Source: https://www.justiz.nrw/Gerichte_Behoerden/ordentliche_gerichte/Zivilgericht/miete/
Timestamp: 2018-10-17 01:19:08+00:00

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NRW-Justiz: Mietvertrag
Überblick zu den Rechten und Pflichten im Mietverhältnis.
1. Makler
4. Miethöhe/Mietpreisbremse
1. Beendigung des Mietvertrages
2. Kautionsrückzahlung
3. Abrechnung Betriebskosten
Streit zwischen Mieter und Vermieter
2. Einzelheiten - Räumungsklage
Auf der Suche nach einer neuen Wohnung führt häufig an einem Immobilienmakler kein Weg vorbei. Viele Wohnungen werden gar nicht vom Vermieter direkt angeboten, sondern nur über einen Makler.
Der Immobilienmakler unterliegt seit Juni 2015 den gesetzlichen Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes.
War es vor Inkrafttreten dieses Gesetzes durchaus üblich, dass der Makler durch den Vermieter beauftragt wurde, die Maklerprovision dann aber vom Mieter zu zahlen war, kann und darf der Makler nach der neuen gesetzlichen Regelung nunmehr nur noch eine Vergütung von dem Wohnungsuchenden beanspruchen, wenn er ausschließlich aufgrund des Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungsuchenden tätig geworden ist. Dieser Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.
Die Tätigkeit des Maklers ist darauf gerichtet, die Möglichkeit eines Vertragsschlusses nachzuweisen bzw. den Vertrag zu vermitteln, eine Vergütung für seine Tätigkeit kann der Makler dann verlangen, wenn aufgrund seiner Tätigkeit (also des Nachweises oder der Vermittlung) der Vertrag auch tatsächlich zustande kommt.
Die Höhe der an den Makler zu zahlenden Vergütung ist auf zwei Netto-Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer gedeckelt.
In einzelnen gesetzlich geregelten Ausnahmefällen (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz) steht dem Makler, bzw. der Person die als Makler auftritt, eine Vergütung gar nicht zu.
Parteien eines Mietvertrages über Wohnräume sind die Personen, die den Mietvertrag abgeschlossen, die also entsprechende Willenserklärungen abgegeben haben. Sowohl auf der Vermieter- als auch auf der Mieterseite können mehrere Einzelpersonen auftreten, häufig ist der Vermieter aber auch eine Gesellschaft.
Das Mietverhältnis entsteht mit Abschluss des Mietvertrags.
Der Makler ist nicht Partei des Mietvertrages, er vermittelt die Wohnung nur.
Der Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Soll der Mietvertrag über Wohnraum für eine bestimmte Zeit und über längere Zeit als ein Jahr, also z.B. zwei oder mehrere Jahre, abgeschlossen werden, bedarf dieser der Schriftform (§ 550 BGB). Fehlt diese, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Um die Schriftform einzuhalten (§ 126 BGB), ist es erforderlich, dass die Mietvertragsparteien Mietvertragsurkunde unterzeichnen.
Zur Wirksamkeit des Mietvertrages, der aus mehreren Seiten besteht, ist es nicht nötig, dass die einzelnen Blätter fest verbunden werden, es genügt, wenn sich aus einer einheitlichen Gestaltung die Zusammengehörigkeit ergibt (BGH NJW 1998, 58).
Beim Abschluss des Mietvertrages ist zudem wichtig, ob es sich um individuell ausgehandelte Vertragsbedingungen handelt oder um einen Formularmietvertrag. Ein Formularmietvertrag stellt Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB dar, wenn der Mietvertrag mehrfach verwendet wird oder dies beabsichtigt ist. Im Rahmen der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben die Gerichte einer Reihe von Klauseln für unwirksam erklärt, da diese gegen gesetzliche Bestimmungen, zumeist des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), verstießen.
Die Höhe der Miete ist zunächst vertraglich festgelegt. Üblicherweise besteht die Miete aus einer Kaltmiete und einer Vorauszahlung für Betriebskosten (Heizung, Wasser etc.).
Grundsätzlich kann ein neuer Mieter nicht verlangen, die Wohnung zu demselben Preis anmieten zu können, den der Vormieter gezahlt hat. Bis zum Inkrafttreten der so genannten Mietpreisbremse hatten Wohnungseigentümer vergleichsweise unbegrenzte Möglichkeiten, die Miete bei Neuvermietung einer Wohnung zu erhöhen. Mit Inkrafttreten der so genannten Mietpreisbremse in § 556d BGB ist die Möglichkeit der Wohnungseigentümer, die Miete bei Neuvermietung zu erhöhen, nunmehr stark eingegrenzt. Die Mietpreisbremse findet Anwendung in durch weitere rechtliche Regelung näher zu bestimmenden Regionen, insbesondere sollen solche Gebiete, die unter einer angespannten Wohnungsmarktsituation leiden, erfasst werden. In diesen besonders genannten Gebieten darf bei einer Neuvermietung die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse beispielsweise in Großstädten wie Köln, Bonn, Düsseldorf, Münster und Bielefeld aber auch in kleineren Städten wie Frechen, Neues, Meerbusch, Bocholt, Siegburg oder Sankt Augustin. Die vollständige Auflistung findet sich in der so genannten Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW.
