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Timestamp: 2018-10-20 18:54:57+00:00

Document:
Despachos acordados para su tratamiento individual - Registro de la Nº 8/2009 Propiedad Intelectual
Sr. Presidente (Olmos).- Corresponde considerar los despachos acordados cuyo tratamiento en forma individual fuera acordado en la Comisión de Labor Parlamentaria.
Sr. Epszteyn.- Pido la palabra.
Señor presidente: solicito la Alteración del Orden del Día, para tratar el tema referido al predio de Catalinas.
Sr. Presidente (Olmos).- Diputado Epszteyn: justamente, es el despacho que trataremos a continuación.
Desafectar del dominio público y disponer la enajenación de tres inmuebles ubicados sobre las avenidas Madero y Leandro N. Alem
Sr. Presidente (Olmos).- Corresponde considerar el Despacho 980, que cuenta con dictamen de mayoría y de minoría.
DESPACHO 980
El Expediente Nº 2454-J-2008 y su agregado Expediente Nº 2874-J-2008, ambos de iniciativa del señor Jefe de Gobierno, por el cual se propone la desafectación del dominio público, la aprobación de la venta en subasta pública de tres inmuebles y el dictado de normas urbanísticas para dichos inmuebles, y
Que, conforme la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en su Artículo 82, inciso 4º, es función de esta Legislatura la disposición de bienes inmuebles de la Ciudad.
Que, el Poder Ejecutivo se encuentra abocado a procurar una adecuada administración, asignación y destino de dichos bienes inmuebles.
Que, se destina el producido de las ventas a infraestructura del Ministerio de Educación, conforme lo propuesto en el Artículo 3º de la presente.
Que, en virtud de ello, el Poder Ejecutivo ha seleccionado los inmuebles que se encuentran individualizados como Avenida Eduardo Madero 1014/20 (Nomenclatura catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62 D, Parcela 4), Avenida Eduardo Madero 1180 (Nomenclatura catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62 D, Parcela 5 a) y Avenida Leandro N. Alem 815 (Nomenclatura catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62 B, Parcela 3) , para proceder a su venta, en mérito a que resultan innecesarios para la gestión de Gobierno.
Que, en tal sentido, el procedimiento de Subasta Pública resulta el adecuado para llevar adelante la enajenación de los inmuebles propuestos.
Que, a los fines de llevar a cabo la venta en pública subasta de los inmuebles seleccionados, es menester que este Cuerpo apruebe la disposición de los mismos para su egreso del patrimonio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Que con relación a los indicadores urbanísticos actualmente vigentes para las parcelas, podemos decir que en la actualidad, las mismas se encuentran dentro del Distrito de Urbanización Especial U13 del Código de Planeamiento Urbano respondiendo a una normativa sumamente restringida, que solo habilita la guarda de automóviles y sus usos complementarios (Ley 449, parágrafo 5.4.6.14).
Que de acuerdo a lo expuesto se propone una modificación normativa que se fundamenta en: a) Dotar las parcelas de indicadores que se correspondan con los estudios urbanísticos efectuados para el Distrito y que otorguen previsibilidad a cualquier tipo de proyecto a realizarse en las mismas; b) Proveer lo necesario para la correcta tasación de los inmuebles como activos de propiedad de la Ciudad a los fines de su disposición; c) Producir una renovación urbana integral de un sector de ciudad que constituye la articulación espacial entre el Área Central y la zona portuaria, Dársena Norte y Puerto Madero.
Que como reseña podemos señalar que el proyecto original de Catalinas Norte (década de 1950) preveía la realización de un basamento de usos mixtos, como apoyo a los usos administrativos previstos, como así también el establecimiento de conexiones con el Área Central. En la práctica, estas premisas fueron abandonadas y el área se desarrolló como un enclave monofuncional de oficinas, carente de servicios, aislado y con una pobre resolución del espacio público, que puede considerarse como un vacío sobre el cual se implantan los edificios. Sobre la Avenida Eduardo Madero, la inadecuada resolución del recorrido peatonal, paradas de colectivos, accesos, etcétera, acentúan los problemas del conjunto.
Que la modificación normativa propuesta constituye la oportunidad de intervenir de manera positiva para recuperar el conjunto de Catalinas Norte para la ciudad, ya que la masa crítica constituida por las 3 parcelas a intervenir permite generar un proyecto de renovación y consolidación del área. Consecuentemente el proyecto de norma intenta instar la incorporación de criterios de diversificación funcional y recuperación del espacio público y promover que el actual vacío entre edificios se convierta en una sucesión armoniosa de espacios urbanos caracterizados, bien conformados y articulados. Por ello se privilegia el establecimiento de basamentos multifuncionales que doten al área de servicios adecuados y de amenidad urbana, y se procura la integración del conjunto y su conectividad con el Área Central, Dársena Norte y Puerto Madero.
Que entendemos además que las mejoras urbanísticas que la nueva normativa logre en las parcelas involucradas en el presente proyecto de ley, actualmente de propiedad del Gobierno de la Ciudad, pueden extenderse a las parcelas y espacio público existentes en el Distrito mediante la implementación de futuros programas de gobierno que incentiven la renovación de los basamentos y espacios de acceso existentes. La norma permitirá además elevar los standards medioambientales del conjunto.
Por lo expuesto, las comisiones de Presupuesto, Hacienda, Administración Financiera y Política Tributaria y de Planeamiento Urbano aconsejan la sanción de la siguiente:
Artículo 1°.- Desaféctanse del dominio público de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los inmuebles que se detallan a continuación:
- Avenida Eduardo Madero 1014/20 (Nomenclatura catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62 D, Parcela 4)
- Avenida Eduardo Madero 1180 (Nomenclatura catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62 D, Parcela 5 a)
- Avenida Leandro N. Alem 815 (Nomenclatura catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62 B, Parcela 3)
Art. 2º.- Decláranse innecesarios los inmuebles detallados en el Artículo 1º, dispónese la enajenación de los inmuebles de propiedad de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que se detallan en el Artículo 1º y apruébase su venta en subasta pública, en la que sólo se aceptarán ofertas en moneda de curso legal, no admitiéndose compensaciones de ningún tipo.
Art. 3º.- Los ingresos provenientes de las enajenaciones aprobadas por el Artículo 2º se asignarán a las partidas correspondientes al Ministerio de Educación, con destino a las obras nuevas que se inicien a partir del Ejercicio Fiscal 2009.
Art. 4°.- Sustitúyase el texto del Inciso 2) “Subdivisión”, del Parágrafo 5.4.6.14, Distrito U13 “Catalinas Norte”, del Código de Planeamiento Urbano, por el siguiente:
“2) Subdivisión: A los efectos de la zonificación se considera subdividido, según Plano N° 7.781 de la ex Dirección General de Arquitectura y Urbanismo. En el Cuadro N° 5.4.6.14, se aclaran la correspondencia de nomenclatura parcelaria con la asignada por estas normas.
Las superficies restantes de terreno dentro del deslinde indicado en el Plano N° 5.4.6.14 se destinarán a vía pública y a parque y serán de uso público.”
Art. 5º.- Elimínase del Inciso 3) “Tipología Edilicia”, del Parágrafo 5.4. 6.14 Distrito U13 del Código de Planeamiento Urbano, el párrafo que expresa: “Las características de la edificación para las Parcelas LM1, LM10 y LM13, son las previstas en la documentación agregada a la Ordenanza N° 34.149, B.M. N° 15.761”.
Art. 6º.- Sustitúyase el texto del Inciso 3) “Tipología Edilicia”, del Parágrafo 5.4. 6.14 Distrito U13 del Código de Planeamiento Urbano, párrafo que expresa: “Los edificios que se levanten en las Parcelas L-2, L-4, L-5, L-6, L-7, L-8, L-9 y L-11 se compondrán de un basamento obligatorio y un edificio de perímetro libre, con altura mínima indicada para cada caso en el plano individual de la parcela.”, por el siguiente:
“Los edificios que se levanten en las Parcelas L-2, L-4, L-5, L-6, L-7, L-8, L-9, L-11, LM1, LM10 y LM13 se compondrán de un basamento obligatorio y un edificio de perímetro libre, con altura mínima indicada para cada caso en el plano individual de la parcela, o las que se dispongan en estas normas.”
Art. 7º.- Sustitúyase el último párrafo del Inciso 3) “Tipología Edilicia”, del Parágrafo 5.4.6.14 Distrito U13 del Código de Planeamiento Urbano, por el siguiente:
“Las demás superficies sólo podrán destinarse a áreas de parque o espacio público, en la forma indicada en el Plano Nº 7.7.82, del Consejo.”
Artículo 8º.- Incorpórase el ítem g) “Normas especiales Parcelas LM1, LM10 y LM13.” Al Inciso 3) “Tipología Edilicia”, del Parágrafo 5.4. 6.14 Distrito U13 del Código de Planeamiento Urbano, el siguiente texto:
“El área edificable de las Parcelas LM1, LM10 y LM13 es la indicada en los Planos N° 5.4.6.14 a), N° 5.4.6.14b) y N° 5.4.6.14c), respectivamente.
- Por encima de la altura máxima de basamento, las construcciones deberán estar ubicadas a una distancia no menor a 24 metros en planta respecto a los edificios de perímetro libre existentes en los predios vecinos por encima del nivel +11,60 metros, y no menor a 6 metros respecto a las líneas oficiales y líneas divisorias del predio.
- Las construcciones a nivel del basamento quedarán retiradas de las líneas oficiales y divisorias de cada predio según establece el plano respectivo. En total deberá dejarse un 40 % de superficie libre.
- La altura máxima de basamento a menos de 6 metros de las líneas divisorias de predio será de 5,80 metros, salvo en caso de enrase con basamentos existentes en el predio lindero, o de existir autorización por parte de los propietarios del predio vecino. Para el resto del basamento la altura máxima será de 11,60 metros.
- Sobre la Avenida Eduardo Madero toda construcción deberá estar retirada a una distancia mínima de 3 metros de la línea oficial, correspondiendo este retiro a una restricción administrativa al dominio para el ensanchamiento de la acera.
- En el proyecto de los basamentos se usarán como criterios la alineación en planta y/o altura con los basamentos de edificios linderos, la conformación del espacio público, la accesibilidad y conectividad interior del conjunto, la conformación de circulaciones protegidas de uso público y la continuidad del espacio público, las circulaciones y las volumetrías existentes
- La altura mínima de los edificios a construir será de 73 metros. La altura máxima será la siguiente: para la parcela LM01 150 metros, y para las parcelas LM10 y LM13 110 metros. Las superficies utilizables de los dos últimos niveles deberán ser como máximo del 75% de la superficie del nivel inmediatamente inferior.
-Las superficies máximas totales y parciales a construir en cada una de las parcelas serán las que se indican en el siguiente cuadro:
Sup. Fuste torre
Sup. Basamento
Sup.subsuelos (máximo:3 niveles)
- Las recovas de hasta 6 metros de profundidad y hasta 6 metros de altura, ubicadas en Planta Baja, no computarán metros cuadrados para el cálculo de las superficies máximas.
En caso de que el propietario del predio realice una donación o cesión de parte del mismo para su afectación como espacio público, con excepción de las superficies sometidas a servidumbre de paso, y previa aceptación de la Ciudad, los indicadores señalados en este inciso se calcularán sobre la superficie de la parcela original.
Los parámetros establecidos en el presente inciso para los basamentos regirán para cualquier proyecto de modificación de basamento existente presentado para el resto de las parcelas.”
Art. 9º.- Sustitúyase el texto del Inciso 4) “Usos”, del Parágrafo 5.4.6.14 Distrito U13 del Código de Planeamiento Urbano, por el siguiente:
“4) Usos:
Los usos en los edificios que se levantarán en la “Zona Catalinas Norte” serán los admitidos para el Distrito C2, con excepción de Comercio Mayorista, Depósitos, Industria, Mercado, Feria Internada, Clubes deportivos, Oficinas Fúnebres, Locales de Culto, Materiales de Construcción Clase II y III; Establecimientos educativos, salvo Jardín Maternal; los usos indicados en la Clase D “Local de productos especiales, molestos o peligrosos” del Agrupamiento Comercio Minorista del Cuadro de Usos Nº 5.2.1 y los indicados en la Clase II, III y IV del Agrupamiento “Equipamiento, C) Establecimientos de Sanidad” del mismo Cuadro.
Los basamentos estarán destinados únicamente a los usos permitidos antes indicados, además del acceso al edificio. No se admitirán estacionamientos en Planta Baja.
Cada actividad que se desarrolle en el edificio, deberá cumplir con los requerimientos de estacionamiento y carga y descarga establecidos en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1.”
Art. 10.- Sustitúyase el texto del tem b) del Inciso 7) “Exigencias varias”, del Parágrafo 5.4.6.14 Distrito U13 del Código de Planeamiento Urbano, por el siguiente:
“b) Se le dará intervención al Consejo para el resguardo de la articulación y conectividad del proyecto con el resto del conjunto y con las áreas urbanas circundantes.
Art. 11.- Derógase toda norma que se oponga a las normas establecidas en la presente para las Parcelas LM1, LM10 y LM13, del Parágrafo 5.4. 6.14 “Distrito U13” Catalinas Norte del Código de Planeamiento Urbano.
Art. 12.- Los planos mencionados en los artículos precedentes, forman parte del Anexo I de la presente Ley.
Art. 13.- Publíquese y cúmplase con lo establecido en los artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
PEDREIRA, Silvina; GONZÁLEZ, Álvaro; SANTILLI, Diego; MAJDALANI, Silvia; OCAMPO, Fernando y ARAUJO, Carlos.
GONZÁLEZ, Álvaro; SANTILLI, Diego; AMOROSO, Víctor; DESTÉFANO, Roberto; DE ANDREIS, Fernando; ARAUJO, Carlos; ZAGO, Oscar; CENTANARO Ivana y MEIS, Marcelo.
RABINOVICH, Alejandro; en disidencia parcial.
Nota: Los anexos al presente despacho podrán ser consultados en la Dirección General de Despacho Parlamentario.
Los expedientes Nº 2454-J-2008 y 2874-J-2008, de autoría del Jefe de Gobierno, mediante los cuales tramitan dos proyectos de Ley relacionados, poniendo a consideración de la Legislatura la desafectación del dominio público y aprobación de la venta en subasta pública de tres inmuebles de propiedad del Gobierno de la Ciudad, y dotar de normativa urbanística especial a los mismos, respectivamente, y
Que por Expedientes Nº 53.582-MGEyA-2008 y Nº 53.699-MGEyA-2008, iniciados por la Dirección General Administración de Bienes del GCBA, ambos con fecha 09/09/2008, tramitan las gestiones tendientes a enajenar los tres (3) inmuebles de Dominio Público de la Ciudad de Buenos Aires, sitos en Av. Leandro N. Alem Nº 815, Circ. 20, Secc. 3, Manz. 62B, Parc. 3, Av. Eduardo Madero Nº 1014/1020, Circ.20, Secc.3, Manz. 62D, Parc.4, y el otro en Av. Eduardo Madero Nº 1180, Circ.20, Secc.3, Manz.62D, Parc.5ª, todos ubicados en el Barrio de Retiro, en el sector conocido como Catalinas Norte.
Que, conforme las observaciones complementarias contenidas en los relevamientos físicos efectuados el 09/09/2008 por dicho Organismo, el inmueble de Av. Leandro N. Alem Nº 815 es un predio ocupado por estacionamiento subterráneo (2 subsuelos) de la empresa Playas Subterráneas S.A. y a Nivel Suelo ocupado por Estación de Servicio y Lavadero de Autos. El inmueble de Av. Eduardo Madero Nº 1014/1020 es un predio ocupado por estacionamiento subterráneo (2 subsuelos), por la empresa SABI-PARK S.A. y a Nivel Suelo se encuentra parquizado, libre de construcciones. Y el inmueble de Av. Eduardo Madero Nº 1180 es un predio ocupado por estacionamiento subterráneo (2 subsuelos) de la empresa SABI-PARK S.A. y a Nivel Suelo se encuentra un complejo Deportivo (canchas de paddle, fútbol).
Que por Nota Nº 299-DGAB-2008, del 26/08/2008, se solicita a la Dirección General de Concesiones que informe sobre la existencia de concesiones de cualquier índole sobre los bienes en cuestión, determinando, en dicho caso, la posibilidad de rescindir los correspondientes contratos, agregando las consecuencias económicas y jurídicas de tal decisión.
Que por Informe Nº 2105-DGConc-2008, dicha Dirección General expresa que el inmueble sito en Av. Leandro N. Alem Nº 815 es un bien de Dominio Público de la Ciudad, concesionado a la firma Playas Subterráneas, como playa de estacionamiento subterránea.
Que el plazo de la concesión es de treinta y ocho (38) años, incluyendo el de construcción, y cuyo período de vigencia comprende desde el 26/12/1979 hasta el 26/12/2017.
Que en relación a la posibilidad de rescindir el contrato, corresponde tener en consideración el Pliego de Bases y Condiciones, Capitulo VIII, Punto 8 - Revocación Unilateral de la Concesión.
Que en el mencionado pliego, el Punto 8.1 indica que “…La Municipalidad podrá revocar la concesión por razones de oportunidad. En Tal supuesto, podrá, previo pago de los importes que se establecen en el punto siguiente, tomar posesión de la playa”.
Que el punto siguiente corresponde al 8.2 a), que establece que “…La Municipalidad deberá abonar el costo de las obras en la parte que aún no hubiera sido amortizada”, y en el b), que “… además, deberá abonar, en concepto de lucro cesante:
1) Si ha transcurrido menos del cincuenta por ciento (50%) del plazo previsto para la concesión un veinte por ciento (20%) del costo de las obras;
2) Si ha transcurrido entre un cincuenta por ciento (50%) y un setenta y cinco por ciento (75%) del plazo previsto para la concesión, un diecisiete y medio por ciento (17,5%) del costo de las obras;
3) Si ha transcurrido entre un setenta y cinco por ciento (75%) y un cien por ciento (100%), un quince por ciento (15%) del costo de las obras”.
Que “…los pagos deberán hacerse en un plazo de treinta (30) días de revocada la concesión”.
Que “…hasta tanto no se efectúe el pago, la Municipalidad no podrá tomar posesión de las obras”.
Que computando desde el 26/12/1979, fecha de inicio de la concesión, al 26/12/2008, habría transcurrido el setenta y seis coma treinta y uno por ciento del plazo previsto para la concesión, correspondiendo abonar, por parte del Gobierno de la Ciudad, el costo de las obras en la parte que aún no hubiera sido amortizada, mas un quince por ciento (15%) del costo de las obras en concepto de lucro cesante, al adjudicatario.
Que en la documentación que se agrega al expediente con fecha 09/12/2008, la Dirección General Administración de Bienes complementa datos mediante un Informe Preliminar sobre el posible costo de indemnización por anulación de la concesión del inmueble de Av. Leandro N. Alem Nº 815, a la firma Playas Subterráneas S.A. como Playa de Estacionamiento con 347 cocheras.
Que en su Análisis del Costo de la Obras aun no amortizadas, dicho Organismo deduce que la obra estaría totalmente amortizada, por cuanto no debería pagarse importe alguno en concepto de indemnización por cancelación anticipada de la concesión.
Que en su Análisis del Costo de Lucro Cesante, sobre una hipótesis pesimista, concluye que el resultado estimado de indemnización en este concepto, es de Pesos Treinta y tres mil setecientos treinta con 59/100 ($ 33.730,59.-).
Que, continuando con el Informe Nº 2105-DGConc-2008, la Dirección General de Concesiones, manifiesta sobre los otros dos (2) inmuebles, Av. Eduardo Madero Nº 1014/1020, Circ.20, Secc.3, Manz. 62D, Parc.4, y Av. Eduardo Madero Nº 1180, Circ.20, Secc.3, Manz.62D, Parc.5ª, ambos de Dominio Público de la Ciudad, se encuentran permisionados a la firma Sabipark S.A., como playas de estacionamiento subterráneas, hasta el momento de la adjudicación de la Licitación Pública que tramita por Expediente Nº 7663/2005, habiendo procedido a la apertura de ofertas el 29/04/2008, resultando adjudicataria de la misma la firma Marin Construcciones S.A.
Que conforme lo dispone el Articulo 68 del Pliego de Bases y Condiciones Particulares, ante la posibilidad de rescindir el contrato, el Gobierno de la Ciudad se reserva el derecho de dejar sin efecto la licitación de referencia, en todo o en parte, sin que ello genere a favor de los proponentes derecho a reclamo o indemnización alguna.
Que mediante Providencia Nº 1465-DGEGral-2008, la Escribanía General informa que los predios en cuestión pertenecen a la Ciudad, previniendo que no obran en sus archivos originales de los títulos de propiedad, existiendo, solamente, una copia de la escritura de compra, inscripta en el Tº 3044 referido, y que las sucesivas ventas de los terrenos de Catalinas Norte fueron hechas por la entonces M.C.B.A. sin que se consolidaran los remanentes parcelarios por vía de los planos de mensura correspondientes.
Que mediante Nota S/N, del 03/11/2008, el Presidente de la Comisión de Presupuesto, Hacienda, Administración Financiera y Política Tributaria de la LCABA solicita al Señor Jefe de Gabinete de Ministros, a los fines de continuar con el estudio del Expediente Nº 2454-J-2008, Mensaje Nº 119/2008, información relacionada con 1) Estado de ocupación en que se encuentran los bienes; 2) En el caso de estar concesionados, indicar los datos del concesionario y los actos administrativos correspondientes; 3) Condiciones generales de las concesiones, objeto, plazo, canon, condiciones de rescisión; 4) Valuación de los bienes inmuebles; 5) Todo dato complementario para el análisis del proyecto.
Que en respuesta, la Dirección General de Administración de Bienes, amplía lo ya informado por la Dirección General Escribanía General, indicando en el Punto a), que el inmueble sito en Av. Leandro N. Alem Nº 815 funciona como playa de estacionamiento y anexos (Estación de Servicio), contando con 347 cocheras y que si bien no corresponde pago de canon alguno por tratarse de una concesión a titulo gratuito, el concesionario abona el 0.5% de los ingresos, tasa fijada por Ley Nº 17.520, Articulo 8º, Punto 2.
Que en informes posteriores, dicho Organismo no ha agregado el dato del monto que el Gobierno de la Ciudad percibe mensualmente en calidad de canon, correspondiente al 0.5% de los ingresos, tasa fijada por Ley Nº 17.520, como tampoco se ha incluido, en el Análisis del Costo de Lucro Cesante, la actividad Estación de Servicio, como queda expresado en el antes citado Informe Preliminar al aludir el Punto 8 del Capitulo VIII del Pliego de Bases y Condiciones, reseñando que “… la Municipalidad podrá revocar la concesión por razones de oportunidad. En tal supuesto, podrá, previo pago de los importes que se establecen en el punto siguiente de dicho contrato, tomar posesión de la playa.”
Que en el Punto b) la Dirección General de Administración de Bienes manifiesta que los inmuebles sitos en Av. Eduardo Madero Nº 1014/1020 y 1180 se encuentran permisionados a la firma Sabipark S.A. con un canon mensual de $ 90.000.- como playa de estacionamiento subterránea con 677 cocheras y predio deportivo, hasta la adjudicación de la Licitación Pública que tramita por Expediente Nº 7663/2005.
Que en el año en curso, la firma Marín Construcciones S.A. resultó adjudicataria de dicha licitación, pero ante la decisión del Poder Ejecutivo de enajenar los predios se procedió a dejar sin efecto la misma mediante Disposición Conjunta Nº 19-DGConc/DGTransi/2008, otorgándole a Sabipark S.A. un permiso de uso precario por un año, con un canon de $ 140.000.- coincidente con el del ganador de la licitación, condicionándolo al pago de 6 meses por anticipado en 3 cuotas de $ 240.000 c/u a efectivizarse en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, cifra que no verifica la propuesta de pago planteada.
Que en el Punto c) se manifiesta que el Banco Ciudad de Buenos Aires no pudo realizar una valuación sobre los bienes en cuestión, ya que las parcelas se encuentran restringidas en su uso y destino, considerando conveniente que la Subsecretaría de Planeamiento Urbano realice un proyecto de actualización del Código de Planeamiento Urbano, en función de los siguientes fundamentos:
a) Dotar las parcelas de indicadores que se correspondan con los estudios urbanísticos efectuados para el Distrito y que otorguen previsibilidad a cualquier tipo de proyecto a realizarse en las mismas;
b) Proveer lo necesario para la correcta tasación de los inmuebles como activos de propiedad de la Ciudad a los fines de su disposición;
c) Producir una renovación urbana integral de un sector de ciudad que constituye la articulación espacial entre el Área Central y la zona portuaria, Dársena Norte y Puerto Madero.
Que en el Punto d), sobre Valuación de los bienes inmuebles, la Dirección General de Administración de Bienes expresa que "… Con estos nuevos parámetros deberá solicitarse una nueva valuación de las parcelas mencionadas, que servirá como valor de referencia para el caso de aprobarse la modificación del código."
Que en virtud de lo antes señalado, el Poder ejecutivo, a través de sus Organismos competentes, elabora un proyecto de ley, que cursa por expediente Nº 2874-J-2008, proponiendo una normativa especial para las tres parcelas referidas, emplazadas en el Distrito U13 del Código de Planeamiento Urbano, parágrafo 5.4.6.14, consignadas como LM1, LM10 y LM13, estableciendo, básicamente, lo siguiente:
“La altura mínima de los edificios a construir será de 73 metros. La altura máxima será la siguiente: para la parcela LM1, 150 metros; para las parcelas LM10 y LM13, 110 metros. Las superficies utilizables de los dos últimos niveles deberán ser como máximo del 75% de la superficie del nivel inmediatamente inferior.”
Se establece para estas parcelas las siguientes superficies totales:
- LM1 61.000m²
- LM10 44.500m²
- LM13 41.500m²
Se consigna que los usos permitidos serán los admitidos para el Distrito C2 con algunas excepciones.
Que estas normas propuestas permitirían la construcción de edificios hasta 50 pisos, en el caso de la parcela LM1, cuando la media de los inmuebles existentes en la zona es de 25 pisos, mientras que las superficies previstas alcanzarían un FOT promedio de 10, siendo el FOT promedio del resto de los edificios de Catalinas Norte de entre 6 y 8.
Que asimismo se propone la construcción de recovas, cuyas superficies no serán computadas en el cálculo de FOT, que no son una tipología existente en la zona.
Que la propuesta de normas diferentes a las de los otros edificios del Distrito no ha sido justificada en el proyecto.
Que de los nueve párrafos que constituyen los fundamentos del proyecto de ley, los dos primeros corresponden a la presentación del proyecto, el tercero cita información contenida en el Código de Planeamiento Urbano vigente, el 4º, 5º, 6º y 7º coinciden, casi con exactitud, con los cuatro párrafos redactados por la Dirección General Escribanía General señalando la conveniencia que la Subsecretaría de Planeamiento realice un proyecto de actualización del Código de Planeamiento Urbano, a fin de optimizar el producido de la enajenación de los tres inmuebles, ya que las parcelas se encuentran restringidas en su uso y destino (exclusivamente a la guarda de automóviles y sus usos complementarios según Ley 449, punto 5.4.6.14), y con esos nuevos parámetros, poder solicitar al Banco Ciudad una nueva valuación de las tres parcelas en cuestión. El 8º párrafo expresa la solicitud de consideración y aprobación en forma conjunta con el Expediente Nº 2454-J-2008, y el 9º vale de saludo.
Que de lo hasta aquí planteado se desprende que el texto, mediante el cual la Dirección General Escribanía General sugiere a la Subsecretaría de Planeamiento Urbano la modificación normativa para las tres parcelas, constituye, prácticamente, el único argumento que justifica o fundamenta la misma modificación normativa propuesta, no habiendo cumplido con el Articulo 14, Capitulo II, Instrumentos de Planificación, del recientemente sancionado Plan Urbano Ambiental, que dice lo siguiente:
“… Artículo 14.- Estudio Diagnóstico
Estos estudios son antecedente obligado de cualquiera de los planes que se detallan en los artículos 15 a 19, ya que deben dar sustento a las propuestas que en los mismos se formulen. Además de describir y evaluar el estado de situación correspondiente al caso, deberán plantear las hipótesis que den razón del problema y los escenarios alternativos futuros, caracterizados según sus dimensiones sociales, económicas, urbanísticas y ambientales, que puedan preverse en caso de no realizarse intervenciones.”
Que el presente proyecto otorgaría normativa urbanística especial, operatoria circunscripta en el marco de Plan de Detalle, estipulado en el Artículo 17 del Plan Urbano Ambiental, y del Articulo 9.1.2.2 del Código de Planeamiento Urbano.
Que el Plan Urbano Ambiental, en el Artículo 17, Plan de Detalle expresa que “… Se encuentra establecido en el Capítulo 9.1.2.2 del Código de Planeamiento Urbano para aquellas áreas que requieran, por su especial particularidad, planes a escala de cada uno de los predios comprendidos”.
Que el Articulo 9.1.2.2, Plan de Detalle del Código de Planeamiento Urbano expresa que “…Todo grupo de personas que en su conjunto sean titulares de dominio de parcela de una misma manzana cuyas superficies sumadas alcancen 5.000 m² podrán solicitar el dictado de normas urbanísticas especiales para la misma. En caso de considerarlo conveniente, el P.E. elaborará normas especiales que, partiendo de la propuesta vecinal, garanticen su coherencia con las políticas y estrategias generales para la Ciudad, pudiendo proponer desde un cambio de tejido y/o usos hasta la declaración del sector como área de urbanización especial. En el supuesto de manzanas de menos de 10.000 m² bastará que la solicitud reúna titulares de dominio de una superficie superior a la mitad de la manzana. Para iniciar dicha solicitud, el grupo interesado deberá adjuntar constancia de la opinión del resto de los propietarios de la manzana, certificada por la Autoridad de Aplicación correspondiente. Las normas que se estime conveniente proponer deberán ser elevadas a la consideración de la Legislatura.”
Que en referencia a lo arriba señalado corresponde mencionar que no obran en el expediente los estudios urbanísticos mencionados, siendo un informe elaborado por la Coordinación Jurídica de la Subsecretaría de Planeamiento, el único informe técnico obrante en el mismo, por lo que resulta imposible determinar la necesidad y pertinencia de la propuesta elevada.
Que la mera modificación de las normas urbanísticas de estos lotes no es suficiente para producir la renovación urbana del área y que su realización es independiente de la aprobación de los proyectos del motivo y podría ser encarada por el Poder Ejecutivo cuando éste lo considere conveniente.
Que en los referidos fundamentos se menciona que no se han cumplido los objetivos del proyecto original de Catalinas Norte, realizado en la década de 1950, en cuanto a la diversidad funcional y que existe una “…inadecuada resolución del recorrido peatonal, paradas de colectivos, accesos, etc.,” que acentúan los problemas del conjunto, sobre lo que corresponde aclarar que no es la modificación de la capacidad constructiva exclusivamente el instrumento idóneo para revertir esta situación ya que debería implementarse un programa de actuación para el área que, como ya se mencionó, podría ser puesto en práctica sin necesidad de modificar el CPU.
Que estos mismos argumentos pueden ser aplicados cuando en los referidos fundamentos se menciona que “La modificación normativa propuesta constituye la oportunidad de intervenir de manera positiva para recuperar el conjunto de Catalinas Norte para la ciudad, ya que la masa crítica constituida por las 3 parcelas a intervenir permite generar un proyecto de renovación y consolidación del área. Consecuentemente el proyecto de norma intenta instar la incorporación de criterios de diversificación funcional y recuperación del espacio público y promover que el actual vacío entre edificios se convierta en una sucesión armoniosa de espacios urbanos caracterizados, bien conformados y articulados, recorribles y vivenciables.”
Que cuando en los fundamentos se menciona que “La norma permitirá además elevar además los standards medioambientales del conjunto”, resulta imposible determinar la veracidad de esta afirmación toda vez que no obran en el expediente estudios de impacto ambiental que permitan evaluar como la construcción de tres edificios de perímetro libre de 110 y 150 metros de altura, que suman 147.000 m2, resulta beneficiosa desde el punto de vista medio ambiental.
Que, asimismo, el recientemente sancionado Plan Urbano Ambiental (Ley 2930) establece la creación de un Banco de Tierras e inmuebles cuyo objetivo es “…asegurar la disponibilidad de tierras e inmuebles para el desarrollo de las acciones derivadas del PUA, mediante su adquisición y disposición anticipada", de lo que se desprende claramente que el propósito explícito del PUA es que las tierras de la Ciudad sirvan para el desarrollo de los lineamientos estratégicos del PUA.
Que en este sentido y tal como lo señala el proyecto de ley 2874-J-2008, estos predios tienen una ubicación estratégica en la conexión Área Central, zona portuaria y Puerto Madero, y también en relación a la futura Autopista Ribereña que vinculará el sur con el norte de la ciudad y al parecer tendría una entrada intermedia por la Avda. Córdoba, por lo que la parcela emplazada en la esquina de Av. Córdoba y Av. Madero podría resultar importante para este fin ya que en esta intersección podrían plantearse las rampas de ingreso y egreso a la autopista que correrá en túnel, las cuales requerirán una gran extensión.
Que el referido PUA, establece en su Artículo 9° “Espacios públicos” que “El PUA tiene como objetivo el incremento, recuperación y mejoramiento del espacio público y de la circulación, de los parques , plazas y paseos de las áreas de calidad patrimonial, a fin de dar lugar a funciones vitales como los de encuentro, relax, confort y socialización, asegurando a todos los habitantes el derecho a su uso, y de otorgar identidad a las distintas zonas de la ciudad”, promoviendo “…el uso público y la integración al entorno de los espacios libres disponibles en los predios y de edificios pertenecientes al GCBA, resguardando su superficie absorbente” y mencionando como una de las acciones propuestas “Preservar y ampliar el Corredor Verde Norte. Incorporar las tierras fiscales que, siendo desafectadas de otros usos, sean destinadas a espacios públicos.”
Que, en consecuencia, cabe plantearse la posibilidad de que los terrenos en cuestión sean destinados a espacios verdes de uso público, hipótesis no desarrollada por el Poder Ejecutivo en su propuesta.
Que con fecha 02/12/2008 se realiza la primera y única reunión conjunta de asesores de las Comisiones de Planeamiento Urbano y de Presupuesto, Hacienda, Administración Financiera y Política Tributaria de la LCABA, con la participación de funcionarios del GCBA, a quienes se solicita ampliación de información para que se incorporen los estudios diagnósticos que sustentan la propuesta de modificación normativa y que sustenten desde el punto de vista económico, la propuesta de venta de los tres predios, propiedad de la Ciudad de Buenos Aires.
Que, como ya se ha dicho, los únicos informes técnicos obrantes en el expediente Nº 2874-J-2008 se refieren al Estudio Urbanístico y Normativo, presentado por la Dirección Jurídica de la Subsecretaría de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano, con fecha 04/12/2008, conteniendo una Presentación, Historia del predio, Indicadores actuales del Código de Planeamiento Urbano, Usos alternativos posibles en los predios, Condicionantes del Plan Urbano Ambiental, Criterios normativos utilizados, y Otras consideraciones.
Que dicho estudio no cumple con el Articulo 14º de la Ley 2930, Plan Urbano Ambiental por no considerar todos los aspectos que el mismo contempla.
Que con fecha 09/12/2008 la Dirección General de Administración de Bienes agrega al Expediente Nº 2454-J-2008 las tasaciones realizadas por el Banco Ciudad, a los fines meramente informativos, bajo el supuesto del proyecto de nueva zonificación urbana propuesta por el Poder Ejecutivo.
Que el Banco Ciudad, destaca que su equipo técnico elaboró los informes, con un análisis teórico basado, exclusivamente, en el Proyecto de Ley, el cuadro de superficies edificables hipotéticas que el mismo incluye, y libre de mejoras, libres de mejoras, de explotaciones comerciales existentes, gravámenes, situaciones jurídico-litigiosas, desocupados y con títulos perfectos, estimó los siguientes valores:
Av. Leandro N. Alem 815 Parc. 3. Mzna. 62B (sup.s/Plano Registrado: 5.857,17 m²): $ 117.000.000.-
Av. Eduardo Madero s/n. Parc. 4-Mzna. 62D (sup. s/doc. Visualizada: 3.648,54 m²): $ 77.000.000.-
Av. Eduardo Madero 1180 Parc.5ª. Mzna 62D (sup. s/doc. Visualizada: 4.957,04 m²): $ 67.000.000.-
Que, dada la importancia de las propuestas contenidas en los proyectos del Poder Ejecutivo, se considera que los informes técnicos son insuficientes y no cumplen con la normativa vigente. Asimismo, los datos suministrados no han podido ser debidamente estudiados y analizados, dado la reciente fecha de su presentación.

References: Artículo 82
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Artículo 8
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 Artículo 17
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 Artículo 9