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Timestamp: 2020-07-11 05:28:55+00:00

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Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de finca en ejecución hipotecaria por importe inferior al 50% de su valor para subasta. | Iberley
Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de finca en ejecución hipotecaria por importe inferior al 50% de su valor para subasta., - Boletín Oficial del Estado, de 08 de Abril de 2020
En el procedimiento no habiendo comparecido ningún postor a la subasta, y al no tratarse de vivienda habitual del deudor, se adjudica el inmueble al ejecutante por la cantidad debida por todos los conceptos - 75.333,80 € - figurando en la inscripción registral como valor de subasta de la finca para el caso de ejecución el de 700.000 € .
La interpretación de dicho artículo 671 no puede ser la puramente literal -es decir, que el acreedor pueda pedir la adjudicación por el 50 por ciento del valor de tasación o por la cantidad que se le daba por todos los conceptos-, ya que producirla un resultado distorsionado, pues admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50 por ciento del valor de tasación supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de ejecución garantice entre los intereses del ejecutante - obtener la satisfacción de su crédito- y del ejecutado - no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor- .
San Lorenzo de El Escorial, a 19 de agosto de 2019.- La registradora.»
I. Resumen doctrinal.- La DGRN ha realizado una interpretación integradora del precepto entendiendo que cuando el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, esta debe alcanzar al menos el 50% del valor de tasación de la finca. La DGRN entiende que la interpretación del art. 671 LEC no puede ser literal, sino que resulta necesario atender al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo proteger a los deudores hipotecarios), lo que obliga a comparar dicho precepto con el art. 651 LEC (relativo a bienes muebles sin publicidad registral), el cual permite entender cuál es el verdadero espíritu y finalidad de las normas que regulan la adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio cuando la subasta ha quedado desierta. Si se admitiera que el acreedor pudiera solicitar la adjudicación de la finca por una cantidad que representara menos del 50% del valor de subasta de la finca, se podría romper el equilibrio que el legislador ha querido otorgar en el procedimiento de apremio entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito) y los del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). La interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte y el enriquecimiento injusto de la otra.
1. En procedimiento de ejecución hipotecaria directa, se ejecuta una hipoteca constituida en garantía de la letra de cambio 3.ª (...), a favor del primer tenedor de la letra emitida, la sociedad «Irisan Gestión Hipotecaria, S.L.», y de sus sucesivos tenedores, siendo actualmente quien ejecuta la mercantil «Juto Inversiones, S.L.».
- ? Que la Dirección General de los Registros y del Notariado realiza una interpretación analógica del último apartado del artículo. 670.4 de la Ley Enjuiciamiento Civil inadecuada porque dicho apartado se refiere a cuando el precio ofrecido no supera el 50% del valor de tasación ni tampoco cubra la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Solo cuando concurran ambos presupuestos, y no solo el que menciona la Dirección General de los Registros y del Notariado (que el precio ofrecido no supere el 50% del valor de subasta) el precepto otorga al letrado de la Administración de Justicia la discrecionalidad de aprobar el remate.
- ? Que la mayoría de la jurisprudencia menor no secunda la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, siendo numerosas las sentencias que, abogando por una interpretación literal del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil, consideran que el ejecutante puede adjudicarse un inmueble (que no constituya vivienda habitual del deudor) por todo lo debido aun cuando sea inferior al 50% del valor de subasta.
Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la propiedad del bien objeto de ejecución. Entre esas garantías fundamentales esta?? la de que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca hipotecada. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, y el registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante tener un objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Dice la citada Sentencia en su fundamento tercero: «(...) Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
Por ello, no es correcta la afirmación que se realiza por algunos sectores en el sentido de que el registrador carece de competencia para calificar la forma en que se ha celebrado la subasta y el importe en que se ha producido la adjudicación, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria va a determinar la cancelación de los asientos del hipotecante y asientos posteriores, cancelación que como ha dicho la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General «(...) en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Consecuentemente, el registrador tiene competencia para calificar el cumplimiento de los requisitos esenciales de la subasta y de la adjudicación.
4. Entrando la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dicho artículo dispone lo siguiente: «Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo».
En la adjudicación de bienes muebles, la redacción originaria de la Ley Enjuiciamiento Civil, el artículo 651, en el caso de inexistencia de postores, permitía que la adjudicación se realizara por el 30% o por la cantidad que se le debiera al acreedor por todos los conceptos. Sin embargo, a raíz de la reforma realizada por la Ley 37/2011, precisamente la ley que introduce la confusa redacción de la disposición adicional sexta, dispone literalmente el nuevo artículo 651: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación (...)». Tratándose de muebles el nivel de cobertura es inferior al de los inmuebles. Pero en cualquier caso hay un mínimo de adjudicación: El 30% del valor de tasación.
7. En conclusión, es cierto, como ha afirmado este Centro Directivo, que no puede apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas. Así lo confirma la Sentencia número 261/2015, de 13 de enero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo: «El enriquecimiento injusto no puede radicar única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto si?? que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este respecto, si?? que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto».
8. En el presente expediente se ejecuta una hipoteca constituida en garantía de la letra de cambio 3.ª (...). No habiendo comparecido ningún postor a la subasta, y al no tratarse de vivienda habitual del deudor, se adjudica el inmueble al ejecutante por la cantidad debida por todos los conceptos - 75.333,80 euros- figurando en la inscripción registral como valor de subasta de la finca para el caso de ejecución el de 700.000 euros. Ello supone que la adjudicación se verifica por un importe del 10,7619% del valor de tasación.
Madrid, 8 de enero de 2020.- El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.
Sentencia Civil AP - Tarragona, Sec. 3, Rec 177/2010, 01-04-2011
Orden: Civil Fecha: 01/04/2011 Tribunal: Ap - Tarragona Ponente: Barcenilla Visus, Maria De Los Angeles Num. Recurso: 177/2010
Sentencia Constitucional Nº 296/1993, TC, Sala Segunda, Rec Recurso de amparo 932/1991., 18-10-1993
Orden: Constitucional Fecha: 18/10/1993 Tribunal: Tribunal Constitucional Num. Sentencia: 296/1993 Num. Recurso: Recurso de amparo 932/1991.
Sentencia Civil Nº 6/2015, AP - Granada, Sec. 5, Rec 203/2014, 09-01-2015
Orden: Civil Fecha: 09/01/2015 Tribunal: Ap - Granada Ponente: Garcia Sanchez, Jose Manuel Num. Sentencia: 6/2015 Num. Recurso: 203/2014
Sentencia Constitucional Nº 214/2000, TC, Sala Primera, Rec Recurso de amparo 2406/1996, 18-09-2000
Orden: Constitucional Fecha: 18/09/2000 Tribunal: Tribunal Constitucional Num. Sentencia: 214/2000 Num. Recurso: Recurso de amparo 2406/1996
Órgano: Direccion General De Los Registros Y Del Notariado Fecha: 26/07/2019

References: Resolución 
 artículo 671
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 artículo 671
 artículo 654
 artículo 651
 artículo 651