Source: http://www.quieroabogado.es/informacion-sobre-desahucios/item/10836-desahucio-impago-alquiler-de-vivienda-oficina-local-nave-industrial
Timestamp: 2017-12-15 10:20:18+00:00

Document:
Procedimiento de Desahucio por Impago de Rentas explicación detallada con casos reales ilustrativos - Abogados en Madrid ✔ Barcelona ✔ Sevilla ✔ Valencia ✔ Murcia ✔ Canarias - Baleares ... QuieroAbogado - La Solución a cualquier problema legal. Abogados Expertos en Desahucios, Accidentes de Tráfico, Incapacidades, Divorcios, Herencias, Deudas, Despidos ... Despacho de Abogados
José Valero Abogado desde 1996
En este artículo, basándome en mi experiencia de cientos de desahucios defendidos, os detallo el Proceso que sigue un Desahucio por Impago acumulando la reclamación de las rentas y otras cantidades debidas, aplicable tanto a viviendas como a locales y oficinas, con explicaciones sustentadas en casos reales que os mostrarán las diferentes salidas que puede tener el asunto en función de la actuación del inquilino.
Quedo a vuestra disposición para solventar las dudas que os puedar surgir y para facilitaros gratuitamente un presupuesto en caso de que tengáis que iniciar el proceso de desahucio.
1.- Actuaciones previas a la interposición de la demanda de desahucio.
Negociaciones con el deudor
Requerimientos al inquilino.
Requerimientos al avalista.
Presupuesto escrito y detallado.Presupuesto escrito y detallado.
Tasas Judiciales de un desahucio por impago de rentas
(suprimidas desde el 2 de marzo a las personas físicas).
Documentación necesaria que hay que preparar.
Contratación de Abogado y Procurador.
2.- Inicio del proceso de desahucio
Hechos que hay de que demostrar.
Demanda de desahucio por impago de rentas.
Documentación a aportar con la demanda.
Posibilidad de enervar la acción - Paralizar el desahucio.
Facultad de condonar (perdonar) rentas y costas.
3.- Admisión y entrega de la demanda al inquilino.
Decreto de admisión a trámite de la demanda.
Domicilio para notificaciones al demandado.
Publicación a través del Tablón Anuncios del Juzgado (Edictos)
4.- Actuación del demandado en los 10 días tras la entrega de la demanda.
No hace nada y se mantiene en el inmueble.
Acepta el desalojo a cambio de la extinción o minoración de la deuda.
Solicitud de Justicia Gratuita (únicamente para las personas físicas).
Petición infundada
Oposición fundada.
5.- Sentencia o Decreto finalizando el proceso de Desahucio.
Decreto del Secretario Judicial
Sentencia de Desahucio
6.- Ejecución del lanzamiento / Recuperación del inmueble
Entrega voluntaria de las llaves
Ejecución forzosa y expulsión del inquilimo.
Con daños causados a propósito.
7.- Ejecución de cantidades debidas.
8.- A Vuestra entera disposición - 91.530.96.98
Abogados Expertos en Desahucio
Tramitamos Asuntos en toda España
Desahucio por Impago
1.- Actuaciones previas a la interposición de la demanda.
Negociaciones con el deudor.
Antes de iniciar un proceso judicial es en algunas ocasiones conveniente al menos intentar una solución extrajudicial; lo habitual es hacerlo mediante conversaciones de las que ninguna constancia queda. Iniciada esta vía sin resultados quedan dos opciones, iniciar la vía judicial o remitir un requerimiento escrito para buscar una mayor presión, pudiendo en este caso optarse por hacerlo de forma directa o valiéndose de Abogado.
Supuestos en los que recomendamos acudir directa e inmediatamente a la vía judicial:
Si el inquilino ha manifestado que no se irá ahsta que le echen del piso o local.
Si no atiende a las llamadas.
Si debe más de tres mensualidades.
Si ha incumplido previos compormisos de pago asumidos sin dar explicaciones razonables.
No es preciso para iniciar el proceso de desahucio mandar requerimientos escritos y fehacientes al inquilino. Muchos creen erróneamente que es necesaria una previa reclamación para el inicio de las acciones judiciales.
El requerimiento es aconsejable cuando lo que se pretende es que el arrendatario pague, teniendo espectativas reales de que pueda hacerlo y el propietario desea que continúe en la vivienda o local pero abonando las mensualidades puntualmente.
El aviso reclamando rentas será obligatorio frente al arrendatario únicamente cuando se le quiera impedir que paralice el desahucio que se va a iniciar si se mantiene en el impago, es decir, lo que técnicamente se llama ENERVAR LA ACCIÖN DE DESAHUCIO.
Os adjuntamos modelo de Requerimiento que nosotros utilizamos, no es preciso que lo envíe un abogado, aunque es conveniente por la mayor fuerza que implica haber puesto en manos profesionales el asunto.
Si precisas que lo firme y remita un Abogado Experto en Desahucios, llama al 619.41.23.11 - 91.530.96.98
Requerimiento al Avalista del inquilino.
Si se desea demandar conjuntamente al Avalista del Inquilino deudor, es preciso haberle requerido de pago con anterioridad a la presentación de la demanda, así lo dispone el artículo 438. 3. 3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo contenido literal es:
ARTÍCULO 438. Reconvención y acumulación objetiva y subjetiva de acciones
3ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.
Os adjuntamos formulario de Requerimiento utilizable para reclamar el pago de las rentas al avalista, no es preciso que lo envíe un abogado, aunque es conveniente por la mayor fuerza que implica haber puesto en manos profesionales el asunto.
Presupuesto escrito y detallado para instar un Desahucio por impago de rentas.
Como en cualquier asunto, antes de contratar los servicios de un Abogado y/o Procurador es conveniente que exista un presupuesto detallado y escrito, que exponga todos los costes del proceso, al menos hasta obtener la recuperación del inmueble.
El Letrado que suscribe, ofrece al menos tres alternativas de pago de los honorarios, incluyendo la posibilidad de abono al final del proceso de desahucio. La aceptación del presupuesto va seguida de la firma de una hoja de encargo por ambas partes, por lo que simpre la transparencia prima en la relación con el cliente.
Os dejo el formulario para la petición del presupuesto, poniéndome también a vuestra disposición en el 619.41.23.11 y 902.55.96.22, por si vuestro asunto presenta alguna particularidad que es conveniente ser conocida.
Tramitamos desahucios en todos los Partidos Judiciales.
Peticiones de Presupuesto - Formulario: Exclusivamente para Desahucios por Impago de Rentas
En menos de 24 horas remitiremos un presupuesto detallado.
Los datos se utilizarán exclusivamente para dar respuesta a la petición de presupuesto.
Si no fuese aceptado en el plazo de 30 días, suprimiremos automáticamente los datos facilitados.
(*) Únicamente para desahucios por impago de rentas a tramitar ante Juzgados.
Otro tipo de Desahucios, como Precarios o por Expiración del Plazo, llamar al 619.41.23.11 ó 91.530.96.98
Lugar de la Finca
Importe de la Renta
Mensualidades Debidas
Tasas Judiciales en los desahucios. (YA EN VIGOR) - DESDE EL 2 DE MARZO DE 2015, LAS PERSONAS FÍSICAS EXCLUIDAS DE SU PAGO.
Para interponer una demanda de Desahucio por falta de pago de la renta acumulando su reclamación frente al inquilino deudor, es preciso se liquide la tasa mediante el Modelo de Autoliquidación 696, siendo exigible desde el 17 de diciembre de 2012 el pago de la Tasa dispuesta en el Artículo 6 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia.
La Dirección General de Tributos, resuelve una consulta planteada, condiderando que deben estimarse que las tasas aplicables son las del Monitorio, esto es, 100 euros.
Al tratarse de un juicio verbal hay que abonar 150 € como cantidad fija, más un variable de 0,1% para personas físucas y del 0,5% para sociedades calculado sobre el importe de una anualidad de rentas o de la cantidad debida que se reclame si fuese mayor.
Supuesto en el que la renta anual es de 12.000 euros, siendo la cantidad adeudada de 5.000 euros.
Cantidad Fija por Juicio Monitorio
Personas Jurídicas - El 0,5 % aplicado sobre la mayor de las siguientes cantidades:
Anualidad de renta. 12.000 € (x).................................
Importe reclamado . 5.000 €
Personas Físicas - El 0,1 % aplicado sobre la mayor de las siguientes cantidades:
Total a Liquidar por Tasas
160 Euros - Personas Jurídicas
162 Euros - Personas Físicas
El importe resultante que deberá ser ingresado utilizando el Modelo de Autoliquidación 696 antes de iniciar las acciones judiciales.
