Source: https://www.hidasi.hu/6-2007-helyisegberlet/
Timestamp: 2019-06-25 18:00:28+00:00

Document:
6/2007. Helyiségbérlet - Dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda
6/2007. Helyiségbérlet
A bérleti szerzõdés
A dolgok bérlete
Dolog bérleti szerzõdés a használatára, a használat átengedésére irányuló szerzõdések alaptípusa, ahol a szerzõdés alapján a használatba vevõ nem tart igényt a dolog tulajdonjogának az átruházására, hanem csak a dolog zavartalan használatát kívánja a maga részére biztosítani.
A bérleti szerzõdés a Ptk.-ban önállóan nevesített (szabályozott) szerzõdéstípus, amelynek alapesete a dologbérlet, illetve ezen belül valamely ingóság használatának ellenszolgáltatás fejében történõ átengedése.
A bérletre vonatkozó általános szabályokat a Ptk. 423-434. §-ai tartalmazzák. A szabályozás túlnyomórészt eltérést engedõ, a felek a szerzõdés megkötésénél viszonylag nagy szabadsággal rendelkeznek, a törvényben foglalt rendelkezésektõl eltérhetnek, illetve azok alkalmazását kizárhatják. Ha a szerzõdés a bérletre vonatkozó törvényi rendelkezésektõl eltérõ kikötést nem tartalmaz, akkor a törvény rendelkezései automatikusan a szerzõdés részévé válnak, és a szerzõdés megszûnése során is azokat kell alkalmazni.
A bérlet fogalma
A bérlet fogalmát a Ptk. 423. §-a tartalmazza. Eszerint: „Bérleti szerzõdés alapján a bérbeadó köteles a dolgot idõlegesen a bérlõ használatába adni, a bérlõ pedig bért fizetni.” A bérleti szerzõdés lényeges kellékei, amelyre tehát a felek megállapodásának a szerzõdés érvényes létrejöttéhez ki kell terjednie, a bérlet tárgyának a pontos meghatározása, a bérleti díj és a bérlet idõtartama. Ha a felsoroltakból bármelyik hiányzik, akkor nem jön létre szerzõdés vagy a szerzõdés nem minõsül bérletnek.
A bérleti szerzõdés alanya a bérbeadói oldalon a bérbe adandó dolog tulajdonosa vagy az lehet, akinek a dolgon haszonélvezeti joga áll fenn. A dolog haszonélvezõje a Ptk. 159. §-ának (2) bekezdése alapján ugyanis jogosult a használat átengedésére, e jogát a dolog tulajdonosának személyében idõközben esetleg bekövetkezett változás sem érinti [Ptk. 157. § (3) bekezdés]. Ellenérték fejében a használati jog gyakorlását azonban csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett a dolog használatára nem tart igényt.
A jelenlegi bírói gyakorlat szerint a haszonélvezeti jog megszûnése a bérleti szerzõdés fennálltát nem érinti. A haszonélvezõ halála esetén a bérleti jogviszonyban a dolog tulajdonosa a haszonélvezõ jogutódja, akit a szerzõdésbõl eredõ jogok és kötelezettségek a továbbiakban ugyanúgy megilletnek, illetve terhelnek, mint a volt haszonélvezõt (BH 1997/6/279.).
A bérbeadó jogi személy, természetes személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkezõ gazdasági társaság, vagyis mindenki lehet, aki a polgári jog szabályai szerint jogképességgel rendelkezik és a bérlet tárgyán olyan joga áll fenn, amely alapján annak használatát másnak átengedheti.
A bérleti szerzõdés visszterhes szerzõdés, ezért a szerzõdés másik fogalmi eleme, és egyúttal lényeges kelléke az ellenszolgáltatás, amely többnyire bérleti díj formájában jelenik meg. Maga a Ptk. is a bérleti szerzõdés fogalmának a meghatározásakor bérleti díjról beszél, de a jogirodalom és joggyakorlat szerint a bérlõ más módon is ellentételezheti a bérleti díjat. Ez azt jelenti, hogy pénz helyett a bérlõ más ellenszolgáltatást is nyújthat a bérbeadónak. Ingatlan bérleti díja nemcsak pénzben, hanem pl. az épület állagát fenntartó vagy javító természetbeni munkavégzéssel teljesíthetõ szolgáltatásban is meghatározható (BH 1995/12/718.).
A bérleti díj fõszabályként szabad megállapodás tárgyát képezi, de pl. az önkormányzatok tulajdonában álló lakások esetében a lakástörvény felhatalmazása alapján az önkormányzat rendeletben határozhatja meg a tulajdonában álló lakások bérleti díját. Speciális esetet rögzít a koncesszióról szóló 1991. évi XVI. törvény is, amely lehetõséget ad arra, hogy a koncessziós díjat ne pénzben, hanem például valamely beruházás megvalósításával teljesítsék.
A dolog használatának ingyenes átengedése esetén – függetlenül a szerzõdésnek a felek által történõ megnevezésétõl – haszonkölcsön-szerzõdés jön létre. Az ilyen szerzõdésre ezért a Ptk.-nak a haszonkölcsön-szerzõdésre vonatkozó szabályait kell alkalmazni mind a felek jogai és kötelezettségei vonatkozásában, mind pedig a szerzõdés megszûnésének esetére.
Szintén lényeges fogalmi elem a bérlet idõtartamának a meghatározása, mivel a bérlet mindig a dolog használatának idõleges átengedését jelenti, még akkor is, ha egyébként a szerzõdés határozatlan idõre szól. Ebbõl következõen a szerzõdés szólhat határozatlan idõre, határozott idõre, illetve valamely feltétel bekövetkeztéig. Az utóbbi esetben a felek ún. bontófeltételt alkalmaznak, ami azt jelenti, hogy a feltétel bekövetkeztéig a szerzõdés hatálya fennáll, amikor a szerzõdésben meghatározott feltétel bekövetkezik, akkor viszont a szerzõdés hatálya megszûnik.
Annak ellenére, hogy a bérlet, különösen ingatlan esetében tartós jogviszonyt feltételez, hatályos jogunk nem ismeri az ún. örökbérlet intézményét, ezért a bérleti szerzõdésnek az ilyen tartalmú kikötése érvénytelen.
A bérleti szerzõdésnek tárgya lehet bármely dolog, amely alkalmas tartós használatra. Az elhasználható dolgok ugyanis nem bérletnek, hanem adott esetben kölcsönszerzõdés tárgyát képezhetik.
Valamely dolog bérbeadása esetén – ellenkezõ rendelkezés hiányában – a bérleti szerzõdés a dolog tartozékára is kiterjed [Ptk. 95. § (2) bekezdés].
A bérlet tárgyának a meghatározása azért is kiemelkedõ jelentõséggel bír, mert bizonyos dolgok esetében a dolog jellege folytán annak használatra történõ átengedése nem bérletnek, hanem haszonbérletnek minõsül, vagy lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség esetében a felek által megkötött szerzõdésre csak részben alkalmazhatók a Ptk.-nak a bérleti szerzõdésre vonatkozó általános szabályai.
Mezõgazdasági földterület vagy más hasznot hajtó dolog esetében ugyanis a dolgot, illetve az ingatlant csak haszonbérleti-szerzõdés alapján lehet ellenszolgáltatás ellenében használatra átengedni. (Meg kell jegyezni, hogy a haszonbérlettel kapcsolatos rendelkezések közül a Ptk. 461. §-ának (1) bekezdése végsõ soron visszautal a dologbérletre, amikor kimondja, hogy a haszonbérletre – ha törvény másként nem rendelkezik – a dologbérlet szabályait kell megfelelõen alkalmazni.).
Az ingatlanok bérbeadására vonatkozó szabályozás sajátosságai
A dologbérletre vonatkozó szabályozáshoz képest az ingatlanok bérbeadására vonatkozó szabályozás alapvetõen három szintû:
a) Az elsõ szint a Ptk. és ezen belül is a Ptk.-nak a bérletre vonatkozó szabályai. Nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy maga a lakástörvény is utal arra, hogy a törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak. Ez a rendelkezés nem csak a Ptk. általános szabályaira vonatkozik, hanem – külön szabályozás hiányában – a bérletre vonatkozó rendelkezésekre is. Így a lakásbérleti szerzõdésre is vonatkoznak a Ptk.-nak a bérbeadó jogszavatosságára [Ptk. 414. § (2) bekezdés], a jogosulatlan átalakítási munkálatok következményeire [Ptk. 425. § (3) bekezdés], a lakás vevõjének a megtekintési jogára [Ptk. 432. § (1) bekezdés], a bérbeadó személyében bekövetkezett változásokra [Ptk. 432. § (2)-(3) bekezdés] irányadó szabályok. Szintén alkalmazásra kerül a Ptk. 433. §-a is, amely szerint a bérlõ a bérlet megszûnése elõtt köteles megengedni, hogy az, aki a dolgot bérbe kívánja venni, azt megfelelõ idõben és módon megtekinthesse. (Kifejezetten csak a lakásra és más ingatlanra kötött bérleti szerzõdés érvényesek a Ptk.-nak a bérbeadó törvényes zálogjogára vonatkozó rendelkezései.)
b) A szabályozás második szintjére maga a Ptk. is utal amikor kimondja, hogy a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszûnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza [Ptk. 434. § (1) bekezdés]. A Ptk. 434. §-ának (3) bekezdése szerint pedig a lakásbérlet szabályait – ha jogszabály másként nem rendelkezik – megfelelõen alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is. Annak ellenére, hogy a külön szabályozás fõként a lakástörvényben testesül meg, a második szintû szabályozásnak részét képezi még az 1990. évi LXV. törvény az önkormányzatokról, valamint a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvény.
c) A szabályozás harmadik szintje a lakástörvény és az önkormányzati törvény felhatalmazásai alapján meghozott ágazati miniszteri rendeletek, amik az állami tulajdonban lévõ, s az ágazati miniszter irányítása alatt álló intézmények kezelésében álló lakás- és helyiségvagyonnal kapcsolatosak, valamint az önkormányzati vagyont képezõ lakás- és helyiségállomány vonatkozásában az önkormányzatok helyi rendeletei, hozzátéve, hogy az önkormányzati lakás- és helyiségvagyon esetében az Ltv. hatálya tekintetében közömbös, hogy a vagyon az államtól ingyenesen vagy visszterhesen került az önkormányzati tulajdonba, avagy, hogy az önkormányzat egyéb forrásból származó vagyona-e. Szintén közömbös, hogy közvagyont vagy magántulajdont képezõ lakás vagy helyiség képezi-e a vonatkozó bérleti szerzõdés tárgyát. Amennyiben ennek a szabályozás körében ugyanis jelentõsége van, akkor arra az Ltv. kifejezetten külön utal.
A lakástörvény szabályozza az érintett ingatlanok bérleti jogviszonyának létrehozását, a tartós jogviszony alatt fennálló jogokat és kötelezettségeket, a bérleti jogviszony megszûnésének és megszüntetésének eseteit, valamint a bérleti jogviszony megszûnését követõ használattal kapcsolatos szabályokat.
Az állami szervek vonatkozásában az Ltv. 87. §-ának (1) bekezdése ad felhatalmazást az ágazati miniszternek arra, hogy a minisztérium, illetõleg a felügyelete vagy az irányítása alá tartozó központi költségvetési szervek vagyonkezelésében lévõ – e szervekkel szolgálati, köztisztviselõi, közalkalmazotti és egyéb munkaviszonyban vagy más címen foglalkoztatási jogviszonyban álló személyek elhelyezéséhez szükséges – lakásokra, illetõleg helyiségekre (ideértve az e szerveket megilletõ bérlõkijelölési vagy bérlõkiválasztási jog gyakorlását is), – e törvény keretei között rendeletben határozza meg:
a) a bérlõk körét és a bérbeadás feltételeit;
b) az állami lakásra (helyiségre) a szerzõdés megkötésekor a Ptk. rendelkezéseinek megfelelõ óvadék kikötésének lehetõségét és feltételeit;
c) a bérlõtársi jogviszony létesítésének feltételeit;
e) a bérlõ által befogadható személyek körét és a befogadás feltételeit;
f) a tartási szerzõdéshez való hozzájárulás feltételeit;
g) a lakáscseréhez történõ hozzájárulás feltételeit;
h) a lakásban visszamaradó személy elhelyezésére történõ kötelezettségvállalás feltételeit;
i) a bérlõ halála esetén a bérlõkijelölési joggal érintett lakás, továbbá az állami lakás bérleti jogának folytatására jogosultak körét és feltételeit;
k) az állami lakás bérének mértékét, illetõleg a lakbér megállapításának a feltételeit;
m) a lakás elidegenítéséhez való hozzájárulás feltételeit.
A kultúráért felelõs miniszter, illetõleg jogutódja a mûteremlakásra vonatkozó bérlõkijelölési jog gyakorlásának feltételeit az Ltv. keretei között szintén rendeletben határozhatja meg.
Az Ltv. 86. §-a a Fõvárosi Közgyûlés számára is lehetõséget biztosít arra, hogy az Ltv. keretei között rendeletben határozza meg a kerületi önkormányzatok tulajdonában lévõ szociális helyzet alapján bérbe adott lakásokra vonatkozóan a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 63/A. §-ának b) pontjában említett lakbér-megállapítás elveit. A kerületi önkormányzat az Ltv. és a Fõvárosi Közgyûlés rendeletének keretei között alkothat önkormányzati rendeletet.
Maguk az önkormányzatok – hasonlóan az ágazati miniszterhez – az Ltv. keretei között a törvény kifejezett felhatalmazása alapján rendeletben szabályozhatják:
a) a lakás bérbeadásának feltételeit;
b) a bérlõtársi szerzõdés megkötésének, továbbá a lakásban maradó társbérlõ részére a megüresedett társbérleti lakrész bérbeadásának a feltételeit;
c) a felek megállapodásának tartamát a bérbeadó jogaira és kötelezettségei vonatkozásában;
e) a bérlõ által a lakásba befogadható személyek körét és a befogadás feltételeit;
f) a szerzõdés közös megegyezéssel történõ megszûnése esetén a másik lakás bérbeadására, illetõleg a pénzbeli térítés mértékére és megfizetésére vonatkozó szabályokat;
g) a cserelakás felajánlása helyett – megállapodás alapján – fizethetõ pénzbeli térítés mértékét és feltételeit;
h) az elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit, ide értve az elhelyezésre jogosultak személyi körének és jövedelmi vagyoni helyzetének szabályozását is;
i) a lakás egy részének albérletbe adásához való feltételeit;
j) a lakbérnek a bérbeadás jellege szerint differenciált mértékét;
k) a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait;
l) a bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatás díját, ha azt a bérbeadónak nem másik jogszabály alapján kell megállapítani;
m) a lakásokra vonatkozó rendelkezések megfelelõ alkalmazásával a helyiség bérbeadásának és a bérbeadói hozzájárulásnak a feltételeit;
n) a helyiség bérleti jogának a cseréjéhez, illetõleg átruházásához történõ bérbeadói hozzájárulás feltételeit.
Szintén felhatalmazást tartalmaz az Ltv. az önkormányzatok tulajdonában álló lakások értékesítésével kapcsolatos egyes kérdések szabályozásánál is.
Az önkormányzatok rendeletalkotási jogosítványai nem korlátozódnak kizárólag a felsorolt kérdésekre. A lakástörvénynek a felhatalmazással kapcsolatos rendelkezéseit az önkormányzati törvény 16. §-ának (1) bekezdésében foglaltakkal együtt kell értelmezni. Az Ötv. 16. §-ának (1) bekezdése ugyanis kimondja, hogy a képviselõ-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot. Nem kizárt tehát, hogy a Ptk., illetve a lakástörvény által nem szabályozott és egyébként a helyi társadalmi viszonyok rendezése céljából önkormányzati rendelet szülessen, amely adott esetben lakásügyi kérdéseket is érinthet.
A lakásbérlet szabályozása önkormányzati szinten azt jelenti, hogy a rendelet szerint kell eljárnia a lakásbérbeadást végzõ önkormányzati szervnek, és abban az esetben, ha a bérlõ nem fogadja el az adott rendelettel szabályozott feltételt, a szerzõdés nem jöhet létre. Ily módon a rendelet közvetlenül is kihat a bérlõ jogaira és kötelezettségeire. Nem kizárt, hogy az önkormányzati rendelet engedje meg azt, hogy a szerzõdés a rendelet szabályaitól eltérjen. Szabályozhatja azt is, hogy az eltérés milyen irányú és terjedelmû.
A lakástörvény hatálya
A lakástörvény hatálya kiterjed minden lakásra – ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlõ házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévõ lakást, illetõleg lakrészt és a szükséglakást is –, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. A lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség fogalmát a lakástörvény tartalmazza. Az ezzel kapcsolatos értelmezési problémákra a lakásbérleti, illetve a helyiségbérleti szerzõdés szabályainak a részletes bemutatásakor visszatérünk.
A lakástörvény hatálybalépésekor a nyugdíjasok háza a nyugdíjasok, illetõleg az öregségi nyugdíjkorhatárt elért személyek határozatlan idejû elhelyezésére szolgáló lakás, továbbá az életkoruknak és az egészségügyi állapotuknak megfelelõ gondozást nyújtó olyan lakóépület minõsült, amelyben a bérlõk rendszeres egészségügyi ellátásáról és állandó (nappali és éjszakai) gondozói ügyeletérõl gondoskodnak.
Garzonháznak minõsül az egyedülálló személyek és a fiatal, illetõleg gyermektelen házaspárok elhelyezésére szolgáló lakóépület. A szobabérlõk háza a lakással nem rendelkezõ egyedülálló személyek és fiatal házaspárok idõleges elhelyezésére szolgáló lakóegységet tartalmazó épület vagy önálló épületszárny, illetõleg külön lépcsõházzal rendelkezõ épületrész (Ezeket a lakáskategóriákat a korábbi szabályozás vezette be. Ezzel kapcsolatban lásd: 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet).
Külön rendelkezést tartalmaz az Ltv. a külállamok tulajdonában lévõ lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. Ezen építmények bérbeadásánál a felek teljes szerzõdési szabadságot élveznek, ami azt jelenti, hogy pl. a bérleti szerzõdés felmondásánál is eltérhetnek az Ltv. kötelezõ rendelkezéseitõl. Ha azonban a külállamok tulajdonában álló lakások (helyiségek) esetében a feleknek eltérõ megállapodásuk nincs, akkor az esetleges jogvita elbírálásánál az Ltv. rendelkezéseit kell alkalmazni.
A helyiségbérleti szerzõdés
A helyiségbérlet egy rövidített, tömörítõ elnevezés. Valójában a nem valamennyi helyiség bérletét jelenti, hanem csak a nem lakás célú helyiségekéit.
