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Timestamp: 2017-08-17 07:41:11+00:00

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¿Determinación del objeto de la compraventa inmobiliaria o relevancia de la cláusula ad corpus? Comentario a una reciente resolución de la Corte Suprema | Enfoque Derecho | El Portal de Actualidad Jurídica de THEMIS
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¿Determinación del objeto de la compraventa inmobiliaria o relevancia de la cláusula ad corpus? Comentario a una reciente resolución de la Corte Suprema
Por Hermenéutica Civil -
Por Walter Vásquez Rebaza, profesor de Derecho Civil Patrimonial en la PUCP y en la Universidad ESAN. Asociado del área de Derecho Corporativo en Delmar Ugarte Abogados.
Los hechos objeto de pronunciamiento en la Casación No. 305-2014 ICA son como se narran a continuación. Liliana Elguera celebró un contrato de compraventa con Yuri Gutierrez en virtud del cual éste último adquirió un bien inmueble ubicado – conforme a lo originalmente pactado por las partes – en el Cercado de Ica[1] (la “Primera Compraventa”). El referido inmueble estaba conformado por tres unidades inmobiliarias, la cuales – al momento de celebración del citado contrato – fueron identificadas, respectivamente, con los números 235, 242 y 243. La transferencia fue inscrita en Registros Públicos el 8 de febrero de 2008.
Posteriormente, en marzo de 2008, Liliana Elguera celebró con Othoniel Acuache y Flor de María Encalada una Escritura Pública de Compraventa en virtud de la cual le transfirió a éstos últimos el inmueble ubicado en Calle Puno No. 253 (la “Segunda Compraventa”).
Tras ello, la numeración de la unidad 242, objeto de la Primera Compraventa, fue corregida y remplazada a nivel registral por el número 253, pasando de esta manera a coincidir con la numeración de la unidad inmobiliaria transferida por la Segunda Compraventa[2]. Acto seguido, la identificación de las unidades que integraban el inmueble transferido por la Primera Compraventa fue corregida por la numeración 235, 243 y 253 de la Calle Puno de Ica[3].
Posterior a ello, Yuri Gutierrez demandó a Liliana Elguera, su representante, así como a Othoniel Acuache y Flor de María Encalada, enarbolando las siguientes pretensiones: (i) nulidad de la Segunda Compraventa[4], (ii) reivindicación de la unidad inmobiliaria identificada con el No. 253; y, (iii) el pago de frutos ascendentes a S/. 59,000.00 por el tiempo de posesión de la mencionada unidad.
Tras pronunciamientos en primera y segunda instancia favorables al demandante, la Corte Suprema decidió no casar la resolución de segunda instancia. A mayor detalle, el referido órgano jurisdiccional determinó que el demandante fuese ratificado como propietario de las unidades inmobiliarias No. 235, 243 y 253. Para tal efecto, argumentó lo siguiente:
Que en la Primera Compraventa se dejó constancia que la venta real y enajenación perpetua “es de la integridad del predio, con su área ad corpus”.
Que la Primera Compraventa tenía como objeto un inmueble con una extensión de 102.79m2, en razón a lo siguiente: a) tanto en la Escritura Pública de compraventa como en la Partida Electrónica del inmueble se consignan como área del terreno 102.79m2 y b) no se ha acreditado que el área vendida hubiese ascendido a 65.67 m2 –conforme lo alega la demandada–, esto es, a un área total que prescindiese del área correspondiente a la unidad No. 253, materia de controversia.
En ese sentido, y atendiendo a otras partes de la resolución interpretadas sistemáticamente, la Corte Suprema en la Casación No. 305-2014 ICA parece entender que, a consecuencia de la aplicación de la cláusula ad corpus, el objeto de la Primera Compraventa comprendió la programación de la transferencia de las tres unidades inmobiliarias citadas en el párrafo anterior y no solo de dos de ellas.
A nuestro parecer, el referido Órgano Jurisdiccional confunde a la actividad de determinación del objeto del negocio jurídico con el ámbito de aplicación de la cláusula ad corpus, en el marco de los contratos de compraventa[5].
En efecto, de manera muy elemental podemos señalar que el objeto del negocio jurídico es aquel componente estructural que se configura como el bien debido (sea éste material o inmaterial) o las prestaciones contractuales[6] programadas por el acto de autonomía privada[7].
Entre los requisitos legales de validez del objeto se encuentra la determinación o determinabilidad[8]. El primero de los mencionados conceptos alude a la circunstancia por la cual las prestaciones contractuales se hallan “definidas de manera suficiente como para que el destinatario sepa qué cosa pretender, y la parte obligada sepa qué cosa prestar. El requisito protege la seriedad del compromiso contractual”[9]. La determinación del objeto se efectúa sobre la base de disposiciones emanadas ya sea de la autonomía privada, ya sea de las normas jurídicas. Cuando el objeto se encuentra determinado, sus alcances no dependen de la mera discrecionalidad de alguna de las partes, lo que implicaría elevadas dosis de inseguridad a la contratación y haría asumir enormes riesgos a los particulares.
En lo que a contratos traslativos de bienes inmuebles respecta, la determinación del objeto se encuentra dada por la individualización de la unidad objeto de transferencia. Para los mencionados fines, podrían resultar relevantes múltiples factores, tales como la numeración del inmueble, su localización física o denominación, la Ficha Registral o Partida Electrónica en la que se encuentra inscrito, sus planos o coordenadas topográficas, sus linderos, su área total o dimensiones, sus características particulares, referencias o hitos, entre otros[10].
Por su parte, la cláusula ad corpus, regulada por el Código Civil en el tipo contractual compraventa[11], es aquella disposición por la cual el comprador adquiere un bien en su entidad física, por lo cual carece de protagonismo el interés del adquirente en el eventual metraje contractual declarado de dicho bien[12]. Con la introducción de una disposición de esta naturaleza, el vendedor mitiga parcialmente el riesgo de las eventuales divergencias entre el área prometida en el contrato y el área real del inmueble transferido[13], salvo que la diferencia entre ambas exceda los rangos establecidos por la norma.
Es importante puntualizar que la relevancia jurídica de la cláusula ad corpus – consistente en la distribución de ciertos riesgos contractuales – se manifiesta ante las hipótesis de divergencia entre el área real de un inmueble y el área declarada en el contrato. Así, dicha estipulación no tiene como función determinar o individualizar el bien objeto de compraventa, pues ello forma parte del ámbito de la determinación del objeto del negocio jurídico.
En el caso materia de pronunciamiento por parte de la Casación analizada, aunque su numeración se haya revelado parcialmente errónea y fuera corregida ex post, las tres unidades que conformaban el inmueble objeto de la Primera Compraventa estuvieron suficientemente identificadas al momento de celebración de dicho contrato. Ello en la medida que la numeración de un inmueble es solamente uno de varios factores relevantes para la individualización del bien cuya transferencia se había programado contractualmente.
En otras palabras, al margen de que el número de una unidad fuese 242 o 253, las partes habían identificado a cierta unidad inmobiliaria como componente del objeto de la Primera Compraventa, razón por la cual en el presente caso se satisfizo el requisito de determinación del objeto. La posterior corrección de la numeración de dicha unidad no afectó en nada semejante identificación.
Si la Segunda Compraventa programó la transferencia de una de las unidades objeto de la Primera Compraventa, entonces se habrá configurado la venta de un bien ajeno, con la problemática que ello acarrea.
Sin embargo, la Corte Suprema parece considerar que la introducción de una cláusula ad corpus en la Primera Compraventa ocasionó que ésta última posea un objeto que se extienda a las tres unidades que configuraban el inmueble (a pesar de la incorrecta numeración de una de ellas) y no solo dos de ellas.
Semejante razonamiento no puede sino generar extrañeza, pues la estipulación de una cláusula ad corpus no se superpone a la determinación del objeto, sino que obedece a una función distinta, ya mencionada anteriormente.
A manera de síntesis, la Casación No. 305-2014 ICA incurre en una confusión conceptual sobre los ámbitos de relevancia jurídica –absolutamente diferenciables– de la determinación del objeto del negocio jurídico, por un lado, y de la cláusula ad corpus, por el otro. El problema jurídico relevante en el caso analizado no fue la divergencia entre el área declarada y el área real del inmueble, sino uno distinto: la identificación de las unidades que integraban el inmueble objeto de la Primera Compraventa; es decir, el esclarecimiento de si la transferencia de la unidad No. 253 (tras el cambio de numeración) formaba parte o no del objeto de dicho negocio jurídico.
Finalmente, queda por señalar que en nuestro país aún resulta una tarea pendiente la elaboración de un marco conceptual adecuado y satisfactorio (tanto a nivel doctrinario como jurisprudencial) para la cláusula ad corpus, en vista de la frecuencia con que ésta se presenta en la praxis y de las confusiones conceptuales que se verifican sobre sobre su aplicación y funciones tanto a nivel jurisdiccional como en los recientes pronunciamientos del Tribunal de INDECOPI.
[1] Como se apreciará, posteriormente esta disposición fue modificada de forma tal que se aclaró que las unidades se ubicaban en la Calle Puno.
[2] Es necesario señalar que originalmente existía una Partida Electrónica independiente para la unidad No. 253, la cual, tras la rectificación registral aludida, pasó a formar parte de la Partida Electrónica que contenía a las unidades No. 235 y 242.
[3] De la lectura de la Casación no se puede precisar si ello se efectuó a través de una adenda aclaratoria.
[4] Por limitaciones de espacio no hemos analizado la importante problemática de la idoneidad de las causales de nulidad del negocio jurídico invocadas por el demandante.
[5] Ello al margen de si la identificación de las dimensiones y unidades incluidas en el inmueble objeto de la Primera Compraventa fue correctamente efectuada o no, lo cual no es posible evaluar por carecer de los elementos necesarios para tal efecto.
[6] ROPPO, Vincenzo, El contrato, Traducción del italiano a cura de Eugenia Ariano, Lima, Gaceta jurídica, 2009, pp. 319 y ss.
[7] Este concepto resulta distinto a las prestaciones obligativas, es decir, aquellas relacionadas a las relaciones obligacionales.
[8] Código Civil. Artículo 219.- “El acto jurídico es nulo:
Cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable”.
[9] ROPPO, Vincenzo, op. cit., p. 328.
[10] MUSIO, Antonio, Della vendita di cose immobili. Artt. 1537-1541, en Il Codice Civile. Commentario., fundado por Piero Schlesinger y dirigido por Francesco D. Busnelli, Milán, Giuffrè, 2015, pp. 27 y ss.
[11] Código Civil. Artículo 1577.- “Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.
Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional”.
[12] Esto es reconocido por la Resolución objeto de análisis en su Consideración Quinta: “De acuerdo a lo citado en este artículo, una compraventa ad corpus se realiza cuando las partes contratan sobre la identidad del bien, es decir, el bien como unidad, como un cuerpo cierto y determinado, sin prevalecer su extensión y cabida”.
[13] La estipulación de una cláusula ad corpus se justifica en la no poco frecuente dificultad de cálculo de dimensiones de un inmueble en la praxis, fenómeno debido a circunstancias tales como deficiencias catastrales, geometría irregular de los polígonos que representan los predios, métodos inexactos y costos elevados para su medición, entre otras razones.
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¿Para qué sirve (exactamente) estipular una cláusula ad corpus en el marco de la compraventa inmobiliaria? - IUS 360 19 Abril, 2016 at 18:41
[…] [3] Este criterio ya había sido esbozado en un trabajo anterior, al cual nos remitimos: VÁSQUEZ REBAZA, Walter. “¿Determinación del objeto de la compraventa inmobiliaria o relevancia de la cláusula ad corpus? Comentario a una reciente resolución de la Corte Suprema”. [en línea] [consultado el 8 de abril de 2016]. Disponible en: http://enfoquederecho.com/civil/determinacion-del-objeto-de-la-compraventa-inmobiliaria-o-relevancia&#8230;. […]
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