Source: http://secovitap.com.br/institucional/o-sindico-pergunta
Timestamp: 2019-10-16 07:41:48+00:00

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FAQ - Secovi - Sindicato da Habitação
O fato de não se filiar a sindicato, não isenta as empresas de recolherem contribuições decorrentes de lei e de natureza tributária, como é o caso da contribuição sindical.
Quando deve ser feito o pagamento da contribuição sindical?
O recolhimento deve ser feito em janeiro pelas próprias empresas às respectivas entidades sindicais de classe.
Em favor do sindicato representativo da sua categoria, que por meio de seu Departamento Sindical - DESIN orienta as empresas e os contabilistas quanto ao correto enquadramento sindical das indústrias (patronal) e de seus empregados (trabalhadores)
Com o pagamento da contribuição sindical empresa se torna sócio do sindicato?
Não, o pagamento da contribuição sindical é obrigatória e independente da associação ao sindicato.
Não, a contribuição sindical deverá ser destinada para o sindicato que representa a sua categoria e o pagamento para outro sindicato não o exime de ter de pagar novamente ao sindicato da categoria economica correta, pois se não pagar torna-se inadimplente com o mesmo.
Para empresas que venham a se estabelecer após o mês de janeiro, o recolhimento da contribuição sindical deverá ser efetuado por ocasião do requerimento, junto às repartições competentes, do registro ou da licença para o exercício da respectiva atividade. (Art. 586 e 587 da CLT).
Não, pagará somente o valor da guia em um prazo de 30 dias.
A empresa que iniciou suas atividades apôs o mês de pagamento da contribuição pagará a contribuição proporcional aos meses de atividade?
Não. A contribuição é cobrada de uma só vez para todo o exercício, pois, não existe proporcionalidade na cobrança desta contribuição legal.
As entidades sindicais são obrigadas a promover a publicação de editais concernentes ao recolhimento da contribuição sindical, durante três dias, nos jornais de maior circulação local e até dez dias da data fixada para depósito bancário, (art. 605 da CLT).
Quanto a empresa deve pagar de contribuição sindical?
O valor da contribuição sindical, para os empregadores, será em importância proporcional ao capital social, da firma ou empresa, registrado nas respectivas Juntas Comerciais ou órgãos equivalentes, mediante a aplicação de alíquotas, conforme a tabela da CNC do exercício da contribuição.
Enquadre o Capital Social na "classe de capital" correspondente; Multiplique o capital social pela alíquota correspondente à linha onde for enquadrado o capital; Adicione ao resultado encontrado o valor constante da coluna "parcela a adicionar", relativo à linha do enquadramento do capital.
De acordo com o Art. 600 da CLT o recolhimento da contribuição sindical fora do prazo será acrescido da multa de 10% nos primeiros 30 dias com adicional de 2% por mês subsequentes de atraso, além dos juros de mora de 1% ao mês e correção monetária e poderá ser paga somente nas agências da Caixa Econômica Federal.
Fevereiro - Multa 10% e Juros 1%
Março - Multa 12% e Juros 2%
Abril - Multa 14% e Juros 3%
A empresa possue filiais em cidades diferentes, para qual sindicato deve contribuir?
As empresas atribuirão parte do respectivo capital às suas sucursais, filiais ou agências, desde que localizadas fora da base territorial da entidade sindical representativa da atividade econômica do estabelecimento principal, na proporção das correspondentes operações econômicas, fazendo a devida comunicação aos escritórios da Superintendência Regional do Trabalho, conforme a localidade da sede da empresa, sucursais, filiais ou agências, (art. 581, "caput" da CLT).
Quando a empresa realizar diversas atividades econômicas sem que nenhuma delas seja preponderante, cada uma dessas atividades será incorporada à respectiva categoria econômica, sendo a contribuição sindical devida à entidade sindical representativa da mesma categoria. Assim, sem atividade preponderante, a contribuição é destinada aos sindicatos correspondentes a cada atividade.
Empresas optantes pelo simples precisam pagar a contribuição sindical patronal?
Não obstante existir legislação isentando do pagamento, as ME e EPP optantes pelo Simples Nacional, por medida cautelar, devem realizar o pagamento da contribuição sindical.
Empresas que não possuem empregados precisam pagar a contribuição sindical?
No entender do sindicato sim, pois o fato gerador da contribuição é pertencer a categoria, embora tenha entendimentos divergentes.
De acordo com o Art. 606 da CLT cabem às entidades sindicais em caso de falta de pagamento promover a respectiva cobrança judicial mediante ação executiva valendo como título de dívida a certidão expedida pelas autoridades regionais do Ministério do Trabalho, além da impossibilidade da empresa em questão ficar impedida de participar de concorrências públicas (cartas convite, licitações, etc.)
A cobrança da contribuição sindical prescreve?
O prazo de cobrança da contribuição sindical prescreve em 5 (cinco) anos, visto que está vinculada às normas do sistema do Código Tributário Nacional (Lei 5.172/66, art. 174 CTN) - redação dada pela Lei Complementar 118/2005.
A contribuição sindical poderá ser quitada até a data de seu vencimento em qualquer banco ou, pagável nas Lotéricas (preferencialmente até o valor limite de R$ 2.000), ou nas Agências da Caixa e Rede Bancária. Após o vencimento pagável somente nas Agências da Caixa Econômica Federal.
Nesses casos de pagamento irregular, a empresa deverá encaminhar uma cópia da guia quitada para o sindicato que se beneficiou indevidamente do pagamento e solicitar a devolução exclusivamente da parcela que para ele foi ou será rateada conforme previsão legal.
Como é feita a distribuída da contribuição sindical?
Cabe a Caixa Econômica Federal manter uma conta especial em nome de cada uma das entidades sindicais e promover a distribuição das contribuições arrecadadas na proporção indicada pelo art. 589, da CLT, a saber:
20% - para o Ministério do Trabalho e Emprego - MTE, para o Fundo de Amparo ao Trabalhador - FAT;
5% - para a Confederação Nacional do Comércio;
15% - para a Federação dos SECOVIs - FESECOVI
60% - para o Sindicato da categoria.
O síndico pode proibir o inquilino de utilizar algum espaço comum do edifício, alegando que tal espaço é de uso exclusivo dos condôminos?
Não. Ainda que inexistente essa previsão na esmagadora maioria dos contratos de locação, o entendimento pacífico é de o inquilino, ao celebrar um contrato de locação de uma unidade localizada num edifício, adquire o direito ao uso de todas as partes comuns do edifício, com observância da convenção e regimento interno, não podendo ser feito qualquer diferenciação, até mesmo porque o inquilino é legítimo possuidor e paga efetivamente a taxa de rateio das despesas.
A contratação ou não do seguro predial está subordinada à decisão da assembleia?
Não. A contratação do seguro predial nas coberturas mínimas (risco de incêndio ou destruição total ou parcial) é obrigatória, prevista no artigo 1345 do Código Civil, e dever do síndico, conforme artigo 1348 Inciso IX, também do Código Civil. O que pode ser definido em assembleia é a escolha da companhia seguradora. Mas esta decisão também pode ser tomada isoladamente pelo síndico, escolhendo a companhia de sua preferência e confiança, uma vez que presta contas de todos os seus atos em assembleia específica.
Como o síndico deve prestar contas de sua gestão? É obrigatório um balancete contábil?
A prestação de contas da gestão do síndico deve ser realizada em assembleia especialmente convocada para tal fim. A lei fala que, ordinariamente, o síndico deverá prestar contas uma vez por ano, podendo prestar em períodos menores se houver solicitação e motivo justificado para tanto. Não existe a obrigatoriedade de um balancete contábil, podendo a prestação ser realizada por meio de demonstrativos financeiros, planilhas eletrônicas, powerpoints ou qualquer forma que transmita segurança à Assembleia. O importante é o registro em ata da prestação de contas e de sua aprovação, reprovação ou aprovação com ressalvas. Importante destacar também que a prestação de contas não diz respeito apenas à parte financeira (despesas e receitas do condomínio), cabendo também ao síndico prestar contas das ações, melhorias e projetos implementados na comunidade.
Se o conselho fiscal não analisar as contas ou reprova-las, ainda assim elas podem ser aprovadas pela assembleia?
Essa é uma dúvida bastante comum. O conselho fiscal é um órgão facultativo no condomínio. A lei traz que poderá haver um conselho fiscal, composto por 3 membros, cuja função é dar parecer sobre as contas do síndico. Algumas convenções atribuem a esse conselho a função consultiva, que é de opinar em assuntos importantes do edifício, quando solicitados pelo síndico. Retornando à função de dar parecer sobre as contas do síndico, cabe frisar que esse parecer é opinativo, não tendo o condão de substituir a aprovação assemblear. Em outras palavras, o conselho analisa com cuidado a documentação, durante o mandato do síndico e dá o seu parecer sobre as contas: se estão regulares, se estão incompletas, se faltaram orçamentos, etc. Mas esse parecer não vincula o voto da assembleia, que pode aprovar as contas mesmo sem ter havido essa análise prévia pelo conselho, ou ainda que o conselho tenha dado um parecer negativo quando da análise feita. A aprovação das contas do síndico é prerrogativa exclusiva da assembleia.
O que fazer quando o síndico recebe taxas condominiais depois do vencimento e não cobra as multas e juros devidos?
A cobrança da multa, por atraso no pagamento do condomínio, é prevista em lei. E é dever do síndico cobrá-las salvo se a Assembleia expressamente lhe der o poder de perdoar tais encargos, ou caso uma sentença judicial faça esse decote. Caso contrário, os demais condôminos podem questionar, em assembleia de prestação de contas ou diretamente ao síndico, o motivo da não cobrança dos encargos, podendo o síndico ser compelido a arcar com os valores que, indevidamente, deixou de cobrar.
Qual a diferença entre taxa condominial ordinária e extraordinária?
Em linhas gerais, a taxa condominial ordinária custeia as despesas do dia a dia do condomínio, que estão previstas no planejamento orçamentário, como por exemplo: salário dos funcionários, despesas com manutenção, consumo de água, energia, esgoto, jardinagem, manutenção de portões, dentre outros. Já a taxa extraordinária é usada para cobrir as despesas emergenciais que surgirem e não foram previstas (conserto de bombas hidráulicas, vazamentos, infiltrações) e para a realização de melhorias, inovações ou benfeitorias para o prédio.
Um condômino que não utiliza o elevador do edifício pode deixar de contribuir com as despesas de manutenção e conservação do equipamento?
Não. Toda e qualquer despesa lançada no condomínio terá como base o rateio pelas frações ideais. Se levássemos esse raciocínio para outros campos, poderíamos tomar como exemplo o condômino que mora sozinho e que, constantemente, encontra-se em viagem: ele deixaria de pagar água, energia, etc, em função de sua baixa utilização. Portanto, as despesas do condomínio são divididas entre todos os condôminos, não pelo uso, mas sim pela parte que lhe cabe em razão ao todo, na condição de coproprietário.
Todas as convenções de condomínio são iguais?
Não. Cada condomínio tem a sua própria convenção, que deve ter regras específicas, elaboradas de acordo com as características de cada empreendimento. O que ocorre é que algumas cláusulas são idênticas, porque repetem o previsto em lei, em especial os artigos 1331 a 1358 da Lei 10.406/2002 (Atual Código Civil).
O que fazer quando na convenção tem cláusulas que estão incorretas?
As cláusulas incorretas de uma convenção devem ser retificadas por uma assembleia especialmente convocada, com quórum específico de 2/3 dos condôminos (proprietários), para aprovar as alterações. Até essa retificação, se existir algum artigo de lei que trate do teor da cláusula, deve-se adotá-lo. Se não, a assembleia, por maioria absoluta dos presentes, poderá definir por não utilizar tal cláusula, devido a sua incorreção, até que ela seja alterada na forma que a lei obriga.
Existe limite de procurações que um condômino pode apresentar na assembleia?
A lei não limita. Uma pessoa plenamente capaz pode representar várias pessoas em uma assembleia. E nem precisa ser condômino para isso. Todavia, é preciso observar o que está disposto na Convenção do Condomínio. Algumas trazem a proibição do síndico e conselheiros em serem procuradores. Outras, determinam que as procurações devem estar com firma reconhecida. E algumas poucas delimitam a quantidade de procurações que podem ser dadas a cada representante. Caso essas normas convencionais existam, em complemento à lei, devem ser seguidas.
O síndico pode ser uma pessoa "estranha" ao condomínio?
Desde que a Convenção do condomínio autorize, a lei permite que o síndico seja pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Existem profissionais autônomos que exercem essa função remuneradamente, na condição de "síndico profissional". Algumas administradoras costumam, na ausência de candidatos, exercerem o cargo de síndico, designando um de seus profissionais para essa função.
A duração do mandato do síndico é sempre de dois anos?
A duração do mandato do síndico, por imposição legal, é de no máximo dois anos, sendo permitidas reeleições por igual período, de forma indeterminada. A convenção pode trazer um prazo diferente de mandato, desde que seja menor que o limite máximo legal de dois anos, podendo ainda definir a quantidade de reeleições por síndico.
O presidente de uma assembleia de condomínio tem direito a voto?
O presidente de uma assembleia é definido conforme as regras previstas na Convenção de Condomínio, já que a lei não trata do tema. Se a convenção determinar que o presidente seja escolhido dentre os condôminos, caberá a ele o direito de votar. Por outro lado, se a convenção permitir que pessoas que não sejam condôminos presidam a assembleia, o presidente não terá direito a voto, por lhe faltar a condição de condômino. E ainda existem convenções que atribuem ao presidente da assembleia, enquanto condômino, o direito ao chamado voto de minerva, podendo votar novamente em caso de empate na votação.
Como são calculadas as taxas condominiais? Elas podem ser diferentes num mesmo condomínio?
O critério que a lei define para o cálculo do rateio das taxas condominiais é o da fração ideal. Assim, apartamentos de tamanhos diferentes terão taxas diferentes. É um critério justo do rateio de uma despesa, pois aquele que detém maior espaço deverá pagar mais que o condômino que ocupa um espaço menor. Porém, o direito ao uso da coisa comum do condomínio é igual para todos os moradores.
A convenção pode definir outros critérios de rateio, sendo um deles o de divisão por unidade, independente da diferença de tamanho. Nesse caso, as taxas serão de mesmo valor.
O que é fração ideal? Ela serve apenas para o cálculo das taxas ordinárias?
A fração ideal é a parte que cada unidade autônoma corresponde em relação ao empreendimento. Ela é calculada dividindo-se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-se o resultado pela área construída de cada unidade.
A fração ideal, se for a forma definida como parâmetro de rateio, serve tanto para o cálculo da Taxa Ordinária como para qualquer outra forma de rateio. Por exemplo: Fundo de Reserva, Fundo de Obras e outros rateios extraordinários.
O síndico pode fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assembleia Geral?
De forma alguma. É prerrogativa exclusiva da Convenção do Condomínio determinar a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio, bem como fixar taxa extraordinária, chamada extra e taxas de obras, quando for o caso. A regra é que o síndico é um executor do orçamento predefinido pela comunidade, que tem na Assembleia o órgão deliberador dos recursos.
A isenção do síndico ao pagamento da taxa condominial é uma determinação geral, prevista em lei?
Não. A remuneração do síndico, seja em forma de pró-labore ou isenção, deve ser definida na Convenção do Condomínio ou, caso esta seja silente, na Assembleia Geral de condôminos que o elegeu ou em outra posterior. Normalmente, a isenção e/ou a remuneração é um estímulo para que o morador aceite o encargo da função de síndico.
Como fica a cobrança do Fundo de Reserva quando o apartamento ou a sala está alugado(a)?
Essa é uma questão que costuma ser fonte de problemas, contrariedades e confusões.
O Fundo de Reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel, porque a sua destinação é para fazer frente às obras ou despesas extraordinárias, e que, em sua maioria, tem a ver com conservação ou melhorias do patrimônio do condômino.
Essa é a regra, porém existe a exceção, que ocorre quando o fundo de reserva é utilizado para o pagamento das despesas ordinárias, situação em que a reposição desse fundo de reserva é de responsabilidade do inquilino.
Em qualquer contexto, no entanto, essa divisão é um procedimento que deve ocorrer entre o locador e o locatário. O que o condomínio deve fazer, a título de recomendação, é lançar os valores da taxa ordinária e do fundo de reserva separadamente no boleto de condomínio, para que o inquilino posteriormente possa solicitar o reembolso de tais pagamentos junto ao locador ou à imobiliária. A separação dos valores em dois boletos não é vedada, mas acaba sendo onerosa e trabalhosa para o condomínio.
Outra orientação importante é para que a taxa de condomínio seja SEMPRE emitida em nome do proprietário, ainda que o imóvel esteja alugado, pois é ele que tem o vínculo com o edifício e que será protestado ou sofrerá ação de execução, caso a unidade venha a ficar inadimplente com as taxas.
Se a convenção do meu condomínio, que é anterior à entrada em vigor do Novo Código Civil, prevê a existência do Conselho Fiscal, agora que a existência deste conselho não é mais obrigatória, é possível alterar a convenção a fim de extinguir o Conselho Fiscal?
Ao contrário de outros documentos, a Convenção de Condomínio não necessitou ser reformulada com a vigência do Novo Código Civil. E, embora o artigo 1356 do Novo Código Civil faculte a criação do Conselho Fiscal, se a convenção determinar a existência deste conselho, é ela quem prevalece.
O Conselho Fiscal deve ter quantos componentes?
Segundo o artigo 1356, o Conselho Fiscal deve ter três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos. No entanto, a convenção pode prever a existência de conselheiros suplentes, para o caso de vacância do cargo.
É necessário ser colocado em jornal de grande circulação, durante três dias, a convocação da assembleia geral ordinária?
Conforme dispõe o artigo 1350 do Código Civil, o síndico do condomínio convocará, anualmente, e na forma prevista na convenção, a assembleia dos condôminos, de modo que somente será necessária a convocação em jornal de grande circulação, durante três dias, se a convenção assim determinar. Porém, vale lembrar que a finalidade da publicação é a de dar publicidade ao ato, para que todos os condôminos tomem conhecimento do evento e dos assuntos que nele serão tratados, podendo, assim se lhe convier, comparecer àquela Assembleia. Entretanto, se o condomínio fizer a distribuição do edital de convocação e entregá-lo a cada interessado sobre protocolo (para os condôminos residentes no prédio) ou por carta registrada com aviso de recebimento "AR", para os residentes em outro endereço, estará suprido o que determina a Lei que, em seu Art. 1354, diz: " A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para reunião."
Quase a totalidade dos condomínios possui Convenção. Acontece que alguns deles desconhecem que os documentos ficam em cartório, bastando solicitar cópia da Convenção. Porém, quando realmente não existir Convenção do Condomínio, caberá então aos condôminos elaborá-la conforme exigência legal. Na ausência deste instrumento, vale o que determina a Lei. No entanto, não é recomendável a falta da Convenção.
A quem compete convocar a primeira Assembleia de Condomínio?
A Lei não estabeleceu nenhuma formalidade para a instalação do condomínio. Costuma-se realizar a Assembleia Geral de Instalação, ocasião em que a construtora, oficialmente, entrega o edifício aos condôminos, passando o empreendimento a ter vida própria. A convocação dessa Assembleia pode ser feita pela construtora, embora talvez não seja mais condômina (se já tiver alienado todas as unidades). Na sua omissão, a convocação poderá ser feita pelo condômino interessado em garantir os interesses do condomínio ou, de maneira mais ampla, por ¼ dos condôminos da edificação.
No nosso condomínio tem uma infiltração que origina do telhado e do terraço e que está causando o descolamento das plaquetas de revestimento. Pode-se exigir que o proprietário do terraço faça a impermeabilização do piso?
Sim. Ainda que o terraço seja parte comum, também é uma área de acesso exclusivo e, por isso, as despesas de conservação incumbem a quem dela se serve, devendo o proprietário da unidade arcar com essa despesa, a menos que exista uma previsão em sentido contrário na Convenção do condomínio. Cabe ressaltar que, se houve algum problema de falha construtiva, entretanto, pode-se responsabilizar a incorporadora e a construtora, dependendo de prova técnica nesse sentido. Por exemplo, um laudo de engenharia.
A administradora do meu condomínio, a partir de 31 dias de atraso no pagamento da taxa condominial, envia a dívida para um escritório de assessoria jurídica, que cobra 10% sobre o valor do boleto. Então, além da multa de 2%, juros e correção monetária do período, ainda temos que pagar os 10% do escritório. Isso é legal, para um período tão curto?
Referente aos débitos condominiais, prevê o Código Civil que é obrigação do condômino efetuar os pagamentos das despesas condominiais, bem como, obrigação do síndico cobrar os condôminos inadimplentes. Importante ressaltar que o condômino que não paga as suas obrigações em dia, deve pagá-las acrescidas de correção monetária, juros e multa, sendo que, em caso de cobrança extrajudicial ou judicial dos débitos, os honorários serão devidos, quando do envio à assessoria de cobrança (advogado), pois prevê o Código Civil que aquele que der causa, arcará com os honorários advocatícios. Além disso, a maioria das convenções de condomínio trazem informação semelhante.
Especificamente sobre o prazo de envio, este fica ao alvedrio do síndico e/ou da administradora. O que se adota normalmente é que, até 30 (trinta) dias de atraso, o condômino pode pagar o débito corrigido, com juros e multas, pelo boleto enviado ou solicitando uma 2ª via do boleto. E, após 30 (trinta) dias, o débito somente pode ser pago junto à assessoria de cobrança. Mas, repita-se, isso não é uma regra, podendo existir a adoção de prazos diferentes.
Orientamos que, o envio das cobranças ao jurídico após um determinado período, seja ratificado em Assembleia, para trazer transparência e evitar dissabores.
No meu apartamento há um vazamento enorme no teto do banheiro provocado pelo imóvel de cima. O que devo fazer? Recorrer ao síndico para mediar a questão?
Se a infiltração origina-se do apartamento de cima, esse é um problema entre vizinhos e deve ser resolvido diretamente entre as partes. Desta forma, não é correto reclamar com o síndico, pois sua competência de atuação está restrita à administração dos interesses gerais dos condôminos e das áreas comuns.
Caso o síndico tenha um perfil conciliador e queira exercer essa mediação, isso pode ser útil e trazer uma solução mais rápida para o problema. Todavia, essa é uma ação que o síndico pode fazer (facultativo) e não que deve fazer (obrigatório).
Caso a via da negociação seja infrutífera, o condômino deverá buscar a solução judicial, por meio de uma ação obrigacional (o vizinho tem que corrigir o vazamento e ainda pintar o teto do banheiro atingido), cumulada com eventual ressarcimento por danos ocorridos, de forma comprovada e com nexo causal com a infiltração.
Além disso, pode-se solicitar uma fixação de multa diária para o condômino da unidade responsável pela infiltração, até que os reparos sejam satisfatoriamente realizados.
A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial configura que tipo de despesa?
A instalação de gerador de energia elétrica é despesa útil e, assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos em assembleia geral, nos termos dos arts. 1341 e parágrafos do Atual Código Civil.
Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo único, "a", da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.
É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?
Nos termos do art. 654, § 2°, do Código Civil, a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. Assim sendo, nos casos de reunião de condomínio, só haverá essa obrigatoriedade se tal prerrogativa constar expressamente na Convenção do Condomínio.