A helyiségbérlet társadalmi rendeltetése annak az ingatlannak az ideiglenes használata, ami alkalmas a bérlõ, termelõ, szolgáltatási, igazgatási, rendészeti és kutatási tevékenységére. A helyiségbérlet a vállalkozói ingatlanvagyon haszonelvû bérbeadását jelenti.
A helyiségbérletre vonatkozó szabályanyagot a lakástörvénynek „a helyiségbérlet szabályai” alcímet viselõ második része tartalmazza. Az Ltv. 36. §-ának (1) bekezdése szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszûnésére a lakásbérlet szabályait – a törvény második részében foglalt eltérésekkel – megfelelõen kell alkalmazni.
A lakástörvény megalkotásánál a jogalkotó törekedett az egységes szabályozásra, ezért az eltérõ rendelkezések száma nem jelentõs. A törvény második része mindössze kilenc paragrafust tartalmaz. A rendelkezések többsége nem magára a helyiségbérleti jogviszonyra állít fel speciális szabályokat, tehát azok nem a felek jogait és kötelezettségeit érintik, hanem az önkormányzatok tulajdonában álló helyiségekre vonatkoznak, illetve átmeneti jellegû rendelkezéseket tartalmaznak. ú
Nem igazán tekinthetõ eltérõ rendelkezésnek az Ltv. 37. §-ában foglalt szabály, amely a helyiség átadásával, rendeltetésszerû használatával, karbantartásával, felújításával, a bérleti jog szünetelésével, továbbá a szerzõdés megszûnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a felek megállapodására utal. Egyrészrõl hasonló szabályok találhatók az Ltv. lakásbérletre vonatkozó fejezeteiben, ahol az adott kérdésben szintén a felek megállapodása lehet az irányadó, másrészrõl a 37. §-ban foglalt megfogalmazás ellenére a felek eltérõ megállapodásának hiányában a törvény rendelkezései az irányadóak.
A helyiségbérlet esetén az Ltv. 38. §-ának (1) bekezdése mondja ki, hogy a bérleti díjban a felek szabadon állapodhatnak meg, szemben az önkormányzati és az állami tulajdonban álló lakások bérleti díjával, ahol a bérleti díjat jogszabály szabályozza.
Lakásnál – bizonyos feltételek mellett – a bérbeadó köteles a bérlõ házastársával is bérleti szerzõdést kötni. Helyiségnél az Ltv. 38. §-ának (2) bekezdése szerint a bérbeadó nem köteles a bérlõ házastársával bérlõtársi szerzõdést kötni. A 38. § (3) bekezdése szerint a bérlõ a helyiségbe más személyt csak a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be. A szabály alól helyiség esetén nincs kivétel, ezen kívül itt a bérbeadó hozzájárulására a törvény nem ír elõ kötelezõ írásbeliséget. A törvény 42. §-ának (1) bekezdése csak annyiban tartalmaz eltérõ szabályt, hogy a helyiség cseréje mellett a bérleti jog átruházását is lehetõvé teszi, amire lakás esetében nincs lehetõség. Egyébként az Ltv. II. részében nem szabályozott kérdésekben a törvénynek a lakásbérleti jogviszonyra vonatkozó rendelkezéseit kell megfelelõen alkalmazni.
A helyiségbérlet a bérbeadó és bérlõ egybehangzó akaratnyilvánításával jön létre, de a szerzõdés kizárólag akkor érvényes, ha írásba foglalják, akár magántulajdonú, akár köztulajdonú (állami, önkormányzati) helyiségrõl van szó. A szerzõdés létrejötte is tehát az írásba foglalás idõpontjához igazodik. A nem írásban létrejövõ helyiségbérleti szerzõdés semmis. [Ptk. 217. § (1) bekezdés]
Az írásbeliség tehát érvényességi feltétele, ami nem azt jelenti, hogy ott, ahol a lakásbérleti szerzõdés a Lakástörvény hatálybalépése elõtt, vagy a Lakástörvény legutóbbi, 2005 március 31-tõl hatályos módosítása elõtt szóban jött létre, nem érvényes vagy csak akkor érvényes, ha utóbb foglalják írásba. Azt ugyanis, hogy Lakástörvény hatálybalépése elõtti szerzõdés érvényes‑e, a Lakástörvény hatálybalépése elõtti szabályok szerint kell megítélni.
Magántulajdonú helyiség esetében a Lakástörvény hatálybalépése után létrejött szerzõdésre is igaz, hogy írásbeliség nélkül is érvényes, ha a szerzõdés 2005. március 31. elõtt létrejött, tekintettel arra, hogy a Lakástörvény 2005. március 31-ig megengedte, hogy nem köztulajdonban álló helyiségre szóban is létrejöhessen érvényes bérleti szerzõdés, és csak fent említett törvény vezette be, hogy valamennyi, tehát a magántulajdonú helyiségekre kötött bérleti szerzõdések is csak írásban legyenek érvényesek.
Amennyiben tehát olyan jogvita keletkezik, ahol a szerzõdés érvényessége meghatározó kérdés, a szerzõdés létrejöttének és semmi esetre sem a bérlet kezdetének vagy a lakás tényleges birtokba- vagy használatba adásának idõpontja az irányadó. Ha a szerzõdés 2005. március 30-án szóban létrejött és azt a felek nem foglalták írásba késõbb sem, érvényes lakásbérletrõl van szó akkor is, ha a bérlõ a lakást csak 2005. április 1-én foglalta el.
A helyiségbérleti szerzõdés körében keletkezõ jogvitát azon idõpontban hatályos rendelkezések szerint kell elbírálni, amikor a jogvita keletkezett. Abban az esetben tehát, ha a Lakástörvény hatálybalépése elõtt keletkezett a jogvita, de annak elbírálására a hatálybalépés után kerül sor, nem a Lakástörvény, hanem a Lakástörvényt megelõzõ, a jogvita keletkezésekor hatályos jogszabályi rendelkezéseket kell alkalmazni
Ha a helyiségbérleti szerzõdés a Lakástörvény hatálybalépése elõtt már fennállt, de a jogvita a Lakástörvény hatálybalépése után keletkezett, annak legfeljebb csak az érvényesség megítélése körében van jelentõsége, hogy a helyiségbérleti szerzõdés mikor jött létre. Abban a körben ennek már nincs jelentõsége, hogy a jogvita elbírálásához milyen szabályokat kell alkalmazni, mert ha a jogvita a Lakástörvény hatálybalépésének napját, 1994. január 1-jét követõen keletkezett, a Lakástörvényt és az annak alapján, annak keretein belül létrejött más jogszabályokat, pl. helyi rendeleteket kell alkalmazni
A gyakorlatban elõfordulhat olyan eset, amikor a helyiségbérleti szerzõdés tárgyát képezõ ingatlan tulajdonosa nem rendelkezik érvényes használatbavételi engedéllyel. A korábbi bírói gyakorlatban ilyen esetben a semmisség szabályai kerültek alkalmazásra. A jogszabályba ütközõ szerzõdésekkel kapcsolatban kialakult bírói gyakorlat azonban az elmúlt években változáson ment keresztül, amelynek eredményeképpen a jelenlegi gyakorlat szerint az adott épületre vagy építményre szóló használatbavételi engedély hiánya nem eredményezi az épületre kötött helyiségbérleti szerzõdés érvénytelenségét.
„A használatbavételi engedély hiánya a peres felek között a Ptk. 423. §-ának megfelelõen létrejött bérleti szerzõdés nem tette érvénytelenné. A 12/1986. (XII. 30.) ÉVM rendelet 24. §-a szerint az építési engedélyhez kötött építményt használatba venni csak használatbavételi engedély alapján lehet. A jogszabály a fenti rendelkezésbe ütközõ tevékenységre vagy szerzõdésre vonatkozóan semmisségi jogkövetkezményeket nem fûz. Az ingatlan használatbavételi engedély nélküli használatához a jogszabályban írt közigazgatási jellegû jogkövetkezmények párosulhatnak. Az ilyen használatra vonatkozó polgári jogi szerzõdés semmisségét a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján azonban csak az esetben lehet megállapítani, ha e jogkövetkezményt maga a jogszabály is tartalmazná. Ilyenek hiányában helytállóan állapította meg a jogerõs ítélet, hogy a felek bérleti szerzõdése nem ütközik jogszabályba, ezért az érvényes volt, aminek az alperes köteles eleget tenni” (BH 1994/10/536).
A szerzõdés létrejötte körében kell még megemlíteni, hogy a bírói gyakorlat szerint a bérlõ nem hivatkozhat tévedésre, ha a szerzõdés megkötése és annak huzamosabb (évekig tartó) használatát követõen kiderül, hogy a bérlemény alapterülete kisebb a szerzõdésben megjelölt alapterületnél.
„A Ptk. 210. §-ának (1) bekezdésébõl következõen a fél akkor támadhatja meg a szerzõdéses nyilatkozatát, ha lényeges körülmény tekintetében volt tévedésben. Az adott esetben az állapítható meg, hogy a felperes az általa ismert és 24 nm nagyságúnak tartott üzlethelyiséget 30.000,- Ft + Áfa bérleti díj kikötése mellett vette bérbe, és kifogás nélkül használta éveken keresztül. A perben semmi adat nincs arra, hogy az eltérõ térmérték ismeretében nem kötött, vagy más tartalmú szerzõdés kötött volna. A rendelkezésre álló körülmények mérlegelésével tehát helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperes tévedése nem lényeges körülményre vonatkozott, de arra sincs adat, hogy tévedését az alperes legalábbis felismerhette” (BH 2002/5/180).
A helyiségbérleti szerzõdés alanyai A helyiségbérlet esetében az alanyi kör ugyanaz, mint az ingatlanbérleteknél általában. Az egyik oldalon a bérbeadó, a másik oldalon a bérlõ vagy bérlõtárs áll. Társbérletet azonban a helyiségbérletek esetében a törvény nem ismer. A bérlõ Bérlõ bármely jogi vagy természetes személy lehet. Korlátozás nélkül lehet bérlõ külföldi természetes vagy jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli külföldi szervezet. A helyiségbérletek tárgyának sajátosságaira való tekintettel a bérlõ szükségszerûen olyan személy, aki a helyiség rendeltetésszerû használatának megfelelõen ipari, építõipari, mezõgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, mûvelõdési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra bérli az ingatlant.
A bérlõ a helyiségben kizárólag olyan tevékenységet folytathat, amely megfelel a bérleti szerzõdés elõírásainak (a bérbevétel-bérbeadás céljának), és amely egyébként igazodik a helyiség rendeltetéséhez, illetõleg annak az épületnek a rendeltetéséhez, amelyben a helyiség található. A társasházi lakóépületekben lévõ helyiségek esetében egy adott célra történõ bérbeadás függ a társasház legfõbb döntéshozó szervének elõírásaitól vagy tiltásától is. A bérbeadó A bérbeadó jellemzõen a helyiség tulajdonosa, tulajdonostársai, társasházi közös tulajdon esetében a társasház-közösség. A szövetkezeti tulajdont képezõ, és a lakásszövetkezeti épületben lévõ, nem lakás célú helyiségek esetében a bérbeadó a lakásszövetkezet, mint önálló jogi személy. Közös tulajdon vagy közös vagyonkezelés esetében a bérbeadói oldalon is állhat több személy. Bérbeadó lehet az állam, az állam vagyonkezelõ szervezete, önkormányzat, illetve az önkormányzat vagyonkezelõ szervezete, önálló jogi személy, jogi személyiség nélküli szervezet, vagy természetes személy. Korlátozás nélkül lehet bérbeadó külföldi természetes vagy jogi személy illetve jogi személyiség nélküli külföldi szervezet. A bérbeadás képviselõ, vagyonkezelõ és bizományos által
A bérbeadó képviseletében eljáró személy nem önálló bérbeadó, hanem a tulajdonos vagy vagyonkezelõ nevében szerzõdést kötõ személy. A képviselõ által kötött bérleti szerzõdés anyagi jogi jogosultja a képviselt személy (tulajdonos, vagyonkezelõ, vagy a tulajdonosi közösség). A társasház közös képviselõje által megkötött bérleti szerzõdés jogosultja a társasház-közösség, mint társaság.
Az állami vagy önkormányzati tulajdon vagyonkezelõje azonban a bérleti jogviszonyoknak közvetlen jogosítottja és kötelezettje, feltéve, hogy a vagyonkezelésre jogosító jogszabályban vagy vagyonkezelési szerzõdésben a vagyonkezelõt a bérbeadói jogok és kötelezettségek teljességével felruházták.
Amennyiben önkormányzati tulajdonú helyiség esetében a bérbeadói jogokat a vagyonkezelõ szervezet jogszabály vagy szerzõdés alapján képviselõi minõségben gyakorolhatja, úgy a helyiségbérleti jogviszony közvetlenül a bérlõ és a helyiség-tulajdonos között jön létre a jogszabály, illetve vagyonkezelési szerzõdés ellenére is.
Más eset az, ha bizományi típusú feljogosításról van szó. A bizományi szerzõdés esetében a bizományost a bérbeadói jogok és kötelezettségek közvetlen alanyának kell tekinteni, mert a Ptk. 509. § (1) bekezdése értelmében a bizományi szerzõdés alapján kötött bérleti szerzõdés a bizományossal szerzõdõ féllel szemben a bizományost jogosítja és kötelezi. Szinte valamennyi vagyonkezelési szerzõdésbõl hiányzik az arra való közvetlen utalás, hogy a vagyonkezelõ ügyvitellel megbízott személy vagy bizományos-e.
Azt, hogy egy adott nem tulajdonos bérbeadó milyen minõségben jár el a szerzõdés létrehozásakor (ideértve nem csak a szerzõdés megkötését, hanem az ajánlattételt vagy az ajánlat elfogadását is) a tulajdonos és e személy jogviszonyának elemzése révén lehet megállapítani. Különös problémát okoz az önkormányzatok által megkötött, és nem kellõ odafigyeléssel kidolgozott vagyonkezelési szerzõdések, vagy a nem kellõ alapossággal megalkotott vagyonkezelésre feljogosító helyi norma (akár rendelet, akár határozat). Ezekbõl a jogi aktusokból az esetek jelentõs részében nehéz megállapítani, hogy a bérleti szerzõdés megkötésekor állandó képviseletre adnak-e felhatalmazást, avagy a bérleti szerzõdés létrejöttére tekintet nélkül az önkormányzati helyiség-vagyont illetõen általános, és határidõ nélküli vagyonkezelési megbízást, esetleg bizományt teremtenek-e. Számos esetben úgy tûnik, hogy vagyonkezelési felhatalmazásról van szó, ugyanakkor a szerzõdés tartalmi elemzésének alapján megállapítható, hogy a megbízott vagyonkezelõ jogai nem terjednek túl egy egyszerû bonyolításon, amely szerzõdések elõkészítésében, tulajdonos felé történõ elõterjesztésben, a tulajdonosi utasításra történõ szerzõdéskötésben, majd a bérleti díjak beszedésében, illetve egyes operatív bérbeadói kötelezettségek gyakorlásában nyilvánulnak meg.
Ismertek olyan önkormányzati vagyonkezelési szerzõdések is, melyek a vagyonkezelõt mindenre felhatalmazzák, kivéve a bérleti szerzõdés megkötését.
A Ptk. megbízási szerzõdésre vonatkozó fejezete a megbízott ügyviteli kötelezettségérõl szól, ami lehet csak képviseleti jellegû megbízás, de lehet ennél szélesebb körû ügyvitel is. Ezzel szemben a bizományosi szerzõdések jellemzõje a szerzõdéskötéssel való megbízás. Az ügyviteli megbízás esetében a törvény nem ismeri azt az esetet, amikor az ügyvitellel megbízott személy közvetlen anyagi jogosultságot szerez az ügyvitel során.
A bizományra vonatkozó szabályok azonban lehetõvé teszik, hogy a bizományos, bár a megbízó javára, de saját nevében szerezzen jogokat és kötelezettségeket. Amennyiben a bérbeadói jogokat gyakorló megbízott csak ügyviteli megbízást teljesít, a bérbeadói igényeket saját nevében nem peresítheti, perbeli képviselõ (meghatalmazott) csak a polgári perrend korlátai között lehet. A bérlõ pedig nem vele szemben, hanem a képviselt önkormányzattal szemben peresítheti igényeit. Amennyiben a bérleti szerzõdés megkötése során szerzõdés alapján bizományosként járt el, úgy saját nevében perelhet, és a bérlõ közvetlenül õt perelheti. Az azonban teljességgel kizárt, hogy ha a szerzõdést nem õ kötötte (vagy módosította) bizományosként bérbeadói jogokat gyakoroljon, ennek körében peres igényt érvényesítsen.
A BH1997. 198 és 199. számon közzétett legfelsõbb bírósági határozatok is rögzítik, hogy kizárt, hogy bizományosi szerzõdés kizárólag pervitelre jöjjön létre és az is kizárt, hogy megbízási szerzõdés arra irányuljon, hogy a megbízott a megbízó jogát perben saját nevében érvényesítse.
Egy gazdálkodó szervezet vagyonkezelõ által indított kiürítési perben a bíróság az alábbiak szerint foglalt állást (Fõvárosi Bíróság 3.Gf.75.993/200/3. ítélete, Bírósági Döntések Tára 2000/33., 44. oldal).
