Source: http://www.noe-gestalten.at/epaper/baurecht-2017/
Timestamp: 2018-12-10 15:20:08+00:00

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Broschüre Baurecht Version August 2017
baurecht, neuauflage august 2017
i n h a l t 04 was sie vor dem grundstückskauf wissen sollten 04 was verrät der blick ins grundbuch 06 was darf ich bauen? 07 wie finde ich eine planerin / einen planer 07 was ist die nö bauberatung 08 wo finde ich rechtsmaterien wie die nö bauordnung? 09 der flächenwidmungsplan? 09 was sind die ziele des flächenwidmungsplanes? 10 wer macht den flächenwidmungsplan? 10 wie kommt er zustande? 10 welche möglichkeiten / rechte habe ich? 12 welche informationen enthält der flächenwidmungsplan? 12 die widmungsarten im flächenwidmungsplan 12 bauland 16 grünland 22 verkehrsfläche 24 der bebauungsplan 25 wer macht den bebauungsplan? 25 wo kann ich einsicht nehmen? 26 was muss der bebauungsplan regeln? 26 was darf der bebauungsplan noch regeln? 28 welche informationen enthält der bebauungsplan? 37 bauwerke im baulandbereich ohne bebauungsplan 39 schutz des ortsbildes 40 welche arten von bauvorhaben gibt es? 40 bewilligungspflichtige vorhaben 43 anzeigepflichtige vorhaben 46 meldepflichtige vorhaben 47 bewilligungs- und anzeigefreie vorhaben baurecht 03
(berechtigungen aus grunddienstbarkeiten, öffentlich recht- liche verpflichtungen etc.) kann auf bestimmte weitere rechtliche tatsachen hingewiesen werden, die den wert des grundstückes beeinflussen können. die beschriebenen dinglichen rechte können nur durch ein- tragung in das grundbuch erworben werden (eintragungs- grundsatz). auf die richtigkeit und vollständigkeit des grundbuchs in verbindung mit der urkundensammlung kann grundsätzlich vertraut werden (vertrauensgrundsatz). das grundbuch basiert auf dem kataster, weil er katastral- gemeinde und grundstücke definiert. er ist eine von den vermessungsämtern geführte öffentliche einrichtung zur ersichtlichmachung bestimmter tatsächlicher grundstücks- verhältnisse (z.b. lage, fläche, benützungsart). dies bedeutet, dass im kataster zwar jedes grundstück hin- sichtlich lage und fläche erfasst ist, aber keinen beweis über den tatsächlichen grenzverlauf und auch nicht über das flächenausmaß der grundstücke liefert und nur dann darauf vertraut werden kann, wenn sich das grundstück im grenz- kataster befindet. nur etwa 14% aller österreichischen grundstücke sind in den grenzkataster einverleibt. hier ist der grenzverlauf rechtsverbindlich dokumentiert. in allen übrigen fällen macht der kataster keinen beweis über den tatsächlichen grenzverlauf und auch nicht über das flächenausmaß der grundstücke. ob ein grundstück bereits in den grenzkataster einverleibt ist, und über welche qualität die grundstücksfläche verfügt, kann neben anderen grundstücksbezogenen daten dem auszug aus der grundstücksdatenbank entnommen werden. bei grundstücken im grenzkataster ist die grundstücksnummer durch „---„ gekennzeichnet. →
was darf ich bauen? was und wie gebaut werden darf ist für jedes grundstück genau geregelt. hierbei maßgeblich relevant sind drei rechtsmaterien. und zwar das nö raumordnungsgesetz, die nö bauordnung und die nö bautechnikverordnung. einige wichtige inhalte dieser rechtsvorschriften werden in dieser publikation vorgestellt und sollen einen grundlegenden einblick in die sehr komplexe thematik des baurechtes geben. sehr interessant ist die flächenwidmung deren grundlage das nö raumordnungsgesetz ist, denn nicht in jeder widmung ist dasselbe möglich. so können z.b. grundstücke mit der flächenwidmung ba – bauland agrargebiet landwirtschaftlich genutzt werden. d.h. hier können tiere auch in größeren mengen gehalten werden und die dazu notwendigen silos, misthaufen, güllegruben und stallungen errichtet werden. auch mit entsprechenden lärmentwicklungen durch landwirtschaftliche betriebe ist hier zu rechnen. im gegensatz dazu wird die errichtung eines stalles im bw – bauland wohngebiet nicht möglich sein, da diese flächenwid- mung eine solche nutzung nicht vorsieht. wichtig ist auch zu wissen wie die umliegenden widmungen aussehen und was auf grund dieser widmungen in unmittelbarer nähe errichtet werden kann. nachdem die flächenwidmung und die möglichkeiten bzw. einschränkungen die sie mit sich bringt bekannt sind, liefert die nö bauordnung die nächsten vorgaben - diese entweder in form eines durch die gemeinde verordneten bebauungsplanes oder wenn es einen solchen nicht gibt durch den § 54 der nö bauordnung 2014. ein geplantes gebäude hat aber nicht nur diesen, sondern auch den bestimmungen der nö bautechnikverordnung zu entsprechen. idealer weise sollte man sich bereits bei der grundstücks- auswahl durch einen planer beraten lassen, da dieser rasch abschätzen kann ob das geplante gebäude wunschgemäß errichtet werden kann. 06 baurecht
der flächenwidmungsplan was sind die ziele des flächenwidmungsplanes? im flächenwidmungsplan ist durch die festlegung der widmungs- arten geregelt, wie die einzelnen flächen künftig genutzt werden sollen. außer den widmungen sind im flächenwidmungsplan auch kenntlichmachungen festzulegen. diese umfassen fest- legungen von bundes- und landesbehörden (bestehende oder verbindlich geplante bundesstraßen, landesstraßen, eisenbahnen, leitungen etc.), nutzungsbeschränkungen, die aufgrund von bundes- und landesgesetzen bestehen (naturschutzgebiete, objekte unter denkmalschutz, schutzgebiete von wasser- versorgungsanlagen, diverse sicherheitszonen etc.), bereiche mit gravierenden gefährdungen (etwa durch hochwasser, lawinen, altlasten etc.) sowie vorbehaltsflächen(flächen für zukünftige schulen, kindergärten, behörden, sozialeinrichtungen, etc.). baurecht 09
wer macht den flächenwidmungsplan? der flächenwidmungsplan wird von der gemeinde mit hilfe eines ortsplaners erstellt. als ortsplanerinnen fungieren ingenieurkonsulentinnen für raumplanung und raumordnung, architektinnen bzw. raumplanungsbüros. die erlassung des flächenwidmungsplans sowie dessen änderungen müssen genehmigt werden. als zuständige behörde fungiert hier das amt der nö landesregierung, abt. bau- und raumordnungsrecht. die fachlichen gutachten in diesem genehmigungsverfahren werden von den amtssachverständigen der örtlichen raum- ordnung der abteilung raumordnung und regionalpolitik erstellt. wie kommt er zustande? nachdem der durch die gemeinde beauftragte ortsplaner die erforderlichkeit der änderung des flächenwidmungsplanes geprüft und einen entwurf und bericht angefertigt hat, werden diese unterlagen 6 wochen zur allgemeinen einsicht- und stellungnahme am gemeindeamt aufgelegt. nach ablauf dieser frist berät der gemeinderat über die einge- langten stellungnahmen und beschließt die geänderten flächen- widmungen als verordnung. diese verordnung wird zur genehmigung der aufsichtsbehörde (amt der nö landesregierung) vorgelegt. gibt es keine versagungsgründe, so wird die vorgelegte flächen- widmung mit bescheid des landes genehmigt. nach einer kundmachungsfrist von 14 tagen wird die neue flächenwidmung rechtswirksam. welche möglichkeiten / rechte habe ich? jedermann hat das recht, - während der öffentlichen auflagefrist in den entwurf zum örtlichen raumordnungsprogramm oder dessen änderung sowie in die erläuternden unterlagen (grundlagenerhebung, begründungen für die einzelnen widmungsentscheidungen, 10 baurecht
wohngebäude bzw. für wohnzwecke genutzte gebäudeteile können mit dem zusatz „standort“ (sto) versehen werden, wenn sie vor der festlegung des zusatzes zumindest 10 jahre hindurch ununterbrochen für wohnzwecke nutzbar waren. bei bereits gewidmeten geb müssen die voraussetzungen der oben erwähnten anforderungen und benutzbarkeit zum zeitpunkt der anbringung des widmungszusatzes noch vorliegen. die wiedererrichtung eines erhaltenswerten gebäudes bzw. gebäudeteils im grünland ist für den eigenbedarf des gebäudeeigentümers bis zu einer bruttogeschoßfläche von 170 m² zulässig, wenn die gemeinde dies mit dem widmungszusatz „standort“ festgelegt hat und die nutzung des gebäudes auf wohnnutzung eingeschränkt wurde. dabei darf nur eine wohnung im sinne des § 47 nö bauordnung 2014 pro grundstück errichtet werden. bei der wiedererrichtung eines erhaltenswerten gebäudes bzw. gebäudeteils im grünland muss die überschneidung mit dem grundriss des bestandes zu 50 % gegeben sein. die bewilligung zur wiedererrichtung darf nur dann erteilt werden, wenn der geplante neubau das orts- und landschaftsbild nicht wesentlich beeinträchtigt. gke - kellergassen darunter versteht man flächen, welche erhaltenswerte ensembles von landwirtschaftlichen kellern und presshäusern aufweisen. presshäuser sind gebäude im direkten funktionalen und baulichen zusammenhang mit einem keller, der zur lagerung von landwirtschaftlichen produkten dient. diese bauwerke dürfen sowohl für landwirtschaftliche betriebs- zwecke als auch für ähnliche private, touristische und gastro- nomische nutzungen verwendet, wiedererrichtet oder im untergeordneten verhältnis umgebaut und vergrößert werden. die umgestaltung zu wohnhäusern ist nicht zulässig. die wiedererrichtung von presshäusern ist zulässig, wenn die sanierung des bestehenden presshauses mit einem unver- hältnismäßig hohen technischen und wirtschaftlichen aufwand verbunden wäre. die neuerrichtung von presshäusern ist dann zulässig, wenn innerhalb der kellergasse kleinräumige lücken zwischen bestehenden presshäusern geschlossen werden und die vorhandene struktur berücksichtigt wird. baurecht 19
