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Timestamp: 2018-09-21 12:41:19+00:00

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[post_date] => 2015-12-22 18:20:07
[post_date_gmt] => 2015-12-22 17:20:07
Chacun sait qu’avec un prêt amortissable classique, l'emprunteur rembourse, à chaque mensualité, en plus des intérêts, une partie du capital. On dit qu’il amortit son emprunt. Ainsi, échéance après échéance, le capital restant dû, et avec lui les intérêts, diminuent.  Avec un prêt In Fine (du latin « à la fin »), c’est différent : tant que dure le prêt, l’emprunteur ne fait que payer des intérêts. Ce n’est au terme qu’il rembourse le capital dû. En une seule fois ! Chaque mois, les intérêts sont donc calculés sur la totalité du capital emprunté.
Un prêt de 100.000 € à 3 % l’an coûtera ainsi 3.000 € d’intérêts annuels (soit 250 € par mois). Ou 45.000 € sur une durée de 15 ans.
Avec un prêt classique, la même somme, empruntée au même taux, conduirait à débourser 24 304,76 € d’intérêts sur la même durée. Pour des mensualités de 690,58 €.
Conclusion : avec un prêt In Fine, les mensualités sont certes plus faibles qu’avec un crédit classique, mais le coût global est presque deux fois plus onéreux (en tout cas, dans notre exemple).
Voilà pour le principe !! Car si vous couplez l’opération avec un investissement locatif et que vous faites partie des contribuables imposés à plus de 30 %, la balance s’inverse et l’opération peut devenir très intéressante.
Rembourser mais aussi épargner
Rappelez-vous : en empruntant In Fine 100.000 € sur 15 ans, il faut rembourser chaque mois 250 € (contre 690 € environ avec un crédit amortissable). L’idée consiste donc à épargner ce différentiel (690 € - 250 €) en vue de rembourser le capital dû au terme. Cela ne suffit pas toujours ! On y associe donc un versement initial plus ou moins conséquent.  Généralement, l’argent est placé sur un contrat d'assurance-vie, nanti au profit de la banque prêteuse.
Disposant ainsi d’une garantie, celle-ci se dispensera de prendre par ailleurs une hypothèque ou une caution (quoique !).
L'emprunteur n'est pas obligé de souscrire au contrat maison que lui propose sa banque. Même s'il s'agit de pratiques courantes, vous êtes libre de sélectionner le produit de votre choix. Seule condition : obtenir l'aval de votre banquier.
A l’Atelier du Crédit, nous privilégions les contrats d’assurance-vie ayant fait leur preuve sur le long terme. Rendement net servi, frais d’entrée, frais de gestion, qualité des supports… sont autant de critères à prendre en compte. Et si le contrat est assorti d’une garantie plancher en cas de décès, c'est encore mieux.
Pour doper le rendement et si la durée de l'emprunt est au moins supérieure à 10 ans, on pourra choisir des multi-supports actions. Mais pas plus de 10 à 15 %… Le solde sera placé sur un fonds en euros en misant sur un taux de rendement réaliste.
Un prêt In Fine mérite donc une étude sérieuse. Il faut tout mesurer : la fiscalité, la rentabilité... Etablir précisément un plan d’investissement en budgétant le montant du versement initial et les versements programmés. De sorte qu’au terme, vous n’ayez pas de mauvaises surprises quand il s’agira de rembourser le capital emprunté.
Un seul objectif : la prudence
Etant donné les conséquences que pourrait avoir un rendement trop faible ou un marché boursier chaotique, il est essentiel de diminuer le risque global de son contrat d’assurance. Sans nuire aux performances, les stratégies de diversification et de multigestion prennent ici tout leur sens. Elles permettent en effet de réduire significativement le risque. D'autres principes d'investissement, comme la diminution progressive de la part actions au fur et mesure que l’on se rapproche du terme du prêt, contribuent également à l'atteinte des objectifs.
En cédant à la tentation de placer une grosse partie de leur épargne sur des supports actions afin de bénéficier d'un rendement supérieur au taux du prêt, de nombreux emprunteurs se sont retrouvés pris au piège. Contraints de transformer dans les pires conditions leur prêt In Fine en prêt classique… avec toutes les conséquences que l’on imagine.
En réalité, seule l'association du crédit In Fine à une opération d'investissement locatif le rend vraiment attrayant. Dans ce cas, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Bien souvent, ils compensent les loyers reçus. S'il existe d'autres charges occasionnées par exemple par des travaux de réparation, celles-ci seront directement imputables sur le revenu global jusqu'à 10.700 euros,
L'assurance-décès et le prêt IN FINE
Parmi les garanties exigées par la banque, figure la souscription d'une assurance-décès sur la tête de l'emprunteur. Elle a certes un coût. A contrario, elle présente un sérieux avantage en terme de prévoyance et de gestion patrimoniale.
Car si au décès de l’emprunteur, la banque sera remboursée par l’assurance décès, les héritiers, eux, récupéreront un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession. Une particularité d’autant plus intéressante que dans ce type d'opération, les assurances décès ne tiennent pas compte de l'âge du souscripteur.
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Le fonctionnement : avec un prêt IN FINE, seuls les intérêts et les assurances sont remboursés pendant la durée du crédit. Ce n’est qu’à l’échéance que l’emprunteur rembourse le capital prêté ;
Les avantages : s’agissant généralement d’investissement locatif, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits en totalité. Plus ils sont élevés, plus la réduction d’impôts sera importante. A condition bien sûr que le contribuable soit imposable. Quant au taux d'intérêt des prêts, ils sont aujourd'hui plus faibles que les taux de rémunération des contrats d’assurance-vie. D’où un différentiel favorable à l’emprunteur et l'épargnant ;
L'inconvénient : un coût plus élevé du crédit.
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[post_title] => Prêt In Fine : avantage fiscal mais aussi prévoyance
[post_excerpt] => Le prêt In Fine, c est d’abord un avantage fiscal… réservé aux personnes souhaitant réaliser principalement des investissements locatifs. Une formule qui présente de sérieux avantages…
[post_name] => emprunt-pret-in-fine
[post_modified] => 2016-03-05 12:16:54
[post_modified_gmt] => 2016-03-05 11:16:54
[guid] => http://www.atelierducredit.fr/w2016/?p=768
[post_date] => 2015-12-22 18:23:28
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Pour une banque, l’assurance emprunteur présente deux énormes avantages. Primo, elle permet d’éviter la mise en jeu des garanties classiques (hypothèque ou cautionnement mutuel…) lorsqu’un évènement grave tel que le décès, la maladie ou le chômage empêche le ou les emprunteurs de rembourser le crédit. Deuxio, c'est une source de revenus particulièrement rentable puisqu'on parle de 40 à 50 % de marge sur les contrats groupe qu'elles commercialisent ! Sans compter la participation aux bénéfices qu'elle se garde bien de redistribuer aux emprunteurs en l'absence de risques.
Mais l'assurance-emprunteur constitue également une réelle protection pour l'emprunteur et surtout pour ses proches. Puisqu’en cas de sinistre, la mensualité sera totalement (ou partiellement suivant la quotité souscrite) prise en charge par l’assureur.
Le hic, c’est que malgré des tentatives d’ouverture à la concurrence (loi du 3 janvier 2008, confortée par la loi Lagarde de 2010 et celle, toute récente, de Benoît Hamon - dite Loi Consommation), la distribution des assurances de prêt est non seulement dominée par les contrats groupe des banques mais fortement imbriquée dans la vente du crédit immobilier.
En clair, si l’emprunteur ne souscrit pas l’assurance que lui propose son conseiller, il a peu de chance de se voir accorder un crédit. Alors qu’il pourrait trouver beaucoup moins cher ailleurs... et avec souvent, de bien meilleures garanties.
Décrypter un contrat
Si la plupart des emprunteurs savent qu’une assurance de prêt couvre le décès, peu nombreux sont ceux qui ont assimilé ce que recouvre véritablement la garantie Invalidité et l'incapacité de travail.