Documentación precisa para un Desahucio por falta de pago de la renta.
La documentación puede variar de un caso a otro, dependiendo de las particularidades. La habitual suele ser:
Poder General para Pleitos a otorgar en cualquier notaría por un coste de uno 40 €, a favor de Procuradores y Abogados.
Escritura o nota simple del Registro que acredite la propiedad del inmueble.
Contrato de Alquiler y otros documentos que implique variación de las circunstancias inicialmente pactadas.
Recibos de suministros impgados.
Requerimientos escritos que se hayan cursado al inquilino que se hubiesen recibido de éste.
Solo se precisa para interponer le demanda el original del Poder General para Pleitos, los restantes pueden ser aportados mediante copia, sin perjuicio de tener que llevar los originales en caso de Juicio.
El Desahucio es un proceso especial en el que es preceptiva la intervención de Abogado y Procurador, por lo que es necesario contratar profesionales colegiados y ejercientes para interponer la oportuna demanda.
Si bien no es un proceso complejo si presenta una serie de especialidades que precisan la intervención de un auténtico letrado experto. Se debe por tanto pedir al Abogado que asuma el encargo que demuestre su experiencia en este tipo de procesos.
Nosotros recomendamos que se pida una entrevista personal con el Profesional que va a llevar el asunto que permita cerciorarse de su capacidad y suscribir con él una hoja de encargo.
Desaconsejamos la contratación exclusiva a través de internet, sin una reunión personal previa, pues puede motivar malos entendidos o interpretaciones desacertadas de la realidad, susceptibles de provocar perjuicios en el proceso. Hay que sentarse a conocer los pormenores de la relación arrendaticia y, únicamente, cuando estén disipadas todas las dudas, emprender la acción judicial.
Hechos que hay que demostrar.
La parte demandante debe probar tan sólo estos extremos:
Que es el dueño, usufructuario u otra persona con derecho a poseer la finca dada en arrendamiento. (Artículo 250 de la Lec). Se suele demostrar con el título de propiedad o documento que acredite el derecho a poseer el inmueble.
Que existe un alquiler sobre un inmueble. Lo habitual es aportar el contrato de arriendo, aunque a veces no existe, por lo que habrá que acudir a otro tipo de prueba.
Que el inquilino tiene la obligación de pagar una determinada renta en un periodo concreto, habiendo pasado el plazo para hacerlo. Normalmente del contrato se desprenden estos datos.
En caso de reclamar suministros u otros gastos que competen al inquilino, hay que traer documentos que acrediten que se han abonado por la propiedad.
Además se deberá indicar si procede o no la Enervación de la Acción (posibilidad de paralizar el desahucio por pago de todo loo debido) >>>
Se podrá anunciar que se perdonarán parte o la totalidad de las rentas (condonación) y costas para el supuesto de ser entregada la vivienda o local en un plazo no inferior a 15 días desde la aceptación del compromiso >>>
La demanda de desahucio por impago de rentas con acumulación de la reclamación de la deuda.
La demanda de desahucio ha de ser planteada en los términos que dispone el artículo 437 en relación con el 399 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo indicarse:
Los datos y circunstancias de identificación de las partes.
Los hechos en los que se basa la pretensión (Ver punto anterior >>>)
La fundamentación jurídica, es decir, la legislación que da cobertura a la pretensión.
La petición de resolución del contrato y reclamación de la cantidad debida y la que se devengue hasta la recuperación del bien.
Debe expresarse, en todo caso, si el inquilino puede parar el desahucio pagando lo que debe.
Formulario de demanda de Desahucio de vivienda por impago y acumulando la reclamación de rentas, con compromiso de condonación de rentas por rápido desalojo y con facultad de enervar la acción
Si precisas más información sobre el proceso, llama al 91.530.96.98
La Enervación de la acción de Desahucio es la facultad del inquilino de paralizar el proceso pagando lo debido.
La Enervación de la Acción, es la facultad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio por falta de pago que se ha interpuesto si paga todas las rentas y demás cantidades debidas en el plazo de 10 días que a tal efecto es concedido por el Secretario Judicial tras la admisión de la demanda de desahucio.
Este Derecho se ostenta si no lo ha ejercido con anterioridad y si la propiedad no le ha requerido por medio fehaciente (Burofax, Telegrama, Carta Notarial, Carta firmada por el inquilino ...) con al menos un mes de antelación a la interposición de la demanda de desahucio para que abone las sumas pendientes y a fecha de presentación del desahucio mantenga pendiente la totalidad o parte de la deuda reclamada.
Para poder ejercitarlo es necesario abonar o depositar todas las cantidades debidas a fecha del pago enervador, es decir, no basta con pagar lo reclamado en la demanda, es preciso que el inquilino se ponga complétamente al día en el cumplimiento de las obligaciones económicas (pago de rentas y cantidades asimiladas a ella).
Escrito para acreditan el pago de la deuda y solicitando se tenga por enervada la acción de desahucio.
Ver Caso Íntegro de un Proceso de Desahucio en el que el Inquilino lo paralizó (enervó) abonado todas las cantidades debidas.
La condonación de rentas en el Desahucio como ofrecimiento al inquilino para lograr un rápido desalojo del inmueble.
En ocasiones resulta realmente efectivo ofrecer al arrendatario el perdón de todo o parte de lo que debe a cambio de hacer un casi inmediata entrega del local o vivienda. Anunciar esta posibilidad ha propiciado se hayan conseguido recuerar fincas en apenas un mes.
Es aconsejable hacerlo cuando sabemos que los ocupantes van a ser insolventes a largo largo plazo o lo que se precisa a toda costa es la recuperación del bien.
El Artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil recalca la posibilidad que tiene el arrendador de perdonar toda o parte de la renta e inclusive las costas sin el inquilino desaloja voluntariamente el inmueble. El tenor literal de este precepto es:
3. Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
La propuesta ha de hacerse en la propia demanda y el demandado dispondrá de un plazo de cinco días para indicar si la acepta. En caso de guardar silencio se entiende que la rechaza.
Si inicialmente la acepta pero no cumple el plazo de desalojo es de aplicación el artículo 21. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dice:
3. Si el allanamiento resultase del compromiso con efectos de transacción previsto en el apartado 3 del artículo 437 para los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto, y que se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución.
Escrito del inquilino aceptando la propuesta de condonación hecha por la propietaria del inmueble.
Caso Real en el que se acepta la condonación de rentas y se recupera la vivienda en un mes desde la interposición de la demanda.
Decreto de admisión a trámite de la demanda de Desahucio.
Entre dos y tres semanas después de presentada la demanda es dictado por el Secretario judicial el Decreto por el que se admite a trámite, señalando día y hora para el eventual Juicio (si hubiese oposición) y el lanzamiento.
La regulación de este acto la contiene el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En esta inicial resolución se informa a al demandado de sus derechos; de las posibilidades de actuación, así como de la fecha del juicio y del lanzamiento.
Expresamente se le indica que:
Dispone de 10 días para oponerse o para desalojar el inmueble y pagar.
Si quiere y puede enervar la acción, el pago debe hacerlo dentro de esos 10 días.
Si quiere discutir sobre el derecho a enervar si le es negado en la demanda, debe abonar lo debido en esos 10 días iniciales.
Si desea pedir Abogado y Procurador de oficio, ha de solicitarlo en los 3 primeros días, si lo hace después ya no se suspenderán las actuaciones.
Si no hay oposición y no atiende el requerimiento de desalojo y pago el proceso finalizará por Decreto sin celebrarse Juicio.
Sabe por tanto el inquilino desde el primer momento lo que debe hacer y, en caso de ser estimada la pretensión del propietario, cuándo debe abandonar el inmueble.
Decreto de admisión a trámite de la demanda de Desahucio, señalamiento de vista y lanzamiento y requerimiento al demandado.
Hasta hace no mucho uno de los grandes problemas que se presentaban en los procesos de desahucio era notificar al demandado la demanda que ni siquiera abría la puerta del inmueble. Afortunadamente la Ley 19/2009 puso definitivamente fin a esa situación al disponer un sistema de comunicación que no queda condicionado por la posible actuación torticera del ocupante del piso o local.
En los artículos 155.3, párrafo segundo y 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se regula en la actualidad el sistema de notificaciones en los desahucio, disponiendo el primero de ellos que:
Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.
El domicilio será por tanto el del inmueble arrendado, salvo que las partes de forma expresa hayan establecido uno diferente a los efectos de notificaciones.
Intentada la comunicación en dicho domicilio, sin rsultado positivo, bastará para que se proceda a su publicación mediante Edictos en el Tablón de Anuncios del Juzgado.
Notificación por edictos en el tabón de anuncios del Juzgado que conoce del Desahucio por impago de rentas.
Si resultara negativo el intento de notificación en el inmueble arrendado, la ley permite directamente la notificación con la simple colocación del aviso en el Tablón de Anuncios del Juzgado al quedar autorizado por el siguiente precepto:
En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
El Juzgado de oficio debe proceder a la notificación por edictos, aunque no está de más recordarlo con un escrito cuando comprobamos que la diligencia de notificación ha sido negativa.
Diligencia de ordenación acordando notificar por edictos y diligencia negativa remitida por el Servicio Común de Notificaciones y Embargos.
El inquilino en la adtualidad tiene un margen muy limitado de actuación, tanto en el tiempo como en las conductas que puede desplegar.
En el plazo de 3 días tras la notificación, deberá solicitar si le conviene, Abogado y Procurador de oficio, si lo hace después no se paralizarán los plazos.
En 5 días, de haberse propuesto el perdón de todas o parte de las rentas, tendrá que indicar si acepta o no esa oferta de condonación y desalojar el inmueble en el plazo que se le haya concedido.
Dentro de los 10 días siguientes a la recepción de la demanda, podrá:
No hacer nada y mantenerse en el uso del inmueble.
Enervar la acción, pagando absolutamente todo lo que debe al momento de efectuar el pago enervador.
Entregar el inmueble y pagar la deuda.
Entregar el inmueble sin pagar la deuda.
Oponerse a la demanda de desahucio.
Estimar que puede enervar la acción, en los supuestos en los que el propietario le haya negado en la demanda la posibilidad de paralizar el desahucio.
En el presente epígrafe analizamos las más frecuentes de las actuaciones indicadas.
El inquilino permanece pasivo y no hace absolutamente nada, manteniéndose en la utilización del inmueble.
Es el supuesto más habitual, sucede en más del 85% de los procesos de desahucio por impago de rentas.
El arrendatario no puede alegar nada al ser cierto que adeuda las rentas que se le reclaman y no tiene posibilidades de enervar la acción, ni acepta, en caso de habérsele hecho, la propuesta de perdonarle la totalidad o parte de las rentas.
En este caso el proceso finalizará sin necesidad de celebrar juicio con un simple decreto del Secretario judicial.
Caso Real de Desahucio de vivienda por falta de pago de las rentas sin oposición del inquilino y con lanzamiento forzoso.
Caso Real de Desahucio de local de negocio por impago de las rentas sin que el arrendatario se oponga a la demanda.
Por la parte demandada se procede a solicitar Abogado y Procurador de Oficio.
Para que la petición de reconocimiento de justicia gratuita pueda llegar a suspender el procedimiento de desahucio es preciso que se haga dentro de los 3 días siguientes a la notificación del Decreto y Demanda, si se hiciere con posterioridad la proceso seguirá su curso sin perjuicio del trámite de la designación de profesionales que se inicia con la solicitud del inquilino.
La normativa procesal que no los indica está contenida en los siguientes preceptos:
Artículo 33.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Designación de procurador y abogado.
4. En los juicios a los que se refiere el apartado anterior, el demandado deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita.
Artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.
Esta petición en la mayoría de las ocasiones busca la paralización del porcedimiento y la suspensión de la vista, aunque ya es muy complicado al proceder los Colegios Profesionales a la designación inmediata de Abogado y Procurador, sin perjuicio de que finalmente se conceda o no el beneficio de justicia gratuita. Si es denegada la petición de justicia gratuita, el inquilino estará obligado a pagar los honorarios del Abogado y Procurador que le hayan designado de forma urgente y provisional.
Además en los casos en los que se llega a suspender la vista, se suele señalar de nuevo, de forma bastante rápida, para evitar tener que fijar un nuevo día para el lanzamiento, por lo que casi en la totalidad de los casos el ocupante del inmueble no consigue sus propósitos.
La solicitud de justicia gratuita evidencia una oposición a la demanda de desahucio.
El solicitante debe además acreditar la petición ante el Juzgado que conoce del Desahucio.
Comparecencia de la parte demandada ante el Secretario judicial acreditando la Solicitud de Justicia Gratuita.
Oposición a la demanda de Desahucio.
Dentro de los 10 días siguientes a la recepción de la demanda la parte arrendataria deberá, si a su derecho conviene, formular la oposición mediante escrito firmado por Abogado y Procurador, así exprésamente se dispone en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo literal es:
Por tanto los motivos de oposición deberán quedan en principio ceñidos al pago de la totalidad o parte de la deuda reclamada o, en los supuestos en los que se niegue el derecho a enervar, a discutir la procedencia de dicha enervación, previo pago en el termino de 10 días de la suma reclamada en el moento de efectuar su ingreso o consignación.
En la mayoría de las ocasiones la oposición se hace con la exclusiva idea de demorar el porcedimiento de desahucio, lo que evidentemente no sucede, pues en modo alguno con la misma se retrasa el lanzamiento de ser estimada la demanda. Realmente es una opción absurda de la que nada suele sacarse. Es mejor sentarse a negociar con la propiedad y buscar la mejor solución dentro de lo ya de por sí delicado de la situación.
Hay ocasiones en los que la oposición está fundada e, inclusive, puede dar lugar a una desesitimación de la demanda, como por ejemplo en casos de falta de legitimación activa, es decir cuando quien la plantea carece de la necesaria capacidad para ello.
Os acompañamos dos ejemplos, uno de oposición sin fundamento y otro conteniendo argumentación que finalmente fue estimada y absolviendo a la demandada.
Escrito de oposición alegando pagos sin justificarlos y sin fundamento, que no es estimado en la Sentencia de Desahucio.
Caso Real de Desahucio en el que el inquilino se opone alegando el pago de rentas, siendo finalmente desestimada la petición en sentencia que accede al desahucio y a las cantidades reclamadas.
Escrito de oposición fundamentado por falta de legitimación activa que fue estimado y provocó se dictara, tras la celebración de oportuno juicio la desestimación de la demanda.
En breve subiremos este Caso Real en el que es desestimada la demanda de desahucio por impago de rentas al acogerse la excepción de falta de legitimación activa.
Acepta el desalojo del Inmueble a cambio de la extinción o minoración de la deuda - Condonación.
Es la opción más lógica cuando es planteado el perdón de la totalidad de la deuda a cambio de un desalojo rápido del inmueble.
El propietario renuncia o al menos reduce sus espectativas de cobro de la deuda a condición de que el inquilino le devuelva en un plazo de al menos 15 día el bien.
El inquilino verá minorada o inclusive extinguida la deuda, por lo que su situación será mejor que si se se negara a devolver el inmueble y esperara al lanzamiento, pues en este caso lo que lograría sería que el importe debido se incrementara con las mensualidades que se vayan devengando hasta el lanzamiento.
En apartado precedente hemos adjuntado modelo de escrito aceptando la propuesta de condonación de la renta.
Si inicialmente la acepta pero no cumple el plazo de desalojo es de aplicación el artículo 21. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone que el lanzamiento se materializaría sin más trámite y quedando sin efecto la condonación, siendo su tenor literal el siguiente:
Resolución por la que se finaliza el proceso por el desalojo voluntario motivado por la condonación de las rentas.
5.- Sentencia o Decreto finalizando el proceso de Desahucio por impago de rentas.
Decreto del Secretario judicial poniendo fin al proceso de Desahucio por impago de rentas.
Hoy día, tras la reforma operada por la Ley 37/2011, el proceso de Desahucio por Falta de Pago de Rentas puede terminar, si no hubiere oposición a la demanda, entre otros supuestos, mediante Decreto del Secretario Judicial sin necesidad de ser celebrada vista, así expresa en el apartado 3º del tan citado artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que literalmente dispone:
3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Esta nueva regulación nos ha evitado en el año que lleva vigente tener que acudir a muchos juicios, pero hemos observado que es incompleta y defectuosa y, ha provocado soluciones muy dispares, motivando en numerosas ocasiones que no se impongan las costas o no se incluyan las rentas que se van devengando hasta el desalojo del inmueble.
Son dispares las soluciones dadas por los Secretarios judiciales, sin que hasta la fecha se haya efectuado modificación legislativa alguna que acabe con estos criterios diferentes en el modo de aplicar una misma norma. Únicamente la Audiencia Provincial de Barcelona, ha adoptado un acuerdo unificados de criterios que nosotros seguimos e incluimos en nuestras demandas, para con ello lograr la necesaria condena a futuro y las costas.
Hoy día está tramitándose en el Congreso una nueva norma que parece corregirá estas anomalías, si queréis acceder al texto proyectado, pulsar aquí.
Os adjuntamos dos ejemplos de Decretos que están siendo dictados.
