Source: https://www.epravo.cz/vyhledavani-aspi/?Id=52555&Section=1&IdPara=1&ParaC=2
Timestamp: 2020-06-04 02:25:44+00:00

Document:
Sdělení ze dne 25.6.2002 k účtování a daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek - právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů
25.6.2002 | Sbírka: 281/55 462/2002 | Částka: 5/2002
Pasivní derogace: 28/78 511/2007-283
281/55 462/2002
k účtování a daňové povinnosti společností vlastníků jednotek - právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů
Ing. Neplechová, CSc.,
tel. 5704 4346
Postavení SVJ z hlediska zákona o daních z příjmů
Společenství vlastníků jednotek (dále jen "SVJ") dle § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.
Pozn.: Sdělením k účtování SVJ-právnické osoby dle zákona č. 103/2000 Sb. čj. 281/107 716/2000 byla pro SVJ doporučena účtová osnova a postupy účtování pro podnikatele. Vzhledem k tomu, že na základě novely zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 451/2001 Sb.) je SVJ jednoznačně klasifikováno jako nevýdělečná organizace, je pro SVJ vzniklých před účinností této novely aktuální přechod na účtovou osnovu pro nevýdělečné organizace. Změnu účetní osnovy je možno provést pouze k prvnímu dni účetního období (pokud nebyla změna účtové osnovy provedena k 1.1.2002, je nutno ji provést k 1.1.2003);
Základní princip účtování SVJ v podvojném účetnictví
Z ustanovení § 9 odst. 1 a odstavce 14 novely zákona o vlastnictví bytů č. 451/2001 Sb. vyplývá, že SVJ může nabývat majetek (věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty a nebytové prostory) pouze k účelům správy domu a k činnostem souvisejícím s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.
Z charakteru SVJ vyplývá, že tato účetní jednotka nemá vlastní jmění ve smyslu účetních předpisů (účet 411 resp. 901), pouze spravuje majetek vlastníků jednotek. Finanční prostředky poskytnuté vlastníky jednotek jsou pro SVJ cizími zdroji na úhradu správy domu a cen služeb spojených s užíváním bytů, popř. nebytových prostředků (dále jen "služby"). Jde o přijaté zálohy. Doporučuje se přijaté zálohy analyticky oddělit (např. zálohy z titulu příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, zálohy na úhradu cen služeb).
Pokud SVJ odsouhlasí poskytování další (dlouhodobé) zálohy na krytí případných nepředvídatelných nebo finančně náročných nákladů v budoucích letech, např. na opravy, popř. k dalším účelům, doporučuje se výboru SVJ vypracovat a shromážděním vlastníků jednotek schválit tvorbu a používání tohoto zdroje. V případě, že ve smyslu ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů SVJ zakoupí dlouhodobý majetek pro účely správy domu, zaúčtuje se souběžně úbytek dlouhodobé zálohy ve prospěch analytického účtu k účtu dlouhodobé zálohy (tento postup se doporučuje za účelem přehledu o výši zůstatku dlouhodobé zálohy na opravy společných prostor ve spoluvlastnictví členů společenství). Při pořízení dlouhodobého majetku k účelům správy domu nepostupuje SVJ podle postupů účtování pro nevýdělečné organizace.
Vyúčtování (faktura) dodavatele se zaúčtuje na vrub účtu dotace, o zúčtování případného rozdílu vyúčtování a dotace rozhodne SVJ podle konkrétních podmínek ve vazbě na statut dlouhodobé zálohy a výši dlouhodobé zálohy. Použití dotace na úhradu nákladů na opravy se zaúčtuje do výnosů.
V případě, kdy technické zhodnocení zajišťuje více dodavatelů nebo vznikají další pořizovací náklady (např. úrok z poskytnutého úvěru), lze soustředit celkové náklady na kalkulačním účtu (např. 315 - Ostatní pohledávky) a přijatou dotaci zúčtovat ve prospěch tohoto účtu.
Úhradu případných nedoplatků a přeplatků týkajících se nákladů (výdajů) na správu (bez služeb) rozdělí SVJ v poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, pokud se členové společenství nedohodnou jinak.
Pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak např. u nákladů na opravu těch společných částí domu, které jsou každým vlastníkem využívány shodně (výměna stoupaček, oprava signalizačního zařízení v domě atp.), platí postup podle zákona o vlastnictví bytů (§ 15) a náklady na správu domu (bez služeb) nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§ 8 odst. 2 zákona). K uzavření dohody je nutný souhlas všech vlastníků jednotek v domě (podmínku souhlasu všech vlastníků nelze vyloučit ani stanovami).
SVJ zajišťuje na podkladě zákona služby spojené s užíváním bytů popř. nebytových prostorů na podkladě smlouvy s dodavateli těchto služeb. V účetnictví se související účetní případy účtují jako zúčtovací vztah mezi dodavateli služeb a vlastníky jednotek, popř. nájemci bytů nebo nebytových prostorů. Z výše uvedeného vyplývá, že z titulu správy domu a zprostředkování služeb nevznikne z činnosti společenství hospodářský výsledek.
Příjmy z nájemného
Nájemné za společné prostory (např. za reklamu na fasádě domu, společný prostor pronajatý k podnikání, příjem z činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám, z prodeje majetku, který byl součástí společného zařízení (např. mandlu, pračky apod.), je vždy příjem vlastníků jednotek.
Tyto příjmy SVJ rozúčtuje podle objektivního kritéria (velikost spoluvlastnických podílů). Pro vlastníka jednoty je tento příjem příjmem z pronájmu ve smyslu § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Pokud shromáždění vlastníků přijme řešení, že tento příjem bude ponechán ve společenství např. jako finanční zdroj na opravy, pak na základě oznámení o výši příslušné částky příjmu vlastník jednotky zahrne tuto částku do svého daňového přiznání a ve společenství se celková částka přeúčtuje např. na účet dlouhodobé zálohy na opravy (podle schváleného statutu tohoto zdroje). U členů společenství - fyzických osob se uvedeno příjmy zdaňují v závislosti na jejich charakteru jako příjmy z pronájmu nebo ostatní příjmy (§ 9 a § 10 zákona o daních z příjmů).
Pokud se v domě nachází např. kotelna-společný prostor ve spoluvlastnictví členů SVJ, která zajišťuje dodávku tepla a teplé vody i pro jiné objekty mimo společenství, platí zde cenové předpisy. Tato činnost je klasifikována u vlastníků-fyzických osob jako ostatní příjem ve smyslu § 10 zákona o daních z příjmů.
Úrokové příjmy jsou příjmem osoby, na jejíž jméno je účet zřízen bez ohledu na zdroj uložených peněz. Pokud členové společenství neuzavřou dohodu (smlouvu), že úrokové příjmy jim budou zúčtovány, jde o příjem SVJ. Úrok z běžného bankovního účtu SVJ jako neziskové organizace není příjmem, který podléhá zdanění daní z příjmů.
Penále, úrok z prodlení
Penále a úroky z prodlení nájemného a uplatněného SVJ za neplnění povinností dlužníka (např. z nebytových prostor) jsou příjmem jednotlivých vlastníků jednotek. Pokud jednotliví vlastníci jednotek tento příjem ponechají SVJ, platí obdobný postup jako v případě nájemného ze společných prostor.
SVJ, které nevykonává správu domu
Vztah původního vlastníka budovy a SVJ
Původní vlastník budovy a vlastník nepředvedených jednotek v domě rozděleném na bytové jednotky dle zákona, včetně bytových družstev, vlastnící jednotky v domě, ve kterém vzniklo podle zákona společenství, poskytuje SVJ zálohy na správu a služby jako ostatní vlastníci jednotek v domě, a to i v případě, kdy je původní vlastník smluvně pověřen zajišťováním správy domu.
Pokud není zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu rozúčtování cen služeb poskytovaných s užíváním bytů upraveno, je o způsobu rozúčtování cen služeb poskytovaných s užíváním bytů oprávněno rozhodnout společenství vlastníků jednotek (§ 9a odst.2 zákona o vlastnictví bytů). Rozhodnutí SVJ přijímá čtyřpětinovou většinou přítomných hlasů (§ 11 odst. 4 zákona).
Mezi právní předpisy, které ceny služeb resp. jejich rozúčtování upravují, patří například vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, nebo cenový výměr č. 01/2002, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, pro rozúčtování ceny pitné vody.
a) je-li v domě alespoň jeden byt užívaný nájemcem, a nejedná-li se o byt pořízený v družstevní bytové výstavbě, který dosud zůstal ve vlastnictví bytového družstva, platí pro rozúčtování cen ostatních služeb výměr Ministerstva financí č. 01/2002, kterým se stanoví seznam zboží s regulovanými cenami (část I pol. 6., bod 8),
Ing. Petr Plesnivý, v.r.

References: zákona č. 72
 zákona č. 72
 § 9
 zákona č. 103
 § 9
 § 9
 § 9
 zákona č. 586
 § 10
 § 10