Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8609/pytanie-z-pogranicza-ustaw-fundusz-remontowy/
Timestamp: 2019-05-22 15:54:10+00:00

Document:
Wspolnota Mieszkaniowa - Pytanie z pogranicza ustaw - fundusz remontowy
Dyskusja: Pytanie z pogranicza ustaw - fundusz remontowy
CommentAuthorwmg7
W spółdzielni mieszkaniowej (prawo spółdzielcze) w jednym z budynków został przeprowadzony gruntowy remont balkonów. Remont został sfinansowany z funduszu remontowego ale zakres prac został rozszerzony o górną, szklaną pełną zabudowę, której nie było w pierwotnym stanie budynku. Poczytałem zapisy ustawy o własności lokali oraz orzecznictwo które poniżej zacytuję:
Jakkolwiek katalog wymienionych kosztów jest otwarty i może obejmować także inne pozycje, to z budowy tego przepisu oraz rodzaju zawartych w nim kosztów wynosi się, że związane powinny być one z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ponadto, zgodnie z art. 12 ust. 2 uwl. właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Koszty pokrywane z funduszu remontowego mogą wykraczać poza listę wskazaną w art. 14 uwl, jednak powinny być związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1992 j.t. dalej – „Ustawa”) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomością wspólną są więc – oprócz gruntu (który zawsze w całości wchodzi w skład nieruchomości wspólnej) – te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli.
Co do zasady balkon/loggia służy tylko użytkownikowi danego lokalu, ale elementy konstrukcyjne (płyta balkonowa, izolacja) oraz front/balustrada balkonu i ściany zewnętrzne czy działowe (stanowiące elewację budynku) służą wszystkim właścicielom.
(orzecznictwo)
Fundusz remontowy tylko na utrzymywanie nieruchomości wspólnej:
Potwierdził tę zasadę w szczególności Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z 17 grudnia 2014 r. (I C 1105/13). W uzasadnieniu Sąd podkreślił, że wymienione w art. 14 koszty związane z remontem i bieżącą konserwacją nie mogą być rozszerzane o koszty robót budowlanych innych niż remont ani o zupełnie nowe zadania inwestycyjne. W temacie rozumienia pojęcia „remont” wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 8 maja 2014 r. (V ACa 837/13). Według niego remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Konsekwentnie fundusz remontowy winien służyć gromadzeniu w dłuższej perspektywie czasowej środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem tego rodzaju prac.
I tu mam pytanie, czy zarząd spółdzielni podejmując decyzję o przeznaczeniu f-r na zabudowę balkonów która nie stanowiła "odtworzenia stanu pierwotnego" złamał prawo ?
CommentTime14-03-2019 zmieniony
Remont został sfinansowany z funduszu remontowego ale zakres prac został rozszerzony o górną, szklaną pełną zabudowę, której nie było w pierwotnym stanie budynku.
Ale która powstawała przez lata za zgodą spółdzielni.
Każdy budynek można przebudować i przy remoncie nie wraca się do "stanu pierwotnego".
Orzeczenia sądów są wydawane w konkretnej sprawie , a uzasadnienia do nich nie obowiązują w innych sprawach.
Jeśli masz u siebie spółdzielnie, to szukaj orzeczeń dotyczących spółdzielni a nie wspólnot.
Poza tym być może te lokale należą do spółdzielni i spółdzielnia przy okazji remontu wymieniła również tę zabudowę szklaną w swoich lokalach . Jak rozumiem chodzi o okna?
Nie to nie okna, tylko pełna zabudowa otwartych niegdyś loggii.
CommentTime15-03-2019
Jeżeli jesteś spółdzielcą, a budynek stanowi cześć zasobów spółdzielni, więc jeżeli nie wspólnoty mieszkaniowej, to orzeczenia i definicje, które przytaczasz nie mają w ogóle zastosowania.
Czesz powiedzieć, że ustawa o własności lokali nie ma zastosowania do spółdzielni ?
CommentTime15-03-2019 zmieniony
Gdy wciąż zarząd sprawuje spółdzielnia -uwl ma zastosowanie w ograniczonym zakresie. Ma zastosowanie wtedy, gdy jest bezpośrednie odesłanie do uwl w zapisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
wmg7: Czesz powiedzieć, że ustawa o własności lokali nie ma zastosowania do spółdzielni ?
jak istniej SM to UoWL nie ma zastosowania , bo to co było , to jest wpisane ustaw o SM. UoWL ; UoGN ;
co wy mi tu wypisujecie ? - skoro uwl nie działa w spółdzielni to na jakiej zasadzie funkcjonuje fundusz remontowy ? w oparciu o co ?
CommentTime15-03-2019 zmieniony [Ważne]
O prawo spółdzielcze i statut spółdzielni.
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010040027
Art. 24 (1) . 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy.
Jeśli takiej uchwały nie podjęto albo nie zaistniała poniższa sytuacja:
Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.
to wciąż do zarządzania ma zastosowanie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
wmg7: co wy mi tu wypisujecie ? - skoro uwl nie działa w spółdzielni to na jakiej zasadzie funkcjonuje fundusz remontowy ? w oparciu o co ?
... na podstwie uchwały członków SM (regulamin FR) . Zarząd SM jest tylko wykonawcą tej uchwały. UoWL ; UoGN ;
CommentTime16-03-2019 zmieniony [Ważne]
Sam fundusz remontowy jak najbardziej powołuje się na podstawie ust o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest z resztą w spółdzielniach zdaje się obligatoryjny.
Zupełnie inaczej niż we wspólnotach.
Szczegółowe zasady reguluje statut spółdzielni, zasada ogólna funkcjonowania fr jest w zasadzie taka sama, ale orzeczenia dla wspólnot są w twojej sytuacji nieprzydatne.
Chyba że zachodzi ten przypadek wypomniany wyżej, tj. z art. 24 ustawy o sm, czyli są lokale już wyodrębnione i jest ich co najmniej połowa i jest ta uchwała, o której tam mowa.
Zachodzi?

References: art. 12
 art. 14
 art. 3
 art. 14

Art. 24

Art. 26
 art. 24