Source: http://jpm-copro.com/CA%20Grenoble%2005-03-2012-1.htm
Timestamp: 2018-11-18 16:10:24+00:00

Document:
CA Grenoble 05/03/2012-1
COUR D’APPEL DE GRENOBLE 1e Civile 05 mars 2012
I. La jurisprudence grenobloise
II. Les prestations de gestion courante : prévisibilité et récurrence
III. Texte complet de l’arrêt
IV. Les clauses validées par l’arrêt
Les juridictions grenobloises ont le quasi-monopole des décisions relatives à la licéité des « contrats de syndic ».
Nous avons déjà reproduit et commenté :
TGI Grenoble 02 février 2009
TGI Grenoble 02 novembre 2009
C’est, cette fois, la Cour d’appel de Grenoble qui a statué le 5 mars 2012 sur un jugement du même TGI de Grenoble en date du 14 décembre 2009.
Les associations consuméristes ont insisté sur le fait que l’arrêt a jugé 21 clauses abusives et 10 clauses illicites ; elles ont laissé dans l’ombre la validation d’une trentaine de clauses parmi les plus importantes figurant dans les contrats de syndic et faisant l’objet de controverses virulentes.
Vous trouverez ci-dessous le texte intégral de l’arrêt et nos commentaires.
Mais nous brossons préalablement de l’environnement dans lequel se présente ce nouvel avatar de la saga déplaisante des contrats de syndic.
La Cour précise que les clauses examinées sont celles de la version du 2 septembre 2008 du contrat de syndic de L'AGENCE HENRY ; elle a également examiné les clauses contenues dans cette une version 2010 communiquée par l'AGENCE HENRY, « étant précisé que les versions 2008 et 2010 sont sensiblement identiques dans leur présentation et que la numérotation des clauses est la même »
Nous rappelons la publication de l'arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté n°86-6 3/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs d'activité. La Cour relève qu’il institue une liste minimale des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, reprenant ainsi globalement, la liste issue du groupe de travail du Conseil National de la Consommation, « pour permettre de la sorte aux copropriétés, d'établir des comparaison entre les différents contrats de syndic et de les mettre en concurrence »
La Cour précise avant d’examiner les clauses incriminées :
« Qu'il en résulte que cette liste n'est pas exhaustive et que les parties peuvent d'un commun accord prévoir d'augmenter le nombre de ces prestations, sauf à veiller, comme le recommande la Commission des Clauses Abusives dans son dernier avis du 15 septembre 2011, au respect de l'arrêté dont s'agit, en différentiant les prestations courantes des prestations variables, au strict respect des dispositions légales et/ou réglementaires en matière de copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) et en matière d'activité des syndics professionnels (loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET) , à la suppression des clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante, à la suppression des clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à d'autres prestations particulières ainsi qu'à la suppression des clauses imprécises ;
« Que cet arrêté entré en vigueur le 1er juillet 2010, précise que toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu de celle-ci doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ; »
Pour parfaire la définition du cadre de son examen, la Cour d’appel indique encore :
« Que si les taches dévolues au syndic sont fixées par la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 (dont l'article 18) et s'imposent à lui, la gestion courante d'une copropriété ne se confond pas avec ces dispositions et doit s'entendre des prestations de base effectuées par un syndic c'est à dire des prestations réalisées et renouvelées régulièrement par le syndic tout au long de son mandat annuel, biennal ou triennal telles qu'elles figurent dans l'arrêté sus-visé, le juge n'ayant pas à se substituer au législateur ou à l'autorité réglementaire pour ajouter à la liste établie ; »
Ce qui signifierait que la Cour d’appel s’est proposée d’apprécier la légalité d’un modèle de contrat établi en 2008 à la lumière d’un arrêté de mars 2010 !
Et que, pis encore, elle ne semble pas admettre que les parties au contrat de syndic puissent insérer d’un commun accord dans la catégorie « gestion courante » des prestations non citées par l’arrêté.
On peut alors parler d’une véritable régression juridique. On connaît les dangers liés aux énumérations prétendument exhaustives. Il y a toujours des omissions. Il est alors impossible d’y remédier sauf à modifier régulièrement le texte défectueux. C’était d’autant plus regrettable en l’espèce qu’il y a eu une relative unanimité pour admettre la qualité déplorable de l’arrêté du 19 mars 2010.
La prévisibilité et la récurrence sont les deux conditions inséparablement nécessaires permettant, - ou imposant -, de ranger une prestation du syndic dans la catégorie des prestations de gestion courante.
Ainsi l’article 7 du décret du 17 mars précise que « dans tout syndicat, il est tenu au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ».
Les prestations liées à la tenue de l’assemblée générale ordinaire sont incontestablement prévisibles et récurrentes. Elles entrent dans le cadre de la gestion courante. Le syndic est rémunéré à ce titre par l’honoraire forfaitaire.
D’une autre manière, l’existence d’éléments purement matériels peut générer l’obligation prévisible et récurrente de réaliser une prestation déterminée. Lorsqu’un immeuble est équipé de différents systèmes de comptage, le candidat aux fonctions de syndic ne peut ignorer qu’il aura à traiter les relevés des compteurs chaque trimestre, semestre ou année. Ces prestations entrent dans le cadre de la gestion courante
Pour déterminer le montant de l’honoraire forfaitaire à soumettre pour approbation à l’assemblée des copropriétaires un syndic compétent doit être en mesure de chiffrer le coût de chacune des prestations qu’il devra fatalement fournir puis de déterminer, pour chacune d’entre elles, le nombre des occurrences à prévoir au cours d’un exercice. Si dans un immeuble il y a 60 compteurs relevés deux fois par an et si le coût de traitement d’un relevé est de 2,30 €, le prix de revient pour cette prestation sera (60 x 2,30) x 2 = 276 € ht.
La condition de prévisibilité n’est pas remplie lorsqu’il est impossible de déterminer le nombre des occurrences de la prestation au cours d’un exercice. C’est le cas pour l’établissement de l’état date en cas de vente d’un lot et pour les prestations minimales liées à une vente. Au cours d’un exercice il y aura peut être deux ventes ou cinq, voire même pas une seule. Il serait forcément inéquitable d’établir une estimation. Il faut donc prévoir le coût ht et ttc à facturer et la prestation entrera dans la catégorie des prestations exceptionnelles.
Les associations de consommateurs prétendent que le bon sens commande la prévisibilité d’une prestation : le syndic ne peut ignorer qu’il peut toujours y avoir une fuite d’eau ou un copropriétaire ne payant pas ses charges. Elles prétendent que la rémunération de ces prestations, est, quel que soit leur nombre, incluse dans l’honoraire forfaitaire. Ces prétentions doivent bien entendu être écartées. Les syndics seraient incités à insérer une estimation forfaitaire à ce titre dans l’honoraire de gestion courante, qui ne correspondrait à aucun travail significatif s’il n’y a aucune vente pendant un exercice.
La condition de prévisibilité peut être assortie de modalités lorsqu’à propos d’une prestation, la certitude d’un certain nombre d’occurrences ou d’heures de travail s’accompagne d’un risque de dépassement plus ou moins important.
On trouve ce risque à propos de la durée des assemblées générales ou des réunions de conseil syndical, du nombre de visites à l’immeuble, etc…
Le contrat de syndic doit alors préciser clairement ce qui est couvert par l’honoraire de gestion courante et les modalités de rémunération des dépassements.
Ces clauses doivent être appliquées raisonnablement par les syndics.
Lorsqu’une disposition légale ou réglementaire nouvelle impose une prestation susceptible de générer un coût significatif et d’entrer dans la catégorie de la gestion courante, le syndic doit préparer la modification de son contrat en vue de la prochaine assemblée générale ordinaire. S’il a été mis dans l’obligation de réaliser à ce titre des prestations pendant le mandat en cours, il peut légitimement réclamer une rémunération exceptionnelle pour cet exercice. Par la suite, les prestations seront classées en catégorie gestion courante.
La condition de récurrence comporte généralement une périodicité trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Mais elle peut s’étendre jusqu’à la quinquennale. Ces périodicités plus grandes apparaissent notamment pour des contrôles ou diagnostics. Un nouveau syndic a donc l’obligation de vérifier la situation à cet égard. C’est aussi l’occasion de vérifier si le carnet d’entretien est bien tenu.
Peut-on songer à des périodicités plus grande encore ?
Nous ne le pensons pas. Dans les exemples qui sont évoqués, notamment les opérations en fin d’un contrat de longue durée et renouvellement éventuel, c’est ce contrat initial qui a généré des interventions annuelles relevant de la gestion courante. En fin d’un contrat de chauffe ou entretien de longue durée avec garantie totale, les contrôles en fin de contrat ne sont que la suite des interventions périodiques antérieures.
Il est conforme à l’intérêt commun des copropriétaires et des syndics que l’on parvienne à l’établissement d’une liste cohérente des prestations entrant dans le cadre de la gestion courante.
Les conventions de rémunération pourraient alors être véritablement normalisées. On éviterait les projets de contrats monumentaux et plus ou moins alambiqués.
Il serait également possible de normaliser le contenu de certaines prestations exceptionnelles.
Il faut considérer par exemple que l’honoraire de mutation de lot ne couvre pas que l’établissement de l’état daté, mais toutes les prestations minimales en cas de vente d’un lot (modification du fichier des copropriétaires, ouverture et clôture de comptes, virement des provisions, etc …)
D’une certaine manière on verra dans l’arrêt ci dessous (point 22) que le Cour a, dans la pratique, énuméré les prestations dues par le syndic dirigeant les travaux en l’absence d’un maître d’œuvre patenté.
Ces normalisations ont été paralysées jusqu’à présent par des divergences au sein des services publics et des excès imputables aux organisations représentatives des parties en cause.
Il faut y ajouter une hypermédiatisation d’autant plus regrettable que la masse des copropriétaires s’est désintéressée de la controverse. S’il est vrai que dans certains cas des copropriétaires ont eu un comportement moutonnier, il est vrai aussi que dans bien d’autres cas c’est en toute connaissance de cause que des copropriétaires ont agi en désaccord avec les associations consuméristes.
On ne saurait pour autant négliger le comportement abusif, parfois, et l’incompétence notoire, plus souvent, de certains syndics.
Ces observations reprennent, en les affinant quelque peu notre commentaire précédent à propos du premier jugement du TGI de Grenoble. Nous les rappelons ci dessous.
Sur le régime de la rémunération du syndic, le tribunal note que « force est de constater que non seulement la notion de "gestion courante" n'a reçu aucune définition législative ou réglementaire mais encore qu'aucun critère précis n'émerge de la jurisprudence. »
Cette observation doit être relativisée.
La notion de « gestion courante » et la distinction entre les deux catégories de prestations est antérieure à 1980. Elles nous viennent du temps de la taxation administrative des honoraires. Il suffisait donc de se reporter aux arrêtés préfectoraux de l’époque. (voir : honoraires taxés)
L’adage « Nulle peine sans loi » s’impose au pénal. Dès lors qu’il existe des « peines civiles », il s’applique pareillement. On se trouve ici en présence d’un Tribunal tenu à élaborer la « loi » en vertu de laquelle il va statuer, sans en connaître les sources historiques.
Le tribunal s’est livré à une recherche objective d’un critère de distinction entre les prestations de gestion courante et les prestations particulières. Il a résumé dans le jugement le cheminement de sa recherche. En conclusion il expose que
« le critère pertinent devant être retenu par le Tribunal pour définir la notion de "gestion courante" correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire (prestations prévisibles). »
Cette définition correspond peu ou prou à celle que l’on trouvait antérieurement dans les arrêtés préfectoraux qui retenaient en outre, et sans contradiction, le caractère récurrent des prestations.
Mais la qualification de prestations particulières pour celles n’entrant pas dans le cadre de la gestion courante occulte la distinction entre les prestations collectives (travaux importants concernant l’ensemble des copropriétaires) et les prestations individuelles (vente d’un lot ou recouvrement de charges impayées). Les arrêtés préfectoraux parlaient alors de prestations exceptionnelles (non récurrentes) qui pouvaient être soit collectives, soit individuelles.
Il est donc plus clair de distinguer :
- Les prestations exceptionnelles collectives
- Les prestations exceptionnelles individuelles
Toutes ces prestations doivent être facturées, s’il y a lieu, au syndicat qui les paie au syndic. Les prestations exceptionnelles individuelles sont imputées aux copropriétaires concernés.
Les rédacteurs de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 se sont inspirés du jugement du 2 février 2009. Ils ont présenté une « liste minimale des prestations de gestion courante » assortie de l’expression « prestations invariables » !!! Pourquoi invariables ! On ne sait pas en quoi cette expression peut s’appliquer aux prestations du syndic. On ne sait pas non plus ce que pourraient être les prestations variables.
