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Timestamp: 2016-10-25 12:01:51+00:00

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141 IV 30541. Auszug aus dem Urteil der Strafrechtlichen Abteilung i.S. X. gegen Oberstaatsanwaltschaft des Kantons Luzern und Gemeinde Meggen (Beschwerde in Strafsachen)
Destruction ill�gale d'une maison individuelle prot�g�e; prescription de la confiscation en mati�re de contraventions; calcul de la cr�ance compensatrice; art. 26 et 36 al. 3 Cst.; art. 97 al. 3, art. 70 s. et 109 CP. Prescription de la confiscation en mati�re de contraventions (consid. 1). Application du principe du b�n�fice brut ou du b�n�fice net lors de la fixation d'une cr�ance compensatrice (r�sum� et confirmation de la jurisprudence; consid. 6.3.3). Pouvoir d'examen du Tribunal f�d�ral en mati�re de cr�ances compensatrices prononc�es en application du droit cantonal (consid. 6.4). Le recourant a fait raser la maison individuelle conscient du refus du retrait de l'objet de l'inventaire communal des objets culturels prot�g�s, pour pouvoir faire �riger � la place une construction lucrative. Dans ces circonstances, il n'est pas arbitraire ou disproportionn� de ne pas d�duire les co�ts de la destruction, c'est-�-dire de la v�ritable infraction, ni la valeur de la construction d�truite pour le calcul de la cr�ance compensatrice. Il importe peu qu'au moment de la d�cision de confiscation il n'�tait pas encore tout � fait s�r que le projet immobilier permettant une exploitation du sol plus �lev�e puisse v�ritablement �tre r�alis� (consid. 6.5). Estimation de la valeur v�nale du terrain non construit selon la m�thode de classification par centralit� (consid. 6.6). Faits � partir de page 306
A. Das Einfamilienhaus auf dem Grundst�ck Nr. x in Meggen wurde am 15. Mai 2003 in das kommunale Inventar der sch�tzenswerten Kulturobjekte der Gemeinde Meggen aufgenommen. Die einfache Gesellschaft C., bestehend aus der Aktiengesellschaft A.Y., X., B.Y. sowie Z., �bte am 19. Dezember 2007 ihr 2006 erworbenes Kaufrecht an der Liegenschaft Nr. x in Meggen aus. X. liess am 22. Januar 2008 die Sirene des Zivilschutzes auf dem Dach des Ein familienhauses abmontieren und das Einfamilienhaus abbrechen , ohne dies der Gemeinde ordentlich anzuk�ndigen. B. Das damalige Amtsstatthalteramt Luzern erkl�rte X. am 9. Februar 2010 der Sachbesch�digung sowie der Widerhandlung gegen � 213 Abs. 1 und 2 i.V.m. � 187 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Luzern (PBG/LU) schuldig und verurteilte ihn zu einer BGE 141 IV 305 S. 307bedingten Geldstrafe von 20 Tagess�tzen zu Fr. 100.-, zu einer Busse von Fr. 30'000.- sowie zu einer Ersatzforderung von Fr. 596'850.-. Gleichentags verpflichtete es die Aktiengesellschaft A.Y., B.Y. und Z., dem Staat eine Ersatzforderung von Fr. 1'241'448.-, Fr. 358'110.- bzw. Fr. 190'992.- zu bezahlen. Die Strafuntersuchungen gegen diese wegen Widerhandlung gegen das PBG/LU stellte es ein.
Dagegen erhob X. Einsprache. Die Aktiengesellschaft A.Y., B.Y. und Z. f�hrten gegen die Einziehungsverf�gung bei der Kriminal- und Anklagekommission des Obergerichts des Kantons Luzern Re kurs. Diese trat darauf mit Entscheid vom 24. August 2010 nicht ein und �berwies die Sache an das damalige Amtsgericht Luzern-Land zur Beurteilung zusammen mit der Strafsache.
C. Das Bezirksgericht Kriens sprach X. am 2. Juli 2012 wegen Sach besch�digung schuldig und verurteilte ihn zu einer bedingten Geldstrafe von 20 Tagess�tzen zu Fr. 100.- sowie einer Ersatzforderung von Fr. 132'500.-. Das Strafverfahren gegen diesen wegen Widerhandlung gegen � 187 Abs. 1 i.V.m. � 213 Abs. 2 PBG/LU stellte es infolge Verj�hrung ein. Die Einziehungsverfahren gegen die Aktiengesellschaft A.Y., B.Y. und Z. stellte es ebenfalls ein. Die Zivilforderung der Gemeinde Meggen verwies es auf den Zivilweg. Zudem hob es die Grundbuchsperre auf dem Grundst�ck Nr. x in Meggen auf. Gegen diesen Entscheid erhoben X. und die Staatsanwaltschaft Berufung.
