Source: http://www.administrator24.info/artykul/id3006,usuniecie-wad-nieruchomosci-wspolnej
Timestamp: 2019-09-20 16:48:53+00:00

Document:
Usunięcie wad nieruchomości wspólnej | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Katarzyna Jachacy	| Administrator 4/2012 | 26.11.2012
Miasta wprowadzają rozwiązania do nadzoru ruchu »
Systemy nawadniające na osiedlu »
Dochodzenie należności przed sądem »
Dochodzenie przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń o usunięcie fizycznych wad części wspólnych nieruchomości w oparciu o przepis art. 209 Kodeksu cywilnego.
Podstawę dla roszczenia dotyczącego usunięcia wad nieruchomości wspólnej stanowi przepis art. 209 Kodeksu cywilnego (KC), stosownie do treści którego:
O ile właściciele lokali dokonali cesji, w zakresie tego roszczenia, wspólnota mieszkaniowa ma prawo dochodzić napraw całości wad, a nie tylko części odpowiadającej scedowanym udziałom w części wspólnej nieruchomości.
Zagadnienie to omówione zostało w wyroku Sądu Najwyższego z 15 października 2008 roku (sygn. akt I CSK 118/ 08):
[..] na podstawie art. 209 KC każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej, to cesja takiego uprawnienia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stwarza materialnoprawną legitymację tego podmiotu do dochodzenia tego roszczenia.
Na uwagę dodatkowo zasługuje też wywód zawarty w ww. wyroku Sądu Najwyższego, iż przy roszczeniach opartych o przepis art. 209 KC:
[..] sprzeciw innych współwłaścicieli pozbawia wykazującego inicjatywę procesową współwłaściciela legitymacji procesowej do występowania w procesie w zastępstwie pozostałych (sprzeciwiających się) współwłaścicieli.
Z powyższego wynika, iż nawet gdy cesji udzieliła tylko część właścicieli, to wspólnota mieszkaniowa występująca z powództwem ma prawo dochodzić całości roszczenia z zakresu żądania uzyskania napraw przez pozwanego, do momentu, w którym nie otrzyma wyraźnego sprzeciwu części współwłaścicieli i wówczas w ich imieniu występować nie będzie mogła.
zobacz: Ustanowienie odrębnej własności lokalu
Przepis art. 209 KC dotyczy tzw.: czynności zachowawczych, czyli takich, które dotyczą ochrony wspólnego prawa.
Przyjmuje się, iż czynności te pod względem charakteru prawnego nie są zaliczane do czynności zarządzania nieruchomością wspólną, lecz do czynności – w tym roszczeń, których samodzielnie może dokonywać i dochodzić w zakresie ochrony swojego prawa każdy współwłaściciel.
Do tych czynności zalicza się między innymi powództwa windykacyjne, negatoryjne czy posesoryjne, ale także dochodzenie roszczeń z zakresu żądania usunięcia wad, jakimi obarczona jest nieruchomość wspólna.
Uzasadnienie powództwa
Żądanie usunięcia wad w ramach postępowania sądowego wiąże się dla strony powodowej z obowiązkiem wykazania uzasadnienia powództwa tak co do zasady, jak i co do wysokości oraz z obowiązkiem udowodnienia roszczenia. Często jest to proces skomplikowany i długotrwały.
Przy spornych stanowiskach procesowych stron konieczne bywa, aby poza twierdzeniami i argumentacją merytoryczną przeprowadzić także dowody dla wykazania co do zasady istnienia wad, sposobu, zakresu i kosztu ich napraw, etc. Procesy sądowe w omawianym zakresie wymagają przeprowadzenia dowodów z opinii biegłych sądowych, specjalistów z zakresu poszczególnych dziedzin budownictwa, posiadających wiadomości specjalne, którzy na zlecenie sądu w konkretnym postępowaniu przeprowadzą oględziny i analizę dokumentacji, w tym dokumentów źródłowych i akt sądowych i wydają opinie sądowe.
Opinie biegłych służą sądowi do wypracowania stanowiska w zakresie, w którym sąd nie ma wiedzy fachowej. Niemniej jednak to „sąd jest najwyższym biegłym” i nie jest związany opiniami, ale dokonuje samodzielnych ocen w oparciu o całokształt materiału dowodowego w sprawie zgromadzonego.
Trudne i długie egzekwowanie wyroku
Konieczne jest wskazanie, iż przy roszczeniu o usunięcie wad/dokonanie napraw, uzyskanie wyroku pozytywnego dla strony powodowej może nie kończyć problemów wspólnoty mieszkaniowej w tym zakresie, bowiem w praktyce zdarza się, iż dochodzi do poważnych trudności przy wyegzekwowaniu wyroku. Wspólnota, kształtując zatem żądanie pozwu o dokonanie napraw powinna rozważyć czy jednocześnie nie powinna żądać upoważnienia do ewentualnego zastępczego dokonania napraw za pozwanego w oparciu o przepis art. 480 §1 KC.
W przypadku, gdyby pomimo zobowiązania zastępczego strona pozwana nie wykonała wyroku, wówczas konieczne byłoby wytoczenie kolejnego postępowania, dla otrzymania w trybie egzekucji sądowej odpowiedniej kwoty pieniężnej dla samodzielnego (przez wspólnotę mieszkaniową) dokonania usunięcia wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości.
zobacz: Wspólnoty wielobudynkowe w spółdzielni
W konkluzji konieczne jest wskazanie, iż ten całościowy tryb postępowania w aktualnych realiach wymiaru sprawiedliwości powoduje skrajnie długie oczekiwanie wspólnoty ­mieszkaniowej na uzyskanie napraw i usunięcie wad.
Czytaj dalej: Zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej
prawo do odszkodowań |
wady nieruchomości wspólnej |

References: art. 209
 art. 209
 art. 209
 art. 209
 art. 209
 art. 480