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Timestamp: 2019-04-21 20:39:07+00:00

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§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses
BGH, URTEIL vom 3.1.1967, Az. Grundsätzlich muß zwar auch für die Palle des § 542 BGB gelten, was für die außerordentliche Kündigung allgemein anerkannt ist, daß nämlich die Kündigung nach Kenntnis des Kündigungsgrundes, wenn auch nicht sofort, so doch in angemessener Zeit ausgesprochen werden muß (BGH Urteil vom 15. 6. 1951 - V ZR 86/50 ^ DM BGB § 242 (B a) Ur.
BGH, URTEIL vom 1.10.1965, Az. VII ZR 214/63 Sen. vom 11. April 1957 VII ZR 280/56 = WM 1957, 707 und vom 9. März 1959 VII ZR 90/58 = WM 1959» 855); das ist hier der Pall, denn ein langfristiger Pachtvertrag kann vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden (BGH LM § 542 BGB Nr. 1 und RGRK 11. Auf1., § 542 BGB An. 3).
BGH, Urteil vom 2.9.2013, Az. II ZR 394/12 Eine in einem Mietvertrag vereinbarte insolvenzabhängige Lösungsklausel ist nach allgemeiner Ansicht unwirksam (vgl. OLG Hamm, NZM 2002, 343; OLG Düsseldorf, OLGR 2007, 125, 127; MünchKommlnsO/Eckert, 3. Aufl., § 109 Rn. 79; MünchKommlnsO/Huber, 3. Aufl., § 119 Rn. 21, 70 und 72; Kübler/Prütting/Tintelnot, InsO, Stand November 2010, §112 Rn. 13; Uhlenbruck/Sinz, InsO, 13. Aufl., §119 Rn. 22; Braun, InsO, 4. Aufl., §112 Rn. 2; HambKomm/Ahrendt, InsO, 4. Aufl., §119 Rn. 5; Blank in Schmidt/ Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., §542 BGB Rn. 147; vgl. auch BGH, Urteil vom 15. November 2012 -IXZR 169/11, BGHZ 195, 348 Rn. 9ff. zu Lösungsklauseln in Verträgen über die fortlaufende Lieferung von Waren oder Energie).
BGH, URTEIL vom 4.10.1997, Az. XII ZR 28/96 a)	Die Kündigung des Mieters gemäß § 542 BGB ist ausgeschlossen, wenn er die Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs, hier infolge der Brandbeschädigungen, selbst zu vertreten hat; in diesen Fällen trifft den Vermieter auch keine Wiederherstellungspflicht, so daß es auf diesbezügliche Fristsetzungen des Mieters nicht ankommt (vgl. BGHZ 116, 334, 338; ebenso etwa Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. 1995 § 542 Rdn. 54).
BGH, URTEIL vom 4.10.1997, Az. XII ZR 28/96 Nicht anders ist die Beweislast verteilt, wenn der Mieter gemäß § 542 BGB kündigt, aber streitig ist, ob er selbst die Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs zu vertreten hat (vgl. Baumgärtel Handbuch der Beweislast 2. Aufl. § 542 Rdn. 1; Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 56; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 542 Rdn. 14; Palandt/Putzo BGB 56. Aufl. § 542 Rdn. 13; vgl. auch BGHZ 66 aaO S. 353).
BGH, URTEIL vom 4.1.1968, Az. Außerdem war eine Kündigung v/egen Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mieträurne (§ 542 BGB) ausgeschlossen, soweit sie mit dem Ausfall der Heizung begründet wurde; denn ein Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter selbst es zu vertreten hat, daß der Gebrauch der Mietsache ihm nicht gewährt oder entzogen wird (Soergel-Siebert, BGB 10. Aufl. § 542 Nr. 16).
BGH, URTEIL vom 3.4.1975, Az. VIII ZR 70/74 Die Kündigung nach § 542 BGB schließt nicht aus, daß daneben Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden (Soergel/ Siebert aaO § 542 Nr. 2).
BGH, Urteil vom 3.6.1997, Az. VIII ZR 157/96 15 cc) Danach kommt es nicht mehr darauf an, daß der Leasingnehmer bei Ausbleiben der Lieferung im übrigen gemäß § 542 BGB zur fristlosen Kündigung des Leasingvertrages befugt ist (Senatsurteile vom 1. Juli 1987 - VIII ZR 117/86 = WM 1987, 1131 unter A I 3 a; vom 27. April 1988 - VIII ZR 84/87 = WM 1988,	979	unter II 2 c, insoweit in BGHZ 104,
BGH, Urteil vom 3.10.1953, Az. VI ZR 260/52 Wie in Schrifttum und Rechtsprechung ^ anerkannt ist, kann der Mieter oder Pächter vom Vermieter ^ oder Verpächter, sofern diesen ein Verschulden trifft oder er sich im Verzüge befindet, grundsätzlich Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch seine fristlose Kündigung gemäss § 542 BGB entsteht (Staudinger §* 542 Anm 6; BGB RGRK § 542 Anm 1 h mit Nachweisen).