D. Das Kantonsgericht Luzern verurteilte X. am 22. Mai 2014 wegen Sachbesch�digung (Art. 144 Abs. 1 StGB) und Widerhandlung gegen � 187 Abs. 1 i.V.m. � 213 Abs. 1 und 2 PBG/LU (in der bis 31. Dezember 2013 g�ltigen Fassung) zu einer bedingten Geldstrafe von 20 Tagess�tzen zu Fr. 100.- und einer Busse von Fr. 30'000.-. Es verpflichtete ihn sowie die Aktiengesellschaft A.Y., B.Y. und Z., dem Staat eine Ersatzforderung von Fr. 132'500.-, Fr. 275'600.-, Fr. 79'500.- bzw. Fr. 42'400.- zu leisten. Die Grundbuchsperre auf dem Grundst�ck Nr. x in Meggen erhielt es aufrecht.
E. X. f�hrt dagegen Beschwerde in Strafsachen mit den Antr�gen, ihn von Schuld und Strafe freizusprechen und die Grundbuchsperre auf dem Grundst�ck Nr. x in Meggen aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur erneuten Beurteilung und Anordnung eines Obergutachtens an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. F. Das Kantonsgericht und die Oberstaatsanwaltschaft des Kantons Luzern beantragen die Abweisung der Beschwerde.BGE 141 IV 305 S. 308
1. 1.1 Der Beschwerdef�hrer bringt vor, die Schuldspr�che seien zufolge Verj�hrung aufzuheben. Die Strafverf�gung des Amtsstatthalters vom 9. Februar 2010 sei kein erstinstanzliches Urteil im Sinne von Art. 97 Abs. 3 StGB. Der Entscheid sei in krasser Verletzung seines rechtlichen Geh�rs ergangen. Da die Widerhandlung gegen das Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern vom 7. M�rz 1989 (PBG/LU; SRL 735) gem�ss Art. 109 StGB in drei Jahren verj�hre, bleibe kein Raum f�r die siebenj�hrige Verj�hrungsfrist von Art. 70 Abs. 3 StGB. Auch das Recht zur Einziehung sei daher verj�hrt, da auf die Verfolgungsverj�hrung der Anlasstat abzustellen sei.
1.2 Bez�glich der Sachbesch�digung pr�ft das Bundesgericht die Verj�hrung mit voller Kognition (Art. 95 lit. a BGG). Die Widerhandlung gegen � 187 Abs. 1 i.V.m. � 213 Abs. 1 und 2 PBG/LU ist eine �bertretung des kantonalen Strafrechts. Da diese Anlasstat f�r die Einziehung ist, richtet sich auch die Verj�hrung der Ersatzforderung nach kantonalem Recht. Der Allgemeine Teil des StGB kommt insoweit nur �ber den Verweis von � 1 des �bertretungsstrafgesetzes des Kantons Luzern vom 14. September 1976 (UeStG/LU; SRL 300) auf die Allgemeinen Bestimmungen des StGB zur Anwendung. Art. 97 und Art. 70 f. StGB sind auf die Verj�hrung der Strafverfolgung f�r die Widerhandlung gegen das PBG/LU und der Ersatzforderung damit als kantonales Ersatzrecht anwendbar (vgl. NIKLAUS SCHMID, Einziehung unrechtm�ssig erlangter Vorteile, in: Verwaltungsstrafrecht und sanktionierendes Verwaltungsrecht, 2010, S. 76).
Das Bundesgericht �berpr�ft die Anwendung kantonalen Gesetzesrechts - von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen - nur auf Willk�r (vgl. Art. 95 BGG; BGE 140 III 385 E. 2.3; BGE 138 IV 13 E. 2). Willk�r in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem BGE 141 IV 305 S. 309Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 140 III 167 E. 2.1; BGE 138 IV 13 E. 5.1). F�r die R�ge der Willk�r gelten erh�hte Begr�ndungsanforderungen (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 385 E. 2.3; BGE 138 I 171 E. 1.4 mit Hinweisen).
1.3 Ist vor Ablauf der Verj�hrungsfrist ein erstinstanzliches Urteil ergangen, so tritt die Verj�hrung nicht mehr ein (Art. 97 Abs. 3 StGB). Eine Strafverf�gung nach fr�herem kantonalem Strafprozessrecht ist nach der Rechtsprechung ein erstinstanzliches Urteil im Sinne von Art. 97 Abs. 3 StGB, wenn sie auf einer umfassenden Grundlage beruht und in einem kontradiktorischen Verfahren erlassen wurde (Urteil 6B_775/2009 vom 18. Februar 2010 E. 2.1). Dies gilt namentlich f�r begr�ndete Strafverf�gungen des Amtsstatthalteramtes im Sinne von �� 131 ff. aStPO/LU, die ergingen, nachdem die beschuldigte Person untersuchungsrichterlich einvernommen und ihr Akteneinsicht gew�hrt worden war (Urteil 6B_927/2008 vom 2. Juni 2009 E. 1).
Der Strafverf�gung des Amtsstatthalters vom 9. Februar 2010 gingen eine untersuchungsrichterliche Einvernahme sowie die Gew�hrung der Akteneinsicht und des rechtlichen Geh�rs voraus. Sie gilt nach der Rechtsprechung daher als erstinstanzliches Urteil im Sinne von Art. 97 Abs. 3 StGB. Ob das rechtliche Geh�r des Beschwerdef�hrers verletzt wurde, weil die Drittbetroffenen nicht untersuchungsrichterlich einvernommen wurden, ist fraglich, zumal der Beschwerdef�hrer nicht geltend macht, er habe deren Befragung beantragt. Dies w�rde am kontradiktorischen Charakter des Untersuchungsverfahrens und der Anwendbarkeit von Art. 97 Abs. 3 StGB auf den Entscheid vom 9. Februar 2010 auf jeden Fall nichts �ndern. Da dieser vor Ablauf der dreij�hrigen Frist von Art. 109 StGB erging, tritt die Verfolgungsverj�hrung nicht mehr ein.
1.4 Die Bestimmungen �ber die Verj�hrung der Einziehung gelten auch f�r Ersatzforderungen (vgl. Urteil 6S.184/2003 vom 16. September 2003 E. 3.1, nicht publ. in: BGE 129 IV 305). Art. 70 Abs. 3 StGB kommt auch bei �bertretungen zum Tragen, bez�glich welcher die Strafverfolgung gem�ss Art. 109 StGB in drei Jahren verj�hrt. Verm�genswerte, die durch �bertretungen erlangt worden sind, k�nnen daher auch noch eingezogen werden, wenn die Straftat bereits verj�hrt ist (vgl. BGE 129 IV 305 E. 4.2.2). Soweit die BGE 141 IV 305 S. 310Vorinstanz f�r die Verj�hrung der Ersatzforderung auf Art. 70 Abs. 3 StGB abstellt, kann von Willk�r keine Rede sein. Auf den Beginn und das Ende der Verj�hrung des Einziehungsrechts sind die allgemeinen Bestimmungen betreffend die Verj�hrung der Strafverfolgung analog anwendbar. Ist ein erstinstanzliches Urteil im Sinne von Art. 97 Abs. 3 StGB ergangen, verj�hrt auch die Einziehung von Verm�genswerten nicht mehr (vgl. Urteil 6B_425/2011 vom 10. April 2012 E. 4.3). Die Vorinstanz verneint daher ohne Willk�r auch die Verj�hrung der Ersatzforderung.
Die R�gen des Beschwerdef�hrers sind unbegr�ndet, soweit sie den Begr�ndungsanforderungen �berhaupt gen�gen (vgl. Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG).
6. 6.1 Der Beschwerdef�hrer wendet sich gegen die Ersatzforderung. Er beanstandet, das Grundst�ck Nr. x in Meggen habe zufolge des Abbruchs des Einfamilienhauses keine Wertsteigerung erfahren. Die beiden schl�ssigen Privatgutachten E. und F. w�rden dies verneinen. Auch das vom Amtsstatthalteramt Luzern eingeholte Gutachten G. gehe lediglich von einer minimalen, angesichts der Sch�tzungsungenauigkeit vernachl�ssigbaren Wertsteigerung von Fr. 15'100.- aus. Das gerichtliche Gutachten H. weise verschiedene M�ngel auf. Es stelle auf die bei konsumptiv genutzten Einfamilienh�usern unbrauchbare Lageklassenmethode ab. Der Gutachter vergleiche den Wert des Landes vor und nach dem Abbruch, obschon beim Wert vor dem Abbruch auch das fr�here Einfamilienhaus mitzuber�cksichtigen gewesen w�re. Er gehe f�r den Landwert "f�r die Altbaute" von einer zu tiefen Lageklassenzahl aus und lasse unber�cksichtigt, dass der Eigent�mer das bisherige Einfamilienhaus angesichts der Nutzungsreserve auch h�tte ausbauen k�nnen. Ein Ausbau w�re zul�ssig gewesen, auch wenn das Einfamilienhaus rechtskr�ftig als sch�tzenswert eingestuft worden w�re, und h�tte bewilligt werden m�ssen. Die Vorinstanz verstosse gegen das Willk�rverbot und ihre Begr�ndungspflicht, da sie auf die beanstandeten M�ngel des Gutachtens H. nicht eingehe. Angesichts der identischen Gutachten E., F. und G. h�tte sie zumindest ein Obergutachten einholen m�ssen. Stattdessen habe sie auch die beantragte Einvernahme der Gutachter E. und H. abgelehnt. Sie begr�nde zudem nicht, weshalb sie auf das Bruttoprinzip abstelle und als nicht angemessen erachte, die BGE 141 IV 305 S. 311Abbruchkosten und den Wert des zerst�rten Geb�udes in die Berechnung des Mehrwerts miteinzubeziehen.
