Source: http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/304f2af7296d5c9280257146004e8ac9
Timestamp: 2014-08-21 00:22:50+00:00

Document:
IM�VEL HIPOTECADO
Data do Acord�o: 03/14/2006
Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DA COVILH� - 2 � JU�ZO
Legisla��o Nacional: ART�S 819� E 824�, N� 2, DO C. CIV.; E 907� DO CPC.
Sum�rio: I – Com a realiza��o de uma penhora sobre um im�vel ficam transferidos para o tribunal os poderes de gozo que integram o direito do executado sobre esse bem, com a correspondente transfer�ncia de posse para o deposit�rio e a inefic�cia relativa dos actos dispositivos ou de onera��o do direito subsequentes, os quais, a sucederem, s�o ineficazes em rela��o � execu��o .
II – Embora tais actos n�o sejam actos nulos, mas apenas relativamente ineficazes, eles conduzem � caducidade do direito do terceiro que tiver contratado com o executado, em caso de na execu��o ocorrer a transmiss�o do direito do executado, nos termos do art� 819� do C. Civ. .
III - O art� 819� do C. Civ., na redac��o introduzida pelo D.L. n� 38/2003, de 8/3, veio tornar expressamente ineficazes em rela��o � execu��o n�o s� os actos de disposi��o e de onera��o, mas tamb�m os arrendamentos dos bens penhorados .
IV – O legislador, com esta referida altera��o legislativa, mais n�o pretendeu do que consagrar na lei positiva a orienta��o jurisprudencial do STJ que j� defendia que a venda judicial, em processo executivo, de frac��o hipotecada, faz caducar o seu arrendamento posterior ao registo da hipoteca, por na express�o “direitos reais” mencionada no art� 824�, n� 2, do C. Civ., se dever incluir, por analogia, o arrendamento.
V – Devem ser considerados como caducados os contratos de arrendamento e de subarrendamento de im�vel que sejam contratados depois do registo de hipoteca sobre esse bem, em caso de venda judicial em ac��o executiva instaurada pelo titular desse tipo de garantia real .
Decis�o Texto Integral: Acordam, em confer�ncia, na Sec��o C�vel do Tribunal da Rela��o de Coimbra :I	No Tribunal Judicial da Comarca da Covilh�, a A..., com sede na Av. Jo�o XXI, n� 63, em Lisboa, instaurou contra a sociedade “B...”, com sede no s�tio da Calif�rnia, km 175 da E.N. n� 230, Covilh� ; e contra C..., residente no Bairro da Biquinha, Covilh�, a presente ac��o declarativa, com processo ordin�rio, pedindo a condena��o dos R.R. a reconhecer a A. como dona do im�vel identificado no artigo 1� da peti��o e bem assim a entreg�-lo � A. livre e devoluto ; pedindo a condena��o dos R.R. a pagar � A. a indemniza��o de Esc. 42.893.832$00, por danos causados at� 30/06/2000 e, ainda, uma indemniza��o calculada a contar dessa data, na import�ncia correspondente � remunera��o do capital investido na aquisi��o do im�vel, �s taxas praticadas pela autora nos empr�stimos para habita��o pr�pria, at� efectiva entrega do im�vel e a liquidar em execu��o de senten�a, e � taxa de juro legal a contar da entrega do im�vel, sobre o montante indemnizat�rio fixado, at� efectivo pagamento; ou ... Para tanto e muito em resumo, alegou a A. que � dona do pr�dio urbano destinado � ind�stria t�xtil, sito na Estrada Nacional n� 230, no lugar da Calif�rnia, freguesia de Concei��o, concelho da Covilh�, descrito na Conservat�ria do Registo Predial da Covilh� sob o n� 34632, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n� 1341 .
Que a A. adquiriu esse im�vel em arremata��o em hasta p�blica havida em processo de execu��o fiscal, no dia 25/03/1992, por Esc. 40.500.000$00, no qual eram executados D... e mulher E... .
Que ap�s essa aquisi��o a A. tentou entrar na posse do im�vel, mas n�o o conseguiu fazer por estar ocupado por F..., que se dizia arrendat�rio do pr�dio aos anteriores propriet�rios, conforme contrato de arrendamento de 25/02/1984, constante de documento particular, destinando-se o pr�dio a todos os ramos de neg�cio, designadamente a laborat�rios de fotografia, discoteca, confec��es e a oficinas de m�quinas .
Que o referido F... n�o exerceu qualquer actividade no pr�dio nos anos de 1984 e 1985, mantendo-se este na posse de D..., sendo falso que tenham sido pagas rendas por esse dito arrendamento .
Que na data do referido contrato o valor de mercado para a renda mensal do pr�dio era, no m�nimo, de Esc. 53.333$00 .
Que em 24/11/1986 os antigos propriet�rios e o referido F... celebraram um novo contrato de arrendamento, por escritura p�blica, relativamente ao referido pr�dio, pelo prazo de 5 anos, com in�cio em 1/03/1984 e pela renda mensal de Esc. 20.000$00, tendo sida dada quita��o das rendas at� 20/02/1989, destinando-se o local arrendado a fins fabris, com possibilidade de subloca��o .
Que por escritura p�blica de 21/01/1987, o referido F... subarrendou o R/C desse im�vel a G... e a H..., para fins fabris, sendo o valor da renda de Esc. 30.000$00/m�s .
Que nunca antes fora referido qualquer arrendamento do im�vel � A., credora hipotec�ria do mesmo, e sobre o qual registou uma penhora .
Que por escritura de 24/01/1989, F... trespassou a G... o estabelecimento instalado no referido pr�dio, ap�s o que este passou a ocupar todo o im�vel, mas sendo a 2� cave ocupada pelo R. C..., por alegadamente lhe ter sido sublocada pelo F..., e pela renda mensal de Esc. 30.000$00 .
Que por escritura de 16/06/1999, o dito G... Alves trespassou � 1� R� o estabelecimento instalado no pr�dio .
Donde resultar que s�o actuais ocupantes do pr�dio os agora R�us, que dele se arrogam arrendat�rios e subarrendat�rios e se recusam a entregar o pr�dio � A. .
Que � nulo o primeiro contrato de arrendamento celebrado, por viola��o de forma legal e por ter havido simula��o, al�m de ter existido abuso de direito .
Que o arrendamento celebrado em 24/11/1986 � ineficaz em rela��o � A., por ter sido celebrado ap�s a data de registo de penhora a seu favor .
Que os R.R. est�o obrigados a indemnizar a A. pelos danos causados pela ocupa��o indevida do im�vel .
Donde a demanda dos R.R. nos termos peticionados .
II	Contestaram ambos os R.R., separadamente, alegando ambos, muito em resumo, que s�o, respectivamente, leg�timos arrendat�rio e subarrendat�rio do pr�dio em causa, de tal modo que logo ap�s a celebra��o da escritura de trespasse a favor da 1� R�, foi a A. informada, por carta registada, da realiza��o desse trespasse e das condi��es essenciais do contrato, designadamente da identifica��o do trespassante e da trespass�ria e do pre�o do trespasse, data a partir da qual a R� passou a depositar mensalmente a renda na CGD, que at� ent�o era paga por G... .
Que no pr�dio em quest�o foram instalados estabelecimentos de fotografia, discoteca e de decora��o, que a� t�m desenvolvido a sua actividade desde h� mais de 15 anos e at� ao presente, quer com autoriza��o do dono do im�vel quer mediante autoriza��o municipal para o efeito .
Que no acto de arremata��o do pr�dio, em 1992, a A. tinha conhecimento da exist�ncia de arrendat�rios e de subarrendat�rios no pr�dio, os quais foram notificados para exercerem o direito de prefer�ncia na aquisi��o do im�vel e at� estiveram presentes na data e local da realiza��o da hasta p�blica .
Que o referido D... n�o se manteve na posse do pr�dio ap�s a sua ced�ncia em arrendamento, relativamente ao que os valores acordados eram os considerados como normais, � data .
Que o 2� R�u tem exercido a qualidade de subarrendat�rio do pr�dio em quest�o de forma pac�fica e p�blica, desde 1982, jamais tendo algu�m colocado em causa essa sua qualidade na ocupa��o da 2� cave do pr�dio, que utiliza como armaz�m , e relativamente ao que tem pago uma renda mensal .
Que nunca antes a A. colocou em causa essa qualidade do 2� R�u .
Que aquando da arremata��o do pr�dio pela autora n�o foi o 2� R�u solicitado a entregar a parte do pr�dio que ocupa, nem tal podia suceder, tendo a A., nesse acto, reconhecido o 2� R�u como subarrendat�rio do pr�dio .
Terminaram ambos os R.R. pedindo a improced�ncia da causa, com as consequentes absolvi��es do pedido . III	Terminados os articulados foi proferido despacho saneador, no qual foi reconhecida a regularidade adjectiva da causa, com selec��o da mat�ria de facto alegada e tida como relevante para efeito de instru��o e de discuss�o da dita .
Seguiu-se a realiza��o de uma per�cia sobre o valor de mercado para as rendas estimadas, posto que teve lugar a realiza��o da audi�ncia de discuss�o e julgamento, com grava��o da prova produzida .
Findo o julgamento foi proferida decis�o sobre a mat�ria de facto constante da base instrut�ria, com indica��o da respectiva fundamenta��o .
Proferida senten�a sobre o m�rito da causa, nela foi decidido julgar a ac��o parcialmente procedente, com a condena��o dos R.R. a reconhecer ser a A. a dona do pr�dio urbano em quest�o e bem assim a entregarem-lho livre e devoluto, na parte que cada um deles est� a ocupar .
Quanto ao mais, foram os R.R. absolvidos .
III	Dessa senten�a interpuseram recurso os R�us “B...“ e C..., recursos esses que foram admitidos como apela��o e com efeito devolutivo .
Nas alega��es que os Apelantes apresentaram, formularam as seguintes conclus�es :
- a Apelante B... :
1� - A aquisi��o pela credora hipotec�ria do direito de propriedade sobre o pr�dio hipotecado, por meio de arremata��o em hasta p�blica, n�o importa, sem mais, a caducidade dos contratos de arrendamento que tinham sido celebrados validamente pelo anterior propriet�rio e estavam em vigor � data dessa hasta p�blica .
2� - Embora os arrendamentos do pr�dio tenham sido celebrados posteriormente ao registo da hipoteca, n�o pode o credor hipotec�rio pretender a caducidade dos mesmos arrendamentos por estes contratos n�o revestirem a natureza de direito real, devendo, por isso, a peti��o inicial formulada nesse sentido ser liminarmente indeferida.
3� - Ficando provado que � data da aquisi��o do direito de propriedade sobre o pr�dio a adquirente tem conhecimento da exist�ncia de contratos de arrendamento, que os arrendat�rios est�o a ocupar o pr�dio, onde h� pelo menos 15 anos exercem as respectivas actividades industriais e comerciais, a� depositando mercadorias, recebendo clientes e fornecedores, pagando renda e n�o tendo a A. deduzido qualquer oposi��o durante mais de oito anos, conclui-se que a mesma se conformou e reconheceu a validade, efic�cia e subsist�ncia dos arrendamentos .
4� - Em todo o caso, constitui abuso de direito a pretens�o deduzida pela A. em 2000, ... ,quando teve conhecimento da exist�ncia dos arrendamentos pelo menos em 1992, conformando-se com a pr�tica dos actos dos arrendat�rios inerente � normal explora��o dos estabelecimentos instalados no edif�cio .
5� - A A. incorre em abuso de direito e �, portanto, ileg�timo o seu exerc�cio ...
6� - O princ�pio do dispositivo e os limites da condena��o obstam a que o Tribunal conhe�a da eventual caducidade dos contratos de arrendamento decorrente da aquisi��o do direito de propriedade sobre o pr�dio pela credora hipotec�ria celebrados em data posterior ao registo da hipoteca e anterior � venda do pr�dio em hasta p�blica, quando esta, na qualidade de autora, n�o alega a caducidade dos contratos nem pede a condena��o dos R.R. no reconhecimento da caducidade pelos indicados motivos .
7� - Para que o Tribunal possa conhecer do m�rito da causa e condenar os R.R. na desocupa��o do pr�dio e consequente entrega do mesmo � A., quando est� reconhecida a exist�ncia e validade de contratos de arrendamento sobre o pr�dio e a qualidade de arrendat�rios dos R.R. � data da respectiva venda por arremata��o em hasta p�blica, � necess�rio que a A. alegue, prove e pe�a o reconhecimento da caducidade dos contratos .
8� - � nula a senten�a na parte em que condena os R.R. a verem reconhecida a caducidade dos contratos de arrendamento e, por via disso, na desocupa��o e entrega do pr�dio � A., quando esta n�o alegou nem pediu a condena��o dos R.R. no reconhecimento da caducidade dos contratos .
9� - N�o obstante a caducidade do arrendamento, se o locat�rio se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano sem oposi��o do locador, o contrato considera-se renovado nas condi��es do art� 1054� do C. Civ., pelo que, in casu, ainda que resistisse a tese da caducidade, ficou provado que os R.R. se mantiveram no gozo do locado, n�o tendo a A. alegado nem provado que deduziu oposi��o aos contratos no ano subsequente � verifica��o da causa da eventual caducidade, pelo que se consideram renovados os contratos .
10� - Decidindo-se como se decidiu, fez-se errada interpreta��o e aplica��o da lei, com viola��o do disposto nos art�s 8�, 9�, 334�, 824�, n� 2, 1022�, 1023�, 1051�, 1054� e 1056� do C. Civ.; 264�, 265�, 268�, 467�, n� 1, al. d) e e), 660�, 661� e 668� do CPC, devendo ser dado provimento ao recurso e ser revogada a senten�a recorrida, com a consequente absolvi��o da R� do pedido . - o Apelante C... :
1� - Atenta a causa de pedir e aos pedidos formulados pela autora, certo resulta que n�o podia o Ex.m� Juiz “a quo” ter condenado o Apelante a entregar o pavimento que ocupa, por for�a de um contrato de subarrendamento, que inclusive foi considerado v�lido, com base na sua caducidade por for�a da venda do pr�dio no �mbito de um processo executivo relacionado com uma hipoteca sobre o mesmo constitu�da pela Apelada, j� que tal condena��o extravasa de forma manifesta os pedidos por esta solicitados nos autos, existindo uma clara viola��o do princ�pio dispositivo e da estabilidade da inst�ncia inserto nos art�s 264�, 268� e 467� do CPC, sendo, assim, a senten�a nula, nos termos do dispositivo no art� 668�, n�1, al. e), do CPC .
2� - A Apelada � propriet�ria do pr�dio urbano constitu�do por casa de alvenaria e bet�o armado, ... , sito na Estrada Nacional n� 230, no lugar da Calif�rnia, freguesia da Concei��o, concelho da Covilh�, inscrito na matriz sob o artigo 1341, face a aquisi��o por si efectuada em arremata��o em hasta p�blica no dia 25/03/1992, no �mbito de um processo de execu��o fiscal ... , sobre o qual tinha uma garantia de hipoteca a seu favor .
3� - Aquando da realiza��o da mencionada hipoteca n�o foi vedado aos anteriores propriet�rios a realiza��o de qualquer contrato de arrendamento relativo ao mencionado pr�dio .
4� - O aludido im�vel foi ent�o dado de arrendamento atrav�s de escritura p�blica realizada no Cart�rio Notarial de Almeida e com efeitos a partir de 1 de Mar�o de 1984, pelos anteriores propriet�rios a F..., tendo sido autorizada a subloca��o total ou parcial do pr�dio, por valores superiores aos da renda .
5� - Por contrato verbal, o anterior arrendat�rio do pr�dio subarrendou, em 1987, o 3� pavimento, correspondente � cave, ao ora apelante, produzindo tal contrato efeitos em 2/05/87 e para o exerc�cio de armaz�m, tendo com efeitos de tal data o apelante a� recebido clientes e fornecedores, � vista de toda a gente, e pago renda .
6� - Aquando da aquisi��o do pr�dio por parte da Apelada foi o Apelante, tal como os demais inquilinos do pr�dio, notificado para o exerc�cio do direito de prefer�ncia, os quais estiveram presentes aquando da venda em hasta p�blica .
7� - Ap�s a aquisi��o do pr�dio, o Apelante continuou a depositar as rendas em conta banc�ria da Apelada, n�o tendo esta deduzido qualquer oposi��o .
8� - Assim e aquando da aquisi��o do pr�dio por parte da Apelada estava vigente o contrato de arrendamento e o contrato de subarrendamento celebrado com a Apelante .
9� - Desta forma e contrariamente ao indicado na senten�a em apre�o, tal contrato n�o caducou com a venda do pr�dio .
10� - J� que o contrato de arrendamento � de utiliza��o obrigacional ou credit�ria e n�o real, n�o caducando nos termos do art� 824�, n� 2, do C, Civ., sendo certo que a caducidade do contrato de arrendamento apenas se verifica nos casos em que a pr�pria lei o prev� .
11� - Desta forma, a Apelada adquiriu o pr�dio e sucedeu nos direitos e obriga��es do ent�o locador, antigo propriet�rio, direitos e obriga��es estas que inclusive eram do seu conhecimento, pelo que n�o existe qualquer frustra��o de expectativas .
12� - Por outro lado, face ao disposto no art� 824�, n� 2, do CPC, n�o se prev� a caducidade do arrendamento, pelo simples motivo que o art� 1057� C. Civ. estabelece o regime da transmiss�o, n�o existindo qualquer lacuna em tal preceito .
13� - Resulta, assim, que o contrato de arrendamento relativo ao pr�dio e o subsequente contrato de subarrendamento subsistiu ap�s a venda do pr�dio, estando actualmente em vigor .
14� - Sendo certo que foi a pr�pria Apelada a reconhecer o Apelante como seu inquilino, em virtude de receber as rendas em dep�sitos banc�rios efectuados na sua ag�ncia da Covilh�, dep�sitos estes que jamais foram por si impugnados, tendo passados 8 anos intentado a presente ac��o, apesar de e durante tal per�odo de tempo o Apelante continuar a exercer no locado a sua actividade comercial .
15� - Por outro lado, ..., resulta que a pretens�o da Apelante � manifestamente abusiva, pois pretende reivindicar o pr�dio passados mais de 8 anos ap�s o ter adquirido e com a agravante de ser do seu conhecimento a exist�ncia de inquilinos no pr�dio quer antes quer depois da aquisi��o, nomeadamente o Apelante, ... , raz�o pela qual a Apelada excedeu os limites decorrentes dos seus direitos, nos termos do art� 334� do C. Civ. .
16� - Termos em que existiu uma errada aplica��o da lei substantiva, designadamente dos art�s 324�, 695�, 1049� e 1057� do C. Civ., e 1� do RAU, face ao que deve ser revogada a senten�a na parte em que condena o Apelante a entregar o pavimento que ocupa � Apelada .
IV	Contra-alegou a Recorrida, sustentando, muito em resumo, que � pac�fico que qualquer contrato de arrendamento ou de subarrendamento celebrado ap�s a constitui��o do direito real de hipoteca � inopon�vel quer ao credor exequente quer ao adquirente em venda executiva, caducando nos termos do n� 2 do art� 824� do C. Civ., pelo que quer o contrato de arrendamento a que referem os autos quer o subarrendamento celebrado pelo R�u C..., ambos ocorridos ap�s a constitui��o de hipoteca e respectivo registo a favor da autora n�o s�o opon�veis a esta, atendo o disposto no supra referido precito legal .
Terminou pedindo a improced�ncia das apela��es deduzidas .
V	Neste Tribunal da Rela��o foram aceites ambos os recursos interpostos e tal como foram admitidos em 1� inst�ncia, tendo-se procedido � recolha dos necess�rios “vistos” legais, sem qualquer observa��o, pelo que nada obsta ao conhecimento dos seus objectos .
E porque o objecto de qualquer dos recursos interpostos � id�ntico, proceder-se-� � sua aprecia��o conjunta, relativamente ao que importa equacionar as quest�es que deles resultam e que s�o as seguintes, face �s conclus�es apresentadas pelos Apelantes nas respectivas alega��es de recurso :
A – Nulidade da senten�a, nos termos do art� 668�, n� 1, al. d), do CPC .
B – Reaprecia��o da quest�o da eventual caducidade dos contratos de arrendamento e de subarrendamento celebrados pelos Recorrentes .
C – Eventual reconhecimento dos Apelantes como inquilinos do pr�dio em causa nos autos por partes da Apelada .
D – Aprecia��o de eventual cometimento de abuso de direito por parte da Apelada ao instaurar a presente ac��o contra os Apelantes .
Antes de iniciarmos a aprecia��o dessas referidas quest�es, importa que aqui se d�em como reproduzidos os factos considerados como assentes pela 1� inst�ncia, uma vez que relativamente aos mesmos n�o foi apresentada qualquer impugna��o pelos Recorrentes, nem se v�em raz�es para a sua eventual modifica��o oficiosa, o que se decide nos termos do art� 713�, n� 6, do CPC . E procurando sintetizar esses factos relativamente �s quest�es que importa apreciar, resultou como provado o seguinte, conforme resulta da senten�a recorrida :
1	- A A. � propriet�ria do pr�dio urbano constitu�do por uma casa de alvenaria e bet�o armado, composta de r�s-do-ch�o, primeiro e segundo andares, e com logradouro, sito na Estrada Nacional n� 230, no lugar da Calif�rnia, freguesia da Concei��o, cidade da Covilh�, descrito na Conservat�ria do Registo Predial da Covilh� sob o n� 34632, a fls. 88 do Livro H-91, e inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo n� 1341.
3	- Tal pr�dio foi adquirido pela A. em arremata��o em hasta p�blica, por Esc. 40.500.000$00, no dia 25 de Mar�o de 1992, no �mbito da Carta Precat�ria n� 35/91 expedida para a Reparti��o de Finan�as da Covilh�, extra�da do processo de execu��o fiscal n� 4897/83, do antigo 7� Ju�zo do Tribunal Tribut�rio de 1� Inst�ncia de Lisboa, em que foi exequente a aqui autora e executados D... e mulher .
4	- Para garantia de um empr�stimo de Esc. 6.800.000$00, respectivos juros e despesas, os antigos propriet�rios desse im�vel constitu�ram sobre o mesmo uma hipoteca a favor da aqui autora, registada pela inscri��o 10.041, do Livro C-17 .
6, 7 e 8- A Reparti��o de Finan�as da Covilh� procedeu � penhora do dito im�vel em 20/03/1984, penhora essa que foi registada na Conservat�ria do Registo Predial da Covilh� em 26 de Mar�o de 1984, atrav�s da inscri��o n� 17.346 do Livro F-21 .
9	e 10 - Os antigos propriet�rios do pr�dio e F... assinaram um documento particular, intitulado de “contrato de arrendamento comercial”, datado de 25/02/1984, no qual ficou consignado, al�m do mais, o arrendamento do referido pr�dio por 5 anos, com in�cio em 1/03/1984 e renov�vel por iguais per�odos, mediante a renda mensal de Esc. 20.000$00, ficando o arrendat�rio autorizado a sublocar a totalidade ou parte do edif�cio, com aviso pr�vio aos senhorios, destinando-se o local arrendado a todos os ramos de neg�cio, designadamente a laborat�rios de fotografia, discoteca-pub, confec��es e oficinas de m�quinas, � excep��o de ag�ncias funer�rias .
11	- Em 24 de Novembro de 1986, os referidos antigos propriet�rios do im�vel e F... celebraram um novo contrato de arrendamento, por escritura p�blica, no Cart�rio Notarial de Almeida, relativo ao referido pr�dio, no qual se convencionou, al�m do mais, que o prazo desse arrendamento era de 5 anos, com in�cio em 1 de Mar�o de 1984, supondo-se sucessivamente renovado por iguais per�odos, mediante a renda mensal de Esc. 20.000$00, relativamente ao que foi dada logo quita��o das rendas at� 20 de Fevereiro de 1989, tendo sido autorizado o arrendat�rio a sublocar total ou parcialmente o im�vel e a cobrar valores superiores ao da renda, destinando-se o locado a fins fabris .
12	- Por escritura outorgada no dia 21 de Janeiro de 1987, F...
sublocou a G... e a H... o 3� pavimento desse im�vel, correspondente ao r�s-do-ch�o, para fins fabris, mediante a renda mensal de Esc. 30.000$00, com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 1987 .
13	- Nesta mesma escritura ficou consignado que a renda passaria para Esc. 100.000$00 logo que o espa�o sublocado fosse trespassado .
14	- Por escritura outorgada em 24 de Janeiro de 1989, F... trespassou a G..., pelo valor de Esc. 3.000.000$00, o estabelecimento de laborat�rio de fotografia instalado no referido pr�dio .
15	e 16 - Ap�s este trespasse o referido G... passou a ocupar todo o pr�dio, com excep��o da 2� cave, a qual era ocupada pelo R�u C..., por subloca��o efectuada a F..., reconhecida em transac��o judicial ... , relativamente ao que aquele pagava a renda mensal de Esc. 30.000$00 . 17	- Por escritura de 16/06/1999, o referido G... Alves trespassou � 1� R� o estabelecimento constitu�do por laborat�rio de fotografia, instalado no referido pr�dio, tendo a dita R� a� sido representada pelo antigo propriet�rio do im�vel, D... .
18	- S�o actualmente ocupantes do aludido pr�dio os R.R., facto esse que a autora conhecia na data da arremata��o em hasta p�blica.
19	- Os R.R. foram notificados pela Reparti��o de Finan�as da Covilh� para o exerc�cio do direito de prefer�ncia aquando da venda por meio de propostas em carta fechada, na qual estiveram presentes .
23	- Por contrato verbal de 1982, o antigo propriet�rio (D...) e o R. C... celebraram um subarrendamento do 2� pavimento do pr�dio, correspondente � 1� cave, para o exerc�cio da actividade de armaz�m .
24	- F... e o R�u C... celebraram, em 1987, um contrato de subarrendamento relativo ao 3� pavimento do pr�dio, correspondente � 2� cave, para o exerc�cio da actividade de armaz�m, produzindo efeitos em 2/05/1987 e por um prazo de um ano, renov�vel por iguais per�odos .
25	- Tendo ainda sido acordado que o R. C... ocuparia uma pequena parte do 2� pavimento do pr�dio, correspondente � 1� cave, e pelo per�odo de 6 meses .
26	e 27 - O anterior propriet�rio autorizou o exerc�cio de outros ramos de actividade no pr�dio, no qual foram instalados estabelecimentos de fotografia, laborat�rio, discoteca e decora��o, que a� t�m desenvolvido a sua actividade desde h� mais de 15 anos e at� ao presente .
30 e 31 – O R. C... vem pagando rendas pelo facto de estar a ocupar o pavimento 3� do pr�dio, correspondente � 2� cave, na qualidade de subarrendat�rio, rendas essas que est�o a ser depositadas na ag�ncia da Covilh� da C.G.D. .
Nos termos do artigo 659�, n� 3, do CPC, ser� ainda tomado em considera��o o seguinte facto, provado pelo documento de fls. 38 :
32	- No registo da hipoteca constitu�da a favor da autora e sobre o pr�dio supra referido consta como data da sua convers�o em definitiva a data de 1 de Agosto de 1980 .
�, pois, com base nos supra referidos factos que importa que passemos � aprecia��o das quest�es supra equacionadas, o que se segue :
Assim, come�amos a nossa aprecia��o pela quest�o da invocada nulidade da senten�a, nulidade essa que, segundo os Apelantes, resulta de “ na senten�a terem sido condenados os Apelantes num pedido que n�o foi deduzido pela Apelada, existindo uma clara e manifesta viola��o do princ�pio do dispositivo e da estabilidade da inst�ncia, tendo sido decidido sobre um pedido que n�o foi suscitado pela Apelada, ... , porquanto a A. n�o pediu a condena��o dos R�us no reconhecimento da nulidade, da inefic�cia, da caducidade ou da insubsist�ncia dos t�tulos com base nos quais estes se encontram no gozo do pr�dio, e podendo, por�m, conhecer oficiosamente dessa nulidade, a verdade � que nem a A. pediu tal reconhecimento, nem o Tribunal a quo sobre ela se pronunciou ... “ .
Tal nulidade resultaria, assim, no entender dos Apelantes, de na senten�a recorrida se ter conhecido de uma quest�o de que n�o se podia tomar conhecimento, nos termos do art� 668�, n� 1, al. d), do CPC .
Por�m, afigura-se que os Apelantes carecem de raz�o nesta sua argumenta��o .
Com efeito, resulta da peti��o inicial que a A. alegou que os R.R. s�o actualmente ocupantes do pr�dio que pertence � A. e que dele se arrogam de arrendat�rio e subarrendat�rio, recusando-se a entregar o pr�dio � A., apesar de o deterem ilegitimamente, contra a vontade da A., causando-lhe avultados preju�zos – artigos 37�, 38� e 39� da peti��o -, ... , sendo que o arrendamento comercial celebrado no dia 24/11/1986 � ineficaz em rela��o � A., j� que foi celebrado ap�s a data de registo da penhora a seu favor – artigo 57� da peti��o - , e sendo esse contrato inopon�vel � A., inopon�veis s�o os restantes contratos celebrados com base nele, onde se incluem os feitos aos R.R. na presente ac��o – artigo 65� da peti��o .
E como sequ�ncia ou corol�rio dessa argumenta��o pediu a A. a condena��o dos R.R. na entrega do im�vel, completamente livre e devoluto .
Donde que n�o se entenda a argumenta��o dos Apelantes sobre a arguida nulidade, pois que tamb�m � com base na arguida inoponibilidade dos contratos de arrendamento e de subarrendamento � A. que foi proposta a presente ac��o, tese que foi a acolhida na senten�a recorrida .
Depois, n�o nos podemos esquecer de que o juiz n�o est� sujeito �s alega��es das partes no tocante � indaga��o, interpreta��o e aplica��o das regras de direito, embora apenas se podendo restringir aos factos articulados, como resulta do art� 664� do CPC, sendo manifesto que nem sequer os Recorrentes p�em em causa o estrito respeito pelos factos alegados e que resultaram da discuss�o da causa como provados .
Logo, n�o faz qualquer sentido esgrimir com a tese da nulidade da senten�a, pretendendo-se que a condena��o dos R.R. se reporta a um pedido que n�o foi deduzido pela A., o que n�o corresponde ao presente processado .
Falece, pois, a quest�o da arguida nulidade da senten�a .
***	Passando � quest�o da reaprecia��o da eventual caducidade dos contratos de arrendamento e de subarrendamento celebrados pelos Apelantes, tese que foi a acolhida na senten�a recorrida, afigura-se que se pode considerar como duvidosa a conclus�o tomada, como defendem os Apelantes .
Com efeito, resulta dos factos dados como assentes que a aqui A. e Apelada concedeu um empr�stimo banc�rio de Esc. 6.800.000$00 aos antigos donos do pr�dio em quest�o – D... e mulher – para garantia do qual estes constitu�ram uma hipoteca sobre o pr�dio urbano sito na Estrada Nacional n� 230, no lugar da Calif�rnia, freguesia da Concei��o, cidade da Covilh�, descrito na respectiva Conservat�ria sob o n� 34632, hipoteca essa que foi registada, com car�cter definitivo, em 1 de Agosto de 1980, pela inscri��o 10.041 do Livro C-17, acontecendo que sobre esse mesmo pr�dio veio a incidir uma penhora, requerida pela tamb�m aqui autora, penhora essa ocorrida em 20/03/1984 e registada na Conservat�ria do Registo Predial em 26/03/1984 .
Na sequ�ncia dessa penhora e venda em hasta p�blica, ocorrida em 25/03/1992, no processo de execu��o fiscal n� 4897/83, do antigo 7� Ju�zo do Tribunal Tribut�rio de 1� Inst�ncia de Lisboa, a aqui A. veio a adquirir esse dito pr�dio por compra, raz�o pela qual � sua propriet�ria e reconhecida como tal pelos Apelantes .
Sucede que, entretanto, os referidos antigos propriet�rios do im�vel e F..., em 25/02/1984, assinaram um documento particular que intitularam de “contrato de arrendamento comercial”, no qual convencionaram, al�m do mais, o arrendamento desse pr�dio por 5 anos, com in�cio em 1 de Mar�o de 1984, mediante a renda mensal de 20.000$00, ficando o arrendat�rio autorizado a sublocar o pr�dio e destinando-se este a todos os ramos do neg�cio, contrato esse que por n�o ter obedecido a escritura p�blica, conforme, � data, era exigido pelo art� 1029�, n� 1, al. b) do C. Civ., veio a ser substitu�do por segundo contrato outorgado pelos mesmos interessados, em 24/11/1986, j� por escritura p�blica, com in�cio do mesmo reportado a 1 de Mar�o de 1984 e pela renda mensal de 20.000$00, tendo igualmente sido autorizado o arrendat�rio a sublocar o pr�dio, que ficou destinado a fins fabris .
E � na sequ�ncia deste arrendamento que surgiram posteriores subloca��es do pr�dio, designadamente do R/C em 21/01/1987 a favor de G...; da 2� cave ao R. C..., o que se verifica desde 2/05/1987, e para o exerc�cio da actividade de armaz�m; e de um estabelecimento de laborat�rio de fotografia que passou a ser ocupado pela 1� R� e aqui Apelante, na sequ�ncia de uma escritura de trespasse a ser favor, datada de 16/6/1999 . Ambos os R.R. s�o os �nicos actuais ocupantes do im�vel, pagando rendas, sendo que o R. C... deposita o respectivo valor na ag�ncia da Covilh� da C. G. D..
Do que resulta que sobre o pr�dio em quest�o foi registada uma hipoteca a favor da Apelada desde pelo menos 1/08/1980, a favor da qual tamb�m ocorreu uma penhora em 20/03/1984, registada em 26/03/1984, ap�s o que ocorreu o primeiro contrato de arrendamento comercial, por escritura p�blica, relativo ao referido pr�dio, embora reportado a 1/03/1984, data que j� antes – em 25/02/84 - tinha sido acordada pelos anteriores propriet�rios do im�vel como da sua da��o em arrendamento, para fins comerciais ou industriais .
E a quest�o que se coloca �, pois, a de se saber se com a venda do pr�dio, em hasta p�blica, na sequ�ncia de execu��o instaurada pelo credor hipotec�rio e penhorante do im�vel, o que ocorreu em 25/03/1992, embora em processo de execu��o instaurado em 1983, se deve considerar ou n�o que o pr�dio foi transferido para a aqui autora, exequente nesse processo, livre do referido encargo do arrendamento e posteriores subarrendamentos entretanto ocorridos, nos termos do art� 824�, n� 2, do C.Civ., por caducidade destes, decorrente do disposto no art� 907� do CPC, na sua redac��o vigente � data da venda e que foi mantida, com ligeiras altera��es, no art� 888� do CPC, na redac��o decorrente do D.L. n� 329-A/95, de 12/12 .
Como j� escrevemos, n�o � l�quida a solu��o para tal quest�o, verificando-se que na senten�a recorrida foi acolhida a tese ou solu��o de que assim deve acontecer, isto �, de que se deve considerar como caducados tais arrendamento e subarrendamentos, por estes terem ocorrido posteriormente ao registo em definitivo da hipoteca a favor da Apelada .
Por�m e embora com naturais d�vidas, afigura-se que, no presente caso, n�o podemos deixar de concordar com essa solu��o jur�dica, dado que al�m da hipoteca registada sobre o pr�dio tamb�m o mesmo foi objecto de uma penhora, ocorrida em 20/03/1984 e devidamente registada em 26/03/1984, posto que teve lugar o primeiro contrato de arrendamento por escritura p�blica – em 24/11/1986 , embora reportando o seu in�cio a 1/03/84 -, altura em que, por efeito da referida penhora, o pr�dio j� se considerava como entregue a um deposit�rio judicial, com efeitos em rela��o a terceiros, como bem resulta do art� 838�, n�s 2 e 3, do CPC, na redac��o vigente � data – veja-se o auto de penhora de fls. 44 .
Donde que, com essa penhora, ficaram transferidos para o tribunal os poderes de gozo que integravam o direito do executado, com a correspondente transfer�ncia de posse para o deposit�rio, e a inefic�cia relativa dos actos dispositivos do direito subsequentes, pois, apesar daquela perda, sempre pode o executado dispor do bem, mediante actos de disposi��o ou de onera��o, aos quais, no entanto, n�o pode deixar de ser estranha a penhora j� havida, tornando aqueles actos ineficazes em rela��o � execu��o, conforme bem escreve Jos� Lebre de Freitas, in “A ac��o Executiva � luz do c�digo revisto- 2� ed.”, pgs. 213 a 218 .	Donde que embora n�o se trate de actos nulos, mas apenas relativamente ineficazes, eles conduzam � caducidade do direito do terceiro que tiver contratado com o executado, em caso de na execu��o ocorrer a transmiss�o do direito do executado, nos termos do art� 819� do C. Civ., disposi��o esta que na sua redac��o introduzida pelo D.L. n� 38/2003, de 8/3, veio tornar expressamente ineficazes em rela��o � execu��o n�o s� os actos de disposi��o e de onera��o, mas tamb�m os arrendamentos dos bens penhorados .
Daqui que se nos afigure que o legislador, com esta referida altera��o legislativa, mais n�o pretendeu do que consagrar na lei positiva a orienta��o jurisprudencial do STJ que j� defendia que a venda judicial, em processo executivo, de frac��o hipotecada, faz caducar o seu arrendamento posterior ao registo da hipoteca, por na express�o “direitos reais” mencionada no art� 824�, n� 2, do C. Civ., se dever incluir, por analogia, o arrendamento – ver, neste sentido, os Acs. STJ de 3/12/98 e de 6/07/2000, in, respectivamente, BMJ 482, pg. 219, e C.J.STJ, ano VIII, tomo II, pg. 150 ( ou BMJ 499, pg. 317), onde se escreve : � apesar de manifesto intuito de proteger o bem da estabilidade da habita��o, n�o pode entender-se que o legislador houvesse querido deixar sem protec��o os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente � celebra��o da rela��o locat�cia, pelo que os bens arrematados em hasta p�blica por credor com garantia real anterior se transmitir�o para o adquirente novo propriet�rio livres e desembara�ados do �nus locat�cio, nos termos e para os efeitos do n� 2 do art� 824� do C. Civ. vigente, ... , isto porque a loca��o, acarretando uma desvaloriza��o para o bem, implica a sua onera��o, quer sob o ponto de vista econ�mico, quer jur�dico. A onera��o, traduzida em arrendamento de bem hipotecado, � v�lida. S� que semelhante desvaloriza��o do pr�dio, em fase executiva, atenta a sua finalidade, vai frustrar a posi��o do credor hipotec�rio e a ess�ncia de garantia hipotec�ria desvanece-se, ... , n�o podendo o sistema permitir tal, ... , pelo que a venda judicial, em processo executivo, de frac��o hipotecada, faz caducar o seu arendamento, n�o registado, quando posteriormente celebrado � constitui��o e registo da hipoteca, por na express�o direitos reais mencionada no art� 824�, n� 2, do C. Civ., se incluir, por analogia, o arrendamento “
E com esta interpreta��o jurisprudencial do art� 824�, n� 2, do C. Civ, deixa de ter relev�ncia a t�o discutida quest�o sobre a natureza do contrato de arrendamento – se tem natureza real ou simplesmente obrigacional - , pelo que n�o importa abordar tal problem�tica, para a qual, ali�s, � conhecida a diverg�ncia entre os autores e na jurisprud�ncia – apenas a t�tulo de exemplo, refira-se o Ac. R. Co. de 23/10/1979, in C.J. ano IV, tomo 4, pg. 1116.
Por�m, conforme defende o Prof. Manuel Henriques Mesquita, in “Obriga��es Reais e �nus Reais “, pg. 183 a 186, “ o caminho metodologicamente correcto para esclarecer d�vidas interpretativas ou resolver problemas de regulamenta��o ser� o do recurso, nuns casos, aos princ�pios que disciplinam os direitos reais e, noutros, aos princ�pios que regem as obriga��es, consoante os interesses em jogo, apreciados e valorados � luz das solu��es ditadas pelo legislador para os problemas de que directa e expressamente se ocupa “, o que , na aprecia��o em quest�o, se coaduna com a natureza real ou os efeitos reais do contrato de arrendamento, com expressamente o veio a reconhecer o legislador na actual redac��o dada ao art� 819� do C. Civ., conjugado com o art� 824�, n� 2, do C. Civ.,e com o art� 888� do CPC .	No mesmo sentido pode-se ver-se J. Oliveira Ascens�o, in ROA 45�, pg. 365; e o mesmo autor in “ Direito Civil – Reais” 5� edi��o (reimpress�o), pg. 536 a 538 ; Ac. Rel. Co. de 30/3/93, in BMJ425, 634 .
Donde a nossa conclus�o de que bem se decidiu na senten�a recorrida ao considerar como caducados os contratos de arrendamento e de subarrendamento de que s�o titulares os Apelantes, por terem sido contratados depois do registo da hipoteca a favor da Apelada, face � venda do im�vel no processo executivo instaurado em 1983, onde a aqui A. foi exequente e arrematou o bem .
***	Entremos, agora, na quest�o do eventual reconhecimento dos Apelantes como inquilinos de direito, por parte da Apelada .
Pretendem os Apelantes que assim sucedeu, ao abrigo dos art�s 1056� do C. Civ. (disposi��o que prev� a renova��o dos contratos de arrendamento quando se d� a caducidade do arrendamento e o locat�rio se mantenha no gozo do im�vel pelo lapso de um ano, sem oposi��o do locador) e 1057� do C. Civ. ( disposi��o esta segundo a qual o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato - de arrendamento - sucede nos direitos e obriga��es do locador), e para assim defenderem que uma vez realizado o contrato de arrendamento pelos anteriores propriet�rios do im�vel, cabe � Apelada, enquanto adquirente deste, respeitar o contratado, designadamente as posi��es contratuais dos Apelantes, tanto mais que entre a data da venda em hasta p�blica- em 25/3/92 – e a data da propositura da presente ac��o mediaram cerca de 8 anos, per�odo durante o qual sempre foram pagas as rendas anteriormente fixadas .
Mas s� assim sucederia se n�o houvesse a caducidade desses mesmos contratos, como antes se decidiu, pelo que uma vez verificada essa caducidade n�o pode falar-se de transmiss�o da posi��o do locador, pois deixou de haver locador e locat�rio com essa declara��o de caducidade .
E no que respeita � renova��o do contrato, prevista no art� 1056� do C. civ., tal renova��o apenas poderia ocorrer em casos de caducidade do arrendamento previstos no art� 1051�, do C. Civ. , como bem resulta do art� 66� do RAU, onde expressamente se consagra a regra da caducidade dos contratos de arrendamento aos casos fixados pelo art� 1051� do C. Civ. . Al�m de que, como resulta do Ac. STJ de 11/4/91, in AJ, 18�, pg. 14, um dos requisitos para a renova��o do contrato de arrendamento, nos termos do art� 1056� do C.Civ., � precisamente a dita “n�o oposi��o do locador”, o que n�o acontece no caso presente, uma vez que a Apelada n�o foi nem � locadora do im�vel, dado n�o ter sucedido nessa posi��o contratual aos anteriores propriet�rios do pr�dios, estes sim seus locadores, pois a apenas adquiriu o pr�dio por for�a da referida arremata��o em hasta p�blica, face ao que caducaram os contratos de arrendamento e de subarrendamento existentes, como antes se deixou referido .
Falecem, pois, os argumentos dos Apelantes, no sentido invocado .
***	Mas pode perguntar-se se a Autora-Apelada n�o estar� a agir com abuso de direito, ao ter permitido que a referida situa��o se tenha prolongado por tal lapso de tempo, sem agir, instaurando a presente ac��o j� decorridos cerca de 8 anos ap�s a aquisi��o do pr�dio, per�odo de tempo durante o qual continuaram a ser pagas rendas, como sucede com o R. C..., que at� as depositou na ag�ncia da Covilh� da C.G.D. .
Diga-se, antes de mais, que este dep�sito, por si s�, n�o significa a sua aceita��o pela A. como senhoria, significando, t�o s�, que essas rendas est�o depositadas .
Mas, para que houvesse o apontado abuso de direito necess�rio era que a A. tivesse excedido manifestamente os limites impostos pela boa f�, pelos bons costumes ou pelo fim social ou econ�mico do direito exercido, o que se afigura n�o acontecer no caso presente .
Com efeito, afigura-se que o mero decurso desse lapso de tempo sem a tomada de uma atitude de firmeza por parte da A. em ver os R.R. fora do seu pr�dio n�o pode configurar uma situa��o de impossibilidade de exercer o seu direito a que assim suceda, pois ent�o ter�amos de admitir que por ter ocorrido esse lapso de tempo como que se deu a caducidade do direito da A , quando a lei n�o fixa qualquer prazo para o efeito – ver art�s 296�; 298�, n�2; e 332�, n�1, todos do C. Civ. .
Depois, porque estamos, neste aspecto, no dom�nio da disponibilidade das partes, mesmo a poder verificar-se essa referida caducidade, ela teria de ser alegada pelos R.R., nos termos dos art��s 303� e 333�, n� 2, do C. Civ., o que n�o aconteceu, como bem resulta das contesta��es apresentadas, onde nem sequer a quest�o do agora invocado “abuso de direito” foi manifestada .
Donde que a A. estava e est� em tempo ao propor a presente ac��o, n�o ocorrendo a caducidade do seu direito a assim agir, nem da� se podendo retirar que est� a agir com abuso do seu direito, pois apenas est� a exercer esse mesmo direito, sem exceder clamorosamente os limites decorrentes da boa f�, dos bons costumes ou sequer do fim social e econ�mico desse mesmo direito .
Falece, assim, a tese dos Apelantes sobre esta quest�o, a qual, ali�s, como n�o foi suscitada pelos R.R. nos respectivos articulados, pelo que tamb�m n�o foi objecto de aprecia��o na senten�a recorrida, n�o podia ter sido sequer objecto de recurso, nos termos dos art�s 660�, n� 2, e 713�, n� 2, ambos do CPC .***	Concluindo, entendemos improcederem ambas as apela��es interpostas, havendo que confirmar a senten�a recorrida, o que se decide .
VI	Decis�o :
Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedentes ambos os recursos apresentados, confirmando-se a senten�a recorrida .
Tribunal da Rela��o de Coimbra, em / /

References: artigo 1
in casu
 artigo 1341
 artigo 659
 artigo 57
 artigo 65