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Timestamp: 2020-02-27 12:16:42+00:00

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BGH, 23.02.1979 - V ZR 99/77 - dejure.org
https://dejure.org/1979,541
BGH, 23.02.1979 - V ZR 99/77 (https://dejure.org/1979,541)
BGH, Entscheidung vom 23.02.1979 - V ZR 99/77 (https://dejure.org/1979,541)
BGH, Entscheidung vom 23. Februar 1979 - V ZR 99/77 (https://dejure.org/1979,541)
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Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises - Voraussetzungen für eine vollständige Beurkundung eines Kaufvertrages - Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages wegen Formnichtigkeit
Bezugnahme auf Teilungserklärung bei der Beurkundung
NJW 1979, 1495
MDR 1979, 565
DNotZ 1979, 406
WM 1979, 495
Eine solche Annahme rechtfertigt sich jedoch im Hinblick auf § 925 Abs. 2 BGB nicht in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (Senat, BGHZ 112, 376, 378; Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496;… Urt. v. 24. Mai 1985, V ZR 47/84, NJW 1985, 3006, 3007;… MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 139 Rdn. 22;… vgl. auch Staudinger/Roth, BGB [2003], § 139 Rdn. 54 f.).
Die Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrags ergreift zwar nicht die mitbeurkundete Auflassung (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 1979 - V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496 mwN), und die Heilung tritt nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann ein, wenn die Auflassung nicht nach den schuldrechtlich getroffenen Vereinbarungen, sondern mit ihnen zugleich beurkundet wird (vgl. Senat, Urteil vom 17. März 1978 - V ZR 217/75, NJW 1978, 1577).
Zu beachten ist nämlich, dass solche Bezugnahmen nicht stets, sondern nur dann zu einem Beurkundungsmangel führen, wenn auf Erklärungen verwiesen wird, die nach dem Willen der Parteien eine Regelung enthalten, d.h. Rechtswirkungen erzeugen sollen (Senat, BGHZ 85, 315, 317; Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495;… Urt. v. 20. September 1985, V ZR 148/84, NJW 1986, 248).
Hieran kann es fehlen, wenn die Bezugnahme nur den Charakter eines "Identifizierungsbehelfs" hat (vgl. Senat, Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495;… Urt. v. 17. Juli 1998, V ZR 191/97, NJW 1998, 3197;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 278/01, NJW-RR 2003, 1136, 1137) oder wenn sie einen Punkt betrifft, den die Parteien zwar als regelungsbedürftig angesehen, zu dem sie aber noch keine endgültigen Festlegungen getroffen haben (…vgl. Senat, Urt. v. 23. November 2001, V ZR 282/00, WM 2002, 202, 203).
Zwar ist es grundsätzlich so, daß die Niederschrift über das Vereinbarte zu verlesen ist und daß dies - bis zu der Einfügung des § 13a BeurkG durch das Beurkundungs-Änderungsgesetz vom 20. Februar 1980 (BGBl. I S. 157) - nach der seinerzeit geänderten Rechtsprechung des Senats auch für in Bezug genommene notarielle Urkunden galt (Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495;… Urt. v. 27. April 1979, V ZR 175/77, NJW 1979, 1498).
Umfang der Beurkundungspflicht bei Veräußerung eines Grundstücks mit bereits …
Denn dem Beurkundungszwang unterliegt nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (Senatsurt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495; v. 27. April 1979, V ZR 175/77, NJW 1979, 1498; v. 22. Juni 1979, V ZR 21/78, NJW 1979, 1984;… Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 6. Aufl. Rdn. 46) nur der eine Regelung enthaltende, d.h. Rechtswirkungen erzeugende Teil der Erklärungen.
Der Inhalt der Genehmigungsplanung gehört nicht mehr zum Regelungsinhalt des Kaufvertrages, sondern dient nur der - entbehrlichen - Erläuterung des - hinreichend genau bezeichneten und bestimmbaren - Gegenstandes des Rechtskaufs, ist also nur ein nicht beurkundungsbedürftiger "Identifizierungsbehelf" (vgl. Senatsurt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, aaO).
Darin unterscheidet sich der Sachverhalt von den durch das Berufungsgericht herangezogenen Fällen, in denen aus den in Bezug genommenen Baubeschreibungen und Plänen (auch Teilungserklärungen) über die gesetzlich vorgeschriebene Ausgestaltung der Rechtsbeziehungen hinaus noch weitergehende Verpflichtungen erwachsen sollten (BGHZ 69, 266, 268; Senatsurt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495; v. 27. April 1979, V ZR 175/77, NJW 1979, 1498; v. 22. Juni 1979, V ZR 21/78, NJW 1979, 1984).
Immerhin könnte aufgrund einer solchen Vollmacht aber die - zugleich mit dem Verpflichtungsgeschäft beurkundete - Auflassung wirksam gewesen sein (vgl. zur rechtlichen Selbständigkeit der Auflassung im Rahmen zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft verknüpfter Vereinbarungen Senatsurt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496 = WM 1979, 495, 497 m.w.N.) und damit den Weg zur Heilung des Vertragswerks durch Eintragung des Eigentumsüberganges in das Grundbuch eröffnet haben (§ 313 Satz 2 BGB).
Zum Inhalt eines Rechtsgeschäfts gehört - nur - der Teil der Erklärungen, der eine Regelung enthält, d.h. Rechtswirkungen erzeugt (Senatsurteile vom 23. Februar 1979, V ZR 99/11, WM 1979, 495 = NJW 1979, 1495; vom 27. April 1979, V ZR 175 WM 1979, 813 = NJW 1979, 1498 und vom 22. Juni 1979, V ZR 21/78, WM 1979, 1039 = NJW 1979, 1984).
Der Senat läßt es nach seiner ständigen Rechtsprechung allerdings nicht genügen, daß beim "Verkauf " noch zu erstellender Häuser oder Eigentumswohnungen lediglich der Kaufgegenstand im allgemeinen (…z.B. "Einfamilienhaus in der Größe von 100 qm ", Urt. v. 6. April 1979, V ZR 72/74, NJW 1979, 1496) in die notarielle Urkunde Aufnahme findet, wegen dessen näherer Bezeichnung aber auf Baubeschreibungen und Pläne (auch Teilungserklärungen anderer Urkundsbeteiligter) Bezug genommen wird, die nicht Teil der Urkunde sind (grundlegend BGHZ 69, 266;… vgl. ferner Urt. v. 10. Juni 1977, V ZR 99/75, NJW 1977, 2072; v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495; v. 27. April 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 1498; v. 22. Juni 1979, V ZR 21/78, NJW 1979, 1984).
Zwar können Grundgeschäft und Erfüllungsgeschäft durch Parteiwillen ausnahmsweise zu einer Einheit im Sinne des § 139 BGB zusammengefaßt werden; eine solche Annahme rechtfertigt sich indessen nicht in bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (Senatsurt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496 und v. 24. Mai 1985, V ZR 47/84, NJW 1985, 3006, 3007).
Änderungen in der Rechtsprechung sind durchaus nicht selten und teilweise mit ganz erheblichen Auswirkungen für eine Vielzahl von Fälle verbunden (z.B. für die Beurkundung von Baubeschreibungen und Teilungserklärungen BGH NJW 1978, 102, BGH NJW 1979, 1495 und BGH NJW 1979, 1498, anders noch wenige Jahre zuvor BGH NJW 1975, 536; mit Berücksichtigung eines Vertrauensschutzes für Fälle in der Vergangenheit etwa BGH NJW 2003, 1805, 1809 für Vertragsstrafen in Bauverträgen und BGH NJW 1999, 58, 60 für Ehegattenbürgschaften).
Entscheidend ist auch hier, dass die eigentliche Disposition der Beklagten in Form der Auszahlung der Darlehensvaluta im Jahre 1991 zu einem Zeitpunkt erfolgt ist, als keine gesicherte Rechtsprechung zum Vorrang des VerbrKrG im Rahmen des § 5 Abs. 2 HWiG existierte (vgl. BGH NJW 2002, 1881, 1882 f. unter Hinweis auf den damaligen Meinungsstand; ähnlich stellt auch auf den Zeitpunkt der Disposition ab BVerfGE 72, 302, 326 f. = NJW 1986, 2817, 2819 bei der Rückwirkung von Gesetzen, in concreto des Gesetzes vom 20.02.1980, BGBl. I 1980, 157, durch das rückwirkend die durch BGH NJW 1978, 102, BGH NJW 1979, 1495 und BGH NJW 1979, 1498 aufgeworfene Unwirksamkeit bei fehlender Beurkundung von Baubeschreibungen und Teilungserklärungen wieder geheilt wurde; im Fall BVerfGE 74, 129, 155 ff. bestand zum Zeitpunkt der Disposition eine jahrzehntelange Rechtsprechung des RAG und des BAG zur Widerruflichkeit betrieblicher Versorgungszusagen).
BGH, 04.03.1994 - V ZR 241/92
Bezeichnung von Wohnungseigentum in einem notariellen Kaufvertrag; Bezeichnung zu …
OLG München, 13.09.1979 - 5 W 1962/79
Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Beschwerde; Verhinderung der …
OLG Düsseldorf, 25.04.1980 - 3 W 47/80
"Bezugnahme" auf das Angebot bei getrennter Beurkundung durch Angebot und Annahme
LG Ravensburg, 03.10.1979 - 1 T 199/79
OLG Frankfurt, 16.09.1992 - 17 U 188/90
Anforderungen an die Bezeichnung des Kaufgegenstandes in einem Kaufvertrag über …

References: § 925
 § 139
 § 139
 § 311
 § 13
 § 139
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