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Timestamp: 2018-04-24 21:11:22+00:00

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Lexikon Steuer: Erbschaftsteuerreform - Bewertung des Grundvermögens
> Erbschaftsteuerreform - Bewertung des Grundvermögens
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den von den Gutachterausschüssen zuletzt ermittelten Bodenrichtwerten ( § 196 BauGB ), vgl. § 179 BewG .
Vergleichswertverfahren, § 182 Abs. 2 ErbStG und § 183 ErbStG ,
Ertragswertverfahren, § 182 Abs. 3 ErbStG und §§ 184 - 188 ErbStG ,
Sachwertverfahren, § 182 Abs. 4 ErbStG und § 189 - 191 ErbStG .
Auf der 1. Stufe ist der Reinertrag des Grundstücks zu ermitteln. Der Reinertrag des Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks ( § 186 BewG ) abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( § 187 BewG ), vgl. § 185 Abs. 1 BewG .
Auf der 2. Stufe ist der Gebäudereinertrag zu ermitteln. Hierbei ist der Reinertrag des Grundstücks um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt (Gebäudereinertrag), vgl. § 185 Abs. 2 BewG . Hierbei ist der Liegenschaftszinssatz ( § 188 BewG ) der Verzinsung des Bodenwerts zugrunde zu legen.
Auf der 3. Stufe ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren, vgl. § 185 Abs. 3 BewG .
Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, vgl. § 185 Abs. 3 BewG .
Die pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresmiete oder üblichen Miete (ohne Betriebskosten) nach Anlage 23 BewG :
Mietwohn-grundstück gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % (berech net nach der Wohn- bzw. Nutzfläche) gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50% (berechnet nach der Wohn- bzw. Nutzfläche) Geschäfts-grundstück
2. abzüglich der Bewirtschaftungskosten, § 187 BewG , pauschal nach Anlage 23 BewG (hier Restnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks 80 Jahre ./. 45 Jahre = 35 Jahre), also 27 % pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresnettokaltmiete (27% von 80.000 EUR) = 21.600 EUR
3. abzüglich Verzinsung des Bodenwertes, § 185 Abs. 2 BewG i.V.m. § 188 BewG :
hier nach § 188 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BewG : 5 % des Bodenwertes von 320.000 EUR = 16.000 EUR.
4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG , § 185 Abs. 3 S. 1 BewG , hier Faktor 16,37 (bei einer Restnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks von 35 Jahren und einem Zinssatz von 5 %, vgl. Anlage 21 BewG )
Die Regelherstellungskosten (RHK) sind in der Anlage 24 BewG abgebildet.
Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks, vgl. § 189 Abs. 3 BewG . Dieser vorläufige Sachwert des Grundstücks ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren.

References: § 196
 § 179
 § 182
 § 183
 § 182
 § 182
 § 189
 § 186
 § 187
 § 185
 § 185
 § 188
 § 185
 § 185
 § 187
 § 185
 § 188
 § 188
 § 185
 § 189
 § 191