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Timestamp: 2020-04-02 14:43:44+00:00

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Die Mietpreisbremse - wohnungswirtschaft.online
Hintergrund der Mietpreisbremse
Voraussetzungen der Mietpreisbremse
Verfahren bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse
Die Berliner Mietpreisbremse vor dem BVerfG
Die Mietpreisbremse in der Koalitionsvereinbarung 2018
Die Evaluation der Mietpreisbremse
Der Koalitionsausschuss der regierenden Koalition aus CDU/CSU und SPD hat sich am 18. August 2019 auf ein Wohn- und Mietenpaket geeinigt, dass Maßnahmen zum bezahlbaren Wohnen und zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums enthalten soll. Die Regelungen der Mietpreisbremse sollen danach um fünf weitere Jahre bis zum 31.12.2025 verlängert werden. Nach derzeitiger Rechtslage können die erforderlichen Verordnungen bis zum 31.12.2020 erlassen werden.
Zu viel gezahlte Miete soll auch rückwirkend für einen Zeitraum von 30 Monaten nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können, sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Nach aktueller Rechtslage entfaltet eine Rüge erst für die Zukunft Wirkung, das heißt, eine rückwirkende Rückforderung von Miete ist derzeit ausgeschlossen.
Am 9. Oktober 2019 hat das Bundeskabinett den “Gesetzentwurf zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn” beschlossen (https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/wohn-und-mietenpaket-1679842), mit dem die Beschlüsse des Koalitionsausschusses vom 18. August 2019 umgesetzt werden sollen. Der Bundestag hat dem Gesetz am 14. Februar 2020 zugestimmt. Es kommt als nächstes in den Bundesrat, wo es allerdings keiner Zustim​mung bedarf. Die Län​der​kammer könnte noch einen Antrag auf Anru​fung des Ver​mitt​lungs​aus​schusses stellen, was aber als unwahrschein​lich gilt. Danach muss das Gesetz noch vom Bun​des​prä​si​denten unter​zeichnet und im Bun​des​ge​setz​blatt ver​kündet werden
Insbesondere die Verlängerung der Mietpreisbremse dürfte zu neuen Verfassungsbeschwerden führen, da das BVerfG in seinem Beschluss vom 18. Juli 2019 unter anderem darauf abgestellt hat, dass die Regelung zeitlich begrenzt ist (RZ 87). Dies würde durch die beschlossene Verlängerung ausgehebelt. Denn wer weiß schon, ob nicht auf diese 2025 eine weitere Verlängerung folgt.
1. Hintergrund der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse hat folgenden Hintergrund: Bei bestehenden Mietverträgen sind die Möglichkeiten der Vermieter, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen, durch die Kappungsgrenze in § 558 Absatz 3 BGB schon lange auf 15 % oder 20 % in drei Jahren begrenzt. Das sind beispielsweise in Berlin (Kappungsgrenze 15 %) höchstens 5 % pro Jahr.
Im Rahmen der Neuvermietung galt diese Begrenzung bis zum 1. Juni 2015 nicht. Solange man nicht in den Bereich der verbotenen Mietpreisüberhöhung oder gar des Mietwuchers geriet (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mietpreisgrenzen”), gab es für neu abgeschlossene Mietverträge keine Begrenzung bei der Anfangsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete konnte also bis zu 20 % überschritten werden. Und der juristische Aufwand, um diese Tatbestände geltend zu machen, ist groß. Sie spielen daher in der Rechtspraxis nur eine untergeordnete Rolle.
Der Deutsche Mieterbund hatte daher schon lange eine Begrenzung der Neuvermietungsmieten gefordert. Vor allem die Mietentwicklung in den Großstädten und in den Universitätsstädten hat dieser Forderung seit einigen Jahren Nachdruck verliehen. Mieterhöhungen von 30, 40 oder 50 % waren in Berlin oder in Freiburg keine Seltenheit. In einem Berliner Altbau kostet nicht selten die Wohnung in der zweiten Etage links 960 €, die in der dritten Etage links 1.580 €. Bei gleichem baulichen Zustand. In der einen wohnt ein Altmieter, in der anderen ein Neumieter.
Die große Koalition hat daher auf Drängen der SPD die Regelungen zur sogenannten „Mietpreisbremse” verabschiedet, die seit dem 1. Juni 2015 in Kraft sind. Die Neuregelungen sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Die Länder werden ermächtigt, für höchstens fünf Jahre diese Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Voraussetzung für den Erlass einer solchen Rechtsverordnung ist, dass die Landesregierung darlegt, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und darüber hinaus erklärt, welche Maßnahmen sie in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
Am 28. April 2015 hat der Berliner Senat die „Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556 d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) erlassen (GVBl. S. 101). Mit der Verordnung wird die gesamte Stadt Berlin zum Gebiet mit einem ange- spannten Wohnungsmarkt bestimmt mit der Folge, dass die sogenannte Mietpreisbremse gilt.
Es gibt aber auch drei Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Sie gilt nicht
für eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung (§ 556e BGB),
für neu errichtete Wohnungen (§ 556f Satz 1 BGB),
für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB).
2. Voraussetzungen der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist geregelt in den §§ 556d bis 556g BGB. Die grundlegende Vorschrift ist § 556d BGB. Sie lautet:
Damit die Mietpreisbremse angewendet werden kann, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:
es handelt sich um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt
es liegt eine begründete Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung vor
es wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen
Der Bundesgesetzgeber hat im Vergleich zu der für Mieterhöhungen im Bestand geltenden Ermächtigungsgrundlage in § 558 Abs. 3 BGB zwei zusätzliche Erfordernisse eingeführt: Zum einen hat er in § 556d Abs. 2 BGB einen Kriterienkatalog ins Gesetz aufgenommen, wann ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, zum anderen hat er die Landesregierungen verpflichtet, die Verordnung zu begründen. Zwar bedürfen Verordnungen eigentlich nach Artikel 80 Grundgesetz zu ihrer Wirksamkeit keiner Begründung, was aber hier ausdrücklich anders geregelt worden ist. Durch das Begründungserfordernis sollen die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden. Der Adressat der Verordnung soll nach der Lektüre der Begründung wissen, warum eine bestimmte Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wurde. Dazu müssen die Landesregierungen Tatsachen angeben, warum eine Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wird. Ein solcher Begründungszwang für Rechtsverordnungen ist einzigartig. Die einzelnen Landesregierungen sind sehr unterschiedlich damit umgegangen. Für die Überprüfung sind die Zivilgerichte im Rahmen einer Inzidenterprüfung zuständig.
Wenn alle drei Voraussetzungen vorliegen, darf die vertraglich vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 10 % übersteigen.
Wann ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt
Wann ein Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt hat, bestimmt § 556d Absatz 2 Satz 2 BGB. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen danach vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese Formulierung lehnt sich an die bereits bestehenden Länderermächtigungen zur Absenkung der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB und zur Verlängerung des Kündigungsschutzes bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in § 577a Abs. 2 BGB an. Alle drei Länderermächtigungen beschreiben einen angespannten Wohnungsmarkt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Das Gesetz bestimmt in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB 4 Indikatoren, wann dies der Fall sein kann:
Wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
Die Landesregierungen müssen die Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 Satz 5 BGB begründen. Der Senat von Berlin hat diese Begründung in seiner Information des Abgeordnetenhauses nach Artikel 64 Absatz 3 der Verfassung von Berlin vorgelegt. Wer interessiert ist kann dort auf 23 Seiten nachlesen, das und warum die gesetzlichen Voraussetzungen der Mietpreisbremse für ganz Berlin vorliegen. Zusammengefasst ergibt sich nach Angaben des Senats für Berlin folgendes Bild:
„Im Zeitraum vom IV. Quartal 2009 bis zum IV. Quartal 2014 sind die Angebotsmieten im Bundesdurchschnitt um 15,0 % gestiegen (Von 6 €/m² auf 6,90 €/m²). Im selben Zeitraum stiegen die Angebotsmieten im Land Berlin um 43,2 % (Von 6 €/m² auf 8,59 €/m²) und damit wesentlich stärker. Die Angebotsmieten haben sich damit im Land Berlin im Betrachtungszeitraum um etwa das Dreifache schneller erhöht als im Bundesdurchschnitt.
Im Jahr 2002 unterschied sich die durchschnittliche Mietbelastung der Berliner Mieterhaushalte noch kaum von der in Deutschland. Vier Jahre später lag die Berliner Quote schon 1,0 %-Punkt über dem Bundesdurchschnitt. Bis 2010 ist die Mietbelastungsquote in Berlin weiter auf 29,2 % angestiegen und auch die Differenz zur Deutschlandquote nahm weiter zu. Die durchschnittliche Mietbelastung der Berliner Haushalte überstieg bereits 2010 deutlich den bundesweiten Durchschnitt. Seit 2010 haben sich die Mieten in Berlin nochmals spürbar entwickelt, sodass sich die Berliner Mietbelastung absolut und auch der Abstand zur bundesweiten Mietbelastungsquote inzwischen noch weiter erhöht haben dürfte.
Im Zeitraum 2011 bis 2013 wuchs die Bevölkerung in Berlin um 129.038 Personen. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,74 Personen entspricht dies einer Anzahl von 74.026 Haushalten. Dagegen betrug die Zahl der fertig gestellten Wohnungen (einschließlich der fertig gestellten Wohnungen durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) lediglich 16.549 Wohnungen. Die Zahl der neugebauten Wohnungen lag dagegen sogar nur bei 12.369. Damit ist die Zahl der Haushalte im Betrachtungszeitraum mehr als viermal schneller gestiegen als das durch Neubautätigkeit geschaffene zusätzliche Wohnraumangebot.
Die Zensuserhebung wies 2011 für Berlin eine Leerstandsquote von rund
3,5 % (67.000 Wohnungen) aus. Fortschreibungsfähige Daten sind für Berlin insgesamt seitdem nicht verfügbar. Die im Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) organisierten städtischen, genossenschaftlichen und sonstigen Wohnungsunternehmen, deren Bestand 40 % aller Berliner Mietwohnungen umfasst, wiesen im Zensus-Jahr 2011 insgesamt rund 17.000 freie Wohnungen und eine Leerstandsquote von 2,6 % aus. Bis Ende 2013 sank dieser Leerstand weiter auf rund 13.000 Wohnungen und die Leerstandsquote auf durchschnittlich 2,0 %. Ein Leerstand in der vorgenannten Größenordnung liegt unterhalb der als notwendig erachteten Fluktuationsreserve für einen funktionierenden Wohnungsmarkt. Die verstärkte Nachfrage nach Wohnungen aufgrund der Bevölkerungszunahme bzw. der Zunahme der Haushalte (siehe Nummer 4.3) kann durch den Wohnungsleerstand nicht mehr befriedigt werden.
In der Gesamtbetrachtung der Indikatoren zeigt sich, dass die Mieten in den letzten Jahren in Berlin deutlich schneller gestiegen sind als im Bundesdurchschnitt. Auch im Vergleich der Entwicklungen zwischen der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete und der durchschnittlichen Angebotsmiete zeigt sich im Zeitverlauf ein immer stärkeres Auseinanderdriften der Entwicklungen. Der Abstand zwischen der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete und der durchschnittlichen Angebotsmiete in Berlin wird immer größer. Das ist insbesondere ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt, da für die immer knapper werden freien Wohnungen höhere Mieten gefordert werden können. Eine solche Entwicklung wäre auf einem entspannten Wohnungsmarkt nicht möglich.
Die durchschnittliche Bruttokaltmietbelastung liegt in Berlin etwas höher als im Bundesgebiet. Insbesondere durch Zuwanderung ist in Berlin die Wohnbevölkerung und damit die Zahl der Haushalte und somit die Nachfrage nach Wohnungen in den letzten drei Jahren sehr stark angestiegen. Während anfangs die zusätzliche Nachfrage durch Leerstandsabbau kompensiert werden konnte, ist dies nunmehr überwiegend nur noch durch Wohnungsneubau und damit einer Angebotserweiterung realisierbar. Aufgrund des langen Planungsvorlaufs für Wohnungsneubau und weiter steigender Wohnungsnachfrage durch Bevölkerungs- bzw. Haushaltszunahme ist auch perspektivisch innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Kompensation nicht möglich.
Es wird daher festgestellt, dass Berlin insgesamt im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.”
Der Berliner Senat geht davon aus, dass die Mietpreisbremse, wenn sie in vollem Umfang greifen würde, den Berliner Mietern eine jährliche Ersparnis von 120 Millionen € beschert. Umgekehrt würden der Berliner Wohnungswirtschaft Mieteinnahmen in gleicher Größenordnung entgehen. Allerdings kann man nicht davon ausgehen, dass die Mietpreisbremse in vollem Umfang angewendet wird. In vielen Fällen wird eine der Ausnahmen greifen. In anderen wird sie schlicht nicht beachtet werden. Der tatsächliche Betrag dürfte daher deutlich darunter liegen.
Es muss eine Rechtsverordnung vorliegen
Der Mieterbund hat eine generelle Mietpreisbremse für ganz Deutschland gefordert. Dies hätte den Vorteil, dass ihre Gültigkeit nicht von der Kompetenz bzw. Inkompetenz der jeweiligen Landesregierungen abhängig wäre (Näheres dazu unter Ziffer 6.). Sie würde dann allerdings auch in Gebieten gelten, in denen sie aufgrund der Marktsituation gar nicht erforderlich ist. Der Gesetzgeber hat sich daher für einen räumlich eingeschränkten Anwendungsbereich und damit für eine andere Lösung entschieden. Die Mietpreisbremse gilt nur in den Gebieten, für die die Länder durch Rechtsverordnung festlegen, dass ihr Wohnungsmarkt angespannt im Sinne des Gesetzes ist.
Nach § 556d Absatz 2 Satz 5 BGB muss die Rechtsverordnung begründet werden. Dies hat sich überraschenderweise als große Hürde für die Mietpreisbremse erwiesen (Näheres dazu unter Ziffer 6.). Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden (Urteil vom 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18), dass die Begründung einer Mietpreisbegrenzungsverordnung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt gemacht werden muss. Wird die Begründung nicht veröffentlicht oder liegt zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer solchen Verordnung lediglich der Entwurf einer Begründung vor, reicht dies nicht. Die Verordnung ist dann unwirksam, weil eine der gesetzlichen Voraussetzungen fehlt. Die nachträgliche Veröffentlichung einer Begründung heilt den Mangel nicht rückwirkend, sondern nur für die Zukunft.
Am 28. April 2015 hat der Berliner Senat die „Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556 d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) erlassen (GVBl. S. 101). Mit der Verordnung wird die gesamte Stadt Berlin zum Gebiet mit einem ange- spannten Wohnungsmarkt bestimmt mit der Folge, dass die sogenannte Mietpreisbremse gilt. Der Senat begründete die Verordnung schriftlich, veröffentlichte seine Begründung aber nicht amtlich im Gesetz- und Verordnungsblatt. Er übersandte die Begründung vielmehr an das Berliner Abgeordnetenhaus. Die Begründung ist dort als pdf-Dokument auf der Internetseite des Abgeordnetenhauses unter der URL „https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf“ einsehbar.
Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 10. Oktober 2019 (67 S 80/19) entschieden, dass es sich dabei weder um eine amtliche Veröffentlichung des Senats von Berlin noch des Berliner Abgeordnetenhauses handele. Der Senat von Berlin oder das Berliner Abgeordnetenhaus hätten die Öffentlichkeit auch nicht auf den Umstand und den Ort dieser Veröffentlichung hingewiesen. Dies führe nach der vorgenannten Rechtsprechung des BGH dies eigentlich zur Unwirksamkeit der Berliner Mietpreisbremse. Diese unzureichende Veröffentlichung der Verordnungsbegründung stellt jedoch nach Auffassung der Kammer entgegen der Rechtsprechung des BGH keinen evidenten zur Unwirksamkeit führenden Verfahrensmangel der Berliner Verordnung dar. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sei deshalb von Anfang an wirksam. Für die Wirksamkeit der Verordnung reiche bereits die bloße Existenz der Begründung aus. Soweit der BGH eine Verordnung für nichtig halte, wenn ihre Begründung nicht bei Inkrafttreten der Verordnung an einer allgemein zugänglichen Stelle der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise amtlich bekannt gemacht werde, folgt das Landgericht dieser Auffassung ausdrücklich nicht. Überhöhte Formalanforderungen seien hier unangebracht. Verstoße der Verordnungsgeber beim Erlass von Rechtsverordnungen gegen Verfahrensrecht, folge daraus nicht zwingend die Nichtigkeit der Verordnung. Die formelle Nichtigkeit einer Verordnung sei aus Gründen der Rechtssicherheit vielmehr nur dann gerechtfertigt, wenn der Formfehler für jedermann offensichtlich sei. An einer solchen Evidenz eines Begründungsmangels fehle es hier. Allein schon die Tatsache, dass so viele Länder an der Einhaltung der Formalien gescheitert seien, zeige, dass der Veröffentlichung keine große Bedeutung beigemessen worden sei. Auch Wortlaut und Zweck der Norm verlangten zwingend keine Nichtigkeit bei Begründungsmängeln. Wie die Kammer selbst formuliert, entspricht ihre Auffassung nicht der Rechtsprechung des BGH und wohl so gut aller veröffentlichten Instanzentscheidungen. Deshalb hat sie die Revision zugelassen (Eingelegt zum Aktenzeichen VIII ZR 292/19).
Im Ergebnis genauso, in der Begründung aber anders sieht dies eine andere Kammer des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 10.10.2019 (65 S 107/19). Danach ist es ausreichend, wenn die Verordnungsbegründung auf den Internetseiten des Abgeordnetenhauses von Berlin bekannt gemacht wird und damit leicht zugänglich ist. Maßgeblich sei, dass bereits eine einfache Anfrage über gängige Internet-Suchmaschinen zum Erfolg führe, aber auch, dass zusätzlich die Möglichkeit bestehe, die Verordnungsbegründung telefonisch oder elektronisch anzufordern und sich gegebenenfalls auch beraten zu lassen.
Die meisten anderen Länder haben ihre Begründungsmängel inzwischen durch neue Verordnungen und die amtliche Veröffentlichung der Begründung geheilt. Berlin sieht weiterhin davon ab, wohl auch in Erwartung des Mietendeckels (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mietpreisgrenzen”).
Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit Urteil vom 23.11.2017, VG 4 K 103.16 entschieden, dass die Frage, ob die Mietpreisbegrenzungsverordnung rechtmäßig ist, nicht durch die Verwaltungsgerichte überprüft werden kann und eine entsprechende Klage als unzulässig abgewiesen.
Die Mietpreisbremse muss beachtet werden, wenn für eine Wohnung ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, für die die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt hat, dass sie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.
3. Zulässige Miethöhe
Wenn die 3 genannten Voraussetzungen vorliegen, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen. Diese ist nach den Regeln von § 558 BGB zu ermitteln, in Berlin also anhand des jeweils aktuellen Berliner Mietspiegels. Hier liegt auch das größte Problem der Mietpreisgrenze, da die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein streitanfälliges Thema ist. Über 12 % aller Beratungen in den Mietervereinen betreffen Fragen der Miethöhe und damit zumeist die ortsübliche Vergleichsmiete (Mehr dazu in unserem Beitrag „Beratungs- und Prozeßstatistik”). Viele Mietrechtsstreitigkeiten werden um die Frage geführt, wie genau die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung bestimmt wird, auch wenn man ein ausgefeiltes Instrument wie den Berliner Mietspiegel hat. Die damit zusammenhängenden Meinungsverschiedenheiten werden auch die Fälle betreffen, in denen es um die Frage geht, ob die Mietpreisgrenze eingehalten wurde.
Die Mietpreisbremse gilt nach § 557a Absatz 4 BGB auch für Staffelmietverträge und nach § 557b Absatz 4 BGB für die Indexmiete. Da diese in der Rechtspraxis derzeit keine Rolle spielen, gehen wir an dieser Stelle nicht näher darauf ein.
Die Mietpreisgrenze schützt nicht vor weiteren Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Wenn ein neuer Mietspiegel entsprechende Mieterhöhungsspielräume eröffnet, können diese vom Vermieter unter Beachtung der Regeln der §§ 558 ff BGB genutzt werden.
4. Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Die Mietpreisgrenze gilt nicht, wenn die Wohnung dem Vormieter bereits teurer vermietet war als nach § 556d Absatz 1 BGB zulässig. Es gibt also Bestandsschutz für die Miethöhe. Kein Vermieter wird gezwungen, die Miete zu senken. Das ist ein allgemeiner Grundsatz des Mietpreisrechts und keine Neuerfindung im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse. Auch bei Änderungen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete (allgemein sinkende Mietspiegelwerte, Herabstufung der Wohnlage, etc.) kann der Mieter vom Vermieter keine Reduzierung der vereinbarten Miete verlangen. Allerdings dürfen die allgemeinen Mietpreisgrenzen (Verbotene Mietpreisüberhöhung, Wucher) nicht überschritten werden. Die Regelung gilt also nur für den Bereich zwischen 10 % und 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Nicht geschützt wird die höhere Bestandsmiete nach § 556e Absatz 1 Satz 2 BGB dann, wenn sie innerhalb eines Zeitraumes von einem Jahr vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem Vermieter zustandekommen ist. Durch diese Regelung soll verhindert werden, dass der Vormieter und der Vermieter ein Geschäft zu Lasten des Nachmieters vereinbaren. Deshalb ist der maßgebliche Zeitraum länger als die längste ordentliche Kündigungsfrist.
Wenn der Mieter Zweifel an den Angaben des Vermieters zur Vormiete hat, kann er von diesem nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 26.06.2019 (65 S 55/19) verlangen, dass er die Höhe der Vormiete durch Unterlagen wie den Vormietvertrag und Mieterhöhungen belegt.
Von besonderer Bedeutung ist der Bestandsschutz, wenn die Miete des Vermieters aufgrund einer Modernisierungsumlage über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Nach § 556e Absatz 2 BGB bleibt die Modernisierungsumlage bei der Berechnung der zulässigen Neuvermietungsmieme außer Betracht. Auch für sie gibt es also Bestandsschutz.
Die beiden Tatbestände dürfen nicht kombiniert werden.
Neu errichtet ist eine Wohnung, wenn sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Diese Regelung soll verhindern, dass der Neubau von Wohnungen durch die Mietpreisbremse beeinträchtigt wird. Anscheinend geht der Gesetzgeber davon aus, dass man einen Neubau mit der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht finanzieren kann.
Die umfassende Modernisierung dürfte eine der häufigsten Ausnahmen von der Mietpreisbremse sein. Gerade in den angespannten Wohnungsmärkten ist die Modernisierung von Wohnungen besonders lukrativ, da die Vermietung zu einer entsprechend hohen Miete nach der Modernisierung sicher ist. Der Grundgedanke ist der gleiche wie bei der Privilegierung von Neubau: die Modernisierung von Wohnungen soll durch die Mietpreisbremse nicht beeinträchtigt werden.
Wann eine umfassende Modernisierung vorliegt, hat der Gesetzgeber nicht näher geregelt. Dies zu definieren ist Aufgabe der Rechtsprechung. Von einer umfassenden Modernisierung wird man nur sprechen können, wenn ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt (Schach, Mietrecht, § 3 , Rn. 920). In der Begründung zum Gesetzentwurf heißt es dazu: „Umfassend im Sinne der Nummer 2 ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Anknüpfungspunkt für eine sachgemäße Auslegung kann die Regelung in § 16 Absatz 1 Nummer 4 WoFG sein, die einen wesentlichen Bauaufwand verlangt, um eine förderungsfähige Modernisierung bereits vorhandenen Wohnraums zu begründen. In der Rechtsprechung zur Frage des „wesentlichen Bauaufwands“ in den Vorläufer-Bestimmungen zu § 16 WoFG (§§ 16, 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes a.F.) ist wesentlicher Bauaufwand angenommen worden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (BVerwGE 38, 286, 289 f; siehe auch BGH WuM 2010, 679). Da die Bezeichnung „umfassend“ nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung umfasst, wird allerdings ergänzend zu berücksichtigen sein, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.”
Das BMJ geht in seiner eigenen Broschüre zur Mietpreisbremse ebenfalls von diesem Aufwand aus.
Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 23. Mai 2019 (65 S 25/18) entschieden, umfassend sei eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheine. Das sei anzunehmen, wenn die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwands erreiche. Umfassend bezeichne jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen seien dafür die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung. Sie müsste in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllten, könnten schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen. In einer weiteren Entscheidung vom vom 10. Oktober 2019 (65 S 107/19) hat die Kammer ihre Rechtsprechung bestätigt.
Wenn man für einen einfachen Neubau in Berlin 1.500 € pro m² ansetzt, so müssten die Kosen für eine umfassende Modernisierung bei ca. 500 € pro m² liegen. Diese Überlegungen hat zum Beispiel das Amtsgericht Schöneberg in einem Urteil vom 08.09.2017 – 17 C 148/16 bestätigt. Nach der Entscheidung des Gerichts wird ein wesentlicher Bauaufwand dann angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Das Statistische Bundesamt weise durchschnittliche Baukosten im Jahr 2016 für Mietwohnungen in Berlin in Höhe von 1.486 € pro Quadratmeter aus. Dies bedeute, dass ein Vermieter Modernisierungskosten in Höhe von ca. 500 € pro Quadratmeter aufwenden müsse, damit man eine umfasende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB annehmen könne. Dieser Betrag war im entschiedenen Fall erreicht, so dass die von dem Mieter angestrengte Klage auf Mietrückzahlung abgewiesen wurde. Mittlerweile sind die Baupreise höher (Nach einer Untersuchung zu den Neubaukosten lagen sie in Berlin im Jahr 2018 bei gut 2.200 € pro qm). Da sie aber auch regional verschieden sind, muss in jedem Einzelfall gesondert überprüft werden, ob der Aufwand den geschilderten Anforderungen entspricht.
5. Verfahren bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse
Verstöße gegen die Mietpreisbremse werden von keiner Behörde verfolgt. Der Mieter muss schon selbst etwas dagegen tun. Dies nichtdeutsche, sondern eher amerikanische System ist in § 556g BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:
Wenn die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, muss der Mieter den Teil der Miete, der die 10 %–Grenze übersteigt, nicht bezahlen. Beträge, die er bereits gezahlt hat, kann er nach § 556g Absatz 1 Satz 3 BGB zurückfordern.
Voraussetzung dafür ist nach § 556g Absatz 2 BGB jedoch, dass der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat. Zurückfordern kann der Mieter nur die Mieten, die nach der Rüge fällig geworden sind. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht (Auf gut Deutsch: Sie muss begründet werden). Sie muss nach § 556g Absatz 4 BGB in Textform erfolgen, also per Brief oder per E-Mail. Dabei sollte man aber darauf achten, dass man im Streitfalle den nachweisen kann, das dem Vermieter die Rüge zugegangen ist.
Zur Begründung muss der Mieter die nach § 556d BGB zulässige Miete ermitteln und der im Mietvertrag vereinbarten Miete gegenüberstellen. Mit den Ausnahmetatbeständen muss der Mieter sich erst dann befassen, wenn der Vermieter sich auf sie beruft. Das kann allerdings schon im Vorfeld des Mietvertrages durch eine Mietberechnung oder auch im Mietvertrag selbst erfolgen.
Der Vermieter kann sich nach § 556g Absatz 1a BGB nur dann auf die Ausnahmetatbestände berufen, wenn er den Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft darüber erteilt hat, dass die Berechnung der Miethöhe auf einem der Ausnahmetatbestände beruht. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf einen der Ausnahmetatbestände berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese dann später in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf einen der Ausnahmetatbestände berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf einen der Ausnahmetatbestände erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
Da die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete häufig schwierig ist, sollte der Mieter vorsichtig sein mit der einseitigen Reduzierung der Miete und der Aufrechnung von Rückforderungsbeträgen mit der laufenden Miete. So kann leicht ein kündigungsrelevanter Rückstand entstehen, wenn die eigene Einschätzung falsch ist. Im Zweifel sollten sich Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, daher zunächst an einen Mieterverein wenden oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen.
Wenn man sich mit dem Vermieter nicht einigen kann (Was im laufenden Mietverhältnis jederzeit ohne weiteres möglich ist), sollte man daher die Frage der zulässigen Miethöhe gerichtlich klären und danach verrechnen.
Der Mieter kann nach § 556g Absatz 3 BGB Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind (Z.B. der Mietspiegel) und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Merkmale der Wohnung und des Gebäudes, die für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel relevant sind, kann der Mieter zumeist selbst ermitteln. Anders z.B. die Baualtersklasse oder der Energieverbrauch des Gebäudes. Wenn eine umfassende Modernisierung die höhere Miete rechtfertigen soll, muss die Auskunft nach § 556g Absatz 3 Satz 2 BGB inhaltlich den Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung gemäß § 559b BGB entsprechen.
6. Ein stumpfes Schwert?
Ob man mit der Mietpreisbremse die mit ihr verfolgten Ziele erreichen kann, ist zweifelhaft. Verschiedene Untersuchungen haben ergeben, dass die Neuvertragsmieten nicht gedämpft worden sind.
Der Deutsche Mieterbund hat daher schon nach etwas über einem Jahr im September 2016 eine Verschärfung der Regelungen gefordert. Das Hauptproblem liegt jedoch darin, dass sich nur wenige Mieter überhaupt mit der Miete die sie zahlen befassen und noch weniger dazu bereit sind, wegen dieser Frage einen Konflikt mit ihrem Vermieter zu riskieren. Nach einer Befragung von YouGov.de aus dem November 2016 hat nur ein Drittel der befragten Mieter überhaupt schon einmal die eigene Miethöhe überprüft. Nur 13 % der Mieter würden klagen, wenn sich bei einer solchen Prüfung eine zu hohe Miete ergäbe. Die anderen würden nicht klagen oder sind unsicher, ob sie es tun würden. Die Hauptgründe für diese Unsicherheit sind Angst vor den Kosten und vor dem Konflikt mit dem Vermieter. An beiden Punkten würden auch verschärfte Regelungen nichts ändern. Viel wichtiger wäre hier Aufklärung. Das ist aber ein langfristiges Projekt, dass die Politik nicht allein dem Deutschen Mieterbund überlassen kann.
Im BBSR-Expertenpanel (BBSR, Wohnungs- und Wirtschaftsimmobilien 2017, Seiten 12 und 13) haben 63 % der befragten Immobilienexperten die Frage verneint, ob sich durch die Mietpreisbremse etwas wesentliches in ihrem Alltagsgeschäft verändert hat. Der Immobilienmarkt sei sehr angespannt. Die Mieter zahlten den geforderten Mietpreis und forderten die Beachtung der Mietpreisbremse nicht ein.
Die Bundesregierung hat sich in ihrer Antwort auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (Drucksache 18/12447 vom 19. Mai 2017) zum Stand der Mietpreisbremse geäußert. Am 31. Dezember 2016 galt die Mietpreisbremse in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland, in denen etwas ein Viertel der bundesdeutschen Bevölkerung lebt. Aus den weiteren Angaben zur Mietpreisentwicklung in Deutschland geht allerdings nicht hervor, ob die Mietpreisbremse wirkt. Vielmehr ist es so, dass die Angebotsmieten im Wohnungsbestand in den sechs Quartalen nach Einführung der Mietpreisbremse am 1. Juli 2015 schneller gestiegen sind als in den sechs Quartalen zuvor. Weitere empirische Erkenntnisse liegen der Bundesregierung nicht vor. Sie beabsichtigt anscheinend auch nicht, sie zukünftig zu erheben.
Es gibt mittlerweile auch Gerichtsentscheidungen, die die Mietpreisbremse in bestimmten Regionen für unwirksam halten. So hat das Amtsgericht München in einer Entscheidung vom 21. Juni 2017 die bayerische Mieterschutzverordnung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht jedenfalls für München für nicht anwendbar erklärt (Az.: 414 C 26570/16). Das Gericht vermisste eine konkrete Begründung in der Verordnung für das Vorliegen eines “angespannten Wohnungsmarkts” in München. Das Landgericht München (LG München I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/17) hat diese Entscheidung mittlerweile bestätigt, so dass sich die Mietpreisbremse in München zunächst einmal erledigt hat. Es fehle eine ausreichende Begründung, aus der sich im einzelnen ergibt, warum die eine Gemeinde aufgenommen und die andere nicht aufgenommen worden ist. Die Begründung müsse dafür aber nachprüfbare Tatsachen liefern. Lediglich die Aufzählung der statistischen Merkmale, anhand derer die Einordnung erfolgt sei, reiche nicht aus, wenn nicht auch die konkreten Befundergebnisse mitgeteilt würden. Bayern hat daher inzwischen eine neue Verordnung mit Begründung veröffentlicht.
Das Landgericht Frankfurt/Main hat mit Urteil vom 27.03.2018 (2-11 S 183/17) entschieden, dass die Mietpreisbremse in Hessen unwirksam ist, da die Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet worden sei. In Hessen habe es an einer Begründung gefehlt. Mit oder nach Erlass der Verordnung sei lediglich ein Entwurf der Begründung irgendwie öffentlich zugänglich gemacht worden. Dass es sich lediglich um einen Entwurf gehandelt habe, sei dadurch deutlich gemacht, dass jede Seite quer dick mit dem Wort “Entwurf” gekennzeichnet worden sei. Dies stelle keine ausreichende Begründung i.S.v. § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB dar. Die offizielle Begründung sei nach Auskunft des zuständigen Ministeriums frühestens 2017 als pfd-Download auf der Homepage des Ministeriums öffentlich zugänglich gemacht worden. Eine nachträgliche Begründung heile den Mangel der Verordnung nicht. Diese Entscheidung wurde durch den Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Juli 2019 (VIII ZR 130/18) bestätigt. Noch vor der Entscheidung des BGH hat die hes​si​sche Landes​re​gie​rung am 28.6.2019 ist eine neue Verord​nung zur Umset​zung der Miet​preis​bremse in Kraft gesetzt.
Auch für Hamburg hat das Landgericht (Landgericht Hamburg, Urteil vom 14.06.2018 – 333 S 28/17) inzwischen entschieden, dass die Mietpreisbremse in der Hansestadt unwirksam ist. Allerdings hält das Gericht die bundesrechtlichen Regelungen über die Mietpreisbremse grundsätzlich für verfassungsgemäß und damit wirksam. Der Hamburger Senat hätte seine Verordnung zur Mietpreisbremse jedoch bereits 2015 ausführlich öffentlich begründen müssen und nicht erst zwei Jahre später. Dies ergäbe sich unmittelbar aus dem Gesetzeszweck, auch wenn die Veröffentlichungspflicht im Gesetzestext nicht explizit benannt sei. Das Erfordernis der Begründung sei aufgenommen worden, weil der Erlass einer Verordnung i.S.d. Absatz 1 des § 556d BGB stets zu einem erheblichen Eingriff in das verfassungsrechtliche Eigentumsrecht der Vermieter führe und somit einer besonderen Rechtfertigung bedürfe. Dieser Zweck lasse sich nur verwirklichen, wenn zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung die für den Erlass der Verordnung maßgebliche Begründung vorliege. Das sei in öffentlich zugänglichen Quellen bis zum Mietvertragsabschluss nicht der Fall gewesen. Die später im September 2017 veröffentlichte Begründung des Senats habe rückwirkend auf davor geschlossene Mietverträge keinen Einfluss gehabt. In einer weiteren Entscheidung vom 23.09.2019 (311 S 2/19) hat das Landgericht Hamburg diese Rechtsprechung bestätigt. Es hat außerdem darauf hingewiesen, dass eine Heilung des Begründungsmangels durch die nachträgliche Veröffentlichung der Begründung im September 2017 weder ex-tunc noch ex-nunc in Betracht komme. Ein Mangel im Normsetzungsverfahren könne nicht rückwirkend geheilt werden. Allein die Tatsache, dass es eine Begründung gebe, reiche nicht. Sie müsse auch veröffentlicht werden. Dies müsse zeitnah mit dem Verordnungstext erfolgen. Der Hamburger Senat hat die Verordnung mittlerweile im Juli 2018 mit einer Begründung erneut verkündet.
Das Landgericht Stuttgart hat mit Urteil vom 13. März 2019 (13 S 181/18) entschieden, dass die von der Landesregierung Baden-Württemberg am 29. September 2015 erlassene Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBgVO BW, GBl. 2015, 852) mangels ordnungsgemäßer Begründung formell rechtswidrig und deshalb nichtig ist. Die formelle Rechtswidrigkeit der Verordnung ergäbe sich auch daraus, dass die Begründung nicht veröffentlicht wurde.
Das Amtsgericht Hannover hat die Mietpreisbremse in Niedersachsen am 20. Dezember 2019 in einer Entscheidung zum Aktenzeichen 514 C 7045/19 für ungültig erklärt. Die seit Dezember 2016 bestehende Regelung scheiterte daran, dass die Begründung nicht zugleich mit der Verordnung veröffentlicht wurde. Dies hatte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 17. Juli 2019 (VIII ZR 130/18, siehe oben unter Ziffer 2) für erforderlich erklärt. Wie ein Sprecher des niedersächsischen Bauministeriums sagte, wird die Verabschiedung einer neuen Mietpreisbremse mindestens sechs Monate dauern.
Ist eine Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam, weil sie nicht richtig begründet wurde, ergeben sich daraus nach Urteilen des Landgerichts München I vom 21.11.2018 (15 O 19893/17) und des Landgerichts Frankfurt/Main vom 25.03.2019 (2-04 O 307/18, mittlerweile bestätigt durch Ein Urteil des OLG Frank​furt/Main vom 13.2.2020, 1 U 60/19) keine Schadensersatzansprüche der Mieter gegen das jeweilige Bundesland. Es fehle den Mietpreisbegrenzungsverordnungen an einer drittschützenden Wirkung zugunsten der Mieter. Beim Erlass von Rechts​vor​schriften nehme der Gesetz- bezie​hungs​weise Verordnungs​geber grund​sätz​lich nur Pflichten gegen​über der All​ge​mein​heit wahr, nicht aber gegen​über Ein​zelnen, die von einer Vor​schrift betroffen seien. Diese hätten daher bei unwirksamer Mietpreisbremse weder einen Rückzahlungsanspruch gegen ihren Vermieter nach § 556g BGB noch einen Schadensersatzanspruch gegen den jeweiligen Verordnungsgeber. Ein etwaiger Mietrückstand berechtige zudem zur Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB.
Eine Übersicht über die Situation in den einzelnen Bundesländern bekommt man auf der Website wenigermiete.de.
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat in seinem DIW Wochenbericht 7/2018 vom 14.02.2018 eine Untersuchung zur Mietpreisbremse veröffentlicht. Laut DIW habe sich der Anstieg der Mieten insgesamt durch die Mietpreisbremse nicht spürbar verlangsamt. Die Mietpreisbremse greife vielmehr nur in Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreiche damit nur kleine Teile der Bevölkerung. In solchen Regionen wirke die Mietpreisbremse sehr wohl und dämpfe den Anstieg der Mieten dauerhaft. In Gegenden, in denen die Neuvertragsmieten für bestehende Wohnungen zuvor jährlich um mehr als 4,8 % kletterten, seien die Mieten mit Einführung der Mietpreisbremse im Durchschnitt sogar einmalig um rund drei % zurückgegangen. Die Mietpreisbremse wirke in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen seien. Die Erwartungen seien vielerorts aber schlicht zu hoch gewesen. Außerdem habe sich gezeigt, dass die Mieten für neu gebaute Wohnungen, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen, deutlich schneller stiegen als früher. Nach Ansicht der Autoren der Studie dürfte das – entgegen der Einschätzung vieler Kritiker der Mietpreisbremse – dazu führen, dass langfristig mehr neue Wohnungen gebaut würden. Die Autoren warnen jedoch davor, in der Mietpreisbremse die alleinige Lösung des Wohnungsmarktproblems zu sehen. Noch immer stiege die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Städten und Ballungszentren schneller, als neue Wohnungen gebaut würden. Eine Preisregulierung könne höchstens Zeit verschaffen und die Mieten so lange im Zaum halten, bis sich die Lage am Wohnungsmarkt entspannt habe. Daran, dass die Politik noch mehr Anreize für den Neubau von Wohnungen setzen müsse, führe jedoch kein Weg vorbei.
Das Immobilienportal Immowelt hat am 19. Juli 2018 eine Untersuchung der Angebotsmieten veröffentlicht, nach der die Mietpreisbremse in den Millionenstädten nicht wirke. Besonders stark seien die Mieten in Berlin gestiegen. Von 2015 bis 2018 habe es in der Hauptstadt ein Plus von 34 Prozent gegeben. Der Quadratmeter koste jetzt im Median 11,40 Euro. Ebenfalls gestiegen seien die Mieten im ohnehin schon teuren München. Lagen die Mieten dort im Jahr 2015 im Schnitt noch bei 15 Euro pro Quadratmeter, so zahlten die Mieter jetzt 17,90 Euro, eine Steigerung um 19 Prozent in drei Jahren. In Hamburg stiegen die Mieten von 2015 bis 2018 um neun Prozent. Aktuell koste der Quadratmeter in Hamburg 11,90 Euro. In Köln betrug der Preisanstieg in den vergangenen drei Jahren sieben Prozent. Im Median lägen die Mieten hier derzeit bei 10,70 Euro pro Quadratmeter.
7. Die Berliner Mietpreisbremse vor dem BVerfG
Von Anfang an gab es Zweifel, ob die Berliner Mietpreisbremse rechtmäßig ist. Diese bezogen sich sowohl auf die zugrundeliegenden Normen des BGB und die Frage, ob sie verfassungsgemäß sind, als auch auf die Umsetzung der Mietpreisbremse durch den Berliner Landesgesetzgeber.
Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hatte in einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 (67 S 149/17) ausgeführt, dass sie die Regelungen zur Mietpreisbremse (§§ 556d ff BGB) insgesamt für verfassungswidrig halte. Da nach Artikel 100 Grundgesetz nur das Bundesverfassungsgericht Gesetze für verfassungswidrig erklären darf, handelte es sich bei dem Beschluss nur um eine für andere Gerichte unverbindliche Meinungsäußerung. Da es für die Entscheidung des Falles auf die Frage der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse schließlich doch nicht ankam, hat die Kammer die Sache dem Bundesverfassungsgericht nicht mehr vorlegen müssen.
Die gleiche Kammer 67 des Berliner Landgerichts hat dann am 07.12.2017 in einem anderen Verfahren beschlossen, das Bundesverfassungsgericht anzurufen (67 S 218/17). Zur Begründung ihrer Einschätzung verwiesen die Richter darauf, dass die Mietpreisbremse gegen das Gleichbehandlungsgebot von Artikel 3 Grundgesetz verstoße, da sie die Vermieter ungleich behandle, ohne dass es dafür Gründe gäbe. Durch die starken Unterschiede bei der ortsüblichen Vergleichsmiete sei beispielsweise in München eine viel höhere Miete zulässig als in Berlin. Daher schränke die Mietpreisbremse die Vertragsfreiheit der Vermieter in Berlin stärker ein als in München. Eine sachliche Rechtfertigung dafür wie zum Beispiel unterschiedliche einkommensbezogene Sozialdaten der Mieter sei im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens nicht dargelegt worden. Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die einkommensschwachen Haushalte, die von der Mietpreisbremse geschützt werden sollten, in München erheblich besser gestellt seien als in Berlin. Außerdem würden durch die Bestandsschutzklausel in § 556e Absatz 1 BGB ausgerechnet die Vermieter schlechter behandelt, die sich in der Vergangenheit maßvoll verhalten und dadurch weniger dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde. Schließlich verstoße die Regelung auch gegen das Bestimmtheitsgebot (Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG) und die bundesstaatliche Kompetenzverteilung: Durch § 556d Abs. 1 und 2 BGB würden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Die Anwendung der Regelungen über die Mietpreisbremse hänge also nicht allein vom Vorliegen eines angespannten kommunalen Wohnungsmarkts, sondern zusätzlich von der politischen Willensbildung auf Landesebene und der darauf beruhenden Entscheidung der jeweiligen Landesregierung ab. Die Landesregierungen seien keineswegs verpflichtet, entsprechende Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Vielmehr habe der Gesetzgeber den Landesregierungen vollständige politische Entscheidungsfreiheit zum Verordnungserlass eingeräumt. Eine derart weit gefasste Delegation des Bundesgesetzgebers sei im Hinblick auf Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unzulässig.
Das Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee hatte in einem Urteil vom 20.10.2017
– 102 C 182/17 – entschieden, dass die Berliner Mieten­begrenzungs­verordnung unwirksam ist, weil sie unzulässig Berlin als ein Gebiet zusammenfasse. Berlin stelle jedoch keinen “einheitlichen Wohnungsmarkt” im Sinne von § 556 d Abs. 2 BGB dar. In dem zugrundeliegenden Fall klagte eine Berliner Wohnungsmieterin gegen ihre Vermieterin auf Mietrückzahlung. Die Mieterin nahm unter Hinweis auf die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung eine Überschreitung der zulässigen Neuvertragsmiete an. Das Amtsgericht entschied jedoch gegen die Mieterin. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sei unwirksam, da Berlin durch die Verordnung in unzulässiger Weise als ein Gebiet zusammengefasst werde. In Berlin gebe es in den unterschiedlichen Bezirken territorial abgeschlossene Wohnungsmärkte mit unterschiedlicher Infrastruktur und sehr unterschiedlichem Erscheinungsbild sowie sehr unterschiedlicher Erreichbarkeit, die es verbieten würden, die ganze Stadt mit ihrer polyzentrischen Ausrichtung als einen “einheitlichen Wohnungsmarkt” aufzufassen. So sei etwa Zehlendorf durch herrschaftliche Villen und Gärten geprägt, was in keiner Weise mit der verdichteten Mehrfamilienhausbebauung zum Beispiel im Wedding vergleichbar. Die unterschiedlichen Bezirke wiesen ein unterschiedliches Mietniveau auf, was in der Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht hätte übergangen werden dürfen. Der Mieterin stehe daher kein Anspruch auf Mietrückzahlung zu, da die im Mietvertrag vereinbarte Miete zulässig sei.
Das Bundesverfassungsgerichts hat schließlich am 18. Juli 2019 (1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18) entschieden, dass die Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht verfassungswidrig sind. Es ging um drei Verfassungsbeschwerden. Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Zwei Vorlagen des LG Berlin haben die Verfassungsrichter in der am 20. August 2019 veröffentlichten Entscheidung als unzulässig verworfen.
Der Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin lag ein Urteil des Landgerichts Berlin zugrunde, dass sie zur Rückzahlung von überzahlter Miete verurteilt hatte, nachdem der Mieter sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse berief. Die Vermieterin sah sich durch die Mietpreisbremse in ihrem Grundrecht auf Eigentum und in ihrer allgemeinen Handlungsfreiheit verletzt. Sie rügte außerdem eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes. Das Bundesverfassungsgericht nahm diese Verfassungsbeschwerde mangels hinreichender Erfolgsaussicht nicht zur Entscheidung an. Zwar greife die Mietpreisbremse in das Eigentum von Vermietern ein. Dieser Eingriff sei aber gerechtfertigt, weil es im öffentlichen Interesse liege, dass wirtschaftlich weniger leistungsfähige Mieter nicht aus stark nachgefragten Stadtteilen verdrängt werden. Die Beschränkung der Miethöhe sei Vermietern auch zumutbar. Soweit die Mietpreisbremse in die Vertragsfreiheit eingreife, sei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Auch ein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz liege nicht vor. Es sei nicht zu beanstanden, dass es durch die Mietpreisbremse zu regional unterschiedlichen Mietobergrenzen komme. Vielmehr sei es sachgerecht, über das Unterscheidungskriterium der ortsüblichen Vergleichsmiete die regionalen Unterschiede zu berücksichtigen. Auch dass die Mietpreisbremse für private wie gewerbliche Vermieter gleichermaßen gelte sei kein Verstoß gegen den Gleichheitssatz. Vielmehr rechtfertigten die mit der Mietpreisbremse verfolgten Ziele, sie einheitlich anzuwenden. Die Herausnahme von Neubauten und umfassend sanierten Wohnungen sowie die Privilegierung von Vermietern, die ihre Wohnung vor der Wiedervermietung zu einer höheren als der unter Geltung der Mietpreisbremse zulässigen Miete vermietet hatten, verletze das Gleichheitsgrundrecht ebenfalls nicht.
Zwei Vorlagen der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin wies das Bundesverfassungsgericht als unzulässig zurück, weil sie nicht hinreichend begründet worden seien. Die Richter hatten nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts nicht nachvollziehbar begründet, warum die Entscheidung über ihre Fälle von der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse abhängen soll.
8. Die Mietpreisbremse in der Koalitionsvereinbarung 2018
Im Koalitionsvertrag 2018 haben CDU/CSU und SPD am 7. Februar 2018 vereinbart, dass die Mietpreisbremse bis Ende 2018 auf Geeignetheit und Wirksamkeit bewertet wird (Mehr dazu in unserem Beitrag „Koalitionsverhandlungen 2018”). Dabei sollen die praktische Bedeutung und die Erkenntnisse aus der Rechtsprechung berücksichtigt werden.
Desweiteren soll der Vermieter verpflichtet werden, von sich aus über die Vormiete zu informieren, wenn er eine über der Mietpreisbremse liegende Miete unter Bezugnahme auf die Vormiete verlangt.
Ganz wichtig für die Wirksamkeit der Mietpreisbremse dürften auch die Vereinbarungen zur zukünftigen Gestaltung qualifizierter Mietspiegel sein (Mehr dazu im unserem Beitrag „Der Mietspiegel”). Durch gesetzliche Mindestanforderungen soll eine standardisierte Gestaltung der qualifizierten Mietspiegel gesichert werden. In diesem Zusammenhang soll auch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums (Derzeit 4 Jahre) geprüft werden. Der Bindungszeitraum der qualifizierten Mietspiegel soll von 2 auf 3 Jahre verlängert werden. Durch diese geplanten Veränderungen wird sich die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die Basis zur Berechnung der zulässigen Miete ist, verändern. Aller Voraussicht nach wird der Anstieg der Vergleichsmieten gebremst, was dann auch Auswirkungen auf die Mietpreisbremse hat. Diese dürften weitaus bedeutender sein als die marginale Veränderung der Mitteilung der Vormiete, wozu der Vermieter auf Nachfrage auch jetzt schon verpflichtet ist.
Das Bundesministerium der Justiz hat nach Angaben des GdW Anfang Juni 2018 einen Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse in die Ressortabstimmung gegeben, der zum Thema Mietpreisbremse folgendes enthält:
Der Berliner Senat in seiner Sitzung am 29. Mai 2018 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur „Modernisierung des sozialen Mietrechts (Mietrechtsmodernisierungsgesetz)” beim Bundesrat einzubringen (Siehe auch die Pressemitteilung des Berliner Senats vom 29.05.2018). Ziel der Gesetzesinitiative ist es, alle Mieterinnen und Mieter wirkungsvoll vor rasant steigenden Mieten zu schützen. Teil der Initiative sind auch Änderungen zur Mietpreisbremse:
Bei der Vermietung einer möblierten oder teilmöblierten Wohnung soll der Möblierungszuschlag auf einen angemessenen Betrag begrenzt werden.
Ein Verstoß gegen die Regelungen der Mietpreisbremse soll als Ordnungswidrigkeit im Wirtschaftsstrafgesetz definiert werden.
10. Die Evaluation der Mietpreisbremse
Der Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD vom 12. März 2018 sieht vor, die Mietpreisbremse auf Geeignetheit und Wirksamkeit zu überprüfen und dabei auch die praktische Bedeutung und die Erkenntnisse aus der Rechtsprechung zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund hat das BMJV das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) beauftragt, die Wirksamkeit der Mietpreisbremse zu untersuchen. Dabei sollte ermittelt werden, ob eine Dämpfung des Anstiegs der Mieten erreicht werden konnte, inwiefern die Regelungen Ausweichbewegungen auf dem Mietwohnungsmarkt zur Folge hatten und welche Effekte von einer etwaigen Verlängerung der Mietpreisbremse zu erwarten wären.
Wie angekündigt hat das BMJV am 24. Januar 2019 eine Evaluation zur Mietpreisbremse vorgelegt. Die Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Die Mietpreisbremse habe zu einer moderaten Verlangsamung des Mietenanstiegs geführt. Dies sei auch ursächlich auf die Einführung der Mietpreisbremse zurückzuführen. Insgesamt sei festzustellen, dass die Mietpreisbremse den Mietanstieg verlangsamt, aber nicht gestoppt hat.
Der Mietanstieg in den von der Mietpreisbremse ausgenommenen Wohnungen (Erstnutzung nach dem 1.10.2014 oder Erstvermietung nach grundlegender Sanierung) habe sich durch die Mietpreisbremse beschleunigt.
Der Wohnungsneubau werde durch die Mietpreisbremse nicht beeinträchtigt. Die Analysen zeigten deutlich, dass die Rentabilität von Neubauinvestitionen mit Einführung der Mietpreisbremse wegen der höheren Mieten in diesem Segment gestiegen seien. Dies führe zu mehr Neubau, aber auch zu weiterem Druck auf die Bauland- und die Baupreise. Auch fänden sich kaum Hinweise auf eine reduzierte Instandhaltungstätigkeit oder geringere Wohnqualität von Mietwohnungen sowie auf Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. In der interantionalen Literatur fänden sich Belege, dass bei sehr strikter Regulierung der Mieten die Instandhaltungsausgaben und die Qualität der regulierten Wohnungen abnähmen. Zudem sinke der Bestand an Mietwohnungen. Im Gegensatz zur Mietpreisbremse lägen in den betrachteten Fällen die regulierten Mieten jedoch fast 50% unterhalb des Marktniveaus, was weit entfernt sei von der gemessenen Wirkung der Mietpreisbremse.
Zu den beabsichtigten sozialen Wirkungen der Mietpreisbremse wie der Sicherung erschwinglichen Wohnraums für die unteren Einkommensschichten, der Verringerung des Abstandes zwischen den Neuvermietungs- und den Bestandsmieten und der Erleichterung von Umzügen gäbe es keine empirischen Erkenntnisse. Die internationalen Erfahrungen seien allerdings eher ernüchternd.
Mietwohnungen würden nach wie vor zu Neuvermietungsmieten angeboten, die deutlich über den Grenzen der Mietpreisbremse liegen. Nach einer 2016 im Auftrag des Deutschen Mieterbundes durchgeführten Untersuchung lagen in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse (1. Juni 2015) und Mitte 2016 zwischen 66,5 % und 94,8 % aller Angebote bzw. Neuvermietungsmieten (100.000 untersuchte Fälle) über der Mietpreisbremse, und zwar um 28,7 % bis 49,3 %. Allerdings weist dass DIW in seiner Untersuchung darauf hin, dass die im Gesetz vorgesehenen Ausnahmetatbestände anhand der Mietinserate nicht genau identifiziert werden könnten. Weiter sei ein Überschreiten der Obergrenze nicht zwingend darauf zurückzuführen, dass Vermieterinnen und Vermieter sich bewusst nicht an die Vorgaben des Gesetzes halten. Der Befund könne daher auch als ein Indiz dafür gewertet werden, dass sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite Unklarheit über die zulässige Höhe der Miete bestehe. Vermieterbefragungen von Haus und Grund lieferten Hinweise in diese Richtung.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisiert, dass die Wirkung und der Erfolg der Mietpreisbremse deutlich hinter seinen Erwartungen zurückblieben. Problematisch sei, dass die Mietpreisbremse nicht bundesweit gelte, sondern nur dort, wo die jeweilige Landesregierung dies per Verordnung wirksam festgelegt habe. Es gebe keine Mietpreisbremse in Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland. In Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen und Hamburg sei zweifelhaft, ob die Mietpreisbremse anwendbar ist, weil Gerichte die Unwirksamkeit der jeweiligen Landesverordnung festgestellt hätten. Das DIW weist allerdings zurecht darauf hin, dass eine Mietpreisbremse in Kommunen, die keine Mietspiegel haben, praktisch nicht umsetzbar ist. Außerdem sei sie nur in angespannten Märkten sinnvoll.
Nach Angaben des DMB wurden bis Mitte 2018 in seinen Mitgliedsorganisationen circa 11.500 Rechtsberatungen zur Mietpreisbremse durchgeführt. Das sind jährlich 3.833 Fälle in ganz Deutschland. Bezogen auf seine Mitgliedschaft von 1,3 Millionen Haushalten entspricht das einer Quote von ca. 0,3 %. Und das bei einer Klientel, die mit ihrer Mitgliedschaft dokumentiert, dass sie grundsätzlich bereit ist, sich über ihre Rechte zu informieren und diese geltend zu machen. Vor Gericht landeten nach Angaben des DMB ganze 63 Fälle. Selbst wenn man die seitens des DMB für seine Beratungstätigkeit angegebene Zahl von 97 % außergerichtlich gelöster Streitfälle zugrundelegt, ergeben sich daraus in 3 Jahren 2.100 streitige Fälle oder 700 pro Jahr. Das sind 0,05 % der Mitgliedshaushalte des DMB. Das verdeutlicht, aus welchen Gründen auch immer, dass die Mietpreisbremse jedenfalls in ihrer aktuellen Form kein Instrument ist, dass von den Mietern angenommen wird. Nicht einmal von denen, die im DMB organisiert sind.
Notwendig sind aus Sicht des DMB eine Reihe von Nachbesserungen, die deutlich über die am 1. Januar 2019 in Kraft getretenen Änderungen hinausgingen:
Die Mietpreisbremse müsse bundesweit gelten.
Die Mietpreisbremse dürfe 2020 nicht auslaufen, sondern müsse verlängert werden.
Ausnahmen seien zu streichen bzw. zu reduzieren. Zumindest seien die Regelungen so zu vereinfachen, dass Mieter beim Vertragsabschluss eindeutig erkennen könne, ob ihr Vermieter die gesetzlichen Vorgaben einhält oder nicht (Dies hat der Gesetzgeber mittlerweile umgesetzt).
Gesetzesverstöße der Vermieter müssten sanktioniert werden.
Die Vermieter müssten verpflichtet werden, zu Unrecht erhaltene Mieten vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an zurückzahlen. Dies empfiehlt auch das DIW in seiner Untersuchung für die Bundesregierung.
Ob dies die Mietpreisbremse zu einem wirkungsvollen Instrument zur Begrenzung der Mieten gerade in angespannten Märkten machen würde, darf angesichts der Zahlen des DMB bezweifelt werden. Außerdem hat das DIW in seiner Untersuchung darauf hingewiesen, dass es wichtig sei, die Ausnahmeregelungen bei einer Verlängerung der Mietpreisbremse aufrechtzuerhalten. Andernfalls seien negative Effekte auf den Wohnungsneubau zu erwarten, da das Vertrauen von Investoren massiv beschädigt würde. Dies birgt auch erhebliche verfassungsrechtliche Risiken.
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 BGH 
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