Source: https://www.mietminderung.net/mietpreisbremse/
Timestamp: 2018-08-20 08:34:13+00:00

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Mietpreisbremse: Gesetzliche Basis, Ausnahmen & Wirkung
Sie sind hier: Mietminderung / Mietpreisbremse – Ein Gesetz zum Schutz der Mieter?
Wo gilt die Mietpreisbremse? Die Bundesländer bestimmen dies.
In Zeiten knappen Wohnraums in Ballungszentren und rasant steigenden Mieten ist der Begriff “Mietpreis­bremse” in Deutschland zum Schlagwort geworden.
Es ist in den Medien präsent, in alltäglichen Unter­haltungen zu hören und bestimmt oftmals auch die Suche nach einem neuen Zuhause. Allerdings weiß kaum einer, wie diese Regulierung der Mietpreise wirklich funktioniert und inwieweit der Otto-Normal-Mieter davon betroffen ist.
Dass es hierbei um die Regulierung der Mieten geht und ein zu schnelles oder überproportional hohes Ansteigen dieser verhindert werden soll, ist den meisten durchaus bewusst. Doch wo setzt die Mietpreisbremse an und gibt es Ausnahmen? Welcher Wohnraum ist davon betroffen?
1 Was genau ist die Mietpreisbremse?
1.1 Gesetz zur Mietpreisbremse und die Maklergebühren
2 Wie sehen die rechtlichen Grundlagen für die Mietpreisbremse aus?
3 Wo gilt die Mietpreisbremse?
3.1 Bundesländer mit Mietpreisbremse
3.2 Ortsübliche Miete, Indexmiete oder Staffelmiete
3.2.1 Mietpreisbremse bei der Indexmiete
3.2.2 Staffelmiete und Mietpreisbremse
4 Mietpreisbremse – Gibt es Ausnahmen?
5 Auswirkungen der Mietpreisbremse
5.1 Nachteile der Mietpreisbremse
6 Wie werden Verstöße geahndet?
Der nachfolgende Artikel geht auf diese Fragen näher ein und erläutert, auf welchen rechtlichen Grundlagen die Mietpreisbremse basiert und wo diese genau zur Anwendung kommt.
Das Leben in Großstädten wird für viele Menschen immer attraktiver – erfolgversprechende Jobaussichten, Familienplanung oder ein gutes Freizeitangebot sind dabei meist die entscheidenden Punkte. Allerdings kommen viele Städte mit der Schaffung bezahlbaren Wohnraums nicht so schnell hinterher, wie das Wachstum der Einwohnerzahl es eigentlich verlangen würde.
Die Mieten steigen, da die Nachfrage groß ist. Durchschnittsverdiener können sich einige Wohnlagen nicht mehr leisten und alteingesessene Mieter werden vertrieben. Hinzu kommt, dass einige Vermieter die Situation nutzen, um ihre Immobilien luxuszusanieren, und somit die Mieten ebenfalls nochmals ansteigen.
Nicht nur Großstädte oder bestimmte Ballungszentren haben mit diesem Problem zu kämpfen, auch in beliebten Universitätsstädten sind der Wohnraum knapp und die Mieten höher, als es sich viele leisten könnten.
Die Einführung der Mietpreisbremse soll zu stark wachsende Mieten eindämmen.
Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, hat die Bundesrepublik das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG oder auch Gesetz zur Mietpreisbremse genannt) verabschiedet, welches am 01. Juni 2015 in Kraft trat. Doch was bedeutet “Mietpreisbremse” in diesem Zusammenhang eigentlich? Das geschaffene Gesetz hat zum Ziel, die Mietsteigerungen einzudämpfen und Regelungen zu schaffen, die Mieterhöhungen bei Mietbeginn klar definieren.
Die Bundesregierung ermächtigt somit die Bundesländer, zu bestimmten, in welchen Gebieten der Wohnungsmarkt als angespannt gilt und die neuen Regelungen anzuwenden sind.
Die Bundesländer haben nun das Recht, in von ihnen benannten Gebieten die verlangte Miete bei Neuvermietungen zu begrenzen. So darf die Miete in den sogenannten „angespannten Wohnungsmärkten“ nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Benennung dieser Gebiete und Regionen kann zunächst nur auf fünf Jahre begrenzt erfolgen. Somit ist es innerhalb dieses Zeitraums nicht mehr möglich, einen Mietzins zu verlangen, der deutlich über der örtlichen Vergleichsmiete liegt.
Wo die Mietpreisbremse in Deutschland angewandt wird, hängt vom regionalen Wohnungsmarkt ab.
