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Timestamp: 2018-02-21 15:05:21+00:00

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EL PRESUNTO CARTEL DEL SECTOR VALUATORIO | CORPORACIÓN COLOMBIANA AUTORREGULADORA DE AVALUADORES
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1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR VALUATORIO.
Los avalúos son una herramienta fundamental en el proceso de toma de decisiones respecto de los bienes de los cuales disponen particulares, el sector productivo y el sector público. Con base en los avalúos se realizan múltiples y diversas transacciones; por lo tanto el papel de los avaluadores es fundamental. Los usuarios de los servicios valuatorios necesitan personas idóneas que entreguen conceptos acertados y ajustados a los más altos estándares técnicos y metodológicos; y que además ejerzan la actividad a la luz de los más elevados valores éticos y morales.
En general, el Sector Valuatorio está conformado por actores que trabajan en el oficio de dar un dictamen de valuación de bien mueble o inmueble; así, aquellos que desarrollan la actividad valuatoria están fuertemente vinculados con el desarrollo económico del país y comprometidos con el mejoramiento de la calidad de vida de los ciudadanos y la protección del bien común de la sociedad. Por estas razones, en Colombia es muy importante —para el desarrollo económico de la sociedad— que dicha actividad no se ejecute con sesgos monopólicos ni con acciones vulneradoras de los derechos fundamentales de los avaluadores y de los ciudadanos en general; en efecto, el buen desarrollo de la actividad valuatoria, conforme al principio de legalidad, conllevará siempre a respetar la participación democrática de todos los interesados y la garantía efectiva de los principios y derechos reconocidos en nuestra Constitución Política.
La mayor parte de los avaluadores del país son personas naturales y los usuarios de los servicios de avalúos son los siguientes:
EL SECTOR FINANCIERO: Los avalúos para este sector se constituyen como soporte para para los procesos de constitución de garantías y el otorgamiento de créditos.
El ESTADO: Los avalúos para las entidades públicas son requeridos para diferentes actividades como: Desarrollo de obras de infraestructura, actualización del valor de los activos y pasivos que forman parte del estado, procesos judiciales, procesos relacionados con impuestos y decisiones tributarias.
ENTIDADES PRIVADAS DIFERENTES DEL SECTOR FINANCIERO: Requieren mantener actualizado el valor de sus activos y pasivos, también requieren conocer el valor comercial de los activos para el desarrollo de proyectos, también conocer el valor de los bienes de la empresa o estas mismas como negocios en marcha para realizar fusiones, adquisiciones, liquidaciones o particiones de capital, entre otras.
PROCESOS JURÍDICOS. Muchos de estos avalúos tienen como destino los juzgados y son dictámenes periciales. También tienen como destino Notarias. Los avalúos son utilizado para procesos como: Lesión enorme, expropiación, divisorios, deslinde y amojonamiento, servidumbres, compraventa, permutas, sucesiones, arrendamientos, constitución de hipotecas., ejecutivos y liquidación de sociedad conyugal.
LOS PARTICULARES: Las personas naturales requieren saber con exactitud el valor comercial de un bien y por ello requieren del servicio valuatorio.
La actividad valuatoria no está regulada en Colombia bajo una única norma. La normatividad en materia de avalúos está representada por un conjunto de reglamentaciones de diferentes jerarquías. Algunas normas versan sobre los métodos o técnicas para realización de los avalúos y otras sobre los requisitos para ejercer la actividad valuatoria.
2. PRIMER INTENTO PARA CREAR UN MONOPOLIO EN EL SECTOR VALUATORIO EN EL AÑO 1995.
El Estado es un usuario del servicio valuatorio y requiere la valoración de predios en las actuaciones administrativas, el legislador en el Art. 27 del Decreto 2150 de 1995 (Ley anti tramites) consideró conveniente que las entidades oficiales puedan elegir entre la opción publica o la opción privada para realizar los avalúos.
Posteriormente en la sentencia C-492 de 1996 la Corte Constitucional hace precisión sobre este artículo: Las expresiones "lonjas de propiedad raíz" están referidas a todas las asociaciones y colegios que agrupen a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles, de suerte que los peritos avaluadores hoy no afiliados a las lonjas actuales tienen plena libertad de constituir, si quieren, otras, en ejercicio de la libertad de competencia garantizada en el artículo 333 de la Constitución. A juicio de la Corte, las expresiones legales que aluden a las "lonjas de propiedad raíz" deben entenderse en sentido genérico, no referente de manera exclusiva a personas jurídicas ya existentes que hayan adoptado ese nombre, y, por tanto, cobijan, en materia de avalúos a las asociaciones y colegios que agrupen a profesionales dedicados a ese ramo.
Este fallo logro romper de alguna manera con el monopolio que estaba tratando de crear Fedelonjas para los avalúos con el Estado, ya que todas las lonjas que hacen parte de este gremio, ubicadas por ciudades o departamentos se llaman “Lonja de Propiedad Raíz” y nadie más se podía llamar de esa forma. A partir de este fallo se crearon otras lonjas y federaciones de lonjas a lo largo y ancho del país para contrarrestar este hecho; los avaluadores tuvieron entonces otras opciones para agremiarse que si eran: incluyentes, abiertas, democráticas y económicas.
3. MULTA POR PRÁCTICAS MONOPÓLICAS EN EL SECTOR INMOBILIARIO Y DE AVALÚOS EN EL AÑO 1999 POR PARTE DE LA SIC.
Cuatro sociedades afiliadas a la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá adscrita a Fedelonjas fueron multadas mediante la Resolución 27759 20 dic de 1999 por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) por prácticas comerciales restrictivas. Se encontró que las empresas y la lonja tenían por objeto fijar las tarifas de varios servicios inmobiliarios, incluidos los avalúos, conducta dañina para un mercado en la medida que los consumidores no encuentran variedad de precios. Se impuso sanción y se ordenó terminar con esa conducta. Se considera como restrictivo de la competencia los acuerdos que tengan por objeto o efecto la fijación directa o indirecta de precios. Las lonjas fijaron tarifas que deben cobrar sus afiliados por la prestación de servicios de venta, arrendamiento y avalúo. Se impone sanción económica a Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá (Miembro de Fedelonjas), Rafael Ángel H. y Cía. Ltda., Luque Ospina & Cía., Cáceres y Ferro S. A e Isabel de Mora Finca Raíz Ltda.
4. PRINCIPALES NORMAS QUE VERSAN SOBRE LOS AVALÚOS.
En Colombia se puede ver un recorrido histórico-legal en el que vale la pena resaltar —entre otras— las siguientes normas jurídicas que se han producido en la primera etapa de la historia colombiana para el Sector Valuatorio.
5. PRIMEROS INTENTOS Y ENTIDADES PARA LA REGULACIÓN DEL SECTOR VALUATORIO.
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) ha expedido normatividad en cuanto a las metodologías utilizadas para la realización de los avalúos, cuyo ámbito es el ordenamiento y desarrollo territorial. El IGAC es la entidad que hace los avalúos del Estado y por lo tanto ha regulado lo concerniente a aspectos metodológicos para su realización.
El Consejo Superior de la Judicatura (Rama Judicial) maneja una lista de avaluadores en virtud de los acuerdos 1518 de 2002 y 1852 de 2003, para efectos de las listas de peritos avaluadores auxiliares de la justicia.
El Decreto 1420 de 1998 que hace referencia al tema de los avalúos administrativos, es el primer intento de formalizar la labor que realizan las Lonjas y sus respectivos miembros complementando el Art. 27 del Decreto 2150 de 1995. Esta norma en el capítulo segundo, artículos 8, 9, 10 y 11 autoriza formalmente, aparte del IGAC, a las lonjas de propiedad raíz y a sus afiliados (personas naturales o jurídicas) para elaborar avalúos. Reconoció a las lonjas de propiedad raíz como asociaciones que agrupan a profesionales en finca raíz, peritazgos y avalúos de inmuebles. Además las lonjas de propiedad raíz interesadas en que sus afiliados realicen los avalúos a los que se refiere el decreto deben elaborar un sistema de registro y de acreditación de los avaluadores. El registro que llevará cada lonja de sus avaluadores deberá tener un reglamento que incluirá, entre otros, los mecanismos de admisión de los avaluadores, los derechos y deberes de éstos, el sistema de reparto de las solicitudes de avalúo, el régimen de inhabilidades, incompatibilidades, impedimentos y prohibiciones de los avaluadores, las instancias de control y el régimen sancionatorio. La entidad privada a la cual se le solicite el avalúo y la persona que lo adelante, serán solidariamente responsables por el avalúo realizado de conformidad con la ley.
Con el Decreto 422 de 2000 el Ministerio de Desarrollo Económico procuró establecer el marco para que la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) desarrollara de manera detallada el tema de los avalúos y avaluadores dentro del ámbito de las aplicaciones de la Ley 556 de 1999 (Ley de Vivienda) y la Ley 550 de 1999 (Ley de Intervención económica). La SIC al reglamentar trató de establecer unos requisitos mínimos que permitieran garantizar la idoneidad de los avaluadores incluidos en las listas de las entidades autorizadas para llevar el “Registro Nacional de Avaluadores” y evitar la multiplicidad de listas manejadas por entidades diferentes y además evitar el monopolio de la actividad valuatoria; ya que el Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas (RNA) -como entidad privada- no tenía autorización para llevar una lista única de los avaluadores del país porque aún no se había determinado quien tenía esa función.
Con la sentencia C-1265 de 2000 se pronunció la Corte Constitucional al respecto diciendo que lo relacionado con procesos y oficios está reservado al legislador, puesto que ninguna autoridad administrativa como la SIC está autorizada para restringir el ejercicio de profesiones y oficios. La Corte actuó limitando a la Superintendencia de Industria y Comercio a llevar simplemente un trámite de inscripción más no de certificación de idoneidad, profesionalidad o respaldo alguno sobre las capacidades de la persona inscrita.
La Corte también consideró que bien puede la ley, en defensa de los intereses de los usuarios del crédito y de la transparencia de los trámites que deben llevarse a cabo para su concesión, y con el fin de evitar que las entidades financieras escojan según su particular criterio a los peritos avaluadores, que exista un registro oficial en el que aparezcan quienes pueden ser escogidos por las partes para establecer el valor de los inmuebles que habrán de ser hipotecados a favor de los prestamistas. Finalmente el objetivo principal no se cumplió y la lista de avaluadores la terminó llevando la SIC y se llamó definitivamente “Registro Nacional de Avaluadores de la SIC”. Aunque en protección de la Constitución, esta sentencia limitó la regulación que se intentaba tener a través de la SIC sobre las personas que ejercen la actividad valuatoria y no ayudó a evitar que un peritaje deficiente pudiera afectar tanto el derecho a la vivienda como la inversión de los compradores y la garantía de las entidades financieras; lo que si permitió la sentencia fué que los avaluadores se inscribieran en una lista de avaluadores del estado, sin ningún costo, como una alternativa al Registro Nacional de Avaluadores RNA de Fedelonjas, registro que es costoso, cerrado y elitista.
6. UN GREMIO SE AUTOPROCLAMA AUTORREGULADOR DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA CON SU REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES.
Ante el vacío generado por la inexistencia de una entidad rectora del tema de avalúos, las lonjas de propiedad raíz creadas a mitad de la década de los 90s y organizadas a nivel nacional a través de Fedelonjas unieron esfuerzos a través de la Sociedad Colombia de Avaluadores para crear el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A.
El R.N.A de Fedelonjas y sus lonjas empiezan a abrirse un gran espacio en el mercado de los avalúos para entidades públicas, privadas y particulares. Las entidades y los particulares empiezan a solicitar los avalúos únicamente a los afiliados de Fedelonjas y/o a los inscritos en Registro Nacional de Avaluadores R.N.A, esto debido a la desinformación o a la manipulación del mercado, ya que no hay una regulación clara del sector, lo cual induce al error o al engaño. La parte mas grave de estas prácticas las podemos ver en las licitaciones públicas para la elaboración de avalúos de entidades del estado y en los avalúos hechos por y para los bancos, donde se exigen como condición para hacer el avalúo ser parte de Fedelonjas, sus lonjas o su RNA, requisitos que no están en la ley y que no permiten el acceso a estos avalúos a otras lonjas o avaluadores que no hacen parte del monopolio.
7. LAS LONJAS Y LOS REGISTROS DE AVALUADORES EN COLOMBIA.
La incorporación en las leyes de los términos “Lonja de Propiedad Raíz” como del término “Registro Nacional de Avaluadores” le dio ventaja en el mercado a Fedelonjas y a su registro RNA, que derivó en la creación de otras entidades, sean lonjas o registros de avaluadores, que en ese momento no existían, tratando de sobrevivir y de alcanzar una tajada del gran pastel que es el negocio valuatorio, que siempre ha tratado de acaparar el monopolio.
Hasta este momento las entidades privadas sean lonjas o registros han tratado de cumplir con la labor de autorregulación de la actividad valuatoria, pero siempre a la sombra del monopolio que ha ido creando Fedelonjas con sus diferentes Lonjas de propiedad raíz y el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. No existía homogeneidad en cuanto al establecimiento de los requisitos exigidos por cada entidad para acreditar a los avaluadores hasta este momento.
8. PRINCIPALES GREMIOS, LONJAS Y REGISTROS A NIVEL NACIONAL.
FEDELONJAS.
CORFELONJAS.
CAMALONJAS.
ASOLONJAS.
CORPOLONJAS.
LONJANAP.
LONPA.
LONJA COLOMBIANA DE LA PROPIEDAD RAÍZ.
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ PERITAZGOS Y AVALÚOS D. C.
LONJA INMOBILIARIA DE BOGOTÁ.
CORPORACIÓN REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES Y LONJA COLOMBIANA DE LA PROPIEDAD RAÍZ.
LONJA COLOMBIANA DE FINCA RAÍZ Y DE AVALUADORES.
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ AVALUADORES Y CONSTRUCTORES DE COLOMBIA.
CÁMARA DE LA PROPIEDAD RAÍZ.
LONJA DE COLOMBIA (LONPROCOL).
LONJA INMOBILIARIA DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS.
LONJA DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES.
LONJA NACIONAL DE PROPIEDAD RAÍZ.
UNILONJAS.
LONJAORIENTE.
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES PROFESIONALES RNAP.
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES DE FEDELONJAS RNA.
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE PROFESIONALES DE BOGOTÁ D. C. Y CUNDINAMARCA
9. LEY DEL AVALUADOR 1673 DE 2013.
La llegada de Ley 1673 del 19 de julio de 2013 por la cual se REGLAMENTA LA ACTIVAD DEL AVALUADOR y se dictan otros disposiciones, LA COVIERTE EN ÚNICA NORMA QUE REGULE EL SECTOR VALUATORIO exigiendo requisitos que deben cumplir los avaluadores para ejercer la actividad valuatoria, además crea unas entidades de Autorregulación ERA que deben representar a todo el gremio valuatorio a nivel nación y un único registro de avaluadores RAA. Por lo tanto las entidades que venían ejerciendo labores de autorregulación o de registro de avaluadores ya no lo podrían seguir haciendo. Esta nueva norma no versa sobre los métodos o técnicas para hacer avalúos.
Corresponde al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, la reglamentación de la presente ley, así como verificar la creación y puesta en funcionamiento de las Entidades Reconocidas de Autorregulación de la actividad del avaluador. Corresponde a la Superintendencia de Industria y Comercio ejercer funciones de inspección, vigilancia y control sobre Las Entidades Reconocidas de Autorregulación de la actividad del avaluador.
10. DEFINICIONES DE TÉRMINOS TÉCNICOS DEL SECTOR VALUATORIO.
Lonjas de Propiedad Raíz: Deben entenderse en sentido genérico, no referente de manera exclusiva a personas jurídicas ya existentes que hayan adoptado ese nombre y, por tanto, cobijan en materia de avalúos a las asociaciones y colegios que agrupen a profesionales dedicados a ese ramo de la economía (Sentencia C-492/96 DE 1996 Corte Constitucional).
Registro Nacional de Avaluadores: Estaba conformado por los avaluadores incluidos en la lista que lleva la SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO SIC para realizar tal actividad. Según la página web de la SIC: Dando cumplimiento al régimen de transición previsto en el parágrafo 2 del artículo 7 del Decreto 556 de 2014 modificado por el artículo 1° del Decreto 2046 de 2014, la Lista del Registro Nacional de Avaluadores se mantendrá con el único fin de permitir que quienes ya se encontraban inscritos puedan recibir la constancia que les permita acreditar su calidad de avaluadores y puedan ejercer la actividad. Es importante aclarar, que la Superintendencia de Industria y Comercio cesó la competencia para adelantar actividades de registro, actualización y modificación del listado mediante el artículo 39 de la Ley 1673 de 2013. Este registro es derogado y reemplazado por el RAA Registro Abierto de Avaluadores.
Sector Valuatorio: sector de la economía compuesto por las actividades y servicios valuatorios de todo tipo de bienes, adelantada por avaladores que pueden ser personas naturales o jurídicas (por ejemplo las lonjas que agremian personas naturales que prestan el servicio de avalúo).
Valuación: actividad por medio de la cual se determina el valor de un bien cualquiera sea su naturaleza, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios, herramientas y normatividad vigente que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen.
Avalúo: dictamen de la valuación realizada por una persona natural o jurídica (gremio o lonja) dedicada a la actividad valuatoria (Ley 1673 de 2013).
Avaluador: persona natural que posee la formación debidamente reconocida para llevar a cabo la valuación de algún tipo de bien y que —después del Régimen de Transición contemplado en el Parágrafo 1 del Artículo 6 la Ley 1673 de 2013— deberá estar inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores RAA.
Entidades Reconocidas de Autorregulación ERA: entes gremiales de autorregulación del Sector Valuatorio que tienen a su cargo funciones normativas, de supervisión, de disciplina (en la forma determinada por la sentencia C-385 de 2015) y de registro abierto de avaluadores (en la forma determinada por la Ley 1673 de 2013).
Registro Abierto de Avaluadores RAA: Protocolo a cargo de la Entidad Reconocida de Autorregulación de Avaluadores en donde se inscribe, conserva y actualiza información de los avaluadores, de conformidad con lo establecido en la Ley 1673 de 2013. Por lo tanto, es el protocolo único de acceso abierto a cualquier interesado —a cargo de las Entidades Reconocidas de Autorregulación de avaluadores— en donde se registra, conserva y actualiza la información relativa a la inscripción de avaluadores, a las sanciones disciplinarias a las que haya lugar en desarrollo de la actividad de autorregulación y demás información que de acuerdo con las regulaciones deba o pueda ser registrada en él (Decreto 556 de 2014).
Función normativa: Consiste, sin perjuicio de lo establecido en la Ley 1673 de 2013, en la adopción y difusión de las normas de autorregulación por parte de las Entidades Reconocidas de Autorregulación para asegurar el correcto funcionamiento de la actividad del avaluador.
Función de supervisión: Consiste en la verificación del cumplimiento de las normas de la actividad del avaluador y de los reglamentos de autorregulación por parte de las Entidades Reconocidas de Autorregulación, sin perjuicio de las funciones establecidas por la Ley 1673 de 2013 en cabeza de la Superintendencia de Industria y Comercio.
Función disciplinaria: Consiste en la imposición de sanciones a los miembros de cada una de las Entidades Reconocidas de Autorregulación y a sus avaluadores inscritos por el incumplimiento de las normas de la actividad del avaluador y de los reglamentos de autorregulación (Ley 1673 de 2013).
Función de Registro Abierto de Avaluadores: Consiste en la actividad de inscribir, conservar y actualizar en el Registro Abierto de Avaluadores la información de las personas naturales avaluadoras por parte de las Entidades Reconocidas de Autorregulación, de conformidad con lo establecido en la Ley 1673 de 2013.
Régimen de transición: Es el periodo de veinticuatro (24) meses contados a partir de la fecha en que quede en firme la resolución de reconocimiento de la primera Entidad Reconocida de Autorregulación ERA por la Superintendencia de Industria y Comercio, en la que las personas que se dedican a la actividad del avaluador podrán inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores sin necesidad de presentar prueba de la formación académica exigida por en el artículo 6 de la ley 1673 de 2013, acreditando: (i) certificado de persona emitido por entidad de evaluación de la conformidad acreditado por el Organismo Nacional de Acreditación de Colombia (ONAC) bajo la norma ISO 17024 y autorizado por una Entidad Reconocida de Autorregulación, y (ii) experiencia suficiente, comprobada y comprobable mediante, avalúos realizados y certificaciones laborales de por lo menos un (1) año anteriores a la presentación de los documentos. Nota: para el caso actual, el vencimiento de este periodo es el 11 de mayo de 2018. Igualmente vale la pena resaltar que durante el periodo de transición las personas que a la publicación de la Ley 1673 de 2.013 estuvieran inscritas en el RNA que llevaba la SIC, podrán ejercer su actividad hasta el día 11 de mayo de 2018.
11. DESARROLLO DE LA LEY DEL AVALUADOR.
El Congreso de la Republica emitió la Ley 1673 del 19 de julio de 2013, la cual se enfoca en tratar de subsanar ese vacío normativo creado por la sentencia C-1265-2000 en lo referente al control que se debe tener con respecto a las personas que ejercen la actividad valuatoria. Esta norma se enfoca de manera general a todos los que ejercen la actividad valuatoria y propende la transparencia y la equidad entre las personas en el desarrollo de la actividad de valuación.
Adicionalmente tiene por objeto establecer las responsabilidades y obligaciones a cargo de los avaluadores en Colombia, así como prevenir los riesgos sociales de inequidad, injusticia, falta de transparencia y el posible engaño entre compradores, vendedores o al Estado.
La ley crea el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) el cual remplaza al Registro Nacional de Avaluadores de la SIC. El RAA estará a cargo y bajo la responsabilidad de las Entidades Reconocidas de Autorregulación (ERA). Quienes realicen la actividad de avaluador están obligados a inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores, lo que conlleva la obligación de cumplir con las normas de autorregulación de la actividad.
La obligación de registro inicial ante el Registro Abierto de Avaluadores, deberá realizarse dentro de los veinticuatro (24) meses siguientes contados a partir de la fecha en quede en firme la resolución de reconocimiento de la primera Entidad Reconocida de Autorregulación por la Superintendencia de Industria y Comercio.
Las ERA deben cumplir con algunos de los siguientes requisitos:
Reglas que prevengan la manipulación de los avalúos y el fraude en el mercado por parte de sus inscritos.
Reglas que promuevan la coordinación y cooperación con los organismos encargados de regular la actividad valuadora del país.
Reglas que promuevan la libre competencia y que eliminen barreras de acceso al mercado nacional e internacional.
Reglas que le impidan a la entidad realizar avalúos corporativos o de otra índole.
Reglas para proteger a los consumidores, a los usuarios y, en general, el interés público, de la actividad del avaluador.
Reglas que eviten los acuerdos y actuaciones que vulneren el espíritu y el propósito de las leyes y normas de la actividad del avaluador, del Código de Ética y del reglamento de autorregulación.
Garantizar que se prevenga la discriminación entre los miembros.
12. SE PERFECCIONA EL MONOPOLIO Y DA PASO AL PRESUNTO CARTEL DE LOS AVALÚOS.
Dentro de este nuevo marco legal Según la SIC el 24 de noviembre 2015 se presentaron 7 gremios de avaluadores para ser una ERA y llevar el RAA dentro del nuevo marco legal de la ley 1673 de 2013, ninguno de los gremios que se presentaron a excepción de ANA de Fedelonjas han podido ser ERA.
ANA (Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores) es una entidad gremial privada creada por la Federación Colombiana de Propiedad Raíz (FEDELONJAS) y la Sociedad Colombiana de Avaluadores (S.C.d.A) gremios del sector inmobiliario y valuatorio colombiano y además por el Registro Nacional de Avaluadores de FEDELONJAS (RNA) entidad privada que inscribe, acredita y certifica avaluadores. Cabe anotar que el RNA de Fedelonjas no es un gremio y no hace avalúos. El registro de ANA ante la Cámara de Comercio de Bogotá data del 3 de junio de 2014.
ANA es la única Entidad Reconocida de Autorregulación (ERA) que hasta el momento ha sido reconocida (Resolución No. 20910 del 25 de abril de 2016) y autorizada (Resolución 88634 de Diciembre de 2016) por la Superintendencia de industria y Comercio (SIC) y encargada de llevar el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).
Por lo tanto, ANA no representa a todo el gremio de avaluadores a nivel nacional. Recordemos que Fedelonjas solo tiene una Lonja o gremio por ciudad o departamento y en esas zonas hay más lonjas o gremios de avaluadores que no son de Fedelonjas, incluso hay zonas del país donde no hacen presencia las lonjas de Fedelonjas.
ANAV (Corporación Colombiana Autorreguladora de Avaluadores) es una Institución en formación, debidamente registrada en la Cámara de Comercio de Bogotá, de carácter gremial privada, sin ánimo de lucro y de cobertura nacional; aspirante a convertirse en ERA conforme a la Ley del Avaluador 1673 de 2013. La institución está identificada con NIT 900.870.027-5.
13. UNA SOLA ERA RECONOCIDA Y AUTORIZADA POR LA SIC QUE LLEVA EL RAA, REPRESENTA AL CARTEL DEL SECTOR VALUATORIO A TRAVÉS DE LOS SIGUIENTES HECHOS O SUPUESTOS:
La Corporación Colombiana Autorreguladora de Avaluadores (ANAV) que hace parte de los siete (7) gremios que se presentaron para ser ERA y llevar RAA con la ayuda de varios de sus avaluadores afiliados solicitaron la revocatoria directa de ANA a la SIC (entre el 9 de junio y el 1 de septiembre de 2016), esta revocatoria no fue aceptada por la SIC mediante la Resolución 85103 del 12 de diciembre de 2016 a pesar de que se presentaron varias pruebas de las irregularidades para el reconocimiento de ANA.
ANA para ser autorizada y empezar a operar debió tener el RAA en pleno funcionamiento según los requisitos de la SIC, los cuales no se cumplieron a cabalidad, ni en el tiempo requerido. Incluso hoy en día el funcionamiento del RAA no cumple ni siquiera con lo básico según la ley, ya que no es un protocolo único y tampoco es de acceso abierto a cualquier interesado (Decreto 556 de 2014. Art. 3 Definiciones.).
ANAV se ha presentado hasta el momento en tres oportunidades ante la SIC para ser ERA y de acuerdo a lo que se le ha requerido hizo las respectivas aclaraciones, complementaciones y correcciones; pero la SIC ha negado todas las solicitudes de reconocimientos argumentado elementos de forma y no de fondo. Además la SIC solicita requisitos que no están en la ley o que nunca le pidió a ANA en su momento y que luego si se los hace a ANAV. También tenemos indicios de que ANA tenía información privilegiada de parte de la SIC en la elaboración y anexos de la Resolución 64191 de septiembre 16 de 2015; la cual imparte instrucciones relativas a la actividad del avaluador. Todo esto demuestra que al parecer la SIC no quiere que existan más ERAS y con esto se estarían violando derechos fundamentales que protege la Constitución Colombiana a varios gremios y avaluadores que no hacen parte de Fedelonjas y quieren estar en otra ERA.
El Decreto 556 del 14 de marzo de 2014, reglamentario de la Ley del Avaluador 1673 de 2013, estableció que la creación o contratación de un operador de RAA es obligatorio con una de estas dos condiciones: 1- Que haya dos ERAS o más. 2- Que la única ERA tenga más de 2000 registros o avaluadores. A ANA y a FEDELONJAS (el monopolio) no les interesa, ni que hayan más ERAS, ni tener más de 2000 avaluadores inscritos en el RAA (menos avaluadores), por lo tanto, menos sana competencia al lograr esto, tienen toda la estructura amarrada privilegiándolos y de esta forma manipulan y restringir el mercado valuatorio y de avaluadores, habiendo una sola ERA, ANA, controla el RAA y podrán manipular la información remitida a las entidades.
ANA está exigiendo requisitos que no están en la ley para inscribir a las personas en el RAA como por ejemplo título profesional cuando la actividad valuatoria esta considerada como un oficio.
La SIC auspicio y convocó el 25 de noviembre de 2016 a un seminario para presentar a ANA y el RAA en el hotel Marriot con recursos del estado siendo esta entidad de carácter privado, como lo define la ley del avaluador, al señalar que las funciones que realzan las Autorreguladora no son una función pública.
La Corporación Colombiana Autorreguladora de Avaluadores ANA está conformada con voz y voto por las lonjas de Fedelonjas, el Registro Nacional de Avaluadores RNA y la Sociedad Colombiana de Avaluadores, quienes son los que ostenta el poder decisorio dentro de la entidad, las demás entidades como la Sociedad Colombiana de Economista, la Sociedad Colombiana de Arquitectos no tienen poder decisorio dentro de la Autorreguladora, solo tienen voz pero no voto.
Toda la estructura de consolidación monopólica del sector valuatorio se encuentra en un mismo sitio en la Cl. 99 #7A-51 oficinas 303/304, Bogotá Colombia. En esta dirección se encuentran: Fedelonjas, ANA quien maneja el RAA y el Registro Nacional de Avaluadores RNA.
FEDELONJAS ha ostentado una posición monopólica dentro del mercado que abusa del poder dominante dado el mayor número de lonjas que aglutina, la aceptación del gobierno nacional, y de los gremios, lo que la ha llevado a ser sancionada por monopolio en diferentes circunstancias.
Los avaluadores al final el régimen de transición que se cumple el 11 de mayo de 2018 tendrían que obligatoriamente inscribirse en la única ERA que es ANA y en el RAA o sino estarían ejerciendo ilegalmente la actividad valuatoria y según la SIC esto puede conllevar a que un particular se haga acreedor a una multa de hasta $1.300.000.000 (Mil trecientos millones de pesos). Sin que haya otra opción, a los avaluadores les tocaría obligatoriamente inscribirse en la única ERA existente y por lo tanto no se podrían crear más ERAS, perfeccionando el monopolio de Fedelonjas, convirtiéndose en un Cartel.
El RNA de Fedelonjas funciona como una PARA-ERA y como un PARA-RAA, engaña a los avaluadores y a los usuarios del servicio de avalúos ya que inscriben, registran y certifican avaluadores cuando no están autorizados para ello a la luz de la nueva ley, ya que para eso están las ERA (Entidades Reconocidas de Autorregulación) y el RAA (Registro único y abierto). Además confunden al mercado ya que el RNA de Fedelonjas certifica personas por ONAC bajo la norma 17024, certificados que son válidos únicamente según la ley hasta que finalice el régimen de transición de la Ley (11 de mayo de 2018) para inscribirse en el RAA sin necesidad de presentar la formación.
Fedelonjas le está apostando solamente a la certificación de personas por ONAC, mecanismo transitorio para inscribirse en el RAA y no ha empezado a ofrecer en el mercado la formación que exige la ley. Por lo tanto creemos que al haber una única ERA de alguna manera podría lograr que la certificación de personas por ONAC sea permanente en detrimento de la formación que es permanente en la ley.
El sector valuatorio (todas las lonjas los gremios) al no ser miembros o afiliados de ANA corren el riesgo de ser perseguidos y excluidas del mercado. Recordemos que ANA no representa a todo el gremio o sector valuatorio.
El RAA actualmente no es abierto, no puede consultarse libremente por los interesados. El RAA en su página web raa.org.co no permite consultar a los avaluadores inscritos libremente, contrariando la ley. A la ANA le están haciendo requerimientos entidades o personas para que entregue listados de avaluadores por tipo de bienes y por sectores del país o para verificar si alguien está inscrito en el RAA ya que el este protocolo no está cumpliendo con su labor. ANA no está autorizada para entregar listados de avaluadores, algo que viola la ley y puede conllevar a la manipulación del mercado.
En el RAA solo se puede consultar con el código de avaluador, el cual por supuesto nadie sabe y no se puede consultar mediante los criterios que necesita el mercado como son: nombre, ciudad, especialidad, etc. Por lo tanto esta consulta no es “abierta” como lo dice la ley y por ello las entidades o personas que quieren obtener esta información tienen que pedirla a través de ANA. La SIC no debe permitir esto ya que no cumple con ley y genera una manipulación del mercado por parte de ANA con su RAA.
ANA responde a una consulta con lo siguiente: Que no obstante que la ley dice que el RAA es solo para registrar avaluadores que son personas naturales, la ERA está constituida por personas jurídicas. Esto implica o da entender que ANA podría certificar que un persona jurídica está en esa ERA y esta certificación solo la podrían obtener las Lonjas o entidades que conforman la ANA, por lo tanto, podrían manipular los avalúos de las licitaciones del Estado o las de los bancos al entregar estas certificaciones o al manipular el mercado diciéndole que exija requisitos que no están en la ley.
Estamos agotados de decir y de demostrar a la SIC, gremios y avaluadores todas estas irregularidades sin ningún tipo eco, por eso, en esta sección encontraran infinidad de pruebas y de denuncias sobre este supuesto cartel o monopolio de los avalúos.
Este recorrido histórico por las diferentes normas y actores alrededor de la actividad valuatoria generan serias dudas en la aplicación por parte de la SIC de la nueva Ley del Avaluador en detrimento del Sector Valuatorio.
14. CONCLUSIONES Y ACCIONES
A la luz de la nueva ley del avaluador y a las circunstancias actuales donde se está consolidando un monopolio convirtiéndose en un cartel del sector valuatorio debemos exigirle a la SIC que haga cumplir la Ley del Avaluador teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:
1. No podemos permitir que solo haya una ERA que no representa o todo el gremio valuatoria a nivel nacional, deben haber más ERAS y el RAA se debe separar de la ERA.
2. Las únicas entidades de autorregulación del sector valuatorio según la ley son las ERA. Ninguna otra entidad pública o privada que venga realizando estas funciones de regulación o autorregulación puede continuar con esta labor por fuera de la ley o sin la debida autorización como ERA.
3. Lo único que certifica la calidad de avaluador y la idoneidad para el ejercicio de la actividad valuatoria es el RAA en sus diferentes categorías. Las ERA no deben certificar la calidad o idoneidad de los avaluadores.
4. El mercado y las ERA no pueden pedir requisitos que no están en la ley para demostrar o certificar la calidad de un avaluador.
5. Los gremios llámense lonjas, colegios o asociaciones de avaluadores solo pueden agremiar o afilar avaluadores en base a los derechos constitucionales.
6. La ley del Avaluador que crea las Entidades Reconocidas de Autorregulación ERA, por lo tanto los gremios llámense lonjas, colegios o asociaciones de avaluadores no pueden regular a los avaluadores y tampoco tener un sistema de registro o listas de avaluadores con ningún reglamento. Por lo tanto, no pueden tampoco certificar avaluadores en ninguna categoría ni dar fe de su idoneidad.
7. Los registros o listas de avaluadores tanto privadas como oficiales deben quedar derogadas con la nueva ley y no pueden continuar funcionando, el único protocolo o lista de avaladores permitido es el Registro Abierto de Avaluadores RAA, el cual debe ser abierto y único según la ley y para todos los ámbitos valuatorios.
8. Se debe controlar a los actores del mercado del servicio valuatorio para que no se soliciten avalúos de un gremio en particular llámese lonja o ERA y tampoco que se exija estar en algún registro o lista de avaluadores que no sea el RAA o requisitos que no están en ley.
Cualquier registro o lista de avaluadores existente diferente al RAA debe cerrarse incluido el RNA de Fedelonjas
Enviado por admin el Febrero 2, 2018 - 17:34
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Veeduría denunció El Cartel de la actualización catastral en Ibagué-Fedelonjas involucrado
Enviado por admin el Enero 30, 2018 - 21:33
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Leer más sobre ADMITEN TUTELA QUE ANAV INTERPONE POR LA DEFENSA DE LOS DERECHOS FUNDAMENTALES DE LOS AVALUADORES CONTRA LA SIC VINCULANDO A LA ERA A.N.A.
075 MONOPOLIO EN UN MISMO SITIO 26 SEP DE 2017.pdf
Monopolio en un mismo sitio (26 de septiembre de 2017)
Leer más sobre PRESUNTO MONOPOLIO EN UN MISMO SITIO
No entendemos porque el RAA en su página web raa.org.co no
Leer más sobre Irregularidades de la ERA (A.N.A.) y del RAA (NOV 2017).

References: artículo 333
 Resolución 
 artículo 7
 artículo 1
 artículo 39
 Artículo 6
 resolución 
 artículo 6
 resolución 
 Resolución 
 Resolución