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Timestamp: 2016-10-28 10:24:56+00:00

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82 II 40456. Urteil der II. Zivilabteilung vom 13. September 1956 i.S. Stauffer gegen Beer.
Droit de pr�emption (art. 681 CC). La vente du fonds grev� d'un droit de pr�emption donne-t-elle lieu � l'exercice de celui-ci lorsqu'elle est conclue avec une commune sous r�serve de l'approbation par les organes communaux comp�tents et que le vendeur d�clare �tre d'accord qu'un particulier cosignataire du contrat y prenne la place de la commune en cas de refus de l'approbation? Prolongation du d�lai pour exercer le droit de pr�emption? Faits � partir de page 404
BGE 82 II 404 S. 404
A.- Am 17. Juli 1952 verkaufte der Landwirt Edwin Beer dem Gipsermeister Fritz Stauffer ca. 1940 m2 Wiesland auf der Ormis in Meilen zum Preise von Fr. 21.- pro m2 und r�umte ihm mit Bezug auf ein weiteres St�ck Wiesland folgendes Vorkaufsrecht ein:
"Der K�ufer, Fritz Stauffer, ist berechtigt, im Falle eines Verkaufes das Land sub Kat. No. 6231 auf der Ormis, des Verk�ufers, soweit seew�rts der im Bebauungsplan der Gemeinde Meilen vorgesehenen Strasse von der Allmend nach dem Vorrain ... liegend, vor einem Dritten als Vorkaufsberechtigter zu erwerben unter folgenden Bedingungen:
Dauer der Vormerkung am Grundbuch: l�ngstens 10 Jahre ab Eintragung." BGE 82 II 404 S. 405Dieses Vorkaufsrecht wurde am 23. September 1952 im Grundbuch vorgemerkt.
B.- Am 19. Januar 1953 verkaufte Beer das mit dem Vorkaufsrecht belastete Land (ca. 16 650 m2 von Parzelle Nr. 6560, fr�her 6231; heute Nr. 7042) zu Fr. 10.- pro m2 an die Politische Gemeinde Meilen und die Schulgemeinde Meilen "je zur unausgeschiedenen H�lfte Miteigentum". Der �ffentlich beurkundete Kaufvertrag bestimmt u.a.:
"4. Baubeschr�nkung:
Die K�uferschaft verpflichtet sich gegen�ber dem Verk�ufer, auf dem Kaufobjekt ... keine Wohn- und Gesch�ftsh�user, keine Lagerh�user oder industrielle Anlagen zu erstellen.
Auf Verlangen des Verk�ufers wird diese Vereinbarung als Grunddienstbarkeit zu Lasten des Kaufobjektes ... und zu Gunsten der Restliegenschaft der Verk�ufers ... im Grundbuch eingetragen. Das Begehren um Eintragung der vorstehenden Beschrankung ist innert einem Jahre nach erfolgter Eigentums�bertragung zu stellen.
Der Verk�ufer erkl�rt die vorstehende Beschr�nkung zu einem Hauptbestandteil des vorliegenden Vertrages.
Zur G�ltigkeit gegen�ber der K�uferschaft bedarf dieser Vertrag noch der Genehmigung durch den Gemeinderat Meilen und die Schulpflege Meilen. Ebenso bleibt die Genehmigung des Vertrages und die Kreditbewilligung durch die dannzumal hief�r gem�ss Gemeindeordnung zust�ndige Gemeindeversammlung oder Urnenabstimmung ausdr�cklich vorbehalten.
9. F�r den Fall, dass der vorstehende Vertrag von der Gemeinde Meilen abgelehnt werden sollte, erkl�rt sich der Verk�ufer ausdr�cklich damit einverstanden, dass folgende Einwohner:
F�r den Fall ihres Eintrittes in diesen Vertrag verpflichten sich die vorgenannten Herren anderseits gegen�ber der Politischen Gemeinde Meilen, der Gemeinde den westlichen, im Zonenplan der Gemeinde Meilen als Gr�nzone aufgenommenen Teil des vorerw�hnten Kaufsobjektes innert dem 4. und 5. Jahre nach der erfolgten Eigentums�bertragung nochmals zum gleichen Preis, zuz�glich Zins und Kosten, zum Kaufe zu offerieren."
BGE 82 II 404 S. 406
C.- Mit Schreiben vom 22. Januar 1953 gab das Grundbuchamt Stauffer von diesem Verkaufe Kenntnis und setzte ihm im Sinne von Art. 681 ZGB eine Frist von 30 Tagen zur Abgabe der Erkl�rung, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wolle. Dieser Mitteilung lag ein Exemplar des Kaufvertrags nebst einem Plan bei.
Am 19. Februar 1953 liess Stauffer dem Grundbuchamt "f�r sich und zuhanden des Herrn Edwin Beer, sowie der Politischen Gemeinde Meilen und der Schulgemeinde Meilen" mitteilen, er anerkenne die Fristansetzung nicht und verlange, dass ihm die Monatsfrist laut Art. 681 ZGB neu angesetzt werde, sobald der Kaufvertrag gem�ss Ziff. 8 von den K�uferinnen genehmigt und der Kredit durch die zust�ndigen Gemeindeorgane bewilligt sei; erst dann sei der Vorkaufsfall gegeben. Dem Verk�ufer Beer und den beiden Gemeinden liess er je eine Kopie dieser Mitteilung zustellen.
D.- Am 24. April 1953 genehmigte die Gemeindeversammlung den Kaufvertrag mit Beer. Der f�r den Landkauf erforderliche Kredit wurde vom Volk in der Urnenabstimmung vom 13. September 1953 bewilligt. Das Grundbuchamt brachte dies Stauffer mit Schreiben vom 24. September 1953 zur Kenntnis und setzte ihm Frist zur Erkl�rung, "ob er im vollen Umfang in den Kaufvertrag eintreten wolle". Hierauf liess Stauffer mit Schreiben an Beer, das Grundbuchamt, die Politische Gemeinde und die Schulgemeinde Meilen vom 12. Oktober 1953 erkl�ren, er �be sein Vorkaufsrecht aus, halte aber daf�r, dass die in Ziff. 4 des Kaufvertrages vom 19. Januar 1953 vereinbarte Baubeschr�nkung ihm gegen�ber nicht zu Recht bestehe. Beer machte demgegen�ber geltend, die �bertragung der Liegenschaft auf Stauffer k�nne nur zusammen mit der Dienstbarkeit betr. Baubeschr�nkung ins Grundbuch eingetragen werden. Wegen dieser Meinungsverschiedenheit konnte die Eintragung nicht erfolgen.
E.-- Am 15. M�rz 1954 leitete Stauffer gegen Beer Klage ein, mit der er im wesentlichen verlangte, Beer sei BGE 82 II 404 S. 407zu verpflichten, ihm das Land, das Gegenstand des Kaufvertrags mit den beiden Gemeinden vom 19. Januar 1953 ist, zum Preise von Fr. 10.- pro m2 und "zu den Bedingungen laut Ziffern 1, 2, 3, 5, 6, 7 und 10, jedoch ohne die Baubeschr�nkung laut Ziffer 4" des eben erw�hnten Vertrages, zu Eigentum zu �bertragen.
Am 13. Oktober 1955 wies das Bezirksgericht Meilen die Klage ab mit der Begr�ndung, der Vorkaufsfall sei trotz dem in Ziffer 8 des Kaufvertrags stipulierten Genehmigungsvorbehalte schon mit der �ffentlichen Beurkundung vom 19. Januar 1953, durch die der Kaufvertrag rechtsg�ltig abgeschlossen worden sei, eingetreten; der Beklagte habe damit seinen Verkaufswillen unwiderruflich zum Ausdruck gebracht; die Frist f�r die Aus�bung des Vorkaufsrechts sei weder ausdr�cklich noch durch schl�ssiges Verhalten erstreckt worden, was nur vor Ablauf ihrer gesetzlichen Dauer h�tte geschehen k�nnen; die Aus�bungserkl�rung vom 12. Oktober 1953 sei daher versp�tet und das Vorkaufsrecht verwirkt.
