Source: http://www.matteoperoni.it/2016/02/
Timestamp: 2018-03-24 15:25:33+00:00

Document:
febbraio 2016 - Matteo Peroni
febbraio 29, 2016 /in Notizie /da Matteo Peroni
L’invio dell’avviso di convocazione rappresenta l’adempimento attinente la fase preliminare allo svolgimento dell’assemblea ed ha lo scopo di informare gli aventi diritto che in un giorno determinato, ad un’ora prefissata ed in un luogo prescelto dall’amministratore avrà luogo l’adunanza.
Il codice precisa che debbano essere indicati il luogo e l’ora dell’assemblea; tale requisito, pur non espressamente previsto, era richiesto anche prima della riforma a pena di nullità della delibera.
Per quanto concerne il luogo di svolgimento dell’assemblea si osserva che, nel silenzio della legge ed in assenza di precise disposizioni regolamentari, è riconosciuta all’amministratore un’ampia discrezionalità nella scelta della sede della riunione la quale, tuttavia, dovrà essere raggiungibile agevolmente da parte di tutti i partecipanti.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2016/02/2014_05_03_l-2.jpg 480 488 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2016-02-29 06:42:252016-02-29 06:42:257 minuti in condominio (Video) - Avviso di convocazione dell'assemblea e sua completezza rispetto alle delibere da assumere
febbraio 20, 2016 /in Legittimazione /da Matteo Peroni
Sentenza 333 2015 del Tribunale di Brescia
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2016/02/2014_05_03_m-4.jpg 480 480 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2016-02-20 07:44:482016-02-20 07:44:48Legittimazione processuale dell’amministratore di condominio
Avviso di convocazione ed argomenti da trattare in assemblea
febbraio 13, 2016 /in Verbale d'assemblea /da Matteo Peroni
La decisione in commento (Cassazione civile, sentenza n. 539 del 14.01.2016) trae origine da un ricorso in cui si lamenta la violazione del diritto di informativa nella convocazione di un’assemblea condominiale.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2016/02/2014_05_03_h.jpg 640 480 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2016-02-13 17:33:522016-02-13 17:35:11Avviso di convocazione ed argomenti da trattare in assemblea
febbraio 6, 2016 /in Straordinarie /da Matteo Peroni
L’articolo 1135 comma 1 n. 4 c.c. – così come modificato dalla L. 220/2012 e dal D.L. 145/2013 – afferma che l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
A mio avviso la ratio insita nella norma presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria. Ciò garantisce maggior chiarezza contabile a favore dei creditori; dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino. Tale lettura della norma risulterebbe valida alla luce del filone giurisprudenziale (Corte d’appello di Brescia, sentenza n. 130/2012 – Cassazione Civile, sentenza n. 9083/2014 – Tribunale di Brescia, sentenza n. 283/2015) che ammette la costituzione (a maggioranza) di fondi cassa contabili all’interno del condomino.
Uno dei problemi che si pongono in sede di delibera/esecuzione dei lavori, riguarda le eventuali responsabilità in cui incorrerebbe l’amministratore il quale sottoscrivesse un contratto d’appalto senza prima avere la disponibilità dei fondi. La norma in esame non dice che la delibera è invalida se non vengono versati immediatamente tutti i fondi, ma più semplicemente richiede che prima di iniziare i lavori l’amministratore debba aver costituito un fondo speciale di ampiezza pari al totale delle opere da eseguire. Il dubbio che si pone in capo al professionista è quindi il seguente: “se non ho ancora raccolto tutti gli importi deliberati, posso sottoscrivere il contratto d’appalto?”. Per rispondere a questa domanda dobbiamo, da un parte, analizzare i doveri in capo all’amministratore di condominio, dall’altra, capire chi potrebbe eccepire eventuali richieste di risarcimento danni in capo a quest’ultimo.
Posto che la norma, nella sua odierna formulazione, non chiarisce il dubbio di cui sopra, l’amministratore dovrà avere l’accortezza di inserire all’interno della delibera, da un parte, la creazione di un fondo contabile, dall’altra l’autorizzazione a sottoscrivere il contratto d’appalto una volta raccolta dai condomini una determinata somma (identificata anche a mezzo percentuale rispetto al totale dell’opera). Tale delibera verrà poi inserita tra gli allegati del contratto d’appalto ed espressamente sottoscritta dalle parti al fine di rendere noto all’esecutore dei lavori quanto stabilito dall’assemblea.
Sarà inoltre opportuno che l’amministratore osservi le seguenti indicazioni:
Eventuali rate non versate dovranno essere tempestivamente sollecitate ed in caso di inerzia da parte dei condomini si dovrà procedere giudizialmente a tutela del condominio.
L’amministratore, in funzione di quanto incassato, dovrà provvedere a pagare puntualmente il fornitore secondo le scadenze pattuite.
Facendo riferimento alla seconda parte della norma in esame, se il contratto d’appalto prevede un pagamento graduale, si potrà disporre la costituzione del fondo in modo proporzionale alle previsioni dei vari stati di avanzamento lavori.
Non è necessario aprire un conto specifico per le spese straordinarie.
“1) Lavori straordinari di rifacimento del tetto.
– esecuzione delle opere di rifacimento del tetto come da preventivo della ditta Rossi per l’importo totale di € 50.000,00;
– riparto delle spese di cui sopra secondo i millesimi generali, il tutto con contestuale costituzione di un fondo contabile di € 50.000,00 che verrà versato in 5 rate uguali alle seguenti scadenze: 01.03.2016, 01.04.2016, 01.05.2016, 01.06.2016, 01.07.2016;
– l’amministratore potrà sottoscrivere il contratto d’appalto ed ordinare l’inizio delle opere solo dopo aver raccolto un importo pari al 40% del fondo.
La delibera viene approvata.”.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2016/02/2014_05_03_n-1.jpg 480 480 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2016-02-06 13:55:412016-02-06 13:55:41Costituzione e versamento del fondo cassa ex art. 1135 comma 1, n. 4 c.c.

References: Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1135