Source: http://cz-nemovitosti.cz/rezervacni-smlouva-neplatnost/
Timestamp: 2019-08-23 23:11:51+00:00

Document:
Rezervační smlouva – neplatnost – Bez realitky na prodej nemovitosti
ze dne 1. 12. 2015
Neplatnost rezervační smlouvy pro neurčitost
28 Cdo 2607/2015
§ 37 zákona č. 40/1964 Sb.
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a soudců Mgr. Petra Krause a Mgr. Miloše Póla ve věci žalobců a) M. G., a b) J. G., zastoupených Mgr. Janem Farkačem, advokátem se sídlem v Brně, xxxxxxx proti žalované xxxxxxxxxxx, s.r.o., IČ xxxxxxxxx, se sídlem v Praze 3, xxxxxxxxxxx, zastoupené JUDr. Tomášem Sokolem, advokátem se sídlem v Praze 2, xxxxxxxxxxxxxx, o zaplacení částky 120.291 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 12 C 10/2010, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. března 2014, č. j. 68 Co 366/2013, 27/2014-212, ve znění opravného usnesení Městského soudu v Praze ze dne 22. května 2014, č. j. 68 Co 366/2013, 27/2014
-217, takto:
Obvodní soud pro Prahu 3 rozsudkem ze dne 16. 1. 2013, č. j. 12 C 10/2010-146, ve znění opravného usnesení ze dne 17. 10. 2013, č. j. 12 C 10/2010-191, uložil žalované zaplatit žalobcům částku 120.291 Kč s příslušenstvím ve výroku blíže specifikovaným (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky II. a III.). Vyhověl tak žalobě, jíž se žalobci domáhali vrácení sporné částky, kterou zaplatili coby zálohu při podpisu dohody o rezervaci bytu, neboť na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že k neuzavření stranami zamýšlené smlouvy o smlouvě budoucí kupní došlo bez zavinění některé ze stran. Na tom nic nemění ani skutečnost, že předvídaná smlouva nebyla sjednána do 19. 2. 2008, jak bylo předpokládáno, jelikož o zájmu žalobců uzavřít ji i po uplynutí uvedené lhůty svědčí jejich dopis ze dne 5. 3. 2008. Nemohlo tedy dojít k aktivaci ujednání o smluvní pokutě, jež dohoda obsahovala pro případ nesplnění podmínek ze strany žalobců, protože ke sjednání smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo zcela zjevně pro nejednotnost v otázce způsobu úhrady kupní ceny. Povinnost uzavřít smlouvu v jakékoli podobě (především pak ohledně skutečností mezi stranami neupravených) však z dohody pro nikoho z účastníků neplynula, a proto vinu za nedovršení smluvních snah nelze klást k tíži žádné ze stran sporu. Zadržovala-li tedy žalovaná složenou zálohu i po neúspěšném ukončení kontraktace, dělo se tak bez právního důvodu, a předmětná částka představuje bezdůvodné obohacení ve smyslu § 451 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), jehož se jí dostalo na úkor žalobců. S poukazem na § 456 obč. zák. proto soud prvního stupně zavázal žalovanou k zaplacení sporného obnosu i s příslušenstvím.
K odvolání žalované přezkoumal uvedené rozhodnutí Městský soud v Praze, jenž je rozsudkem ze dne 10. 3. 2014, č. j. 68 Co 366/2013, 27/2014-212, ve znění opravného usnesení ze dne 22. 5. 2014, č. j. 68 Co 366/2013, 27/2014-217, ve výroku I., bylo-li jím rozhodnuto o povinnosti žalované zaplatit žalobcům 120.291 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 11. 12. 2008 do zaplacení, a ve výroku III. potvrdil (výrok I.), dále je ve výroku I., pokud jím bylo rozhodnuto o povinnosti žalované zaplatit žalobcům zákonný úrok z prodlení z částky 120.291 Kč od 5. 3. 2008 do 10. 12. 2008, změnil tak, že se žaloba zamítá (výrok II.), pak je ve výroku I., bylo-li jím rozhodnuto o povinnosti žalované zaplatit žalobcům úrok z prodlení z částky 120.291 Kč od 5. 3. 2008 do zaplacení v roční výši odpovídající v procentech součtu čísla 80 a repo sazby stanovené Českou národní bankou platné pro první den kalendářního pololetí, ve kterém prodlení trvá, zrušil (výrok III.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků před soudem prvního (výrok IV.) i druhého stupně (výrok V.). Odvolací soud označil skutková zjištění soudu prvního stupně za postačující, přičemž jejich hodnocení obvodním soudem považoval za správné stejně jako posouzení po stránce právní. Plně se tak se skutkovou i právní argumentací tohoto soudu ztotožnil a nad rámec odůvodnění poznamenal, že dohodu o rezervaci mezi účastníky uzavřenou považuje pro absenci ujednání o způsobu zaplacení kupní ceny za neplatnou ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. K částečné změně rozhodnutí přistoupil z důvodu nutnosti zkorigovat období, za něž byly žalobcům přiznány úroky z prodlení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání (dle obsahu podání nikoli proti výrokům II. a III.), jež má za přípustné ve smyslu § 237 o. s. ř., neboť se v něm Městský soud v Praze odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu a rozhodnutí rovněž závisí na otázce hmotného práva, jež dosud nebyla v rozhodování Nejvyššího soudu vyřešena. Dovolatelka má předně za to, že odvolací soud nesprávně zhodnotil rezervační smlouvu jako neplatnou pro neurčitost s odkazem na chybějící ujednání o způsobu zaplacení kupní ceny, ačkoli to dle žalované není podstatnou náležitostí smlouvy, jejíž absence by měla za následek neplatnost celé dohody. Dále rozporuje závěry soudů obou stupňů, jež k nim došly, aniž by se věnovaly skutečnosti, že jedním z důvodů, pro něž je oprávněna si ponechat složenou rezervační kauci jako smluvní pokutu, je i v čl. IV. dohody o rezervaci uvedená nečinnost žalobců. Dovolatelka je přesvědčena, že předmětná záloha propadla v její prospěch okamžikem uplynutí sjednané lhůty pro uzavření příslušné smlouvy, na čemž nemůže nic změnit ani přípis žalobců ze dne 5. 3. 2008, jenž byl zjevně opožděný. S ohledem na uvedené spatřuje pochybení odvolacího soudu v nedostatečném vypořádání se s v odvolání předestřenými námitkami, pročež navrhuje změnu napadeného rozsudku tak, že bude žaloba zamítnuta, eventuálně zrušení rozhodnutí odvolacího soudu a vrácení mu věci k dalšímu řízení.
Žalobci se dle svého vyjádření plně ztotožňují s rozhodnutími soudů obou stupňů, a proto navrhují, aby bylo podané dovolání Nejvyšším soudem zamítnuto.
Nejvyšší soud se jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno řádně a včas, osobou k tomu oprávněnou a patřičně zastoupenou podle § 241 odst. 1 o. s. ř., zabýval jeho přípustností.
V projednávané věci však není možné dospět k závěru o přípustnosti dovolání ve smyslu citovaného ustanovení.
Nelze přitakat dovolatelce, že by se soudy nižších stupňů při svém rozhodování jakkoli odchýlily od ustálené judikatury Nejvyššího soudu, neboť ji zcela respektujíce ve svých rozhodnutích vyzdvihly nutnost ctít v občanskoprávních vztazích princip autonomie vůle stran, zvláště pak té smluvní (§ 2 odst. 3 obč. zák.), když usoudily, že účastníci nebyli povinni uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí v jakékoli podobě, především pak ohledně okolností, jež nebyly v dohodě o rezervaci upraveny (k tomu srovnej například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 4454/2011, či v něm citované usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2009, sp. zn. 28 Cdo 5348/2007). Uvedené je ostatně reflektováno i v judikatorní činnosti Ústavního soudu (srovnej kupř. rozhodnutí ze dne 3. 1. 2000, sp. zn. IV. ÚS 387/99). Soudy pak postupovaly rovněž správně a zcela v souladu s rozhodovací praxí dovolacího soudu, pakliže na základě skutkových zjištění dospěly k závěru, že nesjednání smlouvy o smlouvě budoucí nelze klást k tíži žádnému z účastníků, a na poskytnutou zálohu, již si žalovaná ponechala, je proto třeba hledět jako na bezdůvodné obohacení ve smyslu § 451 odst. 2 obč. zák., neboť se jedná o plnění z právního důvodu, který odpadl (k tomu srovnej přiměřeně rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 33 Odo 794/2002, a ze dne 27. 5. 2014, sp. zn. 25 Cdo 4370/2011).
Přípustnost dovolání taktéž nemůže založit námitka žalované, že se odvolací soud dostatečně nevypořádal s jejími tvrzeními o tom, kdo ze stran neúspěch kontraktačních snah zavinil. Z odůvodnění napadeného rozhodnutí a stejně tak rozsudku soudu prvního stupně je zcela zřejmé, že ani částečnou prodlevu v aktivitě ze strany žalobců soudy neshledaly způsobilou zmařit smluvní proces, když uvedly, že o zájmu žalobců smlouvu uzavřít svědčí i dopis ze dne 5. 3. 2008 určený žalované, jehož součástí byl návrh smlouvy o smlouvě budoucí. Rozporuje-li pak dovolatelka ve svém podání uvedený závěr soudů, poněvadž má za to, že k uzavření smlouvy nedošlo zaviněním žalobců, konkrétně jejich nečinností, brojí toliko proti skutkovým zjištěním, jež v dovolacím řízení přezkoumávat nelze, neboť taková činnost Nejvyššímu soudu ve smyslu ustanovení § 237, § 241a odst. 1 a § 242 odst. 3 o. s. ř. nepřísluší (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2014, sp. zn. 28 Cdo 1803/2014, ze dne 26. 5. 2015, sp. zn. 28 Cdo 411/2014, či přiměřeně jeho usnesení ze dne 15. 6. 2010, sp. zn. 28 Cdo 1073/2010, a ze dne 17. 8. 2005, sp. zn. 33 Odo 306/2004).
Namítá-li dále žalovaná rozpor napadeného rozsudku s judikaturou dovolacího soudu v otázce platnosti dohody o rezervaci, je na její argumentaci nutno pohlížet jako na irelevantní, jelikož rozporuje toliko názor, jenž odvolací soud vyslovil „nad rámec“ své argumentace, na niž napadené rozhodnutí postavil. Z takové námitky pak nelze usuzovat na přípustnost podaného dovolání, neboť vzhledem k tomu, že žalovaná úspěšně nezpochybnila závěry odvolacího soudu o vzniku bezdůvodného obohacení na její straně ponecháním si složené zálohy i poté, co právní důvod k jejímu držení odpadl, nemohla být správnost napadeného rozsudku ohrožena ani výhradami proti úvahám, jež v něm plní úlohu toliko eventuální. Obstojí-li totiž napadené rozhodnutí za předpokladu platného uzavření dohody o rezervaci, bylo by řešení předestřených otázek pouze teoretickým rozborem bez vlivu na výsledné rozhodnutí ve věci, což nelze mít za slučitelné s účelem dovolacího řízení, jímž je v zákonem daných limitech přezkum věcné správnosti rozhodnutí odvolacího soudu (k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 4. 2015, sp. zn. 28 Cdo 3354/2014, či jeho usnesení ze dne 16. 7. 2014, sp. zn. 28 Cdo 223/2014).
Vzhledem k výše vyslovenému je zřejmé, že žalovaná ve svém dovolání nepoukázala na otázku, pro niž by na ně bylo možno pohlížet jako na přípustné ve smyslu § 237 o. s. ř., pročež je Nejvyšší soud podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 243c odst. 3, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1, části věty před středníkem, a § 146 odst. 3 o. s. ř. s tím, že náklady vynaložené žalobci na vyjádření k dovolání nelze s ohledem na jeho obsah (pouhé konstatování správnosti rozhodnutí odvolacího soudu bez jakékoli bližší argumentace a návrh na zamítnutí dovolání) považovat za účelné uplatňování nebo bránění práva.

References: § 37
 zákona č. 40
 soud 
 soud 
 § 451
 zákona č. 40
 § 456
 soud 
 soud 
 soud 
 § 37
 § 237
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 241
 § 451
 soud 
 § 237
 § 241
 § 242
 soud 
 § 237
 soud 
 § 243
 § 243
 § 224
 § 151
 § 146