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Timestamp: 2020-02-22 16:37:46+00:00

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Información precontractual al prestatario: algunas notas sobre las exigencias de la Directiva 2014/17/UE en este ámbito - Núm. 761, Mayo 2017 - Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Libros y Revistas - VLEX 692648809
Cargo: Doctora en Derecho. Profesora Adjunta de Derecho Civil. Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)
Páginas: 1528-1544
En este trabajo se trata de analizar uno de los principales aspectos en los que incide la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 (que debió haber sido objeto de transposición en marzo de 2016): la necesaria información que con carácter previo a la celebración del contrato debe facilitarse al prestatario en aras a conseguir una toma consciente de... (ver resumen completo)
II. Publicidad y comunicaciones comerciales
III. Información general
IV. Información personalizada (FEIN)
1. La ficha europea de información normalizada (FEIN).
2. Periodo de reflexión y/o derecho de desistimiento.
3. Copia del proyecto de contrato.
4. Transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios en el anteproyecto español de ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario.
V. Información por intermediarios de crédito y explicaciones adecuadas
Uno de los principales aspectos en los que incide la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, es la necesaria información que con carácter previo a la celebración del contrato debe facilitarse al prestatario en aras a conseguir una toma consciente de decisiones. Una información que, además, debe ser facilitada de forma gratuita, sin imponer costes al consumidor (art. 8 de la Directiva)1.
Esta Directiva pone de manifiesto en varias ocasiones en el marco de sus considerandos la necesidad de desarrollar un marco común europeo uniforme en materia de crédito, más transparente y eficiente, en el que los consumidores hayan recobrado la confianza y que resulten eficazmente protegidos. Y todo esto pasa, según el legislador comunitario, por una regulación más efectiva en relación a los siguientes aspectos: educación financiera del consumidor; información al consumidor; evaluación de su solvencia; y la oportuna cualificación, conocimientos y competencias del personal de prestamistas e intermediarios de crédito.
En este trabajo nos detendremos únicamente en las exigencias sobre información a aportar al consumidor en el marco de la contratación de créditos sobre los que es de aplicación la Directiva 2014/17/UE conforme a lo previsto en su artículo 32. Y fundamentalmente nos centraremos en la información previa al contrato: tanto en las previsiones contenidas en esta Directiva sobre la publicidad y comunicaciones comerciales, como sobre la información general y personalizada (esta última materializada en la Ficha Europea de Información Normalizada - FEIN). En la Directiva 2014/17/UE se hace referencia a la «información precontractual» únicamente por referencia a lo que aquí señalo como información personalizada y la FEIN (art. 14), pero he querido acoger en este trabajo una concepción más amplia de «información precontractual» abordando toda la información que con carácter previo al contrato es preciso que se proporcione al consumidor para que la contratación en este ámbito venga amparada por los principios de buena fe, lealtad, transparencia y confianza, tal y como se pretende por esta Directiva; en definitiva atender a las previsiones de la Directiva contenidas en el capítulo 4 «Información y prácticas previas a la celebración del contrato de crédito», salvo en lo que se refiere a las prácticas de ventas vinculadas y combinadas (art. 12 de la Directiva)3.
Precisamente en cuanto a la información precontractual a suministrar al consumidor, concretamente respecto a la información personalizada (a través de la FEIN), la Directiva 2014/17/UE acoge unas disposiciones que son objeto de una máxima armonización: tal y como señala el artículo 2 de la Directiva, no hay ningún óbice a que los Estados miembros mantengan o adopten disposiciones más estrictas en cuanto a la protección de los consumidores, siempre que sean compatibles con las obligaciones que impone el Derecho de la Unión Europea, pero en relación con las previsiones de la Directiva 2014/17/UE sobre la información precontractual normalizada y sobre el cálculo de la TAE sí que se advierte que no se admiten normas de Estados miembros que diverjan de lo previsto en esta Directiva4.
España debe transponer esta Directiva, y además de hacerlo con retraso (pues debió haber sido objeto de transposición en marzo de 2016), lo hará en un momento en el que últimamente el ordenamiento jurídico español y las prácticas hipotecarias y crediticias se han visto afectados, especialmente a raíz de diversos pronunciamientos jurisprudenciales del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y también del Tribunal Supremo, en relación con la transparencia en los contratos, las cláusulas abusivas y las exigencias de información al prestatario, fruto de recursos y cuestiones prejudiciales planteadas en procedimientos de ejecución hipotecaria y reclamaciones dinerarias en un contexto de una importante crisis económica.
Veamos a continuación cuáles son las previsiones a transponer en materia de información precontractual y en qué puede verse afectado nuestro ordenamiento.
