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Timestamp: 2019-08-25 10:14:28+00:00

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Blog\ Legislación aplicada a la Comunidad de Propietarios\ Ley de Propiedad Horizontal ley 49/1960
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Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (21/7/1960; BOE núm. 176, de 23/7/1960)
Reformada por Ley 8/99 de 6/4/1999 (BOE de 8/4/1999)
Ley 1/2000 de 7/1/2000 (BOE de 8/1/2000) Ley 51/2003 de 2/12/2003 (BOE de 3/12/2003) Ley 19/2009 de 23/11/2009 (BOE de 24/11/2009) Ley 26/2011 de 1/8/2011 (BOE de 2/8/2011) Ley 8/2013 de 26/6/2013 (BOE de 27/6/2013)
Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni ins­taurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tan­to más ha de ser así cuando versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pe­se a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente represen­tado por el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil. La presente ley pre­tende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las rela­ciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las concretas e his­tóricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobre ma­nera en la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vi­da de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales activida­des, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las pro­fesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofre­ce hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterio­riza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que en­traña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La acción del Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a través de una le­gislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la volun­tad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los lo­cales de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana me-diante una inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y ele­mentos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuan­tiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sec­tores de personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente y encauce, do­tándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrenda­mientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflic­to de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la insti­tución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al in­cremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad ho­rizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias acu­ciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función económico-social.
La ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación «ex novo», de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una ley de carácter general, en el sentido de ser de aplicación a todo el territorio nacio­nal. El artículo trescientos noventa y seis del Código Civil, como ocurre en supues­tos análogos, recoge las notas esenciales de este régimen de propiedad y, por lo de­más, queda reducido a norma de remisión. El carácter general de la ley viene aconsejado, sobre todo, por la razón de política legislativa derivada de que la nece­sidad a que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero también se ha te­nido en cuenta una razón de técnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una circuns­tanciada concreción que excede de la tónica propia de un Código Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la ins­titución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del artículo trescientos noventa y seis del Código Civil ya significó un avance en ese sen­tido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, que­dando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La ley –que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos–, dando un paso más, pretende llevar al máxi­mo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el pro­pio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son pri­vativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios –abstracción he­cha de los particulares espacios– tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, com­partidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también mantienen respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor propor­cional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.
En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida función social que cumple esta institución, entender que el designio de simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se rea­liza así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta, ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo trescientos noventa y seis. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha guiado la ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que ac­tualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión.
Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empre­sa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un la­do, es suficiente por sí –con las salvedades dejadas a la iniciativa privada– para cons­tituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de rela­ciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se con­travengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensa­ble, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y ade­cuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la con­servación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los dere-chos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de confi­gurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduz­ca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.
Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y ser­vicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la partici­pación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficien­te asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servi­cio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el in­cumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemni­zación. Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para gru­pos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del régimen de pro­piedad horizontal; otra razón es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente imposible por el ca­rácter negativo de la obligación, y la indemnización no cubre la finalidad que se per­sigue de armonizar la convivencia. Por eso se prevé la posibilidad de la privación ju­dicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con una afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los res­pectivos titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración. La ley, que en todo momento se ha querido mostrar abier­ta a las enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diver­sos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régi­men de propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en depen­dencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que di­rectamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el número de es­tas personas encargadas de la representación y gestión sea mayor o menor según la importancia y necesidad de la colectividad.
Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido tiene intere­santes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un afán de claridad, de la con­veniencia de agregar dos párrafos al artículo octavo de la vigente Ley Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripción del edi­ficio en su conjunto, sometido al régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral propio.
El número cuarto del mencionado artículo octavo prevé la hipótesis normal de constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, la construcción de un edi­ficio por un titular que lo destine precisamente a la enajenación de pisos, y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indi­visión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo, «ab ini­tio», entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de apartamen­to o fracciones independientes. A título excepcional, con el mismo propósito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que así lo soli­citen todos ellos.
Y el número quinto del mismo artículo octavo permite crear el folio autónomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el in­mueble y la constitución del régimen de propiedad horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Espa­ñolas.
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propie­dad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad ho­rizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas par­tes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por te­ner salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elemen­tos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuer­do con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servi­cios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dis­pongan sus estatutos
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil co­rresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos ar­quitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén compren­didos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situa­dos fuera del espacio delimitado.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obli­gaciones derivadas de este régimen de propiedad.
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula es­ta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido es­tablecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos, al que se asignará número correla­tivo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y go­bierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servi­cios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatu­tos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectó­nicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudi­que los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previa­mente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la ne­cesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resul­ten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre ac­tividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propie­tarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apar­tado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las accio­nes judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de laJunta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sus­tanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento feha­ciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propie­tarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la acti­vidad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efec­tividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación defini­tiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extin­guidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos co­munes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitan­do en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalacio­nes privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propie­tarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del in­mueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realiza­ción de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apar­tados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo es­pecialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de in­dividualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condi­ción de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin per­juicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, inclu­so con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmue­ble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmen­te afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deu­das con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autori­zarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exo­nerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de cul­pa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los per­juicios causados por el retraso en su emisión.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comu­nidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de se­guro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de man­tenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los da­ños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en Es­paña a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la co­munidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efec­tos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicar­la en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la co­munidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia ex­presiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efec­tos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cual­quier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la co­munidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos con­cluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no uti­lización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondien­tes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado manteni­miento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten ser­vicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comu­nes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siem­pre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quie­nes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras ante­riores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructu­ra o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un com­plejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actua­ción de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuacio­nes referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agru­pación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la re­alización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el ar­tículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Le­gislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus ane­jos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superfi­cie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la in­demnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuo­tas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respec­to también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los tér­minos establecidos en la Ley.»
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de laJunta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda supo­ner menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, sub­sidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes si­guiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de susti­tuir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en jui­cio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realiza­rá por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asis­tirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de pro­pietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presi­dente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuer­do mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la pre­sidencia.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Tam­bién podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos esta­blecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombra­miento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del man­dato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no ex­ceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspon­dientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgen­tes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artícu­lo 20.c).
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comuni­dad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio co­mún.
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación le­gal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto correspon­derá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá re­presentado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se tra­te de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o nota­rial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computa­da a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los pro­motores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas ven­cidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los su­puestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pro­nuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá es­crito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presi­dente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participa­ción se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguien­tes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antela­ción mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis dí­as de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamen­te aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, so­bre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de tele­comunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las in­fraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los inte­grantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de par­ticipación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de di­chas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello re­quiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conser­vación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supre­sión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, repre­senten la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de acce­sibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su im­porte repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigi­lancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no ten­gan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejo­rar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, apli­cándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, ha­bitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de ins­talación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la apli­cación del correspondiente interés legal.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso priva­do en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza indivi­dual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de di­cha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la pro­piedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuo­tas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participa­ción. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayo­ría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del va­lor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores pre­viamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, con­tados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda reper­cutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expre­samente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favora­bles los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedi­miento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comuni­cación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 dí­as naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artí­culo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolve­rá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmue­ble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribuna­les de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los si­guientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propie­tarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comuni­dad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obli­gación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sidos privado del derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente de pago de la totalidad de sus deudas vencidascon la comunidad o proceder previamente a la consignaciónjudicial de la misma. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos en Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el Art.9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el Art, 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no supondrá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga con caracter cautelar, a solicitud del demandante, oida la comunidad de propietarios.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen pro­movido.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de partici­pación.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que res­pectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al termi­nar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuer­dos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el proce­dimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma expre­se inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, pre­sentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a fa­vor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ra­tificar la subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asi­mismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comu­nicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos pre­visibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las repa­raciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al pre­sidente o, en su caso, a los propietarios.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de pro­pietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presi­dente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solida­riamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjui­cio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acre­edor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para ha­cer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo pres­tando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la
Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites esta­blecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél aten­diere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los ca­sos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
1. La Comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y creditos a favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por las cuota que le corresponda en el importe satisfecho.
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Ci­vil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguien­tes requisitos:
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalacio­nes o servicios.
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramen­te de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servi­cios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comuni­dades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contri­buir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propieta­rios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales osten­tarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agru­pada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada única­mente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios co­munes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que co­rresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el ar­tículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de pro­pietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al apro­bar su primer presupuesto ordinario.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual in­mediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dota­ción del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para aten­der los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones ne­cesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo se­ñalado en el párrafo anterior.
Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicial­mente la adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento se­ñalado en el número segundo del artículo dieciséis.
En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que es­té establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se en­tenderán los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por mayoría que represente, al menos, el 80 por 100 de los titulares, se acordaré el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y re­tracto en favor de los miembros de la comunidad.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inhe­rente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, ci­mentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, for­jados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cie­rre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, por­terías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a as­censores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instala­ciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua ca­liente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de se­guridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al es­pacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídi­cos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y só­lo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determi­nada privativa de la que son anejo inseparable.

References: artículo 396
 artículo 396
 artículo 1
 Real Decreto 
 artículo 13
 artículo 17
 artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 9
 Real Decreto 
 artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 17
 resolución 
 resolución 
 artículo 398
 artículo 17
 artículo 9
 artículo 15
 artículo 10
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 394
 artículo 396
 artículo 5
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 10