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Timestamp: 2018-12-16 08:05:49+00:00

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Hier finden Sie aktuelle Informationen, die wir für Sie zusammengestellt haben.
Share-Deal könnten für Eigentümer unattraktiv werden
Share-Deals könnten künftig deutlich unattraktiver werden. Die Finanzministerkonferenz hat sich offenbar auf ein Modell zur Reform der Grunderwerbsteuer geeinigt und wird am kommenden Donnerstag einen entsprechenden Abschlussbericht präsentieren. Danach sollen unter anderem die steuerauslösenden Fristen von jetzt fünf auf zehn bzw. 15 Jahre verlängert werden.
Für Eigentümer würde die geforderte Neuregelung spürbare Konsequenzen bringen. Dem Vernehmen nach soll es bei dem Verkauf von Anteilen an einer Objektgesellschaft künftig nicht mehr darauf ankommen, dass ein einzelner Käufer unter der magischen 95%-Schwelle bleibt. Der Blick wendet sich auf die gesamte Höhe der transferierten Anteile: Verkauft etwa der Eigentümer 95% oder mehr seiner Anteile, dann müsste künftig Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Dieses Prinzip soll nicht nur wie bisher für Personen-, sondern künftig auch für Kapitalgesellschaften gelten. So jedenfalls könnte es nach dem Vorschlag der Finanzministerkonferenz geregelt werden.
In der Praxis bedeutet dies, dass der Eigentümer bei einem Share-Deal künftig immer selbst mindestens 5,1% an der Gesellschaft halten muss, erklärt Thomas Wagner, Partner der Düsseldorfer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Warth & Klein Grant Thornton. Das mache den Share-Deal deutlich unattraktiver für den Verkäufer, weil dieser in der Regel ja komplett verkaufen wolle. Auch die längeren Haltefristen von künftig zehn Jahren würden Eigentümer in Zukunft zusätzlich schrecken.
Objektgesellschaft statt Steine und Stahlträger
Bisher laufen die Geschäfte per Share-Deal noch so: Eine Immobilie wird nicht in Form von Steinen und Stahlträgern verkauft. Gehandelt werden lediglich Anteile (englisch: Shares) an einer Gesellschaft, die nicht selten extra dafür gegründet wurde, um ein Bürohaus, ein Hotel, ein Einkaufszentrum oder einen Wohnkomplex zu halten. Erwirbt der Käufer weniger als 95% an einer solchen Objektgesellschaft, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Das ist völlig legal, denn das Grunderwerbsteuergesetz regelt dieses Privileg. Da aber immer mehr Investoren dieses Modell nutzen, gehen dem Fiskus gewaltige Einnahmen verloren.
Häufig werden bei solchen Konstruktionen spezialisierte Co-Investoren ins Boot geholt, deren Rolle einzig und allein darin besteht, die Minderheitsbeteiligung von meist 5,1% zu erwerben und zu halten. Bei Personengesellschaften war es dem Mehrheitsgesellschafter bisher zudem möglich, nach Ablauf einer Haltefrist von fünf Jahren die restlichen Anteile vom Verkäufer der ersten 94,9% hinzuzukaufen. Tat er dies, musste er lediglich die Grunderwerbsteuer für die zuletzt erworbenen 5,1% zahlen. Auch das wird sich künftig ändern: Der Gesetzgeber will offenbar die Haltefrist für die Befreiung auf die bereits gehaltenen Anteile auf 15 Jahre verlängern.
Laut Steuerberater Wagner könnte die anvisierte Neuregelung auch Fälle betreffen, in denen bereits 94,9% der Anteile erworben wurden. Käufer einer Immobilienpersonengesellschaft, die darauf gesetzt hatten, in zwei, drei Jahren die noch fehlenden Minderheitsanteile hinzuzukaufen, müssten dann noch ein paar Jahre länger warten, wollen sie die Grunderwerbsteuer sparen. Das könnte in einigen Fällen zu Problemen führen, wenn eine zeitlich fixierte Option zum Erwerb der Restanteile festgeschrieben wurde.
Absenken der steuerauslösende Grenze von 95% auf 90%?
Neben der Beschlussvorlage gibt es noch ein zweites Papier. Offenbar hat sich die Bund-Länder-Arbeitsgruppe mehrheitlich dafür ausgesprochen, die steuerauslösende Grenze von 95% auf 90% zu senken. Das aber steht nach Informationen der Immobilien Zeitung noch nicht in der Beschlussvorlage. Vom Tisch ist aber das niederländische Modell. Dabei wird zunächst wie bislang ab 95% voll besteuert. Danach werden zwei Stufen eingezogen: Bei einem Anteilerwerb von mehr als 50% werden 50% der errechneten Grunderwerbsteuer verlangt, die zweite Stufe ist bei mindestens 75% der Anteile angedacht. Das aber hätte das Problem mit sich gebracht, dass man in den Bereich einer Kapitalverkehrssteuer gekommen wäre. Und da liegt die Hoheit beim Bund und nicht bei den Ländern. Zudem hätte dieses Modell europarechtliche Fragen aufgeworfen.
