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Timestamp: 2020-01-24 23:54:29+00:00

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Rechtsprechung: NZM 2007, 484 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: AG Berlin-Charlottenburg, 22.06.2006
https://dejure.org/2007,832
BGH, 18.04.2007 - XII ZR 139/05 (https://dejure.org/2007,832)
BGH, Entscheidung vom 18.04.2007 - XII ZR 139/05 (https://dejure.org/2007,832)
BGH, Entscheidung vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05 (https://dejure.org/2007,832)
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Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) trotz Ausschluss der Minderung nach § 536b BGB; Voraussetzungen des Ausschlusses von mietrechtlichen Erfüllungsansprüchen; Begriff der grob fahrlässigen Unkenntnis i.S.v. § 536b S. 2 BGB ; Umfang der ...
Instandhaltung trotz Mängelkenntnis
Erfüllungsanspruch trotz ausgeschlossener Mietminderung; Vereinbarung eines bestimmten Zustandes der Mietsache als vertragsgemäß; unrenovierte Wohnung
Zur Frage, ob der Ausschluss einer Minderung nach § 536b BGB auch den Erfüllungsanspruch aus 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ausschließt
Mietsache - Erfüllungsansprüche des Mieters gegenüber Vermieter
Nachträglich erhobene Einrede nach § 320 BGB
Mietrecht - Kenntnis von Gebäudemängeln vor Mietvertragsabschluß
Kenntnis von Gebäudemängeln vor Mietvertragsabschluss
Erfüllungsanspruch des Mieters ist möglich, auch wenn Minderung ausgeschlossen ist
Erfüllungsanspruch contra Gewährleistungsrechte
Konkurrenz von Mängelrechten und Erfüllungsanspruch (IMR 2007, 212)
AG Waldshut-Tiengen, 06.04.2005 - 3 C 407/04
LG Waldshut-Tiengen, 15.07.2005 - 2 S 20/05
NJW-RR 2007, 1021
MDR 2007, 1065
ZMR 2007, 605
WM 2007, 1991
Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten (BGH, Urteile vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 29;… vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, aaO;… vgl. auch Conrad, aaO S. 1382;… Schmidt, aaO S. 714 f.;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 424) und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet worden sind (vgl. BGH, Urteile vom 30. April 1993 - V ZR 234/91, BGHZ 122, 308, 314; vom 8. Mai 2003 - VII ZR 216/02, NJW 2003, 2448 unter III 2;… vom 12. Januar 2011 - XII ZR 83/08, BGHZ 188, 50 Rn. 25; jeweils mwN).
Vielmehr kann er gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Miete auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB erheben (Senatsurteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05 - NZM 2007, 484 m.w.N.).
Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass der Ausschluss der Sekundäransprüche des Mieters nach §§ 536b und 536c BGB dessen Erfüllungsanspruch aus § 535 Satz 2 BGB grundsätzlich unberührt lässt (BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 28).
Ebenso wenig wie allgemeine Erkundigungs-, Untersuchungs- oder Nachforschungspflichten des Mieters bei Vertragsschluss oder Annahme der Mietsache im Zusammenhang mit möglicherweise vorhandenen Mängeln bestehen (vgl. BGH, Urteil vom 18.04.2007, Az. XII ZR 139/05;… Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 536b BGB Rn. 19), besteht auch im laufenden Mietverhältnis keine Obliegenheit des Mieters, die Mieträume ohne konkreten Anlass auszumessen, um die Richtigkeit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu überprüfen.
Insoweit trifft den Vermieter eine Pflicht zur Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes (…vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO Rn. 31;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 63; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484, zitiert juris Rn. 24).
aa) Durch § 536b BGB können die Ansprüche aus §§ 536, 536a BGB sowie auch die Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen sein; vom Ausschluss nicht betroffen sind jedoch der Erfüllungsanspruch und die Einrede aus § 320 BGB (vgl. BGH…, Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, NZM 2003, 355, zitiert juris Rn. 19; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484, zitiert juris Rn. 28;… MünchKomm-BGB/Häublein, 7. Aufl., § 536b Rn. 11;… Schmidt-Futterer/Eisen-schmid, 13. Aufl., Mietrecht, § 536b Rn. 5; jeweils mwN).
Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäß vereinbart haben; dieser Schluss ist dann gerechtfertigt, wenn der Mieter den Mietvertrag in positiver Kenntnis eines bestimmten Mangels abschließt, das heißt die Mietsache so, wie sie ist, akzeptiert (BGH, Urteil vom 18. April 2007, aaO).
Denn da der Mieter wie hier regelmäßig keine - vom Vermieter darzutuende und im Bestreitensfalle zu beweisende (Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2011, § 536 b Rz. 19 m. w. N. - positive und konkrete Kenntnis von der künftigen Entwicklung der Umfeldbebauung haben wird, käme ein Gewährleistungsausschluss über § 536 b Satz 2 BGB nur bei grob fahrlässiger Unkenntnis des künftigen Umfeldmangels in Betracht. Aber auch an diesen Voraussetzungen fehlt es. Denn der Mieter handelt nur dann grob fahrlässig, wenn er die erforderliche Sorgfalt nach den ganzen Umständen bei Vertragsabschluss in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet gelassen hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, so dass seine Sorgfaltsverletzung als besonders schwer erscheint (BGH, Urt. v. 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Tz. 21).
Ebenso konnte dahinstehen, ob und in welchem Umfang § 536 b Abs. 1 BGB auf den aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Mängelbeseitigungsanspruch überhaupt anwendbar ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 18. April 2007 - XII ZR 139/05, ZMR 2007, 605 Tz. 28 m. w. N.).
Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten (…Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 59; BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 29; jeweils mwN) und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet worden sind (…Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO; vgl. auch BGH, Urteile vom 30. April 1993 - V ZR 234/91, BGHZ 122, 308, 314; vom 8. Mai 2003 - VII ZR 216/02, NJW 2003, 2448 unter III 2;… vom 12. Januar 2011 - XII ZR 83/08, BGHZ 188, 50 Rn. 25; jeweils mwN).
Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten (BGH, Urt. v. 18.04.2007, XII ZR 139/05, NZM 2007, 484;… BGH, Urt. v. 26.03.2003, XII ZR 167/01, NZM 2003, 437;… BGH, Urt. v. 17.06.2015, VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 = NZM 2015, 618;… BGH, Urt. v. 10.04.2019, VIII ZR 39/18, NJW 2019, 1745).
Letzterer ist nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen schlechten Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäße Beschaffenheit vereinbart haben (vgl. BGH, Urt. v. 18.04.2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484).

References: § 535
 § 536
 § 536
 § 536
 § 320
 § 242
 § 320
 § 535
 § 536
 § 536
 § 543
 § 320
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 535
 § 242
 § 242