Source: https://issuu.com/youtrade/docs/condominio_25
Timestamp: 2018-09-24 16:22:56+00:00

Document:
Condominio sostenibile e certificato - Settembre 2018 by Virginia Gambino Editore Srl - Issuu
Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano
ANNO 3 - NUMERO 25 - SETTEMBRE 2018 www.casacondominio.net
PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO
LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO
SOSTENIBILE 16 settembre
Con il cuore a Verona
All’interno il catalogo degli espositori e il programma degli eventi AMIANTO 7300 CHILOMETRI QUADRATI SUI TETTI È FUORI LEGGE
SPESE COME SUDDIVIDERE I COSTI DELLA FACCIATA
L’ESPERTO DOMANDE E RISPOSTE AI VOSTRI QUESITI
SOSTENIBILE FIERA DI VERONA - PALAZZO EXPO 16-18 SETTEMBRE 2018
a Fiera del Condominio Sostenibile è una grande opportunità per imprese, professionisti, ma anche per l’utente finale. Per tre giorni, a settembre, Virginia Gambino Editore propone un poker di iniziative su uno spazio di 3.500 mq, con un punto di ristoro organizzato per ospitare anche workshop. Domenica 16. Festa del Condominio: evento destinato a coinvolgere soprattutto l’utente finale, con al centro ristrutturazione, riqualificazione e consolidamento delle strutture e servizi connessi alla gestione.
Lunedì 17, mattina. Secondo Convegno nazionale di YouBuild, per chi opera nel settore della progettazione e realizzazione. Lunedì 17, pomeriggio. Condominio Ok, il roadshow punto di riferimento per gli operatori della gestione condominiale e per gli utenti. Martedì 18. Convegno nazionale di YouTrade, giunto alla edizione numero 11, incentrato sugli scenari del futuro della distribuzione edile.
per info: 02 47761275 - 340 1761951 - www.fieradelcondominio.com CONDOMINIO SC - 1
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N. 25 SETTEMBRE 2018
A VERONA IL CONDOMINIO CON LA «C» MAIUSCOLA
molto probabile che voi, amministratori e proprietari di appartamenti più o meno grandi, non abbiate mai visto un Condominio. Attenzione, non un condominio, con la lettera «c» minuscola, ma un Condominio con la «C» maiuscola. Cioè il condominio ideale, quello che è costruito nella migliore classe energetica, non teme scosse di terremoto perché le sue strutture sono adeguate, gode dei vantaggi che derivano dalla tecnologia allo stato dell’arte, dal citofono alla caldaia, dalla home automation alla produzione di elettricità. È un’utopia, una chimera, possibile solo con una magia degna di Albus Silente? Macché. Tutto questo è solo frutto di
una scelta. Che, anzi, ogni anno che passa diventa sempre più necessaria. Fino a quando sarà la legge a obbligare amministratori e condòmini a entrare nel nirvana degli edifici, volenti o nolenti. Ma perché ridursi a far cadere a pezzi la propria abitazione, a pagare bollette sempre più salate (a proposito, il prezzo del petrolio è raddoppiato nel giro di un anno), ad avere freddo quando fa freddo e caldo quando fa caldo? E tanto più ora, quando per arrivare a questo paradiso condominiale si spende poco o nulla: un aspetto che, forse, offre ancora più soddisfazione? La Fiera del Condominio, di cui parliamo nelle pagine di questo numero, è la soluzione di tutto questo. O, al-
meno, offre la possibilità di ottenere il meglio per iniziare a salire i gradini verso il paradiso condominiale. L’evento progettato e organizzato da Virginia Gambino Editore a Verona (16-18 settembre), non ha bisogno di essere idealizzato, è semplicemente utile a chi vive e lavora «nel» e «con» il condominio. Perché dalla conoscenza, dall’informazione, dalla possibilità di scelta che nasce l’iniziativa. Chi non sa non prende decisioni. Chi non vede in faccia chi gli propone una soluzione non comprende se deve fidarsi o meno. Internet è utile e, anzi, necessario. Ma non sostituisce il contatto diretto. Bisogna toccare con mano. Ricordate quando qualcuno (le grandi aziende telefoniche) diceva che aumentare la velocità di internet non era necessario perché gli italiani non sapevano che farsene? Eppure oggi, con i programmi televisivi che sono sempre più utilizzati via web o con una app, la larghezza di banda serve eccome. È una situazione parallela a quella delle faccende condominiali: non è vero che chi ha un appartamento è insensibile ai temi della sostenibilità, del risparmio energetico, del comfort nella propria abitazione. È necessario solo che conosca le soluzioni, le occasioni di utilizzo o di intervento per fare in modo che si convinca che è il momento di salire il primo gradino che porta al Condominio. Quello con la «C» maiuscola.
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CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO
Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 6 - Numero 25 - Settembre 2018 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l. Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it
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SOMMARIO EDITORIALE A VERONA IL CONDOMINIO CON LA «C» MAIUSCOLA...........	3 DOMANDE & RISPOSTE LE SOLUZIONI DELL'ESPERTO..............................	6
14 per la Fiera del Condominio
SICUREZZA NON DATE LA SCOSSA AI VOSTRI CONDÒMINI.......................	9 MANUTENZIONE ASCENSORI COME INSTALLARE UN ASCENSORE IN UN EDIFICIO ESISTENTE..............	10 PORTE APERTE ADDIO LADRO, ARRIVA IL BOX ANTI EFFRAZIONE.........	12 STORIA DI COPERTINA L’APPUNTAMENTO FIERA VERONA È QUI LA FESTA..................................
FIERA DEL CONDOMINIO I NUMERI CALDI DEL LOMBARDO-VENETO......
SPECIALE FIERA DEL CONDOMINIO SOSTENIBILE 2018 TUTTI GLI EVENTI, I WORKSHOP E GLI ESPOSITORI DELLA MANIFESTAZIONE CHE SI TERRÀ A VERONA DAL 16 AL 18 SETTEMBRE ............................................................................... 23
PRIMO PIANO PERICOLO AMIANTO IL BUON CONDOMINIO SI VEDE DAL TETTO.............	64 SICUREZZA FATE UN CHECK-UP SUL RISCHIO AMIANTO...........................	67 SPESE CHI CI METTE LA FACCIATA.................................................................	68 NEWS..................................................................................................................	75
Il buon condominio si vede dal tetto
DIRITTO & ROVESCIO MEDIAZIONE QUEL MATRIMONIO NON S’HA DA FARE..............................	70
Contabilizzazione misura per misura
REPORT CONDOMINIO OK AVELLINO OPERAZIONE IRPINIA SICURA.....................................................	77 NUMERI LA CAPITALE DEI CONDOMINI.........................................................	78 IDEE UTILI VIESSMANN IL CONDOMINIO È VERDE CON IL CALDO GREEN...................	82 CONTABILIZZAZIONE MISURA PER MISURA...............................................	84 PSICONDOMINIO...............................................................................................	88
Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori
Scrivici a info@vgambinoeditore.it
NON FACCIAMOCI UNA CANNA Il distacco dal riscaldamento centralizzato, autorizzato dall’assemblea a norma dell’articolo 1118 del Codice civile, esenta esclusivamente dalle spese di consumo e di gestione. Infatti, al quarto comma recita: «In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Cioè tutte le spese di manutenzione e messa a norma dell’impianto, di cui rimane, comunque, comproprietario, quindi anche il ripristino delle tubazioni ammalorate e dei danni causati dalle perdite derivanti dalle stesse tubazioni. Non capisco però perché sia modif icato il percorso delle tubazioni.
Antimuffa fai-da-te Nel mio condominio al piano terreno, e precisamente sotto il mio appartamento, c’è un bar che ha chiesto all’assemblea di installare una canna fumaria. Nell’ultima assemblea tutti noi condòmini abbiamo espresso parere negativo, deliberato con il massimo dei millesimi. Ma il proprietario del bar è ostinato e deciso a istallare la canna fumaria, avvalendosi dell’articolo 1102 del Codice civile. Come possiamo difenderci? Saro S., via e-mail Il titolare del bar fa valere un suo diritto di legge previsto dall’articolo 1102 del Codice civile: se la canna fumaria è realizzata nel rispetto delle distanze, dell’altezza dello scarico dal colmo dell’edif icio e le altre norme, al condominio non resta che appellarsi, eventualmente, alla lesione del decoro architettonico. Su questa materia può decidere soltanto il giudice, sentito un tecnico nominato per l’incarico. Quindi,
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per evitare la costruzione della canna fumaria è necessario che il condominio, previa delibera assembleare, intraprenda una azione giudiziaria. Questa azione giudiziaria può essere avviata anche da un singolo condomino che si ritiene danneggiato dall’installazione della canna fumaria.
Il dilemma del tubo Sei anni fa mi sono staccato dal riscaldamento condominiale seguendo tutte le regole e l’assemblea mi ha autorizzato. Ora un condomino, anche lui distaccato dall’impianto centralizzato, ha dei danni nel suo appartamento derivanti dalle tubazioni del riscaldamento. Sono necessari dei lavori impegnativi per risolvere il problema e far passare i tubi in altri appartamenti anzi che il suo. Io devo partecipare alle spese? Laura Belg., via e-mail
Abito in un palazzo di 20 appartamenti all’interno di un complesso di 80 abitazioni. Il mio appartamento è al piano terra e ho la necessità di effettuare un lavoro di isolamento sul soffitto al piano interrato per ottenere più vivibilità e ridurre la muffa all’interno del mio appartamento. Si tratta di circa 90 metri quadri e il lavoro volevo farlo io privatamente per risparmiare. Lo posso fare? Lettera f irmata
SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO In primis è necessario capire il tipo di intervento da effettuare. Infatti, se l’intervento deve essere eseguito a livello del pavimento o nel massetto sottostante, può eseguire tranquillamente i lavori. Se, invece, l’intervento deve coinvolgere il solaio, è necessario appurare che cosa c’è sotto il suo appartamento. Se si tratta di una proprietà privata (cantina, box eccetera) dovrà accordarsi con il singolo o i diversi proprietari della superf icie sottostante, che sono titolari al 50% del solaio e, preventivamente ai lavori, darne comunicazione all’amministratore (articolo 1122 del Codice civile). Se, invece, è una parte comune, ritengo che la sua iniziativa possa essere considerata un utilizzo consentito e, quindi, soggetta alla sola comunicazione preventiva all’amministratore.
La pulizia si fa Durc
Gli esperti di Condominio rispondono alle tue domande •	RIQUALIFICAZIONE DELLA CENTRALE TERMICA •	CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE •	FACCIATE DEGLI EDIFICI E CAPPOTTO •	TETTO •	IMPIANTO ASCENSORE •	SICUREZZA 626 •	SISTEMI ANTIFURTO E VIDEOSORVEGLIANZA •	IMPIANTO WI—FI E DOMOTICA •	ANDRONE E SCALE •	CANTINE
Il nostro amministratore ha sostenuto in assemblea che se non affidiamo l’appalto delle pulizie delle scale alla ditta da lui proposta il condominio rischia pesanti sanzioni e denunce penali: altre aziende, sempre secondo lui, potrebbero evadere tasse e contributi. È vero? Che cosa possiamo fare? Umberto B., Roma
SCRIVICI A: info@vgambinoeditore.it O TELEFONA AL N.: 02/47761275
La responsabilità del committente, solidale con l’azienda, in ordine al mancato pagamento degli stipendi, dei contributi
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previdenziali e degli altri oneri fiscali e contributivi dei dipendenti, esiste dal 2003 e si è modificata con successivi provvedimenti legislativi. Non è una responsabilità penale, ma civile, ed è limitata alle quote relative all’appalto. Vale per due anni dalla fine dell’appalto. Ricorre per qualsiasi appalto e per qualsiasi azienda, anche quella consigliata dall’amministratore. Per evitare questo rischio, è sufficiente che l’amministratore richieda alla ditta di esibire il Durc (dichiarazione unica di regolarità contributiva) in corso di validità. Il Durc è un documento, rilasciato dall’Inps a tutti i datori di lavoro in regola e ha validità di 120 giorni dalla data di emissione.
Quanto costa rizzare le antenne Nel mio condominio di sette appartamenti e un’unica antenna tv, un inquilino lamenta la scarsità del segnale televisivo. Le spese di manutenzione e amplificazione del segnale sono a carico del proprietario dell’immobile o dell’inquilino? S.S., via e-mail In questo caso è necessario verificare la potenza del segnale nel punto di diramazione (cioè dove parte la linea che serve solo l’appartamento in oggetto), mi sembra che il mi-
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nimo utile sia 65 db. Se fosse inferiore, bisogna intervenire sull’impianto di ricezione/ distribuzione e la spesa a cura dell’amministratore del condominio spetta ai proprietari. Se, invece, il segnale è sufficiente, bisogna intervenire sulla linea dell’appartamento. E qui ci si rifà al principio generale: se si tratta di linea esterna (quindi la cui manutenzione è a carico del conduttore) le spese sono a carico dell’inquilino, se la linea è incanalata nei muri le spese sono invece imputabili al proprietario dell’appartamento, così come se
il disservizio fosse dovuto a vetustà dell’impianto stesso.
Vendere il locale caldaia Nel nostro condominio abbiamo abolito il riscaldamento centralizzato e tolto la caldaia. Ora vorremmo vendere il locale attualmente inutilizzato a una dei condòmini. Vorrei sapere se è possibile e come dobbiamo fare. Attilio Russo, Roma La vendita di un locale comune condominiale è una decisione relativa a un bene del condominio e, di conseguenza, tutti i condòmini devono essere d’accordo. Per questo motivo, la delibera che approva la compravendita deve essere necessariamente approvata all’unanimità e la relativa procura va firmata da tutti i condòmini. Poiché suppongo che l’ex locale caldaia non sia accatastato, sarà necessario preventivamente provvedere al frazionamento e alla variazione di destinazione d’uso, (articolo1117 ter.) poi, il notaio con la firma di tutti i condòmini potrà effettuare il rogito. La riforma del condominio non ha, a questo proposito, modificato le regole in materia di maggioranza per la vendita di beni condominiali.
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PRIMO PIANO XXX MANUTENZIONE ASCENSORI Marco Cogliati Ricerca Design e User Experience
COME INSTALLARE UN ASCENSORE IN UN EDIFICIO ESISTENTE
a norma europea EN 81-21 è il riferimento principale per chi deve inserire un ascensore in un edificio esistente che presenti delle configurazioni tali da non permettere l’installazione di impianti conformi ai requisiti delle norme EN 81-20:2014.
In quali casi si applica •	alla costruzione e alla installazione di uno o più ascensori nuovi completi, compreso il vano e gli spazi del macchinario, in un edificio esistente; •	alla sostituzione di uno o più ascensori con altri nuovi in vani e spazi del macchinario esistenti. È fondamentale dare la definizione riportata dalla norma di «edificio esistente»: «Edificio, che è occupato o era già occupato prima dell’ordinativo dell’ascensore. Nota: Un edificio, la cui struttura interna viene completamente rinnovata, è considerato edificio nuovo». L’applicabilità della norma è: •	specifica per gli edifici già costruiti, con vincoli geometrici e/o strutturali che non possono essere variati •	richiamata anche nella serie di norme italiane che regolano le modifiche ad ascensori preesistenti, ovvero le norme UNI 10411 (Parte 1/2/3/4/5/6) •	una facilitazione per le rilavorazioni che, altrimenti, diventerebbero onerose e/o impraticabili. Le leggi statali Con la pubblicazione del Dpr n. 8 del 19.01.2015, che modifica il Dpr n. 162 del 30.04.1999 ed inserisce l’articolo 17bis (Accordo preventivo per installazione
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di impianti di ascensori in deroga), si è stabilito: a) Edifici esistenti: l’organismo accreditato e notificato ai sensi dell’art. 9 Dpr 162/99 rilascia la comunicazione al ministero dello Sviluppo Economico, corredata da specifica certificazione, in merito all’esistenza delle circostanze che rendono indispensabile il ricorso alla deroga, nonché in merito all’idoneità delle soluzioni alternative utilizzate per evitare il rischio di schiacciamento. b) Edifici di nuova costruzione (limitatamente ai casi di impossibilità per motivi di carattere geologico): richiesta di accordo preventivo direttamente al ministero dello Sviluppo Economico entro il termine previsto dalla specifica voce dell’allegato al decreto del presidente del Consiglio 22 dicembre 2010, n. 272. Queste richieste di deroga vengono fatte solo per nuove installazioni e non per ascensori esistenti in ristrutturazione secondo UNI 10411. Tecnicamente parlando Per la testata e la fossa del vano corsa, i principi di sicurezza adottati nella norma stabiliscono due livelli: arresto elettrico, arresto meccanico della cabina. La riduzione dei rischi deve avvenire automaticamente e non essere legata unicamente ad attività svolte secondo istruzioni e/o procedure conformi con la norma. Ovvero, tutti i dispositivi elettrici e meccanici, il cui intervento è richiesto per garantire la sicurezza del manutentore, devono essere azionati dall’esterno del vano corsa e il ripristino delle condizioni normali di utilizzo dell’ascensore deve essere possibile solo con il funzionamento di un dispositivo elettrico dedicato. Questa norma, oltre a trattare gli spazi di
sicurezza nei volumi estremi del vano corsa, permette di derogare alcuni punti fondamentali del regolamento EN 81-20. Il cliente finale (proprietario) può evitare onerosi costi di ristrutturazione edilizia al fine di adeguare le varie situazioni esistenti alle norme vigenti. Il mercato Prima dell’entrata in vigore della norma armonizzata, gli installatori (e quindi i clienti finali) potevano approvvigionarsi soltanto d’impianti modello rispondenti al pr EN81-21 (progetto di norma), cioè ascensori con caratteristiche ben definite (dimensioni, portata, sicurezze), la cui conformità alla direttiva era valutata dall’ente notificato, il quale rilasciava il certificato CE dell’elevatore. In alternativa all’ascensore la piattaforma elevatrice che risponde bene alle esigenze di spazi ridotti per i volumi di rifugio, ma che ha come punto sfavorevole una velocità impianto massima fissata a 0.15 m/s (vedi «Ascensore o piattaforma? Ecco quale scegliere» su Condominio SC di maggio 2018). Dall’entrata in vigore della norma EN 8121, sia le grandi aziende sia i piccoli installatori possono offrire una vasta gamma di soluzioni personalizzate. Conclusione: gli operatori del settore e/o gli studi di progettazione devono tener presente la possibilità di sfruttare i punti salienti di questa norma nelle ristrutturazioni parziali di edifici, per le quali è previsto l’inserimento o l’ammodernamento dell’ascensore. È importante ricordare al proprietario dello stabile che un’analisi pre-intervento eseguita da un’azienda specializzata può’ agevolare le tempistiche burocratiche e i lavori di esecuzione.
24-28 SETTEMBRE 2018 promosso da CONFINDUSTRIA CERAMICA
PRIMO PIANO XXX PORTE APERTE Davide Farina
ADDIO LADRO, ARRIVA IL BOX ANTI EFFRAZIONE L’ingresso del garage è quello maggiormente preso di mira. Eppure è possibile evitare cattive sorprese, a patto di scegliere la soluzione giusta. Ecco i consigli dell’esperto per la scelta di materiali, motori e tipologia di Veronica Monaco
econdo le denunce effettuate all'autorità giudiziaria, le porte del garage sono le prime vittime di ladri e scassinatori. L’aspetto della sicurezza è, dunque, un elemento da non sottovalutare anche nella scelta dei sistemi di accesso per box, garage e depositi, spiega Davide Farina, tecnico specializzato in porte d’ingresso e portoni ad alte prestazioni.
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Domanda. Quanto è importante la sicurezza dei portoni da garage? Risposta. A parte il valore dell’automobile e di altri oggetti che ci sono all’interno del box, in alcune situazioni il garage rappresenta un luogo di passaggio anche all’interno dell’abitazione. Se la porta del box non è sicura, si dà facile accesso ai ladri anche in casa. D. Come si fa a sapere se la porta del
box è abbastanza sicura? R. La porta del garage non è identificabile come un vero ingresso blindato, mancando una normativa di riferimento sull’antieffrazione. Ma ci sono accorgimenti per essere sufficientemente tranquilli sulla sua sicurezza. Innanzitutto, consiglio di prediligere materiali solidi e robusti come l’acciaio, invece che alluminio o legno. Poi, meglio affidarsi ad aziende in grado di offrire sistemi antintrusione come dotazione standard. D. Esiste una certificazione? R. No, non esiste una certificazione per l’antintrusione come, invece, è previsto per le porte di ingresso degli appartamenti. I singoli costruttori possono però sviluppare dispositivi certificati per ostacolare comunque l'accesso. D. Per esempio? R. Il dispositivo antisollevamento di Hörmann: se il portone è chiuso, scatta automaticamente nel riscontro sulla guida. In questo caso il portone viene subito bloccato e protetto da qualsiasi tentativo di scasso. Il bloccaggio è meccanico e mantiene la sua funzione anche in assenza di corrente. D. Ci sono altri aspetti tecnici da valutare sul fronte della sicurezza dei portoni da garage? R. Oltre al materiale con cui è realiz-
Porte da garage e motorizzazioni
zato il portone, svolgono un ruolo importante per la sicurezza anche la scelta della motorizzazione e delle serrature. È importante non dare appigli ai ladri, anche una maniglia può rappresentare un punto debole. Il mio consiglio è quello di lasciare la porta quanto più «pulita» possibile. D. Parlava di motorizzazione: che cosa suggerisce? R. Il 98% delle porte da garage è ormai motorizzato, tuttavia spesso la motorizzazione non è adeguatamente dimensionata in base alla pesantezza della porta. Si vedono spesso motorini che devono trainare porte molto pesanti. Tutto ciò va a discapito della sicurezza. Secondo il tipo di portone esistono varie classi di motori con potenze diverse. D. Basculante, avvolgibile o ancorata su cardini: come scegliere il portone giusto? R. Qualora ci fosse la possibilità, per rapporto qualità-prezzo consiglio il portone sezionale. Aprendosi verticalmente verso l’alto e ponendosi al soffitto del garage, il portone sezionale offre il migliore apporto volumetrico e non produce ingombri in esterno, consentendo la sosta davanti al box anche quando la porta è chiusa. Ci sono, però, situazioni in cui il portone sezionale non può essere installato. In ogni caso, esistono sul mercato numerose possibilità. D. È prevista la coibentazione termica anche per le porte dei box? R. Sì, i portoni sezionali sono quasi sempre coibentati per garantire la perfetta tenuta termica. In più avere un buon isolamento, soprattutto se il garage è adiacente alla casa, consente di beneficiarne a livello di risparmio energetico per l’abitazione. Esistono anche modelli di portoni di maggiore spessore di coibentazione adatti alle case passive. D. Insieme al portone è possibile installare anche una porta pedonale? R. Sì, anche se indebolisce un po’ la struttura e rende il sezionale più attaccabile da eventuali malintenzionati.
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STORIA DI COPERTINA FIERA DEL CONDOMINIO
SOSTENIBILE L’APPUNTAMENTO
FIERA VERONA È QUI LA FESTA Domenica 16 settembre professionisti e proprietari di immobili avranno un’occasione unica: la consulenza di tanti esperti pronti a consigliare la soluzione migliore per rendere la casa più confortevole e meno energivora di Giuseppe Rossi
na festa presuppone che ci sia un motivo per festeggiare. E per quanto riguarda la Festa del Condominio, in programma domenica 16 settembre alla Fiera di Verona, i motivi per fare festa sono molti, che si possono tutti riassumere in un concetto: un’occasione unica per ottenere informazioni utili per vivere meglio. Ne elenchiamo alcune: isolare la
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casa e risparmiare sul riscaldamento, produrre energia con pannelli solari o mini pale eoliche, eliminare le muffe, stop alle infiltrazioni, vendere il bonus casa e incassare il credito d’imposta, aggiungere un piano alla casa, cambiare porte e finestre pagando la metà, difendersi dai ladri d’appartamento, avere un bagno silenzioso e profumato, un tetto perfetto, dipingere la casa senza formaldeide, neutralizzare i vicini rumorosi, rendere sicura la casa contro il rischio sismico, prevenire gli incendi in condominio... Un sacco bello Ma l’elenco dei motivi di festeggiamento è ancora più lungo. Perché la Festa del Condominio, organizzata da Virginia Gambino Editore nell’ambito dei tre giorni dedicati alla Fiera del Condominio, riguarda tutti, ma proprio tutti, i possibili interventi che si possono attivare per rendere più sicura, meno dispendiosa e più confortevole la propria casa (non necessariamente di grandi dimensioni) o l’intero edificio condominiale. E tutto questo va festeggiato? Certo, perché una schiera di esperti sarà a disposizione per consigliare, indicare, trovare soluzioni ai problemi o per concretizzare i desideri di miglioramento applicati alla propria casa. Gratis. La giornata di domenica, infatti, sarà riservata non solo agli operatori del settore, ma anche alle famiglie, ai semplici proprietari di un immobile, anche esclusivamente della propria abitazione. La scelta migliore Non capita tutti i giorni, insomma, di poter seguire le spiegazioni di un tecnico pronto a suggerire la strada o il prodotto più adeguato per migliorare la propria abitazione. Non solo: a questo bisogna ricordare che si aggiunge la possibilità di pagare solo una minima parte delle spese. Attenzione: non durerà in eterno. La congiuntura è ora particolarmente favorevole grazie ai bonus casa, che consentono
di risparmiare il 50% delle spese per qualsiasi intervento di ristrutturazione, e dal 65% al 75% per gli interventi che consentono il risparmio energetico per l’appartamento. Per i singoli proprietari, per il momento, questo sconto è previsto fino al 31 dicembre (data entro la quale bisogna firmare un contratto con l’impresa che eseguirà i lavori). Poi, chissà. Una ragione in più per programmare una visita alla Festa del Condominio dove, per le famiglie, domenica 16 settembre sarà anche uno spazio dove poter lasciare i bambini. E per riflettere se non sia il caso di guadagnare un po’ di soldi investendo sulla propria casa: chi riduce le spese per il riscaldamento con sistemi più efficienti, infatti, non solo si vede restituire dallo Stato oltre i due terzi di quanto speso, ma ottiene subito una riduzione del costo del riscaldamento o del raffrescamento della casa. In pochi anni questo combinato disposto si trasforma in un rendimento netto sotto forma di spese mensili diminuite. Tre giorni di formazione Ma la Festa del Condominio non è tutto. Chi vuole ottenere informazioni più approfondite, chi opera nella filiera dell’edilizia, chi amministra uno stabile, chi è interessato ad allargare la propria formazione, ha a disposizione altri due giorni densi di avvenimenti. Oltre agli stand delle imprese presenti in Fiera, sono in programma infatti convegni e workshop praticamente per tutti i gusti. Il tutto su una vasta superficie di 3.500 metri quadri presentati con uno speciale allestimento. Gli stand destinati a ospitare le aziende presenti, infatti, avranno l’aspetto che ricorda quello specifico della loro attività: per esempio, una facciata di edificio con cappotto per le imprese nel settore dell’isolamento. Al centro di questa inedita città ci sarà spazio per un punto di ristoro organizzato in modo da poter ospitare anche workshop. Ecco, in sintesi, il programma.
•	Domenica 16, come accennato all’inizio, sarà il giorno della Festa del Condominio, evento destinato a coinvolgere soprattutto l’utente finale, cioè chiunque sia proprietario di un immobile. Ristrutturazione, riqualificazione e consolidamento delle strutture, accanto alle nuove opportunità dei servizi connessi alla gestione delle abitazioni, saranno il cuore dell’evento.
Informazioni per professionisti •	Lunedì 17, alla mattina, l’agenda prevede il secondo Convegno nazionale di YouBuild, rivista dedicata a chi opera nel settore della progettazione e realizzazione, in particolare nell’edilizia sostenibile. Dopo il primo grande appuntamento, che ha registrato un comprensibile successo, la seconda edizione proporrà altri temi di discussione inerenti all’edilizia green. Sempre lunedì 17, ma al pomeriggio, torna Condominio Ok, il roadshow che fa tappa a Verona e si propone come punto di riferimento per gli operatori della gestione condominiale e per gli utenti. Amministratori di stabili, professionisti, aziende, si ritroveranno a discutere di problemi e delle soluzioni per un condominio più confortevole e sostenibile. •	Martedì 18, infine, in Fiera Verona si terrà il Convegno nazionale di YouTrade, che giunge alla edizione numero 11. L’evento legato alla rivista di Virginia Gambino Editore, punta sui temi caldi che riguardano l’edilizia e le rivendite. Il filo conduttore del convegno riguarderà, per esempio, gli scenari del futuro per la distribuzione edile. Insomma, quattro eventi legati dallo stesso filo conduttore; la gestione degli edifici residenziali, la progettazione, la sostenibilità. Per la prima volta un evento fieristico riesce a riunire tutti questi decisivi aspetti per utenti privati e operatori specializzati. CONDOMINIO SC - 15
SOSTENIBILE MERCATO IMMOBILIARE
I NUMERI CALDI DEL LOMBARDO-VENETO
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Da Vicenza a Brescia, passando per Mantova, Trento e Verona: il Centro Studi YouTrade ha fotografato in esclusiva la situazione del patrimonio edilizio destinato alle abitazioni. E ha scoperto che riqualificare gli edifici in cui si vive è più conveniente che mai. A patto di saper cogliere il momento favorevole
he gioco è quello in cui vincono tutti? In realtà sappiamo bene che i giochi sono fatti per avere dei vincitori e dei vinti. Eppure c’è un gioco dove si vince sempre, vincono tutti e soprattutto è un gioco conveniente. Si chiama riqualificazione ed è un gioco dove veramente vincono tutti. Vince chi deve riqualificare casa propria e il proprio condominio e chi deve gestire i lavori, progettarli e seguirli, chi deve fare i lavori e poi, negli anni, gestire la manutenzione. E vince anche il sistema finanziario che può aiutare a gestire il finanziamento per la riqualificazione. In questo gioco vincono tutti perché è l’unico gioco dove guadagnano tutti. Non esiste altro gioco dove vince chi paga, chi lavora e chi finanzia. L’economia è un sistema di vasi comunicanti, se qualcuno guadagna da una parte c’è qualcuno che perde da un’altra. Occasione unica Non così nella riqualificazione, perché il sistema attuale di defiscalizzazione degli interventi (aumentato dalla convenienza della cessione del bonus) unito al basso costo del denaro per accedere ai finanziamenti e al risparmio in bolletta che deriva dalla riduzione dei consumi energetici è un sistema che garantisce anche a chi deve pagare (e che in un mercato normale sarebbe il soggetto che perde) di guadagnare. E a conti fatti il combinato disposto degli incentivi fiscali, del costo del denaro e del risparmio energetico fa guadagnare molto di più di quanto si perde, garantendo risparmi che se fossero finanziari rappresenterebbero un tornaconto che nessun investimento sicuro può oggi garantire. Questo gioco è appena iniziato. Ed è un gioco nel quale le quantità a disposizione fanno comprendere che ce n’è per tutti e in ogni luogo. Basta capire come fare, cosa farlo e come proporlo. Perché il punto chiave è convincere i proprietari a giocare e questo può avvenire in base a due leve principali, non solo la convenienza all’investimento ma soprattutto il benessere che immobili riqualificati sono in CONDOMINIO SC - 17
SOSTENIBILE grado di dare ai proprietari, in termini di comfort e di qualità della vita. Verso l'infinito e oltre Ed è un gioco nel quale c’è un giocatore, il condominio, che anche se non è facile da coinvolgere, è un soggetto potenzialmente infinito, sia a livello nazionale che a livello locale. In Italia abbiamo 14,5 milioni di edifici dei quali 12,2 milioni residenziali con oltre 1,2 milioni di condomini, che rappresentano dunque il 10% degli edifici. Ma in termini di famiglie e di popolazione che abita in quegli edifici, rappresentano il 58% delle famiglie italiane. In pratica, sei famiglie su dieci in Italia vivono in condomini, costruiti per la maggior parte dal primo dopoguerra fino agli anni Novanta del secolo scorso. Dunque in periodi nei quali non si seguivano regole energetiche e di comfort abitativo, che oggi sono la base per co-
struire (e vendere). A livello territoriale Veneto, Trentino e Lombardia valgono il 26% degli edifici condominiali italiani e delle unità abitative residenziali, un patrimonio per il 60% edificato prima del 1976, anno in cui per la prima volta fu introdotta una normativa che prescriveva per legge criteri di efficienza energetica negli edifici, e per l’82% edificato prima dell’avvento della Legge 10 del 1991, la prima vera legge italiana sull’efficienza energetica. In sostanza viviamo in un sistema edilizio fortemente energivoro, con gli edifici degli anni Cinquanta che consumano 400 kWh/mq/anno, praticamente 40 litri di gasolio equivalente per ogni metro quadro e ogni 12 mesi, con costi energetici in bolletta molto elevati, fino ai recenti 80-90 kWh/mq/ anno degli edifici degli anni Duemila. Ma oggi si può costruire a 16 kWh/ mq/anno e si può riqualificare portando il consumo a 40 kWh/mq/anno, in
pratica abbassando le attuali bollette energetiche, elettriche e del gas, del 90%. Chi non vorrebbe risparmiare il 90% di quanto ogni anno spende per alimentare i propri elettrodomestici e riscaldare e raffrescare casa sua? Verona Verona, Trento, Mantova, Brescia e Vicenza sono cinque province che rappresentano, al pari di tante altre province italiane, un mercato potenzialmente molto interessante da questo punto di vista. In provincia di Verona sono presenti quasi 199 mila edifici dei quali circa 171 mila sono edifici residenziali, oltre 25 mila dei quali nella sola Verona. Complessivamente si contano più di 433 mila abitazioni, delle quali 71 mila non occupate o utilizzate come seconde case di vacanza.Le abitazioni occupate sono oltre 362 mila, delle quali più di 112 mila nella sola Verona. Il 45% delle abitazioni Trento
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occupate si trova in edifici condominiali con cinque e più appartamenti per edificio, dunque poco meno del 50% della popolazione e delle famiglie vive in condominio. Se si circoscrive la definizione di condominio utilizzando i parametri della norma, ovvero limitando il conteggio agli edifici che necessitano per legge di un amministratore condominiale, si giunge ad un totale di 103 mila alloggi e famiglie amministrate, pari al 28% delle famiglie residenti in provincia di Verona. In sostanza, gli edifici condominiali rappresentano il 27% e quasi il 50% delle famiglie, ma quelli con obbligo di amministratore sono circa il 21% e rappresentano il 28% dei nuclei famigliari. Sul totale delle abitazioni presenti in provincia di Verona, il 48,1% è stato costruito prima del 1970 e dunque presenta caratteristiche di scarsa o nulla rispondenza alle normative antisismiche ed energetiche. Un ulteriore 31,1% è stato costruito prima del 1990, anno di entrata in vigore della L. 10. Del restante 20,8% un quarto è stato edificato in epoca recente. Trento In provincia di Trento sono presenti 145 mila edifici dei quali 125 mila sono residenziali, il 10% circa nella sola Trento.
Complessivamente contano 347 mila abitazioni, delle quali 129 mila non occupate o utilizzate come seconde case di vacanza. Le abitazioni occupate sono 218.500 delle quali 49 mila nella sola Trento. Il 42% delle abitazioni occupate si trova in edifici condominiali con cinque e più appartamenti per edificio, dunque oltre il 40% della popolazione e delle famiglie vive in condominio. Se si circoscrive la definizione di condominio alla norma si giunge a un totale di
C’è un giocatore, il condominio, che anche se non è facile da coinvolgere, è un soggetto potenzialmente infinito, sia a livello nazionale che a livello locale: rappresenta il 10% degli edifici 53 mila alloggi e famiglie amministrate, pari al 25% di quelle residenti in provincia di Trento. Sul totale delle abitazioni presenti nell'area trentina il 54% è stato costruito prima del 1970, un ulteriore 26,5% prima del 1990 e del restante 18,5% solo un quarto è stato edificato in epoca recente.
Brescia In provincia di Brescia sono presenti quasi 266 mila edifici dei quali circa 231 mila residenziali e poco meno di un decimo nella sola Brescia. Complessivamente contano 635 mila abitazioni, delle quali 133 mila non occupate, mentre le abitazioni occupate sono quasi 502 mila, delle quali 84 mila nella sola Brescia. Il 43% delle abitazioni occupate si trova in edifici condominiali con cinque e più appartamenti per edificio, dunque oltre il 40% della popolazione e delle famiglie vive in condominio. Utilizzando i parametri della norma, ovvero limitando il conteggio agli edifici che necessitano per legge di un amministratore condominiale, si giunge ad un totale di più di 120 mila alloggi e famiglie amministrate, pari al 24% delle famiglie residenti in provincia di Brescia. In sostanza, gli edifici condominiali rappresentano il 30% e oltre il 40% delle famiglie, ma quelli con obbligo di amministratore sono circa il 23% e rappresentano il 24% dei nuclei. Sul totale delle abitazioni presenti in provincia di Brescia, il 51% è stato costruito prima del 1970 e, dunque, presenta caratteristiche di scarsa o nulla rispondenza alle normative antisismiche ed energetiche. Un ulteriore 28,9% è staCONDOMINIO SC - 19
SOSTENIBILE to costruito prima del 1990 e del restante 20,1% poco meno di un quarto è stato edificato in epoca recente.
del 1991, dunque complessivamente in provincia di Mantova l’83,2% degli edifici è stato costruito prima del 1991.
Mantova In provincia di Mantova sono presenti 107.971 edifici dei quali 104.618 utilizzati e dei quali oltre 94 mila residenziali. Complessivamente si contano 163mila abitazioni occupate da 165 mila famiglie residenti. Dei 94 mila edifici residenziali utilizzati, 6.250 (6,6%) sono condominiali con cinque e più alloggi per edificio nei quali risiedono 49.650 famiglie, pari al 30,0% delle famiglie. Limitando il conteggio agli edifici che necessitano per legge di un amministratore condominiale si giunge a un totale di 2.070 edifici e 27.230 famiglie amministrate, pari al 16,5% delle famiglie residenti, un dato comunque rilevante in una provincia per lo più edificata con abitazioni mono e bifamiliari. In ogni caso sul totale degli edifici presenti in provincia di Mantova, il 56,5% è stato costruito prima del 1970 e dunque presenta caratteristiche di scarsa o nulla rispondenza alle normative antisismiche ed energetiche e un ulteriore 26,8% è stato costruito prima
Vicenza In provincia di Vicenza invece sono presenti quasi 225 mila edifici dei quali circa 193 mila sono residenziali, e oltre 14 mila si trovano nella sola Vicenza. Complessivamente si contano 421 mila abitazioni, delle quali oltre 85 mila non occupate, mentre quelle abitate sono quasi 336 mila, delle quali più di 48 mila nella sola Vicenza. Il 33% delle abitazioni occupate si trova in edifici condominiali con cinque e più appartamenti per edificio, dunque oltre il 30% della popolazione e delle famiglie vive in condominio. Limitando il conteggio agli edifici che necessitano per legge di un amministratore condominiale si giunge ad un totale di quasi 57 mila alloggi e famiglie amministrate, pari al 17% delle famiglie residenti in provincia di Vicenza. Sul totale delle abitazioni presenti in provincia di Vicenza, il 44,4% è stato costruito prima del 1970, un ulteriore 34,1% prima del 1990 e del restante 21%, poco più di un quinto è stato edificato in epoca recente.
