Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%20210/05
Timestamp: 2019-03-26 11:23:10+00:00

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BGH, 11.11.2009 - XII ZR 210/05 - dejure.org
BGB §§ 745, 2038, 2040 Abs. 1
Wirksame Kündigung eines Mietverhältnisses über eine zum Nachlass gehörende Sache nur mit Stimmenmehrheit der Erben bei Erforderlichkeit dieser Maßnahme zur ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung; Ausnahmslose Anwendung des § 2040 Abs. 1 BGB bei Verfügungen über einen Nachlassgegenstand und somit Erforderlichkeit von Einstimmigkeit der Miterben; Zulässigkeit von Mehrheitsentscheidungen der Miterben bei einem bereits im Zeitpunkt des Erbfalls bestehenden Mietverhältnis; Ausreichender Schutz des sich in der Minderheit befindenden Erben ohne "Vetorecht" durch die Möglichkeit eines gerichtlichen Verfahrens über die ordnungsgemäße Nachlassverwaltung
Wirksamkeit der mehrheitlich durch Erben beschlossenen Kündigung eines Mietvertrages als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung
Erbengemeinschaft als Vermieter; Kündigung mit Stimmenmehrheit; ordnungsgemäße Nachlassverwaltung
Kündigung eines Mietverhältnisses über eine zum Nachlass gehörende Sache mit Stimmenmehrheit der Erben als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung
BGB § 745 Abs. 1; BGB § 2038; BGB § 2040 Abs. 1
BGB § 745 Abs. 1 ; BGB § 2038 ; BGB § 2040 Abs. 1
Kündigung durch Mehrheitsentscheidung der Erbengemeinschaft
Miterben dürfen Mietvertrag bereits bei Stimmenmehrheit kündigen
Mietvertragskündigung durch Erbengemeinschaft
Miterben können Mietvertrag mit Stimmenmehrheit kündigen
Mietvertrag: Kündigung durch Mehrheit der Erbengemeinschaft möglich! (IMR 2010, 47)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 11.11.2009, Az.: XII ZR 210/05 (Kündigungsrecht von Miterben betr. Mietverhältnis)" von Prof. Dr. Wolf-Dietrich Walker, original erschienen in: FamRZ 2010, 204 - 205.
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH v. 11.11.2009 - XII ZR 210/05 (Kündigung eines Mietverhältnisses durch Erbengemeinschaft mit Stimmenmehrheit)" von Prof. Dr. Werner Schubert, original erschienen in: JR 2010, 532 - 536.
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 11.11.2009. Az.: XII ZR 210/05 (Wirksame Kündigung eines Mietverhältnisses durch Mehrheit von Miterben)" von Prof. Dr. Christoph Ann, LL.M., original erschienen in: ZEV 2010, 36 - 40.
LG Dresden, 13.05.2005 - 10 O 2351/04
OLG Dresden, 30.11.2005 - 6 U 1072/05
BGHZ 183, 131
MDR 2010, 138
DNotZ 2010, 210
NZM 2010, 161
FamRZ 2010, 119
FamRZ 2010, 204
WM 2010, 429
JR 2010, 532
Auf dieser Grundlage hat der Senat eine von Miterben mehrheitlich beschlossene und ausgesprochene Kündigung eines Mietverhältnisses für wirksam erachtet (Senatsurteile BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 31 …und vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09 - FamRZ 2011, 95 Rn. 20;… vgl. BGH Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 -NJW-RR 2010, 1312 Rn. 3 mwN).
Abzustellen ist insoweit auf den Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers (Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 32 mwN).
Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt (im Anschluss an Senatsurteil, 11. November 2009, XII ZR 210/05, BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 ff.).
Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht im Schrifttum, dass als Maßnahme einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, die unter den Voraussetzungen des § 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann, auch die Kündigung eines Pacht- oder Mietverhältnisses des gemeinschaftlichen Grundstücks anzusehen ist (BGH Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 - NZG 2010, 938, 939 mwN; Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 27 zur Kündigung eines Mietverhältnisses durch eine Erbengemeinschaft;… Staudinger/Langhein BGB [Stand 2008] § 745 Rn. 6;… MünchKommBGB/Schmidt 5. Aufl. §§ 744, 745 Rn. 5;… Palandt/Sprau BGB 69. Aufl. § 745 Rn. 2).