„A másodfokú bíróság határozatában rámutatott arra, hogy a felperes a keresetleveléhez mellékelt egy meghatalmazás elnevezésû okiratot, mely szerint az I. Kerületi Önkormányzat azzal bízta meg a felperest, hogy a 4/1994.(III.17.)Kt. határozatban foglaltakat végrehajtsa, és ennek keretében az önkormányzat nevében eljárjon, illetve jogokat szerezzen, valamint kötelezettségeket vállaljon. A másodfokú bíróság felhívására csatolt egy 1995. június 1-tõl 1996. június 30-ig terjedõ idõszakra szóló, majd 1996. szeptember 30. napjáig meghosszabbított megbízási szerzõdést, mely szerint a felperes kezeli az I. Kerületi Önkormányzat tulajdonában lévõ bérleményeket. A Ptk. megbízási szerzõdésekre vonatkozó szabályai alapján fennálló képviselettõl el kell határolni a perbeli képviselet lehetõségét. A bíróság elõtti eljárásra ugyanis az 1952. évi III. törvénnyel kihirdetett Pp. szabályai vonatkoznak. Ebbõl következõen a perbeli képviselet ellátására meghatalmazás érvényesen csak annak természetes vagy nem természetes személynek adható, akit vagy amely szervezetet a Pp. rendelkezései megjelölnek. A Pp. 67. § (1) bekezdése tételesen felsorolja azokat a személyeket, akik részére meghatalmazás adható a perbeli képviselet ellátására. Mivel az említett rendelkezés arra nem ad lehetõséget, hogy valamely gazdálkodó szervezet (és a bérleti jogviszonyokkal kapcsolatos perekben az önkormányzat is ilyennek minõsül) egy másik gazdálkodó szervezetnek meghatalmazást adjon a perbeli képviselet ellátására, ezért a csatolt meghatalmazás a felperest csak a peren kívüli polgári viszonyokban jogosíthatja fel a képviselet ellátására, a perbeli képviseletre azonban a meghatalmazás hatálya nem terjed ki. Az úgyszintén csatolásra került megbízási szerzõdés elnevezésû okiratot tartalma szerint vizsgálta, és azt állapította meg, hogy az abban foglaltak megfelelnek a Ptk. megbízási szerzõdésre vonatkozó szabályainak, vagyis a felperes az I. Kerületi Önkormányzattal kötött megbízási szerzõdés alapján – a szerzõdés fennállása alatt – a megbízott jogai illették, illetve kötelezettségei terhelték. A megbízási szerzõdés alapján azonban a megbízott a megbízó nevében járt el, ennél fogva a megbízott által kötött szerzõdések jogosítottjává, illetve kötelezettjévé közvetlenül a megbízó válik. Arra pedig a jelenleg hatályos magyar jogszabályok nem adnak lehetõséget, hogy valamely gazdálkodó szervezet egy másik gazdálkodó szervezetet az õt megilletõ jogok érvényesítése érdekében per megindításával bízzon meg. Erre a felperesnek csak akkor lett volna lehetõsége, ha a bérlemény tulajdonosa, vagyis az I. Kerületi Önkormányzat a felperessel nem megbízási, hanem bizományi típusú szerzõdést köt, mely esetben – a Ptk. 507.§-a szerinti módon – a felperes a saját személyében vált volna jogosulttá arra, hogy a megbízója javára, de a saját nevében kötött szerzõdésekbõl eredõ jogvitákban a saját nevében érvényesítse az igényeket a peres eljárásban.”
Az is kizárt, hogy az önkormányzati bérbeadó a szerzõdéskötõ vagyonkezelõnek perbeli képviseletre adjon meghatalmazást, mert a polgári perrend tételesen elõírja, ki lehet perbeli meghatalmazott. Jogi személy csak akkor, ha erre jogszabály felhatalmazza (Pp. 67. § (1) bek. j) pont).
A Pp. 67. § (1) bekezdésének j) pontja szerinti jogszabály azonban lehet törvény, kormányrendelet, miniszteri rendelet és helyi önkormányzati rendelet. Nincs olyan hatályos törvény, kormányrendelet, miniszteri rendelet, amely felhatalmazná az önkormányzati vagyonkezelõt arra, hogy perben az önkormányzatot képviseljen.
Megállapítható, hogy perbeli képviseletrõl a Polgári Perrendtartás szól, tehát van olyan törvény, amely ezt a kérdést szabályozza, ezért nem állítható, hogy a perképviselet törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszony, amely tárgyában az Ötv. 16. § (1) bekezdése szerint az önkormányzat rendeletet alkothat, arról nem is szólva, hogy a perképviselet nem helyi társadalmi viszony. A lakástörvény nem ad felhatalmazást a helyi önkormányzatoknak perrendi kérdések szabályozására. A Ptk. 685. § a) pontja értelmében pedig a Ptk. alkalmazásában egy ilyen tartalmú rendelet nem minõsülne jogszabálynak.
A helyiségbérleti szerzõdés tárgya
A helyiségbérleti szerzõdés tárgya a nem lakás céljára szolgáló helyiség, amely bérbeadás útján történõ hasznosítására, a szerzõdés létrejöttére és megszûnésére, a felek jogaira és kötelezettségeire szintén az Ltv. rendelkezései az irányadóak.
A nem lakás céljára szolgáló helyiség fogalmát az Ltv. 91/A. §-ának 12. pontja tartalmazza: „Nem lakás céljára szolgáló helyiség az, amely kizárólag ipari, építõipari, mezõgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, mûvelõdési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál.” A törvényi definíció a korábbi szabályozáshoz képest nem vállalkozott többre, azaz az Ltv. hatálya alá tartozó nem lakás céljára szolgáló helyiség fogalmát a funkció oldaláról közelíti meg. A helyiség lehetséges rendeltetésének felesleges – nem taxatíve – felsorolásából a lényeg „más gazdasági cél”, mert ebbõl levezethetõ, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség alapvetõen olyan helyiség, amely alkalmas arra, hogy abban valamilyen gazdasági, többnyire üzletszerû gazdasági tevékenységet végezzenek.
Nemvitásan az Ltv. hatálya az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként nyilvántartott helyiségre feltétlenül kiterjed. Az Inytv. szerint önálló ingatlannak minõsül:
1) az épület, a pince, a földalatti garázs és más építmény, ha az nem, vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona (önálló tulajdonú épület). Természetesen további feltétel itt is, hogy ezek az épületek üzleti tevékenység ellátására is alkalmasak [Inytv. 12. § a) pont].
2) A társasházban külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség [Inytv. 12. § b) pont].
3) A szövetkezeti házban lévõ – önálló tulajdonban álló – nem lakás céljára szolgáló helyiség [Inytv. 12. § c) pont].
4) Közterületrõl nyíló pince, függetlenül annak rendeltetésétõl [Inytv. 12. § d) pont].
Természetesen azok az épületek is, amelyek az adott ingatlan alkotórészének minõsülnek, szintén nem lakás céljára szolgáló helyiségként funkcionálhatnak.
A gyakorlat szerint helyiség csak épületben lehet, de nem kell, hogy önálló ingatlannak minõsüljön. A társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény 4. §-ának 9/b. pontja szerint épület: a végleges rendeltetéssel megvalósított ingatlan, amely a talajjal való egybeépítés (az alapozás) vagy a talaj természetes állapotának természetes geológiai alakulatának megváltoztatása révén jöhet létre, a talajtól csak anyagaira, szerkezeteire való szétbontás útján távolítható el, ezáltal azonban eredeti rendeltetésének megfelelõ használatra alkalmatlanná válik; az épületnek tartoznak azok a víz-, villany-, gáz- és csatornázási vezetékek, fûtési, szellõzõ-, légfrissítõ berendezések és felvonók, amelyek az épület szerkezeteibe beépítve a használhatóságot és ellátást biztosítják; az ilyen vezetékek és szerelvények akkor is az épülethez tartoznak, ha azok használhatóságának biztosítása, ellátása mellett technológiai célokat is szolgálnak, vagy már meglévõ épületbe késõbb kerülnek beépítésre.
A Legfelsõbb Bíróság egy ügyben, egy hatszög alakú betonaljzatra telepített, 17,8 nm alapterületû, 2,25 m belmagasságú víz, villany- és szennyvízvezetékkel ellátott „Erdért” típusú könnyûszerkezetes faépítményt, amelynek a tetõzete rézlemezzel borított – figyelemmel annak könnyûszerkezetes ideiglenes üzemmód jellegére – úgy ítélt meg, hogy az lényegesebb károsodás nélkül szétszerelhetõ, ezért miután a pavilon a fõdolog (a föld) és az építmény elpusztulása és jelentõs állagsérelme nélkül szétválasztható, alkotórésznek – tehát ingatlannak – nem minõsíthetõ. Ezen nem változtat az a körülmény, hogy a felépítmény a betonalapra épült és közmûvekkel ellátott. A földterületbe való mechanikus bekapcsolódás ellenére a bekapcsolt dolog továbbra is megtartja ingó jellegét. A Legfelsõbb Bíróság a határozatában tehát azt fejtette ki, hogy önmagában az építmény földdel való fizikai kapcsolata nem dönti el, hogy ingóról vagy ingatlanról van szó, a közterületen lévõ pavilon – a földterületbe való mechanikus bekapcsolódása ellenére – megtartja ingó jellegét (BH 1991/9/372.).
Nem kizárt az Ltv. szabályainak az alkalmazhatósága, ha a bérlet tárgyát képezõ helyiség vagy helyiségcsoport ugyan nem önálló ingatlan, de elkülönült használata a bérleti szerzõdés alapján oly mértékben biztosítva van, hogy a jogviszony jellegénél fogva inkább a helyiségbérleti jogviszony elemeit tükrözi. Természetesen itt is feltétel, hogy a helyiség gazdasági tevékenység végzésére alkalmas legyen.
A helyiségbérlet szabályai irányadók az épületen belül lévõ üzlethelyiségekre is, függetlenül attól, hogy az épületnek mi az alapvetõ rendeltetése (lakóház, bevásárlóközpont, ipari épület). Azt ugyanis, hogy a helyiségbérlet szabályait kell-e alkalmazni, álláspontunk szerint nem a nem lakás célú helyiség környezete, környezetének rendeltetése dönti el, hanem az, hogy megfelel-e a fent felsorolt követelményeknek. A jogviszonytól idegen lenne, ha egy épületben lévõ nem lakás célú helyiségre azért nem alkalmazhatnánk a Lakástörvényt, mert az épület mûködtetése, a bérbeadó szerzõdésbõl eredõ vagy az épület rendeltetésébõl természetszerûleg adódó egyéb kötelességei vagy feladatai nem csak a nem lakás célú helyiség idõleges használatának átengedésére irányulnak, hanem egyéb szolgáltatásokra is. A helyiségbérleti jogviszonynak nem szükségszerû velejárója az, hogy a bérbeadó kizárólag a nem lakás célú helyiség idõleges használatának átengedésére legyen köteles (vö. Dr. Kiss Gábor: A helyiségbérleti szerzõdés 30. old, KJK Kerszöv 2002).
A nem lakás célú helyiségtõl meg kell különböztetnünk a lakáshoz tartozó, de huzamos emberi tartózkodásra nem szolgáló helyiségeket. Ezeket a lakástörvény 91/A. §-ának 11. pontja példálódzóan sorolja fel. Eszerint ilyennek minõsülhet a tüzelõtároló (fáskamra, pincerekesz), padlásrekesz.
Ezek esetében sem lehet szó helyiségbérletrõl. Akkor is így van ez, ha fizikai értelemben nem közvetlenül kapcsolódnak a lakáshoz, azaz az épületen belül elkülönülten vagy épületen kívül helyezkednek el. Álláspontunk szerint a gépkocsitároló bérletére a helyiségbérlet szabályai az irányadóak, ha a gépkocsitároló épületnek minõsül, vagy épületen belül helyezkedik el.
Felvetõdik az a kérdés, hogy a helybérlet (tehát nem helyiségbérlet) esetén alkalmazhatók-e a Lakástörvény elõírásai. A bírói gyakorlat messzemenõen figyelembe veszi az elõzõekben felsorolt helyiség-kritériumokat annak megítélésénél, hogy pl. a piacok és vásárcsarnokok esetében a kibérelt helyek vagy pavilonok esetében a Ptk-t, a Lakástörvényt, vagy a speciális jogszabályt, a vásárokról és a piacokról szóló 35/1995. (IV. 5.) Korm. rendeletet (Piacr.) kell-e alkalmazni. A Piacr. 3.§-a utal arra, hogy ingatlanjogi értelemben mit jelent a vásár és a piac.
A piacrendelet 3.§-a (3) bekezdése szerint a rendelet alkalmazásában
a) vásár: országos vagy helyi jellegû, nem rendszeres, általában idõszaki vagy szakjellegû adásvételi lehetõség, ahol az árukat az erre kijelölt helyen – általában nyílt területen – rendszerint kirakodással mutatják be;
b) piac: általában napi, esetenként heti rendszerességû – rendszerint szabadtéri – adásvételi lehetõség, ahol elsõsorban élelmiszereket, napi cikkeket árusítanak;
c) vásárcsarnok: az oldalfalakkal körülhatárolt fedett építményben mûködõ piac;
d) használtcikk-vásár, illetve piac: országos vagy helyi jellegû, idõszaki, napi, esetenként heti rendszerességû – rendszerint szabadtéri – adásvételi lehetõség, ahol az eredeti célra még rendeltetésszerûen használható termékeket (használt cikk) árusítanak. Nem tekinthetõ használt terméknek a kozmetikai termék, az élelmiszer, az élvezeti cikk, a nemesfém termék és drágakõ, ideértve a változatlan állapotban már nem értékesíthetõ nemesfém termékeket és drágaköveket is;
e) alkalmi (ünnepi) vásár: ünnepekhez, helyi rendezvényekhez, eseményekhez kapcsolódó alkalomszerû, a jegyzõ által meghatározott ideig tartó és nyilvántartásba vett vásár.
A (4) bekezdés szerint:” A vásár, a piac és a vásárcsarnok területén létesített üzlet mûködésére, az annak üzletkörébe tartozó áruk forgalmazására – ideértve a jövedéki termékek árusítását is – a vonatkozó jogszabályok az irányadók. A vásárcsarnokra a piacra megállapított rendelkezéseket kell megfelelõen alkalmazni.”
A Piacr. tartalma okán bizonytalan, hogy a piaci helybérletek esetében az ingatlanbérletekre jellemzõ tartós jogviszonyról van-e szó. Ha idõszaki vagy szabadtéri árusításról van szó, fel sem vetõdhet a Lakástv. alkalmazása. A jogalkalmazási probléma egyedül ott keletkezhet, ha piacon vagy vásárcsarnokon belül létesített épületnek minõsülõ ingatlanban lévõ helyiségre vonatkozik a szerzõdés. Ilyenkor maga a szerzõdés jellege adhat eligazítást. Ha ugyanis maga a szerzõdés tudatosan és a felek valós kölcsönös akaratából a jogviszonyt nem minõsíti bérletinek, akkor a helyiségbérletekre irányadó szabályok szóba sem jöhetnek.
Az országszerte mintaszabályozásnak tekintett és helyi rendeletként alkalmazott 37/1994. (VI. 24.) Fõv. Kgy. rendelet szól a vásárcsarnokokról, piacokról. Ennek témánk szempontjából irányadó rendelkezései a következõk:
37/1994. (VI. 24.) Fõv. Kgy. r. 1. § (3) bekezdése szerint: „E rendelet alkalmazásában piac az a rendszerint szabadtéri vagy fedett, oldalról nyitott vagy csak részben körülzárt kereskedelmi létesítmény, ahol általában napi, esetenként heti rendszerességû adásvételi lehetõség biztosítása mellett, elsõsorban élelmiszereket, napi cikkeket árusítanak.”
E rendelet alkalmazásában vásárcsarnok az oldalfalakkal körülhatárolt fedett kereskedelmi építményben mûködõ piac. [Fõv. Kgy. r. 1. § (4) bekezdés]
Az Igazgatóság köteles a piacok üzemeltetésével, kezelésével, az árusítóhelyeknek, a helyiségeknek (üzleteknek, fülkéknek, pavilonoknak) és a piac használójának (a továbbiakban: helyhasználó) kijelölésével kapcsolatos feladatokat ellátni.[Fõv. Kgy. r. 1. § (2) bekezdés]
3. § (1) bekezdés szerint helyhasználó az, aki az Igazgatósággal olyan szerzõdéses jogviszonyt létesít, amely alkalmi (napi) vagy tartós helyhasználatra jogosít.
A piacon csak az Igazgatóság helyhasználati engedélye alapján és az általa kijelölt helyen szabad árusítani. A helyhasználat feltételeit a szerzõdés tartalmazza. A tartós helyhasználati szerzõdéshez csatolni kell a piac házirendjét. A tartós helyhasználati szerzõdés határozott vagy határozatlan idõre köthetõ. A tartós helyhasználatra alkalmas árusítóhelyeket az Igazgatóság pályázat útján is hasznosíthatja. Az Igazgatóság által kiírt pályázat zártkörû is lehet. [Fõv. Kgy. r. 3. § (2)-(3) bekezdés]
A 200 m2 alapterületet meghaladó helyiség, ingatlanrész, illetve ingatlan határozatlan idejû, vagy egy évet meghaladó határozott idejû bérbeadásához az illetékes bizottság elõzetes hozzájárulása szükséges.[Fõv. Kgy. r. 3. § (7) bekezdés]
A szabályozásból jól kivehetõ, hogy a fõvárosi önkormányzati rendelet a piacokon/vásárcsarnokokon belül is elismeri a helyiségbérleti szerzõdések létezését. Az, hogy az adott építmény piac vagy vásárcsarnok, még nem zárja ki azt, hogy ezek egyes helyiségeire a Lakástörvény nem alkalmazható. A konkrét szerzõdés és a konkrét bérlemény jellege dönti el, hogy a bérleti szerzõdés a Lakástörvény hatálya alá esik-e. Az nyilvánvaló azonban, hogy a helyhasználatra a rendeleteket és nem a Lakástörvényt vagy a Ptk. dologbérleti szabályit kell alkalmazni, utóbbit legfeljebb háttérszabályként. Az új építészeti megoldásokra tekintettel nem mindig könnyû eldönteni, hogy bevásárlóközpontról van-e szó vagy vásárcsarnokról. Az azonban biztos, hogy a Piacr. hatálya csak a vásárt rendezõkre, illetve piacot fenntartókra, valamint a vásáron, illetve piacon értékesítést végzõkre terjed ki (Piacr. 1.§ (1) bek.). Ez pedig jól elkülöníthetõ a bevásárlóközpontokat mûködtetõk és ott ingatlant vagy területet bérlõk körétõl. Ez megfelelõ támpont lehet az adott bérleti jogviszony megítélésénél. A létesítményi bizonytalanságok esetében pedig a hely vagy helyiség elhatárolás illetve a helyiségekre jellemzõ törvényi kritériumok, avagy a mûködés alkalmi vagy állandó jellegének vizsgálata nyújthat segítséget. A vásárcsarnokok területén található építményekben, pavilonokban folytatott kereskedelmi tevékenységgel kapcsolatos szerzõdéses jogviszonyok minõsítése szempontjából meg kell említeni, hogy az Alkotmánybíróság a 67/2006. (XI. 29.) AB határozatában közvetlenül foglalkozott a problémakörrel. Az alkotmánybírósági határozat alkotmányellenesnek minõsítette a Budapest Fõváros XIII. Kerületi Önkormányzata Képviselõ-testülete a XIII. Kerületi Önkormányzat tulajdonában levõ piacok mûködésérõl szóló 34/1995. (VII. 7.) önkormányzati rendeletének 3. §-a (2) bekezdését és (4) bekezdésének utolsó mondatát, valamint a rendelet 1. és 2. számú mellékletét arra hivatkozással, hogy az önkormányzat nem volt jogosult az önkormányzat tulajdonában álló vásárcsarnokban lévõ helyiségek bérét – mint a polgári szerzõdés tartalmi elemét – rendeleti úton szabályozni, a bér mértéke szabad megállapodás tárgya. A határozat indokolásában a következõkbõl indult ki: „Az Alkotmánybíróság határozatának meghozatala során abból indult ki, hogy az önkormányzat tulajdonában álló vásárcsarnokban levõ helyiségek bérbe adása olyan polgári jogügylet, amelyre elsõsorban az Ltv., valamint a Ptk. rendelkezései irányadóak. A vásárcsarnok területén található helyiségek az Ltv. 91/A. § 12. pontja, valamint a bírói gyakorlat alapján (BH 2006.160; EBH 2002.817) nem lakás céljára szolgáló helyiségnek minõsülnek. Az Alkotmánybíróság egy korábbi döntésében kifejtette: az önkormányzati tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek – szemben az önkormányzati tulajdonú lakásokkal – a szabad vállalkozás körébe tartozó tulajdoni tárgynak minõsülnek.” Az alkotmánybírósági határozat indokolásában foglalt megállapítás azért érdekes, mert a határozatban hivatkozott két legfelsõbb bírósági döntés nem kifejezetten abban foglalt állást, hogy a vásárcsarnok területén lévõ pavilonok bérbeadásával kapcsolatos jogviszony az Ltv. hatálya alá tartozik-e avagy sem, másrészrõl a korábbi bírói gyakorlatban több ellentétes döntéssel is lehet találkozni.
