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Timestamp: 2019-07-17 03:04:45+00:00

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Betriebskostenabrechnung – Zustellung nach Ablauf der Jahresabrechnungsfrist
LG Koblenz, Az.: 14 S 318/08, Urteil vom 28.01.2010
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Teilurteil des Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler vom 29.10.2008, Az. 3 C 5/07, unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.940,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 427,20 € seit dem 04.01.2006, aus 882,01 € seit dem 05.08.2006 und aus 631,27 € seit dem 23.12.2006 zu zahlen.
2. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 30 Prozent und die Beklagten als Gesamtschuldner 70 Prozent zu tragen.
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis. Die Klägerin als Vermieterin macht ausstehende Mieten Nebenkosten sowie Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache geltend. Die Beklagten als Mieter rechnen teilweise mit eigenen Forderungen auf und bestreiten die Ansprüche der Klägerin überwiegend.
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Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Eine Rückforderung der Nebenkosten wegen Ablauf der Frist des § 556 BGB jedoch verneint und den begehrten Schadensersatz nur zum Teil zugesprochen.
Sie beantragt, unter teilweiser Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Bad Neuenahr-Ahrweiler vom 29.10.2008, Az. 3 C 5/07, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 2.143,91 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten seit dem 05.08.2006 zu zahlen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, die Protokolle der mündlichen Verhandlung sowie den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.
Die Klägerin hat entgegen dem erstinstanzlichen Urteil einen Anspruch gegen die Beklagten in Höhe der geltend gemachten Nebenkosten. Im Übrigen schließt sich die Kammer dem Urteil des Amtsgerichts an.
Die Klägerin hat einen Anspruch in Höhe der Heizkosten 2004/2005 über 631,27 €. Der Anspruch ist nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Die Abrechnung ist den Beklagten bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen. Die Abrechnungsperiode begann am 01.07.2004 und endete am 30.06.2005. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB musste die Abrechnung daher bis zum 30.06.2006 erfolgen. Dies ist hier geschehen. Zwischenzeitlich haben die Parteien unstreitig gestellt, dass die Abrechnung über die Heizkosten 2004/2005 bereits am 30.06.2006 den Beklagten zugegangen ist und dass das vom Amtsgericht angenommene Datum 14.12.2006 nur eine Mahnung betrifft.
Es ist dabei unbeachtlich, dass die Abrechnungsperiode in der Mitte des Jahres endete bzw. begann. Die Wahl eines solchen Zeitraums ist grundsätzlich zulässig. § 5 Nr. 3 des Mietvertrages schreibt in Übereinstimmung mit § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eine jährliche Abrechnung vor und begrenzt die Dauer des Abrechnungszeitraumes so auf 12 Monate. Eine Regelung über Beginn oder Ende dieses 12-Monatszeitraums wird damit aber gerade nicht getroffen. § 5 Nr. 4 des Mietvertrages berechtigt den Vermieter zudem den Abrechnungszeitraum zu ändern, soweit eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung dies erfordert. Daher war der Vermieter auch berechtigt die Abrechnungsperioden unterschiedlich zu gestalten. Es macht aufgrund der über die Wintermonate und damit über den Jahreswechsel reichenden Heizperiode wirtschaftlich Sinn, diesen Zeitraum einheitlich zu erfassen.
Weiterhin hat die Klägerin einen Anspruch auf die Betriebskosten 2004 über 882,01 €. Der Anspruch scheitert ebenfalls nicht an der Ausschlussfirst des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Abrechnungszeitraum reichte vom 01.01.2004 bis zum 31.12.2004. Die Abrechnung musste daher bis zum 31.12.2005 erteilt werden. Tatsächlich ist diese den Beklagten erst im Januar 2006 zugegangen. Dies war jedoch unschädlich. Die Parteien haben sich in einem vom Zeugen … für die Klägerin mit der Beklagten zu 2) geführten Telefonat am 31.12.2005 auf eine spätere Zustellung der Nebenkostenabrechnung verständigt. Der Zeuge … hat detailliert den Inhalt des Telefonats mit der Beklagten zu 2) wiedergegeben. Der Inhalt wird von den Beklagten nicht bestritten.
Soweit das Amtsgericht davon ausgeht, dass die von der Beklagten erteilte Zustimmung zu einem späteren Erhalt der Nebenkostenabrechnung nur unter der Bedingung abgegeben wurde, dass die Nebenkosten durch das Sozialamt gezahlt werden, schließt sich dem die Kammer nicht an. Der Zeuge … selbst hat die Vereinbarung einer solchen Bedingung nicht mitgeteilt. Auch die Beklagten behaupten eine solche nicht. Aus den Schilderungen des Zeugen ergibt sich zudem nicht die konkludente Vereinbarung einer Bedingung. Der Zeuge hat ausgesagt, am 31.12.2006 sei das Wetter extrem schlecht gewesen und er habe die Beklagte zu 2) im Gespräch am selbigen Tag gefragt, ob es in Ordnung sei, wenn die Nebenkostenabrechnung erst in der nächsten Woche übergeben würde. Damit sei die Beklagte zu 2) einverstanden gewesen. Zudem habe er die Beklagte zu 2) auf die Problematik der Kostenerstattung durch das Sozialamt hingewiesen. Aus diesem vom Zeugen … erteilten Hinweis ergibt sich aber, dass die Klägerin nicht das Risiko einer fehlenden Kostenerstattung durch das Sozialamt tragen wollte. Der Zeuge … hat es gerade der Beklagten zu 2) überlassen den Zeitpunkt der Übermittlung der Nebenkostenabrechnung zu bestimmen. Durch den Verweis auf die Problematik der Kostenerstattung, war der Beklagten zu 2) auch die Tragweite ihrer Entscheidung bewusst. Sie konnte insbesondere nicht davon ausgehen, dass die Klägerin als ihre Vertragspartnerin, sich ein Risiko aus einem zwischen den Beklagten und einem Dritten bestehenden Rechtsverhältnis aufbürden lassen will. An der Erstattung der Mietnebenkosten durch das Sozialamt ist der Vermieter selber gerade nicht unmittelbar beteiligt, sondern die Kostenerstattung vollzieht sich allein aufgrund der gesetzlichen Verpflichtungen des Sozialamtes gegenüber den Beklagten.
Die mit den Beklagten getroffene Vereinbarung eines späteren Zugangs der Nebenkostenabrechnung verstößt auch nicht gegen § 556 Abs. 4 BGB. Danach ist zwar eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von der Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB unwirksam. Dies umfasst jedoch nicht den hier vorliegenden Fall. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass die Nebenkostenabrechnung am 31.12.2005 schon fertig erstellt war und inhaltlich damit feststand. Die Parteien haben insoweit nur eine Verständigung über den Zugang getroffen. Zum anderen ist die Vereinbarung vom 31.12.2005 den an diesem Tag vorherrschenden Witterungsbedingungen geschuldet. Eine solche Vereinbarung aber an der Vorschrift des § 556 Abs. 4 scheitern zu lassen, wäre mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar und soll auch erkennbar nicht von der Norm ausgeschlossen werden. Es handelt sich vorliegend gerade um eine Abrede zwischen den Parteien die einer konkreten Situation geschuldet ist und auf die beide Vertragspartner Einfluss nehmen konnten.
Im Übrigen ist das erstinstanzliche Urteil zutreffend.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Ersatz der Materialkosten in Höhe von 308,37 € für die Renovierung der Wohnung. Die Kammer schließt sich insoweit dem Amtsgericht an, als dass es bezüglich eines solchen Ersatzanspruchs an substantiiertem Vortrag fehlt. Dabei kommt es auch nicht auf die konkrete zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung an. Denn die Klägerin hat lediglich die Rechnungen der Firma … für die Materialkosten vorgelegt. Diese sind aber nicht, wie sie meint, selbsterklärend, da sich die Erstattungspflicht der Beklagten nur in Verbindung der konkreten Verwendung der Materialien ermitteln lässt. Dazu hat die Klägerin aber nicht vorgetragen. Auch auf den Hinweis des Amtsgerichts vom 16.01.2008 erfolgte insoweit keine weitere Substantiierung.
Die Klägerin hat weiterhin keinen Anspruch auf Vergütung der Arbeiten, die von dem Zeugen … und … durchgeführt wurden. Eine Ersatzpflicht könnte sich allenfalls aus dem Gesichtspunkt eines Schadensersatzanspruchs ergeben. Hierfür fehlt es jedoch bereits an einem Schaden der Klägerin. Die Zeugen … und … haben zwar nach eigenen Angaben Arbeiten an Türrahmen vorgenommen, Tapeten entsorgt, Bodenbeläge entfernt und Reinigungsarbeiten durchgeführt, sie haben dafür aber keine Vergütung von der Klägerin erhalten oder von dieser verlangt. Dies wäre aber Voraussetzung für einen Ersatzanspruch. Das Vermögen der Klägerin wurde durch die Arbeiten der Zeugen nicht gemindert. Die Klägerin hat ferner keine Arbeiten selber durchgeführt die im Wege des Schadensersatzes Berücksichtigung finden könnten.
Soweit das Amtsgericht aufgrund von § 9 Nr. 5 des Mietvertrages den Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagten wegen Beschädigung des Rollladens im Wohnzimmer, des Waschbeckens im Badezimmer sowie des Türblatts im Badezimmer/WC auf insgesamt 230,04 € begrenzt hat, war auch dies zutreffend. Gemäß § 9 Nr. 5 des Mietvertrages hat der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjekts selber zu tragen. Insbesondere sind davon auch umfasst Waschbecken, Türverschlüsse und Rollläden. Allerdings besteht diese Verpflichtung nur. bis zu einem Rechnungsbetrag in Höhe von 150,00 DM / 76,69 € im Einzelfall und jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8 Prozent der Jahres-Netto-Kaltmiete. Die eingetretenen Schäden unterfallen dieser Haftungsbegrenzung. Sie sind gerade dadurch geprägt, dass sie beim täglichen Gebrauch der Gegenstände entstehen. Dies zeigt sich schon daran, dass § 9 Nr. 5 im Rahmen der nicht abschließenden Aufzählung gerade die hier beschädigten Objekte umfasst. Soweit die Klägerin zwischen Beschädigungen und Abnutzungen differenzieren möchte und nur für letztere eine Begrenzung des Ersatzanspruchs annimmt, gibt der Mietvertrag selber dazu nichts her. § 9 Nr. 5 spricht nur allgemein von Reparaturen. Es erscheint auch fraglich, ob sich zwischen den beiden Begrifflichkeiten “Beschädigungen” und “Abnutzungen” überhaupt differenzieren lässt. Eine Ausnahme von der Begrenzung des § 9 Nr. 5 des Mietvertrages könnte zwar für vorsätzlich herbeigeführte Schäden bestehen, aber soweit die Klägerin behauptet, es liege ein arglistiges Verhalten der Beklagten vor, fehlen dafür jegliche Anhaltspunkte.
Ferner besteht kein Schadensersatzanspruch der Klägerin in Höhe von 35 € wegen der Beschädigung des Brauseschlauchs. Es ist kein Schaden der Klägerin gegeben. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Vorteilsausgleich im Wege eines Abzuges “neu für alt” durchgeführt. Unter Anwendung von § 287 Abs. 1 ZPO ergibt sich bei einem ca. 10 Jahre alten Brauseschlauch eine Wertminderung auf praktisch “null”, da bei einem solchen Gegenstand der einer intensiven Nutzung ausgesetzt ist, ein Zeitraum von 10 Jahren der durchschnittlichen Nutzungsdauer entspricht.
Soweit die Beklagten ferner Schadensersatz wegen Beschädigungen des Schuppens fordern, ist auch dieser Anspruch nicht gegeben. Die Beklagten haben eine Beschädigung bestritten und die Kläger haben keinerlei Vortrag zu Art und dem Umfang der Schäden gemacht. Auch in der Berufungsinstanz erfolgte keine weitere Substantiierung.
Unter Berücksichtigung des bereits erstinstanzlich zuerkannten Betrages in Höhe von 427,20 € besteht damit ein Anspruch der Klägerin gegenüber den Beklagten über insgesamt 1.940,48 €.
Die Kostenentscheidung für die Berufungsinstanz beruht auf §§ 92, 97 ZPO. Eine Kostenentscheidung hinsichtlich der ersten Instanz war nicht zu treffen. Denn ist ein Teilurteil ohne Kostenentscheidung ergangen, so muss die im Schlussurteil getroffene Kostenentscheidung mit der Berufung angegriffen werden, soll sie nicht rechtskräftig werden. Die gegen das Teilurteil eingelegte Berufung erfasst grundsätzlich nicht die Kostenentscheidung des Schlussurteils (BGH, Urt. v. 09.04.1956, Az. II ZR 135/55). Die Klägerin wendet sich mit ihrer Berufung nur gegen das Teilurteil vom 29.10.2008, nicht aber gegen das die Kostenentscheidung der ersten Instanz enthaltende Schlussurteil vom 07.01.2009. Das Teilurteil vom 29.10.2008 enthält nach dessen Änderung durch das Amtsgericht keine eigene Kostenentscheidung mehr, die angefochten werden könnte.
Streitwert: 2.143,91 €.
Zusammensetzung und Merkmale der Miete Formelle Unwirksamkeit einer Heizkostenabrechnung

References: § 556
 § 556
 § 556
 § 5
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 § 556
 § 556
 § 556
 § 9
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 § 287