Source: http://www.legislazionetecnica.it/1018253/prd/approfondimento/trattamento-fiscale-delle-convenzioni-urbanistiche-e-degli-atti
Timestamp: 2018-12-12 22:53:43+00:00

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Trattamento fiscale delle convenzioni urbanistiche e degli atti conseguenti | Bollettino di Legislazione Tecnica
FAST FIND : AR818
BREVE QUADRO NORMATIVO (Agevolazioni per edilizia economica e popolare e Piani degli insediamenti produttivi; Estensione all’edilizia convenzionata in genere ad opera della L. 10/1977; Ampliamento dell’agevolazione per l’edilizia convenzionata; Permanenza in vigore delle agevolazioni; Approfondimenti sulle convenzioni urbanistiche) - TIPOLOGIE DI ATTI RIENTRANTI NELL’AGEVOLAZIONE (In generale; Piani di lottizzazione ad iniziativa privata; Applicazione dell’agevolazione anche in assenza di consorzio tra colottizzanti; Ammissibilità agevolazioni a prescindere dal titolo di acquisizione delle aree; Ammissibilità agevolazioni anche in assenza di esproprio; Atti di ridistribuzione immobiliare fra colottizzanti; Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà degli alloggi di edilizia economica e popolare; Cessione di opere di urbanizzazione al Comune; Cessione di diritti edificatori da parte del Comune; Asservimento di area a parcheggio ai sensi dell’art. 18 della L. 765/1967) - ULTERIORI REQUISITI SOGGETTIVI ED OGGETTIVI PER L’APPLICAZIONE DEL REGIME DI FAVORE - ALTRE AGEVOLAZIONI SOPPRESSE DAL 01/01/2014 (Agevolazioni per trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati; Agevolazioni per trasferimenti di immobili compresi in piani di recupero).
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BREVE QUADRO NORMATIVO
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Agevolazioni per edilizia economica e popolare e Piani degli insediamenti produttivi
L’art. 32 del D.P.R. 601/1973, comma 2, prevede che venga applicato un trattamento fiscale di favore, vale a dire:
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Estensione all’edilizia convenzionata in genere ad opera della L. 10/1977
L’art. 20 della L. 10/1977 (legge sull’edificabilità dei suoli, c.d. “Legge
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Ampliamento dell’agevolazione per l’edilizia convenzionata
L’art. 1 della L. 205/2017, al comma 88 R, ha aggiunto due commi all’art. 20 della L. 10/1977 (legge sull’edificabilità dei suoli, c.d. “Legge Bucalossi”), con i quali:
- si dispone che il trattamento fiscale di favore previsto dall’art. 32 del D.P.R. 601/1973, comma 2, per le convenzioni e gli atti d’obbligo previsti dalla medesima L. 10/1977, si estende a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni fra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in ess
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Permanenza in vigore delle agevolazioni
L’art. 20 del D.L. 133/2014, comma 4-ter, ha “salvato
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Approfondimenti sulle convenzioni urbanistiche
Si rinvia, per maggiori dettagli sulle convenzioni urbanistiche previste dalla
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TIPOLOGIE DI ATTI RIENTRANTI NELL’AGEVOLAZIONE
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In generale le agevolazioni in oggetto si applicano dunque ai seguenti atti:
- atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al titolo III della
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Piani di lottizzazione ad iniziativa privata
L’Amministrazione finanziaria si è più volte pronunciata sul tema.
In primo luogo, con la Risoluzione 03/01/1983 n. 250666, è stato chiarito che il regime fiscale sopra descritto trova applicazione non solamente p
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Applicazione dell’agevolazione anche in assenza di consorzio tra colottizzanti
Inizialmente (Risoluzione 17/12/2004, n. 156/E) si riteneva che l’applicazione dei benefici in argomento fosse limitata agli atti posti in essere da proprietari
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Ammissibilità agevolazioni a prescindere dal titolo di acquisizione delle aree
Della norma di cui all’art. 32 del D.P.R. 601/1973 era già
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Ammissibilità agevolazioni anche in assenza di esproprio
La Risoluzione 04/10/2016, n. 87/E dell’Agenzia
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Atti di ridistribuzione immobiliare fra colottizzanti
Nell’ambito delle operazioni di lottizzazione, la cubatura edificabile e le aree da cedere gratuitamente al Comune per la realizzazione delle opere di urbanizzazione vengono calcolate in base alla superficie comples
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Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà degli alloggi di edilizia economica e popolare
Con la Risoluzione 16/02/2015, n. 17/E l’Agenzia delle entrate ha ritenuto applicabile l’agevolazione di cui all’art. 32 del D.P.R. 601/1973 anche alle cessioni in proprietà (cessioni dai Comuni agli assegnatari delle unità immobiliari realizzate sull’area stessa e già concesse in proprietà superficiaria ai medesimi assegnatari ai sensi dell’art. 35 della L. 865/1971) delle aree incluse nei piani di zona consortili per l’edilizia
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Cessione di opere di urbanizzazione al Comune
L’atto di cessione con il quale la società costruttrice trasferisce al comune le opere di urbanizzazione realizzate, a scomputo degli oneri di urbanizzazione sostenuti, se e nella misura in cui sia espressamente contemplato in apposita convenzione stipulata dal cedente con il comune ai sensi dell’art. 11 della L. 10/1977 (ora
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Cessione di diritti edificatori da parte del Comune
Con la Risoluzione 24/10/2018, n. 80/E è stato chiarito che l’ambito di applicazione dell’
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Asservimento di area a parcheggio ai sensi dell’art. 18 della L. 765/1967
La Sentenza della Corte di Cassazione 10524/1994 ha affermato che l’agevolazione tributaria di cui all’
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ULTERIORI REQUISITI SOGGETTIVI ED OGGETTIVI PER L’APPLICAZIONE DEL REGIME DI FAVORE
Va precisato che per l’applicazione del regime fiscale di favore di cui trattasi occorre la presenza di due ulteriori fondamentali requisiti:
1) in primo luogo, come precisato dalla citata Risoluzione 250266/1983 e ulteriormente ribadito dalla
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ALTRE AGEVOLAZIONI SOPPRESSE DAL 01/01/2014
Sono state oggetto di soppressione - ai sensi dell’
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Agevolazioni per trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati
L’art. 33 della L. 388/2000, comma 3, recitava: “I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all’imposta di registro dell’1 per cento e alle imposte ipotecaria e catastali in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro 5 anni dal trasferimento”.
Successivamente, l’art. 36 del D.L. 223/2006, comma 15, ha abrogato la disposizione, limitandone ai “trasferimenti di immobili in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione”.
In seguito ancora, l’art. 1 della L. 296/2006, comma 306, ha eliminato dalla formulazione della norma il termine “pubblica”, estendendo, quindi, l’ambito applicativo dell’anzidetta previsione agevolativa anche ai trasferimenti di immobili diretti alla realizzazione dei programmi di edilizia residenziale convenzionata privata.
Ancora, l’art. 1 della L. 244/2007, commi da 25 a 28, nel riordinare la disciplina applicabile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali ai trasferimenti di immobili siti in aree individuate dai piani urbanistici particolareggiati, ha abrogato l’articolo 36, comma 15, del citato D.L. 223/2006 ed ha trasfuso la norma agevolativa nell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’Imposta di registro di cui al
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Agevolazioni per trasferimenti di immobili compresi in piani di recupero
L’art. 5 della L. 168/1982 disponeva che nell’ambito dei piani di recupero di iniziativa pubblica, o di iniziativa privata purché convenzionati, di cui agli artt. 27 e seguenti della L. 457/1978, ai trasferimenti di immobili nei confronti dei soggetti che attuano il recupero si applicano le Imposte di registro, catastali e ipotecarie in misura fissa.
Nello stesso ambito le permute erano esenti dall’Imposta sull’incremento del valore sugli immobili N4
A tal proposito viene chiarito che l’art. 20 della L. 10/1977 non può essere ampliato per ricomprendere un atto mediante il quale un Comune cede ad un privato diritti edificatori di propria titolarità situati all’interno di un piano particolareggiato oggetto di convenzione urbanistica attuativa.
Tale operazione è infatti da ritenersi un atto genericamente traslativo di diritti reali immobiliari che - seppur latamente preordinato alla trasformazione del territorio - non ha ad oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla disciplina recata dalla L. 10/1977.
L’Agenzia delle entrate chiarisce altresì che siffatta operazione, trattandosi di atto posto in essere dal Comune nell’ambito della sua attività istituzionale (pur con ricorso a strumenti di natura privatistica come la cessione di diritti edificatori), risulta fuori campo IVA, e pertanto con applicazione del regime dell’imposta di registro.
Con il documento in oggetto l'Agenzia delle entrate chiarisce che non può usufruire del trattamento tributario di favore recato dall’art. 20 della L. 10/1977 - che richiama l'art. 32 del D.P.R. 601/1973 - consistente nell'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa e nella esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, un atto di acquisizione di un complesso immobiliare di un privato da parte di un Comune, il quale poi lo trasferirà a sua volta ad un altro soggetto per la realizzazione di un progetto di interesse pubblico.
Non si ritiene infatti applicabile a questa fattispecie la norma di interpretazione autentica recata dall'art. 1 della L. 205/2017, comma 88, a mente del quale le agevolazioni in oggetto si applicano anche "a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi".
Piani urbanistici particolareggiati - Art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000 - Applicabilità regime fiscale agevolato in assenza di convenzione di lottizzazione alla data di stipula dell’atto.
Alla luce dei principi affermati dalla giurisprudenza, l'Agenzia delle Entrate riconosce che l’agevolazione di cui all’art. 33, comma 3, della L. 388/2000 (disposizione agevolativa peraltro non più vigente alla data di emenazione della Risoluzione in commento) è applicabile anche agli atti di acquisto di immobili siti in zone soggette a piani di lottizzazione ad iniziativa privata, essendo questi ultimi qualificabili come strumenti urbanistici di pianificazione di dettaglio equiparabili, ai fini dell’edificabilità, ai piani particolareggiati, indipendentemente dalla circostanza che non sia stata ancora stipulata la convenzione di lottizzazione al momento del trasferimento.
Alla luce di quanto esposto, devono considerarsi superate pertanto le indicazioni contenute nelle Circolari 9/E/2002 ed 11/E/2002).
Consulenza giuridica – Uffici dell’Amministrazione finanziaria Piani urbanistici particolareggiati - Obbligo di denuncia ex art. 19 DPR 26 aprile 1986, n. 131 in caso di mancata utilizzazione edificatoria e/o cessione prima del quinquennio.
L’Agenzia delle Entrate, in risposta all’interpello formulato da una Direzione provinciale della stessa Amministrazione finanziaria, ha chiarito alcuni aspetti relativi alle agevolazioni per i trasferimenti di terreni compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione di programmi di edilizia residenziale.
La norma di riferimento è l’art. 1, comma 25, della L. 244/2007, il quale, agendo sull’art. 1 della Tariffa, parte I, del Testo Unico dell’Imposta di registro di cui al D.P.R. 131/1986 dispone (nella versione modificata prima dal D.L. 225/2010 e poi dal D.L. 102/2013) che in caso di trasferimento avente ad oggetto terreni compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, l’imposta di registro è applicata nella misura dell’1%, a condizione che l’intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro undici anni dalla stipula dell’atto.
Si rammenta che tale agevolazione è applicabile agli atti stipulati fino al 31/12/2013 dal momento che risulta soppressa dal 01/01/2014, insieme a tutte le esenzioni ed agevolazioni tributarie, dall’art. 10, comma 4, del D. Leg.vo 23/2011.
Oggetto di attenzione da parte della Risoluzione è l'eventuale irrogazione di sanzioni nelle ipotesi di decadenza dal regime fiscale agevolato sopra descritto dovuta a: 1) mancata utilizzazione edificatoria dei terreni nel termine degli undici anni successivi alla registrazione dell'atto di acquisto; 2) alienazione dell'immobile prima del suddetto termine di undici anni.
L’Agenzia si è altresì soffermata sull’obbligo o meno in capo al contribuente, nei casi di decadenza in questione, di denuncia del fatto all’Amministrazione finanziaria ai sensi dell’art. 19 del D.P.R. 131/1986, con eventuale conseguente applicazione delle relative sanzioni in caso di mancato adempimento.
Le soluzioni individuate dall’Agenzia delle Entrate possono essere sintetizzate come segue:in entrambe le ipotesi di decadenza non sussiste in capo al contribuente l’obbligo di denuncia ai sensi dell’art. 19 del D.P.R. 131/1986 (e conseguentemente non possono essere applicate le relative sanzioni);
in entrambe le ipotesi di decadenza l’Ufficio dovrà liquidare l’imposta risultante dalla differenza tra l’aliquota ordinaria e quella agevolata a suo tempo versata dal contribuente, a far data dalla registrazione dell’atto di acquisto del terreno;
l’avviso di accertamento deve intervenire, a pena di decadenza, entro 3 anni: dal decorso del termine di undici anni nel caso di mancata utilizzazione edificatoria (ipotesi di decadenza 1); dalla registrazione dell’atto di alienazione nel caso di alienazione prima del termine (ipotesi di decadenza 2).
Art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000 - Mancata richiesta dell'agevolazione all'atto di acquisto - Orientamento della Corte di Cassazione.
Istanza di interpello - imposta di registro, ipotecaria e catastale - art. 32 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601.
L'Agenzia delle entrate ha chiarito che gli atti di cessione a favore di un comune di opere di urbanizzazione realizzate in attuazione di un piano urbanistico possono usufruire delle agevolazioni consistenti nell'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipocatastali, qualora tali atti siano stipulati in attuazione di specifica convenzione con l'ente pubblico. L'art. 20 della L. 10/1977 dispone che «... ai provvedimenti, alle convenzioni, agli atti di obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all'art. 32, secondo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601», il quale ultimo a sua volta dispone l'assoggettamento all'imposta di registro in misura fissa e l'esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali.
Secondo l'Agenzia delle Entrate tale trattamento può essere esteso per analogia, oltre che alle convenzioni ed agli atti d'obbligo come espressamente previsto dal testo della legge, anche agli atti di cessione delle opere di urbanizzazione, poiché tali atti possono essere considerati direttamente attuativi delle predette convenzioni ed atti d'obbligo.
L'Agenzia ha in proposito richiamato precedenti interpretazioni nelle quali si affermava che l'art. 20 della L. 10/1977, per aver menzionato genericamente le convenzioni tra gli atti destinatari del regime di favore, ha inteso comprendere in tale regime anche gli atti che rappresentano l'attuazione della stessa convenzione. SI rammenta di conseguenza che per potersi applicare il regime di favore è necessario che gli atti di cessione siano specificatamente finalizzati a dare attuazione alla convenzione.
Imposta di registro - Atto integrativo.
Con la risoluzione n. 110/E del 2.10.2006 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nei casi in cui specifiche disposizioni di legge stabiliscano agevolazioni tributarie per le compravendite, le successioni o le donazioni immobiliari, è ammessa la possibilità di perfezionare l’atto originario con un apposito atto integrativo che contenga le dichiarazioni previste per beneficiare del regime di favore, erroneamente omesse.
In sostanza, per l’applicazione dei regimi di favore ciò che conta è la ricorrenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi in capo al richiedente al momento della stipula dell’originario atto di trasferimento, e la circostanza che tale atto non contenga le necessarie dichiarazioni può essere superata qualora le stesse vengano rese in un atto integrativo, dal medesimo formato.
Nella risoluzione in commento l’Autorità ha preso in esame alcuni specifici casi di agevolazioni, ed in particolare:
— l’art. 69, comma 3, della L. 21.11.2000, n. 342, che prevede l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa se l’immobile caduto in successione è una casa di abitazione non di lusso e almeno uno degli eredi possiede i requisiti per usufruire del regime «prima casa»;
— l’art. 33, comma 3, della L. 23.12.2000, n. 388 e l’art. 5 della L. 22.4.1982, n. 168, i quali prevedono un particolare trattamento fiscale per i trasferimenti di immobili compresi in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati ed in piani di recupero (si ricorda peraltro che l’agevolazione di cui al citato art. 33, comma 3, della L. 388/2000 è stata sostanzialmente abolita ad opera della L. 248/2006, cosiddetto «decreto Bersani»).