BGH, Urteil vom 3.10.1995, Az. XII ZR 230/94 6 auslösen kann; daneben war der Beklagte berechtigt, nicht aber verpflichtet, das Mietverhältnis gemäß § 542 BGB fristlos zu kündigen (vgl. dazu im einzelnen Senatsurteil' vom 18. Januar 1995 - XII ZR 30/93 - NJW-RR 1995, 715 m.w.N.).
BGH, URTEIL vom 3.2.2013, Az. XII ZR 34/12 Eine Kündigung mit Wirkung nur für einen der Mieter würde das Mietverhältnis grundlegend zu Lasten des oder der anderen Vertragsparteien umgestalten (vgl. BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918 für die Anfechtung und BGH Urteil vom 9. Juli 2002 - XI ZR 323/01 - NJW 2002, 2866, 2867 für einen Darlehensvertrag) und wäre als eine Teilkündigung grundsätzlich unzulässig (Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 542 BGB Rn. 87).
BGH, URTEIL vom 3.11.1977, Az. VIII ZR 119/76 Auch § 542 BGB schließt die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nicht aus (vgl. die Senatsurteile vom 30. Juni 1959 - VIII ZR 128/58 = LM BGB § 542 Nr. 1 Bl. 1 R und vom 15. April 1964 - VIII ZR 233/62 sowie BGB-RGRK, 12. Aufl., § 542 Rdn. 17 und Soergel/Siebert, BGB, 10. Aufl. § 542 Rdn. 2).
BGH, URTEIL vom 3.3.2005, Az. VIII ZR 155/04 Es bedarf keiner Entscheidung, ob nach Ablauf der ursprünglichen Befristung des Vertrags am 30. September 2001 ein neuer, inhaltsgleicher Mietvertrag zustande gekommen ist (vgl. RGZ 86, 60, 62; 107, 300, 301; für eine 'Widerspruchsklausel' in einem Mietvertrag über Gewerberäume Senatsurteil vom 16. Oktober 1974 - VIII ZR 74/73, NJW 1975, 40, unter IV) oder ob das Mietverhältnis auf der ursprünglichen vertraglichen Grundlage fortgesetzt wurde, nachdem der Kündigungstermin verstrichen war, wie das Berufungsgericht angenommen hat (vgl. BGHZ 150, 373, 375 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., §542 BGB Rdnr. 142, 148; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 542 Rdnr. 10; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), Vorbem.
BGH, Urteil , Az. Allerdings hat die Rechtsprechung den Mieter neben dem in § 542 BGB geregelten außerordentlichen Kündigungsrecht auch noch ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grunde gewährt (vgl«, Urteil des erkennenden Senats vom 30» Juni 1959 - VIII ZR 128/58 - LM BGB § 542 Nr. 1; Soergel/Siebert, BGB 9o Auflo § 542 Nr. 2)» Wenn das Berufungsgericht eine Kündigung der Beklagten auch aus diesem Gesichtspunkt nicht für zulässig angesehen hat, so ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
BGH, URTEIL vom 3.11.1981, Az. VIII ZR 273/80 a)	§ 542 BGB findet, wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat, gerade bei Mängeln der Mietsache Anwendung (Senatsurteil vom 22. Oktober 1975 - VIII ZR 160/7^ * NJW 1976, 796 - WM 1975, 1227).
BGH, URTEIL vom 3.2.2005, Az. VIII ZR 14/04 2. Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwir- ken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen (OLG Köln, WuM 1999, 521; KG, WuM 1992, 323; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 542 BGB Rdnr. 4 m.w.Nachw.);
BGH, URTEIL vom 3.5.2007, Az. VIII ZR 257/06 -7- eintretende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortgesetzt (vgl. § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB; BGHZ 150, 373, 375).
BGH, URTEIL vom 3.6.2016, Az. VIII ZR 296/15 Ebenso stand und steht außer Frage, dass eine fristlose Kündigung im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände treuwidrig, insbesondere verwirkt sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 17; vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn. 11; vgl. ferner die frühere Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung des Mieters gemäß § 542 BGB aF bei vorbehaltloser Weiterzahlung der Miete für eine gewisse Zeit, dazu BGH, Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98, NJW 2000, 2663 unter II 3).
