Source: https://www.promeda.de/blog/mieterhoehung-bei-modernisierung-nach-%C2%A7-559-bgb/
Timestamp: 2020-04-03 09:44:05+00:00

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Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB - Was Vermieter wissen müssen!
Um als Eigentümer eine Mieterhöhung nach § 559 BGB durchsetzen zu können, müssen bauliche Veränderungen an dem Gebäude durchgeführt werden.
Im Folgenden berichten wir Ihnen alle wichtigen Fakten zur Voraussetzung, Ankündigung, Duldungspflicht des Mieters, dem Ablauf der Baumaßnahmen sowie dem Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens.
Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559 BGB (Modernisierungszwecke)
Diese baulichen Maßnahmen müssen mindestens eines der folgenden Bedingungen erfüllen:
Den allgemeinen Wohnwert auf Dauer verbessern
Eine nachhaltige Energie oder Wassereinsparung erwirken
Den Gebrauchswert der Immobilie oder Wohnung steigern
(Umstände sein, die der Vermieter nicht zu vertreten hat)
Unter Baumaßnahmen versteht man alle Veränderungen, die den zu Mietbeginn vertragsgemäß vereinbarten baulichen Zustand verändern. Dabei können nur die einzelne Wohnung, das gesamte Wohnhaus oder auch das Grundstück betroffen sein.
Prüfung von Mietverträgen auf Ausschluss von Modernisierungsmieterhöhungen
Hinweis: Vor der Planung und Ankündigung einer Mieterhöhung nach Modernisierung ist vorab zu prüfen, ob vertraglich eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist. Bei Bruttomietverträgen mit einer sogenannten Festmiete sowie bei Staffelmietverträgen ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen. Lediglich bei Indexmietverträgen ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung möglich, aber nur wenn der Vermieter die Baumaßnahmen nicht zu vertreten hat.
Ankündigung der Baumaßnahmen und Modernisierungs-Mieterhöhung
Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme muss 3 Monate vor Baubeginn erfolgen.
Das Modernisierungsschreiben muss nach § 554 III BGB folgende Punkte mindestens erfüllen bzw. enthalten:
in Textform sein
Art/Umfang
Mieterhöhungsbetrag (voraussichtlich)
Grundsätzlich bedarf eine Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahme keiner Zustimmung des Mieters. Im § 554 Abs. 1 BGB ist geregelt, dass der Mieter grundsätzlich Maßnahmen zu dulden hat, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Auch eine Modernisierungsmaßnahme ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu dulden und bedarf keiner Zustimmung, wenn eine Ankündigungsfrist von 3 Monaten vom Verwalter eingehalten wird.
Ausnahmen bei der Duldungspflicht bestehen bei Härtefällen. Hierbei können z. B. konkrete persönliche und soziale Umstände des Mieters dazu führen.
Ablauf Baumaßnahme
Der Vermieter muss mindestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art und Umfang sowie Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform den Mietern mitteilen.
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Modernisierungsankündigung
Der Mieter hat nach Zugang der Mieterhöhungsankündigung ein außerordentliches Kündigungsrecht. Er ist berechtigt bis zum Ablauf des nächsten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens, außerordentlich bis zum Ablauf des danach folgenden Monats zu kündigen.
Beispiel: Sollte eine Modernisierungsankündigung am 20.06.2012 vom Vermieter dem Mieter zugestellt worden sein, so hat der Mieter bis zum 31.07.2012 Zeit, Gebrauch von seinem Recht auf außerordentliche Kündigung zum 31.08.2012 auszuüben.
Wurde eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne § 559 BGB durchgeführt und abgeschlossen, ist der Vermieter berechtigt ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zuzustellen und eine Mieterhöhung durchzuführen. Hierbei gilt die Mieterhöhung ab dem 3. Monat nach Zustellung und Ankündigung der Mieterhöhung (§ 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB).
Beispiel: Wird dem Mieter am 16.08.2012 vom Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen zugestellt, so schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab dem 01.11.2012.
Wurde schon die Modernisierungsmaßnahme vom Mieter geduldet, so ist eine separate Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung nicht mehr notwendig.
Weicht die Mieterhöhung um mehr als 10 % von der angekündigten, geplanten Mieterhöhung ab, so verlängert sich die Frist bis zur Mieterhöhung um weitere 6 Monate.
Beispiel: Sollte nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens am 16.08.2012 die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % über der angekündigten Mieterhöhung liegen, so wird die Mieterhöhung erst 6 Monate später zum 01.05.2013 wirksam.
Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhung durch § 559 Abs. 1 BGB
Der Vermieter darf maximal 11 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr mit einer Mieterhöhung auf die Mieter umlegen.
Überhöhte und unzweckmäßige Kosten darf der Vermieter aber nicht auf die Mieter umlegen. Das können u. a. Instandsetzungskosten, Kreditzinsen oder Gerüste und Absperrungskosten sein. Diese Kosten müssen aus der Mieterhöhung heraus gerechnet werden.
