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Comentários Sobre as Mudanças da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/09 « bLex
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Comentários Sobre as Mudanças da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/09
Conforme postado aqui no bLex, foi publicada no diário oficial de 10/12/2009 a Lei 12.112/09 que alterou a Lei 8.245/91, que regula os Contratos de Locação Residencial e Comercial.
No referido post foi noticiado que futuramente seria realizado um cotejo das principais alterações introduzidas pela nova lei. Contudo, como de praxe, este blog não se presta a simplesmente apresentar as alterações, mas sim também para manifestar-se a seu respeito.
Desde logo, destaca-se que tal análise não tem por fim exaurir as discussões provenientes da alteração legislativa, até por ser esta análise ainda preliminar. Afinal, será no dia-a-dia de aplicação das alterações que as maiores discussões surgirão.
Releva dizer, ainda, que a alteração legislativa desta espécie de negócio jurídico é questão há muito discutida, perdurando inúmeras críticas aos termos da Lei 8245/91 que conseguia desagradar a gregos e troianos. Neste contexto, releva destacar que as alterações trazidas na referida norma não foram capazes de aplacar as críticas de nenhum dos lados, visto que pareceu muito benéfica aos locadores (aos olhos dos locatários) e mudou menos do que pretendiam os locadores.
Algumas alterações tiveram por fim tão somente a adaptação da dicção legal às nomenclaturas e institutos jurídicos modernos, em contraponto à realidade que era vivenciada a época da publicação da Lei 8245/91, enquanto outras verdadeiramente trouxeram alterações legislativas.
Inicialmente, quanto ao início de sua vigência, em face de seu silêncio aplica-se o art.1º da LICC, sendo, portanto, a vacacio legis de 45 dias.
1.) Lei 8245/91:
Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Comentários: A primeira alteração introduzida pela nova norma enquadra-se no grupo de mera adaptação legislativa, sem que possua de fato teor inovatório. O artigo 924 citado no antigo artigo 4º, remontava ao Código de 1916, que com o advento do novo Código Civil, passou a ser regulado pelo art. 413. Assim, os princípios da razoabilidade e da vedação do enriquecimento sem causa, que permeiam o Novo Código, determinam que a penalidade imposta na cláusula penal deve levar em consideração o cumprimento parcial da obrigação, devendo ser reduzida para parâmetros razoáveis e proporcionais, em similitude com o que preceitua a nova redação da Lei de Locação.
Em verdade, a multa prevista tem por fim impedir o prejuízo do locador, não devendo contudo, converter-se em objeto de aferição de vantagem pecuniária de sua parte. Tal hipótese pode inclusive ser utilizada como exemplo da aplicação da teoria do adimplemento substancial, ligada ao princípio da boa-fé objetiva.
2.)Lei 8245/91:
Comentários: A alteração existente no caput tem finalidade de mera adaptação, sem qualquer alteração de conteúdo, tratando apenas de substituir a ultrapassada expressão “sociedade concumbinária” para os padrões atuais, baseados na Constituição Federal de 1988 e no Novo Código Civil, onde a união estável é equiparada em todos os seus efeitos ao casamento.
O parágrafo único foi revogado, incluindo-se dois parágrafos no art. 12, corrigindo situação esdrúxula que ocorria na vigência da norma antiga. Na dicção anterior, a sub-rogação prevista nos artigos 11 e 12 ocorria automaticamente também em relação ao fiador, que apenas poderia ser substituído por exigência do locador, mas não por vontade própria. Em suma, o fiador celebrava contrato de fiança com um e estava obrigado com outro, caso ocorresse a hipótese do artigo 12.
Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação exige a comunicação ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a exoneração da fiança, desde que manifestada no prazo de 30 dias, respondendo, ainda, pelo prazo de 120 dias depois da notificação.
O silêncio da nova norma faz com que haja sido revogada a determinação de que o locador poderia exigir a substituição da garantia, sendo-lhe imposta sua manutenção, caso o fiador não se oponha.
3.)Lei 8245/91
Comentários: A referida disposição veio esclarecer dúvida existente na norma anterior, pois seu laconismo dava espaço a dúvidas interpretativas. A meu ver, a dicção anterior já era clara, pois se a garantia se estendia até a entrega efetiva do bem, e a não entregam, ao término do prazo do contrato à prazo, o tornava por tempo indeterminado, de se entender que durante a vigência do contrato por prazo indeterminado a garantia seria mantida.De qualquer sorte, foi importante que fosse textualizado tal raciocínio para sepultar a discussão.
4.)Lei 8245/91
Art. 40. ………………………………………………………………
Comentários: Inicialmente, quanto ao inciso II, de se destacar que com a alteração legislativa pátria a respeito da falência e, sobretudo, do destaque dado à possibilidade de recuperação judicial, importante que a norma anterior fosse adaptada.
Quanto ao inciso X, incorporado pela nova lei, de se reforçar o entendimento já demonstrado anteriormente, no sentido de que a possibilidade de substituição da fiança, apenas vai ocorrer se o fiador manifestar sua intenção de desoneração, não mais é possível que tal substituição seja exigida pelo locador.
Por outro lado, o parágrafo único cria a sanção pelo inadimplemento do locatário, na hipótese do fiador requerer a desoneração e o locatário não apresentar outra garantia idônea, no prazo de 30 dias, qual seja, o desfazimento da locação.
5.)Lei 8245/91
Art. 59. …………………………………………………………………
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.”
Comentário: O artigo 59 foi substancialmente alterado, com a inclusão de 4 incisos no parágrafo primeiro, e a inclusão do §3º. Basicamente foram incluídas novas e razoáveis hipóteses em que é possível a concessão de liminar para desocupação, em quinze dias, inaudita altera par.
A primeira delas é quando houver o desfazimento da locação, face da regra esculpida no art.9º, IV da lei (a necessidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público), sem que o locatário desocupe o imóvel.
A segunda hipótese acrescida é a mencionada no tópico anterior, quando prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado e o fiador não aceite manter o contrato de fiança, desde que o locatária seja notificada para substituir a garantia no prazo de 30(trinta) dias e não o faça.
A terceira e quarta alterações trazem mudanças importantíssimas, visto que na vigência da lei anterior, o locador que pretendia reaver seu imóvel, terminado o prazo de locação ou com atraso de aluguel, que esbarrasse com a recalcitrância do locatário, precisava ingressar com uma ação de locação (rito ordinário), e apenas depois de julgado o feito conseguiria reaver seu imóvel (sem que se esqueça da possibilidade de interposição do recurso de apelação, com efeito suspensivo).
Não muda meu entendimento a ideia de que seria possível a antecipação de tutela, pois tal instituto tem requisitos muito mais robustos.
Tratava-se, sem dúvida, de verdadeira aberração jurídica, violadora do exercício do direito constitucional à propriedade, sem que me pareça razoável a desculpa de defesa da dignidade da pessoa humana do locatário, pois este era sabedor do prazo do contrato.
O que acontecia na prática é que o locatário permanecia no imóvel por longo período, mesmo depois de findo o prazo contratual ou mesmo sem o pagamento dos aluguéis contratados.
A meu ver, sem embargos de entendimento diverso, esta é uma das mais importantes alterações da norma, retirando das costas do locador fardo deveras pesado, para distribuí-lo entre as partes.
Creio inclusive que quanto ao atraso de aluguéis (a principal obrigação do locatário), o legislador foi tímido, pois exige que o atraso esteja cumulado com a falta de qualquer das garantias do art. 37, quando acredito que bastava o atraso por um certo período para que fosse possível a liminar do despejo. Destaco, o direito à moradia do cidadão é tarefa que incumbe ao Estado e não ao locador.
A nova norma acresceu ainda o §3º, onde a possibilidade de purgação da mora é estendida para evitar não apenas a rescisão, mas a liminar de desocupação do imóvel.
Em que pese a inexistência de previsão expressa, parece-me que a esta hipótese aplica-se a mesma restrição existente no parágrafo único do artigo 62, que retira do locatário o direito à purgação quando já fez uso de tal direito nos últimos 24 meses.
Sei que alguns defendem que caso o legislador assim entendesse, teria dito expressamente, mas o direito à purgação da mora, sem parâmetros seria absurdo, pois o locatário que é contumaz em atrasar aluguéis conseguiria evitar o despejo e a rescisão, quantas vezes quisesse, com o pagamento dos aluguéis atrasados. Ao locatário pode não ser interessante a manutenção de contrato que lhe causa tamanhos prejuízos e desgastes.
Sei que muitos trarão ao debate a função social do contrato, por isso não me parece razoável que qualquer atraso pudesse permitir o despejo e rescisão contratual, mas também não me parece ser a possibilidade do locatário fazer uso de tal direito quantas vezes bem entender.
6.)Lei 8245/91
II – o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da constestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
IV – não sendo complementado o deposito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Comentário:O artigo 62 também recebeu substancial alteração, com a modificação do caput, dos incisos I, II, III e IV, além da alteração de seu parágrafo único.
O caput especifica melhor quais os créditos que ensejam a ação de despejo, com trâmite previsto em seus incisos e parágrafo único, que não mais se dá apenas por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, mas também de aluguel provisório e de diferenças de aluguéis.
A meu ver, o escopo do legislador é muito claro no sentido de que todo e qualquer crédito, relacionado ao contrato de locação, enseja o despejo nos termos previstos no aludido artigo.
A alteração do inciso I manteve a possibilidade de cumulação de pedidos, rescisão contratual e cobrança de aluguel e acessórios, detalhando o procedimento quanto ao fiador.
Trata-se, em verdade, de norma de caráter processual que adéqua o feito à cumulação objetiva e subjetiva de ações. Em verdade, tratam-se de duas ações (rescisão/despejo e cobrança) movida contra dois réus diversos (locatário e fiador), sendo certo que os pedidos contra um não são os mesmos contra o outro.
Daí a determinação da nova norma, no sentido de o locatário é citado para contestar a ação contra si movida, que engloba os dois pedidos, enquanto o fiador é citado para contestar a ação tão somente de cobrança.
O inciso II repitiu a previsão anterior, com o a inclusão do fiador no poder de evitar a rescisão contratual com o pagamento. Até para manter coerência com o que manifestei quanto ao inciso anterior, creio que o pagamento do fiador não pode ser interpretado como visando à manutenção do contrato de locação, mas tão somente o cumprimento da obrigação que lhe é imposta no contrato de fiança, que indiretamente acaba por beneficiar o locatário.
O inciso III manteve a possibilidade de que a purgação seja complementada pelo locatário, quando o locador alegar e demonstrar que a oferta não é integral, especificando que tal prazo inicia da ciência da parte, seja pessoalmente, seja por intermédio de seu patrono, através de comunicação processual a se efetivar tanto por carta, quanto por publicação no diário oficial.
Seguindo uma ordem lógica, o inciso IV prevê o prosseguimento do despejo pela diferença entre o valor depositado e o realmente devido, quando a parte intimada para complementar o depósito quedar-se inerte.
A alteração neste inciso foi de ordem semântica, pois a redação anterior poderia levar a errônea interpretação de que novo depósito parcial seria capaz de frustrar a continuação da ação, o que foi sepultado pela nova norma, que exige complemento integral.
A alteração do parágrafo único, a meu ver, há de ser festejada, visto que conforme já ventilado algures, o direito à purgação teve seu gozo limitado, pois o locatário não poderá efetivá-lo quando já o tiver feito nos 24(vinte e quatro) meses anteriores, enquanto a previsão anterior era de duas vezes nos últimos doze meses.
O que resta claro é que o legislador reconheceu que ao locador deixa de ser interessante manter um contrato de locação com quem é contumaz em atrasar o pagamento do aluguel, pois os prejuízos materiais nem sempre serão ressarcidos integralmente, somado ao fato de que o desgaste proveniente de quão tumultuado negócio jurídico é imaterial.
7.) Lei 8245/91
2. o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II III do art. 9º ou no § 2 do art. 46.
Comentários: A alteração do caput do artigo 23 foi mais de adequação técnica que de conteúdo, destacando a expedição de mandado de despejo com prazo pra desocupação voluntária, destacando-se que o transcurso de tal prazo deve autorizar ao oficial de justiça o uso da força para tanto.
O parágrafo primeiro foi alterado em sua agora alínea b (antes era 2), para determinar que a diminuição do prazo mencionado, para quinze dias, deve se operar em qualquer das hipóteses previstas no art. 9º e não apenas as dos incisos I e II como outrora.
8.) Lei 8245/91
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
Comentários: Na linha adotada pelo legislador, que para uns é de prejudicar o locatário e pra mim é de distribuição de ônus, o artigo 64 aumentou as hipóteses em que necessária a caução para despejo provisório (na hipótese de liminar por exemplo) para todas as hipóteses do artigo 9º e não mais apenas alguns de seus incisos, ao mesmo passo que diminuiu o valor da caução, que antes era de 12 a 24 meses e agora é de 6 a 12 meses.
Comentário: O artigo 68 foi outro que recebeu consideráveis alterações, desde seu caput, com alteração ainda em sue inciso II, IV e com a inclusão do V.
O caput alterou o rito em que será procedimentalizada a ação revisional, que outrora era no rito sumaríssimo e passou a ser operar no rito sumário. (art.275 CPC).
O inciso II foi alterado para atestar uma possibilidade que já era reconhecida pela doutrina e jurisprudência pátria, no sentido de que a ação revisional de aluguel pode ser intentada não apenas pelo locatário, mas também pelo locador, visto que a norma anterior mencionava tão somente a possibilidade do locatário.
Daí ser importante destacar que a determinação do inciso II, de que o aluguel provisório será fixado já no momento de designação da audiência de conciliação, com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário; não exige, como pode parecer em um primeiro momento, a manifestação de ambos, mas busca destacar apenas que qualquer deles pode fazer tal requerimento.
Tal raciocínio é depreendido de dois fatores: primeiro da leitura das alíneas do mesmo artigo, que preveem valores diversos de tal aluguel, dependendo de quem os haja requerido. O segundo fator é de ordem lógica, visto que no rito sumário a defesa o réu apenas ocorrerá na audiência de conciliação, sendo certo que seria determinação estéril a possibilidade de fixação do aluguel provisório, antes da realização da audiência, se a manifestação do réu fosse exigida.
Outrossim, como já dito, as alíneas do referido inciso criaram parâmetros diversos para situações diversas, ou seja, se o pedido partir do locador, o aluguel provisório não pode exceder 80% do requerido e se partir do locatário, não poderá ser inferior à 80% do aluguel vigente.
O inciso IV apresenta apenas uma adequação ao rito, pois como já dito, no rito sumário a defesa é apresentada na audiência de conciliação, devendo posteriormente ser realizada audiência de instrução onde serão produzidas as provas necessárias.
O inciso V, incluído pela norma, traz regra de direito processual importante, pois o inciso III criou a figura do pedido de revisão, que equiparado ao pedido de retratação, a priori não possui efeito suspensivo, o que permitiria a fluência do prazo de interposição de agravo contra a decisão que fixo aluguel provisório. A partir da nova previsão este incidente passou a interromper o prazo de recurso.
10.) Lei 8245/91
Art. 71 – Além dos demais requisitos exigidos no art.282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
Lei 12112/09:
Art. 71. ………………………………………………………………
Comentários: A alteração no artigo 71 limita-se ao seu inciso V e, especificamente, na exigência de que no contrato a renovar haja a indicação do fiador e mesmo que não haja substituição, seja apresentada a atual idoneidade financeira, visto que o decurso do tempo pode ter tornado a garantia nem tão garantida assim.
11.) Lei 8245/91
Comentários: Não são poucas as passagens neste post em que me manifestei a favor das alterações que mitigam os prejuízos dos locadores, sendo certo que o presente artigo é mais uma prova do escopo do legislador neste sentido.
O absurdo da norma anterior é patente, pois o locador mesmo depois de provar que não estava obrigado a renovar o contrato de locação, precisava esperar 6(seis) meses para rever o imóvel, o que a meu ver é irrazoável. A diminuição do prazo era sem sombra de dúvida medida imperativa.
Por Ney Bastos em 15/12/2009 | Tags: Direito Civil | Categoria: Prática e Estratégia Jurídica
215 comments to Comentários Sobre as Mudanças da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/09
16 de dezembro de 2009 at 8:37
Primeiramente quero parabenizá-lo em seu artigo, seus comentários, observações jurídicas que esclareceu-me dúvidas que ainda permaneciam sobre a Nova Lei.
Ainda me resta uma: esta lei terá efeito “ex nunc” ou “ex tunc” ?
Será mais viável aguardar a entrada efetiva em vigor para engressar com ações de Despejo?
