Source: https://adoc.tips/vady-a-poruchy-staveb67cb1d7a810c8711985a98737f62248e4577.html
Timestamp: 2020-02-27 08:53:08+00:00

Document:
1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Vady a poruchy staveb Bakal&aacu...
Author: Zdenka Olga Konečná
15 downloads 172 Views 4MB Size
Jana Šeborová Oceňování majetku
Ing. Bc. Kateřina Pašková
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
………………………………. Jana Šeborová
Poděkování Ráda bych poděkovala mé vedoucí práce paní Ing. Bc. Kateřina Pašková za vedení při tvorbě bakalářské práce a její vstřícný přístup a panu prof. Ing. Josefovi Michálkovi CSc. za odborný dohled při začátcích sestavování závěrečné práce.
Anotace Tématem mé bakalářské práce jsou „Vady a poruchy staveb“. Práce je členěna do tří částí. První teoretická část se zabývá vadami a poruchami staveb. Praktická část práce obsahuje odhad tržní hodnoty rodinného domu v Poděbradech a odhad tržní hodnoty bytové jednotky taktéž v Poděbradech. Analytická část se věnuje analýze trhu s nemovitostmi v okrese Nymburk.
Klíčové pojmy: vady, porucha, životnost, nemovitost, stavební konstrukce, tržní cena
Annotation The topic of my thesis is "The defects and faults of structures." The work is divided into three parts. The first, theoretical part deals with the defects and building failures. The practical part contains an estimate of the market value of the house in Podebrady and estimate the market value of housing units also Poděbrady. The analytical part is devoted to the analysis of real estate market in the district of Nymburk.
Key words: defect, failure, service life, property, structures, market-price
Obsah: ÚVOD......................................................................................................................................... 7 1. Teoretická část ........................................................................................................................ 8 1.1. Základní pojmy .................................................................................................................... 8 1.2. Životnost staveb ................................................................................................................. 10 1.3. Průzkum staveb ................................................................................................................. 12 1.3.1. Průzkum stavebně-technický ................................................................................... 12 1.3.1.1. Členění průzkumu stavebně-technického ........................................................ 12 1.3.1.2. Stupně stavebně-technického průzkumu ......................................................... 14 1.3.2. Průzkum stavebně-historický .................................................................................. 15 1.3.3. Průzkum urbanistický .............................................................................................. 15 1.4. Vady a poruchy staveb ...................................................................................................... 16 1.4.1. Základní požadavky na stavby ................................................................................ 16 1.4.2. Základní rozdělení poruch stavebních konstrukcí ................................................... 17 1.4.3. Příčiny vad a poruch stavebních konstrukcí ............................................................ 18 1.5. Zděné konstrukce............................................................................................................... 20 1.5.1. Poruchy zděných konstrukcí ................................................................................... 21 1.5.1.1. Statické ............................................................................................................ 21 1.5.1.2. Nestatické ........................................................................................................ 24 1.5.2. Odstraňování poruch zděných konstrukcí ............................................................... 26 1.6. Dřevěné konstrukce ........................................................................................................... 27 1.6.1. Dřevo ...................................................................................................................... 27 1.6.2. Průzkum dřevěných konstrukcí ............................................................................... 28 1.6.3. Vady a poruchy ....................................................................................................... 28 1.6.4. Dřevěné konstrukce ................................................................................................. 29 1.7. Ocenění stavby .................................................................................................................. 34 2. Praktická část .......................................................................................................................... 7 2.1.OCEŇOVANÝ MAJETEK ................................................................................................ 40 2.1.1. Byt .................................................................................................................................. 40 2.1.2. OCENĚNÍ....................................................................................................................... 42 2.1.2.1. Porovnávací metoda ............................................................................................. 42
2.1.2.2. Příjmová metoda................................................................................................... 45 2.1.3. ZÁVĚR ........................................................................................................................... 46 2.2. OCEŇOVANÝ MAJETEK............................................................................................... 64 2.2.1. Rodinný dům .................................................................................................................. 65 2.2.2. OCENĚNÍ....................................................................................................................... 66 2.2.2.1. Porovnávací metoda ............................................................................................. 67 2.2.2.2. Příjmová metoda................................................................................................... 72 2.2.2.3. Nákladová metoda ................................................................................................ 74 2.2.3. ZÁVĚR ........................................................................................................................... 75 3. Analytická část ..................................................................................................................... 86 3.1. Trh s nemovitostmi v okrese Nymburk ................................................................. 86 3.1.1 Popis okresu Nymburk ............................................................................................. 86 3.1.2. Trh s nemovitostmi .................................................................................................. 87 3.2. Analýza prodejů nemovitostí ................................................................................ 88 3.2.1. Rodinné domy ......................................................................................................... 88 3.2.2. Bytové domy ........................................................................................................... 90 3.2.3. Byty ......................................................................................................................... 90 3.2.4. Kanceláře ................................................................................................................. 91 3.2.5. Administrativní budovy ........................................................................................... 91 3.2.6. Pozemky .................................................................................................................. 92 3.3. Celkový marketingový výhled ............................................................................... 92 Závěr ......................................................................................................................................... 93 Seznam použité literatury ......................................................................................................... 94 Seznam obrázků a tabulek ........................................................................................................ 96
ÚVOD Oceňování nemovitostí je činnost, při které je nemovitosti přiřazen peněžní ekvivalent. Důvodů pro ocenění je mnoho, provádí se například při prodeji či nákupu majetku, při vypořádání dědictví a soudních sporech, při žádosti o bankovní úvěr, stanovení pojistné hodnoty nebo hypotéky. Dále k stanovení daňového základu v případě majetkových daní nebo aktivaci majetku v podnikatelském účetnictví atd.. Do roku 1989 bylo u nás uznávané ocenění nemovitostí jen dle cenového předpisu. V následujícím období v naší republice došlo k společenským a ekonomickým změnám, a v jejich důsledku také k vývoji oceňování, založeném na tržních principech. Určováním tržní hodnoty nemovitosti je nutné provést analýzy faktorů, které hodnotu majetku ovlivňují. Bere se v úvahu poptávka a nabídka po nemovitostech v dané lokalitě, poloha nemovitosti, infrastruktura, apod. Důležité je také zohlednit stav budovy, její stáří, technický stav a další. V důsledku dlouhé životnosti staveb dochází k ztrátě jejich hodnoty vlivem vad a poruch, které se na nemovitosti objeví. Tato bakalářská práce popisuje vliv vad a poruch staveb. Potřebu rekonstrukce, sanace či obnovu objektů ve vztahu ke zhodnocení majetku, jeho provozuschopnosti a budoucímu tržnímu ocenění. Tyto zásahy vedou k zvyšování zájmu o daný majetek. Cílem práce je poskytnout základní informace o vadách a poruchách staveb, které jsou přínosné pro pracovníky v oboru oceňování majetku, realitních makléřů a osobám spojených s údržbou nemovitostí
1. Teoretická část 1.1. Základní pojmy Každý odhadce musí být vzdělán v oboru stavitelství a znát základní pojmy týkající se nemovitostí. Adaptace - „proces, při kterém se objekt, nebo jeho část přizpůsobí pro jiný účel než dosavadní.”1 Asanace „(z lat. ozdravění) - proces, při kterém se upravují městské čtvrti zejména z hlediska hygienického. Je to souhrn technických, biologických, sociologických a demografických zásahů, kterými se odstraňují hygienické, technické, bezpečnostní, dopravní a estetické závady“2 Demolice – „zbourání (snesení) objektu“3 Konzervace – „odborné zajištění památky před pokračováním rozkladného procesu (chátráním, rozpadem apod.), aniž se mění, rekonstruuje či doplňuje stav památky, v jakém se dochovala“4 Modernizace - „proces, při kterém se některé části konstrukcí nebo zařízení nahrazují novými, modernějšími, v závislosti na současných požadavcích“5 Oprava - - „je činnost, kterou se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení objektu nebo jeho jednotlivé části do stavu schopného provozu a užívání.”6 Porucha - „je souhrn fyzikálních, chemických nebo jiných procesů, které narušují únosnost, použitelnost nebo trvanlivost objektu či konstrukce.”7
SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7. ISBN 978-80-2472672-4 2 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7. ISBN 978-80-2472672-4 3 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7. ISBN 978-80-2472672-4 4 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7. ISBN 978-80-2472672-4 5 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7. ISBN 978-80-2472672-4 6 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7-8. ISBN 978-80247-2672-4 7 VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 3. ISBN 80-736-6073-3
Přestavba – „souhrnný název pro rekonstrukci, modernizaci a rozšíření budovy“8 Rekonstrukce „je proces, který buďto odstraňuje následky opotřebení a uvádí stavební objekt do původního stavu, nebo mění jeho účel, rozsah, uspořádání popřípadě také i jeho konstrukční části.”9 Renovace – „uvedení do nového stavu nebo podoby. Jeden ze způsobů obnovy (restaurace) kulturních památek spočívající v novém architektonickém zhodnocení historické stavby novodobým, nearchaizujícím výtvarným řešením a hmotovou konfigurací. Renovace se prováděly i v době minulé např. barokizace gotických a renesančních staveb“10 Stavba - „veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání“11 Stavební úprava - „změna dokončené stavby, zachovávají se vnější půdorysné a výškové ohraničení stavby, mění se vnější vzhled, dispoziční uspořádání, technické a konstrukční řešení“12 Údržba – „řada preventivních a jiných opatření prováděných tak, aby po dobu své životnosti mohl objekt plnit všechny své funkce. Je to pravidelná péče o objekt, kterou se zpomaluje proces fyzického opotřebení (např. odstraňování drobných závad apod.). Rovněž se předchází jeho následkům tak, aby byl zajištěn bezpečný provoz objektu“13 Vada konstrukce – „nedostatek konstrukce způsobený chybným návrhem nebo provedením, který neohrožuje konstrukci z hlediska mezních stavů únosnosti nebo použitelnosti“14
SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 10. ISBN 978-80247-2672-4 9 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 10. ISBN 978-80247-2672-4 10 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 10. ISBN 978-80247-2672-4 11 Zákon č 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu 12 VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 3. ISBN 80-736-6073-3 13 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 10. ISBN 978-80247-2672-4 14 SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 10. ISBN 978-80247-2672-4
1.2. Životnost staveb Životnost stavby se skládá ze tří základních etap životnosti – výstavba, užívání a demolice stavby. První etapa ovlivňuje dobu životnosti zásadně, ovšem nehraje v životnosti stavby velkou roli. U všech staveb je doba výstavby individuální. Rozdílnost doby výstavby závisí na velikosti a konstrukční řešení stavby. V druhé etapě se jedná o samotné užívání stavby, tato etapa tvoří podstatnou část životnosti. Každý majitel nemovitosti se snaží o nejdelší využívání svého majetku, tudíž o nejdelší životnost, z tohoto důvodu spousta staveb svou životnost překračuje. Třetí a to poslední etapou životnosti je samotné odstranění stavby. Tím, že stávající stavbu odstraníme, se nabízí možnost postavení nové stavby. Mnoho faktorů ovlivňuje životnost stavby, zejména použitý materiál a použité technologie při výstavbě. U většiny staveb se životnost předpokládá na 80 až 100 let. Avšak skutečnou životnost ovlivňuje kvalita návrhu stavby, působící vnější fyzické vlivy, využívání objektu a jeho údržba. Stejně tak životnost ovlivňují reologické vlastnosti materiálu. „Reologie zkoumá zvláště změny napětí a přetvoření v závislosti na čase a na rychlosti přetváření“15 (smršťování a nabývání betonu, dlouhodobé sedání zeminy) „Pod pojmem technická životnost si lze představit dobu, která uběhne od vzniku stavby až do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně užívat.”16 Předpokládaná technická životnost staveb při běžné údržbě se uvádí : 17 a) u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) u rekreačních a zahrádkářských chat zděných 80 let; dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let; ostatních 50 let c) u inženýrských a speciálních staveb 50 až 100 let podle druhu konstrukce, d) u vedlejších staveb a garáží zděných 80 let; dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let; ostatních 30 - 40 let, 15
SOBOTKA, Z.: Reologie hmot a konstrukcí, Academia, nakladatelství ČSAV, Praha, 1981, 21-057-81 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 62. ISBN 978-80-7265-113-9 17 Příloha č. 21 k vyhlášce č. 441/ 2013 Sb. 16
e) u studní kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100let; ostatních 50 let f) u hřbitovních staveb 100 až 150 let. Protože je každá stavba souborem více prvků, je celková technická životnost stavby určována technickou životností jednotlivých prvků. Životnost lze prodloužit správným uložením stavby ve vztahu k základovým podmínkám a pravidelnou údržbou, která ovlivňuje interval jednotlivých oprav. Tabulka č. 1 Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení 18 Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Název Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytina, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalaca Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty (jádra)
Vyhláška č. 441/2013 Sb., Tabulka č. 7
Předpokládaná životnost v letech 150 - 200 80 - 200 80 - 200 70 - 150 40 - 80 30 - 80 50 - 80 30 - 60 30 - 50 80 - 200 50 - 80 30 - 50 50 - 80 15 - 80 20 - 50 25 - 50 30 - 50 20 - 50 30 - 60 20 - 50 20 - 40 15 - 30 30 - 60 30 - 50 15 - 25
1.3. Průzkum staveb Poruchy a vady stavby se posuzují na základě průzkumu stavby. Průzkum odhadci provádí pouze metodou smyslovou, což znamená vizuální prohlídkou, nebo poklepem na stavební konstrukce. Při takovéto prohlídce se zjistí viditelné vady, například trhliny, stopy po působení vlhkosti na konstrukci a vady neviditelné, což jsou dutiny a skryté trhliny. Odborný průzkum stavby provádí vždy osoba, která má oprávnění dle zákon č.360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě atd. Průzkum stavby se dělí na: průzkum stavebně-technický, průzkum stavebně-historický a průzkum urbanistický
1.3.1. Průzkum stavebně-technický Stavebně-technický průzkum „Pod tímto pojmem se rozumí několik samostatně prováděných průzkumů u objektu, které potom jako celek tvoří stavebně-technický průzkum objektu“19 „Stavebně-technický průzkum se dělí na konstrukční a statický průzkum objektu, vlhkostní průzkum a průzkum bio-koroze objektu“ 20 Stavebně-technický průzkum je nejobjektivnější průzkum pro zjištění vad a poruch konstrukcí. Stavebně-technický průzkum se provádí za účelem zjištění informací daného objektu, které je potřebné znát k opravě, modernizaci nebo rekonstrukci. Oprava, modernizace a rekonstrukce se provádí na základě mechanického poškození, nebo vlivem stáří konstrukcí.
1.3.1.1. Členění průzkumu stavebně-technického Pokud se provádí průzkum, používá se více metod k zjištění poruch a jejich příčin, kvůli lepšímu a rozšířenějšímu závěrečnému výsledku. Průzkumem se zjistí například pevnost materiálů, skladbu konstrukcí a mírou znehodnocení materiálů.
VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. (2001 str. 25) vyd., Era, Brno, 2001, 324 s.ISBN 80-86119-21-1. 20 VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. (2001 str. 25) vyd., Era, Brno, 2001, 324 s.ISBN 80-86119-21-1.
Průzkum vlhkostní „Průzkum z hlediska vlhkosti je komplexní proces, jehož jednotlivé složky se v průběhu zpracování doplňují a navzájem ovlivňují. Pro snazší orientaci je možno jej rozčlenit na několik fází: zadání, shromažďování podkladů, vlastní průzkum, analýza stavu a zjištění skutečností a koncepční návrh sanačních opatření (může být doplněn odhadem nákladů)“21 Poruchy, zjištěné pomocí průzkumu vlhkostí zásadně ovlivňují řešení opravy, nebo rekonstrukce objektu. Proto se provádí, jako jeden z prvních průzkumných prací. Vlhkost v objektu je nebezpečná s ohledem na zdraví osob žijících v budově, proto je nezbytně nutné vlhkost z objektu odstranit. Průzkum bio-koroze objektu Výskyt veškerých plísní a mikroorganismů je spojen s nadměrnou mírou vlhkosti v objektu, tudíž je průzkum bio-koroze spojen i s průzkumem vlhkostním. Bio-koroze objektu se týká zejména dřevěných konstrukcí a to poškozením konstrukce, dřevokaznými houbami, plísní, dřevokazným hmyzem a různými mikroorganismy. Dřevěné konstrukce jsou dřevěné stropy a krovy. Konstrukční a statický průzkum objektu „V rámci konstrukčního a statického průzkumu se zaměřujeme především na zjištění stavu základových konstrukcí, svislých nosných konstrukcí, vodorovných (stropních) nosných konstrukcí, střešních konstrukcí (krovu), schodišťových konstrukcí, visutých konstrukcí (balkony, pavlače, arkýře). Neprovádí se zásadně průzkum těch konstrukcí, které se obvykle v plném rozsahu vyměňují z důvodu opotřebení nebo nevyhovují platným normám a předpisům“22 Základními metodami jsou přístrojové a smyslové metody. Přístrojové metody se dále dělí na nedestruktivní s destruktivní. Pomocí nedestruktivní metody se zjišťuje stav konstrukcí a to s jejich zanedbatelným porušením nebo zcela bez porušení. V současné době se na trhu objevuje řada přístrojů, které dokáží vlastnosti materiálů vyhodnotit přímo na stavbě a bez sebemenšího poškození 21
VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. (2001 str. 26) vyd., Era, Brno, 2001, 324 s.ISBN 80-86119-21-1. 22 VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. (2001 str. 35) vyd., Era, Brno, 2001, 324 s.ISBN 80-86119-21-1.
konstrukce. Existují také přístroje, které vyhledávají vedení ve stěnách, výztuž v základových konstrukcích a v podlahách. Dokáží také stanovit stupeň koroze výztuže, pokud se jedná o nosnou konstrukci. Přístroje lze rovněž využít ke kontrole během výstavby, čímž je možné předcházet vadám konstrukce. Kontroly konstrukcí, materiálů a prvků, které vyžadují větší zásah, se provádí sondami destruktivní metodou. Sonda má za úkol odebrat vzorky pro odborné laboratorní určení mechanických vlastností. Jedná se o tvrdost, pružnost, pevnost, chemické složení nebo určení pH. Umožňuje také zjistit obsah vlhkosti, nebo solí ve zdivu a omítkách. Sondou se také zjistí skutečná skladba a poloha prvků. Jestliže se provádí destruktivní metoda, je kladen důraz na to, aby poškození bylo co nejmenší. Kontroly smyslové se provádí pozorováním, poklepem, hmatem, poslechem případně s použitím jednoduchého nářadí jako jsou vrtáky, kladívka, měřidla a lupy. Fotoaparáty se využívají k pořizování fotodokumentace o stavu konstrukce.
1.3.1.2. Stupně stavebně-technického průzkumu Předběžný stavebně-technický průzkum Předběžným průzkumem se provádí vizuální prohlídkou objektu a jeho vztahu k okolí, kde se nachází. Tento průzkum zahrnuje veškerou dokumentaci k objektu, což jsou konstrukční charakteristiky, archivní materiály, dokumentace a historie objektu. Podrobný stavebně-technický průzkum Podrobný stavebně-technický průzkum je oproti průzkumu předešlému doplněn o „aktualizaci stávajícího stavu objektu, konkretizaci geologického profilu podloží včetně hydrogeologických poměrů, fotografickou dokumentaci stávajícího stavu, specifikaci možných příčin zjištěných vad a poruch konstrukcí, specifikaci exaktních hodnocení jednotlivých konstrukcí a materiálů, vyžadujících aplikaci destruktivních průzkumných metod“23 Průzkum pracuje s konkrétními informacemi, které jsou získány pomocí základního průzkumu. Zjišťují se statické parametry, druh a kvalita materiálu konstrukcí. Podrobný stavebně-technický průzkum je prováděn pomocí nedestruktivní metody. Závěry průzkumu je nutno zpracovat k projektové dokumentaci. 23
VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. (2001 str. 26) vyd., Era, Brno, 2001, 324 s.ISBN 80-86119-21-1.
Doplňkový stavebně-technický průzkum Poslední etapou průzkumných prací je stavebně-technický průzkum doplňkový, který se provádějí v průběhu projektové dokumentace, před zahájením samotné opravy. Tato fáze má za úkol upřesnit a přehodnotit data, která jsou k dispozici z předešlých třech průzkumů. „Tato konečná fáze průzkumu se provádí ve vyklizených objektech připravených k zahájení realizačních zásahů, resp. souběžně s nimi. Vzhledem ke skutečnosti, že provozní využívání objektu je poplatné typu rekonstrukčního zásahu, je v souladu s ním, možno aplikovat metody průzkumu, při nichž dochází i k částečnému znehodnocení objektu“24
1.3.2. Průzkum stavebně-historický Tento průzkum se provádí u historických staveb. Smyslem průzkumu je zařazení zkoumaného objektu do současné architektury, nahlédnutí do jeho historie. Cílem je upozornit na veškeré zvláště cenné části stavby, jak viditelní, tak skryté. Stavebně-technický průzkum se provádí především u kulturních památek, ale je vhodné jej provádět i u ostatních budov. Závěrem průzkumu je souhrnná zpráva, která obsahuje veškeré údaje o historii stavby, uměleckohistorické hodnocení, půdorysy a pohledy, architektonický rozbor stavby, stavebně-technický popis a syntetické plány a měl by být v předstihu před průzkumem stavebně-technickým.
1.3.3. Průzkum urbanistický „Tento průzkum musí probíhat v dostatečném časovém předstihu před zahájením projekčních prací. Důvodem je získání prostoru pro rozhodování o způsobu a hloubce modernizačních zásahů v posuzovaném území“25 Urbanistický průzkum se člení na: - Zhodnocení fyzikálního stavu objektu - Architektonicko-urbanistické aspekty území - Zhodnocení technické infrastruktury území a posouzení širších městských vazeb Zhodnocení fyzikálního stavu objektu Průzkum je prováděn na základě získaných informací z předprojektové přípravy. 24
VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. (2001 str. 27) vyd., Era, Brno, 2001, 324 s.ISBN 80-86119-21-1. 25 VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. (2001) vyd., Era, Brno, 2001, 324 s.ISBN 80-86119-21-1.
Architektonicko-urbanistické aspekty území V průzkumech se zkoumá pohyb obyvatelstva, stav bytového fondu, pracovní a zájmové činnosti atd., zkrátka se provádí urbanistická demografie. U průzkumu je důležité zdůraznit, že je nutné se zabývat nejen lokalitou vybranou k regeneraci, ale také širším územím (znamená celoměstské, popřípadě regionálním). Zhodnocení technické infrastruktury území a posouzení širších městských vazeb Jedná se o napojení na centrální zdroj tepla ve městě, možnost plynofikace území nebo vybudování veřejné kanalizační sítě či jiné infrastruktury. Při provádění průzkumu je nutné dodržovat určité fáze. Záleží na včasném objednání průzkumných prací a následné analýze prozkoumávané části území, které je určeno k regeneraci. Podstatou analýzy je určit formu regenerace, nejvhodnější k danému typu území. Poté nastává charakteristika podmínek, které je nutné splnit pro samotný proces regenerace na daném území. Grafické části průzkumu udávají i rozbory širších vztahů v území, dále rozbory stavebně-technického stavu včetně zákresu tvaru střech na úrovni předběžného průzkumu památkově chráněných objektů a počtu podlaží. Rozbory funkcí území s důležitými pásmy jako jsou památkové rezervace, vyznačení zeleně, technické infrastruktury a důležitá pásma.
1.4. Vady a poruchy staveb Vadou konstrukce se rozumí „nedostatek konstrukce způsobený chybným návrhem nebo provedením, který neohrožuje konstrukci z hlediska mezních stavů únosnosti nebo použitelnosti“.26 Porucha „je souhrn fyzikálních, chemických nebo jiných procesů, které narušují únosnost, použitelnost nebo trvanlivost objektu či konstrukce.”27
1.4.1. Základní požadavky na stavby Základní požadavky na stavby jsou jasně stanoveny ve vyhlášce č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, která byla vydána na základě zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 10. ISBN 978-80247-2672-4 27 VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, 2006, s. 3. ISBN 80-736-6073-3
„Základní požadavky 1. Stavba musí být navržena a provedena tak, aby byla při respektování hospodárnosti vhodná pro určené využití a aby současně splnila základní požadavky, kterými jsou: a) mechanická odolnost a stabilita, b) požární bezpečnost, c) ochrana zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí, d) ochrana proti hluku, e) bezpečnost při užívání, f) úspora energie a tepelná ochrana, 2. Stavba musí splňovat požadavky uvedené v odstavci 1 při běžné údržbě a působení běžně předvídatelných vlivů po dobu plánované životnosti stavby 3. Výrobky, materiály a konstrukce navržené a použité pro stavbu musí zaručit, že stavba splní požadavky podle odstavce 1“28
1.4.2. Základní rozdělení poruch stavebních konstrukcí Stavební objekt musí vyhovět veškerým výše uvedeným požadavkům na stavbu, podle vyhlášky č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby. Pokud má stavba těmto výše uvedeným požadavkům vyhovět, musí být v souladu jednotlivé stavební konstrukce a stavební prvky. Hlavním požadavkem, který je požadován už od prvopočátku stavění je mechanická odolnost a stabilita, kterou jistě požadovali i stavitelé v jižní Anglii u stavby Stonehenge, která byla postavena kolem roku 3100 př. n. l.29 Požární bezpečnost, ochrana zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí, ochrana proti hluku, bezpečnost při užívání a úspora energie a tepelná ochrana se začali požadovat až v průběhu let. Základní rozdělení poruch staveb: Nestatické poruchy Jedná se o poruchy, které nemají vliv na statiku stavby, a proto nejsou nebezpečné. Jsou zapříčiněny spolupůsobením materiálů použitých na stavební konstrukce. Dalšími příčinami poruch, které zhoršují předepsané vlastnosti konstrukcí mohou být chemické vlivy, vlhkost, biologické vlivy, teploty a ostatní okolnosti působící na konstrukci.
Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, §8 http://stonehenge.cz/
Statické poruchy Jedním z požadavků na stavby je mechanická odolnost a stabilita. Jedná se o požadavky statické. Statika je stručně řečeno část mechaniky, která se zabývá silami působícími na konstrukce. Stabilita stavby je zajištěna nosnými konstrukcemi. Nosnými konstrukcemi jsou základy, svislé nosné konstrukce (stěny, sloupy, pilíře) a vodorovné nosné konstrukce (desky, trámy a průvlaky). Požadavky, které jsou hlavním úkolem těchto konstrukcí jsou stabilita a únosnost. Únosnost konstrukce je schopnost konstrukce přenášet zatížení a zároveň zachovávat svůj tvar. Statické poruchy jsou tedy poruchy, které vznikají omezenou schopností konstrukce dostát své základní funkci. Jsou to poruchy, které patří k nejnebezpečnějším a to proto, že mohou vést k řícení celého objektu.
1.4.3. Příčiny vad a poruch stavebních konstrukcí „Kvalita staveb je závislá na mnoha okolnostech, tj. na přípravě stavby, realizaci a užívání stavby. Tyto jsou při neodborném a nehospodárném provedení příčinou škod na stavbách.“30 Konstrukce je v průběhu celého jejího užívání namáhána různým zatížením, které se obecně dělí podle normy ČSN 73 0035 na stálé a nahodilé. Stálé působí po celou dobu trvání konstrukce což je vlastní tíha všech nosných konstrukcí, trvalé součásti nenosných konstrukcí, tlaky sypkých hornin a jiných materiálů na nosné konstrukci. Nahodilé zatížení se dělí na dlouhodobé a krátkodobé. Dlouhodobé trvá déle jak 6 měsíců, jedná se o tíhu konstrukcí, které mění svou polohu během užívání (např. přemístění příčky) tíhou strojů a jiných technologických zařízení a průmyslových objektů, nebo skladových hmot a materiálů. Krátkodobé zatížení trvá méně jak 6 měsíců a zahrnuje tíhu osob, nábytku působící na konstrukci, tíhu sněhu, větru a námrazy a mimořádné (živelné pohromy). Vady a poruchy vznikají nesprávným návrhem stavby, nesprávným provedením stavby, nesprávným užíváním stavby, působením vnějších vlivů, živelnými pohromami, stárnutím a únavou materiálu. Nesprávný návrh stavby Ten kdo může stát za chybným návrhem stavby je projektant a statik. Může se stát, že odborník nemá dostatečnou kvalifikaci nebo zkušenost v praxi a oboru. V dnešní době 30
VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group, (2006), s. 3. ISBN 80-736-6073-3
investor tlačí na projektanta ohledně úspor a času. Jak projektant, tak i statik mají ovšem vždy odpovědnost za svůj projekt, tudíž by se neměli nikým nechat zmanipulovat. Projektant může udělat chybu při navržením konstrukčního systému, použitím nevhodných materiálů a nedodržením zákonností. Poruchou se myslí i nehospodárné navržení půdorysu. Statik může chybovat ve statickém výpočtu. Těmto poruchám lze předejít, pokud se budou respektovat veškeré zákonnosti, normy a předpisy, které jsou aktuálně platné. Nesprávné provedení stavby Hlavní příčinou vady stavby je její nesprávné provedení. Odborník, tedy stavbyvedoucí je zodpovědný za celou stavbu a musí upravit požadavky investora tak, aby v budoucnu nezapříčinily poruchy stavby. Poruchy se často objevují při nedodržení technologických procesů (problematika zmrazovacích cyklů), nedostatečných zkušeností stavbyvedoucího. Použitím nevhodných materiálů (kvalita, pevnost) nebo jejich úplné vynechání, například u vynechání izolace se jedná o velký problém. Stavbyvedoucí by měl na chod celé výstavby dohlížet a nevhodný materiál ze stavby odstranit a nahradit materiálem vhodným. Nesprávné užívání stavby a zanedbaná údržba Podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) dle §119 (1) „Dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samotného užívání, lze užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu, nebo kolaudačního souhlasu“.31 Při výstavbě objektu je v projektové dokumentaci uvedeno za jakým účelem je stavba provedena a jak se má užívat včetně předepsané údržby konstrukcí. Nesprávné užívání stavby se rozumí takové užívání, které není v souladu se zákonem. Není zkolaudováno nebo je užíváno za jiným účelem, než je uvedeno v územním plánu. Pokud se stavba používá k jiným účelům, než byla zkolaudována, může dojít ke změně zatížení, riziko přetížení. Nepříznivé vlivy na stavbu má také vlhký provoz v místnostech, které nejsou na tento provoz vybaveny. Dále se jedná o vytváření agresivního prostředí (chemické látky, nepříznivé dynamické účinky a neodborné stavební zásahy do stavby).
Působení vnějších vlivů Vnější vlivy jsou klimatické účinky (vítr, sníh, podzemní voda, UV záření, déšť, atd.) Stavba by měla být navržena a postavena tak, aby vlivům odolávala například izolací základových konstrukcí, dobrým provedením fasády a střešní krytiny, apod. Živelné pohromy V České republice je nejčastější živelnou pohromou povodeň. Stavby samotné, nejsou proti povodním většinou nijak opatřeny. Odstraňování následků povodně je finančně a časově velmi náročné. Z těchto důvodů obce staví protipovodňové zábrany. Požár bývá živelnou katastrofou ve chvíli, kdy je požárem zasaženo území o větší rozloze. Podle ČSN 73 0802 jsou předepsané požární odolnosti a stupně hořlavosti materiálu. Na konstrukce v objektu, které jsou vystaveny požáru, působí až 1200°C tím dochází k snížení jejich pevnosti, kvůli změnám mechanickým a to deformací a trhlinami, nebo změnám fyzikálním z důvodu přeměny vody v páru a tím působí tlaky na konstrukci. Mezi živelné pohromy dále patří zemětřesení, tsunami, výbuchy sopek, tornáda. V našich klimatických podmínkách se můžeme setkat se zemětřesením a tornádem lokálního chrakteru a malé síle, které nezpůsobují větší škody. Stárnutí a únava materiálu Stárnutí je přirozené u všech stavebních konstrukcí. Rychlost stárnutí materiálu je především závislé na jeho kvalitě, na správném umístění do stavby a na vlastnostech prostředí, ve kterém se nachází. Celkovou a pravidelnou údržbou můžeme účinky stárnutí eliminovat.
1.5. Zděné konstrukce 32 Zděné konstrukce mají na celém území české republiky dlouhou historii, za nejstarší zachovalou zděnou stavbu u nás se považují hradby keltského střediska na vrchu Hradištka nad Závistí u Zbraslavi z druhého až prvního století před naším letopočtem. Zdivo je křehký vysoce nehomogenní materiál, který se skládá ze dvou různých typických látek. První látkou jsou zdící prvky a to například vápenopískové cihly, pálené keramické cihly, cihla plná pálená, pórobetonové tvárnice, kamenné kvádry, betonové prvky a prvky z umělého kamene. 32
Stavební materiály, M. Dědek, F. Vošický (str. 92-97)
Druhou látkou může být zdící maltu nebo lepidlo. Malta má mít požadovanou pevnost, přilnavost, plastičnost a má být lehce zpracovatelná. Používá se k vzájemnému spojování stavebních prvků. Dle ČSN 72 2430 je malta stavivo vzniklé ztvrdnutím promíšené směsi kameniva, pojiva a vody. Pojivo se určí dle požadované vlastnosti malty, například k výrobě vápenných malt se používá vápno vzdušné, které je vhodné do suchého prostředí. Plnivo tvoří největší část malty a to jak objemově, tak i podle hmotnosti. Do malt je vhodný písek s nejméně 20% a nejvíce 70% zrn do průměru 1mm. Pojivo je v maltě důležité, jelikož drcená ostrohranná zrna zvětšují pevnost v tahu a oblá zrna zvětšují pevnost malty v tlaku. Voda, která se používá do malty, musí být nezávadná a čistá bez obsahu jakýchkoliv olejů. Do malty lze také přidávat různé přísady pro zlepšení vlastností. Nesmí však zásadně ovlivňovat vlastnosti samotné malty. Matly mohou být: malty vápenné obyčejné hrubé (MV), malta vápenná jemná (MVj), malta ze směsných hydraulických pojiv (MP), malta vápenocementová obyčejná hrubá (MVC) také jemná (MVCj) a pro šlechtěné omítky (MVCo), malta vápenosádrová (MVS), malta sádrová (MS), malta cementová obyčejná hrubá (MC), atd
1.5.1. Poruchy zděných konstrukcí Vady a poruchy zděných konstrukcí se dělí na statické a nestatické a projevují se různými způsoby.
1.5.1.1. Statické „Vznikají odezvou konstrukce na statické zatížení, dynamické zatížení, nebo na deformační účinek některého zatížení. Tyto poruchy přímo souvisejí se statickým chováním nosné konstrukce a svým vznikem ovlivňují její statické působení, popřípadě také působení celého statického systému.“33
Trhliny Nejčastějším viditelným projevem poruchy jsou trhliny, které se nachází jak u staveb nových, tak i ve stavbách starých. Trhliny v konstrukcích vznikají z mnoha různých příčin a jejich posouzení je zpravidla velmi obtížné, proto je nutno trhliny pozorovat delší časový úsek a určit, zda jdou aktivní či pasivní. Stejně tak je i důležité určit stáří trhliny. Vznik trhlin má za následek změnu napětí v konstrukci nebo v celém objektu, dále změnu zatížení, deformací přilehlých prvků. Trhliny se dělí na statické a nestatické. 33
SOLAŘ J., Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, vyd., Praha: Grada Publishing a.s., 2008, ISBN 978-80247-2672-4
Nestatické trhliny Tyto trhliny jsou často zapříčiněny nesprávným provedením prvku, nebo nedodržením technologických postupů. Nestatické trhliny nepředstavují pro konstrukci vážné nebezpečí ohledně stability a únosnosti, ale mohou způsobit nebezpečí zatékání vody, například do fasády a narušit funkci estetickou. Jedná se především o trhliny vzniklé v důsledku objemových změn materiálů, příliš rychlého vysoušení, špatným poměrem pojiva, hlinitým pískem, příliš mastnou maltou a také ve styku dvou různých materiálů. Oprava nestatických trhlin bývá většinou ekonomicky a technologicky nenáročná. Naopak u venkovního kontaktního zateplovacího systému má zatékání vody za následek jeho kompletní předělání. Obrázek č. 1 Trhlina zapříčiněna špatně provedenou tepelnou izolací
Statické trhliny Vážným poškozením konstrukce jsou trhliny statické, které mohou mít za následek ohrožení stability konstrukce. Tyto trhliny vznikají z mnoha příčin. Příčinou vzniku těchto trhlin, může být nerovnoměrné sedání základů, nebo zatékání vody do základové spáry. Trhliny mohou být také zapříčiněny absencí dilatačních spár. Dále se jedná o trhliny, vzniklé nepřímím užíváním a to změnou na přilehlých konstrukcích, například sedání zdiva nebo tepelnými mosty. Stejně tak můžou vzniknout i přetížením konstrukce přímým přetížením při nesprávném užívání stavby (dodatečné nástavby) apod.
Statické závažné trhliny se dělí na trhliny tlakové, tahové a smykové. Aby se zjistila přesná příčina trhliny, je nutné provést průzkum stavby a jejího okolí. Zjišťuje se stáří a místo trhliny. Podle jejího rozměru, pohybu a tvaru se vyhodnotí příčina vzniku trhliny. Při opravě těchto trhlin je nezbytně nutné konstrukci zajistit, aby se nezřítila. Tento podpůrný systém navrhuje statik, který určí jeho nejvhodnější umístění. Obrázek č. 2 „Vliv podloží na tvorbu trhlin“34
VLČEK, M., I. MOUDRÝ, M. NOVOTNÝ, P. BENEŠ a V. MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. (2001) vyd., Era, Brno, 2001, 324 s.ISBN 80-86119-21-1.
1.5.1.2. Nestatické „ Způsobené spolupůsobením materiálů použitých na jednotlivé konstrukce a prostředí, ve kterém jsou tyto situovány. Jedná se například o působení teploty, vlhkosti, chemických vlivů, biologických vlivů a všechny další okolnosti, které svým působením zhoršují požadované vlastnosti konstrukcí a zapříčiňují jejich postupné znehodnocování.“35
Vlhkost Voda na stavbu působí neustále v průběhu celé její životnosti. Vlhkost v objektu má negativní vliv na veškeré konstrukce, protože materiály mění svůj tvar a své vlastnosti. Působením vlhkosti na konstrukce vznikají hniloby, plísně, výkvěty soli a koroze. Voda se do konstrukce dostává proto, že většina materiálů, které se na stavbu používají, jsou nasákavé. „Jak se zjistilo, kondenzace vodních par může vznikat v základech, v podzemní části stavby uvnitř objektu i na vnějších stranách obalové konstrukce. V praxi se nikdy nesetkáváme s absolutně suchým vzduchem. Vzduch vždy obsahuje určité množství vodní páry. Je-li překročen nosný bod, přechází část této páry do tekutého skupenství. Voda se sráží na chladných místech stavebních materiálů, jejichž teplota je nižší než je rosný bod páry obsažené ve vzduchu nebo páry pronikající do zdiva zeminou, základovým zdivem a přez omítku v základovém podlaží.“36 Vlhkost se do stavebních konstrukcí dostává ve skupenství plynném a kapalném a to buď z vnějšího prostředí deštěm, vodou srážkovou, zemní vlhkostí, podzemní vlhkostí, kondenzací vodních par, vodou z vnitřního prostředí a vlhkostí vzduchu. Vlhkost konstrukce může být zdraví škodlivá. Nejčastěji se voda do konstrukce dostává kvůli špatné hydroizolaci domu.
SOLAŘ J., Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, vyd., Praha: Grada Publishing a.s., 2008, ISBN 978-80247-2672-4 36 VLČEK, BENEŠ, Poruchy a rekonstrukce staveb II. Brno: ERA Group, (2005). ISBN: 80- 7336-013-X
Obrázek č. 3 Plíseň v bytě, zapříčiněná vtékáním do zdi, kvůli špatné hydroizolaci na balkoně
Obrázek č. 4 Rozpad stropu, zapříčiněný dlouhodobým zatékáním do konstrukce
Vlhkost v objektu může být také zapříčiněna poruchou rozvodů vody v domě. Pokud je rozvod vody v domě porušen, voda začne zatékat do svislých a vodorovných nosných i nenosných konstrukcí a začne porušovat konstrukční prvky domu. Obrázek č. 5 Zatékání vody do svislé nosné konstrukce, kvůli prasklému rozvodu vody
1.5.2. Odstraňování poruch zděných konstrukcí Při odstraňování poruch zděných konstrukcí je prvním úkolem vždy nejprve neodkladně odstranit příčinu vzniku poruchy konstrukce, poté je druhým krokem odstranění následků poruchy. V případě že se jedná o vady neodstranitelné, může dojít k demolici stavby v lepším případě jen poškozené části. Odstraňování poruch konstrukcí musí vždy provádět kvalifikovaná osoba, která určí příčinu poruchy a určí vhodné odstranění. Mezi závažnější poruchy patří poruchy statické. K těmto případům musí být přivolán statik, který posoudí závažnost poruchy a určí postup oprav. Pokud se jedná o problematiku vlhkosti v objektu, vyškolenou osobou je odborník na sanace vlhkých konstrukcí. Sanace trhlin se prování několika způsoby, závisí na velikosti trhlin a druhu poškozené stavební konstrukci. Trhliny sanujeme injektováním, stehováním, zatmelením, oplášťováním, stažením ocelovými táhly, ocelovými předpjatými lany, torketováním a pomocí prutů z vysoko pevnostní oceli. Pokud je konstrukce poškozena tak, že je snížena její použitelnost a únosnost, dochází k jejímu zesilování přímému nebo nepřímému. „Přímé zesilování – zesilování, při kterém zesilující a zesilované části konstrukce vytvářejí jeden nosný prvek 26
(např. zesílení pásnic příhradového vazníku). Nepřímé zesilování – zesilování, při kterém jsou zesilující a zesilované části konstrukce tvořeny samostatnými nosnými prvky (např. zesilování vloženými podporami).“37 Sanace vlhkosti zdiva má několik metod. Sanační metody brání šíření vlhkosti v konstrukcích. Chemickou metodou - injektáží, vzduchoizolací, podřezáváním zdiva a vkládání hydroizolací, instalací elektroosmózy a vnitřními předstěnami. Sanační metody dodatečné se dělí na přímé a nepřímé. Přímé metody jsou vrstvy a povlaky z hydroizolačních materiálů, které se vytvářejí na povrchu konstrukce, dále vnější úpravy jako nátěry z vodoodpudivých barev, impregnací a těsnícími spárami. Nepřímé metody jsou systémy sanačních omítek a sanace následků biokoroze zdiva. Hydroizolační metodou nepřímou se snižuje hydrofyzikální namáhání konstrukce, upravují se povrchy v okolí terénu stavby, odvodňují okolí stavby drenáží, zvyšují se povrchové teploty konstrukcí, vytváří se dodatečné hydroizolační clony v horninovém prostředí v okolí stavby, dále se suší vnitřní plochy teplým suchým vzduchem a větrají se prostory uvnitř vlhké stavby.38
1.6. Dřevěné konstrukce 1.6.1. Dřevo 39 Dřevo je přírodní organický materiál, který je zahrnován mezi obnovitelné zdroje energie, jako jeden z druhů biomasy. Dřevo má díky své tvarovatelnosti a opracovatelnosti ve stavebnictví dlouhou historickou tradici, je jeden z nejstarších stavebních materiálů, který lidé používají. Dřevěné konstrukce můžeme vidět ve všech architektonických slozích a to zejména pro střešní a stropní konstrukce. Dřevo, které se používá ve stavebnictví, se dělí na listnaté a jehličnaté. Dalším podstatným faktorem pro rozdělení je tvrdost, podle které se dřevo dělí na měkké a tvrdé. Nejpoužívanější listnatou dřevinou, která se používá ve stavebnictví je dub a buk. Stromy jehličnaté jsou pak smrk, jedle, borovice a modřín. Každé dřevo, které se používá na stavbu dřevěných konstrukcí, musí být zdravé. Jestliže je dřevo „nemocné“, napadené houbami a dřevokazným
SOLAŘ J., Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, vyd., Praha: Grada Publishing a.s., 2008, ISBN 978-80247-2672-4 38 WITZANY, Jiří, Poruchy a rekonstrukce zděných budov a SOLAŘ, Jaroslav, Poruchy a rekonstrukce zděných staveb 39 DĚDEK, M., VOŠICKÝ, F., Stavební materiály, Brno: Centa, spol. s.r.o., 2006, ISBN 80-86817-17-2
hmyzem, nelze jej použít jako surovinu pro stavební konstrukce. Dalšími nemocemi, které se u nás na stromech vyskytují může být hniloba v odlupčivých trhlinách a hniloba suků.
1.6.2. Průzkum dřevěných konstrukcí 40 Jestliže se provádí průzkum dřevěných konstrukcí, je nutné se zejména zaměřit na zjištění druhu, skladby a geometrických rozměrů konstrukcí, které jsou nezbytné pro statické posouzení těchto konstrukcí. Dřevěnou konstrukcí mohou být stropní konstrukce a krovy, dále dřevostavby. Informace o dřevěných konstrukcí, které lze považovat za nejspolehlivější, jsou získány při průzkumu pomocí destruktivně prováděných sond do konstrukcí shora. Dále je rozšířenější metoda nedestruktivní, popřípadě částečně nedestruktivní. Provádí se sondami provádí se pomocí vrtů zdola tudíž podhledem stropu, nebo shora čili nášlapnou vrstvou a následně probíhá prohlídka dřevěných konstrukcí optickým přístrojem nazývaným endoskop. Pokud jsou prováděny sondy zdola je nutné je doplnit o sondy k zjištění skladby podlah. Pokud se zjistí případné napadení dřeva biologickými škůdci, je nezbytné určení druhu škůdce a rozsahu napadení. Po odebrání vzorků dřeva pomocí bezjádrových vrtů do stopních konstrukcí pro mikroskopický rozbor je nezbytné, aby vzorky vyhodnotili vyškolení odborníci. U viditelných poruch jako je průhyb nebo nadměrná deformace se provádí vizuální posouzení. Ohodnotí se celkový stav konstrukce, může se jednat o změnu barvy dřeva, objemová deformace (zatékání do dřeva), vlhkost dřeva, plíseň a přítomnost hub. Vlhkost dřeva se měří příložnými vlhkoměry a tvrdost dřeva se zjišťuje pomocí Sorentzova kladívka. Jestliže je použita metoda destruktivní, odebírají se vzorky dřeva, které se posílají na laboratorní zkoušky, kde je vyhodnotí odborníci. Dřevo se také může testovat pomocí destruktivní metody tak, že jej testujeme přímo na stavbě na zabudovaném prvku. Stav veškerých dřevěných konstrukcí se i v malém konstrukčním celku může hodně lišit, z tohoto důvodu se jeho výpočtová pevnost nechává stanovit proškolenými odborníky, kteří vlastnosti určují.
1.6.3. Vady a poruchy 41 Příčiny poruch dřevěných konstrukcí se dělí na vnější a vnitřní. Vnější poruchy jsou poddimenzování, nesprávné uložení, nadměrná vlhkost, přetížení, zatékání a nadměrná 40
ALEŠ BÍLÝ, Kapitoly z obnovy budov 21-28, Vydání první, Vydala VOŠ stavební a SPŠ stavební arch. Jana Letzela v Náchodě, Pražská 931, 547 01 Náchod 2001 41 ALEŠ BÍLÝ, Kapitoly z obnovy budov 21-28, Vydání první, Vydala VOŠ stavební a SPŠ stavební …
teplota. Vnitřní poruchy jsou sesychací trhliny, nadměrná sukovitost a zabudování biologicky napadeného dřeva. Samotné poruchy se dělí na poškození biologickými škůdci, nebiologické vlivy a tvarové změny konstrukce. Biologickými škůdci dřeva jsou dřevokazné houby, hmyz, hniloba a plísně. K nebiologickým vlivům působícím na konstrukci patří působení slunečného záření, dále působením dešťových srážek, sněhu a ledu, působení UV záření způsobuje šednutí povrchu dřeva, poškození požárem a agresivním prostředím. Agresivní prostředí a působení vody působí na konstrukci současně a zapříčiňují degradaci dřeva. Narušený povrch dřeva je snadněji napadnutelný biologickými dřevokaznými škůdci. Tvarové změny nosné konstrukce jsou způsobeny v důsledku přetížení, poddimenzováním, zeslabení a přetížení.
1.6.4. Dřevěné konstrukce Stropy „Stropem nazýváme konstrukci, která odděluje jednotlivá podlaží v horizontálním směru. Podlahy jsou dílčí konstrukcí, prováděnou v rámci speciálních a dokončovacích prací, skládají se z podlahových vrstev uložených na nosném podkladu. Tyto konstrukce mají za úkol přenášet zatížení působící po jejich ploše nebo místě do svislých nosných konstrukcí tj. nahodilé zatížení.“42 Dřevěné stropy jsou deskové, trámové, fošnové s stropy z lepených a sbíjených nosníků a vazníků. Dále se dělí na spalné a nespalné. Spalné stropy mají viditelné prvky stropu, kdežto nespalné stropy mají omítaný podhled. Stropní konstrukce musí kromě funkce statické vyhovovat řadě dalším požadavkům. Musí dostatečně odolávat otřesům a ohni, a také dobře tepelně a zvukově izolovat. Jestliže stropní konstrukce nesplňuje požadované vlastnosti je možné provést zesilování stropů. Kde se provádí : změna statického systému, vložení nové stropnice, spražení původního stropu s doplňkovou konstrukcí, provedení nového stropu v úrovni vazných trámů krovu, příložkami nebo výměnou zhlaví.
Obrázek č. 6 Spražení dřevěného trámového stropu s betonovou deskou
VLČEK, M., MOUDRÝ, I., NOVOTNÝ, M., BENEŠ, P., MACEKOVÁ, V., Poruchy a rekonstrukce staveb, 3. vyd., Brno: ERA group spol. s.r.o., 2006, ISBN 80-7366-073-3
Obrázek č. 7 Vložení nového stropního trámu. Stávající i nové trámy jsou nosnými prvky zesíleného stropu. Obrázek č. 8 Vložení nového stropního trámu. Stávající trámy nejsou nosnými prvky zesíleného stropu.
Obrázek č. 9 Vložení ocelového válcového profilu I.
Obrázek č. 10 Spalný trámový strop s fošnami
Krovy Krov je nosná střešní konstrukce, v minulosti byly krovové konstrukce nejobvyklejším podobou zastřešení objektů pozemních staveb. Pomocí krovů je možné vytvořit takřka jakékoliv tvary šikmých či strmých střech. Nevýhodou krovových konstrukcí je poměrně pracné a materiálově náročné. Dále zvyšují výšku, resp. obestavěný prostor stavby. Krovové konstrukce mají dlouhodobý historický vývoj, zejména po stránce konstrukční. Z tohoto důvodu je systematické dělení krovových soustav problematické. Proto se v odborné literatuře často liší. Krovové soustavy zle rozdělit například dle tvaru střechy, podle typu konstrukce, případně také dle období provádění. Dělení krovových konstrukcí :43 Podle konstrukce: a) soustavy klasické - soustavy krokevní: a) krokevní soustava b) hambálková soustava c) vaznicová soustava - soustavy vaznicové: a) stojatá stolice b) ležatá stolice c) věšadlo d) vzpěradlo e) ležatá stolice bez vazného trámu b) novodobé krovy Volba typu krovové soustavy závisí na skutečnosti, jestli má zastřešovaný objekt vnitřní stěny, na které bude možno krovovou konstrukci uložit. Výše uvedené názvy klasických krovových soustav jsou pojmenovány podle prvků užitých v plných vazbách. Na správnou funkci krovových soustav mají zásadní vliv také spoje jednotlivých prvků krovu. Klasické typy krovových soustav jsou spojovány pomocí tesařských spojů (sraz, plát, lípnutí, zapuštěné kolmé, zapouštěné šikmé, spojení na ostřih, atd.)
ALEŠ BÍLÝ, Kapitoly z obnovy budov 21-28, Vydání první, Vydala VOŠ stavební a SPŠ stavební arch. Jana Letzela v Náchodě, Pražská 931, 547 01 Náchod 2001
„Narušení nebo znehodnocení nosné konstrukce dřevěných krovů má řadu příčin vnějších (nadměrná velikost, zatékání, přetížení, poddimenzování, zeslabení, nadměrná teplota, nesprávné uložení a způsob zatížení) a vnitřní (nadměrná sukovitost, výskyt sesychcích podélných trhlin, zabudování bioticky napadeného dřeva).“44 Obrázek č. 11 Sedlová střecha
Dle narušení dřevěných krovů se provádí jejich sanace. Pokud je krov napadený dřevokazným hmyzem používají se sterilizační metody na jejich zničení. Náhrada nebo zesílení poškozených částí a dodatečná ochrana dřeva. Sanace nadměrného zatížení se provádí výměnou střešní krytiny za lehčí nebo výměna latí. Při rozjíždění konstrukce krovu nebo pootočení vaznic lze použít - zlepšení nebo doplnění spojů kleštin, stažení přídavnou kleštinou nebo ocelovými táhly, zlepšení kotvení vaznice ke sloupku atd..
Dřevostavby Dřevostavba je stavba, při jejíž stavbě bylo z velké části použito dřevo. Nejčastěji se používá smrkové a jedlové dřevo, ale také se používá dřevo z borovic a modřínů. Mezi výrobní postupy patří masivní dřevostavby (např. sruby), roubenky nebo sendvičové stavby. Moderní dřevostavby jsou označovány jako ekologické domy. Nové technologie výstavby a zateplení snižují náklady na vytápění. Obrázek č. 12 Dřevostavba v Pátku u Poděbrad
Poruchy dřevěných konstrukcí Dřevěné trámové stropy mají oproti ostatním nosným konstrukcím stavby kratší životnost. Jejich životnost je často ještě zkracována působením nepříznivým vlivům na konstrukci. Příčiny narušení dřeva jsou: zatékání vody uvnitř budovy, zatékání srážkové vody, dále zvýšenou vlhkost a apod. Dřevo může být také narušeno nadměrným dlouhodobým zatížením a narušením fyzickým v důsledku požáru. Poruchy dřevěných stropů jsou: napadení dřevokaznými houbami a plísněmi což může mít za následek rozpad dřeva. Napadení dřeva dřevokazným hmyzem. Poruchy dřeva mohou zasáhnout také omítku zdí, což se projevuje vodorovnými trhlinami, které vznikají kvůli prohnuté stropnici a stropnici s uhnilým zhlavím.
Opravy dřevěných stropů Mykolog řeší problémy ohledně napadení dřevěných konstrukcí například dřevokaznými houbami. Nosné dřevěné stropy jsou opravovány tehdy, pokud jsou narušené a opravují se z důvodů adaptačních zásahů. V některých případech se musí vyměnit nosné prvky nebo dojde k vybourání celého stropu, nejčastěji se tomu tak stává při napadené dřevomorkou domácí, kdy je nezbytně nutné napadené dřevo odstranit ze stavby. Staticky nevyhovující stavební konstrukce především u památkově chráněné stavby se opraví zavěšením na novou stropní konstrukci, která je vytvořena nad porušeným stropem. Často je i potřeba zvýšit únosnost dřevěné stropní konstrukce a to pomocí zesilovacích prvků. Zvýšením únosnosti se docílí přidáním nových stropnic mezi stropnice stávající, které na sebe převezmou část zatížení
1.7. Ocenění stavby Dle zákona č. 151/1997 Sb. „Stavba se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem, nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška“.45 Nákladová metoda „Základním princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou.“46 Příjmová metoda „Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice.“47 Porovnávací metoda „Porovnávací metoda, jak již vyplývá z jejího názvu je založena na porovnávání oceňované nemovitosti s nemovitostí porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek.“48
Zákon č. 151/1997 Sb., Oceňování stavby § 4 (1) Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Petr Ort, (2007, str. 54) 47 Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Petr Ort, (2007, str. 35) 48 Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Petr Ort, (2007, str. 14) 46
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
Nemovitost: Byt č.8 V bytovém domě č.p. 878 Ul. Minidova 290 01 Poděbrady Kat. údaje:
Okres Nymburk, Obec Poděbrady, kat.území 723495 Poděbrady
Bankovní institut vysoká škola, a.s., Nárožní 2600/5, Praha 5 158 00
Zpracovatel: Jana Šeborová, Kolínská 229, Poděbrady 290 01
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
(FAIR MERKET VALUE)
Datum ocenění: 1. Dubna 2014
OBSAH - Průvodní dopis ………………………………………………………………………….… 38 - Popisné informace …………………………………………………………………….…... 39 - Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ……………………………………………… …. 41 - Ocenění …………………………………………………………...…………………….… 42 - Závěr …………………………………………………………………………………....… 46 - Omezující podmínky a předpoklady …………………………………………………..….. 48 -Osvědčení ……………………………………………………………………...………..… 50
Přílohy 1. Výpis z katastrální mapy 2. Snímek katastrálního území 3. Západní pohled nemovitosti 4. Severní pohled nemovitosti 5. Fotodokumentace současného stavu nemovitosti 6. Půdorys bytu 7. Popis bytu v ulici Říční - Poděbrady 8. Popis bytu v ulici Moučná - Poděbrady 9. Popis bytu v ulici Za Nádražím - Poděbrady
Oznamuji Vám, že jsem dne 1.4.2014 ukončila tržní ocenění majetku, označeného jako Byt č. 6 nacházející se na adrese Minidova 878, Poděbrady 290 01 V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 1.4.2014 ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro středočeský kraj, okres Nymburk, pro katastrální území Poděbrady, Obec Poděbrady. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.6. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek popřípadě prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má patřičné znalosti o všech základních skutečnostech a současně je zachována oboustranná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a využitelnost pozemku - Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - Nejvyšší a nejlepší využití majetku 38
- Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickým, morálními, právními nebo jinými vlivy. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle požadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno, jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy 1.4.2014
POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – byt č.6 se nachází blízko centra lázeňského městě Poděbrady v okrese Nymburk. Přibližně 55 km od hlavního města Prahy. Minidova ulice, na které se oceňovaný byt, nachází je průběžná s hlavní ulicí Palackého. Což je hlavní tah na Hradec Králové. V okolí zástavby se na severní straně nacházejí především vilové rodinné domy postavené kolem roku 1920 až 1950. Z jižní strany se rozléhá sad S. K. Neumanna s historickou vodárenskou věží. Výše uvedená lokalita je v docházkové vzdálenosti od centra cca 20 min., kde se nachází veškeré občanské vybavení města, jako jsou například banky, obchody, kulturní zařízení apod. Zastávky veřejné hromadné dopravy (vlak a autobus) jsou taktéž dochůdné do 20minut cesty. V celém městě Poděbrady jsou zavedeny modré parkovací zóny, vyjma parkovacích míst před úřady. Součástí oceňovaného bytu je i parkovací stání.
2.1.OCEŇOVANÝ MAJETEK Z podkladů, které poskytl zadavatel k ocenění, vyplývá, že oceňovaný byt není komerčně využíván. Byt se nachází v bytovém domě. Byt je ohraničen svislými a vodorovnými konstrukcemi. K bytu patří kóje, která se nachází ve sklepních prostorách, a venkovní prostor pro posezení. Majitel bytu má právo užívat společné domovní prostory.
Historie Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě, který byl postaven v roce 1918. Původně řešen jako vícegenerační nemovitost. Rodinný dům byl postupem času obýván mnoha majiteli a již mnohokrát došlo k drobným rekonstrukcím. V roce 2009 došlo k velké přestavbě a z rodinného domu, nový majitel vytvořil dům bytový.
Pozemek Předmětem oceňování není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl používané venkovní zahrady parcely č. 878/3492, kde pozemek není oceněn samostatně.
Vedlejší stavby a stavební úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné vedlejší stavby ani stavební úpravy.
2.1.1. Byt Vsup do objektu, ve kterém se byt nachází, vede přímo z hlavní ulice. Samotný byt je přístupný z hlavního schodiště jednokřídlými bezpečnostními dveřmi. Byt je situován ve 2.NP. Stávající dispozice bytu 2+kk obsahuje obývací pokoj, pokoj s kuchyňským koutem, centrální chodbu, koupelnu a samostatné WC. Obvodové stěny, nosné stěny a nosné příčky jsou tvořeny z klasických plných pálených cihel. Dělící příčky jsou (díky změně užívání domu) tvořeny z tvárnic YTONG tl.100 – 200 mm. Vodorovná nosná konstrukce je v 1.NP železobetonový monolitický strop. Nad ostatními nadzemními podlažími, kde se nachází i oceňovaný byt, jsou stropy dřevěné trámové s omítnutým podbitím. Nášlapnou vrstvu tvoří anhydritový potěr pokrytý keramickou dlažbou nebo kobercem. 40
Obvodový plášť je nově zateplen VKZS. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější povrchovou úpravu tvoří drhaná omítka. WC, koupelna a část za kuchyňskou linku jsou obloženy keramickým obkladem. Výplně otvorů jsou dřevěná euro okna a dřevěné dveře, ve většině případů posuvné, z důvodu ušetření místa. Kvůli rekonstrukci je v celém objektu nový rozvod jak plynu a elektřiny, tak i vody a odpadů. Nemovitost vytápí nový kondenzační plynový kotel.
Rekonstrukce Nemovitost, kde se oceňovaný byt nachází, prošla v roce 2009 celkovou rekonstrukcí, tudíž se v blízké době žádné úpravy na domu ani bytu nechystají.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný byt je v katastrálním území zahrnut jako bytová jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb. Využití nemovitosti je v souladu se závaznou územně plánovací dokumentací. Oceňovanou jednotku je možno využívat pro vlastní potřeby majitele, na vlastní bydlení, nebo jej lze pronajímat na tržní nájemné. Jelikož je celá nemovitost po celkové rekonstrukci, stav vnitřních povrchových konstrukcí, dřevěných prvků, zařizovacích předmětů a vybavení odpovídá dnešním požadavkům na kvalitu bydlení, stejně tak i technické vybavení bytu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
2.1.2. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení tržní hodnoty nemovitosti se používají tři mezinárodně uznávané metody oceňování, které se nazývají metodou porovnávací, příjmovou a nákladovou. Metoda porovnávací zjišťuje tržní hodnoty nemovitostí založené na porovnávání oceňovaného bytu s byty porovnatelných parametrů, které byly v blízkém období nabízeny nebo prodány za porovnatelných podmínek. Rozdíly, které mohou nastat, mezi porovnatelnými byty jsou zohledněny pomocí jednotlivých korekcí. Metoda příjmová analyzuje tržní hodnotu bytu na základě budoucích příjmů z vlastnictví domu. K určení hodnoty majetku se dojde např. diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Metoda nákladová analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Náklady jsou sníženy o opotřebování nebo jiné znehodnocení majetku. Metoda nákladová je pro stanovení tržní hodnoty oceňovaného bytu nevhodná, tudíž ke stanovení tržní hodnoty použiji kombinaci výnosové metody s metodou porovnávací.
2.1.2.1. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není určována samostatně, je ovšem zohledněna při výpočtu stanovení tržní hodnoty majetku jako celku.
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze tržní hodnoty oceňovaného bytu jsem využila k srovnání byty pouze srovnatelných parametrů a to pouze v odpovídající lokalitě Poděbrad. Veškeré porovnatelné byty byly v blízké době předmětem nabídky k prodeji. Pro určení srovnatelné tržní ceny jsem použila srovnávací jednotku jeden a to čtvereční metr čisté plochy.
Tržní hodnotou zjištěnou metodou porovnávací beru v úvahu další faktory, kterými jsou: datum transakce, technický stav, lokalita, existence věcných břemen, dopravní dostupnost vlastnická práva, funkční využitelnost bytu, velikost bytu, vybavenost a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovila porovnávací metodou tržní hodnotu bytu jako celku výslednou tržní hodnotu bytu na:
2 280 000 Kč Následující tabulka obsahuje podrobný postup výpočtů pro získání výše uvedené indikace. Tabulka č. 2 Aktuální tržní hodnota – Byt č. 6 AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA - BYT Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Nemovitost
Katastrální území Nymburk Obec Poděbrady Okres Nymburk B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 50 m2 Prodejní cena celkem Cena za jednotku Datum transakce 1.4.2014 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnická práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Nezjištěna Korekce
ul. Moučná
Nymburk Poděbrady Nymburk
65 m2 45 m2 2 090 000 Kč 1 580 000 Kč 32 154 Kč 35 111 Kč 1.4.2014 1.4.2014 1 1 32 154 Kč 35 111 Kč Prodej 1 32 154 Kč Absolutní vlastnictví 1 32 154 Kč Nezjištěna 1 43
Prodej 1 35 111 Kč Absolutní vlastnictví 1 35 111 Kč Nezjištěna 1
Porovnávaný majetek 3. ul. Za Nádražím Nymburk Poděbrady Nymburk
55 m2 1 990 000 Kč 36 182 Kč 1.4.2014 1 36 182 Kč Prodej 1 36 182 Kč Absolutní vlastnictví 1 36 182 Kč Nezjištěna 1
Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce parkovací místa Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
Podíl hodnoty pozemku 44
1 32 154 Kč
1 35 111 Kč
1 36 182 Kč
Výborná 0,95 30 546 Kč Po rekonstrukci 1 30 546 Kč Dobré 1 30 546 Kč Dobrá 1 30 546 Kč Omezený 1 30 546 Kč MHD 1 30 546 Kč Výborná 1 30 546 Kč
Dobrá 1,4 49 155 Kč Po rekonstrukcí 1 49 155 Kč Dobré 1 49 155 Kč Dobrá 1 49 155 Kč Omezený 1 49 155 Kč MHD 1 49 155 Kč Dobrá 1,2 58 986 Kč
Dobrá 1,3 47 037 Kč Po rekonstrukcí 1 47 037 Kč Dobré 1 47 037 Kč Dobrá 1 47 037 Kč Omezený 1 47 037 Kč MHD 1 47 037 Kč Výborná 1 47 037 Kč
1 30 546 Kč
1 58 986 Kč
1 47 037 Kč
Korekce 1 Upravená hodnota 30 546 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 45 523,00 Kč 30 546 Kč jednotky Celková porovnávací 2 276 150,00 Kč hodnota Zaokrouhleno 2 280 000,00 Kč
Výpočty : (30 546 Kč + 58 986 Kč + 47 037 Kč) / 3 = 45 523 Kč 45 523 Kč x 50 m2 = 2 276 150 Kč
2.1.2.2. Příjmová metoda Nemovitosti, které mají schopnost generovat výnos, se oceňují také příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedené pomocí kapitalizace budoucího čistého příjmu z pronajatého majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsažených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obvykle považována za spolehlivé určení hodnoty majetku pro jejich schopnost vytvářet příjem. Jestliže použiji kapitalizaci příjmů je v první řadě nutné stanovit hrubý potenciální příjem, který může oceňovaný majetek vytvářet majiteli nemovitosti. Od tohoto hrubého potenciálního příjmu se odečtou ztráty vlivem neobsazenosti a provozní náklady. Takto se získá provozní příjem. Pro získání čistého provozního příjmu (NOI) se musí také od provozního příjmu odečíst náklady na vytváření rezervy a náklady na renovace. Potom tržní hodnotu majetku stanovenou přímou kapitalizací, takto stanoveným provozním čistým příjmem (NOI). Na základě informovanosti výše tržního nájemného za srovnatelné byty v dané lokalitě Poděbrady s ohledem na celkový stav oceňovaného bytu určím výši potencionálního provozního příjmu. Pokud možno se vychází z nájemného, které v sobě nezahrnuje platby za služby a energie. Procentní sazbou z potenciálních příjmů se vymezí provozní náklady v obvyklé výši. Na základě výše uvedených skutečností jsem došla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného bytu určená příjmovou metodou je
2 402 000 Kč 45
Následující tabulka obsahuje podrobný postup výpočtu. Tabulka č. 3 Příjmová metoda – přímá kapitalizace –Byt č. 6 PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem z pronájmů - 9 000/p.m*12 108 000 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 20% 21 600 Kč Efektivní hrubý příjem 86 400 Kč Rezerva na údržbu (odborný odhad) 5 000 Kč Provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti) 6 000 Kč Čistý provozní příjem (NOI) 75 400 Kč Kapitalizační míra (R) 3,14 % Tržní hodnota (V) 2 401 200 Kč Indikovaná tržní hodnota zaokrouhlená 2 402 000Kč Výpočty: 108 000 Kč – 20 % = 86 400 Kč 86 400 Kč – 5 000 Kč – 6 000 Kč = 75 400 Kč R = 75 400 Kč z 2 400 000 je 3,14 % V = 75 400 Kč / 3,14 % = 2 401 200 Kč
2.1.3. ZÁVĚR Konečné hodnocení vyjadřuje můj osobní názor na tržní hodnotu oceňovaného bytu v Poděbradech v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu k prodeji. Toto hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 1.4.2014 a formuluje aktuální tržní hodnotu k tomuto dni. Tabulka č. 4 Tržní hodnota nemovitosti – Byt č. 6
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno
TRŽNÍ HODNOTA NEMOVITOSTI Indikace Váha (%) 2 280 000 Kč 80 2 402 000 Kč 20 N/A 0
Vážený průměr 1 824 000 Kč 480 400 Kč 0 2 304 400 Kč 2 305 000 Kč
Oceňovaný byt patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně a často nabízeny a obchodovány. Celkový stav bytu neumožňuje z pronájmu maximalizovat příjmy. Oceňovaná nemovitost není typickým investičním majetkem. Tržní hodnotu indikovanou příjmovou metodu nepovažuji za velmi podstatnou a přisoudila jsem jí tedy váhu pouhých 20%. Oproti tomu indikaci tržní hodnoty bytu hodnotou indikovanou porovnávací metodou považuji za rozhodující a přisoudila jsem jí tedy váhu 80%. Již z dříve uvedených důvodů jsem nákladovou metodu při indikaci tržní hodnoty neaplikovala. Na základě výše uvedených skutečnostech a předpokladů jsem dospěla k názoru, že momentální tržní hodnota oceňovaného bytu, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 1.4. 2014 je reprezentována částkou:
2 305 000 Kč (slovy: dvamilionytřistapěttisíckorunčeských) Ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku jsem neprováděla žádné šetření. Za fakta právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ani žádné finanční údaje, které se týkají současného ani budoucího potenciálu majetku vytvářet příjem v provozu, pro který se majetek využívá nebo by mohl být využíván. Závěry, které jsou uvedené, v této zprávě, mohou být úplně pochopeny po přečtení následujících předpokladů, příloh a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správně a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesností takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky vyskytující se následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a s práva vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu vysoké škole a.s..
9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o tržbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění
Osvědčení Já níže podepsaná tímto osvědčuji, že:
1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 1. dubna 2014
………………………………….. Jana Šeborová
Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí
Příloha č. 2 – Snímek katastrálního území
Příloha č.3 – Západní pohled nemovitosti
Příloha č. 4 – Severní pohled nemovitosti
Příloha č.5 – Fotodokumentace současného stavu nemovitosti
Příloha č. 6 Půdorys bytu
Příloha č. 7 Popis bytu v ulici Říční - Poděbrady
Říční - Poděbrady Identifikace stavby Typ stavby Umístnění stavby Katastrální území Obec Okres/ obvod Prodejní cena celkem
Byt - Říční, Poděbrady II Byt Říční Nymburk Poděbrady Nymburk 2 090 000 Kč
Počet jednotek Dispozice bytu Zdroj informací Vlastnická práva Existence věcných břemen Využití dle územního plánu Jiná právní omezení a závazky Lokalita Podlaží Stavba Telekomunikace Elektřina Parkování Doprava Vybavení Výtah
65 m2 2 + kk Realitní kancelář Absolutní vlastnictví Nezjištěna Byt Nezjištěna Centrum Poděbrad 4. Cihlová Internet 120V, 230V ANO MHD ANO NE
Příloha č. 8 Popis bytu v ulici Moučná – Poděbrady
Moučná - Poděbrady Identifikace stavby Typ stavby Umístnění stavby Katastrální území Obec Okres/ obvod Prodejní cena celkem
Byt - Moučná, Poděbrady III Byt Moučná Nymburk Poděbrady Nymburk 1 580 000 Kč
45 m2 2 + kk Realitní kancelář Absolutní vlastnictví Nezjištěna Byt Nezjištěna Okraj Poděbrad 4. Cihlová Telefon 120V, 230V ANO MHD NE NE
Příloha č. 9 Popis bytu v ulici Za Nádražím – Poděbrady
Za Nádražím - Poděbrady Identifikace stavby Typ stavby Umístnění stavby Katastrální území Obec Okres/ obvod Prodejní cena celkem
Byt - Za Nádražím, Poděbrady III Byt Za Nádražím Nymburk Poděbrady Nymburk 1 990 000 Kč
55 m2 2 + kk Realitní kancelář Absolutní vlastnictví Nezjištěna Byt Nezjištěna Okraj Poděbrad (jihozápad) 5. Cihlová Internet, Telefon 230V ANO MHD ANO ANO
Nemovitost: Rodinný dům č.8 Ul. Kolínská 229 290 01 Poděbrady Kat. údaje:
Okres Nymburk, Obec Poděbrady, kat. území 666670 Kluk
Datum ocenění 1.dubna 2014
OBSAH - Průvodní dopis ……………………………………………………………………….. 62 - Popisné informace ………………………………………………………………...…. 63 - Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ………………………………..…………… 66 - Ocenění ………………………………………………………………………………. 69 - Závěr …………………………………………………………………………………. 75 - Omezující podmínky a předpoklady ………………………………………………… 77 -Osvědčení ……………………………………………………………………………. 79
Přílohy 1. Výpis z katastrální mapy 2. Snímek katastrálního území 3. Fotografie současného stavu nemovitosti 4. Půdorys RD 5. Popis RD 6. Popis RD 7. Popis RD
Oznamuji Vám, že jsem dne 1.4.2014 ukončila tržní ocenění majetku, označeného jako rodinný dům č.p. 229 nacházející se na adrese Kolínská 229, Poděbrady, Kluk 290 01 V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1.4.2014 ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Nymburce, na listu vlastnictví č. 3651, pro katastrální území Kluk, obec Poděbrady. Výpis z katastru nemovitostí ze dne .10.11.2008 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy rozumí tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek popřípadě prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má patřičné znalosti o všech základních skutečnostech a současně je zachována oboustranná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a využitelnost pozemku - Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - Nejvyšší a nejlepší využití majetku 62
POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 229 se nachází v Kluku, což je část města Poděbrady v okrese Nymburk, ležící přibližně 55 km od hlavního města Prahy. Je zde evidováno 263 adres, kde trvale žije 554 obyvatel. Kluk je vzdálen 1,6 km od dálnice D 11 a 600 m od hlavního tahu na Kolín. Nachází se zde i zastávky veřejné dopravy (autobus), které jsou v docházkové vzdálenosti 5 minut. Ve výše zmiňované městské části se nachází jeden obchod a tenisová hala s restaurací, avšak veškeré občanské vybavení, jako jsou například banky, obchody, kulturní zařízení apod. jsou v městě Poděbrady v dochůdné vzdálenosti cca 30minut. Okolí zástavby je obklopeno poli a lesy. Kluk je rekreačně vyhledáván především kvůli čtyřem jezerům, kde rozloha vodní plochy činí kolem 400 ha.
2.2. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle informací zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jednou a to jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek není určen k podnikatelské činnosti a tedy k využití pronájmu za tržní nájemné.
Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1993 pro funkční využití rodinného domu. Nemovitost nebyla nikdy zásadně rekonstruována, pouze zde proběhly běžné provozní úpravy.
Pozemek Rodinný dům se nachází na pozemku parcelního č. 222/1 v katastrálním území. Jeho celková výměra činí 887 m². Zahrada s parcelním č. 208/10 v katastrálním území patří k rodinnému domu. K samotnému domu vede ze západní strany příjezdová betonová cesta délky 85 m, která byla do roku 1997 vedena jako věcné břemeno a po roce 1997 byla vlastníkovi nemovitosti darována darovací smlouvou. Oba pozemky spolu nyní souvisí a tvoří jednotný funkční celek. Pozemek, kde se nemovitost nachází, má obdélníkový tvar. Severní a jižní část pozemku těsně sousedí s okolními pozemky, východní část pozemku obklopuje orná půda. Katastrální území Kluk je problematickou záplavovou oblastí. Výhodou pozemku je jeho poloha, nachází se na nejvyšším bodě v okolí. Pozemek není svažitý a je oplocen v celém svém obvodu.
Vedlejší stavby a stavební úpravy Vedlejší stavební úpravy na pozemku jsou přípojky vody, kanalizace a elektra. Přípojka plynu je vedená z plynoměru umístěného u hlavní silnice. Na pozemku se nachází zpevněné plochy ze zámkové dlažby a prostého betonu. Betonové obrubníky vedené kolem celých zpevněných ploch. Venkovní schodiště z prostého betonu a keramického obložení. Dřevěná vstupní branka a vrata se zděnými cihlovými sloupky. Železná svařovaná vrata s cihlovými sloupky, umístěná na severní straně pozemku. Oplocení zahrady s ocelovými sloupky a drátěným pletivem.
Trvalé porosty Pozemek zahrnuje několik okrasných stromů, kde tržní hodnota těchto dřevin nebude oceněna samostatně, nýbrž v celé odhadnuté tržní hodnotě. 64
2.2.1. Rodinný dům Architektonické, dispoziční a konstrukční řešení Samostatně situovaná stavba, jejíž půdorys je ve tvaru písmene L. Na západní straně, jež je situována k hlavní ulici Kolínská, je k základnímu půdorysu postavené otevřené schodiště. Jedná se o přízemní stavbu, podsklepenou s obytným podkrovím. Krytá terasa je umístěna na jižní straně domu. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 4+1. Dispozice domu je otevřená v prvním nadzemním podlaží s centrálním prostorem jídelny navazujícím na obývací pokoj. Jídelna je s obývacím pokojem plně propojena. Dále se zde nachází dva pokoje, vstupní chodba, koupelna s WC. V obývacím pokoji je umístěno schodiště do podkroví, které vyúsťuje na rozlehlé galerii. Z té jsou situovány vstupy do jednotlivých pokojů a do druhé koupelny s WC. Ve sklepě je umístěna garáž, chodba, prádelna a technická místnost. Tato stavba slouží celá k bydlení, nejsou zde více jak tři kolaudované bytové jednotky, nevyskytují se žádné provozní plochy a tím tato stavba splňuje podmínky rodinného domu.
Konstrukční řešení a vybavenost Základy domu jsou z armovaného betonu i svislou izolací. Nosné zdivo i příčky jsou z plynosilikátového zdiva. Nosné zdivo je o tloušťce 400 mm, příčky 200 mm. Veškeré stropní konstrukce jsou zděné. Střecha nemovitosti je sedlová a valbová. Střešní krytinou jsou betonové tašky Bramac. Okapy, svody a veškeré ostatní klempířské konstrukce jsou zhotoveny z měděného plechu. Vnitřní úprava stěn je vápenná omítka štuková. Vnější úpravu povrchu tvoří kompaktní zateplovací systém, podezdívka je obložena kamenným obkladem. Podlahy obytných místností jsou z plovoucích laminátových lamel a korkových desek. Podlahy nebytových prostor jsou zhotoveny z keramické dlažby, těmi je obložena také kuchyň ,koupelna a WC. Schody u vstupních dveří a do sklepních prostor jsou zhotoveny z betonu, obložené keramickou dlažbou. Schodiště v obývacím pokoji je celodřevěné lakované. Dveře v 1.NP jsou shrnovací, v podkroví a sklepě hladké lakované usazené v ocelových zárubních. Okna jsou plastová s dvojsklem. Dům je vytápěn elektrickým kotlem Protherm s deskovými radiátory. Rozvody topení jsou z měděných trubek. Rozvody vody a kanalizace jsou z PE. Vodu ohřívá elektrický bojler Dakon o objemu 240 l. Elektro instalace má světelný i motorový rozvod. Zemní plyn není připojen. Vybavení koupelen je vana, umyvadlo a WC. Vybavení kuchyně je kuchyňská linka, odsavač par, lednička, mrazák, elektrický sporák a myčka nádobí. Nemovitost je také vybavena kamerovým systémem a protipožárním hlásičem. 65
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaná nemovitost je v katastru nemovitostí zahrnuta jako rodinný dům, jeho využití je v souladu s platnou územně plánovací dokumentací a jeho současné využití nemovitosti je právně v pořádku. Rodinný dům splňuje z technického hlediska okamžitou využitelnost majetku. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře prostředků na pronájem porovnatelného majetku. Vzhledem k tomu, že majitel objektu tento objekt v současné době využívá k vlastnímu bydlení a na podstatě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití domu je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
2.2.2. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení tržní hodnoty nemovitosti se používají tři mezinárodně uznávané metody oceňování, které se nazývá metodou porovnávací, příjmovou a nákladovou. Metoda porovnávací analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Metoda příjmová analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním, a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Metoda nákladová analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.
Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění.
2.2.2.1. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při analýze tržní hodnoty oceňovaného pozemku jsem použila k porovnání tři pozemky v totožné lokalitě se srovnatelnými parametry. Také jsem při stanovení tržní hodnoty vycházela z domněnky, že tyto porovnávací pozemky jsou připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším využití. Všechny tyto oceňované pozemky byly v blízké době nabízeny k prodeji nebo byly předmětem prodeje. Pro určení srovnatelné tržní ceny jsem použila srovnávací jednotku jeden a to čtvereční metr pozemku. Tržní hodnota zjištěná metodou porovnávací dále bere v úvahu další faktory, kterými jsou: datum transakce, technický stav, lokalita, existence věcných břemen, dopravní dostupnost vlastnická práva, funkční využitelnost bytu, velikost bytu, vybavenost a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovila porovnávací metodou tržní hodnotu pozemku na výslednou tržní hodnotu
2 016 000,00 Kč Následující tabulka obsahuje podrobný postup výpočtů pro získání výše uvedené indikace. Tabulka č.5 Aktuální tržní hodnota – Pozemek RD AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA -POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 stavební stavební Název pozemku Kolínská parcela parcela N/A N/A Parcelní číslo 208/10 Katastrální území Nymburk Nymburk Nymburk Obec Poděbrady Poděbrady Poděbrady Okres Nymburk Nymburk Nymburk B. Základní údaje pro porovnání - cena za 1m² Prodejní cena celkem x 1 790 000 Kč 1 872 200 Kč 67
Porovnávaný majetek 3 stavební parcela N/A Nymburk Poděbrady Nymburk 1 975 700 Kč
Rozloha pozemku v m² Cena za m² Datum transakce Korekce Upravená hodnota Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inž.sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
851 2 103 Kč 1.4.2014 1 2 103 Kč Prodej 1 2 103 Kč Absolutní vlastnictví 1 2 103 Kč Není 1 2 103 Kč
814 2 300 Kč 1.4.2014 1 2 300 Kč Prodej 1 2 300 Kč Absolutní vlastnictví 1 2 300 Kč Není 1 2 300 Kč
859 2 300 Kč 1.4.2014 1 2 300 Kč Prodej 1 2 300 Kč Absolutní vlastnictví 1 2 300 Kč Není 1 2 300 Kč
Rodinný dům 1 2 103 Kč Ano 1 2 103 Kč
Rodinný dům 1 2 300 Kč Ano 1 2 300 Kč
Nejsou 1 2 103 Kč
Nejsou 1 2 300 Kč
Dobrá 1 2 103 Kč Pravidelný 1 2 103 Kč Rovinná 1 2 103 Kč Kompletní 1 2 103 Kč Nezjištěna 1 2 103 Kč Autobus
Horší 1,05 2 415 Kč Pravidelný 1 2 415 Kč Rovinná 1 2 415 Kč Kompletní 1 2 415 Kč Nezjištěna 1 2 415 Kč Autobus
Dobrá 1 2 300 Kč Pravidelný 1 2 300 Kč Rovinná 1 2 300 Kč Kompletní 1 2 300 Kč Nezjištěna 1 2 300 Kč Autobus
Korekce 1 1 Upravená hodnota 2 103 Kč 2 415 Kč Dopravní dostupnost Výborná Výborná Výborná a parkování Korekce 1 1 Upravená hodnota 2 103 Kč 2 415 Kč Nutnost demolice Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce 1 1 Upravená hodnota 2 103 Kč 2 415 Kč Jiná technická korekce Ne Ne Ne Korekce 1 1 Upravená hodnota 2 103 Kč 2 415 Kč E. Ostatní parametry x Obdobná Obdobná Velikost pozemku Korekce 1 1 Upravená hodnota 2 103 Kč 2 415 Kč Neaplikováno Neaplikováno Možná zastavitelnost Korekce 1 1 Upravená hodnota 2 103 Kč 2 415 Kč Výsledná porovnávací hodnota 2 272 Kč Porovnávací hodnota 1m² 2 103 Kč 2 415 Kč 887 Kč Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota 2 015 973 Kč Zaokrouhleno 2 016 000 Kč
1 2 300 Kč Výborná 1 2 300 Kč Ne 1 2 300 Kč Ne 1 2 300 Kč Obdobná 1 2 300 Kč Neaplikováno 1 2 300 Kč 2 300 Kč
Výpočty : (2 103 Kč + 2 415 Kč + 2 300 Kč) / 3 = 2 272 Kč 2 272 Kč x 887 Kč = 2 015 973 Kč
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze tržní hodnoty oceňovaného rodinného domu jako celku jsem využila k porovnání rodinné domy totožných parametrů v odpovídající lokalitě. Tyto nemovitosti byly v nedávné době předmětem prodeje nebo byly k prodeji nabízeny. U nemovitostí nabízených k prodeji jsem jejich cenu přizpůsobila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi cenou nabídkovou a cenou prodejní. Pro určení srovnatelné tržní ceny jsem použila srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u takových druhů majetku považována za standardní. 69
Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem jsou vzaty v úvahu faktory: datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovila porovnávací metodou tržní hodnotu rodinného domu jako celku výslednou na tržní hodnotu
5 100 000,00 Kč Následující tabulka obsahuje podrobný postup výpočtu. Tabulka č. 6 Aktuální tržní hodnota – majetek jako celek RD AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1. 2. 3. Název nemovitosti Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Kolínská Jezerní Rösslerova Hlaváčova Katastrální území Nymburk Nymburk Nymburk Nymburk Obec Poděbrady Poděbrady Poděbrady Poděbrady Okres Nymburk Nymburk Nymburk Nymburk B. Údaje o pozemku Plocha pozemku 887 924 856 911 Hodnota za 1 m² pozemku 2 273 Kč 2 273 Kč 2 273 Kč 2 273 Kč Hodnota pozemku celkem 2 016 151 Kč 2 100 252 Kč 1 945 688 Kč 2 070 703 Kč C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaží Počet jednotek 159 160 162 160 Prodejní cena celkem x 4 860 000 Kč 3 590 000 Kč 5 600 000 Kč Prodejní cena bez ceny 2 759 748 Kč 1 644 312 Kč 3 529 297 Kč pozemku cena za 1 porovnávací 17 248 Kč 10 150 Kč 12 250 Kč jednotku Datum transakce 1.4.2014 1.4.2014 1.4.2014 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17 248 Kč 10 150 Kč 22 058 Kč D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17 248 Kč 10 150 Kč 22 058 Kč 70
Absolutní vlastnictví 1 17 248 Kč Ne 1 17 248 Kč
Absolutní vlastnictví 1 10 150 Kč Ne 1 10 150 Kč
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce 1 1 Upravená hodnota 17 248 Kč 10 150 Kč Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 17 248 Kč 10 150 Kč Jiné právní omezení a Ne Ne Ne závazky Korekce 1 1 Upravená hodnota 17 248 Kč 10 150 Kč E. Technické parametry Lokalita Dobrá Výborná Dobrý Korekce 1,2 0,95 Upravená hodnota 20 697 Kč 9 642 Kč Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Absolutní vlastnictví 1 22 058 Kč Ne 1 22 058 Kč Rodinný dům 1 22 058 Kč Ano 1 22 058 Kč Ne 1 22 058 Kč Dobrá 1,1 24 263 Kč
1,05 21 731,00 Kč Průměrný 1 21 731,00 Kč Dobrá 1 21 731,00 Kč Dobrá 1 21 731,00 Kč Autobus 1 21 731,00 Kč
1,1 10 606,00 Kč Průměrný 1 10 606,00 Kč Dobrá 1 10 606,00 Kč Dobrá 1 10 606,00 Kč Autobus 1 10 606,00 Kč
1,05 25 476,00 Kč Průměrný 1 25 476,00 Kč Dobrá 1 25 476,00 Kč Dobrá 1 25 476,00 Kč Autobus 1 25 476,00 Kč
1 21 731,00 Kč Průměrná
1 10 606,00 Kč Průměrná
1 25 476,00 Kč Průměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota
1 21 731,00 Kč
1 10 606,00 Kč
1 25 476,00 Kč
Korekce 1 Upravená hodnota 21 731,00 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 19 277 Kč 21 731 Kč jednotky Celková porovnávací 3 065 043 Kč hodnota Hodnota pozemku 2 016 151 Kč Celková porovnávací 5 081 194 Kč hodnota Zaokrouhleno 5 100 000,00 Kč Výpočty: 19 277 Kč x 159 m² = 3 065 043 Kč 3 065 043 Kč + 2 016 151 Kč = 5 081 194 Kč
2.2.2.2. Příjmová metoda Nemovitosti, které mají schopnost generovat výnos, se mohou také oceňovat příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedené pomocí kapitalizace budoucího čistého příjmu z pronajatého majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obvykle považována za spolehlivé určení hodnoty majetku pro jejich schopnost vytvářet příjem. Jestliže se použije kapitalizace příjmů, je v první řadě nutné stanovit hrubý potenciální příjem, který může oceňovaný majetek vytvářet majiteli nemovitosti. Od tohoto hrubého potenciálního příjmu se odečtou ztráty vlivem neobsazenosti a provozní náklady.
Takto se získá provozní příjem. Pro získání čistého provozního příjmu (NOI) (příjem před zdaněním), je také nutné od provozního příjmu odečíst náklady na vytváření rezervy a náklady na renovace. Dále se tržní hodnota majetku stanoví přímou kapitalizací, takto stanoveným provozním čistým příjmem (NOI). Na základě informovanosti výše tržního nájemného za srovnatelné rodinné domy v dané lokalitě Poděbrady - Kluk s ohledem na celkový stav oceňovaného rodinného domu se určí výše potencionálního provozního příjmu. Pokud možno se vychází z nájemného, které v sobě nezahrnuje platby za služby a energie. Procentní sazbou z potenciálních příjmů se vymezí provozní náklady v obvyklé výši. Na základě výše uvedených skutečností jsem došla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného bytu určená příjmovou metodou je
4 450 000 Kč V následující tabulce je podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikace tržní hodnoty. Tabulka č. 7 Příjmová metoda – přímá kapitalizace RD PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem z pronájmu - 25 000 /p.m. *12 300 000 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 32% 96 000 Kč Efektivní hrubý příjem 204 000 Kč Náklady na údržbu 15 000 Kč Pojistné 4 500 Kč Daň z nemovitosti 1 000 Kč Provozní příjem 183 500 Kč Rezervy na renovace 50 000 Kč Čistý provozní příjem (NOI) 133 500 Kč Kapitalizační míra (R) 3% Tržní hodnota (V) 4 450 000 Kč Zaokrouhleno 4 450 000 Kč Výpočty: 300 000 Kč – 32 % = 96 000 Kč 204 000 Kč – 15 000 Kč – 4 500 Kč – 1 000 Kč = 183 500 Kč 183 500 Kč – 50 000 Kč = 133 000 Kč R =133 500 Kč z 4 600 000 jsou 3 % 73
V = 133 500 Kč / 3 % = 4 450 000 Kč
2.2.2.3. Nákladová metoda Jestliže se provádí nákladovou metodu indikace tržní hodnoty majetku, jako celku, provádí se tak, že se k hodnotě pozemku připočte hodnota upravených nákladů na pořízení nemovitosti jako nové. Tyto náklady musí být kalkulovány v současných cenách, při použití totožných materiálů, projektu, stavebních a výrobních norem, celkového uspořádání a kvality provedení. Od výše uvedených nákladů se dále odečte částka, která představuje snížení hodnoty majetku působením fyzického opotřebení, funkčních a ekonomických nedostatků. Snížení hodnoty majetku provádím za předpokladu, že určité nedostatky existují a dokáži určit jejich výši. Fyzické opotřebení vyjadřuje snížení hodnoty vyplývající z čistého provozu majetku nebo vlivem vnějšího prostředí a také musím zohlednit stáří objektu. Funkční nedostatky pojednávají o snížení hodnoty důsledkem vývoje technologií a materiálů ve stavebnictví, vývoje při projektování apod. Následkem tohoto vývoje může být nepřiměřenost, nadměrná konstrukce, nadbytečná kapacita, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady oceňované nemovitosti nebo její některé části. Ekonomické nedostatky jsou snížením hodnoty majetku působením vnějších negativních vlivů, jako jsou obecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného rodinného domu určená příjmovou metodou je
4 543 000 Kč Následující tabulka obsahuje podrobný popis výpočtu nákladovou metodou.
Tabulka č. 8 Nákladová metoda RD NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům Číslo pozemku 299 Nosná konstrukce zděná, ŽB stropy Skutečné stáří 20 let Efektivní stáří 20 let Ekonomická životnost 100 let Zastavěná plocha 159 m² Počet podlaží 1 NP + podkroví Celková zastavěná plocha 202 m² Koeficient využitelnosti 90% Celková podlahová plocha 240 m² Celkový obestavěný prostor 1197 m3 Jednotkové reprodukční náklady 3 843 Kč / m3 Reprodukční náklady celkem 4 600 071 Kč Fyzické opotřebení - 25 % 3 450 000 Kč Funkční nedostatky - 5% 3 277 500 Kč Ekonomické nedostatky 0% 3 277 500 Kč Venkovní úpravy 340 000 Kč Pozemek 2 016 000 Kč Indikovaná hodnota 5 633 500 Kč Zaokrouhleno 5 630 000 Kč Výpočty : 1197 x 3843 = 4 600 071 Kč 4 600 071 Kč – 25 % = 3 450 000 Kč 3 450 000 Kč – 5% = 3 277 500 Kč 3 277 500 Kč + 340 000 Kč + 2 016 000 Kč = 5 633 500 Kč
2.2.3. ZÁVĚR Konečné hodnocení vyjadřuje můj osobní názor na tržní hodnotu oceňovaného rodinného domu v Poděbradech-Kluk v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu k prodeji. Toto hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 1.4.2014 a formuluje aktuální tržní hodnotu k tomuto dni.
Tabulka č. 9 Tržní hodnota oceňovaného RD
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
TRŽNÍ HODNOTA NEMOVITOSTI Indikace Váha 5 100 000 Kč 70% 4 450 000 Kč 20% 5 630 000 Kč 10%
Vážený průměr 3 570 000 Kč 890 000 Kč 563 000 Kč 5 023 000 Kč 5 023 000 Kč
Oceňovaný rodinný dům patří mezi typ nemovitostí, který je na trhu běžně a často nabízen a je s ním i často obchodováno. Celkový stav rodinného domu neumožňuje z pronájmu maximalizovat příjmy. Oceňovaná nemovitost není přesně typickým investičním majetkem. Tržní hodnotu stanovenou porovnávací metodu považuji za velmi podstatnou a přisoudila jsem jí tedy váhu 70%. Oproti tomu indikaci tržní hodnoty rodinného domu tržní hodnotou indikovanou příjmovou metodou považuji za méně podstatnou a přisoudila jsem jí váhu 20%. V závěru metodě nákladové jsem přisoudila váhu 10%, jelikož jí považuji za nejméně podstatnou. Na základě výše uvedených faktech a předpokladů jsem dospěla k názoru, že momentální tržní hodnota oceňovaného rodinného domu, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 1.4. 2014 je reprezentována částkou:
5 023 000 Kč (slovy: pětmilionůdvacettřitisíckorunčeských) Ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku jsem neprováděla žádné šetření. Za fakta právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje, které se týkají současného ani budoucího potenciálu majetku vytvářet příjem v provozu, pro který se majetek využívá, nebo by mohl být využíván. Závěry, které jsou uvedené v této zprávě, mohou být úplně pochopeny po přečtení následujících předpokladů, příloh a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správně a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesností takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky vyskytující se následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a s práva vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu vysoké škole a.s..
Já níže podepsaná tímto osvědčuji, že:
Příloha č.3 – Fotodokumentace současného stavu nemovitosti
Příloha č. 4 Popis RD v ulici Rösslerova v Poděbradech
Rösslerova - Poděbrady Identifikace stavby Typ stavby Umístnění stavby Katastrální území Obec Okres/ obvod Prodejní cena celkem Počet jednotek Zdroj informací Vlastnická práva Existence věcných břemen Využití dle územního plánu Jiná právní omezení a závazky Lokalita Typ domu Podlaží Stavba Voda Topení Odpad Elektřina Doprava Vybavení
Rodinný dům, Rösslerova, Poděbrady III Rodinný dům Rösslerova Nymburk Poděbrady Nymburk 2 990 000 Kč 162 m² Realitní kancelář Absolutní vlastnictví Nezjištěna Rodinný dům Nezjištěna Centrum Poděbrad Patrový 4. Cihlová Dálkový vodovod Lokální plynové Veřejná kanalizace 230 V, 400 V MHD ANO
Příloha č. 5 Popis RD v ulici Jezerní v Poděbradech
Jezerní - Poděbrady Identifikace stavby Typ stavby Umístnění stavby Katastrální území Obec Okres/ obvod Prodejní cena celkem Počet jednotek Zdroj informací Vlastnická práva Existence věcných břemen Využití dle územního plánu Jiná právní omezení a závazky Lokalita Typ domu Podlaží Stavba Voda Topení Odpad Elektřina Doprava Vybavení
Jezerní, Poděbrady - Kluk Rodinný dům Jezerní Nymburk Poděbrady Nymburk 4 860 000 Kč 160 m² Realitní kancelář Absolutní vlastnictví Nezjištěna Rodinný dům Nezjištěna Předměstí Poděbrad Patrový 2 Cihlová Místní zdroj Lokální elektrické Veřejná kanalizace 400 V MHD NE
Příloha č. 6 Popis RD v ulici Hlaváčova v Poděbradech
Hlaváčova - Poděbrady Identifikace stavby Typ stavby Umístnění stavby Katastrální území Obec Okres/ obvod Prodejní cena celkem Počet jednotek Zdroj informací Vlastnická práva Existence věcných břemen Využití dle územního plánu Jiná právní omezení a závazky Lokalita Typ domu Podlaží Stavba Voda Topení Odpad Elektřina Doprava Vybavení
Rodinný dům, Hlaváčova, Poděbrady II Rodinný dům Hlaváčova Nymburk Poděbrady Nymburk 5 600 000 Kč 160 m² Realitní kancelář Absolutní vlastnictví Nezjištěna Rodinný dům Nezjištěna Okraj Poděbrad Patrový 2 Cihlová Dálkový vodovod, místní zdroj Lokální tuhá paliva Veřejná kanalizace 120 V, 230 V, 400 V MHD Částečné
3. Analytická část Veškeré ceny bytů jsem konzultovala s paní Zuzanou Beňovou DiS., realitní makléřkou z realitní kanceláře RE/MAX High Way Kolín.
3.1. Trh s nemovitostmi v okrese Nymburk
3.1.1 Popis okresu Nymburk49 Okres Nymburk se rozkládá ve východní části Středočeského kraje v Polabské nížině. Jeho severním sousedem je Mladoboleslavsko, na jihu hraničí s Kolínskem, na východě s jičínským a královehradeckým okresem a na západní straně sousedí s okresem Prahavýchod. Okres Nymburk se může chlubit rozlohou 850
se kterou zaujímá 6. místo
ve Středočeském kraji, kde zabírá 7,7% z jeho rozlohy. Z rozlohy okresu tvoří 69,6% zemědělská půda a 17,5% lesy. V okrese k datu 31.12.2011 (od té doby se stav obcí neměnil) náleželo okresu Nymburk 87 obcí, z nichž 3 obce byly stanoveny městysem a 7 obcí má statut města, např. Nymburk, Poděbrady, Lysá nad Labem, Sadská. S hustotou osídlení 111 obyvatel na km2 se okres Nymburk řadí mezi středně osídlené území Středočeského kraje, ve které žije cca 94 360 obyvatel. Povrch Nymburska je málo členitý s charakterem výrazně rovinného typu. Největší část okresu leží v nížině pod 200 m nad mořem a jen na severu území mírně stoupá do výšky k 300 m nad mořem u Chroustova (-290 m). Nejnižší místo je při odtoku řeky Labe z okresu (-173 m n. m.). Ojedinělé lokality jako Oškobrh (285 m n.m.), Chotuc (252 m n.m). a Sadský kopec s 213 m n.m. porušují rovinný ráz krajiny. Celkový počet obyvatel v okrese Nymburk je 95 279. Počet obyvatel se stálým zaměstnáním činí 15 975. V rámci okresu Nymburk je evidováno 4 910 uchazečů o zaměstnání, což představuje druhou nejvyšší míru nezaměstnanosti v kraji a to 10,08%. V registru ekonomických subjektů je jich zapsáno celkem 22 613. Školství v okrese Nymburk je srovnatelné s okolními okresy. Nachází se zde 51 mateřských škol, 39 základních škola, 14 středních škol, (z toho 3 gymnázia).
http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_nymburk
V okrese Nymburk se nachází dvě nemocnice a to ve městě Nymburk a Městec Králové. Evidováno je 224 lékařů, 16 lékáren a 27 zubních ordinací. Okres Nymburk má velmi dobře vyvinutou síť veřejné dopravy, kvůli blízkosti velkých měst jako je Praha a Hradec Králové. Dále „severozápadní dráha“ má celorepublikový význam, (trasa Havlíčkův Brod-Nymburk-Ústí nad Labem-Děčín). Jižní částí okresu prochází dálnice D11. Silnice I. třídy v okrese jsou I/11, I/32 a I/38. Silnice II. třídy jsou II/125, II/245, II/272, II/275, II/279, II/324, II/329, II/330, II/331, II/332, II/334 a II/611. Obrázek č. 13 Administrativní rozdělení okresu Nymburk50
3.1.2. Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi v Nymburském okrese byl vždy četný. Jistě tomu přispívá i poloha v těsné blízkosti hlavního města Prahy. Obzvláště od roku 1992, kdy začal větší migrační sald kraje, hlavně z Prahy. Což trh s nemovitostmi ještě posílilo, především centra měst, kde se nachází byty, tak i okrajové časti měst s rodinnými domy a volnými pozemky. V roce 1998 představoval tento migrační růst již 2,3 osoby na 1000 obyvatel. V této době se postavily 50
http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/nymburk_s_nazvy_obci
desítky domů, stovky bytů a v důsledku neustálé poptávky byly vybudovány stavební pozemky v okrajových částech měst a vesnic. A však, od roků 2008-2009 trh s nemovitostmi stagnuje. Dochází tak k poklesu cen bytů a domů. V závislosti na kvalitě nemovitostí a její lokalitě se může pokles pohybovat až v desítkách %. Relativní cenovou stabilitu si udržuje jen segment pozemků, u kterých ceny téměř neklesají. Konec roku 2013 však přinesl mírné oživení.
3.2. Analýza prodejů nemovitostí
3.2.1. Rodinné domy V současné době je nabídka rodinných domů velmi vysoká, oproti nízké poptávce. Trh s realitami je zcela zahlcen nabídkami jak rodinných domů starých, postavených v letech 1930 až 1940, tak i rodinných domů, které nejsou starší než 10let. Cena takových nemovitostí se pohybuje úměrně k opotřebování, tak i k atraktivnímu umístění. Například dům 3+1 v centru města Poděbrad s rozlohou 125 m² může stát až 3.400.000 Kč, kdežto totožný dům v Městě Nymburk, což je pouhých 9,6 km od města Poděbrad, se pohybuje okolo 2.150.000 Kč. Jelikož je cenové rozmezí mezi městy, které spolu téměř sousedí, tak markantní, jsou zde tři tabulky, které jsou rozděleny na město Nymburk, Poděbrady a zbytek okresu Nymburk. Tabulka č. 10 Analýza cen rodinných domů ve městě Poděbrady ( v KČ) RD Poděbrady 2+1 3+1 4+1 5+1 6+1 2+kk 3+kk 4+kk 5+kk 6+kk
2.200.000 3.100.000 4.050.000 2.050.000 3.000.000 3.900.000 -
2.400.000 3.400.000 4.100.000 5.000.000 2.300.000 3.300.000 4.000.000 4.850.000
2.800.000 3.700.000 4.550.000 5.200.000 5.450.000 2.600.000 3.500.000 4.500.000 5.150.000 5.350.000
3.000.000 3.900.000 4.800.000 5.650.000 5.700.000 2.850.000 3.800.000 4.800.000 5.550.000 5.600.000
6.000.000 6.100.000 5.800.000 5.950.000
Tabulka č. 11 Analýza cen rodinných domů ve městě Nymburk (v Kč) RD 100m² 125m² 150m² 200m² Nymburk 1.100.000 1.2000.000 1.6000.000 2.000.000 2+1 2.100.000 2.150.000 2.250.000 2.400.000 3+1 2.200.000 2.750.000 2.950.000 3.150.000 4+1 88
300m² -
5+1 6+1 2+kk 3+kk 4+kk 5+kk 6+kk
1.000.000 2.000.000 2.100.000 -
3.900.000 1.100.000 2.050.000 2.600.000 3.750.000
3.950.000 4.050.000 1.550.000 2.100.000 2.800.000 3.850.000 3.900.000
4.200.000 4.300.000 1.950.000 2.300.000 3.050.000 4.100.000 4.250.000
4.800.000 4.950.000 4.650.000 4.700.000
Tabulka č. 12 Analýza cen rodinných domů v okrese Nymburk (v Kč) RD Nymbursko 2+1 3+1 4+1 5+1 6+1 2+kk 3+kk 4+kk 5+kk 6+kk
1.400.000 2.200.000 2.300.000 1.300.000 2.000.000 2.200.000 -
1.500.000 2.400.000 3.200.000 4.000.000 1.500.000 2.200.000 3.800.000 3.950.000
2.500.000 2.600.000 3.300.000 4.100.000 4.500.000 2.000.000 2.500.000 3.400.000 4.000.000 4.200.000
2.700.00 2.800.000 3.500.000 4.400.000 4.700.000 2.500.000 2.700.000 3.500.000 4.200.000 4.600.000
5.000.000 5.200.000 4.800.000 5.100.000
Realitní trh nabízí i pronájem rodinných domů není tak četný jako jejich prodej a lze že nabídka je totožná s poptávkou na trhu není dost nabídek pro porovnání, proto jsou v níže uvedené tabulce pouze příklady za kolik se rodinné domy pronajímají. Tabulka č. 13 Analýza cen rodinných domů k pronájmu v okrese Nymburk (v Kč) m² Rodinné domy
velikost Kč/měsíc
Nájemní ceny rodinných domů se pohybují od 12.000 až do 16.000 Kč za měsíc o rozloze zastavěné plochy 73 – 250 m². Na realitních trzích jsou i extrémní nabídky pronájmů a to u rodinného domu se zastavěnou plochou 115 m² za pouhých 6.000 Kč za měsíc. Naproti tomu u rodinného domu o rozloze 240 m², kde cena nemovitosti převyšuje 29.000 Kč měsíčně.
3.2.2. Bytové domy Při porovnání s nabídkami domů rodinných a bytů, je nabídka bytových domů v okrese Nymburk velmi nízká. Jelikož v současnosti je větší poptávka po menších bytech určených k pronájmu, reagují někteří podnikatelé a z větších starých domů staví nízkopodlažní bytové domy s cca 4-8 byty.
3.2.3. Byty Trh s byty v okrese Nymburk stále ovlivňuje současná ekonomická situace. Přesto má na realitním trhu trh s byty největší podíl. Byty jsou nabízeny jak ve starších panelových domech a zrekonstruovaných zděných domech z let 1900-1930, tak i v novějších zástavbách vzniklých po roce 1990. Při porovnání poptávky a nabídky zcela jasně vychází, že největší zájem je o malé a menší byty typu garsoniér a to 1+kk, 1+1, kde se cena pohybuje kolem 880.000 Kč, byty typu 2+kk, za které lze zaplatit až 1.700.000Kč. U zájemců nerozhoduje ani tak lokalita bytu, či jeho stáří, ale nejvíce jeho velikost a cena. Větší byty stále převyšují nabídku před poptávkou. Při poptávce po těchto bytech lokace a stáří bytu většinou rozhoduje a jejich cena se pomalu snižuje, trh s těmito byty stále ještě stagnuje. Tabulka vyjadřuje průměrné tržní ceny bytů v okrese Nymburk, proškrtnuté položky znamenají, že se tento typ bytů na trhu neobjevuje. Tabulka č. 14 Analýza cen bytů v okrese Nymburk (v Kč) Byty 1+1 2+1 3+1 1+kk 2+kk 3+kk
40m² 880.000 1.000.000 870.000 1.000.000 -
50m² 1.200.000 1.100.000 -
60m² 1.300.000 1.400.000 1.400.000 1.500.000
70m² 1.500.000 1.800.000
80m² 1.600.000 2.000.000
Po pronájmu bytů je v současné době větší poptávka, než jejich koupi. Zájem je o byty, které se nacházejí pokud možno co nejblíže k centru města. Nejnižší cenu, kterou může realitní obchod nabídnou u bytů typu 1+kk, kde se cena pohybuje kolem 6.000 Kč. Byty s parkovacími místy jsou nejžádanější, jelikož se v celém okrese zavádí „modré zóny“, jsou parkovací místa téměř podmínkou.
Tabulka č. 15 Analýza cen bytů k pronájmu v okrese Nymburk (v Kč) cena v Kč za měsíc 6.500 8.000 9.500 12.000 6.000 8.000 10.000
BYTY 1+1 2+1 3+1 4+1 1+KK 2+KK 3+KK
3.2.4. Kanceláře V dnešní době je jako u bytů větší poptávka po pronajímání kanceláří, než po jejich koupi. Závisí zejména na umístění, rozloze a ceně. V okrese Nymburk si lze kancelářské prostory pronajmout za sazbu Kč/m² která může dosahovat pouhých 135 Kč/m², na druhé straně se v centru měst cena může vyšplhat na cenu i 3 krát větší a to 425 Kč/m². V případě že sazba je Kč/měsíc, může nájem být ve výši až 32.0000 Kč. Tabulka č. 16 Analýza cen kancelářských prostor k pronájmu v okrese Nymburk Kanceláře
135 - 425 Kč/m²
3.800 - 32.000 Kč/měsíčně
I když poptávka po koupi kancelářských prostor je velmi malá, realitní trh nabízí několik prostor na prodej. Tabulka č. 17 Analýza cen kancelářských prostor v okrese Nymburk (v Kč)
m² 573 947 723
cena 3.500.000 19.900.000 15.800.000
3.2.5. Administrativní budovy Administrativní budovy v Nymburském okrese nemají nijak velké zastoupení v nabídce realitních kanceláří. A přesto i zde převyšuje nabídka poptávku, která ve většině případů upřednostňuje pouze pronájem menších prostor, před samotnou koupí větších objektů.
3.2.6. Pozemky Poptávka po stavebních pozemcích je i přes pokles realitního trhu stále vysoká. V centru měst a jeho blízkosti nejsou prázdné stavební pozemky téměř žádné. Většina stavebních pozemků určených k prodeji leží na okraji měst a byla vybudována hlavně v letech 1990-2000. Menší vesnice se díky budování stavebních pozemků rozrostli a byly připojeny k městům například vesnice Polabec, Kluk, Přední Lhota se staly součástí města Poděbrady. Tabulka č. 18 Analýza cen pozemků v okrese Nymburk POZEMKY Stavební Komerční
Zasíťované 1000-2000 Kč/m² 700-1800 Kč/m²
Nezasíťované 400-800 Kč/m² 200-700 Kč/m²
Okres Nymburk leží v Polabí a patří k jedněm z okresů středočeského kraje, který je proslulý svým nejvyšším podílem zemědělské půdy, ovšem orná půda na prodej zde není téměř žádná. Při tak malé nabídce se cena orné půdy pohybuje od 8 do 100 Kč/m².
3.3. Celkový marketingový výhled Výhled na realitní trh s nemovitostmi pro rok 2014 se může zdáti mírně optimistický. Pokles cen jak bytů, tak i domů se zastavil a dá se mluvit i o jisté stabilizaci trhu. Stále nízká úroková sazba u hypotečních úvěrů přispívá k povzbuzení trhu. Lze očekávat mírný růst poptávky u nemovitostí, které se nacházejí přímo v centru měst, nebo jeho okolí a jsou určeny k bydlení, jako rodinné a vilové domy. Ceny pozemků představují v obchodech s realitami optimistický sektor. Jejich ceny jsou stabilní, v lukrativnějším umístění i stoupají.
Závěr Předložená práce poskytuje základní informace o vadách a poruchách staveb, které jsou přínosné pro pracovníky v oboru oceňování majetku, realitních makléřů a osobám spojených s údržbou nemovitostí. Obsah práce může být zajímavý i pro laickou veřejnost a může upozornit na nebezpečí poruch staveb. Při zpracování této práce jsem se snažila využít mých zkušeností, které jsem získala praxí ve stavebním odvětví. První teoretická část této práce definuje základní pojmy, které odhadce musí při stanovení tržní hodnoty znát. Stejně tak je i při správném oceňování staveb důležité znát životnost staveb, o které je řečeno v druhé kapitole. Třetí kapitola pojednává o průzkumu staveb, který je nezbytně nutný při posouzení vad a poruch. Dále jsem popsala vady a poruchy staveb a jejich rozdělení. Zaměřila jsem se na poruchy zděných a dřevěných konstrukcí s tím že se často na stavbách vyskytují. Problematiku vad a poruch staveb jsem zkoumala kvůli její souvislosti s oceňováním. Úkolem odhadce je se v dané problematice orientovat, jelikož na stavu oceňovaného majetku závisí jeho tržní cena. V druhé praktické části této práce jsem provedla odhad tržní hodnoty bytu a rodinného domu v městě Poděbrady. Pro určení tržní hodnoty bytu jsem použila dvě metody a to metodu porovnávací a příjmovou. K ocenění rodinného domu jsem použila všechny tři metody ocenění (porovnávací, příjmová a nákladová). Závěrem je třetí analytická část, ve které jsem popsala trh nemovitostí v okrese Nymburk. Popis lokality, analýzy trhu s nemovitostmi a celkový marketingový výhled.
Seznam použité literatury Tištěná monografie 1. ALEŠ BÍLÝ, Kapitoly z obnovy budov 21-28, Vydání první, Vydala VOŠ stavební a SPŠ stavební arch. Jana Letzela v Náchodě, Pražská 931, 547 01 Náchod 2001 2. DĚDEK, M., VOŠICKÝ, F., Stavební materiály, Brno: Centa, spol. s.r.o., 2006, ISBN 8086817-17-2 3. ORT, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2. vydání, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 4. ORT, P., Cvičení z oceňování nemovitostí, Díl 1, 1. vydání, BIVŠ, a.s., 2008, ISBN 978-807265-128-3 5. ORT, P., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101 6. SOBOTKA, Z.: Reologie hmot a konstrukcí, Academia, nakladatelství ČSAV, Praha, 1981, ISBN 21-057-81 7. SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 7. ISBN 978-80-247-2672-4
6. VLČEK, M., MOUDRÝ, I., NOVOTNÝ, M., BENEŠ, P., MACEKOVÁ, V., Poruchy a rekonstrukce staveb, 3. vyd., Brno: ERA group spol. s.r.o., 2006, ISBN 80-7366-073-3 5. VLČEK, BENEŠ, Poruchy a rekonstrukce staveb II. Brno: ERA Group, (2005). ISBN: 807336-013-X 8. WITZANY, J, Poruchy a rekonstrukce zděných budov, Praha : ČKAIT, 1999, ISBN 80802697-5-3 Zákony a vyhlášky 11. Zákon č 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 12. Vyhláška č. 441/2013 Sb., Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 13. Vyhláška č. 3/2008 Sb. Vyhláška o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 94
14. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby 15. Zákon č. 151/1997 Sb., Oceňování stavby § 4 Elektronické zdroje 16. http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_nymburk 17. http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/nymburk_s_nazvy_obci 18. http://www.tzb-info.cz/pravni-predpisy/vyhlaska-c-268-2009-sb-o-technickychpozadavcich-na-stavby 19. http://stonehenge.cz/ 20. http://www.mmreality.cz 21. http://www.remax-czech.cz/ Jiné zdroje 22. Zuzana Beňová DiS., realitní makléřka, realitní kanceláře RE/MAX High Way Kolín.
Seznam obrázků a tabulek Seznam použitých obrázků Obrázek č. 1 Trhlina zapříčiněna špatně provedenou izolací Obrázek č. 2 Vliv podloží na tvorbu trhlin Obrázek č. 3 Plíseň v bytě, zapříčiněná vtékáním do zdi, kvůli špatné hydroizolaci na balkoně Obrázek č. 4 Rozpad stropu, zapříčiněný dlouhodobým zatékáním do konstrukce Obrázek č. 5 Zatékání vody do svislé nosné konstrukce, kvůli prasklému rozvodu vody Obrázek č. 6 Spražení dřevěného trámového stropu s betonovou deskou Obrázek č. 7 Vložení nového stropního trámu. Stávající i nové trámy jsou nosnými prvky zesíleného stropu. Obrázek č. 8 Vložení nového stropního trámu. Stávající trámy nejsou nosnými prvky zesíleného stropu. Obrázek č. 9 Vložení ocelového válcového profilu I. Obrázek č. 10 Spalný strop s fošnami Obrázek č. 11 Valbová střecha Obrázek č. 12 Dřevostavba v Pátku u Poděbrad Obrázek č. 13 Administrativní rozdělení okresu Nymburk
Seznam tabulek Tabulka č. 1 Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Tabulka č. 2 Aktuální tržní hodnota – Byt č. 6 Tabulka č. 3 Příjmová metoda – přímá kapitalizace –Byt č. 6 Tabulka č. 4 Tržní hodnota nemovitosti – Byt č. 6 Tabulka č. 5 Aktuální tržní hodnota – Pozemek RD Tabulka č. 6 Aktuální tržní hodnota – majetek jako celek RD Tabulka č. 7 Příjmová metoda – přímá kapitalizace RD Tabulka č. 8 Nákladová metoda RD Tabulka č. 9 Tržní hodnota oceňovaného RD Tabulka č. 10 Analýza cen rodinných domů ve městě Poděbrady ( v Kč) Tabulka č. 11 Analýza cen rodinných domů ve městě Nymburk (v Kč) 96
Tabulka č. 12 Analýza cen rodinných domů v okrese Nymburk (v Kč) Tabulka č. 13 Analýza cen rodinných domů k pronájmu v okrese Nymburk (v Kč) Tabulka č. 14 Analýza cen bytů v okrese Nymburk (v Kč) Tabulka č. 15 Analýza cen bytů k pronájmu v okrese Nymburk (v Kč) Tabulka č. 16 Analýza cen kancelářských prostor k pronájmu v okrese Nymburk Tabulka č. 17 Analýza cen kancelářských prostor v okrese Nymburk (v Kč) Tabulka č. 18 Analýza cen pozemků v okrese Nymburk

References: zákona č. 183
 §8
 zákona č. 183
 §119
 zákona č. 151
 § 4
 zákona č. 72
 zákona č. 151
 § 4