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CARE Calificadora de Riesgo. Montevideo, Junio de CARE Juncal 1437 Oficina 106. Tel - PDF
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José Carlos Gallego Pereyra
1 CALIFICACIÓN DE RIESGO DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN EN EL DOMINIO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO FINANCIERO CASASURU DE DESARROLLO DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL I CARE Calificadora de Riesgo Montevideo, Junio de 2015 CARE Juncal 1437 Oficina 106. Tel2 SUMARIO Página RESUMEN GENERAL 3 SECCIÓN I INTRODUCCIÓN 4 SECCIÓN II EL FIDEICOMISO Y LOS CERTIFICADOS DE PARTICIPACION 7 SECCIÓN III LA ADMNISTRACIÓN EL FIDUCIARIO Y EL ADMINISTRADOR 9 SECCIÓN IV EL ACTIVO SUBYACENTE Y EL FLUJO A FUTURO DE FONDOS 16 SECCION V EL ENTORNO 19 SECCION VI CALIFICACION DE RIESGO 23 ANEXO I ANEXO II INFORME DE CONTINGENCIAS JURIDICAS INFORME SECTORIAL CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 2 de 543 SUMARIO RESUMEN GENERAL Calificación de Riesgo C.P. Fideicomiso Financiero CASASURU desarrollo de viviendas de interés social I Certificados de Participación Serie A por hasta $ (pesos uruguayos ciento treinta y cinco millones). Distribuciones: Según resultados acumulados realizados según procedimiento establecido. Activo Fideicomitido: Bienes inmuebles (proyectos), fondos líquidos e instrumentos financieros adquiridos o mantenidos en propiedad fiduciaria por el fideicomiso. Fideicomitentes: Suscriptores iniciales de los CP s, Mulery SA y Nurwoly SA Emisor y Fiduciario: EF Asset Management Administradora de Fondos de Inversión. Administrador: CASASURU S.A. Entidad Representante y Registrante: BEVSA Administración y pago: EF Asset Management Calificadora de Riesgo: CARE Vigencia de la calificación: hasta el 30 de abril de Comité de Calificación: Ing. Julio Preve, Cr. Martín Durán y Ec. Mayid Sáder Neffa Asesor Jurídico de la emisión: Dr. Leandro Rama Sienra CARE ha calificado los certificados de participación Serie A en el dominio fiduciario del Fideicomiso Financiero CASASURU de desarrollo de vivienda de interés social I con la calificación BBB (uy) de grado inversor. 1 A modo de resumen, los aspectos salientes de la calificación son: Una construcción financiera que desde el punto de vista jurídico ofrece las garantías necesarias tal como se aprecia en el informe jurídico adjunto. (Anexo I). De modo especial se ha evaluado la capacidad de gestión de la empresa administradora del proyecto, CASASURU SA, que resulta crucial para el mismo. La empresa demuestra capacidad de llevar adelante el proyecto, posee una sólida reputación nacional con una trayectoria destacada y se somete a diversos controles de gestión. La figura del auditor de obra y su relación con el proyecto, resulta adecuada para controlar su ejecución. Por otra parte, el compromiso con el éxito del negocio se expresa en el aporte al fideicomiso de dos inmuebles, así como en el alineamiento de incentivos entre el éxito del proyecto y sus ingresos. Un negocio que desde el punto de vista Calificación de riesgo de CPA: BBB. Uy 12 económico-financiero para el inversor soporta los stresses ajenos al negocio a los que razonablemente la emisora y la calificadora han sometido el proyecto. Destaca la fortaleza de la TIR de los flujos proyectados según el plan de negocios, ante sensibilizaciones severas vinculadas por ejemplo al tiempo de comercialización o al propio costo constructivo. El segmento socioeconómico elegido presenta una demanda no satisfecha y las tipologías elegidas en el proyecto como los métodos constructivos son adecuados según se destaca en el informe sectorial (Anexo II). La demanda por consumo de este tipo de vivienda está íntimamente relacionada con el crédito hipotecario. El administrador manifiesta una estrategia clara para adecuar a los promitentes compradores con las exigencias provenientes de las regulaciones bancarias para el otorgamiento de créditos hipotecarios. Existe una adecuada disponibilidad de crédito hipotecario (público y privado) para el público objetivo de este proyecto. En cuanto a las políticas públicas sectoriales, existe buena aceptación del espectro político nacional sobre la consolidación de estímulos tanto a la oferta como a la demanda de vivienda en el segmento socioeconómico que focaliza el negocio en cuestión. 1 La obtención de los permisos de construcción y urbanización, así como la de los beneficios fiscales derivados de la Ley constituyen un aspecto básico de la calificación. 2 CARE debe recibir los documentos definitivos CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 3 de 544 SECCIÓN I. INTRODUCCIÓN 1. Alcance y marco conceptual de la calificación CARE Calificadora de Riesgo ha sido contratada para calificar los certificados de participación en el dominio fiduciario del fideicomiso financiero denominado Fideicomiso Financiero Fondo CASASURU de desarrollo de vivienda de interés social. La calificación de riesgo supone la expresión de un punto de vista especializado por parte de una empresa autorizada a ese propósito por el Banco Central del Uruguay (en adelante BCU), que realiza la supervisión y control del sistema financiero, así como de las calificadoras de riesgo. La nota obtenida no representa no obstante una recomendación o una garantía de CARE para futuros inversores, y por tanto la calificación debe considerarse a los efectos de cualquier decisión como un punto de vista a considerar, entre otros. CARE no audita ni verifica la exactitud de la información presentada, la que sin embargo procede de fuentes confiables a su juicio. El marco conceptual de esta calificación supone un ejercicio prospectivo por el cual se confiere una nota que califica el desempeño esperado del fideicomiso, su capacidad de generar en el tiempo utilidades, conforme al proyecto de ejecución o al plan de negocios que la administración está mandatada a realizar, pudiendo modificarlo solo con arreglo a determinados procedimientos. Admitido el rango de Tasas Internas de Retorno (en adelante TIR) derivado de múltiples simulaciones realizadas por CARE como razonables para el proyecto en esta primera calificación, las futuras no se vincularán estrictamente con la obtención de estas cifras. En efecto, no se trata en este caso de una emisión con compromiso de rentabilidad fijo. Por tanto la nota no dependerá estrictamente del alcance de las TIR calculadas en el proyecto ni de los costos de oportunidad del capital de los inversores porque es diferente en cada caso. En definitiva, la nota seguirá entre otros criterios el cumplimiento del proyecto y el alcance de una rentabilidad mínima que se juzgue aceptable en ocasión de cada recalificación. CARE Calificadora de Riesgo es una calificadora con registros y manuales aprobados por el Banco Central del Uruguay con fecha 3 de abril de Califica conforme a su metodología oportunamente aprobada por dicha autoridad, seleccionando los profesionales necesarios para integrar en cada caso el comité de calificación, el que juzga en función de sus manuales. Estos, su código de ética, registros y antecedentes se encuentran disponibles en el sitio web: así como en el del regulador: El comité de calificación estuvo integrado en este caso por el Cr. Martín Durán Martínez, el Ec. Mayid Sáder Neffa y el Ing. Julio Preve. Asimismo CARE contrató los servicios del Dr. Leandro Rama Sienra cuyo informe se adjuntan (ver Anexo I). Esta calificación, se actualizará los meses de abril y noviembre de cada año a partir del cierre del primer ejercicio del Fideicomiso 3. No obstante la misma puede variar ante la aparición de hechos relevantes. En los primeros años del proyecto se considerarán hechos relevantes la evolución semestral de la marcha de los proyectos y de su comercialización. El fiduciario y el administrador se comprometen a proveer esta información. Todo lo demás constante, el cumplimiento de metas debería ir incrementando la nota. 3 Artículo 59.8 (Actualización de Calificaciones de Riesgo): El dictamen de calificación mencionado en el artículo 59.2, literal H del presente Manual, deberá actualizarse dentro del cuarto mes de cerrado el ejercicio, debiendo éste vincularse con los Estados Contables Anuales Auditados del Fideicomiso Financiero y dentro del undécimo mes de cerrado el ejercicio, debiendo éste vincularse con los Estados Contables Semestrales con Informe de Revisión Limitada del Fideicomiso Financiero. BEVSA CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 4 de 545 Antecedentes generales Del prospecto se toma un resumen de las características del negocio que deriva de la emisión de Certificados de Participación escriturales que tendrán un valor nominal cada uno de ellos de UI (unidades indexadas diez mil). Se emitirán Certificados de Participación Serie A de oferta pública por hasta UI y Certificados de Participación Serie B de oferta privada por hasta UI que no se califican en esta. El objetivo del Fideicomiso es desarrollar proyectos de vivienda de interés social en dos Inmuebles que serán aportados por los Fideicomitentes y en dos inmuebles que serán adquiridos directamente por el Fideicomiso. Los Proyectos serán realizados en los dos Inmuebles aportados por los Fideicomitentes, y en partes de los siguientes dos Inmuebles que serán adquiridos directamente por el Fideicomiso: Padrón Número (ex 777) de Ciudad de la Costa, Departamento de Canelones y Padrones Números , y de Ciudad de la Costa, Departamento de Canelones. Los dos Inmuebles que serán adquiridos directamente por el Fideicomiso, podrán ser adquiridos mediante la compra de los Inmuebles o de las sociedades que sean propietarias de los mismos, en los siguientes términos y condiciones: En el caso del Padrón Número (ex 777), el precio de compraventa será de USD 140 por m2 totalizando USD pagadero en 12 cuotas mensuales, iguales y consecutivas. En el caso de los Padrones Números , y , se adquirirán metros cuadrados construibles de los Inmuebles (excluidos caminos, sendas de paso o fracciones destinadas a los usos públicos o no comercializables) y como pago se realizarán obras en la parte de los inmuebles que quedan para el vendedor como forma de pago, conforme a los plazos y demás condiciones acordadas por el Administrador. Adicionalmente, el Administrador realizará a la brevedad posible sus mejores esfuerzos para negociar una opción de compra del resto de los padrones a favor del Fideicomiso, al precio y por el plazo que se logre negociar con el vendedor. Las principales características del proyecto son: Administración a cargo de CASASURU, una compañía con probada habilidad en este tipo de operaciones, con participación en el llamado equipo gestor de una gerencia de proyectos asesorado por un estudio de arquitectura de reconocida trayectoria. Estructuración de una opción de inversión a largo plazo, respaldada por el retorno de operaciones inmobiliarias, sin perjuicio de distribución de utilidades según condiciones establecidas. Construcción de aproximadamente 798 casas en un plazo proyectado de 5 años. El modelo de negocios está focalizado para la compra de vivienda a través del crédito hipotecario y el administrador presenta una unidad de negocios formada para agilizar el proceso de obtención de dichos créditos. Una estimación de TIR para el inversor en los CPA, según el prospecto, en un rango de entre 0,6 % y 45%, según las sensibilizaciones realizadas en las planillas adjuntas al prospecto de emisión. A su vez, ante un escenario extremadamente negativo simulado por CARE, el Proyecto describe tasas de rendimiento positivas en un 99,9% de las casos (véase sección IV). La integración del capital es diferida en el tiempo según se detalla en el prospecto de emisión. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 5 de 546 2. Información analizada y procedimientos operativos La información analizada fue la siguiente: Prospecto de emisión Contrato de fideicomiso Contrato de entidad representante Contrato de Administración Documento de emisión Estados Contables del Fiduciario auditados. EE.CC de CasasUru S.A al 31/8/2014 con informe de auditoría. EE.CC parciales, al 31/3/2015 de Mulery SA y Lisfely SA. Actas de Directorio y de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de CasasUru SA del 29/11/2014. Entrevistas a informantes calificados para verificación de reputación del administrador, tanto en el mercado inmobiliario como en el BHU. Procedimientos de inversión y de gestión recogidos en contrato y prospecto. Visita del Comité de Calificación a las obras culminadas y en proceso de construcción, así como los terrenos situados en Lagomar en los que se asentará el proyecto. Informe jurídico (Anexo I) Informe sectorial a diciembre de 2014 (Anexo II) De acuerdo al Manual de Procedimientos de CARE para calificar finanzas estructuradas, el presente estudio se divide en cuatro capítulos, que se corresponden con lo que en el manual se denominan áreas de riesgo a saber: a) El papel o instrumento financiero, en este caso los certificados de participación. b) La administración, en este caso EF Asset Management, como Fiduciaria y CasasUru SA. Como Agente Operador. c) Los activos subyacentes y flujos esperados. d) El entorno de mercados y políticas públicas, que pueden afectar el éxito del instrumento por incidir en la capacidad de la administradora de cumplir el mandato determinado en la constitución del fideicomiso. Los procedimientos operativos seguidos en este caso, se encuentran detallados en el correspondiente manual. En esencia implican un modo de asociar en una única matriz de análisis, factores de riesgo cualitativos y cuantitativos, agrupados y ponderados según el punto de vista del comité de calificación, para culminar ese análisis en un puntaje que se equivale con una nota 4. 4 Ver Manual de calificación de finanzas estructuradas administradas por terceros Punto 3. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 6 de 547 SECCIÓN II. EL FIDEICOMISO Y LOS CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN Se ofrecen en oferta pública certificados de participación en el dominio fiduciario del Fideicomiso Financiero CASASURU de desarrollo de vivienda de interés social I, creado por contrato correspondiente de fideicomiso financiero. Este contrato, los certificados y los demás contratos citados se analizan en la presente sección. 1. Descripción general Denominación: Fiduciario: Administrador: Entidad Representante: Títulos a emitirse: Activos del Fideicomiso: Moneda: Importe de la Emisión: Distribuciones: Calificadora de Riesgo: Calificación de Riesgo: Fideicomiso Financiero CASASURU de desarrollo de vivienda de interés social I. EF ASSET MANAGEMENT Administradora de Fondos de Inversión (en adelante EF). CASASURU S.A Bolsa Electrónica de Valores del Uruguay S.A. Certificados de Participación Serie A de oferta pública por hasta UI Importe de la emisión que se califica. Certificados de Participación Serie B de oferta privada por hasta UI (en esta oportunidad no se califican) Bienes Inmuebles (Proyectos), Fondos Líquidos del Fideicomiso e Instrumentos Financieros adquiridos o mantenidos en propiedad fiduciaria por el Fideicomiso. Unidades Indexadas Hasta UI (unidades indexadas ciento treinta y cinco millones) con integración diferida según prospecto de emisión. La integración de los Valores se realizará de acuerdo a lo que será establecido por el Fiduciario en el Prospecto, pudiendo establecerse un mecanismo de integraciones diferidas y con garantías en los casos que así se entienda necesario. Los pagos serán realizados en forma trimestral, en la medida que existan Fondos Netos Distribuibles CARE Calificadora de Riesgo. BBB (uy) 2. El análisis jurídico El análisis jurídico se agrega en el Anexo I (Informe de Contingencias Jurídicas). El mismo procura descartar cualquier eventualidad de conflictos derivados por ejemplo de la construcción jurídica, los contratos respectivos, el cumplimiento con normas vigentes, etc. Después de analizar el contrato de fideicomiso, el informe se refiere a las contingencias subjetivas referidas al fiduciario, los fideicomitentes, el administrador y los beneficiarios; el informe señala: CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 7 de 548 En suma, las partes se encuentran autorizadas por el ordenamiento jurídico vigente a participar en el negocio fiduciario proyectado y no se aprecian obstáculos para la validez y eficacia de las obligaciones que asumen. Más adelante analiza las contingencias objetivas, en concreto la situación de los bienes inmuebles, la actuación del administrador, de los titulares, así como la necesaria declaración de interés social. Finalmente concluye: En conclusión y contemplando todos los aspectos involucrados, el negocio fiduciario cuenta con un razonable grado de cobertura, no advirtiendo riesgos sustanciales asociados a contingencias jurídicas en el proceso de emisión. Para verificar todos estos aspectos, véase el Anexo I. 3. Riesgos considerados Riesgo jurídico de estructura. Comprende el análisis de la eventualidad de incumplimientos en el pago a los beneficiarios, derivado de defectos en la estructura jurídica por no cumplir con alguna norma vigente, así como eventualmente por la aplicación de sentencias judiciales derivadas de demandas de eventuales perjudicados por la creación oportunamente descrita. Visto el informe antes mencionado se concluye que el riesgo jurídico de estructura se considera prácticamente inexistente. Riesgo por iliquidez. Los certificados se han diseñado para ser líquidos. Por este motivo, la liquidez puede considerarse adecuada dadas las características del mercado uruguayo. No obstante este proceso no es instantáneo y puede llevar un tiempo imposible de determinar y en algunos casos podría ocasionar una pérdida de parte del capital invertido. El riesgo es moderado, medio. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 8 de 549 SECCIÓN III. LA ADMINISTRACIÓN: EL FIDUCIARIO Y EL OPERADOR Las características de la emisión hacen necesario analizar dos empresas administradoras: EF Asset Management (EFAM) en su condición de emisora y fiduciaria del fideicomiso financiero, y CasasUru S.A en su condición de operadora del proyecto. 1. Ef Asset Management (EFAM) (El Fiduciario) La empresa administradora o fiduciaria es EF Asset Management Administradora de Fondos de Inversión S.A (EFAM). Se trata de una sociedad anónima cerrada que tiene por objeto la administración de fondos de inversión y fideicomisos de cualquier naturaleza. Fue inscripta en el Registro Nacional de Comercio el 7 de abril de 2003 con el N 2014 Rut: El 20 de agosto de 2003, el Banco Central del Uruguay (BCU) autorizó a la sociedad a funcionar en el marco de la Ley de Fondos de Inversión No del 27 de setiembre de 1996 y su modificación posterior en la Ley No de fecha 24 de setiembre de El 9 de julio de 2004, el BCU (comunicación No. 2004/188) autorizó a la firma a actuar como Fiduciario Financiero en el marco de la Ley No de fecha 27 de octubre de Asimismo, en dicha fecha, la sociedad fue inscripta en el Registro de Mercado de Valores del BCU como Fiduciario Financiero. El 23 de mayo de 2005, el BCU la autorizó a actuar como Fiduciario Profesional en el marco de la citada ley (17.703). En la misma fecha, la sociedad fue inscripta en el Registro de Fiduciarios Profesionales, Sección Fiduciarios Generales que lleva el BCU. Dadas las características de la emisión, en una hipótesis de quiebra o liquidación de EFAM, en nada se verían afectados los activos del fideicomiso. Por otra parte en caso de incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones está previsto que los titulares por mayoría absoluta podrían sustituirlo. La evaluación incluye considerar la preparación profesional de los administradores para la toma de decisiones y para enfrentar los riesgos inherentes al negocio; su experiencia, y en general cualquier antecedente que pueda influir en la gestión. Administración La composición del Directorio se integra de la siguiente forma: Presidente Vicepresidente Síndico Síndico Suplente Dr. Diego Rodríguez Castagno Dra. Sandra González Vila Cr. Bruno Gilli Dr. Gonzalo Secco La Dirección Ejecutiva está a cargo de su Presidente, Dr. Diego Rodríguez que a su vez es el Oficial de Cumplimiento y la administración de sus operaciones se realiza a través de la contratación de los servicios de la firma CPA Ferrere, siendo el socio encargado de la prestación de dichos servicios el Cr. Nelson Mendiburu. Situación económica y financiera El análisis de los EE.CC al cierre del 31 de diciembre de 2014 y su comparativo con el año anterior, revela una sólida situación de la firma tanto en su solvencia como en su liquidez. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 9 de 5410 Como se ilustra en los cuadros siguientes, el patrimonio contable a diciembre de 2014 asciende a (miles) $ lo que representa más de 25% de incremento respecto al cierre del ejercicio anterior. También es positivo, y creciente respecto al ejercicio cerrado en 2013 el ratio de liquidez, situándose en Cabe mencionar que el activo no corriente se compone en buena medida por los depósitos en garantía a que está obligada la firma, según normativa vigente, por los fideicomisos que administra y en consecuencia son de disponibilidad restringida. Cuadro 1: Datos del Estado de Situación de EFAM (miles de $) Concepto 31/12/14 31/12/13 31/12/12 Activo Corriente Activo no Corriente Total Activo Pasivo Corriente Pasivo no Corriente Total Pasivo Patrimonio Total Pasivo y Patrimonio Razon Corriente 1,71 1,52 5,01 Fuente: EE.CC EFAM al 31/12/14 Por su parte, según se desprende del cuadro siguiente, los ingresos operativos al cierre del ejercicio 2014 suponen un incremento del 22% en relación al cierre anterior. En cambio los resultados operativos son menores a los de un año atrás. Esto se ve parcialmente compensado por resultados financieros superiores en el comparativo del mismo período lo que arroja un indicador similar al comparar los resultados finales con los ingresos totales. Cuadro 2 Estado de Resultados EFAM (miles de $) Concepto 31/12/14 31/12/13 31/12/12 Ingresos Operativos Gastos Administ. y Ventas (10.194) (7.086) (5.796) Resultado Operativo Resultados Financieros (50) Otros resultados 39 IRAE (968) (1.027) (574) Resultado del Ejercicio Result. Oper./Ingresos 20,98% 32,96% 28,57% Result. Ejerc./Ingresos 27,81% 32,02% 20,88% Fuente: EECC EFAM al 31/12/2014 Es de destacar, además, la experiencia de la firma en la administración de este tipo de productos. A diciembre de 2014 tenía en cartera la administración de 22 fideicomisos, 3 más de los que administraba a junio pasado. 2. CasasUru S.A (Administradora u Operadora) La empresa Operadora (Administradora según terminología del Prospecto) es Casasuru S.A. (antes Viken International S.A) que adopta su nombre actual a partir del 28 de mayo de 2013 según consta en Acta de Asamblea General Extraordinaria en que se modifica el Estatuto Social en lo que tiene que ver con su denominación habiéndose realizado todas las formalidades del caso. En consecuencia, según certifica la Escribana Ana Elena Ferreira con fecha 18/12/2014, Casasuru S.A. es persona jurídica hábil y vigente y está inscripta en el RUT de la DGI con el No fijando domicilio en la ciudad de Montevideo en la calle Juncal Sucede, a todos los efectos, a Viken International S.A. Se trata de una sociedad anónima cerrada, con acciones nominativas, constituida el 30 de setiembre de 2011 y su objeto principal es la inversión de capitales en sociedades que se CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 10 de 5411 dedican al desarrollo de proyectos inmobiliarios amparados en la Ley No de Promoción de Viviendas de Interés Social. Cierra ejercicio el 31 de agosto. En el marco de sus competencias, la sociedad ha adquirido y posee la propiedad de la totalidad del paquete accionario de las siguientes firmas: Mulery S.A, titular del Padrón No (Salto) a fideicomitir a este fideicomiso y por el cual recibirá como contrapartida CP Serie B por UI 3 millones según tasación realizada por la firma Mensus. Lisfely S.A. Nurwoly S.A, titular del Padrón No (Las Piedras) a fideicomitir a este fideicomiso y por el cual recibirá como contrapartida CP Serie B por UI 2,5 millones según tasación realizada por la firma Mensus. Birsoun S.A. es fideicomitente y controla los Fideicomisos Aires de la Costa y Aires del Pinar. Tecnovork S.A. Todas ellas, subsidiarias de CasasUru S.A, tienen como actividad principal desarrollar proyectos de complejos habitacionales amparados en el régimen de promoción de viviendas de interés social. (Fuente: Notas a los EE.CC al 31/8/2013) Responsables El Presidente del Directorio es el Sr. Sebastián Sommer quien lideró proyectos en Real Estate en Uruguay y otros países del cono sur desde 2003, con transacciones por más de USD 100 millones; es Licenciado en Economía de la Universidad de Buenos Aries, Argentina y MS en UCEMA & Univesitat Pompeu Fabra (España) Integra el Directorio, además, el Sr. Alejo Chouela, principal en Biscayne Point Capital LLC; Director de una empresa de Real Estate en Florida, EE.UU; es Licenciado en Relaciones Internacionales de la Universidad Torucato di Tella, Buenos Aires y MBA en University of California at Berkeley, EE.UU. También como integrante del Directorio figura el Sr. Diego Gradowczyk; es Gerente y Director del Departamento de Emerging Market Trading, Barclays Capital ( ); Co Presiente en Emerging Markets Traders Association ( ); Socio y Portfolio Manager en Compass Group ( ) y es Licenciado en Economía e Historia del Arte en Brandeis Univesity, EE.UU. Gerente General & Director es la Sra. Mariela Pereira, Ingeniera en Sistemas, Facultad de Ingeniería Universidad de la República y posee amplia experiencia en posiciones gerenciales de diferentes empresas y áreas. Antecedentes CasasUru ha logrado posicionarse en poco tiempo como el líder del segmento de VIS (Vivienda de Interés Social) en Uruguay, hecho que se comprueba a través de: La primera empresa del país en entregar una vivienda bajo la nueva Ley y el primer crédito del BHU dentro de la ley fue otorgado a un cliente de Casasuru. Hasta el momento ha sido quien mayor cantidad de viviendas ha ejecutado y escriturado bajo la ley de VIS. Está entre los mayores inversores que han ofrecido viviendas al programa de Subsidio a la Cuota del MVOTMA Tiene una fluida relación con las partes actuantes en el mercado y con los reguladores del mismo. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 11 de 5412 Casasuru cuenta en el momento con 5 proyectos en desarrollo y 2 en etapa de pre lanzamiento, que implican más de 400 unidades y operación en 5 departamentos diferentes: Salto, Paysandú, Canelones, Maldonado y Montevideo. La empresa cuenta con planes de expansión hacia las ciudades cercanas al Litoral en una primera instancia y hacia el norte en una segunda instancia, lo que reafirma el liderazgo a nivel nacional de la firma en el segmento de vivienda media y media/baja. Posee un equipo especializado en el análisis y gestión de crédito hipotecario orientado a brindar al cliente de sus unidades habitacionales un servicio integral que incluye, precisamente, la gestión del crédito ante el BHU lo que añade una fortaleza importante al aspecto comercial de este proyecto. CARE, precisamente consultó al BHU sobre su reputación con resultados satisfactorios. Opera, como se ha establecido, fundamentalmente a través de sus subsidiarias. Así por ejemplo, el Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), con fecha 15 de abril de 2013 declaró promovidos los proyectos de inversión presentados por Lisfely S.A. para la construcción de viviendas de interés social al amparo de la Ley No con todos los beneficios fiscales que ello implica, entre otros, créditos por IVA incluido en la adquisición en plaza de materiales y servicios destinados a integrar el costo de la obra prevista en el proyecto por un monto imponible de hasta UI Otro tanto ocurrió con Mulery S.A. cuando con fecha 2 de setiembre de 2013 el MVOTMA declaró promovido un proyecto similar. En este caso, el crédito por IVA aprobado fue del orden de UI Se trata de proyectos enteramente similares a los incluidos en el Plan de Negocios de este fideicomiso. Funcionamiento Sus funciones están claramente establecidas en el Contrato de Administración pero que básicamente consisten en la implementación del Plan de Negocios. Este está bien detallado en el Prospecto y consiste en la ejecución de 4 proyectos por un total de alrededor de 798 unidades habitacionales. Dos de ellos en la zona de Lagomar (sur y norte) Departamento de Canelones; otro en Las Piedras, también Canelones y finalmente uno en el Departamento de Salto (Laureles). Este último será la tercera etapa de un proyecto mayor y cuyas dos etapas anteriores ya han sido ejecutadas. Vale decir que el margen de improvisación que tiene el Operador es muy bajo. Más allá de la idoneidad demostrada en sus antecedentes, es importante destacar este aspecto por cuanto un punto esencial en el modo de funcionamiento lo constituye el hecho que la ejecución en sí de los proyectos se hace a través de empresas constructoras tercerizadas aún no identificadas y, en consecuencia, sobre las cuales CARE no puede emitir opinión. CARE entiende y acepta que esta condición es importante en el modelo de negocios desarrollado por Casasuru. Por otra parte, se entiende que el riesgo de no conocer a priori la identidad del contratista está suficientemente mitigado por las razones siguientes, entre otras: Se trata de ejecutar un Plan de Negocios muy detallado con identificación, incluso, de los terrenos en donde se harán los proyectos. Se trata de proyectos conocidos por el Administrador quien ha implementada otros muy similares. El Administrador proporciona una lista (no taxativa) elaborada en base a su experiencia previa, de los contenidos que habrán de tener los contratos de arrendamiento de obra con empresas constructoras. De la lectura de los mismos se infiere que habrá muy poco margen para desvíos no deseados. Básicamente se trata de contratos llave en mano. Dicho modelo incluye cláusulas muy restrictivas al accionar del contratista que estará en todo momento estrechamente controlado por el Administrador. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 12 de 5413 Se le exige fondo de garantía y seguros. Hay un sistema de gobernanza que incluye, entre otras figuras, la del Auditor de Obra. Además de las obligaciones clásicas de contralor, los certificados de avance de obra que presente el contratista para el cobro no serán abonados por el Fiduciario sin la firma previa del Auditor. Situación económico financiera Al respecto Care contó con los EE.CC consolidados de Viken International S.A (antecesora de Casasuru S.A) al 31/8/2013 (y su comparativo a la misma fecha de 2012) con informe de auditoría así como EE.CC al 31/8/2014 auditado por Deloitte y parciales al 31/10/2014 (ya bajo la denominación Casasuru S.A). Se trata de EE.CC consolidados por lo que comprenden los de sus empresas subsidiarias. Los principales aspectos de los mismos se resumen en los cuadros siguientes. Cuadro 3: Estado de Situación de Casasuru S.A (miles de $) Concepto 31/8/14 31/8/13 31/8/12 Activo Corriente Activo no Corriente Total Actvo Pasivo Corriente Pasivo no Corriente Total Pasivo Patrimonio (12.014) (7.149) Total Pasivo y Patrimonio Razón Corriente 1,16 1,79 0,18 Fuente: EE.CC de Viken International S.A y Casasuru S.A. Cuadro 4: Estado de Resultados de Casasuru S.A (miles de $) Concepto 31/8/14 31/8/13 31/8/12 Ingresos Operativos Costo de Ventas (61.371) (15.074) - Resultado Bruto Gastos de Adm y Ventas (30.024) (18.675) (5.804) Otros resultados Resultados Operativos (16.690) (15.108) (5.804) Resultados Financieros (17.404) (544) (1.356) IRAE (45) Resultados del Ejercicio (34.094) (15.698) (7.159) Fuente: EE.CC de Viken International S.A y Casasuru S.A. Se reitera que se trata de EE.CC consolidados, es decir que comprende el de sus empresas subsidiarias. Puede observarse que tal como se expresa en la nota 5 a los EE.CC al 31/8/14, CasasUru S.A. presenta patrimonio negativo encontrándose dentro de la hipótesis de disolución de acuerdo a las disposiciones de la ley N , debido a que las pérdidas han disminuido el patrimonio a una cifra inferior al 25% del capital integrado (ver Cuadro 3). No obstante, según se explica en la Nota 8, la gerencia ha adoptado determinadas medidas para mejorar su situación patrimonial. En efecto, la citada Nota 8 expresa lo siguiente: CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 13 de 5414 De forma de mejorar la situación patrimonial detallada en la nota 5, con fecha 29 de noviembre de 2014 se ha capitalizado el pasivo que la Sociedad mantenía con los accionistas por un total de U$S Adicionalmente durante el ejercicio 2015 han comenzando las ventas de los inmuebles del Fideicomiso Aires de la Costa (el cual se encontraba en etapa de construcción al 31 de agosto de 2014), así como se han reactivado las ventas de los proyectos realizados por Mulery S.A. y Lifely S.A., (asociadas a la finalización de la etapa de construcción de los proyectos inmobiliarios) la Sociedad comenzó a tener resultados operativos positivos. La mencionada venta de los inmuebles hicieron que la Sociedad redujera de forma significativa sus pasivos en moneda extranjera. Al respecto, la firma presenta acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de CasasUru SA del 29 de noviembre de En dicha acta se establece que concurrió Adempre Limited, única accionista de CasasUru SA, debidamente representada por el Sr. Manuel Lecuona. Consta en la misma, según resolución 2, que se decide aumentar el capital integrado de la sociedad mediante capitalización del aporte en efectivo, realizado por el único accionista de la sociedad, por un monto total de u$s Esta asamblea extraordinaria fue debidamente convocada por el Directorio de CasasUru SA según consta en Acta de la misma fecha. De esta circunstancia toma nota el dictamen de auditoría de Deloitte, el que luego de emitir opinión sin salvedades lo establece bajo el rótulo de énfasis en un asunto. En buena medida, esta situación se explica, según manifiesta la empresa, por las demoras en el BPS y paros en los registros (de pública notoriedad) que impidieron un ritmo fluido en la comercialización de unidades habitacionales. Esto empezó a regularizarse a partir de setiembre de 2014, es decir, un mes después del cierre del ejercicio en cuestión. En relación a la afirmación que en el ejercicio en curso se han reactivado las ventas de parte del stock de viviendas que figuraban en algunas de las sociedades que componen CasasUru, la firma presenta EE.CC parciales, a marzo de 2015 de Mulery SA y Lifely SA. En los mismos se puede apreciar que a esa fecha, entre ambas sociedades, han obtenido ingresos por ventas por $ y un resultado final acumulado de $ Si se compara estas cifras con las obtenidas en el ejercicio cerrado al 31/8/14 (Cuadro 4) se comprueba un sensible incremento en las ventas y, particularmente, en los resultados parciales obtenidos. El efecto combinado de capitalización y reactivación de ventas permite suponer que la situación patrimonial de la sociedad está superada. Riesgos Considerados Riesgo jurídico, por incumplimiento de alguna disposición por parte del fiduciario o del administrador. El mismo se encuentra pormenorizadamente analizado y acotado en los contratos analizados. Riesgo administración, considerando la idoneidad para cumplir con la función de CasasUru S.A. y de EFAM, se considera que el riesgo de incumplimiento de la administradora y del fiduciario con las responsabilidades del proyecto es prácticamente inexistente. Riesgo de conflictos, derivado de la posibilidad de juicios capaces de interferir con el mandato recibido y en tanto la existencia de previsiones para enfrentarlos. Por iguales razones que el anterior, resulta poco probable que aun dándose conflictos, el fiduciario y la administradora no pudieran resolverlos a satisfacción del proyecto CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 14 de 5415 Riesgo por cambio de fiduciario está adecuadamente previsto en los casos correspondientes, que dejan esta posibilidad a los inversores adecuadamente representados. Riesgo por cambio de administrador, se encuentra también previsto en función de diversos resultados. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 15 de 5416 SECCIÓN IV. EL ACTIVO SUBYACENTE Y EL FLUJO FUTURO DE FONDOS 1. Bienes fideicomitidos y aspectos descriptivos del proyecto Según el contrato de Fideicomiso Financiero y el resumen recogido en el prospecto de emisión, el objeto principal del Fideicomiso Financiero Fondo CASASURU de desarrollo de vivienda de interés social I es para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social y su comercialización. Las proyecciones se presentan por un período igual a la duración de un ciclo de negocios, o sea 5 años. El Prospecto describe 4 escenarios, que varían según supuestos en la cadencia de ventas de las unidades. El escenario 1 es el que se describe en el Cuadro 5. Vale la pena mencionar que el modelo de negocios y los flujos son calculados suponiendo una emisión de 135 millones de UI. Tanto el modelo de negocios como las planillas anexas al flujo de fondos describen 4 proyectos de inversión en viviendas, que representan la construcción de 798 casas en dos departamentos y en tres localidades (Salto, Lagomar y Las Piedras). Los supuestos utilizados en las proyecciones, los cuáles son aceptados por CARE son: Razonable distribución temporal de los emprendimientos inmobiliarios. Razonable monto asignado a la inversión inicial. Estimación completa de costos referidos a los emprendimientos inmobiliarios. Estimación macroeconómica adecuada en lo que respecta a tasas de interés y variaciones del producto bruto y sectorial. Razonable plazo de venta de venta de las unidades y de venta en obra. A juicio de CARE, dada la especificidad de los contratos involucrados en la operación y las salvaguardas introducidas en el mismo, el efecto en la demanda por las viviendas aparece como la variable más relevante para el resultado del negocio. En especial, el posible enlentecimiento en los otorgamientos de los créditos hipotecarios podría ser un factor que alterara el curso del proyecto y por ende su retorno. El proyecto está planteado en varias fases, lo que redunda en que si se atrasa la venta, también se atrasa la reinversión. No obstante, los costos fijos siguen corriendo y la posibilidad de amortizar la inversión en tierra se enlentece y el proyecto se encarece en términos de retorno. Este escenario es necesario testearlo para ver qué incidencia tiene en el retorno del negocio. Por este motivo CARE incluyó este aspecto en las sensibilizaciones. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 16 de 5417 Cuadro 5. Flujo de Fondos proyectado del Proyecto (millones de UI) dic-15 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 TOTAL Ingresos Seña venta Saldo precio Ingresos Netos Costos de Construcción Infraestructura Casas Honorarios Arquitectos Seguridad Social Total Costos de Construcción Cuotas de la tierra Permiso de Obra Comisión 0,98% de las ventas Costos de Inmobiliaria Costo intereses Costos Fideicomisos* IRAE Flujo Neto TIR CPs Serie. A 32,50% Fuente: Emisor 2. Evaluación de rentabilidad de la inversión, Tasa Interna de Retorno, riesgos asociados y sensibilizaciones La evaluación de la rentabilidad futura de la inversión y en especial de su TIR se compone de combinar en simultáneo el análisis realizado en el prospecto de emisión así como otros que CARE entendió oportuno realizar. El Proyecto plantea una Tasa Interna de Retorno del inversor 32,5 % en el escenario de base y tres escenarios con supuesto de atrasos en las ventas (atraso de 3, 6 y 12 meses). No obstante lo anterior, CARE ha realizado un análisis de sensibilidad del proyecto con el objetivo de estudiar el efecto de las variables más relevantes del modelo de negocio en el desempeño del mismo. Como se ha mencionado anteriormente, uno de los riesgos más relevantes que afectarían el retorno de la inversión es el atraso en las ventas. Otro podría ser el asociado al desfasaje financiero entre el costo de construcción y el ajuste del ICC en el precio de venta. En este sentido se supuso un escenario pesimista en el que se conjugan los dos efectos. Un aumento en el costo de construcción, un precio de venta que no se ajusta con el aumento del costo y al mismo tiempo atrasos entre 12 y 18 meses en las ventas. En base a las consideraciones descriptas anteriormente, se sometió a la aleatoriedad el costo de construcción, asumiendo un coeficiente de dispersión del mismo del 15% conjuntamente con atrasos de entre 12 y 18 meses. Dicho análisis, después de iteraciones dio como resultado una TIR promedio del 10%, con un valor mínimo de -0,2% y un valor máximo de 20,6% (ver Gráfica 1). Vale la pena destacar que en un 99,9% de los casos, la rentabilidad fue positiva. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 17 de 5418 Gráfica 1. Histograma de la Tasa Interna de Retorno Series: TIR Sample Observations Mean Median Maximum Minimum Std. Dev Skewness Kurtosis Jarque-Bera Probability Combinando el análisis presentado en el plan de negocios del prospecto así como el análisis de sensibilidad realizado por CARE es posible concluir que existe una importante probabilidad de alcanzar una rentabilidad mayor al 10%. Asimismo, en el 99,9% de los casos simulados, la TIR alcanzaría valores mayores que cero. Vale la pena mencionar que las viviendas a construir en el Proyecto describen un portafolio de zonas y de tipologías coincidentes con la demanda de corto y mediano plazo descritas como más favorables en el Informe Sectorial. El nivel constructivo así como las zonas de los proyectos que CARE obtuvo información indican un nivel de vivienda situado en el extremo superior de la clasificación de Vivienda de Interés Social. El situarse en el extremo socioeconómico superior de la demanda para este tipo de vivienda mitiga riesgos comerciales ante escenarios macroeconómicos adversos. Riesgos considerados: Riesgo de generación de flujos. A partir de lo anterior se trata de señalar la capacidad de generar los flujos en el plazo pactado. Considerando además el permanente seguimiento que se hará al cumplimiento, se considera que existe un riesgo moderado y posible de ser controlado a tiempo. Riesgo de descalce de monedas. Los ingresos y egresos más relevantes están previstos en la misma moneda, la UI. Estos se ajustan con índices que arbitran con los costos e ingresos del mercado. Este riesgo por tanto es bajo. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 18 de 5419 SECCIÓN V. EL ENTORNO El análisis de entorno refiere a la evaluación de factores futuros que pueden afectar la generación de los flujos propuestos, pero que derivan de circunstancias ajenas a la empresa y refieren al marco general. Tienen que ver con la evolución esperada de los mercados, así como con el análisis de políticas públicas capaces de incidir directamente en el cumplimiento de los objetivos planteados. Este último aspecto tiene que ver con disposiciones del gobierno en cualquier nivel de la Administración, que generen castigos o beneficios al proyecto. Incluyen por ejemplo la política tributaria general, la particular del sector, la existencia de subsidios en el crédito de construcción, en el de compra de inmuebles, las disposiciones referidas al ordenamiento del territorio, etc. 1. Mercado Dado el plazo de las proyecciones que se corresponde a la naturaleza del propio proyecto, el análisis de entorno se expresa en términos de grandes tendencias vinculadas a la evolución del negocio inmobiliario. En el Anexo II se analiza la formación del precio de los inmuebles en Uruguay, así como los principales factores de oferta y demanda de los mismos. Se presenta también una comparación internacional que permite dar una idea de la evolución probable de los negocios. El análisis sectorial que se presenta en el Anexo II, es muy preciso al descartar por su riesgo mercado, algunos negocios que por su naturaleza en situaciones normales no pueden ser abordados por el Fideicomiso. Se presentan correlaciones con variables que explican internacionalmente el precio de los inmuebles, concretamente el ingreso de los hogares y la tasa de interés real. Precisamente su consideración a mediano plazo fundamenta algunos pronósticos, analizando la elasticidad precio de los inmuebles respecto de aquellas variables, y estudiando su situación en muchos países. Con respecto al sector inmobiliario uruguayo se destaca tanto su evolución reciente como la composición de su oferta y demanda precisamente para caracterizar la orientación factiblemente más exitosa. El modelo de negocio presentado en el prospecto de emisión es dependiente de la situación del crédito hipotecario en el país. La situación de esta variable es multifactorial, depende de decisiones de política empresarial y de política pública que se solapan coyunturalmente. En lo que respecta a la política crediticia de los bancos privados, la exposición ha aumentado en los últimos años aunque no es su principal fuente de créditos. El banco líder en este tipo de operaciones es el BHU que después de la crisis de 2002 ha venido aumentando su participación en el mercado. El crédito hipotecario en Uruguay es exiguo en relación a la región y está en crecimiento aunque aún no ha alcanzado los niveles de la década de 1990 (ver Gráfica 2 Y 3). En la actualidad se generan aproximadamente 4000 créditos inmobiliarios por año representando unos 630 millones de dólares 5. De estos, alrededor del 60% son generados por el BHU. El prospecto de emisión proyecta una venta de 790 casas en los próximos cinco años. Asumiendo que el 100% de las ventas se realicen a través del crédito bancario y que se distribuyan con una cadencia de venta lineal, serían aproximadamente 158 créditos hipotecarios por año. Si bien es una importante dotación de créditos, el sistema puede hacer frente a los mismos. A su vez, el modelo de negocios del Administrador cuenta con un área especializada y dotada de recursos humanos idóneos que colaboran con el promitente comprador para generar el crédito hipotecario 6. 5 Los créditos hipotecarios en su mayoría están nominados en UI. Entre diciembre de 2013 y noviembre de 2014 se otorgaron 5010 millones de UI por este concepto, aproximadamente 630 millones de dólares. 6 Por mayor información se recomienda leer el Anexo II. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 19 de 5420 Panamá Chile Costa Rica El Salvador México Brasil Bolivia Colombia Uruguay Perú Nicaragua Rep. Dominicana Venezuela Ecuador Guatemala Argentina Paraguay Haiti Gráfica 2. Crédito a las familias con destino a la vivienda. Moneda UI. En millones Fuente: CARE en base a información brindada por el BCU Gráfica 3. Crédito hipotecario en relación al PBI (valores 2012) Fuente: CARE en base a información brindada por HOFINET 2. Las políticas públicas CARE hace suya la opinión vertida en el Informe Sectorial que se adjunta en el Anexo II. El mismo abunda sobre las disposiciones recientes del gobierno, que recogen amplio consenso favorable en todos los sectores políticos, y que tienden a alentar tanto la oferta de viviendas - con beneficios para la construcción para sectores de nivel medio- como para la demanda incluso arrendamiento- de esos sectores. Destaca la Ley de acceso a la Vivienda de Interés Social, en tanto es el pilar fundamental de la política diseñada. No obstante lo anterior, merece señalar una alerta en el riesgo de políticas públicas debido a reciente resolución del CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 20 de 5421 MVOTMA 7. Ella establece algunas disposiciones que mejoran la calidad de la vivienda y fija el precio de venta del 25% de las unidades aprobadas por la ANV. Se cita textual del mencionado informe: Este tipo de decisiones podrían conspirar, desde la política pública, con un eficiente funcionamiento del mercado. Comúnmente por motivos políticos se desean fijar precios y cantidades en los mercados de productos. En esta ocasión y a través de una resolución ministerial, todo proyecto que pretenda recibir las exenciones fiscales de la Ley tendrá mayores exigencias en la calidad constructiva y al mismo tiempo limita el precio de la vivienda en casos donde no existía tal exigencia Los primeros dos años de vigencia de la Ley fueron positivos y destinaron inversión en diversas zonas geográficas donde pocos operadores hubiesen invertido capital. Este cambio inesperado en la regulación promocional en la que se sostiene el impulso sectorial incrementa el riesgo político para futuros proyectos y sus soportes financieros. Este cambio de normativa no afecta las viviendas que proyecta construir el Fideicomiso debido a que en las ubicaciones geográficas elegidas ya operaban los topes máximos de precios. 3. Conclusiones sobre el entorno En lo que refiere al mercado, se cita textual del Informe: El sector inmobiliario en la mayoría de los países desarrollados está en crisis, verificando acentuadas caídas en sus valores de referencia. Si bien los valores han caído, mantienen una brecha de precio respecto a los inmuebles en Uruguay. Como se desprende de la revisión bibliográfica, la tasa de interés real así como el ingreso real de los hogares se presentan como las variables explicativas del precio de los inmuebles. Las proyecciones macroeconómicas de dichas variables son alentadoras, dónde no hay perspectivas de un aumento de importancia en la tasa de interés, y el ingreso de los hogares es probable que siga en aumento. Si bien el contexto macroeconómico mantiene las variables clave en una situación alentadora, hay que tomar ciertos recaudos en lo que refiere a las decisiones de inversión específicas sectoriales. Invertir en un inmueble, en promedio ha logrado rendimientos aproximados con los títulos de deuda soberanos nominados en Unidades Indexadas. Pero invertir en un negocio inmobiliario con este retorno podría no resultar suficientemente atractivo para un inversor, dado que reviste un riesgo mayor que esos títulos. El plus en el rendimiento entonces se obtendrá con correctas y eficientes decisiones de inversión. A modo de ejemplo, en los últimos 6 años, Pocitos aumentó su precio en un 34% por encima de los valores medios de Montevideo; en tanto que Malvín aumentó los precios transados un 10% sobre los precios observados en Pocitos. Por este motivo, es de vital importancia que las inversiones se realicen en el segmento de la demanda en la que existen oportunidades de negocio; donde las decisiones de localización así como las tipologías de la vivienda elegidas son fundamentales a la hora de calcular los retornos de los proyectos. La rentabilidad de la inversión estará íntimamente relacionada con las decisiones de localización y tipologías de los desarrollos inmobiliarios. Los proyectos presentados por el Fideicomiso son coincidentes con las oportunidades de negocio planteadas en el informe sectorial del Anexo II. Los proyectos inmobiliarios proyectados en el modelo de negocios están focalizados en los segmentos de la demanda que se espera evidencien buenas perspectivas de negocio en el mediano plazo. 7 Resolución 636/2014 del 16 de junio de 2014 del MVOTMA CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 21 de 5422 En lo que refiere a las políticas públicas, se cita textual del Informe: Desde octubre de 2011 Uruguay cuenta con una Ley que promueve la inversión privada en viviendas de interés social a partir del otorgamiento de exoneraciones tributarias en construcción, refacción, reciclaje o ampliación de viviendas de sectores económicos bajos, medios bajos y medios de la población. Dicha Ley se votó por unanimidad en el Parlamento lo que mitiga el riesgo de futuras intervenciones de política pública en el mercado de vivienda. No obstante lo anterior, corresponde observar con preocupación la resolución 636/2014 del 16 de junio de 2014 del MVOTMA. Dicha resolución, introduce una señal de alerta desde la política pública hacia el sector privado. Los primeros dos años de vigencia de la Ley fueron positivos y destinaron inversión en diversas zonas geográficas donde pocos operadores hubiesen invertido capital. Este cambio inesperado en la regulación promocional en la que se sostiene el impulso sectorial incrementa el riesgo político para futuros proyectos y sus soportes financieros. También referido al riesgo político, cabe destacar la eventualidad que determinaciones de naturaleza política afectaran los ajustes automáticos que ajustan precios y costos del proyecto. En particular los índices de la UI y del ICC que configuran índices claves que inciden de forma determinante en el retorno del proyecto. En la actualidad, este riesgo no se advierte 8. No obstante, se monitoreará periódicamente en las futuras actualizaciones. El riesgo mercado se encuentra acotado, en particular en la consideración, y por la diagramación de las obras en 12 fases distribuidas en 4 terrenos y en 3 departamentos del país. Riesgo bajo. El riesgo de políticas públicas. Se encuentra acotado. La vivienda es un bien sensible a las decisiones de política pública, tanto en lo referente a la política de vivienda, a la política salarial y a la política monetaria. Por lo antes mencionado, el riesgo se considera medio. 8 La actual integración del gabinete de Ministros reproduce los actores que gestaron la política económica actual. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 22 de 5423 SECCIÓN VI. CALIFICACIÓN DE RIESGO El dictamen se construye a partir de la asignación de ponderadores y puntajes a los factores de riesgo que integran cada área de riesgo (los títulos, la fiduciaria y la administradora, los activos subyacentes y el flujo de fondos, y el entorno). Dispuestos en una matriz, los indicadores de cada factor en cada área de riesgo, van generando puntajes a juicio del comité calificador que van conformando el puntaje final. Éste se corresponde con una nota de acuerdo al manual de calificación. En la matriz de calificación, las áreas se dividen en factores, y estos en indicadores. En función del análisis de los principales riesgos identificados en cada sección; teniendo presente los diversos enfoques técnicos -jurídicos, cualitativos y cuantitativos -, tanto los presentados por el estructurador como los realizados por CARE; con la información públicamente disponible; el comité de calificación de CARE entiende que los Certificados de Participación de la Serie A recogen la calificación BBB (uy) 9 de la escala de nuestra metodología. Se trata de una calificación de grado inversor. Grado de inversión mínimo. Por Comité de Calificación 9 BBB (uy). Se trata de instrumentos que presentan un riesgo medio bajo para la inversión, ya que evidencian un desempeño aceptable y suficiente capacidad de pago en los términos pactados. El propio papel, la condición de la administradora y de las empresas involucradas, la calidad de los activos, su capacidad de generar los recursos y la política de inversiones, y las características del entorno, dan en conjunto moderada satisfacción a los análisis practicados, sin perjuicio de alguna debilidad en cualquiera de las cuatro áreas de riesgo. Podría incrementarse el riesgo del instrumento ante eventuales cambios previsibles en los activos o sus flujos, en los sectores económicos involucrados, o en la economía en su conjunto. La probabilidad de cambios desfavorables previsibles en el entorno es de baja a media baja, y compatible con la capacidad de la administradora de manejarlos aunque incrementando el riesgo algo más que en las categorías anteriores.. Grado de inversión mínimo. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 23 de 5424 ANEXO I Informe Jurídico CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 24 de 5425 FIDEICOMISO FINANCIERO CASASURU DE DESARROLLO DE VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL I. Informe Jurídico. I Introducción. El proyecto se apoya en dos pilares fundamentales, a partir de los cuales se diseña todo el emprendimiento. El primero refiere a su amparo en el ámbito de la Ley denominada Acceso a la Vivienda de Interés Social ; norma que establece una serie de exoneraciones tributarias a los proyectos de inversión para la construcción de viviendas de interés social según las definiciones y requisitos en ella explicitados. Dicho tratamiento fiscal depende de la denominada declaratoria promocional otorgada por el Poder Ejecutivo. El otro pilar es la necesidad de dotar al proyecto de una financiamiento seguro y a largo plazo, para lo cual se recurre al instituto del fideicomiso disciplinado por la Ley , bajo la modalidad de un fideicomiso financiero que emitirá certificados de participación en el dominio fiduciario, cuyo precio será aplicado a la construcción de los complejos habitacionales y demás gastos asociados a la estructura. Ambos aspectos están indisolublemente unidos, pues será el propio fideicomiso quien lleve adelante la construcción de las viviendas y su comercialización, para lo cual el fiduciario designa a una empresa especializada en el sector que será la responsable de ejecutar el Plan de Negocios diseñado a dicho fin. De lo cual, el éxito de todo el emprendimiento queda vinculado a la declaración promocional de la Ley y naturalmente al cumplimiento diligente y profesional del fiduciario y del operador del plan de negocios, en un todo de acuerdo con los plexos convencionales de la estructura. Las obras se harán en varios inmuebles, dos de ellos aportados por los fideicomitentes quienes, como contraprestación, recibirán certificados de participación en el resultado del fideicomiso. Los demás inmuebles pertenecen a terceros y serán adquiridos directamente por el fideicomiso a través de la cesión de los contratos preliminares ya firmados entre sus propietarios y el Administrador del proyecto, según se detallará en ulterior capítulo. En forma muy sucinta, estos predios que serán asiento de las viviendas a construir, están emplazados en el Departamento de Salto y en el Departamento de Canelones; en cuatro sub proyectos: a) Proyecto Lagomar Norte, compuesto por 4 etapas. Cada etapa tiene 80 casas, totalizando 320 casas; b) Proyecto Las Piedras, compuesto por 4 etapas. Cada etapa tiene 72 casas, totalizando 288 casas; c) Proyecto Lagomar Sur, compuesto por 3 etapas, totalizando 126 casas y d) Proyecto Salto, compuesto por una sola etapa con la construcción de 64 casas (esta etapa corresponde a la tercera de un proyecto ya construido y comercializado). Este detalle es prospectivo y puede variar, ya en su número o en las características de las viviendas, si durante la ejecución de las obras el Administrador apreciara una mayor demanda de otro tipo de vivienda. Para la elaboración de este informe se analizaron los siguientes documentos: el Prospecto Informativo y sus anexos contractuales, a saber: Contrato Constitutivo del Fideicomiso Financiero, el Contrato de Administración, los Documentos de Emisión de los Certificados de Participación (Serie A oferta pública y Serie B oferta privada) y el Contrato de Entidad Representante que vincula al fiduciario y a BEVSA quien asume la representación y defensa de los derechos de los beneficiarios. Asimismo se recibieron del fiduciario certificaciones notariales sobre diversos aspectos relacionados con los inmuebles que conformarán el patrimonio fiduciario, sus titulares, regularidad y vigencia de las sociedades comerciales partícipes, así como los boletos de reserva cedidos al fideicomiso. En los siguientes capítulos abordaremos los tópicos que merecen comentarios singulares en aras de una óptima información. Entendemos adecuado hacer una descripción general del contrato de fideicomiso, para luego centrar el enfoque en las contingencias jurídicas que pudieran presentarse en la vida del fideicomiso. Finalmente haremos una enumeración de los artículos definitorios de régimen legal del fideicomiso y su correlato con las pautas contractuales de marras. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 25 de 5426 II - Del Contrato de Fideicomiso Financiero. Cumpliendo con la normativa legal vigente, el negocio jurídico se constituye mediante la celebración de un contrato, de acuerdo con el cual MULERY S.A. y NURWOLY S.A. en su calidad de Fideicomitentes, constituyen la propiedad fiduciaria de un conjunto de bienes (derechos de propiedad de dos bienes inmuebles ubicados en Salto y Las Piedras respectivamente y la cesión de boletos de reserva para la compra de otros dos inmuebles), la que es transmitida a EF ASSET MANAGEMENT Administradora de Fondos de Inversión S.A. en su calidad de Fiduciaria, para que los administre conforme con las instrucciones que surgen del propio contrato, en beneficio de los tenedores de los certificados de participación que serán emitidos. MULERY SA es propietaria del inmueble padrón N del Departamento de Salto y NURWOLY SA es propietaria del inmueble padrón N de la localidad de Las Piedras, Departamento de Canelones. La transmisión de estos bienes al fideicomiso es de carácter onerosa, por cuanto reciben como contrapartida certificados de participación de oferta privada serie B, convirtiéndose de esta forma en beneficiarias del fideicomiso (cláusula 3). La actividad encomendada al fiduciario consiste en el desarrollo y ejecución de proyectos de construcción de viviendas de interés social y su comercialización, conforme a los términos, plazos y condiciones que resultan del Plan de Negocios, viviendas éstas que serán construidas tanto en los inmuebles aportados por los fideicomitentes, como en otros cuatro inmuebles (padrones , , y 44,892, Ciudad de la Costa, Canelones), que deberán ser adquiridos por el Fideicomiso (cláusulas 6 y 15). El modelo de negocio requiere de la participación de un actor especializado en la ejecución de este tipo de emprendimientos, por lo cual al rol fundamental del Fiduciario en las tareas relativas al control, manejo de los fondos, la emisión de los Valores, la rendición de cuentas y la contabilidad del Fideicomiso entre otras, se suma la participación de la empresa CASASURU SA a quien se designa Administrador y en ese rol será el encargado de llevar adelante la implementación del Plan de Negocios, de acuerdo a lo establecido en los términos que surgen del Contrato de Administración (cláusula 7 del contrato de fideicomiso). Será obligación del Fiduciario controlar el cumplimiento por parte del Administrador de las obligaciones asumidas por éste en aquel contrato, a cuyos efectos, el Fiduciario le podrá solicitar toda aquella información y documentación que considere necesaria y en caso de constatar un incumplimiento, lo informará de inmediato a la Entidad Representante y a los Titulares, a efectos de que sean éstos quienes resuelvan las acciones a seguir. En este sentido además se prevé que el Fiduciario contratará un Auditor de Obra (cláusula 23), que será el encargado de controlar y certificar los avances de las obras realizadas por los contratistas, certificación que será requisito necesario para realizar el pago a