materialgewinnungsstätten gärtnereien kleingärten sportstätten spielplatz campingplätze friedhöfe parkanlagen abfallbehandlungsanlagen aushubdeponie lagerplätze ödland/ökofläche wasserflächen freihalteflächen windkraftanlagen weitere widmungsarten im grünland gmg gg gkg gspo gspi gc g++ gp ga gd glp gö gwf gfrei gwka weiters können sie im flächenwidmungsplan nutzungen für eisenbahn, flugplatz, autobahn, seilbahn etc. durch planzeichen erkennen. der flächenwidmungsplan enthält auch wichtige informationen über grund- und hochwasserbereiche! bescheidmäßig festgelegtes brunnenschutzgebiet, quellschutzgebiet, heilquellenschutzgebiet, grundwasserschongebiet überflutungsgebiet wildbach- bzw. lawinengefährdete flächen rote und gelbe gefahrenzone 20 baurecht
verkehrsfläche gemäß § 19 nö raumordnungsgesetz 2014 als verkehrsflächen sind solche flächen vorzusehen, die dem ruhenden und fließenden verkehr dienen und für das derzeitige sowie künftig abschätzbare verkehrsaufkommen erforderlich sind. sofern die verkehrsflächen nicht ausdrücklich als private festgelegt sind, sind sie als öffentliche anzusehen. erforderlichenfalls können die verkehrsflächen hinsichtlich ihrer speziellen verwendung (fuß-, rad-, reit-, spielwege, übungsplätze, tankstellen, abstellanlagen, park-and-ride- anlagen, raststätten, einrichtungen für den straßendienst, bahnhöfe u.dgl.) im flächenwidmungsplan näher bezeichnet und damit auf diesen zweck eingeschränkt werden. auf verkehrsflächen dürfen bauwerke nur dann errichtet werden, wenn diese für eine der oben genannten nutzungen erforderlich sind. darüber hinaus dürfen auch kleinbauten (telefonzellen, wartehäuschen, verkaufskioske, werbeanlagen u.dgl.), bauwerke für den betrieb und die erhaltung infrastruktureller einrichtungen (trafostationen, pump- stationen u.dgl.) sowie vorübergehend (saisonal beschränkt) veranstaltungsbetriebsstätten (anlagen für theaterauf- führungen, eislaufplätze u.dgl.) errichtet werden. achtung! im flächenwidmungsplan sind sowohl bestehende als auch zukünftige verkehrsflächen eingetragen, was bedeutet, dass im flächenwidmungsplan verkehrsflächen ersichtlich sind, die es in der natur noch gar nicht gibt. hier kann es zu einer abtretungsverpflichtung kommen. 22 baurecht
grundabtretungen für verkehrsflächen gemäß § 12 nö bauordnung 2014 die eigentümer sind verpflichtet grundflächen, die zwischen den straßenfluchtlinien liegen und nicht mit einem hauptgebäude oder –teil bebaut sind, in das öffentliche gut der gemeinde abzutreten, wenn im bauland eine anzeige nicht untersagt wird oder eine bewilligung erteilt wird für  die herstellung von einfriedungen gegen öffentliche verkehrsflächen oder  die änderung von grundstücksgrenzen oder  die herstellung einer abstellanlage für kraftfahrzeuge oder  einen neu- oder zubau eines gebäudes, ausgenommen • gebäude vorübergehenden bestandes, • die errichtung eines eigenständigen gebäudes mit einer überbauten fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer höhe von nicht mehr als 3 m und • gebäude für öffentliche ver- und entsorgungseinrichtungen mit einer grundrissfläche bis zu 25 m² und einer gebäudehöhe bis zu 3 m. die verpflichtung zur grundabtretung umfasst auch jene grund- stücke und grundstücksteile, die dem baugrundstück vorgelagert sind und demselben grundeigentümer gehören. wenn das grundstück nur zum teil als bauland gewidmet ist, hat die grundabtretung – unabhängig von der abtretungsverpflicht- ung entlang des baulandes – entlang der als grünland oder privater verkehrsfläche gewidmeten bereiche nur für jene öffentliche verkehrsfläche zu erfolgen, von der aus das baugrund- stück erschlossen (zufahrt, anschlussleitungen, kanal, …) wird. baurecht 23
der bebauungsplan bebauungsplan gemäß § 29 nö raumordnungsgesetz 2014 ein bebauungsplan darf für den gesamten gemeindebereich, einzelne ortschaften oder abgrenzbare teilbereiche erlassen werden. in niederösterreich ist für nur ungefähr die hälfte der im bauland liegenden grundstücke ein bebauungsplan verordnet. dort wo keiner verordnet ist, gelten andere regeln. diese werden durch den § 54 nö bauordnung 2014 vorgegeben und im kapitel „bauwerke im baulandbereich ohne bebauungs- plan“ behandelt. abgrenzbare teilbereiche sind z.b. altstadt- und andere stadt- viertel, die durch überörtliche verkehrsflächen, flussläufe u. dgl. augenscheinlich getrennt sind, aber auch neu aufge- schlossene baulandbereiche und aufschließungszonen. der bebauungsplan hat immer aus dem wortlaut der verordnung (bebauungsvorschriften) und den dazu- gehörigen plandarstellungen zu bestehen. 24 baurecht
