Source: https://ficek.sk/skoncenie-najmu-bytu-28058
Timestamp: 2019-10-15 12:27:09+00:00

Document:
[2019] Skončenie nájmu bytu | Právna Poradňa '
Odpovedané dňa: 11. 7. 2017
Otázka: Skončenie nájmu bytu
Dobrý deň, chcem sa opýtať: ako prenajímateľ mám s nájomcom uzavretú nájomnú zmluvu na byt na dobu určitú /uzavretá na 8 mesiacov/. Ak sa nájomca nevysťahuje do daného dňa konca nájmu, aké mám možnosti s ohľadom na to, že byt musí byť po dátume konca nájmu voľný? Našiel som totiž paragraf 676 ods. 2 OZ, ktorý hovorí o 30 dňovej lehote na podanie návrhu na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti. Zároveň som však našiel paragraf 710 ods. 2 OZ, ktorý hovorí, že 676/2 OZ neplatí pre zánik nájmu bytu. Ako to teda je? Ďakujem.
Odpoveď: Skončenie nájmu bytu
Zákonná úprava skončenia nájmu
Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje povinnosť v lehote 30 dní podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti je obsiahnuté vo všeobecnej časti upravujúcej nájomnú zmluvu.
Podľa § 676 ods. 2 OZ
Naproti tomu ustanovenie § 710 a nasl. OZ upravuje osobitné spôsoby zániku nájmu bytu. Tieto ustanovenia sa použijú výlučne na nájom bytu, a nie iných vecí. Ustanovenie § 710 ods. 2 OZ jednoznačne vylučuje aplikáciu ustanovenia § 676 ods. 2 OZ na nájom bytu. Tzn. že pri nájme bytu sa neuplatní automatické, zo zákona, predlžovanie nájomného vzťahu.
Podľa § 710 ods. 2 OZ
Tzn. že uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená nájomná zmluva zaniká nájom predmetného bytu bez ohľadu na to, či podáte v lehote 30 dní návrh na vypratanie nehnuteľnosti alebo nie.
Vypratanie nehnuteľnosti nájomcom
V prípade, že po uplynutí doby nájmu nájomca dobrovoľne nevyprace byt vzniká Vám právo podať na miestne príslušný súd (podľa miesta, kde sa nachádza nehnuteľnosť) žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.
Podľa § 126 ods. 1 OZ
Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.
Zákon síce hovorí o žalobe o vydanie veci, nakoľko však nehnuteľnosť nie je možné „vydať“, ale iba vypratať, ide v tomto prípade o vypratanie nehnuteľnosti. Vypratanie nehnuteľnosti je potrebné vykladať v širšom rozsahu. Tzn. že žalovaný má povinnosť nielen opustiť nehnuteľnosť (vypratanie osoby), ale i povinnosť vypratať nehnuteľnosť od všetkých svojich hnuteľných vecí (vypratanie vecí).
Uplynutím doby nájmu a skončením nájomného vzťahu zaniká právny dôvod užívania nehnuteľnosti nájomcom a túto nehnuteľnosť naďalej užíva už bez akéhokoľvek právneho dôvodu.
V zmysle ustálenej rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR, je vypratanie nehnuteľnosti takpovediac „na vlastnú päsť“ protiprávnym konaním. Z toho dôvodu je potrebné obrátiť sa na súd.
Pri svojpomocnom vypratávaní nehnuteľnosti je možné dokonca sa dopustiť trestného činu (porušovania domovej slobody), ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu (aj bývalého) obydlie. Zdá sa to absurdné, že vlastník nemôže vstúpiť do vlastnej nehnuteľnosti (domu, bytu), súdy však už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorú prenajímal a bola jeho vlastníctvom.
Súd vo svojom rozhodnutí o vyprataní nehnuteľnosti zároveň určí nájomcovi lehotu na vypratanie nehnuteľnosti. Táto lehota začína plynúť odo dňa právoplatnosti rozhodnutia. Ak nájomca (žalovaný) nesplní svoju povinnosť ani na základe súdneho rozhodnutia, môže nastúpiť tzv. nepeňažná exekúcia.
Exekúcia súdneho rozhodnutia o vyprataní nehnuteľnosti
Ak žalovaný (nájomca) nesplní ani po právoplatnosti a vykonateľnosti dobrovoľne svoju súdom uloženú povinnosť (vypratať nehnuteľnosť) môžete podať návrh na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti.
Nútené vypratanie bytu prostredníctvom súdneho exekútora upravuje ustanovenie § 184 a 185 Exekučného poriadku. Súdny exekútor musí v takýchto prípadoch postupovať podľa zákona a dbať na to, aby neboli porušené ústavné práva nájomcu.
Samotný výkon exekúcie prebieha vždy za prítomnosti tretej nestrannej osoby.
Vzhľadom na to, že od uplynutia doby nájmu do vypratania nehnuteľnosti môže uplynúť dlhšia doba, považujem za dôležité Vám uviesť možnosť vymáhania bezdôvodného obohatenia za užívanie nehnuteľnosť.
Zánikom nájomného vzťahu a užívaním nehnuteľnosti nájomcom i po zániku tohto vzťahu sa nájomca na Váš úkor bezdôvodne obohacuje.
Podľa § 451 ods. 1 OZ
Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Podľa § 452 ods. 2 OZ
Bezdôvodné obohatenie v tomto prípade predstavuje tzv. bežné nájomné, ktoré by ste mohli za prenájom tejto nehnuteľnosti obdŕžať.
Bežné nájomné je možné v súdnej praxi určiť dvoma spôsobmi. Overeným a istým spôsobom (súdy to akceptujú vždy) je určenie bežného nájomného prostredníctvom znaleckého posudku. Druhým spôsobom určenia bežného nájomného je jeho určenie na základe vyjadrenia realitnej kancelárie. Tento spôsob určenia bežného nájomného však súdy nie vždy akceptujú.
Toto bezdôvodné obohatenie je vymáhateľné i súdnou cestou.
Pri vymáhaní bezdôvodného obohatenia je potrebné si dať pozor na plynutie premlčacej doby, ktorá je v tomto prípade dvojročná.
Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)
Dobrý deň, pán doktor. Bývame v prenájme, z ktorého sa ideme presťahovať. Majiteľka od nás žiada byt vymaľovať pričom to argumentuje uvedením bytu do pôvodného stavu. Chcem Vás poprosiť o radu, či ma od nás právo toto vyžadovať. Tiež sa chcem opýtať čo sa týka opotrebenia nábytku. Bývame tam 23 mesiacov a trosku sa poškrabali parkety. Vopred veľmi pekne ďakujem za pomoc.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 29.08.2019)
v otázke neuvádzate podľa akého zákona bola zmluva o nájme uzatvorená, či podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.
Podľa ust. § 682 Obč. zákonníka platí :
"Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."
Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 8 uvádza :
" (1) Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak."
Slovné spojenie "v stave v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie" neznamená, že ste povinná byt po skončení nájmu vymaľovať.
Prenajímateľ by mohol podľa tohto ustanovenia žiadať odovzdať byt v stave v akom ste ho prevzali len napr. v prípade, že by Vaše deti dotvorili steny svojimi farebnými výtvormi. Uvedené sa týka aj nábytku a parkiet, rozhodujúcim hľadiskom je to v akom stave ste byt prevzali na začiatku (starý nábytok, staré opotrebované parkety, nový nábytok, nové nalakované parkety) a pri skončení nájmu primeranosť opotrebenia.
Citujeme z rozsudku KS Trnava, sp.zn. 23Co/261/2015 z 20. 6. 2016 :
"Predmet nájmu nemôže byť vrátený v totožnom stave, v akom bol na začiatku nájomného vzťahu odovzdaný prenajímateľom. Vždy je nutné prihliadnuť k obvyklému opotrebeniu veci, ktoré bolo zapríčinené riadnym užívaním veci dohodnutým zmluve alebo vyplývajúcim z obvyklého užívania. Diery po žalúziách v oknách, diery po nábytku na stenách a čmuhy po nábytku na stenách sú len výsledkom bežného každodenného užívania bytu určenému k bývaniu ľudí, ktorí si svoj priestor určený na bývanie zariaďujú nábytkom, zušľachťujú rôznymi predmetmi a tak skvalitňujú bývanie. Preto aj minimálne stopy po nábytku na stenách a diery po predmetoch na stenách v prejednávanej veci sú opodstatneným následkom jeho užívania. .... K peňažným nákladom na odstránenie sýtej farby, ktorou si žalovaná vymaľovala určitú časť bytu, súd uviedol, že zo žiadneho ustanovenia nájomnej zmluvy nemožno vyvodiť povinnosť žalovanej odovzdať byt celý v bielej farbe. Premaľovanie bytu súd označil za bežné udržiavacie práce, na ktoré je povinný prenajímateľ a nie nájomca."
Ak ste byt prenajímateľke ešte neodovzdali, ak nájom skončil/skončí, prenajímateľka je povinná byt prevziať bez ohľadu na jeho stav, neprevzatím bytu by sa dostala do omeškania. Pri odovzdaní bytu odporúčame urobiť fotodokumentáciu stavu bytu.