Die Mietpreisbremse soll eine Mieterhöhung also nur in einem begrenzten Rahmen zulässig machen und so eine übermäßige Steigerung des Mietzinses in Gebieten mit Wohnraumknappheit unterbinden. Wie die Umsetzung dieser Regelung in der Praxis aussieht, wird in einem späteren Abschnitt dieses Artikels noch näher betrachtet.
Bei einer Anschlussvermietung kann allerdings der vorherige Mietpreis verlangt werden, auch wenn dieser mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegt.
Im Gesetz sind darüber hinaus auch Ausnahmen benannt, bei denen die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung kommt. So gilt es beispielsweise nicht für Neubauten, die nach dem 01.10.2014 zum ersten Mal vermietet wurden. Auch bestimmte Modernisierungsmaßnahmen, die mindestens ein Drittel des Wertes einer neu gebauten Wohnung kosten, sind von diesen Regelungen ausgenommen.
Wichtig zu beachten ist auch, dass die Mietpreisbremse nicht für Gewerbe gilt, sondern nur Wohnraummietverhältnisse betrifft.
Gesetz zur Mietpreisbremse und die Maklergebühren
Im Zuge der Mietpreisbremse wurde das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung ebenfalls geändert und angepasst. Dieses beschäftigt sich mit der Provision des Maklers und wer diese zu zahlen hat.
Da in der Vergangenheit oft nicht klar war, wer für die Maklerkosten aufkommen musste, oder diese direkt an die Mieter weitergeben wurden, hat der Gesetzgeber dies nun auf das sogenannte Bestellerprinzip festgelegt.
Der Makler wird also von demjenigen bezahlt, der ihn auch beauftragt hat. Dadurch soll verhindert werden, dass diese Kosten auf die Miete umgelegt werden und so die Mietpreise weiter steigen.
Die Mietpreisbremse ist für Gewerbe nicht anwendbar.
Oft geschah das Umlegen der Maklercourtage durch Aufschläge auf die Miete. Unterliegt diese den Regelungen der Mietpreisbremse, kann ein solcher Aufschlag sich auch nur innerhalb der vom Gesetz definierten zehn Prozent bewegen.
Zudem darf vom Mieter nicht nochmals eine Zahlung an den Makler verlangt werden, wenn dieser vom Vermieter beauftragt wurde. Andere Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter sind unwirksam und werden mit einem Bußgeld geahndet.
Wie sehen die rechtlichen Grundlagen für die Mietpreisbremse aus?
Was ist eine Mietpreisbremse rechtlich gesehen? Das Mietrechtsnovellierungsgesetz findet seine rechtliche Anwendung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Insbesondere die Paragraphen 556d, 556e und 556f befassen sich mit der Höhe der Miete und wie diese reguliert werden muss.
Somit ist die Mietpreisbremse im BGB festgehalten und ist Teil des Mietrechts. Die entsprechenden Paragraphen bilden daher für eine Rechtsprechung die gesetzliche Grundlage.
Sowohl Mieter als auch Vermieter können sich bei Problem in Bezug auf die Miethöhe auf diese Regelungen beziehen.
Das BGB regelt jedoch nicht nur die Miethöhe beziehungsweise die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung, sondern definiert darüber hinaus auch Ausnahmen, in denen diese Regelungen keine Anwendung finden.
Wie bereits erwähnt, ermächtigt das MietNovG die Bundesländer, Rechtsverordnungen zu erlassen und durch diese die Höhe der Miete in bestimmten Gebieten zu regulieren. Der entsprechende Paragraph besagt dazu Folgendes:
Mietpreisbremse: Eine Erklärung dieser liefert das Mietrecht im BGB.
Es ist also gesetzlich klar definiert, wie hoch die Miete zum Beginn des Mietverhältnisses sein darf.
Die Mietpreisbremse greift, wie beschrieben, jedoch nicht, wenn die Vormiete bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen liegt. Dies ist in § 556e festgelegt.
Ebenfalls in diesem Paragraphen festgehalten, ist eine der Ausnahmeregelungen, die der Gesetzgeber geschaffen hat, um beispielsweise Investitionen in neuen Wohnraum oder energetisch sinnvolle Sanierungen von alten Beständen nicht zu gefährden.
Laut §§ 556 e-f gelten die Regelungen bezüglich der Mietpreisbremse für eine umfassende Modernisierung nicht, sofern der Vermieter diese nach § 555b BGB durchgeführt hat. In diesen Fällen darf die verlangte Miete bei einer Neuvermietung mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen.