wer macht den bebauungsplan? auf basis des örtlichen raumordnungsprogramms (siehe flächenwidmungsplan) kann der gemeinderat einen bebauungs- plan verordnen. dieser enthält die regeln für die bebauung und für die verkehrserschließung. der entwurf des bebauungsplanes ist vor dem gemeinderats- beschluss sechs wochen lang im gemeindeamt zur allgemeinen einsicht aufzulegen. diese auflage ist öffentlich kundzumachen. die direkt betroffenen werden persönlich verständigt. innerhalb der frist ist jedermann berechtigt, eine schriftliche stellung- nahme abzugeben. der beschluss des bebauungsplanes obliegt dem gemeinderat, hierbei sind rechtzeitig abgegebene stellungnahmen durch den gemeinderat in erwägung zu ziehen. die landesregierung kann innerhalb von 12 wochen bedenken gegen den bebauungsplan mitteilen. bestehende bebauungspläne dürfen nicht aufgehoben, sondern nur abgeändert oder ersetzt werden. dies ist auch nur möglich, wenn dafür triftige gründe vorhanden sind, wie zum beispiel das vorliegen einer gesetzwidrigen festlegung. wo kann ich einsicht nehmen? der bebauungsplan ist auf der gemeinde, im amt der nö landes- regierung, sowie am bundesamt für eich- und vermessungs- wesen aufgelegt. er besteht immer aus zwei teilen. dem verordnungstext und der plandarstellung. der plan beinhaltet eine legende, wo alle planzeichen und signaturen erläutert werden. außerdem sind der maßstab, ein diagramm der örtlichen windhäufigkeit und eine darstellung der himmels- richtung angebracht. es gibt in einigen gemeinden bebauungsvorschriften, die nicht rechtsgültig sind, diese stellen daher eine empfehlung dar. baurecht 25
was muss der bebauungsplan regeln? im bebauungsplan sind für das bauland als mindestinhalt festzulegen: - die straßenfluchtlinien, - die bebauungsweise und - die bebauungshöhe oder die höchstzulässige gebäudehöhe. weiters ist entlang des baulandes das straßenniveau in der straßenfluchtlinie von neuen verkehrsflächen festzulegen. bei grundstücken, deren gesamte bebauung unter denkmalschutz steht, genügt die festlegung der straßenfluchtlinie. was kann der bebauungsplan noch regeln? im bebauungsplan dürfen für das bauland festgelegt werden: • schutzzonen für einen baukünstlerisch oder historisch erhaltungswürdigen baubestand, sonstige erhaltungswürdige altortgebiete, • • die harmonische gestaltung (§ 56 der nö bauordnung 2014) der bauwerke in ortsbereichen, • baufluchtlinien, • mindestmaße von bauplätzen, • bebauungsdichte oder höchstzulässige geschoßflächenzahl; • • anbaupflicht an straßen- oder baufluchtlinien sowie an freiflächen und deren ausgestaltung, • grundstücksgrenzen, straßenfluchtlinien, an denen ein- und ausfahrten aus gründen der sicherheit, leichtigkeit und flüssigkeit des verkehrs nicht zugelassen oder an besondere vorkehrungen gebunden werden, • die lage und das ausmaß von privaten abstellanlagen sowie eine von § 63 abs. 1 der nö bauordnung 2014 abweichende anzahl von stellplätzen, 26 baurecht
welche informationen enthält der bebauungsplan? aus dem bebauungsplan sind verschiedene planzeichen (ver- ordnung über die ausführung von bebauungsplänen), die in der legende erläutert sind, herauszulesen: - bebauungsweise - bebauungshöhe, höchstzulässige gebäudehöhe - bebauungsdichte und geschossflächenzahl diese festlegungen sind in kreisen, die durch zwei parallele linien unterteilt sind, dargestellt: im oberen kreissegment eine arabische zahl für die bebau- ungsdichte bzw. für die geschoßflächenzahl (d.h. 30% der als bauland gewidmeten fläche darf bebaut werden). im mittleren kreissegment die bebauungsweise im unteren kreissegment eine bzw. zwei römische zahlen für die bauklasse bzw. eine arabische zahl für die höchstzulässige gebäudehöhe in metern. 28 baurecht
- strassenfluchtlinien - baufluchtlinien ohne anbauverpflichtung - mit anbauverpflichtung baurecht 29
die bebauungsdichte ist das verhältnis der bebauten fläche der gebäude zur gesamtfläche des grundstücks bzw. jenes grundstücksteils, für den diese bestimmung des bebauungsplans gilt (d.h. für jene fläche des grundstückes, die als bauland gewidmet ist). als bebaute fläche gilt die senkrechte projektion des gebäudes einschließlich aller raumbildenden oder raumergänzenden vorbauten (z. b. erker, loggien) auf eine waagrechte ebene, wobei als raumbildend oder raumergänzend jene bauteile gelten, die wenigstens 2 wände und ein dach (bedeckung) aufweisen. die geschoßflächenzahl ist das verhältnis der summe der grundrissflächen aller oberirdischen geschoße von gebäuden zur fläche des bauplatzes. die bebauungshöhe ist die im geltungsbereich der bebauungsweisen in bauklassen festgelegte höhe der hauptgebäude. die bauklassen werden unterteilt in: bauklasse i bauklasse ii bauklasse iii bauklasse iv bauklasse v bauklasse vi bauklasse vii bauklasse viii bauklasse ix die bebauungshöhe darf mit zwei aufeinanderfolgenden bauklassen festgelegt werden (z.b. i,ii oder ii,iii). das überspringen einer bauklasse ist nicht zulässig. über 5 m über 8 m über 11 m über 14 m über 17 m über 20 m über 23 m über 25 m bis 5 m bis 8 m bis 11 m bis 14 m bis 17 m bis 20 m bis 23 m bis 25 m 32 baurecht
