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Como recuerda la Sentencia de la Audiencia Nacional de fecha 23 de junio de 2010 en el “contrato de opción” una parte concede a la otra la “facultad” arbitraria, ejercitable en tiempo determinado y en determinadas condiciones, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.
Y en relación a la naturaleza jurídica de este contrato de opción de compra el Tribunal Supremo, recuerda su carácter de contrato preparatorio y el compromiso al que se obliga el cedente de la opción, en orden a la no disposición del bien durante el plazo de la opción; y así, señala que la opción es un precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones.
Es esencial en su concepto el que «no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio (opción de compra) bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del “pactum de contrahendo”».
Tiene naturaleza personal y si recae sobre inmuebles y se inscribe en el Registro de la Propiedad «con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone “erga omnes”, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción.
Es decir, la opción atribuye un derecho personal al optante y la persona que la concedió tiene la obligación (personal, correspondiente al derecho de obligaciones) de no perjudicarla.
Si bien es cierto que el contrato de opción se configura como un contrato autónomo, en el que, dada su atipicidad, la autonomía de la voluntad ofrece especial relevancia en su configuración, no lo es menos, que el contrato de opción seguido de la compraventa del bien que constituye su objeto, tiene una especial significación, en el sentido de que uno es causa u origen de otro; lo que no sucedería de no materializare la opción.
Con la “opción” concedida, la parte vendedora no hace entrega del dominio de un bien o derecho concreto, sino la facultad para decidir la compraventa de un determinado inmueble en el plazo establecido para la celebración del contrato, renunciando, a su vez, a realizar acto alguno de disposición sobre el bien durante el plazo de ejercicio de la opción.
Así, las operaciones contractuales celebradas por las partes no pueden ser contempladas en su conjunto como un único contrato “de compraventa futura” y su tratamiento tributario como operaciones de una única relación contractual, sino que constituyen dos relaciones contractuales autónomas, que dan origen, desde la perspectiva fiscal, a dos hechos imponibles diferenciados.
En consecuencia, las relaciones jurídico-contractuales celebradas por las partes se han de tratar tributariamente como operaciones autónomas y referidas cada una de ellas al tiempo de su celebración.
Y así, la opción de compra en sí misma se concede a cambio de un precio, que aunque pudiera considerarse como cantidad a cuenta del precio fijado para la compraventa, opera durante la vida de la opción como causa de la obligación que asume el concedente de no enajenar ni gravar el objeto de la opción, suponiendo por ello una contraprestación por las limitaciones de las facultades dominicales que el concedente de la opción ostenta sobre el objeto del contrato y asume en virtud del mismo, lo cual no tiene periodo de generación, pues no supone la entrega del dominio de ningún bien.
Ello implica, en el caso que comentamos, una transmisión onerosa de esa renuncia temporal del concedente al ejercicio de las facultades dispositivas sobre el inmueble y de la concesión de la facultad para celebrar o no un contrato futuro de compraventa, susceptible de producir un incremento en el patrimonio del transmitente sujeto a gravamen cumpliéndose, así, los presupuestos previstos en el citado art. 31.1 RD Legislativo 3/2004, aplicable al caso: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos“; ganancia que se produce en el momento en que se otorga la opción y se recibe la contraprestación, debiendo computarse por el importe realmente percibido.
Por tanto, será en el momento posterior, si se ejercita la opción y se celebra el contrato de compraventa del inmueble, cuando habrá de tenerse en cuenta la fecha de adquisición del mismo, a efectos de considerar si son o no aplicables los coeficientes de abatimiento contemplados en la Disposición Transitoria 9ª Ley 40/1998, y por tanto, si la ganancia patrimonial producida por la transmisión del inmueble resulta o no exenta como consecuencia de esa aplicación (Sentencia de la Audiencia Nacional de fecha 27 de febrero de 2013).
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado contratos, hacienda pública, impuestos	| Deja una respuesta | 5 abril, 2013 by consultasderecho
El pago de deudas a través de cheque y pagaré
El artículo 45 de la Ley Cambiaría y del Cheque, 19/1985, de 16 de julio, norma que resulta de plena aplicación al pagaré, configura explícitamente el derecho que tiene quien paga la letra o pagaré, a exigir que se le entregue tal documento una vez haya pagado, así como a que, en su caso, se inserte una especial mención en el mismo, es decir, el recibí del portador, que ha de consistir en el apunte, sobre el original de la letra o pagaré, del hecho del pago. La tenencia de tales documentos con la señalada anotación constituye la prueba por excelencia del pago de la misma.
Se destaca, además, que en el señalado precepto se regula la presunción “iuris tantum” de pago y de extinción del título derivada de la simple tenencia o posesión del mismo por parte del deudor (librado o domiciliatario), presunción que, no obstante, podrá ser desvirtuada por cualquiera de los medios admitidos en Derecho.
