Source: http://encinarxxi.blogspot.com/2010/01/uso-adecuado-de-las-parcelas-de-garaje.html
Timestamp: 2017-12-18 10:32:30+00:00

Document:
Encinar Administradores de Fincas: Los problemas con las parcelas de garaje
Encinar Administración de Fincas, como administradores de fincas que somos, le debemos explicar muy bien este punto a la Comunidad de Propietarios, ya que puede dar lugar a error el que cuando se expide la licencia de ocupación del edificio y los garajes, la licencia se concede en función del número de plazas; pero ello no significa, segun la Ley de la Propiedad Horizontal, que una plaza sea igual a 1 sólo vehículo, por lo tanto, un propietario puede usar la plaza para uno o varios vehículos siempre que no salgan de sus límites.
Por lo que, según la Ley de Propiedad Horizontal, no se puede impedir a un propietario que, dentro de los límites de propiedad de su parcela de garaje, aparque uno mas vehículos o lo que estime oportuno, siempre que no pise las lineas divisorias ni se invada elementos comunes o exista Ordenanza Municipal a éste respecto que lo prohíba expresamente. Y no se considera que un vehículo esta dentro de su parcela, cuando las ruedas estén dentro de las lineas pero sobresale de las misma.
Como administrador de fincas les informo, que la cláusula estatutaria que prohíbe aparcar más de un vehículo en la misma plaza de garaje es nula, según se declara en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 24 de Febrero de 2002. Ya que según establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal "al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas." La cuestión central que la demanda planteaba que si el acuerdo tomado en la Junta General Extraordinaria, en el sentido de que solamente se permitirá estacionar un vehículo a motor en cada plaza, es nulo. Es evidente que la prohibición impuesta por la Comunidad a los copropietarios de estacionar dos vehículos en una plaza, entraña una limitación al derecho soberano de propiedad, impuesta sin soporte justificativo alguno, que podría venir sólo determinado por el desarrollo de las actividades relacionadas en el número 2 del Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (actividades prohibidas en los Estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas), no siendo el caso, y que contraviene claramente lo específicamente dispuesto en el Artículo 348 del Código Civil. No puede, por otro lado, ampararse dicha limitación en supuestas exigencias derivadas de la seguridad del edificio, o en supuestos usos o costumbres de la Comunidad, por cuanto, como bien señala el recurrente, la licencia de apertura de garaje no establece limitación alguna del número de vehículos a estacionar en el mismo, debiendo, en todo caso, adaptarse la Comunidad a la normativa municipal de incendios aplicable, si entiende que su contenido (coches) exige mayores elementos de seguridad, lo que no se ha acreditado, no siendo el proyecto de edificación del garaje instrumento idóneo para determinar el aprovechamiento de las plazas construidas, y, por último, porque la costumbre o uso esgrimido por la Comunidad, evidentemente, no ha sido aceptada por todos los condóminos.
Lo que si esta prohibido, es que algun vehículo sobresalga de los límites de su plaza, bien sea por delante, por detrás o por los laterales, e independientemente de que haya uno o más vehículos en la plaza.
Y también sería conveniente mirar el seguro de responsabilidad de la comunidad, o si no se tiene acceso al mismo, hacerle la consulta al administrador de fincas, para ver si esta contratado en funcion del numero de plazas de garajes o de vehículos, ya que en el 1º caso no habría problemas en caso de siniestro de que indemnicen en caso de que hubiera mas de un vehiculo por parcela (sino se ganaria en los tribunales) por cuanto lo que se asegura es el contenido de una plaza y no de un vehículo por plaza, pero en el 2º caso, si hubiera un siniestro, no cubría nada mas que a un vehículo.
Además, respecto a lo que hemos comentado antes de que un vehiculo tenga sus ruedas dentro de las lineas de su parcela, pero sobresalga, cualquier vehículo, aunque las ruedas estén dentro de las lineas, es motivo de no indemnización en caso de siniestro. ¿Y si es un edificio antiguo y las parcelas son diminutas?, exactamente la misma respuesta. ¿Que solución cabría? Plantear un distribucion nueva de todo el garaje (consultando las medidas mínimas de las ordenazas municipales y del departamento de industria) y pedir permiso al Departamento de Industria de la Comunidad Autónoma y la autorización pertinente al Ayuntamiento.
El administrador de fincas le informa sobre el Cerramiento de las parcelas de garaje:
Las plazas de garaje no pueden cerrarse, aun cuando dicho cerramiento se efectue dentro de sus límites de la parcela, salvo que lo autoricen expresamente los Estatutos o haya acuerdo unanime de la Junta de Propietarios.
Otra cosa bien distinta que debe de explicar el administrador de fincas, son los cerramientos de los garajes efectuados antes de la entrega de llaves y cédula de habitabilidad, que entonces si estan permitidos si se llega a un acuerdo con el promotor. A partir de ese momento, hay que pedir permiso a Junta de la Comunidad de Propietarios (unanimidad), y si ésta se niega, no se puede cerrar, aun teniendo un acuerdo con el contructor.
Por lo que si unos garajes cerrados y otros sin cerrar, habrá que ver si se ha efectuado el cerramiento antes de la aprobación de la Junta de de Propietarios, si son posteriores, se puede hacer el cerramiento, por el principio de no discriminación, sino NO.
En cuanto a los trámites a seguir: habria que solicitar licencias de obras menor al Ayuntamiento del municipio, y ver si la conceden, y ver si cumple las normas sobre ventilación de garajes y la normativa de incendios.
El administrador de fincas le informa: ¿Qué hago cuando un vecino invade con su vehículo elementos comunes al salirse éste de su parcela?
Establece el artículo 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal que es obligación de cada propietario "respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos."
Según el artículo 394 del Código Civil, cada copropietario puede servirse de los lugares comunes, siempre que disponga de ellos conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad, ni impida al resto de comuneros utilizarlas según su derecho. El uso propio de las zonas comunes de un garaje es el paso, transito y la realización de maniobras, no el estacionamiento, por lo que ese vecino que invade con su vehículo elementos comunes, al sobresalir el mismo de su parcela, estaría utilizando esos elementos comunes de modo contrario a su destino, produciendo un uso extralimitado y perjudicial.
Lo primero que hay que hacer es comunicar esa queja por escrito al Presidente y al Administrador, para que se incluya en el orden del día de la próxima Junta de Propietarios, y enviar un burofax al vecino infractor para que aparque correctamente. En la Junta se debe acordar obligar al vecino infractor a aparcar correctamente.
Y ¿qué debe de hacer ese comunero si es por el tamaño de su coche, no por su forma de aparcar, por lo que sobresale de la parcela?, pues o bien comprarse un coche más pequeño o comprarse una plaza de aparcamiento de mayor tamaño.
¿Y si aún asi no hace caso?. Si pasado un plazo prudencial, el comunero sigue en sus trece, lo único que cabría es que la Comunidad o los propietarios perjudicaron acudieran a la via judicial y lo denunciara (sería interesante solicitar un informe pericial para acreditar al juez la existencia de perjuicios). Si decide la Comunidad ir contra ese comunero infractor, se debe decidir en Junta de Propietarios por mayoría simple. El plazo de prescipción para que la Comunidad reclame judicialmente al propietario es de 15 años, aunque la jurisprudencia suele minorar dicho plazo segun las circunstancia, atendiendo a la aceptación tácita, si la Comunidad no ha hecho nada durante un largo periodo de tiempo, o si existe un consentimiento anterior otorgado en iguales circunstancia a otro copropietario.
El propietario afectado, tendrá que ponerse en contacto con el Presidente para que le aperciba al vecino que esta desarrollando la actividad molesta, que estacione su vehiculo o vehiculos dentro de los limites de su parcela, sin invadir las zonas comunes. Y si no hace caso, se debe convocar una Junta Extraordinaria donde se adopte por mayoría simple el acuerdo de entablar en los Tribunales un accion de cesacion. Y si no se pone de acuerdo la Junta de Propietario y finalmente no se obtiene esa mayoría, ¿qué puedo hacer?, pues que sea el afectado quien entable la acción directamente ante los Tribunales.
A este respecto, como administrador de fincas les debo informar de la Sentencia de la Audencia Provincial de Asturias de 23 de Abril de 2004, que declara lo siguiente: "... porque aunque sea cierto que la plaza de garaje número .... adquirida por los Sres. .... es de dimensiones muy reducidas, inferiores a las mínimas legalmente establecidas en la actualidad, de modo que un vehículo normal ocupa no solo el espacio de la plaza, sino también una parte de la zona común destinada al acceso a las plazas ..... y ......, según refleja claramente los croquis unidos al informe pericial (folios 100 y 101), esta circunstancia no puede redundar en perjuicio de los actores, no solo porque los codemandados Sres. .... adquirieron la plaza número ..... comprendida dentro de los límites señalados con pintura indeleble sobre el pavimento, cuya delimitación previa los compradores presumiblemente conocían, sino también porque la utilización exclusiva de una parte de la zona común de tránsito y acceso impide a los actores el normal uso de su plaza de garaje número ....., con infracción de lo previsto en el artículo 394 del Código Civil que permite a cada partícipe servirse de las cosas comunes conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho, precepto sustancialmente coincidente con el artículo 9-1 apartado a) de la Ley de Propiedad Horizontal que impone a cada propietario la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos."
¿Y si lo que invade es otra plaza de garaje de la que no es titular?
Lo primero, sacar fotos en dias diferentes de tal circunstancia, y mejor con otro vecino como testigo. Seguidamente, debe comunciar la queja mandando un burofax (con acuse de recibo y copia del contenido)al Presidente de la comunidad y al administrador, solicitando que ese vecino retire su vehículo fuera de su plaza de garaje. Después debe solicitar en la Junta de propietarios, dando copia del escrito que ha enviado al presidente y administrador y de las fotos sacadas a todos los vecinos, a que el administrador inste mediante burofax al vecino indicado, que retire su vehículo de los elementos comunes y que aparque correctamente.
Si en unos meses no ha cambiado su forma de actuar, debe denunciarlo por ocupación y allanamiento, aportando los burofaxes, fotos y el acta de la Junta de Propietarios.
A continuación, Encinar Administración de Fincas pone a su disposición el siguiente video subido por www.abogadosayj.es respecto a la ocupación de elementos comunes por vehículos que consideramos puede ser de su interés:
La instalación de barreras, pivotes, cadenas o barras que limitan el espacio dentro de una parcela de garaje:
En principio, el hecho de que dentro de la superficie de la parcela de garaje individual se instalen pivotes, cadenas o similares NO necesita de ningun permiso.
No obstante, el resto de comuneros podría objetar que dicha colocación impide la correcta maniobra de vehículos de las plazas colindantes, aunque a esto se podría contraponer que la misma problematica tendrían si la parcela de garaje estuviera ocupada por un coche largo que llegara hasta sus limites, como tiene derecho su propietario.
Si a algun vecino le molesta dicha instalación, no le quedaría más remedio que acudir a los Tribunales, alegando una especie de servidumbre a favor de las plazas de aparcamiento colindantes, añadiendo que la Comunidad de Propietarios lo ha prohibido expresamente, y que aún así no se ha retirado. Aunque es discutible que ganara el juicio, ya que la Comunidad no tiene competencias en el ambito privado, como es el de la parcela de garaje individual de cada comunero.
La parcela de Garaje y el almacenamiento de objetos en la misma:
Sería el supuesto de que un vecino almacene en su parcela de garaje objetos como por ejemplo bicicletas, motos, armarios, colchones, el carrito de los niños, herramientas, etc. El administrador de Fincas le informa que dicho almacenaje no esta prohibido, mientras no guarde en el mismo productos químicos o sustancias inflamables o peligrosas.
Aunque lo primero que habría que hacer, es leer los estatutos de la Comunidad de Propietarios, para ver si hay limitaciones reflejadas a este respecto. Si no viene regulado en los estatuto, lo que considero más apropiado es comprobar la Ordenanza municipal para comprobar los requisitos de uso de las plazas de aparcamiento, y advertirles de ellos a los infractores, y en caso de no hacer caso, proceder a las denuncias oportunas.
El administrador de fincas le explica los pasos a seguir para la Segregacion de una parcela de garaje grande:
Cuando una persona sea propietaria de una plaza grande y quiere dividirla, ¿Qué debe hacer?
Lo primero, solicitarlo a la Junta de propietarios, requiriendo al Administrador para que incluya en el orden del dia de la siguiente Junta la segregación de la parcela de garaje "X". Dicho acuerdo debe aprobarse por unanimidad de la Comunidad ya que la division de una plaza de garaje implicara una modificacion de la cuota, pues establecería una nueva propiedad dentro de la Comunidad y alteraría la distribucion previa, así pues, habrá que asignar 2 nuevas cuotas de participacion, en sustitucion de la cuota anterior, y es preciso el cambio del titulo constitutivo, aun cuando el resto de porcentajes permanezcan inalterables.
También hay que ver si los estatutos o el titulo constitutivo prohibe o limita este supuesto de segregacion, y hay que mirar que cada plaza dereivada de la escisión sea considerada un espacio susceptible de aprovechamiento independiente, que esta segregacion no implique perjuicio para otros propietarios, ni invada elementos comunes, que no dificulte la maniobra de la plaza cercana y que no suponga un menoscabo para la seguridad del edificio.
Solicitar el permiso correspondiente al Ayuntamiento del muncipio para proceder a la segregación, ya que puede que en ese municipio haya normativa referente a la superficie minima util de la plaza de garaje.
Y una vez concedido todo lo anterior, acudir a un Notario y realizarlo en escritura publica e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
El administrador de fincas le informa sobre la cobertura del seguro comunitario e individual del vehículo por los Daños producidos en el garaje de la comunidad:
En el Seguro comunitario no estan cubiertos los daños que le causen terceras personas a su vehículo, dicho seguro sólo cubre los daños que se ocasionen por incendios, agua, derrumbe, etc.
En cuanto a robos en un vehículo dentro del garaje de la Comunidad, ésta no tiene responsabilidad alguna, tenga o no seguro, debiendo responder el seguro del vehículo, si tiene cubierta tal eventualidad. Pero, si el garaje de la Comunidad tiene contratado un vigilante las 24 horas del día, hay que denunciarlo en la policia y solicitar la indemnizacion al seguro de la comunidad, porque en este caso si estaria cubierto.
El administraador de fincas te informa sobre la mayoria necesaria para la Instalacion de una puerta automatica en el garaje de la Comunidad de propietarios:
Para la instalación o sustitución de la puerta de entrada a los garajes manual por una puerta automática, es suficiente la mayoría simple de los votos de los propietarios de la Comunidad de vevinos. Y deben de costearla todos los vecinos, incluso los disidentes.
Encinar administración de fincas le informa que cuando al propietario de una plaza de garaje o aparcamiento no tiene otra forma de acceder al mismo, no se le puede impedir el acceso al garaje por los patios y/o ascensores de la Comunidad de vecinos. Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Julio de 2009
¿Tienen los propietarios de trasteros y no de parcela de garaje derecho a entrar en el parking con su propio vehiculo? NO, solo pueden acceder al garaje por la entrada peatonal, pues lo otro sería tanto como constituir una nueva servidumbre de uso y que puedan entrar con todo tipo de vehiculos cuando les diera la gana y ocupar zonas comunes al no tener una parcela de garaje asignada. ¿Y si el promotor cuando les venció el trastero les facilito un mando del garaje?, igualmente no tendrían mas que acceso al mismo por la zona peatonal, ya que por ello no tienen ningun titulo.
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References: artículo 7
 Artículo 7
 Artículo 348
 artículo 9
 artículo 394
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