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Timestamp: 2019-10-16 03:07:54+00:00

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Welchen Einfluss hat die Wahl des Abschreibungsmodells auf die ... | Hausarbeiten publizieren
1.2. Abkürzungsverzeichnis
1.3. Abbildungsverzeichnis
1.4. Tabellenverzeichnis
1.5. Anlagenverzeichnis
3.1. Begriff Immobilie
3.3. Anlässe und Ziele der Immobilienbewertung
3.4. Wertebegriff
3.5. Verfahrensauswahl
4. Bewertungsverfahren nach WertV
4.1. Die „klassischen“ Wertermittlungsverfahren nach WertV
4.2. Vergleichswertverfahren
4.2.2. Verfahrensgang
4.3. Sachwertverfahren
4.3.2. Verfahrensgang
4.4. Ertragswertverfahren
4.4.2. Verfahrensgang
5. Angelsächsische Verfahren
5.2. Discounted Cash Flow Verfahren
5.2.2. Verfahrensgang
5.3. Residualverfahren
5.3.2. Verfahrensgang
6. Vergleich: Ertragswertverfahren - kontra - DCF-Verfahren
6.3 Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens
6.4 Vor- und Nachteile des DCF-Verfahrens
7. Verkehrswertermittlung EFH
7.2. Lage, Grundstücksbeschreibung und Erschließung
7.3. Rechtliche Gegebenheiten
7.4. Tatsächliche Nutzung/ wirtschaftliche Verwertbarkeit
7.5. Gebäudebeschreibung
7.6. Nebengebäude
7.7. Außenanlagen
7.8. Ermittlung des Verkehrswerts
7.9. Plausibilitätsprüfung
7.10. Verkehrswert
8. Alterswertminderung im Sachwertverfahren
8.1.1. Gesamtnutzungsdauer
8.1.2. Restnutzungsdauer
8.2. Abschreibungsmodellvarianten
8.2.1. Lineare Abschreibung
8.2.2. Alterswertminderung nach Ross
8.2.3. Parabolische Alterswertminderung
8.2.4. Alterswertminderung nach Vogels
8.3. Auswirkungen der Abschreibungskurve auf den Sachwert
8.4. Alterswertminderung am Beispiel
8.4.1. Beispiel aus Kapitel 7 Sachwertermittlung („Linear“)
8.4.2. Beispiel aus Kapitel 7 Sachwertermittlung („Ross“)
8.4.3. Beispiel aus Kapitel 7 Sachwertermittlung („parabolisch“)
8.4.4. Beispiel aus Kapitel 7 Sachwertermittlung („Vogels“)
8.4.5. Auswertung der Beispielrechnung
8.4.6. Fehler bei der Alterswertminderung
8.5. Die sachgerechte Alterswertminderung
12. Befragte Personen
13. Übersicht relevanter Gesetze, Verordnungen und Normen in der Wertermittlung
14. Internet - Adressenverzeichnis
Diese Studienarbeit entstand im Rahmen meines Studiums an der Fachhochschule Lausitz in Cottbus im Wintersemester 2007/2008 und kennzeichnet das Ende meiner Hochschulausbildung. Insbesondere den Abschluss meines Studiums im Bauingenieurwesen mit der Fachrichtung Baubetrieb.
Durch die Vorlesungen in den Fächern „Baurecht und Projektmanagement“, die Herr Prof. Dr. - Ing. H. Kessler an der Fachhochschule hielt, wurde mein Interesse an der Immobilienwirtschaft geweckt, so dass ich beschloss in diesem Bereich meine Diplomarbeit zu schreiben.
Somit möchte ich mich ausdrücklich bei meinem wissenschaftlichen Betreuer, Herrn Prof. Dr. - Ing. Hermann Kessler bedanken, der mich durch seine Vorlesungen im Fach Baurecht und Immobilienmanagement begeistert und somit maßgeblich zum Entstehen der Diplomarbeit beigetragen hat. Des Weiteren für die überaus freundliche und gute Betreuung während meiner Arbeit, was sehr zum Gelingen dieser beitrug. Besonderer Dank gilt weiterhin den Sachverständigen Herrn Dr.-Ing.
E. L. sowie Herrn K., die mich in vielen Fragen beraten und ihr
Wissen mit mir geteilt haben. Ebenfalls möchte ich mich bei meinem Zweitgutachter Herrn Prof. Dr.-Ing. Ulrich Hahn für seine Mühe bedanken. Zum Schluss gilt noch besonderer Dank meinen Eltern für die aufbauende, moralische Unterstützung nicht nur in den vergangenen Monaten.
Abbildung 1: Verkehrswertermittlung - Verfahrensübersicht
Abbildung 2: Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Abbildung 3: Ermittlung des Verkehrswerts im Vergleichswertverfahren
Abbildung 4: Schema des Sachwertverfahrens nach den §§ 21 bis 25
Abbildung 5: Schema des Ertragswertverfahrens
Abbildung 6: Investitionsentscheidung über den internen Zinsfluss
Abbildung 7: Ertragswertermittlung mit dem DCF-Verfahren
Abbildung 8: Zusammensetzung des Diskontierungszinssatzes
Abbildung 9: Verkehrswertermittlung von „warteständigem“ Bauland
Abbildung 10: Schema: Bodenwertermittlung über den mutmaßlichen Ertrag
Abbildung 11: Schema: Bodenwertermittlung über den mutmaßlichen Ertrag
Abbildung 12: Erweiterte Form des Residualverfahrens bei unterschiedlicher Berücksichtigung der Baufinanzierung und der Finanzierung der Gesamtentwicklung
Abbildung 13: Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS) für Ein- und Zweifamilienhäuser
Abbildung 14: Übersicht über die Fallgruppen der Wertminderung wegen Alters
Abbildung 15: Regelabschreibung
Abbildung 16: Marktanpassungsabschläge bei Anwendung unterschiedlicher Alterswertabschreibungskurven
Abbildung 17: prozentuale Wertminderung in Abhängigkeit v. RND und WMA-Modell
Abbildung 18: Abhängigkeit des Sachwerts vom Alterswertminderungsmodell
Abbildung 19: Wertentwicklung wenn nie Instandhaltungsmaßnahmen erfolgen
Abbildung 20: Wertentwicklung wenn alle Bauteile am Ende ihrer Lebensdauer ersetzt werden
Abbildung 21: Wertentwicklung wenn alle Bauteile am Ende ihrer Lebensdauer ersetzt werden, soweit es technisch möglich ist
Abbildung 22: Wertentwicklung wenn Bauteile während ihrer Lebensdauer ersetzt werden, soweit es technisch möglich ist
Tabelle 1: Vorgehensweise im Sachwertverfahren 30
Tabelle 2: Gesamtnutzungsdauer nach Klocke 43
Tabelle 3: Unterschiede Ertragswert- / DCF-Verfahren 67
Tabelle 4: bebaute Fläche 79
Tabelle 5: anrechenbare Bruttogrundfläche / Geschossfläche 79
Tabelle 6: Berechnung des Bodenwerts 86
Tabelle 7: Punkte für Modernisierung 87
Tabelle 8: Modernisierungsgrad 88
Tabelle 9: modifizierte RND 88
Tabelle 10: Berechnung des fiktiven Baujahrs 88
Tabelle 11: Schätzung der RND für Wirtschaftsgebäude 89
Tabelle 12: Berechnung des Bruttogrundflächenpreises 91
Tabelle 13: Sachwertberechnung Wohngebäude und Außenanlagen 92
Tabelle 14: Sachwertberechnung Nebengebäude (Scheune) 93
Tabelle 15: Zusammenstellung vorläufiger Sachwert 93
Tabelle 16: Gegenüberstellung der Marktanpassungsfaktoren 108
Anlage 1: Foto Bewertungsobjekt EFH - Ansicht Nord / West 117
Anlage 2: Foto Bewertungsobjekt EFH - Ansicht Nord 117
Anlage 3: Foto Bewertungsobjekt EFH - Ansicht Süd 118
Anlage 4: Foto Bewertungsobjekt: Nebengebäude - Ansicht West 118
Anlage 5: Foto Bewertungsobjekt: EFH - Schäden im Außenputz Kellereingang 119
Anlage 6: Foto Bewertungsobjekt: EFH - Feuchtschäden Keller 119
Anlage 7: Foto Bewertungsobjekt: EFH - Ausstattungsstandard Bad/WC 120
Anlage 8: Foto Bewertungsobjekt: EFH - Ausstattungsstandard Gäste WC 121
Anlage 9: Foto Bewertungsobjekt: EFH - Ausstattungsstandard Flur 122
Anlage 10: Foto Bewertungsobjekt: EFH - Ausstattungsstandard 123
Anlage 11: Foto Bewertungsobjekt: EFH - Ausstattungsstandard 123
Anlage 12: Foto Bewertungsobjekt: Besondere Einrichtungen Carport 124
Anlage 13: Foto Bewertungsobjekt - Waschküche/Heizung 124
Anlage 14: Foto - Art der Bebauung in der Straße 125
Anlage 15: Kartenausschnitt - Lage Wittmannsdorf - Bückchen 126
Anlage 16: Flurkartenausschnitt Gemarkung Wittmannsdorf 127
Anlage 17: Grundstücksform - Bewertungsobjekt 128
Wo es um die Ermittlung von Grundstückswerten geht, steht am Anfang die Frage, welcher Wert überhaupt ermittelt werden soll. Denn das „Werten“ ist teleologisch und bedarf eines Wertsystems. Demzufolge erschließen sich die zahlreichen Wertbegriffe inhaltlich stets erst vor dem Hintergrund ihrer Genesis und Zielsetzungen. Der Verkehrswert, der in Deutschland mehr als in vergleichbaren Ländern stets als ein Marktwert (maket value) verstanden wurde, steht hierbei und dabei seine Ermittlung im Mittelpunkt meiner Arbeit. Seine Ermittlung hat in Deutschland Tradition. Dementsprechend ist die Wertermittlungspraxis hierzulande auch im europäischen Vergleich hoch entwickelt. Wertermittlungsgrundsätze und Wertschätzungen gehören aber auch zu den ältesten Wissenschaften in allen Kulturen und mussten zwangsläufig mit der Sesshaftigkeit und dem Zusammenrücken der Menschen an bevorzugten Plätzen aufkommen. Selbst die in dieser Arbeit „neuen“ und „modernen“ Methoden haben ihre Ursprünge vor mehr als hundert Jahren. So wurde beispielsweise das DCF-Verfahren erstmals 1877 in den USA beschrieben.
