Source: http://encinarxxi.blogspot.com/2011/02/encinar-administradores-de-fincas-y-la.html
Timestamp: 2018-07-22 09:01:09+00:00

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Encinar Administradores de Fincas: La problematica de subrogación de las empresa de limpieza
El administrador de fincas le informa que la Ordenanza de Medio Ambiente indica que las comunidades están obligadas, quienes habiten en un inmueble, a mantener limpios los patios de luces, patios de manzana o cualesquiera otras zonas comunes.
Las Comunidades de Propietarios que contraran a un empleado para hacer la limpieza de la finca se regirá por el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas.
Mientras que si la Comunidad de Propietarios contrato a un empleado de la limpiaza a través de una empresa de limpieza, se regirá por el Convenio de Empresas de Limpieza de Edificios y Locales.
Pero si la Comunidad rescinde el contrato con la empresa de limpiezas y desea contratar de inmediato con otra empresa, la nueva empresa está obligada a quedarse con el personal que estaba trabajando en la Comunidad. Para que esto no suceda habria que esperar doce meses aproximadamente, habría que estudiar cada caso en concreto, y solucionar el servicio de otra forma. Al de 1 año de la baja, ya se podría contratar sin necesidad de subrogarse en el empleado de la otra empresa.
Este servicio de limpieza, en muchos casos, es llevado a cabo por un vecino, pero siempre sin seguros sociales y sin ningún tipo de contrato. Algunos propietarios lo justifican diciendo que está trabajando como empleada de hogar en una casa y otros que está trabajando en alguna empresa y en su tiempo libre se dedica a esta actividad y que, por consiguiente, ya está asegurada. Otras Comunidades contratan un seguro de accidentes para la persona que hace la limpieza, pero este seguro no cubre los accidentes o responsabilidades laborales.
Como administradores de fincas les informo, que estas formas de actuación no son correctas y pueden causar problemas graves en la Comunidad. Y no sería la primera vez que, una persona que realiza la limpieza sufre un accidente o que se enfada con algun vecino y solicita una inspección de trabajo, o pone una denuncia, y es a la comunidad a la que la cuesta la irregularidad.
No corra riesgos y contrate a una empresa profesionale para realizar este tipo de servicio. Y si la persona que realiza la limpieza no lo hace correctamente, siempre tiene la posibilidad de solicitar a la empresa, que la cambien por otra.
El contrato de limpieza debe incluir todos los elementos comunes de la finca: portal y escalera, paredes, apliques y pasillos, cuarto de basuras, contadores y otras dependencias comunes, patios y desagües, ascensor, terraza o azotea, y sobre todo las calderetas que recogen el agua, cristales de los elementos comunes y puertas de acceso a cada vivienda por el exterior.
Para la limpieza de cada una de los elementos indicados se debe establecer una periodicidad.
Encinar Administradores de fincas introduce en este post un articulo publicado en noticias/juridicas.com sobre los aspectos jurídicos de la inexistencia de contrato de servicio de limpieza en una Comunidad de Propietarios, por el que se concluye, dejando a un lado la cuestion ética, la importancia de que las Comunidades de Propietarios abandonen por completo la practica de contratacion irregular de personas para ejercer la funcion de limpiadoras.
La Comunidad de Propietarios tal y como se ha recogido en numerosa jurisprudencia así como en diversas resoluciones de la Direccion General de Registros y del Notariado (STS 25/05/1987 ; STS 30/0571997 ; Resoluciones de la DGRN de fecha 25 de mayo 2005 y 3 de marzo de 2008) y también se ha recalcado por reiterada doctrina (D.José Luis Lacruz Berdejo. Elementos de Derecho Civil. Ed. Bosch 1989. Tomo III. Cap IX. y D. Vicente Magro Servet. Inconvenientes de la ausencia de personalidad jurídica en las comunidades de propietarios. Nº 80 de la Revista Consell. Pag. 46), es una entidad sin personalidad jurídica. Ello no implica que su capacidad de obrar y participar en el tráfico jurídico se vea mermada. La presencia de la Comunidad de Propietarios en el tráfico jurídico es muy intensa, no podía ser de otra manera para su efectivo funcionamiento. No debe ser considerada persona jurídica porque el artículo 35 del Código Civil (Son personas jurídicas: 1º Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley. Su personalidad empieza desde el instante mismo en que, con arreglo a derecho, hubieses quedado validamente constituidas . 2º Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley conceda personalidad propia, independientemente la de cada uno de los asociados.) no la reconoce como tal de forma específica y la consideración que este artículo realiza en su apartado segundo acerca de otras leyes, que en el caso particular de la Comunidades de Propietarios, debería ser la Ley de Propiedad Horizontal, en ella no se otorga a la Comunidad de Propietarios la calificación de persona jurídica. En mi modesta opinión, y profundizar en ello sería fruto de otro estudio, previo reconocimiento por la Ley de Propiedad Horizontal, no habría ninguna objeción a considerarla como tal, eso sí, sometida a las características y notas especiales de su propia figura, pero lo mismo ocurre con otras personas jurídicas como por ejemplo, las Sociedades Anónimas, las Sociedades de Responsabilidad Limitada o las Fundaciones.
Tras esta conclusión de considerar a la Comunidad de Propietarios como una entidad sin personalidad jurídica, consideración que sin lugar a dudas prevalece en la actualidad, no es menos cierto que la práctica diaria sitúa a la Comunidades de Propietarios en el trafico jurídico de forma convencional, adquiriendo obligaciones contractuales de todo tipo: comprando, vendiendo, en definitiva contratando de forma general y cotidiana. Y a la vez, con derechos de toda índole como puede ser el acceso a la jurisdicción por la capacidad para ser parte que le otorga el apartado 5º de artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Capacidad para ser parte. 1. Podrán ser parte en los procesos ante los tribunales civiles: apartado 5º Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte. ) .
Con ello quiero resaltar que su falta de consideración de personalidad jurídica no la hace abstracta ni indefinida como para eximirse de toda responsabilidad. Es decir, no sirve de escudo legal frente a muchas acciones que terceros pudieran tener frente a ella. También es cierto que la responsabilidad patrimonial se encuentra afecta al propio régimen de propiedad que la Ley que la regula establece, por ejemplo lo establecido en el artículo 22 Ley de Propiedad Horizontal (La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuita que le corresponda en el importe insatisfecho. 2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda).
La naturaleza de la relación laboral al caso concreto:
El Estatuto de los Trabajadores, en el artículo 1, cuando define su ámbito de aplicación, habla de que serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios de las personas referidas en el apartado anterior. Y es en ese apartado anterior donde se dice que la presente ley será de aplicación a los trabajadores que voluntariamente presten sus servicios retribuidos por cuenta ajena y dentro del ámbito de organización y dirección de otra persona, física o jurídica, denominada empleador o empresario.
De la lectura de las líneas precedentes, parece deducirse sin ningún tipo de duda, la afirmación de que la limpiadora que presta un servicio a una Comunidad de Propietarios y que por ese servicio recibe una remuneración, está vinculada a la misma por una relación laboral circunscrita a lo establecido en la el Estat uto de los Trabajadores.
Tenemos de este modo dos figuras determinadas: La Comunidad de propietarios que se convierte en empleador y la limpiadora convertida en trabajadora.
La inexistencia de contrato escrito y el contrato verbal:
De esta manera, supondrá la consideración de indefinido a la persona contratada de manera irregular, sin que medie contrato escrito y sin que por su trabajo haya existido cotización en la Seguridad Social.
La prueba y el Bonus probandi: (TSJ de Castilla la Mancha Sentencia nº 647/2010; TSJ de Cataluña Sentencia 7076/2009)
Obviamente, quién pretenda la declaración de la existencia de una relación laboral, ante la ausencia de un contrato escrito y ante la negativa de reconocimiento de cualquier contrato, ya sea verbal o escrito, del empresario contratante, deberá proceder a la prueba de tal afirmación. Será al trabajador al que corresponda la carga de la prueba. Ésta puede aparecer como prueba de carácter testifical o incluso documental si existe cualquier tipo de justificante de ingreso o de cobro. Es una práctica torpe, fruto de la inopia jurídica, proceder a la transferencia bancaria de la remuneración pactada entre la Comunidad y el trabajador, con una periodicidad mensual. Tal circunstancia se torna en prueba valiosa para los intereses del que pretende demostrar la vinculación laboral con la Comunidad de Propietarios.
Por otro lado, una vez patente la existencia de la relación laboral, la Comunidad de propietarios se revela como sujeto responsable de varias infracciones en el Orden Social: infracciones en materia de empleo e infracciones en materia de seguridad social. Todas ellas, se encuentran contempladas en el Real Decreto Legislativo 5/2000 de 4 de Agosto, por el que se aprueba el Textro Refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social. De la misma manera, la sanción correspondiente habrá de contemplar las circunstancias del hecho concreto, tal y como se recoge en el artículo 39 que establece los criterios de graduación de la sanciones.
Otra circunstancia a tener en cuenta, es que los derechos del trabajador como tal, entre otros, indemnizaciones, reclamación de salarios, contribución a las contingencias comunes y profesionales para tener derecho a prestaciones, etcétera, se retrotraen al momento en que la prueba determine que existía contrato y así se recoja en la resolución judicial, no al momento de la emisión de la Sentencia (Artículos 103 y 104 de la Ley General de la Seguridad Social.).
Tal declaración puede suponer un quebranto económico importante a la Caja de la Comunidad, y por extensión a todos lo propietarios (Artículo 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre Entidades sin personalidad jurídica), sobretodo si la relación laboral se remonta a tiempo atrás.
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References: artículo 35
 artículo 6
 artículo 22
 artículo 1
 Real Decreto 
 artículo 39
 resolución