Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/pachtvertrag-rechte-pflichten-und-unterschiede-zur-miete.html
Timestamp: 2020-04-04 18:09:01+00:00

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Ob ein Stadthaus mit Café im Erdgeschoss oder ein Bauernhof mit großen Ackerflächen – wer als Kapitalanleger in eine verpachtete Immobilie investieren möchte, sollte sich mit den Besonderheiten des Pachtvertrages auskennen. Grundsätzlich gelten zwar die Bestimmungen des Mietrechtes – dennoch gibt es einige Unterschiede, die zukünftige Verpächter kennen sollten.
Eigentümer einer gastronomischen Immobilie, sollten sich mit den Besonderheiten der Pacht auskennen. Denn da der Betreiber mit dem Café oder Restaurant Geld verdient, reicht ein Mietvertrag nicht mehr aus. Foto: iStock/ shapecharge
Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, vermietet üblicherweise die einzelnen Wohnungen. Bei gewerblichen Immobilien wie Restaurants, Hotels oder landwirtschaftlichen Grundstücken sieht es meist anders aus: Eigentümer bieten diese zur Pacht an. Denn Pacht und Miete unterscheiden sich in einem wesentlichen Punkt: Wer seine Immobilie verpachtet, räumt dem Pächter wesentlich mehr Nutzungsrechte ein. Dieser darf das Pachtobjekt dann nicht nur nutzen, sondern auch Gewinne daraus erwirtschaften, also die Möglichkeit zur sogenannten Fruchtziehung in Anspruch nehmen.
Ein Beispiel: Bauernhöfe können grundsätzlich vermietet oder verpachtet werden – jedoch macht sich dies in den Nutzungsrechten bemerkbar: Wer den Hof vermietet, erlaubt seinen Mietern im Bauernhaus zu wohnen, auf dem Hof zu leben und sich ein paar Tiere zu halten. Wird der Bauernhof dagegen verpachtet, dürfen die Pächter mit dem Betrieb des Hofes Gewinne erwirtschaften – also beispielsweise Viehzucht betreiben oder die Felder bestellen, Getreide ernten und dieses verkaufen.
Details zum Pachtverhältnis müssen in einem gültigen Vertrag festgelegt werden.
Pachtvertrag abschließen: Was Verpächter beachten sollten
Unser Pachtexperte ist Josef Deuringer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht. Foto: Josef Deuringer
Wie im Mietrecht ist auch ein mündlicher Pachtvertrag gültig. Doch um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Verpächter stets einen detaillierten schriftlichen Pachtvertrag aufsetzen. Rein rechtlich basiert der Pachtvertrag grundsätzlich auf den gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts . „Der Pachtvertrag lässt dem Verpächter jedoch mehr Gestaltungsspielraum als der Mietvertrag“, erklärt Josef Deuringer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht. Er umfasst also nicht nur alle wichtigen Rahmenbedingungen des Pachtverhältnisses, sondern kann auch besondere Abmachungen und Eventualitäten festhalten. Dabei gilt laut Deuringer: „Ob Vorschriften zur Bewirtschaftung, Verbote oder Renovierungspflichten – was im Pachtvertrag steht, ist gültig.“ Folgende Punkte sollten Verpächter im Pachtvertrag berücksichtigen:
Laufzeit des Pachtvertrages
Ein Pachtvertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden – Verpächter und Pächter sollten dies jedoch schriftlich festhalten. Bei der Dauer einer befristeten Pacht gibt es keine gesetzlichen Vorschriften; der Vertrag kann ein Jahr aber auch lebenslang laufen. Denn während Pächter und Verpächter beispielsweise in der Gastronomie meist kürzere Laufzeiten von bis zu drei Jahren vereinbaren, sind in der Landwirtschaft Verträge mit Laufzeiten zwischen 10 und 15 Jahren üblich.
Einen Pachtvertrag, der länger als zwei Jahre andauert, sollten Verpächter unbedingt schriftlich abschließen. Ansonsten gilt er laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) für unbestimmte Zeit, also dauerhaft abgeschlossen (§585a BGB). Dies kann unter Umständen zu Problemen bei der Kündigung führen.
Wer verpachtet, lässt sich die Nutzung der Immobilie mit einem in der Regel monatlichen Pachtzins bezahlen. In der Gastronomie ist es gängig, einen umsatzabhängigen Pachtzins zu verlangen. Foto: iStock/ andresr
Wer eine Immobilie verpachtet, erhält dafür den sogenannten Pachtzins. Dieser ist in der Regel ein fester monatlicher Betrag, kann aber auch abhängig vom Umsatz sein. Insbesondere in der Gastronomie ist es beispielsweise üblich, dass sich die Verpächter über den Pachtzins am Umsatz beteiligen. Für den Pächter kann dies ebenfalls Vorteile haben – in umsatzschwachen Monaten muss er auch dementsprechend weniger Pacht bezahlen. Verpächter sollten dennoch ihre Einnahmen sicherstellen, etwa indem sie einen fixen Mindestbetrag mit dem Pächter vereinbaren.
Bezahlen müssen die Pächter den Pachtzins in der Regel monatlich, Verpächter können ihn aber auch vierteljährlich verlangen.
Anders als im Mietrecht dürfen Verpächter den Pachtzins während der Pachtzeit nicht erhöhen – außer es sind im Pachtvertrag anderweitige Regelungen getroffen. Haben die Pachtparteien jedoch nichts vereinbart, haben Verpächter nur die Möglichkeit den Pachtvertrag auslaufen zu lassen und die Konditionen anschließend neu zu verhandeln.
Lediglich bei einem Landpachtvertrag, also einer Pacht im landwirtschaftlichen Bereich hat der Verpächter die Möglichkeit, die Pacht auch während der Laufzeit zu erhöhen. Das BGB räumt Verpächtern alle zwei Jahre ein Anpassungsrecht ein (§593 BGB). Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Verhältnisse stark verändert haben, also beispielsweise der regionale Pachtzins gestiegen ist (Beschluss OLG Oldenburg vom 09. Juli 2009, Az.: 10W13/10).
Der Unterhalt eines Pachtobjektes ist mit hohen Kosten verbunden. Doch Verpächter dürfen diese als Betriebskosten vom Pächter zurückverlangen. Welche Positionen umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung (§§1-2 BetrKV) geregelt. Dazu zählen beispielsweise:
Verpächter dürfen diese Kosten entweder als Pauschale monatlich abrechnen, oder verlangen, dass Pächter sie jährlich entrichten.
Wer eine gemischt genutzte Immobilie mit mehreren Mietern und Pächtern besitzt, also beispielsweise ein Wohnhaus mit gastronomischen Flächen im Erdgeschoss, muss die Betriebskosten von Wohn- und Gewerbeflächen getrennt voneinander abrechnen.
Üblicherweise werden Pachtobjekte samt Inventar verpachtet. Dazu zählen beispielsweise Mobiliar oder Schankanlagen bei Restaurants, aber auch Pflanzen oder Tiere in der Landwirtschaft. Der Pächter darf das Inventar nutzen, muss es aber pfleglich behandeln und am Ende der Pachtdauer unversehrt zurückgeben. Beschädigt oder verliert der Pächter das Inventar, darf der Verpächter ihn dazu verpflichten, es zu ersetzen (§535 BGB).
Vorschriften und Pflichten des Pächters
Wer verpachtet, darf vorschreiben, wie der Pächter die Pachtsache zu bewirtschaften hat – und in der Landwirtschaft beispielsweise Glyphosat verbieten. Foto: iStock/ simazoran
Wer pachtet, verpflichtet sich laut BGB dazu, die Vertragssache ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Der Begriff „ordnungsgemäß“ ist jedoch gesetzlich nicht festgeschrieben. Grundsätzlich bedeutet es, dass der Pächter das Restaurant gastronomisch oder den Bauernhof landwirtschaftlich bewirtschaften muss. „Was das im Einzelfall für den Pächter bedeutet, hängt aber von den Vorstellungen des Verpächters ab“, erklärt Deuringer. Denn dieser dürfe im Pachtvertrag detailliert vorschreiben, wie er sich die Bewirtschaftung des Betriebes wünscht. „Häufig geht es vielen Verpächtern dabei auch darum, den Ruf des Objektes zu schützen“, sagt der Pachtexperte. In der Landwirtschaft sei es zum Beispiel üblich, dass der Pächter einen ökologischen Betrieb auch nach ökologischen Vorschriften bewirtschaften müsse. „Der Verpächter darf ihm dann auch vorschreiben, dass er etwa auf Düngemittel oder Pflanzenschutzmittel wie Glyphosat verzichten muss.“ Für gastronomische Immobilien gibt es wieder andere Regeln: „Der Verpächter darf beispielsweise festlegen, ob Pächter eine Bar, ein Tanzlokal oder ein gehobenes Speiselokal betreiben dürfen.“ Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung ist also eine individuelle Beurteilungssache und muss im Pachtvertrag festgelegt werden.
Dazu gehört aber auch, dass der Pächter seine Pachtsache selbst bewirtschaftet. Eine Unterverpachtung an Dritte ist laut BGB ausgeschlossen (§589 BGB). Einzige Ausnahme: Verpächter und Pächter haben eine Unterverpachtung vertraglich vereinbart. Dies ist beispielsweise in der Landwirtschaft üblich, wenn der Landwirt aus gesundheitlichen Gründen kürzertreten muss und seine Pachtflächen vom Nachbar bewirtschaften lässt. Doch selbst dann haftet der Pächter noch für Schäden, die der Unterpächter verursacht hat.
Instandhaltung und Renovierungspflichten
Ist im Pachtvertrag nichts anderes vereinbart, muss sich der Pächter um gewöhnliche Ausbesserungen wie das Streichen von Fensterrahmen kümmern. Foto: iStock/ anandaBGD
Geht es um Renovierungsarbeiten, ist der Pachtvertrag unkomplizierter als der Mietvertrag. Grundsätzlich ist der Verpächter für Instandhaltungsarbeiten und der Pächter für gewöhnliche Ausbesserungen zuständig.
Der Grund: Damit der Pächter den Betrieb ordnungsgemäß bewirtschaften kann, muss der Verpächter die nötigen Voraussetzungen schaffen. Dazu gehören auch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. „Deckt beispielsweise ein Sturm das komplette Dach des Restaurants ab, kann der Pächter keine Gäste mehr bewirten. Brennen die Stallungen nieder ist Schluss mit der Viehzucht“, erklärt Deuringer. In solchen Fällen müsse der Verpächter dafür sorgen, dass der Schaden repariert wird.
