Source: http://www.wozwaardeinfo.nl/objectkenmerken/
Timestamp: 2017-07-26 22:46:51+00:00

Document:
Object- en omgevingskenmerken - Bezwaar WOZ |Woz Waarde Info
Deze kenmerken zijn te onderscheiden in zogeheten “objectkenmerken” en “omgevingskenmerken”. Bij de waardebepaling van WOZ-objecten heeft de Waarderingskamer aangegeven dat sommige objectkenmerken verplicht opgenomen moeten worden in de WOZ-administratie. Deze kenmerken dienen ook terug te komen op het taxatieverslag als onderdeel bij de WOZ beschikking ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde. De belangrijkste kenmerken hierbij zijn:
aanwezigheid bijgebouwen (objectafbakening);
De kans is klein dat de gemeente bij de bepaling van de verplichte kenmerken een onjuiste inschatting van de specifieke waarden heeft gemaakt. Is dit toch het geval kunt u hier bezwaar tegen aantekenen.
Er zijn veel meer kenmerken die mee kunnen wegen bij de waardebepaling van een WOZ object. In de specifieke waarderingsinstructie: de richtlijnen om tot een WOZ-waarde te komen, worden die aanvullende kenmerken verzameld die van belang zijn voor een correcte waardebepaling. Welke gegevens daarvoor in aanvulling op de genoemde kenmerken van belang zijn is afhankelijk van het type woning en de lokale markt.
Dit houdt in dan niet van alle woningen precies dezelfde kenmerken verzameld zullen worden. Uit de door de gemeente uitgevoerde marktanalyse kan blijken dat van een bepaald type woning andere kenmerken verzameld moeten worden, bijvoorbeeld bijzondere objectkenmerken zoals de indicatie of al dan niet een renovatie heeft plaatsgevonden bij eigen-woningen van een wat ouder bouwjaar, of bijzondere omgevingskenmerken zoals in bepaalde gebieden de indicatie over de aanwezigheid van bodemverontreiniging of geluidsoverlast.
Kenmerken meenemen in WOZ bezwaarschrift
Juist bij deze overige kenmerken kan het voorkomend dat ze niet, of op een onjuiste manier zijn meegenomen in de waardebepaling en dus als uitgangspunt kunnen dienen voor een bezwaarschrift argument. Van alle onderstaande objectkenmerken is met zekerheid vastgesteld dat ze tot een verlaging hebben geleid van de WOZ-waarde (bron: EigenHuis).
Het uitgangspunt om als kwalitatief bezwaarschrift argument te kunnen dienen is dat het objectkenmerk exclusief is voor het WOZ-object. Als door de gemeente aangeleverde referentiepanden, net zoals het WOZ-object zelf, te maken hebben met geluidsoverlast, is dit objectkenmerk NIET exclusief voor het WOZ object en kan dus niet worden gebruikt als argument in een bezwaarschrift.
Overzicht objectkenmerken
Betonrot heeft een duidelijke waardeverlagende werking. Er zijn diverse uitspraken waaruit dat blijkt. (Bron: Uitspraak gerechtshof Amsterdam, nr. 02/01559, nr. 01/00196, nr. 99/00654, uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 98/00990, uitspraak gerechtshof Den Haag, nr. 98/02740).
Bodemverontreiniging heeft een negatieve invloed op de waarde van een woning. De rechter heeft dit in diverse uitspraken benadrukt (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 26344, nr. 28469, uitspraak rechtbank Arnhem, nr. AWB 06/333).
Bodemverontreiniging bekend bij en na waardebepaling
Als er op uw perceel bodemverontreiniging is en dit al bekend was op de waardepeildatum, moet de gemeente hier rekening mee houden bij de waardebepaling (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 34524). Ook wanneer de bodemverontreiniging pas na de waardepeildatum ontdekt wordt, moet hiermee rekening worden gehouden (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 37948). Is voordat u de woning kocht, aangegeven dat de bodemvervuiling was gesaneerd en blijkt later dat deze sanering onvoldoende is geweest? Ook dan heeft dit een negatieve invloed op de waarde van de woning (Bron: Uitspraak Hof Den Haag, nr. 07/00446).
Als er geen rekening is gehouden met grondwaterverontreiniging op de waardepeildatum, dan moet de waarde worden aangepast (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 0224/93 E V).
Niet saneren, wel waardedrukkende werking
Als na de waardepeildatum blijkt dat de grond niet gesaneerd hoeft te worden, dan heeft de bodemverontreiniging geen invloed op de waarde. Toch vindt het Hof dat er een waardedrukkende werking van de vervuiling uitgaat (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 98/03244 E VII).
Negatief imago n.a.v. saneringskosten
Door de berichten over bodemverontreiniging kan een buurt een negatief imago krijgen. Hierdoor daalt de waarde van de woningen in de omgeving. Ook als uw perceel niet is verontreinigd, maar die in de omgeving wel, kan het imago van uw huis zijn aangetast. Uit uitspraken in het verleden blijkt dat zolang niet duidelijk is wie aansprakelijk wordt gesteld voor de vervuiling, er geen rekening wordt gehouden met een waardedrukkende werking door vervuiling. Maar de onzekerheid over wie aansprakelijk is, kan wel waardedrukkend werken (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 98/04543, nr. 01/02878).
Als er bij uw woning een ondergrondse olietank is, moet de gemeente hier rekening mee houden. U kunt aansprakelijk zijn voor eventuele bodemverontreiniging als er olie uit de tank is gelekt. Zelfs als uw huis op erfpachtgrond staat, bent u als eigenaar verantwoordelijk voor de olietank. Als na de waardepeildatum maar voor de ingang van het tijdvak bodemverontreiniging wordt ontdekt die te wijten is aan de olietank, moet dit worden meegenomen in de waardebepaling (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 98/04139).
Overlast en rompslomp n.a.v. saneringskosten
Saneren van grond betekent overlast en rompslomp, bijvoorbeeld als u tijdelijk moet verhuizen. De WOZ-waarde van de woning wordt ook beïnvloed door saneringskosten die mogelijk aan u worden vergoed. Naarmate het risico stijgt dat u de kosten niet zult kunnen verhalen, zal de WOZ-waarde van uw woning verder afnemen en mogelijk zelfs tot nihil dalen (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 1106/1994 B, E IV, nr., 06/00399, nr., 02/00250, uitspraak Hof Arnhem, nr. 02/02165, uitspraak gerechtshof Leeuwarden, nr. 12/07).
Waarde-invloed van bodemverontreiniging
Het is erg moeilijk om precies aan te geven wat de waarde-invloed van bodemverontreiniging precies is. Als er vergelijkbare woningen in uw buurt met het soortgelijke probleem rond de peildatum zijn verkocht, dan is het uiteraard eenvoudig. De waarde van de woning met verontreiniging is dan bekend (Bron: Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, nr. 1131/01).
De gemeente had bij de WOZ-waardebepaling geen rekening gehouden met wateroverlast in de kruipruimte. Het Gerechtshof kende een waardedrukkende invloed van € 20.000,- toe aan de wateroverlast (Bron: Uitspraak Hof Amsterdam 28-7-2011, nr. 10/00887).
Vroeger verwerkte men vaak asbest in woningen. Omdat het verwijderen van asbest veel geld kost, drukt de aanwezigheid van asbest de waarde van de woning. Zelfs als het vermoeden bestaat dat er asbesthoudend materiaal in de woning is verwerkt en er geen noodzaak bestaat dit te verwijderen, kan deze omstandigheid de waarde flink beïnvloeden (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 31328, 10/02708).
Waardedrukkende aanwezigheid van asbest
Asbest werkt niet waardeverminderend als op de peildatum voldoende gegadigden voor het huis zijn en asbest voor hen geen waardedrukkend effect had. De aanwezigheid van asbest kan wel een waardedalende werking toegekend krijgen (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 36314).
Waarde verminderen met verwijderkosten asbest
Als het op zich niet verplicht is om de asbest te verwijderen, moet de waarde worden verminderd met het bedrag dat de koper voor de verwijdering zou hebben gereserveerd (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 01/4239). Uit een uitspraak van de Hoge Raad kan echter worden geconcludeerd dat de waardevermindering niet per se gelijk is aan de kosten van verwijdering (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 37835).
Aanpassingen in een huis in verband met een handicap kunnen de waarde verhogen of verlagen. Het onderscheid is meestal als volgt. Zaken die alleen voor een gehandicapte van belang zijn (een traplift, een invalidentoilet) verhogen de waarde niet. Andere aanpassingen die ook voor niet-gehandicapten van belang kunnen zijn, kunnen de waarde wel verhogen. Denk aan het vergroten van de entree, de hal of de woonkamer, het verbreden van de gang, het weghalen van drempels.
Servicekosten voor bouw en inrichting
Servicekosten die samenhangen met de bouw en inrichting van de flat kunnen een waardedrukkend effect hebben op de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak gerechtshof Amsterdam, nr. 09/002197).
Het feit dat een woning een seniorenwoning is, heeft een waardedrukkend effect (Bron: Uitspraak rechtbank Dordrecht, nr. 05/1358).
Overige omstandigheden van de woning zelf
Er zijn nog meer ‘feitelijke omstandigheden’ waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. Hierbij valt te denken aan een relatief slechte staat van onderhoud, bouwkundige gebreken, onpraktische indeling, sterk gedateerde keuken of badkamer of een grote boom vlak voor het raam. Op grond hiervan is in het verleden een verlaging van de WOZwaarde toegekend (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 34529, uitspraak rechtbank Amsterdam, nr. 06/4252, uitspraak Hof Arnhem, nr. 01/03177).
Gebreken een woning die niet voor rekening komen van de eigenaar tellen toch mee in de waardebepaling. Denk bij een nieuwbouw- woning aan SWK-, GIW- en Woningborg-garantie. Dit is garantie op diverse onderdelen van de nieuwbouwwoning. Het gebrek drukt dus, ondanks de garantie, de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 37626).
Overzicht omgevingskenmerken

References: gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof