Source: http://mojbiznesnieruchomosci.pl/odrolnienie-iii-klasy-art-7-pkt-2-a-case-study/
Timestamp: 2019-07-23 20:39:44+00:00

Document:
Odrolnienie III klasy, art. 7 pkt 2 a - case study | MojBiznesNieruchomosci.pl
Odrolnienie III klasy, art. 7 pkt 2 a – case study
by Rafał 28 lutego 2019 0
Zmiana ustawy z dnia 11 lipca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo ochrony środowiska oraz niektórych innych ustaw, m.in. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2014 poz. 1101 ) miało nieco "poluzować" odralnianie najwyższych klas gruntów rolnych. Przypomnijmy: przez wiele lat grunty klas I-III do 0,5 ha nie wymagały zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze, dopiero w 2013 roku władze zaczęły chronić każdy metr kwadratowy takiego grunty. Po wprowadzeniu "totalnej ochrony" ktoś w końcu się zorientował jakie rodzi to problemy i zdecydowano trochę "poluzować" odralnianie poprzez wprowadzenie w 2014 r. do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych art. 7 pkt 2a w brzmieniu:
„2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm. 1) );
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.”.
Aby móc zająć sie konkretnym przypadkiem potrzebna będzie jeszcze definicja zwartej zabudowy, którą również wprowadzono do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w 2014 roku, a brzmi ona tak:
obszarze zwartej zabudowy – rozumie się przez to obszar wyznaczony przez
obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych
budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek,
na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza
niż 50 m.
Mamy zatem konkretny przypadek:
A oto szczegółowa charakterystyka terenu objętego analizą oraz pojawiające się wątpliwości i pytania:
art. 7 ust. 2a punkt 1 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego
1995 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.)
Co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy
zwartą zabudowę dla działek o nr ewid. 56/16 oraz 58/9 stanowią budynki znajdujące się na działkach o nr ewid.: 81/27, 58/18, 58/26, ponieważ zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt. 29 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.) stanowią zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m,
obszar zwartej zabudowy stanowi obwiednia prowadzona w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę,
użytki rolne klasy RIIIa znajdujące się na działkach o nr ewid. 56/16 oraz 58/9 znajdują się w całości w obszarze zwartej zabudowy.
Wniosek art. 7 ust. 2a punkt 1: warunek został spełniony
art. 7 ust. 2a punkt 2 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.)
Użytki rolne klasy I-III położone są w odległości nie większej niż 50 m
od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.)
Działki o nr ewid. 56/16 oraz 58/9, na których znajdują się użytki rolne położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższych działek budowlanych o nr ewid. 58/11, 58/13 w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.)
Wniosek art. 7 ust. 2a punkt 2: warunek został spełniony
art. 7 ust. 2a punkt 3 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.)
Użytki rolne klasy I-III położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);
Użytki rolne klasy RIIIa znajdujące się na działkach o nr ewid. 56/16 oraz 58/9 położone są w odległości 39 metrów od drogi publicznej o nr ewid. 56/9 w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);
Wniosek art. 7 ust. 2a punkt 3: warunek został spełniony
art. 7 ust. 2a punkt 4 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego
Powierzchnia użytków rolnych klasy I-III nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części;
Powierzchnia użytków rolnych klasy RIIIa znajdujących się na działkach o nr ewid. 56/16 oraz 58/9 nie przekracza 0,5 ha, gdyż całe działki są małe, poniżej 0,5 ha.
Wniosek art. 7 ust. 2a punkt 4: warunek został spełniony
W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono iż użytki rolne klasy RIIIa znajdujące się na działkach o nr ewid. 56/16, 58/9 zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r.(Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.) nie wymagają uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze, ponieważ zostały spełnione warunki określone w art. 7 ust. 2a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.).
A oto kolejny przypadek:
Inwestora zamierza zbudować na działce nr 23/5 budynek gospodarczo-garażowy, który ma być zlokalizowany w głębi działki. Jeśli chodzi o użytki to sytuacja wygląda następująco:
RIIIb o powierzchni 0,2987 ha,
B o powierzchni 0,0883 ha,
Co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera sięw obszarze zwartej zabudowy
zwartą zabudowę dla części działki o nr ewid. 23/5 stanowią budynki znajdujące się na działkach o nr ewid.: 21, 22, 23/4, 23/5, 23/6 ponieważ zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt. 29 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.) stanowią zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m,
obszar zwartej zabudowy wyznaczono poprzez obwiednię poprowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę,
część działki objętej inwestycją o nr ewid. 23/5 na której znajdują się grunty RIIIb, oraz B w całości zawiera się w obszarze zwartej zabudowy.
(Dz. U. z 2016 r. poz. 2147)
Użytki rolne klasy RIIIb, znajdujące się na części działki objętej inwestycją o nr ewid. 23/5, przylegają bezpośrednio do działki budowlanej o nr ewid. 23/6.
Użytki rolne klasy I-III położone są w odległości nie większej niż 50 metrów
od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r.
o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440);
Użytki rolne klasy RIIIb, znajdujące się na części działki objętej inwestycją o nr ewid. 23/5 znajdują się w odległości ponad 50 m od drogi powiatowej. Inwestor zamierza zrealizować inwestycję w głębi działki, a więc w większej odległości niż 50 m od drogi publicznej
Wniosek art. 7 ust. 2a punkt 3: warunek nie został spełniony
art. 7 ust. 2a punkt 4 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.)
Powierzchnia użytków rolnych klasy RIIIb, znajdujących się na części działki objętej inwestycją o nr ewid. RIIIb nie przekracza 0,5 ha.
W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, iż użytki rolne klasy RIIIb znajdujące się na części działki objętej inwestycją o nr ewid. 23/5 zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.) wymagają uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze, ponieważ nie został spełniony warunek określony w art. 7 ust. 2a punk 3 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r.(Dz. U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.).
W analizowanym przypadku nie udało się spełnić warunku art. 7 ust. 2a punk 3 ustawy, czyli grunty klasy (w tym przypadku) III powinny być położone w całości w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej. Z załącznika graficznego wyraźnie widać, że działka ma 80 m, a więc jeśli inwestycja będzie realizowana w głębi działki, warunek ten nie będzie spełniony. Podobne stanowisko wyraził WSA Bydgoszcz w wyroku II SA/Bd 532/16 z 21.09.2016 r.
(…)Organ dokonał prawidłowej wykładni art. 7 ust. 2a pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Cały obszar, którego przeznaczenie ma zostać zmienione, w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy powinien znajdować się w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej. To grunt ma być położony w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej, a nie linia graniczna określonej działki w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej(…)
Zdaniem sądu cały obszar, którego przeznaczenie ma być zmienione powinien znajdować się w odległości nie większej niż 50m od drogi publicznej. W praktyce sytuacja taka występuje niezwykle rzadko, a więc zgodnie z tym orzeczeniem wykorzystywanie art. 7 ust. 2a ustawy w celu uniknięcie "odronienia" powinno również być bardzo rzadkie. W parktyce tak nie jest, Starostwa Powiatowe, które uzgadniają decyje o warunkach zabudowy w tym zakresie kierują się sobie znaną logiką i dopuszczają wedle własnego uznania nadinterpretacje tego przepisu.
Jednym z kluczowych problemów, który pojawia się przy sporządzaniu tego typu analiz jest sprawa "drogi publicznej". Jej definicję znajdziecie w ustawie o drogach publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2068, z 2019 r. poz. 698,730). Bardzo wiele dróg jest drogami gminnymi, ale nie publicznymi. Stanowią one jedynie własność gminną, ale nie są zakwalifikowane do kategorii dróg publicznych, a to dyskwalifikuje je przy "odralnianiu" gruntów wyżej wymienioną metodą.
Jak sprawdzić czy dana droga ma status drogi publicznej?
Drogi publiczne są ustanawiane przez radę miasta/gminy poprzez podjęcie stosownej uchwały, którą można odszukać na BIP-ie danego urzędu. Tego typu informacje znaleźć też można w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta/gminy.
Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o nieruchomościach. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!
Previous Post: Jak odrolnić III klasę?

References: art. 7
 art. 7
 art. 7

art. 7
 art. 4
 art. 7

art. 7
 art. 7

art. 7
 art. 7

art. 7
 art. 7
 art. 7
 art. 4
 art. 7

art. 7
 art. 7
 art. 7
 art. 7
 art. 7