A Fõvárosi Bíróság mint másodfokú bíróság egy, a Vámházkörúti Vásárcsarnok területén fekvõ helyiségcsoport bérleti jogviszonyával összefüggõ perben kifejtette, hogy az ún. helyhasználati jog, mint közigazgatási jogviszony megszûnt, a 37/1994. (VI. 24.) önkormányzati rendelet hatálybalépésétõl kezdõdõen ezen jogviszonyra is – természetesen az önkormányzati rendelet sajátosságai figyelembe vételével – a Ptk.-nak a dologbérletre vonatkozó szabályait kell alkalmazni, amely szerint a határozatlan idõre szóló helyhasználat 15 napos határidõvel indokolás nélkül bármikor felmondható a bérbeadó részérõl (FB 1.Gf.75.083/98/4.). Hasonlóképpen foglalt állást több ítéletében a Pesti Központi Kerületi Bíróság is: „A Fõvárosi Önkormányzat 1994. július 1-jei hatállyal megalkotta a tulajdonában álló piacokra, vásárcsarnokokra és üzletközpontokra a 37/1994. (VI. 24.) számú önkormányzati rendeletét, amelynek indokolásában utaltak arra, hogy azért kell ezt a rendeletet erre a tárgyi körre külön megalkotni, mert erre nem alkalmazhatók a lakásra és a helyiségekre vonatkozó jogszabályok (PKKB 10.G.309.095/44.).
A 67/2006. (XI. 29. AB határozat indokolása az Ltv. hatálya alá tartozó jogviszonyokat illetõen ellentétesnek látszik a korábban hozott 401/B/1996/2. számú alkotmánybírósági határozatban foglaltakkal is, mert ez utóbbi határozat alapvetõen abból indult ki, hogy az önkormányzat tulajdonában álló piacon a bérleti díj, illetve helypénz szabályozására az önkormányzatnak van jogszabályi felhatalmazása, figyelemmel az Ötv. 16. §-ának (1) bekezdésében foglaltakra is.
A helyiségbérleti szerzõdés esetén a felek jogai és kötelezettségei hasonlóak a lakásbérleti szerzõdésben résztvevõ felekével. A bérbeadó kötelezettségei a következõek:
a) Jogszavatosság terheli azért, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlõt a használatban korlátozza vagy megakadályozza;
b) a szerzõdésben meghatározott idõpontban köteles a helyiséget a bérlõ használatába adni;
c) a helyiség átadásakor a helyiségnek rendeltetésszerû használatra alkalmasnak kell lennie és egyébként is meg kell felelnie a szerzõdésben elõírt esetleges többletkövetelményeknek;
d) a helyiségnek a szerzõdés idõtartama alatt is alkalmasnak kell lennie a rendeltetésszerû használatra;
e) szintén a bérbeadó kötelezettsége az épület karbantartása, a központi berendezések üzemképes állapotának a biztosítása, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetése.
A bérbeadó egyes jogszabályi kötelezettségeinek a tartamát a lakásbérleti jogviszony kapcsán részletesen kifejtettük. Azt meg kell említeni, hogy a helyiség rendeltetése szemben a lakásokkal sokféle lehet. A bérbeadó szavatossági felelõssége azonban arra nem terjed ki, hogy a helyiség az abban folytatni kívánt tevékenységhez fûzõdõ speciális kívánalmaknak is megfeleljen, kivéve, ha ezzel kapcsolatban a bérbeadó a szerzõdésben kifejezetten kötelezettséget vállalt.
A Fõvárosi Bíróság elõtt folyamatban volt 1.Gf.75.244/1996. számú ügyben a másodfokú bíróság utalt rá, hogyha a felek a szerzõdésben az általános rendeltetésszerû állapotra alkalmas meghatározásánál szigorúbb feltételeket nem kötnek ki, a bérlõ nem hivatkozhat arra, hogy a helyiség az abban tárolt speciális eszközök tárolására nem alkalmas. A bérlõ egyébként sem hivatkozhat a helyiség olyan hiányosságaira, amely megszüntetése az õ kötelezettsége.
Egy választottbírósági határozat szerint a helyiségre szóló használatbavételi engedély hiánya a bérbeadó szavatossági felelõssége alá tartozik: „Mindezekbõl következõen az alperes mint bérbeadó jogszabályi – szavatossági – kötelezettségét szegte meg azáltal, hogy a perbeli üzlethelyiségre nézve a használatbavételi engedély beszerzését megelõzõen – a felperesi bérlõ részére lehetõvé tett használatbavételre kiterjedõen – szerzõdött anélkül, hogy a bérelt helyiségcsoport a bérlet tartama alatt szerzõdésszerû használatra alkalmas lett volna, és egyébként is megfelelt volna a szerzõdés, illetve a jogszabály elõírásainak. Ilyen körülmények között a felperes alappal élt a bérleti szerzõdés azonnali hatályú felmondásának jogával. Ennek hatályát a választottbíróság idõbelileg abban idõpontban határozta meg, amikor a felperes a helyiséget ténylegesen visszaadta (Gazdaság és Jog 2001. évi 10. szám).
Nem terjed ki viszont a szavatossági felelõsség a helyiségben folytatni kívánt gazdasági tevékenységhez szükséges hatósági engedélyek megszerzésére (BH 1993/1/48.).
Ha nem lakás céljára szolgáló helyiségre kötött bérleti szerzõdést a bérbeadó hibásan teljesíti, ha egyébként a bérlet tárgyát nem képezõ közös használatú, a bérelt helyiségekbe való bejutást szolgáló utak használatát egyoldalúan és úgy változtatja meg, hogy a bérelt helyiségek a rendeltetésüknek megfelelõ célra már csak korlátozottan alkalmasak (BDT 2005/11/151.).
Egy ügyben a peres felek korábban raktárhelyiségre kötöttek bérleti szerzõdést. Az alperes a bérleti díjat egy idõszak vonatkozásában arra hivatkozással nem fizette meg, hogy a helyiség nem volt használható a helyiségben keletkezett tûzeset folytán. Az elsõ- és másodfokú bíróság az alperes kifogásának helyt adott és megállapította, hogy a Ptk. 424. §-ának (1) bekezdése alapján az alperes jogszerûen tagadta meg a díjfizetést.
A felülvizsgálati eljárásban a Legfelsõbb Bíróság a jogerõs ítéletet megváltoztatta. Határozatában arra hivatkozott, hogy a peres felek szerzõdése a felperes raktárhelyiségének az alperes díj ellenében történõ határozott idejû használatára irányult. A szerzõdés külön nem rendelkezett a bérbeadó szavatossági kötelezettségérõl, a 14. pontban a felek a Ptk. szabályainak alkalmazását írták elõ. A Ptk. 424. §-ának (1) bekezdése alapján – fõszabályként – a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerzõdésszerû használatra alkalmas, és egyébként is megfelel a szerzõdés elõírásainak. Erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlõt elállás helyett azonnali hatályú felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet. A jogszabály idézett rendelkezésébõl következik: Ha a felperes nem biztosította a bérlemény szerzõdésszerû használatát, az alperest a szerzõdés azonnali hatályú felmondásának joga illeti meg. Az alperes ezt a jogát nem gyakorolta és egyéb – például díjleszállítás iránti – követelést sem érvényesített. Ezzel szemben a felperes volt az, aki a szerzõdésben kikötött határidõ elõtt – a bér nem fizetésére alapozva – a szerzõdést felmondta, mely felmondást viszont az alperes nem vett tudomásul és a helyiséget a szerzõdésben meghatározott határidõ elteltét követõen is használta. Emiatt tehát nem állnak fenn a Ptk. 428. §-ának (1) bekezdésében szabályozott körülmények – a bérbeadónak arra az idõre, amely alatt a bérlõ a dolgot rajta kívül álló okból nem használhatja, bér nem jár –, így az alperes a raktár megrongálódása ellenére is köteles a szerzõdésben meghatározott díjat megfizetni (BH 2003/12/495.).
A lakásbérleti szerzõdéshez hasonlóan alakulnak a bérbeadó jogosítványai is. A bérbeadó a szerzõdés visszterhes jellegére tekintettel igényt tarthat a fizetendõ bérleti díjra. Ezen túlmenõen a bérbeadónak joga van arra, hogy ellenõrizze a helyiség használatát.
A bérbeadó követelheti a rendeltetésellenes vagy szerzõdésellenes használat megszüntetését, továbbá az ilyen használatból eredõ kárainak a megtérítését. Abban az esetben ha az ilyen használat tovább folyik, vagy ha a bérelt helyiséget fenyegetõ veszély súlyossága miatt az abbahagyás követelése sem vezetne célra, a bérletet azonnali hatállyal felmondhatja és kártérítést követelhet.
Ha a bérlõ a helyiségben jogosulatlanul olyan átalakítási munkálatokat végzett, amelyekhez a bérbeadó vagy a hatóság engedélye lett volna szükséges, a bérbeadó kívánságára köteles az eredeti állapotot helyreállítani.
A helyiség bérbeadóját a hátralékos bér- és járulékai erejéig a bérlõnek a bérlemény területén levõ vagyontárgyain zálogjog illeti meg. A bérbeadó mindaddig, amíg a zálogjog fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását. Ha a bérlõ a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja és más megfelelõ biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlõ költségén való visszaszállítását. A dolog visszaszállításával a zálogjog feléled (Ptk. 429. §).
A bérlõ legalapvetõbb kötelezettségei a következõk:
a) a bérlõ a bért a szerzõdésben meghatározott összegben és idõpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni;
b) a bérlõ köteles a helyiséget rendeltetésszerûen, a szerzõdésnek megfelelõen használni;
c) a bérlõ köteles a helyiség karbantartásával és felújításával kapcsolatos költségeket viselni, ha a felek a szerzõdésben másként nem állapodtak meg;
d) a bérlõ köteles tûrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bõvítésével és korszerûsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérlõt terhelõ egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a helyiség megsemmisülését;
e) a bérlõ a szerzõdés megszûnésekor köteles a helyiséget rendeltetésszerû használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni.
A bérlõ a helyiség használatáért tehát köteles a szerzõdésben meghatározott bérleti díjat megfizetni. A helyiségbérleti díj szabad megállapodás tárgya, akár köztulajdonú, akár magántulajdonú ingatlanokról van szó. [Ltv. 38. § (1) bekezdés]
A bérleti díj, ugyanúgy, mint a lakások esetében, idõszakosan elõre esedékes.
A köztulajdonban álló, tehát állami vagy önkormányzati tulajdonú helyiségek esetében a bérbeadás feltételeit, ideértve a bérleti jogviszony megszüntetésének feltételeit is, ágazati vagy helyi rendelet szabályozhatja, de ezek nem ütközhetnek magasabb szintû jogszabályba, és a szabályozásnak igazodnia kell a Lakástörvény által szabott keretekhez (pl. 59/1994.(XII.20.)AB határozat, 8/1995.(II.22.)AB határozat). A bérleti díj mértékérõl helyiségek esetében sem ágazati, sem önkormányzati rendelet nem rendelkezhet. Ezt a Lakástörvény 36.§ (2) bekezdése mondja ki: „Az önkormányzat tulajdonában lévõ helyiség (a továbbiakban: önkormányzati helyiség) bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit – az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok megfelelõ alkalmazásával – önkormányzati rendelet határozza meg; a helyiségbér mértékét az önkormányzati rendelet nem szabályozhatja.”
Ennek oka, hogy a nem lakáscélú helyiségek a tulajdonosok vállalkozási típusú vagyonelemei, melyek a piacon a keresleti és kínálati viszonyoknak megfelelõen vesznek részt. Ez a korlátozás azonban nem terjed odáig, hogy az ágazati vagy helyi rendelet ne állapíthatná meg normatív módon, tehát általános érvényû paraméterek szerint, hogy mely esetekben lehet élni bérleti díj- vagy más egyéb kedvezménnyel, ideértve az átmeneti bérleti díjmentességet is. Helyi rendeletek például több önkormányzatnál kedvezményekben részesítik azokat, akik egy meghatározott szolgáltatási vagy más preferált tevékenységet végeznek a helyiségben, vagy azokat, akik kötelezettséget vállalnak arra, hogy e tevékenységüket meghatározott ideig fenntartják, avagy a bérleti jogot másra nem ruházzák át.
A bérleti díj az önkormányzati tulajdonú ingatlanok esetében legtöbbször képviselõtestületi határozattal szabályozott, ami azt jelenti, hogy a díjak mértékét, egyes díjtételek alkalmazásának rendjét, feltételeit a képviselõtestület helyiségcsoportokra, a helyiségek rendeltetésére, a helyiségek értékére és fekvésére tekintettel differenciáltan szabályozza. Ezek az önkormányzati határozatok sem az 1988. XI. tv., sem pedig a Ptk. 685. § a) pontja értelmében nem minõsülnek jogszabálynak, tehát nem tehetik meg, hogy az önkormányzattal szerzõdõ felekre is kötelezõ érvényû szabályokat tartalmazzanak. Megtehetik azonban, hogy az önkormányzat irányítása/befolyása alatt álló, saját alapítású vagy egyéb vagyonkezelõ szervezet számára elõírják a bérbeadás pénzügyi feltételeit.
Ezekre a határozatokra a Lakástörvény értelmében nem lenne szüksége, de mert hogy az önkormányzatok intézményi bérbeadók és tömegesen adnak bérbe ingatlanokat, az áttekinthetõség és a pénzügyi tervezhetõség okán alkalmazzák a szabályozásnak ezt az egyébként a jogalkotásról szóló 1987. évi XI. tv. 46. § (1) bekezdésében elismert lehetõségét.
A jogalkotásról szóló 1987. évi XI. törvény 46. § (1) bekezdése szerint az Országgyûlés, a Kormány, a kormánybizottságok, az önkormányzatok és az önkormányzatok szervei határozatban szabályozzák az általuk irányított szervek feladatait, a saját mûködésüket, és állapítják meg a feladatkörükbe tartozó terveket.
A határozatok kizárólag az önkormányzatot és a bérleti jogok gyakorlásával megbízott vagyonkezelõ szervezetet kötik.
Az Ltv. 19. § (1) bekezdése pedig kimondja, hogy önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlõ jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg.Az önkormányzati rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának meghatározására.
Ez azt jelenti, hogy õk csak az adott határozatban, illetõleg a mögöttes önkormányzati rendeletben elõírt feltételekkel adhatnak bérbe helyiséget. Tekintettel arra, hogy ezek a normák alapvetõen meghatározzák, hogy a bérbeadó milyen feltételekkel szerzõdhet, nyilván közvetetten kihatnak a bérlõi oldalra is, hiszen a bérlõ az adott feltételrendszert vagy elfogadja, és akkor lényegében a bérleti szerzõdés kötelezõ tartalmát ismeri el, vagy nem köt bérleti szerzõdést. Amennyiben ez utóbbi történik, a rendelet és az említett határozat rendelkezései számára azért közömbösek, mert nem hozta létre azt a tartós jogviszonyt, amelyben ezek a feltételek mûködhettek volna. Elmondható tehát, hogy csupán elvi jellegû az, hogy a bérbeadás feltételeirõl szóló helyi rendelet, illetõleg a bérleti díjat is szabályozó képviselõ-testületi határozat a bérlõre nézve nem teremt kötelezettséget, mert a gyakorlatban – ha a bérlõ ki akarja bérelni az önkormányzati tulajdonú helyiséget, kénytelen alávetni magát a bérbeadó normatív módon szabályozott akaratának. Arra a személyre, akire nézve az említett normák hatály nem terjed ki, csak annyiban nem kötelezõek az említett normák, amennyiben azok tartalmára tekintettel nem kíván bérlõvé válni. Amennyiben bérleti szerzõdést köt, e normák kötelezõ tartalma a szerzõdés révén ránézve is kötelezõvé válik.
A bérbeadó és a bérlõ közötti szerzõdés fizetési kötelezettségekkel kapcsolatos tartalma mindazon kérdésekben, amelyeket törvény, önkormányzati rendelet vagy határozat nem szabályoz, a szerzõdéses szabadság körébe tartozik. Így például a felek a szerzõdésben már 2005. március 31. elõtt, a Lakástörvény utolsó módosítását megelõzõen is szabadon állapodhattak meg szerzõdéses biztosítékokban, így például az óvadékban, vagy a törvényes zálogjog terjedelmében, esetleg kizárásában. Ezekrõl a kérdésekrõl önkormányzati rendelet nem szólhatott, mert az 1987. évi XI. tv. 10.§-ra, az Ötv. 16.§ (1) bekezdésére is tekintettel az Alkotmánybíróság több határozata kizárta, hogy a magasabb szintû jogszabállyal rendezett kérdésekrõl törvényi felhatalmazás nélkül, vagy felhatalmazás esetén annak kereteit túllépve helyi rendelet szóljon. A törvénymódosítás óta a Lakástörvény kifejezetten arról rendelkezik, hogy a helyi rendelet megengedheti, hogy a bérleti szerzõdés óvadékfizetési kötelezettséget is elõírjon (Lakástv. 3.§ (1) bek., 87.§ (1) b.) pont). Az óvadék bevezetésérõl és mértékérõl helyi rendelet rendelkezhet.
Ami az ú.n. indexálást illeti (bérleti díj inflációs korrekciója), az Alkotmánybíróság 78/1995. (XII. 21.) AB határozatának 2. pontja a következõket mondja:
„Az Alkotmánybíróság már több döntésében – különösen a 11/1992. (III. 5.) AB határozatban – elvi jelentõséggel hívta fel a figyelmet a jogállamiságnak arra az alkotmányos követelményére, hogy – mivel a jogbiztonság szorosan a jogállamisághoz kapcsolódik – a jogbiztonság „az államtól és elsõsorban a jogalkotótól azt várja el, hogy a jog egésze, egyes részterületei és egyes szabályai is világosak, egyértelmûek, hatásukat tekintve kiszámíthatóak és a norma címzettjei számára … elõre láthatóak legyenek.” (ABH 1992, 84.).
