Source: http://sprzedazziemirolnej.pl/
Timestamp: 2020-04-07 07:57:18+00:00

Document:
Ziemia Rolna | Sprzedaż ziemi rolnej
SN po raz kolejny rozwiał wątpliwości dotyczące stosowania przepisów przejściowych w obrocie ziemią rolną
Wczoraj, tj. dnia 30 stycznia 2019 roku Sąd Najwyższy w uchwale o sygn. III CZP 79/18 uznał, że w sytuacji przyjęcia układu przez wierzycieli i jego zatwierdzenia przez sąd postanowieniem w sprawie o ogłoszenie upadłości przed dniem 30 kwietnia 2016 roku (czyli przed dniem wejścia w życie ograniczeń w nabywaniu ziemi rolnej), a które to postanowienie stało się prawomocne po tym dniu, nie znajdują zastosowania ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych. W takim przypadku wierzyciele, nie będący rolnikami indywidualnymi, mogą nabyć nieruchomości rolne wykonując zawarty układ.
Ustne motywy uzasadnienia uchwały w kontekście przepisów przejściowych
Dnia 28 maja 2018 roku informowaliśmy, że Sąd Okręgowy w Poznaniu zdecydował się przedstawić do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu pytanie prawne, które wpłynęło do SN dnia 3 września 2018 roku, o treści:
​Czy do przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu układu przyjętego przez wierzycieli i zatwierdzonego przez sąd postanowieniem wydanym w sprawie o ogłoszenie upadłości przed dniem 30 kwietnia 2016 r., a które stało się prawomocne po tym dniu, stosuje się ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikające z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2012 r., poz. 803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585)?
a w przypadku odpowiedzi twierdzącej
Czy zawarte w art. 2a ust. 3 pkt 4) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2012 r., poz. 803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585) wyłączenie stosowania ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikające z art. 2a ust. 1 i 2 tej ustawy w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego ma zastosowanie również w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania upadłościowego z możliwością zawarcia układu, prowadzonego nadal po wejściu w życie ustawy z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne (Dz. U. z 2016 r. poz. 1574), z mocy jej art. 449, na podstawie ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (jedn. tekst Dz. U. z 2015 r. poz. 233)?
Sąd Najwyższy podjął uchwałę, że do przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu układu przyjętego przez wierzycieli i zatwierdzonego przez sąd postanowieniem wydanym w sprawie o ogłoszenie upadłości przed dniem 30 kwietnia 2016 r., a które stało się prawomocne po tym dniu, nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw [dalej jako: ustawa nowelizująca].
W swoich ustnych motywach uzasadnienia uchwały, SN powołał się na treść przepisów przejściowych zawartych w ustawie nowelizującej, tj. art. 12. Zgodnie z jego dosłownym brzmieniem: Do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, art. 4, art. 6 i art. 7, i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.
SN dokonując jego wykładni przytoczył raz jeszcze stanowiska z poprzednich uchwał SN w kwestii interpretacji i zastosowania ww. przepisu przejściowego, zaznaczając przy tym, że i w tej sprawie zgadza się on z przyjętą do tej pory przez SN jego interpretacją systemową i celowościową.
Wskazał on również, w ślad za poprzednimi składami orzekającymi SN, że zastrzeżenie uczynione w art. 12 ustawy zmieniającej, iż chodzi o postępowania wszczęte na podstawie ustaw zmienionych w czterech wymienionych artykułach, jest niefortunne i mylące. Dosłowne jego brzmienie należy uznać za pozbawione doniosłości prawej. Również w doktrynie jest uważane za wywołujące uzasadnione wątpliwości interpretacyjne. SN uznał, że trafnie tamże wskazuje się, że literalne odczytanie art. 12 ustawy nowelizującej prowadziłoby do nieracjonalnych rozstrzygnięć.
Na zakończenie, potwierdzając zajęte stanowisko, SN przywołał szeroko podnoszony w orzecznictwie pogląd, że zmiana warunków w trakcie procesu nabycia nieruchomości, w szczególności na niekorzyść zarówno dłużnika, jak i wierzyciela (dłużnik uzyskuje bowiem w mniejszym stopniu umorzenie długu a wierzyciel w mniejszym stopniu zaspokojenie), naruszałaby też art. 2 Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie w swoim orzecznictwie wskazywał, że jakkolwiek ustawodawca ma swobodę kształtowania systemu prawa, to jednak powinien kształtować treść przepisów z poszanowaniem konstytucyjnych standardów demokratycznego państwa prawnego. Do standardów tych należy zasada ochrony zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Jednostka winna mieć możliwość określenia zarówno konsekwencji poszczególnych swoich zachowań i zdarzeń na gruncie obowiązującego w danym momencie stanu prawnego, jak też ma prawo oczekiwać, że prawodawca nie zmieni ich w sposób arbitralny. Bezpieczeństwo prawne jednostki związane z pewnością prawa umożliwia więc przewidywalność działań organów państwa a także prognozowanie działań własnych. Ustawodawca powinien zatem za pomocą powszechnie przyjętych technik tworzenia przepisów intertemporalnych uwzględnić ochronę tzw. interesów w toku.
Zatem z uwagi na powyższe, niniejsza uchwała wpisuje się w katalog uchwał przyjętych przez Sąd Najwyższy dotyczących interpretacji art. 12 ustawy nowelizującej, stojąc na straży poszanowania demokratycznego państwa prawa.
Michał Babicz
Klaudia Kopka
Swobodny obrót nieruchomościami rolnymi do 1 ha? Kilka słów o nowym projekcie ustawy Ministerstwa Rolnictwa
W ubiegłym tygodniu na stronie rządowego centrum legislacyjnego pojawiła się już czwarta wersja projektu zakładającego zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (druk nr UD330). Opublikowanie nowej wersji projektu wywołało duże poruszenie i spowodowało pojawienie się komentarzy, które wskazują wprost, że wprowadza ona swobodny obrót ziemią rolną do 1 ha i w miastach. Czy na pewno?
Warto sięgnąć do źródła, czyli do projektu ustawy nowelizującej i jej założeń.
Nieruchomości rolne w miastach
Po pierwsze, obrót nieruchomościami rolnymi w granicach administracyjnych miast został częściowo uwolniony przez specustawę mieszkaniową (art. 1b u.k.u.r.), pisaliśmy o tym w alercie z dnia 29 marca 2018 roku.
Jakie zmiany zakłada projektowana nowelizacja?
Otóż projekt ustawy zakłada uchylenie całego art. 1b wprowadzonego specustawą mieszkaniową, a w zamian wprowadzenie wyłączenia spod stosowania ustawy wprost wskazując, że ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Zatem obrót nieruchomościami rolnymi położonymi w granicach administracyjnych ma zostać uwolniony całkowicie, a nie tylko w pewnych okolicznościach, jak było do tej pory
Nieruchomości rolne do 1 ha
Po drugie, projekt wprowadza możliwość nabycia przez jakikolwiek podmiot nieruchomości rolnej o powierzchni do 1 ha. Jednak w mocy pozostaje wciąż przepis, który stanowi, że przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych mniejszych niż 0,3 ha.
Co to oznacza? Należy zwrócić uwagę, że projekt zakłada możliwość nabycia przez inną osobę niż rolnik indywidualny nieruchomości rolnej do 1 ha, jednakże z poszanowaniem pozostałych przepisów ustawy. Zatem można nabyć nieruchomość rolną do 1 ha, ale należy pamiętać, że w mocy ma pozostać obowiązek osobistego prowadzenia działalności rolniczej przez lat 10 (projektowana nowelizacja skraca ten termin do lat 5) i zakaz jej dalszego zbycia w tym okresie.
Zestawiając ze sobą całość regulacji odnoszących się do nieruchomości rolnych można zauważyć, że ustawodawca otworzy furtkę do łatwego obejścia przepisów. W poprzednich wpisach wskazywaliśmy, że nieruchomość rolną można bez problemu wydzielić geodezyjnie na działki mniejsze niż 0,3 ha. Nie będzie zatem problemu, żeby np. nieruchomość o powierzchni 2 ha podzielić na pół bądź też 0,5 ha, a następnie sprzedać, bowiem nieruchomość rolną do 1 ha można będzie swobodnie nabyć.
Jakie jeszcze zmiany zakłada projekt ustawy?
Ustawodawca zdecydował się powrócić do pierwotnej wersji projektu zmian i przywrócić możliwość nabycia nieruchomości rolnych w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym innym podmiotom niż rolnikom indywidualnym.
Główna zasada u.k.u.r., zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny ma zostać wyłączona w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego.
W tych przypadkach nie będzie potrzebna zgodna Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie ziemi rolnej. KOWR będzie miał jednak prawo pierwokupu (prawo nabycia) takich nieruchomości.
Projekt zakłada wyłączenie stosowania prawa pierwokupu akcji i udziałów w spółkach kapitałowych, które posiadają nieruchomości rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 5 ha. Analogiczny zapis znalazł się w odniesieniu do spółek osobowych – projekt zakłada zniesienie prawa nabycia nieruchomości rolnych od spółek osobowych posiadających grunty rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 5 ha.
W porównaniu z poprzednią wersją projektu, ustawodawca ponownie proponuje wprowadzenie przepisów dotyczących wyłączenia stosowania prawa pierwokupu akcji i udziałów w spółkach kapitałowych, a także zniesienia prawa nabycia nieruchomości rolnych od spółek osobowych, z tą jednakże zmianą, że prawo to nie znajdzie zastosowania przy spółkach będących w posiadaniu nieruchomości rolnych do 5 ha, a nie do 1 ha, jak przewidywała poprzednia wersja projektu.
Nadto projekt doprecyzowuje tryb postępowania oraz przesłanki warunkujące wyrażenie zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. Znajdują się również zapisy odnoszące się do wymogów, jakie spełniać ma ogłoszenie o chęci zbycia nieruchomości rolnej, w tym określające, w jakiej wysokości cena powinna znaleźć się w takim ogłoszeniu.
Nadto nowy projekt powtarza przepisy odnoszące się do naprawienia szkody wyrządzonej zarówno przez zbywcę nieruchomości, jak i potencjalnego nabywcę, a także przewiduje przepisy karne.
Projekt ustawy aktualnie jest na etapie konsultacji publicznych. Z ciekawością będziemy śledzić dalsze jej losy, a w szczególności to, czy zostanie nadany jej dalszy bieg, czy projekt znów zostanie zapomniany, jak poprzednie jego trzy wersje.
Nowa wersja przepisów zmieniających zasady obrotu ziemią rolną
W jednym z poprzednich alertów opisywaliśmy projektowane zmiany zaproponowane przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, a mianowicie projekt ustawy z dnia 8 listopada 2017 roku o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej jako: u.k.u.r.].
Na stronie rządowego centrum legislacyjnego pojawiła się kolejna wersja projektu ustawy, tym razem z dnia 25 maja 2018 roku. Najnowsza wersja projektu zakłada szereg zmian w stosunku do wersji pierwotnej, a niekoniecznie rozwiązujących problemy, które ujawniły się w praktyce stosowania znowelizowanych przepisów u.k.u.r. po dniu 30 kwietnia 2016 roku.
Poniżej przedstawione zostały najważniejsze projektowane zmiany, których nie zawierała wersja pierwotna bądź też zostały one uregulowane w sposób odmienny.
Poszerzony katalog wyłączeń
Projekt zakłada rozszerzenie katalogu wyjątków od przestrzegania zasad nabywania nieruchomości rolnej, zawartego w art. 2a ust. 3 u.k.u.r. wprowadzając do katalogu wyjątki odnoszące się do:
art. 125 ustawy o gospodarce nieruchomościami [ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie decyzji Starosty];
spełnienia przez zbywcę nieruchomości rolnej obciążonej hipoteką, za zgodą podmiotu uprawnionego do wykonywania czynności, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy prawo bankowe, świadczenia polegającego na przeniesieniu własności tej nieruchomości na wierzyciela hipotecznego, w celu zwolnienia się z zobowiązania wobec tego wierzyciela hipotecznego, którego wykonanie było zabezpieczone hipoteką na tej nieruchomości rolnej, zgodnie z art. 453 k.c.;
ustawy z dnia 9 czerwca 2011 prawo geologiczne i górnicze [niestety projekt nie wskazuje, które konkretnie przepisy Prawa geologicznego i górniczego autorzy mają na myśli, dlatego należy uznać, że chodzi im o wszystkie sytuacje wskazane w tej ustawie, które w jakikolwiek sposób mogą wpływać na sytuację prawną nieruchomości rolnych].
Dodatkowe przesłanki nabycia nieruchomości rolnej na wniosek zbywcy
Ponadto wprowadza się dodatkowe wymogi uzupełniające katalog trzech dotychczasowych, które musi spełniać zbywca nieruchomości rolnej, by dostać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na sprzedaż ziemi nie-rolnikowi.
Obok wykazania, zgodnie z art. 2a ust. 4 pkt 1 u.k.u.r., że: (1) nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika bądź osoby, w stosunku do których przepisów ustawy nie stosuje się, (2) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i (3) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, wprowadzony zostanie dodatkowy, czwarty wymóg, aby w wyniku nabycia zostało utworzone albo powiększone gospodarstwo rolne, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych stanowiących własność nabywcy będzie nie mniejsza niż 1 ha.
To oznacza, że nowelizacja wyklucza spod możliwości nabycia nieruchomości rolnych poniżej 1 ha tych, którzy obecnie nie spełniają co prawda definicji rolnika indywidualnego, ale mogą się starać o zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Często dotyczy to sytuacji, gdy ktoś chce kupić grunt rolny np. o powierzchni 0,5 ha by postawić tam w przyszłości dom, a nie spełnia kwalifikacji rolnika indywidualnego. Aktualnie może wystąpić o zgodę Dyrektora KOWR na nabycie wykazując spełnienie ww. trzech przesłanek. Natomiast po wejściu w życie nowelizacji ustawy w proponowanym kształcie podnosi się, że będzie to niemożliwe, ponieważ zgodnie z proponowanymi uregulowaniami grunt ten będzie musiał stanowić gospodarstwo rolne, a zgodnie z definicją ustawową, o gospodarstwie możemy mówić dopiero przy areale powyżej 1 ha.
Problemu nie rozwiązuje dodanie do art. 2a ust. 4i, tj. spełnienie warunku, o którym mowa wyżej, nie jest wymagane w przypadku, gdy zbywca jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni mniejszej niż 1 ha. Weźmy pod rozwagę sytuację, gdy osoba, która jest właścicielem nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 3 ha (czyli większej niż 1 ha), będzie chciała sprzedać jedynie nieruchomość o areale 0,5 ha, a potencjalny nabywca nie będzie władał inną nieruchomością rolną. W takim przypadku nie znajdzie zastosowanie projektowane wyłączenie z art. 2a ust. 4i, a zbywca nie będzie mógł wystąpić o wyrażenie zgody na taką transakcję. Natomiast o taką zgodę będzie mogła wystąpić osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne albo je powiększyć, o czym mowa poniżej.
Projekt wprowadza również dodatkowe wymogi do katalogu dotychczasowych trzech, które musi spełniać nabywca nieruchomości rolnej. Obok wykazania, że: (1) nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego bądź też podmioty wyłączone spod stosowania ustawy, (2) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i (3) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, nadto taki nabywca będzie musiał udokumentować:
– brak zaległości z tytułu zobowiązań finansowych wobec KOWR, SP, JST, ZUS lub KRUS, a w szczególności w zakresie niezalegania z uiszczeniem podatków, opłat lub składek na ubezpieczenie społeczne lub zdrowotne, z wyjątkiem przypadków, gdy uzyskał on przewidziane prawem zwolnienie, odroczenie, rozłożenie na raty zaległych płatności lub wstrzymanie w całości wykonania decyzji właściwego organu;
– brak skazania prawomocnym wyrokiem za przestępstwo umyślne określone w rozdziale XXII lub XXXVI Kodeksu karnego albo przestępstwo umyślne określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o ochronie zwierząt, a w przypadku osoby prawnej, gdy żaden z członków organu zarządzającego nie został skazany prawomocnym wyrokiem za te przestępstwa.
– posiadanie pozytywnej opinii właściwego ze względu na położenie nieruchomości rolnej wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego, dotyczącej zamierzonej działalności rolniczej, z wyjątkiem nabywcy, któremu przyznano pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit a ustawy z dnia 20 lutego 2015 roku o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków europejskiego funduszu rolnego na rzecz obszarów wiejskich w ramach programu rozwoju obszarów wiejskich na lata 2014-2020.
Dodatkowe przesłanki dla nabycia nieruchomości rolnej na wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne
Projekt poszerza także katalog trzech dotychczasowych wymogów (art. 2a ust. 4 pkt 2), które musi spełniać nabywca nieruchomości rolnej, by dostać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zakup ziemi. Obok wykazania, że (1) nabywca posiada kwalifikacje rolnicze, (2) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i (3) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat na terenie gminy, trzeba będzie jeszcze wykazać, że:
nabywca nie posiada nieruchomości rolnej albo łączny obszar posiadanych nieruchomości rolnych jest mniejszy niż 1 ha,
w wyniku nabycia zostanie utworzone gospodarstwo rolne, a także, że
w wyniku nabycia nieruchomości rolnej osoba ta nie będzie posiadała więcej niż 300 ha użytków rolnych.
Tak więc osoby, które posiadają kwalifikacje rolnicze, ale nie spełniają definicji rolnika indywidualnego i posiadają już nieruchomość rolną przekraczającą 1 ha, nie będą już mogły kupić nieruchomości za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR – tak jak mogą to obecnie.
Przesłanka wykazania przez zbywcę braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu
Projektowane przepisy doprecyzowują, kiedy uważa się, że warunek braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu (i podmiotom wyłączonym spod stosowania u.k.u.r.) został spełniony. Uznano, że przesłanka ta ziściła się, jeżeli:
na zamieszczone nieodpłatnie na stronie podmiotowej BIP Krajowego Ośrodka ogłoszenie zbywcy o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej albo jej części, nie została złożona odpowiedź na ogłoszenie przez co najmniej jednego rolnika indywidualnego oraz
podana w ogłoszeniu cena nieruchomości rolnej albo jej części nie przewyższa rażąco wartości rynkowej.
Projektodawca zdecydował się również wskazać przypadki, kiedy będzie uważać się, że odpowiedź na ogłoszenie nie została złożona, tj. w sytuacji, gdy:
proponowana cena była niższa niż określona w ogłoszeniu i nie została zaakceptowana przez zbywcę lub
została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu.
Nasuwa się pytanie – jaki podmiot będzie decydował, czy podana przez sprzedającego cena odpowiada wartości rynkowej. Czy będą to pracownicy KOWR? Jeżeli tak, niewykluczona jest sytuacja, że w konsekwencji KOWR będzie narzucać cenę sprzedaży, bądź będzie wymagał, aby osoba chcąca sprzedać nieruchomość przedstawiała operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę na poparcie tej ceny.
Obowiązek naprawienia szkody
W projektowanej nowelizacji pojawił się również przepis stanowiący o obowiązku naprawienia szkody (art. 2a ust. 4g i 4h) w sytuacji, gdy zbywca dał ogłoszenie bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej lub jej części, a
podmiot dający odpowiedź na ogłoszenie, przez to, że liczył na zawarcie tej umowy lub
Krajowy Ośrodek w związku z czynnościami związanymi z zamieszczeniem ogłoszenia i odpowiedzią na ogłoszenia
– poniósł szkodę.
Taki sam obowiązek ciążyć będzie na podmiocie, który złoży odpowiedź na ogłoszenie bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej lub jej części.
Zapewne odpowiedzialność odszkodowawcza przebiegać będzie na zasadach ogólnych przewidzianych w k.c., a więc aby nieuczciwy kontrahent mógł dochodzić naprawienia wyrządzonej mu szkody, musiałby wykazać winę sprawcy, wysokość szkody jaką poniósł, a także związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy wyrządzoną szkodą a działaniem sprawcy.
Okres od zawarcia warunkowej umowy sprzedaży do wykonania pierwokupu
Projekt wprowadza również bardzo niebezpieczny zapis, który może także stanowić naruszenie zasady swobody umów, bowiem zgodnie z projektowanym art. 3 ust. 9a rozwiązanie, zmiana lub odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości rolnej objętej prawem pierwokupu, a także czynność prawa obciążająca zbywaną nieruchomość, w tym ustanawiająca ograniczone prawo rzeczowe, dokonane od chwili zawarcia tej umowy, do czasu upływu terminu do wykonania tego prawa przez uprawnionego, są nieważne.
Można sobie wyobrazić sytuację, że strony zawierają umowę warunkową sprzedaży nieruchomości rolnej. Jednakże z uwagi na zaistniałe okoliczności jedna ze stron chce się wycofać z transakcji, to nie może tego uczynić do momentu, aż podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu zdecyduje czy chce nabyć tę nieruchomość czy też nie. Oczywiście można się domyślić, dlaczego projektodawca zdecydował się na taki krok, zważając na historię Krajowej Spółki Cukrowej S.A. [podmiot ten zawarł warunkową umowę sprzedaży 5% akcji na rzecz podmiotu cypryjskiego, ANR wyraziła chęć skorzystania z prawa pierwokupu, jednakże okazało się, że przedmiotowa umowa w międzyczasie została rozwiązana], jednakże taka koncepcja nie do końca jest zgodna z obowiązującymi zasadami obrotu prawnego.
Projekt wprowadza również odpowiedzialność karną, która jest istnym novum w tym zakresie. Zgodnie z projektowanym art. 9a karze pozbawienia wolności do lat 3 podlega ten, kto objął w posiadanie nieruchomość rolną bez tytułu prawnego i pomimo wezwania nie wydał tej nieruchomości właścicielowi, a także ten, kto pomimo prawomocnego orzeczenia sądu nie wydał właścicielowi nieruchomości rolnej (ust. 1 i 2). Tej samej odpowiedzialności podlegają również osoby działające w imieniu osób prawnych albo jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.
Projekt podtrzymuje projektowane przepisy dotyczące wyłączenia stosowania prawa pierwokupu akcji i udziałów w spółkach kapitałowych, które posiadają nieruchomości rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 1 ha, a także zniesienia prawa nabycia nieruchomości rolnych od spółek osobowych posiadających grunty rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 1 ha.
Natomiast w nowym projekcie zabrakło już przepisu umożliwiającego nabywanie nieruchomości rolnych za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR przez spółki prawa handlowego w wyniku ich podziału lub połączenia pod pewnymi warunkami.
Dodatkowo projekt zakłada w art. 2 ust. 4a, że w przypadku nabywania nieruchomości rolnej przez spółkę prawa handlowego w wyniku podziału spółki albo łączenia spółek nie stosuje się wymogu, o którym mowa w ust. 4 pkt 1 lit. a [zbywca musi wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu].
Według projektu, przepisów dotyczących prawa pierwokupu oraz prawa nabycia nie stosuje się do akcji spółek, których akcje są dopuszczone do obrotu zorganizowanego w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o obrocie instrumentami finansowymi oraz do akcji oferowanych w drodze oferty publicznej, jeżeli prospekt emisyjny lub memorandum informacyjne przewiduje ich wprowadzenie do obrotu zorganizowanego.
Zaspokojenie wierzycieli
Jak wspomniano powyżej do katalogu wyłączeń spod stosowania ustawy u.k.u.r. dodano sytuację, gdzie w wyniku spełnienia przez zbywcę nieruchomości rolnej obciążonej hipoteką, za zgodą podmiotu uprawnionego do wykonywania czynności, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy prawo bankowe [udzielania kredytów], zostało spełnione świadczenie polegające na przeniesieniu własności tej nieruchomości rolnej na wierzyciela hipotecznego, w celu zwolnienia się z zobowiązania wobec tego wierzyciela hipotecznego, którego wykonanie było zabezpieczone hipoteką na tej nieruchomości rolnej, zgodnie z art. 453 k.c.
Wydaje się, że przepis ten dotyczy wyłącznie sytuacji banków, a nie jakiegokolwiek innego podmiotu, które to banki, jako wierzyciele hipoteczni, mogą wyrazić zgodę na przejęcie nieruchomości rolnej zabezpieczonej hipoteką, w sytuacji gdy dłużnik nie spełnia wymaganego świadczenia pieniężnego.
Ponadto niestety w nowym projekcie zabrakło wyłączenia spod stosowania u.k.u.r. sytuacji nabycia nieruchomości rolnej w wyniku postępowania egzekucyjnego oraz upadłościowego. Te postępowania służą zaspokojeniu wierzycieli. Ustawodawca po raz kolejny pomijając niniejsze postępowania przy tworzeniu projektu nowelizacji ustawy, nie upraszcza sytuacji dłużników i wierzycieli, bowiem praktyka wskazuje, że właśnie w tych postępowaniach po dniu 30 kwietnia 2016 roku powstało najwięcej wątpliwości i problemów związanych ze sprawnym zbyciem nieruchomości rolnej.
Podsumowując, kolejna wersja projektu z dnia 25 maja 2018 roku, o której mowa powyżej, nadal nie wprowadza możliwości, o którą ubiegały się organizacje rolnicze, a dotyczącej wyłączenia spod stosowania tej ustawy nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 2 ha. Wymaga zaznaczenia również fakt, że dokładnie o to samo upominały się inne organizacje pozarządowe, które co prawda wskazywały mniejszą powierzchnię (1 ha), lecz także domagały się zmiany w tym zakresie.
Mateusz Glapa
SN i następne zagadnienie prawne związane z ziemią rolną
Dnia 9 kwietnia 2018 roku do Sądu Najwyższego wpłynęło pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy, który stanął przed wyzwaniem rozpatrzenia zażalenia na odmowę podjęcia czynności notarialnej mającej na celu sprzedaż nieruchomości rolnej mniejszej niż 0,3 ha, ale wydzielonej uprzednio z o wiele większej nieruchomości nabytej na licytacji komorniczej po dniu 30 kwietnia 2016 roku, a więc po nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej jako: u.k.u.r.].
Wątpliwości pojawiły się na tle następującego stanu faktycznego sprawy:
Skarżący nabył nieruchomość rolną o powierzchni 7856 m2 na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 16 sierpnia 2016 roku w sprawie o egzekucję z nieruchomości.
Zgodnie z art. 2 u.k.u.r. nabywca nieruchomości ma obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabywana nieruchomość przez okres co najmniej 10 lat, od daty nabycia. Nadto w tym czasie nie może być zbyta ani oddana w posiadanie osobom trzecim, chyba, że na wcześniejsze zbycie zezwoli Sąd w związku z wystąpieniem przyczyn losowych. Przed przysądzeniem własności (ale po dniu 30 kwietnia 2016 roku) została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Z kolei na podstawie tej decyzji możliwy był podział nabytej przez skarżącego nieruchomości na 6 działek budowlanych i drogi wewnętrznej na podstawie art. 94 ust 1 pkt 2 i art. 96 ust 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2015 r. poz. 1774 ze zm.).
Powyższe czynności prawne nie zmieniły jednak charakteru nieruchomości nabytej przez skarżącego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu ustalonym u.k.u.r. – zgodnie z przyjętą ustawowo definicją, nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W kodeksie cywilnym nieruchomość rolną definiuje art. 461, stanowiąc, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja ta nie zawiera jednak żadnych norm obszarowych nieruchomości rolnej. W konsekwencji takiego unormowania jedynym kryterium wyróżniającym nieruchomości rolne, jest ich przeznaczenie (są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie). Zatem należy przyjąć, że w rozumieniu art. 2 pkt 1 powołanej ustawy o ustroju rolnym nie są nieruchomościami rolnymi takie, które są wprawdzie takimi w znaczeniu przyjętym w art. 461 k.c., lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na inne cele niż rolne (patrz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2009 roku, o sygn. II CSK 9/09).
Natomiast warto zwrócić uwagę, że spod stosowania przepisów u.k.u.r. zostały wyłączone nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Na marginesie można wskazać, że skarżący nie nabywał nieruchomości w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, nie był nawet rolnikiem. Zresztą wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot licytacji została ustalona nie tak, jak wartość nieruchomości rolnej, ale jako terenu przeznaczonego pod siedliska mieszkaniowe z powodu obowiązującego studium zagospodarowania przestrzennego. Zaznaczenia wymaga dodatkowo fakt, iż sama sprzedaż została zainicjowana licytacją komorniczą nieruchomości, która odbyła się 16 stycznia 2016 roku, czyli dużo wcześniej niż obowiązywała nowelizacja ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego.
W związku z powyższym notariusz powziął wątpliwość, czy wobec takiego nabywcy należy stosować ograniczenia w zbywaniu nieruchomości wprowadzone tą ustawą, w szczególności art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. Zgodnie z tym przepisem nabywca nieruchomości ma obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabywana nieruchomość przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia. Nadto w tym czasie nie może być zbyta ani oddana w posiadanie osobom trzecim, chyba, że na wcześniejsze zbycie zezwoli sąd w związku z wystąpieniem przyczyn losowych. Zdaniem notariusza, skoro od daty nabycia nieruchomości skarżącego nie upłynęło 10 lat i nie zostało przedstawione zezwolenie sądu, zbycie części nieruchomości nabytej po dniu 30 kwietnia 2016 roku byłoby sprzeczne z wyżej przytoczonym przepisem.
Z uwagi na powyższe, SO zdecydował się przedstawić SN pytanie prawne:
Czy do zbycia nieruchomości rolnej, nabytej na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, wszczętej przed 30 kwietnia 2016 roku, ale zakończonej przysądzeniem własności po tej dacie, stosuje się ograniczenie wynikające z art. 2b ust 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz.U. z 2012 roku, poz. 803 ze zm.)?
Sprawa została zarejestrowana w SN pod sygn. akt: III CZP 32/18.
SN znów pochyli się nad zagadnieniem dotyczącym nieruchomości rolnych?
Postanowieniem z dnia 28 maja 2018 roku Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie o sygn. II CZ 1954/17 zdecydował się skierować pytanie prawne do Sądu Najwyższego na skutek powzięcia wątpliwości w kwestii przepisów intertemporalnych i stosowania znowelizowanych zasad obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzonymi z dniem 30 kwietnia 2016 roku.
Sąd Najwyższy będzie miał za zadanie rozwiać wątpliwość: czy obrót nieruchomościami rolnymi objętymi zatwierdzonym układem z wierzycielami w postępowaniu upadłościowym, w sytuacji gdy postanowienie o ogłoszeniu upadłości oraz możliwości zawarcia układu i zatwierdzającego ten układ zostało wydane przed dniem 30 kwietnia 2016 roku, a więc w dacie obowiązywania łagodniejszych przepisów, powinien odbywać się na podstawie właśnie tych przepisów, czy też na obowiązujących po tej dacie bardziej restrykcyjnych zasadach obrotu nieruchomościami rolnymi.
Przedmiotem rzeczonego orzeczenia była sprawa z zażalenia na odmowę przez notariusza dokonania czynności sporządzenia aktu notarialnego dokumentującego przeniesienie udziałów w nieruchomościach w wykonaniu układu z wierzycielami zatwierdzonego prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego wydanym przed dniem 30 kwietnia 2016 roku o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu i zatwierdzającym układ przyjęty przez wierzycieli.
Zdaniem notariusza przedmiotowe grunty stanowią nieruchomości rolne w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a potencjalny ich nabywca nie spełnia kwalifikacji rolnika indywidualnego, ani nie korzysta z wyłączenia spod stosowania niniejszych przepisów. Ponadto rodzaj umowy wyklucza zwolnienie z wymogów bycia rolnikiem indywidualnym, a strony nie dysponują zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości rolnej.
Warto przypomnieć, że SN rozstrzygał już kwestię przepisów intertemporalnych związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi po dniu 30 kwietnia 2016 roku – dwie z tych spraw toczyły się na tle postępowania egzekucyjnego, jedna w sprawie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, o czym informowaliśmy poniżej. Jak widać, wprowadzone zasady obrotu nieruchomościami rolnymi, mimo iż obowiązują ponad rok, wciąż sprawiają trudności zarówno interpretacyjne, jak i praktyczne.
O argumentacji przyjętej przez SO w wydanym postanowieniu oraz w konsekwencji rozstrzygnięciu SN poinformujemy w najbliższej przyszłości.
Specustawa mieszkaniowa a nieruchomości rolne – powróci obrót nieruchomościami rolnymi w miastach?
Na stronie Rządowego Centrum Legislacji dnia 15 marca 2018 roku pojawił się projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawa mieszkaniowa. Aktualnie projekt ustawy znajduje się na etapie uzgodnień.
W zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi w granicach administracyjnych miast doniosłe znaczenie ma projektowany przepis art. 47 specustawy mieszkaniowej. Zgodnie z jego założeniami do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej także jako: u.k.u.r.] ma zostać dodany przepis art. 1b oraz 9a.
Jakie zmiany zakłada nowelizacja w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi?
Planowane zmiany przewidują dodatkowe wyłączenie stosowania przepisów u.k.u.r. do nieruchomości rolnych, położonych w granicach administracyjnych miast. Ma ono dotyczyć nieruchomości:
wobec których została wydana wprowadzona projektowaną ustawą ostateczna decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej;
których zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu specustawy mieszkaniowej.
Zaznaczyć przy tym należy, że zastosowanie powyższych przepisów będzie mogło mieć miejsce z zastrzeżeniem projektowanego art. 9a, który przewiduje ryzyko odkupienia takiej nieruchomości. Zgodnie z jego brzmieniem KOWR zyska uprawnienie do następczego nabycia sprzedanej nieruchomości i to po cenie jej pierwotnego nabycia w sytuacji, gdy:
w terminie 2 lat od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, nabywca nieruchomości nie uzyskał pozwolenia na budowę lub też ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej;
w terminie 5 lat od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie zrealizował i nie oddał do użytkowania w przypadku inwestycji składającej się z więcej niż jednego budynku mieszkalnego – co najmniej 50% budynków mieszkalnych wchodzących w skład inwestycji lub infrastruktury towarzyszącej w rozumieniu specustawy mieszkaniowej.
Ochrona gruntów rolnych a specustawa mieszkaniowa
Zgodnie z projektowanym art. 35 specustawy mieszkaniowej do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, w granicach administracyjnych miast, nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Przypomnijmy, że zgodnie z aktualnie obowiązującym art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych [dalej jako: u.o.r.l.] przepisów rozdziału dot. ograniczania przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne (rozdziału 2) nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Co to oznacza? To oznacza, że już dziś użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast są z mocy ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gruntami odrolnionymi (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 23 listopada 2017 roku, o sygn. II SA/Bk 537/17, CBOSA). Zatem nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast nie wymagają zmiany przeznaczenia na nierolne, natomiast wciąż pozostaje w stosunku do nich obowiązek ich wyłączenia z produkcji rolniczej (w zależności od klasy gleby).
Takie ukształtowanie sytuacji prawnej nieruchomości rolnych w granicach administracyjnych miast zasadniczo nie ma wpływu na zastosowanie u.k.u.r. Zasadniczo, ponieważ powyższe wyłączenie ułatwia podział miejskich nieruchomości na działki mniejsze niż 0,3 ha, które z kolei korzystają z wyłączenia ustawowego spod u.k.u.r.
Zważając bowiem na ustawową definicję nieruchomości rolnej wg u.k.u.r. należy pod tym pojęciem rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zatem w sytuacji braku MPZP, który przeznaczałby nieruchomość powyżej 0,3 ha na cele inne niż rolne, szansa na pozyskanie ziemi rolnej pod realizację dużej inwestycji mieszkaniowej w granicach administracyjnych miast jest niemalże równa zeru.
Planowany przepis art. 35 specustawy mieszkaniowej zakłada zatem, że w stosunku do nieruchomości rolnych nie będą znajdowały zastosowania żadne przepisy z u.o.g.r.l., nawet te dotyczące wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej.
Teoria a praktyka – czyli czego ustawodawca nie przewidział
W największym skrócie specustawa mieszkaniowa ma na celu przyspieszenie procesu inwestorskiego w zakresie realizacji zamierzenia budowlanego. Wydana decyzja na podstawie specustawy ma zastąpić decyzję o warunkach zabudowy bądź uchwalenie nowych bądź też zmianę obowiązujących zapisów MPZP, które taką inwestycję by przewidywały.
Wiele miast zwraca uwagę na ryzyko realizacji inwestycji mieszkaniowych na cennych gruntach zielonych, bowiem te również mają status nieruchomości rolnych. Jedni uważają, że pewnym zabezpieczeniem jest wyrażenie zgody na taką realizację przez radę gminy w formie uchwały w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje MPZP lub też przez organ wykonawczy gminy w sytuacji braku MPZP. Natomiast drudzy wskazują, że nie stanowi to żadnego bezpieczeństwa, ponieważ w takiej sytuacji to wojewoda wydaje decyzję lokalizacyjną. Zważając jednakże na treść projektowanych przepisów, wojewoda nie będzie miał uprawnienia do wydania decyzji lokalizacyjnej bez uzyskanej w pierwszej kolejności takiej zgody organów gminy.
Pewne obawy nasuwają również terminy, w których nabywca nieruchomości rolnych musi uzyskać czy to decyzję lokalizacyjną, czy to decyzję o pozwoleniu na budowę. Zważając choćby na powyższe, przy wyrażeniu zgody przez odpowiedni organ gminy, takie rozstrzygnięcia podlegają zaskarżeniu: od decyzji służy odwołanie, a następnie skarga do sądu administracyjnego, natomiast na uchwałę rady gminy skarga do sądu administracyjnego, a termin na uzyskanie decyzji lokalizacyjnej będzie ulegał skróceniu w zatrważającym tempie. Przy dużych inwestycjach mogą wystąpić problemy z uzyskaniem w ciągu dwóch lat pozwolenia na budowę oraz z realizacją inwestycji w ciągu 5 lat. Przypomnieć należy, że w przypadku niezachowania powyższych terminów, KOWR będzie korzystać z uprawnienia do wykupu nabytych nieruchomości.
Poselski projekt zakładający zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego wycofany
Jakiś czas temu informowaliśmy, że w obiegu są dwa projekty ustaw zakładających nowelizację przepisów ograniczających obrót nieruchomościami rolnymi – poselski oraz rządowy. Do projektu rządowego odnieśliśmy się szerzej, natomiast co do poselskiego projektu wciąż istniały wątpliwości odnośnie jego dalszego biegu.
10 stycznia 2018 roku poselski projekt o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego został skierowany do zaopiniowania przez Biuro Legislacyjne oraz Biuro Analiz Sejmowych. Projekt zyskał rozgłos w mediach, a na łamach licznych dzienników można było przeczytać, że zostanie przywrócony swobodny obrót nieruchomościami rolnymi do 2 ha. Niestety nie do końca było to zgodne z zapisami projektu, bowiem wyłączenie brzmiało:
przepisów ustawy nie stosuje się do sprzedaży nieruchomości lub ich części wchodzących w skład gospodarstwa rolnego przez rolnika indywidualnego, jeśli powierzchnia zbywanych nieruchomości oraz nieruchomości zbytych przez tego rolnika w poprzedzających transakcję 5 latach kalendarzowych nie przekracza łącznie 2 ha.
Z takich zapisów wynika, że, po pierwsze, ziemię rolną o powierzchni do 2 ha mógłby swobodnie zbyć tylko rolnik indywidualny, a po drugie, tylko po spełnieniu przesłanek wskazanych powyżej, czyli jeżeli łączna powierzchnia zbywanych oraz zbytych nieruchomości rolnych w ciągu 5 lat kalendarzowych poprzedzających transakcję nie przekroczy 2 ha.
Szersze omawianie wskazanego projektu nie jest konieczne, bowiem zgodnie z informacjami z dnia 25 stycznia 2018 roku zawartymi na stronie Sejmu RP (nr 21), projekt został wycofany na podstawie art. 36 ust. 3 regulaminu Sejmu. A zatem z projektowanych zmian, możliwy do wprowadzenia pozostał jedynie projekt resortu rolnictwa, który znajduje się jeszcze na etapie konsultacji publicznych.
Kolejne wątpliwości na tle przepisów intertemporalnych rozstrzygnięte przez SN
We wpisie z dnia 17 listopada 2017 roku sygnalizowaliśmy, że pojawiły się kolejne wątpliwości odnoszące się do przepisów przejściowych w związku z ograniczeniem obrotu nieruchomościami rolnymi od dnia 30 kwietnia 2016 roku, a mianowicie czy zawarta warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości rolnej przed dniem 30 kwietnia 2016 roku uprawnia do dokończenia transakcji na starych zasadach?
Powyższe wątpliwości rozstrzygnął Sąd Najwyższy dnia 15 grudnia 2017 roku w sprawie o sygn. III CZP 83/17 uchwałą, zgodnie z którą:
​ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzone ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585 ze zm.) nie mają zastosowania do umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawieranej w wykonaniu zobowiązującej umowy sprzedaży zawartej przed dniem 30 kwietnia 2016 r., jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu zastrzeżonego na rzecz Skarbu Państwa w art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 1491 ze zm.).
Argumentując zajęte stanowisko Sąd stwierdził, że umowa warunkowa, jako umowa zobowiązująca, jest źródłem prawa podmiotowego i powinna podlegać jednemu reżimowi prawnemu. Obywatele nie mogą być zaskakiwani regulacjami prawnymi, które podważają ważność wcześniejszych.
W takiej sytuacji nawet osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym będzie mogła nabyć nieruchomość rolną z pominięciem aktualnie obowiązujących regulacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Niewątpliwie pogląd ten należy ocenić pozytywnie, zważając na pewność i bezpieczeństwo obrotu, a także z uwagi na fakt, iż umowa sprzedaży została zawarta przed dniem 30 kwietnia 2016 roku, a zatem w czasie, gdy przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na to zezwalały. Natomiast druga czynność, czyli umowa przenosząca własność, ma na celu wywołanie jedynie skutku rozporządzającego.
Jednakże zaznaczyć należy, że przedmiotowe orzeczenie odnosi się do umów sprzedaży pod warunkiem, a nie umów przedwstępnych sprzedaży pod warunkiem, które pomimo podobnej nazwy mają zupełnie inny charakter i skutki. W umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem nieruchomości rolnej strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży pod warunkiem i umowy przenoszącej własność. Dlatego też wykonanie takiej umowy przedwstępnej zawartej pod rządami starej ustawy nie jest możliwe w oparciu o uprzednio obowiązujące przepisy, lecz wiąże się z koniecznością uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na sprzedaż.
http://www.sn.pl/sprawy/SitePages/Zagadnienia_prawne.aspx?ItemSID=1008-16544171-be1b-4089-b74b-413997467af2&ListName=Zagadnienia_prawne
Poselski i rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – dwa projekty w tym samym czasie?
Projekt ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego autorstwa resortu rolnictwa jest już znany, pojawił się na stronie rządowego centrum legislacyjnego, o czym pisaliśmy poniżej. Natomiast nie jest to jedyny zapowiadany projekt zakładający zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej jako u.k.u.r.]. Jak twierdzi dziennik „Rzeczpospolita”, do Sejmu ma wpłynąć również projekt zmian autorstwa partii Porozumienie oraz PiS. Jednakże na internetowej stronie sejmowej projekt się jeszcze nie pojawił, co uniemożliwia pełne odniesienie się do planowanych zmian.
Z tego co możemy przeczytać na łamach dziennika, projektowane zmiany wydają się być jeszcze bardziej liberalne niż zmiany proponowane przez resort rolnictwa.
Największa zmiana polegać ma na wyłączeniu spod ograniczonego obrotu nieruchomości rolnych do 2 ha. Dziś takie wyłączenie ma jedynie zastosowanie do nieruchomości rolnych o powierzchni 0,3 ha. Natomiast rządowy projekt nie zakłada zmian w tym zakresie.
Projektowane poselskie zmiany mają również ułatwić obrót nieruchomościami rolnymi przy zmianach form prawnych spółek prawa handlowego – spod prawa pierwokupu udziałów i akcji mają zostać wyłączone nieruchomości rolne do 10 ha. Taka sama zasada obowiązywać ma przy zmianie wspólnika w spółce osobowej i prawie nabycia KOWR.
Poselski projekt ma umożliwić uczelniom publicznym nabywanie gruntów rolnych na cele dydaktyczne. Taki sam przywilej mają otrzymać spółki z większościowym udziałem samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, pod warunkiem, że nabyty grunt przeznaczą na cele użyteczności publicznej. Nie wiadomo jednak, czy takie wyłączenie będzie miało zastosowanie z mocy prawa, czy analogiczne jak w rządowym projekcie, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR.
Projekt przewiduje również delegację dla ministra rolnictwa do określenia w formie rozporządzenia wzoru wniosków o wydanie zgody przez dyrektora KOWR – dziś nie ma tego typu przepisów. KOWR sam je określa. Natomiast projekt resortu zawiera w swoich zapisach doprecyzowanie wymogów, jakie powinien spełniać niniejszy wniosek oraz wskazuje na dokumenty, jakie należy do niego dołączyć.
W związku z tym, że poselski projekt ustawy nie został jeszcze skierowany do Sejmu, nie możemy się szerzej odnieść do planowanych zmian. Jednakże będziemy śledzić stronę sejmu na bieżąco.
Źródło: http://www.rp.pl/Nieruchomosci/311069907-Rolnik-sprzeda-2-hektary-ziemi-bez-zgody-panstwa.html
SN rozstrzygnie wątpliwości – czy zawarta warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości rolnej przed dniem 30 kwietnia 2016 roku uprawnia do dokończenia transakcji na starych zasadach?
Do Sądu Najwyższego dnia 26 września 2017 roku trafiło pytanie prawne zadane przez Sąd Okręgowy w Olsztynie:
Czy w przypadku zawarcia przed dniem 30 kwietnia 2016 roku warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z uwagi na przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu, przepis art. 12 bądź art. 13 ustawy z 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 roku, poz. 585) [dalej jako: ustawa zmieniająca] ma zastosowanie, czy też do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 roku (Dz.U. Nr 64 poz. 592) [dalej jako: u.k.u.r.] w brzmieniu wprowadzonym ustawą z 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw?
Sąd Okręgowy w Olsztynie w niniejszej sprawie nabrał wątpliwości na kanwie następującego stanu faktycznego:
W dniu 29 kwietnia 2016 roku zawarta została warunkowa umowa sprzedaży, mocą której małżonkowie sprzedali nieruchomość rolną w rozumieniu u.k.u.r. pod warunkiem, że ANR, działająca na rzecz Skarbu Państwa, nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zaś nabywca nieruchomość tą, pod powyższym warunkiem i za wskazaną cenę kupi, zgodnie z ówcześnie obowiązującymi zasadami obrotu nieruchomościami rolnymi, tj. przed dniem 30 kwietnia 2016 roku. Stroną umowy był podmiot, który w aktualnie obowiązującym stanie prawnym nie mógłby być nabywcą nieruchomości rolnej.
W dniu 25 maja 2016 roku ANR złożyła oświadczenie o rezygnacji z opisanego wyżej prawa pierwokupu.
Strony zawartej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej chciały sfinalizować przedmiotową umowę, jednakże żaden z notariuszy nie wyraził zgody na jej sporządzenie, powołując się na ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi wprowadzone z dniem 30 kwietnia 2016 roku.
W konsekwencji małżonkowie złożyli zażalenie do Sądu Okręgowego w Olsztynie na czynności notarialne.
Wykładnia językowa przepisów intertemporalnych nie daje jednoznacznej odpowiedzi
Sąd zwrócił uwagę na brzmienie przepisów intertemporalnych, tj. art. 12 oraz 13 ustawy zmieniającej. Stosownie do art. 12 ustawy zmieniającej do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do Księgi Wieczystej na podstawie art. 3, art. 4, art. 6, art. 7 i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.
Jego zdaniem z punktu widzenia rozpoznawanej sprawy, zasadnicze znaczenie ma przepis art. 13 ustawy zmieniającej wskazujący, że do czynności prawnych związanych z realizacją prawa pierwokupu nieruchomości rolnych, o których mowa w art. 3 ustawy zmienianej w art. 7, albo realizującą uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa do nabycia nieruchomości rolnych, o którym mowa w art. 4 ustawy zmienianej w art. 7, w stosunku do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Przy czym zaznaczyć należy, że aktem prawnym zmienianym w art. 7 jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.
