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Timestamp: 2016-10-23 22:15:24+00:00

Document:
A.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Advokat Andreas B�guin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel,
(Zivilprozess; unentgeltliche Prozessf�hrung), hat sich ergeben:
A.- Mit Vertrag vom 3. September 1990 mietete A.________ in einer stark heruntergekommenen Liegenschaft eine 2-Zimmer-Wohnung, die er als Wohnatelier benutzte. Am 10. Juni 2000 schloss er einen Untermietvertrag ab, der vorsah, dass der Untermieter mit seinem und dem Einverst�ndnis des Eigent�mers auf eigene Kosten Renovations- und Umbauarbeiten vornehmen k�nne. Am 17. August 2000 teilte der Eigent�mer A.________ mit, dass auf den 1. Oktober 2000 ein Eigent�merwechsel erfolgen w�rde. Mit Schreiben vom 20. September 2000 k�ndigte die Erwerberin der Liegenschaft, die X.________ AG, den Mietvertrag auf den 31. Januar 2001 mit der Begr�ndung, sie werde den vom Untermieter unbewilligt vorgenommenen Umbau der Mietr�ume nicht akzeptieren und der Mieter benutze das von ihm gemietete Atelier nicht mehr.
Mit Entscheid vom 1. Februar 2001 best�tigte die Staatliche Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten Basel-Stadt die K�ndigung per 31. Januar 2001 und erstreckte das Mietverh�ltnis einmalig und definitiv bis zum 30. Juni 2001.
Mit Verf�gung vom 1. November 2001 wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt das Kostenerlassgesuch wegen Aussichtslosigkeit des Rechtmittels ab (Dispositiv Ziffer 2) und setzte erneut Frist zur Leistung des Kostenvorschusses.
C.- Mit staatsrechtlicher Beschwerde verlangt A.________ die Aufhebung von Ziffer 2 der Verf�gung vom 1. November 2001 und die Gew�hrung der unentgeltlichen Prozessf�hrung f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit dem unterzeichnenden Advokaten als unentgeltlichem Rechtsbeistand.
Er macht geltend, die angefochtene Verf�gung verletze Art. 29 Abs. 3 BV.
1.- a) Gem�ss Art. 29 Abs. 3 BV hat jede Person, die nicht �ber die erforderlichen Mittel verf�gt, Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.
b) Als aussichtslos sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten betr�chtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden k�nnen. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungef�hr die Waage halten oder wenn jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die �ber die n�tigen finanziellen Mittel verf�gt, sich bei vern�nftiger �berlegung zu einem Prozess entschliessen w�rde (BGE 125 II 265 E. 4b S. 275; 124 I 304 E. 2c S. 306, je mit Hinweisen).
Die Frage der Aussichtslosigkeit pr�ft das Bundesgericht in rechtlicher Hinsicht frei, in tats�chlicher dagegen nur unter dem Gesichtspunkt der Willk�r. Dabei ist Rechtsfrage, welche Umst�nde bei der Beurteilung der Prozessaussichten in Betracht fallen und ob sie f�r oder gegen eine hinreichende Erfolgsaussicht sprechen, Tatfrage hingegen, ob und wieweit einzelne Tatumst�nde erstellt sind. Ob im Einzelfall gen�gende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt sich nach den Verh�ltnissen zur Zeit, in der das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege gestellt wird (BGE 125 II 265 E. 4b S. 275; 124 I 304 E. 2c S. 307, je mit Hinweisen).
2.- Das Appellationsgericht hat dem Beschwerdef�hrer die unentgeltliche Prozessf�hrung verweigert, weil es seine Beschwerde als aussichtslos erachtete. Es erwog, dass die Frage der zwingenden Schriftlichkeit in Bezug auf bauliche Ver�nderungen gem�ss Art. 260a Abs. 1 OR offen bleiben k�nne, da auch vom Vermieter erlaubte Arbeiten fachm�nnisch und unter Einhaltung �ffentlich-rechtlicher Bestimmungen durchzuf�hren seien. Sodann hielt es unter Hinweis auf BGE 118 II 119 den Standpunkt des Beschwerdef�hrers, wonach die am 11. August 2000 im Tagebuch des Grundbuches eingetragene Erwerberin der Liegenschaft am 20. September 2000 zur K�ndigung des Mietvertrages nicht berechtigt gewesen sei, f�r abwegig.
Nach Auffassung des Appellationsgerichts �berzeugt die von der Doktrin (namentlich Alfred Koller, Ab welchem Zeitpunkt kann der K�ufer einer vermieteten Wohnliegenschaft das Mietverh�ltnis k�ndigen?, ZBJV 129 1993 S. 389 ff.) ge�bte Kritik an der Rechtsprechung keineswegs. Der erw�hnte Autor konstruiere eine Fiktion des Eigentums, wo es doch um die R�ckwirkung der Eintragung im Hauptbuch gehe. Jedenfalls erscheine seine Theorie insbesondere f�r die Basler Grundbuchpraxis als unrealistisch. Schliesslich h�lt das Appellationsgericht fest, dass der Beschwerdef�hrer seine Zweitwohnung am 24. Juni 2001, d.h. w�hrend des kantonalen Verfahrens, gek�ndigt habe. Dieses im Hinblick auf eine weitere Mieterstreckung geltend gemachte aber nicht zu ber�cksichtigende Novum zeige, dass der Beschwerdef�hrer heute eine durch die K�ndigung eventuell verursachte H�rte selbst geschaffen habe.
3.- a) In erster Linie stellt sich die Frage, ob das K�ndigungsrecht der Liegenschaftserwerberin vom Tagebucheintrag oder vom Hauptbucheintrag abh�ngt.
Gem�ss BGE 118 II 119 E. 3 kann der Erwerber der Mietsache den Mietvertrag k�ndigen, sobald die Eigentums�bertragung in das Tagebuch des Grundbuches eingeschrieben ist. Diese Rechtsprechung wurde best�tigt (4C. 382/1992 vom 12. Februar 1993). Die Beschwerde konnte mithin in diesem Punkt vom Appellationsgericht als aussichtslos bezeichnet werden, umso mehr als die Lehrmeinung, worauf sie sich haupts�chlich st�tzt, nun der erw�hnten Rechtsprechung beipflichtet (Alfred Koller, Der Grundst�ckkauf, 2. Auflage, Bern 2001, S. 385 ff., N. 13-15).
b) aa) Ferner ist der Beschwerdef�hrer der Ansicht, die K�ndigung sei missbr�uchlich, weil die angegebenen Gr�nde nicht zutr�fen bzw. nicht nachgewiesen seien. Er macht geltend, der ehemalige Eigent�mer habe sowohl der Untermiete als auch den nicht fachm�nnisch durchgef�hrten Umbauarbeiten zugestimmt. Da dieser weder vom Zivil- noch vom Appellationsgericht angeh�rt worden sei, k�nnten die Erfolgsaussichten der Beschwerde nicht beurteilt werden. Zudem sei der von der Liegenschaftserwerberin eingereichte Bericht des Bauinspektorates Basel-Stadt vom 27. Dezember 2000 nicht geeignet, die K�ndigungsgr�nde nachzuweisen.
bb) Die Beweislast f�r eine gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossende K�ndigung (Art. 271 Abs. 1 OR) obliegt demjenigen, der sie vorbringt, in der Regel dem Mieter, wobei der Vermieter zur Wahrheitsfindung beitragen muss (BGE 120 II 105 E. 3c S. 111 mit Hinweis), indem er die K�ndigungsgr�nde angibt oder sie zumindest glaubhaft macht.
cc) In ihrem K�ndigungsschreiben erkl�rte die Liegenschaftserwerberin, der Untermieter habe ihr mitgeteilt, dass das Mietobjekt ohne Orientierung des Hauseigent�mers untervermietet wurde. Sodann bekundete sie ihren Willen, den vom Untermieter unbewilligt vorgenommenen Umbau nicht zu akzeptieren.
Sie stellte zudem fest, dass der Vermieter das gemietete Atelier nicht mehr benutze. Diese Gr�nde veranlassten sie, den Mietvertrag zu k�ndigen.
Im Zeitpunkt der Beurteilung der Prozessaussichten durch das Appellationsgericht stand unbestritten fest, dass der Beschwerdef�hrer das Wohnatelier untervermietet hatte und es nicht benutzte. Das Gericht durfte somit annehmen, dass dieser K�ndigungsgrund der Wahrheit entsprach. Auf die Frage der Zustimmung des Vermieters zu den Umbauarbeiten muss insofern nicht n�her eingegangen werden, als die Liegenschaftserwerberin in ihrer K�ndigung einzig ihrem Willen Ausdruck gegeben hat, die unbewilligten Umbauarbeiten des Untervermieters nicht zu akzeptieren, was ihr zustand. Dass dieser K�ndigungsgrund f�r sie massgeblich war und wahrheitsgetreu ist, l�sst sich auch aus der Tatsache ableiten, dass die Liegenschaftserwerberin das Bauinspektorat einschaltete.
Unter diesen Umst�nden durfte das Appellationsgericht davon ausgehen, die K�ndigung verstosse nicht gegen Treu und Glauben, was auch in dieser Hinsicht die Annahme erlaubte, die Beschwerde sei aussichtslos.
c) Schliesslich wendet sich der Beschwerdef�hrer auch gegen die Auffassung des Appellationsgerichtes, das Eventualbegehren auf Erstreckung des Mietverh�ltnisses sei tr�lerisch, da er sich f�r eine weitere Erstreckung auf die H�rte der K�ndigung vom 20. September 2000 berufe, nachdem er am 24. Juni 2001 seine Zweitwohnung gek�ndigt habe.
Die in diesem Zusammenhang vom Beschwerdef�hrer geltend gemachten Gr�nde, n�mlich sein Gesundheitszustand, seine baldige Genesung sowie der geplante Wiedereinzug in das umstrittene Atelier, wurden in der Vernehmlassung des Zivilgerichts an das Appellationsgericht aufgef�hrt und von diesem in Betracht gezogen. Angesichts des Umstands, dass der Beschwerdef�hrer �ber eine Zweitwohnung verf�gte, durfte von einer weitergehenden Interessenabw�gung (Art. 272 OR) abgesehen werden, insbesondere unter Ber�cksichtigung der Tatsache, dass das Mietverh�ltnis bereits einmal erstreckt worden ist und die K�ndigung der Zweitwohnung durch den Beschwerdef�hrer kurz vor Ablauf dieser Erstreckungsfrist erfolgte.
4.- Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beschwerdef�hrer keinen Grund aufzuzeigen vermag, der die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege durch das Appellationsgericht als gegen Art. 29 Abs. 3 BV verstossend erscheinen liesse. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Damit f�llt die Gew�hrung der unentgeltlichen Prozessf�hrung auch f�r das vorliegende Verfahren ausser Betracht, so dass der Beschwerdef�hrer kostenpflichtig wird.
4.- Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 29
 Art. 29
 Art. 260
 BGE 
 BGE 
 Art. 29