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Grundschulden - Besicherung
| 19.06.2006 17:58 |
ich bitte um Rechtsberatung und schildere Ihnen nachfolgend den entsprechenden Sachverhalt.
Meine Eltern haben im Laufe der letzten Jahrzehnte einige Immobilienobjekte erworben und vermietet. Sämtliche Immobilien waren und sind noch grundbuchlich belastet (Grundschulden wurden aufgenommen).
1986 wurde das Elternhaus grundbuchlich belastet, um den Erwerb weiterer Immobilien ermöglichen und besichern zu können. Das Elternhaus war zuvor grundbuchlich nicht belastet. Die Darlehensnehmer dieses aufgrund der aufgenommenen Grundschuld auf das Elternhaus gewährten Darlehens waren und sind meine Eltern (mein Vater verstarb jedoch 2002).
Im Jahr 2000 vereinbarten wir (Eltern und 3 Söhne) einen Übergabevertrag, in dem einvernehmlich ausgehandelt wurde, dass ein Sohn sämtliche Eigentumsrechte als auch Darlehensverpflichtungen hinsichtlich der erworbenen Immobilien erwarb und die beiden anderen Söhne ausgezahlt wurden. Das Elternhaus und die hierauf lastenden
Grundschulden wurden in diesem Übergabevertrag jedoch nicht erwähnt.
Im Jahr 2002 verstarb mein Vater; somit entstand die Erbengemeinschaft „Mutter mit Drei-Viertel-Anteil und die drei Söhne mit jeweils Ein-Zwölftel- Anteil“ am Elternhaus.
Nach wie vor besteht die 1986 eingetragene Grundschuld auf das Elternhaus und die von den Eltern (Vater verstorben, Mutter dement) seinerzeit aufgenommen Darlehensverpflichtungen.
Der Kapitaldienst für dieses endfällige Versicherungsdarlehen wurde bis dato aus der Rente meiner Mutter bestritten. Die Zinsbindung des Darlehensvertrages läuft Ende dieses Monats aus, die Bank erwartet eine Rückführung bzw. Umschuldung des Darlehens.
Es besteht nun Uneinigkeit unter uns Söhnen, wer für dieses Darlehen nun aufzukommen hat. Dies ist insbesondere deshalb umstritten, weil dieses Darlehen immer die Immobilienobjekte des im Übergabevertrag genannten Sohnes besichert hat und nie ursprünglich für den Kauf des Elternhauses bezweckt war.
Wer hat das Darlehen nun zu bezahlen? Was geschieht, wenn sich keiner bereiterklärt zu zahlen (meine Mutter wohnt noch im Elternhaus, ist allerdings dement)
Wir bitten alle um eine objektive Bewertung des oben geschilderten Sachverhaltes.
Sie schildern einen sehr komplizierten Fall, der um eine sichere juristische Beurteilung zu leisten, eine tiefgehende Auseinandersetzung und Sichtung der Vertragsunterlagen zwischen Ihnen erfordert. Bitte haben Sie daher Verständnis, dass an dieser Stelle lediglich eine Erstberatung möglich ist. Ich möchte Ihnen dringend empfehlen, weitere anwaltliche Hilfe zu suchen.
Bevor ich näher auf Ihren Fall eingehe, weise ich darauf hin, dass Sie stets zwischen dem Rechtsverhältnis unter Ihnen, also der Erbengemeinschaft und dem Sohn, der die Immobilien übernommen hat, und der Bank unterscheiden müssen. Im Folgenden wird das Verhältnis der Erben und des einen Sohnes als Innenverhältnis und das Verhältnis zur Bank als Außenverhältnis bezeichnet.
Zunächst zur Darstellung des Außenverhältnisses.
Im Außenverhältnis sind die Darlehensnehmer gem. § 488 I BGB verpflichtet, den Darlehensbetrag an die Bank zurückzuzahlen. Ursprünglich waren Darlehensnehmer die Eltern. Im Zeitpunkt des Todesfalls sind die Erben in die Rechtspositionen des Erblassers, also des Vaters gem. § 1922 I BGB eingetreten. Daher stehen die Erben nun anstelle des Erblassers wie zu Lebzeiten der Vater verpflichtet und berechtigt war.
Sofern der Vater im Zeitpunkt seines Todes daher noch aus dem Darlehensvertrag zur Rückzahlung des Darlehens an die Bank verpflichtet war, sind nun die Erben zu der Rückzahlung verpflichtet.
Dem könnte jedoch entgegenstehen, dass Sie im INNENVERHÄLTNIS vereinbart haben, dass nur noch ein Sohn in Bezug auf die ERWORBENEN Immobilien berechtigt und verpflichtet sei. Das Innenverhältnis wirkt sich jedoch grundsätzlich nicht auf das Außenverhältnis aus. Es läge ein Vertrag zuUNGUNSTEN Dritter vor. Solche Verträge sind gem. § 328 I BGB unzulässig. Dies ergibt sich aus einem Rückschluss, da in dieser Norm lediglich Verträge zuGUNSTEN Dritter für zulässig erachtet werden.
In Ihrem Fall läge eine Schuldübernahme gem. § 415 I BGB vor. Danach erfordert die Schuldübernahme zwischen einem Dritten und dem Schuldner, dass der Gläubiger die Schuldübernahme genehmigt. Dritter wäre in Ihrem Fall der Sohn, der die Immobilien übernommen hat. Schuldner wären die Darlehensnehmer bzw. die aus der Grundschuld verpflichteten – also ursprünglich die Eltern und nach dem Tod des Vaters die Erbengemeinschaft. Letzteres vor dem Hintergrund, dass soweit ersichtlich, eine Genehmigung durch die Gläubiger-Bank nicht stattgefunden hat.
Ihre Vereinbarung, wonach lediglich ein Sohn in Bezug auf die erworbenen Immobilien verpflichtet und berechtigt sein soll, hat danach lediglich im Innenverhältnis Bedeutung. Soweit aus Ihrer Schilderung hervorgeht, sollten alle Beteiligten abgesehen von dem Übernehmer von allen Verbindlichkeiten, die mit den erworbenen Immobilien zusammenhängen befreit werden. Nun lässt sich zwar überlegen, ob damit nur solche Verbindlichkeiten gemeint sind, die durch den Abschluss der Kaufverträge und die Eigentumserlangung der Immobilien geschaffen werden. Es liegt jedoch nahe, dass die restlichen Beteiligten nichts mehr mit den Immobilien zu tun haben sollten. Schließlich kommt nur ein Sohn in den Genuss der Vorteile der Immobilien, nachdem die anderen Beteiligten ausgezahlt wurden. Dem entsprechend dürfte auch wohl das Ziel gewesen sein, dass die anderen Beteiligten keinerlei Belastungen mehr tragen sollten, da sie auch die Vorteile nicht mehr bekommen sollten. Es liegt daher nahe, dass jegliche Belastung aus den Immobiliengeschäften auch nur der übernehmende Sohn trägt. Dazu gehört aber auch die Belastung des Elternhauses, da diese übernommen wurde, um Immobilien zu kaufen, um Vorteile zu schaffen. Im Innenverhältnis dürfte daher eine Freistellung der anderen Erben erfolgt sein. Danach sind sämtliche Erben im Außenverhältnis gegenüber der Bank verpflichtet, dass Darlehen als Gesamtschuldner gem. § 421 BGB zurückzuzahlen. Im Innenverhältnis dürfte aber der Sohn, der die Immobilien übernommen hat gem. § 426 I BGB zum Ausgleich verpflichtet sein.
Sollte sich ein Sohn gegenüber der Bank weigern, so wird sich diese an einen anderen Sohn halten. Das Konzept der Gesamtschuldnerschaft besteht darin, dass jeder Schuldner verpflichtet ist, den Gesamtbetrag zu zahlen. Soweit dies geschieht, besteht dann im Innenverhältnis die Ausgleichspflicht. Die Forderung der Bank würde auf den Schuldner übergehen, der die Schuld gegenüber der Bank befriedigt.
Sollten alle Schuldner sich im Außenverhältnis weigern, dürfte die Bank gegen alle Schuldner im Klagewege vorgehen.
Ich möchte Sie nochmals dringend darauf hinweise, dass dies lediglich eine Erstberatung ist. Eine belastbare Auskunft kann nur nach Sichtung und genauer Prüfung der getroffenen Absprachen erfolgen. Ich rate Ihnen daher dringend zu weiterer anwaltlicher Hilfe. Dies kann selbstverständlich auch über unser Büro erfolgen.
Ich hoffe, Ihre Frage zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben!
mailto:krajewski@haftungsrecht.com
Nachfrage vom Fragesteller	27.06.2006 | 16:32
vielen Dank für Ihre am 19.06.06 zugemailten Ausführungen und Erläuterungen.
Nach wie vor bin ich jedoch unsicher, wie der Ihnen geschilderte Fall juristisch zu bewerten ist. Um die Dinge zwischen uns Brüdern etwas eingängiger und unkomplizierter zu machen konstruiere ich folgenden Sachverhalt und bitte Sie diesen objektiv zu bewerten:
Wenn ich ein Haus besäße und auf dieses eine Grundschuld und ein auf mich lautendes Darlehen aufnähme und dieses Darlehen dazu benutzte, um meinem Bruder eine vermietete Immobilie zu kaufen. Der Verwendungszweck dieses von mir aufgenommenen Darlehens stünde auch in der Zweckerklärung. Das Darlehen wäre somit nicht aufgenommen worden, um das eigene Haus zu kaufen, sondern dafür, meinem Bruder Mieteinnahmen zu ermöglichen.
Wer müsste dann das Darlehen zurückführen, mein Bruder oder ich oder beide hälftig.
Ich glaube, dieser konstruierte Fall vereinfacht den Ihnen von mir geschilderten Sachverhalt in der Erbengemeinschaft.
Ich bedanke mich höflichst für die umgehende Beantwortung dieser Frage.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2006 | 12:49
in diesem Fall sind Sie als Darlehensnehmer verpflichtet, das Darlehen zurück zu zahlen. Ihr Bruder ist zwar durch die Zweckbestimmung begünstigt. Er ist aber nicht Rückzahlungsverpflichtet, da er nicht Darlehensnehmer ist.
Höchstens im Innenverhältnis, also im Verhältnis zu Ihnen ist Ihr Bruder ausgleichspflichtig. Ob das tatsächlich so ist, kann aber aus der Ferne nicht festgestellt werden.
"Vielen Dank für die Mühe, die Sie sich gegeben haben, bei der Beantwortung meiner Fragen. "
Beseitigung der Grundschuld

References: § 488
 § 1922
 § 328
 § 415
 § 421
 § 426