los mismos. El Auditor de Obra realizará un seguimiento mensual de las obras, controlando el avance físico y financiero de las mismas, verificando su conformidad con el presupuesto y anteproyecto de arquitectura. En lo que respecta a la actividad del fiduciario, se reglamentan sus obligaciones, facultades y prohibiciones en la forma de estilo (cláusulas 15 a 18), debiendo ceñirse al estándar de conducta del buen hombre de negocios, siendo relevante destacar que será éste el encargado de realizar los pagos que correspondan a los contratistas de obra, de acuerdo a los avances de obra que sean certificados por el Auditor de Obra así como los demás pagos que correspondan para el desarrollo de los Proyectos y/o con relación a los Inmuebles. Se prevé la constitución y mantenimiento de una Cuenta de Reserva para solventar Gastos del Fideicomiso en caso que no existan otros fondos disponibles en el Fideicomiso. Debe además mantener una contabilidad separada de los bienes, derechos y obligaciones que integran el patrimonio del Fideicomiso. Se encuentra previsto que en caso de incumplimiento de sus obligaciones la Asamblea de Titulares de Certificados de Participación por mayoría especial podrá resolver la sustitución del mismo, pudiendo hacerlo también en caso de no mediar incumplimiento, pagando a éste una indemnización equivalente a la remuneración de un año de la comisión de administración del CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 26 de 5427 Fiduciario. Según la cláusula 8 (emisión de valores), el financiamiento se obtiene en una primera etapa, del producido de la emisión y colocación de Certificados de Participación por hasta un monto de UI , certificados estos que dan a sus titulares el derecho de participar en los resultados del Fideicomiso (fondos netos distribuibles). Se emiten dos series de certificados, una Serie A de oferta pública, por hasta un valor nominal de UI y una Serie B de oferta privada por hasta un valor de UI destinada a los fideicomitentes como contrapartida por sus respectivos aportes. La colocación de la totalidad de los valores emitidos se pacta como condición resolutoria de la emisión. En este caso el Fiduciario oficia como Entidad Registrante, será el encargado de llevar el registro de los valores que serán escriturales y todos los negocios jurídicos que afecten la titularidad de los certificados, así como los pagos realizados. Se establece un sistema de integración diferida de los valores de la Serie A con la siguiente secuencia de desembolsos: a) 10% del monto de la emisión al día siguiente al cierre del período de suscripción; b) 10 % a los 30 días, c) 20% a los 60 días, d) 20% a los 180 días y e) el 40 % restante a los 240 días; en todos los casos desde el día siguiente al cierre del período de suscripción. Resulta relevante señalar que los titulares de certificados de la Serie A tienen prioridad para el cobro del capital, respecto del capital de la Serie B, en tanto que el remanente se distribuye en los porcentajes establecidos en esta cláusula 8, los que varían según se supere una tasa interna de retorno del 20% anual para los certificados serie A. En cuanto al plazo del Fideicomiso se establece la vigencia del fideicomiso hasta la comercialización de la totalidad de las viviendas y se cancelen todos los Gastos del Fideicomiso, o por el transcurso de treinta años, lo que ocurra primero. III Contingencias subjetivas. En este segmento se analiza el cumplimiento de los requisitos normativos impuestos a los sujetos para intervenir válidamente en la estructura de marras. Esto refiere tanto a las exigencias para realizar los actos jurídicos así como la validez y eficacia de los propios actos que están llamados a celebrar. Del Prospecto Informativo, los contratos anexos y los certificados notariales remitidos por el fiduciario, son elementos suficientes para dejar constancia sobre el cumplimiento de estos requisitos; de todo lo cual hacemos un sucinto repaso. A. De la Fiduciaria. EF ASSET MANAGEMENT Administradora de Fondos de Inversión S.A. actúa como Fiduciario y según las emergencias del Prospecto Informativo, desde julio de 2004 está autorizada por el Banco Central del Uruguay para actuar en dicha calidad en fideicomisos financieros en el Uruguay, de acuerdo a las disposiciones de las Leyes y y decreto reglamentario 516/003. Aparte de este rol principal de cumplir con el encargo fiduciario, EF ASSET MANAGEMENT (EF AM), actúa como Entidad Registrante de los Certificados de Participación y será el Agente de Pago de los valores. B. De los Fideicomitentes. En primer lugar debemos señalar que CASASURU SA como administrador del emprendimiento y las fideicomitentes MULERY SA y NURWOLY SA integran un grupo económico siendo personas vinculadas en el marco de los plexos convencionales de la estructura, según declaración jurada de fecha 18 de diciembre de 2014 que se tuvo a la vista. Dicho esto, corresponde consignar que la fideicomitente MULERY SA es persona jurídica vigente y hábil. Su representación corresponde al Administrador, Presidente, Vicepresidente o dos Directores actuando CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 27 de 5428 conjuntamente, sin perjuicio de los poderes que se otorguen. El 100% de su capital social está representado por acciones al portador, razón por la cual con fecha comunicó al BCU la titularidad del capital accionario, de acuerdo con lo establecido en la Ley El , la sociedad confirió a la Sra. Mariela Pereira Freda (firmante del Contrato), poder general de administración, afectación y disposición, el que se encuentra vigente a la fecha. La fideicomitente NURWOLY SA, es persona jurídica vigente y hábil y la representación de la sociedad será ejercida del mismo modo que la anterior. En este caso el capital social también está integrado por acciones al portador, comunicación que fue realizada al BCU el comunicó al BCU (Ley ). El la sociedad confirió a la Sra. Mariela Pereira Freda (firmante del Contrato), poder general de administración, afectación y disposición, el que se encuentra vigente a la fecha. Todas las sociedades comerciales citadas han dado cumplimiento a la Ley D. Del Administrador. CASASURU SA, es persona jurídica hábil y vigente, con estatutos aprobados por la AIN el , inscrito en el Registro Nacional de Comercio el Según acta de asamblea extraordinaria de accionistas del , se decidió modificar el Estatuto Social, exclusivamente en lo relativo al tipo de acciones en el marco de la ley , las que pasaron a ser nominativas, modificación que fue debidamente inscripta. La representación de la sociedad recae en el Administrador, el Presidente, Vicepresidentes o dos Directores actuando conjuntamente. El Sr. Sebastián Sommer, Presidente de la sociedad, firma el contrato de Administración. E. De los beneficiarios. Finalmente y en lo que atañe a los requisitos de capacidad jurídica y poder normativo negocial de los beneficiarios (suscriptores y titulares de los CP Serie A), deberán ser calibrados en atención a las particularidades personales o institucionales de cada inversor tanto en lo atinente a la operación bursátil como para participar en el contrato de fideicomiso. En cuanto a los titulares de los CP Serie B, aplica lo señalado en el párrafo anterior. En suma, las partes se encuentran autorizadas por el ordenamiento jurídico vigente a participar en el negocio fiduciario proyectado y no se aprecian obstáculos para la validez y eficacia de las obligaciones que asumen. IV - Contingencias objetivas. En el marco de esta estructura fiduciaria, el derecho de crédito que otorga la titularidad de los certificados de participación se encuentra condicionado a la existencia de utilidades netas distribuibles, esto es, que el emprendimiento inmobiliario se desarrolle conforme lo proyectado generando las utilidades que se esperan. En este contexto resulta oportuno referir a las principales contingencias objetivas en el desarrollo y ejecución del plan de negocios diseñado, es decir, los riesgos jurídicos a los que se expone el desarrollo del negocio proyectado y los remedios normativos existentes para mitigar su eventual incidencia. En esta categoría podemos incluir los siguientes aspectos: a) situación de los bienes inmuebles asiento de las obras; b) las exigencias contractuales impuestas al Administrador y su régimen de responsabilidad; c) las herramientas de acceso a la información, fiscalización y control que se atribuyen a los Titulares en relación al desarrollo del negocio y d) La declaración de viviendas de interés social para cada uno de los proyectos a ser desarrollados. a. Situación de los bienes inmuebles. Hemos tomado conocimiento de la reciente promoción de litigio civil contra diversas personas jurídicas que integran CASASURU SA y contra el Sr. Sebastián Sommer, proceso que se sustancia ante el Juzgado CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 28 de 5429 Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 3 Turno, Ficha /2014. Según información recibida de la defensa de la parte demandada, el demandante reclama, al abrigo de los artículos 189 a 191 de la Ley , la prescindencia de la personalidad jurídica de varias personas jurídicas que integran CASASURU SA, entre ellas las entidades fideicomitentes Mulery SA y Nurwoly SA. En virtud de lo cual, la demanda fue inscripta en el Registro Nacional de Actos Personales Sección Interdicciones (art. 191 Ley y art Ley 16871). Entendemos que dicha inscripción tiene efectos declarativos, lo cual significa que sólo cuando haya sido amparada dicha pretensión por sentencia firme, le serán inoponibles al acreedor los actos posteriores a la referida inscripción; sin que ello habilite a cuestionar la validez del acto. Se añade asimismo que dicho asiento registral no implica identificación o afectación de ningún bien concreto de las personas jurídicas involucradas. En apoyo a esta postura y a raíz de las consultas cursadas al BHU, la entidad se ha pronunciado por intermedio de la Sala de Escribanos, señalando que: En conclusión esta Sala decide que las inscripciones referidas no afectan ni la validez ni la eficacia de las enajenaciones que realicen las sociedades referidas. Por lo tanto se podrá continuar con las escrituras donde actúen las sociedades MULERY SA y LISFELY SA. Dicho lo anterior, pasamos al análisis de las pautas contractuales referidas al acápite. Más allá del estudio de títulos de todos los inmuebles involucrados, es dable consignar que los mencionados en la cláusula 6 (padrones , , y ), serán adquiridos directamente por el fideicomiso y en cumplimiento de los boletos de reserva suscritos. En tal sentido es oportuno señalar que la cláusula prevé que En caso que el Fideicomiso no pudiera adquirir estos inmuebles, ya sea porque los vendedores finalmente no vendan los mismos o los títulos de propiedad no resultaran buenos, el Administrador deberá procurar otras opciones de inmuebles a adquirir para el desarrollo de los Proyecto. Si bien nada hace suponer que esto suceda, lo cierto es que la eventualidad supondría una variación al menos temporal de lo proyectado inicialmente, requiriendo la búsqueda de bienes que ofrezcan similares características y someterlo a la decisión de la Mayoría Especial de Titulares. b. Actuación del Administrador Una de las notas relevantes de la estructura analizada está dada por la adjudicación de las tareas ejecutivas del negocio (construcción y comercialización) al Administrador, cuyo marco normativo de actuación no surge de las normas que regulan el fidecomiso, ergo, las pautas legales del fideicomiso financiero no le resultan aplicables, permaneciendo la responsabilidad por la gestión del negocio en la persona del Fiduciario, al menos en su faz interna (frente a los beneficiarios), siendo éste el encargado de emitir los valores, adquirir los inmuebles, administrar las cuentas del fideicomiso, llevar el registro de titulares, rendirles cuentas y en especial disponer los pagos de los certificados de participación, liquidar el patrimonio fiduciario a su extinción. Asimismo deberá realizar todas las acciones tendientes a la protección del patrimonio del fideicomiso contra cualquier agresión y en particular no incurrir en ninguna de las prohibiciones que establece la ley en su artículo 20. En función de lo anterior y en orden a delimitar los respectivos campos de actuación y por añadidura las responsabilidades, debemos observar la cláusula 7 del contrato de fideicomiso. Al designarse un administrador el fiduciario está desplazando hacia un tercero funciones que en principio le competen. Ahora bien, se entiende que no todas las facultades y competencias que integran el encargo fiduciario son indelegables, por ello la cláusula expresa con claridad, que a pesar de la contratación el fiduciario mantendrá la responsabilidad por la administración de Fideicomiso y luego deja de manifiesto aquellas funciones intrínsecas que el fiduciario no puede delegar bajo ningún supuesto. En este sentido entonces, la contingencia que debe considerarse es la de eventuales apartamientos o incumplimientos del Administrador en la ejecución del plan de negocios. A los efectos de cubrir este CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 29 de 5430 riesgo será obligación del Fiduciario controlar el cumplimiento por parte del Administrador de las obligaciones asumidas por éste, a cuyos efectos, está previsto que le podrá solicitar toda aquella información y documentación que considere necesaria y en caso de constatar un incumplimiento, lo informará de inmediato a la Entidad Representante y a los Titulares, a efectos de que sean éstos quienes resuelvan las acciones a seguir. Con el fin de reforzar los controles directos en las obras, se prevé que el Fiduciario contratará un Auditor de Obra, encargado de controlar y certificar los avances de las obras realizadas por los contratistas, certificación que será requisito necesario para realizar el pago a los mismos. El Auditor de Obra realizará un seguimiento mensual de las obras, controlando el avance físico y financiero de las mismas, verificando su conformidad con presupuesto y anteproyecto de arquitectura. Será también su responsabilidad verificar aportes al BPS y tiene facultades de formular objeciones sobres todo aspecto que pueda afectar el objeto del Contrato de Obra En definitiva entonces, se han creado mecanismos de control a la actividad del Administrador que involucra tanto al Fiduciario de forma directa y a través de los informes del Auditor de Obra, como también a la Asamblea de Titulares que será convocada a decidir en caso de constatarse algún tipo de incumplimiento, pudiendo llegar en su caso a la revocación y sustitución del mismo. c. Actuación de los Titulares. Una de las particularidades más relevantes de la estructura analizada dice relación con la posición jurídica que asume quien invierte en los títulos emitidos por el fideicomiso, por cuanto se trata de certificados de participación, que otorgan un derecho de crédito condicionado al resultado económico del emprendimiento, de forma tal que se terminan compartiendo los riesgos de la actividad productiva, la que por otra parte no se desarrolla directamente por el Fiduciario, sino que se encomienda su ejecución en la figura del Administrador. En este marco de riesgo compartido, cobran particular relevancia las prerrogativas que el contrato de fideicomiso otorga a los titulares de los certificados a los efectos de ejercer su poder-deber de contralor del proceso de ejecución del plan de negocios, el cual se canalizará principalmente a través de su participación en las Asambleas de Titulares. Asambleas de titulares En el marco la actuación de los titulares se concreta orgánicamente a través de la Asamblea de Titulares, la que podrá ser convocada en cualquier momento por el Fiduciario, la Entidad Representante o Titulares que representen al menos el 20% del valor nominal de los Valores emitidos a través de la Entidad Representante, la que deberá convocarla dentro del plazo de 60 días de recibida la solicitud mediante publicaciones en el Diario Oficial y en otro diario que deberá contener el orden del día, salvo en caso de reunirse la unanimidad de los tenedores de los Valores emitidos y en circulación, en cuyo caso puede prescindirse de las publicaciones. El quórum para que la asamblea sesione válidamente será de Titulares que representen un porcentaje igual o mayor al que corresponda a las mayorías que se requieran para adoptar las decisiones que se proponen. Para tener derecho a voto en las Asambleas los titulares deben estar registrados como tales ante el Fiduciario en su calidad de Entidad Registrante. Cada certificado otorga derecho a un voto. No se tendrán en cuenta para determinar el quórum ni tendrán derecho a voto los Titulares que tengan vinculación directa o indirecta con el Fiduciario en ningún caso, limitándose el derecho a voto de los Certificados de Participación que sean propiedad del Administrador y de sus Personas Vinculadas en aquellos casos que se deba adoptar resolución sobre casos de incumplimiento del Administrador, iniciar acciones legales contra el mismo o su remoción. Si bien el principio es que la Asamblea resuelve por el voto conforme de al menos dos titulares cuyos valores representen en conjunto un valor nominal superior al 50% de los valores emitidos (Mayoría Absoluta de Titulares) hay ciertas decisiones que por su trascendencia únicamente pueden adoptarse por el voto conforme de al menos dos Titulares que representen en forma conjunta un valor nominal superior al 75% del capital adeudado al momento de la resolución (Mayoría Especia de Titulares). Estas CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 30 de 5431 son: modificar las condiciones de la emisión de los valores; la extinción del Fideicomiso en caso de insuficiencia patrimonial, o en caso que no se obtengan los permisos más relevantes vinculados con el desarrollo de los Proyectos, aprobar cambios al Plan de Negocios a propuesta del Administrador, aprobar cambios al Contrato de Administración propuestos por el Fiduciario, aprobar la compra de bienes inmuebles para la construcción de vivienda, si no se pudiera adquirir alguno de los previstos en el contrato, la sustitución de la entidad representante, la sustitución del fiduciario y la remoción del Administrador. En todo lo que viene de decirse son de aplicación los artículos 48, 49, 345, 346, 347 y relacionados de la Ley de Sociedades Comerciales Nº , la Recopilación de Normas del Mercado de Valores (RNMV BCU) y naturalmente lo dispuesto por el artículo 32 de la Ley Derecho de información. Los tenedores de los Certificados tienen consagrado el derecho a la información y rendición de cuentas que debe enviar de forma periódica (trimestral, semestral y anualmente) el Fiduciario, quien debe proporcionar copia del informe del Administrador, informe semestral sobre estados contables del fideicomiso y copia de los estados contables de forma anual. Recibidos estos informes los titulares podrán realizar observaciones al mismo dentro de los 30 días siguientes a su recepción y en su defecto se tendrán por aprobados tácitamente los mismos, liberando de responsabilidad al Fiduciario por su actuación en ese período Se establece además, que cualquier titular podrá requerir por escrito información sobre el patrimonio del Fideicomiso y cualquier otra información con la que cuente el Fiduciario y que razonablemente pueda interesar al Titular. d. Declaración de Interés social. El proyecto se viabiliza con la obtención para cada uno de los desarrollos de la declaración de Interés Social en los términos previsto por la ley , norma que crea un programa para facilitar a las familias de ingresos medios y medios bajos el acceso a viviendas para compra o arrendamiento, a través de exoneraciones tributarias a inversores privados para la construcción, ampliación o reciclaje de viviendas. Los beneficios previstos son por un lado tributarios, pues se pueden exonerar hasta el 100% de los tributos nacionales, y por el otro financieros, pues estos proyectos cuentan además con facilidades para la comercialización al poder integrarse al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, permitiendo posibilitando a los compradores la financiación de hasta el 90% del valor del inmueble (hasta con 25 años de plazo), facilitando así el acceso de la demanda. Conforme lo previsto por la normativa vigente, el proceso para la obtención de la declaración comienza con la presentación de la propuesta ante la Agencia Nacional de Vivienda, la cual eleva un informe técnico a la Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social (integrada por un representante del Ministerio de Economía y Finanzas y otro del MVOTMA) la que en un plazo de 20 días debe elevar un informe al Ministro de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente quien podrá declarar la promoción de los proyectos (el Poder Ejecutivo ha delegado en éste sus atribuciones para el otorgamiento de los beneficios tributarios a los proyectos y actividades promovidas por la Ley Nº de 17 de agosto de 2011 y el Decreto Nº 355/011 de 6 octubre de 2011). V Consideraciones finales. Citamos algunas previsiones adicionales coadyuvantes al buen resultado económico del proyecto. La primera la encontramos en la multicitada cláusula 6 del Contrato al decir: cada una de las segunda y siguientes etapas que correspondan a cada uno de los proyectos estará condicionado a que el 35% de las viviendas de la etapa anterior tienen que haber sido comercializadas, habiéndose escriturado y cobrado el 100% del precio de las misas. Con ello el fideicomiso asegura fondos líquidos propios para reinvertir en las etapas siguientes, acompasando el ritmo de amortizaciones de los títulos. Por su parte, las cláusulas 29 y 30 reglamentan la facultad del fiduciario de crear cuentas para contingencias y la reserva de liquidación respectivamente. Estas son buenas medidas de cobertura, si bien obedecen a distintos eventos y momentos en la vida del fideicomiso. Así, la reserva de CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 31 de 5432 contingencias, como su nombre lo indica sirve para hacer frente a eventuales reclamos, ya sea de terceros contra el fideicomiso, ya sea por cobro de créditos fiscales que pudieran devengarse más allá de lo previsto inicialmente; todo ello durante la vida del fideicomiso. Por su parte, la reserva de liquidación refiere a una etapa posterior, a partir de la extinción del fideicomiso y sirve para hacer frente a todos los pagos que se generen desde ese momento y hasta su liquidación final. Como fortaleza típica del sistema y de acuerdo al marco legal de la Ley los bienes incorporados y que constituyen patrimonio fiduciario (los Activos ), quedan afectados única y exclusivamente a los fines del fideicomiso (cláusula 4) y responden únicamente por las obligaciones derivadas de la emisión por los gastos, tributos, honorarios e impuestos que gravan este tipo de operaciones. Este patrimonio no responde por deudas de los fideicomitentes o de la fiduciaria (artículos 7 del cuerpo normativo). Contrapartida de lo anterior, los bienes particulares del Fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que serán satisfechas con los bienes fideicomitidos (Art. 8). La estructura convencional cumple con los requisitos legales de constitución formal, individualización y publicidad de la propiedad fiduciaria así como la oponibilidad (artículos 2, 6 y 17 de la ley ). A la fecha de este informe, ya se ha presentado al BCU a efecto de su estudio y ulterior inscripción en el Registro de Valores (art. 12 Decreto Reglamentario 516/003). Los valores a emitirse son escriturales, de oferta pública (la Serie A) y se prevé su cotización bursátil. Según los artículos 25 y 27 de la Ley , son títulos valores, por lo que rige en lo pertinente el Decreto Ley , en cuanto fuere aplicable y según remisión expresa de las normas precitadas. BEVSA será la Entidad Representante de los derechos e intereses de los beneficiarios, de acuerdo a las emergencias del Contrato homónimo, el cual está en armonía con el contrato de fideicomiso y el contrato de administración. En cuanto a la responsabilidad de las partes en el contrato de fideicomiso, la misma se rige por los principios generales y en particular la Fiduciaria deberá cumplir con el estándar del buen hombre de negocios que prescribe el artículo 16 de la ley. Se trata de una responsabilidad subjetiva al decir: Si faltare a sus obligaciones será responsable frente al fideicomitente y al beneficiario, por los daños y perjuicios que resultares de su acción u omisión. A continuación aclara que en ningún caso podrá exonerarse de responsabilidad al fiduciario por los daños provocados por su dolo o culpa grave. El contrato de fideicomiso que nos convoque contempla esta limitación de responsabilidad. En conclusión y contemplando todos los aspectos involucrados, el negocio fiduciario cuenta con un razonable grado de cobertura, no advirtiendo riesgos sustanciales asociados a contingencias jurídicas en el proceso de emisión. Montevideo, 22 de mayo de CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 32 de 5433 ANEXO II Informe Sectorial CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 33 de 5434 Informe sectorial: Sector Inmobiliario Mercado de Vivienda Diciembre 2014 Ec. Mayid Sáder Neffa CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 34 de 5435 Índice Resumen Ejecutivo Introducción Formación de precios de los activos inmobiliarios Contexto Externo La vivienda en Uruguay Descripción sectorial y tendencias generales La Oferta La Demanda La política pública habitacional del gobierno Fideicomiso Financiero de desarrollo de vivienda de interés social I Referencias Bibliográficas CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 35 de 5436 Resumen Ejecutivo El objetivo del informe es presentar diferentes estrategias de inversión en el sector inmobiliario y argumentar las bases conceptuales de la elección de las mismas. El subsector seleccionado para definir las estrategias fue el de vivienda. En este sentido, se analizará la cartera de inversión inmobiliaria del Fideicomiso Financiero CasasUru en relación a las estrategias planteadas en el presente informe. La demanda de activos inmobiliarios presenta dos características económicas marcadamente diferentes. Es un bien de uso y al mismo tiempo es un activo que conserva y aumenta el valor con el transcurso del tiempo. Según la literatura económica, los factores que más inciden en la formación del precio de los inmuebles son el ingreso de los hogares, el aumento de la población, la tasa de interés real y el monto de créditos inmobiliarios. En Uruguay, el crecimiento de la población ha sido nulo en los últimos años y se espera que no tenga mayores variaciones en los próximos. En el mismo sentido, para el caso de la tasa de interés real, el ingreso de los hogares y el monto de créditos se proyecta (para el corto plazo) un escenario favorable para la inversión inmobiliaria. El eventual arribo de Fondos de Inversión inmobiliarios así como el nacimiento de nuevas formas de estructurar los negocios inmobiliarios (asemejándolos al mercado financiero) seguramente provocarán un aumento estructural de los valores medios y cambios en la formación de los precios. El stock de viviendas es antiguo y poco apto para la demanda actual. El mismo evidencia necesidades de reciclajes, reparaciones y mejoras constructivas donde más del 60% fue construido hace más de 40 años presentando características tipológicas y constructivas en vías de obsolescencia. El mercado presenta una marcada dificultad para el acceso a la vivienda, dónde un 40% de los hogares no es habitado por sus propietarios. El avance en la esperanza de vida, la creciente fragmentación del hogar, la disminución de la tasa de matrimonios, la reducción en la cantidad de hijos, el progresivo aumento de jóvenes con estudios terciarios en el mercado laboral y el incremento de la inseguridad han cambiado el paradigma en el mercado de la vivienda. Esto genera una disociación entre el stock y la demanda por vivienda. Según el Censo de 2011, el 24% de los hogares estaban habitados por una sola persona mientras que en 1996 era el 17%. En el sentido inverso, en 1996, la familia tradicional (hogar biparental con hijos) representaba valores cercanos al 40% de los hogares mientras que en el último Censo representó un 28,5%. La nueva oferta inmobiliaria, generada entre el se ha gestado sin intervenciones desde el sector público y se ha concentrado en las zonas donde habitan los hogares con mayores ingresos. Se construyen tipologías más reducidas en términos de metros cuadrados y de habitaciones por vivienda en relación con el stock existente, en concordancia con lo mencionado párrafo arriba. El promedio de dormitorios por vivienda se sitúa en 1,7 mientras que en la década noventa oscilaba valores de 2,5; la construcción de monoambientes explica la importante reducción del indicador. La construcción de torres suntuarias se ha destacado en el período, evidenciando valores de oferta similares a los experimentados en la década del noventa. En contraposición, la vivienda económica presenta valores diez veces inferiores respecto al mismo período. Se estima que en Montevideo existe un déficit de oferta de más de metros cuadrados en esta categoría de vivienda. No obstante lo anterior, se destaca que en los últimos dos años se ha comenzado a revertir este déficit, explicado en gran parte por los incentivos de la Ley de acceso a al Vivienda de Interés Social. La vivienda presenta dos demandas derivadas; la demanda por uso y la demanda como activo de inversión. Los drivers de la demanda por uso son la fragmentación de los hogares, los cambios en el CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 36 de 5437 paradigma de la vivienda y la obsolescencia del stock; mientras que para la demanda por inversión, la variable más relevante es la tasa de interés real. El crédito hipotecario/pbi es exiguo en relación a la región. Si bien se encuentra en una fase de crecimiento, se sitúa por debajo de los valores de la década del noventa y es exiguo para satisfacer la demanda potencial de vivienda. El mercado demanda tipologías constructivas cada vez más reducidas y en la franja costera el tamaño de los hogares se acerca a una relación de dos habitantes por vivienda. De cada tres nuevos hogares, dos son unipersonales. Asimismo, el 72% de la demanda se concentra en unidades menores de tres dormitorios. El precio del metro cuadrado expresado en valores constantes (ajustados por la inflación) se ha mantenido sin oscilaciones por lo que no revisten signos de burbuja en el mercado de la vivienda. No obstante lo anterior, el precio de la mano de obra y de la tierra han aumentado sensiblemente en los últimos años. Desde octubre de 2011 Uruguay cuenta con una Ley que promueve la inversión privada en viviendas de interés social a partir del otorgamiento de exoneraciones tributarias en construcción, refacción, reciclaje o ampliación de viviendas de sectores económicos bajos, medios bajos y medios de la población. Dicha Ley se votó por unanimidad en el Parlamento lo que mitiga el riesgo de futuras intervenciones de política pública en el mercado de vivienda. No obstante lo anterior, corresponde observar con preocupación la resolución 636/2014 del 16 de junio de 2014 del MVOTMA. Dicha resolución, introduce una señal de alerta desde la política pública hacia el sector privado. Los primeros dos años de vigencia de la Ley fueron positivos y destinaron inversión en diversas zonas geográficas donde pocos operadores hubiesen invertido capital. Este cambio inesperado en la regulación promocional en la que se sostiene el impulso sectorial incrementa significativamente el riesgo político para futuros proyectos y sus soportes financieros. En síntesis, existen desencuentros entre demanda y oferta de vivienda en el segmento bajo, medio y medio alto de la población; ocurre lo mismo con las tipologías de monoambiente y un dormitorio en la zona Premium de la ciudad o sus cercanía. Este desencuentro se explica en algunos casos por rezones de índole social y en otros casos por ausencias de políticas de largo plazo que fomenten la oferta de vivienda hacia los quintiles medios y bajos de la población así como que fomenten y profundicen el crédito hipotecario. El nuevo escenario de política pública que ha tenido un adecuado efecto sobre la oferta de vivienda, pero ha sido insuficiente o casi nulo en lo que respecta a fomentar la demanda (vía crédito). El financiamiento se presenta como el primer obstáculo sectorial. La consecuencia de la insatisfacción de la demanda potencial continuará presionando la demanda de alquileres. Existen tres segmentos de la demanda donde se perciben oportunidades de inversión: a) Construir tipologías adaptadas hacia la demanda de jefes de hogar con edades entre 25 y 45 años, que presenten ingresos altos y medio altos y no cuenten con stock de capital para la compra del inmueble. b) Construir, en zonas Premium o cercanas a estas, tipologías adaptadas hacia la demanda de hogares unipersonales (especialmente hombre y mujeres profesionales solteros, mujeres y hombres adultos viudos, divorciados y solteros). Es importante destacar la demanda derivada del segmento denominado neosolteros 10. Estos se caracterizan por ser profesionales calificados y con alto nivel sociocultural y no tienen como referente social la pareja ni a la familia; gozan de buen nivel económico y la oferta de viviendas está desvinculada de sus demandas. 10 Ver Solas, gozos y sombras de una manera de vivir de Carmen Alborch. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 37 de 5438 c) Realizar una eficiente gestión de compraventas de viviendas recientemente construidas o en proceso de construcción en el segmento donde la absorción es sensiblemente menor a la oferta construida. Las características de las viviendas que suponen oportunidades de inversión serían: unidades pequeñas (menor al stock actual), buenos servicios (educación, salud y recreación), buena seguridad y bajos gastos comunes. Este formato puede aplicarse a torres situadas en padrones con amplios frentes y luminosidad o el desarrollo de nuevos barrios con viviendas en forma de dúplex o tríplex. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 38 de 5439 Introducción El presente documento detalla los argumentos cuantitativos y cualitativos que sustentan las recomendaciones de inversión en el sector inmobiliario. En este caso nos ocuparemos del submercado de vivienda. Se describirán las principales tendencias del mercado inmobiliario en Uruguay. En los primeros dos puntos se analizará el contexto macrosectorial y se describirá bajo qué mecanismos se forman los precios de los activos inmobiliarios. El último punto concluirá sobre la expectativa del negocio inmobiliario planteado en el prospecto de emisión del Fideicomiso Financiero CasasUru de los acontecimientos ocurridos hasta setiembre de Formación de precios de los activos inmobiliarios El sector inmobiliario comprende bienes sumamente diferenciados que requieren de una segmentación multidimensional donde cada bien contempla atributos que varían en cantidad y en calidad. Cada inmueble es único y a menudo es complejo identificar las variables adecuadas que expliquen su precio y renta de equilibrio. No obstante lo anterior, el análisis del Mercado inmobiliario, se puede descomponer en un mercado de uso (uso para vivienda, uso para la industria, uso agropecuario, uso minero, etc.) y en un mercado de inversión. Estos dos mercados tienen una tendencia común en el largo plazo pero en el corto plazo, en general, están desarbitrados lo que provoca que los agentes asignen de forma subóptima las decisiones de inversión en este sector. Si bien el inmueble se sitúa dentro de los bienes no transables, en algunos segmentos se podría argumentar que es un bien transable regionalmente. En el caso de Uruguay, los inmuebles que estarían dentro de los transables regionales en el mercado de vivienda serían algunas clases de inmuebles en Punta del Este, Colonia y la zona Premium de Montevideo; en el mercado de oficinas serían las de clase A+ (World Trade Center) y en el mercado de campos de uso agropecuario, en particular los de aptitud agrícola ganadera y forestal. Las principales variables conductoras (drivers) del precio de los inmuebles están asociadas tanto a variables de largo plazo como variables de corto plazo donde las expectativas de los agentes económicos juegan un rol sumamente importante. Las variables más significativas refieren a la tasa de variación de corto y largo plazo del PBI, la tasa de variación del ingreso de los hogares y variables descriptivas de los flujos de capital. Esta última, a su vez, está asociada a la relación entre la tasa de interés doméstica y la internacional. En general, en contextos donde las políticas monetarias son expansivas y las tasas de interés reales son cercanas a cero o negativas, los precios de los inmuebles, como los de cualquier activo real o financiero, tienden a crecer mientras que en contextos monetarios contractivos los valores de los activos disminuyen. Los modelos econométricos que estiman las variaciones en los precios de los inmuebles toman como variable dependiente o explicativa a las tasas de variación de/del: i) ingreso per cápita o el ingreso de los hogares ii) población iii) salario real iv) la tasa de desempleo v) del monto de los créditos inmobiliarios vi) la tasa de interés real vii) la tasa de interés real de la zona monetaria a la cuál pertenece la economía (en el caso de Uruguay es el dólar estadounidense) CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 39 de 5440 Las primeras cinco variables mencionadas anteriormente responden a los determinantes de la demanda por vivienda y las últimas dos responden a los determinantes de la demanda de inversión. El ingreso real de los hogares y la tasa de interés real se presentan como las variables explicativas de mayor relevancia a la hora de explicar el precio de los inmuebles según una revisión bibliográfica citada en el Cuadro 1. La elasticidad del precio de los inmuebles respecto a variaciones del ingreso de los hogares tiene valores superiores a la unidad en la mayoría de los documentos estudiados. Lo mismo, pero con signo contrario, pasa con la tasa de interés real. Un incremento en la tasa de interés real lleva a una disminución de la misma cuantía en el precio real de los inmuebles (véase Cuadro 1). Cuadro 1. Diferentes elasticidades del Precio real de los inmuebles. Revisión Bibliográfica. Autores y Países estudiados Ingreso de los hogares Elasticidad del precio real de los inmuebles Tasa de interés real Otros factores Metodología empleada Zona euro Annett (2005) 1 a Crédito 0.3 Panel Regressions 6 países industriales Sutton (2002) 1 a a -1.5 Valor de la Bolsa 1 a 5 Var Model países Terrones y Otros (2004) 0.5 a a -1 Crédito bancario 0.1% Precio t Crecimiento de la población 1.8 Dynamic Factor Model Irlanda. Rae y Van der Noord (2006) Aumento de la oferta -2 ECM, Holanda. OECD (2004) Aumento de la oferta -0.5 Var model España. Ayuso et al (2004) Retorno de la bolsa -0.3 ECM Contexto Externo El complejo escenario económico y financiero a nivel global sumado a las políticas monetarias expansivas de Estados Unidos y de Europa han configurado una coyuntura favorable a las inversiones inmobiliarias en la región en general y en Uruguay en particular. Este contexto ha potenciado la inversión desde el norte hacia los países emergentes. En América Latina se destacan países como Brasil, Perú, Colombia y Chile. No obstante lo anterior, en el último año se evidenciaron algunos signos de alerta que han retraído la inversión para la zona geográfica anteriormente mencionada. Por un lado, el cambio de rumbo en lo que respecta a la política monetaria en Estados Unidos ha repercutido negativamente en las expectativas de crecimiento los países emergentes y concomitantemente con ello, la inversión inmobiliaria ha disminuido las tasas de crecimiento observadas en los últimos años. A su vez, Brasil, país insignia de la inversión extranjera directa en la región ha manifestado signos de desgaste en su gobernanza política así como en los indicadores económicos. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 40 de 5441 El valor de los inmuebles en el mundo desarrollado continúan sobrevaluados. No obstante, la sobrevaluación ha comenzado a disminuir en algunos. El más notorio es España, que después de la crisis financiera de 2013 ha comenzado a ajustar los precios a la baja. La revista The Economist muestra que 11 de los 16 mercados inmobiliarios de los que cuenta con información, están experimentando una burbuja y que sus valores están sobrevaluados en más de un 10% (ver Cuadro 2.1). En Estados Unidos como en la Unión Europea el sector inmobiliario ha experimentado en los últimos 15 años un contexto favorable en lo que respecta a la oferta nueva de vivienda como en lo que respecta a los precios medios. El índice del precio real de los inmuebles en Estados Unidos creció sostenidamente desde mediados de la década del noventa, alcanzando un incremento real de aproximadamente un 60% en A partir del año 2007 comienza un ajuste en los precios con descensos progresivos (ver Gráfica 1) que alcanza valores mínimos en abril de 2012 y a partir de ese momento parecería comenzar una nueva fase de crecimiento. Este escenario se repite en los países europeos, con la excepción que el ajuste de precios fue más lento y recientemente en este año, se estarían ajustando a la baja algunos precios. Gráfica 1. Evolución del precio de la vivienda en Estados Unidos en términos reales. Cuadro 2.1. Sobre/Sub Valoración de los inmuebles 11. Hong Kong 69 Singapur -13 Francia 50 China 7 Australia 45 Suecia 31 Suiza -3 Alemania -17 Canadá 78 Holanda 17 Gran Bretaña 21 USA -7 Italia -1 España 19 Japón -37 Irlanda -1 Fuente: Elaborado por el Autor en base al US Census Bureau 11 Refiere al indicador precio del inmueble en relación a la renta que se obtiene de este. Fuente: elaborado por el autor en base a información del semanario The Economist CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 41 de 5442 3. La vivienda en Uruguay Se presenta una breve descripción sectorial marcando las tendencias generales, la evolución reciente y posteriormente se analizará la oferta y la demanda de inmuebles con destino a la vivienda. 3.1 Descripción sectorial y tendencias generales. El sector presenta un stock de viviendas antiguo con necesidades de reciclajes, reparaciones y mejoras constructivas (ver Situación de la Vivienda en Uruguay Instituto Nacional de Estadística). Más del 60% del Stock de vivienda fue construido hace más de 40 años presentando características tipológicas y constructivas en vías de obsolescencia (ver Gráfica 2). 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Gráfica 2. Distribución del stock edilicio, por década de construcción. Siglo XIX Fuente: elaborado por el autor en base a información brindada por el INE Asimismo se presenta una marcada dificultad, en términos comparativos con otros países, para el acceso a la vivienda, dónde un 40% de los hogares no es habitado por sus propietarios (Cuadro 2.2). En los últimos 30 años se ha evidenciado un crecimiento de los asentamientos informales a nivel nacional y en particular en la capital del país. Cuadro 2.2. Viviendas ocupadas por sus propietarios (%) País Valor Argentina 67% Brasil 69% Chile 69% Colombia 50% Uruguay 59% Fuente: elaborado por el autor en base a información de HOFINET (Housing Information Network) Con una tasa de crecimiento poblacional cercana a cero, los principales drivers de la demanda inmobiliaria son la fragmentación de los hogares, la obsolescencia y los cambios en el paradigma en lo que refiere al mercado de la vivienda. Se estima que anualmente se generan alrededor de hogares nuevos explicados principalmente por los factores anteriormente mencionados. En términos de metros cuadrados, se estima que entre y metros cuadrados es la absorción anual de viviendas en el país y alrededor de son en Montevideo. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 42 de 5443 Otro factor diferencial es que Uruguay presenta la mayor proporción de hogares unipersonales de América Latina, evidenciando valores comparables con ciudades europeas. Asimismo, esta tendencia se está acentuando año tras año, en 1996 el 17% de los hogares eran unipersonales y en 2011 se estima que estamos en valores cercanos al 24% (Cuadro 3.1). Este fenómeno se agudiza en zonas céntricas de la capital del país donde un 34% de los hogares en Pocitos/Punta Carretas es unipersonal (Cuadro 3.2). En lo que refiere al nuevo paradigma ( modelo de vivienda ) que afecta la demanda por vivienda es preciso detenerse en: a. el aumento en la esperanza de vida b. la creciente fragmentación del hogar c. el aumento de la edad y la disminución de la tasa de matrimonios en individuos de contexto socioeconómico de nivel alto. d. La reducción en la cantidad de hijos e. el progresivo aumento de jóvenes con estudios terciarios en el mercado laboral. En Uruguay un 22% de la población tiene al menos nivel de educación terciario aprobado, siendo la capital (Montevideo) la ciudad que concentra la mayor cantidad de estos, con un 31% ( personas). En el mismo sentido, la matricula universitaria aumentó un 30% desde el año 2000 hasta la fecha según el Ministerio de Educación y Cultura. Tasas de crecimiento similares se evidencian en las carreras técnicas y en las técnicas no universitarias. También hubo un aumento importante de la productividad, aumentando cada año el número de graduados en relación a los matriculados. Este fenómeno hace que la población joven comience a trabajar en forma temprana, tenga ingresos medianamente altos y un creciente acceso al crédito inmobiliario bancario. Es un nuevo demandante que elige la forma en la que quiere vivir. En décadas anteriores, los sujetos de crédito eran individuos de mayor edad y el BHU era el único oferente de crédito bancario y el gran concentrador de la financiación de la producción de inmuebles para este público objetivo. No había demasiadas opciones de elección. Cuadro 3.1. Hogares según número de habitantes * No de integrantes No de hogares % No de hogares % No de hogares % 1, % % % 2, % % % 3, % % % 4, % % % 5, % % % 6 o más % % % Total % % % Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE. Según datos del Censo 2011, el 57% de los hogares son propietarios de la vivienda, un 20,2% es inquilino y el resto es usufructuario o ocupante. El 68,5% de los propietarios son personas mayores de 50 años y únicamente el 2,5% son menores de 30 (ver Cuadro 3.3). La fragmentación del hogar se explica mayoritariamente por los jóvenes que emancipan (menores de 30 años), la disolución de la familia (menores de 50 años) y el fallecimiento de alguno de los conyugues (mayores de 50 años). La demanda por vivienda nueva en las tres categorías mencionadas le exige a la oferta condiciones que esta, en general no cuenta. Localización, cercanía de los servicios y seguridad se presentan como los principales atributos de la vivienda. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 43 de 5444 Cuadro 3.1. Hogares según número de habitantes (Montevideo). Personas por hogar Pocitos/Punta Carretas Montevideo Más de Total Elaborado por el autor en base a información del INE Cuadro 3.3. Hogares por tipo de tenencia de la vivienda. Según tramo de edad del jefe de hogar. Menor que 30 Mayor que o más Menor que 50 Propietario 2,5% 29,0% 68,5% 100% Inquilino 18,3% 41,0% 40,7% 100% Elaborado por el autor en base a información del INE Asimismo, en lo que respecta a la nueva oferta edilicia, se observa un cambio estructural en lo que refiere a una reducción en el tamaño de las viviendas en construcción en general y en el número de dormitorios por vivienda. Esta reducción del tamaño de las viviendas y de los dormitorios por vivienda responde al ajuste de la oferta edilicia respecto a las nuevas tendencias demográficas que se describen en el Cuadro 3.1 y en cambios en el paradigma de vivienda. 3.2 La Oferta El sector inmobiliario ha aumentado su actividad constantemente desde Este escenario se ha gestado y desarrollado prácticamente sin intervenciones desde el sector público. Históricamente alrededor del 20% de la oferta de vivienda se generaba con intervenciones desde el sector público (BHU, MEVIR, MVOTMA, RAVE, Intendencias, etc.), y en las viviendas dirigidas hacia los segmentos bajos y medios, concentraba más de la mitad de la financiación de la producción de la oferta. Por esta razón, el mayor número de emprendimientos inmobiliarios se ha desarrollado en las zonas Premium de las ciudades del país. Construir un metro cuadrado tiene el mismo costo en cualquier barrio de la ciudad y los agentes (familias y empresas) que cuentan con crédito bancario, familiar o con ahorros propios demandan inmuebles en las zonas Premium de las principales ciudades del país. En el caso de Montevideo, las zonas Premium refieren a proyectos ubicados en la franja costera y al sur de la Av. Rivera, con algunas excepciones. Los barrios de Pocitos, Malvín y Punta Carretas concentran más del 70% de la nueva oferta de vivienda en Montevideo. No obstante lo anterior, a partir de la aprobación de la Ley (Ley de Acceso a la Vivienda de Interés Social), se introdujo una serie de instrumentos de política pública de forma de seducir al inversor a que construya en zonas céntricas pero con baja oferta. Dicha medida de política ha aumentado sensiblemente la construcción de vivienda en zonas que antiguamente no se construía (Ver Gráfica 3). CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 44 de 5445 Las tipologías construidas recientemente refieren a torres de tipo mediana con ascensor y torre suntuaria según la nomenclatura utilizada por el INE; desplazando a las torres económicas (Gráfica 4.1 y 4.2). Refieren a tipologías demandadas en general por los hogares con percentiles más altos de ingreso. La reducción en el tamaño de las nuevas viviendas en construcción se verifica año tras año. También el número de dormitorios por unidad de vivienda. Mientras que en la década del noventa, el promedio oscilaba valores de 2,5 dormitorios por vivienda, en la actualidad ese promedio se redujo a apenas 1,7. Esta reducción se verifica por el aumento de las unidades monoambiente. El promedio de metros cuadrados de las unidades de dos dormitorios es de 85 metros cuadrados, de 1 dormitorio es de 54 metros cuadrados y las monoambiente de 36 metros cuadrados 12. En términos macrosectoriales, los niveles de nueva oferta en los segmentos de torre mediana con ascensor y torre suntuaria evidencian valores similares a los experimentados en la década del noventa. En contraposición, la vivienda económica presenta valores del índice diez veces inferiores respecto a los observados en la década mencionada anteriormente. En los últimos dos años se ha evidenciado un incremento de desarrollos inmobiliarios destinados al público objetivo de nivel medio pero situado en las cercanías de zonas Premium especialmente las zonas que aprovechan los beneficios fiscales otorgados a partir de la Ley (Ley de Acceso a la Vivienda de Interés Social). Es común observar zonas donde no está permitida la altura, construir viviendas en propiedad horizontal aprovechando al máximo el factor de ocupación del suelo (reciclajes de casa antiguas, dúplex y tríplex, etc.). Otros desarrolladores, buscando menos competencia y una menor incidencia del terreno en el costo del proyecto, han comenzado a promover proyectos en zonas peri costeras. La zona de mayor atracción para este tipo de proyecto es la denominada Carrasco Este (Paso Carrasco, Parque Carrasco y Parque Miramar, entre otros). Gráfica 3. Distribución espacial de los proyectos ingresados a la ANV. Montevideo Fuente: ANV La notoria caída de la construcción de torres económicas ha provocado una lenta recomposición de la oferta de vivienda para los sectores socioeconómicos que históricamente se financiaban con crédito del BHU. Dicho segmento de la demanda ha quedado mayormente desatendido y es de esperar que la nueva oferta se concentre en asistir el exceso de demanda existente en este nicho de mercado que evidencia un desajuste entre la oferta y la demanda. En tal sentido, en los últimos dos años, la ANV ha recibido propuestas por más de 7000 viviendas y alrededor de 3000 se encuentran en obra. Esto condice que la medida de política pública fue acertada y otorgó estímulos en un segmento del mercado que lo 12 Intendencia Municipal de Montevideo CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 45 de 5446 necesitaba. Obviamente, los desarrolladores inmobiliarios invierten en predios lo más cercanos posibles a las zonas de mayor demanda. No arriesgándose a invertir en zonas donde la demanda no está madura. Gráfica 4.1 Índice de volumen físico de la construcción de viviendas nuevas, según tipología Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE. Gráfica 4.2 Relación Torres Medianas y Económicas /Torres Suntuarias (%) Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 46 de 5447 3.3 La Demanda Como se mencionó anteriormente, el inmueble es un bien de uso y una reserva de valor al mismo tiempo. La demanda inmobiliaria se puede descomponer en un mercado de uso para vivienda y en un mercado de inversión. Las variables económicas que más inciden en la demanda por uso son, el ingreso de los hogares y la disponibilidad del crédito hipotecario. Como fue mencionado anteriormente, la fragmentación de los hogares, la obsolescencia de las construcciones y el cambio en el paradigma de la vivienda explican la demanda inmobiliaria. Los cambios en el paradigma de la vivienda responden a mutaciones de largo plazo que están vinculadas a cambios en los gustos, tanto en lo tipo de vivienda (casa, apartamento, condominio, barrio cerrado, etc.), características (cantidad de metros cuadrados construidos, cantidad de dormitorios, comodidades - amenities, etc.) y factores locativos (cercanía al mar, a centros comerciales, servicios de salud, recreación y educación, etc.). Estos obedecen a cambios culturales, cambios en el relacionamiento entre las personas, cambios tecnológicos y cambios en la forma de vivir. En algunas ciudades vinculadas al turismo, como lo son Colonia, Montevideo y Punta del Este evidencian una demanda derivada adicional, que es la demanda de extranjeros, tanto en lo que refiere a la demanda por vivienda de balneario como la demanda por inversión. Las variables que más inciden en la demanda por inmuebles por motivo inversión son: la tasa de interés real y los flujos de capital. Un factor cualitativo que afecta positivamente la demanda inmobiliaria por inversión es la inestabilidad del mercado financiero. Tras la caída de Lehman Brothers y la crisis del 2008 en Estados Unidos los inversores en Uruguay fueron vendiendo productos financieros para luego posicionarse en activos inmobiliarios. El inversor uruguayo que aún recordaba la crisis financiera regional de evidenció un déjà vu cuando caían los valores de todos los activos financieros del mundo. Desde entonces, las tasas de interés han permanecido bajas y hasta negativas en términos reales. Esta combinación de factores gestó un escenario que robusteció la demanda por inversión en inmuebles. El último ciclo de expansión sectorial, estuvo asociado a la demanda extranjera en un principio y la demanda doméstica que contó con capital propio para financiar la adquisición de los inmuebles. Esta demanda estuvo asociada mayoritariamente con un destino de inversión que con un destino de consumo o de vivienda. a) Crédito Mientras que en los países desarrollados el crédito hipotecario ha superado el 80% del PBI, en Latinoamérica dicho indicador se ha mantenido por debajo del 10%, con excepción de Chile y México (Ver Gráfica 5). La gran volatilidad macroeconómica de la región, combinada con episodios de alta inflación o hiperinflación, han repercutido negativamente en el crédito hipotecario ya que el mismo se concentra en operaciones de largo plazo. Al día de hoy, los créditos hipotecarios se encuentran en expansión como consecuencia de condiciones macroeconómicas favorables, el crecimiento económico que ha presentado la región, las tasa de interés baja y la implementación de varias políticas habitacionales. La financiación bancaria doméstica, que en otros países es vital en la formación de la demanda inmobiliaria, en Uruguay fue sumamente reducida en este último ciclo de expansión sectorial, evidenciando valores sensiblemente inferiores a los observados en la década del noventa (ver Gráfica 5). No obstante lo anterior, a los proyectos inmobiliarios financiados por capitales extranjeros, no se les conoce la fuente de financiamiento; la que probablemente podría estar financiada desde el sector financiero no bancario global. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 47 de 5448 Panamá Chile Costa Rica El Salvador México Brasil Bolivia Colombia Uruguay Perú Nicaragua Rep. Dominicana Venezuela Ecuador Guatemala Argentina Paraguay Haiti Gráfica 5. Crédito inmobiliario con destino a la vivienda en relación al PBI. a) Región en el año 2012 (valores en porcentaje) b) Uruguay Fuente: Elaboración propia en base al MVOTMA y Banco Central del Uruguay A partir del 2008 ha aumentado el crédito hipotecario bancario, en general nominado en UI (unidades indexadas al índice de precios al consumo) y con tasa de interés en el entorno del 6 al 7 por ciento. Según información del BCU (Banco Central del Uruguay), actualmente el crédito hipotecario a las familias se ubica en el entorno de los 3950 millones de UI (490 millones de dólares) y el crédito al sector construcción se sitúa en los 3400 millones de dólares. b) Tipología El área metropolitana de Montevideo viene reduciendo de forma acelerada el tamaño de los hogares. La franja costera avanza muy rápidamente hacia una relación de 2 habitantes por vivienda, con una presencia cada vez mayor de hogares unipersonales. Según el INE, de cada tres nuevos hogares que se forman anualmente, dos son unipersonales. A continuación se presenta la demanda por vivienda por tipología constructiva (ver Cuadro 4). Los supuestos incurridos para el análisis se basaron en que los hogares demandan la tipología necesaria en función del número de integrantes. Vale la pena mencionar que esta estimación es parcial debido a que este supuesto no se cumple a medida que nos situamos en los extremos de los niveles de ingresos de los hogares. Por ejemplo, se observa que los hogares con menores ingresos existe un mayor número de CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 48 de 5449 habitantes por dormitorio y los hogares de mayores ingresos evidencian un menor coeficiente de número de habitantes por dormitorio. No obstante lo anterior, el cálculo nos brinda una noción de magnitud en los que respecta a los requerimientos locativos del hogar. Cuadro 4. Demanda por cantidad de dormitorios en función de los integrantes del hogar Número de Dormitorios Demanda en Porcentaje Mono ambiente 12 1 dormitorio 27 2 dormitorios 33 3 dormitorios 23 4 y más dormitorios 5 Fuente: elaborado por el autor en base a información del INE c) Velocidad de Ventas y Nivel de Absorción por Barrios La velocidad de ventas refiere al tiempo necesario (medido en meses) para vender el total del stock de unidades de un edificio. El promedio de tiempo que es necesario para comercializar un edificio es aproximadamente de 38 meses 13. Lógicamente el tiempo varía en función de las expectativas de los agentes. A modo de ejemplo, sería lógico que actualmente el tiempo de venta se enlenteciera producto de la crisis del gobierno argentino que afectan directamente la economía uruguaya. Los barrios de Pocitos, Buceo, Parque Batlle, Malvín, Punta Carretas, Punta Gorda y Carrasco tienen un nivel de absorción de alrededor 1200 viviendas al año 14. Se ha evidenciado una migración entre estos barrios. A modo de ejemplo, el cuantioso aumento del stock de viviendas que está experimentando el barrio del Buceo con el Proyecto Diamantis Plaza ha absorbido demanda de otros barrios de la capital y mayoritariamente de los barrios anteriormente mencionados. d) Precios El precio promedio del metro cuadrado medido en UI se ha mantenido sin variaciones, por lo que no reviste aún signo de marcada apreciación de los valores medios (ver Gráfica 6). Lo que se ha observado es que existen importantes cambios entre los precios relativos entre diferentes barrios de Montevideo. La relación de precios entre Pocitos y el promedio de Montevideo aumentó en un 34%, mientras que la relación de precios entre Pocitos y Malvín disminuyó en un 10%. Estos cambios en los precios relativos obedecen a mutaciones en las preferencias de los agentes. El costo de reposición de vivienda medido en pesos uruguayos se ha incrementado desde 2004 y de forma más acentuada si es expresado en dólares. Los costos que experimentaron una mayor incidencia en el total fueron el precio de la mano de obra y el de la tierra. Los precios del metro cuadrado expresado en UI refleja más la realidad que expresado en dólares. Los agentes transan y valoran los inmuebles en dólares pero el precio de este se correlaciona de forma más eficiente con la unidad indexada que con el valor del dólar. En el único momento donde el valor oscila de forma importante es cuando la economía reviste shocks macroeconómicos de relevancia (como el de julio de 2002) como se puede apreciar en la gráfica 6. Esto se debe a que, ante escenarios adversos, el precio del inmueble reacciona más lentamente que el IPC. Por este motivo, el precio del metro cuadrado en UI aumenta en 2002 y 2003 para después alcanzar un equilibrio a partir de Este datos se estima en base a entrevistas en profundidad de operadores inmobiliarios de diferentes zonas de la capital, Maldonado y Canelones. 14 Intendencia Municipal de Montevideo CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 49 de 5450 Gráfica 6. Índice de precio del metro cuadrado en Montevideo medido en UI. e) Alquileres Fuente: elaboración propia en base a datos del INE. A la situación coyuntural y estructural de la demanda por vivienda, corresponde agregarle la presión que podría desencadenarse si la compra de esta se vuelve competitiva frente al alquiler. Es dable esperar de que a medida que se incremente la oferta de vivienda y se incremente el acceso al crédito, la demanda por compra de vivienda comience a quitarle presión al mercado de alquileres. Como describe la Gráfica 7, el mercado de alquileres se concentra sobre la zona central del departamento, donde se ubica la mayor parte de los nuevos emprendimientos inmobiliarios. A su vez, y como describe la Gráfica 8, la proporción de hogares inquilinos es alta en todo el país. Gráfica 7. Proporsión de hogares inquilinos según distribución geográfica. Montevideo Gráfica 8. Proporsión de hogares inquilinos según departamento. CARE CALIFICADORA DE RIESGO SRL 5/6/2015 Página 50 de 54 Mostrar más
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