Durch das Zusammenwachsen Europas sowie die Internationalisierung der Finanzund Kapitalmärkte und die damit verbundene Vereinheitlichung der Immobilienbewertungsstandards werden die Immobilienmärkte sowie die Wertermittlungspraxis in Deutschland stark beeinflusst. Hier sind auf dem Gebiet der Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken in den letzten Jahren insbesondere die angelsächsischen Wertermittlungsmethoden in den Vordergrund getreten. In der Vergangenheit gab es dadurch in den Fachkreisen vielfach kontroverse Diskussionen zwischen den angelsächsischen und den deutschen Wertermittlungssystemen. Dabei wird vielfach die Anwendung „internationaler“ Verfahren gefordert, um z.B. eine größere Flexibilität bei der Verkehrswertermittlung zu erhalten. Für welchen Fall die jeweiligen Verfahren geeignet sind sowie ihre Vor- und Nachteile bei der Anwendung soll in den ersten Kapiteln dieser Arbeit dargestellt werden.
Es zeigt sich bereits bei der Auswahl des richtigen Verfahrens wie umfangreich und verzweigt das Fachgebiet der Verkehrswertermittlung von Grundstücken ist. Dabei kann jedes einzelne Verfahren noch zusätzlich in einzelne Verfahrensschritte zerlegt werden, wobei die Wahl der richtigen Eingangsparameter bzw. die Wahl des richtigen Verfahrensschrittes sich erheblich auf das Endergebnis auswirken kann. Im Rahmen dieser Arbeit möchte ich mich hierbei näher auf die Problematik der Wertminderung wegen Alters bei der Anwendung des Sachwertverfahrens beziehen. Da jede bauliche Anlage, auch bei ordnungsgemäßer Instandhaltung, technisch als auch wirtschaftlich verfällt, muss diese im Wert wegen ihres Alters gemindert werden. Gemäß §23 WertV Abs.1 Satz 2 ist jede sachgerechte Form der Alterswertminderung vom Grundsatz her zulässig. Dabei kann von einer gleichmäßigen oder einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden, je nachdem welches Abschreibungsmodell verwendet wird. Die Unterschiede im Sachwert können dabei ein beträchtliches Ausmaß annehmen. Diese Problematik der Alterswertminderung in Abhängigkeit vom jeweiligen Abschreibungsmodell soll im zweiten Teil meiner Arbeit an Beispielen näher untersucht und erläutert werden.
3.1. Immobilie
Eine Immobilie oder Liegenschaft ist ein Grundstück inklusive darauf befindlicher Gebäude und deren Zubehör. Juristisch gesehen ist es „unbewegliches Gut“, woher sich auch das Wort Immobilie ableitet: Lateinisch im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache. Wegen ihrer „Unbeweglichkeit“ unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Zum Erwerb und zur Eigentumsübertragung eines Grundstücks sind drei Vorgänge erforderlich:
1. ein beurkundeter Kaufvertrag
2. die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang
3. und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch
Immobilien können jedoch wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte und verschiedene Dienstbarkeiten.
Der Immobilienmarkt ist ein Teil der sog. Immobilienwirtschaft. Von deren Aufgaben (Entwicklung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Immobilien) übernimmt der Immobilienmarkt die dritte Aufgabe sowie Teile der ersten.
- Grund und Boden ist nicht vermehrbar
- Grundbesitz ist ein "unbewegliches Rechtsgut"
- Immobilien befriedigen eines der Grundbedürfnisse des Menschen, nämlich das Wohnen und in gewissem Maß auch den Wunsch nach Sicherheit.
Die wichtigsten Teilbereiche sind der Grundstücksmarkt für Liegenschaftswesen und der Wohnungsmarkt, der Markt für Gewerbe und Industrie, und die Verwaltungsbereiche.
Die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden kann aus verschiedenen Bewertungsanlässen resultieren, sie muss nicht automatisch an den Verkauf derselben gekoppelt sein. Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Anlässe eine Bewertung durchzuführen. Im wesentlichen sind dies folgende:
- Übertragung durch Kauf bzw. Verkauf: Bei der Bestimmung eines marktkonfor men Angebotspreises ist der Verkäufer häufig überfordert. Ebenso wird der Käufer über ein unabhängiges Sachverständigengutachten dankbar sein.
- Anteilsbewertung bei unterschiedlichen Gesellschaftsformen: Der Verkehrswert einer Immobilie spielt eine bedeutende Rolle bei der Bewertung von Gesellschafteranteilen. Die Bewertung kann aufgrund einzubringender Anteile oder wegen des Wertes ihrer Anteile geschehen.
- Renditeprognosen für Investoren: Eine Immobilie rechnet sich nur, wenn der Ertragswert über den Kosten des Erwerbs oder des Bauens liegt. Insofern ist eine Renditeprognose in der Lage zu helfen, bis zu welcher Kostenobergrenze das Kapital effizient eingesetzt werden kann.
- Enteignungs-, Entschädigungs- oder Reprivatisierungsbewertung: Diese Bewertungsanlässe verfolgen die Frage, ob die angebotene Summe dem wirklichen Wert der Immobilie entspricht.
- Beleihung: Kreditinstitute haben individuelle Beleihungsgrundsätze. Kennt der Eigentümer den Verkehrswert seiner Immobilie und lässt dies die Bank wissen, so kann er in der Regel günstigere Kreditkonditionen erreichen.
- Versteigerung: Muss eine Immobilie versteigert werden, wird ihr Wert gutachterlich in einem Zwangsversteigerungsverfahren ermittelt. Dadurch werden der Ersteigerer, der Gläubiger und der Eigentümer in die Lage versetzt abzuschätzen, ob der bei der Versteigerung ermittelte Preis angemessen ist oder nicht.
- Vermögensauseinandersetzung: Zur Gewährleistung eines gerechten
Ausgleichs bei Erbengemeinschaften oder Scheidungsverfahren ist es wichtig, den richtigen Wert einer Immobilie zu finden. Dies trifft auch bei Vereinen oder BGB-Gesellschaften zu, deren gemeinschaftliches Vermögen häufig zu einem großen Teil aus Immobilien oder Grundstücken besteht.
- Versicherung: Wie die Banken bei der Beleihung verwenden auch Versiche rungen eigene Grundsätze zur Bestimmung des Versicherungswertes. Besitzt der Versicherungsnehmer Kenntnisse über die Ermittlung des Sachwertes bzw. hat er ein Gutachten über den Sachwert seiner Immobilie ist er in einer besseren Verhandlungssituation.
