Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%2010-3.htm
Timestamp: 2017-11-19 10:40:46+00:00

Document:
Insalubrité et sécurité de l'immeuble en copropriété
Lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux et sécurité des immeubles collectifs d’habitation
Dispositions applicables ou propres aux immeubles en copropriété
I. Code de la Construction et de l’Habitation
A. Sécurité des immeubles collectifs à usage principal d'habitation. (Loi)
B. Sécurité des immeubles collectifs à usage principal d'habitation. (Décret)
2. Dispositions particulières aux bâtiments en copropriété.
C. Ruine ou péril imminent
II. Code de la santé publique
III. Arrêté du 3 mai 2007
Le décret n° 2006-1359 du 8 novembre 2006 est relatif à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux et à la sécurité des immeubles collectifs d’habitation. Il modifie certaines dispositions du code de la construction et de l’habitation et du code de la santé publique. Certaines des dispositions insérées dans ces Codes sont propres aux immeubles en copropriété.
L’arrêté du 3 mai 2007 énonce les obligations incombant au syndic de copropriété en vertu des articles R. 129-7 et R. 511-8 du code de la construction et de l’habitation et R. 1331-6 du code de la santé publique au titre de la lutte contre l’habitat insalubre et de la sécurité des immeubles collectifs lorsque l’impossibilité de mettre en œuvre les mesures nécessaires résulte de la défaillance de certains copropriétaires.
Ces textes ont pour objet de permettre aux syndicats d’obtenir de la commune la couverture des insuffisances de trésorerie générées par des retards de paiement de provisions ou charges, pour permettre l’exécution de travaux imposés au titre de la salubrité et/ou de la sécurité de l’immeuble.
Nous reproduisons ci dessous les textes généraux et spécifiques opposables aux syndicats de copropriétaires dans ces domaines. Les syndics noterons qu’ils comportent des obligations particulières à leur égard, s’ajoutant à celles résultant du statut de la copropriété.
A. Sécurité des immeubles collectifs à usage principal
d'habitation. (Loi)
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 44 (V)
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 92
Créé par Loi n°2007-297 du 5 mars 2007 - art. 17
Modifié par Loi n°2007-297 du 5 mars 2007 - art. 17
Créé par Loi n°2003-710 du 1 août 2003 - art. 18
Créé par Décret n°2004-1442 du 23 décembre 2004 - art. 1
Les équipements communs mentionnés à l'article L. 129-1 sont les suivants :
- les installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ;
- les installations de ventilation mécanique contrôlée ;
- les installations et appareils d'éclairage et d'éclairage de sécurité des escaliers, couloirs, corridors et circulations communes ;
- les installations de production et de distribution d'eau chaude et d'eau froide, ainsi que les systèmes de sécurité des installations de production d'eau chaude ;
- les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes de sécurité ;
- les installations, canalisations et réseaux divers d'alimentation en énergie (gaz et électricité) ainsi que les canalisations et réseaux divers d'évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ;
- les systèmes de sécurité contre l'incendie, ainsi que les équipements et installations de protection et de lutte contre l'incendie ;
- les installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés ;
- les ascenseurs.
1. « Dispositions générales
« Art. R. 129-2. - Lorsque l’état des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation est susceptible de justifier le recours à la procédure prévue à l’article L. 129-1, le maire en informe, en joignant tous éléments utiles en sa possession, les propriétaires et les titulaires de droits réels immobiliers et les invite à présenter leurs observations dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois.
« Le maire est réputé avoir satisfait à cette obligation lorsque qu’il a informé les propriétaires et titulaires de droits réels immobiliers tels qu’ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques ou au livre foncier.
« Art. R. 129-3. - L’arrêté prescrivant la remise en état ou le remplacement prévu par l’article L. 129-1 est assorti d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à un mois.
« Art. R. 129-4. - La créance de la commune sur les propriétaires ou exploitants née de l’exécution d’office des travaux prescrits en application des articles L. 129-2 et L. 129-3 comprend le coût de l’ensemble des mesures que cette exécution a rendu nécessaires, notamment celui des travaux destinés à assurer la sécurité de l’ouvrage, les frais exposés par la commune agissant en qualité de maître d’ouvrage public et, le cas échéant, la rémunération de l’expert nommé par le juge administratif.
Créé par Décret n°2006-1359 du 8 novembre 2006 - art. 2
Lorsque les équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation susceptibles de justifier le recours à la procédure prévue à l'article L. 129-1 sont situés dans un immeuble en copropriété, l'information prévue par l'article R. 129-2 est faite au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, qui la transmet aux copropriétaires dans un délai qui ne peut excéder vingt et un jours.
Le syndic dispose alors pour présenter des observations d'un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de la date à laquelle il a reçu l'information faite par le maire.
Article L511-1 CCH
Modifié par Ordonnance n°2005-1566 du 15 décembre 2005 - art. 4
I.-Le maire, à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'Etat, met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus.
II.-La personne tenue d'exécuter les mesures prescrites par l'arrêté de péril peut se libérer de son obligation par la conclusion d'un bail à réhabilitation. Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, le cas échéant, l'hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté de péril.
III.-Sur le rapport d'un homme de l'art, le maire constate la réalisation des travaux prescrits ainsi que leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté de péril et, le cas échéant, de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux.
IV.-Lorsque l'arrêté de péril n'a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire d'y procéder dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois.
Modifié par Ordonnance n°2005-1566 du 15 décembre 2005 - art. 5
[…] Sans intérêt pour l’étude
Modifié par Ordonnance n°2005-1566 du 15 décembre 2005 - art. 6
[…] Nous ne reproduisons pas la liste des sanctions pénales pour infractions aux prescriptions légales mais nous incitons les professionnels à consulter le texte.
« Art. R. 511-1. - Lorsque les désordres affectant des murs, bâtiments ou édifices sont susceptibles de justifier le recours à la procédure prévue à l’article L. 511-2, le maire en informe, en joignant tous éléments utiles en sa possession, le propriétaire et les titulaires de droits réels immobiliers et les invite à présenter leurs observations dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois.
« Le maire est réputé avoir satisfait à cette obligation lorsqu’il a informé les propriétaires et titulaires de droits réels immobiliers tels qu’ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques ou au livre foncier.
« Art. R. 511-2. - Avant d’ordonner la réparation ou la démolition d’un immeuble menaçant ruine en application de l’article L. 511-2, le maire sollicite l’avis de l’architecte des Bâtiments de France dans les cas où cet immeuble est :
« 2° Soit situé dans le champ de visibilité d’un immeuble classé ou inscrit au sens de l’article L. 621-2 du même code ;
« 3° Soit situé dans une zone de protection créée conformément aux articles L. 642-1 et L. 642-2 du même code ;
« Dans les mêmes cas, lorsque le maire fait application de la procédure prévue à l’article L. 511-3, il en informe l’architecte des Bâtiments de France en même temps qu’il adresse l’avertissement au propriétaire.
« Art. R. 511-3. - L’arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-2 est assorti d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à un mois.
« Art. R. 511-4. - Les arrêtés pris en application des articles L. 511-2 et L. 511-3 ainsi que ceux qui constatent la cessation du péril et prononcent la mainlevée de l’interdiction d’habiter sont, sans préjudice de la transmission prévue par l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, communiqués au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, aux organismes payeurs des aides personnelles au logement ainsi qu’au gestionnaire du fonds de solidarité pour le logement du département lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage total ou partiel d’habitation.
« Art. R. 511-5. - La créance de la commune sur les propriétaires ou exploitants née de l’exécution d’office des travaux prescrits en application des articles L. 511-2 et L. 511-3 comprend le coût de l’ensemble des mesures que cette exécution a rendu nécessaires, notamment celui des travaux destinés à assurer la sécurité de l’ouvrage ou celle des bâtiments mitoyens, les frais exposés par la commune agissant en qualité de maître d’ouvrage public et, le cas échéant, la rémunération de l’expert nommé par le juge administratif.
Dispositions particulières aux bâtiments en copropriété.
Créé par Décret n°2006-1359 du 8 novembre 2006 - art. 1
Lorsque des désordres affectant les seules parties communes d'un immeuble en copropriété sont susceptibles de justifier le recours à la procédure prévue à l'article L. 511-2, l'information prévue par l'article R. 511-1 est faite au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, qui la transmet aux copropriétaires dans un délai qui ne peut excéder vingt et un jours.
Modifié par Ordonnance n°2005-1566 du 15 décembre 2005 - art. 2
Modifié par LOI n°2010-853 du 23 juillet 2010 - art. 38
Article R1331-5
Créé par Décret n°2006-1359 du 8 novembre 2006 - art. 3
Article R1331-6
Article R1331-7
Article R1331-8
Arrêté du 3 mai 2007 pris pour l’application du décret n° 2006-1359 du 8 novembre 2006 relatif à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux et à la sécurité des immeubles collectifs d’habitation et modifiant le code de la construction et de l’habitation et le code de la santé publique
Le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre de la santé et des solidarités,
Vu le décret n° 2006-1359 du 8 novembre 2006 relatif à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux et à la sécurité des immeubles collectifs d’habitation et modifiant le code de la construction et de l’habitation et le code de la santé publique,
L’information, prévue respectivement aux articles R. 129-7 et R. 511-8 du code de la construction et de l’habitation et à l’article R. 1331-6 du code de la santé publique, comporte :
- le procès-verbal de l’assemblée générale faisant apparaître la nature, le montant des travaux votés, le calendrier des appels de fonds correspondants et les entreprises retenues ainsi que les devis qu’elles ont fournis ;
- un récapitulatif des impayés, mentionnant, pour chaque copropriétaire défaillant, la date d’exigibilité du ou des appels de fonds correspondants.
La mise en demeure prévue aux articles R. 129-7 et R. 511-8 du code de la construction et de l’habitation et R. 1331-6 du code de la santé publique est effectuée par le syndic soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte d’huissier de justice.
Le délai de quinze jours prévu aux articles R. 129-7, R. 511-8 et R. 1331-6 mentionnés au premier alinéa du présent article court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la date de signification de la sommation de payer délivrée par l’huissier de justice.
L’attestation de défaillance, prévue respectivement aux articles R. 129-7 et R. 511-8 du code de la construction et de l’habitation et au premier alinéa de l’article R. 1331-6 du code de la santé publique, comporte pour chaque copropriétaire :
- les nom, prénoms, date de naissance et domicile, réel ou élu suivant le cas ;
- pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;
- le numéro du ou des lots concernés ;
- sa quote-part de dépense afférente aux travaux votés ;
- le montant des sommes appelées et impayées ;
- la copie de la lettre recommandée avec avis de réception ou de l’acte d’huissier de justice délivré au copropriétaire défaillant, valant sommation de payer.
L’attestation de défaillance mentionne également si une action prévue au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée a été engagée par un ou plusieurs copropriétaires, notamment par le ou les copropriétaires défaillants.
Le syndic joint à son envoi la copie de l’état descriptif de division de l’immeuble et la liste de tous les copropriétaires prévue à l’article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé.
Le directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction, le directeur des affaires civiles et du sceau et le directeur général de la santé sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

References: art. 44
 art. 92
 art. 17
 art. 17
 art. 18
 art. 1
 art. 2
 art. 4
 art. 5
 art. 6
 art. 1
 art. 2
 art. 38
 art. 3