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Timestamp: 2019-08-26 00:34:52+00:00

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Il Sole 24 Ore. S. Fossati. Cassazione: Tabelle millesimali più facili
Norme e Tributi > ApprofondimentiTabelle millesimali pi� facili Saverio Fossati La Cassazione ha sbloccato il nodo delle tabelle millesimali. Erano considerate impossibili da cambiare, perch� occorreva l'unanimit� e, dato che il cambiamento avrebbe finito con il danneggiare qualcuno, era chiaro che nulla poteva mutare. C'era chi si rivolgeva al giudice per segnalare interi piani sopraelevati o sottotetti diventati abitazioni che non pagavano spese millesimali ma la procedura era lunga e costosa.Adesso le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto, hanno ribaltato questa prassi. Perch� di consuetudine giurisprudenziale si tratta e non di legge. Il collegio ha chiarito, con una lunga motivazione redatta da Roberto Michele Triola, che �la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica�. La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce �il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformit� al precetto legislativo non pu� qualificarsi attivit� negoziale�.La motivazione smonta decenni di giurisiprudenza della Cassazione stessa. Cancella la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un �negozio di accertamento� del diritto di propriet� sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, (dato che in realt� tale obbligo deriva direttamente dalla legge); la tabella non incide quindi sul valore dalla propriet�, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi.Le sezioni unite evidenziano poi come gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.Viene poi affrontata la questione, sancita dall'articolo 68 delle disposizioni per la attuazione: le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento, che pu� essere approvato a maggioranza. Risulta quindi arduo, dice in sostanza la Cassazione, comprendere la ragione per la quale il regolamento possa essere approvato a maggioranza, mentre per un suo allegato si richieda la unanimit�. La Corte si spinge pi� in l�: neppure le tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale si sottrarrebbero alle critiche gi� esposte. Accertata la competenza della assemblea, la semplice circostanza della accettazione contrattuale della tabella risulterebbe irrilevante, poich� se una materia appartiene alla competenza della assemblea, la maggioranza pu� sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo la unanimit� della precedente manifestazione di volont� espressa dai singoli. La sentenza rappresenta una vera e propria liberazione per quei condomini che per decenni hanno dovuto subire l'ingiustizia di pagare le spese anche per chi aveva ampliato o trasformato la propria unit� immobiliare. Ma alcune domande le suscita.Anzitutto, la normativa sulla redazione delle tabelle millesimali non prevede soltanto espressioni matematiche ma anche valutazioni, sia pure frutto di esperienza e di professionalit�. Inoltre, oggi la normativa appare alquanto lacunosa, tanto da essere integrata riferendosi alle circolari 12480/1966 e 2945/1993 del ministero dei Lavori pubblici. Sino ad oggi, infatti, l'azione di revisione � stata ammessa unicamente per i cosiddetti errori tecnici, purch� non incidano sui cosiddetti coefficienti valutativi. Per esempio, a Milano il coefficiente di valutazione per i negozi era pari a due negli anni Cinquanta e oggi � pari a circa 1,2. Si tratta quindi di elementi che incidono fortemente sui calcoli ma che non rientrano nei limiti dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione.Da ultimo, va ricordato che l'amministratore, in assemblea, usa proprio le tabelle millesimali per stabilire le maggioranze. Se vengono cambiate ci� ha un effetto diretto su decisioni che non riguardano le spese ma anche, per esempio, la partecipazione a un contenzioso.� RIPRODUZIONE RISERVATAwww.ilsole24ore.com/normeIl testo della sentenza e delle circolariIl quadro dopo la sentenza Codice civileArticolo 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente � proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non pu�, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione Disposizioni di attuazione del codice civileArticolo 68. Per gli effetti indicati dagli art.1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in propriet� esclusiva ai singoli condomini.I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.)Articolo 69 . I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, � notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (art. 72 d.a.c.c.)La formazione delle tabelle oggi:Unanimit� dei consensiLa formazione delle tabelle secondo la nuova sentenza della Cassazione:Maggioranza di 501 millesimi e dei partecipanti all'assembleaLe conseguenze della sentenzaChi attualmente non � soddisfatto della ripartizione delle spese potr� proporre in assemblea la modifica con reali possibilit� di ottenere la maggioranza necessariaLa modifica ha effetto solo ai fini della ripartizione delle spese e non dei diritti di propriet�.Chi non sar� d'accordo con la nuova tabella potr� impugnarla per errore tecnico legato ai calcoli, per esempio dei metri quadrati, ma resta dubbioche lo possa fare in base agli elementi valutativi pi� discrezionali, anche se molti sono dettati dalle due circolari del ministero dei lavori pubblici n. 12480/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993I dubbiLa sentenza non tiene conto degli effetti sulle maggioranze in assemblea dopo la modifica delle tabelle: in realt�, le tabelle millesimali vengono concretamente usate dall'amministratore anche per individuare le maggioranze per le delibere che decidono, per esempio, di una lite giudiziaria
Documento n.8697

References: sentenza 
 sentenza 
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 art.1123
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