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Timestamp: 2019-10-24 05:42:48+00:00

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Gesetzgebung aktuell - Josef Humar Institut
Ab dem 1.8.2018 benötigen Wohnimmobilienverwalter eine Zulassung und müssen sich fortbilden
Nach einem Ende 2017 verabschiedeten Gesetz müssen sogenannte Wohnimmobilienverwalter eine Erlaubnis gemäß § 34 c der Gewerbeordnung beantragen. Die Erlaubnispflicht erstreckt sich auf WEG-Verwalter und Mietverwalter von Wohnraum, die das Gesetz unter der Bezeichnung „Wohnimmobilienverwalter“ zusammenfasst. Die Erlaubnis nach der Gewerbeordnung wird erteilt, wenn der Verwalter seine Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann.
Zudem müssen Makler und Wohnimmobilienverwalter eine regelmäßige Weiterbildung nachweisen. Der Umfang der Fortbildung beträgt 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Wird gegen die Fortbildungsverpflichtung verstoßen, kann dies mit einem Bußgeld geahndet werden.
Das Gesetz tritt am 1.8.2018 in Kraft. Es gilt eine Übergangsfrist von sechs Monaten, so dass bereits tätige Wohnimmobilienverwalter bis zum 1.3.2019 Zeit haben, ihre Erlaubnis zu beantragen.
Kreditklemme für Immobilienkredite wird behoben
Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird geändert
Viele Immobilienkäufe sind in letzter Zeit daran gescheitert, dass die Käufer keinen Kredit mehr bekommen haben. Betroffen davon sind insbesondere ältere Kreditnehmer, die teilweise keine Kredite mehr erhielten. Dies liegt an der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die ab dem 21.03.2015 galt. Sie sollte helfen, Kreditausfälle zu vermeiden, um Schieflagen von Banken zu vermeiden. So war zum Beispiel vorgesehen, dass der aufgenommene Kredit in der Lebenszeit des Kreditnehmers zurückgezahlt werden muss. Die Institute mussten noch genauer hinsehen, ob Kreditnehmer das Darlehen tatsächlich finanzieren können. Leider schoss diese Richtlinie aber über das gewünschte Ziel hinaus, weil in Art. 18 Abs. 3 letzter Halbsatz der Wert der Wohnimmobilie oder die Wertsteigerung durch Baumaßnahmen oder Renovierung bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nicht berücksichtigt werden durfte. Dies soll nun geändert werden, schließlich stellen Wohnimmobilien eine hervorragende Sicherheit für den gewährten Kredit dar. Im Falle des Kreditausfalls können Immobilien durch die Banken einfach und schnell durch die eingetragenen Grundschulden verwertet werden.
Ebenso soll nun geändert werden, dass die Regelungen für Verbraucherdarlehensverträge nicht auf sogenannte Immobilienverzehrkredite anwendbar sind. Solche Kredite führen zu einer Verelendung des Immobilienwertes, sodass der Eigentümer zum Lebensende dort mietfrei wohnen kann. Erst nach dem Lebensende darf der Geldgeber das Objekt verwerten.
Darüber hinaus sollen weitere Auslegungsunsicherheiten von Kreditinstituten dadurch behoben werden, dass das Bundesministerium der Justiz und das Bundesministerium für Finanzen eine gemeinsame Rechtsverordnung schaffen, im Rahmen derer die Kreditvergaberichtlinien eindeutig geregelt werden sollen.
Die geplanten Änderungen sollen zeitnah in das Finanzaufsichtsermächtigungsgesetz aufgenommen werden und im Kabinett beschlossen werden.
Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften
(Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz – 2. MietNovG)
Der Mietwohnungsmarkt in der Bundesrepublik Deutschland steht vor großen Herausforderungen, denen auch das Mietrecht Rechnung tragen muss. Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Ballungszentren steigen die Mieten dort weiter an. Gleichzeitig führen die gewachsenen Anforderungen an den Gebäudebestand insbesondere im Hinblick auf bessere Energieeffizienz und altersgerechte Ausstattung der Wohnungen dazu, dass die Kosten für die Modernisierung deutlich zugenommen haben. Nicht selten können sich Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung nach einer umfangreichen Modernisierung nicht mehr leisten und müssen ihr gewohntes Umfeld verlassen, weil sie keine bezahlbare Wohnung in ihrer angestammten Nachbarschaft finden. Zu einer solchen Situation kommt es bisher auch, wenn Mieterinnen und Mietern wegen Zahlungsverzugs mit der Miete ordentlich gekündigt wird. Der Umstand, dass sie oder ein Grundsicherungsträger die geschuldeten Beträge vollständig ausgleichen, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht dazu führen, dass die ordentliche Kündigung unwirksam wird und die betroffenen Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung behalten können. Die im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung geltenden speziellen mieterschützenden Regelungen finden nach dieser Rechtsprechung keine entsprechende Anwendung.
Das Vergleichsmietensystem ist Aushängeschild des sozialen Mietrechts. Es gewährleistet Rechtssicherheit und den gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern. Die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ihres wichtigsten Abbildungsinstruments, des Mietspiegels, hat in der Praxis stetig zugenommen. Gleichzeitig sind in jüngerer Zeit insbesondere auch qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt worden. Häufiger Streitpunkt war die Frage, ob der Miet-spiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Vor diesem Hintergrund besteht die Gefahr eines schwindenden Vertrauens in die Güte von Mietspiegeln sowie insgesamt eines Verlusts an Rechtssicherheit.
Nach langjähriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs waren Abweichungen der tatsächlichen von der zwischen den Parteien vereinbarten Wohnfläche bis zu 10 Prozent unbeachtlich. In der Praxis führte dies dazu, dass für nicht existente Flächen Miete und Betriebskosten zu zahlen waren. Dies erscheint nicht sachgerecht. Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung im Hinblick auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) aufgegeben. Eine gesetzgeberische Regelung erscheint jedoch hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten und der Verteilung der Kosten einer Modernisierung sowie aus Gründen der Rechtssicherheit notwendig.
Nachdem das Mietrechtsnovellierungsgesetz in einem ersten Schritt das drängende Problem extrem steigender Mieten mit einer örtlich und zeitlich befristeten Regelung zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in den Blick genommen hat, sollen nun weitere Weichen für die Anpassung des sozialen Mietrechts an die aktuellen Herausforderungen gestellt werden. Der Entwurf strebt dabei einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen den Mietern und Vermietern an und berücksichtigt zugleich die sozial-, wohnungs-, wirtschafts-, demografie- und umweltpolitische Bedeutung des privaten Mietrechts. Neben der Bezahlbarkeit des Wohnens sind die Ziele einer energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes und der hierfür erforderlichen notwendigen Anreize für die Wohnungswirtschaft sowie der notwendigen Anpassung von Wohnungen an die Bedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft miteinander in Einklang zu bringen.
Zur Verbesserung der Datenbasis von Mietspiegeln und um in Märkten mit stark ansteigenden Mieten die Dynamik der Mietpreissteigerung abzufedern, wird der Bezugszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre erweitert. Darüber hinaus werden die bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel einzuhaltenden „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ nach dem Vorbild der für Statistiken geltenden Regelungen klarer gefasst. Parallel zu diesem Gesetzgebungsverfahren sollen die bei der Mietspiegelerstellung zu beachtenden Grundsätze in einer Rechtsverordnung weiter konkretisiert werden. Zur Stärkung von qualifizierten Mietspiegeln wird vermutet, dass ein sowohl von der nach Landesrecht zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannter Mietspiegel qualifiziert ist. Ein qualifizierter Mietspiegel wird im Mietprozess wie ein schriftliches Sachverständigengutachten behandelt.
Der seit 1978 unveränderte Umlagesatz, mit dem der Vermieter die Kosten einer Modernisierung an die Mieter weitergeben kann, wird im Hinblick auf das deutlich verringerte Niveau für Hypothekenzinsen von 11 auf 8 Prozent abgesenkt. Für den Betrag, um den der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen kann, wird zudem eine Kappungsgrenze eingeführt (3 Euro pro qm innerhalb von acht Jahren). Um der wirtschaftlichen Härtefallklausel wieder zu einer praktischen Bedeutung zu verhelfen, wird ein Regelbeispiel eingeführt: Ein wirtschaftlicher Härtefall soll in der Regel dann vorliegen, wenn der Mieter mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete einschließlich der Heizkosten ausgeben muss. Schließlich wird für Maßnahmen bis zu einem Umfang von 10 000 Euro pro Wohnung ein vereinfachtes Verfahren eingeführt, mit dem Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung geltend machen können.
Unter der Voraussetzung, dass die Forderungen des Vermieters vollständig beglichen worden sind, soll Mieterinnen und Mietern die Chance gegeben werden, auch bei ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit der Miete ihre Wohnung behalten zu können. Zu diesem Zweck werden die für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs geltenden mieterschützenden Regelungen, insbesondere das Nachholrecht und die sogenannte Schonfrist, auf eine ordentliche Kündigung aus demselben Grund übertragen.
Es wird klargestellt, dass Unterschreitungen der tatsächlichen im Vergleich zur vereinbarten Mietfläche um mehr als 10 Prozent einen zur Minderung führenden Sachmangel darstellen. In Anlehnung an die bereits zitierte neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird ausdrücklich geregelt, dass für Mieterhöhungen und die Verteilung von Betriebskosten allein die tatsächlichen Wohnflächen maßgeblich sind. Aus Gründen der Rechtssicherheit wird schließlich die Berechnung der Größe preisfreien Wohnraums gesetzlich festgelegt.
Das Gesetz hat nur geringfügige Auswirkungen auf die öffentlichen Haushalte als Vermieter preisfreien Wohnraums. Darüber hinaus sind Entlastungen der öffentlichen Haushalte zu erwarten, soweit sie Wohngeldleistungen bzw. Leistungen im Rahmen der Grundsicherung erbringen.
Für die Wirtschaft entsteht eine Entlastung von Erfüllungsaufwand. Durch Einführung eines vereinfachten Verfahrens für Vermieter zur Geltendmachung einer Mieterhöhung nach Modernisierung wird es zu einem Absinken von Bürokratiekosten aus Informationspflichten kommen. Die hierbei entstehende Entlastung von laufendem Erfüllungsaufwand unterfällt der „One in, one out“-Regel.
Durch Einführung eines vereinfachten Verfahrens für Vermieter zur Geltendmachung einer Mieterhöhung nach Modernisierung wird es zu einem Absinken von Bürokratiekosten aus Informationspflichten kommen.
Bund und Ländern entsteht kein Erfüllungsaufwand.
Bei den nach Landesrecht für die Erstellung von Mietspiegeln zuständigen Behörden, derzeit den Kommunen, kann im Einzelfällen geringfügiger einmaliger Erfüllungsaufwand dadurch entstehen, dass ein nach bisherigem Recht erstellter Mietspiegel nur noch innerhalb einer vorgesehenen Übergangszeit angepasst werden kann.
Die Verlängerung des Bezugszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete kann zur Folge haben, dass der Mietanstieg auf dynamischen Wohnungsmärkten gedämpft wird. Die Auswirkungen hängen von der Entwicklung des jeweiligen Markts ab. Die Vorschriften zur Konkretisierung der Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel werden zu einer höheren Befriedung führen. Hierdurch können Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Von der Begrenzung der Mieterhöhung nach Modernisierung sind Kosteneinspareffekte für Mieterinnen und Mieter zu erwarten.
Der komlette Referentenentwurf als PDF ca.50 Din A4 Seiten
Strom vom eigenen Balkon –
Mietereigene Photovoltaikanlage ohne Risiko?
Neue Angebote von Photovoltaikanlagen richten sich an Mieter. Es handelt sich um handliche Anlagen, die aus drei bis fünf Modulen bestehen und eine Leistung von 200 bis 500 Watt erzielen können.
Die Idee klingt einfach: Balkone sind oft nach Süden ausgerichtet und so kann, zumindest in der Mittagszeit, etwas zum Stromsparen auch durch den Mieter beigetragen werden. Die Wechselrichter, die den Gleichstrom der Photovoltaikmodule in Wechselstrom umwandeln, sind bei solch kleinen Anlagen nicht größer als ein Computernetzteil. Der erzeugte Strom wird dann einfach in eine Steckdose in die Wohnung eingespeist und schon funktioniert das eigene Kraftwerk.