Conviene sbrigarsi Complessivamente in queste cinque province e considerando solo le famiglie obbligatoriamente gestite da un amministratore condominiale si tratta di 360 mila famiglie residenti, pari all’1,5% del totale delle famiglie italiane e al 2,5% delle famiglie residenti in condominio. Sono dati non trascurabili che evidenziano l’importanza del fenomeno dal punto di vista economico, ma anche sociale, considerando che non stiamo parlando di aree metropolitane e di città capoluogo dove il vivere in condominio è il sistema strutturale principale, come a Milano, Genova, Torino, Roma, Napoli o Palermo. Stiamo parlando di medie province italiane, rappresentative del sistema di urbanizzazione diffuso in molte province e che indica come anche in territori così configurati il mercato potenziale della riqualificazione è un mercato molto importante e interessante, a patto di saperlo cogliere e di promuoverlo in modo adeguato, puntando sul sistema combinato delle convenienze fiscali, finanziarie e del risparmio energetico che oggi possono essere adeguatamente sfruttate e che, visti gli annunci dell’atMantova
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tuale Governo in carica, non si sa quanto potranno ancora durare. Fare bene e fare presto, dunque, sfruttando tutte le opportunità di detrazione dei costi di ristrutturazione e di efficientamento energetico, proponendo interventi mirati sugli impianti e sulle strutture al fine di ridurre i consumi, migliorando il comfort abitativo e rendendo gli edifici più efficienti dal punto di vista del risparmio energetico e più sicuri dal punto di vista antisismico. Economicamente sostenibile Tutti interventi che si traducono in un risparmio sulle bollette energetiche, un risparmio che, sommato agli effetti delle detrazioni fiscali, può rendere non solo economicamente sostenibili gli interventi, ma garantire un extraguadagno dato dal risparmio prolungato nel tempo. Simulazioni eseguite su casi reali simili a quelli dei condomini e degli edifici presenti in queste province indicano che nell’arco di 30 anni il risparmio in bolletta può finanziare i lavori di riqualificazione con un ritorno che se fosse finanziario sarebbe superiore al 10%, un investimento sicuro perché fatto sui
muri di casa nostra, che è di circa quattro volte superiore come ritorno finanziario a quello di qualsiasi prodotto a lungo termine, come i Buoni Pluriennali del Tesoro a 30 anni. In alcuni casi una analisi dei flussi di cassa a 30 anni evidenzia che un investimento di riqualificazione e rigenera-
Nell’arco di 30 anni il risparmio in bolletta può finanziare i lavori di riqualificazione con un ritorno che se fosse finanziario sarebbe superiore al 10%. Un investimento sicuro perché fatto sui muri di casa nostra zione energetica in un alloggio condominiale ha una redditività finanziaria superiore al 13% netto e in questo caso il confronto con i rendimenti dei titoli di stato a 30 anni evidenzia una differenza abissale. I dati e le analisi rappresentano la misura evidente del fatto che la mag-
gior parte dei condomini e degli alloggi in essi presenti risalgono a un’epoca in cui erano assenti norme prescrittive sul rendimento energetico e sull’efficienza nei consumi. Ma dobbiamo farci alcune domande. Quanti amministratori condominiali, quanti progettisti, quanti tecnici, quante imprese sono in grado di essere promotori e gestori di azioni che comportano risparmi veri e tangibili per i condòmini, rispondendo in modo efficace ed efficiente alla nuova domanda di servizi che i condòmini rappresentano e sviluppando adeguati business plan per evidenziare i risparmi potenziali ai propri clienti e ai propri amministrati? I nostri condomini sono nella maggior parte edifici energeticamente non sostenibili, che consumano e sprecano risorse energetiche e dobbiamo avviare una nuova stagione di miglioramento complessivo del sistema casa in Italia e per farlo abbiamo bisogno dell’aiuto e soprattutto dell’impegno di tutti. E questo impegno non è così difficile da raggiungere se pensiamo che in realtà questo è un gioco dove vincono tutti, nessuno escluso. Giochiamo, dunque, e facciamolo tutti assieme. CONDOMINIO SC - 21
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16-17-18 Settembre 2018
Fiera di Verona Palaexpo Viale del Lavoro 8
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ORARI DI APERTURA: Domenica 16 settembre Lunedì 17 settembre Martedì 18 settembre dalle ore 9,30 alle 18,30
BIGLIETTI DI INGRESSO: Ingresso Gratuito solo previa registrazione online Parcheggio: € 5,00 per tutta la giornata
SOMMARIO: SALUTO DI VIRGINIA GAMBINO���������������������������������������������� 31 PROGRAMMA CONVEGNI E WORKSHOP ����������������������������� 32 ELENCO ESPOSITORI ��������������������������������������������������������������� 38
PIANTA GUIDA area involucro • Faraone area servizi/360°
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Info Point / Registrazioni
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FIERA DI VERONA 16-17-18 SETTEMBRE 2018
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FIERA DEL CONDOMINIO SOSTENIBILE 2018
BENVENUTI IN FIERA Virginia Gambino Organizzatore della manifestazione
econdo l’ultimo sondaggio Doxa, per il 94% degli italiani la casa è importantissima. E questo perché rappresenta non solo il luogo dove abitare, ma anche un luogo protetto dalle incertezze che scuotono la nostra società: per quattro italiani su dieci l’abitazione è un rifugio dal mondo esterno. Si può aggiungere anche che il 48% degli italiani ha aumentato la quantità di tempo passato in casa rispetto a dieci anni fa. E non solo perché va meno al cinema: un italiano su tre lavora anche o principalmente a casa e, di questi, il 70% trasforma in ufficio il proprio salotto più di una volta alla settimana. Sono numeri che rafforzano ancora di più l’idea che è alla base della Fiera del Condominio: l’abitazione è sempre più centrale nella nostra vita. E da luogo in cui trovarsi alla sera o passare delle ore durante i giorni festivi, è diventata un hub connesso con il resto del mondo. Anzi, un mondo a sé stante. Proprio per questo l’abitazione, singola o condominio, deve essere un mondo confortevole e sicuro, sano, che sa gestire al meglio i consumi. Perché anche questa è un’esigenza sentita dagli italiani: la casa deve essere comoda, ma anche sostenibile, possibilmente con un impatto zero sull’ambiente. Un obiettivo che si può raggiungere, come avrà modo di rendersi conto chi parteciperà ai tre giorni organizzati dalla nostra azienda, Virginia Gambino Editore, in collaborazione con l’Ordine degli Ingegneri di Verona. Una manifestazione che, a nostro avviso, ha il merito di riunire per la prima volta attorno a un tavolo o, meglio, a tanti tavoli, aziende, professionisti, amministratori di condominio, esperti di diversi settori, tutta la filiera delle costruzioni. Ognuno di loro ha la chiave che apre la porta di una o più soluzioni. La Fiera del Condominio è stata suddivisa per aree di competenza. Ma i visitatori che dal 16 al 18 settembre visiteranno gli stand troveranno anche molto di più. Non solo aziende ad attendere che qualcuno chieda informazioni: la Fiera del Condominio, al contrario, è soprattutto un momento di informazione e formazione. A partire dalla giornata di domenica, con la Festa del Condominio, pensata per essere un evento
su misura per il pubblico non professionale: è previsto anche uno spazio per i bambini. Il programma della Festa prevede, infatti, tanti appuntamenti su argomenti specifici dedicati al pubblico: dall’isolamento delle superfici per mantenere meglio il caldo e tagliare la bolletta dell’energia, alle tecniche per ottenere maggiore comfort e una sicura igiene domestica. Per migliorare la propria casa, in effetti, è proprio il momento giusto: la legge di Bilancio approvata lo scorso anno prevede sconti forse non più ripetibili per chi inizia a ristrutturare o riqualificare. Merito degli oramai noti bonus casa, sconti fiscali che lo Stato concede a chi intraprende lavori, praticamente di qualsiasi tipo. Anche di questo si potranno ottenere informazioni durante la Fiera del Condominio. Ma c’è di più. Perché ora anche chi non ha in banca soldi sufficienti per intraprendere lavori domestici può ottenere grandi risultati. Il meccanismo della cessione del credito, infatti, consente alle imprese di farsi carico di gran parte del costo. Tradotto: in Fiera troverete anche chi finanzia i lavori in cambio dei bonus fiscali, ed è anche questa una straordinaria opportunità. Abbiamo parlato di una grande occasione per il pubblico, per chiunque possiede un immobile, grande o piccolo. Ma Verona è anche un importante centro economico. È per questo che l’idea di mettere a confronto pubblico con gli addetti ai lavori è vincente. Lunedì e martedì, in particolare, la Fiera del Condominio comprenderà anche importanti momenti di confronto per chi opera nella filiera che ruota attorno all’edilizia residenziale, dagli amministratori di condominio ai progettisti. Lunedì con il Convegno YouBuild dedicato al mondo delle costruzioni e della progettazione, il pomeriggio con il roadshow Condominio Ok, che coinvolge i professionisti della gestione degli immobili. Infine, martedì, con l’XI Convegno di YouTrade, centrato sul mondo dell’edilizia e della distribuzione di materiali edili. Tante occasioni di approfondimento e formazione, che fanno di questa Fiera un evento di grande rilevanza economica ma, non dimentichiamolo, anche culturale. 31
Domenica 16 settembre ORE 10,00 - SALA MICHELANGELO
ORE 12,00 - SALA RAFFAELLO
CuriositĂ giuridiche e aspetti controversi dell'assemblea di condominio: quello che i condĂ˛mini non sanno e che gli amministratori non dicono
Rinnovare l'ascensore
Avv. Palmiro Fronte 60 min + domande
ORE 10,00 - SALA LEONARDO
Mettere in sicurezza l'impianto elettrico Ordine degli Ingegneri - Ing. Alberto Spellini 20/25 min + domande
Valentino Policante 20/25 min + domande
ORE 12,15 - SALA LEONARDO
Sismica e sisma bonus: come rendere sicura la tua casa Ordine degli Ingegneri - Ing. Alberto Fasanotto 20/25 min + domande
ORE 13,00 - SALA CENTRALE
Inaugurazione Fiera del Condomino Sostenibile con buffet
ORE 10,45 - SALA LEONARDO
Prevenire gli incendi e gli obblighi del condominio Ordine degli Ingegneri - Ing. Riccardo Marchesini 20/25 min + domande
ORE 14,00 - SALA MICHELANGELO
Come vendere il bonus casa e incassare il credito d'imposta Ing. Andrea Ceoletta
ORE 11,30 - SALA LEONARDO
L'importanza delle canne fumarie Ordine degli Ingegneri - Ing. Virginio Babbi 20/25 min + domande
ORE 11,30 - SALA MICHELANGELO
Come neutralizzare i vicini rumorosi Ing. Cristiano Vassanelli 20/25 min + domande
ORE 14,00 - SALA LEONARDO
Incentivi per la riqualificazione energetica: isolare la casa e risparmiare Ordine degli Ingegneri - Ing. Elena Mazzola, Ing. Andrea Coccato 20/25 min + domande
II CONVEGNO NAZIONALE YOUBUILD 2018
LE CITTÀ A UNA SVOLTA Vivremo più a lungo: prospettive e sfide nella società del futuro
LUNEDÌ 17 SETTEMBRE 2018 ore 9.30 Fiera di Verona - Palaexpo - Ingresso A1 - Sala centrale PROGRAMMA 9,30
10,00 Saluti introduttivi e istituzionali Virginia Gambino, Luca Maria Francesco Fabris, Matteo Limoni (Ordine degli Ingegneri di Verona), Francesca Piantavigna (consigliere Ordine degli Architetti provincia di Verona) 10,20 Il passaggio dall’era industriale a quella digitale: la sostenibilità è di rigore Roberto Masiero, Università Iuav di Venezia 10,50 Produrre meglio in un mondo che vive più a lungo Federico Della Puppa, Centro Studi YouTrade
È ILbreak DISPOSITIVO 11,10 Coffee
11,25LA Dove, perché, cosa, come: RISALITA DI CATTIVI ODORI riqualificare non è più un’opzione Emanuela Casti, Università di Bergamo
ED INSETTI INFESTANTI DALLA co-housing RETE FOGNARIA 11,55 Focus: e nuove offerte abitative Giuseppe Panebianco, architetto esperto di riqualificazione urbana ALL’INTERNO DELL’ABITAZIONE
12,15 Il ruolo dei professionisti (talk show) Alessandro Pisanu, Ordine degli Ingegneri di Verona, Francesca Piantavigna, Ordine degli Architetti di Verona modera Roberto Di Lellis, giornalista 12,35 Pubblico-privato: quando il matrimonio funziona Giampiero Lupatelli, AUDIS SPONSOR
Evento accreditato dall’Ordine degli Architetti PPC della provincia di Verona
ORE 14,45 - SALA LEONARDO
ORE 16,00 - SALA RAFFAELLO
Riscaldamento e contabilizzazione: un bilancio a due anni dall'obbligo
Produrre energia con …
Ordine degli Ingegneri - Ing. Andrea Coccato 20/25 min + domande
Mario Poloni, Architetto Lorenzo Lotti 30 min + domande
ORE 16,00 - SALA MICHELANGELO
Stop alle infiltrazioni Ing. Giorgio Dalò
ORE 15,00 - SALA RAFFAELLO
Eliminare le muffe Ing. Matteo Barozzi 45 minuti
ORE 15,00 - SALA MICHELANGELO
Come avere un tetto perfetto Ing. Cristiano Vassanelli 20/25 min + domande
20/25 min + domande
ORE 16,15 - SALA LEONARDO
Acqua a prova di legionella: trattamento negli impianti condominiali Ordine degli Ingegneri - Ing. Enrico Confente 20/25 min + domande
ORE 17,00 - SALA MICHELANGELO
Pitture intelligenti, autopulenti e senza VOC Rudy Ferraccioli
ORE 15,30 - SALA LEONARDO
Conduzione degli impianti termici, terzo responsabile, libretto e manutenzioni Ordine degli Ingegneri - Ing. Elena Mazzola 20/25 min + domande
ORE 17,00 - SALA RAFFAELLO
Bioedilizia e risparmio energetico Ing. Stefano Senini 45 minuti
lunedì 17 settembre 2018 ore 13.30
presso FIERA DI VERONA - PALAEXPO - INGRESSO A1 - SALA RAFFAELLO PROGRAMMA 13.30 Registrazione e light lunch 14.00
Apertura e saluti istituzionali - Virginia Gambino, Geom. Gianfranco Squassina (presidente A.B.A.B.I.),
Avv. Vincenzo Peritore (presidente APPC Verona e ALAC Verona), Daniela Zeba (coordinatore nazionale di Valore Aggiunto), Edoardo Rolla (presidente nazionale ANACAM), Avv. Gianfranco Spiazzi (presidente UPPI Verona), Giorgio Gatti (ASSISTAL), Rappresentante ACAP, Avv. Francesca Boniotti (presidente LISIAI Veneto), Deborah Furci (presidente Revcond), Bruno Marchetti (presidente Collegio Periti Industriali Laureati Provincia di Verona), Nunzio Costa (presidente nazionale A.C.A.P.), Rappresentante Unicondominio
Bonus Casa: come cedere il credito d’imposta - Roberto Di Lellis (giornalista) Il condominio nell’era delle smart city
La rigenerazione dei condomini come vera politica smart nelle nostre città Federico Della Puppa (economista, coordinatore scientifico Centro Studi YouTrade)
Verona ai raggi X: fotografia del patrimonio edilizio abitativo Ricerca a cura del Centro Studi YouTrade presentata da Federico Della Puppa
Talk Show: come finanziare i lavori in condominio - Roberto Di Lellis
La riqualificazione dell’ascensore - Valentino Policante
15.35 Coffee break 15.55
Miglioramento sismico del condominio - Ing. Giovanni Nicolò
16.25 Domande e risposte dal pubblico
ASSOCIAZIONE LIBERI AMMINISTRATORI CONDOMINIALI VERONA La partecipazione al convegno rientra nel 2° seminario di aggiornamento A.B.A.B.I. 2018 al fine del rilascio dei crediti formativi professionali
La partecipazione al convegno rilascia CFP
ASSOCIAZIONE PICCOLI PROPRIETARI CASE VERONA
L’ associazione rilascerà l’attestato di partecipazione al convegno
La partecipazione al convegno rilascia 4 CFP
La partecipazione al convegno rilascia 1 CFP
ORE 9,30 - SALA CENTRALE
II Convegno Nazionale YouBuild - Le città ad una svolta. Vivremo più a lungo: prospettive e sfide nella società del futuro
XI Convegno Nazionale YouTrade - Scenari del futuro della distribuzione edile VEDI PROGRAMMA A PAG. 37
VEDI PROGRAMMA A PAG. 33 ORE 14,30 - SALA CENTRALE ORE 10,00 - SALA LEONARDO
L'importanza della comunicazione in assemblea e nella risoluzione dei conflitti Avv. Simona Bastari 30 min + domande
ORE 11,00 - SALA LEONARDO
Le novità normative e giurisprudenziali in materia condominiale Avv. Palmiro Fronte 30 min + domande
Il rivenditore per il nuovo ciclo. L'organizzazione e l'offerta del punto vendita del futuro* Prof. Alberto Bubbio *workshop a numero chiuso (iscrizione preventiva necessaria sul sito www.constructionb2b.it) 30 min + domande
ORE 14,30 - SALA LEONARDO
L'impresa 4.0 esige la fattura 4.0. L'intelligenza artificiale entra nel processo amministrativo aziendale*
ORE 13,30 - SALA RAFFAELLO
Ing. Umberto Bramani
Roadshow Condominio OK Riqualificazione energetica del condominio
*workshop a numero chiuso (iscrizione preventiva necessaria sul sito www.constructionb2b.it)
VEDI PROGRAMMA A PAG. 35
30 min + domande
ORE 16,30 - SALA RAFFAELLO
ORE 14,30 - SALA MICHELANGELO
La riqualificazione sistemica: come integrare progettazione e finanza
Distribuzione edile ed e-commerce*
Ing. Giulia De Gregorio Dott.ssa Annalisa Ferrazzi
45 min + domande
Ing. Giorgio Pierantoni
SCENARI DEL FUTURO DELLA DISTRIBUZIONE EDILE Come sarà la rivendita del futuro
MARTEDÌ 18 SETTEMBRE 2018 - ORE 9.30 FIERA DI VERONA - PALAEXPO - INGRESSO A1 - SALA CENTRALE
Apertura dell’XI Convegno YouTrade - Virginia Gambino
Immagini dal futuro delle costruzioni e del real estate Massimo Andriolo (partner di IXL - Center Innovation, Boston)
Edilizia 20-20-20. Analisi del prima e dopo: com’era e com’è. L’incidenza della demografia e del cambiamento climatico sul business. Federico Della Puppa (Coordinatore Centro Studi Youtrade)
Andamento economico congiunturale 2018 e previsioni. Anteprima dei bilanci top 350 della distribuzione edile. Reportage rivendite estere Federico Della Puppa
Talk show con 4 rivenditori di successo Franco Nessi (Presidente Eternedile), Rino Orsolini (Presidente Orsolini), Nicola Quartarella (Presidente BigMat Centro Edile Quartarella), Nicola Toschi (Direttore Commerciale Ottimax Italia), Vincenzo Zanutta (AD Zanutta) Modera Roberto Di Lellis (Giornalista)
3 workshop a numero chiuso (sessioni separate di approfondimento. È necessaria l’iscrizione preventiva al workshop desiderato sul sito www.constructionb2b.it): 1. Il rivenditore per il nuovo ciclo. L’organizzazione e l’offerta del punto vendita del futuro - Alberto Bubbio (Senior professor Università Cattaneo - Liuc)
2. L’impresa 4.0 esige la fattura 4.0. L’intelligenza artificiale entra nel processo amministrativo aziendale - Umberto Bramani (Direttore generale Nav-lab) SPONSOR
3. Distribuzione È IL DISPOSITIVO CAPACE DI FERMARE edile ed e-commerce LA RISALITA DI CATTIVI ODORI Giorgio Pierantoni ED INSETTI INFESTANTI DALLA RETE FOGNARIA (AD Cosmobile) ALL’INTERNO DELL’ABITAZIONE
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Abita-All-Inclusiva è un co-working nazionale di vari professionisti (consulenti immobiliari, amministratori di condominio, architetti, show room di piastrelle-rivestimenti-arredobagno, arredi, serramenti) interconnesi tra loro. Questa particolare convivenza tra i vari professionisti, che collaborano tra loro come fossero in un’unica grande famiglia, fa in modo che da semplice co-working Abita All In sia diventato (sviluppandosi su quasi tutto il territorio nazionale) il primo e unico #coworkingnazionalesullabitare, una community reale ancor prima che online, che è frutto di recensione naturale e approfondita svolta nel corso di anni di conoscenze e lavori nel campo da parte del titolare Roberto Galluzzo. Un’altra particolarità è che si tratta di una community fondata su principi etici, morali, ma anche di solidarietà e altruismo, dove i vari «attori partecipanti» non pagano alcun canone di affiliazione, ma sono selezionati attraverso le recensioni incrociate nei vari settori: dai fornitori per i rivenditori, dai rivenditori per le imprese e gli artigiani, fino a quella degli utenti stessi. I servizi offerti comprendono consulenze immobiliari, consulenze condominiali, home staging, arredamento, ristrutturazioni edilizie, riqualificazioni energetiche, un network nazionale di rivendite di materiali, colori, showroom che sono fidelizzati anche attraverso la nostra fidelity card.
Barozzi Group è una solida family business costantemente proiettata verso il futuro e nuovi orizzonti. Dal 1904 quattro generazioni si sono succedute contribuendo alla realizzazione di progetti sempre più innovativi. Un’attenzione crescente è stata dedicata alla ricerca e alle nuove tecnologie, così da compendiare il meglio dell’esperienza e della tradizione con l’innovazione. Oggi l’Azienda Barozzi è un solido gruppo che sviluppa la propria capacità imprenditoriale nelle vernici tradizionali, divisione Barozzi Vernici per l’edilizia e l’industria, nel vivaismo viticolo e frutticolo, divisione Agrichem, e nelle vernici nanotecnologiche, divisione Nanotech inside®. Negli ultimi anni infatti, le performances dei prodotti vernicianti tradizionali sono state nettamente potenziate grazie alla ricerca in ambito nanotecnologico, che ha consentito di sviluppare l’innovativa gamma di prodotti registrati con il marchio Nanotec Inside. I prodotti vernicianti nanotecnologici all’acqua, a ridotto contenuto di V.O.C. e ad elevata efficienza energetica, dalle eccellenti proprietà termoriflettenti, sono tutti certificati e formulati con materie prime di ultima generazione. Questi prodotti contribuiscono a fare efficienza energetica e sono ideali per la massima protezione di edifici residenziali, tetti industriali (cool roof ), cisterne, containers, ecc. nel completo rispetto dell’ambiente. La gamma NANOTECH inside® è molto ampia ed è costituita da 4 linee: THERMOline, TOPline, COOL materials e SMART coatings.
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La Benati Paolo è un’azienda individuale nata nel 1998. Si occupa di sistemi innovativi per il risanamento di condotti fumari di caldaie condominiali centralizzate, collettive tipo «c», cucine industriali e ristoranti, camini e stufe a legna, di risanamento e rivestimento interno di condotti pluviali e scarichi, rivestimento interno tramite resinatura a spazzole, risanamento o sigillatura linee gas.
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Bildex tratta all’ingrosso materiali e tecnologie per l’edilizia o tasselli, profili di vario genere, una gamma di reti in fibra di vetro altamente performanti e adatte alle più svariate esigenze nei sistemi a cappotto, quelli allineati con i più alti parametri delle linee guida Europee. L’azienda è stata la realtà commer­ciale in Italia a introdurre nel settore delle rivendite edili gli isolanti riflettenti e fonoassorbenti, oltre alle lastre di rivesti­menti composte da ossidi di calcio, silicio, alluminio, magnesio ed inerti leggeri, rinforzate con rete di fibra di vetro adatte per esterni e ambienti umidi e, novità assoluta 2018, l’innovativo dispositivo antiordori Gasstop da inserire negli scarichi. Il trentennale lavoro maturato nel settore, l’innovazione, la tecnologia e l’affidabilità hanno consentito all’azienda di stringere accordi con aziende leader europee e di essere più incisivi sul servizio verso la clientela. La tecnica e la tecnologia hanno garantito soluzioni avanzate, in particolare per le esigenze di nuovi sistemi di costruzione e la riduzione dei consumi energetici. Bildex offre anche un efficiente servizio logistico e supporto tecnico commerciale.
Crea Casa Working Group è un gruppo di storiche aziende Veronesi, di artigiani e professionisti più qualificati per la tua casa o il tuo locale commerciale. L’idea è stata quella di creare un gruppo sinergico di aziende in grado di collaborare in sintonia per soddisfare al meglio le esigenze e i desideri della clientela. Ci siamo infatti resi conto che negli anni le esigenze sono notevolmente cambiate, soprattutto per quanto riguarda il tempo a disposizione delle persone, sempre più scarso. Vista la duplice esigenza della clientela di risparmiare tempo e di avere un servizio a 360°, offriamo un servizio esclusivo, molto apprezzato dai nostri clienti: un unico sopralluogo nel quale il cliente ha a disposizione in un unico momento tutte le figure necessarie per progettare e realizzare la ristrutturazione, la manutenzione o la costruzione della propria casa. PERCHÈ SCEGLIERCI? AFFIDABILITÀ Le aziende che trovi del nostro gruppo operano nel settore dell'edilizia da più di 30 anni a Verona e nel Triveneto, collaborando tra loro e garantendo servizi d'eccellenza. Per ristrutturare la tua casa o il tuo edificio commerciale, conviene affidarsi solo a realtà di comprovata esperienza e affidabilità. RISPARMIO Lavorando in sinergia, fin dal cantiere, le nostre aziende e i nostri artigiani possono trovare le soluzioni migliori per ridurre i costi e i tempi di realizzazione, con risparmio non solo di denaro, ma soprattutto di tempo, senza rinunciare alla qualità e alla professionalità. QUALITÀ Seguire il cliente ed offrire un servizio di qualità è una delle nostre mission: per questo operiamo con tecniche e materiali all'avanguardia, fornendo prodotti che aggiungono valore ai tuoi ambienti. Lavoriamo con l'obiettivo della soddisfazione totale dei nostri clienti. RELAX Puoi ottimizzare il tuo tempo trovando in un'unica realtà, e quindi con un unico sopralluogo, tutti i preventivi necessari a soddisfare le tue esigenze. La collaborazione in sinergia delle nostre aziende permette la soluzione più rapida delle problematiche cantieristiche. Tu risparmi tempo e ti godi una soluzione "senza pensieri".
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Gambale Tegole è specializzata nella produzione di Tegole e Coppi di alta qualità. Ha sede a Terre del Reno, Loc. Mirabello (Ferrara). L’azienda opera nel mercato italiano ed estero dal 1969. La linea produttiva comprende il DoppioCoppo, di grande formato (solo 7,4 pz/mq), che grazie alle sue maggiori 46
dimensioni rispetto agli standard riduce i tempi di posa in opera ricalcando inoltre un manto di copertura in coppi tradizionali tipicamente italiano. Sulla tegola DoppioCoppo sono presenti molti accessori tra cui il coppo di gronda che sostituisce la prima fila di coppi creando un effetto tipicamente tradizionale e aumentando la ventilazione sotto tegola. Gambale dispone anche dei formati classici Coppo Mediterraneo, tegola a 10 pezzi per metro quadro disponibile in otto colorazioni. L’azienda produce anche elementi speciali per soddisfare le esigenze del tetto come tegole di sfiato, tegole laterali, TV, torrette per canne fumarie, aerazione, tegole di gronda, basamenti per fotovoltaico, linee vita certificate e finestre da tetto. Le soluzioni possono essere implementate con un pacchetto di prodotti (isolamento termico, colmo ventilato, membrane traspiranti) per garantire il risparmio energetico, secondo le norme vigenti e migliorare il confort abitativo. Gambale tegole garantisce i propri prodotti per 40 anni. L’azienda possiede certificazioni che riguardano la qualità del prodotto ed il processo produttivo UNI EN ISO 9001:2015 ed UNI-EN 14001:2004 per il processo produttivo e l’organizzazione aziendale. CE dichiarazione di conformità europea, a garanzia della produzione.
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Hera Comm è la società di vendita di energia elettrica e gas naturale del Gruppo Hera. Serve oggi oltre 1,28 milioni di clienti per la fornitura di gas con 1,8 miliardi di metri cubi venduti e oltre 888mila clienti per la fornitura di energia elettrica con 10,3 TWh venduti. Il territorio storico di riferimento è compreso fra Modena e Rimini dove è il principale operatore nel mercato a tutela. Nel mercato libero opera principalmente anche attraverso società controllate, in Emilia Romagna, in Toscana, nelle Marche, in Umbria, in Abruzzo, in Triveneto e nella bassa Lombardia e consta di oltre 100 sportelli e punti vendita. L’attività strategica e quotidiana dell’azienda si fonda sui valori di riferimento legati alla mission aziendale del Gruppo Hera: integrità, trasparenza, responsabilità personale, coerenza. Concretizza questo impegno nella definizione di opzioni green e di prodotti, le Soluzioni Innovative, per il risparmio e l’efficienza energetici nell’ambito delle proposte commerciali.
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IWIS è un gruppo di aziende fortemente specializzate che hanno fatto della concretezza e dell’affidabilità il parametro del loro successo.
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Specialisti dalle fondamenta al tetto. La nascita di IWIS è stato l’insight formidabile che ha cambiato il paradigma competitivo di un gruppo di aziende già fortemente dinamiche. Imprese specializzate con laboratori di ricerca e di marketing che consentono ai clienti di trovare una gamma di prodotti e di competenze di alto profilo, in linea con il bisogno di innovazione dell’edilizia odierna: •	TeMa | Technologies and Materials, che con le divisioni Building e Interior copre il mondo delle fondazioni e delle
murature, con soluzioni per l’impermeabilizzazione e il drenaggio di bagni e terrazzi. FI·VE® Isolanti, che con i marchi Fibrotermica®, Venest® e Styrodur® offre una gamma completa di isolanti termici. Tegola Canadese, fin dal 1971 leader assoluta per le coperture, che oggi propone sistemi integrati di coperture per tetti piani e a falda, il tetto ventilato, vantando un primato nelle coperture a verde pensile. Safety membrane, che vanta una gamma completa di membrane impermeabilizzanti di nuova generazione. T-Silence, che comprende materiali e soluzioni per l’isolamento acustico sia a secco che a umido. Fra questi, T-Silence DB21, un pannello rivoluzionario che abbatte il rumore di 21 db in uno spessore di soli 7,5 mm.
Nata nel 2014, Nuova P.L.E. di Poloni Mario è distributrice per l’Italia di Best Board® Austria, impianto elettrico innovativo di riscaldamento a battiscopa, senza emissioni inquinanti, prodotto dalla ditta Prantl Christine. Sistema a bassa temperatura ideale per il risparmio energetico, Best Board® riscalda il muro e isola il freddo all’esterno, diventando una fonte di calore radiante con propagazione a irraggiamento in tutto l’ambiente. Per riscaldare una casa di 100 mq sono sufficienti otto litri di acqua, e la temperatura è modulabile stanza per stanza con precisione al decimo di grado. Il sistema funziona con qualsiasi tipo di energia elettrica (fotovoltaico, eolico, motore magnetico e da qualsiasi fonte rinnovabile), senza circolazione d’aria: questo garantisce l’assenza di micropolveri nell’aria e locali sani e puliti. Nuova P.L.E. dispone anche di apparecchi termo-climatizzanti ad alta efficienza con listelli termici radianti e listelli raffreddanti a soffitto (Clima Board®). L’azienda offre un servizio completo, dal progetto impiantistico all’installazione, al controllo remoto delle macchine alla loro manutenzione. Nuova P.L.E. è interessata a espandere il suo network di installatori in tutte le province d’Italia.
Tegola ad alta Riflettanza Solare
Doppio Coppo R-Evolution una nuova generazione di tegole dalla superficie con finitura metallica, dotata di un look innovativo e unico dai riflessi emozionali per un manto di copertura di bellezza senza pari. Doppio Coppo R-Evolution, rivoluzione nel campo delle coperture a piccoli elementi unisce una tendenza architettonica unica ed innovativa alle prestazioni da Cool Roof. Valori di Riflettanza Solare da primato, fino all’86% in una rivoluzionaria gamma di colorazioni emozionali che sorprende. Con Doppio Coppo R-Evolution si apre la generazione di coperture energicamente attive in quanto il Coppo, oltre alla sua millenaria tradizionale funzione di protezione, qui in chiave di nuova tendenza architettonica, assume la funzione di componente attivo nel risparmio energetico dell’abitazione. L’involucro tetto, con Doppio Coppo R-Evolution porta infatti a risparmi di energia elettrica per il raffreddamento estivo in quanto la maggior parte della radiazione solare che colpisce il tetto viene respinta verso il cielo invece di essere quasi tutta assorbita come avviene con le tradizionali tegole con valori di assoluto rilievo per tutte le colorazioni:
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Doppio Coppo R-Evolution è dotato di superficie completamente idrofobica ad effetto goccia a perla e dal look metallico - metallizzato.
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Oilcontrol è un’azienda di Bolzano che opera nel mercato termosanitario sin dal 1951. È specializzata nella contabilizzazione del calore e dell’acqua sin dai primi anni Ottanta. È stata una delle prime aziende sul mercato italiano e questo permette di offrire un’esperienza e una professionalità che è indispensabile in una materia così delicata come la contabilizzazione del calore e dell’acqua. Va sottolineato, inoltre, che è un’azienda assolutamente indipendente e che riesce a offrire i sistemi e gli apparecchi tecnicamente più all’avanguardia, come i contatori di calore e d’acqua a ultrasuoni conformi alla Mid (la direttiva europea sulla contabilizzazione), e la trasmissione dei dati altamente cifrati per la protezione della privacy.
Pineco è un’azienda veronese, presente in tutta Italia, specializzata da anni nel trattamento dell'acqua per il mercato residenziale. Produce addolcitori, filtri, dosatori di polifosfato e tutto il necessario per l’efficienza dell’impianto di riscaldamento e l’affinamento dell’acqua potabile. Si è specializzata in trattamento anti legionella per il quale ha messo a punto tecniche e prodotti specifici. La sua rete di Cat (centri di assistenza tecnica) garantisce un servizio competente e costante. Il servizio tecnico interno è in grado di dare soluzione a qualsiasi problema dell’impianto di riscaldamento.
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Oli è un’azienda che fa parte di Silmar Group, da oltre 60 anni marchio di riferimento nel panorama dei sistemi di risciacquo. L’azienda offre una vasta gamma di soluzioni tecniche e di design. Collabora anche con prestigiose università nella ricerca e sviluppo di soluzioni innovative, vanta collaborazioni significative con alcune delle più importanti firme mondiali dell’architettura, quali Álvaro Siza, Eduardo Souto de Moura e Romano Adolini. Oli completa l’offerta di prodotti per l’idraulica con Oliflex, canne fumarie, sia Inox che PPs, ideali per la messa a norma degli impianti fumari esistenti e inseriti all'interno degli edifici condominiali, certificate e in grado di soddisfare tutte le esigenze d’installazione. Grazie alla qualità dei materiali utilizzati, alle tecnologie applicate ai prodotti, alla sensibilità dimostrata per la salvaguardia dell’ambiente e alla credibilità acquisita negli anni, l’azienda occupa una posizione primaria nei mercati internazionali.
REbuilding network è la rete di sei industrie che hanno unito le loro competenze al fine di portare il loro valore aggiunto in termini di elevate performance energetiche e di sicurezza a fronte di un’ottimizzazione dei costi e grazie ad un approccio integrato fin dall’inizio del progetto, per una reale e totale riqualificazione del costruito. Le competenze e le specificità di intervento delle aziende che partecipano oggi a REbuilding network, e le sinergie tra le stesse, offrono la possibilità alla rete di portare sul mercato un insieme di tecnologie coordinate e integrate e una consulenza qualificata sul complesso degli aspetti di un classico intervento di riqualificazione energetica e messa in sicurezza dell’edificio. Oltre a soluzioni e materiali, l’iniziativa permette il rapido
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zioni e istituzioni coinvolti nella riqualificazione sistemica degli edifici. In sinergia con gli incentivi fiscali dello Stato, H&D ha sviluppato piattaforme e soluzioni finanziarie che facilitano l’accesso al credito e agevolano la valorizzazione degli immobili, con proposte a misura di condominio. SAINT-GOBAIN: leader mondiale nell’edilizia sostenibile, sviluppa, produce e commercializza nuove generazioni di sistemi e prodotti (involucri opachi e trasparenti, tetti e coperture, architettura d’interni e pareti, pavimenti e controsoffitti, infrastrutture e canalizzazioni) che integrano efficienza energetica, sicurezza, comfort e design, per un rinnovato «modello dell’abitare» che coniuga benessere e sostenibilità. SCHNEIDER ELECTRIC: specialista globale nella gestione dell’energia e nella Home&Building Automation, offre tecnologie, software e servizi che consentono di gestire e automatizzare impianti e processi, migliorando l’efficienza delle città e la qualità della vita. Proprietari, gestori e inquilini possono controllare energia e impianti in modo sicuro, affidabile, efficiente e sostenibile, valorizzando al meglio il proprio patrimonio immobiliare.
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Saic è un’ impresa artigiana a conduzione familiare attiva nel settore delle costruzioni. Ha sede a Carbonara di Po (Mantova) e conta su 40 dipendenti che operano nelle diverse divisioni aziendali. È specializzata nella ristrutturazione dei condomini, nel rifacimento delle parti comuni, impiantistica, nella progettazione degli interventi, per cui utilizza materiali eco sostenibili. Saic è attiva anche nella bonifica dall’amianto, nelle lattonerie, nelle coperture eco sostenibili, demolizione e smaltimento macerie.
SENINI SPA Via Erculiani, 192 25018 - Novagli di Montichiari (BS) www.senini.it Involucro
Senini è un’azienda storica di Montichiari (Brescia) attiva nel settore dei materiali edili e delle pavimentazioni per esterni. Da diversi anni Senini ha scelto di dedicare una rilevante parte delle proprie risorse allo studio e realizzazione di prodotti ecocompatibili che, oltre alle consuete caratteristiche di alto valore estetico, contribuiscano a creare benessere. Da questa mission sono nate le linee Ecotop e Tecnocanapa. Ecotop è una linea completa di pavimentazioni per esterno che, alle su-
periori caratteristiche tecniche ed estetiche, associa le proprietà fotocatalitiche, riducendo in modo rilevante l’inquinamento dell’aria. Tecnocanapa propone blocchi e accessori in calce & canapa per la realizzazione di cappotti, rivestimenti, murature, isolamento tetti e pavimenti. Questo sistema innovativo presenta eccezionali caratteristiche di isolamento termico e acustico. Le proprietà igroscopiche del canapulo contenuto nell’impasto abbinate a quelle antisettiche della calce permettono di creare un ambiente salubre dove l’umidità e la temperatura sono mantenute costanti limitando i consumi di energia e riducendo la Co2.
SICURLIVE GROUP Via Gen. Reverberi, 27 25050 - Passirano (BS) sicurlivegroup.it Involucro
Sicurlive nasce nei primi anni Sessanta ed è specializzata nel settore dell’anti-caduta. Offre alla propria clientela prodotti innovativi realizzati con i materiali più performanti, anche grazie ai numerosi brevetti. Sicurlive Group è oggi riconosciuta come società leader nel proprio settore di riferimento. Grazie al banco di prove interno può studiare soluzioni personalizzate per ogni diversa esigenza di messa in sicurezza. La potenzialità di essere produttore, unita all’elevata preparazione tecnica dei propri installatori, consente a Sicurlive Group di affrontare e realizzare opere di notevole caratura tecnica, nonché di rilievo storico architettonico. A seconda delle peculiarità dell’intervento richiesto, l’azienda dispone di squadre di personale dipendente addestrate per la posa tradizionale orizzontale ma anche di addetti specializzati nei lavori su fune in verticale e operatori per accesso in spazi ed ambienti confinati. L’azienda propone sistemi anticaduta, servizi di progettazione, posa e collaudo, sistemi di accesso e posizionamento tramite funi, assicurazione Rcp (responsabilità civile e professionale), garanzia sui materiali e tanto altro.
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Via dei Mestieri, 12 41030 - Bastiglia (MO) www.sicurpal.it
Via G. Di Vittorio, 1/3 50053 - Empoli (FI) info.it@sto.com www.stoitalia.it
Sicurpal partecipa alla Fiera del Condominio (16-18 settembre a Verona). Ecco l’identikit dell’azienda. Sicurpal da oltre vent’anni produce, progetta e installa linee vita e sistemi di ancoraggio per garantire la sicurezza dell’operatore che effettua opere di manutenzione e ristrutturazione delle coperture. L’azienda è in grado di offrire un servizio completo a 360°, comprensivo di: valutazione della copertura esistente, preventivi gratuiti, progettazione del miglior sistema per ogni tipologia di copertura, montaggio dei dispositivi anticaduta ad opera di personale interno, test di resistenza per garantire la tenuta del sistema anticaduta, revisione e collaudo periodici del sistema.
SIKA ITALIA S.P.A. Via L. Einaudi, 6 20068 - Peschiera Borromeo (MI) www.sika.it Involucro
Sika, fondata in Svizzera nel 1910, opera a livello globale, ha filiali in 101 Paesi di tutto il mondo e produce in oltre 170 stabilimenti. Sika produce e commercializza prodotti chimici per l’edilizia ed è attiva in due aree di competenza: la divisione Costruzioni e la divisione Industria. Sika Italia, filiale del Gruppo Sika, nata nel 1932, produce una vasta gamma di soluzioni e sistemi all’avanguardia. La qualità e l’affidabilità di Sika sono universalmente riconosciute e comprovate da numerosi sistemi e prodotti innovativi, utilizzati da molti anni in diversi campi di applicazione.
Azienda leader per l’innovazione tecnologica nella realizzazione di spazi vitali a misura d’uomo, Sto ricerca, sviluppa e offre al mercato soluzioni integrate di prodotti e servizi per la costruzione di nuovi edifici e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, all’insegna della sostenibilità ambientale. La missione Costruire con coscienza ne esprime il Principio guida: grazie alla collaborazione sinergica con i propri Partner di mercato, il marchio Sto rappresenta soluzioni innovative funzionali, per componenti costruttive e finiture di superfici, sia in esterni, sia in interni, che soddisfino criteri di ecologia ed economicità, nel rispetto dei più elevati standard di efficienza energetica. Nel 2018 Sto ha ottenuto il riconoscimento ufficiale di “Leader di Mercato nel Mondo” per il settore dei Sistemi di isolamento termico per facciate. L’ambitissimo titolo è stato attribuito sulla base di una ricerca scientifica condotta dall’istituto esterno “HBM Unternehmerschule”, scuola di management dell’Università svizzera di St. Gallen, in collaborazione con il partner media Wirtschaftswoche, noto settimanale economico tedesco. Da oltre 60 anni, con oltre 400 milioni di m2 realizzati in ogni zona climatica del mondo, i sistemi Sto sono garanzia di sicurezza agli urti, a fessurazione, grandine e uragani, comprovata da test eseguiti da istituti esterni. Idonei su qualsiasi tipologia di supporto, sia per edifici di nuova costruzione, sia esistenti, i sistemi Sto consentono di progettare edifici a basso consumo energetico secondo lo standard per Case Passive del Passivhaus Institut di Darmstadt. L’Azienda offre servizi di assistenza tecnica qualificata, consulenza diretta in cantiere e un centro di supporto tecnico, per fornire servizio in ogni fase, dalla progettazione alla realizzazione. All’interno dell’organizzazione, anche un team di specialisti StoDesign, che supporta progettisti, architetti, imprese e ditte esecutrici, con una consulenza personalizzata nella ricerca di soluzioni estetiche in tema di colore e superfici materiche. Completano la gamma Sto, soluzioni per il “comfort assoluto” degli interni, con sistemi funzionali per l’isolamento e il fonoassorbimento. Del Gruppo Sto fanno parte, tra gli altri, anche il marchio Verotec, per costruzioni off-site con sistemi di facciate ventilate e rivestimenti decorativi tridimensionali, e StoCretec, per il recupero del calcestruzzo in edilizia e ingegneria civile.
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IDEE UTILI ENSATE
RISPARMIAMO CON IL METEO Un sistema capace di regolare le temperature degli appartamenti in base alle condizioni del tempo. E con un taglio della bolletta fino al 22%, oltre alla diminuzione di emissioni di CO2 nell’atmosfera. Ecco come di Valentina Anghinoni
igliorare il confort abitativo, ridurre gli sprechi di energia e risparmiare sulle bollette. Sono i sogni di ogni condòmino e i vantaggi proposti da Sistema Ensate, programma di termoregolazione smart che si gestisce in autonomia in base al tempo atmosferico. Lasciata alle spalle la stagione estiva, per molti condòmini si ripresentano puntualmente i disagi dovuti al cambio di temperatura nelle proprie abitazioni: problemi di umidità, il troppo freddo (o troppo caldo). Un problema vecchio, al quale però è possibile rimediare con l’aiuto di soluzioni innovative. Come quelle proposte da Ensate, azienda italiana attiva nel settore delle tecnologie avanzate per il controllo dei parametri ambientali, finalizzate al risparmio energetico. «La soluzione del problema è la cosa fondamentale. A questo scopo, noi collaboriamo con chi fa la manutenzione degli edifici, per fare in modo che l’amministratore o il proprietario di un immobile non debba cambiare il suo referente per i lavori di manutenzione. Siamo i partner ideali, sia per chi possiede o amministra gli immobili che per chi li cura», spiega Pietro Zambetti, socio di Ensate. 60 - CONDOMINIO SC
Sotto controllo Attraverso l’analisi di diversi parametri (come temperatura esterna, irraggiamento solare, velocità del vento, livello di umidità, temperatura interna dei diversi ambienti domestici), il Sistema Ensate è in grado di garantire una diminuzione della quantità di energia impiegata per la climatizzazione (invernale ed estiva), con un risparmio energetico stimato fino al 22%, in funzione delle caratteristiche dell’edificio. I condòmini beneficiano dell’installazione di questo sistema non solo nelle proprie abitazioni, ma anche al di fuori: infatti, test comparativi indicano che gli edifici presi in esame hanno conseguito una diminuzione delle emissioni di Co2 fino al 18%, quantificabile in decine di tonnellate di anidride carbonica in meno dispersa nell’ambiente, a beneficio della salute di tutti. La manutenzione Il Sistema Ensate è composto da un’unità di controllo e da sonde interne ed esterne all’abitazione per il rilevamento dei parametri da considerare. Le sonde possono essere installate in modalità plug&play (cioè con una semplice aggiunta), in abbinamento a qualunque centrale termica,
senza nessun impatto sugli impianti esistenti, che possono essere di qualunque tipo. Uno staff di tecnici specializzati si occupa dell’installazione completa (elettrica, idraulica e tecnica) in 30 giorni lavorativi, al termine della quale si effettua il collaudo e il rilascio dei certificati. In seguito all’installazione, il contratto di assistenza prevede la manutenzione ordinaria del sistema di regolazione. Continuo aggiornamento La tecnologia è flessibile e si può adattare alle diverse esigenze anche della singola abitazione. Spiega Zambetti: «Noi siamo sempre all’avanguardia e vogliamo che il nostro prodotto funzioni sempre meglio: è il nostro sprone. Per esempio, l’ultima novità che abbiamo sviluppato circa tre mesi fa è la possibilità di visualizzare i risparmi ottenuti, nel tempo, inserendo opportunamente i dati. Il singolo condòmino potrà controllare personalmente i risparmi ottenuti per esempio nel mese di gennaio 2018 rispetto al mese di gennaio 2017». A questo si aggiunge la capacità di auto-apprendimento, che permette un’ulteriore ottimizzazione delle leggi di regolazione e la costruzione di un modello di risposta termica dell’edificio.
Sistema termoregolazione ambienti
Il futuro del risparmio energetico è adesso.
Cos’è? Il Sistema ENSATE è una soluzione innovativa per la termoregolazione automatica degli edifici che si basa sull’analisi e la gestione in tempo reale dei dati meteorologici e ambientali.
Che vantaggi offre? Il risparmio energetico fino al
I risultati analitici dimostrano che il Sistema ENSATE permette un risparmio energetico che, in funzione delle caratteristiche dell’edificio, delle condizioni climatiche e delle modalità di gestione, va dal 10% al 22% medio annuo.
* Test comparativi effettuati nel corso di 8 stagioni di riscaldamento invernale, su un campione di edifici dalle caratteristiche termiche note, misurando i consumi di gas metano prima e dopo l’installazione del sistema ENSATE e rapportando i consumi ai Gradi Giorno della stagione in esame.
La riduzione delle emissioni fino al
Poiché la combustione di un metro cubo di gas metano produce una quantità di CO2 pari a circa 2 Kg, con i risparmi sui consumi evidenziati dai test comparativi, gli edifici presi in esame hanno conseguito una diminuzione delle emissioni di CO2 nell’ordine delle decine di tonnellate. Una riduzione di emissioni inquinanti di tale entità, rappresenta un contributo concreto per il rispetto dei nuovi standard definiti dalla legge P.A.E.S.
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PRIMO PIANO PERICOLO AMIANTO
IL BUON CONDOMINIO SI VEDE DAL TETTO Sulle case ci sono ancora 7300 chilometri quadrati di Eternit, dichiarato fuori legge ormai 26 anni fa. E parte delle coperture cancerogene si trova anche sopra edifici residenziali. Mettersi in regola Ã¨ urgente di Giuseppe Rossi
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l 26 gennaio 2017, davanti al notaio di Roma Francesco Marino, due cittadini, Fabrizio Protti e Chiara Erika Misin hanno costituito una associazione senza fini di lucro, Sportello Amianto Nazionale. Obiettivo: offrire servizi di pubblica utilità a favore degli associati o di terzi, ai lavoratori, alle aziende e alle istituzioni pubbliche e private. Potrebbe sembrare un’iniziativa poco comprensibile se non fosse per il problema della riqualificazione dei tanti edifici che ancora, dopo anni, mantengono tutta o in parte una struttura inquinata dal materiale cancerogeno. E non si tratta di poco. Secondo i calcoli del Cnr, in Italia sono ancora 32 milioni le tonnellate di amianto da sgombrare. Un pericolo che si traduce, purtroppo, in un bilancio drammatico: nel 2017 sono morti per mesotelioma, il male che colpisce chi ha respirato particelle di amianto, circa 1.900 persone. Cifra che arriva a 6mila decessi se si tiene conto di tutte le patologie correlate. Certo, non tutte queste morti sono da attribuirsi direttamente a un tetto inquinato dal materiale fibroso. Ma una parte degli ammalati è molto probabile che abbia contratto il mesotelioma a causa di un contatto prolungato con l’amianto. E dire che il materiale è fuori legge da 26 anni.
Le colpe delle Regioni Se tanti tetti sono ancora coperti con lastre ondulate che contengono amianto, quindi, non è perché manchi una norma che ne vieta l’utilizzo. Lo Stato ha provveduto a mettere a punto una legge. Solo che ha delegato la mappatura dei siti infestati dal materiale nocivo alle Regioni, in ossequio al principio che gli enti locali sono sovrani. Peccato che solo poche amministrazioni abbiano recepito l’urgenza dell’incarico. In particolare, Calabria, Campania e Sicilia sembrano le Regioni che si sono date meno da fare. Per esempio, secondo quanto raccontato da Tommaso Castronovo di Legambiente Sicilia, «l’approvazione della legge 10 del 2014 prevedeva che entro tre anni dovesse essere rimosso e
smaltito tutto l’amianto presente sull’Isola, ma non è stato neanche emanato il nuovo Piano regionale che dovrebbe prevedere come e quando intervenire per la rimozione e smaltimento del materiale». Mentre in altre zone, come le Marche, un’indagine non ufficiale ha individuato 20mila siti in più rispetto a quelli censiti. Ma non è solo il Sud ad
Nel 2017 sono morti per mesotelioma, il male che colpisce chi ha respirato particelle del minerale, circa 1.900 persone. Cifra che arriva a 6mila decessi se si tiene conto di tutte le patologie correlate avere problemi: a Milano, per esempio, ci sarebbero ancora 6.311 siti contaminati dall’amianto per un totale di 1 milione e 600mila metri quadrati di superficie, secondo gli ultimi dati disponibili ufficializzati dall’Ats (Agenzia tutela della salute). Controlli casuali Un altro problema è quello dei criteri utilizzati per individuare gli edifici «colpevoli» di amianto. In alcuni casi le Regioni hanno chiesto una auto dichiarazione ai cittadini: non stupisce che il risultato sia stato molto dubbio, dato che molti proprietari di abitazioni o
edifici commerciali non vogliono spendere per cambiare un tetto che sembra efficiente semplicemente perché non fa passare la pioggia, oppure non colgono l’importanza della riqualificazione. In altre rilevazioni, invece, sono stati utilizzati droni e foto aeree, oppure un mix di sistemi differenti. Sempre che non ci si sia limitati a effettuare rilievi a campione, con il risultato di avere zone della città completamente non analizzate. E non è tutto: incertezze e la classica politica dello scaricabarile. Avviene spesso, accusano le associazioni che si occupano di amianto, che quando viene individuato un edificio da bonificare la Asl locale rimandi all’Arpa (Azienda regionale per la protezione ambientale) e questa ancora alla Asl. Insomma, un ping pong burocratico a discapito della salute ambientale. Numeri choc Secondo quanto ha raccontato tempo fa Maura Crudeli, della onlus Associazione Italiana Esposti Amianto, a L43, «la mappatura non supera il 30% del territorio, e dunque è ben lontana dall’essere completa». Insomma, il 70% resta ancora ignoto, non mappato. Comprese le strutture pubbliche. Secondo l’Aiea, fino al 2015 i siti di amianto censiti erano 33.610. Ma «questi numeri», fa notare Crudeli, «sono da prendere con cautela e a nostro avviso sono sottostimati, visto che i dati di alcune sono incompleti».
L'ONDULATO CHE SCOTTA La storia dei tetti in amianto è cominciata oltre un secolo fa, nel 1901, con il brevetto dell’austriaco Ludwig Hatschek. È stato lui l’inventore del cemento-amianto, battezzato Eternit. Cioè eterno. Ovviamente non era noto l’aspetto insalubre del materiale. Un anno dopo Alois Steinmann ha acquistato la licenza per la produzione e a Niederurnen, in Svizzera, ha fondato la Schweizerische Eternitwerke. Dopo la produzione di tegole per coperture, dagli anni Trenta l’Eternit è stato impiegato per tubi in fibrocemento, standard fino agli anni Settanta per la costruzione di acquedotti. Nello stesso periodo sono comparse le lastre ondulate, usate spesso per tetti e capannoni. Ma non solo: prima di scoprire i suoi nefasti effetti sulla salute, l’Eternit è stato utilizzato anche per il design: per esempio, per produrre una sedia da spiaggia.
CONDOMINIO SC - 65
PRIMO PIANO Problemi tecnici Ai rilievi negligenti, scarsi o inefficienti delle Regioni, si aggiunge un altro problema: l’amianto non è stato utilizzato solo come copertura finale di un tetto, per esempio di un capannone o di una scuola, ma anche negli interni, per le tubazioni, oppure come sotto tegola. Una valutazione indica che sul territorio sia presente una superficie di 2.500 chilometri quadrati di coperture con Eternit (ma secondo i Verdi si arriva a 7.300 chilometri), marchio registrato di fibrocemento realizzato con amianto dell’azienda belga Etex, poi condannata dalla giustizia italiana (ma il reato di
MALATI DOPO 30 ANNI Da un punto di vista chimico, l’asbesto, chiamato anche amianto, è solo un insieme di minerali che fa parte del gruppo degli inosilicati e del gruppo dei fillosilicati. Ma fino agli anni Sessanta nessuno si era accorto che l’amianto, accanto alle sue proprietà chimiche e morfologiche, ha un effetto deleterio sul corpo umano. La polvere di amianto che si produce con l’usura dei tetti provoca asbestosi e una grave forma di cancro, il mesotelioma pleurico. Eppure Eternit e Fibronit, due aziende specializzate nella produzione di coperture per edifici, hanno continuato a produrre manufatti sino al 1986. Uno dei problemi è che il mesotelioma ha un periodo di incubazione di circa 30 anni. Anche per questo, per esempio, gli operai della fabbrica Eternit di Casale Monferrato sono colpiti ancora oggi dalla malattia: tra il 2009 e il 2011, per esempio, sono stati registrati 128 nuovi casi di persone ammalate e in provincia di Alessandria si contano circa 1.800 morti per esposizione ad amianto.
