Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/PRESTAMO-CON-GARANTIA-HIPOTECARIA-5790-boe14032020-rDGRN20122019
Timestamp: 2020-04-08 23:39:43+00:00

Document:
RESOLUCIONES - PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA. - 20/12/2019
Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación, Artículos 5, 7, 11, 23 y 24
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010, Artículos 28.3
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de a b ril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, Artículos 6 y 7
Resolución de 20 de diciembre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
I Mediante escritura otorgada el día 12 de julio de 2019 ante el notario de Madrid, don Luis Núñez Boluda, con el número 1.229 de protocolo, se formalizó un préstamo concedido a la sociedad "Sonido Muchacho, S.L.", unipersonal representada por don L. F. S. como administrador solidario, para financiar la adquisición de una vivienda; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca y el citado administrador -y socio único- (que también intervenía como fiador) prestaba garantía personal solidaria.
II Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"I.-Hechos.
Con carácter previo cabe indicar que el préstamo hipotecario formalizado en la escritura calificada se encuentra sujeto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, al intervenir en su otorgamiento una persona física, en este caso la parte fiadora, por lo que, la totalidad de su contenido debe ajustarse a dicha Ley y no solo las cláusulas y/o circunstancias que afecten al fiador. Asimismo, aunque no se ha tenido acceso al contenido de la solicitud del préstamo ni al contenido de la FEIN, se desprende de la cláusula financiera primera que dicho préstamo se trata de un préstamo al consumo ya que según la citada cláusula ...la finca hipotecada que ha declarado como de uso residencial será destinada para dicho uso y no otro, y que en consecuencia, mientras no se haya cancelado la presente operación de préstamo, se obliga a no afectar o vincular la misma a ninguna clase de actividad profesional, industrial, empresarial o de carácter productivo.
1.º) Que en la cláusula 5. Gastos a cargo del cliente , se establece en el primer párrafo que El cliente y, en su caso, su/s fiadore/es, expresamente asume/n y se obliga/n a pagar los gastos, suplidos y tributos de toda clase derivados del presente contrato... y en el último párrafo que ...en aplicación de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario -LCI-, al fiador no se le podrá repercutir ninguna comisión o gasto que exceda de los límites de la citada Ley,... .-Dado que la totalidad del contrato de préstamo se encuentra sujeto a la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, los gastos inherentes al préstamo deberán de distribuirse conforme a lo establecido en el artículo 14.e) de dicha Ley, no pudiéndose discriminar entre el cliente y fiador a la hora de su aplicación.-Defecto subsanable.
2.º) Que tratándose de un préstamo sujeto en su totalidad a la Ley 5/2019, el contenido de la estipulación 6. Intereses de demora y compensación de deudas no es congruente con lo establecido en el artículo 25 de la citada Ley al establecerse, entre otras condiciones (las cuales se enumeran con carácter enunciativo) que ...satisfará el cliente o deudor un interés nominal superior en 6 puntos porcentuales al tipo vigente en el momento de pago , que Los intereses moratorios liquidados y no satisfechos podrán capitalizarse... , y que ...el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período que resulte exigible. Dicho tipo de interés será aplicable al fiador. .-También resulta incongruente el contenido de la estipulación 6 con el contenido del segundo párrafo de la cláusula hipotecaria 1. Constitución de hipoteca y a su vez este último párrafo no es congruente con el contenido del artículo 25 de la Ley 5/2019 al incluir en el dicho párrafo las palabras frente a terceros .-El artículo 25 de la Ley 5/2019 establece que 1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario . La misma redacción se establece para el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, modificado por la disposición final 1.ª- Defecto subsanable.-
3.º) Es preciso que se identifique el depósito del modelo de Condiciones Generales aplicables al caso concreto. No es imprescindible que se sea con el código de depósito, pero sí que se facilite por cualquier medio la identificación del modelo entre los depositados por cada entidad.-Así lo exigen los artículos 11.2 de la Ley 7/1998 de 13 de abril sobre Condiciones Generales de la Contratación, artículo 7 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la Instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019 (BOE núm. 142, de viernes 14 de junio de 2019).-Defecto subsanable.
III.-Resolución.
Madrid, 12 de septiembre de 2.019.-El Registrador (firma ilegible) Fdo. Galo Rodríguez Tejada."
III Contra la anterior nota de calificación, don Luis Núñez Boluda, notario de Madrid, interpuso recurso el día 1 de octubre de 2019 mediante escrito en el que alegaba los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
1. El día 12 de julio de 2019 se formalizó ante mí, un préstamo hipotecario en el que el deudor e hipotecante era una sociedad unipersonal y el Banco exigió la garantía personal de su único socio. En aplicación de la Ley 5/2019 se formalizó el acta de transparencia al ser el fiador una persona física, como así se hizo constar en la escritura de préstamo hipotecario.
2. Dicha escritura fue devuelta por dos defectos:
No obstante todo lo anterior, en caso de ejercicio de acciones por el acreedor, el fiador no responderá por el exceso de comisiones o de intereses de demora, ni por gastos notariales, registrales y tributarios o gestión de esta escritura que excedan a lo regulado por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, en virtud del principio de que el fiador puede obligarse a menos pero no a más que el deudor . Curiosamente los dos defectos versan sobre los intereses de demora y gastos, que son exactamente los que ya el Notario reseñaba en la escritura.
Posteriormente también consta en la escritura, como reiteración de lo anterior: Yo, el Notario, hago constar... También se hace constar que expresamente le he indicado al fiador las limitaciones concretas en cuanto a comisiones y gastos que le afectan .
Yo, el Notario, hago constar... y por último, que he comprobado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación que la entidad prestamista tiene hecho el correspondiente depósito , manifestación que cumple lo que exige la Ley.
No cabe duda que es difícil comprobarlo, pero ni siquiera aportando una hipotética certificación registral, lo que no exige ni la Ley ni la Instrucción, bastaría a esos efectos, porque el propio Colegio de Registradores advierte, al introducirse en la página web www.registradores.org para acceder a la página del Registro de Condiciones, que no se garantiza la fiabilidad o veracidad de la información. Después de cada formulario depositado se expresa que ese texto ha sido recuperado mediante un proceso OCR automatizado, es decir, a través de un proceso que lleva a cabo una máquina, sin que haya existido ninguna supervisión de ningún funcionario público que permita garantizar la coincidencia entre el texto de la web y el documento depositado".
IV El registrador de la Propiedad de Madrid número 3, don Galo Rodríguez Tejada, emitió informe el 9 de octubre de 2019 y, por mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un préstamo concedido a una sociedad para financiar la adquisición de una vivienda. En garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca y, además, el administrador -y también socio único- de dicha sociedad interviene también como fiador para prestar garantía personal solidaria.
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente: "Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto: a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica. b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. (...)".
Debe tenerse en cuenta que, como se expresa en el preámbulo de dicha ley (cfr. apartado III), la Directiva 2014/17/UE -que mediante la misma se transpone- establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial. Y se añade que la normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial, pero también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores. En este sentido, la Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de modo que, como se indica en el referido preámbulo "la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos (...)".
La Ley 5/2019, como con claridad se desprende del tenor literal de los artículos 1.1 y 2.1, no será aplicable a una prestataria persona jurídica, aunque ésta tenga la condición de "consumidor" -cliente- en la contratación del préstamo o crédito. Y el notario o el registrador no parece que puedan, por su sola autoridad, proceder a un levantamiento del velo de la persona jurídica, o apreciar su carácter instrumental o fraudulento, ni siquiera cuando la persona jurídica que actúe como consumidora sea unipersonal (sin perjuicio de que la prudencia de la entidad prestamista le pudiera aconsejar extremar la diligencia en la información a la misma, e incluso la formalización del acta notarial gratuita, aun no siendo la misma obligatoria en apariencia, para evitar los riesgos que las eventuales incertidumbres interpretativas del caso concreto pudieran originar). En cualquier caso, la no obligatoriedad del acta previa cuando el prestatario sea una sociedad, aunque actúe como consumidora, se desprende del principio general de nuestro derecho de la buena fe en el ejercicio de los derechos, de aceptación y asunción de las consecuencias que tiene la decisión de formalizar el préstamo por medio de una sociedad en lugar de en nombre propio, y de normalidad en la actividad de la sociedad, incluso si la misma es unipersonal, por cuanto goza de una personalidad jurídica propia y diferenciada del socio, aunque se trate de socio único, como evidencian los artículos 12 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital.
Por otra parte, el artículo 15.2 de la Ley 5/2019 impone al notario el deber de comprobar el "cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1" de la misma Ley respecto de "(...) toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo" -vid. apartado 4-. Luego, aunque la ley no sea aplicable a la persona jurídica prestataria, y por tanto el deber de comparecencia a efectos de información no alcance a ésta, esa protección se extenderá, por disposición legal expresa, a la persona física que sea fiadora o garante del préstamo, lo que se confirma por el artículo 26.2 de la Orden EHA/2899/2011 (en virtud de la redacción modificada por la Orden ECE/482/2019). Por lo demás, el cónyuge que, a los efectos del art. 1320 del Código Civil, debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto quedar protegido de forma análoga, otorgando el acta de información previa.
3. Por las consideraciones anteriores, en el presente caso no puede confirmarse la calificación en cuanto considera que la Ley 5/2019, en todos sus términos, es aplicable a todo el préstamo y no sólo al contrato accesorio de fianza. Y tampoco puede confirmarse respecto de los gastos e intereses de demora, pues en la escritura calificada se expresa lo siguiente:
Respecto de dichos gastos: "No obstante lo anterior, se hace constar por las partes que, en aplicación de la Ley 5/2918 de contratos de crédito inmobiliario (LCI), al fiador no se le podrá repercutir ninguna comisión o gasto que exceda de los límites de la citada Ley, de los cuales ya ha sido informado". En la estipulación relativa a la fianza: "No obstante todo lo anterior, en caso de ejercicio de acciones por el acreedor, el fiador no responderá por el exceso de comisiones o de intereses de demora, ni por gastos notariales, registrales y tributarios o gestión de esta escritura que excedan a lo regulado por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, en virtud del principio de que el fiador puede obligarse a menos pero no a más que el deudor". Y también añade el notario autorizante: "Yo, el Notario, hago constar... También se hace constar que expresamente le he indicado al fiador las limitaciones concretas en cuanto a comisiones y gastos que le afectan".
4. Según el tercero de los defectos expresados en la calificación impugnada, el registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, se debe identificar el depósito del modelo de condiciones generales aplicables al caso concreto, si bien no es imprescindible que se sea con el código de depósito, pero sí que se facilite por cualquier medio la identificación del modelo entre los depositados por cada entidad.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 de junio, 29 de noviembre y 5, 11 y 12 de diciembre de 2019.

References: Resolución 
 artículo 14
 artículo 25
 artículo 25
 artículo 25
 artículo 579
 artículo 114
 artículo 7
 artículo 2
 artículo 15
 artículo 14
 artículo 26