II Publicidad y comunicaciones comerciales
Aunque no se trata de información precontractual strictu sensu a proporcionar por el prestamista o intermediario del crédito al consumidor en el marco del concreto contrato a celebrar entre ellos, he querido traer aquí también las previsiones que sobre la publicidad y las comunicaciones comerciales se prevén en los artículos 10 y 11 de la Directiva 2014/17/UE pues la información que se contiene en ellas es el preludio de una posible contratación directa entre las partes.
La publicidad y comunicación comercial acoge una oferta pública que llega a los consumidores y cuyo contenido empujará al consumidor a tomar una decisión concreta en relación a ese producto de crédito publicitado y ofrecido y a acercarse y ponerse en contacto con el oferente comunicante. Si la información contenida en esa publicidad no es clara, leal y sin engaños el consumidor parte de una realidad que no es tal y eso afectará a su capacidad de evaluación y de toma de decisiones conscientes, voluntarias y plenas en el marco de la posterior contratación directa con el prestamista5.
Sin duda se trata de unas disposiciones (las de los artículos 10 y 11 de la Directiva 2014/17/UE) que complementan ese fin de transparencia y protección del consumidor en el marco de la contratación de créditos inmobiliarios.
En materia de publicidad y comunicaciones comerciales, la Directiva 2014/17/UE no entra en las previsiones de la Directiva 2005/29/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de mayo de 2005, relativa a prácticas comerciales desleales y las disposiciones que por su transposición se acogieron
en cada Estado miembro6, sino que, sin perjuicio de ellas, lo que ordena es que los Estados miembros exijan que todas las comunicaciones publicitarias y comerciales sobre contratos de crédito sean leales, claras y no engañosas, prohibiéndose en particular «toda redacción que pueda generar en el consumidor falsas expectativas sobre la disponibilidad o el coste de un crédito» (art. 10 de la Directiva 2014/17/UE).
Se trata con ello, bajo el principio de buena fe contractual y de la información publicitaria, de impedir prácticas que de por sí generen en el consumidor una confianza falsa sobre la obtención del crédito, sus condiciones y su coste real, de modo que nublen la capacidad del consumidor de comparar anuncios y ofertas de manera fiel así como su aptitud para atender y entender el contenido real del contrato concreto que firme posteriormente, pues parte de una idea equivocada sobre el mismo y el producto adquirido, a raíz de esa publicidad engañosa o desleal; idea que puede persistir a pesar de la información que con posterioridad se le aporte, máxime si esa información no cumple con las previsiones y exigencias informativas que a continuación se detallarán.
En toda la publicidad sobre contratos de crédito que indique tipo de interés aplicable u otras cifras relativas al coste del crédito para el consumidor deberán especificarse de forma clara, concisa y destacada todos los aspectos indicados en el artículo 11.2 de la Directiva 2014/17/UE: identidad de prestamista, intermediario de crédito o representante designado, garantías inmobiliarias del crédito, tipo deudor, gastos incluidos, importe total del crédito, TAE (que se incluirá en la publicidad de forma igualmente destacada, al menos, que cualquier tipo de interés), importe de los pagos a plazos y número de pagos a plazos, duración, importe total adeudado y, en caso de que se trate de un préstamo en divisa extranjera, «una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el consumidor»; así como los servicios accesorios y sus costes (en particular, seguros) que se configuren como obligatorios para la concesión del crédito en las condiciones ofrecidas.
Además, en el apartado 6 del artículo 11 de la Directiva 2014/17/UE se faculta a los Estados miembros para exigir que se incluya en esa información publicitaria la advertencia «concisa y proporcionada sobre los riesgos específicos ligados a los contratos de crédito». Y, como tal, esta es la única posibilidad que expresamente se reconoce a los Estados miembros de ampliar la información a incluir obligatoriamente en la publicidad comercial sobre créditos inmobiliarios: en el artículo 11 de la Directiva 2014/17/UE (a diferencia de lo que sí se prevé en otros artículos de esta Directiva, como en el artículo 13.2), no hay indicación expresa de que esa información básica pueda ampliarse con otros aspectos, o que los Estados miembros puedan exigir de prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados que incluyan otros elementos o advertencias en sus comunicaciones comerciales o publicitarias. Ahora bien, aunque no se señale expresamente en ese artículo 11, cabe entender que de la propia calificación como «información básica» se deduce la posibilidad de exigir la inclusión de más aspectos que los indicados en ese artículo 11.2 de la Directiva 2014/17/UE; e igualmente tal posibilidad...

References: artículo 32
 artículo 2
 artículo 11
 artículo 11
 artículo 11
 artículo 13
 artículo 11
 artículo 11