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Timestamp: 2017-08-24 03:12:55+00:00

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2. CE QUI DIFFÈRE DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989
b. Le droit au maintien dans les lieux
c. Bail dérogatoire au profit des étudiants et des apprentis
3. LE CONTENU DU CONTRAT DE LOCATION
d. Les obligations des parties
e. Les charges récupérables
4. L'EXÉCUTION DU BAIL
b. La sous-location par le locataire
d. La mutation et l'échange de logements
e. La sous-occupation
f. L'échange de logements entre locataires
g. Le transfert du bail
a. Le congé par le locataire
b. La résiliation du contrat
Les logements HLM sont soumis :
– à une réglementation particulière aux logements HLM (CCH : Livre IV- Titre IV, L. 441 à L. 445-8 et R. 441-1 à R. 443-34 / des rapports entre les organismes et les bénéficiaires) ;
– aux dispositions relatives aux logements conventionnés (CCH : L. 353-14 et suivants et R. 353-1 et suivants) ;
– et partiellement à la loi du 1er septembre 1948.
Deux articles renvoient à la loi de 1948 : L. 353-15 pour les logements conventionnés et L. 442-6 pour les logements non conventionnés. Ces articles précisent les dispositions de la loi de 1948 applicables aux logements HLM. Deux caractéristiques importantes de la réglementation HLM découlent de certaines dispositions de la loi du 1er septembre 1948 : le droit au maintien dans les lieux et le calcul du loyer à la surface corrigée ;
– à la loi du 6.7.89. Pour déterminer les règles de la loi du 6.7.89 applicables ou non, il convient de se référer à l’article 40 I (pour les logements HLM, non conventionnés) et 40 III (pour les logements conventionnés). Ainsi les dispositions de la loi du 6.7.89 relatives à la durée du bail, aux loyers, aux charges, aux congés ne sont que partiellement, ou pas, applicables aux logements HLM.
2. CE QUI DIFFERE DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989
Pour les logements conventionnés ainsi que pour les logements non conventionnés HLM, il n'existe aucune règle particulière quant à la durée de la location en secteur HLM. Les dispositions de la loi du 6.7.89 (art. 15) ne sont pas applicables. La durée du bail peut être de courte durée : un mois, trois mois, un an. En pratique, le bail est généralement conclu pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction sauf résiliation pour défaut de paiement du loyer ou non-respect des conditions du bail.
Vous êtes cependant protégé dans la mesure où vous bénéficiez du droit au maintien dans les lieux.
Par dérogation, les étudiants, les locataires de moins de 30 ans et les personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage bénéficieront d’un contrat d’un an dont les modalités de renouvellement devront être définies par décret (CCH : art. L. 442-8-4 / loi du 25.3.09 : art. 61 / décret à paraître). Ils ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
(loi du 1.9.48 : art. 4)
Ce droit est ouvert aux locataires, sous locataires ou cessionnaires de baux à l’expiration du contrat de location s’ils exécutent leurs obligations.
Le droit au maintien s'exerce dans les conditions prévues par la loi de 1948.
Il est remis en cause classiquement dans les situations énoncées par la loi du 1.9.48 (loi du 1.9.48 : art.10)
C. Bail dérogatoire à la législation HLM au profit des étudiants et des apprentis
(Loi du 25.3.09 : art. 61 / CCH : art. L. 442-8-4)
Par dérogation, l’organisme HLM peut louer un logement meublé ou non aux personnes suivantes, nonobstant les plafonds de ressources :
– un ou plusieurs étudiants ;
– les personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation.
Cette disposition est applicable aux SEM et aux CROUS (CCH : art. L. 353-21 et L. 481-2).
Les logements sont attribués par la commission d’attribution. Le contrat est d’une durée de 1 an. Il pourra toutefois être renouvelé dans des conditions définies par décret (décret à paraître). Les locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
En cas de location d’un même logement à plusieurs personnes, un contrat de location unique est signé par l’ensemble des locataires qui consentent à une clause de solidarité inscrite dans ce contrat.
Tout changement de colocataire doit faire l’objet d’une autorisation préalable du bailleur et d’une information de la commission d’attribution. Le nombre de logements pouvant être attribuée dans ces conditions est mentionné dans la convention d’utilité sociale. A défaut d’une telle convention, le bailleur fixe le nombre après accord du préfet et consultation des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) disposant d’un programme local d’habitat adopté.
Cet avis est réputé favorable s’il n’a pas été donné dans un délai de deux mois.
(loi du 6.7.89 : art. 3, 3-1, 4, 5 et art. 40 I et III)
Pour les logements conventionnés ainsi que pour les logements non conventionnés HLM, la forme et le contenu du contrat de location ainsi que les annexes doivent être conformes aux dispositions de la loi du 6.7.89 (confère dossier sur « la location vide dans le secteur privé »).
