Source: http://www.voipartners.it/it/blog/diritto-condominiale-e-immobiliare/%3Cb%3El%E2%80%99amministrazione-immobiliare-attraverso-l%E2%80%99istituto-giuridico-delle-socie/
Timestamp: 2018-12-15 03:32:43+00:00

Document:
Attualmente, in Italia, un numero sempre più crescente di amministratori immobiliari, che in origine esercitavano la professione come singolo professionista, si sono associati in società di persone o di capitali sia in funzione della notevole specializzazione che la professione richiede e sia per aumentare il lavoro.
Il problema relativo alla liceità di una struttura societaria come amministrazione immobiliare è stato portato all’attenzione anche della giurisprudenza sia di merito che di legittimità la quale è attestata su due posizioni di sostanziale parità e cioè: da una parte essa è favorevole, dall’altra contraria.
La presente ricerca si baserà su alcuni dati storici e di analogia legislativa al fine di verificare la liceità di un’amministrazione immobiliare attraverso lo strumento delle società.
La legge 23 novembre 1939 n.1815 sulla: “Disciplina giuridica degli studi di assistenza e di consulenza”, all’art.2, vietava di costituire, esercitare o dirigere, sotto qualsiasi forma diversa da quella di cui al precedente articolo, società, istituti, uffici, agenzie od enti, i quali avessero lo scopo di dare, anche gratuitamente, ai propri consociati od ai terzi, prestazioni di assistenza o consulenza in materia tecnica, legale, commerciale, amministrativa, contabile o tributaria.
Il periodo storico era quello della seconda guerra mondiale e della emanazione delle leggi raziali anche da parte del governo fascista italiano e quindi mirava ad evitare che ebrei italiani esercitassero la propria attività professionale “nascosti” dalla veste giuridica di una società.
Nel 1939, è noto, non era ancora entrato in vigore il nuovo codice civile, ed era ancora vigente il vecchio codice del 1865, nonché il codice del commercio, approvato il 2.4.1882.
Così per evitare che gli ebrei aggirassero i divieti di esercizio della professione contenuti nelle leggi raziali venne emanata la legge 1815 la quale, in sostanza, acconsentiva all’esercizio di una attività professionale in comune purchè, come prescriveva l’art.1, i nomi ed i titoli dei singoli associati fossero esplicitati.
Inoltre, all’ ora come ora era prevista la società di capitali (società anonima art. 121 e ss. cod. commercio ora art. 2325 e ss c.c.); allora come ora per le obbligazioni sociali rispondeva soltanto la società con il suo patrimonio le cui quote erano rappresentate da azioni per cui il profilo personale dei soci veniva reso anonimo dalla personalità della società.
Sempre nel codice civile del 1865, non era previsto il condominio negli edifici, e, come è noto, la sua prima regolamentazione venne approvata nel 1934, vi era però regolata, con pochi articoli, la comunione di beni art.673 e ss.
Non era prevista esplicitamente come oggi all’art. 1106 c.c. la figura dell’amministratore, ma di esso si parlava solamente all’art. 678 ultimo comma se i partecipanti non raggiungevano l’accordo per l’amministrazione dei beni.
Da tali elementi storici non si può affermare che prima del 1939 era vietato esercitare l’attività di amministratore immobiliare sotto la forma di società se è vero che il legislatore dovette emanare una apposita legge per evitare che qualsiasi attività intellettuale di: assistenza o consulenza in materia tecnica, legale, commerciale, amministrativa, contabile o tributaria venisse prestata in forma societaria anonima.
Infatti, l’art. 2 della legge 1815/39 così recitava: “E' vietato costituire, esercire o dirigere, sotto qualsiasi forma diversa da quella di cui al precedente articolo, società, istituti, uffici, agenzie od enti, i quali abbiano lo scopo di dare, anche gratuitamente, ai propri consociati od ai terzi, prestazioni di assistenza o consulenza in materia tecnica, legale, commerciale, amministrativa, contabile o tributaria”.
Ma il divieto era esteso solamente dall’art.1 a quelle “persone che, munite dei necessari titoli di abilitazione professionale, ovvero autorizzate all'esercizio di specifiche attività in forza di particolari disposizioni di legge, si associano per l'esercizio delle professioni o delle altre attività per cui sono abilitate o autorizzate…”
Per amministrare un condominio, fin dall’origine, non è mai stato richiesto un titolo abilitativo per cui nel 1939 l’esercizio di tale attività non rientrava nel divieto di cui all’art.2 della citata legge 1815/39.
Ulteriore conferma si può trarre dalla legge sulla “Disciplina delle società fiduciarie e di revisione” del 23.11.1939 n. 1966.