Der Bundesgerichtshof kam 1967 zu der Erkenntnis, dass der Preis einer Sache nicht ihrem Wert entsprechen muss und hat damit rechtlich klargestellt, dass zwischen dem Preis und dem Wert einer Sache Abweichungen möglich sind. Demnach ist der Preis einer Sache in jedem konkreten Einzelfall die subjektive Werteinschätzung zwischen Käufer und Verkäufer, wobei die endgültige Festlegung des Preises durch unterschiedliche Verhandlungspositionen und andere subjektive Faktoren beeinflusst werden kann. Es stellt sich die Frage welcher Wert bei der Wertermittlung von bebauten und ungebauten Grundstücken maßgeblich sein soll. Es gibt unterschiedliche Wertbegriffe, wie den Verkehrswert, Marktwert, Einheitswert oder dem Versicherungswert. Des weiteren werden auch in den einzelnen Bewertungsverfahren viele Wertebegriffe verwendet mit ihren unterschiedlichen zum Teil auch überschneidenden Bedeutungen. Nachfolgend möchte ich an diese Stelle die häufigsten Wertbegriffe erläutern.
Das Ziel der Grundstücksbewertung ist - von Ausnahmefällen abgesehen - die Ermittlung des Verkehrswertes. Dieser „wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Diese recht juristisch ausgerichtete Definition des § 194 BauGB besagt indes in aller Klarheit, dass es sich bei dem Verkehrswert um einen Preis und nicht um irgendeinen rechnerischen Wert handelt, einen Preis, der am Grundstücksmarkt unter normalen Umständen wahrscheinlich für das Bewertungsobjekt erzielt werden würde. Wesentlich ist, dass der Verkehrswert immer Zeitpunkt bezogen ist. Makler werden den Bewertungsstichtag eher auf die Gegenwart beziehen. In der gerichtlichen Praxis sind aber Wertermittlungsstichtage in der Vergangenheit (Erbauseinandersetzungen, Scheidungsklagen, etc.) ebenfalls an der Tagesordnung. Der Verkehrswert muss dabei nicht verständlich, angemessen, richtig (im wirtschaftlichen oder bautechnischen Sinne), langfristig stabil etc. sein. Er soll einzig und allein die Marktverhältnisse der zu bewertenden Immobilie zum betreffenden Zeitpunkt möglichst genau reflektieren. 1
Der Sachwert ist der Wert, der sich, begründet auf den Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes, aus den Wiederbeschaffungskosten zum Zeitpunkt des Stichtages, abzüglich entsprechender Abschläge für Alter und Abnutzung und weiteren Kosten, wie dem Grund und Boden, ergibt. Der Sachwert wird errechnet aus dem sog. Sachwertverfahren. Mit dem Sachwert identisch sind die Begriffe Substanzwert, Vermögenswert, Versicherungswert, Realwert, Reproduktionswert.
Der Ertragswert wird mit dem Ertragswertverfahren nach §§ 15-20 WertV gesetzlich geregelt und stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts dar. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Reinertrags (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils - Einkünfte aus Mieten nach Abzug der Bewirtschaftungskosten) ermittelt.
Der Vergleichswert ergibt sich aus Kaufpreisen solcher Grundstücke, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Er beinhaltet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Dabei handelt es sich um einen einheitlichen Grundstückswert, der das Grundstück mit allen seinen Bestandteilen als wirtschaftliche Einheit erfasst. Der Vergleichswert wird durch Anwendung des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Vorraussetzung ist in der Regel das Vorhandensein einer ausreichenden Zahl geeigneter Vergleichsgrundstücke.
Eine Vergleichbarkeit ist auch gegeben, wenn man diese mit Hilfe von Indexreihen (§9 WertV), Umrechnungskoeffizienten (§ 10 WertV) oder Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§12 WertV) aufzeigen kann. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse nach § 195 BauGB sind als Vergleichsdaten ebenfalls geeignet. Der Vergleichswert ist in der Regel als Verkehrswert anzusehen. Lediglich Zu- oder Abschläge wegen Baumängel und Bauschäden sowie wegen besonderer Einrichtungen und Ausstattungen oder überoder unterdurchschnittlichem Unterhaltungszustand sind erforderlichenfalls vorzunehmen, wenn diese Kriterien den Marktwert beeinflussen und von den Gegebenheiten der Vergleichsobjekte abweichen.
Der Residualwert oder Restwert ist für den Investor der Höchstpreis für einen lohnenden Immobilienkauf. Er wird nach dem Residualwertverfahren als Differenz des Ertragswerts des fertigen Projekts abzüglich der Summe aller aufzuwendenden Kosten ermittelt. Der Residualwert sollte dabei als Wertspanne ausgeworfen werden.
Der Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) wird auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung (WertV) und der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) ermittelt und ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. In den meisten Fällen erfolgt die Bewertung nach den Verfahren nach WertV, dem Sachwertverfahren - z.B. für Einfamilienhäuser bzw. nach dem Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
Bei gleichartigen Immobilien, wie beispielsweise Eigentumswohnungen in gleicher Lage, kommt auch das Vergleichswertverfahren zu Anwendung. In weniger häufigen Fällen, z.B. bei der Bewertung von baureifen Grundstücken, ist es üblich das Residualwertverfahren anzuwenden sowie bei Großprojekten das DCF-Verfahren zur Anwendung kommen kann. Punkt 1.5.5 der WertR lässt dabei jedes Verfahren zu das zu sachgerechten Ergebnissen führt. Ob nach WertV oder andere internationale Verfahren angewandt werden bleibt somit dem Anwender überlassen. Im Nachfolgenden möchte ich hier kurz auf die „klassischen“ Verfahren und die noch weniger üblichen angelsächsischen Verfahren eingehen.
Die Wertermittlungsverordnung regelt in Deutschland allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. In §199 BauGB Abs. (1) heißt es dazu: „...Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten zu erlassen...“ Die WertV regelt damit die Auslegung der Verkehrswertdefinition.
Nach § 1 WertV sind die Vorschriften der WertV bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, Rechten an diesen und Rechten an Grundstücken anzuwenden. Weiterhin müssen die Regelungen der WertV bei der Ableitung der erforderlichen Daten angewendet werden.
Nach § 7 WertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen (vgl. Abbildung 1).
Abb. 1 Verkehrswertermittlung - Verfahrensübersicht1
Zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens schreibt § 7 Abs. 2 WertV vor:
„Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen.“
Bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens sind demnach folgende drei Gesichtspunkte zu beachten:
- Welcher Gegenstand soll bewertet werden?
- Nach welchen Gepflogenheiten beurteilt der Geschäftsverkehr den Gegenstand?
- Gibt es Umstände, die ein Abweichen von den Gepflogenheiten des Geschäftsverkehrs zulassen?
Dabei schreibt § 2 der WertV ausdrücklich vor, dass die Wahl des Wertermittlungsverfahrens zu begründen ist. Meist kommen die drei in der WertV normierten Wertermittlungsverfahren im Allgemeinen in folgenden Fällen zur Anwendung: (vgl. Abbildung 2).
Abb. 2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens1
Die einzelnen Verfahren nach WertV (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren) mit den jeweiligen Besonderheiten und spezifischen Verfahrensschritten werden in den folgenden Kapiteln nochmals näher erläutert und zusammengefasst.
In der Praxis werden einzelne Immobilien oder Immobilienportfolios häufig mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens (Direct Value Comparsion Approach / Comparative Method) auf Basis von realisierten oder erwarteten Erlösen bewertet. Es gilt als das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung unbebauter aber auch bebauter Grundstücke (Vgl.: WertV § 15 Abs. 2 und §21 Abs. 2). Da jedoch bebaute Grundstücke individueller Bauweise i.d.R. schlechter miteinander vergleichbar sind als unbebaute Grundstücke hat das Vergleichswertverfahren hier eher eine geringere Bedeutung.
1. die Wertermittlung durch Vergleich mit Kaufpreisen benachbarter und geeigneter Vergleichsgrundstücke (unmittelbarer Preisvergleich)
2. die Wertermittlung mit Hilfe von Bodenrichtwerten (mittelbarer Preisvergleich)
Bei diesem Verfahren soll der Verkehrswert durch den Vergleich mit Kaufpreisen geeigneter Vergleichsgrundstücke ermittelt werden. Dieser Vergleich stellt ohne Zweifel die marktgerechteste Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes dar. Liegen die folgenden Voraussetzungen vor, dann ist das Vergleichswertverfahren oft anderen Verfahren vorzuziehen. Denn der unmittelbare Vergleich mit Kaufpreisen führt am sichersten zum Verkehrswert. Das Vergleichswertverfahren findet hauptsächlich bei der Bodenwertermittlung seine Anwendung, bietet sich aber auch bei typisierten Einfamilienhäusern, gleichartigen Siedlungshäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen in gleicher Lage an. Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie durch den zeitnahen Vergleich und Ansatz von Multiplikatoren mit bereits realisierten und unter Marktbedingungen zustande gekommenen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Grundsatz des Verfahrens ist, dass ein Grundstück so viel wert ist, wie auf dem Immobilienmarkt dafür gezahlt werden kann, ohne die Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert als Mittelwert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Um zu sachgerechten und realistischen Verkehrswerten zu gelangen müssen dabei die folgenden Grundregeln beachtet werden.
