Source: https://geschaeftsberichte.gesobau.de/geschaeftsbericht-2017/jahresabschluss/anhang-des-jahresabschlusses/
Timestamp: 2020-01-25 08:10:22+00:00

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Die Gliederung der Formblatt-Verordnung ist um die Positionen „Andere Finanzanlagen“, „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ und „Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit“ ergänzt worden. Unter den „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ werden die vorausgezahlten Mieten und Pachten sowie sonstige Verbindlichkeiten aus Mietverhältnissen ausgewiesen.
Alle entgeltlich erworbenen immateriellen Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten nicht mehr als 410,00 € netto betragen, werden im Zugangsjahr aktiviert, voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt. Immaterielle Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten mehr als 410,00 € netto betragen, werden aktiviert und über eine Nutzungsdauer von drei Jahren linear abgeschrieben.
Die Abschreibungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten werden mit 2,0 % p. a. bzw. 2,5 % p. a. planmäßig linear vorgenommen.
Bei Betriebseinrichtungen sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt die Abschreibung linear entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Geringwertige Wirtschaftsgüter (Anschaffungskosten ≤ 410,00 € netto) werden im Anschaffungsjahr aktiviert, voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt.
Im Rahmen der KfW-Programme „Energieeffizient Sanieren“ und „Energieeffizient Bauen“ sowie der Wohnungsbauförderung des Landes Berlin werden zinsverbilligte Darlehen ausgereicht. Sofern im Zuge der Baumaßnahmen ein bestimmtes Energieniveau erreicht und durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten nachgewiesen wird bzw. preiswerter Wohnraum für einkommensschwache Wohnungssuchende errichtet wird, besteht aufgrund vertraglicher Regelungen ein Anspruch auf einen Tilgungszuschuss. Ist zum Bilanzstichtag die Baumaßnahme abgeschlossen und sind die Voraussetzungen für die Gewährung des Tilgungszuschusses gegeben, wird eine Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen und in gleicher Höhe ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten gebildet. Nach Gutschrift durch die kreditgewährende Bank erfolgt eine Verrechnung der Forderung mit der Kreditverbindlichkeit. Der Rechnungsabgrenzungsposten wird über die Zinsbindungsfrist der zugrunde liegenden Darlehen linear aufgelöst.
Verbindlichkeiten 0 6.524
Grundstücke mit Wohnbauten 211.362 215.004
Sonstiges Sachanlagevermögen 18.263 19.649
Finanzanlagen 27 203
Umlaufvermögen 15 35
Rückstellungen 20.612 22.290
Verbindlichkeiten 121 171
Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge 213.990 215.300
Latente Steueransprüche netto 464.389 466.127
Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,175 % zugrunde gelegt. Auf die bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge in Höhe von 813,6 Mio. € und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge in Höhe von 593,9 Mio. € wird eine Steuerentlastung innerhalb von fünf Jahren nicht erwartet. Darüber hinaus wird auch für den aktivischen Überhang der latenten Steuern (Steueranspruch) keine Steuerentlastung innerhalb der nächsten fünf Jahre erwartet.
Im Zuge des „Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ wurde § 253 HGB hinsichtlich der Bewertung der Rückstellungen für Altersvorsorgeverpflichtungen geändert und der Zeitraum, über den der Durchschnittszins für die handelsrechtliche Abzinsung von Pensionsrückstellungen berechnet wird, von sieben auf zehn Jahre verlängert. Gemäß Art. 75 Abs. 6 EGHGB n. F. wurde die Neufassung des § 253 HGB erstmalig im Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2016 angewendet. Daraus ergibt sich zum 31. Dezember 2017 ein Unterschiedsbetrag der Rückstellungen für Pensionen in Höhe von 141 T€. Dieser Betrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB potenziell ausschüttungsgesperrt. Zum Bilanzstichtag übersteigen die frei verfügbaren Rücklagen die ausschüttungsgesperrten Beträge.
in % 31.12.2017 31.12.2016
Abzinsungsfaktor zum Ende des Jahres; Ø der letzten 7 Jahre (bei einer Laufzeit von 15 Jahren) 2,8 3,24
Abzinsungsfaktor zum Ende des Jahres; Ø der letzten 10 Jahre (bei einer Laufzeit von 15 Jahren) 3,68 4,01
Im Jahr 2017 betrugen die Zugänge im Sachanlagevermögen 148,4 Mio. € (Vorjahr: 128,0 Mio. €). Davon betreffen 37,3 Mio. € umfassende Modernisierungsmaßnahmen in den Immobilienbestand der Gesellschaft (Vorjahr: 33,5 Mio. €). Unbebaute Grundstücke gingen im Wert von 11,7 Mio. € zu. Für eigene Neubaumaßnahmen wurden 65,3 Mio. € (Vorjahr: 38,9 Mio. €) und für den Ankauf von projektierten Neubauvorhaben 33,8 Mio. € aufgewendet.
Im Geschäftsjahr 2017 wurden gemäß § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 0,8 Mio. € (Vorjahr: 6,0 Mio. €) aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderungen durchgeführt. Es wurden keine Zuschreibungen entsprechend § 253 Abs. 5 HGB (Vorjahr: 0,1 Mio. €) im Rahmen der Wertaufholung von in Vorjahren außerplanmäßig abgeschriebenen Sachanlagen notwendig.
Unternehmen Anteile am Kapital Eigenkapital in T€ Ergebnis 2016 in T€/Gewinnabführung an die GESOBAU AG Ergebnis 2017 in T€/Gewinnabführung an die GESOBAU AG
aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH, Berlin 100,00 % 1.383 1.814 1.666
berlinwohnen Hausmeister GmbH, Berlin 100,00 % 500 262 259
GESOBAU Geschäftsführung GmbH, Berlin 100,00 % 25 37 37
Unternehmen Anteile am Kapital Eigenkapital in T€ Ergebnis 2016 in T€ Ergebnis 2017 in T€
berlinwohnen Messdienste GmbH, Berlin 100,00 % 4.829 -276 -171
KapHag-Fonds 49 „Wohnen in Berlin-Karow“ AG & Co. KG, Berlin 88,31 % 15.516 902 liegt noch nicht vor
GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH, Berlin 47,45 % 119.726 7.737 6.742
Entwicklungsgesellschaft Elisabeth-Aue GmbH, Berlin 50,00 % 14.884 -421 -95
Zum 31. Dezember 2017 bestehen Forderungen aus ausstehenden Mieten und aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 in Höhe von 0,4 Mio. € (Vorjahr: 0,4 Mio. €). Davon haben 20,6 T€ (Vorjahr: 30,0 T€) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die Forderungen aus Vermietung sind zu 72,9 % (Vorjahr: 70,4 %) wertberichtigt.
(7) Sonstige Vermögensgegenstände
(8) Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten
Unter dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden gemäß § 250 Abs. 3 HGB aktivierte Disagien (0,5 Mio. €) sowie Bearbeitungsgebühren (0,5 Mio. €) ausgewiesen. Diese werden über die Zinsbindungsfrist der zugrunde liegenden Darlehen linear abgeschrieben.
(10) Kapitalrücklage
Die Kapitalrücklage resultiert im Wesentlichen aus der unentgeltlichen Einbringung von Grundstücken in den Ortsteilen Wedding und Wilmersdorf sowie von Schwesternwohnanlagen durch den Gesellschafter. Für einen Teil der Bestände bestehen Rückauflassungsvormerkungen zu Gunsten des Landes Berlin, sofern diese Grundstücke für einen öffentlichen Zweck in Anspruch genommen werden sollen; bei Schwesternwohnanlagen darüber hinaus, wenn diese überwiegend durch Einrichtungen des Landes Berlin genutzt werden sollen. Im Geschäftsjahr 2017 wurden aufgrund von Beschlüssen der außerordentlichen Hauptversammlung vom 06. Oktober 2016, 30. Januar 2017 sowie vom 30. Mai 2017 durch den Gesellschafter drei Grundstücke mit einem Wert von 3,5 Mio. € in das Vermögen der Gesellschaft eingebracht.
(11) Gewinnrücklagen
Gemäß Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 30. März 2017 wurde der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2016 i. H. v. 38,8 Mio. € den „Anderen Gewinnrücklagen“ zugeführt.
(12) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
(13) Rückstellung für Bauinstandhaltung
Die Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde im Geschäftsjahr 2017 in Höhe von 6,0 Mio. € (Vorjahr: 13,6 Mio. €) in Anspruch genommen.
(14) Sonstige Rückstellungen
Ausstehende Rechnungslegung 10.474 9.722
Unterlassene Instandhaltungen 4.564 3.958
Risiken aus der Abrechnung von Beständen mit offenen Vermögensfragen 3.171 3.078
Sonstige Personalrückstellungen 1.975 1.845
Risiken aus Grundstücksgeschäften 1.748 1.577
Übrige 1.201 1.326
Drohende Verluste aus der Hausbewirtschaftung 475 319
Gesamt 23.608 21.825
Die gesamten Rückstellungen betragen 89,7 Mio. €, davon haben 4,3 Mio. € eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren.
(15) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betragen zum 31. Dezember 2017 insgesamt 1.096,7 Mio. €. Hiervon sind 1.068,4 Mio. € durch Grundpfandrechte und 28,3 Mio. € durch Landesbürgschaften besichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben 1.050,5 Mio. € eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr und 46,1 Mio. € eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
Die Verzinsung der Fremdmittel erfolgt zu Zinssätzen zwischen 0,15 % und 5,68 % (durchschnittlich 2,24 %).
Gesamt bis zu einem Jahr mehr als einem Jahr davon mehr als fünf Jahre
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.096.695 46.145 1.050.550 927.075
(Vorjahr) (1.047.167) (42.103) (1.005.064) (882.080)
2. Erhaltene Anzahlungen 81.472 81.472
(Vorjahr) (79.942) (79.942)
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.818 4.818
(Vorjahr) (4.507) (4.507)
4. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 1 1
(Vorjahr) (8) (8)
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 17.938 16.313 1.624 81
(Vorjahr) (14.036) (11.628) (2.408) (247)
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 303 303
(Vorjahr) (288) (288)
7. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 0 0
8. Sonstige Verbindlichkeiten 381 381
(Vorjahr) (558) (558)
Gesamt 1.201.608 149.434 1.052.174 927.156
(Vorjahr) (1.146.506) (139.035) (1.007.471) (882.328)
(16) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
Die GESOBAU erzielt Umsatzerlöse überwiegend aus der Vermietung von eigenen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die durchschnittlichen monatlichen Sollmieten für Wohnungen stiegen im Jahresverlauf von 5,70 €/m² auf 5,81 €/m². Ursache für den Mietanstieg sind Bestandszugänge insbesondere von Neubauwohnungen, Modernisierungsumlagen im Zuge von Komplettmodernisierungen, höhere Neuvertragsmieten sowie planmäßige Mieterhöhungen.
(17) Bestandsveränderungen
Die Bestandsveränderungen beinhalten überwiegend die noch nicht abgerechneten Aufwendungen für Betriebskosten des Jahres 2017. Die abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2016 wirken bestandsmindernd.
(18) Sonstige betriebliche Erträge
Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 11,8 Mio. € werden periodenfremde sonstige betriebliche Erträge mit 10,4 Mio. € (Vorjahr: 21,1 Mio. €) ausgewiesen. Diese enthalten im Wesentlichen die Inanspruchnahme der Rückstellung für Bauinstandhaltung mit 6,0 Mio. € (Vorjahr: 13,6 Mio. €), die Auflösung von Rückstellungen (1,1 Mio. €), sonstige periodenfremde Erträge (2,7 Mio. €) und Eingänge auf in Vorjahren abgeschriebene Mietforderungen (0,6 Mio. €). Die periodenbezogenen sonstigen Erträge betreffen mit 0,8 Mio. € Abgänge aus dem Anlagevermögen sowie 0,6 Mio. € übrige sonstige Erträge.
(19) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
(20) Personalaufwendungen
Die Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung der Angestellten analog zu Regelungen des öffentlichen Dienstes belaufen sich auf 1,1 Mio. € (Vorjahr: 1,0 Mio. €).
(21) Abschreibungen
Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind planmäßige Abschreibungen in Höhe von 34,7 Mio. € (Vorjahr: 33,2 Mio. €) angefallen. Darüber hinaus wurden außerplanmäßige Abschreibungen gem. § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB in Höhe von 0,8 Mio. € (Vorjahr: 6,0 Mio. €) aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderungen vorgenommen.
(22) Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 11,8 Mio. € beinhalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 1,2 Mio. € (Vorjahr: 1,3 Mio. €). Diese werden im Wesentlichen durch Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen sowie durch Zuführungen zu Rückstellungen beeinflusst. Darüber hinaus sind die Verwaltungskosten der Gesellschaft enthalten.
(23) Steuern vom Einkommen und Ertrag
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag resultieren aus Steuerrückstellungen (0,5 Mio. €).
(24) Bilanzgewinn
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Jahres 2017 von 29,8 Mio. € in die Position „Andere Gewinnrücklagen“ einzustellen.
Der Vattenfall Europe Wärme AG, Berlin, wurde Ende der 1960er Jahre zur Finanzierung der Herstellung eines Fernheizverteilungsnetzes im Märkischen Viertel ein unverzinsliches Darlehen über 9.106 T€ mit einer Laufzeit bis 2065 gewährt. Gleichzeitig wurden ein Erbbaurechtsvertrag über Grundstücksflächen im Märkischen Viertel zwecks Errichtung eines Fernheizwerkes sowie ein Wärmelieferungsvertrag mit entsprechenden Laufzeiten abgeschlossen. Der Wärmelieferungsvertrag wurde im Geschäftsjahr 2012 angepasst. Der Vertrag läuft nunmehr bis zum 31. Dezember 2020. Er verlängert sich jeweils um zehn Jahre, sofern der Vertrag nicht neun Monate vor Ablauf von einem der Vertragspartner gekündigt wird. Die Zahlungen für Wärmelieferungen aus diesem Vertrag beliefen sich in 2017 auf 10,7 Mio. € (Vorjahr: 9,4 Mio. €). Die sich aus dem Vertrag ergebenden finanziellen Verpflichtungen werden als Betriebskosten weiterverrechnet.
Die der Gesellschaft überlassenen Mietsicherheiten gemäß § 551 BGB betragen zum 31. Dezember 2017 26,4 Mio. € (Vorjahr: 24,5 Mio. €) und wurden vom übrigen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut verzinslich angelegt.
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken bestehen Zinsswap-Geschäfte mit einem Gesamtvolumen von 9,2 Mio. €, denen entsprechende Grundgeschäfte gegenüber stehen, so dass Bewertungseinheiten gebildet werden konnten. Der Umfang der gebildeten Bewertungseinheiten erstreckt sich ausschließlich auf Micro Hedges. Hierbei wird das aus einem einzelnen Grundgeschäft resultierende Risiko unmittelbar durch ein zugeordnetes Sicherungsgeschäft abgesichert. Darüber hinaus bestehen Forward-Swap-Geschäfte über 326,1 Mio. € (Laufzeiten von 2020 bis 2039), die für die nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist geplante Prolongation von bestehenden Darlehensverbindlichkeiten zur zukünftigen Absicherung von Zinsänderungsrisiken abgeschlossen wurden. Für diese Forward-Swap-Geschäfte wurden ebenfalls antizipative Bewertungseinheiten gebildet. Die aufzunehmenden variablen Darlehen (Grundgeschäfte) der antizipativen Bewertungseinheiten werden künftig so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der critical terms übereinstimmend zu den Sicherungsgeschäften lauten. Es ist davon auszugehen, dass die erwarteten und abgesicherten Grundgeschäfte zu den Anfangsdaten der Sicherungsinstrumente in der erwarteten Höhe tatsächlich abgeschlossen werden können. Derzeit sind keine Umstände bekannt, die eine anderweitige Bilanzierung sowie Auflösung der Bewertungseinheiten veranlassen würden. Die Ermittlung des Marktwertes der Finanzderivate erfolgt durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme auf Basis der „mark-to-market-Bewertung“ anhand marktüblicher Zinsen über die Restlaufzeit der Instrumente.
Die vom Abschlussprüfer im Geschäftsjahr 2017 an die GESOBAU berechneten Honorare betragen für
a) Abschlussprüfungsleistungen 115,3 T€ sowie für
b) andere Bestätigungsleistungen 7,9 T€.
Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge im Rahmen der umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Höhe von 40,6 Mio. € ist durch zugesagte Kredite und vorhandene Liquidität abgedeckt.
Die GESOBAU bedient sich zur Erfüllung ihrer Zusage auf Alters- und Hinterbliebenenversorgung der VBL-Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder als Zusatzversorgungskasse. Die VBL, als rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts, gewährt den Arbeitnehmern der beteiligten Arbeitgeber im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung gegen Zahlung einer Umlage durch die GESOBAU. Darüber hinaus zahlt die GESOBAU ein Sanierungsgeld, um den zusätzlichen Mittelbedarf der VBL zur Finanzierung der vor dem 01. Januar 2002 begründeten Ansprüche abzudecken. Die Sanierungsgelder sind Bestandteil der Umlagenfinanzierung und werden deshalb in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst, für das sie erhoben werden. Aufgrund der Einschaltung einer Zusatzversorgungskasse als externem Träger besteht eine mittelbare Pensionsverpflichtung, für die das Passivierungswahlrecht gemäß Art. 28 Abs. 1 EGHGB gilt. Die Höhe einer möglichen Subsidiärhaftung der GESOBAU ist gegenwärtig nicht verlässlich ermittelbar. Der derzeitige Umlagensatz West beträgt 6,45 % bei einer Summe der umlagepflichtigen Gehälter von 7,4 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2017 wurde ein Sanierungsentgelt in Höhe von 0,2 T€ gezahlt.

References: § 253
 Art. 75
 § 253
 § 253
 § 253
 § 253
 § 250
 § 253
 § 551
 Art. 28