BGH, BESCHLUSS vom 2.8.2010, Az. VIII ZR 83/10 Die Beantwortung der im Streitfall aufgeworfenen Rechtsfrage hängt aber weitgehend von der dem Tatrichter übertragenen Würdigung der betreffenden Einzelfallumstände ab und lässt sich im Übrigen auf der Grundlage der vom Senat in seinen Entscheidungen vom 16. März 2005 (VIII ZR 14/04, NJW2005, 1715 unter [II] 1 f.) und vom 3. März 2004 (VIII ZR 124/03, NJW2004, 1797 unter II 2 b) entwickelten Grundsätze abschließend beantworten (vgl. hierzu auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 542 BGB Rn. 30).
BGH, URTEIL vom 3.4.1973, Az. VIII ZR 45/72 Neben dem außerordentlichen Kündigungsrecht des § 542 BGB kann dem Mieter bzw. Untermieter allerdings ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grunde zustehen (Mezger bei Soergel/Siebert, aaO § 542 Rdn. 2).
BGH, , Az. a) Ein außerordentliches, auf einer Gebrauchsstörung beruhendes und nach dem in erster Linie anwendbaren Mietrecht (st.Rspr., vgl. zuletzt Senatsurteil vom 19. Februar 1986 = BGHZ 97, 135, 139 f m.w.N.) in Betracht kommendes Kündigungsrecht (§ 542 BGB oder Nr. 11.2
BGH, URTEIL vom 3.9.2013, Az. XII ZR 113/12 Darüber hinaus ist schuldrechtlich die nur auf eine Teilfläche bezogene Kündigung unzulässig (BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10 - NJW 2012, 224 Rn. 11; KG NZM 2012, 304; BayObLG NJW-RR 1991, 651 f.; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 11. Aufl. §542 BGB Rn. 87 mwN).
BGH, URTEIL vom 3.8.1974, Az. VIII ZR 63/73 § 542 BGB gilt gerade auch bei Mängeln der Mietsache, und als solche gelten nicht nur körperliche Fehler, sondern auch Verhältnisse, die die Mietsache in ihrer Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigen (Senatsurteile vom 15. Februar 1967 aaO und vom 9. Dezember 1970 - VIII ZB 149/69 « NJW 1971, 424).
BGH, URTEIL vom 3.7.2008, Az. XII ZR 67/06 -13- 29	b) Nach der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur kann zwar eine auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtete Willenserklärung auch nach Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung stets ange-fochten werden (RGZ 157, 173, 174; KG NZM 2002, 21; LG Mannheim ZMR 1990, 303; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs Miete 9. Aufl. §542 BGB Rdn. 82; Soergel/Heintzmann BGB 12. Aufl. vor § 542 Rdn. 2; Hübner/Griesbach/Schrei-ber in: Lindner-Figura/Opree/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 14 Rdn. 214; Kraemer in: Bub/Treier aaO Kap. Ill Rdn. 1326; MünchKomm/Häublein BGB 5. Aufl. vor § 536 Rdn. 24).
BGH, URTEIL vom 3.7.2008, Az. XII ZR 67/06 35	Während	die Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB die rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit schützt und deren Beeinträchtigung durch rückwirkende Vernichtung der Erklärung beseitigt, ist Gegenstand der Gewährleistungsrechte und der außerordentlichen Kündigung eine aktuelle Leistungsstörung, der durch Minderung und Schadensersatz bzw. durch Beendigung des Vertrages Rechnung getragen wird (vgl. Staudinger/Rolfs aaO §542 BGB Rdn. 179).
LG Dortmund, Urteil vom 4.10.2010, Az. 11 S 133/10 7Die fristlose Kündigung nach § 542 Abs. 2 BGB wäre nur berechtigt, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch eine Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche um mehr als 10% erheblich beeinträchtigt ist (BGH NJW 2005, 2152).
AG Düsseldorf, Urteil vom 2.4.2000, Az. 21 C 1338/00 Setzt aber der Mieter trotz längerer Kenntnis von den Mängeln den Mietgebrauch fort und zahlt vorbehaltlos den vollen Mietzins, ohne Beanstandungen zu erheben, so verliert er die Gewährleistungsrechte einschließlich des Kündigungsrechtes aus § 542 BGB für die Vergangenheit und für die Zukunft (vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, 911).

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 § 109
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