Source: https://ficek.sk/darovacia-alebo-kupna-zmluva-a-dedenie-33187
Timestamp: 2020-04-01 08:28:30+00:00

Document:
[2020] Darovacia alebo kúpna zmluva a dedenie | Právna Poradňa
Odpovedané dňa: 7. 2. 2018
Otázka: Darovacia alebo kúpna zmluva a dedenie
Odpoveď: Darovacia alebo kúpna zmluva a dedenie
Najprv kúsok právnej teórie. Základná právna úprava predmetnej problematiky je upravená v ust. Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ").
1./ Podľa ust.§ 628 OZ "darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť. Neplatná je darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti. Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť. Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy."
2./ Pri kúpnopredajnej zmluve je nadobudnutie nehnuteľnosti je odplatné. Podľa ust. § 588 OZ platí :
OZ hovorí o dohodnutej cene, čo neznamená, že cena musí byť podľa znaleckého posudku. Avšak pre účely hodnoty nehnuteľnosti je treba dať vyhotoviť znal. posudok potrebný z hľadiska dane z príjmov v súčasnosti, ak aj v prípade potreby v budúcnosti ak budete s nehnuteľnosťou disponovať, či už následný predaj, darovanie, zámena a podobne.
Ako darovacia, tak aj kúpnopredajná zmluva podiehajú zápisu do katastra nehnuteľností.
3./ Ohľadom zaplatenia predávajúcemu dohodnutej ceny je potrebné upriamiť pozornosť aj na odovzdanie a prevzatie peňazí :
Od 1.1.2013 nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce sumu 15 000 eur, ak sa jedná o platby medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi. Ak je odovzdávajúcim alebo preberajúcim platby fyzická osoba vykonávajúca podnikateľskú alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo právnická osoba, platba v hotovosti nesmie presiahnuť sumu 5 000 eur.
Zákon zakazuje akékoľvek platby v hotovosti bez ohľadu na ich právny dôvod, okrem výnimiek presne definovaných v zákone. Zákaz sa vzťahuje nielen na platby za predaj tovaru, ale aj na platby pôžičiek, plnenie záväzkov, platby záloh. Teda aj ak by platba za nehnuteľnosť bola rozdelená na niekoľko časti, teda v prípade fyzických osôb napr. po 14 000 eur krát počet splátok, hodnotou platby v hotovosti bude potom je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu (kúpnopredajná zmluvanapr. na sumu za nehnuteľnosť vo výške 50 000 eur).
Ak dôjde k porušeniu zákona zo strany fyzickej osoby – nepodnikateľa, bude jej uložená pokuta za priestupok do 10 000 eur /pri PO až do výšky 150 000 €.
4./ Otázka započítania darov na dedičský podiel je riešená v ust. § 484 OZ platí : "Súd potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovanie; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Pri dedení zo závetu treba toto započítanie urobiť, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 neodôvodnene zvýhodnený."
Ako príklad postupu započítania daru v dedičskom konaní budeme vychádzať z Vami uvedených údajov :
Predmet dedičstva :
100 000 eur napr. na bank. účte mínus - 50 000 eur titulom daru = 50 000 eur sa delí medzi dvoch dedičov = 50 000 eur : 2 dediči = 1. dedič dostane 25 000 eur a 2. dedič tiež 25 000 eur.
Pri takomto výpočet nebude hodnota daru pre jedného z dedičov zohľadnená, preto je tento výpočet nesprávny.
Správny výpočet :
Dedičstvo 100 000 eur na bank. účte plus hodnota bytu darovaná jednému z dedičov 50 000 eur = 150 000 eur delené 2 dediči = 75 000 €, nakoľko jeden z dedičov dostal dar za života poručiteľa v hodnote 50 000 eur zo sumy 75 000 eur sa mu odpočíta hodnota daru - 50 000 eur a na tohoto dediča pripadne z dedičstva 25 000 eur a na druhého dediča 75 000 eur. Týmto výpočtom obaja dediči dostanú v podstate rovnako po 75 000 eur.
Pri určení hodnoty daru sa vychádza z ceny, ktorú mal dar v čase darovania. Niekedy však môže dôjsť k tomu, že v čase dedenia hodnota tohto daru je značne iná napr. vzhľadom na nárast alebo zníženie cien na realitnom trhu a hodnota nehnuteľnosti bude značne rozdielna /vyššia lebo nižšia/ a preto by sa v dedičskom konaní započítala hodnota v čase dedenia. Jedná sa však o prípady nárastu/zníženia hodnoty veci z dôvodu, ktoré nie sú na strane obdarovaného, teda že on do nehnuteľnosti investoval, prenajímal ju a podobne.
Ale to sú právne úvahy, konkrétny prípad započítania sa musí preskúmať v dedičskom konaní.
Je na Vašom zvážení resp. dohode akú formu prevodu bytu zvolíte či darovanie alebo kúpnopredajnú zmluvu. Tu len poznamenávame, ako je aj vyššie uvedené, že prevod peňazí sa musí realizovať zákonným spôsobom. Len poznamenávame, aj ak by bola dohodnutá kúpnopredajná zmluva, druhý dedič by mohol v dedič. konaní žiadať preukázať zaplatenie kúpnej ceny zákonným spôsobom, nakoľko je možné, že predmetné peniaze by potom mali byť teoreticky predmetom dedičského konania a dedič, ktorý uzatvoril kúpnopredajnú zmluvu a nevedel by preukázať zaplatenie kúpnej ceny, zrejme by sa nevyhol započítaniu na svoj dedičský podiel.
Takže pokiaľ sú hodnoty darov pomerne rovnaké, nie je dôvod sa vyhýbať tejto forme prevodu darovacou zmluvou.
Pre zmluvu odporúčame kontaktovať advokáta, ktorý zo zákona musí vykonať autorizáciu zmluvy podľa zákona o advokácii, čím budete mať právnu istotu, že zmluva je právne perfektná. Samozrejmosťou je aj podanie na kataster nehnuteľností, ktoré je v prípade elektronického podania aj rýchlejšie a lacnejšie, zároveň odpadá povinnosť overiť podpisy prevodcu resp. darcu, čo zabezpečí tiež advokát.
Podotázka: Darovacia alebo kúpna zmluva a dedenie (Dedičské právo)
Zdravím. Z prvého manželstva mám dve už plnoleté deti. Druhá manželka ma dve už plnoleté deti z minulosti. Zaujímalo by ma, či je možné nejako dosiahnuť, aby všetky tieto deti dedili po nás rovnakým dielom, ale až po smrti nás oboch. Obávam sa, že ak umriem prvý, moje deti (a najmä osoby stojace za nimi) by mojej manželke úplne zdevastovali život, čomu sa chcem vyhnúť (ak to inak nepôjde tak aj vydedením deti a ich potomkov pre absolútny nezáujem o otca.
otázku sme pochopili tak, že z predchádzajúceho manželstva máte dve plnoleté deti a tieto v prípade Vášho úmrtia by robili problémy Vašej súčasnej manželke. Chcete, aby sa Vaša súčasná manželka bola uvedených problémov ušetrená.
Riešenie, na aké sa pýtate v otázke, teda že Vaša deti z prvého manželstva by dedili až potom, čo by ste obaja zomreli, nie je možné.
Nepíšete v otázke o aký majetok ide /hnuteľný, nehnuteľný/.
Riešením vo Vami uvedenom prípade bez toho, aby ste spisovali testament alebo listinu o vydedení, je, aby ste tento majetok podľa Vášho uváženia darovali za života deťom Vašej manželky. V prípade nehnuteľnosti netreba zabudnúť na zriadenie vecného bremena - doživotné užívanie a bývanie v nehnuteľnosti.
Ak by ste to takto riešili, v prípade Vášho úmrtia sa Vaše deti ani ich potomkovia nemôžu od obdarovaných - detí Vašej terajšej manželky domáhať toho, aby im vyplatili nejaký podiel z už darovaného majetku. Rovnako platí, že predmetný majetok už nebude v prípade Vášho úmrtia predmetom dedenia, lebo v čase úmrtia nebudete jeho vlastníkom či už podielovým alebo bezpodielovým.
Otec ma dve dospelé deti. Daruje synovi dom napr. v r. 2000. Ten ho predá, ďalší majiteľ ho predá tiež a nasledujúci tiež. Otec v r. 2020 zomrie. Bez závetu. Nasleduje dedičské konanie. Ako si môže dcéra uplatniť v dedičskom konaní túto skutočnosť - Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania? A v akej hodnote? Nefunguje tu fakt premlčania ? Vopred ďakujem. Jozef Orgonáš
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.02.2020)
ako správne uvádzate v otázke, ide o tzv. započítanie na dedičský podiel podľa ust. § 484 Obč. zákonníka (citujeme) :
V prípade dedičského konania nie je podstatné to, že obdarovaný syn darovaný dom predá a kupujúci ho predá tiež atď.
V dedičskom konaní sa dedičovi na jeho dedič. podiel započítava hodnota daru, ktorú od poručiteľa dostal a to v hodnote, akú mal dar v čase darovania, a o toľko bude menej dedič z majetku, ktorý bude prípadne predmetnom dedenia. Nie je podstatné kedy došlo k darovaniu, teda otázka premlčania neprichádza do úvahy. Darovanie nehnuteľnosti sa vždy považuje za nie obvyklý dar. Túto okolnosť darovania poručiteľom je potrebné v dedičskom konaní uviesť.
