Source: https://aldiaargentina.microjuris.com/2017/01/05/no-procede-el-ejercicio-de-la-facultad-resolutoria-por-la-parte-incumplidora-del-contrato/
Timestamp: 2019-07-19 10:19:39+00:00

Document:
No procede el ejercicio de la facultad resolutoria por la parte incumplidora del contrato – AL DÍA | ARGENTINA
Ed. Microjuris.com Argentina	en 5 enero 2017
Partes: Arlía Goyeneche Carlos Tomás c/ Inversiones Club de Campo S.A. s/ cobro de sumas de dinero
Cita: MJ-JU-M-101536-AR | MJJ101536 | MJJ101536
1.-Corresponde confirmar la sentencia que rechazo la demanda entablada contra la empresa accionada, solicitando la resolución contractual del boleto de compraventa celebrado respecto de un lote de terreno ubicado en un club de campo, junto a la adquisición de una acción societaria, ambas operaciones inescindibles, toda vez que el ejercicio del pacto comisorio por parte del actor fue extemporáneo, ya que antes lo había ejercido la demandada, quien acreditó que no existían incumplimientos contractuales de su parte.
2.-Ambos contratos deben ser tomados como un proceso unitario, que tenían como fin único la concreción de un resultado, como era el de comprar un lote dentro de un emprendimiento inmobiliario regulado como conjunto inmobiliario.
3.-No es aplicable al caso las disposiciones de la Ley 14.005 , pues la venta del lote no derivó de un loteo, sino de la enajenación de un predio situado dentro de un conjunto inmobiliario, regulado bajo la Ley 13.512 , y asimismo, la escritura traslativa de dominio estaba prevista para otorgarse en forma bastante inmediata, dentro de los 30 días posteriores a la aprobación del plano de subdivisión correspondiente, previsto para el mes de octubre de 2002, y como aspecto sustancial el actor en ningún momento solicitó la escrituración del bien en los términos del art.7 de la ley 14.005.
4.- Aun cuando no estamos frente a un edificio a construirse en propiedad horizontal, sino que es un lote dentro de un conjunto inmobiliario, cuya construcción estará a cargo del adquirente, ello no impide la aplicación del plenario in re Lencina, Ramón D. c/ Las Casuarinas del 20/11/1986 que dispone la aplicación de la ley 14.005 en el caso de venta de inmuebles fraccionados en lotes y cuyo precio debe satisfacerse en cuotas, cuando se indica en el boleto que la venta en mensualidades era de una unidad funcional que el adquirente debe construir a su cargo bajo el régimen de la ley 13.512 de propiedad horizontal. (conf. art.303 CPCCN., y con las salvedades respecto de la opinión de la Dra. Abreut de Begher).
5.-No se advierte que la cláusula décima, la cual habilita el ejercicio del pacto comisorio expreso por parte del vendedor, sea abusiva ni que provenga del ejercicio de una posición dominante, pues la circunstancia que sean contratos de adhesión o generales para todos los adquirentes de lotes dentro del complejo, no acarrea por sí misma una nulidad.
6.-En ningún momento el actor pidió la escrituración del bien en los términos del art.7 de la Ley 14.005, sino por el contrario trató de dilatar su cumplimiento, dejando pasar muchos años hasta que decidió emprender el camino judicial de este proceso, pues ya en enero de 2002 había sido constituido en mora, al anoticiarla la empresa accionada de la falta de pago de las últimas tres cuotas y que en caso de incumplimiento harían uso de la cláusula décima del sinalagma jurídico que los habilitaba a resolver el contrato (carta documento de fs.167; conf. art.1201 , 1204 CCiv.).
7.-Si bien es cierto que no fue acreditada la autenticidad de los mails enviados entre los contendientes por medio de una peritación adecuada, y no medió firma digital ni electrónica, se trasluce del intercambio epistolar que el actor tenía dificultades económicas para cumplir con su obligación de pago de la deuda.
8.- El CCivCom incorpora la regulación de los contratos conexos en su art. 1073 y 1074 , de este modo la interpretación de cada uno de los contratos conexos deberá realizarse a partir del contrato que lo reconoce como causa, por lo que, fuera de los efectos propios individuales, especiales y específicos, existirá una eficacia global cual es la consecución de la finalidad común identificada como resultado esperado.
En Buenos Aires, a días del mes de septiembre del año 2016, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Arlía Goyeneche, Carlos Tomás c/ Inversiones Club de Campo S. A.; s/cobro de sumas de dinero” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. Abreut de Begher dijo:
I- Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación contra la sentencia de fs.584/593 que rechazó la demanda interpuesta por Carlos Tomás Arlia Goyeneche contra Inversiones Club de Campo S.A. por la que solicitaba el reembolso de la suma de U$S 32.800 conforme el boleto de compraventa celebrado entre las partes con fecha 13/9/2000, más la nulidad de la cláusula penal, y pago de la suma de U$S 1000 por incumplimiento doloso del contrato.
Se agravia el apelante porque la Sra. Juez tuvo en cuenta para arribar a la solución del litigio los dos contratos de compraventa celebrados por el actor, uno con la empresa accionada referido a la adquisición de un lote en el country San Eliseo Golf y Country Club S.A., y el otro respecto de una acción clase A de la empresa Fayton Limited, sociedad extranjera del Reino Unido, que no fue parte en estos actuados.
