Source: http://www.facility-manager-romand.ch/Page213.html
Timestamp: 2020-01-17 15:49:26+00:00

Document:
Page d'accueil > 3. Branche 1 : Facility management > 3.2 Branche immobilier > 3.2.5 Droit de location > 3.2.5.4 Etat des lieux > 3.2.5.4.2 Sortie Précédente Suivante
3.2.5.4.2 Sortie
Art. 267 et 267 a CO / 37,38 et 39 RULV
Art. 267 al. 1
"1. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (...)"
a) Dommages à la charge du locataire
Le locataire répond de toutes les détériorations ou modifications qui résultent d'un usage contraire au contrat ou d'une utilisation peu soigneuse de la chose. La nature de la chose et son affectation contractuelle déterminent l'usage conforme au contrat (par exemple, le bailleur qui loue des locaux commerciaux avec accès au grand public doit s'attendre à ce que les tapis s'usent plus vite que ceux posés dans un bureau.)
Le locataire n'est pas responsable des dommages dus au hasard ou à la force majeure, par exemple en cas d'incendie ou d'inondation de la maison sans faute de sa part. Les dommages-intérêts pour une détérioration suite à un usage contraire au contrat s'évaluent de la manière suivante : le locataire ne répond que de la part qui correspond au temps restant, jusqu'à l'amortissement complet (exemple, après un usage de 7 ans, un tapis doit être remplacé par suite d'un dégât; la durée moyenne du tapis en question est de 10 ans et le locataire n'aura à payer que le 30 % du prix du nouveau tapis). C'est la durée de vie de l'objet qui est déterminante, et non pas la durée du bail.
Le bailleur qui veut réclamer au locataire un dédommagement pour une usure excessive doit prouver l'existence et l'étendue du dommage. Des états des lieux d'entrée et de sortie, établis avec précision, lui seront alors d'une grande utilité.
Le locataire peut dégager sa responsabilité en prouvant qu'aucune faute ne lui est imputable. Il peut également établir que les dégâts sont dus à un cas fortuit, à une force majeure ou à un tiers dont il n'est pas responsable.
Art. 267 al. 2
"Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel. "
Cette disposition entend empêcher que le locataire ne doive indemniser le bailleur pour les détériorations découlant de l'usage conforme au contrat. A la fin du bail, en revanche, les parties peuvent convenir d'une indemnité forfaitaire. Celle-ci permet d'éviter de longues discussions au sujet des dégâts et tient compte des circonstances.
b) Devoir d'examen du bailleur
A la restitution, le bailleur doit examiner soigneusement la chose et signaler immédiatement les défauts au locataire. Pour ce faire, la loi ne prescrit aucune forme particulière.
Généralement, le bailleur et le locataire établissent ensemble l'état des lieux de sortie ainsi qu'une convention de sortie, qui indique de façon précise les défauts et les remises en état à la charge du locataire sortant. Si le bailleur néglige de vérifier l'état de la chose et d'aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient être découverts à l'aide des vérifications usuelles (défauts cachés).
Lorsque le bailleur découvre plus tard des défauts cachés, il doit les signaler immédiatement au locataire, faute de quoi sa demande d'indemnisation sera jugée irrecevable.
La garantie ne devra être libérée que lorsque le locataire aura honoré ses obligations financières.
Art. 37 - Remise des locaux
Le jour de l'échéance à midi, le locataire restitue les locaux et dépendances en bon état de propreté et d'entretien, débarrassés de tout objet lui appartenant. Tous les sols doivent pouvoir être contrôlés.
En plus des nettoyages usuels, le locataire veille notamment à changer ou à nettoyer, selon le genre, le filtre de ventilation ainsi qu'à nettoyer les stores à lamelles, les jalousies et les radiateurs.
Le locataire doit, avant son déménagement, réparer les dégâts qu'il a commis et qui ne sont pas dus à l'usure normale.
Un état des lieux, comprenant également l'inventaire et l'état des accessoires, est dressé en présence des deux parties qui le signent sur place, en deux exemplaires; un exemplaire est immédiatement remis à chacune d'elles. Cet état des lieux est établi si possible dans les locaux vides.
Art. 38 - Remise des clés
Le locataire doit remettre au bailleur les clés de l'objet, y compris celles qu'il aurait fait confectionner.
En cas de perte de clés, le locataire est tenu de les remplacer, mais n'est tenu d'assumer les frais inhérents au changement de cylindre de la porte palière que s'il s'agit d'une serrure de sécurité.
La simple remise des clés ne libère pas les parties des obligations qu'elles pourraient avoir l'une envers l'autre.
Art. 39 - Restitution de la garantie
La restitution de la garantie s'effectue conformément à l'article 2.
Par M. Jacques Ansermet,
PROCESSUS Sortie du locataire
Procédure fin de bail et restitution de la chose louée
1. Fixer la date et l'heure de l'état des lieux de sortie
2. Etablir un constat (état des lieux de sortie)
3. Comparer ce constat avec l'état des lieux d'entrée
4. Au cas où des nettoyages ou réparations sont imputables au locataire, établir une convention de sortie
5. Demander la nouvelle adresse du locataire afin, notamment, de lui envoyer le décompte de chauffage
6. Aviser immédiatement par écrit le locataire des détériorations constatées et saisir le Juge de paix pour un constat d'urgence si une convention de sortie n'a pu être signée
7. Annoncer le départ du locataire au contrôle des habitants

References: Art. 267

Art. 267

Art. 267

Art. 37

Art. 38

Art. 39
 l'article 2