Source: http://www.administrator24.info/artykul/id10125,wspolnota-w-spoldzielni-podejmowanie-uchwal
Timestamp: 2018-08-16 06:20:48+00:00

Document:
Wspólnota w spółdzielni – podejmowanie uchwał | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Uchwała właścicieli lokali może być podjęta na zebraniu ogółu właścicieli zwołanym przez zarząd spółdzielni, a także zwoływanym na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
zdj. J. Sawicki
Walne zgromadzenie członków spółdzielni mieszkaniowej »
Zasad działania spółdzielni mieszkaniowej, określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i odpowiednio w prawie spółdzielczym, nie można zrównywać z zasadami działania wspólnot mieszkaniowych, funkcjonujących w oparciu o ustawę o własności lokali, regulującą wyłącznie zarząd nieruchomością wspólną.
Od momentu nasilenia procesu zmiany stosunków własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych, powstawania odrębnej własności lokali, przez wiele lat zaostrzała się sprzeczność pomiędzy interesami spółdzielni mieszkaniowej, reprezentującej z mocy prawa interesy swoich członków, a interesami właścicieli wyodrębnionych lokali (zwłaszcza niebędących jej członkami). Sprzeczność interesów i odmienność ustaw jest przyczyną trwających od lat nieuniknionych kolizji prawnych. Wprowadzone zmiany przepisów art. 241, art. 26 i art. 27 USM z 20 lipca 2017 roku, dotyczące warunków wykonywania przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu ustawowego nieruchomością wspólną (zarządu powierniczego), jak też warunków przejścia z takiego zarządu ustawowego do zarządu własnego sprawowanego przez wspólnotę mieszkaniową w trybie ustawy o własności lokali, mają istotne znaczenie.
Podjęcie uchwały przez właścicieli lokali
Uchwała właścicieli lokali może być podjęta na zebraniu ogółu właścicieli zwołanym przez zarząd spółdzielni, a także zwoływanym na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O zebraniu właścicieli zarząd jest zobowiązany zawiadomić każdego właściciela na piśmie (przynajmniej na tydzień przed jego terminem, podając dzień, godzinę miejsce i porządek obrad). Według ustawy o własności lokali, uchwała podejmowana jest bezwzględną większością głosów ogółu właścicieli, w tym właściciela lokali w spółdzielni mieszkaniowej. Głosy oblicza się według ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zwróćmy uwagę na to, że od dnia 29 sierpnia 2015 r. w zw. ze zmianą UWL za właściciela lokalu uważa się każdego współwłaściciela lokalu, co oznacza, że zawiadomienie musi być adresowane do każdego współwłaściciela lokalu oraz, że każdy współwłaściciel lokalu bierze udział w głosowaniu.
Czytaj także: Wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Jest oczywiste, że w związku z art. 241 USM uchwały właścicieli lokali będą dotyczyć zarządu nieruchomością wspólną i przejścia z reżimu zarządu "jak powierzonego" z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na reżim zarządu wspólnoty mieszkaniowej według przepisów ustawy o własności. Skutkiem podjęcia uchwały w tej sprawie jest powstanie wspólnoty mieszkaniowej i wybór sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybie UWL, mając w tym zakresie 3 możliwości, tj.: wybrać zarząd własny wspólnoty w trybie art. 20 UWL; powierzyć spółdzielni mieszkaniowej usługi zarządzania nieruchomością w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (zarząd powierzony nieruchomością wspólną), lub w tym samym trybie innemu podmiotowi, albo zlecić usługi zarządzania na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego.
Do podejmowania uchwał przez właścicieli lokali mają zastosowanie wyłącznie przepisy ustawy o własności lokali, w tym art. 23 UWL, który stanowi, że „uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania”.
Uchwały przy tym zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli natomiast lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika.
Zobacz także: Uchwały negatywne wspólnot mieszkaniowych
Prawem właściciela lokalu będzie więc możliwość zaskarżenia takiej uchwały z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszenia przez nią zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy też naruszenia przez nią interesów właściciela w inny sposób.
Skutki podjęcia uchwały
Z chwilą podjęcia uchwały, o której mowa w art. 241 ust. 1 USM, zostaje utworzona wspólnota mieszkaniowa, zaś spółdzielnia mieszkaniowa traci wykonywanie ustawowego zarządu nieruchomością wspólną w trybie zarządu "jak powierzonego" według art. 27 ust. 2 USM. Właściciele lokali tworzący powstałą wspólnotę mieszkaniową mogą jednak w formie aktu notarialnego powierzyć zarząd spółdzielni mieszkaniowej (zarząd powierzony) w trybie art. 18 ust. 1 UWL albo innemu podmiotowi, albo zlecić usługę zarządzania na zasadach ogólnych, albo wybrać własny zarząd wspólnoty.
Dowiedz się więcej: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa wykonywać zarządu "jak powierzonego". Kolejnym skutkiem podjęcia uchwały i przejścia właścicieli pod reżim ustawy o własności lokali jest to, że z tą chwilą ustaje członkowstwo właścicieli lokali w spółdzielni, co bezpośrednio wynika z nowych przepisów art. 3 ust. 7 USM. Podobnie będzie w wypadku ustania zarządu spółdzielni w zw. z art. 26 tejże ustawy.
wspólnota w spółdzielni mieszkaniowej |
podejmowanie uchwał |
Administrator danych – wspólnota mieszkaniowa może zlecić: opracowanie polityki bezpieczeństwa, procedur i niezbędnych dokumentów firmie usługowej, w tym firmie zarządzającej, a także usługowe... więcej »
Wyświetleń: 11564|Ocena: 2.6

References: art. 241
 art. 26
 art. 27
 art. 241
 art. 20
 art. 18
 art. 23
 art. 241
 art. 27
 art. 18
 art. 3
 art. 26