Decreto dando por finalizado el desahucio con condena a futuro de las rentas que se devenguen hasta el lanzamiento y costas.
Procedimiento de Desahucio íntegro por impago de Rentas en el que el inquilino no se opone a la demanda
Decreto del Secretario judicial poniendo fin a desahucio por impago de rentas sin costas ni condena a futuro.
Caso Real de Desahucio en el que el inquilino no se opone alegando siendo finalmente dictado decreto por el secretario judicial.
Sentencia de Desahucio por impago de rentas.
Hoy día únicamente se dictan sentencias en los procesos de desahucio por impago de rentas en los casos que hay una expresa oposición por parte del demandado expresando que no debe todo o en parte la suma reclamada o sobre la enervación, además de las procesales.
Es ya inusual que se celebren juicios de desahucio, pues en principio el demandado únicamente podrá alegar y probar, conforme expresa el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la renta o las ciscunstancias relativas a la procedencoa de la enervación.
No tiene sentido oponerse a un desahucio salvo que se cuenten con motivos racionales, pues el proceso no se retrasará por ello.
El beneficio que se obtendrá en caso de tener que acudir a Juicio es que la sentencia con toda seguridad incluirá la condena a las rentas futuras y las costas procesales, lo que en principio puede quedar en el aire en con un Decreto del Secretario Judicial.
Ejemplo de Sentencia estimatoria del Desahucio por imapago y reclamación de rentas, incluidas las futuras hasta el desalojo.
Caso Real de Desahucio en el que el inquilino se opone alegando el pago de rentas, siendo finalmente desestimada la petición en sentencia que accede al desahucio y a la condena por las cantidades reclamadas más rentas futuras.
6.- Ejecución del Lanzamiento - Desalojo del inmueble.
Una vez dictada la resolución que pone fin al Proceso en su fase declarativa es preciso iniciar la fase de ejección, siendo el principal y primordial paso la recuperación del inmueble que se mantiene ocupado.
Entrega de llaves por el inquilino.
En muchas ocasiones, cuando el inquilino ya ve cercano el desalojo procede a hacer entega de las llaves al propietario para evitar el trance de que los vecinos puedan ver a la comisión judicial accediendo al inmueble para materializar la entrega de su posesión a la propiedad.
Nuestro consejo es únicamente aceptarlas si se ha tenido acceso a la vivienda y se ha comprobado su estado de conservación. Si el arrendatario se niega y hay sospechas de un mal estado del inmueble es conveniente que se persone la Comisión Judicial y levante acta del estado del bien. Es adenás una posibilidad exprésamente dispuesta en la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente en su artículo 703. 4, que literalmente dispone:
4. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título ejecutivo consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Secretario judicial encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentra la finca.
Para la recepción de las llaves basta con suscribir un simple documendo expresando las circunstancias y acreditarlo ante el Juzgado.
Escrito comunicanco al Juzgado la entrega de llaves y diligencia de ordenación dejando sin efecto el lanzamiento.
Ejecución forzosa y expulsión del inquilino
En los procesos de desahucio en la misma demanda se puede dejar interesado que se proceda a la ejecución de la sentencia sin más trámite una vez dictada la sentencia. En este caso el Juzgado de oficio sin necesidad de petición debe proceder a ordenar todo lo necesario para materializar el desalojo.
Esta ejecución automática, si es interpretada textualmente la Ley, únicamente se puede producir cuando es dictada Sentencia, aunque muchos Juzgados lo hacen también cuando el asunto finaliza mediante Decreto del Secretario judicial. No obstante no está de más, pedirlo por escrito para evitar llevarnos sorpresas.
Escrito interesando se proceda a ejecutar el decreto de Desahucio en cuanto al lanzamiento del inquilino.
Ejecución forzosa del desalojo sin incidentes.
Hoy día lo habitual es que no haya problema alguno al materializar el lanzamiento, estando casi siempre la vivienda o local desocupado. Para ello es preciso que el inquilino tenga conocimiento de la fecha en la que se va a practicar, debiendo ser el Letrado o Procurador el que se asegure de ello con remisión directa de cartas u otro tipo de comunicaciones, además de las notificaciones que deba cursar el Juzgado.
Al desalojo debe acudir el Propietario y/o Procurador, que recibirán las llaves y con ello la posesión del bien.
En el acto del lanzamiento la Comisión judicial pide por cautela el Auxilio de la Policía para prevenir posibles incidentes, siendo conveniente que se tenga a mano a un cerrajero por si fuere preciso forzar la cerradura para acceder a la vivienda o local. Un vez dentro del inmueble se levanta acta de su estado de conservación y se hacen las anotaciones convenientes en función de las manifestaciones de la propiedad y del contenido del contrato de arriendo.
Es preciso que se haga la advertecia previamente a este acto al demandado de que retire durante la diligencia de lanzamiento o anteriormente sus pertenencias y que si no lo hiciere se entenderán bienes abandonados.
Acta extendida en lanzamiento, sin inciente alguno y cuando los ocupantes ya habían abandonado la vivienda.
Ejecución forzosa del desalojo con desperfectos / Querella por Daños
En contadísimas ocasiones al inquilino causa daños en el Inmueble, en ese caso en la diligencia de lanzamiento se debe dejar cumplida constancia de los daños ocasionados y proceder judicialmente contra el inquilino pudiendo ser utilizada la vía civil y la penal en caso de que los daños sean intencionados.
El autor de estos hechos puede llega a ser condenado a una pena de prisión de hasta tres años, tal y como expresamente se dispone en el siguiente artículo del Código Penal:
1. El que causare daños en propiedad ajena no comprendidos en otros títulos de este Código, será castigado con la pena de multa de seis a 24 meses, atendidas la condición económica de la víctima y la cuantía del daño, si éste excediera de 400 euros.
2. Será castigado con la pena de prisión de uno a tres años y multa de doce a veinticuatro meses el que causare daños expresados en el apartado anterior, si concurriere alguno de los supuestos siguientes:
2.º Que se cause por cualquier medio, infección o contagio de ganado.
5.º Que arruinen al perjudicado o se le coloque en grave situación económica.
Querella por daños motivada por los destrozos causados por el inquilino al conocer que iba a materializarse el lanzamiento.
7.- Ejecución de cantidades debidas por el demandado.
Una vez recuperado el inmueble, llega la hora de plantearse la reclamación de las cantidades adeudadas. A corto plazo es en gran parte de los casos complicado recuperar la deuda que dejó el inquilino, siendo a medio y largo plazo cuando se obtienen resultados positivos.
Se deben esperar al menos 20 días desde la firmeza de la resolución que se pretende ejecutar (Artículo 548 de la LEC), aunque en los procesos de desahucio es conveniente haber recuperado el inmueble para con ello saber al iniciar el proceso ejecutivo la cantidad concreta adeudada, si es que hubiese que adicionar las rentas generadas hasta el efectivo desalojo del inmueble.
Hay que tener en cuenta que se dispone de 5 años para iniciar la ejecución de la sentencia o decreto tal y como dispone el artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo texto dice:
La acción ejecutiva fundada en sentencia, en resolución del tribunal o del secretario judicial que apruebe una transacción judicial o un acuerdo alcanzado en el proceso, en resolución arbitral o en acuerdo de mediación caducará si no se interpone la correspondiente demanda ejecutiva dentro de los cinco años siguientes a la firmeza de la sentencia o resolución.
En ocasiones es recomendable dejar pasar un plazo razonable para que el deudor crea que no se iniciarán acciones ejecutivas contra su patrimonio y no lo oculte.
Os acompañamos un modelo genérico de ejecución cuyo contenido habrá que ajustar atendiendo primordialmente al contenido textual de la resolución que se prentende ejecutar y al posible patrimonio que se sospeche tenga el demandado.
Modelo de demanda ejecutiva en reclamación del dinero dejado a deber por el inquilino desahuciado por impago de rentas.
ESPERO QUE PRESENTE ARTÍCULO OS AYUDE A ENTENDER EL PROCESO DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS.
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(*) Como siempre hay total libertad para utilizar los modelos y ejemplos que os aportamos, pero si es una exposición pública a través de prensa, libros o en una web, para poder hacerlo es preciso que se manifieste de forma relevante la autoría, con expresa indicación de esta web como fuente. Para más detalles podéis contactar con el autor.
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(54.163.209.109)

References: artículo 438

ARTÍCULO 438
 Artículo 6
 artículo 437
 resolución 
 Artículo 437
 artículo 21
 artículo 437
 resolución 
 artículo 440
 resolución 
 artículo 250
 artículo 155

Artículo 33
 artículo 16

Artículo 440
 artículo 440
 artículo 21

Resolución 
 artículo 440
 artículo 444
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 artículo 518
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