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El acceso a una vivienda digna es posible si nuestros gobernantes cumplen las exigencias que nuestra Constitución impone
Publicado por José Castillo Pina el 1 Mar 2012
Nuestra Constitución reconoce en su artículo 47 el derecho de todos los españoles a una vivienda digna y adecuada, obligando también a los poderes públicos a que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
Efectivamente los poderes públicos son los responsables de hacer realidad este derecho y les encomienda la promoción de las condiciones necesarias para el establecimiento de ese derecho, así como el control del suelo que impida la especulación de sus propietarios y la de las promotoras inmobiliarias. Pues bien, la mala gestión de todos los que nos han gobernado ha impedido a lo largo de todo el periodo democrático que las familias con rentas mas bajas continúen aún, sin poder acceder al disfrute de una vivienda, bien en propiedad o en régimen de alquiler; en cambio, nuestros gobernantes han permitido con su pasividad, el incremento injustificado del precio de todo un bien de primera necesidad como es la primera vivienda o vivienda social, consintiendo además, que los beneficiarios de este incremento desorbitado que sufre la vivienda sigan siendo los mismos de siempre, es decir, los propietarios del suelo y las promotoras inmobiliarias. Tan considerables son los beneficios que se generan, que de los veinte empresarios españoles que forman parte de la lista de mayores fortunas del planeta de Forbes(1) once de esos nuevos millonarios mas ricos de España, estén vinculados al sector inmobiliario.
Por lo tanto, es necesario que los poderes públicos que tengan asumidas competencias en materia de urbanismo y vivienda aseguren a los ciudadanos el acceso a dicho bien en función de sus rentas y de su derecho a la libertad de residencia, para lo cual, la Administración Central, Autonómica y Local, con competencias en estas materias, deben involucrarse de manera decidida y responsable en ese deber que la Constitución les exige, con una voluntad enérgica y transparente en reducir los costes de esa vivienda pública digna que se demanda y proclama nuestra Constitución como derecho inalienable, y ello con independencia de que en nuestro sistema de libre economía de mercado pueda continuar subsistiendo paralelamente, la legítima especulación, el mercantilismo y el puro negocio para la construcción y el acceso a otras distintas tipologías de viviendas que igualmente se demandan, como son las catalogadas como segunda vivienda o residencial o aquellas otras de clasificación superior, a las que pueden tener acceso las familias con ingresos mas elevados.
Con el análisis que escuetamente se ofrece, se pretende demostrar que no es tan difícil hacer realidad lo que muchos identifican como el sueño de nuestra Carta Magna, cuando su consecución ni tan siquiera requiere cambios legislativos, pues sólo bastaría con eliminar los costes actuales innecesarios que de manera considerable engordan su precio final, para posibilitar que cualquier familia humilde en nuestro país con sus limitadas rentas, disponga de esa vivienda tipo medio (90 metros cuadrados) que necesita, sin tener que renunciar a los ingresos que su subsistencia requiere.
Para conseguir este objetivo, es evidente que la iniciativa privada donde no hay beneficio nunca se va a involucrar, por lo que corresponde a las Administraciones implicarse activamente y asumir directamente la promoción, construcción y venta de estas viviendas y que las califico de real y auténtica protección pública, para lo que se deben vender sin ninguna especulación o beneficio añadido, adoptando principalmente dos medidas que catalogo como básicas, junto con otras accesorias a las que haré referencia mas adelante. Las medidas básicas que se deberían adoptar serían las siguientes:
a) Aportación gratuita de suelo público principalmente por parte de los Ayuntamientos y otras entidades públicas.
b) Que principalmente los Ayuntamientos asuman directamente la construcción como promotores sin obtener beneficio de la venta.
En este sentido, la cantidad de suelo público existente en todos los Ayuntamientos de España y las posibilidades que el planeamiento urbanístico atribuye a las corporaciones locales, hacen posible y permiten por simple acuerdo del Pleno de cualquier municipio la cesión gratuita de suelo urbano, dirigida a la construcción en exclusiva de esa vivienda digna de primera necesidad para familias de escasa renta o de renta limitada, amparada en la previsión del artículo 47 de nuestra Constitución, con lo cual, considerando que la repercusión del suelo en el precio final de un piso de 90 metros cuadrados está en torno a un 20%, (como repercusión tanto del suelo edificable como el no edificable que se exige para la construcción), estaríamos inicialmente reduciendo el coste de la compra de dicho piso un 20% menos de lo que cuesta en la actualidad un piso de los que llaman de protección oficial.
Además el margen de beneficio en el que se mueve actualmente cualquier promotor que vende pisos con la etiqueta de protección oficial, gira en torno a un 26%, por lo que si el Ayuntamiento o cualquier otra Administración asume directamente la construcción, función esta para lo que dispone de medios materiales y humanos sin necesidad de afrontar gastos complementarios, se estaría reduciendo otro 26% en el precio actual de las actuales viviendas de protección pública.
Por otra parte, he aludido a otras medidas que califico de accesorias pero que no dejan de tener su importancia para la consecución de este principal objetivo, que reitero, no es otro que hacer efectivo el derecho reconocido en el citado artículo 47 para lo que resulta necesario acabar con la especulación y el negocio existente sobre esta tipología de vivienda.
En este sentido, las medidas accesorias que deberían aplicarse a la construcción y transmisión de estas viviendas necesitadas de auténtica protección afectan, por otra parte, a los costes que a continuación se enumeran que igualmente repercuten y encarecen innecesariamente su precio final, siendo estas las siguientes:
a) Proyecto de la vivienda
b) Dirección técnica en la construcción
c) Licencia municipal de la obra
d) Escritura notarial para la transmisión de la vivienda
e) Impuesto del valor añadido para la vivienda nueva o impuesto de transmisiones en ulteriores ventas.
Con las cuatro primeras enumeradas de la a) a la d) se trata de reducir los gastos que vulgarmente se califican como de papeleo, sobre la base de que la propia Administración local cuenta con los medios técnicos y humanos para ello, y con el poder competencial para el establecimiento de exenciones en el otorgamiento de la licencia de obra de estas viviendas.
En verdad se constata que la generalidad de los Ayuntamientos disponen en su estructura organizativa de personal técnico en arquitectura y disponen de una oficina técnica, compuesta por técnicos cualificados y habilitados para el ejercicio de sus funciones que les permite afrontar el encargo directo que les puede encomendar el Ayuntamiento para el que trabajan, como sería la elaboración del Estudio y Proyecto técnico necesario para la construcción de cualquier grupo de viviendas que se pudiera construir, sin mas costes en su elaboración que las retribuciones mensuales que ya perciben como técnicos del Ayuntamiento, disponiendo además de la capacidad, competencia y habilitación suficiente para poder asumir con posterioridad en la fase de construcción, las funciones de dirección de obra y asistencia técnica que se encomiendan a los arquitectos y aparejadores.
Así pues, el ahorro que supondría la puesta en marcha de la medida anterior, interviniendo directamente el personal técnico municipal de arquitectura en el proyecto y en la dirección de la obra sería el equivalente al 12% de su coste, que son justamente los honorarios fijados por los respectivos Colegios de Arquitectos y de Aparejadores para sus colegiados.
Asimismo, el Ayuntamiento tiene competencia normativa para establecer la exención del pago de la licencia municipal y podría establecerla en estos casos, de la misma manera que lo viene haciendo cuando acomete cualquier obra municipal, lo que se traduciría en un importante ahorro sobre el precio final de la vivienda, pues no debemos olvidar, que el importe de la tasa de la licencia municipal de obra que se paga a cualquier Ayuntamiento supone un desembolso equivalente al 3% del total del presupuesto de ejecución de la obra.
También hemos de considerar los costes de otorgamiento de la escritura de venta que no dejan de ser importantes y que sistemáticamente por imposición de la parte vendedora se repercuten por entero en la asfixiada economía de la familia compradora. Por ello, se consideraría plenamente justificado en estos casos, la no intervención de notario en estas compraventas, siendo una medida que supondría un no despreciable ahorro y cuya aplicación inmediata tampoco requiere ninguna modificación ni reforma legal alguna, pues las funciones que se atribuyen al Cuerpo de Secretarios de Administración Local están básicamente comprendidas en el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local aprobado mediante Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, que atribuye expresamente en su artículo 162 a dicho Cuerpo de Secretarios, la fe pública de todos los actos y acuerdos que se aprueban, con lo que se posibilita, su legitimación y habilitación legal para otorgar documentos públicos con la misma validez que los emitidos por los notarios y que permite su inscripción en los Registros de la Propiedad; por consiguiente, su intervención como fedatario en el contrato de compraventa que debiera otorgar el Ayuntamiento a cualquier comprador de la vivienda, estaría carente de coste alguno y se ahorraría con la medida un 1,50% aproximadamente del precio de la vivienda, según el Real Decreto 1426/89 de 17 de noviembre, que aprueba el arancel de los notarios, publicado en el BOE de 28 de noviembre de 1989.
Como resultado global de la aplicación de estas cuatro medidas accesorias que hemos enumerado desde la a) a la d) podríamos ahorrar en el precio final al menos otro 16,50% sobre el precio actual de mercado.
La última medida accesoria que debería adoptarse y que efectivamente exige una modificación puntual del impuesto del valor añadido (vivienda nueva) y en el impuesto de transmisiones (segunda o posterior transmisión), sería el establecimiento de una exención del impuesto para esta tipología de promociones de viviendas públicas por la que apostamos, con lo cual, estaríamos reduciendo el precio final de la misma en otro 7%.
Una vez adoptadas todas las anteriores medidas, sería cada Ayuntamiento como promotor el que debería licitar públicamente la construcción de la obra conforme a la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público, con unas exigencias claras y determinantes de las calidades con las que deba ejecutarse el Proyecto, cuyo cumplimiento se deberá exigir al contratista adjudicatario con todo el rigor que la citada Ley 30/2007 determina que se reforzaría en este caso por el seguimiento de sus propios técnicos municipales durante el transcurrir de las obras por su condición de director y supervisores de la obra.
Para finalizar, sumando el conjunto de todas las medidas que se proponen como necesarias para facilitar el franco acceso a una vivienda, supondría por lo menos una reducción o ahorro del 69,50% sobre el precio de las viviendas que actualmente se ofertan como de protección oficial, para lo que tan solo se requiere la legítima exigencia de los ciudadanos y de la sociedad en su conjunto a un funcionamiento más eficaz, racional y responsable de nuestras Administraciones y de nuestros representantes políticos, para que asuman verdaderamente las obligaciones y competencias que el artículo 47 de la Constitución les asigna, ejerciendo su mandato en beneficio de la sociedad y en aras a los intereses generales.
Por último, indicar que las anteriores medidas, igualmente son compatibles para la construcción de viviendas en alquiler, alquiler con opción de compra o bajo la fórmula de acceso diferido a la propiedad, con lo cual, se conseguiría que la parte de la renta mensual que debería destinar una familia en el uso y disfrute de la vivienda, fuera aún mucho mas reducida que la que se necesitaría para acceder a estas viviendas en régimen de propiedad.
( ) La revista FORBES se publica en Estados Unidos y está especializada en el mundo de los negocios y las finanzas, habiendo publicado bajo el título “La volatilidad de los señores del ladrillo” que once de los veinte españoles que forman parte de la lista de mayores fortunas del mundo están vinculados al sector inmobiliario. En el 2006 sólo diez empresarios españoles formaban parte de la lista de mayores fortunas del planeta. El año 2008 fueron veinte. De esos diez nuevos millonarios (para figurar en el ranquin hay que superar los 1.000 millones de dólores), ocho están relacionados con la construcción o la promoción inmobiliaria. Rafael del Pino (Ferrovial) con 8,6 mil millones de dólares es el constructor mas rico del pais, seguido de Enrique Buñuelos (Astroc); Esther Koplovitz (FCC); Luis Portillo (Eurocaral); los gallegos Manuel Jove (hasta hace poco vinculado a Fadesa) y José M. Loureda (Sacyr); Luis del Rivero (Sacyr); Florentino Pérez (ACS); Joaquín Rivero (Metrovacesa); Manuel Manrique (Sacyr) y Bautista Soler (Metrovacesa, todos bautizados por Forbes como los señores del ladrillo.
Author: José Castillo Pina

References: artículo 47
 artículo 47
 artículo 47
 Real Decreto 
 artículo 162
 Real Decreto 
 artículo 47