Source: https://www.mcadvo.de/meldungen/news/7572-haftungsfragen-und-aufklaerungspflichten-beim-verkauf-gebrauchter-immobilien
Timestamp: 2018-11-19 09:24:13+00:00

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Haftungsfragen und Aufklärungspflichten beim Verkauf gebrauchter Immobilien, 03.07.2018 · Alle Meldungen · News/Fachartikel ·
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird in der Regel die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen, weiter erklärt, dass dem Verkäufer keine versteckten Mängel bekannt sind und er nur in den Fällen der Arglist haftet. Häufig stellt der Käufer nach Besitzübergang dann doch Mängel fest. Insbesondere, wenn es dabei um Feuchtigkeitsschäden geht, stellt sich die Frage nach der Haftung des Verkäufers.
Der geltend gemachte Schadenersatzanspruch kann nicht auf das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit gestützt werden. Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstückes oder eines Gebäudes, die außerhalb des notariellen Kaufvertrages erfolgt, z. B. im Internetexposé oder im Zuge der geführten Verhandlungen, führt in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die fehlenden Horizontalsperren und die sich hieraus ergebende Feuchtigkeit in den Wänden des Erdgeschosses begründen jedoch einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB. Aufgrund der Feuchtigkeit in den Wänden ist das Gebäude nicht für die Verwendung zu Wohnzwecken geeignet. Insoweit greift zunächst der vertraglich vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung, sofern jedenfalls kein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB vorliegt. Ein arglistiges Verschweigen besteht, sofern den Verkäufer eine Aufklärungspflicht trifft. Diese Aufklärungspflicht besteht über alle Umstände, die für die Entscheidung des Käufers zum Kauf von erheblicher Bedeutung sind. Solche Umstände sind zu offenbaren, unabhängig davon, ob der Käufer hierzu Fragen stellt. Maßgeblich ist alleine, dass der Verkäufer diese Umstände kennt oder sie zumindest für möglich hält.
Es sei zu prüfen, ob die fehlenden Horizontalsperren und die hierauf zurückzuführenden Feuchtigkeitsschäden im Wohnbereich einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellen. Allein der Umstand, dass der Bauernhof 300 Jahre alt sei, könne nicht zur Verneinung eines Sachmangels führen. Insbesondere sei der Fall nicht mit den Konstellationen, in denen aufgrund einer fehlenden Kellerabdichtung oder einer fehlenden Horizontalsperre bei alten Häusern aus Zeiten, in denen Keller üblicherweise nicht isoliert und Horizontalsperren eingebaut wurden, Feuchtigkeit vorhanden ist, vergleichbar. Überhaupt sei auch in diesen Fällen stets eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, bei der zu prüfen sei, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft wurde und der Keller Wohnzwecken diente und welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war, letztendlich wie intensiv die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Auf den hiesigen Fall sei diese Konstellation schon deshalb nicht übertragbar, weil es nicht um Kellerräume sondern um Wohnzwecken dienende Räume ging. Bei Räumen, die zu Wohnzwecken bestimmt sind, dürfe der Käufer erwarten, dass sie trocken sind.
Die Trockenheit und eine hinreichende Abdichtung könne auch Sollbeschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i. V. m. Satz 3 BGB sein. Dazu zählen sämtliche Eigenschaften, die ein Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, wozu auch die Angaben in einem Exposé zählen, erwarten dürfe. Wenn ein Objekt als Luxusimmobilie, die nach neuestem Standard renoviert sei, beworben werde, könne ein Käufer aus objektiver Sicht erwarten, dass die zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit in den Wänden aufweisen. Darauf, ob diese Sollbeschaffenheit im Kaufvertrag Berücksichtigung finde, komme es nicht an. Denn diese Anforderung ergebe sich aus § 434 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB und nicht aus dem Kaufvertrag.
Sollte die weitere Verhandlung ergeben, dass ein Sachmangel vorliegt, so sei im nächsten Schritt die Arglistfrage aufzuklären. Eine Haftung der Verkäuferseite scheitere nicht schon an der Frage, ob die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden deutlich sichtbar und damit auch bei einer Besichtigung erkennbar waren. Der Verkäufer müsse zwar nicht über solche Mängel aufklären, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind, da der Käufer bei Inansatzbringung der gebotenen Sorgfalt diese selbst erkennen könne. Erkenne man bei einer Besichtigung aber nur die Spuren eines Schadens, die keinen hinreichenden Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben, so bestehe gleichwohl eine Offenbarungspflicht. Insoweit sei zu prüfen, ob dem Verkäufer die Feuchtigkeitsproblematik in einem größeren Umfange bekannt war als sie bei der Besichtigung für den Käufer erkennbar war. Hätten die Verkäufer aufgrund der Feuchtigkeitsschäden an den Wänden Schlüsse auf eine fehlende Horizontalsperre gezogen, so könne nicht ohne weiteres vermutet werden, dass auch der Käufer einen entsprechenden Schluss gezogen hätte. Jedenfalls bestehe eine Aufklärungspflicht für die Bereiche, für die bereits vor Vertragsabschluss Feuchtigkeitserscheinungen erkennbar waren und über die die Reinigungskraft die Verkäuferseite informiert habe.
Selbst wenn das weitere Verfahren ergäbe, dass ein Sachmangel nicht nachzuweisen sei, käme noch eine Haftung der Verkäufer aus §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Der Verkäufer hafte nämlich auch für vorsätzlich falsche Angaben über Eigenschaften der Kaufsache wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Ein solcher Anspruch könne sich daraus ergeben, dass die Beklagten Kenntnis von verborgenen Feuchtigkeitsschäden hatten und hierüber nicht aufgeklärt haben.

References: § 434
 § 434
 § 444
 § 434
 § 434
 § 434