A qui la faute ? Absence d’information remise aux futurs emprunteurs, complexité des garanties, manque de transparence… Bref, malgré l'obligation faite aux banques de remettre systématiquement une fiche et notice d'information standardisée à tout candidat à l'emprunt, la lisibilité des offres ne s’est guère améliorée.
Délégation d’assurance : un nouveau cadre légal
La loi Lagarde de juillet 2010 avait pourtant posé le principe : à niveau de garantie équivalent, un emprunteur peut librement choisir son assurance. Résultat : à peine 15 % des contrats ont été souscrits en dehors des réseaux bancaires au cours de ces 4 dernières années !!!
La loi Consommation, qui a pris effet le 26 juillet 2014, vise donc à corriger cette situation. Non seulement, elle conforte le libre choix de l’emprunteur mais elle lui confère aussi un droit de substitution beaucoup plus contraignant pour les banques.
Ainsi, durant les 12 premiers mois qui suivent la signature de l’offre de prêt, un emprunteur pourra résilier son contrat, pour le remplacer par celui de son choix… dès lors que celui-ci offrira des garanties au moins équivalentes bien sûr.
Rappelons à ce propos qu’un contrat d’assurance emprunteur relève de l’article L113-12 du Code des Assurances. A ce titre, il est donc résiliable annuellement sous réserve de respecter un préavis de 2 mois. N’en déplaise aux banquiers, tout contrat qui ne mentionnerait pas cette faculté n’en demeure pas moins régi par l’article sus-visé. N’hésitez pas à nous interroger gratuitement et sans engagement.
Voici quels sont les principaux risques que couvre une assurance de prêt :
Le décès et l'invalidité permanente :
Qui dit décès, dit aussi Perte Totale et Irréversible d’Autonomie. Ces deux garanties sont en effet indissociables ou presque. La PTIA (pour les initiés) désigne les situations d'invalidité extrêmement graves. C'est le cas lorsqu'à la suite d'un accident ou d'une maladie, l'assuré est non seulement reconnu incapable d'exercer un travail lui procurant un revenu mais doit aussi se faire assister par une tierce personne pour effectuer trois ou quatre actes essentiels de la vie courante (se déplacer, se laver, se vêtir et se nourrir).
En cas de décès et/ou de PTIA, l’assureur rembourse au prêteur (c’est-à-dire à la banque) le capital restant dû, proportionnellement à la quotité assurée.
Rappelons que la quotité d'assurance désigne la part de l'emprunt couverte par l'assurance de prêt. Généralement, une banque exige qu'un emprunt soit assuré au minimum à 100 %… dans des proportions à définir. Par exemple : 60 % sur la tête l'emprunteur et 40 % sur celle du co-emprunteur dont le salaire serait un peu plus faible. Ou bien 30 % pour le premier et 70 % pour le second, etc, etc… Il n'y a pas de règle en la matière. Sauf celle qui consiste à mesurer le risque pris en cas de disparition de l'un ou des deux emprunteurs.
Si le prêt vise l'achat d'une résidence principale, les co-emprunteurs sont souvent invités à souscrire une assurance à 100 % sur chaque tête. Cette couverture « à 200 % » présente évidemment l'avantage d'offrir aux contractants une garantie optimale. Puisqu'en cas de décès, le co-emprunteur survivant sera exempté du paiement des échéances restant dues. Mais elle est aussi la plus coûteuse car elle augmente sensiblement l'étendue du risque pris en charge par l'assureur. Une autre solution consiste alors à marier "prévoyance" et "assurance de prêt". Notamment si vous vivez en concubinage. Ce sujet fera l'objet d'un prochain article mais n'hésitez pas à interroger votre courtier sur ce point capital.
En matière de décès et/ou de PTIA, les seules différences constatées d’un établissement à l’autre portent sur les exclusions et l’âge limite à l’adhésion. A l’Atelier du Crédit, tous nos contrats couvrent le décès jusqu’à 90 ans avec une limite d’âge à la souscription de 85 ans (70 ans pour la PTIA). Et, contrairement à certains contrats groupe des banques, nous couvrons également le suicide la 1ere année (dans la limite de 120.000 € comme le prévoit le Loi) s’il s’agit d’un prêt relatif à la résidence principale.
L’incapacité de travail (ITT) :
La garantie Incapacité Totale de Travail (abréviation : ITT) vise à prendre en charge les mensualités (ou une partie seulement suivant la quotité), lorsqu’à la suite d’une maladie ou d’un accident, l’emprunteur se trouve dans l’incapacité d'exercer une activité susceptible de lui procurer un gain ou un profit.
Généralement, ces contrats couvrent les assurés après une franchise de 90 jours (parfois moins pour certains professions). Mais depuis quelque temps, on voit apparaître de nouveaux contrats dont les franchises ont été portées à 120, voire 180 jours. C'est le dernier artifice inventé par les banquiers pour rivaliser avec la concurrence… simplement en diminuant les garanties !
Attention aussi à la définition parfois restrictive que l’on donne à l’incapacité de travail. Avec certains polices, un assuré est considéré en ITT que s’il est dans l’incapacité d’exercer TOUTE profession… y compris à temps partiel et non pas SA profession. Autrement dit, un menuisier qui perdrait l’usage de sa main ne sera pas forcément indemnisé s’il peut exercer une autre profession… non manuelle. Là aussi, il appartient à votre conseiller de bien vous expliquer toutes ses subtilités.
Autre exemple : la suspension (ou la limitation) des garanties ITT et IPP au motif que l’assuré n’exercerait pas d’activité au moment du sinistre. Si vous tombez ainsi malade ou êtes victime d’un accident pendant une période de chômage ou durant votre congé maternité par exemple, vous ne serez donc pas indemnisé ou seulement qu'à hauteur de 50 %. Même si vous avez et continuez de payer régulièrement vos primes.
Plus subtil encore, la plupart des contrats groupe commercialisés par les banques limitent leurs indemnités au montant de la perte de revenus subie par l'emprunteur.
Exemple : vous gagnez 2.100 € nets par mois et la mensualité de votre emprunt s'élève à 720 €. Manque de chance, vous tombez malade ou vous êtes victime d'un accident qui vous empêche de travailler pendant plus de 90 jours (la période de franchise la plus usitée).
La logique voudrait que tout ou partie des échéances… telle que prévues au tableau d'amortissement, soit pris en charge par l'assureur ? Au moins, au prorata de la quotité assurée !
A l'Atelier du Crédit, c'est ce que nous proposons. On parle alors d'une indemnisation forfaitaire. Autrement dit,  si votre mensualité représente 720 €, nous vous verserons - après la période de franchise - une indemnité mensuelle d’un même montant. C'est clair, net et sans mauvaise surprise !
Avec les banques, ce n’est pas toujours la même chose ! Elles ont en effet inventé ce qu'elles appellent "la perte de revenus avérée" qui correspond à la différence entre le salaire de référence de l'assuré avant son arrêt de travail et son revenu de remplacement… toutes indemnités déduites (Sécurité sociale mais aussi complémentaire prévoyance, assurance perte de revenus, etc, etc).
Conséquence : si votre salaire passe de 2.100 € à 1.850 € en cas de maladie, vous serez indemnisé qu’à hauteur de la différence, soit 450 €… pour une mensualité d'emprunt qui - rappelons-le - est de 720 €.
L’incapacité permanente totale (IPT) :
On en parle peu car elle n'est pas toujours proposée dans les contrats ! Certains assureurs considèrent que l’IPT est le prolongement naturel de l’ITT lorsque l'assuré, du fait d'un accident ou d'une maladie et après stabilisation de son état, est reconnu incapable d'exercer la moindre activité, y compris à temps partiel.
La prise en charge d'une IPT n'est effective que si le taux d'invalidité est supérieur à 66 %. Notez que ce taux est apprécié par l'assureur selon un barème établi médicalement et inscrit dans les Conditions Générales du contrat d'assurance. Se posent alors deux questions :
1 - Si l’invalidité est reconnue, l'assuré peut-il opter pour le remboursement du capital restant dû plutôt que la prise en charge des mensualités ? Ce détail est loin d'être anodin et Jean-Pierre D. un assuré de 41 ans, en sait quelque chose.