Anders sieht es bei sogenannten gewöhnlichen Ausbesserungen aus – diese müsse der Pächter durchführen. Dazu zählen beispielsweise:
Schönheitsreparaturen am Pachtobjekt
Streichen von Fensterrahmen
Ersetzen von verfaulten Weidezäunen
Spülen von Drainagen in der Landpacht
Was im Einzelfall eine gewöhnliche Ausbesserung ist und wann sie fällig wird, sollten Pächter und Verpächter idealerweise im Pachtvertrag festhalten. Deuringer betont außerdem: „Anders als im Mietrecht gibt es keine ungültigen Renovierungsklauseln – der Verpächter darf den Pächter also auch zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten verpflichten.“
Pachtvertrag kündigen: Diese Regeln gelten laut BGB
Möchte sich der Verpächter von seinem Pächter trennen, muss er schriftlich kündigen. Foto: iStock/ lolostock
Möchten Verpächter den Pachtvertrag beenden, müssen sie bestimmte Fristen einhalten. Jedoch unterscheiden sich diese danach, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt:
Ordentliche Kündigungsmöglichkeiten für Verpächter
Möchte ein Verpächter aus einem befristeten Vertrag herauskommen, sind ihm die Hände gebunden: Das Pachtverhältnis endet erst mit Ablauf des Pachtvertrages.
Handelt es sich jedoch um einen unbefristeten Vertrag, kann der Verpächter ordentlich kündigen. Bei normalen Pachtverträgen ist eine Kündigung nur zum Ende des Pachtjahres möglich. Es gilt eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr. Das Schreiben muss dem Pächter spätestens am dritten Werktag des Halbjahres, zu dem der Vertrag enden soll, vorliegen.
Eine Sonderregelung gibt es außerdem bei der Landpacht: Dort gilt für unbefristete Pachtverträge ebenfalls eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.
Pachtvertrag: Außerordentliche Kündigung
Manchmal haben Verpächter jedoch den Wunsch, den Pachtvertrag schnell zu beenden. Beispielsweise, weil der Pächter die Pacht seit längerem nicht bezahlt oder das Pachtobjekt verwahrlosen lässt. Hat der Verpächter einen triftigen Grund, darf er außerordentlich fristlos kündigen.
Nur in der Landpacht besteht noch ein zusätzliches außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Pächter stirbt: Verpächter dürfen dann binnen eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Ihr Kündigungsschreiben müssen sie an alle Erben richten. Bei anderen Pachtarten, beispielsweise in der Gastronomie, geht der Pachtvertrag bei Tod des Pächters auf die Erben über. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht nicht.
Kündigungsmöglichkeiten für Pächter
Anders als im Mietrecht gibt es beim Pachtvertrag keinen Kündigungsschutz, der den Pächter schützt. Er hat die gleichen Kündigungsrechte wie der Verpächter und muss sich an die selben Fristen halten.
Regelungen nach Ende des Pachtvertrages
Planen Pächter Umbaumaßnahmen am Pachtobjekt, sollten Verpächter mit ihnen klären, was nach Ende des Pachtvertrages damit geschieht. Foto: iStock/ skynesher
Endet das Pachtverhältnis, gibt es bei einem Pachtverhältnis einiges mehr zu klären als bei einem Mietverhältnis. Denn der Pächter muss nicht nur die Immobilie oder Ländereien zurückgeben, sondern auch das zugehörige Inventar, sofern mitverpachtet.
Gerade bei längerfristigen Pachtverhältnissen kann es sein, dass der Pächter beispielsweise Umbauten am Wohnhaus durchgeführt oder eine neue Theke für die Gaststätte eingebaut hat. Dadurch kann sich der Wert des Pachtobjektes steigern. „In solchen Fällen muss der Verpächter unter Umständen einen sogenannten Mehrwertausgleich zahlen“, erklärt Fachanwalt Deuringer. „Voraussetzung ist jedoch, dass der Pächter den Verpächter um Erlaubnis gefragt hat, bevor er die Umbaumaßnahmen durchgeführt hat.“ Habe der Pächter die Theke ohne Zustimmung des Verpächters eingebaut – dann müsse der Verpächter ihm nichts zahlen. Er könne sogar verlangen, dass der Pächter die Anlage wieder ausbaut.
Hat sich der Wert des Pachtobjektes verändert, sollten Verpächter bei Ansprüchen schnell reagieren. Denn die Verjährungsfrist ist beim Mehrwertausgleich sehr kurz:
Verpächter können Ansprüche können nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Pachtobjektes geltend machen.
Hat der Pächter Ansprüche gegen den Verpächter, so sind diese bereits nach sechs Monaten ab rechtlicher Beendigung des Pachtverhältnisses verjährt.
Um Streitigkeiten zu vermeiden empfiehlt der Pachtrechtexperte Deuringer: „Wer wertsteigernde Maßnahmen plant, sollte sein Vorhaben immer mit dem Verpächter abstimmen und klären, was nach der Rückgabe der Pachtsache passiert.“ Idealerweise könnten Verpächter und Pächter Abmachungen auch von Beginn an in den Pachtvertrag aufnehmen.
Andersherum hat der Verpächter Ansprüche gegenüber dem Pächter, wenn dieser die Pachtsache über normale Abnutzungen hinaus beschädigt hat, wodurch Wertverluste entstanden sind. Ist beispielsweise das komplette Inventar in der Bar defekt oder die Drainagen in den Ackerflächen abgedrückt, darf der Verpächter den Pächter zur Kasse bitten. Weigert sich der Pächter zu bezahlen, hat der Verpächter laut BGB sogar ein Pfandrecht, dass er nutzen darf, um seine Forderungen auszugleichen.
Sonderfall: Wenn der Verpächter die Immobilie verkauft
Verkauft der Verpächter die Immobilie, bleibt der Pachtvertrag bestehen und wird mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. Foto: iStock/ Natee Meepian
Wer sich dazu entschließt, seine verpachtete Immobilie zu verkaufen, muss sich um das Pachtverhältnis keine Gedanken machen: Denn ein Verkauf bricht die Pacht nicht. Laut BGB bleibt der Pachtvertrag unverändert bestehen und wird mit dem neuen Verpächter fortgesetzt.
Häufig fragen sich Verpächter, ob ihr Pächter ein Vorkaufsrecht hat. Fachanwalt Deuringer gibt Entwarnung: „Solange im Pachtvertrag nichts Spezielles vereinbart ist, hat der Pächter kein Mitspracherecht.“ Ist im Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, muss der Pachtvertrag jedoch insgesamt notariell beurkundet werden (§311b Absatz 1 BGB).
Sträubt sich der Pächter gegen den Verkauf und möchte deshalb raus aus dem Pachtvertrag, muss er ordentlich kündigen. „Pächter haben keine Sonderkündigungsrechte, wenn ihr Pachtobjekt verkauft wird“, klärt Deuringer auf. Sie müssen sich demnach wenigstens noch für die Dauer der Kündigungsfrist mit dem Verkauf arrangieren.
Wer sich also für den Kauf einer verpachteten Immobilie interessiert, muss sich um den Pachtvertrag wenig Sorgen machen. Da die Bedingungen unverändert bestehen bleiben, läuft ein Verpächterwechsel in der Regel reibungslos ab.
Zusammenfassung: Unterschiede von Pacht und Miete
Miet- und Pachtverhältnisse scheinen sich auf den ersten Blick wenig zu unterscheiden – dennoch sollten Verpächter die wichtigsten Unterschiede kennen:
Der Pächter hat die Möglichkeit zur Fruchterziehung, darf also Gewinne erwirtschaften.
Bei der Pacht kann zusätzlich zu Räumlichkeiten oder landwirtschaftlichen Flächen Inventar eingeschlossen sein.
Die Kündigungsfristen sind anders geregelt als im Mietrecht.
Eine Pachtzinserhöhung ist während der Laufzeit des Pachtvertrages ausgeschlossen – außer bei Landpacht oder spezieller vertraglicher Vereinbarung.
Ob für eine Immobilie letztlich ein Miet- oder einen Pachtvertrag abgeschlossen werden sollte, hängt von der Nutzung und Ausstattung ab. Denn sobald ein Eigentümer nicht nur leere Räume vermietet, sondern beispielsweise auch die Einrichtung, Theke oder Schankanlage des Restaurants, handelt es sich um einen Pachtvertrag.
Anna am 08.03.2020 00:00
Ich hätte einige Frage zu der Erstellung eines Pachtvertrages.
Ich besitze eine Immobilie mit einer PV-Anlage die mit einer Einspeisevergütung Geld erwirtschaftet.
Kann ich die PV-Anlage verpachten? Ich möchte nicht das Dach verpachten und an der Anlage darf nichts baulich geändert werden, Wartungsarbeiten sind für den Pächter.
Ich würde die Anlage für z.B. 1500€ pro Monat verpachten. Könnte man die Pachthöhe selbe bestimmen oder gibt es dafür gesetzliche Reglungen?
Außerdem wäre der Vertrag befristet. Darf/kann ich den Pachtvertrag mit einem Sonderkündigungsrecht aufsetzen, z.B. Bei Verkauf der Immobilie wird der Pachtvertrag automatisch gekündigt, mit z.B. einem Frist von 2 Monaten?
Immowelt-Redaktion am 09.03.2020 10:19
wir sehen keinen Aspekt, der der Verpachtung einer PV-Anlage grundsätztlich entgegenstehen könnte; bei Pachtverträgen sind die vertraglichen Gestaltungsspielräume relativ groß, weil nicht die strengen Regelungen des Wohnraummietrechts gelten. Allerdings stellt sich die Frage, warum Ihnen diese Konstellation vorschwebt. EIn Pächter wird sich nur finden lassen, wenn er mit der Anlage Geld verdient. Das bedeutet im Umkehrschluss aber, dass weniger Geld bei Ihnen übrigbleibt. Oder gibt es steuerliche Gründe?
Bei der Erstellung des Vertrags sollten Sie, da Ihnen ja deutlich vom Üblich abweichende Regelungen vorschweben, die Hilfe eines Fachanwalts in Anspruch nehmen.
Anna am 09.03.2020 10:25
Ein Pächter wäre vorhanden, er will unbedingt die PV-Anlage pachten. Es handelt sich hier um mein Ex-Mann. Die Anlage gehört mir (weil das Haus mir gehört), er will die Einspeisevergütung weiter bekommen. Daher frage ich mich ob ich mehr Geld pro Monat verlangen darf dann es ihm bringt? Und vorallem dass ich ihn jederzeit kündigen kann (z.B. Wenn das Haus verkauft wird).
Bea am 06.03.2020 12:00
bezüglich Nachricht an Bea:
Ja, Sie haben richtig verstanden. Wir sind die Verpächter und meine dahingehende Frage habe ich nochmals angehängt:
Dann müssen wir ggf. eine Abfindung anbieten. Wenn sich der Pächter des Stalls nicht darauf einlässt, sind uns die Hände gebunden.