Grundregeln im Vergleichswertverfahren
1. Eine sichere Wertbeurteilung ist nur bei einer „ausreichenden Zahl“ geeigneter Kaufpreise möglich.
2. Die Kaufpreise müssen eindeutig und zuverlässig sein.
3. Die Vergleichsgrundstücke und das zu begutachtende Grundstück müssen nach den wertbildenden Faktoren hinreichend übereinstimmen.
4. Der Vergleich muss anhand sachgerechter Vergleichsmaßstäbe durchgeführt werden.
5. Unterschiede in den maßgeblichen Wertfaktoren müssen durch Zu- oder Abschläge angemessen ausgeglichen werden können (§14 WertV).
6. Preisänderungen, die bis zum Wertermittlungsstichtag eingetreten sind, müssen durch angemessene Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
7. Die Berechnungen müssen plausibel, nachvollziehbar und nachprüfbar sein.
Ausreichendes Vergleichsmaterial
Eine Wertermittlung durch Preisvergleich setzt voraus, dass Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke in ausreichender Anzahl zur Verfügung stehen. Während dabei in einem Fall eine sichere Wertbeurteilung nur anhand einer größeren Menge von Kaufpreisen möglich ist können in anderen Fällen durchaus schon wenige Kaufpreise eine zuverlässige Grundlage bieten. Bei der Frage nach der ausreichenden Zahl ist somit auf den Einzelfall abzustellen. Nach Vogels1 sollten wegen der großen Streuung der Kaufpreise mindestens 10, besser 20 oder 30 Kaufpreise herangezogen werden. Sicher ist, dass erst eine Vielzahl von Kaufpreisen das Wertbild abrunden kann. Stehen Vergleichspreise aus näherer Umgebung des zu bewertenden Objekts nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung, können auch Vergleichspreise von Grundstücken aus anderen Gebieten herangezogen werden (so §13 Abs.1 WertV und Abschnitt 2 WertR91).
Brauchbarkeit der Vergleichspreise
Nicht jeder Kaufpreis ist für einen Preisvergleich brauchbar. Das gilt vor allem für Kaufpreise die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind. So sind z.B. Liebhaberpreise, Gefälligkeitspreise unter Verwandten und Freunden, für eine Wertermittlung durch Preisvergleich in aller Regel nicht geeignet.
Vergleichbarkeit der Grundstücke
Es kann nur gleichartiges miteinander verglichen werden. Als Vergleichsgrundstücke eignen sich deshalb nur solche Grundstücke bei denen die maßgeblichen Wertfaktoren so weit wie möglich mit denen des zu begutachtenden Grundstücks übereinstimmen. Das gilt insbesondere für die Lage, die Bodenbeschaffenheit, die Größe, die Gestaltung und den Erschließungszustand der Vergleichsgrundstücke. Je mehr wertbildende Faktoren übereinstimmen umso einfacher und zuverlässiger lässt sich ein Preisvergleich durchführen.
Intertemporaler und interqualitativer Abgleich
In nur wenigen Fällen werden die zu vergleichenden Grundstücke in allen maßgeblichen Wertfaktoren vollkommen gleich sein. In aller Regel müssen deshalb die bestehenden Wertunterschiede ausgeglichen werden. Diese Korrekturen dürfen nicht roh und griffweise vorgenommen werden. Der Ausgleich hat vielmehr marktgerecht zu erfolgen.
Verwendung von Umrechnungskoeffizienten
Nach §193 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit §10 WertV sind die Geschäftsstellen für Gutachterausschüsse verpflichtet, auf der Grundlage ausgewerteter Kaufpreise u.a. Umrechnungskoeffizienten zu ermitteln. Mit ihrer Hilfe sollen die Unterschiede in den wertbildenden Faktoren zwischen den zu vergleichenden Grundstücken ausgeglichen werden. Es können jedoch nicht für alle wertbestimmenden Faktoren Umrechnungskoeffizienten ermittelt werden. In diesen Fällen kann nur der Sachverstand des mit den örtlichen Gegebenheiten vertrauten Gutachters weiterhelfen.
Es gibt Umrechnungskoeffizienten z.B. für:
- Unterschiede im Maß der baulichen Nutzung
- Unterschiede in der Grundstücksgröße
- Unterschiede in der Grundstückstiefe
- Unterschiede zwischen Sach- bzw. Ertragswert und Verkehrswert (Marktanpassung)
Ausgleich allgemeiner Preisänderungen - intertemporaler Abgleich
Bei der Ermittlung des Bodenwerts durch Preisvergleich muss geprüft werden, ob das in den Vergleichspreisen zum Ausdruck kommende Preisniveau für den Zeitpunkt der Wertermittlung überhaupt noch gilt. Es sind deshalb in erster Linie Kaufpreise heranzuziehen, die kurz vor dem Stichtag der Wertermittlung gezahlt wurden. Liegen solche Kaufpreise nicht oder in nicht genügendem Umfang vor, kann auch auf frühere Verkäufe zurückgegriffen werden. In diesen Fällen müssen dann die eingetretenen Preisänderungen seit der Veräußerung und dem Stichtag der Wertermittlung durch Zu- oder Abschläge ausgeglichen werden.
Umrechnung der Vergleichspreise mit Hilfe von Bodenpreisindizes
Nach §193 Abs.3 BauGB in Verbindung mit §9 WertV haben die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse so genannte Bodenpreisindexreihen aufzustellen. Mit ihnen sollen die zeitbedingten Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt dargestellt werden. Dabei wird der für einen bestimmten Zeitpunkt oder Zeitraum berechnete Bodenwert gleich 100 (Basiszeitpunkt) gesetzt. Die jeweils zu vergleichenden Bodenwerte werden dazu ins Verhältnis gebracht. Das ergibt dann eine Bodenpreisindexreihe. Mit Hilfe solcher Bodenpreisindexreihen lassen sich die zum Vergleich herangezogenen Kaufpreise aus früheren oder späteren Jahren auf die allgemeinen Wertverhältnisse des jeweiligen Wertermittlungsstichtages umrechnen.
Bodenwertbestimmung im unmittelbaren Vergleichswertverfahren
Diese Methode nimmt mit Fug und Recht in der Theorie eine gewisse Vorrangstellung im Vergleichswertverfahren ein. Denn wenn man den Verkehrswert als den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis sucht, ist es naheliegend, auf Kaufpreise zurückzugreifen. Sie spiegeln die wirklichen Wertverhältnisse, wie sie sich aus dem freien Spiel der Kräfte am Grundstücksmarkt ergeben, am besten wieder. Der Preisvergleich stellt damit die marktgerechteste Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes dar. Die Anwendungsmöglichkeiten dieses Verfahrens sind aber leider sehr begrenzt. Denn Grundstücke stellen Unikate mit individuellen Eigenschaften dar, die sich selbst in unmittelbarer Nachbarschaft i.d.R. erheblich unterscheiden. Der Wert im unmittelbaren Preisvergleich wird aus Preisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet (z.B. aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses) Die Ableitung erfolgt aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke, die mit dem zu bewertenden Grundstück „hinreichend“ übereinstimmen. Hier spricht man dann von dem unmittelbaren Preisvergleich (§ 13 Abs. 1 WertV).
Weitgehende Übereinstimmung soll dabei in folgenden Merkmalen bestehen:
- Ortslage,
- Grundstückslage,
- Art und Maß der Nutzung,
- Grundstücksgestalt bzw. Grundstücksschnitt,
- wertbeeinflussende Rechte und Belastungen,
- Erschließungszustand.
Bodenwertbestimmung im mittelbaren Vergleichswertverfahren
Oftmals stehen nicht genügend Vergleichsfälle für einen unmittelbaren Vergleich zur Verfügung, dann kann der Bodenwert auch über das mittelbare Vergleichswertverfahren (§ 14 WertV) anhand von Bodenrichtwerten ermittelt werden. Die WertV lässt ausdrücklich zu, dass zur Ermittlung des Bodenwerts neben oder anstelle von Vergleichspreisen auch „geeignete“ Bodenrichtwerte herange-zogen werden können (vgl. §13 Abs. 2 WertV).
Bodenrichtwerte sind in § 196 BauGB definiert und sind von den Gutachterausschüssen laut §193 Abs. 3 BauGB zu ermitteln. Die Bodenrichtwerte werden zum Ende jedes oder ausnahmsweise jedes zweiten Kalenderjahres für das Gemeindegebiet ermittelt (vgl. §196 Abs. 1 BauGB). Sie werden für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen (Bodenrichtwertzonen) ermittelt und auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen. Die Bodenrichtwerte sind demnach Durchschnittswerte für gebietstypische Grundstücke. Da diese mithin nicht die besonderen wertbeeinflussenden Eigen- schaften des einzelnen Grundstücks berücksichtigen, müssen diese dann bei der Ermittlung des Einzelwertes besonders berücksichtigt werden.
Die charakteristischen Merkmale des Bodenrichtwertgrundstückes müssen i.d.R. immer an die wertbestimmenden Merkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst werden. Bei der Ableitung des Bodenwertes aus Bodenrichtwerten sind also die Abweichungen durch Zu- oder Abschläge bzw. durch Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. Aus dieser Anpassung erhält man dann den Bodenwert des Bewertungsgrundstücks.
Unmittelbares Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken
Das Vergleichswertverfahren kann nach dem Vorhergesagten sowohl auf die Verkehrswertermittlung unbebauter als auch bebauter Grundstücke Anwendung finden, und zwar allein oder in Kombination mit anderen Verfahren. Beim unmittelbaren Vergleichswertverfahren werden Preise von Grundstücken, welche die gleichen Zustandsmerkmale wie das Bewertungsgrundstück haben, zur Wertermittlung herangezogen. Aus den Vergleichspreisen wird dann unter Ausschluss von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen ein „repräsentativer“ Vergleichswert ermittelt, der im Allgemeinen dem Verkehrswert gleichgesetzt wird. Liegen genügend verwertbare Vergleichspreise vor, so führt die beschriebene Auswertung dieser Preise in der Regel unmittelbar zu marktgerechten und aussagefähigen Verkehrswerten. Bei bebauten Grundstücken ergibt sich jedoch die Schwierigkeit, dass nicht nur die Lage und die Nutzbarkeit der Vergleichsgrundstücke mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar sein müssen, sondern dass auch die Zustandsmerkmale der baulichen Anlagen übereinstimmen müssen. Dabei kann es sich um folgende Zustandsmerkmale handeln:
- Größe der baulichen Anlagen
- Unterhaltungszustand
Hierdurch wird das Problem eine hinreichend große Anzahl vergleichbarer Grundstücke für einen unmittelbaren Vergleich zu finden weiter erschwert. Insofern wird es nur wenige Fälle geben, in denen das unmittelbare Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke anwendbar ist. Dabei handelt es sich z.B. um Eigentumswohnungen und typisierte Reihenhausgrundstücke. Zum direkten, unmittelbaren Preisvergleich wird der Mittelwert derjenigen Kaufpreise gebildet, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale übereinstimmen und mit ihrem Kaufdatum dem Wertermittlungsstichtag möglichst nahe kommen. Aus dem Mittelwert pro Quadratmeter multipliziert mit der Wohnfläche des vorhandenen Gebäudes ergibt sich der Verkehrswert des bebauten Grundstückes. Unterscheiden sich die Grundstücke in einem Merkmal, z.B. in der Wohnfläche oder der Kaufzeit, können Indexreihen zur Umrechnung herangezogen werden.
* Die Vorgehensweise ist identisch mit der der Bodenwertermittlung. Es sind jedoch zusätzlich die Zustandsmerkmale der Bebauung zu berücksichtigen.
Mittelbares Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken
Weichen die Vergleichsgrundstücke in mehreren Zustandsmerkmalen von dem zu bewertenden Grundstück ab, wird auch hier vom indirekten oder mittelbaren Preisvergleich gesprochen. Können diese Unterschiede durch Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder Gebäudefaktoren aus der Marktanalyse auf das zu bewertende Grundstück umgerechnet werden, wird hier auch wie beim direkten Preisvergleich verfahren. Zur Ermittlung des Vergleichswerts von bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke also auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Die Vergleichsfaktoren werden in der Regel von den Gutachterausschüssen für gleichartige Grundstücke als Ertragsfaktoren und Gebäudefaktoren aus der Kaufpreissammlung abgeleitet.
Ertragsfaktoren sind definiert als Quotient aus dem erzielten Kaufpreis und dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag. Sie werden als durchschnittlicher Wert aus der Vielzahl der Einzelkauffälle für gleichartige Grundstücke gebildet. Man ermittelt also einen repräsentativen, durchschnittlichen Ertragsfaktor. Multipliziert man nun den ermittelten Ertragsfaktor mit dem jährlichen Ertrag eines zu bewertenden vergleichbaren Grundstücks, so erhält man einen Vergleichswert für das Bewertungsobjekt.
Gebäudefaktoren sind definiert als Quotient aus dem erzielten Kaufpreis und dem Rauminhalt bzw. der Wohn- und Nutzfläche des jeweiligen Gebäudes. Sie werden als durchschnittlicher Wert aus der Vielzahl der Einzelkauffälle für gleichartige Grundstücke gebildet. Multipliziert man den Gebäudefaktor mit dem umbauten Raum bzw. der Wohnfläche eines zu bewertenden vergleichbaren Grundstücks, so erhält man einen Vergleichswert für das Bewertungsobjekt.
„Zur Ermittlung eines Verkehrswertes eines Grundstücks sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zu Grunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht...“ So ist gemäß der WertV und damit der im Vergleichswertverfahren ermittelte Wert eventuell noch dem Marktgeschehen anzupassen. Nach dem Aufbau der WertV handelt es sich nämlich beim Vergleichswert um einen Zwischenwert, der nicht identisch mit dem Verkehrswert sein muss. Die Verfahrensvorschriften der WertV sind allerdings darauf angelegt, dass der Vergleichswert möglichst dem Verkehrswert entsprechen soll. Der Vergleichswert wird dabei dem Verkehrswert möglichst nahe kommen wenn die eingehenden wertrelevanten Parameter vollständig sind und der Lage des Grundstücksmarktes (vgl.: WertV §3 Abs.3) am Wertermittlungsstichtag entsprechen. Sind jedoch begründbare Anhaltspunkte gegeben, nach denen die Lage am Grundstücksmarkt noch nicht hinreichend Eingang gefunden hat, ist der Verkehrswert durch Zu- oder Abschläge aus dem Vergleichswert abzuleiten. Sind neben dem Vergleichswertverfahren auch andere Verfahren mit unterschiedlichem Ergebnis zur Anwendung gekommen, kann ebenfalls eine Anpassung des Vergleichswerts erforderlich werden.
Der besondere Reiz des Vergleichswertverfahrens liegt in seiner auf den ersten Blick einfachen Handhabung und seiner leichten Verständlichkeit. Das Vergleichswertverfahren gilt in der Literatur als das theoretisch geeignetste Verfahren. Eine Anpassung mittels Zu- oder Abschlägen des Vergleichswertes an den Verkehrswert kann bei zeitlicher Nähe der Vergleichsfälle entfallen. Bei ausreichender Anzahl von Vergleichspreisen bietet das Verfahren die beste Möglichkeit, den tatsächlich erzielbaren Kaufpreis des Objekts zu ermitteln. Besonders für die Ermittlung des Bodenwertes ist es daher auch in der Praxis sehr gut geeignet. Die Qualität der Bewertung hängt jedoch maßgeblich von der Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte und der Verfügbarkeit der erforderlichen Daten ab, wodurch die theoretische Überlegenheit in der Praxis verloren geht. Die Anwendung setzt voraus, dass sich Vergleichsobjekte und Bewertungsobjekte in ihren wertrelevanten Eigenschaften entsprechen.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten Grundstücken kann das Vergleichswertverfahren in der Regel eher nur bei Eigentumswohnungen, gleichartigen Siedlungshäusern oder standardisierten Reihenhäusern angewendet werden, da sich hier möglicherweise noch genügend vergleichbare Objekte finden lassen. In allen anderen Fällen werden die heterogenen Grundstücksqualitäten in aller Regel einen Vergleich nicht zulassen. Jedes Objekt ist auf Grund der zwangsläufig unterschiedlichen Lage einzigartig und somit nicht ohne weiteres mit anderen Objekten vergleichbar. Zu- und Abschläge können meist nur undifferenziert und pauschal erfolgen. Die starke Vereinfachung des Verfahrens kann also oftmals zu verfälschten bzw. sehr subjektiv geprägten Ergebnissen führen. Laut Simon sollte das Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken nur dann angewendet werden, wenn zwischen den Vergleichsgrundstücken und dem Bewertungsobjekt in allen wertrelevanten Merkmalen große Übereinstimmung besteht. Trotz der Einschränkungen, denen dieser Bewertungsansatz unterliegt, empfiehlt sich das Vergleichswertverfahren stets zu Zwecken der Plausibilisierung als Ergänzung zu einer Bewertung nach einem anderen Verfahren.1
Abb. 3: Ermittlung des Verkehrswerts im Vergleichswertverfahren1
Das in der Wertermittlungsverordnung vorgeschriebene Sachwertverfahren (Cost Approach) eignet sich für solche Grundstücke, bei denen für den Nutzer nicht die Ertragserzielung im Vordergrund steht, sondern wenn die Ersatzbeschaffungskosten nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind.1 Es wird also zunächst ermittelt, wie viel es kosten würde, das Objekt heute neu zu bauen. Die hauptsächliche Fragestellung soll also klären, welcher Betrag aufzuwenden wäre, wenn die zu bewertende Immobilie wiederhergestellt werden müsste. Es gilt, dass das Verfahren bei solchen Objekten heranzuziehen ist, die am Grundstücksmarkt nach Substanzwertgesichtspunkten gehandelt werden. Dies sind in erster Linie eigengenutzte Einund Zweifamilienhäuser. Der Verkehrswert wird in folgender Weise ermittelt:
Zunächst wird ein so genannter Ausgangswert ermittelt. Dieser Ausgangswert setzt sich aus drei Komponenten zusammen: Dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen. Alle drei Werte werden zunächst getrennt ermittelt und erst am Schluss zu einem Ausgangswert zusammengefasst. Der Bodenwert wird in der Regel durch Preisvergleich ermittelt. Dieser soll durch Gutachterausschüsse - wie auch beim Ertragswertverfahren - nach den Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens gemäß § 21 Abs. 2 WertV ermittelt werden. Es ist hierbei von der Fiktion eines unbebauten Grundstückes auszugehen.