La actora considera independientes ambos contratos, sin incidencia uno en el otro.
También cuestiona la valoración de los mails intercambiados por las partes, en tanto fue negada su autenticidad (corresponden a los de fecha 29/1/2002 y 26/2/2002); en esencia porque no tienen firma digital, ni tampoco electrónica.
Explica que la a quo confundió el rol de la accionada con la empresa Fayton; y porque en definitiva, no consideró la demora y que la accionada había incumplido con sus obligaciones contractuales en las fechas convenidas, como es la aprobación del plano y finalización de las obras fijadas para el mes de octubre de 2002. Reconoce que los pagos fueron suspendidos en noviembre de 2001, pero que sin embargo como aspecto sustancial seis años mas tarde las obras aun no estaban concluidas.
Con la prueba testimonial de Buzzo Rozes, Ferrería, y Vives sostiene que se acreditó el atraso en obras de infraestructura, y que el lote fue vendido nuevamente muchos años después. Dice que Inversiones Club de Campo S.A. no podía exigir el pago de las cuotas porque ella había incumplido previamente sus obligaciones contractuales, además de resultar abusiva esa resolución por cuanto había abonado más del 70% del precio de lote.
Se queja porque la Magistrada consideró inaplicable al caso la ley 14.005 por entender que se trataba de la venta de un lote dentro de un complejo habitacional, y no de un fraccionamiento o loteo. Si bien reconoce que la venta del terreno se efectuó conforme el marco regulatorio de la Provincia de Buenos Aires (Decreto-Ley 8912/77 y Decreto 9404/86) entiende que no se hizo mención alguna a la ley 14.005 que es de orden público.Sostiene que el boleto de compraventa es violatorio del art.8 de la ley 14.005 y del art.37 ley 24.240, con afectación a los derechos del consumidor. Dice que las cláusulas predispuestas contenidas en el boleto (cláus. 10, 1 y 2do.párrafo) son violatorias de la ley del consumidor, en tanto permiten la resolución del contrato de “pleno derecho ante la falta de pago sin derecho a notificación alguna, pudiendo disponer de inmediato del inmueble, quedándose las sumas recibidas hasta el momento del incumplimiento en concepto de indemnización, o b) ejercer la acción de cumplimiento”.
Se queja también porque la a quo entendió que la actora fue constituida en mora por la accionada con anterioridad al momento que aquella pretendió ejercer la acción de resolución contractual; y además, porque consideró que no existió a la fecha del ejercicio del pacto comisorio expreso por parte de Inversiones, incumplimiento alguno que pudiera ser alegado por la actora.
La demandada en una extensa pieza procesal hace frente a las quejas, y a su vez, pide la deserción del recurso.
II- Antecedentes a.Planteo de la actora en su presentación inicial y postura de la accionada en su responde.
Para una mejor comprensión del caso procederé a ilustrar sobre el meollo del conflicto conforme a las posturas asumidas por las partes en este proceso.
La actora pidió la resolución contractual del boleto de compraventa celebrado con la empresa Inversiones respecto de un lote ubicado en el club de campo San Eliseo Golf & Club Country Club, organizado de conformidad al Decreto-Ley 8912/77 y Decreto 9404/86, que contaba con la Convalidación Técnica Final otorgada por el Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires de fecha 13/9/2000.
Conjuntamente con la compra del lote debía adquirir una acción clase A de la sociedad, siendo ésta una operación inescindible de aquélla.
El precio del lote era de U$S 23.606 a pagar en cuotas, la primera de ella el 13/10/2000, y la última el 13/3/2002; por su parte el precio de la acción era de U$S 35.409 también a abonar en cuotas, con vencimiento la primera de ellas el 13/4/2002 y el saldo final el 13/11/2002.
Indicó que las obras estaban demoradas, y que al mes de octubre de 2002 aún no estaban finalizadas las que habían sido comprometidas, razón por la cual al mes de noviembre de 2001 suspendió el pago de las cuotas en ejercicio del pacto comisorio expreso conforme lo previsto en el sinalagma jurídico de acuerdo al art.1201 C.Civil.
Da cuenta del pago de cuotas por un valor de la mitad de lo pactado durante 7 meses, y un pago de U$S 1000 en febrero de 2002 como una forma de tratar de encauzar el conflicto entre las partes, debido a la recepción de una carta documento de Inversiones en el mes de enero de 2002 en la que se le hacía saber que estaba en mora en el pago de las últimas tres cuotas pactadas, bajo apercibimiento de resolver el contrato.
Dice que en el año 2005/6 perduraba la situación morosa de la emprendedora respecto del desarrollo del conjunto inmobiliario; que luego fracasaron las conversaciones para tomar a cuenta sus pagos en atención a su mora y el mayor valor de la propiedad, y que finalmente se arribó a una mediación en el año 2007, en atención que el lote había sido puesto nuevamente a la venta a partir de agosto de 2006. Entendió que la cláusula décima, primero y segundo párrafo que habilitaba al ejercicio de un pacto comisorio expreso por parte del vendedor era nula por violar el art.8 de la ley 14.005 y la ley del consumidor, razón por la cual pide por medio de este juicio la resolución contractual y la devolución de las sumas abonadas, más otra igual en concepto de indemnización, y sus intereses, hasta su efectivo pago, en atención a que en la fecha en la cual dejó de abonar las cuotas -noviembre de 2001-, la accionada no había cumplido con lo pactado.
