Source: https://www.finanztip.de/mietvertrag-raeumungsklage/
Timestamp: 2018-02-21 03:25:23+00:00

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Mietvertrag: Räumungsklage und richterliche Räumungsfrist - Finanztip
StartRecht & SteuernMietvertrag - Räumungsklage
Besteht zwischen den Parteien Streit darüber, ob eine vom Vermieter erklärte Kündigung gerechtfertigt ist und zieht der Mieter nicht aus, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. In dieser Räumungsklage werden nur die Kündigungsgründe berücksichtigt, die im ursprünglichen Kündigungsschreiben aufgeführt sind. Zwischenzeitlich weiter entstandene Gründe bleiben außer Betracht. Die Räumungsklage darf frühestens 2 Wochen nach erfolgter Kündigung erhoben werden, weil dem Mieter eine Ziehfrist zusteht.
Der Vermieter muss sich einen gerichtlichen Räumungstitel ("Räumungsurteil") beschaffen. Der Räumungstitel muss alle in der Wohnung dauerhaft lebenden Personen umfassen, die ein Besitzrecht haben (Beispiel Ehegatte oder Untermieter). Es reicht nicht aus, wenn lediglich der vertragliche Hauptmieter im Räumungstitel enthalten ist. Kinder von Mietern gelten als bloße "Besitzdiener" und brauchen daher nicht aufgeführt werden.
Das BGH-Urteil vom 14. August 2008 - I ZB 39/08 nimmt hierzu Stellung. Hiernach darf gemäß § 750 Abs. 1 S. 1 ZPO eine Räumungsvollstreckung nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln.
Hat es der Vermieter versäumt, den Mieter zusammen mit der Kündigung oder wenigstens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist darauf hinzuweisen, dass er ein Recht zum Widerspruch gegen die Kündigung hat, kann der Mieter der Kündigung auch noch im ersten gerichtlichen Termin widersprechen. Anmerkung: Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den § 574 BGB, § 574a BGB und § 574b BGB rechtzeitig hinweisen.
Wird der Mieter zur Räumung verurteilt bzw. hat er sich vergleichsweise zu einer Räumung verpflichtet, kann ihm das Gericht eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Diese Frist kann auf Antrag sogar später noch einmal verlängert werden, darf jedoch insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Während dieser Zeit muss der Mieter natürlich die bislang vereinbarte Miete weiterzahlen. Das Gericht kann auch entscheiden, dass stattdessen die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen ist, wenn diese höher ist.
Die Zwangsräumung darf nicht vor Ablauf der eingeräumten Frist erfolgen (§ 721 ZPO, § 794a ZPO, § 765 ZPO). Das Räumungsurteil wird auch erst nach einem Monat rechtskräftig und muss dem Mieter zugestellt worden sein (§ 725 ZPO, § 750 ZPO).
Zieht der Mieter innerhalb der Räumungsfrist nicht aus, stehen dem Vermieter Schadenersatzansprüche zu, wenn er eventuell deswegen die Wohnung nicht nahtlos weitervermieten kann. § 721 ZPO

References: § 750
 § 568
 § 574
 § 574
 § 574
 § 794
 § 765
 § 750
 § 721