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Numéro : JC026S1_1 Date : 2002-06-28 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE Siège : MARCHAL Rapporteur : ECHEMENT Min. Public : HENKES
C.00.0265.F 1. J. E., 2. L.A., demandeurs en cassation, représentés par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, boulevard Emile de Laveleye, 14, où il est fait élection de domicile, contre 1. LES FOYERS SAINTE-MARIE, association sans but lucratif dont le siège est établi à Geer, rue Boëlhe, 1, défenderesse en cassation, représentée par Maître Philippe Gérard, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise , 523, où il est fait élection de domicile, 2. B. M., 3. V. J.-P. et 4. B.C., défendeurs en cassation, en présence de 1. P. J.-M. et 2. R.M.-T., parties appelées en déclaration d'arrêt commun. I. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 9 février 2000 par le tribunal de première instance de Liège, statuant en degré d'appel. II. La procédure devant la Cour Le conseiller Philippe Echement a fait rapport. L'avocat général André Henkes a conclu. III. Les moyens de cassation Les demandeurs présentent deux moyens libellés dans les termes suivants : 1. Premier moyen Dispositions légales violées - articles 1185, 1690, 1692 du Code civil, 30, 48.1, 48bis, 51, 52, 6° et 7°, 54 de la section 3 - Des règles particulières aux baux à ferme - du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil introduite par la loi du 4 novembre 1969 (dite loi sur les baux à ferme), telle qu'elle a été modifiée par la loi du 7 novembre 1988; - article 149 de la Constitution. Décisions et motifs critiqués Après avoir décidé que le 26 mars 1996 le bail litigieux avait fait l'objet d'une cession par le preneur originaire, M. P., à M. L. avec l'accord du bailleur, M. G., au terme de l'automne 1999 et, d'autre part, avoir constaté que la première défenderesse, succédant au bailleur, avait, avant l'échéance du terme mais après le 26 mars 1996, vendu les terrains affermés en deux lots respectivement attribués au deuxième et aux troisième et quatrième défendeurs, le jugement attaqué rejette la demande d'indemnité que les demandeurs fondaient, en qualité d'ayants <droit> de M. L., sur l'article 51 de la loi sur les baux à ferme et les en déboute pour tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et spécialement : " que dans la mesure où il a été décidé ci-avant que la convention du 26 mars 1996 portait sur la cession d'un bail à ferme au bénéfice de Monsieur L. assortie d'un terme fixé après les récoltes 1998-1999, il est établi que ni Monsieur L., décédé le 11 mai 1999, ni ses ayants <droit> n'avaient la qualité de fermier au moment de la vente des terres litigieuses aux (deuxième, troisième et quatrième défendeurs); que les (demandeurs) font également valoir qu'en application des articles 52, 7°, et 14, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme, les consorts P.- R. ne jouissaient pas du <droit> de <préemption>, leur bail ayant été résilié avec effet à l'automne 1999; qu'outre le fait que cette thèse a été rejetée (...), cet argument est sans intérêt dès lors que (la première défenderesse) a invité les époux P. -R. à faire usage de ce <droit>, offre qu'ils ont déclinée; que, compte tenu de la cession à terme du bail à ferme, Monsieur L. aurait pu exercer le <droit> (de) <préemption> si - quod non en l'espèce - ce <droit> lui avait été cédé conformément à l'article 48 bis de la loi sur le bail à ferme; que par contre, la cession immédiate du <droit> de <préemption> ne peut être déduite du seul fait de la cession à terme du bail à ferme ".
Griefs 1.1. Première branche Aux termes de leurs conclusions d'appel régulièrement déposées, les demandeurs soutenaient que, " même si la juridiction d'appel devait considérer que la cession ordinaire de bail à ferme, décidée en principe le 26 mars 1996, ne sortait ses effets qu'après l'enlèvement de la récolte de 1999, cette situation juridique serait à rapprocher, du point de vue de la détermination de la personne habilitée à exercer la <préemption>, du cas de la résiliation à terme du bail à ferme réglé par l'article 52, 7°, de la loi sur l'affermage. En effet, dans le cas d'une résiliation amiable et à effet différé de bail à ferme, le preneur renonçant même à terme au bénéfice de son bail, perd ipso jure, selon l'article 52, 7°, de la loi sur l'affermage, son corollaire à savoir la <préemption>. Il y a même raison de décider, en cas de cession à terme d'un bail à ferme, car le fermier cédant, au lieu de renoncer à terme à ses <droits> de preneur, les cède, les aliène de façon différée mais à titre définitif à autrui, le cessionnaire. Par ailleurs, quand le cédant (...) décide de céder définitivement au cessionnaire (...) ses <droits> locatifs principaux de preneur à ferme en vue de sa retraite professionnelle prochaine, celui-ci (soit le cédant) n'avait plus aucune raison de se réserver ses <droits> accessoires et corollaires de <préemption> dont le seul but était de sauvegarder son instrument de travail dont il se défaisait en prenant (...) sa pension ". Les demandeurs présentaient ainsi un moyen subsidiaire faisant valoir, pour l'hypothèse où il serait décidé que le bail litigieux avait été cédé à terme, qu'il convenait de déterminer qui était titulaire du <droit> de <préemption> en " rapprochant " cette hypothèse du cas visé à l'article 52, 7°, de la loi sur les baux à ferme, cette solution analogique entraînant que le cédant à terme, comme le preneur ayant à terme résilié son bail d'un commun accord avec le bailleur, n'est plus titulaire du <droit> de <préemption> et que, par voie de conséquence, ce <droit> appartient au cessionnaire, même à terme. Le jugement attaqué, qui se borne à considérer que les demandeurs " font également valoir qu'en application des articles 52, 7°, et 14, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme, les consorts P.-R. ne jouissaient pas du <droit> de <préemption>, leur bail ayant été résilié avec effet à l'automne 1999; qu'outre le fait que cette thèse a été rejetée (...), cet argument est sans intérêt dès lors que (la première défenderesse) a invité les époux P.-R. à faire usage de ce <droit>, offre qu'ils ont déclinée ", ne rencontre pas le moyen proposé qui ne s'appuyait pas sur l'hypothèse où le bail des consorts P.-R . aurait été résilié mais arguait de l'application, par analogie, des articles 52, 7°, et 14, alinéa 2, de la loi sur les baux à ferme dans l'hypothèse d'une cession de bail; il n'est, partant, pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). 1.2. Seconde branche Il résulte de l'article 1185 du Code civil que le terme ne suspend pas l'engagement mais seulement, le cas échéant, son exécution; en vertu des articles 1690, 1692 du Code civil et 30 de la loi sur les baux à ferme, la cession de bail comprend la cession de l'accessoire à la créance principale que constitue le <droit> de <préemption> accordé au preneur par l'article 48.1 de ladite loi, en sorte que la cession à terme du bail emporte que le <droit> de <préemption> existe immédiatement dans le chef du cessionnaire et non plus dans le chef du cédant. L'article 52, 6° et 7°, de la loi sur les baux à ferme prévoit que le preneur qui a donné congé ou a résilié le bail de commun accord ne jouit pas du <droit> de <préemption>, bien qu'il ait encore la qualité de preneur jusqu'à l'échéance du bail, en raison de ce que la fin de l'exploitation personnelle est déjà acquise; il en va de même, a fortiori, lorsque le bail a déjà fait l'objet, lors de la vente du bien, d'une cession à terme dûment autorisée par le bailleur. Le transfert du <droit> de <préemption> au cessionnaire au moment même de la cession de bail se déduit encore de l'article 48bis de la loi sur les baux à ferme qui interdit au preneur qui a cédé son <droit> de <préemption> à un ou plusieurs tiers de céder l'exploitation du bien, pendant une période de neuf ans, à des personnes autres que son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs et de l'article 54 de la même loi qui interdit au preneur qui a fait usage de son <droit> de <préemption> de céder le bien ou son exploitation, pendant une période de cinq ans, à d'autres personnes; en effet, l'obligation d'exploitation personnelle ou par les personnes énumérées à ces dispositions est inconciliable avec les obligations nées de la cession à terme du bail dûment autorisée par le bailleur et devant s'exécuter pendant lesdites périodes. Il se déduit dès lors de la combinaison des articles 1185, 1690 et 1692 du Code civil et des articles 30, 48.1, 48bis, 52, 6° et 7°, et 54 de la loi sur les baux à ferme que, dans l'hypothèse d'une cession de bail à terme, autorisée par le propriétaire, celui-ci ne peut vendre le bien de gré à gré à une autre personne que le cessionnaire du bail, même avant l'échéance du terme affectant la cession, sans l'avoir mis en mesure d'exercer le <droit> de <préemption>. Le jugement attaqué qui, pour refuser aux demandeurs l'indemnité prévue à l'article 51 de la loi sur les baux à ferme, considère que la cession immédiate du <droit> de <préemption> ne peut être déduite de la cession à terme du bail à ferme viole toutes les dispositions légales visées au moyen. 2. Second moyen Dispositions légales violées - article 1138, 3° du Code judiciaire; - article 149 de la Constitution. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué déboute les demandeurs de leur demande en dommages-intérêts fondée sur les articles 1382 et 1383 du Code civil et déduite de l'application fautive des règles relatives aux ventes publiques volontaires, aux motifs : " qu(e) les (demandeurs) estiment pouvoir fonder leur demande nouvelle sur les articles 1382 et 1383 du Code civil; que selon eux, (la première défenderesse) aurait commis une faute engageant sa responsabilité, en vendant les terres litigieuses au mépris du jugement dont appel qui avait reconnu à E. L. un <droit> de <préemption>; que le tribunal, statuant en degré d'appel, n'est aucunement lié par l'autorité de chose jugée conditionnelle qui s'attache au jugement dont appel; qu'à juste titre, (la première défenderesse) souligne que ce jugement n'était pas assorti de l'exécution provisoire et que l'appel était, en l'espèce, suspensif; que (la première défenderesse) introduit un appel incident implicite, en demandant notamment qu'il soit dit pour <droit> qu'en cas de vente, le <droit> de <préemption> ne devrait être notifié au cessionnaire du bail à ferme qu'au moment de la cession, c'est-à-dire après l'enlèvement de la récolte de 1999; qu'il y a lieu de faire <droit> à cet appel incident; que (la première défenderesse), en s'abstenant d'offrir à E. L. et/ou à ses ayants <droit> un <droit> de <préemption> dont ils n'étaient pas titulaires au moment de la vente des terres litigieuses aux (deuxième, troisième et quatrième défendeurs), n'a commis aucune faute ". Griefs Dans leurs conclusions d'appel, les demandeurs faisaient valoir que leur demande en indemnisation dirigée contre la première défenderesse et étendue aux deuxième, troisième et quatrième défendeurs " peut être engagée et fondée sur la base de la responsabilité extracontractuelle et aquilienne des articles 1382 et 1383 du Code civil pour une application fautive, abusive, irrégulière, par (la première défenderesse) et son mandataire, le notaire Y. de S., des règles légales inhérentes à toute vente publique volontaire mise en uvre, en premier lieu, par ces derniers et non conduite à son terme légal " et qu' " une vente publique volontaire doit être faite avec toute la publicité et la clarté juridiques propres à ce type de vente mais elle doit être aussi menée jusqu'à son terme légal à savoir la dernière séance de clôture des enchères, des surenchères et d'adjudication ", que la pratique des adjudications privées " heurte de front l'article 1er de la loi de ventôse " et qu'en l'espèce la vente publique volontaire avait été transformée en une adjudication privée. Le jugement attaqué, qui ne rencontre cette demande par aucune considération, omet de statuer sur un chef de demande (violation de l'article 1138, 3°, du Code judiciaire) et n'est, à tout le moins, pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). IV. La décision de la Cour Sur le premier moyen : Quant à la première branche : Attendu qu'en énonçant "que compte tenu de la cession à terme du bail à ferme, (l'auteur des demandeurs) aurait pu exercer le <droit> de <préemption> si, quod non en l'espèce, ce <droit> lui avait été cédé conformément à l'article 48 bis de la loi sur le bail à ferme; que, par contre, la cession immédiate de <préemption> ne peut être déduite du seul fait de la cession à terme du bail à ferme", le jugement attaqué répond aux conclusions reproduites en cette branche du moyen; Qu'en cette branche, le moyen manque en fait; Quant à la seconde branche : Attendu que l'article 48.1 de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme dispose que le propriétaire ne peut vendre le bien de gré à gré à une personne autre que le preneur qu'après avoir mis celui-ci en mesure d'exercer son <droit> de <préemption>; Qu'en vertu de l'article 52, 1°, de ladite loi le preneur ne jouit pas du <droit> de <préemption> si le bien n'est pas exploité par lui personnellement ou par les personnes que cet article énumère; Que selon l'article 1185 du Code civil, le terme ne suspend point l'engagement mais en retarde l'exécution; Attendu qu'il ressort des énonciations du jugement attaqué que le 26 mars 1996 les parties appelées en déclaration d'arrêt commun ont cédé leur bail, avec l'accord du bailleur, à l'auteur des demandeurs, cette cession prenant cours à terme, soit " après la récolte 98/99 ", que la première défenderesse est devenue propriétaire du bien loué suite au décès du bailleur le 27 avril 1996, que les parties appelées en déclaration d'arrêt commun furent invitées, par une lettre du 26 mars 1999, à faire usage du <droit> de <préemption> auquel elles déclarèrent renoncer par un courrier du 24 avril 1999 et que le bien fut vendu de gré à gré aux deuxième, troisième et quatrième défendeurs avant l'expiration du terme de la cession de bail; Attendu qu'il en résulte qu'au moment où le <droit> de <préemption> aurait pu être exercé ni l'auteur des demandeurs, décédé le 11 mai 1999, ni ceux-ci n'exploitaient ce bien; Qu'en vertu dudit article 52, 1°, les demandeurs ne jouissaient dès lors pas du <droit> de <préemption>; Attendu qu'en considérant que " la cession immédiate du <droit> de <préemption> ne peut être déduite du seul fait de la cession à terme du bail à ferme ", le jugement attaqué justifie légalement sa décision; Qu'en cette branche, le moyen ne peut être accueilli; Sur le second moyen : Attendu que par leurs conclusions d'appel les demandeurs ont formé une " demande additionnelle en indemnisation pour violation par (la première défenderesse) de la <préemption> de leur auteur et de leur <préemption> propre ", demande fondée, d'une part, sur l'article 51 de la loi sur le bail à ferme et, d'autre part, sur les articles 1382 et 1383 du Code civil, " pour une application fautive, abusive, irrégulière, par (la première défenderesse) et son mandataire (...) des règles inhérentes à toute vente publique volontaire mise en uvre, en premier lieu, par ces derniers et non conduite à son terme légal "; Attendu qu'en énonçant que la première défenderesse n'a commis aucune faute " en s'abstenant d'offrir (à l'auteur des demandeurs ou à ceux-ci) un <droit> de <préemption> dont ils n'étaient pas titulaires au moment de la vente des terres litigieuses ", le jugement attaqué statue sur la demande additionnelle des demandeurs; Qu'ayant décidé que ni l'auteur des demandeurs ni ceux-ci n'étaient titulaires d'un <droit> de <préemption> au moment de la vente, les juges d'appel n'étaient plus tenus de répondre aux conclusions des demandeurs relatives à la violation des règles concernant les ventes publiques volontaires, devenues sans pertinence en raison de leur décision; Que le moyen ne peut être accueilli; PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi; Condamne les demandeurs aux dépens. Les dépens taxés à la somme de six cent vingt euros nonante-deux centimes envers les parties demanderesses et à la somme de cent cinquante-huit euros quatre-vingt-sept centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le premier président Pierre Marchal, les conseillers Philippe Echement, Paul Mathieu, Didier Batselé et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du vingt-six avril deux mille deux par le premier président Pierre Marchal, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

References: l'article 51
 l'article 48
 l'article 52
 l'article 52
 l'article 52
 l'article 149
 l'article 1185
 l'article 48
 L'article 52
 l'article 48
 l'article 54
 l'article 51
 l'article 1
 l'article 1138
 l'article 149
 l'article 48
 l'article 48
 l'article 52
 l'article 1185
 l'article 51