Source: http://www.amex-brno.cz/novinky/chrani-veta-v-kupni-smlouve-tak-jak-stoji-a-lezi-prodavajiciho.html
Timestamp: 2017-12-13 07:04:09+00:00

Document:
Chrání věta v kupní smlouvě „tak jak stojí a leží“ prodávajícího?
Publikováno 30. kvě 2011
Opravdu chrání věta v kupní smlouvě „tak jak stojí a leží“ majitele prodávané nemovitosti?
Pokud prodáváte svou nemovitost na základě kupní smlouvy a nikoliv dražbou objevuje se v kupní smlouvě obvykle věta, že nemovitost prodáváte „tak jak stojí a leží“. Obecně je zde názor, že tato věta vylučuje odpovědnost prodávajícího za vady věci později na nemovitosti zjištěných.
Do jaké míry je ale tento názor při prodeji nemovitosti pravdivý?
Kupní smlouva na věc „jak stojí a leží“ je ve smyslu ustanovení § 501 Obč. Z. zvláštním podtypem kupní smlouvy. Citace tohoto paragrafu je následující: „přenechá-li se věc jak stojí a leží, neodpovídá zcizitel (tj. prodávající) za její vady, ledaže věc nemá vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo kterou si nabyvatel (tj. kupující) výslovně vymínil“. S tím úzce souvisí ustanovení § 595 Obč. Z. „tomu, kdo koupí budoucí užitky nějaké věci úhrnem nebo s nadějí na nejisté budoucí užitky, patří všechny užitky řádně vytěžené. Nese však ztráty, bylo-li jeho očekáváni zmařeno.“
Z ustanovení výše uvedených paragrafů občanského zákoníku a ustanovení souvisejících (§ 595 až 600, § 616 až 627, § 645 až 651, § 653 až 656) vyplývá, že odpovědnost či lépe řečeno neodpovědnost prodávajícího za vady prodávané věci se vztahuje na případy u nichž byl předmět kupní smlouvy určen úhrnně, bez rozlišení věcí určených individuálně a bez ohledu na jejich jakost, váhu a množství. Vymezení úhrnu může být proveden místem, kde se věci k uzavření datu smlouvy nacházely, jejich druhové vymezení (bez současného určení množství) apod. V tomto lze odkázat na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 32 Odo 441/2003, ze dne 26.11.2003. Z povahy smlouvy kde je předmět prodeje vymezen úhrnně vyplývá, že prodávající za vady tímto způsobem prodaných věcí neodpovídá.
Je ale otázkou, zda prodej nemovitosti spadá do kategorie prodeje věcí označených v předmětu kupní smlouvy jako věci prodávané úhrnně. Kupní smlouva na nemovitost velmi přesně specifikuje jak místo, tak i přesné určení (druhové i hmotné) prodávané nemovitosti (viz list vlastnictví kde je uvedeno druh pozemku a jeho výměra, nemovitost a způsob její využití). Nejde zde tedy o předmět koupě jak stojí a leží a to i v případě, když je za soubor nemovitostí stanovena jedna cena. Předmět kupní smlouvy určen úhrnně lze zde aplikovat pouze na movité vybavení prodávané nemovitosti, které není součástí stavby.
V této souvislosti odkazujeme na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 21 CDO 5236/2007, který se ztotožnil v projednávaném případě s názorem Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 30. 12. 2005 č.j. 21 Co 599/2005 že ve smyslu ustanovení § 501 občanského zákoníku zcizitel neodpovídá za vadu věcí "přenechaných jak stojí a leží", jen jde-li o věci určené "úhrnně, tedy bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově a bez ohledu na jejich jakost, množství, váhu apod.". Protože předmětem kupní smlouvy ze dne 26.4.2004 byly "individuálně určené věci" (nemovitosti), nelze "dovozovat následky, které z ustanovení § 501 občanského zákoníku vyplývají, tedy že zcizitel neodpovídá za vady".
Z výše uvedeného vyplývá, že ustanovení o koupi nemovitosti „jak stojí a leží“ uvedené v kupní smlouvě nezbavuje prodávajícího v žádném případě odpovědnosti za vady podle příslušných ustanovení občanského zákoníku. V této souvisloti odkazujeme na článek JUDr. Igora Pařízka, který pojednává o záruce při prodeji bytu, lze ho však zobecnit i pro prodej a koupi nemovitosti.
Závěrem je nutno poukázat na skutečnost, že zatím co se při uzavření kupní smlouvy na nemovitost prodávající odpovědnosti za vady těžko zbaví, při nabídce nemovitosti formou veřejné dražby, kdy vydražitel získává nemovitost udělením příklepu, nelze žádnou formu záruky uplatňovat.

References: § 501
 § 595
 § 616
 § 645
 § 653
 § 501
 § 501