Depuis la loi du 25 mars 2009 (art. 78), le contrat de bail doit comporter la mention de la surface habitable (loi du 6.7.89 : art. 3).
Le contrat de location peut prévoir le paiement d'un dépôt de garantie pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; si un tel dépôt est prévu, son montant est limité.
Pour les logements conventionnés : Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer en principal (CCH : art. L. 353-16). Ce même article prévoit que le dépôt de garantie est révisable en fonction de l’évolution des loyers. Cette disposition est contraire à la législation de droit commun des baux d’habitation (loi du 6.7.89 : art. 22) ; en conséquence, elle doit être considérée comme caduque. Le dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’une révision en cours de bail.
Pour les logements non conventionnés : le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer lorsque le loyer est payable mensuellement et d'avance (loi du 1.9.48 : art. 75).
Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé en cas de paiement trimestriel et d'avance du loyer.
En cas de paiement trimestriel et d'avance du loyer, vous pouvez exiger un paiement mensuel (loi du 6.7.89 : art. 22 al. 2). Dans ces conditions, le bailleur peut demander le paiement d’un dépôt de garantie.
Pour les logements conventionnés et non conventionnés HLM, les modalités de restitution sont fixées par la loi du 6.7.89 : art. 22, 23 et article 40 I et III
(loi du 6.7.89 : art. 22-1, 23 et art. 40 I et III / loi du 25.3.09 : art. 55)
Pour les logements conventionnés et non conventionnés HLM, lorsque les obligations du locataire sont assorties d'un cautionnement, les dispositions de la loi du 6.7.89 sont applicables.
Le recours au cautionnement d’un tiers est réglementé :
Le bailleur ne peut demander à bénéficier d’un cautionnement lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives. Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de garantie (assurance privée ou GRL), de vous demander en plus, la caution d’un tiers.
Lorsqu’une assurance garantissant le risque locatif n’a pas été souscrite, le bailleur HLM, personne morale ne peut plus vous demander un cautionnement, sauf dans deux cas :
– lorsqu’il est délivré par certains organismes dont la liste est fixée par décret (décret à paraître) ;
– lorsque vous êtes un étudiant non bénéficiaire d’une bourse de l’enseignement supérieur.
(loi du 6.7.89 : art. 6 et 7 et art. 40 I et III)
Pour les logements conventionnés et non conventionnés HLM, les obligations des parties sont celles prévues par la loi du 6.7.89.
(CCH : art. L. 442-3)
Pour les logements HLM conventionnés ou non, le régime des charges locatives est le même que celui applicable au secteur privé. Il fait cependant l’objet d’une disposition particulière du CCH et d’un décret distinct : le décret du 9.11.82.
4. L'EXECUTION DU BAIL
Ces dispositions ne concernent pas les étudiants ou les jeunes de moins de trente ans et les personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation (CCH : art. L. 442-8-4).
Egalement, ne sont pas concernés les logements foyers (CCH : L. 633-1), les locations consenties à des personnes morales (CCH : art. L. 442-8-1). Le prix de la location des meubles est fixé par arrêté du Ministre chargé du Logement en tenant compte du prix des meubles et de la durée de leur amortissement. Il ne peut dépasser le montant du loyer. Le prix de la location des meubles est révisable selon les conditions fixées par arrêté du Ministre chargé du Logement.
(CCH : art. L. 442-8-1 / loi du 25.3.09 : art. 61)
Pour les logements conventionnés et non conventionnés HLM, la sous-location est interdite (loi du 1.9.48 : art. 78 al. 1). A titre dérogatoire, la sous-location d’une partie du logement par le locataire est autorisée vide ou en meublée, après information du bailleur, au profit :
– des personnes âgées de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap (CASF : art. L. 114), le contrat devant répondre à certaines conditions (CASF : art. L. 442-1) ;
– des personnes de moins de 30 ans dont le contrat est établi pour une durée d’un an renouvelable.
Le coût de la pièce ou des pièces principales sous louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement
C. La cession de bail
(loi du 1.9.48 : art. 78 al. 1)
Pour les logements conventionnés ainsi que pour les logements non conventionnés: la cession de bail est interdite, sauf accord exprès du bailleur.
Vous avez le droit, en cas de sous-occupation, de vous faire attribuer un nouveau logement. Dans certains cas, vous pouvez également échanger un logement avec un autre locataire HLM, à condition que l'échange soit effectué en vue d'une meilleure utilisation familiale.
E. La sous-occupation d’un nouveau logement HLM
(CCH : art. L. 442-3-1 et L. 442-4)
Si vous sous-occupez votre logement, vous pouvez obtenir un nouveau logement correspondant à vos besoins, même si vos ressources dépassent les plafonds fixés pour l’attribution des logements HLM. Vous devez justifier que votre logement actuel est sous-occupé.
Le bailleur doit proposer un nouveau logement dans les conditions suivantes :
– le nouveau logement doit correspondre à vos besoins,
– le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui d’origine,
− le bailleur doit proposer jusqu'à 3 offres de relogement,
− les locataires de plus de 65 ans ou atteints de handicap ne peuvent se voir imposer un relogement,
– une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur pourra être accordée dans des conditions définies par décret ainsi qu'une aide au stockage des meubles.
Sont considérés comme sous-occupés les logements comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines et les salles de bains, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale (CCH : art. R. 641-4).
(loi du 6.7.89 : art. 9 et art. 40 I et III)
L’échange est possible dans les conditions de la loi du 6.7.89, si vous remplissez les conditions d'occupation et de ressources réglementaires.
(loi du 6.7.89 : art. 14 et art. 40 I et III / loi du 25.3.09 : art. 61)
Pour les logements conventionnés ainsi que pour les logements non conventionnés, le contrat de location peut continuer dans certains cas en faveur de certaines personnes :
– le partenaire lié par un pacs ;
– le concubin notaire qui vivait avec le locataire depuis au moins un an ;
– les ascendants, les descendants ou les personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins 1 an.
Pour le transfert du bail dans le parc HLM, la loi imposait une contrainte supplémentaire : les personnes devaient respecter les règles d'attribution d'un logement HLM.
La loi MLLE ajoute une nouvelle condition : le transfert ne sera possible qu’à la condition que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Cependant, il est désormais précisé que ces deux conditions, à savoir celles relatives aux règles d’attribution et à la taille du ménage, ne seront pas requises pour :
– le partenaire lié au locataire par un pacs ;
– le concubin notoire qui vivait avec le locataire depuis au moins un an ;
– les ascendants, les personnes handicapées et les personnes de plus de 65 ans s’ils vivaient avec le locataire depuis plus d’un an.
La contrainte du respect des deux conditions devrait donc essentiellement viser les descendants.
Pour les baux conclus à compter du 27 mars 2009, le contrat doit comporter une clause prévoyant l’application des articles L. 442-3-1 à L. 442-4 c’est-à-dire les dispositions relatives à la remise en cause du droit au maintien dans les lieux et à la sous occupation.
A. Le congé par le locataire (Loi du 6.7.89 : art. 15 I et art. 40 I et III)
Pour les logements conventionnés et non conventionnés HLM, les dispositions de la loi du 6.7.89 relatives aux congés du locataire sont applicables : modalités, durée du préavis.
Cependant, certaines dispositions complémentaires sont applicables :
– aux logements conventionnés (CCH : art. L. 353-15) et aux logements non conventionnés (CCH : art. L. 442-6-3) : le délai de préavis est ramené à un mois lorsque le locataire quitte le logement HLM conventionné ou non, géré par un organisme HLM pour bénéficier de l’attribution d’un nouveau logement dans le parc du même bailleur ;
– aux seuls logements conventionnés (CCH : art. L. 353-15) : le délai de préavis est ramené à deux mois lorsque le locataire quitte le logement HLM conventionné ou non, géré par un organisme HLM pour bénéficier de l’attribution d’un nouveau logement dans le parc d’un autre bailleur HLM.
Résiliation du bail en cas défaut du paiement du loyer et des charges
Les logements conventionnés et non conventionnés HLM sont soumis à la loi du 6.7.89 (art. 24 et 24-1 / art. 40 I et III).
Déchéance du droit au maintien dans les lieux (loi du 1.9.48 : art. 10)
Le droit au maintien s'exerce dans les conditions prévues par la loi de 1948. C'est ainsi que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes qui se trouvent dans l'une ou l'autre des situations énoncées à l'article 10 de la loi du 1.9.48 (11 cas). Par exemple : le locataire qui n’occupe pas par lui-même les locaux loués ou les a fait occuper par des personnes autres que les membres de sa famille ou les personnes à charge.
En dehors des cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux (loi du 1.9.48 : art. 10), le contrat de location peut être rompu par résiliation judiciaire ou par la mise en jeu d'une clause résolutoire.

References: art. 61
 art. 4
 art.10
 art. 61
 art. 3
 art. 40
 art. 3
 art. 22
 art. 75
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 40
 art. 55
 art. 6
 art. 40
 art. 61
 art. 78
 art. 78
 art. 9
 art. 40
 art. 14
 art. 40
 art. 61
 art. 15
 art. 40
 art. 40
 art. 10
 l'article 10
 art. 10