Source: http://www.hausverwaltung-braun-bochum.de/WEG-News-Letter
Timestamp: 2018-09-22 02:11:42+00:00

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Hausverwaltung Braun - Hausverwalter Bochum Wohnungseigentumsverwaltung | WEG-Verwaltung
News-Bolg der Wohnungseigentumsverwaltung Braun
Als Hausverwalter sehen wir es als unsere Pflicht, Sie zeitnah über wichtige Veränderung bei der WEG-Verwaltung zu informieren.
Rauchmelder-Pflicht in NRW
- seit 1. April 2013 für alle Wohnungen
- Übergangsfrist für Bestandsbauten bis
- mindestens je 1 Rauchmelder für Kinderzimmer, Schlafzimmer, Kinderschlafzimmer und Flure, die als Fluchtwege dienen.
§ 49 Abs. 7 BauO NW
In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.
Rauchmelder - Wartungspflicht in NRW nicht auf Sondereigentümer übertragbar
In NRW obliegt die Wartung von Rauchmeldern dem jeweiligen unmittelbarer Besitzer - Bewohner, Mieter, selbstnutzenden Eigen- tümer - einer Wohnung. Die Wohnungseigentümer können die Wartungspflicht nicht per Beschluss auf die jeweiligen Sondereigen-tümer übertragen, weil das Landesgesetz insoweit nicht disponibel ist.
AG Bottrop, Az.: 20 C 25/15, 18.09.2015
Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer
Wohnungseingangstüren stehen lt. Entscheidung des BGH vom 25.10.2013 nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungs-eigentümers, sondern sind zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Nach der Entscheidung des V. Zivilsenat des BGH stehen Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum, da sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihr Einfügung werde die Abgeschlossenheit hergestellt, die vorliegen muss, damit überhaupt Sondereigentum entstehen kann ( § 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional auch zum Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.
BGH, Urteil v. 25.10.2013, Az. V ZR 212/12
Schornsteinfegerkosten sind gem. § 35a EStG steuerbegünstigt
Für Schornsteinfegerleistungen werden Steuerermäßigungen gemäß § 35a EStG gewährt. Dies gilt gleichermaßen für Kehrarbeiten, Reparatur- und Wartungsarbeiten, Mess- und Überprüfungsarbeiten sowie die Feuerstättenschau. Bundesfinanzhof vom 6. 11.2014 (BStBl II 2015, Seite 481)
Schimmelbildung in Wohnungen - intensives Lüften zumutbar
Einem Wohnungsnutzer ist zumutbar, drei- bis viermal täglich intensiv zu lüften, um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden. Ist der Wohnungsnutzer tagsüber abwesend, muss während dieser Zeit nicht gelüftet werden. Ein vom Gericht bestellter Bausachverständiger hatte fehlerhaftes Lüftungsverhalten als Ursache für die Schimmelbildung festgestellt. Die vom Sachverständigen empfohlenen Maßnahmen zur Vermeidung von Schimmel, also intensives Lüften, belasten Wohnungsnutzer nicht übermäßig.
(LG Frankfurt/M., Urteil v. 16.01.2015, 2-17 S 51/14)
Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel
Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschafts-jahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn die Jahresabrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig (§§ 259,666,675 BGB; § 28 Abs. 3 WEG).
Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungs-legung verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB und umfasst u. a. die Aufstellung der noch bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände.
Die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der Ab-rechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet.
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.5.2007, 3 W 153/06
Betriebskostenabrechnung - Abflussprinzip vs. Leistungsprinzip
Beim Abflussprinzip sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen zu berücksichtigen unabhängig davon, ob die zugrunde liegenden Leistungen im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden.
Beim Leistungsprinzip sind nur diejenigen Betriebskosten anzusetzen, die tatsächlich auch im Abrechnungszeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurden.
Nach einer Entscheidung des BGH ist den einschlägigen Vorschriften für die Betriebskostenabrechnung gem. §§ 556 ff. BGB eine Ab-rechnung sowohl nach dem Leistungsprinzip als auch nach dem Abflussprinzip grundsätzlich zulässig. Der Gesetzgeber habe in § 556 BGB keine ausdrückliche Entscheidung für ein bestimmtes Ab-rechnungsprinzip getroffen. Eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip gilt deshalb als absolut sachgerecht.
BGH, Urteil v. 20.02.2008, Az. VIII ZR 49/07
In einer Parallelentscheidung zur Frage der Betriebskosten hat der BGB die grundsätzliche Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflussprinzip bestätigt. Dies gilt insbesondere für die "kalten" Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherungen, Kaltwasser, Strom, pp.).
BGH, Urteil v. 20.02.2008 Az. VIII ZR 27/07
In einer aktuelleren Entscheidung stellte der BGH klar, dass die "warmen" Betriebskosten, also die Heizkosten gem. der Heizkosten-verordnung nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind zwingend die Kosten der "verbrauchten Brennstoffe" anzusetzen. Deshalb dürften nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brenn-stoffs abgerechnet werden. Eine Abrechnung der Heizkosten (Warm-wasser Heizung) muss deshalb nach dem Leistungsprinzip erstellt werden. Dies wird in professioneller Abrechnungssoftware zwischen-zeitlich automatisch berücksichtigt.
BGH, Urteil v. 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11
Vermieter vs. Mieter - Streit bei der Betriebskostenabrechnung
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen des Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich. Der Begriff der "Betriebskosten" in der Wohnraummiete bedarf grundsätz-lich keiner Erläuterung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständ-lich ist.
BGH, Urteil v. 10.02.2016, VIII ZR 137/15
Verjährungsfrist von 5 Jahren für Arbeiten "bei Bauwerken"
Eine auf dem Dach nachträglich errichtete Photovoltaikanlage, die mit dem Gebäude fest verbunden ist, dient der Funktion des Gebäudes. Deshalb findet die für Arbeiten "bei Bauwerken" geltende lange Verjährungsfrist für Nacherfüllungsanspürche von fünf Jahren gem. § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB Anwendung. Der BGH verweist auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die lange Verjährungsfrist "bei Bauwerken" Anwendung finde, wenn das Werk in der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht, es in das Gebäude fest eingefügt wird und dem Zweck des Gebäudes dient.
BGH, Urteil vom 02.06.2016 - VII ZR 348/13
Gebühren für Baudarlehen sind unzulässig
Vorformulierte Vertragsklauseln, nach denen Verbraucher für die Auszahlung eines Bauspardarlehens eine Gebühr entrichten müssen, sind unwirksam. Mit der Gebühr wird keine konkrete Gegenleistung der Bauspar-kasse vergütet, sondern sie dient dazu, den Verwaltungsaufwand abzu-gelten, der für die Tätigkeit der Bausparkasse im Zusammenhang mit dem Bauspardarlehen anfällt.
BGH, Urteil v. 8.11.2016, XI ZR 552/15
Aufgaben des Verwaltungsbeirats
Dem Verwaltungsbeirat kommen nach § 29 WEG mangels besonderer Ermächtigung durch Beschluss oder Vereinbarung keinerlei Weisungs-rechte gegenüber dem Verwalter, sonstige Entscheidungsbefugnisse oder ein Vereinbarungsrecht für die Gemeinschaft zu.
(OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17.7.2006, Wx 241/OS; LG München I, Urteil vom 7.4.2014, 1 S 19002/11)
Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel
Die Erstellung der Jahresabrechnung obliegt dem Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter während des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob bei seinem Ausscheiden die Abrechnung bereits fällig war. (BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17)
Erwerber haftet für nach Eigentumswechsel fällige Sonderumlage
Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Ohne ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit ist eine Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. (BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16).
Jahresabrechnung muss keine Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände auflisten
Die Jahresabrechnung der WEG muss keine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen enthalten, ebensowenig eine Übersicht aller Hausgeldrückstände. Kündigt der Verwalter solche Übersichten an, ohne sie zu liefern, macht dies die Abrechnung nicht anfechtbar (BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16).
Eigentümer müssen Hausgelder n u r auf ein WEG-Konto einzahlen,
n i c h t auf ein Treuhandkonto auf den Namen des Verwalters
Wohnungseigentümer müssen Zahlungen an die WEG nur auf ein Konto leisten, das unmittelbar der Gemeinschaft zusteht. Verlangt der Verwalter Zahlung auf ein offenes Treuhandkonto, können die Eigentümer die Zahlung jedenfalls dann zurückhalten, wenn dadurch die Liquidität der WEG nicht gefährdet wird (LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5S 44/17).
Betriebskostenabrechnung auch ohne genehmigte Jahresabrechnung zulässig
Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskosten-abrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist (BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16) .
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References: § 49
 BGH 
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 § 3
 § 7
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 § 35
 § 28
 § 259
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 § 556
 BGH 
 § 7
 § 634
 BGH 
 § 29