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Timestamp: 2016-10-21 13:13:15+00:00

Document:
1C_231/2011 (16.12.2011)
AQUA VIVA, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Tobias Winzeler,
Postfach 140, 8808 Pf�ffikon, vertreten durch Rechtsanwalt Hans Rudolf Ziegler,
Das Kloster Einsiedeln ist Eigent�merin der Insel Ufenau. Die Insel liegt im oberen Bereich des Z�richsees, auf dem Gebiet der Gemeinde Freienbach (Kat. Nr. 768), ausserhalb der Bauzone. Sie ist ca. 600 m lang und ca. 250 m breit. Es finden sich darauf die ehemalige Pfarrkirche St. Peter und Paul, die Kapelle St. Martin, das Haus "zu den zwei Raben" (ein Gutshof mit Gastwirtschaft), ein Aussichtsh�uschen und Schiffsstege. Das Kloster Einsiedeln reichte vier inhaltlich zusammenh�ngende Baugesuche ein, welche im Amtsblatt vom 11. September 2009 publiziert wurden:
2. Ersatzbaute f�r den Gastwirtschaftsbetrieb (Sommerrestaurant);
3. Umbau und Erweiterung des Weidstalls mit teilweiser Umnutzung (Einbau einer K�hlzelle);
4. Ver- und Entsorgungsanlage f�r die Bauvorhaben.
Zudem reichte das Kloster Einsiedeln beim kantonalen Umweltdepartement ein Konzessionsgesuch f�r die Entnahme von Grundwasser ein (zum Betrieb einer W�rmepumpenanlage). Sowohl gegen die Baugesuche als auch gegen das Konzessionsgesuch wurden von verschiedenen Seiten Einsprachen erhoben. Mit Entscheid vom 7. September 2010 trat der Regierungsrat des Kantons Schwyz im Wesentlichen auf die Einsprache gegen das Konzessionsgesuch nicht ein und erteilte die kantonale Baubewilligung f�r die vier Bauvorhaben unter Auflagen. Der Gemeinderat Freienbach beschloss daraufhin am 23. September 2010, auf gewisse Beschwerden nicht einzutreten und die andern abzuweisen. Er erteilte die kommunale Baubewilligung f�r die vier Bauvorhaben ebenfalls unter Auflagen. Der Beschluss des Regierungsrats und des Gemeinderats wurden gemeinsam er�ffnet. Dagegen reichten drei der Einsprecher (der Schwyzer Heimatschutz, der Verein Ufenau ohne Neubau und die Organisation Aqua Viva) Beschwerde beim Regierungsrat ein. Dieser �berwies die Angelegenheit als Sprungbeschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz.
Mit Entscheid vom 14. April 2011 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde gegen die Beschl�sse des Regierungsrats und des Gemeinderats teilweise gut. Es hob den Beschluss des Regierungsrats insoweit auf, als damit auf die Einsprache gegen das Konzessionsgesuch mit entsprechenden Kostenfolgen nicht eingetreten worden war. Auf eine R�ckweisung der Sache an den Regierungsrat verzichtete es jedoch, da sich der Regierungsrat auch inhaltlich mit der Beschwerde auseinandergesetzt hatte. Es entschied in der Folge �ber die gegen die Konzession gerichteten R�gen zusammen mit jenen gegen das Bauvorhaben direkt selber. Im Ergebnis erachtete es die R�gen als unbegr�ndet und wies in dieser Hinsicht die Beschwerde ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht vom 26. Mai 2011 beantragt Aqua Viva, die Entscheide des Verwaltungsgerichts, des Regierungsrats und des Gemeinderats seien aufzuheben. Die Bewilligungen f�r das Sommerrestaurant und f�r die �nderungen am Haus zu den zwei Raben seien zu verweigern und die andern beiden Bauvorhaben seien zur �berarbeitung und Erg�nzung an die Vorinstanzen zur�ckzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und das Bundesamt f�r Raumentwicklung haben auf eine Vernehmlassung verzichtet. Der Regierungsrat hat eine Vernehmlassung eingereicht, ohne ausdr�cklich einen Antrag zu stellen. Der Gemeinderat Freienbach und der Beschwerdegegner beantragen in ihrer jeweiligen Stellungnahme, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Bundesamt f�r Umwelt kommt in seiner Vernehmlassung zum Schluss, dass in der fraglichen Moorlandschaft abgesehen vom Unterhalt lediglich eine zeitgem�sse Erneuerung rechtm�ssig erstellter Bauten und Anlagen zul�ssig sei. Eine gesonderte Beurteilung der diversen Vorhaben im Rahmen von Bundesinventaren nach Art. 5 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 �ber den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) er�brige sich, weil die Bestimmungen zum Moorlandschaftsschutz strenger seien.
Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts ist ein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren betreffend eine bewilligungspflichtige zonenwidrige Anlage ausserhalb der Bauzone und damit eine �ffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Das Bundesgerichtsgesetz enth�lt auf dem Gebiet des Bau- und Planungsrechts keinen Ausschlussgrund von der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG).
Zur Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten sind gem�ss Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG Personen, Organisationen und Beh�rden erm�chtigt, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einr�umt. Die gest�tzt auf Art. 12 NHG beschwerdeberechtigten Organisationen sind in der Verordnung vom 27. Juni 1990 �ber die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen (VBO; SR 814.076) aufgef�hrt. Die Beschwerdef�hrerin ist dort genannt (siehe Nr. 17 des Anhangs zur VBO). Sie hat am kantonalen Verfahren als Partei teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG; vgl. BGE 125 II 50 E. 2 S. 51 f. mit Hinweisen). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung f�r Bauten ausserhalb der Bauzone im Sinne von Art. 24 RPG stellt eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG dar (BGE 136 II 214 E. 3 S. 219 mit Hinweisen). Zur Anfechtung einer solchen Bewilligung sind deshalb die nach Art. 12 NHG beschwerdeberechtigten Organisationen legitimiert (BGE 123 II 289 E. 1e S. 291 f.; vgl. auch Urteil 1C_196/2010 vom 16. Februar 2011 E. 1; je mit Hinweisen). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
Die Insel Ufenau geh�rt zur Moorlandschaft "Frauenwinkel", welche unter Nr. 351 im Anhang 1 zur Verordnung vom 1. Mai 1996 �ber den Schutz der Moorlandschaften von besonderer Sch�nheit und von nationaler Bedeutung (Moorlandschaftsverordnung; SR 451.35) figuriert. Sie bildet weiter Bestandteil des BLN-Objekts Nr. 1405 "Frauenwinkel-Ufenau-L�tzelau" gem�ss dem Anhang zur Verordnung vom 10. August 1977 �ber das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkm�ler (VBLN; SR 451.11). Schliesslich wurde sie als Spezialfall auch ins Bundesinventar der sch�tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgenommen (siehe Anhang zur Verordnung vom 9. September 1981 �ber das Bundesinventar der sch�tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS; SR 451.12]).
3.1 Die Beschwerdef�hrerin wendet sich prim�r gegen den geplanten Neubau des Sommerrestaurants. Ein Neubau verletzt ihrer Ansicht nach Art. 23d NHG, was sich insbesondere aus Abs. 2 lit. b dieser Bestimmung ergebe. Dem Vorhaben k�nne zudem keine nationale Bedeutung beigemessen werden. Daraus folge, dass ihm auch Art. 6 Abs. 2 NHG entgegenstehe. Schliesslich widerspreche der Neubau Art. 37a RPG (SR 700) und Art. 43 RPV (SR 700.1) sowie der kantonalen Verordnung vom 5. Mai 1980 zum Schutze des Frauenwinkels (SRSZ 722.111).
3.2 Das Verwaltungsgericht f�hrt aus, gem�ss Baugesuchsunterlagen bestehe das Sommerrestaurant aus einem nicht sichtbaren Untergeschoss von 84 m2 und einem Erdgeschoss von 230 m2. Die mittlere H�he des Erdgeschosses, welches von einer auskragenden Dachfl�che in der Form eines Schiffsrumpfs oder Blatts (mit einer Gesamtfl�che von 438 m2) bedeckt werde, betrage 4.7 m. Das Sommerrestaurant solle rund 16 m n�rdlich hinter das Haus zu den zwei Raben zu stehen kommen. Die maximale L�nge des Dachs betrage 39 m, die maximale Breite 16 m.
Zum Charakter der Insel h�lt das Verwaltungsgericht fest, die Ufenau sei in verschiedener Hinsicht als Spezialfall zu w�rdigen. Erstens habe die Klostergemeinschaft den Tatbeweis erbracht, dass sie seit alters her den Charakter dieser Insel bewahren wolle. Zweitens ergebe sich die Schutzw�rdigkeit nicht allein aus den landschaftlichen Aspekten und der Vegetation, sondern auch aus den hohen architekturhistorischen Qualit�ten als alter r�mischer und christlicher Kultort. Drittens entspreche die Bewirtung von G�sten auf der Insel einer langen Tradition.
Die Bestimmungen zum Moorschutz sehen laut Verwaltungsgericht kein apodiktisches Ver�nderungsverbot f�r alle F�lle vor. So habe das Bundesgericht im Urteil 1C_43/2010 vom 25. Oktober 2010 E. 3.2 im Zusammenhang mit Art. 23d NHG ausgef�hrt, die Ausdehnung der Bauzonen f�r Wohnbauten sei in Moorlandschaften, abgesehen von der Schliessung von Baul�cken und der Arrondierung der Bauzonengrenzen, grunds�tzlich ausgeschlossen. Damit habe es zum Ausdruck gebracht, dass im konkreten Einzelfall (bspw. bei einer Baul�cke) in zur�ckhaltender Weise ein Eingriff in eine Moorlandschaft noch vertretbar sein k�nne. Es dr�nge sich die Schlussfolgerung auf, dass hier eine objektspezifische Konkretisierung des Schutzziels nach Art. 23c Abs. 1 NHG eine Ersatzl�sung f�r den bisherigen Gastronomiebetrieb zulassen k�nne, sofern der Eingriff zur�ckhaltend ausfalle und schutzzielvertr�glich sei. F�r eine solche Annahme spr�chen namentlich die Charakterisierung des Vorhabens als Spezialfall, der Umstand, dass sch�tzenswerte Arten und Biotope sowie das Flachmoor im Osten nicht tangiert w�rden, und schliesslich die Platzierung hinter dem Haus zu den zwei Raben. Hinzu komme, dass das Sommerrestaurant als Ersatz f�r den Abbruch von Anbauten am Haus zu den zwei Raben diene. Der Abbruch mache sicherlich 80 % der sichtbaren Kubatur des Sommerrestaurants aus. Die Baugesuchstellerin habe zudem mit ihrem "Insel der Stille" genannten Konzept sichergestellt, dass der Charakter der Insel als Ort der Rast und Ruhe, der Demut und Bescheidenheit, nicht beeintr�chtigt werde.
Im Licht all dieser Aspekte erachtete das Verwaltungsgericht eine auf Art. 23d Abs. 1 und 2 NHG gest�tzte Baubewilligung f�r das Sommerrestaurant als zul�ssig.
3.3 Gem�ss Art. 78 Abs. 5 BV sind Moore und Moorlandschaften von besonderer Sch�nheit und gesamtschweizerischer Bedeutung gesch�tzt. Es d�rfen darin weder Anlagen gebaut noch Bodenver�nderungen vorgenommen werden. Ausgenommen sind Einrichtungen, die dem Schutz oder der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung der Moore und Moorlandschaften dienen. Art. 78 Abs. 5 BV sieht demnach ein absolutes Ver�nderungsverbot sowohl f�r Moore als auch f�r Moorlandschaften vor und l�sst Ausnahmen nur zu, wenn sie dem Schutz oder der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung dienen. Dagegen treffen das NHG und das darauf gest�tzte Verordnungsrecht eine Unterscheidung zwischen Mooren (d.h. Moorbiotopen) und Moorlandschaften (siehe Art. 23b NHG). W�hrend bei Moorbiotopen neue landwirtschaftliche Nutzungen nur zul�ssig sind, wenn sie dem Schutzziel dienen, ersetzt Art. 23d NHG f�r Moorlandschaften das Kriterium der Schutzzieldienlichkeit durch dasjenige der Schutzzielvertr�glichkeit (BGE 124 II 19 E. 5c S. 27; 123 II 248 E. 3a/cc S. 252; je mit Hinweisen). In diesem Sinne l�sst Art. 23d Abs. 1 NHG die Gestaltung und Nutzung von Moorlandschaften zu, soweit dies der Erhaltung der f�r die Moorlandschaften typischen Eigenheiten nicht widerspricht. Unter dieser Voraussetzung erkl�rt Abs. 2 derselben Bestimmung insbesondere f�r zul�ssig:
b. den Unterhalt und die Erneuerung rechtm�ssig erstellter Bauten und Anlagen;
d. die f�r die Anwendung der Buchstaben a-c notwendigen Infrastrukturanlagen."
Die Art. 23a ff. NHG �ber Moore und Moorlandschaften von besonderer Sch�nheit und von nationaler Bedeutung sind f�r das Bundesgericht massgebend (Art. 190 BV). Sie sind jedoch in einem Sinn auszulegen, der sie m�glichst wenig vom absoluter formulierten Ver�nderungsverbot von Art. 78 Abs. 5 BV entfernt (BGE 123 II 248 E. 3a/cc S. 253).
Die Vorinstanz h�lt zu Recht fest, dass die Bestimmungen zum Moorschutz kein apodiktisches Ver�nderungsverbot f�r alle F�lle vorsehen. Zu allgemein formuliert ist jedoch die Aussage, das Bundesgericht habe im Urteil 1C_43/2010 vom 25. Oktober 2010 zum Ausdruck gebracht, dass im konkreten Einzelfall (bspw. bei einer Baul�cke) in zur�ckhaltender Weise ein Eingriff in eine Moorlandschaft noch vertretbar sein k�nne. In jenem Fall ging es um eine kompakte, f�r gut zwei Dutzend H�user Platz bietende, weitgehend �berbaute Siedlung und es stellte sich die Frage, ob hinsichtlich einer Parzellenecke die erstmalige Einzonung in eine den Anforderungen des RPG entsprechende Bauzone zul�ssig sei. Das Bundesgericht hielt fest, dass die Ausdehnung der Bauzone f�r Wohnbauten in Moorlandschaften, abgesehen von der Schliessung von Baul�cken und der Arrondierung der Bauzonengrenze, grunds�tzlich ausgeschlossen ist (a.a.O., E. 3.2 und 3.3).
Vorliegend geht es weder um die Schliessung einer Baul�cke noch um die Arrondierung der Bauzonengrenze. Es bleibt somit bei der insofern klaren Vorgabe von Art. 23d Abs. 2 lit. b NHG (die Tatbest�nde von lit. a, c und d fallen offensichtlich ausser Betracht), wonach bei rechtm�ssig erstellten Bauten und Anlagen der Unterhalt und die Erneuerung, nicht aber eine Erweiterung zul�ssig ist (vgl. PETER M. KELLER, in: Kommentar NHG, 1997, N. 14 zu Art. 23d NHG). Die Zulassung von Erweiterungen w�rde den verfassungsrechtlichen Rahmen sprengen. Ein entsprechender Antrag wurde im Rahmen der Gesetzesberatungen im St�nderat abgelehnt (vgl. den Antrag K�chler sowie die Voten K�chler, B�hler, Jagmetti und Cotti, AB 1992 S 619-621). Die Unzul�ssigkeit von Erweiterungen schliesst a fortiori den Bau neuer Geb�ude aus (Urteile 1A.124/2003 vom 23. September 2003 E. 4.3, in: URP 2003 S. 731; 1A.14/1999 vom 7. M�rz 2000 E. 3b, in: RDAF 2000 I S. 261; je mit Hinweisen). Vorbehalten bleiben Anlagen oder Bauten, die dem Schutz der Moorlandschaft - direkt oder indirekt - dienen und damit schon nach Art. 78 Abs. 5 BV zul�ssig sind (Urteil 1A.124/2003 vom 23. September 2003 E. 4.4 mit Hinweis, in: URP 2003 S. 731).
Das geplante Sommerrestaurant ist ein Neubau. Es ist zu Recht von keiner Seite behauptet worden, dieser Neubau diene dem Schutz der Moorlandschaft. Nach dem Gesagten widerspricht somit dessen Bewilligung Art. 23d NHG. Die betreffende R�ge der Beschwerdef�hrerin erweist sich als begr�ndet und es kann offenbleiben, wie es sich in diesem Punkt mit den weiteren R�gen verh�lt.
4.1 Die Beschwerdef�hrerin ist der Auffassung, der Abbruch des Anbaus am Haus zu den zwei Raben lasse sich nicht mit Art. 6 NHG vereinbaren. Das Geb�ude sei samt Anbau ins ISOS aufgenommen worden und geniesse somit auch gesamthaft den Schutz von Art. 6 NHG. Ein gleich- oder h�herwertiges Interesse von nationaler Bedeutung, welches gem�ss Art. 6 Abs. 2 NHG ein Abweichen von der ungeschm�lerten Erhaltung im Sinne des Inventars rechtfertigen k�nnte, bestehe nicht. Die Beschwerdef�hrerin weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Anbau in seiner aktuellen Gestalt erst seit 1938/39 bestehe, dass es jedoch immer einen Anbau gegeben habe. Der Abbruch w�rde somit eine Fassade freilegen, die nie sichtbar gewesen sei. Nicht �berzeugend sei sodann die Vermutung des Verwaltungsgerichts, die Eidgen�ssische Kommission f�r Denkmalpflege (EKD) habe auf eine Stellungnahme verzichtet, weil sie keine grunds�tzlichen Einwendungen gegen den R�ckbau habe.
4.2 Das Verwaltungsgericht f�hrt aus, der Holzanbau von 1938/39 habe fr�here, kleinere Holzanbauten abgel�st, die insbesondere f�r Abortanlagen und Brennholzlager dienten. Neben dieser Anbaute bestehe noch eine zweite auf der Ostseite, welche ebenfalls aus dem 20. Jahrhundert stamme. Der Bauherr beabsichtige im Wesentlichen, das der P�chterfamilie als Wohnhaus dienende Geb�ude auf seine barocke Gestalt zur�ckzuf�hren und s�mtliche Holzanbauten aus dem 20. Jahrhundert zu entfernen. Das Baugesuch beinhalte des Weiteren Nebenr�ume f�r den Gastronomiebetrieb (WCs f�r das Personal und f�r Rollstuhlfahrer etc.) und auf der Nordseite eine Dachlukarne.
Die Eidgen�ssische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) habe in ihrem Gutachten vom 29. Januar 2010 festgehalten, dass die geplanten Massnahmen zu den landschaftlichen Schutzzielen nicht in Konflikt st�nden. Angesichts der grunds�tzlich negativen Beurteilung des Sommerrestaurants habe die ENHK in Absprache mit dem Pr�sidium der EKD auf deren Einbezug verzichtet. Eine Beurteilung der Bauvorhaben am Haus zu den zwei Raben habe jedoch die kantonale Denkmalpflege vorgenommen. Sie habe erwogen, dass nicht zwingend irgendein Holzvorbau bestehen m�sse, auch wenn es zu verschiedenen Zeiten auf der Nordseite etwelche Holzanbauten gegeben habe. Der aktuelle Anbau besitze zudem keine architektonischen Qualit�ten. Er w�re wegen seiner Dimensionen aus denkmalpflegerischer Sicht gar nicht bewilligungsf�hig und es sei zu begr�ssen, dass er abgebrochen werde.
Der Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege folgend gelangte das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der Abbruch den Schutzzwecken f�rderlich ist. Im ISOS werde der Anbau von 1938/39 mit keinem Wort thematisiert. Auch auf den im ISOS abgedruckten Fotos trete er kaum in Erscheinung. Aus dem Verzicht der EKD auf eine Stellungnahme lasse sich zudem die Vermutung ableiten, dass diese keine grunds�tzlichen Einw�nde gegen den R�ckbau habe. Da somit nicht von einem Abweichen von den Schutzzielen im Sinne von Art. 6 NHG gesprochen werden k�nne, spiele es keine Rolle, ob das konkrete Bauvorhaben nationale Bedeutung aufweise oder nicht.
4.3 Die ENHK hielt in ihrem Gutachten vom 29. Januar 2010 zu den geplanten Ver�nderungen am Haus zu den zwei Raben fest, hinsichtlich der landschaftlichen Schutzziele best�nden keine Konflikte. Sie m�ssten jedoch in erster Linie aus denkmalpflegerischer Sicht und hinsichtlich des Schutzziels der Erhaltung der historischen Bausubstanz beurteilt werden. Zust�ndig f�r diese Beurteilung sei die EKD. Angesichts der grunds�tzlich negativen Beurteilung des geplanten Sommerrestaurants habe die ENHK jedoch, in Absprache mit dem Pr�sidium der EKD, auf deren Einbezug verzichtet.
4.4 Im ISOS werden unter dem Titel "Qualifikation" (auf dem sogenannten "O-Blatt") die hohen architekturhistorischen Qualit�ten der Ufenau als alter r�mischer und christlicher Kultort mit zwei �berdurchschnittlich gut erhaltenen romanischen Kirchen hervorgehoben. Der Holzanbau von 1938/39 wird nicht eigens erw�hnt. Nicht eigens erw�hnt wird indessen auch das Haus zu den zwei Raben selbst, woraus ersichtlich wird, dass dies f�r die Schutzw�rdigkeit nicht ausschlaggebend ist. Das Haus zu den zwei Raben wird denn auch auf dem "L-Blatt" in seiner Gesamtheit aufgef�hrt; st�rende Elemente sind nicht verzeichnet. Das Erhaltungsziel wird mit "A" angegeben, wobei dies das Erhalten der Substanz (d.h. das integrale Erhalten aller Bauten, Anlageteile und Freir�ume sowie die Beseitigung st�render Eingriffe) bedeutet. Vor diesem Hintergrund geht es nicht an, wenn die Vorinstanz den Abbruch der Anbaute als Beseitigung eines st�renden Eingriffs und als begr�ssenswert bezeichnet.
Gem�ss Art. 7 NHG obliegt die Beurteilung, ob ein Gutachten einer eidgen�ssischen Kommission i.S.v. Art. 25 Abs. 1 NHG einzuholen ist, der kantonalen Fachstelle, wenn f�r die Erf�llung einer Bundesaufgabe der Kanton zust�ndig ist (Abs. 1). Die Begutachtung ist obligatorisch, wenn bei der Erf�llung der Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgef�hrt ist, erheblich beeintr�chtigt werden kann oder sich in diesem Zusammenhang grunds�tzliche Fragen stellen. In diesem Fall verfasst die Kommission zuhanden der Entscheidbeh�rde ein Gutachten, in dem sie angibt, ob das Objekt ungeschm�lert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (Abs. 2).
Das Ortsbild "Ufenau" kann durch den geplanten Abbruch der gross dimensionierten Anbaute erheblich beeintr�chtigt werden. Da es dabei zudem um eine Bundesaufgabe geht (vgl. E. 1 hiervor), ist die Begutachtung gem�ss Art. 7 Abs. 2 NHG obligatorisch. Aufgrund der in E. 4.3 hiervor wiedergegebenen Ausf�hrungen der ENHK kann nicht gesagt werden, dass die EKD implizit ein Attest der Unbedenklichkeit abgegeben h�tte. Es trifft mit anderen Worten nicht zu, dass die ENHK auf den Einbezug der EKD verzichtete, weil die EKD keine grunds�tzlichen Einw�nde gegen den R�ckbau erhoben hatte. Vielmehr ging die ENHK - wie im �brigen auch das Verwaltungsgericht - von einem engen Zusammenhang der verschiedenen Bauvorhaben aus und sah deshalb von einem Beizug der EKD ab.
Sollte die Baugesuchstellerin trotz der Unm�glichkeit der Realisierung des Sommerrestaurants am Abbruch der Anbaute am Haus zu den zwei Raben festhalten oder sollte sie ihr Projekt vor diesem Hintergrund modifizieren wollen, so w�re deshalb ein Gutachten gem�ss Art. 7 Abs. 2 NHG einzuholen. W�hrend die ENHK aus Sicht des Landschaftsschutzes bereits Stellung bezogen hat, ist die beim Abbruch der Anbaute im Vordergrund stehende denkmalpflegerische Beurteilung bisher unterblieben. Daf�r zust�ndig ist die EKD (Art. 23 Abs. 1 lit. b und Abs. 4 sowie Art. 25 Abs. 1 lit. d der Verordnung vom 16. Januar 1991 �ber den Natur- und Heimatschutz [NHV; SR 451.1]; Urteil 1C_409/2008 vom 8. April 2009 E. 4.4, nicht publ. in: BGE 135 II 238). Aufgrund der fehlenden Bewilligungsf�higkeit des Sommerrestaurants und der damit zusammenh�ngenden Unsicherheit �ber das gesamte Bauvorhaben ist davon abzusehen, die Stellungnahme der EKD im bundesgerichtlichen Verfahren einzuholen. Dies wird gegebenenfalls im weiteren Verfahren notwendig sein (vgl. zum Ganzen: Urteil 1C_361/2008 vom 27. April 2009 E. 7, in: URP 2009 S. 877). Der Antrag der Beschwerdef�hrerin ist in diesem Umfang gutzuheissen. Soweit sie �ber eine R�ckweisung der Angelegenheit hinaus bereits im jetzigen Zeitpunkt die Verweigerung der Baubewilligung verlangt, ist ihr Antrag dagegen abzuweisen. Eine Auseinandersetzung mit der weiteren Kritik der Beschwerdef�hrerin im Zusammenhang mit dem Abbruch der Anbaute er�brigt sich somit.
5.1 Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, das Verwaltungsgericht habe zu Recht die Pflicht zur Koordination der verschiedenen Verfahren anerkannt. Rechtlich fragw�rdig sei indessen, dass es auf eine R�ckweisung der Sache verzichtet habe. Ob dies Art. 25a RPG und dem Geh�rsanspruch tats�chlich Rechnung trage, scheine eher fraglich zu sein. Das Verwaltungsgericht, das auch keinen entsprechenden Vorbehalt angebracht habe, habe mit der Genehmigung der Baubewilligung de facto auch den Konzessionsbeschluss f�r rechtens erkl�rt, obwohl dieser weder dem Gericht noch den Parteien er�ffnet worden sei. Nicht befasst habe sich das Verwaltungsgericht auch mit den Spezialbewilligungen, die gem�ss dem Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 �ber den Schutz der Gew�sser (GSchG; SR 814.20), dem Bundesgesetz vom 21. Juni 1991 �ber die Fischerei (BGF; SR 923.0) und dem NHG zusammen mit dem eigentlichen Konzessionsentscheid er�ffnet werden m�ssten.
5.2 Die Vorinstanz hat den Verzicht auf eine R�ckweisung der Sache zur materiellen Behandlung der Einsprache im Wesentlich wie folgt begr�ndet: Der Regierungsrat habe die Stellungnahme der ENHK zum Konzessionsgesuch wiedergegeben. Danach w�rden durch die Grabarbeiten keine besonders wertvollen Lebensr�ume tangiert und keine besonderen geomorphologischen Elemente betroffen; die Wasserentnahme habe kaum negative Einfl�sse auf Natur- und Landschaftselemente zur Folge. Somit habe sich der Regierungsrat mit den konkreten Aspekten und allf�lligen Einw�nden gegen die Konzessionserteilung - im Rahmen eines obiter dictums - materiell befasst. Im gleichen Sinne habe sich die ENHK zur Konzession f�r die Wasserentnahme ge�ussert. Schliesslich habe das Amt f�r Gew�sserschutz die Wasserentnahme zu W�rmezwecken gepr�ft und seine Zustimmung unter Auflagen erteilt. Es sei insgesamt davon auszugehen, dass mit der Konzession zur Wasserentnahme keine negativen Auswirkungen auf Natur- und Landschaftswerte zu bef�rchten seien.
5.3 Der Regierungsrat hat die gegen das Konzessionsgesuch erhobenen Einw�nde inhaltlich behandelt. Im Ergebnis hat er jedoch die Konzession nicht erteilt, sondern lediglich in Aussicht gestellt, dies - unter Auflagen - zu tun. Dem Entscheid des Regierungsrats sind zudem Erw�gungen zu den von der Beschwerdef�hrerin angesprochenen erforderlichen Spezialbewilligungen zu entnehmen. Es wird auf entsprechende Antr�ge kantonaler Fachstellen hingewiesen. Aus den Entscheiden des Regierungsrats und des Verwaltungsgerichts ist indessen zu schliessen, dass diese offenbar ebenfalls noch nicht erteilt worden waren.
Erfordert die Errichtung oder die �nderung einer Baute oder Anlage Verf�gungen mehrerer Beh�rden, so ist nach Art. 25a Abs. 1 RPG eine Beh�rde zu bezeichnen, die f�r ausreichende Koordination sorgt. Gem�ss Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG sorgt die f�r die Koordination verantwortliche Beh�rde f�r eine inhaltliche Abstimmung sowie m�glichst f�r eine gemeinsame oder gleichzeitige Er�ffnung der Verf�gungen. Eine rein inhaltliche Abstimmung der Konzession und der erforderlichen Spezialbewilligungen mit den Baubewilligungen, wie sie hier offenbar erfolgte, gen�gt diesen Vorgaben nicht. Erforderlich ist, dass die Konzession und die Spezialbewilligungen (mit Bedingungen und Auflagen) auch erstinstanzlich erteilt sind, damit sie im Rechtsmittelverfahren zusammen mit den Baubewilligungen beurteilt werden k�nnen (BGE 127 II 273 E. 3d S. 278 f.). Ist die im Gesetz grunds�tzlich verlangte gemeinsame und gleichzeitige Er�ffnung der Verf�gungen nicht m�glich, so sind die Gr�nde daf�r zu benennen (vgl. dazu etwa BGE 122 II 81 E. 6d/aa S. 87 f. mit Hinweisen). Vorliegend werden keine derartigen Gr�nde angef�hrt.
Die Koordinationspflicht wurde im vorliegenden Fall verletzt, weil nach dem Gesagten der angefochtene Entscheid nicht alle Gesichtspunkte umfasst, die nach Art. 25a RPG koordiniert zu beurteilen sind. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt gutzuheissen und die Angelegenheit an den Regierungsrat zur�ckzuweisen. Dieser wird, sofern die Beschwerdegegnerin am Gesuch f�r den Bau einer Ver- und Entsorgungsanlage festh�lt, f�r ein den Anforderungen von Art. 25a RPG gen�gendes Verfahren zu sorgen haben.
6.1 Hinsichtlich des Umbaus und der Erweiterung des Weidstalls mit teilweiser Umnutzung beantragt die Beschwerdef�hrerin die R�ckweisung der Sache an die zust�ndigen Vorinstanzen und eine Begutachtung durch die ENHK. Eventualiter seien eine Anzahl Auflagen in die Bewilligung aufzunehmen, so die Beschr�nkung der Zahl der Tiere, ein D�ngeverbot im Streuland und eine Pufferzone, den Verzicht auf Rau- und Kraftfutterzukauf sowie Auflagen zur Verwendung des Hofd�ngers.
6.2 Die ENHK f�hrt in ihrem Gutachten vom 29. Januar 2010 aus, die baulichen Massnahmen am Stall dienten der landwirtschaftlichen Nutzung auf der Insel und seien grunds�tzlich bewilligungsf�hig. Die geplante Stallerweiterung sei mit den landschaftlichen Schutzzielen kompatibel. Es stelle sich jedoch die Frage, ob die bestehende und zuk�nftige Nutzungsintensit�t und die Verarbeitung des anfallenden Hofd�ngers mit den vorhandenen Fl�chen und Lebensr�umen vertr�glich sei. Im Baugesuch seien dazu keine Angaben vorhanden. Diese seien erforderlich, um beurteilen zu k�nnen, ob die Um- und Neubauten der landwirtschaftlichen Infrastruktur zu einer Ver�nderung oder Intensivierung der Bewirtschaftung auf der Insel f�hren, welche allenfalls mit den Schutzzielen der Moorlandschaft nicht zu vereinbaren w�ren. Sofern am Baugesuch festgehalten werde, sei mittels einer Fl�chen- und N�hrstoffbilanz der Nachweis zu erbringen, dass das Schnitt- und Weideregime, die Weideintensit�t und die Verarbeitung des anfallenden Hofd�ngers zu keinen negativen �kologischen Auswirkungen f�hrten, respektive dass die anfallende G�lle auf das Festland abgef�hrt werde.
6.3 Das Verwaltungsgericht legt dazu dar, das kantonale Amt f�r Landwirtschaft habe in seiner Vernehmlassung vom 13. Dezember 2010 zu den von der ENHK aufgeworfenen Fragen Stellung genommen. Es sei zum Schluss gekommen, der Umbau und die Erweiterung des Weidstalls und die Neuerstellung der Hofd�ngerlager f�hrten nicht zu einer Ver�nderung oder Intensivierung der Bewirtschaftung auf der Insel, welche mit den Schutzzielen der Moorlandschaft nicht zu vereinbaren w�ren.
6.4 Wie bereits erw�hnt, ist gem�ss Art. 7 Abs. 2 NHG eine Begutachtung durch eine eidgen�ssische Kommission i.S.v. Art. 25 Abs. 1 NHG obligatorisch, wenn bei der Erf�llung der Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgef�hrt ist, erheblich beeintr�chtigt werden kann oder sich in diesem Zusammenhang grunds�tzliche Fragen stellen. Der Einbau einer K�hlzelle in den bestehenden Weidstall bedeutet eine Umnutzung, die nicht dem Zonenzweck entspricht und deshalb einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bedarf. Es liegt somit eine Bundesaufgabe vor. Dass die mit dem Umbau und der Erweiterung des Weidstalls einhergehende Ver�nderung der Nutzung und insbesondere der Nutzungsintensit�t sich auf Flora und Fauna auswirken kann, ist offensichtlich. Eine erhebliche Beeintr�chtigung des BLN-Objekts Nr. 1405 "Frauenwinkel-Ufenau-L�tzelau" konnte deshalb auf der Grundlage des Baugesuchs nicht ausgeschlossen werden. Die ENHK sah sich wegen der unzureichenden Angaben im Baugesuch indessen nicht in der Lage, eine Beurteilung der �kologischen Folgen vorzunehmen. Dass in der Zwischenzeit das kantonale Amt f�r Landwirtschaft eine positive Einsch�tzung abgegeben hat, �ndert nichts daran, dass es Sache der ENHK ist, diese Aufgabe wahrzunehmen. Nachdem die Angelegenheit an den Regierungsrat zur�ckgewiesen wird, wird es dessen Aufgabe sein, der ENHK Gelegenheit zu geben, auf der Basis von hinreichenden Informationen ihr Gutachten zu erg�nzen.
6.5 Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, sie habe keine Gelegenheit gehabt, sich zur erw�hnten Stellungnahme des Amts f�r Landwirtschaft zu �ussern. Sie r�gt in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs und Willk�r. Da nach dem Gesagten ihrem Antrag auf R�ckweisung der Angelegenheit zur vollst�ndigen Beurteilung durch die ENHK ohnehin entsprochen wird, kann offen bleiben, wie es sich mit diesen zus�tzlichen R�gen verh�lt.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen. Ziff. 1.2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids wird aufgehoben. Die Baubewilligung f�r das Sommerrestaurant wird ebenfalls aufgehoben. Die weiteren Baugesuche (betreffend das Haus zu den zwei Raben, den Weidstall sowie die Ver- und Entsorgungsanlage) werden zur neuen Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an den Regierungsrat zur�ckgewiesen.
Aufgehoben werden auch die Ziff. 2, 3.1 und 3.2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids, welche die Kosten- und Entsch�digungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens betreffen. Die Gerichtskosten des vorinstanzlichen Verfahrens von Fr. 3'000.-- sind zu 1/10 dem Kanton Schwyz und zu 9/10 dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 67 BGG). Der Kanton Schwyz hat der Beschwerdef�hrerin f�r das vorinstanzliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 500.-- auszurichten. Der Beschwerdegegner hat zudem den drei Beschwerdef�hrern des vorinstanzlichen Verfahrens je eine Parteientsch�digung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen (Art. 68 Abs. 5 BGG).
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Beschwerdef�hrerin im Wesentlichen. Es ist gerechtfertigt, die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- vollumf�nglich dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdef�hrerin eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Ziff. 1.2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids wird aufgehoben. Die Baubewilligung f�r das Sommerrestaurant wird aufgehoben. Die Baugesuche betreffend das Haus zu den zwei Raben, den Weidstall sowie die Ver- und Entsorgungsanlage werden zur neuen Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an den Regierungsrat zur�ckgewiesen.
Ziff. 2, 3.1 und 3.2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids werden aufgehoben. Die Gerichtskosten des vorinstanzlichen Verfahrens werden im Umfang von Fr. 300.-- dem Kanton Schwyz und im Umfang von Fr. 2'700.-- dem Beschwerdegegner auferlegt. Der Kanton Schwyz hat der Beschwerdef�hrerin f�r das vorinstanzliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 500.-- zu bezahlen. Der Beschwerdegegner hat den drei Beschwerdef�hrern des vorinstanzlichen Verfahrens je eine Parteientsch�digung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen.
Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdef�hrerin f�r das Verfahren vor Bundesgericht eine Parteientsch�digung von Fr. 2'500.-- auszurichten.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Freienbach, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung und dem Bundesamt f�r Umwelt schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 5
 Art. 83
 Art. 89
 Art. 12
 BGE 
 Art. 24
 Art. 2
 Art. 12
 Art. 23
 Art. 6
 Art. 37
 Art. 43
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 78
 Art. 78
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 78
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 78
 Art. 23
 Art. 6
 Art. 6
 Art. 6
 Art. 6
 Art. 7
 Art. 25
 Art. 5
 Art. 7
 Art. 7
 Art. 25
 BGE 
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 25
 BGE 
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 7
 Art. 25
 Art. 5
 Art. 24