Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/0112-kdil1-1-4012-196-2018-2-mj
Timestamp: 2019-01-22 12:19:32+00:00

Document:
♦ › Sprzedaż nieruchomości › 0112-KDIL1-1.4012.196.2018.2.MJ
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2018 r. (data wpływu 22 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług:
jest nieprawidłowe w zakresie uznania czynności sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT;
jest prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT czynności sprzedaży nieruchomości.
W dniu 22 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania czynności sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz zwolnienia od podatku VAT czynności sprzedaży nieruchomości.
Małoletnia córka urodzona xxxxxx posiada nieruchomość zabudowaną budynkiem o pow. 160 m2 oznaczoną w ewidencji gruntu jako działka 59/2 o pow. 0,27 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę.
Własność tej nieruchomości córka nabyła na podstawie darowizny dokonanej na jej rzecz przez dziadków, na podstawie umowy darowizny z dnia 10 września 2001 r. zawartej przed notariuszem w spr., której zarząd do czasu uzyskania przez córkę pełnoletniości sprawuje w jej imieniu matka.
W okresie od października 2001 r. do grudnia 2015 r. cały budynek znajdujący się na przedmiotowej nieruchomości był wynajęty najpierw spółce cywilnej, a następnie osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, na cele prowadzonej działalności gospodarczej i funkcjonował w tym okresie jako sklep spożywczy. Z tytułu świadczonej usługi najmu wystawiane były przez matkę faktury VAT i naliczony był podatek od towarów i usług.
Aktualnie po wspomnianej wyżej dacie zakończenia najmu budynek stoi pusty, nie jest użytkowany i nie jest w nim prowadzona działalność.
W roku 20xx córka rozpoczęła naukę i z tym miastem zamierza się ona związać, wobec tego najwłaściwszym rozwiązaniem w tej sytuacji byłaby sprzedaż otrzymanej w formie darowizny nieruchomości i uzyskane z tego tytułu środki przeznaczyć na zakup nieruchomości w tym mieście.
Na powyższe rozwiązanie, a mianowicie zgodę na dokonanie w imieniu małoletniej czynności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem dziecka wyraził Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 6 czerwca 20xx r. w sprawie wyznaczający jednocześnie kuratora do dokonania tej czynności.
Wobec powyższego w dniu 19 stycznia 2018 roku przed notariuszem w kancelarii notarialnej została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży na rzecz „A” zarejestrowanej w KRS , która jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W odniesieniu do budynku znajdującego się na działce nr 59/2 nie były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – w celu zmiany wykorzystania przedmiotowego obiektu lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia oprócz nakładów koniecznych na bieżące naprawy i konserwacje takie jak np. malowanie sklepu, od których Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia tych wydatków, nie były ponoszone inne wydatki w tym w szczególności na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Ponadto jak zaznaczono wyżej przedmiotowy obiekt, w którym prowadzony był sklep został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu w październiku 2001 r., a najem został skończony 31 grudnia 2015 r., po której nie była już prowadzona w nim żadna działalność gospodarcza i budynek nie jest aktualnie użytkowany. Jak również, że charakter ponoszonych wówczas wydatków na rzecz przedmiotowego budynku sprowadzał się jedynie do podtrzymywania i odtworzenia jego wartości użytkowej, a tym samym nie spowodował wzrostu wartości użytkowej poprzez przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub jego modernizację, gdyż takie prace nie były wykonywane. Wskazać przy tym należy, iż mimo, że budynek nie podlegał ulepszeniu to był wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż okres co najmniej 5 lat.
Czy z uwagi na powyższy stan faktyczny jak i okoliczność, że córka jest osobą małoletnią i nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest wobec tego czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, planowana sprzedaż tej nieruchomości, powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od sprzedaży towarów i usług czy też jest objęta zwolnieniem z tego podatku, a zatem powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilno-prawnych?
Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na przedstawiony stan faktyczny sprawy jak i na okoliczność, że córka nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest wobec tego zarejestrowanym podatkiem podatku VAT planowana sprzedaż tej nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Ponieważ na gruncie ustawy o VAT, co do zasady sprzedaż nieruchomości zabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, chyba że zaistnieją przesłanki uprawniające zbywcę do zastosowania zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy. Wobec tego w ocenie Wnioskodawcy zwolnienie określone w powyższym artykule obejmuje nieruchomość, która ma zostać w przyszłości sprzedana, gdyż zwolnienie to zostało przewidziane dla dostawy budynku lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT bądź między pierwszym zasiedleniu a dostawą tego budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Z uwagi na powyższe zdaniem Wnioskodawcy projektowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości także z uwagi na to, że spełniałyby warunki do objęcia zwolnieniem nie powinna być zatem opodatkowana podatkiem VAT a podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż gdyby nawet założyć, że sprzedaż ta będzie podlegała pod przepisy VAT, to byłaby zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy o VAT.
