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Timestamp: 2018-10-19 00:00:40+00:00

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Mietkautionskonto » die Mietkaution richtig anlegen
Rechtsgrundlagen, Varianten und Alternativen
Das Mietkautionskonto – Rechtsgrundlagen und Varianten
Die Zahlung einer Mietkaution ist in Deutschland eine gängige Methode für Vermieter, monetäre Sicherheit aufzubauen:
Stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Forderungen aus, kann zur Begleichung auf die Kaution zurückgegriffen werden. Doch ganz so einfach ist die Situation nicht, denn wie viel Kaution einbehalten werden darf und wie diese einbehalten wird, ist gesetzlich genau geregelt.
Ein Aspekt, den gerade frischgebackene Vermieter und Mieter häufig übersehen, sind die gesetzlichen Regelungen rund ums Mietkautionskonto.
Um dem Aufwand durch die gesetzlichen Regelungen des Miet­kautions­kontos zu entgehen, bietet sich für Mieter und Vermieter als Alternative auch die Miet­kautions­bürgschaft an.
Wichtige deutschlandweite Regelungen zur Mietkaution finden sich im § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Paragraph setzt fest, dass die Kaution höchstens das dreifache der Nettokaltmiete betragen darf (Absatz 1) und dass der Mieter das Recht hat, die Kaution in drei gleichen Ratenzahlungen an den Vermieter zu überweisen (Absatz 2).
Welche Anforderungen muss ein Mietkautionskonto erfüllen?
Neben der gesetzlich verankerten Verzinsung des Kontos ergeben sich aus der Rechtsprechung zwei weitere Eigenschaften, die ein Mietkautionskonto aufweisen sollte, um als solches auch vor Gericht anerkannt zu werden:
Zum einen muss das Konto während der gesamten Mietzeit unkündbar sein, so dass während dieser Zeit die monetäre Sicherheit aufrechterhalten werden kann.
Zum anderen muss sichergestellt werden, dass das Mietkautionskonto insolvenzfest ist. Mit anderen Worten: Sollte der Vermieter Insolvenz anmelden, muss eindeutig ersichtlich sein, dass das Vermögen auf dem Mietkautionskonto Eigentum des Mieters ist und nicht in die Insolvenzmasse eingeht.
Von besonderem Interesse für Vermieter sollte jedoch § 551 Absatz 3 BGB sein. Hier wird gesetzlich vorgeschrieben, wie der Vermieter die Mietkaution einbehalten und während der Mietzeit aufbewahren darf:
Die Kaution muss auf einem separaten Mietkautionskonto eingezahlt werden. Der Vermietende darf sie nicht einfach auf sein eigenes Konto einzahlen.
Dieses Mietkautionskonto muss mit einem üblichen Zinssatz verzinst werden. Wieviel das ist, sehen Sie weiter unten im Text.
Die Zinserträge können vom Vermieter als Sicherheit verwendet werden, stehen jedoch grundsätzlich dem Mieter zu.
Eine abweichende Anlagemethode kann zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden, solange das Mietkautionskonto vom Vermögen des Vermieters getrennt wird und eventuelle Erträge dem Mieter zustehen.
Absatz 4 des § 551 BGB unterstützt noch einmal diesen letzten Punkt: Alle abweichenden Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters geschehen, gelten als unwirksam.
Welcher Zinssatz ist für das Kautionskonto "Standard"?
§ 551 Absatz 3 BGB sagt über den geforderten Zinssatz nur aus, dass er dem "für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen" Zinssatz entsprechen muss. Das bedeutet, dass der Vermieter auf der sicheren Seite ist, wenn er nachweisen kann, dass der Zinssatz auf dem Konto mindestens dem üblichen Standard seiner Hausbank entspricht.
Diese Regelung sorgt dafür, dass der Zinssatz je nach Mietkautionskonto meist stark variiert. Grundsätzlich ist der Zinssatz bei den meisten für das Mietkautionskonto in Frage kommenden Modellen sehr niedrig – er bewegt sich eher im Bereich der Nachkommastellen. Große Erträge werden also durch ein solches Konto nicht erwirtschaftet.
Wer muss das Kautionskonto eröffnen?
Der Mieter ist für die Zahlung der Mietkaution zuständig, während die Eröffnung des Kontos Sache des Vermietenden ist.
Gerade unerfahrene Vermieter sollten sich dieser Tatsache bewusst sein: Wer beispielsweise erst einige Monate nach Entstehen des Mietverhältnisses daran denkt, ein Mietkautionskonto einzurichten, dem drohen hinterher eventuell rechtliche Konsequenzen. Da in diesem Zeitraum für das Vermögen des Mieters – entgegen § 551 BGB – keine Zinsen angefallen sind, müssen diese eventuell aus dem Vermögen des Vermieters nachgezahlt werden.
Die Regelung, dass der Vermieter für das Eröffnen des Kontos zuständig ist, kann bei beidseitiger Einwilligung ausgesetzt werden. So ist es beispielsweise möglich, dass der Mieter ein Kautionssparbuch auf seinen eigenen Namen eröffnet und dieses hinterher dem Vermietenden verpfändet.
§ 551 BGB sieht bei der Verzinsung eine Ausnahme vor:
Bei Studenten- und Jugend­wohn­heimen muss das Miet­kautions­konto nicht verzinst werden.
Eine Freistellung von der Steuer ist nur dann möglich, wenn das Miet­kautions­konto auf den Namen des Mieters läuft.
Werden die Zinserträge versteuert?
Zinserträge aus einem Mietkautionskonto sind rechtlich gesehen Kapitalerträge und müssen deshalb versteuert werden. Allerdings übersteigen die Erträge von Mietkautionskonten in den meisten Fällen nicht den Freibetrag – in solchen Fällen muss effektiv kein Geld an die Steuer abgeführt werden.
Die genaue Form des Kautionskontos wird gesetzlich nicht vorgeschrieben, solange es die beschriebenen Eigenschaften aufweisen kann. Aus diesem Grund eignen sich eine Reihe unterschiedlicher Konto-Arten zu diesem Zweck, darunter:
Barkaution oder Treuhandkonto: Bei der wohl üblichsten Methode überweist der Mieter die Kaution auf ein Konto des Vermieters und dieser eröffnet mit dem überwiesenen Geld ein Konto bei einer Bank.
Sparbuch: Bei dieser Variante eröffnet der Mieter selbst ein Sparkonto mit Sparbuch, zahlt die Mietkaution darauf ein und verpfändet schließlich das Sparbuch an den Vermieter.
Tagesanleihen und Bausparverträge: Ähnlich wie beim Mietkautionssparbuch werden hier Staatsanleihen beziehungsweise Bausparverträge auf den Namen des Mieters an den Hausherren verpfändet.
Mietkautionsdepot: Investmentfonds dürfen ebenfalls als Mietkaution verpfändet werden. Der Ablauf ähnelt dem bei der Verpfändung eines Mietkautionssparbuchs, einer Tagesanleihe oder eines Bausparvertrags.
Zu beachten ist hier für den Mieter, dass all diese Varianten bedeuten, dass er von seinem vorhandenen Vermögen einen Teil als Kaution hinterlegen muss – ob als Bargeld oder in Form von Eigentum (Tagesanleihen, Investmentfonds und so weiter). Das bedeutet, dass die Zahlung einer Mietkaution immer eine finanzielle Belastung ist, und das Vermögen auf dem Mietkautionskonto während des gesamten Mietzeitraums nicht genutzt werden kann.
Liquide bleiben trotz Mietkaution: Die Bürgschaft
Eine Mietkautionsbürgschaft ist die Alternative zu den bereits genannten Arten des Mietkautionskontos. Bei einer solchen Bürgschaft erhält der Mieter von einer Bank oder einem Kautionsversicherer wie der R+V, Allianz, Württembergische oder Basler eine Bürgschaftsurkunde, die belegt, dass das jeweilige Institut in voller Kautionshöhe für den Mieter bürgt und im Schadensfall für die Zahlung aufkommt. Die Urkunde übergibt der Mieter dem Vermieter, so dass dieser im Schadensfall vom Bürgen das Geld einfordern kann. Dieses Vorgehen hat im Vergleich zum traditionellen Mietkautionskonto mehrere Vorteile für alle Beteiligten:
Der Mieter zahlt für die Mietkautionsbürgschaft nur eine geringe Jahresgebühr, anstatt die Mietkaution in bar hinterlegen zu müssen und bleibt dadurch finanziell liquide.
Der Mieter muss keine Zinsen versteuern.
Der Vermieter kann, wenn nötig, problemlos über die Bank oder den Versicherer auf das Geld zugreifen.
Der Vermieter muss kein Konto eröffnen, verwalten und später wieder auflösen.
Je nach vereinbartem Bürgschaftsvertrag können sich zusätzlich noch weitere Vorteile ergeben. So ist es beispielsweise möglich, eine Bürgschaft auf erstes Anfordern zu vereinbaren, womit der Bürge bei Ansprüchen sofort und ungeprüft zu zahlen hat – was für den Vermieter den Schadensfall dann besonders einfach macht.
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Das Mietkautionskonto: Sinnvoll und gesetzlich vorgeschrieben
Sicherheit für Mieter und Vermieter, das ist der eigentliche Zweck eines Kautionskontos. Dabei müssen beide Seiten die rechtlichen Vorschriften genau einhalten, um einen reibungslosen Ablauf des Mietverhältnisses zu garantieren. Wem der Aufwand bei einem Mietkautionskonto zu groß ist, der kann alternativ die Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung eines Kautionsversicherers nutzen - eine clevere und bewährte Alternative zur Barkaution mit voller Rechtssicherheit.

References: § 551
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