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Timestamp: 2019-03-23 12:24:09+00:00

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OJEADA HISTÓRICA. Escapa al objeto de esta obra el verificar una historia exhaustiva del contrato a través de los tiempos. Nos limitaremos a una ojeada con carácter introductoria.
1. Sin entrar en detalles, ni en cuestiones terminológicas, pueden clasificarse las convenciones romanas en dos grandes categorías, según que se encontraran provistas o desprovistas de acción. Estas últimas eran los pacta nuda que sólo generaban una obligación natural. Las primeras en cambio, tenían alguna clase de vestimentum y abarcaban por un lado los contratos y por el otro los pacta vestita, dependiendo la diferencia de nombre, de una razón histórica, pues se reservó el término "contrato" para designar a las convenciones del antiguo derecho. Los contratos se subdividían en nominados e innominados, comprendiendo los primeros cuatro especies (verbis, litteris, solo consensu y reales) y los segundos cuatro combinaciones (do u,t des, do ut facias, facio ut des, y facio ut facias), como dentro de aquéllos, cuatro era el número de los contratos que se concluían solo consensu (compraventa. locación, sociedad y mandato) y cuatro el de los reales (mutuo, depósito, comodato y prenda). Los pacta vestita, en fin, abarcaban tres categorías: pretorianos (de jurament9, de constituto, de hipoteca, y los recepta), legítimos (de donación, de dote y de compromiso) y adiecta (agregados aun contrato).l
Pero todo esto no pasa de constituir una enumeración fría e incluso incompleta, si juzgamos el problema con la amplitud impuesta por nuestro Art. 1137 que nos llevaría a examinar, v. g. los negocios traslativos (mancipatio, traditio). Además, nada nos dice del espíritu del derecho contractual romano, ni de la razón de un sistema que con una visión moderna nos parece arbitrariamente complejo. Acaso una comparación con las instrucciones actuales nos enseñe un poco de humildad:
a) EI reconocimiento del contrato consensual de compraventa data de fines de la República, y el de donación como pacto legítimo, de la época de Justiniano. ¿Por qué tardaron tanto en aparecer uno y otro?
Respecto a la compraventa si se afirma en abstracto que no data de los orígenes de la sociedad, porque razona: primero los hombres cambiaron cosa por cosa (trueque) y la compraventa debió esperar hasta que apareciera el dinero como mercancía intermedia. Pero eso no vale para explicar el fenómeno de que en Roma debieron esperarse tanto siglos para que el contrato consensual de compraventa recibiera sanción, y ello por dos motivos: el primero, que desde antes de la fundación de Roma se utilizaba como mercancía intermedia el ganado, e incluso el metal, y que la moneda estatal misma databa por lo menos de dos siglos antes de la sanción del contrato de compraventa, es decir que existía el concepto económico sin que se diera el correlativo jurídico; y el segundo, que si el contrato de permuta hubiera precedido al de compraventa, resultaría totalmente inexplicable que aquél fuera reconocido después.
Todo se aclara, sin embargo, si se distingue entre la operación económica y el contrato consensual de compraventa, pues los romanos bajo otras formas jurídicas realizaron aquélla durante siglos, sin conocer ésta, como de un modo análogo concluyeron la operación econ6mica de la do- nación mucho más antigua que la venta, más antigua quizás que el mismo trueque, y la última sin embargo en encontrar un molde jurídico específico. En otros términos, el orden histórico de aparici6n de los fenómenos econ6micos ha sido presumiblemente donación-permuta-venta, y el orden jurídico venta-permuta-donación. Pero en esto no hay ningún absurdo sino una evolución natural del derecho romano.
Naturalmente que entre aquella mancipatio y la actual venta al contado, media una profunda diferencia: en la mancipatio, todo pasaba de hecho y de derecho en un solo tiempo, es decir que se operaba la traslaci6n de propiedad de la cosa (y del precio) sin que hubiera precedido una obligación de entregar, porque dicho negocio era traslativo y no creditorio; en cambio, nuestra venta actual -aun al contado- es creditoria, y la traslaci6n se opera por un acto posterior y distinto de la venta Convengamos sin embargo que cuando realizamos una de las pequeñas compraventas de la vida cotidiana (un diario, un paquete de cigarrillos) nuestra actitud se parece más a la de los antiguos romanos, que a los esquemas del derecho moderno, pues sólo aun jurista al contemplar la operación, le es dado establecer la para el profano sutil distinci6n, entre el contrato obligatorio de compraventa y la tradición traslativa. Por la demás, son hoy posibles los contratos manuales.
En nuestro Derecho un texto que respira la supervivencia de aquellas antiguas operaciones mano a mano: el Art. 1815 sobre la donación manual. Si los romano Cantes de que se sancionara el contrato consensual de .compraventa) tuvieron un instrumento jurídico para verificar la operación económica al contado, no les faltó tampoco, desde muy antiguo, el medio para concertarla a crédito, pues pudieron acudir para ello a una doble estipulación Interrogaba, v. g. primero el vendedor por el precio, y luego el comprador por la cosa. El sistema presentaba sí, un inconveniente: la operación económica única quedaba descompuesta en dos contratos unilaterales.
b) Al comparar nuestro sistema con el romano, no debemos dejarnos guiar por la homonimia de los términos. Así, v. g. veremos que nuestros contratos innominados nada tienen que hacer con los innominados romanos.
Cuando estos últimos alcanzan la plenitud de su evolución, quien ha hecho o dado algo Ccausa data) en vistas a una prestación de la contra. Parte, puede reclamarla por la actio prescripti verbis. A nosotros puede parecernos extraño que un acuerdo sinalagmático de la vida de relación sólo se convierta en jurídico cuando una de las partes haya cumplido, y en este sentido la teoría romana de los contratos innominados se presenta como un retroceso respecto al sistema de los contratos consensuales. Pero bajo otro punto de vista, ellos implicaron un avance inusitado, pues la prestación cumplida que constituía la causa data, podía no tener valor patrimonial.2
c) Juzgado en su conjunto el sistema romano, diremos que para que un acuerdo estuviera sancionado, era preciso. Una de estas tres condiciones: o que tuviera una forma determinada, o un contenido típico ( como en los consensuales) o que mediara una prestación cumplida. Fuera de esos casos el pacto era nudo y no sancionado por el Derecho. Prescindiendo de las contadas hipótesis en que el acuerdo era sancionado en atención a su contenido, El Derecho Romano tiene el carácter de formalista.
A él, los autores le oponen como un gran progreso, el con sensualismo moderno. En esto último .hay mucho de exageración, en un doble aspecto. Por un lado, la forma romana de la estipulatio alcanzó con los tiempos una gran elasticidad; 3 por el otro, no es cierto que en el derecho moderno el pacto desnudo obligue, pues admitiendo que ha cambiado la "moda" de los vestimenta, no sólo hay hoy en día contratos solemnes y contratos reales, sino que además existen numerosas limitaciones al contenido de la voluntad, lo que en otros términos conduce a afirmar que si los romanos exigieron una tipicidad positiva de las convenciones no formales, nosotros conservamos la exigencia de una tipicidad negativa, en el sentido de ciertos requisitos mínimos del objeto
2. Las leyes españolas de Partidas recogieron fundamentalmente el sistema romano y adoptaron la stipulatio con el nombre de "promisión". Por la influencia del Derecho Canónico que se ejerce a través de todo el medioevo, la vieja stipulatio romana cobró cada vez mayor elasticidad y combinándose con maneras germánicas de convenir llegó a desprenderse de sus últimas limitaciones que sólo constituían reminiscencias históricas. El ciclo queda cumplido en el Derecho Castellano con el Ordena- miento de Alcalá que dispuso: "Pareciendo que se quiso un Ome obligar a otro por promisión, o por algún contrato, o en alguna otra manera, sea tenido de aquellos a quienes se obligó é non pueda ser puesta excebción que non fue fecha estipulación, que quiere decir: prometimiento con ciertas solemnidades del derecho; ó que fue fecha la obligación del contracto entre absentes; ó que fue fecha a Escribano público, ó a otra persona privada en nombre de otro entre absentes; ó que se obligó uno de dar, ó de hacer alguna cosa a otro; más que sea valedera la obligación ó el contracto que fueren fechos en cualquier manera que alguno se quiso obligar á otro, é hacer contracto con él.
El arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, arrendador, se obliga a transferir, de modo temporal, el uso o goce de una cosa a otra parte, arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.
Traslativo de uso: En virtud de que el objeto principal es, trasferir el uso o goce de una cosa, siendo dicha concesión temporal.
Bilateral: Porque hay derechos y obligaciones recíprocos
Formal: debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se le imputará al arrendador.
Tracto Sucesivo: El arrendamiento, por su propia naturaleza, prolonga sus efectos a través del tiempo
Conmutativo: Las partes conocen la cuantía de las prestaciones desde el momento de su celebración.
Arrendamiento civil: El arrendamiento obtendrá el carácter de civil cuando no sea mercantil ni administrativo
Arrendamiento Mercantil: Adquiere este carácter cuando recae sobre bienes muebles y existe el prepósito de especulación mercantil.
Arrendamiento Administrativo: Es cuando recae sobre bienes que pertenecen a la federación, a los estados o los municipios.
En el caso particular del arrendamiento se da cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa y la otra parte está conforme con dicha concesión, aceptando pagar, por ese uso o goce, un precio cierto y determinado.
La Cosa: son susceptibles de arrendamiento todas las cosas, exceptuando las consumibles, aquéllas cuyo arrendamiento se encuentra expresamente prohibido por la ley y los derechos estrictamente personales.
El Precio: El Código Civil Establece una regla, que dice “La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada”.
Basta la capacidad general para celebrar este contrato, pero no tan solo los propietarios lo pueden celebrar, sino también todas aquellas personas que sin serlo pero que teniendo el uso o goce, estén facultadas para hacerlo.
Este contrato es formal en razón de que para su validez requiere que se otorgue por escrito. La falta de dicha formalidad se le imputará al arrendador.
Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación deberán contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:
Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.
La mención expresa del mismo
Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan, adicionalmente a las establecidas en la ley.
Por otra parte, la fracción III del artículo 3042 establece que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por más de seis años, o con adelanto de renta por más de tres, deberán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
La falta de inscripción no afecta la validez del contrato, sino que produce las consecuencias que se señalan en el artículo 3007 del Código Civil, que dice: "Los documentos que conforme a este código sean registrables y no se registren, no producirán efectos en perjuicio de tercero."
El arrendador tiene, como principal obligación, la de transferir el uso o goce temporal de la cosa objeto del contrato, obligación que se encuentra establecida en la definición que da el artículo 2398. La transmisión es temporal, en virtud de que el mencionado artículo expresamente lo ordena, pues en su segunda parte dice: "El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria." El artículo no fija ningún plazo para la finca rústica, pero se sobreentiende que también debe ser temporal.
Entregar la cosa arrendada. Esta obligación se encuentra prevista en la fracción I del artículo 2412 del Código Civil, que dice: "El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso: I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble." En cuanto a esta obligación son importantes las siguientes cuestiones: tiempo, lugar y gastos de entrega.
Tiempo de entrega En primer lugar, el arrendador debe entregar la cosa objeto del contrato en el tiempo convenido, y si no se fija plazo, luego que sea requerido por el arrendatario
Lugar de entrega La cosa arrendada, si es un bien mueble, debe entregarse en el domicilio del arrendador, salvo que las partes convinieren en otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley, segÚn el artículo 2082 del Código Civil; pero si el objeto del contrato es un inmueble, es lógico que deba entregarse en el lugar de su ubicación, tal y como lo dispone el artículo 2083 del mismo ordenamiento.
Gastos de entrega En cuanto a los gastos de entrega de la cosa arrendada, corren por cuenta del arrendador, si no se ha convenido otra cosa, de conformidad con el artículo 2086 del Código Civil.
Otra obligación que se le impone al arrendador es la de conservar la cosa arrendada en el mismo estado servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel que por su misma naturaleza estuviese destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, haciendo para ello las reparaciones que sean necesarias
El arrendador también está obligado a no estorbar ni embarazar el uso ni tampoco alterar la forma, o intervenir en el uso legítimo de la cosa arrendada, salvo el caso de reparaciones urgentes e indispensables (Frac. III del Art. 2412 y Art. 2414 del CCDF.
Código Civil impone al arrendador la obligación de garantizar contra actos jurídicos de tercero, el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato, lo que implica que el arrendador no responde de las perturbaciones de hecho, sino sólo cuando los terceros se fundan en un derecho adquirido con anterioridad. Ejemplo: un usufructo, una servidumbre, un embargo. Por tal motivo, el artículo 2418 declara que lo dispuesto en dicha fracción IV no comprende las vías de hecho de terceros que no aleguen derechos sobre la cosa arrendada, pero que sí impidan su uso o goce. En estos casos, el arrendatario sólo tiene acción contra los autores de los hechos y, aunque fueren insolventes, no podrá enderezar su acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza. Se considera que si son perturbaciones de hecho, el arrendatario, como poseedor, puede defender su posesión por medio de interdictos. Asimismo, el Código Civil le impone una obligación al arrendatario para que, ala brevedad posible, ponga en conocimiento del propietario toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
Esta obligación significa que el arrendador es responsable de los vicios o defectos ocultos de la cosa arrendada que la hagan impropia para los fines a los que se le destinó, o que disminuyan de tal modo ese uso que, de haberlas conocido el arrendatario, no hubiere celebrado el contrato o hubiere pagado menos renta. La fracción V del artículo 2412 del Código Civil dice: "El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
“v. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento."
En todo contrato conmutativo el enajenante es responsable de los vicios o defectos ocultos, según lo indica el artículo 2142 del Código Civil. Puesto que el arrendamiento es un contrato conmutativo, según establecen las características del mismo, no era necesario que expresamente se volviera a señalar en el articulado que regula dicho contrato; por lo que resulta una redundancia lo dispuesto en la fracción V del artículo 2412.
Los requisitos para que se manifiesten los vicios o defectos ocultos ya fueron señalados en el contrato de compraventa, por lo que remitimos al lector a 10 dicho en ese contrato.
Las consecuencias en el caso de que se presenten los vicios o defectos ocultos en la cosa objeto del contrato son, a elección del arrendatario: pedir la rescisión, o bien In reducción de la renta acción rescisoria o redhibitoria, y acción estimatoria quanti minoris o compensatoria (Art. 2421 del CCDF).
Cuando el arrendador conocía los vicios o defectos y no se los manifestó al arrendatario, si éste pide la rescisión podrá pedir una indemnización por los daños y perjuicios. Si los vicios son posteriores u la celebración del contrato de arrendamiento y son graves (reparaciones urgentes e indispensables) se impone al arrendador la obligación de hacer dichas reparaciones.
La evicción se presenta cuando el que adquiere una cosa es privado, en todo o en parte, de ella, en virtud de sentencia que cause ejecutoria y que reconozca un derecho de tercero anterior a la adquisición. La evicción, cuyas consecuencias fueron expuestas en forma exhaustiva al estudiar el contrato de compra-venta, se presenta en las obligaciones de dar las translativas de dominio- por lo que se supone que no se podrá presentar en el contrato de arrendamiento, ya que éste es translativo de uso, pues sería ilógico aplicar al arrendamiento las consecuencias de un contrato de compraventa. Sin embargo, en el contrato de arrendamiento se puede privar al arrendatario de la cosa, objeto del contrato, cuando se reconozca un derecho de tercero anterior al mismo contrato de arrendamiento. Para este caso el legislador ha establecido determinadas consecuencias, ya que al presentarse la evicción, anticipadamente se daría por terminado el contrato de arrendamiento, privándose al arrendatario del uso o goce a que tiene derecho.
Esta obligación se encuentra consignada en los artículos 2423 y 2424 del Código Civil. El primero de los artículos mencionados dice: "Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario:
I. Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó apagarlas.
II. Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato.
III. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras, y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento."
Devolver el saldo que hubiere en favor del arrendatario al terminar el arrendamiento
En el artículo 2422 del Código Civil se establece esta obligación para el arrendador. Dicho artículo preceptúa: "Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho de ejercitar contra aquél; en este caso depositará judicialmente el saldo referido." Como se puede observar, el artículo establece una obligación para el arrendador, pero también otorga un derecho, el de retención en el caso de que el arrendador tenga algo que exigirle al arrendatario, derecho que se justifica sobradamente.
Preferir al arrendatario, en igualdad de condiciones, en caso de venta de la cosa arrendada
El arrendatario cuyo contrato ha durado más de cinco años, y que ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene derecho, si está al corriente en el pago de la renta, a que en igualdad de condiciones, en caso de venta sea preferido en los términos del artículo 2448-J del Código Civil.
El artículo citado, literalmente expresa: "En el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:
I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso por escrito al arrendatario de su deseo de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y ml1dalidades de la compraventa;
II. El o los arrendatarios dispondrán de quince días para dar aviso por escrito al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta;
IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia y
V. La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor aun 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes mencionada prescribirá sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva.
Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles los siguientes:
1. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de inmuebles, en cualquier otra forma. Considérese, en este último caso, un usufructo oneroso, el cual tiene el mismo tratamiento fiscal que el arrendamiento.
2. Cuando el arrendador es una sociedad mercantil y tiene ingresos por conceptos de arrendamientos, ya sea sólo éstos o agregados a ingresos por actividades empresariales, debe acumularlos a los demás ingresos para que formen una base única, después de hacer las deducciones autorizadas. La sociedad debe dar recibo por la renta que reciba, en el que aparezca la clave del Registro Federal de Contribuyentes.
Las personas que tengan ingresos por este concepto, podrán efectuar las siguientes deducciones:
I. El impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como las contribuciones locales de planificación o de cooperación para obras públicas que afectan a los mismos.
III. Los intereses pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles.
IV. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios.
V. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos. VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
VII. Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de inmueble para casa-habitación podrán optar por deducir el 50% de los ingresos a que se refiere este capítulo, en sustitución de las deducciones a que este artículo se refiere. En los demás casos, se podrá optar por deducir el 35%, en sustitución de las deducciones a que este artículo se refiere.
Tratándose de subarrendamiento solo se reducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador.
En los casos en que el impuesto a cargo del contribuyente, determinado en los términos de este artículo, sea menor que la cantidad acreditable conforme al primer párrafo de este artículo, la diferencia no podrá acreditarse contra el impuesto que resulte a su cargo posteriormente.
Cuando los ingresos a que se refiere este capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional e110% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes la constancia de la retención, dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, junto a las señaladas en el artículo 80 de esta ley. El impuesto retenido en los términos de este párrafo podrá acreditarse contra el que resulte de conformidad con el primer párrafo de este artículo.
Las personas que efectúen las retenciones a que se refiere el párrafo anterior, deberán presentar declaración ante las oficinas autorizadas en el mes de febrero de cada año, proporcionando la información correspondiente a quienes les hubieran efectuado retenciones en el año de calendario anterior. No se efectuará el acreditamiento a que se refiere el primer párrafo de este artículo, cuando en el periodo de que se trate se obtengan ingresos de los señalados en los capítulos lo II de este título, por los que dicho acreditamiento ya se hubiere efectuado. Quedan relevados de presentar declaraciones provisionales los contribuyentes cuyos ingresos anuales totales, por los conceptos a que se refiere este capítulo, obtenidos en el año de calendario anterior, no hubieren excedido del doble del salario mínimo general de su área geográfica elevado al año.
La principal obligación que tiene el arrendatario es la de pagar la renta, razón por la cual el artículo 2425, en su fracción I, consigna dicha obligación: "El arrendatario está obligado: I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos." Además, el artículo 2398, que define el contrato de arrendamiento, dice expresamente que el arrendatario se obliga apagar por el uso o goce un precio cierto.
En qué puede consistir la renta y requisitos que debe llenar.
La renta, en el arrendamiento, puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa, con la condición de que sea cierta y determinada, según lo indica el artículo 2399 del Código Civil. Por cierta se debe entender que seu reul, es decir, que no sea simulada, y por determinada que seu precisa, exacta. Otro requisito es el que el precio o renta sea justo, o de lo contrario se presenta la lesión (Art. 17 del CCDF).
Desde cuándo debe pagar
El arrendatario no está obligado a pagar el precio o renta sino desde el día en que recibe la cosa arrendada, salvo estipulación en contrario, tal y como lo indica el artículo 2426 del Código Civil.
La renta deberá pagarse en el lugar convenido y, a falta de convenio, en la casa- habitación o despacho del arrendatario (Art. 2427 del CCDF).
La renta o precio deberá pagurse en el tiempo convenido, según lo dispuesto en la fracción I del artículo 2425 ya trascrito. También encontramos regulada esta disposición en los artículos 2452, 2454 y 2462 del Código Civil, relativos a arrendamientos de fincas urbanas, fincas rústicas y bienes muebles, respectivamente. En los arrendamientos de fincas urbanas, la renta debe pagarse en los plazos convenidos y, a falta de convenio, por meses vencidos si la renta excede de cien pesos; por quincenas vencidas, si la renta es de sesenta a cien pesos y, por semanas también vencidas, cuando la renta no llegue a sesenta pesos.
En los arrendamientos de finca rústicas, la renta debe pagarse en los plazos convenidos y, a falta de convenio, por semestres vencidos. Por último, en los arrendamientos de bienes muebles, si el contrato se celebra por un término fijo, la renta se pagará al vencerse el plazo, salvo convenio en contrario.
Renta que debe pagarse en frutos
La renta no necesariamente tiene que estar constituida por una cantidad de dinero, sino que también puede consistir en otras cosas, con tal de que sean ciertas. En el caso en que la renta se tenga que pagar en frutos y el arrendatario no los entregue en el tiempo debido, el legislador le impone la obligación de pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del plazo convenido (Art. 2430 del CCDF).
Forma de pago y exactitud en cuanto a la sustancia
Respecto a la exactitud, en cuanto a la forma o modo, el arrendatario está obligado a pagar la renta en una sola exhibición y no en pagos parciales; y en cuanto a la sustancia, deberá pagar la renta tal y como se hubiera convenido, sea en dinero o en cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada (Art. 2078, 2012 y 2399 del CCDF).
