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Timestamp: 2017-07-20 12:27:07+00:00

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Acceso a una vivienda digna para todos (art. 14 CN) Resumen ejecutivo
El problema de la vivienda no es constructivo sino financiero. Tenemos las capacidades y recursos para construir todas las que se necesitan. El problema básico es que vastos sectores de la población carecen del capital necesario para adquirir una vivienda pagándola al contado, como hoy es norma en nuestro país. La solución es hacer que esos sectores puedan acceder al crédito de largo plazo con baja tasa de interés como ocurre en todos los países que funcionan. De este modo poder adquirir la vivienda propia es poder pagar una cuota similar a un alquiler, cosa que sí está al alcance de la mayoría de la población. Y si por alguna razón hay familias que probadamente necesitan un tratamiento especial, se podrá destinar fondos que hoy maneja el FONAVI para subsidiar, en esos casos, los intereses, y reducir las cuotas. Lo importante es que al reducirse drásticamente la cuota, por efecto del largo plazo y la baja tasa, con lo que hoy se paga de alquiler por una habitación en la villa 31, una familia puede hacerse propietaria de una vivienda digna dotada de todos los servicios esenciales, el más importante de los cuales es, sin duda alguna, su inserción en la trama urbana normal de su lugar de residencia.
El crédito de largo plazo en nuestro país, puede impulsarse con la creación de una Unidad de Cuenta Estable (UCE) que tenga carácter de Moneda Virtual (sin existencia física) en sinergia con un Programa de Bancarización Inducida. La creación legal y el funcionamiento de ambas instituciones, se explica en las metas Moneda Virtual y Bancarización Inducida que se desarrollan en esta misma página.
El rol del Gobierno es justamente crear estas instituciones abandonando totalmente el rol de “emprendedor inmobiliario” como en los programas FONAVI, Sueños Compartidos u otras aventuras similares que terminaron en costosos fracasos. Su rol indelegable es crear las instituciones que fomenten la cooperación social y potencien el ahorro popular para canalizarlo como en este caso, entre otras tareas productivas, a la construcción de viviendas.
Una de las instituciones esenciales de nuestra propuesta, es la creación del Voucher Inmobiliario, documento que garantiza al comprador el otorgamiento del crédito para que pueda iniciar la búsqueda, elegir su futura vivienda y negociar su compra. Cuando la operación se concreta, el banco interviniente desembolsa los fondos al vendedor simultáneamente con la escritura traslativa de dominio y la constitución de la hipoteca, que el comprador deberá pagar en cuotas fijadas en UCEs, a 30 o más años.
El sistema asegura que el desembolso de fondos sólo se produzca con la escritura de venta de una casa terminada, dotada de los servicios esenciales, que cumple con las regulaciones municipales.
En realidad lo que se hace es estimular una demanda segura para que el mercado, en libre competencia, invierta en la construcción de la cantidad y tipo de viviendas requeridas. Está previsto que la operatoria se canalice a través del sistema bancario existente, sin crear nuevos organismos burocráticos estatales. El Estado no debe “hacer” sino “hacer hacer” creando las instituciones y las condiciones para que el sistema tenga una evolución ordenada y sustentable. Es esencial asegurarse que el deudor hipotecario pague puntualmente sus cuotas para que el sistema tenga credibilidad y continuidad ya que los fondos recuperados, con sus intereses, reingresarán al circuito crediticio y estimularán la construcción de nuevas viviendas.
El plan tiene un objetivo principal: la vivienda digna. Pero hay otro implícito de enorme importancia: generar empleo productivo con salarios suficientes para que el trabajador pueda atender sus obligaciones. Entre ellas, pagar las cuotas hipotecarias.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.- El “problema” de la vivienda
El “problema” de la vivienda suele abordarse como un problema técnico de arquitectura. El Conicet viene destinando recursos públicos para investigar métodos constructivos novedosos, desde hace más de tres décadas, en el Centro Experimental de la Vivienda Económica de Córdoba. Con el objeto de abaratar la vivienda popular investigó, entre otras posibilidades, la utilización de materiales de desecho, como el proveniente de la trituración de envases de plástico. En nuestro criterio, el “problema” de la vivienda que soporta nuestro país, no es de carácter constructivo. El mercado ofrece una variada gama de alternativas técnicas suficientes para resolverlo. La solución no pasa por construir viviendas con desechos. El hombre inventó hace muchos siglos el ladrillo fabricado con tierra y bosta, ambos recursos en oferta excedente y, a lo largo del tiempo, otros sistemas constructivos de probada calidad y eficiencia.
La solución de fondo es dar alcance universal a esta demanda social de gran escala, creando un puente institucional para que la técnica constructiva disponible, como dijimos ampliamente suficiente, se ponga al servicio de la meta que no puede ser otra que poner la “vivienda digna” al alcance de todos. Los más pobres no tienen vivienda porque no pueden pagarla en las actuales condiciones financieras del mercado situación que comparten con los sectores medios. Se requiere un cambio copernicano para “empoderar” a todas las familias dándoles capacidad de compra, mediante el acceso al crédito de largo plazo y baja tasa. Y, si las circunstancias lo requieren, con tasas subsidiadas o, inclusive, sin interés alguno. Los fondos públicos deben ser utilizados en forma subsidiaria para apalancar y potenciar la capacidad de compra de los más pobres. Los siguientes datos estadísticos oficiales son prueba elocuente de nuestra afirmación: Fondo Nacional de la Vivienda y programas federales. Conclusiones generales de la Auditoría. Diciembre 2008
a) Escala: Entre 1992 y 2007, con el sistema FONAVI se construyeron realmente 465.216 viviendas, lo que da un promedio anual de 31.014. Según proyecciones de la Fundación Metas Siglo XXI, para resolver el problema en diez años, es necesario proveer 482.000 unidades por año.
b) Empoderamiento: El 56 por ciento de las viviendas no se escritura. Las familias no acceden al título de propiedad, ingrediente central del empoderamiento. La falta de escritura y por ende de hipoteca, incide en la falta de pago de los deudores. Al año 1999 el 66,27 por ciento de las cuotas no se pagaba. El recupero de las cuotas en moneda constante es esencial para generar un giro de los fondos –revolving fund- que potencie el sistema y posibilite que otras familias puedan acceder al programa. Así ocurrió con las grandes entidades de crédito hipotecario creadas en Estados Unidos por el presidente Roosevelt en 1938, como la Federal Nacional Mortgage Association (Fanny Mae) y la Federal Loan Mortgage Association (Freddie Mac), que en base a una recuperación metódica de los créditos y con una moneda –dólar- relativamente estable comparada con la nuestra, han podido resolver el “problema” de la vivienda de más de 60 millones de familias. El secreto del éxito es el alto grado de cumplimiento de los deudores y moneda relativamente estable.
2.- Importancia decisiva del crédito hipotecario para brindar acceso a la vivienda digna
Hemos visto entonces, que problema de la vivienda no es técnico sino financiero. La solución de fondo, como dijimos, es el crédito hipotecario ajustable de largo plazo que, para el caso de la vivienda social, debe prever una ayuda estatal subsidiaria que lo haga más accesible y asegure el pago de la cuota.
La inversión más grande que realiza la familia de clase media o la de bajos recursos durante toda su vida es la vivienda. Su necesidad surge precisamente cuando las familias se constituyen y, en la gran mayoría de los casos, carecen de reservas suficientes para pagarla al contado, como se exige en nuestro país, y tampoco califican para pagar una cuota adecuada a sus niveles de ingresos.
Los países desarrollados resuelven esta cuestión precisamente como estamos proponiendo: mediante el crédito hipotecario de largo plazo con baja tasa de interés. Ello requiere disponer de un mercado de capitales maduro, accesible al mayor número posible de familias, que pueden convertir el flujo de sus ingresos previstos por 25 o 30 años en un stock de capital suficiente para pagar el inmueble que será cancelado con una cuota mensual comparable a un alquiler. Esto hace posible afrontar la operación a quienes disponen de una perspectiva de ingreso basada en su trabajo, pero carecen de capital para cancelar al contado el precio de compra.
En estos países, tal como puede apreciarse en el cuadro siguiente, los volúmenes de crédito hipotecario son considerables. Existe una correlación entre el nivel de desarrollo social y la ratio entre el PBI y el crédito hipotecario residencial. A mayor endeudamiento en hipotecas para vivienda, mayor es el desarrollo social de un país.
3.- Relación porcentual entre el PBI y las hipotecas residenciales en Europa y Estados Unidos
Los más evolucionados socialmente, tienen proporciones que en algunos casos superan el 100% del PBI como es el caso de Holanda 107,1% y Dinamarca 101,4%. Suecia alcanza al 81,8% y Gran Bretaña al 85%.
Entretanto, los países de menor desarrollo recientemente incorporados a la comunidad europea, tienen menor volumen de crédito hipotecario: Polonia 19, 1%, Rumania 5,6%, República Checa 12,8%, Eslovenia 13,7%.
En 2010, la Comunidad Europea de los 27 tenía invertido en créditos hipotecarios el 52,4% del PBI, que representa en números redondos 6,5 billones (millones de millones) de euros.
Por su parte, Estados Unidos, en el mismo año, tenía el 76,5% del PBI que representa, también en números redondos, 11 billones (millones de millones) de dólares.
Algunos gobiernos consideran que el bajo endeudamiento es un signo de fortaleza de los países. Este concepto no es trasladable al caso de la vivienda. Aparece nítida una correlación entre el nivel de endeudamiento en crédito hipotecario y el nivel de desarrollo social alcanzado por las economías. En el caso de nuestro país las familias no se endeudan para comprar su vivienda, porque el crédito hipotecario es casi inexistente. Apenas el 0,6 % del PBI. La opción es alquilar cuando se tiene acceso a garantías reales o, en su defecto, refugiarse en las villas miseria, los tugurios, los ranchos o vivir hacinados en la habitación de un hotel. Podemos afirmar que nuestro país tiene una gran capacidad potencial de endeudamiento precisamente porque las familias no tienen deuda. Las que son propietarias de vivienda no tienen hipotecas pendientes. Podríamos decir que nuestro principal activo es no tener pasivos y que si, como hemos propuesto en el libro La Moneda Virtual, se consigue potenciar el mercado del crédito, habrá una masa enorme de familias que podrá acceder a estos créditos de largo plazo.
Usando como punto de referencia Estados Unidos, adonde el mercado de hipotecas llega al 76,5% del PBI, la capacidad potencial de endeudamiento de las familias argentinas sería del 75,9%. Una cifra del orden de los US$ 396.000 millones calculado con relación al PBI estimado por el INDEC en el segundo trimestre del 2014.
La Asociación de Empresarios de la Vivienda ha hecho un estudio, demostrando que la creación de instituciones adecuadas para la difusión del crédito de largo plazo permitiría a 1.200.000 familias acceder a la casa propia, sin necesidad de subsidios estatales.
A ese objetivo responde la propuesta de creación de La Moneda Virtual.
Si el Gobierno tiene en sus manos el poder de crear las instituciones que permitan a millones de personas disfrutar de su vivienda propia sin demandar subsidios o ayudas del Fisco. ¿Por qué no lo hace? Obsérvese que esta solución mejorará las cuentas fiscales por un doble efecto: impuestos adicionales generados por la actividad agregada y disminución del peso de los subsidios al reducir el número de desempleados. El Fisco es el primer beneficiario.
Desde luego que esto no resuelve el problema de la vivienda en los sectores más pobres. Pero abre un nuevo horizonte para resolver los casos que exigen subsidio fiscal, utilizando el mecanismo de subsidio a la demanda. El Estado debe abandonar definitivamente el rol de empresario de la vivienda. La experiencia de Sueños Compartidos ha sido aleccionadora. Las viviendas no se hicieron y lo único que se consiguió es montar un gigantesco negociado de 1.126 millones de pesos. Además, el Estado deberá hacerse cargo de 1.400 demandas por valor de 112 millones de pesos iniciadas contra la empresa y las Madres de Plaza de Mayo (ambos insolventes) por los empleados de la constructora que quedaron sin trabajo. Como consecuencia de la llamada cadena de la solidaridad, el Estado terminará pagando los costos de esta demanda. Se estima que los trabajadores deberán esperar tres años para cobrar.
En resumen, podemos definir dos grandes sectores de la sociedad que requieren soluciones diversas:
Primero: Clase media: que necesita crédito a 30 años y con tasas de interés del orden del 5 por ciento anual. Es el planteo correcto de la cuestión que ha desarrollado la Asociación de Empresarios de la Vivienda que veremos en el punto siguiente.
Segundo: Sectores con capacidad de pago insuficiente para afrontar las condiciones anteriores y que necesitan, además del crédito de largo plazo (30 años), subsidio parcial o total de los intereses. Para este sector, se prevé la creación del voucher inmobiliario que corrige las deficiencias actuales, brindando un modelo de gestión transparente y expeditivo, que garantiza la terminativa y la escrituración y, además, respeta el derecho de la familia a elegir su propio domicilio.
4.- Disminución del monto de la cuota, en créditos hipotecarios pactados en Unidad de Cuenta Estable
La aplicación de este mecanismo, además de beneficiar a 1.200.000 familias, generará decenas de miles de puestos de trabajo formal, directos e indirectos.
Como dijimos, un caso especial es el de los sectores carenciados con muy bajos ingresos, que tienen dificultades para afrontar el pago total de las cuotas, aún de las del nuevo sistema que proponemos. Nuestra propuesta, que explicaremos en el punto siguiente, contempla un programa específico que utiliza los fondos del FONAVI para subsidiar las tasas de interés.
5.- Por qué y cómo hay que erradicar las villas miseria
"Tan importante como explorar lo ignoto, es iluminar lo evidente"
Oliver Wendell Holmes, Presidente de la Corte Suprema de los Estados Unidos entre 1902 y 1931
En general, resulta difícil ver lo obvio. En el caso de las villas, se considera que el problema más grave es la precariedad de sus construcciones (aunque hoy proliferen, por ejemplo en la 31 de Retiro, viviendas de mampostería algunas de hasta cinco pisos), cuando lo verdaderamente grave e insoluble es lo que no se ve: la falta de tejido urbano. No hay calles públicas. Los lotes no tienen las medidas reglamentarias para evitar el hacinamiento.
El problema es institucional. No se cumplen las reglas elementales de los municipios, ni siquiera las de las antiguas Leyes de Indias que definían la subdivisión en lotes de medidas suficientes con salida a calle pública, situación infinitamente mejor que los pasadizos medievales de nuestras villas miseria. Estamos frente a un problema estructural que imposibilita una solución in situ ya que la densidad impide abrir calles, condición básica del urbanismo. Sin calles no es posible tender redes de agua, cloaca y gas ni asegurar el tránsito de ambulancias, bomberos y móviles policiales indispensables para la seguridad. Las villas terminan siendo así guetos inexpugnables que alientan la radicación de la delincuencia y la droga. Las primeras víctimas son sus propios habitantes, en su gran mayoría gente honesta y trabajadora, que vive sometida a los traficantes, verdaderos “patrones de la villa”. Al no existir calle, los residentes tampoco tienen un domicilio identificable, lo que les dificulta o impide conseguir un trabajo legal.
Son habitantes de segunda llamados “villeros”, cruelmente discriminados y afectados en sus derechos humanos: carecen de domicilio, uno de los atributos básicos de la persona, de vivienda digna garantizada por la Constitución desde hace más de medio siglo y de casi todos los servicios esenciales. El apiñamiento en lotes de ínfimas dimensiones genera una promiscuidad insalubre que termina completando este cuadro de misérrima calidad de vida. Inevitablemente, todos los intentos de urbanizar las villas y transformarlas en barrios normales terminan fracasando. No puede ser de otra manera porque falta lo esencial: calle y espacio vital.
6.- La favelización de las villas
Como recién dijimos, nuestras villas se van convirtiendo gradualmente en lugares de refugio y difusión de la droga. Vamos llegando a la situación de las favelas brasileñas, muchas de las cuales padecen de “extraterritorialidad”. Al ser inexpugnables para las fuerzas ordinarias de seguridad, es necesario el concurso excepcional de las Fuerzas Armadas. Para la organización del Mundial de Futbol 2014, Río de Janeiro debió realizar operativos de limpieza en las favelas que fueron paliativos transitorios. No resolvieron la cuestión de fondo.
En noviembre de 2012, en la favela Paraisópolis de San Pablo, se produjeron graves enfrentamientos entre bandas rivales con el saldo de 170 muertes en 20 días. En la foto se evidencia el nivel de hacinamiento y la falta absoluta de calles, que hace totalmente imposible el patrullaje de las fuerzas de seguridad.
Villa Paraisópolis, San Pablo, Brasil. Escenario de algunos de los 170 asesinatos del mes de noviembre de 2012, según cifras oficiales. Clarín, 22.noviembre/2012.
7.- La renovación urbana (urban renewal)
La solución de fondo debe encararse desde el concepto de renovación urbana, como se hizo en la década de 1960 en las grandes ciudades de Estados Unidos. Allí también había villas miseria como las “shantytowns”, asentamientos de tugurios (slum settlements) ilegalmente ocupados por personas empobrecidas que construían precarias viviendas de madera enchapada, cartón corrugado, y hojas de plástico. Desde luego, carecían de agua corriente, cloacas, y acceso a calle pública reglamentaria, lo que impedía la prestación de servicios de policía, ambulancias y bomberos. Estaban emplazadas en terrenos periféricos inundables, muchas veces al lado de vertederos de basura y expuestas a frecuentes incendios favorecidos por el hacinamiento y la alta combustibilidad de los materiales empleados en su construcción.
El concepto de renovación urbana (urban renewal) admite variantes que se adaptan a la problemática de cada ciudad, tales como la apertura de los bulevares de París llevada a cabo por el Escribano Barón de Haussmann en 1853, o el nuevo desarrollo completo de barrios enteros de New York que realizó Robert Moses entre 1930 y 1970.
En general, los terrenos recuperados de los asentamientos son rediseñados en un nuevo tejido urbano que incluye amplias avenidas y espacios verdes. En otros casos, se los utilizan para instalar equipamientos públicos que potencian la “utilidad pública” de la renovación urbana. Hay ejemplos exitosos en varios países: en Estados Unidos la intervención en el Golden Triangle de Pittsburgh embelleció una ciudad sucia y deprimida agregando parques, edificios de oficina y estadios. En España, Barcelona aprovechó las Olimpiadas de 1992 para llevar a cabo una renovación y embellecimiento de la zona costera. Otro ejemplo reconocido es el de Australia con la renovaciones urbanas de Sidney y Melbourne En nuestro país podemos citar los casos en Buenos Aires de Puerto Madero, en la década de 1990, facilitado por la titularidad estatal de la tierra y de los edificios y, en la década de 1970, la transformación de la villa de Colegiales que ocupaba 9 hectáreas y que era un factor de atraso urbano y delincuencia, en un barrio normal con importantes equipamientos de interés público como la Facultad de Ingeniería de la Universidad Católica.
8.- La experiencia de Estados Unidos en la postguerra
En 1945, finalizada la Segunda Guerra Mundial, volvieron a Estados Unidos quince millones de veteranos que conformaban un cocktail explosivo: muchos no tenían trabajo, carecían de vivienda propia y estaban entrenados para matar. El Congreso registraba que después de la Primera Guerra Mundial se había decidido atender solamente a los veteranos discapacitados y no así a quienes regresaron sanos. Esta decisión equivocada, sumada a la gran recesión de 1932 que generó un desempleo del 25 por ciento, dio lugar a violentas manifestaciones de los veteranos en reclamo de ayuda. 20.000 manifestantes se congregaron en Washington, D.C., para reclamar una gratificación en efectivo, frente a lo cual el Presidente Hoover movilizó las tropas que, bajo el mando los futuros héroes de la Segunda Guerra, Eisenhower, Mac Arthur y Patton, reprimieron con armas y tanques a sus propios compatriotas.
El recuerdo de estos infaustos acontecimientos llevó al Congreso a actuar en forma totalmente distinta cuando la Segunda Guerra Mundial llegaba a su fin y los soldados estaban regresando. En junio de 1944, dictó la ley The Servicemen´s Readjustment Act, conocida popularmente como Declaración de Derechos de los Soldados, que concedía a los veteranos tres beneficios: un subsidio de desempleo transitorio, educación gratuita y crédito garantizado por 6.990 dólares para comprar una casa o instalar un comercio (Fuente: Greenberg, Milton, Historians on America, publicado por el Departamento de Estado de los Estados Unidos). El efecto más notable de esta ley fue que en diez años se construyeron 13 millones de viviendas que alojaron unas 52 millones de personas. Muchas de las viviendas fueron consecuencia directa de este plan y otras del crédito ordinario. Lo importante es que se logró una solución a escala que daba respuesta simultánea a dos problemas sociales graves: empleo y vivienda propia.
Las casas ofrecidas por los emprendedores privados para este plan, estaban construidas en serie (viviendas industrializadas) y eran muy confortables: tenían calefacción por losa radiante, living comedor con chimenea y televisor marca Admiral ya incluido, cocina con heladera y lavadero con un lavarropas Bendix, baño completo y dos dormitorios. Además, quedaba disponible un altillo en el cual se podía incorporar dos dormitorios si la familia crecía. En total eran 80 metros cuadrados terminados y la posibilidad de incorporar otros 60 metros. Si consideramos el precio de US$ 6.990, incluido el terreno con servicios completos, la eficiencia del sistema era notable. Este precio expresado en dólares de entonces equivalen a US$ 69.752 de hoy. Uno de los emprendedores, William Levitt, construyó ciudades enteras conocidas como Levittow. Por ejemplo, el proyecto Long Island en Hicksville, fue desarrollado en un predio de 600 hectáreas con 10.600 viviendas para 40.000 personas.
Algunos urbanistas criticaron la monotonía del paisaje urbano derivada de la construcción en serie, pero, considerando las circunstancias sociales y el precio accesible, resultó una solución efectiva para dar vivienda digna propia a millones de personas. Levitt fue considerado entonces el “General Motors” de la vivienda y su sistema fue imitado por otros constructores en todo el país. En resumen, el notable resultado de este plan fue el drástico incremento de la construcción de viviendas. De 114.000 en 1944, saltó a 1.700.000 en 1950. Un crecimiento del 1500 por ciento (Greenberg, Milton, op. cit.), que logró convertir un cocktail explosivo en un círculo virtuoso para el crecimiento de la economía y el incremento de la tasa de natalidad (baby boom). Convirtió a los Estados Unidos en una nación de propietarios.
La vivienda, constituye en todos los países la inversión más importante en la vida de la familia promedio. Junto con el automóvil son sus activos más importantes. En la década del 70, cuando Estados Unidos estaba afectado por un fuerte proceso inflacionario y un estancamiento de la economía, el Congreso, con intervención de ambos partidos, encomendó un estudio a economistas independientes para que analizaran cuáles habían sido los motores del crecimiento durante el siglo XX. Las conclusiones fueron coincidentes: los tres motores que impulsaron al resto de la economía en el siglo, fueron la vivienda, el automóvil y las carreteras. Curiosamente no aparece la alta tecnología sino cuestiones tan básicas como la vivienda y las carreteras. Deberíamos sacar enseñanza de esta experiencia histórica exitosa, para animarnos a emprender un vasto programa de crecimiento y generación de empleo basado en estas premisas.
9.- La vivienda social en Estados Unidos
Hemos señalado los aciertos de la política de vivienda aplicada en Estados Unidos para resolver el problema de los veteranos. Creemos necesario recordar también que, cuando este país recurrió a sistemas similares al FONAVI argentino, tuvo fracasos estrepitosos como veremos a continuación:
El experto Emanuel Savas describe la situación en su libro Privatización, Chatham House Publishers, New Jersey, 1987, pp. 196-204: * Los monoblocks estatales cuestan un 25% más que una vivienda privada equivalente (p. 200).
* El 20% de los contratos celebrados han sido conflictivos y litigiosos (p. 200).
* Los monoblocks estigmatizan a sus habitantes como “gente pobre que vive del Estado” (p. 199).
* Estados Unidos tiene también su Fuerte Apache: en San Luis, los monoblocks Pruit-Igoe tuvieron que ser dinamitados porque se habían vuelto peligrosos por la concentración de delincuencia que los volvió inhabitables (p. 200).
Pruitt-Igoe fue un gigantesco proyecto de monoblocks en la ciudad de San Luis, Missouri, Estados Unidos. Concluido en 1956 las condiciones de vida de sus habitantes comenzaron a declinar. A fines de la década de 1960 el complejo se había hecho famoso en el mundo por la pobreza, el crimen y la segregación. Los 33 monoblocks que lo componían fueron demolidos a mediados de los 70 y el proyecto se convirtió en un ícono del fracaso de los emprendimientos construidos por el Gobierno. Fue proyectado por el arquitecto Minoru Yamasaki que también diseño el World Trade Center.
*La costosa experiencia de Pruitt-Igoe demostró que no era conveniente que el Gobierno asumiera el rol de emprendedor inmobiliario y que era preferible dejar que los propios interesados adoptaran la decisión individual que mejor se adecuara a su preferencia. La nueva política se orientó a la distribución de vouchers que transferían a cada familia el poder de decisión en algo tan importante como el lugar de residencia (p. 196).
* La ley federal que posibilitó el uso de vouchers fue demorada hasta 1985 y el Congreso la aprobó a regañadientes. Porque en Estados Unidos también existe la patria contratista, interesada en perpetuar los grandes contratos de obra pública para levantar monoblocks.
Querían que se siguiera subsidiando a las grandes empresas constructoras en lugar de ayudar directamente a los pobres a través del voucher.
Según explica Savas (p. 200) la demora del Congreso se debió a que las empresas de la patria contratista hacen grandes contribuciones para las campañas electorales, que los pobres no pueden hacer.
Suena tan parecido a lo que ocurre en nuestro país que resulta increíble.
10.- Los criterios rectores de la meta acceso a la vivienda digna
Nuestra propuesta se apoya en los siguientes elementos centrales:
a) Ejercicio del dominio eminente del Estado para expropiar las tierras y edificaciones de los barrios a renovar.
b) Asegurar a las familias residentes en el lugar, la libre elección del domicilio al cual se trasladarán, mediante un crédito blando complementado con subsidios, para que puedan insertarse en el tejido urbano normal.
c) No construir monobloks porque ello implica varios inconvenientes:
* Obliga al Estado a constituirse en desarrollador inmobiliario, con lo que el proceso se hace lento, costoso, altamente ineficiente y propenso a facilitar la corrupción.
* Traslada la concentración de las familias a nuevos ghettos tipo Fuerte Apache, que mantienen la discriminación porque las familias concentradas siguen siendo “ex – villeros” para el resto de la comunidad.
11.- El modelo de gestión en la vivienda social – La institución del voucher inmobiliario
Cada tipo de obra requiere adaptaciones conforme a sus características. No es lo mismo construir una gran represa hidroeléctrica que construir una vivienda. Pero lo que sí debemos rescatar es el principio de pagar por obras terminadas y, en el caso de la vivienda, contra escritura e hipoteca.
La vivienda, por su propia naturaleza, se presta a la participación de pequeños emprendedores favoreciendo así las PYMES. Curiosamente, la política estatal se ha orientado en la dirección opuesta – y equivocada- de construir grandes complejos habitacionales, probablemente para favorecer a las grandes empresas constructoras con capacidad de lobby en los niveles de decisión del gobierno. La solución del monoblock no es buena y en general ha dado pobres resultados tanto en nuestro país como en el resto del mundo. Lejos de integrar a la gente más pobre al tejido urbano normal, tiende a convertirlo en un gueto de segregación social y cultural.
El problema de fondo tendrá solución cuando el Estado deje de construir viviendas y se concentre en crear el marco institucional que dé acceso al crédito a los sectores de menores ingresos, mediante la institución del “voucher”. De este modo, será cada familia la que eligirá su lugar de residencia, decidiendo por sí misma qué va a comprar y en qué lugar. Contará para ello con una capacidad de compra emanada del “voucher”, que le permitirá pagar al contado una vivienda terminada. Se generará así una fuerte demanda inmobiliaria que estimulará a miles de emprendedores a satisfacerla, construyendo viviendas industrializadas o convencionales en terrenos insertos en el tejido urbano, con todos los servicios básicos disponibles.
Al dejar de construir, los gobiernos dejan de proyectar, licitar y pagar certificados. Los funcionarios dejan de manejar una caja que por lo general es “caja política”. Los gobiernos asumen una función mucho más importante y transparente: otorgar a las familias de menores recursos créditos subsidiados, para que puedan elegir con libertad la casa de su preferencia en el lugar que más le convenga, ejerciendo el derecho básico de elegir domicilio.
El voucher es un vale que cada familia recibe y que indica el monto y las condiciones del crédito que se le otorga. Con este voucher busca una casa ajustada a su presupuesto y cuando la encuentra recurre a un banco adherido al sistema. El banco se ocupa de tasarla, verificar los títulos, gestionar la escritura de compra e hipoteca y concretar la operación.
Creo que es esencial empezar a utilizar el sistema bancario que es una de los pocos sistemas administrativos que aún funciona en nuestro país. Por la índole de la tarea –manejo de un activo tan delicado como el dinero- en general opera con protocolos, plazos y cumplimientos mucho más satisfactorios que la administración pública. Recordemos que al tratar la bancarización inducida propusimos una ampliación del horario bancario. Esto es indispensable también para poder gestionar un volumen grande de créditos hipotecarios. Es un negocio cuantioso ya que hay que administrar créditos por más de US$ 40.000 millones de dólares en cuatro años.
Una vez otorgada la escritura, el banco se queda con la hipoteca y se ocupa de la cobranza. El beneficiario devuelve sólo el capital en cuotas a 30 años expresadas en moneda virtual de poder adquisitivo constante. Los intereses que estarán en el orden del 6 % anual serán absorbidos parcialmente con los fondos del FONAVI que deberán ser ampliados a medida que el programa avance. El beneficiario se va haciendo cargo también de los intereses en un proceso gradual y paulatino.
12.- El crédito hipotecario necesita un reembolso “pronto, fácil y barato”
Para que el crédito hipotecario se expanda, es vital implementar un rápido y eficiente sistema de ejecución de hipotecas. Hoy es normal que un juicio hipotecario demore dos años o más y entre tanto se acumulen costas e intereses y, muchas veces, cuando llega el momento del remate, el valor del inmueble no cubre el total de la deuda.
La ley 24.441, artículos 52 y siguientes, intentó crear un régimen más ágil de ejecuciones hipotecarias, pero en la práctica resultó un sistema híbrido y poco expeditivo.
Esto perjudica a los deudores cumplidores por dos vías: primero, porque el riesgo encarece la tasa (prima de riesgo); segundo, porque los bancos reducen el porcentaje del crédito para cubrir esos riesgos y, en consecuencia, los créditos no superan el 50% del valor del inmueble. En Estados Unidos es habitual que el préstamo cubra el 80%, y en ciertos casos el 90%.
Transcurridos 150 años desde la organización nacional, todavía no hemos sido capaces de organizar un régimen judicial eficiente para cosas tan simples como una ejecución hipotecaria. Para destacar la importancia de esta cuestión citamos a Juan B. Alberdi: “el reembolso para dar confianza al prestamista ha de ser no solamente íntegro, sino pronto, fácil y barato. El arreglo de estas garantías protectoras del capital forma parte central del sistema judicial o de enjuiciamiento, que es el complemento de un buen sistema de seguridad en legislación hipotecaria”[1].
Es necesario plantear entonces la implementación de un procedimiento rápido y verdaderamente ejecutivo para que el acreedor recupere sin demoras su crédito, mediante una profunda transformación basada en la verdadera naturaleza jurídica del derecho de hipoteca. La hipoteca es un derecho real, que establece un vínculo directo del acreedor con la cosa hipotecada. No es un simple derecho quirografario.
Basadas en este principio, las legislaciones de dos países han resuelto eficazmente la cuestión, con beneficios para la sociedad en su conjunto y en especial para los buenos pagadores que son la inmensa mayoría.
En el sistema de Estados Unidos, el banco acreedor tiene el derecho de vender por sí y ante sí el inmueble hipotecado, sin necesidad de proceso judicial y sin intervención del juez. Ante la mora del deudor, lo intima y, si no paga, procede a la venta privada del inmueble. Luego le liquida el excedente al propietario.
El procedimiento es draconiano pero estimula al pago. Cuando alguien no puede pagar acude al banco voluntariamente, antes del vencimiento y acuerda una refinanciación. Al banco le conviene arreglar para que el crédito siga en el activo y no ingrese a la cartera morosa, cosa que lo obligaría a hacer previsiones que reducen la utilidad del ejercicio. Gracias a este sistema expeditivo, las hipotecas sobre vivienda alcanzan al 76,5% del PBI de Estados Unidos en 2010. En nuestro país apenas llega al 0,6%..
El sistema de Alemania también resuelve exitosamente el problema utilizando un sistema jurídico basado en el Código Napoleón, más afín con nuestras tradiciones jurídicas. Como la hipoteca es un derecho real, el procedimiento de ejecución es muy expeditivo. Presentada la ejecución hipotecaria, la primera providencia del juez es fijar la fecha de remate que notifica al deudor sin darle participación. Éste puede oponer una sola excepción: constancia documentada del pago. No se admite ninguna de las chicanas habituales en nuestros tribunales. Si el deudor no paga, el remate tiene lugar inexorablemente en la fecha establecida.
Ambos sistemas son muy eficaces. En el caso de nuestro país, consideramos que la solución debería ser aplicar el procedimiento de Estados Unidos si el acreedor es un banco y el de Alemania si no lo es. Es la propuesta que formulamos al tratar el descongestionamiento de la justicia.
Debemos rectificar nuestra tendencia a proteger mucho más a quienes no cumplen sus obligaciones de pago, posibilitándoles inclusive dilaciones de mala fe. Esto claramente perjudica al sistema y en especial a los deudores puntuales, que terminan pagando tasas más altas para cubrir la prima adicional originada en el “riesgo argentino”
13.- Ventajas del nuevo modelo de gestión
Las ventajas de este sistema son innegables:
* Garantiza la terminativa: En primer lugar, el crédito sólo se desembolsa contra una casa terminada y una hipoteca normalizada constituida en legal forma. No se comprometen inversiones sobre la base de promesas a futuro sino de realidades tangibles.
* El sistema tiene escala y velocidad: estimulando la demanda con el crédito, el mercado de la construcción puede llegar, sin problemas, a dar 250.000 soluciones habitacionales por año reemplazando el proceso actual del FONAVI que es lento y burocrático. Desde que se toma la decisión hasta que la vivienda se entrega pasan en promedio dos años.
* Promoción de las PYMES: el sistema FONAVI propicia la construcción de grandes barrios que excluyen la participación de las pequeñas empresas. El modelo del voucher, promueve la participación de miles y miles de pequeños emprendedores. No interesa que cada uno de ellos construya una o dos casas. Lo importante es la sumatoria total, que tampoco excluye a los grandes emprendedores.
* Facilita la titulización: un gran barrio de monoblocks, requiere terrenos de grandes dimensiones, que generalmente son del Estado. Carecen por lo tanto de títulos de propiedad, con lo cual se dificulta uno de los objetivos básicos del programa: convertir a los beneficiarios en propietarios y no en simples ocupantes sin título. El 56 por ciento de las viviendas FONAVI construidas en las últimas tres décadas carece de título.
* Integra a la familia al tejido urbano tradicional: existen en todas las ciudades gran cantidad de lotes no edificados que están dispersos en el tejido urbano. Los que conocen a fondo esta situación son los propios habitantes y propietarios de los distintos barrios. Es una información que está dispersa en la comunidad y que difícilmente la pueda conocer un funcionario desde su escritorio. Esto tiene indudable ventaja: densifica las zonas de baja ocupación mejorando la rentabilidad de la dotación de servicios públicos. Cuesta lo mismo tender una cañería de agua, cloacas o gas para una manzana en la que hay 10 casas edificadas o 40. Aprovechando entonces estos lotes libres diseminados en el tejido urbano, es posible integrar a la sociedad a las familias que hoy viven en los guetos.
* Transparencia: desaparece el poder del funcionario de adjudicar contratos millonarios para construir mega barrios. La facultad de elegir la vivienda es transferida en forma atomizada a millones de familias que deciden por sí mismas qué y dónde comprar.
14.- ¿De dónde saldrán los lotes para construir un millón de viviendas?
Una de las virtudes del modelo de gestión propuesto es el rol trascendental que tiene el mercado para implementar las soluciones. Como dijimos, sería imposible para un organismo público ubicar y comprar por ejemplo, un millón de lotes para edificar otras tantas viviendas.
En el mercado, en cambio, hay un número indeterminado de pequeños empresarios, maestros mayores de obra, arquitectos, ingenieros, o desarrolladores inmobiliarios que, por imperativo de su oficio, tienen detectados lotes, baldíos o fracciones sub divisibles en todo el país y que frente a demandas concretas y seguras, invertirán en la construcción rápida de viviendas en cantidad y calidad aptos para satisfacer estas demandas.
15.- La oruga convertida en mariposa
La política de vivienda digna que proponemos, liberará tierras ocupadas por las villas porque, tal como dijimos, sus habitantes estarán en condiciones de adquirir su propia vivienda e integrarse al tejido urbano, es decir a la sociedad. Ocurrido esto, hay que dar a estas tierras un destino de gran rentabilidad social construyendo en ellos escuelas públicas, primarias y secundarias, con edificios modernos y funcionales integradas a centros deportivos. Pensemos lo que significaría, tanto desde el punto de vista social como urbanístico, la conversión de las villas miseria en parques deportivos y escuelas modelo. Se replica el fenómeno natural de la oruga convertida en mariposa.
16.- Modificación del artículo 13 de la ley de expropiaciones 21.499
La ley 21.449 introdujo una valiosa institución para facilitar el proceso expropiatorio: el avenimiento directo con el propietario con el fin principal de protegerlo con una indemnización justa, rápida y expeditiva. De este modo el Estado podía efectuar la compra a los valores fijados por el Tribunal de Tasaciones de la Nación otorgando además al propietario, por el artículo 13, un adicional del 10 por ciento sobre el valor tasado por dicho organismo.
La experiencia lograda con el régimen de avenimiento ha sido fructífera. Sin embargo, creemos que sería conveniente modificar el citado artículo 13, ya que subsiste en la sociedad una resistencia y temor a la expropiación, que muchas veces paraliza la decisión de las autoridades para construir obras de utilidad pública. La modificación consistiría en ampliar el adicional de la indemnización elevándola del 10 al 20 por ciento lo que contribuiría a agilizar el proceso expropiatorio por la menor resistencia de los afectados.
17.- Proyecto de ley - Vivienda digna para todos (art. 14 bis. C.N.)
Artículo 1.- Declaración de utilidad pública
Decláranse de utilidad pública, y sujetas a expropiación por causa de utilidad pública, todos los inmuebles ocupados por asentamientos precarios en todo el territorio nacional. Cuando se tratare de inmuebles de propiedad del Estado Nacional, la declaración de utilidad pública se limitará a todas las instalaciones definitivas o precarias existentes en el predio.
Artículo 2.- Modificación del artículo 13 de la ley 21.499
Modificase el artículo 13 de la ley 21.499 el que queda redactado de la siguiente manera:
Artículo 13.- Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del propietario dentro de los valores máximos que tasen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación para los bienes inmuebles, o las oficinas competentes que en cada caso se designarán, para los bienes que no sean inmuebles. Tratándose de inmuebles, el valor máximo tasado será incrementado automáticamente y por todo concepto en un veinte por ciento.
Artículo 3.- Acceso a la vivienda digna
En cumplimiento del artículo 14 de la Constitución Nacional, el Estado Nacional facilitará el acceso a la vivienda digna de los ocupantes de dichos inmuebles cualquiera fuere las condiciones de la ocupación y la antigüedad que registre, conforme a lo establecido en esta ley.
La operatoria creada por la presente ley tiene como objetivo alcanzar un millón de soluciones habitacionales, con un desembolso máximo de fondos de 42.000 millones de UCEs, a ser ejecutado en el plazo de cuatro años.
Artículo 4.- Del instrumento jurídico denominado voucher inmobiliario
El voucher inmobiliario creado por la presente ley es un certificado no negociable e intransferible que garantiza que el jefe del núcleo familiar tiene derecho a la indemnización y crédito previsto en la presente ley. El voucher inmobiliario será entregado al jefe de cada núcleo familiar beneficiario de esta operatoria, conforme al programa de prioridades elaborado por el Poder Ejecutivo tendiente a completar la desocupación total de cada asentamiento, a los fines de dejar expeditas las tierras para la construcción de los establecimientos educativos primarios y secundarios integrados a los centros deportivos de uso público dispuestos en el artículo 17 de la presente ley. El beneficiario no percibirá en forma directa suma alguna en efectivo o pago sino que la totalidad de la indemnización y del crédito se destinarán al pago del precio de la unidad al vendedor. El desembolso de los fondos se hará directamente al vendedor de dicha vivienda, conforme a la mecánica prevista en esta ley, en el acto de transferencia del dominio al beneficiario y constitución de la hipoteca en primer grado en garantía del reembolso del crédito.
Artículo 5.- Montos de la indemnización y del crédito Cada núcleo familiar recibirá un voucher que acreditará el derecho del beneficiario a recibir:
a) una indemnización no reembolsable en pesos, equivalente a 6.000.-UCEs b) un crédito en pesos equivalente a 34.000.- UCEs a largo plazo, que oscilará entre treinta y cincuenta años, indexado, que conjuntamente con la indemnización se aplicará exclusivamente a la compra del inmueble.
Cuando el inmueble cuente con cloacas, el máximo del crédito se ampliará en pesos equivalentes a 2.000 UCEs. Cuando además cuente con pavimento con cordón cuneta, el máximo del crédito se ampliará en pesos equivalentes a 3.000 UCEs.
Nota aclaratoria: La sanción de esta ley supone que previamente se ha creado la moneda virtual: UCE que en su origen será equivalente a un dólar norteamericano.
Artículo 6.- Mecánica de otorgamiento del crédito y desembolso de la indemnización y del crédito
La operatoria de otorgamiento del crédito y desembolsos de la indemnización y del crédito se canalizará íntegramente a través del sistema bancario. El Poder Ejecutivo invitará a los bancos públicos y privados a adherirse al sistema con las responsabilidades y retribuciones previstas en esta ley. Una vez realizada la escritura, el banco adherido debitará de la cuenta con el Banco Central la indemnización no reembolsable pagada según el artículo cuarto, inciso a) con cargo al Estado Nacional. Con respecto al crédito desembolsado, el Banco podrá conservarlo en cartera total o parcialmente o debitarlo de la cuenta con el Banco Central, redescontando la hipoteca ya otorgada.
Artículo 7.- Funciones de los bancos
Los bancos adheridos tendrán las siguientes funciones:
1.- Asesorar a los interesados y beneficiarios del sistema sobre el mecanismo para adherirse al sistema.
2.- Inspeccionarán y tasarán el inmueble seleccionado y propuesto por cada beneficiario para determinar si el mismo es apto para la operatoria de la presente ley, verificando en forma estricta que el inmueble a adquirir cumpla con las condiciones mínimas que a continuación se establecen:
3.1. Que se encuentre edificado en un lote con aprobación de subdivisión conforme a las normas municipales del lugar.
3.2. Que tenga acceso directo a calle pública.
3.3. Que tenga como mínimo servicio de electricidad y agua corriente.
3.4. Que el valor del terreno sumado a la edificación alcance un valor de mercado que respalde el préstamo. La construcción podrá ser convencional o industrializada, nueva o usada, reciclada o a reciclar siempre que cumpla con condiciones suficientes de habitabilidad.
3.5. Que el inmueble esté en condiciones de ser escriturado y constituida la hipoteca conjuntamente con el desembolso de la indemnización y del crédito.
3.6. En ningún caso el banco efectuará entregas o pagos parciales o totales en concepto de anticipos o por cualquier otro concepto al beneficiario. Los pagos y desembolsos se harán exclusivamente al vendedor del inmueble en el mismo momento en que se proceda a otorgar la escritura de venta y constitución de la hipoteca en primer grado en beneficio del Banco.
3.7. El Banco verificará que el terreno anteriormente ocupado por la vivienda precaria se entregue demolido y libre de construcciones. El beneficiario podrá retirar los materiales y artefactos de la vivienda precaria que le resulten útiles sin cargo alguno.
3.8. El Banco deberá hacerse cargo en forma integral de la gestión del crédito que incluye la designación del escribano interviniente, la cobranza de las cuotas y la realización de todos los actos necesarios para procurar el pago puntual de las mismas hasta la cancelación de la hipoteca.
3.9. El Banco deberá adecuar su operatoria al programa elaborado por el Poder Ejecutivo quien fijará la secuencia y el orden de prioridades de los asentamientos a fin de asegurar el completamiento de la desocupación de cada uno o grupo de ellos antes de iniciar otras operatorias.
3.10. La hipoteca en primer grado que realice el Banco deberá estar normalizada conforme a la minuta aprobada por el Poder Ejecutivo para facilitar la gestión ulterior y su redescuento y comercialización.
Artículo 8.- Honorarios y comisiones de los Bancos Adheridos
Los Bancos Adheridos percibirán una comisión del tres por ciento sobre el monto de cada crédito. Dicha comisión será pagada una vez escriturado el inmueble y constituida la hipoteca.
Artículo 9.- Honorarios y gastos de escritura
Los honorarios de los escribanos intervinientes quedan fijados en el uno por ciento sobre el monto de la venta y el medio por ciento sobre la hipoteca. Exímese a las escrituras del pago de sellados y redúcese al cincuenta por ciento los aranceles y gastos del registro de la propiedad y de los formularios y papel de protocolo.
Los gastos, impuestos y honorarios de la escritura de venta e hipoteca serán adicionados al crédito y financiados conjuntamente con el mismo y en las mismas condiciones.
Invítase a las provincias a adherir al presente sistema dictando las normas locales coincidentes.
Articulo 10.- Inmuebles que registren impuestos, tasas o servicios atrasados
Si se tratare de inmuebles que registran pasivos derivados de impuestos, tasas o servicios atrasados que inhiben la escrituración, el beneficiario podrá tomarlos a su cargo para regularizar la situación y en tal supuesto dicho monto se agregará al monto del crédito y será reembolsado por el beneficiario en las mismas condiciones del crédito.
Artículo 11.- Fondeo del programa
Los bancos podrán conservar en cartera las hipotecas o cederlas al Banco Central. En este último supuesto debitarán el monto total desembolsado en concepto de indemnización y de crédito de la cuenta corriente que cada Banco tiene con el Banco Central dentro de los límites fijados según el artículo cinco. Los bancos adheridos continuarán gestionando el cobro de las hipotecas cedidas al Banco Central actuando por cuenta y orden de dicha institución, percibiendo las comisiones de cobranza que fije el Banco Central. Los bancos serán responsables de la devolución del monto redescontado en la parte correspondiente al crédito hipotecario, salvo en la hipótesis de mora del deudor hipotecario, en cuyo caso deberán proceder a la ejecución hipotecaria por cuenta del Banco Central. Si en la ejecución quedare una porción impaga, los bancos no responderán por el saldo insoluto que será absorbido por el Estado Nacional.
Por su parte el Banco Central realizará emisiones de cédulas hipotecarias indexadas a ser colocadas en el mercado de capitales con el interés previsto en el artículo 14, para allegar fondos que compensen los montos debitados por los Bancos por el redescuento de las hipotecas normalizadas.
Artículo 12.- El Banco Central fijará en forma periódica el cupo de redescuento que cada institución bancaria dispondrá para los fines de este programa según su patrimonio, solvencia y desempeño relativo al cumplimiento de esta ley.
Articulo 13.- Cédulas hipotecarias a ser emitidas por los Bancos Adheridos
Los Bancos Adheridos quedan autorizados a emitir cédulas hipotecarias por el flujo de fondos proveniente de la hipoteca y de las sumas que debe abonar el Estado Nacional en concepto de intereses
Artículo 14.- Características de las cédulas hipotecarias
Las cédulas hipotecarias que emita el Banco Central o los Bancos Adheridos tendrán las siguientes características:
1.-Estarán nominadas en UCEs en la misma forma que las hipotecas;
2.- Implicarán la securitización del flujo de fondos proveniente de las hipotecas y de los pagos a ser realizados por el Estado Nacional en concepto de intereses.
3.- Tanto los bonos emitidos por el Banco Central como los emitidos por los bancos adheridos, estarán asimilados en su tratamiento tributario a los bonos emitidos por el Estado Nacional y por ende, tanto el capital como sus intereses e indexaciones, estarán exentos del pago de todo tributo nacional. En consecuencia los intereses y las indexaciones no estarán gravados con el IVA ni con el impuesto a las ganancias, y su tenencia en el patrimonio estará exenta del pago de impuesto a los bienes personales.
4.- Los suscriptores iniciales de bonos inmobiliarios emitidos por el Banco Central o por los bancos comerciales gozarán de una desgravación del impuesto a las ganancias por el cien por cien del monto integrado en el ejercicio. Para tener derecho a esta franquicia deberán mantener dicha inversión en su patrimonio por un lapso no inferior a dos años; caso contrario deberán reintegrar a su balance impositivo los importes respectivos, en el año en que tal hecho ocurra. El Poder Ejecutivo podrá reducir esta desgravación impositiva para futuras emisiones cuando los bonos ya emitidos coticen por encima de la par y siempre que no resulte necesario mantener la totalidad de este beneficio para asegurar la fluida colocación de los bonos en el mercado de valores.
Artículo 15.- Crédito puente
Los Bancos Adheridos podrán otorgar créditos puente a emprendedores inmobiliarios que construyan unidades habitacionales o barrios destinados a este programa.
Artículo 16.- Amortización y tasa de interés aplicable a las hipotecas
Las hipotecas se amortizarán por el sistema alemán. Estarán normalizadas y redituarán un interés fijo anual del 5 por ciento que será abonado en la siguiente forma:
Durante el primer quinquenio los intereses estarán a cargo íntegramente del Estado Nacional
Durante el segundo quinquenio el beneficiario abonará el 1 por ciento de interés y el Estado Nacional el 4 por ciento restante;
Durante el tercer quinquenio el beneficiario abonará el 2 por ciento de interés y el Estado Nacional el 4 por ciento restante;
Durante el cuarto quinquenio el beneficiario abonará el 3 por ciento de interés y el Estado Nacional el 3 por ciento restante;
Durante el quinto quinquenio el beneficiario abonará el 4 por ciento de interés y el Estado Nacional el 2 por ciento restante;
Finalizado el quinto quinquenio el beneficiario abonará la totalidad de la tasa hasta la cancelación total de la hipoteca.
El Estado Nacional hará frente a estas obligaciones con los fondos recaudados por el IVA sobre la telefonía y el cable que serán securitizados con afectación exclusiva a este fin. Cuando dichos fondos resulten insuficientes, el Congreso de la Nación arbitrará anualmente las partidas presupuestarias para asegurar el puntual cumplimiento de tales obligaciones.
Artículo 17.- Fondo de reparo
La cuota mensual de amortización de capital e intereses será incrementada en un diez por ciento, que quedará en poder del Banco Adherido interviniente para compensar demoras que pudieran presentarse en el pago de algunas hipotecas. El Banco aplicará este fondo de reparo a compensar los faltantes derivados de aquellas operaciones que se encuentren en mora. Los fondos no utilizados quedarán depositados en una cuenta de fideicomiso escrow account nominado en UCEs y ganarán intereses de los plazos fijos a un año en interés del beneficiario. Dos años antes de la cancelación de la hipoteca el Banco reintegrará al beneficiario los fondos no utilizados y acumulados con intereses y ajustados en UCEs..
Artículo 18.- Destino de utilidad pública de los terrenos
Las tierras ocupadas por los asentamientos precarios serán destinadas a la construcción de establecimientos educativos primarios y secundarios integrados a centros deportivos destinados a los alumnos y complementariamente al uso público.
El Poder Ejecutivo adoptará las medidas necesarias para que los terrenos desocupados queden transitoriamente a cargo de la Gendarmería Nacional para evitar intrusiones hasta tanto sean entregados en el plazo más breve posible a las empresas constructoras contratadas para la construcción de los nuevos equipamientos.
Artículo 19. De forma.
17.- Proforma del voucher inmobiliario
Artículo 1.- Objeto y naturaleza
El presente voucher inmobiliario es un certificado no negociable e intransferible que garantiza al beneficiario en su carácter de jefe del núcleo familiar derecho a la indemnización y crédito hipotecario en las condiciones previstas en la ley...................y el presente voucher
Tiene por objeto cumplir con la garantía de acceso a la vivienda digna establecida por el artículo 14 bis de la Constitución Nacional.
Artículo 2.- Montos de la indemnización y del crédito
Cada beneficiario recibirá un voucher que acreditará su derecho a recibir:
a) una indemnización no reembolsable en pesos equivalente a 6.000.- UCEs y
b) un crédito a treinta años en pesos equivalente a 34.000.- UCEs –ampliable por dotación de servicios públicos según el artículo 3.-, que conjuntamente con la indemnización se aplicará exclusivamente a la compra del inmueble.
Artículo 3.- Condiciones que debe cumplir el inmueble
El inmueble deberá cumplir con las normas municipales vigentes en el lugar y tener sus tasas e impuestos al día salvo lo dispuesto en artículo 10 de la ley........ Deberá tener titulo en regla y estar en condiciones de escriturar. Deberá contar inexcusablemente con los servicios públicos de agua corriente, electricidad y acceso a calle pública en lote con subdivisión aprobada. Cuando el inmueble cuente con cloacas el máximo del crédito se ampliará en el equivalente a 2.000 UCEs. Cuando el inmueble cuente con pavimento con cordón cuneta el máximo del crédito se ampliará en el equivalente a 3.000 UCEs.
La vivienda podrá ser de construcción convencional o industrializada, nueva o usada, reciclada o a reciclar siempre que cumpla con condiciones adecuadas de habitabilidad.
Artículo 4.- Mecánica de otorgamiento del crédito y desembolso de la indemnización y del crédito El presente voucher es válido en todo el territorio nacional en que el beneficiario elija el lugar de su residencia.
El beneficiario con el asesoramiento de la entidad bancaria por él seleccionada, deberá elegir una vivienda que cumpla con los requisitos del art. 3.- y solicitar la tasación a la entidad bancaria que permitirá establecer el monto del crédito. En todos casos el total del subsidio será acreditado en primer lugar y el remanente hasta alcanzar el monto de la tasación bancaria será cubierto con el crédito hipotecario dentro del tope establecido en el artículo quinto.
El valor del terreno sumado a la edificación deberá alcanzar un valor de mercado que respalde el préstamo.
En ningún caso el banco efectuará entregas o pagos parciales o totales en concepto de anticipos o por cualquier otro concepto al beneficiario. Los pagos y desembolsos se harán exclusivamente al vendedor del inmueble en el mismo momento en que se proceda a otorgar la escritura de venta y constitución de la hipoteca en primer grado en beneficio del Banco.
El beneficiario no percibirá en forma directa suma alguna en efectivo o pago sino que la totalidad de la indemnización y del crédito se desembolsarán exclusivamente al otorgarse la escritura traslativa de dominio y constitución de la hipoteca por parte del beneficiario.
El desembolso de los fondos –tanto del subsidio como del crédito- se hará directamente al vendedor de dicha vivienda en el acto de transferir la propiedad al beneficiario.
Previo a la escrituración el Banco verificará que el terreno anteriormente ocupado por la vivienda precaria se entregue demolido y libre de construcciones. El beneficiario podrá retirar sin cargo alguno los materiales que le resulten útiles.
El Banco deberá hacerse cargo en forma integral de la gestión del crédito que incluye la designación del escribano interviniente, la cobranza de las cuotas y la realización de todos los actos necesarios para procurar el pago puntual de las mismas hasta la cancelación de la hipoteca.
Artículo 5.- Honorarios y gastos de escritura
Artículo 6.- Inmuebles que registren impuestos, tasas o servicios atrasados
Si se tratare de inmuebles que registran pasivos derivados de impuestos, tasas o servicios atrasados que inhiben la escrituración el beneficiario podrá tomarlos a su cargo para regularizar la situación y en tal supuesto dicho monto se agregará al monto del crédito y será pagado por el beneficiario en las mismas condiciones.
Artículo 7.- Tasa de interés aplicable a esta hipoteca
Las hipotecas normalizadas redituarán un interés fijo anual del 5 por ciento que será abonado conforme a la siguiente proporción:
Durante el tercer quinquenio el beneficiario abonará el 2 por ciento de interés y el Estado Nacional el 3 por ciento restante;
Durante el cuarto quinquenio el beneficiario abonará el 3 por ciento de interés y el Estado Nacional el 2 por ciento restante;
Durante el quinto quinquenio el beneficiario abonará el 4 por ciento de interés y el Estado Nacional el 1 por ciento restante, hasta la cancelación.
Artículo 8.- Fondo de reparo
La cuota mensual de amortización de capital e intereses será incrementada en un diez por ciento que quedará en poder del Banco Adherido interviniente para compensar demoras que pudieran presentarse en el pago de algunas hipotecas. El Banco aplicará este fondo de reparo a compensar los faltantes derivados aquellas operaciones que se encuentren en mora. Los fondos no utilizados quedarán depositados en una cuenta de fideicomiso escrow account indexados y ganarán intereses de los plazos fijos a un año en interés del beneficiario. Dos años antes de la cancelación de la hipoteca el Banco reintegrará al beneficiario los fondos no utilizados y acumulados con intereses ajustables en UCEs.
[1] Citado en Ibarbia, José María, Economía y Constitución, página 44, I.S.B.N.: 950-0259-00-1
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