Source: http://www.immoblog-muc.de/tag/gewerbliches-mietrecht/page/6/
Timestamp: 2018-03-19 22:20:44+00:00

Document:
Gewerbliches Mietrecht - 6/9 - Münchner Immobilien Blog
Home Posts tagged "Gewerbliches Mietrecht" (Page 6)
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/04 §§
Ausgestellt am 27. Februar 2014	von Roger Schäffter in Uncategorized
• Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
• Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle
Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrages, die Fälligkeit der Miete zu Gunsten des Mieters nach hinten zu verschieben, also auf das Monatsende (anstatt ursprünglich zum 3. Werktag), ist dies eine wesentliche Änderung des Mietvertrages. Diese unterliegt der Schriftform, so das Kammergericht. Denn damit verschiebe sich auch die Möglichkeit des Vermieters, wegen Zahlungsverzugs zu kündigen, um einen knappen Monat nach hinten.
Die Parteien eines langfristigen Mietvertrages sollten jede Änderung des Vertrages schriftlich fixieren, auch wenn es ihnen banal vorkommt. Denn liegt ein Schriftformverstoß vor, gilt die feste Mietzeit als nicht vereinbart und der Vertrag ist jederzeit kündbar.
Fundstelle: KG, Urteil vom 28. Oktober 2013, 8 U 181/12, BeckRS 2014, 02267
Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Neuanlegung des Grundbuchblatts, damit ein rechtmäßig eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk oder eine Sicherungshypothek nicht mehr ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Fall waren im Grundbuch mehrere Zwangsversteigerungsvermerke und eine Sicherungshypothek eingetragen und über einen längeren Zeitraum nach und nach gelöscht worden. Der Eigentümer beantragte die vollständige Bereinigung seines Grundbuchs und begründete dies mit Unübersichtlichkeit und Problemen, einen neuen Kredit zu erhalten. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts liege nicht vor, wenn auch nach Jahren noch die gelöschten Eintragungen durch Grundbucheinsicht von Dritten zur Kenntnis genommen werden könnten, so das OLG München. Das Grundbuch würde anderenfalls nicht mehr über vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft erteilen.
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Da die ursprünglichen Eintragungen auch nach dem Vortrag des Eigentümers rechtmäßig erfolgt sind, besteht kein Anlass, ein neues Grundbuchblatt anzulegen. Die Neuanlegung eines Grundbuchs widerspräche dem Dokumentationscharakter, wodurch der Rechtsverkehr geschützt werden soll. Es soll gerade gewährleistet sein, dass auch erledigte Eintragungen nach ihrer Löschung -beispielsweise für neue Kreditgeber- noch ersichtlich sind.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 05. November 2013, 34 Wx 388/13 – www.ibr-online.de
Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle
Für die Beurteilung, ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kommt es darauf an, ob der Besteller (die Wohnungseigentümergemeinschaft) ein solches Gefälle nach dem im Vertrag vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard erwarten kann. Im vom BGH entschiedenen Fall zeigte der Epoxydharz-Belag der Hof- und Zugangsfläche Hohlstellen und Rissbildungen und war somit mangelhaft. Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufrieden geben, so der BGH, der die Angelegenheit zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurückverwies.
Ein Unternehmer muss sein Werk so herstellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Die Leistung des Unternehmers ist danach nur vertragsgerecht, wenn sie die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Das muss für das gesamte Werk gelten. Dem Urteil des BGH ist daher zuzustimmen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. November 2013, VII ZR 275/12 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/01 §§
Ausgestellt am 16. Januar 2014	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Grundstücksrecht: Unwirksamkeit einer Fortgeltungsklausel
- Grundstücksrecht: Verkehrssicherungspflicht contra Eigenverantwortung
- Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – die Lösung aller Schriftformprobleme?
Grundstücksrecht: Unwirksamkeit einer Fortgeltungsklausel
Grundstückskaufverträge werden gelegentlich durch notariell beurkundete Angebote und spätere Annahmen geschlossen. Der Angebotsempfänger hat hierbei die Möglichkeit, innerhalb einer bestimmten Frist das Angebot anzunehmen. Zum Teil wird in das Angebot aufgenommen, dass dieses nach Ablauf der Bindungsfrist nicht erlischt, sondern solange angenommen werden kann, bis ein schriftlicher Widerruf bei dem Notar erfolgt. Der BGH hat solchen Fortgeltungsklauseln, die von Unternehmern als Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet wurden, eine Absage erteilt. Der Anbietende sei unangemessen lang an sein Angebot gebunden und die Frist für die Annahmeerklärung nicht hinreichend bestimmt, so das Gericht. Dies gilt ausdrücklich für den Fall, dass das Angebot jederzeit widerrufen werden kann, da der Anbieter vor den Nachteilen des übermäßig lang andauernden Schwebezustands geschützt werden müsse.
Bei Annahmeerklärungen, die nach dem Ablauf der Frist erfolgen, muss der Anbietende diese ausdrücklich bestätigen, damit der Vertrag zustande kommen kann. Jedoch können auch durch andere Gestaltungsmöglichkeiten die Interessen der Parteien gewahrt werden. In Betracht kommt beispielsweise eine Beurkundung durch einen „vollmachtlosen Vertreter“. Da diese Person keine Vertretungsmacht hat, hängt die Wirksamkeit des Kaufvertrags von der Nachgenehmigung des Vertretenen ab, die grundsätzlich unbefristet erteilt werden kann. Der „Schwebezustand“ kann in diesem Fall durch eine Aufforderung des Vertretenen gemäß § 177 Abs. 2 BGB beendet werden, der sodann nur noch innerhalb von zwei Wochen die Annahme erklären kann.
Fundstelle: BGH, Urteile vom 07. Juni 2013, V ZR 10/12 und 08. November 2013, V ZR 145/12 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Verkehrssicherungspflicht contra Eigenverantwortung
Stellt ein Stellplatzmieter sein Kraftfahrzeug unmittelbar an der Hauswand ab, obwohl auf dem Dach des Hauses vorhandene Schneeablagerungen erkennbar waren und hätten erkannt werden können, muss er mit einer sein Fahrzeug beschädigenden Dachlawine rechnen. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters – wie eine Sperrung des Parkplatzes oder aber Warnungen vor der Nutzung des Parkplatzes – sind nur dann geboten, wenn die Gefahrenquelle trotz Anwendung der von den Verkehrsteilnehmern zu erwartenden eigenen Sorgfalt nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar ist und der Geschädigte sich deshalb hierauf nicht einstellen kann. Das gilt auch, wenn das Dach keine Schneefanggitter aufweist, sofern das Objekt in einem grundsätzlich schneearmen Gebiet gelegen ist. In dem Fall haftet der Geschädigte selbst.
Der von den Gerichten entwickelte Begriff der Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den, der Gefahrenquellen schafft oder unterhält, auch die erforderlichen Vorkehrungen zum Schutze Dritter zu ergreifen. Jedoch gilt dies nicht immer. Die Grenzlinie wird durch die Eigenverantwortung desjenigen gezogen, der sich unter Außerachtlassung der eigenen Sorgfalt in einen erkennbaren Gefahrenbereich begibt. Überwiegt das eigene Verschulden des Geschädigten, trägt dieser die alleinige Schuld. Dem Urteil des Oberlandegerichts Düsseldorf ist daher zuzustimmen.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 06. Juni 2013, 10 U 18/13 – www.openjur.de
Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – die Lösung aller Schriftformprobleme?
Gemäß dem OLG Koblenz sind so genannte Schriftformheilungsklauseln wirksam, so dass sie die Parteien entsprechend binden. Damit befindet sich das Gericht in guter Gesellschaft z. B. des OLG Hamm. In langfristige Mietverträge wird oft eine so genannte Schriftformheilungsklausel aufgenommen. Danach verpflichten sich die Parteien, die Schriftform herzustellen und den Mietvertrag nicht wegen Schriftformfehlern zu kündigen. Damit soll erreicht werden, dass die vereinbarte Laufzeit auch eingehalten werden muss, wenn diese aufgrund von Schriftformfehlern eigentlich keine Geltung erlangt. Denn gemäß § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der der Schriftform nicht entspricht, auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann daher jederzeit von den Parteien gekündigt werden.
Auch wenn der BGH diese Frage noch nicht entschieden hat und sie nach wie vor umstritten ist, ist den Parteien dringend zu raten, eine Heilungsklausel in jeden langfristigen Mietvertrag bzw. Nachtrag aufzunehmen, um sich so stark wie möglich gegen eine Kündigung wegen Schriftformfehlern zu schützen.
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 22. August 2013, 1 U 1314/12, NZM 2013, 767
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/24 §§
Ausgestellt am 23. Oktober 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit
• Grundstücksrecht: Abnahme durch den Erst-Verwalter
• Gewerbliches Mietrecht: Instandhaltung-/Instandsetzungspflichten – wirksame Abwälzung?
Grundstücksrecht: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit
Aus einer auf bloße Nutzung eines Grundstücks gerichteten Grunddienstbarkeit selbst ergibt sich in der Regel nur eine Duldungspflicht des Eigentümers und keine Pflicht zu aktivem Handeln. Weitergehende Pflichten können sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Bewilligungserklärung ergeben.
Gegenstand des Streits war ein Hofgrundstück mit Tiefgarage. Die Tiefgarage nutzt ein Nachbar, dem hierfür ein Nutzungsrecht (Grunddienstbarkeit) eingeräumt ist. Die Verteilung der Unterhaltungspflichten ist in einem Notarvertrag zwischen dem Nachbarn und dem früheren Grundstückseigentümer geregelt. Die Eintragungsbewilligung enthält hierzu keine Regelungen. Im Grundbuch wird auf die Eintragungsbewilligung, nicht jedoch auf den Notarvertrag Bezug genommen. Die Hoffläche, die zugleich die Decke der Tiefgarage bildet, ist inzwischen sanierungsbedürftig. Der Nachbar verlangt diese Sanierung vom Grundstückseigentümer. Zu Unrecht, meint das OLG Hamm. Die Einräumung einer auf Nutzung gerichteten Dienstbarkeit begründet zunächst nur eine Duldungspflicht. Weitergehende Pflichten können mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, sind es vorliegend jedoch nicht. Der notarielle Vertrag ist ohne Bedeutung, da sein Inhalt nicht zum Inhalt der Dienstbarkeit gemacht wurde. Es greift deshalb die gesetzliche Verteilung der Unterhaltungspflicht, wonach derjenige, der auf einem belasteten Grundstück eine Anlage hält, grundsätzlich selbst verpflichtet ist, diese in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Hoffläche des Eigentümers muss aufgrund seiner Funktion nicht wasserdicht sein. Die Dichtheit liegt allein im Interesse des Tiefgaragennutzers. Deshalb ist dieser und nicht der Eigentümer für die Sanierung verantwortlich.
Die gemeinsame Nutzung eines Grundstücks bringt Konflikte mit sich. Bei der Gestaltung solcher Nutzungsrechte sollten deshalb die Rechte und Pflichten der Nutzer sorgfältig verteilt werden. Bei der Bestellung von dinglichen Rechten ist zudem darauf zu achten, dass getroffene Absprachen auch zum Inhalt des dinglichen Rechts gemacht werden, zumindest aber Rechtsnachfolgeklauseln vereinbart werden. Hätte der Nachbar dies bei der Vereinbarung von Vertrag und Bewilligung gemacht, hätte die Entscheidung möglicherweise anders ausfallen können.
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 27. Mai 2013, 5 U 163/12 – www.ibr-online.de
Grundstücksrecht: Abnahme durch den Erst-Verwalter
Die von einem Bauträger in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung des Kaufvertrags verwendete Klausel, wonach der von ihm bestimmte Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vornehmen kann, ist unwirksam, so der BGH. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Bauträger in den Erwerbsverträgen unter anderem den Erstverwalter zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigt. Lange nachdem der Verwalter das Gemeinschaftseigentum abgenommen hatte, leiteten die Erwerber ein gerichtliches Beweisverfahren wegen undichter Dächer und mangelnder Schallschutzmaßnahmen ein und beriefen sich auf die Unwirksamkeit dieser Klausel. Zu Recht, wie der BGH nunmehr entschied. Der Erwerber sei durch die Regelung unangemessen benachteiligt, da der Bauträger einen Verwalter bestimmen könne, der mit ihm rechtlich oder auch wirtschaftlich verbunden ist und deshalb das Gemeinschaftseigentum nicht neutral, sondern zugunsten des Bauträgers überprüfe.
Die Entscheidung zeigt, dass insbesondere bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine ausgewogene Vertragsgestaltung erforderlich ist. Im Übrigen sind in Bauträgerverträgen Klauseln, wonach der Bauträger bestimmte Sachverständige zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorgibt, ebenso unwirksam. Hierdurch würden die Erwerber in gleichem Maße unangemessen benachteiligt, da die Neutralität bei der Abnahme nicht gewährleistet wäre.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 12. September 2013, VII ZR 308/12 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Instandhaltung-/Instandsetzungspflichten – wirksame Abwälzung?
Grundsätzlich erachtet es die Rechtsprechung als zulässig, dass der Vermieter eines Gewerbeobjektes seine gesetzlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter abwälzt. Durch eine Formularklausel ist dies aber nur eingeschränkt möglich, wenn und soweit der Mieter nur die Schäden beseitigen muss, die seinem Mietgebrauch oder seiner Risikosphäre zuzuordnen sind. Eine vollständige Übertragung ist zumindest mit Hilfe einer Formularklausel nicht möglich. Unwirksam ist daher die Allgemeine Geschäftbedingung in einem Pachtvertrag, die den Pächter verpflichtet, sämtliche Kosten für „Ersatz und Reparaturen an Gebäuden, Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör“ zu tragen, so das Landgericht Hannover.
Als unzulässig werden Formularklauseln insbesondere dann erachtet, wenn auch Arbeiten an „Dach und Fach“, also am Dach, tragender Gebäudeteile oder der Außenhülle, erfasst werden. Denn dies verstoße, so die Rechtsprechung, gegen das gesetzliche Leitbild, wonach die Erhaltung des Pacht- oder Mietobjekts zu den gesetzlichen Hauptleistungspflichten des Vermieters/Verpächters gehöre. Folge der unwirksamen Abwälzung ist in der Regel, dass der Vermieter wieder für die gesamte Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist. Die Klausel sollte daher mit Bedacht formuliert – bestenfalls individuell ausgehandelt – werden.
Fundstelle: LG Hannover, Beschluss vom 29. April 2013, 9 S 43/12, Info M 7/13
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/21 §§
Ausgestellt am 13. September 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Abrechnungskorrektur nach Auszahlung des Guthabens
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel wirksam?
• Grundstücksrecht: Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis eines GbR-Gesellschafters
Gewerbliches Mietrecht: Abrechnungskorrektur nach Auszahlung des Guthabens
Erstattet der Vermieter dem Mieter vorbehaltlos ein sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebendes Guthaben, so stellt dies allein kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Eine nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung und Geltendmachung einer Nachzahlung sind dadurch nicht ausgeschlossen, so der BGH. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben, nachdem der Vermieter das Guthaben ausgezahlt hatte. Der Vermieter korrigierte die Abrechnung sodann und ergänzte diese um eine vergessene Grundsteuerzahlung, die er – neben der Rückzahlung des Guthabens – als Nachzahlung vom Mieter begehrte. Der BGH gab dem Vermieter dem Grunde nach Recht. Da noch über die Berechtigung einzelner Nebenkostenpositionen gestritten wurde, wurde der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Aus der Entgegennahme eines Guthabens kann umgekehrt nicht geschlossen werden, dass der Mieter den errechneten Saldo als verbindlich anerkennt und auf die Geltendmachung von Einwendungen verzichtet. Er kann also auch noch später Einwendungen erheben, da er im gewerblichen Mietrecht nicht an die gesetzliche Einwendungsfrist gebunden ist, es sei denn, eine solche ist vertraglich explizit vereinbart.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, XII ZR 62/12 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel wirksam?
Ob eine so genannte Schriftformheilungsklausel wirksam vereinbart werden kann oder nicht, ist nach wie vor Streitthema zwischen den Gerichten (vgl. auch OLG Düsseldorf, 10 U 34/12, newsletter immobilienrecht vom 05. Juni 2013). Nun hat sich auch das OLG Hamm positioniert und festgestellt, dass eine solche Regelung wirksam sei – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung und auch gegenüber einem Erwerber. Mit einer Schriftformheilungsklausel verpflichten sich die Parteien, die Schriftform (nachträglich) herzustellen und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Form zu kündigen. Eine solche Regelung sei weder überraschend – zumindest im gewerblichen Bereich – noch eine unangemessene Benachteiligung einer Partei, so die Richter. Die in Streit stehende Kündigung des Mieters wegen etwaiger Schriftformfehler des langfristigen Mietvertrages sei daher nicht wirksam. Der Mieter hätte zunächst die Heilung der möglichen Fehler beanspruchen müssen.
Auch wenn der BGH zu dieser Frage leider noch keine Stellung genommen hat, ist den Parteien zu raten, eine Schriftformheilungsklausel in jeden langfristigen Mietvertrag aufzunehmen, um sich vor Kündigungen wegen Nichteinhaltung der Schriftform bestmöglich zu schützen. Es spricht vieles für die Wirksamkeit einer solchen Klausel.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. April 2013, 30 U 82/12, BeckRS 2013, 09388
Grundstücksrecht: Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis eines GbR-Gesellschafters
Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts beim Verkauf von Wohnungseigentum durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten, muss dieser seine Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 GBO, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrags und eines diesen abändernden Beschlusses, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis hervorgeht, sind nicht ausreichend. Im entschiedenen Fall sah ein mit notariell beglaubigter Änderungsurkunde aktualisierter Gesellschaftervertrag einer Wohnungseigentumsgesellschaft bürgerlichen Rechts vor, dass beide Gesellschafter jeweils einzeln zur Vertretung berechtigt sind. Den Verkaufsvertrag über eine Wohnung hatte demgemäß nur ein Gesellschafter abgeschlossen. Das Grundbuchamt verlangte für den Vollzug des Vertrages die Genehmigung des anderen Gesellschafters. Das OLG Celle gab dem Grundbuchamt Recht, denn grundsätzlich stehen die Führung der Geschäfte und die Vertretung den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Abweichungen hiervon sind bei Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Ein solcher Nachweis lässt sich durch den beglaubigten Gesellschaftsvertrag nicht führen. Erforderlich ist vielmehr eine ausdrückliche Vollmacht. Eine solche Vollmacht ist nicht in der Änderung des Gesellschaftsvertrags zu sehen.
Der Umgang mit nicht im Handelsregister eingetragenen Gesellschaften im Grundbuchverkehr ist nach wie vor schwierig. In der Praxis empfiehlt sich, unbeschadet der rechtlichen Notwendigkeit sämtliche Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts an grundstücksbezogenen Rechtsgeschäften mitwirken zu lassen.
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 14. Mai 2013, 4 W 23/13 – www.ibr-online.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/20 §§
Ausgestellt am 6. September 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Recht zur außerordentlichen Kündigung bei Modernisierungsarbeiten
• Gewerbliches Mietrecht: Qualifizierte Schriftformklausel – ja oder nein?
• Grundstücksrecht: Die wiederaufladbare Vormerkung
• Bau- und Architektenrecht: Architektenhonorar bei stufenweiser Beauftragung
Gewerbliches Mietrecht: Recht zur außerordentlichen Kündigung bei Modernisierungsarbeiten
Grundsätzlich muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden. Dies gilt jedoch nach § 554 Abs. 2 BGB a. F. nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für den Mieter eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes war diese Voraussetzung vorliegend erfüllt, da für die zunächst mit neun Monaten angesetzte Dauer der Baumaßnahmen der Mieter eine Nichtbenutzbarkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch hätte hinnehmen müssen. Der Mieter war somit zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Daneben sprach ihm das Gericht noch einen Anspruch auf Ersatz des durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens zu.
Vermieter sollten also vorsichtig sein, während laufender Mietverträge umfangreiche Baumaßnahmen anzustoßen, die in erster Linie einer besseren wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts dienen. Die genannten Grundsätze haben nämlich auch nach der seit dem 1. Mai 2013 eingeführten Mietrechtsreform weiterhin Bestand.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 31. Oktober 2012, XII ZR 126/11 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Qualifizierte Schriftformklausel – ja oder nein?
Eine qualifizierte Schriftformklausel ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) wirksam – so zumindest das OLG Frankfurt in seiner aktuellen Entscheidung. Als qualifizierte Schriftformklausel wird eine Vertragsklausel bezeichnet, nach der Änderungen und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen und zwar auch die Aufhebung dieser Regelung an sich. Dies können die Parteien auch als Allgemeine Geschäftsbedingung regeln, da die Einhaltung der Schriftform bei langfristigen Mietverträgen für beide Parteien von wesentlicher Bedeutung ist, so die Frankfurter Richter. Wird diese nicht eingehalten, so wäre nach dieser Ansicht die Vertragsänderung nichtig.
Die Entscheidung findet nicht nur Zustimmung. Das OLG Rostock z. B. hatte sich bereits für eine Unwirksamkeit der Klausel ausgesprochen (Urteil vom 19. Mai 2009, 3 U 16/09). Erfreulicherweise wurde gegen die Entscheidung des OLG Frankfurt Revision eingelegt, so dass der BGH nunmehr entscheiden wird. Solange seine Entscheidung noch nicht vorliegt, sollte eine Schriftformklausel, wenn sie denn gewollt ist, individuell vereinbart werden. Die Wirksamkeit einer solchen ist nämlich bereits vom BGH bestätigt (Urteil vom 02. Juni 1976, VIII ZR 97/74).
Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18. März 2013, 2 U 179/12 (nicht rechtskräftig) – www.beck-online.de
Grundstücksrecht: Die wiederaufladbare Vormerkung
Ist im Grundbuch eine Vormerkung für zwei Elternteile eingetragen, so ist der länger lebende Teil nach dem Tode des anderen allein berechtigt, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen. Es bedarf hierzu nur der Vorlage einer Löschungsbewilligung des Längstlebenden und des Todesnachweises des Verstorbenen. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Eltern ihr Grundstück auf ihren Sohn übertragen, der darüber zu Lebzeiten seiner Eltern nicht ohne deren Zustimmung verfügen dürfen sollte. Im Fall des Verstoßes musste er seinen Eltern das Grundstück zurück übertragen, was durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wurde. Die Mutter verstarb. Der Sohn legte eine Löschungsbewilligung seines Vaters und eine Sterbeurkunde seiner Mutter vor und beantragte die Löschung der Vormerkung. Das Grundbuchamt lehnte dies ab und forderte eine Löschungsbewilligung der Rechtsnachfolger der eingetragenen Berechtigten als Nachweis, dass die Vormerkung nicht durch neue schuldrechtliche Ansprüche „aufgeladen“ worden sei. Zu Unrecht, da der dinglich gesicherte Rückübertragungsanspruch der Mutter mit ihrem Tod erloschen und nicht vererbt worden sei, so der BGH in seinem Beschluss vom 03. Mai 2012.
Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Vormerkung aufgrund einer Bewilligung, die nach ihrer Eintragung erfolgt, einen anderen Anspruch sichern als denjenigen, zu dessen Sicherung ihre Eintragung erfolgt ist (so genanntes Wiederaufladen). Der Untergang eines durch den Tod des Gläubigers auflösend bedingten Anspruchs führt jedoch bereits zum Erlöschen der den Anspruch sichernden Vormerkung und damit zur Unrichtigkeit des Grundbuches. Für die Berichtigung genügte im vom BGH entschiedenen Fall der Nachweis des Todes der Gläubigerin und die Löschungsbewilligung des Vaters.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 03. Mai 2012, V ZB 112/11 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Architektenhonorar bei stufenweiser Beauftragung
Sieht ein Architektenvertrag eine stufen- oder phasenweise Beauftragung auf Abruf des Bauherrn vor, so kommt je Abruf ein neuer Einzelvertrag zu Stande. Auf die weiteren Leistungen ist jeweils die zum Zeitpunkt des Abrufs geltende Honorarordnung anzuwenden, so das LG Koblenz. Denn der Architekt habe mit Vertragsschluss nur das Angebot abgegeben, zu festen Konditionen auf Abruf bestimmte weitere Leistungen zu erbringen. Hieran sei er zwar für den vereinbarten Zeitraum gebunden. Der Vertrag komme aber erst mit dem Abruf der Leistung endgültig zu Stande. Deswegen war im konkreten Fall auf die Leistungsphasen 1 bis 4 die HOAI 2003 anwendbar und im Übrigen die HOAI 2009. Der Bauherr wehrte sich vergeblich gegen die Mehrkosten. Er hat Berufung eingelegt.
Unter der nunmehr geltenden HOAI 2013 dürfte der Fall nicht anders laufen. Bauherren müssen sich also auch bei sog. Stufenverträgen auf ein höheres Architektenhonorar einstellen. Einher geht zwar ein breiteres Leistungsspektrum. Bei der Vertragsgestaltung ist aber dringend darauf zu achten, dass Leistungen nicht doppelt vergeben werden, beispielsweise an den Projektsteuerer und den Architekten. Gleichzeitig ist kritisch zu prüfen, ob tatsächlich alle Leistungen einer Leistungsphase erbracht werden sollen, müssen oder ggf. wurden.
Fundstelle: LG Koblenz, Urteil vom 28. Februar 2013, 4 O 103/12 (nicht rechtskräftig) – www.beck-online.de

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 177
 § 550
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 29
 § 29
 § 554
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH