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Michelina Mancini
1 MUTUO PRIMA CASA Legge Regione Valle d Aosta 28 dicembre 1984, n. 76 Regolamento regionale 26 maggio 2009, n. 2 Nuove disposizioni per la concessione di mutui ad interesse agevolato a favore di persone fisiche nel settore dell'edilizia residenziale INFORMAZIONI SULL INTERMEDIARIO Finanziaria Regionale Valle d Aosta - Società per Azioni siglabile FINAOSTA S.p.A. società con socio unico - capitale sociale di ,00 iscrizione presso il Registro delle Imprese di Aosta e Codice Fiscale Sede: Via Festaz n AOSTA Tel.: Fax: sito internet: Iscrizione nell elenco generale degli intermediari finanziari: n. 806 Iscrizione nell elenco speciale tenuto dalla Banca d Italia: n Direzione e coordinamento della Regione Autonoma Valle d Aosta CHE COS E IL MUTUO PRIMA CASA Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine. La durata del mutuo prima casa va da un minimo di 15 anni a un massimo di 30 anni. Il mutuo prima casa può essere richiesto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile da adibire a prima casa del richiedente e del suo nucleo familiare. Il mutuo è garantito da sull immobile finanziato e quindi è definito rio. Il cliente rimborsa il mutuo con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso fisso. Le rate sono semestrali. Il mutuo per acquisto si perfeziona con la stipula di un contratto che prevede l erogazione dell intero e la messa a disposizione della somma mutuata dopo l iscrizione dell. Il mutuo per ristrutturazione o costruzione si perfeziona con la stipula di un contratto preliminare, che prevede una prima erogazione e le successive, come da atto di quietanza, in base all avanzamento dei lavori. L erogazione a saldo è effettuata con la stipula del contratto definitivo di mutuo. COME PRESENTARE LA DOMANDA PER OTTENERE IL MUTUO PRIMA CASA Possono presentare la domanda di mutuo le persone fisiche in possesso dei requisiti previsti dal Regolamento regionale 26 maggio 2009, n. 2; i principali requisiti sono i seguenti: età non inferiore a 18 anni e non superiore a 65, anzianità di residenza in Valle d Aosta di almeno 8 anni, ISE non inferiore a ,00 e ISEE non superiore a ,00, non essere proprietari di immobili ad uso abitazione. La domanda di mutuo è presentata all Assessorato opere pubbliche, difesa del suolo e edilizia residenziale pubblica, che verifica i requisiti soggettivi e l ammissibilità delle spese. La concessione del mutuo avviene previa: - concessione del mutuo con provvedimento dell Assessorato opere pubbliche, difesa del suolo e edilizia residenziale pubblica di concessione del mutuo; - valutazione (istruttoria) positiva di FINAOSTA S.p.A.. 12 IL MUTUO PRIMA CASA E I SUOI RISCHI Il mutuo prima casa è un mutuo a tasso fisso. Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Nel caso di tasso fisso, il cliente è certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate e dell ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. RISCHI SPECIFICI LEGATI ALLA TIPOLOGIA DI CONTRATTO Vincoli previsti dal Regolamento regionale 26 maggio 2009, n. 2 A) Obbligo di residenza e di non affittare o vendere l immobile finanziato pagamento penalità Il cliente ha l obbligo di mantenere la residenza nell immobile finanziato e di non affittare e non vendere o donare l immobile finanziato per i cinque anni successivi alla data di erogazione dell intero del mutuo. Se il cliente trasferisce la residenza, affitta, vende o dona l immobile finanziato prima dei cinque anni, deve restituire anticipatamente il capitale residuo del mutuo e pagare una somma a titolo di penalità pari a due rate semestrali di rimborso del mutuo. Dopo i cinque anni, il cliente può vendere o donare l immobile finanziato dopo aver estinto anticipatamente il mutuo, pena il pagamento della penalità, tranne il caso di accollo. I controlli sono effettuati dall Assessorato opere pubbliche, difesa del suolo e edilizia residenziale pubblica. B) Obbligo di ultimazione dei lavori nel caso di ristrutturazione e costruzione dell immobile finanziato revoca del mutuo Se il mutuo