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Timestamp: 2020-07-10 14:04:04+00:00

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Die Folgebewertung von Immobilien im Anlagevermögen. ...
von Lars Bartel (Autor)
2 Bilanzierung im Anlagevermögen
2.1 Definition Anlagevermögen, Immobilien, Abgrenzung zum Umlaufvermögen
2.2 Erstbewertung
3 Folgebewertung
3.1 Folgebewertung nach HGB
3.1.1 Planmäßige AfA
3.1.2 Außerordentliche AfA
3.1.3 Wertaufholung
3.2 Folgebewertung nach IFRS
3.2.1 Fair Value
3.2.2 Cost Model
Grenzenlose Mobilität, der technische Fortschritt im Bereich des IT, der Telekommunikation und nicht zuletzt der Wegfall des Ost-West-Gegensatzes Anfang der 90er Jahre des letzten Jahrhunderts haben die Integration der Märkte – Stichwort „Globalisierung“ – dramatisch vorangetrieben. Zeitgleich haben sich die weltwirtschaftlichen Kräfte völlig neu verteilt.
Die Rechnungslegung nach international anerkannten Standards gewinnt also mit zunehmender Geschwindigkeit an Bedeutung. Ab 2005 haben die internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS die HGB-Bilanzierung für kapitalmarktorientierte Unternehmen abgelöst. Aber auch der Mittelstand erhält die Möglichkeit dieses, in vielen Blickpunkten völlig anders ausgerichtete, Rechnungslegungskonzept einzusetzen[1].
Um die Unterschiede zwischen dem deutschen HGB und der Rechnungslegung nach IFRS im Hinblick auf die Bilanzierung im Anlagevermögen ins Licht zu bringen, werden zu Beginn der Arbeit das Anlagevermögen und die Immobilie definiert sowie vom Umlaufvermögen abgegrenzt. Anschließend wird auf die Erstbewertung und die Folgebewertung nach HGB eingegangen und dabei die planmäßige, die außerplanmäßige und die Wertaufholung erklärt.
Bevor die Arbeit mit einem Fazit und einem Ausblick endet, wird noch die Folgebewertung nach IFRS beschrieben. Der Fair Value und das Cost Model stehen dabei im Mittelpunkt.
Zum Anlagevermögen gehören nach § 247 (2) HGB alle Vermögensgegenstände, die dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen. Hinzu kommen die immateriellen Vermögensgegenstände, Sachanlagen und Finanzanlagen.
Damit grenzt das HGB die Gegenstände des Anlagevermögens von denen des Umlaufvermögens ab, denn dort sind die Gegenstände auszuweisen, die dazu bestimmt sind nicht dauerhaft dem Geschäftsbetrieb zu dienen[2].
Unter einer Immobilie, welche zum Anlagevermögen gehört, wird eine nicht bewegliche Sache oder auch ein nicht bewegliches Sachgut verstanden und kann ein Grundstück oder ein Bauwerk sein. Die Immobilie als Grundstück wird auch als Liegenschaft bezeichnet[3].
Der § 268 (2) HGB gibt vor: „In der Bilanz oder im Anhang ist die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens darzustellen. Dabei sind, ausgehend von den gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten, die Zugänge, Abgänge, Umbuchungen und Zuschreibungen des Geschäftsjahres sowie die Abschreibungen in ihrer gesamten Höhe gesondert aufzuführen.“[4] Dies wird häufig in Form eines tabellarischen Anlagespiegels beschrieben. Dabei sind die geforderten Vorgänge für jeden einzelnen Bilanzposten einzeln aufgeführt. Die gesamten AHK, die Zu- und Abgänge, die Umbuchungen, die Zuschreibungen und die Abschreibungen.
Handelsrechtlich ist für die Erstbewertung der § 253 (1) HGB der zentrale Paragraf im Hinblick auf die Bilanzierung des Anlagevermögens. Dort heißt es: „Vermögensgegenstände sind höchstens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Abschreibung nach den Absätzen 3 bis 5, anzusetzen[5].“ Also dürfen Vermögensgegenstände niemals höher angesetzt werden als die Anschaffungs- und Herstellungskosten[6].
Die Anschaffungskosten von bebauten Grundstücken berechnen sich indem vom Anschaffungspreis mögliche Anschaffungspreisminderungen (z.B. Skonti, Rabatte) abgezogen werden. Zusätzlich wird der Anschaffungspreis durch die Anschaffungsnebenkosten und die nachträglichen Anschaffungsnebenkosten erhöht. Übliche Nebenkosten eines Grundstückes sind:
- Grunderwerbssteuer (3,5% des Anschaffungspreises in Bayern)
- Notarkosten (Kaufvertrag eines Gebäudes muss vom Notar bekundet werden)
- Grundbuchkosten (Eigentumsänderung muss im Grundbuch eingetragen werden)
Abbildung 1: Anschaffungskosten (eigene Darstellung)
Herstellungskosten fallen immer dann an, wenn nicht wie bei den Anschaffungskosten ein Fremdbezug vorliegt, sondern wenn die Vermögensgegenstände selbst hergestellt werden. Sie sind nach § 255 (2) „die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.“ Produktionsbedingte Gemeinkosten und Einzelkosten sind ebenfalls zu aktivieren. Zu den Einzelkosten die direkt zurechenbaren Material- und Fertigungskosten (z.B. Kosten für verbrauchte Rohstoffe). Zu den produktionsbedingten Gemeinkosten gehören die Material- und Fertigungsgemeinkosten (z.B. Abschreibungen für Maschinen, Mieten für Fertigungsstätten).Ausgeschlossen sind dabei Fremdkapitalzinsen, Vertriebskosten sowie Forschungskosten.
Die Gesamtkosten eines bebauten betrieblichen Grundstücks werden auf Grund und Boden und auf das Gebäude aufgeteilt[7].
Planmäßige Abschreibungen sind hauptsächlich für immaterielle Vermögensgegenstände (z.B. Patente, Urheberrechte), Sachanlagen (z.B. Betriebs- und Geschäftsausstattung, Gebäude, technische Anlagen). Nicht planmäßig abgeschrieben werden z.B. unbebaute Grundstücke, da sie nicht abnutzbar sind.
Dies wird im § 253 (3) Satz 1 HGB beschrieben. Dort sind Vermögensgegenstände, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, planmäßig abzuschreiben. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieser Posten werden auf die jeweiligen Nutzungsjahre verteilt. Für die Abnutzung der Vermögensgegenstände ist insbesondere der gebrauchsbedingte Verschleiß verantwortlich. Beispielsweise kann ein LKW nach fünfzehn genutzten Jahren unbrauchbar sein[8]. Der Verbrauch kann neben dem technischen Wertverzehr auch auf den wirtschaftlichen Wertverzehr basieren. Eine wirtschaftliche Abnutzung liegt vor, wenn Abschreibungsobjekte deren wirtschaftliche Verwendbarkeit erfahrungsgemäß zeitlich beschränkt ist.
[1] Vgl. Klingler und Müller (IFRS & Immobilien, 2009), S. 1
[2] Vgl. Buchholz, (Grundzüge des Jahresabschlusses nach HGB und IFRS,2016), S.63
[3] Vgl. URL: http://www.boersennews.de/lexikon/begriff/immobilien/1609, Stand: 10.06.2016
[4] §268 (2) HGB
[5] §253 (1) HGB
[6] Vgl. Federmann (Bilanzierung nach Handelsrecht, Steuerrecht und IAS/IFRS,2010), S. 507f.
[7] Vgl. Buchholz (Grundzüge des Jahresabschlusses nach HGB und IFRS,2016), S. 67ff. und S. 101
[8] Vgl. Buchholz (Grundzüge des Jahresabschlusses nach HGB und IFRS,2016) S. 84f.
9783668270992
9783668271005
v337728
Bilanzierung IFRS Folgebewertung Immobilien Anlagevermögen
Lars Bartel (Autor)

References: § 247
 § 268
 § 253
 § 255
 § 253
 §268
 §253