Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ibpbii-2-415-850-14-mzm
Timestamp: 2018-03-18 11:56:50+00:00

Document:
Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu hipotecznego.
IBPBII/2/415-850/14/MZMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 24 września 2014 r. (data otrzymania 29 września 2014 r.), uzupełnionym 18 grudnia 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu zaciągniętego w celu refinansowania Wnioskodawcy ceny nabycia innej nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 29 września 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu zaciągniętego w celu refinansowania Wnioskodawcy ceny nabycia innej nieruchomości.
W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 8 grudnia 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-850/14/MZM wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 18 grudnia 2014 r.
W czerwcu 2013 r. Wnioskodawca nabył w drodze umowy darowizny od swojego brata udział wynoszący 1/2 własności nieruchomości. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem o charakterze mieszkalnym – domem jednorodzinnym. Udział w nieruchomości Wnioskodawca nabył z zamiarem wykorzystania na przyszłe potrzeby swoje i swojej rodziny.
Jednakże kierując się względami rodzinnymi i losowymi Wnioskodawca planuje w najbliższym czasie sprzedaż nabytych w drodze darowizny 50% udziałów w nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Wnioskodawca nadmienił, że zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym została ona nabyta.
Uzyskane ze sprzedaży ww. udziałów w nieruchomości pieniądze Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na pokrycie pozostałej do spłaty części kredytu refinansowanego wraz z odsetkami. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty 11 października 2007 r. w celu refinansowania ceny nabycia nieruchomości nabytej w czerwcu 2007 r. Celem nabycia w czerwcu 2007 r. nieruchomości (domu jednorodzinnego) było i jest zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że oprócz 50% udziałów nabytych w czerwcu 2013 r. w darowiźnie od brata, nie jest dodatkowo właścicielem innego udziału w tej nieruchomości, którą planuje sprzedać. Cena nabytej w czerwcu 2007 r. nieruchomości (domu jednorodzinnego) została zapłacona ze środków własnych, natomiast kredyt hipoteczny z 11 października 2007r. został zaciągnięty w celu refinansowania zapłaconej ceny nabycia nieruchomości. W związku z tym kredyt, o którym mowa we wniosku nie został zaciągnięty po to aby spłacić inny (poprzedni) kredyt.
Wnioskodawca wskazał również, że w złożonym wniosku jest mowa o dwóch nieruchomościach:
nieruchomości nabytej w czerwcu 2007 r., na którą został zaciągnięty kredyt hipoteczny, którego celem było refinansowanie zapłaconej ceny nabycia. W nieruchomości tej obecnie Wnioskodawca zamieszkuje z rodziną i na dzień dzisiejszy nie planuje sprzedaży.
nieruchomości (50% udziałów) nabytej w czerwcu 2013 r. w drodze darowizny od brata, którą Wnioskodawca nabył z zamiarem wykorzystania na przyszłe potrzeby swoje i rodziny, jednakże ze względów rodzinnych i losowych planuje w najbliższym czasie zbycie udziałów.
Na koniec Wnioskodawca dodał, że jest właścicielem całej nabytej w czerwcu 2007 r. nieruchomości, a stroną umowy kredytu hipotecznego również jest Wnioskodawca. Uzyskane ze sprzedaży otrzymanych w drodze darowizny 50% udziałów w nieruchomości środki finansowe Wnioskodawca planuje przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu refinansowania ceny nabycia nieruchomości nabytej w czerwcu 2007 r.
Czy uzyskany z planowanego odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości przychód będzie mógł być zwolniony od podatku, jeżeli uzyskany z tego tytułu dochód Wnioskodawca przeznaczy w całości na inne cele mieszkaniowe, które zaspokajają potrzeby mieszkalne...
Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku dochodowego (art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Wnioskodawca uznał, że do wydatków na własne cele mieszkaniowe można zaliczyć spłatę tzw. kredytu refinansowanego zaciągniętego na sfinansowanie ceny nabycia nieruchomości tym samym własnych potrzeb mieszkaniowych.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z opisu wniosku wynika, że w czerwcu 2013 r. Wnioskodawca nabył udział 1/2 w nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż swojego udziału. Zatem jeżeli sprzedaży ww. udziału Wnioskodawca dokona przed 1 stycznia 2019 r., to przychód z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż zostanie dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie tego udziału w nieruchomości.
Zastosowanie znajdą wówczas przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Zatem stosownie do przywołanych przepisów stwierdzić należy, że przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) udziału w nieruchomości będzie wartość jaka została wyrażona w cenie zawartej w umowie odpłatnego zbycia (sprzedaży). Przychód ten może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu).
Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby spłata kredytu mogła być uznana za wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi być spełnionych łącznie kilka warunków. Kredyt ma być zaciągnięty przez podatnika uzyskującego przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży), zaciągnięcie kredytu ma nastąpić przed datą uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia i cel kredytu ma być wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Zatem wyliczenie zawarte w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter wyczerpujący. W konsekwencji tylko realizacja jednego z wymienionych w tym przepisie celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w nieruchomości.
Oznacza to, że aby można było uznać, że środki z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostały wydatkowane w sposób przewidziany w ustawie, nie może budzić wątpliwości cel zaciągnięcia kredytu. Cel ten ma wyraźnie wynikać z umowy kredytu i dotyczyć ma – w przypadku lit. a) – sfinansowania nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w niej.
W świetle powyższych przepisów należy stwierdzić, że ww. zwolnienie ma zastosowanie do przychodów ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości), które zostały przeznaczone na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na cele określone w ustawie. Innymi słowy omawiane zwolnienie znajdzie zastosowanie w przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) na spłatę kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu, jeśli kredyt ten został zaciągnięty m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, do którego podatnikowi przysługuje prawo własności i w którym podatnik realizuje własne potrzeby mieszkaniowe.
Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym istotne jest również to, aby kredyt mieszkaniowy zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyska przychód ze sprzedaży. W świetle tego przepisu celem mieszkaniowym będzie więc spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętych wyłącznie przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Ponadto ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Omawiane zwolnienie nie będzie więc obejmować tej części kredytu, którą podatnik ewentualnie spłaci przed zbyciem nieruchomości (udziału w nieruchomości). Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jasno wskazuje, że wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia ma nastąpić począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Jest to zatem pierwszy dzień z okresu jaki ustawodawca dał podatnikowi na wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia celem skorzystania ze zwolnienia. Zatem kredyt i odsetki spłacone przed datą odpłatnego zbycia nie będą wydatkiem na cele mieszkaniowe.
Z analizowanego zdarzenia wynika, że środki pieniężne jakie Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży udziału 1/2 w nieruchomości nabytego w darowiźnie zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu refinansowego, zaciągniętego na sfinansowanie ceny nabycia nieruchomości. Przy czym Wnioskodawca wyraźnie wskazał, że cena nabycia nieruchomości została zapłacona ze środków własnych, po czym kredyt został zaciągnięty po to, aby tę cenę mu refinansować, a nie po to aby spłacać np. inny kredyt.
W tym miejscu należy zatem zwrócić uwagę na fakt, że w rozpatrywanej sprawie istotna jest kolejność zdarzeń. Skoro Wnioskodawca w pierwszej kolejności zakupił w czerwcu 2007 r. nieruchomość ze środków własnych a dopiero potem w październiku 2007 r. zaciągnął kredyt w celu refinansowania zapłaconej ceny nabycia nieruchomości, to nie można twierdzić, że w tej sytuacji spłacony kredyt będzie kredytem o jakim mowa w art. 25 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy. W omawianym zdarzeniu Wnioskodawca nie zaciągnął bowiem kredytu na zakup nieruchomości – domu jednorodzinnego, ponieważ został on nabyty ze środków własnych Wnioskodawcy. Kredyt został więc zaciągnięty w celu „zwrócenia” Wnioskodawcy środków jakie wcześniej wyłożył na nabycie tej nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawca nie będzie spłacał kredytu zaciągniętego na zakup budynku mieszkalnego, lecz kredyt zaciągnięty w celu uwolnienia pierwotnie zainwestowanych przez niego własnych środków – a więc nie ma podstaw, aby Wnioskodawca skorzystał z ww. zwolnienia. Ze zwolnienia może bowiem korzystać spłata kredytu „zaciągniętego na nabycie” a nie jakiegokolwiek kredytu, który w dowolny sposób można powiązać z celami mieszkaniowymi podatnika.
Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym nabytego w 2013 r., pomniejszony o koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6d podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu zaciągniętego na refinansowanie zapłaconej ceny nabycia nieruchomości nawet jeśli to w niej obecnie Wnioskodawca wraz z rodziną zamieszkuje, a więc realizuje własny cel mieszkaniowy. O braku zwolnienia decyduje fakt, że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na cel wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy tj. na nabycie nieruchomości (budynku mieszkalnego), lecz na odzyskanie (uwolnienie) środków jakie wcześniej Wnioskodawca wyłożył na nabycie tej nieruchomości.
ITPB2/415-664/14/MN | Interpretacja indywidualna
IPPB3/423-655/14-2/MC | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IBPBII/2/415-850/14/MZM

References: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 25
 art. 22
 art. 30
 art. 21
 art. 21