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Timestamp: 2019-05-20 15:16:04+00:00

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Advogado Locação | Direito Imobiliário
Lei do Inquilinato | Locação | Direito Imobiliário
A Lei do Inquilinato e as particularidades da locação de imóveis urbanos comerciais e residenciais
Vivemos numa sociedade em que quase tudo pode ser comercializado. É neste sentido, pois, que a locação se revela como um dos mais tradicionais e comuns negócios jurídicos utilizados no cotidiano. Ela se faz presente quando se aluga uma casa para aproveitar as férias com a família, naqueles especiais momentos em que se aluga um terno ou vestido de casamento e até mesmo na simples – e talvez ultrapassada – locação de um filme.
Ocorre que, inobstante a recorrência e usualidade destas relações num geral, quando falamos na locação de imóveis para moradia e para atividades comerciais, o tema se torna alvo de incontáveis preocupações.
Seu relevante caráter econômico e social, aliado à importância que naturalmente se dá à moradia, enseja uma análise deste negócio jurídico sob a luz do Direito, a qual se revela como objetivo do presente estudo.
2. ASPECTOS GERAIS DA LOCAÇÃO E DO OBJETO DA LEI DO INQUILINATO
Em seu artigo 565, o Código Civil confere uma breve definição do negócio jurídico locação ao estabelecer que, nela, “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”, o aluguel.
Ainda a partir dessa norma, percebe-se uma delimitação do âmbito de aplicação das disposições do Código em tela, restringindo-se apenas à locação de bens móveis infungíveis, ou seja, aqueles que não podem ser substituídos por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. São fungíveis, por exemplo, os automóveis, os aparelhos eletrônicos e até mesmo os imóveis, vez que cada um destes possui qualidades individuais que as tornam únicas. Não se pode afirmar que a troca de um imóvel por outro, de pronto, seria equivalente, nos moldes do que ocorreria comparativamente com o dinheiro.
Ocorre que o mesmo Código Civil de 2002 dispõe, em seu artigo 2.036, que a “locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”, numa clara remissão à chamada Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245), datada de 1991. Deve-se concluir, neste sentido, que o Código Civil terá aplicação apenas subsidiária às locações de prédios urbanos, limitando-se a casos em que a lei especial for omissa[1].
Quanto à lei especial apresentada, importa, de início, reafirmar se tratar de uma lei destinada a regular apenas locações de imóveis urbanos[2]. E a fim de diferenciar o que seria um imóvel urbano de imóveis rurais, a Lei do Inquilinato utiliza‑se do critério de destinação. Em outras palavras, não importa sua efetiva localização ou seu estado (se há ou não construção), mas a atividade preponderante[3]. É o exemplo jurisprudencial comum dos postos de gasolina, que mesmo quando situados em zona rural, sujeitam-se à lei especial.
Ressalta-se, por fim, que o entendimento majoritário da doutrina e da jurisprudência é pela não aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) às relações locatícias reguladas pela Lei do Inquilinato, vez que ambos se tratam de microssistemas jurídicos distintos, sendo certo inclusive que aquele é marcado pela proteção dos vulneráveis, o que não ocorre na legislação objeto deste estudo. Há doutrinadores e julgados, entretanto, que defendem a possibilidade de aplicação do CDC quando o locador for profissional nessa atividade, tirando dela todos os seus recursos. É o caso de Flávio Tartuce:
Em casos tais, parecem estar configurados os elementos da relação de consumo previstos nos arts. 2.º e 3.º da Lei 8.078/1990. O locador pode ser enquadrado como um prestador do serviço de moradia no caso em questão. Na outra ponta da relação o locatário é o seu destinatário final, fático e econômico, pagando uma determinada remuneração, que é o aluguel.
Em reforço, a tese do diálogo das fontes entra em cena para compatibilizar o CDC à Lei 8.245/1991, sem sacrificar a última norma. A teoria de Erik Jayme e Claudia Lima Marques também serve para afastar o argumento segundo o qual as duas normas constituem microssistemas próprios, que não se interpenetram. Esse novo enquadramento olha para o futuro...[4].
