Source: https://www.reifundpartner.at/30032020-miete-fuer-geschaeftslokale-zahlen-ja-oder-nein
Timestamp: 2020-07-02 16:12:51+00:00

Document:
Reif und Partner: 30.03.2020 Miete für Geschäftslokale zahlen, ja oder nein?
In der gegenwärtigen Situation sind zahlreiche Unternehmer und zwar insbesondere jene, die von der Ausnahmeregelung der Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz mit Wirkung bis (nunmehr) 13.04.2020 nicht umfasst sind - die Ausnahmen betreffen im Wesentlichen Betriebe der Grundversorgung - mit Schließung der Betriebe und damit massiven Umsatzeinbußen konfrontiert.
Die Kosten, die für den Betrieb des Unternehmens notwendig sind - dazu zählt auch der Bestandzins - laufen aufgrund vertraglicher Vereinbarung weiter. Es stellt sich jetzt die Frage, ob es eine rechtliche Grundlage gibt, die es ermöglicht, den Bestandzins aufgrund der außergewöhnlichen Ausnahmesituation nicht oder allenfalls nur teilweise zu bezahlen. In den Medien wurde in den vergangenen Tagen immer wieder § 1104 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) zitiert. Dieser lautet wie folgt:
Nach § 1104 ABGB besteht eine Mietzinsfreistellung dann, wenn das Bestandsobjekt in den genannten Fällen unbrauchbar geworden ist. Im Gegenzug braucht der Vermieter die vermieteten Räumlichkeiten auch nicht wieder herzustellen.
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Bestimmungen der §§ 1104 – 1107 ABGB dispositiv, also abdingbar sind, was bedeutet, dass in den einzelnen Bestandverträgen durchaus andere (für den Unternehmer auch schlechtere) Vereinbarungen getroffen werden können. Es empfiehlt sich daher eine umfassende Prüfung des Bestandsvertrages, zumal - zumindest unter Unternehmern - die Übernahme der Haftung für den Bestandzins auch für Situationen wie die aktuelle durchaus vereinbart werden kann.
Das Coronavirus bzw dessen Verbreitung ist unbestrittenermaßen eine Seuche im Sinne dieser Bestimmung, die Beantwortung, ob tatsächlich die Zahlung des Mietzinses ganz oder teilweise zurückgehalten werden kann, ist allerdings nicht so einfach. Die Benützungsuntauglichkeit kann sich nicht nur in einer möglichen Substanzschädigung des Bestandsobjektes, sondern nach einigen Gerichtsurteilen auch aus dem Umstand ergeben, dass der Zugang zum Bestandsobjekt durch Maßnahmen, die außerhalb des Bestandsobjektes getroffen werden, verhindert wird.
Die Rechtsprechung hat den in § 1104 aufgezählten Fällen auch die Beschlagnahme durch eine Besatzungsmacht (OGH in MietSlg 2836; EvBl 1957/237= MietSlg 4988) und die von keinem Teil, also weder vom Vermieter noch vom Mieter verschuldete behördliche Anordnung, das Objekt zu verlassen (GIUNF 7543= JB 235; GH 1916,140, vgl auch Hirsch, Entgeltansprüche von Beherbergungsunternehmen in eingeschneiten Wintersportorten, ZVR 2000,2) gleichgestellt. Hirsch kommt zum Ergebnis, dass das Risiko der Unerreichbarkeit des „eingeschneiten“ Wintersportortes gem § 1104 ABGB den Gastwirt trifft.
In den hier relevanten Fällen verhält sich die Sachlage jedoch nicht so, dass ein Geschäftslokal nicht vom Unternehmer und somit vom Bestandnehmer, sondern nach § 1 der oben genannten Verordnung von Personen zum Zwecke des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen nicht betreten werden darf. Es ist somit wohl zulässig, dass der Unternehmer die von ihm gemieteten Geschäftsräumlichkeiten betreten (etwa zur Inventur oÄ) darf. Außerdem wird im Regelfall auch die gesamte Geschäftseinrichtung vor Ort bleiben, sodass selbst bei einem Anlassfall im Sinne des § 1104 ABGB vom Mieter dennoch ein angemessenes Nutzungsentgelt für die Lagerung der Geschäftseinrichtung verlangt werden könnte.
Die Wortinterpretation der vorgenannten Verordnung, welche auf Grundlage des COVID- 19 Maßnahmengesetzes erlassen wurde, führt zu einem Betretungsverbot und nicht zu einer Schließung des Betriebes, wobei ein Betretungsverbot faktisch natürlich einer Schließung des Betriebes gleichkommt.
Voraussetzung für eine Möglichkeit der Anwendung des § 1104 ABGB ist nicht die völlige Unbenutzbarkeit der Räumlichkeiten, es muss lediglich der bedungene (also der vereinbarte) Gebrauch vereitelt sein. Durch die behördliche Anordnung eines Betretungsverbotes für Kundenbereiche in Betrieben, die nicht der Grundversorgung dienen und daher etwa für Gastwirtschaften ist naturgemäß der bedungene Gebrauch vereitelt, woraus folgt, dass bei einer exakten Definition des bedungenen Gebrauchs im Mietvertrag ein Anspruch nach § 1104 nicht von vorn herein ausgeschlossen ist.
Die Unbenützbarkeit des Bestandsobjektes bewirkt auch kein Erlöschen des Bestandsvertrages, da diese eine Zerstörung des Mietobjekts iSd § 1112 ABGB voraussetzen würde (Binder in Schwimann3, § 1104 ABGB RZ 6, MietSlg 24.157) Aus der Tatsache der Nichtzahlung des Bestandzinses während der Gebrauchsvereitelung kann auch nicht stillschweigender Bestandrechtsverzicht gefolgert werden (MietSlg 1.661).
Im Ergebnis ist es nicht geklärt, ob die aktuellen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Krise eine Zurückbehaltung des Bestandszinses für die Dauer des Betretungsverbotes rechtfertigen. Sofern eine Zahlung vorgenommen wird, ist zu empfehlen, dass diese „vorbehaltlich der Rückforderung“ erfolgt, da eine vorbehaltlose Zahlung als Anerkennung der Forderung beurteilt werden dürfte.
Die rechtliche Situation verschärft sich insofern, als die Erlassung von Betretungsverboten nicht auf Basis des Epidemiegesetzes, sondern auf Grundlage des COVID- 19 Maßnahmengesetzes erfolgte. Eine Schließung nach dem Epidemiegesetz würde die Möglichkeit der Antragstellung zum Ersatz des Verdienstentganges eröffnen. Die Beschränkung des Betriebes (durch Erlassung von Betretungsverboten) erfolgte jedoch als lex specialis nach dem COVID- 19 Maßnahmengesetz, welches die Geltendmachung von „Vergütungsansprüchen für Verdienstentgang“ nach dem Epidemiegesetz ausschließt, sofern die Verordnung der Beschränkungen durch den Sozialminister erfolgte. Aufgrund der nunmehr zweiten Verordnung durch den Sozialminister mit Wirksamkeit bis 13.04.2020 sind Vergütungsansprüche nach dem Epidemiegesetz somit ausgeschlossen.
Als Ausgleich wurde mit dem COVID- 19 Fondsgesetz der „COVID- 19- Krisenbewältigungsfond“ und für Ein-Personen-Unternehmen (EPU), freien Dienstnehmern nach § 4 Abs 4 ASVG, Non- Profit- Organisationen (NPO) nach den §§ 34- 47 Bundesabgabenordnung (BAO) sowie Kleinstunternehmern laut Empfehlung 2003/361/EG mit dem Bundesgesetz über die Errichtung eines Härtefallfonds (Härtefallfondsgesetz) ein Härtefallfond geschaffen.
Der „COVID-19- Krisenbewältigungsfond“ ist mit bis zu EUR 4 Mrd, der „Härtefallfond“ mit bis zu EUR 1 Mrd (aus dem COVID-19-Krisenbewältigungsfond) dotiert. Die beiden Fonds sehen relativ undifferenziert und plakativ entweder Maßnahmen zur Abfederung von Einnahmeausfällen in Folge der Krise oder Förderungen in Form von Zuschüssen vor.
Sollten Unternehmer daher Transferleistungen aus einem oder beiden Fonds bekommen, ist zu überlegen, ob die Zurückbehaltung des Bestandzinses aufgrund des herrschenden Bereicherungsverbotes überhaupt gerechtfertigt erscheint.
Fazit: Die gänzliche oder teilweise (§ 1105 ABGB) Zurückbehaltung des Bestandzinses aufgrund der verordneten Betretungsverbote ist nicht abschließend geklärt, es empfiehlt sich daher eine Zahlung des Bestandzinses (ganz oder teilweise) unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Wenn die Zahlung des Bestandzinses zurückbehalten wird, kann ein Räumungsverfahren die Folge sein, wobei eine Nachzahlung des Bestandzinses am Schluss des Gerichtsverfahrens mit hoher Wahrscheinlichkeit den Räumungsanspruch beseitigt.
Es ist auch nicht abschließend geklärt, wie sich allfällige Transferzahlungen aus den Fonds auf die Pflicht, den Bestandzins zu bezahlen, auswirken, zumal immerhin argumentiert werden könnte, dass eine Bereicherung durch den Erhalt von Transferzahlungen einerseits und der Nichtentrichtung des Bestandzinses andererseits vorliegen kann.
Mag. Christoph Rappold

References: § 1104
 § 1104
 § 1104
 § 1104
 § 1
 § 1104
 § 1104
 § 1104
 § 1112
 § 1104
 § 4