W tym stanie rzeczy notariusz wskazał, że art. 13 ustawy zmieniającej nie wymienia czynności prawnych związanych z realizacją prawa pierwokupu nieruchomości rolnych, o których mowa w art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zatem – w ocenie notariusza – przepis ten nie może stanowić podstawy do zastosowania w niniejszej sprawie przepisów u.k.u.r. w brzmieniu obowiązującym do 30 kwietnia 2016 roku. Nadto jego zdaniem, czynność dokonana przez strony umowy nie mieści się w pojęciu postępowania dotyczącego nabycia nieruchomości rolnych, a więc zastosowania nie znajduje również art. 12 ustawy zmieniającej.
Jednakże zdaniem niniejszego Sądu, taka wykładnia przepisów przejściowych ustawy zmieniającej prowadzi do złamania podstawowej zasady prawa cywilnego, tj. zasady niedziałania prawa wstecz. Uznał on również, że zawarcie warunkowej umowy sprzedaży oraz przekazanie zawiadomienia o zawartym porozumieniu ANR, było zgodne z przepisami prawa oraz niewątpliwie zmierzało do wywołania skutku prawnego w postaci przejścia prawa własności nieruchomości na nabywcę. W ocenie Sądu, podjęte przez strony czynności były związane z realizacją prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, wynikającej z warunkowej umowy sprzedaży.
Orzecznictwo sądów powszechnych wskazuje na odmienny pogląd.
Wskazuje się bowiem, że kluczowa dla rozstrzygnięcia omawianego problemu jest ocena momentu nabycia nieruchomości. Przez nabycie nieruchomości należy wyłącznie rozumieć zawarcie umowy wywołującej skutek rozporządzający w postaci przeniesienia prawa własności, a inne rozumienie pojęcia nabycie nie jest uprawnione. Samo warunkowe zobowiązanie do przeniesienia własności nie rodzi skutków postaci zmiany właściciela, przez co nie stanowi nabycia w rozumieniu u.k.u.r. Zmiana tej ustawy między zawarciem warunkowej umowy sprzedaży a umowy przenoszącej własność nieruchomości powoduje, że nabywca niebędący rolnikiem indywidualnym nie może skutecznie domagać się począwszy od 30 kwietnia 2016 roku realizacji przez niego zobowiązania wynikającego w tym zakresie z warunkowej umowy sprzedaży (postanowienie Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 5 stycznia 2017 roku, o sygn. III Ca 1819/16).
Co z zasadą niedziałania prawa wstecz?
Jednakże w ocenie niniejszego Sądu, powyższe stanowisko zupełnie nie uwzględnia zasady niedziałania prawa wstecz.
Sąd powołał się również na uchwałę SN z dnia 24 sierpnia 2017 roku, o sygn. III CZP 35/17, w której to rozstrzygnięto, iż do egzekucji sądowej z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 roku powinno się stosować przepisy dotychczas obowiązujące. W jego ocenie analogicznie należy traktować analizowaną sytuację – osoba nieposiadająca cech rolnika indywidualnego może nabyć własność nieruchomość rolnej na podstawie umowy sprzedaży zawartej w wykonaniu zobowiązania do przeniesienia jej własności dokonanego przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów u.k.u.r.
Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą: III CZP 83/17
Kolejna nowelizacja przepisów odnoszących się do obrotu ziemią rolną
Na stronie rządowego centrum legislacyjnego pojawił się sporządzony przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi projekt z dnia 8 listopada 2017 roku ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej jako u.k.u.r.] oraz zmianie niektórych innych ustaw. Zakłada on szereg zmian zarówno w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, jak i o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Najważniejsze projektowane zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego:
Ułatwienie zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej w przypadku rozwodu lub unieważnienia małżeństwa;
Rozszerzenie katalogu osób bliskich w rozumieniu u.k.u.r. o rodzeństwo rodziców, pasierbów, zięcia oraz synową;
Wyłączenie spod ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnej przypadku, gdy nabycie to następuje w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego;
Umożliwienie nabywania nieruchomości rolnych za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR przez:
Uczelnie publiczne na cele dydaktyczne;
Państwowe lub samorządowe osoby prawne na cele publiczne;
Spółki prawa handlowego w wyniku ich podziału lub połączenia pod pewnymi warunkami;
Doprecyzowanie trybu postępowania oraz przesłanek warunkujących wyrażenie zgody przez DG KOWR na nabycie nieruchomości rolnej;
Umożliwienie sprzedaży lub oddania nieruchomości rolnej w posiadanie przed upływem 10 lat od dnia jej nabycia w przypadku, gdy nabywcą będzie osoba bliska zbywcy będąca rolnikiem indywidualnym lub młodym rolnikiem urządzającym gospodarstwo rolne;
Zgoda na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat od dnia jej nabycia będzie wyrażana przez DG KOWR w drodze decyzji administracyjnej, a nie przez sąd;
Wyłączenie stosowania prawa pierwokupu akcji i udziałów w spółkach kapitałowych, które posiadają nieruchomości rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 1 ha;
Zniesienie prawa nabycia nieruchomości rolnych od spółek osobowych posiadających grunty rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 1 ha;
Uzależnienie zapłaty ceny przez KOWR za nabytą nieruchomość rolną obciążoną hipoteką od wcześniejszego wykreślenia tej hipoteki z księgi wieczystej;
Uznanie za nieważne rozwiązanie, zmianę lub odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości rolnej objętej prawem pierwokupu lub nabycia, a także innych czynności obciążających zbywaną nieruchomość;
Wprowadzenie obowiązku przekazania przez notariuszy odpisu umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej albo jej części do właściwego ze względu na położenie nieruchomości dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka.
Projektowane regulacje mogą jeszcze ulec zmianie, bowiem znajdują się dopiero na etapie konsultacji publicznych. Na bieżąco będziemy śledzić postęp prac legislacyjnych.
Poniżej link do projektowanych zmian:
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12304900/katalog/12467902#12467902
Zgoda na wtórne zbycie nieruchomości rolnej osobie bliskiej niepotrzebna
Sąd Najwyższy podjął kolejną uchwałę w sprawie zasad przenoszenia własności nieruchomości rolnej po nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej u.k.u.r.], która weszła w życie dnia 30 kwietnia 2016 roku.
Tym razem kwestia dotyczyła możliwości zbycia osobie bliskiej przez nabywcę nieruchomości rolnej przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 u.k.u.r., tj. przed upływem 10 lat od dnia nabycia przez niego przedmiotowej nieruchomości bez uprzedniej zgody właściwego sądu.
Zgodnie z literalnym brzmieniem obowiązku nałożonego przepisem art. 2b ust. 1 u.k.u.r. nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 u.k.u.r.).
Pomimo jednak ustawowego wyłączenia zastosowania niniejszych zakazów na mocy art. 2b ust. 4 u.k.u.r. w stosunku do osób bliskich, notariusze bardzo często odmawiali sporządzenia aktu notarialnego, na mocy którego osoba bliska nabywcy nieruchomości rolnej miała uzyskać prawo własności, powołując się na argumentację, zgodnie z którą konieczność 10-letniego gospodarowania ziemią i zakaz jej sprzedaży w tym czasie obowiązuje także nabywców będących osobami bliskimi dla zbywców. Uznawano bowiem, że literalna wykładnia przepisów wskazuje na to, że zgoda sądu nie jest potrzebna tylko wtedy, gdyby aktualni zbywcy nabyli ziemię również od osób bliskich a dalszy obrót odbywa się wewnątrz rodziny.
Wobec powyższych wątpliwości Sąd Najwyższy dnia 22 czerwca 2017 roku podjął uchwałę (o sygn. III CZP 24/17), zgodnie z którą zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 u.k.u.r. osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust. 3 tej ustawy.
Co oznacza w praktyce niniejsza uchwała?
Ubocznym skutkiem niniejszej uchwały jest otwarcie furtki dla nabywania nieruchomości rolnych przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi, bez pytania o zgodę agencji i bez obowiązku prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości, o ile mają wśród osób bliskich rolnika. Wygląda to tak, że rolnik będący osoba bliską może kupić na zlecenie nieruchomość rolną, której własność następnie przeniesie już bez restrykcji, z uwagi na fakt, że druga transakcja zostanie dokonana między osobami bliskimi. W ten sposób nabywca będzie zwolniony zarówno z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, jak i osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości przez 10 lat (którą będzie mógł dalej podarować czy zbyć, ale już rolnikowi indywidualnemu).
Dodatkowo podnosi się, że w ustawie istnieje również inna luka umożliwiająca zwolnienie się z obowiązku 10-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego i spowodowanie, aby ten stał się iluzoryczny. A mianowicie chodzi o dokonanie dwóch czynności prawnych – po pierwsze osoba obciążona tym obowiązkiem zbywa nieruchomość na rzecz osoby bliskiej, po drugie osoba ta przenosi zwrotnie nieruchomość na pierwotnego właściciela. W ten sposób, po całej operacji, właściciel pozostaje ten sam, a obowiązek 10-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego znika.
Komornicy i sądy mogą dokończyć egzekucję na starych zasadach, tj. obowiązujących przed dniem 30 kwietnia 2016 roku
O problemach w stosowaniu nowych zasadach sprzedaży ziemi rolnej odnoszących się do prowadzenia egzekucji z nieruchomości rolnych pisaliśmy poprzednio w artykule z dnia 29 marca 2017 roku.
Otóż po nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej jako u.k.u.r.], która weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 roku, powstał problem – czy zmienione przepisy ustawy mają również zastosowanie do nabycia nieruchomości rolnej w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego? Nadto poważne wątpliwości wystąpiły przy prowadzeniu postępowań egzekucyjnych, które zostały wszczęte przed dniem 30 kwietnia 2016 roku, z uwagi na brak przepisów przejściowych w przedmiotowym zakresie.
W dniu 21 lutego br. do Sądu Najwyższego trafiło pytanie prawne:
1. Czy do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 r. stosuje się ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikające z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. 2012.803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. – Wstrzymanie sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. 2016.585);
2. Jeżeli tak, to na jakim etapie postępowania egzekucyjnego powinna nastąpić weryfikacja potencjalnych nabywców nieruchomości rolnej?​
– zadane przez Sąd Okręgowy w Sieradzu, rozpatrujący zażalenie na postanowienie o przybiciu nabycia nieruchomości rolnej.
Dnia 18 maja 2017 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę w składzie 3 sędziów, o sygn. III CZP 13/17, w której uznał on, że do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 roku nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst Dz.U. z 2012 r., poz. 803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku – o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585).
Według statystyk ANR nie robi problemów w uzyskaniu zgody na przeniesienie własności nieruchomości rolnych
Dnia 30 kwietnia br. mija rok od wejścia w życie nowych regulacji obostrzających obrót nieruchomościami rolnymi. W założeniu miały one wzmocnić ochronę ziemi rolnej przed spekulacyjnym wykupem przez krajowe oraz zagraniczne osoby fizyczne i prawne, zatrzymać niekorzystny trend w strukturze agrarnej oraz poprawić sytuację ekonomiczną polskich rolników. Niestety, oprócz zamierzonych efektów w obszarze rolnictwa, nowe regulacje przyniosły skutki również w sferze gospodarczej.
Częściej zgoda, niż brak zgody
Jak podnosiliśmy w poprzednich wpisach, ogólnie rzecz ujmując od dnia 30 kwietnia 2016 roku ziemię rolną o powierzchni większej niż 0,3 ha może kupić jedynie rolnik indywidualny. Jeżeli natomiast potencjalnym nabywcą nie jest rolnik indywidualny, na przeniesienie własności takiej nieruchomości rolnej ANR musi wyrazić zgodę. Zaznaczyć należy, że w takim wniosku potencjalny nabywca musi dać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej.
Według danych przedstawionych przez czasopismo „Rzeczpospolita”, od dnia 30 kwietnia 2016 roku do 31 marca 2017 roku do ANR wpłynęło 11.106 wniosków o wyrażenie zgody na przeniesienie własności nieruchomości rolnych. Z tej liczby ANR rozpatrzyła już 6751 wniosków, w tym wyraziła zgodę w 6658 przypadków o łącznej powierzchni 19.735 ha (92% wszystkich decyzji). Z decyzją odmowną spotkało się 93 podmiotów.
Według wspomnianych danych największy obrót ziemią rolną jest na Lubelszczyźnie.
Jak widać ANR dość liberalnie podchodzi do kwestii wydawania przedmiotowych zgód na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny.
Spółki również pod ostrzałem?
Oprócz wyrażenia zgody, ANR uzyskała prawo pierwokupu przy każdej transakcji związanej z nieruchomością rolną powyżej 0,3 ha. W okresie od 30 kwietnia 2016 roku do 30 marca br. skorzystała z niego zaledwie 3 razy: przy nieruchomości rolnej położonej na Lubelszczyźnie o powierzchni 247 ha oraz przy nieruchomościach rolnych w Lubuskiem o łącznej powierzchni 27 ha.
Nadto nowelizacja przyznała ANR prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, a także prawo nabycia nieruchomości rolnej od spółki osobowej, co było szeroko krytykowane. Na początku obowiązywania nowych regulacji podnoszono, że ANR nie będzie raczej korzystała z praw przyznanych jej wobec spółek, bowiem nie jest ona zainteresowana nieruchomościami komercyjnymi.
Jednakże jak się okazało, nie do końca jest to zgodne z rzeczywistością, bowiem ANR złożyła dwa oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu akcji Krajowej Spółki Cukrowej S. A. w Toruniu.
Najbardziej dyskusyjne jest to, że nie wiadomo jakimi przesłankami ANR kieruje się przy skorzystaniu z niniejszych uprawnień. W wypadku braku zgody ANR na nabycie nieruchomości, można się odwołać do ministra, natomiast co do spółek, stronom transakcji nie przysługuje żadna możliwość zweryfikowania czy ANR słusznie skorzystało z prawa pierwokupu, czy nie.
Cel osiągnięty, a co z inwestycjami?
Zdaniem ekspertów Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi osiągnęło zamierzony efekt. Jednakże istnieje również druga strona medalu – podnosi się, że przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi mają negatywny wpływ na rozwój gospodarczy. Wskazać tu można choćby na utrudnienia inwestycyjne na nieruchomościach, które nie są objęte MPZP, którymi obrót jest zamrożony, a wobec tego brakuje działek inwestycyjnych.
Spadek obrotu nieruchomościami nie jest jedyną konsekwencją wspomnianych regulacji. Z przeprowadzonej w lutym analizy Open Finance wynika, że mniejszy popyt na ziemię spowodował, że ceny ziemi rolnej przestały rosnąć. W ostatnim kwartale 2016 roku za hektar trzeba było płacić 35,8 tys. zł. To zaledwie 1,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jest to najniższa dynamika wzrostu od 2005 roku. W ostatnim czasie tanieją także grunty o najlepszej jakości.
Źródło: http://www.rp.pl/Rolnicy/304259883-Agencja-Nieruchomosci-Rolnych-rzadko-nie-wyraza-zgody-na-sprzedaz-ziemi.html#ap-3
Wciąż nie wiadomo na jakich zasadach prowadzić egzekucję z nieruchomości rolnych. Czy uchwała Sądu Najwyższego rozwieje wszelkie wątpliwości?
Jak sygnalizowaliśmy w poniższych artykułach, po nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej jako u.k.u.r.], która weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 roku, powstał problem – czy zmienione przepisy ustawy mają również zastosowanie do nabycia nieruchomości rolnej w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego? Nadto, poważne wątpliwości wystąpiły przy prowadzeniu postępowań egzekucyjnych, które zostały wszczęte przed dniem 30 kwietnia 2016 roku, z uwagi na brak przepisów przejściowych w przedmiotowym zakresie.
Ministerstwo Sprawiedliwości, Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Agencja Nieruchomości Rolnych oraz Krajowa Rada Komornicza [linki do stanowisk poniżej] stoją na stanowisku, że po pierwsze nabywcą nieruchomości rolnych w drodze licytacji komorniczej może być tylko rolnik indywidualny, oczywiście poza wyjątkami wymienionymi w art. 2a ust. 3 pkt 1 u.k.u.r. Natomiast inne podmioty mogą nabyć nieruchomość rolną za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, po spełnieniu przesłanek określonych w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Po drugie, wobec braku przepisów przejściowych dotyczących stosowania nowych zasad nabywania nieruchomości rolnych w odniesieniu do postępowań egzekucyjnych, od dnia obowiązywania nowelizacji postępowanie egzekucyjne winno być prowadzone w zgodzie z nowymi przepisami[1].
http://www.miszmasztwojagazeta.pl/miszmasz-artykuly/windykacja/9767-ministerstwo-sprawiedliwosci-rowniez-uwaza-iz-po-30-kwietnia-tylko-rolnik-moze-nabyc-nieruchomosc-rolna-na-licytacji-komorniczej?25c63ae7a4a5d27537c5c7498a4e4f65=cb170fbe0d045d20012ca18b8aaa0130
http://www.antyegzekucja.pl/miszmasz-artykuly/prawo/9689-po-30-kwietnia-tylko-rolnik-moze-nabyc-nieruchomosc-rolna-na-licytacji-komorniczej-2
http://www.antyegzekucja.pl/miszmasz-artykuly/windykacja/9668-czy-nie-rolnik-moze-po-30-kwietnia-br-nabyc-nieruchomosc-rolna-na-licytacji-komorniczej-1
http://www.sejm.gov.pl/Sejm8.nsf/InterpelacjaTresc.xsp?key=52ECC8FE
http://www.krir.pl/2014-01-03-03-24-03/pozostale/4603-egzekucje-komornicze-vs-przepisy-ograniczajace-obrot-nieruchomosciami-rolnymi
Nadto, jak wynika z artykułu zamieszczonego na serwisie www.rp.pl, odpowiedź z Ministerstwa Sprawiedliwości otrzymała również Krajowa Rada Komornicza, która sygnalizowała Ministerstwu brak jasnych przepisów o prowadzeniu egzekucji z nieruchomości rolnych.
Jak wynika z przytoczonego artykułu, Ministerstwo Sprawiedliwości w odpowiedzi na zapytanie Krajowej Rady Komorniczej przedstawiło stanowisko zgodne z powyższymi tezami, tj. że nabywcą nieruchomości rolnej w drodze licytacji komorniczej może być tylko rolnik indywidualny, a nadto tą zasadę należy stosować również do postępowań wszczętych przed dniem 30 kwietnia 2016 roku. Ministerstwo Sprawiedliwości uznało również, wobec przedstawionych wątpliwości jaki organ powinien weryfikować potencjalnych nabywców nieruchomości rolnej – komornik czy właściwy sąd – że przedmiotowe uprawnienia weryfikuje przed ogłoszeniem licytacji komornik, a następnie po udzieleniu przybicia i przysądzeniu własności sąd powinien przesłać prawomocne postanowienie w sprawie przysądzenia do Agencji Nieruchomości Rolnych.
Odmienne interpretacje luki w przepisach przejściowych przez sądy
Orzecznictwo jest w przedmiotowym zakresie jest podzielone – część sądów uważa, że do postępowań egzekucyjnych wszczętych przed dniem wejścia w życie nowelizacji u.k.u.r. należy stosować przepisy dotychczasowe, tu można wskazać m.in. na nieprawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w Strzelcach Krajeńskich z dnia 18 lipca 2016 roku, o sygn. I Co 767/15 oraz postanowienie Sądu Rejonowego w Nowym Dworze Mazowieckim z dnia 15 czerwca 2016 roku, o sygn. I Co 965/06. Inne sądy natomiast orzekają w zgodzie z niewiążącym ich stanowiskiem Ministerstwa Sprawiedliwości – na takie orzeczenia powołuje się Prezes Krajowej Rady Komorniczej w przytoczonym artykule.
Przedmiotową wątpliwość ma rozstrzygnąć Sąd Najwyższy, do którego dnia 21 lutego 2017 roku trafiło pytanie prawne:
Czy do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 r. stosuje się ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikające z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. 2012.803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. – Wstrzymanie sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. 2016.585);
Jeżeli tak, to na jakim etapie postępowania egzekucyjnego powinna nastąpić weryfikacja potencjalnych nabywców nieruchomości rolnej?​
– zadane przez Sąd Okręgowy w Sieradzu, rozpatrujący zażalenie od postanowienia o przybiciu nabycia nieruchomości rolnej. Sprawa w Sądzie Najwyższym została zarejestrowana pod sygnaturą III CZP 13/17.
[1] Odpowiedź Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi na interpelację nr 6627 z dnia 2 listopada 2016 roku (link powyżej): W art. 12 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. zawarty natomiast został przepis przejściowy stanowiący, że „do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, art. 4, art. 6 i art. 7, i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe”. Wskazanymi w tym przepisie ustawami są: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Należy zauważyć, że wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie odbywa się na podstawie żadnej z wymienionych w art. 12 ustaw, stąd też w przypadku, gdy postępowanie to zostało wszczęte również przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. (tj. przed 30 kwietnia br.) przy sprzedaży nieruchomości rolnej w drodze licytacji komorniczej zastosowanie będą miały przepisy art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Nieruchomości rolne od kopalni będzie mógł nabyć każdy. Projekt ustawy wpłynął do Sejmu.
Przypomnijmy, że 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, między innymi ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadziła poważne ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi. Grunty rolne nabyć może obecnie jedynie rolnik indywidualny lub osoby bliskie zbywającemu, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, Kościoły i związki wyznaniowe. Ponadto Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo wykupu nieruchomości rolnych w przypadku, gdy ich nabycie nastąpiło w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży, jednostronnej czynności prawnej, orzeczenia sądu lub każdej innej czynności lub zdarzenia prowadzącego do zmiany właściciela gruntu.
Grupa 50 posłów Prawa i Sprawiedliwości złożyła w dniu 7 marca 2017 roku projekt ustawy o zmianie ustawy o funkcjonowaniu górnictwa węgla kamiennego (druk nr 1364). W projekcie wskazano, że kopalnie górnicze, zakłady górnicze albo ich oznaczone części będą mogły zbywać nieruchomości rolne z pominięciem restrykcyjnych ograniczeń. Oznacza to, że nabycie gruntów rolnych od kopalni nie będzie wiązało się z koniecznością wykazania statusu rolnika indywidualnego albo uzyskania zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnej na zbycie oznaczonemu nabywcy. Tak samo nie będą stosowane przepisy przyznające Agencji Nieruchomości Rolnych prawo wykupu nieruchomości w sytuacji gdy do ich nabycia doszło w wyniku innych okoliczności niż zawarcie umowy sprzedaży. Możemy domniemywać, że zmiana ta ma upraszczać transakcje M&A z udziałem spółek górniczych, gdyż okoliczność bycia właścicielem nieruchomości rolnej przez spółkę prawa handlowego prowadzi do ograniczeń w zbywalności udziałów czy akcji, a także utrudnia procesy podziałów, przekształceń lub połączeń takich spółek.
Projektowane zmiany ułatwią samo nabycie nieruchomości rolnych nabywanych od kopalni, jednak nie wpłyną na obowiązki nabywcy gruntów rolnych, które również są restrykcyjne. Nabywca nieruchomości rolnych musi prowadzić działalność rolniczą na nabytej nieruchomości przez okres 10 lat od nabycia, a gdy jest osobą fizyczną musi prowadzić gospodarstwo rolne osobiście. Ponadto, w okresie tym nie może nieruchomości sprzedać czy oddać w posiadanie innym podmiotom. Sankcją za brak prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości jest jej wykup przez ANR po cenie odpowiadającej wartości rynkowej.
Przedsiębiorstwa górnicze są właścicielami wielu nieruchomości rolnych, stąd można przypuszczać, że ograniczenie obrotu nimi wpłynęło na ich bieżącą działalność, co spowodowało interwencję grupy 50 posłów, a zatem działających w trybie pozwalającym przyspieszyć proces legislacyjny (w porównaniu do projektów rządowych).
Wskazujemy przy tym, iż z uwagi na dość wczesny etap procesu legislacyjnego, projektowane zmiany mogą wejść w życie z innym kształcie.
Franciszek Horała
Wycinka drzew z poszanowaniem ochrony gatunkowej zwierząt
Jak pisaliśmy w jednym z poniższych artykułów, od dnia 1 stycznia 2017 roku obowiązują nowe zasady co do wycinki drzew i krzewów. Nowelizacja ustawy prawo ochrony przyrody [dalej także jako u.p.o.p.] wprowadziła zapis, zgodnie z którym usunięcie drzew lub krzewów w celu niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą nie wymaga uzyskania stosownego zezwolenia na dokonanie wycinki.
Jednakże zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia na czynności zakazane w stosunku do gatunków chronionych w przypadku stwierdzenia, że usunięcie zadrzewienia spowoduje naruszenie tych zakazów (np. umyślne płoszenie lub niepokojenie w okresie lęgowym, niszczenie, usuwanie lub uszkadzanie gniazd ptasich).
Natomiast nie ma potrzeby występowania o zezwolenie na usunięcie ptasich gniazd, jeżeli drzewa lub krzewy będą usuwane poza sezonem lęgowym (tj. od 16 października do końca lutego) z obiektów budowlanych lub terenów zieleni pod warunkiem, że będzie to wynikać ze względów bezpieczeństwa lub sanitarnych – zgodnie z § 9 pkt 2 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 16 grudnia 2016 roku w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt (Dz.U. z 2016 roku, poz. 2183).
Zgodnie z art. 56 ust. 2 oraz ust. 4 u.p.o.p. zezwolenie na czynności podlegające zakazom wydaje regionalny dyrektor ochrony środowiska na obszarze swojego działania, w przypadku braku rozwiązań alternatywnych, jeżeli nie spowoduje to zagrożenia dla dziko występujących populacji chronionych gatunków zwierząt.
Naruszenie zakazów w stosunku do gatunków chronionych stanowi wykroczenie zgodnie z art. 131 pkt 14 u.p.o.p. zagrożone karą aresztu albo karą grzywny do 5.000 zł.
Od 1 stycznia 2017 roku obowiązują nowe, mniej rygorystyczne zasady wycinania drzew i krzewów. Jednakże aktualna pozostała zasada, zgodnie z którą usunięcie drzewa lub krzewu może nastąpić po wydaniu zezwolenia, gdy są one usuwane na cele związane z prowadzoną działalności gospodarczą (art. 83f ust. 1 pkt 3a ustawy prawo ochrony przyrody, dalej także jako u.p.o.p.).
Znowelizowany art. 83 f u.p.o.p. wprowadził kilka wyjątków, w których zezwolenie na usunięcie drzew lub krzewów nie jest wymagane, tj. w sytuacji, gdy:
usunięciu podlegają krzew albo krzewy rosnące w skupisku o powierzchni do 25 m2;
usunięciu podlegają drzewa, których obwód pnia na wysokości 130 cm nie przekracza:
100 cm – w przypadku topoli, wierzby, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego;
50 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew;
drzewa lub krzewy, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej;
usunięciu podlegają drzewa lub krzewy w celu przywrócenia gruntów nieużytkowanych do użytkowania rolniczego.
Nadto rada gminy uzyskała kompetencje do przyjęcia uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego w sprawie wycinki drzew, określającej wysokość stawki oraz dodatkowo może ona wprowadzić inne wyłączenia spod uzyskiwania zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów.
Opłatę za usunięcie drzewa ustala się mnożąc liczbę cm obwodu pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm i stawkę opłaty (art. 85 ust. 1 u.p.o.p.). Stawki opłat za usuwanie drzew nie mogą przekraczać 500 zł (art. 85 ust. 5 u.p.o.p.), natomiast krzewów 200 zł (art. 85 ust. 6 u.p.o.p.). W przypadku, gdy rada gminy nie określi wysokości stawek opłat, do ustalania opłaty za usunięcie drzewa lub krzewu stosuje się maksymalne stawki, o których mowa w ust. 5 i 6 (art. 85 ust. 7 u.p.o.p.; czyli tu odpowiednio 500 zł albo 300 zł).
W przypadku nielegalnego usunięcia drzewa lub krzewu (bez wymagalnego zezwolenia) bez zgody posiadacza nieruchomości bądź też zniszczenia drzewa lub krzewu, organ ustala w drodze decyzji administracyjną karę pieniężną w wysokości dwukrotnej opłaty za usunięcie drzewa lub krzewu, a w przypadku w którym usunięcie drzewa lub krzewu jest zwolnione z obowiązku uiszczenia opłaty, administracyjną karę pieniężną ustala się w wysokości takiej opłaty, która byłaby ponoszona, gdyby takiego zwolnienia nie było.
Na marginesie należy dodać, że z powodu uchylenia w obrocie prawnym od dnia 1 stycznia 2017 roku nie funkcjonuje akt wykonawczy do przedmiotowej ustawy, na podstawie którego organy wymierzały opłaty za usunięcie drzewa lub krzewu, a także ustalały wysokość kary administracyjnej.
Pozwolenie na budowę części zamierzenia inwestycyjnego a wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
W jednym z wyroków Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu [dalej jako WSA] z dnia 15 września 2016 roku, o sygn. II SA/Wr 433/16 uznał, że ubiegając się o pozwolenie na budowę jednego z etapów planowanej inwestycji polegającej na budowie zespołu czternastu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w sytuacji, gdy grunt stanowił niegdyś nieruchomość rolną, wpierw należy uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla całej nieruchomości objętej planowaną inwestycją, nie dla poszczególnych fragmentów nieruchomości, na których inwestycja będzie realizowana etapami.
Wyrok zapadł na kanwie następującego stanu faktycznego i prawnego:
Inwestor złożył wniosek do Prezydenta Miasta o udzielenie pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną oraz wewnętrzną drogą dojazdową, stanowiącą I etap inwestycji polegającej na budowie zespołu czternastu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
Prezydent wydał postanowienie, w którym nałożył na inwestora, zważając na treść art. 35 ust. 3 ustawy prawo budowlane [dalej jako p.b.], obowiązek usunięcia w terminie pewnych nieprawidłowości, w tym m.in. uzupełnienia przedłożonego projektu budowlanego o decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów przeznaczonych pod zabudowę obejmującą docelowy obszar konieczny do wyłączenia z tej produkcji dla zapewnienia samodzielnego funkcjonowania etapów inwestycji.
Inwestor nie uzupełnił w ww. zakresie projektu budowlanego. Z uwagi na wskazane uchybienie organ nie zatwierdził projektu budowlanego i nie wydał decyzji o pozwoleniu na budowę. W uzasadnieniu wskazał on, że, po pierwsze, wniosek o wydane przedmiotowej decyzji został złożony w związku z decyzją ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu 14 wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z przybudowanymi garażami, wraz z niezbędną infrastrukturą, po drugie, że inwestor może podzielić planowaną inwestycję na etapy i wystąpić o pozwolenie na budowę na realizację całej inwestycji w podziale na etapy lub wystąpić o pozwolenie na budowę jednego z etapów, z możliwością wyłączenia pozostałych etapów do odrębnego postępowania, jednakże nie wyłącza to konieczności spełnienia warunków wynikających z art. 33 ust. 3 p.b., tj.:
Pozwolenie na budowę powinno dotyczyć całego zamierzenia budowlanego,
Na wniosek inwestora pozwolenie na budowę może dotyczyć wybranych obiektów, lub zespołu obiektów, pod warunkiem zapewnienia możliwości samodzielnego funkcjonowania tych obiektów lub ich zespołów, zgodnie z przeznaczeniem,
W przypadku wniosku o pozwolenie na budowę wybranych obiektów – inwestor jest zobowiązany do przedłożenia projektu zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego co oznacza, że wnioskowana w takim przypadku decyzja o pozwoleniu na budowę winna zatwierdzać zagospodarowanie terenu całego zamierzenia.
Dlatego też organ uznał, że w przypadku wnioskowania o pozwolenie na budowę I etapu inwestycji, organ winien zatwierdzić rozwiązania projektowe wybranych obiektów oraz projekt zagospodarowania terenu całej inwestycji. Wskazał tym samym, że gdy teren posiada przeznaczenie rolnicze, można zatwierdzić projekt zagospodarowania terenu dla innego sposobu jego wykorzystania jedynie w przypadku uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej.
Odwołanie od powyższej decyzji wniósł inwestor powołując się na fakt, że jego założeniem nie jest całkowite odrolnienie gruntów, ponieważ obecnie wykorzystuje je i zamierza wykorzystywać jako tereny zielone oraz pod działkę ogrodową, a na części nieruchomości znajduje się sad owocowy, którego nie zamierza usuwać. Nadto wskazał on, że według niego z przepisów nie wynika obowiązek odrolnienia gruntów przeznaczonych pod zabudowę inwestorską dla całego zamierzenia budowlanego.
Wojewoda jednak podtrzymał decyzję organu I instancji.
Następnie inwestor złożył skargę na ww. decyzję do WSA. Jednakże sąd oddalił skargę, przyznając rację zarówno organowi I, jak i II instancji. W uzasadnieniu swojego orzeczenia sąd powołał się na inne wyroki na poparcie swojego stanowiska, m.in. na wyrok o sygn. II SA/Kr 81/14, II SA/Bk 989/12.
Problemy z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości rolnych
Od 30 kwietnia br. obowiązują nowe przepisy obrotu nieruchomościami rolnymi. Zgodnie ze znowelizowanym art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Agencji Nieruchomości Rolnej [dalej: ANR] przysługuje prawo pierwokupu również w przypadku nabywania nieruchomości rolnej na innej podstawie niż umowa sprzedaży. W myśl tego przepisu, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:
Zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży,
Jednostronnej czynności prawnej,
Orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,
Innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w szczególności zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego lub podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych),
– ANR działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Zatem w sytuacji zbywania nieruchomości rolnej w trybie egzekucyjnym ANR ma prawo pierwokupu.
Zgodnie z ww. ustawą zawiadomienia ANR dokonuje w tym przypadku sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny (art. 4 ust. 5 pkt 1 lit b).
Wątpliwości jednak pojawiają się w kwestii podmiotu uprawnionego do nabycia nieruchomości rolnej w postępowaniu egzekucyjnym. Jak pisano wcześniej, potencjalnym i jedynym nabywcą może być co do zasady rolnik indywidualny. Biorąc pod uwagę definicję legalną „nabycia nieruchomości rolnej” zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) – należy przez to rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. W egzekucji przybicie następuje w formie postanowienia wydawanego przez sąd. Zatem jest to orzeczenie sądu, które skutkuje nabyciem nieruchomości. Problem w tym, że nie ma przepisów, które stanowiłyby, kto i na jakim etapie ma weryfikować potencjalnego nabywcę gruntu – komornik na etapie licytacji, czy też sąd, który przysądza osobie, która wygrała licytację, prawo własności nieruchomości. Nowe przepisy nie wprowadziły również żadnych zmian do procedury egzekucyjnej kodeksu postępowania cywilnego, które uwzględniałyby przedmiotowe ograniczenia.
Ostatnimi czasy pojawiły się poglądy, według których, jeżeli nowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi nie rozstrzygają tego problemu, to ich się w tym zakresie nie stosuje, a jedynym ograniczeniem w tej sytuacji jest prawo pierwokupu ANR. Nie do końca wydaje się być to pogląd słuszny, biorąc pod uwagę powyżej przytoczoną definicję nabycia nieruchomości rolnej, która budzi pewne wątpliwości w tym zakresie.
Dodatkowy problem stanowi brak przepisów przejściowych – według jakich przepisów prowadzić egzekucję wszczętą przed 30 kwietnia 2016 roku, starych czy nowych? Wciąż nie wiadomo jak to robić.
Warto zaznaczyć również, że pomimo zapowiadanego rozwiązania przytoczonego problemu kolejną nowelizacją, nic się w tym zakresie nie zmieniło, a nowela dotycząca ziemi rolnej, które weszła w życie w dniu 16 sierpnia br. nie przewiduje żadnych zmian w tym zakresie.
Przywrócono możliwość ustalenia wysokości hipoteki między bankiem a kredytobiorcą
Ustawą z 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw 30 kwietnia 2016 roku znowelizowano przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [dalej: u.k.w.h.], ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa [dalej: u.g.n.r.s.p.] oraz ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej: u.k.u.r.], wprowadzając tym samym nowe zasady ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych i ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych w trybie pozaumownym (tj. np. w postępowaniu egzekucyjnym). Jednakże z uwagi ma problemy związane z uzyskiwaniem kredytów, prawodawca ustawą z dnia 6 lipca 2016 roku (wchodzącą w życie w dniu 16 sierpnia 2016 roku) zdecydował się wrócić do poprzedniego stanu prawnego sprzed 30 kwietnia 2016 roku.
Zasady ustanawiania hipoteki wprowadzone dnia 30 kwietnia 2016 roku
Zgodnie z ówcześnie dodanym art. 68 ust. 2a u.k.w.h. suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie mogła przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej [dalej: KW] wnioskodawca był zobowiązany dołączyć operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
W praktyce oznaczało to koniec ustanawiania na rzecz podmiotów finansujących (np. banków) hipoteki w wysokości przekraczającej 100% wartości nieruchomości rolnej. W przypadku finansowania przekraczającego owe 100% wartości nieruchomości, dłużnik mógł być zobowiązany do ustanowienia na rzecz wierzyciela innego, dodatkowego zabezpieczenia w formie uzgodnionej z wierzycielem. Co najważniejsze, w przypadku, gdy nastąpiłby wzrost wartości nieruchomości, wierzyciel nie mógłby odnieść korzyści w razie zaspokojenia z tego tytułu, bowiem owa kwota uległaby „zamrożeniu” na dzień ustanowienia hipoteki.
Ww. ograniczenie miało zastosowanie tylko do hipotek wpisanych do KW od dnia wejścia w życie przedmiotowej regulacji, zatem do hipotek wpisanych do KW przed 30 kwietnia br. stosowało się przepisy dotychczasowe, nieprzewidujące żadnych ograniczeń w tym zakresie.
Zmiany wprowadzone nowelizacją z dnia 6 lipca 2016 roku
Problem jaki powstał po dniu 30 kwietnia br. zauważyło Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi po rozmowie m.in. z przedstawicielami Związków Banków Polskich, Krajowej Rady Notarialnej oraz Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Postulowana zmiana przez Ministerstwo miała na celu, aby suma hipoteki na nieruchomości (objętej działaniem ustawy o ustroju rolnym) nie mogła przewyższać kwoty kredytu lub pożyczki wraz z ich kosztami (odsetki, opłaty, prowizje itp.), a nie wartości rynkowej nieruchomości.
Z uwagi na powyższe problemy, ustawodawca zdecydował się wrócić do poprzedniego stanu prawnego dotyczącego zabezpieczenia hipotecznego i po raz kolejny znowelizował u.k.w.h., uchylając przepis art. 62 ust. 2a u.k.w.h.
Oznacza to, że to sam bank i kredytobiorca będą mogli ustalać wysokość hipoteki. Owa wartość będzie mogła więc być wyższa od wartości działki.
Co do ograniczeń w ustanawianiu hipoteki na nieruchomościach nabytych z Zasobu zasady wprowadza art. 29a u.g.n.r.s.p. Co najważniejsze w tej kwestii – w przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, nabywca musi się zobowiązać, że po pierwsze w okresie 15 lat od nabycia nie ustanowi na nabywanej nieruchomości hipoteki na rzecz innych podmiotów niż Agencja Nieruchomości Rolnych [dalej: ANR], w przypadku natomiast gdyby nie dotrzymał owego zobowiązania – że zapłaci 40% ceny przy sprzedaży. Zatem naruszenie ww. zakazu nie będzie skutkowało nieważnością ustanowienia hipoteki. Co ważne – niedotrzymanie zakazu nie będzie skutkowało zobowiązaniem zapłaty kwoty, jeżeli ANR w formie pisemnej wyrazi zgodę na ustanowienie przedmiotowej hipoteki (przesłanki warunkujące wyrażenie zgody są wymienione w ustawie).
Bankowcy chcą wykładni przepisów dotyczących ziemi rolnej
Związek Banków Polskich [dalej także: związek] sygnalizuje, że zmiany w ustanawianiu hipoteki na nieruchomości rolnej mogą źle wpłynąć na rozwój rolnictwa. Dlatego też pilnie potrzebna jest zmiana przepisów.
Związek wystosował list do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, w którym podniósł kwestię utrudnień, jakie zaczynają się pojawiać w związku z wejściem w życie 30 kwietna 2016 roku nowych przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi, przy czym przede wszystkim chodzi tutaj o znowelizowaną ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego i o księgach wieczystych i hipotece.
Związek zwraca uwagę na to, że coraz częściej z banków docierają do niego sygnały, że ze względu na wątpliwości prawne dotyczące tych przepisów zawieszają one lub znacząco ograniczają finansowanie branży rolniczej. Chodzi tu nie tylko o banki komercyjne, ale również spółdzielcze.
Najwięcej problemów interpretacyjnych stwarza art. 68 ust. 2a ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przewiduje on, że suma hipotek na nieruchomości rolnej nie może przewyższać jej wartości rynkowej ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku zaś o wpis hipoteki załącza się operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
Co to oznacza w praktyce? To oznacza, że nie można udzielić kredytu na inwestycję przekraczającą wartość tej nieruchomości. Nie można zatem, co było wcześniejszą praktyką, dokonać wpisu hipoteki dotyczącej przyszłej wartości tej nieruchomości, tj. tej, która nabierze po przeprowadzeniu inwestycji. Takie stanowisko zajął wiceprezes związku.
Dodatkowo sytuację komplikują odmienne interpretacje wydziałów sądów wieczystoksięgowych art. 68 ust. 2a ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zdania są podzielone – część z nich uważa, że dotyczy on wszystkich nieruchomości rolnych w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, inni natomiast stoją na stanowisku, że spod działania tej ustawy wyjęte są m.in. działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha oraz te, w stosunku do których wydano ostateczne warunki zabudowy wskazujące na inne przeznaczenie niż produkcja rolna.
Zdaniem bankowców, powinno jednoznacznie wynikać z przepisu, które dokładnie nieruchomości rolne wyłączone są spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dodatkowo wskazują oni, że sądy wieczystoksięgowe nie są powołane do tego, by analizować, czy wartość nieruchomości stanowiąca zabezpieczenie kredytu hipotecznego jest tożsama z tą zawartą w operacie szacunkowym. Zdaniem związku wystarczyłoby, gdyby do wniosku o ustanowienie zabezpieczenia dołączyć wyciąg z operatu szacunkowego, który składa się do ewidencji gruntów i budynków.
Aktualnie Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotuje rekomendację dla banków, zgodnie z którą kredyty zaciągnięte przed wejściem w życie przedmiotowej ustawy będą realizowane na dotychczasowych zasadach. Wypracowano również wspólne stanowisko, że nowe regulacje nie stanowią bariery uniemożliwiającej egzekucję zadłużenia, jeśli hipoteka zabezpieczająca kredyt obejmowała nieruchomości rolne o powierzchni poniżej 0,3 ha (zakaz sprzedaży nie dotyczy bowiem takich działek).
Odpowiedzialność Skarbu Państwa za bezprawie legislacyjne
Niezgodność znowelizowanych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej: u.k.u.r.] z Konstytucją RP była podnoszona przez m.in. Rzecznika Praw Obywatelskich, który wskazywał na zbyt daleko idącą ingerencję ustawodawcy w prawo własności czy też prawo swobody działalności gospodarczej. Warto pamiętać również, że owa niezgodność może być również podnoszona w stosunku do prawa UE, w tym do traktatu akcesyjnego Polski do UE, jak też do traktatu o funkcjonowaniu UE [dalej: TFUE]. Taką niezgodność sygnalizowała m.in. Rada Legislacyjna.
W czym przejawia się owa niezgodność?
Przystępując do UE, Polska uzyskała prawo do utrzymania przez 12 lat, a więc do 1 maja 2016 roku, ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych i leśnych przez obywateli państwo członkowskich. Ustalono tym samym, że w żadnym przypadku, obywatele Państw Członkowskich lub osoby prawne utworzone zgodnie z przepisami innego Państwa Członkowskiego nie mogą być traktowane w sposób mniej korzystny, w zakresie nabywania nieruchomości rolnych leśnych, niż w dniu podpisania Traktatu o Przystąpieniu. Problem polega na tym, że aktualnie nowa ustawa rolna może być uznana za akt bardziej restrykcyjny od ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a to może być podstawą do postawienia zarzutu jej niezgodności z traktatem akcesyjnym.
Ponadto, w TFUE została sformułowana zasada swobody działalności gospodarczej i swobody przepływu kapitału, co również należy odnieść do nowych przepisów regulujących obrót nieruchomościami rolnymi, z uwzględnieniem prawa ustawodawcy do wprowadzenia ograniczeń w obrocie ziemią rolną ze względu na interes publiczny, ale tym samym również z poszanowaniem zasady proporcjonalności i niedyskryminacji przewidzianych w TFUE.
Zgodnie wskazuje się, że nowe przepisy spowodują ograniczenie liczby transakcji i odpływ kapitału z rynku nieruchomości rolnych, a w konsekwencji spadek ich cen. Problemy mogą też napotkać ci przedsiębiorcy, którzy prowadzą lub planują podjęcie działalności z udziałem nieruchomości rolnych, chociaż obecnie nie są one wykorzystywane na cele rolne. Nie lada kłopotem może być przede wszystkim zakończenie tych projektów inwestycyjnych realizowanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które rozpoczęły się przed dniem wejścia w życie nowych przepisów, a które nie zostały sfinalizowane do dnia 30 kwietnia 2016 roku.
Odpowiedzialność Skarbu Państwa w związku z wejściem w życie nowych przepisów
Formalną drogę w tym zakresie otwiera art. 4171 kodeksu cywilnego, którzy przewiduje odpowiedzialność deliktową Skarbu Państwa m.in. z tytułu szkód wyrządzonych tzw. bezprawiem legislacyjnym, czyli wydaniem aktów prawnych niezgodnych z normami nadrzędnymi.
W przypadku niezgodności działań polskiego ustawodawcy z Konstytucją RP, aby móc wszcząć postępowanie odszkodowawcze, na wstępie należy powołać się na wydane orzeczenie przez Trybunał Konstytucyjny, czy to w ramach kontroli abstrakcyjnej, na skutek wniesionej skargi kasacyjnej czy też pytania prawnego. Aktualnie, biorąc pod uwagę całokształt uprawnień Trybunału Konstytucyjnego i procedury orzekania, ocena zgodności przepisów nowej ustawy rolnej z Konstytucją, nawet jeżeli nastąpi, to nieprędko.
Jednak, biorąc pod uwagę normy wyższego rzędu, nie należy zapominać o normach prawa UE. Tutaj kwestia wykazania niezgodności przebiega nieco inaczej – kontrola taka może być już dokonana w toku procesu odszkodowawczego. Wygląda to w ten sposób, że sąd krajowy po otrzymaniu pozwu opartego na zarzutach niezgodności prawa krajowego z prawem unijnym w toku postępowania o naprawienie szkody może skorzystać z możliwości wystąpienia do unijnego Trybunału Sprawiedliwości z tzw. pytaniem prejudycjalnym dotyczącym wykładni prawa unijnego w istotnym dla sprawy zakresie. Instytucja ta jest coraz częściej stosowana przez polskie sądy, w ciągu ostatnich 5 lat w TSUE zarejestrowano 50 pytań skierowanych przez polskie sądy.
Wynika z tego, że już teraz istnieje droga sądowa umożliwiająca poszkodowanym nowymi przepisami u.k.u.r. dochodzenia swoich roszczeń w postępowaniu cywilnym przed sądami polskimi. Wytaczając powództwo należy dokładnie uzasadnić niezgodność nowej ustawy rolnej z przepisami prawa UE oraz wykazać konkretną szkodę majątkową, która powstała w wyniku jej przyjęcia. W grę wchodzić mogą m.in. uszczerbki związane ze spadkiem wartości nieruchomości czy też fiaskiem rozpoczętych procesów inwestycyjnych.
Warto zasygnalizować również, że w przedmiotowej sytuacji, za pomocą ustawy o postępowaniu grupowym, można nie tylko dochodzić w jednym postępowaniu roszczeń o zapłatę przez grupę podmiotów znajdujących się w takiej samej sytuacji faktycznej i prawnej, ale także wytoczyć powództwo o ustalenie odpowiedzialności Skarbu Państwa. Taki wyrok ustalający odpowiedzialność następnie stanowiłby podstawę już do określenia wysokości poniesionej szkody.
Źródło: http://archiwum.rp.pl/artykul/1310629-Ziemia-rolna:-panstwo-zaplaci-za-bezprawie-legislacyjne.html
Prawo pierwokupu dla Lasów Państwowych wcale nie musi oznaczać ograniczenia obrotu nieruchomościami leśnymi
30 kwietnia 2016 roku nie tylko nastąpiły zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi, ale również w obrocie nieruchomościami leśnymi, choć nie w tak dużym stopniu. Głównie dotyczy to przyznania Lasom Państwowym [dalej: LP] prawa pierwokupu (art. 37a ustawy o lasach).
Trzy przypadki, w których LP przysługuje prawo pierwokupu
Zgodnie z nowelizacją, Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu z mocy prawa w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:
1) oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
2) przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
3) objętego planem urządzania lasu albo decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych.
Sprawa na pozór wydaje się jasna, aczkolwiek po jej głębszej analizie pojawia się jej drugie dno. Problem bowiem polega na tym, że przy zastosowaniu instytucji pierwokupu nie bierze się pod uwagę faktycznego wykorzystywania nieruchomości, ale ich przeznaczenie z ewidencji gruntów i budynków, a najczęściej jedno z drugim nie ma wiele wspólnego. Często nie chodzi o typowy las, ale o działki letniskowe, ze znajdującymi się na nich willami, fabrykami czy magazynami. Dodatkowo, jak podkreślają notariusze, nie ma przy tym znaczenia czy las rośnie na całej działce, czy zajmuje jedynie jej skrawek, bowiem konsekwencja niezachowania ww. trybu – nieważność – dotyczy całej umowy. Dlatego też już teraz sygnalizują oni, że w momencie, gdy pojawi się podejrzenie, iż działka ma charakter leśny, będą stosowali prawo pierwokupu.
Zmiany nie takie straszne?
Niewątpliwie obowiązek stosowania prawa pierwokupu wydłuży przeprowadzenie transakcji. Jednak prawnicy podnoszą, że mało jest prawdopodobne, by LP przejmowały wszystkie letniska, wille czy fabryki. Dodatkowo wskazuje się, że powinna ukształtować się w tym zakresie linia orzecznicza. Można oczywiście w drodze analogii stosować orzecznictwo Sądu Najwyższego [dalej: SN] dotyczące nieruchomości rolnych, jednak nie jest ono również jednolite. W jednym z orzeczeń SN stanął na stanowisku, że tylko przeważające przeznaczenie nieruchomości ma znaczenie (sygn. CSK 93/12).
Jakie więc kroki należy podjąć w celu rozwiania wątpliwości czy dana nieruchomość ma charakter leśny?
Wystąpić o wypis z ewidencji gruntów i budynków, by sprawdzić czy jego działka ma oznaczenie Ls;
Nawet w przypadku, gdy nie ma oznaczenia Ls, wystąpić do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zaświadczenie, czy działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zalesienie;
Jeśli planu nie uchwalono, to należy zapytać czy wydano warunki zabudowy w tej kwestii;
Warto również sprawdzić czy nieruchomość posiada uproszczony plan urządzenia lasu oraz ustalić, czy starosta wydał decyzję określającą zadania z gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych.
Nowe zasady obrotu nieruchomościami rolnymi w pigułce
30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 14 kwietnia 2016 roku, która wprowadza poważne ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi. Poniżej wskazujemy najważniejsze informacje o nowych zasadach zbywania i nabywania gruntów rolnych, które obowiązują od dnia 30 kwietnia 2016 roku.
Czym są nieruchomości rolne?
Nieruchomości rolne to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Takie funkcjonalne określenie tych nieruchomości: „są lub mogą być wykorzystywane” oznacza, że kategoria ta jest zakreślona niezwykle szeroko i za nieruchomość rolną należy uznać nawet przysłowiowy plac w centrum miasta, bo przecież może on zostać wykorzystany w produkcji roślinnej lub zwierzęcej.
Przepisów wprowadzonych tą ustawą nie stosuje się do:
gruntów rolnych o powierzchni nie przekraczającej 0,3 ha;
gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej;
nieruchomości rolnych położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;
nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Co rozumiemy pod pojęciem „nabycia”?
Nabyciem nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest każde przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Jak widać jest ono zakreślone niezwykle szeroko i znajduje zastosowanie nawet w tych sytuacjach, w których teoretycznie nie ma miejsca zmiana właściciela np. przy przekształceniu w spółkę prawa handlowego.
Kto może nabyć nieruchomość rolną?
Nieruchomość rolną może nabyć jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, przez nią osobiście prowadzonego.
Wyjątkami od powyżej wskazanej zasady jest nabycie przez osobę bliską, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą w jego imieniu Agencję Nieruchomości Rolnych, Kościoły i inne związki wyznaniowe, a także nabycie w wyniku dziedziczenia i zapisu windykacyjnego oraz w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.
Jakie obowiązki wiążą się z nabyciem nieruchomości rolną?
Ustawa poza ograniczeniami w nabyciu nieruchomości rolnej nakłada również na nabywcę obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku gdy nabywcą jest osoba fizycznej musi ona prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nieruchomość rolna nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody sądu, do którego należy złożyć wniosek o wyrażenie takiej zgody jeżeli z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy, konieczne jest jej zbycie.
Wolnym od powyżej wskazanych obowiązków jest nabycie przez osobę bliską, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą w jego imieniu Agencję Nieruchomości Rolnych, Kościoły i inne związki wyznaniowe, a także nabycie w wyniku dziedziczenia i zapisu windykacyjnego.
Jakie uprawnienia ma Agencja Nieruchomości Rolnych?
Agencji Nieruchomości Rolnych będzie przysługiwało prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości rolnych i wykupu nieruchomości rolnych w innych sytuacjach przeniesienia własności nieruchomości rolnych.
Prawo pierwokupu to nic innego niż wstąpienie przez ANR do umowy sprzedaży w miejsce nabywcy, a w przypadku gdy cena sprzedaży wydaje się Agencji zbyt duża, może ona się zwrócić do sądu o ustalenie wartości sprzedawanej nieruchomości rolnej. Prawo pierwokupu nie przysługuje Agencji, gdy rolnik indywidualny powiększa swoje gospodarstwo rodzinne do powierzchni 300 ha (wszystkie grunty muszą być położone w gminie zamieszkania rolnika indywidualnego lub w gminie graniczącej z tą gminą) oraz gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działająca w jego imieniu Agencję Nieruchomości Rolnych, osoba prawna tego samego Kościoła lub innego związku wyznaniowego co zbywca.
Agencja Nieruchomości Rolnych może złożyć oświadczenie o wykupie nieruchomości rolnych, gdy nabycie następuje w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży, jednostronnej czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji publicznej, innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego. Zastosowanie znajdą wszystkie powyżej wskazane wyłączenia zastosowania przepisów.
Jaki wpływ będzie miała nowa ustawa na prowadzenie spółek prawa handlowego?
Ustawodawca zabezpieczył się również przed przenoszeniem własności nieruchomości rolnych poprzez sprzedaż udziałów, akcji, czy ogółu praw i obowiązku wspólnika w spółkach będących właścicielami gruntów rolnych.
Sprzedaż udziałów lub akcji spółek kapitałowych będących właścicielami nawet najmniejszych gruntów rolnych będzie wiązać się z możliwością skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu tych udziałów lub akcji, wyjątkiem od tej zasady będzie sprzedaż akcji na zorganizowanym rynku giełdowym lub sprzedaż udziałów lub akcji na rzecz osoby bliskiej. Dodatkowo Agencji Nieruchomości Rolnych przed nabyciem tych udziałów lub akcji przysługiwać będzie prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach.
W spółkach osobowych, czyli jawnych, partnerskich, komandytowych i komandytowo-akcyjnych, będących właścicielami nawet najmniejszych gruntów rolnych w sytuacji zmiany wspólników lub przystąpienia nowych, Skarb Państwa będzie miał prawo do wykupienia z tych spółek ziem rolnych. Spółka w której dokonują się tego typu zmiany zobowiązana jest zawiadomić Agencję Nieruchomości Rolnych o ich dokonaniu (ma na to miesiąc), do zawiadomienia należy dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków każdej nieruchomości rolnej stanowiącej własność spółki. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy zamiast dotychczasowego wspólnika, wspólnikiem zostaje osoba mu bliska oraz gdy nowym wspólnikiem w spółce jest osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.
Tak prezentują się w pigułce zmiany w zasadach zbywania i nabywania gruntów rolnych. Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią w przypadku pytań dotyczących nowej regulacji.
Czy zapis wyłączający spod stosowania nowych przepisów o obrocie gruntami rolnymi nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha otwiera furtkę dla budujących?
Jak wspomniano w poprzednim artykule, spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zmienianej ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 14 kwietnia 2016 roku wyłączono nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Zdaniem niektórych prawników otwiera to furtkę dla budujących, bowiem uważają oni, że złotym środkiem na obejście ustawy jest podział gruntu rolnego metrażowo o wiele większego niż 0,3 ha, na nieruchomości mniejsze niż 0,3 ha, ich sprzedaż, a następnie scalenie.
Potencjalne wyjścia są dwa – albo zmiana przeznaczenia nieruchomości z rolnej na inny cel poprzez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [dalej: MPZP] bądź uzyskanie odpowiednio decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzji lokalizacji inwestycji celu publicznego albo podział gruntów rolnych z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności przesłanek w niej zawartych.
Zmiana przeznaczenia nieruchomości rolnej
Na wstępie warto zauważyć, że definicja nieruchomości rolnej zawartej w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej: u.k.u.r.] nie ulega zmianie z dniem 30 kwietnia 2016 roku. Zgodnie z jej art. 2 pkt 1 jako nieruchomość rolną należy pojmować nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zatem obrót nieruchomościami bez względu na ich wielkość jest dozwolony pod warunkiem, że są one objęte planem, a dodatkowo ich przeznaczenie w MPZP określone jest jako inne niż rolne. W przypadku więc, gdy jesteśmy właścicielami nieruchomości rolnych większych niż 0,3 ha i chcemy je sprzedać bez dokonywania podziału, jedynym wyjściem będzie zmiana przeznaczenia działki w MPZP (bądź objęcie jej planem) na cele inne niż rolne, bowiem aktem wyłączającym zastosowanie przepisów będzie tylko MPZP.
W przypadku natomiast, gdy działka nie jest i nie będzie objęta planem, w grę wchodzi decyzja o warunkach zabudowy [dalej: WZ] czy decyzja o lokalizacji celu publicznego, a następnie podział gruntu. Warto jednak zaznaczyć, że można się o nie starać jedynie w przypadku gruntów rolnych niższych klas, tj. IV-VI, bowiem zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klas I-III może nastąpić jedynie w MPZP.
Dlaczego warto starać się w takim wypadku o wydanie WZ, skoro zgodnie z art. 11 pkt 2 ustawy zmieniającej, przepisów znowelizowanej u.k.u.r. nie stosuje się do nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne? Rzeczywiście WZ nie będzie wyłączała spod ograniczonego obrotu, natomiast będzie miała znaczenia dla przeprowadzenia podziału na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami [dalej: u.g.n.]. bowiem podział działek rolnych na mniejsze niż 0,3000 ha jest wysoce utrudniony, o czym mowa poniżej. Z tego względu należy zwrócić uwagę na art. 93 ust. 2a u.g.n., który stanowi, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.
Zgodnie natomiast z art. 92 ust. 2 u.g.n. za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem, w przypadku, gdy nie obowiązuje MPZP, a wydano WZ (wydaje się, że bez rozróżnienia charakteru przeznaczenia terenu), nieruchomość taką na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami rozumie się jako nieruchomość nie wykorzystywaną na cele rolne. Czyli mając WZ można dokonać podziału na działki mniejsze niż 0,3000 ha, bowiem nieruchomość taką nie traktuje się jako grunt rolny, a podziału dokonuje się analogicznie jak w przypadku podziału nieruchomości przeznaczonej na zabudowę mieszkaniową.
Sprowadza się to do tego, że wystarczy przekształcić działkę rolną i na tej podstawie dokonać jej podziału. W tej sytuacji wydzielone działki powinny spełniać wszelkie wymogi zawarte w rozdziale I u.g.n., a tym samym przejść przez całą procedurę administracyjnoprawną aż do uzyskania decyzji podziałowej wydawanej przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Tym sposobem uniknie się rygorów nakładanych przez ustawę o gospodarce nieruchomościami co do wydzielania działek mniejszych niż 0,3000 ha.
Podział nieruchomości rolnej
Zgodnie z art. 92 ust. 1 u.g.n. przepisów dotyczących podziału gruntów nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Zatem, podział nieruchomości rolnej może odbywać się arbitralnie, bez uzyskania decyzji podziałowej, ale pod warunkiem, że nie spowoduje to m. in. wydzielenia działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Zapis ten ma służyć zapobieganiu nadmiernemu rozdrobnieniu gruntów i zachowaniu ładu przestrzennego. W tej sytuacji podział nieruchomości rolnych dokonywany jest bez przeprowadzenia administracyjnoprawnej procedury decyzyjnej. Jest on przeprowadzany na podstawie przepisów prawa geodezyjnego i kartograficznego poprzez sporządzenie stosownego operatu podziałowego, który po przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego we właściwym terytorialnie ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, stanowi podstawę do wykazania przebiegu nowo określonych granic działek ewidencyjnych w ewidencji gruntów i budynków. Organem właściwym w tym zakresie jest starosta.
Jednym ze sposobów na poradzenie sobie z reżimem ww. ustawy wydaje się być podział nieruchomości rolnej na działki nieco większe niż 0,3000 ha (ponieważ w tym przypadku, jak wspomniano wyżej, nie mają zastosowania przepisy dotyczące podziału nieruchomości), a następnie wydzielenie z nich gruntu pod drogi wewnętrzne. W tym drugim procesie należy jednak uzyskać decyzję podziałową wójta, burmistrza, prezydenta miasta, jednak w tej sytuacji nie znajdują zastosowania przesłanki z art. 93 ust. 2a u.g.n. W konsekwencji powstaną działki mniejsze niż 0,3000 ha, które są zwolnione spod reżimu omawianej ustawy. Aby uniknąć wątpliwości co do odrębności powstałych nieruchomości rolnych, należy każdej z nich założyć inną księgę wieczystą, bowiem zgodnie z postanowieniem SN z 30 października 2003 roku, o sygn. IV CK 114/02, stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 §1 k.c.
Można również wydzielić kilka działek rolnych większych aniżeli 0,3000 ha. Jedna z działek musiałaby nieformalnie sprawować funkcję drogi wewnętrznej, nie wskazując wprost w planie podziału, iż jest to droga dojazdowa, bowiem organ może potraktować to jako spełnienie przesłanki z art. 92 ust. 1 u.g.n. (tj. dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi). Na tę działkę (docelowo drogę) trzeba uzyskać decyzję podziałową. Następnie należałoby poszerzyć tę nieruchomość przeznaczoną pod drogę kosztem wszystkich pozostałych działek, tym samym zmniejszając powierzchnię każdej wydzielonej działki tak, by metraż jej mieścił się w pułapie do 0,3000 ha. W taki sposób, wydzielając choćby skrawek z każdej działki i przyłączając je do działki pozostawionej i stanowiącej docelowo naszą drogę, spełniamy warunek zawarty w art. 93 ust. 2a u.g.n.– działki te zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości.
