Source: http://www.juramagazin.de/wohnungseigentuemer-heizoel.html
Timestamp: 2019-01-22 21:54:59+00:00

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Kauft der von einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter namens aller Wohnungseigentümer Heizöl, ohne dabei ausdrücklich die nur anteilige Verpflichtung der Käufer zu vereinbaren, so haften diese nach § 427 BGB für die Erfüllung der Kaufpreisschuld als Gesamtschuldner (Abgrenzung gegenüber BGH, LM § 3 WEG Nr. 1 = NJW 1959, 2160).
Zum Sachverhalt: Die Parteien streiten um die Bezahlung von Heizöl, das die KI an eine Wohnungseigentümergemeinschaft geliefert hat, deren Mitglied - neben vier anderen - der Beklagte ist. Die Bestellung des Öls namens der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte deren Verwalter telefonisch aufgegeben. Auf die mit der Klage geltendgemachte Gesamtforderung der Kläger hat der Beklagte nach Klageerhebung einen Teil bezahlt. Er ist der Ansicht, dass er nur anteilig für diesen Betrag hafte und nicht gesamtschuldnerisch für die volle Summe. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage abzüglich der geleisteten Zahlung stattgegeben.
Das Berufungsgericht hält den Beklagten nach § 427 BGB für verpflichtet, das Heizöl gesamtschuldnerisch mit den übrigen Wohnungseigentümern zu bezahlen. Für eine abweichende Regelung nur anteiliger Haftung, wie sie der BGH und mehrere Oberlandesgericht für Aufbauschulden als angebracht bezeichnet hätten, lägen keine hinreichenden Gründe vor. Die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümer nach Fertigstellung des Gebäudes sei eine andere als im Aufbaustadium. Die finanzielle Anspannung habe in aller Regel nachgelassen. Zu hohen Verbindlichkeiten könne es eigentlich nur dann kommen, wenn bei der Auswahl oder Beaufsichtigung des Verwalters, der für die Ausführung der die Verwaltung betreffenden Beschlüsse der Wohnungseigentümer und für die sonstige ordnungsmäßige Verwaltung verantwortlich sei, Fehler gemacht worden seien, was zum Risikobereich der Eigentümer gehöre. Der Vertragspartner eines im Rahmen der vom Verwalter geführten Geschäfte abgeschlossenen Vertrages könne sich nur unter Schwierigkeiten sichern, zumal ein etwa vor seiner Lieferung erhaltener Scheck regelmäßig nur erfüllungshalber gegeben werde. Für den Vertragspartner sei die Höhe des Anteils der Eigentümer auch schwer und unwirtschaftlich zu ermitteln, so dass ihm die Inanspruchnahme aller Wohnungseigentümer nicht zuzumuten sei.
Aus den Gründen: 1. Der Beklagte wird nach dem Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund eines Kaufvertrages in Anspruch genommen, den der damalige Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft in de-. ren Namen wirksam abgeschlossen hat. Die daraus folgende Verpflichtung zur Bezahlung des Kaufpreises trifft sämtliche Wohnungseigentümer. Da es sich um eine gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtung mehrerer zu einer teilbaren Leistung handelt, richtet sich die Art der Haftung - anteilig oder gesamtschuldnerisch - allein nach den §§ 420, 427 BGB (Senatsurteil vom 29. 9. 1959 - VIII ZR 105/58 = NJW 1959, 2160f. = LM § 3 WEG Nr. 1 = WM 1959, 1289 = MDR 1959, 1007). Maßgebend sind danach in erster Linie die notfalls auszulegenden ausdrücklichen oder stillschweigenden Erklärungen der Vertragschließenden darüber, wie die mehreren Schuldner für die teilbare Leistung haften sollen. Wenn die Auslegung keine Klarheit ergibt, gilt nach § 427 BGB im Zweifel gesamtschuldnerische Haftung (vgl. Weber, in: RGRK, 12. Aufl., § 427 Rdnr. 11 unter Hinweis auf BGHZ 60, 385 [389] = NJW 1973, 1276 = LM § 1822 Ziff. 10 BGB Nr. 2 = MDR 1973, 749 = BB 1973, 724).
2. Die Revision meint, das RevGer. sei in der Auslegung des Heizölkaufvertrages frei, weil das Berufungsgericht jede Auslegung unterlassen und sich nur an der Zweifelsregelung des § 427 BGB orientiert habe.
Ob das zutrifft, kann auf sich beruhen. Sollte es an einer Auslegung im Berufungsurteil fehlen, könnte das RevGer. den Vertrag selbst auslegen (BGHZ 16, 4 [11] m. w. Nachw. = NJW 1955, 460 = LM § 2 KunstUrhG Nr. 1). Am Ergebnis änderte sich dadurch jedoch nichts. Die von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts über den Vertragsabschluss lassen nichts erkennen, was als Willensäußerung der Vertragschließenden über eine andere als gesamtschuldnerische Haftung gedeutet werden könnte. Auch das RevGer. könnte deshalb die anteilige Haftung der Wohnungseigentümer nur dann annehmen, wenn besondere Umstände eine Abweichung von der nach § 427 BGB schon im Zweifel geltenden gesamtschuldnerischen Haftung zwingend gebieten würden.
3. In der Literatur wird - soweit ersichtlich - allgemein die Ansicht vertreten, dass die Bezahlung einer an eine Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Heizöllieferung zu den sog. Verwaltungsschulden i. S. der §§ 16 II, 20 ff. WEG gehört (vgl. Soergel-Siebert-Baur, BGB, 10. Aufl., Bd. IV, § 27 WEG Rdnr. 3; Pritsch, in: RGRK, 11. Aufl., Bd. VI, § 27 WEG Anm. 14). Einigkeit besteht auch darin, dass die Wohnungseigentümer mangels anderweitiger Vereinbarung für Verwaltungsschulden als Gesamtschuldner haften (so BärmannPick, WEG, 3. Aufl., § 21 Rdnr. 16; Weitnauer-Wirths, WEG, 5. Aufl., § 10 Rdnr. 19; Palandt-Bassenge, BGB, 36. Aufl., § 16 WEG Anm. 3). Dem hat sich der VII. Zivilsenat des BGH angeschlossen (BGHZ 67, 232 [235f.] m. w. Nachw.). Dagegen ist nach dem Urteil des erk. Senats vom 29. 9. 1959 bei den sog. Aufbauschulden, d. h. den Kosten der Herstellung des den Wohnungseigentümern teils gemeinschaftlich, teils zu Sondereigentum gehörenden Gebäudes in der Regel eine anteilige Haftung anzunehmen. Schon in jener Entscheidung, der sich die Oberlandesgericht Karlsruhe (Die Justiz 1969, 42) und Hamm (Betr 1973, 1890) angeschlossen haben und die auch in der Literatur gebilligt worden ist (vgl. z. B. Soergel-Siebert-Baur, BGB, 10. Aufl., Bd. IV, § 4 WEG Rdnr. 5), hat der Senat darauf hingewiesen, dass die Haftung für Aufbauschulden in der Literatur anders beurteilt werde als die für Verwaltungsschulden und dass bei den letzteren das Wagnis für die Wohnungseigentümer geringer sei als bei den ersteren. An dieser Auffassung hält der Senat auch gegenüber den Bedenken der Revision fest. In der Regel liegen die Verwaltungskosten weit unter der Gesamtheit der Baukosten, so dass es sich schon aus diesem Grunde nicht ebenso zwingend wie bei den Aufbauschulden aufdrängt, von der Gesamtschuldregelung abzuweichen. Nicht zu verkennen ist allerdings, dass auch Verwaltungsschulden die Leistungsfähigkeit der einzelnen Wohnungseigentümer übersteigen können, so etwa bei außergewöhnlichen Reparaturarbeiten oder bei Instandhaltungsarbeiten (z. B. Fassadenanstrichen) an Gebäuden mit hundert und mehr Eigentumswohnungen, die - wie der VII. Zivilsenat in BGHZ 67, 232ff. bereits bemerkt hat - heute keine Seltenheit sind. Ähnliches kann bei derartigen Großbauten für Heizölbestellungen gelten. Dennoch bleibt das Wagnis der eigenen vollen Haftung in solchen Fällen zumutbar, weil die Wohnungseigentümer sich durch sachgemäße Ausnutzung der ihnen durch das Wohnungseigentumsgesetz eröffneten Möglichkeiten hinreichend schützen können. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht nach §§ 20 ff. WEG teils den Wohnungseigentümern, teils dem Verwalter zu. Dessen Aufgabenbereich umfasst nach § 27 WEG nicht schlechthin die Befugnis, die Eigentümer gegenüber Dritten im Rahmen der Verwaltung zu verpflichten. Der VII. Zivilsenat hat in der bereits erwähnten Entscheidung (BGHZ 67, 232 = NJW 1977, 44 = MDR 1977, 217 = BB 1977, 218) für den Fall der Vergabe von Instandsetzungsaufträgen ausgesprochen, dass jedenfalls keine Vertretungsmacht für nicht dringende größere Arbeiten besteht. Ob Entsprechendes auch für Heizölbestellungen großen Umfangs angenommen werden müsste, ob insbesondere die Beschaffung von Heizöl überhaupt zu den in § 27 I WEG genannten Aufgaben des Verwalters gehört, kann dahinstehen. Auf jeden Fall handelt es sich um eine Verwaltungsmaßnahme, an der mitzuwirken die Wohnungseigentümer nach § 20 WEG berechtigt sind. Im Rahmen der Aufstellung des Wirtschaftsplanes (§§ 21 V Nr. 5, 28 I und V WEG) können sie die Bildung einer Rücklage für künftige Heizmaterialbestellungen durchsetzen, auch wenn, was offen bleiben kann, die Beschaffung von Heizmaterial nicht zu den Instandhaltungsmaßnahmen gehört, für die schon nach dem Gesetz ausdrücklich die Ansammlung von Rückstellungen vorgesehen ist (§§ 21 V Nr. 4, 28 I Nr. 3 und II WEG). Auch wenn man weiter annimmt, dass der Verwalter, falls Rücklagen gebildet sind, ohne weiteres befugt ist, Verträge die aus diesen Rücklagen erfüllt werden können, im Namen der Wohnungseigentümer zu schließen, so entfällt bei einer solchen Handhabung ein ernsthaftes Wagnis der Wohnungseigentümer, für die Bezahlung von Heizölkosten aus ihrer gesamtschuldnerischen Haftung übermäßig in Anspruch genommen zu werden.
4. Berücksichtigt man darüber hinaus auch die Interessen des Vertragspartners der Wohnungseigentümer, der die Namen, Anschriften und Anteile seiner sämtlichen Vertragspartner oft nur unter Schwierigkeiten feststellen könnte, so kommt für laufende Verwaltungskosten wie aus Heizölkäufen nach § 427 BGB nur die gesamtschuldnerische Haftung in Betracht, sofern nicht anteilige Haftung ausdrücklich vereinbart worden ist.

References: § 427
 § 3
 § 427
 BGH 
 § 3
 § 427
 § 427
 § 1822
 § 427
 § 2
 § 427
 § 27
 § 27
 § 21
 § 10
 § 16
 BGH 
 § 4
 § 27
 § 27
 § 20
 § 427