Während des laufenden Mietvertrages haben sowohl Mieter als auch Vermieter verschiedene Rechte und Pflichten.
a. Hauptpflichten
Als vorrangige Pflichten stehen sich die Pflicht des Mieters, die vereinbarte Miete zu zahlen sowie die Pflicht des Vermieters, dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch zu überlassen, gegenüber, §§ 535, 536 BGB.
b. Pflichten des Mieters
aa. Mietzahlung
Die wesentliche Pflicht des Mieters ist zunächst, die vereinbarte Miete zu zahlen.
Das Gesetz lässt es zu, dass die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren können. So können die Parteien z.B. eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren (vgl. § 557 BGB); dies setzt jedoch einvernehmliche Regelungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter voraus. Darüber hinaus regelt das Gesetz das Verfahren der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. § 558 ff. BGB). Maßstab der Veränderung ist in diesem Fall die sog. "ortsübliche Vergleichsmiete ", eine fiktive Miethöhe, die aus Wohnwertkriterien für den lokalen/regionalen Bereich abgeleitet wird.
Es handelt sich hierbei um ein spezielles Verfahren, welches keine tatsächliche, vertragliche Einwilligung des Mieters voraussetzt, jedoch an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft ist, die der Vermieter einhalten muss, will er auf diesem Weg eine Mieterhöhung durchsetzen. Der Mieter muss, wenn die Voraussetzungen vorliegen, der Mieterhöhung zustimmen, gegebenenfalls kann er entsprechend gerichtlich dazu verpflichtet werden. Der Vermieter kann die Miete nicht unbegrenzt und beliebig häufig erhöhen, eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete vorher 15 Monate lang unverändert gewesen ist und ist über einen Zeitraum von 3 Jahren auf 20% bzw. in Gebieten mit knappem Wohnungsmarkt auf 15% gedeckelt (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB).
Schließlich kann der Vermieter Kosten, die er für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet hat, in einem speziellen gesetzlich bestimmten Umfang auf die Miete umlegen (sog. Modernisierungsumlage, vgl. §§ 559 ff. BGB).
Regelmäßig ist neben der sog. Nettokaltmiete auch ein Vorschuss auf Betriebskosten zu zahlen.
Die diesbezügliche Vereinbarung und die Abrechnung über die Betriebskosten ist ein wichtiges Thema, da die Energiekosten in letzter Zeit gestiegen sind.
Wer trägt die Betriebskosten?
Grundsätzlich hat der Vermieter die Belastungen der Mietsache, z.B. die Betriebskosten, zu tragen. Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) im Einzelnen aufgeführt. Die Mietvertragsparteien vereinbaren häufig die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag. Nur in der Betriebskostenverordnung genannte Betriebskosten können wirksam auf den Wohnungsmieter übertragen werden. Hierzu bedarf es einer klaren Vereinbarung.
Wie die Betriebskosten umgelegt werden, hängt vom so genannten Umlageschlüssel ab. Das Gesetz sieht bei preisfreiem Wohnraum vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften oder einer anderweitigen Vereinbarung der Parteien vor, dass die Betriebskosten nach der Fläche der Wohnung umgelegt werden. Abweichend hiervon kann z.B. eine Verteilung nach der Anzahl der Personen vorgenommen werden, die in der Mietwohnung wohnen.
Wie müssen die Betriebskosten abgerechnet werden?
Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Betriebskosten und geleistete Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Hierbei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nur solche Kosten können auf einen Mieter umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände gerechtfertigt sind. Ob der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingehalten ist, kann nur im Einzelfall bestimmt werden, zumal der Vermieter einen gewissen Ermessensspielraum hat. Er muss bei der Versorgung des Mietobjektes nicht stets das günstigste Angebot einholen; vielmehr darf er auch andere Umstände berücksichtigen, die gegen das günstigste Angebot sprechen, wie z.B. einen verbesserten Vertragsumfang oder andere Einzelheiten.
Eine andere Frage ist, wie die Betriebskostenabrechnung zu erfolgen hat. Zumindest ist eine Zusammenstellung der Gesamtkosten (Differenzierung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters) notwendig. Die Abrechnung muss ferner nachvollziehbar und verständlich sein. Bei verbrauchsabhängiger Abrechnung sind die Zählerstände nachvollziehbar anzugeben. Im Übrigen muss bei der Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels offen gelegt werden, wie die jeweilige Quote, die auf den Mieter entfällt, ermittelt worden ist. Gesamtfläche und Einzelfläche müssen dargestellt werden, ebenso wie bei Abrechnungen nach Kopfteilen die Gesamtzahl der Personen.
Bei preisfreiem Wohnraum wird das Gesamtergebnis der Abrechnung mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen, nachvollziehbaren und damit nachprüfbaren Abrechnung fällig. Guthaben für Mieter sind sofort fällig und zahlbar. Ergibt sich ein Zahlungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter, so ist dieser erst dann durchsetzbar, wenn dem Mieter die Gelegenheit gegeben worden ist, die Abrechnung auf Richtigkeit zu überprüfen (Prüfungsfrist). Hierzu haben die Gerichte vielfach entschieden, dass die Prüfungsfrist begrenzt wird auf den Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Betriebskostenabrechnung folgt. In dieser Zeit hat der Mieter das Recht, seine Kontrollrechte wahrzunehmen und z.B. die Unterlagen, die der Abrechnung zugrunde liegen, beim Vermieter einzusehen. Der Mieter kann nicht verlangen, dass ihm die Unterlagen zugesandt werden; vielmehr kann er auf die Einsichtnahme der Unterlagen beim Vermieter verwiesen werden.
Wie lange dauert die Abrechnungsfrist?
Das Gesetz regelt nicht nur die Frage, auf welche Weise die Abrechnung zu erfolgen hat, sondern auch die Folgen einer verspäteten Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Einerseits darf der Abrechnungszeitraum maximal ein Jahr beantragen. Andererseits endet die Abrechnungsfrist, also die Frist, die verstreichen darf, bevor dem Mieter die schriftliche Abrechnung zugegangen ist, mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das bedeutet, dass der Vermieter eine verspätete Betriebskostenabrechnung nicht damit entschuldigen kann, er habe beispielsweise zwei Abrechnungsjahre zusammenfassen wollen. Mehr als ein Jahr ist nicht erlaubt. Zudem bleiben am Ende des Abrechnungsjahres genau 12 Monate, um Nachforderungen geltend zu machen. Nach der Rechtsprechung greift eine Entschuldigung für eine verspätete Betriebskostenabrechnung dann, wenn zum Beispiel ein Feuer die Unterlagen des Vermieters vernichtet hat oder ein Grundsteuerbescheid erst nach einer Abrechnungsfrist ergeht.
Beispiel: War als Abrechnungszeitraum die Zeit vom 1. Januar 2008 bis zum 31. Dezember 2008 vereinbart, dann muss die Abrechnung für diesen Zeitraum bis zum 31. Dezember 2009 beispielsweise im Briefkasten des Mieters liegen. Kommt die Post nur einen Tag später an, so kann der Vermieter die Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung nicht mehr verlangen, es sei denn, bei dem letzten Tag der Frist handelte es sich um einen Samstag, Sonntag oder um einen Feiertag; in diesem Fall läuft die Frist erst am darauf folgenden Werktag ab.
Ergibt die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, so kann er diese auch nach Ablauf der Jahresfrist noch zurückfordern; die verspätete Abrechnung durch den Vermieter ändert daran nichts.
Bei der Zwölfmonatsfrist handelt es sich um eine Ausschlussfrist, so dass der Mieter nicht den Vermieter darauf hinweisen muss. Zahlt der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage trotz eines verspäteten Zugangs der Betriebskostenabrechnung, so kann er in der Regel seine gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen. Hat der Vermieter fristgerecht seine Betriebskostenabrechnung an den Mieter übersandt und ist sie innerhalb der Frist zugegangen, dann fragt sich, wie vorzugehen ist, wenn der Vermieter die Nachforderungen trotzdem nicht geltend gemacht hat. In diesem Fall greift die dreijährige Verjährungsfrist gem. § 197 BGB, die mit dem Schluss des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Im obigen Beispielsfall wäre dies der 31. Dezember 2011. Versäumt der Vermieter auch diesem Termin, so steht ihm kein Geld aus der Betriebskostenabrechnung für das betreffende Abrechnungsjahr mehr zu.
Hinzuweisen ist noch auf Folgendes: Die Einhaltung der Frist erfordert keine inhaltlich völlig richtige Abrechnung; eine formal den Anforderungen genügende Abrechnung wahrt die Frist ebenfalls. Die Betriebskostenabrechnung ist formal richtig, wenn die Abrechnung die Gesamtkosten, den zu Grunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen enthält.
Üblicherweise wird jährlich über die Nebenkosten abgerechnet. Ergibt sich dabei, dass die Vorauszahlung des Mieters nicht genügt, kann der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung ohne Zustimmung des Mieters anheben, der Mieter ist dann verpflichtet, eine höhere Vorauszahlung zu leisten, § 560 BGB.
Natürlich kann sich ebenso ergeben, dass der Mieter eine zu hohe Betriebskostenpauschale zahlt, sodass diese im Laufe des Mietverhältnisses auch geringer werden kann.
bb. weitere Pflichten – insbesondere Duldungspflicht
Weitere Pflichten des Mieters sind die Duldungspflicht gegenüber Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555a bis 555f BGB), die allgemeine Sorgfaltspflicht hinsichtlich der überlassenen Mietsache sowie die Schadensminderungspflicht.
Der Mieter hat grundsätzlich die ihm rechtzeitig (drei Monate vor dem Beginn in Textform, § 126b BGB) angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, es sei denn, diese stellen für ihn oder seine Angehörigen eine Härte dar, die unter Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht gerechtfertigt ist. Die zu erwartenden Mieterhöhungen und Modernisierungsumlagen spielen für die Abwägung zunächst keine Rolle.
Einwände hat der Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung dem Vermieter mitzuteilen, Form und Frist des Härteeinwandes sind vom Vermieter in der Modernisierungsankündigung anzugeben. Die entsprechenden Vorschriften über die Modernisierungsankündigung, den Härteeinwand sowie Frist und Form der Erklärungen sind zwingend, ein Ausschluss vorab durch Vereinbarungen im Mietvertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Hausordnungen ist nicht möglich. Möglich sind aber Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter nach Abschluss des Mietvertrages aus Anlass bevorstehender Maßnahmen zum Ablauf der Maßnahmen, zu den Ansprüchen des Mieters und zukünftigen Miethöhe.
Aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung des Vermieters zu, diese Kündigung muss er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt, erklären.
c. Pflichten des Vermieters
Überlassung und Erhaltung der Mietsache
Korrespondierend zu der Pflicht des Mieters, die vereinbarte Miete zu zahlen, ist der Vermieter vorrangig verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, ihm die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ferner hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, § 535 Abs. 1 BGB.
In welchem Umfang und in welchen Grenzen der Mieter die Mietsache nutzen darf, wird in erster Linie durch den Mietvertrag bestimmt, zusätzlich können zur Bestimmung der Nutzung örtliche Besonderheiten, der Zweck der Vermietung und die Verkehrssitte herangezogen werden. Der Mieter kann jeden zulässigen vertragsgemäßen Gebrauch von der Mietsache machen. Nur nicht vertragsgemäßer Gebrauch begründet gem. § 541 BGB einen Anspruch auf Unterlassung, der durch Abmahnung oder eine Unterlassungsklage seitens des Vermieters durchgesetzt werden kann. Hierzu zählt z.B. die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung, welches i.d.R. nur unter Erlaubnisvorbehalt zulässig ist. Im Rahmen der Nutzung der Mietsache gibt häufig auch die Haltung von Haustieren oder das Bohren von Löchern in der Wohnung Anlass zu Streitigkeiten.
Im Rahmen des Mietvertrages hat der Vermieter neben der Überlassung der Mietsache die Pflicht, die Mietsache zu erhalten. Die Mietsache muss in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und während der Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand erhalten werden (§ 535 Abs. 2 BGB). Maßgeblich hierfür ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, d.h. der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung der Wohnung, z.B. die Ausstattung mit besserer Wärmeisolierung oder einer moderneren Heizung usw. Treten Mängel an der Mietsache auf, so ist der Vermieter zur Abhilfe verpflichtet. Solche Mängel können Sachmängel sein, z.B. Fehler in der Bausubstanz und der Ausstattung des Gebäudes, die sich auf die vorausgesetzte Nutzung negativ auswirken, oder auch eine schlechte Isolierung mit der Folge erhöhten Wärmeverbrauchs oder Feuchtigkeitsschäden.
Schönheits- und Kleinreparaturen werden im Mietvertrag häufig auf den Mieter übertragen. Dann ist der Mieter verpflichtet, diese Reparaturen auszuführen. Existiert keine Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter zu deren Durchführung nicht verpflichtet. Beim Auszug aus der Wohnung hat er dann nur die von ihm verursachten Schäden zu beseitigen und die Wohnung besenrein zurückzugeben. Ist der Mieter dagegen wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden und sind nach dem Ende die nach einem zulässigerweise und wirksamen Renovierungsplan vereinbarten Fristen abgelaufen, dann muss der Mieter die Wohnung renovieren, falls diese renovierungsbedürftig ist. Die Mietsache ist in einen Zustand zu versetzen, so dass der Vermieter die Wohnung weiter vermieten kann. Erbringt der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses diese Leistungen nicht oder nicht ausreichend und hat der Mieter dies zu vertreten, so kann dies Schadensersatzansprüche des Vermieters zur Folge haben.
d. Rechte des Mieters
Ist die Mietsache mangelhaft bzw. treten im Laufe der Mietzeit Mängel auf, die der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht zu beseitigen hat (also keine Klein-/Schönheitsreparaturen, soweit diese auf den Mieter übertragen sind) bestehen Gewährleistungsrechte des Mieters bei Verletzung der Instandhaltungspflichten des Vermieters. Dies sind die Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB), die Mängelbeseitigung und Ersatzvornahme (§ 536 a Abs.2 BGB) i.V.m. dem Aufrechnung- und Zurückbehaltungsrecht (§ 556 b Abs. 2 BGB), Schadensersatz (§ 536 a Abs. 1 BGB) sowie das Recht auf fristlose Kündigung seitens des Mieters (§§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 1,569 Abs. 2, 536 a Abs. 1 BGB.
Von diesen Rechten ist insbesondere das Recht auf Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) hervorzuheben. Dieser befreit den Mieter bei Vorliegen eines Mangels an der Mietsache ganz oder teilweise von der Leistung der Miete. Die Rechtsprechung der Gerichte tendiert jedoch nur in Ausnahmefällen dazu, dem Mieter eine vollständige Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete bei Vorliegen von Mietmängeln zu gewähren. Als Faustregel gilt, dass eine vollständige Befreiung von der Pflicht zur Zahlung des der Miete nur in Betracht kommt, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes völlig aufgehoben ist. Dies ist beispielsweise nicht schon der Fall, wenn in einer Wohnung, die aus mehreren Räumen besteht, an einer Stelle in einem nicht großflächigen Bereich Schimmelbefall vorhanden ist. In diesem Fall werden die Gerichte i.d.R. nur einen Teil der Miete als berechtigte Mietminderung annehmen. In jedem Fall sollte der Mieter, der von einem Sachmangel an seiner Wohnung ausgeht, Kontakt mit dem Vermieter und gegebenenfalls mit einem Rechtsanwalt oder rechtskundigen Berater aufnehmen. Im Rahmen einer fachkundigen Beratung ist dann über einen möglichen Minderungsbetrag zu entscheiden.
Eine Mietminderung kommt allerdings bei während der Mietzeit auftretenden Mängeln erst dann in Betracht, wenn der Mieter den Mangel dem Vermieter angezeigt hat und dieser zumindest die Gelegenheit hatte, Abhilfe zu schaffen. Unterlässt der Mieter diese Anzeige, darf er die Miete nicht mindern.
Außerdem darf der Mieter eine Mietminderung für durch Modernisierungsmaßnahmen verursachen Nutzungseinschränkungen für die Dauer vom 3 Monaten nicht geltend machen (§ 555b BGB).
e. Rechte des Vermieters
Unter den Sicherungsrechten des Vermieters ist insbesondere die 3 hervorzuheben, die der Mieter regelmäßig bei Beginn des Mietverhältnisses zur Verfügung stellt. Die zu verzinsende Kaution soll dem Vermieter eine Sicherheit geben für den Fall, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses Rückstände oder Schadensersatzforderungen bestehen. Für den Vermieter besteht die Möglichkeit, mit diesen Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses aufzurechnen. Die Höhe der Kaution ist auf die dreifache Nettokaltmiete gedeckelt, der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die folgenden Raten jeweils mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen, § 551 BGB.
Abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen (siehe oben) hat der Vermieter Anspruch darauf, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten durchführt.
Grundsätzlich bestehen mehrere Möglichkeiten, warum ein Mietvertrag sein Ende finden kann.
Das Mietverhältnis endet nicht automatisch dadurch, dass die vermietete Immobilie von dem bisherigen Vermieter an einen Dritten verkauft wird, dieser tritt vielmehr in das bestehende Mietverhältnis ein, § 566 BGB. Auch beim Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch, vielmehr tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in den Mietvertrag ein, § 563 BGB.
Sofern es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt, z.B. § 575 BGB, endet der Vertrag mit Eintritt der Befristung automatisch,sofern keine Gründe für eine Verlängerung vorliegen. Daneben können beide Vertragsparteien sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen.
a. Kündigung
Die Kündigung hat nach § 568 BGB grundsätzlich schriftlich zu erfolgen.
Während der Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen nach § 573 c BGB jederzeit ohne nähere Begründung ordentlich kündigen kann, ist die ordentliche Kündigung durch den Vermieter an weitere Voraussetzungen geknüpft, vergleiche § 573 BGB. Der Vermieter bedarf eines besonderen Grundes, um das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.
Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter bestehen verschiedene Möglichkeiten, das Mietverhältnis ohne Einhaltung der für die ordentliche Kündigung bestehenden Fristen außerordentlich zu kündigen, wobei die außerordentliche Kündigung stets eines Kündigungsgrundes bedarf. Ein solcher wichtiger Grund ergibt sich unter anderem aus §§ 543, 569 BGB, wonach eine außerordentliche fristlose Kündigung dann möglich ist, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nach einer Interessenabwägung nicht zumutbar ist. Der Mieter kann beispielsweise dann außerordentlich kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird oder der weitere Verbleib in den Räumlichkeiten gesundheitsgefährdend ist.
Wichtige Gründe für die außerordentliche Kündigung seitens des Vermieters sind regelmäßig ausbleibende Zahlungen des Mieters, sowohl im Hinblick auf die monatliche Miete als auch die Kaution. Der Vermieter kann ohne weitere Fristsetzung und/oder Abmahnung das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Ebenfalls ohne Abmahnung/Fristsetzung kündigen kann der Vermieter dann, wenn sich der Mieter im Hinblick auf die Kaution mit einem Betrag in Verzug befindet, der der zweifachen monatlichen Nettokaltmiete entspricht, § 569 BGB.
Wird dem Mieter wegen Mietrückstandes außerordentlich fristlos gekündigt, kann er einmalig in einem Zeitraum von zwei Jahren die Kündigung unwirksam machen, wenn er binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietrückstände begleicht oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Außer in den Fällen der außerordentlichen fristlosen Kündigung hat der Mieter zudem die Möglichkeit, der Kündigung nach § 574 BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.
b. Auszug
Ist das Mietverhältnis durch Zeitablauf oder Kündigung beendet, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen und vertragsgemäß in geräumtem Zustand an den Vermieter herauszugeben, § 546 BGB. Gibt der Mieter die Mietsache nicht bzw. verspätet zurück, steht dem Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung eine Entschädigung nach § 546a BGB zu.
