig erf�llt, ohne den Mangel zu kennen, verh�lt sich nicht widerspr�chlich und handelt folglich auch nicht missbr�uchlich, wenn er sich nachtr�glich wegen des Mangels auf Nichtigkeit beruft. Das gilt selbst dann, wenn angenommen wird, die beidseitige Erf�llung des Vertrages heile den Formmangel, mache also nicht nur dessen Anrufung missbr�uchlich (BGE 112 II 330 E. 2b S. 334 mit Hinweisen).
2.3.2 Rechtsmissbr�uchlich kann allerdings handeln, wer mit der Klageanhebung zuwartet, um sich sp�ter aus der Berufung auf Nichtigkeit Vorteile zu verschaffen (BGE 129 III 493 E. 5.1 S. 498; 123 III 70 E. 3c S. 75). Im zuletzt genannten Entscheid, auf den sich die Vorinstanz wesentlich abst�tzt, hob das Bundesgericht hervor, dass die an sich formung�ltige Mietzinserh�hung nicht ohne vorg�ngige Verhandlungen zustande gekommen sein konnte, zumal sie in einem Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart worden war, in dessen Rahmen die Vermieterschaft auf das Recht, auf einen fr�heren Termin zu k�ndigen, und auf die urspr�nglich vereinbarte Umsatzbeteiligung verzichtet hatte. Nach jahrelanger anstandsloser Fortf�hrung des Mietverh�ltnisses h�tten sich die gesch�ftserfahrenen Mieter erst auf die Formung�ltigkeit der neun Jahre zuvor erfolgten Mietzinserh�hung berufen, nachdem sie mit der neuen Eigent�merin des Mietobjekts �ber die Bedingungen einer Weiterf�hrung des Mietverh�ltnisses Verhandlungen aufgenommen hatten, welche aber f�r die Mieter nicht befriedigend verliefen. Weil die Mieter mit diesem Verhalten bei der Vermieterschaft das begr�ndete Vertrauen erweckt hatten, die Vereinbarung �ber die Gesch�ftsmiete sei g�ltig, erachtete das Bundesgericht die Berufung auf den Formmangel als missbr�uchlich.
2.3.3 Mit dieser Konstellation weist die vorliegend zu beurteilende, wie der Beschwerdef�hrer zu Recht einwendet, kaum Analogien auf. Als zu ber�cksichtigender Umstand f�llt nach dem angefochtenen Urteil einzig ins Gewicht, dass der Mieter den erh�hten, mutmasslich nicht missbr�uchlichen Mietzins w�hrend mehr als sechs Jahren trotz geh�riger Information �ber die Anfechtungsm�glichkeit auf dem Formular und ohne unter Druck gestanden zu sein, vorbehaltlos bezahlt hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gen�gt indessen die blosse Erf�llung eines formung�ltigen Rechtsgesch�fts als solche, wenn sie in Unkenntnis des Formmangels erfolgt, nicht zur Begr�ndung berechtigten Vertrauens der Gegenpartei in die G�ltigkeit des Rechtsgesch�fts (vgl. BGE 113 II 187 E. 1b S. 189).
2.4 Damit bleibt zu pr�fen, ob das Verhalten des Beschwerdef�hrers allenfalls auch ohne Erweckung berechtigten Vertrauens missbr�uchlich erscheint.
2.4.1 Missbr�uchlich handelt, wie dargelegt (E. 2.2 hiervor), wer ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet, die dieses Rechtsinstitut nicht sch�tzen will (BGE 128 II 145 E. 2.2 S. 151 mit Hinweisen), d.h. wenn der R�ckgriff auf das Rechtsinstitut mit dem angestrebten Zweck nichts zu tun hat oder diesen gar ad absurdum f�hrt (HONSELL, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, 4. Aufl. 2010, N. 51 zu Art. 2 ZGB). Besondere Umst�nde, welche die Berufung auf zwingendes Recht als missbr�uchlich erscheinen lassen, sind auch zu bejahen, wenn die von der angerufenen Norm zu sch�tzenden Interessen entfallen oder sonst wie gewahrt wurden (BGE 129 III 493 E. 5.1 S. 498 mit Hinweisen). Ob eine Berechtigung missbr�uchlich ausge�bt wird, h�ngt wiederum von den Umst�nden des Einzelfalles ab (BGE 137 III 625 E. 4.3 S. 629; 135 III 162 E. 3.3.1 S. 169).
2.4.2 Zweck der Formularpflicht ist prim�r die Information des Mieters �ber die Gr�nde der Erh�hung und die Anfechtungsm�glichkeiten. Es geht darum, ihm den Rechtsweg aufzuzeigen und ihm eine m�glichst einfache Beurteilung seiner Chancen zu sichern, die angek�ndigte Mietzinserh�hung anzufechten (BGE 135 III 220 E. 1.5.3 S. 224 f.; 121 III 214 E. 3b S. 217 mit Hinweisen). Diese Zwecke hat das dem Beschwerdef�hrer zugestellte Formular mit Bezug auf die Mietzinserh�hung zweifellos erf�llt. Diesbez�glich bedurfte es keiner eigenh�ndigen Unterschrift. Mit dem letztgenannten Erfordernis soll namentlich vermieden werden, dass die Identit�t des Erkl�renden unsicher bleibt. Sie dient der Befriedigung des Bed�rfnisses nach Zurechnung der Erkl�rung an eine eindeutig identifizierbare Person. Die eigenh�ndige Unterschrift der Vermieterschaft gew�hrleistet im Schriftverkehr grunds�tzlich diese eindeutige Zurechnung. Aus diesem Grunde ist sie als wesentliches Element der Schriftlichkeit f�r die qualifizierte Schriftform des Formulars erforderlich, sofern nicht die - hier nicht gegebene - Ausnahme von Art. 14 Abs. 2 OR Anwendung findet.
2.4.3 Dass jemals Unklarheit �ber den Absender bzw. die Zurechenbarkeit der Mietzinserh�hung geherrscht h�tte, macht der Beschwerdef�hrer nicht geltend. Vielmehr richteten sich offenbar beide Parteien w�hrend Jahren anstandslos nach dem nicht handschriftlich unterzeichneten Formular, und es ist nicht festgestellt, dass die Beschwerdegegnerin sich die dem Beschwerdef�hrer gelieferte Begr�ndung f�r die Mietzinserh�hung nicht h�tte entgegenhalten lassen. Das Erfordernis handschriftlicher Unterzeichnung der Mietzinserh�hung soll aber nicht dazu dienen, dem Mieter zu erm�glichen, auf eine unangefochtene Mietzinserh�hung, deren G�ltigkeit keine der Parteien anzweifelte und der nachgelebt wurde, nach Jahr und Tag zur�ckzukommen und den Differenzbetrag zur�ckzufordern, selbst wenn der diesbez�gliche Mangel erst Jahre nach der Zustellung des im �brigen nicht zu beanstandenden Erh�hungsformulars erkannt worden ist. Mit der Verfolgung eben dieses vom Formerfordernis nicht gedeckten Ziels �bt der Beschwerdef�hrer sein Recht, sich auf einen Formmangel zu berufen, zweckwidrig und damit rechtsmissbr�uchlich aus. Im Ergebnis erweist sich somit die Rechtsauffassung der Vorinstanz als mit Art. 2 Abs. 2 ZGB vereinbar. Damit kann offenbleiben, ob das Begleitschreiben handschriftlich unterzeichnet ist und geeignet w�re, den Formmangel zu beheben. Auf die Kritik an den weiteren Erw�gungen zur Frage der G�ltigkeit der Mietzinserh�hung ist mangels Entscheidrelevanz nicht einzutreten.
Mit Blick auf die Nebenkosten kam die Vorinstanz zum Ergebnis, entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers sei die Tragung der Kosten f�r Wasser, Abwasser und Betrieb im Mietvertrag vom 7. Januar 1987 g�ltig vereinbart worden, weshalb sie das Begehren um deren R�ckerstattung ablehnte.
3.1 Die Vorinstanz analysierte den Mietvertrag und erwog, als Nebenkosten w�rden in dessen Ziffer 2 lit. a) Heizkosten (mit dem Vermerk "akonto" und dem Betrag), b) Warmwasser (mit dem Vermerk "pauschal" und dem entsprechenden Betrag), d) Hauswartpauschale und e) Antenne aufgelistet. Zus�tzlich finde sich unter lit. c eine Rubrik "Nebenkosten (s. Art. 7)", bei der kein Betrag eingesetzt und vom vorgedruckten Vermerk "akonto/pauschal" weder das eine noch das andere durchgestrichen sei. Ziff. 7 des Mietvertrages, auf den Ziff. 2 lit. c verweise, laute unter dem fett gedruckten Titel "Nebenkosten" wie folgt:
"Der Gas- und Stromverbrauch innerhalb der Mietr�ume geht zu Lasten des Mieters.
Wasser- und Abwassergeb�hren (ohne Grundgeb�hr), Kosten f�r Wasseraufbereitung oder -behandlung, Ben�tzungs-Geb�hren f�r Gemeinschafts-Antennenanlagen, ferner: [leer]
werden dem Mieter anteilsm�ssig belastet, gegebenenfalls �ber die Heiz- und/oder Nebenkostenabrechnung."
3.2 Dieser Regelung entnahm die Vorinstanz, Ziff. 2 des Mietvertrages stelle klar, dass Wasser- und Abwassergeb�hren vom Mieter als separat abzugeltende Nebenkosten anteilsm�ssig, also nicht pauschal, in Rechnung gestellt w�rden, ohne dass hierf�r monatliche Akontobetr�ge erhoben w�rden. Diese Regelung bilde eine ausdr�ckliche Vereinbarung der Parteien im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR, wonach der Mieter die betreffenden Geb�hren entsprechend seinem Anteil gesondert schulde. Daran �ndere auch die Anzeige einer Vertrags�nderung vom 7. Dezember 1987 nichts, welche im Anschluss an die Ausf�hrungen zur Erh�hung der Hauswartpauschale erw�hne: "Andere Forderungen: Die Wasser- und Abwassergeb�hren werden ab 1. Mai 1988 zusammen mit der Heiz- und Nebenkostenabrechnung dem Mieter anteilm�ssig belastet." Damit werde einzig die bereits im Mietvertrag vorgesehene Regelung wiederholt und festgehalten, dass die Vermieterin davon Gebrauch mache, wovon damals auch der Beschwerdef�hrer ausgegangen sei.
3.3 Diese W�rdigung ist im Lichte der bei der Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip zu beachtenden Grunds�tze nicht zu beanstanden. Was der Beschwerdef�hrer vor Bundesgericht einwendet, verf�ngt nicht. Er h�lt sinngem�ss daran fest, dass er nach Treu und Glauben bei Vertragsschluss davon habe ausgehen d�rfen, die Wasser- und Abwasserkosten seien nicht separat geschuldet. Inwiefern der Hinweis gem�ss Art. 2 lit. c des Mietvertrages auf dessen Art. 7 nicht gen�gen soll, um dem Mieter klar zu machen, dass er anteilsm�ssig mit Wasser- und Abwassergeb�hren belastet wird, zeigt der Beschwerdef�hrer jedoch nicht rechtsgen�gend auf. Vielmehr ergeht er sich in allgemeinen Ausf�hrungen und l�sst den neben der Ziff. 7 des Vertrages fett gedruckten Titel "Nebenkosten" ausser Acht, wenn er darlegt, der Beschwerdef�hrer habe bei Vertragsschluss nicht gewusst und sei nicht zu Nachforschungen dar�ber verpflichtet gewesen, was "Art. 7" bedeute. Seine Kritik an der Vertragsauslegung der Vorinstanz ist offensichtlich unbegr�ndet.
3.4 Gegen die Feststellung der Vorinstanz, auch er habe den Hinweis auf die Wasser- und Abwasserkosten in der Vertrags�nderung vom 7. Dezember 1987 als Wiederholung der urspr�nglichen Regelung verstanden, erhebt der Beschwerdef�hrer keine Willk�rr�ge. Er ist aber der Auffassung, er habe seinen Irrtum �ber die Leistungspflicht nachgewiesen, da dieser stets anzunehmen sei, wenn ausgeschlossen werden k�nne, dass der Leistende eine Schenkung beabsichtigte. Der Irrtum habe sich nicht auf die Richtigkeit der einzelnen Nebenkostenpositionen bezogen, sondern auf die Rechtsfrage, ob diese von der Vermieterschaft zu Recht verlangt w�rden. Mit seinen Vorbringen verkennt der Beschwerdef�hrer den Zusammenhang zwischen dem tats�chlichen Erkennen der einzelnen Nebenkostenpositionen und der Rechtsfolge der Zahlungspflicht. Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert, soweit die Bestimmung �bergangsrechtlich �berhaupt auf vor ihrem Inkrafttreten abgeschlossene Mietvertr�ge anzuwenden ist (die Vorinstanz liess die Frage offen), die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18 OR, hebt sie aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tats�chlich �bereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (vgl. BGE 132 III 626 E. 3.1 S. 632). Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tats�chlich erkennt, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgeb�rdet werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet, ist Art. 257a Abs. 2 OR Gen�ge getan, und der Mieter kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen. Erkannte aber der Beschwerdef�hrer entsprechend der f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellung der Vorinstanz, dass die Erw�hnung der Wasser- und Abwasser- als Nebenkosten in der Vertrags�nderung die Wiederholung einer fr�heren Abmachung darstellte, schliesst dies notwendig die Feststellung ein, der Beschwerdef�hrer sei sich tats�chlich bereits bei Vertragsschluss der betreffenden Nebenkostenausscheidung bewusst gewesen. Auch insoweit ist die Beschwerde zum Scheitern verurteilt.
Aus den dargelegten Gr�nden ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entsch�digungspflichtig.
Die Gerichtsgekosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdef�hrer auferlegt.

References: BGE 
 Art. 274
 Art. 269
 Art. 2
 BGE 
 BGE 
 Art. 2
 Art. 14
 Art. 2
 Art. 7
 Art. 257
 Art. 2
 Art. 7
 Art. 257
 Art. 18
 BGE 
 Art. 257