Source: https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/instandhaltungskosten-instandsetzungskosten-wartungskosten/
Timestamp: 2018-03-20 15:44:23+00:00

Document:
Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und Wartungskosten
Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten
Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend entstehen, während Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Reparaturen) durch einen konkreten Anlass hervorgerufen werden. Demgemäß grenzt § 1 BetrKV die Betriebskosten von den Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) und den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) bzw. den Reparaturkosten ab.
Betriebskosten sind nach einer Definition des § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV die Aufwendungen, die der Vermieter aufwenden muss, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts zu gewährleisten.
Einschränkend bestimmt § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, dass als Betriebskosten nur solche Kosten umlagefähig sind, die nicht durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind also keine Betriebskosten. Reparaturkosten jeder Art, auch für Kleinreparaturen, können demzufolge nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Demgegenüber werden in der Betriebskostenverordnung einzelne Wartungskosten in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten anerkannt. Dies betrifft z. B. die im Katalog des § 2 BetrKV ausdrücklich genannten Wartungskosten für den Aufzug (§ 2 Nr. 7 BetrKV).
Die Wertung der Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten widerspricht „eigentlich“ der Wertung des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV bzw. die Wertung der Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten beinhaltet zumindest die Gefahr, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten – obwohl sie gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich nicht umlagefähig sind – dennoch abgerechnet werden. Die Abgrenzung der umlagefähigen „Wartungkosten“ von den nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ist also eine Frage, ob und in welchem Umfang der Vermieter Kosten nicht nur über die ausdrücklichen Sonderregelungen in § 2 BetrKV, sondern auch über die „Generalregelung“ in § 2 Nr. 17 BetrKV letztlich auf den Mieter als „sonstige Betriebskosten“ umlegen darf.
Die Umlagefähigkeit „vorbeugender“ Instandsetzungsmaßnahmen als Wartungskosten hat der BGH oft schon anerkannt (vgl. z. B. Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 146/03, zu II. 1.; Urteil vom 14. Februar 2007, VIII ZR 123/06, Leitsatz):
Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die dort im einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97).
Die folgenden Wartungskosten dürften also als umlagefähig anzuerkennen sein:
Kosten für die Dichtigkeit von Gasleitungen (Urteil des AG Köln vom 17. April 2014, 222 C 24/13, Rdnr. 12):
Wäre eine Gasleitungs-Dichtigkeitsprüfung durchgeführt worden, wären die für diese angefallenen Kosten umlagefähig. Es handelt sich hierbei um Kosten für die Wartung der Gasetagenheizung nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 lit. q) des Dauernutzungsvertrags. Einer Umlage stünde nicht entgegen, dass diese nach der TRGI 2008 nur alle zwölf Jahre erfolgen muss. Diese Regel stellt lediglich die Mindestanforderungen dar. Der Klägerin ist nicht verwehrt, eine häufigere Überprüfung durchführen zu lassen, solange dies nicht in unvertretbar kurzen Zeiträumen erfolgt oder unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht. Davon wäre bei einer Überprüfung im Abstand von zwei Jahren und Kosten von 54,74 € aber nicht auszugehen.
Kosten der Öltankreinigung (Urteil des BGH vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08):
b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem
Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
I. Kosten des „nutzlosen Aufzugs“ Zu der grundlegenden Frage, ob die Kosten des Aufzugs im … | mehr
Der deutsche Mieterbund (DMB) gibt einen „Betriebskostenspiegel“ heraus. Die Angaben in dem verlinkten Betriebskostenspiegel betreffen … | mehr

References: § 1
 § 1
 § 1
 § 2
 § 1
 § 1
 § 2
 § 2
 BGH 
 § 27
 § 556
 § 2
 BGH