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Timestamp: 2016-10-21 23:56:39+00:00

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4C.170/2004 (27.08.2004)
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Christian Buonomo, avocat.
contrat de bail; r�siliation, prolongation,
A.a Par contrat de bail du 14 d�cembre 2000, A.________ a lou� � X.________ SA, pour qu'elle y exploite une fiduciaire, des bureaux d'une surface de 160 m2, sis au rez-de-chauss�e d'un immeuble b�ti, � Gen�ve. Le contrat �tait conclu pour 5 ans, soit du 1er janvier 2001 au 31 d�cembre 2005; il se renouvelait ensuite d'ann�e en ann�e, sauf pr�avis de r�siliation donn� une ann�e avant son �ch�ance. Le loyer annuel initial, arr�t� � 30'288 fr., �tait index� � l'indice suisse des prix � la consommation (art. 64 al. 2 OJ).
Il r�sulte des enqu�tes que X.________ SA sous-loue depuis le 1er d�cembre 2002 (art. 64 al. 2 OJ) � un cabinet d'architecte une partie des locaux lou�s, soit un bureau meubl� avec acc�s � une salle de conf�rence et au secr�tariat.
Parall�lement � un recours de droit public qui a �t� rejet� dans la mesure de sa recevabilit� par arr�t de ce jour, X.________ SA exerce un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Concluant � l'annulation de cette d�cision, la recourante requiert que la cause soit retourn�e � l'autorit� cantonale pour instruction conform�ment aux indications de la juridiction f�d�rale, ou "si mieux n'aime" celle-ci, que le cong� qui lui a �t� notifi� le 11 juin 2002 soit annul� ou, subsidiairement, que son bail soit prolong� de six ans, soit jusqu'au 31 d�cembre 2011.
L'intim�e propose que les pi�ces nouvelles produites par la recourante soient d�clar�es irrecevables et, cela fait, que le recours soit rejet�, l'arr�t d�f�r� �tant int�gralement confirm�.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � faire constater la nullit� de la r�siliation de son bail et, subsidiairement, � obtenir la dur�e maximale de la prolongation, et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur sur une contestation civile (ATF 129 III 415 consid. 2.1), le recours est recevable ratione valoris. En effet, selon la jurisprudence, la p�riode � prendre en consid�ration, en cas de contestation portant sur la validit� d'un cong�, est celle pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement si la r�siliation n'est pas valable et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� peut �tre donn�, soit en tout cas jusqu'au terme de la p�riode de protection de trois ans institu�e par l'art. 271a let. e CO. Comme en l'occurrence le loyer annuel d�passe 30'000 fr., la limite de 8'000 fr. de l'art. 46 OJ est largement d�pass�e (ATF 111 II 384 consid. 1, confirm� in ATF 119 II 147 consid. 1). Au sujet de la prolongation de bail, compte tenu de la dur�e maximale qui aurait pu �tre accord�e par la cour cantonale pour des locaux commerciaux (art. 272b al. 1 CO), le contrat aurait couru jusqu'au 31 d�cembre 2011, de sorte que la valeur litigieuse en jeu est � nouveau franchie.
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de l'appr�ciation des preuves et des constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 102 consid. 2.2 in fine, 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Partant, les pi�ces nouvelles, cot�es 12 � 16, produites dans la cause connexe, auxquelles se r�f�re la recourante au ch. 14 de son m�moire de recours en r�forme, sont irrecevables.
La recourante pr�tend que le cong� qui lui a �t� notifi� le 11 juin 2002 doit �tre annul�, parce qu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. Plus particuli�rement, la demanderesse reproche � la Chambre d'appel d'avoir totalement m�connu la port�e de l'art. 271 CO, qui impose au bailleur de motiver avec franchise le cong� qu'il notifie. De plus, en retenant comme av�r� le motif de r�siliation avanc� par l'intim�e, la cour cantonale aurait transgress� l'art. 274d CO et encore enfreint l'art. 8 CC, puisque la recourante n'aurait pas eu la possibilit� d'�tablir les faits pertinents qu'elle avait all�gu�s en instance cantonale.
2.1 A c�t� d'une liste d'exemples o� une r�siliation �manant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi pr�voit, de mani�re g�n�rale, que le cong� donn� par l'une ou l'autre partie est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, la protection accord�e par l'art. 271 al. 1 CO proc�de � la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction dogmatique rigoureuse n'a pas de port�e pratique en cette mati�re (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3a p. 108).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence, exercice d'un droit sans m�nagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du cong�; � cet �gard, il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de l'auteur du cong� puisse �tre qualifi�e d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108).
Ainsi, le cong� doit �tre consid�r� comme abusif s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (arr�t 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2). Est abusif le cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). La r�siliation de bail peut �tre annul�e si le motif sur lequel elle repose se r�v�le incompatible avec les r�gles de la bonne foi qui r�gissent le rapport de confiance inh�rent � la relation contractuelle existante (par exemple, le cong� fond� sur un motif raciste) (ATF 120 II 105 consid. 3a in fine; cf. �galement ATF 120 II 31 consid. 4a).
Le motif pour lequel un cong� est donn� rel�ve des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486).
L'auteur du cong� n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Une r�siliation qui demeure non motiv�e malgr� la requ�te du destinataire n'est pas n�cessairement abusive; en effet, s'il avait voulu qu'il en soit ainsi, le l�gislateur aurait pos� une pr�somption dans ce sens. A l'inverse, l'absence de motivation ne saurait rester sans cons�quence, au risque de priver l'art. 271 al. 2 CO de toute port�e. L'obligation de motivation doit �tre prise au s�rieux. En particulier, celui qui donne un motif de cong� doit, en cas de litige, en d�montrer l'exactitude. De m�me, celui qui attend deux mois avant de motiver le cong� court le risque que la r�siliation soit consid�r�e comme abusive. En effet, m�me si le fardeau de la preuve d'une r�siliation contraire � la bonne foi incombe � celui qui s'en pr�vaut - g�n�ralement le locataire -, l'auteur du cong� - g�n�ralement le bailleur - doit contribuer � la manifestation de la v�rit�, en donnant les raisons de cette mesure et en les rendant au moins vraisemblables (arr�t 4C. 305/1995 du 15 f�vrier 1996, consid. 4a).
2.2 Examin� � la lumi�re de ces principes, l'arr�t attaqu�, qui a admis que le cong� notifi� � la demanderesse le 11 juin 2002 n'�tait pas abusif, est parfaitement conforme au droit f�d�ral.
2.2.1 La recourante para�t soutenir que le motif de cong� avanc� par la d�fenderesse serait mensonger. Il a �t� retenu que la bailleresse avait affirm� tout au long de la proc�dure, sans d�semparer, qu'elle a r�sili� le bail de la demanderesse, parce qu'elle avait l'intention de remettre les locaux � son fils, qui est m�decin, afin qu'il y exerce son activit� professionnelle. Ce point, comme on l'a vu, rel�ve des constatations de fait (cf. ATF 115 II 484 consid. 2b), de sorte qu'il lie le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme. La juridiction f�d�rale ne peut que contr�ler si les cons�quences juridiques que la cour cantonale a tir�es de ces constatations respectent le droit f�d�ral.
2.2.2 La demanderesse se pr�vaut de l'art. 274d CO. Cette norme, � son al. 3, prescrit au juge d'�tablir d'office les faits, les parties devant soumettre � celui-ci toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Elle instaure le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, � ne pas confondre avec la maxime officielle absolue. Ainsi, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce � expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. L'initiative du juge ne va pas au-del� de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les pr�senter. La maxime inquisitoriale sociale du droit du bail ne permet pas d'�tendre ad libitum l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238/239).
La recourante, dans le m�moire de recours qu'elle a d�pos� devant le Tribunal des baux et loyers, a elle-m�me offert de prouver, par toutes voies utiles, les faits qu'elle all�guait. Du moment qu'elle a propos� de son propre mouvement sa collaboration � l'�tablissement des faits, on ne voit pas pour quelles raisons la locataire aurait d� �tre formellement interpell�e � cet �gard par les premiers juges.
Mais la demanderesse, contrairement � ce qu'elle avait annonc�, n'a pas fourni en temps utile de pi�ces pour montrer que le motif du cong� all�gu� par la d�fenderesse ne correspondait pas � la r�alit�. Il n'appartenait pas au tribunal de premi�re instance de suppl�er par des mesures probatoires � la carence de la locataire, qui ne lui a pas apport� de documents probants ni propos� l'audition de t�moins d�termin�s sur des faits pr�cis. Les exigences de la maxime inquisitoire instaur�e par l'art. 274d al. 3 CO ont donc bel et bien �t� respect�es.
2.2.3 La recourante se r�f�re encore � l'art. 8 CC. La violation du droit � la preuve d�coulant de cette disposition n'a, en l'occurrence, pas de port�e propre, mais se confond avec le grief de violation de l'art. 274d al. 3 CO, dont il vient d'�tre fait justice ci-dessus. Partant, il convient de se dispenser d'examiner ce moyen.
2.2.4 Dans le cas pr�sent, la bailleresse a �tabli avoir besoin des locaux pour son fils m�decin, qui souhaite exercer son art dans des locaux � la fois plus grands et mieux plac�s. Il est exclu d'admettre qu'un tel besoin ne r�ponde � aucun int�r�t digne de protection. Un cong� pareillement motiv� ne saurait aucunement porter atteinte aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO.
La recourante fait grand cas que le fils de la bailleresse n'a pas encore r�sili� le bail du cabinet m�dical qu'il exploite. On ne peut � ce sujet que souscrire � l'argument de bon sens d�velopp� tant par le Tribunal des baux et loyers que par la Chambre d'appel, selon lequel, � consid�rer les al�as inh�rents � toute proc�dure judiciaire, on ne saurait exiger d'un locataire qu'il r�silie son propre bail pr�matur�ment avant d'avoir la certitude d'�tre � m�me d'exercer son activit� professionnelle dans d'autres locaux, dont le locataire actuel sollicite de l'autorit� judiciaire l'annulation du cong� et, subsidiairement, la prolongation de son bail.
La demanderesse se pr�vaut ensuite de l'art. 272 CO. Elle pr�tend que la cour cantonale, par son refus d'instruire la cause, n'a pas �t� en mesure de proc�der � la pes�e des int�r�ts requise par cette norme.
3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de dur�e d�termin�e ou ind�termin�e lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur ne le justifient. L'art. 272 al. 2 CO �num�re ensuite une s�rie de crit�res � prendre en consid�ration, comme la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin du bailleur des locaux et l'urgence de ce besoin (let. d), ou encore la situation sur le march� local du logement (let. e).
La pes�e des int�r�ts prescrite par l'art. 272 al. 1 et 2 CO pour d�cider d'octroyer ou non une prolongation de bail sert �galement pour d�terminer la dur�e de celle-ci.
Comme le montre l'emploi de l'adverbe "notamment", les �l�ments d'appr�ciation �nonc�s � l'art. 272 al. 2 CO, sous let. a � e, ne rev�tent pas un caract�re exclusif et le juge peut tenir compte d'autres int�r�ts pertinents (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 120 ad art. 272 CO; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 210). Il gardera � l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, � tout le moins, tend � adoucir les cons�quences p�nibles r�sultant d'une extinction du contrat selon les r�gles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b).
3.2 L'autorit� cantonale a refus� toute prolongation de bail, parce que la demanderesse �tait au b�n�fice d'un pr�avis de pr�s de 30 mois (recte: de plus de 30 mois) et qu'elle n'avait �tabli ni que le cong� devait lui occasionner une perte de client�le, ni qu'elle avait effectu� de nombreuses d�marches pour rechercher de nouveaux locaux.
N'en d�plaise � la recourante, les int�r�ts en pr�sence ont �t� soupes�s avec soin par la Chambre d'appel. Les facteurs qu'elle a pris en compte dans cette d�marche sont en outre conformes au droit f�d�ral (cf., � propos du crit�re relatif au d�lai de r�siliation exceptionnellement long - comme c'est le cas en l'esp�ce -, ATF 125 III 226 consid. 4c). En effet, le besoin l�gitime du bailleur, ou de ses proches, d'occuper les locaux pr�vaut g�n�ralement sur les int�r�ts du locataire (David Lachat, Le bail � loyer, p. 502, ch. 3.8), le but de la prolongation n'�tant pas d'assurer au locataire le maintien ind�fini d'une situation favorable (cf. ATF 116 II 446 consid. 3b; Higi, op. cit., n. 88 ad art. 272 CO).
Les �l�ments que la recourante fait valoir ne sont pas d�terminants. Ainsi, la dur�e qui s'est �coul�e depuis la conclusion du bail (art. 272 al. 2 let. b CO) ne doit �tre prise en compte que si elle est tr�s courte (quelques mois) ou, au contraire tr�s longue (dix ans et plus) (Higi, op. cit., n. 144 � 147 ad art. 272 CO). Or, in casu, la demanderesse �tait locataire des bureaux de la d�fenderesse depuis un peu plus de 17 mois lorsqu'elle a re�u le cong� contest�.
On ne voit pas quelles cons�quences particuli�rement p�nibles pourrait d�ployer la r�siliation pour la client�le de la recourante. Celle-ci exploitant une fiduciaire, les clients sont, � vues humaines, bien plus attach�s � l'�tablissement en raison des services prodigu�s, qu'en raison du lieu de l'exploitation.
Enfin, s'agissant de la difficult� � retrouver d'autres bureaux, il a �t� retenu que des locaux de remplacement, d'un prix semblable � ceux lou�s, ont �t� propos�s � la recourante, laquelle a refus� de les prendre en consid�rations au motif, notamment, que leur surface �tait inf�rieure � celle des locaux qu'elle occupe actuellement. A ce propos, on ne peut qu'abonder dans le sens de la cour cantonale, qui a qualifi� cette attitude de surprenante, d�s l'instant o� la demanderesse sous-loue depuis le 1er d�cembre 2002 une partie des locaux lou�s � un cabinet d'architecte, ce qui d�montre avec �clat que la surface remise � bail par l'intim�e ne lui est pas indispensable pour exercer ses activit�s commerciales.

References: ATF 
 ATF 
in fine
 ATF 
in fine
 ATF 
 ATF 
 art. 272
 ATF 
 ATF 
 art. 272
 art. 272
in casu