Infatti, l’art.1 prevede che: “Sono società fiduciarie e di revisione e sono soggette alla presente legge quelle che, comunque denominate, si propongono, sotto forma di impresa, di assumere l’amministrazione dei beni per conto di terzi, l’organizzazione e la revisione contabile di aziende e la rappresentanza dei portatori di azioni ed obbligazioni”.
Sul fronte delle professioni intellettuali, come oggi le conosciamo, queste trovarono posto nel codice civile del 1942 all’art. 2229 e ss. c.c. richiamandosi già nel primo capoverso la duplice ripartizione di quelle per il cui esercizio è richiesta l’iscrizione in appositi albi o elenchi e quelle per così dire libere.
Ora, penso che per affrontare il problema dell’ amministrazione immobiliare anche da parte di una società si debba proprio partire da tali dati storici ma fondamentali, e tener presente:
a) che l’art.12 sulle “Disposizioni su la legge in generale” le c.d. preleggi al codice civile dispone che: “Nell'applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore I comma).
Se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe; se il caso rimane ancora dubbio, si decide secondo i principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato (II comma);
b) che la professione di amministratore immobiliare non è stata mai regolata da una legge professionale da parte del legislatore e, quindi, essendo oggi un dato acquisito, il suo esercizio è libero e, come anche dopo si vedrà, esso non incontra nessun limite nel suo svolgimento sotto forma societaria.
Infatti sia le professioni intellettuali, che le società sono state regolamentate nel Libro V del codice civile del 1942 che è intitolato “Del lavoro”.
Agganciandosi sempre ad un dato storico fondamentale, già Ettore Casati e Giacomo Russo, in uno dei primi manuali di diritto civile italiano (anno 1947) commentando il sistema delle società così introducevano: “Può sembrare poco logico, dal punto di vista del sistema, che le società, soprattutto quelle per azioni guardate talvolta con sospetto, abbiano potuto trovare posto nel libro del lavoro.
Il lavoro è sforzo fisico o intellettuale; il meccanismo delle società invece è per il passato potuto sembrare un congegno comodo e efficace per la realizzazione dei più vasti disegni di speculazione e talvolta di aggressione nel campo della vita economica. (…)
E così le società, quali fra i più potenti organismi delle forze produttive, sono state attratte nell’orbita del lavoro, e sulla base della collaborazione concorrono efficacemente alla realizzazione di finalità non solo di ordine economico ma anche di interesse generale”.
E già si nota che gli autori, analizzando il sistema delle società pongono l’accento sulla “collaborazione” che concorre efficacemente alla realizzazione di finalità anche di interesse generale.
Così con un balzo storico di cinquantadue anni se si analizza la seconda sentenza della Corte di Cassazione emessa nel dicembre del 1994 , seppur in contrasto con una precedente pronuncia emessa sei mesi prima – anche se per la fattispecie delle società personali - , si legge come i giudici evidenziano che: “la ratio che consente la nomina di più amministratori è quella di una maggiore tutela degli interessi dei condomini, tutela richiesta per la maggiore difficoltà di amministrare i grandi complessi dotati di molteplici strutture comuni..”; quindi una finalità economica di interesse generale.
Considerando anche l’art.42 II comma della Costituzione ed il principio fondamentale del riconoscimento e garanzia della proprietà privata certo può dirsi che l’immobile, in generale e, quindi il condominio, è un bene di interesse generale.
Del resto la casa è uno dei beni più importanti del soggetto-cittadino il quale, spesso, destina parte delle proprie risorse economiche date dal lavoro o da investimenti o eredità all’acquisto della casa, e che normalmente, l’abitazione è inserita in condominio (e si ricorda che l’Italia è il paese europeo con più condomini).
Nel complesso delle norme che regolano e tutelano il “condominio”, specie nel codice civile e nel codice penale, si rinvengono delle disposizioni che sono dirette a tutelare gli interessi generali di coloro che abitano in edifici in condominio come, ad esempio: l’art. 2053 c.c. che sanziona, con l’obbligo del risarcimento del danno per “rovina di edificio”, il proprietario di un edificio o di altra costruzione; ovvero l’art. 677 c.p. che punisce il proprietario o colui che è obbligato alla conservazione o alla vigilanza il quale, omettendo di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, ne consenta la rovina.
Analizzando poi il panorama legislativo che direttamente o indirettamente si occupa della gestione di beni immobili si nota come il legislatore abbia previsto l’ istituto della società per la loro amministrazione.
Il primo riferimento è alle già accennate “società fiduciarie” previste e regolate con la legge 23 novembre 1939 n. 1966 è tutt’ora in vigore.