viene erogato a stato avanzamento lavori, il cliente entro i quattro anni successivi alla data della prima erogazione del mutuo deve presentare all'assessorato opere pubbliche, difesa del suolo e edilizia residenziale pubblica i seguenti documenti: - progetti di variante e relative concessioni edilizie; - certificato di agibilità e denuncia catastale al Catasto Fabbricati; - autocertificazione attestante la residenza nell'immobile finanziato. Se il cliente non presenta i documenti entro quattro anni, l del mutuo è ridotto; rimane in ogni caso l obbligo per il cliente di presentare i documenti entro due anni dall'inizio dell'ammortamento, pena la restituzione anticipata del capitale residuo del mutuo. I controlli sono effettuati dall Assessorato opere pubbliche, difesa del suolo e edilizia residenziale pubblica. Per saperne di più: Può essere utile consultare la Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, disponibile sul sito presso la sede di FINAOSTA S.p.A. (Via Festaz n. 22 Aosta) e sul sito di FINAOSTA S.p.A. Le informazioni sul mutuo prima casa e sul Regolamento regionale 26 maggio 2009, n. 2 sono disponibili: - presso l Assessorato opere pubbliche, difesa del suolo e edilizia residenziale pubblica (Servizio edilizia residenziale Via Promis n. 2 Aosta); - presso la sede di FINAOSTA S.p.A. (Via Festaz n. 22 Aosta). 23 PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUO COSTARE IL MUTUO (TAEG) Esempio di Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) per un mutuo di ,00 al tasso annuo del 1,00%, 2,00% e 3,00% da rimborsare in anni 30, con spese di istruttoria pari a 100,00 e imposte a carico del cliente pari a 739,00, da erogare in unica soluzione Importo mutuo Durata anni Tasso annuo TAEG , ,00% 1,06% , ,00% 2,07% , ,00% 3,09% Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese notarili per la stipula del contratto e le spese di assicurazione dell immobile to. IMPORTO E DURATA DEL MUTUO VOCI acquisto) - nucleo familiare del richiedente composto da un solo soggetto acquisto) - nucleo familiare del richiedente composto da due o più soggetti ristrutturazione) - nucleo familiare del richiedente composto da un solo soggetto ristrutturazione) - nucleo familiare del richiedente composto da due o più soggetti costruzione) - nucleo familiare del richiedente composto da un solo soggetto costruzione) - nucleo familiare del richiedente composto da due o più soggetti Durata del mutuo (acquisto, ristrutturazione e costruzione) COSTI L non può essere superiore a ,00 e non può superare il prezzo di acquisto L non può essere superiore a ,00 e non può superare il prezzo di acquisto L non può essere superiore a ,00 e non può essere superiore alle spese di ristrutturazione L non può essere superiore a ,00 e non può essere superiore alle spese di ristrutturazione L non può essere superiore a ,00 e non può essere superiore alle spese di costruzione L non può essere superiore a ,00 e non può essere superiore alle spese di costruzione La durata del mutuo può essere pari a 15, 20, 25 e 30 anni comprensivi di preammortamento TASSI VOCI Tasso di interesse nominale annuo (preammortamento e ammortamento) Tasso di interesse nominale annuo (1 fascia) valore ISEE fino a ,00 Tasso di interesse nominale annuo (2 fascia) - valore ISEE superiore a ,00 e fino a Tasso di interesse nominale annuo (3 fascia) valore ISEE superiore a e fino a ,00 COSTI Il tasso di interesse è fisso ed è calcolato sulla base dei valori ISEE del cliente 1,00% 2,00% 3,00% 34 Tasso di mora Tasso di mora in vigore dal 10 settembre 2014 Il tasso di mora è pari al tasso BCE - tasso di partecipazione alle operazioni di rifinanziamento principali in vigore alla data di scadenza di ciascuna rata e alla data di risoluzione del contratto 0,05% Tasso BCE in vigore dal 10 settembre ,05% Il tasso BCE è rilevabile sul sito internet di Banca d Italia (www.bancaditalia.it). SPESE VOCI COSTI Spese per la stipula del contratto Istruttoria 100,00 Spese per la gestione del rapporto Incasso rata 0,00 Invio comunicazioni 0,00 Restrizione 0,00 Rinnovo Ipoteca 0,00 Cancellazione 0,00 