Source: https://www.zivnostnik.cz/33/stanoveni-kupni-ceny-u-pronajimane-nemovitosti-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4Ese1lEiNjoMQmBwcgz8QrXQQm_3JeidhhQ/?uri_view_type=4
Timestamp: 2019-08-18 13:06:27+00:00

Document:
Stanovení kupní ceny u pronajímané nemovitosti | ®ivnostník profi
Stanovení kupní ceny u pronajímané nemovitosti
13.5.2019, Ing. Martin Dìrgel, Zdroj: Verlag Dashöfer
Fyzická osoba si v roce 2018 koupila bytovou jednotku v panelovém domì za úèelem pronájmu. V kupní smlouvì není urèen pomìr kupní ceny za bytovou jednotku a pomìr ceny za pozemek pod panelovým domem. Zvolila jsem tedy pøepoèet 80 % z kupní ceny je za bytovou jednotku a 20 % z kupní ceny je za pozemek.
Mám dotaz týkající se vedlej¹ích nákladù za daò z pøevodu nemovitosti a za zprostøedkovací poplatek realitní kanceláøi. Musím i u tìchto dvou výdajù zvolit pøepoèet 80 % a 20 %? Nebo mohu tyto dvì èástky pøièíst ke kupní cenì? Kupní cenu ve vý¹i 80 % bych chtìla odepisovat spolu se 100 % danì z pøevodu a také 100 % poplatku realitní kanceláøi. Odepisovala bych v 5. odpisové skupinì a nyní si nejsem jistá, zda mohu odepisovat i zrychlenì. Pøemý¹lím nad pøípadným pøechodem na pau¹ální výdaje. Pokud budu nìkolik let odepisovat zrychlenì a poté pøejdu na pau¹ální výdaje, bude s tímto pøechodem nìjaký problém?
Kreativní daòové kutilství tazatele vypadá rozumnì a stálo jistì hodnì pøemý¹lení a hledání, bohu¾el ale pro nìj pouze obtí¾nì najdeme právní oporu. Pøièem¾ daòové právo je tzv. právem veøejným, které stojí a padá s právní regulací, na rozdíl od soukromého práva, kde obecnì platí „co není zakázáno, to je a priori dovoleno”.
Nejsnaz¹í by bylo, pokud by na daòové dùsledky tazatel myslel ji¾ pøi sjednávání kupní smlouvy, v ní¾ by si strany dohodly dvì dílèí èásti celkové prodejní (z právního hlediska „kupní”) ceny: Za „holý” pozemek a za samotnou bytovou jednotku. Jde o to, ¾e podle § 1159 a § 1160 NOZ, obèanského zákoníku (zákon è. 89/2012 Sb., ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù) „jednotka” zahrnuje byt a podíl na spoleèných èástech nemovité vìci vzájemnì spojené a neoddìlitelné, co¾ je zejména pozemek, na kterém stojí pøedmìtný bytový dùm. Sice i pak by se dalo diskutovat o tom, zda z tohoto smluvního rozdìlení kupní ceny za fakticky právnì jednu vìc – bytovou jednotku vèetnì podílu na spoleèných èástech (pozemek) – lze pøímo do úèetnictví a daní pøevzít tyto dílèí èástky jako kupní (poøizovací) ceny jednak „holého” pozemku a jednak bytové jednotky, nicménì mìlo by to racionální základ.
Nyní je u¾ marné „hoøekovat nad rozlitým mlékem”, jeliko¾ dohodnutá kupní smlouva uvádí pouze jednu (celkovou) èástku za bytovou jednotku se v¹ím v¹udy, její¾ úèelové rozdìlení jednostrannì kupujícím není relevantní. Správný postup urèení daòové vstupní ceny pronajímané bytové jednotky je ponìkud jiný, spletitìj¹í, ale je mo¾né jej dovodit z platných právních pøedpisù regulujících veøejné, resp. finanèní právo v Èesku.
Výchozím bodem je samozøejmì § 29 odst. 1 písm. a) zákona è. 586/1992 Sb., o daních z pøíjmù, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù, kde se dozvíme, co se rozumí onou vstupní cenou hmotného majetku (tj. „bytu”):
„Vstupní cenou hmotného majetku se rozumí a) poøizovací cena,31) je-li poøízen úplatnì. (…)”
Odkaz 31) na poznámku pod èarou smìøuje do § 25 odst. 4 zákona è. 563/1991 Sb., o úèetnictví, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù („ZoÚ”), nezbývá tedy, ne¾ pátrat ohlednì pravidel urèení poøizovací ceny právì tam. Jen¾e poznámky pod èarou se samostatnì neaktualizují, tak¾e fakticky najdeme odpovìï dnes v § 25 odst. 5 ZoÚ:
„Pro úèely tohoto zákona se rozumí a) poøizovací cenou cena, za kterou byl majetek poøízen a náklady s jeho poøízením související, (…)”
Pokud by ¹lo o standardní pøípad koupì jedné daòovì, resp. úèetní polo¾ky, staèilo by jít rovnou do vymezení pøíkladù nákladù zahrnovaných, èi naopak nezahrnovaných do poøizovací ceny. Tato pravidla najdeme v § 47 PVZÚ, vyhlá¹ky provádìjící ZoÚ, tedy ve vyhlá¹ce è. 500/2002 Sb., kterou se provádìjí nìkterá ustanovení zákona è. 563/1991 Sb., o úèetnictví, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù, pro úèetní jednotky, které jsou podnikateli úètujícími v soustavì podvojného úèetnictví, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „PVZÚ”). Kde se dozvíme, ¾e do ocenìní poøizovací cenou je kromì kupní ceny nutno zahrnout rovnì¾ dotazovanou úplatu (provizi) zaplacenou realitní kanceláøi za zprostøedkování koupì bytové jednotky, jako¾ i daò z nabytí této nemovité vìci.
Bohu¾el zde ale nejde o takovýto bì¾ný pøípad, jeliko¾ tazatel de facto za jednu kupní cenu poøídil dvì úèetnì i daòovì významné polo¾ky – „holý” pozemek, a samotnou bytovou jednotku (jen tuto mù¾e odpisovat).
Na tyto zvlá¹tní pøípady pamatuje výslovnì § 24 odst. 3 písm. b) ZoÚ:
„Pøi nabytí více ne¾ jedné slo¾ky majetku pøevodem èi pøechodem, pokud nelze jednotlivé slo¾ky majetku ocenit postupem podle § 25, ocení úèetní jednotka jednotlivé slo¾ky majetku a) pøi nabytí obchodního závodu (…), b) v ostatních pøípadech pomìrným rozúètováním celkové poøizovací ceny nebo reprodukèní poøizovací ceny.”
Dále se u¾ v § 24 odst. 5 ZoÚ dozvíme, ¾e konkrétní postup musíme hledat jinde:
„Provádìcí právní pøedpis stanoví (…) úèetní metodu oceòování majetku podle odstavcù 3 (…)”.
Pro ký¾enou odpovìï musíme opìt otevøít provádìcí úèetní vyhlá¹ku, a to § 61a PVZÚ nazvaný „Metoda ocenìní pøi nabytí více ne¾ jedné slo¾ky majetku pøevodem èi pøechodem podle § 24 odst. 3 písm. b) zákona”:
1) V pøípadì nabytí majetku podle § 24 odst. 3 písm. b) zákona se základem pro pomìrné rozúètování celkové poøizovací ceny nebo reprodukèní…

References: § 1159
 § 1160
 § 29
 § 25
 § 25
 § 47
 § 24
 § 25
 § 24
 § 61
 § 24
 § 24