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Timestamp: 2016-10-20 19:47:47+00:00

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4A_31/2014 (27.08.2014)
4A_31/2014 � � Arr�t du 27 ao�t 2014
repr�sent�s par Me Jean-Claude Perroud,
repr�sent�s par Me Aur�lia Rappo,
recours contre l'arr�t du 6 septembre 2013 de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
En 2009, D.________ et E.________ sont devenus par succession propri�taires chacun d'un immeuble � Lausanne; les deux immeubles sont contigus et comptent quinze, respectivement dix appartements de grandeurs diff�rentes. B.________, C.________ ainsi que les �poux H.A.________ et F.A.________ sont locataires d'appartements de cinq pi�ces au 3�me ou au 4�me �tage de l'un ou l'autre de ces immeubles; ils occupent ces logements respectivement depuis 1973, 1974 et 2004.
Par formules officielles du 19 mai 2010, les bailleurs ont r�sili� les trois baux pour le 1er octobre 2010; le motif indiqu� �tait: "r�novation, transformation, restructuration"; les autres baux des 3�me, 4�me et 5�me �tages ont �t� r�sili�s avec la m�me motivation. Quelques jours plus tard, le g�rant des immeubles a confirm� les cong�s "pour des raisons de restructuration de l'�tage"; il a propos� aux locataires concern�s une prolongation maximale des baux jusqu'au 1er octobre 2012 pour leur permettre de se reloger.
H.A.________, F.A.________, B.________ et C.________ ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer de la Pr�fecture de Lausanne; ils concluaient � l'annulation des cong�s, subsidiairement � une prolongation des baux d'une dur�e sup�rieure � celle propos�e par les bailleurs. Apr�s avoir constat� l'�chec de la conciliation, la Commission de conciliation a annul� les cong�s par d�cisions des 21 et 22 d�cembre 2010.
D.________ et E.________ ont alors d�pos� aupr�s du Tribunal des baux du canton de Vaud trois requ�tes, qui ont �t� jointes; ils concluaient � ce qu'il soit dit que les cong�s �taient valables et � ce qu'il soit octroy� aux locataires une unique prolongation des baux, venant � �ch�ance le 1er octobre 2012. Par jugement du 14 novembre 2011, le Tribunal des baux a annul� les trois cong�s.
Les bailleurs ont interjet� appel. Par arr�t du 6 septembre 2013, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis l'appel, constat� la validit� des trois cong�s et accord� aux locataires une prolongation unique de leurs baux jusqu'au 1er octobre 2014. Elle a notamment retenu que les bailleurs avaient la volont� r�elle de r�nover et transformer leurs immeubles, que les travaux projet�s avaient, avec une r�serve, obtenu en 2013 un pr�avis favorable du Service cantonal de l'�cologie, du logement et du tourisme (SELT) et que le remplacement des ascenseurs, installations �lectriques, canalisations, installations sanitaires et syst�me de chauffage �tait justifi� au vu de l'�tat des b�timents. Elle en a d�duit que les cong�s n'�taient pas abusifs.
Les locataires (recourants) interjettent un recours en mati�re civile. Ils concluent principalement � l'annulation des cong�s. A titre subsidiaire, ils demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t cantonal et de renvoyer la cause � la Cour d'appel civile pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Dans leur r�ponse, les bailleurs (intim�s) proposent le rejet du recours dans la mesure o� il est recevable. Par la suite, les recourants ont d�pos� des observations, suivies d'une ultime d�termination des intim�s. Dans ce cadre, les locataires requi�rent la suspension de la pr�sente proc�dure jusqu'� la d�cision sur le permis de construire; les bailleurs s'opposent � cette requ�te.
Les recourants requi�rent la suspension de la proc�dure de recours jusqu'� droit connu sur les demandes de permis de construire des intim�s. Comme ces derniers le rel�vent � juste titre, la cour de c�ans ne saurait tenir compte de faits nouveaux survenus apr�s la cl�ture de la proc�dure probatoire devant l'instance d'appel (art. 99 al. 1 LTF; art. 317 CPC). Une suspension dans l'attente de d�cisions sans pertinence pour le sort du litige n'entre d�s lors pas en consid�ration.
Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF). Avec la cour cantonale, il faut admettre que la pr�sente cause atteint la valeur litigieuse de 15'000 fr. ouvrant le recours en mati�re civile dans les affaires relevant du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). Au surplus, le recours est exerc� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions tendant � faire annuler les cong�s et qui ont donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1, art. 46 al. 1 let. c et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
Les recourants s'en prennent tout d'abord � l'�tat de fait retenu dans l'arr�t attaqu�.
3.1.�Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). En tant que cour supr�me, il est instance de r�vision du droit, et non juge du fait. Il peut certes, � titre exceptionnel, rectifier ou compl�ter les faits s'ils ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - et pour autant que la correction soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 et art. 105 al. 2 LTF). Cette exception ne permet toutefois pas aux parties de rediscuter dans leurs m�moires les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui entend faire rectifier ou compl�ter un fait doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une telle modification seraient r�alis�es (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187), au m�me titre que la partie qui invoque une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits (cf. art. 106 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.).
L'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution que celle retenue par l'autorit� cantonale est concevable, voire pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit� (ATF 138 I 49 consid. 7.1 p. 51 et les arr�ts cit�s). En mati�re d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, il y a arbitraire lorsque l'autorit� ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
3.2.�Sous le titre "A propos des faits", les recourants pr�sentent de longs d�veloppements sur les constatations figurant dans l'arr�t attaqu�. Certains faits importants ne seraient pas mentionn�s, alors que d'autres faits auraient �t� retenus � tort � la suite d'une mauvaise lecture du dossier. Il est reproch� en outre � la Cour d'appel civile de n'avoir pas tenu compte de pi�ces nouvelles produites en appel. Les recourants discutent dans le d�tail les faits retenus et les preuves administr�es, donnent leur appr�ciation et demandent que l'�tat de fait soit compl�t� et corrig� en cons�quence.
La cour cantonale a jug� irrecevables les pi�ces nouvelles ant�rieures � la date de l'audience de premi�re instance et ne les a donc pas prises en consid�ration. Les locataires ne d�montrent pas en quoi cette d�cision incidente serait erron�e; ils ne soutiennent pas non plus se r�f�rer � d'autres pi�ces nouvelles. En tant qu'ils reprochent � la cour cantonale de ne pas avoir pris en compte des pi�ces nouvelles, les recourants formulent un grief d�nu� de fondement.
Pour le surplus, les critiques relatives � l'�tat de fait ne satisfont pas aux exigences de motivation rappel�es plus haut. En effet, les recourants proc�dent � une nouvelle appr�ciation des preuves et se limitent � donner leur propre version des faits. Il ne sera d�s lors pas tenu compte de l'expos� des faits contenu dans le recours.
Invoquant la protection contre les cong�s abusifs, les recourants se plaignent essentiellement d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO.
4.1.�Les parties au contrat sont libres de r�silier un bail de dur�e ind�termin�e pour le prochain terme l�gal ou contractuel; un motif particulier n'est pas exig� (art. 266a al. 1 CO). Le cong� est toutefois annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. �galement art. 271a CO). Tel est le cas lorsqu'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection et qu'il appara�t ainsi purement chicanier. Le seul fait que la r�siliation entra�ne des cons�quences p�nibles pour le locataire n'est pas suffisant; il faut une disproportion crasse entre l'int�r�t du preneur au maintien du contrat et l'int�r�t du bailleur � y mettre fin. En r�gle g�n�rale, l'absence d'int�r�t digne de protection du bailleur est �galement admise lorsque la motivation du cong�, demand�e par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validit� de la r�siliation, il faut se placer au moment o� celle-ci a �t� notifi�e (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 61 s. et les arr�ts cit�s).
Dans un arr�t de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le Tribunal f�d�ral a jug� qu'une r�siliation de bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet lou� ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi. Il en va ainsi m�me si le locataire se dit pr�t � rester dans l'appartement durant les travaux et � s'accommoder des inconv�nients qui en r�sultent, car sa pr�sence est propre � entra�ner des complications, des co�ts suppl�mentaires ou une prolongation de la dur�e des travaux. La r�siliation est critiquable uniquement s'il appara�t que la pr�sence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de mani�re insignifiante, par exemple en cas de r�fection des peintures ou lors de travaux ext�rieurs tels qu'une r�novation de fa�ade ou un agrandissement de balcon. Dans la cause ayant donn� lieu � cet arr�t, le bailleur avait d�taill� les travaux pr�vus dans une lettre jointe � l'avis de r�siliation (arr�t pr�cit� point A et consid. 4.2 p. 119 s.).
Par ailleurs, le cong� en vue de travaux de transformation ou de r�novation est abusif lorsque le projet du bailleur ne pr�sente pas de r�alit� tangible ou qu'il appara�t objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute �vidence incompatible avec les r�gles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations n�cessaires; la preuve de l'impossibilit� objective incombe au locataire. La validit� du cong� ne suppose pas que le bailleur ait d�j� obtenu les autorisations n�cessaires, ni m�me qu'il ait d�pos� les documents dont elles d�pendent (arr�t 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 et les arr�ts cit�s; cf. �galement ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194 s.).
4.2.1.�Les recourants soutiennent que les cong�s sont abusifs au motif que les travaux projet�s sont incompatibles avec le droit public, plus pr�cis�ment avec la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements � d'autres fins que l'habitation (LDTR/VD; RSV 840.15).
La LDTR/VD soumet � autorisation la transformation et la r�novation, totales ou partielles, de maisons d'habitation; par r�novation, elle entend tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value � l'immeuble, � l'exclusion des travaux d'entretien courant (art. 1). En r�gle g�n�rale, l'autorisation est refus�e lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une cat�gorie o� s�vit la p�nurie (art. 3). L'autorisation est accord�e pour des motifs de s�curit�, de salubrit� ou d'int�r�t g�n�ral; elle peut l'�tre � titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent imp�rativement (art. 4 al. 1). Le r�glement d'application du 6 mai 1988 (RLDTR/VD; RSV 840.15.1) pr�cise, d'une part, que le propri�taire peut �tre dispens� de pr�senter une demande d'autorisation lorsque les travaux envisag�s repr�sentent un co�t inf�rieur aux 20% de la valeur � neuf de l'assurance-incendie de l'immeuble (art. 1 al. 2) et, d'autre part, que l'autorisation est accord�e en particulier lorsque l'op�ration envisag�e appara�t indispensable ou opportune sur le plan technique (art. 12 al. 1).
Les recourants sont d'avis que le RLDTR/VD est en partie (art. 12 al. 1) incompatible avec la LDTR/VD. Ils critiquent longuement la pratique, � leur sens trop large, de l'administration cantonale en la mati�re et entendent d�montrer que le projet des intim�s est totalement incompatible avec ce qu'ils estiment �tre une application correcte de la LDTR/VD. Ce faisant, ils oublient que l'enjeu ne se situe pas l�. En effet, le point n'est pas de savoir si l'administration cantonale applique correctement la LDTR/VD ou si le RLDTR/VD se concilie avec la LDTR/VD, questions que le Tribunal f�d�ral ne pourrait au demeurant revoir que sous l'angle de l'arbitraire; il n'est pas non plus n�cessaire de se demander si une l�gislation cantonale aussi restrictive et absolue que l'entendent les locataires serait compatible avec le droit f�d�ral (cf. ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 134 ss). Dans la pr�sente cause, il s'agit uniquement d'examiner si les cong�s, motiv�s par des travaux futurs, contreviennent aux r�gles de la bonne foi parce que, au moment o� ils ont �t� donn�s, l'autorisation, par l'administration cantonale, des travaux envisag�s apparaissait de toute �vidence exclue.
A cet �gard, il faut souligner que la l�gislation cantonale accorde un important pouvoir d'appr�ciation � l'administration pour autoriser des projets, pouvoir dont celle-ci fait largement usage selon ce que les locataires affirment eux-m�mes. En r�gle g�n�rale, il ne devrait donc gu�re �tre possible de pr�dire que l'administration, de toute �vidence, refusera une autorisation au sens de la LDTR/VD. En l'esp�ce, les �l�ments apport�s par les locataires, � qui le fardeau de la preuve incombe, ne sont en tout cas pas � m�me de d�montrer que le projet de r�novation ici en cause est de toute �vidence incompatible avec les r�gles de droit public applicables et que les bailleurs n'obtiendront assur�ment pas les autorisations n�cessaires.
Sous cet angle, le grief tir� d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO se r�v�le mal fond�.
4.2.2.�Selon les recourants, les r�siliations sont �galement abusives pour une autre raison; au moment o� les cong�s ont �t� signifi�s, les travaux projet�s ne seraient pas encore arriv�s � maturit� et n'auraient pas pr�sent� de r�alit� tangible.
Comme d�j� relev�, la r�siliation du bail motiv�e par des travaux futurs n'est pas contraire aux r�gles de la bonne foi lorsque la pr�sence du locataire serait susceptible d'entra�ner des complications, des co�ts suppl�mentaires ou une prolongation de la dur�e des travaux. Savoir si tel est le cas d�pend des travaux envisag�s. La validit� du cong� suppose ainsi qu'au moment de la r�siliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment m�r et �labor� pour pouvoir constater concr�tement que la pr�sence du locataire entraverait les travaux. C'est pourquoi le Tribunal f�d�ral a d�j� admis qu'un cong� en vue d'une r�novation importante contrevient aux r�gles de la bonne foi lorsqu'il n'est pas possible d'appr�cier l'importance des travaux envisag�s et de d�terminer si ceux-ci n�cessitent que le b�timent soit vid� de ses locataires (arr�t 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2; arr�t 4A_518/2010 du 16 d�cembre 2010 consid. 2.4.2). En outre, faute de renseignements suffisamment pr�cis, le locataire n'est pas en mesure de se faire une id�e sur la r�alit� des intentions du bailleur et sur la g�ne que sa pr�sence entra�nerait pour l'ex�cution des travaux envisag�s; or, il a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'appr�cier ses chances de contester le cong� avec succ�s et de d�cider en connaissance de cause, dans les trente jours suivant la r�ception de la r�siliation (art. 273 al. 1 CO), s'il entend proc�der (art. 271 al. 2 CO).
En l'esp�ce, la motivation donn�e par les intim�s et le g�rant � l'�poque de la notification des cong�s en mai 2010 est succincte et tr�s g�n�rale: "r�novation, transformation, restructuration", respectivement "restructuration de l'�tage". Sur cette base, les locataires ne pouvaient gu�re imaginer quels travaux pr�cis les toucheraient individuellement.
La Cour d'appel civile a retenu que le g�rant avait visit� les immeubles en f�vrier 2010 et transmis les plans de l'�tat actuel � l'un des bailleurs, que des plans indiquant les murs � d�molir avaient �t� �tablis en juin 2010, que le g�rant avait r�dig� en ao�t 2010 un rapport �tablissant un diagnostic sommaire destin� � donner une premi�re �valuation de l'�tat des immeubles et � faire une premi�re estimation des co�ts d'une remise en �tat avant de passer � des �tudes plus approfondies, qu'un architecte avait �tabli en avril 2011 un rapport sur les travaux � ex�cuter et que la mise � l'enqu�te avait commenc� le 3 ao�t 2011. A l'exception de la visite des immeubles par le g�rant en f�vrier 2010, toutes ces op�rations sont post�rieures � la r�siliation des baux.
Il ne ressort ainsi pas des faits constat�s par la cour cantonale qu'au moment o� les cong�s ont �t� donn�s, les bailleurs disposaient d'un projet un tant soit peu �labor�; rien ne permet m�me de retenir qu'il existait une simple �bauche des travaux futurs. Or, � elle seule, la ferme intention g�n�rale de transformer et r�nover les immeubles ne saurait �tre consid�r�e comme d�terminante. Par cons�quent, il y a lieu d'admettre que les cong�s du 19 mai 2010, � tout le moins pr�matur�s, contreviennent aux r�gles de la bonne foi.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre admis. L'arr�t attaqu� sera r�form� dans le sens que les r�siliations notifi�es aux recourants sur formule officielle du 19 mai 2010 sont annul�es.
Les cong�s �tant annul�s, la question d'une �ventuelle prolongation des baux ne se pose plus.
Les intim�s, qui succombent, prendront solidairement � leur charge les frais et d�pens de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF). Il appartiendra � la Cour d'appel civile de r�partir les frais et fixer les d�pens pour la proc�dure cantonale (cf. art. 67 et 68 al. 5 LTF).
Les r�siliations des baux � loyer notifi�es aux recourants sur formules officielles du 19 mai 2010 sont annul�es.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 5'500 fr., sont mis solidairement � la charge des intim�s.
Les intim�s verseront solidairement aux recourants une indemnit� de 6'500 fr. � titre de d�pens.
La cause est renvoy�e � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale.

References: art. 317
 ATF 
 art. 46
 art. 100
 art. 105
 art. 106
 ATF 
 art. 271
 ATF 
 ATF 
 art. 68
 art. 67