Beachtung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit
Zudem ist vom Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Mieterhöhung darf nur erfolgen, wenn die Modernisierungsmaßnahme in einem ausgewogenen Verhältnis zu den für den Mieter dadurch bewirkten Einsparungen steht.
Sollte dagegen nur eine geringfügige Verbesserung der Wohnverhältnisse bewirkt worden sein, im Gegenzug aber eine erhebliche Mieterhöhung gefordert werden, spricht man von einem unausgewogenen Verhältnis.
Steffen Köhler 29. Dezember 2014 at 23:01
bekam soeben einen Modernisierungserhöhung(zum Mietvertrag) von meinem Vermieter. Ist es Rechtens, dass er neben der Umlage von 7,5 % (für Wärmedämmung), noch eine Pauschale von 50 € / Monat für die neu errichteten Balkone verlangt?
Marcel Kurzke 30. Dezember 2014 at 09:51
auch ein Balkon kann eine Modernisierung darstellen. Aber auch hier, muss der Vermieter zeigen, wie sich die Mieterhöhung berechnet. Wenn sich die Erhöhung zu Ihren Gunsten auswirkt, sollten Sie aber überlegen, ob ein Widerspruch wirklich Sinn macht.
Riedel 16. Januar 2015 at 14:06
ist eine angekündigte Modernisierung bei Austausch eines bereits vorhandenen Personenaufzuges rechtens?
Zu erwähnen ist, daß der Personenaufzug bereits vor der Wende im 11-Geschosser vorhanden war. Der Aufzug soll im Rahmen der Modernisierung jetzt bis zum Eingangsbereich montiert werden, d. h. der Einstieg wird dadurch erleichtert. Ist dies nicht nur eine Reparatur?
Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich vorab.
Marcel Kurzke 16. Januar 2015 at 15:08
aus der Entfernung kann man schlecht einschätzen ob eine Modernisierung vorliegt oder zumindest zum Teil vorliegt. Die Grenzen können hier stark verschwimmen. Ohne auf Einzelheiten einzugegen, erscheint mir eine Trennung in Instandhaltung und Modernisierung am naheliegendsten.
Horn 2. Mai 2015 at 10:13
ich habe eine Modernisierungsankündigung erhalten. Damit verbunden eine Mieterhöhung, in der die volle Umlage von 11% ausgeschöpft werden. In der Ankündigung werden mehrere Objekte modernisiert. Dabei werden die Gesamtkosten aller Objekte auf die Mieter umgelegt und nicht für mein Objekt separat! Ist so etwas zulässig? Über eine Antwort würde ich mich freuen.
Marcel Kurzke 5. Mai 2015 at 18:36
wenn mehrere gleiche Häuser gleich modernisiert werden, ist eine Umlage z.B. auch über mehrere Aufgänge möglich. Die Baufirma bietet ja beispielsweise nicht die Dämmung von jedem Aufgang an, sondern die Dämmung aller Aufgänge. Bei den Nebenkosten erfolgt die Umlage unter Umständen auch über mehrere Häuser / Aufgänge.
Klasse, Daniel 27. Juni 2015 at 10:25
erfreut und mit Interesse lese ich hier gerade ihre Ausführungen und hilfreichen Beiträge.
Nun hätte ich mal eine Frage, ich wohne in einem Altbau bei welchem seit April 2012 im wieder kleckerweise „Modernisierungsmaßnamen stattfinden.
April 2012 Neu Fenster zu Straße (4) Erhöhung insgesamt ca. 45€
ab November 2013 Fassade zur Straße, Erhöhung der Miete ab 2014, ca. 49€
September 2014 küchenfenster zum Hof ergab auch wieder 8€
Jetzt seit 8.6.15 steht ein Gerüst auf dem Hof, Fenster sind zugeklebt und ich kann weder Küche noch das Bad belüften und bekomme ab Oktober wo die Baumaßnahmen fertig sein sollen wieder 46€ Erhöhung.
summa summarum macht das fast 150€ Erhöhung innerhalb von drei Jahren so das ich mittlerweile auf 590€ Bruttokalt komme obwohl ich 2012 noch bei 437€ lag.
Jetzt meine Anfrage, ist das ganz so rechtens, darf man so Verfahrens?
Die Wohnung an sich ist nicht besonders, abgewetzte Dielen, lärmender Durchlauferhitzer, fehlerhafte Fliesen in der Küche, Wasserflecken im Bad usw.
Mir bestem Dank und ein schönes We wünschend!
Marcel Kurzke 1. Juli 2015 at 22:16
Hallo Herr Klasse,
solange der Vermieter sich an die Ankündigungen und entsprechenden Erhöhungens-Formalitäten hält, sehe ich keinen Grund am Vorgehen zu zweifeln. Obwohl die zeitlich sehr gestreckten Arbeiten unschön sind, ohne Frage.

References: § 559
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 § 554
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 § 559