Poznamenávame tiež, ak by predmetom dedenia nebol žiaden majetok poručiteľa, obdarovaný syn nie je povinný ostatným dedičom nič vyplácať z toho dôvodu, že darca- poručiteľ zomrel a on jediný bol obdarovaný.
Citujeme z uznesenia NS SR z 26. júla 2018, sp. zn. 3 Cdo 40/2017 :
"Pri započítaní v zmysle § 484 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa hodnota toho, čo niektorý z dedičov obdržal od poručiteľa počas jeho života ako dar nad rámec obvyklého darovania, pripočíta k celkovej hodnote zanechaného majetku poručiteľa, zo súčtu týchto hodnôt sa vypočíta výška podielu zo zákona a od takto určeného podielu sa obdarovanému dedičovi odpočíta to, čo je predmetom zápočtu.
Už zo samej podstaty matematického výpočtu, ktorým sa realizuje započítanie v zmysle § 484 ods. 1 Obč. zákonníka, je zrejmé, že význam tu má nielen správne určenie celkovej ceny poručiteľovho majetku v čase jeho smrti, ale tiež správne určenie hodnoty daru (zápočtu). Hodnota daru v čase jeho nadobudnutia (najmä v prípade nehnuteľností) nemusí byť totožná s hodnotou daru v čase smrti poručiteľa; rozhodujúcou však je všeobecná cena darovanej veci v čase darovania, teda nie v čase smrti poručiteľa alebo prejednania dedičstva. Všeobecnou cenou sa pritom rozumie cena, za ktorú by v danom mieste a čase (obdarovania) bolo možné obstarať rovnakú (obdobnú) vec v závislosti od ponuky a dopytu."
Dobrý deň, prosím Vás rada by som Vás poprosila o radu. Maminka mi umrela pred dvoma rokmi. So sestrou sme mali dedičské konanie. Po maminke ostal dvojizbový byt. Keď som sa sestry spýtala ako to bude s bytom, povedala, že byt je jej, že mama jej ho pred cca 15 rokmi darovala. Je to možné bez môjho vedomia, že prišlo k takejto darovacej dohode? Ďakujem pekne Martina
Dobrý deň, z otázky nie je zrejmé, či dedičské konanie bolo už aj právoplatne ukončené.
Pokiaľ je dedičské konanie ukončené, Vaša sestra, ktorá nadobudla byt darovacou zmluvou nie je povinná Vás vyplácať.
Ak dedičské konanie nie je ukončené, potom platí ust. § 484 Obč. zákonníka :
"Súd potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovanie; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Pri dedení zo závetu treba toto započítanie urobiť, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 neodôvodnene zvýhodnený."
Z uvedeného ustanovenia v podstate vyplýva to, že hodnota tohto daru - bytu sa sestre započítava na jej dedičský podiel a v podstate o toľko bude menej dediť.
Ako príklad započítania v dedičskom konaní uvádzame :
Dedičstvo 78000 € na bank. účte plus hodnota bytu darovaná Vašej sestre bude napr. 58000 €, potom hodnota dedičstva je 136000 € delené dvaja dedičia = 68000 €. Keďže Vaša sestra už získala darom byt v hodnote 58000, jej podiel na dedičstve bude len 10000 €, lebo suma 58000 € sa jej započítava na jej dedičský podiel. Týmto výpočtom obe dostanete po 68000€.
Uvádzame súčasne, že ak predmetom dedenia nebude žiaden majetok, sestra nie je povinná Vám nič vyplácať.
Takže, keď tomu dobre rozumiem, do dedickeho konania nemôže byt zahrnutý majetok, ktorý mama predala sestre, lebo vlastníkom bude to času sestra. A ostatní dediči môžu dediť len majetok, ktorý mala mama vo vlastníckom práve vrátane peňazí, ktoré jej po smrti ostali. Takže nie je nutné vzdať sa dedičského práva v prospech mojej sestry ?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.02.2019)
Dobrý deň, predmetom dedenia po poručiteľovi môže byť len majetok, ktorý bol vo vlastníctve poručiteľa ku dňu jeho úmrtia; teda ako v otázke uvádzate, vrátane peňazí, ktoré budú na účte Vašej matky na účte alebo v hotovosti.
Otázkou je len to, či sestra za majetok matke aj skutočne zaplatila pokiaľ bola spísaná kúpnopredajná zmluva.
Nevieme z akého dôvodu by ste sa mali vzdávať dedičstva v prospech Vašej sestry.