Ebenfalls nicht von den Regelungen betroffen, sind Neubauten. In Bezug auf die Mietpreisbremse sagt der Gesetzestext in § 556f Folgendes aus:
Diese Bestimmungen sollen Investitionen in den Bau benötigter Wohnungen sowie in die Sanierung alter Bestände sichern und Immobilienbesitzer nicht davon abhalten, Wohnraum zu schaffen oder diesen zu verbessern.
Neben den Regelungen zur Miethöhe und zu den Ausnahmen bestimmt das Gesetz zur Mietpreisbremse unter anderem auch die Indikatoren, die einen angespannten Wohnungsmarkt definieren. So wird in § 556d Absatz 2 festgelegt, für welche Gebiete die Mietpreisbremse eingeführt werden kann. Dies ist der Fall, wenn:
Eine uu drastische Mieterhöhung soll die Mietpreisbremse verhindern.
die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einem bestimmten Gebiet oder Teilen davon gefährdet ist.
im benannten Gebiet die Mieten überdurchschnittlich stark ansteigen.
die Mieter im Gegensatz zum bundesweiten Durchschnitt durch die Mieten im Gebiet deutlich höher belastet sind.
der Neubau von Wohnungen dem Anwachsen der Bevölkerung nicht folgen kann.
im Gebiet nur ein geringer Leerstand vorliegt, die Nachfrage nach Wohnraum aber sehr hoch ist.
Wie würde eine Anwendung dieser Regelungen in der Praxis aussehen? Das nachfolgende Beispiel zeigt auf, wie bei einer Neuvermietung die Mietpreisbremse greifen würde.
Die Beispielwohnung liegt in einem Gebiet, dass sich zu einem beliebten Wohnviertel entwickelt hat. Nun gilt die Lage als angespannter Wohnungsmarkt.
Bisher zahlten Mieter einen Zins von 5,50 Euro pro m². Vergleichbare Wohnungen in diesem Gebiet werden bei Neuvermietungen nun durchschnittlich mit einem Quadratmeterpreis von bis zu 10 Euro pro m² angeboten. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt jedoch bei etwa 6,00 Euro.
Nach der Einführung der Mietpreisbremse kann die neue Miete der Beispielwohnung nun jedoch nur auf höchsten 6,60 Euro pro m² abgehoben werden.
Dies sind dann die zehn Prozent, die in § 556d explizit festgelegt sind.
Grundsätzlich kann die Mietpreisbremse im gesamten Bundesgebiet angewendet werden. Allerdings ist eine flächendeckende Einführung derzeit nicht notwendig, da sich die Wohnungsmärkte in den verschiedenen Regionen und Bundesländern unterschiedlich entwickeln.
Im BGB ist die Mietpreisbremse klar definiert.
Selbst in den Ballungszentren sind die Entwicklungen so unterschiedlich, dass nicht alle Gebiete generell durch eine Rechtsverordnung an die Mietpreisbremse gebunden sind.
Es gibt Großstädte, in den der Wohnungsmarkt entspannt und eine Regulierung der Mieten durch die Politik nicht notwendig ist. Im Gegensatz dazu gibt es auch kleine Gemeinden, in denen die Mietpreise bei einer Wieder­vermietung stark ansteigen.
Die Mietpreisbremse und wo diese eingeführt werden kann, obliegt der Entscheidung der Landesregierungen, die das durch Rechtsverordnungen regeln. Eine solche Verordnung durch die Bundesländer kann jederzeit erlassen werden, wenn es die Situation in diesem Gebiet erforderlich macht.
Da die Einschätzung der Lage durch die Bundesländer erfolgt, ist anzunehmen, dass diese den Immobilienmarkt in ihren Regionen und Städten im Auge behalten und so sachgerecht reagieren können. In der Regel wird die Mietpreisbremse in einem Gebiet oder einer Stadt eingeführt, wenn es ein konkretes Problem mit den Miethöhen sowie mit dem Angebot an bezahlbarem Wohnraum gibt.
Treffen auf eine Region oder eine Stadt, beziehungsweise Teile davon, die im Gesetz definierten Indikatoren für einen angespannten Wohnraum zu, kann die Landesregierung für diese Gebiete die Mietpreisbremse einführen.
Den einzelnen Ländern ist es freigestellt, wie sie die Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse gestalten. Sie können entweder mehrere Verordnungen zu einzelnen Gebieten erlassen oder diese Gebiete in einer einzigen Verordnung zusammenfassen.
Mietpreisbremse: Nach dem Inkrafttreten ist diese zunächst auf fünf Jahre begrenzt.
