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Timestamp: 2020-07-07 01:42:38+00:00

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Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht? - Anwaltskanzlei Wudtke Berlin
Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht?
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Ein Grundstück kann gemäß § 1 ErbbauRG in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht). Dabei kann das Gebäude bereits auf dem Grundstück stehen oder es wird anschließend errichtet. Das Eigentum am Grundstück fällt beim Erbbaurecht mit dem Eigentum am Gebäude ausnahmsweise auseinander. Der Erbbauberechtigte hat jedoch am Ende der Laufzeit des Erbbaurechts einen Anspruch gemäß § 27 ErbbauRG gegen den Grundstückseigentümer auf Entschädigung für das Bauwerk.
Bedeutung des Erbbauzinses?
Wird für die Bestellung des Erbbaurechts ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) ausbedungen, so finden gemäß § 9 ErbbauRG die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Reallasten entsprechende Anwendung. Dient das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken, so begründet eine Vereinbarung, dass eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, gemäß § 9a ErbbauRG einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluss und, wenn eine Erhöhung des Erbbauzinses bereits erfolgt ist, frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden. Neben der Möglichkeit der Erhöhung des Erbbauzinses hat dieser aber auch Bedeutung bei der Berechnung der BMG für die Grunderwerbsteuer.
Erbbauzins als Gegenleistung?
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich gemäß § 8 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Die Grunderwerbsteuer wird nach den Werten im Sinne des § 138 II oder III des Bewertungsgesetzes bemessen, wenn erstens eine Gegenleistung nicht vorhanden oder zweitens nicht zu ermitteln ist. Als Gegenleistung gelten gemäß § 9 I Nr. 1 GrEStG bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Nach Absatz 2 der Vorschrift gehören zur Gegenleistung z.B. auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Zur Gegenleistung gehören jedoch nicht die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten. Der Erbbauzins gilt dabei jedoch nicht als dauernde Last. Der jährliche Erbbauzins kann aber über die Nutzungsdauer nicht einfach addiert werden, um zur BMG zu gelangen. Hier erfolgt eine Kapitalisierung.

References: § 1
 § 27
 § 9
 § 9
 § 8
 § 138
 § 9