die gebäudehöhe die gebäudehöhe ist die mittlere höhe einer gebäudefront und errechnet sich aus der fläche der gebäudefront (a) dividiert durch deren größte breite (b). die gebäudefront wird: nach unten • durch das bezugsniveau begrenzt und nach oben • durch den verschnitt mit der dachhaut (abb. 1) oder • mit dem oberen abschluss der gebäudefront (abb. 2) oder • mit der oberkante sonstiger in der gebäudefrontebene liegender bauteile z. b. absturzsicherungen oder haustechnische anlagen (abb. 3) begrenzt. als bezugsniveau gilt: – die bisher unveränderte höhenlage des geländes, sofern die höhenlage des geländes nicht – in einem bebauungsplan oder in einer verordnung des gemeinderates festgelegt oder – außerhalb des geltungsbereiches einer solchen verordnung vor dem 1. februar 2017 bewilligungsgemäß oder rechtmäßig bewilligungsfrei abgeändert wurde. bei zurückgesetzten geschoßen und sonstigen zurückgesetzten bauteilen (z. b. dachgaupen, haustechnische anlagen, absturz- sicherungen) oder bei dachneigungen von mehr als 45° ergibt sich die obere begrenzung der gebäudefront durch den verschnitt in der gedachten fortsetzung der gebäudefront mit einer an der oberkante des zurückgesetzten bauteiles angelegten ebene im lichteinfallswinkel von 45° (abb. 4, 5). mit teilen des gebäudes überbaute außenbereiche (z. b. bereich unter auskragenden geschoßen, überdachungen oder vor- dächern) sind bei der berechnung der fläche der gebäudefont mit zu berücksichtigen. baurecht 33
die höhe von zurückgesetzten geschoßen oder zurückgesetzten bauteilen einer gebäudefront darf an keiner stelle höher als die bebauungshöhe h sein. die darüber liegende front muss dann wiederum zumindest 3 meter zurückversetzt sein. kein punkt eines bauwerkes darf mehr als die bebauungshöhe + 6 meter über dem lotrecht darunterliegenden bezugsniveau liegen. in den bauklassen i bis viii darf die anzahl der oberirdischen geschoße nicht größer sein als die um 1 erhöhte zahl der jeweiligen bauklasse. die gemäß § 53 ermittelten höhen der gebäudefronten eines bauwerks an oder gegen straßenfluchtlinien dürfen nicht größer sein als der abstand des bauwerks zur gegenüberliegenden straßen- oder vorderen baufluchtlinie, sofern dort die aus- reichende belichtung von zulässigen hauptfenstern zu wahren ist. 36 baurecht
bauwerke im baulandbereich ohne bebauungsplan gemäß § 54 nö bauordnung 2014 (abs. 1) ein neu- oder zubau eines hauptgebäudes ist auf einem als bauland, ausgenommen bauland-industriegebiet, gewidmeten grundstück für das kein bebauungsplan gilt oder dieser keine festlegung der bebauungsweise oder -höhe enthält nur zulässig, wenn es in seiner anordnung auf dem grundstück (bebauungs- weise) oder in seiner höhe (bauklasse) von den in seiner um- gebung bewilligten hauptgebäuden nicht abweicht. die umgebung umfasst einschließlich des baugrundstücks alle grundstücke im bauland, ausgenommen bauland-industriegebiet, die vom baugrundstück aus innerhalb einer entfernung von 100 m baubehördlich bewilligte hauptgebäude oder -teile aufweisen. eine abweichung hinsichtlich der anordnung oder höhe liegt dann vor, wenn das neue oder abgeänderte hauptgebäude nicht der auf dem baugrundstück bereits bewilligten bebauungsweise und bebauungshöhe (bauklasse) oder nicht jener bebauungsweise und bebauungshöhe (bauklasse) entspricht, die von der anord- nung und der höhe der hauptgebäude in der umgebung abge- leitet wird und die mehrheitlich in der umgebung vorhanden ist. neben der abgeleiteten bauklasse darf auch die nächst niedrigere gewählt werden. entspricht das neue oder abgeänderte haupt- gebäude der offenen bebauungsweise und den bauklassen i und ii und ist auf dem baugrundstück noch keine andere bebauungs- weise bewilligt, liegt unbeschadet des abs. 4 eine abweichung hinsichtlich der anordnung und der höhe jedenfalls nicht vor. erhebungen in der umgebung hinsichtlich der anordnung und höhe sind diesfalls nicht erforderlich. (abs. 2) ist die feststellung der mehrheit einer abgeleiteten bebauungsweise oder der mehrheit einer abgeleiteten bauklasse in der umgebung nicht möglich, so ist das neue oder abgeänderte hauptgebäude dann zulässig, wenn es bei gleich häufigem auf- treten mehrerer abgeleiteter bebauungsweisen oder mehrerer abgeleiteter bauklassen einer dieser bebauungsweisen oder bau- klassen entspricht. ist in der umgebung keine bebauungsweise oder bauklasse ableitbar, gelten für das neue oder abgeänderte hauptgebäude die offene bebauungsweise und die bauklassen i und ii. baurecht 37