Sulla base dei principi applicati è peraltro da ritenere che quanto sopra possa essere esteso a tutti i casi in cui una omissione nell’atto originario di trasferimento immobiliare possa essere integrata con quanto necessario per usufruire del regime agevolativo, qualunque esso sia.
Istanza d’interpello - art. 33, comma 3 della legge 388/2000 - ambito di applicazione del regime fiscale dei trasferimenti di beni immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati.
Con la risoluzione n. 40/E del 31.3.2005 l’Agenzia delle entrate torna sulla questione del trasferimento a qualsiasi titolo di unità immobiliari comprese in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, con l’intento di precisare l’ambito di applicazione del regime fiscale agevolato di cui all’art. 33, comma 3, della L. 23.12.2000, n. 388, recante «Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato. Legge finanziaria 2001».
Dette agevolazioni consistono nell’applicazione dell’imposta di registro dell’1% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento. Si ricorda inoltre che il comma 30 dell’art. 2 della L. 24.12.2003, n. 350, recante «Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato. Legge finanziaria 2004», dispone che in caso di piani attuativi di iniziativa privata, le agevolazioni fiscali previste dal comma 3 dell’art. 33 della citata L. 388/2000 si applicano in ogni caso a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.
Su tutti gli altri aspetti concernenti l’applicazione delle agevolazioni in parola si erano peraltro già espresse la Circ. Min. Economia e Finanze 30 gennaio 2002, n. 9/E, e la Circ. Min. Economia e Finanze 31 gennaio 2002, n. 11/E.
Circ. Ag. Entrate 31/01/2002, n. 11/E
Regime fiscale dei trasferimenti di beni immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati - legge 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3, e legge 28 dicembre 2001, n. 448, art. 76.
La circolare reca chiarimenti in merito al disposto dell’art. 33, comma 1, della L. 388/2000, il quale ha introdotto un regime fiscale agevolato, consistente nell’imposta di registro all’1% e nelle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, a condizione che entro cinque anni dal trasferimento avvenga l’utilizzazione edificatoria dell’area. L ’art. 76 della L. 448/2001 (legge finanziaria 2002), ha fornito l’interpretazione autentica della disposizione descritta, chiarendo che l’agevolazione si applica indipendentemente dalla circostanza che l’acquirente disponga o meno di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico (al contrario di quanto già sostenuto con la circolare n. 6/E del 26.1.2001). La nuova circolare chiarisce inoltre quali sono i piani urbanistici particolareggiati che possono rientrare nell’agevolazione, specificando che anche un piano di lottizzazione stipulato in convenzione con un organo pubblico è equiparabile ad un piano particolareggiato, e cosa debba intendersi per utilizzazione edificatoria dell’area.
Circ. Ag. Entrate 30/01/2002, n. 9/E
Risposte a quesiti.
Registro. Ipotecarie e catastali. Invim. Agevolazioni ed esenzioni per atti di permuta tra consorziati.
Le permute di terreni eseguite da consorziati al fine di realizzare le volumetrie edificabili di loro competenza sono soggette a registro in misura fissa e sono esenti da imposte ipotecarie e catastali.
Tali permute, qualora si riferiscano a terreni acquistati ai sensi della legge 2 luglio 1949 n. 408, non incorrono nella decadenza delle suddette agevolazioni se un nuovo strumento urbanistico impedisce l'edificazione su tali terreni da parte del consorziato.
Le stesse permute, in tema di invim, non possono rientrare nell'ambito di esenzione previsto dalla legge 22 aprile 1982 n. 168 se non sono effettuati nell'ambito di piani di recupero di iniziativa pubblica o privata convenzionati.
Registro. Atti di assegnazione di aree edificabili da parte dei comuni in esecuzione dei piani regolatori generali a favore dei proprietari riuniti in consorzi.
L. 22/04/1982, n. 168
Misure fiscali per lo sviluppo dell'edilizia abitativa.
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References: Sentenza 
 Art. 33
 art. 19

Art. 33
 art. 32
 art. 33
 art. 33
 art. 33
 art. 76