Source: https://cpibyty.cz/cesky-tesin/poradna/941
Timestamp: 2018-07-20 06:37:41+00:00

Document:
Novela občanského zákoníku platná od 1.1.2014 | CPI BYTY, a.s.
Nová zákonná úprava občanskoprávních vztahů platná od 1.1.2014
1. ledna 2014 vstoupila zákonem č. 89/2012 Sb. v platnost nová zákonná úprava, jejímž hlavním cílem je sjednocení všech úprav občanskoprávních vztahů do jediného právního předpisu. Uplynulé měsíce navíc prokázaly skutečné použití nových předpisů v praxi. Níže uvádíme nejdůležitější změny, dotýkající se nájemních vztahů.
§ 2247: Pokud si pronajímatel s nájemcem neujedná, které služby související s užíváním bytu zajistí pronajímatel, NOZ uvádí nově nezbytné služby, které po dobu nájmu zpravidla zajišťuje pronajímatel. V případě společnosti CPI BYTY jsou tyto služby uvedeny v evidenčním listu, který je nedílnou součástí nájemní smlouvy.
§ 2251: Nově platí nájemce nájemné a služby předem na každý měsíc, nejpozději do pátého dne příslušného měsíce, nebylo-li ujednáno jinak. V případě CPI BYTY platí stávající dohodnuté termíny.
§ 2254: Institut kauce se nyní nazývá „jistota“. Pronajímatel může chtít po nájemci složit při podpisu nájemní smlouvy peněžitou jistotu až do výše šestinásobku měsíčního nájemného. Společnost CPI BYTY obvykle požaduje trojnásobek.
§ 2255: Nájemce je povinen užívat byt řádně, v souladu s nájemní smlouvou. V tomto případě sice nejde o změnu NOZ, ale tento paragraf je důležitý zejména v případech vzniku plísní, prokazatelně vznikajících nevhodnou péčí nájemníka o majetek, nebo při nepovolených stavebních úpravách.
§ 2257: Nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy v bytě.
§ 2258: Zvíře v bytě nesmí činit nepřiměřené obtíže ostatním nájemníkům v domě ani zvýšené náklady na údržbu domu.
§ 2263: Nájemce nesmí v bytě provádět stavební úpravy bytu bez souhlasu pronajímatele.
§ 2264: Nájemce musí oznámit pronajímateli případné poškození v bytě, které brání řádnému užívání bytu a to bezodkladně.
§ 2269: Nájemce musí pronajímateli oznámit, kdo bude po dobu jeho delší nepřítomnosti v bytě byt zpřístupňovat.
§ 2270 Společný nájem: Trvalé opuštění společné domácnosti neznamená skončení nájmu pro jednoho ze společných nájemců. V takovém případě je třeba sepsat novou nájemní smlouvu s novými údaji o členech domácnosti.
§ 2272: Nájemce má povinnost oznámit změnu počtu osob pronajímateli a to bezodkladně, nejpozději do 2 měsíců. Pokud tak neučiní, může mu pronajímatel dát výpověď.
§ 2274: Podnájem celého bytu je možný jen se souhlasem pronajímatele. Pokud se tak stane bez jeho souhlasu, může následovat výpověď.
Zásadní změny v NOZ se dotýkají ukončení nájmu ze strany nájemce
Významnou novinkou je zákonný přechod nájemního práva na nájemcovy dědice v případě, že jeho práva a povinnosti z nájmu nepřejdou na dalšího člena domácnosti. Pokud tedy nájemce bytu žil v nájemním bytě sám, a jeho práva tím nepřešla na členy domácnosti, stanou se dědicové zemřelého nájemce s odkazem na ustanovení § 2282 NOZ novými nájemci bytu. Až do doby řádného skončení nájmu jsou tito dědicové – nájemci povinni hradit pronajímateli nájemné a služby spojené s užíváním bytu.
V případě, že dědicové = noví nájemci nemají o pronájem bytu zájem a takto nabyté „dědictví“ pro ně představuje finanční zátěž, doporučujeme, aby se co nejdříve obrátili na příslušnou pobočku společnosti CPI BYTY a dohodli se na možnosti ukončení nájemního vztahu mimo standardní podmínky.
Podstatnou novinkou, která se dotkne nájmů sjednaných na dobu určitou, je omezení výpovědních důvodů ze strany nájemce. Tato možnost přichází dle § 2287 NOZ v úvahu pouze tehdy, změní-li se podstatně okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, a po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Pokud k takovéto zásadní změně okolností nedojde, trvá nájemní poměr až do data, které bylo sjednáno v nájemní smlouvě a nájemce je povinen do tohoto data hradit pronajímateli řádně nájemné a služby spojené s užíváním bytu (byť by třeba pronajatý byt již neužíval).
NOZ mezi důvody zániku společného práva nájmu u nemanželů nepočítá ani trvalé opuštění společné domácnosti. Pokud byl tedy k bytu uzavřen společný nájem více osob, a některá z nich se rozhodne z bytu odejít, nezakládá tato skutečnost zánik společného práva nájmu bytu – viz výše změna § 2270. Odcházející osobě tak nájemní poměr trvá i nadále a i nadále je tato odcházející osoba zodpovědná za řádné placení nájmu a služeb z bytu a to do doby, než dojde k sepsání nové nájemní smlouvy s jedním z manželů, který v bytě žije dál.
NOZ dále nezná ani institut výměny resp. směny bytů a z tohoto důvodu již tedy nemůže zaniknout nájemní právo k bytu k datu realizace výměny (směny) bytů. Vždy je třeba sepsat nové nájemní smlouvy k užívaným bytům.
Významnou změnu přináší NOZ v oblasti podávání výpovědí ze strany pronajímatele a bytových náhrad
Zde občanský zákoník usnadňuje konání především pronajímateli, a to v případě dlouhodobého neplacení nájmu. V případě, že je důvodem k výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele je neplacení nájemného, nečiní výpovědní lhůta 3 měsíce (jako tomu bylo do 31. 12. 2013), ale nájemní poměr k bytu skončí k datu, kdy byla výpověď doručena nájemci. V takovém případě pak pronajímatel nemusí nájemci–dlužníkovi zajišťovat přístřeší, což významně urychluje proces soudního vyklizení bytu.

References: § 2247

§ 2251

§ 2254

§ 2255

§ 2257

§ 2258

§ 2263

§ 2264

§ 2269

§ 2270

§ 2272

§ 2274
 § 2282
 § 2287
 § 2270