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Timestamp: 2020-01-28 13:09:18+00:00

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Newsletter Nr. 37 | Juni 2015
zuletzt ging ein Raunen durch die Presselandschaft: "Das Amtsgericht Charlottenburg kippt den Berliner Mietspiegel" war zu lesen. Unsere Kollegin Kirsten Metter hat sich in einem Aufsatz im Berliner Anwaltsblatt mit den Auswirkungen des Urteils befasst. Weitere wichtige Entscheidungen vor allem aus dem Miet- und Baurecht stellen wir Ihnen nachfolgend vor. Gerne stehen wir für weitere Erläuterungen zur Verfügung.
Der Bundesgerichtshof hat sich dazu geäußert, in welchem Umfang ein Mieter neben der berechtigten Mietminderung zusätzlich Teile der Miete gemäß § 320 Abs. 1 BGB zurückhalten darf, solange der Vermieter Mängel der Mietwohnung nicht beseitigt. (BGH, Urteil
Der Bundesgerichtshof hat sich<span style="font-size: 12.1599998474121px;"> dazu geäußert, in welchem Umfang ein Mieter neben der berechtigten Mietminderung zusätzlich Teile der Miete gemäß § 320 Abs. 1 BGB zurückhalten darf, solange der Vermieter Mängel der Mietwohnung nicht beseitigt. (BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14). </span>
Sachverhalt: Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt 530,90 €.
<span style="font-size: 12.1599998474121px;">Der Beklagte zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.</span>
Entscheidung: <span style="font-size: 12.1599998474121px;">Soweit das Landgericht dem Beklagten - neben der Minderung der Bruttomiete in Höhe von 20% - monatlich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages, mithin in Höhe von 80 % zugestanden und daher einen Zahlungsverzug insgesamt verneint hat, hat es das tatrichterliche Beurteilungsermessen durch die schematische Bemessung und zeitlich unbegrenzte Zubilligung des Zurückbehaltungsrechts überschritten.</span>
Quelle<span style="font-size: 12.1599998474121px;">: Pressemitteilung des BGH, die Entscheidung selbst ist noch nicht veröffentlicht</span>
Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der "Freigabe" des Mietverhältnisses seitens des Insolvenzverwalters/Treuhänders
Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der "Freigabe" des Mietverhältnisses seitens des Insolvenzverwalters/Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) auf Mietrückstände stützen kann, die bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden sind (<span style="font-size: 12.1599998474121px; ">Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14).</span>
Sachverhalt: <span style="font-size: 12.1599998474121px; ">Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt 530,90 €. </span><span style="font-size: 12.1599998474121px; ">Auf seinen Antrag wurde am 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. </span><span style="font-size: 12.1599998474121px; ">Der Beklagte zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.</span>
Entscheidung: Der das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.<span style="font-size: 12.1599998474121px; "> Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO geregelten Kündigungssperre stehen dem nicht entgegen, denn die Norm dient dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll lediglich verhindern, dass der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung seitens des Treuhänders einleiten kann. Der soziale Mieterschutz wird auch im Insolvenzfall dadurch gewährleistet, dass der Mieter die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden kann; auch ist eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlicher Stellen trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich. </span><span style="font-size: 12.1599998474121px; ">Das Gleiche gilt auch während des Restschuldbefreiungsverfahrens (§§ 286 ff. InsO).</span>
Hintergrund:<span style="font-size: 12.1599998474121px; "> </span>
<span style="font-size: 12.1599998474121px; ">§ 109 InsO Schuldner als Mieter oder Pächter</span>
2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners
Quelle<span style="font-family: Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 12.1599998474121px;">: Pressemitteilung des BGH, die Entscheidung selbst ist noch nicht veröffentlicht</span>
Blockheizkraftwerk: Kauf- oder Werkvertrag?
Der Vertrag über die Lieferung und Inbetriebnahme eines Blockheizkraftwerks ist als Werkvertrag zu qualifizieren. Angesichts der Komplexität der zum Erreichen der Funktionalität erforderlichen Anpassungsarbeiten gilt das auch dann, wenn für die Kosten der
Der Vertrag über die Lieferung und Inbetriebnahme eines Blockheizkraftwerks ist als Werkvertrag zu qualifizieren. Angesichts der Komplexität der zum Erreichen der Funktionalität erforderlichen Anpassungsarbeiten gilt das auch dann, wenn für die Kosten der Inbetriebnahme lediglich ein Betrag von 1.500 Euro veranschlagt ist.
(OLG München, Urteil vom 29.04.2015 - 20 U 2941/14)
Der Fall: Die Klägerin vertreibt Blockheizkraftwerke (BHKW), die sie installiert und in Betrieb nimmt. Der Beklagte betreibt einen Gasthof und ein Blockheizkraftwerk zur gewerblichen Stromerzeugung. Die Klägerin lieferte dem Beklagten ein BHKW mit Motor als Gesamteinheit inklusive interner Verrohrung, Tanksystem, Schalldämmung und Abgasleitung. Installation und Inbetriebnahme wurden durch die Klägerin vorgenommen. Später bestellte der Beklagte bei der Klägerin einen stärkeren Motor, den er selbst einbaute. Der Motor wurde durch einen Mitarbeiter der Klägerin in Betrieb genommen. Anschließend entwickelte sich ein Brand, durch welchen das Aggregat erheblich beschädigt wurde. Mit der Klage macht die Klägerin die restliche Vergütung für die Lieferung des BHKW und die Instandsetzung dieses Blockheizkraftwerks nach einem Brandschaden geltend.
Die Entscheidung: Ohne Erfolg. Der Vergütungsanspruch der Klägerin ist zwar entstanden, aber durch Aufrechnung mit Gegenansprüchen wegen des Brandschadens erloschen. Das OLG führt aus:
Die Parteien haben mit den Verträgen über das BHKW mit dem ursprünglichen Motor einen Werkvertrag abgeschlossen. Nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen kommt es dann, wenn sich ein Unternehmer verpflichtet, einen Gegenstand zu liefern und zu montieren, für die rechtliche Einordnung des Vertragsverhältnisses als Kaufvertrag (mit Montageverpflichtung) oder als Werkvertrag darauf an, auf welcher der beiden Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schwerpunkt liegt. Dabei ist vor allem auf die Art des zu liefernden Gegenstands, das Wertverhältnis von Lieferung und Montage sowie auf die Besonderheiten des geschuldeten Ergebnisses abzustellen. Bei dem BHKW-Vertrag sei dies nicht der Fall. Das BHKW hätte ohne die fachkundige Montage und ohne die fachkundige Inbetriebnahme durch die Mitarbeiter der Klägerin keinen funktionierenden Nutzen für den Beklagten gehabt, der insbesondere die erforderlichen Einstellungen, Einpassungen und Adaptionen selbst nicht hätte vornehmen können. Es handele sich deshalb um einen Werkvertrag.
Für den Brandschaden sei die Klägerin als Auftragnehmer verantwortlich, auch wenn der Einbau des (Ersatz-)Motors durch den Beklagten erfolgt sei. <span style="font-family: Arial, sans-serif; font-size: 15px; line-height: 19px; "></span>Denn den Auftragnehmer treffen vor der Inbetriebnahme Prüfungs- und Hinweispflichten, denen er nicht nachgekommen war. Es lagen bei der Inbetriebnahme deutlich sichtbar noch Kabel offen. Der Auftragnehmer hätte aufgrund seines Wissensvorsprungs auf die Brandgefahr und die erforderliche Entfernung von ihm selbst eingebauter leicht entflammbarer Materialien hinweisen müssen. <span style="font-family: Arial, sans-serif; font-size: 15px; line-height: 19px; "></span>
Kommentar: Das OLG München betont, dass die vergleichsweise geringen Kosten der Inbetriebnahme bei der Frage, ob ein Werkvertrag vorliegt, nur eines unter mehreren Kriterien ist, die zu berücksichtigen seien. Für den zweiten Leitsatz waren die tatsächlichen Umstände des Falles maßgeblich. Es konnte nicht eindeutig geklärt werden, was die Ursache des Brandschadens war, so dass der Beklagten als Auftraggeber die Selbstvornahme des Einbaus des Ersatzmotors nicht zum Nachteil gereichte.
Wann erlischt das Nachbesserungsrecht des Auftragnehmers?
Befindet sich der Auftragnehmer mit der Mangelbeseitigung in Verzug und hat er eine zur Mangelbeseitigung gesetzte Frist fruchtlos verstreichen lassen, hat er keinen Anspruch mehr darauf, den Mangel selbst nachbessern zu dürfen.
Der Auftraggeber verliert nach Ablauf einer gesetzten Mängelbeseitigungsfrist nicht das Recht, Nachbesserung zu verlangen. Er kann auch in Verhandlungen mit dem Auftragnehmer treten, in denen es darum geht, eine einvernehmliche Mängelbeseitigung zu vereinbaren.(OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.11.2013 - 13 U 80/12; nachfolgend: BGH, 26.03.2015 - VII ZR 15/14, NZB zurückgewiesen)
Fall: Der Auftraggeber setzt dem Auftragnehmer nach Fertigstellung eines Einfamilienhauses eine Frist zur Mangelbeseitigung, die der Auftragnehmer verstreichen lässt. Es schließen sich Verhandlungen an, die kein Ergebnis bringen. Der Auftraggeber macht dann Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel geltend, ohne dem Auftraggeber eine weitere Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen.
Entscheidung: Der Auftraggeber hat - allerdings erst in zweiter Instanz - Erfolg. Das Erfordernis einer nochmaligen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung sei entgegen dem landgerichtlichen Urteil zu verneinen. Ein Unternehmer, der sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet und der eine ihm hierfür gesetzte Frist zur Mangelbeseitigung hat verstreichen lassen, hat keinen Anspruch mehr, den Mangel selbst nachbessern zu dürfen (vgl. BGH Urteil vom 27.11.2003 VII ZR 93/01; ebenso BGH Urteil vom 27.02.2003 - VII ZR 338/01, BauR 2003 693). Der Auftraggeber verliert jedoch nicht das Recht, Nachbesserung zu verlangen. Er kann sich auch in Verhandlungen mit dem Unternehmer einlassen, in denen es darum geht, eine einvernehmliche Mängelbeseitigung zu vereinbaren. Dadurch tritt auf seiner Seite kein Rechtsverlust ein. Erst wenn er sich auf eine Mangelbeseitigung durch den Unternehmer einlässt, diese dann aber fehlschlägt, muss er dem Unternehmer nochmals eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen. <span style="font-family: Arial, sans-serif; font-size: 15px; line-height: 19px; "></span>
Kommentar: Die Entscheidung ist richtig. Allerdings hat sich der Auftraggeber hier ohne Not ins Risiko begeben. Es wäre sinnvoll gewesen, nach dem Ende der Verhandlungen vorsorglich erneut eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen. Gleiches gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs übrigens auch dann, wenn der Bauherr nach erfolgter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erneut Mangelbeseitigung verlangt und dem Unternehmer Frist zur Erklärung setzt, wann er und wie er die notwendigen Instandsetzungsarbeiten vornehmen will. Erklärt sich dann der Unternehmer bereit, den Mangel nachzubessern und sind die von ihm angebotenen Maßnahmen zur Mangelbeseitigung auch konstruktiv und bauphysikalisch fachgerecht, verliert der Bauherr den Kostenvorschussanspruch infolge widersprüchlichen Verhaltens, wenn er das Angebot zur Durchführung objektiv geeigneter Maßnahmen in dieser Situation ablehnt (BGH Urteil vom 27.11.2003 - VII ZR 93/01).
Wie kann der Anspruch des Auftragnehmers auf Eintragung einer Sicherungshypothek abgewendet werden?
Beantragt ein Unternehmer wegen angeblich offenen Werklohns im Wege der einstweiligen Verfügung eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Sicherungshypothek, kann der Auftraggeber den Anspruch durch Stellung einer Sicherheit nach § 648a BGB, zum Beispiel durch Hinterlegung des Betrags, abwenden (LG Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 - 35 O 80/15).
Der Fall: Im laufenden Bauvorhaben fordert der Auftragnehmer eine Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB und beantragt hierzu im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung. Der Auftraggeber wendet sich gegen die Eintragung einer Vormerkung für die Hypothek und hinterlegt den Betrag der streitigen Werklohnforderung.
Hintergrund: Nach § 648a Abs. 4 BGB ist die Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 648 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn der Unternehmer für seinen Vergütungsanspruch Sicherheiten nach § 648a Abs.1 oder 2 BGB erlangt hat. Zu diesen Sicherheiten zählt auch die Hinterlegung (§ 232 Abs.1 BGB).
Entscheidung: Das Landgericht Berlin hält den Antrag des Auftragnehmers für unbegründet. Der Anspruch nach § 648 BGB sei wegen der Hinterlegung der streitigen Forderung nach 648a Abs. 4 BGB ausgeschlossen. Der Auftragnehmer könne sich hier nicht darauf berufen, dass er Sicherheit nach § 648a BGB nicht verlangt habe. Dieser Einwand sei treuwidrig. Aufgrund des Bauvertragsverhältnisses seien die Parteien einander zu gegenseitiger Rücksichtnahme verpflichtet. Das beinhalte, dass eine angebotene - wirtschaftlich zumindest gleichwertige - Sicherheit nicht abgelehnt werden darf, wenn die ein anerkennenswertes Interesse an der Vermeidung einer Sicherungshypothek bzw. einer entsprechenden Vormerkung besteht. Mit der Hinterlegung von Geld zur Sicherung der streitigen Werklohnforderung erlange der Auftragnehmer gegenüber der Sicherungshypothek zumindest eine wirtschaftlich gleichwertige Sicherheit. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass eine Bauhandwerkersicherungshypothek gegenüber bereits vorrangig eingetragenen Grundpfandrechten zur Absicherung von etwaigen Bankdarlehen u.ä. von nur eingeschränktem wirtschaftlichen Wert ist. Demgegenüber habe ein Bauherr im Hinblick auf die beabsichtigte Verwertung des Objekts, welche auch der Sicherstellung der Finanzierung des Bauvorhabens diene, ein gewichtiges Interesse daran, Grundpfandrechte aus den zu beanspruchenden Sicherheiten herauszunehmen.
Kommentar: Die Entscheidung verdeutlicht, dass es nicht Sinn und Zweck des § 648 BGB ist, "Druck" auf den auftraggebenden Bauherrn auszuüben, sondern Werklohnansprüche nur gesichert werden sollen. Hier fährt der Auftragnehmer mit der Hinterlegung wirtschaftlich möglicherweise sogar besser als mit einer nachrangigen Hypothek. Zusätzlich begründet das Landgericht seine Entscheidung mit einer Vorschrift aus der ZPO, wonach unter besonderen Umständen die Aufhebung einer einstweiligen Verfügung gegen Sicherheitsleistung gestattet werden kann. Besondere Umstände im Sinne dieser Bestimmung sollen vorliegen, wenn der Zweck des einstweiligen Rechtsschutzes durch die Leistung einer anderen Sicherheit vollständig verwirklicht werden kann. Dies weist einen möglichen Weg für den Auftraggeber, sollte es bereits zum Erlass der einstweiligen Verfügung gekommen sein.
HOAI: Vertragsverletzungsverfahren der EU-Kommission
Die Europäische Kommission leitet gegen Deutschland, Malta, Österreich, Polen, Spanien und Zypern Vertragsverletzungsverfahren ein. Die nationalen Vorschriften dieser Länder beinhalten unverhältnismäßige und nicht gerechtfertigte Hindernisse im Bereich de
Die Europäische Kommission leitet gegen Deutschland, Malta, Österreich, Polen, Spanien und Zypern Vertragsverletzungsverfahren ein. Die nationalen Vorschriften dieser Länder beinhalten unverhältnismäßige und nicht gerechtfertigte Hindernisse im Bereich der freiberuflichen Dienstleistungen. Nach Auffassung der Kommission laufen die Anforderungen, die bestimmte Dienstleister in diesen Mitgliedstaaten erfüllen müssen, der Dienstleistungsrichtlinie zuwider. Dies betrifft auch die HOAI.
Verbindliche Mindestpreise seien zur Sicherung der Qualität der Dienste in- und ausländischer Anbieter nicht nötig. Stattdessen verhinderten sie, dass die Verbraucher die Leistungen zu günstigeren Preisen in Anspruch nehmen könnten.
Die Kommission fordert daher diese Mitgliedstaaten auf, ihre Bestimmungen über die verbindlichen Mindestpreise (für „Procuradores“ in Spanien, Architekten, Ingenieure und Steuerberater in Deutschland, Patentanwälte in Polen und Tierärzte in Österreich) aufzuheben.
Quelle<span style="line-height: 20px;">: Pressemitteilung der Europäischen Kommission vom 18.06.2015 </span>
Einstweilige Anordnung gegen das Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge abgelehnt Pressemitteilung Nr. 33/2015 vom 27. Mai 2015 Beschluss vom 13. Mai 2015 1 BvQ 9/
Das Bundesverfassungsgericht hat den Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das zum 1. Juni 2015 vorgesehene Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge abgelehnt. Der Beschluss beruht auf einer Folgenabwägung.
Das Bundesverfassungsgericht hat den Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das zum 1. Juni 2015 vorgesehene Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge abgelehnt. Der Beschluss beruht auf einer Folgenabwägung. Für den Erlass einer einstweiligen Anordnung müssten die Nachteile, die durch das vorübergehende Inkrafttreten eines - nach abschließender Prüfung - verfassungswidrigen Gesetzes entstünden, die Nachteile deutlich überwiegen, die mit der vorläufigen Verhinderung eines verfassungsmäßigen Gesetzes verbunden wären. (Beschluss vom 13. Mai 2015 - 1 BvQ 9/15).
Sachverhalt: Antragsteller sind zwei Immobilienmakler, die sich durch die Einführung des „Bestellerprinzips“ in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht sehen, sowie ein Wohnungsmieter, der eine Verletzung seines Rechts auf Vertragsfreiheit rügt. Neben dem vorliegenden Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung haben sie mit den gleichen Rügen Verfassungsbeschwerde erhoben, über die noch zu entscheiden ist (1 BvR 1015/15).
Quelle: Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts Nr. 33/2015 vom 27. Mai 2015

References: § 320
 § 320
 § 543
 § 109
 § 543
 § 112
 § 109
 § 112
 § 109
 § 569
 BGH 
 BGH 
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648