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Timestamp: 2019-02-23 21:45:58+00:00

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Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 3455 del 2009 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà Abruzzogiurisprudenza LocazioneCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 11 febbraio 2011 n. 3455
contratti agrari, giurisprudenza, locazione, locazione giurisprudenza
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente - Dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Consigliere - Dott. SPAGNA MUSSO […]
sul ricorso 1875/2009 proposto da:
P.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GRAMSCI 36, presso lo studio dell’avvocato DE VITO Paolo Valerio, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato TORIELLO ALDO giusta delega a margine del ricorso;
G.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA FEDERICO CESI 44, presso lo studio dell’avvocato FARINA Antonio, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ORGERO DOMENICO EMANUELE giusta delega in calce al controricorso;
avverso la sentenza n. 1519/2008 della CORTE D’APPELLO di TORINO, Sezione Seconda Civile, emessa il 04/05/2007, depositata il 27/10/2008 R.G.N. 1482/05;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 14/01/2011 dal Consigliere Dott. MARIO FINOCCHIARO;
udito l’Avvocato ALDO TORIELLO;
udito l’Avvocato ANTONIO FARINA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso con il rigetto del ricorso.
Con sentenza 4-11 aprile 2005 il tribunale di Alessandria ha accolto la domanda di riscatto agrario proposta da G.M. nei confronti di P.G. in relazione a un fondo in Ovada in catasto terreni di detto comune acquistato dalla P. dalla s.r.l. La Pineta con atto 28 marzo 2000.
Gravata tale pronunzia dalla soccombente P. – nel contraddittorio del G. che, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto dell’avversa impugnazione – la Corte di appello di Torino con sentenza 4 maggio 2007 – 27 ottobre 2008 ha rigettato l’appello.
Per la cassazione di tale ultima pronunzia, notificata il 14 novembre 2008, ha proposto ricorso, con atto 9 gennaio 2009, affidato a 6 motivi, P.G..
Resiste, con controricorso 3 febbraio 2009, illustrato da memoria, G.M..
1. Considerazioni di ordine logico impongono di esaminare, con precedenza, rispetto ai restanti, il quarto, quinto e sesto motivo del ricorso.
Con gli stessi la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui questa ultima, confermando – anche sul punto – la pronunzia del primo giudice, ha escluso la competenza della sezione specializzata agraria invocata dall’appellante P. a conoscere della presente controversia, avente a oggetto – come evidenziato in parte espositiva – la domanda di riscatto agrario proposta dal G. nei confronti della P. con riguardo a alcuni terreni da quest’ultima acquistati il 28 marzo 2000 dalla s.r.l. La Pineta.
Lamenta in particolare la ricorrente, nell’ordine: – da un lato, omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia relativamente al capo della sentenza che, a proposito della eccezione di incompetenza per materia del tribunale ordinario ha affermato che la natura del rapporto della parte col fondo agricolo può dipendere solo dal nome della scrittura sottoscritta dalle parti con esclusione delle prove testimoniali. Ai sensi dell’art. 366 bis, la ricorrente sollecita questa Corte perchè dia risposta affermativa al seguente quesito di diritto: se ai fini dell’interpretazione di una scrittura privata riguardante il godimento di un fondo agricolo ai fini della sua qualificazione se di comodato o locazione agraria oltre al contenuto dell’atto che regge il rapporto possano essere utilizzate prove testimoniali secondo la previsione dell’art. 2724 c.c., n. 1 (quarto motivo);
- dall’altro, omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio relativamente al capo della sentenza che ha affermato la competenza del tribunale ordinario a un accertamento incidenter tantum sulla natura del rapporto della ricorrente col fondo oggetto delle sue due manifestazioni recettizie di volontà di retratto ai fini della decisione sulla contestazione da parte del G. della natura di locazione agraria del rapporto della P. col fondo a favore del comodatario affermato dal primo. Ai sensi dell’art. 366 bis, la ricorrente sollecita questa Corte perchè dia risposta affermativa al seguente quesito di diritto: se l’accertamento della natura del rapporto col fondo oggetto di riscatto agrario da parte del vicino confinante dell’acquirente con atto nascente dall’esercizio di riscatto agrario parziale a seguito di accordo tra retraente e retrattario debba essere o-perato con sentenza della Sezione Specializzata agraria o possa esserlo incidenter tantum dal tribunale ordinario quinto motivo;
- da ultimo, omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio relativamente al capo della sentenza che ha giustificato la sufficienza dell’accertamento incidenter tantum della natura del rapporto di cui al motivo che precede in quanto richiesta dello stesso retraente. Ai sensi dell’art. 366 bis, la ricorrente sollecita questa Corte perchè dia risposta negativa al seguente quesito di diritto: se ai fini della sufficienza di una decisione incidenter tantum da parte del tribunale ordinario della pronuncia sulla natura del rapporto della parte convenuta col fondo capace di escludere la proponibilità della domanda del vicino sia sufficiente che tale accertamento sia stato chiesto del retraente (sesto motivo).
2. I riferiti motivi (prima ancora che manifesta- l mente infondati) sono inammissibili.
2.1. Gli stessi, in primis, non rispettano il precetto di cui all’art. 366 bis c.p.c. e in applicazione di questo, pertanto, sono inammissibili.
Come noto, giusta la disposizione di cui all’art. 366 bis c.p.c. (applicabile nella specie ratione temporis, essendo oggetto di ricorso per cassazione una sentenza pubblicata successivamente al 2 marzo 2006 ma anteriormente al 4 luglio 2009 cfr., D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 27 e L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 58), nei casi previsti dall’art. 360, comma 1, nn. 1, 2, 3 e 4, l’illustrazione di ciascun motivo si deve concludere, a pena di inammissibilità con formulazione di un quesito diritto. Nel caso previsto dall’art. 360, comma 1, n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilità la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione.
Pacifico quanto precede, non controverso che in tutti e tre i motivi ora in esame la ricorrente, lungi dal censurare la sentenza sotto il profilo di cui all’art. 360, comma 1, nn. 1, 2, 3 e 4, si limita a denunziare omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, cioè a invocare l’art. 360, comma 1, n. 5, è palese che i vari motivi non potevano concludersi con un quesito di diritto ma dovevano contenere la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione.
Nè, ancora, si è a fronte a mere imprecisioni termino logiche, per avere la ricorrente qualificato, impropriamente, quesiti di diritto, frasi che, in realtà, rappresentavano la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria atteso che nella parte conclusiva dei vari motivi – sopra trascritta – lungi dal fare riferimento alla motivazione della sentenza impugnata e a vizi di questa, si prospettano – in termini del tutti astratti – presunti errori in cui sarebbero incorsi i giudici a quibus nell’interpretare norme di diritto.
2.2. Anche a prescindere da quanto precede si osserva che a norma dell’art. 360 c.p.c., n. 5 – nel testo applicabile nella specie ratione temporis essendo oggetto di ricorso una pronunzia resa successivamente al 2 marzo 2006 le sentenze pronunziate in grado di appello o in un unico grado possono essere impugnate con ricorso per cassazione, tra l’altro, “per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio”.
E’ palese, pertanto, che i detti vizi – salvo che non investano distinte proposizioni contenute nella stessa sentenza, cioè diversi punti decisivi – non possono concorrere tra di loro, ma sono alternativi.
Non essendo logicamente concepibile che una stessa motivazione sia, quanto allo stesso punto decisivo, contemporaneamente “omessa”, nonchè “insufficiente” e, ancora “contraddittoria” è evidente che è onere del ricorrente precisare quale sia – in concreto – il vizio della sentenza, non potendo tale scelta (a norma dell’art. 111 Cost.
e del principio inderogabile della terzietà del giudice) essere rimessa al giudice, come invece pretende parte ricorrente.
Deriva da quanto precede, pertanto, non controverso che nella specie – pur prospettandosi, nella rubrica dei vari motivi omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione – nè nella parte espositiva, nè – soprattutto – in quella conclusiva, di cui all’art. 366 bis c.p.c. è specificato quali siano, separatamente, i fatti controversi e decisivi per il giudizio rispetto ai quali la motivazione della sentenza impugnata è stata omessa, o, piuttosto, è insufficiente o, ancora, è contraddittoria, è palese anche sotto tale profilo la manifesta inammissibilità dei motivi in esame.
2.3. Da ultimo, e concludendo sul punto, si osserva che il sesto motivo è inammissibile anche sotto un ulteriore, concorrente, profilo, atteso che – in ispregio al dettato dell’art. 366 c.p.c., n. 4 – fa completamente difetto la esposizione dei motivi per i quali è chiesta la cassazione della sentenza.
3. Opponendo la P. di avere acquistato il compendio di cui all’atto 28 marzo 2000 nell’esercizio del diritto di prelazione e che – per l’effetto – la domanda di riscatto proposta dal G. non poteva trovare accoglimento, i giudici del merito hanno disatteso una tale difesa evidenziando:
- date le risultanze documentali esaminate, la P. ha acquistato dalla società La Pineta alcuni degli appezzamenti agricoli dalla stessa La Pineta acquistati con atto 28 aprile 1998 dai precedenti proprietari in forza di un accordo prescindente totalmente dalla qualifica soggettiva di essa appellante avente rilievo agli effetti della normativa in materia di prelazione, essendo stato rogato l’atto 28 marzo 2000 a termini abbondantemente scaduti per l’esercizio del diritto di riscatto da parte della P. e con riguardo a una sola parte dei beni oggetto della vendita del 1998;
- la P. aveva qualificato come di comodato il rapporto che la legava ai terreni in questione allorchè questi erano del precedente proprietario e tanto trova conferma nella scrittura 10 giugno 1995 non solo portante tale titolo contrattuale ma non prevedente alcun obbligazione della P. qualificante un contratto di affittanza agraria o assimilato ai fini della prelazione.
4. Con il terzo motivo la ricorrente censura nella parte de qua la sentenza impugnata denunziando omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia relativamente al capo della sentenza che ha ritenuto il rapporto de quo della ricorrente col fondo S. Evasio un comodato gratuito, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, e non una locazione agraria.
Ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. la ricorrente chiede si dia risposta affermativa al seguente quesito di diritto ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c.: se la natura impegnativa ed onerosa sia da un punto di vista economico che da quello fisico di una coltura come quella dei vigneti per la produzione di uva da vino da commercializzare capace di imporre ricorso a manodopera di terzi e di prati per la produzione di erba da foraggio oltre a prestazioni di attività di assistenza domestica ai membri della famiglia della concedente nonchè di cura del giardino della villa padronale integri o meno la natura di controprestazione capace di attribuire carattere oneroso al godimento del fondo oggetto del rapporto con lo stesso.
A prescindere da ogni altra considerazione, si osserva che come assolutamente pacifico – presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice e da cui senza alcuna motivazione totalmente prescinde la difesa di parte ricorrente – nel caso in cui la decisione impugnata sia fondata su una pluralità di ragioni, tra di loro distinte e tutte autonomamente sufficienti a sorreggerla sul piano logico-giuridico, è necessario, affinchè si giunga alla cassazione della pronuncia, che il ricorso si rivolga contro ciascuna di queste, in quanto, in caso contrario, le ragioni non censurate sortirebbero l’effetto di mantenere ferma la decisione basata su di esse (Cass. 20 novembre 2009, n. 24540; Cass. 13 febbraio 2009, n. 3640; Cass. 7 luglio 2008, n. 18589).
Pacifico quanto sopra e non controverso – contemporaneamente – che i giudici del merito hanno escluso che la P. fosse divenuta proprietaria dei beni di cui si discute in forza di un presunto esercitato riscatto sulla base di due autonome rationes deciderteli (e, in particolare, da un lato, per essere stato rogato l’atto 28 marzo 2000 a termini abbondantemente scaduti per l’esercizio del diritto di riscatto da parte della P. e con riguardo a una sola parte dei beni oggetto della vendita del 1998, dall’altro per non essere la P., comodataria del compendio, in una relazione con questo che la legittimasse all’esercizio della prelazione e, quindi, del riscatto), poichè la ricorrente censura unicamente questa seconda ratio decidendi è di palmare evidenza la inammissibilità del motivo.
Anche, infatti, nell’eventualità il motivo fosse fondato non per questo potrebbe mai giungersi alla cassazione della sentenza impugnata, che rimarrebbe comunque ferma in forza della ratio decidendi in alcun modo censurata.
6. Nel censurare la sentenza del primo giudice la P. aveva invocato che controparte aveva, del tutto irritualmente, esercitato un riscatto solo parziale dei fondi offerti in vendita.
L’assunto è stato disatteso, dai giudici di appello osservando che nell’atto di acquisto del compendio per cui è controversia il complesso dei terreni agricoli viene tenuto distinto, anche in sede di determinazione dei prezzi, dal fabbricato di cui al mappale 1006 classificato all’urbano come fabbricato di abitazione con relative pertinenze, senza che rilevi che una parte della particella 1006 sia tuttora assegnata al catasto rurale, a fronte della constatazione della netta autonomia tra terreni destinati alla coltura agricola e casa di abitazione civile, autonomia conosciuta e voluta propria dalla P., anche con la pattuizione di prezzi distinti attribuiti ai terreni e al fabbricato.
Precisa, ancora, la sentenza impugnata, che nell’atto di appello e soprattutto nella comparsa conclusionale la difesa P. si dilunga nel tentare di dimostrare che parte del detto mappale 1006, ancora compreso nel catasto terreni, della superficie di oltre 3000 metri quadrati, sarebbe tuttora coltivata a vigneto e pertanto, non potendo essere considerata pertinenza del fabbricato, avrebbe dovuto essere compresa in sede di esercizio del riscatto nell’unità poderale soggetta a prelazione; non essendo ciò avvenuto il riscatto sarebbe “inammissibile”.
La Corte osserva, in contrario, hanno precisato i giudici di secondo grado:
- innanzitutto, che l’eccezione appare tardiva ai sensi degli artt. 183 e 345 c.p.c., posto che di essa non vi è traccia neppure nelle conclusioni riportate nella sentenza impugnata;
- anche a prescindere dalla decadenza, comunque, va ribadito che, indipendentemente da vere o presunte inesattezze commesse dal notaio rogante nella descrizione degli immobili, è fuori di dubbio che la netta separazione tra fabbricato, relative pertinenze e residua superficie del mappale in questione (sia essa coltivata in concreto o meno) e terreni destinati alle colture agricole è stata il prodotto di determinazione specifica della stessa P., nell’intento di riconoscimento dell’autonomia tra fondi agricoli (quelli riscattati dal G.) e fabbricato di abitazione e annessi (tra i quali annessi, peraltro, ben può comprendersi un’area coltivata esclusa volontariamente dalle parti, in sede sia di acquisto con rogito del 2000, sia di esercizio del riscatto);
- imputet sibi, d’altra parte, la P., per non aver preteso tempestivamente che il prezzo offerto dal G. comprendesse anche una aggiunta corrispondente al prezzo dell’asserito vigneto, prezzo peraltro sconosciuto a causa dell’inglobamento con quello del fabbricato di cui al mappale 1006 e che si sarebbe dovuto determinare proprio in sede di esercizio del riscatto, con una imposizione aggiuntiva al riscattante che non può non essere ritenuta priva di giustificazione;
- infine, anche se si potessero superare gli argomenti sopra svolti, resterebbe quale ulteriore ostacolo all’accoglimento delle eccezioni della P. il fatto, ammesso dalla stessa appellante, che il mappale 1006 confina col podere del G. soltanto per una parte infima e palesemente inidonea all’accorpamento, il che esclude, per giurisprudenza costante, la contiguità materiale e fisica (non essendo sufficiente quella semplicemente funzionale) tra i poderi costituente presupposto essenziale ai sensi della L. n. 817 del 1971, art. 7, per la sussistenza del diritto di prelazione tra confinanti.
7. La ricorrente censura nella parte de qua la sentenza impugnata con i primi due motivi di ricorso.
7.1. Con il primo la ricorrente lamenta omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia relativamente al capo della sentenza che ha negato il carattere parziale del riscatto esercitato dal G. in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, che rende l’azione inammissibile.
Ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., la ricorrente formula i seguenti quesiti di diritto:
A) se l’azione di riscatto agrario in relazione ad un atto di disposizione di fondo agricolo in affermato spregio del propria diritto di prelazione agraria debba riguardate tutti i terreni oggetto di vendita di cui ai mappali catastali interessati, risultanti dall’atto di vendita, compresi i fabbricati esistenti sugli stessi, a prescindere dal fatto che nell’atto di vendita siano previsti prezzi distinti per gli uni e per gli altri, purchè di natura agricola o possa invece riguardare solo alcuni con esclusione di altri per ragioni relative alla minore appetibilità loro da parte della retraente;
B) se una volta manifestata ritualmente la volontà del retraente di esercitare il riscatto agrario su tutto il fondo venduto in ispregrio al suo diritto di prelazione le parti possano accordarsi o meno per limitare il retratto a parte del fondo;
C) se il cambio di accatastamento di un bene agricolo a urbano richiesto dal proprietario di un fondo concesso in locazione agricola implichi automaticamente il cambio di destinazione ai fini del diritto di riscatto.
7.2. Con il secondo motivo la ricorrente denunzia, ancora, omessa,insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio relativamente al capo della sentenza che ha definito il confine del mappale 1006 con la proprietà G. infimo e palesemente inidoneo all’accorpamento.
Ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: se un confine tra fondi contigui che si sviluppi per metri tre/quattro in pianura, possa essere considerato un punto ideale o a spigolo non sufficiente a tale scopo ai fini della contiguità necessaria per il riscatto agrario.
8. Nessuno dei riferiti motivi può trovare accoglimento.
8.1. Giusta la testuale previsione del combinato disposto di cui alla L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8 e L. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7, il diritto di prelazione, in favore del coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti sussiste esclusivamente con riguardo ai fondi.
E’ palese, pertanto, in termini opposti rispetto a quanto assume la difesa della ricorrente, che non sussisteva alcun onere, in capo al G. di esercitare il riscatto, oltre che dei fondi (ai terreni cioè destinati all’esercizio dell’attività agricola) acquistati dalla P. anche del fabbricato di civile abitazione contestualmente venduto. (Ed è certo, anzi che qualora il G. avesse preteso di riscattare, unitamente ai terreni anche il fabbricato la relativa domanda non poteva che essere rigettata).
Non si dubita, del resto, presso una più che risalente giurisprudenza di questa Corte regolatrice – assolutamente pacifica – che in tema di disciplina dei rapporti agrari, non integra la situazione che conferisce il diritto di prelazione o di riscatto l’essere proprietario di un immobile, confinante con il fondo oggetto di compravendita, costituito da una casa di civile abitazione con aia, stalla, rustici e piccolo orto ed inidoneo, perciò, ad integrare la nozione di terreno coltivato alla quale la legge subordina il sorgere, a favore del confinante, del diritto di prelazione o di riscatto (in questo senso, ad esempio, già le risalenti Cass. 22 gennaio 1987 n. 579; Cass. 25 maggio 1981 n. 3438).
Pacifico quanto precede, essendo rimasto accertato in sede di merito non solo che la casa era – di fatto – adibita a civile abitazione, ma anche che la stessa era iscritta in catasto urbano (come riconosciuto dalla stessa ricorrente nel quesito formulato al termine del primo motivo sub e) e che per la stessa l’acquirente come puntualmente dedotto dalla difesa del controricorrente, che ha trascritto l’atto del 28 marzo 2000, ha chiesto e ottenuto i benefici per l’acquisto della prima casa, è evidente la manifesta infondatezza del primo motivo.
8.2. Inammissibile, infine, deve essere dichiarato il secondo motivo.
Come evidenziato sopra i giudici di secondo grado hanno, in via assorbente, dichiarato inammissibili, perchè tardivamente dedotte, tutte le considerazioni svolte dalla P. unicamente in comparsa conclusionale d’appello quanto alla circostanza che l’area di pertinenza della casa di civile abitazione fosse ancora accatastata come rurale e sfruttata quale vigneto.
Solo in via ipotetica – nell’eventualità si negasse la inammissibilità della deduzione – i giudici del merito hanno esaminato nel merito la deduzione stessa ritenendola infondata per difetto di contiguità, di tale area adibita a vigneto a il fondo del G..
Certo quanto sopra è palese:
- da un lato, che tutte le considerazioni sviluppate nella sentenza devono ritenersi tamquam non essent essendo state sviluppate in assenza di potestas iudicandi (cfr. Cass., sez. un., 20 febbraio 2007, n. 3840; Cass. 15 giugno 2007, n. 13997; Cass. 5 luglio 2007, n. 15234, tra le tantissime);
- dall’altro, che la censura sviluppata con il secondo motivo è inammissibile per carenza di interesse, investendo affermazioni svolte ad abundantiam;
- da ultimo, che non essendo stata impugnata l’unica ratio decidendi che sorregge la statuizione sulla questione (cioè la ritenuta sua inammissibilità per tardività) la stessa deve ritenersi, al momento, coperta da giudicato.
9. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso, in conclusione, deve rigettarsi, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.
condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità liquidate in Euro 200,00, oltre Euro 1.800,00 per onorari e oltre spese generali e accessori come per legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 14 gennaio 2011.
Depositato in Cancelleria il 11 febbraio 2011.
Corte Costituzionale, Ordinanza 23 febbraio 1994 n. 59
4431Letture scorso mese:

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