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Timestamp: 2013-05-23 19:25:38+00:00

Document:
repr�sent�e par Mes Jean-Claude Perroud
Communaut� des copropri�taires par �tages
repr�sent�e par Me Daniel Pache, avocat,
Propri�t� par �tages; recours contre une d�cision de l'assembl�e g�n�rale,
recours contre le jugement de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 8 f�vrier 2012.
A.a Le 12 mai 2006, la soci�t� A.________ SA a constitu� la propri�t� par �tages �B.________� sur la parcelle no 26 de la Commune de C.________. Elle a ensuite proc�d� � la cr�ation de soixante-trois appartements, septante-neuf places de parc int�rieures, vingt places de parc ext�rieures et six locaux destin�s au secteur tertiaire.
Le m�me jour, elle a adopt� un r�glement d'administration et d'utilisation (ci-apr�s le r�glement).
La soci�t� A.________ SA est rest�e propri�taire de trois locaux au sein de la PPE: un local avec affectation tertiaire/appartement au rez-de-chauss�e du b�timent A (136/10'000) et deux locaux avec affectation tertiaire au rez-de-chauss�e avec terrasse du b�timent B (85/10'000 et 190/10'000). L'int�ress�e envisage depuis 2008 d'y installer une garderie, projet qui fait l'objet du pr�sent litige.
A.b Lors de son adoption, le r�glement pr�voyait � son art. 10 (�Destination des lots�):
"1. Sauf d�cision contraire de l'assembl�e des propri�taires d'�tages conform�ment � l'al. 3 ci-dessous, les lots ne peuvent servir qu'� l'usage auquel ils sont destin�s. La destination actuelle est mixte, soit:
2. Habitation, local avec affectation tertiaire, locaux, ateliers. Le promoteur de la construction, � d�faut le copropri�taire d'un lot en nature de local avec affectation tertiaire, de locaux ou d'ateliers pourra unilat�ralement en changer l'affectation � destination d'habitation, soit sans l'accord des autres copropri�taires, � la condition d'obtenir les autorisations administratives ad�quates. Demeure r�serv�e l'approbation des copropri�taires pour tous travaux qu'impliqueraient (sic) une telle modification de l'affectation, touchant aux parties communes.
3. Des affectations sp�ciales telles qu'un salon de jeu, un commerce �rotique ou un restaurant 'fast food' doivent faire l'objet d'une autorisation expresse.
4. Tout autre changement de destination d'un lot autre qu'autoris� ci-dessus doit �tre accept� par l'assembl�e des propri�taires d'�tages (art. 47 al. 2 let. h). Les modifications ayant pour effet de g�ner notablement et durablement, pour un ou plusieurs propri�taires d'�tages, l'usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement, ne peuvent pas �tre ex�cut�es sans leur consentement.�
L'art. 47 du r�glement avait la teneur suivante:
�Les d�cisions de l'assembl�e des propri�taires d'�tages sont subordonn�es � la double majorit� des propri�taires d'�tages et des quotes-parts lorsque la loi ou ce r�glement le pr�voient express�ment.
La double majorit� est notamment requise pour les d�cisions suivantes:
d) les modifications du pr�sent r�glement � l'exception de celles pr�vues par l'art. 712g al. 2 CC, voire d'autres modifications qui requi�rent l'unanimit� (art. 712g al. 3 CC);
h) le changement de destination d'un lot, sous r�serve de l'application de l'article 10.�
A.c Lors de l'assembl�e des copropri�taires du 3 novembre 2008, deux repr�sentants de la Commune de C.________ ont expos� aux copropri�taires pr�sents le projet d'ouverture d'une garderie dans les locaux appartenant � A.________ SA. Une majorit� des membres de la PPE s'est prononc�e en d�faveur de ce projet.
Une assembl�e g�n�rale extraordinaire s'est tenue le 17 novembre 2009. Selon le ch. 18 du proc�s-verbal de dite assembl�e, un comit� de la PPE ainsi que l'administrateur de cette derni�re ont rencontr� la Direction des Affaires sociales et familiales de la ville de C.________ vers la fin de l'�t� 2009. A cette occasion, la d�l�gation des copropri�taires a rappel� la position exprim�e par l'assembl�e au mois de novembre 2008, � savoir un refus de voir s'ouvrir une garderie dans les lots en cours de finition. De son c�t�, la municipalit� s'est montr�e dispos�e � effectuer certains am�nagements si le projet se concr�tisait. Lors de cette assembl�e g�n�rale extraordinaire, il a �galement �t� d�cid� de cr�er un comit� ad hoc, charg� de d�fendre les int�r�ts de l'assembl�e g�n�rale dans l'hypoth�se o� le projet devrait se concr�tiser.
Par courrier du 21 avril 2010, les copropri�taires ont �t� convoqu�s � une assembl�e g�n�rale ordinaire pr�vue le 5 mai 2010. Cette convocation faisait �tat de l'ordre du jour de dite assembl�e, lequel comprenait notamment, sous point 4, la modification de l'art. 47 al. 2 let. h du r�glement de la PPE ainsi que, sous point 5, la modification de son art. 10.
Il ressort du proc�s-verbal de l'assembl�e que les modifications r�glementaires suivantes ont �t� adopt�es � la double majorit�:
�Art. 47: D�cisions subordonn�es � la double majorit�
Les d�cisions de l'assembl�e des propri�taires d'�tages sont subordonn�es � la double majorit� des propri�taires d'�tages et des quotes-parts lorsque la loi ou ce r�glement le pr�voient express�ment.
h) le changement de destination d'un lot.�
�Art. 10: Destination des lots
1. Sauf d�cision contraire de l'assembl�e des propri�taires d'�tages conform�ment � l'al. 3 ci-dessous, les lots ne peuvent servir qu'� l'usage auquel ils sont destin�s. La destination actuelle est mixte, soit:
2. Habitation, local avec affectation tertiaire, locaux, ateliers, � l'exclusion de toute activit� de garderie, pouponni�re, pr� ou parascolaire ou assimil�. Demeure r�serv�e l'approbation des copropri�taires pour tous travaux qu'impliquerait une telle modification de l'affectation, touchant aux parties communes.
Les alin�as 3 et 4 de l'article 10 restent inchang�s.�
Par demande d�pos�e le 7 juin 2010 devant le Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois, A.________ SA a conclu � l'annulation des points 4 et 5 de la d�cision de l'assembl�e g�n�rale ordinaire du 5 mai 2010 en tant qu'elle concerne la modification des art. 10 et 47 al. 2 let. h du r�glement et lui interdit d�sormais l'installation d'une garderie dans les locaux lui appartenant. L'int�ress�e sollicite ainsi que la teneur de ces dispositions au 12 mai 2006 demeure inchang�e.
Le Tribunal d'arrondissement a rejet� la demande par jugement du 17 mai 2011.
Statuant le 8 f�vrier 2012 sur appel de A.________ SA, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud l'a rejet� et confirm� le jugement de premi�re instance.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile le 14 mai 2012, A.________ SA (ci-apr�s la recourante) r�clame la r�forme de l'arr�t cantonal en ce sens que son appel est admis et que le jugement de premi�re instance fasse droit aux conclusions formul�es dans sa demande; subsidiairement, elle requiert le renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision.
Invit�es � se d�terminer, l'autorit� cantonale se r�f�re aux consid�rants de son arr�t tandis que l'intim�e conclut au rejet du recours.
L'effet suspensif a �t� attribu� au recours par ordonnance pr�sidentielle du 12 juin 2012.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF), prise en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur statuant sur recours (art. 75 LTF), dans une contestation civile de nature p�cuniaire, dont la cour cantonale admet que la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF); il a par ailleurs �t� d�pos� � temps (art. 100 al. 1 LTF), par la partie qui a succomb� dans ses conclusions devant l'instance pr�c�dente (art. 76 LTF), de sorte qu'il est recevable au regard de ces dispositions.
Aux termes de l'art. 10 al. 4 2�me phr. du r�glement, �les modifications ayant pour effet de g�ner notablement et durablement, pour un ou plusieurs propri�taires d'�tages, l'usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement, ne peuvent pas �tre ex�cut�es sans leur consentement�. Se r�f�rant � cette disposition, la recourante pr�tend qu'elle lui am�nagerait un droit de veto lui permettant de s'opposer aux modifications r�glementaires contest�es.
3.1 La cour cantonale a pour l'essentiel consid�r� que le droit de veto r�glementaire ne pouvait en l'esp�ce �tre invoqu� que par un copropri�taire g�n� par le projet envisag� par la recourante et non par la recourante elle-m�me, vu l'inexistence de modifications la g�nant elle-m�me dans l'usage ou la jouissance des lots lui appartenant.
3.2 Selon la recourante, la r�f�rence � la disposition pr�cit�e ne serait pas limit�e au cas o� un propri�taire g�n� par un changement de destination d'un lot voisin voudrait s'y opposer: cet article permettrait �galement � un propri�taire de faire obstacle � une mesure de fait ou � une mesure juridique modifiant la destination de son propre lot, ce qui, contrairement � l'avis des juges cantonaux, �tait bien le cas en l'esp�ce.
L'intim�e remarque que la recourante ne serait pas fond�e � invoquer l'art. 10 al. 4 2�me phr. d�s lors que la modification r�glementaire contest�e n'entra�nait aucun changement dans la destination de l'immeuble lui-m�me, ni dans celle des lots appartenant � l'int�ress�e.
3.3 A supposer, comme para�t le pr�tendre la recourante, que le terme �chose� se r�f�re au lot individuel, on ne peut toutefois soutenir que la modification r�glementaire discut�e entra�nerait un changement dans la destination de ses propres lots d�s lors que ceux-ci n'ont encore jamais �t� affect�s aux fins envisag�es. De surcro�t, les lots de la recourante peuvent encore parfaitement �tre destin�s � une large palette d'activit�s du domaine tertiaire: le cercle en est certes d�sormais plus restreint, mais elle dispose n�anmoins d'une marge de manoeuvre cons�quente, de sorte qu'on ne saurait retenir que l'usage et la jouissance - futurs - de ses lots seraient entrav�s.
La recourante soutient ensuite que les modifications r�glementaires envisag�es porteraient atteinte � son droit d'utiliser ses parties exclusives comme elle l'entend, droit garanti par l'art. 712a CC.
4.1 La cour cantonale a relev� que les propri�taires d'�tages pouvaient convenir des restrictions � leur libert� d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la propri�t� par �tages, dans le r�glement d'administration et d'utilisation, dans le r�glement de maison ou dans une d�cision ad hoc de la communaut�. Interpr�tant la modification de l'art. 10 al. 2 du r�glement, la cour cantonale en a conclu qu'en l'adoptant, la majorit� qualifi�e des propri�taires visaient en r�alit� � pr�ciser la destination actuelle mixte des lots dans un sens conforme � la volont� de la majorit� qualifi�e des copropri�taires. Dite modification ne n�cessitait en outre nullement l'aval de tous les propri�taires d'�tages d�s lors qu'elle n'impliquait aucun changement de destination, que ce soit des lots appartenant � la recourante ou de l'immeuble en propri�t� par �tages: non seulement ceux-ci n'avaient pas encore �t� affect�s � un usage pr�cis, mais la chose conservait �galement son usage et son affectation �conomique, lesquels n'�taient pas modifi�s de fa�on profonde et significative puisque les locaux pouvaient parfaitement �tre affect�s � de nombreuses autres activit�s dans le domaine tertiaire. Les juges cantonaux ont encore observ� qu'il n'�tait pas exclu que la restriction entreprise p�t �tre ult�rieurement lev�e suite � un renouvellement dans la composition des copropri�taires d'appartements: d�s lors que l'interdiction r�glementaire avait �t� soumise � la majorit� qualifi�e et non � l'unanimit�, sa lev�e serait plus ais�e � obtenir qu'une autorisation touchant les activit�s soumises � l'unanimit�.
4.2 La recourante affirme quant � elle �tre notablement et durablement g�n�e dans l'usage et la jouissance de ses lots par l'interdiction d'y am�nager une garderie en tant qu'un nombre important d'actes pr�paratoires concrets avaient �t� men�s dans cette perspective (pr�avis de la municipalit�, cr�dit accord� par le conseil communal, contrat de vente conclu avec la commune). La modification contest�e r�duirait par cons�quent � n�ant son projet de valorisation et emp�cherait la concr�tisation de la promesse de vente conclue en vue de la cr�ation de la garderie, ce qui constituerait une atteinte particuli�rement grave � son droit de propri�t�. Par ailleurs, � supposer qu'elle ne f�t pas admise � s'opposer � l'adoption des dispositions r�glementaires litigieuses, la recourante souligne que son droit de propri�t� exclusif serait vid� de sa substance, l'intim�e pouvant en effet syst�matiquement poser de nouvelles restrictions r�glementaires l'emp�chant d'utiliser son lot comme elle l'entendait, situation qui non seulement serait dommageable et abusive pour ses int�r�ts, mais encore dans la perspective d'une vente de ses lots � un tiers, aucune garantie quant � leur utilisation possible ne pouvant �tre donn�e � un �ventuel acqu�reur. La recourante conclut en soulignant que sa g�ne serait d'autant plus grande que la valorisation de ses lots visait un int�r�t d'ordre public.
L'intim�e remarque qu'en votant la limitation r�glementaire contest�e, les copropri�taires n'avaient nullement l'intention d'interdire toute activit� tertiaire, l'id�e �tant simplement de sauvegarder les promesses de la promotrice, � savoir une affectation mixte, habitation et tertiaire, sans toutefois va-et-vient incessants, probl�mes de parking ou encore cris dans la cour int�rieure. La recourante serait ainsi de mauvaise foi en pr�tendant que l'intention des copropri�taires serait d'emp�cher tout nouveau projet sur les derniers lots lui appartenant.
4.3.1 Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropri�t� d'un immeuble peuvent �tre constitu�es en propri�t� par �tages, de mani�re que chaque copropri�taire a le droit exclusif d'utiliser et d'am�nager int�rieurement des parties d�termin�es d'un b�timent (al. 1); le copropri�taire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'am�nager ses locaux dans la mesure o� il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropri�taires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du b�timent, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect ext�rieur (al. 2).
Le droit d'utilisation conf�r� par l'art. 712a al. 2 CC permet au propri�taire d'utiliser ses parties exclusives comme il l'entend. Cette libert� est pr�sum�e. Elle peut toutefois �tre limit�e par des restrictions l�gales et des restrictions conventionnelles (ATF 111 II 330 consid. 7; arr�ts 5A_499/2010 du 20 d�cembre 2010 consid. 8.2 et les r�f�rences; 5C.168/2003 du 17 f�vrier 2004 consid. 4.1 publi� in: Revue du notariat et du registre foncier [RNRF] 2004 433 ss). Les propri�taires d'�tages peuvent ainsi convenir de restrictions � leur libert� d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la propri�t� par �tages, dans le r�glement pr�vu � l'art. 712g al. 3 CC, dans le r�glement de maison ou dans une d�cision ad hoc de la communaut� (ATF 111 II 330 consid. 7; arr�ts 5A_499/2010 pr�cit� consid. 8.2; 5C.168/2003 pr�cit� consid. 4.2). Ils peuvent notamment pr�voir que les locaux doivent �tre utilis�s dans un certain but, par exemple qu'il est interdit d'y exploiter un commerce ou un restaurant (ATF 111 II 330 consid. 7; arr�ts 5A_499/2010 pr�cit� consid. 8.2 et les r�f�rences; 5C.252/2003 du 18 mars 2004 consid. 2.2).
4.3.2 Les restrictions conventionnelles doivent respecter les limites g�n�rales de l'ordre juridique (art. 2, 27 CC, 19 s. CO; ATF 111 II 330 consid. 4; 5C.168/2003 du 17 f�vrier 2004 pr�cit� consid. 4.2.1), ainsi que celles qui d�coulent de l'institution m�me de la propri�t� par �tages (arr�ts 5A_499/2010 pr�cit� consid. 8.2.1 et les r�f�rences doctrinales; 5C.168/2003 pr�cit� consid. 4.2.1; cf. ATF 111 II 330 consid. 8 et 9; AM�D�O WERMELINGER, La propri�t� par �tages, 2e �d. 2008, n. 71 ad art. 712a CC): les int�r�ts divergents et convergents des propri�taires d'�tages doivent ainsi s'�quilibrer, de fa�on que chacun d'eux puisse exercer ses droits le plus librement possible, tout en permettant � la communaut� de fonctionner comme une entit� (ATF 111 II 330 consid. 7).
De graves restrictions au droit exclusif du propri�taire d'�tage ne peuvent cependant �tre prises qu'� l'unanimit� (PASCAL WIRZ, Schranken der Sonderrechtsaus�bung im Stockwerkeigentum, p. 176 et 195; cf. �galement ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1988, n. 55 et 59 ad art. 712a CC notamment), ou du moins, avec l'accord du propri�taire concr�tement concern� par la restriction (ROLF H. WEBER, Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft, p. 205 s. notamment).
4.3.3 Si les copropri�taires ont adopt� des restrictions conventionnelles admissibles, en particulier s'ils ont convenus de soumettre l'immeuble � une certaine affectation, l'accord de tous les copropri�taires est n�cessaire pour un changement dans la destination de l'immeuble ou d'une part d'�tage (art. 648 al. 2 CC; ATF 111 II 330 consid. 2 i.f.; arr�ts 5A_499/2010 pr�cit� consid. 8.2.2; 5C.168/2003 pr�cit� consid. 4.2.1). Le changement dans la destination de la chose doit n�anmoins �tre distingu� de son changement d'utilisation qui, selon l'art. 647b al. 1 CC, doit �tre pris � la majorit� de tous les copropri�taires, repr�sentant en outre, leurs parts r�unies, plus de la moiti� de la chose. Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application dans le cadre de la propri�t� par �tages en vertu de l'art. 712g al. 1 CC.
Il y a changement de destination lorsque, soit par des mesures de fait, soit par des mesures juridiques, l'usage et l'affectation �conomique de l'immeuble en propri�t� par �tages sont modifi�s de fa�on profonde et significative. La destination actuelle de l'objet est ainsi rel�gu�e au second plan (arr�ts 5A_428/2008, 5A_429/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.5.2 publi� in: RNRF 2010 297 ss et les r�f�rences; 5A_760/2011 du 18 mai 2012 consid. 4.3.3). L'affectation de l'immeuble d�tenu en copropri�t� est � cet �gard d�terminante: tant que subsiste le caract�re global de l'immeuble, la transformation d'une seule unit� d'�tage ne conduit pas � un changement d'affectation au sens de l'art. 648 al. 2 CC (ATF 130 III 441 consid. 2.3 et 2.4, 450 consid. 2.1; arr�ts 5A_428/2008, 5A_429/2008 pr�cit�s consid. 4.5.2 et les r�f�rences).
4.4.1 Il convient avant tout de rappeler que les lots objets du droit exclusif de la recourante n'ont actuellement aucune affectation: ils n'ont donc jamais �t�, et ne sont pas, aujourd'hui, destin�s � des activit�s pr�- ou parascolaires. Dans ces circonstances, on ne saurait admettre que les modifications r�glementaires adopt�es � la double majorit� conform�ment au r�glement porteraient atteinte au droit exclusif de la recourante en se r�f�rant � la protection de ses droits acquis (arr�t 5A_690/2011 du 10 janvier 2011 consid. 3.2 et 3.3).
Il ne peut en outre �tre tenu pour �tabli - bien que les parties ne paraissent pas le contester formellement - que les am�nagements envisag�s par la recourante auraient �t� autoris�s par l'ancien r�glement, la n�cessit� d'obtenir une autorisation expresse pour certains types d'activit� n'ayant en effet pas un caract�re exhaustif (art. 10 al. 3 du r�glement).
Le nouveau r�glement n'entra�ne de surcro�t aucun changement dans la destination de l'immeuble lui-m�me en tant que celui-ci demeure affect� � l'habitation ou � des activit�s du domaine tertiaire, dont le cercle a simplement �t� restreint. D�s lors que la recourante peut encore parfaitement destiner ses parts d'�tages � l'exercice d'une large palette d'activit�s du domaine tertiaire, on ne saurait retenir que la modification r�glementaire envisag�e restreindrait gravement son droit exclusif et qu'elle ne pouvait en cons�quence �tre adopt�e sans son consentement. Il faut au contraire conclure que la double majorit�, n�cessaire pour adopter un changement dans l'utilisation d'un lot, �tait suffisante (art. 47 let. h du r�glement).
4.4.2 Cela dit, il convient de relever qu'il ressort du dossier cantonal, sans que la Cour d'appel ne l'ait formellement constat� (art. 105 al. 2 LTF) que, alors m�me que les enfants amen�s � fr�quenter la cr�che ne devraient pas utiliser le jardin au centre du complexe, la capacit� de la cr�che envisag�e est particuli�rement importante, celle-ci pouvant en effet accueillir jusqu'� 51 enfants: 5 b�b�s, 14 trotteurs, 20 moyens et 12 �coliers (PV de l'assembl�e g�n�rale du 3 novembre 2008, p. 4). Il n'est pas non plus �tabli que les locaux soient adapt�s aux normes phoniques li�es � l'activit� d'une garderie (PV de l'assembl�e g�n�rale extraordinaire du 17 novembre 2009 ch. 18) et si d'�ventuels am�nagements ont �t� �voqu�s (cf. communiqu� de presse de la municipalit�), aucune garantie n'a �t� donn�e afin qu'ils puissent �tre concr�tement r�alis�s. Dans ces circonstances, on ne saurait conclure que la protection du droit exclusif de la recourante d'am�nager ses parts d'�tages comme elle l'entend devrait l'emporter sur le droit des autres copropri�taires � s'opposer aux immissions n�cessairement g�n�r�es par un �tablissement destin� � recevoir un nombre d'enfants aussi cons�quent. Les diff�rents �l�ments de fait invoqu�s par la recourante pour d�montrer l'atteinte au noyau dur de son droit exclusif - pr�avis de la Municipalit� de C.________, conclusion d'un contrat de vente avec la commune, mise � l'enqu�te publique - ne permettent pas, au demeurant, de faire appara�tre la d�cision prise comme portant une atteinte grave � son droit exclusif au sens de l'art. 712a CC. L'int�r�t �vident des citoyens � b�n�ficier de nouvelles places de cr�che n'entre pas en consid�ration sous cet angle.
Il s'ensuit que le recours doit �tre rejet� sur ce point.
Il doit en aller de m�me du point 4 de la d�cision de l'assembl�e g�n�rale, qui a modifi� l'art. 47 al. 2 let. h du r�glement relatif aux changements de destination d'un lot, en supprimant la r�serve de l'application de l'art. 10 du r�glement. D�s lors que les art. 47 al. 2 let. h et 10 sont intimement li�s, le rejet du recours quant � la seconde disposition entra�ne n�cessairement le rejet du recours li� � la premi�re.
En d�finitive, le recours est rejet� aux frais de la recourante (art. 66 al. 1 LTF); celle-ci versera en outre une indemnit� de d�pens � l'intim�e, qui s'est d�termin�e sur le fond du litige (art. 68 al. 1 LTF).
Une indemnit� de 6'000 fr., � payer � l'intim�e � titre de d�pens, est mise � la charge de la recourante.

References: art. 10
 l'article 10
 art. 10
 l'article 10
 art. 10
 ATF 
 ATF 
 art. 712
 art. 712
 ATF 
 art. 648
 art. 47