Source: https://www.sobko-immoconsult.de/single-post/2017/05/25/Unser-Gutachten-ABC
Timestamp: 2020-03-31 02:34:18+00:00

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Sie benötigen ein Wertgutachten für eine Immobilie? Die Anlässe für ein Gutachten sind sehr verschieden und selten ist man bereits vertraut mit dem Thema, wenn man mit einer Gutachtenerstellung konfrontiert wird. Falls auch Sie noch nicht genau Bescheid wissen, was ein solches Gutachten beinhaltet, was es leistet und welche Möglichkeiten und Herausforderungen es gibt, hilft Ihnen unser ABC. Wir erklären, was alles hinter der Gutachtenerstellung steckt und warum es unverzichtbar ist, für Ihr Immobiliengutachten einen kompetenten und zuverlässigen Sachverständigen zu beauftragen.
Was ist der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB?
Welche Verfahrensmethoden gibt es?
Was ist der Sachwert?
Wann wird welches Verfahren angewendet?
Gibt es verschiedene Möglichkeiten der Gutachtenerstellung?
Wann ist welches Gutachtenverfahren sinnvoll?
Welche Schritte erfolgen von der Beauftragung bis zum fertigen Dokument?
Was passiert, wenn nach Abschluss der Gutachtenerstellung Fragen aufkommen?
Was können Sie für ein optimales Ergebnis beitragen?
Wie sieht ein fertiges Gutachten aus und was darf nicht fehlen?
1. Was ist der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB?
Der Verkehrswert (Marktwert) wird gemäß § 194 BauGB „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Und was heißt das genau? Im alltäglichen Sprachgebrauch ist mit dem Verkehrswert auch der „Grundstückswert“, also der „wahre“, „wirkliche“ Wert gemeint. Somit ist der Verkehrswert materiell mit dem Marktwert identisch.
Der Verkehrswert soll, bezogen auf den Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages, den Kaufpreis darstellen, der am freien Grundstücksmarkt nach Angebot und Nachfrage und unter Berücksichtigung einer am Objekt angemessenen Vermarktungszeit voraussichtlich erzielbar ist. Dabei wird unterstellt, dass weder der Verkäufer noch Käufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objektive Maßstäbe preisbestimmend sind.
Des Weiteren wird vorausgesetzt, dass der Kaufpreis nicht durch persönliche Beziehungen, die zwischen Verkäufer und Käufer bestehen können, beeinflusst wird. Derartige Beziehungen können aus Verwandtschaftsverhältnissen oder auch aus wirtschaftlichen Verflechtungen zwischen Käufer und Verkäufer bestehen.
Insgesamt ist somit der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB ein Marktwert und materiell identisch mit diesem im europäischen Bilanzrecht gebrauchten Begriff. Er entspricht damit auch dem „gemeinen Wert“ im Sinne des § 9 BewG.
Unter unseren Referenzen finden Sie Beispiele für eine Verkehrswertermittlung.
2. Welche Verfahrensmethoden gibt es?
Ziel der Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks zu bestimmen.
Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen.
Bei allen drei Wertermittlungsverfahren sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Damit ist die allgemeine konjunkturelle Lage auf dem Grundstücksmarkt gemeint.
Für die Ableitung des Vergleichswertes sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.
Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Bewertung der Liegenschaft ist oftmals nicht möglich, weil keine hinreichende Anzahl an geeigneten Vergleichsobjekten verfügbar ist.
3. Was ist der Vergleichswert?
4. Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Da mit der Unterhaltung von Immobilien in aller Regel Bewirtschaftungskosten verbunden sind, ist für den Ertragswert des Grundstücks der Reinertrag maßgeblich.
Der Grundgedanke des Ertragswertverfahrens basiert darauf, dass der verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür bezahlten Kaufpreises) darstellt. Im Kern ist also das Ertragswertverfahren darauf gerichtet den auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Barwert aller künftigen Erträge zu ermitteln.
Der Bodenwert ist gesondert zu ermitteln und zu den, um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinerträge, zu addieren.
Der bauliche Erhaltungszustand der Gebäude wird im Ertragswertverfahren im Ansatz des Rohertrages, der Instandhaltungskosten, der Restnutzungsdauer sowie einem für eine nachhaltige Nutzung eventuell notwendigen Sanierungsaufwand berücksichtigt.
5. Was ist der Sachwert?
Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich nach der Systematik der Sachwertrichtlinie aus den drei Komponenten zusammen.
Sachwert der sonstigen Anlagen (z.B. Außenanlage)
Die genannten drei Komponenten sind getrennt zu ermitteln und werden dann abschließend zum vorläufigen Sachwert des Grundstücks zusammengefasst.
Weiterer wesentlicher Bestandteil des Sachwertverfahrens sind auch die zu berücksichtigenden
„besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale“
die „Marktanpassung“
Die Marktanpassung wird vorgenommen, um die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstückmarkt zu berücksichtigen. Die geschieht mit Hilfe der von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte abgeleiteten Sachwertfaktoren.
6. Wann wird welches Verfahren angewendet?
Da für das Vergleichswertverfahren oftmals nicht genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, muss der Sachverständige auf die anderen beiden Verfahrensmethoden zurückgreifen und entscheiden, welches Verfahren für Ihre Immobilie das Geeignete ist.
Das Ertragswertverfahren ist für die Ermittlung des Verkehrswerts von Objekten geeignet, für die die Verzinsung des investierten Kapitals bei der Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausschlaggebend ist. Dies sind insbesondere Mehrfamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke usw.
Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjekts preisbestimmend sind. Dies sind in erster Linie eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei deren Nutzung nicht der erzielbare Ertrag, sondern ein besonderer persönlicher Nutzen im Vordergrund steht.
Sachwertobjekte können grundsätzlich auch im Wege des Ertragswertverfahrens bewertet werden.
Die Wertermittlung von Eigentumswohnungen kann grundsätzlich nach Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren erfolgen. Dabei müssen einige Besonderheiten beachtet werden. Dazu gehört unter anderem die Unterscheidung in „bezugsfreie“ oder „vermietete“ Wohnungen.
7. Gibt es verschiedene Möglichkeiten der Gutachtenerstellung?
Unser Leistungsspektrum umfasst zwei unterschiedliche Möglichkeiten der Gutachtenerstellung: Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB sowie das Kurzgutachten.
Unter unseren Referenzen finden Sie Beispiele für Kurzgutachten sowie für Verkehrswertermittlungen.
8. Wann ist welches Gutachtenverfahren sinnvoll?
Ein Verkehrswertgutachten empfiehlt sich, wenn Sie ein qualifiziertes Gutachten benötigen, welches auch vor Gericht verwendbar ist und von Banken im Rahmen von Finanzierungen anerkannt wird. Ein Kurzgutachten dagegen bietet sich als preisgünstige Alternative an, die allerdings vor Gericht keinen Bestand hat. Ein solches Gutachten ist ideal als Grundlage für eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung.
Wir beraten Sie sehr gerne persönlich, welches Gutachten in Ihrem individuellen Fall das richtige ist. Mehr hierzu erfahren Sie auch unter dem Punkt Leistungen / Bewertung
9. Welcher Schritte erfolgen von der Beauftragung bis zum fertigen Dokument?
Zunächst findet ein persönliches Kennenlernen statt. Bei diesem ersten Vorgespräch definieren wir den Zweck der Gutachtenerstellung und erstellen das Angebot. Wenn Sie sich für uns entscheiden, erfolgt im Anschluss die Beauftragung. In einem nächsten Schritt findet die Besichtigung vor Ort statt, bei der wir fotografische Aufnahmen des zu bewertenden Objektes anfertigen. Sobald alle Unterlagen beschafft sind und vorliegen, arbeiten wir das Gutachten schriftlich aus und liefern es an sie.
10. Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?
Die Dauer der Gutachtenerstellung hängt von mehreren Faktoren ab. Maßgeblich ist dabei vor allem, wie viele der notwendigen Unterlagen zusätzlich von den zuständigen Behörden eingeholt werden müssen.
In der Regel beträgt die Bearbeitungszeit ca. 2-4 Wochen nach der Ortsbesichtigung. Vorausgesetzt, alle verfügbaren relevanten Unterlagen werden dem Sachverständigen vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt.
11. Was passiert, wenn nach Abschluss der Gutachtenerstellung Fragen aufkommen?
Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch nach Abschluss des Gutachtenverfahrens bei Fragen zur Verfügung. Die individuelle Beratung ist uns wichtig und unser Ziel ist es, für Sie ein in jeglicher Hinsicht zufrieden stellendes Ergebnis zu erzielen.
12. Was können Sie für ein optimales Ergebnis beitragen?
Für das Erstellen eines Gutachtens Ihrer Immobilie oder eine Beratung in Immobilienfragen ist es umso besser, je lückenloser sämtliche Unterlagen und Informationen zur Verfügung stehen. Je umfassender die Materialsammlung ist, desto besser können die das Objekt betreffenden Besonderheiten Berücksichtigung finden. Oft befinden sich diese Unterlagen in Ihren Immobilienakten, Sie brauchen sie nur zur Einsicht an uns weitergeben.
13. Wie sieht ein fertiges Gutachten aus und was darf nicht fehlen?
Um Ihnen zu veranschaulichen, was genau Sie nach Abschluss der Gutachtenerstellung in Händen halten, hier ein Auszug aus dem Inhaltsverzeichnis eines von uns erstellten Gutachtens. Daraus können Sie ablesen, welche Informationen ein umfassendes und kompetentes Immobiliengutachten beinhaltet.

References: § 194
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 § 194
 § 9
 § 194