Source: https://www.rbq.gouv.qc.ca/audience-et-decisions/decisions-arbitrales-plan-de-garantie/rechercher-par-sujet/sujet-specifique.html?tx_cspqsoquijrss_pi1%5Bid%5D=OAGBRNS000006&cHash=00f5d37382c895dabda40e1a81b051f9
Timestamp: 2020-02-18 18:32:58+00:00

Document:
Balcon et terrasse - Régie du bâtiment du Québec
Syndicat de la copropriété 6155-6165, rue de Lusa, Brossard et 9253-5400 Québec inc. (Faubourg Londonien), Me Albert Zoltowski, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 173004001 et 171201001, 2018-01-17
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence d'un garde-corps détérioré à la terrasse de l'une des unités de l'immeuble et la présence de fenêtres tachées. En ce qui concerne le premier point, le bénéficiaire est d'avis qu'il s'agit d'une malfaçon apparente lors de la réception des parties communes qui a été dénoncée dans le rapport préréception, tandis que l'administrateur et l'entrepreneur font valoir que son inclusion au rapport préréception des parties communes ne constituait pas une dénonciation valable. Or, il faut conclure à la validité de la dénonciation. Dans un premier temps, elle était suffisamment claire et explicite. De plus, il n'est pas nécessaire qu'un problème dénoncé soit qualifié par un professionnel du bâtiment comme une malfaçon au moment de la dénonciation. En ce qui a trait aux fenêtres tachées, lors de l'inspection des parties communes, l'inspecteur a constaté que les vitres étaient sales, mais il croyait qu'il s'agissait d'une situation normale. Ce n'est qu'à l'été 2016 que des propriétaires d'unité ont constaté pour la première fois que les fenêtres restaient sales malgré leurs efforts pour les nettoyer. Les parties s'entendent sur le fait qu'il est question de malfaçons, mais elles sont en désaccord quant à leur aspect apparent ou non. Des taches généralisées sur les vitres de fenêtres de plusieurs unités d'habitation neuves qui résistent à plusieurs tentatives de nettoyage, des marques que l'on pourrait qualifier de permanentes, constituent une malfaçon, soit un travail mal fait ou mal exécuté lors de la fabrication de chaque fenêtre tachée ou lors de son installation. Il s'agissait de malfaçons non apparentes puisqu'elles ne pouvaient être découvertes par un examen général de l'immeuble sans une vérification précise par un professionnel ayant une connaissance en la matière. La réclamation du bénéficiaire sera accueillie quant à ces 2 points et l'entrepreneur devra faire les réparations nécessaires.
Syndicat de la Copropriété 6155-6165, rue de Lusa, Brossard, bénéficiaire, et 9253-5400 Québec inc. (Faubourg Londonien), entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Hernandez et 9116-7056 Québec inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 109363-10961 et 2017-06-006, 2017-10-23
En 2015, les bénéficiaires ont soumis une réclamation à l'administrateur afin de faire remplacer la main courante et d'installer un escalier au balcon arrière. Cette réclamation a été accueillie. En 2017, ils ont présenté une nouvelle réclamation, dénonçant un affaissement du balcon. L'administrateur l'a rejetée, étant d'avis que la dénonciation avait été faite dans la deuxième année de la garantie, mais qu'il n'était pas question d'un vice caché. Les bénéficiaires ont ensuite décidé de faire reconstruire le balcon en entier, en éliminant la structure et les matériaux existants. Ils réclament à présent le remboursement du coût du balcon original. Les bénéficiaires ont démontré que le sous-traitant qui a été choisi par l'administrateur pour effectuer les travaux reliés à la première réclamation a fait du travail de mauvaise qualité et que l'escalier installé sur le balcon n'était pas sécuritaire. Par ailleurs, en ce qui concerne la seconde réclamation, l'administrateur n'a pris en considération que l'affaissement lors de sa visite et il n'a pas inspecté en profondeur, ce qui lui aurait permis de déceler plusieurs non-conformités présentes sur le balcon. Celles-ci, qui ont rendu le balcon dangereux, non sécuritaire et non utilisable, ont été causées en partie par l'entrepreneur d'origine et en partie par l'administrateur lui-même lorsqu'il a eu recours à un sous-traitant. Devant la négligence de l'administrateur et devant l'état non sécuritaire du balcon, les bénéficiaires ont agi. La structure du balcon était déficiente depuis la première réclamation et la seconde réclamation était la suite logique de la première; il fallait donc estimer qu'il s'agissait d'un problème dénoncé pendant la première année. Or, l'administrateur a été négligent dans la réparation du balcon, son inspection subséquente a été inadéquate et il n'appartient pas aux bénéficiaires d'en payer le prix.
Montse Hernandez et Stéphane Lacharité, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Syndicat de la copropriété 3670 de Rouen et Développements Mas inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S17-041201-NP, 2017-10-13
À l'été 2014, la bénéficiaire a remarqué la présence d'une fissure sur le bord de son balcon et son entourage lui a fait remarquer qu'il n'était pas normal qu'il y ait une fissuration après seulement deux ans pour un bâtiment neuf. Elle a envoyé un courriel à l'entrepreneur au mois de septembre. À l'automne 2015, elle a remarqué qu'il y avait eu une infiltration d'eau dans sa remise extérieure. Elle a de nouveau écrit à l'entrepreneur, lui rappelant à cette même occasion l'existence du problème avec son balcon. Ces deux problèmes ont été dénoncés à l'administrateur pour la première fois à l'été 2016. Ce dernier a rejeté une réclamation portant sur ces points au motif qu'ils ne lui avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas excéder six mois à compter de la découverte du problème. Cette décision doit être maintenue. En effet, un avis doit être donné par écrit à l'administrateur dans les délais fixés pour qu'il puisse intervenir rapidement. Or, entre la découverte du fait que la fissure au balcon n'était pas normale, au mois d'août 2014, et l'infiltration d'eau, en novembre 2015, et la dénonciation écrite de juillet 2016, il s'est écoulé un délai de plus de six mois qui n'était pas raisonnable et qui fait perdre à la bénéficiaire son recours.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3670 DE ROUEN, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS MAS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété 3202-3204, Frédéric-Légaré et Construction Richard Cliche inc., Me Luc Chamberland, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-100701-NP, 2017-07-26 (décision rectifiée le 2017-07-27)
Les bénéficiaires ont acheté un jumelé détenu en copropriété. Selon le devis de construction initial, le perron et les marches avant devaient être en béton, tandis que, selon les plans du jumelé, une mention indiquait que le perron et les marches seraient en bois. Les seconds acheteurs ont par la suite signé un devis comprenant un balcon avant en bois. En l'espèce, le devis signé par le premier acheteur constitue un véritable contrat entre les parties. La pratique et les usages enseignent que le devis l'emporte habituellement sur les plans. Or, même si une photographie du jumelé semble montrer des escaliers en bois, les parties ont convenu d'une galerie avant en béton. De plus, la photographie indique bien que l'image est à titre indicatif. Enfin, il faut conclure que les bénéficiaires n'ont pas donné un consentement libre et éclairé quant à leur renonciation à bénéficier d'un balcon et d'escaliers en béton, ayant été amenés à croire, par l'entrepreneur, qu'ils n'avait aucun autre choix en raison de la réglementation de la Ville. Par conséquent, les devis originaux doivent être préférés aux plans. La réclamation des bénéficiaires porte aussi sur le muret d'intimité à l'arrière du jumelé. En effet, ils n'ont pas acheté une terrasse arrière et il faut noter que le devis de construction ne fait pas mention d'un muret. Les terrasses ne faisant pas partie des contrats de base, les bénéficiaires sont libres d'aménager l'accès arrière à leur porte-fenêtre selon leurs goûts et leurs moyens financiers. Ils n'ont toutefois pas droit au muret sur simple achat du bâtiment.
CONSTRUCTION RICHARD CLICHE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3202-3204, FRÉDÉRIC-LÉGARÉ, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété 3196-3198, Frédéric-Légaré et Construction Richard Cliche inc., Me Luc Chamberland, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-112802-NP, 2017-07-26 (décision rectifiée le 2017-07-27)
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté un jumelé détenu en copropriété. Selon le devis de construction, le perron et les marches avant devaient être en béton, tandis que, selon les plans du jumelé, une mention indiquait que le perron et les marches seraient en bois. En l'espèce, le devis constitue un véritable contrat entre les parties. La pratique et les usages enseignent que le devis l'emporte habituellement sur les plans. Or, même si une photographie du jumelé semble montrer des escaliers en bois, les parties ont convenu d'une galerie avant en béton. De plus, la photographie indique bien que l'image est à titre indicatif. Par conséquent, les devis doivent être préférés aux plans. Quant au consentement qui aurait été obtenu des bénéficiaires, il ne semble pas avoir été libre et éclairé. La réclamation des bénéficiaires porte aussi sur le muret d'intimité à l'arrière du jumelé. En effet, ils ont acheté une terrasse arrière à l'entrepreneur, tandis que leur voisin ne l'a pas fait. Or, l'entrepreneur n'a pas démontré que les propriétaires des deux unités devaient acheter une terrasse pour avoir droit au muret d'intimité ou que les bénéficiaires devraient débourser une somme additionnelle pour ce muret ni le montant qu'ils auraient dû payer. Bien que les deux terrasses soient déjà construites et que l'installation d'un muret d'intimité sera plus difficile, l'entrepreneur devra néanmoins corriger la situation puisque l'installation d'un muret faisait partie de ses obligations contractuelles.
CONSTRUCTION RICHARD CLICHE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3196-3198, FRÉDÉRIC-LÉGARÉ, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
SDC de l'Apéro, phase 1 et 3415426 Canada inc., Me Howie Clavier, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 20162405 et 346168-1, 2017-01-29
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de la construction d'une résidence. Sur les plans qui leur ont été soumis, une génératrice et une bonbonne de propane étaient cachées par une clôture et étaient situées à une certaine distance de leur unité. Or, la génératrice a été installée sans clôture, très proche de la fenêtre de l'unité, obstruant la vue. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à cet égard, se plaignant du fait que l'entrepreneur n'avait pas respecté les plans. Par ailleurs, ils ont constaté que la terrasse avait été construite en bois franc et non avec le produit qui avait été convenu. De plus, le bois n'avait pas été imperméabilisé. Les bénéficiaires se sont aussi plaints de ces deux situations. En ce qui concerne l'emplacement de la génératrice, il est question d'un engagement contractuel qui n'a pas été respecté, ce qui n'est pas couvert par le plan de garantie. Quant à la terrasse, il faut conclure d'une façon similaire en ce qui a trait au changement des matériaux de construction. Or, l'installation de bois franc sans protection imperméable contre les éléments climatiques ne constitue pas un problème purement contractuel. En effet, sans protection, le travail de l'entrepreneur ne respecte pas les règles de l'art puisqu'il n'est pas fini. Il devra donc remplacer les superficies de bois franc endommagées, sabler les autres surfaces et s'assurer que l'ensemble de la terrasse soit scellée selon les règles de l'art.