La demandada explicó el desarrollo inmobiliario correspondiente al club de campo San Eliseo, ubicado en la provincia de Buenos Aires, organizado bajo la ley 13.512, con división de las parcelas o lotes destinados a viviendas, sectores comunes y comerciales (anexo X), siendo uno de esos lotes enajenado al actor mediante la firma de un contrato de compraventa (anexo II) y la suscripción de otro documento, correspondiente a la venta de una acción de la sociedad denominada San Eliseo (anexo III). Explicó que el actor dejó de pagar las cuotas en noviembre de 2001, y que fue constituido en mora por carta documento el 24/1/2002, bajo apercibimiento de resolver el contrato por incumplimiento (anexo V). Que aun cuando atendió las dificultades económicas del actor para evitar la ruptura, éste no se puso al día con su deuda, por lo que el contrato quedó resuelto, con pérdida de las sumas abonadas según lo pactado. b.Sentencia de grado.
La juez de grado realizó un exhaustivo y esmerado estudio de los elementos probatorios arrimados a la litis por los contendientes, y rechazó la demanda por resolución contractual considerando que esa facultad resolutoria había sido ejercida por el vendedor en forma previa ante sus reiterados incumplimientos en el pago de la deuda tanto relativos a la compra del lote, como a la acción de la entidad San Eliseo. Tuvo en cuenta para decidir como lo hizo la circunstancia que existían dos contratos conexos, de carácter inescindibles, que relacionaban el derecho sobre el lote y el uso del complejo habitacional, que el actor dejó de pagar las cuotas a partir de noviembre de 2001, y que había sido constituido en mora en el mes de enero de 2002, bajo apercibimiento de resolución contractual.
Sostuvo la a quo que el ejercicio del pacto comisorio expreso por el actor fue extemporáneo por cuanto antes lo había ejercido el demandado, quien acreditó que no existían incumplimientos contractuales de su parte al mes de noviembre de 2001 cuando el actor dejó de abonar los pagos comprometidos para el saldo de la deuda en cuotas.
III- Análisis de los agravios de la parte actora Varios son los tópicos sobre los que construyó los fundamentos de su apelación la parte actora, por lo que procederé a su análisis en forma separada para poder dar respuesta a cada uno de ellos. a. Contratos conexos La lectura de los dos contratos de compraventa adjuntados a las actuaciones nos lleva a afirmar que no cabe duda alguna que estamos en presencia de dos contratos conexos, hoy reconocidos en la nueva legislación en el Capítulo 12, del Título II, Libro III, del Código Civil y Comercial de la Nación, que aún cuando no resulta aplicable al caso (conf. art.7 CCC) puede ser tomado como pauta doctrinaria interpretativa de suficiente peso como para no poder soslayarla.
En primer término recordemos que el art.1326 CC consagra el principio de que la voluntad declarada de las partes no podrá cambiar la esencia del contrato. Si esta fuera distinta de la que pretende adjudicársele, prevalecerá siempre la realidad de la relación (Gregorini Clusellas, Eduardo L. en Bueres-Highton, Código Civil y normas compl ementarias.
Análisis doctrinario y jurisprudencial, 3C, Hammurabi, 1999, pág. 331 y del mismo autor, “Clasificación de los contratos en el Código de Vélez y en el proyecto del año 2012”, en Revista de derecho privado y comunitario. Problemática contractual. Contratos en general, 2014-1, Rubinzal Culzoni, pág. 338).
Ahora bien, el Código Civil y Comercial incorpora aquello que ya había sido consagrado por la doctrina, como es la regulación de los contratos conexos, que no hace más que recoger una elaboración que ya tenía su tiempo en la doctrina y la jurisprudencia.
Dice el art. 1073 CCC que “Hay conexidad cuando dos o más contratos autónomos se hallan vinculados entre sí por una finalidad económica común previamente establecida, de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado perseguido. Esta finalidad puede ser establecida por la ley, expresamente pactada, o derivada de la interpretación, conforme con lo que se dispone en el artículo 1074.” A su vez, este último dispone que “Los contratos conexos deben ser interpretados los unos por medio de los otros, atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del grupo de contratos, su función económica y el resultado perseguido”.
De este modo la interpretación de cada uno de los contratos conexos deberá realizarse a partir del contrato que lo reconoce como causa, por lo que, fuera de los efectos propios individuales, especiales y específicos, existirá una eficacia global cual es la consecución de la finalidad común identificada como resultado esperado.
Los contratos de compraventa del lote y el de la acción del country dan cuenta expresamente de que son conexos (Armella, Cristina, “Contratos conexos” en Stiglitz, Rubén S.[dir.], Suplemento Especial sobre el Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos, La Ley, 2015).
