Source: https://www.technopolis.be/fr/fiche/functional-navigation/juridique/etude-de-march%C3%A9/
Timestamp: 2017-09-21 17:46:41+00:00

Document:
étude de marché | Technopolis
L’asbl Flanders Technology International (F.T.I) est détentrice du droit emphytéotique sur un terrain d’environ 15 hectares, sis près du site Technopolis à Malines, au sud-ouest du centre de Malines.
L’affectation de ces terrains, faisant partie de l’emphytéose (environ 15 hectares), est réglée par différents plans d’affectation :
Les parcelles cad. div. 3, section E, n° 710, 712A, 709D, 716A, 695C (partie), 719B, 714A (partie), 715A, 721A, 722, 737A, 723, 735A, 734A sont classées dans la catégorie d’affectation « zone de développement urbain » selon le plan partiel (n° 5) « Terrain d’entreprise régional spécifique Technopolis » faisant partie du Plan régional d'exécution spatiale « Délimitation de la zone urbaine régionale Malines ».
Les parcelles cad. div. 3, section E, n° 710 (partie) et 712A (partie) sont classées dans le PRES précité dans la catégorie d’affectation « zone tampon » (art. 5.2).
Les parcelles 713D et 714A (partie) sont situées, selon le Plan régional Malines (AR 5 août 1976), dans une zone destinée aux « équipements collectifs et d’utilité publique ».
Les parcelles au sud de cette zone sont situées dans une zone que le Plan régional Malines définit comme une « zone tampon ».
Une partie limitée des parcelles à la lisière est de l’emphytéose, attenante au quartier résidentiel, est située dans une zone que le Plan régional précité définit comme une « zone résidentielle ».
Cette étude de marché concerne le développement éventuel de la zone à laquelle s’applique le plan partiel (n° 5) « Terrain d’entreprise régional spécifique Technopolis » (faisant partie du PRES précité). Cette zone est destinée, dans le plan partiel précité, à être une « zone de développement urbain ».
Elle est située au sud et à l'ouest de l'actuel site de Technopolis et a une superficie totale d’environ 8 hectares. Cette zone chevauche partiellement le parking existant et partiellement le tampon vert au niveau de l'E19, comme l’illustre la photo aérienne ci-dessous. Les limites de l’emphytéose y sont marquées à titre indicatif par les lignes bleues. La zone pour le développement urbain est marquée en vert, à titre indicatif.
Ci-dessous est fourni le plan graphique du PRES précité « Délimitation de la zone urbaine régionale Malines ». La zone en rouge foncé est destinée au développement urbain, où se situe l'objet de l'étude de marché. La zone hachurée en vert concerne une superposition avec une zone tampon par rapport à la zone résidentielle attenante.
Les prescriptions urbanistiques règlementaires du (plan partiel n° 5 du) PRES sont d’application sur cette zone que le PRES affecte au développement urbain :
Article 5.1. Zone destinée au développement urbain
Art. 5.1.1. La zone est destinée aux activités intensives en termes de personnel et de visiteurs, aux espaces publics verts et asphaltés.
Des activités apparentées sont également autorisées, telles que :
- horeca ;
- services d'utilité publique et privée ;
- équipements collectifs ;
- infrastructures socio-culturelles ;
- infrastructures récréatives ;
pour autant qu’elles soient conciliables avec l'environnement immédiat.
- commerce de détail à grande échelle
Art. 5.1.2. Lors de l’aménagement de la zone, les principes généraux d’aménagement suivants doivent être respectés :
- Usage soigneux de l’espace ;
- Cohésion spatiale de toute la zone ;
- Qualité architecturale des bâtiments ;
- Aménagement qualitatif du domaine public avec souci du mode de désenclavement et de l’aménagement des terrains et bâtiments, du parking et d’espaces verts en suffisance ;
- La construction en plusieurs couches lorsque l’activité le permet ;
- Le parking doit être groupé au maximum ou incorporé dans les bâtiments, là où la gestion le permet.
Art. 5.1.3. Les aménagements pour le logement du personnel de surveillance de maximum 200m² de surface au sol, intégrés dans le bâtiment d’entreprise, sont autorisés.
Art. 5.1.4. Les demandes de permis de bâtir de nouveaux bâtiments s’accompagnent d’une étude d’aménagement. L’étude d’aménagement est un document informatif pour l'autorité qui délivre le permis en vue d'évaluer la demande de permis de bâtir dans le cadre d'un bon aménagement spatial du territoire et des prescriptions urbanistiques pour la zone.
L’étude d’aménagement indique également comment le projet envisagé se comporte par rapport à ce qui a déjà été réalisé dans la zone et/ou le développement éventuel du reste de la zone. L’étude d’aménagement fait partie du dossier concernant la demande de permis de bâtir urbanistique et est envoyée en tant que telle aux instances consultatives, conformément à la procédure applicable au traitement des demandes.
Toute nouvelle demande de permis peut comporter une étude d'aménagement existante ou une étude d'aménagement adaptée ou nouvelle.
Art. 5.1.5. Jusqu’à ce qu’un permis soit octroyé pour la réalisation de l’affectation, sont autorisés les interventions, équipements et aménagements nécessaires ou utiles pour l'exploitation des entreprises agricoles, à l’exclusion de la construction de bâtiments et constructions similaires.
Art. 5.1.6. La zone est désenclavée dans son ensemble via les terrains du complexe Technopolis sur le rond-point le long de la B101. L’utilisation a des fins privées sur cette voie ne sont pas autorisées, sauf à des fins d’accès à la zone de chargement et de déchargement et pour les services d’urgence.
Art. 5.1.7. Dans une zone de 30m le long de la N1 s’applique une interdiction de construire des bâtiments et constructions soumis à un permis de bâtir, sauf travaux, interventions et modifications pour les conduites, les infrastructures de télécommunications, les transports publics locaux, les voies et chemins de service locaux pour la circulation non motorisée.
En dérogation au paragraphe précédent, les travaux, interventions et modifications aux bâtiments et constructions existants sont autorisés s’ils sont conformes aux prescriptions urbanistiques de la zone. En cas d’expropriation, la fixation de l'indemnité ne tient pas compte de l'augmentation de valeur découlant des travaux et interventions.
Art. 5.1.8. Lors de l’aménagement du terrain, la capacité d’emmagasinement des eaux de la zone doit être maintenue autant que possible et le risque d'inondation réduit. En raison de la sensibilité à l’eau de cette zone, une attention spécifique doit y être prêtée.
Les prescriptions urbanistiques règlementaires suivantes du (plan partiel n° 5 du) PRES sont d’application à la zone devant servir de tampon pour la zone résidentielle attenante :
Art. 5.2. Tampon
Entre le terrain et la zone résidentielle attenante est prévu un tampon. Le tampon doit satisfaire aux conditions d’isolation visuelle, d’isolation sonore, d'intégration dans le paysage et de distance.
Le tampon est planté de buissons locaux et d'arbres à haute tige en vue d'isoler les activités industrielles des activités attenantes.
Seuls les travaux et les interventions à des fins d’aménagement et d’entretien du tampon sont autorisés.
La zone tampon doit être aménagée et plantée au plus tard à la saison de plantation suivant l’octroi d'un permis urbanistique, après l'entrée en vigueur de ce plan d’exécution spatiale.
Sur la base du contrat emphytéotique (conclu avec la Région flamande), F.T.I a la possibilité, sur la zone précitée pour le développement urbain, de fixer un droit personnel ou professionnel (comme sous-emphytéose, usufruit, droit de superficie) au profit d’un tiers, pour autant qu’elle ne dépasse pas les limites de ses propres droits.
OBJECTIF DE L’ÉTUDE DE MARCHÉ
F.T.I souhaite à l’aide de ce document inviter les parties intéressées par le développement d’une partie de la zone susmentionnée dans le cadre du développement urbain. Il s'agit plus particulièrement de cinq parcelles d'environ un hectare, telles que délimitées sur le plan indicatif ci-dessous. Les parties intéressées peuvent manifester leur intérêt pour une ou plusieurs de ces parcelles.
Les parties intéressées sont priées d’élaborer une proposition de développement de la zone concernée pour le développement urbain, compte-tenu des critères d'attribution exposés ci-dessous. Elles sont également priées de répondre aux questions de F.T.I. Sur la base de ces informations, F.T.I. entamera des discussions avec une ou plusieurs parties intéressées en vue d'optimiser les accords contractuels à prendre, y compris une révision de la répartition en parcelles.
Pour autant que nécessaire, nous insistons sur le fait que cette étude de marché n'est pas un, et n'ouvre pas de marché public. En conséquence, le choix éventuel de F.T.I., à l'issue de l'étude de marché, de contracter une partie donnée, ne pourra en aucun cas être considéré comme (une décision concernant) un marché public.
Cette étude de marché s’effectue exclusivement en garantie de la transparence et de l'égalité des parties éventuellement intéressées.
F.T.I. aura le droit, après l’étude de marché, de ne pas effectuer le développement de la zone concernée et de procéder à une forme non étudiée de développement de cette zone.
La participation éventuelle à l’étude de marché ne donne lieu à aucun droit pour les participants ni à aucune obligation dans le chef de F.T.I., dont les participants pourraient se prévaloir.
Le prix est calculé au m², sur la base d'une indemnité annuelle.
Complémentarité avec les objectifs de l’asbl F.T.I et Technopolis SA en matière d’éducation, d’information et de récréation : comment le projet complète-t-il les activités de F.T.I et de Technopolis, comment peut-il les soutenir ?
Synergies commerciales avec F.T.I./Technopolis, autres que le simple paiement d'une indemnité.
Impact sur l’aménagement du territoire, y compris le développement écologique durable.
Impact sur la mobilité, compte-tenu du plan de mobilité existant.
Indiquez la solvabilité de l'entreprise, à l'aide des comptes annuels des trois derniers exercices.
Indiquez en combien de temps votre proposition de développement peut être réalisée et s’il est question, ou non, de développement par phases.
Donnez des références de réalisation de projets similaires, avec description succincte de chacun des projets réalisés.
Quelle structure juridique jugez-vous possible et/ou indiquée pour réaliser la proposition de développement, compte tenu des possibilités de F.T.I. sur la base de son contrat d’emphytéose avec la Région flamande (voir ci-dessus).
Donnez un (premier) aperçu des coûts impliqués par la proposition de développement.
Indiquez la faisabilité technique de votre proposition de développement et donnez votre vision de la gestion du projet.
L'ordre de ces questions ne peut pas être considéré comme une indication de leur importance respective dans le choix de la partie ou des parties avec laquelle (lesquelles) d'autres discussions seront entamées.
ADRESSE ET DÉLAI DE RÉPONSE
Les parties intéressées doivent envoyer leurs réponses aux questions ci-dessus au plus tard le 29 avril 2017 à 14 heures :
sur papier : F.T.I, Technologielaan, 2800 Mechelen
et par e-mail : directie@technopolis.be.
Indiquez Ingrid Letellier en personne de contact.
L'identité de la partie intéressée doit être mentionnée, ainsi que l’adresse postale et e-mail et une personne de contact éventuelle de cette partie.

References: Art. 5

Art. 5

Art. 5

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