SDC DE L'APÉRO, PHASE 1, JIN HEE KANG et SUNG HO LEE, bénéficiaires, et 3415426 CANADA Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Tremblay et 2945-6316 Québec inc. (Les Constructions GL enr.), Me Pierre Brossoit, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 16-210MB, 20160306 et 35304-9, 2017-01-23
En décembre 2010, le bénéficiaire a fait l'acquisition de deux immeubles. Au mois d'octobre 2012, il a dénoncé certains problèmes, dont une fissuration du mortier de briques au revêtement de maçonnerie. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux correctifs nécessaires afin d'assurer la stabilité de la maçonnerie de briques de béton pour qu'elle retrouve son apparence d'origine et soit exempte de briques fissurées, le tout conformément aux règles de l'art existant dans l'industrie de la construction. Or, les premiers travaux effectués n'ont pas eu pour effet d'empêcher le mouvement des balcons et l'entrepreneur s'est par la suite fié aux recommandations d'un inspecteur en bâtiments. Le bénéficiaire a mis en doute la conformité de ces derniers travaux suivant les recommandations de l'inspecteur et il s'est plaint qu'ils n'avaient pas donné les résultats escomptés. L'administrateur n'a pas donné raison au bénéficiaire, étant d'avis que de nouvelles fissures observées étaient des fissures de retrait, ce qui était le résultat d'un rétrécissement normal relié aux variations de température, et qu'elles ne démontraient aucun signe de mouvement du balcon. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision, mettant en doute l'exécution des derniers travaux correctifs et réitérant que la seule méthode corrective appropriée serait celle qui avait été proposée par son propre expert. Or, rien ne permet de conclure que les travaux correctifs effectués par l'entrepreneur et suggérés par un inspecteur ne respecteraient pas les règles de l'art pour la construction d'un balcon avant, tel que celui des immeubles du bénéficiaire. L'entrepreneur a d'ailleurs le libre choix de la méthode des travaux correctifs, pour autant qu'il remplisse son obligation de résultat quant à ces travaux. À cet égard, le bénéficiaire a admis qu'il n'y a pas eu de mouvement du balcon avant depuis les derniers travaux exécutés. Il faut conclure que les travaux ont atteint le but recherché et qu'ils respectent les règles de l'art. Quant aux fissures présentes au mortier de revêtement de maçonnerie de briques au mur avant des immeubles, il s'agit d'une conséquence du mouvement du balcon avant, et elles ont été constatées au début de 2015 mais non réparées par l'entrepreneur et elles sont réapparues malgré les travaux réalisés par ce dernier. L'entrepreneur devra reprendre tous les joints de mortier fissurés et, le cas échéant, remplacer les briques cassées.
ALAIN TREMBLAY, bénéficiaire, et 2945-6316 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS G.L. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété du 209 Anne-Martin et Constructions LGF inc., Me Jean Robert LeBlanc, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S14-071601-NP, QH 66601-7532, QH 66601-6737 et ARB-3716, 2015-06-29
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers éléments. Notamment, il était question de taches présentes sur les planchers de tous les balcons et sur toutes les surfaces inférieures des balcons supérieurs. Ces taches étaient le résultat de l'écoulement d'eau sale d'un balcon à l'autre et le bénéficiaire prétend qu'elles empêchaient les copropriétaires de profiter de leurs balcons et causaient une perte de valeur des unités. Le bénéficiaire se plaignait aussi d'un manque d'étanchéité des fenêtres, et l'ouverture d'un mur avait permis de constater que la membrane supérieure avait été mal posée et que le parage était collé avec du ruban gommé rouge, le tout, de manière non conforme aux règles de l'art. Le bénéficiaire fait valoir qu'il s'agirait dans les deux cas de vices de construction. En l'espèce, pour avoir gain de cause, le bénéficiaire devait démontrer que chacun des problèmes constituait un vice de construction qui risquait de causer la perte de l'immeuble. En ce qui concerne les balcons, la situation n'est pas suffisamment grave pour causer la dégradation de l'immeuble, le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné ou mettre en péril sa solidité et sa stabilité. Il est plutôt question, tel que le plaidait l'administrateur, d'une déficience d'entretien. Quant à l'étanchéité des fenêtres, il s'agit d'un problème qui pourrait engendrer une dégradation du bâtiment et qui pourrait être qualifié de vice de construction et de réalisation. En effet, des infiltrations d'eau récurrentes causeraient des inconvénients sérieux et des difficultés importantes relativement à l'utilisation du bâtiment. Des travaux devront être effectués, mais il n'y a pas lieu d'ordonner à l'administrateur de remplacer toutes les fenêtres puisque des vérifications n'ont été faites qu'à l'endroit de l'une d'elles. Une inspection plus étendue est requise et l'administrateur devra intervenir si c'est nécessaire.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 209 ANNE-MARTIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS LGF INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Lebrun et 9229-8926 Québec inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2014-16-013 et 0001-13 (14-280MC), 2015-05-08
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur trois points. En ce qui concerne le premier, il est question du recouvrement de leur plancher de bois. Alors que des réparations ont été effectuées, les experts au dossier ont conclu qu'elles n'étaient pas adéquates. D'une part, le revêtement de plancher ne serait pas agrafé conformément aux normes du fabricant. D'autre part, il n'y aurait pas de papier pare-vapeur entre le substrat et le revêtement, ce qui serait contraire à la règle de l'art. L'expert du bénéficiaire est d'avis que, plus le plancher vieillira, plus le mouvement des planches sera important. Ce mouvement entraînera le soulèvement d'autres parties du revêtement. Selon lui, il faudrait enlever l'entièreté du plancher de bambou et le remplacer. En l'espèce, il y a malfaçon puisque l'usage de colle à l'époxy n'a pas été concluant et que les craquements et les mouvements des lattes de bois sont revenus. Il y a lieu de suivre la recommandation de l'expert du bénéficiaire puisque le problème en cause est l'insuffisance de clouage et l'absence de membrane, et qu'une reprise de la pose est le seul moyen de le régler. Quant aux autres points, soit la réparation du balcon arrière et l'imperméabilisation du solage, il est question de parachèvement de travaux. À cet égard, il y a lieu de terminer les travaux qui ont été effectués. En ce qui a trait à l'imperméabilisation, un oubli a été constaté, de sorte que l'entrepreneur n'a ni achevé son travail ni corrigé complètement ses travaux. Quant aux réparations faites aux galeries, l'entrepreneur a choisi d'utiliser un ciment acrylique et il a fini son travail en perfectionnant une situation reconnue dans le formulaire préréception pour le balcon avant, alors que le balcon arrière ne présente pas le même fini. Dans ces circonstances, une intervention est de nouveau nécessaire puisque le parachèvement nécessite une finalité dans les travaux.
ALEXANDRA LEBRUN et ARNAUD NGAMGA, bénéficiaires, et 9229-8926 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
SDC 6120-6130 Bernard Racicot c. 9113-2506 Québec inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 188289-1 et S13-040301-NP, 2014-06-18
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une demande d'arbitrage portant sur divers points, dont une décoloration de l'aluminium qui se trouve sous les balcons. L'administrateur ne s'est pas prononcé sur ce point puisqu'il a pris note de l'engagement de l'entrepreneur de corriger cette situation. Or, afin que l'arbitre soit compétent pour décider d'un point, il faut d'abord que l'administrateur ait rendu une décision. Vu l'absence de décision de l'administrateur, la demande d'arbitrage doit être rejetée sur ce point. La demande porte aussi sur un problème d'accumulation d'eau sur le balcon de l'une des unités, ce qui mène à la formation de glace en hiver. Le bénéficiaire a reconnu que l'entrepreneur était intervenu pour corriger la pente de différents balcons, mais il semblerait qu'il y aurait eu un oubli ou une omission. De son côté, l'administrateur estime que les normes applicables sont respectées. À cet égard, le guide de performance de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec prévoit que les balcons doivent comporter des pentes qui permettent l'évacuation de l'eau, que de petites accumulations localisées sont acceptables à condition qu'elles ne nuisent pas à l'utilisation des balcons et que l'eau ne devrait pas demeurer plus de 24 heures après une averse. En l'espèce, alors que la présence d'accumulations d'eau et la dénivellation présente ne sont pas contestées, il faut déterminer si ces accumulations sont à l'intérieur des tolérances admises dans l'industrie de la construction. Une visite des lieux environ 12 heures après une pluie a permis de constater la présence d'un peu d'eau, laquelle n'empêchait pas l'utilisation du balcon. Bien qu'il s'agisse d'un cas limite, la situation constatée ne peut être qualifiée de malfaçon et elle se trouve à l'intérieur des paramètres de tolérance généralement admis dans l'industrie de la construction. La demande des bénéficiaires sur ce point doit donc être rejetée.
SDC 6120-6130 BERNARD RACICOT, bénéficiaires, et 9113-2506 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
SDC 6870 25e avenue, Montréal et Constructions DLA (Projet 25e avenue) inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 132510001, 2014-06-02
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur les dimensions de la terrasse située sur le toit d'une unité. La propriétaire de cette unité avait demandé l'agrandissement de sa terrasse. Lors de l'inspection pré-réception, en mars 2011, elle a toutefois appris qu'il était impossible d'élargir la terrasse en raison de la réglementation municipale et de la structure du toit. Au mois de janvier 2012, la propriétaire et son conjoint ont dénoncé le fait que leur terrasse n'était pas conforme au contrat préliminaire. L'administrateur a rejeté leur réclamation, se disant incapable d'établir que l'entrepreneur avait manqué à ses obligations légales ou contractuelles. Par ailleurs, selon l'administrateur, la dénonciation, qui devait se faire lors de la réception de l'unité, était tardive. En février 2013, le bénéficiaire a dénoncé l'agrandissement insuffisant de la terrasse et a réclamé que la situation soit corrigée et que les travaux nécessaires soient exécutés ou qu'une compensation soit versée pour perte de valeur et de jouissance. Or, d'une part, il faut conclure que la propriétaire a signé un contrat préliminaire visant à obtenir une terrasse qui devait être agrandie selon les limites permises au règlement municipal et que la question de la structure ne faisait pas partie des conditions que les travaux devaient respecter. D'autre part, alors que la situation était déjà apparente au mois de mars 2011, ce n'est qu'au mois de février 2013 que le bénéficiaire a dénoncé la situation. La dénonciation n'a donc pas été faite dans les délais à respecter.
SDC 6870 25e AVENUE, MONTRÉAL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS D.L.A. (PROJET 25e AVENUE) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Copropriété 130 du Sanctuaire et Sommet sur le Golf inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 128567-1 et 2013-16-008, 2013-10-08
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui comporte six balcons, a dénoncé, dans la quatrième année de la garantie, la présence d'une pente inversée sur l'un d'eux, une situation qui aurait causé une infiltration d'eau dans l'entretoit et qui avait le potentiel d'entraîner une détérioration de l'immeuble ainsi que des réparations majeures. L'administrateur a rejeté la réclamation, d'une part, car le problème n'avait pas été dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable et, d'autre part, car la situation ne comportait pas la gravité requise pour être qualifiée de vice caché. En l'espèce, l'inversion de la pente dénoncée constitue une malfaçon non apparente et non un vice. En effet, la pose d'une membrane entre la brique et la structure était conforme aux règles de l'art et constituait une protection efficace contre l'infiltration, de sorte qu'à ce jour, aucun signe d'infiltration n'a été détecté. Cette malfaçon ne cause donc aucun préjudice. En ce qui concerne la dénonciation, la situation a été découverte à l'automne 2010 et a été dénoncée en décembre 2012, soit longtemps après l'expiration du délai raisonnable, qui est de six mois à compter de la découverte.
COPROPRIÉTÉ 130 DU SANCTUAIRE, bénéficiaire, et SOMMET SUR LE GOLF INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Ouellette et 9143-5834 Québec inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S13-040802-NP, 2013-07-30
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2012, ont dénoncé au mois d'octobre une série de problèmes touchant l'immeuble. Ils indiquaient notamment que la finition de la surface du balcon arrière en béton coulé était mal exécutée, que le nez de palier était fissuré et que la dénivellation des marches de l'escalier de béton était inadéquate. Quant aux deux premiers points, l'administrateur a souligné que les bénéficiaires n'avaient pas manifesté leur insatisfaction lors de la réception du bâtiment, alors que ces problèmes étaient apparents. Relativement au troisième point, il a admis qu'il avait été dénoncé par écrit au moment de la réception, mais n'était pas d'avis que la situation observée remplissait les critères de la malfaçon. Estimant par ailleurs que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art, l'administrateur n'a pas retenu la réclamation des bénéficiaires. En ce qui concerne les deux premiers points, les bénéficiaires font valoir qu'il y aurait eu une erreur d'interprétation ou d'inscription lorsque la représentante de l'entrepreneur a rempli la déclaration de réception. Or, cette prétention n'est pas supportée par la preuve ni par le témoignage des bénéficiaires. En ce qui a trait à la dénivellation des marches de l'escalier en béton, il a été possible de constater la présence d'une pente de drainage négative, ce qui empêche l'évacuation de l'eau et constitue, entre autres choses, un risque de chute pour tout usager. Il y a donc une malfaçon, laquelle requiert une intervention de l'entrepreneur puisqu'elle peut porter atteinte à la sécurité des occupants et des visiteurs. Il faut aussi considérer la sécurité des marches du balcon avant, soit l'accès principal au bâtiment. L'entrepreneur n'a pas exécuté les travaux de construction de celles-ci conformément aux règles de l'art, et il ne pourra pas se contenter de simplement recouvrir ce qui existe déjà d'une mince surface de béton additionnel. Puisque la durabilité de l'ouvrage est nécessaire, il devra procéder à une nouvelle coulée de béton de l'ensemble des marches.
JULIE OUELLETTE et SYLVAIN CHARTRAND, bénéficiaires demandeurs, et 9143-5834 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
SDC 1191 rue Panet et Terrasses Plessis Panet inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S12-063001-NP, 2013-06-03
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes d'un immeuble au mois de mai 2007. En septembre 2011, il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur n'a pas retenu certains de ceux-ci, notamment car le bénéficiaire avait présenté sa demande dans la cinquième année de la couverture du plan de garantie, de sorte que seuls les vices majeurs étaient encore couverts. Ainsi, selon lui, les points qu'il a rejetés ne visaient pas de tels vices. Cette décision doit être maintenue en ce qui a trait au mur de fondation. En effet, bien que le bénéficiaire ait soutenu que le dégagement hors sol était inadéquat, il n'a présenté aucune preuve d'infiltration d'eau ou de solin défectueux et n'a pas démontré l'existence d'un vice majeur. Quant au solin mural, vu l'absence d'infiltration d'eau, d'humidité excessive, de moisissure, de pourriture ou d'accumulation de glace sur une partie non étanche, la seule présence d'une pente négative ne peut être qualifiée de vice majeur qui entraînerait une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant aux paliers des balcons, le bénéficiaire se plaint du gondolement des planches et du danger que cela pose pour les enfants. Or, il faut retenir qu'il a lui-même poncé et verni celles-ci sans faire appel à une entreprise spécialisée. Il n'est pas possible de conclure à un vice de construction ou de conception de l'entrepreneur, d'autant moins que le balcon présente une pente. Il y a toutefois un vice de construction touchant la marche en béton à la jonction du mur de fondation et de la colonne de soutien, laquelle présente une fissure. En effet, le fait qu'elle soit essentielle pour les occupants de l'immeuble et qu'elle soit fracturée de part en part après quatre ans démontre la présence d'un tel vice. Des fissures de retrait qui peuvent être observées au niveau de la fondation ne se qualifient toutefois pas de vice majeur puisqu'elles sont le résultat du comportement normal des matériaux.
SDC 1191 RUE PANET, bénéficiaire, et LES TERRASSES PLESSIS PANET INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
St-Gelais et 9180-5028 Québec inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2011-11-010, 515753-1 et 11-565ES, 2013-05-24 (décision rectifiée le 2013-06-26)
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence en décembre 2010 alors que l'immeuble était inachevé et qu'il présentait des malfaçons et des vices apparents. En juin 2011, elle a dénoncé des problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier, saisi d'une réclamation de la bénéficiaire, a rappelé que les travaux de parachèvement ainsi que les malfaçons et les vices apparents devaient être dénoncés par écrit au moment de la réception de l'immeuble, les autres devant l'être dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois à compter de leur découverte. Ainsi, les points dénoncés, qui relevaient du parachèvement et des malfaçons apparentes, n'avaient pas, de l'avis de l'administrateur, été dénoncés dans les délais prévus et devaient être rejetés. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas procédé à une inspection des lieux avec celle-ci, de sorte qu'il y a lieu de fixer la date de fin des travaux au mois de juin 2011, soit la date d'envoi de la dénonciation de la bénéficiaire. Il y a aussi lieu de considérer que cette dénonciation constitue la mise en demeure qui est requise pour faire certains travaux, dans l'éventualité où il y aurait urgence à procéder. La bénéficiaire aura droit au remboursement des travaux de mise en place de colonnes, dont la présence était nécessaire pour remédier à l'affaissement d'une partie de la toiture. Elle aura aussi droit au remboursement des travaux d'installation du revêtement de Canexel de sa résidence. En effet, ces derniers ont été faits après que la Ville lui eut envoyé un avis en bonne et due forme et alors qu'elle savait que l'entrepreneur n'entendait pas terminer les travaux de construction. De plus, l'administrateur avait déjà rejeté la demande de la bénéficiaire sur ce point et la Ville avait accordé un délai pour procéder, l'omission de respecter ce délai entraînant le paiement d'une amende de 500 $ à 1 000 $ par jour de retard. Ces éléments convainquent qu'il y avait urgence et que les travaux ne pouvaient être reportés. La bénéficiaire n'a toutefois pas démontré que l'achat d'un porte-miroir relevait de l'urgence et elle n'aura pas droit au remboursement de cette dépense. Finalement, les coûts reliés à la construction et à la mise en état du balcon arrière ne seront pas remboursés, car la preuve de l'urgence ou de l'existence d'un danger est insatisfaisante. Ainsi, l'usage des matériaux en place, même si ceux-ci étaient de piètre qualité, aurait sûrement pu servir à corriger l'absence de rampe pour la durée de l'arbitrage.
MADAME DANIELLE ST-GELAIS, bénéficiaire, c. 9180-5028 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat des copropriétaires du 308 Simonds et A à Z Construction-Rénovation inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 170073-1 et 2012-16-005, 2013-04-15
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont un soulèvement par le gel des poteaux soutenant le balcon d'une unité et la présence de nids d'oiseaux aux grilles d'extraction, lesquels n'ont pas été retenus par l'entrepreneur. En ce qui concerne le soulèvement des poteaux, l'expert du bénéficiaire en a expliqué clairement les causes. En effet, les colonnes qui supportent les balcons sont toutes appuyées sur une plaque d'acier, laquelle est déposée directement sur le revêtement d'asphalte. Cette plaque est soumise à l'effet du gel et du dégel en raison de l'absence d'espace entre celle-ci et le revêtement d'asphalte. L'entrepreneur devra régler ce problème, et il lui reviendra de choisir la méthode de correction. Quant aux nids d'oiseaux, à la suite de la décision de l'administrateur, le bénéficiaire a retenu les services d'un expert pour effectuer une vérification plus approfondie et apporter les correctifs après que la présence de 12 à 15 nids eut été constatée. Il réclame à présent un remboursement de 1 609 $ pour les travaux effectués. Or, une fois la source du problème découverte, et en l'absence d'urgence, le bénéficiaire n'avait pas à procéder lui-même aux réparations. Sa demande est accueillie en partie, de sorte qu'il aura droit à un remboursement de 900 $.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 308 SIMONDS, bénéficiaire, et A À Z CONSTRUCTION-RÉNOVATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Copropriété du 120 du Sanctuaire et Sommet sur le Golf inc., Me Jean Doyle, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2012-16-007 et 1283573-1, 2013-03-20
Cartier, qui a reçu son unité de copropriété au mois d'avril 2009, a remarqué, au mois de juillet 2010, un trou dans le recouvrement de fibre de verre du platelage de son balcon arrière. Il a fait diverses démarches, notamment auprès de l'entrepreneur, mais ce n'est qu'au mois de juillet 2012, donc 23 mois plus tard, qu'il a dénoncé la situation à l'administrateur. Lorsque celui-ci a été saisi d'une réclamation du bénéficiaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, il a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable et a rejeté la demande, bien qu'il ait remarqué la présence d'un problème. Cette décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, la dénonciation d'un problème doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois. L'omission du bénéficiaire de respecter ce délai fait en sorte que sa réclamation devait être rejetée.
COPROPRIÉTÉ DU 120 DU SANCTUAIRE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et SOMMET SUR LE GOLF INC., entrepreneur
Syndicat de copropriété 1 à 30 Terrasse Van Gogh et Constructions Quorum inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 115449, 115450, 115451-1, 115452, 115453, 115454-1, 110706001 et 13 249-18, 2012-05-04
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 30 maisons de ville. À l'arrière de chacune des propriétés est située une terrasse formée d'une dalle de béton dans laquelle se trouvent des barres d'armature en acier. Cette dalle repose sur des murets de soutènement et constitue aussi le plafond d'un passage souterrain qui mène aux places de stationnement des unités. Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui a ordonné à l'entrepreneur de corriger des problèmes de fissures ainsi que d'infiltration d'eau au béton des terrasses et d'écoulement d'eau aux ouvertures des murets de soutènement. L'entrepreneur s'oppose à la décision rendue et soutient que personne ne demeure ou ne gare sa voiture dans les passages souterrains, que l'intégrité des dalles n'est pas contestée et qu'il n'est pas question de malfaçon ou de qualité fautive d'exécution, que les fissures constatées sont la conséquence du comportement normal des matériaux et que d'importantes sommes auraient dû être engagées pour rendre les dalles imperméables lors de la construction. Or, la preuve présentée par l'entrepreneur ne fonde pas à modifier la décision rendue, laquelle s'appuie sur une preuve qui démontre que les fissures constatées se trouvent à plusieurs endroits, qu'elles sont sérieuses, qu'elles pourraient causer une détérioration future des dalles et qu'elles se qualifient de malfaçons. En l'espèce, des mesures additionnelles auraient dû être prises pour éviter l'apparition de fissures, et la situation actuelle doit être qualifiée d'inacceptable.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 1 À 30 TERRASSE VAN GOGH, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS QUORUM INC., entrepreneur, and LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 27
Syndicat de la copropriété du 2380 Des Roseaux et Corporation immobilière Nortéka inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 56431-3533 et 2011-09-003, 2011-06-20
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes a été effectuée en décembre 2008. En juillet 2009, il a pris connaissance de certains problèmes de conformité par rapport aux croquis qui lui avaient été fournis. Notamment, les galeries arrière avaient une profondeur de 63 pouces, et non de 72 pouces, et les balustrades situées à l'extérieur des portes-fenêtres des salons avaient une profondeur de 1 pouce au lieu de 18 pouces. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation au mois d'octobre 2010 et il a présenté une réclamation, qui a été rejetée par l'administrateur. Cette décision doit être maintenue. D'une part, en ce qui concerne les galeries arrière, la différence de profondeur n'entraîne pas une diminution de l'utilisation ou du prix de revente. Par ailleurs, rien ne laisse supposer que les galeries ne seraient pas conformes au Code national du bâtiment 1995 ou qu'elles poseraient un problème de sécurité. En outre, même s'il s'agissait d'un vice caché, il faudrait conclure que celui-ci n'a pas été dénoncé dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas excéder six mois à compter de la découverte du problème. D'autre part, en ce qui a trait aux balustrades, il est question d'un vice caché. En effet, l'entretien des portes-fenêtres est rendu plus difficile en raison de l'écart important de profondeur. De plus, il y a une diminution possible de la valeur marchande des unités résidentielles. Toutefois, cette situation avait été portée à la connaissance du bénéficiaire en juillet 2009, et il faut conclure qu'il a tardé à agir, ne dénonçant le problème qu'au mois d'octobre 2010, soit 15 mois après la découverte.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 2380 DES ROSEAUX, bénéficiaire, et CORPORATION IMMOBILIÈRE NORTÉKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, et 37
Syndicat des copropriétaires Les Cimes du Mont-Tremblant et Construction Dubé inc., Me France Desjardins, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-061002-NP et 16823-1395, 2011-02-28
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception d'un immeuble de 16 unités de copropriété en juin 2005. En 2007, en 2008 et en 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs pour régler des problèmes touchant plusieurs plateformes de fibre de verre des balcons extérieurs du bâtiment. Les réparations n'ayant pas réglé le problème par le passé, le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour faire changer les plateformes de l'ensemble des balcons et ainsi mettre fin au problème. En l'espèce, il y a lieu de privilégier le remplacement complet des plateformes qui sont fissurées ou endommagées puisqu'elles semblent comporter un vice de fabrication ou d'installation. Par ailleurs, l'entrepreneur ne peut reprocher au bénéficiaire de lui avoir empêché l'accès à l'immeuble pour procéder à des réparations, car il n'était plus question de réparation mais bien de remplacement. En outre, il ne peut le blâmer de ne pas avoir proprement entretenu les balcons, étant donné qu'il a lui-même admis que les réparations effectuées au fil des années n'avaient pas été adéquates. Par conséquent, le bénéficiaire aura droit au remboursement de 75 % de ses frais d'expertise, l'information qui a été fournie ayant été essentielle à la compréhension de la situation et au choix d'une solution appropriée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES CIMES DU MONT-TREMBLANT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DUBÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.(QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 19, 20, 27, 29, 35, 78, 111, 116, 120, 124, et 9999
Requête en homologation d'une sentence arbitrale accueillie (C.S., 2011-04-28), 700-17-007927-113
Syndicat de la copropriété des Berges du Fleuve Phase I et Propriétés Belcourt inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2010-12-011 et 23799-3080, 2011-01-07
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes en août 2006. Au mois de décembre suivant, les bénéficiaires ont fait inspecter les parties communes. Un rapport a été rédigé qui indiquait notamment que les balcons comportaient plusieurs déficiences importantes et qu'ils devraient être réparés alors qu'ils étaient couverts par la garantie. Il était notamment question de la fissuration des panneaux de fibre de verre qui en faisaient partie. Le bénéficiaire a présenté une première réclamation à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois d'octobre 2007, portant notamment sur ce point. L'entrepreneur s'est engagé à apporter des correctifs à certains balcons. En septembre 2009, le bénéficiaire a présenté une seconde réclamation, concernant les balcons qui n'avaient pas fait l'objet d'une entente avec l'entrepreneur. L'administrateur a considéré que le problème devait être un vice de construction pour être couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ce qui n'était pas le cas. La décision de l'administrateur doit être maintenue: non seulement les vices cachés ne sont plus couverts après un délai de trois ans suivant la réception des parties communes mais, en outre, la dénonciation d'un problème doit se faire dans les six mois après sa découverte. En l'espèce, le bénéficiaire a découvert le problème touchant les balcons en décembre 2006, mais il ne l'a dénoncé qu'en octobre 2007, soit neuf mois plus tard.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES BERGES DU FLEUVE PHASE I, bénéficiaire, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et LES PROPRIÉTÉS BELCOURT INC., entrepreneur
Beaudry et Construction JPS Charbonneau ltée, Me France Desjardins, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S10-050701-NP, 155459-1 et 10-291FL, 2010-12-13
Les bénéficiaires ont constaté que, à la suite de fortes pluies ou de l'arrosage de leur terrain, l'eau qui s'accumulait sur leur balcon arrière mettait plus de 60 heures à s'évacuer. Ils ont soulevé ce problème dans le contexte d'une réclamation auprès de l'administrateur, mais leur demande sur ce point a été rejetée. L'administrateur s'est appuyé sur le guide de performance de l'APCHQ, qui prévoit que les petites accumulations d'eau, donc les accumulations qui ne demeurent pas plus de 24 heures après une pluie, sont tolérables, mais il n'a effectué aucun test et n'a pris aucune mesure pour en arriver à conclure que l'évacuation des eaux de pluie se faisait de manière acceptable. Il y a donc lieu de renvoyer le dossier à l'administrateur pour qu'il effectue les vérifications nécessaires et qu'il ordonne à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs nécessaires dans l'éventualité où les exigences qu'impose le guide ne sont effectivement pas respectées.
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 20, 116, et 120
Syndicat de copropriété 4767 à 4827 8e Avenue et 3189 rue Claude-Jodoin et St-Luc Habitation inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09 1221002, 2010-04-27
Au printemps 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé à l'entrepreneur l'aggravation de fissures dans un mur de soutènement bordant l'accès aux garages souterrains du bâtiment, et ce, malgré des réparations qui avaient déjà été effectuées par le passé. Au mois d'octobre 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis afin d'assurer la solidité et la stabilité structurale du mur et de la structure d'acier supportant les terrasses. Par la suite, des lettres ont été envoyées à l'administrateur par le bénéficiaire et l'entrepreneur en vue de déterminer l'étendue exacte des travaux correctifs. En novembre, l'administrateur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, indiquant clairement que le choix de la méthode corrective revenait à l'entrepreneur. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage au mois de décembre 2009. Une telle demande doit être adressée dans les 30 jours suivant la réception de la décision attaquée. Si l'on considère que la décision attaquée est celle du mois d'octobre, il faut conclure que le bénéficiaire a agi tardivement. Toutefois, la lettre envoyée à ce dernier en novembre constituait une nouvelle décision de l'administrateur modifiant celle rendue en octobre en ce qui avait trait aux mesures correctives. Par ailleurs, l'entrepreneur a tort d'affirmer que le tribunal d'arbitrage n'aurait pas le pouvoir de lui imposer précisément les travaux correctifs à effectuer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 34, 35, 116, 120, et 124
Syndicat de la copropriété du 7400, rue Lajeunesse et Montcan inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-030701-NP, 2009-11-17
Le bénéficiaire a fait une réclamation auprès de l'administrateur, portant notamment sur un problème de rétention d'eau touchant certains des balcons de l'immeuble. L'administrateur a conclu que les balcons des unités 4 et 6 du bâtiment ne retenaient pas l'eau. Les bénéficiaires ont porté cette décision en arbitrage. Ils veulent aussi que l'arbitre traite du balcon de l'unité 5, dont il n'avait pas été question devant l'administrateur. Les photographies déposées en preuve, tant par l'administrateur que par le bénéficiaire, ont démontré l'existence d'un problème quant au balcon de l'unité 6. Sur ces images, prises après des périodes de pluie, il est possible de voir que le balcon de l'unité 4 est presque sec tandis que celui de l'unité 6 est recouvert d'une couche d'eau sur la moitié de sa surface. Il s'agit d'une malfaçon qui était non apparente au moment de la réception du bâtiment. Eu égard à l'unité 5, le problème n'a pas été mentionné, directement ou indirectement par l'administrateur dans sa décision. Par ailleurs, rien ne permet de conclure qu'il aurait été porté à l'attention de l'administrateur lors de son inspection du bâtiment. Les bénéficiaires ne peuvent donc pas demander à l'arbitre de se prononcer sur ce point. La demande d'arbitrage est accueillie, mais seulement en ce qui concerne le balcon de l'unité 6.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7400 RUE LAJEUNESSE, bénéficiaire, et MONTCAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21, 22, 27, 34, et 35
Habitations Bernard & Lapointe (9107-9301 Québec inc.) et Syndicat de copropriété 6597, boul. des laurentides, M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-19-003 et 053010-1, 2009-06-04
En mai 2008, les bénéficiaires ont dénoncé la présence de fissures à la cage d'escalier arrière de leur immeuble. Cette cage d'escalier est formée de murs de béton sur lesquels reposent les assises des balcons des deuxième et troisième étages. L'administrateur, qui a constaté la présence d'un problème et l'aggravation de celui-ci, a conclu qu'il s'agissait d'un vice majeur, car il existait un risque partiel de perte de l'immeuble, lié à l'effondrement des assises des balcons, et il a décrit les travaux correctifs qui devaient être exécutés. L'entrepreneur, quant à lui, nie qu'il s'agirait d'un vice majeur, couvert par la garantie. Les photographies et une visite des lieux démontrent que les fissures dans les murs de béton s'aggravent avec le temps et qu'il y a danger d'effondrement. La situation semble suffisamment grave et urgente, et elle doit être réglée. Les travaux correctifs détaillés par l'administrateur, qui semblent tout à fait adéquats et pertinents, devront être effectués. L'entrepreneur aura donc le choix de reconstruire en entier la structure ou d'ajouter des membrures d'acier par l'extérieur et réparer les fissures.
LES HABITATIONS BERNARD & LAPOINTE (9107-9301 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 6597 BOUL. DES LAURENTIDES, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Tucceri Cimini et 9116-7056 Québec inc. (Construction Sebelan), M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09-021ES et 090106001, 2009-05-25
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur une infiltration d'eau à l'intérieur de sa chambre froide et sur la présence d'une fissure sur son balcon arrière. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ces deux points au motif que les problèmes observés n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable, soit six mois à compter de leur découverte. Il y a lieu de considérer les deux sources d'infiltration séparément. En ce qui concerne la chambre froide, des infiltrations sont survenues et ont été réparées en 2007, soit plus d'un an avant la date de la réclamation adressée à l'administrateur par la bénéficiaire. Sur ce point, la décision de l'administrateur doit donc être maintenue puisque la dénonciation n'a pas été faite dans le délai de six mois. Quant à la fissure sur le balcon arrière, la bénéficiaire a indiqué que les infiltrations se seraient produites en février 2008, et l'entrepreneur n'a pas été en mesure de contredire cette affirmation. Par conséquent, un doute favorise la bénéficiaire et il y a lieu de conclure que la réclamation sur ce point n'a pas été faite tardivement et qu'elle respectait les exigences relatives au délai de dénonciation. La décision de l'administrateur sur ce point sera donc annulée et le dossier lui sera renvoyé pour qu'il puisse se prononcer sur le problème de la bénéficiaire.
ANGELA TUCCERI CIMINI, bénéficiaire, et 9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBELAN), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Métellus et Constructions Brache-Côté inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S08-261101-NP, 2009-04-30
Les bénéficiaires sont propriétaires de la moitié des unités d'un immeuble de quatre logements. Lors de l'inspection préréception, ils ont remarqué que certains travaux restaient à terminer, notamment aux balcons, aux escaliers arrière et aux gouttières. Ces éléments n'ont toutefois pas été dénoncés au moment de la réception, et l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux, malgré les promesses faites en ce sens par son représentant au moment de l'inspection. La réclamation des bénéficiaires portant notamment sur ces points n'a pas été retenue par l'administrateur, qui a conclu qu'il doit y avoir une dénonciation par écrit des éléments à parachever au moment de la réception afin que les travaux soient couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En l'absence de cette dénonciation, la réclamation doit être rejetée.
RICHARD MÉTELLUS et autres, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS BRACHE-CÔTÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 10
Barabé et Habitations Qualitech inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-09-026 et 112214-1, 2009-04-07
Le 30 septembre 2008, l'administrateur a rendu une décision concernant quatre points soulevés par la bénéficiaire. Parmi ceux-ci, il était question de l'écaillage des surfaces de béton de l'escalier et du balcon avant du bâtiment. Ce problème a été dénoncé par la bénéficiaire dans la deuxième année de la garantie. Une visite des lieux a permis de constater une dégradation importante et rapide de ces deux surfaces de béton depuis une inspection effectuée environ six mois plus tôt. Si cette dégradation devait continuer à évoluer au même rythme, une réparation éventuelle sera inévitable. Pour l'instant, cette malfaçon importante et grave rend l'usage très incommodant puisqu'elle entraîne des nettoyages fréquents et l'immeuble n'a pas une apparence digne d'une maison neuve. Par ailleurs, un acheteur éclairé aurait au moins demandé une diminution de prix équivalant au coût des réparations. L'entrepreneur devra effectuer les réparations qui s'imposent.
CAROLE BARABÉ, bénéficiaire, et HABITATIONS QUALITECH INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de la copropriété de la rue Asselin c. 9143-1718 Québec inc. (Aldo Construction), Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 080509001 et U-502602 GMB, 2009-01-12
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble résidentiel. Alléguant que la construction comporte des malfaçons et qu'elle nécessite que certains travaux soient achevés, il a présenté une réclamation. Un nombre important de questions a été soumis à l'arbitrage, dont une concernant des escaliers qui, selon les plans et devis, devaient se trouver à la sortie des balcons arrière des unités du sous-sol pour accéder au niveau du sol. L'entrepreneur a soutenu, à tort, qu'il n'était pas nécessaire d'installer ces escaliers et qu'il pouvait apporter des modifications aux plans et devis. Le contrat, dont font partie les plans et devis, est la loi des parties, qui doivent toutes consentir au moment d'apporter une modification. Par ailleurs, bien que le contrat indique que le devis et les plans peuvent être sujets à des modifications ou à des changements mineurs, compte tenu de la disponibilité des matériaux, l'absence d'escaliers menant au niveau du sol, dans le présent cas, n'est pas un changement mineur et elle ne concerne en rien la disponibilité des matériaux. L'entrepreneur devra construire les escaliers comme cela avait été initialement prévu.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RUE ASSELIN, bénéficiaire demandeur, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 6, 7, 18, 19, 25, 27, 29, 34, 35, 74, 78, 105, 124, 135, 136, 138, 139, 140, et 9999
Syndicat de copropriété «Le Patrimoine» et Habitations Landry & Pépin, M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 88634-1 et 2008-09-015, 2008-08-04
Le bénéficiaire a dénoncé des vices de construction dans les parties communes de l'immeuble. À la suite du rejet de la réclamation en raison du délai de dénonciation, les parties se sont entendues pour constater le règlement du différend par le biais d'une sentence arbitrale. L'entrepreneur s'est engagé à apporter les travaux correctifs convenus au plus tard le 28 septembre 2008. Notamment, une moquette et des carreaux de céramique seront remplacés tandis que des portes et le balcon seront réparés, le tout, sans admission de responsabilité et sans reconduction de garantie sur les travaux correctifs. Conformément à l'entente, les frais d'arbitrage seront entièrement à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE PATRIMOINE», représenté par MICHEL GAUTHIER, bénéficiaire, et HABITATIONS LANDRY & PÉPIN, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Syndicat de copropriété du 5730 Marie-Victorin et 9069-2641 Québec inc. (Habitations Avantage), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 30901-1, 38121-1, 2008-09-008 et 2008-09-009, 2008-06-30
Les parties se sont entendues sur l'installation par l'entrepreneur de 3 trappes d'accès dans chacun des bâtiments visés par la présente demande, à l'entretoit dans les cages d'escalier, ainsi que sur la réparation de 2 balcons où de l'eau s'accumule en raison d'une pente, et ce, dans les 90 jours suivant la présente décision. La rétention d'eau sur un troisième balcon altère la qualité du bâtiment et l'absence d'évacuation va à l'encontre de son utilisation normale. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs dans le même délai. Par ailleurs, l'installation d'échangeurs d'air n'est prévue au contrat préliminaire ou au contrat de vente d'aucun des copropriétaires. Une telle réclamation ne peut venir du syndicat des copropriétaires mais devrait plutôt être faite par les copropriétaires des parties exclusives. Les travaux pour lier le système d'alarme à une centrale ne peuvent être considérés comme une réparation conservatoire nécessaire et urgente, de sorte que cette réclamation est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5730 MARIE-VICTORIN et un autre, bénéficiaires, et 9069-2641 QUÉBEC INC. (HABITATIONS AVANTAGE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, et 37
Syndicat de copropriété Le Glendale et Groupe Arméca inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 030683-1, 2008-12-004 et 13 185-38, 2008-06-16
L'état des garde-corps des balcons de cet immeuble détenu en copropriété divise constitue un vice de construction au sens de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et de l'article 2118 du Code civil du Québec. La notion de perte de l'ouvrage abordée par cette disposition législative doit être interprétée de manière large. On y traite de la présomption de responsabilité de l'entrepreneur pour la perte de l'ouvrage dans les cinq ans suivant la construction. Il s'agit d'une disposition d'ordre public. La perte peut n'être que partielle ou éventuelle. Les parties ont admis que les garde-corps ne peuvent plus servir à l'usage auquel ils étaient destinés. Ils peuvent s'écrouler au simple toucher; c'est une situation inacceptable. Ce danger constitue une perte de l'ouvrage au sens des deux articles précités. En outre, il a été dénoncé dans les délais; le bénéficiaire a fait preuve de diligence devant un problème qui s'est manifesté graduellement. D'ailleurs, l'entrepreneur était déjà au courant de la situation. Celui-ci a fait un mauvais choix de scellant. Le remplacement complet de tous les garde-corps est nécessaire et la réparation des planches actuellement hors d'usage n'est pas suffisante pour garantir la sécurité des lieux ou remédier à la perte de l'ouvrage. Il faut toutefois tenir compte de la dépréciation des garde-corps depuis leur construction et du fait que le bénéficiaire aurait pu assurer un meilleur entretien. Ce dernier sera tenu au paiement de 40 % des coûts engendrés par la reconstruction des garde-corps. Le choix de la méthode corrective et des matériaux revient à l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE GLENDALE, bénéficiaire, et LE GROUPE ARMÉCA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété «Au Pied du pont 2» et Services d'immeubles Groupe Xpansion inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 071977-1 et 2007-09-012, 2008-02-21
Le bénéficiaire se plaint de rouille prématurée sur les balustrades de fer des balcons de l'immeuble. Comme celui-ci est situé sous le pont Jacques-Cartier, la corrosion prématurée a peut-être été causée par l'épandage de sel provenant de cette structure. La rouille étant apparue au printemps 2005, le bénéficiaire en a avisé l'entrepreneur, qui a consenti à procéder à des correctifs. Malgré l'acceptation de l'entrepreneur, puisqu'il s'agit d'un vice apparu après la réception des travaux, il appartenait au bénéficiaire de le dénoncer à l'administrateur dans les six mois suivant sa découverte. La dénonciation 18 mois après l'apparition de la rouille est tardive. Par ailleurs, l'apparition de rouille n'est ni un vice caché ni une malfaçon.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «AU PIED DU PONT 2», bénéficiaire, et SERVICES D'IMMEUBLES GROUPE XPANSION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Gaudreau et Constructions Yves Brunette inc., M. Jacques E. Ouellet, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 084773-1 et 070703001, 2007-10-22
Les bénéficiaires présentent une réclamation relativement à une brûlure de cigarette sur le plancher de bois et à un problème de rétention d'eau dans les marches du balcon. Ces vices apparents n'ayant pas été dénoncés lors de la réception du bâtiment, la demande est rejetée. Les bénéficiaires devront supporter 85 $ du coût de l'arbitrage.
CHANTAL GAUDREAU et un autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS YVES BRUNETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Hamel et Lavallée (Pros du marteau enr.), Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070808001 et 107224-1, 2007-10-15
La demande porte sur trois réclamations des bénéficiaires ayant donné lieu à une décision favorable de l'administrateur mais pour lesquelles l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux. Il y a une entente concernant le remblai de la fondation. Quant au niveau d'implantation des fondations, le litige repose sur la méthode corrective et principalement sur le matériau qui sera utilisé pour la construction d'une margelle. Trois types de matériau sont proposés: le bois traité, le cèdre et la pierre composite de style «permacon». Le bois traité peut pourrir s'il est posé dans le sol. L'entrepreneur n'est pas tenu d'utiliser ce qu'il y a de plus cher, soit le cèdre, mais il ne peut offrir ce qui constitue la plus mauvaise qualité, à savoir le bois traité. Les travaux correctifs doivent être satisfaisants. Quant au balcon et à l'escalier de béton en façade, des nids d'abeilles s'y trouvent, les angles de 90 degrés n'ayant pas été réparés adéquatement, et le ciment s'écaille. Bien que la structure ne soit pas en danger, l'esthétique est gravement atteinte. L'entrepreneur devra apporter les correctifs appropriés. Les frais d'expert que les bénéficiaires ont supportés leur seront remboursés, sous réserve de quatre heures d'audience au cours desquelles l'expert a également agi à titre de conseiller des bénéficiaires. Finalement, l'arbitre prend acte de l'engagement de l'entrepreneur à faire certains travaux, même si ces éléments sont absents de la décision de l'administrateur, le tout, à la demande des parties.
LINDA HAMEL et un autre, bénéficiaires, et FRANÇOIS LAVALLÉE / LES PROS DU MARTEAU ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Dilazzaro et Construction Piacom inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), QH-21922-1 et 070629001, 2007-09-20
L'arbitre prend acte des ententes conclues entre les parties, et dont se dissocie l'administrateur, relativement aux travaux de finition du béton et de réparation du balcon et de l'escalier avant.
MARIA DILAZZARO et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION PIACOM INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Pliagas et Construction P.M. inc., M. Gilles LeBire, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 074103 et 061208001, 2007-03-20
La dénonciation des problèmes apparents au plancher de bois franc et au crépi de la galerie plus de neuf mois après la réception de l'immeuble est tardive. Le délai de six mois applicable en la matière ne peut être prolongé par l'arbitre. La demande est donc rejetée. Les frais seront partagés et le bénéficiaire supportera à cet égard 135 $.
ÉVAGÉLOS PLIAGAS, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION P.M. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, et 128
Syndicat de la copropriété 5115 à 5121 des Ormes et 2157-2235 Québec inc. (Construction L. Max enr.), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 11666-1 et 2006-09-022, 2007-03-09
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire de la garantie est insatisfait du rapport d'inspection de l'administrateur du plan de garantie en ce qui concerne les fissures de l'entrée du sous-sol et le revêtement métallique des poteaux du balcon de façade. D'une part, le mur de soutènement de la dalle de béton menant à l'entrée des appartements situés au demi-sous-sol présente une fissure très importante sur toute sa profondeur. Cependant, ce problème est causé par les pentes du terrain, qui entraînent les eaux de surface à proximité des murs en question. Étant causé par le terrassement, ce problème est exclu de la garantie. D'autre part, le revêtement métallique des trois poteaux du balcon ne les recouvre pas jusqu'au sol, ce qui résulte de l'affaissement du terrassement survenu après la réception du bâtiment. L'entrepreneur n'est pas responsable de cet affaissement et la réclamation est rejetée. Les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5115 À 5121 DES ORMES, représenté par M. JEAN PROVENÇAL, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Leclerc et Constructions G.S. inc., Me Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2006-06, 2006-04-001, 06-054-SP et 3006-01, 2007-02-17
Le bénéficiaire demande l'arbitrage en ce qui a trait à cinq réclamations rejetées par l'administrateur. Les parties ayant déposé une entente relative à la correction de trois de ces éléments, deux doivent donc être tranchés. Quant aux fissures à la galerie avant, la garantie exclut les fissures inesthétiques et s'applique à celles qui diminuent la capacité portante de la dalle de béton. En l'espèce, les fissures sont capillaires et résultent du comportement normal du béton. Par conséquent, leur réparation n'est pas couverte par la garantie. Pour ce qui est des traces d'humidité au sous-sol, la contre-pente de la conduite pluviale empêche l'évacuation normale des eaux, lesquelles s'infiltrent par la dalle de béton. La garantie s'applique aux vices majeurs. La perte de l'ouvrage, qui constitue le principal critère du vice majeur, ne se limite pas à la perte totale de l'immeuble. En l'espèce, le vice de construction entraîne des troubles graves dans l'utilisation de la maison. La demande à cet égard est donc accueillie. Cependant, l'entrepreneur a le choix de la méthode à utiliser pour corriger ce manquement. Par ailleurs, les frais de l'expertise produite par le bénéficiaire lui seront remboursés.
DENIS LECLERC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS G.S. INC., entrepreneur
Chan et Développements Groupe Montclair Bois-Franc inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-12-026, 05-017.1 FC, 05-017.2 PM, 0508-8226-GAMM et 8028, 2007-02-13
La bénéficiaire n'ayant pu prouver qu'elle n'avait pas approuvé le report de la date de livraison, sa demande d'indemnisation pour retard de livraison doit être rejetée. La réclamation visant la tache sur la surface extérieure des fenêtres du salon et de la chambre principale est rejetée puisqu'il s'agit de problèmes mineurs qui ne constituent pas une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La solution retenue par l'entrepreneur étant convenable pour la correction des égratignures sur les surfaces du balcon arrière et la coloration de l'une des marches, il devra exécuter les travaux de la façon dont il les a décrits. La réclamation quant à la fissure dans le joint de la moulure au salon est rejetée, car il s'agit d'un problème qui ne constitue pas une malfaçon. Il en est de même pour les têtes de clou sur les cadres en bois des fenêtres et la fissure au cadre de bois de la porte-fenêtre du sous-sol, cette situation résultant d'un comportement normal des matériaux. La bénéficiaire n'ayant pas dénoncé dans un délai de six mois le problème de joint visible entre deux panneaux de gypse au plafond de la mezzanine, cette partie de la réclamation est rejetée. Le frottement des portes françaises donnant à la cuisine et au vestibule ainsi que les taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre arrière résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Les correctifs apportés par l'entrepreneur relativement à la présence de têtes de clou et de vis apparentes sur certains murs et plafonds sont acceptables, et il n'y a pas lieu d'intervenir. La demande de remboursement des honoraires d'avocat de la bénéficiaire est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés à 80 % par l'administrateur et à 20 % par la bénéficiaire.
ANITA CHAN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS-FRANC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 19, et 125
Syndicat des copropriétaires de Place Fleury et Groupe D3 inc., Me Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2006-39, 2006-12-010 et 05-342.1PM, 2007-01-29
L'administrateur a refusé d'appliquer le plan de garantie aux six manquements invoqués par le syndicat de copropriétaires bénéficiaire. En ce qui concerne le monte-personne, il présentait une malfaçon en raison d'un mauvais aménagement des lieux et d'un fonctionnement inadéquat. Le fait que le sous-traitant ait enlevé le monte-personne après la survenance d'un malentendu avec l'entrepreneur ne prive pas le bénéficiaire des effets du plan de garantie. Le monte-personne devra être installé selon les normes applicables. La non-conformité des raccords-pompiers (valves siamoises) qui prolongent le réseau d'extincteurs automatiques à eau (gicleurs) existait lors de la réception du bâtiment. Toutefois, une personne ordinaire ne pouvait pas la détecter. Dès qu'il en a eu connaissance, le bénéficiaire l'a dénoncée; il a respecté les termes de la garantie et il a droit au remboursement des coûts de réparation et de l'ajout de bouchons à ces valves siamoises. Le fait que la porte d'entrée d'une unité ne ferme pas correctement résulte de l'usure normale du bâtiment et ne constitue pas un manquement au sens du plan de garantie. L'effritement du crépi sur la dalle de béton du balcon d'une unité devra être corrigé par l'entrepreneur étant donné que le béton de surface qui y a été coulé dans le but d'éliminer des empreintes de pieds était inadéquat. La formation de cristaux dans une vitre d'une unité est due à un bris; la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue. Il sera donné acte de l'entente des parties quant au toit et le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expert relatifs à l'inspection du monte-personne, du toit ainsi que des valves siamoises.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE PLACE FLEURY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE GROUPE D3 INC., entrepreneur
Cuculo et Constructions Révélation RL inc., Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060627001 et 079933-2 GMN, 2006-12-11
Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant au changement de la main courante du garde-corps du balcon arrière ainsi qu'à la correction de l'espacement visible entre la main courante et le poteau de coin du garde-corps. Comme la détérioration de la surface du béton et les trous visibles aux balcons ne sont pas de nature à porter atteinte à la qualité et à l'utilisation du bâtiment et que la malfaçon n'a pas été dénoncée dans un délai de six mois suivant la réception du bâtiment, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée.
NADIA CUCULO et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS RÉVÉLATION R. L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de la copropriété du 3178-3192 Claude-Jodoin et Saint-Luc Habitation inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 06-061 FL, 2006-12-001, 0601-8233-GAMM et 8024, 2006-10-31
Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur de procéder à l'injection du joint de coulée sur le mur arrière de l'appartement no 3178 ainsi que d'obtenir et de transmettre au bénéficiaire une attestation écrite de la conformité de la structure du mur de soutènement et du pontage du patio. La réclamation du bénéficiaire visant le remboursement de ses frais d'expertise est accueillie jusqu'à concurrence de 500 $ puisque le témoignage de l'expert était pertinent et a contribué au règlement intervenu entre les parties.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 3178-3192 CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Robert et Habitations consultants HL inc., M. Claude Desmeules, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S06-0608-NP et 039044, 2006-10-18
La bénéficiaire demande que l'entrepreneur démolisse et reconstruise son perron avant aux motifs qu'il est fissuré et que cette situation risque de causer un vieillissement prématuré. L'examen de la construction du perron démontre que celui-ci a été construit selon les règles de l'art et que l'acier d'armature qui y a été posé assure son intégrité avec les fondations du bâtiment. Toutefois, comme le recouvrement de finition qui a été posé ne remplit pas sa fonction, qui était de corriger l'esthétique du perron et d'assurer l'étanchéité de la fissure, l'entrepreneur devra enlever le recouvrement actuel et en faire poser un nouveau.
RITA ROBERT, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur
Brodeur et Groupe Construction royale inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 035341 et 2006-09-003, 2006-05-23 (décision rectifiée le 2006-06-22)
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Giroux et Habitations MG (9067-0142 Québec inc.), René Blanchet, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S05-1202-NP, 2006-03-20
La réclamation des bénéficiaires pour deux taches à l'avant du perron est rejetée puisqu'elles sont peu apparentes et qu'elles ne nuisent en rien à l'usage ou à la durabilité du balcon. Les règles de l'art imposaient à l'entrepreneur d'installer un joint flexible entre le béton du balcon et le parement extérieur du bâtiment. L'absence de joint constitue une malfaçon apparente puisque l'on peut très bien voir ce joint ouvert. Toutefois, comme les bénéficiaires ne l'ont pas déclaré dans l'année suivant la réception, cette réclamation doit être rejetée. Les fissures au béton avant sont dues au comportement normal des matériaux. La rétention d'eau dont se plaignent les bénéficiaires étant due au terrassement général du terrain, cette réclamation doit être rejetée en vertu de l'article 4.9 du contrat de garantie.
RAYMOND GIROUX et une autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES HABITATIONS M.G./9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur
Giguère et Gestions La Casa inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 050610001 et 13 249-9, 2006-03-15
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leurs réclamations au motif qu'elles avaient été présentées hors délai. Le délai de protection de trois ans pour vices cachés en vertu du plan de garantie n'était pas expiré au moment de la plainte. Les bénéficiaires ayant reçu leur bâtiment le 21 novembre 2001, le délai de trois ans expirait le 22 novembre 2004. Or, comme ce n'est que le 21 novembre 2004 que ces derniers ont découvert l'ampleur et la gravité du vice aux fondations de leur immeuble, ils bénéficiaient d'un délai de six mois pour dénoncer par écrit ce problème à l'entrepreneur, ce qu'ils ont fait le 28 mars 2005. Les bénéficiaires ont donc présenté leur réclamation dans le délai légal imparti. L'entrepreneur devra procéder aux travaux requis pour mettre le balcon à l'épreuve du gel et du dégel. La réclamation des bénéficiaires visant l'infiltration d'eau est toutefois rejetée puisqu'ils n'ont pu démontrer que cette dernière résultait d'un problème d'isolation adéquate ou de ventilation.
JOHANNE GIGUÈRE et un autre, bénéficiaires appelants, et GESTIONS LA CASA INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Girard et Entreprises d'électricité Marcil & Fils inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 096692 et 051206002, 2006-03-15
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur résidence. En ce qui a trait aux dommages causés par l'eau dans le salon, l'administrateur devra changer les planchers prévernis souillés et tachés, ou encore retirer et changer les planchers de bois pour tout le rez-de-chaussée. Les réclamations des bénéficiaires quant à l'aspect général des planchers de bois franc, les résidus de vernis sur le plancher flottant au sous-sol, les planchers de bois franc légèrement ondulés à quelques endroits, la prise de câblodistribution manquante au salon, les détecteurs de fumée manquants, le système d'alarme manquant, l'absence de trous au plancher pour le système de verrouillage de la porte française du vestibule d'entrée, la prise d'aspirateur centrale manquante au sous-sol, la finition intérieure incomplète au-dessus de la porte de garage, le clavier pour système d'alarme manquant dans le garage ainsi que le bain et la douche égratignés doivent être rejetées puisqu'ils ne les ont pas dénoncés en temps utile. N'ayant pas réussi à prouver une impossibilité d'agir plus tôt, ils ne peuvent non plus être relevés des conséquences de leur omission. Les bénéficiaires soutiennent également qu'ils n'ont pas reçu le plancher qu'ils avaient commandé. Or, comme les problèmes d'ondulation dont ils se plaignent sont apparus après la décision de l'administrateur, cette réclamation ne peut faire partie de la présente demande d'arbitrage. Toutes les pièces de bois courbées et déformées sur le patio arrière devront être changées. Les bénéficiaires n'ayant pas réussi à démontrer que l'égratignure de la poignée résulte du fait de l'entrepreneur, cette réclamation est rejetée.
MARIE-CLAUDE GIRARD et un autre, bénéficiaires appelants, et LES ENTREPRISES D'ÉLECTRICITÉ MARCIL & FILS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
9095-9032 Québec inc. (Excellence Construction) et Syndicat de copropriétés 2501-2515, boul. Maisonneuve Est, Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-12-008, 2006-03-06
Le désajustement de la porte vitrée intérieure résulte de la faute d'un tiers et ne peut être imputé à l'entrepreneur. En effet, des livreurs de meubles ont installé une pièce de deux dollars afin de maintenir la porte d'entrée ouverte lors de la livraison. Le coupe-froid au bas de la porte d'entrée extérieure doit être remplacé régulièrement. Il s'agit d'un problème d'entretien qui ne concerne pas l'entrepreneur. Les dommages à la surface de béton du balcon ont été causés par l'utilisation d'un produit de déglaçage contenant du sel et peut-être même du sel pur. L'entrepreneur ne peut être tenu responsable à cet égard. Quant à la rampe d'accès arrière, le copropriétaire qui l'a fait installer a suivi les recommandations de l'entrepreneur et a utilisé le produit de déglaçage conseillé, qui ne contenait pas de sel. La mauvaise qualité du béton à cet endroit ou encore une mauvaise application ont causé sa détérioration; l'entrepreneur devra reprendre ses travaux en suivant les règles de l'art. Les escaliers de secours ainsi que les garde-corps ont été attaqués de manière importante par la corrosion. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il devait suivre les règles de l'art. Les indices présents lors de la réception de l'ouvrage ne permettaient pas à un acheteur prudent et diligent de se rendre compte de ce vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués afin de fournir un produit de niveau acceptable, pour une durée raisonnable.
9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS 2501-2515, BOUL. MAISONNEUVE EST, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Santos et Groupe immobilier Clé d'or inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), QH-19498-1 et 051004001, 2006-02-18
Vu l'engagement de l'entrepreneur, à l'audience, de reprendre les travaux de resurfaçage du balcon avant et de faire disparaître les traces de dégoulinement du produit utilisé, il lui est ordonné d'effectuer les travaux entre le 1er mai et le 15 juin 2006.
SANTOS SANDRA et un autre, bénéficiaires demandeurs, et GROUPE IMMOBILIER CLÉ D'OR INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Bustros et Habitations Luxim inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 041214 et 041122002, 2006-02-09
Comme la bénéficiaire se plaint de craquements du plancher de l'étage et que l'administrateur n'a pas rendu de décision à cet effet, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour que la situation cesse. Les murs recouverts de crépi ne sont pas munis de joints de dilatation verticaux ou horizontaux, ce qui a causé des fissures. L'administrateur allègue que la situation actuelle n'est pas la même qu'au moment de l'inspection et que l'arbitre ne doit tenir compte que des vices qui existaient au moment de l'inspection. Or, puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise la protection des consommateurs, il y a lieu d'interpréter la situation en faveur de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater les fissures au parement d'agrégat des murs de côté et arrière du bâtiment. Étant donné que la bénéficiaire n'a pas dénoncé les carreaux de céramique poinçonnés à la salle de bain, sa réclamation à ce sujet est irrecevable. La bénéficiaire n'ayant pas réussi à démontrer une erreur dans la décision de l'administrateur concernant sa réclamation quant aux fissures à la dalle de béton au sous-sol, sa réclamation est rejetée. Comme le fini de la robinetterie du bidet est endommagé et que la cause la plus probable est un défaut de fabrication, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement. Le balcon arrière présente une pente normale pour l'égouttement des eaux de pluie; la décision de l'administrateur est donc maintenue sur ce point. Par ailleurs, la réclamation de la bénéficiaire visant le crépi des murs de fondation sous le parement d'agrégat des murs de l'étage doit être rejetée puisque, même s'il s'agissait d'une malfaçon, elle ne serait pas de nature à nuire à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, de sorte que la garantie ne s'applique pas.
KATIA BUSTROS, bénéficiaire appelante, et HABITATIONS LUXIM INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Construction Voyer & Tremblay inc. et Phillips, M. Jacques E. Ouellet, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), PG 050525001, 2006-01-06
L'entrepreneur et les bénéficiaires en sont déjà venus à une entente quant à une nouvelle pose de crépi à la base de l'escalier de béton de l'immeuble. L'administrateur conteste une autre demande des bénéficiaires, relative à la pose de crépi sous un balcon de l'immeuble. Il soutient que la situation n'a pas été dénoncée à la réception et que la pose de crépi sous le balcon n'était pas incluse au contrat de vente. Les bénéficiaires allèguent que celle-ci est inscrite à la liste des travaux à terminer et que le crépi figure sur les plans de la maison. En l'espèce, les parties en sont déjà arrivées à une entente quant à une demande de la même nature, inscrite au rapport du 27 septembre 2004. Or, ce qui est acceptable dans une situation l'est également dans une situation analogue. L'entrepreneur devra se conformer à la décision de l'inspecteur de l'administrateur et parachever la pose de crépi sous le balcon arrière. Les parties détermineront d'un commun accord le moment où les travaux seront exécutés.
CONSTRUCTION VOYER & TREMBLAY INC., entrepreneur appelant, et TRACIE-LYNN PHILLIPS et un autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Poirier et Construction Lamtel inc., M. Marcel Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 054354 et 051028002, 2005-12-21
La réclamation des bénéficiaires quant à l'absence de colonne de béton au balcon est rejetée puisque ce problème a été dénoncé plus d'un an après la réception du bâtiment. Leur réclamation visant la peinture doit également être rejetée, car la dénonciation a été faite plus de six mois après la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux fissures aux joints de gypse, les articles 12 paragraphe 2 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et 4.2 du plan de garantie empêchent toute réclamation, la situation étant attribuable au comportement normal des matériaux. Il y a de légers interstices aux lattes de plancher de bois franc mais, comme la dénonciation a eu lieu plus de six mois après la découverte du problème, la réclamation doit être rejetée. Par ailleurs, l'arbitre n'a pas compétence pour entendre la réclamation des bénéficiaires concernant les fissures au garde-corps, puisqu'ils y ont effectué eux-mêmes des réparations. Il en est de même pour la réparation du moteur du bain tourbillon, car ce point constituait un supplément par rapport au contrat initial, pour lequel le plan de garantie ne s'applique pas. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires afin de réparer les fissures au joint de maçonnerie étant donné qu'il s'agit d'un vice de construction.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Joubert et Immeubles Beaumont inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060504 et 050818002, 2005-12-12
Comme la réclamation des bénéficiaires visant l'isolation du cadrage des fenêtres arrière et de côté à l'étage n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur, l'arbitre n'a pas compétence pour décider. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties au sujet des réparations au plâtre et des retouches de peinture. La réclamation afin que le recouvrement d'aluminium sous les soffites soit enlevé et que le nez de marche soit installé aux marches et au balcon dans le but d'être conforme à la maison témoin qu'ils ont visitée avant d'acheter est rejetée puisque les travaux tels qu'effectués ne présentent pas de défauts ou de malfaçons et qu'il s'agit uniquement d'un différend sur une appréciation esthétique. Les réclamations relatives au pignon, au ventilateur et à la porte du garage, qui ne sont pas alignés sur un même axe, sont rejetées, car il ne s'agit pas d'une situation qui compromet la sécurité ou l'utilisation du bâtiment.
CÉCILE JOUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et IMMEUBLES BEAUMONT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Landry et Propriétés Belcourt inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 050815001, 2005-11-28
Malgré les travaux exécutés par l'entrepreneur, les garde-corps de certains escaliers demeurent toujours instables. L'entrepreneur devra donc vérifier l'ensemble des garde-corps des balcons et escaliers en bois traité en les fixant plus solidement et en remplaçant les baratins qui sont fendus, endommagés ou trop courts pour être fixés solidement. Comme l'entrepreneur a effectué les travaux de réparation requis à la suite de l'infiltration d'eau dans une unité, il y a lieu de conclure qu'il s'est acquitté de son obligation de résultat. La structure des balcons étant conforme au Code national du bâtiment 1995, cette partie de la réclamation est rejetée. Les escaliers dont les supports reposent directement sur le sol devront être vérifiés et les travaux requis devront être effectués afin que toutes les marches soient d'une hauteur permise par le code. L'entrepreneur devra également prendre les mesures nécessaires afin que l'évacuation de l'eau par les gouttières ne cause pas l'érosion du sol. Les bénéficiaires n'ayant pas réussi à repousser leur fardeau en ce qui concerne la fenêtre du sous-sol de l'unité no 2172, leur réclamation est rejetée.
M. BRUNO LANDRY, ès qualités, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DES MAISONS DE VILLE NOTRE-DAME, bénéficiaire demandeur, et LES PROPRIÉTÉS BELCOURT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Fortier et Innomax ltée, M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 045164, 2005-11-25
Les réclamations des bénéficiaires visant la réfection du crépi et du balcon, le bruit à la tuyauterie d'alimentation d'eau dans la douche ainsi que le nettoyage du revêtement de brique doivent être rejetées puisque l'administrateur a rendu une décision en leur faveur. Ils devront attendre que l'entrepreneur exécute les travaux et pourront par la suite présenter une nouvelle demande d'arbitrage s'ils ne sont pas satisfaits du travail effectué.
FERNAND FORTIER et une autre, bénéficiaires, et INNOMAX LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Syndicat de copropriété du 759, boulevard Rosemont et Société immobilière Leroux inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 041132 et 050616004, 2005-11-10
L'entrepreneur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que ce dernier l'a présentée hors délai. Comme le bénéficiaire a fait preuve de diligence dans sa démarche et que le dépôt de sa réclamation a été retardé par des délais administratifs indépendants de sa volonté, il y a lieu d'accorder une prolongation de délai. Sa demande a donc été valablement présentée. La décision de l'administrateur en ce qui a trait à la peinture des garde-corps des balcons est maintenue puisque la situation n'a pas été dénoncée dans le délai prévu au règlement. Étant donné que l'entrepreneur a mis fin aux infiltrations d'eau comme le lui avait ordonné l'administrateur, cette partie de la réclamation est rejetée, car il a satisfait à son obligation de résultat. L'administrateur devra effectuer les travaux requis pour rendre le ventilateur fonctionnel puisque, n'eussent été les manoeuvres dilatoires de l'entrepreneur afin que le bénéficiaire ne se rende pas compte du non-fonctionnement de l'appareil, ce dernier se serait aperçu en temps opportun du problème.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 759 BOULEVARD ROSEMONT, bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 35
Syndicat de copropriété du 900 Laval et Maisons Zibeline inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 055983 et 050616002, 2005-10-29
La décision de l'administrateur concernant la finition des surfaces des balcons est maintenue puisque l'entrepreneur a le choix des moyens pour corriger une situation déficiente. Il n'y a pas lieu non plus d'ordonner à l'entrepreneur d'installer un recouvrement de pavé uni pour le balcon de l'unité 141, car son poids pourrait menacer la solidité de toute la structure des balcons. Bien que la finition des revêtements d'aluminium au pourtour des balcons et des colonnes décoratives manque d'esthétisme, comme il s'agit d'éléments purement décoratifs, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du bénéficiaire. Vu l'absence de normes en ce qui a trait à la numérotation des niveaux inscrits dans l'ascenseur, la situation ne constitue pas une malfaçon au sens du règlement. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au nettoyage des briques est maintenue. Quant aux taches sur le tapis aux étages du bâtiment, le bénéficiaire n'ayant pas apporté la preuve que la situation est attribuable à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. La différence de teinte au tapis du couloir du rez-de-chaussée étant une pure question d'esthétisme ne constituant pas une malfaçon, la décision de l'administrateur à ce propos doit être maintenue. L'entrepreneur devra toutefois prendre les mesures nécessaires afin de faire disparaître les taches de peinture sur les paliers des cages d'escalier. Le bénéficiaire n'a pas apporté la preuve que la peinture est non esthétique au pourtour des lumières encastrées, raison pour laquelle cette partie de la réclamation est rejetée. Comme la fissure au fini de gypse résulte probablement du comportement normal des matériaux, la réclamation du bénéficiaire afin d'obtenir sa correction doit être rejetée. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'installer des seuils coupe-feu au bas des portes séparant les espaces communs puisque les normes du Code national du bâtiment 1990 à ce propos ont été respectées.
M. FRANÇOIS GAGNON, ès qualités, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 900 LAVAL, bénéficiaire demandeur, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Gauthier et Construction Réjean D'Astou inc., Me Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-10-26
La requête verbale de l'administrateur afin d'obtenir le rejet de la demande d'arbitrage en ce qui a trait au drainage et au resurfaçage du balcon avant et des marches en raison de la tardiveté de l'avis d'arbitrage est rejetée, car elle a été reçue dans les 15 jours suivant la décision de l'administrateur. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs décrits par l'expert afin de remédier au problème de drainage du balcon avant du bénéficiaire. L'administrateur devra quant à lui rembourser aux bénéficiaires la somme de 1 460 $ à titre de frais d'expertise.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22
Gauthier et Construction Réjean D'Astou inc., Me Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-10-11
Le 3 octobre 2003, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de reprendre les travaux pour corriger le vice touchant le balcon avant en béton tant pour ce qui est du crépi de fondation et de la fondation abîmée que du niveau du surfaçage en vue de corriger le manque de pente et favoriser l'écoulement complet de l'eau. Comme l'entrepreneur n'a pas donné suite à l'ordonnance de l'administrateur, celui-ci a confié le contrat à un tiers entrepreneur en date du 11 juin 2004, sans devis préalable, de corriger les problèmes de drainage du balcon. Ces travaux ont été effectués sans que les bénéficiaires en soient satisfaits. L'administrateur, par sa décision du 17 mai 2005, a déterminé que les travaux effectués par la nouvelle entreprise ont été acceptés par les bénéficiaires et qu'ils sont adéquats, ce que ces derniers contestent. En premier lieu, l'administrateur a invoqué l'irrecevabilité de l'arbitrage parce que la demande aurait été faite hors du délai de 15 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le timbre postal indique la réception du rapport final de l'administrateur le 23 mai 2005. La demande d'arbitrage des bénéficiaires a été faite le 8 juin suivant. La date du timbre postal de réception du rapport final de l'administrateur au 23 mai est un jour férié. La demande d'arbitrage n'a donc pas été faite hors délai. Les travaux correctifs n'ont pas résolu le problème, car l'eau ne s'évacue pas complètement du balcon. Cette situation est dangereuse et porte atteinte à la sécurité et à l'utilisation du bâtiment. En l'absence de solution de rechange proposée par l'administrateur, l'expertise des bénéficiaires est retenue. Il faudra reprendre les murs de maçonnerie afin d'y insérer des égouttoirs. Comme l'expertise présentée par les bénéficiaires est pertinente, les frais de rédaction du rapport et de présence seront à la charge de l'administrateur, conformément à l'article 22 du règlement.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Pitre et Développements Groupe Montclair Bois franc inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 059237, 13 185-4, 13 185-4-1 et 13 185-4-2, 2005-09-06
Les bénéficiaires se plaignent du fait que la porte de leur entrée de garage ne s'ouvre pas avec la même clé que la porte principale. Cette partie de la réclamation est rejetée puisqu'ils ont accepté la clé remise par l'entrepreneur lors de la réparation et ne lui ont rien mentionné à cet effet. Étant donné que l'administrateur a admis que des travaux devaient être effectués pour régler le problème de frottement des portes françaises et d'égratignures sur leur balcon arrière et que les travaux de réparation sont en cours, la réclamation quant à ces points est rejetée. Comme le plan de garantie ne couvre pas les éléments liés au terrassement ou aux travaux effectués à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant le garde-corps n'est pas couverte par la garantie, car ce dernier est considéré comme faisant partie du terrassement. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré de façon prépondérante que le problème de déformation concave du plancher de bois franc n'a pas été réglé définitivement par l'entrepreneur, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation relative à la présence de taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre est rejetée: l'entrepreneur a repeint tous les linteaux à la suite de la décision de l'administrateur et, puisqu'il s'agit d'une question d'appréciation de travaux déjà faits, le point est sans objet dans le présent arbitrage. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé les problèmes relatifs aux moulures des portes du garage ni les égratignures des carreaux vitrés au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation doit donc être rejetée. Comme ils ne se sont pas plaints des légères encoches sur les mains courantes de l'escalier menant au sous-sol lors de la réception du bâtiment ni de la finition des contremarches de l'escalier avant, ce point ne peut être retenu. L'entrepreneur n'a pas respecté les règles de l'art en ce qui a trait aux murs puisque le nombre de têtes de clou et de vis visibles est excessif; pour cette raison, il devra apporter des modifications à trois endroits de un pied carré. L'encoche au plafond ayant été faite une fois la construction terminée, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être engagée. Les bénéficiaires réclament également le remboursement de factures pour la fourniture de charnières mais, comme ils avaient déjà procédé à la réparation avant la visite de l'administrateur, ce dernier n'a pas pu vérifier s'il y avait malfaçon. L'absence de butoir de porte n'a pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception du bâtiment, et ce point ne peut donc être retenu. Les égratignures à l'endroit du rail de la porte-fenêtre sont trop mineures pour que la réclamation sur ce plan puisse être acceptée. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité des arrêts de moustiquaire, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Il en est de même pour la tache sur le vernis au palier de l'escalier puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilité de l'immeuble. L'entrepreneur devra installer un quart-de-rond afin de couvrir le problème de craquement de coulis, car il s'agit d'une malfaçon. Comme la retouche de peinture effectuée par l'entrepreneur sur la porte d'entrée avant est acceptable, la réclamation des bénéficiaires pour obtenir le changement de la porte est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas remis en question la finition du plancher de bois franc lors de la réception du bâtiment ni l'esthétisme de l'ancrage au plancher, ces points de leur réclamation doivent également être rejetés. Les panneaux de la porte de garage sont acceptables et il n'y a aucune malfaçon portant atteinte à l'utilisation ou à la qualité de l'immeuble; il n'y a donc pas lieu d'intervenir. Enfin, puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le fait que certaines pièces de quincaillerie étaient manquantes au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est également rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Brunelle Entrepreneur inc. et Leblanc, M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 18400 et 050224001, 2005-07-06
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée. Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur était fondé à faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur à la suite de la décision sur la réclamation des bénéficiaires puisque le comportement de l'entrepreneur démontre qu'il n'avait pas l'intention de faire face à ses obligations. Quant à la réclamation de l'entrepreneur visant la modification de la somme déposée en fidéicommis par les bénéficiaires, elle doit être rejetée, car l'arbitre n'a pas compétence pour déterminer «toute somme encore due» à laquelle il est fait référence à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra par ailleurs effectuer les réparations requises afin de rendre acceptable la surface en béton des balcons avant et arrière. La réclamation des bénéficiaires en ce qui concerne l'ajout d'une main courante est rejetée puisque, pour leur type d'escalier, le Code de construction n'en exige qu'une seule. Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires pour réparer le revêtement de vinyle extérieur et installer un compteur d'eau.
BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur demandeur, et LYNE LEBLANC, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
El-Mousfi et Construction Nordi inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S05-0106-NP et 12 913-5, 2005-05-26
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant le revêtement de son balcon, qui s'écaille et se fissure. L'étendue des dommages ne peut uniquement s'expliquer par l'utilisation de sel déglaçant. Le ciment semble de piètre qualité et son apparence est loin d'être satisfaisante. Toutefois, aucune preuve n'a été faite que le balcon pouvait s'écrouler. Ainsi, la réclamation du bénéficiaire ne comporte pas la condition de gravité prévue au contrat de garantie. C'est donc à bon droit que l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Par ailleurs, les faits et gestes de l'entrepreneur ne peuvent étendre ou modifier la responsabilité de l'administrateur selon le plan de garantie. En vertu du principe d'équité contractuelle, le bénéficiaire est condamné à payer 150 $ des coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté également par l'entrepreneur et l'administrateur.
NAJI EL-MOUSFI, bénéficiaire requérant, et CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Pariente-Müller et Pronotech Construction inc., Me Suzanne Chartier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 040526001 et 040720001, 2005-03-16
Demandes d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillies en partie.
Il s'agit de deux demandes d'arbitrage dont les dossiers sont joints. La première a été faite le 26 mai 2004 et l'administrateur demande son rejet pour tardiveté. Compte tenu du jugement de la Cour supérieure dans l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, et des décisions arbitrales récentes, il y a lieu de conclure que les décisions de l'administrateur rendues le 2 septembre étaient finales et, comme plus de sept mois se sont écoulés avant la demande d'arbitrage, celle-ci est tardive. La deuxième demande a également été faite le 26 mai 2004, mais elle vise les décisions reçues par les bénéficiaires le 3 mai. En vertu de la loi et de la jurisprudence applicable, et étant donné le court délai entre la décision et la demande d'arbitrage ainsi que l'absence de contestation de l'administrateur sur la question du délai, il y a lieu de proroger celui-ci de 15 jours et d'accepter d'examiner cette demande d'arbitrage. Sur le fond, l'arbitre s'est prononcé sur chacune des réclamations du recours, y compris celles rejetées pour tardiveté. Premièrement, les bénéficiaires demandent un rapport écrit sur la composition du plancher de bois. Aucun problème n'ayant été constaté à ce sujet, cette demande est rejetée. L'ajustement des ventilateurs n'est pas couvert par la garantie puisque ce sont les bénéficiaires qui les ont fournis. L'absence de portes françaises ne constitue pas une malfaçon, mais plutôt une simple mésentente contractuelle. Bien que la hotte de la cuisinière produise un bruit anormal après une longue utilisation, cette réclamation doit être rejetée en raison de la tardiveté du recours. La fenêtre ayant subi des travaux correctifs ne présente pas de problème d'ouverture. La décision de l'administrateur est modifiée étant donné que le recours n'est pas tardif, mais aucune correction ne doit être apportée. Selon les plans, la terrasse devait reposer sur des sonotubes. Cependant, le fait de l'avoir construite sur des piliers de bois ne constitue pas une malfaçon. L'efflorescence du crépi des fondations est due à l'accumulation d'eau sur le terrain. Des travaux majeurs ayant été effectués et ayant réglé ce problème, il n'y a pas de malfaçon. Les bénéficiaires font valoir que les poteaux de bois et les lisses des murs du sous-sol ne sont pas protégés par du polyéthylène. Des travaux correctifs ont été apportés et ce problème est réglé. La dénivellation apparente du plancher doit être corrigée même s'il n'y a aucune fissure. Le léger frottement de la porte de la chambre est un problème tellement minime que la réclamation doit être rejetée. Le gonflement du mur du garage est trop prononcé pour qu'il s'agisse du comportement normal du matériau et des travaux correctifs devront être effectués.
TANIA PARIENTE-MÜLLER et une autre, bénéficiaires demanderesses, et PRONOTECH CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Joly et Construction Lucien Nadeau inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 04 21414, 2005-01-21
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à l'irrecevabilité des nouveaux points soulevés dans la demande d'arbitrage est accueillie puisque aucune décision de l'administrateur n'a été rendue sur le sujet. La réclamation des bénéficiaires visant l'absence de sous-plancher vers le mur extérieur est rejetée au motif qu'il n'y a aucune déformation du plancher. Leur réclamation quant aux armoires de cuisine est également rejetée car, bien que ces dernières ne soient pas satisfaisantes à leurs yeux, elles sont conformes aux plans tels qu'ils les ont approuvés. L'entrepreneur devra toutefois effectuer les réparations nécessaires afin que le module B-12 soit à égale hauteur avec le comptoir de cuisine. Il devra également réparer la variation de hauteur entre la face du meuble et la face du comptoir du module B-24. L'entrepreneur devra aussi fournir la quantité de vernis nécessaire à appliquer sur l'escalier intérieur et sur les rampes, mais l'application du vernis sera à la charge des bénéficiaires. Même si les fenêtres de la salle de bains et de la chambre d'enfants ont été inversées par l'entrepreneur, comme cette installation ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cette partie de la réclamation doit être rejetée. Les portes du meuble-lavabo devront être remplacées afin d'être conformes au dessin soumis. L'écart entre l'emplacement actuel de la colonne nord et celui prévu aux plans étant minime relativement à la longueur du balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. Il en est de même de celle visant le matériel d'emprunt sur le terrain et les pierres puisque ces ouvrages sont exclus du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 21
Banville et Construction Yvon Marquis inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2001-10-24
La demande des bénéficiaires afin d'obtenir le remboursement du coût d'érection du mur de soutènement est rejetée puisqu'ils n'ont pas suivi les prescriptions des articles 17 et 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il serait inéquitable de demander à l'entrepreneur de rembourser le coût d'érection de ce mur. L'entrepreneur devra toutefois réparer les fissures à la galerie de béton puisqu'il s'agit de fissures anormales. La réclamation visant les fissures des colonnes de la galerie est par contre rejetée au motif qu'il n'a pas été démontré que cette situation constituait un danger structural. Il en est de même des fissures à la dalle de béton du garage, car elles résultent du comportement normal de ce matériau.
MARIELLE BANVILLE et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION YVON MARQUIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 17, 18, et 116

References: art. 8
 art. 27
 art. 7
 art. 8
 art. 34
 art. 21
 art. 8
 art. 3
 art. 35
 art. 27
 l'article 27
 l'article 2118
 art. 19
 art. 10
 art. 29
 art. 9
 art. 124
 l'article 4
 art. 21
 art. 27
 art. 18
 l'article 19
 l'article 22
 l'article 11
 art. 12
 art. 12