Príjemný dobrý deň. Obraciam sa na Vás s prosbou o pomoc. Taktiež som v situácii v ktorej, ako nájomníčke 3-izbového bytu, v ktorom som bývala od roku 1990, bola to výmena dvoch bytových jednotiek za byt väčší, nakoľko som toho času bola vydatá a čakala som dcérku. Časom som sa rozviedla, bývalého som z bytu vyplatila a v roku 2008 som sa dostala do finančnej krízy, nakoľko som bola aj sociálne odkázaná a poberala som dávky v hmotnej núdzi. V roku 2009 podalo BD 5 vypratačku, ktorú som si neprevzala, nakoľko som sa v Rakúsku starala o známeho mamu a domov som chodila raz za čas o dcérku sa mi občas postarali aj známy, našťastie už bola plnoletá. Od roku 2009 až do roku 2016 som chodila po súdoch z okresného na krajský, krajský to vrátil okresnému na doplnenie, nakoniec som všetky súdy vyhrala, BD 5 sa ešte dovolalo na Najvyšší súd a Generálnu prokuratúru, kde som bola taktiež úspešná. Uvedený dlh som vyplatila do prvého pojednávania. Môj problém stále neskončil, nakoľko mi BD 5 ponúklo zmluvu na dobu určitú a to 5 rokov a po 5 rokoch by som sa mala z bytu vysťahovať. Uvedenú zmluvu som nepodpísala, nakoľko som písomne adresovala predsedkyny BD, podpredsedkyny BD a kontrolnej komisii, že takú zmluvu nemám dôvod podpisovať, nakoľko je to zmluva diskriminačná! Predstavenstvo BD 5 zasadlo a samozrejme mi odpísalo, že inú zmluvu mi nedá. V októbri budú 2 roky a nik mi nevie poradiť, čo mám v uvedenej veci urobiť. Z tohto dôvodu Vás pekne prosím o pomoc, za čo Vám budem neskutočne povďačná. S poďakovaním a srdečným pozdravom. Môžem Vám zaslať aj zápisnice z pojednávania.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 08.07.2019)
v otázke uvádzate, že došlo k výmene družstevných bytov za trvania manželstva. Následne ste sa rozviedli a dohodou upravili nájom družstevného bytu s manželom a stali ste sa výlučným nájomcom bytu čo predpokladáme, že ste aj písomne oznámili BD.
Podľa ust. § 705 Obč. zákonníka platí :
"(1) Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca.
(3) Pri rozhodovaní o ďalšom nájme bytu vezme súd zreteľ najmä na záujmy maloletých detí a stanovisko prenajímateľa."
Následne z dôvodu zlej finančnej situácie došlo k súdnym konaniam, dlh ste uhradili do prvého pojednávania. V konaniach o vypratanie bytu ste boli úspešná.
Vychádzame z predpokladu, že od BD za celý čas, teda aj v súčasnosti, máte zálohový predpis predpis za služby spojené s užívaním bytu, ktorý riadne platíte a že BD ste oznámili to, že ste sa s manželom dohodli a že Vy ste výlučným nájomcom bytu (viď vyššie § 705 ods. 2 druhá veta Obč. zák.)
BD zrejme na základe súdnych konaní /keďže ste boli neplatič/ sa rozhodlo, že na tomto základe Vám predloží novú zmluvu o nájme bytu na dobu určitú (v otázke neuvádzate na základe čoho a prečo BD predložilo zmluvu na dobu 5 rokov).
Sme názoru, že pokiaľ ste sa ako členka družstva dohodli s bývalým manželom na finančnom vyporiadaní a teda že Vy budete naďalej členkou družstva a nájomcom bytu, ktorý bol v spoločnom nájme manželov, nie je právny dôvod, aby ste uzatvárali ďalšiu resp. novú zmluvu na dobu určitú, lebo pôvodná zmluva o nájme je naďalej platná a nie je právny dôvod, aby ste podpísali zmluvu s BD na dobu určitú.
Riešením pre Vás je zistenie aká je zostatková hodnota bytu a byt odkúpili do vlastníctva.
Dobrý deň, ďakujem Vám za odpoveď, pomohla a mal by som zároveň doplňujúcu otázku: Ak teda nájomca neopustí byt ku dňu ukončenia nájmu stanovenom v nájomnej zmluve a realitná kancelária mi kvôli nemu uloží pokutu /stanovená v rezervačnej a kúpnej zmluve/ za to, že som kupujúcemu nevedel v kúpnej zmluve stanovenej dobe odovzdať byt, viem túto škodu-pokutu vymáhať od nájomcu. Ďakujem.
Odpovedá: Advokát (Trnava) (odpoveď odoslaná: 21.07.2017)
Dobrý deň, ak Vám škoda vznikne zavineným konaním alebo opomenutím nájomcu prichádza do úvahy žiadať od neho náhradu škody. V takýchto prípadoch je potrebné veľmi dôkladne v rámci súdneho konania preukázať tzv. príčinnú súvislosť. T.j. vzťah medzi vzniknutou škodou a konaním škodcu. Ak príčinnú súvislosť nepreukážete, súd Vašej žalobe nevyhovie.
Skončenie pracovného pomeru na základe ústnej dohody
Skončenie TPP dohodou

References: § 676
 § 676
 § 710
 § 710
 § 676
 § 710
 súd 
 § 126

Súd 
 § 184
 § 451
 § 452
 § 682
 § 8
 súd 
 súd 
 súd 
 § 705
 súd 
 súd 
 § 705
 súd