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Timestamp: 2016-10-22 01:57:54+00:00

Document:
4A_620/2011 (03.04.2012)
4A_620/2011
1. H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par Me Eric Ramel,
2. Z.________, repr�sent� par Me Baptiste Rusconi,
vente immobili�re; responsabilit� du notaire,
recours contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 24 ao�t 2011.
Par acte du 21 juin 1994 instrument� par le notaire Z.________, W.________ SA, soci�t� administr�e par A.________, a vendu � H.Y.________ et F.Y.________ la part de propri�t� par �tages (lot n� 6) correspondant � l'appartement de 3,5 pi�ces situ� au deuxi�me �tage de l'immeuble �R�sidence ...�, � .... Le prix a �t� fix� � 540'000 fr. Lors de la signature de l'acte, les acheteurs �taient repr�sent�s par un collaborateur du notaire, au b�n�fice d'une procuration sign�e � l'�tude d�but juin 1994 par les �poux Y.________, dont les signatures avaient �t� l�galis�es par Me Z.________.
En f�vrier 1995, H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par C.________, ont contract� un pr�t hypoth�caire de 270'000 fr. aupr�s d'une banque de la place. Tout en se r�f�rant � l'appartement de ..., le contrat pr�cisait que le pr�t �tait destin� � procurer aux emprunteurs des liquidit�s dans le cadre de leurs activit�s commerciales. Le pr�t �tait garanti par une c�dule hypoth�caire de 237'000 fr. grevant en premier rang l'immeuble des �poux Y.________ (n� 1), ainsi que par une c�dule en second rang de 90'000 fr. (n� 2). A la suite du remboursement complet du pr�t hypoth�caire accord� aux �poux Y.________, la banque a renvoy� � Me Z.________ les deux c�dules pr�cit�es en juillet 1996. En ao�t 1996, D.________, au b�n�fice d'une procuration sign�e par les �poux Y.________, a retir� les deux c�dules � l'�tude du notaire. On ignore quel fut ensuite le cheminement exact de ces papiers-valeurs.
Au printemps 1998, Me Z.________ a �tabli un projet de vente de l'appartement de ... en faveur de E.________; le prix �tait fix� � 520'000 fr. La signature de l'acte devait avoir lieu le 8 mai 1998, mais la vente ne s'est finalement pas r�alis�e parce que, d'apr�s les vendeurs, ils ne d�tenaient pas les c�dules hypoth�caires.
Au d�but 1999, le notaire a �t� contact� par B.________ et A.________, le premier en tant que repr�sentant des �poux Y.________ et le second comme repr�sentant de V.________ SA. B.________ et A.________ entretiennent des relations d'affaires et de confiance depuis plusieurs ann�es. Selon la procuration du 31 d�cembre 1998 pr�sent�e � Me Z.________, H.Y.________ et F.Y.________ conf�raient � B.________ le pouvoir de vendre l'appartement de ...; c'est le repr�sentant lui-m�me qui, devant le notaire, a compl�t� la procuration en y ajoutant son nom et le prix de vente. Le 12 f�vrier 1999, Me Z.________ a l�galis� les signatures des �poux Y.________ figurant sur la procuration, attestant leur authenticit�. Par acte authentique du 15 f�vrier 1999 instrument� par Me Z.________, H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par B.________, ont vendu � V.________ SA l'appartement de ... pour le prix de 225'000 fr. Lors de l'instrumentation de la vente, B.________ �tait porteur des c�dules hypoth�caires nos 1 et 2; l'acte de vente pr�cise que lesdites c�dules sont remises gratuitement � l'acqu�reuse, libres de pr�t et de nantissement.
V.________ SA a financ� l'acquisition de l'appartement par un pr�t hypoth�caire de 267'000 fr. accord� par une banque de la place.
Le 24 mars 1999, la r�gie mandat�e par V.________ SA pour la mise en location a requis l'intervention de la police afin de proc�der � l'ouverture forc�e de l'appartement, habituellement occup� par E.________. Ce dernier a alert� H.Y.________, lequel a d�pos� plainte p�nale deux jours plus tard, accusant B.________ d'avoir falsifi� sa signature et celle de son �pouse sur la procuration du 31 d�cembre 1998 et d'avoir vendu ind�ment l'appartement.
Au cours de la proc�dure p�nale dirig�e contre B.________, un expert graphologue a �t� d�sign�. Celui-ci est arriv� � la conclusion que les signatures des �poux Y.________ figurant sur la procuration du 31 d�cembre 1998 �taient des faux r�alis�s par calque indirect.
Par demande du 11 juin 2002, H.Y.________ et F.Y.________ ont ouvert action contre V.________ SA. La demande tendait notamment � la constatation de la nullit� du contrat de vente du 15 f�vrier 1999 et � l'annulation des c�dules hypoth�caires nos 1 et 2.
La d�fenderesse a d�pos� une requ�te d'appel en cause de Z.________, laquelle a �t� accept�e par jugement incident du 27 octobre 2003.
V.________ SA a conclu notamment au rejet de la demande. Pour le cas o� les conclusions de la demande seraient admises, elle a pris les conclusions suivantes:
�IV. Les demandeurs (...) sont reconnus les d�biteurs de la d�fenderesse (...) d'un montant de Fr. 50'000.- avec int�r�t � 5% l'an d�s le 30 novembre 2001, au titre d'impenses n�cessaires et utiles faites par la d�fenderesse en rapport avec l'appartement de trois pi�ces et demie (...) situ� au deuxi�me �tage de l'immeuble d�nomm� R�sidence de ... (...).
V. L'appel� en cause Z.________ est tenu de relever V.________ SA de toute condamnation en capital, int�r�t, frais et d�pens dont elle pourrait faire l'objet en faveur des �poux Y.________.
VI. Au cas o� le contrat de vente du 15 f�vrier 1999 (...) est d�clar� nul et de nul effet, Z.________ est reconnu d�biteur de V.________ SA et lui doit paiement imm�diat de la somme de Fr. 350'000.- (...), plus int�r�t � 5% l'an d�s le 8 octobre 2003.�
Par la suite, la d�fenderesse a amplifi� ses conclusions subsidiaires en paiement, portant � 420'000 fr. le montant qu'elle r�clame aux demandeurs et � l'appel� en cause.
Par contrat de fusion du 29 juin 2010, V.________ SA a repris les actifs et passifs de X.________ SA; sa raison sociale est d�sormais X.________ SA.
Par jugement du 12 novembre 2010, la Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a notamment dit que le contrat de vente du 15 f�vrier 1999 �tait nul, que les demandeurs devaient payer � la d�fenderesse le montant de 27'364 fr.35 avec int�r�ts � 5% d�s le 24 ao�t 2004 et que l'appel� en cause devait payer � la d�fenderesse la somme de 328'505 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 10 octobre 2003; la conclusion en annulation des c�dules hypoth�caires a �t� rejet�e.
Selon l'�tat de fait retenu par la Cour civile, H.Y.________ et F.Y.________ sont inscrits au registre foncier comme copropri�taires de l'immeuble litigieux. A ce titre, les juges de premi�re instance leur ont reconnu un int�r�t � faire constater la nullit� de la vente, afin notamment de s'opposer � une �ventuelle r�quisition d'inscription au registre foncier du transfert en cause. Apr�s avoir constat� la nullit� de la vente conclue par un falsus procurator et non ratifi�e, la Cour civile a fix� la pr�tention de l'�acqu�reuse� envers les �vendeurs� � 27'364 fr.35, soit 8'313 fr.50 � titre de remboursement d'arri�r�s d'imp�ts, 3'375 fr. � titre de remboursement de l'imp�t foncier et 15'675 fr.85 � titre de remboursement des charges de la propri�t� par �tages; par ailleurs, la d�fenderesse ne pouvait pas se voir rembourser le prix de vente de 225'000 fr., d�s lors qu'elle n'avait ni all�gu� ni �tabli que les demandeurs avaient re�u ce montant. En ce qui concerne l'appel� en cause, les premiers juges ont estim� que sa responsabilit� de notaire, fond�e sur le droit public cantonal, �tait engag�e pour avoir l�galis� les signatures de la procuration du 31 d�cembre 1998 et instrument� l'acte de vente litigieux sans prendre suffisamment en compte les circonstances douteuses entourant l'affaire. Le dommage subi par la d�fenderesse a �t� fix� � 328'505 fr., soit 236'250 fr. repr�sentant le prix de vente et les frais d'achat, 3'375 fr. correspondant � l'imp�t compl�mentaire d� par les personnes morales propri�taires d'immeuble, 77'880 fr. pour les int�r�ts hypoth�caires et 11'000 fr. pour les frais administratifs. La Cour civile a condamn� le notaire � prendre � sa charge la totalit� du dommage.
H.Y.________ et F.Y.________, d'une part, et X.________ SA, d'autre part, ont form� des recours en nullit�. Z.________ a interjet� un recours en r�forme. Statuant le 24 ao�t 2011, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a d�clar� les deux recours en nullit� irrecevables, admis le recours en r�forme et r�form� le jugement attaqu� en ce sens notamment que les conclusions en paiement de la d�fenderesse envers l'appel� en cause sont rejet�es.
Pour la cour cantonale, le recours en nullit� de X.________ SA �tait irrecevable, car le grief invoqu� - l'appr�ciation arbitraire des preuves - aurait pu et d� �tre soulev� dans un recours en r�forme.
Par ailleurs, la Chambre des recours a corrig� l'�tat de fait �tabli par la Cour civile en ce sens que l'inscription au registre foncier de la d�fenderesse comme propri�taire de l'appartement litigieux est un fait patent qui doit �tre retenu. Cette modification a eu une cons�quence sur le plan juridique. Tout en jugeant, comme la Cour civile, que le notaire avait enfreint son devoir de diligence et engag� sa responsabilit�, la Chambre des recours a ni� que la d�fenderesse ait subi un dommage. Elle a consid�r� en effet que, d�s l'instant o� la propri�t� de l'immeuble litigieux avait pass� � la d�fenderesse, celle-ci n'avait assum� en vain aucun des montants mis � la charge de l'appel� en cause par la Cour civile, soit le prix de vente, l'imp�t compl�mentaire, les int�r�ts hypoth�caires et les frais administratifs.
X.________ SA interjette un recours en mati�re civile. Ses conclusions tendent tout d'abord � l'annulation de l'arr�t cantonal en tant qu'il d�clare irrecevable son recours en nullit� contre le jugement de la Cour civile. La recourante conclut �galement � la r�forme de l'arr�t cantonal en ce sens que Z.________ est condamn� � lui payer le montant de 328'505 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 10 octobre 2003; � titre subsidiaire, elle demande le renvoi de la cause aux juges pr�c�dents afin qu'ils statuent � nouveau dans le sens des consid�rants.
Dans sa r�ponse, Z.________ propose le rejet du recours.
Par la suite, X.________ SA a d�pos� des observations, suivies par d'autres observations de l'appel� en cause.
H.Y.________ et F.Y.________ ne se sont pas d�termin�s sur le recours.
Pour sa part, la Chambre des recours s'est r�f�r�e aux consid�rants de son arr�t.
1.1 L'arr�t attaqu� a �t� rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF), en tant qu'il concerne les relations entre la recourante et les intim�s Y.________; il a �t� rendu en application de normes de droit public dans une mati�re connexe au droit civil (art. 72 al. 2 let. b LTF), en tant qu'il a trait � la responsabilit� de l'intim� Z.________ envers la recourante (cf. ATF 133 III 462 consid. 2.1 p. 465). Au surplus, interjet� par une partie qui a succomb� dans ses conclusions devant l'autorit� pr�c�dente (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) prononc� par une autorit� cantonale de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours en mati�re civile est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
La recourante s'en prend tout d'abord � l'arr�t cantonal en tant que son recours en nullit� cantonal a �t� d�clar� irrecevable. D'une part, la Chambre des recours aurait commis un d�ni de justice formel prohib� par l'art. 29 al. 2 Cst. Invoquant l'art. 444 al. 1 ch. 3 du code de proc�dure civile du canton de Vaud du 14 d�cembre 1966 (CPC/VD), la recourante fait valoir que la cour cantonale aurait d� examiner le grief tir� de l'appr�ciation arbitraire des preuves, qui devait obligatoirement lui �tre soumis avant la saisie du Tribunal f�d�ral. D'autre part, la Chambre des recours aurait viol� arbitrairement l'art. 451a CPC/VD en consid�rant que la Cour civile avait appliqu� concurremment le droit f�d�ral et le droit cantonal, alors qu'aucune des contestations faisant l'objet de la proc�dure - celle opposant les vendeurs � l'acheteuse et celle entre l'acheteuse et le notaire - n'impliquait une application concurrente des deux droits.
2.1 La recourante se plaint d'arbitraire dans l'application du droit cantonal. Sous r�serve d'exceptions qui ne sont pas pertinentes en l'esp�ce (cf. art. 95 let. c � e LTF), la violation du droit (de proc�dure) cantonal n'est pas un motif de recours; en revanche, la partie recourante peut faire valoir que la mauvaise application du droit cantonal constitue une violation du droit f�d�ral, en particulier de l'art. 9 Cst. (ATF 134 III 379 consid. 1.2; 133 III 462 consid. 2.3). Encore faut-il qu'un tel moyen soit motiv� en conformit� des exigences pos�es par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400 s.); en d'autres termes, le recourant ne saurait se borner � critiquer la d�cision attaqu�e comme il le ferait en instance d'appel, o� l'autorit� de recours jouit d'une libre cognition, mais doit d�montrer, par une argumentation pr�cise, que cette d�cision se fonde sur une application manifestement insoutenable de la loi (ATF 134 II 349 consid. 3 et les arr�ts cit�s).
2.2 Dans son recours en nullit� cantonal, la recourante faisait valoir une violation des r�gles essentielles de la proc�dure au sens de l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC/VD. Elle soutenait que la Cour civile avait appr�ci� arbitrairement les preuves en consid�rant, d'une part, que les �poux Y.________ �taient toujours inscrits au registre foncier comme propri�taires et, d'autre part, que la preuve de la fausset� des signatures appos�es sur la procuration du 31 d�cembre 1998 avait �t� rapport�e � satisfaction. Ces points concernaient avant tout les relations entre les parties au contrat de vente du 15 f�vrier 1999.
Selon l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC/VD alors applicable, le recours en nullit� est ouvert contre un jugement de la Cour civile pour violation des r�gles essentielles de la proc�dure, lorsque l'informalit� est de nature � influer sur le jugement; encore faut-il que le grief ne puisse pas �tre soumis au Tribunal cantonal par un recours en r�forme ou que l'irr�gularit� ne puisse �tre corrig�e par le Tribunal cantonal dans l'examen d'un tel recours. Le recours en nullit� fond� sur l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC/VD rev�t ainsi un caract�re subsidiaire.
En l'esp�ce, la Chambre des recours a jug� tout d'abord que le recours en r�forme cantonal �tait ouvert contre le jugement de la Cour civile sur la base de l'art. 451a al. 1 CPC/VD. Cette disposition pr�voit notamment que, dans les contestations civiles portant sur un droit de nature p�cuniaire, le recours en r�forme est recevable contre un jugement de la Cour civile lorsque celle-ci a appliqu� concurremment le droit f�d�ral et le droit cantonal. Selon la Chambre des recours, cette condition �tait r�alis�e en l'occurrence puisque la Cour civile avait appliqu�, d'une part, le droit f�d�ral pour juger de la validit� de l'acte de vente du 15 f�vrier 1999 conclu entre les intim�s et la recourante et, d'autre part, le droit cantonal pour se prononcer sur la pr�tention en dommages-int�r�ts de la recourante envers le notaire, pr�tention n'entrant en ligne de compte que parce que la nullit� de la vente avait �t� pr�alablement constat�e. Les juges vaudois ont consid�r� qu'il n'y avait pas lieu de faire une distinction selon les parties (demandeurs, d�fenderesse, appel� en cause) et leurs diff�rentes conclusions. Dans un deuxi�me temps, la Chambre des recours a constat� qu'en vertu de l'art. 452 al. 2 CPC/VD, elle disposait, dans le cadre d'un recours en r�forme contre un jugement de la Cour civile, d'un large pouvoir, lui permettant en particulier d'examiner le moyen tir� d'une appr�ciation arbitraire des preuves. Comme le grief soulev� par la recourante aurait pu et d� �tre examin� dans le cadre d'un recours en r�forme, la cour cantonale est parvenue � la conclusion que le recours en nullit� �tait irrecevable.
La Chambre des recours a examin� la proc�dure ayant conduit au jugement de la Cour civile dans son ensemble; elle a jug� qu'un seul recours - le recours en r�forme - �tait ouvert contre cette d�cision et que, contre un jugement qui tranche deux contestations diff�rentes mais li�es, il n'�tait pas possible d'ouvrir deux voies de droit selon le droit applicable � chaque contestation, faute de quoi la situation deviendrait inextricable. Quoi qu'en dise la recourante, cette motivation n'a rien d'arbitraire. D�s l'instant o�, dans la m�me proc�dure ayant conduit � un seul jugement, la Cour civile a appliqu� le droit mat�riel f�d�ral au litige opposant les intim�s Y.________ � la recourante et le droit cantonal sur la responsabilit� du notaire au litige mettant aux prises la recourante et l'appel� en cause, on ne voit pas en quoi il serait insoutenable d'admettre qu'il y a eu application concurrente des deux droits au sens de l'art. 451a al. 1 CPC/VD.
Au surplus, la recourante ne pr�tend, ni a fortiori ne d�montre que la Chambre des recours aurait vers� dans l'arbitraire en ne convertissant pas le recours en nullit� en un recours en r�forme.
Le grief tir� d'une application arbitraire du droit cantonal de proc�dure se r�v�le ainsi mal fond�.
La seconde partie du recours a trait aux relations entre l'appel� en cause et la d�fenderesse. Invoquant l'application arbitraire du droit f�d�ral appliqu� � titre de droit cantonal suppl�tif, la recourante reproche aux juges vaudois d'avoir ni� le dommage qu'elle a �prouv� au motif qu'en l'�tat, elle serait propri�taire de l'appartement du fait de son inscription au registre foncier.
3.1 Comme les faits litigieux se sont d�roul�s avant l'entr�e en vigueur, le 1er janvier 2005, de la loi vaudoise sur le notariat du 29 juin 2004, la Chambre des recours les a examin�s au regard de la loi vaudoise du 10 d�cembre 1956 sur le notariat (aLN/VD). Selon l'art. 111 aLN/VD, le notaire est civilement responsable de tout dommage qu'il cause dans l'exercice de ses activit�s minist�rielles et professionnelles, soit intentionnellement, soit par n�gligence (al. 1), les r�gles du code des obligations �tant applicables � titre de droit cantonal suppl�tif (al. 3).
Comme d�j� relev� (consid. 2.1), le Tribunal f�d�ral revoit l'application du droit cantonal sous l'angle de l'arbitraire. Selon la jurisprudence, une d�cision ne sera annul�e pour arbitraire que lorsqu'elle est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Par ailleurs, il faut que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 135 V 2 consid. 1.3 p. 4 s.).
Dans la responsabilit� du notaire, notamment vaudois, la notion juridique du dommage correspond � celle consacr�e par le droit f�d�ral en mati�re de responsabilit� civile (cf. MICHEL MOOSER, Le droit notarial en Suisse, 2005, n� 316 p. 142 s.; DENIS PIOTET, La responsabilit� patrimoniale du notaire et autres officiers publics, 1981, p. 153; SYLVIE D'AUMERIES, La responsabilit� civile du notaire et son assurance - Etude de droit vaudois, 1980, p. 144). Consistant dans la diminution involontaire de la fortune nette, le dommage repr�sente la diff�rence entre le montant actuel du patrimoine du l�s� et le montant que ce m�me patrimoine aurait si l'�v�nement dommageable ne s'�tait pas produit. Il peut survenir sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 p. 471; 132 III 359 consid. 4 p. 366; 132 III 321 consid. 2.2.1 p. 323/324). En cas de nullit� d'un acte authentique qui ne peut �tre refait, le dommage (Ung�ltigkeitsschaden) consiste essentiellement dans les dispositions que le l�s� a prises en se fondant sur l'acte qu'il pensait valable (LEONHARD M�LLER, Die Haftung der Urkundsperson, 2000, p. 95; CHRISTIAN BR�CKNER, Schweizerisches Beurkundungsrecht, 1993, n� 646 p. 198). Au surplus, la r�paration du dommage ne doit pas causer l'enrichissement de la victime (ATF 132 III 321 consid. 2.2.1 p. 323; 131 III 12 consid. 7.1 in initio, 360 consid. 6.1 p. 365; 129 III 135 consid. 2.2 p. 143).
3.2 Appliquant ce dernier principe, la Chambre des recours a consid�r� que, si le notaire devait r�parer le dommage invoqu� - correspondant au prix de vente de l'immeuble, � l'imp�t compl�mentaire, aux int�r�ts hypoth�caires et aux frais administratifs -, la recourante se trouverait enrichie puisqu'elle a assum� ces d�penses en tant que propri�taire de l'immeuble et qu'� l'heure actuelle, elle est toujours inscrite en tant que telle au registre foncier. La cour cantonale en conclut que la recourante ne subit aucun dommage du fait que le notaire a enfreint ses devoirs en l�galisant la procuration du 31 d�cembre 1998 et en instrumentant l'acte de vente du 15 f�vrier 1999.
Le raisonnement de la Chambre des recours part de la pr�misse selon laquelle la recourante est propri�taire de l'appartement litigieux puisqu'elle est inscrite comme telle au registre foncier, quand bien m�me la nullit� de l'acte de vente a �t� constat�e. Ce faisant, la cour cantonale m�conna�t un principe cardinal des droits r�els, soit le principe de la causalit� (ou de la l�galit� mat�rielle). Ce principe, d�duit de l'art. 974 al. 2 CC, tient en �chec la r�gle de l'inscription dans le domaine du principe absolu de l'inscription (art. 971 CC) (ATF 64 II 284 consid. 2a p. 286 s.; arr�t 5A_846/2009 du 12 mars 2010 consid. 3.2, in RNRF 92/2011 p. 112). Il signifie en particulier que l'inscription au registre foncier ne suffit pas pour transf�rer le droit r�el (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits r�els, tome I, 4e �d. 2007, n� 138 p. 70); encore faut-il que l'inscription n'ait pas �t� faite ind�ment (HENRI DESCHENAUX, Le registre foncier, TDPS vol. V, tome II,2, 1983, p. 590/591; ARTHUR HOMBERGER, Z�rcher Kommentar, 1938, n� 3 ad art. 974 CC). Selon l'art. 974 al. 2 CC, l'inscription est faite ind�ment lorsqu'elle a �t� op�r�e sans droit ou en vertu d'un acte juridique non obligatoire. L'inscription constitutive est indue chaque fois qu'il manque l'une de ses deux conditions mat�rielles, � savoir un titre juridique valable (acte g�n�rateur d'obligations) et une r�quisition �manant de la personne comp�tente (acte de disposition). Est ainsi indue l'inscription op�r�e sur la base d'une vente nulle. L'inscription indue ne produit pas d'effets, sous r�serve de la protection de l'acqu�reur de bonne foi (art. 973 CC). En particulier, elle est d�pourvue d'effets entre les parties initiales, � savoir les personnes directement impliqu�es dans le rapport juridique (arr�t pr�cit� du 12 mars 2010 consid. 3.2 et 3.3 et les r�f�rences). L'inscription d'un contrat de vente immobili�re dont la nullit� est constat�e par le juge est ainsi d�nu�e d'effets r�els et le vendeur reste propri�taire, sauf si les conditions de l'acquisition de la propri�t� par prescription ordinaire au sens de l'art. 661 CC sont r�unies (B�N�DICT FO�X, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n� 18 ad art. 216 CO; HANS GIGER, Berner Kommentar, 1997, n� 332 ad art. 216 CO).
Dans le cas pr�sent, la recourante n'est jamais devenue propri�taire de l'appartement, la prescription acquisitive ordinaire n'entrant pas en ligne de compte en l'occurrence. Il n'y a pas eu transfert de propri�t� et l'inscription de la recourante au registre foncier comme propri�taire n'y change rien. Appel�e � comparer deux �tats du patrimoine de la recourante pour d�terminer le dommage, la Chambre des recours a, de mani�re manifestement erron�e, inclus l'immeuble litigieux dans le patrimoine actuel de la l�s�e, ce qui l'a amen�e � conclure � un enrichissement de la recourante. Ce faisant, elle a vers� dans l'arbitraire. La motivation avanc�e dans l'arr�t attaqu� pour nier l'existence d'un dommage se r�v�lant insoutenable, il convient d'annuler la d�cision entreprise dans la mesure o� elle rejette, pour ce motif, les pr�tentions de la recourante envers le notaire.
Dans son recours en r�forme cantonal, l'intim� invoquait d'autres griefs pour contester le dommage �tabli par la Cour civile, lesquels n'ont pas �t� examin�s par la Chambre des recours vu l'argumentation qu'elle a d�velopp�e. Le notaire faisait valoir en particulier que la possession des c�dules hypoth�caires nos 1 et 2 par la recourante excluait que celle-ci subisse un pr�judice ensuite du comportement incrimin� lors de la l�galisation des signatures et de l'instrumentation de l'acte de vente. Vu l'admission partielle du recours en mati�re civile, il se justifie de renvoyer la cause � la Chambre des recours afin que cette autorit� se penche � pr�sent sur les moyens susmentionn�s de l'intim�.
Le recours en mati�re civile tendait, d'une part, � ce que la Chambre des recours doive examiner le recours en nullit� cantonal de la recourante, lequel concernait son litige avec les intim�s Y.________, et, d'autre part, � ce que la motivation de la Chambre des recours � propos du dommage soit reconnue arbitraire, ce qui avait trait � la contestation avec le notaire intim�. La recourante obtient gain de cause uniquement sur le second point. Il convient par cons�quent de mettre � sa charge la moiti� des frais judiciaires, l'autre moiti� �tant support�e par l'intim� Z.________ (art. 66 al. 1 LTF). Ce dernier versera en outre des d�pens � la recourante (art. 68 al. 1 et 2 LTF). Aucuns d�pens ne seront allou�s aux intim�s Y.________, qui n'ont pas d�pos� de r�ponse.
Le recours est partiellement admis, les chiffres III, IV, VI, VII et VIII du dispositif de l'arr�t attaqu� sont annul�s et la cause est renvoy�e � la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle d�cision.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 6'500 fr., sont mis pour moiti� � la charge de la recourante et de l'intim� Z.________.
L'intim� Z.________ versera � la recourante une indemnit� de 3'750 fr. � titre de d�pens.

References: ATF 
 art. 100
 art. 95
 art. 974
 art. 216
 art. 216