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Timestamp: 2018-10-17 10:30:21+00:00

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RENFORCEMENT DE L INFORMATION DES ACQUEREURS DE LOT (S) DE COPROPRIETE - PDF
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Gauthier Mercier
1 RENFORCEMENT DE L INFORMATION DES ACQUEREURS DE LOT (S) DE COPROPRIETE Acquérir un lot de copropriété, c est supporter le poids financier de son acquisition mais également celui du paiement des charges. Souvent oubliées dans le calcul, ces dernières peuvent mettre en difficultés financières le nouveau propriétaire et indirectement le syndicat tout entier. Pour éviter cet écueil, la loi ALUR (loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové, n du 24/03/2014) a prévu de renforcer les informations transmises au candidat acquéreur, le plus en amont possible et ce à toutes les étapes du processus d acquisition (annonces, signature de la promesse ou de l acte de vente). I - LES ANNONCES IMMOBILIERES : Contenu de l annonce : Désormais, 1 les annonces, quelque soit l affectation des lots et des copropriétés (habitation, commerces, bureaux) et quelque soit l auteur de l annonce (professionnel ou particulier) doivent mentionner : - Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété - Le nombre de lots - Le montant moyen annuel des charges au titre des dépenses courantes (budget prévisionnel) - Si le syndicat est placé sous administration provisoire ou fait l objet d un plan de sauvegarde (copropriété en difficulté) II - ANNEXES OBLIGATOIRES A LA PROMESSE DE VENTE OU A DEFAUT A L ACTE DE VENTE : La loi ALUR est venue renforcer la protection de l acquéreur et les informations qui lui sont dues lors d un achat. Cette exigence est cantonnée uniquement aux lots inclus dans des immeubles à usage partiel ou total d habitation. Liste des documents à annexer : En plus du diagnostic technique 2 (qui comprend notamment les diagnostics plomb, amiante, termite, installation intérieure de gaz, performance énergétique, installation électrique), devront être annexés à la promesse ou à la vente les documents suivants 3 : 1 Article L du CCH (code de la construction et de l habitation) 2 Article L du CCH 3 Article L du CCH:
2 les documents relatifs à l organisation de l immeuble : la fiche synthétique de la copropriété obligatoire à partir du : - 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots - 31 décembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots - 31 décembre 2018 pour les autres syndicats de copropriétaires le règlement de copropriété et l état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s ils ont été publiés à la conservation des hypothèques. les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, si le vendeur en dispose ; les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire : le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l acquéreur ; l état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs qui donne une indication sur l état de santé de la copropriété et son degré de difficulté. Remarque : ces deux derniers éléments ne sont pas requis lorsque la copropriété est composée de moins de 10 lots et dispose d un budget prévisionnel moyen de moins de sur trois exercices quand le syndicat dispose d un fonds de travaux, la part du fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre de son lot ; le carnet d entretien de l immeuble une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot au titre de la loi Carrez, comme c est déjà le cas mais également de sa surface habitable 4. 4 L. n , 10 juill. 1965, art. 46, mod. par L. ALUR, art. 54, II
3 Cet ajout à l article 46 de la loi de 1965, permet aux acquéreurs qui destinent le logement à la location, de connaître la surface habitable 5, qui doit désormais figurer dans le contrat de bail type 6. Cette nouvelle obligation s applique aux promesses et ventes conclues au plus tôt 3 mois après la promulgation de la loi, soit depuis le 24 juin une notice d information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété dont le contenu doit être fixé par arrêté ministériel ; le cas échéant, le diagnostic technique global (DTG) 7 pluriannuel de travaux 8. et le plan S ils ne sont pas annexés à la promesse ou à la vente, le notaire ou le vendeur peut insérer une mention par laquelle l acquéreur reconnait avoir reçu le règlement de copropriété, l EDD et le carnet d entretien 9. Sanction : Report du délai de rétractation : Pour que l acquéreur puisse exercer son droit de rétractation en pleine connaissance de cause, le délai de 7 jours dont il dispose pour en user, ne commence à courir qu au lendemain du jour où tous les documents relatifs à l organisation de l immeuble, à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire et l attestation de superficie et de surface habitable lui ont été communiqués 10. Cette communication est effectuée par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Elle peut également, sous certaines conditions, résulter d une remise en main propre 11 ainsi que le permet l article L du CCH. 5 Art.R du CCH 6 Nouvel article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu il a été modifié par la loi ALUR. 7 Article L du CCH 8 Article L du CCH 9 Article L du CCH 10 Article L du CCH 11 Article L du CCH.
4 TABLEAU RECAPITULATIF DES ANNEXES A LA PROMESSE DE VENTE OU A DEFAUT A L ACTE DE VENTE (* à défaut, le délai de rétractation ou de réflexion ne court pas )
5 Documents à annexer à la promesse ou à l acte de vente Documents sur l organisation de l immeuble Documents sur la situation financière de l immeuble Fiche synthétique (à partir du 1 er janvier 2017, 2018 et 2019 selon taille de la copropriété) Règlement de copropriété et état descriptif de division (+ actes publiés les modifiant) (possibilité de prévoir une clause de reconnaissance de remise par le vendeur) Procès-verbaux des Ag des 3 dernières (si le vendeur les a) Montant de toutes les charges payées par le vendeur au cours des deux dernières années Montant des sommes pouvant être dues au syndicat par le vendeur et l acquéreur Etat global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette des fournisseurs (depuis le ) Montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal et montant de la dernière cotisation versée par le vendeur (à partir du ) Carnet d entretien (possibilité de prévoir une clause de reconnaissance de remise par le vendeur) Attestation comportant la superficie de la partie privative et de la surface habitable (à partir du ) Notice d information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu au fonctionnement des instances de la copropriété (dès parution de l arrêté) Diagnostic technique global (DTG) et plan pluriannuel de travaux (à partir du 1 er janvier 2017, 2018 et 2019 selon taille de la copropriété) Vente d un lot, d une fraction de lot de copropriété ou cession d un droit réel Cas général Copropriété de moins de 10 lots ayant un budget inférieur à Vente publique d un lot ou d une fraction de copropriété Oui* Oui* Oui Oui* Oui* Oui Oui* Oui* Oui Oui* Oui* Non Oui* Non Non Oui* Non Non Oui* Oui* Non Oui Oui Non Oui* Oui* Non Oui Oui Non Oui Oui Oui
6 III Où trouver ces informations financieres à annexer : Une réponse ministérielle (n :JANQ,16/09/2014p.7867) est venue préciser aux syndics, d une part, où trouver les informations financières à annexer aux promesses de vente de lots, d autre part, la date de fraicheur de ces informations. Ces informations pourront être obtenues à partir de documents dont l'établissement est déjà rendu obligatoire par la règlementation en vigueur. Il s'agit principalement : - des annexes comptables au décret n du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ; - de l'état daté établi à l'occasion de la mutation d'un lot conformément à l'article 5 du décret n du 17mars 1967 pris pour l'application de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, étant précisé que ce document est en voie de modification pour y intégrer les nouvelles dispositions relatives au fonds de travaux ; - des documents comptables établis par le syndic en application de l'article 18, II de la loi de 1965, et, notamment de «la comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat». Chacune de ces informations comportera la date d'établissement du document comptable de référence dont elle est issue. Ainsi, les informations figurant à l'article L , 2, a) et c) devront être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente et celles figurant à l'article L , 2, b) et d) résulteront de l'état daté et seront donc à jour à la date d'établissement de ce document.
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References: art. 46
 art. 54
 l'article 5
 l'article 18
 art. 16
 art. 79