(abs. 3) für die hauptgebäude und andere bauwerke gelten – nach der feststellung der durch die bewilligten hauptgebäude verwirklichten bebauungsweise und bauklasse – dieselben bestimmungen dieses gesetzes wie für hauptgebäude und bauwerke, die im geltungsbereich eines bebauungsplanes liegen, sinngemäß. (abs. 4) zur wahrung des charakters der bebauung darf abgewichen und eine andere bebauungsweise oder bauklasse ausgeführt werden, wenn dagegen keine brandschutz- technischen bedenken bestehen und die ausreichende belichtung der bewilligten hauptfenster auf den nachbar- grundstücken nicht beeinträchtigt wird. d.h. sollte mit der offenen bebauungsweise und bauklasse i und ii nicht das auslangen gefunden werden, weil z.b. die unmittel- bare umgebung augenscheinlich etwas anderes vorgibt, ist, wie zuvor beschrieben, eine erhebung der bestehenden umgebungs- gebäude durchzuführen. bei allen gebäuden, die nicht eindeutig einer gesetzlichen bebauungsweise zugeordnet werden können, kann nur die bauklasse erhoben werden. da die gebäudehöhe gemäß nö bauordnung für jede gebäudefront zu berechnen ist, kann ein gebäude mehrere bauklassen haben. die ergebnisse der erhebung sind in einer tabelle aufzulisten. die jeweiligen mathematischen mehrheiten aus erhobener bebauungsweise und bauklasse stellen die grundlagen für das bauvorhaben dar. (abs. 5) in die bei der baubehörde vorhandenen bauakte, die sich auf die in der umgebung befindlichen grundstücke und bauwerke beziehen, darf in dem umfang einsicht genommen werden, als dies zur ermittlung der erforderlichen abgeleiteten bebauungsweise oder abgeleiteten bauklasse notwendig ist. 38 baurecht
schutz des ortsbildes gemäß § 56 nö bauordnung 2014 bauwerke oder abänderungen an bauwerken, die einer baubewilligung oder einer bauanzeige bedürfen, sind – unter bedachtnahme auf die dort festgelegten widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen orts- und landschaftsbild gerecht werden und hinsichtlich ihrer bauform und farbgebung, ausmaß ihres bauvolumens und anordnung auf dem grundstück von der bestehenden bebauung innerhalb des bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen. dabei sind bau- und kulturhistorisch wertvolle bauwerke und ortsbereiche und insbesondere designierte und eingetragene welterbestätten zu berücksichtigen. bezugsbereich ist der von allgemein zugänglichen orten aus betrachtete bereich, in dem die für die beurteilung des geplanten bauwerks relevanten kriterien wahrnehmbar sind. baurecht 39
welche arten von bauvorhaben gibt es? unter arten von bauvorhaben sind dabei jene gemäß nö bau- ordnung zu verstehen. in diesem gesetz ist genau geregelt, welche bauvorhaben eine bewilligung durch die baubehörde (gemeinde) benötigen, welche der baubehörde anzuzeigen sind und welche bewilligungs- und anzeigefrei sind. bewilligungspflichtige vorhaben nachstehende bauvorhaben bedürfen einer baubewilligung gemäß § 14 nö bauordnung 2014  neu- und zubauten von gebäuden;  die errichtung von baulichen anlagen;  die abänderung von bauwerken, wenn die standsicherheit tragender bauteile, der brandschutz, die belichtung oder belüftung von aufenthaltsräumen, die trinkwasserversorgung oder abwasserbeseitigung beeinträchtigt, subjektiv-öffentliche nachbarrechte verletzt werden könnten oder ein widerspruch zum ortsbild entstehen könnte;  die aufstellung von heizkesseln mit einer nennwärmeleistung von mehr als 50 kw, von heizkesseln, die nicht an eine über dach geführte abgasanlage angeschlossen sind, von feuerungsanlagen mit einer nennwärmeleistung von mehr als 400 kw und von blockheizkraftwerken, die keiner elektrizitätsrechtlichen genehmigungspflicht unterliegen;  die lagerung brennbarer flüssigkeiten ab einem ausmaß von insgesamt 1000 liter außerhalb gewerblicher betriebsanlagen;  die veränderung der höhenlage des geländes und die herstellung des verordneten bezugsniveaus jeweils auf einem grundstück im bauland und im grünland-kleingarten sowie die erhöhung des bezugsniveaus auf einem grundstück im bauland;  die aufstellung von windkraftanlagen, die keiner elektrizitäts- rechtlichen genehmigungspflicht unterliegen, oder deren anbringung an bauwerken; 40 baurecht
 der abbruch von bauwerken, die an bauwerke am nachbar- grundstück angebaut sind, wenn subjektiv-öffentliche nachbar- rechte verletzt werden könnten;  die aufstellung von maschinen oder geräten in baulicher verbindung mit bauwerken, die nicht gewerbliche betriebs- anlagen sind, wenn die standsicherheit tragender bauteile, der brandschutz oder subjektiv-öffentliche nachbarrechte verletzt werden könnten. ablauf eines bewilligungsverfahren die für die einreichung eines bauvorhabens notwendigen pläne und berechnungen sind von fachleuten zu erstellen, die dazu gewerberechtlich oder als ziviltechniker befugt sind. notwendige antragsbeilagen im bewilligungsverfahren gemäß § 18 nö bauordnung 2014 sind:  der nachweis des grundeigentums (grundbuchsabschrift) bzw. zustimmung des grundeigentümers oder die zustimmung der mehrheit der grundeigentümer;  nachweis des fahr- und leitungsrechtes sofern erforderlich;  baupläne (einreichpläne und baubeschreibung);  energieausweis. nachdem alle geforderten unterlagen bei der baubehörde einge- langt sind, werden diese im zuge der sogenannten vorprüfung auf ihre rechtskonformität geprüft. führt die vorprüfung zu keiner abweisung des antrages, hat die baubehörde die parteien und nachbarn nachweislich vom geplanten vorhaben zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der baubehörde in die antragsbeilagen und in allfällige gutachten einsicht genommen werden darf. gleichzeitig sind die parteien und nachbarn – unter ausdrücklichem hinweis auf den verlust ihrer allfälligen parteistellung – aufzufordern, eventuelle einwendungen gegen das vorhaben schriftlich binnen einer frist von 2 wochen ab der zustellung der verständigung bei der baubehörde einzubringen. baurecht 41
werden innerhalb dieser frist keine einwendungen erhoben, erlischt die parteistellung. eine mündliche verhandlung im sinn der §§ 40 bis 44 des allgemeinen verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 findet nicht statt. nachbarrechte sind in der nö bauordnung 2014 durch den § 6 (2) genau definiert und beschränken sich auf der einen seite auf die standsicherheit, die trockenheit und den brandschutz der bauwerke der nachbarn sowie den schutz vor immissionen und auf der anderen seite auf die einhaltung der bebauungsweise, der bebauungshöhe, des bauwiches, der abstände zwischen den bauwerken oder deren zulässige höhe, soweit diese bestimmungen der erzielung einer ausreichenden belichtung auf hauptfenster der gebäude der nachbarn dienen. erteilung der baubewilligung wurden innerhalb der zuvor beschriebenen frist keine berechtigten einsprüche von parteien eingebracht, die zu einem versagen der baubewilligung führen, hat die baubehörde die baubewilligung mit schriftlichem bescheid zu erlassen. das recht aus einer baubewilligung, ein gebäude gemäß den eingereichten unterlagen zu errichten, erlischt, wenn die ausführung des bewilligten bauvorhabens nicht innerhalb von 2 jahren ab dem eintritt der rechtskraft des bescheides begonnen oder innerhalb von 5 jahren ab ihrem beginn vollendet wurde. bevor allerdings mit den arbeiten begonnen werden kann, muss der beginn der ausführung (gemäß § 26 der nö bo 2014) der baubehörde angezeigt werden. spätestens mit der meldung des baubeginnes muss der baubehörde auch der bauführer, der die arbeiten überwacht, bekannt gegeben werden. ist ein bewilligtes bauvorhaben fertiggestellt, hat der bauherr dies der baubehörde mittels fertigstellungsanzeige (§ 30 nö bo 2014) bekannt zu geben. diese anzeige hat eine bescheinigung des bauführers über die bewilligungsgemäße ausführung (auch eigenleistung) des bauwerks zu enthalten. 42 baurecht
anzeigepflichtige vorhaben folgende vorhaben sind gemäß § 15 nö bauordnung 2014 der baubehörde schriftlich anzuzeigen:  die änderung des verwendungszwecks von bauwerken oder deren teilen oder die erhöhung der anzahl von wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche abänderung, wenn hiedurch  festlegungen im flächenwidmungsplan,  bestimmungen des nö raumordnungsgesetzes  der stellplatzbedarf für kraftfahrzeuge oder für fahrräder,  der spielplatzbedarf,  die festigkeit und standsicherheit,  der brandschutz,  die belichtung,  die trockenheit,  der schallschutz oder der wärmeschutz betroffen werden könnten;  einfriedungen, die keine baulichen anlagen sind und gegen öffentliche verkehrsflächen gerichtet werden, innerhalb eines abstandes von 7 m von der vorderen grundstücksgrenze;  die abänderung oder ersatzlose auflassung von pflichtstellplätzen;  die ableitung oder versickerung von niederschlagswässern ohne bauliche anlagen in ortsbereichen;  die regelmäßige verwendung eines grundstückes oder -teils im bauland als stellplatz für fahrzeuge oder anhänger;  die verwendung eines grundstücks als lagerplatz für material aller art, ausgenommen abfälle gemäß anhang 1 des nö ab- fallwirtschaftsgesetzes 1992, über einen zeitraum von mehr als 2 monaten;  die nachträgliche konditionierung oder die änderung der konditionierung von räumen in bestehenden gebäuden ohne bewilligungsbedürftige bauliche abänderung (z. b. beheizung bisher unbeheizter oder nur geringfügig temperierter räume); baurecht 43
 die aufstellung von begehbaren folientunnels für gärtnerische zwecke;  die temporäre aufstellung von nicht ortsfesten tier- unterständen mit einer überbauten fläche von insgesamt nicht mehr als 50 m² auf demselben grundstück;  die herstellung und veränderung von grundstücksein- und -ausfahrten im bauland;  die nachträgliche herstellung einer wärmedämmung bei gebäuden;  der abbruch von gebäuden in schutzzonen, soweit es sich nicht um ein bewilligungspflichtiges abbruchvorhaben handelt;  die aufstellung von thermischen solaranlagen und von photovoltaikanlagen oder deren anbringung an bauwerken sowie die anbringung von tv-satellitenantennen und von klimaanlagen an von öffentlichen verkehrsflächen einsehbaren fassaden und dächern von gebäuden, jeweils bei vorhaben in schutzzonen und altortgebieten im hinblick auf den schutz des ortsbildes;  die aufstellung von pergolen straßenseitig und im seitlichen bauwich bei vorhaben in schutzzonen und altortgebieten im hinblick auf den schutz des ortsbildes;  die änderung im bereich der fassadengestaltung (z. b. der austausch von fenstern, die farbgebung, maßnahmen für werbezwecke) oder der gestaltung der dächer., jeweils bei vorhaben in schutzzonen und altortgebieten. 44 baurecht
ablauf eines anzeigeverfahrens notwendige antragsbeilagen im bewilligungsverfahren gemäß § 15 nö bauordnung 2014 sind:  der anzeige sind zumindest eine zur beurteilung des vor- habens ausreichende, maßstäbliche darstellung und be- schreibung des vorhabens, gegebenenfalls ein energie- ausweis beizulegen.  wird eine einfriedung - wie in den anzeigepflichtigen vorhaben beschrieben - errichtet, ist der anzeige • die zustimmung des grundeigentümers, die zustimmung der mehrheit nach anteilen bei miteigentum oder die vollstreckbare verpflichtung des grundeigentümers zur duldung des vorhabens und • ein teilungsplan, wenn straßengrund abzutreten ist (§ 12 der nö bauordnung 2014) anzuschließen. nach einlangen einer bauanzeige hat die behörde die anzeige binnen 6 wochen zu prüfen, wobei die frist erst beginnt, wenn der baubehörde alle für die beurteilung des vorhabens aus- reichenden unterlagen vorliegen. ist zur beurteilung des vorhabens die einholung eines gutachtens notwendig, dann muss die baubehörde dies dem anzeigeleger nach dem vorliegen der vollständigen unterlagen rechtzeitig vor dem ablauf der 6-wöchigen frist nachweislich mitteilen. in diesem fall hat die baubehörde eine anzeige binnen 3 monaten ab der mitteilung des gutachtenbedarfs zu prüfen. der anzeigeleger darf das vorhaben ausführen, wenn die baubehörde  innerhalb der oben angeführten fristen das vorhaben nicht untersagt oder  zu einem früheren zeitpunkt mitteilt, dass die prüfung abgeschlossen wurde und mit der ausführung des vorhabens vor ablauf der gesetzlichen fristen begonnen werden darf. nach ablauf dieser fristen oder der mitteilung ist eine unter- sagung nicht mehr zulässig. nach fertigstellung einer photovoltaikanlage ist der baubehörde ein elektroprüfbericht von befugten fachleuten vorzulegen. baurecht 45
meldepflichtige vorhaben folgende vorhaben sind der baubehörde innerhalb von 4 wochen nach fertigstellung des vorhabens schriftlich zu melden:  die ortsfeste aufstellung und die entfernung von klimaanlagen mit einer nennleistung von mehr als 12 kw in oder in baulicher verbindung mit gebäuden, ausgenommen jener klimaanlagen, die nach § 15 nö bauordnung 2014 anzeigepflichtig sind;  der austausch von klimaanlagen, wenn die nennleistung verändert wird;  die aufstellung von heizkesseln mit einer nennwärmeleistung von nicht mehr als 50 kw, welche an eine über dach geführte abgasanlage angeschlossen sind;  die aufstellung von öfen, ausgenommen jene in wohn- gebäuden mit nicht mehr als 2 wohnungen sowie in reihen- häusern;  der abbruch von bauwerken, soweit sie nicht bewilligungs- bzw. anzeigepflichtige vorhaben sind;  die herstellung von ladepunkten und ladestationen für beschleunigtes laden von elektrofahrzeugen;  die errichtung von photovoltaikanlagen oder deren anbringung an bauwerken, ausgenommen jener, die anzeigepflichtig sind;  die herstellung von hauskanälen. der meldung für ein meldepflichtiges vorhaben sind darstellungen und beschreibungen anzuschließen, die das vorhaben ausreichend dokumentieren bzw. bescheinigungen, befunde oder prüfberichte von befugten fachleuten beizulegen, die die eignung und fachgerechte aufstellung bestätigen. 46 baurecht
 die aufstellung von mobilheimen auf campingplätzen (§ 20 abs. 2 z 10 des nö raumordnungsgesetzes 2014), soweit dies nach anderen nö landesvorschriften zulässig ist;  die aufstellung von thermischen solaranlagen oder deren anbringung an bauwerken sowie von tv-satellitenantennen oder deren anbringung an bauwerken, soweit sie nicht anzeigepflichtig sind;  der austausch von maschinen oder geräten, wenn der verwendungszweck gleich bleibt und die zu erwartenden auswirkungen gleichartig oder geringer sind als die der bisher verwendeten, die aufstellung von medizinisch-technischen geräten (z. b. röntgengeräten);  die lagerung von brennholz für ein auf demselben grundstück bestehendes gebäude und von land- und forstwirtschaftlichen produkten auf grundstücken mit der flächenwidmung grünland - land- und forstwirtschaft sowie grünland- freihalteflächen;  die temporäre herstellung von wetterschutzeinrichtungen bei gastgärten, wenn sie einer gewerberechtlichen genehmigungspflicht unterliegen;  trockensteinmauern aus naturstein mit regionaltypischem erscheinungsbild, auf grundstücken im grünland, die tatsächlich landwirtschaftlich verwendet werden.  treppenschrägaufzug innerhalb einer wohnung  die errichtung baulicher anlagen in zusammenhang mit der bereitstellung öffentlicher kommunikationsnetze (physische infrastrukturen wie z. b. verteilerkästen, leitungsrohre);  die errichtung und aufstellung von wartehäuschen und telefonzellen; baurecht 49

References: § 54
 § 47
 § 19
 § 12
 § 29
 § 54
 § 63
 § 53
 § 54
 § 56
 § 14
 § 18
 § 6
 § 26
 § 15
 § 15
 § 15