Der Begriff des Wertes der baulichen Anlagen hat übergeordnete Bedeutung. Die Ermittlung erfolgt stufenweise. Zunächst wird der Normalherstellungswert der baulichen Anlagen errechnet. Dabei werden in der Regel durchschnittliche Herstellungskosten vom Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Der Herstellungswert eines Gebäudes wird in der Regel anhand von gewöhnlichen Herstellungskosten je Kubikmeter umbauten Raumes errechnet. Es können aber auch andere Bezugsgrößen wie z.B. Flächenbezug €/m² Bruttogeschossfläche (BGF) gewählt werden. Der Verordnungsgeber verwendet für diese Kosten den Begriff „Normalherstellungskosten“. Diese sind z.B. in den NHK ´95 und NHK ´2000 zu finden. Neben der Multiplikation mit dem umbauten Raum bzw. der Bruttogrundfläche (BGF) müssen die Baunebenkosten zu den Normalherstellungskosten noch dazugerechnet werden. Statt der Ermittlung der Herstellungskosten über die Normalherstellungskosten können auch die tatsächlich entstandenen Herstellungskosten benutzt werden. Die Umrechnung der ausgewählten Preise auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag geschieht mit Hilfe amtlicher Baupreisindexreihen. Der so gefundene Normalherstellungswert der baulichen Anlagen wird dann um die Wertminderung wegen Alters gekürzt (§ 23 WertV). Von dem gekürzten Normalherstellungswert wird die Wertminderung wegen etwaiger Baumängel und Bauschäden abgezogen (§ 24 WertV). Der sich danach ergebende Wert kann in besonderen Fällen wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände noch ermäßigt oder erhöht werden. Das Ergebnis bildet den Wert der baulichen Anlagen. In ähnlicher Weise wird auch der Wert der sonstigen Anlage ermittelt (vgl. § 21 Abs. 4 WertV).
Bodenwert, Wert der baulichen Anlagen und Wert der sonstigen Anlagen ergeben dann zusammen den Sachwert des Grundstücks. Dieser Wert ist aber noch kein Endwert. Er stellt lediglich einen Ausgangswert dar, aus dem dann der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Lage am örtlichen Grundstücksmarkt mittels Marktanpassungsfaktoren abzuleiten ist (vgl. § 7 Abs. 1 WertV).
Tabelle 1: Vorgehensweise im Sachwertverfahren
Der Bodenwert ist im Allgemeinen so zu ermitteln als ob das Gebäude fiktiv unbebaut wäre. Es gelten demnach die allgemeinen Regeln für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke. Dieser Grundsatz gilt nicht uneingeschränkt und kann unter bestimmten Umständen durch die Bebauung beeinflusst sein (§5 Abs. 1 WertV). Dabei ist die Umgebungsbebauung ebenso zu berücksichtigen, wie auch die rechtlichen Gegebenheiten und insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung. Der Bodenwert ist i.d.R. im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.
Die Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen vollzieht sich in drei Stufen.
Die erste Stufe bildet der Normalherstellungswert. Hier bieten sich mehrere Wege an:
1. Der Herstellungswert wird nach den tatsächlich entstandenen Kosten ermittelt.
2. Der Herstellungswert wird nach einer nach Gewerken gegliederten Kosten schätzung (vgl. DIN 276) ermittelt.
3. Der Herstellungswert wird nach einer detaillierten Kostenberechnung (DIN276) ermittelt.
4. Der Herstellungswert wird in Anlehnung an bekannte Herstellungskosten von in Bauart, Bauweise und baulicher Ausstattung vergleichbaren Gebäuden ermittelt
5. Der Herstellungswert wird durch Multiplikation des Vielfachen einer gewählten Maßeinheit (z.B. Kubikmeter umbauten Raumes) mit einem durchschnittlichen Preis für die jeweilige Maßeinheit ermittelt (vgl. DIN 277).
Die zweite Stufe zur Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen ergibt sich nach Abzug der Wertminderungen wegen Alters und wegen etwaiger baulicher Mängel und Schäden. Durch die Wertminderung wegen Alters soll der Wertverlust berücksichtigt werden, den ein Gebäude insbesondere infolge des normalen Verschleißes und Alters der Bauteile und Baustoffe seit seiner Erstellung erlitten hat.
Die Wertminderung wegen Alters wird deshalb nach zwei Faktoren bestimmt:
1. nach dem Alter des Gebäudes im Wertermittlungszeitpunkt
2. nach der üblichen Gesamtnutzungsdauer
Die Wertminderung ist stets in einem Hundertsatz auszudrücken und für jedes Gebäude, das zum begutachtenden Grundstück gehört, getrennt zu berechnen. Für die Ermittlung des Gebäudewerts ist neben dem Alter des Gebäudes dessen baulicher Zustand von großer Bedeutung. Manche Gebäude sind z.B. durch Unterbrechung der normalen baulichen Unterhaltung oder durch bauliche Mängel in ihrem Wert stärker gemindert als dies in der schematischen Abschreibung wegen Alters zum Ausdruck kommt. Diese über den üblichen Verschleiß hinausgehende Verschlechterung des Gebäudezustandes muss deshalb durch besondere Abschläge berücksichtigt werden. Hierbei kommt es darauf an, wie sich etwaige bauliche Mängel und Schäden auf den Gebäudewert auswirken.
1. Es liegt eine altersbedingte übliche Abnutzung des Gebäudes vor. Diese Abnutzung wird bei der Wertminderung wegen Alters berücksichtigt. Ein Abschlag wegen Baumängel und Bauschäden kann aber in Betracht kommen, wenn sich dadurch der Gebäudezustand über das normale Maß hinaus verschlechtert hat.
2. Es liegen Baumängel oder Bauschäden vor, die die übliche Gesamt nutzungsdauer des Gebäudes beeinflussen. In diesem Fall sind die Beeinträchtigungen bei der Wertminderung wegen Alters zu berücksichtigen. Nach § 23 Abs. 2 WertV fällt hierunter auch unterlassene Instandhaltung.
3. Es liegen Baumängel oder Bauschäden vor, die die Nutzungsdauer des Gebäudes nicht beeinträchtigen. Diese Beeinträchtigungen sind durch Abschläge vom Gebäudenormalherstellungswert zu berücksichtigen.
Die Höhe des Abschlages für einen Baumangel oder Bauschaden sollte nach Erfahrungssätzen bestimmt werden. Dazu bieten sich zwei Möglichkeiten an. Einmal kann der Abschlag für fehlende oder schadhafte Bauteile nach dem Wertanteil des Bauteils am Gesamtwert des Gebäudes ermittelt werden. Die Wertanteile der einzelnen Bauteile können nach den Wertanteilstabellen bestimmt werden. Zum anderen kann der Abschlag für Bauschäden und Baumängel nach den Kosten bestimmt werden, die für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag aufzuwenden wären. Weitere Abschläge können vorgenommen werden bei:
- ungünstiger Lage, die Lage wirkt sich in erster Linie auf den Bodenwert aus, kann aber auch den Wert eines Gebäudes beeinflussen (z.B. Überschwemmungsgebiet, Nähe Flugplatz u.a.).
- wirtschaftliche Überalterung, die vornehmlich durch den Wandel der Zeiten, insbesondere durch die Entwicklung der Wirtschaft und der Technik, bewirkte schnellere wirtschaftlichere Abnutzung kann unter gewissen Voraussetzungen größer sein als der Betrag um den sich der Wert des Gebäudes wegen seines Alters vermindert. In diesen Fällen ist ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung zu machen
- Vorzeitiger Abbruch aus anderen Gründen, z.B. wenn ein Gebäude aus städtebaulichen Gründen vorzeitig abgebrochen werden muss
- Unwirtschaftliche Raumhöhe, Unorganischer Aufbau der Gebäude, u.a.
Wert der baulichen Außenanlagen
Zum Wert der baulichen Anlagen gehören auch die baulichen Außenanlagen, wie Einfriedungen, Tore, Stützmauern, Brücken, Unterführungen, Wegebefestigungen, Platzbefestigungen, Schwimmbecken, Tennisplätze, besondere Gartenanlagen, nicht mit dem Gebäude verbundene Freitreppen, Versorgungsanlagen, Abwasseranlagen, u.a. Diese können anhand der tatsächlichen Herstellungskosten oder im Wege der Schätzung berechnet werden. Dabei ist von durchschnittlichen Herstellungskosten auszugehen.
Die dritte und letzte Stufe zur Ermittlung des Wertes baulicher Anlagen bildet die Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Liegen wertbeeinflussende Umstände vor, die bei der Ermittlung des Wertes der einzelnen Außenanlagen noch nicht berücksichtigt worden sind, muss eine Wertkorrektur vorgenommen werden. Das geschieht nach den gleichen Grundsätzen, wie sie für die Ermittlung des Gebäudewerts gelten.
Wert der sonstigen Anlagen
Nach dem Aufbau des Sachwertverfahrens in § 21 Abs. 1 WertV ist zwischen dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zu unterscheiden. Unter den Begriff der sonstigen Anlagen fallen außergewöhnliche Anlagen, wie parkartige Gärten und besonders wertvolle Anpflanzungen.
Ermittlung des Verkehrswertes aus dem Sachwert
Der Sachwert eines bebauten Grundstückes stimmt nur ganz selten mit dessen Verkehrswert überein. In den weitaus meisten Fällen wird der Verkehrswert mehr oder weniger unter bei bestimmten Objekten auch über dem Sachwert liegen. Das hängt einmal von der Art und Größe des Objektes ab. Zum anderen spielt die Marktgängigkeit des Objektes eine Rolle. Allein nach bautechnischen Gesichtspunkten kann der Verkehrswert eines Grundstückes jedenfalls nicht beurteilt werden. Eine sichere Beurteilung der Frage, ob der Sachwert dem Verkehrswert entspricht oder von ihm abweicht, setzt fundierte Marktkenntnisse voraus.
Anhand stichtagsnaher Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke muss festgestellt werden, in welchem Verhältnis die tatsächlich erzielten Kaufpreise zu den im Sachwertverfahren errechneten Grundstückswerten stehen. Liegen brauchbare Kaufpreise nicht vor, dann müssen für die Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert hilfsweise andere Beurteilungskriterien herangezogen werden. Eine oft geübte Methode zur Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert besteht darin, mehr oder weniger subjektiv beeinflusste Erfahrungszu- oder -abschläge vom errechneten Sachwert vorzunehmen. Dieses Verfahren setzt natürlich profunde Kenntnisse des jeweiligen Grundstücksteilmarktes voraus, um zu einigermaßen gesicherten Ergebnissen zu kommen. Die Beurteilung der Zu- bzw. Abschläge muss durch Informationen über den Grundstücksteilmarkt gesichert werden. Der Verkehrswert lässt sich nur dann sicher aus dem Sachwert über individuell ermittelte Erfahrungssätze ableiten, wenn Vergleichskaufpreise in ausreichend großer Zahl zur Verfügung stehen.
Da auf Grund der Individualität eines Grundstücks nicht immer ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, müssen hilfsweise andere Merkmale herangezogen werden. Hier bietet sich die Möglichkeit der Ableitung durch allgemeine Angleichungszu- oder -abschläge. Diese werden empirisch aus dem Verhältnis Kaufpreis/Sachwert ermittelt.
Eine weitere Möglichkeit bietet die mathematische Statistik. Bei einer umfangreichen Datensammlung von Kaufpreisen mit den jeweils dazugehörenden Sachwerten kann mittels Regressionsrechnung untersucht werden, in welcher Beziehung Kaufpreise und Sachwerte zueinander stehen. Dieses Verhältnis lässt sich dann in einer mathematischen Formel ausdrücken und dient zur Verkehrswertermittlung.
Das Sachwertverfahren basiert auf technischen und nicht auf den wirtschaftlichen Merkmalen des Objektes. Dadurch wird das Verfahren anfällig für Kritik. Da der Marktwert nämlich nach kaufmännischen Kriterien am Markt bestimmt wird, und nicht nach technischen Kostenmerkmalen, resultiert, dass Sachwert und Marktwert nicht identisch sind. Der Sachwert wird also mit Hilfe von Marktanpassungsabschlägen auf den Marktwert gebracht. Diese zum Teil hohen Abschläge weisen allerdings auf ein nicht marktkonformes Wertermittlungsverfahren hin.
Bisher wurde das Sachwertverfahren in erster Linie zur Wertermittlung von eigengenutzten Gebäuden verwendet. Gemäß den Wertermittlungsrichtlinien soll das Sachwertverfahren bevorzugt bei „individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann wenn sie eigengenutzt sind“, angewendet werden. Darüber hinaus soll es auch für Fabrikanlagen, Lagerhallen und andere gewerbliche Objekte gelten, sofern sich ortsübliche Mieten nicht feststellen lassen.
Auf Grundlage des Sachwertverfahrens sollten aber in erster Linie Grundstücke bewertet werden, die nicht zur Erzielung einer Rendite bestimmt sind. Das liegt vor allem daran, dass der Sachwert keinen Hinweis auf die möglichen Einnahmen gibt, die den Wert der Immobilie als Investitionsobjekt ausmacht. Es eignet sich also besonders für solche Grundstücke, bei denen für den Nutzer nicht die Ertragserzielung im Vordergrund steht.
Das Ertragswertverfahren ist in der Wertermittlungsverordnung in den §§ 15-20 geregelt und ist bei solchen bebauten Grundstücken anzuwenden, die zur Ertragserzielung (durch Vermietung oder Verpachtung) bestimmt sind oder für Produktions- oder Dienstleistungszwecke eigengenutzt werden, also bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht (vgl. Abs. 3.1.3 WertR). Das Ertragswertverfahren sollte man anwenden, wenn der Grundstücksmarkt das betreffende Grundstück als Renditeobjekt ansieht. Bei diesen Grundstücken wird der Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt. Dem Käufer eines derartigen Grundstücks kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt. Der Sachwert des Grundstücks wird ihn erst in zweiter Linie interessieren, etwa wegen der Qualität der verwendeten Baumaterialien und der daraus abzuleitenden Dauer der Erträge. Das Ertragswertverfahren kann danach für folgende Grundstücke als sachgerechte Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts angesehen werden:
- Geschäftsgrundstücke, vermietet oder eigengenutzt
- gemischtgenutzte Grundstücke, die teils zu Wohnzwecken, teils zu gewerblichen Zwecken vermietet sind
- Objekte des produzierenden Gewerbes
4.4.2 Verfahrensgang
Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen zusammen. Der Bodenwert wird davon getrennt ermittelt, da ihm ein ewiger Bestand unterstellt wird. Für die Ermittlung des Bodenwerts gilt im Regelfall das Vergleichswertverfahren, wobei wertbeeinflussende Umstände wie z.B. dingliche Rechte angemessen zu berücksichtigen sind. Damit ist eine Wertermittlung nach anderen Methoden aber nicht ausgeschlossen. Stehen weder Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke noch brauchbare Bodenrichtwerte zur Verfügung, so kann der Bodenwert unter Umständen auch aus dem Ertrag ermittelt werden.
Die pro Jahr erzielbare Summe aller Erträge ergibt den Jahresrohertrag. Hiervon abzuziehen ist der nicht umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten: Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Es ergibt sich der Jahresreinertrag des Grundstücks vor Abzug der Bodenwertverzinsung, also der faktisch dem Eigentümer aus dem Objekt zur Verfügung stehende Kapitalfluss. Man kann auch sagen, der Reinertrag des Grundstückes ist der um die nachhaltigen, nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten verminderte Rohertrag. Es ergibt sich der Jahresreinertrag des Gebäudes nach der Verminderung um die jährliche Bodenwertverzinsung. Für die Berechnung der Verzinsung des Bodenwerts wird der eingangs ermittelte Bodenwert mit dem Liegenschaftszins, welcher von den Gutachterausschüssen empirisch ermittelt wird, multipliziert.
Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen
Der Wert der baulichen Anlagen umfasst im Allgemeinen auch den Wert der baulichen und sonstigen Außenanlagen. Eine getrennte Berechnung dieser beiden Werte wird sich auf Ausnahmefälle beschränken. Der Wert der baulichen Anlagen wird stufenweise ermittelt. Den Ausgangspunkt bildet der nachhaltig erzielbare jährliche Rohertrag. Von diesem Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das ergibt dann den Reinertrag des Grundstücks. Der Reinertrag des Grundstücks wird um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts gekürzt. Der Bodenwert ist dabei mit dem Liegenschaftszinssatz zu kapitalisieren. Jahresreinertrag des Grundstückes abzüglich der Bodenwertverzinsung ergibt den Jahresreinertrag der Gebäude. Der verbleibende Reinertragsanteil der baulichen Anlagen ist anschließend mit dem Vervielfältiger zu multiplizieren. Es ergibt sich der Ertragswert der baulichen Anlage welcher bei Vorliegen wertbeeinflussender Umstände noch zu ermäßigen oder zu erhöhen ist. Die Formel für die Berechnung lässt sich folgendermaßen aufstellen:
Abb. 5 Schema des Ertragswertverfahrens1
Ermittlung des Bodenwertes BW
In das Ertragswertverfahren geht der Bodenwert des Grundstücks ein, der sich im unbebauten Zustand ergeben würde und ist getrennt vom Ertragswert der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dieser wird i.d.R. auf der Grundlage des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Die WertV geht beim Boden von einem unbegrenzt nutzbaren Wirtschaftsgut aus. Der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil verzinst sich deshalb im Sinne eines Dauerertrages. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WertV ist bei der Ermittlung des Bodenwertes darauf zu achten, dass wenn das Grundstück wesentlich größer ist, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht und eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich ist, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen. Selbständig nutzbare Teilflächen des Grundstückes sind in einer gesonderten Wertermittlung zu ermitteln. Die Bodenwertermittlung hat jedoch keinen nennenswerten Einfluss auf das Ergebnis, wenn die Restnutzungsdauer oberhalb von 30 Jahren liegt. Wichtig wird allerdings der Bodenwert bei geringen Restnutzungsdauern von zehn Jahren und weniger. Dann besteht das Bewertungsobjekt zunehmend aus dem Grundstück.1
Nach Ablauf der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt sich der Verkehrswert eines Grundstückes dann nur noch aus dem Bodenwert abzüglich der Abrisskosten. Gleiches gilt, wenn die wirtschaftliche Nutzung in keinem Verhältnis zum Bodenwert steht, und zwar dann wenn der Bodenwertverzinsungsbetrag den gesamten Reinertrag des Grundstücks übersteigt. § 20 Abs. 1 WertV schreibt für solche Fälle vor: „[Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage, so ist als Ertragswert des Grundstücks nur der Bodenwert anzusetzen[“
Rohertrag des Grundstückes
Grundlage der Wertermittlung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag. Er umfasst alle Einnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig aus dem Grundstück erzielbar sind (vgl. §17 Abs.1 WertV). Als Rohertrag sind nur solche nachhaltig erzielbaren Einnahmen anzusetzen, die sich auf den Gegenstand der Wertermittlung selbst beziehen. Das heißt: Zum Rohertrag rechnen nur Einnahmen aus der Nutzung des Grundstücks und seiner baulichen Anlagen. Ebenso gehören die Entgelte, die üblicherweise für besondere Einrichtungen (z.B. zentrale Waschanlage) gezahlt werden, zum Grundstücksrohertrag. Für eigengenutzte Grundstücke oder Grundstücksteile sind die bei Vermietung und Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zu Grunde zu legen.
Der Rohertrag umfasst also neben der eigentlichen Miete oder Pacht auch die sonstigen Leistungen des Mieters oder Pächters. Diese Einnahmen müssen jedoch nachhaltig erzielbar sein. Darunter ist zu verstehen, dass die Einnahmen auch lang- fristig erzielbar sein müssen und dass es sich nicht um kurzfristig erzielbare besonders hohe oder besonders niedrige Einnahmen handelt. Für den Fall, dass die tatsächlichen Mieterträge von den nachhaltigen erzielbaren Erträgen abweichen, ist vom nachhaltigen Rohertrag auszugehen und die Abweichung in Form von Zu- oder Abschlägen wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände zu berücksichtigen (vgl. Nr. 3.5.1. der WertR bzw. § 19 WertV.
Bewirtschaftungskosten (BK)
Die Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes vom Eigentümer regelmäßig und nachhaltig aufzuwenden sind. Sie werden von den Roherträgen bestritten. Die im Ertragswertverfahren zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten setzen sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen: (vgl. §24 Abs. 1 II.BV und § 18 Abs. 1 WertV)
Als Orientierungsmöglichkeit bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten stehen in der Fachliteratur Durchschnittssätze zur Verfügung. Generell ist aber eine differenzierte Ermittlung einer pauschalierten Ermittlung vorzuziehen. Es gilt, dass das jeweilige Objekt erst sachgerecht überprüft werden sollte vor einer Zusammenfassung der Bewirtschaftungskosten in Prozentsätzen. Gerade im Bereich der gewerblich genutzten Grundstücke kann es zu großen Abweichungen kommen. Da hier im Gegensatz zu den Mietverträgen im Wohnungsbereich keine gesetzlichen Regelungen bestehen. Die Bewirtschaftungskosten schwanken hier zwischen 14 bis
19 Prozent des Rohertrages, bei erstklassigen Objekten können diese aber auch bei unter 10 Prozent liegen
Verwaltungskosten sind nach § 26 II. BV (vgl. § 18 Abs. 2 der WertV) die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören aber auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. In der folgenden Aufzählung seien einige Beispiele für die bei der Verwaltung eines Objekts anfallenden Leistungen genannt:
- Mietbuchhaltung: Mieteingang, Mietanpassung, Mietänderung,
- Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr,
- Organisation von Instandhaltungs-, Wartungs- und Pflegearbeiten,
- Erstellen der Jahresabschlussrechnung,
- Betriebskosten, Steuern und Abgaben etc.
1 vgl.:[20] Petersen, „Marktorientierte Immobilienbewertung“, 6.überarbeitete Auflage, 2003 Richard Boorberg Verlag; S.10
1 vgl.:[26] Kleiber W. ; Simon J. ; Weyers G.: „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“ 3. Aufl. Köln Bundesanzeiger Verlagsges. MbH, 1998, Seite 337, Abb. 37
1 vgl.:[17], Vogels: „Grundstücks und Gebäudebewertung marktgerecht“. Bauverlag: Wiesbaden und Berlin, 4. Auflage 1991. S.215
1 vgl.:[9] Simon / Kleiber S. 34 Begründet von Rössler / Langner: „Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten“ , 7., überarbeitetet und erweiterte Auflage, 1996 Luchterland Verlag GmbH
1 gl.:[33] Leopoldsberger, Gerrit: Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien : Schriften zur Immobilienökonomie. 6. Band. Köln : R. Müller, 1998 Seite 22.
1 vgl.:[21] Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken; 4., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2002, S. 1736
1 vgl.: [21] Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken; 4., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2002, S.1742
1 vgl.:[21] Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken; 4., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2002 Abb. 4 S. 1300
1 vgl.: [20] Petersen: „Marktorientierte Immobilienbewertung“, 6., überarbeitete Auflage, 2003 S. 30
V316238
9783668161658
9783668161665
welchen einfluss wahl abschreibungsmodells wertermittlung immobilien grundlagen arten
Martin Henschelchen (Autor), 2008, Welchen Einfluss hat die Wahl des Abschreibungsmodells auf die Wertermittlung von Immobilien? Grundlagen und Arten der Wertermittlung, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/316238

References: §23
 § 194
 § 195
 § 194
 §199
 § 1
 § 7
 § 7
 § 2
 § 15
 §21
 §13
 §193
 §10
 §193
 §9
 §13
 § 196
 §193
 §196
 §3
 § 21
 § 21
 § 7
 § 23
 § 21
 § 16
 § 20
 §17
 § 19
 §24
 § 18
 § 26
 § 18