Der Abschlussbericht der Finanzministerkonferenz wird demnächst Uhr in Berlin vorgestellt. Er könnte dann Grundlage für eine Gesetzesreform werden. Kritik kommt schon mal von den Liberalen. “Der Vorschlag der Länderfinanzminister zu den Share-Deals ist enttäuschend und nach zwei Jahren Befassung äußerst mager”, moniert Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion. “Gegen den Missbrauch von Share-Deals wird dieser Kompromiss nichts ausrichten. Es darf nicht sein, dass Mittelschicht und Familien bei der Grunderwerbsteuer voll zur Kasse gebeten werden, während Großanleger und Konzerne solche Schlupflöcher nutzen.” Föst fordert einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer. “Davon profitieren vor allem die normalen Immobilienkäufer. Außerdem müssen die Länder ihren Überbietungswettbewerb bei der Grunderwerbsteuer endlich einstellen und die Steuersätze auf ihr altes Niveau senken, damit der Wohnungskauf wieder bezahlbar wird.”
Stand 06/18
Die Mietpreisbremse in Hamburg ist unwirksam. Das Landgericht Hamburg urteilte, dass die Verordnung der Hansestadt mangels ordnungsgemäßer Begründung nicht in Kraft trat. Wie in Bayern und Hessen scheiterte die Regelung damit daran, dass die jeweilige Landesregierung die Formalitäten nicht eingehalten hat.
Laut einer Mitteilung des Oberlandesgerichts Hamburgs stritten Vermieter und Mieter um die Miete für eine Wohnung in Hamburg-Ottensen. Der Mietvertrag datierte auf dem 1. September 2015. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Hamburger Regierung zwar eine Rechtsverordnung erlassen, die die Mietpreisbremse umsetzen soll, diese aber ohne Begründung veröffentlicht. Somit fehlte nach Meinung der Richter eine Voraussetzung für deren Wirksamkeit, die das Bürgerliche Gesetzbuch ausdrücklich vorgibt (§ 556d BGB).
Erst Bayern, dann Hessen, jetzt Hamburg
Die Hansestadt reiht sich mit diesem Urteil bei den Bundesländern ein, deren Landesverordnungen zur Mietpreisbremse wegen Fehlern bei deren Erlass gekippt wurden. Auch in Hessen und in Bayern watschten Richter die Politiker ab, weil die gesetzlich geforderte Begründung für die Regulierung der Mietpreise unzureichend war. In Hamburg könnte eine Ursache darin liegen, dass seinerzeit die Mietpreisbremse auf Basis eines Kompromisses eingeführt wurde, der das Fortbestehen des Bündnisses für Wohnen absicherte.
Zwar wurde hier wie dort eiligst nachgebessert, das beseitigt jedoch die Fehler nicht rückwirkend. Die Hamburger Richter formulierten dazu vorsichtig, dass das den “Mangel möglicherweise für die Zukunft beseitigt”.
Das Urteil gilt zwar grundsätzlich nur zwischen den Parteien des aktuellen Rechtsstreits, seine Signalwirkung ist jedoch deutlich. Das Landgericht Hamburg als Berufungsinstanz ließ keine Revision gegen das Urteil zu, es ist daher rechtskräftig (Az. 333 S 28/17).
Das Ende der Grundsteuer – wie geht es weiter?
Heute erklärt das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Das kommt nicht überraschend. Für eine Neuregelung setzen die Richter eine Frist bis Ende 2019.
Am 16. Januar hatte das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit der geltenden Grundsteuer verhandelt. Es ging um eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden mit einem Aufkommen von 13,3 Milliarden Euro im Jahr 2016. Die Steuer für Häuser und Grundstücke wurde bislang anhand von Einheitswerten ermittelt, die in Westdeutschland das letzte Mal im Jahr 1964 festgelegt wurden, im Osten sogar 1935. Heute wurde das Urteil verkündet: Die derzeitige Einheitsbewertung ist verfassungswidrig.
Für eine Neuregelung setzen die Richter eine Frist bis Ende 2019. Dann müssen alle Grundstücke neu bewertet werden – bei 35 Millionen Grundstücken in Deutschland ein riesiger Aufwand. Den Finanzämtern und Gemeinden werden deshalb für die Neubewertung weitere fünf Jahre Zeit eingeräumt. Spätestens 2025 darf bei der Grundsteuer somit nicht mehr mit den alten Grundstückswerten gearbeitet werden.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und sein Vorsitzender des Ausschusses für Steuerrecht, Dr. Hans Volkert Volckens favorisieren nun „das Südländer-Modell”. „Mit der reinen Bezugnahme auf Grundstücks- und Gebäudegröße als Grundlage wäre es weniger streitanfällig. Da beim Südländer-Modell – im Gegensatz zum Kostenwertmodell – nicht eine regelmäßige Aktualisierung der steigenden Grundstücks- und Baukosten vorgesehen ist, wäre hiermit auch kein automatischer Erhöhungsmechanismus verbunden”, erklärte er. Zudem sei bereits von offizieller Stelle anhand von Proberechnungen für Hamburg auf die Gefahr der sozialen Unverträglichkeit des Bundesratsmodells hingewiesen worden. Wenn die angedachten Anpassungen von Steuermesszahlen und Hebesätzen unterblieben, käme es demnach im Schnitt zu einer Verzehnfachung der Grundsteuer.