Casos en que el arrendatario no está obligado a pagar la renta, y puede pedir la reducción de la misma o la rescisión del contrato
a) Caso fortuito Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se le impide al arrendatario totalmente el uso de la cosa objeto del contrato; no se causará renta mientras dure dicho impedimento y si éste dura más de dos meses, el arrendatario podrá pedir la rescisión del contrato (Art. 2431 del CCDF).
Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, el arrendatario podrá pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura más de dos meses (Art. 2432 del CCDF).
b) Caso de evicción: Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, tampoco se causará renta y, si el arrendador procedió de mala fe, responderá también de los daños y perjuicios (Art. 2434, en relación con el 2431 del CCDF). Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, el arrendatario puede reclamar una disminución en la renta o bien, pedir la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra (Art. 2420 del CCDF).
c) Reparaciones de la cosa arrendada: Cuando por causa de reparaciones el arrendatario perdiere el uso total o parcial de la cosa arrendada, tendrá derecho ano pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de dicho precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses, en su respectivo caso.
Esta obligación del arrendatario engloba las siguientes:
a) Responder de los daños y perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios (Frac. II del Art. 2425 del CCDF).
b) Poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que cause su omisión (Art. 2415 del CCDF).
c) Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia que generalmente son causados por las personas que habitan el edificio, así como hacer las pequeñas reparaciones que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento
d) No variar la forma de la cosa arrendada, a no ser que tenga el consentimiento expreso del arrendador; si el arrendatario varía la forma de la cosa objeto del contrato sin el consentimiento del arrendador, está obligado, cuando de- vuelva la cosa arrendada, a restablecerla en el estado en que la recibió, siendo, además, responsable del pago de los daños y perjuicios
e) Poner en conocimiento del propietario, a la mayor brevedad posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o que, abiertamente, prepare sobre la cosa arrendada, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que cause su omisión.
Servirse de la cosa sólo para el uso convenido o conforme a su naturaleza y destino
El arrendatario sólo puede servirse de la cosa para el uso que se hubiere convenido o para aquel que sea conforme a la naturaleza y destino de ella (Frac. III del Art. 2425 del CCDF).
El arrendatario, de conformidad con el artículo 2435 del Código Civil, es responsable del incendio de la cosa arrendada, a no ser que provenga de caso fortuito, tuerza mayor o vicio de construcción. El arrendatario tampoco es responsable cuando el incendio se haya comunicado de otra parte, si toma todas las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara, o si demuestra que no pudo comenzar en la localidad arrendada. Cuando existen varios arrendatarios si no se sabe dónde comenzó el incendio, todos son responsables, proporcionalmente ala renta que paguen.
El arrendador ocupa parte de la finca, también responderá parcialmente, según la renta que, a su parte, fijen peritos. Cuando se pruebe que el incendio comenzó en la habitación de uno de los inquilinos, solamente éste será el responsable; la anterior, según se desprende de lo preceptuado en el artículo 2437 del Código Civil. Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la localidad que ocupa, quedará libre de responsabilidad.
El arrendatario debe restituir el saldo que haya en favor del arrendador al terminar el contrato de arrendamiento, a no ser que tenga algo que exigirle, pues en este caso depositará judicialmente el saldo (Art. 2422 al que remite el Art. 2428 del CCDF). Dada la claridad de esta obligación, no se requiere ningún comentario especial.
En el contrato de arrendamiento sólo se transfiere el uso o goce de la cosa, razón por la cual, cuando éste termina, el arrendatario debe restituir la cosa objeto del contrato, dicha obligación es de dar (Frac. III del Art. 2011 del CCDF. En primer lugar, debemos estudiar qué es lo que se debe restituir. El arrendatario deberá restituir la misma cosa arrendada y, si recibió la finca con expresa descripción de las partes de que se compone, debe devolverla tal y como la recibió, con excepción de lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable; pero, si el arrendatario admitió la cosa sin la descripción expresada, la ley presume que la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Se trata de una presunción juris tantum, que admite pruebas en contrario. Tal indicación se contiene en los artículos 2442 y 2443 del Código Civil.
Arrendamientos por tiempo indeterminado
Los arrendamientos qué no tengan un tiempo expresamente determinado concluirán a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso por escrito, con quince días de anticipación, dado a la otra parte si el predio es urbano y, con un año si es rústico (Art. 2478 del CCDF).
Si el predio fuere urbano, una vez que se hubiere dado el aviso, el arrendatario estará obligado a poner cédulas ya mostrar el interior de la casa a quienes pretendan verla. Si el predio fuere rústico se observará lo dispuesto en los artículos 2456, 2457 y 2458 del Código Civil, que dicen: Artículo 2456. En el arrendamiento de predios rústicos por plazo determinado debe el arrendatario, en el último año que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las tierras que tenga ocupadas y en las que él no pueda verificar la nueva siembra, así como el uso de los edificios y demás medios que fueren necesarios para las labores preparatorias del año siguiente. Artículo 5457. El permiso a qué se refiere el artículo que precede no será obligatorio sino en el periodo y por el tiempo rigurosamente indispensable, conforme a las costumbres locales, salvo convenio en contrario Artículo 2458. Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente derecho de usar las tierras y edilicios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato."
Otras formas de terminación del contrato de arrendamiento
El artículo 2483 señala algunas causas de terminación del arrendamiento:
a) Por haberse cumplido el plazo fijado por el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
b) Por convenio expreso.
c) Por nulidad.
d) Por rescisión. e) Por confusión.
.I) Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.
g) Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.
h) Por evicción de la cosa dada en arrendamiento
También puede terminar por la muerte del arrendador o del arrendatario:'! cuando expresamente se hubiere pactado su rescisión, según se desprende del artículo 2408 interpretado a contrario sensu.
I Si el usufructuario dio en arrendamiento los bienes objeto de su derecho, al terminar el usufructo termina también el contrato de arrendamiento, atendiendo a lo dispuesto en los artículos 1002 y 2493 del Código Civil.
Por último: el contrato de arrendamiento puede terminar cuando, sin el consentimiento del arrendador, el arrendatario hiciere obras en el fundo para descubrir un tesoro, si así lo pidiere el dueño, de conformidad con el preceptuado en el artículo 882 del Código Civil.
Si el arrendamiento se ha celebrado por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen Código Civil.
Una vez vencido el contrato de arrendamiento, el inquilino que esté al corriente en el pago de las rentas, tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año. El arrendador puede aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate han sufrido un alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento.
No están obligados a prorrogar el contrato de arrendamiento los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido (Art. 2485 del CCDF).
En los casos de prórroga de los contratos de arrendamiento, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario (Art. 2488, en relación con el 2485 del CCDF). *
RECONDUCCIÓN T ACIT A
Cuando el arrendatario, una vez que ha terminado el arrendamiento, expresa el artículo 2487, continúa en el uso o goce de la cosa sin oposición del arrendador, 'tiene lugar la tacita reconduccion, es decir, continuará el contrato de arrendamiento, por la manifestación tacita de la voluntad. En el caso anterior, el arrendamiento continuara por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba. En este caso el contrato se transforma, de tiempo fijo, en un contrato de término indeterminado, que se regirá por el artículo 2478 del Código Civil. Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario, según lo establece el propio artículo 2487.
El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de las partes trae como consecuencia la rescisión del contrato de arrendamiento, ya que el artículo 1949, en que se consigna la regla general, establece que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe. La parte perjudicada tiene la facultad de escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Casos en que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato
a) Por falta de pago de la renta, en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425 del CCDF (Frac. I del Art. 2489 del CCDF).
b) Porque el arrendatario use la cosa objeto del contrato, en contravención a lo dispuesto en la fracción IIJ del artículo 2425 del Código Civil. Dicho artículo dice en su fracción III: "El arrendatario está obligado a servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella." (Frac. II del Art. 2489, en relación con la Frac. III del Art. 2425 del CCDF).
c) Cuando el arrendatario subarriende la cosa arrendada, sin la autorización del arrendador (Frac. III del Art. 2489, en relación con el Art. 2480 del CCDF).
d) Por daños graves a la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador, en los términos del artículo 2441 (Frac. V del Art. 2489 del CCDF).
Casos en que el arrendatario puede exigir la rescisión del contrato
a) Cuando el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa
b) Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada
c) Porque la cosa arrendada tenga vicios o defectos ocultos que impidan el uso de ella
d) Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente I arrendatario el uso de la cosa arrendada, si dicho impedimento dura más de dos meses
e) Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impide en parte el uso de la cosa arrendada, si dicho impedimento dura también más de dos meses
I) Cuando la privación del uso proviene de haberse presentado la evicción de la cosa arrendada
g) Cuando el arrendador no realiza las reparaciones necesarias en la cosa arrendada, a fin de conservarla en el mismo estado durante el arrendamiento
h) Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, en los términos de los artículos 2431,2434 y 2445 del CCDF
i) Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa arrendada, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario
j) Cuando el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que, con derecho, pretende hacer el arrendatario
Otras causas de rescisión del contrato de arrendamiento
En el CCDF se regulan otras causas por las que se rescinde el contrato, y son:
a) La muerte del arrendador o del arrendatario, cuando así se hubiere convenido
b) La expropiación de la cosa arrendada, hecha por causa de utilidad pública
TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD, DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En el artículo 2409 del Código Civil se regula lo relativo a la transmisión de la propiedad durante la vigencia del contrato de arrendamiento, cualquiera que fuese el motivo por el que se verificare dicha transmisión, preceptuando que el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato y que, respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá la obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicial o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario, a menos que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento. Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebra dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.
Hay subarrendamiento cuando el arrendatario concede, a su vez, en arrendamiento la cosa arrendada; es decir, cuando respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento. En el primer contrato, a las partes se les designa arrendador y arrendatario, en el segundo contrato (subarrendamiento) subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatario.
Requisitos para que se pueda celebrar el subarrendamiento
Para que el arrendatario pueda celebrar el contrato de subarrendamiento, es decir, para que pueda subarrendar la cosa objeto del contrato de arrendamiento, necesita del consentimiento del arrendador, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2480 del Código Civil, que dice: "El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo ni en parte, ni ceder sus derechos, sin consentimiento del arrendador.
Es necesario el consentimiento del arrendador para que el arrendatario pueda subarrendar la cosa arrendada además, se presentan consecuencias si subarrienda sin dicho consentimiento. En ese mismo artículo se apunta, en su parte final, que si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios, pero ésa no es la única consecuencia; la fracción III del artículo 2489 indica, que el arrendador podrá rescindir el contrato cuando el subarriendo se haga en contravención a lo dispuesto en el artículo 2480 del Código Civil, es decir, sin su consentimiento.
Autorización general y autorización especial
Cuando el subarriendo se hiciere en virtud de autorización general concedida en el contrato, el arrendatario será responsable ante el arrendador como si él mismo continuara en el uso o goce de la cosa, según se desprende de lo prescrito en el artículo 2481 del Código Civil; es decir, existen dos contratos: primero el de arrendamiento, en el que el arrendatario responde frente al arrendador, y segundo el de subarrendamiento, en el que el subarrendatario le responde al subarrendador. Si existe una autorización especial para subarrendar, el subarrendatario ocupa el lugar del arrendatario y éste queda libre de toda obligación, y en lo sucesivo las relaciones se establecerán entre el arrendador y el subarrendatario, por lo que prácticamente el contrato de arrendamiento queda extinguido. Tal consecuencia se deriva del contenido del artículo 2482 del Código Civil.
Oposición del arrendador al subarriendo
Como ya lo indicamos, si el arrendador se opone sin motivo fundado al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, éste puede pedir la rescisión del contrato, de conformidad con el artículo 2492 del mismo ordenamiento legal.
El contrato de arrendamiento tiene muchas modalidades y formas de uso como el subarrendamiento y el traspaso del mismo donde el traspaso consiste en el cambio del arrendatario, es la trasmisión de las obligaciones, pero para que se lleve a cabo cualquiera de estas formas de arrendamiento se necesita el consentimiento expreso del arrendador, que en mi opinión no debería regularse el subarrendamiento ya que el que a subes arrienda se convierte en arrendador y arrendatario al mismo tiempo, y puede caer en confusión las obligaciones del mismo, además que al arrendador originario le perjudica el hecho que en su bien exista un segundo arrendador. En el caso de los traspasos es una forma que por experiencia propia el arrendatario que traspasa la obligación a un tercero, le pide cierta cantidad para efectuar el mismo, pero a la hora de efectuarse el mismo el tercero sale perdiendo porque siempre se hace de una forma informal, y el precio no es justo conforme a lo que se traspaso, además que no se llega el cumplimiento del contrato originario.
Autor: Ricardo Treviño García
Autor: López de Zavala
Editorial: Fidenter
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References: artículo 3042
 artículo 3007
 artículo 2398
 artículo 2412
 artículo 2082
 artículo 2083
 artículo 2086
 artículo 2418
 artículo 2412
 artículo 2142
 artículo 2412
 artículo 2422
 artículo 2448
 artículo 80
 artículo 2425
 artículo 2398
 artículo 2399
 artículo 2426
 artículo 2425
 artículo 2435
 artículo 2437
 Artículo 2456
 Artículo 5457
 Artículo 2458
 artículo 2483
 artículo 2408
 artículo 882
 artículo 2487
 artículo 2478
 artículo 2487
 artículo 1949
 resolución 
 artículo 2425
 artículo 2425
 artículo 2441
 artículo 2409
 artículo 2480
 artículo 2489
 artículo 2480
 artículo 2481
 artículo 2482
 artículo 2492