Was so einfach klingt, hat aber einige Pferdefüße.
In Wohnungseigentumsanlagen darf der Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum nur so benutzen, dass keinerlei übermäßige Beeinträchtigung der anderen Eigentümer erfolgt. Regelmäßig wird schon das Aufhängen eines Katzennetzes oder das Anbringen von Pflanzgittern am Balkon als bauliche Änderung angesehen, die die Gemeinschaft belastet. Regelmäßig scheitern Eigentümer, die solche Änderungen im Außenbereich der Wohnungs-eigentumsanlage vorgenommen haben, an den entsprechenden Gesetzen (§ 22 I WEG) und der Rechtsprechung.
So kann es also sein, dass ein Wohnungseigentümer ein solches Minikraftwerk erwirbt, dieses aber rechtlich gar nicht benutzen kann, es sei denn, alle Eigentümer hätten einstimmig in einer Versammlung der Anbringung zugestimmt.
Die gleiche Rechtslage gilt im Mietrecht. Auch hier müsste einer solchen Änderung seitens des Vermieters vorab zugestimmt werden.
Darüber hinaus stellt sich nicht nur bei Wohnungseigentümern, sondern auch bei Mietern die Frage, wer für möglicherweise herabfallende Photovoltaikmodule haftet. Dies ist nach §§ 836, 838 BGB grundsätzlich der Eigentümer neben dem unmittelbar Besitzenden als Gesamtschuldner.
Zwar können solche Schäden möglicherweise von der Gebäudeversicherung übernommen werden. Eine Haftung der Versicherung wäre aber ausgeschlossen, wenn die Module fahrlässig nicht ordnungsgemäß angebracht wären. Auf jeden Fall müssten die anderen Eigentümer / der Vermieter die Haftung übernehmen, was nicht in seinem Interesse liegt. Ein solches Risiko wird kaum ein anderer Eigentümer oder ein Vermieter eingehen.
Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob ein Mieter einfach Strom in die vermieterseitige Elektroanlage einspeisen kann. Hierdurch können ebenfalls Schäden entstehen. Zudem besteht die Gefahr, dass mit einer Einspeisung mittels Schukostecker die stromführenden En-den beim Herausziehen oder Einstecken des Steckers berührt werden und hierdurch elektrische Schläge verursacht werden könnten. Zwar werden inzwischen von den Herstellern schon so genannte Einspeisesteckdosen angeboten, die die Gefahr eines elektrischen Schlages bei Berühren von nicht isolierten Steckerenden verhindern. Diese Dose müsste aber dann mieterseitig oder durch den Wohnungseigentümer in die Wohnung eingebaut werden, was ebenfalls rechtliche Probleme auswirft, weil es sich entweder um die vermieterseitige Elektroanlage handelt, bzw. das Stromnetz der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Einspeisung beschädigt werden könnte. Schließlich könnten, wenn mehrere Mieter in einem Haus eine entsprechende Anlage installieren, auch Überspannungen in das Hausnetz abgegeben werden, die zu weitergehenden Schäden führen könnten.
Aber auch die Einspeisung in das öffentliche Netz kann nicht so einfach vorgenommen werden. Hierzu eine entsprechende Erlaubnis des Netzbetreibers einzuholen, um eine Überlastung zu verhindern. Dann muss auch der Stromzähler getauscht werden, nämlich in einen solchen, der die Menge des eingespeisten Stroms messen kann. Im Falle der Einspeisung ist darüber hinaus eine Anmeldung der Anlage bei der Bundesnetzagentur vorzunehmen.
Photovoltaikanlagen sind daher darüber hinaus zwingend mit einem so genannten Netz- und Anlagenschutz (NA-Schutz) zu liefern. Dieser NA-Schutz wird für solche Minikraftwerke derzeit gar nicht angeboten, dient jedoch dazu, die Anlage vom Netz zu trennen, wenn bestimmte Anlagenparameter, wie z.B. Spannung oder Frequenz, nicht der Norm entsprechen. Auch diese Funktion ist deswegen notwendig, um Schäden oder Probleme in den Netzen des Netzbetreibers zu verhindern.
Schließlich ist zu berücksichtigen, dass Photovoltaikanlagen im Brandfalle nur schwer zu löschen sind. Die Feuerwehr weigert sich teilweise, Löscheinsätze mit Wasser durchzuführen, weil die Gefahr eines elektrischen Schlages besteht.
Zudem wäre vor Anbringung einer solchen Anlage auf dem Balkon zu prüfen, ob Brandschutzeinrichtungen des Hauses gefährdet werden.
Die Idee solcher Minikraftwerke scheint charmant zu sein. Die rechtlichen und technischen Fragezeichen, die solche Anlagen aufwerfen, sind allerdings größer als ihr Nutzen. Insbesondere muss man die rechtlichen Vorgaben für die Anbringung von Gegenständen an der Fassade, sei es versicherungsrechtliche Vorgaben, aber auch die Vorgaben des Mietrechts oder des Wohnungseigentumsrechts, beachten. Aber auch eine mögliche Einspeisung von Strom wirft einen erheblichen Verwaltungsaufwand und technische Probleme auf. Hierzu wird die vermieterseitige Elektroanlage benötigt, so dass wieder eine Zustimmung notwendig ist.
Mit dem Gesetz zur Neuregelung des Schornsteinfegerwesens und den ab 1. Januar 2013 geltenden Bestimmungen des Schornsteinfeger-Handwerksgesetzes hat das bisher geltende Schornsteinfeger-Monopol sein Ende gefunden.
Nach den neuen Bestimmungen wird ein „Bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger“ auf sieben Jahre berufen. Während dieses Zeitraums hat er mindestens zweimal für alle Feuerungsanlagen des jeweiligen Kehrbezirks die so genannte Feuerstättenschau vorzunehmen.
Daneben obliegen dem Bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger alle anderen staatlichen bzw. hoheitlichen Aufgaben wie beispielsweise die baurechtliche Prüfung neu errichteter Feuerungsanlagen.
Die gemäß Feuerstättenbescheid bisher ausschließlich vom Bezirksschornsteinfegermeister durchzuführenden turnusmäßigen Arbeiten wie Reinigungs-, Überprüfungs und Messarbeiten können nunmehr auch von zertifizierten Fachbetrieben,
beispielsweise entsprechend zugelassenen Heizungs- und Sanitärbetrieben, durchgeführt werden. Sie müssen in das so genannte Schornsteinfegerregister eingetragen sein, das beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle geführt wird (www.bafa.de).
Die hierrbei anfallenden Gebühren unterliegen der freien Vereinbarung. Entsprechende Angebotsvergleiche werden vom Bundesverband des Schornsteinfegerhandwersk veröffentlicht (www.schornsteinfeger.de).
Nichzulassungsbeschwerde bleibt ausgeschlossen
Fristverlängerung bis zum 31.12.2014
Nach § 543 ZPO kann gegen die Entscheidung eines Landgerichts in WEG-Streitigkeiten durch das Berufungsgericht die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen werden.
Lässt das Berufungsgericht die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zu, kann gegen die Entscheidung des Landgerichts gemäß § 544 ZPO die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden.
Um eine Überlastung des Bundesgerichtshofes bei Streitigkeiten nach § 43 Nrn. 1 bis 4 WEG nach Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Juli 2007 zu vermeiden, hatte der Gesetzgeber eine Regelung getroffen,
nach der die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde keine Anwendung finden sollten, soweit die anzufechtende Entscheidung vor dem 1. Juli 2012 verkündet worden ist.
Diese Ausschlussfrist gemäß § 62 Abs. 2 WEG ist durch Artikel 2 des Gesetzes zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches zum besseren Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher vor Kostenfallen
im elektronischen Geschäftsverkehr und zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes bis zum 31. Dezember 2014 verlängert worden ( BGBl. I S. 1084, Nr. 21 vom 16. Mai 2012).

References: § 34
 Art. 18
 § 543
 § 544
 § 43
 § 62