Source: http://recht-kurz-gefasst.blogspot.com/2014/11/weg-ubertragung-von-instandhaltungspfli.html
Timestamp: 2018-01-17 12:49:36+00:00

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Recht kurz gefasst: WEG: Übertragung von Instandhaltungspflichten auf den Sondereigentümer
Aus § 6 Abs. 3 GO ergebe sich nicht eindeutig, dass optische Veränderungen der Fassade nur einheitlich erfolgen sollten, da diese Vorschrift nur den Außenanstrich zum Gegenstand habe. Von daher verbleibe es bei der allgemeineren Regelung des § 6 Abs. 1 GO und die Eigentümerversammlung sei berechtigt gewesen, Vorgaben für Veränderungen am künftigen Erscheinungsbild mit einfacher Stimmenmehrheit festzulegen. Die Bedenken des Amtsgerichts, dass das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage unter dem sukzessiven Austausch der instandsetzungsbedürftigen Fenster leide, griffen nicht durch, weil das optische Erscheinungsbild bereits jetzt nicht einheitlich sei. Ein Rückbauanspruch gegen die Wohnungseigentümer S... wegen des vor Jahren eingebauten abweichenden Fensters bestehe nicht. Die Wohnungseigentümer seien gem. § 6 i.V.m. § 5 Abs. 8 GO befugt, generelle Regelungen aufzustellen, auch wenn diese zu optischen Veränderungen des Erscheinungsbildes führen könnten. Im Hinblick auf das hohe Alter der Fenster sei davon auszugehen, dass sämtliche Fenster in Kürze ausgetauscht würden. Selbst wenn es sich bei der beschlossenen Maßnahme um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handele, führe diese nicht zu einer optisch nachteiligen Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage, auch wenn der Fensteraustausch sukzessive erfolge.
a) Durch die in § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung (Anl. K 3) getroffene Regelung, wonach die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten sind, Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen jedoch von dem Wohnungserbbauberechtigten auf seine Kosten zu beseitigen sind, ist die Pflicht zur Instandsetzung, nicht aber auch die Pflicht zur laufenden Instandhaltung der Fenster wirksam auf den jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten übertragen worden (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09, NJW-RR 2010, 227, Rn. 6 ff., zitiert nach juris zu einer mit § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung wortgleichen Vereinbarung). Die Gemeinschaftsordnung differenziert für Fenster und Türen zwischen der Pflicht zur Instandhaltung (Gemeinschaft) und Instandsetzung (einzelner Wohnungserbbauberechtigter). Die Regelung ist wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Instandsetzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf den Sondereigentümer kann durch Vereinbarung wirksam erfolgen, sofern darin eine klare und eindeutige Regelung getroffen worden ist (BGH, Urteil vom 02.03.2013 – V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, Rn. 7, zitiert nach juris). Dies ist hier der Fall (davon geht auch der BGH im Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 aus). Unter den Begriff der "Instandsetzung" fällt grundsätzlich auch die Ersatzbeschaffung schadhafter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht nur deren Reparatur (Vandenhouten in: Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Auflage, § 21 Rdnr. 67).
b) Durch den auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefassten Beschluss wird den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten eine bindende Vorgabe gemacht, wie sie die ihnen obliegende Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster zu erfüllen haben. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass der Beschluss die jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten nicht verpflichtet, die Instandsetzung zeitnah oder binnen einer bestimmten Frist vorzunehmen. Auch zwingt der Beschluss die Wohnungserbbauberechtigten nicht dazu, die Instandsetzung der Fenster zwingend in der Form der Erneuerung vorzunehmen. Vielmehr steht der Beschluss einer Instandsetzung der Fenster im Wege der Reparatur nicht entgegen. Lediglich für den Fall der Instandsetzung in Form der Erneuerung der Fenster schreibt der Beschluss den Wohnungserbbauberechtigten vor, dass Fenster in der Dreh-/Kippvariante entsprechend dem Beispiel der Familie S..., Haus, OG eingebaut werden müssen. Dies beinhaltet zugleich das Verbot, die vorhandenen Schwingflügelfenster im Zuge der Sanierung durch neue Fenster derselben Ausführungsart zu ersetzen.
c) Für die Vorgabe zum "Wie" der den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten obliegenden Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss bedarf die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten nach Auffassung der Kammer einer Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung, an der es hier fehlt.
aa) Die erforderliche Ermächtigung für die übrigen Wohnungserbbauberechtigten, den angefochtenen Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen, ergibt sich nicht aus § 6 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung. In § 6 Abs. 3 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung heißt es, dass die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes nicht eigenmächtig durch die Wohnungserbbauberechtigten verändert werden dürften. Dies soll nach Satz 2 der Regelung "auch für den Außenanstrich des Gebäudes, der Fenster und Abschlußtüren" gelten. Bei Außenfenstern (Rahmen und Fensterscheiben) handelt es sich gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend um Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 02.03.2013 – V ZR 174/11, Rn. 7, zitiert nach juris). Der im angefochtenen Beschluss vorgesehene Ersatz der vorhandenen zweiflügeligen Schwingflügelfenster durch dreiflügelige Dreh-/Kippfenster führt zu Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Mit der in § 6 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung soll nach dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung auch für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, an denen den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten gem. § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht übertragen worden ist, verhindert werden, dass einzelne Wohnungserbbauberechtigte ohne Befassung der Versammlung der Wohnungserbbauberechtigten Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, insbesondere an Fenstern und Türen vornehmen. Auch wenn es sich hierbei nicht ein sog. Änderungsverbot bezüglich der äußeren Gestalt des Gebäudes handelt, durch das jede nicht völlig unerhebliche bauliche Veränderung ohne Rücksicht auf ihre Auswirkung auf das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage von der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer abhängig gemacht wird (vgl. dazu BayObLG, WuM 1996, 487; Vandenhouten in: Kümmel/Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rdnr. 153), weil in § 6 Abs. 3 nicht von der äußeren Gestalt des Gebäudes oder der Erhaltung der vorhandenen Fassadengestaltung die Rede ist, ist der Eigentümerversammlung gem. § 6 Abs. 3 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich der Änderung der Farbe des Anstrichs eine Entscheidung durch einfachen Mehrheitsbeschluss eröffnet. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der Eigentümerversammlung keine Kompetenz eingeräumt wird, den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten auch hinsichtlich des "Wie" der jeweils ihnen obliegenden Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss verbindliche Vorgaben zu machen.

References: § 6
 § 6
 § 6
 § 5
 § 22
 § 8
 § 8
 BGH 
 § 21
 § 6
 § 6
 § 5
 § 6
 § 8
 § 22
 § 6
 § 6