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Timestamp: 2017-11-22 22:11:32+00:00

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Gewährleistung / Schadensersatz - Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen AnwaltvereinArbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein
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Gewährleistung / Schadensersatz
Gewährleistungsrechte kommen im WEG-Recht insbesondere dann in Betracht, wenn sich nach dem Erwerb einer (neu gebauten) Eigentumswohnung Mängel an der Wohnung oder am Haus bzw. der dazugehörigen Außenanlage zeigen. Dabei geht es um die Mängelbeseitigung durch den Bauträger, wenn dieser der Veräußerer der Wohnung war. Ein mögliches Beispiel ist, dass das Dach defekt ist und somit der Eigentümer einer Dachwohnung (Sondereigentümer) Feuchtigkeit in die Wohnung bekommt. Die anderen Sondereigentümer in diesem Gebäude werden von dem Mangel am Dach nicht in ihrem Sondereigentum betroffen. Für die Frage, wer welche Gewährleistungsrechte geltend machen kann, ist entscheidend, ob der Mangel am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum vorliegt (zur Abgrenzung siehe: Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum).
Liegt ein Mangel im Gemeinschaftseigentum vor ist, ist grundsätzlich praktischerweise die Gemeinschaft für die Beseitigung zuständig. Die Gemeinschaft kann die primären Mangelrechte (Geltendmachung des „großen Schadenersatzes“ und des Rücktrittsanspruchs gem. §§ 634 Nr. 3, 636, 323, 326 Abs. 5 BGB), die grundsätzlich den einzelnen Erwerbern zustehen, an sich ziehen und dann als Gemeinschaft geltend machen. Das geschieht in der Form, dass die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Mängelrechte von der Gemeinschaft geltend gemacht werden. In der Regel entspricht ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung.
Demgegenüber stehen die sekundären Mängelrechte, Minderung und „kleiner Schadenersatz“ gem. §§ 638, 634 BGB, nur der Gemeinschaft als solcher zu. Die Entscheidung über die Geltendmachung von Mängelrechten gegenüber dem Bauträger trifft dann die Gemeinschaft. Die Ausübung und Geltendmachung der gemeinschaftsbezogenen Rechte obliegt gemäß § 10 Abs. 6 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft und fällt unter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 21 WEG. Entscheidendes Kriterium für die Frage der Berechtigung zur Geltendmachung ist die dort genannte Gemeinschaftsbezogenheit der Rechte. Gemeinschaftsbezogen sind nur die Rechte, die zum Schutze der Wohnungseigentümer und Dritter gemeinsam geltend gemacht werden müssen, § 10 Abs. 6 S. 3 1. Alt. WEG. Die Gemeinschaftsbezogenheit folgt bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum aus der Gefahr eines teilweisen Anspruchsverlusts und andererseits aus der notwendigen gemeinschaftlichen Entscheidung über die Finanzierung der Mangelbeseitigung.
Es ist grundsätzlich nötig, dass die Wohnungseigentümerversammlung bezüglich der vorzunehmenden Handlungen Beschlüsse fasst. Die Gemeinschaft beschließt durch Mehrheitsbeschluss, ob und wie der Verband tätig wird. Die konkrete Maßnahme dürfte dann in der Form geschehen, dass zunächst ein Sachverständiger die Mängel besichtigt und weitere Empfehlungen gibt. Die Finanzierung der Maßnahmen muss per Beschluss vom Verband genehmigt werden. Dies betrifft auch die gegen den Bauträger geltend gemachten Ansprüche auf Mängelbeseitigung. Der einzelne (Sonder-)Eigentümer kann nicht alleine tätig werden, wenn ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vorliegt. Erfolgt die berechtigterweise geforderte Nachbesserung nicht, kann sie vom Verband auch gerichtlich eingeklagt werden. Dies gilt entsprechend auch bei Mängelansprüche wegen Mängeln bei einer Instandsetzungsmaßnahme.
Liegen Mängel am Sondereigentum vor, kann der betroffene Sondereigentümer gegen den Bauträger/Veräußerer vorgehen. Eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf es dabei nicht. Möglich ist aber auch, dass der Erwerber den Verband ermächtigt, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums auch Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen.
Liegt die Ursache des Mangels am Sondereigentum in einem Mangel des Gemeinschaftseigentums gelten jedoch die oben genannten Grundsätze, wonach die Gemeinschaft tätig wird um die Rechte gegen den Bauträger durchzusetzen. Hierbei bestehen jedoch einige Abgrenzungsschwierigkeiten, sodass im Zweifel rechtlicher Rat empfehlenswert ist.
Der Abschnitt bezieht sich auf den Anspruch auf Schadensersatz eines Sondereigentümers gegen die Gemeinschaft oder den Verwalter sowie die Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte.
Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer oder Dritten, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind „sonstige Rechte“ der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden können, vgl. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG. Ohne einen ermächtigenden Eigentümerbeschluss ist ein einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht berechtigt, einen den Wohnungseigentümern gemeinsam zustehenden Schadensersatzanspruch wegen der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen Dritten geltend zu machen (BGH NJW 1993,727).
Der gemeinschaftliche Schadenersatzanspruch gegen einen Mieter einer Wohnung wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum verjährt nicht in der kurzen Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB (vgl. Miete Verjährung), da zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Mieter kein Vertragsverhältnis besteht.
Auch die Durchsetzung gemeinschaftlicher Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter wegen einer Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag obliegt der Gemeinschaft. Demgegenüber kann etwas Anderes gelten, wenn aus einer Pflichtverletzung lediglich ein einzelner Eigentümer betroffen ist. Dann dürfte diesem einzelnen Eigentümer ein Schadensersatzanspruch zustehen.
Verursacht ein Mangel am Gemeinschaftseigentum einen Schaden am Sondereigentum, so ist fraglich, ob der Sondereigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Schadensersatz haben kann. Dies ist zumindest dann nicht der Fall, wenn der Schaden nicht auf einem Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des Verwalters beruht, sondern auf unvorhergesehenen Ereignissen wie Naturphänomenen. Ein verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch des Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nicht.
Trifft die Gemeinschaft hinsichtlich des Schadens am Sondereigentum ein Verschulden, so haftet sie gegenüber dem Sondereigentümer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, die im Gemeinschaftseigentum gelegene Schadensursache zu beheben. Kommt sie dem nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Sondereigentümer einen Ersatzanspruch haben, wenn der Schaden erst nach dem Zeitpunkt der möglichen Behebung eintritt. Es kann jedoch möglich sein, dass die Behebung des Schadens im Rahmen einer von der Gemeinschaft zu tragenden Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erfolgt.
Eigentümer, die gegen einen notwendigen Instandsetzungsbeschluss stimmen, können sich unter Umständen gegenüber dem betroffenen Sondereigentümer oder den anderen Miteigentümern schadensersatzpflichtig machen. Mit dem Schadensersatzanspruch ist der Sondereigentümer so zu stellen, als wäre das schädigende Ereignis nicht eingetreten. Dabei gibt es jedoch einige Sonderfälle, sodass im Zweifel anwaltlicher Rat zur Klärung der bestehenden Ansprüche empfehlenswert ist.
Deutscher Anwaltverein 2017

References: § 10
 § 21
 § 10
 § 10
 § 548
 § 280