Source: http://reise-recht-wiki.de/fristlose-kuendigung-bei-gewerblicher-ueberlassung-der-wohnung-an-touristen-urteil-az-67-s-360-14-lg-berlin.html
Timestamp: 2018-10-15 13:36:04+00:00

Document:
REISERECHT WIKI | Überlassung der Wohnung an Dritte
REISERECHT WIKI / Allgemein / Überlassung der Wohnung an Dritte
LG Berlin: Überlassung der Wohnung an Dritte
Vorliegend verlangen die Kläger die Räumung der vermieteten Wohnung an den Beklagten. Der Beklagte überließ seine Wohnung gewerblich an Dritte, sodass die Kläger ohne vorherige Abmahnung den Mietvertrag fristlos kündigten.
Das Landgericht Berlin entschied, dass die gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte, ohne Wissen der Vermieter, ein Pflichtverstoß darstelle, welcher den Vermieter dazu berechtigt fristlos und ohne Mahnung zu kündigen, da es ihm nicht mehr zugemutet werden könne, weiterhin am Mietvertrag festzuhalten.
67 S 360/14 (Aktenzeichen)
LG Berlin: LG Berlin, Urt. vom 18.11.2014
Rechtsweg: LG Berlin, Urt. v. 18.11.2014, Az: 67 S 360/14
AG Berlin, Urt. v. Datum, Az: 10 C 71/12
1. Urteil vom 18. November 2014
Aktenzeichen 67 S 360/14
2. Wird die Mietsache ohne Wissen des Vermieters gewerblich an einen Dritten überlassen, so stellt dies einen Kündigungsgrund dar, welche fristlos und ohne vorherige Abmahnung erfolgen kann.
3. Im vorliegenden Fall mietete der Beklagte bei den Klägern eine Wohnung. Er überließ die Mietsache im Zeitraum 8. bis 20. Februar 2014 an Touristen als Ferienwohnung. Hiervon setzte der Beklagte die Kläger nicht in Kenntnis. Sodann kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten fristlos. Nun verlangen sie die Räumung der Mietsache.
Das Landgericht Berlin entschied, dass die fristlose Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen sei, da es den Klägern nicht mehr zumutbar gewesen sei, weiter an dem Vertrag festzuhalten. Diese gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte stelle einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar.
Ohne Erlaubnis des Vermieters sei das entgeltliche Überlassen der Mietsache an Dritte vertragswidrig. Auch eine, eigentlich erforderliche, Abmahnung sei hier entbehrlich.
4. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.
5. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.
6. Zutreffend hat das Amtsgericht der Räumungsklage stattgegeben. Den Klägern steht der zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu, da das streitgegenständliche Mietverhältnis spätestens durch die Schriftsatzkündigung vom 24. Februar 2014 beendet worden ist. Den Klägern stand nicht nur ein berechtigtes Interesse zur fristgemäßen, sondern auch ein solches zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt BGB zur Seite. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, insbesondere, wenn er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.
7. Der Beklagte hat die Rechte der Kläger dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass die Mietsache im Zeitraum 8. bis 20. Februar 2014 an Touristen als Ferienwohnung überlassen wurde. Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums durch einen Mieter ist vorbehaltlich einer – hier nicht erteilten – Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig (vgl. BGH, Urt. v. 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13, NJW 2014, 622 Tz. 11). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung über den Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB hinaus nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird. So aber liegt der Fall hier, in dem ausweislich der Berufungsbegründung in offensichtlicher Kenntnis des Beklagten, der nach eigenem Vorbringen “durchaus Unterbringungsmöglichkeiten für Touristen in Berlin zur Verfügung stellt”, zur Behebung eines in einer anderen Wohnung aufgetretenen Vermietungsengpasses die streitgegenständliche Wohnung leergeräumt wurde und “kurzfristig mit einigen Helfern so umzugestalten war, dass sie als Ersatzwohnung für kurze Zeit in Betracht kam”.
8. Diese – zwischen den Parteien unstreitige – gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte stellt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten war. Zwar erfordert der Ausspruch einer verhaltensbedingten außerordentlichen Kündigung gegenüber dem Mieter gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich den Ausspruch einer Abmahnung. Ob eine solche – in Form der der Schriftsatzkündigung vorausgegangenen außergerichtlichen Kündigung – vorlag und deren Wirksamkeit zudem deren sachliche Rechtfertigung erfordert hätte (vgl. dazu BAG, Urt. v. 23. Juni 2009 – 2 AZR 283/08, EzA § 1 KSchG Verhaltensbedingte Kündigung Nr 75 Tz. 21 (offen)), bedarf keiner Entscheidung der Kammer, so dass die Angriffe der Berufung gegen die erstinstanzliche Beweiswürdigung, soweit diese die von den Klägern behauptete und zum Gegenstand der vorgerichtlichen Kündigung erhobenen Überlassung der Wohnung an Feriengäste im Jahre 2012 betrifft, nicht verfangen. Denn eine Abmahnung war hier gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB entbehrlich. Danach bedarf es keiner Abmahnung, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Diese Voraussetzungen sind insbesondere dann erfüllt, wenn zweifelsfrei feststeht, dass der Mieter nicht zur Überlassung der Mietsache an einen Dritten berechtigt ist und weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen (Blank, in: Schmidt-​Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 543 Rz. 77). So liegt der Fall hier:
9. Für den Beklagten bestand einerseits unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt ein Anspruch, die Mietsache im streitgegenständlichen Zeitraum gewerblich an Touristen zu überlassen. Andererseits stellt sich die gleichwohl vertragswidrig erfolgte Überlassung als besonders schwerwiegend dar: Für den Beklagten war die Rechtswidrigkeit seines während des laufenden Räumungsverfahrens entfalteten Handels ohne Weiteres genauso erkennbar wie der Umstand, dass eine Hinnahme dieses Verhaltens durch die Kläger ohne Ausspruch einer neuerlichen Kündigung offensichtlich ausgeschlossen war. Denn die Kläger haben nicht nur durch den Ausspruch der die streitgegenständliche Wohnung betreffenden vorgerichtlichen Kündigung, sondern auch durch die Erhebung der darauf gestützten Räumungsklage unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sie eine Vertragsverletzung durch den Beklagten – noch dazu während des laufenden Rechtsstreits – nicht sanktionslos hinnehmen würden.
10. Keine dem Beklagten günstigere Beurteilung würde sein vor dem Hintergrund des abweichenden Sachvortrags der Berufungsbegründung offensichtlich fallengelassener erstinstanzlicher Vortrag rechtfertigen, seine Ehefrau habe die Wohnung im Februar 2014 ohne seine Kenntnis an Feriengäste überlassen. Denn einerseits muss sich der Mieter gemäß § 278 BGB das Verhalten derjenigen zurechnen lassen, die – wie seine Familienangehörigen – auf seine Veranlassung mit der Mietsache in Berührung kommen (BGH, Urt. v. 15. Mai 1991 – VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750, 1752). Andererseits ist der Mieter aber auch Träger von Obhutspflichten (vgl. dazu Blank, a.a.O., Rz. 54 m.w.N.). Auch gegen diese hätte der Beklagte schwerwiegend verstoßen, indem er selbst nach Ausspruch der vorgerichtlichen Kündigung und Erhebung der darauf gestützten Räumungsklage nicht dafür Sorge getragen hat, die vertragswidrige Überlassung der Mietsache durch Dritte – und damit auch durch seine Ehefrau – in seiner Abwesenheit durch Ergreifung geeigneter Vorsorgemaßnahmen zuverlässig zu verhindern.
11. Der Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.
Fragen & Antworten zum Thema: LG Berlin: Überlassung der Wohnung an Dritte
Berlin.de: Landgericht Berlin: Vermietung der Wohnung durch den Mieter über „airbnb“ an Touristen rechtfertigt die fristlose Kündigung
Forum Fluggastrechte: Weitervermietung der Wohnung an Touristen
Passagierrechte.org: Gewerbliche Weitervermietung an Touristen
AbmahnungAnspruchaußerordentliche KündigungBerlinBeweiswürdigungEntgeltlichFerienwohnungfristlosGewerbliche VermietungKenntnisKündigungKündigungsfristMietsacheMietverhältnisPflichtverstoßRäumungsklageReechtfertigungSchriftsatzkündigungTouristenUnterbringungsmöglichkeitVermietung an DritteVermietungspassVertragsparteienwohnungWohungZumutung

References: § 522
 § 522
 § 553
 § 543
 § 1
 § 543
 § 543
 § 278