Az Ör. és az Ör.2. elõbbiekben idézett rendelkezései – azáltal, hogy az inflációs ráta mértékével azonos nagyságrendû lakbéremelést írnak elõ, sértik ezt a követelményt. Az inflációs ráta ugyanis – amely közgazdasági értelemben a fogyasztói árindexnek felel meg – olyan gazdasági számításokon, elemzéseken alapuló adat, amelyet ugyan a Központi Statisztikai Hivatal minden hónapban, illetve – éves összesítésben – minden esztendõben nyilvánosságra hoz, a közzététel formája azonban nem minõsül sem jogszabálynak, sem az állami irányítás egyéb jogi eszközének. A KSH számításain kívül más forrásokból, így tudományos intézmények és szaklapok értékeléseibõl az inflációs rátára vonatkozóan más adatok, elemzések is megjelennek. Az Alkotmánybíróság a vizsgált ügyben úgy ítélte meg, hogy az inflációs ráta – bár általánosan ismert fogalomnak tekinthetõ – nem minõsül olyan ténynek, illetve adatnak, amelyhez jogszabály normatív tartalmú jogkövetkezményt fûzhet.”
Az automatikus inflációkövetés normatív szabályozása tehát kizárt (lásd még 58/1996. (XII. 22) AB és 10/1996.(II.23.) AB) mert ez alkotmánysértõ. Ugyanakkor igaz, hogy sem a múltban, sem a jövõben nem tiltja semmi, hogy akár az önkormányzati, akár a magán bérbeadó a bérleti díjat a bérleti szerzõdésben idõszakosan, a pénzromláshoz vagy az ingatlanbérleti piac egyéb pénzügyi vonatkozású változásaihoz igazítsa. Az sem tilos, hogy a felek a bérleti szerzõdésben idegen pénznemben határozzák meg a bérleti díjat.
A helyiségbérleti szerzõdéseknél is felmerül a bérbeszámítás lehetõségének a problematikája. Kérdés, hogy mi van akkor, ha a bérlõ egyoldalúan olyan munka ellenértékét kívánja a bérbe beszámítani, amelynek elvégzése a bérbeadót terheli. (Ltv. 10-11. §), és amelynek elmulasztása esetén a bérlõ a munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti. A Legfelsõbb Bíróság egyik határozatában kifejtette, hogy az Ltv. sajátos rendelkezéseket tartalmaz a bérlõ bérfizetési kötelezettségérõl, elmulasztásának jogkövetkezményeirõl, és a jogszabályon alapuló bérbeszámítási jogot nem ismeri. A konkrét ügyben a felek megállapodása sem tartalmazta a bérbeszámítás lehetõségét, tehát az alperes alaptalanul jutott arra a következtetésre, hogy egyoldalú akarat-elhatározással bérbeszámítás címén visszatarthatja a bért, mert a bérbeadót terhelõ munkákat végeztetett el. (BH 2001/10/474.)
A helyiségbérleti szerzõdés módosítása
A bérleti szerzõdés tartalmát a felek bármikor szabadon módosíthatják Az sem kizárt, hogy a felek a szerzõdést egyezség révén módosítják (Ptk. 240. §). Amennyiben a felek a módosításban nem értenek egyet, a módosítás iránt bármelyik fél keresettel fordulhat a bírósághoz. A Lakástörvény 6.§ (2) bekezdése szerint a bérleti díj tekintetében nem csak módosítás, hanem az is elképzelhetõ, hogy ha a felek a bérleti díj mértékében nem tudtak megállapodni, akkor annak megállapítását bármelyik fél a bíróságtól kérje. Ez utóbbi eset nem a szerzõdés módosításának körébe tartozik, mert ebben az esetben a bíróság nem a szerzõdés meglévõ tartalmán változtat, hanem a hiányzó tartalmat hozza létre.
A bérleti szerzõdés módosítását bármelyik fél arra való tekintettel kérheti, hogy a szerzõdés megkötését követõen bekövetkezõ körülmény a lényeges jogos érdekét sérti. A kiürítési perek után az ítélkezési gyakorlatban ezek a módosítási perek fordulnak elõ a leggyakrabban, és kevés kivétellel a legtöbb módosítási igény a bérleti díj emelésére irányul. Legtipikusabb, hogy a bérbeadó az ingatlanpiac idõközi változásaira tekintettel a bérleti díj felemelését azért kéri, mert az adott helyiséget az adott idõszakban lényegesen több bérleti díjért tudná bérbe adni, és az ingatlanból folyó haszonszedéséhez fûzõdõ érdekeit sérti (Ptk. 99.§), hogy ezt a jogát az aktuális piaci árszinten nem tudja érvényesíteni, mert a szerzõdés ebben korlátozza. Egy másik tipikus felperesi érv az inflációs hatások okozta hátrány kiküszöbölése a szerzõdés-módosítás révén.
A bírósági gyakorlatban hosszú ideig egyszerû matematikai kérdés volt, hogy egy adott bérleti díjat az inflációs indexszel korrigálva megszülessen a bérleti szerzõdést módosító ítélet. Az elmúlt évek azonban szigorítottak ezen az ítélkezési gyakorlaton. A bíróságok nem csak azt vizsgálják, hogy következett-e be pénzromlás, és az milyen mértékû, hanem vizsgálják, hogy ez lényegesen sértette-e a bérbeadói érdekeket, hogy a pénzromlás mértéke okozott-e tényleges veszteséget, vagy ténylegesen növelte-e az ingatlanfenntartással járó kiadásokat.
A Legfelsõbb Bíróság a Pfv.VIII.22.149/2005/5. sz. ítélete így fogalmaz:
„A Ptk. 241.§-a értelmében a bíróság módosíthatja a szerzõdést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerzõdéskötést követõen beállott körülmény folytán a szerzõdé valamelyik fél lényeges, jogos érdekét sérti. Az idézett törvényhely alapján kialakult ítélkezési gyakorlat lehetõvé teszi a helyiségbérleti jogviszonyokban a díj módosítását, amelyhez elsõdleges szempontnak a díj piaci viszonyokhoz való alakítását tekinti. Ennek során az inflációs hatásokat önállóan nem, csak mint a piaci viszonyokra ható egyik tényezõt értékeli. A bíróság azt is figyelembe veszi, hogy a felek tartós jogviszonyában korábban milyen bérleti díjfizetési feltételek alakultak ki és – ha erre a bizonyítási eljárás adatai kellõ alapot adnak – a korábban alkalmazott bérleti díjak, mint a béremelés bázisösszegei mennyiben feleltek meg a korabeli piaci viszonyoknak.”
Abban az esetben pedig, hogy ha a szerzõdés maga is tartalmaz indexálási klauzulát, vizsgálták és vizsgálják, hogy a bérleti díj ezzel történõ korrekciója képes-e önmagában, a szerzõdés bírói módosítása nélkül is kompenzálni a bérbeadó érdekeit (feltéve, hogy az érdeksérelem lényeges).
A Fõvárosi Bíróság 3.Gf.75.502/2001/3. sz. ítélete e kérdésrõl az alábbiak szerint foglal állást:
„A másodfokú bíróság a kereseti kérelemmel kapcsolatban megjegyzi, hogy az alperes védekezésében foglaltakkal ellentétben a bérleti szerzõdés közös megegyezéssel történõ módosítására, vagy bírósági szerzõdésmódosításra nem volt szükség tekintettel arra, hogy a felek a bérleti díj évenkénti automatikus emelésben és az emelés mértékében a szerzõdéskötéskor megállapodtak.”
Amikor a bérbeadói érvek arról szólnak, hogy a helyiségbérletek piacán kialakult új értékrendek miatt sokkal kedvezõbb feltételek mellett lennének képesek bérbe adni a helyiséget, a bíróságok azt vizsgálják, hogy az állított érdeksérelem lényeges-e, illetõleg a bérleti szerzõdés módosítási igény jogos érdekeken alapul-e. A Pp. 164. § (1) bekezdése értelmében a bérbeadónak, tehát a szerzõdés módosítására igényt tartó félnek kell bizonyítania, hogy a szerzõdés megkötését követõ körülményekben bekövetkezett változás lényeges és jogos érdekeit sérti-e. Amennyiben az a bizonyítás nem vezet eredményre, úgy közömbös, hogy egyébként az ingatlanpiac mûködésében történt-e valamilyen változás, vagy az infláció okozott-e költségnövekedést vagy más hátrányt.
A Fõvárosi Bíróság egy jogerõs ítéletében (3.Gf.75202/1999/4.) rámutatott arra, hogya bíróság a bérleti szerzõdés módosítása körében nem elégedhet meg azzal, hogy a felperes az inflációs hatásokat általánosságban bizonyítja, hanem meg kell követelnie annak a bizonyítását is, hogy az adott helyiség fenntartása, felújítása a bérbeadónak az infláció miatt ténylegesen többletköltséget okozott. Nem elegendõ annak valószínûsítése, hogy az infláció miatt a jövõben ilyen többletköltségek be fognak következni, hanem az is szükséges, hogy a felperes bizonyítsa, hogy ilyen költségek õt a múltban ténylegesen terhelték és a költségek mértékét is bizonyítania kell. A bíróságnak ugyanígy kell eljárnia akkor is, ha a bérbeadó önkormányzat saját díjemelésrõl szóló rendeletére vagy határozatára hivatkozik. A helyiségbérleti szerzõdés ugyanis egyoldalúan rendeletileg sem módosítható. Ha az önkormányzat a rendeletében vagy annak végrehajtására született határozatában kilátásba helyezi a helyiségbérleti díj emelését, akkor ehhez még egy írásbeli szerzõdésmódosítás is szükséges. E nélkül a módosítás nem tekinthetõ bekövetkezettnek. Ha ez peren kívül nem jön létre, az önkormányzat rendelete és határozata a perben csak az egyik fél szándékának és nem a szerzõdés módosításának minõsül.
A bíróságok egy idõben az inflációs körülményeket egy idõben köztudomású ténynek vagy olyannak tekintették, amelynek bizonyítása nem szükséges. Napjainkban azonban nem arra helyezõdik a hangsúly, hogy köztudomású-e az infláció, hanem hogy bizonyítható-e és bizonyított-e, hogy azzal okozati összefüggésben következett be lényeges és jogos érdeksérelem a bérbeadó oldalán. Így fordulhat elõ, hogy még az inflációs hátrányok mellett sem módosít bíróság bérleti szerzõdést, ha a felperes, azon kívüli, hogy állítja, hogy volt infláció, mást nem tud bizonyítani.
Ismertek olyan bérleti szerzõdésmódosítási perek, ahol a felperesi bérbeadó azért tart igényt a szerzõdés módosítására, mert álláspontja szerint elve „áron alul” kötött szerzõdést. Ha ezen túlmenõen egyéb, a Ptk. 241. § szerint szükséges körülményt a felperes nem tud bizonyítani, a bíróság a keresetet el kell, hogy utasítsa, mert a szerzõdéskötés idõpontjában fennállott értékegyensúly hiány a szerzõdés érvényességével (megtámadhatóságával) összefüggõ igény, és nem a szerzõdés bírósági módosításának körébe tartozik.
Amennyiben a bérleti szerzõdés megkötésekor a bérleti díj mértéke tekintetében a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltûnõ aránytalansága állapítható meg, és a bérbeadó erre tekintettel kéri a szerzõdés módosítását, úgy a keresetet nem a Ptk. 241.§‑a, hanem a Ptk. 201.§ (1) bekezdése szerint kell megítélni, és amennyiben a feltûnõ értékaránytalanság bizonyítottá válik, a bíróság kiküszöböli az érvénytelenségi okot, azaz kiiktatja az értékaránytalanság feltûnõnek minõsülõ részét. Olyan helyzetet idéz elõ, hogy az eltérés ne haladja meg a 25‑30 %‑ot. Minden ezt meghaladó eltérés ugyanis feltûnõ értékaránytalanságnak minõsül. A feltûnõ értékaránytalanság vizsgálata sem egyszerû matematikai kérdés, mert vizsgálni kell azt, hogy a felek akarata a szerzõdéskötéskor nem irányult-e arra, hogy a piaci értékektõl szándékosan eltérjenek, és hogy nem irányul-e a felperes akarata arra, hogy az egykori konszenzust ez által megbontsa, és olyan helyzetet teremtsen, amely, ha a másik fél elõtt a szerzõdéskötéskor ismert lett volna, a szerzõdést nem, vagy nem vele kötötte volna meg. Az ugyanis a szerzõdés érvényességét nem befolyásoló körülmény, hogy a felek a szerzõdéskötéskor kinyilvánított akaratukat milyen rejtett indokból, titkos fenntartásból tették (Ptk. 207.§ (5) bek.).
A bérleti szerzõdés fenntartása vagy a bérleti díj mértéke körében vezethet jogvitához, ha az egyik fél elõtt a bérleményre, vagy a bérleti díjra vonatkozó lényeges körülmények nem voltak ismertek. Ezekben az esetekben a bíróságok azt vizsgálják, hogy a Ptk. 210. § (1) bekezdése szerinti tévedésrõl van-e szó, azaz hogy ezt a tévedést a másik fél okozta vagy felismerhette-e, vagy netán a felek kölcsönös téves feltevése vezetett a szerzõdés megkötéséhez vagy adott tartalmához (Ptk. 210.§ (3) bek.).
Abban az esetben, hogy ha a Ptk. szerinti tévedés vagy kölcsönös tévedés fennáll, a bíróság kiküszöbölheti az érvénytelenség okát, pl. azzal, ha a bérleti szerzõdésben, akár visszamenõlegesen is, helyreállítja a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti egyensúlyt, és ezzel egyidejûleg a szerzõdést érvényessé nyilvánítja, vagy ha erre nincs mód, mert önmagában a bérleti szerzõdés megkötése az, ami tévedésen vagy megtévesztésen alapult, az ítélethozatalig hatályában fenntartja a bérleti szerzõdést, rendelkezik az ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatás megfizetésérõl, miáltal a jogerõs ítélettel a jogviszony a létrejöttére visszaható hatállyal érvénytelennek minõsül.
A helyiségbérleti szerzõdések körében többször fordul elõ, hogy a bérlõ kéri a szerzõdés módosítását vagy tévedésre hivatkozással az érvénytelenség kimondását arra hivatkozással, hogy a nem lakáscélú helyiségben folytatott tevékenysége nem gazdaságos, illetõleg a szerzõdés megkötése körében tévedésben volt. a bérlemény kereskedelmi adottságait illetõen. Ha a bérlõ egyéb más körülményre nem hivatkozik, keresete elutasításra talál, mert a bérleti szerzõdés nem kockázati szerzõdés, szerencseelemeket sem tartalmazhat (BH2000.502). Az, hogy mind a bérbeadónak, mind a bérlõnek a bérleti szerzõdéstõl függetlenül a piacgazdaság és a piaci verseny okozta szükségszerû kockázatai vannak, nem jelenti azt, hogy a bérleti szerzõdéssel összekapcsolódva bármelyik fél részesedik a másik kockázataiban. A bérbeadó kockázata csupán az, hogy értékelje, hogy az ingatlan-beruházás és –fenntartás megtérülését az ingatlan hasznosítása, azon belül a bérleti díjak mértéke biztosítja-e, a bérlõ kockázata pedig az, hogy mérlegelje, hogy gazdálkodásának eredményességét a bérleti szerzõdés létrehozása és az abban vállalt kötelezettségek nem veszélyeztetik-e. E két kockázat között semmiféle átfedés nincs, így a bíróságoknak a szerzõdés-érvényesség vagy a szerzõdés módosítás körében nem kell vizsgálnia. Ez alatt azt értjük, hogy nemcsak az érvénytelenség, de a szerzõdésmódosítás körében sem fogadható el olyan bérbeadói vagy bérlõi érvelés, miszerint az adott bérleti díj mellet a beruházás nem képes a piacon szokásos idõn belül megtérülni, illetõleg, hogy az adott bérleti díj és egyéb kötelezettségek mellett a helyiségben végzett tevékenység ráfizetéses, vagy nem az átlagos profitot eredményezi. Az, hogy a bíróság elõtti jogvitákban e kérdések irrelevánsak, nem jelenti azt, hogy a felek a bíróságon kívüli konszenzusos szerzõdésmódosítások során e körülményeket nem akceptálhatják.
A bírói gyakorlat szerint az a körülmény, hogy egy adott bérbeadónak a bérbeadás feltételrendszere nem okoz megtérülési gondokat, nem jelenti azt, hogy ha a piaci bérleti díjakhoz igazító módosítási igény egyébként indokolt, annak ne lehetne bírói úton eleget tenni. Erre jó példa az, amikor az önkormányzati bérbeadó hivatkozik arra, hogy a bérleti díjai ne érik el a piaci átlagot vagy a saját határozatában elõírt, és az új bérleti szerzõdésekre irányadó mértéket, mert õ ezt a mértéket az ingatlanpiac átlagos beruházás-megtérülési idejére arányosítottan állapította meg, például úgy kalkulált, hogy az adott ingatlan beruházási értékének tizenöt éven belül kellene visszatérülnie. Ez az érvelés akkor is helytálló, ha olyan, egykor állami tulajdont képezõ ingatlanról van szó, melyet az önkormányzat az államtól a 1991. évi XXXIII. törvénnyel ingyenesen kapott. A bérbeadói tulajdonszerzési jogcím ugyanis a bérleti szerzõdés módosítása iránti perekben irreleváns.
A helyiségbérleti szerzõdés megszûnése
A helyiségbérleti szerzõdés megszûnésének esetei túlnyomórészt megegyeznek a lakásbérleti szerzõdéssel. Az Ltv. második része azonban tartalmaz néhány olyan speciális megszûnési okot, amely csak a helyiségbérleti szerzõdéseknél merül fel. A helyiségbérleti szerzõdés megszûnik, ha
a) a felek a szerzõdést közös megegyezéssel megszüntetik;
b) a helyiség megsemmisül;
c) a szerzõdésben meghatározott idõ eltelik vagy a bontófeltétel bekövetkezik;
d) a bérlõ a helyiséget elcseréli;
e) az arra jogosult felmond;
f) a bérlõ a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházza [Ltv. 42. § (1) bekezdés];
g) a bérlõt a Magyar Köztársaság területérõl kiutasították;
h) a gazdasági társaság, illetõleg a nem gazdasági társaság formában mûködõ jogi személy bérlõ jogutód nélkül megszûnik [Ltv. 39. § a) pont];
i) a bérlõnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták, vagy azt a bérlõ visszaadta [Ltv. 39. § b) pont];
j) a bérlõ meghal és nincs a vállalkozói tevékenység folytatására jogosult személy;
k) a bérlõ helyiségbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
l) a hatóság határozata folytán a bérleti jogviszony megszûnik.
A bérleti jogviszony a bérbeadó részérõl történõ felmondással megszûnik, ha
a) a bérlõ nem fizet;
b) a bérlõ a szerzõdésben vállalt vagy jogszabályban elõírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;
c) a bérlõ vagy a helyiséget vele együtt használó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tûrhetetlen magatartást tanúsítanak;
d) a bérbeadó a határozatlan idõre kötött szerzõdést felmondja [Ltv. 43. § (1) bekezdés].
Megszûnik a szerzõdés a bérlõ felmondása folytán, ha
a) a bérlõ a határozatlan idõre kötött szerzõdést felmondja;
b) a bérlõ a szerzõdést szavatossági alapon mondja fel.
A szerzõdés megszüntetése a felek közös megegyezése alapján
A megszüntetés közös akarattal, vagy a másik félhez intézett egyoldalú jognyilatkozattal (felmondás) történhet. A felek, mint minden más szerzõdést, jogviszonyukat erre irányuló közös akaratnyilvánítással megszüntethetik, de minthogy a helyiségbérleti szerzõdés csak írásban érvényes, a megszüntetés érvényessége is csak írásbeli akaratnyilvánítással lehetséges. Nem feltétel, hogy a felek ezt az egybehangzó akaratukat egyazon okiratban nyilvánítsák ki. A levélváltás útján történõ egyezõ akaratnyilvánítás is elégséges. A Ptk. 218. § (3) bekezdése értelmében azonban az írásbeliség mellõzésével történt szerzõdésmegszüntetés is érvényes, ha az annak megfelelõ tényleges állapot a felek egyezõ akaratából létrejött.
A helyiségbérleti jogviszonyt a felek visszamenõlegesen is megszüntethetik, feltéve, hogy a helyiséghasználat de facto a múltban már megszûnt. Amennyiben nem ez a helyzet, úgy a megszüntetés jelen idejû, vagy a jövõre vonatkozó lehet, és a jövõre vonatkozó megszüntetés lehetséges egy határozott idõpont, vagy egy határozottan megjelölt feltétel bekövetkezésekor is. A bérleti jogviszony közös akarattal történõ megszüntetése esetében a megszüntetõ megállapodásnak nem érvényességi feltétele, hogy a felek megállapodjanak a helyiséghasználat megszûnésének pontos idõpontjában vagy az adott feltétel bekövetkezésében. Amennyiben közös akarat vizsgálata körében nem állapítható meg az, hogy a felek a megszüntetõ megállapodást követõ idõpontra vagy feltételre nézve kötötték meg, a Ptk. 280. § (2) bek. szerint kell eljárni. (A Ptk. 280. § (2) bekezdése szerint a kötelezett a teljesítés elõkészítéséhez szükséges idõ elteltével köteles teljesíteni.)
A helyiségbérleti jogviszony megszûnésének az sem érvényességi feltétele, hogy a felek egymással elszámoljanak, hogy rendelkezzenek a bérlõi beruházások visszatérítésérõl, hogy rendelkezzenek a helyiség-visszabocsátás idõpontjáról, vagy önmagában a helyiség visszabocsátásáról.
Megszûnik a szerzõdés, ha a szerzõdés tárgyát képezõ helyiség megsemmisül. A bérbeadó nem köteles a bérlõnek másik helyiséget biztosítani akkor sem, ha hasonló adottságú helyiséggel egyébként rendelkezik és – eltérõen a lakástól – a bérlõ ideiglenes elhelyezésre sem tarthat igényt.
Az építési engedélyezési eljárásban hozott államigazgatási határozatnak a polgári jogi jogviszonyokra közvetlen hatása nincs. Az épületre vonatkozó bontási engedély a bérlemény „jogi megsemmisülését” és a bérleti szerzõdés megszûnését nem eredményezi. A bérbeadó szerzõdésszegésért való felelõssége fennáll, ha a határozatlan idõre szóló bérleti szerzõdés alapján – a bérleménynek a tulajdonos által kezdeményezett lebontása miatt – nem biztosítja a szerzõdés szerint használatot a bérlõ számára (Fõvárosi Ítélõtábla 5.Pf.20.724/2005/2.).
A szerzõdésben foglalt idõ eltelte, illetõleg feltétel bekövetkezte
Szintén megszûnik a szerzõdés, ha a szerzõdésben foglalt idõ eltelt, vagy a szerzõdésben rögzített feltétel bekövetkezett. A lakásbérleti szerzõdésnél utaltunk rá, hogy ha a szerzõdés határozott idõre jött létre, de bontófeltételt is tartalmaz, a szerzõdés a bontófeltétel bekövetkeztével akkor is megszûnik, ha egyébként a határozott idõ még nem telt el.
Ha a felek a helyiségbérleti szerzõdésükben kikötötték a felmondás jogát, a szerzõdés felmondható akkor is, ha a szerzõdésben további megszûnési okként a felek valamely feltétel bekövetkezését is elõírták (BH 2005.292.)
Szintén a lakásbérleti jogviszony megszûnésével kapcsolatban utaltunk rá, hogy a gyakorlatban ellentmondásos annak a megítélése, hogy ha a bérlõ a helyiséget tovább használja és ez ellen a bérbeadó nem tiltakozik, akkor a szerzõdés határozatlan idejûvé alakul-e át avagy sem.
A helyiség cseréje
Az Ltv. helyiségbérletre vonatkozó külön szabályai között is nevesíti a csere lehetõségét. Az Ltv. 42. §-ának (1) bekezdése mondja ki, hogy a bérlõ a helyiségbérlet jogát a bérbeadó hozzájárulásával elcserélheti. Az erre vonatkozó szerzõdést írásba kell foglalni. Az Ltv. 42. §-ának (2) bekezdése szerint önkormányzati helyiség esetén a cseréhez való hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélõ fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja.
A helyiség bérleti jogának átruházása
Az Ltv. 42. §-ának (1) bekezdése szerint a bérlõ a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja, elcserélheti, vagy a helyiséget albérletbe adhatja. Az erre vonatkozó szerzõdést írásba kell foglalni. Önkormányzati helyiség esetében a helyiségbérleti jog átruházásnak a feltételeit szintén önkormányzati rendeletben kell meghatározni és a hozzájárulás itt sem tagadható meg, ha a cserélõ fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja.
Ellentétben a lakásbérleti joggal, a helyiségbérleti jog átruházható, forgalomképes, és piaci értéket képvisel. Az átruházáshoz bérbeadói hozzájárulás szükséges, mely hozzájárulás feltételeit ágazati vagy önkormányzati rendelet tartalmazza. Amennyiben a hozzájárulás feltételeinek az átruházási ügylet megfelel, a bérbeadó a hozzájárulást nem tagadhatja meg. A hozzájárulás egyidejûleg kötelezettségvállalás arra, hogy a bérbeadó a bérlõvel bérleti szerzõdést köt. A hozzájárulás azonban ellenkezõ rendeleti vagy szerzõdéses kikötés hiányában nem teremt kötelezettséget arra, hogy az új bérleti szerzõdés mindenben megfeleljen annak, ami az átruházó személlyel kötött bérleti szerzõdésben szerepelt.
Az átruházáshoz való hozzájárulásnak nem szükségszerû tartalma, hogy a bérbeadó közölje, milyen feltételekkel kíván bérleti szerzõdést kötni az átvevõ személlyel. Nyilván az átvevõ személy érdeke annak tisztázása, hogy hozzájárulás esetén milyen új feltételekkel köthet helyiségbérleti szerzõdést. A hozzájárulásban elõírható az is, hogy a korábbi bérleti szerzõdés csak az új bérleti szerzõdéssel egyidejûleg szûnik meg, miáltal az átruházó bérlõ csak akkor kerülhet ki a kötelembõl, ha ez által a bérbeadót pénzügyi hátrány nem éri.
A hozzájárulás elõírhatja azt is, hogy a bérbeadó milyen tevékenység érdekében engedi a bérleti jog átvételét, és a hozzájárulás függhet harmadik személy, így például a társasházi közösség egyetértésétõl is.
Magántulajdonú helyiségek esetében sem tilos a bérleti jog átruházása, de a törvény szerint ez is csak a bérbeadó hozzájárulásával történhet. A bérbeadó hozzájárulása itt is kötelezettségvállalás arra, hogy az új bérleti szerzõdést megköti, és a hozzájárulásnak itt sem feltétele az, hogy az új szerzõdéssel kapcsolatos feltételek is benne foglaltassanak.
A bérbeadói hozzájárulás mind magán-, mind köztulajdonú helyiségek esetében is csak írásban érvényes, mert ez nem más, mint a bérleti jogviszony megszüntetése, vagy a megszüntetéssel kapcsolatos elõzetes kötelezettségvállalás, miáltal szerzõdéses nyilatkozat, melyre a szerzõdéses szabályok az irányadók (Ptk. 199. §). Mivel a lakás- és helyiségbérleti szerzõdések 2005. március 31. óta kizárólag írásban érvényesek, a megszüntetéssel kapcsolatos szerzõdéses jognyilatkozatra is ez az alakszerûség kötelezõ (Ptk. 218.§ (3) bek.).
A szerzõdés megszûnése a bíróság vagy hatóság határozata alapján
Megszûnik a helyiségbérleti jogviszony a bíróság határozata alapján, ha a bérlõtárs pert indít és a perben a bíróság a bérlõtársi jogviszonyt megszünteti. Ugyancsak megszûnhet a bérleti jogviszony a hatóság határozata alapján (kisajátítás, stb.).
A lakástörvény sajátos kodifikációs megoldása folytán a törvény a lakás és helyiségbérleti szerzõdés megszûnésének olyan eseteit is nevesíti, amelyek a polgári jog általános szabályaiból egyébként evidens módon is következnek, így azok felsorolására valójában nem is lenne szükség. Ilyen megszûnési oknak tekinthetõ, ha a bérlõ gazdálkodó szervezet jogutód nélkül megszûnik, továbbá, ha a bérlõnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták, vagy azt a bérlõ visszaadta.
Az egyéni vállalkozó bérlõ halála
Megszûnik a helyiségbérleti jogviszony az egyéni vállalkozói igazolvány alapján tevékenységet folytató bérlõ halála esetén, ha nincs olyan személy, aki jogosult a bérleti jogot folytatni. Az egyéni vállalkozói igazolvány alapján tevékenységet folytató bérlõ halála esetén csak azok jogosultak a jogviszony folytatására, akik a helyiségben végzett vállalkozást is folytathatják (Lakástv. 40. § (1) bek.). E személyek csak akkor folytathatják a vállalkozást és a bérleti jogviszonyt, ha megfelelnek az egyéni vállalkozásról szóló 1990. évi V. törvényben elõírt feltételeknek és a vállalkozó elhalálozása, illetõleg cselekvõképességének elvesztése idõpontjától számított három hónapon belül a körzetközponti jegyzõnek bejelentik, hogy a vállalkozást folytatni kívánják.
E személyek
a) az egyéni vállalkozó özvegye,
b) özvegy hiányában vagy annak egyetértésével örököse,
c) cselekvõképességének elvesztése esetén az egyéni vállalkozó törvényes képviselõje (1990. évi V. törvény13. §-ának (2) bekezdése).
A vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenység esetén a bérlõ szülõje, házastársa, gyermeke, unokája folytathatja a bérleti jogviszonyt, de csak akkor, ha a helyiséget továbbra is arra a célra használják, mint a bérlõ.
Ha a bérlõ a gazdasági társaságokról szóló külön törvény alapján társaságot, illetõleg a szövetkezetekre vonatkozó külön törvény alapján szövetkezetet alapít, vagy a társaság átalakul, a társaság, illetõleg a szövetkezet a jogutód. A jogutódlás törvénynél fogva bekövetkezik. A jogutódlással helyi rendelet köthet össze bérleti szerzõdés módosítási kötelezettséget. Erre utal az Alkotmánybíróság 8/1995. (II. 22.) AB sz. határozata
„Az Lt. – a helyiségbérlet szabályozása keretében is – több tárgykörben rendeletalkotási felhatalmazást állapított meg a helyi önkormányzat számára. Nem tette lehetõvé azonban, hogy a képviselõ-testület a bérleti jogviszony folytatásának más, a törvényben nem említett jogcímeit meghatározza, illetve a bérleti jogviszony folytatását a rendeletben meghatározott feltételekhez kösse.
A Kgyr. kifogásolt 8. § (5) bekezdése a következõket tartalmazza: „Határozatlan idejû bérleti jogviszony esetén, ha a bérlõ gazdasági társaságot vagy szövetkezetet alapít, a társaság vagy szövetkezet a helyiség használatát a bérbeadó hozzájárulásával és a (4) bekezdés c) pont szerinti ellenérték megfizetése után folytathatja.
Az Lt. 42. § (1) bekezdése lehetõvé teszi, hogy a bérlõ a helyiség bérleti jogát átruházza vagy elcserélje. E § (2) bekezdése pedig felhatalmazza az Önkormányzatot arra, hogy önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit rendeletében szabályozza. E rendelkezés tartalmát azonban szûkíti az Lt. 41. § (2) bekezdése, amely a következõket írja elõ: „Ha a bérlõ a gazdasági társaságokról szóló 1988. évi VI. törvény alapján társaságot, illetõleg az 1992. évi I. törvény alapján szövetkezetet alapít, vagy a társaság átalakul, a társaság, illetõleg a szövetkezet a jogutód.” A jogutód – a 41. § (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelõen mindenfajta egyéb kikötés, illetve „ellenérték” fizetési kötelezettség nélkül – folytatja a helyiség bérleti jogát.”
A jogutódlás azonban csak a helyiséghasználatra korlátozódik. Errõl szól a Legfelsõbb Bíróság Pf.IX.24.637/2001/4. sz. jogerõs ítélete. Ez a következõképpen fogalmaz:
„A felperes gazdálkodó szervezet a korábbi magánszemély bérlõnek csak a helyiséghasználati jog tekintetében jogutódja. Az 1993. évi LXXVIII. tv. /Lt./ hatályba lépését követõen, 1994. április 29-én az V. kerületi Polgármesteri Hivatal által 24.582/94. számon hozott határozat a felperes jogutódlását a perbeli helyiséghasználati jog tekintetében ismert el. Mivel a felperes a korábbi bérlõnek nem általános jogutódja, korábbi magánszemély bérlõ személyéhez fûzõdõ, a peres felek jogviszonyától független jogokat a felperes a jelen perben nem érvényesíthetett. Általános jogutódi minõségét a Lt. általa hivatkozott 41.§ /2/ bekezdése azért sem támasztotta alá, mert a jogelõd magánszemély a perbeli helyiségek bérleti jogát nem az 1990. évi LXXIV. törvény alapján, hanem a törvény hatályba lépését jóval megelõzõen, az alperes jogelõdjével kötött bérleti szerzõdés alapján szerezte.”
A helyiségbérleti jogviszony felmondása
A felmondás olyan egyoldalú, szerzõdést megszüntetõ jognyilatkozat, amely a jogviszonyt minden további jogcselekmény nélkül, önmagában a felmondás közlésének tényével megszünteti. A bérbeadó, és a bérlõ sem teheti meg, hogy a lakásbérleti szerzõdést a Ptk. kötelmi általános részének megfelelõen azonnali hatállyal szünteti meg, tehát nem fordulhat elõ, hogy a jogviszony a felmondás közlésének napján szûnik meg. A felmondás közlése és a jogviszony megszûnése között a törvény szerinti idõnek kell eltelnie, miáltal a felmondás érvényességi feltétele, hogy a közlés a törvény szerinti idõvel megelõzze a jogviszony megszûnésének napját.
A felmondási idõ minimált, azaz a törvényes idõnél rövidebb felmondási határidõben történõ megállapodás érvénytelen, hosszabb határidõ szabható. Amennyiben a törvény a felmondási idõ mellé még azt a kitételt is fûzi, hogy a lakásbérleti jogviszony megszûnésének napja a hónap utolsó napjára eshet, akkor ez olyan kogens rendelkezés, amelytõl a felek nem térhetnek el. A felek abban sem állapodhatnak meg, hogy felmentést adnak egymásnak a felmondás formakényszere, azaz az írásbeliség alól. A felmondás törvényi feltételei attól is függnek, hogy a helyiség önkormányzati illetõleg állami tulajdonú‑e, vagy magántulajdonban áll. A felmondás érvényességét érintõ kérdés az, hogy csak a rendes felmondás esetén fordulhat elõ, hogy a bérbeadó indokolás nélkül mond fel.
A felmondás visszavonható. Ehhez is írásos nyilatkozat és a másik féllel való közlés szükséges.
Meg kell jegyezni, hogy a lakástörvénynek a felmondással kapcsolatos szabályai folytán bizonytalanság van a bírói gyakorlatban atekintetben, hogy a felmondással kapcsolatos rendelkezések kötelezõ erejûek vagy diszpozitívak. „Általában elmondhatjuk, hogy a felmondási határidõre (idõpontra) vonatkozó törvényi rendelkezések kogens jellegûek. Ha tehát a törvény kimondja, hogy „a felmondási határidõ 15 napnál rövidebb nem lehet” [pl. Ltv. 25. § (5) bekezdés], akkor a rövidebb határidõben megjelölt felmondás érvénytelen, mert jogszabályba ütközik. Hasonló a helyzet akkor is, ha az Ltv. meghatározza, hogy a felmondás mikorra szólhat (rendszerint a hónap utolsó napjára). Bár e tekintetben a joggyakorlat mintha rugalmasabb lenne, mert érvényesnek tekinti a felmondást akkor is, ha a következõ hónap utolsó napjára szól.” (Rakvács József: Kézikönyv az új lakástörvény, a helyiségbérleti jogviszony magyarázatához 2. kiadás, HVG-ORAC, Budapest, 1999. 120-121. old.)
Szintén a lakástörvény felmondásra vonatkozó szabályainak a kogenciája mellett foglalt állást a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett szervezett választottbíróság a Vb.02.257. számú határozatában (BH 2003/11.), valamint a Gazdaság és Jog 2004. évi 2. számában megjelent választottbírósági határozatban is.
Ezzel szemben a felmondásra vonatkozó szabályokat diszpozitívnak ítélte meg a választottbíróság a 04053. számú ügyben (BH 2006/3.), és a felmondásra vonatkozó rendelkezések diszpozitív jellege mellett foglalt állást a Gyõri Ítélõtábla is az egyik határozatában (BDT 2006/9/144.).
Az Ltv.-ben rögzített felmondással kapcsolatos határidõk kogens jellegét megkérdõjelezi az Alkotmánybíróság a 42/1996. (X. 19.) AB határozata is. Az Alkotmánybíróság határozatában megállapította, hogy „az Ltv. 43. §-ának (1) bekezdésében foglalt rendelkezések alkalmazásánál alkotmányos követelmény, hogy az 1 évnél rövidebb felmondási idõt korlátozó szabály csak akkor érvényesül, ha a felek másként nem állapodtak meg.” Az alkotmánybírósági határozat indokolásából az derül ki, hogy az Alkotmánybíróság a lakástörvény rendelkezéseit nem csak a konkrét jogszabályhely kapcsán, hanem egyébként is fõszabályként diszpozitívnak tekinti.