En efecto, el boleto de compraventa del lote individual celebrado con la firma vendedora Inversiones en Club de Campo S.A. indica que se adquiere el predio ubicado en el Club de Campo, dentro del emprendimiento denominado San Eliseo Golg &Country Club, y que por tal motivo deberá adquirir una acción clase A de la sociedad denominada San Eliseo Golf & country Club S.A. La “.adquisición de dicha acción es una operación inescindible de la compra del lote destinado a vivienda y que aquélla operación se realiza en forma conjunta con la presente” (ver contrato de compraventa, punto 6, fs.136vta.).
En idénticos términos y en la misma fecha se celebró otro contrato de “compraventa de la acción y de incorporación al régimen del club de campo San Eliseo Golf & Country Club S.A” con la firma Fayton Limited, sociedad extranjera, quien era accionista mayoritario de la sociedad San Eliseo Golf & Country S.A.que tenía por objeto la administración de las áreas comunes del proyecto del Club de Campo y la provisión de los servicios esenciales, quien vendía una acción al actor, con derecho a voto de la Sociedad, al momento de la firma de la escritura traslativa de dominio del lote de terreno respecto del cual la acción a ser transferida resulta ser inescindible (ver contrato, apartado 5, fs.159vta.).
Específicamente se dispuso que “La compradora toma conocimiento que la adquisición en propiedad de la acción mencionada resulta inescindible al lote de terreno destinado a vivienda que ha adquirido en el día de la fecha y que está identificado bajo el n° 06-60”.
Asimismo “La compradora se obliga a que si en el futuro desea transferir la acción mencionada a favor de terceros, deberá hacerlo juntamente con el lote de terreno adquirido, dando de esta manera estricto cumplimiento a las disposiciones establecidas en el Estatuto y en los Reglamentos de San Eliseo Golf & Country Club S.A.”.
De este modo ambos contratos deben ser tomados como un proceso unitario, que tenía como fin único la concreción de un resultado, como era el de comprar un lote dentro de un emprendimiento inmobiliario regulado como conjunto inmobiliario (ver Celia Weingarten, Derecho del Consumidor, Ed.Universidad, 2007, en especial “Los negocios conexos y la ley del consumidor. Responsabilidad objetiva y solidaria de los grupos empresarios”, pág.147 y sgtes).
Por esta razón, entiendo que deben rechazarse los agravios y confirmarse la decisión del magistrado preopinante por ser ajustada a derecho conforme los antecedentes evaluados en el proceso. b. Aplicación al caso de la ley 14.005 De acuerdo a los argumentos precedentes coincido con la a quo en el sentido que no deberían ser aplicables al caso las disposiciones de la ley 14.005, pero en atención a la existencia de un fallo plenario sobre la materia debo ceñirme a su doctrina.Aquí mis razones.
La ley 14.005 fue dictada para regular los fraccionamientos o loteos, que difieren sustancialmente de los emprendimientos inmobiliarios bajo el régimen de la propiedad horizontal que conforman conjuntos inmobiliarios.
Recordemos que los destinatarios de esta norma eran los compradores de menores recursos, que careciendo de medios para comprar al contado, lo hacían a través de una financiación para acceder a la vivienda propia. Su fin era evitar la existencia de cláusulas abusivas y leonimas, en tanto las adquisiciones generalmente eran por boleto de compraventa redactado por instrumento privado, lo que hacía que ante la falta de oponibilidad a terceros, estuvieran totalmente desprotegidos. La ley 14.005 (1950) fue reformada por la ley 23.266 (1895),y también por los efectos de la modificación del Código Civil por la ley 17.711, consagrando el abuso del derecho (art.1071 CC); la lesión (art.954 CC) y la buena fe en el iter contractual (art.1198 CC). Esas ideas directrices básicas fueron complementadas posteriormente por la ley 24.240 de protección del consumidor.
Ahora bien, la venta del lote objeto de este juicio no derivó de un “loteo”, sino de la enajenación de un predio situado dentro de un conjunto inmobiliario, regulado bajo la ley 13.512, bajo la normativa de la Provincia de Buenos Aires, Decreto-Ley 8912/77 de “Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo”, y el Decreto 9404/86 de Clubes de Campo, con la convalidación técnica final otorgada por el Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
En razón de lo hasta aquí reseñado entiendo que el caso no debería estar alcanzado por la normativa tuitiva de la ley 14.005 por cuanto la escritura traslativa de dominio estaba prevista para otorgarse en forma bastante inmediata, ello era dentro de los 30 días posteriores a la aprobación del plano de subdivisión correspondiente, previsto para el mes de octubre de 2002, y como aspecto sustancial el actor en ningún momento solicitó la escrituración del bien.
Remarco que la idea de lotede la ley 14.005 se refiere a cada una de las fracciones de suelo resultantes de la división de la superficie mayor de un inmueble efectuada con el propósito de enajenación individual, separada del todo, que no debería comprender la propiedad horizontal, ni la prehorizontalidad (conf. Gregorini Clausellas, en Highton-Bueres, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, T 3 C, pág.636); y por supuesto, menos aún los conjuntos inmobiliarios.
No obstante mi opinión personal -junto a las de otros que opinan en igual sentido, como la Sra. Juez de grado – debe ser dejada de lado conforme la doctrina plenaria de la CNCivil in re “Lencina, Ramón D. c/ Las Casuarinas” del 20/11/1986 que dispone la aplicación de la ley 14.005 en el caso de venta de inmuebles fraccionados en lotes y cuyo precio debe satisfacerse en cuotas, cuando se indica en el boleto que la “venta” en mensualidades era de una unidad funcional que el adquirente debe construir a su cargo bajo el régimen de la ley 13.512 de propiedad horizontal.
Aun cuando no estamos frente a un edificio a construirse en propiedad horizontal, sino que es un lote dentro de un conjunto inmobiliario, cuya construcción estará a cargo del adquirente, ello no impide la aplicación del plenario citado (conf. art.303 CPCC, y con las salvedades respecto de mi opinión sobre el caso). Esta diferencia ya había sido advertida por el Dr. Vernengo Prack, quien en disidencia expresó como fundamento la inaplicabilidad de la ley 14.005 para los clubes de campo y barrios cerrados, debido a que dentro de la jurisdicción de la provincia de Buenos Aires existían leyes específicas como la ley 8912 y de otras posteriores, que permitieron el surgimiento de esos complejos habitacionales.A esa finalidad tuitiva debemos agregar la ley 19.724 del Régimen de prehorizontalidad vigente a esa fecha.
La ley 19.724 tenía por objeto proteger al adquirente de unidades funcionales en propiedad horizontal cuando el edificio aún no había sido construido o terminado (vgr. comprado desde el “pozo”, era un terreno sujeto a edificación); en general esta ley tuvo poca aplicación, y aquí ni siquiera fue invocada por las partes.
En otro aspecto, la redacción de los arts.953, 1071, 1185bis, 1198 y 2355 del Código Civil, luego de la reforma por la ley 17.711 – posterior a la vigencia de la ley 14.005- permiten igualmente proteger al comprador del eventual abuso por parte del vendedor, en especial frente al pacto comisorio del art.8 de la ley citada. En igual sentido el plexo normativo de tutela del consumidor consagrado por el art. 42 CN y la ley 24.240, con sus modificaciones posteriores (ver Juan Farina, Defensa del consumidor, Astrea, 1995; pág. 14). Sobre este aspecto volveré en los apartados siguientes.
En cuanto al planteo de inconstitucionalidad efectuado por la empresa demandada en torno a la ley 14.005, toda vez se encuentra ligado al planteo de nulidad de la cláusula que contiene el pacto comisorio expreso, me remito a la que decidiré a continuación. c. Nulidad de una cláusula del contrato de compraventa.
Improcedencia.
El actor se agravió por el rechazo de la nulidad parcial de la cláusula 10 del boleto de compraventa, en desacuerdo con el fundamento de la Magistrada que aplicó el pri ncipio de autonomía de la voluntad y buena fe contractual.
En la cláusula décima se estableció el “pacto comisorio expreso” en caso de incumplimiento; sea que la compradora no pagase en las fechas pactadas las cuotas mencionadas en la cláus.3era. del contrato de venta del lote o en la cláus.3era.del contrato de venta de la acción Clase A, o no se presentase en la fecha pactada a entregar el saldo de precio en la moneda prevista, firmando la respectiva escritura traslativa de dominio y recibiese el título representativo de la acción adquirida. La vendedora podía optar entre dar por resuelto de pleno derecho el contrato sin necesidad de notificación alguna, pudiendo disponer de inmediato del inmueble, quedándose con las sumas percibidas hasta el momento del incumplimiento en concepto de indemnización, o pedir la acción de cumplimiento. Similar normativa existía para la compradora, de modo que podía pedir la resolución o el cumplimiento.
No advierto que dicha cláusula sea abusiva, ni provenga del ejercicio de una posición dominante. La circunstancia que sean contratos de adhesión o generales para todos los adquirentes de lotes dentro del complejo, no acarrea por sí misma una nulidad.
En otra línea, observo que en ningún momento el actor pidió la escrituración del bien en los términos del art.7 de la ley 14.005, sino por el contrario trató de dilatar su cumplimiento, dejando pasar muchos años hasta que decidió emprender el camino judicial de este proceso. Ya en enero de 2002 había sido la actora constituida en mora, al anoticiarla la empresa accionada de la falta de pago de las últimas tres cuotas y que en caso de incumplimiento harían uso de la cláusula décima del sinalagma jurídico que los habilitaba a resolver el contrato (carta documento de fs.167; conf. art.1201, 1204 CC).
No podemos soslayar que el art. 7 de la ley 14.005 debe ser interpretado junto al art. 8 y el resto del ordenamiento jurídico de manera armónica. En efecto, si bien el art. 7 dispone que el comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25% del precio, siendo tal facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir garantía hipotecaria por el saldo de precio, y que el art.8 establece que el pacto comisorio por falta de pago no puede hacerse valer si se cumplió con los requisitos del articulo premencionado, no lo es menos que ello no puede en manera alguna derivar en el ejercicio abusivo de un derecho. Aquí el actor invoca una resolución contractual, no pide el cumplimiento del contrato. d. Encuadre legal de la venta de un lote en un conjunto inmobiliario.
Los clubes de campo encuentran su antecedente en el Decreto-Ley 8912/1977 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de la provincia de Buenos Aires; los barrios cerrados en el Decreto 27/1998 de la Provincia de Buenos Aires; y los parques industriales en ley 13.744 de la provincia de Buenos Aires. En otras jurisdicciones provinciales hay similares normas que regulan estas clases de propiedad.
En general, estas formas de propiedad fueron llamadas las “nuevas formas de dominio”, luego propiedades coparticipativas, y ahora bajo la nueva legislación encuentran su consagración bajo el derecho real de “conjuntos inmobiliarios”, constituyendo una propiedad horizontal especial (conf.art. 2075 CCC).
Los countries son definidos por el art.64 Dec-Ley 8912/1977 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, vigente en el ámbito de la provincia de Buenos Aires que define descriptivamente como las áreas territoriales de extensión limitada que no conforman núcleos urbanos y que reúnen características básicas: a)Están localizadas en áreas no urbanas; b)Una parte de ellos se encuentra afectada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales, en contacto con la naturaleza; el resto se encuentran destinadas a vivienda; y c)las áreas comunes o de esparcimiento están indisolublemente unidas con las áreas de viviendas.
Los countries son emplazados en zonas rurales, o complementarias, a diferencia de los barrios privados que pueden estar ubicados en áreas urbanas o complementarias en el radio de la comuna pertinente. Según el art.66 de la Ley del Suelo, Pcia.de Buenos Aires, los clubes de campo deben tener una superficie total mínima de 10 hectáreas, y los lotes un mínimo de 20 metros de ancho y una superficie no inferior a los 600 m2.
La reglamentación de la Ordenanza se realizó por Decreto 9404/1986. En el mismo se prevén tres etapas: la de prefactibilidad o convalidación técnica preliminar, la convocatoria y celebración de la audiencia pública, con participación de personas o instituciones que tengan interés en la instalación o no de esos desarrollos inmobiliarios; la factibilidad o convalidación técnica definitiva, y de obtenerse la conformidad de la autoridad administrativa con la propuesta presentada, la inscripción del proyecto aprobado en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas. Junto a la convalidación técnica se presentará el parcelamiento, subdivisión o fragmentación del inmueble, donde lucirán los sectores de uso privado, las áreas de uso común y esparcimiento y la red de circulación interna del complejo.
En el expediente se encuentra agregada la contestación de Catastro de la Provincia de Buenos Aires que da cuenta de la aprobación de la Factibilidad del Club de Campo (fs.406) y una copia del Reglamento de Copropiedad y Administración de San Eliseo Golf & Country I, conforme escritura pública seiscientos cincuenta y cinco de fecha 22/8/2001 inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el 27/8/2001, lo que demuestra lo adelantado que estaban los trámites correspondientes a la urbanización.
La carta documento obrante a fs.331, copia de la aportada por la parte actora, de fecha 28 de marzo de 2002, demuestra que el Sr. Arlía estaba anoticiado de la carta documento que le había sido enviada, constituyéndolo en mora y que nada hizo en ese tiempo para reencauzar negociación alguna.Aun cuando menciona que la empresa demandada había incurrido “en incumplimiento de sus propias obligaciones” nada aporta o dice sobre esa cuestión.
En relación a los e-mails debo señalar que junto al intercambio de datos (EDI), el telegrama, el télex, entre otros, integran una categoría genérica denominada mensajes de datos, donde la información es originada, enviada, recibida, archivada o comunicada por medios electrónicos, ópticos o similares. Como a la fecha en que acontecieron los hechos la legislación argentina no contemplaba aún el correo electrónico como medio de prueba, su aceptación había sido objeto de elaboración jurisprudencial, en la cual en líneas generales se los reconocía con el carácter de principio de prueba por escrito, cuya validez se asemejaba al documento no firmado (conf. art. 1026, 1191 y cc C-Civil; ver Eduardo Molina Quiroga, “Evidencia digital y prueba informática”, en La Ley 2014-C-940- LLP 2014 (agosto). Posteriormente ese escollo fue salvado con la ley 25.506 de firma digital, y a partir del año pasado con la vigencia del nuevo código de fondo (conf. art.288 CCC).
Así la eficacia probatoria de los correos electrónicos dependerá de que sea posible probar su autoría y recepción a través de los mecanismos de seguridad propios de la tecnología que emplean; y si no existe la firma digital, se estará a la ponderación del juez según las circunstancias del caso de acuerdo a la sana crítica.
El art. 319 del Código Civil y Comercial establece que el valor probatorio de los instrumentos particulares (vgr. documento no firmado) “debe ser apreciado por el juez, ponderando entre otras pautas, la congruencia entre lo sucedido y lo narrado, la precisión y claridad técnica del texto, los usos y prácticas del tráfico, las relaciones precedentes y la confiabilidad de los soportes utilizados y de los procedimientos técnicos que se apliquen”. Esta norma aun cuando no es aplicable al caso de autos conforme el art.7 CCC, sirve como pauta orientativa sobre esta cuestión (ver Agustín Bender, “El correo electrónico como prueba en la jurisprudencia y en el Proyecto de Código Civil de la Nación”, Sup. Doctrina Judicial Procesal 2013 (marzo), 1/3/2013, 13-DJ27/11/2013, 91).
Si bien es cierto que no fue acreditada la autenticidad de los mails enviados entre los contendientes por medio de una peritación adecuada, y no medió firma digital ni electrónica, no lo es menos que conforme a las posturas asumidas por las partes en el proceso y de acuerdo al resto de la documentación acompañada, ellos son indiciarios y permiten formar convicción a la suscripta, tal como lo hizo la a quo, acerca de la realidad de los hechos acontecidos (conf.art.386 y 163 inc.5 CPCC).
En definitiva, se trasluce del intercambio epistolar que el actor tenía dificultades económicas para cumplir con su obligación de pago de la deuda; y nada más.
IV-.Resolución contractual. Inexistencia de mora de la accionada al tiempo de la resolución.Mora de la parte actora.
De la lectura de ambos contratos de compraventa se observa que hubo dos pagos iniciales, y luego el remanente fue cancelado con pagos parciales en cuotas.
En relación a la compra del lote se fijó un precio total de U$S 23.606, el pago de una suma de U$S 5.900 en el acto de la suscripción del boleto, y se convino abonar el saldo de U$S 17.706 en 17 cuotas de U$S 1.000 a partir del 13/10/2000, y una final de U$S 706 el 13/3/2002.
En cuanto al contrato de compraventa de la acción Clase A, por el precio total de U$S 35.409, se abonó la suma de U$S 7.000, y el resto debía abonarse también en 7 pagos de U$S 1000 a partir del 13/4/2002, siendo la última un aporte de U$S 28.409 el 13 de noviembre de 2002.
Si tomamos el precio total fijado en sendos contratos, ello arroja la suma de U$S 59.015, de los cuales se pagó al momento de la celebración de los contratos conexos la suma de U$S 12.900, restando un saldo de U$S 40.115. Según el informe del perito contador se abonaron algunas cuotas que lle gan al total de U$S 9.500, y que varias de ellas fueron por un importe de la mitad de lo pactado contractualmente.
El último de los pagos corresponde al 15/10/2001, lo que corrobora que el reclamo de la accionada por cobro de las cuotas adeudadas al mes de enero de 2002, según dio cuenta la carta documento de esa fecha, era totalmente procedente.
No hay elemento alguno que demuestre incumplimiento de parte Inversiones, o que ello hubiera sido puesto en su conocimiento por parte del accionante (conf.art.377 CPCC). Se constató la mora de uno de los contratantes -el actor- y la situación in bonis del otro -la parte cumplidora-.
Ahora bien, es cierto que la actora abonó la suma de U$S 22.400, lo que representa un 37,95% de la deuda total; sin embargo no lo es menos que faltaba abonar todavía el resto y nada hizo para cancelar la deuda, sino que simplemente dejó de pagar. Tampoco solicitó la escrituración del bien, ofreciendo garantizar el remanente con un derecho real de hipoteca, tal como lo dispone el art. 7 de la ley 14.005.
Se encuentra acreditado que vivió en el exterior del país (ver testimoniales), y que muchos años después pretendió revivir el contrato con la parte demandada, cuando ya estaba resuelto. Su falta de pago a partir de noviembre de 2001 -acreditado en autos con la prueba pericial e inclusive reconocido expresamente por el actor en su escrito introductoriose encuentra injustificada en tanto no hay elemento probatorio alguno que demuestre la mora de la demandada en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales -me remito al análisis de la juez de grado- (conf.art.1201, 1204 C.C; ver Mosset Iturraspe, en Highton-Bueres, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Hammurabi, 1999, T 3 C, pág.66).
No advierto que el pacto comisorio expreso acordado entre las partes e invocado por la accionada hubiera sido inmoral en atención a las particularidades del caso, según una ejecución e interpretación de buena fe de los contratos conexos que los vinculaban (conf. art.953, 1071 y art.1198 1ª.parte Civil).
La actora pretende la resolución del contrato, cuando éste ya había sido previamente resuelto por la demandada muchos años antes.
Distinta hubiera sido la situación si la actora hubiera pagado o ofrecido pagar su deuda, exigiendo el cumplimiento contractual y la escrituración del bien (conf. art.7 ley 14.005, art.1137, 1197, 1198 y cc C.Civil), lo que no acontece en autos de acuerdo a su postura en el libelo inicial.
Entender lo contrario, o sea como una fórmula pétrea la imposibilidad de resolución del contrato, cuando no se solicitó su cumplimiento sería entrar dentro del ámbito del abuso del derecho.
Los derechos subjetivos deben ejercerse guardando la debida concordancia con los fines perseguidos por el ordenamiento jurídico. Los derechos absolutos constituyen un conjunto tan reducido que su ámbito va siendo cada vez mas estrecho (ver Spota, “Relatividad y abuso de los derechos”, en Jorge Mosset Iturraspe, “El ejercicio de los derechos: buena fé, abuso del derecho y abuso de posición dominante”, en Proyecto de Código Civil- I, 2012-2, Rubinzal- Culzoni, pág.90).
Aquí está en juego no solo los intereses del actor sino también del conjunto inmobiliario que vio comprometido su propio interés ante la indefinición del actor por varios años (ver Ricardo Lorenzetti, “Nuevas formas del abuso del derecho. Situaciones jurídicas lesivas de libertades. Tutela del mercado y amparo”, LL 1995-E-593 y sgtes.).
No puedo dejar de mencionar que la jurisprudencia se ha inclinado, en general, por considerar abusivo el ejercicio de la facultad resolutoria cuando la porción que resta cumplir de una prestación es cuantitativamente inferior a la parte ya cumplida. Sin embargo, este principio interpretativo queda siempre supeditado a las circunstancias que rodean cada caso; por lo que de adoptarse dogmáticamente tal criterio podría alentarse a los incumplidores a mantener una conducta remisa sin otra consecuencia que la de perjudicar indebidamente a sus cocontratantes.
Como aspecto central los rasgos característicos de la resolución que autorizan tanto el pacto comisorio expreso como el tácito, son los de otorgar a la parte cumplidora la facultad de optar por la extinción del vínculo contractual, cuando ha mediado incumplimiento imputable a la otra parte, con efecto retroactivo limitado.Ese incumplimiento debe tener cierta magnitud, pues pretender el ejercicio de la facultad de resolver el contrato cuando el mismo carezca de importancia, implicaría un uso abusivo del derecho, por contrariar los fines que la ley tuvo en mira al reconocerlo y por exceder lo límites impuesto por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
Ahora bien, la ley 14.005 contiene un régimen específico de interpretación restrictiva, de modo que la prohibición de ejercicio de la cláusula comisoria ante el pago del 25% del precio debe ser tenida en cuenta como un derecho que no es absoluto, y que su aplicación no permita arribar a un fin no querido por el legislador. Teniendo en cuenta la fecha en que el actor incurrió en mora, y que no pagó nunca más las cuotas adeudadas, y que fue intimado por ello, bajo apercibimiento de resolución, hace que conforme las razones expuestas sea correcto el fundamento del fallo recurrido, por lo que propongo al Acuerdo que se rechace la apelación del actor.
V-Colofón.
Por los argumentos que anteceden propongo al Acuerdo de Sala de mis distinguidos colegas la confirmación de la sentencia de grado, con costas por su orden en atención al contenido del decisorio que me permite encontrar mérito para apartarme del principio objetivo de la derrota (conf. art. 68 CPCC).
Buenos Aires, de septiembre de 2016.
Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: I.- Confirmar la sentencia de grado, con costas por su orden.
II. A los efectos de conocer en las apelaciones deducida contra los honorarios regulados a fs. 592 vta., es de señalar que en los supuestos de rechazo de demanda debe computarse como monto del juicio el valor íntegro de la pretensión (conf.Fallo Plenario “Multiflex S.A. c/ Consorcio de Propietarios Bartolomé Mitre CNCiv. (en pleno) 30-09-1975 La Ley Colección Plenarios pág. 509).
A tales efectos debe atenderse al capital reclamado en la demanda que ha sido desestimada, no correspondiendo incluir los intereses en la base del cálculo de los honorarios, pues para que esto ocurra se requiere que hayan sido objeto de reconocimiento en el fallo definitivo (confrontar en este último aspecto art. 19 del Arancel y esta Sala en autos “Prevención Aseguradora de Riesgos del Trabajo SA c/Medina Juan José y otros s/cobro de sumas de dinero” del 27/09/11).
Además, se tendrá en cuenta el objeto de las presentes actuaciones y el interés económicamente comprometido resultante del capital de condena, naturaleza del proceso y su resultado, etapas procesales cumplidas por cada uno de los profesionales y el mérito de la labor profesional apreciada por su calidad, eficacia y extensión, considerando además lo dispuesto por los artículos 1, 6, 7, 9, 19, 33, 37, 38 y concs. de la ley 21.839 -t.o. ley 24.432.-
En consecuencia, por no resultar elevados se confirman los honorarios regulados al letrado apoderado de la parte demandada Dr. Carlos A. Nogueira Martearena, por su actuación en las tres etapas del proceso.
Por no resultar reducidos se confirman los honorarios regulados al letrado apoderado de la parte actora Dr. Javier José Salerno, por su actuación en las tres etapas del proceso.
III. En cuanto a los honorarios del perito, se tendrá en consideración el monto del proceso conforme lo decidido precedentemente, la entidad de las cuestiones sometidas a su dictamen, mérito, calidad y extensión de las tareas, incidencia en la decisión final del litigio y proporcionalidad que debe guardar con los estipendios regulados a favor de los profesionales que actuaron durante toda la tramitación de la causa (art. 478 del CPCC).
Por lo antes expuesto, por resultar equitativos se confirman los honorarios regulados a la perito contador Jaime Amanda.
IV. Por las tareas realizadas en esta instancia que culminaron en la presente sentencia, regúlanse los honorarios del Dr. Carlos A. Nogueira Martearena en la suma de ($.). Los del Dr. Javier José Salerno en la suma de ($.), (art. 14 del Arancel).
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 artículo 1074
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