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Timestamp: 2016-12-06 03:25:41+00:00

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Neues BaFin Rundschreiben zu den Anforderungen bei der Bestellung externer Bewerter für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften veröffentlicht - Lexology
Neues BaFin Rundschreiben zu den Anforderungen bei der Bestellung externer Bewerter für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften veröffentlicht
BaFin veröffentlicht neues Rundschreiben und konkretisiert die Voraussetzungen und deren Nachweis zur Bestellung externer Bewerter
Berufliche Garantien sind durch Vorlage u.a. von lückenlosen Lebensläufen der externen Bewerter, die ausführliche Erklärung über etwaige Verflechtungen mit der KVG und die detaillierte Darstellung der internen Abläufe im Bewertungsverfahren nachzuweisen.
Bei der Bestellung einer juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft als Bewerter ist hinsichtlich der personengebundenen Nachweise auf die konkret handelnde Personen abzustellen. Diese sind gegenüber der BaFin zu benennen.
Eine gewisse Vereinfachung im Verfahren liegt vor, wenn es sich bei dem externen Bewerter bereits um einen nach § 216 bei der BaFin angezeigten Bewerter handelt; in dem Fall soll grundsätzlich auf die im Rahmen des vorhergegangenen Anzeigeverfahrens eingereichten Unterlagen zurückgegriffen werden können. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (“BaFin”) hat nach Abschluss des Konsultationsverfahrens am 29. Juli 2015 das Rundschreiben “07/2015 – “Anforderungen bei der Bestellung externer Bewerter für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften” veröffentlicht.
Das Rundschreiben konkretisiert die Voraussetzungen und deren Nachweis zur Bestellung externer Bewerter gem. § 216 KAGB für Immobilien in offenen und geschlossenen Investmentvermögen sowie für Immobilien-Gesellschaften i.S.d. § 1 Abs. 19 Nr. 22 KAGBgegenüber der BaFin. Durch diese Konkretisierungen soll das Vorliegen der Voraussetzungen nach § 216 Abs. 2 KAGB leichter nachzuweisen sein.
In dem Rundschreiben wird vorangestellt, dass in der Anzeige die Investmentvermögen, für die der externe Bewerter bestellt werden soll, aufgelistet werden sollen. Soweit der externe Bewerter nur für eine bestimmte Immobilie bestellt wird, soll auch dies in der Anzeige hervorgehoben klargestellt werden. Ebenfalls anzugeben ist, ob es sich um einen Fall der Ankaufsbewertung oder einen Fall der Regelbewertung handelt (§ 231 Absatz 2 Nummer 3KAGB). Dies gilt nicht bei einem Spezial-AIF, der nach § 284 Absatz 2 KAGB von § 231 Absatz 2 Nummer 3 KAGB abweicht.
Im Einzelnen enthält das Rundschreiben folgende Inhalte:
1. Anforderungen an die gesetzlich anerkannte obligatorische berufsmäßige Registrierung, die berufsständischen Regeln oder die sonstigen Rechts- und Verwaltungsvorschriften, die die Berufsausübung regeln, i.S.d. § 216 Abs. 2 Nr. 1 KAGB:
Eine gesetzlich anerkannte obligatorische berufsmäßige Registrierung liegt nach Auffassung der BaFin vor, wenn die Tätigkeit als externer Bewerter von einer einschlägigen, gesetzlich vorgeschriebenen Registrierung oder Erlaubnis abhängt. Voraussetzung ist dabei, dass der externe Bewerter nicht einfach nur generell Rechts- und Verwaltungsvorschriften unterliegt, sondern die Rechts- und Verwaltungsvorschriften müssen die Berufsausübung regeln. Erfasst werden u.a. auch berufsständischen Regeln unterliegende Berufe, die in berufsständischen Körperschaften des öffentlichen Rechts organisiert sind.
Erfasst werden also beispielsweise öffentlich bestellte Sachverständige nach § 36 GewO aber auch Abschlussprüfer im Sinne des § 250 Absatz 1 Nummer 2 KAGB gelten als externe Bewerter, da diese jedenfalls berufsständischen Regeln unterliegen. Zu den einzureichenden Unterlagen gehört somit der Nachweis über die öffentliche Bestellung, ggf. die Mitgliedschaft in einem privatrechtlich organisierten Berufsverband, die Zertifizierung als Sachverständiger oder die Bestellung als Wirtschaftsprüfer.
