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By Massimiliano Spada on	 15 giugno 2015 Attualità, Diritto condominiale, Diritto condominiale, Diritto e procedura civile, Giurisprudenza e Dottrina
Delibera assembleare, la limitazione della proprietà privata e la legge regionale. (Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord. n. 704 del 16-01-2015)
Ancora una pronuncia della Corte di Cassazione con cui è confermata la possibilità da parte del Condominio di limitare l’uso della proprietà privata del condomino.
Con la delibera condominiale impugnata, approvata a maggioranza, si è derogato alle pattuizioni liberamente assunte da tutti i proprietari secondo le quali, i proprietari si impegnavano a destinare esclusivamente ad abitazione i singoli piani loro assegnati ed a non modificarne la destinazione.
Nella specie, in via preliminare la pronuncia in esame ha chiarito che ognuno dei condomini può esercitare l’azione verso il condominio rappresentato dall’amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri, posto che, in materia condominiale, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare spetta individualmente e separatamente agli assenti ed ai dissenzienti, siano essi presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, vertendosi in tema di nullità. (Cass. 27/8/2002 n. 12564; Cass. 11/1/2012 n. 177 Ord.).
Nel merito della vicenda, il Condominio ricorrente eccepiva il contrasto della delibera assunta autorizzativa dell’attività di B&B, rispetto alla L.R. Lombardia n. 15 del 2007, art. 45, (T.U. in materia di turismo della regione Lombardia) e con riferimento all’art. 115 c.p.c..
Al riguardo, con la presente pronuncia si è evidenziato l’erroneo presupposto da cui muoveva la censura evidenziando che “l’intervento legislativo con il quale leggi regionali (nella specie la legge della Regione Lombardia) stabiliscono che l’attività di bed and breakfast non comporti il mutamento di destinazione di uso possa in qualche modo interferire con la volontà contrattuale dei comproprietari con la quale si è voluto escludere categoricamente ogni modifica della destinazione ad uso abitativo dei singoli piani.”
Infatti, a seguito della L. 17 maggio 1983, n. 217, “Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica”, alcune Regioni hanno aggiornato le proprie normative turistiche inserendo specifici riferimenti all’attività di bed and breakfast stabilendo che l’esercizio di tale attività non comporta il cambiamento di destinazione dell’uso dell’immobile ai fini urbanistici.
Tuttavia la legislazione in materia urbanistica o, più in generale, in materia amministrativa, disciplinando il rapporto tra cittadino e norme di carattere pubblicistico non può comportare un automatico recepimento nell’ambito della disciplina dei rapporti tra privati dei criteri per i quali si stabilisce se una certa attività comporti o meno mutamento di destinazione ai fini della regolamentazione dell’assetto urbanistico – edilizio del territorio.
In conclusione, la Corte ha censurato tale eccezione sul presupposto che la legge regionale non disciplina, e non può disciplinare, i rapporti tra privati.
Nel merito della limitazione dell’uso della proprietà privata in ambito condominiale, dirimente, al fine del decidere è stata l’interpretazione chiara ed inequivocabile della volontà espressa dai proprietari, siccome, peraltro, già espresso ed argomentato con la sentenza di Cass. n. 24707/2014.
Invero, secondo la motivazione della Corte di Appello, dai patti speciali dei comproprietari, risultava l’impegno specifico e inderogabile di destinare la proprietà ad un uso esclusivamente abitativo ed a non modificare tale destinazione e siccome, nell’interpretazione degli accordi, il carattere esclusivo della destinazione abitativa e l’impegno categorico di non modificarla escludeva la possibilità dell’esercizio della (pur collaterale) attività di bed and breakfast (che comunque avrebbe costituito una modifica rispetto all’obbligo di destinazione esclusiva), restano irrilevanti le ulteriori considerazioni circa la violazione o meno dell’art. 1102 c.c. (peraltro riferibili solo agli usi delle parti condominiali) perché viene qui in rilievo il patto e non la norma.
Infatti, a pagina 6 della sentenza la Corte di appello ha ritenuto dirimente il richiamo all’art. 3 dei Patti Speciali che prevede “i proprietari del fabbricato si impegnano sin d’ora a destinare a destinare esclusivamente ad abitazione i singoli piani loro assegnati impegnandosi categoricamente a non modificare tale destinazione”.
Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord. n. 704 del 16-01-2015.

References: Cass. 
 art. 45
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 

Cass.