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Timestamp: 2016-10-23 22:08:18+00:00

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4C.257/2004 (08.10.2004)
Arr�t du 8 octobre 2004
d�fendeur et recourant par voie de jonction, repr�sent� par Me Jean-Marc Siegrist.
contrat de bail � loyer; cong� de repr�sailles; prolongation de bail,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 26 mai 2004.
A.a Par contrat du 22 avril 1993, B.________ a remis � bail � Me A.________, avocate, un appartement situ� au sixi�me �tage d'un immeuble, � Gen�ve. Conclu pour une ann�e, soit du 1er mai 1993 au 30 avril 1994, le bail se renouvelait tacitement d'ann�e en ann�e sauf cong� notifi� avec un pr�avis de trois mois. Le loyer annuel, payable d'avance, a �t� fix� � 36'000 fr., charges comprises. Le contrat, r�dig� par A.________, comportait une clause particuli�re par laquelle la locataire s'engageait � repr�senter le bailleur dans toutes les questions relatives � l'appartement lou�. Il �tait pr�cis� que cette activit�, qui faisait partie int�grante du loyer, ne donnerait pas lieu � la perception d'honoraires.
Par courrier recommand� du 16 janvier 1994, C.________, ami et mandataire de B.________, s'est adress� en ces termes � A.________:
Dans une lettre du 25 janvier 1994, la locataire s'est d�clar�e surprise et choqu�e par la demande de B.________. Le lendemain, 26 janvier 1994, A.________ a eu un entretien t�l�phonique avec ce dernier auquel elle a ensuite confirm�, par courrier du m�me jour, qu'elle acceptait l'indexation du loyer, mais seulement une fois que les frais de remise en �tat auraient �t� amortis et � la condition que ses prestations d'avocat en faveur du bailleur soient n�gligeables.
B.________ ne s'est jamais d�termin� par �crit sur le contenu de ladite lettre. Dans les faits, le loyer initial a continu� � pr�valoir et il n'a jamais �t� index�.
A.b Par courrier simple du 28 mai 1996, B.________ a r�sili� le bail pour le 30 avril 1997 en faisant part � la locataire de son intention de vendre l'appartement en question. Les 15 juillet et 7 novembre 1996, il a notifi� deux nouveaux avis de r�siliation � A.________, sur formules officielles, pour la m�me �ch�ance, en envoyant le premier � l'adresse priv�e de la locataire et le second, confirmatoire, � son adresse professionnelle qui �tait celle pr�vue dans le contrat pour les notifications du bailleur.
La locataire a contest� ces trois cong�s. Par d�cision du 17 avril 1997, la Commission de conciliation a constat� la nullit� du premier cong� et la validit� des deux autres. Elle a accord� � A.________ une prolongation unique de son bail jusqu'au 30 avril 1998.
A.c Le 16 avril 1997, B.________ a conclu avec le d�nomm� D.________, propri�taire d'un appartement situ� au-dessus de l'appartement occup� par A.________, une promesse de vente ayant pour objet ce dernier appartement, lequel serait c�d� pour le prix de 1'450'000 fr. � la condition qu'il soit lib�r� au plus tard le 30 septembre 1997.
B.a Le 15 mai 1997, A.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve d'une demande visant � faire constater la nullit� des premier et deuxi�me cong�s, � annuler le troisi�me cong� et, subsidiairement, � obtenir une prolongation de bail de quatre ans. B.________ a conclu au rejet de la demande. Il a requis que le loyer annuel soit port� � 42'000 fr. pour le cas o� la demanderesse obtiendrait une prolongation de son bail.
Par jugement du 27 avril 1998, le Tribunal des baux et loyers a constat� la nullit� du premier cong�, ainsi que la validit� des deux autres, avec effet au 30 avril 1997, et il a accord� � la demanderesse une unique prolongation de son bail jusqu'au 30 avril 1998.