Male le bonifiche Insomma, per bonificare l’amianto si interviene poco e male. Per esempio, secondo Lega Ambiente Sicilia, a dicembre 2016 (l’ultima data di rilevamento) le bonifiche sono state solo 11.166 a causa della lentezza con cui procede il censimento e le continue proroghe legate alla mancata approvazione del Piano regionale. Eppure nell’Isola sono stimati 55 milioni di metri quadri di tetti da bonificare, pari a circa 1 milione di tonnellate di amianto. In compenso, aumentano le discariche abusive. Con il risultato che dagli edifici bonificati il pericolo amianto si sposta altrove. Nella classica soluzione all’italiana. disastro ambientale è andato prescritto). E se si considera che ogni metro quadrato di ondulato Eternit libera ogni anno 3 grammi di fibre che volano nell’aria e possono finire nei polmoni di qualcuno, si comprende quanto lo smaltimento sia urgente. Secondo la citata Crudeli, «significa che in tutta Italia dai tetti in Eternit si liberano nell’aria 7.500 tonnellate di fibre d’amianto l’anno». Ma non c’è solo Eternit. I punti critici per l’emergenza amianto sono molti. Oltre alla zona di Casale Monferrato, dove fino a 20 anni fa operava Eternit, ci sono stabilimenti legati all’azienda belga a Priolo (Siracusa), Bagnoli (Napoli), a Broni (Pavia) e Bari. 66 - CONDOMINIO SC
LE DUE TECNICHE PER LA PULIZIA Sono sostanzialmente due le tecniche per bonificare un sito inquinato dall’amianto. La prima tecnica è quella dell’incapsulamento. È un metodo di bonifica transitorio, perché consiste nel trattamento della superficie delle lastre esposta agli agenti atmosferici con sostanze sintetiche, che servono a inglobare e consolidare le fibre di amianto al manufatto cementizio e impedirne il rilascio nell’ambiente. Insomma, si incolla l’amianto perché non voli via. Il secondo sistema è il migliore, e consiste nella rimozione e successivo smaltimento del materiale. La bonifica radicale, però, non è semplice: va garantita la sicurezza degli operatori che svolgono il lavoro, durante trasporto e smaltimento. Ma bisogna anche evitare di sollevare polvere nociva per persone e animali che si trovano vicino al cantiere. Il tutto è regolato da una legge, la numero 257/1992, dalla normativa sulla sicurezza, il decreto legislativo 81/2008, mentre nel decreto DG Sanità n. 13237 del novembre 2008 Protocollo per la valutazione delle coperture in cemento amianto si trovano i parametri di valutazione e i tempi per il corretto smaltimento.
IDEE UTILI PRIMO PIANO XXX SICUREZZA Dott. Fabrizio Aghemo Responsabile area Piemonte
FATE UN CHECK-UP SUL RISCHIO AMIANTO
ebbene la produzione e la commercializzazione di beni e manufatti contenenti amianto e suoi derivati sia stata vietata a partire dal 28 aprile 1994, data di entrata in vigore della Legge 257/92, a oggi il problema amianto è da ritenersi assolutamente attuale. In un edificio è sempre obbligatorio individuarne la presenza al fine di una attenta valutazione del rischio per predisporre idonee misure di controllo. La normativa madre di riferimento, la legge 257/92, relativa alla cessazione dell’impiego dell’amianto e, successivamente, il decreto ministeriale 06/09/94, indicano specifiche tecniche su come trattare, rimuovere, riconoscere e analizzare i materiali contenenti amianto (Mca). Va precisato che la stessa non sancisce l’obbligo di bonifica «a prescindere», ma impone agli amministratori dei condomini e ai proprietari, essendo custodi delle parti comuni del condominio, che è a tutti gli effetti un luogo di lavoro, di provvedere a una valutazione del possibile rischio con la conseguente individuazione degli interventi attuabili in virtù delle risultanze ottenute, interessando di conseguenza anche il Decreto Legislativo 81/2008 nel quale vengono dettate le indicazioni su
come interagire con i Mca. Queste norme interessano strutture edilizie a uso civile, commerciale o industriale aperte al pubblico o, comunque, di utilizzazione collettiva in cui sono in opera manufatti e/o materiali contenenti amianto, dai quali può derivare un eventuale rilascio di fibre aerodisperse nell’ambiente, rappresentando quindi un potenziale rischio per la salute degli occupanti e per l’eventuale degrado ambientale connesso con la dispersione delle stesse. Va anche precisato che la presenza di Mca in un condominio possa non comportare di per sé un pericolo per la salute di inquilini e non, qualora i materiali siano in buone condizioni e soprattutto non siano stati manomessi, in questi casi è estremamente improbabile che esista un pericolo apprezzabile di rilascio di fibre di amianto. Considerato che sono numerosi i manufatti che potrebbero presentare una composizione in cemento-amianto, (lastre di copertura, serbatoi, cassoni per l’acqua, tubazioni, canne fumarie), e che non sempre è facile stabilire le condizioni del manufatto o anche solo la presenza dell’amianto, si suggerisce senza alcun dubbio di far effettuare un’accurata ispezione e una valutazione del
rischio. A tale scopo ci si può rivolgere a un tecnico, a un’impresa o a un laboratorio opportunamente e adeguatamente attrezzato e autorizzato, abilitati ai sensi della legge 27 marzo 1992, n. 257. Se, a seguito della valutazione del rischio, dovesse emergere l’obbligo di intervenire, sarà necessario riportare in assemblea condominiale le risultanze dello studio e invitare la stessa a deliberare in favore di un intervento di bonifica o di incapsulamento o di confinamento. L’eventuale esonero da obblighi di intervento in esito alle risultanze della procedura valutativa, dovrà essere adeguatamente documentato. Le inadempienze agli obblighi di legge comportano sanzioni, sia amministrative sia a carattere penale, a carico di soggetti coinvolti, ovvero a carico dello stesso soggetto, ossia l’amministratore di condominio, che può ricoprire più ruoli differenti (amministratore e datore di lavoro). Al fine della formulazione di un preventivo di spesa l’amministratore sarà invitato a fornire la documentazione tecnica dell’edificio in suo possesso, come anno di costruzione, localizzazione, numero di unità immobiliare e ogni informazione inerente la presenza, eventualmente già rilevata, di manufatti contenenti amianto. Gestirsi Service, con l’impiego di personale qualificato, propone due fasi di intervento, la prima di rilevazione presenza amianto e la seconda di campionamento materiali e analisi. Questo al fine del totale adempimento di quanto richiesto dalla vigente normativa per la valutazione del rischio amianto in condominio. CONDOMINIO SC - 67
PRIMO PIANO SPESE
CHI CI METTE LA FACCIATA Come bisogna regolarsi quando si vuole ridipingere la superficie esterna del condominio? Come vanno ripartite le spese? Con quale criterio scegliere l’impresa adatta? E, poi, le misure di sicurezza, i permessi del Comune e…
di Umberto Anitori
uando un condominio delibera di ritinteggiare la facciata, raggiunta faticosamente la maggioranza necessaria (II comma articolo 1136 del Codice civile, cioè maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore 68 - CONDOMINIO SC
millesimale), si presentano immediatamente all’amministratore una serie di problematiche che cerchiamo di analizzare. In primis è necessario accertare se sull’immobile esistono vincoli particolari sia presso i Beni Culturali (ex Belle
Arti) sia presso l’ufficio tecnico comunale. In caso affermativo si dovrà richiedere un capitolato d’appalto che sia conforme a quanto previsto dai vincoli. Una volta fatto redigere il capitolato e raggiunta l’approvazione dell’assemblea, si dovrà indire la gara d’appalto.
Si consiglia di richiedere dei preventivi che, pur indicando i prezzi per le varie lavorazioni da eseguire, presentino un costo complessivo a corpo. Come scegliere L’assemblea dovrà procedere alla scelta della ditta a cui assegnare l’appalto. Per evitare polemiche e contestazioni è bene stabilire possibilmente per tempo i criteri che saranno seguiti per l’assegnazione e sarebbe opportuno riportarli a verbale. Scelta l’impresa si deve procedere alla sottoscrizione del contratto che, ribadiamo, sarà bene preveda un prezzo forfettario per il complesso delle lavorazioni da eseguire. Al momento di iniziare i lavori possono presentarsi problemi sia burocratici che pratici. Per esempio, potrebbe essere necessario installare ponteggi sul suolo pubblico. Quindi va richiesta al Comune l’occupazione dello stesso con relativo pagamento e attesa dell’autorizzazione, che potrebbe essere condizionata anche da problemi di traffico (come a Roma: in alcune vie non è concessa l’autorizzazione durante il periodo natalizio). In altri casi può essere necessario installare i ponteggi nel giardino di qualche condomino o davanti all’ingresso o alle vetrine di qualche negozio. Salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, con i condòmini interessati sarà bene tro-
vare un accordo ben definito che non comporti aggravi di spesa né ritardi nell’esecuzione dei lavori. Tutti problemi che un buon amministratore deve affrontare e risolvere prima che inizino i lavori per evitare interruzioni e sospensioni che diventeranno sicuramente motivo di controversia al momento del saldo finale. Corsa a ostacoli Gli altri problemi che possono sorgere sono relativi al cambio del colore della tinteggiatura, al ripristino delle fioriere, allo smontaggio e/o sostituzione delle tende, alla manutenzione dei parapetti e/o delle ringhiere, alla pittura dei serramenti delle finestre e delle porte dei negozi, al ripristino degli intonaci dei sottobalconi. Si tratta di decisioni da prendere in assemblea ed è auspicabile che siano prese in tempo per evitare che le mancate decisioni possano causare il fermo dei lavori. Tra l’altro, molti di questi interventi sono a carico dei singoli condòmini. Quindi, è consigliabile conteggiarli già in fase di preventivo, così da evitare spiacevoli contestazioni in fase di rendicontazione. Un ulteriore motivo di discussione in fase di esecuzione dei lavori riguarda il pericolo di intrusioni negli appartamenti a causa dei ponteggi. Anche per questo problema è bene definire in fase di redazione del capitolato
d’appalto quali sistemi di protezione si vogliano far installare dalla ditta appaltatrice in modo che l’offerta sia onnicomprensiva ed evitando ancora una volta che nel rendiconto finale compaiano importi non preventivati. Proprio per questo motivo è consigliabile che l’amministratore, anche in corso d’opera, se dovesse manifestarsi l’esigenza di modifiche e/o integrazioni del capitolato d’appalto convochi immediatamente l’assemblea per la necessaria approvazione o ratifica. Dividere il costo Per quanto concerne il criterio di ripartizione delle spese per il rifacimento delle facciate, senza entrare nei casi particolari illustriamo i criteri che, salvo diverse disposizioni del regolamento di condominio, sono validi per tutti gli immobili. Le spese per il ripristino e la tinteggiatura delle facciate sono ripartiti tra tutti i condòmini (anche quelli che non hanno affacci sull’esterno) in base ai millesimi di proprietà. Le spese riguardanti parti di proprietà individuale, tipo finestre, serrande, parapetti, ringhiere, balconi, vanno addebitate ai singoli proprietari. Ricordiamo, infine, che questi lavori rientrano nelle spese di ristrutturazione e possono usufruire della detrazione fiscale nella misura del 50% della spesa sostenuta, diluita in dieci rate annuali.
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DIRITTO & ROVESCIO MEDIAZIONE
QUEL MATRIMONIO NON S’HA DA FARE La legge italiana prevede il ruolo obbligatorio di un professionista che tenti di dirimere liti e controversie prima di approdare in tribunale. Ma il connubio di questa procedura con la realtà del condominio presenta molte difficoltà Paolo Alvigini*
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l tema da svolgere è intrigante e riguarda due istituti: quello della mediazione e quello del condominio che, pur se destinati a convivere forzatamente, per legge, appaiono tuttavia destinati a continui litigi tra di loro. Se, poi, si affronta anche lo specifico argomento dell’obbligo di riservatezza, allora le difficoltà di pervenire a una conclusione univoca non possono che moltiplicarsi. Andiamo con ordine, partendo dalla normativa di riferimento sulla mediazione che è costituita, anzitutto, dal decreto legislativo 4 marzo 2010, numero 28. All’articolo 9 «Dovere di riservatezza» così afferma: «Chiunque presta la propria opera o il proprio servizio
nell’Organismo o comunque nell’ambito del procedimento di mediazione è tenuto all’obbligo di riservatezza rispetto alle dichiarazioni rese e alle informazioni acquisite durante il procedimento medesimo. Rispetto alle dichiarazioni rese e alle informazioni acquisite nel corso delle sessioni separate e salvo consenso della parte dichiarante o dalla quale provengono le informazioni, il mediatore è altresì tenuto alla riservatezza nei confronti delle altre parti». Modalità di iscrizione Con il decreto 18 ottobre 2010 numero 180 il ministero della Giustizia ha dettato il regolamento per la determinazione dei criteri e delle modalità di iscrizione e tenuta del registro degli organismi di mediazione e, all’articolo 4, lettera E, afferma che tra i requisiti degli organismi debbono rientrare «le garanzie di indipendenza, imparzialità e riservatezza nello svolgimento del servizio di mediazione». Si può dunque affermare che la riservatezza che deve connotare la procedura di mediazione costituisce un presupposto e una caratteristica essenziale, poiché solo tutelando la riservatezza di quanto occorso nella procedura può ipotizzarsi che le parti in mediazione si rendano parte attiva nel ricercare una soluzione conciliativa, evitando così il ricorso alle armi giudiziarie. Riflessi in condominio Contemporaneamente, va annotato come la mediazione sia stata espressamente contemplata anche dalla legislazione condominiale (legge 220/2012), che l’articolo 71 quater Dispositivi attuativi del Codice civile recita: «Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’art. 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inam-
missibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza prevista dal Codice. Se non si raggiunge, il tentativo di accordo extra giudiziale si deve intendere non accettato proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto 4 Marzo 2010 n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare». Quali controversie A questo punto è bene chiarire quali sono le controversie condominiali che vanno soggette, obbligatoriamente, alla previa escussione della mediazione. È evidente che non è di per sé necessaria la mediazione ogni qualvolta il contenzioso riguardi un condominio, come nell’ipotesi di controversie con i fornitori e/o con gli appaltatori (Tribunale Taranto 22 Agosto 2017). Certamente, invece, soggiacciono all’obbligo tutti quei conflitti che scaturiscono dall’applicazione della normativa condoCONDOMINIO SC - 71
miniale quali, esemplificativamente, le impugnazioni delle delibere dell’assemblea ex articolo 1137 del Codice civile o le questioni relative al regolamento. Si è a lungo discusso se debbano rientrare nell’obbligo di mediazione i procedimenti relativi alla revoca dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria (articolo 1119 Codice civile XI comma) e alla nomina dell’amministratore, sempre a opera del giudice (articolo 1129 Codice civile primo comma). Alcuni giudici di merito (Tribunale di Padova, Tribunale di Vicenza) hanno risposto positivamente, mentre la Suprema Corte di Cassazione (18 gennaio 2018 n. 1237) sembra essere di diverso avviso ancorché nella sentenza appena citata affronti l’argomento solo marginalmente senza pronunciarsi espressamente (contra: Tribunale Milano 2/10/2015). Diverso parere Il Tribunale di Bari (28/5/2014) ha statuito che l’azione dell’amministratore verso il condominio per il recupero del suo credito professionale rientra tra quelle per cui è obbligatoria la mediazione; francamente non si condivide tale assunto. Quando siano in gioco
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diritti reali sulle parti comuni del fabbricato non può essere avviata la mediazione ex articolo 71 quater dispositivo attuativo del Codice civile (Cassazione 821/2014). Va ancora premesso che molta giurisprudenza appare orientata a ritenere che, ai fini di un valido espletamento della mediazione e quindi per sciogliere il nodo della procedibilità dell’eventuale azione giudiziaria, al primo incontro avanti l’organismo di mediazione (cosiddetto incontro di programmazione, nel corso del quale le parti si limitano ad esprimere la propria volontà di proseguire o meno nella procedura) debbano necessariamente partecipare le parti personalmente, ancorché assistite dai loro rispettivi difensori. Di più: altri giudici rincarano la dose affermando come è altresì necessario che la mediazione, per superare la barriera dell’improcedibilità dell’azione giudiziaria debba andare oltre il primo incontro, ossia impongono che le parti entrino nel merito della controversia. Obbligo di riservatezza Ma affrontare l’argomento condominio/ mediazione senza avere prima ribadito
cos’è un condominio costituirebbe un gioco vuoto di significato, poiché se agli incontri di mediazione è chiamato a partecipare l’amministratore condominiale, non va scordato che parte sostanziale della procedura è il condominio da lui rappresentato. Notoriamente, il condominio è soggetto sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti (Cass. 1/3/1994 n. 3393). In buona sostanza: tutti i condòmini sono parte della mediazione. Ciò non di meno, solo l’amministratore è obbligato a comparire personalmente e solo lui si obbliga alla riservatezza. In virtù del rapporto di mandato che lega l’amministratore ai suoi condòmini (art. 1129 c.c. XV comma), egli dovrà riferire all’assemblea quanto accaduto nel corso delle adunanze tenutesi avanti l’organismo di mediazione, al fine di consentire ai suoi amministrati di valutare congruamente lo stato dell’arte e deliberare di conseguenza. Sono tenuti i condòmini, a loro volta, al dovere di riservatezza? Verrebbe da affermare di sì, essendo essi parte del procedimento, ma anche di no, non avendo prestato l’impegno. E se poi all’assemblea partecipassero delegati di condo-
mini, non condòmini, sembrerebbe arduo ipotizzare anche a carico di costoro l’onere della riservatezza. Ancor meno appare percorribile la tesi per la quale l’amministratore dovrebbe limitarsi, nei confronti dell’assemblea, a uno stringato riassunto dell’occorso nell’ambito delle sedute avanti il mediatore. Ecco perché l’accostamento condominio/mediazione mostra limiti attuativi di non facile discernimento e soluzione, anche con riferimento alla riservatezza. Altre obiezioni Ma le incongruenze non finiscono certo qui. È singolare che l’amministratore possa costituirsi in giudizio per far valere le ragioni del condominio, senza necessità di previa autorizzazione da parte dell’assemblea, per la difesa del regolamento e delle delibere impugnate (e plurimis Cass. 1451/2014), ma debba, invece, dotarsi dell’autorizzazione dell’assemblea per partecipare alla mediazione. Nel più, si suole dire, sta il
È singolare che l’amministratore possa costituirsi in giudizio per far valere le ragioni del condominio, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, ma lo debba fare, invece, per partecipare alla mediazione meno. Invero, recentemente, il Tribunale di Milano (836/2018) ha ritenuto non necessaria la delibera di autorizzazione all’amministratore per la partecipazione alla mediazione: staremo a vedere. Rilevante è anche la questione relativa alle maggioranze necessarie per deliberare sulla partecipazione alla mediazione e per decidere circa la proposta sorta nel corso di tale procedimento. Si tratta di una maggioranza qualificata: ossia della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. In tema,
la prima problematica che insorge attiene alle tempistiche necessarie alla convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore, soprattutto quando il condominio sia costituito da seconde case (per esempio, nelle località di villeggiatura) e i condòmini non risiedano nel fabbricato. È notorio che, al di fuori dei periodi canonici (estate per le località marine ed estate-periodo sciistico per le località montane), pensare anche solo di ottenere la presenza di un numero di condòmini sufficiente alla mera valida costituzione dell’assemblea è velleitario, a meno che la data fissata per l’adunanza avanti il mediatore collimi con il giusto spazio temporale. Incarichi e tempistica È ben vero che il codice prevede la possibilità di chiedere un rinvio della data fissata per il primo incontro, ma è altrettanto vero che il D. Lgs 28/2010 impone una durata massima di tre mesi per l’esperimento della procedura. L’amministratore, poi, dovendo comparire
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DIRITTO & ROVESCIO proposta di transazione che emergesse nel corso della procedura. L’articolo 1132 del Codice civile contempla la possibilità, da parte dei condòmini, di esprimere il proprio dissenso alla lite. Ci si chiede, allora, se valga anche nel caso della mediazione, visto che si tratta di una procedura che ingenera costi a carico dei partecipanti al condominio.
spontaneamente, comunque, al primo incontro, si troverà obbligato ad incaricare un avvocato senza essere stato autorizzato a ciò da parte dell’assemblea. Il secondo rilievo, circa le maggioranze, discende da alcune recenti pronunce della Suprema Corte in argomento conflitto di interessi, per le quali il condomino che si trova in tale posizione deve essere convocato, ha diritto di voto ed il suo vale a tutti gli effetti per la formazione dei quorum costitutivi e deliberativi (Cass. 28/9/2015 n. 19311; Cass. 30/1/2002 n. 1201). Al di là della facile obiezione per la quale tale principio non sembra punto condivisibile e si pone in contrasto con altri precedenti giurisprudenziali e con la dottrina, è concreto il rischio che le maggioranze utili non possano formarsi proprio per la presenza e/o per il voto di chi si trova in conflitto di interessi, massimamente nel caso in cui quel condomino disponga di una caratura millesimale elevata. In terzo luogo, non è certo chiaro se la maggioranza prevista dall’articolo 71 quater Dispositivi attuativi del Codice civile debba valere sempre e comunque ed essere ritenuta bastevole per approvare la transazione prospettatasi nel corso della procedura di mediazione. È infatti evidente che la conciliazione da prendersi in considera74 - CONDOMINIO SC
zione può ben investire tematiche diverse e non solo di contenuto meramente economico, come nel caso di controversie sulla proprietà o sui diritti reali, sul possesso o sull’utilizzo di beni o servizi, o su innovazioni, ma anche nel caso della revisione delle tabelle millesimali, e così dicasi anche quando si discuta di decoro architettonico del fabbricato e, infine, quando involgano beni privati. Compromesso Più in generale, una transazione (perché in questo si sostanzia la soluzione positiva della mediazione) implica la rinuncia, almeno parziale, a diritti. Se si tratta di diritti da natura obbligatoria sembra sufficiente la citata maggioranza qualificata, diversamente, occorre l’unanimità dei consensi. Sembra, così, che la maggioranza indicata dall’articolo 71 quater Dispositivi attuativi del Codice civile non possa e non debba ritenersi valida sempre e comunque per l’approvazione della cosiddetta proposta ma che, per contro, debba esaminarsi, caso per caso, quale sia quella corretta e rispettosa dell’articolo 1136 Codice civile. Vi sarebbe da discutere anche circa la parola «proposta» nel senso che tale termine potrebbe riferirsi unicamente alla proposta conciliativa formulata dal mediatore o, per contro, estendersi a qualsiasi
Troppi interrogativi Apparentemente la risposta deve essere negativa, in ragione del fatto che l’articolo 1132 Codice civile fa esplicito riferimento alle sole liti giudiziarie, mentre tale non è la mediazione. Come appare evidente, in questa disamina, sono state evidenziate alcune delle problematiche scaturite dalla estensione alla materia condominiale dell’obbligatorietà della mediazione. La più evidente conseguenza riguarda proprio il ruolo che l’amministratore di condominio è deputato a svolgere, dovendo egli forzatamente conoscere con sufficiente approfondimento la procedura, e deve illustrarla ai suoi amministrati. Dovrà poi convocare e gestire le relative assemblee, partecipare agli incontri avanti l’organismo di mediazione, e così via. Tale attività è bene venga codificata espressamente nell’ambito del dettagliato compenso previsto come obbligatorio dall’articolo 1129 Codice civile XIV comma. Certo sì è che il limite congenito rimane, poiché la ratio della mediazione è quella di tentare di pervenire a un risultato conciliativo lavorando sui soggetti che partecipano alla procedura, il che implica, necessariamente, la loro presenza fisica. Insomma: agli incontri avanti il mediatore dovrebbero partecipare i condòmini direttamente, il che non è certo ipotizzabile nella stragrande maggioranza dei casi. Senza per questo voler bocciare aprioristicamente il matrimonio tra condominio e mediazione, credo che, per favorire la loro convivenza, debbano essere rivisti alcuni meccanismi essenziali. Altrimenti, si arriverà al divorzio, con addebito della colpa al legislatore. *Avvocato
W E N S Dai bitcoin al condominio
Si chiama Condominio Advisor. È un archivio digitale basato sul sistema della blockchain, cioè quella piattaforma elettronica utilizzata anche per le monete virtuali, come i bitcoin. Condominio Advisor consente di richiedere e ottenere la certificazione temporale dei documenti caricati in formato elettronico sul sito. Ogni condominio, infatti, può avere una sua sezione dedicata in cloud tramite Condominio Advisor e utilizzarla per caricare e archiviare documenti ai quali viene assegnata una marca temporale che certifica la data di caricamento e l’immutabilità dei dati. Insomma, tutti i condòmini possono caricare i propri documenti certificati e consultare gli altri documenti certificati del condominio in modo sicuro. Una volta caricato un documento sulla sezione dedicata al proprio condominio, si potrà richiedere la certificazione del documento: verrà creata in automatico «un’impronta digitale informatica», che certifica il documento, garantendo
la corrispondenza del contenuto del documento con la versione caricata. Al termine della procedura viene emessa una ricevuta. Il miglior custode d’Italia è napoletano Ci sono ancora i portieri di una volta. Magari sono rari, ma esistono o, meglio resistono. Il miglior custode d’Italia si chiama Salvatore Bruno, 55, portinaio da 19 anni del condominio in via Santa Maria della Libera, 42 a Napoli. È risultato il vincitore del premio come miglior portiere italiano per il 2018, assegnato a Roma nell’ambito di una cerimonia dall’ente bilaterale Ebinprof, con Confedilizia, Cgil Filcams, Fiscat Cisl, Cassa Portieri e Uiltucs. Nella motivazione del premio sono stati sottolineati «la premura che da anni ha Salvatore, assieme alla moglie Adele, nei confronti dei condòmini, il suo senso di dovere, le qualità umane e professionali oltre che la dedizione verso il prossimo e il suo avere sempre una parola di conforto per tutti».
sostiene di essere stata truffata e di aver versato al precedente amministratore 100mila euro, che sarebbero però finiti nelle tasche dell’uomo anziché in quelle del condominio. Per questo ha sporto denuncia. A Roma cinghiali in giardino Nella Capitale si moltiplicano le segnalazioni di condomini che sono assediati da branchi di cinghiali. Qualche singolo animale, inoltre, sceglie come dimora cortili o giardini condominiali senza che nessuno si prenda la responsabilità di intervenire. Per esempio, sono interessati al fenomeno i condomini nel comprensorio dell’Olgiata, le strade isolate di Quarto Peperino, tra Labaro e Flaminia, nel quadrante nord della città, l’asse Cassia da La Storta a Tomba di Nerone. Né Comune, né vigili urbani, secondo le segnalazioni dei condòmini, si sono assunti il compito di allontanare gli animali selvatici.
Anche Ilona Staller ha una causa condominiale Le liti in condominio non riguardano solo persone comuni. Lo testimonia quello che coinvolge Ilona Staller, ex pornostar di origine ungherese, ora 67enne. Cicciolina, infatti, ha aperto un contenzioso con il condominio in cui abita, a Roma. Dal maggio 2017 le è stato pignorato un quinto del suo vitalizio da parlamentare per un debito di 50mila euro con il condominio dove abita, sulla Cassia. Ma, a sua volta, lei CONDOMINIO SC - 75
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REPORT CONDOMINIO OK AVELLINO
IRPINIA SICURA Nella zona colpita 40 anni fa da un disastroso terremoto il tema della tenuta anti-sismica degli edifici è particolarmente sentito. Ma non è stato questo l’unico argomento ad attrarre una folta platea all’evento di Avellino di Giuseppe Rossi
n una zona sconvolta, 40 anni, fa da un disastroso terremoto, la sensibilità per la sicurezza antisismica è vivace. Eppure, a guardare i condomini di Avellino non si ha la sensazione che il massimo sia stato fatto. Anzi, c’è ancora molto da fare o, meglio, da rifare. Ed è questo, probabilmente, il motivo che ha convinto un gran numero di persone della città irpina a partecipare all’appuntamento di Condominio Ok, il roadshow organizzato da Virginia Gambino Editore, che ha fatto tappa ad Avellino. Oltre a una folta presenza di operatori che con il mondo del condominio hanno a che fare, come amministratori, professionisti, imprese, all’appuntamento nel Centro congressi dell’Hotel de la Ville si sono presentati anche molti studenti delle scuole tecniche. È un primo approccio in quello che sarà domani, forse, il loro mondo del lavoro. E, in ogni caso, è stato un momento formativo utile, dato che in quei condomini della città ci vivono tutti, anche chi non si occupa di edilizia. Oltretutto, come sempre Condominio Ok non è stato solo
centrato su un argomento, come la sicurezza. Riqualificazione e comfort delle abitazioni sono state le altre boe attorno a cui è girato il convegno. Con un interesse dei partecipanti testimoniato anche dalle numerose domande rivolte ai relatori. Gli interventi L’evento ha registrato le introduzioni iniziali di Virginia Gambino, che ha presentato in anteprima la Fiera del Condominio organizzata a Verona a metà settembre (vedi articolo a pagina 14), di Gennaro Prevete (presidente del Collegio Provinciale Geometri e Geometri Laureati di Avellino), e di Alfonso Matarazzo (presidente dell’Ordine dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati della provincia di Avellino). Poi, Condominio Ok è entrato nel vivo. In primo luogo, con l’argomento che sta alla base di ogni progetto, di ristrutturazione o riqualificazione: come trovare le risorse finanziarie? La risposta è articolata, ma si può riassumere così: grazie ai nuovi Bonus Casa. Che prevedono, tra
l’altro, la possibilità di cedere il proprio credito d’imposta. Il primo intervento in programma ha presentato proprio un caso concreto di come sia possibile procedere alla riqualificazione di un condominio riducendo al minimo l’esborso. Già, ma quale tipo di condominio? Federico Della Puppa, coordinatore del Centro Studi YouTrade ha mostrato la strada da percorrere per riqualificare il patrimonio edilizio. E ha aggiunto un’analisi che ha messo ai raggi x il sistema dei condomini nella Provincia di Avellino. Che, nonostante l’edificazione negli anni Ottanta, post-terremoto, non è per nulla soddisfacente, non solo dal punto di vista della sostenibilità energetica, ma anche della sicurezza antisismica. Come negli altri eventi di Condominio Ok, le analisi più generali si sono alternate a focus su specifiche soluzioni che possono essere utili per chi gestisce un edificio. È il caso, per esempio del problema della impermeabilizzazione di balconi e terrazzi, affrontato da Antonio Daniele di Progres Profiles. Oppure, della pittura senza formaldeide, in sintonia con il rispetto dell’ambiente di Oikos, commentata da Francesco Salvato, o le soluzioni per isolare ed eliminare l’umidità dalle pareti illustrate da Filippo Antonio di Bacchi. Infine, due argomenti caldi: il primo traduce in versione condominiale il proverbio «più spendi, meno spendi». Cioè, con una manutenzione programmata, accantonando nel tempo le risorse, si ottiene maggiore efficienza e minor costo nella gestione condominiale. Ha spiegato il perché Umberto Anitori, ex segretario di Anaci ed esperto di amministrazione condominiale. Il secondo argomento, davvero fondamentale, è quello della sicurezza: l’adeguamento antisismico che va perseguito e adeguato alla normativa, peraltro non proprio semplice. È stato il compito di Patrizio Ciasullo, ingegnere civile, che ha indicato la strada per evitare di vivere dentro una trappola, cioè un edificio esposto al pericolo di crollo alla prima scossa sismica.
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REPORT CONDOMINIO OK - ROMA I NUMERI
Edifici costruiti negli anni Settanta e Ottanta con uno standard non più ammissibile. Abitazioni senza comfort e per nulla coibentate. Eppure negli ultimi tre anni a Roma sono stati riqualificati circa 10 mila condomini di Federico Della Puppa
è una vecchia storia di Asterix e Obelix nella quale Giulio Cesare, al fine di provare a sottomettere l’irriducibile villaggio gallico, decide di costruire una città romana intorno proprio al villaggio, per costringere gli abitanti ad adeguarsi agli usi e
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costumi di Roma. Incarica un architetto per la costruzione di un complesso residenziale chiamato Il Regno degli dei, il primo dei numerosi palazzi destinati a soppiantare le selvagge foreste galliche. I due eroi della resistenza gallica inventati dalla penna di Goscinny e Uderzo do-
vendo contrastare la scelta di Giulio Cesare prendono alloggio nel condominio appena costruito e si confrontano con le regole e le necessità di una comunità, quella condominiale, che è la cellula più piccola nella quale si esercita la democrazia, nella quale si vota per decidere come
gestire le spese e le zone comuni. La storia ovviamente finisce con la distruzione del palazzo e la vittoria di Asterix e dei suoi amici. Ma il fumetto francese coglie due aspetti molto interessanti della storia romana, i grandi palazzi e la gestione condominiale degli stessi. La Capitale e l’impero romano hanno generato la famosa frase «Roma caput mundi», Roma capitale del mondo conosciuto. Ma parafrasandola potremmo affermare che l’Urbe è in fin dei conti non solo la capitale italiana e la città storica forse più famosa al mondo, ma è anche una di quelle nelle quali ancora oggi, come ai tempi di Giulio Cesare, la maggior parte della popolazione vive in condominio. I numeri I numeri raccontano bene questa situazione. In provincia di Roma sono presenti 464 mila edifici (il 3% del totale nazionale) dei quali quasi 394 mila sono residenziali, dei quali il 35% circa nella sola città. Complessivamente si contano 1 milione e 937 mila abitazioni, delle quali 258 mila non occupate o non utilizzate. Quelle occupate sono 1 milione e 679 mila, e 1 milione e 136 mila nella sola Roma. Il 75% delle abitazioni occupate si trova in edifici condominiali con cinque e più appartamenti per edificio. Dunque, tre quarti della popolazione e delle famiglie vive in condominio. Se si circoscrive la de-
finizione utilizzando i parametri della norma, ovvero limitando il conteggio agli edifici che hanno necessità per legge di un amministratore condominiale, si giunge a un totale di 1 milione e 45 mila alloggi e famiglie amministrate, pari al 62% delle famiglie residenti in provincia di Roma. In sintesi, gli edifici condominiali in provincia di Roma rappresentano il 43% degli edifici e il 75% delle famiglie (a livello nazionale la percentuale è del 58%), ma quelli con obbligo di amministratore sono circa il 30% degli edifici e rappresentano il 62% delle famiglie. Sono dati eclatanti che evidenziano l’importanza del fenomeno dal punto di vista economico e sociale. Obsolescenza Oltre a questo aspetto quantitativo, c’è un altro fattore sul quale vale la pena di riflettere. Sul totale delle abitazioni presenti in provincia di Roma, il 53% è stato costruito prima del 1970 e dunque presenta caratteristiche di scarsa o nulla rispondenza alle normative antisismiche ed energetiche. Un ulteriore 33,1% è stato costruito prima del 1990, anno di entrata in vigore della L. 10. Del restante 13,9% solo un quinto è stato edificato in epoca recente. L’86,1% delle abitazioni, dunque, è stato edificato precedentemente alla L.10 del 1991, ma non è che tutto ciò che è stato costrui-
to dopo abbia prestazioni energetiche adatte ad affrontare le sfide relative alla riduzione dei consumi energetici e alla riduzione delle emissioni di Co2, dannose per la salute e l’ambiente, oggi per il 40% dovute proprio al consumo energetico degli edifici residenziali. I dati medi della provincia di Roma nascondono ovviamente situazioni geograficamente diversificate tra i vari comuni della provincia. Se a Roma città quasi il 90% degli edifici è stato edificato prima del 1991, a Guidonia Montecelio e a Fiumicino, due comuni con oltre 60 mila abitanti, le percentuali rimangono elevate, anche perché la maggior parte dell’edificato, oltre il 44%, è stato costruito tra il 1971 e il 1991, con un'ulteriore percentuale variabile rispettivamente tra il 26% e il 30% di edifici costruiti fino al 1970. Situazione non molto diversa per i comuni con meno di 60 mila abitanti, segno che la situazione provinciale è diffusa in tutto il territorio e assume caratteristiche specifiche e molto particolari a Roma città. Necessità In questo quadro complessivo, ristrutturare è una necessità. In provincia di Roma ci sono 1.937.074 abitazioni delle quali 1.025.823 (53%) sono state costruite prima del 1971 e hanno, dunque, oltre 40 anni di età. Se consideriamo le abitazioni con più di 30 anni, in provincia di Roma il valore sale a oltre 1,4 milioni, pari al 72,5% del totale. Se consideriamo solo le abitazioni costruite tra il 1946 e il 1990 si giunge a poco meno di 1 milione e 430 mila abitazioni, pari al 73,8%. A Roma città si trovano 1.258.241 abitazioni e di queste il 61,2% (circa 770 mila) è stato costruito prima del 1971 e ha dunque oltre 40 anni. Ma se consideriamo gli edifici con più di 30 anni saliamo al 78,4% (circa 987 mila). Se consideriamo, infine, solo le abitazioni costruite tra il 1946 e il 1991, ovvero escludendo le case storiche e considerando quelle costruite
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REPORT CONDOMINIO OK - ROMA prima dell’avvio della L.10/91, si sale alla percentuale del 76,3%. Quindi, a Roma quasi otto alloggi su dieci sono stati edificati dal dopoguerra fino all’avvio della L. 10/91. Lavori in corso Ma si ristrutturano abitazioni ed edifici a Roma? Secondo indagini Tecnoborsa il 19% dei condomini a Roma ha avuto interventi di ristrutturazione negli ultimi tre anni e, in particolare, per il 35% sulle facciate, il 30% sul tetto o sulle terrazze, il 20% sulle aree esterne e il 15% sulla caldaia del riscaldamento centralizzato. Sempre secondo queste indagini, nel prossimo triennio a Roma l’8% dei condomini farà lavori di rifacimento, e in particolare sono previsti lavori per il rifacimento delle facciate nel 50% dei casi, delle aree esterne nel 18% dei casi, mentre per scale, balconi, tetti e terrazze si tratta del 14% dei casi. Dunque, se negli ultimi tre anni a Roma sono stati riqualificati circa 10 mila condomini, con il dato a livello
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provinciale che sale a 23 mila edifici, significa che una percentuale variabile tra l’80% e il 90% potenzialmente è ancora da riqualificare e può attivare interventi di rigenerazione energetica e di adeguamento antisismico. Per questo bisogna sfruttare tutte le opportunità di detrazione dei costi di ristrutturazione e di efficientamento energetico, proponendo interventi mirati sugli impianti e sulle strutture al fine di ridurre i consumi, migliorare il comfort abitativo e rendere gli edifici più efficienti dal punto di vista del risparmio energetico e della prevenzione antisismica. Ciò si traduce in primo luogo in un risparmio sulle bollette energetiche, che sommato agli effetti delle detrazioni fiscali, può rendere economicamente sostenibili gli interventi e dunque avviare una nuova stagione di miglioramento complessivo del sistema-casa in Italia. Ammortamento Numerose simulazioni evidenziano che interventi di questo tipo si ripaga-
no completamente tra i sette e i dieci anni, garantendo poi una riduzione significativa dei costi di esercizio e di manutenzione. Migliorano, dunque, il benessere complessivo, ma anche il portafoglio delle famiglie e dei residenti. I dati e le analisi rappresentano la misura evidente del fatto che la maggior parte dei condomini e degli alloggi in essi presenti risalgono a un’epoca in cui erano assenti norme prescrittive sul rendimento energetico e sull’efficienza nei consumi. Per tale motivo si può affermare che i nostri condomini sono nella maggior parte edifici energeticamente non sostenibili, che consumano e sprecano risorse energetiche. E per attivare processi di rigenerazione è necessario che anche l’amministratore condominiale cambi, passando da un soggetto che risolve problemi a un soggetto che propone soluzioni. Ma quanti amministratori condominiali sono in grado di essere promotori e gestori di azioni che comportano risparmi veri e tangibili per i condòmini? E quanti amministratori condominiali sono in grado di sviluppare adeguati business plan per evidenziare i risparmi potenziali ai propri amministrati? Oggi è necessario che tutti i soggetti interessati al mercato del condominio, dagli amministratori in primis alle imprese, dai progettisti ai tecnici, individuino soluzioni adeguate e le propongano dimostrando la sostenibilità economica e finanziaria e supportando le scelte per sfruttare i benefici fiscali, oggi molto convenienti soprattutto anche per la possibilità di utilizzare e cedere, ovvero vendere, i crediti di imposta. Non vivremo nel «regno degli dei» come la storia di Asterix racconta, ma certamente migliorare edifici condominiali, rendendoli energeticamente ed economicamente sostenibili, migliorando il benessere dei condòmini, oggi è una delle azioni da promuovere in modo diffuso nella città che ha insegnato al mondo la civiltà e soprattutto la gestione condominiale. Roma condominio mundi.
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IDEE UTILI VIESSMANN
IL CONDOMINIO Ã&#x2C6; VERDE CON IL CALDO GREEN Al progetto di un edificio residenziale certificato PassivHaus e ActiveHouse a Fidenza (provincia di Parma) contribuiscono le pompe di calore geotermiche Vitocal e la ventilazione meccanica controllata Vitovent di Veronica Monaco
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n condominio ecosostenibile nel centro storico di Fidenza, certificato PassivHaus e ActiveHouse. È il progetto Casa sul Parco dello Studio Del Boca + Partners, esempio di progettazione efficiente e innovativa sotto il profilo delle tecnologie costruttive e impiantistiche, a cui ha contribuito Viessmann con la fornitura delle pompe di calore geotermiche Vitocal 300-G e 350G e delle unità di ventilazione meccanica controllata Vitovent 300-W. Comfort ed efficienza Costruito sulla superficie di un preesistente fabbricato, il complesso si compone di dieci unità abitative su tre volumi, di altezza e dimensioni diverse. Il progetto di ricostruzione si è mosso in accordo con la Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici di Parma e ha saputo conquistarsi una propria autonomia tipologica e linguistica. Slittamenti di piani e aggetti volumetrici longitudinali creano ampi spazi aperti che ospitano giardini pensili. A livello impiantistico, il complesso dispone di un impianto termofrigorifero centralizzato composto da due pompe di calore geotermiche reversibili, che assicurano il riscaldamento e raffrescamento radiante. La produzione dell’acqua calda sanitaria è assicurata da un bollitore da 2mila litri alimentato dal recupero termico effettuato dalle pompe di calore. Le singole unità immobiliari sono dotate di unità di ventilazione meccanica controllata per il ricambio dell’aria e il recupero
termico. L’impianto di climatizzazione si affida esclusivamente all’energia elettrica, fornita da un campo fotovoltaico realizzato in un sito predisposto dal Comune di Fidenza. Un sofisticato sistema di regolazione assicura la gestione e la contabilizzazione dei consumi degli impianti. Certificato Casa Passiva e Casa Attiva L’ambizioso progetto ha avuto un cammino lungo ed è stato completato nel 2017. Premiato con vari riconoscimenti, tra cui il Concorso di Idee Viessmann, è arrivato ad acquisire le certificazioni di Casa Passiva e di Casa Attiva da parte rispettivamente di Phi Italia e ActiveHouse Italia per le sue prestazioni energetiche, il comfort abitativo e il ridotto impatto ambientale, oltre a far parte del programma Multi Comfort di Saint-Gobain.
SCHEDA DEI LAVORI Casa sul Parco a Fidenza, Parma: efficienza energetica certificata PassivHaus e ActiveHouse TIPOLOGIA DI INTERVENTO: riqualificazione energetica PROGETTO ARCHITETTONICO: Studio Del Boca + Partners - Milano, Studio Architetti Giovanni e Simona Rossi, Fidenza IMPIANTO DI CLIMATIZZAZIONE: centralizzato con pompe di calore geotermiche e unità di ventilazione meccanica controllata nelle singole unità abitative PROGETTISTA TERMOTECNICO: Studioclima snc INSTALLATORE: Tecnoidraulica Zanni, Soragna (Parma) - Partner per l’Efficienza Energetica Viessmann PRODOTTI VIESSMANN: pompe di calore geotermiche Vitocal 300-G e 350-G, unità di ventilazione meccanica controllata Vitovent 300-W
Centrale termica con pompe di calore geotermiche Vitocal 300-G e 350-G. A sinistra, il condominio Casa sul Parco di Fidenza
CONCORSO DI IDEE Viessmann Italia sponsorizza ogni anno un contest - Concorso di Idee che stimola i progettisti termotecnici a proporre soluzioni che si distinguono per la qualità progettuale globale, per i requisiti di efficienza energetica e sostenibilità economica ed ambientale sfruttando al meglio le innovazioni tecnologiche disponibili. I progetti vengono esaminati da una commissione indipendente composta da docenti universitari, ricercatori e professionisti del settore.
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IDEE UTILI CONTABILIZZAZIONE
MISURA PER MISURA La direttiva europea Mid, recepita dall’Italia, regola con una serie di norme stringenti (e di multe per chi non le rispetta) la correttezza degli strumenti di rilevazione dei consumi. Per i ripartitori di riscaldamento è una storia a parte, ma resta comunque l’obbligo di verifica. Come spiega Oilcontrol di Veronica Monaco
on l’introduzione della direttiva Mid 2004/22/Ue (Measuring Instruments Directive) e le sue successive integrazioni (l’ultima è il decreto ministeriale 93/2017), in Italia si è creata confusione e incertezza sugli obblighi di comunicazione, pratiche e verifiche periodiche dei contatori per il rilevamento dei consumi di acqua sanitaria calda e fredda ed energia termica. Obblighi che non riguardano invece i ripartitori per i costi di riscaldamento, non inclusi nella direttiva europea che ha lo scopo di uniformare i sistemi di misurazione. Ogni titolare del contatore per acqua o per il calore in materia di contabilizzazione ha obblighi ben precisi riguardo alla comunicazione dei contatori alle Camere di Commercio e al rispetto dei periodi di verifica, pena sanzioni fino a 1.500 euro e conseguenze penali. Il titolare si identifica in genere con il proprietario dell’unità immobiliare per la quale è stato installato il dispositivo, quindi i responsabili sono i singoli condòmini e non il condominio in generale. Al contrario, i contatori installati nella sala caldaia che rilevano i consumi generali, sono
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di competenza del condominio. Oilcontrol, specializzata in apparecchi di misura nel mercato termosanitario, ha fatto chiarezza sull’argomento insieme agli ispettori del Servizio metrico della Camera di Commercio di Bolzano, Thomas Delmonego e Stefan Nigg. Domanda. La direttiva Mid si applica anche ai contatori dell’acqua destinati esclusivamente alla ripartizione delle spese nell’edificio polifunzionale? Risposta. Il decreto legislativo 22/2007 (direttiva Mid) e, quindi, anche le verifiche successive previste dall’articolo 3 del decreto ministeriale 93/2017 si applicano anche ai contatori dell’acqua impiegati per la suddivisione delle spese, così come al contatore generale di fornitura. D. Lo stesso vale per i contatori di
energia termica? R. Sì, anche per i contatori di energia termica. D. I ripartitori per i costi di riscaldamento secondo la Uni En 834 sono sottoposti alla regolamentazione europea? R. I ripartitori per i costi di riscaldamento non sono strumenti considerati dalla direttiva Mid e, in generale, dal testo unico delle leggi metriche (Regio decreto 7088/1890). Non sono pertanto soggetti alla valutazione di conformità Ce o alla verificazione prima, e non sono sottoposti ai relativi obblighi delle verifiche successive previste dal decreto ministeriale 93/2017. D. Se i ripartitori non sono sottoposti alla regolamentazione Mid, ma sono conformi alla norma Uni En 834, possono essere considerati strumenti
conformi alla legislazione per la ripartizione dei costi di riscaldamento (Dlgs 102/2014)? R. Il decreto legislativo 102/2014 non rientra nell’ambito regolamentato dalla metrologia legale e pertanto non è di competenza del Servizio metrico della Camera di commercio di Bolzano. D. Se per un contatore di acqua o calore la Camera di Commercio non prevede l’obbligo di comunicazione tramite l’apposito portale Telemaco, rimane l’obbligo delle verificazioni periodiche? R. Gli obblighi sono due e ben distinti fra loro. Il primo riguarda la comunicazione dei dati del titolare dello strumento di misura e dello strumento di misura stesso soggetto alla futura verificazione periodica. Nel decreto non è specificata la metodologia di inoltro della comunicazione. Per le comunicazioni massive le Camere di commercio italiane mettono a disposizione dei titolari di strumenti il portale informatico Telemaco. Non è possibile usare il portale informatico Telemaco da titolari di strumenti non iscritti al Registro delle imprese delle Camere di commercio: questi potranno procedere alla comunicazione al Servizio metrico tramite altri mezzi, come l’e-mail o la posta elettronica certificata (Pec). Nel caso in cui la comunicazione non sia stata inoltrata entro 30 i giorni previsti dalla legge, il titolare dello strumento contravviene alla prescrizione dell’articolo 8, comma 1, lettera a) e verrà applicata la sanzione amministrativa da 500 a 1.500 euro prevista dall’articolo 20, comma 2-bis del decreto legislativo 22/2007. D. Qual è il secondo obbligo? R. Il secondo obbligo a carico del titolare di strumenti riguarda la verificazione periodica entro il termine indicato dall’allegato IV del decreto ministeriale 93/2017. Tale obbligo è indipendente dall’inoltro della comunicazione. La mancata verificazione periodica comporta la violazione
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dell’articolo 4, comma 3 e anche qui verrà applicata la sanzione amministrativa da 500 a 1.500 euro. D. I contatori installati prima dell’entrata in vigore della Mid, compreso il periodo transitorio, che è il 2016 per quelli dell’acqua e il 2006 per l’energia termica, possono continuare a essere impiegati indefinitamente senza un termine per la verifica periodica? R. Strumenti provvisti di certificati d’approvazione nazionale non possono essere commercializzati e messi in servizio dopo il 30 ottobre 2016. Gli strumenti messi in servizio prima del 30 ottobre 2016 sono successivamente soggetti alla verificazione periodica prevista dal decreto ministeriale 93/2017. Gli strumenti provvisti di certificato d’approvazione Cee non possono essere commercializzati e messi in servizio dopo la scadenza di dieci anni calcolata dalla data di emissione del certificato d’approvazione. Gli strumenti messi in servizio prima della scadenza sono successivamente soggetti alla verificazione periodica prevista dal decreto ministeriale
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93/2017. Infine, gli strumenti per i quali non erano previsti approvazioni nazionali o Cee anteriormente al 30 ottobre 2006 e se già messi in servizio alla data del 18 marzo 2007 possono continuare ad essere utilizzati senza che siano approvati, purché non rimossi dal luogo di utilizzazione (articolo 22, comma 3 del decreto legislativo 22/2007). Questi strumenti non sono soggetti alla verificazione periodica prevista dal decreto ministeriale 93/2017. Nel caso di riparazioni di strumenti di misura che comportano la rimozione di sigilli, bisogna richiedere una nuova verificazione periodica entro dieci giorni. D. La Camera di Commercio può anche eseguire controlli casuali o a richiesta? R. Sì, i controlli casuali possono essere effettuati anche senza determinata periodicità e senza preavviso. Sono eseguiti controlli anche in contraddittorio nel caso in cui il titolare di uno strumento o altra parte interessata nella misurazione ne faccia richiesta alla Camera di commercio competen-
te per territorio. I costi dei controlli in contraddittorio, in caso di esito positivo del controllo, sono a carico del soggetto richiedente (articolo 5, comma 1 e 2 del decreto ministeriale 93/2017). D. Quali sono gli obblighi per chi vende un contatore per acqua o energia termica, per esempio un installatore: deve solo garantire che sia conforme alla Mid oppure deve produrre qualche documentazione particolare, a parte i regolari sigilli? R. Chi vende uno strumento di misura, quindi anche un contatore d’acqua o un contatore di energia termica, conforme al decreto Mid, è considerato un distributore e ha gli obblighi previsti del decreto legislativo 22/2007. Sono, in sintesi, la verifica della marcatura Ce e della marcatura metrologica supplementare (M), garanzia delle condizioni di immagazzinamento o di trasporto dello strumento e archivio della documentazione, in formato cartaceo o elettronico, che attesti la conformità dello strumento di misura. Il distributore non ha, invece, obblighi che derivano dal decreto ministeriale
93/2017: le comunicazioni previste sono infatti a carico dell’organismo di verifica, del riparatore metrico o del titolare dello strumento. D. Quali sono gli obblighi a carico del titolare dello strumento? R. Gli obblighi a carico del titolare dello strumento sono definiti nel decreto ministeriale 93/2017. I titolari degli strumenti di misura soggetti all’obbligo della verificazione periodica comunicano entro 30 giorni alla Camera di commercio della circoscrizione in cui lo strumento è in servizio la data di inizio e della fine dell’utilizzo, nome, indirizzo ed eventuale partita Iva del titolare dello strumento di misura; l’indirizzo presso cui lo strumento di misura è in servizio; il codice di identificazione del punto di riconsegna o di prelievo; la marca e modello dello strumento di misura; il numero di serie dello strumento di misura; l’anno della marcatura Ce e della marcatura metrologica supplementare, nonché data di messa in servizio e di cessazione dell’utilizzo dello strumento di misura; le caratteristiche metrologiche dello strumento; la specifica dell’eventuale uso temporaneo dello strumento. Inoltre, mantengono l’integrità del contrassegno apposto in sede di verificazione periodica, nonché di ogni altro marchio, sigillo, anche di tipo elettronico, o elemento di protezione; curano l’integrità dei sigilli provvisori applicati dal riparatore; conservano il libretto metrologico e l’eventuale ulteriore documentazione prescritta; curano il corretto funzionamento dei loro strumenti e non li utilizzano quando sono palesemente difettosi o inaffidabili dal punto di vista metrologico (art. 8, comma 1 e art. 9, comma 2). D. Sono previste delle sanzioni? R. Sì, l’inosservanza degli obblighi da parte del fabbricante, importatore, distributore o titolare degli strumenti è punita con l’applicazione della sanzione amministrativa consistente nel pagamento di una somma da 500 a 1.500 euro per ciascuno strumento, salvo che il fatto costituisca reato.
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PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a redazione@vgambinoeditore.it
Hater in condominio Gentile Psicondominio, chiedo consiglio: nel mio stabile, anzi, in un appartamento della scala in cui abito, c’è un arrabbiato. Si parla tanto di hater, gli hater, odiatori che insultano via internet, ma questo forse supera tutti. Se lo si incontra alla mattina ringhia, è sempre scontento qualsiasi cosa accada, e ogni proposta di miglioramento della vita condominiale è accolta con disprezzo, se non proprio con ostilità. Al momento non si segnalano atteggiamenti violenti, ma temiamo che prima o poi possa accadere. Insomma, è quello che si dice un tipo nevrastenico, che se non sbaglio è anche un disturbo. Che ne pensa?  Lavinia And., via e-mail
Buongiorno, mi spiace per il suo amministratore, che per il danno cranico ha riportato sintomi come i tremori. Penso che sia già stato sottoposto a controlli specialistici e, quindi, non avendo una diagnosi chiara, non le so dire se questi tremori passeranno. Ma il fatto che il vostro amministratore sia presente alle assemblee potrebbe essere già una risposta positiva, altrimenti avrebbe mandato un sostituto se la situazione fosse stata più grave. Purtroppo è impossibile una diagnosi a distanza: il decorso potrebbe essere positivo come negativo. Armatevi di pazienza e, se il danno persiste, l’assemblea dei condòmini prenderà la decisione adeguata.
La nevrosi è sostanzialmente un disturbo dell’adattamento. Esistono, infatti, due tipi di sofferenza psichica. Il soggetto che soffre di nevrosi ha un rapporto con la realtà che risulta essere disturbato, difficile da gestire perché risulta aggressivo nei confronti della società. La nevrosi è, pertanto, una modalità di relazione disturbata del soggetto con l’ambiente, per un modo di porsi della persona stessa che complica la sua capacità di relazionarsi agli altri e all’ambiente che lo circonda. La terapia principale delle nevrosi consiste nella psicoterapia, che aiuta il paziente a modificare, almeno parzialmente, le sue modalità di reazione. Ed è il percorso che dovrebbe intraprendere il condòmino in questione.
Il condòmino di Munchausen Buongiorno, le scrivo per segnalare un comportamento singolare del nostro rappresentante condominiale, che abbiamo delegato (siamo diversi condòmini) a partecipare alle assemblee perché il nostro lavoro non ci consente di essere presenti. Questo signore, Luca R., è continuamente affetto dalle più incredibili e rare malattie. Cioè, in realtà non ha nulla, ma passa i giorni in ambulatori, studi medici, esami ematologici e via dicendo. Ogni volta, puntualmente, non gli riscontrano nulla, come è costretto ad ammettere lui stesso. Ma ecco che dopo un paio di giorni rispunta qualche altro malanno che potrebbe essere causato da gravissime e urgenti malattie. E la storia ricomincia. Ora, se questo fosse un problema suo, pazienza. Il fatto è che con questo andirivieni dagli ospedali evita anche di partecipare alle assemblee: ne ha già saltate tre. Ma è difficile rimproverarlo, dato che la salute viene prima di tutto. La sua però, perché a noi viene il fegato grosso. Che fare?  Sandro B., via e-mail
L’amministratore traumatizzato Cara rubrica di Condominio, approfitto di questo spazio per lanciare un Sos. Il nostro amministratore condominiale, poveretto, è stato vittima di un grave incidente in moto. A parte molte fratture, ha subito anche un trauma cranico. È, quindi, rimasto assente lunghe settimane per curarsi e seguire la riabilitazione. Nessuna recriminazione per questo, ovvio. Il problema è che quando è tornato non è stato più lo stesso. Soffre di tremori, di vuoti di memoria, spesso ha difficoltà a comprendere quello che gli si dice. È possibile che questi danni siano permanenti? Sono diagnosticabili da un medico?   Gianni P., Verona
Voi condòmini per mantenere un buon rapporto con il vostro rappresentante potreste condividere questa situazione con l’amministratore, che potrà chiedere di eleggere un altro rappresentante. Questo eviterà di creare conflitti, anche se non risolverà il problema di cui è affetto il soggetto in questione, che potrebbe essere affetto dalla Sindrome di Munchausen. Il nome ha origine dal protagonista della storia del barone di Munchausen che, dopo aver combattuto nell’esercito russo contro i turchi, si ritirò in un castello dove intratteneva i suoi ospiti raccontando delle storie inverosimili. Chi presenta questa sindrome tende a esagerare o inventare sintomi che richiedono un continuo consulto medico. E persino, a volte, ad accertamenti ed esami clinici anche molto invasivi e a interventi chirurgici.
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Condominio sostenibile e certificato - Settembre 2018

References: art. 1
 art. 1
 articolo 1136
 articolo 1137
 sentenza 
 articolo 71
 Cass. 
 Cass. 
 art. 9