Source: http://www.rp.pl/artykul/576373-Zmiana-sposobu-uzytkowania-budynku-lub-lokalu.html
Timestamp: 2016-08-29 01:52:07+00:00

Document:
Zmiana sposobu u�ytkowania budynku lub lokalu
aktualizacja: 13.01.2011, 01:37
W mieszkaniu mo�na prowadzi� biuro, a w budynku gospodarczym lub gara�u za�o�y� sklep, wcze�niej trzeba jednak dope�ni� formalno�ci budowlanych. W przeciwnym razie pope�nia si� samowol�.
[srodtytul]Jakie formalno�ci[/srodtytul]
[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]Prawo budowlane[/link] zezwala na korzystanie z lokali, budynków oraz innych obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem.
Mieszkanie powinno by� wykorzystywane na cele mieszkaniowe, a gara� s�u�y� do przechowywania samochodu. To samo prawo budowlane przewiduje mo�liwo�� zmiany ich sposobu u�ytkowania. Konkretnie mówi o tym art. 71 prawa budowlanego.
Przepis reguluje, �e zmiana sposobu u�ytkowania polega na: �podj�ciu b�d� zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego cz�ci dzia�alno�ci zmieniaj�cej warunki�:
- bezpiecze�stwa po�arowego,
- bezpiecze�stwa powodziowego,
� zdrowotne,
� higieniczno-sanitarne,
� ochrony �rodowiska
� wielko�� lub uk�adu obci��e�.
Jak nale�y to rozumie�? Je�eli podejmujemy dzia�alno��, która nie ma wp�ywu na wymienione w przepisie warunki, niepotrzebne s� �adne formalno�ci budowlane. Natomiast gdy taki wp�yw istnieje, niezb�dne jest zg�oszenie.
Najlepiej zapyta� o to w konkretnej sytuacji osob� posiadaj�c� uprawnienia budowlane bez ogranicze� lub rzeczoznawc� budowlanego. Je�li odpowied� b�dzie pozytywna, trzeba b�dzie w�a�nie takiej osobie zleci� wykonanie ekspertyzy niezb�dnej do zg�oszenia zmiany sposobu u�ytkowania obiektu.
[ramka][b]Przyk�ad pierwszy[/b]
Ma��e�stwo informatyków zak�ada witryny internetowe. Nikogo nie zatrudniaj�, zlecenia przyjmuj� przez Internet.
Oznacza to, �e nie musz� zatroszczy� si� o warunki sanitarno-higieniczne dla pracowników, ich klienci nie chodz� po klatce schodowej, nie zwi�ksza si� wi�c obci��enie w budynku.
Nie musz� si� wi�c stara� o zmian� sposobu u�ytkowania mieszkania.[/ramka]
[ramka][b]Przyk�ad drugi[/b]
Gdyby jednak to samo ma��e�stwo chcia�o za�o�y� internetow� ksi�garni�, ich sytuacja wygl�da�aby inaczej. Do ich mieszkania przywo�one b�d� ksi��ki, które nast�pnie trafi� do zamawiaj�cych je internautów. Wzro�nie wi�c obci��enie stropu mieszkania.
Zwi�kszy si� liczba korzystaj�cych z klatki schodowej, a wi�c tym samym mo�e zmniejszy� si� bezpiecze�stwo przeciwpo�arowe. W tym wypadku trzeba zg�osi� zamiar zmiany sposobu u�ytkowania lokalu.[/ramka]
Zmiana sposobu u�ytkowania mo�e dotyczy� zarówno ca�o�ci budynku, jak i jego cz�ci. Osoba, która si� na ni� zdecydowa�a, zg�asza to staro�cie i sk�ada wymagane dokumenty. Po z�o�eniu zg�oszenia trzeba odczeka� 30 dni.
Je�eli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, mo�na rozpoczyna� dzia�alno�� (na rozpocz�cie dzia�alno�ci na podstawie skutecznego zg�oszenia mamy dwa lata od momentu dor�czenia zg�oszenia staro�cie).
Gdy zale�y nam na czasie, mo�na z�o�y� wniosek o wydanie za�wiadczenia, �e starosta przyj�� zg�oszenie i nie wniesie sprzeciwu. Na jego wydanie ma siedem dni. Po otrzymaniu za�wiadczenia mo�na rozpocz�� dzia�alno�� lub ewentualne prace adaptacyjne.
Mo�e si� zdarzy�, �e starosta dojdzie do wniosku, �e zmiana sposobu u�ytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie. Wtedy wnosi sprzeciw i informuje, �e trzeba uzyska� pozwolenie na ich wykonanie. Wówczas w pozwoleniu na budow� na wykonanie tych robót starosta przyjmie zg�oszenie zmiany sposobu u�ytkowania obiektu.
O formalno�ci trzeba zadba� przed zmian� gara�u na sklep czy mieszkania na biuro, a nie pó�niej.
Je�eli odwróci si� kolejno��, zg�oszenie jest nieskuteczne i b�dzie to taka sama samowola budowlana jak zmiana sposobu u�ytkowania dokonana bez zg�oszenia.[/ramka]
Trzeba te� wskaza� na do�� nietypowy przepis prawa budowlanego � chodzi o zapis art. 71 ust. 7. Mówi on, �e dokonanie zg�oszenia zmiany sposobu u�ytkowania po faktycznej zmianie sposobu u�ytkowania �nie wywo�uje skutków prawnych�.
Nale�y przez to rozumie�, �e pomimo dokonania zg�oszenia, w przypadku udowodnienia przez powiatowy nadzór budowlany, �e nast�pi�o to po faktycznej zmianie, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego b�dzie prowadzi� post�powanie w sprawie nielegalnej zmiany sposobu u�ytkowania.
[srodtytul]Legalizacja samowolnej zmiany[/srodtytul]
W razie zmiany sposobu u�ytkowania obiektu budowlanego lub jego cz�ci bez wymaganego zg�oszenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (art. 71a prawa budowlanego z 1994 r.):
� wstrzymuje u�ytkowanie obiektu budowlanego (lub jego cz�ci);
� nak�ada obowi�zek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów. S� to na ogó� takie same dokumenty, jakie s� wymagane przy zg�oszeniu zmiany sposobu u�ytkowania:
a) opis i rysunek (mapa) okre�laj�ce usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomo�ci i innych obiektów budowlanych istniej�cych lub budowanych na tej i na s�siednich nieruchomo�ciach, z oznaczeniem cz�ci obiektu, w której dokonano zmiany sposobu u�ytkowania
b) zwi�z�y opis techniczny okre�laj�cy rodzaj i charakterystyk� obiektu budowlanego oraz jego konstrukcj� wraz z danymi techniczno-u�ytkowymi, w tym wielko�ciami i rozk�adem obci��e�; dowody uzyskania wymaganych uzgodnie�, pozwole� i opinii (np. konserwatora zabytków)
Je�eli planujemy otworzy� sklep lub biuro, to musimy pami�ta� o opinii rzeczoznawców ds. BHP i sanitarno-higienicznych, a je�eli planujemy wi�ksze przedsi�wzi�cie � to ds. zabezpiecze� przeciwpo�arowych.[/ramka]
� o�wiadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomo�ci� na cele budowlane. W wypadku osoby prawnej mo�e podpisa� je pe�nomocnik, nie mo�na wtedy zapomnie� o do��czeniu do o�wiadczenia orygina�u lub urz�dowo po�wiadczonego pe�nomocnictwa, a tak�e dokumentu potwierdzaj�cego, �e pe�nomocnictwo zosta�a udzielone przez osob� uprawnion� do reprezentowania osoby prawnej (w przypadku osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru S�dowego � odpis z KRS).
Z podpisaniem o�wiadczenia mog� mie� problemy osoby, które chc� zmieni� sposób u�ytkowania lokalu. Takie o�wiadczenie mo�na z�o�y�, gdy ma si� pisemn� zgod� w�a�ciciela budynku. W wypadku mieszkania spó�dzielczego w�asno�ciowego b�dzie to spó�dzielnia mieszkaniowa, a w wypadku w�asno�ci � wspólnota mieszkaniowa.
� za�wiadczenie o zgodno�ci z planem miejscowym albo decyzj� o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
� ekspertyz� techniczn� wykonan� przez osob� posiadaj�c� uprawnienia budowlane bez ogranicze� w odpowiedniej specjalno�ci,
� w niektórych przypadkach mo�e by� wymagana decyzja �rodowiskowa. Wystarczy, �e nasza dzia�alno�� b�dzie przedsi�wzi�ciem mog�cym znacz�co negatywnie oddzia�ywa� na �rodowisko. Stosowanie jednak tego wymogu w praktyce mo�e nastr�cza� trudno�ci ze wzgl�du na wadliwo�� przepisu w tej sprawie.
[ramka]Art. 72. ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=289150]ustawy z 3 pa�dziernika 2008 r. o udost�pnianiu informacji o �rodowisku i jego ochronie[/link], udziale spo�ecze�stwa w ochronie �rodowiska oraz o ocenach oddzia�ywania na �rodowisko:
Wydanie decyzji o �rodowiskowych uwarunkowaniach nast�puje przed uzyskaniem:
1) decyzji o pozwoleniu na budow�, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych [b]oraz decyzji o pozwoleniu na zmian� sposobu u�ytkowania obiektu budowlanego lub jego cz�ci, wydawanych na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. � Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118, z pó�n. zm. 19).[/b][/ramka]
Po up�ywie terminu okre�lonego w postanowieniu lub na wniosek zobowi�zanego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza kompletno�� dokumentów i ich zgodno�� z przepisami. Je�eli nadzór dojdzie do wniosku, �e wszystkie na�o�one na inwestora obowi�zki zosta�y zrealizowane, a zmiana sposobu u�ytkowania nie narusza przepisów, wydaje postanowienie o ustaleniu op�aty legalizacyjnej.
[srodtytul]Ile to kosztuje[/srodtytul]
Op�at� wylicza si� na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawk� 500 z� mno�y si� przez 10 i przez odpowiedni wspó�czynnik: kategorii obiektu i jego wielko�ci (zawiera je za��cznik do prawa budowlanego).
Przy czym jej wyliczenie nie jest ju� takie proste jak w wypadku op�at za nielegalne budowy, pod uwag� bierze si� bowiem wspó�czynnik kategorii obiektu, którego dotyczy zmiana, ale wspó�czynnik wielko�ci obiektu � ju� inny, a mianowicie dotycz�cy cz�ci obiektu, w której b�dzie legalizowana zmiana sposobu u�ytkowania.
W przypadku w�tpliwo�ci co do wyliczenia op�aty, nadzór powinien zastosowa� op�at� najmniej dolegliw� dla legalizuj�cego.
[srodtytul]Najlepiej jednak poka�e to przyk�ad[/srodtytul]
Parter w domu jednorodzinnym zosta� zaadaptowany na sklep. W wyniku tej adaptacji budynek nie przesta� by� budynkiem jednorodzinnym, gdy� powierzchnia sklepu nie przekracza 30 proc. powierzchni ca�ego budynku.
Wyliczaj�c op�at�, bierze si� wi�c pod uwag� wielko�� wspó�czynnika kategorii dla domów jednorodzinnych, który wynosi 2, oraz wspó�czynnik wielko�ci obiektów, w tym przypadku wynosi on 1, i mno�ymy nast�pnie stawk� 500 z� przez 2 i przez 1, a nast�pnie przez 10, wychodzi 10 tys.
Gdyby natomiast zaadaptowany parter budynku mia� 100 mkw., ale przekracza� te 30 proc. powierzchni ca�ego budynku, wówczas wspó�czynnik wielko�ci dla obiektów handlu o powierzchni do 2500 mkw. wynosi 1 wspó�czynnik kategorii � 15. Mno�ymy wi�c stawk� 500 przez 1 i 15, a nast�pnie przez 10, wychodzi 75 tys., a wi�c bardzo du�o.
W takich przypadkach nale�y poleci� zaniechanie dzia�alno�ci i potwierdzenie przywrócenia obiektu do stanu poprzedniego (potwierdzonego przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego) i zg�osi� do starosty zmian� sposobu u�ytkowania. Nie w ka�dym przypadku jest to mo�liwe (np. wyprowadzenie si� z lokalu nielegalnie zmienionego na mieszkalny). Ale s� przypadki, gdzie zaniechaniem nielegalnego u�ytkowania b�dzie wywieszenie informacji � nieczynne.
Niewykonanie w terminie obowi�zku przed�o�enia dokumentów albo dalsze u�ytkowanie obiektu budowlanego lub jego cz�ci pomimo jego wstrzymania skutkuje nakazem przywrócenia poprzedniego sposobu u�ytkowania obiektu budowlanego lub jego cz�ci.[/ramka]
Nie zawsze jednak zmiana sposobu u�ytkowania wymaga�a tylko zg�oszenia. Jeszcze ca�kiem niedawno, bo do 31 maja 2004 r., trzeba by�o uzyskiwa� pozwolenie na zmian� sposobu u�ytkowania.
Z przepisów przej�ciowych nowelizacji (która wesz�a w �ycie 31 maja 2004 r.) wynika za�, �e do samowolnej zmiany sposobu u�ytkowania dokonanej przed t� dat� stosuje si� inne (poprzednio obowi�zuj�ce) zasady legalizacji, to jest odpowiednio stosuje si� art. 51 prawa budowlanego z 1994 r.
Legalizuj�c wi�c na jego podstawie, nadzór bada zgodno�� dokonanej zmiany z przepisami, w tym o zagospodarowaniu przestrzennym, a nast�pnie nakazuje wykonanie czynno�ci doprowadzaj�cej do zgodno�ci z przepisami.
[ramka]Art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy � Prawo budowlane:
Przepisu art. 71a ustawy, o której mowa w art. 1, nie stosuje si� do zmiany sposobu u�ytkowania obiektu budowlanego lub jego cz�ci, bez wymaganego pozwolenia i dokonanego przed dniem wej�cia w �ycie niniejszej ustawy. W takich przypadkach stosuje si� przepisy dotychczasowe[/ramka].
� W �wietle przepisu art. 71a ust. 4 prawa budowlanego w�a�ciwy organ w drodze decyzji nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu u�ytkowania obiektu budowlanego lub jego cz�ci w przypadku dalszego u�ytkowania obiektu budowlanego lub jego cz�ci [b](wyrok Wojewódzkiego S�du Administracyjnego w Warszawie z 24 kwietnia 2007 r. (sygn. akt VII SA/Wa 325/07)[/b]. [/ramka]
[ramka][srodtytul]Zobacz ca�y poradnik [link=http://www.rp.pl/temat/576331.html]"Jak zalegalizowa� samowol� budowlan�"[/link][/ramka][/srodtytul]

References: art. 71
 art. 71
 art. 51
 art. 71
 art. 1
 art. 71