Der Pächter hat zusätzliche Pferdestellplätze in dem Stall an andere Personen vermietet oder auch verpachtet (wir kennen die Vereinbarungen nicht - Fakt ist, es stehen fremde Pferde dort). Fällt dies auch unter §589 BGB, wonach nicht ohne Genehmigung des Verpächters vermietet werden darf? Oder gibt es bei diesem Paragraphen auch die Differenzierung von vermieten und verpachten, sprich wenn es sich nur um einen Mietvertrag für eine Pferdestellplatz handelt und nicht um einen Pachtuntervertrag wären uns abermals die Hände gebunden??
Immowelt-Redaktion am 09.03.2020 08:29
in diesem Fall bleibt es bei unserer Antwort vom 04.03.2020. Wir weisen darauf hin, dass eine abschließende Beurteilung der Frage aus der Ferne nicht möglich ist, da Pachtverträge - anders als Wohnraummietverträge - inhaltlich relativ frei gestaltet werden können, da hier, anders als bei der Wohnraummiete, der Mieterschutz nicht an erster Stelle steht. Ggf. könnte eine mögliche unerlaubte Unterverpachtung durch den Pächter Kündigungsmöglichkeiten eröffnen, sofern der Vertrag dies nicht erlaubt (§ 594e BGB). Hier dürfte aber die Beratung mit einem Fachanwalt vor Ort sinnvoll sein.
Chris am 06.03.2020 07:11
Im Pachtvertrag steht, dass der pächter die Gaststätte dem Verein für wichtige Veranstaltungen als geschlossene Gesellschaft zur Verfügung stellen muss.
Kann er uns da den Ausfall den er an diesem Tag hat sozusagen „in Rechnung stellen“? Sprich den Umsatzverlust von uns einfordern?
Immowelt-Redaktion am 06.03.2020 09:16
in Pachtverträgen können individuell Regelungen dieser Art getroffen werden. Ob und in welcher Höhe ein finanzieller Ausgleich dafür zu zahlen ist, sollte vertraglich ebenfalls geregelt sein. Ansonsten dürfte es darauf hinauslaufen, dass im Streitfall ein Richter durch Auslegung ermitteln würde, welchen Willen die Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wohl gehabt hätten, wenn sie diesen Aspekt in Ihre Überlegungen mit einbezogen hätten.
Jansen am 05.03.2020 18:18
Mich hätte noch interessiert, wie hoch eine Kaution für ein Pachtgrundstück sein darf. Schade, dass das nicht erwähnt wurde.
Immowelt-Redaktion am 06.03.2020 08:55
§ 535 bis § 548 BGB regeln die Allgemeinen Vorschriften für Miet- iund Pachtverhältnisse, § 549ff beinhaltet spezielle Vorschriften für Wohnraummietverträge, § 581ff solche für Pachtverträge. Nur in den wohnraumspezifischen Paragrafen findet sich überhaupt eine Regelung zur Kaution (§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten). Daraus folgt, dass bei Miet- und Pachtverhältnissen die Höhe der Kaution im Prinzip frei verhandelbar ist. Begrenzt wird dies lediglich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben dahingehend, dass eine Kautionsregelung nicht schikanös, bzw. sittenwidrig sein darf, etwa indem der Verpächter eine horrende Kautiopn verlangt, die im krassen Missverhältnis zum Sicherungsinteresse des Verpächters steht. Üblich sind oft Kautionshöhen von 1 bis 6 Monatspachten.
Bea am 05.03.2020 09:40
Immowelt-Redaktion am 06.03.2020 09:02
vielen Dank für Ihren Kommentar. Uns ist leider die Konstellation nicht ganz klar. Aufgrund Ihres ersten Kommentars sind wir davon ausgegangen, dass Sie Pächter sind. Nun schreiben Sie, dass es Pächter gibt, so dass es sich für uns so anhört, Sie seien Verpächter und einer Ihrere Pächter hat unerlaubt untervermietet. Haben wir das so richtig verstanden?
Bea am 03.03.2020 14:24
ich habe eine Frage zur Verpachtung eines Stalls auf einer Hofanlage.
Der Stall wurde in 2016 für 20 Jahre verpachtet, würde also noch bis 2036 laufen.
Der Verpächter ist vor über einem Jahr verstorben, wie können die Erben bei Verkaufswunsch der ganzen Hofanlage ggf. früher eine außerordentliche Kündigung aussprechen?? Oder ist dies gar nicht möglich, weil "Erbe bricht Pacht" nicht?
Bei Landverpachtung ist dies nicht möglich, das ist logisch - aber ggf. bei einem Stall.
Es ist aber seinerzeit leider als Pachtvertrag (nicht als Mietvertrag) aufgesetzt worden.
Insofern ist hier der Unterschied von einem Stallgebäude zu einem Wohngebäude zu differenzieren, wo ja max. 4 Jahre Mietdauer gelten.
Oder kann man hier nur eine Abfindung anbieten, welche Höhen sind hier anzusetzen?
Immowelt-Redaktion am 04.03.2020 08:40
wir weisen vorweg darauf hin, dass ohne genaue Detailkenntnisse keine abschließende Beurteilung abgegeben werden kann. Im allgemeinen gilt, dass bei Pachtverträgen - hier über Nichtwohnraum - die mieterfreundlichen Regelungen des Wohnraummietrechts nicht gelten. Das heißt, dass bei befristeten Pachtverträgen kein Befristungsgrund angegeben werden muss und bei der Pachtzeit auch eine ziemlich lange Bindung möglich ist. Soweit keine Klauseln im Pachtvertrag abweichendes vorsehen, dürfte die Bindung also wirksam vereinbart worden sein.
Wir raten allerdings dazu, den Pachtvertrag von einem Fachanwalt dahingehend prüfen zu lassen, ob irgendwelche Hintertürchen bestehen, die eine vorzeitige Kündigung ermöglichen. Ggf. hilft auch ein Gespräch mit dem Verpächter, denn vielleicht findet sich ein anderer Pachter oder der Verpächter lässt sich auf eine Abfindung ein.
Tina am 18.02.2020 14:22
Leider verstehe ich diese nicht ganz - in unserem Pachtvertrag ist schriftlich festgehalten:
Die Pacht läuft " über 5 Jahre für die Zeit vom 1.11.14-31.10.19 und kann dann von beiden Seiten schriftlich von Jahr zu Jahr zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden".
Was bedeutet das konkret für eine ordentliche Kündigung?
Immowelt-Redaktion am 19.02.2020 09:39
in Pachtverträgen können auch von den gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen getroffen werden. Insofern scheint die von Ihnen zitierte Vertragsklausel eine solche zu sein. Uns erscheint die Formulierung "von Jahr zu Jahr zum Ende des Pachtjahres" allerdings unklar, da aus unserer Sicht daraus nicht hervorgeht, wann der Zeitpunkt ist, zu dem zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden kann. Hinzu kommt, dass bei Ladnpachtverträgen außerordentliche Kündigungen zwar möglich sind, aber nur mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Pachtjahres und damit nicht fristlos möglich sind. Hier könnte es sich anbieten, mit einem Fachanwalt vor Ort die Möglichkeiten auszuloten, wie Sie Ihr Ziel, den Pachtvertrag zu kündigen, am besten erreichen können.
Tina am 18.02.2020 08:25
Ich habe von meiner Mutter, nachdem mein Vater verstorben ist, eine Wiese überschrieben bekommen.
Hier besteht ein Pachtvertrag zur Nutzung durch Abweiden von Pferden, Heumachen und Grünfutter mähen. Laut schriftlichem Vertrag läuft die Pacht " über 5 Jahre für die Zeit vom 1.11.14-31.10.19 und kann dann von beiden Seiten schriftlich von Jahr zu Jahr zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden".
Ich habe der Pächterin eine Fristlose Kündigung zukommen lassen, da sie seit Anfang des Pachtvertrages immer nur nach telefonischer Aufforderung zahlte, letztes Jahr erst nach mehrfacher, telefonischer "Erinnerung" erst Anfang diesen Jahres ihre Pacht bezahlt hat und demzufolge das Vertrauensverhältnis gestört ist. Zusätzlich habe ich den desolaten Zustand der Wiese bemängelt.
Der fristlose Kündigung hat sie widersprochen, da sie keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung sieht und den frühesten Kündigungstermin auf den 31.10.2022 benannt.
Was kann ich tun ? Meiner Interpretation des Pachtvertrages müsste sie spätestens zum 31.10.2021 das Grundstück verlassen, ist das richtig?
Immowelt-Redaktion am 18.02.2020 11:35
in Pachtverträgen sind wesentlich weitreichendere, vom Gesetz abweichende Regelungen möglich, als im Wohnraummietrecht. Ist nichts abweichendes vereinbart, so kann ein Pachtvertrag am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs gekündigt werden (BGB; § 594a). Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Der Paragpraph regelt weiterhin, dass die Vereinbarung einer kürzeren Frist der Schriftform bedarf. Sofern hier also keine kürzeren Fristen im Vertrag vereinbart wurden, gelten die ziemlich langen Fristen.
Ob die von Ihnen ausgesprochene fristlose Kündigung wirksam ist oder nicht, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Laut Ihren Schilderungen könnte aber durchaus ein vertragswidriges Verhalten der Pächterin vorliegen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte. Da die Pächterin mitgeteilt hat, dass sie die frislose Kündigung für unwirksam erachtet, könnte es ratsam sein, vor Ort die Hilfe eines spezialisierten Anwalts in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Interessen besser durchsetzen zu können.
Steffen Schmalz am 17.02.2020 18:42
wir möchten eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, wo ein Pächter mit befristeten Pachtvertrag noch für mehrere Jahre "Gastronomie" betreibt. Das Objekt ist total dreckig, verwahrlost und bereits jetzt schon sehr runtergekommen. Man könnte mit Recht sagen, dass man es nicht im ordnungsgemäßen Zustand betreibt. Meine Frage: Welche Möglichkeiten hat der Verpächter, sprich Eigentümer, um die Pächter außerordentlich schnellstmöglich zu kündigen?
MFG S. Schmalz
Immowelt-Redaktion am 18.02.2020 08:46
Hallo Steffen Schmalz,
da bei Pachtverträgen, anders als im Mietrecht, sehr individuelle Regelungen getroffen werden können, ist eine pauschale Aussage hier nicht möglich. Sofern es sich um einen befristeten Pachtvertrag handelt, der eine vorzeitige Beendigung nicht vorsieht, gibt es i.d.R. keine Möglichkeit, das Pachtverhältnis ordentlich zu kündigen. In der Regel werden dem Pächter jedoch gewisse vertragliche Pflichten auferlegt, dass er für gewöhnliche Ausbesserungen zuständig ist, also für Arbeiten, die keine Instandsetzungsarbeiten sind. SIe schreiben, das Objekt sei total verwahrlost. Möglicherweise - hier kommt es aber auf das Ausmaß und auch auf die vereibarten Zuständigkeiten im Pachtvertrag an - kann ein solches Verwahrlosenlassen vertragswidrig sein. Gegebenenfalls könnte dann geprüft werden, ob dies ein Grund sein kann, das Pachtverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen (BGB; § 594e). Hier könnte es allerdings nürtzlich sein, sich mit einem spezialisierten Anwalt vor Ort zu beraten.
Fusselliene am 06.02.2020 13:50
ich habe einen Pachtgarten von älteren Herrschaften gekauft. Das Grundstück gehört der Weimarer Wohnstätte und vor 40 Jahren bekamen die älteren Herrschaften sie Genehmigung zu bauen. Es steht nun ein Haus auf fremdem Grund und Boden. Der Pachtvertrag verlängert sich automatisch immer um ein Jahr. Wir haben das Haus komplett renoviert. Jetzt sagte mir ein Nachbar, das 2022 das Anpassungsrecht in Weimar/ Thüringen in Kraft tritt.
Das bedeutet der Grundstücksbesitzer wird automatisch der Hauseigentümer.
Hier muss keine Entschädigung gezahlt werden. Kann ich irgendwas machen, dass das nicht passiert? Uns wurde das nicht beim unterzeichnen 2018 mitgeteilt. Wir bekamen sogar noch eine weitere Baugenehmigung für ein festes Gewächshaus und Carport. So wären mit allen Zahlungen und Renovierungen über 60000€ weg! Ich bin sprachlos, das so etwas möglich ist. Ein Kaufinteresse wurde von unserer Seite schon abgeschickt. Leider bekamen wir noch keine Rückmeldung.
Wir haben dieses Jahr erst Grunderwerbsteuer für das Haus bezahlen müssen, was in 2 Jahren nicht mal mehr uns gehören soll. Kann ich da rechtlich irgendwas machen?
C.Fris
Immowelt-Redaktion am 07.02.2020 08:34
Hallo Fusselliene,
das hört sich nach einem sehr ernsten Problem an, das wir aus der Ferne leider auch nicht beurteilen können. Wir raten Ihnen dringend, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Thorsten am 28.01.2020 18:22
ich habe vor einiger Zeit ein Grundstück gekauft. Dieses ist zum Teil Bauland und zum anderen landwirtschaftliche Nutzfläche. Ich würde natürlich nun gerne zeitnah ein Haus für mich und meine Familie errichten, aber das Grundstück ist leider verpachtet. Der Pächter bezieht bereits Pension aus seiner früheren Arbeit als Postbeamter. Nebenbei hat er aber eine kleine Landwirtschaft. Nun beruft er sich (nach meiner Kündigung) darauf, dass ihm 2 Jahre weiteres Nutzungsrecht als Landwirt zustehen. Greift dieses Recht auch wenn er nicht hauptberuflich als Landwirt tätig ist?
Immowelt-Redaktion am 29.01.2020 11:20
im BGB, § 594a, heißt es: "(1) Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform."
Diesbezüglich sollten Sie im Pachtvertrag nachschauen, ob eine bestimmte Pachtzeit bzw. Frist vereinbart wurde.
Thorsten am 29.01.2020 12:32
Laut Vertrag läuft das Pachtverhältnis „bis auf Widerruf“. Das Pachtjahr ist nicht angegeben. Dennoch soll ich nun nach der Kündigung weitere zwei Jahre warten, da er solange Nutzungsrecht als Landwirt hat.
Immowelt-Redaktion am 30.01.2020 09:28
dei Formulierung erscheint etwas ungenau. Vielleicht sollten Sie von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, ob eine frühere Beendigung des Pachtvertrags möglich ist. Oder Sie sprechen mit dem Pächter und bieten Ihm z.B. eine Ablöse an, wenn er das Grundstück früher überlässt.
Ron am 18.12.2019 18:17
vor einiger Zeit habe ich eine verpachtete Ackerlandfläche gekauft. Nun habe ich gelesen, dass der bestehende Pachtvertrag weitergeführt werden soll. Dieser liegt jedoch nur dem Pächter vor. Mir leider nicht und so habe ich einen neuen Pachtvertrag aufgesetzt, mit einem (vermutlich) höheren Pachtzins, wie in dem bestehenden Vertrag.
Ist die Erhöhung des Pachtzins (Der Pachtzins richtet sich jetzt nach dem durchschnittlichen Pachtzins für eine verpachtete Ackerlandfläche in NDS) rechtens? Oder muss der Pachtzins, der aufgrund eines verwandtschaftlichen Verhältnisses zwischen Verpächter und Pächter eher einem Freundschaftspachtzins gleicht, beibehalten werden?
Immowelt-Redaktion am 19.12.2019 09:02
da im deutschen Recht der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt (gilt auch für Pacht), dürfte es eher so sein, dass der Pächter dem neuen Vertrag nicht zustimmen muss. Soweit es darum geht, eine Kopie des ursprünglichen Pachtvertrags zu bekommen, um Gewissheit über die Vertragskonditionen zu erlangen, könnte u.U. eine Möglichkeit bestehen. Der BGH hat vor längerer Zeit entschieden, dass, wenn ein Vertragspartner "in entschuldbarer Weise über Bestand und Umfang seiner Forderungen im Ungewissen" ist, er ggf. eine Kopie bzw. Einsicht haben kann (Az.: VIII ZR 120/79). U. U. könnte auch die DSGVO greifen (Art. 15 Abs. 3), wonach der für die Datenverarbeitung Verantwortliche eine Kopie aller Daten unentgeltlich zur Verfügung stellen muss. Abschließend lässt sich die Rechtslage hier aber nicht beurteilen, da die DSGVO noch relativ neu ist und uns demzufolge keine Referenzurteile bekannt sind. Im Zweifel sollten Sie die Angelegenheit mit einem Fachanwalt vor Ort besprechen.
Jan am 14.12.2019 09:17
Guten Morgen. Der Pächter eines Gastronomiebetrieb will selbigen aus Persönlichen Gründen verkaufen. Der Pachtvertrag läuft noch 2 Jahre. Muss der Verpächter diesen Verkauf und demnach auch den Pächterwechsel zustimmen?
Immowelt-Redaktion am 16.12.2019 10:08
wir sind nicht ganz sicher, ob wir Ihre Frage richtig verstanden haben: Soweit es darum geht, dass der Pächter vorzeitig das Pachtverhältnis beenden will (nicht: verkaufen will), so kann er i.d.R. nicht einfach einen Nachpächter suchen. Es gelten die im Pachtvertrag vereinbarten Regelungen. Soweit vorzeitig ein anderer Pächter gesucht wird, muss der Verpächter dem zustimmen, eineseitige Vertragsveränderungen sind insoweit nicht möglich.
Criss am 09.12.2019 22:31
Guten Abend, ich habe vor mir eine Immobilie zu kaufen
1 x 160m2 Wohnung (Betreiberwohnung)
7x kleine Appartements
Sollte ich alles in einen Pachtvertrag packen oder sollte ich mehrere Verträge abschließen.
Es handelt sich lediglich um einen Besitzer
Immowelt-Redaktion am 10.12.2019 09:51
leider haben wir die Frage nicht ganz verstanden, ob Sie kaufen oder pachten wollen? Gerne bemühen wir uns um eine Antwort und bitten darum, die Frage zu konkretisieren.
Reiner Burkert am 03.12.2019 13:23
Ich betreibe nebenberuflich eine kleine Landwirtschaft. Für einen Stallbau hat das Landwirtschaftsamt zuerst zukünftige Pacht- und Kaufverträge abgefragt. Jetzt möchte es schriftliche Pachtverträge. Meine Pachtverträge sind alle mündlich abgeschlossen, und bestehen schon bis zu 20 Jahre. Kann die Schriftform verlangt werden, wenn das BGB mündliche Verträge ermöglicht?
Immowelt-Redaktion am 04.12.2019 08:22
Sie haben Recht, dass das BGB nicht zwingend die Schriftform vorschreibt, was hier ein Problem ist. Vielleicht könnten Sie - anstelle eines Vertrages - den Verpächter bitten, Ihnen schriftlich zu bestätigen, dass seit langer Zeit ein Pachtvertrag zu (im Schrieben zu benennenden) bestimmten Bedingungen vorliegt.
Siggi56 am 22.11.2019 11:47
wir sind Pächter einer Vereinsgaststätte, aber wegen Differenzen mit dem neuen Vorstandsvorsitzenden wurde unser Pachtvertrag fristgerecht zum 31.03.2020 gekündigt. Nun möchte der Vorstand noch während unserer Vertragslaufzeit diverse Arbeiten im Pachtobjekt durchführen: Umbau der Heizungsanlage (Zutritt nur durch die Gastronomie möglich), Austausch der kompletten Schließanlage (uns würden neue Schlüssel überlassen) sowie Malerarbeiten in der Gaststätte. Im Pachtvertrag sind keinerlei Vereinbarungen zu solchen Arbeiten getroffen worden. Da es sich um einen Tennisverein ohne Hallenbetrieb handelt, wird die Gaststätte von Januar bis März nicht bewirtschaftet. Auch haben wir bereits ein neues Pachtobjekt und werden voraussichtlich Anfang Januar mit unserem Inventar umziehen. Der Vorstand meint daher, Zutrittsrecht zu unserem Pachtobjekt zu haben und die genannten Arbeiten ausführen zu dürfen. Wir haben uns extrem über die Art und Weise des neuen Vorsitzenden geärgert und möchten ihm weder den Zutritt noch die Durchführung der Arbeiten gewähren. Sind wir hier im Recht?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Info!
Immowelt-Redaktion am 25.11.2019 11:16
grundsätzlich muss ein Verpächter seinem Pächter während der Pachtzeit die vertraggemäße Nutzung der Pachtasache ermöglichen. Hinsichtlich des Umstands, dass in den Monaten Jan. bis Mrz. die Pachtsache ohnehin nicht genutzt wird, können wir allerdings nicht beurteilen, ob und in welchem Umfang Sie Ansprüche gegen den Verpächter geltend machen können. Hier sollten Sie dann doch die Hilfe eines auf Pachtangelegenheiten spezialisierten Experten vor Ort in Anspruch nehmen.
Mimi62 am 20.11.2019 14:15
Ich habe eine Frage.Mein Verstorbener Vater hatte vor 20 Jahren ein Stück Land von der Gemeinde gepachtet und darauf ein Gartenhaus und ein Carport errichtet.inzwischen gehört jedoch das Land wohl einer Stiftung.Nun verlangt diese von mir den Rückbau dieser Objekte.Was kann ich tun?
Immowelt-Redaktion am 21.11.2019 11:34
Hallo Mimi62,
ob hier ein Rückbau stattfinden muss, lässt sich aus der Ferne ohne Kenntniss der vertraglichen Vereinbarungen nicht beurteilen. Ob der Rückbau also gefordert werden kann, dürfte maßgeblich von den Vereinbarungen bzw. Absprachen abhängen, die der Vater mit dem ursprünglichen Verpächter geschlossen hatte.
Marianne am 18.11.2019 21:38
seid über 20 Jahren haben wir eine Wiese zur Pacht. Wir haben mit Einverständnis des Verpächters einen Zaun gebaut und eine Hütte darauf errichtet, nun ist der Verpächter gestorben und eine Erbengemeinschaft hat das Grundstück übernommen. Vor 2 Wochen wurde uns auf 30.11.2019... also diesen Jahres gekündigt, da das Grundstück wohl verkauft wurde. Nun wollten wir wissen ob das denn rechtens ist. Für unseren Zaun und für unsere Hütte wollten wir eine Ablöse bekommen.... der Verpächter meinte das festes Inventar nun zum Pachtgrund gehört und will nichts bezahlen. Stimmt das? Wir dürfen es auch nicht mehr abbauen, meinte er. Wir haben keinen Pachtvertrag, lediglich die Pachtbelege der vergangenen Jahre. Was dürfen wir hier tun?
Immowelt-Redaktion am 20.11.2019 10:47
Bei Nichtwohnimmobilien ist der Mieter-, bzw. hier: Pächtersschutz wesentlich geringer als bei Wohnimmobilien. Das bedeutet, dass viele Dinge auch abweichend von den gesetzlichen Vorgaben vereinbart werden können. Ob und zu welchen Dingen Sie berechtigt/verprlichtet sind, kann also stark von den vertraglichen vereinbarungen abhängen. Hier kann es ratsam sein, einen Fachmann vor Ort (Fachanwalt) um Rat zu fragen.
Rainer am 17.11.2019 09:38
ich beabsichtige ein altes Firmengebäude vom Eigentümer zu pachten. Das Gebäude bzw. verschiedene Plätze sind zum Teil bereits an Privatpersonen (Wohnwagenstellplätze, Treckerstellplätze) und kleine Firmen vermietet.
Einen Großteil der Fläche möchte der Eigentümer für eigenen Maschinen behalten.
> Was sollte ich als Privatperson bei solch einem Vertrag beachten?
> Eine Vereinbarung in dem Vertrag soll lauten das ich für Reparaturen und Ordnung rund ums Gebäude sorge.
> Was passiert in einem Todesfall mit dem Pachtvertrag?
> Können die jetzigen Mieter aufgrund der Änderung des Mietverhältnisses kündigen?
Immowelt-Redaktion am 19.11.2019 11:02
die genaue Konstellation ist uns nicht ganz klar. So wie wir Sie verstehen, wollen Sie das gesamte Areal vom Eigentümer pachten, dieser möchte aber einen Großteil der Fläche weiter nutzen (also zurückpachten)?
Was Ihre weiteren Fragen betrifft - grundsätzlich gilt: Die bestehenden Mietverhältnisse laufen so weiter wie bisher; ob und wann eine Kündigung möglich ist, richtet sich dann nach den gesetzlichen Vorgaben, bzw. nach den vertraglichen Vereinbarungen.
Da Ihr Vorhaben nach Ihren Angaben insgesamt recht komplex zu sein scheint, raten wir Ihnen, einen Fachanwalt für Mietrecht für die Vertragsgestaltung hinzuzuziehen. Das kann allemal günstiger sein, als später wegen eines Fehlers draufzuzahlen.
janina11 am 05.11.2019 17:01
wir haben Anfang des Jahres verpachtetes Freizeitgrundstück gekauft und die Pacht üblich angehoben (60 ct / qm). Nun stellt sich heraus, dass eine Partei evtl den erhöhten Satz nicht zahlen möchte, da der Preis vorher bei knappen 11 ct / qm lag. Dies ist natürlich ein großer Unterschied, das verstehen wir. Ich habe die Information, dass bei Eigentümerwechsel die Pacht angehoben werden darf UND dass die Kündigungsfrist im alten Pachtvertrag nicht mehr gültig ist. Könnten Sie mir sagen, ob diese beiden Aussagen richtig sind? Herzlich Dank!
Immowelt-Redaktion am 06.11.2019 09:07
Hallo janina11,
auch bei Pachtverträgen gilt der gleiche Grundsatz, der auch bei Mietverträgen gilt: Kauf bricht nicht Miete. Dies bedeutet, dass ein Pachtvertrag bei einem Eigentümerwechsel so bestehen bleibt, wie er abgeschlossen wurde. Hinsichtlich einer Kündigung gilt § 594 e BGB, wonach - im Wesentlichen so wie auch im Mietrecht - eine Kündigung nur wegen erheblicher Pflichtverletzungen möglich ist (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund). Ob und in welcher Höhe eine Erhöhung der Pacht möglich ist, könnte auch von den konkreten Regelungen im Pachtvertrag abhängig sein. Im Zweifel sollten Sie sich vor Ort von einem Fachanwalt beraten lassen.
Cindy am 20.10.2019 00:45
Wir haben vor ein Grundstück mit Bungalow in einem Naherholungsgebiet zu mieten.im April nächsten Jahres beginnt der Vertrag und wird saisonweise bis Oktober bezahlt mit der Option auch als ganzjahresnutzung mit einer höheren pacht. Da das Grundstück aber von Oktober bis April über kein Wasser verfügt,wollen wir das nicht.nun haben wir aber mitbekommen das wir in dieser Zeit kein Zugang zum Grundstück haben um mal nach dem Rechten zu schauen,Da der verpächter das komplette Gelände eingezäunt hat.muss der verpächter uns die Möglichkeit geben jeder Zeit auf unser gepachtetes Grundstück zu kommen auch wenn wir nur von April bis Oktober bezahlen??
Immowelt-Redaktion am 21.10.2019 11:31
Ihrer Schilderung nach handelt es sich, so wie wir Sie verstehen, um ein Freizeitgrundstück mit nicht ganzjährig nutzbarem Bungalow und nicht um eine Wohnimmobilie (da in diesem Fall kein Pacht- sondern ein Mietvertrag oblkigatorisch wäre). Ein solcher Pachvertrag kann durchaus so gestaltet sein, dass die Pachtzeit nur in den Sommer fällt. In diesem Fall hätten Sie dann tatsächlich keinen Anspruch darauf, die Immobilie während der Zeit, in der Sie nicht Pächter sind, zu nutzen. Eine abschließende Beurteilung ist uns allerdings nicht möglich, hier kommt es sicher auch auf die konkreten Regelungen im Pachtvertrag an.
Meusel am 23.09.2019 21:50
wir sind seit ca. 10 Jahren Pächter eines kleinen Stückes Ackerland (knapp 2500m2). Dieses nutzen wir nach entsprechender Einsaat und Umzäunung auf unsere Kosten als Weideland. Das Land soll nun verkauft werden. Ein schriftlicher Pachtvertrag existiert nicht. Pächter und Verpächter sind Privatleute. Welchen Kündigungsschutz haben wir als Pächter/Nutzer gegenüber dem zukünftigen Eigentümer?
Immowelt-Redaktion am 24.09.2019 10:46
welche Kündigungsfristen gelten, hängt entweder davon ab, was vertraglich vereinbart wurde. (auch mündliche Verträge/Vereinbarungen können wirksam sein, sind im Nachhinein aber oft schwer zu belegen). Wurde nichts anderes vereinbart, gelten die Kündigungsfristen des § 594a BGB:
"(1) Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform.
Traktor-Belarus am 19.09.2019 12:02
Hallo mein Opa welcher 1956 verstorben ist stand noch 2010 als Eigentümer von 3 ha Ackerland im Grundbuch. Diese Flächen wurden 2010 zur Hälfte an seiner Tochter, meiner Mutter überschrieben. Und diese hat Sie mir ihern Sohn 2010 überschrieben. Ich stehe zur hälfte im Grundbuch als Eigentümer. Zur Hälfte des wegen weil meine Mutter noch einen Bruder hatte, Welcher 2002 verstorben ist, seine Frau lebt noch, hat aber Ihr Erbe noch nicht angetreten. Aber die Frau vom Bruder meiner Mutter hat 2010 den letzeten aktuellen Pachtvertag alleine Unterschrieben ist das rechtens ? Ich habe dem Pächter gekündigt, er aber meint es ist alles rechtens da er einen Unterschriebenen Pachtvertrag hat.
Immowelt-Redaktion am 20.09.2019 11:47
Hallo Traktor-Belarus,
auch wenn die Eigentumsverhältnisse hier etwas unübersichtlich erscheinen, erscheint es nicht fernliegend, dass ein wirksamer Vertrag zustande gekommen sein könnte. Abhängig von den im Vertrag vereinbarten Regelungen ist ein solcher Vertrag u. U. auch kündbar, allerdings nur von den Vertragsparteien. Wenn also im Vertrag Person A als Verpächter auftritt, nicht jedoch Person B, so kann i.d.R. auch nur Person A - unabhängig von den Eigentumsverhältnissen - eine Kündigung aussprechen. Aus der Ferne ist uns allerdings keine abschließende Beurteilung möglich. Im Zweifel müssten Sie Ihre Möglichkeiten mit einem Rechtsanwalt von Ort abklären.
Hollosilver am 26.08.2019 15:55
Ich habe eine Landwirtschaftliche Fläche/Stall gepachtet, jetzt kommt meine verpächterin und will mir sagen das ich nur x Pferde halten darf ich halte jedoch ohne das die Wiesen darunter leiden mehr Tiere.
Darf sie die Anzahl der Tiere vorschreiben ?
Das Gelände ist immer sauber und gepflegt .
Immowelt-Redaktion am 28.08.2019 08:34
Hallo Hollosilver,
wie und im welchen Umfang eine Pachtsache genutzt werden darf, ist im Pachtvertrag geregelt. Sofern die vom Pächter praktizierte Nutzung im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung ist, kann der Verpächter keine nachträglichen Einschränkungen durchsetzen, welche nicht im Vertrag geregelt sind. Wie es sich in Ihrem konkreten Fall verhält, können wir allerdings aus der Ferne nicht beurteilen.
LUGO am 24.08.2019 12:53
Guten Tag, ich danke für den interessanten Artikel. Aufgrund beruflicher Veränderung bin ich auf einen Zweitwohnsitz angewiesen, da die Entfernung zu weit zum Pendeln ist. Nun habe ich in einer Anzeige ein Wochenendhaus zum Kauf gesehen, welches sanierungsbedürftig ist. Dieses wurde ich dann unter der Woche als Zweitwohnsitz nutzen. Das Grundstück auf dem es steht, wird verpachtet. Nun zu meinen Fragen. Kann ich die entstehende Pacht wie die Miete der Zweitwohnung bei der Steuererklärung geltend machen?
Aufgrund dessen, dass ich unter der Woche Zeit habe, würde ich die Sanierung auf eigene Kosten durchführen. Wie sieht es im Kündigungsfall mit dem Wertzuwachs des Hauses aus? Das Haus Gehört mir aber das Grundstück auf dem es steht nicht. Wie kann man oder wird das geregelt? Was ist zu beachten?
Immowelt-Redaktion am 26.08.2019 08:59
bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen und komplexe Fälle wie den Ihren aus der Ferne daher nicht beantworten können. Wir würden Ihnen empfehlen, hierzu das Gespräch mit dem Steuerberater zu suchen.
Senzi am 23.08.2019 14:08
Guten Tag, was ist eigentlich, wenn der Pächter eines Restaurants im Erbbaurecht ohne Zustimmung des Verpächters das Restaurant einen ganz anderen Namen gibt. Mit Pinsel, Farbe und Co heißt es dann einfach "anders-so" ?
Immowelt-Redaktion am 26.08.2019 09:57
ist derjenige, der das Restaurant betreibt der Pächter oder hat er ein Erbbaurecht? (sind zwei unterscheidliche Dinge)
Senzi am 26.08.2019 16:44
Eigentümer und Ausgeber des Erbbaurechts ist das Land. Der Pächter hat das Restaurant incl. Inventar und Gartenstück mit Zustimmung des Landes unterverpachtet - und der Unterpächter, der den Charakter nicht verändern darf, hat zwei Tage nachdem er den Unterpachtvertrag hatte, das Restaurant einfach umbenannt.
Immowelt-Redaktion am 28.08.2019 09:29
in diesem Fall dürfte es maßgeblich darauf ankommen, was genau im Pachtvertrag geregelt wurde, insbesondere, ob eine Namensänderung bereits den Charakter der Pachtsache verändert.
Cappo am 21.08.2019 09:25
Ich habe vor eine landwirtschaftliche Fläche zu kaufen, bei der ein Teil verpachtet ist. Dieser Pachtvertrag läuft noch bis 2016. Ich würde diese Fläche gern selbst nutzen. Muss ich in jedem Fall bis 2026 damit warten?
Immowelt-Redaktion am 21.08.2019 12:55
ob die vorzeitige Kündigung eines Pachtvertrags möglich ist, hängt davon ab, was konkret im Pachtvertrag vereinbart wurde. Wurde dort konkret eine Laufzeit vereinbart, ohne dass ergänzende Klauseln unter bestimmten Umständen ein vorzeitiges Pachtende regeln, dürfte eine solche vertragliche Abrede ihre Gültigkeit behalten.
Die gesetzlichen Regelungen zum Pachtvertrag finden Sie im BGB (§§ 594 ff).
U99 am 29.07.2019 18:44
vor 55 Jahren haben meine Eltern ein Wochenendgrundstück gepachtet. Es gab nur einen mündlichen Pachtvertrag. Alle damals Beteiligten (Pächter sowie Verpächter) sind bereits verstorben. Die Tochter der damaligen Verpächterin verpachtet das Grundstück weiter an mich. Nach dem Tod meiner Mutter vor zehn Jahren habe ich das Pachtgrundstück weiter bezahlt. Auf dem Pachtgrundstück gibt es kein Wasser, keine sanitären Einrichtungen und kein Abwasser!
Die Pächterin verlangt jedes Jahr das zahlen der Grundsteuer von mir. Was ich auch seit zehn Jahren Tour. Muss ich diese Grundsteuer zahlen? Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar!
Immowelt-Redaktion am 30.07.2019 09:04
grundsätzlich kann der Verpächter eines Wochenendgrundstücks die Grundsteuer durchaus auf den Pächter umlegen, allerdings muss das vereinbart worden sein. Im vorliegenden Fall dürfte es schwierig sein, hier den entsprechenden Beweis zu führen, einerseits weil nur ein mündlicher Vertrag existiert, andererseits weil die ursprünglichen Vertragsparteien wie Sie schreiben, inzwischen verstorben sind. Um einem Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang aus dem Weg zu gehen, wäre es am besten, sich in irgendeiner Form zu einigen und das Ergebnis am besten schriftlich festzuhalten. Sollte das nicht möglich sein, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.
Pferdefreund am 17.07.2019 09:36
vor über 30 Jahren haben meine Eltern mündlich zwei Pachtverträge geschlossen. Vor 10 Jahren habe ich das Land geerbt und die Pacht weiter laufen lassen, vor zwei Jahren jedoch schriftlich gekündigt. Im November laufen die beiden Pachtverträge aus. Ein Pächter hat Grünland gepachtet, auf dem er Heu gemacht hat und Pferde weiden ließ. Bei Übergabe damals waren die Zäune im top Zustand, heute sind sie komplett morsch bzw. schon gar nicht mehr vorhanden. Muss der Pächter trotz mündlichem Vertrag dennoch die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand übergeben, d. h. muss er nach 30 Jahren die maroden durch neue Zäune ersetzen und wenn ja, muss er dies bis zum Ende des Pachtvertrages erledigt haben oder kann man ihm eine Frist setzen? Besten Dank vorab für Ihre Antwort und Mühe!
Immowelt-Redaktion am 17.07.2019 14:16
eine solche Pflicht besteht nicht automatisch, sondern nur, wenn sie vertraglich auf den Pächter übertragen wurde. Ob mündlich oder schriftlich spielt hierbei zunächst keine Rolle, wobei die Beweisbarkeit bei einer mündlichen Vereinbarung im Streitfall natürlich ein Problem sein kann. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Fachanwalt.
Katerchen am 12.07.2019 13:21
Hallo , seit 30 Jahren haben wir einen Garten gepachtet nun aber möchte der Verpächter sein Land zurück und verlangt das wir den Garten in seinen ursprünglichen Zustand versetzen . Wir sollen alle Bäume und Sträucher fällen. Er möchte das Gartenland als Bauland erschließen und vier Häuser bauen . Wir sollen die Bäume und Wurzeln auf unsere Kosten beseitigen.Als wir es übernommen haben war alles verwilderte Wiese . Müssen wir das tun und ist es Rechtens.
Immowelt-Redaktion am 15.07.2019 09:13
ob und zu welchen Maßnahmen Sie verpflichtet sind, hängt davon ab, welche Art von Pachtvertrag Sie einst abgeschlossen haben und was genau im Vertrag geregelt wurde. Handelt es sich um einen Landpachtvertrag (also um die Pacht einer landwirtschaftlich zuu nutzenden Fläche), müsste das grundstück in dem Zustand zurückgegeben werden, der Sinn und Zweck der vorgesehenen Bewirtschaftung entspricht. Handelt es sich nicht um einen Landpachtvertrag, so sind gemäß BGB § 581 Abs. 2 die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts anzuwenden. Hier stellt sich dann die Frage, was konkret im Pachtvertrag steht und ob etwaige für Sie nachteilige Regelungen überhaupt wirksam sind. Dies können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen und raten dazu, vor Ort einen Fachanwalt für Miet- (und Pacht-) Recht mit einer Prüfung zu beauftragen.
PETERkatze 2001 am 21.06.2019 13:38
ich habe am 19.Januar 1995 eine "PACHTVEREINBARUNG" mit dem Pächter schriftlich fixiert.Es handelt sich um 1,5430 ha.Ackerland, dass vor ca.20 Jahren auf Weideland mit Gras umgebrochen ist.Der Pachtzins wurde bisher noch nie verändert!Vereinbart wurde, dass sich die Laufzeit jeweils um ein weiteres Jahr verlängert, wenn sie nicht drei Monate vor Ablauf des Pachtjahres von einem der Partner gekündigt wird! Das Pachtverhältnis begann am 01.10.1995.
Ich will nun die Fläche anderweitig nutzen lassen, und habe am 12.Juni 2019 die Vereinbarung absprachegemäß zum 30.September 2019 schriftlich mit Einschreiben gekündigt.Der Pächter nutzt seit einigen Jahren diese Fläche nicht mehr selbst,da er keine Pferde mehr hat!Seitdem nutzt sie ein Bekannter von ihm, obwohl in der PACHRVEREINBARUNG steht, dass eine Unterverpachtung nicht gestattet ist!
Meine Frage lautet; Ist meine Kündigung der PACHTVEREINBARUNG ordnungsgemäß, da sie sich ausschliesslich an die von beiden Seiten schriftlich getroffenen Abmachungen hält? Für eine zeitnahe Mitteilung wäre ich Ihnen sehr dankbar!! DANKE!
Immowelt-Redaktion am 24.06.2019 08:34
bei Pachtverhältnissen ist es möglich, schriftliche Vereinbarungen zur Kündigungsfrist zu treffen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Insofern dürfte eine Kündigung in Ihrem Fall dann wirksam sein, wenn Sie sich an diese Vereinbarungen halten. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt.
Herbert am 29.05.2019 09:26
ich würde gerne wissen, ob die Stadt zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn sie nicht rechtzeitig für ein Schwimmbad Rettungsschwimmer stellt und somit der Kisok der sich im umzäunten Schwimmbad befindet, nicht betrieben werden kann bzw. darf (aus Sicherheitsgründen)?
Dazu kommt, dasss das Eröfffnungsdatum veröffentlich wurde, aber auf Anordnung des Bürgermeisters nicht geöffnet werden durfte, da sie keinen Rettungsschwimmer hatten.
Immowelt-Redaktion am 29.05.2019 10:10
vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider lässt sich diese Frage pauschal aber nicht beantworten - das ist etwas, das im Zweifelsfall vermutlich in einem Rechtsstreit zu klären wäre. Wir würden Ihnen daher empfehlen, das Gespräch mit einem Rechtsanwalt zu suchen.
Taxi driver am 21.05.2019 07:38
Hallo, würde gerne wissen ob der Verpächter (die Stadt) berechtigt ist die Pacht für einen Kleingarten / Grabeland zu verfünffachen !?
Das ist bei uns jetzt leider der Fall.
Immowelt-Redaktion am 21.05.2019 09:59
gemäß § 5 des Bundeskleingartengesetzes darf die Pacht höchstens das vierfache der ortsüblichen pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau betragen. Eine Erhöhung auf diesen Höchstbetrag ist aber jederzeit möglich. Wenn die Pacht also in Ihrem Fall bislang relativ gering war, könnte auch eine Verfünffachung möglich sein.
Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir den Fall abschließend aus der Ferne nicht klären können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt.
0815 am 09.05.2019 09:45
Darf ein Verpächer das Pachtobjekt wegen verspäteter Pachtzahlung (14 Tage) kündigen oder muss er einen "Mahnweg" einhalten?
Immowelt-Redaktion am 09.05.2019 10:22
im Rahmen eines unbefristeten Pachtverhältnis kann ein Verpächter auch ohne Grund im Rahmen der in diesem Artikel angegebenen Fristen kündigen. Für eine außerordentliche Kündigung genügt eine einmalig um 14 Tage verspätete Pachtzahlung in der Regel aber nicht. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und ihren Fall aus der Ferne daher nicht abschließend bewerten können. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen daher das Gespräch mit einem Fachanwalt.
10823204 am 08.05.2019 14:46
Guten Tag, muss der Nachbar in Bezug auf die Pächter eines Gartengrundstücks vom Verpächter befragt werden beziehungsweise muss man sich die Pächter vom Landratsamt genehmigen lassen?
Konkret geht es um die Verpachtung und Nutzung des Grundstücks durch einen Waldkindergarten, Die hat den Garten als Ausweisfläche benötigt.
Immowelt-Redaktion am 08.05.2019 14:50
das ist in der Regel nicht vorgeschrieben. Sollten bei Ihnen vor Ort (aus welchen Gründen auch immer) andere Regelungen gelten, müssten Sie diese vom Landratsamt erfragen.
Schulze am 24.04.2019 21:38
wie ist es möglich Ställe und Land in einem Pachtvertrag unterzubringen? Mir wurde gesagt ich bräuchte einen Pachtvertrag für die Räumlichkeiten und einen für die Ländereien.
Und ebenso würde mich interessieren ob ich 19% MwSt aufschlagen kann/muss.
Immowelt-Redaktion am 25.04.2019 10:43
es gibt viele Möglichkeiten, einen Pachtvertrag auszugestalten, uns wäre aber nicht bekannt, warum Ländereien und darauf befindliche Wirtschaftsgebäude zwingend über getrennte Verträge verpachtet werden müssen. Ob Sie steuerpflichtig werden, hängt unter anderem davon ab, ob sich Ihre unternehmerische Betätigung im Bereich der Landwirtschaft auf die Verpachtung beschränkt. Wir würden Ihnen aber raten, dies mit einem Steuerberater zu besprechen und den Pachtvertrag am besten rechtlich prüfen zu lassen um etwaigen späteren Unwägbarkeiten vorzubeugen.
Lg am 17.04.2019 21:06
Hallo, ich habe Grasland zur pferdehaltung gepachtet, per handschlag, dieser vertrag wurde mir gekundigt. Jetzt habe ich Ja noch 2jahre das nutzungsrecht. Meine frage ist, der verpachter will nun nach kundigung die pacht von 50.- auf 240.- erhoehen... Darf er das? LG
Immowelt-Redaktion am 18.04.2019 08:40
für sogenannte Landpachtverträge gilt, dass der Verpächter eine Änderung der Pacht verlangen, wenn sich die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungne maßgebend waren, nachhaltig so geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind. Das regelt § 593 BGB. Demnach kann eine Änderung frühestens zwei Jahre nach beginn des Pachtverhältnisses oder nach dem Wirksamwerden der letzten Änderung der Vertragsleistungen verlangt werden. Zudem kann die Änderung nicht für eine frühere Zeit als für das Pachtjahr verlangt werden, in dem das Änderungsverlangen erklärt wird. Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir aus der Ferne nicht klären können, ob die fraglichen Bedingungen in Ihrem Fall vorliegen und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt.
Juan Pacheco am 12.04.2019 09:27
ich bin Pächter einer Gaststätte seit 05.2014. Am 31.05.2019 endet die Pachtvertrag. Der Fall ist so: die elektrische Schaltkasten haben die Prüfungsiegel seit 2011 abgelaufen. Jetzt hat mir der Verpächter gesagt, dass ich als Pächter die Kosten einer neue Prüfung übernehmen muss, obwohl ich das Lokal zu der Zeitpunkt wann ich das Lokal übernommen habe (2014) seit 3 Jahre diese Abgelaufen war. Meine Frage: ist die Klage der Verpächter in Ordnung oder soll er die Kosten übernehmen. Vielen Dank!
Immowelt-Redaktion am 12.04.2019 12:54
bei Fragen wie dieser kommt es bei Pachtverträgen darauf an, was im Vertrag vereinbart wurde. Letztlich können wir die Frage daher leider aus der Ferne nicht klären und würden Ihnen empfehlen, sich von einem Fachanwalt beraten zu lassen.
PS am 09.04.2019 12:37
Vielen Dank für den Bericht. Ich habe aktuelle eine Werkstatt von meinem Vater gepachtet nun ist die Frage wer die Kosten für die bestehende Gebäudeversicherung trägt. Da meiner Meinung nach der Verpächter sich um das Gebäude kümmern müsste bin ich der Auffassung das der Verpächter die Gebäudeversicherung bezahlen müsste?
Immowelt-Redaktion am 09.04.2019 12:44
der Verpächter kann bestimmte Betriebskosten (so auch jene für die Gebäudeversicherung) auf den Pächter umlegen. In der Regel finden sich hierzu auch im Pachtvertrag entsprechende Vereinbarungen.
Biribi am 29.03.2019 20:49
Wir sind ca 30 Menschen auf einem Campingplatz in Sinzig und haben hier unseren Wohnsitz. Vor ein paar Tagen bekam jeder die Kündigung, wie im Schreiben betont:" fristgerecht zum 1.Mai"!
Es gibt hier Menschen, die leben hier seit 30 Jahren. Wir verlieren alles was wir haben.
Viele Rentner, die nicht genug Rente haben um sich eine Wohnung zu suchen. Zudem innerhalb dieser kurzen Zeit.
Wir brauchen einen Anwalt der uns vertritt.
obm am 23.03.2019 11:48
Ich möchte mir einen alten Bauernhof meines Onkels Pachten. Mit Zustimmung des Verpächters würde ich einen Teil des Hofes abreißen und neu Bauen (ist auch Wunsch des Verpächters damit das Objekt nicht Einstürzt)
Die Kosten für den Neubau möchte ich aber gerne selbst tragen damit mein Onkel nicht finanziell belastet wird. Nun würde der Wert der Immobilie aber mit meiner Investition sehr ansteigen.
Kleines Detail am Rande: Haus alleine kann nicht Verkauft werden da es sich nur mitsamt dem dazugehörigen Grund verkaufen lässt.
Gibt es eine Möglichkeit, im Falle einer Kündigung, Todesfall, ectr., die investitions Kosten von mehreren 100.000€ zurück zu bekommen?
Oder eine Möglichkeit das Objekt für "immer" zu Pachten, das es somit in meinen Privaten Besitz übergeht?
Bekommt man als Pächter bei Investitionen in dieser Höhe einen Kredit von der Bank da diese nicht auf Grundbuch zugreifen kann?
Immowelt-Redaktion am 25.03.2019 09:16
vertraglich vereinbaren können Sie grundsätzlich alles. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, sich bezüglich der genauen Formulierung von einem Notar beraten zu lassen. Bei einem Kredit von mehreren 100.000 Euro wird die Bank allerdings möglicherweise tatsächlich eine Sicherheit haben wollen. Das muss aber nicht der fragliche Bauernhof sein, sondern kann auch eine andere Immobilie sein, deren Eigentümer Sie sind.
Ranchero69 am 20.03.2019 09:03
in Abstimmung mit dem Verpächter und Pächter haben wir eine Unterverpachtung eines Pachtgrundstücks vertraglich vereinbart. Der Verpächter ist nun verstorben und das Konto, auf das die Pacht überwiesen wird, wurde gelöscht (das Geld kommt zurück). Leider haben weder wir als Unterpächter noch der Pächter selbst keinerlei Kontakte zu möglichen Erben. Der Pächter möchte nun gerne den Pachtvertrag aufkündigen, wir als Unterpächter aber gerne weiterführen bzw. das Grundstück gerne weiterhin nutzen (natürlich auch gegen die Zahlung der Pacht) Ich befürchte jedoch, dass wir sofern der Pachtvertrag vom Pächter gekündigt würde, keinerlei rechtliche Grundlage mehr hätten, als Unterpächter das Grundstück zu nutzen, korrekt? Was kann man in so einem Fall am besten tun? Herzlichen Dank!
Immowelt-Redaktion am 20.03.2019 11:10
in diesem Fall sollten Sie zunächst am besten selbst versuchen, die Erben ausfindig zu machen, um einen neuen Pachtvertrag abzuschließen. Somit könnten Sie das Grundstück dann künftig als Hauptpächter nutzen. Sollte es diesen Erben nicht geben, wenden Sie sich am besten an das zuständige Nachlassgericht. Eventuell bestellt dieses einen Nachlassverwalter.
jochen_ffm@gmx.net am 13.03.2019 08:03
in dem von mir als Verpächter geerbten Landpachtvertrag heißt es in einer Nachtragsvereinbarung aus dem Jahre 2004 zur Pachtdauer:
"Das Pachtverhältnis begann am 24.07.1991 für die Flächen des bisherigen Vertrages und endet am 30.06.2010. Das Pachtjahr läuft vom 01.10. bis zum 30.09. des Folgejahres. Erklärt spätestens 2 Jahre vor Vertragsende keine der Vertragsparteien der anderen durch schriftliche Mitteilung, dass sie das Pachtverhältnis nicht fortsetzen will, so verlängert sich dieses um jeweils 1 Jahr."
Meines Erachtens passen die Begriffe "Pachtverhältnis" und "Pachtjahr" nicht zusammen bzw. sind im Hinblick auf die Kündigungsfrist widersprüchlich. Welcher Kündigungstermin gilt denn nun? 30.06.2021 des Pachtverhältnisses oder 30.09.2021 des Pachtjahres??
Immowelt-Redaktion am 13.03.2019 10:49
das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 594a vor, dass jeder Vertragsteil ein Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen kann. Es stellt sich nun die Frage, ob die zusätzliche Regelung zur sich immer verlängernden Befristung, die in Ihrem Vertrag getroffen wurde, in dieser Form so dennoch wirksam ist. Das können wir leider aus der Ferne nicht abschließend klären, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher raten, die Frage mit einem Fachanwalt zu besprechen oder sich mit dem Verpächter gütlich zu einigen.
Norik1993 am 26.02.2019 18:17
ich habe im Sommer 2018 ein Grundstück gekauft. Auf dem Grundstück befinden sich zwei Gewerbeimmobilien. Das Grundstück hat eine große Einfahrt.
Leider ist es nun so, dass der alte Eigentümer zum Zeitpunkt des Baus der großen Einfahrt ungefähr 100m2 vom Nachbargrundstück gepachtet hat im Februar 1991. Eine Seite der Einfahrt verläuft somit auf dem Nachbarsgrundstück, also der Zaun ist auf dem verpachteten Grundstücks und der alte Eigentümer hat diese 100m2 natürlich auch geflastert.
Ich als neuer Eigentümer möchte aber keine Pachtkosten mehr zahlen und möchte den Pachtvertrag kündigen, da ich keine so große Einfahrt auf mein Grundstück benötige.
Muss ich den Zaun und die 100m2 Pflastersteine auf eigene Kosten entfernen? Oder bleibt das dem Verpächter überlassen?
Im Pachtvertrag steht, „dass Einbauten oder Umbauten entschädigungslos der Verpächterin zufallen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Verpächterin sich einen Ersatzanspruch vorbehalten hat.“
Solche Ersatzansprüche sind im Pachtvertrag aber nicht ersichtlich. Außerdem steht im Pachtvertrag, dass keine mündlichen Nebenabreden getroffen wurden.
Immowelt-Redaktion am 27.02.2019 10:31
in diesem Fall gilt die vertragliche Regelung, die Pflastersteine fallen also wohl entschädigungslos der Verpächterin zu. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt.
Jaco am 26.02.2019 15:58
ich habe seit 2010 ein Pachtobjekt( Gastronomisch).
Einige Dinge sind mir suspekt, von daher hoffe ich auf Ihre Aufklärung.
Einmal interessiert es mich,wer für die Instandhaltung des Restaurantbodens( echtes Parkett) zuständig ist? Schleifen, versiegeln...etc.
In §1a geht es um die Inventarübernahme(gem.§582 a BGB) Fogendes ist hier geschrieben: Das Pachtinventar gem.§ 1) wird zum Schätzwert übernommen, und zum Schätzwert zurückgegeben. Wertunterschiede sind auszugleichen.Der Schätzwert bei Übergabe ist mit 35 000€ netto festgelegt.Siehe anl. Aufstellung.
Einige Dinge sind nun aber schon kaputt und ich mußte sie neu kaufen, weil der Verpächter der Meinung ist, das er sie zwar bereitstelle, aber wenn die Dinge kaputt gehen, er dafür nicht mehr verantwortlich ist. Waschmaschine, Geschirrspüler etc. habe ich aber mittlerweile schon ersetzt....der Gasherd macht auch nicht mehr mit allen Gasflammen komplett- unser kochen ist beschränkt...und wie kann der Schätzwert nach nun schon 9 Jahren Pacht und immer pünktlich bezahlt am Ende wenn ich mal aufhören möchte genauso hoch sein? Allein die Bestuhlung war ja schon steinalt als ich angefangen habe, und mittlerweile knackt einer nach dem anderen durch. Ich habe im letzten Oktober für weitere 5 Jahre unterschrieben, möchte nun aber mal einwenig Durchsicht und Klarheit haben.Denn Geld einnehmen wollen sie immer alle, aber Instandhalten nicht.....L.G. Jacqueline
Immowelt-Redaktion am 27.02.2019 09:15
Hallo Jaco und vielen Dank für Ihren Kommentar,
es handelt sich bei der vorliegenden Vertragsgestaltung wohl um eine sogenannte eiserne Verpachtung. Dabei soll das Inventar bei Pachtende im gleichen Wert vorhanden sein wie bei Pachtbeginn. Der Pächter wird daher verpflichtet, das Inventar zu erhalten und laufend zu ersetzen und er ist verpflichtet, das Inventar bei Vertragsende mit dem gleichen Schätzwert an den Verpächter zurückzugeben. Eine solche Vertragsgestaltung ist rechtlich möglich. Aus der Ferne können wir jedoch Ihren Pachtvertrag nicht abschließend beurteilen. Im Zweifel würden wir Ihnen daher dazu raten, sich von einem Fachanwalt beraten zu lassen.
Pumukel84 am 19.02.2019 16:34
Es geht um ein Feriendorf mit 13 Pächtern. (24Häuser) 5 Häusee davon im Besitz von Verpächter. Gepachtet werden die Grundstücke. Die Häuser wurden von den Pächtern selbst errichtet. (Sind aber wohl Eigentum des verpächters) Die Verträgslaufzeiten sind 30 Jahre. Die Pacht ist viel zu gering. Pachterhöhungen sind nur prozentual alle paar Jahre wie vom Gesetzgeber vorgesehen möglich.
Das kleine Dorf hat zwar eine Straße (Schotter) aber keine ausreichende Beleuchtung geschweige denn Internet.
Es ist geplant weil die Pächter gerne diese Probleme beseitigt haben, die Investition einer vernünftigen Beleuchtung der Wege und Anbindung ans internet, würde aber für der Verpächter in keinem Verhältnis zu den Pachteinnahmen stehen.
Kann man hier eine Einmalumlage verlangen, oder die Pacht erhöhen weil es eine Wertsteigerung zu Folge hat (also auch Vorteile für die pächter)
Oder muss der Verpächter sogar für die Beleuchtung und zuwegung auf seine Kosten ganz alleine sorgen, wenn es nicht vertraglich geregelt ist wer dies zu leisten hat.!?
Auf Sicht der langen Laufzeiten, die die Lebensdauer der geplanten Installation gleich kommt.
Immowelt-Redaktion am 20.02.2019 08:38
ohne Absprache mit dem Pächter dürfte eine Einmalumlage durch den Verpächter nicht möglich sein. Wer wofür aufkommt und mit welchen Folgen ist in diesem Fall reine Vereinbarungssache, kann also im Pachtvertrag selbst oder auch in möglichen Zusatzvereinbarungen vereinbart werden. Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt.
rita-marti am 16.02.2019 20:17
Ich habe ein viehstall verpächtet, pächter hat ohne meine bewillungen mehrere lampen und steckdosen installiert, und rechnung für mich geschickt.
Immowelt-Redaktion am 18.02.2019 09:07
wenn es hierzu keine Absprachen oder vertraglichen Vereinbarungen gibt, muss der Pächter für eigene Anschaffungen auch selbst aufkommen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und den Fall aus der Ferne daher nicht abschließend klären können. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt.
ingridkick612@t-online.de am 18.01.2019 12:50
Wenn ich ein Lokal zum April pachte, die Schlüssel zum Säubern und renovierung aber vorher verlange, muss ich dann auch vorher schon Pacht bezahlen?
Immowelt-Redaktion am 18.01.2019 13:49
die Pacht wird erst ab Beginn des Pachtverhältnisses fällig. Allerdings ist der Verpächter auch nicht verpflichtet, Ihnen vorab schon die Schlüssel auszuhändigen. Wie Sie das untereinander regeln, ist somit reine Vereinbarungssache.
Schnog am 11.01.2019 11:35
Mein inzwischen verstorbener Vater hat vor etlichen Jahren einem Mann erlaubt, unser Obstgrundstück (ohne schriftliche Abmachung) unentgeltlich zu benutzen. Dieser hat in den letzten Jahren das Grundstück als Holzlager benutzt. Er zahlt weiterhin keine Pacht, hat aber ohne unsere Zustimmung und Wissen,Teile des Grundstüchs einer anderen Familie gegen Bezahlung zur Verfügung gestellt. Ich möchte nun,dass dieser unsägliche Zustand beendet wird und ich das Grundstück offiziell der anderen Familie verpachte.
Brauche ich dazu eine offizielle Ündigung mit entsprechender Frist, obwohl kein offizieller Pachvertrag besteht bzw. bestand?
Immowelt-Redaktion am 14.01.2019 09:15
in der Regel ja, denn auch mündlich geschlossene Verträge sind wirksame Verträge. Je nach Absprache kann also durchaus ein wirksamer Vertrag bestehen. Die formelle, schriftliche Kündigung ist daher sicher empfehlenswert.
HG Peters am 09.01.2019 11:36
Ich plane eine unbebaute Fläche zu pachten, um dort eine Adventure Golf Anlage (ähnlich Minigolf) zu bauen und zu betreiben. Nun hat der Verpächter eine Kaution von 6 x Monatspacht vorgeschlagen. Ist das überhaut rechtens?
Immowelt-Redaktion am 09.01.2019 13:05
Hallo HG Peters und vielen Dank für Ihren Kommentar.
Die Begrenzung der Kaution auf drei Monatsmieten (§ 552 BGB) gilt nur für's Wohnraummietrecht. Im Gewerbemiet-, bzw. Pachtrecht kann die Kautionshöhe frei verhandelt werden.
Schnucki am 07.01.2019 10:02
Verpächte reagiert nich auf Kündigung des Pachtgrundstückes .was kann man tun
Immowelt-Redaktion am 08.01.2019 10:40
rein rechtlich gesehen, ist der Verpächter nicht verpflichtet, auf eine Kündigung zu reagieren. Das ändert aber nichts daran, dass die Kündigung wirksam ist. Sie sollten allerdings sichergehen, dass Sie in Ihrem Kündigungsschreiben die Fristen beachtet haben und dass der Verpächter das Kündigungsschreiben auch wirklich erhalten hat.
perwol am 02.12.2018 13:59
Muss nach Kündigung der Pacht die Grund Steuer vom Pächter weiter bezahlt werden, wenn der Verpächter keinen Nachfolger findet?
Immowelt-Redaktion am 03.12.2018 12:54
nein, die Zahlung von Pacht und Nebenkosten entfällt natürlich nach dem Ende des Pachtverhältnisses.
Nowak Immobilien AG am 13.03.2018 18:03
Zitat: "Fälschlicherweise denken viele Verpächter, dass ihr Pächter ein Vorkaufsrecht hat." Ein Vorkaufsrecht gilt nur, wenn es notariell (BGB § 311b Absatz 1) vereinbart wurde. Ein entsprechender Vermerk im Pachtvertrag reicht daher nicht aus.
Immowelt-Redaktion am 15.03.2018 13:59
Sie haben natürlich Recht. Wir haben die fragliche Stelle im Artikel ergänzt.

References: §589

§ 535
 § 548
 § 549
 § 581
 § 594
 § 594
 § 594
 BGH 
 § 594
 § 594
 § 581
 § 5
 § 593
 § 594
 §1
 § 311