Accollo mutuo 0,00 PIANO AMMORTAMENTO VOCI COSTI Tipo di ammortamento Ammortamento francese Tipologia della rata Rata di ammortamento costante Periodicità delle rate Rate di ammortamento semestrali Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al Documento di Sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA DI AMMORTAMENTO Importo mutuo Tasso di interesse annuo Durata del mutuo (anni) Numero rate semestrali Importo della rata semestrale ,00 1,00% , ,00 1,00% , ,00 2,00% , ,00 2,00% , ,00 3,00% , ,00 3,00% , ,00 1,00% , ,00 1,00% , ,00 2,00% , ,00 2,00% , ,00 3,00% , ,00 3,00% , ,00 1,00% , ,00 1,00% , ,00 2,00% , ,00 2,00% , ,00 3,00% , ,00 3,00% ,48 45 Importo mutuo Tasso di interesse annuo Durata del mutuo (anni) Numero rate semestrali Importo della rata semestrale ,00 1,00% , ,00 1,00% , ,00 2,00% , ,00 2,00% , ,00 3,00% , ,00 3,00% ,78 Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (Legge n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato presso la sede di FINAOSTA S.p.A. e sul sito internet (www.finaosta.com). ALTRE SPESE DA SOSTENERE Per la stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Adempimenti notarili: i costi da sostenere sono quelli previsti dalla tariffa notarile per la stipula del contratto; i costi sono pagati direttamente al Notaio da parte del cliente. Assicurazione immobile to (incendio): i costi da sostenere sono quelli relativi al pagamento del premio annuo per l assicurazione da stipulare con compagnia assicurativa scelta dal cliente; il premio annuo è pagato direttamente alla compagnia di assicurazione da parte del cliente. IMPOSTE Per la stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi alle imposte. Le imposte e tasse sono in parte a carico del cliente e in parte a carico di FINAOSTA S.p.A.. Nel seguente prospetto sono indicate le imposte e tasse relative alla stipula del mutuo e agli atti conseguenti. Le imposte a carico di FINAOSTA S.p.A. sono evidenziate in colore giallo. Contratto mutuo Contratto preliminare mutuo di di Contratto definitivo di mutuo Atto di quietanza Iscrizione Annotamento contratto definitivo Restrizione e annotamento Cancellazione totale (atto notarile) di bollo fissa di registro proporzionale di registro 0,50% su iscrizione 0,50% su iscrizione ria proporzionale 2,00% su iscrizione 0,50% su valore restrizione 0,50% su iscrizione ria fissa Tassa ria 35,00 35,00 35,00 35,00 56 Rinnovo Fattura spese istruttoria Fattura pagamento rate di bollo 59,00 2,00 2,00 fissa di registro proporzionale di registro ria proporzionale 1,00% su rinnovo ria fissa Tassa ria 35,00 Il finanziamento non è assoggettato al particolare regime fiscale, applicabile alle banche, consistente nell'applicazione di un'imposta sostitutiva delle imposte che gravano sullo stesso e sugli atti ad esso connessi. Al finanziamento (effettuato da FINAOSTA S.p.A., impresa non bancaria) si applicano le imposte ordinarie previste sugli atti (imposta di bollo, imposta di registro, imposte rie). TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell istruttoria Dopo l invio della pratica di mutuo a FINAOSTA S.p.A. da parte dell Assessorato opere pubbliche, difesa del suolo e edilizia residenziale pubblica, il cliente deve presentare a FINAOSTA S.p.A. la documentazione necessaria per l istruttoria. La durata dell istruttoria è pari ad un tempo massimo di 60 giorni. Il tempo massimo indicato: - decorre dal momento di consegna da parte del cliente della documentazione completa; - non tiene conto dei tempi necessari al Notaio per gli adempimenti notarili. Il contratto di mutuo deve essere stipulato entro il termine di 12 mesi dalla data di trasmissione della pratica di mutuo a FINAOSTA S.p.A. da parte dell Assessorato opere pubbliche, difesa del suolo e edilizia residenziale pubblica, pena la revoca del mutuo. Disponibilità dell La messa a disposizione del cliente dell del mutuo (o della prima erogazione in caso di contratto preliminare di mutuo) avviene entro 5 giorni lavorativi dalla data di trasmissione da parte del Notaio del duplo della nota di iscrizione dell e subordinatamente alla presentazione a FINAOSTA S.p.A. da parte del cliente della polizza di assicurazione (incendio) e di eventuali altri documenti indicati nel contratto di mutuo. Le erogazioni successive alla prima, in caso di contratto preliminare di mutuo, dipendono dallo stato di avanzamento dei lavori finanziati ed avvengono entro 10 giorni lavorativi dal ricevimento dell autorizzazione dell Assessorato opere pubbliche, difesa del suolo ed edilizia residenziale pubblica. Il tempo indicato, relativamente all erogazione a saldo e alla stipula del contratto definitivo di mutuo, non tiene conto dei tempi necessari al Notaio per gli adempimenti notarili. ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente può estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il mutuo senza dover pagare alcuna penale, compenso od onere aggiuntivo. L estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto - tutto insieme - prima della scadenza del mutuo. Anche in caso di estinzione anticipata totale si richiama l attenzione sui vincoli previsti dalla normativa regionale (obbligo di residenza e di non affittare o vendere l immobile finanziato pagamento penalità) indicati nel presente informativo al punto RISCHI SPECIFICI LEGATI ALLA TIPOLOGIA DI CONTRATTO. 67 Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, ottenga un nuovo mutuo da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto Dal momento in cui il cliente ha corrisposto a FINAOSTA S.p.A. tutte le somme dovute per l'estinzione totale anticipata, la FINAOSTA S.p.A. provvederà alla chiusura immediata del rapporto. Reclami, ricorsi e conciliazione Il cliente può presentare un reclamo a FINAOSTA S.p.A. a mezzo posta ordinaria indirizzandolo all Ufficio Reclami c/o Direzione Legale e Contenzioso - Via Festaz, AOSTA o tramite posta elettronica, indirizzandolo a FINAOSTA S.p.A. deve rispondere entro 30 giorni. Se non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro il termine di cui al comma 1, prima di ricorrere al giudice, il cliente può rivolgersi all Arbitro Bancario Finanziario (ABF), alle seguenti condizioni: a) non sono trascorsi più di dodici mesi dalla presentazione del reclamo a FINAOSTA S.p.A.; b) la controversia riguarda operazioni e servizi finanziari: 1) fino a , se il cliente chiede una somma di denaro; 2) senza limiti di, quando si chiede soltanto di accertare diritti, obblighi e facoltà; c) la controversia è relativa a operazioni o comportamenti posteriori al 1 gennaio 2009; d) la controversia non è già stata all esame di arbitri o di conciliatori; il ricorso all Arbitro Bancario Finanziario è tuttavia possibile se una procedura di conciliazione non va a buon fine. Per sapere come rivolgersi all ABF, il cliente può consultare l apposita Guida disponibile presso FINAOSTA S.p.A., consultare direttamente il sito o chiedere presso le Filiali della Banca d Italia. In alternativa all ABF o per le questioni che esulano la sua competenza così come sopra delineata, il cliente può presentare, anche in assenza di preventivo reclamo a FINAOSTA S.p.A., domanda di mediazione finalizzata alla conciliazione presso uno degli organismi autorizzati ai sensi di legge (Decreto Legislativo 4 marzo 2010, n. 28), che svolgono la mediazione nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. In ogni caso, l istanza di soluzione stragiudiziale delle controversie ai sensi di una delle procedure descritte ai precedenti commi costituisce condizione di procedibilità della eventuale domanda giudiziale. LEGENDA Accollo Contratto tra il mutuatario e una terza persona che si impegna a pagare al creditore il debito (capitale residuo) derivante dal mutuo. Capitale residuo Parte del capitale finanziato che il debitore deve ancora rimborsare al creditore al netto degli interessi futuri. Contratto di mutuo Contratto che prevede l erogazione del mutuo in unica soluzione. Contratto preliminare di mutuo Contratto che prevede l erogazione del mutuo a stato avanzamento lavori e in più soluzioni in tempi diversi. Il contratto preliminare è seguito da un contratto definitivo da stipulare al momento dell erogazione a saldo del mutuo. di bollo (D.P.R. 26 di bollo sul contratto di mutuo e sugli atti conseguenti al ottobre 1972, n.642) mutuo su cui è dovuta l imposta. di registro fissa (D.P.R. da versare per la registrazione del contratto di mutuo e 26 ottobre 1986, n.131) sugli atti conseguenti al mutuo su cui è dovuta l imposta. di registro da versare nel caso di concessa da un soggetto proporzionale (D.P.R. 26 diverso dal mutuatario. ottobre 1986, n.131) 78 ria (T.U. 31 ottobre 1990, n.347) tassa ria (T.U. 31 ottobre 1990, n.347) Ipoteca ISE - ISEE Istruttoria Penalità Perizia Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Preammortamento Quietanza Quota capitale Quota interessi Rata costante Risoluzione del contratto Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso BCE - tasso di partecipazione alle operazioni di rifinanziamento principali Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) Vincoli da versare per l iscrizione dell e sugli atti che riguardano il mutuo da depositare all Agenzia del Territorio. Tassa da versare all Agenzia del Territorio per l esecuzione delle formalità (ad esempio, iscrizione ). Garanzia su un bene immobile. Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l espropriazione del bene e farlo vendere. L'Ise è un parametro che determina la situazione economica del nucleo familiare; questo parametro scaturisce dalla somma dei redditi e del 20% del patrimonio mobiliare e immobiliare di tutto il nucleo familiare; l'isee scaturisce invece dal rapporto tra l'ise e il numero dei componenti del nucleo familiare in base ad una scala di equivalenza stabilita dalla legge. Pratiche e formalità necessarie all'erogazione del mutuo. Pagamento di una determinata somma di denaro nei casi di inadempimento contrattuale (vincoli previsti dalla normativa regionale). Relazione di un tecnico che attesta il valore dell immobile da re. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano prevede rate costanti, con una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Periodo iniziale del mutuo nel corso del quale sono pagate solo delle quote interessi sulle somme erogate. Atto che viene sottoscritto dal mutuatario nell ipotesi di mutuo da erogare in più soluzioni e che attesta il versamento di somme da parte del mutuante. Quota della rata costituita dall del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. Scioglimento anticipato del contratto al verificarsi di specifici eventi previsti nel contratto stesso (ad esempio, insolvenza del mutuatario). In tal caso, FINAOSTA S.p.A. avrà diritto di esigere l immediato rimborso del mutuo per rate insolute, capitale, interessi, spese e ogni altra somma dovuta. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del mutuo concesso. Comprende il tasso di interesse, le spese di istruttoria della pratica e le imposte. Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del contratto preliminare di mutuo alla data di inizio dell ammortamento. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Tasso di interesse applicato in caso di ritardo nel pagamento delle rate o di risoluzione del contratto. Tasso ufficiale delle operazioni dell sistema fissato dal Consiglio direttivo della BCE. Il tasso di partecipazione alle operazioni di rifinanziamento principali - che fornisce la maggior parte della liquidità necessaria al sistema - segnala al mercato l orientamento di politica monetaria in quanto indica le condizioni alle quali la BCE è disposta a effettuare transazioni con il mercato. Tasso in base al quale si calcola la soglia del tasso usurario, proibito dalla legge. Indica il valore medio del tasso effettivamente applicato dal sistema bancario e finanziario a categorie omogenee di operazioni creditizie (ad esempio: mutui) due trimestri prima. Il TEGM per categoria di operazione e la relativa soglia di usura sono resi noti ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze. Obblighi a carico del mutuatario previsti dalla normativa regionale che disciplina le modalità di concessione del mutuo. 8 Documenti analoghi
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