Was der vertragsgemäße Zustand ist, richtet sich regelmäßig nach den Regelungen des Mietvertrages. Von diesen Regelungen hängt ab, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung vor der Rückgabe an den Vermieter zu renovieren. Jedenfalls muss der Mieter die Mietsache frei von Schäden an den Vermieter zurückgegeben.
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten, § 548 BGB.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass ihm die zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Kaution zurückgezahlt wird.
Der Vermieter muss die Kaution jedoch nicht sofort und nicht unbedingt in voller Höhe zurückzahlen, ihm steht zunächst eine angemessene Frist zu, binnen derer beispielsweise die letzte Betriebskostenabrechnung noch erstellt werden kann, für deren gegebenenfalls bestehende Nachzahlungsansprüche sich der Vermieter aus der Kaution bedienen kann. Ebenso kann sich der Vermieter bei Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter, z.B. bei nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Wohnung, aus der Kaution befriedigen. Sofern absehbar ist, dass nicht der gesamte Kautionsbetrag für Ansprüche des Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis benötigt wird, hat der Vermieter überschüssige Beträge vorab auszuzahlen. Die dem Vermieter zugebilligte Frist kann im Einzelfall mehr als sechs Monate betragen.
Der Mieter ist im Hinblick auf die bevorstehende Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere nicht berechtigt, seine Mietzahlung zum Ende des Mietverhältnisses einzustellen und den Vermieter auf eine Befriedigung aus der Mietkaution zu verweisen, zu diesem Zweck dient die Mietkaution nicht.
Nach Ende des Mietverhältnisses erfolgt durch den Vermieter letztmalig eine Abrechnung der Betriebskosten für den anteiligen Zeitraum des Jahres, in dem der Mieter noch die Wohnung angemietet hatte.
Kommt es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, ist eine gerichtliche Klärung oft unvermeidbar. Hier finden sie grundsätzliche Informationen zu einem Gerichtsverfahren in Wohnungsmietsachen.
Zivilgerichte sind die Amtsgerichte, die Landgerichte, die Oberlandesgerichte sowie in letzter Instanz der Bundesgerichtshof.
Diese Gerichte nennt man „ordentliche Gerichte“. Hier werden (u.a.) alle privatrechtlichen Streitigkeiten abgehandelt, also Streitigkeiten zwischen Privatpersonen wie Mieter und Vermieter, Käufer und Verkäufer usw. Diese Prozesse nennt man Zivilsachen.
Die Zivilgerichte sind auch für Mietstreitigkeiten bei Wohnraummiete zuständig.
Bei welchem Gericht soll ich meine Klage einreichen?
Will man selbst Klage erheben, muss man sich vorher sicher sein, dass man den richtigen Zweig der Gerichtsbarkeit wählt und die Klage vor dem örtlich und sachlich zuständigen Gericht erhebt.
Diese Ermittlung des zuständigen Gerichtes ist oft schwierig und die Abgrenzungen unter den Gerichten sind häufig nur historisch zu erklären.
Ein derartiges Urteil ist lästig und unnötig teuer. Es steht aber der erneuten Klageerhebung vor einem (zuständigen) Gericht nicht grundsätzlich entgegen.
a. Sachliche Zuständigkeit
Zivilprozesse in Wohnungsmietsachen werden, anders als andere Zivilprozesse, unabhängig vom Streitwert in erster Instanz stets beim Amtsgericht verhandelt, § 23 Nr. a) GVG. Die Zuständigkeit ist ausschließlich.
Für die Berufung (zweite Instanz) gegen ein Urteil der ersten Instanz ist das nächsthöhere Gericht zuständig. Wird also gegen eine Entscheidung des Amtsgerichts Berufung eingelegt, entscheidet hierüber das Landgericht.
b. Kann ich mich immer an das Gericht an meinem Wohnort wenden?
Im Falle der Wohnungsmiete ist grundsätzlich das Gericht örtlich zuständig, wo sich die Mietsache befindet (also bei einer Wohnung in Düsseldorf das Amtsgericht Düsseldorf), § 29a ZPO; es gibt Ausnahmen für besondere Arten von Wohnraum, § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB.
Vor dem Amtsgericht kann man ohne Anwalt auftreten, sollte das Verfahren in die zweite Instanz gehen, ist ein Anwalt aber zwingend erforderlich.
Zu den Rechtsstreitigkeiten mit den gegebenenfalls schwerwiegendsten Folgen im Wohnraummietrecht zählte zweifelsohne die Räumungsklage, bei der der Mieter dazu verurteilt werden kann, die von ihm bewohnte Wohnung zu räumen.
Gibt es zwischen den Parteien Streit um die Wirksamkeit der Kündigung und zieht der Mieter nicht zum Ende der Kündigungsfrist aus, wird der Vermieter, der den Mieter nicht eigenmächtig der Wohnung verweisen kann, ein gerichtliches Räumungsverfahren anstreben. Abhängig von den Streitpunkten zwischen den Parteien kann sich der Räumungsprozess über Monate hinziehen.
a. Sicherungsanordnung, § 283a ZPO
Um weiteren finanziellen Schaden von einem Vermieter abzuwenden, der den Mieter wegen ausbleibender Mietzahlung aus der Wohnung klagt, besteht die Möglichkeit einer Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO.
Oft werden während des Verfahrens weitere Zahlungsansprüche für den Vermieter auflaufen, die geltend zu machen sind.
Bei wirksamer fristloser Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug des Mieters erlischt der Zahlungsanspruch des Vermieters, er hat jedoch einen Ersatzanspruch gem. § 549a BGB für die Zeit, in der der Mieter danach die Wohnung noch nutzt. Dieser Anspruch entspricht der vereinbarten Miete, allerdings muss der Vermieter im Rahmen der Gegenseitigkeit auch die bisherigen Gegenleistungen erbringen. Es kommt dann bis zur Räumung zu dem für den Vermieter nachteiligen Zustand, dass er leistungspflichtig bleibt, während der Mieter keine Leistung mehr erbringt.
Zwar bietet § 259 ZPO auch bisher die Möglichkeit, eine Klage auf künftige Leistungen zu erheben, wenn zu befürchten ist, dass sich der Mieter (Beklagter) sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. Allerdings bietet auch diese Klage keine kurzfristige Sicherung des Leistungsanspruchs.
Die Sicherungsanordnung umfasst alle Geldansprüche des Vermieters, die nach Erhebung der Räumungsklage und vor dem Antrag auf die Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Voraussetzung für den Erlass der Anordnung ist:
 die mit der Räumungsklage verbundene Zahlungsklage (z.B. auf rückständige Miete, Schadenersatz, rückständige Kaution),
 die hohe Erfolgsaussicht der Hauptklage auf die Geldforderungen und
 die Notwendigkeit, besondere Nachteile für den Vermieter (Kläger) abzuwenden.
Beweisrechtlich genügt die Glaubhaftmachung (§ 294 ZPO) für die vom Gesetzgeber in § 283 Abs.1 Nr.2 ZPO geforderte Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter. Die Parteien können sich hier also auch der eidesstattlichen Versicherung (z.B. für die dem Vermieter drohenden Zahlungsprobleme aus dem Mietausfall) bedienen. Für die Voraussetzung der hohen Erfolgsaussicht der Hauptklagen, muss das Gericht dagegen die Mittel des Strengbeweises anwenden (§§ 355 – 484 ZPO).
Über Erhöhungsbeträge (z.B. vom Vermieter geltend gemachte Mieterhöhungen) kann im Verfahren der Sicherungsanordnung nicht entschieden werden. Das Verfahren ist durch einen konkret bezifferten Antrag einzuleiten. Zuständig ist nach §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Wohngrundstück befindet. Der Mieter (Beklagter) ist zu hören, ihm ist eine angemessene Frist (idR 2 Wochen) zur Stellungnahme einzuräumen. Einer mündlichen Verhandlung bedarf es gem. § 128 Abs.4 ZPO nicht, die Entscheidung ergeht nicht durch Urteil, sondern durch einen Beschluss.
Ziel der Anordnung ist es, den Mieter in einem verkürzten Verfahren zu verpflichten, für den geltend gemachten Anspruch (d.h. die nach der Rechtshängigkeit noch aufgelaufenen Forderungen) eine Sicherheit in einer vom Gericht bestimmten Frist beizubringen, wozu insbesondere die Hinterlegung nach den Hinterlegungsgesetzen der Bundesländer dient. Über die Länge der Frist enthält das Gesetz im § 283a Abs.2 ZPO keine Angaben, im allgemeinen wird eine Frist von 3 bis 4 Wochen für angemessen gehalten. Der Beklagte hat die Erbringung der Sicherheit gegenüber dem Gericht nachzuweisen, bei Hinterlegung geschieht dies durch die Vorlage der Hinterlegungsanordnung.
Obsiegt der Kläger mit der Zahlungsklage, spricht das Gericht ihm im Endurteil das Recht zu, sich aus der Sicherheit zu befriedigen. Er kann dann gegenüber der Hinterlegungsstelle den Auszahlungsanspruch durch Vorlage einer vollstreckbaren Ausfertigung des Urteils geltend machen. Im gegenteiligen Fall, d.h. wenn der Vermieter mit der Zahlungsklage unterliegt, steht dem Beklagten ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zu, der ihm durch die Hinterlegung entstanden ist.
Die Sicherungsanordnung ist inhaltlich und nach ihrer Zielstellung den Maßnahmen des einstweiligen Rechtsschutzes (§§ 916 ff. ZPO) zuzuordnen, ihre Einordnung in dem § 283a ZPO überzeugt allerdings rechtssystematisch nicht.
Gegen die Anordnung bzw. die Ablehnung des Antrages auf Erlass einer Anordnung ist nicht der Widerspruch sondern die an die kurze Notfrist (2 Wochen, § 569 ZPO) gebundene sofortige Beschwerde vorgesehen.
Leistet der Mieter einer gegen ihn ergangenen Sicherungsanordnung nicht folge, kann der Vermieter die Wohnung ausnahmsweise im Wege einer einstweiligen Verfügung räumen lassen.
Über eine lange Zeit war die Räumung von Wohnraum aufgrund einer Einstweiligen Verfügung nur bei verbotener Eigenmacht (z.B. Wohnungsbesetzung) oder bei konkreter Gefahr für Leib und Leben (des Vermieters, der Mieter oder anderer Personen) möglich. Nunmehr besteht darüber hinaus die Möglichkeit, die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung auch dann durchzusetzen, wenn eben der Mieter der Sicherungsanordnung nicht Folge leistet.
Praktisch ist das eine Vorwegnahme der Entscheidung in der Hauptsache. Der Gesetzgeber hatte bisher aus gutem Grund, insbesondere mit Sicht auf Art. 13 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung) die Räumungsverfügung als eine Form der Leistungsverfügungen auf wenige Ausnahmen beschränkt.
Wegen dieser gravierenden Konsequenzen der Sicherungsanordnung ergeben sich zusätzliche Anforderungen für die Prüfung der Voraussetzungen ihres Erlasses durch das Gericht (§ 283a Abs.1 Nr.1, 2 ZPO), was durch die Voraussetzung der „hohen Erfolgsaussicht“ der Hauptklagen indiziert wird (vgl. zu Buchst b).
Auch der betroffene Personenkreis ist definiert. Nach § 885 Abs.1 ZPO hat der Gerichtsvollzieher „... den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen“. Schuldner in diesem Sinne ist der Mieter. Die Rechtsprechung hat den Begriff des Besitzers der Wohnung jedoch dahingehend erweitert, dass auch Personen, die nicht Partner des Mietvertrages sind, ein Besitzrecht haben können, so etwa der in die Wohnung aufgenommene Ehegatte, Lebensgefährte oder Angehörige des Mieters, denen dieser den Mitbesitz eingeräumt hat. Für den Vermieter ergibt sich daraus das Problem, dass er den Räumungstitel auch gegen diese Personen benötigt, die ihm aber z.T. nicht bekannt sind und die er daher nicht im Hauptsacheverfahren mit verklagen konnte.
In § 940a Abs. 3 ZPO ist der erweiterte Personenkreis geregelt, gegen die im Wege der Einstweiligen Verfügung vorgegangen werden kann. Es handelt sich dabei um Dritte, von deren Besitzerwerb der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat, vorausgesetzt, es liegt gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vor. Damit soll einer missbräuchlichen Verzögerung der Räumung durch Aufnahme dritter Personen in die Wohnung entgegengewirkt werden.
Zusätzlich wurde in Abs.4 des § 940a ZPO für diesen Fall und für den Fall der Räumung wegen Verstoßes gegen eine Sicherungsanordnung die Pflicht zur Anhörung des Mieters im Verfahren der Einstweiligen Verfügung auf Räumung aufgenommen.
Erweitert wurde § 885 ZPO, der die Modalitäten der Räumung bestimmt. Durch die Neuregelung der der Bestimmung wurde der Tatsache Rechnung getragen, dass bei Abwesenheit des Schuldners oder entsprechender Personen (Familienangehörige) oder der Verweigerung der Entgegennahme, bewegliche Sachen in die Pfandkammer zu verbringen und nach Fristablauf nach den Bestimmungen über die Pfandverwertung zu veräußern sind. Damit ist auch ein Verkauf über das Internet möglich. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offenbar kein Interesse besteht, sind unverzüglich zu vernichten (Müll, Unrat).
Die Einfügung eines § 885a ZPO ermöglicht es schließlich, dem Gerichtsvollzieher einen beschränkten Vollstreckungsauftrag zu erteilen, der nur die Besitzeinweisung des Vermieters umfasst, nicht jedoch die Beräumung der beweglichen Sachen (sog. „Berliner Räumung“ bzw. „vereinfachte Räumung“). Der Vermieter hat gem. § 562 BGB ein Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Durch die vereinfachte Räumung kann der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den Sachen nach den pfandrechtlichen Bestimmungen (§§ 1204 ff. , 1257 BGB) ausüben, jedoch ist er dazu nicht verpflichtet. Über die Herausgabe der Sachen hat im Streitfalle das Gericht zu entscheiden, so dass der Gerichtsvollzieher hierzu nicht tätig werden muss. Die Aufgabe des Gerichtsvollziehers besteht dann darin, die frei ersichtlichen beweglichen Sachen im Rahmen des Vollstreckungsprotokolls zu dokumentieren um damit eine öffentliche Urkunde iS der §§ 415 ff. ZPO bzw. Bilder zum Zwecke des Augenscheinbeweises (§ 371 ZPO) zu sichern.
Broschüre zum Mietrecht (https://broschueren.nordrheinwestfalendirekt.de/broschuerenservice/justizministerium/das-mietrecht/2280)
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References: § 556
 § 557
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 § 569
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 § 574
 § 546
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 § 23
 § 29
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 § 283
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 § 562