Bodensteuer ja oder nein?
Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) plädiert dafür, die Grundsteuer zu einer reinen Bodensteuer umzugestalten. Hierbei würde die unverhältnismäßig aufwändige und zeitraubende Gebäudebewertung wegfallen. Die Bemessungsgrundlage wären einzig die Bodenrichtwerte, die größtenteils bereits flächendeckend vorliegen. Einigte man sich endlich auf dieses Modell, wäre die neue Grundsteuer ein echter Beitrag zum Bürokratieabbau, so das IW in einer Stellungnahme. Dieser Vorschlag könne zudem problemlos innerhalb von wenigen Jahren verwirklicht werden.
Das Modell einer Bodenwertsteuer hält ZIA-Mann Volckens dagegen nicht geeignet als Bemessungsgrundlage. „Das Bodenwertmodell orientiert sich am Wert eines Grundstücks und macht daher eine Neubewertung notwendig“, erklärt Volckens. „Der hiermit verbundene bürokratische Aufwand bei deutschlandweit rund 35 Millionen Grundstücken sowie land- und forstwirtschaftlichen Betrieben ist aber kaum zu stemmen. Ohne Berücksichtigung der Gebäudekomponente beinhaltet eine reine Bodensteuer zudem auch keine verursachungsgerechte Anlastung der Kosten, die eine wachsende Bevölkerung für die Kommune hervorruft.“
Im Koalitionsvertrag wurde zum Thema Grundsteuer folgendes festgeschrieben: „Wir werden nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung den Kommunen durch Schaffung der rechtlichen Grundlagen die Möglichkeit einräumen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Durch die Einführung einer Grundsteuer C ermöglichen wir den Städten und Gemeinden die Möglichkeit, die Verfügbarmachung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern.“
Skepsis herrscht vor allem gegenüber der Grundsteuer C beim Justiziar des Bundesverbandes freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Franco Höfling. Eine verfassungskonforme Grundsteuerregelung müsse der erste Schritt für mehr Baulandmobilisierung sein. Jahrzehntelang sei dies jedoch nicht gelungen und die zurückliegenden Erfahrungen mit einer Grundsteuer C seien ebenfalls nicht positiv. Der Umfang des vorhandenen Baulandes wird immer noch in erster Linie durch die bauplanerische Hoheit der Kommunen bestimmt. „Solange die Risiken für den Wohnungsbau durch höhere bauordnungsrechtliche Anforderungen, Benachteiligung bei der Erbschaftsteuer und ständige Änderungen im Mietrecht zu Lasten der Vermieter immer weiter gesteigert werden, wird ein Bauzwang eher Ausweichreaktionen erzeugen. In Nachfragemärkten wäre eine solche Steuer ein zusätzlicher Kostentreiber”, kommentierte der BFW.
Mietpreisbremse geht vors Bundesverfassungsgericht
Tritt das Bundesverfassungsgericht demnächst auf die (Mietpreis-) Bremse? Berliner Richter legen ihren Kollegen in Karlsruhe den ersten Fall zur Entscheidung vor.
Die Mietpreisbremse wird zum Fall für das Bundesverfassungsgericht. Berliner Richter halten die Bremse nach wie vor für verfassungswidrig und machen wahr, was sich im September bereits andeutete: ab nach Karlsruhe damit.
Schon im Herbst machten die Richter der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin keinen Hehl aus ihrer Einschätzung: Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) verstößt gegen die im Grundgesetz verankerte Norm der Gleichbehandlung (Art. 3 Abs. 1 GG). Anders als damals macht die Kammer diesmal ernst und schaltet das höchste deutsche Gericht ein. Der Beschluss datiert vom 7. Dezember (Az. 67 S 218/17). Allein das Bundesverfassungsgericht habe „die Kompetenz, eine gesetzliche Regelung für verfassungswidrig zu erklären“, teilen die Berliner mit.
Ungleichbehandlung als Hebel
Die drei wesentlichen Argumente für Karlsruhe sind unverändert. Erstens: Art. 3 GG gebiete dem Gesetzgeber „wesentlich Gleiches gleich zu behandeln“. Das gewährleiste § 556d BGB jedoch nicht. Vielmehr würden Vermieter z.B. in München und Berlin durch das Heranziehen der ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der auseinander klaffenden Mietpreise ungleich behandelt. Zweitens: Vermieter, die bereits zu hohe Mieten kassierten, würden ungerechtfertigt begünstigt. Denn sie dürften bei Neuvermietungen weiter von dem zu hohen Niveau ausgehen.