Felmondás a bérbeadó részérõl
Az Ltv. 36. § (1) bekezdése szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszûnésére a lakásbérlet szabályait megfelelõen kell alkalmazni. Ahol tehát a helyiségbérletre vonatkozóan a lakástörvény nem tartalmaz eltérõ szabályozást, a lakásokra vonatkozó rendelkezések az irányadók. Ez az oka annak, hogy a rendkívüli felmondás okai és rendje alapvetõen egyezik a lakásbérleti jogviszonyok szabályozásával.
Felmondás a bér nemfizetése miatt
Erre figyelemmel az Ltv. 24. § (1) bekezdése alapján a bérbeadó a szerzõdést írásban felmondhatja, ha a bérlõ a lakbért a fizetésre megállapított idõpontig nem fizeti meg, a szerzõdésben vállalt, vagy a jogszabályban elévült egyéb lényeges kötelezettségeit nem teljesíti, a bérlõ a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tûrhetetlen magatartást tanúsít, a bérlõ a helyiséget, illetve a közös használatra szolgáló helyiségeket vagy területet rongálja, illetve rendeltetésellenesen használja.
Abban az esetben, ha a bérlõ a helyiségbért a szerzõdésben meghatározott határidõig nem fizeti meg, vagy nem a meghatározott összegben fizeti, õt a bérbeadó felszólítja arra, hogy nyolc napon belül teljesítse kötelezettségét. Ha ennek a bérlõ nem tesz eleget ennek, a határidõ eredménytelen elteltét követõ nyolc napon belül a bérbeadó felmondhat. Amennyiben a bérbeadó nem nyolc napon belül mond fel, úgy ezen okból ezt követõen már nem mondhat fel érvényesen többet. E tekintetben a határidõ tehát nagyon szigorú, ugyanakkor a törvény arra már nem ír elõ határidõt, hogy helyiségbér nem, vagy nem teljes összegû fizetését követõ mennyi idõn belül kell felszólítani a bérlõt arra, hogy maradéktalanul tegyen eleget bérleti díj fizetési kötelezettségének.
Amennyiben a bérlõ a nyolc napos határidõn belül nem teljesíti fizetési kötelezettségét, de azon túlmenõen a felmondás közléséig eleget tesz kötelezettségének, a helyiségbérleti jogviszony felmondással nem szüntethetõ meg.
Az, hogy a törvény rugalmasságot enged a tekintetben, hogy a bérbeadó mennyi idõn át tûri a lakbér nemfizetését, vagy hiányos fizetését, hogy több havi helyiségbér-hátralék esetében él‑e a fizetési felszólítással, vagy már elegendõ egy elmulasztott határidõ is ahhoz, hogy felszólítással élje, valószínûleg abból fakad, hogy a fizetési fegyelmet elsõsorban a bérbeadónak kell kikényszerítenie és nem a törvénynek, hiszen adott esetben nem a törvény, hanem a szerzõdés betartásáról van szó, és a szerzõdés betartásának körében az ügy ura a bérleti díj jogosultja, azaz a bérbeadó.
A bérbeadó dönti el azt is, hogy él‑e egyáltalán felmondással, vagy megelégszik azzal, hogy csupán a bérleti díj iránti igényét érvényesíti a bérlõvel szemben. A bérbeadót ugyanis törvény nem kötelezheti arra, hogy a jogviszonyt az õt egyénileg ért sérelem okán megszüntesse, vagy legalábbis a megszüntetésre törekedjen. A bérleti díj nemfizetése ugyanis kizárólag egyéni sérelem, és nem társadalmi. A törvény azonban nem engedi azt meg, hogy a nemfizetés felmondásos jogkövetkezménye elõre be nem látható bizonytalan idõre fenyegesse a bérlõt, ezért magát a felmondás alkalmazását szigorú határidõhöz köti, amikor elõírja, hogy arra csak a nyolc napos fizetési határidõt követõ legfeljebb nyolc napon belül kerülhet sor. Ez a második nyolc nap tehát jogvesztõ határidõ, semmilyen kimentésnek nincs helye e határidõ elmulasztása esetén. Azaz, ha a bérbeadó a határidõt túllépte, de a felmondásra tekintettel a bérlõt a helyiség kiürítésére perli, nem hivatkozhat arra, hogy a nyolc napos határidõ betartásában akadályoztatva volt. Ha azonban a nyolc napos határidõt betartotta, de a felmondás közlésére a bérlõ magatartása miatt nem kerülhetett sor, felróható magatartásra tekintettel a bérlõt e miatt nem érheti az az elõny, hogy mentesül a felmondás jogkövetkezményei, mindenekelõtt a helyiségkiürítés kötelezettsége alól.
A bérbeadó a bérlõt több alkalommal és többféle módon felhívhatja a hátralékos bérleti díj megfizetésére. A felmondási jog az utolsó közölt felszólításhoz kapcsolódik. (BDT 2006/9/143.)
Felmondás a bérlõ jogszabálysértõ vagy szerzõdésbe ütközõ magatartása miatt
Ha a bérlõ a szerzõdésben vállalt, vagy jogszabályban elõírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidõben nem teljesíti, a bérbeadó a határidõt követõ tizenöt napon belül felmondással élhet (Ltv. 25. § (2) bek.). E szabály a nem foglalja magába a bérleti díj nemfizetésével kapcsolatos felmondásra vonatkozó elõírásokat, hiszen hangsúlyozza, hogy egyéb lényeges kötelezettsége elmulasztása esetében lehet csak szó a felmondásról. Hangsúlyos tehát, hogy ha helyiségbér nemfizetésirõl van szó, a bérbeadó nem válogathat a felmondási lehetõségek és feltételek között. Ez igaz arra az esetre is, hogy ha nem a helyiségfizetés körében lépett fel a felmondás oka, akkor nem alkalmazhatók a helyiségbér-kötelezettséggel kapcsolatos felmondás szabályok. Ha a bérlõ például a helyiséget nem szerzõdésszerû ill. rendeltetésszerû célra használja anélkül azonban, hogy azt rongálná, vagy egyéb, a bérbeadóval szembeni olyan magatartást tanúsítana, ami önmagában is felmondási ok, ezzel történõ felhagyásra fel kell õt szólítani. A törvény nem írja elõ, hogy mennyi idõn belül kell élni a felszólítással, és azt sem, hogy a felszólításban milyen határidõt kell megjelölni arra, hogy a bérlõ teljesítse szerzõdéses kötelezettségeit. Egyetlen, mégpedig egy tizenöt napban maximált határidõ létezik csupán, amely szintén jogvesztõ abban a tekintetben, hogy azon túlmenõen a felszólításra okot adó körülmény miatt már felmondani nem lehet. A tizenöt napos határidõtõl a felek nem térhetnek el. Fontos, hogy ebben a körben a felmondás csak lényeges kötelezettségek megsértése miatt történhet, azaz, ha nem lényegesek a körülmények, akkor egyáltalán nincs mód felmondásra.
A törvényszövegbõl kiderül, hogy a bérbeadó a bérlõt a szerzõdésszerû magatartásra szólítja fel, és elõírja a szerzõdésszerû állapothoz való visszakanyarodás határidejét. Amennyiben a felszólítás nem írásban történt, hanem szóban, ez nem nyitja meg a tizenöt napos határidõt, hanem semmilyen joghatással nem jár. Ezt követõen bármikor megismételhetõ a felhívás, de csak akkor kezdõdik a tizenöt napos határidõ, ha a felhívásra írásban került sor. Amennyiben a bérlõ a felmondás közléséig eleget tesz a felhívásnak, a szerzõdés felmondásos megszüntetésére nem kerülhet sor.
A helyiségbérleti szerzõdés felmondása érvényességének vizsgálata esetén az ügy körülményeitõl függõen – a szerzõdés tartalmára és a feleknek a szerzõdés teljesítése során tanúsított magatartására is figyelemmel – kell megítélni, hogy a kifogásolt magatartás olyan súlyos-e, amelyre tekintettel az elõzetes írásbeli felszólítás mellõzhetõ.
Felmondás a bérlõ magatartása miatt
Egy további felmondási ok, hogy ha a bérlõ vagy vele együtt a helyiséget használó személy bérbeadóval, lakókkal az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tûrhetetlen magatartást tanúsít, vagy a helyiséget, a közös használatra szolgáló helyiséget illetõleg területet rongálják, vagy rendeltetésükkel ellentétesen használják. Erre az esetre is az elõbb említett felmondási határidõ és egyéb felmondási körülmények érvényesülnek. Kérdés, hogy ha a rongálásos magatartás dologi kárt okoz, és a bérlõ felhívás ellenére nem végzi el a helyreállítási munkákat, illetõleg a kárt nem téríti meg, ez minõsül‑e olyan körülménynek, amely a felmondásra okot ad, vagy pedig az, hogy a kárt elõidézte. Az is kérdés, hogy ha a felszólítás arra is irányul, hogy a bérlõ ezzel a magatartásával hagyjon fel, és a bérlõ ezzel a magatartásával határidõben fel is hagy, de a kárt nem állítja helyre, nem téríti meg, van‑e helye a felmondásnak. A törvény és a bírói gyakorlat értelmében kizárólag akkor van helye a felmondásnak, ha a magatartás megszüntetése nem következik be, vagy megismétlõdik.
Önmagában a kár elhárítása, ha a határidõn túl következik be, vagy nem következik be, nem felmondási ok. Az ilyen típusú konfliktus kártérítésre irányuló polgári perben bírálható el. Ide kapcsolódik azonban az a szabály, hogy a magatartás tanúsítását követõen azonnal lehetõség van a felmondásra, ha a kifogásolt magatartás olyan jellegû, és az okozott sérelem olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerzõdés fenntartását nem lehet elvárni. Ez esetben a törvény csak azt teszi lehetõvé a bérbeadónak, hogy minõsítse az õt, a lakókat illetõleg a szerzõdést ért sérelem súlyosságát. Amennyiben úgy ítéli meg, hogy arról az esetrõl van szó, amikor nem kell elõzetes felszólítással élnie, a magatartás tudomásra jutásától számított nyolc napon belül élhet felmondással. Ez is jogvesztõ határidõ, és a bérbeadó azzal a kifogással sem élhet a lakáskiürítésre irányuló perben, hogy nyolc napon belül nem ismerhette fel a sérelem súlyosságát. Azt, hogy a sérelem olyan súlyú‑e, amely ezt a kivételes felmondási lehetõséget teszi lehetõvé, olyan objektív paraméterek szerint kell vizsgálni, amely abban a körben nem ad mérlegelési lehetõséget, hogy mikor kezdõdik a határidõ. Az azonban elõfordulhat, hogy a magatartás tanúsítása és a sérelem bekövetkezése között idõ telik el, és a felmondás a sérelem bekövetkeztétõl számított nyolc napon belül történt. Ez esetben a felmondást, ha az egyéb érvényességi feltételeknek is megfelel, olyannak kell tekinteni, mint amely alkalmas annak a joghatásnak a kiváltására, amely a helyiség kiürítését teszi lehetõvé.
Az adott felmondási okok körében nem beszélhetünk felmondási idõrõl a szó Ptk. szerinti értelmében, de a törvény elõírja, hogy a bérleti díj nemfizetése, és az egyéb lényeges szerzõdéses kötelezettségek megsértése esetén a felszólításban megjelölt határidõt követõ nyolcadik nap utáni hónap utolsó napján szûnjön meg a bérleti jogviszony, ha pedig a bérlõ bérbeadóval és lakókkal szembeni magatartása, a bérlemény rongálása vagy rendeltetésellenes használata a felmondás oka, akkor felmondás havának utolsó napja a bérleti jogviszony utolsó napja, feltéve, hogy a felmondás közlése és a hó utolsó napja között legalább tizenöt nap eltelt. Ha tehát a felmondás közlése és a hónap utolsó napja között kevesebb van, mint tizenöt nap, akkor felmondani érvényesen csak a következõ hónap utolsó napjára lehet.
Nem kizárt, és nem okoz érvénytelenséget, ha a bérbeadó a felmondásban az azt követõ hónap utolsó napját jelöli meg. Ennek oka az, hogy számos esetben a bérbeadó a felmondás postázásakor nem lehetett tisztában azzal, hogy a bérlõ a felmondást mikor veszi át, és elõfordult, hogy e miatt a felmondás érvénytelen volt, mert a felmondást a bérlõ olyan idõben vette át, hogy a felmondásban megjelölt napig tizenöt napnál rövidebb idõ telt el.
Van rá lehetõség, mert jogszabály nem tiltja, hogy a felek határozott idejû helyiségbérleti szerzõdés esetében is lehetõvé tegyék egymásnak a rendes felmondást.
A helyiségbérlet „rendes felmondása” a bérbeadó részérõl
A bérbeadó felmondásával kapcsolatban elõzetesen meg kell jegyezni, hogy a 2005. évi CXXXII. tv. szerint a 2006. március 31-én hatályát vesztett rendelkezések közé tartozik az, miszerint az 1994. január 1-én fennállott helyiségbérletek esetében 10 éven belül csak megfelelõ cserehelyiség biztosítása mellett lehetett felmondani. Az is hatályát vesztette, hogy az 1994. január 1. után megkötött, határozatlan idejû helyiségbérleti szerzõdések öt éven át rendes felmondással csak cserehelyiség biztosításával lehetett felmondani. 2006. március 31-tõl a felmondásnak már semmiféle korlátja nincs, feltéve, hogy ilyen korlátokat maga a konkrét helyiségbérleti szerzõdés, vagy állami illetve önkormányzati tulajdonú helyiségek esetében ágazati vagy önkormányzati rendelet nem teremt.
A helyiségbérleti szerzõdésnek kétféle „rendes” felmondása lehet. Rendes felmondás alatt értjük azt az egyoldalú szerzõdés megszüntetést, melynek oka nem szerzõdésszegés.
Az egyik rendes felmondás a Lakástörvény 26.§-a szerinti olyan lehetõség, mely szerint a felmondást indokolni nem kell, de megfelelõ cserehelyiséget kell biztosítani. A cserehelyiséggel történõ felmondás legalább három hónapos felmondási idõvel történhet, mégpedig úgy, hogy akár szerzõdésben, akár szerzõdéses kikötés nélkül a bérbeadó ennél hosszabb idõt is meghatározhat. Erre a felmondásra csak akkor van lehetõség azonban, ha a bérleti szerzõdés határozatlan idejû, és a felmondással egyidejûleg a bérbeadó a bérlõnek ugyanazon településen, másik megfelelõ cserehelyiséget ajánl fel, amely lehet tulajdoni, de bérlemény is. A helyiségek esetében a Lakástv. 26.§ (2)-(3) bekezdést kiegészíti a következõ rendelkezés: „A szerzõdésben vállalt kötelezettség alapján felajánlott cserehelyiség akkor megfelelõ, ha a bérlõ az elõzõ helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülmények között folytathatja.” [Ltv. 43. § (3) bekezdés]
Ezt a felmondási lehetõséget a felek a szerzõdésben kizárhatják. Ezt a felmondási lehetõséget a felek a szerzõdésben kizárhatják. Egyes fõvárosi kerületi önkormányzatok bérbeadási rendeleteiben olvasható is az a felhatalmazás, miszerint a bérbeadó a helyiség forgalmi értékének bizonyos hányada (jellemzõen 20%-a) megfizetése fejében határidõ nélkül lemond a rendes felmondás lehetõségérõl.
A felek a szerzõdésben úgy is rendelkezhetnek, hogy a felmondás 3 hónapnál hosszabb idejét pontosan meghatározzák. Szabályozhatják azt is, mit kell megfelelõ cserehelyiség alatt érteni. A cserehelyiséges felmondás esetében mód van arra, hogy a felek abban állapodjanak meg, hogy a bérbeadó cserehelyiség helyett pénzbeli térítést fizet. Egy ilyen jellegû felmondás esetén, anélkül, hogy errõl a szerzõdés rendelkezne, a bérlõ igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a költözéssel kapcsolatosan felmerült költségeket.
A bérbeadó másik rendes felmondási lehetõsége az, amikor cserehelyiség nélkül, legalább egy éves felmondási idõvel él a határozatlan idejû bérleti szerzõdés egyoldalú megszüntetésének a lehetõségével.
Az Ltv. 43. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó a határozatlan idõre kötött szerzõdést – ha a felek másként nem állapodtak meg – cserehelyiség biztosítása, és a 24. § (1) bekezdésének a)-d) pontjaiban meghatározott esetek fennállása nélkül is felmondhatja. A felmondási idõ – eltérõ megállapodás hiányában – egy évnél rövidebb nem lehet.
A szerzõdésben a felek ezt a felmondási lehetõséget is kizárhatják. Egyes fõvárosi kerületi önkormányzatok bérbeadási rendeleteiben olvasható lemondási felhatalmazás erre a felmondásra is kiterjed.
A felek a szerzõdésben úgy is rendelkezhetnek, hogy a felmondás egy évnél hosszabb legyen, de rövidebb felmondási idõben is megegyezhetnek. Mindkét esetben érvényességi feltétel, hogy a felmondási idõt pontosan meghatározzák. Egy ilyen jellegû felmondás esetén a bérlõ csak akkor tarthat igényt arra, hogy a bérbeadó térítse meg a költözéssel kapcsolatosan felmerült költségeket, ha ebben a felek kifejezetten megállapodtak.
A Lakástv. 43.§ (1) bekezdésben írt felmondási idõ diszpozitív (eltérést engedõ) jellegérõl az Alkotmánybíróság az alábbiak szerint foglalt állást::
„1. Az Lt. I. számú mellékletének a) pontja hatályon kívül helyezte a Polgári Törvénykönyvrõl szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 450. §-ának (1) bekezdését, amely a lakás- és helyiségbérlet szabályainak – a bérlõ javára szóló – egyoldalú (klaudikáló) kogenciájáról rendelkezett. Ennek folytán az Lt. szabályai – az önkormányzati és állami lakások és helyiségek bérleti jogviszonyára vonatkozó rendelkezések, továbbá a felmondási és más megszûnési szabályok bizonyos kivételeitõl eltekintve – diszpozitívak, azaz azok eltérõ alkalmazásáról a szerzõdõ felek szabadon rendelkezhetnek, azokat félretehetik. Minden diszpozitív szabálynak egyik lényeges eleme az, hogy a szabály csak annyiban kerül alkalmazásra, amennyiben a felek másként nem rendelkeznek.
Az Lt. 26. § (5) bekezdése a lakásbérleti szerzõdések cserelakás biztosítása nélküli felmondása körében ezt az általános diszpozitívitást a felmondási idõ tekintetében külön is kiemeli, annak kimondásával, hogy a felmondási idõ csak a felek eltérõ megállapodásának hiányában nem lehet rövidebb három hónapnál. A hézagpótló szabály tehát elsõdlegesen a felek szabad megállapodására utal.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek tekintetében a támadott 43. § (1) bekezdésének szövegszerkezete ettõl eltérõ technikájú. A törvényszöveg a felek szabad megállapodását a cserehelyiség biztosításával kapcsolatban mondja csak ki, arról pedig, hogy a felmondási idõ egy évnél rövidebb nem lehet, külön mondatban rendelkezik. E rendelkezés – nyelvtani olvasata szerint – kógens, azaz – miként ezt az indítvány állítja – a szövegösszefüggésben úgy jelenik meg, mintha az a felek megállapodásával sem volna félretehetõ. Az Lt. rendszertani értelmezése szerint azonban a támadott rendelkezésnek ez a nyelvtani értelme nincs összhangban a lakásbérleti szerzõdés felmondási idejét a felek szabad megállapodása körébe utaló szabállyal [Lt. 26. § (5) bekezdése], az egyoldalú kogenciát általában feloldó törvényi rendelkezéssel [Lt. I. számú melléklet a) pont] és a szerzõdési szabadságot védõ alkotmányi követelménnyel sem.
2 …A kifogásolt törvényi rendelkezés akkor áll összhangban az Alkotmány 9. § (1) bekezdésében foglaltakkal és a szerzõdési szabadság alkotmányos jogával, ha elsõdlegesen a felek szabad megállapodására bízza a helyiségbérleti jogviszony felmondási feltételeinek, így a felmondási idõnek is a meghatározását, vagyis ha a szabály diszpozitív.
Emlékeztet az Alkotmánybíróság a helyiségbérleti jogviszonyokkal kapcsolatos korábbi gyakorlatára, így a 29/1993. (V. 4.) AB határozatban kifejtettekre (ABH 1993, 231.), ahol arra az álláspontra helyezkedett, hogy a szerzõdési szabadság a helyiségbérleti szerzõdések körében csak kellõ súlyú alkotmányos indokok fennállása esetén korlátozható. A 64/1993. (XII. 22.) AB határozatban pedig az Alkotmánybíróság rámutatott arra, hogy a helyiségbérleti jogviszonyok a szabad vállalkozás körébe tartoznak (ABH 1993, 388.), így azokra a szerzõdési szabadság alkotmányos joga meghatározóan érvényesül.
A felek szabad megállapodását korlátozó, legalább egy éves felmondási határidõnek eszerint nincsenek alkotmányos indokai. Az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata a nem alapjogi korlátozás alkotmányosságához megköveteli, hogy a korlátozásnak a tárgyilagos mérlegelés szerint ésszerû indokai legyenek [35/1994. (VI. 24.) AB határozat, ABH 1994, 202.]. A szabad vállalkozás körébe esõ helyiségbérleti jogviszonyok körében az egyébként szabad felmondási jognak minimálisan egy éves felmondási idõhöz kötése a törvény belsõ logikájába ütközik, egyúttal ésszerûtlen, ezért alkotmányosan megengedhetetlen korlátozás lenne. Erre figyelemmel az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Lt. 43. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés alkalmazásánál alkotmányos követelmény, hogy az egy évnél rövidebb felmondási idõt korlátozó szabály csak a felek eltérõ megállapodása hiányában érvényesül.
3. Nem áll ellentétben a kifogásolt rendelkezés az Alkotmány tulajdont biztosító és védõ 13. § (1) bekezdésével. A szabály diszpozitívitása lehetõvé teszi, hogy a tulajdonos rendelkezési jogát korlátozástól mentesen gyakorolja, a törvényi határidõkorlát csak akkor lép be, ha a tulajdonos szerzõdési szabadságával nem élt. Az Lt. hatálybalépésekor fennálló helyiségbérleti jogviszonyok tekintetében – átmeneti korlátozásként – kétségkívül élt az egy éves felmondási határidõ szabálya, mert a helyiségtulajdonosok nem voltak jogosultak a fennálló bérleti szerzõdések egyoldalú módosítására. Az Lt. hatálybalépésével azonban az Lt. 43. § (1) bekezdése alapján megnyílt a joguk arra, hogy – cserehelyiség biztosítása nélkül is – egy évre a szerzõdéseket felmondják, ez a határidõ pedig az Lt. 1994. január 1-jei hatálybalépése folytán [92. § (1) bekezdés] már letelt. Nem alkotmányossági kérdés, hogy a jogviszony változatlan tartalommal való fennállása esetén az egy éves felmondási határidõ – a felmondási jog korábbi gyakorlásának elmaradása miatt – egyes jogviszonyok esetében még ma is irányadó.
4. Az Alkotmánybíróság azt is vizsgálta, hogy az indítvánnyal támadott rendelkezés – átmeneti szabályként – az 1994. január 1-jén fennállott helyiségbérleti jogviszonyok tekintetében nem áll-e ellentétben az indítványban felhívott alkotmányi rendelkezésekkel. Ebben az összefüggésben utal az Alkotmánybíróság arra, hogy a korábbi rendkívül kötött – és döntõen kógens, tehát félre nem tehetõ szabályokon nyugvó – helyiséggazdálkodás kötöttségét az Lt. a szabályozás diszpozitivitása folytán feloldotta. A bérbeadók szabad felmondási lehetõsége nyílott meg a támadott törvényi rendelkezés elsõ fordulata alapján, ilyen körülmények között a felmondási idõ átmeneti kötöttsége – kifejezetten átmeneti szabályként – nem áll ellentétben az Alkotmány 9. § (1) bekezdésével, illetõleg 13. § (1) bekezdésével sem.” [42/1996. (X. 9.) AB határozat]
Az Ltv. 43. § (1) bekezdése szerinti felmondás esetében a felmondási idõ utolsó napjának nem kell egybeesnie a hónap utolsó napjával, de itt is a felmondás közlését követõ napon kezdõdik az egy éves felmondási idõ, és a felmondási idõ utolsó napja a következõ év felmondás-közlésnek megfelelõ napja. Amennyiben a következõ évben ilyen nap nincs, a jogviszony megszûnésének napja az azt követõ nap. A felmondási idõ utolsó napjáig a bérlõnek a helyiséget el kell hagynia, ki kell ürítenie, és a bérbeadónak vissza kell bocsátania.
A felmondás érvényessége nem függ attól, hogy azt a bérlõ elfogadta-e, tehát ha a bérlõ nem nyilatkozik, a felmondás az adott nappal megszûnik. Amennyiben a bérlõ úgy nyilatkozott, hogy a felmondást elfogadja, de a helyiséget mégsem hagyja el, a perben korábbi nyilatkozatától függetlenül hivatkozhat a felmondás érvénytelenségére, tehát arra, hogy a felmondás érvénytelensége okán a helyiség elhagyására nem köteles. Az érvényesség bizonyítása ilyenkor is azt terheli, aki arra hivatkozik, tehát a bérbeadót. Amennyiben a bérlõ a felmondást nem fogadja el, az ilyen jellegû nyilatkozatnak a jogviszony megszüntetése szempontjából jelentõsége nincs, ha azonban érvénytelenségre hivatkozik, és az érvénytelenség okait is megjelöli, a bérlõ az okok elfogadása esetén új felmondással élhet, ami ismételten megnyitja az egy éves felmondási idõt. A kiürítési per nem csak a felmondási idõ lejártával indítható meg, hanem abban az esetben, ha a felmondásban dátumszerûen meg van jelölve a helyiségelhagyás napja, a Pp. 122. §‑ára tekintettel kiürítési per már a felmondási idõ alatt is indítható, és ilyenkor a bíróság az alperest a konkrét napon történõ helyiség-visszabocsátásra kötelezi. A felmondott jogviszony a felmondási idõ utolsó napján szûnik meg. Eddig a napig a bérlõ köteles bérleti díjat fizetni, köteles a bérleti szerzõdésben írt minden más kötelezettségének maradéktalanul eleget tenni, és ugyanez vonatkozik a bérbeadóra is. A rendes felmondás nem zárja ki azt, hogy ha a felek valamelyike szerzõdést szeg, a másik fél ne élhessen a rendkívüli felmondás lehetõségével. Ez esetben a jogviszony annak a felmondási idõnek az utolsó napján szûnik meg, amelyikre korábban kerül sor.
Más kérdés, hogy nincs értelme annak a rendkívüli felmondásnak, amelynél a jogviszony késõbb szûnik meg, mint ahogy megszûnt volna a rendes felmondás esetében is. Egyetlen taktikai értelme csupán annyi, hogy ha a rendes felmondás utóbb érvénytelennek minõsül, a rendkívüli felmondás még kiválthatja a szükséges joghatásokat. Akár rendes, akár rendkívüli felmondásról van is szó, a felmondás visszavonható, vagy a felek köthetnek olyan megállapodást, mellyel a jogviszonyt megszüntetik.
Amennyiben a jogvita abban jelentkezik, hogy a közös akarattal történõ megszüntetés vagy a felmondás okozza-e a kiürítési kötelezettséget, úgy álláspontunk szerint mindkét szerzõdés-megszüntetés érvényessége esetén azt a jogi aktust kell figyelembe venni, amely a jogviszonyt hamarabb szünteti meg. Természetesen nem ez a helyzet, hogyha a felek ettõl kifejezetten eltérõen állapodtak meg.
Felmondás a bérlõ részérõl
A Lakástörvény a bérlõ esetében – akár történt szerzõdésszegés, akár nem csak az alábbi módon engedi meg a szerzõdés felmondását:
A bérlõ a határozatlan idõre kötött szerzõdést bármikor írásban felmondhatja.
A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idõ nem lehet rövidebb tizenöt napnál. [Ltv. 28. § (1)-(2) bek.]
A helyiségbérleti szerzõdés felmondása – mint a fentiekbõl is kitûnt – akkor érvényes, ha írásban történik.
Tekintettel arra, hogy a bérleti díj nemfizetésének jogkövetkezményeirõl a Lakástörvény 26.§ eltérést nem engedõ módon rendelkezik, érvénytelen az a kikötés, amely a bérleti díj megfizetésének elmulasztása esetén elõzetes fizetési felszólítás nélkül teszi lehetõvé a rendkívüli felmondást. A felek tehát érvényesen nem állapodhatnak meg abban, hogy bármilyen rövid idejû késedelem a bérbeadó számára lehetõvé tegye az azonnali felmondást. Az is kizárt, hogy a felek érvényesen abban állapodjanak meg, hogy az eredménytelen felmondást követõen a bérbeadó határidõ nélkül jogosult a felmondásra. A törvényi határidõket kötelezõ jelleggel figyelembe kell venni, és amennyiben a felek mégis a törvénytõl eltérõen állapodnának meg, úgy akkor is a törvény kötelezõ rendelkezései, és nem a szerzõdésben írott rendelkezések válnak a szerzõdés tényleges tartalmává. Az nem kizárt, és érvényesen kiköthetõ, hogy a bérbeadó az esedékességet követõ mennyi idõn belül köteles fizetési felszólítással élni annak érdekében, hogy azt követõen a törvény egyéb felmondással összefüggõ rendelkezéseit érvényesíthesse. Tekintettel arra, hogy a lakástörvény 26. §‑a nem írja elõ azt, hogy az esedékességet követõen mennyi idõn belül köteles a bérbeadó a bérlõt a fizetésre felszólítani, a szerzõdéses szabadság körébe esik ennek szabályozása.
A felek nem írhatják elõ azonban azt, hogy nemfizetés esetén a bérbeadó kizárólag rendkívüli felmondással élhet, és nem érvényesítheti rendkívüli felmondással kapcsolatos jogait, ugyanis kogens rendelkezés az, hogy a bérbeadó a bérlõnek nemfizetés esetén megfelelõ határidõt köteles biztosítani arra, hogy bérleti díj fizetési kötelezettségének eleget tegyen.
A felmondás érvénytelensége alaki és tartalmi is lehet. Az érvénytelenség alaki okból akkor állapítható meg, ha a felmondás nem írásban történt, vagy ha írásban történt, a felmondó fél nevében aláíró törvényes, szervezeti vagy ügyleti képviseltre nem jogosult személy. Nem tekinthetõ írásbelinek az a felmondás, amely, bár írásban készül, de aláírva nincs.
Tartalmi hibában szenved, és ezért érvénytelen a felmondás akkor, ha abból nem állapítható meg pontosan, hogy a jogviszony megszüntetésére irányul, ha megállapítható ugyan, hogy a jogviszony megszüntetésére irányul, de azt feltételhez köti, vagy ha a jogviszony megszûnésének pontos idõpontja nem állapítható meg. Nem minõsül érvénytelenségi oknak, ha a felmondás nem tartalmazza a felhívást a helyiség kiürítésére és visszabocsátására. Különleges, és a bírói gyakorlat által is akceptált tartalmi érvénytelenséget jelent az, ha a felmondás joggal való visszaélést valósít meg (Legfelsõbb Bíróság Gfv.X.32.217/1998/8. sz ).
Említést érdemel, hogy az, hogy a felmondásban nem kell, hogy szerepeljen a felmondás indoka, tehát a felmondás indokolás nélkül is érvényes, nem jelenti azt, hogy a bérlõ joggal való visszaélésre hivatkozása esetén a bíróságnak nem kell vizsgálnia ezt a tényállási körülményt, és adott esetben, nem utasíthatja el a kiürítési keresetet azért, mert megfelelõ bizonyítás esetén megállapítja, hogy a felmondást a bérbeadó a tisztességes joggyakorlást, a szerzõdéses együttmûködési kötelezettséget, a jóhiszemû joggyakorlást sértõ, és a joggal való visszaélés tilalmába ütközõ módon alkalmazta.
A Legfelsõbb Bíróság Gfv.X.32.217/1998/8 sz. határozata szerint a Ptk. 5. § (1) bekezdésébe ütközõ joggal való visszaélést valósít meg az a felmondás, amelynek célja nem a jogviszony megszüntetése, hanem olyan helyzet elõidézése, amely alkalmas arra, hogy a bérbeadó kikényszerítse azt, hogy a bérlõvel ugyanarra a bérleményre egyoldalúan diktált feltételek szerint új bérleti szerzõdést kössön. A Legfelsõbb Bíróság kimondta, hogy a felmondás nem minõsülhet olyan szankciónak, amellyel a bérbeadó a bérlõt azért sújtja, mert õ a bérleti szerzõdést módosítani a bérbeadó által diktált feltételek mellett nem akarta.
A Fõvárosi Ítélõtábla ezen határozatra hivatkozás ellenére is kötelezte a bérlõt a helyiség elhagyására, abban a helyzetben, amelyben az önkormányzati bérbeadó saját rendeletére hivatkozva felszólította a bérlõt arra, hogy „közös megegyezéssel” szüntesse meg a helyiségbérleti szerzõdését, és ugyanarra a bérleményre kössön vele olyan új bérleti szerzõdést, amely megfelel a bérbeadó helyi rendeletben és határozatban megfogalmazott feltételeinek mind a bérleti díj, mind a bérleti tartam tekintetében. A Fõvárosi Ítélõtábla álláspontja szerint azt, hogy a felmondás joggal való visszaélésnek minõsül-e, nem általában, hanem kizárólag a konkrét jogviszony keretein belül lehet vizsgálni. Az adott jogviszonyon belül pedig azért nem lehet joggal való visszaélésnek minõsíteni a felmondást, mert a Ptk. szerzõdéses szabadsága egyben azt is jelenti, hogy a szerzõdõ feleket formakényszer nem köti, így maguk döntik el, hogy a másik féllel szerzõdést módosítanak-e, vagy új szerzõdést kötnek. A Fõvárosi Ítélõtábla döntése sajnálatos módon nem a joggal való visszaélésrõl alkotott véleményt, mert a joggal való visszaélésnek nincs köze a szerzõdéses szabadsághoz és a formakényszerhez, arról nem szólva, hogy a szerzõdéses szabadság és formakényszer-mentesség nem valamelyik szerzõdõ fél egyoldalú döntésébõl adódó jog, hanem ez is csak a konszenzus alapján képzelhetõ el, azaz a Ptk. alapelvi rendelkezéseibõl, valamint a 205.§ és 240.§ (1) bekezdésébõl egyértelmûen kiolvasható, hogy a szerzõdés közös akaratú megszüntetése nem csak az egyik fél „szerzõdéses szabadsága”, hanem mindkét félé. Az, hogy a felek a fennálló szerzõdést módosítják-e vagy új szerzõdést kötnek, nem egyoldalú elhatározás kérdése, de ha az egyoldalú elhatározás kikényszerítése felmondással történik, akkor ez éppen az a szankció, melynek tilalmáról a joggal való visszaélés körében a Legfelsõbb Bíróság rendelkezett.
A joggal való visszaélést megvalósító felmondás érvénytelenségének is az a jogkövetkezménye, mint az egyéb érvénytelenségi okoknak, azaz nem alkalmas annak a joghatásnak a kiváltására, amely a szerzõdés megszüntetését, és a bérlemény-visszabocsátási kötelezettségét teremti meg.
A felmondás akkor hatályos, ha az írásbeli felmondást a felmondó fél a másik féllel közli. A nem közölt felmondás érvényes, de nem hatályos, azaz nem érvénytelenség, hanem hatálytalanság okán nem képes kiváltani a bérleti jogviszony megszûnését.
A közlés hatályossága körében foglalt állást a Legfelsõbb Bíróság Pfv. III. 20.100/2004/7. sz. felülvizsgálati részítélete) mely kimondta, hogy a bérbeadó és a bérlõ viszonyában akkor sem a hivatalos iratok kézbesítésére vonatkozó szabályokat kell figyelembe venni, ha állami vagy önkormányzati bérbeadóról van szó. Ez állami vagy önkormányzati bérlõ esetében is igaz. E kézbesítések ugyanis a magánjogi jogalanyok szerzõdéses jogviszonyában szükségesek, nincs szó hivatalos, hatósági, hatalmi helyzetrõl, hanem a szerzõdõ felek mellérendeltségi viszonyban álló jogalanyok. Nem vetõdhet ezért fel az, hogy a kézbesítési akadályok miatt a másik fél tudomására nem jutó felmondás képes a jogviszonyt megszüntetni. Ez alól kivétel az a fent, a legfelsõbb bírósági ítéletben is megjelenõ körülmény, ha a kézbesítés akadályát az egyik fél szerzõdéses együttmûködési kötelezettséget sértõ, felróható magatartása idézi elõ. Ez esetben a felróhatóan eljáró féllel szemben is érvényesülnek a felmondás jogkövetkezményei (pl. a helyiség-elhagyás és ‑visszabocsátás kötelezettsége.

References: bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 § 12
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság