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Timestamp: 2020-01-25 19:39:28+00:00

Document:
Encore et toujours l'habilitation du syndic ! Mais le moyen ne profite qu'à celui qui l'a soulevé...
Par albert.caston le 15/10/12
- M. PERROT, Revue « PROCEDURES », 2012, n° 10, octobre, p. 9.
N° de pourvoi: 11-16.245
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 25 janvier 2011), que la société Compagnie immobilière des glaciers (la société CIG) a rénové un immeuble dont elle a vendu par lots les appartements en l'état futur d'achèvement ; qu'invoquant des désordres, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Glaciers l'a assignée en réparation ; que la société Axa IARD et la mutuelle l'Auxiliaire, assureurs de la société CIG appelés en intervention forcée, ont soulevé l'irrecevabilité de l'action du syndicat ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer l'action irrecevable, alors selon le moyen :
1°/ que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que si l'autorisation doit désigner les personnes contre lesquelles l'action doit être dirigée et viser les désordres concernés, cette dernière condition est satisfaite dès lors que les désordres sont déterminables par rapprochement entre la résolution autorisant le syndicat à agir et d'autres énonciations du procès-verbal d'assemblée générale dont il résulte que les copropriétaires ont eu connaissance des désordres dont la réparation doit être sollicitée en justice ; qu'au cas d'espèce, en retenant qu'aucune des onze résolutions adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Les Glaciers, les 23 janvier 1999, 28 août 1999, 23 septembre 2000, 1er septembre 2001, 26 avril 2003, 24 avril 2004, 16 avril 2005, 24 juin 2006, 28 avril 2007, 26 avril 2008 et 27 juin 2009, dont il était constant qu'elles habilitaient toutes le syndic à agir, n'était régulière faute de préciser les désordres concernés, sans rechercher si le contenu des résolutions concernées, et en particulier celle du 23 septembre 2000, qui visait une réunion d'expertise ainsi qu'un rapport d'expertise en faveur de la copropriété, celle du 26 avril 2003, faisant état d'une réunion d'expertise tenue le 26 novembre 2001 identifiant les différentes entreprises ayant exécuté les travaux commandés par la société Compagnie immobilière des glaciers et précisant que les opérations d'expertise avaient été étendues aux autres entreprises et à leurs assureurs, relatant encore une réunion d'expertise en date du 4 juillet 2002 en présence des constructeurs et de leurs assureurs au cours de laquelle l'expert judiciaire avait tenté de clarifier l'attribution des désordres aux parties concernées et visant enfin, au titre des travaux d'urgence, la mise hors d'eau des parties communes R2, cave, local à ski, pour l'exécution de l'étanchéité de la terrasse et le rétablissement de la pente du sas d'entrée du local à ski ainsi que l'isolation sous l'appartement n° 5 et la fermeture du vide sanitaire en façade est, outre des désordres au niveau R3, celle du 24 avril 2004, qui indiquait que «le rapport d'expertise serait rendu au juge du tribunal d'Albertville le 31 mai 2004» et celle du 16 avril 2005, indiquant que l'expert avait déposé son rapport et que chacun des copropriétaires avait été destinataire de celui-ci et avait pu se faire une idée des dommages causés par les travaux mal ou non réalisés, n'impliquait pas que les désordres concernés par l'action en justice étaient déterminables, notamment en ce qui concerne les défauts d'étanchéité, les juges du second degré n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en ne se prononçant pas sur la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mars 2000, pourtant produite aux débats et développée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Glaciers dans ses conclusions d'appel, à l'occasion de laquelle les copropriétaires avaient à nouveau donné pouvoir au syndic pour poursuivre les procédures en cours après qu'une information sur l'état des procédures engagées contre la société Compagnie immobilière des glaciers avait été faite, qui rappelait notamment l'existence de fuites sur la toiture entre le premier rang des tuiles et les chéneaux, ainsi qu'un problème de désenfumage, pour déterminer si l'autorisation d'agir donnée au syndic ne visait pas des désordres déterminables, les juges du second degré n'ont à cet égard encore pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en énonçant que le bordereau 09/930 daté du 19 mai 2009 n'était pas produit devant la cour, quand ce document correspondait à la déclaration d'appel n° 09/930 en date du 19 mai 2009 qui figurait nécessairement au dossier de la cour, les juges du second degré, qui l'ont dénaturée par omission, ont violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bordereau d'appel n'était pas annexé au procès-verbal de la dernière l'assemblée générale, que les résolutions n° 7 de l'assemblée générale du 23 janvier 1999 et n° 3 de celle du 28 août 1999 autorisaient le syndic à engager toute action devant toute juridiction compétente pour obtenir la finition des travaux et la livraison des parties communes et que les résolutions postérieures, rédigées dans des termes généraux, ne précisaient pas les désordres pour lesquels il était demandé au syndic d'agir en justice, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, et qui a pu retenir, sans dénaturation, que ces dernières décisions ne pouvaient permettre de régulariser la procédure et que le syndic avait agi sans pouvoir régulier, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu qu'après avoir constaté que l'irrecevabilité de l'action du syndicat n'avait été soulevée que par la société Axa IARD et la société l'Auxiliaire, l'arrêt a déclaré entièrement irrecevable l'action du syndic ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'irrégularité de fond, tirée du défaut de pouvoir du syndic d'agir en justice n'a d'effet qu'à l'égard de celui qui l'invoque, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit irrecevable l'action exercée au nom du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Axa IARD et de la société l'Auxiliaire, l'arrêt rendu le 25 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la société Axa France IARD et la société mutuelle l'Auxiliaire aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa France IARD et la société mutuelle l'Auxiliaire à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Glaciers la somme de 2 500 euros, rejette les autres demandes ;
Application de plein droit du statut de la copropriété
Par albert.caston le 02/10/12
- Mme. MAISTRE DU CHAMBON, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 1, p. 55.
N° de pourvoi: 11-10.827 11-12.963
Joint les pourvois W 11-10.827 et T 11-12.963 ;
Donne acte à la société Allianz IARD du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires du Centre commercial les Portes de la Ville, M. X..., ès qualités, la société Cicofoma 3, M. Y..., la société Twodaf devenue la société ACM, les époux Z..., la SCI Mazal, M. A..., la SCI du Cinq, la société BTP immobilier, MM. B..., C..., D..., E..., F... et la SCI Carel ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 octobre 2010), que la société Cicofoma 3, propriétaire de locaux situés dans le centre commercial dénommé Les Portes de la Ville assuré auprès de la compagnie Axa courtage devenue Axa France IARD (la société Axa), a donné à bail par acte du 10 janvier 2000 une partie de ses locaux à la société Gonesse primeurs 95 (la société Gonesse), et par acte du 17 janvier 2000, une autre partie de ses locaux à la société Twodaf, ces deux sociétés étant assurées auprès de la société AGF IART aux droits de laquelle se trouve la société Allianz IARD (la société Allianz) ; que le 18 avril 2000, les locaux loués aux sociétés Gonesse et Twodaf ont été détruits par un incendie ; que la société Cicofoma 3 puis le centre commercial ont assigné la société Axa en paiement des indemnités contractuellement dues ; que la société Axa a assigné en garantie les sociétés Twodaf et Gonesse, la société Allianz et M. X..., mandataire ad hoc de la société Gonesse ; que la SCI Jacquemin (la SCI), propriétaire de locaux situés dans le centre commercial, qui avait assigné le syndic du centre commercial a, à la suite de la jonction des procédures, formé des demandes en paiement tant contre la société Axa que contre la société Allianz ; que le syndicat des copropriétaires du Centre commercial (le syndicat) ainsi que des copropriétaires, soit les époux Z..., la SCI Mazal, M. A..., la SCI du Cinq, la société BTP immobilier, MM. B..., C..., D..., E..., F... et Y... et la SCI Carel sont intervenus à l'instance ;
Sur le premier moyen du pourvoi W 11-10.827, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant à bon droit retenu qu'il n'était pas nécessaire d'établir un règlement de copropriété pour constater l'application de plein droit du statut de la copropriété et relevé que le centre commercial était constitué d'un groupe d'immeubles bâtis constitués de lots, parties privatives, et d'une galerie d'accès à ces divers lots, laquelle constituait une partie commune dont l'existence avait été constatée par les experts amiables commis par la compagnie Axa et par l'expert judiciaire et dont l'utilisation privative par les commerçants du centre commercial était interdite par le règlement intérieur du centre, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que le syndicat des copropriétaires du centre commercial était régulièrement constitué et qu'il avait intérêt à réclamer la garantie de la société Axa, son assureur, pour les dommages subis par la galerie commune ;
Sur la première branche du troisième moyen du pourvoi W 11-10.827, ci-après annexé :
Attendu que, sous le couvert d'un grief de manque de base légale, le moyen critique une omission de statuer sur la demande de la société Axa, assureur subrogé dans les droits du syndicat et de la société Cicofoma 3, en paiement contre la société Allianz, qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne constitue pas un cas d'ouverture à cassation ;
Mais sur les premier et second moyens du pourvoi T 11-12.963, réunis :
Vu les articles 1733 et 1384, alinéa 2 du code civil ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que, dans ses rapports avec le bailleur, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n'est responsable des dommages causés par l'incendie ayant pris naissance dans l'immeuble qu'il occupe que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ;
Attendu que pour condamner la société Allianz à payer à la SCI une certaine somme au titre des pertes de loyers et à garantir la société Axa de sa condamnation à payer à la SCI une certaine somme au titre de son préjudice matériel, l'arrêt retient que la SCI est propriétaire d'un local commercial loué situé dans la galerie marchande et endommagé par l'incendie, qu'il résulte de l'article 1734 du code civil que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de l'immeuble qu'ils occupent à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un deux, que les expertises n'ont pas permis de déterminer si le feu avait une origine électrique dans les locaux occupés par la société Twodaf ou dans ceux occupés par la société Gonesse, que dans ces conditions, il y a lieu de retenir la responsabilité sans faute des deux locataires de la société Cicofoma 3 proportionnellement à la valeur locative de leurs lots et de dire que la société Allianz est tenue en sa qualité d'assureur des sociétés Twodaf et Gonesse d'indemniser la SCI, et doit donc lui payer la somme de 75 146,63 euros pour les pertes de loyers et garantir la société Axa en ce qu'elle est condamnée à payer à son assurée, la SCI, la somme de 7 754,28 euros ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'existait aucun rapport locatif entre la SCI et les sociétés Twodaf et Gonesse, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen et sur la seconde branche du troisième moyen du pourvoi W 11-10.827 qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Allianz, assureur des sociétés Gonesse et Twodaf à garantir la société Axa du paiement à la SCI Jacquemin de la somme de 7 754,28 euros et à payer à la SCI la somme de 75 146,63 euros, l'arrêt rendu, le 25 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société Axa France IARD et la SCI Jacquemin aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa France IARD à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires du Centre commercial Les Portes de la Ville, la somme de 1 500 euros à la société Cicofoma 3, et la somme de 1 500 euros à la SCI Jacquemin et la condamne, in solidum avec la SCI Jacquemin, à payer la somme de 2 500 euros à la société Allianz IARD ; rejette les autres demandes ;
Le changement de forme et de dénomination sociale du syndic n'entraîne pas rupture du mandat
N° de pourvoi: 11-17.701
Attendu qu'ayant constaté que la société Imezzo (la société) avait signifié des conclusions et communiqué des pièces au syndicat des copropriétaires Le Monteverdi (le syndicat) le vendredi 24 septembre 2010 alors que la clôture de la procédure intervenait le lundi 27 septembre 2010 et relevé que ces conclusions comportaient des demandes nouvelles, la cour d'appel, sans violer l'article 784 du code de procédure civile, a souverainement retenu que ces conclusions n'avaient pas été produites en temps utile au sens des articles 15 et 16 du code de procédure civile ;
Attendu qu'ayant constaté que l'assemblée générale du 5 octobre 2005 avait désigné la société à responsabilité limitée Belvédère immobilier en qualité de syndic et que l'assemblée générale du 25 octobre 2006 avait été convoquée par la société par actions simplifiée Urbania Nice Belvédère immobilier et relevé, par motifs adoptés, qu'au cours d'une assemblée générale du 21 septembre 2005, les associés de la société Belvédère immobilier avaient décidé du changement de la forme sociale de la société et que par la suite la dénomination Belvédère immobilier avait été remplacée par celle de Urbania Nice Belvédère immobilier, la cour d'appel a retenu, à bon droit que s'il y a rupture de mandat de syndic lorsque celui-ci cède son fonds de commerce ou le donne en location gérance ou encore lorsque la société syndic fait l'objet d'une fusion absorption, tel n'était pas le cas lorsque la société syndic change seulement sa forme et sa dénomination sociales, la société poursuivant en ce cas son existence ;
Attendu qu'ayant exactement relevé qu'une assemblée générale n'avait pas vocation à imputer des charges à tel ou tel copropriétaire, cette répartition relevant des attributions du syndic, la cour d'appel a souverainement retenu, par motifs propres et adoptés et sans violer l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la société ne fournissait aucun élément permettant d'établir la véracité de ses affirmations ni ne justifiait que l'assemblée générale lui aurait, outrepassant ses pouvoirs, imputé des charges qui ne lui incombaient pas ;
Condamne la société Imezzo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Imezzo et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi à Nice la somme de 2 500 euros ;
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction
- M. LEGUAY, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin, octobre 2012, p.16.
- Mme. PARMENTIER, Gaz. Pal., 2012, n° 305, p. 34.
N° de pourvoi: 11-10.421
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2010), qu'en exécution d'un arrêt du 18 décembre 1996, les entreprises responsables de désordres affectant les parties communes et privatives d'un immeuble en copropriété ont été condamnées à effectuer des travaux de remise en état ;
que se plaignant de la persistance de désordres dans leur appartement, les époux X..., copropriétaires, ont obtenu la désignation d'un expert puis, sur le fondement de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 rue de Paris en réparation de leur préjudice ;
Un administrateur provisoire ne peut être désigné tant que le contrat de syndic n'est pas expiré
Etude par M. VIGNERON. Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2012, n° 7, juillet, p. 41. A propos de Cass. civ. 3ème, 9 mai 2012, n° 11-17.726.
Poursuite du mouvement de forte mobilisation de la profession d'avocat il y a 3 heures 21 min

References: l'article 55
 l'article 117
 l'article 55
 l'article 117
 l'article 1134
 l'article 700
 l'article 463
 l'article 1734
 l'article 700
 l'article 784
 l'article 10
 l'article 700
 l'article 14