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Timestamp: 2016-10-27 16:54:04+00:00

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1A.313/2005 (01.09.2006)
X.________ AG, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Franz Hess,
Sch�tzungskommission des Kantons Luzern, Hirschmattstrasse 62, 6003 Luzern,
Im Jahre 1972 erwarb die X.________ AG die in der Gemeinde Weggis gelegenen, benachbarten Parzellen Nrn. 602 und 868. Sie befinden sich im Gebiet Bodenberg und werden durch die Rigistrasse voneinander getrennt. Anl�sslich der Ortsplanungsrevision von 1982 beliess die Einwohnergemeinde Weggis die Grundst�cke in der zweigeschossigen Wohnzone. Der Regierungsrat des Kantons Luzern erteilte die Genehmigung f�r die Ortsplanung nicht ohne weiteres, sondern f�hrte ein eingehendes Pr�fungsverfahren durch, in dessen Rahmen er am 18. Juni 1984, 8. Februar 1985 und 26. August 1986 Entscheide f�llte. Dabei �nderte er die Zonenordnung bez�glich verschiedener Grundst�cke, nicht jedoch im Hinblick auf die hier betroffenen. Im Entscheid vom 26. August 1986 genehmigte er abschliessend den (ge�nderten) Nutzungsplan; in den Erw�gungen �usserte der Regierungsrat aber immer noch Vorbehalte und stellte verschiedene M�ngel der Zonenordnung fest. Er legte der Gemeinde nahe, die notwendigen Schritte zur Behebung einzuleiten.
Daraufhin unternahm die Gemeinde ab Fr�hling 1988 Anstrengungen f�r eine weitere Ortsplanungsrevision. Der Gemeinderat verh�ngte am 19. Juli 1989 �ber Teile des Gemeindegebiets einen Baubann zum Schutz der Revisionsbestrebungen. Der Baubann wurde im Gebiet Bannholz/Bodenberg/Glattberg durch eine Planungszone abgel�st, die der Gemeinderat am 26. September 1990 erliess. Von diesen Massnahmen betroffen waren auch die Grundst�cke der X.________ AG. Am 12. Juni 1994 nahmen die Stimmberechtigten die revidierte Ortsplanung an. Darin wurden die fraglichen Grundst�cke neu der Landwirtschaftszone zugeteilt. Der Regierungsrat genehmigte die kommunale Nutzungsplanung am 31. Oktober 1995. Dabei wies er eine Einsprache der X.________ AG gegen die Umzonung ihrer Grundst�cke ab. Im Nachgang wurde 1996/1997 in der Gemeinde Weggis der Zonenplan Landschaft erlassen; danach sind die fraglichen Parzellen einer Landschaftsschutzzone zugewiesen, welche die Landwirtschaftszone �berlagert.
Die X.________ AG klagte am 20. Juni 2000 die Einwohnergemeinde Weggis bei der Sch�tzungskommission des Kantons Luzern wegen materieller Enteignung ein. Die Sch�tzungskommission hiess die Klage am 21. August 2003 gut; sie sprach der X.________ AG eine Entsch�digung von Fr. 4'058'684.40 zuz�glich Verzugszins seit Klageeinreichung zu. Diesen Entscheid hob das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern auf Beschwerde der Einwohnergemeinde Weggis mit Urteil vom 20. Oktober 2005 im Wesentlichen auf. Es verneinte das Bestehen einer Entsch�digungspflicht. Den erstinstanzlichen Entscheid sch�tzte es einzig bez�glich der Verlegung der Verfahrens- und Parteikosten.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts erhebt die X.________ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht; sie verlangt die Aufhebung des angefochtenen Urteils, soweit dieses die Hauptfrage der materiellen Enteignung betrifft. Die Gemeinde Weggis beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht ersucht, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Sch�tzungskommission hat sich nicht vernehmen lassen. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung f�hrt in seinem Schreiben vom 15. M�rz 2006 aus, die Beschwerde werfe aus Sicht des Bundesrechts keine grunds�tzlichen planerischen oder planungsrechtlichen Fragen auf, die eine Stellungnahme notwendig erscheinen liessen. Im zweiten Schriftenwechsel haben die Parteien an ihren Rechtsbegehren festgehalten.
Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts stellt einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid �ber die Entsch�digungspflicht infolge einer Eigentumsbeschr�nkung im Sinne von Art. 5 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) dar. Hiergegen ist gem�ss Art. 34 Abs. 1 RPG die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zul�ssig. Im vorliegenden Fall sind alle Voraussetzungen zur Ergreifung dieses Rechtsmittels erf�llt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht werden (Art. 104 lit. a OG). Als Ergebnis der Nutzungsplanung von 1994/1995 und des anschliessend erlassenen Zonenplans Landschaft sind die Grundst�cke der Beschwerdef�hrerin in die Landwirtschaftszone, �berlagert von einer Landschaftsschutzzone, eingeteilt worden. Ob die planerische Zuweisung in das Nichtbaugebiet eine materielle Enteignung bewirkt hat, bildet eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht ohne Beschr�nkung seiner Kognition umfassend pr�ft (vgl. BGE 115 Ib 408 E. 1b S. 409 f. mit Hinweisen).
2.2 Das Bundesgericht ist an die Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz gebunden, wenn - wie hier - ein kantonales Gericht entschieden und den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollst�ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt hat (Art. 105 Abs. 2 OG). Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, der rechtserhebliche Sachverhalt sei in verschiedener Hinsicht unrichtig festgestellt worden. Darauf ist im entsprechenden Sachzusammenhang n�her einzugehen.
Im kantonalen Verfahren gingen die Parteien davon aus, es gehe vorliegend um eine Nichteinzonung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Das Verwaltungsgericht hat diese Sichtweise, ohne weitere Begr�ndung, geteilt. Im bundesgerichtlichen Verfahren bringt die Beschwerdef�hrerin hingegen zum Ausdruck, sie sei von einer Auszonung betroffen. Ein derartiger Wechsel in der Argumentation ist im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde zul�ssig. Das Bundesgericht wendet hier das Bundesrecht von Amtes wegen an; an die Begr�ndung der Begehren ist es nicht gebunden (Art. 114 Abs. 1 OG in fine). Es kann die Beschwerde aus anderen als den geltend gemachten Gr�nden gutheissen oder den Entscheid mit einer Begr�ndung best�tigen, die von jener der Vorinstanz abweicht (BGE 132 II 47 E. 1.3 S. 50; 131 II 352 E. 2 S. 357). Neue rechtliche Einw�nde der Beschwerdef�hrerin k�nnen daher im Verfahren vor Bundesgericht unbeschr�nkt ber�cksichtigt werden, sofern sie - wie hier - zu keiner Ausweitung des Streitgegenstands f�hren.
3.1 Ob Planungen zu Eigentumsbeschr�nkungen f�hren, die einer Enteignung gleichkommen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts im Lichte von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG zu beurteilen. Eine - grunds�tzlich entsch�digungslos hinzunehmende - Nichteinzonung liegt vor, wenn eine Liegenschaft bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, keiner Bauzone zugewiesen wird. Dies gilt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG erlassener Zonenpl�ne, sondern auch bei der Anpassung von Zonenpl�nen, die zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrunds�tze ausgerichtet waren. Eine - grunds�tzlich entsch�digungspflichtige - Auszonung wird dagegen angenommen, wenn ein Grundst�ck durch einen bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und aufgrund einer Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3 S. 731 f. mit Hinweisen).
3.2 Zu pr�fen ist hier, ob bereits die Zonenplanung von 1982/1986 die bundesrechtlichen Vorgaben inhaltlich erf�llte oder ob es dazu noch der Revision von 1994/1995, mit dem Nachtrag von 1996/1997, bedurfte. Der Umstand, dass bereits die fr�here Nutzungsordnung unter der Herrschaft des RPG in Rechtskraft erwachsen ist, bedeutet noch nicht, dass sie den Anforderungen des Bundesrechts tats�chlich entsprochen hat (vgl. BGE 122 II 326 E. 5c S. 332). Mit der Feststellung, dass jene Zonenordnung vom Regierungsrat mit Entscheid vom 26. August 1986 f�rmlich genehmigt worden ist, kann es nicht sein Bewenden haben. Ein solcher Genehmigungsbeschluss vermag den Richter, der Nutzungspl�ne vorfrageweise �berpr�ft, nicht zu binden (EJPD/BRP, Erl�uterungen zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, Bern 1981, N. 12 zu Art. 26).
3.3 Damit ein Nutzungsplan als materiell bundesrechtskonform anerkannt werden kann, verlangt die Rechtsprechung, dass er, in Nachachtung der Art. 1-3 und 15 RPG, die Bauzonen in zweckm�ssiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt und jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich f�r die �berbauung eignet und weitgehend �berbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigt und erschlossen wird (vgl. BGE 117 Ib 4 E. 3a/cc S. 8). Die �berpr�fung darf sich dabei nicht auf die Frage der Dimensionierung der Bauzonen beschr�nken. Vielmehr muss untersucht werden, ob die Zonenplanung als Ganzes nach den gesetzlichen Zonenkriterien (Art. 14 ff. RPG) und aufgrund einer gesamthaften Abw�gung und Abstimmung aller r�umlich wesentlichen Gesichtspunkte erfolgt ist. Hierzu geh�rt auch das Gebot der Schonung der Landschaft; insbesondere sollen naturnahe Landschaften und Erholungsr�ume erhalten bleiben (Art. 3 Abs. 2 lit. d RPG). Die so genannt sektorielle Betrachtungsweise, die sich nur auf einen Teil des Planungsgebiets beschr�nkt, hat das Bundesgericht ausdr�cklich verworfen (BGE 122 II 326 E. 5b S. 330; Urteil 1A.200/1997 vom 11. November 1997 E. 3b, in: ZBl 100/1999 S. 33).
3.4 Zur Beantwortung der gestellten Rechtsfrage sind die bei den Akten liegenden Genehmigungsentscheide des Luzerner Regierungsrates aus den Ortsplanungsrevisionen von 1982/1986 und 1994/1995 beizuziehen. Daraus folgt, dass der Regierungsrat beim Entscheid vom 26. August 1986 den von ihm teilweise ge�nderten Plan im Rechtsspruch zwar ohne weitere Auflagen genehmigte. In den Erw�gungen zeigte er aber der Gemeinde auf, dass verschiedene M�ngel der Nutzungsplanung noch zu beheben waren. Sie betrafen die Gr�sse der Bauzonen, das Fehlen eines Zonenplans Landschaft, das Fehlen von Nutzungsbestimmungen f�r touristische Bauten und Anlagen sowie einer Gewerbezone; diese Zusammenfassung wird im R�ckblick des Entscheids vom 31. Oktober 1995 best�tigt.
Der in den siebziger Jahren erarbeitete Zonenplan von 1982 war noch nicht auf die Grunds�tze des Bundesrechts ausgerichtet gewesen. Deshalb hatte der Regierungsrat vorg�ngig im Teilgenehmigungsentscheid vom 18. Juni 1984 eine Etappierung f�r einen Teil des Baugebiets beschlossen und den Beschluss �ber problematische Gebiete an exponierten Lagen zur�ckgestellt. Im �brigen erachtete er den Einbezug der damals genehmigten Bauzonen aus Gr�nden des Landschaftsschutzes als vertretbar; dazu geh�rten offensichtlich auch die hier umstrittenen Grundst�cke. Am 8. Februar 1985 beschloss der Regierungsrat �ber den Teilzonenplan Rigi-Kaltbad. Am 26. August 1986 entschied er �ber die zur�ckgestellten Gebiete. Nach der Gesamtbeurteilung im Entscheid vom 26. August 1986 seien die Baureserven der Gemeinde als Ergebnis der regierungsr�tlichen Korrekturen immer noch gr�sser, als nach den Prognosen der massgeblichen Regionalplanung erforderlich w�ren.
Im Hinblick auf die Dimensionierung der Bauzonen ermahnte der Regierungsrat die Gemeinde in den Erw�gungen des Entscheids vom 26. August 1986 nicht ausdr�cklich zu einer �berarbeitung des Nutzungsplans. Bez�glich der �brigen M�ngel legte er ihr jedoch nahe, die notwendigen Schritte zu unternehmen. Dabei ging er davon aus, die Gemeinde habe die fehlenden Natur- und Landschaftsschutzgebiete in �berlagerung zur Landwirtschaftszone auszuscheiden.
3.5 Demzufolge kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Nutzungsplanung der Einwohnergemeinde Weggis von 1982/1986 den Zielen und Grunds�tzen der Raumplanung umfassend Rechnung trug. Selbst das aufw�ndige Genehmigungsverfahren vermochte diesen Mangel nicht zu beseitigen.