Grata, mais uma vez,
16 de dezembro de 2009 at 9:06
Agradeço e a visita e fizo feliz em ter lhe ajudado de alguma forma, é este o objetivo.
Quanto ao questionamento qué é interessantíssimo, creio que a resposta seja “depende”.
Explico, a norma tem regras de direito material e processual, que como se sabe tem efeitos diferentes quanto à vigência. Assim sendo, as regras de direito material terão efeito ex nunc, enquanto as regras de direito processual passarão a ser aplicáveis tão logo termine a vacacio, inclusive quanto aos processos pendentes.
16 de dezembro de 2009 at 12:46
Não se pode esquecer que por conta da preservação do ato jurídico perfeito e do direito adquirido, e por aplicação do princípio de tempus regit actum as regras de direito MATERIAL só podem ser aplicadas em contratos firmados após iniciada a vigência da lei. Já as normas processuais tem aplicação mesmo nos processos já iniciados, para os atos processuais ainda não praticados.
17 de dezembro de 2009 at 12:24
Dúvidas. Antes, eu, antiga inquilina sempre me senti pressionada por imobiliarias que alegavam um monte de coisas(exigências). Soube que até então para desocupar o imóvel através de liminar, se concedida ao locatário, havia necessidade de caução por parte daquele e mais custas judiciais que, em casos de despejo, somavam o valor de 3 aluguéis mais a caução. E agora? como ficou? E no caso dos juizados especiais onde existe um artigo que concede o despejo para uso próprio que, no meu entendimento o proprietário apenas “alega” que irá morar no imóvel somente para não pagar as custas e a caução no juízo comum. Como proceder contra tais ações forjadas? Muito obrigada.
17 de dezembro de 2009 at 15:07
Cara Inquilina, primeiro preciso esclarecer certa confusão que voce faz quanto aos ritos possíveis para ação de despejo. Desde logo, vc precisa entender que a Lei do Inquilinato deve ser respeitada, independentemente do rito seguido, ou seja, se na Justiça Comum ou no Juizado. Contudo, os requisitos para cada uma das hipóteses de despejo são diversos e nem todas as hipóteses podem ser buscadas nos Juizados.
Esclarecendo diretamente suas dúvidas, primeiramente vc precisa entender que o despejo para uso próprio não é criado pela Lei 9099/95, que instituiu os Juizados Especiais, mas sim pela Lei do Inquilinato, sendo que no âmbitos dos juizados apenas esta espécie de despejo é possível. Ou seja, o locador pode entrar com a ação de despejo para uso prórprio tanto na Justiça Comum, quanto no Juizado(sendo certo que os requisitos são os mesmos independentemente da via eleita), enquanto as demais hipóteses são de competência exclusiva da Justiça Comum.
O Juizado Especial possui um rito próprio, mais célere, baseado na informalidade, na oralidade e na celeridade, mas que não pode alterar as exigências contidas na Lei do Inquilinato ou em qualquer outra norma de direito material. O que quero deixar claro que os requisitos exigidos na lei para o despejo, independe do rito seguido, devendo o juiz do juizado ou da Justiça Comun exigir exatamente os mesmos requisitos.
Assim sendo, quanto a liminar, conforme destaquei no post, permanece a exigência de caução(esta sim de 3 meses e não o valor das custas), havendo a nova norma apenas acrescidos novas hipóteses para seu deferimento.
POr fim, destaco apena que a nova lei não alterou o despejo para uso próprio, permanecendo sua possibilidade e requistos, sendo certo que o caminho para atacar possível fraude é questão causuística de difícil definição em abstrato, precisando ficar claro que tal risco não exclusivo dos juizados.
Importante destacar, que o despejo para uso próprio não consta no rol do art. 59, não sendo possível o deferimento da liminar de desocupação, em 15 dias, ou seja, em sede de juizado não é possível o deferimento de tal liminar, uma vez que nesta via cabe apenas o despejo para uso prórprio.
18 de dezembro de 2009 at 18:46
Obrigada pela atenção. Sempre confundo custas judiciais com caução.Quanto ao “risco” de fraude não ser exclusivo dos juizados especiais, lá, nos juizados, torna-se compensatório ao locador, já que é “de gratis”, ou seja o locador lá se dirige, alega que quer morar no imovel, e, em tese, temos uma ação.Sempre vejo essas possibilidades.Já no juizo comum, o mesmo locador não vai aventurar-se, (em tese) afinal, vai pagar. De qualquer forma, muito obrigada.
19 de dezembro de 2009 at 17:15
Engraçado sempre é o pobre que paga o pato de tudo .
Ibrahim Hemsi
19 de dezembro de 2009 at 18:02
Dr Ney Bastos, Sou proprietario de imovel comercial, brevemente deverei apresentar ao futuro Locador e Fiadores Contrato de locação para examinarem e assinarem.Meu modelo de Contrato precisa ser revisto e atualizado pela Lei 12112/09 o senhor poderia fazer me este serviço? Moro em São Paulo SP . No aguardo, Atenciosamete
20 de dezembro de 2009 at 19:59
Além do previsto pelo art. 12, o fiador poderá exonerar-se da fiança na vigência do contrato de Locação ??
21 de dezembro de 2009 at 16:10
A Lei do Inquilinato tem apenas esta hipótese, mas como o contrato de fiança é um contrato autônomo(embora relacionado ao contrato de inquilinato, quando tem por objeto esta espécie de crédito), é possível a aplicação dos arts. 835 e 837 a 839 do Código Civil,onde são previstas hipóteses de extinção do contrato de fiança.
Paradigma Conceitual do Anteprojeto do Novo Código de Processo Civil « bLex
23 de dezembro de 2009 at 14:48
[...] natalinas apresentarei uma análise das principais alterações já propostas pela Comissão (nos mesmos moldes da análise da Nova Lei do Inquilinato). É pertinente, contudo, um preâmbulo a respeito da teleologia das mencionadas preposições, [...]
24 de dezembro de 2009 at 6:49
Gostaria de saber quanto tempo posso alugar um imóvel para uma pessoa sem que ela tenha direitos sobre o mesmo, no que diz respeito ao usucapião.
27 de dezembro de 2009 at 13:54
De maneira bem suscinta e o mais clara possível, o usucapião tem como um de seus requisitos genéricos a desídia do proprietário, ou seja, uma espécie de punição ao proprietário por não respeitar a exigência da função social da propriedade. O que quero dizer com isso é que o usucapião só se perfaz quando o propritário abandona o imóvel e permite que o possuidor faça uso de posse mansa e pacífica por determinado decurso de tempo(dependendo do tamanho da área, bem como de sua localização).
Em síntese, em havendo um contrato de locação, independentemente, do tempo de sua duração não haverá a presença dos requisitos legais para o usucapião.
Candidato a Inquilino
28 de dezembro de 2009 at 13:08
Ola Dr. Bastos,
atualmente, preciso alugar um imovel residencial, em uma cidade onde fui transferido pela empresa que represento comercialmente.
Para minha surpresa, foi negado o contrato a minha pessoa, por acasião de restrições comerciais, estas sendo da falida empresa da familia (pai), onde meu nome estava com um pequeno percentual da sociedade.
Mas a surpresa se deu, pq apresentei, como em contratos anteriores e aceitos, avalista de grande porte, e mesmo assim o cadastro foi negado “ironicamente”.
A pergunta é: (1)Para que servem os avalistas se não para garantir tais contratos? (2) No caso de ausencia de restrições, o locatario nao precisaria de avalista? (3)No caso acima citado, foi oferecido alem do avalista, 3 meses de adiantamento do aluguel, e mesmo assim fora negado. Esta certo os procedimentos de tal imobiliária? (4) No meu caso, e de tantos outros com retriçoes cadastrais nem sempre justas, mesmo portadores de exelentes fiadores e ainda proporcionando adiantamentos, não sera possivel se alugar um imovel residencial, comprovada renda por meio de extratos bancarios de 5 a 6 mil/mes, só pq nao é “conhecido” naquela cidade?
Por favor, gostaria que me informasse o quanto antes, nesta situação: o que posso fazer para contornar esta situação frente a imobiliaria, descartando a chance de livrar-me momentaneamente das restrições no meu cpf. Obrigado!
28 de dezembro de 2009 at 13:26
Tenho algumas restrições éticas, impostas pelo Código de ética da Advocacia, a respeito dos temas que posso abordar nesta via. Sua questão transcende o debate teórico a respeito do tema, sendo uma verdadeira consulta de caso concreto. Neste caso, o que posso lhe aconselhar é a procurar um advogado.
De qq sorte, obrigado pela visita.
30 de dezembro de 2009 at 17:35
Olá! Tentei alugar uma casa pela imobiliaria, como nao tenho fiador, a mesma exigiu a pagar seis meses adiantado como garantia (caução), por lei qual o valor que devemos pagar como caução, são tres ou seis?
2 de janeiro de 2010 at 15:31
Prezado Dr Ney,
Tenho um unico imovel, um sitio que aluguei por um contrato de 24 meses. Desejo retomar o imovel para minha moradia propria no final do contrato. Mas o inquilino ja disse que so sai de la depois de 7 anos pois gastou 30 mil reais em obras ( ele faz 3 canis luxuosos e fez outras modificacoes na casa desnecessarias, como passar massa corridada, etc).Nenhuma dessas obras foram autorizadas por mim. Agora ele diz que se tiver que sair vai me cobrar estas despezas ainda que no contrato reze que obras feitas nao serao indenizadas.
Minha pergunta e a seguinte: o despejo neste casos (uso proprio) e demorado? Ele conseguira, do juiz, sentenca para ser ressarcido naqueles gastos?
Angelo Garcia Narcizo Pereira
4 de janeiro de 2010 at 12:47
Prezado Doutor Ney Bastos, primeiramente, queria parabenizá-lo pela brilhante explanação sobre o tema. Agora tenho uma dúvida em relação ao parágrafo único do art. 40, in verbis:
Este prazo se inicia findo os 120 dias de garantia, após a notificação do fiador ou a partir da notificação comunicando a intenção da exoneração.
4 de janeiro de 2010 at 15:51
Inicialmente, peço desculpas pela demora na resposta, mas estava em recesso pelas festas de final de ano.
Quanto aos questionamentos apresentados, destaco inicialmente que o artigo 38, §2º, da Lei 8245/91, inalterado pela Lei 11112/09, determina que o valor máximo de caução será correspondente ao valor de até 3 meses de aluguel, sendo , portanto, ilegal qualquer exigência acima de tal valor.
Por outro lado, quanto ao momento da notificação prevista no parágrafo único do artigo 40, importa inicialmente destacar que o questionamento é muito interessante, pois exige uma interpretação sistemática e, sobretudo, baseada nos princípios de razoabilidade ou proporcionalidade(utilizados pela maior parte da doutrina como sinônimos).
Em verdade, a interpretação do mencionado dispositivo há de partir da premissa de que o parágrafo único não é peculiar ao inciso X, mas sim ao artigo como todo.
Nos demais incisos do referido artigo o momento em que é possível a notificação do locatário, pelo locador, para que substitua a garantia no prazo de 30 dias é de fácil percepção, sendo sempre a partir do fato que gera a possibilidade de substituição do fiador ou da modalidade da garantia( morte, falência ou insolvência do fiador,por exemplo).
Especificamente quanto ao inciso X, a literalidade da norma não parece resolver a dúvida, pois nele é trazida uma previsão peculiar, no sentido de que a fiança a ser substituída perdurará, obrigatoriamente, pelo prazo de 120 dias.
Neste caso, como a necessidade de substituição da penhora se dá com o objetivo de evitar que o contrato de locação reste sem garantia, hipótese que apenas ocorrerá com o transcurso dos 120 dias, não parece razoável que pudesse haver a rescisão contratual, pelo simples fato de não haver sido respeitado o prazo de 30 dias previstos no parágrafo único, na hipótese em que o contrato ainda esteja garantido pelo fiador a ser substituído pelo não vencimento do prazo legalmente imposto de 120 dias.
O razoável nesta hipótese é que a possibilidade de rescisão do contrato de locação(frise-se, apenas e tão somente quanto ao inciso X) exija a configuração de dois requisitos cumulativos, a um, que hajam transcorridos 120 da notificação do fiador ao locador, e a dois, que hajam transcorridos 30 dias da notificação do locador ao locatário.
Diz-se isso, porque o prazo de 30 dias para o locatário continua sendo exigível, visto que apenas depois desta notificação é que o locatário tem ciência inequívoca de sua obrigação de substituição da fiança ou da garantia.
A questão central da discussão não é quanto ao momento a partir do qual o laçador pode notificar o locatário(que a meu ver é a qualquer tempo partir do recebimento da notificação do fiador), mas sim o momento em que finda o prazo de 30 dias dado ao locatário para efetivar a substituição.
Em síntese, como creio que os requisitos devem ser conjugados, se os 30 dias do parágrafo único vencer depois do vencimento dos 120 dias previstos no inciso X, ainda que apenas 1 dia, o contrato pode ser rescindido. De outro lado, caso os 30 dias vençam no interregno do prazo de 120 dias, é este último o prazo fatal para a substituição, visto que não haverá qualquer prejuízo ao locador( cujos direitos buscam ser defendidos por este dispositivo), não havendo qualquer quebra descontinuidade na garantia do contrato.
Destaco que como a norma é nova, o posicionamento aqui defendido é o pessoal deste autor, sem prejuízo de melhor entendimento.
Lourival Spaula
5 de janeiro de 2010 at 9:11
Caro Dr. Ney Bastos;
Gostaria de parabeniza-lo pela brilhante matéria e desenvoltura que vem respondendo as dúvidas dos colegas;
Meu caro, peço licença para entrar nesta discussão acerca da pergunta do Dr. Angêlo: Tenho uma maneira de interpletar a Lei diversa da de V. Exa. neste aspecto. Penso que os 120 dias são fatais e transcorrem a partir da comprovação do recebimento da notificação pelo locador. Digo isto devido ao fato de entender que o locador não poderia alegar este benefício de ordem se não nofificou o locatário para substituição do fiador dentro do prazo de 120 dias. Agindo assim estaria se beneficiando da lacuna da Lei, deixando para notificar o lacatário no último dia do prazo de 120 dias, prorrogando-o por mais 29 dias. Veja bem, todo fiador que estiver sendo compelido a cumprir as obrigações do locatário irá por certo pretender exonerar deste ônus pedindo pra sair, dando um sinal ao locador para tomar as prividencias cabíveis, visando atenuar os prejuízos, fato favorecido pela alteração da Lei, não permitindo ao locador utilizar de brechas para explorar o fiador. Infelizmente é comum que o inquilino deixe de pagar, vem a ser cobrado pelo fiador, acabe em brigas e deixe a coisa rolar, dai o pobre fiador fica a mercê de uma Justiça lenta, pagando por algo que não tem nada haver ao longo da discussão desta ação, que quando provocado pelo locatário, através de advogado que utilize todas as brechas da Lei, se arrastava por anos e anos. Se a caução é de três meses, não podendo ter outra garantia, certo também será que o fiador permaneça em igual tempo para não desproteger o contrato e também não podendo ser sacrificado por algo que não tem nenhum proveito. Esta é minha opinião e interpletação, gostaria de ouvir o colega e mais uma vez me perdoar por invadir seu espaço. Grande abraço a todos.
7 de janeiro de 2010 at 10:58
Inicialmente agradeço a presença e destaco que sua participação em nada configura invasão, ao revés, o objetivo do bLex é justamente este, a discussão jurídica e a troca de idéias a respeito de temas relevantes.
Especificamente quanto a vossa ponderação, creio que não me fiz entender. O questionamento do colega Ângelo foi a respeito d quando iniciaria do prazo do locador, para notificar o locatário, determinando a substituição da garantia, sob pena de extinção do contrato, na hipótese em que houvesse sido notificado pelo fiador de sua intenção de desoneração.
O colega, naquela oportunidade questionou: “Este prazo se inicia findo os 120 dias de garantia, após a notificação do fiador ou a partir da notificação comunicando a intenção da exoneração.”
E eu respondi e reforço meu entendimento no sentido de que a Lei não determina um prazo para que o locador efetive a notificação do locatário, determina apenas o prazo que este teria para promover a substituição(30 dias) e o prazo que o fiador continuaria respondendo pela fiança(120 depois da notificação do locador).
Assim sendo, defendi que a notificação pode ser encaminhada a partir do momento que houver sido notificado pelo fiador, sendo certo, contudo, que como há a extensão da garantia da fiança por 120 dias, o contrato não poderia ser extinto antes do término deste prazo, mesmo em não havendo o locatário efetivado a substituição no prazo lhe é determinando pela lei. Daí a idéia de que os requisitos são conjuntos.
No meu posicionamento não há o risco ventilado pelo colega, pois o prazo de 120 para o fiador é improrrogável, ou seja, se o locador deixar para notificar o locatário no último dia do prazo, o contrato ficará sem garantia, até que finde os 30 dias que o locatário tem para substituir a penhora. O que defendi é que se a notificação preceder o término dos 120, o contrato apenas poderia ser extinto depois do decurso deste prazo, pela total falta de prejuízo do locador.
Para fins ilustrativos segue o seguinte exemplo: no dia 01/02 o locador recebe a notificação do fiador, informando sua intenção de se desonerar. Sabendo disso surgem duas hipóteses:
A – O locador notifica imediatamente o locatário para realizar a substituição. Como o prazo de 30 dias que o locatário possui, findará antes do término da extensão da garantia, apenas quando terminar os 120 é que o contrato poderá ser extinto, uma vez que apenas aqui o contrato restará sem garantia alguma;
B – O locador notifica o locatário 15/06, ou seja, transcorridos 105 dias(estou considerando todos os meses com 30 dias). Nesta hipótese, o locatário continuará tento 30 dias para realizar a substituição, por ser este o prazo que lhe é dado pela lei, restando o contrato sem fiança pelo prazo de 15 dias, em face da omissão do próprio locador.
Espero ter me feito entender! Grande abraço e seja bem vindo ao bLex.
11 de janeiro de 2010 at 9:49
Bom dia. Sou advogada há muitos anos, porém me especializei na área criminal, e hoje venho tentando militar na áerea cível. Estou com uma ação de despejo para impetrar por falta de pagamento e tb para a dona ocupar o imóvel. Esse inquilino possuiu pêndencia na empresa que fornece energia para o estado, ou seja, a energia do imóvel foi desligada e ele fez um “gato” no apartamento. vc tem algum modelo de ação de despejo que possa me ajudar nesse sentido ?? Aguardo ansiosa por uma resposta. Grata. Desde já agradeço-lhe, subscrevo-me atenciosamente Conceição.
Antonio Lincoln de Sá Roriz
17 de janeiro de 2010 at 23:45
Sr, Ney Bastos
Estou fazendo um contrato agora no dia 20 de Janeiro 2009.
O meu contrato rege pela lei 8245. Ja posso colocar no contrato artigo que abrange a lei 12112?
18 de janeiro de 2010 at 22:22
Tenho um inquilino que está há quatro meses sem pagar aluguel e condomínio,ele não tem fiador nem pagou caução. Vou entrar com uma ação de despejo. O sr. acha melhor entrar após o dia 25 de janeiro quando entra em vigor a nova lei ou para contratos antigos ela não é válida?
Dei uma olhada na internet e vi que se eu depositar três aluguéis (esqueci o termo juridico que se usa para isso) ele sairá mais rápido. Isso procede?
19 de janeiro de 2010 at 10:35
Terminada a vacacio, ou seja, a partir de 25 de janeiro os contratos já serão baseados na nova lei, antes disso é baseado na lei 8245/91. Quanto a questão da liminar com caução de 3 meses de aluguel, não aplica a rescisão por iandimplemento de aluguel, mas sim outras hipóteses taxativamente elencadas na lei.
Henrique D'Anton
19 de janeiro de 2010 at 11:25
Muito bom! Gostaria de saber dos direitos do locatário quanto as benfeitorias imprescindíveis para a realização da atividade comercial. Ele tem direito a ser restituído de quais benfeitorias? obrigado
Cheque caucao devolvido 2 vezes por falta de fundos configura ausencia de garantia locaticia e consequentemente caberia liminar ?
19 de janeiro de 2010 at 15:39
Inicialmente, quanto as benfeitorias, o que precisa restar claro é que permitem indenização apenas as úteis e necessárias,e só essas últimas prescindem da comunicação ao locador, sempre tomando por base o imóvel e não a atividade econômica a ser explorada. Exemplo, se eu alugo um imóvel, em perfeito estado de uso, sem que sua estrutura ou fruição exija qualquer reparo, mas meu inquilino, por precisar para sua atividade específica realizar algumas adaptações,essas benfeitoria a meu ver não seriam sequer úteis, não permitindo indenização, mas caso assim seja considerado, apenas daria tal direito, caso houvesse expressa autorização do locador.
Por fim, quanto a liminar pela falta de garantia, apenas é casod e liminar na hipótese em que o aluguel ou acessórios estejam atrasados, lembarndo-se que o possível a purgação da mora.
José Manoel de Oliveira Moura
20 de janeiro de 2010 at 7:09
Meus parabéns pelo empenho e dedicação, em seu trabalho.
Quanto aos contratos firmados antes da vigencia da nova lei.
Eles passam a vigorar, conforme preceito da lei nova, inclusive para despejo por falta de pagamento.
20 de janeiro de 2010 at 9:58
Dr. Ney, obrigada pela resposta.
Escrevi uma carta a meu inquilino há uns dez dias atrás dizendo a ele do transtorno que seria eu despejá-lo judicialmente e que daria a ele um prazo até 20 de janeiro para ele sair. Não acreditei que ele fosse sair mas ontem de manhã ele me ligou que estava desocupando o imóvel.
Ocorre que eu havia pedido há uma semana atrás para um amigo que é advogado entrar com uma ordem de despejo no dia 20. Como meu amigo foi para os E.U.A em férias, entrou dois dias antes sem me avisar. Agora estou sem saber: Essa ordem de despejo continua apesar dele já ter saído do imóvel? É uma ordem de despejo e cobrança dos aluguéis e condomínios atrasados.
Estou com pena visto que mesmo não pagando ele cumpriu com sua parte no acordo e saiu do imóvel.
Tenho como reverter essa situação, sendo que a ação de despejo já foi protocolada?
Não queria que ele se sentisse humilhado porque nesses casos o oficial de justiça vai até o emprego dele para entregar a ordem de despejo, não é isso?
Nem dormi à noite quando a filha do meu amigo me comunicou que ele já havia entrado com a ação há dois dias.
Vai ficar parecendo ao inquilino que eu não tenho palavra e não cumpri minha parte no trato.
20 de janeiro de 2010 at 13:01
A questão já foi respondida por mim em resposta anterior, no sentido de que as regras de direito material serão obrigatoriamente regidas pela lei antiga(quando o contrato foi celebrado sob sua vigência), enquanto as normas processuais tem aplicação mesmo nos processos já iniciados, para os atos processuais ainda não praticados.
Ou seja, as regras processuais de despejo já valem, mesmo nos contratos antigos.
20 de janeiro de 2010 at 16:37
Muito grato pela presteza e objetividade em sua resposta.
Se não for incomodo, poderia tecer sua opinião processual, e ou, mesmo como profissional, sobre as consequencias da aplicação de tal norma, precipuamente; quanto ao despejo, com prazo tão curto, em caso de não pagamento. Será que não ocorrerá um grande número de despejos. Tendo em vista, a aplicação da norma.
20 de janeiro de 2010 at 17:04
Sendo mais objetiva: Depois de protocolada a ordem de despejo o que posso fazer para desistir dela, visto que não é mais necessária?
20 de janeiro de 2010 at 17:15
Basta que seu advogado peça desistência da ação, o que fará com vc arque com as custas já pagas(salvo benefício da justiça gratuita). É possível, ainda, a desistência apenas do despejo e continuar com a cobrança de aluguéis atrasados.
21 de janeiro de 2010 at 13:03
Muito obrigada pela sua gentileza em responder.
Meu advogado se encontra nos E.U.A e só volta daqui há um mês. Talvez algum estagiário dele possa fazer isso.
Esse problema me valeu por anos de experiência.
Meu pai faleceu há sete anos e me deixou vários imóveis que alugo com contrato mas sem fiador, sem caução e sem nenhuma garantia. Sempre acho que os inquilinos são honestos e confiáveis e acabo abrindo mão de maiores garantias. Na verdade nunca tive nenhum tipo de problema. Esse inquilino me fez entender que nem todos são tão honestos e daqui para a frente serei muito mais exigente.
Parabéns por esse espaço e pela disponibilidade e boa vontade que tão poucos têem hoje em dia.
Mariana Kulnig
21 de janeiro de 2010 at 13:59
de acordo com a nova lei, quem é responsavel pelas despesas com o corretor do imóvel o locatário ou o dono?
21 de janeiro de 2010 at 20:23
Aluguei um apartamento sem fiador e sem caução;
Entrei com ação de despejo por falta de pagamento em 17/10/2009;
A inquilina foi citada e fez sua contestação, através do defensor público (não tomei conhecimento da contestação), e ainda vai para conclusão;
Com o advento da nova lei, posso pedir a liminar de despejo?
22 de janeiro de 2010 at 9:58
Primeiramente gostaria de parabenizálo pelo excelente texto.
Sou estagiário de direito e estou fazendo atualmente um contrato de locação para minha mãe em uma casa simples que ela possui, vc teria algum modelo de contrato residencial com as devidas alterações da lei?
22 de janeiro de 2010 at 13:22
Sou locatária desde 02/2009, meu contrato de locação é de 12 meses, no sistema de depósito como garantia. Tive problemas de desemprego e estou atrasada hoje exatamente 17 dias, já estou empregada e consigo acertar ate no maximo em abril o meu aluguel.
O Proprietário pode me despejar em até 45 dias de acordo com a nova lei do inquilinato?
Como posso proceder? tenho que ver outro lugar para morar e preciso de algum tempo.
25 de janeiro de 2010 at 11:16
Boa tade Dr. Ney,
Aluguei um imóvel residencial por 30 meses, o inquilino pagou integralmente o valor dos 30 meses no início da locação. O contrato vence daqui alguns meses e não gostaria de renová-lo. Posso pedir o imovel sem qualquer justificativa no final do contrato de locação? Caso sim, e o inquilino não queira deixar o imóvel qual procedimento a tomar? Caso seja uma ação de despejo, preciso de um advogado para entrar com uma ação de despejo ou eu mesma posso fazê-lo?
25 de janeiro de 2010 at 11:43
Inicialmente gostaria de agradecer a leitura do post e as manifestações, contudo,
como já destaquei em outra oportunidade, sofro vedações legais quanto a realizar consultas de caso concreto, podendo apenas discutir a lei em tese.
Tenho recebido inúmeros questionamentos de casos concretos, os quais tenho tentado responder sem violar o Código Ética da Advocacia, mas sinceramente está ficando difícil.
Pois bem, respondendo o que é possível de responder, indico que a Lei do Inquilinato não se manifesta a respeito do corretor, pois é um contrato de prestação de serviços apartado, que quem contrata é o locador, cabendo a este seu pagamento.
Quanto ao despejo, é possível a aplicação das regras processuais da liminar, ainda que o contrato seja anterior a nova lei, desde que se preencha os requisitos exigidos.
O questionamento da Sra. Silvia é exemplo clássico de caso concreto, motivo pelo qual a aconselho que procure um advogado, destacando apenas que somado ao atraso há a proximidade do vencimento do contrato, o que é outra causa de despejo, sem que sequer seja necessário motivação, aproveitando para responder ao Sr. Dulci.
Quanto a necessidade de advogado, há a possibilidade da parte ingressar em juízo sozinha, nos Juizados Especiais, desde que a causa não possua valor maior que 20 salários mínimos, o que é difícil, pois o despejo exige que o valor da causa seja de 12 vezes o valor do aluguel.
25 de janeiro de 2010 at 13:33
Dr.Ney,
Agradeço por seu esclarecimento a minha consulta.
Pessoas assim que precisamos no Congresso Nacional.
25 de janeiro de 2010 at 14:35
Obrigada Dr. Ney,
Entendi perfeitamente seu posicionamento.
Falando então em termos gerais da lei, como essa nova lei do inquilinato influi na renovação de contratos de locação de lojas localizadas em shopping centers? É valido lembrar que nesses estabelecimentos há a cobrança do valor de “LUVAS” ou “CDU” (direito de uso) no ato da primeira locação.
José Sérgio de Souza
25 de janeiro de 2010 at 17:34
Boa noite Dr Ney,
Preciso saber com a nova lei como fica o direito de compra do imovel pelo locatario, caso o locador venha vender o imovel a terceiros, e como fica os direitos pelo ponto comercial.
26 de janeiro de 2010 at 9:46
Prezado Dr Ney Bastos: Parabenizo VSª pelos comentários sobre a nova lei do inquilinato. Aproveito o ensejo para submeter a sua apreciação a legalidade sobre a multa moratória de 10 %, honorários de advogado de 20 %, independentemente da sucumbência e do juro de 1 % ao mês, alé m da correção monetária de acordo com aarialção do IGPM. Indago tb a legalidade e fundamento da multa por rescisão contratual de 5 aluguéis mensais.
26 de janeiro de 2010 at 15:40
Quanto ao pedido (peça inicial) de despejo por falta de pagamento cominada com ação de cobrança, houve alguma alteração?
O Fiador poderá a qualquer tempo solicitar a extinção da relação contratual? em caso positivo, figura-se um lacuna nos contratos, pois, os locatários apresentam os fiadores, que logo em seguida, requerem a extinção do vinculo, após 120 dias, o locatário não apresenta outra garantia, o locador deverá impetrar com ação judicial.
27 de janeiro de 2010 at 13:05
O artigo 39 da Lei 12.112/09 de ordem material diz que as garantias se estendem até a a devolução do imóvel e entrega efetiva das chaves do imóvel (salvo disposição contratual ao contrário). Pois bem, o inciso X do artigo 40 prevê a possibilidade do fiador se exonerar da fiança se o contrato estiver por prazo indeterminado, notificando o locador e ficando ainda responsável pelo prazo de 120 dias.
Pergunta-se: Nos contratos já firmados (que contém a cláusula do art. 39) bem como se eu efetuar a partir de agora um novo contrato mas pactuar que a garantia oferecida se estende até a devolução do imóvel ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, o fiador ainda assim pode se exonerar da fiança? A norma contida no artigo 40, inciso X é de ordem material não é? Ou o Dr. entende que é processual, ou seja, o fiador pode se exonerar mesmo que conste o contrário no contrato.
Me ajude com essa dúvida, por favor!
27 de janeiro de 2010 at 13:12
Agradeço a resposta e aguardo com muito ansiedade pois em muito contribuirá para o meu trabalho.
27 de janeiro de 2010 at 15:15
Prezado Dr. Ney Bastos
Graças a dedicados operadores da Lei, como Você, é que podemos tirar nossas terríveis dúvidas que nos atormenta no dia a dia da aplicação da norma à espécie ora tratada.
Ouso a discordar do comentário ref. ao inciso II do art. 68, quando o Dr. diz que a norma anterior mencionava tão somente a possibilidade do locatário à Ação REvisional.
O inciso II do art. 68 da Lei 8.245/91, diz: II – ao designar audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excendente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
A regra do inciso II diz respeito tão somente ao Autor, “consessa vênia” pode ser tanto o locador como locatário. A nova redação apenas apenas deixou clara que poderia ser tanto locador como locatário.
A exemplo disso, eu mesmo propus várias ações revisionais sob a égide do inciso II art. 68., e não tive nenhum contratempo a respeito.
Agora! TENHO UMA TERRÍVEL DÚVIDA:
O art. 63 da Lei 8.245/91 diz que o juiz fixará prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Assim, ou esperava o decurso do prazo para executar o despejo, ou se a parte recorresse requeria o despejo provisório caucionado por 12 alugueres, ou aguardava-se o julgamento definitivo, esgotados todas as instân cias.
A nova redação do mesmo art. 63 pela lei 12.112/09 diz que o Juiz determinará a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária etc….
Pergunto: Esta decisão comporta recurso, como ocorria anteriormente??? ou… dessa decisão não cabe recurso?????
Eis a minha dúvida…
João Carlos da Silva – OAB/SP. n.º 78.115
27 de janeiro de 2010 at 16:32
Com o advento da Lei 12.112/09, concedendo a possibilidade de obtenção de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias me ocorre uma dúvida…
No que tange as garantias locatícias, sendo as mesmas uma garantia de proteção quanto ao não cumprimento da obrigação de pagamento dos aluguéis, estando agora facilitado o despeso da inadimplente, não seriam a existência destas clausulas, obrigando o locatário ao cumprimento de tais obrigações, abusivas ou excessivamente onerosas?
Visto que a nova Lei facilita e muito a condição de despejo pelo locador, desfazendo a necessidade de tão grande comprometimento financeiro, especialmente nos casos de caução e seguro-fiança.
27 de janeiro de 2010 at 17:00
Cara Dulci,
Quanto aos contratos de aluguem em shop., destaco que há aplicação total da lei de locação, nos exatos termos de toda e qq locação comercial.
Especificamente quanto à luvas e CDU, não há previsão na Lei do Inquilinato, mesmo porque, embora possua relação com o vinculo locatício, tem objeto diverso.
Nestas avenças, que são fruto da praxe comercial, há um contrato acessório ao contrato de locação, mas que com ele não se confunde, podendo ser escrito(como é cumum em shop.) ou verbal, onde o que está negociado é o fundo de comércio ou a visibilidade, acessabilidade etc. do ponto comercial.
Há até quem defensa a tese de que tal cobrança é ilegal, pois geraria a aplicação do art. 43, I da Lei 8245/91 e que não foi alterado pela nova lei, sendo, contudo, muito comum na prática.
27 de janeiro de 2010 at 17:13
Caro José Sérgio,
Há previsão legal de que a alinenação para terceiros exige a prévia comunicação ao inquilino para que este possa exercitar seu direito de preferência. O tratamento legislativo quanto ao direito de preferência do locatário, no caso de alienação do imóvel locado, manteve-se inalterado pela reforma. Assim sendo, os requisitos são exatamente os mesmos do 27 e ss da Lei 8245/91.
O mesmo acontece com o direito ao ponto comercial(interpretei seu questionamento como o direito de renovação), que é ofertado ao inquilino que preencha cumulativamente os requisitos dos três incisos do art.51 da Lei 8245/91.
27 de janeiro de 2010 at 17:42
Inicialmente agradeço e elogio e, sobretudo, sua visita ao bLex.
Quanto a seus questionamentos destaco que o contrato de locação, embora possua regulamentação legal, incide na regra genérica de que salvo expressa vedação legal ou violação dos requisitos genéricos do contrato, é lícito sua estipulação nos termos que melhor aproverem as partes.
Tal raciocínio serve para indicar que ao menos a priori(não se pode jamais deixar de considerar uma série de princípios constitucionais e do CC/02 atinentes ao contrato, como a boa-fé objetiva, função social do contrato, vedação à oneração excessiva, da equivalência etc.) o que as partes celebraram, através da vontade livremente manifestada as obrigam.
Assim sendo, a multa de 10%, por si só não é ilegal, bem como a de 5 meses por recisão, no caso de que embora indubtavelmente elevada haja sido aceita pelo inquilino.
O artigo 4º da norma, que foi comentado no meu post não impõe limites à multa, determina tão somente que sua cobrança há de ser proporcional com o tempo de contrato.
Os juros de 1% ao mês, é a nova regra determinada pelo CC/02.
A regra é que o que é estipulado no contrato(salvo expressa vedação legal) há de ser cumprido, sendo a exceção a possibilidade de descumprimento ou de revisão, necessário, portanto, a análise causuística
Obs: Questão mais delicada reside na questão dos honorários advocatícios, que será discutida em outro post que eu farei no blex.
27 de janeiro de 2010 at 17:59
As alterações do despejo por falta de pagamento estão apresentadas no post.
Quanto ao fiador, destaco que que há entre este o inquilino um contrato diverso do de aluguel, regulado pelo Código Civil. Assim sendo, se a fiança foi contratada sem definição de prazo, pode haver denúncia a qualquer tempo, restando a obrigação do inqulino de substituí-la sob pena de rescisão do contrato de locação.
27 de janeiro de 2010 at 18:13
Inicialmente destaco que de fato fiança é regra de direito material, portanto, aos contratos celebrados anteriormente à reforma, aplica-se a Lei 8245/91.
Contudo, não se pode esquecer que o Código Civil de 2002, já trazia regra parecida, ao estipular no art. 835, que quando a fiança for por prazo indeterminado, pode haver a desoneração a qualquer tempo, respondendo pelo período de 60 dias após a notificação do cerdor.
Assim sendo, entendo que aos contratos novos, aplica-se a regra da nova lei e aos anteriroes, a regra do CC/02, porque referentes especificamente a fiança e não ao contrato de locação. Ou seja, quando o contrato foi tempo indeterminado, sempre vai ser possível a desoneração.
Não há, a meu ver choque entre os citados artigos, pois um trás uma regra geral das garantias, enquanto o outro excepiciona a fiança, quando está se der por tempo indeterminado.
27 de janeiro de 2010 at 20:56
Prezado Dr. Ney Bastos, saberia me informar onde consigo um modelo de contrato de locação de imóvel dento da nova lei 12.112.
28 de janeiro de 2010 at 9:05
Dr Ney,obrigado por ter respondido meu questionamento.
28 de janeiro de 2010 at 11:29
Alesssandra,
Destaco, contudo, que é possível que o ptóprio fiador assuma a respponsabilidade por prazo indeterminando, abdicando do direito de desoneração, mas precisa ser expressso.
28 de janeiro de 2010 at 11:54
Dr. Ney, obrigado pela resposta e por ter esclarecido minha dúvida.
28 de janeiro de 2010 at 12:09
Caro Dr. João Carlos,
Agradeço suas palavras e felicito sua participação em nosso blog.
Quanto as ponderações e quistionamentos, destaco que afirmei no post que doutrina já reconhecia e expressão autor como locador ou locatário, mas é indiscutível que apenas com a nova lei a questão restou expressa e, sobretudo, procedimentalizada.
Quanto a regra do art. 63, entendo que não houve mudança quanto ao cumprimento da medida de despejo.
A sentença de despejo é atacavél pela via ordinária da apelação(imaginar uma sentença em que a primeira instância coincide com o peimeiro grau de jurisdição, sem que fosse possível recurso seria a meu inconsticional, seja pelo princípio implícito do duplo de grau de jusridção ou no mínimo do devido processo legal).
Creio mais, que como neste caso o recurso seria recebido em seu duplo grau sequer seria possível a execução provisória , nos moldes do art. 64.
Interessante, contudo, que seja lembrada a regra do art. 520, VII que estipula que a sentença que confirma a antecipação de tutela é recebida apenas no efeito devolutivo.
Razoável, portanto, que a sentença de despejo que confirma a liminar receba mesmo tratamento, podendo, portanto, ser executada provisoriamente.
28 de janeiro de 2010 at 12:18
A possibilidade de despejo liminar em 15 dias não é nova, já havia na regra antiga, havendo sido tão somente aumentadas as hipóteses de cabimento.
Sua preocupação desconsiderou o fato de que a liminar de despejo por falta de pagamento exige que o contrato esteja desprovido de qualqier das garantias.
Ou seja, havendo garantia, não cabe aliminar referida. regra do art.59 , inciso IX.
29 de janeiro de 2010 at 6:57
Caro Dr. Ney
Agradeço sua preciosa atenção quanto a minha dúvida.
Compactuo do seu raciocínio, e acho um absurdo os meios de comunicação, divulgarem com ênfase “se o inquilino não pagar o aluguel, o Juiz dará prazo de 30 dias para desocupação”.
Por incrível que possa parecer e isso foi matéria de discussão entre colegas, na qual restou que meu voto foi vencido, por pensar exatamente como o Dr. Ney. O duplo grau de jusrisdição preserva o direito de recurso. Realmente seria inadmissível o contrário.
NO mais, muito obrigado pela preciosa colaboração.
Boa tarde Ney Bastos
Posso entrar com ação de despejo caso o locatário não efetuar os pagamentos dos encargos de água e luz.
1 de fevereiro de 2010 at 9:50
Ja entrei com o processo, gostaria de saber de posso entrar com uma liminar agora ( despejo por falta de pagamento ) ?
2 de fevereiro de 2010 at 8:02
BOM DIA DR.NEY
PARA IMÓVEL RESIDENCIAL, DE ACORDO COM A NOVA LEI, O CONTRATO PODE SER DE SEIS MESES? E APÓS O FINDAR O CONTRATO QUANTOS DIAS O LOCATÁRIO TEM DIREITO A CONTINUAR E DEVE PAGAR ESTE PRAZO APÓS A FIANÇA?
2 de fevereiro de 2010 at 12:33
Olá Dr. Ney.
Sou corretora de imóveis e, apenas por desencargo de consciência, gostaria de confirmar o que penso a respeito do seguinte: um contrato de locação, acordado antes de iniciada a vigência da nova lei, contem cláusula que estabelece multa de dois meses de aluguel no caso do locatário devolver o imóvel antes de um ano. Por ter sido assinado antes da nova lei, tal multa, agora, não será cobrada proporcinalmente, mas sim integralmente. Estou correta?
3 de fevereiro de 2010 at 15:02
Olá Dr. Ney, primeiramente PARABÉNS!!
1. Despejo liminar por falta de pagamento, contrato sem garantias: precisa prestar caução para que o locatário seja despejado liminarmente?
2. Caso haja a garantia “caução” de 3 meses…Se o inquilino ficar mais de 3 meses sem pagar o aluguel, posso pedir despejo liminar por ter cessado a garantia de 3 meses (caução)? E no caso de contrato com fiador, se o fiador pedir exoneração …posso utilizar após os 120 dias de responsabilidade o espejo liminar caso o inquilino não pague os alugueres, sem estar mais com fiador devido a exoneração?
3 de fevereiro de 2010 at 17:22
A obrigação do locatário é de pagar aluguel e demais encargos, sendo ambos causa de despejo.
3 de fevereiro de 2010 at 17:24
O pedido de liminar tem por característica ser no início da lide, o que não impede seu deferimento a qualquer momento antes da sentença, preenchido todos os requisitos.
A lei de Locação determina que o prazo do contrato é livremente definido pelas partes. Em tese, finda a locação a devolução do imóvel a de ser imediata, sob pena de despejo. Contudo, se ele permanecer na possse do imóvel por mais de 30(trinta) dias sem oposição do locador, o contrato é prorrogado como locação por tempo indeterminado.
3 de fevereiro de 2010 at 17:36
A resposta não é tão simples como possa parecer. Em tese você está certa, pois a locação é regida pela lei antiga que não trazia tal previsão expressa, contudo, como escrevi no post, o art. 413 do Código Civil já trazia tal determinação.
Assim, os princípios da razoabilidade e da vedação do enriquecimento sem causa, que permeiam o jurídico constitucional determinam que a penalidade imposta na cláusula penal deve levar em consideração o cumprimento parcial da obrigação, devendo ser reduzida para parâmetros razoáveis e proporcionais, em similitude com o que preceitua a nova redação da Lei de Locação.
POr isso lhe digo que será necessário a manifestação do judiciário a esse respeito, mesmo porque já vi decisões mesmo antes da nova lei que aplicavam o raciocínio que indiquei.
No meu entendimento, a multa há de ser sempre proporcional.
3 de fevereiro de 2010 at 17:41
Caro Fabio Santana,
A liminar de despejo independentemente da causa, exige a caução.
As outras duas perguntas são hipóteses de falta de garantia, pois se o atraso é maior que o valor garantido não mais há garantia, bem como na hipótese de não indicação de novo fiador. É, portanto, possível o despejo, desde que seja caucionado o juízo.
3 de fevereiro de 2010 at 19:57
Sou funcionário Público e vivo sendo transferido, sempre moro de aluguel, quero saber na quebra de contrato, decoente de uma transferência quias as penalidade sofridas, ou tem se algum beneficio de lei
4 de fevereiro de 2010 at 8:13
Mais uma vez, valho-me da sua preciosa atenção, já que o assunto requer debates em alguns casos.
O inciso X inserido no art. 40 que trata da exoneração do fiador, não conflita com o disposto no art. 39, o qual dispõe que qualquer das garantias se estendem até a efetiva entrega das chaves, mesmo com a prorrogação por prazo indeterminado???
Gostaria de saber da opinião do Dr. a respeito.
4 de fevereiro de 2010 at 11:16
Caro Dr. Ney Bastos. Primieramente, Parabéns. Gostaria de saber sobre o pagamento do IPTU pelo locatário. É devido o pagamento do iptu pelo locatário:
Aguiar. Godofredo Clementino de,
5 de fevereiro de 2010 at 8:31
Fabuloso. Claro Preciso e Simples. Assim é possivel oferecer ajuda.
5 de fevereiro de 2010 at 11:19
Não creio que haja conflito, mas sim que eles se complementam. Explico: O art. 39 excetua a manutenção da e prorrogação da garantia, quando as partes hajam pactuado de forma diversa.
Por isso, a hipótese prevista no inciso X,do 40 se materializa quando o contrato de fiança permite a desoneração do fiador na hipótese de prorrogação.
Em suma, a regra é que a garantia se mantém, mas há a exceção do 40,X, quando o contrato permitir.
5 de fevereiro de 2010 at 11:24
Na Lei não há expressamente tal previsão, a resposta deve estar no contrato, pois o artigo 26 indica se houver tal previsão no contrato, o valor pode ser cobrado juntamente com o aluguel e demais encargos.
Na falta de previsão contratual creio que não há a obrigação do locatário de realizar tal pagamento.
8 de fevereiro de 2010 at 5:36
Dr. Ney Bastos
Agradeço a sua valiosa atenção. A sua resposta esclarecedora me faz tranquilo, quanto a interpretação dos citados dispositivos.
8 de fevereiro de 2010 at 9:46
Encontrar seu site foi um “achado” Gostaria q me informasse por favor, Um imóvel residencial com a locação iniciada em maio /08 e término em maio/10, se for entregue antes do prazo, pago a rescisão proporcional ou não? Aplica-se a Lei nova? Esta Lei é aplicada apenas para contratos posteriores a sua aprovação?
8 de fevereiro de 2010 at 10:03
Peço que verifique a resposta dada a Maria, em 03/02/2010, pois o questionamento é o mesmo.
Nilson Ferioli
8 de fevereiro de 2010 at 14:24
Obrigado por tudo ilustrissimo Ney Bastos.
marttha oliveira
8 de fevereiro de 2010 at 17:20
ola Dr Ney Bastos
Tenho um inquilino que morava em meu apto e recentemente mudou-se para um outro apto ( bem proximo ao meu ) deixando um debito de aluguel,condominio,luz. Posso entrar em juizado de pquenas causas,mesmo ele nao estando morando mais em meu imovel? Desde ja agradeço
10 de fevereiro de 2010 at 17:29
olá…gostaria de saber…tenho que mudar de cidade….eu preciso pagar multa pela recisão contratual??
11 de fevereiro de 2010 at 9:19
preciso de um modelo de contrato de locação atualizado de acordo com a lei 12.112. Alguem poderia me ajudar?
12 de fevereiro de 2010 at 9:21
Um contrato de locação com prazo determinado de 36 meses, no caso 01/11/2002 e término 01/10/2005, tem sido automaticamente renovado por duas vezes, sendo assim o término será 01/10/2011? Posso pedir a desocupação do imóvel? O contrato determina a multa de 3 alugueis virgintes caso haja recisão, terei que pegar a multa?
Dilmar Aluizio Veronese
15 de fevereiro de 2010 at 9:22
Primeiramente muito obrigado pelas respostas a nova lei do inquilinato, as quais, saõ de suma importancia.
O Sr. poderia me dizer se o prazo de locação muda ou não, posso fz um contrato de 12meses ou tem que ser de 30meses.
Grato,se precisar de algo do distribuidor da comarca de pato branco, é só chamar
15 de fevereiro de 2010 at 14:53
Cara, estou com um monte de ações de despejo para fazer, e por causa da mudança da lei estou enfrentando dificuldades.
Por acaso você não teria nenhum modelo para disponibilizar não?
17 de fevereiro de 2010 at 20:02
Boa Noite Ney Bastos.
tenho um contrato de locação firmado entre 15/02/90 a 15/02/91, a saber:
-O valor do aluguel era de R$ 216,00, pois com o reajuste do IGPM negativo a imobiliária sem fixar novo contrato ou aditamento aumentou o aluguel para R$ 250,00, isto é valido, sendo que já paguei 3 alugueis no novo valor;
- O proprietário pediu para desocupar o imóvel tendo em vista o termino, quanto tempo tenho para desocupa-lo.
- e por último sou obrigado a pagar a taxa bancaria que vem fixada no boleto de aluguel;
No aguardo da valiosa colaboração
18 de fevereiro de 2010 at 10:57
O fato do inquilino não se encontrar mais no imóvel inviabiliza o despejo, mas não a cobrança dos encargos devidos.
18 de fevereiro de 2010 at 11:02
Em regra, a simples mudança de cidade não irá lhe eximir do pagamento da multa, salvo se decorrer de transferência pelo empregador. Nesta situação é necessário que o contrato seja feito em nome da pessoa transferida ou em nome da empresa, se houver indicação no contrato do funcionário que irá residir no imóvel.
18 de fevereiro de 2010 at 11:12
Seria necessário a análise do contrato. Explico: Se houver previsão expressa de que no término do primeiro período haveria renovação automática por igual período, seu cálculo está certo e a devolução não seria possível nem com o pagamento da multa, pois a esta é para o caso de devolução espontânea pelo locatário.
Agora, se o contrato não prevê a renovação automática, ele foi prorrogado por prazo indeterminando, o que permite o pedido de devolução do imóvel com 30 dias para desocupação.
18 de fevereiro de 2010 at 11:15
O prazo do contrato pode ser aquele que as partes optarem. Não há nem prazo mínimo ou máximo.
18 de fevereiro de 2010 at 11:22
Inicialmente, quanto ao valor do aluguel seria necessária a análise do contrato, pois as previsões a respeito dos reajustes podem ser várias, mas na falta de previsão contratual o aumento seria ilegal.
Pelo prazo que você me falou que o contrato foi assinado, ele hohe é por tempo indeterminado, o que permite o pedido de devolução, sendo dado o prazo de 30 dias para desocupação.
No caso de renovação por prazo determinando, em regra a desocupação obriga o pagamento da multa proporcional.
Por fim, a cobrança do boleto só é obrigatória se estiver no contrato.
18 de fevereiro de 2010 at 16:35
Olá Dr. Ney Bastos.
Sou proprietário de um imóvel que alugo por R$ 400,00 mensais.
O contrato foi acordado pelo prazo de 30 meses (cláusula primeira).
Existe uma cláusula que diz o seguinte: “Antes do vencimento do prazo ajustado na cláusula primeira, não poderá o locador retomar o imóvel, salvo se motivado por infração contratual dos locatários, e não poderá este último devolvê-lo ao locador, sob pena de pagamento de multa de esquivalente a 02 meses de aluguel atualizado.”
Porém o parágrafo único da cláusula primeira diz que “conforme acordo, as partes ficarão desobrigadas da multa por rescisão contratual caso desocuparem imóvel após 12 meses de contrato, mediante aviso prévio de 30 dias.
O fato é que os locatários desocuparam fizeram o devido aviso prévio de desocuparão o imóvel quando completar 08 meses.
Minha dúvida é simples: Para que os locatários paguem proporcionalmente tal multa de 02 meses de aluguel, o cálculo para se chegar à proporção correta deverá ter como base os 30 meses (prazo do contrato) ou os 12 meses (parágrafo único da cláusula primeira)?
Ou existe outra forma?
21 de fevereiro de 2010 at 15:40
Tenho um imóvel locado, fiz um contrato de 30 meses, quando este venceu fiz outro contrato por mais 30 meses. Gostaria de saber se eu celebrar outro contrato com a mesma pessoa, poderei ter problemas quando eu solicitar a desocupação do imóvel, caso ela não queira desocupá-lo. Muitas pessoas dizem que é ruim a pessoa alugar por muito tempo um imóvel a mesma pessoa, que se ela for boa pagadora, terei dificuldades de tirá-la do imóvel. É verdade?
22 de fevereiro de 2010 at 23:21
ola,tenho um apt alugado sem fiador,o alugueis estao em dia mais o inquilino me ligou dizendo que foi despedido e que ira me entregar o imovel antes do prazo do contrato,que no caso fiz a pedido dele por somente 12 meses e ele estava a 5 meses.nesse caso ele estando sem fiador apesar de me passar todos os documentos da empresa de onde trabalhava inclusive o salario que comprovava que tinha compatibilidade para honrar os pagamentos. como faco para receber a recisao do contrato caso ele nao queira pagar,pois ele mora em outro estado e sendo que ele ja esta saindo nessa semana mesmo e ate antes do fim do mes,eu consiguo aciona-lo somente ele na justica pra receber.. grato.
27 de fevereiro de 2010 at 8:57
Bom Dia Dr. Ney, tenho um imóvel alugado pela minha imobiliária. Fiz o contrato de 30 meses..meu inquilino está morando lá há 7 meses, vou vender o apartamento e já mandei carta de preferência, este me respondeu que não quer comprar o apartamento mas não me assinou a carta, já se passaram os 30 dias portanto é dado como realmente negativa a compra por parte deles. Quando eu fizer a venda o comprador pode pedir o imóvel para desocupação em 30 ou 90 dias?
1 de março de 2010 at 15:08
Tenho situação fática em que contrato foi assinado em 2005 e venceu em 2007, tornando-se por tempo indeterminado. Ocorre que após a entrada em vigor das alterações advindas da lei 12.112/09, o fiador requereu exoneração do contrato com base no artigo 40 X. Gostaria de saber se é possível tal alternativa, vez que falamos de contrato que é regido por normas da lei antiga. (efeito ex nunc). Somente a título de curiosidade, caso a exoneração não seja possível nestes moldes (lei nova), poderia o fiador alegar a possibilidade do 835 CC (exoneração com garantia por 60 dias?)
Preciso de auxílio URGENTE!!
Sendo o que tínhamos para o momento;
acyr de arruda luna
7 de março de 2010 at 19:44
Possuo um imovel alugadoEstou solicitando omesmo ou seja que o inquilino o desocupe, ou o adquira.
Consulto-lhes, qual a prazo máximo para que o inquilino desocupe o imovel ou terei de recorrer a justiça ?Não trata-sedefalta depagamento, ou quero residir no imovel.
9 de março de 2010 at 10:01
Bom dia Dr. Ney. Parabéns pelo belíssimo trabalho.
Tenho um imóvel residencial alugado (contrato de 30 meses) que finda em setembro de 2010. Fui notificada da rescisão antecipada. Firmamos clausula de multa de 3 vezes o valor do aluguel e encargos (condomínio e IPTU) caso o imóvel fosse desocupado ante de seu término. Gostaria de saber se diante dessa nova lei, as cláusulas contratuais pactuadas na vigência da lei antiga podem ser modificadas. Não prevalece a preservação do ato jurídico perfeito e do direito adquirido? Outra dúvida: Caso não chegamos a um acordo sobre o pagamento da multa na forma pactuada, já que o inquelino se manifestou em pagar apenas o proporcional na forma da nova lei, e não na forma pactuada e sobre a Lei então vigente. Assim, vou propor acordo de forma razoável cobrando 50% da multa pactuada, já que não há expressa indicação dessa proporcionalidade em nosso contrato nem tampouco no ordenamento jurídico então vigente, quando da assinatura do contrato. Caso meu inquilino não aceite a proposta, como posso fazer para rescindir o contrato e cobrar a multa pactuada?
Muito obrigad e aguardo resposta anciosa.
Denise Santos.
11 de março de 2010 at 9:29
Observei seu interesse na questao da clausula no contrato de locacao dispondo sobre o pagamento de honorarios advocaticios (contratuais). Tambem acho esse tema realmente muito interessante e venho estudando ele desde 2005. Minhas pesquisas resultaram na edicao de um livro recentemente publicado pela Ed. Forense Universitaria. Na obra, alem desse assunto especifico, tratamos genericamente da reparacao civil da parte lesada pelos gastos incorridos com a contratacao de advogado(tanto na seara judicial como na extrajudicial). Portanto, se assim convier ao colega, desde ja me disponho a trocar ideias sobre o ponto.
OAB/RJ n 123.382
(ps.: desculpa a falta de acentaucao no texto: teclado desconfigurado)
13 de março de 2010 at 10:54
Minha dúvida é, numa açao de despejo, onde não há garantia locatícia (porque o inquilino não concluiu a contratação de seguro fiança como acordado no contrato de locação) e também fundada na falta de pagamento dos alugueis, é possível pedir liminar para despejo em 15 dias? Se ele não sair em 15 dias e nem purgar a mora, é possível pedir para que seja dado ordem judicial para que ele desocupe compulsóriamente em 30 dias?
19 de março de 2010 at 13:25
aluguei um imovel comercial em contrato de 3 anos e estou nele a 8 meses, estou querendo entregar o mesmo. com a nova lei, eu sou obrigada a pagar a multa por quebra de contrato?
Chrstina Justino
22 de março de 2010 at 11:14
Boa tarde Dr. Ney,
Meu tio tem um imóvel alugado há 2 anos do qual sou procuradora dele. O inquilino esta lá há 2 anos e faz os pagamentos em dia e disso não tenho o que queixar. O que ocorre é que fizemos os contratos de locação com duração de 1 ano, ou seja 1º contrato de 01/03/08 à 01/03/09 e agora o outro que foi de 01/03/09 à 01/03/10. Não queremos mais alugar o imóvel, por que meu tio o cedeu para eu e meu noivo morássemos após o nosso casamento em junho deste ano e por isso fiz uma carta solicitando a desocupação do mesmo no meio do mês passado (Fevereiro). O problema todo esta sendo que o inquilino não quer deixar o imóvel e diz que vai fazer valer a lei que diz que devo deixá-lo no imóvel por 30 meses, ou seja, não posso tirá-lo de lá, o que devo fazer??????? ME AJUDA PELO AMOR DE DEUS!!!
23 de março de 2010 at 15:52
[...] Outra notícia interessante: o post Comentários Sobre as Mudanças da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/09 foi o primeiro artigo do bLex a contar com mais de 10.000 (dez mil!) visitas. Mérito do esforço [...]
Maria das Graças Rodrigues Zavadzki
24 de março de 2010 at 15:16
No caso de um imóvel comercial com contrato de 05 anos, já decorridos 4 anos e aluguel muito defasado (abaixo da metade do que está sendo avaliado).
Pode-se fazer uma revisional, uma vez que todas as tentativas de um acordo amigavel foram em vão?
24 de março de 2010 at 17:16
gostaria de saber num contrato residencial de locação, com inpicio em novembro de 2008 e a terminar em 2011, como proceder com o locatário uma vez que o mesmo deu caução de tres vezes o valor do aluguel e está quebrando contrato??? o locatário pode exigir (de forma ameaçadora) ou solicitar amigavelmente as contas de água, luz serviço e iptu que lhe é cobrado, uma vez que a agua é de um predio, assim como a luz e o iptu é individual, o locatário em 15 meses de moradia nunca pediu tais comprovante e o locador não tem mais as contas até dezembro de 2009, jogou tudo fora, uma vez que as concessionárias (conforme foi divulgado na mídia)uma vez por ano tem que mandar um certificado que no ano tal…. não existe débitos. Att. Aguardo retorno.
29 de março de 2010 at 15:27
Dr. Ney. Aluguei uma edícula nos fundos da minha casa com contrato de 1 ano, vencido em 30/03/2009. Dias antes de terminar o contrato, o inquilino me solicitou a devolução do depósito caução descontados em 3 meses, pagando apenas as despesas de luz e água. Aceitei e ele assinou o acordo. Contudo, passados os 3 meses sem pagamento do aluguel (devolução da caução) ele alegou que precisava de mais um mês, pois não conseguira alugar outro imóvel. Eu permití, mas mesmo assim ele não cumpriu e está até hoje no imóvel, pagando como quer, parceladamente no decorrer do mês. Além disso, aduziu novos moradores na casa. Esposa e filho. Entrei com pedido de despejo na justiça gratuita. Ele debochou e disse que “conversa com o Juiz”. Qual seria seu parecer sobre isso? Desde já agradeço.
31 de março de 2010 at 0:45
Prezado Dr. Ney,
Agradeço desde já os seus comentários acerca do questionamento abaixo formulado:
A regra de exceção do artigo 61 da Lei do Inquilinato se aplica na hipótese do artigo 46, não aquela ali claramente expressa do parágrafo 2º do artigo 46, que é óbvia, mas quando a ação de despejo é proposta nos 30 dias subsequentes ao término do prazo determinado do contrato; portanto sem a necessidade de que o locatário seja previamente notificado para desocupar o imóvel em 30 dias?
Em outras palavras: se ação de despejo é proposta nos 30 dias subsequentes ao término do prazo determinado de 30 meses, perde o locatário (réu) o benefício de concordar com o pedido de desocupação do imóvel, com os respectivos efeitos previstos no artigo 61?
5 de abril de 2010 at 12:47
Olá Dr. Ney,
Adorei o seu post sobre as alterações da Lei do Inquilinato e ainda mais o sucesso causado!!!!
Gostaria de convidá-lo então para uma palestra sobre o tema na nossa “velha”/nova Jaqueira, no âmbito da minha disciplina deste período que é TEoria GEral dos Contratos e Contratos em espécie.
Aguardo sua resposta para, se for o caso, acertarmos os detalhes!
6 de abril de 2010 at 11:25
Caro Dr.Nei, lendo seus comentários às modificações impostas pela lei 12.112, notei que no seu comentário a nova redação dada ao artigo 64 faltou a expressão NÃO É, qdo o Dr. fala: “o artigo 64 aumentou as hipóteses em que necessária a caução………… ; ou seja antes de necessária faltou “NÃO É”
Por favor me corriga se o meu entendimento estiver errado.
10 de abril de 2010 at 8:11
Bom dia! assinei contrato de locação residencial de seis meses e após o vencimento permaneci no imóvel, ocorre que meses depois (sem contrato)o proprietário me fez assinar novo contrato por mais um ano e este irá vencer agora em maio e o proprietário quer que eu devolva o imóvel (MORO há 24 meses neste imóvel) .
queria saber se como o primeiro contrato venceu e a renovação só ocorreu meses após o vencimento não é caso de prorrogação automática por prazo indeterminado?
Marcela de Baumont
14 de abril de 2010 at 10:51
Moro há 13 anos em um imóvel, alugado. Os proprietários estão vendendo e deram a notificação de venda para assinar. Como não vou comprar o imóvel, e findo os 30 dias para a minha resposta, quanto tempo tenho para sair do imóvel? Qual o prazo que a nova lei do inquilinato determina? Tenho urgência na resposta. Obrigada.
Oliviana de Lima
20 de abril de 2010 at 14:55
Estou cursando o 10º período do curso de Direito. Pretendo desenvolver minha monografia abordando o seguinte tema: Ação de despejo na nova Lei do Inquilinato. Por favor, se possível me indique livros, artigos,revistas…para enrriquecer minha pesquisa.
Zelia Nogueira
21 de abril de 2010 at 21:53
Boa noite Dr.Ney !Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pela matéria sobre as alterações da nova lei.Estou fazendo um contrato de aluguel prá minha mãe e estou precisando de um modelo de contrato já com alterações da nova lei.Você teria algum modelo prá enviar-me.
zel_gu@hotmail.com
silvano falcão
se possivel gostaria de receber um modelo de contrato coma nova lei do inquilinato, pois tenho duvidas a quanto inserir os artigos no mesmo.
meu e-mail é: silvanofalcao@gmail.com
Isoda Cavalcante
12 de maio de 2010 at 20:03
Por gentileza, me esclareça: Uma pessoa que mora em um casa alugada sem contrato expresso, está passando pela seguinte situação: A dona do imóvel pediu a casa alegando que vai morar e disse que quer a casa de hj a 15 dias? Isso é possível? Ela não deu nenhum prazo para que a inquilina consiga outra casa, muito embora estando em dia com os pagamentos. Ela teria que dar um prazo?
elizabete flores de freitas
13 de maio de 2010 at 14:19
se possível gostaria que me enviasse um modelo de contrato de locação com a nova lei do inquilinato…ficarei grata ..obgda.
13 de maio de 2010 at 14:23
meu email é :floresfreitas@bol.com.br.
Solano Henrique
18 de maio de 2010 at 18:55
Boa Noite Doutor Ney Bastos.
Administro atraves de procuração um imóvel de meu pai. O imóvel foi alugado atraves de um contrato onde estipulei caução de 3 meses de aluguel como garantia de preservação do imóvel. O fato é que costumeiramente o inquilino vêm atrasando o pagamento do aluguel e parcela esse pagamento como lhe convêm , e quando consigo fazer com que pague a multa por atraso, o inquilino reclama muito. Posso entrar com ação de despejo nesse caso. Pois o inquilino afirma que se é para pagar com multa o dia do vencimento é ele quem escolhe. Além de o mesmo sequer atender minhas ligações telefônicas.
24 de maio de 2010 at 7:32
Havendo um contrato de aluguel e ao chegar ao seu término o locador se nega a assinar novo contrato (no mesmo valor, apenas a prorrogação) bem como a pagar os valores a partir de então, caberia liminar? Qual a medida mais eficiente neste caso? obrigada.
24 de maio de 2010 at 7:39
errata: onde tem “locador” leia-se inquilino
28 de maio de 2010 at 8:50
gostaria de esclarecer uma dúvida, meu pai aluga um prédio comercial há mais de 20 anos, e até então o imóvel era administrado por uma imobiliária contratada pela propritária do imóvel. No ano passado o filho da proprietária começou a interferir na locação, inclusive causando sérios transtornos à imobiliária e ao meu pai, levando a imobiliária a proibir sua entrada em seu estabelecimento. Esse senhor decidiu que a partir daquela data o imóvel seria administrado por ele, o que a imobiliaria não aceitou, alegando que para isso deveria ter procuração de sua mãe para poder retirar o imóvel da imobiliária. Nesse período o filho da proprietária apresentou um documento assinado somente por ele avisando que o imóvel seria retirado da imobiliária na época da renovação do aluguel. A imobiliária orientou meu pai que o contrato deveria ser assinado pelo meu pai com a imobiliária pois até então esse senhor não tinha apresentado procuração de sua mãe. Após um mês que meu pai renovou o aluguel com a imobiliária, orientado pelo seu advogado, o filho da proprietária apresentou a procuração e retirou o imóvel da imobiliária, e avisou que gostaria de aumentar o valor do aluguel que já foi alterado em março de 2010 até março de 2011, de 720,00 para 1.700,00, depois de alguns dias pediu 1.300, a hoje pediu 1.000,00, como meu pai discordou e disse que pagaria o valor estipulado no contrato assinado ele passou a fazer ameaças de despejo, sendo que nesses 20 anos nunca houve atraso de nenhum dia nas parcelas. Ele pode fazer isso?
9 de junho de 2010 at 8:06
Prezado Dr Ney
Gostaria de saber se tem uma cláusula específica para que o inquilino saia do imóvel caso o locador necessite do mesmo para morar. E qual o prazo de carência.
Vanessa/SP
9 de junho de 2010 at 10:45
COMO VAI Dr NEY
TENHO UMA CONSULTA A FAZER COM O SENHOR
MINHA TIA ALUGOU SEU APARTAMENTO PARA UMA PESSOA
FOI FEITO O CONTRATO DE 30 MESES E ELA PAGOU UMA CAUÇÃO DE 3 MESES
ACONTECE QUE ELA FICOU APENAS UM MÊS NO IMÓVEL
SAIU DO IMÓVEL SEM COMUNICAR COM ANTECEDENCIA A MINHA TIA
AGORA ELA QUER DE VOLTA O DINHEIRO DO DEPÓSITO CAUÇÃO E NÃO QUER PAGAR A MULTA DE RESCISÃO DO CONTRATO
AMEAÇOU COLOCAR MINHA TIA NA JUSTIÇA PARA RECEBER DE VOLTA SEU DINHEIRO
QUE TIPO DE AÇÃO MINHA TIA PODE PROPOR CONTRA ELA?
DESPEJO NÃO É POIS ELA DESOCUPOU O IMÓVEL
MINHA TIA PODE FICAR COM O DINHEIRO DA CAUÇÃO E AINDA COBRAR A MULTA DE RESCISÃO JUDICIALMENTE?
AGRADEÇO SE O SENHOR PUDER ME ORIENTAR
14 de junho de 2010 at 21:11
Prezados Dr. Ney,
Preciso de um esclarecimento, infelizmente com urgência, quem puder me ajudar ficarei eternamente grato.
Moro num imóvel alugado desde agosto/2003, meu contrato já está por prazo indeterminado. O proprietário entrou em contato comigo, dizendo que eu iria receber uma notificação e teria 30 dias para sair do imóvel. Todos os aluguéis e condomínios estão em dia, e o proprietário alegou que precisa do imóvel para morar ou vendê-lo. Isso está correto, eu tenho que sair correndo em 30 dias?
3 de julho de 2010 at 19:02
Ilustre Dr. Ney Bastos,
Soube por terceiros que o procurador de meu locador vai proceder notificação para desocupação do imóvel locado, no prazo de 30 dias, com base legal o art. 46, § 2º, da lei 8.245, visto que nao lhe convem manter o contrato que convolou em prazo indeterminado. Esta notificação necessariamente, precisa de meu recebimento formal ou um porteiro pode recebe-la e conferir-lhe eficácia em caso de ação de despejo?
A nova lei alterou para 30 dias o prazo para desocupação na decisão judicial, que anteriormente era de 06 meses? Art. 74 da nova lei.
Marcio Curi.
Em fevereiro de 2010, aluguei uma casa com contrato de 30 meses. Incluí uma cláusula que passados os 12 primeiros meses, tanto o locador quanto o locatário, poderiam rescindir o contrato sem pagamento de multa.
Vou pedir a devolução do imóvel e a rescisão do contrato passados os 12 meses, para minha própria moradia e de minha família. Não possuo outro imóvel. Penso que não terei problemas, pois o contrato faz lei entre as partes.
6 de julho de 2010 at 14:31
Gostaria de saber se o escopo desta nova lei do inquilinato visa substituir a necessidade de avalista/fiança em troca da celeridade para a retomada do imóvel em caso de não pagamento de aluguéis, por exemplo. Seria seguro para o locador dispensar o fiador a fim garantir a retomada rápida do imóvel?
Adriano da Rosa.
9 de julho de 2010 at 14:42
Assinei um contrato de locação residencial, através de uma imobiliária, por um perído de 36 meses, a comerçar em 01 de 2009 e a terminar no dia 30 de abril de 2012. Consta na 1ª clausula do contrato que independente de qualquer aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial este é o prazo de locação.
Na décima quarta cláusula – Multa por rescisão consta o seguinte: Se o LOCATÁRIO, devolver o imóvel locado antes do vencimento do prazo ajustado na cláusula primeira deste, pagará a LOCADORA a multa compensatória de 03 (três) vezes o valor do aluguel vigente devidos à época da infração, renunciando ao benefício de compensãção previsto no artigo 413 do Código Civil Brasileiro.
Ocorre que, após esse 1 ano e 2 meses que estou no imóvel, não tenho me sentido bem. Namorei com um rapaz que envolveu-se com crak e passou a me perseguir…não sinto segura, embora ha alguns meses não tenha tido problemas. Mas, ainda assim, gostaria de reincidir o contrato. Há alguma possibilidade de eu não pagar multa? ou ter redução no valor total? Como devo proceder?
Fernandes Carneiro de Araújo
16 de julho de 2010 at 11:25
A Lei 8.245/91 trouxe novas regras que veiculam o moderno tratamento jurisprudencial oferecido a algumas matérias, bem como o ajuste na redação de alguns dispositivos para um melhor aperfeiçoamento. Com as alterações na lei do inquilinato, tanto para os locadores, locatários e administradores de imóveis, a lei traz uma melhor visão modernizadora dos procedimentos com o intuito de aceleração no trâmite das ações de despejo.
Fernandes Carneiro, ministra palestras sobre locação de imóveis.
Gilberto Amâncio
19 de julho de 2010 at 9:11
Bom dia, Dr. Ney.
Tenho um inquilino que não paga os alugueres há três meses.
Não há fiador então, pergunto:
Há a necessidade de protestar-se o contrato via Tabelião de Notas, assegurando-me o crédito, protestando-se o nome do devedor ou posso entrar com ação de despejo diretamente?
A via judicial ainda é a via adequada, através de advogados?
Neste caso, pela nova regra da Lei do Inquilinato (12112/09), o prazo para o inquilino insolvente e que não tenha fiador para o seu despejo é de 15 dias para a decretação da sentença?
4 de agosto de 2010 at 21:14
Meu inquilino quer me entregar o imóvel comercial e o contrato está por tempo indeterminado. Falei para ele fazer uma notificação dizeno que vai desocupar o imóvel em 30 dias. Eu posso cobrar multa rescisória dele?
Nayane Martins de Freitas
23 de agosto de 2010 at 16:28
Olá Dr. Ney Bastos
Me chamo Nayane, sou de Governador Valadares/MG -
Estudante de direito (FACULDADE: FADIVALE – 10º Periodo).
Estou fazendo minha monografia com o Tema: LEI 12.112/09.
Inovações e Alterações na Lei nº 8.245/91.
Estou com dificuldade em encontrar material que me ajude a concluir a monografia, gostaria que me enviasse material para a conclusão da monografia.
Estou falando da parte MATERIAL da lei. Ou seja, todas as modificações ocorridas do art. 1º ao art.57.
Estou fazendo uma comparação com os artigos modificados e e comentários.
25 de agosto de 2010 at 13:13
primeiramente quero lhe parabenizar pelo brilhante post, sou advogado, contudo milito mais especificamente na área empresarial, agora estou mudando pro ramo imobiliário.
Assim, segue o questionamento, com a questão da liminar, a mesma pode ocorrer nos casos do art 9º do novel códex, logo, a mesma irá ocorrer antes ou somente após a citação do inquilino infrator e decorrido o prazo pra purgação da mora??
26 de agosto de 2010 at 10:37
Gostaria de saber se posso entrar com um ação de cobrança de aluguel no Juizado Especial, porém sem pedir o despejo, uma vez que o contrato só terminará em 2011 e não é interesse do locador em rescindir o contrato.
26 de agosto de 2010 at 19:05
Gostaria de saber quando o locador recebe a devolucao do deposito caucao na acao de despejo? Tentei achar na Net mas nao consegui.
3 de setembro de 2010 at 9:50
Meu contrato de locação é comercial vigencia de fevereiro de 2005 a fevereiro de 2010. Estou com meu aluguel pago ate março de 2010. Preciso acertar abril/maio/junho/julho de 2010, ou seja, 04 meses, e fazer um novo contrato. O valor do aluguel teve um aumento de 40% para o novo contrato, que terá vigencia de abril 2010 a março de 2015. A minha dúvida é: terei no momento algum problema devido a nova lei? Corro o risco de renovar o contrato e logo em seguida sofre uma ação de despecho? a nova lei serve para essa renovação de contrato? qual sera o procedimento no meu caso? Aguardo resposta Renata
3 de setembro de 2010 at 10:00
Caro Dr. Ney, após formular minha dúvida de um caso concreto, observei, que o Dr. faz respeito ao Código de ética de sua profissão. Primeiramente, quero parabelizá-lo pela sua postura, porém uma vez que já usei o caso concreto, não vou fugir dele, mas deixo a vontade para que o Dr. me responda através de tese quanto a nova lei, que também me será útil.
Desde já agradeço, lhe desejando muito sucesso em sua carreira.
Fiz um contrato de locação residencial por 3 anos, nele foi elencada a multa contratual por rescisão antecipada. O Inquilino, na posse do imóvel há 6 ou 7 meses, decidiu rescindir o contrato, ou seja, faltando 2 anos e pouco para o término do acordo. Como devo proceder quanto a isto? Qual a medida cabível para reaver os meu direitos enquanto locador? Posso cumular rescisão contratual com cobrança de aluguel e acessórios da locação? E cálculo da multa, como fica ante as alterações trazidas à lei do inquilinato?
Desde já agradeço a atenção e aproveito para parabenizá-lo pelo excelente comentário acerca da lei do inquilinato!
21 de setembro de 2010 at 13:06
Um contrato cque vencerá dia 01/11/2010, o locatario nao pediu renovatoria, pode se retomar o imovel? com base em que lei? a atual? ou anterior? contrato de 03 anos, mas o locatario está no imovel hà 13 anos.
22 de setembro de 2010 at 20:35
Estou concluindo a faculdade de direito e minha monografia tem como tema ” As alterações da Lei 12.112/2009″.
Através do artigo do Senhor pude elucidar minhas teorias a respeito de tais alterações, diante disto, gostaria de saber se o Senhor pode me indicar alguns livros à este respeito, ou me enviar mais algum comentário que tenha feito.
1 de outubro de 2010 at 10:03
Prezado Dr. Ney Bastos,
Extremamente esclarecedor o seu artigo.
Estou atuando em um processo de despejo, regulado pela nova Lei do Inquilinato, que tem me deixado com algumas dúvidas, que seguem:
1.	Trata-se de uma locação comercial onde houve inadimplemento;
2.	Impetrou-se a ação de despejo com pedido de liminar, devidamente acatado pelo Juiz;
3.	O inquilino/executado propôs, extrajudicialmente, um acordo para pagamento de 70% da divida, a vista, e perdão do residual. O Locador aceitou, tacitamente, o acordo e solicitou que o fosse realizado um deposito judicial, junto ao processo de despejo, o que fora devidamente realizado;
4.	Agora o oficial de justiça esta com o mandado de LIMINAR COM CITAÇÃO, com prazo de 15 dias para retirada voluntária e o Locador informou que não aceitou a proposta, obrigando o inquilino a realizar o pagamento do residual em 02 dias, ou tomará o imóvel.
A mencionada locação é de uma loja dentro de um shopping, que existe tb um contrato de compra e venda do imóvel, tb inadimplente. E mais, a loja atua com uma franquia, tendo havido um grande investimento por parte do inquilino.
Como proceder no caso em tela. Já peticionei ao Juiz informando o ocorrido, bem como da má-fé do Locador, no sentido de ludibriar o inquilino quanto à proposta apresenta.
No aguardo de vossas informações, já me apresento agradecida.
1 de outubro de 2010 at 10:04
1 de outubro de 2010 at 14:09
Em caso que o locatário pede o imóvel, sem ordem de despejo, qual é o prazo real que este deve dar ao inquilino? e este prazo deve ser remunerado pelo inquilino? em que paragráfo deste artigo fica claro está situação?
Julianna Coutinho
12 de outubro de 2010 at 2:58
estou com uma dúvida quanto a locação de um imóvel. Sou autônoma e não tenho como comprovar minha renda, por isso, pedi que minha mãe fizesse o contrato de alguel pra mim, mas ela reside em outra cidade. Fiz o contrato no nome dela em uma imobiliária em julho de 2008 e agora estou tentando me mudar para outra residência, por outra imobiliária. Só que essa nova imobiliáia quer que todos os moradores da residênca assinem o contrato também, mas alguns deles tem pendências financeiras. Minha pergunta é, se minha mãe, que não tem pendências financeiras e está dentro de todos os requisitos solicitados pela imobiliária, já está se responsabilizando pelo imóvel e pelo seguro fiança, por que os demais moradores tem que assinar o contrato também? Isso está na lei?
13 de outubro de 2010 at 11:05
Por que o Sr. não desativa esse blog, já que não responde mais a ninguém?
13 de outubro de 2010 at 14:02
Não pretendo desativar,mas você pode ficar a vontade para parar de acessá-lo.
Att. Ney Bastos
14 de outubro de 2010 at 19:55
Há, respondeu! A senha é cutucar… he he
Boa Dr. Ney…seu blog realmente estava necessitando da presença do dono…ainda que fosse para dar essa resposta antipática.
Um abraço e sem mágoas.
21 de outubro de 2010 at 19:18
Antes de qualquer coisa gostaria de me desculpar pela longa ausência e agradecer o volume de acessos e comentários a post.
Em segundo lugar, preciso mais vez destacar que a grande maioria dos questionamentos são feitos em relação a casos concretos, o que impede que eu responsa em face das limitações éticas impostas a este meio de discussão jurídica.
3 de novembro de 2010 at 13:22
Prezado Ney, boa tarde!
No caso de me tornar inquilino de um imóvel residencial e o proprietário desejar vender, eu abrindo mão do meu diretito de preferencia sou obrigado a permitir visitas de interessados? Posso exigir que essas visitas sejam acompanhadas por um corretor da imobilizaria gestora do contrato? caso o proprietário exija vsitas diária em horário fixado por ele, sou obrgado e acatar? Pois me parece que isso foge ao bom senso.
12 de novembro de 2010 at 15:20
Boa tarde Dr. Ney Bastos,
Tenho um imóvel que alugo e sempre deixei expresso em CONTRATO que o IPTU seria de responsabilidade do inquilino, porém a nova inquilina disse ter ouvido na TV que quem paga referido imposto é o proprietário.
Mudou alguma coisa referente a esse tema na “Nova Lei do Inquilinato”? Até onde eu sei, se está ESCRITO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE REFERIDO IMPOSTO (IPTU) SERÁ PAGO PELO LOCATÁRIO, O MESMO TEM QUE PAGAR. Aguardo sua resposta o mais urgente possível.
Obrigada pela gentileza e parabens pela iniciativa.
12 de novembro de 2010 at 20:27
Dr. Ney Bastos .
Tenho a seginte duvida, segundo a nova lei do inquilinato, é possivel recindir ao contrato de locação pela falta de Aguá no imovel? pois há um caso semelhante que ocorreu com meu irmão.
21 de novembro de 2010 at 19:51
existe algum recurso q possa ser impretado contra despejo provisorio, continuando a ocupar o imovel?? liminar ou outro instrumento juridico??grato.
25 de novembro de 2010 at 8:37
O que vai definir seu questionamento é o teor do contrato. Caso nele nãoi haja qualquer previsão, as visitas apenas poderão ocorrer com agendamento acordado com vc.
25 de novembro de 2010 at 8:46
Cara Ana Teixeira,
Provavelmente sua inquilina ouviu notícia e não conseguiu interpetrá-la de maneira adequada.
O que ocorre no caso é que há uma dupla responsabilidade quanto ao pagamewnto do IPTU, a contratual, e no caso é do locatário que se obrigou a realizar o pagamento, e a legal-tributária que é do dono do imóvel.
De maneira clara, o locatário tem a obrigação de pagar o IPTU se assim se obrigou no contrato, sendo que não realizar tal pagamento, o locador-proprietário não consiguirá se escusar da responsabilidade junto ao fisco, pois a obrigação tributária é sua.
25 de novembro de 2010 at 19:09
Tal possibilidade já existia à luz da legislação antiga, mantendo-se inalterada pela atual.
O contrato de locação engloba o uso e gozo do bem adquirido em condições de moradia ou de exploração de atividade comercial, donde se inclui indiscutivelmente a necessidade de prestação do serviço de abatecimento de água, sob pena de extinção do contrato.
25 de novembro de 2010 at 19:11
O despejo provisório é determinado através de uma liminar específica prevista na lei de locação, através, portanto, de uma decisão interlocutória que é desafiada pelo recurso de agravo de instrumento.
27 de novembro de 2010 at 11:45
TENHO UM CONTRATO DE ALUGUEL COMERCIAL COM O CARREFOUR, ESTOU DESDE 10/2000
EM 2005 RENOVARAM MEU CONTRATO PARA 31/10/2010.
AGORA QUEREM ME COBRAR LUVAS(((DIZEM CDU)) PARA RENOVAREM,ESTAO ME DIZENDO QUE SOU OBRIGADA
PAGAR ESTA LUVAS OU TENHO QUE DEVOLVER O ESPACO, NAO ESTOU EM CONDICOES DE PAGAR.
E TAMBEM NAO CONSTA EM CONTRATO, ELE ME DISSERAM QUE EU TINHA QUE TER NOTIFICADO O CARREFOUR COM SEIS MESES ANTES DE VENCER MEU CONTRATO, AI ENTAO EU NAO PAGARIA A LUVA.
NAO CONCORDO COM ISSO NAO TENHO CONHECIMENTO DE LEI E NAO E ISSO QUE CONSTA NO CONTRATO.
PRECISO DE UMA ORIENTACAO.
15 de dezembro de 2010 at 10:02
Dr. Ney, bom dia! Me mudei recentemente para Fortaleza e fiquei assustado com a prática das imobiliárias locais, quanto à exigência de calção. A quase totalidade exige 6 meses de aluguel, sendo que algumas estão exigindo 10 meses…quase um ano pago!! E se há reclamação em função da lei, a proposta de locação é recusada pelas mais diversas razões…A quem recorrer sobre esta prática abusiva e ilegal?
Patricia Buzatti
4 de janeiro de 2011 at 13:05
Parabéns pelo seu artigo. Muito didático, contudo, tenho uma dúvida. Na hipótese da propositura de Ação de Despejo, por término contratual, com pedido de tutela antecipada, nos moldes do art. 59, parag. 1º, VIII, com a redação dada pela Lei 12112/09, tendo sido concedida a liminar o Réu pode contestar sem desocupar o imóvel e pior, conseguir a revogação da liminar concedida? Já pesquisei bastante sobre o assunto e não encontro resposta. Se o colega puder me ajudar agradeço imensamente.
Patrícia Buzatti
Adv – São Vicente/SP
16 de janeiro de 2011 at 10:10
Em analogia ao § 2º do art.12 da lei 12.112/2009, gostaria de saber se a nova lei trata da possibilidade de exoneração do fiador no caso de aditivos contratuais (mudança quadro de sócios) da empresa locatária dentro do prazo de locação?
24 de janeiro de 2011 at 0:30
Prezado Dr Ney. Inicialmente parabéns pelo conteúdo do seu Blog.
Hà 15 anos aluguei um imóvel para fins comerciais(área da educação), cujo contrato encerrar-se-à em 30Abr11. O proprietário, através de telegrama, informa o seu interêsse em não mais alugar, dando-me um prazo de 30 dias para me manifestar pela compra. O valor oferecido para venda é absurdo (o dobro do valor oferecido há 10 meses atrás e Aprox. 4 vezes mais que o valor de mercado). Na realidade, sinto-me explorado e usurpado no meu direito de Preferência, uma vez que o preço do imóvel é irreal para minhas condições e para o porte do comércio que desenvolvo(imagine, um imóvel de valor médio de R$200/250mil ser oferecido por R$950 mil !! Na realidade, estou acuado e apreensivo, uma vez que o proprietário exije, caso não aceite sua oferta, a desocupação do imóvel já em 30 Abr.Já corri em bancos, mas, no máximo, só liberam pelo valor de avaliação. Pergunto a V.Sª: Isto não é extorsão ? Como fazer para tentar protelar o aluguel por pelo menos mais uns 12 meses, caso o locador não aceite vender pelo valor de mercado ? Afinal, não se muda uma escola da noite para o dia. E os nossos alunos ? Por obséquio, preciso de uma orientação. Grato. Rinaldo
26 de janeiro de 2011 at 22:23
Dr. Ney. boa noite!
Parabéns pelo seu conhecimento.
Quanto à purgação da mora, é aplicada em ação de despejo para uso próprio. Não há inadimplência. O imóvel é alugado há mais de cinco anos, cujo imóvel comercial foi vendido, sendo que antes de efetuada a venda, lhe foi dado direito de preferência. O novo proprietário denunciou o contrato antes do seu vencimento, informando do interesse em retomá-lo para uso proprio. Nesse caso, há aplicação de purgação da mora? Não há inadimplência, mas a intenção de retomada do imóvel para uso próprio…
3 de fevereiro de 2011 at 17:13
Dr. Ney, boa noite !
Parabens pelo seu conhecimento quanto à nova lei, razão pela qual ouso em usufruir deste saber jurídico. Minha dúvida é quanto ao ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento contra locatário, o qual mudou-se do imóvel deixando alí sua companheira. Indago ao colega: contra quem devo ajuizar a medida Judicial para reaver o imóvel ?
6 de fevereiro de 2011 at 21:10
boa noite Dr. Ney!
sempre que posso visito o seu sitio, pois, me ajuda a cada dia aprender mais.
me tire uma duvida?
na açao renovatoria que é facultado ao locatario, este podera usar seguidamente, ou seja, mais de uma vez.
celebrou o 1º por 5 anos e renovou com o locador por mais 5 anos, no final deste podera intentar açao renovatoria em confomidade com a lei 8.245.
9 de fevereiro de 2011 at 9:20
tenho algumas dúvidas a respeito de como proceder dentro da lei 8.245 a cobrar as regras do contrato de locação.
Meu locatário saiu do imovel e conforme o contrato de locação teria que devolve-lo com nova pintura, o mesmo fez a pintura precaria e eu não aceitei solicitando que o mesmo refizesse a pintura. A pintura foi refeita e ficou pior do que estava.
Gostaria de saber se de acordo com a lei o inquilino descumpriu o contrato e assim posso solicitar o pagamento da multa? devido a recusa do inquilino em refazer a pintura, contratei um profissional para efetuar o serviço, posso cobrar do inquilo este serviço?
Dr Ney, aguardo resposta do meu contato de 24 Jan 2011. Rinaldo
Boa tarde colega, terias um modelo de petição de Ação de Despejo por falta de pagamento com base nas alterações da lei?
19 de abril de 2011 at 16:40
Os contratos firmados até a data da publicação da Lei 12.112 serão regulados pela Lei 8245 e dessa forma, o Art.78 dessa última deverá ser obedecido, ou seja, a denúncia feita pelo locador deverá possuir o prazo de 12 (doze) meses para a desocupação do imóvel pelo inquilino, correto???
26 de maio de 2011 at 6:56
Dr. Ney:
Tenho dúvidas quanto ao índice maior de multa aplicado à mora.
Sendo 10% ponto pacífico, 20% parece-me também razoàvel, pois não agride o art. 412 do CCB; também o instrumento que poderia limitar a multa a 10% (Decreto 22.626: Lei de usura) é aplicável somente para os contratos de mútuo (art. 1.262 do Código Civil de
1916) e os contratos de locação são regidos por lei específica.
29 de maio de 2011 at 19:31
Dr.Ney, é URGENTE, POR FAVOR,
estou no imóvel (sou inquilina) desde Jan de 2007, e a cada período de 30 meses fazem um novo por igual período pq embora o aluguel seja reajustado conforme reza o contrato e aplicação do IGPM, eles fazem uso de um adtivo e aumentam o qto querem. Já passei por isso antes e aceitei o aumento, aditivo e o restante do contarto seguiu o mesmo.
Agora em Fev de 2011 seria o término do contrato, em janeiro, por telefone, a chefe da locação disse q mandaria o boleto de fevereiro já com a correção, e foi o que ocorreu e a correção seguiu o IGPM e com isso estamos em junho e o contrato virou indeterminado, ok?. Tentaram notificar p desocupar em 30 dias não estava e recebi a notícia; em contato com o dono, este disse q na verdade o que quer é um aumento de R$900,00 novecentos reais sendo que já fora reajustado em Fev deste ano e fui pagando (virou indeterminado), agora, como não conseguiram me notificar e fiquei sabendo q na verdade o queriam era o aumento abusivo, mandaram por e-mail um aditivo, posso ingressar com alguma ação, pagar em juízo, efetuando depósitos (já que tenho em meu e-mail esta “prova” de aumento abusivo com este termo aditivo)? que tipo de ação? prorrogação de contrato? Consignação em pgto = consignatória? abuso, aumento excessivo de valor, enriquecimento ilícito, o que usar? (não foi assinada a tal notificação, foi deixada apenas uma cópia e em seguida (por saber do tal aumento pelo dono) mandaram este aditivo no meu e-mail, o que faço??
2 de junho de 2011 at 14:40
De fato seu contrato virou por tempo indeterminado, o que permite,em tese, a retomado do imóvel pro simples notificação.
De qualquer forma a melhor orientação que posso lhe dar é que procure um bom advogado.
2 de junho de 2011 at 14:47
Em verdade, a Lei de Locação quando trata de multase refere a pactuação entre partes, reconhecendo, portanto, a força vionculante do contrato.
Contudo, é certo que a esta espécie de contrato se aplicam as regras de boa-fé objetiva e razoabilidade que permeiam o novo Código Civil, o que vedaria uma multa que se mostrasse abusiva, o que aos meus olhos não ocorre na hipótese dos 20%.
6 de julho de 2011 at 19:23
Alugo um escritório em Correas, Petrópolis, e meu senhorio aumentou o valor do aluguel sem uma prévia comunicação. Observo ainda que na fatura de cobrança da Imobiliária consta que o atrazo no pagamento, incidirá uma multa de 20% sobre o valor do aluguel mais uma mora de 2%, ao mês. Procurei alguma informação na lei específica e nada encontrei. Existe algum artigo que fale sobre este procedimeto?
alexandre vlahos
11 de julho de 2011 at 21:28
DR NEY BASTOS,aluguei um imovel no dia 26 de agosto de 2010 sendo que a duraçao e de doze meses.A partir de dezembro paguei em dia conforme acordado verbalmente,o dia de vencimento seria 10 de cada mes,sendo que como meu pagamento vem do exterior e atrazei um mes e vinte dias maios ou menos fev 2011 NesTa data o propietario pediu o imovel de volta alegando o atrazo.a minha duvida e : ROMPIDO O CONTRATO POR PARTE DO PROPRIETARIO,QUANTO TEMPO TENHO PARA SAIR E A COBRANÇA DOS ALUGUEIS SUBSEQUENTES COMO FICA. ELE ENTROU NA JUSTIÇA AÇAO DE DESPEJO.
Ivy Mantuan Machado
Caro Dr. Ney Bastos
Preciso exclarecer uma dúvida.
Faltam 06 meses para que finde o meu contrato de locação com o proprietário do imóvel.
Nele não há cláusula de multa e os pagamentos são diretamente feitos a ele.
Não há pendências com contas ou aluguéis.
Ele alega que devo pagar os 06 meses restantes.
O que preciso saber é se realmente existe uma lei que garante ao inquilino não ser multado no caso de compra do primeiro imóvel já que fui sorteada em um CDHU da minha cidade.
Verdadeiramente Grata
Ivy M Machado
19 de julho de 2011 at 18:22
Meu período para mudança é de aproximadamente 1 mes e meio já que estou fazendo uma pequena reforma, portanto não precisando dos 05 meses restantes.
1 de agosto de 2011 at 14:04
estou com dúvida sobre os artigos 59 §3º e 62 inciso II. no artigo 59 §3º eu poderia purgar a mora a qualquer momento? ou seja se o juiz sentenciar e mandar desocupar em 15 dias eu posso purgar a mora??
newton reck
2 de agosto de 2011 at 14:23
Dr. Ney Bastos!
Ainda tenho algumas duvidas e gostaria que me esclarecesse.
Pela nova lei a transferencia de contrato de locação comercial depende a da anuencia do proprietario, o que concordo plenamente, porém não estabelece limites e pelo que entendi a venda de um ponto comercial ou fundo de comercio só se realizará se o proprietário aceitar, independentemente da idoneidade do comprador, ou seja o proprietário por livre arbitrio dira sim ou não.ou o proprietário estará obrigado a aceitar a transferencia da loja ou do ponto comercial se os promissários compradores apresentarem provas de idoneidade e garantia, tais como aquelas exigidas para aluguel de um imóvel nas imobiliarias?
Obrigado , Newton
14 de agosto de 2011 at 13:18
Tenho uma dúvida que gostaria de esclarecer: Quando aluguei o imóvel em que vivo hoje a imobiliária me apresentou duas modalidades de contrato:
1- A primeira tinha prazo de vigência de 30 meses c/ cláusula de multa contratual no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior ao fim do prazo do contrato;
2- A segunda tinha prazo de vigência de 36 meses c/ cláusula de multa contratual no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior a 12 meses do início do contrato, ou seja, após 12 meses eu poderia devolver o imóvel sem qualquer multa.
Optamos pela segunda modalidade, assinamos o contrato e entramos no imóvel, porém, recentemente decidi comprar um imóvel próprio e quando li o contrato de locação verifiquei que a imobiliária criou uma nova modalidade: ela redigiu meu contrato c/ prazo de 36 meses e c/ multa no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior ao fim do prazo do contrato (à qualquer tempo), entrei então em contato c/ a imobiliária que me informou que o problema era meu já que era minha obrigação ter lido o contrato antes de assinar. Entendo que cometi um erro confiando na imobiliária, porém, esperava um tratamento mais amigável já que nunca deixei de descumprir qualquer cláusula do contrato ou solicitação da imobiliária, desta forma, gostaria de saber se há alguma cláusula na nova lei do inquilinato que me ajude na argumentação c/ a imobiliária no sentido de me isentar ao pagamento da multa já que devolverei após 12 meses, conforme segunda modalidade apresentada pela imobiliária e que foi aceita por mim. Desde já agradeço. Nívea
14 de agosto de 2011 at 13:21
Optamos pela segunda modalidade, assinamos o contrato e entramos no imóvel, porém, recentemente decidi comprar um imóvel próprio e quando li o contrato de locação verifiquei que a imobiliária criou uma nova modalidade: ela redigiu meu contrato c/ prazo de 36 meses e c/ multa no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior ao fim do prazo do contrato (à qualquer tempo), entrei então em contato c/ a imobiliária que me informou que o problema era meu já que era minha obrigação ter lido o contrato antes de assinar. Entendo que cometi um erro confiando na imobiliária, porém, esperava um tratamento mais amigável já que nunca deixei de cumprir qualquer cláusula do contrato ou solicitação da imobiliária, desta forma, gostaria de saber se há alguma cláusula na nova lei do inquilinato que me ajude na argumentação c/ a imobiliária no sentido de me isentar ao pagamento da multa já que devolverei após 12 meses, conforme segunda modalidade apresentada pela imobiliária e que foi aceita por mim. Desde já agradeço. Nívea
17 de agosto de 2011 at 0:02
Aluguei um apto há 04 meses.Devido a perdas que tive na família e gastos com as doenças, estou impossibilitada de continuar alugando-o. Entrei em contato com a imobiliária tentando um acordo com o locador,uma vez que no contrato existe a cláusula que trata da liberalidade do locador para o não pagamento da multa e desocupação do imóvel em 60 dias.
De boa-fé, tentei explicá-lo que não estava em situação de honrar com o restante do aluguel, uma vez que estou com muitos compromissos assumidos com os imprevistos das doenças e falecimentos na familia e que precisaria voltar para o interior. Solicitei que me exonerasse da multa, sugerindo-o que colocasse novamente o imovel para aluguel e que eu ficaria até o novo contrato, não lhe causando danos. Todas as minhas solicitações e minhas colocações foram recusadas, não sendo me sugerido nenhum acordo, apenas o pagamento da multa.
Gostaria de saber se tenho algum outro recurso que possa me favorecer neste caso, uma vez que quero ser cumpridora, como sempre fui, de meus compromissos não causando danos ao locador, provando que os fatos supervinientes não denotam má-fé e são imprevistos que acontecem na vida de qualquer pessoa, entendendo que deve haver bom senso e boa-fé também do locador.
26 de agosto de 2011 at 19:03
Preciso propor ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar. Gostaria de saber se há possibilidade de encaminhar um modelo para meu email?
28 de agosto de 2011 at 21:43
Dr. Ney, boa noite. É possível uma ação de despejo para uso próprio c/c cobrança de aluguéis em atraso nos juizados especiais? Informo que o objetivo maior é a desocupação do imóvel para a residência de um filho, mas o inquilino encontra-se em débito desde janeiro. Desde logo, agradeço a atenção.
29 de agosto de 2011 at 21:54
TENHO UM IMOVEL COMERCIAL ALUGADO E TERMINA O CONTRATO EM OUTUBRO,MAS ESTA ATRAZADO, O NOVO CONTRATO POSSO COLOCAR MULTA POR ATRAZO DE 10%?
Ricardo do Nascmento
30 de agosto de 2011 at 19:11
Olá! Gostaria de saber o seguinte, sou casado e queria alugar uma casa, mas não consegui porque minha esposa está com restrição no SPC, só que a locação seria no meu nome. Essa impossibilidade pode ser exigida pela imobiliária? Tenho essa dúvida porque li que mesmo o inquilino que tenha restrição tem a possibilidade de alugar um imóvel e no meu caso quem tem restrição é minha esposa, mas o nome do locador que seria usado era o meu.
5 de setembro de 2011 at 13:57
TENHO IMOVEL COMERCIAL ALUGADO FAZ DOIS ANOS E GOSTARIA DE SABER SE QUANDO TERMINAR O CONTRATO POSSO MANDAR DESOCULPAR O IMOVEL,E SE POSSO ALUGAR PARA O MESMO RAMO QUE É UMA LOJA DE ROUPAS, PORQUE ELA ATRAZA O ALUGUEL TODO MÊS.
Dr. Ney, por favor, me responda aqui na página ou via e-mail. Dependo do aluguel para cumprir com minhas outras obrigaçãoes como financiamento de automóvel etc.
Em 2001 adquiri um imóvel que era de propriedade de meu tio (solteiro) onde residia os filhos dele e a mãe das crianças. Em 1999 ele havia adquirido o imóvel do pai dele que o comprara em 1998. Fizemos um contrato de aluguel com prazo indeterminado. Em Janeiro de 2004, a mãe das crianças resolvei ir morar em SP, na casa da mãe dela, e assim procedeu, levando os filhos. Meu tio pediu a rescisão do contrato, e entregou as chaves. Coloquei o imóvel para alugar. Em Maio de 2004 (quatro meses após a mudança) a mulher pediu para voltar, havia se desentendido com a mãe. Meu tio procurou se eu já havia locado a casa, eu disse que não, e firmamos novo contrato de aluguel com prazo indeterminado. Em junho de 2011 ele foi intimado a pagar pensão alimenticia, e me comunicou que não poderia continuar pagando os alugueis. Enviei uma notificação extrajudicial para desocupação do imovel para ele. Ele, por sua vez, enviou uma cópia para a mãe dos filhos dele.
Para minha surpresa, ela entrou com ação de manutenção de posse, alegando que adquiriu o imóvel junto com ele (não apresentou nenhuma prova) e que morava no imóvel há 13 anos. A Juíza ouviu as testemunhas dela, e deu uma liminar. Entrei com Agravo de Instrumento no TJ, mas o desembargador considerou que a juiza estava correta, que houve turbação.
Neste momento ela tem uma liminar de manutenção de posse, eu vou entrar com a ação de despejo contra meu tio que é o locatário no contrato. Eu tenho que inclui-la na ação? Se o juiz der uma liminar de despejo não há conflito com a de manutenção de posse?
Socorro, o que devo fazer?
Desde já, muito obrigada e que Deus te abençoe.
4 de outubro de 2011 at 14:48
Dr. Ney quero parabeniza-lo pelas excelentes respostas dadas aos seus consulentes, especialmente pelo zelo quanto à sua obediencia ao nosso codigo de etica e disciplina. sou de governador valadares-minas- membro da segunda turma do tribunal de etica e disciplina da oab/mg e observei atentamente a sua postura ‘etica que o recomenda como um excelente profissional. um abraco. Carlos Amaral.
Um contrato de locação não residencial vem se renovando há vários anos. Num determinado momento foi proposta uma ação renovatória e posteriormente as partes fizeram um acordo e o locatário desistiu da ação desta ação.
Um novo contrato foi redigido por um período de dois anos, depois renovado por mais 2 anos, totalizando 4 anos. Agora o locador não quer renovar por mais 2 anos. A pergunta é: Ele não quer renovar o contrato por mais 2 anos porque estaria novamente sujeito a uma ação renovatória ao completar o prazo mínimo de 5 anos para que o locatário pudesse propô-la?
O locatário, quando fez o acordo anterior, abrindo mão da ação renovatória naquele período, agora mediante o contrato novo teria este benefício novamente?
Estou alugando um imóvel e com o consentimento do proprietário realizarei algumas reformas (unificar sala e cozinha, abrir uma varanda para o quintal, refazer a bancada da cozinha). Já foi combinado que todo o custo ficara por minha conta.
Minha dúvida é: vencendo o contrato de aluguel (30 meses), não gostaria de ter o risco do proprietário poder reaver o imóvel já que estou tendo uma grande despesa em obras e pretendo desfrutar delas por um bom tempo. O fato de eu ter feito estas benfeitorias pode me dar algum tip ode garantia em continuar com o imóvel (mantendo os pagamentos em dia)?
1 de novembro de 2011 at 0:10
Prezado Dr. Ney Bastos, alugo um imovel com contrato por 30 meses, vencendo o contrato dia 21 de outubro 2011, verbalmente solicitei ao proprietario ficar por mais um mes ou dois ate achar um outro imovel para alugar. Ele aceitou, porem esta pedindo um aumento do aluguel de 30%. Aceitei mas sem assinar nada, qual foi a minha surpresa quando fui na imobiliaria a fazer o pagamento do mes de outubro estao querendo que eu pague com aumento desde o dia primeiro de outubro o seja data anterior ao vencimento do contrato. Minhas perguntas: nao havendo desocupado o imovel no vencimento do contrato, preciso notificar por escrito com 30 dias anticipados para desocupar? No começo do contrato foi me cobrado uma cauçao de tres meses o valor do aluguel, esta obrigado o proprietario a me devolver essa quantia? Muito obrigada pela sua resposta.
2 de novembro de 2011 at 9:41
comprei 1 casa no leilão da caixa economica a vista,e já existindo ocupação da mesma,a moradora já entrou 5 vezes na justiça para conquistar a posse da casa,ela mora desde 2004 e em todas as ações perdeu na justiça,ela não pagou o restante das prestações por casa do divorcio e hoje ela colocou os pais para morarem na casa,e eu por sua vez comprei agora em junho,e desde então,não querem sair da casa,entrei na justiça para reaver minha casa por direito,já tenho escritura e rgi em meu nome,,,vai ser julgado agora…quais são minhas chances de ganhar e qto tempo é o despejo caso eu tenha exito???
14 de novembro de 2011 at 5:50
GARAGEM ALUGADA COM O PROPOSITO DE RENDA SEM ESTAR ESTE IMÓVEL AGREGADO A OUTRO RESIDENCIAL , A LOCAÇÃO É CONSIDERADA COMERCIAL OU RESIDENCIAL ???? AONDE EM QUE ARTIGO POSSO VERIFICAR E TIRAR AS DUVIDAS NA LEI 12.112
Bráulio Vilar
17 de novembro de 2011 at 22:01
Dr. Ney, parabéns e boa noite !
Minha dúvida é quanto a caução para aluguéis comerciais. Segue a lei para aluguéis residenciais? São 3 vezes o valor do aluguel ou 6 a 12 vezes?
Gentileza esclarecer.
23 de novembro de 2011 at 13:55
Prof.Ney Bastos estou buscando alguma jurisprudencia que possa salvar um casal de 76 anos que estão sendo penhorados por terem prestados fiança há 15 anos, na época não houve renovação de contratos ela se deu tacitamente existe algum entendimento pelo contrato ser antigo de invalida-lo uma vez que a lei nova não resgarda mais o unico bem de família.os fiadores nunca foram notificados em nada e o inquilino pagou os alugueis por mais de 15 ans sem dever p´rém no ultimo ano de locação não pagaram e os fiadores só foram notificados quando já havia 1 ano de divida depois disso tiraram o locatário
e a dívida de 12 meses de aluguel hoje corresponde a R$70.000(setenta mil reais)
não sou advogada mais estou procurando ajudá–los porque estão doente são aposentados e nãotem outra fonte de renda que complete para sua subsexistencia para parcelarem a dívida.
EDSON LEAL DA SILVA
16 de dezembro de 2011 at 17:36
Numa locação onde o Locatário ofertou uma fiança de seguro, em caso de inadimplencia, o seguro cobrirá o débito, certo? e a situação do Locatário no seguimento do Contrato? ele poderá continuar pagando os alugueres à vencer ao Locador, ou seu contrato será rescindido? A Seguradora cobrará dele, ou ela pode entrar com uma ação de despejo?
18 de dezembro de 2011 at 3:35
Quero fazer um contrato de aluguel que garanta a desocupação do mesmo por falta de pagamento. Qual lei devo usar?
9 de janeiro de 2012 at 16:54
oi meu nome é nilda ,tudo bem?
será que vc poderia me ajudar? moro em uma casa a 1 ano e 6 meses,só que os donos são um casal de idosos,e eles se aproveitam disso.gostaria de saber qual o paragrafo da lei que afirma que o inquilino tem 30 dias para sair do imóvel,se for realmente isso,pois o casal afirma que não temos direito algum de ficar nenhum dia aqui,por isso preciso provar pra eles perante a lei que tenho(se for o caso).desde já agradeço,e peço sua ajuda urgentemente,pois preciso sair daqui ate o dia 17 de janeiro de 2012,pq se tivermos que pagar algum valor com essa data fará 15 dias.
José Carlos Hostins
Olá, sou locatário de um imóvel comercial, a exatos seis anos, realizei a construção do ponto comercial e o fiz, eis que no local existia um terreno vazio, ocorre que o proprietário do terreno, cada ano que passa, aumenta absurdamente o valor do aluguel, este ano não falou em aumento de aluguel, somente que irá querer o imóvel.
o primeiro contrato teve duração de 2 anos, e os outros 4 anos com duração de 1 ano, somando todos no final de 2012, data em que quer o proprietário o imóvel, totaliza 6 anos.
sendo assim pergunto: tenho algum direito sobre a edificação que realizei sobre o terreno, deverá o locador pagar alguma indenização sob o ponto comercial que criei no local?? também tenho direito de permanecer no imóvel, já que é dele que tiro meu sustento??
4 de março de 2012 at 17:42
Excelente os esclarecimentos. Estou pesquisando sobre as principais alterações trazidas pela Lei 11112/09.
Manoel Garcia da Costa
24 de março de 2012 at 15:25
Quero receber post comment
Mari da Matta
23 de junho de 2012 at 18:21
Tenho uma dúvida quanto o prazo legal para um locatário desoculpar o imovel após ser vendido.
O novo proprietario usará da faculdade do art. 8º ou 57 da Lei do inquilinato. (30 dias ou noventa dias).
O contrato de locação se encontra por prazo indeterminado.
10 de julho de 2012 at 17:40
Boa noite Dr. Eu moro numa casa alugada. Essa casa estava na justiça. O meu inquilinato perdeu a casa e me avisou que eu teria que desocupar a casa em 45 dias. Eu não gostaria de deixar o imóvel, pois já moro aqui a mais de 5 anos. Não fiz contrato. Tenho realmente que deixar esse imóvel? Desde já agradeço a resposta.
Prezado Doutor Ney Bastos, primeiramente, queria parabenizá-lo pela brilhante explanação sobre o tema.
Gostaria de saber se é possível o Dr. me enviar pelo meu e-mail um modelo de ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança e pedido de liminar com base no inciso IX do parágrafo 1º do art. 59 da lei 12.112/2009.
Os despejos estão ocorrendo com a brevidade desejada ?
24 de agosto de 2012 at 20:12
Moro no mesmo imóvel ha 7 anos e 3 meses.
A proprietária pediu o imóvel e me deu até o dia 31/12 para sair.
Quais são os meus direitos e obrigações?
Ela não me fez oferta.
Rolf Eriks Vegners
28 de março de 2013 at 11:47
Sr. Advogado, pergunta ou dúvidas, não é meu caso.
e, sim com toda sinceridade comentar, que sou corretor de imóveis desde o ano de 1971.
E, desde os anos em que procuramos pesquisando na internet, informações sobre questões imobiliárias, que acredito já em uns 15 anos, até o presente momento não encontrei uma pessoa como o Sr., explicações com clareza, firme nas explicações, explana bem e faz entender. Acredito que o Sr. já tenha livros editados. MEUS SINCEROS AGRADECIMENTOS (pois já lí quase todos seus comentários (respostas). E, pergunto se é permitido imprimir todo comentário e respostas, se for vou encadernar.
Meus Parabéns, sou teu aluno.
17 de junho de 2013 at 17:38
Tenho um contrato de locação e a imbiliária quer me cobrar 20% de multa, sendo 10% de multa e mais 10% de honorários advocatícios por 7 dias de atraso. Obtive informação de que eles não podem cobrar por honorários advocatícios já que não há processo judcicial e que os honorários só podem ser determinados pelo juíz. Gostaria de saber o que realmente pode ser cobrado? Preciso de uma informação mais clara. Acabei lendo também na internet e fiquei com mais dúvida ainda. Aguardo uma reposta. Desde já agradeço.
17 de março de 2014 at 16:05
Caro SR. Dr. Ney Bastos,
A Lei nº 12.112, de 2009, promoveu algumas alterações na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991). Alguns artigos tiveram sua redação modificada, e outros foram retirados do texto da referida lei.
Imagine a seguinte situação: um cliente o procura com um questionamento sobre um artigo da Lei 8.245/91, que foi revogado pela Lei 12.112/09.
5 de julho de 2014 at 21:45
Sendo PROPRIETARIO, de uma Loja
em um CENTRO COMERCIAL, FIRMEI UM CONTRATO de LOCAÇÃO, na condição de ( LOCADOR ) COM VIGENCIA CONTRATUAL previsto para 30 (TRINTA) meses, iniciando, em 08 de maio de 2014 e findar-se em 08 de novembro de 2016.
Na cláusula referente a GARANTIA, foi fixado um valor correspondente a dois meses de Aluguel, o que seria compensado, pelo não pagamento de 02 ( dois ) anteriores ao fim da VIGÊNCIA CONTRATUAL, isentando, consequentemente, a devolução ao Locatário , da CAUÇÃO recebida pelo LOCADOR.
Face ao que foi exposto, gostaria de esclarecer que não houve pagamentos nos dois primeiros meses, distorcendo frontalmente ao que foi pactuado em Contrato.
Gostaria de saber, se caberia uma AÇÃO DE DESPEJO , vez que os dois primeiros Aluguéis, inclusive taxa de CONDOMÍNIO , não foram honrados, o que é mais estranho no início do período, Contratual.
Desta forma , gostaria de saber quais as penalidades, em termos de multas, aliadas, a AÇÃO de DESPEJO ,seriam aplicadas, pelo não cumprimento ao Contrato firmado bilateralmente.
5 de julho de 2014 at 21:58
Aguardo resposta ao assunto , o qual desconheço o procedimento formal a ser adotado.
meu imail é sampaioflash@ig.com.br tel 071 91360419
22 de setembro de 2014 at 6:50
Contrato de locação de 30 meses, em curso, garantido por fiador. Este pede sua desoneração, mas o locatário não apresenta substituto. Nesse caso pode o locador entrar com ação de despejo?

References: artigo 924
 artigo 4
 artigo 12
 artigo 59
 artigo 62
 artigo 62
 artigo 23
 artigo 64
 artigo 9
 artigo 68
 artigo 71
 artigo 38
 artigo 40
 artigo 39
 artigo 40
 artigo 40
 artigo 4
 artigo 26
 artigo 40
 artigo 61
 artigo 46
 artigo 46
 artigo 61
 artigo 64
 artigo 64
 artigo 413
 artigo 59