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Timestamp: 2017-09-22 18:39:07+00:00

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Responsabilità notaio - Ermenegildo Mario Appiano
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La Cassazione chiarisce la responsabilità notaio correlata alla predisposizione delle “relazioni preliminari notarili”, usate nella prassi delle istruttorie bancarie per la concessione dei mutui.
Quanto alla responsabilità del notaio, nella sentenza 9320/2016 la Cassazione ha sancito:
Tra gli obblighi del notaio, che sia richiesto della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare, sussiste lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, ed in particolare il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, sussistendo altrimenti la responsabilità da inadempimento del professionista nei confronti di tutti i contraenti dell’atto rogato.
Cassazione, sentenza del 9 maggio 2016, n.9320
sul ricorso 9611/2012 proposto da:
P.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI CONDOTTI 9, presso lo studio dell’avvocato ALESSANDRO PICOZZI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CARLO CELANI;
INA ASSITALIA SPA, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIUSEPPE FERRARI 35, presso lo studio dell’avvocato MARCO VINCI che lo rappresenta e difende;
INTESA SAN PAOLO SPA, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA DI SANT’ANDREA DELLA VALLE 6, presso lo studio dell’avvocato STEFANO D’ERCOLE, che lo rappresenta e difende;
FALLIMENTO LIDO DELLE SALZARE SRL N. (OMISSIS), LLOYD’S OF LONDON RAPPRESENTANZA GENERALE PER L’ITALIA;
avverso la sentenza n. 4959/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 22/11/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/04/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
uditi gli Avvocati Picozzi, Celani e Garutti, quest’ultimo per delega dell’Avvocato D’Ercole;
Con citazione notificata il 16.03.2001, la SANPAOLO IMI s.p.a. conveniva innanzi al Tribunale di Roma il notaio P.A. ed il Fallimento Lido delle Salzare s.r.l., chiedendo, in via principale, di accertare la responsabilità del medesimo notaio convenuto con riguardo alla redazione delle relazioni notarili inerenti alle domande di mutuo fondiario avanzate dalla Lido delle Salzare s.r.l., e di condannare conseguentemente il P. al risarcimento dei danni, da quantificarsi in prosieguo o in separato giudizio; in via subordinata, SANPAOLO IMI s.p.a. chiedeva di accertare che l’inadempimento del notaio P. nel redigere tali relazioni su incarico della Lido delle Salzare s.r.l. avesse cagionato gravi pregiudizi a quest’ultima, e di accogliere pertanto la domanda in via surrogatoria ex art. 2900 c.c., per la condanna del notaio a risarcire i danni a proprio favore. Si deduceva dall’attrice che il P., in sede di istruttoria degli otto mutui erogati alla Lido delle Salzare dall’Istituto Bancario San Paolo di Torino, finalizzati alla realizzazione di un programma edificatorio (realizzazione di un complesso turistico alberghiero) sulle aree acquistate nel 1989 dalla mutuataria nel Comune di Ardea, aveva omesso di rilevare l’esistenza di un vincolo archeologico, imposto nel 1980 dal Ministero dei beni culturali, vincolo che aveva comportato l’annullamento della concessione edilizia e la demolizione delle opere realizzate. Il mancato rilievo da parte del notaio del vincolo di inedificabilità aveva causato l’erronea valutazione di idoneità della garanzia ipotecaria prestata con riguardo ai consistenti finanziamenti concessi alla Lido delle Salzare s.r.l., peraltro poi dichiarata fallita dal Tribunale di Roma.
Il Fallimento Lido delle Salzare s.r.l. si costituiva proponendo a sua volta domanda nei confronti del notaio P.. Anche quest’ultimo si costituiva, contestando le domande avverse e chiamando in causa a propria garanzia l’Assitalia – Le Assicurazioni d’Italia s.p.a. e la Lloyd’s of London, Rappresentanza Generale per l’Italia, che pure si costituivano.
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 13 settembre 2004, condannava il notaio P. al risarcimento del danno patito dall’attrice Sanpaolo IMI s.p.a., danno da liquidarsi in separato giudizio, mentre rigettava la domanda riconvenzionale proposta dal Fallimento Lido delle Salzare s.r.l.; accoglieva altresì le domande di garanzia avanzate dal P., condannando l’Assitalia – Le Assicurazioni d’Italia s.p.a. e la Lloyd’s of London, Rappresentanza Generale per l’Italia, a tenere indenne il notaio di tutte le somme da pagare a titolo risarcitorio alla Sanpaolo IMI. Venivano proposti separati appelli dal Fallimento Lido delle Salzare s.r.l. e dal notaio P., ma le due impugnazioni erano rigettate dalla Corte d’appello di Roma con sentenza n. 4959 del 22 novembre 2011.
1. Il primo motivo di ricorso di P.A. deduce la contraddittorietà della motivazione su fatto controverso e decisivo, ex art. 360 c.p.c., n. 5, quanto all’insussistenza del nesso causale.
Si contesta che la decisione della Corte di Roma sia fondata sull’assioma secondo cui se il vincolo archeologico (“sia esso assoluto o relativo”) fosse stato evidenziato nella relazione del notaio, l’istituto bancario non avrebbe erogato il finanziamento.
Viene per contro affermato dal ricorrente che il decreto impositivo del vincolo per l’area dove doveva essere realizzato il complesso residenziale dalla mutuataria Lido delle Salzare s.r.l. comportasse non un divieto assoluto di edificabilità, ma solo “il divieto di eseguire nuove costruzioni, impianti,… tali da alterare la visibilità della zona attualmente esistente”, ovvero un vincolo prospettico a tutela del sito archeologico. Ciò escludeva che il vincolo incidesse sul valore del bene ipotecato e quindi non avrebbe indotto la Banca, ove pure resa edotta della sua esistenza, a negare il finanziamento, trattandosi di mutuo edilizio e non fondiario.
Il secondo motivo deduce vizi ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, della sentenza impugnata in riferimento all’art. 2665 c.c., stante la nullità della nota di trascrizione, che mancava di qualsiasi elemento idoneo ad identificare le generalità di Z.R., dante causa della Lido delle Salzare s.r.l., alla quale era stato notificato, in data 4 maggio 1980, il vincolo L. n. 1089 del 1939, ex artt. 1, 3 e 21. Al riguardo si critica il ragionamento della Corte di Roma che ha escluso la dedotta invalidità.
Il terzo motivo, sempre ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, assume la contraddittorietà della motivazione della Corte di merito circa l’eccepita insussistenza di ogni rapporto negoziale tra il Notaio P. e la banca mutuante, avendo il professionista ricevuto incarico dalla Lido delle Salzare s.r.l. ed essendo l’Istituto Sanpaolo rimasto terzo non beneficiario della prestazione contrattuale.
La controricorrente Intesa Sanpaolo s.p.a. chiede il rigetto del ricorso, perchè inammissibile o infondato. La controricorrente INA Assitalia S.p.a., dichiara di riservarsi di far proprio l’eventuale esito positivo del ricorso, ribadendo il limite del massimale di polizza.
2. Il primo ed il terzo motivo del ricorso del notaio P., che possono trattarsi congiuntamente per la loro connessione logica, sono infondati.
La Corte d’appello di Roma ha premesso in fatto che “si trattava di otto contratti di mutuo, ciascuno finalizzato all’erogazione dei fondi necessari per la costruzione di un edificio, tutti rientranti nella stesso progetto edilizio; i contratti avevano identico contenuto e prevedevano l’erogazione del danaro non al momento della stipula, ma soltanto dopo la debita iscrizione dell’ipoteca, previa accertamento della libertà dell’immobile da ipotecare da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli”. La sentenza impugnata ha poi affermato che “l’accertamento dell’esistenza di un vincolo di inedificabilità, sia esso assoluto o relativo, avrebbe sicuramente fatto vacillare l’affidamento riposto dall’ente mutuante nella garanzia su un bene, il cui accrescimento economico poteva essere quantomeno limitato. Nè si può ritenere che l’esistenza di atti amministrativi, di diverso contenuto, attestanti la natura edificabile del terreno, avrebbero comportato diverse determinazioni.
Appare invece verosimile che l’ente mutuante, nella prospettiva di un serio rischio economico e per un importo ingente, avrebbe almeno effettuato ulteriori accertamenti in riferimento alla validità delle concessioni, soprattutto nella prospetti:va di un annullamento totale, considerata l’inscindibilità del progetto edificatorio”.
Trattandosi, nella specie, di vincolo archeologico imposto ai sensi dalla L. 1 giugno 1939, n. 1089 (vigente ratione temporis), esso, a differenza dei vincoli espropriativi o di inedificabilità, si iscrive tra le limitazioni legali della proprietà ed ha natura conformativa del diritto sul bene. Tale vincolo, seppure, come sostiene il ricorrente, non sia astrattamente qualificabile come assoluto (non potendosi teoricamente escludere un’attività edificatoria che non snaturi nè pregiudichi la conservazione ed integrità dei reperti archeologici), concorre certamente alla configurazione giuridica della proprietà ed incide negativamente sul valore di mercato dei beni coinvolti.
L’esistenza del vincolo archeologico rientra, pertanto, come correttamente argomentato dalla Corte d’appello, nel contenuto obbligatorio informativo della relazione notarile preliminare redatta nel corso dell’istruttoria di un mutuo bancario ipotecario, secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2.
3. Quanto al secondo motivo di ricorso, anche esso non merita accoglimento. La Corte d’Appello, in ordine alla nullità della nota di trascrizione del vincolo gravante sull’area, per mancanza delle generalità di Z.R., ha escluso detta invalidità, sia in base ai principi giurisprudenziali consolidati circa l’art. 2665 c.c., sia in base alla considerazione che “dalla visura risultavano due terreni intestati allo stesso nominativo, pur con una diversa indicazione del comune di appartenenza” (in un atto Comune di Pomezia ed in altro Comune di Ardea), “con dati catastali perfettamente sovrapponibili”, giacche, a seguito della scissione amministrativa del comune di Ardea dal comune di Pomezia, non era stato predisposto un nuovo registro censuario. Non può allora non ribadirsi, a proposito della doglianza del ricorrente, che, ai fini della validità della trascrizione nei registri immobiliari di un vincolo archeologico costituito ai sensi della L. 1 giugno 1939, n. 1089, volta all’opponibilità ai terzi delle previste prescrizioni, deve ritenersi sufficiente, a norma dell’art. 2665 c.c., che le indicazioni riportate nella nota consentano di individuare – senza incertezza e secondo un apprezzamento riservato al giudice del merito e perciò non censurabile ove, come nel caso in esame, congruamente motivato – gli elementi essenziali del titolo, in maniera da permettere comunque ai terzi, in base agli ordinari criteri nominativi di tenuta dei registri immobiliari, di conoscere l’esistenza dell’atto.
La Corte d’Appello ha infatti accertato e spiegato come il notaio P., richiesto della preparazione della relazione istruttoria per l’erogazione di mutui ipotecari, avrebbe potuto verificare la trascrizione del vincolo archeologico nei registri immobiliari attraverso più attente indagini nominative nella tavola alfabetica, indagini da lui esigibili alla luce della speciale competenza professionale.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente Intesa Sanpaolo S.p.a. le spese sostenute in questo giudizio, che liquida in complessivi 10.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali c ad accessori di legge;
compensa per intero le spese del giudizio di cassazione nei rapporti tra il ricorrente e la controricorrente INA Assitalia s.p.a..

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2900
 sentenza 
 sentenza 
 art. 360
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