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Wird ein befristeter Mietvertrag nach 10 Jahren zu einem unbefristeten?
Dieses Thema "ᐅ Wird ein befristeter Mietvertrag nach 10 Jahren zu einem unbefristeten? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Realerhanno, 3. September 2014.
Realerhanno Neues Mitglied 03.09.2014, 11:33
2004 wird ein Mietvertrag auf Dauer von 5 Jahren abgeschlossen.
Dieser Zeitmietvertrag wird begründet durch den Passus
(1)"weil der Vermieter oder Rechtsnachfolger die Räume nach Ablauf der Mietzeit an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will".
Dieser zur Dienstleistung Verpflichtete wäre der Mieter selbst (Hausmeistertätigkeit).
Ein weiterer Passus wäre im Mietvertrag enthalten:
(2)"Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. §545 BGB findet keine Anwendung."
(3)2008 wird ein Zusatzvertrag geschlossen, der eine befristete Verlängerung bis 2010 beinhaltet. Danach erfolgen weitere befristete Verlängerungen:
bis 2012, bis 2013, und bis 2014, damit würde das Mietverhältnis insgesamt 10 Jahre bestehen.
Wäre der Vermieter (bisheriger oder neuer) berechtigt, nach Ablauf der Frist aus der letzten Verlängerung eine Kündigung ohne Angabe von Gründen bzw. durch eine ersatzlose Kündigung der Hausmeistertätigkeit durchzusetzen? Oder gilt hier BGB§575-4 (Nachteil für den Mieter)?
Gilt als Kündigungsfrist seitens des Vermieters die vorgesehene Frist von 9 Monaten (nach 10 Jahren Miete) ?
Besteht auf Grund der mehrfachen Verlängerungen und des Grundes (Dienstleistung) die Möglichkeit, dass der Mietvertrag in einen unbefristeten übergegangen ist (Mieterschutz) ?
Vielen Dank für Beachtung meines Themas!
Realerhanno
Noxxsurfer Forum-Interessierte(r) 03.09.2014, 13:07
AW: Wird ein befristeter Mietvertrag nach 10 Jahren zu einem unbefristeten?
also ich halte die Befristungsabrede im Mietvertrag schon für unwirksam.
Die bloße Wiedergabe des Gesetzestextes genügt nicht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht,. 11. Aufl., § 575 BGB Rz. 27). Es hätte in der Befristungsabrede selbst zumindest konkret mitgeteilt, für was für einen Dienstverpflichteten es sich handeln soll und was der Anlass der späteren Vermietung ist (damit beurteilt werden kann, ob sich dieser Anlass verzögert und der Mieter die Rechte aus § 575 (3) BGB geltend machen kann).
So müsste mitgeteilt werden, ob es sich bei dem Dienstverpflichteten etwa um einen Arbeitnehmer aus dem Unternehmen des Vermieters handelt, ob es sich um eine Haushaltshilfe des Vermieters handelt oder etwa um den Hauswart der Wohnanlage.
Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 die Befristung des Wohnraummietvertrags (§ 564 c BGB a.F.) grundsätzlich abgeschafft und nur noch für absolute Ausnahmefälle die Regelung des § 575 BGB geschaffen. Entsprechend hoch sind die Anforderungen an die Begründung der Befristungsabrede.
Beispiel für eine Befristungsabrede:
Das Mietverhältnis wird bis zum 30.06.2015 befristet, weil ab dem 01.07.2014 im Unternehmen des Vermieters ein Trainee beschäftigt werden wird, dem die Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll.
Das Mietverhältnis wird bis zum 30.06.2015 befristet, weil der Vermieter voraussichtlich ab dem 01.07.2014 eine Haushaltshilfe für die Haus wohnende betagte Mutter des Vermieters einstellen will, der die Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll.
Das Mietverhältnis wird bis zum 30.06.2015 befristet, weil der derzeitige Hauswart altersbedingt voraussichtlich ab dem 01.07.2014 in den Ruhestand geht. Es soll dann ein neuer Hauswart eingestellt werden, dem die Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll.
Gemäß § 575 (1) 1 BGB muss der Befristungsgrund schriftlich in der Befristungsabrede des Mietvertrags enthalten sein. Mündliche Informationen über die Hintergründe der Befristung genügen nicht.
Ist die Befristungsabrede mangels hinreichend spezifizierter Begründung unwirksam, besteht ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 (1) 2 BGB
M.E. besteht hier seit 2004 ein unbefristetes Mietverhältnis, das vermieterseitig nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes (§ 573 BGB) gekündigt werden kann. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt 9 Monate, § 573 c (1) BGB.
Super Bleifrei V.I.P. 04.09.2014, 04:33
Ich halte jede Befristung von Wohnraum-Mietverhältnissen über 5 Jahre hinaus für unwirksam, womit spätestens mit der "Verlängerung" die Befristung hinfällig geworden wäre. Selbst wenn sie davor noch wirksam war. Insgesamt also -> unbefristeter Mietvertrag seit mehr als 8 Jahren -> maximaler Mieterschutz.
Ron-Wide V.I.P. 04.09.2014, 06:59
- Zeitmietverträge nach § 575 BGB unterliegen keiner zeitlichen Beschränkung.
- Ein Zeitmietvertrag hat eine schriftliche Begründung für die Befristung zu enthalten.
- Solange mit Zustimmung des Mieters neue Befristungen und ( siehe letzte Stricheinteilung) Begründungen vereinbart werden, sehe ich eigentlich keinen Grund, warum solche Verträge keine Gültigkeit haben sollten.
- Begründungen, die rechtlich möglich sind, stehen in § 575 Abs.1 BGB.
Speziell zu den Fragen im Eingangsbeitrag muss man zuerst unterscheiden, ob es sich insgesamt oder jeweils um qualifizierte Zeitmietverträge handelte oder um Kündigungsverzichte, bei denen ja ein Befristungsgrund nicht zu nennen ist. M.E. kann man dann erst die Fragen abschließend beantworten. Befristung ist eben nicht gleich Befristung.
Bei durchweg qualifizierten Zeitmietverträgen würden die Verträge automatisch enden, bei einem Kündigungsverzicht eben nicht bzw. nach Vereinbarung.
Super Bleifrei V.I.P. 04.09.2014, 22:43
Warum? Nurm weil die in 575 nicht definiert ist? Es steht auch in keinem Gesetzt, daß eine Kündigungs-Ausschlußvereinbarung über maximal 4 jahre wirksam ist. Und genau so gibt es durch die Rechtsprechung eine gewisse Grenze für befristete Mietverträge. Kein Vermieter kann schlüssig glaubhaft erklären, daß er heute schion weiss, in genau 6 Jahren die Wohnung aus diesem und jenen Grund wieder zu benötigen - und ebenso wenig kann man von einem Mieter einen derart langen Planungshorizont verlangen.
In der Summe führt das eben dazu, daß überlange Befristungen entsprechend "Kassiert" werden.
Die Verträge sind ja ghültig, nur die Befristung ist eben unwirksam.
Auch das Konstrukt von mehreren nacheinander gereihten Zetimeitverträgen ist nichts anderes, als ein äusserst plumper und durchsichtiger Versuch, die gesetzlichen Mieterrechte zu umgehen, und dürfen keiner rechtlichen Überprüfung stand halten können.
Kündigungsverzicht und Befristung sollte man eben auch nicht durcheinander werfen. Bei Kündigungsverzicht handekt es sich um unbefristete Vermietung - diese endet nicht nach Vereinbarung, sondern mittels zum entsprechenden Zeitpunkt zu erfolgender Kündigung. Ein qualifiziert befristeter Zeitmietvertrag kann aber nicht druch einen neuen Zeitmietvertrag abgeöst werden, da der VM damit offen zugibt, daß der Befristungsgrund nichtt existent ist.
Wie man's auch dreht und wendet, es läuft immer wieder auf unbefristeter Vertrag seit Mietbeginn hinaus.
Noxxsurfer Forum-Interessierte(r) 05.09.2014, 01:39
also während die Vorgängervorschrift des § 564 c BGB a.F. noch einen einfach befristeten Mietvertrag für längstens 5 Jahre zuließ, hat der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 575 BGB zum 01.09.2001 auf eine Höchstdauer der Befristung bewusst verzichtet.
Maßgeblich soll jetzt der Grund = Anlass für die qualifizierte Befristung sein und dessen Eintritt, unabhängig vom Zeitpunkt.
Für vor dem 01.09.2001 geschlossene Mietverträge blieb es nach der Überleitungsvorschrift in Art. 229 § 3 EGBGB bei § 564 c BGB a.F. Da die Vorschrift keine Verlängerungsmöglichkeit vorsah, sind diese Altbefristungen aber spätestens 2006 ausgelaufen.
Nach der Neuregelung kann man nicht mehr pauschal sagen, dass ein auf länger als 5 Jahre befristeter Mietvertrag in jedem Fall unwirksam ist.
Allerdings wird die Bestimmung der konkreten Anschlussnutzung, die den Grund für die Befristung abgibt, natürlich nicht leichter, je länger der Befristungszeitraum dauert.
Die Neuregelung des § 575 (3) BGB schreibt ja gerade eine Verlängerung des Mietverhältnisses vor, wenn sich die als Befristungsgrund angegebene Anschlussnutzung verzögert.
Insoweit ist es nicht ausgeschlossen, dass die Befristung ein oder mehrere Male um 1 Jahr verlängert wird.
Übrigens sehr bitter:
Der BGH hat geurteilt, dass eine nach § 575 BGB unwirksame Befristung in einen beiderseitigen (!) Kündigungsverzicht für die Dauer der Befristung umgedeutet werden kann (BGH Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12).
Hatten die Vermieter vor dem 01.09.2001 die einfache Befristung des Mietvertrags häufig dazu genutzt, um den Mieter langfristig an den Mietvertrag zu binden (etwa um sich eine hohe vereinbarte Miete zu sichern oder den Mieter lange an eine unattraktive Wohnung zu binden, die schwer vermietbar ist), ohne ausdrücklich einen Kündigungsausschluss im Mietvertrag zu regeln (auf den der Mieter stoßen und ihn misstrauisch machen konnte), so ist diese Möglichkeit den Vermietern dank der BGH Rechtsprechung jetzt wieder eröffnet
Die einfache Befristung war ja -wie die langen Kündigungsfristen des Mieters- mit der Mietrechtsreform abgeschafft worden, um überlange Bindungen des Mieters an das Mietverhältnis zukünftig zu verhindern und dem Mieter den Wohnungswechsel zu erleichtern.
Dies hat der BGH mit seiner Rechtsprechung Stück für Stück wieder rückgängig gemacht (vor allem mit der Zulässigkeit von befristeten Kündigungsausschlüssen und jetzt mit der Umdeutung unwirksamer Befristungen in Kündigungsausschlüsse).
Schafft endlich den 8. Zivilsenat des BGH ab !!

References: §545
 § 575
 § 575
 § 575
 § 575
 § 575
 § 573
 § 575
 § 575
 § 564
 § 575
 Art. 229
 § 3
 § 564
 § 575
 BGH 
 § 575
 BGH 
 BGH 
 BGH