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Timestamp: 2020-01-22 05:23:54+00:00

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BVerfG Beschluss vom 16.01.2004 - 1 BvR 2285/03 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
BVerfG Beschluss vom 16.01.2004 - 1 BvR 2285/03
LG Köln (Urteil vom 19.09.2003; Aktenzeichen 12 S 78/03)
AG Köln (Urteil vom 19.03.2003; Aktenzeichen 220 C 291/02)
Das Urteil des Landgerichts Köln vom 19. September 2003 – 12 S 78/03 – und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 19. März 2003 – 220 C 291/02 – verletzen die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes. Das Urteil des Landgerichts wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht zurückverwiesen.
Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die zivil-gerichtliche Verurteilung zur Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.
Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an, weil dies zur Durchsetzung des Eigentumsgrundrechts der Beschwerdeführerin aus Art. 14 Abs. 1 GG angezeigt ist (§ 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Auch die weiteren Voraussetzungen für eine stattgebende Kammerentscheidung nach § 93c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG liegen vor.
a) Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1 ≪5 ff.≫). Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Die allgemein zuständigen Gerichte haben bei der Auslegung und Anwendung der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften des einfachen Rechts ebenfalls die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten; sie müssen die im Gesetz auf Grund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigungen vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1 ≪8≫; BVerfG, 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 2000, S. 2658 ≪2659≫).
Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist allerdings erst erreicht, wenn die Auslegung der Zivilgerichte Fehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 89, 1 ≪9 f.≫; BVerfG, 1. Kammer des Ersten Senats, a.a.O.).
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, das ihn nach § 573 Abs. 1 BGB zur Kündigung dieses Verhältnisses berechtigt, die schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten anzusehen. Die Zivilgerichte haben im Ausgangsverfahren dieses Tatbestandsmerkmal insbesondere deshalb bejaht, weil die Beschwerdeführerin ihrer Verpflichtung aus § 16 Abs. 2 des Mietvertrags nicht nachgekommen sei, den Klägern die Besichtigung der Mietwohnung zusammen mit Kaufinteressenten zu ermöglichen. Bei der Auslegung und Anwendung dieser Vereinbarung ist neben Art. 14 Abs. 1 GG auch Art. 13 Abs. 1 GG zu beachten (vgl. BVerfGE 89, 1 ≪12 f.≫). Die Gerichte waren danach gehalten, bei der Auslegung und Anwendung sowohl der vertraglichen als auch der gesetzlichen Regelung die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfGE 90, 27 ≪33 f.≫).
Dem werden die angegriffenen Entscheidungen nicht gerecht. Das Amts- und das Landgericht haben bei der Abwägung der widerstreitenden Belange dem Eigentumsrecht der Beschwerdeführerin und im Zusammenhang damit auch ihrem Recht aus Art. 13 Abs. 1 GG, in ihren Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden (vgl. BVerfGE 32, 54 ≪75≫), nicht die von Verfassungs wegen gebührende Bedeutung beigemessen. Den Mieter trifft zwar aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die Besich-tigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten zu ermöglichen. Diese Pflicht besteht aber nach ganz überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur bereits einfachrechtlich nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten (vgl. Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Zweites Buch §§ 535-563, 13. Bearbeitung 1995, §§ 535, 536, Rn. 186 ff.; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.A Rn. 1128). Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG sind vor Annahme einer eine Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters darüber hinaus einerseits das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung, in diesem Zusammenhang auch die Dauer des Mietverhältnisses und die von Besichtigungen ausgehende Beeinträchtigung des Grundrechts aus Art. 13 Abs. 1 GG sowie andererseits das Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen.
Schließlich ist es verfassungsrechtlich bedenklich, dass dem ungepflegten Zustand der Wohnung, der nach Ansicht des Amtsgerichts “für sich nicht eine Kündigung des Mietverhältnisses” gerechtfertigt hat, gleichwohl für die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichteinhaltung von Besichtigungsterminen Bedeutung beigemessen worden ist. Auch hier haben die Gerichte das Eigentumsgrundrecht der Beschwerdeführerin nicht in dem erforderlichen Maße beachtet. Gänzlich unberücksichtigt ist insoweit geblieben, dass die Beschwerdeführerin ausweislich des Mietvertrags die Wohnung 1989 in unrenoviertem Zustand übernommen hatte, in der Wohnung im Jahre 2002 schon rund 13 Jahre gelebt hat und die Kläger noch im März 2002 bereit waren, selbst Renovierungsmaßnahmen durchzuführen.
2. Die Kammer hebt deshalb nach § 93c Abs. 2 in Verbindung mit § 95 Abs. 2 BVerfGG das Urteil des Landgerichts auf und verweist die Sache an dieses zurück.
Haufe-Index 1097433
DWW 2004, 146
WuM 2004, 80
RdW 2004, 379

References: Art. 14
 § 93
 Art. 14
 Art. 14
 § 573
 § 573
 § 16
 Art. 14
 Art. 13
 Art. 13
 Art. 14
 Art. 13
 § 93
 § 95