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Timestamp: 2020-07-03 10:40:18+00:00

Document:
OLG Köln, 16 Wx 13/99: OLG Köln (gemeinschaftliches eigentum, verbotene eigenmacht, antragsteller, abgrenzung zu, eigentum, veränderung, wand, miteigentümer, beschwerde, garage)
Urteil des OLG Köln vom 26.05.1999, 16 Wx 13/99
Aktenzeichen: 16 Wx 13/99
OLG Köln (gemeinschaftliches eigentum, verbotene eigenmacht, antragsteller, abgrenzung zu, eigentum, veränderung, wand, miteigentümer, beschwerde, garage)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 13/99
Datum: 26.05.1999
Normen: WEG § 22;
Leitsätze: bauliche Veränderung an Stellplatz in einer Tiefgarage
WEG § 22 Das Anbringen eines Rolltores zum Abschließen eines im Sondereigentum stehenden Stellplatzes in einer zu einer Wohnungseigentumsanlage gehörenden Tiefgarage stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.
16 Wx 13/99 29 T 320/98 LG Köln 204 II 257/97 AG Köln
OBERLANDESGERICHT KÖLN B E S C H L U S S
In dem Wohnungseigentumsverfahren
an der beteiligt ist:
hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Dr. Ahn-Roth und Dr. Schmitz am 26.5.1999
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 3.12. 1998 - 29 T 320/98 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30.000 DM festgesetzt.
Die Antragsgegner sind seit 1996 Sondereigentümer der Wohnung Nr. 1 und der 2
(Doppel-)Garage Nr. III in der Wohnungseigentumsanlage V. Weg in K.. Die Doppelgarage befindet sich als Einstellplatz in der Tiefgarage in einer nach drei Seiten geschlossenen und nach vorne zur übrigen Tiefgarage hin offenen Nische. An der Kopfseite des Einstellplatzes befand sich einer von fünf Heizkörpern der Tiefgarage, die im Gemeinschaftseigentum stehen. In der linken oberen Ecke der Nische sind zwei Ventilatoren zur Belüftung der Tiefgarage installiert. Im März 1997 errichteten die Antragsgegner parallel zur linken Seitenwand und an der vorderen offenen Seite der Nische etwa zwei Zentimeter hinter der Grenze ihres Sondereigentums vom Boden bis zur Decke eine Mauer, in die sie ein elektrisches Rolltor installierten. Zwischen der Seitenwand der Tiefgarage und der parallel dazu errichteten Wand entstand so ein ca. 90 cm breiter Gang, der zu den Ventilatoren führte. Eine Stromleitung zum Betrieb des Rolltores zweigten sie von der Allgemeinstromleitung ab, die die über ihrem Einstellplatz befindlichen Leuchte versorgte, und versahen sie mit einem Zähler, der außen an der von ihnen errichteten Mauer angebracht wurde. Den Heizkörper entfernten sie. Die Antragsgegner nutzen den so geschaffenen abgeschlossenen Raum als Abstellraum für die Lagerung von diversen Gegenständen. Auf die Anträge der Antragsteller hat das Amtsgericht die Antragsgegner gesamtschuldnerisch verpflichtet, die von ihnen errichteten Mauern und das Rolltor zu beseitigen, den Stromanschluß für das elektrische Rolltor wieder abzutrennen, und den Antragsgegenern unter Androhung eines Ordnungsgeldes für den Fall der Zuwiderhandlung aufgegeben, es zu unterlassen, die Doppelgarage widmungswidrig anstatt zum Abstellen von Fahrzeugen zur Lagerung im einzelnen aufgeführter Gegenstände zu nutzen. Den Hilfsantrag der Antragsgegner, die Antragsteller zu verpflichten, die errichtete Abgrenzung zu gestatten, hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die gegen den amtsgerichtlichen Beschluß gerichtete sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Gegen den Beschluß des Landgerichts haben die Antragsgegner weitere sofortige Beschwerde eingelegt.
3Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
4Ohne Rechtsfehler (§ 27 FGG, § 550 ZPO) sind das Amtsgericht und das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, daß die Antragsteller von den Antragsgegnern die Beseitigung der von ihnen errichteten Abtrennung ihres Doppelgarageneinstellplatzes und die Unterlassung der widmungswidrigen Lagerung von Gegenständen in der Doppelgarage verlangen können. Ein Anspruch auf Gestattung der Abtrennung steht den Antragsgegnern nicht zu.
5Ohne Rechtsirrtum sehen das Amts- und das Landgericht die von den Antragsgegnern errichteten Wände einschließlich der sonstigen damit im Zusammenhang durchgeführten Maßnahmen als eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG an. Dem steht nicht entgegen, daß die Antragsgegner die Wände vollständig auf ihrem Sondereigentum errichtet haben. Denn die vordere Wand trennt dennoch faktisch das Sondereigentum der Antragsgegner vom Gemeinschaftseigentum an den nicht im Sondereigentum stehenden sonstigen Teilen der Tiefgarage ab, wie es tatsächlich auch dem Willen der Antragsgegner entsprach. Nach § 2 Ziff. 2 der Teilungserklärung vom 27.1.1969, worin bestimmt ist, daß Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums nichttragende Zwischenwände sind, soweit sie ein Sondereigentum von einem anderen oder von gemeinschaftlichem Eigentum trennen, ist die von den Antragsgegnern errichtete vordere Wand damit Gemeinschaftseigentum geworden. Gleiches gilt für die linke Seitenwand. Der von den Antragsgegnern durch die Errichtung der Seitenwand
geschaffene Gang ist nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum, weil er der einzige Zugang zu den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Ventilatoren ist (vgl. BGH NJW 1991, 2909 f). Auch diese Wand trennt damit Sondervon Gemeinschaftseigentum. Ohne Zweifel geht die Schaffung von neuem Gemeinschaftseigentum über die ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung von gemeinschaftlichem Eigentum i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG hinaus.
6Die von den Antragsgegnern geschaffene Abtrennung entspricht nicht der ursprünglichen Bauplanung und ist auch nicht aus diesem Grund als Instandsetzungsmaßnahme anzusehen. Wenn auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 3.7.1969 als Bestandteil des Aufteilungsplanes die Garagen erläuternd als "Einstellboxen in einer unterirdischen Garage" bezeichnet, folgt daraus nicht zwingend, daß ursprünglich vorgesehen war, die Garagen durch festes, geschlossenes Mauerwerk gegeneinander abzugrenzen. Aus dem Nachtrag zur Baubeschreibung vom 7.5.1969 ergibt sich vielmehr, daß die Garagen jedenfalls nicht vollständig abgeschlossen, sondern durch die vorgesehenen 1,5 m hohen Stahltore mit Stahlgitterfüllung nach vorne teilweise offen und durchsichtig sein sollten. Dem entspricht die von den Antragsgegnern vorgenommene bauliche Veränderung nicht und ist ihr auch nicht vergleichbar.
7Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinausgehen, sind grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Zustimmung der Antragsteller ist nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG nur entbehrlich, wenn aus der Maßnahme für den oder die betroffenen Wohnungseigentümer i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Von dem in § 22 Abs. 1 WEG verbürgten Bestandsschutz werden damit Fälle geringfügiger Beeinträchtigungen ausgenommen. Daß die Miteigentümer im vorliegenden Fall durch die baulichen Maßnahmen der Antragsgegner nur geringfügig beeinträchtigt sind, kann hier indes nach den getroffenen Feststellungen nicht angenommen werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob bereits die optische Veränderung zu einer Beeinträchtigung führt. Denn eine optische Beeinträchtigung ist nur dann entscheidend, wenn von den Veränderungen sonstige Belästigungen und Beeinträchtigungen für die Miteigentümer nicht ausgehen (vgl. Senatsbeschluß vom 4.1.1999 -16 Wx 204/98-). Beeinträchtigungen, die über bloße optische hinausgehen, liegen hier gegenwärtig objektiv und konkret vor, so daß auch dahinstehen kann, ob sich später (weitere) Beeinträchtigungen dadurch ergeben, daß andere Miteigentümer möglicherweise gleichartige Maßnahmen durchführen. Die objektiven und konkreten Beeinträchtigungen bestehen im vorliegenden Fall zum einen darin, daß den Miteigentümern neues gemeinschaftliches Eigentum aufgedrängt wurde, wodurch sie nach § 16 Abs. 2 WEG bzw. den entsprechenden Regelungen in der Teilungseklärung belastet werden könnten. Darüber hinaus haben die Antragsgegner die Tiefgarage nachteilig umgestaltet, indem sie einen schmalen, unbeleuchteten und unübersichtlichen Gang geschaffen haben, der nicht nur den Zugang zu den Ventilatoen erschwert, sondern auch wegen seiner Unübersichtlichkeit eine Gefahrenquelle darstellt. Die Frage, ob die Belüftung der Tiefgarage zusätzlich beeinträchtigt ist, wofür einiges spricht, wenn die Ventilatoren Luft nicht mehr unmittelbar in die Tiefgarage abgeben können, kann im übrigen dahinstehen, denn auf jeden Fall ist der nunmehr von den Antragsgegnern abgeschlossene Teil der Tiefgarage und die das Sondereigentum der Antragsgegner abgrenzende Teil des gemeinschaftlichen Eigentums mangels einer ordnungsgemäßen Belüftung in diesem abgeschlossenen Bereich beeinträchtigt. Des
weiteren ist eine Beeinträchtigung der Miteigentümer darin zu sehen, daß die Antragsgegner die Zweckbestimmung ihrer Garage geändert haben und diese nunmehr als Abstellraum benutzen. Damit sind objektiv Gefahren für das übrige Sonder- und Gemeinschaftseigentum verbunden, worauf die Antragsteller zu Recht hingewiesen haben. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob damit versicherungsrechtlich eine Gefahrerhöhung verbunden ist. Die Verneinung einer versicherungsrechtlichen Gefahrerhöhung schließt eine tatsächliche Gefahrerhöhung nicht aus. Schließlich haben die Antragsgegner im Rahmen ihrer (Um-)Baumaßnahmen gegenüber den Miteigentümern und Mitbesitzern eine von diesen nicht zu duldende verbotene Eigenmacht begangen, indem sie eigenmächtig den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizkörper entfernten und die im Gemeinschaftseigentum stehenden Stromleitungen für ihre Zwecke nutzen.
8Angesichts der dargelegten tatsächlichen Beeinträchtigungen ist das Beseitigungsverlangen der Antragsteller und ihr Begehren, die zweckwidrige Nutzung zu unterlassen, auch nicht rechtsmißbräuchlich, was nach vorstehendem keiner weiteren Begründung bedarf. Aus dem gleichen Grunde sind die Antragsteller auch nicht verpflichtet, den Antragsgegnern die Abtrennung zu gestatten.
9Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Es besteht keine Veranlassung, eine Kostenerstattungspflicht hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2
WEG, da die Antragsteller am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt waren. 10
Dr. Schuschke Dr. Ahn-Roth Dr. Schmitz 11
7 - - 12
16 Wx 13/99
Gemeinschaftliches eigentum, Verbotene eigenmacht, Antragsteller, Abgrenzung zu, Eigentum, Veränderung, Wand, Miteigentümer, Beschwerde, Garage

References: § 22
 § 22
 § 45
 § 550
 § 22
 § 2
 § 5
 BGH 
 § 22
 § 22
 § 22
 § 14
 § 22
 § 16
 § 47
 § 47