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Normativa >> Reglamento municipal 93 >> Fecha 20/01/2014 >> Texto completo
Fecha de vigencia desde: 11/02/2014
Versión de la norma: 1 de 1 del 20/01/2014
Texto Completo Norma 93
Texto Completo acta: F6EC3
REFORMAS A LOS REGLAMENTOS DE DESARROLLO URBANO DEL CANTON DE SAN JOSE
(ANTES REGLAMENTOS DEL PLAN DIRECTOR URBANO DE SAN JOSE)
REGLAMENTO 1:
REGLAMENTO DE DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Contenido y fundamento
Artículo 3. Documentación de los RDU
3.1 Documentos textuales
3.2 Documentos gráficos
Artículo 4. Ámbito de aplicación de los RDU
Artículo 5. Derogación de normas y aplicación de normas supletorias
Artículo 6. Administración del RDU
6.1 Ámbito cantonal
6.2 Ámbito Metropolitano
6.3 Otras instancias
CAPÍTULO II. MODIFICACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE LOS REGLAMENTOS DE DESARROLLO URBANO Y VARIACIÓN DE
Artículo 7. Modificaciones y actualización de los RDU
7.1 Disposiciones legales
7.2 Plazo de revisión
7.3 Fundamentos de modificación
Artículo 8. Variación de requisitos
8.1. Variación de los valores de las normas
8.2 Extensión de la línea divisoria entre diferentes usos del suelo
CAPITULO III. INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LA REGULACIÓN Y PROMOCIÓN DEL DESARROLLO URBANO
SECCION I: FORMAS Y ZONAS DE INTERVENCION
Artículo 9. Formas de intervención
Artículo 10. Zonas de intervención
10.1 Zonas de Intervención General
10.2 Zona de Renovación Urbana
10.2.1 Justificación
10.2.2 Normas y programas
10.2.3 Banco de Proyectos de Renovación (BPR)
10.2.4 Calificación para formar parte del BPR
10.2.5 Incentivos
10.3 Zonas de Control Especial
10.3.1 Zonas de Interés Cultural y Turístico (ZICT)
10.3.2 Áreas Ambientalmente Frágiles (AAF)
10.3.3 Áreas de Protección de Ríos
10.3.4 Zonas Susceptibles a Deslizamientos e Inundaciones (ZSDI)
10.3.5 Zonas de Protección Sujetas a Estudio
10.3.6 Servidumbres para servicios públicos
SECCION II: LICENCIAS URBANÍSTICAS
Artículo 11. Generalidades y obligatoriedad para obtención de licencias municipales
11.1. Prevención y Control de Impacto Ambiental
Artículo 12. Excepción de licencia para obras de pequeña magnitud
Artículo 13. Licencia en terrenos de dominio público
Artículo 14. Base obligatoria de información para solicitud de Licencias
Artículo 15. Independencia de trámites y requisitos para diferentes licencias en la misma propiedad
Artículo 16. Veracidad de la información
Artículo 17. Vigencia de las licencias
18.1 Prevención por faltante de requisitos
18.2 Resolución para proyectos complejos y atípicos
Artículo 19. Tipos de licencia, sus requisitos y obligatoriedad de pago
19.1 Visto bueno para catastrar
19.2 Visado Municipal
19.2.1 Visado Municipal para casos especiales
19.2.2 Requisitos
19.3 Certificado de Uso del Suelo (CUS)
19.3.1 Requisitos
19.4 Licencia para Demolición
19.4.1 Requisitos
19.5 Licencia de movimiento de tierra o escombros
19.5.1 Requisitos
19.6 Licencia de cierre temporal de acera
19.7 Permiso de Construcción para Obra Menor
19.7.1 Requisitos
19.8 Permiso de Construcción para Obra Mayor
19.8.1 Requisitos
19.8.2 Visto Bueno de Anteproyecto en Zonas de Control Especial
19.9 Licencia para Urbanizaciones y Fraccionamientos
19.9.1 Fase 1
19.9.2 Fase 2
19.10 Licencia para proyecto de condominios
19.11 Recibo de Obras de Urbanización
19.11.1 Requisitos
19.12 Licencia para Publicidad Exterior
19.13 Licencias para Telecomunicaciones
Artículo 20. Constancia de Obra Terminada
Artículo 21. Pago de Impuesto
SECCION III: NORMAS DE AFECTACIÓN AL DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN DE OBRAS
Artículo 22. Normas generales de edificación
22.1 Alineamientos
22.2 Retiros
22.2.1 Retiro frontal
22.2.2 Propósito
22.2.3 Proyección aérea y subterránea
22.2.4 Uso del antejardín
22.2.5 Caso de ampliación vial
22.2.6 Retiro posterior
22.2.7 Retiros Laterales
Artículo 23. Cobertura
Artículo 24. Área máxima de construcción (AMC)
a) Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo (CAS)
b) Coeficiente de Altura (CA)
TABLA# 1 .Tabla de valores de los Coeficientes de Aprovechamiento del Suelo (CAS) y Coeficiente de Altura (CA)
Artículo 25. Incentivo por cesión de áreas al uso público
Artículo 26. Incentivo por ubicación
Artículo 27. Incentivo por uso del espacio subterráneo
SECCION IV: SANCIONES Y PROCEDIMIENTOS
Artículo 28. Disposiciones generales sobre sanciones y procedimientos
Artículo 29. Aplicación de las sanciones contenidas en la Ley de Construcciones
ANEXO 1. Tabla de requisitos de trámite de licencias urbanísticas
REGLAMENTO 2:
REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO
CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES SOBRE EL USO DEL SUELO
Artículo 2. Naturaleza de los usos del suelo
2.1 Usos conformes o permitidos
2.2 Usos no permitidos
2.3 Usos existentes no conformes
2.3.1 Declaratoria de condición de uso no conforme
2.4 Usos condicionados
2.5 Fincas ubicadas en zonas limítrofes
2.6 Calificación de las actividades
2.7 Homologación
2.8 Actividades temporales que no requieren Certificado de Uso del Suelo
Artículo 3. Clasificación funcional del suelo por Zonas de Uso
3.1. Zonas de uso residencia
3.3 Zonas de uso mixto
3.4 Zonas de áreas verdes y comunales
3.5 Zona de servicios institucionales, comunales y gubernamentales
CAPITULO II: REGULACIÓN DE LAS DIFERENTES ZONAS DE USO DE SUELO
SECCION I: ZONAS DE USO RESIDENCIAL
Artículo 4. Uso predominante
Artículo 5. Usos complementarios
Artículo 6. Clasificación y requisitos de las zonas residenciales
6.1 Zona Residencial-1 (ZR-1)
6.2 Zona Residencial-2 (ZR-2)
6.3 Zona Residencial-3 (ZR-3)
6.4 Zona Residencial-4 (ZR-4)
6.5 Zona Residencial Irregular (ZR-Ir)
6.6 Zona Residencial en Precario (ZR-Pr)
SECCION II: ZONA MIXTA RESIDENCIA-COMERCIO (ZMRC)
7.2 Actividades permitidas
SECCION III: ZONAS DE USO COMERCIO Y SERVICIOS (ZC)
Artículo 8. Uso predominante
8.1 Zona de Comercio y Servicios-1 (ZC-1)
8.1.2 Requisitos
8.1.3 Actividades permitidas
8.2 Zona Comercio y Servicios-2 (ZC-2)
8.2.1 Propósito
8.2.3 Actividades permitidas
8.3 Zona de Comercio y Servicios-3 (ZC-3)
8.3.1 Propósito
8.3.2 Requisitos
8.3.3 Actividades permitidas
SECCION IV: ZONAS DE USO MIXTO INDUSTRIA-COMERCIO (ZMIC)
9.2 Actividades permitidas
9.3 Actividades no permitidas
SECCION V: ZONA DE ÁREAS VERDES Y COMUNALES (ZAVC)
Artículo 11. Usos conformes o permitidos
Artículo 12. Obras no permitidas
SECCION VI: ZONA SERVICIOS INSTITUCIONALES, COMUNALES Y GUBERNAMENTALES (ZSICG)
Artículo 14: Propósitos
ANEXO 2: Lista General de Actividades y Zonificación
ANEXO 3: Lista General de Actividades y Código CIIU 4
REGLAMENTO 3:
REGLAMENTO DE ESPACIOS PÚBLICOS, VIALIDAD Y TRANSPORTE
Artículo 2. Deslinde de las Competencias
Artículo 4. Vías Nacionales
4.4 Rutas de travesía
Artículo 5. Vías Locales
5.3 Terciarias
Artículo 6. Vías para usos especiales
6.1 Vías peatonales
6.2 Vías para transporte público
6.3 Vías para estacionamiento bajo cobro
6.4 Vías de uso mixto
6.5 Vías para transporte de carga de materiales peligrosos
Artículo 7. Nomenclatura Vial.
CAPITULO II: OCUPACIÓN Y OBRAS EN EL ESPACIO PÚBLICO
Artículo 8. Ocupación del espacio público
Artículo 9. Pago por ocupación del espacio público
Artículo 10. Obras en el espacio público
10.1 Aceras, cercas, canoas y bajantes
10.2 Elementos de seguridad
10.3 Arborizaciones de las calles y mobiliario urbano
10.4 Rotura de pavimento
10.5 Instalaciones provisionales, materiales y escombros en la vía
10.6 Transformación de las alamedas existentes en vías vehiculares
CAPÍTULO III: ESTACIONAMIENTOS
Artículo 11. Tipos
11.1 Estacionamientos públicos
11.1.1 Normas especiales
11.2 Estacionamientos privados
11.2.1 Número de espacios de estacionamientos privados
TABLA # 1. Numero de espacios para estacionamientos privados para distritos periféricos
TABLA # 2. Numero de espacios para estacionamientos privados para los cuatro distritos centrales
11.2.2 Normas de diseño para estacionamientos privados
11.2.3 Espacios de parqueo utilizados en predios distintos
11.2.4 Control de cumplimiento
11.2.5 Edificaciones anteriores a 1995
11.3 Parquímetros municipales
11.3.1 Normas técnicas
11.3.2 Sanciones y procedimientos
11.3.3 Parquímetros bajo modalidad de arrendamiento
11.4 Estacionamientos públicos en urbanizaciones con alamedas
REGLAMENTO 4:
REGLAMENTO DE LA PUBLICIDAD EXTERIOR
CAPITULO UNICO: Regulaciones
Artículo 2. Licencias
2.2 Rótulos temporales
2.3 Dispensa de rótulo
2.4 Requisitos para licencia
Artículo 4. Áreas máximas de rótulos
4.1 En zona de Interés Cultural y Turístico
4.2 En la zona de Renovación Urbana
4.3 Zona de Intervención General
ANEXO #4. GLOSARIO
ANEXO #5. GLOSARIO DE SIGLAS
La Municipalidad del Cantón Central de San José, en ejercicio de las facultades que le otorgan la Constitución Política, la Ley de Planificación Urbana y el Código Municipal.
Que la Constitución Política en su artículo 169, atribuye la competencia de planificación, control y ejecución del desarrollo urbano a las municipalidades.
Que la Ley de Planificación Urbana (Ley Nº 4240 de 15 de noviembre de 1968) en los artículos 15, 19, 21 y siguientes dispone el deber de las municipalidades de implementar un Plan Regulador y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, que permitan ejercer la autoridad y competencia de los Gobiernos Locales para planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de los límites de su jurisdicción.
Que el Código Municipal (Ley Nº 7794 de 30 de abril de 1998) , en el artículo 13, incisos y k) establece la obligación de aprobar un Plan de Desarrollo Municipal (PDM), como base del proceso presupuestario de las municipalidades, que marca las políticas y objetivos estratégicos de la Municipalidad en correspondencia con el Programa de Gobierno del Alcalde. Este plan constituye un instrumento de planificación con dos períodos horizonte: mediano plazo y corto plazo.
Que precisamente con la definición en el Código Municipal del PDM como proceso de planificación a mediano plazo, la Municipalidad debe redefinir sus propios procesos de planificación, adecuando a la luz de tal disposición, el instrumento actual correspondiente al Plan Regulador (PR) denominado Plan Director Urbano (PDU), que a la fecha ha sido instrumento de planificación.
En efecto, los objetivos que persigue el PR o PDU actual, se orientan básicamente a la ordenación del territorio en su dimensión de uso del suelo, zonificación y edificabilidad, mientras que el Plan de Desarrollo Municipal es un instrumento de planificación integrador de los procesos de gestión urbana, ambiental y del desarrollo económico, social y cultural. Por tal razón, a partir de esta reforma, se hace necesario integrar los objetivos del Plan Regulador a los del Plan de Desarrollo Municipal, por lo que el área programática del primero estará definida en este último, de manera más amplia en cuanto a sus alcances.
Que por otra parte, se debe observar que las políticas de desarrollo local, cuya sostenibilidad busca el PDM a través de la formulación de propuestas (programas y proyectos en diversas áreas) conllevan un carácter de orientación y coordinación, no necesariamente vinculante y menos obligatorio, por lo que se han de aplicar a través de normas o reglas jurídicas que encaucen su cumplimiento. Es así como se hace necesaria la existencia de un elemento normativo, tal como el que ha integrado el PR o PDU por requerimiento de la propia Ley de Planificación Urbana. Los reglamentos del PR o PDU, norman lo relativo a la zonificación de uso del suelo, urbanización, construcción, uso del espacio público y paisaje, entre otros temas, basando sus regulaciones en la legislación vigente y su jurisprudencia, y por disposición legal, tales preceptos son de acatamiento obligatorio para todas las personas tanto físicas como jurídicas, privadas y públicas.
Considerando lo señalado en el punto 4, resulta procedente la reforma del Plan Regulador (PDU) vigente, a fin de integrar sus objetivos y en general su área programática, al Plan de Desarrollo Municipal, adecuando el PR o PDU con la normativa del Código Municipal. Consecuentemente, se reforma el PR (PDU) INTEGRANDOLO al PDM, y reformando sus Reglamentos de Desarrollo Urbano, para actualizarlos, manteniendo esa denominación y no la que se ha venido utilizando, asumiendo erróneamente como sinónimos los términos de Plan Director Urbano y Reglamentos de Desarrollo Urbano.
Que además de todo lo señalado, los reglamentos del Plan Regulador vigente (PDU) requieren de una reforma, específicamente en materia ambiental, debido a que la Secretaría Técnica Ambiental, mediante resolución N° 723-2007-SETENA, requirió a la Municipalidad de San José, como condicionante para otorgar la Viabilidad Ambiental al Plan Director Urbano de San José, la incorporación de la Variable de Impacto Ambiental, según el Procedimiento Técnico establecido en el Decreto Ejecutivo N° 32967-MINAE, publicado en La Gaceta N° 85 del 04 de mayo del 2006. Esto había sido ya ordenado por la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia mediante votos 2002-1220, 2006- 3907 y 2005-9765.
Que asimismo, en virtud de lo establecido en el artículo 7.2 del Reglamento de Disposiciones Generales del Plan Director Urbano, éste debe revisarse y actualizarse al menos cada cinco años.
Con fundamento en lo anterior, esta Municipalidad, ha acordado promulgar la presente reforma a los reglamentos del Plan Regulador del Cantón de San José, conocido como Plan Director Urbano del Cantón de San José (P.D.U), publicado en La Gaceta Nº 17 del 24 de Enero de 1995 y sus reformas, publicadas en el Alcance Nº 3 a La Gaceta N° 18 del 27 de enero de 1997, en el Alcance Nº 70 a La Gaceta Nº 186 del 24 de enero de 1999, La Gaceta Nº 127 del 03 de julio del 2003, y La Gaceta Nº 148 del 03 de agosto del 2005, en adelante manteniendo su denominación únicamente como REGLAMENTOS DE DESARROLLO URBANO, de conformidad con el artículo 21 de la Ley de Planificación Urbana. Dichos reglamentos consisten en los siguientes: Reglamento de Disposiciones Generales del Plan Regulador de San José, Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo, Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte y Reglamento de Publicidad Exterior, todos con sus respectivos mapas. Reglamentos estos que contienen toda la materia de regulación que requieren los artículos 19, 20 y 21 de la Ley de Planificación Urbana.
REGLAMENTOS DE DESARROLLO URBANO DEL CANTON DE SAN JOSE
REGLAMENTO # 1:
(Nota de Sinalevi: En relación con estos temas, pueden también consultarse las siguientes normas: Reglamento de Desarrollo Urbano del Cantón de San José. Zonificación de Uso de Suelo, Reglamento de Desarrollo Urbano del Cantón de San José. Espacios Públicos, vialidad y transporte y Reglamento de Desarrollo Urbano del Cantón de San José. Reglamento de Publicidad Exterior, todas ellas emitidas por la Municipalidad de San José)
Artículo 1. Contenido y fundamento.
Los Reglamentos de Desarrollo Urbano (RDU), a que se refiere la Ley de Planificación Urbana, en su capítulo II, son un conjunto cuerpos normativos y sus respectivos mapas , en los cuales están contenidas todas las disposiciones atinentes a la regulación de la actividad del Desarrollo Urbano del cantón de San José, referentes a la edificabilidad, zonificación o clasificación del uso de suelo, regulación de zonas y espacios públicos, publicidad exterior, operación en uso del suelo (regulación de actividades), red de vías públicas, organización de tránsito, control de calidad ambiental, paisaje y ornato urbanos.
Esta reglamentación está fundamentada o respaldada en un área programática constituida por planes y proyectos integrados en el Plan de Desarrollo Municipal de la Municipalidad de San José, que establece un modelo de ordenación del desarrollo de la ciudad, en diversas áreas del desarrollo urbano (ambiental, social, cultural, económico y político-institucional).
Así, en lo ambiental, se reconoce al ambiente como base de vida y, por tanto, como fundamento de desarrollo. También reconoce al ser humano, al igual que la infraestructura y servicios necesarios para su vida, como parte integral del mismo. La gestión ambiental de la Municipalidad se orienta hacia sus mejoras, mediante la mitigación de los niveles de contaminación, aumento de la cobertura vegetal, peatonización de vías, rehabilitación de las zonas deterioradas y vulnerables, etc., todo lo anterior con el fin de mejorar la calidad de vida en la ciudad. Como base para este tipo de análisis sirven los Índices de Fragilidad Ambiental (IFAs) y las mediciones de contaminación, así como la observancia de comportamiento de lo construido y lo natural a lo largo de los últimos 15 años.
La dimensión social comprende el conjunto de las relaciones económicas y sociales de toda colectividad, así como la atención, armonización, conciliación y concertación de la diversidad de características, intereses y necesidades de la población en general, y de sus organizaciones en particular, dando la Municipalidad un interés especial a los temas de accesibilidad urbana y género. Como criterio de su sostenibilidad se utiliza la equidad de distintos grupos de usuarios de San José, así como de sus diferentes barrios, expresada en su grado de participación en la toma de decisiones, lo mismo que en el disfrute de la infraestructura, servicios y ambiente, dentro de la ciudad y en sus alrededores.
La dimensión cultural reconoce que la cultura es inherente al ser humano, y por tanto, facilitar su ejercicio y desarrollo es un deber institucional y un derecho fundamental. La cultura es dinámica y se construye colectivamente desde las diversidades, con creatividad y en los espacios públicos, generando, de este modo y continuamente, patrimonio y memoria urbana.
La propuesta municipal para fomentar el desarrollo cultural parte de los retos y desafíos que plantea la ciudad como proyecto colectivo e inserta en un mundo globalizado; ésta se orienta a la inclusión de las diversidades en el espacio público, a promocionar el acceso equitativo a la cultura y el conocimiento, a fortalecer el vínculo entre educación, cultura y entorno urbano, a rescatar y poner en valor la memoria y el patrimonio del cantón para la ciudadanía, a mejorar la calidad de las producciones culturales de la institución, a generar procesos innovadores y colaborativos para ser una ciudad más competitiva y emprendedora, mejorando los procesos de comunicación entre la sociedad civil, los ámbitos privados y públicos y la Municipalidad.
La dimensión económica se relaciona con la capacidad productiva y con el potencial económico del territorio, con el propósito de generar productos, bienes, servicios y riquezas, lo cual corresponde al aporte conjunto de todos los sectores productivos de la ciudad y sus alrededores, al conjugar y vincular el conjunto de las actividades productivas -producción, transportes, servicios, comercialización, etc. Su criterio de sostenibilidad es la competitividad económica y este en mucho depende de la organización funcional de la ciudad (tiempo de recorrido entre vivienda, trabajo, recreo, accesibilidad a diferentes sectores de la ciudad, vulnerabilidad ante los desastres naturales y antrópicos, la calidad de su infraestructura y servicios, el nivel de contaminación ambiental, orden público, entre otros).
La dimensión político-institucional es el eje esencial de fortalecimiento de la gobernabilidad democrática, sustentada en la solidez de las instituciones públicas, conducentes a la corrección de desequilibrios socio-espaciales y a gestar la localización espacial de las actividades humanas para alcanzar el desarrollo sostenible a través de procesos de planificación del territorio, basada en el diálogo, negociación y concertación entre los sectores público y privado. En este sentido, la Municipalidad es responsable de la planificación integral de desarrollo local, por lo que participa, en la medida de lo posible, en la gestión de los programas y proyectos de otras instituciones y organizaciones, mediante las comisiones mixtas, participación en entes intercantonales o sectoriales y creación de propuestas de rango distrital involucrando habitantes y usuarios.
Artículo 2. Objetivo. El objetivo general de los RDU es constituir un esquema normativo básico que permita integrar, delimitar y dar contenido al derecho de propiedad, que comprende, entre otros, los derechos especiales de posesión, usufructo y transformación que tienen los sujetos en sus propiedades. Dicha integración y delimitación se dará dentro del ámbito enmarcado por los artículos 45, 50 y 169, de la Constitución Política.
Artículo 3. Documentación de los RDU: Los RDU se conforman por documentos textuales y documentos gráficos:
3.1 Documentos textuales: Los constituyen los siguientes textos:
Reglamento de Zonificación de Uso del Suelo.
Reglamento Espacios Públicos, Vialidad y Transporte.
Reglamento de Publicidad Exterior.
3.2 Documentos gráficos:
Mapas de Zonificación de Uso del Suelo, por distrito.
Mapa de Vialidad para el Cantón San José.
Mapa de Zonas de Control Especial y Edificaciones Patrimoniales del cantón San José
Mapa de Barrios y conjuntos habitacionales del Cantón San José.
Mapa de Retiros para el cantón San José.
Mapa de Zonas Susceptibles a la Inestabilidad de Laderas y Zonas Potenciales a Inundación del Cantón San José.
Mapa del Índice de Fragilidad Ambiental Integrado del Cantón de San José. Agrupación por Limitaciones Técnicas.
Mapa de Índice de Fragilidad Ambiental Acumulativo del Cantón de San José. Incompatibilidad con el Uso del Suelo.
Los anteriores deben estar en escalas de 1:10.000, para el ámbito cantonal y de 1:5.000 para los ámbitos distritales, cuyas imágenes acompañan los documentos textuales.
Artículo 4. Ámbito de aplicación de los RDU. Las disposiciones de los Reglamentos de Desarrollo Urbano, serán de aplicación y acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas, públicas y privadas, en toda el área del cantón de San José, de la provincia de San José.
Artículo 5. Derogación de normas y aplicación de normas supletorias: Estos reglamentos derogan expresamente toda aquella normativa de igual o menor rango, que les contradigan. Supletoriamente, en lo no regulado por estos Reglamentos de Desarrollo Urbano, se aplican las leyes, reglamentos y otras normas de rango nacional y regional, por lo que, entre otros, se debe integrar con las siguientes disposiciones específicas: Código Municipal Ley Nº 7794 de 30 de abril de 1998; Ley de Planificación Urbana, Nº 4240 de 15 de noviembre de 1968, Ley de Construcciones N° 833 de 4 de noviembre de 1949, Reglamento de Construcciones de 22 de marzo de 1983, Ley General de Caminos N° 5060 de 22 de agosto de 1972, Reglamento de Zonas Industriales de la Gran Área Metropolitana de mayo de 1985; Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU; Ley de Tránsito por Vías Públicas Terrestres N° 7331 de 3 de abril 1993; Ley Nº 7600 de Igualdad de Oportunidades para personas con Discapacidad en Costa Rica y su reglamento, del 18 abril 1996; Ley de Patrimonio Histórico y Arquitectónico de Costa Rica, N° 7555 del 20 de octubre del 1995; Ley N° 8220 de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos del 4 de marzo del 2002; Ley Forestal N° 7575 del 5 de febrero de 1996; Ley General de Salud N° 5395, del 30 octubre del 1973; Ley Orgánica del Ambiente Nº. 7554 del 4 octubre de 1995; Ley de Biodiversidad No. 7788 del 30 de abril de 1998, Ley de Conservación de Vida Silvestre No 7317 del 21 de octubre de 1992; Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos No7779 del 30 de abril de 1998, Ley de Aguas, No 5516 del 02 de mayo de 1974, Ley de Licores, N° 10 del 07 de octubre de 1936, Ley de Impuesto de Patentes de Actividades Lucrativas de la Municipalidad de San José, Nº 5694 de junio de 1975 y su Reglamento, Decreto Nº 31730- MIDEPLAN-MIVAH del 3 de febrero del 2004, Programa de Regeneración y Repoblamiento de San José, Manual de Instrumentos Técnicos para el Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental MINAE (Manual de EIA): Decreto No 32079- Parte I, del 05 de noviembre del 2004, Decreto 32967- Parte II, del 04 de mayo del 2006; Reglamento de Desarrollo Sostenible del Cantón Central de San José, Reglamento para la elaboración de Planes de Gestión Ambiental en el sector público de Costa Rica, Decreto No 33889- MINAE del 22 de agosto del 2007; Resolución 583- SETENA, Actividades que no requieren ser sometidas a evaluación ante la SETENA, del 13 de marzo del 2008; Resolución 2653 - 2008- SETENA, Ampliación de la Resolución 583-2008 SETENA del 23 de septiembre del 2008; Resolución 2370-2004- SETENA, Trámite para actividades, obras o proyectos de muy bajo impacto ambiental de competencia municipal del 07 de diciembre del 2004, Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) Decreto N° 31849-MINAE-S- MOPT-MAG-MEIC del 24 de mayo del 2004, reglamentos municipales y normativa conexa.
Artículo 6. Administración de los RDU. La administración general de los RDU, está a cargo de la Gerencia de Gestión Municipal de la Municipalidad de San José (MSJ), que se apoya en los siguientes entes de coordinación:
6.1 Ámbito Cantonal:
Consejo Técnico de la Gerencia de Gestión Municipal de la MSJ, integrado por las jefaturas de las dependencias de esta Gerencia, según su competencia.
Consejo Técnico de los RDU, integrado por las jefaturas de las dependencias de esta Gerencia, que correspondan según su competencia.
Comisión de Ambiente, adscrita a las Gerencias de Gestión Municipal y de Provisión de Servicios Municipales, y compuesta por las jefaturas relacionadas con el tema. En caso de requerirse se podrán incorporar otras instituciones.
Comisión de Obras del Concejo Municipal de San José, que reúne, como sus miembros, a los representantes del Concejo Municipal y como asesores a los funcionarios que el Concejo designe.
Comisión Mixta INVU- MSJ. Integrada por la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) y el área técnica competente de la Gerencia de Gestión Municipal de la MSJ. Constituida para atender situaciones en que se requiera interpretar las normas de estos reglamentos y otra normativa conexa, así como emitir dictámenes cuando se varíen requisitos según lo establecido en estos reglamentos (RDU).
Comisión Interinstitucional del Programa de Regeneración y Repoblamiento de los Cuatro Distritos Centrales del Cantón, creada por Decreto Nº 31730(MIDEPLAN- MIVAH) coordinada por la Municipalidad de San José y el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, con participación de Asentamientos Humanos, Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano, Cámara Costarricense de la Construcción, Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, Maestría en Diseño Urbano de la Universidad de Costa Rica, Instituto de Arquitectura Tropical, Banco Nacional de Costa Rica y Banco Popular y de Desarrollo Comunal.
Comisión Mixta MSJ-MOPT, compuesta por la Dirección de Ingeniería de Tránsito del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT) y el Departamento de Gestión Urbana de la MSJ. Es el Órgano Técnico de Coordinación para la formulación e implementación de propuestas sobre vialidad y tránsito para el Cantón de San José.
Comisión MCJ-MSJ-ICOMOS, compuesta por la Dirección de Patrimonio del Ministerio de Cultura y Juventud, el Departamento de Gestión Urbana de la MSJ y la Asociación ICOMOS de Costa Rica.
6.2 Ámbito Metropolitano:
Oficina de Planificación del Área Metropolitana (OPAM), compuesta por los responsables de urbanismo de las municipalidades miembros. Esta Comisión buscará la integración de los representantes del Gobierno Central por medio de la Dirección de Urbanismo del INVU como ente rector en materia urbanística.
6.3. Otras instancias. Para efectos de gestión y coordinación podrán conformarse otras instancias interinstitucionales, mediante acuerdo del Concejo Municipal de San José.
MODIFICACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE LOS REGLAMENTOS DE DESARROLLO URBANO Y VARIACIÓN DE REQUISITOS
Artículo 7. Modificaciones y actualización de los RDU:
7.1. Disposiciones legales. Para la modificación, suspensión o derogación parcial o total de los RDU se deberá seguir las disposiciones y procedimientos establecidos en el Artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.
7.2. Plazo de revisión. Con fundamento en las evaluaciones que del mismo se hagan, al menos cada cinco años, se realizará una revisión y actualización de los RDU.
7.3. Fundamentos de modificación. Las propuestas de modificación a los RDU tendrán por fundamento los estudios y análisis técnicos realizados por la Municipalidad de San José, la cual podrá utilizar asesorías de otras instituciones, universidades, empresas, agencias de cooperación, así como las disposiciones del Concejo Municipal. Se tomará en cuenta la participación ciudadana a través de las organizaciones comunales y de la sociedad civil en general.
Artículo 8. Variación de requisitos. Considerando la complejidad y dinamismo del desarrollo urbano del Cantón y la insuficiente información sobre algunos tópicos del desarrollo, así como la rigidez natural de los valores mínimos y máximos de las normas de los RDU, se considerarán las siguientes posibilidades de variación de los requisitos:
Variación de los valores de las normas. Se tolera un diez por ciento (10%) de variación respecto de los valores establecidos para las normas siguientes: a) Área del lote,
b) Frente mínimo del lote, c) CAS, d) Alturas (CA).
Extensión de la línea divisoria entre diferentes usos del suelo:
Se permitirá la extensión de la línea divisoria entre diferentes usos del suelo, por una sola vez. Lo anterior se aplicará a lotes colindantes y de acuerdo con el mosaico catastral reflejado en el Mapa de Zonificación de Uso del Suelo. Estos lotes deben contar con frente y accesos a la misma vía por la que se brindan los servicios urbanos: agua, electricidad, alcantarillados, y similares. No se podrá aplicar la extensión de línea divisoria a lotes que se enfrentan o se ubican en diagonales. La variación a este requisito se resolverá mediante acuerdo municipal, a solicitud del interesado, previo análisis y dictamen técnico de la dependencia competente para otorgar los Certificados de Uso de Suelo y de la Comisión Mixta INVU-MSJ. Para tal efecto debe existir expediente en el cual conste la identificación de sus impactos en el entorno urbano.
En caso de que el dictamen técnico emitido por la dependencia competente para otorgar los Certificados de Uso del Suelo, sea negativo, se remitirá inmediatamente el expediente al Concejo Municipal, sin que sea necesaria la valoración de la Comisión Mixta. Si dicho Concejo Municipal tiene un criterio diferente al externado por la dependencia en comentario, éste deberá devolver el legajo para análisis de la Comisión Mixta INVU-MSJ.
INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LA REGULACIÓN Y PROMOCIÓN
FORMAS Y ZONAS DE INTERVENCIÓN
Artículo 9. Formas de intervención. Se refiere a todo tipo de mediación, facilitación, participación, acción, autorización y control municipal, en el desarrollo urbano sostenible. La intervención municipal en las diferentes acciones de este desarrollo, se ejercerá mediante los siguientes instrumentos:
Facilitación de información urbanística.
Control de las actividades urbanas.
Artículo 10. Zonas de intervención.
Estos RDU distinguen, para los fines de aplicación de sus normas y desarrollo de programas y proyectos, las siguientes zonas de intervención:
10.1. Zonas de Intervención General (ZIG): abarca el territorio del cantón excepto las áreas que formen parte de las zonas subsiguientes:
10.2 Zona de Renovación Urbana (ZRU): Se declara como tal, en coincidencia con el Decreto Nº 31730-MIDEPLAN-MIVAH del 3 de febrero del 2004, el territorio de los cuatro distritos centrales (Carmen, Merced, Hospital y Catedral).
10.2.1. Justificación. Lo anterior se establece de acuerdo con el artículo 51 de la Ley de Planificación Urbana N°4240, el cual dicta que la misma se aplica ".para conservar, rehabilitar o remodelar las áreas urbanas defectuosas, deterioradas o en decadencia, tomando en cuenta la inconveniente parcelación o edificación, la carencia de servicios y las facilidades comunales, o cualquier otra condición adversa a la seguridad, salubridad y bienestar generales."
10.2.2. Normas y programas. El programa de renovación contiene un área normativa y otra programática.
a)Las normas que guían el proceso de renovación están contenidas en los RDU, con apartados específicos para esta zona que son de aplicación obligatoria.
b)Las acciones programáticas, se desarrollarán en el marco del Plan de Desarrollo Municipal así como cualquier otra propuesta de renovación urbana validada por la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento Urbano.
En caso de que estas propuestas conllevan los cambios de las normas de los RDU descritos en el párrafo anterior, será necesario aplicar los mismos procedimientos indicados en el Art. 7 sobre la modificación de los RDU, pero en torno a la zona específica de cada propuesta, sea esta una o varias cuadras, barrio o distrito, en forma de un Plan Parcial Urbano. Esta figura del Plan Parcial también podría desarrollarse para el resto del cantón.
La Comisión Interinstitucional del Programa de Regeneración y Repoblamiento de los Cuatro Distritos Centrales es el enlace entre los actores públicos y privados involucrados, y sus procedimientos pueden consultarse en la página Web de la Municipalidad de San José: www.msj.go.cr. Los mismos sirven para orientar a la municipalidad y a otros organismos rectores del desarrollo urbano del cantón, respecto de la realización y prioridad de aquellos proyectos que pudieran ser de su interés.
10.2.3 Banco de Proyectos de Renovación (BPR). Los proyectos afines a los objetivos del Programa formarán parte del BPR, coordinado por la Comisión Interinstitucional del Programa de Regeneración y Repoblamiento de los Cuatro Distritos Centrales.
10.2.4 Calificación para formar parte del BPR. Se debe contar con el aval de la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento, con fundamento en los siguientes criterios de valoración:
Estar ubicado en la Zona de Renovación Urbana (ZRU), según artículo 10.2 de este Reglamento.
Formar parte de al menos uno de los siguientes ejes estratégicos de este Programa: vivienda, comercio y empleo, todos con elementos innovadores.
Ofrecer viviendas, comercios y fuentes de empleo a generar.
Contar con criterios de diseño urbano apropiados a la imagen de la cuidad que se quiere, de acuerdo con las guías de diseño promovidas por la Comisión antes mencionada.
10.2.5. Incentivos: A fin de favorecer estos proyectos, la MSJ tendrá por incentivos las siguientes acciones:
a) Las dependencias encargadas de emitir las autorizaciones de dichos proyectos dará un trámite más expedito a las solicitudes y gestionará lo correspondiente ante otras instituciones involucradas, a fin de agilizar los tiempos de su respuesta.
b)El impuesto de construcción se reducirá a un 0.01% del valor de la obra.
c)La MSJ priorizará dentro de los planes de inversión y de mejoras de sus servicios, la zona donde se ubica el proyecto, además coordinará con otras instituciones aspectos de mejoramiento de la zona.
d)Los valores de Coeficiente del Aprovechamiento del Suelo (CAS), definidos en la Tabla del artículo 24 de este Reglamento, podrán variarse a favor del proyecto, por parte de la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento, hasta en un 30% respecto de la norma general. Esto con el objetivo de atraer y generar mayor actividad económica y social que tienda a complementar las políticas de mejoramiento de todos los ciudadanos, de acuerdo con los siguientes parámetros de ponderación:
Por dotación de sistemas más eficientes para el manejo de aguas variable hasta en un 10%.
Por manejo del consumo de electricidad variable hasta en un 10%.
Para los anteriores casos, el desarrollador presentará memoria correspondiente donde describirá el sistema propuesto y las ventajas sobre otros existentes en el mercado.
Por diseño arquitectónico que demuestre integración arquitectónica con el espacio público, paisajismo y funcionalidad con el entorno inmediato, variable hasta en un 10%.
10.3 Zonas de Control Especial. Son aquellas áreas que por sus características particulares se someten a regulaciones especiales. Su delimitación exacta se indica en el Mapa de Zonas de Control Especial y Edificaciones Patrimoniales así como en el Mapa de Índice de Fragilidad Ambiental Integrado, Agrupación por Limitaciones Técnicas, y el Mapa de Zonas Susceptibles a la Inestabilidad de Laderas y Zonas Potenciales a Inundación. Entre ellas se distinguen las siguientes:
10.3.1 Zonas de Interés Cultural y Turístico (ZICT). Esta zona se somete a regulaciones especiales además de las establecidas para la Zona de Renovación Urbana indicadas en el artículo 10.2 y busca lograr la integración e identidad urbanística, fomentando la vocación y características históricas, patrimoniales, culturales y turísticas.
Forman parte de esta zona, principalmente, los predios aledaños a los inmuebles declarados de valor patrimonial por el MCJ, y los predios con frente a los principales ejes y nudos de la estructuración urbana, como son los recorridos peatonales y parques más significativos, desde el punto de vista de la identidad urbanística del cantón. Estos predios estarán sujetos a control de calidad de fachadas, de acuerdo con los artículos 75 y 76 del Código Municipal y el "Reglamento de procedimientos para el mejoramiento de fachadas y el cobro por construcción de obras y servicios realizados por la municipalidad, como consecuencia de la omisión de los deberes de los propietarios o poseedores de inmuebles ubicados en el cantón central de San José", publicado en La Gaceta No. 225 Alcance No. 46 del 21 de noviembre del 2003.
El objetivo primordial en estas zonas es conformar y mantener el conjunto arquitectónico, para lo cual la MSJ, por medio del Departamento de Gestión Urbana elaborará una base de datos de todos los elementos y facilidades relacionados con el espacio público, para promover programas integrales y lineamientos de mejoras para cada una de ellas. Además, sobre la base de esos lineamientos, la MSJ priorizará en estas zonas sus programas y proyectos, tales como iluminación pública en general e iluminación específica para hitos urbanos, reubicación o eliminación de ventas ambulantes y estacionarias, restricción a la publicidad exterior, exigencia de la uniformidad en los aleros o marquesinas sobre espacio público, reconstrucción y ampliación de aceras, instalación y mantenimiento de mobiliario urbano, entre otros.
También podrán beneficiarse los predios en estas zonas, mediante convenios de cooperación con la MSJ, en donde con aporte municipal (materiales de construcción, por ejemplo pintura, agregados y otros) se promuevan la renovación de las fachadas de inmuebles. Para lo cual será necesario que se agrupen al menos tres propietarios colindantes, sea por iniciativa propia o a instancia municipal, quienes deberán elaborar por mutuo acuerdo, una propuesta de mejoras para el conjunto arquitectónico que se quiere, bajo los lineamientos mencionados en el párrafo anterior.
10.3.2. Áreas Ambientalmente Frágiles (AAF):
Son espacios geográficos que en función de sus condiciones de geoaptitud, capacidad de uso de suelo, ecosistemas que lo conforman y su particularidad socio-cultural, presenta una capacidad de carga restringida y con algunas limitantes técnicas que deberán ser consideradas para su uso en actividades humanas. También comprende áreas para las cuales el Estado haya emitido un marco jurídico especial de protección, resguardo o administración, en virtud de sus características ambientales.
10.3.3. Áreas de Protección de Ríos: Las áreas de protección son aquellas aledañas a los ríos, sujetas a restricciones de uso, con el fin de preservarlas y crear un sistema natural de aireación, escorrentía y diversidad biológica de la ciudad.
El área de protección de ríos se sustenta según la Ley Forestal #7575, artículo 33, incisos a, b y d, para regular la construcción, con el fin de preservar y mejorar las condiciones del recurso hídrico del Cantón de San José. Se definen como áreas de protección las siguientes:
b) Una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en zona urbana medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de cincuenta metros horizontales, si el terreno es quebrado con pendientes mayores o iguales al 30%.
d) Las áreas de recarga y los acuíferos de los manantiales, cuyos límites serán determinados por los órganos competentes establecidos en el reglamento a la ley Forestal.
En estas áreas de protección, aun cuando sea de propiedad privada, por ser su objetivo la conservación y la protección del área natural, de los suelos, del agua, y sobre todo la seguridad humana, se permite únicamente el uso forestal, de jardines y parques lineales y pluviales, recreativos con sus facilidades, tales como pavimentos para veredas, aceras, senderos, iluminación para seguridad e instalaciones de riego, drenajes pequeños, obras civiles hidráulicas y geotécnicas para la protección de laderas y taludes, y mitigación de riesgos, conservando su cobertura vegetal. Todos los demás usos y actividades no serán permitidos.
La identificación, descripción y establecimiento de estas áreas o canales verdes contribuye con el "Proyecto Trama Verde", de la Federación Metropolitana Municipal (FEMETROM), que busca promover la creación de parques lineales, corredores biológicos, proyectos de recuperación forestal, control y monitoreo de las aguas y de los usos adyacentes, regulación de las áreas de inundación y deslizamientos, entre otros.
10.3.4 Zonas Susceptibles a deslizamientos e inundaciones. (ZSDI). Son todas aquellas áreas susceptibles de amenazas naturales, en las cuales se busca la reducción del riesgo, la protección de la vida humana y la infraestructura, asimismo se pretende minimizar la degradación del suelo y el ambiente. Se distinguen dos tipos de estas zonas:
a) Zonas Susceptibles a Deslizamientos: (ZSD). Entendida como aquella zona o sector con potencial de presentar deslizamientos en caso de lluvias de intensidad alta, sismos de magnitud importante o una combinación de ambos.
b) Zonas Susceptibles a Inundación (ZSI): Constituidas por los terrenos aledaños a los ríos, con características topográficas planas, propensas a inundación (llanura de inundación).
Para efectos de control urbano de las anteriores categorías y, de acuerdo con el estudio: "Evaluación de la Susceptibilidad al Deslizamiento del Cantón de San José", elaborado por la Escuela Centroamericana de Geología de la UCR (junio 2004), el Mapa de Zonas de Control Especial y más recientemente, los Índices de Fragilidad Ambiental para el Cantón de San José, elaborado por PRODUS, se distinguen en el cantón cinco niveles de susceptibilidad, entre muy baja, baja, moderada, alta o muy alta.
10.3.5. Zonas Sujetas a Estudio. Son todas aquellas áreas, constituidas por terrenos privados o públicos, cuyo uso, tenencia y/o topografía no se conocen con exactitud, identificados en el Mapa de Zonificación de Uso de Suelo, donde el uso del suelo permitido será aquel uso de suelo inmediato a este, siempre y cuando demuestre de previo su aptitud urbanística.
En estas zonas, los terrenos que presenten una pendiente menor o igual al 30%, se permiten construcciones cumpliendo una cobertura no mayor al 50% del área correspondiente a esta pendiente, aportando un plan de obras de mitigación y conservación de laderas, sustentado en un estudio geotécnico.
Los terrenos que presenten una pendiente mayor de 30%, a fin de procurar la conservación y la protección del área natural, de los suelos, del agua, y sobre todo la seguridad humana se permite únicamente el uso forestal, de jardines y parques lineales, pluviales, recreativos con sus facilidades, tales como pavimentos para veredas, aceras, senderos, iluminación para seguridad e instalaciones de riego, drenajes pequeños, quioscos de no más de 9 m2, obras civiles hidráulicas y geotécnicas para la protección de laderas y taludes, y mitigación de riesgos, conservando su cobertura vegetal. Todos los demás usos y actividades no serán permitidos.
10.3.6. Servidumbres para servicios públicos. Estas son áreas sujetas a restricción de uso por aspectos técnicos o jurídicos en la medida en que sirven para proteger un recurso natural dado o para el mantenimiento de una obra de infraestructura pública subterránea o superficial. Las distancias para estas servidumbres serán establecidas por la institución competente.
Artículo 11. Generalidades y obligatoriedad para la obtención de licencias municipales. Es obligatoria la obtención de licencia municipal de previo a segregar o reunir fincas, construir, o urbanizar éstas, demoler, remodelar o reparar construcciones, o bien de previo al uso de los inmuebles para las distintas actividades, en los términos de los presentes Reglamentos y demás legislación urbanística y ambiental conexa, y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, y de las excepciones que las leyes especiales establezcan.
11.1. Prevención y Control de impacto ambiental. Con el propósito de que toda actividad, obra o proyecto cumpla con los requerimientos en materia ambiental, la municipalidad valorará en cada uno de éstos, el impacto que produzcan en el ambiente, de manera que se diseñen y operen de forma armonizada y equilibrada con el ambiente. Esta valoración se hará a través de la verificación del cumplimiento de las resoluciones de MINAE, SETENA y de otras instancias competentes en materia ambiental, como forma de garantizar el derecho constitucional a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado.
Artículo 12. Excepción de licencia para obras de pequeña magnitud: Se exceptúan de la obligatoriedad de licencia, las obras catalogadas como de pequeña magnitud, las cuales estén dedicadas a las mejoras, mantenimiento o seguridad en los inmuebles, siempre que se realicen en el exterior de las edificaciones, y que no varíen su área ni morfología, tales como:
- Instalación de canoas y bajantes,
- Construcción y reparación de aceras,
- Instalación de verjas, rejas, cortinas de acero, aire acondicionado,
- Limpieza de terreno de capa vegetal,
- Cambio de cubierta de techo menores a 30m2,
- Cercado de propiedad
Todo sin perjuicio del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas Ambientales y normativa vigente en materia ambiental.
Para este tipo de obras el propietario registral del inmueble deberá informar de manera específica ante la dependencia encargada de otorgar los permisos de construcción los trabajos a realizar, indicando la dirección exacta de la propiedad a efecto de que se ejerza el respectivo control.
Además se exceptúan de licencia, todas aquellas modificaciones a realizar en locales de comercio y servicio para ajustar la infraestructura existente a las disposiciones de la Ley 7600 y su Reglamento, cuando no sobrepasen un área de 30 m2, o 20 salarios mínimos mensuales de un peón de construcción, salvo el caso de las realizadas en los inmuebles de carácter patrimonial.
Artículo 13. Licencia en terrenos de dominio público. Están sujetos a licencia urbanística los actos de uso del suelo y construcción que se realicen en terrenos de dominio público, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que deba otorgar el ente titular de dicho dominio. Regulaciones sobre este particular se encuentran en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte de estos RDU.
Artículo 14. Base obligatoria de información para solicitud de Licencias. Todas las licencias urbanísticas usarán como base obligatoria de información la localización exacta de la propiedad mediante el plano catastrado, y la autorización del propietario actual de la misma (formalizado con la firma del propietario en el formulario o carta de solicitud, según sea el caso).
Artículo 15. Independencia de trámites y requisitos para diferentes licencias en la misma propiedad. Todo trámite sujeto a la obtención de una licencia municipal es independiente uno del otro, aun cuando el primero sea requisito para otro trámite.
Artículo16. Veracidad de la información: El interesado o solicitante de cualquier trámite será responsable por toda información que suministre y por la veracidad de la misma.
Artículo 17. Vigencia de las licencias. La vigencia o caducidad de las licencias se aplica, según sea el caso, como sigue:
17.1. Las licencias para demolición, movimiento de tierras o escombros, construcción de obra menor o mayor, urbanizaciones, fraccionamientos y condominios, tendrán vigencia de un año para iniciar la obra, contado a partir de su otorgamiento. Si, pasado un año de otorgada la licencia, el administrado aún desea construir la obra, debe solicitar una nueva licencia, para lo cual debe cumplir con todos los procedimientos y requisitos de ley. En todo caso, el administrado puede prorrogar la vigencia de la licencia otorgada, por un año más, sin costo alguno y hasta tres veces como máximo, siempre y cuando así lo solicite a la administración municipal antes del vencimiento de la misma. En caso de no haber iniciado la obra y una vez vencida la licencia, su titular podrá solicitar el reintegro de lo pagado por este concepto dentro del término de tres años.
Si la obra fuera iniciada con licencia vigente, el plazo de la misma se extenderá de forma automática hasta por tres años, sin necesidad de prórroga.
Al caducar la licencia o habiendo sido abandonada una obra iniciada, por más de tres años, el administrado deberá solicitar una nueva licencia. Deberá ajustar la obra, cuantitativa y cualitativamente, a las normativas urbanísticas vigentes en ese momento, no existiendo derecho alguno adquirido o consolidado en su favor.
Entiéndase por otorgamiento de la licencia, a efecto de computar su plazo de vigencia, el momento en que la dependencia técnica de la MSJ impone su firma y sello con indicación expresa de la fecha en que lo hace.
17.2. Las licencias de publicidad exterior tendrán vigencia de cinco años a partir de su otorgamiento.
17.3. Las licencias otorgadas para obras de telecomunicaciones se sujetarán a la vigencia establecida en el reglamento municipal de telecomunicaciones.
17.4. Los Certificados de Uso del Suelo (CUS) emitidos para un predio, tendrán vigencia hasta tanto no se cambie la respectiva norma que afecte a éste, por medio de las reformas a los RDU.
Cuando se haya otorgado un CUS que sirvió de base para la elaboración de un anteproyecto o planos constructivos, respaldados con el comprobante de aprobación de la Municipalidad, CFIA, MS o INVU, éste mantendrá su vigencia aún después de que varíen los RDU.
Artículo 18. Plazos de resolución. Toda solicitud de licencia urbanística (con requisitos completos) deberá resolverse en el plazo máximo de diez días hábiles contados a partir del día siguiente de su presentación, salvo que por razones técnicas o jurídicas justificadas en función de la dimensión de la obra a construir, debidamente notificadas al interesado, sea necesario prorrogar dicho plazo hasta por un máximo de veinte días hábiles adicionales.
18.1 Prevención por faltante de requisitos. La prevención de que falta algún requisito para dar trámite a la solicitud, interrumpirá los términos y plazos de resolución de la misma.
18.2 Resolución para proyectos complejos y atípicos. Los proyectos complejos y atípicos o que implican un estudio técnico especial tendrán un plazo de resolución de 30 días hábiles.
La dependencia encargada de otorgar los Permisos de Construcción, podrá solicitar cuando se requiera, el criterio de otras instituciones u otras dependencias municipales, o solicitar, ampliación de información al interesado para tomar la decisión final. La definición de este rango de proyectos debe tener una justificación técnica que conste en las actas del Consejo Técnico.
Artículo 19. Tipos de licencia, sus requisitos y obligatoriedad de pago. La obtención de las licencias municipales se regirá por las siguientes pautas:
19.1 Visto bueno para catastrar. (Segregación /Reunión de fincas): Consiste en la verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas de los lotes resultantes de la unión o segregación de fincas, previa a la inscripción en el Catastro Nacional. Para su obtención se requiere:
a) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el o los propietarios registrales y autenticada por un abogado si es presentada por un tercero.
b) Certificación de Personería Jurídica vigente, en caso de que el propietario sea
c) Copia certificada por el Catastro Nacional o por Notario Público, del plano catastrado de la finca madre.
d) Croquis de reunión o segregación de la propiedad.
19.2. Visado Municipal. El Visado Municipal es obligatorio para toda reunión, división o subdivisión simultánea o sucesiva de fincas, en dos o más lotes, que se lleve a cabo en suelos clasificados como urbanos o urbanizables por el Reglamento de Zonificación de Uso de Suelo. Para adquirir el Visado Municipal, los predios resultantes de los actos mencionados, deberán cumplir previamente los requisitos legales y urbanísticos estipulados en el Capítulo Cuarto de la Ley de Planificación Urbana, en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y los establecidos en los presentes RDU.
El Visado Municipal debe ser exigido como un requisito previo e indispensable para el trámite de toda licencia urbanística que requiera plano catastrado.
19.2.1 Visado Municipal para casos especiales: Se consideran casos especiales para el otorgamiento de visados los siguientes:
a) Lotes consolidados, que son las fincas debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad antes de la entrada en vigencia del PDU (24 de enero de 1995).
b) Lotes en procesos judiciales, aquellos respecto de los cuales una autoridad judicial ordene su visado, debido a que la propiedad se sometió a un proceso para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros.
c) Los lotes que se aproximen al mínimo regulado por los Reglamentos de Desarrollo Urbano, cuando estos provengan de la reunión de dos o más fincas.
Los visados especiales señalados en los incisos a) y c) no aplican en propiedades ubicadas en proyectos de urbanización, que no hayan sido formalmente entregadas a la Municipalidad.
19.2.2 Requisitos para la obtención del visado municipal. Se requiere:
a) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el interesado.
b) Original y una copia del Plano Catastrado sin reducir y sin pegas.
En el caso en que el plano catastrado aportado no sea coincidente con la información registral o no se logre ubicar en el catastro municipal, la Municipalidad deberá solicitarle al interesado aportar copia certificada por Catastro Nacional o por Notario Público, del plano catastrado de la finca madre, para determinar su procedencia.
Cuando el visado municipal genere algún cambio en las características del inmueble, deberá cumplir con todos los requisitos dispuestos en el punto 19.1.
19.3 Certificado de Uso de Suelo (CUS). Es un documento que acredita la conformidad del uso solicitado con los requerimientos de la zona. Es obligatorio para la instalación y funcionamiento de actividades económicas (comercio, servicios, industria), vivienda, ejercicio de profesiones liberales, oficinas y servicios del Estado (Poder Ejecutivo, Poderes Judicial y Legislativo, Instituciones autónomas, semiautónomas, descentralizadas, empresas públicas y demás entes de carácter público) y otras no lucrativas. El otorgamiento de este certificado servirá como indicador para el control urbano y como instrumento para la promoción y fortalecimiento de los objetivos que establece el artículo 2 de la Ley de Planificación Urbana, así como garantizar el cumplimiento de lo que dispone el párrafo primero del numeral 28 de la misma Ley. Asimismo servirá de base para la autorización de todas aquellas actividades que requieran patente municipal o permiso de construcción, remodelación, ampliación, demolición, reparación y urbanización.
19.3.1 Requisitos. Para su obtención, los requisitos son:
b) Fotocopia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio.
19.4. Licencia para Demolición: Las obras de demolición deben cumplir lo estipulado en la Ley de Construcciones, el Código de Buenas Prácticas Ambientales y lo dispuesto en el Capítulo XXVIII del Reglamento de Construcciones.
19.4.1. Requisitos. Para la obtención de licencia para demolición los requisitos son:
b) Certificación de Personería Jurídica vigente, en caso de que el propietario sea persona jurídica.
c) El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero patronales ante la CCSS, si se encuentra registrado como patrono ante esa institución.
d) Fotocopia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio.
e) Croquis o descripción detallada de la ruta de transporte de escombros, materiales y tierra desde su origen hacia el destino final (con descripción del lugar en donde se depositen los escombros).
f) Constancia de la Póliza de Riesgos.
g) Plan que contenga las medidas ambientales de prevención, mitigación y compensación del riesgo o daño, bajo la responsabilidad de un profesional.
h) Viabilidad ambiental emitida por la SETENA, cuando sea procedente, con copia del Plan de Gestión Ambiental. Cuando se cumpla con este requisito, no es necesario cumplir con el requisito del inciso g).
i) Para los inmuebles declarados Patrimonio Histórico-Arquitectónico o con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ, se debe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.
Una vez cumplidos los requisitos anteriores, deberá realizar el pago correspondiente del impuesto de construcción.
19.5. Licencia para movimiento de tierra o escombros. Son actividades, proyectos y obras que comprenden excavación, relleno, explanación, terraplenado, terraceo, y depósito de cualquier tipo de material.
19.5.1. Requisitos. Para la obtención de licencia de movimiento de tierra o escombros deberá aportar los siguientes requisitos:
h) Viabilidad ambiental emitida por la SETENA cuando sea procedente, con copia del Plan de Gestión Ambiental. Cuando se cumpla con este requisito, no es necesario cumplir con el requisito del inciso g).
i) En áreas de protección de cuerpos de agua superficiales (ríos, quebradas, manantiales y otros), aportar aval del SINAC del MINAE.
Una vez cumplidos los requisitos deberá realizar el pago correspondiente del impuesto de construcción.
19.6. Licencia de cierre temporal de acera. Para la obtención de esta licencia los requisitos son:
a) Formulario para Cierre temporal de aceras debidamente lleno y firmado por el o los propietarios registrales, autenticado por Abogado si es presentado por un tercero
c) El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero- patronales ante la CCSS, si se encuentra registrado como patrono ante esa institución.
d) Fotocopia del Plano Catastrado visado del predio con frente al espacio público.
e) Dos copias del croquis con el área pública a ocupar.
El pago por ocupación del espacio público se calculará según la tabla contenida en el artículo 8 del Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte.
19.7 Permiso de Construcción para Obra Menor. Son obras menores aquellas que no sobrepasan los 30 m² o bien consisten en remodelaciones o reparaciones tales como:
- Cambios de acabados de piso,
- Cambio de estructuras de cubierta de techo,
- Construcción de tapias de cerramiento (siempre y cuando no funcionen como elemento estructural de contención y no sobrepasen los tres metros de altura).
Estas obras no podrán incluir instalaciones mecánicas, ni eléctricas superiores a 80 m2 o 15 Kilovatios (kVA), ni tener un costo mayor a 30 salarios mínimos mensuales de un peón de construcción.
19.7.1. Requisitos. Para obtener esta licencia se requiere:
a) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el o los propietarios registrales y autenticado por un abogado si es presentada por un tercero.
d) Fotocopia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio. En los casos que se detallan a continuación, el plano catastrado deberá contar con el alineamiento de las siguientes instituciones:
- Para propiedades con frente a vías de rango nacional, aportar alineamiento del MOPT.
- Para propiedades que limiten con ríos o quebradas, aportar alineamiento del INVU.
- Para propiedades que cuenten con estructuras de torres y líneas de alta tensión, aportar alineamiento de la CNFL o del ICE, según corresponda.
- Para propiedades colindantes a líneas férreas, aportar alineamiento del INCOFER.
- Para propiedades afectadas por servidumbres de agua aportar alineamiento del A y A.
e) Dos croquis, con ubicación y localización de la obra firmados por el profesional responsable.
f) Copia del Certificado de Uso de Suelo.
g) Constancia de la Póliza de Riesgos.
h) Para los inmuebles declarados Patrimonio Histórico-Arquitectónico o con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ, se debe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.
i) En caso de que la propiedad se ubique en zonas de alta o muy alta susceptibilidad debe presentar estudio geotécnico. La intensidad de la investigación, dependerá de la complejidad geotécnica y la importancia de la obra, para lo cual deberá seguirse la normativa establecida en el Código de Cimentaciones de Costa Rica.
19.8. Permiso de Construcción para Obra Mayor: Obras mayores son aquellas con más de 30m² de construcción, o cuyo costo sobrepasa 30 salarios mínimos mensuales de un peón de construcción.
19.8.1 Requisitos. Los requisitos para permiso de construcción de obra mayor son:
c) El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero- patronales ante la CCSS, cuando se encuentre registrado como patrono ante esa institución.
d) Fotocopia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio. En los casos que se detallan a continuación, el plano catastrado deberá
contar con el alineamiento de las siguientes instituciones:
- Para propiedades que cuenten con estructuras de torres y líneas de alta tensión, aportar alineamiento de la CNFL o del ICE según corresponda.
- Para propiedades afectadas por servidumbres de agua, aportar alineamiento del AyA.
e) Dos copias de planos constructivos aprobados por el CFIA y el MS, firmadas por el profesional responsable.
f) Copia del Certificado de Uso del Suelo.
h) Visto Bueno de Aviación Civil, cuando sea procedente.
i) Visto bueno de la Oficina de Bomberos.
j) Para los inmuebles declarados Patrimonio Histórico-Arquitectónico o con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ, se debe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.
k) En construcciones nuevas y para ampliación de tuberías de aguas potables, deberá aportar carta de disponibilidad de agua de Acueductos y Alcantarillados.
l) Para obras mayores de 300m2 de área impermeable, Visto Bueno de la Sección de Construcción y Mantenimiento de la Red Pluvial de la MSJ.
m) En caso de proyectos de más de 100 espacios de parqueo o más de 3000 m2 de construcción, que se ubiquen en vías cantonales, deben presentar un estudio de
impacto vial en el que se indiquen las medidas para mitigar el impacto.
n) Viabilidad ambiental emitida por la SETENA cuando sea procedente, con copia del Plan de Gestión Ambiental.
o) En caso de que la propiedad se ubique en zonas de alta o muy alta susceptibilidad debe presentar estudio geotécnico. La intensidad de la investigación, dependerá de la complejidad geotécnica y la importancia de la obra, para lo cual deberá seguirse la normativa establecida en el Código de Cimentaciones de Costa Rica.
p) Cualquier obra hidráulica preventiva, tal como entubado, canalización u otras obras de mitigación que se realice en los cauces o cuerpos de agua superficiales
(ríos, quebradas, manantiales y otros) debe contar con el Visto Bueno del Departamento de Aguas del SINAC del MINAE.
19.8.2 Visto Bueno de Anteproyecto en Zonas de Control Especial. Cuando el proyecto forme parte de la Zona de Interés Cultural y Turístico reflejada en el Mapa de Zonas de Control Especial, será necesario presentar, de previo, un anteproyecto de éste, que demuestre la integración de dicha obra al conjunto urbano existente, dando énfasis en justificación de su calidad estética y paisajística, por medio de elementos gráficos como por ejemplo, maquetas, perspectivas, fotomontajes a escala, entre otros.
En casos en que la MSJ lo considere necesario para valorar que el anteproyecto se ajuste a la calidad del conjunto urbano existente, en términos de altura, escala y estilo arquitectónico, éste podrá ser trasladado a la Comisión Mixta MSJ-MCJ-ICOMOS, para su análisis y recomendaciones ante la MSJ.
19.9 Licencia para urbanizaciones y fraccionamientos. La obtención de esta licencia constará de dos fases:
19.9.1 Fase 1. Visto bueno de anteproyecto. Para todo proyecto de urbanización o fraccionamiento, sea residencial, comercial o industrial, es requisito obligatorio la presentación de un anteproyecto, con el propósito de establecer la factibilidad de su desarrollo. La aprobación del anteproyecto no implica la autorización para iniciar la ejecución de la obra. Los requisitos son:
a) Fotocopia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio. En los casos que se detallan a continuación, el plano catastrado deberá contar con el alineamiento de las siguientes instituciones:
- Para propiedades que cuenten con estructuras de torres y líneas de alta tensión, aportar alineamiento de la CNFL o del ICE, según corresponda
b) Copia de los planos del anteproyecto, aprobados por el INVU y firmados por el profesional responsable.
c) Copia del Certificado de Uso del Suelo.
d) Para los inmuebles o con elementos declarados Patrimonio Histórico- Arquitectónico o con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ, se debe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.
e) Visto Bueno de la Sección de Construcción y Mantenimiento de la Red Pluvial de la MSJ.
f) En caso de proyectos de más de 100 espacios de parqueo o 100 soluciones de vivienda, o más de 3000 m2 de construcción, que se ubiquen en vías cantonales, deben presentar un estudio de impacto vial en el que se indiquen las medidas para mitigar el impacto.
g) Viabilidad ambiental emitida por la SETENA cuando sea procedente, con copia del Plan de Gestión Ambiental.
h) Cualquier obra hidráulica preventiva, tal como entubado, canalización u otras obras de mitigación que se realice en los cauces o cuerpos de agua superficiales (ríos, quebradas, manantiales y otros) debe contar con el Visto Bueno del Departamento de Aguas del SINAC del MINAE.
19.9.2 Fase 2. Aprobación de planos constructivos para urbanizar o fraccionar. Para la obtención de la licencia para urbanizar o fraccionar los requisitos son:
a) Aprobación Municipal del Anteproyecto.
b) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el o los propietarios registrales y autenticada por un abogado si es presentada por un tercero.
c) En caso de que el dueño de la propiedad sea una sociedad, certificación de personería jurídica vigente.
d) El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero patronales ante la CCSS o en su defecto aportar documento que acredite que no se encuentra registrado como patrono ante esa institución.
e) Dos copias de los planos de los planos constructivos aprobados por: INVU, CFIA, MS, AyA, MOPT (cuando se localice frente a vías nacionales) y otras instituciones según corresponda, firmados por el profesional responsable.
g) Carta del CNFL, por la instalación de tendido eléctrico y alumbrado público.
h) Carta de disponibilidad de agua del AyA.
j) Viabilidad Ambiental emitida por la Setena cuando sea procedente.
k) En caso de que la propiedad se ubique en zonas de alta o muy alta susceptibilidad debe presentar estudio geotécnico. La intensidad de la investigación, dependerá de la complejidad geotécnica y la importancia de la obra, para lo cual deberá seguirse la normativa establecida en el Código de Cimentaciones de Costa Rica.
19.10. Licencia para proyecto de condominios. Para la obtención de la licencia para desarrollar los proyectos de condominios los requisitos son:
a) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el o los propietarios registrales y autenticada por un abogado, si es presentada por un tercero.
§ Para propiedades con frente a vías de rango nacional, aportar alineamiento del MOPT.
§ Para propiedades que limiten con ríos o quebradas, aportar alineamiento del INVU.
§ Para propiedades que cuenten con estructuras de torres y líneas de alta tensión, aportar alineamiento de la CNFL o del ICE según corresponda.
§ Para propiedades colindantes a líneas férreas, aportar alineamiento del INCOFER.
§ Para propiedades afectadas por servidumbres de agua aportar alineamiento de AyA.
e) Dos copias de planos constructivos aprobados por: INVU, CFIA, MS, A y A, MOPT (cuando se localice frente a vías nacionales) firmados por el profesional responsable.
h) Visto Bueno de la Oficina de Bomberos.
i) Visto Bueno de Aviación Civil, cuando sea procedente.
j) Para los inmuebles o con elementos declarados Patrimonio Histórico- Arquitectónico o con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ, se debe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.
k) En caso de proyectos de más de 100 espacios de parqueo o 100 soluciones de vivienda, o más de 3000 m2 de construcción, que se ubiquen en vías cantonales, deben presentar un estudio de impacto vial en el que se indiquen las medidas para mitigar el impacto.
l) Para obras mayores de 300m2 de área impermeable, visto bueno de la Sección de Construcción y Mantenimiento de la Red Pluvial de la Municipalidad de San José.
m) Viabilidad ambiental emitida por la SETENA, cuando corresponda, con copia del Plan de Gestión Ambiental.
n) En caso de que la propiedad se ubique en zonas de alta o muy alta susceptibilidad debe presentar estudio geotécnico. La intensidad de la investigación, dependerá de la complejidad geotécnica y la importancia de la obra, para lo cual deberá seguirse la normativa establecida en el Código de Cimentaciones de Costa Rica.
o) Cualquier obra hidráulica preventiva, tal como entubado, canalización u otras obras de mitigación que se realice en los cauces o cuerpos de agua superficiales (ríos, quebradas, manantiales y otros) debe contar con el Visto Bueno del Departamento de Aguas y SINAC del MINAE.
19.11. Recibo de Obras de Urbanización. Consiste en la recepción por parte de la MSJ, de las áreas públicas y la infraestructura para servicios públicos de la urbanización.
19.11.1 Para lo anterior, los requisitos son:
a) Solicitud de recibo de obras dirigida al Concejo Municipal, firmada por el o los propietarios registrales y debidamente autenticada si es presentada por un tercero.
c) Plano (s) catastrado (s) de las áreas públicas a traspasar a la Municipalidad.
d) Prueba de laboratorio de obras realizadas (asfalto y concreto).
e) Cartas de aprobación de las obras por parte de AyA, CNFL, ICE, entidad aseguradora, MOPT.
f) Rendir garantía de cumplimiento por la entrega de las obras de infraestructura y traspaso de áreas públicas, la cual quedará en custodia municipal.
19.12. Licencia para Publicidad Exterior: Las definiciones, normas y los requisitos correspondientes se encuentran establecidos en el Reglamento de Publicidad Exterior de estos RDU.
19.13. Licencias para telecomunicaciones: Las definiciones, normas y los requisitos correspondientes se encuentran además establecidos en el Reglamento Municipal.
Artículo 20. Constancia de Obra Terminada. Para las obras que hayan sido concluidas conforme a lo aprobado para el otorgamiento de la licencia, se emitirá constancia de Obra Terminada, como trámite interno de oficio, una vez se verifique su cumplimiento por la MSJ. En caso de incumplimiento, se informará a las instancias municipales y entes sectoriales encargados del suministro de servicios y otras autorizaciones, para que procedan según corresponda. Se definen según el tipo de obra y trámite, los siguientes certificados:
a) Constancia de Obra Terminada para edificaciones u obras en propiedad privada, emitida por la Sección de Inspección de la MSJ.
b) Constancia de Obra Terminada para Urbanizaciones y Fraccionamientos, teniendo como tal el Acuerdo Municipal de recibo de obras, que se basará en el dictamen de la Dirección de Regulación de la MSJ, sustentado por los criterios de las dependencias municipales pertinentes y otras instituciones involucradas.
Artículo 21. Pago de impuesto. De conformidad con el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana, el pago por impuesto de construcción y urbanización será el 1% sobre el valor de las obras. No pagarán este tributo las construcciones del Gobierno Central e instituciones autónomas, siempre que se trate de obras de interés social, ni las instituciones de asistencia médico-social o educativas.
Para las viviendas de interés social y obras que formen parte del Banco de Proyectos del Programa de Regeneración y Repoblamiento, se cobrará 0.01% del valor de la construcción.
Artículo 23. Cobertura. Se deja a criterio del desarrollador y de su profesional responsable, el porcentaje de cobertura del lote, siempre y cuando se cumpla con las normas de retiro de estos RDU y la normativa vigente sobre ventilación e iluminación natural y las áreas y dimensiones mínimas. Un tercio del área del antejardín, debe mantener una superficie permeable.
Artículo 24. Área máxima de construcción (AMC). Es la cantidad máxima de metros cuadrados que es posible construir en un predio, se determina mediante la aplicación de dos fórmulas, dependiendo de la zona en donde se ubique la propiedad:
a. Para propiedades o fincas ubicadas en Zonas Comerciales (ZC-1, ZC-2, ZC-3), Servicios Institucionales, Comunales o Gubernamentales, Industriales o Mixto Industria Comercio (ZMIC), la fórmula a utilizar es:
(*)AMC= Área del lote *(CAS * 2.33)
Siendo 2.33 el valor necesario que determina la altura óptima que se requiere en las zonas señaladas para lograr los objetivos propuestos en el Reglamento de Desarrollo Urbano; todo en el entendido que la altura máxima definitiva es la que señale Aviación Civil.
(*) (Corregido mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 223 del 17 de noviembre de 2015, página 84. Anteriormente se indicaba: "AMC= Área del lote * CAS")
Donde CAS es el Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo, cuyos valores se encuentran en la Tabla de Valores, que se detalla en este artículo.
b. Para las zonas residenciales (ZR-1, ZR-2, ZR-3, ZR-4), y zonas mixtas residencia comercio (ZMRC) la fórmula a aplicar para obtener el AMC es:
AMC = (Área del lote - Retiros)* AE
AE corresponde a la Altura del Edificio, la cual se obtiene de la siguiente fórmula:
AE = Derecho de vía + (antejardín o retiro oficial + retiro voluntario)*CA
- Derecho de vía como la suma de las medidas de la calzada, cordón caño, acera y áreas verdes o servidumbres existentes frente al predio.
- Antejardín como el espacio comprendido entre la línea de propiedad y línea de construcción fijada, o exigida por la municipalidad; y
- Retiro voluntario es el espacio abierto no construido adicional que el propietario deja a su criterio, comprendido entre el antejardín y la estructura a edificar.
Y donde CA es el Coeficiente de Altura, cuyos valores se encuentran en la Tabla de Valores detallada a continuación:
Tabla de Valores de los Coeficientes de Aprovechamiento del Suelo (CAS) y Coeficiente de Altura (CA):
Coeficientes de Aprovechamiento del Suelo
Coeficientes de Altura (CA)
ZC-1 / ZMIC
1/ZR-2

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