Zwar stellt die Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses durch die Bruchteilseigentümergemeinschaft eine Verfügung dar (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 13; BGH Urteil vom 28. April 2006 - LwZR 10/05 - FamRZ 2006, 1026).
Jedoch können auch Verfügungen, sofern sie Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen, als Mehrheitsentscheidungen nach § 745 Abs. 1 BGB getroffen werden (Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 27; BGH Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 - NZG 2010, 938, 939 mwN).
Durch die Kündigung hat die Eigentümergemeinschaft vielmehr die Möglichkeit erhalten, das Grundstück zu den aktuellen marktüblichen Bedingungen zu vermieten und damit einen höheren Ertrag zu erzielen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 38).
a) Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung und allgemeiner Auffassung in der Literatur, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses über ein gemeinschaftliches Grundstück Gegenstand einer Verwaltungsentscheidung sein kann, die unter den Voraussetzungen des § 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann (vgl. BGH, Beschl. v. 30. Januar 1951 - V BLw 36/50, LM Nr. 1 zu § 2038 BGB; Urt. v. 11. November 2009 - XII ZR 210/05, WM 2010, 429, 431 Tz. 20, 26; v. 28. April 2006 - LwZR 10/05, NJW 2007, 150, 151 Tz. 18, jeweils zur Miterbengemeinschaft; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 11;… Palandt/Sprau, BGB 69. Aufl. § 745 Rdn. 2, MünchKommBGB/K. Schmidt, 5. Aufl. §§ 744, 745 Rdn. 5, Staudinger/Langhein, BGB Neubearbeitung 2008 § 745 Rdn. 6;… Soergel/Hadding, BGB 12. Aufl. § 745 Rdn. 2;… RGRK/v. Gamm, BGB 12. Aufl. § 745 Rdn. 7).
Davon abgesehen war Gegenstand der genannten Entscheidung die - dort offen gelassene und zwischenzeitlich vom XII. Zivilsenat (BGH, Urt. v. 11. November 2009 - XII ZR 210/05, WM 2010, 429, 431 Tz. 26 ff.) entschiedene - Frage, ob die Kündigung eines Pachtvertrags über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück im Außenverhältnis von allen Miterben gemeinschaftlich erklärt werden muss oder ob ein von den Miterben (Gemeinschaftern) mehrheitlich gefasster Kündigungsbeschluss die Mehrheit auch berechtigt, diesen für die Gemeinschaft im Außenverhältnis umzusetzen.
29 Die Kündigung eines Vertrages ist eine Verfügung im Sinne von § 2040 Abs. 1 BGB, nämlich eine Verfügung über die Rechte aus dem Darlehensvertrag, denn durch die Kündigung erlischt mit Ablauf der Kündigungsfrist ab diesem Augenblick der weitere Anspruch der Erbengemeinschaft auf den vereinbarten Darlehenszins (vgl. bezogen auf einen Pacht- bzw. Mietvertrag BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05, NJW 2010, 765, zitiert nach juris, Rdnr. 14 sowie BGH…, Urteil vom 28.04.2006, Az. LwZR 10/05, FamRZ 2006, 1026, zitiert nach juris, Rdnr. 9).
Diese Frage ist in der Literatur streitig (vgl. die Nachweise in BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05, NJW 2010, 765, zitiert nach juris, Rdnr. 21-25 sowie BGH…, Urteil vom 28.04.2006, Az. LwZR 10/05, FamRZ 2006, 1026, zitiert nach juris, Rdnr. 12-15), wobei zum Teil ein Vorrang des § 2038 BGB und teils des § 2040 BGB befürwortet wird, daneben aber auch vermittelnde Auffassungen vertreten werden.
Hierzu bedarf es insbesondere nicht der Einhaltung eines bestimmten Verfahrens, vielmehr kann dies sogar konkludent geschehen (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05, NJW 2010, 765, zitiert nach juris, Rdnr. 37).
Sonstige Interessen der Miterben außer denen auf Verhinderung einer Nachlassentwertung haben dabei für diese Bewertung außer Betracht zu bleiben (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05, NJW 2010, 765, zitiert nach juris, Rdnr. 32 ff.).
Die Kündigung einer zum Nachlass gehörigen Forderung stellt eine Verfügung dar (BGH NJW 2010, 765, 766 Rn. 13 f zum Mietvertrag; OLG Frankfurt FamRZ 2012, 247 zum Darlehensvertrag;… Lohmann in Beck´scher Onlinekommentar Bamberger/Roth, Stand 01.05.2014, § 2038 Rn. 5;… Weidlich in Palandt, 73. Aufl. 2014, § 2040 Rn. 2;… Werner in Staudinger, Bearb. 2010, § 2040 Rn. 6).
In einer Entscheidung aus dem Jahre 2009 (NJW 2010, 765) hat der BGH dann für den Fall der Kündigung eines Mietverhältnisses einen Vorrang des § 2040 BGB ausdrücklich verneint.
Die Verfügung sei dann rückabzuwickeln, zudem bestünden Schadensersatzansprüche gegen die Mehrheitserben (BGH NJW 2010, 765, 767 Rn. 26 - 31; bestätigend BGH NJW 2011, 61; ebenso OLG Brandenburg NJW-RR 2012, 336;… zur Entwicklung der Rechtsprechung s. Bamberger/Roth/Lohmann, § 2040 Rn. 2).
Bei einem durch die Erben begründeten Mietverhältnis mit einem Dritten gälte nichts anderes, weil die auf Grund dieses Vertrages entstehende Mietzinsforderung im Wege der Surrogation nach § 2041 BGB ebenfalls in den Nachlass fiele (BGH NJW 2010, 765, 767 Rn. 28).
Maßstab ist der objektive Standpunkt eines verständigen, vernünftig und wirtschaftlich denkenden Betrachters (BGH NJW 2010, 765, 767 f Rn. 32;… Frieser/Tschichoflos § 2038 Rn. 16;… jurisPk-BGB/Schütte § 2038 Rn. 16, 30).
Auch in der Entscheidung BGH NJW 2010, 765 (…dort Seite 767, Rn. 32) stellt der BGH die Prüfung der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigung ausschließlich unter den Obersatz, ob es sich um eine ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme gehandelt habe (…Seite 767 Rn. 32).
Wenn es sich um eine Maßregel handelt, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich ist, so müssen im Rahmen des Sachzusammenhanges auch Verfügungen davon umfasst sein (vgl. BGHZ 183, 131 - 143, OLG Frankfurt FamRZ 2012 Seite 247 - 249, Palandt Kommentar zum BGB § 2040 Rdnr. 1).
Dies gilt zumindest für die Kündigung eines Vertrages (BGH, BGHZ 183 Seite 131 - 143, 0LG Frankfurt FamRZ 2012 Seite 247 - 249).
Die Nachlassverwaltung umfasst unstreitig sowohl Geschäftsführung wie Vertretung, betrifft also sowohl das Innen- wie das Außenverhältnis (vgl. BGHZ 183 Seite 131 - 143).
Wenn nunmehr die Erben durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen der Nachlassverwaltung verbindlich Verträge mit Dritten abschließen und damit obligatorische Rechtspositionen begründen können, ist nicht ersichtlich, wieso es ihnen verwehrt sein sollte, diese Rechte ebenfalls mehrheitlich wieder aufzuheben (so BGH, BGHZ 183 Seite 131 - 143).
Insofern ist die Kündigung ein bezogen auf das Schuldverhältnis unselbständiges akzessorisches Gestaltungsrecht (BGH, BGHZ 183 Seite 131 - 143).
Wenn die Regelung des § 2038 BGB das Recht beinhaltet, einen Vertrag zu begründen, so folgt daraus auch das Recht, diesen wieder zu kündigen (BGH, BGHZ 183 Seite 131 - 143).
Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch für Fälle, in denen das Vertragsverhältnis bereits zum Zeitpunkt des Erbfalls bestanden hat (BGH, BGHZ 183 Seite 131 - 143), denn es ist kein Grund ersichtlich, hierbei nochmals zu differenzieren.
Maßstab für die ordnungsgemäße Verwaltung ist, wie sich ein vernünftiger, wirtschaftlich denkende Person in der gegebenen Lage verhalten würde (BGH NJW 2010 Seite 765, Palandt Kommentar zum BGB § 2038 Rdnr. 6).
Soweit nach neuerer Rechtsprechung des Senats jedenfalls in Fällen der Ausübung von Gestaltungsrechten im Rahmen eines bestehenden Vertragsverhältnisses eine Mehrheitsentscheidung der Erbengemeinschaft bei Vorliegen eines Verfügungsgeschäfts gemäß § 2040 Abs. 1 BGB zulässig ist, wenn es sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB handelt (…vgl. Senatsbeschluss vom 3. Dezember 2014 - IV ZA 22/14, juris Rn. 2; ferner BGH, Urteil vom 11. November 2009 - XII ZR 210/05, BGHZ 183, 131 Rn. 26-31), verhilft auch das der Kündigung nicht zur Wirksamkeit, weil die Erbanteile der Klägerin und der Erbengemeinschaft nach Irene U. gleich groß sind.
Die zur Erhaltung des Nachlasses notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung des anderen treffen (vgl. BGH, Urteil v. 11.11.2009, XII ZR 210/05 = BGHZ 183, 131 ).
Der Bundesgerichtshof (BGHZ 183, 131 ) folgt - jedenfalls für den Fall der Kündigung eines Mietverhältnisses über ein Nachlassgrundstück - der Auffassung, dass die Erben ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen können, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt.
Zur Nachlassverwaltung gehören alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung sowie zur Gewinnung der Nutzung und Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten (BGHZ 164, 181 ; 183, 131;… Palandt/Weidlich, BGB , 70. Aufl., § 2038 Rn. 3).
Insbesondere weicht der Senat nicht von den Grundsätzen des Urteils des Bundesgerichtshofes vom 11.11.2009 - (BGHZ 183, 131 ) ab.
Die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme - zur Nachlassverwaltung gehören alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung sowie zur Gewinnung der Nutzung und Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten - ist aus objektiver Sicht zu beurteilen; entscheidend ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers (BGH, Urteil v. 11.11.2009 - XII ZR 210/05 - zit. n. juris, Rn. 32;… OLG Stuttgart, Urteil v. 09.09.2014 - 14 U 9/14 -, zit. n. juris, Rn. 11).
Für die Beschlussfassung selbst ist dabei keine besondere Form vorgeschrieben; die Stimmabgabe kann jederzeit und in beliebiger Form erfolgen, ausdrücklich oder konkludent, schriftlich oder mündlich, gleichzeitig oder nacheinander (vgl. BGH, Urteil v. 11.11.2009 - XII ZR 210/05 -, zit. n. juris, Rn. 3;… Groll - v. Morgen, Praxis-Handbuch Erbrechtsberatung, 4. Auflage, IV, Rn 235. Erman Aderhold, BGB, 15. Aufl. § 745 BGB, Rn. 2).
Erbengemeinschaft: Wirksamkeit der Kündigung eines Darlehens durch …
OLG Hamm, 05.02.2014 - 15 W 1/14
Voraussetzungen der Löschung einer für eine Erbengemeinschaft eingetragenen …
Erbengemeinschaft: Leistung auf eine Nachlassforderung an einen Miterben; …
OLG Düsseldorf, 25.06.2015 - 10 U 206/14
Anforderungen an die Kündigung eines Mietverhältnisses, an dem auf Vermieter- …

References: § 2040
 § 745
 § 2038
 § 2040
 § 745
 § 2038
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 BGH 
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 BGH 
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 § 2038
 § 745
 § 745
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 § 2040
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 § 2040
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 § 2041
 § 2038
 § 2038
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 § 2038
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 § 2038
 § 745