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Timestamp: 2016-10-25 03:16:43+00:00

Document:
4C.443/2006 (05.04.2007)
d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Ir�ne Buche,
demandeur et intim�, repr�sent� par Me Marc Mathey-Doret.
recours en r�forme [OJ] contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 6 novembre 2006.
Par contrat du 21 novembre 1988, les �poux X.________ ont pris � bail trois arcades sises au rez-de-chauss�e d'un immeuble, � Gen�ve. A partir du 30 juin 2000, le bail �tait renouvelable tacitement d'ann�e en ann�e, sauf cong� donn� six mois d'avance. Le loyer annuel, hors charges, a �t� fix� � 17'520 fr. du 1er juillet 1995 au 30 juin 1997, puis index� une fois par an. Le bailleur actuel est Y.________.
Les �poux X.________ occupent ces locaux commerciaux depuis 1977, en vertu de pr�c�dents baux.
B.a Sieur X.________ est associ� avec A.________ de la soci�t� B.________ S�rl, qui exploite un salon de coiffure � Gen�ve. Cette soci�t� a d�gag� un r�sultat positif de 15'892 fr.49 en 2002 et de 1'055 fr.64 en 2003.
Sieur X.________ d�tient, � parts �gales avec A.________, la soci�t� C.________ SA, qui exploite huit salons de coiffure. Il per�oit un salaire de cette soci�t�, qui a r�alis� un b�n�fice de 49'083 fr.96 en 2002 et une perte de 118'515 fr.55 en 2003.
Sieur X.________ exploite encore un autre salon de coiffure � W.________.
B.b Le salon de coiffure sis dans les locaux litigieux, � l'enseigne � Z.________ �, a g�n�r� des exc�dents de produits de 24'962 fr.92 en 2001 et de 22'139 fr.22 en 2002 et un exc�dent de charges de 29'737 fr.93 en 2003. Les revenus retir�s du salon � Z.________ � en 2001 et 2002 repr�sentent un quart � un tiers du revenu net imposable de sieur X.________.
C.a Par avis de r�siliation du 22 ao�t 2003, le bail liant les parties a �t� r�sili� pour le 30 juin 2004, sans indication de motifs. A la suite de la contestation des locataires, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a, par d�cision du 23 f�vrier 2004, constat� la nullit� du cong� et d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
Le 24 mars 2004, Y.________ (le demandeur) a ouvert action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Cette autorit� a, par jugement du 11 avril 2006, d�clar� valable le cong� litigieux et a accord� aux locataires (les d�fendeurs) une unique prolongation de bail de deux ans, �ch�ant le 30 juin 2006.
C.b Les locataires ont form� appel contre ce jugement, dont ils demandent l'annulation, invitant la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, principalement, � constater la nullit� du cong� et, subsidiairement, � leur accorder une pleine et enti�re prolongation de bail �ch�ant le 30 juin 2010.
Statuant par arr�t du 6 novembre 2006, la Chambre d'appel a rejet� le recours et confirm� le jugement attaqu�. En substance, les magistrats ont retenu que le cong� n'est pas abusif, puisque motiv� par le souhait - �tabli - des enfants du bailleur d'exploiter un bar � caf� dans les locaux litigieux. S'agissant de la prolongation du bail, la Chambre d'appel a jug� que le Tribunal des baux et loyers a correctement appr�ci� l'ensemble des circonstances en accordant une unique prolongation de bail de deux ans.
Les locataires exercent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral contre le jugement pr�cit�. Ils concluent � sa r�forme en ce sens, principalement, que la r�siliation soit annul�e et, subsidiairement, qu'il leur soit accord� une pleine et enti�re prolongation de bail �ch�ant au 30 juin 2010.
2.1 Interjet� par les d�fendeurs, qui ont succomb� dans leurs conclusions, et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ), le pr�sent recours a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.2 S'agissant de la valeur litigieuse, elle se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 111 II 384 consid. 1 et la jurisprudence cit�e; 119 II 147 consid. 1). Lorsque le bail b�n�ficie de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilit� d'une r�siliation cons�cutive � l'annulation d'un cong� (arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, SJ 1997 p. 493, consid. 2a). En l'esp�ce, si le cong� du 22 ao�t 2003 devait �tre annul�, une nouvelle r�siliation ne pourrait pas intervenir dans un d�lai inf�rieur � trois ans (art. 271a al. 1 let. e CO). Le loyer annuel - non index� - convenu entre les parties �tant de 17'520 fr. par an, la limite de 8'000 fr. pr�vue � l'art. 46 OJ est manifestement d�pass�e, si bien qu'il y a lieu d'entrer en mati�re sur le recours.
2.3 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 OJ) ou pour violation du droit cantonal (art. 55 al. 1 let. c in fine OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c). L'acte de recours doit contenir les motifs � l'appui des conclusions; ils doivent indiquer succinctement quelles sont les r�gles de droit f�d�ral viol�es par la d�cision attaqu�e et en quoi consiste cette violation (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Les d�fendeurs reviennent dans un premier temps sur les constatations de fait de l'autorit� cantonale, en faisant �tat d'une s�rie d'inadvertances manifestes au sens de l'art. 63 al. 2 OJ.
3.1 En r�alit�, sous le couvert du grief d'inadvertance manifeste, les d�fendeurs s'en prennent, pour l'essentiel, � l'appr�ciation des preuves, ce qui n'est pas admissible dans le cadre d'un recours en r�forme. Tel est en particulier le cas du reproche, fait aux juges pr�c�dents, de n'avoir pas tenu compte de la d�position du t�moin A.________, s'agissant du versement du salaire d'un des d�fendeurs par C.________ SA, et d'avoir omis de prendre en consid�ration, s'agissant de la situation financi�re r�elle de D.________ et du besoin d'utiliser les locaux invoqu� par le bailleur, les d�clarations de celui-ci, les d�positions de sa fille et le contenu de diverses pi�ces vers�es au dossier, tels la lettre de la r�gie E.________ du 27 juin 2006 et le business plan. Les d�fendeurs auraient d� se plaindre de l'appr�ciation des preuves par la voie du recours de droit public.
3.2 Les d�fendeurs all�guent aussi des inadvertances manifestes relativement � certaines pi�ces du dossier cantonal. Les d�fendeurs affirment, s'agissant de la situation financi�re des soci�t�s C.________ SA et B.________ S�rl, que les pi�ces 14 et 15 font �tat de pertes report�es, non retenues par les juges cantonaux. Ces pertes seraient � m�me d'influer sur l'�valuation de la situation patrimoniale des locataires.
Afin d'appr�cier si le bail devait �tre prolong�, l'autorit� cantonale a examin� un certain nombre d'�l�ments tant du c�t� du demandeur que de celui des d�fendeurs. Concernant ces derniers, la Chambre d'appel a notamment pris en compte leur situation patrimoniale, qu'elle a consid�r�e comme n'�tant � pas expos�e �. Les d�fendeurs reviennent sur cette constatation, estimant que, sur le vu des pertes report�es susmentionn�es, elle est inexacte.
Lorsque la cour indique que � la situation patrimoniale des locataires n'est pas expos�e �, il est patent qu'elle ne se r�f�re pas � l'�tat financier des soci�t�s dont l'un d'eux est actionnaire et associ�, mais qu'elle �value la situation patrimoniale des d�fendeurs au regard de la perte - cons�cutive � la r�siliation - d'�ventuels revenus g�n�r�s par le salon de coiffure situ� dans les locaux litigieux. Cela �tant, le fait que l'arr�t attaqu� ne mentionne pas l'existence de pertes report�es dans les comptes de pertes et profits 2003 des soci�t�s C.________ SA et B.________ S�rl appara�t comme d�nu� de toute pertinence. Au demeurant, la constatation litigieuse - qui aurait d� �tre critiqu�e par le biais d'un grief constitutionnel, irrecevable en l'�tat - ne constitue qu'un �l�ment d'appr�ciation parmi d'autres, qui ne semble pas � m�me d'influer � lui seul sur le sort du litige.
3.3 En conclusion, le grief d'inadvertance soulev� tombe manifestement � faux et il n'y a pas lieu de s'�carter des faits tels que retenus par l'autorit� cantonale de derni�re instance.
A l'appui de leur recours en r�forme, les d�fendeurs reprochent ensuite � la Chambre d'appel de n'avoir pas annul� le cong� incrimin�, alors qu'il contrevenait aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Ils font �galement �tat d'une violation de l'art. 8 CC, en invoquant une appr�ciation juridique erron�e des faits.
4.1.1 Le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accord�e par l'art. 271 al. 1 CO proc�de � la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette mati�re (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3a). Le cong� doit �tre consid�r� comme abusif s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection; est ainsi abusif le cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte (ATF 120 II 31 consid. 4a; arr�t 4C.61/2005 du 27 mai 2005, consid. 4.1, SJ 2006 I p. 34).
4.1.2 C'est au destinataire du cong� qu'il incombe de d�montrer que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqu� par le bailleur n'est qu'un pr�texte (ATF 120 II 105 consid. 3c; arr�t 4C.430/2004 du 8 f�vrier 2005, consid. 3.1 in fine, SJ 2005 I p. 310). Toutefois, l'auteur du cong� - g�n�ralement le bailleur - doit contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit�, en donnant les raisons de cette mesure (ATF 120 II 105 consid. 3c) et en les rendant au moins vraisemblables (arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.167/2004 du 3 ao�t 2004, consid. 2.1).
4.2 La cour cantonale a souverainement retenu que les enfants du bailleur souhaitent exploiter un bar � caf� selon un nouveau concept. Elle a constat� qu'� cette fin, la fille du bailleur a suivi une formation et pass� avec succ�s l'examen lui permettant d'exploiter un tel �tablissement public. Elle a enfin pr�cis� que l'autorisation de proc�der aux travaux n�cessaires dans les locaux a �t� sollicit�e et obtenue. Sur cette base, la juridiction cantonale a estim� que le cong� n'�tait pas abusif.
Comme l'autorit� cantonale s'est livr�e pour �tablir le motif du cong�, qui rel�ve du fait (ATF 115 II 484 consid. 2b; 113 II 460 consid. 3b; 109 II 452 consid. 5d), � une appr�ciation des preuves - et non pas � une appr�ciation juridique des faits -, le grief tir� d'une violation de l'art. 8 CC n'est d'aucun secours aux locataires. Par ailleurs, dans la mesure o� la r�siliation motiv�e par le besoin du bailleur ou de ses proches parents d'occuper eux-m�mes les locaux lou�s n'est pas contraire aux r�gles de la bonne foi (arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998, consid. 3b et les r�f�rences cit�es), les magistrats cantonaux n'ont pas enfreint l'art. 271 CO.
Les d�fendeurs d�noncent enfin une violation de l'art. 272 CO et concluent � l'octroi d'une prolongation de bail �ch�ant au 30 juin 2010.
5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient. L'alin�a 2 de cette disposition pr�voit que, dans la pes�e des int�r�ts, l'autorit� comp�tente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la dur�e du bail (b), la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alli�s peuvent avoir d'utiliser eux-m�mes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (d), et la situation sur le march� local du logement et des locaux commerciaux (e). La pes�e des int�r�ts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement � d�terminer le principe d'une �ventuelle prolongation de bail, mais aussi sa dur�e. Les r�gles sur la prolongation tendent � adoucir les cons�quences p�nibles que la r�siliation peut entra�ner pour le locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b).
La d�termination de la dur�e de la prolongation en fonction des crit�res pr�cit�s rel�ve du pouvoir d'appr�ciation du juge. Par cons�quent, le Tribunal f�d�ral n'intervient que lorsque l'autorit� inf�rieure s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'�l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; il sanctionnera en outre les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 125 III 226 consid. 4b; 123 III 274 consid. 1a/cc; 122 III 262 consid. 2a/bb et les arr�ts cit�s, en particulier, en mati�re de bail: ATF 118 II 50 consid. 4).
5.2 L'autorit� cantonale a jug� que le Tribunal de premi�re instance a correctement appr�ci� l'ensemble des circonstances en accordant une unique prolongation de bail de deux ans.
Pour arriver � cette conclusion, la cour cantonale s'est livr�e � une pes�e d'int�r�ts. En ce qui concerne les locataires, elle a constat� qu'ils occupaient les locaux depuis 1977 et qu'ils avaient donc amorti les investissements op�r�s lors de leur installation. Elle a pris en consid�ration que l'exploitation du salon de coiffure sis dans les locaux litigieux s'est av�r�e b�n�ficiaire en 2001 et 2002, mais d�ficitaire en 2003, que le chiffre d'affaires du 1er semestre 2004 �tait plus bas que celui r�alis� au 1er semestre 2003, que, pour les exercices 2001 et 2002, le salon de coiffure a procur� un quart � un tiers des revenus imposables nets du locataire et que la situation patrimoniale des locataires n'�tait pas expos�e. Elle a de m�me relev� que les locataires n'ont pas fourni d'explication quant � la raison pour laquelle ils n'ont pas pu occuper les locaux commerciaux libres qu'ils avaient rep�r�s. S'agissant du bailleur, la juridiction cantonale a pos� qu'il souhaitait que ses enfants puissent occuper les locaux litigieux pour y cr�er et exploiter leur propre entreprise, sa fille �tant sans emploi et son fils ayant confirm� son implication dans le projet.
Dans leur argumentation, les d�fendeurs mettent � nouveau en cause la r�alit� du motif du cong� qui leur a �t� signifi�. Ils reprochent une nouvelle fois � l'autorit� cantonale de ne pas avoir attribu� � certains �l�ments de fait l'importance qu'ils voudraient leur conf�rer, ce qui est irrecevable dans le cadre d'un recours en r�forme.
Par ailleurs, les divers crit�res examin�s par l'autorit� cantonale ne sont pas sujets � critique, puisqu'ils s'inscrivent tous dans les limites fix�es par la jurisprudence. Il n'appara�t en particulier pas que les magistrats auraient omis de tenir compte d'�l�ments importants ressortant du dossier ou auraient pris en consid�ration des �l�ments, qui ne sont pas pertinents. Enfin, leur argumentation n'aboutit pas � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante. Dans ces circonstances, l'instance cantonale n'a pas abus� de son large pouvoir d'appr�ciation en confirmant la prolongation du bail de deux ans. Le grief se r�v�le donc infond�, pour autant qu'il soit recevable.
Compte tenu de l'issue du litige, les d�fendeurs, qui succombent, doivent acquitter solidairement l'�molument judiciaire et les d�pens � allouer au demandeur (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Un �molument judiciaire de 5'000 fr. est mis � la charge des d�fendeurs, solidairement entre eux.
Les d�fendeurs verseront, solidairement entre eux, une indemnit� de 6'000 fr. au demandeur � titre de d�pens.

References: art. 271
in fine
 ATF 
 ATF 
in fine
 ATF