O empregado que trabalha na escala 12x36 tem direito a receber o feriado como hora extra no percentual de 100%?
Sim. Todos os funcionários que laborarem em feriado, inclusive os que adotam a jornada 12x36, têm assegurado o direito de remuneração em dobro, com o pagamento em folha ou compensação de horas, caso previsto em convenção coletiva.
Esse tema, até pouco tempo controverso, foi pacificado pela Súmula 444 do Tribunal Superior do Trabalho, cujo texto reproduzimos abaixo:
É válida, em caráter excepcional, a jornada de doze horas de trabalho por trinta e seis de descanso, prevista em lei ou ajustada exclusivamente mediante acordo coletivo de trabalho ou convenção coletiva de trabalho, assegurada a remuneração em dobro dos feriados trabalhados. O empregado não tem direito ao pagamento de adicional referente ao labor prestado na décima primeira e décima segunda horas.
É importante registrar que, essas constantes variações no posicionamento do Tribunal do Trabalho, levam a entidade a recomendar a não utilização da escala 12x36, que continua prevista na convenção coletiva de trabalho apenas para atender às necessidades daqueles que já a haviam instituído, visto que a legalidade da referida escala está condicionada a sua previsão na norma coletiva.
Cabe ressaltar, por oportuno, que esse regramento vale para os feriados oficiais definidos em lei federal, estadual ou municipal, não se aplicando aos pontos facultativos ou feriados não oficiais, como o Carnaval por exemplo, que só é feriado em alguns estados ou cidades brasileiras, não devendo ser remunerado em dobro para os obreiros da jornada 12x36.
No caso de uma chamada extraordinária para cobrir déficit de despesas ordinárias, o síndico, que é isento da cota condominial, participa do pagamento ou somente quando se trata de despesas extraordinárias?
Primeiramente, é importante não confundir a cota ordinária com a despesa ordinária. A despesa é o gasto efetivo realizado pelo condomínio, no atendimento de suas obrigações e necessidades. A cota é a forma pela qual é rateada a despesa entre os condôminos.
A diferença entre a cota ordinária e a extraordinária, é a previsão da despesa no orçamento anual do condomínio, que contempla (ou deveria contemplar) todas as despesas ordinárias e previsíveis daquela comunidade.
Porém, por diversas razões (dentre elas a inadimplência), o condomínio pode ficar sem recursos suficientes para arcar com as despesas previstas, sendo necessária a emissão de uma cota extraordinária, também chamada reforço de caixa. Ou seja: as despesas eram conhecidas (ordinárias), o que ocorreu foi uma falha na previsão, um aumento inesperado de algumas despesas ou uma inadimplência indesejada, o que não altera a natureza da despesa, devendo o síndico permanecer isento desse rateio.
Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?
Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. Assim como, após a possível venda do bem em hasta pública, o arrematante do imóvel assume todos os débitos condominiais atrelados ao mesmo.
O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?
O atual Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.
As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?
A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio". Além do consenso unânime, faz-se necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda a documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.
Conforme dispõe o artigo 1350 do Código Civil, o síndico do condomínio convocará, anualmente, e na forma prevista na convenção, a assembleia dos condôminos, de modo que somente será necessária a convocação em jornal de grande circulação, durante três dias, se a convenção assim determinar. Porém, vale lembrar que a finalidade da publicação é a de dar publicidade ao ato, para que todos os condôminos tomem conhecimento do evento e dos assuntos que nele serão tratados, podendo assim, se lhe convier, comparecer àquela Assembleia. Entretanto, se o condomínio fizer a distribuição do edital de convocação e entregá-lo a cada interessado sobre protocolo (para os condôminos residentes no prédio) ou por carta registrada com aviso de recebimento "AR", para os residentes em outro endereço, estará suprido o que determina a Lei que, em seu Art. 1354, diz: " A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para reunião." Em resumo: O que importa é que todos os condôminos tenham sido convocados para a assembleia, cabendo ao convocante da mesma, síndico ou condôminos representando ¼ da coletividade, a responsabilidade de comprovar que tal requisito foi suprido.
Em nosso condomínio, as contas são apresentadas por meio de planilha eletrônica. Um morador, na última assembleia, reclamou porque queria um balancete contábil. Ele tem razão?
Ainda que seja um ente equiparado a uma pessoa jurídica e que exista necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, bem como sua posterior divulgação e aprovação em Assembleia Geral (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade. Ela poderá ser realizada pelo próprio síndico ou por empresa terceira por ele designada. A escrita contábil, aliás, é até desestimulada, em função de ser de difícil compreensão, sendo preferível uma prestação de contas objetiva, clara e simplificada.
O síndico precisa de aprovação da Assembleia para propor ação judicial ou se defender de ação ajuizada contra o condomínio?
Não. O síndico devidamente eleito, tem a prerrogativa da representação ativa e passiva do condomínio e a obrigatoriedade de praticar todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns. É o que prevê o artigo 1.348, II do novo Código Civil, bem como o artigo 12, IX, do Código de Processo Civil, não necessitando de autorização da assembleia para o exercício deste poder/dever.
Pode um inquilino participar do conselho fiscal?
Esta resposta pode variar de condomínio para condomínio e depende da análise da Convenção do Condomínio. Isto porque o artigo 1.356 do atual Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico, nada trazendo a respeito de tais membros serem ou não condôminos, como fez com o síndico, por exemplo. Porém, pode a Convenção do Condomínio aprofundar-se no tema, estabelecendo exigências que o texto legal não traz, como por exemplo a obrigatoriedade do candidato ser condômino, ou até mesmo de ter de ser morador daquele condomínio.
O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?
Não. Esta obrigatoriedade inexiste, uma vez que a Convenção do Condomínio é documento público e, por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Explicando de outra forma: A Convenção de Condomínio deve ser registrada em Cartório, podendo ser registrada no Cartório de Título e Documentos ou no Cartório de Registro de Imóveis, que considerarmos a melhor opção porque, nesse caso, adquire oponibilidade contra terceiros (art. 1.333, parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73). Desta forma, por se entender que após o registro tais documentos tornam-se públicos, não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia aos condôminos ou ocupantes. Contudo, ainda que não exista tal obrigatoriedade, entendemos ser conveniente e positivo o fornecimento de uma cópia integral da Convenção e do Regimento Interno a cada um dos condôminos, incentivando o conhecimento das regras daquela comunidade por todos.
A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial, configura que tipo de despesa?
A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil e, assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembleia geral, nos termos dos arts. 96, § 2°, e 1.341, II, do novo Código Civil. Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo único, "a", da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.
Alguma norma fixa os limites máximo e mínimo dos honorários da empresa administradora de condomínios?
O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um condomínio comercial?
Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, não configurando ofensa ao direito de propriedade individual.
A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio." Além do consenso unânime, faz-se necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.
O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas, se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
A inadimplência em nosso condomínio está crescendo e o conselho consultivo sugeriu que nosso condomínio começasse a protestar e a negativar no SPC os condôminos inadimplentes. Essa medida é legal? Quais os riscos que corremos?
Antes do posicionamento jurídico, cabe diferenciar as figuras de protesto e inclusão de registros de débito nos serviços protetivos ao crédito, popularmente chamado de "negativação".
Pela definição do artigo 1º da lei 9492/97: protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.
Por seu turno, inclusão de registro de débito no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito) é um serviço disponibilizado por entidades representativas de comerciantes e empresários, que consiste em inserir em um banco de dados informações sobre atrasos e inadimplementos de pagamentos de títulos e taxas de natureza creditícia; sendo o uso principal deste banco a consulta de informações pelos comerciantes, antes de efetuar uma venda a prazo.
Os condomínios não exercem atividades industriais, comerciais ou de prestação de serviços. São entidades com o único fim de arrecadar fundos para cobrir despesas comuns à vida em condomínio. E, as cotas de condomínios não são documentos de crédito, mas rateio entre os co-proprietários das despesas do edifício.
Assim, ao analisarmos a relação entre o condomínio e os condôminos, vemos que ela não é relação de consumo. A natureza jurídica da cota condominial é propter rem (acompanha a coisa) e não intuitu personae (em consideração à pessoa). Em outras palavras, o rateio das taxas condominiais é vinculado à unidade autônoma (apartamentos, salas e outros), e não aos condôminos. Tanto é que, o artigo 1345 da lei 10.406/2002 claramente disciplina que, em caso de alienação, os débitos acompanham a venda do imóvel e passam a ser de responsabilidade do adquirente.
Desta forma, ainda que na prática seja possível a adesão a uma entidade protetiva e a inclusão de débitos condominiais junto aos serviços de proteção ao crédito (SPC e SERASA), tal procedimento não é recomendado, em virtude de:
I.	Não existir relação de consumo entre o condomínio e os condôminos.
II.	A natureza jurídica da cota de condomínio ser de obrigação real, e não pessoal.
III.	Não existir previsão legal desta conduta, tendo o legislador elencado diversas formas de sanção e/ou penalização do condômino inadimplente.
Cabe salientar que, o ato de incluir um débito condominial nos cadastros restritivos poderá ser questionado pelo condômino que se sentir lesado, inclusive com ação indenizatória regressiva.
Já referente ao protesto da cota condominial, embora não tenhamos, como já existe no Estado de São Paulo, lei que autorize o protesto das cotas condominiais, existe uma forte corrente doutrinária que defende a possibilidade do protesto de taxas de condomínio, pautando-se no artigo 1º da Lei 9492/97 (lei dos Protestos), já citado acima, que traz na sua parte final a expressão "outros documentos de dívida", em que os defensores desta corrente entendem estar insertos os boletos e taxas condominiais.
E, em algumas decisões recentes, o TJMG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais), declarou válido o protesto de cotas condominiais em aberto.
O posicionamento desta assessoria também é no sentido de que é possível o protesto de cotas condominiais. Todavia, para que tal procedimento seja possível, é necessário que o condomínio tome algumas medidas preparatórias e protetivas, a fim de se ter um respaldo jurídico.
A primeira é definir, em Assembleia ou por meio de alteração da Convenção, que a falta de pagamento da taxa condominial poderá resultar em protesto, para termos previsibilidade da medida.
A segunda é ter uma ata assemblear que defina o valor da taxa de condomínio e a data de seu vencimento, para que tenhamos a liquidez e a exigibilidade do débito, requisitos essenciais para o protesto de títulos extrajudiciais
O nosso síndico apresentou uma carta de renúncia, alegando problemas de saúde. Ele pode fazer isso? E agora, quem assume em seu lugar?
A renúncia é um ato privativo e de foro íntimo. Em outras palavras, o síndico eleito pode renunciar a qualquer tempo e sem necessidade de explicar os motivos de sua renúncia. Cabe frisar que o síndico renunciante ficará responsável pelos atos cometidos durante o período em que foi síndico (até a data da renúncia), bem como por atos reflexos de sua renúncia, como por exemplo, a impossibilidade de se pagar uma dívida por não se ter um outro responsável para assinar os cheques. Por isso, é comum a chamada renúncia a termo, em que o síndico informa que a partir de tal data não mais exercerá o cargo, concedendo ao condomínio tempo hábil para encontrar o seu substituto. Mas, reforça-se, essa é a práxis, não a regra. A renúncia opera-se de imediato.
Quanto a quem irá assumir em seu lugar, deve-se buscar tal resposta na Convenção do Condomínio e/ou na ata de eleição, que pode determinar a substituição pelo subsíndico (se existir tal figura) ou por um conselheiro, que assumirá a sindicância até o final do mandato previsto ou em um "mandato tampão" até a convocação de novas eleições.
No caso da Convenção e da Ata de eleição serem omissas, recomenda-se a convocação imediata de uma assembleia, em caráter urgente, elegendo um novo síndico, para evitar que o condomínio fique acéfalo.
Condomínio é pessoa jurídica? a convenção de condomínio é um contrato?
O condomínio não é uma pessoa jurídica no sentido estrito da palavra, sendo definido na doutrina como um "ente de personalidade anômala" com equiparação de direitos e deveres realtivos à pessoa jurídica. Em síntese, podemos definir o condomínio como um coletivo de proprietários, unidos pela propriedade em comum. Ou seja: cada condômino detém a propriedade exclusiva de sua unidade (apartamento, sala) e partilha com os demais condôminos a propriedade comum (garagens, elevador, fachada, play ground, etc.).
O condomínio tem regras gerais previstas no atual Código Civil, e regras específicas na Convenção do Condomínio, que não é um contrato multilateral. A convenção condominial tem caráter Institucional e Estatutário, tendo o status de um "ato-norma". Desta forma, suas regras alcançam não apenas os seus signatários (aqueles que assinaram o documento), mas todos os futuros condôminos que adquirem unidades (artigo 1333, Código Civil).
Cabe ressaltar que o registro da Convenção Condominial no Cartório de Registro de Imóveis não é requisito de validade, sendo que convenções não registradas no CRI são totalmente eficazes para regular as relações entre os seus condôminos (redação da súmula 260 do STJ). O registro no CRI torna a Convenção válida perante terceiros, na medida em que a torna pública e averbada na matrícula do condomínio.
Pode colocar o número do apartamento do condômino inadimplente no demonstrativo financeiro mensal do condomínio?
Pode, desde que esta informação fique restrita aos condôminos.
O síndico ou o administrador tem o dever de prestar contas aos condôminos, incluindo nessa prestação a inadimplência atualizada, e os demais condôminos, que pagam pontualmente o condomínio tem o direito de saber quantos e quais co-proprietários estão em débito com condomínio. Trata-se de um exercício regular de direito que não causa nenhum constrangimento ao devedor. O que não pode é divulgar essa informação por meios que não se restringem aos condôminos, como fixação em mural; divulgação em site aberto, entre outros. Ressalta-se que a divulgação das unidades em aberto, em Assembleia, pode ser realizada, pois é requisito para se identificar quem tem direito a voto, mas deve ser feito de forma a não causar nenhum constrangimento, sobretudo se o condômino inadimplente estiver presente.
O funcionário que trabalha como porteiro noturno há mais de 03 anos, se for transferido para o horário diurno, continua recebendo o adicional noturno?
O funcionário que trabalha no horário noturno, ao ser transferido para o horário diurno perde o adicional de no mínimo 20% previsto no artigo 73 da CLT. Esse entendimento encontra-se inclusive sumulado pelo Tribunal Superior do Trabalho, por meio da súmula 265 do TST. Isto porque o adicional é devido em função do horário noturno, não incorporando à remuneração do funcionário.
No condomínio onde moro a convenção fala que não se pode fazer barulho depois das 22hs. Já o Regimento Interno fala que pode se fazer barulho até a meia noite. Qual documento devo seguir?
Nessa situação específica, nenhum. Mas antes de esclarecer a resposta, cabe diferenciar entre convenção e regimento interno, no que tange a regramentos. A convenção de condomínio é um complemento da lei, que estabelece, entre outras diretrizes, regras específicas para aquela comunidade, a forma de rateio das taxas condominiais; a forma de administração; o tempo de mandato do síndico; se irá existir ou não conselho fiscal; as competências das Assembleias e os quoruns exigidos para as deliberações, além dos previstos em lei; e as sanções a que estão sujeitos os condôminos e demais moradores. Por seu turno, o Regimento Interno, também chamado de Regulamento Interno, tem por escopo definir a forma e modo de uso das áreas comuns e as regras de convivência entre os condôminos e demais ocupantes. Ou seja: O percentual de juros a ser praticado; se o sindico será isento ou remunerado; se a taxa será por unidade ou fração ideal são questões que devem estar previstas na convenção. Já o modo de uso do salão de festas; da piscina; das garagens; a não exposição de objetos e roupas nas áreas visíveis dos apartamentos deve estar disciplinado no Regimento Interno, que pode estar contido na convenção, em forma de um capítulo específico, ou em documento apartado.
Portanto, se fôssemos considerar a regra acima, esta norma deveria estar prevista na convenção, e não no Regimento Interno, valendo portando o limite até as 22hs, ressaltando que, em caso de conflito entre as normas, usa-se o princípio da hierarquia. Um Regimento Interno não pode conflitar com a Convenção, que por sua vez não pode conflitar com a Lei 10.406 (Atual Código Civil), que por sua vez não pode afrontar a Constituição Federal.
E, esse é um exemplo de conflito entre as regras internas do condomínio, seja convenção ou regimento, e a lei. O artigo 1336, IV do Código Civil prevê que é dever do condômino não usar seu apartamento de modo prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores, não definindo limites de horário. Isto é, a lei determina que não se pode fazer barulho que cause incômodo aos demais moradores de manhã, de tarde, de noite, de madrugada, não podendo as normas internas definirem que até as 22hs (ou até a meia noite) pode e depois não pode mais.
Assim, nesse caso o correto é desprezar esses artigos e usar o supedâneo legal, orientando aos ocupantes deste condomínio que se pode usar (e fazer barulho com esse uso) a unidade privativa às 24 horas por dia, desde que tal direito não colida com os direitos dos demais ocupantes.
Em nosso condomínio toda reunião não dá quorum, e os assuntos importantes ficam sem solução. Me falaram sobre a possibilidade de se fazer uma Assembleia virtual. Isso é possível? Tem validade jurídica?
A falta de quórum é um problema na maioria dos condomínios. E, de vez em quando surgem ideias e algumas fórmulas mágicas para resolver o problema. A ideia da moda agora é a Assembleia Virtual, que está sendo vendida como a panaceia para os problemas de ausência em assembleia. E, como toda solução, a Assembleia virtual traz em si o germe do problema.
A primeira delas é a falta de previsão. Não existe nenhuma permissão legal para que uma assembleia condominial, que em síntese é uma reunião de pessoas (o vocábulo Assembleia deriva do latim assimulare, que significa juntar) ocorre no campo presencial ou virtual. Também não existe impedimento. E, se é verdade que em direito civil vale a máxima de que "tudo que não é proibido é permitido", não é menos verdade que "ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei". Daí decorre, a meu ver, que mesmo não tendo impeditivo legal de se fazer uma assembleia virtual, doutra banda teríamos a dificuldade de aplicar os efeitos de uma assembleia virtual para aqueles que não participaram da mesma, e que alegarem que a Assembleia foi realizada ao arrepio da lei.
Qual a solução? Servir-se da convenção de condomínio para normatizar, de forma clara, a possibilidade de ocorrerem assembleias virtuais naquela comunidade, definindo forma e modo de realização, validade de representação, entre outros critérios. Essa normatização convencional eliminará a insegurança jurídica do processo virtual e estabelecerá mecanismos internos de controle e condução assemblear, reduzindo ou minimizando as argumentações de irregularidades e ilicitudes da assembleia.
Em suma: Havendo previsão na convenção do condomínio, a Assembleia pode ser realizada de forma virtual. Contudo, esta é uma medida que entendemos tenha de ser adotada como exceção, e não regra, utilizando esse expediente nos casos em que se mostre extremamente dificultoso a reunião presencial, pois esta é sempre melhor, vez que estimula a convivência, o debate e a participação nos problemas e soluções da comunidade onde se está inserto.
Mudei para um apartamento e quero fechar a minha sacada e instalar outro ar condicionado. E o síndico me disse que eu não posso fazer isso sem antes aprovar em Assembleia. Por que se o apartamento é meu? Onde procuro meus direitos?
No mesmo lugar onde você encontra seus deveres: Na convenção do condomínio. É lá que estão estabelecidos todos os direitos e todas as obrigações de quem se propõe a morar em uma comunidade condominial. Aquele que adquire um apartamento em um prédio deve estar ciente que a sua unidade é autônoma, e não soberana. Dito de outra forma: Em uma residência unifamiliar, onde não se divide o espaço com ninguém, a decisão de se modificar os espaços do imóvel é soberano, vez que o imóvel pertence a um só. Em um condomínio, mesmo o apartamento sendo uma unidade privativa que pertence a uma só pessoa, esta unidade está inserida em uma edificação que tem áreas compartilhadas, em sistema de co-propriedade, e em razão deste compartilhamento os direitos são relativizados. E atos aparentemente individuais, como fechamento de sacada e instalação de ar condicionado devem ser analisados também sob a ótica da coletividade, não se podendo realizar o fechamento de sacada sem saber se é possível fazê-lo sem que resulte em alteração de fachada, se existe um padrão a ser adotado, limite de peso, etc... Em relação à instalação de ar condicionado a lógica é a mesma do fechamento de sacada, com o agravante de se ter de analisar também a capacidade de energia dimensionada para o prédio, se a mesma comporta as adequações, além de se seguir as orientações da norma técnica referente ao tema: NBR -16401-1, da ABNT.
Diante disso é que o síndico do condomínio onde você reside, acertadamente, lhe pediu para que o seu caso fosse analisado e deliberado em Assembleia, antes de ser executado. Há que se convir que é bem melhor prevenir, aguardar um tempo e realizar uma obra com segurança jurídica e procedimental, do que ter de remediar, muitas vezes de forma amarga, depois.
O inquilino pode ou não participar e votar das Assembleias de Condominios?
Em que pese alguns entendimentos no sentido de que o locatário pode votar em Assembleias condominiais, quando da ausência do locador, o nosso entendimento é no sentido de que o locatário somente poderá participar da Assembleia e nela votar, se estiver munido de competente instrumento de procuração outorgado pelo condômino proprietário da unidade.
Inicialmente cabe ressaltar que a previsão do locatário votar em substituição ao locador foi prevista pela lei 8245/91 que inseriu um parágrafo no artigo 24 da lei 4591/64, lei que regulamentava o condomínio. Nesse parágrafo, ficou definido que: "Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça".
Contudo desde 2003, tal previsão deixou de existir, vez que a partir da vigência da lei 10.406/2002 (atual Código Civil), somente os artigos da lei 4591/64 referente à incorporação permaneceram em vigor, tendo os demais sido revogados pelo novo código civil.
E essa revogação é evidente e inquestionável, pelo que se estabelece no artigo 2º § 1º da lei 4657/42 (Lei de Introdução ao Código Civil): "A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior."
Ora, dúvidas inexistem que o Código Civil de 2002 regulou inteiramente a matéria Condomínio, usando a lei 4591/64 como referência, vez que inúmeros artigos foram transcritos na íntegra. E, no título "Da Administração do Condomínio" (artigos 1347 a 1356), suprimiu o que constava na lei anterior, sobre o voto do inquilino. Certamente não foi por esquecimento dos legisladores. Foi porque, entendeu-se que a permissão ao voto inquilinatário deveria ser excluída do texto legal.
E, embora algumas vozes se levantem dizendo que não houve revogação da primeira parte da lei 4591, que trata dos condomínios, permanecendo as duas leis em vigor e em coexistência harmônica, o posicionamento majoritário é pela revogação dos artigos 1 a 27 da lei 4591. Esse posicionamento é em grande parte sustentado pela lei complementar 95/98, que no seu artigo 7º, Inciso IV, regulamenta que "o mesmo assunto não poderá ser disciplinado por mais de uma lei, exceto quando a subsequente se destine a complementar lei considerada básica, vinculando-se a esta por remissão expressa".
Deste modo, como o mesmo assunto não pode ser disciplinado por mais de uma lei, e como a lei 10.406/2002 regulou inteiramente o assunto, a lei anterior, por óbvio, deixa de vigorar.
Este tem sido o entendimento dos nossos maiores expoentes doutrinários, podendo citar o Jurista Marco Aurélio da Silva Viana, o procurador Élcio Nacur Resende, e o Desembargador Sílvio Venosa, que ensina, textualmente: "O novo Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio edilício, revogando, em princípio, essa matéria na Lei n. 4.591/64, mas mantém em vigência a parte relativa às incorporações. (VENOSA, 2003, p. 288"
E, para reforçar nosso posicionamento, destacamos que, os tribunais pátrios têm entendido, pela impossibilidade de participação e voto dos locatários, podendo citar, a guisa de exemplos, os processos AC n° 2008.001.34880 (TJRJ); ADN -1.0024.07.669163-3/001 (TJMG) e AC 70013198775(TJRS) onde todas as sentenças foram no sentido de que o inquilino não pode votar sem procuração, desconsiderando os votos dos mesmos, quando o objeto da ação era a declaração de nulidade da Assembleia por vício (voto de locatário).
Ademais, esse entendimento legal, doutrinário e jurisprudencial somente reforça a lógica e a segurança jurídica. Ora, se o condomínio é, em síntese, uma união de condôminos unidos pela propriedade em comunhão, não existe razão para que um estranho a essa comunhão tenha direito a voto, ainda que munido de um contrato de locação. De se ressaltar que o contrato locatício é um instrumento bilateral, que faz lei entre as partes, não obrigando a terceiros. Ou seja: O fato de ser um possuidor do bem com um justo título (contrato de locação) não dá direito ao locatário de participar das decisões de condomínio, posto que estas possuem como liame a propriedade do bem, condição que o locatário não tem.
Por isso, nosso posicionamento jurídico sobre o tema é no sentido de que o locatário não pode participar e nem votar de Assembleias somente pela sua condição de possuidor do bem, devendo exercer esse direito somente com a procuração assinada pelo dono do bem, conferindo ao mesmo poderes de representação, sendo que sua presença na Assembleia, se autorizada pelo síndico, deve ser exercida como ouvinte, ou em alguns casos como parte reivindicante de algumas ações, mas não como parte da Assembleia e nem com poderes de debate, deliberação e voto.
Posso fazer o corte de água de um condômino inadimplente? E proibi-lo de usar o Salão de Festas e as piscinas?
A resposta para as duas perguntas é: NÃO!
O inadimplemento das taxas condominiais acarreta ao condômino a perda de apenas 02 direitos: O de votar e o de participar das Assembleias, conforme previsão do artigo 1335, III do Código Civil.
Ao condomínio, resta buscar o recebimento das taxas em aberto, por meio de cobrança extrajudicial ou judicial, somando-se ao débito juros, multa, correção monetária e honorários quando previstos, não podendo tomar nenhuma atitude contra o devedor, como: corte de água; corte de TV a cabo (quando coletiva); bloqueio do uso de piscina, espaço fitness e salão de festas; bloqueio do elevador, entre outros.
Tais medidas são vedadas pelo ordenamento jurídico, que proíbe a autotutela, e podem se tornar uma dor de cabeça para o condomínio, vez que este, extrapolando os seus direitos de cobrança, poderá ser condenado a uma indenização caso o condômino, mesmo inadimplente, sinta-se ofendido em sua dignidade e pleiteie danos materiais e morais. Portanto, essa prática é totalmente desaconselhada.
Em nosso condomínio existe um salão de jogos, que fica aberto. E, nos últimos tempos, alguns adolescentes tem se reunido para jogar bilhar. Existe alguma norma que proíba ou que limite a idade para jogar bilhar ou sinuca nas áreas comuns do condomínio?
Sobre o tema, não existe nenhuma lei que regule especificamente o assunto, sobretudo no âmbito condominial. Podemos buscar guarida no ECA - Estatuto da Criança e Adolescente - Lei 8069/90, em seus artigos 75 e 80, que preveem:
Desta maneira, caberá ao condomínio regulamentar o assunto, por meio de Assembleia ou por alteração do Regimento Interno.
O Condomínio pode conceder desconto no pagamento da cota condominial ao condômino que efetuar o pagamento na data do vencimento estipulado pela Convenção Condominial?
Esta pergunta é muito oportuna, pois demonstra a evolução do pensamento dos nossos tribunais. Isto porque, em um passado recentíssimo (cerca de 03 anos), os tribunais estavam se posicionando de forma contrária ao chamado Desconto Pontualidade, entendendo que o mesmo era uma MULTA DISFARÇADA, superior ao limite de 2% estabelecida pela Lei, sendo que a concessão de tal desconto, áquela época, era temerária. Tal posicionamento deu uma guinada de 180 graus, e hoje, os tribunais entendem, em sua esmagadora maioria, que o desconto pontualidade é um prêmio ao condômino que paga as suas obrigações em dia, e não um subterfúgio legal. Deste modo, é perfeitamente possível a concessão de um desconto para o pagamento das taxas condominiais até o vencimento das mesmas, destacando-se que tal desconto deve ser deliberado em Assembleia condominial, com a competente lavratura da ata. Para fins de ilustração, colamos abaixo 02 julgados, um do TJMG e outro do TJDF:
TJMG - Apelação Cível 1.0145.12.030362-6/001 0303626-50.2012.8.13.0145 (1) - Data de Julgamento: 12/11/2013 - Data da publicação da súmula: 19/11/2013 - EMENTA: COBRANÇA - BOLETOS NÃO RECEBIDOS - TAXAS CONDOMINIAIS - DESCONTO - POSSIBILIDADE - MULTA DE 2% - LEGALIDADE - ENCARGOS DA MORA - LUCRO OU ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - AUSÊNCIA. 1. O fato de o proprietário do imóvel não estar recebendo o boleto em seu endereço residencial, diferente daquele do imóvel, não retira dele a obrigação de pagar a taxa condominial a tempo e modo. 2. Não configura burla à lei o desconto oferecido a todos os condôminos para o pagamento pontual da taxa de condomínio devidamente estabelecida e a incidência da multa de 2% para os inadimplentes. 3. Não caracteriza lucro ou enriquecimento ilícito do condomínio a cobrança da taxa condominial atrasada com os encargos decorrentes da mora.
TJDF - AC 20110112241259 DF 0213773-76.2011.8.07.0001- Julgamento: 04/09/2013 - Órgão Julgador:	5ª Turma Cível - Publicação:	13/09/2013 Pág.: 156- EMENTA - CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDÔMINO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. MULTA E CORREÇÃO MONETÁRIA. PREVISÃO LEGAL. DESCONTO DE PONTUALIDADE. BENEFÍCIO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A ação de cobrança de taxas condominiais, sujeita ao rito sumário, não comporta discussão quanto à probidade da administração, bem como eventual insatisfação quanto à aplicação dos recursos arrecadados não enseja a recusa do seu pagamento. 2. o condômino que não pagar a sua contribuição está sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de convenção, aos juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito, consoante artigo 1.336, § 1º, do código civil.3. o desconto de pontualidade configura-se como benefício ao condômino que antecipa o pagamento da taxa condominial e possui natureza diversa da multa em caso de atraso no pagamento.4. sentença mantida.
Qual deve ser o posicionamento do condomínio em relação à permanência de animais em apartamentos? Afinal de contas, o condômino pode ou não ter animais nas unidades?
O problema envolvendo animais em apartamento é um dos grandes desafios do síndico, vez que é uma situação onde cada parte tem razão. Desta forma, é necessário bom senso e equilíbrio.
Temos nessa situação um conflito entre direitos: De um lado, o direito do proprietário, garantido constitucionalmente, de usar, fruir e livremente dispor de seu bem, no caso apartamento. De outro, temos o direito de vizinhança, previsto na Lei 10.406 (atual código civil) em especial nos artigos 1277 e 1336, que impõe uma limitação ao direito de propriedade em favor do bem comum, no caso o sossego e a segurança dos demais moradores.
A possibilidade de permanência de animais em condomínios tem sido tratada na prática de três formas distintas: a) quando a Convenção de Condomínio proíbe a guarda de animais; b) quando a Convenção permite, criando regras de convivência com os animais, e c) quando a convenção é omissa a respeito.
O grande problema reside quando a convenção veda a presença e permanência de animais. Isto porque, no caso existe um choque de regras, e por óbvio, a Constituição Federal, que garante o direito de propriedade (e juridicamente animais são considerados bens), deve prevalecer sobre um Norma Particular. Desta forma, a tendência dos tribunais tem sido desconsiderar essa cláusula, tomando-a por nula. E tal decisão funda-se basicamente em 02 premissas: 1) pela generalidade da proibição, que veda animais em sentido amplo, aí compreendidos deste um peixinho de aquário até um pitbull; e 2) Pela não comprovação do dano efetivo, ou seja, da inocorrência de incômodo aos demais vizinhos, que é o que prevê os artigos do Código Civil.
A segunda situação (quando a convenção permite, porém cria regras), é a que melhor se coaduna com o universo do condomínio, pois tutela os dois direitos ao mesmo tempo, de um lado permitindo ao condômino que possua o seu animal de estimação, e de outro protegendo o sossego e a saúde dos demais moradores, regulamentando situações como: quantidade de animais nos apartamentos; proibição da circulação em áreas comuns, a utilização de elevadores de serviço ou escadas, a obrigatoriedade do uso de coleira e/ou focinheira; a proibição de raças consideradas de extrema ferocidade, e a previsão de multas em casos de transgressões às regras estipuladas.
Quando a convenção é omissa, o assunto pode ser tratado em Assembleia. Contudo, recomenda-se que seja alterado a convenção condominial, inserindo na mesma artigos que tratem do assunto, pela importância e controvérsia do mesmo.
Deve-se ressaltar que, ainda que um animal a princípio seja permitido em uma comunidade condominial, caso o mesmo apresente um comportamento reiterado de prejuízo ao sossego e segurança dos moradores, o seu proprietário poderá ser compelido a tomar as providências para que o dano cesse, e caso não seja possível, desfazer-se de seu animal, que não poderá conviver nessa comunidade, vez que os direitos da maioria devem sobrepor aos direitos individuais.
Reforçando o dito no primeiro parágrafo. A questão é polêmica e trabalhosa, mas não impossível. Basta agir com bom senso e equilíbrio.
A responsabilidade Civil do síndico ocorre em quais circunstâncias?
De forma geral, ocorre quando suas atribuições não são cumpridas de forma adequada, causando algum prejuízo ao condomínio, aos condôminos ou a terceiros.
De que maneira o Síndico pode vir a responder civilmente?
A Responsabilidade Civil é dividida em Subjetiva e Objetiva. Será subjetiva nos casos nos quais há que se comprovar a culpa do síndico frente ao ocorrido, resultando neste caso em provável indenização. Será objetiva toda vez que o síndico cometer algum ato doloso, imprudente, negligente ou com imperícia, neste caso pouco importa a culpa, se o dano foi causado o síndico já estará sujeito à indenização.
Existe responsabilidade criminal do síndico?
Sim, existe. Ela ocorre quando o síndico não cumpre com suas obrigações, geralmente com uma prática que pode ser entendida como criminosa ou de contravenção.
Quais práticas são as mais comuns de se caracterizar a responsabilidade criminal do síndico?
A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), apropriação indébita de fundos do condomínio e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários (Ex.: Não recolhimento do INSS).
Para que outras responsabilidades o síndico precisa se atentar?
Outras três são de suma importância, e os síndico deve sempre estar atento a elas: A responsabilidade tributária, quando se deixa de recolher os impostos incidentes às obrigações do condomínio; A responsabilidade trabalhista, quando o síndico deixa de cumprir as leis que regem as relações Trabalhistas (CLT) (Ex.: jornada de trabalho acima da permitida; falta de pagamentos de horas extras; descumprimento das cláusulas convencionais; falta da assinatura CTPS; férias não gozadas; etc.); E a responsabilidade previdenciária, que ocorre quando o síndico deixa de recolher os impostos incidentes às relações previdenciárias.
O que o síndico pode fazer para evitar ser responsabilizado frente à administração do condomínio?
A orientação é para que os síndicos procurem sempre, ao desempenharem suas funções, uma assistência jurídica especializada na área, qual domine as disposições legais pertinentes aos Condomínios, com o intuito de se resguardar assim como evitar riscos desnecessários. O Secovi-TAP disponibiliza a todos os seus associados, consultoria Jurídica Especializada, sendo assim, você que é síndico de um condomínio associado ao sindicato, não deixe de nos consultar sempre que surgir uma dúvida, ou precisar de orientação na tomada de uma decisão importante na gestão do condomínio o qual administra.
É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
A negativação refere-se ao apontamento no nome do inadimplente em banco de dados gerido por entidade particulares (ex. SPC/SERASA). Por se tratar de título executivo, previsto no art. 784, inc. X, em tese seria possível realizar a negativação, entretanto tal medida não é recomendada pelo SECOVI-TAP, tendo em vista que há outros meios eficientes, como o processo de cobrança e execução. Além disso, é preciso levar em consideração o risco de futuras indenizações movida pelos condôminos. Ademais, no próprio processo de cobrança é possível requerer a determinação da negativação pelo Juiz, o que torna o ato mais seguro.
Isso vai depender do que diz a convenção de cada condomínio.
Em alguns empreendimentos, o documento veta a participação não apenas de inquilinos, como de qualquer outra pessoa que não seja condômina - ou seja: dona de uma das unidades. Porém, a prática não é mais tão comum e geralmente não há problemas em haver um síndico que seja inquilino.
O que acontece quando o síndico deixa de convocar assembleia para votação de novo síndico?
De acordo com o art. 1350 do Código Civil, o síndico deverá convocar anualmente a assembleia a fim de aprovar orçamento e, quando for o momento, eleger-lhe substituto. Não cumprindo com essa regra e uma vez vencido o prazo de seu mandato, ele deixa de ser legalmente representante do condomínio. Todos os seus atoas a partir daí são possíveis de anulação. Quando isso acontecer, deve ser convocada uma assembleia pelos próprios condôminos, com o mínimo de 1/4 (um quarto) das unidades, a fim de realizar nova eleição.
Inquilino pode participar de assembleia?
Essa questão é complexa e muitas vezes não se chega a um consenso. O que se tem entendido é que o inquilino pode sim participar, mas seu voto será contabilizado em matérias que tratem de despesas condominiais, classificadas como ordinárias pela lei do inquilinato. A sugestão é que o inquilino converse com o proprietário a fim deste comparecer ou pegar uma procuração para representar-lhe.
Em caso de multas por infração no condomínio, quem paga, inquilino ou proprietário?
O condomínio sempre irá cobrar o proprietário: seja o valor de uma multa ou cotas condominiais atrasadas. O inquilino, porém, deverá pagar o condômino por multas que por acaso tome, e isso deve constar no contrato de locação.
Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembleia de condomínio?
Sim. Causar tumulto em assembleia pode ter enquadramento na contravenção penal (Dec. - Lei nº 3.688/41), art. 40, que assim dispõe: "Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave; Pena - prisão simples, de quinze dias a seis meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis." Assim, o causador de tumulto ou conduta inconveniente pode ser punido no âmbito criminal, fazendo-se a conversão da multa constante no artigo, para a moeda atual.
Existe Convenção Coletiva de Trabalho para funcionários de condomínio?
Sim, a Convenção Coletiva que regula as relações entre condomínios e seus funcionários em Uberlândia/MG, é aquela pactuada entre o Secovi - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Triângulo Mineiro e o SETH - Sindicato dos Empregados em Turismo e Hospitalidade de Uberlândia. No site do SECOVI é possível encontrar todas as convenções coletivas entabuladas até o momento.
» Assembleia

References: artigo 1345
 artigo 1348
 artigo 1356
 artigo 1356
 artigo 1350
 artigo 1350
 artigo 1
 artigo 12
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1345
 artigo 1
 artigo 73
 artigo 1336
 artigo 24
 artigo 2
 artigo 7
 artigo 1335
 artigo 1