2. Nachweis der beruflichen Garantien gem. § 216 Abs. 2 Nr. 2 KAGB i.V.m. Art. 73 der Verordnung (EU) Nr. 231/2013
Ferner konkretisiert das Rundschreiben, durch Vorlage welcher Unterlagen die beruflichen Garantien nachzuweisen sind. Hierbei wird in dem Rundschreiben zwischen den jeweiligen Vorgaben in Artikel 73 Absatz 2a) 2b), 2c) und 2d)AIFM- VO differenziert:
Ausreichendes Personal und technische Ressourcen (Artikel 73 Absatz 2a) AIFM-Verordnung)
Benennung der für die Bewertung verantwortlichen Person, die für die Gutachtenerstellung verantwortlich ist und die Objektbesichtigung durchführt;
Erklärung, dass die technisch-organisatorische Ausstattung zur Wahrnehmung der Aufgabe als externer Bewerter vorhanden ist. Bei der Verwendung von EDV-Systemen (Hardware- und Software-Komponenten) müssen die EDV-Systeme und die zugehörigenEDV-Prozesse die Integrität, die Verfügbarkeit, die Authentizität sowie die Vertraulichkeit der Daten sicherstellen.
Adäquate Bewertungsverfahren (Artikel 73 Absatz 2b) AIFM-Verordnung): die Darstellung der internen Abläufe im Bewertungsverfahren, insbesondere eine kurze Prozessbeschreibung;
eine Erklärung des externen Bewerters darüber, ob er Angestellter der KVG oder eines mit dieser verbundenen Unternehmens ist, ob er Mitglied eines Aufsichtsorgans der KVGoder eines mit dieser verbundenen Unternehmens oder der betroffenen Verwahrstelle(n) ist, ob er in engen Beziehungen persönlicher oder verwandtschaftlicher Art zu Geschäftsleitern oder Mitarbeitern der KVG oder Mitarbeitern eines mit der KVGverbundenen Unternehmens oder der/den betroffenen Verwahrstellen steht, welche die Gefahr sachfremder Beeinflussung des externen Bewerters begründen können; ob er Kapitalanteile an der KVG oder einem mit dieser verbundenen Unternehmen oder der/den betroffenen Verwahrstellen hält und welchen Wert diese Kapitalanteile haben, dass er keine Anteile oder Aktien an dem Investmentvermögen, dessen Vermögensgegenstände er bewertet, hält, und inwieweit wirtschaftliche Beziehungen zu der AIF-KVG oder den mit der AIF-KVG verbundenen Unternehmen bestehen. Dabei ist darzustellen, inwieweit mögliche Interessenkonflikte aufgrund dieser wirtschaftlichen Beziehungen (z.B. Maklertätigkeit) ausgeschlossen sind, um die nach § 216 Absatz 1 Nummer 1 KAGBerforderliche unabhängige Wahrnehmung der Bewertungsaufgabe sicherzustellen.
Fachliche Eignung und Zuverlässigkeit (Artikel 73 Absatz 2c) und 2d) AIFM-Verordnung)
Aus dem Rundschreiben folgt, dass ein lückenloser, unterzeichneter Lebenslauf des externen Bewerters, der sämtliche Vornamen, den Geburtsnamen, den Geburtstag, den Geburtsort, die Privatanschrift und die Staatsangehörigkeit, eine eingehende Darlegung der fachlichen Vorbildung und der theoretischen und praktischen Kenntnisse im Immobilienwesen und auf dem Gebiet der Bewertung von Liegenschaften, die Namen aller Unternehmen, in denen der externe Bewerter in einem arbeitsrechtlichen Verhältnis stand oder steht, und Angaben zur Art der jeweiligen Tätigkeit enthält, vorzulegen ist. Daneben bedarf es der Offenlegung des Führungszeugnisses und ein Auszug aus dem Gewerbezentralregister oder vergleichbarem Register sowie eine Erklärung des externen Bewerters, ob gegen ihn ein Strafverfahren schwebt oder anhängig war. Schließlich soll eine Zusammenstellung der Verkehrswertgutachten des externen Bewerters, die dieser in den letzten fünf Kalenderjahren vor seiner Bestellung erstellt hat, der Abzeige beigefügt werden. Wichtig ist dabei, dass aus der Zusammenstellung die Anzahl der Gutachten pro Jahr, die Größenordnung, Nutzungsart und Belegenheit der bewerteten Liegenschaften sowie die Art des Auftraggebers (z.B. Bank, Versicherung, Gericht, Unternehmen, Privatperson) und der Zweck der Bewertung hervorgehen muss.
Bei einem Abschlussprüfer, welcher nach § 250 Absatz 1 Nummer 2 KAGB als externer Bewerter fungiert, soll auf die Einreichung bestimmter Unterlagen (lückenloser Lebenslauf oder die Liste der Verkehrswertgutachten der letzten 5 Jahre) verzichtet werden können.
3. Entsprechende Anwendung des § 36 Abs. 1, 2 und 10 KAGB nach § 216 Abs. 2 Nr. 3 KAGB
In dem Rundschreiben wird klargestellt, dass es sich bei dem externen Bewerter zwar nicht um einen Fall der Auslagerung handelt, dennoch bestimmte Regelungen des § 36 KAGBentsprechende Anwendung finden. In diesem Zusammenhang sollen insbesondere folgende Nachweise zu erbringen sein:
Die Angabe eines objektiven Grundes, der die Bestellung eines externen Bewerters rechtfertigt. Dabei wird das Vorliegen eines objektiven Grundes vermutet, soweit gesetzlich nur die externe Bewertung vorgesehen ist (vgl. §§ 231 Absatz 2, 236 Absatz 1, 249, 250 KAGB). Im Übrigen ist das Vorliegen eines objektiven Grundes im Sinne des Artikels 76 der AIFM-Verordnung darzulegen.
Erbringung eines Nachweises darüber, welche Maßnahmen zur Überwachung des externen Bewerters durch die AIF-KVG vorgesehen sind und welche vertraglichen Kündigungsrechte bestehen, wobei die Überwachungsmaßnahmen ausschließlich auf die Ordnungsmäßigkeit des Bewertungsprozesses bezogen sein dürfen um die Unabhängigkeit des Bewerters nicht zu beeinträchtigen;
Nachweis, dass eine wirksame Beaufsichtigung der AIF-KVG durch die BaFin nicht durch eine externe Bewertung beeinträchtigt wird. D.h. die AIF-KVG muss den externen Bewerter vertraglich verpflichten, im Rahmen der Wahrnehmung seiner Aufgaben mit der BaFin und dem Abschlussprüfer der AIF-KVG und des Investmentvermögens zusammenzuarbeiten und der BaFin sowie dem Abschlussprüfer der AIF-KVG und des Investmentvermögens Zugang zu den mit der externen Bewertung zusammenhängenden Daten zu gewähren.
4. Besonderheiten bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften
Auch bei der Bestellung einer juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft als Bewerter gelten grundsätzlich die Vorgaben des § 216 und 250 KAGB, entsprechend stellt das Rundschreiben fest, dass auch hier die dargelegten Nachweise zu erbringen sind. Abgestellt wird insofern auf die juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft. Lediglich hinsichtlich personengebundener Nachweise, wie das Fachwissen in Bezug auf die Anlagestrategie des AIF und die zu bewertenden Vermögenswerte oder die Erfahrung, gilt jedoch, dass diese Anforderungen nur unter Anknüpfung an konkrete handelnde Personen nachgewiesen werden müssen. Entsprechend sind in der Anzeige nach § 216 Absatz 5 KAGBnatürliche Personen zu benennen, in deren Person die Voraussetzungen des Artikels 73 Absatz 2 AIFM-Verordnung vorliegen. Bei den benannten Personen muss es sich um die für die Bewertung verantwortlichen Personen handeln. Vorausgesetzt wird, dass diese Personen in dem Unternehmen dauerhaft beschäftigt sind – entsprechend ist jeder Wechsel gegenüber der BaFin anzuzeigen.
5. Verfahren bei externen Bewertern, für die bereits eine Anzeige nach § 216 Abs. 5 KAGBerstattet wurde
Eine gewisse Vereinfachung im Verfahren liegt vor, wenn es sich bei dem externen Bewerter bereits um einen nach § 216 bei der BaFin angezeigten Bewerter handelt; in dem Fall soll grundsätzlich auf die im Rahmen des vorhergegangenen Anzeigeverfahrens eingereichten Unterlagen zurückgegriffen werden können. Jedoch sind die Erklärungen des externen Bewerters zu möglichen Verflechtungen mit der jeweiligen KVG und der mit ihr verbundenen Unternehmen und dem Investmentvermögen (s.o.) erneut einzureichen. Sollte die letzte Anzeige mit aktuellen Unterlagen länger als ein Jahr zurückliegen, sind auch die Nachweise zur fachlichen Eignung und Zuverlässigkeit ebenfalls nochmals nachzureichen.
6. Beendigung einer Tätigkeit als externer Bewerter
Die AIF-KVG hat der BaFin unverzüglich jede Beendigung einer Tätigkeit als externer Bewerter schriftlich anzuzeigen.
Es bleibt abzuwarten, ob die BaFin die aus diesem Rundschreiben hervorgehenden Grundzüge ihrer Verwaltungspraxis auch für andere Vermögensgegenstände außerhalb des Immobilienbereichs nutzen wird.
Volker Baas, Safiye Bayazit, Anna Lucia Izzo-Wagner and Dr. Lea Maria Siering Filed under

References: § 216
 § 216
 § 1
 § 216
 § 284
 § 231
 § 216
 § 36
 § 250
 § 216
 Art. 73
 § 216
 § 250
 § 36
 § 216
 § 36
 § 216
 § 216
 § 216
 § 216