6.2 Die Vorinstanz stellt f�r die Berechnung der Ersatzforderung auf den vom gerichtlichen Gutachter H. ermittelten Mehrwert von Fr. 530'000.- ab. Die Ersatzforderung des Beschwerdef�hrers setzt sie in Ber�cksichtigung seiner Beteiligung von 25 % an der einfachen Gesellschaft C. gem�ss Konsortialvertrag vom 18. August 2005 auf Fr. 132'500.- fest. Sie erw�gt dazu im Wesentlichen, nicht ersichtlich sei, inwiefern bei der Wahl der Vergleichswert- bzw. Vergleichspreismethode anstelle der Lageklassenmethode ein zutreffenderes Resultat erzielt worden w�re. Auch das Bundesgericht bejahe die Anwendung der Lageklassenmethode zur Ermittlung des relativen Landwertes. Die Verwendung dieser Methode leuchte vorliegend ein, werde das Grundst�ck doch mit aller Wahrscheinlichkeit im Stil und Standard s�mtlicher umliegender Grundst�cke �berbaut werden. Die einfache Gesellschaft C. habe von Beginn an nicht eine Selbstnutzung, sondern einen Abriss des Einfamilienhauses mit nachfolgender (maximal zul�ssiger) neuer �berbauung und anschliessendem Verkauf zur Erzielung eines gr�sstm�glichen Gewinns geplant. Einerseits sei kaum davon auszugehen, dass die Gemeinde einen umfangreichen Anbau an das Einfamilienhaus erlaubt h�tte, nachdem dieses ausschliesslich wegen seines �usseren als schutzw�rdig erachtet worden sei. Andererseits sei offensichtlich, dass angesichts der bestehenden Baute, welche von den Mitgliedern der einfachen Gesellschaft C. als "nicht mehr bewohnbar", "praktisch unbewohnbar", "viele Baum�ngel" und "H�tte" erachtet worden sei, ein Ausbau in hohem Standard mittels Anbau zu keiner Zeit beabsichtigt gewesen sei. Gest�tzt auf Lehre und Rechtsprechung habe das Gericht im Einzelfall zu entscheiden, ob das Netto- oder das Bruttoprinzip angemessen sei. Vorliegend sei es nicht angemessen, den Abzug der Kosten der eigentlichen Tat (Abbruchkosten) wie auch den Wert der (willentlich) zerst�rten Sache (Geb�udewert) zuzulassen. Es habe f�r den Beschwerdef�hrer beim Bruttoprinzip sein Bewenden.
Bez�glich der Antr�ge des Beschwerdef�hrers auf Einholung eines Obergutachtens und Einvernahme der beiden Privatgutachter f�hrt die Vorinstanz aus, es l�gen mit dem vom Amtsstatthalter veranlassten Gutachten G., dem Privatgutachten E. des Beschwerdef�hrers, dem vom Bezirksgericht eingeholten Gutachten H. inklusive Beantwortung von Erg�nzungsfragen und dem vom Beschwerdef�hrer im Berufungsverfahren aufgelegten Privatgutachten F. BGE 141 IV 305 S. 312ausreichende Meinungs�usserungen von Sachverst�ndigen vor, um die Frage eines allf�lligen Mehrwerts im Sinne von Art. 71 StGB im Rahmen einer sorgf�ltigen Beweisw�rdigung zu beantworten. Ein neues (Ober-)Gutachten verm�chte keine wesentlichen neuen Erkenntnisse in sachverhaltsm�ssiger Hinsicht zu bringen. Die Beantwortung von Rechtsfragen k�nne nicht an einen weiteren Sachverst�ndigen delegiert werden, sondern sei Aufgabe des Gerichts. Die Vorinstanz verweist zudem auf die Ausf�hrungen des Bezirksgerichts. Dieses legte u.a. dar, dass sich die auf den ersten Blick grossen Unterschiede zwischen den Gutachten bei genauerer Betrachtung weitgehend aufl�sen. Der grosse Unterschied des Gutachtens H. im Vergleich zu den Gutachten G. und E. ergebe sich daraus, dass Ersterer den relativen Landwert vor Abbruch (ohne abgebrochenes Geb�ude) mit dem Landwert nach Abbruch verglichen habe. Die beiden anderen Gutachter h�tten demgegen�ber jeweils den Geb�udesubstanzwert vor Abbruch und auch die Abbruchkosten dazugez�hlt. Unter Ber�cksichtigung dieser Differenzierung w�rden alle drei Gutachten schl�ssig erscheinen und st�nden nicht im Widerspruch zueinander. Insbesondere werde der Landwert nach Abbruch von allen drei Gutachtern etwa gleich hoch eingesch�tzt.
6.3 6.3.1 Nach Art. 70 Abs. 1 StGB verf�gt das Gericht die Einziehung von Verm�genswerten, die durch eine Straftat erlangt worden sind oder dazu bestimmt waren, eine Straftat zu veranlassen oder zu belohnen, sofern sie nicht dem Verletzten zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes ausgeh�ndigt werden. L�sst sich der Umfang der einzuziehenden Verm�genswerte nicht oder nur mit unverh�ltnism�ssigem Aufwand ermitteln, so kann das Gericht ihn sch�tzen (Art. 70 Abs. 5 StGB). Sind die der Einziehung unterliegenden Verm�genswerte nicht mehr vorhanden, so erkennt das Gericht auf eine Ersatzforderung des Staates in gleicher H�he (Art. 71 Abs. 1 StGB). Das Gericht kann von einer Ersatzforderung ganz oder teilweise absehen, wenn diese voraussichtlich uneinbringlich w�re oder die Wiedereingliederung des Betroffenen ernstlich behindern w�rde (Art. 71 Abs. 2 StGB).
6.3.2 Einzuziehen sind nach der zu Art. 70 f. StGB ergangenen Rechtsprechung nicht nur die Verm�genswerte, die durch die strafbare Handlung unmittelbar erlangt worden sind, sondern auch gewisse Ertr�ge, welche mit den durch die Straftat erlangten Verm�genswerten erzielt worden sind. Erforderlich ist allerdings, dass BGE 141 IV 305 S. 313zwischen den Ertr�gen aus den Verm�genswerten und der Straftat ein hinreichend enger, ad�quater Zusammenhang besteht (Urteil 6B_430/2012 vom 8. Juli 2013 E. 3.1.2).
6.3.3 Aus den Bestimmungen des StGB betreffend die Einziehung von Verm�genswerten und die Ersatzeinziehung durch Festlegung einer staatlichen Ersatzforderung ergibt sich nicht, ob bei der Berechnung des einzuziehenden Verm�genswerts nach dem Bruttoprinzip oder nach dem Nettoprinzip zu verfahren ist. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts neigt zur Anwendung des Bruttoprinzips, verlangt aber die Beachtung des allgemeinen Grundsatzes der Verh�ltnism�ssigkeit (BGE 124 I 6 E. 4b/bb mit Hinweisen; zum Ganzen auch Urteile 6B_56/2010 vom 29. Juni 2010 E. 3.2; 6B_697/2009 vom 30. M�rz 2010 E. 2.2; 6P.236/2006 / 6S.555/2006 vom 23. M�rz 2007 E. 11.3, nicht publ. in: BGE 133 IV 112). In der Lehre wird die Auffassung vertreten, dass bei generell verbotenen Handlungen das Bruttoprinzip anzuwenden ist, w�hrend bei an sich rechtm�ssigem, nur in seiner konkreten Ausrichtung rechtswidrigem Verhalten das Nettoprinzip gelten soll (NIKLAUS SCHMID, in: Kommentar Einziehung, organisiertes Verbrechen, Geldw�scherei, Bd. I, 2. Aufl. 2007, N. 57 f. zu Art. 70-72 StGB; TRECHSEL/JEAN-RICHARD, in: Schweizerisches Strafgesetzbuch, Praxiskommentar, 2. Aufl. 2013, N. 6d zu Art. 70 StGB). Andere Autoren raten von jeglichem Schematismus ab und treten daf�r ein, in jedem Einzelfall unter Ber�cksichtigung s�mtlicher Umst�nde eine Wertung vorzunehmen und zu pr�fen, ob und inwieweit der gesamte Bruttoerl�s der strafbaren Handlung zugerechnet werden kann und inwieweit die Absch�pfung in diesem Umfang vor dem Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip standh�lt (FLORIAN BAUMANN, in: Basler Kommentar, Strafrecht, Bd. I, 3. Aufl. 2013, N. 34 zu Art. 70/71 StGB; GREINER/AKIKOL, Grenzen der Verm�genseinziehung bei Dritten [Art. 59 Ziff. 1 Abs. 2 StGB] - unter Ber�cksichtigung von zivil- und verfassungsrechtlichen Aspekten, AJP 2005 S. 1351; ausf�hrlich auch SIMONE NADELHOFER DO CANTO, Verm�genseinziehung bei Wirtschafts- und Unternehmensdelikten, 2008, S. 88 ff.).
Das Bundesgericht sprach sich verschiedentlich f�r das Bruttoprinzip aus, dies namentlich bei generell verbotenen Verhaltensweisen wie dem illegalen Bet�ubungsmittelhandel (Urteil 6B_986/2008 vom 20. April 2009 E. 6.1.1), der gewerbsm�ssigen Hehlerei (Urteil 6B_728/2010 vom 1. M�rz 2011 E. 4.6) oder Geldw�schereihandlungen (Urteil 6S.426/2006 vom 28. Dezember 2006 E. 5). Es BGE 141 IV 305 S. 314betonte zudem, dass ein Abzug der Kosten der eigentlichen Straftat bei der Berechnung der Ersatzforderung ausser Betracht f�llt (vgl. Urteil 6B_56/2010 vom 29. Juni 2010 E. 3.5 betreffend Kosten f�r die Anschaffung und den Einbau einer illegalen Software; gleich TRECHSEL/JEAN-RICHARD, a.a.O., N. 6d in fine zu Art. 70 StGB). Das Nettoprinzip zur Festlegung einer staatlichen Ersatzforderung brachte es demgegen�ber wiederholt bei blossen �bertretungen zur Anwendung (vgl. BGE 124 I 6 E. 4b/cc und dd; Urteil 6B_697/2009 vom 30. M�rz 2010 E. 2.4.1).
6.4 Die Bestimmungen von Art. 70 f. StGB sind vorliegend wie bereits erw�hnt nur als kantonales Ersatzrecht anwendbar, weshalb das Bundesgericht deren Verletzung nur unter dem Gesichtspunkt der Willk�r pr�ft (oben E. 1.2). Es pr�ft hingegen mit freier Kognition, ob die Ersatzforderung in Anwendung kantonalen Rechts mit der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und dem in Art. 36 Abs. 3 BV verankerten Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip vereinbar ist (vgl. Art. 95 lit. a BGG; BGE 138 IV 13 E. 2; BGE 124 I 6 E. 4b/aa). 6.5 Die Vorinstanz vergleicht f�r die Berechnung der Ersatzforderung den Landwert vor und nach dem illegalen Abbruch des Einfamilienhauses. Nicht als willk�rlich oder unverh�ltnism�ssig zu beanstanden ist mit Blick auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wenn sie die Kosten des Abbruchs, d.h. der eigentlichen Straftat, nicht zum Abzug zul�sst. Das Einziehungsrecht folgt dem Grundsatz, dass sich strafbares Verhalten nicht lohnen soll. W�rde, wie vom Beschwerdef�hrer beantragt, der Wert des Landes inklusive Einfamilienhaus vor der Tat mit dem Wert des unbebauten Landes nach dem Abbruch verglichen, bliebe unber�cksichtigt, dass infolge der Straftat m�glicherweise ein gewinnbringendes Immobilienprojekt realisiert werden kann, was der Beschwerdef�hrer gerade bezweckte. Die Vorinstanz verf�llt nicht in Willk�r, wenn sie bei der Berechnung der Ersatzforderung den Wert des abgebrochenen Geb�udes nicht mitber�cksichtigt. Dies ist auch mit dem in Art. 36 Abs. 3 BV verankerten Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip vereinbar. Der Beschwerdef�hrer liess das Einfamilienhaus im Wissen um den ersten negativen Entscheid und den noch ausstehenden zweiten Entscheid abreissen, um darauf eine gewinnbringende �berbauung vornehmen zu k�nnen. Zwar steht derzeit noch nicht mit letzter Sicherheit fest, ob das Immobilienprojekt mit der h�heren Ausnutzung �berhaupt verwirklicht werden kann. Daran �ndert jedoch nichts, dass das Land nach dem Abbruch des Einfamilienhauses aufgrund BGE 141 IV 305 S. 315der besseren Ausnutzungsm�glichkeiten eine Wertsteigerung erfahren hat und insofern ein Mehrwert besteht. Das Risiko der ausstehenden Baubewilligung nahm der Beschwerdef�hrer im Zeitpunkt, als er das Einfamilienhaus willentlich zerst�rte, in Kauf.
6.6 6.6.1 Ob ein Gericht die im Gutachten enthaltenen Er�rterungen f�r �berzeugend h�lt oder nicht und ob es dementsprechend den Schlussfolgerungen des Experten folgen oder ein Erg�nzungsgutachten bzw. eine Oberexpertise einholen soll, ist eine Frage der Beweisw�rdigung, die mit Beschwerde in Strafsachen wegen Verletzung des Willk�rverbots aufgeworfen werden kann. Eine entsprechende Kritik muss substanziiert dargelegt werden (vgl. Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 III 193 E. 4.3.1; BGE 106 IV 236 E. 2a; je mit Hinweisen).
Privatgutachten haben nicht den gleichen Stellenwert wie ein Gutachten, das von der Untersuchungsbeh�rde oder vom Gericht eingeholt wurde. Sie bilden bloss Bestandteil der Parteivorbringen. Die Qualit�t von Beweismitteln kommt ihnen nicht zu (BGE 135 III 670 E. 3.3.1; BGE 132 III 83 E. 3.4; BGE 127 I 73 E. 3 f/bb; je mit Hinweisen). Das Abstellen auf ein nicht schl�ssiges Gutachten kann gegen Art. 9 BV verstossen (BGE 138 III 193 E. 4.3.1; BGE 133 II 384 E. 4.2.3 mit Hinweisen). Ein Parteigutachten ist nur geeignet, die Erstellung eines (zus�tzlichen) Gutachtens zu rechtfertigen oder darzulegen, dass das gerichtliche oder amtliche Gutachten mangelhaft oder nicht schl�ssig ist (Urteile 6B_829/2013 vom 6. Mai 2014 E. 4.1; 6B_215/2013 vom 27. Januar 2014 E. 1.2; je mit Hinweisen).
6.6.2 Das Gutachten H. bringt f�r die Ermittlung des Verkehrswerts des Grundst�cks Nr. x in Meggen die Lageklassenmethode zur Anwendung. Die Lageklassenmethode berechnet den Landwert in Relation zum Gesamtwert eines Grundst�cks. Sie beruht auf der Erkenntnis, dass �hnliche Objekte an gleicher Lage stets die gleichen Verh�ltniszahlen zwischen Grundst�ckswert und dem Wert der Bauten aufweisen (vgl. Urteil 2C_790/2008 vom 18. November 2009 E. 4.2). Dies erscheint hier eine angemessene oder zumindest nicht willk�rliche Methode f�r die Berechnung der Ersatzforderung. Der Einwand, die Vergleichswert- bzw. Vergleichspreismethode w�re vorzuziehen gewesen oder die Bewertung nach der Lageklassenmethode sei gar falsch, reicht f�r die Annahme von Willk�r nicht aus. Hierzu w�re erforderlich, dass die Vorinstanz bzw. der Gutachter den Ermessensspielraum bei der Methodenwahl offensichtlich BGE 141 IV 305 S. 316missbraucht h�tten oder deren Wahl geradezu unhaltbar w�re (vgl. Urteil 2C_790/2008 vom 18. November 2009 E. 4.2). Dies zeigt der Beschwerdef�hrer jedoch nicht auf.
Die Vorinstanz stellt fest, die einfache Gesellschaft C. habe auf dem Grundst�ck Nr. x in Meggen von Beginn an eine �berbauung mit maximal zul�ssiger Ausnutzung und einen anschliessenden Verkauf zur Erzielung eines gr�sstm�glichen Gewinns beabsichtigt. Dass und weshalb dies schlechterdings unhaltbar sein k�nnte oder die Vorinstanz willk�rlich eine grosse Wahrscheinlichkeit einer �berbauung mit maximal zul�ssiger Ausnutzung bejaht haben k�nnte, geht aus der Kritik des Beschwerdef�hrers nicht hervor. Dieser weist lediglich darauf hin, dass die einfache Gesellschaft Ende 2007/Anfang 2008 (d.h. nach dem Entscheid vom 6. August 2007) auch andere Optionen wie einen Verkauf des Grundst�cks pr�fte. Beim betroffenen Grundst�ck handelt es sich entgegen dem Beschwerdef�hrer daher um ein ertragswertorientiertes Objekt.
6.6.3 Weshalb der Gutachter von einer zu tiefen Lageklasse ausgegangen sein soll, legt der Beschwerdef�hrer ebenfalls nicht substanziiert dar. Er beruft sich dazu lediglich auf das Gutachten F., das ohne n�here Begr�ndung einen h�heren Wert annimmt. Dass der Wert des gerichtlichen Gutachters offensichtlich unhaltbar w�re, ist damit nicht dargetan. Ebenso wenig ergibt sich aus dem Gegengutachten, dass die angeblich zu tiefe Lageklasse nicht nur zu einem anderen, sondern zu einem geradezu willk�rlichen Ergebnis gef�hrt h�tte. Nach der Vorinstanz w�re eine bessere Ausnutzung des bisherigen Einfamilienhauses durch einen Anbau angesichts der Schutzw�rdigkeit des Geb�udes nicht bewilligt worden. Der Beschwerdef�hrer zeigt auch diesbez�glich nicht auf, dass der angefochtene Entscheid gegen das Willk�rverbot verstossen oder aus anderen Gr�nden Bundesrecht verletzen k�nnte.
6.7 Die Vorinstanz setzt sich mit s�mtlichen Einw�nden des Beschwerdef�hrers auseinander. Ihr Entscheid ist entgegen dessen Kritik ausreichend begr�ndet. Sie weist zutreffend darauf hin, dass die Frage, ob der Substanzwert des abgebrochenen Geb�udes und die Abbruchkosten bei der Berechnung der Ersatzforderung in Abzug gebracht werden k�nnen, rechtlicher Natur und daher vom Gericht zu beantworten ist. Die unterschiedlichen Ergebnisse der Gutachter lassen sich nach den vom Beschwerdef�hrer nicht beanstandeten Ausf�hrungen des Bezirksgerichts, auf welche die Vorinstanz verweist, damit erkl�ren, dass der Privatgutachter und der Gutachter BGE 141 IV 305 S. 317G. bei der Berechnung der Ersatzforderung den Geb�udesubstanzwert und auch die Abbruchkosten in Abzug brachten. Diesbez�glich geht es jedoch wie dargelegt um eine Rechtsfrage, wobei die Vorinstanz auf entsprechende Abz�ge verzichten durfte (oben E. 6.5). Weder die Kritik an der Methodenwahl noch an der zu tiefen Lageklasse musste die Vorinstanz an der Schl�ssigkeit des gerichtlichen Gutachtens zweifeln lassen. Diese durfte den Antrag des Beschwerdef�hrers auf Einholung eines Obergutachtens in antizipierter Beweisw�rdigung ohne Verletzung seines rechtlichen Geh�r abweisen. Gleiches gilt f�r die beantragte Befragung der Privatgutachter E. und F., die ihren Standpunkt bereits in ihren Gutachten dargelegt haben.
Der Beschwerdef�hrer begr�ndet nicht, worauf er seine Behauptung st�tzt, er habe im vorinstanzlichen Verfahren eine m�ndliche Befragung des Gutachters H. verlangt. Ein solcher Beweisantrag kann weder seiner Berufungsbegr�ndung vom 19. Mai 2013 noch dem angefochtenen Entscheid entnommen werden. Auf die R�ge, die Vorinstanz habe den Antrag auf Einvernahme des Gutachters H. zu Unrecht abgewiesen, ist mangels Begr�ndung nicht einzutreten.
6.8 Die Einw�nde des Beschwerdef�hrers gegen die Ersatzforderung sind unbegr�ndet, soweit sie den Begr�ndungsanforderungen zu gen�gen verm�gen.
129 IV 305 suite... ,
138 III 193,
140 III 167,
106 IV 236,
Art. 97 Abs. 3 StGB,
Art. 70 Abs. 3 StGB,
art. 26 et 36 al. 3 Cst. suite... ,
� 213 Abs. 1 und 2 PBG,
� 213 Abs. 2 PBG,
Art. 70 Abs. 1 StGB,
Art. 70 Abs. 5 StGB,
Art. 71 Abs. 1 StGB,
Art. 70-72 StGB,

References: art. 26
 art. 97
 art. 70
 BGE 
 Art. 97
 Art. 109
 Art. 70
 Art. 97
 Art. 70
 Art. 95
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 97
 Art. 97
 Art. 97
 Art. 109
 BGE 
 Art. 70
 Art. 109
 BGE 
 BGE 
 Art. 70
 Art. 97
 Art. 42
 Art. 106
 BGE 
 BGE 
 Art. 71
 Art. 70
 Art. 70
 BGE 
 BGE 
 Art. 70
 Art. 70
 Art. 70
 BGE 
in fine
 Art. 70
 BGE 
 Art. 70
 Art. 36
 Art. 95
 BGE 
 BGE 
 Art. 36
 BGE 
 Art. 97
 Art. 106
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 9
 BGE 
 BGE 
 BGE 

Art. 97

Art. 70

art. 26

Art. 70

Art. 70

Art. 71

Art. 70