En 2012 en effet, suite à un accident de la route, notre ami s'est réveillé paralysé et cloué sur un fauteuil roulant. Propriétaire d'un appartement situé au 3e étage d'un immeuble sans ascenseur, Jean-Pierre a envisagé de le vendre pour acheter quelque chose de mieux adapté à son handicap. Seulement voilà, le contrat d'assurance souscrit à l'époque auprès du Crédit Agricole (le prêteur) ne prévoit qu'une seule prestation en cas d'invalidité (art. 20.3.1c et 20.32 INV). A savoir : "… la prise en charge, dans la limite des sommes dues et du plafond mensuel fixé à l'article 19, des échéances arrêtées à la veille du sinistre…".
Traduction : tant que Jean-Pierre restera dans son appartement, il sera couvert et n'aura rien à débourser… Ses mensualités étant prises en charge par la CNP. Mais qu'il lui prenne l'envie de le vendre et il se retrouvera "Gros Jean comme devant". Puisqu'aucune indemnité ne lui sera alors versée.
A l'Atelier du Crédit, nous avons fait le choix inverse : dès lors que l'invalidité est attestée, nous versons le capital restant dû à la date de consolidation de l'IPT. Libre ensuite à l'assuré de conserver ou non son bien.
2 - Autre question : que se passe t-il en cas de révision du taux d’invalidité ou de reprise d'activité ? La réponse figure rarement dans les notices d’information des contrats. En principe, à partir du moment où, après un contrôle médical initié par l'assureur, vous êtes de nouveau reconnu apte à exercer une activité professionnelle … le versement de la prestation cesse.
Mais certains contrats vont beaucoup plus loin. Et n'hésitent pas à suspendre leurs prestations en cas de reprise d'une activité même à temps partiel ou sans qu'il y ait forcément un lien avec le métier que vous exerciez jusqu'alors !
L’incapacité permanente partielle (IPP) :
C'est très souvent une garantie optionnelle. L'Invalidité Permanente Partielle (IPP) couvre les assurés - qui à la suite d'un accident ou d'une maladie (garantie), et après consolidation de leur état de santé, présente un taux d’invalidité compris entre 33 et 66 %.
• En dessous de 33 % : il n'y a pas d'invalidité ;
• Entre 33 et 66 %: l'invalidité est partielle. C'est l'IPP  qui conduit habituellement les assureurs à prendre en charge 50 % de la mensualité… (contre 100 % en cas d’IPT (invalidité totale) ;
• Au-dessus de 66 %, c'est l'invalidité totale ou IPT ;
• Et si de surcroît, vous êtes invalide à plus de 66 % en ayant besoin de l'aide d'une tierce personne pour les actes de la vie quotidienne, vous êtes en PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie).
Pour compliquer un peu plus les choses, il faut savoir qu'il existe deux sortes d’invalidité : la fonctionnelle qui résulte de votre état de santé physique ou mentale et l'invalidité professionnelle qui tient compte de l’activité exercée. C'est le croisement de ces deux taux d'invalidité qui va déterminer votre niveau de prise en charge. On considère en effet qu’un couvreur ou un maçon sera plus lourdement handicapé, professionnellement, par la perte d’une jambe qu’un avocat ou une secrétaire.
Vous suivez toujours ? Très bien. Car sachez qu’avec certains contrats, les mêmes taux d'invalidité croisée ne donnent pas les mêmes résultats. Au Crédit Mutuel par exemple, si votre invalidité fonctionnelle (IF) est de 30 % avec une IP (invalidité professionnelle) de 40 %, vous ne serez pas pris en charge. Rien… Pas un kopeck. Même chose avec un taux croisé de 60 / 10 ou bien de 20 / 90.
Chez nous, à l'Atelier du Crédit, avec de tels taux, vous serez reconnu invalide à 33 % et donc couvert en IPP… Y compris en cas de reprise partielle du travail. Ce qui est rarement le cas avec les contrats groupe des banques.
Les assurances de prêt ne font pas exception à la règle. Comme toutes les polices d’assurance, elles comportent des exclusions de garanties. Ainsi, vous ne serez jamais couvert en cas :
de tentatives d’escroquerie, fausses déclarations, consommation de stupéfiants ou de médicaments non prescrits par un médecin, crime, rixe (sauf cas de légitime défense) ;
d’accident dont est reconnu responsable l’assuré. Exemple classique : si vous devenez invalide à la suite à un accident de la route où vous conduisiez sous l’emprise d’un état alcoolique délictuel. Auquel cas, vous perdrez systématiquement le bénéfice des garanties prévues dans votre contrat ;
de guerres, civiles comme étrangères, d'émeutes, d'actes de terrorisme, de sabotage ou encore d'explosions nucléaires ;
ou en cas de suicide (en dehors des dispositions prévues par l’article L 132-7 du code des assurances).
D’autres risques seront couverts mais uniquement si vous mettez la main au porte-monnaie. C’est ce qu’on appelle «racheter une exclusion».
Car pour contrer l'offensive des assurances proposées en délégation (souvent moins chers), les banques exigent désormais que l'assuré soit couvert pour tout. Y compris pour des risques qui - il y a 6 mois encore - ne figuraient pas dans leurs contrats groupe (?). Histoire de dissuader les emprunteurs d’aller voir ailleurs.
A l’Atelier du Crédit, tous nos contrats répondent aux exigences les plus sévères. Parmi les risques que nous couvrons, citons :
les affections psychiques et états dépressifs ;
les pathologies du dos telles que la lombalgie, la sciatique, le lumbago ou les hernies discales ;
et les risques liés à la pratique d’un sport (plongée sous-marine, parachutisme…) ou d’un métier jugé dangereux (policier, guide de haute montagne par exemple).
Attention aux conditions posées : durée minimale d’hospitalisation continue (3 à 30 jours selon les contrats et les affections), intervention chirurgicale obligatoire, constat d’une pathologie du dos par un scanner ou radiologie.
Cette garantie qui prend en charge le remboursement des mensualités en cas de période de chômage n’est pas obligatoire. Mais certains établissements comme le Crédit Foncier l’exige si l’emprunteur a moins d’un an d’activité salarié au sein de son entreprise… sous peine de lui refuser le prêt sollicité.
L’inconvénient, c’est que par ces temps de chômage de masse, une assurance perte d’emploi est non seulement devenue très chère, mais elle n’entre en jeu que sous certaines conditions (délai de carence, âge de l’assuré…). Pire, l’indemnisation est toujours limitée dans le temps comme dans son montant (voir article sur l’assurance chômage).
Comprendre une assurance chômage n’est pas facile. Il existe une telle variété de produits et les conditions sont si différentes d’un contrat à l’autre, qu’il vaut mieux y réfléchir à deux fois avant de signer.
Choisir des garanties adaptées au besoin et à la situation de chaque emprunteur, opter pour les bonnes quotités, associer prévoyance et assurance… en recherchant toujours le moindre coût est devenu un impératif à l’Atelier du Crédit. N’hésitez pas à nous interroger gratuitement et sans engagement.
Atelierducredit.fr, courtier en assurance de prêt, vous conseille gratuitement et vous aide à souscrire les garanties adaptées à vos besoins.
Les bonnes questions à poser avant de souscrire une assurance de prêt ?
– Limites d’âge : suivant votre âge et la durée de votre emprunt, vérifiez que vous serez bien couvert jusqu’à la fin de votre crédit ;
– En cas d’arrêt de travail suite à une maladie ou un accident, bénéficierez-vous d’une couverture forfaitaire (la totalité de votre échéance de prêt est prise en charge par l’assurance) ou indemnitaire (seule la part de votre échéance de prêt non couverte par vos droits sociaux est couverte) ?
– La garantie Exonération du paiement des primes est-elle possible ? Il s’agit d’une garantie qui vous permet de ne pas payer vos cotisations d’assurance pendant la prise en charge de l’assurance pour ITT.
– La garantie ITT est-elle acquise lorsque l’assuré est dans l’incapacité d’exercer « sa »profession ou bien toute profession… y compris à temps partiel ? Dans ce dernier cas, une conversion professionnelle vaut-elle exclusion ?
– Quelles sont les exclusions prévues au contrat d’assurance en cas de décès, de PTIA, d’ITT et d’IPT ? Prenez le temps de bien lire l’article Exclusions des conditions générales.
– Le tarif fourni peut-il évoluer selon le bon vouloir de l’assureur ou bien est-il garanti pour toute la durée du prêt ?
— Et si je n’exerce aucune activité professionnelle au moment où je tombe malade, serais-je couvert par l’assurance ?
[post_title] => Assurance emprunteur : quel contrat choisir ?
[post_excerpt] => Absence d’information remise aux futurs  emprunteurs, vocabulaire incompréhensible,  complexité des garanties, manque de  transparence… Décrypter un contrat n'est toujours pas une sinécure.
[post_name] => choisir-une-assurance-de-pret
[post_modified] => 2016-05-18 09:55:25
[post_modified_gmt] => 2016-05-18 08:55:25
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[post_date] => 2015-12-07 16:38:15
[post_date_gmt] => 2015-12-07 15:38:15
Autant de mesures qui devraient profiter aux consommateurs nous explique Emmanuel Macron. En attendant, elles font hurler les professionnels qui sont vent debout contre la réforme.
Créer de nouveaux offices
Jusqu’alors, un jeune diplômé qui souhaite s’installer n’a guère le choix : ou bien, il reprend une étude existante en rachetant (parfois fort cher) la clientèle du cédant… Ou alors, il passe le concours de la chancellerie en espérant décrocher l’une des très rares offices créés ou vacantes (une quinzaine environ chaque année).
Pour raviver la concurrence, la nouvelle loi instaure donc le principe de la libre installation… mais avec de sérieuses limites.
Car si un jeune diplômé pourra en théorie créer sa propre étude où bon lui semble… il faudra toutefois qu’il obtienne l’aval du ministère de la Justice. A charge pour les fonctionnaires de l’Etat de vérifier que l’installation du nouveau notaire ne s’opère pas dans une zone déjà saturée de professionnels et qu’elle ne met pas en danger les cabinets existants.
Car si après coup, ses confrères constatent une baisse de leur chiffre d’affaires, ils pourront théoriquement demander au nouveau venu une compensation financière. Bonjour les recours judiciaires !!
En cas de refus d’installation par la Chancellerie, le prétendant pourra saisir l’Autorité de la concurrence.
Paradoxe : alors que le gouvernement autorisait récemment une sensible augmentation des droits de mutation au profit des régions (la taxe départementale est ainsi passé de 3,80 à 4,50 %), c’est pour redonner du pouvoir d’achat aux Français qu’il prévoit désormais de baisser le tarif de certains actes courants (contrat de mariage, succession, donation, etc.). Comprenne qui pourra !
Le principe de la rémunération proportionnelle n’est pas remise en cause. Concernant les actes liés à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier, les notaires continueront donc de percevoir un pourcentage (de 0,825 % à 4 %) du prix de vente, variable suivant montant de la transaction et calculée par tranche. Mais uniquement sur les biens immobiliers les plus chers.
Car pour les autres (un décret à paraître définira le seuil au-delà duquel une transaction est dite élevée), la loi prévoit de fixer une fourchette de prix à l’intérieur de laquelle le notaire choisira librement son tarif.
Rien ne dit qu’ils choisiront le tarif le moins élevé. Le ministre pense cependant que la réforme pourrait faciliter l’installation de jeunes notaires. Lesquels n’hésiteront pas à réduire leurs émoluments s’ils veulent se constituer rapidement une clientèle.
Dernière mesure enfin : le gouvernement veut regrouper les huissiers, les mandataires judiciaires, commissaires priseurs, avocats… dans une grande profession de l’exécution du droit. Ils pourront ainsi s’associer entre eux, ainsi qu’avec les experts comptables et utiliser des formes sociales qui n’étaient pas autorisées jusqu'à présent (SA, SARL...).
Rendez-vous fin janvier où la loi sera débattu devant l’Assemblée Nationale.
[post_title] => Notaires : des transactions moins chères ?
[post_excerpt] => Le ministre est formel : la loi visant à réformer les professions réglementées et en particulier les notaires devrait faire baisser les prix en favorisant la concurrence. Rien n'est moins sûr…
[post_name] => notaires-ce-qui-va-changer-avec-la-loi-macron
[post_modified] => 2016-03-05 12:21:12
[post_modified_gmt] => 2016-03-05 11:21:12
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[post_date] => 2015-12-22 18:16:30
[post_date_gmt] => 2015-12-22 17:16:30
A la question "faut-il passer par un courtier en prêt immobilier ?", on serait tenté de répondre « Oui ». Car, en théorie, le recours à ce professionnel du crédit ne présente que des avantages.
- C’est d’abord un spécialiste du prêt immobilier. Il ne fait que cela ! A la différence d'un banquier qui doit aussi vendre des produits d’épargne, du téléphone, de la santé, de l'alarme et gérer des comptes bancaires…
- En tant que professionnel, le courtier maîtrise par ailleurs certains montages financiers, souvent bien plus intéressants que de simples prêts classiques.
- Enfin, s’adresser à un courtier signifie gagner du temps et économiser beaucoup d’énergie. Inutile en effet de poser une ou plusieurs journées de RTT pour négocier avec toutes les banques de la place. Le courtier s'en chargera pour vous.
Et, qui dit un seul interlocuteur… dit très souvent : un seul rendez-vous au cours duquel vous exposez votre projet. Ensuite, c’est l’affaire de ce professionnel. Les garanties, l’assurance décès et invalidité, le lissage des mensualités ou bien les intérêts intercalaires… à lui de s’en débrouiller. Car le seul objectif que vous lui fixerez, c’est de vous trouver le meilleur prêt, aux meilleures conditions.
Courtier sans frais, ni honoraires…
A l'Atelier du crédit, nous avons décidé de ne prélever ni frais, ni honoraires. Pour l'emprunteur, notre intervention est donc totalement gratuite.
Cette liberté nous permet non seulement de négocier au mieux les conditions de taux, d'assurance et de garantie auprès des banques et des établissements financiers. Elle nous oblige aussi à vous accompagner dans tous les étapes de votre projet immobilier. Qu'il s'agisse d'un rachat de crédit ou d'une opération visant à financer l'achat ou construction de résidence principale et secondaire, un investissement locatif, un prêt hypothécaire, le paiement d'une soulte, le financement de travaux, un prêt relais ou une renégociation de crédit…
Si votre projet se situe en Seine–et-Marne (77) et plus particulièrement à Melun, Montereau Fault Yonne, Provins, Fontainebleau, Nangis, Moret sur Loing mais aussi Nogent sur Seine… n'hésitez pas à nous interroger.
Seulement voilà, la réalité est parfois un peu différente. Alors, pour éviter les déconvenues, voici quelques précautions à prendre.
1) Choisir un bon courtier, c’est d’abord vérifier qu’il est bien inscrit à l’Orias en qualité d’Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement (IOBSP) et qu’il est bien couvert par une assurance en responsabilité civile professionnelle. C’est essentiel ! La RC Pro protège ainsi le client contre les erreurs, fautes et oublis que pourrait commettre un courtier en prêt immobilier.
2) Interrogez-le ensuite sur le nombre d’établissements avec lesquels il opère ! Les mandataires exclusifs par exemple ont l’obligation contractuelle de ne travailler qu’avec un seul établissement. Inutile de préciser que ce mode opératoire ne favorise guère la concurrence.
3) Exerce t-il son activité en agence ou seulement à distance, via internet ?
Un courtier en agence reçoit ses clients physiquement et peut même se déplacer à leur domicile. C’est lui qui trouve le bon montage, constitue le dossier, l’instruit et le défend auprès du banquier. Pour l’emprunteur, une telle prise en charge… de A à Z, jusqu’à la signature de l’acte authentique si nécessaire, présente un véritable avantage.
Le courtier à distance peut certes faire la même chose (ou presque !) mais par téléphone. Et si certains d’entre eux (ils sont rares !) montent le dossier et procèdent de la même manière pour sélectionner les banques, d’autres - beaucoup plus nombreux - se contentent de vous rediriger vers leurs partenaires bancaires à qui ils ont simplement communiqué votre dossier pour étude. Il vous appartiendra alors de faire tout le travail à leur place. C’est-à-dire, vous déplacer mais surtout défendre seul votre dossier.
4) Les honoraires. Habituellement, un courtier perçoit une double rémunération : des honoraires payés par le client (c’est-à-dire l’emprunteur) et une commission versée par la banque. Laquelle varie de 0,80 % à 1 % du montant du prêt (généralement plafonnée).
On pense souvent qu’une absence d’honoraires masque une moindre qualité de service et que cela cache forcément quelque chose. C’est effectivement le cas chez certains courtiers en ligne qui se contentent simplement de transmettre votre dossier à leurs partenaires bancaires… sans même le défendre. Ici, absence de frais rime souvent avec service au rabais !
A l’opposé, les honoraires pratiqués par les grandes enseignes du courtage sont généralement 2 à 3 fois supérieurs à la moyenne. La raison ? Le statut très particulier des agents commerciaux chargés de vendre du prêt et des méthodes de commercialisation qui font la part belle aux apporteurs (agents immobiliers et consorts). Autant de charges et de frais qui seront prélevés sur le client.
De préférence, on écartera les courtiers dont les honoraires dépassent 5 à 600 €. Surtout s’ils se contentent seulement de jouer les télégraphistes.
5) Quelle est la réputation du courtier ? C’est certainement le critère de choix le plus important. N’hésitez pas à interroger vos amis ou bien votre notaire. Prenez également un premier rendez-vous avec le courtier. Un rendez-vous informel… donc gratuit. Juste pour connaître son mode de fonctionnement, sa disponibilité, comment il se rémunère et quelles sont ses compétences techniques.
Beaucoup de personnes nous interrogent et se demandent s’il faut se fier aux recommandations de son agent immobilier ? La réponse est : pas toujours, hélas.
Car la plupart d’entre eux sont commissionnés par les courtiers. C’est le cas notamment des grands réseaux d’agences immobilières. Parfois même, agent immobilier et banque ne font qu’un. C’est le cas en particulier de Square habitat qui n’est autre que l’agence immobilière du Crédit Agricole.
Méfiance donc ! Surtout lorsque l’insistance à vous conseiller tel ou tel courtier est telle que cela frôle l’indécence.
6) L’assise de l’entreprise. Logiquement, on pourrait croire qu’un courtier réalisant des centaines de prêts bénéficie de conditions privilégiées auprès des banques. En fait, il n’en est rien. Qu’ils soient petits ou grands, exerçant leur activité seuls ou au sein d’une grosse structure, les courtiers sont tous logés à la même enseigne et bénéficient des mêmes conditions.
En revanche, les petites structures n’ont pas d’autre solution pour exister que d’être plus efficaces et plus attentives à leurs clients. Avec très souvent, une approche originale de la profession. A ne pas négliger donc.
7) Faut-il consulter plusieurs courtiers ? Réponse de normand : pourquoi pas ? Mais celui à qui vous allez confier votre dossier risque de ne pas apprécier la démarche. Pas sûr non plus qu’il accepte de se « décarcasser » s’il sait que vous faites la tournée des popotes dans l’espoir de retenir le meilleur d’entre eux.
En tout cas, pas question de signer plusieurs mandats de recherche auprès de courtiers différents. Car il est une règle dans la profession qui veut que le premier arrivé soit le premier servi. En clair, un courtier ne pourra pas présenter et défendre votre dossier si celui-ci a déjà été déposé par l’un de ses confrères.
Les questions à poser à votre courtier :
Etes-vous inscrit à l’Orias ?
Etes-vous mandataire exclusif ou travaillez-vous avec plusieurs banques ?
Exercez-vous votre activité en agence ?
Allez-vous prendre en charge notre dossier de A à Z ?
Percevez-vous des honoraires ou des frais ?
Votre intervention nous sera-t-elle facturée ?
Commissionnez-vous les agents immobiliers ?
Votre mandat de recherche précise-t-il clairement
les conditions du prêt que vous allez nous obtenir ?
Etes-vous qualifié pour mettre en place une délégation d’assurance ?
Sous quel délai répondez-vous à une demande ?
48 h maxi
[post_title] => Courtier en prêt immobilier : comment choisir ?
[post_excerpt] => Faut-il faire appel à un courtier en crédit ?  Les Français ont de plus en plus souvent recours à ce professionnel du prêt immobilier. Sans trop savoir du reste comment le choisir, à quoi sert un courtier et quels sont les pièges éviter ?
[post_name] => courtier-credit-immobilier-pas-cher
[post_modified] => 2016-05-29 13:02:26
[post_modified_gmt] => 2016-05-29 12:02:26
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[post_date] => 2016-02-26 12:10:33
[post_date_gmt] => 2016-02-26 11:10:33
Six ans après la loi Lagarde et malgré de nombreuses tentatives d’ouverture à la concurrence, les contrats d’assurance emprunteur restent encore majoritairement distribués par les banques. Plus grave, ils demeurent très souvent imbriqués dans la vente du crédit immobilier. Autrement dit, si vous n’acceptez pas le contrat proposé, vos chances d’obtenir un prêt s’amenuisent considérablement.
Les chiffres sont sans équivoque : selon l’Association Française des Assurances¹, plus de 85 % des emprunteurs continuent aujourd’hui encore de s'assurer - contraints et forcés - avec la banque qui leur a accordé leur prêt. Conséquence : des tarifs souvent élevés, une information qui laisse à désirer et des garanties pas toujours adaptées au profil des intéressés (voir article «Quelles garanties choisir ?»).
C’est pour remédier à cette situation de quasi monopole où le client se retrouve captif de son banquier que la loi Consommation, dite Loi Hamon, est entrée en vigueur le 26 juillet 2014. Objectif : prendre les banques à revers. Puisqu’elles ne veulent pas entendre raison et jouer le jeu de la libre concurrence, le législateur a donc instauré un nouveau principe. Celui du délai de réflexion… 100 % gagnant.
C’est imparable ! Du moins sur le papier. Puisque l’emprunteur dispose désormais de douze mois (suivant la signature de l'offre de prêt), pour éventuellement changer d’avis et préférer au contrat de la banque une autre assurance… moins chère et tout aussi performante.
Car c’est l’une des contreparties concédées aux banquiers : pour que le contrat proposé en alternative soit accepté, il doit en effet répondre aux exigences de la banque formalisées par onze critères pour les garanties décès, invalidité et incapacité. Auxquels s’ajoutent - si besoin - 4 autres critères pour la garantie perte d’emploi.
Partant de ce principe, tout devient un peu plus simple et en cas de refus, l’emprunteur a désormais les moyens de se défendre.
Etre libre de choisir son assurance est une chose. Pouvoir comparer les offres en est une autre. Hélas, la transparence n’a jamais été la première qualité des établissements financiers qui - régulièrement - se font épingler par les tribunaux.
Manque d’information, vocabulaire hermétique,  parfois même tromperie… Bref, nombreux sont les emprunteurs qui souscrivent des contrats dotés de garanties dont ils ne bénéficieront jamais. Exemple : les retraités à qui l’on continue de vendre une couverture ITT (maladie ou accident de travail) totalement inutile… puisqu'ils sont désormais inactifs. Ou bien encore les personnes qui pensent être couvertes pour certains risques alors qu’elles ont dépassé l'âge limite prévu dans le contrat (65 ans par exemple pour l’incapacité) ou que les franchises et autres délais de carence les en excluent ?
Il est donc essentiel de lire attentivement la notice d’information du contrat et la fiche d'information standardisée que tout banquier ou assureur a désormais l’obligation de vous remettre.
La fiche d’information standardisée
Depuis le 1er octobre 2015, la fiche d’information est devenue obligatoire et rend les comparaisons entre différents contrats beaucoup plus facile. Elle doit être remise à toute personne qui sollicite ou se voit proposer une assurance ayant pour objet de garantir le remboursement d'un prêt immobilier.
Comme son nom l’indique, elle est standardisée. D’un établissement à l’autre, vous devriez donc y trouver le même niveau d’information avec principalement :
• La liste des garanties et la quotité minimale exigées par le prêteur ;
• Les garanties offertes et la part du capital couvert (par exemple : 100 % sur chaque tête) , y compris les franchises et options… ;
• Le coût mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel… de l’assurance proposée, selon la périodicité choisie ;
• ainsi que son coût total, calculé - pour chaque emprunteur - sur la durée du prêt, avec indication du taux annuel effectif global.
• Cette fiche d’information doit également mentionner clairement que l'emprunteur est libre de souscrire un contrat équivalent auprès de l'assureur de son choix.
Si vous rajoutez à cela le fait qu’il est désormais interdit pour une banque de prélever la moindre pénalité ou frais pour l’examen d’un contrat présenté en délégation, vous comprendrez que nous sommes là, face une véritable petite révolution. Pour une fois, la balle est dans le camp des emprunteurs.
Certes, on peut s’attendre à ce que les banques trouvent toutes sortes de prétextes pour ralentir la procédure et empêcher l’emprunteur de mener à bien son projet. Mais si vous respectez scrupuleusement les étapes décrites plus loin, l’opération peut s’avérer financièrement très rentable.
L’article L312-9 du code de la consommation est on ne peut plus clair : « lorsqu’une banque propose à un emprunteur l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe… il se doit d’annexer au contrat de prêt une notice d’information énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance »
A défaut de remise de ce document - comme c’est hélas souvent le cas, l’établissement prêteur se met hors la loi et le contrat pourrait être annulé en justice. Un arrêt de la Cour de cassation l’a récemment rappelé (cf. Cass., 2e ch. civile, 25 janvier 2007, n° 116 FS-P + B ; Liberto L. contre CNP et Crédit Agricole). Tout en précisant que la remise d'un exemplaire des conditions générales et particulières ne vaut pas notice d'information au sens de l'article L 312-9 du code de la consommation.
Des primes d’assurances beaucoup moins chères
Imaginons un jeune couple qui sollicite auprès de sa banque un emprunt de 180.000 €. Ils ont respectivement 26 et 24 ans et ne fument pas.
Compte tenu de leur apport personnel et des revenus déclarés, le banquier leur propose un prêt sur 25 ans au taux fixe de 2,75 % (barème février 2016). Soit des mensualités hors assurance de 830,36 €. Et pour les protéger des aléas de la vie, il leur suggère - à juste titre - la souscription d’un contrat couvrant tous les risques (décès, invalidité, maladie - voir article sur le sujet) à hauteur de 100 % sur chaque tête.
Coût de la formule : 0,26 %. D’une banque à l’autre, les tarifs peuvent sensiblement évoluer : 0,246 % à la Société Générale si vous avez moins de 36 ans ; 0,27 % au LCL ou à la BNP mais jusqu’à 0,408 % (et 0,508 % avec la garantie « perte d’emploi ») au Crédit Agricole, à la Poste ou la Caisse d’Epargne qui - toutes trois - passent par la CNP.
En prenant un taux moyen de 0,26 %, la prime d’assurance s’élève donc à 39 € par mois pour un seul assuré (soit 180 000 € x 0,26 % : 12). Et le double pour deux assurés (79,50 €). Calculé sur la durée total du prêt, cela représente la bagatelle de 23 850 € ou 35 % du coût du prêt. C’est dire que l’opération n’est pas anodine.
Heureusement, nos jeunes emprunteurs ont entendu parler de l’Atelier du Crédit… Vous savez, ce sympathique courtier qui se décarcasse pour ses clients ? Et en plus, il ne prend aucun frais ! C’est donc tout naturellement qu’ils sont venus le solliciter.
Résultat : un contrat sur mesure et parfaitement adapté à la situation des emprunteurs. Puisque les garanties proposées sont sans clauses restrictives et surtout le tarif a été divisé par deux et demi. Soit 15,34 € par mois pour Monsieur et à peine 13,75 € pour Madame.… un peu plus jeune. L’air de rien, la délégation d’assurance leur a ainsi permis de réaliser une économie de 50,41 € par mois. Soit quelque 15 123 € sur la durée du prêt.
Depuis la mise en application de la loi Hamon,  changer d’assurance est donc devenu plus facile. Mais à condition de respecter scrupuleusement la procédure.
Première étape : adresser un courrier à son banquier (de préférence en recommandé avec accusé de réception) au moins 15 jours avant la fin du délai légal d’un an. Sinon, ce n’est pas définitivement fichu, mais un peu plus compliqué (voir encadré).
Dans ce courrier, vous devez demander l’accord de la banque pour résilier le contrat en cours et attester avoir souscrit une nouvelle assurance couvrant au minimum les mêmes risques que ceux pour lesquels vous êtes actuellement assurés.
N’oubliez pas d’y joindre la notice d’information du nouveau contrat et surtout l’attestation d’assurance délivrée par votre courtier. Ce document mentionne les caractéristiques du prêt couvert (montant, date d’effet, quotité…) et les garanties proposées avec franchises et options.
Rassurez-vous, l’attestation d’assurance ne vous engage en rien et sera classée « sans suite » en cas de refus du banquier et de renonciation ultérieure de votre part.
La banque dispose alors de 10 jours ouvrés pour vous répondre… sous peine de se voir condamner à 3.000 € d’amende (art. L.312-32-1 du Code de la consommation).
De deux choses l’une : ou bien, elle accepte la délégation et vous passez à l'étape suivante. Ou bien elle la refuse… avec obligation de motiver sa décision par courrier… dans le délai imparti.
Seconde étape (en cas d’acceptation) : prévenir votre courtier qui réajustera éventuellement le montant du prêt ainsi que la date à laquelle le nouveau contrat prendra effet et éditera les conditions particulières de votre nouveau contrat.
Troisième étape : prévenir l’assureur de la  banque de votre intention de résilier le contrat en place. Cette demande doit être également formulée (de préférence) par lettre recommandée, en respectant un certain formalisme que saura vous indiquer votre conseiller.
Quatrième et dernière étape : vérifiez que plus aucune mensualité visant l’ancien contrat ne soit prélevée sur votre compte bancaire.
Et si la banque refuse la délégation ? En principe, ce n’est pas possible. Car si votre courtier a correctement fait le job, le contrat proposé répond forcément aux exigences bancaires. Il n’a aucun intérêt à agir différemment… sauf à perdre son temps sachant l’opération vouée à l’échec.
Cela dit, soyez certain que la banque va essayer - par tous les moyens - de vous dissuader de la quitter. Usant parfois de faux prétextes pour gagner du temps ou rendre l’opération beaucoup plus compliquée qu’elle ne l’est en réalité.
Ne vous laissez pas faire : un changement d’assurance se règle en moins de 3 semaines maximum. Il faut juste respecter un certain formalisme. C’est le rôle de votre courtier de vous accompagner dans les démarches et vous indiquer quels sont vos droits.
N’hésitez pas à nous interroger gratuitement et sans engagement
Loi Hamon ou pas et n’en déplaise aux banquiers qui écrivent parfois le contraire dans leurs documents d’information : une assurance emprunteur relève de l’article L113-12 du Code des Assurances. A ce titre, elle est donc résiliable annuellement sous réserve de respecter un préavis de 2 mois. La jurisprudence l’a encore rappelé récemment (Jugement de la Cour d’Appel de Douai rendu le 27 février 2014 et jugement de la Cour d’Appel de Bordeaux, rendu le 23 septembre 2013).
(1) Etude réalisée en 2012… visant l’ensemble des contrats groupe des banques (collectifs et individuels dits « alternatifs »)
[post_title] => Prêt immobilier : comment changer d'assurance ?
[post_excerpt] => En 2010, la loi Lagarde avait posé le principe : à niveau de garantie équivalent, un emprunteur peut librement choisir son assurance. A la clé : de substantielles économies et des garanties souvent mieux adaptées.
[post_name] => loi-hamon-changer-de-contrat
[post_modified] => 2016-05-18 08:43:21
[post_modified_gmt] => 2016-05-18 07:43:21
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[post_date] => 2015-12-22 18:18:21
[post_date_gmt] => 2015-12-22 17:18:21
Lorsque vous empruntez, la banque analyse d'abord votre solvabilité. Autrement dit, votre capacité à rembourser votre emprunt. Mais dans la quasi majorité des cas, elle va aussi exiger que vous souscriviez une assurance emprunteur pour garantir votre prêt en cas de coup dur.
Pour l'emprunteur et sa famille, cette assurance permet d’éviter que les ayants-droits ne se retrouvent à la rue en cas de décès, d’invalidité ou de maladie.
Pour le prêteur, c'est l'assurance d’être remboursé sans avoir à activer les autres garanties telles que l’hypothèque ou le cautionnement…
Mais parfois, il arrive que l’état de santé de l’emprunteur ou son handicap ne lui permette pas d’obtenir une couverture d’assurance aux conditions standard. C’est-à-dire sans majoration de tarifs ou exclusion de garanties.
C’est pour répondre à ces situations que la convention AERAS a été créée en 2007.
Son objectif : faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un grave problème de santé.
AERAS et les prêts immobiliers
Lorsqu’un dossier d’emprunt essuie un premier refus, la convention Aéras prévoit automatiquement, sans démarche particulière de l’emprunteur, un deuxième niveau d’examen par un service médical spécialisé.
A ce niveau là, il y a de fortes chances que la proposition d’assurance qui sera faite coûtera plus cher qu’un tarif standard.
Si à l’issue de ce second examen, une proposition d’assurance ne peut toujours pas être établie, alors le dossier sera automatiquement transmis aux experts médicaux de l’assureur. Attention, pour bénéficier de ce 3e niveau, l’intéressé doit :
être âgé de moins de 70 ans à l'échéance de remboursement de son prêt ;
et l’emprunt ne doit pas dépasser 320 000 €. Notez que les crédits relais sont exclus de ce plafond lorsqu’il s’agit d’acquérir une résidence principale.
Pour prendre en compte le risque aggravé, le tarif pourra non seulement être plus important qu’un contrat standard mais pourra aussi limiter les garanties.
Exemples avec une invalidité couverte à 50 % seulement. Ou une ITT (incapacité de travail) non prise en charge pour les pathologies déclarées, etc, etc.
Dans tous les cas, l'assureur doit informer l’emprunteur par courrier. Et lui indiquer précisément dans quelles conditions les garanties sont ou non accordées : acceptation ou refus d'assurance, ajournement, limitation ou exclusion de garantie, majoration éventuelle des tarifs… Ce courrier mentionne aussi l'existence et les coordonnées de la commission de médiation ainsi que le niveau d'examen auquel le refus est intervenu.
Sachant que les assureurs n’ont pas tous la même approche du risque aggravé, il est vivement recommandé d’en interroger plusieurs.
C’est ce que nous faisons systématiquement lorsqu’à l’Atelier du Crédit, de tels dossiers nous sont présentés.
AERAS et le risque d’invalidité
On sait tous qu’avec l’âge, notre état de santé a tendance à se dégrader… entrainant parfois une perte de revenus. Il est donc souhaitable, surtout lorsqu’on a contracté un prêt immobilier, d’être parfaitement couvert pour le risque invalidité.
Lorsque c’est possible, l’assureur vous proposera :
soit une garantie invalidité aux conditions standard avec, le cas échéant, une ou plusieurs exclusions avec ou sans surprime ;
ou bien une garantie invalidité spécifique à la Convention AERAS, ne comportant aucune exclusion concernant la pathologie déclarée par l’assuré et avec un taux d’incapacité fonctionnelle d’au moins 70%.
S’il n’est pas possible de vous couvrir pour l’invalidité, alors on vous proposera au minimum une couverture pour le risque de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
Et si la prime d’assurance est trop chère ?
Dans le cadre de la convention AERAS, les assureurs ont prévu un mécanisme de limitation des majorations de tarifs. Autrement dit, une partie des éventuelles surprimes sera prise en charge par la compagnie.
Attention : ce mécanisme vise uniquement les personnes aux revenus modestes présentant ou ayant présenté un problème grave de santé. Et seuls les prêts immobiliers liés à l’achat d’une résidence principale (et les prêts professionnels) sont concernés (dans la limite de 320 000 euros cumulés pour les assurés ayant au plus 70 ans en fin de prêt).
Plafond de revenus à ne pas dépasser pour bénéficier du dispositif :
Revenu à ne pas dépasser
1 fois le Pass*
1,25 fois le Pass*
1,5 fois le Pass*
* Plafond annuel de la Sécurité sociale en 2015 : 38 040 euros
BON A SAVOIR : les éventuelles majorations de primes sont intégralement prises en charge par les assureurs lorsque le ou les emprunteurs est âgé(s) de moins de 35 ans et bénéficie d’un prêt à taux zéro (PTZ+).
Des délais un peu plus longs
Si vous pensez présenter un risque aggravé de santé, vous avez tout intérêt à vous y prendre un peu à l’avance. Car en raison des examens de santé qui seront demandés, les délais risquent d’être plus longs.
A l’Atelier du Crédit, pour un dossier complet, les retours nous parviennent généralement sous 2 à 3 semaines.
Le délai maximal de traitement d'une demande de prêt avec assurance est de 5 semaines, dont 3 pour la réponse de l'assurance et 2 pour celle de la banque après connaissance de votre acceptation de la proposition d’assurance.
L’accord est ensuite valable 4 mois. Même si vous décidez d’acquérir un autre bien. Il faut seulement que le montant et la durée du prêt restent inférieurs ou égaux à la demande initiale.
Quel recours en cas de refus
Si vous pensez que le mécanisme de la convention AERAS n'ont pas correctement fonctionné, vous pouvez faire appel au référent AERAS de votre banque. Et si les démarches n’aboutissent pas, saisir directement la Commission de médiation de la convention AERAS, 61 rue Taitbout - 75009 PARIS.
En espérant trouver un règlement amiable au différend qui vous oppose au médecin conseil de l’assureur.
Soyez toujours sincère dans vos déclarations de santé ;
Anticiper autant que faire se peut la recherche d’une assurance décès. Surtout si vous êtes ou avez été malade ou si vous présentez un handicap ;
Privilégiez les courtiers dont le rôle est de vous trouver l’assurance présentant le meilleur rapport qualité/prix.
Et n’oubliez pas que la Loi Hamon vous donne dorénavant toute liberté de choix.
[post_title] => AERAS : une assurance de prêt pour tous…
[post_excerpt] => Si vous êtes ou avez été malade et que vous souhaitez emprunter, rien n'est perdu. Il existe en effet la convention AERAS qui permet d'emprunter lorsqu'on présente un risque de santé. Suivez le guide…
[post_name] => aeras-emprunter-risque-aggrave-sante
[post_modified] => 2016-03-06 09:10:26
[post_modified_gmt] => 2016-03-06 08:10:26
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[post_date] => 2014-12-16 17:50:32
[post_date_gmt] => 2014-12-16 16:50:32
L'exonération à l'impôt sur le revenu sera donc totale après vingt-deux années de détention.
C'est la bonne surprise : en complément de l’abattement pour durée de détention et afin d’encourager les détenteurs de terrains à bâtir à céder au plus vite leurs biens, un abattement exceptionnel de 30 % est mis en place.
Précision importante : seuls les terrains à bâtir sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du document d'urbanisme (PLU, carte communale ..) sont concernés par la mesure.
Il faut aussi que la cession à titre onéreux intervienne au profit d'une personne physique ou d'une personne morale relevant du régime fiscal des sociétés de personnes. En sont exclus les membres d’une même famille, partenaire de pacs et concubin notoire.
Cet abattement de 30 % s'applique sur l'impôt de plus-value et sur les prélèvements sociaux, après application des abattements pour durée de détention.
[post_title] => Terrains à bâtir : nouvelle fiscalité sur les plus-values
[post_excerpt] => Pas d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention. Des prélèvements sociaux qui disparaissent après 30 ans et en prime un abattement exceptionnel de 30 % jusqu'en 2015.
[post_name] => fiscalite-terrain-a-batir
[post_modified] => 2016-03-05 12:22:20
[post_modified_gmt] => 2016-03-05 11:22:20
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[post_date] => 2014-10-22 18:21:34
[post_date_gmt] => 2014-10-22 17:21:34
Le prêt viager hypothécaire est un contrat de prêt passé entre un particulier (l’emprunteur) et un établissement de crédit. Mais à la différence d’un crédit classique, ici, il n’y a rien à rembourser, pas de questionnaire médical à remplir et aucune obligation d’être assuré.
Car le remboursement du prêt est repoussé jusqu'au décès de l'emprunteur ou du dernier des co-emprunteurs.
Les héritiers auront alors le choix : soit rembourser la dette correspondant au prêt et ainsi conserver le bien immobilier, ou laisser la banque se rembourser en vendant l’immeuble sur lequel a été prise la garantie hypothécaire.
La dette qui comprend le capital et les intérêts, reste toujours limitée à la valeur estimée du bien au jour du décès de l'emprunteur. Autrement dit, si cette valeur ne couvre pas le montant du capital et des intérêts au jour du décès de l'emprunteur, la banque assurera la perte. A contrario, si la valeur du bien est supérieure à la dette, les héritiers encaisseront l'excédent.
Attention : seuls les biens à usage d’habitation comme une résidence principale ou secondaire ou les immeubles locatifs peuvent servir de garantie au prêt viager hypothécaire. En sont donc exclus les locaux commerciaux ou à usage professionnel.
Une fois le prêt mis en place, l’emprunteur dispose des fonds comme il le souhaite. Lorsqu'ils sont versés sous forme de capital, le bénéficiaire peut ainsi décider de s’offrir un voyage, acheter une voiture, financer des travaux ou bien encore aider financièrement ses proches…
S’il décide au contraire de percevoir le prêt sous la forme de versements périodiques (telle une rente), cela pourra lui servir de complément de retraite.
Mais en aucun cas - sous peine de nullité, un prêt viager hypothécaire pourra servir à financer les besoins d'une activité professionnelle.
Comme le bien n’est pas cédé mais seulement donné en garantie, l’emprunteur en demeure propriétaire. Il peut donc continuer de l’occuper ou même le donner en location s'il obtient l’accord de l’établissement prêteur. La seule obligation qui lui est faite est de l’entretenir en « bon père de famille » et veiller à ne pas en changer la destination, ni d'en diminuer la valeur.
Autre obligation faite à l'emprunteur : permettre l'accès du bien hypothéqué au créancier qui pourra ainsi s'assurer de son bon état d'entretien et de sa conservation.
Obligatoire : l'acte notarié
L’acte de prêt doit être obligatoirement signé devant un notaire et mentionner un certain nombre d’informations :
la date et la nature du prêt ;
la désignation exacte du bien hypothéqué et sa valeur ;
la date et les conditions de mise à disposition des fonds. En cas de versements échelonnés, un échéancier devra ainsi être annexé au contrat ;
ainsi que le coût global du crédit et le taux effectif global.
L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours minimum… à compter de sa réception. Et jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, aucun versement de fonds ne peut être opéré par le prêteur auprès de l’emprunteur.
Attention : une opération de prêt viager hypothécaire ne peut faire l'objet d'un démarchage commercial à domicile.
Le bien donné en garantie est estimé par un expert désigné d'un commun accord entre les parties et vérifié par le notaire par rapport au marché immobilier local. C’est en effet la valeur du bien qui détermine la capacité d'emprunt du demandeur. C’est dire toute l’attention que l’on devra porter à cette estimation dont le coût sera supporté par l'emprunteur.
La mise en place du prêt hypothécaire
Le montant du prêt est déterminé en fonction de différents critères : l'âge, le sexe de l’emprunteur mais aussi l'estimation du bien. Plus l'emprunteur est jeune et son espérance de vie longue, moins le montant du capital sera important.
Les banques, lorsqu’elles proposent ce type de prêt utilisent habituellement la table suivante :
15 % à 45 % de la valeur du bien
20 % à 55 % de la valeur du bien
30 % à 60 % de la valeur du bien
40 % à 70 % de la valeur du bien
50 % à 75 % de la valeur du bien
Remboursement anticipé toujours possible
L'emprunteur peut toujours mettre un terme au contrat de prêt qui lui a été consenti. Soit en remboursant la totalité des sommes versées (plus évidemment les intérêts s'y rapportant) ou seulement une partie.< br/>
Il n’existe qu’un seul cas ou le prêteur (l'établissement de crédit) peut s’y opposer, c’est lorsque le remboursement partiel anticipé est inférieur à 10 % du capital versé.
Dans tous les cas (total ou partiel), un remboursement anticipé fait l’objet de pénalités prélevées par la banque. Elle varient suivant la durée déjà écoulée et l’option choisie :
Capital versé en une seule fois
4 mois d’intérêts
2 mois d’intérêts
A partir de la 10e année
1 mois d’intérêts
L’emprunteur a tout à fait le droit de vendre son bien ou de procéder à son démembrement (en cédant par exemple l'usufruit ou la nue-propriété). Mais dans ce cas, il doit nécessairement prévenir le prêteur. Si ce dernier n'est pas d'accord sur le prix de vente proposé, une expertise sera diligentée avec pour conséquence deux cas de figure possibles :
Ou bien, l'estimation est supérieure au prix de vente proposé. Auquel cas, le prêteur peut faire procéder à la saisie du bien ou obtenir le montant de la valeur d’expertise ;
Ou bien, la valeur du bien s'avère finalement inférieure au prix proposé et la créance du prêteur sera alors plafonnée :
au prix d'adjudication de l'immeuble si le créancier hypothécaire fait procéder à la saisie et à la vente du bien en vertu de son droit de suite ;
ou à la valeur d'expertise de l'immeuble lorsque le créancier hypothécaire demande l'attribution judiciaire du bien ou se prévaut du pacte commissoire lui permettant de se voir attribué le bien (art. L314-14 du Code de la consommation).
Le décès de l'emprunteur met fin au contrat du prêt viager. Sauf s’il existe plusieurs emprunteurs. Auquel cas, c’est au décès du dernier d’entre d’eux que le contrat prendra fin. Comme indiqué plus haut, les héritiers ont le choix entre :
rembourser l'emprunt et garder le bien immobilier ;
ou bien laisser la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.
Si le montant de la vente est supérieur à la valeur de la dette (capital et intérêts compris), les héritiers percevront la différence. Dans le cas contraire, le prêteur devra "s'asseoir" sur la différence...
Mais dans tous les cas, le montant du capital et des intérêts ne peut être supérieur à la valeur du bien immobilier estimée à l'échéance (ou fin) du contrat.
[post_title] => Prêt viager hypothécaire : une solution pour séniors
[post_excerpt] => On sait que passé un certain âge, pour des raisons liées à l’état de santé ou une insuffisance de revenus, il n’est pas toujours facile d’avoir recours au crédit. C'est l'un des avantages du prêt viager hypothécaire. Il y en a d'autres…
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 l'article 19