On trouve mention dans l’arrêt de prestations variables qui seraient incluses dans le champ des prestations couvertes par l’honoraire forfaitaire de gestion courante (point 5).
Mais au point 34 (Rémunération variable incluse dans le forfait annuel au choix des parties contractantes, de la tenue de l'assemblée générale entre 8h et 22 heures et au-delà à la vacation.), on lit « Qu'en l'espèce, si la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus sont bien précisés, le classement de cette prestation en prestation variable en fait une clause illicite ;
Sous cette réserve, le critère retenu par le tribunal est certainement conforme à l’esprit de la réglementation.
Nous rappelons à ce sujet les travaux du Conseil national de la consommation (CNC)
En 1997 : http://www.jpm-copro.com/Syndic%20rapport%20CNC.htm
En 2007 : http://www.jpm-copro.com/Hono%20syndic%202007.htm
COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE
R.G. N°10/00215
Appel d'un Jugement (N°R.G. 07/03725)
en date du 14 décembre 2009
SARL AGENCE HENRY poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués jusqu'au 31 décembre 2011 et avocats au barreau de GRENOBLE depuis le 1er janvier 2012, postulant
assistée de Me Alfred DERRIDA, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant
UFC 38 -UNION FEDERALE DES CONSOMMATEURS DE L'ISERE QUE CHOISIR
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués jusqu'au 31
décembre 2011 et avocats au barreau de GRENOBLE depuis le 1er janvier 2012,
assistée de la SCP BRASSEUR-M'BAREK, avocats au barreau de GRENOBLE, et
plaidant par Me BRASSEUR, avocat au barreau de GRENOBLE
FEDERATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER -FNAIM
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette
représentée par Me Alfred DERRIDA, avocat au barreau de GRENOBLE, constitué
en lieu et place de la SCP CALAS Jean et Charles, avoués jusqu'au 31 décembre
2011, postulant
assistée de Me Patrice LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant
Monsieur Dominique FRANCKE, Président,
Madame Claude-Françoise KUENY, Conseiller,
Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller,
Assistés lors des débats de Mme Hélène LAGIER, Greffier.
A l'audience publique du 23 Janvier 2012, Madame KLAJNBERG a été entendue en son rapport.
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.
Par jugement du 14 décembre 2009 le tribunal de grande instance de Grenoble a :
' déclaré recevable l'intervention volontaire de la FNAIM à l'instance, déclaré l'UFC 38 recevable en ses prétentions de suppression des clauses abusives ou illicites des contrats types proposés et utilisés par la SARL AGENCE HENRY, déclaré illicites ou abusives les clauses suivantes :
1) la clause qui inclut dans la gestion courante uniquement 'le contrôle de l'exécution des petits travaux en qualité de mandataire du maître de l'ouvrage lorsque les montants desdits travaux n'excèdent pas 1.500 euro', (art.5.5 version 2005)
2) 'les fonds du syndicat des copropriétaires seront versés soit sur un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat, soit sur un compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du cabinet pour la gestion financière des copropriétés, et ce, selon la décision prise en assemblée générale' (article 7.2 version 2005)
3) ' si l'établissement financier rémunère ce type de compte, les éventuels produits financiers appartiennent au syndic (art 7.2.2 au sujet du produit du compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndic)
' si les fonds du syndicat des copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et produits éventuels provenant de la gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ ou au bénéfice du syndic' (art 7.2 version 2008)
4) classement en prestation particulière de la déclaration de sinistre la compagnie d'assurances (annexe 3ème astérisque version 2005)
facturations au copropriétaires concernées de la ' déclaration de sinistre concernant les parties communes et où les parties privatives lorsque le dommage à sa source dans les parties privatives' (tableau P7 assurances version 2008)
5) classement en prestation particulière des relevés de compteurs individuels si effectués directement par le syndic (eau, électricité, chauffage) par lot (à la charge syndicat) (annexe 5ème astérisque version 2005)
classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel issu du choix du syndicat ' la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs' (tableau P5 compte copropriétaires version 2008)
6) classement en prestation particulière des honoraires sur travaux dont le montant atteint ou dépasse 1500 euro hors taxes à la charge du syndicat (annexe 6ème astérisque version 2005)
8) classement en prestation particulière de ' l'arrêté de comptes exceptionnels demandé par la copropriété ou par le successeur de l'agence Henry (à la charge du syndicat) ' (annexe 9ème astérisque version 2005)
9) classement en prestation particulière à la charge du syndicat le recouvrement des impayés dont ' la mise en demeure et la remise du dossier huissier' (annexe 10 ème astérisque version 2005)
10) classement en prestation particulière au titre des contentieux divers de la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat (tableau P3 divers version 2008)
11) Classement en prestation particulière des frais administratifs, hors affranchissement, dont les copies pour des tâches de gestion courante (annexe 14 ème astérisque version 2005) (article 5.2.5 frais particulier P9 versions 2008)
12) non inclusion dans la gestion courante d'un nombre minimal, déterminé et régulier de visite du syndicat dans la copropriété (version 2008 tableau page 2)
13) non inclusion dans la gestion courante de la vérification périodique de sécurité ou autre (version 2008 tableau page 2),
15) rémunération comprise dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic de la réception par le syndic de membres du conseil syndical à leur demande aux heures ouvrables (version 2008 tableau page 2),
16) rémunération incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic de l'obtention des avis du conseil syndical, en cas d'exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement d'une provision, ne pouvant excéder le montant du devis estimatif des travaux (version 2008 tableau page 2),
17) rémunération incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic des archives dormantes ou non dormantes (tableau P 3 version 2008),
18) rémunération incluse dans le forfait annuel tel qu'issu du choix du syndic de la délivrance de copies au conseil syndical (version 2008 tableau page3),
21) rémunération dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic des avis de travaux nécessitant l'accès aux parties privatives (version 2008 tableau page 3),
23) rémunération en prestation particulière de la location de parties communes (version 2008 tableau page 3),
25) rémunération à la charge du copropriétaire concerné des études juridique, fiscale ou sociale fournies à un copropriétaire ou à des tiers (version 2008 tableau page 3),
27) rémunération en prestation particulière des travaux urgents ou la gestion des urgences (version 2008 tableau page 3),
28) rémunération incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic des relances (version 2008 tableau page 3),
29) rémunération en prestation particulière de la remise du dossier à avocat ou huissier à la charge du syndicat (version 2008 tableau page 3),
30) rémunération en prestation particulière à la charge du syndicat de l'injonction de payer (version 2008 tableau page 3),
31) rémunération en prestation particulière à la charge du syndicat de l'opposition et du privilège immobilier spécial (version 2008 tableau page 3),
34) rémunération à la charge du copropriétaire concerné des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics (version 2008 tableau page 4),
35) rémunération à la charge du copropriétaire concerné de l'actualisation de l'état daté (version 2008 tableau page 4),
36) rémunération en prestation particulière de l'élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical (version 2008 tableau page 4),
37) rémunération en prestation particulière de l'obtention d'autorisations d'urbanisme sur travaux votés hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4),
38) rémunération en prestation particulière de la mise en concurrence sur travaux votés hors budget prévisionnel (version 2008 page 4),
39) rémunération en prestation particulière des appels d'offres et études, devis sur travaux votés hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4),
40) rémunération en prestation particulière de la passation des marchés sur travaux votés hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4),
41) rémunération en prestation particulière de la déclaration d'ouverture du chantier de travaux hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4),
42) rémunération en prestation particulière de la réception des travaux votés (version 2008 tableau page 4),
43) rémunération en prestation particulière de l'obtention du dossier de fin de chantier pour des travaux hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4),
44) rémunération en prestation particulière de la vérification ou le paiement de factures sur travaux hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4),
45) rémunération en prestation particulière de l'approbation du compte travaux et le compte rendu de la délégation du choix des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4),
46) rémunération en prestation particulière de l'assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4),
47) rémunération en prestation particulière des emprunts ou subventions et rémunérations incluses dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic pour le mandataire commun (version 2008 tableau page 4),
48) rémunération en prestation particulière des appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget) (hors frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminement) inclus dans le forfait travaux (version 2008 tableau page 5),
49) rémunération en prestation particulière de l'intervention du syndic pour des travaux à la demande d'un copropriétaire (version 2008 tableau page 5),
50) rémunération en prestation particulière des placement des fonds et affectations des intérêts (version 2008 tableau page 5),
51) rémunération en prestation particulière de la garantie financière apportée (version 2008 tableau page 5),
52) rémunération incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic de la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et ou non répartis en cas de changement de syndic (version 2008 tableau page 5),
53) rémunération à la charge du copropriétaire concerné de l'aide aux déclarations fiscales des copropriétaires (version 2008 tableau page 5),
54) rémunération de l'indication de la TVA à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires à la charge du ou des copropriétaires concernés (version 2008
tableau page 5),
55) rémunération incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic de la préparation de l'assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études
(version 2008 tableau page 6),
56) rémunération en prestation particulière de la notification par remise de convocation à l'assemblée générale (version 2008 tableau page 6)
57) rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de la tenue de l'assemblée générale en dehors des heures ouvrables à la discrétion du syndic
58) rémunération en prestation particulière de l'intervention d'un collaborateur du syndic (version 2008 tableau page 6),
59) rémunération incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic, de la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux (version 2008 tableau page 6),
60) rémunération en prestation particulière de l'assistance d'un conseil syndical supplémentaire (version 2008 tableau page 6)
61) rémunération incluse dans le forfait résultant du choix du syndic de la gestion de la prévoyance du personnel (version 2008 tableau page 7),
62) rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de la préparation du dossier de retraite du personnel (version 2008 tableau page 7),
63) rémunération incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic des relations avec l'inspection du travail (version 2008 tableau page 7),
64) rémunération incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic du suivi d'un
contrôle URSSAF (version 2008 tableau page 7)
65) rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic d'un licenciement (version
2008 tableau page 7),
ordonné en conséquence à la société AGENCE HENRY de supprimer (pour celles qui ne sont pas) de son modèle type les clauses ci-dessus, dans le délai d'un mois de la décision à intervenir et ce, sous astreinte définitive d'un montant de 1.000 euro par jour de retard à l'expiration du délai imparti,
ordonné à la société AGENCE HENRY d'interdire l'usage de telles clauses à l'avenir,
condamné la société AGENCE HENRY à verser à l'UFC 38 à titre de dommages et intérêts :
-15.000 euro pour le préjudice collectif,
-3.000 euro pour le préjudice associatif,
ordonné l'exécution provisoire de la décision,
autorisé l'UFC 38 à publier le jugement par extrait mentionnant la liste des clauses écartées, au regard de l'article L421-9 du Code de la consommation, dans les journaux : le Dauphiné Libéré, les Affiches de Grenoble, Paru Vendu et à ses frais à concurrence de 1.500 euro par insertion, ainsi que pendant deux mois à compter de la signification du jugement, en tête de la page d'accueil du site Internet de la société AGENCE HENRY (www.agencehenry.com),
condamné la société AGENCE HENRY à lui verser une indemnité de 3.500 euro sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
débouté la FNAIM, intervenante inutile de ses demandes,
condamné la société AGENCE HENRY aux entiers dépens de l'instance.'
La SARL AGENCE HENRY a relevé appel de cette décision et demande à la cour par voie d'infirmation partielle de :
' Déclarer l'UFC 38 irrecevable en toutes ses demandes au regard des dispositions de l'article L421-6 du Code de la consommation.
Constater que chacun des contrats de la SARL AGENCE HENRY n'est pas un modèle de contrat de syndic.
Déclarer abusive l'action de l'UFC 38.
Condamner l'UFC 38 à lui payer la somme de 10.000 euro à titre de dommages intérêts outre celle de 3.000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Condamner l'UFC 38 à lui rembourser la somme de 21.000 euro versée suite au jugement du 14 décembre 2009 avec intérêts de retard au taux légal depuis la date du versement effectué le 14 mai 2010.
Subsidiairement dire que l'action de l'UFC 38 est devenue sans objet tant en ce qui concerne la suppression des clauses qu'en ce qui concerne l'indemnisation du préjudice prétendument causé à l'intérêt collectif des consommateurs.
Très subsidiairement dire que les clauses figurant dans le nouveau contrat de syndic de la société AGENCE HENRY ne sont ni abusives ni illicites, et conformes en tous points à l'arrêté du 19 mars 2010.
En tout état de cause et au visa des articles R 534-11 et R 534-14, et L 534-8 du Code de la consommation, débouter l'UFC 38 en ce qu'elle sollicite le retrait de la pièce numéro 55 communiquée par la SARL AGENCE HENRY.
Condamner l'UFC 38 au paiement d'une somme de 1.000 euro au titre du remboursement des frais judiciaires ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident.
L'association UFC 38 sollicite la confirmation partielle du jugement et fait appel incident pour demander à la cour de déclarer illicite ou abusive la clause numéro 67 par laquelle le professionnel classe en prestation particulière l'usage par la copropriété d'un compte séparé conforme à la loi et de condamner la SARL AGENCE HENRY à lui payer 5.000 euro au titre du préjudice subi par la collectivité des consommateurs pour la période 2006 à 2008, la somme de 114.000 euro pour la multiplicité des clauses irrégulières ajoutées depuis 2008 et la somme de 20.000 euro, le contrat ayant été maintenu depuis le jugement de première instance.
Elle demande en outre à la cour de condamner la SARL AGENCE HENRY à lui payer 3.500 euro par application de l'article 700 du Code de procédure civile et de dire irrecevable car sans objet, l'appel à l'encontre de la FNAIM.
La FÉDÉRATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER-FNAIM sollicite l'infirmation partielle du jugement entrepris et fait appel incident pour demander à la cour de débouter l'UFC 38 de ses demandes et de la condamner à lui payer 2.000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Vu les conclusions de la SARL AGENCE HENRY signifiées le 5 décembre 2011,
Vu les conclusions de l'association UFC 38 UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS QUE CHOISIR de l'Isère signifiées le 22 décembre 2011,
Vu les conclusions de la FÉDÉRATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER-FNAIM signifiées le 6 décembre 2011
Sur le rejet d'une pièce de procédure numéro 55 communiquée par la société AGENCE HENRY
Attendu que l'UFC 38 fait reproche à l'appelante d'avoir communiqué le pré-rapport de la Commission des clauses abusives relatif au contrat de syndic, au motif sur le fondement de l'article R 534-14 du Code de la consommation et L 534-8 que les travaux préparatoires de cette commission sont confidentiels ;
Qu'à l'audience du 10 janvier 2012 l'UFC 38 ne maintient pas cette demande ;
Sur la recevabilité de la demande de l'UFC 38
Attendu que la FNAIM maintient, alors que la SARL AGENCE HENRY abandonne ce moyen à l'audience, qu'au regard des dispositions de l'article L421-6 du Code de la consommation, le syndicat de copropriété qui n'est pas une personne physique n'est pas un consommateur ;
Que par ailleurs pour l'appelante et la FNAIM, chacun des contrats de la SARL AGENCE HENRY n'est ni un modèle de contrat de syndic, ni un contrat d'adhésion car il est négocié à l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires qui statue sur son contenu ;
Mais attendu que l'article L 132-1 du Code de la consommation vise non seulement les contrats conclus entre professionnels et les consommateurs, mais également les contrats conclus entre les professionnels et les non professionnels, parmi lesquels les personnes morales qui n'en sont pas exclues, à l'instar d'un syndicat de copropriété constitué au demeurant de consommateurs ;
Qu'il importe peu que le contrat litigieux ne soit pas un contrat d'adhésion, ce que la loi n'impose pas pour son application, dés lors que ce contrat est proposé aux
syndicats des copropriétaires ;
Que les demandes de l'UFC 38 sont donc recevables ;
Sur l'irrecevabilité de l'appel formé par la SARL HENRY à l'encontre de la FNAIM
Attendu que ce moyen soulevé par l'UFC 38 sera rejeté par application de l'article 547 du Code de procédure civile, toutes les parties présentes en première instance, pouvant être intimées ;
SUR LES DEMANDES RELATIVES AU CONTRAT DE SYNDIC
Attendu que la cour entend examiner successivement l'ensemble des clauses critiquées par l'association UFC 38 contenues dans les documents contractuels, substitués au jour où elle statue, à ceux antérieurement proposés aux consommateurs, c'est à dire aux clauses telles qu'elles résultent du contrat de syndic actuellement proposé par l'appelante, en exposant la position des parties sur chacune des clauses et la décision de la cour, de sorte que deviennent sans objet les demandes de l'UFC 38 fondées sur des clauses modifiées conformément à ses demandes ou supprimées dans la dernière version du contrat en vigueur ;
Que pour l'UFC 38 l'objet de la présente procédure est l'examen de la version du 2 septembre 2008 du contrat de syndic de L'AGENCE HENRY ;
Que les développements de la SARL AGENCE HENRY pour justifier la validité du contrat 2005 qu'elle soutient ne plus utiliser, sont donc parfaitement inutiles ;
Attendu toutefois, que l'AGENCE HENRY verse aux débats, un exemplaire de contrat de la FNAIM version novembre 2007 et trois contrats conclus en juin, juillet et septembre 2010 (pièces 52, 53 et 54) avec des syndicats de copropriété, étant souligné que l'exécution provisoire dont le jugement était assortie a été levée par ordonnance du premier président ;
Que la cour examinera donc les clauses contenues dans cette dernière version 2010 des contrats de syndic ainsi proposés par l'AGENCE HENRY, étant précisé que les versions 2008 et 2010 sont sensiblement identiques dans leur présentation et que la numérotation des clauses est la même ;
Attendu par ailleurs, que modifiant l'arrêté n°86-6 3/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs d'activité, l'arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 institue une liste minimale des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, reprenant ainsi globalement, la liste issue du groupe de travail du Conseil National de la Consommation, pour permettre de la sorte aux copropriétés, d'établir des comparaison entre les différents contrats de syndic et de les mettre en concurrence ;
Qu'il en résulte que cette liste n'est pas exhaustive et que les parties peuvent d'un commun accord prévoir d'augmenter le nombre de ces prestations, sauf à veiller, comme le recommande la Commission des Clauses Abusives dans son dernier avis du 15 septembre 2011, au respect de l'arrêté dont s'agit, en différentiant les prestations courantes des prestations variables, au strict respect des dispositions légales et/ou réglementaires en matière de copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) et en matière d'activité des syndics professionnels (loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET) , à la suppression des clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante, à la suppression des clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à d'autres prestations particulières ainsi qu'à la suppression des clauses imprécises ;
Que cet arrêté entré en vigueur le 1er juillet 2010, précise que toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu de celle-ci doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ;
Que si les taches dévolues au syndic sont fixées par la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 (dont l'article 18) et s'imposent à lui, la gestion courante d'une copropriété ne se confond pas avec ces dispositions et doit s'entendre des prestations de base effectuées par un syndic c'est à dire des prestations réalisées et renouvelées régulièrement par le syndic tout au long de son mandat annuel, biennal ou triennal telles qu'elles figurent dans l'arrêté sus-visé, le juge n'ayant pas à se substituer au législateur ou à l'autorité réglementaire pour ajouter à la liste établie ;
Attendu qu'en l'espèce, le contrat proposé par l'AGENCE HENRY en 2010 se présente sous la forme d'un tableau avec trois rubriques :
-prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel imposées par l'arrêté du 19 mars 2010,
-prestations variables incluses dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes et non plus 'selon le choix du syndic' comme dans la version 2008 ;
-prestations variables non incluses dans le forfait annuel, soit imputables au syndicat, soit imputables au seul propriétaire concerné ;
'Si les fonds du syndicat des copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic.'
Attendu que pour L'AGENCE HENRY et la FNAIM cette clause est conforme à l'article 35-1 créé par le décret du 27 mai 2004 et les copropriétaires ont le libre choix d'opter pour un compte commun ou un compte individualisé , de même que la rémunération qui bénéficie au syndic est une rémunération à laquelle chaque syndicat individuellement, ne pourrait pas prétendre et l'adhésion du syndicat à un compte bancaire commun lui offre en réalité de substantielles contreparties comme la gratuité des frais de fonctionnement dudit compte, ce qui exclut tout déséquilibre de la clause litigieuse ;
Qu'aux termes des écritures de l'UFC 38 cette clause est illicite et contraire à l'article 35-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en ce qu'e elle laisse à la discrétion du syndic par la voie de son compte personnel, la possibilité de placer ou non les fonds et d'en affecter les produits alors même que l'assemblée générale doit décider de l'affectation des intérêts ;
Qu'elle ajoute que la loi du 2 janvier 1970 relatif à l'activité des syndics professionnels interdit la perception de rémunération non chiffrée et que cette clause est par ailleurs déséquilibrée en ce qu'elle prévoit que le compte du syndicat profitera aux seuls syndics sans que le syndicat n'obtienne la moindre contrepartie ;
Attendu qu'une telle clause est illicite car contraire aux dispositions de l'article 35-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits ;
JPM : On ne peut qu’approuver la solution donnée par la Cour. Il faut toutefois remarquer que nonobstant les informations recueillies à l’occasion d’un récente affaire, les mécanismes utilisés par les banques (du type comptes reflets) demeurent mal connus. Un placement, au sens de l’article 35-1 impose le déplacement physique des fonds placés.
2) tableau page 7 'assurances'
' Prestation variable à la charge du copropriétaire concerné, relative à la déclaration de sinistre concernant les parties communes et /ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives'
Attendu que l'AGENCE HENRY et la FNAIM estiment que la gestion de sinistres ne se réduit nullement à la déclaration effectuée par le syndic auprès de l'assureur et que cette clause est conforme aux dispositions de l'arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 (qui ne classe pas cette prestation parmi les prestations invariables) ainsi qu'à l'avis de la Commission des Clauses Abusives et à celui du Conseil National de la Consommation (CNC) du 27 septembre 2007 ;
Que l'UFC 38 considère à l'opposé, qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre les sinistres dont la source figure dans les parties privatives ou dans les parties communes car cela relève de la mission générale de conservation de l'immeuble, que ce type de clause d'une part a fait l'objet d'une recommandation de suppression de la part de la Commission des Clauses Abusives, d'autre part est illicite au regard de l'article 1165 du Code civil en ce qu'elle concerne des tiers au contrat ;
Attendu qu'aux termes de l'arrêté du 10 mars 2010 relève de la gestion courante la déclaration des sinistres concernant :
1)les parties communes,
2) les parties privatives, lorsque le dommage a sa source dans les parties communes ;
Que la déclaration de sinistre affectant les parties communes relève ainsi de la gestion courante du syndic, peu important que la sinistre trouve sa source dans une partie privative ou une partie commune ;
Que cette clause est abusive, car d'une part elle est redondante par rapport à la prestation de gestion courante sus-visée, laquelle n'ouvre pas droit à une rémunération particulière au seul motif que le sinistre trouve sa source dans une partie privative sans créer ainsi un déséquilibre au détriment du syndicat de copropriété, d'autre part elle fait figurer dans un contrat de syndic, une rémunération inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention, portant ainsi atteinte à l'effet relatif des contrats, ce qui laisse croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic ;
JPM : Sur ce point, la controverse trouve son origine dans les imprécisions terminologiques.
L’expression « Prestation variable à la charge du copropriétaire concerné » ne signifie pas forcément facturation par le syndic au copropriétaire, opération qui est strictement interdite aux syndics depuis 1972. Dans le cas des prestations visées par l’article 10-1 de la loi, le coût de l’état daté, par exemple, est facturé par le syndic au syndicat. La charge correspondante est individualisée c’est à dire imputée immédiatement au copropriétaire vendeur. Ce mécanisme écarte tout recours à l’article 1165 du Code civil.
On doit admettre qu’en l’état il n’existe pas de texte légal applicable aux déclarations de sinistres. Il faudra admettre la possibilité de prévoir dans les conventions de tarification l’application d’un mécanisme identique .
C’est à tort que l’arrêté Novelli place les déclarations de sinistres dans les prestations couvertes par l’honoraire forfaitaire. Cette erreur vient de l’absence dans cet arrêté comme dans tous les textes postérieurs aux arrêtés préfectoraux de1960 à 1980 de critères précis permettant la classification des prescriptions.
En l’espèce la prévisibilité ne doit pas porter sur la nature de la prestation mais sur le nombre effectif des prestations de cette nature à effectuer au cours de l’exercice. Si le coût unitaire de la prestation est 20 €, il faut éviter que le syndic n’insère dans son forfait une prévision de 10 opérations soit 200 € alors qu’au final il n’aura eu à effectuer que 4 déclarations.
On peut reprocher à la FNAIM ne n’avoir exercé aucun recours contre l’arrêté Novelli qui cumule en outre des impropriétés terminologiques majeures.
3) Tableau page 5 compte copropriétaire
Classement en 'prestations variables incluses dans le forfait annuel issu du choix des parties contractantes de ' la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs'
Attendu que la SARL AGENCE HENRY et la FNAIM considèrent que la Commission des Clauses Abusives n'a pas critiqué cette clause ni préconisé sa suppression des contrats de syndic et soulignent que les relevés des consommations étant dans la plupart des cas réalisés par des prestataires extérieurs, fournisseurs de la copropriété, il est logique que le syndic en répercute le coût sur les copropriétaires ;
Que la FNAIM ajoute que cette prestation s'applique à la situation où les compteurs n'ont pas encore été installés lors de la désignation du syndic ;
Que de son côté l'association UFC 38 conclut que cette clause est abusive car elle est ambiguë et n'est pas validée par l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Qu'elle soutient qu'il appartient au syndic d'établir les relevés utiles afin de pouvoir effectuer la répartition des charges entre les copropriétaires et que si un prestataire de services intervient à cet effet, c'est avec l'aval d'une décision d'assemblée générale ;
Qu'enfin la Commission des Clauses Abusives recommande l'élimination d'une telle disposition ;
Attendu qu'aux termes de la liste dressée par l'arrêté du 19 mars 2010 relève de la gestion courante du syndic l'imputation des consommations individuelles de fluides ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic ;
Que si le contrat de syndic de l'AGENCE HENRY version 2010 propose d'inclure dans le forfait annuel l'imputation des consommations individuelles d'eau lorsque les compteurs d'eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic conformément à l'arrêté du 19 mars 2010, il ne ressort pas en revanche du libellé de la clause litigieuse qu'elle concerne le règlement des prestataires extérieurs chargés des relevés (sur les compteurs individuels) des consommations comme le prétend l'AGENCE HENRY, ce qui serait contraire à l'arrêté du 19 mars 2010, alors que de façon contradictoire elle s'appliquerait, d'après la FNAIM, à la situation d'une copropriété où les compteurs n'ont pas encore été installés lors de la désignation du syndic, ce qui ne résulte pas non plus des termes de cette clause ;
Qu'eu égard au caractère imprécis et obscure de cette clause, elle doit être déclarée abusive ;
JPM : On est ici en plein marigot !
Dans la quasi totalité des cas de prise en charge d’une nouvelle copropriété par un syndic professionnel, l’immeuble est équipé de compteurs (eau chaude et froide, calories, etc, …).
Ces compteurs sont loués. Le contrat de location comporte également l’entretien des compteurs et la réalisation des relevés de consommation. De toute manière le coût des relevés est toujours facturé au syndicat par un prestataire extérieur.
L’arrêt indique que UFC 38 soutient « qu'il appartient au syndic d'établir les relevés utiles afin de pouvoir effectuer la répartition des charges entre les copropriétaires et que si un prestataire de services intervient à cet effet, c'est avec l'aval d'une décision d'assemblée générale ; » !!!! Abérrant
A propos des comptages la controverse est limitée à une pratique abusive et ancienne des syndics qui décomptent des honoraires pour le traitement de l’exploitation des relevés établis par le prestataire extérieur. Or il est incontestable qu’il s’agit là d’une prestation prévisible et récurrente qui entre dans le cadre de gestion courante.
Lorsque les copropriétaires décident de faire installer des compteurs dans un immeuble qui n’en est pas équipé, il s’agit d’une opération complexe. Il est tout à fait normal que le montant des honoraires forfaitaires soit modifié. Le syndic doit veiller à ce que la décision adéquate soit prise par l’assemblée.
4) tableau page 3 chapitre 'recouvrement des charges impayées' Classement en prestation variable imputable au syndicat de la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat ;
Attendu que la SARL AGENCE HENRY et la FNAIM concluent que cette mission ne figure pas parmi la liste des prestations de gestion courante établie par l'arrêté du 19 mars 2000 et que la Commission des Clauses Abusives n'a pas préconisé la suppression de cette clause ;
Qu'elles affirment qu'il s'agit d'un élément tout à fait particulier de l'activité du syndic qu' il n'est guère possible de forfaitiser compte tenu de son caractère aléatoire ;
Qu'elles soulignent que l'article 10-1 de la loi de 1965 permet aux syndicats de se faire rembourser les frais nécessaires exposés par les copropriétaires concernés et que ce n'est pas au syndic simple mandataire d'en faire l'avance sur ses propres deniers, à ses risques et périls, aux lieu et place du syndicat ;
Que pour l'UFC 38, par sa généralité la clause est abusive car la représentation du syndicat dans tous les actes civils et en justice relève de l'article 18 de la loi et donc de la gestion courant de la copropriété d'une part et le suivi du dossier revient à l'avocat et non au syndic d'autre part ;
4 bis) tableau page 3 chapitre 'Divers'
Classement en prestation variable des actions en justice (suivis de procédures)
Attendu que l'AGENCE HENRY comme la FNAIM soutiennent que cette prestation n'est pas visée dans les prestations courantes fixées par l'arrêté du 19 mars 2010 et que ne s'agissant pas d'une situation normale elle doit donner lieu à une prestation variable car elle ne se résume pas à l'envoi d'un courrier mais comprend la constitution d'un dossier ;
Que pour l'UFC 38 cette clause est illicite par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car ces honoraires ne peuvent pas être imputés aux copropriétaires défaillants au titre des frais nécessaires et que le recouvrement de charges fait partie intégrante de la vie quotidienne d'une copropriété et de la mission du syndic ;
Qu'elle souligne que la Commission des Clauses Abusives considère le suivi de procédure judiciaire comme une opération de gestion courante ;
Attendu que si l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, il n'en demeure pas moins que la clause relative à la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat est susceptible de permettre de comptabiliser deux fois la rémunération d'une même prestation dés lors que le contrat stipule également que l'action en justice (suivi de procédure) relève des prestations variables, créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;
Que cette clause est donc une clause abusive ;
JPM Le recouvrement des charges impayées exige du syndic des prestations significatives justifiant une rémunération spécifique. Ces prestations ne peuvent entrer dans le cadre de la gestion courante car leur nombre au cours d’un exercice est imprévisible. Il peut n’y avoir aucun recouvrement pendant deux ou trois ans puis deux, trois ou huit au cours d’un exercice. Ainsi ces prestations ne sont pas non plus récurrentes.
Par ailleurs les syndics ont le tort de faire mention de « la remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat » qui n’est pas une prestation ! C ‘est la constitution du dossier qui est une prestation importante. Il en va de même du suivi de la procédure, de l’actualisation des demandes formulées en cours d’instance et du suivi de l’exécution de la décision.
Quant au contentieux général, il s’agit d’instances judiciaires qui peuvent être extrêmement importantes et s’étaler sur plusieurs années. Pour les mêmes raisons que dessus le syndic peut à ce titre obtenir une rémunération décente à titre exceptionnelle.
Les maladresses des syndics dans la présentation de leurs légitimes prétentions permettent à la Cour de recourir à la pirouette de la double comptabilisation. Solution peu glorieuse pour les uns et les autres.
5) article 5.2.5 chapitre 'frais particuliers' page 9
Classement en frais particuliers des tirages des documents (à l'unité) hors affranchissement' 0,12 euro TTC et facturation au coût réel des frais d'affranchissement, d'acheminement, de location de salle extérieure et de publication pour recherche d'employé du syndicat
Attendu que l'AGENCE HENRY et la FNAIM font valoir que cette clause est conforme au contrat type de l'ARC et à la liste établie par le groupe de travail du Conseil National de la Consommation annexée à l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Qu'elle estiment que ces frais ne constituent pas une rémunération du syndic car ils sont éminemment variables et ne sauraient rentrer dans un forfait mais doivent être facturés aux frais réels sur justification du syndic ;
Que pour l'UFC 38 cette clause est abusive car de tels frais sont facturés en supplément même des prestations de gestion courante, qu'il s'agit d'une dépense qui relève du fonctionnement normal de la copropriété , le forfait étant calculé par le syndic en connaissance de la taille de la copropriété ;
Qu'elle précise que cette clause est également illicite au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'arrêté du 19 mars 2010 qui instaure une norme minimale et ne saurait aller à l'encontre de ce texte et que la Commission des Clauses Abusives recommande d'ailleurs d'éliminer de telles clauses ;
Attendu qu' il ne s'agit pas de prestations rémunérées, mais de frais dont l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit cette fois-ci expressément, qu'ils ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante en ce qui concerne :
1) l'élaboration et l'envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions,
2 )l'envoi et la notification du procès verbal d'assemblée générale,
3 )l'appel des provisions sur budget prévisionnel,
4) la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ;
Que l'arrêté prévoit également que les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris en matière de recherche et d'entretien préalable du personnel du syndicat, prestation classée parmi les prestations de gestion courante ;
Qu'en l'espèce le contrat de syndic dans sa version 2010 reprend ces dispositions ;
Que l'UFC 38 sera déboutée de cette demande ;
JPM Ce point montre qu’UFC ignore ce que sont les débours et le traitement prévu pour eux par le régime de la comptabilité des syndicats.
6)tableau page 2 chapitre 'entretien et maintenance'
Inclusion dans la gestion courante d'un nombre minimal déterminé de visites (4 visites) du syndic dans la copropriété et imputation à définir concernant les autres visites
Attendu que l'AGENCE HENRY et la FNAIM soutiennent que le projet de contrat type est conforme au point III-3-1 de la liste des prestations de gestion courante établie par le Conseil National de la Consommation et reprise textuellement par l'arrêté du 19 mars 2010 ainsi qu'à l' avis de la commission des clauses abusives du du 15 septembre 2011 , lequel inclut précisément les visites de la copropriété par le syndic dans les prestations de gestion courante, laissant à l'assemblée générale de copropriété le soin de négocier le nombre de visites annuelles à effectuer par le syndic dont le coût est inclus dans la gestion courante ;
Que pour l'UFC 38 cette clause est abusive car elle est imprécise et arbitraire et que le nombre de visites de l'immeuble par le syndic ne peut être limité, compte tenu de son mandat général d'administration de l'immeuble ;
Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 classe les visites de la copropriété par le syndic parmi les prestations de gestion courante, en précisant que les conditions seront définies (nombre et modalités) par le contrat ;
Que la clause du contrat de l'AGENCE HENRY est conforme à l'arrêté susvisé et ne peut être considérée comme abusive dés lors que le nombre de visites est librement négocié entre le syndic et le syndicat lors de l'assemblée générale de copropriété ;
Rémunération en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, des vérifications périodiques de sécurité, incendie, immeuble grande hauteur (IGH), établissement recevant du public (ERP), diagnostic technique amiante (DTA) ect..
Attendu que d'après l'AGENCE HENRY la liste des prestations de gestion courante établie par le Conseil National de la Consommation n'inclut aucune des vérifications périodiques en matière d'entretien et de maintenance de l'immeuble qui représentent un travail important pour le syndic mais que son projet de contrat inclut désormais la gestion des diagnostics et des dossiers obligatoires dans les prestations de gestion courante si bien que la demande présentée à ce titre par l'UFC 38 est sans objet ;
Que l'UFC 38 réaffirme que les prestations concernées résultent de la mission légale du syndic conformément à l'article 18 de la loi de 1965, que l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit de classer en gestion courante, la gestion de tous les diagnostics dossier obligatoires, enfin que la commission des clauses abusives recommande d'éliminer de telles clauses ;
Attendu qu'outre l'article 45-2 du décret du 17 mars 1967 qui assimile à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs, l'arrêté du 19 mars 2010 classe dans les prestations de gestion courante 'la gestion de tous les diagnostics et dossiers obligatoires' ;
Qu'il s'ensuit que cette clause est illicite ;
JPM Voici un point intéressant.
La solution apportée n’est pas inexacte mais elle est branlante avec le seul appui de l’article 45-2 du décret (en réalité article 45 alinéa 3), qui traite de l’organisation de la comptabilité du syndicat.
Il faut ici encore se référer aux critères. Le syndic ne peut ignorer la nécessité et la périodicité de certains contrôles et/ou diagnostics. Les prestations correspondantes sont donc prévisibles et récurrentes. Elles entrent dans le cadre de la gestion courante.
8)tableau page 2
Prestation variable comprise dans le forfait selon le choix des parties contractantes, relative à la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables
Attendu que l'AGENCE HENRY fait remarquer qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire, bien que la commission des clauses abusives n'ait pas critiqué cette clause ni préconisé sa suppression ;
Que l'UFC 38 maintient qu'il y a lieu de confirmer le jugement des lors que l'agence justifie cette clause ;
Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit que le syndic établit le budget prévisionnel avec le conseil syndical et qu'il est présent à la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle, enfin qu'il recueille ses avis écrits lorsque sa consultation est obligatoire ;
Que la prestation litigieuse qui est indépendante des prestations sus-visées constitue donc une prestation variable, que le contrat de syndic peut dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer dans son forfait annuel au choix des parties ;
Attendu que pour la SARL AGENCE HENRY et la FNAIM il ne s'agit pas d'une prestation de gestion courante visée par l'arrêté du 19 mars 2010 car en matière de travaux urgents, la consultation du conseil syndical n'est pas obligatoire ;
Que l' AGENCE HENRY souligne cependant qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire, bien que la commission des clauses abusives n'ait pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause ;
Que l'UFC sollicite la confirmation du jugement des lors que l'agence justifie cette clause ;
Attendu que dés lors qu'en vertu de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 le syndic est obligé dans le cas de travaux urgents, de consulter le conseil syndical avant de demander, sans délibération de l'assemblée générale une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux, cette clause est abusive en ce qu'elle classe en prestation particulière une prestation déjà comprise dans la gestion courante du syndic ;
JPM : Erreur de droit !
La procédure de l’article 37 du décret s’applique à des évènements excluant la prévisibilité et la récurrence.
Mais, par contre, elle s’accompagne en général de travaux importants pour lesquels le syndic sera rémunéré. La consultation du conseil syndical n’est pas une prestation importante.
Il faut donc admettre que, de ce seul chef, le syndic n’a droit à aucune rémunération. Il percevra une rémunération sur l’ensemble de ses interventions et il n’y a pas lieu d’en prévoir une spécifique pour la consultation du conseil syndical.
Attendu que la SARL AGENCE HENRY souligne qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire, bien que la commission des clauses abusives n'ait pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause ;
Que la FNAIM ajoute que cette clause n'indique pas que les archives seront détruites
Que l'UFC 38 considère en revanche que cette clause est ambiguë donc abusive, car elle laisse croire que le syndic n'a aucune obligation de conserver les archives au-delà d'un délai légal non précisé et qu'elle est en outre illicite par application du décret du 20 avril 2010 ;
Attendu que postérieurement à l'arrêté du 19 mars 2010 qui classait dans les prestations de gestion courante la détention et la conservation des archives utiles notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de division etc....ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans, est intervenu le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 qui complétant l'article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, édicte que 'la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic' sans aucune distinction entre archives 'vivantes' et 'dormantes' ;
Qu'une telle clause s'avère donc illicite ;
JPM : Sur ce point, l’arrêté Novelli a comporté des dispositions aberrantes.
Il reste que depuis trente ans les syndicats de copropriétaires français ont perdu une grande partie de leur « mémoire ». De cela personne ne s’est soucié, pas même les copropriétaires.
Attendu que pour l'AGENCE HENRY et la FNAIM la délivrance de copies ne figure pas parmi la liste exhaustive des prestations de gestion courante telle qu'établie par l'arrêté du 19 mars 2010 et que cette clause est conforme à la recommandation de la commission des clauses abusives ;
Qu'en revanche l'UFC 38 expose que cette clause est illicite au regard de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle est abusive en ce qu'elle simule qu'il s'agit d'opération hors gestion courante alors qu'il n'en est rien ;
Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 classe en gestion courante, la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic , hors frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminement ;
Que par ailleurs le conseil syndical reçoit sur sa demande, en vertu de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, communication de tout document intéressant le syndicat ;
Qu'il s'ensuit que le classement de cette prestation, au demeurant nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété, en prestation variable est illicite ;
JPM : On ne peut qu’approuver la décision de la Cour sur la prétention mesquine du syndic.
Que la FNAIM ajoute qu'il ne s'agit pas d'une prestation invariable au sens de l'arrêté et que le tribunal a violé les dispositions de l'article L132-1 du Code de la consommation ;
Que l'UFC 38 considère que cette prestation ressort du mandat légal de base du syndic car celui-ci doit suivre et permettre l'exécution des travaux et que la Commission des clauses abusives recommande d'éliminer une telle clause ;
Attendu que cette tache fait partie de la gestion des travaux dévolue au syndic et pour laquelle il reçoit déjà une rémunération, qu'il s'agisse de travaux de conservation ou de maintenance de l'immeuble ou d'autres travaux le concernant, de sorte que cette clause est abusive en ce qu'elle permet de facturer deux fois la même prestation ;
JPM : La position de la Cour d’appel doit être approuvée mais elle devrait être formulée autrement et sa portée devrait être étendue à d’autres prétentions des syndics.
Il faut en finir avec la pirouette de la double facturation.
Il faut clairement exprimer que certaines rémunérations exceptionnelles couvrent toutes les prestations qui sont attachées à l’acte principal. Ainsi pour la rémunération de l’établissement de l’état daté en cas de vente d’un lot. Il faut parler d’un honoraire à l’occasion de la mutation d’un lot qui couvre l’intégralité des prestations minimales : établissement de l’état daté, traitement des notifications, mouvements comptables (création du compte de l’acquéreur, clôture du compte du vendeur, virements, etc…)
En l’espèce l’honoraire au titre des travaux nécessitant un accès aux parties privatives doit couvrir les prestations exigées par cette catégorie de travaux.
13)tableau page 3
Attendu que la SARL AGENCE HENRY et la FNAIM concluent qu'il s'agit d'une prestation rarissime qui justifie une rémunération complémentaire, que l'arrêté du 19 mars 2010 exclut cette prestation de la liste des prestations de gestion courante et que la commission des clauses abusives reconnaît au syndic le droit de facturer cette prestation en sus du forfait ;
Elles soulignent que cette clause est simplement informative et n'impose aucunement au syndicat des copropriétaires de confier la location d'une partie commune au syndic ;
Que l'UFC 38 maintient de son côté qu'une telle location nécessite une décision spécifique de l'assemblée générale et que l'exécution de celle-ci ne saurait être considérée comme une prestation hors gestion courante, la commission des clauses abusives recommandant d'ailleurs la suppression d'une telle disposition ;
Attendu que cette clause est abusive car il ne rentre pas dans la mission du syndic de copropriété d'exercer le rôle d'intermédiaire ou de gestionnaire de la location des parties communes et en ce qu'elle laisse penser que les copropriétaires sont tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des parties communes ;
Qu'elle est en outre illicite au regard des dispositions de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires ;
JPM : La rédaction de l’arrêt est un peu confuse. Ainsi pour : [la clause] « laisse penser que les copropriétaires sont tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des parties communes ». Que faut-il entendre par « contrat de syndic pour la mise en location » ?
On peut s’interroger à propos de « il ne rentre pas dans la mission du syndic de copropriété d'exercer le rôle d'intermédiaire ou de gestionnaire de la location des parties communes »
Dans la plupart des cas, il est bien normal que le syndic soit chargé de la location d’une partie commune décidée par l’assemblée et de la perception des loyers. Rien n’interdit qu’il perçoive à ce titre une rémunération.
Il suffit donc que la clause n’interdise pas au syndicat d’adopter une solution contraire en confiant à un autre professionnel immobilier le soin de trouver un locataire et d’encaisser les loyers.
Le dernier paragraphe de la motivation justifie l’illicéité par une pure supposition : celle de l’omission de l’autorisation prévue par l’article 39 du décret. L’arrêt présume ainsi une infraction du syndic qui ne pourrait être constatée effectivement qu’après réalisation de l’opération.
Attendu que l''AGENCE HENRY prétend qu'un contrat de syndic peut parfaitement prévoir que certaines prestations particulières effectuées pour le compte d'un ou plusieurs copropriétaires leur seront personnellement facturées et ce dans un souci de clarté et de transparence et pour la bonne administration des copropriétaires et que cette clause, dénuée de toute ambiguïté, ne saurait induire un copropriétaire en erreur ;
Que la FNAIM considère quant à elle que la consultation et les renseignements aux locataires et aux associations de locataires sont prévus par les textes, mais qu'il s'agit d'une prestation variable donc hors gestion courante ;
Que l'UFC 38 considère à l'opposé, qu'au regard de l'article 1165 du Code civil cette prestation est étrangère au contrat de syndic qui ne peut concerner des travaux ne profitant pas au syndicat et subsidiairement que cette clause est abusive en ce qu'elle peut laisser penser aux copropriétaires qu'ils sont tenus par ce contrat alors qu'il ne leur est pas opposable à titre personnel ;
Qu'elle souligne que la Commission des Clauses Abusives recommande d'éliminer de telles dispositions dans les contrats de syndic ;
Attendu que cette clause est abusive en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention, clause qui est en outre susceptible de laisser croire au copropriétaire, qu'il doit s'adresser au syndic pour la réalisation de cette étude ;
JPM : Il est exact que, stricto sensu, la clause est étrangère à la convention déterminant la rémunération du syndic.
Elle présente néanmoins un intérêt pratique. Cela est si vrai que les arrêts préfectoraux antérieurs à 1980 comportaient une mention relative aux prestations fournies par le syndic à titre individuel.
Attendu que la FNAIM précise que par essence les situations d'urgence ne font pas partie de la gestion courante ;
Que la SARL AGENCE HENRY conclut qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire, bien que la Commission des Clauses Abusives n'ait pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause.
Que l'UFC 38 soutient que la clause est illicite car cette prestation est contraire aux dispositions des articles 18-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que l'arrêté du 19 mars 2010 classe en gestion courante la gestion des travaux d'entretien et de maintenance ;
Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 classe effectivement en gestion courante la gestion des travaux d'entretien et de maintenance sans distinction entre les travaux urgents et les autres ;
Qu'en fait, depuis la loi du 25 mars 2009 ayant introduit l'article 18-1 A dans la loi du 18 juillet 1965, seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24,25, 26,26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ;
Que les travaux mentionnés à l'article 14-2 non compris dans le budget prévisionnel ont été définis par l'article 44 du décret du 17 mars 1967 comme étant :
-les travaux de conservation d'entretien des immeubles autres que ceux de maintenance,
-les travaux portant sur des éléments d'équipement autres que ceux de maintenance,
-les travaux d'amélioration',
-l'aménagement de locaux d'usage commun',
-des études techniques, telles que des diagnostics et consultations,
-et d'une manière générale des travaux qui ne concourent pas à la maintenance ou l'administration de parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble ;
Que les travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret du 17 mars 1967 concernent les travaux d'entretien courant exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir les défaillances d'un élément d'équipement commun, les menues réparations, les travaux de remplacement d'éléments d'équipement commun lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien ainsi que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d'équipement commun ;
Qu'il s'en suit que les travaux urgents qui sont dans leur grande majorité des travaux de maintenance tels que définis ci-dessus et relèvent donc de la gestion courante du syndic, soit éventuellement des travaux visés à l'article 14-2 et font alors l'objet d'un vote comprenant les honoraires spécifiques du syndic ;
Que la clause litigieuse est par conséquent abusive car elle permet au syndic de se faire rémunérer pour une prestation comprise dans une prestation déjà rémunérée ;
JPM : Comme nous l’avons indiqué plus haut, c’est la maladresse des syndics qui justifie la pirouette de la double facturation. Ce genre de clause relève de la mendicité.
16)tableau page 3
Rémunération des relances en prestation variable incluse dans le forfait tel qu'issu du choix des parties contractantes,
Attendu que la SARL AGENCE HENRY fait observer qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire, bien que la Commission des Clauses Abusives n'ait pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause, la FNAIM ajoutant que la relance qui précède la mise en demeure n'est pas visée par l'article L 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en prestations variables des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni illicite ;
Que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ;
17)tableau page 3 chapitre 'recouvrement des charges impayées'
Attendu que l'AGENCE HENRY considère qu'il s'agit de diligence spécifique et imprévisible, impossible à tarifer préalablement dans le cadre d'un forfait et que ces prestations ont été expressément exclues de la liste des prestations de gestion courante par le Conseil national de la consommation et l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en prestation variable de la procédure d'injonction de payer initiée par le syndic n'est ni abusif ni illicite ;
Attendu que pour l'AGENCE HENRY l'article 10-1 de la loi de 1965 permet au syndicat de se faire rembourser à ces titres, les frais nécessaires exposés par les copropriétaires concernés et que le syndic n'a pas à prendre le risque de faire l'avance de ces frais d'autant que la Commission des Clauses Abusives n'a pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause ;
Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l'opposition prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d'un lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel desdites prestations n'est ni abusif ni illicite ;
Rémunération en prestation variable à la charge du copropriétaire concerné, des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics
Attendu que l 'AGENCE HENRY conclut qu'aux termes de son nouveau projet de contrat type la délivrance du carnet d'entretien est classée dans les prestations de gestion courante mais que les copies des diagnostics réalisés sur les parties communes ou la communication des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics dans le cadre d'une mutation de lots constituent une prestation particulière qui ne sert qu'au copropriétaire vendeur ;
Qu'elle ajoute que l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010 n'inclut pas au titre des prestations de gestion courante les prestations réalisées lors de la mutation d'un lot ;
Que l'UFC 38 fait valoir que cette clause est d'une part illicite car elle est contraire aux dispositions des articles 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 17 mars 1967 car seul l'établissement de l'état daté peut donner lieu à une rémunération complémentaire, d'autre part abusive car la vente de lots dans une copropriété n'a rien d'exceptionnel et relève de la gestion courante ;
Qu'elle affirme que la Commission des Clauses Abusives classe en gestion courante l'établissement des diagnostics et considère que le contrat de syndic ne peut créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement ;
Attendu que cette clause est abusive en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention ;
JPM : On aimerait bien quelques précisions sur les conséquences pratiques de la solution apportée par la Cour d’appel.
L’UFC 38 se cantonne dans une interprétation intenable de la prévisibilité d’une prestation (Le syndic doit bien se douter qu’il peut y avoir un incendie dans un immeuble). Elle se cantonne aussi dans l’affirmation que « seul l'établissement de l'état daté peut donner lieu à une rémunération complémentaire », faisant valoir qu’il appartient au notaire de se procurer les autres renseignements nécessaires par ses propres moyens.
La clause ne prévoit pas « une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention » ; la prestation est imposée aux parties à une opération de vente d’un lot. La clause prévoit la rémunération de celui qui procure les informations exigées.
Rémunération en prestation variable à la charge du copropriétaire concerné, de l'actualisation de l'état daté
Attendu que l'AGENCE HENRY maintient que la Commission des Clauses Abusives n'a pas préconisé la suppression de cette clause et que la liste établie par le Conseil National de la Consommation, reprise par l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas l'établissement et donc implicitement l'actualisation de l'état daté en prestations de gestion courante ;
Que pour l'UFC 38 l'impératif de la loi est de fournir un état daté qui soit bien entendu actualisé et il n'y a dés lors pas lieu de permettre une rémunération complémentaire pour une prétendue actualisation ;
Attendu que cette prestation n'est pas visée par l'arrêté du 19 mars 2010, et la clause qui prévoit ainsi une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention doit être déclaré abusive ;
JPM : Erreur de droit !!!
La position de la Cour démontre une totale méconnaissance du problème posé, excusable à la rigueur. L’UFC 38 prétend que « l'impératif de la loi est de fournir un état daté qui soit bien entendu actualisé ». Elle ajoute scandaleusement : « il n'y a dés lors pas lieu de permettre une rémunération complémentaire pour une prétendue actualisation ». Son « ignorance » n’est pas excusable.
L’UFC 38 ignore donc, - ou prétend ignorer –
- que la durée de validité d’un état daté est de 30 jours
- que dans de nombreux cas la date prévue pour la signature de l’acte est reportée
- que, ce pendant, des appels de fonds peuvent être mis en répartition et qu’il est donc nécessaire soit de faire connaître les modifications à apporter à l’état daté, soit de confirmer la validité de l’état initial.
Qu’il est également possible qu’il y ait modification des indications figurant sur la note de renseignement jointe à l’état daté. Exemple : la notification au syndic d’une injonction de travaux ou la signification d’une assignation délivrée au syndicat.
La prestation d’actualisation de l’état daté est imposée au syndicat.
Elle est exécutée par le syndic qui est ici la main du syndicat.
Elle entre bien dans le cadre du contrat de syndic
Attendu que l'AGENCE HENRY soutient que l'arrêté du 19 mars 2010 permet l'octroi au syndic d'honoraires complémentaires en rémunération de cette tâche particulière et que la Commission des Clauses Abusives n'a pas préconisé la suppression de cette clause ;
Que pour la FNAIM, le syndic peut proposer des règles de fonctionnement du conseil syndical quand elles n'existent pas dans le règlement de copropriété et les soumettre à l' assemblée générale ;
Que l'UFC 38 estime quant à elle que cette clause est illicite car le conseil syndical est seul habilité à élaborer son mode d'organisation ;
Attendu que si aux termes de l'article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l'assemblée qui désigne les membres du conseil syndical, il n'appartient pas au syndic dont ce n'est pas la mission, de s'immiscer d'une quelconque façon dans le fonctionnement d'un organe chargé de le contrôler ;
Que cette clause est illicite ;
JPM : Grave erreur de droit !
La loi de 1965 impose l’établissement d’un règlement de fonctionnement du conseil syndical (RFCS). L’absence de ce règlement dans le règlement de copropriété peut avoir de graves conséquences. Elle peut en particulier interdire la mise en œuvre des délégations de pouvoir qui sont consenties par l’assemblée générale. En effet le RFCS doit notamment préciser les modalités d’organisation des scrutins au sein du conseil syndical qui est dépourvu de toute personnalité morale.
Il appartient au syndic, conformément à son obligation d’information et à son devoir de conseil, d’attirer l’attention des copropriétaires sur la nécessité de remédier à l’absence de RFCS dans le règlement de copropriété.
C’est donc une vraie erreur de droit que d’affirmer qu’il « il n'appartient pas au syndic dont ce n'est pas la mission, de s'immiscer d'une quelconque façon dans le fonctionnement d'un organe chargé de le contrôler ».
On doit par ailleurs considérer que tout syndic de bonne qualité est en mesure de présenter un modèle de RFCS adapté à un syndicat déterminé, de faire compléter le modèle sur certains points (nombre précis de membres du CS ou plage, membres suppléants, etc …). Cette prestation peut faire l’objet d’une modeste rémunération qui épargne aux copropriétaires les frais plus importants d’un autre type de professionnel.
22) tableau page 4 'Travaux hors budget votés en assemblée générale' 11 clauses prévoyant la rémunération du syndic en prestations variables, définies lors de l'assemblée générale décidant des travaux suivants :
Que le contrat précise en outre à l'article 5.2.4 que la rémunération au pourcentage pour les prestations variables non incluses dans le forfait annuel est la suivante :
TRAVAUX : en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 les honoraires font l'objet d'une décision de l'assemblée générale. Le barème ci-après est donné à titre indicatif et non impératif :
Attendu que l'AGENCE HENRY fait valoir que contrairement à ce que soutient l'UFC 38, il s'agit de travaux hors budget, votés en assemblée générale, c'est-à-dire des travaux exceptionnels par nature imprévisibles qui sortent de la gestion courante du syndic et que sur ce point, le contrat proposé est parfaitement conforme aux dispositions de l'article 18-1 A inséré par la loi du 25 mars 2009 dite 'MOLLE' ;
Que la FNAIM précise qu'il s'agit de travaux votés en assemblée générale (y compris l'amélioration, la reconstruction, les travaux imposés par voie réglementaire ou par injonction judiciaire) et non pas des travaux d'entretien et de maintenance définis à l'article 45 du décret du 17 mars 1967 lesquels font seuls partie de la liste des prestations de gestion courante visées à l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Que pour l'UFC 38 cette clause est illicite au regard des dispositions de l'article 18-1A de la loi de 1965 car les honoraires spécifiques du syndic sont votés lors de l'assemblée générale concernant les travaux et non prévus à l'avance ;
Qu'il ajoute que le syndic n'a pas à assister aux travaux et n'a d'ailleurs aucune compétence particulière pour ce faire, qu' il doit recevoir les factures et les régler si les travaux sont conformes et qu'en outre le fait pour le syndic de couper en tranches ses interventions est manifestement abusif, ce qui a conduit la Commission des Clauses Abusives a recommandé d'éliminer de telles clauses ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des article 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité ;
Qu'en l'espèce le contrat vise expressément dans ce chapitre, les travaux hors budget prévisionnel (cf article 44 du décret), par opposition aux travaux d'entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent dont la gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic conformément à l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Que les prestations proposées et non pas imposées sont celles que facturerait un maître d'oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services ;
Que le fait de préciser que le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n'est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l'assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d'idée aux copropriétaires et une base de négociation ;
Qu'il s'ensuit que cette clause n'est donc ni illicite ni abusive et que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ;
JPM : Lourde défaite ici pour UFC 38 et pour d’autres associations ! Et grande satisfaction pour JPM-COPRO dont les suggestions se trouvent pleinement adoptées et validées par la Cour d’appel.
Nous avons toujours prétendu après l’apparition de l'article 18-1 A inséré par la loi du 25 mars 2009 dite MOLLE que la suppression de la tarification des honoraires sur travaux de l’article 14-2 dans la convention de rémunération était une erreur. On constate maintenant que cette réforme a généré une augmentation sensible des honoraires sur travaux.
Nous avons soutenu en outre que cette suppression constituait une atteinte au principe élémentaire de la fixation préalable d’un prix dans tout contrat ainsi qu’aux règles de la publicité des prix.
Enfin nous avons indiqué que rien ne pouvait empêcher le syndic de faire connaître dans la convention de rémunération les prétentions qu’il entendait soumettre au vote de l’assemblée dans le cadre de l’article 18 1 A. C’est cette solution qui approuvée par la Cour d’appel en ces termes : « Que le fait de préciser que le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n'est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l'assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d'idée aux copropriétaires et une base de négociation ; »
23) tableau page 4 Rémunération en prestation variable des emprunts collectifs, financement par subventions (ANAH, ADEME...)
Attendu que selon l'AGENCE HENRY, le contrat prévoit que certaines prestations particulières effectuées pour le compte d'un ou plusieurs copropriétaires leur sont facturées et que la Commission des Clauses Abusives n'a pas préconisé la suppression de cette clause ;
Que la FNAIM précise que cette prestation ne fait pas partie des prestations de gestion courante visées à l'arrêté du 19 mars 2010 et qu'elle n'oblige pas le copropriétaire à titre individuel à avoir recours au syndic ;
Que l'UFC 38 fait observer que le syndic n'a pas à se charger de solliciter des emprunts au bénéfice des particuliers fussent-ils copropriétaires et que lorsqu'il y a emprunts pour la copropriété dans le cadre de travaux d'amélioration, il s'agit de l'exécution d'une décision d'assemblée générale ;
Attendu que cette clause est abusive en ce qu'elle prévoit une facturation au syndicat alors qu'elle concerne un ou plusieurs copropriétaires ;
JPM : Cette question est à reprendre en totalité après l’élaboration d’un régime propre des emprunts du syndicat des copropriétaires.
Les affirmations de l’UFC 38 sont dépourvus d’intérêt dès lors que nous connaissons tous la pratique ancienne des groupements d’emprunts individuels. C’est la formule que reprend le nouveau réime.
Attendu que si l'UFC 38 sollicite la confirmation du jugement déféré qui a déclaré cette clause illicite, les parties ne concluent pas sur ce chef de demande ;
Attendu que si l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic, il n'en demeure pas moins que cette clause dont on ignore à quelle prestation elle correspond est imprécise ;
Que cette clause s'avère donc abusive voire illicite par application de l'article 1 de l'arrêté du 19 mars 2010 ;
JPM : Il est pénible de lire que les Conseillers évoquent « cette clause dont on ignore à quelle prestation elle correspond est imprécise » ! Pour la perception de certaines subventions accordées à des copropriétaires pour le financement de travaux communs, il est permis de désigner le syndic comme mandataire.
L’honoraire dont il est question a pour objet la rémunération des prestations effectuées à ce titre. Dans le principe cette rémunération est admissible.
Il n’est pas anormal de faire figurer dans le barème des rémunération cette indication, serait-elle à l’intention des seuls bénéficiaires.
On pourrait toutefois concevoir un cadre distinct pour faire figurer des indications dépourvus de caractère contraignant.
25) tableau page 5
Appels de fonds sur travaux ou autres hors budget, (hors frais de tirage d'affranchissement et d'acheminement) inclus dans le forfait travaux et rémunérés suivant des honoraires définis lors de l'assemblée générale décidant des travaux.
Attendu que pour l'agence HENRY, c'est la suite logique des clauses relatives aux travaux hors budget votés en assemblée générale et que le montant de cette rémunération se calcule sur le prix global des travaux à réaliser, la Commission des Clauses Abusives n'ayant pas préconisé la suppression de cette clause ;
Que l'UFC 38 soutient que cette clause est illicite, car seul le syndic a le pouvoir d'effectuer des appels de fonds, ce qui relève des bases de sa mission de sorte qu'il ne peut s'agir que d'une prestation de gestion courante ;
Attendu que par application de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des article 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au syndic ; ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité ;
Que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe en gestion courante que les appels de provisions sur budget prévisionnel ;
Que cette prestation se rattachant à la réalisation de travaux votés hors budget prévisionnel, il s'ensuit pour les mêmes motifs que sus-visés (paragraphe 22), que cette clause n'est donc ni illicite ni abusive et que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ;
JPM : le rejet des prétentions d’UFC 38 est une suite logique des précédentes décisions
Attendu que l'AGENCE HENRY conclut que cette clause a pour unique objet la bonne information des copropriétaires qui peuvent être amenés à solliciter l'intervention du syndic sur des parties privatives, la FNAIM ajoutant que d'une part elle concerne certains des travaux effectués sur des parties communes par des copropriétaires d'autre part elle n'oblige pas le copropriétaire à titre individuel à faire appel au syndic ;
Que pour l'UFC 38, la clause est illicite car le contrat de syndic ne peut concerner des travaux qui ne profitent pas au syndicat et elle est également contraire à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 relatif à l'activité des professionnels de l'immobilier et à l'article 66 du décret du 20 juillet 1972;
Attendu que cette clause est abusive d'une part en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention, d'autre part en ce qu'elle laisse croire aux copropriétaires qu'ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l'agence immobilière avec lequel le syndicat a régularisé un contrat de syndic ;
JPM : Il est exact que la clause incriminée est mal venue dans le « contrat de syndic ».
27) tableau page 5 : 'Compte d'épargne'
Attendu que selon l'AGENCE HENRY ces prestations ne sont assimilées à des prestations particulières que dans le cadre du compte de prévoyance et qu'il ne s'agit donc pas d'une prestation de gestion courante au sens de l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010, la Commission des Clauses Abusives n'ayant pas préconisé la suppression de cette clause ;
Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic ;
Que l'article 7.3 'Compte épargne' du contrat de syndic version 2010 précise bien que si le syndicat décide d'ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs (article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat (sont exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie...) ce compte sera générateur d'intérêts revenant au syndicat des copropriétaires selon les modalités fixées par l'assemblée générale conformément à l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ;
Que cette clause n'est ni abusive ni illicite, de sorte que l'UFC 38 sera déboutée de
ce chef de demande ;
Un autre question est celle des modalités de la rémunération du syndic à ce titre. En effet l’existence de ces placements n’exige que des prestations très modestes. La rémunération au pourcentage doit donc être proscrite.
Attendu que l'AGENCE HENRY développe les mêmes moyens que ci-dessus, la FNAIM ajoutant que bien que placées sur un compte au nom de la copropriété, les sommes sont garanties pour leur montant par un garant choisi par le syndic ;
Que pour l'UFC 38 cette clause est illicite et subsidiairement abusive car les professionnels de l'immobilier ont au regard de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 l'obligation de disposer d'une garantie financière pour les fonds manipulés
Attendu que cette garantie financière étant imposée par l'article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, cette clause est abusive ;
JPM : La solution ne peut qu’être approuvée.
On peut rappeler à cette occasion que la généralisation des comptes bancaires séparés permettrait de réduire très sensiblement les coûts de garantie pour les syndics.
29) tableau page 5
Rémunération en prestation variable, incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes, de la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic
Attendu que selon l'AGENCE HENRY Il s'agit d'une prestation particulière qui consiste à reprendre la comptabilité de la copropriété sur des exercices antérieurs non encore approuvés ou non répartis, donc des exercices antérieurs à sa désignation ;
Que l'UFC 38 considère cette clause illicite ou subsidiairement abusive car une telle prestation, indispensable à sa mission relève de la mission légale du syndic prévue à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle est également abusive car ambiguë en ce qu'elle induit les consommateurs en erreur en précisant que cette prestation est incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic alors qu'elle est classée hors gestion courante ;
Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne vise pas une telle prestation dans la liste des prestation de gestion courante ;
Qu'en outre, cette prestation qui incombait normalement au précédent syndic, conduit le nouveau syndic à effectuer un travail spécifique justifiant une rémunération
Que cette clause n'est donc ni abusive ni illicite et l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ;
JPM : La solution est sage.
L’argumentation d’UFC 38 : « l'UFC 38 considère cette clause illicite ou subsidiairement abusive car une telle prestation, indispensable à sa mission relève de la mission légale du syndic prévue à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 » dénonce une regrettable étroitesse d’esprit. Un nouveau syndic ne peut pas deviner que son confrère va lui passer une comptabilité déficiente. S’il doit passer trente heures à la remettre en ordre, il est équitable que ce surcroît de travail soit rémunéré.
Attendu que l'AGENCE HENRY soutient que cette clause dénuée de toute ambiguïté ne peut induire un copropriétaire en erreur car elle est inscrite au contrat dans un souci de transparence et d'information ;
Que l'UFC 38 fait valoir que la clause est d'une part illicite car il ne rentre pas dans la mission d'un syndic de fournir une aide aux copropriétaires en particulier, d'autre part abusive car figurant au contrat de syndic voté en assemblée générale les copropriétaires sont amenés à croire qu'ils sont contraints à titre individuel d'accepter la facturation, la Commission des Clauses Abusives recommandant par ailleurs de supprimer de telles clauses ;
Attendu que cette clause est abusive en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention et en ce qu'elle laisse croire aux copropriétaires qu'ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l'agence immobilière avec lequel le syndicat a régularisé un contrat de syndic ;
JPM : Il s’agit une fois encore d’une prestation fournie à des copropriétaires. Mêmes observation que dessus.
31)tableau page 5
Attendu que l'AGENCE HENRY et l'UFC 38 développent chacun les mêmes moyens
que précédemment ;
JPM : Erreur de droit et méconnaissance des obligations comptables
Il faut préciser en premier lieu que la question ne présente qu’un intérêt médiocre car la très grande majorité des syndics fait ressortir la TVA sans rémunération complémentaire.
L’erreur fort étonnante est celle qui consiste pour la Cour d’appel, a faire valoir qu’un copropriétaire peut confier ce travail à un autre prestataire de service !!!! C’est bien entendu impossible puisqu’il faut disposer des factures et autres pièces comptables.
Le traitement de la TVA permet de plus à tous les copropriétaires de connaître le coût réel ht des dépenses. Il permet enfin de vérifier que les taux réduits de TVA sont bien appliqués..
En réalité on doit considérer que le syndic est tenu de faire apparaître la TVA. Il en va de même pour le traitement des charges locatives récupérables.
32 )tableau page 6
Attendu que l 'AGENCE HENRY fait observer que dans son nouveau contrat, ces prestations sont expressément incluses dans le forfait annuel, la FNAIM ajoutant qu'il s'agit de préparer des questions qui ne sont pas systématiquement présentées en AG, ce qui justifie que cette prestation soit classée en prestation variable ;
Que pour l'UFC 38 cette activité relève de la gestion courante du syndic et cela peut induire en erreur le syndicat de copropriété d'inclure une prestation variable dans le forfait annuel ;
Attendu qu'aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, la tenue de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires relève de la gestion courante du syndic, ce qui implique que la préparation de celle-ci en fait également partie ;
Qu'il appartient en effet au syndic qui aurait fait un travail spécifique supplémentaire de recherches et d'étude de prévoir une prestation distincte de celle relevant de la préparation de l'assemblée générale ;
Que cette clause est donc illicite et abusive en ce que stipuler une rémunération particulière en sus du forfait pour les motifs généraux et imprécis sus-visés, a pour conséquence de faire sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une confusion dans l'esprit des copropriétaires sur les contours exacts de la gestion courante ;
JPM : La solution simple est de réaliser ni recherches ni études !!
Plus sérieusement, la clause est mal ficelée. Il n’y a de recherches et études que sur des opérations exceptionnelles.
Une autre question est la rémunération d’études effectuées pour des travaux qui ne sont pas votés par l’assemblée.
Rémunération en prestation variable de la notification par remise des convocations à l'assemblée générale
Attendu que l'AGENCE HENRY considère que dés lors que le syndic fait appel à des prestataires spécialisés pour cette notification contre émargement, il est logique que cette prestation soit facturée au réel sur présentation de la facture du fournisseur, la FNAIM soulignant que seul l'envoi de la convocation est prévu dans l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Que pour l'UFC 38 la clause est d'une part illicite car le syndic qui n'a pas à se décharger de sa mission sur des tiers sans autorisation, ne peut faire appel à un prestataire extérieur qu'avec l'autorisation de l'assemblée générale et d'autre part que cette clause est abusive car cette prestation relève de la mission de base d'un syndic qui est de convoquer les copropriétaires en assemblée générale ;
Attendu qu'aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, l'envoi de la convocation à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable qui relève de la gestion courante du syndic , dont le coût est intégré dans le forfait annuel hors frais de tirages, affranchissement et acheminement, peu important les modalités de cette convocation, la remise contre récépissé ou émargement étant prévue à cet effet par l'article 67 du décret du 17 mars 1967 ;
Qu'en outre le syndic ne peut faire appel à un prestataire extérieur qu'avec l'autorisation de l'assemblée générale ;
Que cette clause est donc illicite ;
JPM : Cette question ne présente pas grand intérêt. La motivation de la Cour, aussi bien que les prétentions de UFC 38, dénoncent une totale méconnaissance des conditions d’utilisation de cette pratique.
L’article 64 du décret du 17 mars 1967 permet la notification des convocations par remise contre récépissé ou émargement. C’est une pratique courante depuis longtemps dans certains syndicats.
Lorsqu’il s’agit d’un syndicat important, la remise contre émargement peut permettre de remédier aux difficultés de distribution de La Poste. Elle est assurée par le gardien qui reçoit à ce titre une rémunération spécifique. Il peut être nécessaire de recourir à un prestataire extérieur. La facture correspondante doit être passée dans les charges au même titre que les frais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans la solution apportée par la Cour, il y a confusion
- entre le recours à un prestataire extérieur pour la réalisation de l’ensemble des opérations d’expédition (tirage de copies, mise sous pli, expédition des lettres recommandées, etc …
- et la simple notification par remise contre émargement visée par l’article 64 du décret.
Il est clair que dans le premier cas, le syndic conserve la charge financière de la prestation extérieure.
Attendu que L'AGENCE HENRY fait observer que dans son nouveau contrat cette prestations est expressément incluse dans le forfait annuel alors même que la Commission des Clauses Abusives n'a pas préconisé la suppression de cette clause
Que l'UFC 38 considère que la tenue d'une telle assemblée générale ne peut constituer une prestation particulière hors gestion courante, ce que simule cette clause en violation des dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Attendu qu'aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, si la tenue de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic, il est également précisé qu'il convient d'indiquer expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus ;
Que ce texte n'impose pas de plage horaire en dehors ou pas des ouvertures de bureaux ;
Qu'en l'espèce, si la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus sont bien précisés, le classement de cette prestation en prestation variable en fait une clause illicite ;
JPM : On trouve dans la Recommandation 11-01 de la Commission des clauses abusives la trace de ce qu’est la distinction entre prestations variables et prestations invariables : « Considérant que certains contrats n'opèrent pas une distinction stricte dans leur présentation entre les prestations de gestion courante, dont le prix est inclus dans le forfait annuel, et les prestations variables facturées séparément
Attendu que selon l'AGENCE HENRY et la FNAIM, cette présence exceptionnelle d'un collaborateur est par définition imprévisible et en cela elle est insusceptible d'être facturée conformément à l'article I-2.2 de la liste des prestations de gestion courante annexée à l'arrêté du 19 mars 2010
Que pour l'UFC 38 cette clause est abusive car il revient au syndic professionnel et non à la copropriété, de rémunérer ses collaborateurs et elle est irrégulière au regard des dispositions de l'article 1.2.2 de l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Attendu qu'aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence du syndic ou de son représentant d'une part à la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle et d'autre part à l'assemblée générale annuelle ;
Que sauf à préciser que la présence de ce collaborateur a été sollicitée soit par l'assemblée générale soit par le conseil syndical, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, ces clauses sont abusives en ce que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des taches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs ne saurait donner lieu à une rémunération supplémentaire, l'organisation interne du syndic seul titulaire du contrat de mandat, n'étant pas opposable au syndicat ;
JPM : Nous pensons devoir approuver la solution apportée par la Cour d’appel à cette question. En effet il est constaté couramment que lorsqu’un gestionnaire représente le syndic aux assemblées générales il ne dispose pas des pouvoirs nécessaires pour traiter les rapports juridiques entre le syndicat et son employeur. Cela reste parfois vrai à l’occasion d’une réunion du conseil syndical.
Il en résulte que si le syndic (société ou non) doit être représenté par plusieurs personnes aux assemblées, le syndicat ne doit pas avoir à supporter la multiplication des coûts.
Si le syndic dépend d’un groupe, on peut étendre la portée de ette observation, pour le cas où le directeur d’agence n’aurait pas qualité pour négocier avec le syndicat à quelque titre que ce soit.
Attendu que l'AGENCE HENRY souligne qu'aux termes de son nouveau contrat ces prestations sont incluses dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire
Que pour l'UFC 38 c'est le classement en prétendue prestation variable qui est critiquable et qui emporte déséquilibre, de même le syndic n'étant pas membre du conseil syndical, même présent il ne peut se charger lui-même d'établir le compte rendu de la réunion ;
Attendu qu'il n'appartient pas au syndic de rédiger le compte rendu d'un organe indépendant chargé en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 du contrôle de sa gestion et qu'il ne peut en conséquence solliciter aucune rémunération à ce titre ;
Que cette clause est abusive, peu important qu'elle puisse ne donner lieu à aucune
rémunération en dehors du forfait annuel ;
JPM : Nous sortons ici du droit de la consommation !
Le conseil syndical peut demander au syndic de participer à l’intégralité d’une réunion et lui demander d’en établir le procès verbal qui devra être validé par le président.
Nous considérons néanmoins que dans tous les cas de figure le syndic ne doit réclamer aucun rémunération pour ce travail puisque de toute manière il est, dans le cadre de sa fonction, tenu à prendre des notes et à les exploiter ensuite.
La prétention des syndics à réclamer une rémunération de ce chef est indécente.
38) tableau page 7
Rémunération en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de l'assistance à un conseil syndical supplémentaire
Attendu que L'AGENCE HENRY affirme que c'est à l'assemblée générale des copropriétaires de négocier avec le syndic le nombre au-delà duquel lesdites réunions sont assimilées à des prestations particulières et ce en conformité avec l'article I-2 de la liste des prestations de gestion courante annexée à l'arrêté du 19 mars 2010, la Commission des Clauses Abusives n'ayant pas préconisé la suppression de cette clause ;
Que l'UFC 38 soutient que cette clause est illicite car la mission ordinaire du syndic est d'avoir des contacts avec le conseil syndical, lequel organise ses réunions comme il l'entend suivant la fréquence qu'il estime utile, enfin qu'elle est également abusive car elle prétend qu'il s'agirait d'une prestation hors gestion ordinaire ;
Attendu que si le conseil syndical est libre d'organiser ses réunions comme il l'entend en présence ou non du syndic, la présence obligatoire de ce dernier au conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle relève seule de la gestion courante du syndic aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, de sorte qu'il n'est pas abusif qu'une négociation puisse se faire concernant les réunions supplémentaires du conseil syndical où sa présence sera requise, dont la prévisibilité dans ces conditions, n'est pas acquise ;
Que dés lors que la prestation figure à juste titre parmi les prestations variables, il n'est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, de permettre au syndic de proposer au syndicat s'il le souhaite en l'estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser la prestation en fonction des spécificités de la copropriété, voire du conseil syndical ;
JPM : On ne peut qu’approuver la position de la Cour d’appel à ce sujet.
La motivation est clairement exposée.
Attendu que cette clause est abusive en raison de son imprécision et de son manque de clarté, le chapitre (7) consacré au compte de prévoyance ne faisant aucune référence à cette prestation au bénéfice des employés du syndicat ;
JPM : Ici un gros flop !!! Confusion entre le compte prévoyance travaux et les affaires de prévoyance sociale au profit du personnel !!!!
Il est curieux que la confusion n’ait pas été relevée au cours de l’audience.
Attendu que l'AGENCE HENRY souligne que ces prestations ne sont pas visées par l'arrêt du 19 mars 2010 et qu'aux termes de son nouveau contrat ces prestations sont néanmoins incluses dans le forfait annuel et ne donnent lieu à aucune rémunération complémentaire
Que pour l'UFC 38 ces clauses sont illicites au regard des dispositions de l'article 18 de la loi et 31 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que la gestion du personnel fait partie de la mission du syndic, d'autant que le classement de ces prestations en prestations variables mais incluses dans le forfait annuel est de nature à induire les consommateurs en erreur ;
Attendu que la lecture du contrat de syndic de l'AGENCE HENRY permet de constater qu'il respecte les dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic ;
Qu'en revanche les prestations sus-visées non visées dans l'arrêté et relatives à la préparation du dossier de retraite du personnel, aux relations avec l'inspection du travail, au suivi d'un contrôle URSSAF et à la mise en oeuvre d'un licenciement qui ne sont pas des prestations récurrentes mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic, justifient qu'elles soit classées en prestations variables ;
Que dés lors que les prestations figurent à juste titre parmi les prestations variables, il n'est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, de permettre au syndic de proposer au syndicat s'il le souhaite en l'estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser les prestations en fonction des spécificités de la copropriété et notamment de l'âge de ses employés ;
44) tableau page 5 'Comptabilité générale de la copropriété' Rémunération en prestation invariable relevant de la gestion courante, du compte bancaire séparé ou le cas échéant du compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété)
Attendu que l'UFC 38 qui saisit la cour d'une omission par le tribunal de statuer sur cette clause, soutient que celle-ci est illicite car le syndic fait ainsi pression à l'égard des copropriétés en facturant plus cher ces prestations si la trésorerie n'est pas déposée sur son compte et qu'en cela elle est manifestement déséquilibrée au détriment de copropriété, ce qui a conduit la Commission des Clauses Abusives à stigmatiser de telles clauses ;
Que pour l'AGENCE HENRY et la FNAIM cette clause ne tend pas à demander des honoraires supplémentaires pour l'ouverture du compte bancaire séparé mais à réduire le montant de son forfait si l'assemblée le dispense d'ouvrir un compte bancaire séparé, puisque la gestion de la comptabilité du syndicat en est facilitée ;
Attendu que cette stipulation est conforme aux dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 sauf à dire que le syndic devra présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option ;
Attendu que pour garantir l'effectivité de l'application de la présente décision, il y a lieu en application des articles 33 et suivants de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 d'ordonner en tant que de besoin la suppression par la SARL AGENCE HENRY de la totalité des clauses déclarées abusives ou illicites de la version 2010 du contrat, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euro par jour de retard ;
Sur le préjudice collectif
Attendu que l'action en suppression des clauses abusives vise également à obtenir la réparation du préjudice subi par l'ensemble des consommateurs, dés lors que les contrats comportant les clauses contestées ont nécessairement porté atteinte à la collectivité des consommateurs;
Qu'en l'espèce le tribunal a retenu 53 clauses illicites ou abusives sur les 62 clauses du contrat de syndic dans sa version 2008, l'UFC 38 n'ayant pas relevé appel des dispositions le déboutant de ses demandes en ce qui concerne les clauses que le tribunal n'a pas considéré comme étant abusives ou illicites ;
Que sur les 53 clauses à nouveau soumises à la cour, mais cette fois-ci dans la version 2010 du contrat, retouché d'une part en ce qui concerne les prestations variables incluses dans le forfait du syndic selon le choix des parties contractantes et non plus selon le choix du seul syndic comme dans la version 2008, d'autre part en ce qui concerne les travaux hors budget dont le montant est désormais voté en assemblée générale et dont le barème est devenu indicatif, la cour en a encore retenu 31 ;
Que ces clauses ont été utilisées par la SARL AGENCE HENRY pendant quatre années en leur procurant des avantages illégitimes ;
Qu'il est donc justifié de condamner la SARL AGENCE HENRY à payer à l'UFC 38 une somme de 12.000 euro à ce titre ;
Sur le préjudice associatif
Attendu que l'UFC 38 n'a pas relevé appel des dispositions du jugement relatives à ce chef de demande ;
Attendu qu'il convient d'ordonner par application de l'article L 421-9 du Code de la consommation, la publication dans les journaux les Petites Affiches de Grenoble, le Dauphiné Libéré et Paru Vendu du présent arrêt par extrait inventoriant les clauses écartées à l'initiative de l'UFC 38 et aux frais de la SARL AGENCE HENRY dans la limite de la somme totale de 1.500 euro par publication.
Qu'il y a lieu également d'ordonner que la SARL AGENCE HENRY porte dans le mois qui suite la signification de la présente décision sur la page la page d'accueil de son site internet la même mention en caractères suffisamment apparents, selon laquelle dans l'instance l'opposant à l'UFC 38 elle a été condamnée par arrêt du 4 mars 2012 à la suppression de 31 clauses abusives et/ou illicites du contrat type de syndic qu'elle propose depuis 2010, outre la mise en place d'un lien permettant d'avoir la liste des clauses déclarées abusives et/ou illicites telles qu'énoncées dans le dispositif du présent arrêt et ce pendant une durée d'un mois.
Donne acte à l'UFC 38 de ce qu'elle ne maintient pas sa demande de rejet de la procédure de la pièce n°55 communiquée par la socié té AGENCE HENRY.
Rejette l'exception d'irrecevabilité soulevée par l'UFC 38, de l'appel interjeté à l'encontre de la FNAIM
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré l'UFC 38 recevable en son action,
Vu le contrat de syndic dans sa version 2010.
'Prestation variable à la charge du copropriétaire concerné, relative à la déclaration de sinistre concernant les parties communes et /ou les parties privatives lorsque le dommage à sa source dans les parties privatives'
3) Tableau page 5 compte copropriétaire: classement en prestation 'variable incluse dans le forfait annuel issu du choix des parties contractantes de ' la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs'
Rémunération en prestation variable de l'intervention du syndic pour des travaux à la
demande d'un copropriétaire
Rémunération en prestation variable, incluse dans le forfait selon le choix des parties
contractantes, de la préparation de l'assemblée générale annuelle nécessitant
36)Rémunération en prestation variable, incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la présence exceptionnelle d'un collaborateur du syndic lors de la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle.
39)Rémunération variable, incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties
contractantes, de la gestion de la prévoyance du personnel,
Déclare illicite les clauses suivantes ;
Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des
parties contractantes, du traitement des archives dormantes
Prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties
contractantes relative à la délivrance de copies au conseil syndical
Rémunération en prestation variable (%) à la charge du syndicat, de la location de
Rémunération en prestation variable de l'élaboration des règles de fonctionnement
Ordonne en tant que de besoin la suppression par la SARL AGENCE HENRY de la totalité des clauses déclarées abusives ou illicites de la version 2010 du contrat, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euro par jour de retard ;
Déboute l'UFC 38 du surplus de ses demandes.
Ordonne la publication dans les journaux les Petites Affiches de Grenoble, le Dauphiné Libéré et Paru Vendu du présent arrêt par extrait inventoriant les clauses écartées à l'initiative de l'UFC 38 et aux frais de la SARL AGENCE HENRY dans la limite de la somme totale de 1.500 euro par publication.
Ordonne que la SARL AGENCE HENRY porte dans le mois qui suit la signification de la présente décision sur la page la page d'accueil de son site internet la même mention en caractères suffisamment apparents, selon laquelle dans l'instance l'opposant à l'UFC 38 elle a été condamnée par arrêt du 4 mars 2012 à la suppression de 31 clauses abusives et/ou illicites du contrat type de syndic qu'elle propose depuis 2010, outre la mise en place d'un lien permettant d'avoir la liste des clauses déclarées abusives et/ou illicites telles qu'énoncées dans le dispositif du présent arrêt et ce pendant une durée d'un mois.
Condamne la SARL AGENCE HENRY à payer à l'association UFC 38 12.000 euro
au titre du préjudice collectif.
Condamne en cause d'appel la SARL AGENCE HENRY à payer à l'UFC 38 une indemnité de 4.000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne la SARL AGENCE HENRY aux dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 au profit de la SCP DAUPHIN MIHAJLOVIC qui en a demandé le bénéfice.
6) tableau page 2 chapitre 'entretien et maintenance'
8) tableau page 2
16) tableau page 3
17) tableau page 3 chapitre 'recouvrement des charges impayées'
- recensement et mise en concurrence des prestataires : maître d'oeuvre, coordonnateur SPS,DO, contrôle technique etc...
- obtention sans réserves du dossier de fin de chantier : DIUO ect

References: l'article 18
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 547
 l'article 18
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 1165
 l'article 1165
 l'article 10
 l'article 18
 l'article 10
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 45
 l'article 37
 l'article 33
 l'article 21
 l'article 21
 l'article 39
 l'article 1165
 l'article 1165
 l'article 18
 l'article 14
 l'article 14
 l'article 44
 l'article 45
 l'article 14
 l'article 10
 l'article 20
 l'article 1165
 l'article 1165
 l'article 1165
 l'article 22
 l'article 5
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 45
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 14
 l'article 18
 l'article 1
 l'article 18
 l'article 14
 l'article 6
 l'article 66
 l'article 1165
 l'article 7
 l'article 35
 l'article 3
 l'article 3
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 1165
 l'article 67
 l'article 1
 l'article 21
 l'article 18
 l'article 700
 l'article 699