Należy mieć jednakże uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Należy zwrócić uwagę, że brak pełnoletniości nie skutkuje automatycznie wykluczeniem danej osoby fizycznej z grona podatników podatku od towarów i usług.
W tym miejscu podkreślenia wymaga, że zgodnie art. 135 Ordynacji podatkowej, zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych w sprawach podatkowych ocenia się według przepisów prawa cywilnego, jeżeli przepisy prawa podatkowego nie stanowią inaczej.
Zdolność prawna to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków. Zdolność do czynności prawnych to zdolność do nabywania praw i obowiązków poprzez własne działania lub zaniechania (w drodze czynności prawnych).
O ile, w myśl art. 8 § 1 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017, poz. 459, z późn. zm.), każdy człowiek od chwili urodzenia ma zdolność prawną, tak pełną zdolność do czynności prawnych, stosownie do brzmienia art. 11 Kodeksu cywilnego, nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności. Stosownie do brzmienia art. 10 Kodeksu cywilnego, pełnoletnim jest osoba, która ukończyła 18 lat lub zawarła związek małżeński.
W myśl art. 98 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682), rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako przedstawiciel ustawowy dziecka.
Interesy majątkowe małoletnich dzieci wymagają ochrony, do której powołane są osoby sprawujące władzę rodzicielską. Podstawową formą ochrony tych interesów jest zarząd majątkiem dziecka, o którym mowa w art. 101 § Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W myśl wskazanego przepisu, rodzice są obowiązani sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską. Zarząd sprawowany przez rodziców nie obejmuje zarobku dziecka ani przedmiotów oddanych mu do swobodnego użytku. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.
Zarząd majątkiem małoletniego dziecka może polegać m.in. na:
czynnościach faktycznych (np. remont majątku dziecka),
czynnościach prawnych (np. wynajem składników stanowiących majątek dziecka),
reprezentowaniu małoletniego w postępowaniu administracyjnym, sądowym.
Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że nie ma przeszkód aby uznać osobę małoletnią za podatnika w sytuacji gdy przedstawiciel ustawowy podejmuje w jego imieniu działania mające charakter działalności gospodarczej.
Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca wynajmował budynek znajdujący się na działce, która ma być przedmiotem sprzedaży na cele prowadzonej działalności gospodarczej.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem należy stwierdzić, że świadczenie usług wynajmu wykonywane jest w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają z definicji długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe). W związku z tym należy uznać, że umowa najmu jako czynność odpłatna, stosownie do zapisów ustawy o podatku od towarów i usług, stanowi odpłatną usługę, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług w zakresie wynajmu i dokonywania tych czynności w sposób systematyczny lub ciągły wykonawca czynności staje się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i de facto – podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ww. ustawy, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w stosunku do sprzedaży nieruchomości, która była przedmiotem umowy najmu Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług.
Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie zatem składnik majątku wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż nastąpi zatem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie zaś zarządu majątkiem osobistym. Okoliczności tej nie zmienia również fakt, że Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze darowizny.
Biorąc zatem pod uwagę treść przytoczonych przepisów prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując dostawy nieruchomości, nie będzie dokonywać zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 ustawy). Skoro Wnioskodawca działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy to sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należy uznać za nieprawidłowe.
Odnosząc się do kwestii ustalenia czy dostawa nieruchomości jest opodatkowana czy też zwolniona od podatku należy wskazać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.
Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości, którą nabył w drodze darowizny. W okresie od października 2001 r. do grudnia 2015 r. cały budynek znajdujący się na przedmiotowej nieruchomości był wynajęty na cele prowadzonej działalności gospodarczej i funkcjonował w tym okresie jako sklep spożywczy. Z tytułu świadczonej usługi najmu wystawiane były faktury VAT i naliczony był podatek od towarów i usług. Budynek nie był przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży budynku nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że doszło do pierwszego zajęcia ww. budynku w momencie rozpoczęcia jego użytkowania – obiekt został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu w roku 2001 (stał się przedmiotem najmu). Ponadto nie były ponoszone wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej, Tym samym pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W konsekwencji, również dostawa działki, na której posadowiony jest budynek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.
Reasumując, sprzedaż działki nr 59/2 wraz z posadowionym na niej budynkiem będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. art. 29 ust. 8 ustawy.
Dodatkowo tut. organ informuje, że w zakresie wniosku dotyczącym podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
0112-KDIL1-1.4012.196.2018.2.MJ
0111-IBPBI/1/415-283/14-1/SG | Interpretacja indywidualna
0112-KDIL1-3.4012.218.2018.1.EWW | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP1-2.4012.109.2018.2.IG | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 135
 art. 8
 art. 11
 art. 10
 art. 98
 art. 101
 art. 659
 art. 8
 art. 5
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 29