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Rechtsprechung: NVwZ 1990, 1071 - dejure.org
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BVerwG, 15.02.1990 - 4 B 245.89 (https://dejure.org/1990,1053)
BVerwG, Entscheidung vom 15.02.1990 - 4 B 245.89 (https://dejure.org/1990,1053)
BVerwG, Entscheidung vom 15. Februar 1990 - 4 B 245.89 (https://dejure.org/1990,1053)
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Gemeindliches Vorkaufsrecht - Verwendungszweck - Wohl der Allgemeinheit - Enteignung
VG Mainz, 24.02.1987 - 3 K 94/86
OVG Rheinland-Pfalz, 18.05.1989 - 1 A 30/87
NJW 1990, 2703
BauR 1991, 191
Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht (Beschluss vom 15.02.1990 - BVerwG 4 B 245/89 - BRS 50 Nr. 107) offengelassen, welche Folgen das Fehlen der Angabe des Verwendungszwecks hat.
Im Gegensatz zur Enteignung, die zur Voraussetzung hat, dass das Wohl der Allgemeinheit eine solche e r f o r d e r t (vgl. § 87 Abs. 1 BauGB), ist es bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ausreichend, wenn das Wohl der Allgemeinheit eine solche Ausübung r e c h t f e r t i g t. Gegenüber einer Enteignung werden damit an die Ausübung des Vorkaufsrechts qualitativ geringere Anforderungen gestellt (BVerwG, B.v. 15.2.1990 - 4 B 245.89 - NJW 1990, 2703 = juris Rn. 9; BayVGH, U.v. 26.6.1985 - 1 B 84 A.1420 - BayVBl. 1986, 181/182; OVG Lüneburg, U.v. 28.2.1980 - 1 A 109/78 - BauR 1981, 262/263;… Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 - 1 U 1/11 Baul - juris Rn. 36;… VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 - Au 5 K 13.140 - juris Rn. 38;… Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 24 Rn. 20 m.w.N.).
Es genügt daher für § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wenn der Erwerb der Grundstücke im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und damit überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BVerwG, B.v. 15.2.1990 - 4 B 245.89 - NJW 1990, 2703 = juris Rn. 9;… BayVGH, U.v. 6.7.2014 - 2 B 13.2570 - BayVBl 2015, 274 = juris Rn. 16;… Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 24 Rn. 20;… Paetow in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Februar 2018, § 24 Rn. 21;… Spieß in Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 8. Aufl. 2017, zu § 25 BauGB Rn. 21;… Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 24 Rn. 64).
Ausübung eines Vorkaufsrechts; städtebauliche Sicherungsbedürfnis; Schaffung von …
Grundsätzlich genügt es, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (…vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 30.3.2009 - 8 S 31/08 - VBlBW 2009, 344, juris Rn. 61; BVerwG, Beschluss vom 15.2.1990 - 4 B 245/89 - NJW 1990, 2703, juris Rn. 9).
Welche Anforderungen hiervon ausgehend an die Angaben der Gemeinde über den Verwendungszweck im Bescheid zu stellen sind, richtet sich aber nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls und lässt sich nicht nach generellen Maßstäben vorab bestimmen (vgl. BVerwG, B.v. 15.2.1990 - 4 B 245.89 - BauR 1991, 191).
Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann vielmehr schon dann gerechtfertigt sein, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, B.v. 15.2.1990 - 4 B 245.89 - BauR 1991, 191).
Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. B.v. 15.2.1990 - 4 B 245.89 - BauR 1991, 191) kommt es entscheidend darauf an, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur dann vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, wenn damit im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird.
Somit kommt es nicht darauf an, ob es sich bei § 24 Abs. 3 BauGB um eine bloße Ordnungsvorschrift handelt (vgl. BVerwG, B.v. 15.2.1990 - 4 B 245.89 - BauR 1991, 191).
Das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 31. Juli 2013 weicht ebenso wenig im Sinn von § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO vom Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Februar 1990 (4 B 245.89 - BauR 1991, 191) ab.
Zudem legt das Verwaltungsgericht den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Februar 1990 (4 B 249.89 - BauR 1991, 191) ausdrücklich seiner Entscheidung zugrunde und relativiert damit seine vorhergehenden Angaben zur herrschenden Ansicht in der Literatur.
Bei der Frage, ob das Verwaltungsgericht bei seiner Entscheidung die Rechtsauffassung des Bundesverwaltungsgerichts in seinem Beschluss vom 15. Februar 1990 (4 B 245.89 - BauR 1991, 191) völlig zutreffend umgesetzt hat, handelt es sich nicht um ein Problem der Divergenz.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann schon dann gerechtfertigt sein, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990 - BVerwG 4 B 245.89 -, juris Rn. 9; VGH Baden-Württemberg…, Urteil vom 24. September 2019 - 5 S 1733/17 -, juris Rn. 72 zu § 25 Abs. 2 BauGB;… Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr,BauGB, 14. Aufl. 2019, § 24 Rn. 20).
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur dann vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt i.S.v. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wenn damit im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990 - BVerwG 4 B 245.89 -, juris Rn. 3).
Es genüge, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolge und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt würden (mit Verweis auf BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - NJW 1990, 2703; BayVGH, U. v. 9.3.2000.
Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014 - 2 B 13.2570 - juris m. w. N.; BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245.89 - NJW 90, 2703;… VG Würzburg, U. v. 23.7.2015 - W 5 K 14.1105 - juris Rn. 54).
Die Bejahung der Allgemeinwohlrechtfertigung verlangt eine Interessenabwägung, bei der das gesetzlich anerkannte Erwerbsmotiv der Gemeinde ein solches Gewicht haben muss, dass dahinter das entgegenstehende Interesse der Vertragsparteien an freier Disposition zurückzutreten hat (vgl. OVG RP, Urteil vom 18. Mai 1989 - 1 A 30/87 -, S. 12 d.U.; dazu: BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990 - 4 B 245.89 -, NJW 1990, 2703 und juris, Rn. 3 und 9 ["überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit"];… Stock, a.a.O., § 24 Rn. 63 f.).
Diese Zugriffsmöglichkeit auch auf einen vorhandenen und aufgrund Baugenehmigung gesicherten Baubestand ist in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 5. Juli 1990 - III ZR 229/89 -, NJW 1991, 293; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990, a.a.O., juris Rn. 4).
Dabei ist es unerheblich, ob der Bebauungsplan bereits erlassen wurde oder sich erst im Planaufstellungsverfahren befindet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990, a.a.O. in Verbindung mit dem vorangehenden Urteil des OVG RP vom 18. Mai 1989 - 1 A 30/87 -, S. 12 d.U. [Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 24 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1976 zwecks Abriss des vorhandenen Gebäudes und Herbeiführung einer dem Planentwurf konformen Nutzung]).
Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BVerwG, Beschluss vom 15.2.1990 - 4 B 245.89 - BauR 1991, 191, juris RdNr. 9;… Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 24 RdNr. 64 m. w. N.).
Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss dabei nicht den Anforderungen der Enteignung genügen, sondern vielmehr reicht es aus, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - juris).
Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist allerdings stets, dass damit im Einzelfall dem jeweils angegeben, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird, was in vollem Umfang der gerichtlichen Nachprüfung unterliegt (BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - juris).
Zum anderen ist erneut darauf zu verweisen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts - anders als eine Enteignung - nicht zwingend erforderlich, sondern allein mit überwiegenden Vorteilen für die Allgemeinheit verbunden sein muss (BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - juris).
Dies setzt voraus, dass mit dem Erwerb des Grundstücks durch die Gemeinde im Hinblick auf eine bestimmte Aufgabe überwiegend Vorteile für die Öffentlichkeit angestrebt werden, namentlich der Erwerb zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BVerwG Beschluss vom 15.2. 1990 - 4 B 245/89).
Die Anforderungen an eine Allgemeinwohlrechtfertigung sind ungleich geringer (BVerwG Beschluss vom 15.2. 1990 - 4 B 245/89; OVG Koblenz Urteil vom 12.4. 2011 - 8 A 11 405/10).
VG Ansbach, 12.05.2015 - AN 3 K 13.01946
Ausübung eines Vorkaufsrechts; Wohl der Allgemeinheit; maßgeblicher Zeitpunkt für …
VGH Bayern, 04.06.2014 - 2 B 12.1587
Vorkaufsrecht; Selbständiges Fischereirecht; Wohl der Allgemeinheit; …
VG Braunschweig, 11.02.2004 - 2 A 367/02
Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB
BVerwG, 30.08.2001 - 4 B 63.01
Umfang der Konkretisierung im Bauplanungsrecht bei Ausübung des gemeindlichen …
VG Magdeburg, 05.10.2012 - 4 A 134/11
Kein Vorkaufsrecht für ehemaliges Reichsbankgebäude
VGH Bayern, 03.02.2011 - 15 ZB 10.1927
OLG Frankfurt, 29.04.1991 - 1 U (Baul) 1/90
Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts unter Festsetzung eines …
OLG Hamm, 29.05.1996 - 1 U 217/95
Zu einem Amtshaftunganspruch aufgrund Verletzung bestehender Amtspflichten; …
Solche Maßnahmen stellen - bei verfassungskonformer Gesetzesauslegung (dazu BVerwGE 84, 361, 367 ff.;… vgl. auch Kröner in Festschrift für Geiger, 1989, S. 445, 452) - keine Enteignung, sondern eine Inhaltsbestimmung des Eigentums dar, auf die die Junktimklausel des Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG ebenfalls nicht anwendbar ist.
Dies steht im Einklang mit der Erwägung, daß naturschutzrechtliche Regelungen, jedenfalls soweit sie die Erhaltung im wesentlichen bereits vorhandener naturnaher Verhältnisse bezwecken oder lediglich die Art und Weise der Nutzung näher bestimmen, regelmäßig nur die Sozialbindung des Eigentums aktualisieren (vgl. BVerwGE 84, 361, 370 f.;… Nüßgens/Boujong, Eigentum, Sozialbindung, Enteignung, Rdn. 205 f. m.w.N.).
Dieses Verständnis des § 37 Abs. 1 SNG steht zumindest im Ergebnis im Einklang mit der Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, die - nicht durch Beispielsfälle angereicherte - salvatorische Klausel des § 7 Satz 1 LandschaftsG NW sei bei verfassungskonformer Auslegung als Grundlage eines Ausgleichsanspruchs im Rahmen der Inhaltsbestimmung des Eigentums jedenfalls für eine Übergangszeit weiterhin anwendbar (BVerwGE 84, 361, 367 ff.).
Dabei sind in der Regel die bisherige Nutzung und die in der Vergangenheit schon verwirklichte Benutzungsart sowie insbesondere der Umstand von Bedeutung, ob eine zulässige Nutzungsmöglichkeit, die sich nach Lage und Beschaffenheit des Grundstücks objektiv anbietet, untersagt oder wesentlich eingeschränkt worden ist (vgl. BGHZ 72, 211, 216 f.; 87, 66, 71 f. [BGH 03.03.1983 - III ZR 93/81]; 90, 4, 14 f.; 90, 17, 24 f.; 99, 24, 31 f.; 105, 15, 18;… s. auch Urteil vom 17. Dezember 1992 aaO.; ferner BVerwGE 84, 361, 371).

References: § 87
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 § 25
 § 24
 § 24
 § 24
 § 124
 § 25
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 Art. 14
 § 37
 § 7