Kolejnym trybem wskazywanym przez prawników jest podział nieruchomości rolnej, w wyniku którego powstać mają działki rolne mniejsze niż 0,3000 ha, a następnie założyć dla każdej z nich księgę wieczystą księgi wieczystej. W tej sytuacji należy stosować przepisy dotyczące podziału, a w tym uzyskać decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości. Są jednak wątpliwości co do jego legalności z uwagi na to, że jest to możliwe jedynie w przypadku spełnienia przesłanek z art. 93 ust. 2a u.g.n. – gdy działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami1. Jako nieruchomości sąsiednie należy uznać tylko taką nieruchomość, która stanowiąc przedmiot odrębnej własności w znaczeniu wieczystoksięgowym posiada z nieruchomością dzieloną przynajmniej jeden wspólny punkt współrzędnych, przez który przechodzi ich prawna granica, rozdzielająca obie nieruchomości. Zatem za nieruchomości sąsiednie należy przyjąć również działki gruntu stanowiące własność tego samego podmiotu, jeżeli jednak dla działek tych prowadzone są odrębne księgi wieczyste, a więc w chwili podziału nieruchomości te muszą mieć oddzielne księgi wieczyste2. W doktrynie przyjmuje się bowiem, że jeżeli jeden z tych warunków nie zostanie spełniony, nie jest możliwie wydzielenie działek rolnych mniejszych niż 0,3000 ha, a decyzja zatwierdzająca taki podział będzie wydana bez podstawy prawnej, tym samym będzie dotknięta ona wadą nieważności3. Wątpliwości nasuwa również dalsza część przepisu, która stanowi, że w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Zastrzeżenie w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości terminu do dokonania czynności zbycia wydzielonej działki rolnej o powierzchni poniżej 0,3000 ha należy potraktować zatem jako wydanie decyzji z zastrzeżeniem dokonania przez jej stronę czynności zbycia wydzielonej działki gruntu w wyznaczonym terminie. W przypadku jego niedochowania, organ, który wydał decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, zobowiązany będzie po upływie terminu wskazanego w decyzji do jej uchylenia na podstawie art. 162 §2 k.p.a4.
W tej sprawie zajął również stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 stycznia 2013 roku o sygn. I OSK 1558/11, w którym uznał, że podział gruntu rolnego na działki mniejsze niż 0,3000 ha, bez spełnienia przesłanek wymienionych wyżej, nie ma żadnych podstaw prawnych i jest niedopuszczalny.
Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że teoretycznie można znaleźć kilka sposobów na dokonanie transakcji mimo obowiązywania przepisów ograniczających obrót nieruchomościami rolnymi, jednak nie wszystkie z nich w praktyce mogą okazać się wykonalne.
Szczegółowych informacji dotyczących interpretacji nowych przepisów ograniczających obrót ziemią rolną udzielą Prawnicy z FILIPIAKBABICZ. Kancelaria Prawna.
1 E. Mzyk, Komentarz do art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami, [w:] red. S. Kalus, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, s. 551, Warszawa, 2012; K. Marciniuk, Komentarz do art.92 ustawy o gospodarce nieruchomościami, [w:] red. P. Czechowski, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, LEX.
2 M. Wolanin, Podział nieruchomości rolnych i leśnych na cele inwestycyjne w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami, cz. II, Nieruchomości, rok 2009, nr 6, s. 4.
3 E. Mzyk, op. cit., s. 552.
4 M. Wolanin, op. cit.
Transakcje z wykorzystaniem spółek pozwalają na obrót ziemią rolną.
Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw uchwalona przez Sejm 14 kwietnia 2016 roku teoretycznie uniemożliwia sprzedaż nieruchomości rolnych pomiędzy osobami prywatnymi i spółkami. Jednak przepisy te nie są do końca szczelne, po przeprowadzeniu kilku zabiegów prawnych, można będzie dokonać zmiany właściciela nieruchomości rolnych bez niebezpieczeństwa ich wykupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych po cenie przez nią ustaloną.
Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu udziałów lub akcji spółek, będących właścicielami nieruchomości rolnych
Ustawodawca uszczelnił zapisy tej ustawy, nadając Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu, czyli wstąpienia do umowy sprzedaży jako nabywcy, udziałów lub akcji spółek, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Oznacza to, że od 30 kwietnia 2016 roku każda transakcja tego rodzaju może wiązać się z niebezpieczeństwem utraty udziałów lub akcji w spółkach na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa. Bez znaczenia jest tu przedmiot działalności wykonywany przez spółkę, wartość transakcji, czy powierzchnia gruntów rolnych będących własnością spółki. Takie uprawnienia ANR miały zagwarantować jednolitość stosowania przepisów i uniemożliwić handel nieruchomościami rolnymi poprzez sprzedaż całych spółek (zamiast sprzedać grunt rolny, można by sprzedać spółkę, która jest właścicielem gruntu rolnego, rezultat byłby ten sam – zmiana właściciela).
Agencja Nieruchomości Rolnych nie ma prawa pierwokup udziałów lub akcji spółek, będących właścicielami spółek, które mają nieruchomości rolne
Sposobem na uniknięcie zagrożenia skorzystania przez ANR z prawa pierwokupu udziałów lub akcji jest zbycie wszystkich udziałów lub akcji w spółce posiadającej grunt rolny do kolejnej spółki jeszcze przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 30 kwietnia 2016 roku. Będziemy mieli wtedy do czynienia z charakterystyczną strukturą: spółka-matka (ma 100% udziałów lub akcji w spółce-córce), a spółka-córka jest właścicielem nieruchomości rolnej. Sprzedaż udziałów lub akcji w spółce-matce nie będzie zagrożone pierwokupem ANR, gdyż spółka-matka nie jest właścicielem nieruchomości rolnej, jest jedynie właścicielem spółki-córki, która ma nieruchomości rolne. Rezultatem takiego działania będzie zmiana osoby faktycznie uprawnionej do rozporządzania nieruchomością, bez zmiany właściciela samej nieruchomości.
Sytuacja taka została przedstawiona na schemacie, wskazano na nim jaką strukturę korporacyjną należy utworzyć, aby móc zbywać nieruchomości rolne.
Aby skorzystać z przedstawionego wyżej sposobu należy się pośpieszyć! Wszelkich formalności (utworzenie lub zakup gotowych spółek, zbycie udziałów lub akcji i wniesienie nieruchomości do spółki) należy dokonać do dnia 29 kwietnia 2016 roku włącznie. Umowa przeniesienia własności udziałów lub akcji, tak samo jak wniesienia nieruchomości do spółki skuteczna jest z chwilą jej zawarcia, a więc na skuteczność tych działań nie wpływa wpis do odpowiednich rejestrów (Ksiąg Wieczystych, czy Krajowego Rejestru Sądowego).
Procedura odrolnienia i wyłączenia z produkcji gruntów rolnych sposobem na obejście nowych przepisów o obrocie nieruchomościami rolnymi?
Zapisy uchwalonej przez Sejm dnia 14 kwietnia 2016 roku Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw przede wszystkim wstrzymują sprzedaż nieruchomości rolnych pomiędzy osobami prywatnymi i spółkami. Ustawa wskazuje bowiem, że nabywcą gruntów rolnych może być jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba posiadająca wykształcenie rolnicze i zamieszkująca na terenie gminy na której leży ta nieruchomość. Ponadto rolnik indywidualny nie może posiadać więcej niż 300 ha ziem rolnych i musi zobowiązać się do osobistego gospodarowania na zakupionym gruncie przez okres 10 lat, w tym czasie nie może on zbyć ani oddać nikomu innemu w użytkowanie tych gruntów. Osoby prawne (poza Kościołami) nie będą mogły więc zakupić nieruchomości rolnych, bez względu na ich wielkość. Sprzedaż udziałów lub akcji spółek kapitałowych będących właścicielami nawet najmniejszych gruntów rolnych będzie wiązać się z możliwością wykupu tych udziałów czy akcji przez Skarb Państwa (z wyłączeniem obrotu giełdowego). W spółkach osobowych posiadających nieruchomości rolne w sytuacji zmiany wspólników lub przystąpienia nowych Skarb Państwa będzie miał prawo do wykupienia z tych spółek ziem rolnych. Co zrobić mają osoby fizyczne i spółki posiadające nieruchomości rolne, w jaki sposób wyłączyć swoje grunty spod reżimu ustawy?
Odpowiedzi na te pytania udzielą prawnicy z FILIPIAKBABICZ. Kancelarii Prawnej.
Nieruchomość rolna w rozumieniu znowelizowanej Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Przepisy znowelizowanej Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego każą posługiwać się definicją „nieruchomości rolnej” z Kodeksu Cywilnego, w którym termin ten oznacza nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Takie funkcjonalne określenie tych nieruchomości: „są lub mogą być wykorzystywane” oznacza, że kategoria ta jest zakreślona niezwykle szeroko i za nieruchomość rolną należy uznać nawet przysłowiowy plac w centrum miasta, bo przecież może on zostać wykorzystany w produkcji roślinnej lub zwierzęcej.
Ustawodawca wyłącza zastosowanie przepisów tej ustawy jedynie do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, a w przypadku gdy nieruchomości te są zabudowane w dniu 30 kwietnia 2016 roku ich powierzchnia musi być mniejsza niż 0,5 ha. Poza tym nowych przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne oraz tych, które w dniu 30 kwietnia 2016 roku w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone zostały na cele inne niż rolne.
Wyłączenie nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha z postanowień tej ustawy pojawiło się w jej treści w ostatnim momencie, w skutek poprawki złożonej przez Senatorów, która następnie zyskała aprobatę Sejmu. Dla każdego kto wyobraził sobie teraz podział gruntu rolnego na mniejsze działki, tak by sprzedać je według dotychczasowych zasad, mamy złą wiadomość – przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost wskazują, że procedury podziału nieruchomości nie można przeprowadzić jeżeli nowo powstałe działki mają mieć powierzchnie mniejszą niż 0,3 ha.
Z raportu „Analiza stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gminach w 2013 roku” z dnia 13 lutego 2015 roku opracowanego przez PAN na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, wynika że na koniec roku 2013 aż 48,4 % terenów w kraju było przeznaczonych na cele rolnicze. W tym samym raporcie wskazane jest, że Polska pokryta jest planami zagospodarowania przestrzennego w 28,6%, a w tych planach tereny przeznaczone na cele rolnicze to 42,5%.
Zdecydowana większość gruntów rolnych w Polsce podchodzi więc pod definicję nieruchomości rolnej i wobec nich będą stosowane ograniczenia w możliwości zbycia i nabycia.
Odrolnienie nieruchomości rolnej
Na procedurę odrolnienia gruntu składają się dwa etapy: zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy i wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Dla nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast wystarczy jedynie wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych o jakości gleby klas I – III wymaga zgody Ministra Rolnictwa, za wyjątkiem tych spełniających łącznie następujące warunki: grunt znajduje się w obszarze zwartej zabudowy, odległość od najbliższej działki budowlanej i drogi publicznej nie jest większa niż 50 metrów, a ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha. Zgoda Ministra Rolnictwa nie jest więc wymagana dla gruntów rolnych o niższej jakości gleby, czyli klas IV-VI.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany jest przez Radę Gminy lub Radę Miasta i jest wiążący dla całego terenu, który obejmuje. Niestety jego uchwalenie nie jest obowiązkowe, a wysokie koszty i czas potrzebny do jego uchwalenia sprawiają, że tylko 1/3 Polski pokryta jest planami. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, że w przypadku braku planu określenie sposobów zagospodarowania i zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy – takie stanowisko przyjmują też Sądy Administracyjne. Należy mieć na uwadze fakt, że decyzja o warunkach zabudowy na gruntach rolnych może być wydana jedynie dla gruntów, których przeznaczenie na cele inne niż rolne nie wymaga zgody ministra.
Zwieńczeniem procedury odrolnienia jest decyzja Starosty lub Prezydenta Miasta o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Decyzja wydawana jest na wniosek właściciela gruntu, do którego załącza odpowiedni dokument (wyciąg z planu lub decyzję) potwierdzający zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. Starosta lub Prezydent Miasta może nie wyrazić zgody w przypadku gruntów lepszej jakości, lecz przy gruntach gorszej jakości zobowiązany jest wydać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Decyzja ta wiąże się z obowiązkiem wniesienia opłaty za wyłączenie w wysokości uzależnionej od jakości gruntu oraz powierzchni, a następnie wnoszenia opłaty rocznej w wysokości 10 % opłaty za wyłączenie przez okres 10 lat.
Pozwolenie na budowę lub inne niż rolnicze wykorzystanie gruntu zostanie wydane właścicielowi takiej nieruchomości dopiero gdy będzie posiadał decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Oznaczenie danego gruntu w ewidencji gruntów i budynków jako rolnych ma charakter wtórny i pomocniczy, nie mający żadnej mocy wiążącej dla przeznaczenia gruntu. Zmiany w ewidencji w tym zakresie dokonywane są z urzędu, zgodnie z treścią decyzji administracyjnej zmieniającej przeznaczenie gruntu.
Po lekturze przepisów znowelizowanej Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy jej uregulowania odnoszą się również do nieruchomości rolnych po pełnej procedurze odrolnienia, czyli zmianie przeznaczenia gruntu oraz decyzji o jej wyłączeniu z produkcji rolnej.
Jako Kancelaria identyfikujemy ryzyko uznania za nieważne transakcji dotyczących odrolnionych gruntów i długotrwałego postępowania sądowego, w celu uzyskania jednoznacznego stanowiska sądów powszechnych.
Decyzja o warunkach zabudowy na cele nierolnicze w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego weszła w życie w 2003 roku i od tego czasu trwa dyskusja, czy decyzja o warunkach zabudowy określająca jej przeznaczenie na cele budowlane niezwiązane z działalnością rolniczą jest równoznaczna z planem zagospodarowania przestrzennego. W ustawie wskazano wszak, że nie stosuje się jej zapisów jedynie do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, jak więc traktować nieruchomości położone na obszarach nieobjętych planem z decyzją o warunkach zabudowy?
Przed tym problemem stanęli przede wszystkim notariusze, przed którymi zawierano umowy sprzedaży nieruchomości. Sprawą zajęła się Krajowa Rada Notarialna, która po uzgodnieniu z Agencją Nieruchomości Rolnych wydała stanowisko, w którym wskazała, że jedynie aktualna decyzja o warunkach zabudowy terenu, która określa jego przeznaczenie na cele budowlane nie związane z działalnością wytwórczą w rolnictwie, stanowi podstawę uznania nieruchomości za nierolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W taki sposób ukształtowała się więc praktyka notariuszy, z którą zgadza się Agencja Nieruchomości Rolnych.
Niepokój wzbudzają jednak przepisy wprowadzające tę nowelizację, które mówią, że postanowień znowelizowanej ustawy nie stosuje się do: „nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.”. Wykładnia logiczna tego przepisu wskazuje, że nawet uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości rolnej na cele inne niż rolnicze po 1 maja 2016 roku nie wyłączy tej nieruchomości z zakresu stosowania rygorystycznych zasad w obrocie.
Dlatego jako Kancelaria zalecamy ostrożność w przyszłych transakcjach dotyczących gruntów rolnych z decyzją zabudowy na cele nierolnicze, gdyż nie ma pewności jak Agencja Nieruchomości Rolnych i sądy będą interpretowały te przepisy. Transakcje takie mogą być unieważniane, a w niektórych przypadkach nieruchomości te zostaną wykupione przez Agencję Nieruchomości Rolnych za cenę zgodną ze średnią ceną gruntów rolnych w danym województwie.
+48 61 222 43 80

References: art. 2
 art. 7
 art. 2
 art. 7
 art. 2
 art. 449
 art. 2
 art. 7
 art. 12
 art. 3
 art. 4
 art. 6
 art. 7
 art. 12
 art. 12
 art. 2
 art. 12
 art. 1
 art. 2

art. 125
 art. 5
 art. 453
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 3
 art. 3
 art. 9
 art. 2
 art. 5
 art. 453
 art. 2
 art. 94
 art. 96
 art. 461
 art. 2
 art. 461
 art. 2
 art. 2
 art. 47
 art. 1
 art. 9
 art. 35
 art. 10
 art. 35
 art. 36
 art. 29
 art. 12
 art. 13
 art. 29
 art. 12
 art. 12
 art. 3
 art. 4
 art. 6
 art. 7
 art. 13
 art. 3
 art. 7
 art. 4
 art. 7
 art. 7
 art. 13
 art. 29
 art. 12
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 7
 art. 2
 art. 7
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 7
 art. 12
 art. 3
 art. 4
 art. 6
 art. 7
 art. 12
 art. 2
 art. 56
 art. 131
 art. 83
 art. 35
 art. 33
 art. 4
 art. 68
 art. 62
 art. 29
 art. 68
 art. 68
 art. 4171
 art. 2
 art. 11
 art. 93
 art. 92
 art. 92
 art. 93
 art. 46
 art. 92
 art. 93
 art. 93
 art. 162
 art. 92
 art.92