Auch wenn der Plangenehmigungsentscheid vom 26. August 1986 keinen ausdr�cklichen Vorbehalt zur Dimensionierung der Bauzone aufwies, mussten dessen Erw�gungen Zweifel wecken, ob die Zonenordnung in diesem Punkt materiell bundesrechtskonform war. In der Folge wurde der regierungsr�tliche Entscheid von einem Grundeigent�mer mit staatsrechtlicher Beschwerde angefochten. Das Rechtsmittel wurde mit dem unver�ffentlichten Entscheid P.1604/1986 vom 26. Februar 1987 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war. Dabei hielt das Bundesgericht fest, dass die Gemeinde Weggis �ber Bauzonen verf�ge, die erheblich gr�sser seien, als es der Bedarf der n�chsten f�nfzehn Jahre (Art. 15 RPG) erfordere (E. 2b, wiedergegeben im Sachverhalt von BGE 116 Ib 379). Auch im kantonalen Richtplan von 1986 wurde f�r Weggis eine �berpr�fung der Gr�sse der Baugebiete verlangt. Letztlich mag offen bleiben, ob die Bauzonenordnung von 1982/1986 bereits wegen �berdimensionierter Bauzonen materiell bundesrechtswidrig war. Auf diesen Aspekt allein kommt es nicht an (E. 3.3).
Hier f�llt weiter das Fehlen von Schutzzonen oder vergleichbarer anderer Massnahmen (Art. 17 RPG) in der Ortsplanung von 1982/1986 ins Gewicht. Zwar sollte die damals vom Regierungsrat vorbehaltene Ausscheidung der Schutzzonen das Baugebiet nicht tangieren, sondern im Rahmen der Landwirtschaftszone erfolgen. Die Trennung der Nutzungsplanung in zwei zeitlich auseinander fallende Phasen kann aber zu unliebsamen Konsequenzen f�hren, wenn erst in der zweiten Phase erkannt wird, dass die umfassende Ber�cksichtigung der raumplanerischen Ziele und Grunds�tze eine Ausdehnung etwa einer Schutzzone oder Landwirtschaftszone zu Lasten der Bauzone verlangt. Dies �ndert nichts daran, dass mit der Festlegung einer solchen umfassenden Planung erstmals ein RPG-konformer Nutzungsplan geschaffen wird.
3.6 Gegen eine derartige W�rdigung l�sst sich Folgendes einwenden: Das Bundesgericht hatte in BGE 116 Ib 379 das Vorliegen einer materiellen Enteignung f�r ein anderes Grundst�ck in der Gemeinde Weggis aufgrund der Ortsplanung von 1982/1986 zu pr�fen. Die damals erfolgte Zuweisung jenes Grundst�cks in die Landwirtschaftszone wurde im genannten Urteil als Nichteinzonung qualifiziert (BGE 116 Ib 379 E. 5b S. 383). Aus der Formulierung der ver�ffentlichten Urteilserw�gungen k�nnte abgeleitet werden, das Bundesgericht habe dort die Zonenordnung von 1982/1986 als eine raumplanerische Grundordnung betrachtet, die den bundesrechtlichen Anforderungen entspreche (vgl. auch BGE 116 Ib 379 E. 6a S. 384).
Im fraglichen Urteil war indessen nicht abschliessend die RPG-Konformit�t der ganzen Zonenordnung zu beurteilen, sondern nur ein Entscheid bez�glich des damals betroffenen Grundst�cks zu f�llen. Aus der gebotenen gesamtheitlichen Betrachtungsweise (E. 3.3) folgt nicht, dass auf das Vorliegen eines insgesamt RPG-konformen Nutzungsplans geschlossen werden kann, wenn in einem Anwendungsfall eine Nichteinzonung bejaht worden ist. Deshalb muss hier auch nicht weiter darauf eingegangen werden, dass das Problem �berdimensionierter Bauzonen in der Zonenordnung von 1982/1986 (vgl. E. 3.5) in BGE 116 Ib 379 nur im Sachverhalt, nicht aber in den ver�ffentlichten Erw�gungen angesprochen ist.
Es bleibt somit bei der Beurteilung, dass die Einwohnergemeinde Weggis fr�hestens mit der Zonenordnung von 1994/1995, nicht jedoch mit derjenigen von 1982/1986, eine Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet nach den Grunds�tzen des RPG vollzogen hat. Auch diese sp�tere Ordnung war allerdings insofern noch erg�nzungsbed�rftig, als f�r das neu festgelegte Nichtbaugebiet im Nachgang ein Zonenplan Landschaft erlassen werden musste. Im vorliegenden Zusammenhang kommt es nicht entscheidend darauf an, ob die Zonenordnung von 1994/1995 s�mtlichen Anforderungen des RPG gen�gt hat.
3.7 Im Ergebnis ist die mit der Ortsplanungsrevision von 1994/1995 erfolgte Zuweisung der Parzellen Nr. 602 und Nr. 868 in die Landwirtschaftszone, anschliessend �berlagert von einer Landschaftsschutzzone, als Nichteinzonung - und nicht als Auszonung - einzustufen.
4.1 Nichteinzonungen l�sen grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus. Sie treffen den Eigent�mer nur ausnahmsweise enteignungs�hnlich, etwa dann, wenn er �berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gew�sserschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er f�r die Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Sodann k�nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundst�ck unter Umst�nden h�tte eingezont werden m�ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet befindet. Aufgrund solcher Umst�nde l�sst sich annehmen, der Eigent�mer habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren �berbauung seines Landes rechnen d�rfen (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f. mit Hinweisen).
4.2 Massgeblicher Stichtag f�r die Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist das Inkrafttreten des neuen Zonenplans. Mit dem Verwaltungsgericht ist daf�r auf den regierungsr�tlichen Genehmigungsentscheid f�r die Zonenordnung von 1994/1995 abzustellen. Dieser Nutzungsplan teilte die Grundst�cke der Beschwerdef�hrerin vom Baugebiet in das Nichtbaugebiet um; die anschliessende Zuweisung in eine Landschaftsschutzzone schr�nkte die Nutzungsm�glichkeiten der Parzellen im vorliegenden Zusammenhang nicht zus�tzlich ein. Der fragliche regierungsr�tliche Entscheid ist am 31. Oktober 1995 ergangen. Geht einem definitiven Eingriff eine provisorische Massnahme voraus, wie z.B. der Erlass einer Planungszone, ist zwar auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des definitiven Eingriffs abzustellen; mit der provisorischen Massnahme darf indessen nicht zum Nachteil des Betroffenen ein Ausschluss der Entsch�digungspflicht begr�ndet werden (BGE 132 II 218 E. 2.4 S. 222 mit Hinweisen).
4.3 Nachfolgend ist anhand der vorgenannten Kriterien zu pr�fen, ob am Stichtag eine hohe Realisierungswahrscheinlichkeit f�r die �berbaubarkeit der beiden Grundst�cke gegeben war (BGE 132 II 218 E. 2.3.4 S. 222). In einem solchen Fall w�re die Nichteinzonung ausnahmsweise entsch�digungspflichtig.
Aufgrund der Akten wies das Gebiet Bodenberg am Stichtag eine lockere Siedlungsstruktur auf. Sowohl der im Hang unterhalb gelegene Glattberg als auch der weiter oben im Hang liegende Mattberg waren im Wesentlichen von allgemeinen Siedlungsbauten frei. Die beiden Parzellen erstrecken sich insgesamt keilf�rmig im absch�ssigen Gel�nde des Bodenbergs, wobei die (abgerundete) Spitze talw�rts zeigt. Auf der s�d�stlichen Seite werden sie von einem Waldstreifen entlang eines Bachlaufs ges�umt. Dieser bildet nach Auffassung des Verwaltungsgerichts die nat�rliche Begrenzung des gr�sseren zusammenh�ngenden Landschaftsschutzgebiets Bodenberg-Mattberg-S�ntiberg-Chatzeschwanz.
Die beiden Grundst�cke werden durch die Rigistrasse voneinander getrennt. Diese �ffentliche Gemeindestrasse f�hrt hier dem Hang entlang. Die kleinere, talseitig der Rigistrasse gelegene Parzelle Nr. 868 misst rund 2700 m�; dabei entfallen rund 1'000 m� auf Wald. Die gr�ssere, langgestreckte Parzelle Nr. 602 (oberhalb der Rigistrasse) umfasst eine Fl�che von etwa 11'800 m�; darauf stand am Stichtag eine Scheune. Der Anteil Wald macht rund 700 m� aus. Entlang der Grenze von Parzelle Nr. 602 mit der im Hang oberhalb gelegenen Liegenschaft Nr. 1511 verl�uft die Obere Bodenbergstrasse. Diese Privatstrasse ist eine Stichstrasse, die weiter westlich von der Rigistrasse abzweigt. Das Ferienhaus auf Parzelle Nr. 1511 ist das hinterste, das sie erschliesst.
Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind die beiden Grundst�cke zu einem erheblichen Teil mit grossen Felsbrocken bzw. Findlingen �bers�t, die den eigenst�ndigen Charakter des Gel�ndes unterstreichen.
6.1 Es ist unbestritten, dass die beiden Grundst�cke am Stichtag von einem GKP erfasst wurden. Nach Einsch�tzung des Verwaltungsgerichts ist Parzelle Nr. 868 als erschlossen zu betrachten.
6.2 Parzelle Nr. 602 ist nach Auffassung des Verwaltungsgerichts bez�glich Sauberwasser, Kanalisation und Strom ebenfalls ganz erschlossen gewesen. Verkehrsm�ssig k�nne bei Parzelle Nr. 602 indessen nur die erste Bautiefe entlang der Rigistrasse als grob erschlossen gelten. Im oberen Teilbereich des Grundst�cks w�re eine Zufahrt ab der Oberen Bodenbergstrasse unumg�nglich gewesen. Dass die Anforderungen f�r eine Erschliessung ab dieser Privatstrasse nicht erf�llt sind, wird von der Beschwerdef�hrerin nicht bestritten. Sie behauptet jedoch, das ganze Grundst�ck sei verkehrsm�ssig ab der Rigistrasse erschliessbar gewesen.
6.3 In diesem Zusammenhang wirft die Beschwerdef�hrerin dem Verwaltungsgericht in zweifacher Hinsicht eine unrichtige und unvollst�ndige Feststellung des Sachverhalts vor. Diese Einw�nde betreffen nicht den Sachverhalt, d.h. die Beschaffenheit der Parzelle, sondern die daraus gezogenen rechtlichen Schlussfolgerungen.
6.3.1 Unbestrittenermassen f�llt das Gel�nde auf Parzelle Nr. 602 steil ab. Die Erw�gungen im angefochtenen Entscheid lassen sich nicht anders verstehen, als dass das Verwaltungsgericht eine Zufahrt zum oberhalb liegenden Teil der Parzelle verlangte; es erachtete eine solche von der Rigistrasse her wegen der Beschaffenheit des Grundst�cks als kaum m�glich. Demgegen�ber ist die Beschwerdef�hrerin der Meinung, eine zentrale Parkierungsanlage an der Rigistrasse und ein Zugang zu Geb�uden im oberhalb liegenden Grundst�cksbereich h�tten gen�gt. Dieser Ansicht der Beschwerdef�hrerin kann nicht gefolgt werden. Das Verwaltungsgericht legt im angefochtenen Entscheid dar, dass die Erschliessung unter anderem eine hinreichende gesundheits- und feuerpolizeiliche Erreichbarkeit der geplanten Bauten gew�hrleisten soll. Die Beschwerdef�hrerin zeigt nicht auf, wie diese Anforderung allein aufgrund von Zug�ngen zu weiter oben im Hang gelegenen Geb�uden erf�llt werden k�nnte.
6.3.2 Eine weitere Sachverhaltsr�ge hat im Wesentlichen die W�rdigung der Naturobjekte zum Gegenstand, die am Stichtag auf dem Grundst�ck Nr. 602 vorhanden waren.
Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist eine Zufahrt zum oberen Grundst�cksteil ab der Rigistrasse nicht nur aufgrund der Steilheit des Gel�ndes nahezu ausgeschlossen, sondern auch wegen des Waldes und der Naturobjekte, welche die Beschwerdef�hrerin selbst als sch�tzenswert bezeichnet habe. Eine Linienf�hrung �ber die entsprechenden Fl�chen komme nicht infrage. Bei der Beurteilung, um welche Fl�chen es dabei geht, stellte das Gericht auf einen Gestaltungsplanentwurf ab. Der ab 1988 erarbeitete Planentwurf sollte eine Einfamilienhaus-�berbauung auf den beiden umstrittenen und zwei weiteren, im Hang oberhalb gelegenen Parzellen erm�glichen, namentlich auf der erw�hnten Liegenschaft Nr. 1511. Auf dem zum Entwurf geh�renden �bersichtsplan sind auf den Parzellen Nr. 602 und 868, zus�tzlich zum Wald, bedeutende Grundst�cksteile wegen der Findlinge und vorhandener Baumgruppen als sch�tzenswert ausgeschieden. Den Gestaltungsplan hatte die Beschwerdef�hrerin, mit weiteren Beteiligten, im Fr�hjahr 1990 bei der Gemeinde zur Genehmigung eingereicht; das Gesuch wurde jedoch angesichts des Baubanns bzw. der anschliessenden Planungszone nicht bewilligt. Die Beschwerdef�hrerin stellt das Vorhandensein der Naturobjekte am Stichtag nicht infrage. Sie lehnt es aber ab, dass aus dem Gestaltungsplanentwurf eine eingeschr�nkte �berbaubarkeit bzw. Erschliessbarkeit ihres Grundst�cks abgeleitet wird.
Es ist nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht den von der Beschwerdef�hrerin mitgetragenen Planentwurf ber�cksichtigte. Es kann davon ausgegangen werden, dass dieser Plan eine f�r die Beschwerdef�hrerin vorteilhafte bauliche Ausn�tzung der beiden Grundst�cke erm�glichen sollte. Die Beschwerdef�hrerin hat sich entsprechend anrechnen zu lassen, dass sie selbst vorschlug, zus�tzlich zum Wald Bereiche mit den fraglichen Naturobjekten freizuhalten. Obwohl die Parzelle Nr. 602 eine erhebliche Ausdehnung aufweist, standen die von der Beschwerdef�hrerin im Plan als sch�tzenswert bezeichneten Naturobjekte der Erstellung einer Zufahrt zu dem h�her gelegenen Grundst�cksbereich entgegen.
6.4 Ferner hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass die Beschwerdef�hrerin etwa Fr. 35'000.-- f�r die Erschliessung der beiden Grundst�cke ausgegeben habe; dabei ging es um Investitionen f�r Wasserleitungen. Die Kosten f�r die Erarbeitung des Gestaltungsplans anerkannte das Verwaltungsgericht hingegen nicht als massgebliche Aufwendungen an. Dabei hielt es einerseits, in �bereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 125 II 431 E. 5b S. 437; unver�ffentlichte E. 5.2 von BGE 132 II 218 mit weiteren Hinweisen), fest, blosse Planungs- und Projektierungskosten w�rden daf�r nicht gen�gen. Anderseits seien diese Ausgaben zur Hauptsache angefallen, nachdem die Gemeindebeh�rden die Beschwerdef�hrerin auf die (allgemeine) Unsicherheit der �berbaubarkeit wegen der bevorstehenden Zonenplanrevision hingewiesen h�tten. Insgesamt erachtete das Verwaltungsgericht die von ihm anerkannten Ausgaben der Beschwerdef�hrerin als nicht erheblich. Dieser W�rdigung kann beigepflichtet werden; auch die Beschwerdef�hrerin bringt im vorliegenden Verfahren keine Einw�nde mehr vor.
Die beiden Grundst�cke waren am Stichtag nicht dem weitgehend �berbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) zuzurechnen. Wiederum kann der entsprechenden Einsch�tzung des Verwaltungsgerichts zugestimmt werden, w�hrend die gegenteilige Auffassung der kantonalen Sch�tzungskommission und der Beschwerdef�hrerin abzulehnen ist. Ob das Gebiet bereits �berbaut war, ist anhand der am Stichtag vorhandenen allgemeinen Siedlungsbauten und nicht aufgrund der neuen zonenplanerischen Festlegungen zu beurteilen (BGE 132 II 218 E. 4.1 S. 223, E. 4.3.1 S. 226).
7.1 Vorliegend geht es um Grundst�cke in peripherer Lage. Die kleinere Parzelle Nr. 868 war auf zwei Seiten vom bereits erw�hnten Waldstreifen (E. 5) eingefasst. Die unterhalb der Rigistrasse westlich an Nr. 868 angrenzende Parzelle Nr. 1523 war un�berbaut; ebenso die darunter liegende Parzelle Nr. 1574. Bereits deswegen erweist sich das relativ kleine Grundst�ck Nr. 868 nicht als Baul�cke. Die gr�ssere Parzelle Nr. 602 grenzt seitlich ebenfalls an den Waldstreifen an. An ihren beiden L�ngsseiten wird sie durch die Rigi- und teilweise die Obere Bodenbergstrasse begrenzt. Ab dem Wendeplatz der Oberen Bodenbergstrasse erstreckt sich Parzelle Nr. 602 hangaufw�rts gegen den Mattberg hin. N�rdlich und westlich befanden sich vereinzelt Einfamilien- bzw. Ferienh�user, so namentlich das bereits erw�hnte Haus auf Parzelle Nr. 1511. Auf der anderen Seite des Waldstreifens gab es ebenfalls eine H�usergruppe; von einer geschlossenen Siedlung kann jedoch auch dort nicht gesprochen werden.
7.2 Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts dient die Freihaltung der beiden Grundst�cke der Erhaltung eines gr�sseren zusammenh�ngenden Landschaftsschutzgebiets (vgl. E. 5). Dieses reicht vom Mattberg her hangabw�rts �ber die beiden Grundst�cke hinweg zu einer unterhalb anschliessenden Freihaltezone auf Parzelle Nr. 1574 im oberen Glattberg.
7.3 Die Beschwerdef�hrerin entgegnet, ein offenes Flurgebiet bestehe gar nicht. Der Einwand ist jedoch nicht geeignet, um eine unrichtige Feststellung des Sachverhalt durch das Verwaltungsgericht zu belegen. Dabei weist die Beschwerdef�hrerin auf die Rigistrasse hin, die das freigehaltene Gebiet zerschneidet. Zu Recht vertritt das Gericht die Auffassung, dass diese Strasse keine pr�gende Z�sur zwischen den beiden Grundst�cken bildet. Eine Einzonung entlang dieser Strasse in der ersten Bautiefe war nicht geboten. Im �brigen bestreitet die Beschwerdef�hrerin nicht, dass das Flurgebiet auf den beiden umstrittenen Parzellen am Stichtag offen war.
7.4 Zwar ist der Beschwerdef�hrerin zuzugeben, dass bereits der direkt angrenzende Waldstreifen im Nahbereich siedlungstrennend wirkt. Im gr�sseren Zusammenhang erscheint aber der Einbezug der fraglichen Parzellen in das Nichtbaugebiet als sachgerecht. Das Verwaltungsgericht durfte in diesem Zusammenhang zus�tzlich die Pr�gung der beiden Grundst�cke durch die erw�hnten Findlinge ber�cksichtigen. Aufgrund einer qualitativen Betrachtungsweise l�sst sich den beiden Grundst�cken eine siedlungstrennende und damit eine raumplanerisch eigenst�ndige Funktion zuerkennen.
Besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes, die eine Einzonung geboten h�tten, liegen ebenfalls nicht vor (vgl. dazu allgemein BGE 132 II 218 E. 6.1 S. 228 f. mit Hinweisen).
8.1 Wohl hat die Tatsache, dass der Regierungsrat die Nutzungsplanung im Entscheid vom 26. August 1986 in Kenntnis der raumplanungsrechtlichen Vorgaben genehmigt hat, eine gewisse Vertrauensgrundlage geschaffen. Immerhin waren Massnahmen f�r den Landschaftsschutz vorbehalten worden. Aufgrund des bereits er�rterten Gestaltungsplanentwurfs (E. 6.3.2) l�sst sich annehmen, dass die Beschwerdef�hrerin wegen der vorhandenen Naturobjekte mit landschaftssch�tzenden Massnahmen auf ihren Grundst�cken rechnete. Die Berufung auf Vertrauensschutz scheitert daran, dass die Erhaltung eines zusammenh�ngenden Landschaftsschutzgebiets hier dem Interesse der Beschwerdef�hrerin an einer - allenfalls teilweisen - �berbaubarkeit ihrer Parzellen vorgeht. Deswegen kommt dem Umstand, dass die Gemeinde ihre Nutzungsplanung nach der regierungsr�tlichen Genehmigung nicht umgehend �berarbeitet und erst 1989 einen Baubann erlassen hat, keine entscheidende Bedeutung zu.
8.2 Im �brigen haben die kommunalen Beh�rden im Vorfeld der Ortsplanung von 1994/1995 keine ausdr�cklichen Zusicherungen �ber den Verbleib der beiden Grundst�cke im Baugebiet abgegeben. Zwar weist die Beschwerdef�hrerin auf Verhandlungen hin, die sie mit dem Gemeinderat gef�hrt hatte. Daraus vermag sie aber auch keine implizite Zusicherung abzuleiten, die den Planungstr�ger gebunden h�tte.
Zusammengefasst: Parzelle Nr. 868 war am Stichtag vollst�ndig und Nr. 602 in der ersten Bautiefe ab der Rigistrasse erschlossen. Die Erschliessungsverh�ltnisse gebieten jedoch keine Entsch�digungspflicht. Die Grundst�cke lagen ausserdem nicht im weitgehend �berbauten Gebiet; eine Einzonung war ebenso wenig aus besonderen Vertrauensgesichtspunkten geboten. Insgesamt ist bei beiden Grundst�cken von einer entsch�digungslosen Nichteinzonung auszugehen. Die Verneinung einer materiellen Enteignung im angefochtenen Entscheid verletzt demzufolge kein Bundesrecht.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Obsiegenden Gemeinden wird im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde in der Regel keine Parteientsch�digung ausgerichtet (Art. 159 Abs. 2 OG). F�lle wie der vorliegende bieten nach der neueren Praxis keinen Anlass, von der Regel abzuweichen. Der Antrag der Beschwerdegegnerin auf Zusprechung einer Parteientsch�digung ist daher abzuweisen.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 15'000.-- wird der Beschwerdef�hrerin auferlegt.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Sch�tzungskommission und dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 5
 Art. 34
 BGE 
in fine
 Art. 26
 Art. 5
 BGE 
 Art. 26
 Art. 1
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE