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Verzicht auf ordentliche Kündigung für 4 jahre Mietrecht Forum 123recht.de
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Verzicht auf ordentliche Kündigung für 4 jahre
3.1.2009 Thema abonnieren Zum Thema: Kündigung recht Mietbeginn
Frage vom 3.1.2009 | 23:54
der Mietvertrag wird am 14.01.2008 abgeschlossen und das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2008. Im Mietvertrag steht die Formularklausel, daß beide Parteien ab Vertragsabschluss auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die zeit von 4 Jahren verzichten.
Hier wurde aber ++ab Vertragsabschluss++ durchgestrichen und per Hand ++ab Mietbeginn++ dazugeschrieben.
Nun habe ich gelesen, daß man in so einem Fall, wenn man den Mietvertrag abschliest, nur bis zum 31.12.20011 beidseitig die ordentliche Kündigung ausschliessen kann, da dieses Recht ja bereits ab dem Datum des Vertragsabschlusses dem Mieter zusteht und somit im gegebenen Fall die tatsächliche Ausschlusszeit 4 jahre (14.01.2008 - 31.12.2011) +2 Monate (Februar+März 2012) beträgt.
Kündigung recht Mietbeginn
Antwort vom 4.1.2009 | 00:12
++Dazu stellt der BGH in seinem Urteil vom 29.6.2005 (VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519) klar, dass die Vierjahresfrist nicht etwa mit Mietbeginn, sondern mit dem - meist vorher liegenden - Abschluss der Vereinbarung zu laufen beginnt++
Antwort vom 4.1.2009 | 00:46
Sollten Sie einen Staffelmietvertrag haben, so gilt §557a Abs. III BGB direkt. In diesem Fall können Sie ab 15.1.2012 ordentlich kündigen. Eine Einschränkung über diesen Zeitraum hinaus ist unwirksam.
Sollten Sie einen normalen Zeitmietvertrag haben, ist die Sache nicht ganz eindeutig.
Zwar stellt der BGH in VIII ZR 27/ 04 auf den Maßstab des §557a Abs. III BGB ab. Dies spricht für eine entsprechende Anwendung.
Allerdings erfolgt die Korrektur hier über § 9 Abs. 1 AGBG (altes Recht - jetzt: §307 BGB). Grund ist die unangemessene Benachteiligung des Mieters dadurch, dass seine wirtschaftliche und tatsächliche Bewegungsfreiheit unangemessen eingeschränkt wird. Eine Einschränkung der Bewegungsfreiheit kann aber nur dann bestehen, wenn der Mieter an einen Ort gebunden wird und zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Dies ist aber erst ab Beginn des Mietverhältnisses tatsächlich der Fall. Somit spricht auch einiges für vier Jahre ab Beginn des Mietverhältnisses.
Ich würde in diesem Fall die Chancen ca. 60-40 zugunsten des Mieters sehen. Allerdings dürfte ein Prozess bei diesen Wahrscheinlichkeiten und einem nicht ganz geringen Streitwert unwirtschaftlich sein.
Sinnvoller ist wohl, für die verbleibende Zeit einen Untermieter zu nehmen. Hiergegen dürfte dem Vermieter in der Regel (wegen des berechtigten Interesses des Mieters) kein Widerspruch möglich sein.
Antwort vom 4.1.2009 | 00:55
Es handelt sich um einen unbefristeteten Vertrag mit Verzicht auf ordentliche Kündigung für 4 Jahre.
Der Vertragsabschluss erfolgte 2,5 Monate vor Mietbeginn. Die Frage eben, ob der erstmögliche Kündigungszeitpunkt 4 Jahre nach Mietbeginn so zulässig ist oder ob die 2,5 Monate ab Vertragsabschluss zuviel wären.
Bzw. da Vertragsabschlus durchgestrichen wurde und handschriftlich durch +Mietbeginn+ ersetzt wurde, könnte man es auch so sehen, daß für 2,5 Monate die Kündigung möglich gewesen wäre und dann für 4 Jahre nicht ???
Antwort vom 4.1.2009 | 01:19
Wenn der Text lautet
die Parteien verzichten ab Mietbeginn für die zeit von 4 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung
ist eine solche Auslegung zumindest denkbar. Sie erscheint mir jedoch unwahrscheinlich. Bei der Auslegung von Verträgen ist nicht allein der Wortsinn maßgeblich, sondern es ist die wahre Absicht der Beteiligten zu ermitteln.
Hier wollte Ihr Vermieter offensichtlich die Kosten eines Leerstandes sowie die Begleitkosten von Wohungswechseln (Renovierung etc.) vermeiden. Dann wäre es aber unsinnig in den ersten 2.5 Monaten eine Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zuzulassen, da der Vermieter dann trotz der Klausel all jene Probleme hätte, die ein Kündigungsausschluss ja gerade vermeiden sollte (Mieter zieht ein und sofort wieder aus).
Allenfalls für den Fall dass für die ersten 2.5 Monaten eine fristlose Kündigung möglich wäre, wäre m.E. eine solche Auslegung sinnvoll.
Ansonsten bleibt es beim oben gesagten: ca. 60% für eine Berechnung ab Vertragsschluss, 40% für eine Berechnung ab Mietbeginn.
MfG, E_A
Antwort vom 4.1.2009 | 01:29
bei einer berechnung ab Vertragsabschluss wäre die Klausel ungültig, oder ??
Antwort vom 4.1.2009 | 13:56
Wenn Sie einen Staffelmietvertrag haben (also einen normalen Mietvertrag mit regelmäßigen, im Vertrag festgelegten Erhöhungen) - siehe hier:
http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/mietertipps/muster/staffelmietvertrag/index.jsp
- wird die Dauer lediglich auf vier Jahre ab Vertragsschluss begrenzt. Im übrigen bleibt die Klausel wirksam.
Haben Sie einen normalen Mietvertrag (ohne regelmäßige Erhöhungen) ist die Klausel mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit insgesamt unwirksam.
-- Editiert von Ebenezer am 04.01.2009 13:52
Antwort vom 4.1.2009 | 14:17
Antwort vom 4.1.2009 | 14:41
Ist somit eine Individ.-Vereinb. Sollte gültig sein.
Völliger Quark. Ob es sich um AGB handelt oder nicht richtet sich nicht danach in welcher Form sie abgefasst werden, sondern danach ob sie im Verhandlungswege entstanden sind.
Werden die Bedingungen erst verhandelt und dann per Computer in einen Vertrag gegossen sind es trotzdem Individualvereinbarungen.
Umgekehrt sind es selbst dann AGB, wenn der Vermieter das Ding komplett handschriftlich verfasst. Es genügt, dass sie als fertiges Werk dem anderen nur noch zum abzeichnen vorgelegt werden.
-- Editiert von Ebenezer am 04.01.2009 14:32
Antwort vom 4.1.2009 | 15:26
Antwort vom 19.1.2009 | 18:47
Also ganz klar: nicht alles, was in Mietverträgen steht ist später auch gültig. Wer wollte denn den 4-jährigen Verzicht und warum? Würde mich schon interessieren!
Antwort vom 19.1.2009 | 20:18
Die Individualvereinbarung wurde bei Bertragsabschluss vom Vermieter fertig vorgelegt, ausgedruckt, also per PC erstellt. Der Mieter hat Kinder und möchte auch die nächsten 4 jahre nicht umziehen, auch darüber hinaus nicht.
Es geht nur darum, daß mir aufgefallen ist, daß eben das wurde aber ++ab Vertragsabschluss++ durchgestrichen und per Hand ++ab Mietbeginn++ dazugeschrieben wurde.
D.h. doch, man hätte den Vertrag (abgeschlossen 14.01.2008, Mietbeginn 01.04.2008) entweder in der Zeit vom 15.01. bis 31.03. ordentlich kündigen können, oder eben wenn Mietbeginn = Vertragsabschluss ist, wäre der Passus evtl. ungütlig, da dies ja bis zum 31.03.2012 dann länger wäre als 48 Monate.
Es geht um die rein rechtliche Bewertung !!!
Verzicht auf ordentliche Kündigung Mietvertrag
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References: BGH 
 §557
 BGH 
 §557
 § 9
 §307