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Berechnung der Wohnfläche: Dachterrasse | Rechtsanwalt News
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Berechnung der Wohnfläche: Dachterrasse
Apr 28th, 2009 by Rechtsanwalt Brandau
Der BGH hat mit Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08- entschieden wie die Wohnfläche einer Mietwohnung zu berechnen ist, wenn eine Dachterrasse vorhanden ist.
Hintergrund ist die Rechtsprechung des BGHs, dass bei einer Abweichung der eigentlichen Mietfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Mietfläche von mehr als 10% ein Mangel der Mietwohung gegeben sein kann.
Der BGH hat nunmehr darauf abgestellt, dass der Vermieter sich an der Regelung des § 44 Abs. 2 II. BV bzw. bei neueren Mietverträgen § 4 Nr. 4 WoFlV orientieren kann und daher eine nach dieser erstellte Berechnung nicht fehlerhaft ist, sofern nicht eine andere Anrechnung ortsüblich ist. Die BV erlaubt eine Anrechnung bis zur Hälfte der Terrassenfläche auf die Wohnfläche, so dass der Vermieter – sofern lokale Bräuche dem nicht entgegenstehen – diesen Spielraum ausnutzen kann.
In dem Rechtsstreit ist beispielsweise behauptet worden, dass es in Köln üblich sei, die Wohnfläche lediglich mit 1/4 und nicht mit der Hälfte anzurechnen. Dies muß aber von von dem vorinstanzlichen Gericht überprüft werden.
Aus der Presseerklärung des Bundesgerichtshofs:
Die Beklagte ist Mieterin einer Maisonettewohnung des Klägers in Köln. Die Miete ist mit 1.000 € monatlich zzgl. einer Betriebskostenpauschale von 180 € vereinbart. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit „ca. 120 m²“ angegeben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Wohnfläche der Innenräume 90,11 m² beträgt. Zu der Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit Grundfläche von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils ¼ anzurechnen sei, so dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche und sie aus diesem Grund die Miete rückwirkend um 182,78 € monatlich mindern könne. Sie hat deshalb einen Betrag von 3.488,34 € einbehalten. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Dabei ist der Begriff „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Das gilt nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt.
Nach der Auffassung des Berufungsgerichts sind mangels abweichender Vereinbarung der Parteien für die Berechnung der Wohnfläche der Mietwohnung der Beklagten die „allgemeinen Regeln“ – des § 44 Abs. 2 II.BV, des § 4 Nr. 4 WoFlV und der DIN 283 – anzuwenden. Diese sehen für die Anrechnung von Außenflächen (Balkonen, Loggien und Dachterrassen) unterschiedliche Anrechnungsquoten vor. Während die DIN 283 eine starre Anrechnung zu ¼ vorschreibt, lässt § 44 Abs. 2 II. BV eine Anrechnung bis zur Hälfte zu. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit ¼ anzurechnen.
Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob die Anrechnung im vorliegenden Fall nach der DIN 283 oder nach § 44 Abs. 2 II. BV (§ 4 Abs. 4 WoFlV ist auf den Mietvertrag aus dem Jahr 2003 aus zeitlichen Gründen nicht anwendbar) zu erfolgen hat. Es hat dies damit begründet, dass auch nach § 44 Abs. 2 II. BV die Anrechnungsquote nur ¼ betrage, wenn der Vermieter den Mieter nicht bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen habe, dass er Außenflächen mit einem „überdurchschnittlich hohen“ Prozentsatz von mehr als 25 % angesetzt habe.
Tags: Berechnung der Wohnfläche, BGH, Dachterrasse
3 Responses to “Berechnung der Wohnfläche: Dachterrasse”
Der Rechthaber sagt:
29. April 2009 um 09:30 Uhr
Das Bedauerliche ist, dass sich die Tatgerichte nicht immer an die Vorgaben des BGH zur Minderung bei Wohnflächenabweichung halten. Was mich daran erinnert, dass ich eine schlichtweg falsche Entscheidung des LG Lübeck schon längst an die NZM, WuM oder ZMR schicken wollte – dort werden die vom BGH entwickelten Grundsätze vollkommen ignoriert.
Dr. Marc Mewes sagt:
26. Januar 2012 um 17:45 Uhr
Wie ist es eigentlich, wenn keine Größe der Wohnung genannt ist ?
Michael Pinnel sagt:
22. Juni 2012 um 12:43 Uhr
Bei Abschluss des Mietvertrages können die Parteien eine konkludente Wohnflächenvereinbarung abschliessen. Es ist nach geltendem Mietrecht nicht notwendig, die Größe der Mietfläche im Mietvertrag zu nennen.
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 § 44
 § 4
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