Source: http://www.kostenlose-urteile.de/BGH_VIII-ZR-15404_Kuendigungsausschluss-in-Formularmietvertraegen-mit-Sfaffelvereinbarung-wirksam.news7228.htm
Timestamp: 2017-06-26 08:56:47+00:00

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Urteil > VIII ZR 154/04 | BGH - Kündigungsausschluss in Formularmietverträgen mit Sfaffelvereinbarung wirksam < kostenlose-urteile.de wichtiger technischer Hinweis:
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Werbung2/0/5(1) Hier beginnt die eigentliche Meldung:Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 154/04 - Kündigungsausschluss in Formularmietverträgen mit Sfaffelvereinbarung wirksamKeine unangemessene BenachteiligungEin formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.Im zugrunde liegenden Fall mietete eine Frau im Januar 2002 eine Wohnung. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Anlage 1 zum Formularvertrag enthielt unter anderem eine Staffelmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist gemäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."Mieterin kündigte trotz KündigungsausschlussDie Mieterin kündigte ihren den Mietvertrag im März 2003 zum 1. Juli 2003. Der Vermieter verlangte Zahlung weiterer Miete für den Zeitraum Juli bis September 2003. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab. Das Landgericht (als Berufungsgericht) bestätigte diese Entscheidung. Der Bundesgerichtshof (Revisionsinstanz) gab dem Vermieter recht. Der Vermieter könne auch die Miete für die Monate Juli bis September 2003 verlangen.BGH: Mieterin konnte Mietvertrag nicht wirksam kündigenDie Mieterin habe den Mietvertrag nicht wirksam zum 30. Juni 2003 kündigen können, führte der BGH aus. Die Kündigung sei nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht der Mieterin, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden sei.BGH: Beidseitiger Kündigungsausschluss ist grundsätzlich möglichDie Richter wiesen darauf hin, dass sie bereits entschieden haben, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574.Kündigungsverzicht darf nicht länger als vier Jahre laufenEin formularmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht sei allerdings wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage (Senatsurteil vom 6. April 2005). Hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mieter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Berücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist.BGH: Einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss bei Staffelmietvertrag möglichAuch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteilige den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart werde und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung betrage, führten die Richter aus.Offene FrageOb dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mieters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind, entschieden die Richter in der hier in Rede stehenden Entscheidung ausdrücklich nicht (siehe zu dieser Frage die neue Entscheidung: BGH: Einseitiger Kündigungsverzicht von Mietern im Formularmietvertrag ist unwirksam).Werbungder LeitsatzBGB §§ 307, 557 a Abs. 3 und 4, 573 cEin formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
Quelle: ra-online (pt) Vorinstanzen:Amtsgericht Offenbach, Urteil vom 11.12.2003[Aktenzeichen: 390 C 353/03] Landgericht Darmstadt, Urteil vom 01.04.2004[Aktenzeichen: 6 S 7/04] Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:BGH: Einseitiger Kündigungsverzicht von Mietern im Formularmietvertrag ist unwirksam(Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.11.2008[Aktenzeichen: VIII ZR 30/08])Volltext des Urteils:Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.11.2005 [Aktenzeichen: VIII ZR 154/04]Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht Urteile zu den Schlagwörtern: Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) | Ausschluss | Formularmietvertrag | Kündigung | Kündigungsverzicht | Mietvertrag (Wohnung) | Wohnungsmietvertrag | Mietverhältnis | Miete | Staffelmiete | unangemessene Benachteiligung Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)Jahrgang: 2006, Seite: 250 GE 2006, 250 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)Jahrgang: 2006, Seite: 924 MDR 2006, 924 | Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)Jahrgang: 2006, Seite: 154 MietRB 2006, 154 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)Jahrgang: 2006, Seite: 1056 NJW 2006, 1056 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)Jahrgang: 2006, Seite: 256 NZM 2006, 256 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)Jahrgang: 2006, Seite: 97 WuM 2006, 97 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)Jahrgang: 2006, Seite: 262 ZMR 2006, 262 Urteile sind im Original meist sehr umfangreich und kompliziert formuliert. Damit sie auch für Nichtjuristen verständlich werden, fasst kostenlose-urteile.de alle Entscheidungen auf die wesentlichen Kernaussagen zusammen. Wenn Sie den vollständigen Urteilstext benötigen, können Sie diesen beim jeweiligen Gericht anfordern. Dokument-Nr. 7228Wenn Sie einen Link auf diese Entscheidung setzen möchten, empfehlen wir Ihnen folgende Adresse zu verwenden: http://www.kostenlose-urteile.de/Urteil7228Bitte beachten Sie, dass im Gegensatz zum Verlinken für das Kopieren einzelner Inhalte eine explizite Genehmigung der ra-online GmbH erforderlich ist.Schicken Sie uns Ihr Urteil!Ihre Kanzlei hat interessante, wichtige oder kuriose Fälle vor Gericht verhandelt?Senden Sie uns diese Entscheidungen doch einfach für kostenlose-urteile.de zu. Unsere Redaktion schaut gern, ob sich das Urteil für eine Veröffentlichung eignet.Bewertung: 2 (max. 5) - 1 Abstimmungsergebnis Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0 Sie brauchen Hilfe vom Profi?Postleitzahl, Ort ... Startseite die neuesten Urteile gern gelesen Kommentare (0) NameE-Mail-Adresse (wird nicht veröffentlicht) Ihr Kommentar MusterkommentarRechtsanwalt Michael MusterMuster Rechtsanwältepräsentiert vom Deutschen Anwaltsregisterschrieb neulichMusterallee 27a, 08151 Musterdorfwww.anwaltsregister.defacebookGoogle+XINGTwitterSeien Sie als Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt mit Ihrer Kompentenz da präsent, wo potentielle Mandanten ihre Probleme diskutieren!Werbung

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 § 557
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 § 307
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