Wie beschrieben, ist die Verordnung zur Mietpreisbremse jeweils nur für höchstens fünf Jahre gültig. Es können also ab Inkrafttreten des Gesetzes Verordnungen bis ein­schließlich zum 31.12.2020 erlassen werden.
Verordnungen, die bis zu diesem Datum erfolgen, sind auch darüber hinaus für maximal fünf Jahre gültig. Allerdings können die Länder für jedes Gebiet einen eigenen Zeitraum festlegen, wenn dieser unter diesen fünf Jahren liegt. Zudem wird in jedem Gebiet, in dem eine solche Maßnahme mindestens drei Jahre gilt, untersucht, ob diese Regelungen wirksam sind oder weiterhin erfolgen müssen.
Damit ein Bundesland die Mietpreisbremse für eine Region oder Stadt einführen kann, muss die Landesregierung begründen, warum dies in diesem Gebiet notwendig ist und welche Maßnahmen sie ergreifen will, um die Situation während der Laufzeit der Verordnung zu verändern.
Seit die Mietpreisbremse in Kraft getreten ist, haben sich einige Bundesländer entschieden, diese anzuwenden, andere wiederum sehen derzeit keinen Bedarf.
Dass in den beliebten Großstädten die Wohnungen knapp sind und die Mieten steigen, ist kein Geheimnis. Daher ist es auch nicht verwunderlich, dass die Mietpreisbremse in diesen Städten als erstes eingeführt wurde. Mitunter waren bei Neuvermietungen Preissteigerungen bei der Nettokaltmiete zwischen 20 und 40 Prozent keine Seltenheit.
Besonders Metropolen wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main oder auch Leipzig haben mit rasant steigenden Mieten und einem zu geringen Wohnungsangebot zu kämpfen. Mehr Menschen wollen in diesen Städten leben, der Wohnungsbau kommt jedoch nicht hinterher.
Die Mietpreisbremse ist für Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Mittel, diesen zu regulieren.
In Berlin beispielsweise wurde mit Inkrafttreten des Gesetzes daher das gesamte Stadtgebiet als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft, sodass hier die Mietpreisbremse in allen Bezirken gilt.
Argumente, dass dies nicht in allen Gebieten der Stadt notwendig sei, sind aufgrund der schnellen Entwicklung des Wohnungsmarktes oft bereits nach wenigen Monaten überholt.
Auch in Bremen, außer in Bremerhaven, und in Hamburg gilt im gesamten Stadtgebiet die Mietpreisbremse seit 2015. Darüber hinaus wurden diese Regelungen bisher auch in folgenden Regionen eingeführt:
in Baden-Württemberg für Stuttgart und 68 weitere Gemeinden
in Bayern für 137 Städte und Gemeinden
in Brandenburg für 31 Kommunen, unter anderem für Potsdam und zahlreiche Gemeinden um Berlin herum
für 16 Städte in Hessen, unter anderem Frankfurt am Main, Darmstadt, Griesheim und weitere Universitätsstädte
in Niedersachsen für 12 Gemeinden, wie Braunschweig, Göttingen, Hannover, Lüneburg, Osnabrück sowie auf den ostfriesischen Inseln
in Nordrhein-Westfalen gilt dies für 22 Städte, unter anderem für Gemeinden im Regierungsbezirk Düsseldorf sowie in den Regierungsbezirken Köln, Münster und Detmold
in Rheinland-Pfalz für die Städte Mainz, Trier und Landau
in Schleswig-Holstein gilt die Mietpreisbremse in zwölf Gemeinden um Hamburg herum und auf Sylt
in Thüringen für Erfurt und Jena
Die Länder Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt sehen derzeit keinen Bedarf, die Mietpreisbremse einzuführen. Die Landesregierungen dieser Länder sehen keine Anzeichen von angespannten Wohnungsmärkten in ihren Regionen.
Obwohl in Städten wie Dresden und Leipzig die Nachfrage nach Wohnungen wesentlich größer ist als das Angebot, orientiert sich die dortige Landesregierung an den Mieten im bundedeutschen Durchschnitt und sieht keinen Bedarf. Allerdings entwickelt sich der Wohnungsmarkt relativ schnell, sodass dies zukünftig durchaus auch zur Einführung einer Mietpreisbremse führen kann.
Für die Ermittlung einer anwendbaren Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete sehr wichtig.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse nun genau? Wie erkennen Mieter, ob ein Mietzins unter den Regelungen der Mietpreisbremse zulässig oder unzulässig ist?