Avím moja sestra má v pláne odkúpiť dom od našej mami a následne spraviť nadstavbu domu. Chcel by som vedieť, ako by to bolo následne z dedičským právom voči súrodencom. Pochádzame s päť deti, mama je vdova a žije okolo 15 rokou s priateľom. Mama s všetkým súhlasí a bol to jej nápad. Ja stým taktiež súhlasím a nakoľko si sestra dom zaslúži a bolo to aj prianie nebohej babky (iba ústne nie písomne) a pomáhaním v domácnosti, aj keď má už vlastnú. Ostatní súrodenci v domácnosti problémy skôr vytvárajú. Ja sa snažím pomáhať, ako len dokážem a som ochotný vzdať sa dedičstva v prospech sestry alebo jej deti. Takže, ako by to bolo z dedením, keď vlastníkom majetku budem moja sestra a nie mama? Majú súrodenci právo na časť peňazí, ktoré mama po predaji bude mať alebo sa také niečo môže uplatniť iba po smrti rodiča? Môžu súrodenci napadnúť zmluvu o predaji? Alebo sa to dá aj riešiť iným spôsobom ako kúpno predajným? Vopred ďakujem za odpoveď.
treba uviesť, že Vaša mama ako vlastník nehnuteľnosti je oprávnená so svojim majetkom za života nakladať podľa svojho uváženia a teda darovať, predať, prenajať alebo vymeniť kedykoľvek a s kýmkoľvek.
Alebo inakšie : Za života matky nemá žiadne z jej detí právny nárok na jej majetok.
V prípade, že Vaša matka predá nehnuteľnosť Vašej sestre za trhovú cenu, následne v prípade úmrtia Vašej matky dedičmi po nej budú všetky jej deti okrem prípadu vydedenia alebo dedičskej nespôsobilosti, teda aj dcéra, ktorá dom od svojej matky kúpila.
Podmienkou ohľadom týchto peňazí za predanú nehnuteľnosť je to, aby tieti peniaze aj reálne boli na účte Vašej matky ku dňu úmrtia a teda aj sestra, ktorá by odkúpila dom od Vašej matky by mala nárok na zákonný podiel.
Iné by to bolo v prípade, že by dom Vaša mama svojej dcére darovala. Potom by sa jej tento dar započítal na jej dedičský podiel a o toľko menej by bol jej dedičský podiel.
Je na rozhodnutí Vašej matky ako sa rozhodne nakladať s nehnuteľnosťou. Možnosťou je darovať nehnuteľnosť aj viacerým deťom do podielového spoluvlastníctva, prípadne predať viacerým deťom predmetnú nehnuteľnosť.
Ešte mám jednu otázku, teraz sme sa dozvedeli, že prvému súrodencovi darovala byt babka a nie rodičia. Druhému dávajú rodičia. Ale nevieme, ako to urobiť, aby byt druhého súrodenca nebol započítaný do dedič. konania. Zvyšok majetku rodičov nebude mať vyššiu hodnotu, ako teraz darovaný byt, a tak zo zákona všetko prípadne prvému súrodencovi podľa toho výpočtu, ktorý ste uviedli vyššie. Je v takom prípade lepšia kúpno-predajná zmluva na 1€, ak cena je vecou dohody a nie znaleckého posudku? Je nejaká možnosť, ako zvyšok majetku rozdeliť rovnakým dielom ? Ďakujem.
Odpovedá: Advokátka (odpoveď odoslaná: 08.02.2018)
1./ Kúpna zmluva za 1 € by bola fakticky darovacia zmluva. Ešte znova poznamenávame, že pokiaľ byt bol darovaný starými rodičmi pred 20 rokmi, tento byt má teraz celkom inú trhovú hodnotu a preto by sa zrejme v dedič. konaní posudzoval aj podľa novej ceny - podľa ceny v čase dedič. konania. A teda v porovnaní s druhým plánovaným bytom, ktorý má byť tiež darovaný, by sa jednalo o porovnateľné hodnoty darovaného majetku.
2./ Otázku prípadného ostatného majetku, ktorý by mohol byť predmetom dedič. konania je možné tiež riešiť za života.
3./ Ako sme už uviedli, podľa ust. § 481 a nasl. Obč. zákonníka platí :
§ 481 : Ak je len jeden dedič, potvrdí mu súd, že dedičstvo nadobudol.
§ 482 : Ak je viac dedičov, vyporiadajú sa na súde medzi sebou o dedičstve dohodou. Ak dohoda neodporuje zákonu alebo dobrým mravom, súd ju schváli.
§ 483 : Ak nedôjde k dohode, súd potvrdí nadobudnutie dedičstva tým, ktorých dedičské právo bolo preukázané.
4./ Odporúčame postupovať podľa zákona, prípadne vec riešiť závetom spísaným u notára. Ohľadom testamentárneho dedenia odkazujeme aj na § 484 tretia veta OZ :
"Pri dedení zo závetu treba toto započítanie urobiť, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 neodôvodnene zvýhodnený."

References: § 588
 § 484
 § 473
 § 479
 § 484
 § 484
 § 484
 § 484
 § 473
 § 479
 § 481

§ 481

§ 482
 súd 

§ 483
 súd 
 § 484
 § 479