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Timestamp: 2017-10-20 01:31:13+00:00

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Sentencia A.P. Pontevedra 390/2010 de 24 de junio. Contratos. Resolución. Compraventa. Reclamación de cantidad - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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Sentencia A.P. Pontevedra 390/2010 de 24 de junio
Contratos: Resolución. Contrato de compraventa de inmuebles: Imposibilidad del comprador de hacer frente a la compra proyectada. Arras confirmatorias: Restitución. Compensación a los vendedores por el perjuicio de la venta frustrada.
N.I.G.: 36038 37 1 2008 0600494
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003215 /2008
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000454 /2007
APELANTE: Roberto
Procurador/a: ROSA DE LIS FERNANDEZ
Letrado/a: MARIA JESUS GARCIA UBEDA
APELADO/A: Caridad, Carlos Daniel, Isidora
Procurador/a: JOSE A. FANDIÑO CARNERO, JOSE A. FANDIÑO CARNERO, JOSE A. FANDIÑO CARNERO
Letrado/a: ANTONIO DE SAS FOJON, ANTONIO DE SAS FOJON, ANTONIO DE SAS FOJON
Magistrados DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, Presidente; DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO y DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, han pronunciado
SENTENCIA núm. 390/10
En Vigo, a veinticuatro de junio de dos mil diez.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, los autos de Procedimiento Ordinario número 454/07, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA número 7 de Vigo, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 3215/08, en los que es parte apelante-demandante: DON Roberto, representado por la Procuradora doña Rosa de Lis Fernández y con la dirección de la Letrada doña María Jesús García Ubeda; y apelada-demandada: DOÑA Caridad, DON Carlos Daniel y DOÑA Isidora, representados por el procurador don José Antonio Fandiño Carnero y con la dirección del Letrado don Antonio de Sas Fojón.
Primero.-Por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 7 de Vigo, con fecha 25 de febrero de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:
"Que estimando en parte la demanda promovida por la procuradora Dña. Rosa De Lis Fernández en nombre y representación de D. Roberto frente a Dña. Caridad y D. Carlos Daniel y Dña. Isidora, debo declarar y declaro resuelto el contrato de fecha 2 de Junio de 2.006, condenando a los demandados a restituir al actor la cantidad de 52.750 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la presente resolución, sin que proceda efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas."
Segundo.-Contra dicha Sentencia, por la Procuradora doña Rosa de Lis Fernández, en nombre y representación de DON Roberto, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.
Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron los autos a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo a esta Sección Sexta, con sede en Vigo su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día diecisiete de junio.
Primero.-La cuestión traída a esta segunda instancia se asienta sobre los siguientes antecedentes:
1.º El demandante, don Roberto, como comprador, y los demandados -doña Caridad, don Carlos Daniel y doña Isidora, como vendedores, celebraron el 2-6-2006 contrato de compraventa de una casa sita en la isla de Toralla por la que se fijó un precio de 1.000.000 de euros; se hizo una primera entrega de 100.000 euros en concepto de arras confirmatorias; el resto del precio se pagaría al tiempo del otorgamiento de la escritura. Para el pago del precio el comprador tenía concertada la venta de un inmueble de su propiedad en Madrid; esta venta finalmente se frustró y este hecho, unido a un empeoramiento de la situación económica del comprador, abocó a la imposibilidad del comprador de hacer frente a la compra proyectada.
2.º Si bien el contrato fue ya resuelto de facto por las partes -la vivienda objeto del contrato fue ya vendida a terceros- el Sr. Roberto formula demanda solicitando la resolución del contrato y la restitución de los 100.000 euros entregados en concepto de arras confirmatorias, más el interés legal; subsidiariamente solicita que de los 100.000 euros se reste el importe de los perjuicios que se hubieren causado a los vendedores.
3.º Los vendedores demandados invocan compensación por el importe de los perjuicios sufridos por la venta frustrada, por lo que instan su absolución y la consecuente desestimación de la demanda. Los perjuicios dichos consistirían en: a) 15.000 euros pagados a la agencia inmobiliaria; b) 200 euros en concepto de gastos de viaje desde Madrid a Vigo para suscribir el contrato de compraventa; c) 4.800 euros por el alquiler de un apartamento en Toralla por doña Caridad y 2.250 euros por el alquiler de un apartamento para don Carlos Daniel, al no poder ocupar el chalet objeto de la venta proyectada que había sido vaciado para la entrega al comprador; d) Diferencia de precio entre el pactado con el demandante y el obtenido por la posterior venta realizada a otro comprador, cifrada en 400.000 euros, toda vez que el nuevo precio en que al final se logró vender el chalet, se redujo en 600.000 euros; es decir, la pérdida por este concepto ha sido de 400.000 euros.
En definitiva, el montante de perjuicios asciende a 452.250 euros. Estando de acuerdo los demandados en la resolución del contrato, solicitan su absolución por compensación.
4.º La sentencia dictada por el tribunal de primera instancia declara resuelto el contrato y como perjuicios sufridos por los vendedores y que, por consiguiente, deben reducirse de los 100.000 euros, las cantidades correspondientes a alquileres, viajes y abonos al agente inmobiliario, lo que arroja en favor del demandante un crédito de 77.750 euros. La misma sentencia declara que no pueden entenderse incluidos en el concepto de daños y perjuicios los derivados de la supuesta pérdida de la venta inicial y la necesidad de haber transmitido el inmueble por una cantidad sensiblemente inferior, porque, razona la juzgadora, la fijación del precio, elemento esencialmente variable, en la compraventa de inmuebles está sometida a numerosas contingencias que no dependen de la voluntad de los intervinientes, al margen de que no consta acreditado que el precio finalmente escriturado de 600.000 euros sea real. Ello no obstante, el tribunal de primer grado considera que hay un trastorno causado por el demandante que no materializa la compra, lo que se traduce en un evidente perjuicio por la pérdida de una expectativa inicial que se tenía por prácticamente segura, lo que comporta el quebranto de la búsqueda de nuevo comprador, perjuicio que la juzgadora estima en la cantidad de 25.000 euros que habrán de descontarse de los 77.750 euros más arriba citados.
5.º En su recurso el demandante, que admite que de los 100.000 euros se resten los daños y perjuicios ocasionados, discrepa, sin embargo, del montante en cuanto que añade una partida a modo de indemnización moral que no fue solicitada de adverso; tras extenderse en argumentaciones que exceden de lo que al final postula, termina por denunciar incongruencia en la resolución de instancia y solicita que se revoque con reconocimiento al derecho a cobrar las 77.750 euros y el interés legal desde el 3 de agosto de 2006.
Segundo.-Es sabido que congruencia significa tanto como ajuste o correspondencia entre las pretensiones deducidas y lo resuelto por el tribunal, correspondencia que ha de ser cuantitativa (no dar más de lo pedido ni menos de lo consentido o admitido por el demandado) y cualitativa (no dar cosa que no haya sido pedida o diversa de la pedida). Dice, por su parte el art. 218.1 de la LEC que las sentencias han de ser "congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes". Al regular la forma y contenido de las sentencias, el art. 209-4.º recuerda y refuerza el cumplimiento de esta exigencia cuando dice que el fallo "contendrá numerados los pronunciamientos correspondientes a las pretensiones de las partes".
La jurisprudencia del TS entiende por congruencia "el ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial los términos en que las partes han formulado sus pretensiones o peticiones" (STSS 23-11-1998 y 2-10-2003) "de manera tal que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que se hubiera admitido por el demandado, ni otorgar cosa diferente que no hubiera sido pretendida (STS 28-10-2004). La congruencia "existe allí donde los dos términos de la relación, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, sin que, eso sí, se exija una estricta y absoluta identificación entre ellos, sino mas bien una adecuación racional y flexible; en otros términos, basta con que se dén la racionalidad lógica y jurídica necesarias y una adecuación sustancial, o una unidad conceptual y lógica, sin que se haya alterado sustancialmente la pretensión procesal (cfr. Sentencias de 18 de marzo de 2004, 8 de febrero de 2006 y 5 de abril de 2006)" (STS 30-1-2007; vid. también STS de 12-6-2007).
Correlativamente, la incongruencia será "el vicio que afecta a las sentencias que conceden algo distinto de lo pedido, dejan sin respuesta cuestiones planteadas con cumplimiento de todos los requisitos, o las resuelven con argumentos jurídicos que rebasan los límites del principio "iura novit curia", de modo tal que provocan la indefensión." (STS 7-6-1990).
De modo similar la doctrina del TC entiende la incongruencia como desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formulan la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso en los escritos esenciales del mismo (SSTC 8/2004 de 9 de febrero, 130/2004 de 19 de julio, 174/2004 de 18 de octubre, 250/2004 de 20 de diciembre, 194/2005, de 17 de julio, 103/2005 de 9 de mayo, 288/2005 de 7 de noviembre).
En realidad, cuando se dice que la comparación se hará entre la parte dispositiva de la sentencia y el contenido del petitum expresado en el "suplico" de la demanda, se está simplificando; en cuanto al segundo, aunque lo pedido por la parte queda delimitado por lo que finalmente se expresa en el "suplico" de la demanda, en ocasiones el cotejo de los elementos de comparación no debe agotarse meramente en su lectura, sino que precisará del atento y detenido examen de la pretensión que en verdad se deduce, la que, además, habrá de ser entendida a la luz de los fundamentos en que la misma se apoya (art. 218.1.II); por otra parte, y respecto del otro extremo de la comparación, el fallo, conviene recordar que hay supuestos, especialmente los de incongruencia extra petitum, cuya comprobación no se verá satisfecha con un escueto examen comparativo entre la parte dispositiva y el petitum sin acudir a los fundamentos de derecho de la resolución.
Pues bien, a la vista de la anterior doctrina, no podemos por menos de entender que en realidad la resolución apelada ha incurrido en incongruencia extra petita al haber concedido indemnización por un concepto no pedido. Es de hacer notar que el perjuicio invocado por los demandados, y que es ahora objeto de conflicto, es puramente económico, y por ende, material: el menor precio obtenido en la venta finalmente celebrada con terceros. La sentencia apelada, después de denegar la prueba y realidad de ese perjuicio económico, introduce, en lo que a este concepto indemnizatorio concierne, una causa de pedir no invocada en momento alguno por los demandados: el quebranto en la búsqueda de nuevo comprador y la expectativa perdida, que no son sino conceptos que se integran en el ámbito del daño moral. En efecto, la alusión al quebranto por la búsqueda de nuevo comprador se vincularía a la idea de zozobra, inquietud o incertidumbre que el TS utiliza para caracterizar el daño moral (vid. la STS de 5-6-2008 y las que allí se citan). Si atendemos al concepto de la pérdida de oportunidad estamos también en el marco del daño moral (vid. a modo de ejemplo, y entre otras, la STS 8-4-2003).
Pues bien, en momento alguno los demandados han aludido a perjuicio o daño moral de índole alguna cuando se refieren al perjuicio por la venta del inmueble; ni lo hacen en el expositivo noveno-5.º, donde solo refieren el perjuicio a la pérdida económica sufrida por la merma de precio, ni en la fundamentación jurídico-material cuando razonan sobre la indemnización de daños y perjuicios.
Por ello, quiérase o no, el tribunal de instancia está introduciendo un concepto indemnizatorio no invocado y sobre el que, consiguientemente, no se ha suscitado debate, y ello supone el defecto de la incongruencia denunciado al dar por concepto distinto del pedido, lo que vale tanto como dar cosa diversa de la solicitada.
Sostienen los demandados la doctrina jurisprudencial con arreglo a la que, no cabe hablar de incongruencia en el caso de sentencias desestimatorias. Es cierto que el TS ha declarado que estas sentencias, por su propia naturaleza, no son, no pueden ser, incongruentes en cuanto que resuelven todas las cuestiones objeto de debate. Ahora bien, ocurre que en este caso no estamos en modo alguno ante una sentencia desestimatoria, sino estimatoria en parte, por lo que la cita es de todo punto inoportuna. Aún más, es preciso advertir que la citada afirmación del TS ha sido relativizada por el propio Alto Tribunal que ha ido identificando casos en los que la sentencia, aun siendo absolutoria es, a la vez, incongruente; en efecto, puede haber, no obstante la desestimación de la demanda, fallo incongruente cuando la absolución se basa en alteración de la causa petendi, o se aprecia una excepción no invocada ni apreciable de oficio, o no se tiene en cuenta un allanamiento parcial, o la respuesta judicial no guarda la coherencia debida con los temas suscitados (SSTS 16-4-2004, 18-9-2003, 21-7-2003, 21-2-2003, 10-12-2002, 14-11-2000, 17-10-2000, 29-10-2002, 31-7-2002, 18-7-2002, 25-3-1997, 17-10-1995, 24-2-1993).
Tercero.-Reclama también el recurrente los intereses de la cantidad que los demandados han de abonarle por razón de la resolución del contrato, desde la fecha de 3-8-2006 en la que entiende quedó resuelto el contrato y los demandados retienen la cantidad que ahora se acuerda devolver.
Frente a la petición del abono de intereses invocan los demandados la doctrina jurisprudencial que declara improcedente su imposición en supuestos en donde sea preciso establecer en sentencia la cantidad que es objeto de condena. Se trata, en definitiva de la aplicación de la regla "in illiquidis non fit mora", con arreglo a la que se desestimaba la pretensión de condena del deudor a pagar los intereses de demora (artículos 1100 y 1108 del Código Civil) cuando la discrepancia de las partes sobre la cuantía del debitum convertía en necesario un proceso para liquidarlo y, por ello, en ilíquida la deuda hasta la sentencia. Sin embargo, advierte la STS de 11-11-2008 que este criterio "fue paulatinamente abandonado para dar paso a otro conforme al cual se rechaza todo automatismo en la aplicación del brocardo de continua referencia, centrándose en la valoración de la razonabilidad de la oposición del deudor a aceptar como debida la cantidad que se le reclama. Las razones que abonan semejante cambio de orientación jurisprudencial son de diverso orden, y van desde la función resarcitoria de la tardanza que cumplen las condenas al pago de los intereses moratorios, unida a la natural productividad del dinero, hasta la constatación de la existencia de la diversidad de grados de indeterminación de las deudas, y la progresiva revisión de los criterios de imputación al deudor del retraso en el cumplimiento, basados tradicionalmente en la idea de culpa -que había sido negada respecto de quien ignoraba lo que realmente debía: non potest improbus videri, qui ignorat quantum solvere debeat, Digesto 50.17.99-, pasando por la comprobación empírica de que los indicados criterios tradicionales dejaban la aplicación de la sanción en manos del propio deudor, al que, según recuerdan las Sentencias de 9 de febrero y de 2 de julio de 2007 -con cita de otras anteriores- le bastaba con negar la deuda o discutir la cantidad reclamada para hacerla indeterminada.
La nueva orientación jurisprudencial se recoge, entre las más recientes, en la Sentencia de 19 de mayo de 2008, en la que se destaca el sometimiento de la regla "in illiquidis non fit mora" al canon de razonabilidad en la oposición para decidir la procedencia de condenar o no al pago de intereses y para la concreción del término inicial del cómputo del devengo. Tal como precisa dicha Sentencia, recogiendo los términos de la de 16 de noviembre de 2007, este moderno criterio da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y, en definitiva, a la plenitud de la tutela judicial, tomando como pautas de razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación del caso enjuiciado."
Vista la anterior doctrina, entendemos que resuelto el contrato, era obligada la restitución de las arras confirmatorias; luego la cantidad era debida; ciertamente había unos perjuicios de los que los vendedores habían de ser resarcidos, lo que no excluye la obligatoriedad de restitución de las arras. El propio comprador ofreció esa reparación y pidió a los vendedores en acto de conciliación que fijasen ese importe; así se hizo en demanda de conciliación presentada el 25-9-2006, a la que los demandados, en escrito de 22-11-2006 (fecha de celebración del acto de conciliación), contestan y reconocen resuelto el contrato, fijando los perjuicios por encima de la cantidad de los 100.000 euros correspondientes a las arras confirmatorias, lo que luego no ha resultado cierto, ni en la resolución de primera instancia ni en la presente. Consideramos entonces que deben ser abonados los intereses legales de una cantidad que ya debía haber sido restituida si los demandados hubieran valorado correctamente los perjuicios. Sin embargo, estimamos que los intereses deben ser computados desde la fecha en que se admite haber quedado resuelto el contrato, que es la de 22-11-2006 (no consta la fecha en la que los demandados fueron citados de conciliación) e invocada la exigencia de reparar los perjuicios.
En este extremo, pues, ha de ser estimado también el recurso, si bien con la rectificación de la fecha.
Cuarto.-El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes". En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.
Que al acoger el recurso de apelación interpuesto por don Roberto, debemos revocar y revocamos en parte la sentencia dictada en autos 454/2007 del Juzgado de Primera Instancia número 7 de esta ciudad y, en consecuencia, elevamos la cantidad a cuyo abono vienen condenados los demandados a la de 77.750,00 euros y al interés legal de dicha cantidad desde la fecha de 22-11-2006.

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