Per l’art.1 della citata normativa le società fiduciarie sono quelle che, sotto forma di impresa, assumono: “ l’amministrazione di beni per conto di terzi, l’organizzazione e la revisione contabile di aziende e la rappresentanza dei portatori di azioni e di obbligazioni”.
Dispone l’art. 810 c.c. sono “beni” le cose che possono formare oggetto di diritti ed i beni sono immobili o mobili (art.812 c.c.).
In generale il concetto di “amministrazione” è quell’attività di gestione e rappresentanza di un patrimonio al fine di conservare l’integrità e l’efficienza produttiva – nel caso di aziende – dei beni che lo compongono.
Ora se per legge una società può amministrare beni immobili conferiti da terzi, può anche amministrare un condominio.
Infatti se nel condominio i condomini non conferiscono alcunché all’amministrazione rimanendo in capo ad essi la titolarità del bene, è pur vero che la figura dell’amministratore, quando sono più di quattro, è obbligatoria ed i condomini sono terzi rispetto al condominio e l’ amministratore ne ha la rappresentanza verso i terzi tanto per i rapporti sostanziali che processuali; ai condomini risponde della buona amministrazione.
Inoltre non esiste differenza sostanziale tra il soggetto che amministra più beni immobili in diversi edifici e colui che amministra le parti comuni degli stessi nell’ edificio in condominio.
Identiche sono le obbligazioni: dalla diligenza nell’ adempimento (ed a seconda della prospettiva adottata del buon padre di famiglia ex art. 1176 I comma, ovvero se inerenti all’esercizio di una attività professionale secondo i parametri di questa ex art. 1176 II comma c.c.) agli adempimenti del contratto di mandato come ad esempio il rendiconto.
Lo stesso dicasi per le società di gestione in seguito alla privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi di investimento immobiliare di cui all’ art.4 del D.L. 25 settembre 2001 n.351, convertito in legge 23.11.2001 n.410.
Così come è prevista la possibilità della “delega di gestione” ad un soggetto persona fisica o giuridica per l’amministrazione dei fondi comuni di investimento immobiliare; sia per l’uno che per l’atra la delibera CONSOB del 14.5.1999 n.11971, Allegato 1, richiede i dati relativi alla qualificazione ed all’esperienza professionale, sostanzialmente parificandoli.
Per l’art.209 del Testo unico delle disposizioni sull'edilizia popolare ed economica (R.D. 28.4.1938 n.1165) è la cooperativa costituita che amministra il condominio.
Alla fine dell’analisi del panorama legislativo sulla “gestione immobiliare” si potrebbe obbiettare che la costituzione della società è finalizzata all’esercizio dell’impresa mentre l’amministrazione immobiliare non lo è e che comunque le società sono soggette al fallimento.
Ma l’attività di amministrazione non è attività d’impresa essendo quest’ultima un’ attività economica organizzata al fine della produzione o scambio di beni o servizi; l’amministrazione immobiliare è una professione intellettuale o estrinsecazione di un lavoro autonomo di mera conservazione di un patrimonio.
Del resto l’attuale legislazione da tempo ha regolato le società di professionisti intellettuali come le società di progettazione, le società di ingegneria di cui alla legge 11 aprile 1994 n.109 (legge quadro sui lavori pubblici) e da ultimo in recepimento della normativa europea, le società tra avvocati (D.lgs 2.2.2001 n.96) e poiché esse sono composte da professionisti e quindi non imprenditori, non sono soggette al fallimento.
Con riferimento alle società tra avvocati (denominata Stp) l’ Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 118 del 28 maggio 2003 ha espresso il parere che i redditi prodotti sono da considerare redditi di lavoro autonomo e non di impresa.
Ma è proprio relativamente ad un possibile fallimento di una società di amministrazione immobiliare che l’unica sentenza che si conosce ne ha escluso l’assoggettabilità alla procedura concorsuale in quanto: “rientra fra le attività intellettuali anche qualora svolga il suo servizio in forma associata, con modalità di erogazione nei settori della consulenza, assistenza e organizzazione esecutiva degli aspetti associativi della vita condominiale” (Trib. Bologna 2.7.1997 in Dir. Fall., 1997, II, 1025, con nota di BONSIGNORI).
RAPPORTI FRA BENI IN PROPRIETA' ESCLUSIVA E BENI COMUNI SITUAZIONI GIURIDICHE AFFINI AL CONDOMINIO IMPUGNAZIONE DI DELIBERA CONDOMINIALE Contabilizzazione DISTACCO Art. 34 L. 392/78 SUCCESSIONI 1669

References: art. 121
 art. 2325
 art.673
 sentenza 
 art. 1176
 art. 1176
 art.4
 sentenza 
 Art. 34