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Timestamp: 2020-08-12 21:01:09+00:00

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Consejos y Opiniones de Expertos – Jurinm Bienes Raíces
Etiqueta: Consejos y Opiniones de Expertos
5 tipos de roommate ¿Cuál eres tú?
¿Despertaste en la mañana haciendo cuentas? ¿Ya lo descubriste? Sí, para pagar las mejores cosas de la vida, como un departamento, viajes, un auto y la ropa que tanto deseas lo mejor es dividir costos con un rommie.
Tal vez te sacaste la lotería y eres de los afortunados que tienen un rommate ‘fantasma’, o sea alguien que viaja mucho o nunca está en casa.
Muchos compañeros de cuarto pueden convertirse en grandes amigos y mejorar nuestra vida en varios sentidos, en lo social y en lo personal, aunque hay casos en que sucede todo lo contrario y llegan a ser una piedra en el zapato.
En ese sentido, lo mejor es tomarse un tiempo para elegir al mejor compañero de vida pues, como un auténtico matrimonio, compartirán el techo día tras día.
Si todavía después de que hiciste casting y el roomie estrella con sus dotes actorales logró engañarte y de tierna oveja se convirtió en el lobo feroz, estos consejos te serán de utilidad. Léelos y hazle frente a esa pesadilla que tienes en casa.
1. El desconsiderado
Vas directo a la cocina y estás a punto de servirte tu cereal favorito lleno de…aire. Vas por la leche del refrigerador y también está completamente vacía. Respiras, cuentas hasta 10 y mejor te vas al baño a lavarte los dientes antes de irte a dormir, pero no puedes porque tu roomie tiene todos sus accesorios de higiene personal regados por doquier, justo como los platos sucios que llevan días en la tarja de la cocina. Es un hecho: tienes a un roomie 100% desconsiderado
Tu compañero de casa no está tratando de molestarte, tal vez tiene un problema de ‘despiste’. No tiene idea de que su comportamiento es un problema. Cada cabeza es un mundo y de eso se pueden derivar millones de hábitos que cada quien interpreta según su crianza y muchos otros factores. Ten en cuenta eso antes de acercarte a tu roomate desconsiderado.
Intenta ir libre de acusaciones y prejuicios, busca algún aspecto que tengan en común y, sobre todo, pregúntate si tú mismo podrías estar haciendo algo que le moleste a él. Cuando vea que muestras esa humildad, él seguramente también pondrá se su lado para mejorar su calidad de vida.
2. El que cree que tus cosas son de él
Digamos que, le gusta ‘tomar prestadas’ las cosas. Puede que no sean artículos de gran valor, pero el problema que generan sí que puede hacerse enorme. Por ejemplo, juras que todavía tenías galletas en tu reserva, pero no están. Estabas 1000% seguro que aun te quedaba detergente para la ropa y ya no queda más. ¿A dónde fue? Han pasado a ser territorio de tu roomie.
Dependiendo de la gravedad del tema, una sencilla charla podría aclarar las cosas. La idea es crear reglas, incluso por escrito, que den lugar a normas que regularmente se dan por sentadas. Esos acuerdos pondrán en claro qué está bien y qué no dentro de casa. Cuando veas que esta estrategia no rinde frutos, habrá llegado la hora de buscar un nuevo compañero.
3. El pasivo-agresivo
¿Cómo saber que vives con uno? Esa es la parte divertida ¡no lo sabes hasta que ya es demasiado tarde! Tu ropa tiene roturas, los platos sucios terminan en tu habitación sin que los hayas usado. Hoy sacas la basura, pero no pusiste una bolsa y mañana el cesto amanece desbordado. ¿De qué se trata? Obviamente de hacerte llegar a tu límite hasta que explotes.
Todos venimos de mundos distintos, lo que es inaceptable para unos, para otros da lo mismo. Hay quienes prefieren confrontar y otros que mejor intentan no quejarse, por lo que soportan hasta no poder más.
Si buscas ser un poco más accesible y con cero prejuicios, incluso la persona más cerrada podrá sentirse suficientemente cómoda y abrirse a ti. Así podrás darte cuenta que dormir fuera de casa, cocinar con mucho ajo, fumar en la sala y poner los pies sobre la mesa no son cualidades que aprecie tu roomie.
En caso de que la lista de peros en ambos casos se alargue infinitamente, habrás aprendido la lección y tendrás que lanzar convocatoria para un nuevo casting. Aunque esta vez, procuren establecer qué cosas no están dispuestos a cambiar.
4. El irresponsable
Mucho ojo, no estás frente a un roommate, has heredado un hijo adulto sin proponértelo. Tú haces el súper, te encargas de la limpieza y pagas las cuentas en tiempo. ¿Y dónde está tu compañero de cuarto? Tú tienes dos trabajo y él sus tardes libres para relajarse y no tiene intención de cambiar las cosas porque simplemente así están muy bien.
Este compañero de cuarto necesita límites firmes y claros. Dale un ultimátum, dile con voz segura que si no puede pagar la renta en la fecha de vencimiento, será su último mes sin excusa ni pretexto. Esa actitud le hará saber que puedes cambiar las cosas si así lo deseas y que puedes encontrar a un nuevo rommie en un dos por tres.
5. El incomprendido
Si vives con una persona que siente que debería tener más y dar menos, pero aun así es infeliz. Estás ante un típico incomprendido. ‘Si yo casi no estoy aquí, ¿por qué debo limpiar?’, ‘Ok, es mi perro pero ¿Por qué no puede andar libremente cuando yo no estoy en casa?’ ¿Te suenan conocidas esas frases?
Honestamente, puede ser un dolor de cabeza tratar de hacerle ver el punto, es decir, que comprenda que tu esfuerzo es diametralmente opuesto al de él. En el peor de los casos, si no llegan a un acuerdo, no te sentirás mal de empezar a buscar un reemplazo. En el mejor escenario, él reconocerá tu labor, tendrá un reacomodo emocional y apreciará lo que tiene.
En todos los casos, lo mejor es recordar que no todos piensan como tú, lo que es normal para ti, para alguien más no lo es. Así que invierte tiempo en la búsqueda de tu alma gemela inmobiliaria y no dejes nada al azar.
fuente: Editorial Metroscubicos
Publicado en abril 1, 2016 abril 1, 2016
Cómo saber si vale la pena remodelar para vender
Si estás considerando un proyecto de renovación hazte las siguientes preguntas: ¿es el momento? ¿Vale la pena el esfuerzo y la inversión? ¿Obtendré un beneficio, o solo lo estoy haciendo por el placer de ver el resultado final?
Paso 1. Calcula el valor actual de tu casa
Para tomar una decisión informada sobre si la renovación es idónea, el primer paso es calcular el valor actual de tu propiedad.
Contacta a un agente de bienes raíces, él te puede dar una idea aproximada o puedes solicitar formalmente un avalúo. El costo es variable pero, en promedio, el avalúo de una casa con valor de un millón de pesos cuesta 3,000 pesos.
Recuerda que en un bien construido se toma en cuenta la localización del inmueble, los metros cuadrados, el tiempo de uso, la calidad de los acabados y el mantenimiento.
Paso 2. Investiga cuánto valdría tras la remodelación
El siguiente paso es averiguar en cuánto se vendería después de hacerle las mejoras. Esto se puede investigar con un agente de bienes raíces. Haz una comparativa con inmuebles de tamaño similar al tuyo y que se ubiquen más o menos en la misma área.
Lo ideal es que esas viviendas hayan sido remodeladas o que, por lo menos, tengan mejores terminados que tu casa (sin pasar todavía por el proceso de renovación).
Podría ser un proceso largo, pero este tipo de investigación te ofrece una idea clara del panorama. Cuando lo hayas hecho, sabrás con exactitud lo que estás buscando con la venta o, en todo caso, reevaluar tus intenciones.
Paso 3. Haz tu presupuesto
Remodelar tu vivienda no sólo ayuda a optimizar tu comodidad, a veces con una inversión de 10% del valor la propiedad, se puede aumentar el mismo hasta 40%. Pero para ello, debes manejar tus recursos de forma inteligente.
La calidad y el tipo de acabados determinarán ese incremento, aunque también dependerá de la zona remodelada: la cocina y el baño son puntos clave pero hay que tener sumo cuidado. Es necesario que te plantees si la renovación que tienes planeada sobrepasará el valor de la vivienda. Lo importante es no exagerar y sacarla involuntariamente del mercado.
Por ello el paso tres es hacer un presupuesto: es preciso saber cuánto dinero deseas gastar en la remodelación. Quizá ya tengas un aproximado de los gastos, pero si no es así, lo más recomendable es que analices qué es lo que se va a modificar y cuánto capital se puede llevar. Esto implica cotizaciones de mano de obra y de los materiales que se requerirán. No olvides que al momento de solicitar varias cotizaciones, también hay que tomar en cuenta el plazo de garantía que te ofrezca cada una.
Paso 4. Realiza el cálculo
Si aun con todos los ejercicios que has hecho no te sientes seguro, existe una opción que te puede ayudar. El beneficio potencial de los resultados de renovación se puede resolver con la siguiente fórmula:
Valor potencial de la propiedad renovada, menos el valor actual de la misma, menos los costos estimados de remodelación, menos otros costos (como los seguros, los costos de operación y los gastos de venta). Esto es igual al beneficio o la equidad potencial.
Recuerda que el beneficio resultante cambiará si inflas el costo de renovación o si calculas mal el valor potencial de tu propiedad. Por ello, lo mejor es establecer contacto con profesionales del rubro, agentes inmobiliarios, un contratista y hasta con varios proveedores para asegurar que tu estimación sea tan confiable como sea posible.
Además, necesitas estar seguro de que podrás dedicar tiempo y esfuerzo suficientes para esta tarea y descubrir de esa forma si renovar sigue siendo buena idea o si es más una potencial pérdida de ingresos.
Cuando hagas números y estés realmente satisfecho con los resultados, prepárate para enfrentar cierto nivel de riesgo y comprométete con el proyecto. Con una buena gestión, planificación y ejecución, no solo obtendrás un beneficio, sino que también generarás en ti un auténtico sentimiento de logro. ¡Te deseamos la mejor de las suertes!
Publicado en noviembre 3, 2015 enero 5, 2016
Manual para renovar la casa tú mismo
Hacer pequeñas mejoras en tu casa te ayudará a mantener su valor, y disfrutar de un espacio renovado. En entrevista con Metros Cúbicos, los expertos de Cómex nos comparten su experiencia y una lista de acciones que podrás hacer túmismo.
Los productos básicos que sugieren los expertos se dividen en tres categorías: pintura, impermeabilizante y barniz para madera.
Los productos hechos con resina acrílica son ideales para interiores, porque da un acabado terso y fino, es lavable y de fácil mantenimiento. Para exteriores, es resistente a la intemperie, radiación solar y humedad.
Los esmaltes base agua son la mejor opción para espacios que requieren mayor protección, como zonas de tránsito, cocinas y baños.
La línea de aerosoles ofrece versatilidad para todo tipo de proyectos, pues cuenta con gran variedad de acabados. Puede aplicarse en muebles metálicos y en electrodomésticos.
2. Impermeabilizantes
La mayoría de los productos del mercado se aplican con facilidad. Únicamente se limpia el área y se coloca con cepillo.
Hay opciones de secado rápido, que permiten impermeabilizar aún de forma imprevista, pues su tiempo de secado máximo es de 6 horas.
También hay productos con aislante térmico, ideal para climas cálidos (secos, sub-húmedos y húmedos), pues refleja el calor y reduce la temperatura interior hasta 10°C en comparación con otros impermeabilizantes.
“Por ejemplo, si en Mexicalli una losa se calienta a 50°C, ésta puede reducirse a 25°C, lo cual tiene un impacto directo en la temperatura interior y se ve reflejado en ahorro energético por uso de aire acondicionado”, explica Javier Sosa, director de mercadotecnia de Comex.
Los impermeabilizantes de alto desempeño, incorporan llantas de desperdicio en su fórmula y tiene la ventaja adicional de que el área se vuelve transitable sin riesgo de daño a la capa protectora.
3. Barnices
Puedes transformar cualquier puerta y mueble de madera, renovarla o darle un segundo uso.
Existen barnices de distintos colores, que se ajustan a la decoración de tu casa. Se aplica como pintura, tras lijar la madera.
Como recomendación final te sugerimos acudir a tiendas especializadas, pues en su mayoría ofrecen asesoría gratuita en la aplicación y usos de los productos que requieres. Además, te podrán sugerir herramientas para una aplicación sencilla.
Publicado en abril 1, 2015 enero 5, 2016
4 consejos para recordar durante la búsqueda de casa
Buscar la casa ideal es un proceso agotador porque siempre estamos a la expectativa de encontrar lo más parecido a la vivienda de nuestros sueños, y ya que vamos a pagar por un inmueble, queremos que valga la pena.
De acuerdo con expertos, la búsqueda de un inmueble no sólo es una aventura financiera, sino que es un proceso que implica el momento de vida, la relación que llevamos con nuestra familia, amigos, pareja, nosotros mismos y todas las decisiones emocionales que se realizan durante esta etapa, es decir, no es cualquier cosa y advertimos que, tampoco será fácil.
A veces la tolerancia a la frustración es una debilidad que se presenta porque quisieras que todo fuera más fácil. Pero debes tener bien presente que una cosa es tener en la mente tu casa ideal y otra es encontrarla con todas las condiciones y amenidades como has imaginado. Por eso, te damos 4 consejos básicos para que no te rindas.
1.- No te conformes con lo que no quieres
Debes tener una visión clara sobre qué tipo de espacio buscas y para qué. Puedes hacer una lista de tus necesidades, tu estilo de vida y el uso que le darás a la vivienda. Estos parámetros te ayudarán a reducir el universo de casas que buscas.
En una ciudad como la nuestra, uno de los factores clave y por el que la mayoría de la gente contempla rentar o se esfuerza por comprar casa, es la cercanía con sus centros de trabajo, y los servicios disponibles, porque también es agotador vivir muy lejos de la civilización. Así que, asegúrate de que lo que busques esté ubicado en una zona donde siempre quisiste habitar.
3.-Separa las emociones de los negocios
Siempre debes recordar mantener tus emociones bajo control durante el proceso de buscar casa. Sí, hay muchas cosas que pueden salir mal o cambiar durante esta aventura pero, manteniendo una mentalidad puramente empresarial, podrás superar tensiones. Considera que es una transacción comercial y los sentimientos no deberían interferir. Relájate y acepta que será un viaje difícil pero no imposible. Muestra tolerancia a la frustración y sé un profesional que se enfoca en ocuparse y no en preocuparse.
4.-Esto no se acaba, hasta que se acaba
Ten en cuenta que por algo pasan las cosas y necesitarás paciencia para que todo el proceso vaya saliendo poco a poco, porque no puedes forzar a que por ejemplo, la totalidad de trámites se dé en una semana. Necesitas de varios profesionales inmobiliarios, para lograr la meta de tener una casa. Si hay negociaciones que al final no funcionan, considera tener un plan B y C, es decir, otras opciones de viviendas. Con tu tenacidad, ganas y expertos que te guíen, saldrás sano y salvo de esta aventura llamada, elegir casa.
Publicado en octubre 10, 2014 enero 5, 2016
Publicado en julio 18, 2014 enero 5, 2016
Cómo dividir la renta y los gastos con un roomie
El reto de encontrar un espacio para rentar y compartir no sólo esta relacionado con la ubicación y un precio razonable, también radica en conocer cómo administrar los gastos. ¿Cuál es la mejor estrategia para dividir los gastos?
De acuerdo con Federico Sobrino, quién forma parte del Consejo de Directores de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) de la Ciudad de México, considera necesario que al momento de renta se considere:
1) Qué la cantidad de la renta no rebase del 25% de los ingresos de cada uno de los futuros inquilinos.
2) Es importante que aunque compartas solo uno sea el titular. El responsable de firmar el contrato.
3) Para el pago del depósito, el experto sugiere que se divida en partes proporcionales.
De acuerdo con el experto deben discutir aspectos financieros para hacer acuerdos. Aquí algunas recomendaciones que debes tener en cuenta:
Qué porcentaje de renta pagará cada uno. ¿Cuánto renta cada persona va a pagar por mes . Si va a compartir el lugar de manera uniforme la división debe ser en partes iguales, pero si tienes una habitación mucho más grande, o más de espacio en general, decidan cuánto más debes pagar.
Responsable de pagos. Planear quién hará los pagos de renta y servicios en tiempo y forma a fin de evitar multas o suspensión de los mismos.
Gastos adicionales. ¿Quieren TV por cable? Es probable que solo uno quiera contratar este servicio por lo que le correspondería pagarlo, sin embargo puede ser injusto porque, inevitablemente, el roomie que afirmaba no estar interesado podría ver algún programa televisivo sin costo extra.
Consumo de servicios. Es probable que el pago no sea en partes iguales, dependerá de las actividades diarias de cada quien. Por ejemplo, si uno de los residentes acostumbra cocinar diario, debe ser el que pague la mayor parte del recibo de gas. O bien si alguno va a trabajar desde casa el gasto de electricidad y servicio telefónico deberá ser su responsabilidad.
Visitas. Acuerden si las visitas recurrentes, por ejemplo la pareja de alguno debe aportar para los servicios.
Plazo del contrato. Dejen estipulado qué pasará si alguno de los roomies decide irse antes de que finalice el contrato. ¿Qué pasará con su cuota? ¿estará obligado a encontrar un sustituto?
Y si buscas una división aún más equitativa, Francis Su, profesor de matemáticas en el Harvey Mudd College en California, hace una proposición basada en el trabajo del matemático alemán Emanuel Sperner. Se llama el lema de Sperner, y consiste en un triángulo con diversas opciones tomando en cuenta otros aspectos, como por ejemplo, quién valora más la luz natural, o la cercania con el baño o la salida, consulta sobre esta fórmula aquí.
Publicado en julio 1, 2014 enero 5, 2016
9 reglas legales para comprar tu casa
Cuando encuentras la casa que quieres comprar e inicias las negociaciones, es momento de corroborar que la propiedad cuenta con todos los documentos necesarios para llevar a cabo la compra-venta. La idea es garantizar que estás frente a un bien raíz legal y que tu inversión no corre riesgo alguno.
Aunque lo más recomendable es contar con la asesoría de un abogado experto en bienes raíces, puedes avanzar en la revisión de los documentos y detectar cualquier anomalía oportunamente.
Solicita al vendedor copias de las escrituras, de su identificación oficial y acta de matrimonio, así como de los últimos pagos de predial y servicios. Estos documentos son los pilares para saber que la casa que vas a comprar está en regla.
Con la escritura en la mano, debes revisar:
1.La ubicación.
Esto debes informarlo al notario público cuando se realice la firma de las nuevas escrituras, para que se haga una anotación como la siguiente: “La calle Fulana, antes, hoy Av. Mengana…”.
La única persona autorizada para vender la propiedad es el mismo que aparece como dueño en las escrituras, por esto es importante corroborar sus datos con la identificación oficial.
En ocasiones ocurre que el propietario tiene dos nombres y en la escritura sólo se lee uno. En este caso, también se debe hacer saber al notario esta aclaración.
Otros aspectos a revisar, que no están registrados en las escrituras son:
Cuando compras una vivienda nueva, es importante que la desarrolladora garantice por escrito que no quedará ninguna deuda a la hora de la firma de la escritura por servicios de luz o agua, pues si se quedara algún adeudo lo deberán pagar entre todos los residentes.
Aunque el notario público en su momento verificará posibles gravámenes, o problemas de litigios, es recomendable detectar posibles contratiempos antes de que el proceso esté más avanzado.
Asimismo, se incluye el precio total del inmueble y la forma en que se pagará; los precios adicionales y los montos de penalización en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes. La fecha de entrega y si la vivienda cuenta con seguro de calidad, o el plazo y términos de la garantía en caso de surgir vicios ocultos.
En el caso de viviendas nuevas, ya sea en el cuerpo del contrato o en anexos también se deben estipular las amenidades y servicios del complejo habitacional.
Junto con tus documentos, deberás entregar un anticipo para pagar algunas gestiones y documentos necesarios para el trámite, como constancias, certificados y el avalúo. El resto de los gastos notariales, como honorarios e impuestos se pagan al momento firmar la nueva escritura.
Es aquí cuando deberás liquidar la propiedad, ya sea con un cheque certificado o una transferencia bancaria.
Una vez que las partes hayan firmado, el notario presenta copia de los siguientes documentos: avalúo y certificados de no adeudo al Registro Público, con el correspondiente pago de impuestos para que el Registro haga la inscripción de la operación de compra-venta.
Ahora sí, puedes estar seguro que lo que acabas de firmar y el dinero que recién pagaste te convierte en el dueño de la casa que has soñado.
Las Comisiones de Honor y Justicia, ¿Comó y hasta donde deben actuar?
¿Hasta donde se debe llegar y como deben abordarse los conflictos cuando hay diferencias entre inmobiliarios?
1.- Los conflictos y el papel de las Comisiones de Honor y justicia.
a.- ¿Que es un conflicto?
Un conflicto es una situación en que dos o más partes, con intereses contrapuestos, que entran en confrontación u oposición en la búsqueda de ciertos objetivos. Es una situación que implica un problema, diferencias, una dificultad y puede suscitar posteriores enfrentamientos.
En lo que corresponde a nuestra actividad, la base es entender que en la medida que profesionalicemos la actividad inmobiliaria existirán menos conflictos y diferencia de posiciones o apreciaciones. Por lo tanto, pensar en métodos y maneras para la resolución de conflictos será siempre una buena medida.
Parte del mejoramiento y profesionalización de la actividad inmobiliaria es el cumplir irrestrictamente entre otras con la ética, el orden, la puntualidad, el deseo de superación, la responsabilidad y el respeto por los demás como principios básicos.
b.- las Comisiones de Honor y Justicia
Los Comités de Honor y Justicia Seccionales y Nacional (CSHYJ y CNHyJ por sus siglas) de la AMPI están diseñados para cumplir con esas dos ideas:
1.- La de poner en practica métodos para resolver los conflictos y
2.- basarse en el código de comportamiento ético, reglamentos, estatutos y marco legal.
Las CSHYJ y CNHyJ en el pasado reciente han tenido algunas situaciones como:
a) El no estar bien constituidas, ya sea con falta de integrantes, integrantes sin capacitación en el tema; comisiones no constituidas, porque las secciones son muy pequeñas o
b) No existen, es decir, no hubo interés de nadie para formarlas y;
c) Funcionando sin criterio, ya que en la mayoría de los casos, los integrantes no guardan patrones uniformes de resolución, ni criterios claros para su función, a pesar de que tengan muy claro lo que debe de ser la actitud en la profesión.
La consecuencia de esta situación en términos institucionales es negativa ya que los conflictos brincan de la esfera seccional a la nacional
i.- El desgaste.- sin esta segunda tenga el contexto claro, haya elementos de juicio objetivos, existan documentales suficientes y obvio el problema de las distancias;
ii.- Mala imagen, porque casi siempre permea hacia el interior y exterior lo que por su naturaleza debería ser reservada a los interesados y la CSHYJ y, se vuelve una guerra de descalificaciones o pronunciamientos de una parte hacia la otra.
La de imagen exterior es muy dañina, al grado de encontrarse con el problema de que algunos inmobiliarios fuera a la AMPI aseguran que los que formamos la Asociación somos iguales o peores que los famosos coyotes porque no respetamos los tratos, condiciones o acuerdos; y en ese incumplimiento nunca pasa nada por su entrada a las Comisiones de Honor.
Analizar y actuar sobre la realidad de que las CNHYJ y las CSHYJ deben de evolucionar y perfeccionar nuestros estatutos para establecer más y mejores atribuciones, en la búsqueda de sustento legal y moral que los respalde, será lo aduacuado.
c.- El carácter de las resoluciones internas
Reflexión paralela a todo esto es, entender que las resoluciones emitidas por la CNHYJ y la CSHYJ serán de carácter interno y jamás podrán sustituir a las medidas legales que las autoridades administrativas o judiciales impongan. Los asociados de la AMPI debemos asumir las resoluciones de los Comités y buscar que todos acaten los principios que rigen el comportamiento ético de la profesión.
Es más, se recomienda que en la situación concreta que un problema se convierta en tema de Ministerio Público o ya de un Juzgado implicará que se cierre el proceso interno, ya que se corre el riesgo de que una resolución interna se contraponga a una sentencia o determinación de la autoridad y eso pondría en tela de juicio la autoridad moral de la AMPI.
2.- Los métodos alternos para los conflictos entre los inmobiliarios
Pero, ¿Buscar mecanismos alternos para la resolución de conflictos será válido y tendría efectos positivos para el gremio?, ¿Servirá que las comisiones de Honor y Justicia caminen hacia algo parecido o se deje en instancias externas?
Cualquier mecanismo alterno será válido con el principio de que si se abre una propuesta así, tendrá que darse aviso a las CHYJ Seccional o Nacional y estas la dejaran cerrada internamente.
De hecho la aplicación de métodos que no sean judiciales para arreglar las diferencias entre las partes se denomina en el argot legal “Resolución Alternativa de Conflictos” (RAC por sus siglas), es la forma no judicial de resolver conflictos al margen de los medios judiciales convencionales. En nuestro caso, se aplicaría a los temas que se generen a causa de operaciones inmobiliarias.
a. Algunos de los métodos ya existentes son:
i. Mediación, aclarando que son solo facilitadores
El término hace referencia al acto de intervenir en una situación con el objetivo de solucionar un enfrentamiento o disputa entre dos partes. La mediación se aplica en diferentes disciplinas profesionales (Comercio, Derecho, Psicología, Trabajo Social, etc.), en el que dos o más partes llegan a acuerdos consensuados facilitados por una tercera parte (el mediador), que actúa bajo el principio de la neutralidad. El mediador, ayuda a las partes a lograr un rápido acuerdo usando diferentes métodos para lograrlo.
ii. Conciliación, estos dan opciones de solución.
Es un medio alternativo de resolución de conflictos, a través del cual las partes resuelven directamente un litigio con la intervención o colaboración de un tercero. Existen dos tipos de conciliación:
*La conciliación prejudicial: es un medio alternativo al proceso judicial, es decir, mediante ésta las partes resuelven sus problemas sin tener que acudir a un juicio.
*La conciliación judicial: es un medio alternativo a la resolución del conflicto mediante una sentencia; es una forma especial de conclusión del proceso judicial. El tercero que dirige esta clase de conciliación es naturalmente el juez, que además de proponer bases de arreglo, homologa o convalida lo acordado por las partes.
En el ámbito del Derecho, se considera que tanto la mediación como la conciliación jurídica son métodos de resolución alternativa de conflictos, que evita y descongestiona procesos administrativos tradicionales del poder judicial. Están basados en la democracia, la pacificación social, el diálogo, el respeto, y el consenso para la convivencia. Dos de las diferencias más evidentes entre la mediación y la conciliación son:
1) El mediador se rige por el principio de neutralidad, buscando un acuerdo consensuado y aceptado por las partes, que siguen siendo las protagonistas del proceso, mientras que el conciliador se rige por los principios de imparcialidad y justicia, y decide unilateralmente un acuerdo que es aceptado por las partes (el conciliador es el protagonista principal del proceso);
2) El acuerdo logrado en un proceso de mediación no es vinculante jurídicamente para las partes (es decir, si las partes lo incumplen, no tienen consecuencias judiciales), mientras que el acuerdo logrado a través de un proceso de conciliación, sí tiene consecuencias jurídicas, y su incumplimiento puede derivar en un proceso judicial.
iii. Negociación,
Es un esfuerzo de interacción que se realiza a fin de generar beneficios. Es un proceso por el cual las partes interesadas resuelven conflictos, buscan ventajas individuales y/o colectivas, acuerdan líneas de conducta y procuran obtener resultados que sirvan a sus intereses mutuos. Se contempla generalmente como una forma de resolución alternativa de conflictos o situaciones que impliquen acción multilateral.
iv. Facilitación,
v. Evaluación neutral previa,
vi. Arbitraje,
El arbitraje en Derecho, es una forma de resolver un litigio sin acudir a la jurisdicción ordinaria. Las partes, de mutuo acuerdo, deciden nombrar a un tercero independiente, denominado árbitro, que será el encargado de resolver el conflicto. El árbitro, a su vez, se verá limitado por lo pactado entre las partes para dictar el laudo arbitral (es la resolución que dicta un árbitro y que sirve para resolver un conflicto entre dos o más partes). Deberá hacerlo conforme a la legislación que hayan elegido las partes, o incluso basándose en la simple equidad, si así se ha pactado.
Cuando un arbitraje se ajusta a la legalidad, sustituye completamente a la jurisdicción ordinaria, que deberá abstenerse de conocer el litigio. Entre las ventajas del arbitraje se encuentran su flexibilidad y el hecho de que se pueden pactar los costes con anterioridad.
vi.1. Tipos de arbitraje
Existen tres tipos de arbitraje:
a)*Institucional: Es el que se lleva a cabo en una institución arbitral generalmente con sus propias reglas y con una lista cerrada de árbitros.
b)*Independiente o Ad Hoc: Es el que se lleva a cabo por las partes, ya que éstas escogen los árbitros y las reglas que van a regir el arbitraje.
c)*De inversiones: Es el que se lleva a cabo entre un Estado y particulares. Los arbitrajes se basan en reglas como las establecidas por la CNUDMI (Comisión de las Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional); las reglas de la Cámara Internacional de Comercio (ICC por sus siglas en inglés); las reglas de la Corte Internacional de Arbitraje de Londres; entre otras.
vi.2. Las Cláusulas arbitrales
Por lo general, las partes en conflicto acuden al arbitraje, ya que generalmente se establece en el contrato una cláusula arbitral donde se especifica que las partes, en caso de conflicto, se comprometen a someterse a un tribunal arbitral. Actualmente se presentan diversos problemas con la interpretación de dichas cláusulas, especialmente en lo que respecta a la jurisdicción, el lugar del arbitraje, entre otros.
Una cláusula modelo podemos decir es la de Cámara Internacional del Comercio CCI:
“Todas las desavenencias que deriven de este contrato o que guarden relación con éste serán resueltas definitivamente de acuerdo con el Reglamento de Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional por uno o más árbitros nombrados conforme a este Reglamento”
Asimismo, El arbitraje puede solucionarse a través del Método Alterno de Solución de Controversias, en el que las partes haciendo reciprocas concesiones logran un acuerdo antes de la emisión del laudo, que deberá ratificarse ante el árbitro para otorgarle su eficacia jurídica.
Existen otras cláusulas arbitrales que otorgan distintos derechos y obligaciones a cada uno de los contratantes, estas “Cláusulas Asimétricas” no son perfectamente bilaterales y establecen derechos para una sola de las partes. Algunos ejemplos de ellas se refieren a temas relacionados con costas, gastos arbitrales, selección de árbitros o la facultad para acudir a la jurisdicción ordinaria.
vii. Mini juicios,
viii. Dispute boards, sobre todo para contratos de construcción.
En fin, como se ve hay muchas maneras de “ponerse de acuerdo” antes de llegar a tribunales, la honorabilidad de cada uno de los profesionales inmobiliarios podría quedar en tela de juicio si esta no es defendida por las instancias internas, es decir nuestras CHYJ o las instancias expuestas externas no judiciales; recordar quemuchas de las veces las posiciones son radicales y aunque uno tenga la razón simple y llanamente se está en desventaja ante alguien muy ruidoso, popular o con más poder; hacerlo antes de que sea judicial es buena opción, los medios existen, lo que tendremos que evaluar es, si dejamos en Estatutos lo que en materia de CHYJ existe o lo perfeccionamos y les damos un poco más de atribuciones, de reglas de funcionamiento, hacemos un reglamento de esto o; de plano acudimos a instancia externas no judicialespara que identificadas podamos tener la certeza de que sin llegar al pleito nos pondremos de acuerdo.
No judiciales
CNHJ Ministerio Público
Métodos Alternativos expuestos Juzgados
*Conciliación
*Negociación, etc.
La judicialización, la mala o la no atención de los conflictos lo único que nos traerá será desprestigio gremial, profesional, personal; recordar que varios ejes sostienen ahora nuestra actividad y debe cuidarse de sobremanera, la capacitación-formación, la tecnología, la legalidad y el comportamiento ético.
Allí queda la reflexión.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
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