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Timestamp: 2019-08-25 07:29:20+00:00

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Wohnungs- und Teileigentum – und seine Nutzung zur Flüchtlingsunterbringung | Aktuelles Asylrecht
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Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der u. a. den Vereinbarungen entspricht. Dabei ist eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach Einheiten entweder “zu Wohnzwecken dienen” oder – wie hier – “nicht zu Wohnzwecken dienen”, als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG anzusehen. Hierbei handelt es sich nicht um eine bloße Wiedergabe des Gesetzestexts, sondern um eine verbindliche Regelung des Zwecks, dem die Einheiten dienen sollen. Richtig ist zwar, dass mit der gewählten Formulierung die in § 1 Abs. 1 und 3 WEG enthaltene gesetzliche Begriffsbestimmung des Teileigentums übernommen wird. § 1 Abs. 1 WEG regelt, dass an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden kann. Gemäß § 1 Abs. 3 WEG ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die gesetzliche Terminologie wird aber gerade dazu verwendet, um verbindlich festzulegen, zu welchem Zweck (im weiteren Sinne) das Sondereigentum genutzt werden darf.
Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig aus. Während Wohnungseigentum nur an Wohnungen begründet werden kann und zum Wohnen bestimmt ist, dient Teileigentum nicht zu Wohnzwecken (§ 1 Abs. 1, Abs. 3 WEG). Jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine “Schnittmenge”, also keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.
So liegt es im hier entschiedenen Streitfrall bei der Einheit Nr. 1, die über Küche und Sanitäranlagen verfügt und damit die Anforderungen an eine Wohnung im Sinne von § 1 Abs. 2 WEG erfüllen würde.
Dient eine solche Einheit – wie hier – nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind. Wird eine Nutzung dem Wohnen zugeordnet, muss sie allerdings im Umkehrschluss in Wohnungseigentumseinheiten jedenfalls im Grundsatz als zulässig erachtet werden. Die Auslegung darf nämlich nicht dazu führen, dass eine von der Rechtsordnung grundsätzlich gebilligte Nutzungsform im Ergebnis weder in Wohnungs- noch in Teileigentumseinheiten erfolgen darf. Soweit die Teilungserklärung eine präzisierende Zweckbestimmung nicht enthält, müssen daher auch Grenzfälle entweder den Wohnzwecken oder den übrigen Zwecken zugeordnet werden. Die Bedeutung von Zweifelsfragen, die sich aus der Vielfalt von Lebens- und Nutzungsformen notwendigerweise ergeben, wird durch die ständige Rechtsprechung abgemildert, wonach sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen kann, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.
Im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der maßgebliche Begriff des Wohnens im Grundsatz weit zu verstehen. Mit dieser Begründung hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.01.2010 die Nutzung einer Wohnungseigentumseinheit durch täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste im Grundsatz als zulässig angesehen. Hiernach kommt es weder auf die steuerrechtliche Einordnung der Einkünfte des Vermieters noch darauf an, ob die Vermietung Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach § 1 Abs. 2 und 3, § 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung der Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Feriengäste oder an Mieter mit einem vergleichbaren vorübergehenden Unterkunftsbedarf nicht gewerblich. Auch in diesem Fall dient die Wohnung den Gästen als Unterkunft und damit Wohnzwecken. Im Umkehrschluss ist eine solche Nutzung in Teileigentumseinheiten, die die Anforderung an eine Wohnung erfüllen, im Grundsatz unzulässig.
Der Bundesgerichtshof hat in dem genannten Urteil vom 15.01.2010 – ohne dass dort eine nähere Erörterung veranlasst gewesen wäre – darauf hingewiesen, dass auch die Überlassung von Wohnungseigentum als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern als zulässige Wohnnutzung angesehen werde. Der hierzu angeführten Rechtsprechung lässt sich allerdings insoweit eine Einschränkung entnehmen, als eine solche Nutzung nicht den Charakter eines Heims annehmen darf.
In Rechtsprechung und Literatur besteht zwar im Ausgangspunkt Einigkeit darüber, dass eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung nicht zu Wohnzwecken dient. Welche Kriterien aber im Einzelnen ein Heim kennzeichnen, und wie dies von der Überlassung einer Wohnung als Unterkunft an wechselnde Personenkreise, von Wohngemeinschaften, Wohngruppen und ähnlichen Wohnformen abzugrenzen ist, wird nicht einheitlich beantwortet; es gibt zwar spezifische Bestimmungen für Heime (vgl. z.B. § 549 Abs. 3 BGB oder § 1 HeimG, der inzwischen durch Landesgesetze ersetzt wurde), aber keinen allgemeinen, auf das Wohnungseigentumsrecht übertragbaren Begriff des Heims.
Nach einer verbreiteten Definition soll eine Heimnutzung (bzw. eine heimähnliche Nutzung) vorliegen, wenn eine Vielzahl von nicht familiär verbundenen Personen innerhalb einer Wohneinheit untergebracht wird. In Abgrenzung zu einer Nutzung als Heim setze ein zulässiger Wohngebrauch voraus, dass er sich im Rahmen des Üblichen halte; gewisse Anhaltspunkte für die Belegungsdichte einer Wohnung gebe die Richtzahl von höchstens zwei Einzelpersonen pro Zimmer mit einer Wohnfläche von mindestens 10 qm pro Person ab 6 Jahren. Nach einer anderen Umschreibung wird ein Heim dadurch gekennzeichnet, dass eine Vielzahl von Personen in fortlaufend wechselndem Bestand auf jeweils engstem Raum untergebracht wird. Eine Belegung einer möblierten Dreizimmerwohnung mit neun ausländischen Bauarbeitern ist als “eine Art Arbeiterwohnheim” angesehen worden, das nicht Wohnzwecken diene.
Solche Aspekte hielt das Landgericht München – I in der Vorinstanz gerade nicht für maßgeblich. Auch bei wechselnden Bewohnern und einer Mehrfachbelegung von Zimmern stehe die Überlassung von Wohnraum zur Unterkunft im Vordergrund. Als Heimnutzung sieht das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die Begründung des Amtsgerichts nur das “klassische” Heim an. Maßgeblich sei, dass es der Heimaufsicht unterliege und eine begrenzte Belegungsdichte aufweise. Es werde durch eine behütete Form der Unterbringung gekennzeichnet, die geordnet, strukturiert und bewacht sei, so dass die Dienstleistung im Vordergrund stehe. Mit ähnlichen Überlegungen sind sozialpädagogisch betreute Wohngruppen von Jugendlichen als in Wohnungseigentumseinheiten unzulässige Heimnutzung eingeordnet worden. Dagegen sehen andere ein auf eine gewisse Dauer angelegtes familienähnliches Zusammenwohnen von Kindern und Jugendlichen mit ganztägiger Betreuung zu Zwecken der Daseinsfürsorge nicht als Heim, sondern als Wohnnutzung an.
Teilweise werden auch die in der Einheit erbrachten Leistungen für maßgeblich gehalten. Es gehe über eine Wohnnutzung hinaus, wenn sich in den Sondereigentumsräumen eine Rezeption und ein Speisesaal befänden oder in einem Heim weitere Pflege- und Dienstleistungen erbracht würden. So erfolge bei dem Betrieb eines Pflegeheims eine verstärkte und gegenüber der Wohnnutzung intensivere Nutzung durch Personal, Belieferung und Publikumsverkehr. Auch auf die bauliche Ausgestaltung der Einheit wird abgestellt. Die Überlassung an eine Vielzahl von nicht familiär verbundenen Personen bei gemeinschaftlicher Benutzung von Küchen- und Sanitäreinrichtungen sei keine Wohnnutzung. Umgekehrt ist die Unterbringung psychisch erkrankter Wohnsitzloser in einer Vielzahl von abgeschlossenen Appartements mit jeweils eigener Küche und Sanitäranlagen und niederschwelliger Betreuung als Wohnnutzung eingeordnet worden; da ein solches Vorhaben bewusst zu einer Form des dauerhaften Wohnens hinführen solle, diene es nach dem baulichen Zuschnitt wie auch nach der Zielrichtung zu Wohnzwecken.
Im Ausgangspunkt ist ein Heim von Wohnformen abzugrenzen, die wie Wohngemeinschaften oder Wohngruppen – nicht dem klassischen Familienleben entsprechen. Eine Vielzahl von nicht familiär verbundenen, wechselnden Personen kann nämlich auch bei einer Wohngemeinschaft von Berufstätigen, Studenten oder Praktikanten zusammenleben; dies ist als Wohnnutzung anzusehen, und zwar auch dann, wenn die Bewohner sich nicht freiwillig zusammengeschlossen haben, weil etwa einzelne Zimmer einer Wohnung zur gemeinschaftlichen Benutzung von Küche und Bad mit den übrigen Bewohnern vermietet werden. Ebenso wenig entsteht durch das Zusammenleben auf engem Raum für sich genommen ein Heim. Eine Überbelegung muss nämlich auch in Wohnungseigentumseinheiten gemäß § 14 WEG nicht ohne weiteres hingenommen werden.
Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird vielmehr dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Da es maßgeblich auf die in der Einheit selbst erfolgende Nutzung ankommt, werden die Grenzen einer Wohnnutzung nämlich überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und – je nach Zweck des Aufenthalts – durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt wird. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht; werden mehrere Einheiten mit gleicher Zielrichtung in eine solche Organisationsstruktur eingegliedert, kann deren Nutzung nicht isoliert, sondern nur insgesamt beurteilt werden.
Im Bereich der Altenpflege, den das Berufungsgericht vornehmlich in den Blick nimmt, geht es vor allem um die Frage, ab wann Pflege- und Dienstleistungen Einrichtungen für eine Vielzahl von Menschen zu einem Heim machen. Es bedarf nämlich einer Abgrenzung zwischen einem Altenpflegeheim, der häuslichen Pflege und betreutem Wohnen. Die Intensivpflege eines Menschen in seinen eigenen vier Wänden gehört – auch wenn sie besonders personal- und pflegeintensiv ist – zu einer normalen Wohnnutzung. Ebenso kann bei betreutem Wohnen (vgl. Art. 2 Abs. 2 des bayerischen Pflege- und Wohnqualitätsgesetzes vom 08.07.2008 GVBl.2008, 346, im Folgenden: PfleWoqG BY), bei ambulant betreuten Wohngemeinschaften oder betreuten Wohngruppen (vgl. Art. 2 Abs. 3 PfleWoqG BY) der Wohnzweck (noch) im Vordergrund stehen. Nicht zu Wohnzwecken dient dagegen eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben, und die deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt wird. Dies wird vor allem bei stationären Pflegeeinrichtungen (vgl. dazu Art. 2 Abs. 1, Art. 3 ff. PfleWoqG BY), aber auch bei ausgelagerten Pflegestationen in Betracht kommen. Ähnliche Fragen stellen sich im Bereich der Jugendhilfe; während ein Heim für Kinder und Jugendliche im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 SGB VIII in der Regel nicht mehr Wohnzwecken dienen wird, kann bei einer sonstigen betreuten Wohnform (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 SGB VIII) jedenfalls ein auf gewisse Dauer angelegtes familienähnliches Zusammenwohnen von Kindern und Jugendlichen mit Betreuern, das dem Zusammenleben in einer Pflegefamilie angenähert ist, als Wohnnutzung anzusehen sein.
Die Überlassung einzelner Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis wird im Grundsatz auch dann Wohnzwecken zuzuordnen sein, wenn die Bewohner nicht familiär verbunden sind. Sie ermöglicht eine – wenn auch eingeschränkte – Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises wie bei einer von anderen Bevölkerungsgruppen gebildeten Wohngemeinschaft. Eine Überbelegung muss allerdings – wie oben bereits ausgeführt – von den übrigen Wohnungseigentümern gemäß § 14 Nr. 1 und 2 WEG nicht ohne weiteres hingenommen werden; sie kann sich – insbesondere wenn die Wohnung einer Vielzahl von familiär nicht verbundenen Personen überlassen werden soll – unter Umständen von vornherein als unzulässig erweisen.
Anders liegt es aber bei Gemeinschaftsunterkünften, in denen Asylbewerber im Anschluss an die Unterkunft in der (Erst)Aufnahmeeinrichtung in der Regel untergebracht werden sollen (vgl. § 53 AsylG sowie Art. 4 des Gesetzes zur Aufnahme und Unterbringung der Asylberechtigten nach dem Asylbewerber-Leistungsgesetz vom 24.05.2002 – AufnG BY). Sie sind – gerade in Unterscheidung zu einer privaten Unterkunft – auf die Unterbringung einer Vielzahl von Asylbewerbern ausgerichtet. So können sie etwa in Bayern aus mehreren Teilunterkünften bestehen, die jeweils 30 Plätze nicht unterschreiten sollen (Art. 4 Abs. 3 Satz 1 und 2 AufnG BY). Die Unterbringung in einer solchen Gemeinschaftsunterkunft ist als heimähnlich zu bewerten. Denn in der Gesamtschau mit der erforderlichen baulichen Größe und Ausgestaltung der Einheit machen das enge Zusammenleben, die Anzahl und die häufige Fluktuation der Bewohner eine heimtypische Organisationsstruktur erforderlich; in typisierender Betrachtung fehlt es an einer Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises. Da die Unterbringung regelmäßig auf besonders engem Raum und häufig mit mehreren Personen in einem Zimmer erfolgt, ist sie typischerweise mit Beschränkungen verbunden. So müssen etwa Zimmer und Betten zugewiesen, Verhaltensregeln im Hinblick auf Ruhezeiten sowie die Nutzung gemeinschaftlicher Küchen- und Sanitäranlagen aufgestellt und durchgesetzt und etwaige Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden. Ob solche Leistungen tatsächlich erbracht werden, ist für die Unterscheidung zwischen Wohn- und Heimnutzung unerheblich; entscheidend ist, dass sie objektiv erforderlich sind, um ein gedeihliches Zusammenleben der Bewohner zu gewährleisten. Schließlich kommt es nicht darauf an, ob die Einrichtung tatsächlich voll belegt ist oder nicht; maßgeblich ist insoweit das Nutzungskonzept der Einrichtung.
Auch bei einem Arbeiterwohnheim steht im Vordergrund die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine gemeinschaftliche Unterbringung nicht zu Wohnzwecken dient. Es bedarf nämlich der Abgrenzung zu einer (vorübergehenden) Wohngemeinschaft von Berufstätigen, die als Wohnnutzung einzuordnen ist. Von einer heimähnlichen Nutzung ist jedenfalls dann auszugehen, wenn die bauliche Gestaltung der Einheit für einen auch in einer Wohngemeinschaft unüblich großen Personenkreis ausgelegt ist (bzw. ausgelegt werden soll), das Nutzungskonzept gemeinschaftliche Küchen- und Sanitäranlagen sowie die Unterbringung in Mehrbettzimmern vorsieht, und zwischen den Bewohnern (typischerweise) keine persönliche Bindung besteht; unter diesen Voraussetzungen macht auch die Unterbringung von Arbeitern – vergleichbar mit der Unterbringung von Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft – eine heimtypische Organisationsstruktur erforderlich.
Die Entscheidung des Landgerichts München – I stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO):
Weil die Teilungserklärung und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung sind, ist – wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung – auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Die Nutzung des Sondereigentums wird über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Gemeinschaftsordnung klar und eindeutig hervorgeht. Bei nächstliegender Auslegung kann allerdings schon eine schlichte Bezeichnung des Sondereigentums als Zweckbestimmung zu verstehen sein (“Kellerraum”).
Infolgedessen darf die Einheit zwar nicht zum Wohnen, aber im Grundsatz zu jedem anderen Zweck genutzt werden. Damit sind – jedenfalls im Grundsatz – auch die von der Teileigentümerin beabsichtigten Nutzungsformen zulässig, deren Unterlassung die Klägerin begehrt.
Allerdings soll sich nach der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte aus dem Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben können, dass eine Nutzung, die sich formal im Rahmen der Zweckbestimmung hält, unterbleiben muss. Ob sich daraus Grenzen für die Einrichtung von Heimen in gewerblichen Gebäuden ergeben könnten, und welcher Art diese ggf. sind, bedarf keiner näheren Erörterung. Voraussetzung wäre nämlich jedenfalls, dass die beabsichtigte Nutzung mit dem Charakter des Gebäudes offenkundig unvereinbar ist. Davon ist hier nicht auszugehen, weil sich aus der früheren Nutzung der Einheit Nr. 1 als Altenpflegeheim und ihrem baulichen Zuschnitt ergibt, dass der Charakter der Anlage auf eine Heimnutzung (bzw. heimähnliche Nutzung) ausgerichtet ist.

References: § 15
 § 15
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 13
 § 549
 § 1
 § 14
 Art. 2
 Art. 2
 Art. 2
 Art. 3
 § 34
 § 34
 § 14
 § 53
 Art. 4