De otro lado, la señalada presunción permite, al mismo tiempo, colegir a “sensu contrario” la hipótesis inversa, según la cual, estando, después de la fecha de su vencimiento, el título en su poder se presumirá que no ha sido pagado, presunción que, también, admite prueba en contrario. En este caso, su carga recae sobre quien alega su pago.
En el caso que examinamos hoy, el pagaré está en poder del acreedor, que lo aporta con la demanda. La presunción de que no ha sido pagado que se deriva de éste hecho puede ser destruida por el deudor mediante otras pruebas, incluida la presunción judicial (artículo 396 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El deudor cambiario aportó justificación documental de la realización de una transferencia a favor del acreedor, por el importe exacto del pagaré, en el día del vencimiento del título. De éste hecho cabe presumir que la intención del deudor era abonar la deuda reflejada en pagaré, extinguiendo ese concreto crédito cambiario.
La facultad de imputar el pago a una deuda incumbe al deudor ( artículo 1172 del Código Civil). En éste caso no hay una declaración expresa de imputación, pero la intención del deudor se deriva de la coincidencia exacta del importe pagado, 11.399,19 euros, y de la fecha del pago, que es la misma del vencimiento.
Esta conclusión no se ve desvirtuada por el reconocimiento por el demandado de otras deudas. En concreto, el demandado reconoció adeudar la cantidad de 11.399,18, para cuyo pago también se libró otro pagaré que obra en su poder. Éste pagaré tiene fecha de vencimiento distinta y posterior y existe la diferencia de un céntimo en la cantidad. La existencia de esa deuda cambiaria, que ni siquiera estaba vencida cuando se hizo la transferencia, no es motivo para dudar de que el pago realizado tuviese como fin la extinción del crédito incorporado al título aportado con la demanda.
Sobre la existencia de los dos pagarés mencionados discrepan las partes. La acreedora alega que existían otras deudas previas no saldadas y aporta facturas y albaranes. La deudora invoca un previo cheque impagado que dio lugar al libramiento de los dos pagarés referidos como novación del título, cheque que no fue devuelto y explica la tenencia por su parte del segundo pagaré. Aporta para justificarlo los documentos donde se pactó esa novación. No es necesario resolver esta controversia para decidir el juicio cambiario.
La identidad de importe y fecha de vencimiento lleva a la conclusión de que el pago realizado por el deudor lo fue para extinguir el crédito incorporado al pagaré aportado con la demanda. La existencia y subsistencia de otras deudas entre las partes no impide esa conclusión. Es cuestión que puede discutirse en otros procesos, algunos ya en curso (Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de fecha 25 de septiembre de 2012).
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado cheque, contratos, pagaré	| Deja una respuesta | 20 marzo, 2013 by consultasderecho
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado ascensor, comunidad de vecinos, contratos, propiedad horizontal	| Deja una respuesta | 17 marzo, 2013 by consultasderecho
Existen varios tipos de mediación:
a) La mediación en asuntos civiles y mercantiles.
b) La mediación penal.
c) La mediación con las Administraciones públicas.
d) La mediación laboral.
e) La mediación en materia de consumo.
- Voluntariedad y libre disposición:
La mediación es voluntaria. Cuando exista un pacto por escrito que exprese el compromiso de someter a mediación las controversias surgidas o que puedan surgir, se deberá intentar el procedimiento pactado de buena fe, antes de acudir a la jurisdicción o a otra solución extrajudicial. Dicha cláusula surtirá estos efectos incluso cuando la controversia verse sobre la validez o existencia del contrato en el que conste.
- Igualdad de las partes e imparcialidad de los mediadores
- Las partes en la mediación
La mediación se organizará del modo que las partes tengan por conveniente. Las partes sujetas a mediación actuarán entre sí conforme a los principios de lealtad, buena fe y respeto mutuo.
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado contratos, mediación	| Deja una respuesta | 11 febrero, 2013 by consultasderecho
Venta de parcelas rústicas en lugar de urbanas
El comprador de unas parcelas rústicas se negó a pagar el precio del contrato porque consideraba que las parcelas tenían que ser urbanas. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 24 de enero de 2013 desestima el recurso de casación formulado por el comprador con los siguientes argumentos:
1. Que los terrenos no eran urbanizables o no estaban incluidos en el PAU y ello no puede calificarse como obligación accesoria.
Dado que nos encontramos ante un recurso de casación, esta Sala debe partir de los hechos declarados probados en la sentencia recurrida, cual es que las dos fincas vendidas a la demandada, hoy recurrente, se encuentran dentro del PAU 26 del Ayuntamiento. Toda la contestación a la demanda se basa en que no se encuentra parte de una de las finca en el PAU 26, y ese aserto ha sido rechazado, como hemos dicho, en apelación.
La recurrente confunde lo deseado con lo declarado, a saber, en los contratos en los que compró las fincas se expresaba su naturaleza rústica y su inclusión en el PAU 26, y eso lo han cumplido los vendedores, pero nunca se dijo que debían ser urbanos, ya que ello solo podría alcanzarse mediante la tramitación del Plan, y no se hizo constar como condición, probablemente porque la compradora consideró previsible lo que luego no consiguió, es decir, que todas las parcelas fuesen urbanas. De los hechos considerados probados en la sentencia de la Audiencia se constata que las fincas estaban en el PAU 26, y cumplida la obligación de entrega, ningún incumplimiento puede imputarse a los vendedores que transmitieron fincas rústicas y comprándolas la demandada sabiendo que lo eran y que estaban sometidas a un Plan de Actuación. No condicionándose la venta al éxito total o parcial de la reparcelación.
2. Que ciertamente el comprador (recurrente) era profesional pero que también lo era el vendedor y que como comprador no tenía obligación de consultar las condiciones urbanísticas en el Ayuntamiento.
Como se deduce de lo antes expuesto no estamos ante un problema de información urbanística, pues la parte vendedora no se comprometió a que los terrenos fuesen urbanos, sino solo a que se encontrasen dentro del PAU 26, y ello se ha declarado probado que es así.
No se acredita que la parte vendedora mediante maquinaciones insidiosas provocase confusión en la compradora ni que los demandantes obrasen de mala fe. Ciertamente la condición de profesional de la demandada le debería haber impulsado a una consulta del régimen urbanístico de lo adquirido, y si no lo hizo no puede intentar que los riesgos de su inactividad recaigan sobre los vendedores.
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado compraventa, contratos, urbanismo	| Deja una respuesta | 10 febrero, 2013 by consultasderecho
La ejecución de obras en el contrato de alquiler
La regulación de las obras que se pueden realizar durante la vigencia del contrato de alquiler o arrendamiento se encuentran recogidas en los artículos 21 y siguientes de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:
- Conservación de la vivienda
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 29/1994.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del alquiler, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
- Obras del arrendatario
El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo 2 de la Ley 29/1994 o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
- Arrendatarios con minusvalía
El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador.
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado arrendamiento, contratos, obras	| Deja una respuesta | 2 febrero, 2013 by consultasderecho
El consumidor y usuario tiene derecho a la reparación del producto, a su sustitución, a la rebaja del precio o a la resolución del contrato, de acuerdo con lo previsto en los artículos 119 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
- Reparación y sustitución del producto.
- Reglas de la reparación o sustitución.
Serán gratuitas para el consumidor y usuario. Dicha gratuidad comprenderá los gastos necesarios realizados para subsanar la falta de conformidad de los productos con el contrato, especialmente los gastos de envío, así como los costes relacionados con la mano de obra y los materiales.Deberán llevarse a cabo en un plazo razonable y sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario, habida cuenta de la naturaleza de los productos y de la finalidad que tuvieran para el consumidor y usuario.
La reparación suspende el cómputo de los plazos de garantía. El período de suspensión comenzará desde que el consumidor y usuario ponga el producto a disposición del vendedor y concluirá con la entrega al consumidor y usuario del producto ya reparado. Durante los seis meses posteriores a la entrega del producto reparado, el vendedor responderá de las faltas de conformidad que motivaron la reparación, presumiéndose que se trata de la misma falta de conformidad cuando se reproduzcan en el producto defectos del mismo origen que los inicialmente manifestados.
La sustitución suspende los plazos de garantía desde el ejercicio de la opción por el consumidor y usuario hasta la entrega del nuevo producto. Al producto sustituto le será de aplicación, en todo caso, los nuevos plazos de garantía.
- Rebaja del precio y resolución del contrato.
La rebaja del precio y la resolución del contrato procederán, a elección del consumidor y usuario, cuando éste no pudiera exigir la reparación o la sustitución y en los casos en que éstas no se hubieran llevado a cabo en plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario. La resolución no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia.La rebaja del precio será proporcional a la diferencia existente entre el valor que el producto hubiera tenido en el momento de la entrega de haber sido conforme con el contrato y el valor que el producto efectivamente entregado tenía en el momento de dicha entrega.
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado consumidores y usuarios, contratos	| Deja una respuesta | 31 enero, 2013 by consultasderecho

References: artículo 45
 artículo 1172
 artículo 28
 artículo 2
 resolución 
 Real Decreto 
 resolución 
 resolución 
 resolución