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Timestamp: 2017-06-27 17:12:02+00:00

Document:
- Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs BGH: Pressemitteilung Nr. 7/2009 vom
14.01.2009 und Urteil
VIII ZR 71/08 Wirksamkeit
einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der
Mietwohnung Der unter anderem für das
Wohnraummietecht
zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden,
dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte
Endrenovierungsklausel nicht deshalb unwirksam ist, weil der
Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Der Beklagte war Mieter einer Wohnung
In dem Formularmietvertrag vom 12. Februar 2000 ist unter
§ 16 in Nr. 1
geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der
laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend
regelmäßig auszuführen seien, und zwar während der Mietzeit mindestens
in bestimmten Zeitabständen. § 16 Nr. 2 des Formularmietvertrages sieht
vor, dass der Mieter die Mieträume in einem Nr. 1
Zustand zurückzugeben habe. In einem von den Mietvertragsparteien
unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll vom 6. März 2000 heißt es
unter Nr. 6: "Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die
renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die
Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben." Der Kläger begehrt unter anderem
Schadensersatz für
Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses in Höhe von
1.232,61 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das
Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Klägers
zurückgewiesen. Die Revision des Klägers hatte Erfolg.
zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Verfahrens
an das Berufungsgericht. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt,
Anspruch des Klägers zwar nicht aus der Klausel Nr. 1 in § 16 des
Mietvertrages hergeleitet werden kann, weil sie einen starren
Fristenplan enthält und deswegen unwirksam ist. Auch Klausel Nr. 2
bietet keine Grundlage, weil sie eine starre, vom Abnutzungszustand
losgelöste Endrenovierungsklausel beinhaltet, die ebenfalls unwirksam
ist. Eine Renovierungspflicht folgt jedoch aus der
Endrenovierungsvereinbarung in Nr. 6 des
Wohnungsübergabeprotokolls,
sofern es sich dabei, wie vom Berufungsgericht angenommen, um eine
Individualvereinbarung handelt. Die Unwirksamkeit einer solchen, für
gesehen unbedenklichen Abrede kann nicht aus dem Zusammentreffen mit
einer nach § 307 BGB unwirksamen Formularklausel – hier den
Klauseln in
§ 16 des Mietvertrags - und einem dadurch eintretenden
Summierungseffekt abgeleitet werden. Soweit aus dem Zusammentreffen
einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine
unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führt das nur zur
Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung
unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Ebenso
wenig kann eine Nichtigkeit der Individualvereinbarung gemäß
§ 139 BGB,
wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft
als nichtig anzusehen ist, angenommen werden, wenn die
Individualvereinbarung wie im hier zu entscheidenden Fall nachträglich
getroffen wurde und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des
Rechtsgeschäfts fehlt. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe haben
die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere
Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten
zu verändern. Das Berufungsgericht wird nunmehr zu
klären haben,
ob es sich – wie vom Beklagten behauptet – bei dem
Wohnungsübergabeprotokoll und der darin enthaltenen
Endrenovierungsabrede um ein vom Kläger zur Mehrfachverwendung
bestimmtes Formular handelt, das als Allgemeine Geschäftsbedingung der
Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt. Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR
71/08 __________________________________________________________________________ BUNDESGERICHTSHOF
NAMEN DES VOLKES URTEIL:
VIII ZR 71/08 Verkündet am: 14. Januar 2009 BGB
§ 139, § 306, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Treffen
starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der
laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter
mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der
Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die
Individualvereinbarung weder der Inhalts-kontrolle nach §
Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit
der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006
– VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116). BGH,
Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 - LG Hannover AG
Verhandlung vom 14. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball,
den Richter Wiechers, die Richterinnen Dr. Milger
und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für
Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers
wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hannover
vom 25. Januar 2008 aufgehoben. Die
des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von
Rechts wegen Tatbestand: Der
Beklagte hatte von März 2000 bis Mai 2006 vom Kläger eine
Zweizimmerwohnung in H. gemietet. Zu den Schönheitsreparaturen
enthält § 16
des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages vom 12. Februar 2000
folgende Bestimmung: "1. Schönheitsreparaturen,
nämlich das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken,
das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das
Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche
anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an
Einbaumöbeln, hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht
dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig
auszuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen:
In Wohnküchen spätestens
alle 2 Jahre; in Koch- und Essküchen oder
Kochnischen spätestens alle 3 Jahre; in Bädern
und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre; in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre; in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre; in sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkammern spätestens
alle 7 Jahre. Die
Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre
fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des
Mietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon vorher
auszuführen [im Folgenden: Klausel 1]. 2. Bei
Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig
von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen
Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 entspricht. Der
Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der
Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung eine
Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kosten der
Instand-setzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist
Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen [im Folgenden:
Klausel 2]." In § 30 Abs. 1 bestimmt
Formularmietvertrag außerdem, dass durch etwaige Ungültigkeit einer
oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die Gültigkeit der übrigen
Bestimmungen nicht berührt werde. Anlässlich
Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien am 6. März 2000 ein
maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, das unter Ziff. 6
folgende Regelung enthält: "Herr U. [= Beklagter] übernimmt vom Vormieter M. die
Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet
Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."
Der Kläger hat vom Beklagten, der mit Schreiben
vom 24. Mai 2006 eine Durchführung von Schönheits-reparaturen
abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten für die nach seiner Behauptung
erforderlichen Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.232,61 €
sowie für die Beseitigung von Parkettschäden in Hö-he von
beansprucht und hiergegen die vom Beklagten geleistete Mietsicherheit
von 758,32 € verrechnet. Der Beklagte hat widerklagend die Rückzahlung
der Mietsicherheit in voller Höhe verlangt. Das
Amtsgericht hat die Klage lediglich hinsichtlich der Parkettschäden mit
einem Betrag von 350 € als begründet angesehen und den Kläger unter
Verrechnung dieses Anspruchs mit der Mietsicherheit auf die Widerklage
zur Zahlung von 408,32 € nebst Zinsen verurteilt sowie die
weitergehende Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung
des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er nur noch seinen
Schadensersatzanspruch wegen der unterbliebenen
Wohnungsrenovierung weiterverfolgt, soweit dieser nicht durch
Verrechnung mit dem restlichen Anspruch des Beklagten auf Rückzahlung
der Mietsicherheit erloschen ist, und sich gegen seine auf die
Widerklage hin erfolgte Verurteilung wendet. Entscheidungsgründe: Die
Revision hat Erfolg. I. Das
Berufungsgericht hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt: Die
in den Klauseln 1 und 2 des Formularmietvertrages getroffenen
Regelungen zu den Schönheitsreparaturen seien wegen ihres
Summierungseffekts unwirksam. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten
ergebe sich daraus, dass zu den auf den Mieter abgewälzten laufenden
Instandhaltungspflichten mit der Endrenovierungsklausel
Pflicht treten soll, den nachvertraglichen Renovierungsaufwand zu
tragen. Insoweit könne sich der Kläger wegen des Transparenzgebots auch
nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, dass die Klausel 1 unwirksam
sei. Durch die im Wohnungsübergabeprotokoll getroffene Regelung seien
die genannten beiden Klauseln weder im Sinne einer
konkretisierenden Vereinbarung ersetzt noch nach § 141 BGB bestätigt
worden, weil der Beklagte, der bis Anfang 2006 keine Kenntnis von der
Unwirksamkeit der beiden Klauseln gehabt habe, dem
Wohnungsübergabeprotokoll eine solche Bedeutung ersichtlich nicht
beigemessen habe. Ersetzt worden sei durch die Individualvereinbarung
des Wohnungsübergabeprotokolls lediglich die Klausel 2. Dagegen
habe die Klausel 1 – wenn auch unwirksam, weil sie den Mieter aufgrund
ihrer starren Fristenregelung unangemessen benachteilige – neben der
Individualvereinbarung fortbestanden. Die im
Wohnungsübergabeprotokoll geregelte Endrenovierungspflicht werde als
Individualvereinbarung zwar nicht von § 307 BGB erfasst und sei als
solche rechtlich nicht zu beanstanden. Ebenso
wenig sei sie
dergestalt von der Klausel 1 abhängig, dass deren Unwirksamkeit
zwangsläufig die Unwirksamkeit der im Übergabeprotokoll geregelten
Endrenovierungspflicht zur Folge habe. Jedoch ließen sich
inhaltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang
stehende Regelungen – die Bestimmungen zur Vornahme der laufenden
Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung
Berücksichtigung der salvatorischen Klausel des Mietvertrages wegen
ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in einen zulässigen und einen
unzulässigen Teil aufteilen. Dadurch ergebe sich jedenfalls aus der
Sicht des Mieters ein Summierungseffekt. Dieser benachteilige den
Mieter wegen der unbedingten Verpflichtung zur Renovierung auch ohne
bestehenden Renovierungsbedarf unangemessen und führe zu einer
Unwirksamkeit der zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen getroffenen
Regelungen insgesamt. II. Diese
Beurteilung hält
einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Mit der vom
Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers
gegen den Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280
Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht
verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist die
dem Beklagten im Protokoll der Wohnungsüber-gabe auferlegte
Endrenovierungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden, wenn dies – wie
für das Revisions-verfahren zu unterstellen ist – auf einer
individuellen Vereinbarung der Parteien beruht. 1.
Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der
Anspruch nicht auf die in Klausel 2 vorgesehene
Endrenovierungspflicht des Mieters gestützt werden kann. Diese Klausel,
die zudem nach der von der Revision nicht beanstandeten Sichtweise des
Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6 des Übergabeprotokolls
getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist nach der
Rechtsprechung des Senats als starre, vom Abnutzungszustand
unwirksam (BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06,
NJW 2007, 3776, Tz. 13 m.w.N.). Dasselbe gilt für die in Klausel 1
durch einen starren Fristenplan gekennzeichnete Überwälzung der Pflicht
zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter
(Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 106/05, NJW
2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N.). Auch diese rechtliche
Bewertung greift die Revision nicht an. 2.
Zu Recht rügt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht auch die
Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls, die für sich allein schon
den aus der verweigerten Endrenovierung abgeleiteten
Schadensersatzanspruch tragen würde, als unwirksam angesehen hat.
Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend angenommen,
dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Abrede
nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht
dergestalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die
dieser Klausel zwangsläufig auf die Endrenovierungsabrede des
Übergabeprotokolls durchschlägt. Jedenfalls als Gegenstand
einer isolierten Individualvereinbarung bestehen gegen die Wirksamkeit einer
solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken,
wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen
Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil vom 5.
April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20). b)
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt eine Unwirksamkeit
der getroffenen Endrenovier-ungsabrede
auch nicht daraus, dass der Mieter durch ihr Zusammentreffen mit der
Klausel 1 und einen dadurch eintretenden Summierungseffekt
unangemessen belastet werde. Dieser Summierungseffekt ist ein
besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer von § 307 BGB
erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners durch eine
Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird
deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die
Individualvereinbarung, die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine
Geschäftsbedingungen aufgestellten Regeln nicht unterliegt,
grundsätzlich wirksam bleibt (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR
163/05, aaO; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069). Der Senat hat
für denkbar gehalten, dass in einem derartigen Fall die
Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches
Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit
eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (Senatsurteil vom 5. April
2006 – VIII ZR 163/05, aaO, Tz. 20). Dem hat aber eine
Sachverhaltsgestaltung zugrunde gelegen, bei der die Formularbedingung
und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Hier
ist die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form
nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag
eingefügt worden, dessen beide Formularklauseln über eine laufende und
eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam
geworden waren, ohne dass dies nach § 306 Abs. 1 BGB den
des Mietvertrages im Übrigen berührt hat. Durch die im Protokoll der
Wohnungsübergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien
dem bestehenden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede
hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu
verändern. III. Mit der gegebenen
Begründung kann
das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§
562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das
Berufungsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – sich
bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten auseinander
gesetzt hat, bei dem Wohnungsübergabeprotokoll handele es sich um einen
Protokollvordruck, der vom Kläger nach Art Allgemeiner
Geschäftsbedingungen immer wieder verwendet werde. Außerdem hat das
Berufungsge-richt zur Höhe des behaupteten Schadens bislang
Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Ball Wiechers Dr. Milger Dr.
Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen:
Hannover, Entscheidung vom 25.01.2008 - 4 S
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References: § 16
 § 16
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 § 307

§ 16
 § 307

§ 139
 § 307

§ 139
 § 306
 § 307
 § 139
 § 16
 § 30
 § 141
 § 307
 § 280
 § 281
 § 307
 § 307
 § 139
 § 307
 § 306