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Timestamp: 2019-09-16 22:10:52+00:00

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Art. 18 Disposizioni generali per il patrimonio edilizio esistente
1. Sulla base della schedatura effettuata anche in adeguamento alle disposizioni dell'art. 4 della L.R. 3/2017, il P.O., secondo le specifiche caratteristiche e lo stato di conservazione, classifica gli edifici ed i complessi edilizi esistenti e le relative pertinenze.
2. Il P.O. di Greve in Chianti attraverso la classificazione di cui al presente Titolo regolamenta le opere ammissibili sugli edifici e sugli spazi aperti. Le classi, come definite nei successivi articoli, stabiliscono il limite massimo dell'intervento edilizio ammesso per il patrimonio edilizio esistente; le classi fanno riferimento a tre principali ambiti di azione, corrispondenti a primarie finalità rispettivamente di conservazione, adeguamento o sostituzione del patrimonio edilizio esistente, secondo la seguente articolazione:
classe c1a
classe c1b
classe c2a
classe c2b
classe c3a
classe c3b.
3. Per gli edifici, i complessi e gli spazi aperti le Tavole del P.O. riportano la classificazione per la gestione degli insediamenti esistenti attraverso perimetrazione e sigla di colore nero (la sigla della classe è posizionata in basso a destra rispetto al simbolo a forma di croce di colore rosso) alla scala 1:2.000 oppure attraverso campiture di colore - limitatamente al patrimonio edilizio esistente di particolare valore - alla scala 1:10.000, con riferimento allo specifico ambito di appartenenza ed in relazione all'eventuale pregio o valore storico-documentale attribuiti dal piano.
4. Per gli edifici, complessi e manufatti presenti nel territorio rurale non classificati in quanto non appartenenti al patrimonio edilizio di particolare valore si intendono ammessi tutti gli interventi alle condizioni definite ai Capi III e IV del Titolo VII, secondo la destinazione d'uso esistente.
5. Nel caso di pertinenze di edifici e manufatti destinati ad attività e attrezzature di servizio pubbliche, sempreché essi siano privi di particolare pregio o di valore storico-testimoniale, qualora non sia riportata alcuna sigla corrispondente ai limiti di intervento eventualmente definiti dal presente P.O., si intendono ammessi tutti gli interventi che si rendano necessari in ragione delle funzioni e delle attività da svolgere.
6. Gli interventi di trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio sono individuati da apposita perimetrazione e sigla (di colore rosso) che rinvia alla specifica disciplina contenuta nella Parte III delle presenti Norme.
Art. 19 Disposizioni per opere, interventi e manufatti privi di rilevanza urbanistico-edilizia
1. Fermo restando il rispetto delle eventuali condizioni e limitazioni stabilite dalle presenti Norme in riferimento alle categorie di intervento oppure a specifici contesti e/o edifici e complessi, le opere, gli interventi e i manufatti privi di rilevanza urbanistico-edilizia di cui alla L.R. 65/2014 e s.m.i. sono consentiti alle seguenti condizioni:
- non devono comportare trasformazione edilizio-urbanistica dei luoghi (art. 10 comma 1 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i.);
- devono essere destinati a soddisfare esigenze contingenti, quindi non perduranti nel tempo;
- devono avere caratteristiche (dimensionali, strutturali, ecc.) tali da consentire la facile amovibilità ed asportabilità;
- devono essere privi di fondazioni e di allaccio a pubblici servizi (acqua, luce, gas).
2. Per le specifiche opere, interventi e manufatti di seguito elencati, oltre alle condizioni di cui al comma 1, ai fini della non rilevanza urbanistico-edilizia si dettano specifiche ulteriori prescrizioni:
a) elementi di arredo da giardino - manufatti di piccole dimensioni che costituiscono arredo e corredo dei giardini privati: panchine, giochi fissi, statue, fontanelle, vasche e vasi per fiori, ombrelloni, pannelli grigliati, pavimentazioni di limitate dimensioni a segnare percorsi pedonali realizzate in materiali semplicemente appoggiati al suolo con sottofondo in sabbia;
b) barbecue o caminetti - strutture di piccole dimensioni, anche dotate di cappa per convogliare i fumi e camino, destinate esclusivamente alla cottura di cibi - con ingombro massimo di 2 mq. per ogni unità immobiliare;
c) gazebo e pergolati - manufatti di arredo di spazi esterni costituiti da montanti verticali e da elementi di connessione fra i montanti, atti a sostenere piante rampicanti o elementi mobili per ombreggiamento (tende avvolgibili e simili); sia gli elementi portanti sia gli elementi di connessione orizzontale devono essere realizzati con materiali leggeri, quali legno o metallo e di sezione necessariamente modesta, dovendo portare esclusivamente il peso proprio; tali strutture non possono essere dotate di delimitazioni e/o pareti verticali e non devono avere ingombro planimetrico a terra superiore a 15 mq. per ogni unità immobiliare ed altezza superiore a 2,70 ml.; l'eventuale sporgenza dalla struttura portante (cornice) non deve essere superiore a 50 cm.; in particolare, la realizzazione di manufatti di ombreggiamento per la sosta delle auto con le caratteristiche sopra definite è consentita:
- nel caso di attività turistico-ricettive o agrituristiche, possono essere realizzate pergole ombreggianti per le auto in sosta nella misura di 12,50 mq. per ogni camera o appartamento, fino ad un massimo di complessivi 75 mq.;
- nel caso di attività industriali ed artigianali, attività commerciali all'ingrosso e depositi, possono essere realizzate pergole ombreggianti per le auto in sosta nella misura di 12,50 mq. per posto macchina, fino ad un massimo di complessivi 75 mq.;
d) piccoli depositi per attrezzi in legno - strutture costituite da un assemblaggio di elementi prefabbricati in legno a costituire un manufatto a pianta quadrilatera, appoggiate ed eventualmente ancorate al suolo - con superficie lorda massima di 8 mq. per ogni unità immobiliare e altezza massima (Hmax) di 2,20 ml.; la copertura deve essere realizzata in legno ed eventualmente rivestita in guaina ardesiata o tegole canadesi; nel caso di pertinenze condominiali è consentito coprire una superficie massima complessiva di 50 mq.;
e) ricoveri per animali domestici, limitatamente a manufatti con ingombro massimo di 2 mq. per ogni unità immobiliare ed altezza al colmo non superiore a 1,50 ml., realizzati con strutture leggere e semplicemente appoggiati al suolo;
f) pensiline poste sopra le porte di ingresso ed aperture in genere - strutture sporgenti a sbalzo dalla facciata degli edifici, con funzione di deflettore per la pioggia; con sporgenza massima dalla facciata di 1,50 ml. e larghezza non eccedente 0,50 ml. dai lati dell'apertura; tali strutture, che non possono avere caratteristiche proprie delle costruzioni edilizie, devono essere realizzate con materiali leggeri (legno, metallo, vetro) e facilmente amovibili, quindi fissate con viti e tasselli su opportune staffe, e possono essere coperte con vetro, legno, tegole canadesi o policarbonato trasparente, escludendo comunque la lamiera, la plastica e la vetroresina di tipo ondulato;
l'installazione di tali strutture è comunque esclusa nel caso di edifici appartenenti alla classe c2a;
g) tende solari retraibili - strutture sporgenti a sbalzo al prospetto degli edifici con funzione di riparo per l'irraggiamento solare, dotate di dispositivo di chiusura manuale o automatico e struttura retrattile -; tali strutture devono essere realizzate con materiali leggeri (legno, metallo, plastica) e asportabili, quindi fissate con viti e tasselli su opportune staffe, con forma aperta a falda obliqua, a capanna o cupola; le dimensioni di tali installazioni devono essere contenute, non è pertanto ammessa la realizzazione di tendaggi a circoscrivere il perimetro del fabbricato o anche di una sola facciata per esteso;
l'installazione di tali strutture è comunque esclusa nel caso di edifici appartenenti alle classi c1b e c2a.
3. L'istallazione dei manufatti elencati nel presente articolo è comunque soggetta alla preventiva acquisizione, se dovuta, degli eventuali nulla-osta o atti di assenso comunque denominati prescritti da norme e piani sovraordinati o da discipline di settore.
Art. 20 Disposizioni sulle distanze
1. Negli interventi edilizi e urbanistici dovranno essere sempre rispettati i limiti di distanza tra fabbricati di cui all'art. 9 del D.M. 1444/68, fatte salve le deroghe ivi previste.
2. Per distanza si intende la lunghezza sul piano orizzontale del segmento più breve che congiunge l'edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.). Da tale misurazione sono esclusi gli elementi aggettanti di modesta entità, quali sporti di gronda, cornicioni mensole e simili, compresi i balconi ove aggettanti per meno di ml. 1,50.
3. Le distanze tra fabbricati potranno essere derogate, oltre che nei casi previsti all'art. 9 del D.M. 1444/68, per le zone A e per edifici o gruppi di edifici oggetto di piani attuativi o interventi convenzionati, esclusivamente nei seguenti casi:
- quando si intenda costruire in aderenza ad un edificio esistente per una altezza ed una profondità non superiori a quelle dell'edificio esistente;
- in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio con posizione e ingombro planivolumetrico identici a quelli preesistenti.
4. Sono soggette al rispetto delle distanze di legge anche tutte quelle opere che determinano la creazione di un terrapieno artificiale che superi l'altezza di ml. 1. Le distanze tra fabbricati dovranno essere osservate anche rispetto a edifici costruiti in difformità da titolo abilitativo o in assenza di esso. La distanza di legge deve essere rispettata anche in caso di soprelevazione di edifici esistenti. La trasformazione in residenziale di locali non residenziali, o residenziali di tipo accessorio (SA), è consentita esclusivamente se le pareti finestrate del locale stesso si collocano ad almeno 10 ml. dalle pareti di eventuali fabbricati antistanti.
5. Le distanze dai confini non devono essere inferiori a 5 ml. e, comunque, devono essere tali da garantire sempre il rispetto delle distanze tra edifici previste dal D.M. 1444/68, anche in riferimento a edifici di futura costruzione. Ferma restando la inderogabilità delle distanze tra gli edifici come sopra descritta, le distanze dai confini possono essere derogate esclusivamente mediante atto pubblico registrato e trascritto, con il quale il proprietario del fondo confinante, oltre a concedere tale deroga, si impegni, in caso di eventuali future edificazioni, a rispettare una distanza dal confine di proprietà tale da garantire la distanza tra fabbricati prevista dalla vigente legislazione e dagli strumenti urbanistici.
Art. 22 Classe c1a
1. Il P.O. nelle Tavole in scala 1:2.000 e nel Titolo VII, Capo III delle presenti norme, con la sigla c1a individua gli edifici i complessi edilizi ed i relativi spazi aperti tutelati ai sensi della parte seconda del D.lgs. 42/2004, per i quali gli interventi devono essere preventivamente approvati ed autorizzati dal competente organo ministeriale.
2. Per gli edifici di cui al comma 1 sono consentiti gli interventi di restauro, di cui all'art. 29 del D.lgs. 42/2004, che comprendono un complesso di operazioni finalizzate all'integrità materiale e al recupero dell'immobile, alla protezione e alla trasmissione dei suoi valori culturali.
Tali interventi non si configurano come insieme di opere a sé, ma come specifiche modalità progettuali, tecniche e operative con cui operare sugli edifici di interesse storico-architettonico e documentale.
3. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico, in base alla normativa vigente, il restauro comprende anche l'intervento di miglioramento strutturale.
4. Fermo restando quanto definito al precedente comma 2, ai fini delle presenti Norme, le tecniche del restauro e quanto indicato per gli elementi costitutivi dell'organismo edilizio di cui al successivo art. 23, comma 3, sono comunque da osservare anche negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici per i quali il P.O. indica la classe c1a.
Art. 24 Classe c2a
1. Gli interventi previsti per la classe c2a consentono l'adeguamento degli edifici a nuovi usi con la complessiva riorganizzazione funzionale e la diversa distribuzione del fabbricato e/o delle singole unità immobiliari, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, comunque nel rispetto dei caratteri architettonici e decorativi dell'edificio e dei sistemi strutturali, utilizzando tecniche e materiali tradizionali o comunque compatibili.
2. Per gli edifici per i quali il P.O. indica la classe c2a, oltre a quanto già consentito per gli edifici in classe c1b, si possono prevedere:
- la modifica alle strutture di fondazione;
- le trasformazioni da realizzarsi all'interno dell'involucro edilizio esistente, fino alla complessiva riorganizzazione funzionale dell'edificio, con limitate modifiche ai singoli elementi strutturali e con l'impiego di appropriate tecniche costruttive;
- modeste variazioni delle quote del pavimento al piano seminterrato per il raggiungimento dei requisiti minimi di altezza dei vani abitabili o accessori, comunque in misura non superiore a ml. 0,30;
- la sostituzione dei solai e il loro rifacimento a quote lievemente diverse da quelle originarie, a condizione che sia strettamente correlata ad esigenze di adeguamento strutturale e che l'eventuale spostamento non generi alcuna necessità di modificare l'aspetto esteriore dell'edificio e che non si creino ulteriori piani, ad eccezione di quello eventualmente ricavabile nel sottotetto; questa possibilità è comunque subordinata all'impiego di tecnologie leggere, che garantiscano il minimo incremento di carico sulle strutture contigue
- modifiche ai collegamenti verticali interni, nel rispetto del tipo edilizio e del sistema strutturale ed il ripristino di solai conseguenti all'eventuale eliminazione di vani scala interni;
- limitate modifiche all'aspetto esteriore degli edifici, con l'introduzione di nuove aperture e/o modifiche a quelle esistenti a condizione che vengano tutelati i fronti di carattere unitario e compiuto, per i quali si escludono, e che negli altri siano salvaguardate l'integrità compositiva e le originarie caratteristiche architettoniche dell'edificio; le nuove aperture dovranno rispettare per forma, dimensione e partizione quelle esistenti e le caratteristiche tipologiche dell'organismo edilizio originario; non sono consentite nuove aperture per illuminare e/o areare i locali igienici sanitari e gli altri locali di servizio e/o accessori della residenza; per gli ambiti urbanizzati, a fronte di particolari situazioni di degrado, per una maggiore compatibilità e miglior inserimento nel contesto urbano di appartenenza, ai fini del conseguimento di una maggiore omogeneità del tessuto è ammessa la modifica della tipologia della copertura, senza aumento del Volume totale esistente;
ai fini del rispetto dei caratteri originari dell'edificio, negli edifici storici, con caratteri e tipologie tradizionali, non sono consentiti pacchetti di isolamento delle facciate a cappotto esterni;
- la realizzazione o la modifica di eventuali lucernari in funzione dei rapporti minimi di illuminazione per i locali sottostanti, che negli edifici con copertura tradizionale e struttura portante in travi e travetti in legno non deve interferire con l'orditura principale di copertura; tali lucernari devono inoltre essere posizionati ad una distanza minima di 1,50 ml. dalla linea di gronda;
- l'eliminazione di eventuali superfetazioni senza ricostruzione e l'esecuzione di circoscritti interventi di demolizione/ricostruzione che si rendano indispensabili per motivi di sicurezza statica e consolidamento di adeguamento sismico.
3. Sono altresì interventi ammessi dalla classe c2a:
a) negli edifici o nelle parti di edificio che risultano modificati, con alterazione dei caratteri tradizionali, il reintegro dei caratteri formali e materiali dell'impianto di matrice storica; a questo scopo sono consentite anche modifiche esteriori a eventuali parti aggiunte recenti, non omogenee ai caratteri tradizionali dell'edificio, con interventi di riordino compositivo delle facciate e utilizzo di appropriati e coerenti materiali e tecniche costruttive;
b) la demolizione di eventuali volumi accessori privi di valore storico testimoniale, addossati o meno all'edificio principale, e la loro ricostruzione a un solo piano, finalizzata alla razionalizzazione e al riordino delle pertinenze; la loro superficie non potrà superare la superficie accessoria (SA) - che deve rimanere tale - legittima demolita, e dovrà essere ricollocata all'interno del resede di pertinenza purché non in aderenza all'edificio principale, evitando in ogni caso di impegnare vedute panoramiche ;
c) gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla L.R. 5/2010 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti) e s.m.i.;
d) la realizzazione di locali tecnici in aggiunta al volume esistente, se riferiti ad un insieme di opere riconducibili alla ristrutturazione edilizia;
e) il ripristino di edifici o di parte di essi alle condizioni di cui al successivo art. 25.
4. Per la finitura esterna dei paramenti murari e dei serramenti esterni negli edifici appartenenti alla classe c2a sono consentite esclusivamente modalità di intervento che mantengano il valore ambientale della configurazione attuale o che tendano a ripristinare la originaria configurazione, mediante utilizzo di elementi, tecniche e materiali appropriati. L'utilizzo di tecniche e materiali diversi da quelli originari è consentito esclusivamente per caratterizzare le aperture dei locali al piano terra destinati ad attività terziarie, a condizione che tali tecniche e materiali risultino compatibili con le caratteristiche architettoniche e decorative dell'edificio e del contesto urbano in cui si collocano.
Art. 26 Classe c2b
1. Gli interventi previsti per la classe c2b sono quelli di adeguamento degli edifici esistenti che comportano la complessiva riorganizzazione funzionale e la diversa distribuzione interna del fabbricato e/o delle singole unità immobiliari e che possono comportare anche modifiche dei caratteri architettonici e decorativi e dei sistemi strutturali, oltre che l'ampliamento dell'edificio esistente.
2. In aggiunta a quanto previsto dalla classe c2a, la classe c2b può comportare:
- consolidamenti statici, anche con la variazione di schema e tipologia strutturale e fino al completo svuotamento dell'intero organismo edilizio, ai fini dell'adeguamento strutturale del fabbricato al rispetto dei criteri antisismici;
- le modifiche alle strutture in elevazione ed ai solai, comprese le relative quote d'imposta, con opere che possono prevedere anche l'inserimento di materiali e tecniche diverse da quelle esistenti;
- la realizzazione di scale esterne all'involucro edilizio ad uso di singole unità immobiliari, prive di copertura o non delimitate da tamponamenti perimetrali e purché limitate al superamento di un solo piano di dislivello e di scale di sicurezza esterne all'involucro edilizio, comunque configurate;
- le modifiche dei prospetti compresa la chiusura con infissi vetrati di logge o porticati, fermo restando il rispetto delle distanze minime;
- la realizzazione di verande, attraverso la chiusura con infissi di balconi esistenti;
- la demolizione con fedele ricostruzione dell'intero edificio, nella stessa collocazione, sagoma e ingombro planivolumetrico, per i quali sono fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica; tale intervento deve essere anche finalizzato al risparmio energetico e all'applicazione dei criteri di edilizia sostenibile e al complessivo miglioramento della qualità architettonica dell'organismo edilizio.
3. Nei soli edifici ad uso residenziale, sia nel territorio urbanizzato che rurale, sono comunque ammessi - una volta soltanto - ampliamenti volumetrici fino a 25 mq. di Superficie edificabile (o edificata) (SE) per unità abitativa esistente alla data di adozione del presente Piano Operativo e col mantenimento di almeno il 25% della superficie fondiaria permeabile. Tali addizioni volumetriche devono essere coerenti con la tipologia e la forma dell'edificio oggetto di ampliamento e, preferibilmente, essere l'esito di una ristrutturazione complessiva dell'organismo edilizio, il cui fine è anche il riordino delle pertinenze e l'eliminazione degli elementi incongrui. Gli ampliamenti devono uniformarsi alle caratteristiche del contesto di appartenenza e pertanto:
- per gli edifici posti nel territorio rurale, le addizioni potranno riferirsi agli organismi tradizionali o tipicizzati, oppure proporre un linguaggio contemporaneo, con materiali innovativi che sappiano integrarsi in quanto a capacità di invecchiamento e durevolezza con il contesto rurale, finalizzando l'intervento a riqualificare o creare nuovi paesaggi di qualità;
- per gli edifici posti all'interno del territorio urbanizzato, mantenere un'adeguata omogeneità rispetto alla posizione ed agli allineamenti delle costruzioni all'interno del lotto in relazione con il tessuto esistente; gli interventi dovranno porre attenzione alla relazione con la viabilità, nei sistemi di recinzione e nella sistemazione delle pertinenze; più in particolare, nel caso di edifici in linea dovranno essere assentiti dal condominio, mentre per le schiere dovranno comunque riferirsi ad un progetto unitario, coordinato tra le diverse proprietà.
L'altezza massima (Hmax) di tali addizioni è stabilita in 7,50 ml., fatto salvo il rispetto di altezze maggiori preesistenti.
Negli interventi di ampliamento devono essere utilizzate tecniche costruttive di edilizia sostenibile che garantiscano prestazioni migliorative rispetto ai parametri di legge.
4. Oltre al riordino dei volumi pertinenziali consentita dalla classe c2a, per la classe c2b, in alternativa alle addizioni di cui al precedente comma, è consentita la realizzazione di interventi pertinenziali, che comportano la realizzazione, all'interno del resede di riferimento, di un volume aggiuntivo fino al 20% del volume totale fuori terra dell'edificio principale e comunque fino ad un massimo di 50 mq. di Superficie edificabile (o edificata) (SE), compresa la demolizione di eventuali volumi secondari di valore nullo facenti parte dello stesso organismo edilizio e la loro ricostruzione anche in diversa collocazione all'interno del resede di riferimento; tali interventi, che mantengono la destinazione d'uso accessoria, comprendono anche la realizzazione di volumi tecnici sulla copertura dell'edificio principale.
Gli interventi pertinenziali devono avere forma e struttura edilizia coerente con la funzione assolta ed essere compatibili con le caratteristiche tipologiche dell'edificio o dell'unità immobiliare principale di riferimento. Per la loro realizzazione dovrà essere ricercata prioritariamente una posizione visivamente poco esposta, evitando in ogni caso di impegnare vedute panoramiche.
Art. 28 Classe c3b
1. Per gli edifici, i complessi e gli spazi aperti per i quali il P.O. indica la classe c3b, posti esclusivamente negli ambiti urbanizzati, oltre alle addizioni volumetriche in aderenza e in sopraelevazione dell'edificio esistente, di cui alle classi c2b e c3a, è consentita la sostituzione edilizia nel lotto fondiario senza obblighi di sedime.
2. Nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione o di sostituzione edilizia di edifici esistenti con destinazione d'uso residenziale è consentito l'incremento della SE fino ad un massimo del 35% di quella originaria riferita all'edificio principale, purché siano garantite le stesse caratteristiche del caso della classe c3a, senza il vincolo di mantenimento del sedime per il 50%.
L'altezza massima (Hmax) del nuovo edificio è stabilita in 7,50 ml., fatto salvo il rispetto di altezze maggiori preesistenti.
3. Per gli edifici con destinazione d'uso ad attività industriali ed artigianali, attività commerciali all'ingrosso e depositi è ammesso l'incremento della SE entro un Indice di Copertura massimo complessivo del 60%, anche con addizione volumetrica (senza demolizione e ricostruzione o sostituzione edilizia), con un'altezza massima (Hmax) di 10,50 ml.
Nel caso di incremento della SE superiore al 20% di quella esistente dovranno essere garantiti:
- l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l'impiego di impianti tecnologici e dispositivi volti al risparmio energetico, consentano al nuovo edificio il raggiungimento di prestazioni energetiche globali particolarmente qualificanti, con almeno una classe superiore a quelle obbligatorie per legge;
- il raggiungimento di una migliore qualità architettonica, anche in relazione al contesto urbanistico e paesaggistico;
- il raggiungimento della dotazione minima di parcheggi pertinenziali non inferiore a 2 mq. ogni 3,5 mq. di SE.

References: Art. 19

Art. 20

Art. 22
 art. 23

Art. 24
 art. 25

Art. 26

Art. 28