Le 25 mai 1998, A.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers d'une "demande de r�vision" du jugement pr�cit�, en formulant, dans ce cadre-l�, une requ�te de r�cusation dirig�e contre le pr�sident du Tribunal ayant rendu le jugement pr�cit�. Statuant le 18 juin 1998, l'autorit� saisie a rejet� ladite requ�te. Cependant, par arr�t du 18 novembre 1998, le Tribunal f�d�ral a annul� cette d�cision (cause 4P.177/1998).
Le 21 janvier 1999, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a constat� que l'appel interjet� par A.________ contre le jugement du 27 avril 1998 �tait devenu sans objet � la suite de l'arr�t du Tribunal f�d�ral et elle a renvoy� la cause au Tribunal des baux et loyers "pour instruire et juger � nouveau".
B.b Statuant le 20 novembre 2000, sous la pr�sidence d'un autre juge, sans avoir refait ni compl�t� l'instruction de la cause au fond, le Tribunal des baux et loyers a rendu un jugement qui reprend quasiment mot pour mot les constatations de fait, les motifs juridiques et le dispositif de celui du 27 avril 1998.
Le 21 d�cembre 2000, la demanderesse a saisi le Tribunal des baux et loyers d'une "demande de r�vision" dudit jugement en formulant, dans ce cadre-l�, une requ�te de r�cusation dirig�e contre le pr�sident du Tribunal. Cette requ�te a �t� rejet�e par d�cision du 31 janvier 2001. Le Tribunal f�d�ral a rejet�, par arr�t du 25 avril 2001, le recours de droit public exerc� par A.________ contre cette d�cision (cause 4P.51/2001).
Parall�lement, la demanderesse avait appel� du jugement rendu le 20 novembre 2000. En date du 31 mai 2002, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� ce jugement et renvoy� la cause � l'autorit� de premi�re instance pour qu'elle proc�de � des enqu�tes sur les faits offerts en preuve par la locataire et rende une nouvelle d�cision.
B.c Apr�s avoir instruit la cause, le Tribunal des baux et loyers, par jugement du 27 novembre 2003, a d�clar� valable le cong� notifi� le 15 juillet 1996 et confirm� le 7 novembre 1996, avec effet au 30 avril 1997, et il a accord� � la demanderesse une unique prolongation de son bail pour une dur�e de deux ans, soit jusqu'au 30 avril 1999. Le Tribunal a en outre fix� le loyer de l'appartement � 42'000 fr. par an d�s le 1er mai 1997.
Saisie par la demanderesse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, statuant le 26 mai 2004, a confirm� ledit jugement � l'exception du point du dispositif concernant la modification du loyer, qu'elle a supprim�.
La demanderesse interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle y reprend les conclusions qu'elle avait soumises aux juridictions cantonales.
Le d�fendeur propose le rejet du recours. Agissant par la voie du recours joint, il requiert de son c�t� la modification partielle de l'arr�t cantonal, en ce sens que le loyer de l'appartement devra �tre fix� � 42'000 fr. par an d�s le 1er mai 1997.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � faire annuler les cong�s notifi�s les 15 juillet et 7 novembre 1996, pour le 30 avril 1997, et, subsidiairement, � obtenir la dur�e maximale de la prolongation du bail, le recours de la demanderesse, qui vise une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur, dans une contestation civile dont la valeur d�passe largement la limite de 8'000 fr. fix�e � l'art. 46 OJ (cf. ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ). Il en va de m�me du recours joint exerc� par le d�fendeur (art. 59 al. 2 et 3 OJ).
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Le recours n'est pas ouvert pour critiquer l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 102 consid. 2.2 in fine, 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Dans une premi�re partie de son acte de recours, intitul�e "Expos� des faits essentiels", la demanderesse se borne � pr�senter sa propre version des circonstances de la cause en litige, en s�lectionnant celles qu'elle juge pertinentes pour la solution de celui-ci et en se souciant peu ou prou des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e. Cette fa�on d'argumenter contredit manifestement les r�gles et principes sus-indiqu�s. Aussi n'y a-t-il pas lieu de s'y arr�ter.
La demanderesse reproche � la cour cantonale de n'avoir pas annul� les cong�s litigieux, bien que ceux-ci lui aient �t� donn�s moins de trois ans apr�s qu'elle s'�tait entendue avec le d�fendeur sur une pr�tention relevant du bail.
3.1 Le cong� est annulable, en vertu de l'art. 271a al. 1 let. e CO, lorsqu'il est donn� dans les trois ans � compter de la fin d'une proc�dure de conciliation ou d'une proc�dure judiciaire au sujet du bail. Cette disposition est �galement applicable lorsque le locataire peut prouver par des �crits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une proc�dure de conciliation ou d'une proc�dure judiciaire, sur une pr�tention relevant du bail (art. 271a al. 2 CO).
Une entente, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, suppose que les parties liquident � l'amiable un diff�rend en r�glant d�finitivement une question de droit controvers�e. Par cons�quent, cette disposition ne s'applique pas aux cas dans lesquels il n'y a pas de litige, parce que l'une ou l'autre des parties donne directement suite � la demande de son cocontractant (arr�t 4C.122/2004 du 18 juin 2004, destin� � la publication, consid. 1 et 2).
Le locataire est prot�g� quel que soit le contenu de la transaction. La preuve de celle-ci doit r�sulter d'�crits. Il peut s'agir d'une convention d'accord ou d'un �change de correspondance (David Lachat, Le bail � loyer, p. 484, n. 5.5.6).
3.2.1 En l'esp�ce, la cour cantonale constate que, par l'interm�diaire de C.________, le d�fendeur a fait part � la demanderesse, en date du 16 janvier 1994, de son souhait d'augmenter le loyer de 5% d�s le 1er mai 1994; que le bailleur et la locataire se sont ensuite entretenus par t�l�phone; que, par une lettre du 26 janvier 2004, la demanderesse a confirm� cet entretien en ce sens que le d�fendeur renon�ait � la majoration de loyer et qu'elle-m�me acceptait une indexation de celui-ci sous deux conditions; que le bailleur n'a cependant jamais approuv� ni contest� le contenu de ce courrier et que, dans les faits, l'ancien loyer a continu� � pr�valoir sans jamais �tre index�. Selon les juges d'appel, il ressort ainsi du comportement des parties que le bailleur a abandonn� ses pr�tentions et que l'indexation propos�e par la locataire n'a jamais �t� int�gr�e dans le rapport contractuel. Il en d�coule que ni le courrier du bailleur, ni celui de la locataire, ni les deux documents ensemble ne constituent la preuve �crite d'un accord en vigueur entre les parties.
La Chambre d'appel rel�ve, en outre, que, dans la mesure o� le pr�tendu accord consisterait en une renonciation pure et simple du bailleur � ses pr�tentions, il n'en existe aucune preuve.
Par cons�quent, de l'avis des juges genevois, la demanderesse ne saurait se pr�valoir d'une p�riode de protection de trois ans � compter du 16 janvier 1994 pour obtenir l'annulation du cong� qui lui a �t� notifi� le 15 juillet 1996.
3.2.2 A l'encontre de cette argumentation, la demanderesse fait valoir que la cour cantonale aurait viol� l'art. 8 CC en niant l'existence d'une transaction apr�s l'avoir pourtant admise dans son second arr�t, qu'elle avait rendu dans une composition diff�rente.
La demanderesse rel�ve encore que le d�fendeur a confirm�, lors de sa comparution personnelle, qu'il avait renonc� � l'augmentation de 5% par ann�e. En exigeant malgr� tout la preuve d'une telle renonciation, soit d'un fait non contest�, la Chambre d'appel aurait viol� derechef l'art. 8 CC.
Donn� moins de trois ans apr�s cette renonciation av�r�e, le cong� en cause devrait d�s lors �tre annul�, � suivre la demanderesse.
3.2.3 A la lecture du passage de l'arr�t de la Chambre d'appel du 31 mai 2002 (le second arr�t selon la terminologie utilis�e par la demanderesse) cit� sous chiffre 12 de l'acte de recours (p. 6), on ne discerne pas en quoi l'arr�t pr�sentement attaqu� contredirait le pr�c�dent arr�t. Au reste, en irait-il ainsi qu'il n'y aurait pas mati�re � intervention de la juridiction f�d�rale de r�forme, au titre de la violation de l'art. 8 CC. La demanderesse en est bien consciente, qui souligne que le motif de recours invoqu� par elle "se rapproche d'ailleurs de celui tir� de l'arbitraire".
De m�me, il n'a pas �chapp� � la cour cantonale que le d�fendeur a confirm�, en comparution personnelle, qu'il avait renonc� � sa pr�tention visant � obtenir une majoration de loyer. Les juges d'appel en font express�ment �tat � la page 28, avant-dernier alin�a, de leur arr�t. En soutenant le contraire, la demanderesse leur adresse un reproche gratuit.
Pour le surplus, les d�ductions que l'autorit� cantonale a tir�es du comportement respectif des parties quant � la volont� interne de chacune d'elles rel�vent du domaine des faits et �chappent, partant, � l'examen de la juridiction f�d�rale de r�forme (ATF 123 III 165 consid. 3a; 121 III 414 consid. 2a p. 418 et les arr�ts cit�s).
D�s lors qu'il n'y a pas, in casu, de preuve �crite d'une entente entre les parties, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, et que, par ailleurs, cette disposition ne s'appliquerait pas si, comme semble le soutenir la demanderesse, le d�fendeur avait renonc� d'embl�e � la majoration de loyer envisag�e par lui, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en n'annulant pas le cong� litigieux du seul fait qu'il avait �t� donn� moins de trois ans apr�s l'�change de correspondance susmentionn�.
4.1 La demanderesse soutient aussi que la r�siliation de son bail, qui lui a �t� notifi�e successivement en mai, juillet et novembre 1996, constitue un cong� de repr�sailles, au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO, voire un cong�-pression au sens de l'art. 271a al. 1 let. b CO. Les cong�s litigieux lui auraient, en effet, �t� donn�s parce qu'elle avait refus� la proposition du bailleur d'augmenter le loyer de 5%.
Le motif pour lequel un cong� est donn� rel�ve des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486). A cet �gard, la cour cantonale retient qu'il n'existe aucun indice permettant de conclure � l'existence d'un lien de causalit� entre la r�siliation de mai 1996 et les pr�tentions que la locataire avait formul�es dans le cadre de la tentative de majoration du loyer en janvier 1994. Selon elle, le motif de r�siliation r�sidait bien plut�t dans le d�sir du bailleur, l�gitime en soi, de r�aliser son bien.
Ces constatations de fait relatives au motif r�el du cong� et � l'absence de lien de cause � effet entre le refus de la locataire d'accepter la proposition de majoration de loyer et la r�siliation ult�rieure de son bail ne peuvent pas �tre examin�es par la juridiction f�d�rale de r�forme. Aussi la demanderesse tente-t-elle en pure perte de les remettre en cause sous le couvert du grief de violation de l'art. 8 CC, disposition dont elle ne se sert que pour critiquer l'appr�ciation des preuves � laquelle ont proc�d� les juges d'appel.
4.2 Pour la m�me raison, le grief fait � la cour cantonale de n'avoir pas admis l'existence d'un cong�-vente, sanctionn� par l'art. 271a al. 1 let. c CO, tombe manifestement � faux. La Chambre d'appel a, en effet, constat� souverainement que la demanderesse n'a pas �tabli que le d�fendeur l'aurait plac�e devant l'alternative d'acheter son logement ou de voir son bail r�sili�. L'art. 8 CC, �galement invoqu� par la demanderesse dans ce contexte, ne lui est d'aucun secours car c'�tait bien � elle qu'il incombait de prouver que le bailleur l'avait plac�e devant une telle alternative.
4.3 Les remarques qui pr�c�dent s'opposent �galement � l'admission du grief tir� de la violation de l'art. 271 al. 1 CO, disposition qui d�clare annulable le cong� contrevenant aux r�gles de la bonne foi.
Selon la cour cantonale, les enqu�tes n'ont pas �tabli l'existence d'indices probants laissant � penser que la locataire aurait re�u des assurances quant � la possibilit� de rester plus de trois ans dans l'appartement litigieux. Il n'est pas non plus �tabli que le bailleur aurait conclu en ayant connu le souhait de la locataire d'occuper les lieux � long terme tout en la laissant dans cette illusion, alors que lui-m�me n'aurait eu aucune intention de se lier de mani�re durable.
A en croire la demanderesse, il serait prouv� par titres que le d�fendeur lui avait donn� de telles assurances avant la signature du bail, assurances sur la foi desquelles elle avait refus� plusieurs appartements qui lui avaient �t� offerts en location.
Une fois de plus, la demanderesse se contente de critiquer l'appr�ciation des preuves et les constatations qui en ont �t� tir�es par les juges cantonaux en proposant sa propre version des faits pertinents. Qu'elle invoque l'art. 8 CC pour �tayer son grief ne suffit pas � rendre ce dernier recevable.
En d�finitive, cet ultime moyen, � l'instar des pr�c�dents, ne d�montre nullement que la Chambre d'appel aurait viol� le droit f�d�ral en d�clarant valable le cong� notifi� le 15 juillet 1996 � la demanderesse, avec effet au 30 avril 1997, et confirm� le 7 novembre 1996.
La demanderesse s'en prend, pour terminer, au refus de la cour cantonale de lui accorder une prolongation de bail d'une dur�e de quatre ans.
Que l'int�ress�e puisse soulever de bonne foi semblable grief est pour le moins douteux d�s lors qu'elle a d�j� b�n�fici� en fait d'une prolongation de son bail sup�rieure � sept ans en raison de la dur�e inhabituelle de la proc�dure cantonale.
En tout �tat de cause, son argumentation, qui tient en quelques lignes, ne consiste, � nouveau, que dans la critique inadmissible, toujours sous le couvert du grief de violation de l'art. 8 CC, d'une constatation de fait op�r�e souverainement par les juges d'appel. Ceux-ci ont en effet retenu, entre autres motifs, que la locataire n'avait pas prouv� avoir fait un s�rieux effort de recherche pour une solution de relogement. Or, la demanderesse se borne � affirmer le contraire et � se pr�valoir de l'existence d'un volumineux dossier attestant la r�alit� de ses recherches. C'est m�conna�tre la nature du recours en r�forme que d'argumenter de cette mani�re.
Il en va de m�me lorsque la demanderesse affirme que la p�nurie de logements � Gen�ve �tant un fait notoire, la cour cantonale ne pouvait pas lui imposer de prouver qu'elle avait fait de s�rieux efforts pour tenter de se reloger. Aussi bien, � pareille affirmation il faut derechef opposer la constatation souveraine des juges d'appel selon laquelle les revenus de la locataire "lui auraient permis de trouver relativement rapidement un appartement � l'�poque de la r�siliation du bail", �tant donn� que la crise du logement n'avait alors pas encore atteint les niveaux actuels, en particulier pour les objets de luxe.
Il r�sulte de cet examen que le recours en r�forme interjet� par la demanderesse est d�nu� de tout fondement sur les points o� il n'est pas irrecevable. Par cons�quent, son auteur devra payer les frais judiciaires y aff�rents (art. 156 al. 1 OJ) et indemniser le d�fendeur (art. 159 al. 1 OJ).
