Source: http://devissyndic.fr/
Timestamp: 2017-08-19 16:52:20+00:00

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Nom de la copropriété :*
Adresse de la copropriété :*
Code postal de la copropriété :*
Mon rôle dans l'immeuble / 3 choix possible :*
---Président du conseil syndicalMembre du conseil syndicalCopropriétaire
Nombre de lots principaux :*
Attention seuls les lots principaux doivent être pris en compte en excluant les caves,
chambres de bonnes, loges de concierge, garages, emplacements de parkings.
Mois de l'assemblée générale :
* hors jours fériés et dimanche
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Enfin un contrat de gestion courante, conforme aux dernières dispositions réglementaires, sans surprise ou tout est compris. Pour un copropriétaire, faire des économies sur ses charges commence par bien choisir son syndic. Le nouveau forfait de gestion courante de L’OFFICE IMMOBILIER a pour but de simplifier la lecture des contrats de syndic et de maitriser ses charges de copropriété.
L’OFFICE IMMOBILIER, vous propose un forfait annuel qui vous permet de comparer les différentes offres. Idéalement nous préférons le faire après une visite sur le site. Avec L’OFFICE IMMOBILIER vous n’aurez pas de surprise, nous nous engageons contractuellement.
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Tout copropriétaire peut décider de changer de syndic. Pour cela demandez à votre syndic actuel d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la candidature de L’OFFICE IMMOBILIER.
Depuis la Loi A.L.U.R (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové – LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 ), il revient au Conseil Syndical de votre copropriété d’organiser la mise en concurrence lors de la désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.
Le jour de l’assemblée générale, les copropriétaires votent à la majorité des voix pour le nouveau contrat « Forfait Syndic » de L’OFFICE IMMOBILIER.
En cas de désignation de L’OFFICE IMMOBILIER par l’assemblée générale avant le terme du mandat du précédent syndic, ce dernier est considéré comme révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
A la date convenue, L’OFFICE IMMOBILIER reçoit de l’ancien syndic l’ensemble des pièces administratives.
Au moment du renouvellement du contrat de syndic qui est d’une durée maximale de 3 ans. La loi A.L.U.R a ajouté quatre alinéas à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’organiser la mise en concurrence lors de la désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires. il revient donc au conseil syndical de veiller à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic.
Au moment de la première réunion d’assemblée générale suivant la mise en copropriété, le syndic provisoire nommé par le constructeur est obligatoirement mis en concurrence.
Téléchargez la lettre type « Demande de changement de syndic ».
Évaluez votre syndic actuel : « Accédez au questionnaire ».
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Tel : 02 51 32 04 32
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Site de l’Office Immobilier : http://www.loffice-immobilier.com
Le syndic informe les copropriétaires de la parution du décret N° 2015-1325 concernant la dématérialisation des notifications des convocations, procès-verbaux et mises en demeure électroniques.
Lorsque l'accord exprès des copropriétaires mentionné à l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé est formulé lors de l'assemblée générale, il est consigné sur le procès-verbal de l'assemblée générale mentionné à l'article 17 du présent décret.
Cet accord sera conservé dans le registre des assemblées générales.
Les copropriétaires dont les noms suivent souhaitent recevoir par voie électronique la notification des convocations, procès-verbaux et les mises en demeure.
Cette résolution est une information, elle n'appelle pas au vote.
Textes législatifs de référence: Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis L'OFFICE IMMOBILIER a été crée en 2010 pour répondre aux attentes des copropriétaires mécontents des syndics conventionnels. Dès son origine, L'OFFICE IMMOBILIER a intégré dans son contrat de syndic le compte bancaire séparé et cela quelque soit la taille de la copropriété. L'OFFICE IMMOBILIER est un cabinet de gestion et d'administration de biens immobiliers installé aux SABLES D'OLONNE - VENDEE. Nous vous accueillerons sur rendez-vous au 41 rue Nicot, LES SABLES D'OLONNE (85100) Accueil téléphonique et physique tous les jours excepté le samedi et le dimanche : le matin de 9H00 -12H00 l'après midi de 14H00 -17h30 Nous contacter : Téléphone : 02.51.32.04.32 Mail : contact@lofficeimmobilier.Fr
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SYNDIC LES SABLES D'OLONNE - L'OFFICE IMMOBILIER - LA CONVOCATION à L'AG de COPROPRIETE
LA CONVOCATION A L'ASSEMBLEE GENERALE DE COPROPRIETE
La convocation à une AG de copropriété est soumise à un formalisme strict. Il est d'autant plus important de maîtriser ces règles que leur irrespect est bien souvent sanctionné par la nullité de l'assemblée.
La forme et le délai de la convocation.
La convocation à l'assemblée peut être notifiée aux copropriétaires :
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé ;
Depuis la loi ALUR, par voie électronique mais uniquement si le copropriétaires en auparavant accepté expressément le principe, c'est à dire si le syndic dispose d'une preuve de l'accord du copropriétaire concerné pour recevoir ses convocations par courriers électronique.
En cas de changement de domicile, les copropriétaires doivent notifier au syndic, par lettre recommandée ou par télécopie avec récépissé, leur nouveau domicile réel ou élu. Adéfaut, le syndic peut valablement adresser les notifications au dernier domicile notifié.
La convocation doit être délivrée au moins 21 jours avant la date de la réunion sauf en cas d'urgence et à moins que le règlement de copropriété n'ait fixé un délai plus long. Le non respect du délai de convocation peut être sanctionnée par la nullité de l'assemblée.
En cas de catastrophe technologique, le syndic d'un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l’assemblée générale des copropriétaires. Cette réunion se tient dans les 2 mois suivant la catastrophe ; les décisions visant le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
LE CONTENU DE LA CONVOCATION - QUELLES MENTIONS ?
La convocation doit contenir obligatoirement :
Le lieu de la réunion ( conformément au reglement de copropriété et aux stipulations éventuelles du contrat de syndic ;
Les dates et heure de la réunion ;
L'ordre du jour qui doit préciser chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. Il est établi en concertation avec le conseil syndical.
La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale.
Cet article vous a été proposé par Thierry PINEAU, gérant et fondateur de L'OFFICE IMMOBILIER. Textes législatifs de référence: Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis L'OFFICE IMMOBILIER a été crée en 2010 pour répondre aux attentes des copropriétaires mécontents des syndics conventionnels. Dès son origine, L'OFFICE IMMOBILIER a intégré dans son contrat de syndic le compte bancaire séparé et cela quelque soit la taille de la copropriété. L'OFFICE IMMOBILIER est un cabinet de gestion et d'administration de biens immobiliers installé aux SABLES D'OLONNE - VENDEE. Nous vous accueillerons sur rendez-vous au 41 rue Nicot, LES SABLES D'OLONNE (85100) Accueil téléphonique et physique tous les jours excepté le samedi et le dimanche : le matin de 9H00 -12H00 l'après midi de 14H00 -17h30 Nous contacter : Téléphone : 02.51.32.04.32 Mail : contact@lofficeimmobilier.Fr
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SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE -
* Votre syndic tarde à convoquer l’assemblée générale annuelle (avant l’expiration de son mandat) ?
* Le syndic refuse de mettre à exécution une décision importante d’assemblée générale ?
* Le syndic refuse de coopérer avec le conseil syndical et accumule entraves sur entraves ?
* Le syndic commande des travaux sans autorisation d’assemblée générale ?
* Le syndic refuse d’engager une action en référé contre un copropriétaire qui crée un trouble important (travaux interdits ; hébergements d’un nombre important de personnes) ?
* Le syndic refuse de s’occuper de tel problème grave (fuite du toit ; local commun squatté) ? Etc., etc.
* La solution : engager la procédure prévue par l’article 8 du décret du 17 mars 1967. Voyons ce dont il s’agit et comment faire.
" Article 8 : La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifié au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours (…). "
Comme on le voit, lorsque la démarche est engagée par le conseil syndical, la procédure est assez simple :
1. Le conseil syndical met en demeure le syndic par lettre recommandée d’avoir à convoquer l’assemblée générale.
2. Pour cela la mise en demeure doit préciser l’ordre du jour.
3. Si - huit jours après la date de réception de la lettre recommandée - le syndic n’a pas répondu (exemple : " Oui, je vais convoquer une assemblée générale "), le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée lui-même.
Voyons quelques problèmes pratiques.
- Les précautions préalables.
La première chose à faire sera d’obtenir une liste à jour des copropriétaires avec leurs adresses.
Pour cela, il faudra la demander au syndic (sur la base des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965) une liste des copropriétaires " à jour ".
Vous pouvez lui écrire et lui faire savoir que vous-même ou quelqu’un viendra la chercher en son bureaux à telle date (article 21 : " ………………… ".
- Le formalisme de départ.
La mise en demeure faite au syndic doit être faite par le conseil syndical.
Concrètement il suffit que la moitié plus un des membres du conseil syndical fasse cette demande. Nous vous conseillons de libeller ainsi votre demande :
" Conformément aux dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967, les membres du conseil syndical soussignés représentant la majorité du conseil syndcial (ou la totalité) vous demandent de bien vouloir convoquer une assemblée générale, ayant pour ordre du jour les questions suivantes :
1. Election du Président de séance.
2. Election du scrutateurs.
3. Election d’un secrétaire de séance.
4. (puis votre question). Exemple :
4a) Révocation du mandat du syndic pour raisons sérieuses.
4b) Election d’un syndic selon contrat joint.
5) Autorisation donnée au nouveau syndic d’engager une action judiciaire à l’encontre de l’ancien syndic en réparation des préjudices causés au syndicat qui seront précisés au cours de l’assemblée générale ".
- Demandez au syndic de répondre en donnant une date.
Pour éviter certains désagréments, nous vous conseillons de terminer votre lettre ainsi :
" Nous vous demandons de bien vouloir, avant huit jours, nous faire savoir quelle date d’assemblée générale vous entendez retenir.
À défaut, nous serions obligés de convoquer nous-mêmes l’assemblée générale, toujours conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 8 visé plus haut ".
IV . Si le syndic ne répond pas.
Dans ces conditions, convoquez-vous-même l’assemblée générale (si vous êtes Président du conseil syndical). À noter : vous pouvez faire " émager " les personnes qui habitent sur place, c’est-à-dire leur remettre la convocation et les documents nécessaires (exemple : contrat de syndic) contre signature.
- Si le syndic ne répond pas mais convoque l’assemblée générale après l’envoi de votre propre convocation ?
C’est, malheureusement un grand classique. Dans ces conditions nous vous conseillons :
* d’annuler votre propre assemblée générale ;
* d’inciter les autres copropriétaires à aller à celle du syndic.
Ainsi vous éviterez toute " confusion " (ce que recherchent les syndics qui procèdent ainsi).
Il suffira, au cours de l’assemblée générale, d’indiquer que les frais engagés pour la convocation de la première assemblée générale seront à prendre en charge par le syndic pour non-respect de l’article 8.
[Nom du cabinet syndic de copropriétés]
[Adresse complete]
Mise en demeure au syndic
de convoquer l'Assemblée Générale
Lettre recommandée / AR
En dépit du courrier qui vous a été adressé le [date à préciser] par lettre recommandée / AR en vue de la convocation d’une Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [adresse à préciser], vous n’avez donné aucune suite.
C’est la raison pour laquelle en qualité de Président du Conseil Syndical, je vous mets en demeure de réunir une Assemblée Générale au plus tard dans le délai de huit jours à compter de la réception de la présente.
A défaut et en application de l’article n°8 du décret du 17 mars 1967, je serai contraint de convoquer moi-même ladite Assemblée.
Je vous rappelle que l’ordre du jour de cette Assemblée est le suivant :
➢ [Indiquer l’ordre du jour]
En vous souhaitant bonne réception, je vous prie d’agréer, Monsieur, mes salutations distinguées.
VOTER LES CONTRATS DE SYNDICS - LES SABLES D'OLONNE - L'OFFICE IMMOBILIER
Comment voter les contrats de syndic lorsque plusieurs propositions sont jointes à l’ordre du jour
On constate de plus en plus de tenues d’assemblées générales où le syndic en place essaye de passer en force son contrat, alors qu’il n’a pas obtenu la majorité requise. Cette situation se présente principalement lorsque le syndic est mis en concurrence avec L4OFFICE IMMOBILIER, et qu’il sait pertinemment que son mandat ne sera pas renouvelé. Concrètement, il passe en priorité sa proposition de renouvellement de contrat et, n’obtenant pas une majorité absolue, il soumet cette résolution au vote de la majorité des présents et représentés. Nous allons donc, dans un premier temps, rappeler comment doit se dérouler le vote des différentes propositions de contrats de syndic pour ensuite indiquer comment procéder si aucune proposition n’obtient la majorité requise.
Procédure de mise au vote des contrats de syndic
Conformément à l’article 25 c de la loi du 10 juillet 1965, le contrat de syndic, qu’il s’agisse d’un renouvellement ou bien d’une nouvelle proposition doit être voté à la majorité des millièmes du syndicat de copropriétaires. Autrement dit, si la copropriété dispose de 10000 millièmes, il faut, pour que la proposition soit retenue, que le contrat obtienne au minimum 5001 millièmes. Dans le cas où l’ordre du jour prévoit plusieurs contrats, il faudra procéder impérativement à un vote distinct pour chaque proposition, et ce, même si le premier contrat a obtenu la majorité requise. En effet, il n’est pas exclu qu’un copropriétaire se prononce favorablement pour une ou plusieurs propositions de contrat. Trois cas de figure sont alors possibles :
Seul un contrat obtient la majorité requise
Dans cette situation, il n’y a pas d’ambiguïté. Le cabinet ayant obtenu la majorité des millièmes des copropriétaires devient le syndic de l’immeuble.
Plusieurs contrats obtiennent la majorité requise
Dans ce cas, c’est en toute logique la proposition de contrat qui a obtenu le plus de voix qui est retenue.
Aucun contrat n’obtient la majorité requise
A partir du moment où l’ensemble des contrats a été porté au vote, et qu’aucune proposition n’a obtenu la majorité requise, la loi prévoit la possibilité de recourir à un second vote qui impose uniquement d’obtenir la majorité des millièmes des présents et représentés pour que la résolution soit validée (dispositions de l’article 25-1). Nous allons donc présenter les conditions requises pour procéder à un second vote à la majorité relative de l’article 24. Rappelons que le recours à ce second vote n’est envisageable que si et seulement si toutes les propositions ont été soumises au premier vote à la majorité absolue et qu’aucune d’elles n’a obtenu la majorité requise. Autrement dit, un syndic ne peut en aucune façon revoter immédiatement en seconde lecture sa proposition de contrat s’il n’a pas, au préalable, soumis les autres propositions de contrats.
Possibilité de second vote à la majorité relative
L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu’une résolution n’a pas obtenu la majorité des millièmes des copropriétaires, mais qu’elle a tout de même recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être réalisé exigeant uniquement la majorité visée à l’article 24. Concrètement : si une copropriété dispose de 10 000 millièmes, et que 3 334 millièmes ont été obtenus pour une résolution, celle-ci peut faire l’objet d’un second vote, requérant uniquement une majorité relative des présents et représentés. Comme pour le chapitre précédent, il faudra faire voter l’ensemble des propositions ayant recueilli au moins un tiers des voix pour retenir la proposition qui a obtenu le plus de voix. Dans le cas où aucune proposition n’a recueilli au moins un tiers des voix du syndicat, l’article 25-1 prévoit la possibilité de re-convoquer une assemblée générale (dans un délai de trois mois maximum) dans laquelle sera resoumise cette question. La résolution pourra alors être directement votée à la majorité des présents et représentés.
Cet article vous a été proposé par Thierry PINEAU, gérant et fondateur de L'OFFICE IMMOBILIER. Textes législatifs de référence: Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis L'OFFICE IMMOBILIER a été crée en 2010 pour répondre aux attentes des copropriétaires mécontents des syndics conventionnels. Dès son origine, L'OFFICE IMMOBILIER a intégré dans son contrat de syndic le compte bancaire séparé et cela quelque soit la taille de la copropriété. L'OFFICE IMMOBILIER est un cabinet de gestion et d'administration de biens immobiliers installé aux SABLES D'OLONNE - VENDEE. Nous vous accueillerons sur rendez-vous au 41 rue Nicot, LES SABLES D'OLONNE (85100) Accueil téléphonique et physique tous les jours excepté le samedi et le dimanche : le matin de 9H00 -12H00 l'après midi de 14H00 -17h30 Nous contacter : Téléphone : 02.51.32.04.32 Mail : contact@lofficeimmobilier.Fr Sites internets : www.lofficeimmobilier.fr / www.devissyndic.com
L'OFFICE IMMOBILIER et les PETITES COPROPRIETES
Quels sont les critères pour déterminer si l'immeuble peut être gérer « bénévolement » (gestion directe).
1/ La forme : Une copropriété horizontale sera plus facile à gérer qu'un immeuble verticale.
2/ Le nombre de logements : inférieur à 8/10 lots.
3/ La qualité de construction de l'immeuble.
4/ L'importance des équipements collectifs et leurs complexités.
5/ Le statut d'occupation ( la part des propriétaires occupant / locataires).
6/ Le niveau des impayés.
7/ L'existence de problèmes administratifs, comptable, technique ou de contentieux.
8/ La présence d'un conseil syndical actif.
Auteur: Thierry PINEAU gérant et fondateur de L'OFFICE IMMOBILIER
Textes législatifs de référence:
L'OFFICE IMMOBILIER a été crée en 2010 pour répondre aux attentes des copropriétaires mécontents des syndics conventionnels. Dès son origine, L'OFFICE IMMOBILIER a intégré dans son contrat de syndic le compte bancaire séparé et cela quelque soit la taille de la copropriété. L'OFFICE IMMOBILIER est un cabinet de gestion et d'administration de biens immobiliers installé aux SABLES D'OLONNE - VENDEE. Nous vous accueillerons sur rendez-vous au 41 rue Nicot, LES SABLES D'OLONNE (85100) Accueil téléphonique le matin de 9H00 -12H00 Nous contacter : Téléphone : 02.51.32.04.32 Mail : contact@lofficeimmobilier.Fr
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N° 19
19 – Délégation de pouvoir
L'assemblée générale délègue pouvoir à L'OFFICE IMMOBILIER à effet de pouvoir engager une dépense non prévue au budget voté.
Elle fixe à ... euros T.T.C le montant maximum des dépenses effectuées en vertu de la présente délégation dont il sera rendu compte à la prochaine assemblée générale.
Ont voté contre : … tantièmes
Se sont abstenus : … tantièmes
M. ...= ... tantièmes
... tantièmes
- est adoptée dans les conditions de majorité de l'article 25
- n'a pas recueilli la majorité de l'article 25.
L’assemblée générale constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’article 25 mais que le projet a recueilli :
1- au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans ce cas, l’assemblée générale :
- procède, conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi précitée : reprendre le texte de la résolution ci-dessus
M. … = … tantièmes
- décide que cette question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale ultérieure qui se prononcera à la majorité de l’article 25.
2- moins du tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans ce cas, l’assemblée générale décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale ultérieure qui sera convoquée dans les trois mois et qui se prononcera à la majorité de l’article 24.
En conséquence, cette résolution est :
- est adoptée dans les conditions de majorité de l'article 24
- n'a pas recueilli la majorité de l'article 24.
Texte de référence – art. 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 (extrait)
« a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ; »
Cet article vous est proposé par Thierry Pineau, agent immobilier, créateur et gérant de l'OFFICE IMMOBILIER. L'OFFICE IMMOBILIER a été crée en 2010 pour répondre aux attentes des copropriétaires mécontents des syndics conventionnels. Dès son origine, L'OFFICE IMMOBILIER a intégré dans son contrat de syndic le compte bancaire séparé et cela quelque soit la taille de la copropriété. L'OFFICE IMMOBILIER est un cabinet de gestion et d'administration de biens immobiliers installé aux SABLES D'OLONNE - VENDEE. Nous vous accueillerons sur rendez-vous au 41 rue Nicot, LES SABLES D'OLONNE (85100) Accueil téléphonique le matin de 9H00 -12H00 Nous contacter : Téléphone : 02.51.32.04.32 Mail : contact@lofficeimmobilier.Fr Sites internet : www.lofficeimmobilier.fr / www.devissyndic.com
CONTRAT DE SYNDIC - L'OFFICE IMMOBILIER aux SABLES D'OLONNE
LE NOUVEAU CONTRAT DE SYNDIC. L'OFFICE IMMOBILIER proposera à ses clients dés le 1er juillet prochain le nouveau contrat de syndic.
Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 relatif au contrat de syndic est paru au Journal Officiel du samedi 28 mars.
Il détermine le modèle type du contrat de syndic et énonce la liste des prestations particulières du syndic.
Entrée en vigueur : le 1er juillet 2015. Les dispositions de ce décret sont applicables aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N° 18
18 – Avance de trésorerie permanente
non prévue au règlement de copropriété
L'assemblée générale, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967, décide de créer une avance permanente de trésorerie égale à ... % du budget prévisionnel.
Le montant de cette avance de trésorerie permanente pourra être réajusté chaque année par le syndic sans qu'il soit besoin d’une nouvelle décision de l'assemblée de telle manière qu'il représente en permanence ... % du budget prévisionnel, étant précisé qu’il ne pourra excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel.
Il sera inséré dans le règlement de copropriété un article n° … ainsi libellé :
« Il existe une avance permanente de trésorerie égale à … % du budget prévisionnel. Le montant de cette avance pourra être réajusté chaque année par le syndic, sans décision de l’assemblée générale, de façon à ce que ce pourcentage soit, en permanence, respecté. Les copropriétaires sont tenus de contribuer à cette avance en proportion de leurs quotes-parts dans les charges générales ».
L’assemblée générale donne mandat au syndic pour publier le modificatif du règlement de copropriété.
- est adoptée dans les conditions de majorité de l'article 26
- n'a pas recueilli la majorité de l'article 26.
Texte de référence – art. 35 du décret du 17 mars 1967 (extrait)
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ; »
A défaut d’avance de trésorerie prévue par le règlement de copropriété, cette avance peut être instituée par l’assemblée générale, en décidant d’une modification du règlement de copropriété, à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (Rép. Min, 6 septembre 1975, JOAN p.5995 ; Recommandation de la Commission Relative à la Copropriété n° 8, 7 janvier 2008).
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N° 17
17 – Avance de trésorerie permanente
prévue au règlement de copropriété
L’assemblée générale, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967, décide que l’avance permanente de trésorerie prévue à l’article ... du règlement de copropriété sera fixée à ... % du budget prévisionnel.
Ce montant pourra être réajusté chaque année par le syndic sans qu'il soit besoin d’une nouvelle décision de l'assemblée de telle manière qu'il représente en permanence ... % du budget prévisionnel, étant précisé qu’il ne pourra excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel.
L’assemblée générale décide que cette avance sera versée lors d’un (ou x) appel(s) de fonds spécial
- à la date du ...
- aux dates suivantes :
- autres (suivant d’autres modalités à définir par l’assemblée générale).
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N °16
16 – Assurance responsabilité civile
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des propositions de police d’assurance jointes à la convocation, demande au syndic de souscrire (ou de renouveler) une police d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre auprès de la compagnie ... pour la période du ... au ... .
Art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965
Art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 (extrait)
Le syndic est chargé « de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ; »
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N°15
15 – Assurance multirisque de l’immeuble
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des propositions de police d’assurance jointes à la convocation, demande au syndic de souscrire ou renouveler une police d'assurance multirisque au nom du syndicat auprès de la compagnie ... pour la période du ... au ... .
Texte de référence – Arrêté « Novelli » du 19 mars 2010 (extrait)
« IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat. »
SYNDIC DE COPRIOPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N°14
14 – Mise en concurrence des contrats et marchés
L’assemblée générale décide de fixer à ... euros T.T.C le montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
Ce montant est valable jusqu’à … (indiquer une date ou jusqu’à la prochaine décision de l’assemblée générale à ce sujet).
Texte de référence – art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 (extrait)
« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N°13
13 – Seuil de consultation obligatoire du conseil syndical
L’assemblée générale décide de fixer à ... euros T.T.C le montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire.
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N° 12
12 – Modalités de contrôle des comptes
(dans l’attente du décret à venir)
L'assemblée générale décide que la consultation des comptes et des pièces justificatives des charges sera possible lors de la réunion annuelle du conseil syndical prévue à cet effet le ... (préciser la ou les dates de la consultation des comptes).
Lorsqu’un copropriétaire voudra consulter les comptes en dehors de la (ou les) date(s) prévue(s), il prendra à sa charge les frais et honoraires relatifs à cette consultation.
Texte de référence – art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N°10
10 – Mode de placement de la provision spéciale
L’assemblée générale ayant décidé la constitution d’une provision spéciale définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 décide que les fonds versés seront déposés sur un compte spécialement affecté à cet usage dont les intérêts reviendront au syndicat des copropriétaires.
Art. 35-1 du décret du 17 mars 1967
« L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement. »
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION n°9
9 – Constitution de provisions spéciales pour
travaux d’entretien ou de conservation (jusqu’au 31 décembre 2016)
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décide de constituer une provision spéciale pour faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et éléments d’équipement commun qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés par l’assemblée générale.
Cette avance dont le montant est fixé à … euros sera appelée suivant les modalités ci-après (indiquer les montants et les dates d’exigibilité) : … .
En cas de mutation, la quote-part contributive du (des) lot(s) cédé(s) sera remboursée par le syndicat des copropriétaires au(x) cédant(s).
Le(s) cédant(s) aura (auront) l’obligation d’avertir les nouveaux propriétaires de l’existence de cette provision spéciale, de ses modalités de fonctionnement, et de leur obligation de reconstitution auprès du syndicat (art. 5 et 45-1 du décret du 17 mars 1967).
« II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : (…)
-de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ; »
Art. 5 du décret du 17 mars 1967
« Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie »
« Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Les avances sont remboursables. »
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N°8
8 – Vote du budget prévisionnel
L’assemblée générale approuve le budget prévisionnel joint à la convocation de la présente assemblée.
Le budget, détaillé par postes de dépenses, a été élaboré par le syndic en concertation avec le conseil syndical pour l’exercice du ... au ... arrêté à la somme de ... euros.
Il sera appelé par … (quart, en principe), soit … euros, au début de chaque trimestre civil (soit les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre 20..).
Art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
« II. - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale (…) »
Art. 43 du décret du 17 mars 1967
« Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation »
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N° 7
7 – Affectation des charges et produits financiers
L’assemblée générale ayant donné son accord pour que toutes sommes reçues pour le compte du syndicat soient versées sur le compte unique du syndic, elle décide que les charges et produits éventuels issus de ce compte seront à la charge et / ou au bénéfice du syndic.
- adoptée dans les conditions de majorité de l'article 24
- n’a pas recueilli la majorité de l'article 24.
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION n° 6 - DESIGNATION DU SYNDIC
6 – Désignation du syndic
Suite à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic réalisée par le conseil syndical et après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical joint à la convocation, l’assemblée générale examine les candidatures suivantes :
- M. ... (prénom, nom, adresse) ou
- La société … (dénomination sociale, forme, siège social) représentée par M. ... (prénom, nom),
titulaire de la carte professionnelle mention "gestion immobilière" n° ... délivrée par la préfecture de ...
et garanti par ... (société de caution ou établissement bancaire, raison sociale et adresse).
Par conséquent, l’assemblée générale désigne en qualité de syndic :
Le contrat de syndic commence le … et prendra fin le … .
La mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic sont définis par le projet de contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée :
- qu’elle accepte en l’état
- qu’elle modifie de la façon suivante en accord avec le syndic ... .
L’assemblée générale désigne M. … pour signer au nom du syndicat le contrat de syndic adopté au cours de la présente assemblée.
- procède, conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi précitée :
La mise en concurrence suppose de soumettre au vote au moins deux candidatures.
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N° 5
5 – Quitus au syndic
L’assemblée générale donne quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice arrêté au ... .
Texte de référence – art. 1993 du code civil
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTIONS N°4
4 – Approbation des comptes de l’exercice du … au …
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents suivants notifiés à chaque copropriétaire :
- l’état financier
- le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires
- le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé
approuve les comptes arrêtés du syndicat de l’exercice du ... au ... .
Texte de référence – art. 11 du décret du 17 mars 1967 (extrait)
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; »
SYNDIC DE COPROPRIETE -LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION N° 3
L’assemblée générale prend acte de la tenue du secrétariat par le cabinet …, syndic.
L’assemblée générale élu M… , secrétaire de séance.
Texte de référence – art. 15 du décret du 17 mars 1967
« Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. »
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES d'OLONNE - RESOLUTION N° 2
2 – Election des scrutateurs
1/ L’assemblée générale nomme à la fonction de scrutateur M … .
2/ L’assemblée générale nomme à la fonction de scrutateur M … .
SYNDIC DE COPROPRIETE - LES SABLES D'OLONNE - RESOLUTION n°1
M. … est élu président de séance.
La LOI HAMON et L'OFFICE IMMOBILEIR aux SABLES D'OLONNE
La loi n°2014-344 du 17 mars 2014, appelée aussi LOI HAMON relative à la consommation, parue au JO le 18 mars, comporte plusieurs dispositions intéressant directement ou indirectement l’immobilier :
- elle donne une définition du consommateur, - elle renforce la protection du consommateur et du non-professionnel dans le cadre de la loi Chatel, - introduit l’action de groupe, - redéfinit les obligations d'information précontractuelles imposées aux professionnels (applicables aux mandats conclus à compter du 13 juin 2014), - réforme le démarchage à domicile (applicable aux mandats conclus à compter du 13 juin 2014), - renforce les moyens de contrôle et de sanctions des professionnels, - met fin aux tarifs réglementés de gaz naturel pour les consommateurs non domestiques, - et laisse la faculté à l’emprunteur de changer d’assurance en cours d’emprunt immobilier.
Suite à la loi HAMON et à son décret d'application du 17 septembre 2014, L'Office Immobilier communique d'office sur ces mandas les informations pré-contractuelles obligatoires
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PLAN DE RELANCE DU LOGEMENT - L'Office Immobilier
Plan de relance du logement Manuel Valls et Sylvia Pinel ont présenté le 29 août le nouveau plan de relance pour le logement (relancer la construction, favoriser l’acquisition de logements neufs et l’investissement locatif, améliorer l’habitat). Les mesures annoncées comme applicables à compter du 1er septembre 2014 sont : " Aligner de façon pérenne la fiscalité applicable au plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention, à compter du 1er septembre 2014 ". " Refonder le dispositif d’investissement locatif : Donner le choix aux investisseurs de s’engager à louer pour 6, 9 ou 12 ans (au lieu de 9 uniquement aujourd’hui) en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels ; à compter du 1er septembre 2014" ; et, "Aligner sur celui des particuliers l’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs, à compter du 1er septembre 2014 ". Ces points mériteront d’être confirmés par l’administration (BOI), et inscrit dans la prochaine loi de finances. Enfin, sur l’encadrement des loyers, qui devrait être limité à titre expérimental à Paris, des précisions devront être apportées : 1/ Sur le contour de l’expérimentation (préalable à l’encadrement). 2/ Sur les autres communes qui pourraient toutefois être concernées. Le nouveau plan de relance pour le logement (relancer la construction, favoriser l’acquisition de logements neufs et l’investissement locatif, améliorer l’habitat), est articulé autour des 6 axes suivants :
Augmenter l’offre de logements sociaux
Améliorer l’habitat (encourager les travaux de rénovation énergétique).
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L'OFFICE IMMOBILIER et les locations aux SABLES D'OLONNE
ALUR - Champ d'application de la loi du 6 juillet 1989
La loi ALUR apporte deux nouveautés quant au champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié :
1/ La notion de résidence principale se substitue à celle d’habitation principale, 2/ La loi définit dorénavant la résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, ce titre ne s'applique pas : 1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1.
Le régime des locations meublées est durci et calqué sur celui des locations nues : les deux régimes sont désormais presque identiques.
Textes de référence : Articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 Article R.351-8 du CCH Cet article vous est proposé par LE CABINET DE GESTION L'OFFICE IMMOBILIER, administrateur de biens aux SABLES D'OLONNE depuis 2010. L'agence est située au 41 rue NICOT. Une équipe de professionnels est à votre service depuis 2010. Téléphone : 02.51.32.04.32 / syndic@lofficeimmobilier.fr
LOCATIONS MEUBLES AUX SABLES D'OLONNE
LOCATIONS MEUBLES AUX SABLES D'OLONNE Les SABLES D'OLONNE est une station balnéaire réputée sur la Cote Vendéenne. De nombreux agents immobiliers dont L'OFFICE IMMOBILIER proposent des locations saisonnières à leur clientèle. Mais la saison est de plus en plus courte aussi les bailleurs pour rentabiliser au maximum leurs biens immobiliers proposent du mois de septembre au mois de juin leurs locations meublés à un loyer modeste. la clientèle est généralement des étudiants ou des salariés à la recherche d'une location pour une courte durée. ATTENTION la LOI ALUR vient modifier les règles actuelles. La loi ALUR crée un encadrement des « locations meublées courte durée », en les soumettant à la règlementation relative au changement d’usage : « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage… » (nouvel article L.631-7 du CCH). La loi ALUR vient également renforcer l’obligation d’information du consommateur. La loi HOGUET prévoit des dispositions relatives à la « location saisonnière » : « Est considérée comme une location saisonnière pour l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. » Cette note présente les dispositions de la loi ALUR relatives au contrôle de l’usage de l’habitation concernant les locations meublées de courte de durée (I), et c’est est également l’occasion de rappeler le régime de base des «locations dites saisonnières » réalisées par l’intermédiaire d’un professionnel (II). Entrée en vigueur : A compter du 27 mars 2014. Exception : L'article L631-7 est applicable uniquement aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. En conclusion LES SABLES D'OLONNE et son Pays ne sont pas concernés par cette nouvelle règle. Textes de référence : Articles L.631-7 et suivants et L.651-2 du CCH Articles 1-1 et 8 de la loi HOGUET Article 68 du décret du 20 juillet 1972 Arrêté du 16 mai 1967 sur l’état descriptif de division Code de tourisme art.L324 et s. et D324 et s. Cet article vous est proposé par LE CABINET DE GESTION L'OFFICE IMMOBILIER, administrateur de biens aux SABLES D'OLONNE depuis 2010. L'agence est située au 41 rue NICOT. Une équipe de professionnels est à votre service depuis 2010. Téléphone : 02.51.32.04.32 / syndic@lofficeimmobilier.fr
LOGEMENT: NOUVEAU CLASSEMENT des COMMUNES
Pour moduler l’application de certaines aides au logement, un arrêté établit un classement des communes du territoire national en zones géographiques (A bis, A, B1, B2 et C) en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (article R.304-1 du CCH). L’arrêté du 1er août 2014 publié au journal officiel le 6 août 2014 fixe un nouveau classement des communes, qui succède aux dispositions de l’arrêté du 29 avril 2009 (classement en zones A, B1, B2 et C) et de l’arrêté du 22 décembre 2010 (classement en zone A bis). Les communes situées en zones A bis, A, B1 et B2 sont listées en annexe I. Entrée en vigueur : L’entrée en vigueur de ce classement est adaptée en fonction des aides à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété concernées. 1/ 1er octobre 2014
La loi n° 2014-891 du 8 août 2014 de finances rectificative pour 2014 a été publiée au JO le 9 août 2014. Les mesures intéressant les professionnels de l’immobilier sont les suivantes :
Crédit d’impôt éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : responsabilité de l’entreprise qui réalise les travaux (article 3)
Donation d’immeuble sans titre de propriété (article 6)
Suppression de la référence au coefficient d’occupation des sols (COS) dans le cadre de l’abattement exceptionnel de 25% au titre des plus-values immobilières (article 7)
Prolongation de la contribution exceptionnelle d’impôt sur les sociétés (article 15)
Renforcement des sanctions à l’encontre des contribuables pour défaut de production du fichier des écritures comptables (article 23)
Renforcement des sanctions à l’encontre des contribuables pour défaut de présentation de la comptabilité analytique et des comptes consolidés (article 24)
Maintien du taux de TVA à 5,5% pour les opérations de construction et de livraison de logements réalisées dans le cadre de l’accession à la propriété (article 27)
Maintien de l’exonération au paiement de la taxe d’habitation (article 28)
LES SABLES D'OLONNE N'EST PAS CONCERNE PAR LA FIXATION DES LOYERS / L'OFFICE IMMOBILIER
Publication du décret annuel blocage des loyers Le décret de blocage annuel n° 2014-854 du 30 juillet 2014 vient d’être publié au Journal officiel le 31 juillet 2014. Il fait référence à des arrêtés préfectoraux. Ceux-ci n’ayant pas encore été pris, le mécanisme applicable aujourd’hui est identique au précédent décret de blocage, étant précisé que certaines communes sont entrées dans le dispositif, et d’autres en sont sorties.
Champ d’application 1/ Baux concernés Baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 loués nus, ou meublés à titre de résidence principale. 2/ Zones concernées Communes soumises à la taxe sur les logements vacants (définies par l’article 232 Code Général des Impôts). Ces communes sont listées par l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. 3/ Publics concernés : propriétaires et locataires de logements nus et meublés situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. En conclusion LES SABLES D'OLONNE n'est pas concerné par cette disposition. Cette information vous est donnée par le cabinet de gestion immobilière L'OFFICE IMMOBILIER, administrateur de biens aux SABLES D'OLONNE. 5 professionnels sont à votre disposition pour gérer votre biens ou votre immeuble. Pour nous contacter: 02.51.32.04.32.
L'OFFICE IMMOBILIER - QUITTANCES ET RECUS
L’article 11 de la loi du 29 décembre 1977 dispose que « tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui ». Ce principe est d’application générale, et fait l’objet de dispositions particulières pour les locations nues à usage d’habitation et les locations nues à usage mixte d’habitation et professionnel soumises à la loi du 6 juillet 1989. L’article 6 de la loi ALUR modifie l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 en précisant les modalités d’application de cette obligation:
Article 21de la LOI du 6 juillet 1989 (Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. # Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. # Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. # Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
AUX SABLES D'OLONNE, CHANGEZ DE SYNDIC POUR L'OFFICE IMMOBILIER
Comment changez de syndic ?
Tout copropriétaire peut décider de changer de syndic. Pour cela demandez à votre syndic actuel d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la candidature de L'OFFICE IMMOBILIER.
Depuis la Loi A.L.U.R (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové - LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 ), il revient au Conseil Syndical de votre copropriété d’organiser la mise en concurrence lors de la désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.
Le jour de l'assemblée générale, les copropriétaires votent à la majorité des voix pour le nouveau contrat « Forfait Syndic » de L'OFFICE IMMOBILIER.
En cas de désignation de L'OFFICE IMMOBILIER par l’assemblée générale avant le terme du mandat du précédent syndic, ce dernier est considéré comme révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
A la date convenue, L'OFFICE IMMOBILIER reçoit de l'ancien syndic l'ensemble des pièces administratives.
Quand changez de syndic ?
Au moment de son renouvellement. Vérifiez bien la date de la fin du contrat qui vous lie avec votre syndic actuel, en effet, il est possible que l'assemblée générale, lors d'une résolution précédente ai acceptée un contrat de 3 ans. Si c'est le cas vous devrez attendre un voire 2 ans de plus. L'OFFICE IMMOBILIER met à votre disposition sur son site internet une lettre type « Demande de changement de syndic ».
Comment changer pour L'OFFICE IMMOBILIER ?
Contactez nous pour une demande de devis en ligne. Nous vous répondrons dans les 48H.
Nous souhaitons nous engager après un premier rendez-vous à votre copropriété.
L'OFFICE IMMOBILIER est administrateur de biens et gestionnaire de biens immobilier aux SABLES D'OLONNE. Une équipe de professionnels est à votre service depuis 2010. Vous pouvez nous rencontrer au 41 rue Nicot. Téléphone : 02.51.32.04.32 / syndic@lofficeimmobilier.fr
Actualités publiées par L'OFFICE IMMOBILIER aux SABLES D'OLONNE
INFORMATIONS DESTINEES AUX PROPRIETEAIRES BAILLEURS. L'OFFICE IMMOBILIER vous informe des évolutions législatives et réglementaires significatives pour notre profession. Aujourd'hui il s'agit des règles de plafonnement des honoraires. En effet, le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier, est paru le 6 aout 2014 au Journal Officiel. Comme annoncé dans la presse depuis quelques jours, les montants ont évolué à la hausse depuis les premières discussions et cette mesure de plafonnement sera applicable à compter du 15 septembre 2014 ( article 5 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014).
RAPPEL. la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a posé le principe selon lequel les honoraires liés à la mise en location d'un logement sont à la charge exclusive du bailleur. Par exception, quatre prestations présentant une utilité pour les deux parties font l'objet d'une prise en charge partagée entre bailleur et locataire : l'organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée. Le montant des honoraires payés par le locataire pour ces prestations ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur et doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement mis en location.
L'ARTICLE 1 du décret définit les zones. En effet celui-ci prévoit des plafonds en fonction de la zone géographique ou se trouve le logement loué. Pour l'application du présent décret, est désignée comme : 1° « Zone très tendue », la zone géographique correspondant aux territoires des communes comprises dans la zone A bis telle que définie à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation ; 2° « Zone tendue », la zone géographique correspondant aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret du 10 mai 2013 susvisé, à l'exclusion des communes comprises dans la zone très tendue mentionnée au 1°. LES SABLES D'OLONNE et son Pays ne sont pas concernés pas ces zones. Nous devrons donc appliquer les honoraires prévus dans la 3ème catégorie " autres communes". En voici le détail: 1/ Zones très tendues : 12 euros/m2 + 3 euros/m2 pour l’état des lieux. 2/ Zones tendues : 10 euros/m2 + 3 euros/m2 pour l’état des lieux. Autres communes : 8 euros/m2 + 3 euros/m2 pour l’état des lieux
Nous rappelons qu’à l’origine, le projet de loi ALUR supprimait purement et simplement la faculté de facturer les locataires. L’objectif de la loi ALUR et du gouvernement était de cibler « