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Timestamp: 2020-07-11 05:39:33+00:00

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TOP Ö 12: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau zweier Doppel-/Einfamilienhäuser mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395/12 der Gemarkung Straußdorf (Neudichau 6b)
Eingangs wurde vom Verwaltungsvertreter ausgeführt, dass der Vorbescheid für das städtische Grundstück Fl.Nr. 1395/1 der Gemarkung Straußdorf dazu dient, die größtmögliche Bebaubarkeit als Grundlage für den beabsichtigten Grundstücksverkauf (Bieterverfahren) mit der durch eine Vorbescheidgenehmigung bewirkten Bindungswirkung gewährleisten zu können.
Nachfolgend wurden die Planunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen der Baugenehmigung beantragt:
Auf dem Grundstück Fl.Nr. 1097/4 der Gemarkung Straußdorf ist die Wohnnutzung mit 2 Wohngebäuden als Doppel- oder Zweifamilienhäuser mit max. je 2 Wohneinheiten geplant. Ist das Vorhaben mit den in der Planskizze vorgeschlagenen Lagen grundsätzlich planungsrechtlich zulässig?
Ist das Vorhaben mit den Grundflächen
Grundstücksteil 1: 1 × Wohngebäude und 1 × Doppelgarage mit insgesamt ca. 1.099 m² anteiliger Grundstücksfläche. Gebäudegrundflächen aller baulichen Anlagen einschl. deren Nebenanlagen und befestigten Flächen rd. 314 m² -> GRZ 0,29
Grundstücksteil 2 1 × Wohngebäude und 1 × Doppelgarage mit insgesamt ca. 687,50 m² anteiliger Grundstücksfläche. Gebäudegrundflächen aller baulichen Anlagen einschl. deren Nebenanlagen und befestigten Flächen rd. 200 m² -> GRZ 0,29
sowie mit Wandhöhen von 4,60 m, Satteldächern mit Dachneigungen von 27 – max. 30º und sich daraus ergebenden Firsthöhen von max. 7,49 m hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung zulässig?
3. Für das Bauvorhaben sollen 2 Doppelgaragen und 4 offene Stellplätze errichtet werden. Können die vss. notwendigen 8 Stellplätze wie dargestellt platziert werden?
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich der (gemeinsamen) Entwicklungs- und Einbeziehungssatzung „Neudichau“ vom 18.06.2018. Aufgrund der Rechtswirkung dieser städtebaulichen Satzung liegt das Grundstück – wie die vormalige Außenbereichs-Splittersiedlung Neudichau insgesamt – nunmehr innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich damit nach dem Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB). Im Übrigen sind die einzelnen Festsetzungen der Satzung (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB) als materielle ortsrechtliche Vorschriften zu beachten.
Die Satzung legt die Art der baulichen Nutzung als Dorfgebiet gem. § 5 BauNVO fest, wobei einzelne Nutzungsarten ausgeschlossen werden. Die beantragte Wohnnutzung ist gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig.
Die in der Satzung festgelegte Beschränkung der zulässigen Wohnungszahl auf 1 WE je angefangene 650 m² Baugrundstück wird beachtet. Maßgeblich ist der grundbuchrechtliche Grundstücksbegriff. Diese Festsetzung stellt ausdrücklich nicht auf den Baulandbegriff ab, weshalb auch die innerhalb des Baugrundstückes liegenden „Ausgleichsflächen“ bei der Flächenermittlung nicht abzuziehen sind.
Mit der Realteilung des Grundstücks Fl.Nr. 1395/12 (1.864 m²) in 2 jeweils über 650 m² große Grundstücke sind dann je Baugrundstück 2 Wohneinheiten zulässig.
Im Grundstück werden überbaubare Grundstücksflächen durch Baugrenzen festgesetzt. Die beantragten Gebäude liegen – unter Berücksichtigung der Ungenauigkeiten bei der Maßentnahme – innerhalb der Bauräume.
Die Satzung trifft nur Regelungen für die Bauflächen von Hauptgebäuden (Baugrenzen). Aufgrund der nur begrenzten Ordnungsfunktion der städtebaulichen Satzungen (nur einige Festsetzung) und des fehlenden Regelungsbedarfs wurde von der Festsetzung von Garagen- und Stellplatzflächen abgesehen. Die Errichtung von Garagen und Stellplätzen ist damit nur innerhalb des Baulandes und nur aufgrund gesonderter behördlicher Zulassung gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO möglich. Durch die dort von der Bauaufsichtsbehörde zu treffenden Zulassungsentscheidung können nach Lage, Größe und Umfang unvertretbare Garagen und Stellplätze wirksam verhindert werden.
Die Zulassungsentscheidung bedarf zwar keines gemeindlichen Einvernehmens. Die Haltung der Gemeinde ist aber bei der Ermessensentscheidung zu würdigen.
Nach Beurteilung der Stadt ist die Errichtung der notwendigen Stellplätze regelmäßig zuzulassen. Hiervon ist die Stadt im Satzungsverfahren ausgegangen, da ansonsten die Umsetzbarkeit der Bebauung aufgrund des notwendigen Stellplatznachweises (Art. 47 BayBO) letztlich nicht möglich wäre. Da die beantragten Garagen und Stellplätze in einer flächensparenden Weise und auf den notwendigen Umfang beschränkt sind, stehen städtebauliche Gründe der Zulassung nicht entgegen.
Die Dachneigung (30°) entspricht den Vorgaben der Dachgestaltungssatzung.
Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB)
Die Satzung trifft Regelungen über die Zulässigkeit nach dem Maß der baulichen Nutzung nur durch die Festsetzung der Vollgeschosszahl (max. 2 Vollgeschosse). Hinsichtlich der übrigen Zulässigkeitsmerkmale zum Maß der baulichen Nutzung gilt das Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB).
Die Gebäude werden mit einer Wandhöhe von 4,60 m und einer Firsthöhe von 7,49 m beantragt. In der näheren Umgebungsbebauung weisen die Gebäude entsprechende maximale Bauhöhen auf. Die beantragten Bauhöhen entsprechen damit dem Einfügungsrahmen und sind zulässig.
Absolute Grundfläche:
Die Gebäude entsprechen auch hinsichtlich der beantragten absoluten Grundfläche von 2 x 130 m² dem Rahmen der Bebauung in der näheren Umgebung und damit dem Einfügungsgebot.
Das Grundstück ist derzeit ordnungsgemäß erschlossen durch die zentrale Abwasserkanalisation und die gemeindliche Trinkwasserversorgung, die innerhalb der Wegeflächen (Fl.Nrn. 1395/16 und 395/22) bis an das Baugrundstück heranreichen. Diese Wegeflächen sind von der Stadt Grafing b.M. bereits erworben (Notarurkunde vom 21.06.2018, URNR. 976/2018 G) und werden dem öffentlichen Verkehr gewidmet (Art. 6 BayStrWG). Die ausreichende Löschwasserversorgung ist durch die Errichtung einer Löschwasserzisterne auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395 gesichert.
Für die künftige Grundstücksteilung – die wesentlicher Teil des Vorbescheidsantrags ist (wegen der Zulassung der Wohnungszahl) – bedarf es für die Erschließung einer dinglichen Sicherung der Gemeinschaftsfläche (§ 1010 BGB; Benutzungsvereinbarung als Erschließungsfläche und dingliche Sicherung des Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft). Für diese Fläche sind auch Leitungsrechte zu Gunsten der Stadt Grafing zu bestellen.
Der entsprechende Nachweis der Dienstbarkeitssicherung bzw. der gemeinschaftsrechtlichen Benutzungsvereinbarung soll jedoch erst im Zuge der Veräußerung erfolgen. Aus diesem Grunde wird der Vorbescheid daraufhin eingeschränkt, dass die gesicherte Erschließung nicht Antragsgenstand ist.
Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:
4 Wohneinheiten jeweils als DHH oder im Mehrfamilienhaus mit mehr als 100 m² jeweils 2 Stpl. – somit 8 Stellplätze.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau zweier Doppel-/Einfamilienhäuser mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395/12 der Gemarkung Straußdorf, Neudichau 6b, das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:
Die Erschließung ist nicht Antragsgegenstand. Die noch notwendige dingliche Erschließungssicherung (Grunddienstbarkeit für die Baufläche) bzw. dinglicher gemeinschaftsrechtlicher Regelung sowie beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Leitungsrecht für die Stadt) für die Gemeinschaftsfläche ist damit kein Zulassungserfordernis.
Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.
Anwesend 12
Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich ist erschienen.

References: Art. 71
 § 5
 § 34
 § 5
 § 23
 Art. 49