7.1 Aux termes de l'art. 272c al. 1 CO, une partie peut demander que la d�cision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant � la nouvelle situation. Invoquant cette disposition, le bailleur avait conclu � ce que le loyer annuel soit augment� de 6'000 fr., pour �tre fix� � 42'000 fr., au motif que la locataire ne rendait plus les services d'avocat pr�vus dans le bail, soit une prestation devant �tre consid�r�e comme valant paiement d'une partie du loyer.
Dans son jugement du 27 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers a fait droit � cette conclusion. Consid�rant que le bailleur ne sollicitait pas une hausse de loyer, en r�alit�, mais simplement le remplacement d'une prestation de service par une prestation en argent, il a �valu�, selon une estimation grossi�re, � une vingtaine d'heures par ann�e les t�ches accomplies par la demanderesse pour le compte du d�fendeur, admettant que celles-ci auraient justifi� la perception de quelque 7'000 fr. d'honoraires sur la base d'un tarif horaire de 350 fr.
La cour cantonale a, au contraire, rejet� la conclusion topique du d�fendeur. Elle l'a fait, d'une part, pour la raison que, selon l'accord conclu en janvier 1994 par les int�ress�s, l'activit� de l'avocate ne devait �tre que d'importance n�gligeable et, d'autre part, parce que le facteur de hausse du loyer invoqu� en cours de bail par le d�fendeur ne constituait pas un motif de majoration tel que pr�vu aux art. 269 et 269a CO, ce que l'int�ress� avait du reste fort bien compris. Ainsi, pour la Chambre d'appel, on est en pr�sence de services dont le caract�re "personnalissime" (sic) ne permet pas la substitution, m�me en esp�ces.
7.2.1 A l'appui de son recours joint, le d�fendeur reproche � la cour cantonale d'avoir viol� l'art. 272c al. 1 CO en n'adaptant pas le contrat de bail du 22 avril 1993 � la situation en vigueur depuis le mois de juin 1996. Selon lui, le loyer de l'appartement litigieux, tel qu'il �tait fix� dans ledit contrat, se subdivisait en deux composantes distinctes, � savoir, d'une part, le versement d'une somme de 36'000 fr. par an et, d'autre part, la repr�sentation du bailleur par la locataire-avocate pour toutes les questions relatives � l'appartement. Le d�fendeur s'emploie ensuite � d�montrer, en se r�f�rant � des �crits �manant de la demanderesse, que l'activit� d�ploy�e par cette derni�re repr�sentait un montant de l'ordre de 6'000 fr. Comme cette activit� a cess� � fin mai 1996, il en d�duit que le loyer de l'appartement n'a �t� que partiellement r�gl� depuis lors. Aussi conviendrait-il, � son avis, de r�tablir l'�quilibre instaur� par le contrat de bail en augmentant la part du loyer pay�e en esp�ces et en la portant � 42'000 fr. par an.
7.2.2 Dans sa r�ponse au recours joint, la demanderesse soul�ve, � titre pr�alable, l'exception de chose jug�e. A l'en croire, la conclusion prise par le demandeur dans son recours joint aurait, en effet, d�j� �t� rejet�e d�finitivement par le Tribunal des baux et loyers dans son jugement du 20 novembre 2000 (reprenant en tous points celui du 27 avril 1998) contre lequel le d�fendeur n'avait form� ni appel principal ni appel incident. Quant � l'arr�t de renvoi rendu le 12 f�vrier 2001 (recte: le 31 mai 2002) par la Chambre d'appel, il n'avait port� que sur la question de la validit� des cong�s contest�s.
La demanderesse soutient, par ailleurs, que le recours joint ne serait pas recevable, car il ne s'en prendrait pas aux deux motifs ind�pendants �nonc�s dans l'arr�t attaqu� et parce qu'il ne consisterait au surplus que dans la remise en cause inadmissible des faits constat�s par les juges cantonaux. Elle souligne, en outre, que c'est le bailleur qui a pris l'initiative de se priver des services gratuits qu'elle �tait pourtant dispos�e � lui rendre plus avant. Enfin, la locataire indique qu'elle aurait �t� en droit de requ�rir une diminution de son loyer, eu �gard � l'�volution favorable du taux hypoth�caire de r�f�rence.
7.3.1 Au consid�rant 2 de son arr�t, la Chambre d'appel d�montre de mani�re convaincante, au terme d'un expos� chronologique du d�roulement de la proc�dure cantonale, qu'aucune d�cision judiciaire n'est encore en force au sujet de la hausse de loyer requise par le bailleur pour la dur�e de la prolongation du bail. Il n'y a rien � y ajouter, sauf � dire que la demanderesse remet en cause, de mani�re irrecevable, l'application du droit cantonal (art. 55 al. 1 let. c in fine OJ) lorsqu'elle expose quelles sont, en proc�dure civile genevoise, les cons�quences qu'emporte l'absence d'appel et d'appel incident et quel est l'effet d'un arr�t de renvoi.
En rejetant l'exception de chose jug�e soulev�e par la locataire, les juges d'appel n'ont donc pas viol� le droit f�d�ral.
7.3.2 La lecture du recours joint fait ressortir le caract�re essentiellement appellatoire de l'argumentation qui y est d�velopp�e. Effectivement, le d�fendeur cherche � d�montrer la valeur p�cuniaire des services d'avocat rendus par sa locataire, en se fondant sur diverses pi�ces et �critures sign�es par celle-ci, comme s'il plaidait devant une juridiction d'appel. En revanche, il laisse intacts les arguments, r�sum�s ci-dessus, que la Chambre d'appel a avanc�s pour rejeter sa pr�tention, qu'il s'agisse de l'importance n�gligeable que devait rev�tir l'activit� litigieuse ou de l'impossibilit� de substituer par de l'argent un service � ce point personnalis�. Faute d'une motivation suffisante, le recours joint n'est d�s lors pas recevable (art. 59 al. 3 OJ en liaison avec l'art. 55 al. 1 let. c OJ).
Au demeurant, lorsque le bailleur fait grief � la locataire d'avoir modifi� unilat�ralement l'�quilibre contractuel, en violation du principe pacta sunt servanda, pour avoir cess� de d�fendre ses int�r�ts depuis le mois de juin 1996, il n'est pas de bonne foi puisqu'il ressort de sa premi�re lettre de cong�, dat�e du 28 mai 1996, qu'il a lui-m�me invit� la demanderesse � ne plus agir pour lui dans les questions relatives � son appartement. Ayant pris l'initiative de renoncer aux services de cette avocate, dont il ne pr�tend pas qu'ils ne lui aient plus �t� d'aucune utilit� ni que celle-ci n'ait plus �t� dispos�e � les lui fournir gracieusement, le d�fendeur ne saurait ainsi venir r�clamer a posteriori leur contrepartie en argent.
Vu le sort qui a �t� r�serv� � son recours joint, le d�fendeur devra payer l'�molument judiciaire y aff�rent (art. 156 al. 1 OJ). En revanche, il n'aura pas � verser des d�pens � la demanderesse, celle-ci n'ayant pas �tabli avoir assum� des frais particuliers pour la d�fense de ses int�r�ts (cf. art. 159 al. 1 OJ; ATF 125 II 518 consid. 5b; 113 Ib 353 consid. 6b).
Le recours principal est rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Un �molument judiciaire de 3'500 fr. est mis � la charge de la demanderesse.
Un �molument judiciaire de 1'000 fr. est mis � la charge du d�fendeur.
La demanderesse versera au d�fendeur une indemnit� de 4'000 fr. � titre de d�pens.

References: ATF 
 ATF 
in fine
in casu
 art. 269
in fine
 art. 159
 ATF