3. DIREITOS E DEVERES DOS LOCADORES E LOCATÁRIOS
A característica da bilateralidade, típica dos contratos de locação, naturalmente obriga cada um dos contratantes em direitos e deveres próprios. Tendo em vista o tamanho e a complexidade do tópico, que mereceria um estudo próprio para que seja capaz de tratar completamente de suas particularidades, o presente texto jurídico não tem a pretensão de esgotá-lo.
Especificamente no que diz respeito às obrigações do locador, aquele que põe imóvel urbano próprio para alugar, é extensa a disposição do artigo 22 da Lei do Inquilinato:
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício (...)
Não menos extensos são os direitos e deveres do locatário, regulados no artigo 23 da mesma lei:
4. DAS PRINCIPAIS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO E SUAS FORMAS DE EXTINÇÃO
Tendo em vista especialmente o entendimento sólido do leitor, podem-se classificar as locações urbanas regidas pela Lei do Inquilinato em subgrupos.
O primeiro deles é composto pela locação residencial, que, naturalmente, é aquela que tem como finalidade a habitação de pessoas. Em razão justamente do caráter habitualidade que se espera desta relação, a lei leva em consideração o tempo de duração do contrato escrito.
Quando realizado por escrito e igual ou maior que 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocorre quando terminado o prazo, independente de notificação, como dispõe o artigo 46 da lei em análise. Caso silentes as partes por mais de trinta dias, ocorre sua prorrogação por prazo indeterminado. Nesta hipótese, caberá denúncia imotivada (denúncia vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação[5].
Na hipótese de ser verbal ou escrito e menor que 30 (trinta) meses, quando findo o prazo estipulado, a locação se prorroga automaticamente. Sua retomada somente é possível por meio da denúncia cheia, fundamentada em uma das hipóteses previstas nos incisos do artigo 47 da Lei do Inquilinato[6].
O segundo subgrupo é composto pela locação de temporada, que nas palavras do artigo 48, é “aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.
Tratando-se de situação transitória, é usual e permitido que se cobre o aluguel de forma antecipada e em parcela única, e, cumulativamente, uma (e apenas uma) modalidade de garantia locatícia. Justifica-se isto pela necessidade de reparação a eventuais danos causados pelo locatário ao imóvel, bem como pelo fato de os alugueres não possuírem a característica de garantia. Afinal, como bem expõe Sylvio Capanema de Souza,
(...) há perigosos inconvenientes, que exigem redobrada cautela dos locadores. A deterioração dos imóveis alugados por temporada é bem maior e acelerada do que a que se verifica nos demais casos, inclusive, porque é frequente que eles sejam ocupados por várias pessoas, para diluição do custo do aluguel. Os móveis, equipamentos e utensílios desgastam-se também muito rapidamente, exigindo constantes reposições, sem falar que podem ser levados pelos locatários, ao final do prazo[7].
Por sua vez, quando falamos nas locações não residenciais, falamos na locação de imóveis urbanos que não se destinam à moradia habitual do usuário, mas daqueles utilizados para fins comerciais ou industriais. Nos termos do que dispõe o artigo 51 da Lei do Inquilinato, sendo celebrado o contrato por qualquer prazo determinado, estarão seus efeitos extintos na data de término, independentemente de notificação ou aviso, cabendo a denúncia vazia. Caso a parte permaneça no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, mais uma vez incide a presunção de prorrogação da locação, estendendo-se nas mesmas condições do pacto anteriormente ajustado e sem prazo determinado. A partir daí, caberá a denúncia vazia (imotivada), mas a lei exige que o locatário seja notificado para a desocupação em 30 dias.
Importa ressaltar, ainda, que tendo em vista a relevância do ponto comercial para as atividades empresariais, a Lei do Inquilinato se preocupou em possibilitar ao empresário a obtenção judicial da renovação do aluguel, via ação renovatória a ser ajuizada entre um ano e seis meses antes do término da locação, na qual, cumprindo‑se certos requisitos estabelecidos no mesmo artigo 51, fica o locatário obrigado a se sujeitar:
Trata também a Lei nº 8.245 da locação em shoppings centers, realizada entre empreendedores e lojistas, que já restou tratada pelo artigo jurídico “A locação de lojas nos shoppings centers, suas particularidades e o despejo”, desta mesma autoria.
Por fim, convém mencionar, ainda, a possibilidade legal de sublocação. Nas palavras de Maria Helena Diniz,
A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locatio (contrato de locação) , se vincula a uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado[8].
A Lei do Inquilinato trata especialmente do tema em seus artigos 14, 15 e 16, nos quais estabelece que essa relação jurídica segue as mesmas normas e procedimentos da locação, sujeitando-se primordialmente à permissão do locador original.
5.1. DIVÓRCIO DO LOCATÁRIO
Merece destaque o artigo 12 da Lei do Inquilinato, que expõe que “em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”. Esta sub-rogação deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia utilizada. O fiador, neste caso, poderá exonerar-se do ônus no prazo de 30 dias a partir da comunicação, ainda que ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.
5.2. MORTE DE UMA DAS PARTES
Ocorrendo a morte de uma das partes, seja ela a parte locatária ou a parte locadora, não se findam os efeitos do contrato. Ocorre, nestes casos, a transmissão deste ao herdeiros, ou, alternativamente, segue-se as ordens de sub-rogação elencadas no artigo 11 da lei especial em análise:
5.3. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL
Finalmente, ocorrendo a alienação do imóvel ainda durante a vigência do contrato, nos termos do artigo 8º, o comprador poderá denunciar o contrato em noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, sob pena de se presumir a concordância tácita de continuação da locação. Esta regra somente é excepcionada para os casos em que a locação esteja fixada por tempo determinado, que o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação e que ele esteja averbado junto à matrícula do imóvel.
[1] TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 3 : teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 9. ed. São Paulo: MÉTODO, 2014.
[2] O artigo 1º da Lei nº 8.245/91 elenca uma série de imóveis que continuam a ser regulados pelo Código Civil de 2002, a exemplo da vaga de garagem e dos apart-hotéis.
[3] TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 3 : teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 9. ed. São Paulo: MÉTODO, 2014.
[6] I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
[7] SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato comentada. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 206.
[8] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p. 281.
COBRANÇA DE DESPESAS ACESSÓRIAS EM AÇÃO DE DESPEJO
RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - DEBATE QUANTO À INCLUSÃO DOS ACESSÓRIOS LOCATÍCIOS NA CONDENAÇÃO ARBITRADA EM SENTENÇA - POSSIBILIDADE - PREVISÃO CONTRATUAL DE QUE DESPESAS COM CONSUMO DE ÁGUA, LUZ, FORÇA, GÁS, TELEFONE E CONDOMÍNIO SERIAM ARCADAS PELA PARTE LOCATÁRIA - CONDENAÇÃO QUE, POR FORÇA DO ART. 290 DO CPC, DEVE ENGLOBAR OS DÉBITOS DESSA NATUREZA DEVIDOS ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DEBATE QUANTO À COBRANÇA DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA - EXIGIBILIDADE APENAS DA PRIMEIRA - CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA QUE, À FALTA DE EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL, NÃO PODE SER COBRADA CUMULATIVAMENTE ÀS PERDAS E DANOS DECORRENTES DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - EXEGESE DO ART. 410 E 416 DO CC - RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO
(TJPR - 12ª C.Cível - AC - 1250734-1 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Denise Kruger Pereira - Unânime - - J. 03.12.2014)
DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL.
NATUREZA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO.
1. É inviável a cumulação da multa compensatória com o cumprimento da obrigação principal, uma vez que se trata de uma faculdade disjuntiva, podendo o credor exigir a cláusula penal ou as perdas e danos, mas não ambas, conforme o art. 401 do Código Civil. (...) 3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgRg no Ag 741.776/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 07/11/2013, DJe 11/12/2013)
LAUDO DE VISTORIA DE IMÓVEL LOCADO - ENTREGA SEM REPAROS
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - GASTOS COM REPAROS NO IMÓVEL APÓS O TÉRMINO DO CONTRATO - PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - VIOLAÇÃO AFASTADA. CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA PROVA ORAL QUE NÃO TERIA O CONDÃO DE REFUTAR AS PROVAS DOCUMENTAIS DOS AUTOS - INSPEÇÃO JUDICIAL - DESNECESSIDADE LAUDO DE VISTORIA DE SAÍDA CORROBORADO POR AUTO DE CONSTATAÇÃO (AUTOS DE AÇÃO DE DESPEJO). CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ O DEVER DO LOCATÁRIO ENTREGAR O IMÓVEL NAS CONDIÇÕES EM QUE O RECEBEU - PACTA SUNT SERVANDA - AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE OS REPAROS FORAM REALIZADOS PELOS LOCATÁRIOS OU QUE O VALOR PAGO PELO LOCADOR FOI EXCESSIVO MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1270800-6 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Ruy Muggiati - Unânime - - J. 26.11.2014)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C AÇÃO DE COBRANÇA - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - AFASTADA - CONDIÇÕES DA AÇÃO PREENCHIDAS - SUBLOCAÇÃO - OCORRÊNCIA SEM A ANUÊNCIA DOS LOCADORES - EXPRESSA VEDAÇÃO CONTRATUAL - SEGURO CONTRA INCÊNDIO - PREVISÃO CONTRATUAL QUE EXIGE REFERIDA CONTRATAÇÃO - AUSÊNCIA - MERA PROPOSTA NÃO É SUFICIENTE - CONTRATO RESCINDIDO POR INFRAÇÃO A DUAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS - COBRANÇA DO IPTU NO PERÍODO DE 1995 À 2004 - POSSIBILIDADE - CONTRATO QUE PREVÊ REFERIDA OBRIGAÇÃO EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DESPEJO DE ESTABELECIMENTO DE ENSINO - FÉRIAS DO FINAL DO ANO LETIVO - RAZOABILIDADE - MENOR PREJUÍZO AOS ALUNOS - RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO A FIM DE DETERMINAR QUE O DESPEJO OCORRA NAS FÉRIAS DO FINAL DO ANO LETIVO
(TJPR - 12ª C.Cível - AC - 1240389-3 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Denise Kruger Pereira - Unânime - - J. 19.11.2014)
LOCAÇÃO - FUNDO DE COMÉRCIO - LEI 8.245/91
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO.SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO REQUERIDO. 1. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. MELHORAMENTO REALIZADO EM IMÓVEL DIVERSO DO OBJETO DA DEMANDA.IMPOSSIBILIDADE. 2. INDENIZAÇÃO POR FUNDO DE COMÉRCIO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NOS ARTS. 51 E 52 DA LEI 8.245/91.DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL. 3.RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU.OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO. PREVISÃO CONTRATUAL.POSSIBILIDADE (ART. 22, VIII DA LEI 8.245/91).PAGAMENTO PARCIAL DO TRIBUTO NÃO DEMONSTRADO. 4. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO.DESNECESSIDADE. O MONTANTE AVENÇADO PELAS PARTES NÃO É MANIFESTAMENTE EXCESSIVO. 5.DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CASO DE VENDA. NÃO CABIMENTO. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL.CONTRATO ENCERRADO. 6. PAGAMENTO PARCIAL DO DÉBITO. AUSÊNCIA DE PROVAS. CONDENAÇÃO DEVIDA.SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
(TJPR - 12ª C.Cível - AC - 1233832-8 - Paranavaí - Rel.: Ivanise Maria Tratz Martins - Unânime - - J. 12.11.2014)

References: artigo 565
 artigo 2
 artigo 22
 artigo 23
 artigo 46
 artigo 47
 artigo 48
 artigo 51
 artigo 51
 artigo 12
 artigo 11
 artigo 8
 artigo 1