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Timestamp: 2017-12-18 01:13:18+00:00

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Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 2762 del 1990 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoCondominio e RiscaldamentoCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 03 aprile 1990 n. 2762
Dott. Guido QUAGLIONE Presidente
Enzo MERIGGIOLA Rel.
Ubaldo FRANCABANDERA
Istituto Nazionale delle Assicurazioni (INA) – in persona del Pres. – elett. dom. in Roma, Via Sallustiana n. 51 presso gli avv.ti Salvatore Punzi e Angelo Ranaldo che lo rapp. e difende per delega in calce al ricorso
GA, TG – MMT – MA – MG – SC – BV – LG – ES -TA – NG – VR – elett. dom.ti in Roma, Via M. Dionigi n. 16 Presso l’avv. Ubaldo Procopio che li rapp. e difende per delega in calce al controricorso
DLE – PG – TL – PS -SE – GR – CG – PG – CA – CM – AG -CE – GA – BP – NF – FI – PR – CG -AA – PC – BE – PL -MA – DB – TA – ZG -AB – MM – LMV (deceduto) – GA – CG – ZC – BPL – CA – AA
Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Milano dell’8.4.-12.7.83 (R.G. 2614-81);
Udito il Cons. Rel. dr. E. Meriggiola nella pubblica udienza del 24.1.89;
Sentito il P.M., in persona del sost. Proc. Gen., dr. A. Leo che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.
Il 19 maggio 1980 Cossarizza Aldo ed altri 46 conduttori di appartamenti siti in Milano, di proprietà dell’Istituto Nazionale delle Assicurazioni, convenivano dinanzi al Tribunale della città l’Istituto locatore, per sentirlo dichiarare inadempiente all’obbligo di convocazione delle assemblee dei conduttori in tema di gestione del riscaldamento, ed altresì alle delibere delle assemblee dei conduttori adottate in data posteriore al 15.6.1979 – con conseguente condanna al risarcimento del danno subito nella misura simbolica di una lira. Veniva altresì chiesto che fossero dichiarati irripetibili i crediti per spese di riscaldamento posteriori alla data di entrata in vigore della legge N. 841 del 1973, contenente disposizioni sul servizio di riscaldamento degli immobili urbani. Il Tribunale con sentenza 20.7.1981 dichiarava per alcuni stabili l’inadempimento dell’Istituto all’obbligo di convocare le assemblee dei conduttori allo scopo di esaminare i problemi sorti sulle modalità di gestione del riscaldamento, a decorrere dal I gennaio 1974, allorché era entrato in vigore il sistema partecipativo dettato dalla legge 22.12.1973 N. 841 – per altri stabili veniva invece dichiarato l’inadempimento alle delibere assembleari. Come conseguenza, l’INA veniva condannata a risarcire il danno subito dagli attori nella misura di una lira e si vedeva dichiarare irripetibili i crediti per spese di riscaldamento. Il successivo 12.7.1983 la Corte d’Appello di Milano, giudicando sulla impugnazione dell’INA, confermava la sentenza del Tribunale, con parziale modifica della motivazione. La decisione, premesso che tutti i conduttori di immobili, di proprietà dell’INA, avevano stipulato contratti che prevedevano l’obbligo del locatore di sostenere le spese del riscaldamento e la corrispondente obbligazione di fornire il servizio, accertava che la controversia era insorta nel 1975, allorché un gruppo di conduttori aveva chiesto la convocazione di assemblee, allo scopo di verificare l’opportunità di nominare uno o più amministratori giudiziari, chiedere il sequestro di tutta la documentazione relativa alla gestione e denunciare al magistrato eventuali responsabilità del presidente o di ogni altra persona che avesse concorso alla commissione di reati. In alcuni stabili si era addirittura prospettata la possibilità di stipulare contratti di fornitura di combustibile con imprese pronte a praticare condizioni di gestione vantaggiose, ma l’INA non aveva aderito agli inviti e i conduttori, per ritorsione, si erano rifiutati di corrispondere l’importo delle spese sostenute per il servizio. Sulla base di tali premesse, proseguiva la motivazione della sentenza, sembra indubbio in linea di principio che in base ad un accordo intercorso tra i locatori e conduttori sia possibile trasferire la gestione del servizio di riscaldamento ai conduttori; il che tuttavia non può avvenire contro la volontà del locatore. La disciplina contenuta nell’art. 6 della legge N. 841 del 1973 e negli artt. 9 e 10 della normativa sull’equo canone, infatti, non ha inciso sul regime contrattuale, sino a svincolare l’obbligazione accessoria inerente alla fornitura del servizio di riscaldamento. Le modalità di gestione quindi delineate nelle due disposizioni attengono unicamente alle forme dell’inadempimento di ciascuna parte, senza affatto autorizzare i conduttori a gestire il servizio di riscaldamento contro la volontà del conduttore, con consegna ad essi dei beni strumentali. Nella specie peraltro i conduttori non avevano fornito alcuna prova di aver subito un pregiudizio economico che potesse comunque giustificare la condanna al risarcimento. Doveva essere invece riconosciuto che in conformità di quanto dispone l’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile in tema di condominio, quando ricorrono determinate situazioni, il proprietario locatore è obbligato nei confronti dei conduttori ad attivare il “regime partecipativo” previsto dall’art. 10 della normativa sull’equo canone, provvedendo alla convocazione degli utenti in coincidenza con l’avvenimento del servizio, al fine di una sua regolare prestazione. Il che non essendo stato fatto dall’Istituto, correttamente il Tribunale lo aveva condannato al risarcimento dei danni, una volta dimostrato che i conduttori, vista l’inerzia dell’Istituto, erano stati costretti a provvedere a loro cura alla convocazione di alcune assemblee, in occasione delle quali erano stati richiesti interventi dell’INA per migliorare il servizio di riscaldamento. Contro la sentenza l’Istituto è insorto con ricorso affidato ad una censura, il cui fondamento viene contestato dai 12 conduttori costituiti.
L’Istituto ricorrente deduce la violazione degli artt. 6 della legge 22.12.1973 N. 841 e 10 legge 28.7.1978 N. 392, sul rilievo che tali normale, ben lungi dal prevedere l’obbligo del proprietario di convocare l’assemblea dei condomini quando questi lo richiedano, come ritenuto dalla Corte di merito, ammettendo soltanto che nelle ipotesi in cui il locatore non prenda l’iniziativa, possono provvedere i conduttori in via alternativa. Di conseguenza, si conclude, l’inerzia dell’Istituto è stata erroneamente ritenuto fonte di danno e del conseguente diritto al risarcimento. Dal contratto di locazione infatti deriva soltanto l’obbligo di gestire il servizio di riscaldamento in modo corretto e soddisfacente, senza che dalla mancata convocazione dell’assemblea dei conduttori sorgano responsabilità. La censura è da ritenere fondata sulla base delle seguenti considerazioni:
1) L’art. 10 della normativa sull’equo canone, allorché prevede la partecipazione dei condomini, non intende affatto conferire un potere di sostituzione al proprietario locale nella gestione dei servizi condominiali, ma soltanto un potere di intervento nelle assemblee, diretto a far valere specifiche esigenze, quindi a realizzare una migliore tutela dei loro interessi in relazione a determinati aspetti del rapporto contrattuale, direttamente riguardanti il godimento del bene detenuto, e che potrebbero essere ignorati o disconosciuti dal proprietario per una qualsiasi ragione. La dottrina, tenendo conto delle discussioni svoltesi in seno alla commissione parlamentare in sede di formulazione della legge, ha più volte sottolineato che la norma tende ad assicurare una maggiore partecipazione alla decisione dei proprietari, al fine di concorrere ad una corretta ed oculata gestione dei servizi.
2) La norma peraltro non ha introdotto alcuna deroga agli obblighi previsti a carico del locatore dalla disciplina generale del codice civile, nè tanto meno al diritto di questi di provvedere alla gestione del complesso edilizio, sempre riconosciuto come logica conseguenza del complesso degli obblighi e dei diritti di cui è titolare. Il locatore in particolare, in quanto tale, ha il diritto di scegliere i modi e i mezzi dell’amministrazione del bene locato, e quindi del servizio di riscaldamento, che deve essere efficiente e correttamente condotto, salvo a rispondere nei confronti dei conduttori in caso di violazione dei doveri di diligenza e correttezza su di lui incombenti.
3) Qualora l’edificio non sia in condominio, come nella specie, non viene meno il diritto dei conduttori di far valere le proprie ragioni, e la legge prevede che anche in tali ipotesi essi possano riunirsi in assemblea per discutere e far valere i loro interessi. In via primaria la convocazione spetta al proprietario dell’edificio; trascorso in congruo termine senza che questi intervenga, subentra la facoltà vicaria dei conduttori, l’iniziativa di tre dei quali è sufficiente per promuovere la convocazione dell’assemblea. Il quarto comma dell’art. 10, contenente la previsione di tale ipotesi, si limita ad enunciare la facoltà di convocazione del proprietario senza parlare di obbligo; nè sembra che la sussistenza di questa possa essere dedotta dall’insieme dei commi 3 e 4 della norma. Le due ipotesi infatti – convocazione del proprietario ed iniziativa di tre conduttori, – oltre ad essere precedute da un’espressione verbale (“i conduttori si riuniscono”) che non dà adito ad alcuna ipotesi di dovere, obbligo e simili, sono separate dalla disgiuntiva “o”, la quale, altro non può indicare che una facoltà di sostituzione al proprietario inerte. E se obbligo non esiste, non può neanche ravvisarsi una fonte di responsabilità, conseguentemente di danno, come ritenuto dalla Corte di merito, ma soltanto una facoltà del proprietario, alla cui inerzia può ovviarsi con l’esercizio del potere di autoconvocazione da parte dei conduttori. In conclusione, funzione di stimolo esercitata dall’art. 10 nei confronti delle parti del contratto, diretta a rendere possibile, nell’ambito di un edificio non in condominio, grazie alla instaurazione di un equilibrio tra le parti, una amministrazione che soddisfi interessi spesso non coincidenti, senza creare alcun obbligo specifico, nè apportare deroghe alla disciplina generale. Per le ragioni esposte, la sentenza impugnata va cassata ed il giudizio rinviato ad altra sezione della stessa Corte di Milano, la quale rinnoverà l’esame delle deduzioni delle parti alla luce dei principi enunciati, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.
La Corte, accoglie il ricorso. Cassa e rinvia, anche per spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano. Così deciso il 24.I.1989.

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