Das Obergericht des Kantons Z�rich hat am 28. M�rz 1956 das erstinstanzliche Urteil best�tigt in der Erw�gung, der Kaufvertrag mit den Gemeinden sei zwar im Hinblick auf Ziffer 8 erst mit der Urnenabstimmung vom 13. September 1953 perfekt geworden; Ziffer 9 enthalte aber einen rechtsg�ltig abgeschlossenen, suspensiv bedingten Kaufvertrag mit Pfister und Schneider; der Abschluss dieses Vertrages habe den Vorkaufsfall ausgel�st; einer Erstreckung der Frist bzw. einer Neuansetzung derselben nach Genehmigung des Vertrags und Krediterteilung durch die Gemeinden habe der Beklagte nicht zugestimmt; die Vorinstanz habe die Aus�bungserkl�rung daher mit Recht als versp�tet bezeichnet; diese Erkl�rung sei im �brigen auch deshalb unwirksam, weil sie nicht vorbehaltlos abgegeben worden sei.
F.- Mit seiner Berufung an das Bundesgericht erneuert der Kl�ger die Klagebegehren. Der Beklagte beantragt wie schon im kantonalen Verfahren, die Klage sei abzuweisen; BGE 82 II 404 S. 408eventuell sei der Kl�ger zu verpflichten, zus�tzlich zum vertraglich vereinbarten Kaufpreis Fr. 50'000.-- zu bezahlen.
1. Es kann dahingestellt bleiben, ob der am 19. Januar 1953 beurkundete Verkauf der streitigen Liegenschaft an die Politische Gemeinde und die Schulgemeinde Meilen, f�r sich allein genommen, schon von der Beurkundung an einen Verkauf im Sinne der Vorkaufsklausel im Vertrag vom 17. Juli 1952 dargestellt habe, oder ob dies erst nach der in Ziffer 8 vorbehaltenen Genehmigung und Krediterteilung durch die zust�ndigen Gemeindeorgane der Fall gewesen sei. Auch wenn man n�mlich zugunsten des Kl�gers mit der Vorinstanz letzteres annehmen will, muss ein solcher Verkauf als schon am 19. Januar 1953 zustandegekommen gelten, sobald neben den Vertragsbestimmungen, die sich auf den Verkauf an die Gemeinden beziehen, die vom "Eintritt" Pfisters und Schneiders handelnde Ziffer 9 ber�cksichtigt wird.
Bei oberfl�chlicher Betrachtung k�nnte man freilich geneigt sein, dem Kl�ger darin Recht zu geben, dass diese Bestimmung Pfister und Schneider nicht verpflichte, im Falle der Ablehnung des Kaufs durch die Gemeinden in den Vertrag einzutreten, sondern dass sie ihnen lediglich das Recht hiezu gew�hre, m.a.W. dass es sich nur um die Einr�umung eines bedingten Kaufsrechts handle. Diese Auslegung h�lt jedoch einer n�hern Pr�fung nicht stand, sodass nicht untersucht zu werden braucht, ob der unter Genehmigungsvorbehalt stehende Verkauf an die Gemeinden in Verbindung mit der Einr�umung eines solchen Kaufsrechts an Pfister und Schneider als Vorkaufsfall im Sinne des Vertrags von 1952 gelten k�nnte. Ziffer 9 des Kaufvertrages vom 19. Januar 1953 begn�gt sich n�mlich nicht damit, zu sagen, dass im Falle der Ablehnung des Kaufs durch die Gemeinden Pfister und Schneider berechtigt seien, in den Vertrag einzutreten, sondern es heisst BGE 82 II 404 S. 409hier in Absatz 1, der Verk�ufer erkl�re sich f�r diesen Fall mit dem Eintritt der Genannten (damit, dass sie "mit den gleichen Rechten und Pflichten in diesen Vertrag eintreten") ausdr�cklich einverstanden. Die Kundgabe des Einverst�ndnisses mit einer Handlung hat nur dann einen Sinn, wenn der andere Teil diese Handlung wirklich vorzunehmen gewillt ist. Aus Ziffer 9 des von Pfister und Schneider mitunterzeichneten Kaufvertrags folgt also, dass diese beiden willens waren, die Liegenschaft f�r den Fall der Ablehnung des Kaufs durch die Gemeinden zu den f�r diese festgesetzten Bedingungen zu kaufen. Einen Hinweis darauf, dass Pfister und Schneider sich in diesem Sinne verpflichten wollten, enth�lt auch Ziffer 9 Absatz 2. Wenn sie hier "anderseits gegen�ber der Politischen Gemeinde Meilen" eine Verpflichtung �bernahmen, so wird dabei eine gegen�ber dem Verk�ufer eingegangene Verpflichtung vorausgesetzt. F�r ihren Verpflichtungswillen spricht im �brigen auch die nach den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz mit der Transaktion verfolgte Absicht, das in Frage stehende Land wenn immer m�glich den Gemeinden zu sichern. Die am Anfang von Ziffer 9 Absatz 2 stehende Wendung "F�r den Fall ihres Eintrittes" bedeutet nach dem Zusammenhang nicht: "F�r den Fall, dass Pfister und Schneider ihren Eintritt erkl�ren sollten", sondern: "F�r den Fall, dass der von ihnen bedingt erkl�rte Eintritt aktuell werden sollte". Die bedingte Verpflichtung Pfisters und Schneiders zum Kauf der Liegenschaft, die hienach aus Ziffer 9 hervorgeht, ist formg�ltig begr�ndet worden, da Pfister und Schneider bei der �ffentlichen Beurkundung des Vertrags, der diese Bestimmung enth�lt, mitgewirrkt haben. Die Vorinstanz hat also in Ziffer 9 des Kaufvertrages zu Recht einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag des Beklagten mit Pfister und Schneider erblickt.
Hat der Beklagte die streitige Liegenschaft durch den Vertrag vom 19. Januar 1953 unter Vorbehalt der Genehmigung durch die zust�ndigen Gemeindeorgane an die BGE 82 II 404 S. 410Politische Gemeinde und die Schulgemeinde Meilen und f�r den Fall, dass diese Genehmigung verweigert werden sollte, an Pfister und Schneider verkauft, so stand schon mit dem Abschluss dieses Vertrages endg�ltig fest, dass die Liegenschaft zum Verkauf gelangen w�rde. Fraglich konnte damals nur noch sein, ob die Gemeinden oder aber Pfister und Schneider sie erwerben w�rden. Dass es sich so verhalte, konnte der Kl�ger auf Grund des ihm zugestellten Vertragsexemplars erkennen. Wer schliesslich die K�ufer sein w�rden, konnte ihm gleichg�ltig sein; wesentlich waren f�r ihn nur die Verkaufsbedingungen, die f�r beide F�lle die gleichen waren. Unter diesen Umst�nden l�sst sich nicht in Abrede stellen, dass der Abschluss des Kaufvertrags vom 19. Januar 1953 einen Verkauf im Sinne der Vorkaufsklausel bildete.
2. Der Kl�ger erhielt von diesem Verkauf durch das Schreiben des Grundbuchamtes vom 22. Januar 1953, das ihm am gleichen oder am folgenden Tage zuging, Kenntnis. Die Monatsfrist von Art. 681 Abs. 3 ZGB lief deshalb sp�testens am 23. Februar 1953 ab. Innert dieser Frist hat der Kl�ger sein Vorkaufsrecht nicht ausge�bt. Daraus, dass der Beklagte das Schreiben des Vertreters des Kl�gers vom 19. Februar 1953 entgegennahm, ohne sich sofort gegen die darin vertretene Rechtsauffassung zu verwahren und das Verlangen nach sp�terer Neuansetzung der Frist von Art. 681 ausdr�cklich abzulehnen, kann eine Zustimmung zu einer Erstreckung oder Neuansetzung der Frist nicht erblickt werden. Das Vorkaufsrecht des Kl�gers ist also gem�ss Art. 681 Abs. 3 ZGB sp�testens am 23. Februar 1953 erloschen. Dadurch, dass das Grundbuchamt dem Kl�ger sp�ter nochmals eine Frist ansetzte und der Beklagte sich in der Folge in eine Diskussion �ber die Eintragung des Eigentums�berganges an den Kl�ger einliess, konnte das untergegangene Vorkaufsrecht nicht neu begr�ndet werden.
3. Ist die Klage abzuweisen, weil der Kl�ger sein Vorkaufsrecht nicht fristgerecht ausge�bt hat, so kann BGE 82 II 404 S. 411dahingestellt bleiben, ob die Aus�bungserkl�rung vom 12. Oktober 1953 einen ihre Wirksamkeit beeintr�chtigenden Vorbehalt enthielt und ob die vom Beklagten sonst noch erhobenen Einreden begr�ndet seien.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons Z�rich vom 28. M�rz 1956 best�tigt.
Art. 681 Abs. 3 ZGB

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 Art. 681
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