Die gängigste Methode hierfür ist das Heranziehen der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Was eine Vergleichsmiete ist und wie sie gebildet wird, legt § 558 BGB eindeutig fest. So heißt es hier beispielsweise wie folgt:
[…] Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. […]
In der Regel liegen Daten solcher Vergleichsmiete im örtlichen Mietspiegel vor. Ist ein solcher nicht vorhanden, können eventuell auch Datenbanken von Mieter- oder Vermieterverbänden genutzt werden. Gegebenenfalls sind auch andere statistische Daten zu den Vergleichsmieten vor Ort vorhanden.
So ist für die Anwendung der Mietpreisbremse ein örtlicher Mietspiegel von einiger Bedeutung. Denn dieser dokumentiert den durchschnittlichen Mietzins vor Ort, was dann auch als ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen wird.
Ein örtlicher Mietspiegel hilft, die Mietpreisbremse durchzusetzen.
Auf diesen Werten basierte dann die Berechnung der gesetzlich geregelten zehn Prozent Mieterhöhung, die es maximal geben darf. Ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, den es in vielen Großstädten gibt, wird mit Hilfe wissenschaftlicher Daten und Auswertungen erstellt.
In der Mehrheit liegen jedoch einfache Mietspiegel vor, die als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine entsprechende Wohnung genutzt werden können.
In Fällen, in denen eine Ermittlung von Vergleichswerten nicht möglich ist, kann ein Mieter zum Beispiel verlangen, über die Vormiete informiert zu werden, um die vereinbarte Miete prüfen und vergleichen zu können.
In der Regel sollten die Daten über eine Vergleichsmiete dem Mieter zugänglich gemacht werden, damit die Vorgaben der Mietpreisbremse auch ohne Mietspeigel eingehalten werden können.
Für die gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete also ein wichtiger Indikator. Allerdings gibt es auch Formen des Mietzinses, die sich nicht an diesen Vergleichsdaten orientieren. Neben der Vereinbarung eines normalen Mietzins werden oft auch Formen wie die Indexmiete oder eine Staffelmiete beschlossen. Wie sieht in diesen Fällen die Anwendung der Mietpreisbremse aus?
Mietpreisbremse bei der Indexmiete
Mietpreisbremse: Was ist das in Bezug auf die Indexmiete? Mieterhöhungen unterliegen hier nicht dieser Regel.
Bei einer sogenannten Indexmiete wird der Mietpreis nicht nach einem festen Wert bestimmt, sondern orientiert sich an einem zwischen den Mietparteien vereinbarten Preisindex. Üblicherweise ist dies der Verbraucher­preisindex, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird.
Um eine solche Indexmiete vereinbaren zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
die Berechnungsgrundlage bildet der Verbraucher­preisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes
für ein Jahr bleibt die vereinbarte Ausgangsmiete unverändert
die folgenden Mieterhöhungen nach dem Preisindex werden schriftlich geltend gemacht, bedürfen aber keiner Zustimmung des Mieters
die Berechnung der neunen Miethöhe muss nachvollziehbar sein und offengelegt werden
finden Modernisierungen statt, ist eine Mieterhöhung nur dann zulässig, wenn diese Maßnahmen gesetzlich oder behördlich angeordnet wurden
liegt die Indexmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind Mieterhöhungen bis zu dieser ausgeschlossen, da sich der Zins am Index orientiert und nicht an der Vergleichsmiete
In Bezug auf die Mietpreisbremse gilt hier, dass nur die Ausgangsmiete beim Abschluss des Mietvertrages unter diese Regelungen fällt. Alle weiteren Mieterhöhungen, die nach der getroffenen Vereinbarung stattfinden, unterliegen diesen Vorgaben dann nicht mehr.
So muss bei einer Indexmiete die Mietpreisbremse also nur zu Beginn des Mietverhältnisses beachtet werden und dies unabhängig von der örtlichen Vergleichsmiete. Es ist also die Vormiete oder vereinbarte Preisindex heranzuziehen, um einen Vergleichswert zu erhalten.
Da sich die Miete nicht an der ortsüblichen orientiert, kann es durchaus auch sein, dass die Miete dauerhaft höher liegt, als es die Mietpreisbremse eigentlich vorsehen würde. Der Preisindex entwickelt sich unabhängig von der Situation am Wohnungsmarkt, sodass hier dieser kaum eine Rolle spielt.
Oft spielen bei der Mietpreisbremse der Vormieter und dessen Miethöhe eine wichtige Rolle.
Eine weitere Variante der Mietzahlung ist die Staffelmiete. Ähnlich wie bei der Indexmiete wird bereits im Mietvertrag vereinbart, dass die Höhe der Miete nicht auf einen bestimmten Wert festgelegt ist, sondern in definierten Zeitabständen angehoben wird.
Im Mietvertrag muss bereits ein konkreter Betrag benannt sein, um den die Miete jeweils in bestimmten Abständen erhöht wird. Der Zeitpunkt der Mieterhöhung muss ebenfalls konkret benannt sein. Ein solcher Mietvertrag kann entweder für einige Jahre oder auf unbefristete Zeit geschlossen werden.
Obwohl die Kappungsgrenze für eine Staffelmiete nicht greift, ist auch hier nach oben eine Grenze gesetzt. Herrscht in einem Gebiet Wohnungsknappheit kann es als eine Mietpreisüberhöhung angesehen werden, wenn die verlangte Grundmiete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Im Gegensatz zur Indexmiete gilt die Mietpreisbremse bei einer Staffelmiete nicht nur für den Grundbetrag, sondern auch für alle zukünftigen Erhöhungen. Das heißt, die dann zu zahlenden Mieten dürfen nicht mehr als zehn Prozent über der zu ihrem Eintreten gültigen Vergleichsmiete liegen.
Dies ist ein wichtiger Unterschied zur Indexmiete, da ein Staffelmietvertrag an die Mietpreisbremse gebunden ist und sich somit auch nach den ortsüblichen Vergleichs­mieten richten muss.
Allerdings kann ein Vermieter meist nicht wirklich voraussehen, wie stark die Mieten in der Region ansteigen werden, sodass es auch recht große Staffelungen geben kann.
Eine Ausnahme von der Mietpreisbremse bildet ein Neubau, da hier die Regelungen nicht greifen.
Entwickeln sich die Vergleichsmieten weniger schnell oder gar nicht, kann eine Staffelmiete diese durchaus auch um mehr als zehn Prozent übersteigen.
Laut Gesetz zur Mietpreisbremse ist dies unzulässig, wenn das Gebiet als angespannter Wohnungsmarkt benannt ist.
In diesen Fällen wird jedoch nicht die gesamte Vereinbarung zur Staffelmiete ungültig, sondern nur der Überschuss, der durch die Staffelung entstanden ist.
Weitere Mietererhöhungen, die nicht im Rahmen der Staffelungen geschehen, sind jedoch selten bis gar nicht zulässig. So kann bei einem Staffelmietvertrag die Miete nicht erhöht werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete stärker steigt als die Staffelungen, die vereinbart wurden. Eine Anpassung an die Vergleichsmiete ist hier nicht zulässig. Auch eine Erhöhung aufgrund von Modernisierungs­maßnahmen kann während der Laufzeit des Staffelmietvertrags nicht erfolgen.
Wichtig zu beachten ist hier, dass Staffelmietverträge, die vor der Einführung des Gesetzes geschlossen wurden, von diesen Regelungen nicht betroffen sind. Die Beträge, die hier vereinbart wurden, dürfen in der vollen Höhe und ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse verlangt werden.
Des Weiteren, kann es auch sein, dass ein Staffelmietvertrag über die für die Mietpreisbremse gesetzlich vorgegebene Zeitspanne von fünf Jahren hinausgeht. In diesem Fall würden die Staffeln nach dem Auslaufen des Gesetzes von diesem nicht mehr betroffen sein.
Mietpreisbremse – Gibt es Ausnahmen?
Nicht jeder Wohnraum fällt in den Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt unter die Mietpreisbremse. Wie zuvor bereits erwähnt, gelten die gesetzlichen Regelungen nicht für Mietverträge in neu gebauten Wohnungen oder nach einer umfassenden Modernisierung.
Umfassende Modernisierung: Die Mietpreisbremse gilt in diesem Fall nicht.
Diese Ausnahmen von der Mietpreisbremse wurden vom Gesetzgeber geschaffen, um Investitionen in den Wohnungsbau oder die Sanierung vorhandener Bestände nicht zu unterbinden. Die Mietpreisbremse für die Erstvermietung einer neu gebauten Wohnung anzuwenden, würde wohl die meisten davon abhalten, Wohnung zu bauen.
Denn, oftmals lohnt sich der Wohnungsneubau nur dann, wenn die Mieten entsprechend kalkuliert und unabhängig von den ortsüblichen Quadratmeterpreisen verlangt werden können. Alle Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, gelten dem Gesetz nach als Neubauten und unterliegen somit nicht der Mietpreisbremse.
Ebenso sieht das bei umfassenden Modernisierungen aus. Auch diese rentieren sich nur, wenn die Miete entsprechend angepasst werden kann. Meist liegen diese Anpassungen dann über den gesetzlich festgelegten zehn Prozent.
Eine Sanierung oder Modernisierung gilt dann als umfassend, wenn mehr als ein Drittel der Kosten entstehen, die ein Neubau verursacht hätte. In diesen Fällen kann die Miete auch über die Kappungsgrenze hinaus erhöht werden.
Allerdings gilt die Mietpreisbremse bei einer Renovierung, die keine notwendige Modernisierung darstellt oder keine Steigerung der Wohnqualität zur Folge hat. Werden dagegen neue Böden oder Küchen, Luxusbäder, Balkone oder eine neue Heizungsanlage eingebaut, gilt dies in der Regel als umfassende Modernisierung.
Wichtig ist, dass die Ausnahme von der Mietpreisbremse hier, wie bei Neubauten auch, nur für die erste Vermietung nach der Maßnahme gilt. Wird die sanierte Wohnung nach diesem Erstbezug dann wieder vermietet, greifen auch hier die gesetzlichen Regelungen. Dies aber auch nur, sofern der Mietvertrag innerhalb des Gültigkeitszeitraumes der gesetzlichen Verordnung geschlossen wird.
Der Einbau einer neuen Küche fällt bei der Mietpreisbremse unter eine Sanierung.
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete bei dieser weiteren Vermietung der sanierten Wohnung geringer als die Miete beim Erstbezug, muss der Vermieter diese nicht senken, kann sie aber auch nicht weiter erhöhen.
In der Regel gilt bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen, dass etwa elf Prozent der Kosten auf die Mieter pro Jahr umgelegt werden. Gehen diese Erhöhungen über die Mietpreisbremse hinaus, ist dies in diesem Fall also zulässig. Sind die Kosten amortisiert, muss die Miete auch nicht wieder gesenkt werden.
Mieter haben aber jederzeit das Recht, zu erfahren, welche Kosten auf sie umgelegt wurden und inwieweit diese die zulässige Miete überschreiten.
Eine weitere Ausnahme, neben Neubauten und Modernisierungen, bilden bestehende Mietverträge. Liegen hier die Mietkosten über den gesetzlichen zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann dies auch bei nachfolgenden Mietverträgen so bleiben. War die Miete also vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zulässig, muss sie nicht gesenkt werden.
Das Thema “Mietpreisbremse” ist komplex. Auswirkungen sind derzeit allenfalls kurzfristig auszumachen. Welche Auswirkungen die Mietpreisbremse längerfristig haben wird, lässt sich nur schwer feststellen, da der Zeitraum seit der Einführung noch zu kurz ist, um aussagekräftige Daten zu ergeben.
In dieser kurzen Zeit spielen saisonale sowie weitere wirtschaftliche Faktoren (wie die Entwicklung des Arbeitsmarktes in einer Region) eine Rolle und können die Werte beeinflussen. Langfristige Studien sind derzeit noch nicht möglich.
Bei einer einfachen Renovierung gilt die Mietpreisbremse.
Zum einem kann sich die Mietpreisbremse für Mieter positiv auswirken, nämlich dann, wenn die Mieten tatsächlich stabil bleiben und weniger stark als bisher ansteigen. Allerdings ist dies derzeit noch nicht abzusehen.
Laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) kann die Mietpreisbremse allerdings auch zu einem knapperen Wohnungsmarkt führen, wenn sich das Vermieten nicht mehr lohnt und Vermieter ihre Wohnungen verkaufen.
Darüber hinaus gibt es auch die Befürchtung, dass Mieter in angespannten Wohnungsmärkten kaum eine Chance haben, zu überprüfen, ob die Miete den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Oft geschieht eine solche Prüfung nicht, weil Mieter die Wohnung benötigen und diese nicht an zahlungswillige andere Bewerber verlieren möchten.
So kann es in einigen Regionen derzeit auch vorkommen, dass die Mieten trotz der Mietpreisbremse weiter steigen, weil Mieter diese nicht überprüfen und den verlangten Preis bezahlen. Dies kann dann wiederum Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben, die ebenfalls ansteigt, wenn es zu Neuvermietungen kommt.
Nachteile der Mietpreisbremse
Als Nachteil der Mietpreisebremse kann es gesehen werden, wenn Vermieter feststellen, dass sich das Vermieten nicht mehr lohnt. Ob dies jedoch in einem größeren Ausmaß der Fall ist oder sein wird, kann derzeit nicht belegt werden.
Auch ob Vermieter oder Eigentümer auf Modernisierungsmaßnahmen aufgrund der Regelungen in Bezug auf die Mietpreisbremse verzichten, lässt sich derzeit nicht umfassend prüfen. Dieses Argument gilt jedoch in der Regel als einer der Nachteile der Mietpreisbremse, da kleinere Sanierungen oder Modernisierungen nicht von dieser ausgenommen sind.
Eine Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung kann derzeit auch Nachteile für die Mieter mit sich bringen.
Denn nur umfassende Maßnahmen, die, wie beschrieben, ein Drittel der Kosten eines Neubaus ausmachen, fallen nicht unter diese Regelungen.
So könnten Vermieter vor kleineren Sanierungen und Reparaturen zurückschrecken, da diese bei einer Neuvermietung nur mit den gesetzlichen zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete abgedeckt sind.
Auch das oben benannte Phänomen der Nichtüberprüfung der verlangten Mietpreise kann als ein großer Nachteil der Mietpreisbremse angesehen werden, wenn sich die Entwicklung, in den angespannten Wohnungsmärkten so fortsetzt.
Der Deutsche Mieterbund bemängelt, dass die Mietpreisbremse derzeit nicht richtig greife, da sie größtenteils ignoriert werde. In den Großstädten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München befanden sich laut dem Mieterbund im Herbst 2016 ein Großteil der Wohnungsangebote zwischen 30 und 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
In den besonders angespannten Märkten führt, wie zuvor erläutert, kaum ein Mieter eine Überprüfung der verlangten Miete durch, sodass Vermieter laut Mieterbund oftmals die Mietpreisbremse ignorieren und weitaus höhere Mieten ansetzen.
Aufgrund der großen Nachfragen möchten sich wenige Mieter mit dem neuen Vermieter anlegen und riskieren, gar keine Wohnung zu finden. Auch im Nachhinein werden die Mieten laut des Mieterbundes kaum überprüft oder angefochten.
Dabei haben Mieter das Recht, die Miete im Nachhinein auf das gesetzliche Maß zu reduzieren. Handelt es sich bei der angemieteten Wohnung nicht um eine der zuvor genannten Ausnahmen, ist ein Mietzins von mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Mietpreisbremse sowie über der Kappungsgrenze nicht zulässig.
Die Auswirkungen der Mietpreisbremse lassen sich derzeit noch nicht richtig einschätzen.
Mieter können die zu viel verlangte Miete einbehalten, sollten sich vor einem solchen Schritt jedoch von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten lassen.
Denn um dies durchsetzen zu können, müssen Mieter eine qualifizierte Rüge verfassen und den Vermieter so auf die überhöhte Miete aufmerksam machen.
Auch muss hier begründet werden, auf welcher Grundlage die Rüge geschieht und wie die ortsübliche Vergleichs­miete ermittelt wurde. Hier können Mieter den Mietspiegel nutzen oder auf Grundlage von § 556g BGB Auskunft über die Höhe der Miete des Vormieters verlangen.
Ist eine Rüge erteilt, können Mieter zu viel gezahlte Beiträge zurückverlangen, allerdings nur ab dem Zeitpunkt der Erteilung. Frühere Zahlungen können hier nicht berücksichtigt werden.
Wird gegen einen Vermieter die im vorherigen Abschnitte erwähnte Rüge ausgesprochen, kann diese auch als Grundlage für eine Ahndung eines Verstoßes dienen.
Der Mieter muss in diesem Fall seine Rechte aktiv und selbst wahrnehmen. Hierbei können im Zweifel ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht unterstützen.
Gesetzlich gesehen kann ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse auf verschiedene Arten geahndet werden. Neben der Rückforderung der zu viel gezahlten Beträge nach einer Rüge gibt es auch im Wirtschaftsstrafgesetz Vorschriften, dies sich mit zu hohen Mietforderungen befassen.
Verstöße gegen die Mietpreisbremse können eine Klage nach sich ziehen.
So besagt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) unter anderem, dass überhöhte Mieten eine Ordnungswidrigkeit darstellen und mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden können.
Auch das Strafgesetzbuch beschäftigt sich in § 291 StGB mit dem sogenannten „Mietwucher“. Vermieter machen sich demnach strafbar, wenn sie überhöhte Mieten verlangen und dies als Wucher ausgelegt werden kann.
In einem solchen Fall droht eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren oder eine Geldstrafe. In schweren Fällen ist auch eine Freiheitsstrafe von bis zu zehn Jahren möglich.

References: § 556
 § 555
 § 556
 § 556
 § 556
 § 558
 § 560
 § 556
 § 5
 § 291