Drittens bezweifeln die Berliner Richter, ob der Bund das Umsetzen der Mietpreisbremse den Bundesländern überlassen darf und einige diese Option nutzen, andere aber nicht. Mit dieser Regelung verstoße der „Bundesgesetzgeber in verfassungswidriger Weise gegen das am Gesamtstaat zu messende Gleichheitsgebot“.
Auslöser knapp 40 Euro
Im Fall, den die Berliner nach Karlsruhe schicken, geht es um ein Berufungsverfahren. Geklagt hatten Mieter aus Berlin-Wedding. Sie zahlten laut Vertrag eine Monatskaltmiete in Höhe von 474,32 Euro. Kurz nach Einzug monierten sie den Betrag als zu hoch und bekamen in erster Instanz recht. Das Amtsgericht reduzierte die Miete um rund 40 Euro. Das Gericht stützte das Urteil auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Vermieterin ging in die Berufung, unter anderem mit dem Hinweis, die Mietpreisbremse könne nicht zu ihren Lasten angewandt werden, weil sie gegen das Grundgesetz verstoße.
Das Landgericht Berlin sieht in der Mietpreisbremse einen Verstoß gegen die Verfassung. Die Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs sei nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG) vereinbar, meinen die Richter.
Das Urteil in dem Rechtstreit um die Höhe der Miete für eine Wohnung in Berlin-Wedding ist Nebensache. Die Hauptrolle bekam ein 14seitiger Beschluss von Mitte September, den die Richter kurz vor Abschluss des Verfahrens sorgfältig ausformulierten. Darin kommen sie zu dem Ergebnis: “Die Kammer ist davon überzeugt, dass § 556d BGB gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt.” Die Norm des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt die seit 2015 geltende Mietpreisbremse, die nach wie vor heftig umstritten ist.
Die Vergleichsmiete taugt nicht als Bezugsgröße
Die Argumentation der Richter: Aus Art. 3 GG sei der Gesetzgeber verpflichtet, “wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln”. Deshalb gebe es an gleich zwei Stellen einen Verfassungsbruch. Zum einen sei die ortsübliche Vergleichsmiete eine ungeeignete Bezugsgröße. Und zum anderem sei nicht gerechtfertigt, Vermietungen auszunehmen, die schon vor der Neuvermietung über der festgelegten Obergrenze lagen.
Michael Eggert aus der Dresdner Kanzlei Kiermeier Haselier Grosse erläutert: “Das Landgericht sagt, durch die Bezugnahme auf die örtliche Vergleichsmiete werden z.B. Vermieter in München und Berlin wegen der weit auseinanderliegenden Mietpreise ungleich behandelt. Die Ungleichbehandlung lasse sich nicht mit dem Zweck der Mietpreisbremse, nämlich die Verdrängung von sozial Schwächeren und die Gentrifizierung zu stoppen, sachlich rechtfertigen.” Der zweite Punkt der Richter lässt sich so zusammenfassen: Es kann nicht sein, dass diejenigen, die ohnehin schon überhöhte Mieten genommen haben, privilegiert werden.
Verfassungskeule im Bundestagswahlkampf
Noch eine weitere Rüge gibt das Landgericht dem Gesetzgeber mit auf dem Weg: Verfassungswidrig könne die Mietpreisbremse auch bereits deshalb sein, weil es fraglich sei, ob eine staatliche Preisregulierung wie die Mietpreisbremse in die jeweilige Verantwortung der Bundesländer hätte gelegt werden dürfen.
Publik gemacht wurde das Papier durch eine Mitteilung des Präsidenten des Berliner Kammergerichts. Ein Schelm, wer denkt, der Zeitpunkt für die Veröffentlichung des Hinweisbeschlusses sei mit Absicht gewählt. “Das Umfeld, in welchem sich diese Meldung verbreitet, ist ganz ganz bemerkenswert”, meint Eggert. Der Rechtsanwalt findet klare Worte: “Eigentlich ist das eine Nichtmeldung: Das Landgericht hat überlegt, dem Bundesverfassungsgericht eine Frage vorzulegen. Im Normalfall hätte kein Mensch davon erfahren.” Doch bezahlbare Mieten und die Mietpreisbremse sind Streitthemen zwischen den Parteien im Bundestagswahlkampf. “Hier wurde bewusst ein rechtspolitisches Signal gesandt”, glaubt Eggert.
Mietpreisbremse wird vors Verfassungsgericht kommen
Der Jurist erwartet, dass der Hinweisbeschluss doch noch seinen Weg nach Karlsruhe finden wird: “Den Beschluss wird das Landgericht als Mietberufungskammer bei der nächstbesten Gelegenheit wieder aus der Schublade ziehen.” Den Verbänden und Interessensvertretern der Immobilienbranche, die selbst nur begrenzte Möglichkeiten für den Weg nach Karlsruhe haben, wird das nur recht sein.
Es hagelte bereits viel Kritik auf die Mietpreisbremse hernieder. Die Argumente aus Berlin sind neu. In Eggerts Worten: “Die Verfassungskeule wird elegant geschwungen und trifft auf einen empfindlichen Punkt.”
Aktionsbündnis schlägt AfA von 4% vor
Um den Bau preiswerter Mietwohnungen zu beschleunigen, bringt das Aktionsbündnis Impulse für den Wohnungsbau kurz vor der Bundestagswahl den Vorschlag für eine zeitlich und räumlich begrenzte Erhöhung der Abschreibung für Abnutzung (AfA) von Wohnungsneubauten ins Spiel: In Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten soll die AfA auf 4% erhöht werden.
Damit das Modell funktioniert und die neu geschaffenen Mietwohnungen tatsächlich preiswert angeboten werden, müssten sich Bauherren und Investoren bei Inanspruchnahme der erhöhten AfA zur Einhaltung von Mietobergrenzen verpflichten. Diese sollen jeweils regional festgelegt werden.
Wie stark sich die Nettokaltmiete durch eine erhöhte AfA reduzieren würde, hat das Aktionsbündnis, zu dem sich 26 Verbände aus der Bau- und Immobilienwirtschaft zusammengeschlossen haben, vom Pestel-Institut, Köln, errechnen lassen. Demnach könnte die Nettokaltmiete auf 7,42 Euro/qm gesenkt werden. Zum Vergleich: Bei der linearen AfA von 2% würde die mittlere Kaltmiete bei 10,05 Euro/qm liegen. Der Berechnung liegen angenommene Bauwerkskosten von 1.432 Euro/qm (Kostengruppe 300 und 400 für Baukonstruktion und technische Anlagen laut Arge für Zeitgemäßes Bauen in Kiel) zugrunde. Als mittleren Baulandpreis pro Quadratmeter Wohnfläche hat das Pestel-Institut in Großstädten 600 Euro/qm kalkuliert.
Bei gleichen Rahmenbedingungen ließe sich der Mietzins auch schon bei einer AfA von 3% rein rechnerisch auf mieterfreundlichere 8,43 Euro/qm senken. Diese AfA-Erhöhung von 2% auf 3% wird bereits seit längerem von vielen Protagonisten am Markt gefordert. Auch die Partner des Aktionsbündnisses haben die Forderung in ihren Maßnahmenkatalog aufgenommen. Allerdings ohne daran eine Mietpreisdeckelung zu koppeln. Die AfA-Erhöhung um einen Prozentpunkt solle der inzwischen kürzeren Lebensdauer der immer aufwendigeren technischen Einbauten von Gebäuden Rechnung tragen.
AfA-Erhöhung ist nur ein Baustein
Dem Aktionsbündnis Impulse für den Wohnungsbau gehören unter anderem der Deutsche Mieterbund, die IG Bau, der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes, der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau an. Kurz vor der Bundestagswahl klopften die Bündnispartner die Wahlprogramme der Parteien im Hinblick auf ihre Forderungen ab und stellten fest, dass herzlich wenig davon auf deren Agenda steht. Gerade wenn es darum gehe, preiswerten Wohnraum zu schaffen, müsste von einer vereinfachten Bauordnung über schnellere Genehmigungsverfahren oder eine Überarbeitung der Energieeinsparverordnung vieles verändert werden, damit mehr und preisgünstiger gebaut werden könne. Eine temporär und räumlich begrenzte AfA von 4% sei dabei nur ein Baustein, um das sozial brisante Thema des Mangels preiswerter Wohnungen in den Griff zu bekommen. “Wenn nichts geschieht, wird der Druck auf dem Kessel immer größer”, sagt Michael Hölker, Hauptgeschäftsführer des BDB und einer der Koordinatoren des Bündnisses, und mahnt die Parteien, schnell zu handeln.
NRW und Schleswig-Holstein: Mietpreisbremse ade
In Nordrhein-Westfalen und in Schleswig-Holstein wollen die künftigen Landesregierungen die Verordnungen zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen aufheben. Das haben die Parteien in den heute veröffentlichten Koalitionsverträgen angekündigt.
Die Mietpreisbremse habe in Nordrhein-Westfalen “nicht die Mieten gebremst, sondern private Investitionen in den Wohnungsbau”, heißt es im Koalitionsvertrag von CDU und FDP. Die Jamaikakoalition (CDU, Grüne und FDP) in Schleswig-Holstein stellt fest, dass der mit Mietpreisbremse und Kappungsgrenzenverordnung “angestrebte Effekt, nämlich die Sicherung stabiler Mietpreise, nicht eingetreten ist”.
NRW will Aussetzung der Energieeinsparverordnung 2016 erwirken
Die künftigen Regierungen beider Länder wollen daher die Verordnungen zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze aufheben. In dem heute in Kiel vorgelegten Koalitionsvertrag wird angekündigt, die beiden Verordnungen “durch geeignetere Instrumente” ersetzen zu wollen – ohne diese Instrumente zu benennen. Die neue Landesregierung in Nordrhein-Westfalen will “private Investitionen wieder attraktiver machen” – vor allem durch eine Senkung der Baukosten. Auf der Agenda steht daher, eine Kommission einzurichten, die Baukosten verteuernde landeseigene Vorgaben überprüfen soll. Zudem soll per Bundesratsinitiative erreicht werden, dass die Energieeinsparverordnung 2016 zunächst für drei Jahre ausgesetzt wird.
Dem Koalitionsvertrag aus Düsseldorf sind noch ein paar weitere wohnungspolitische Ziele zu entnehmen. Dazu zählt, dass die Verordnungen zur Kündigungssperrfrist und zu Zweckentfremdung sowie die Umwandlungsverordnung aufgehoben werden sollen. Das Wohnungsaufsichtsgesetz will man überprüfen.
Ganz festgezurrt sind die Koalitionsverträge noch nicht: Bei Grünen und FDP soll jeweils die Basis noch darüber entscheiden, bei der CDU fällt die Entscheidung auf Landesparteitagen (Schleswig-Holstein am 23. Juni, Nordrhein-Westfalen am 24. Juni).
Anfang 2015 ermächtigte der Bund die Länder, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt für höchstens jeweils fünf Jahre auszuweisen (Mietpreisbremse). Das heißt, dass die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen darf. Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen werden bei Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Bereits seit 2013 ist es den Bundesländern möglich, Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen auf 15% statt 20% innerhalb von drei Jahren zu begrenzen.
Weniger Genehmigungen: Fällt der Wohnungsbau-Boom aus?
Der positive Trend des vergangenen Jahres bei der Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen scheint schon wieder gestoppt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts (Destatis) ist im ersten Quartal 2017 der Bau von 79.200 Wohnungen genehmigt worden. Das sind 6,6% oder rund 5.600 weniger als im Vorjahreszeitraum. Der allseits erwartete Wohnungsbau-Boom bleibt demnach aus, kommentiert der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.
Die Anzahl der genehmigten Wohnungen in Neubauten hat laut Destatis im ersten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3% bzw. 2.100 Wohnungen abgenommen. Auffällig: Hierbei ist die Zahl der Genehmigungen von Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern gegen den allgemeinen Trend gestiegen (+5,5 % bzw. +2.000 Einheiten). Die 37.600 Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern bedeuteten den höchsten Wert in einem ersten Quartal seit dem Jahr 1997 (61.400), sagt Destatis. Der GdW spricht in seiner Stellungnahme allerdings von einer “nachlassenden Dynamik”. Denn im Vorjahreszeitraum habe der Anstieg der Zahl der genehmigten Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern noch bei 23,7% statt bei 5,5% gelegen. Insgesamt, also sowohl bei Neubauten als auch in Bestandsgebäuden, wurde bei den Wohnungsbaugenehmigungen im vergangenen Jahr ein Plus von 21,6% registriert.
Die Zahlen der Genehmigungen von Einfamilienhäusern (-15,3% bzw. -3.800 Wohnungen) und von Zweifamilienhäusern (-7,2% bzw. -400 Wohnungen) gingen nach den Erkenntnissen von Destatis zwischen Januar und März 2017 deutlich zurück. Dagegen wurden in Wohnheimen mehr Wohnungen genehmigt (+2,2% bzw. +100 Wohnungen). Die Anzahl der Wohnungen, die durch Um- und Ausbauten an bestehenden Gebäuden entstehen sollen, sank im ersten Quartal gegenüber dem Vergleichsquartal des Vorjahres um 3.500 Einheiten bzw. 28,4%.
Ein Viertel der Genehmigungen betrifft Eigentumswohnungen
Der GdW sieht die Quartalsbilanz von Destatis mit einiger Besorgnis. Die Anzahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen werde ja noch viel geringer, als die Zahl der Genehmigungen auf den ersten Blick vermuten lasse, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko. Beim Bau komme es häufig zu langen Verzögerungen. Zudem seien viele geplante Wohnungen gar nicht zur Vermietung vorgesehen: Insgesamt ein Viertel der im ersten Quartal 2017 genehmigten Einheiten waren Eigentumswohnungen. In Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit werden jedoch in erster Linie bezahlbare Mietwohnungen gebraucht, sagt Gedaschko.
Insbesondere beim Sozialwohnungsbau gebe es einen zusätzlichen Bedarf von 80.000 Einheiten pro Jahr. “Der jahrelange Abwärtstrend beim sozialen Wohnungsbau muss dringend gestoppt werden”, forderte der GdW-Chef auch angesichts der heutigen Beratung des Antrags “Sozialer Wohnungsbau in Deutschland – Entwicklung, Bestand, Perspektive” der Fraktion der Linken im Bundestag. Das könne aber nur dann sichergestellt werden, wenn die Verantwortung für den sozialen Wohnungsbau nach dem Auslaufen der Bundesmittel für die Wohnraumförderung Ende 2019 nicht allein bei den Ländern liege. “Für die große Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum für alle Menschen zu schaffen, brauchen wir auch über 2019 hinaus ein starkes gemeinsames Engagement von Bund und Ländern”, sagte Gedaschko.
IW-Studie: Eigenheimzulage ergibt keinen Sinn
Um die Eigentumsbildung zu fördern, wäre das Absenken der Grunderwerbsteuer weitaus sinnvoller als etwa die Wiedereinführung der Eigenheimzulage. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie, die der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln in Auftrag gegeben hat.
Entgegen der verschiedenen Vorschläge der Parteien zur staatlichen Unterstützung des Eigentumserwerbs bei Familien kommt die Studie zu dem Ergebnis, dass eine solche Förderung wenig Sinn ergebe. Vielmehr sollten die größten Hemmnisse beim Immobilienkauf, nämlich die hohen Erwerbsnebenkosten, reduziert werden. Das ist das Fazit der Studie Zur Rationalität einer neuen Eigenheimförderung von IW und ZIA. Die Wahlkampfideen wie Eigenheimzulage und Familienförderung “laufen ins Leere, wenn wir zulassen, dass die Kaufnebenkosten weiter steigen”, sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner. Viele Haushalte könnten die zusätzlichen Kosten beim Eigenheimkauf nicht aufbringen. Der ZIA fordert stattdessen ein Absenken der Grunderwerbsteuer auf ein einheitliches Niveau bundesweit.
Seit 2007 haben 14 von 16 Bundesländern den Satz für die Grunderwerbsteuer von ursprünglich 3,5% auf bis zu 6,5% angehoben. Die durchschnittlichen Nebenerwerbskosten, zu denen auch Notar- und Grundbucheintragskosten gehören, liegen in Deutschland laut IW-Studie bei 12,7%. Bei den europäischen Nachbarn sind sie lediglich in Belgien höher (15,2%). In Österreich (9,1%), Frankreich (8,5%) und den Niederlanden (6,4%) liegen sie erheblich darunter.
Unionsfraktion stoppt Gebäudeenergiegesetz
Das Bundeskabinett hat gestern nicht, wie geplant, den Entwurf für ein Gebäudeenergiegesetz (GEG) verabschiedet. Die Abstimmung darüber wurde von der Tagesordnung genommen, nachdem acht Mitglieder der CDU/CSU-Bundestagsfraktion in einem Brief an Kanzleramtsminister Peter Altmaier “erheblichen Diskussions- und Änderungsbedarf” angemeldet hatten. Kritisiert wird unter anderem, dass der darin definierte Niedrigstenergiestandard dem Ziel des bezahlbaren Bauens zuwider läuft
Das GEG soll zum einen die beiden nicht vollständig aufeinander abgestimmten Gesetze Energieeinsparungsgesetz (mit Energieeinsparverordnung) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammenführen. Zum anderen wird darin der Niedrigstenergiestandard für neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand mit dem KfW-Effizienzstandard 55 definiert. Behördenbauten müssen laut EU-Gebäuderichtlinie ab dem Jahr 2019 den Niedrigstenergiestandard erfüllen. Für alle anderen Neubauten gilt der erst ab 2021.
In dem Schreiben heißt es: Ein im Auftrag des Bundes erstelltes Gutachten lege den Schluss nahe, dass der KfW-Standard 55 “in vielen Fällen das Wirtschaftlichkeitsgebot derzeit missachtet”. Das sei “schon für Gebäude der öffentlichen Hand, für die dieser Standard zunächst ausschließlich gelten soll, kein tauglicher Ansatz. Denn auch der Steuerzahler kann einen wirtschaftlichen Einsatz seiner Mittel verlangen”. Die Unterzeichner des Briefes sehen jedoch als “eigentliches Problem”, dass der Gesetzentwurf mitsamt KfW-Standard auch richtungsweisend bei der Definition des Niedrigstenergiestandards für privat finanzierte Neubauten ist. Es müsse daher im Entwurf sichergestellt werden, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot einzuhalten sei und der KfW-55-Standard nicht automatisch auf private Gebäude übertragen werde.
Zudem haben die Politiker “erhebliche Zweifel”, dass mit dem GEG-Entwurf die Minderung des Treibhausgasausstoßes in einem angemessenen Verhältnis zum Aufwand stehen. Auch wird kritisiert, dass bestimmte Energieträger begünstigt werden könnten und das GEG damit gegen den Grundsatz der Technologieoffenheit steuere.
Wann der GEG-Entwurf auf die Tagesordnung des Bundeskabinetts kommt, steht bislang nicht fest. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) geht davon aus, dass das Gesetz erst in der nächsten Legislaturperiode, also nach der Bundestagswahl im Herbst dieses Jahres, verabschiedet wird.
Für gekündigte Mieter, die ihre Wohnung nicht räumen, gelten weder die Schutzrechte bei Mieterhöhungen noch die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab. Die an den Vermieter zu zahlende Entschädigung richtet sich vielmehr nach der aktuellen Marktmiete. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 17/16).
Der BGH hat in seinem Urteil klargestellt, dass entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum verbreiteten Auffassung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht der Maßstab für die Entschädigung ist, die Wohnungsmieter für die weitere Nutzung einer rechtmäßig gekündigten Wohnung zahlen müssen. Dies würde den beabsichtigten Zweck der Regelung in § 546 Abs. 1 Alt. 2 BGB beeinträchtigen, nämlich Druck auf den Mieter zur Rückgabe der Mietsache auszuüben, führt der BGH aus.
Entschädigung gilt ohne Ankündigung rückwirkend
Die Entschädigung sei vielmehr „anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen“. Im Übrigen muss der Anspruch durch den Vermieter nicht erklärt werden, sondern kann „auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden“. Der BGH hat darüber hinaus auch deutlich gemacht, dass es für die Orientierung der Entschädigung an der Marktmiete gar nicht darauf ankommt, dass der Vermieter die Wohnung überhaupt wieder vermieten will.
Rauchmelderpflicht ab 2017 in allen Bundesländern
Von 1. Januar 2017 an sind Rauchwarnmelder in allen Bundesländern Vorschrift, wenn neu oder umgebaut wird. Als letztes der 16 Bundesländer nimmt Berlin mit Stichtag 1. Januar Immobilieneigentümer in die Pflicht, die Pieper zu installieren.
In der Hauptstadt ist es nun wie überall Pflicht, die Warngeräte in Neu- und Umbauten anzubringen. Im Bestand bleibt bis Ende 2020 Zeit zum Nachrüsten.
Eigentümer in Nordrhein-Westfalen müssen sich dagegen beeilen, wenn sie ihre Bestandsgebäude rechtzeitig ausstatten wollen. Die dafür vorgeschriebene Frist verstreicht Ende 2016. In Bayern muss der Bestand bis Ende 2017 ausgestattet sein, Eigentümer in Thüringen sollten die Nachrüstung spätestens Ende 2018 erledigt haben, so das Branchenforum Rauchmelder retten Leben. In den übrigen Bundesländern mit Ausnahme Sachsens ist die Nachrüstfrist für den Bestand abgelaufen. In Sachsen sind Eigentümer von der Rauchmeldermontage in bestehenden Wohngebäuden befreit, sofern es nicht um Umbauten geht.
In der Regel liegt die Verantwortung für die Warnmeldermontage beim Eigentümer bzw. beim Vermieter. Mieter, Pächter und andere Nutzungsberechtigte sind für die Betriebsbereitschaft der Melder zuständig, falls der Vermieter sich nicht auch darum kümmert. In dem Fall kann er die Wartung über die Betriebskosten umlegen.
BGH stärkt Vermieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf
Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf eine Mietwohnung wegen Eigenbedarf kündigen. Zudem wird eine Eigenbedarfskündigung nicht deshalb unwirksam, weil der Vermieter keine Wohnung als Ersatz anbietet, die im gleichen Haus leer steht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 232/15).
Die BGH-Richter bestätigten damit zum einen ihre Rechtsprechung hinsichtlich des Eigenbedarfs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). In dem entschiedenen Fall macht die vermietende GbR geltend, dass die Tochter eines Gesellschafters einziehen will. Die Tatsache, dass eine GbR als teilrechtsfähig anerkannt ist und damit selbst Vermieterin der Wohnung ist, heißt nicht, dass sie sich nicht auf Eigenbedarf berufen darf, so der BGH. Er wendet die auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungsvorschrift daher analog an (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Zum anderen aber änderte der Senat seine Auffassung zur Pflicht des Vermieters, eine mögliche Ersatzwohnung anzubieten. Bislang war der BGH der Meinung, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, wenn eine im gleichen Objekt leer stehende Wohnung dem Gekündigten nicht als Ausgleich angeboten wird. Nun vertreten die Richter die Ansicht, dass zwar die Ersatzbleibe offeriert werden soll, um die Folgen abzumildern. Eine rechtswirksame Kündigung werde aber anderenfalls nicht unzulässig. Allenfalls könnten hieraus Schadenersatzansprüche zugunsten des Mieters entstehen.
Da im Verfahren anscheinend unter anderem offen geblieben war, ob tatsächlich die Gesellschafter-Tochter einziehen will, ging der Streit vom BGH zurück ans Landgericht. Letzteres hatte die Kündigung der GbR, deren Gesellschaftszweck in der “Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum” liegt, als unwirksam erachtet. Die Wohnung, um die hier gestritten wird, ist die letzte noch nicht sanierte in dem Gebäude.
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References: Art. 3
 § 556
 Art. 3
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 BGH 
 § 546
 BGH 
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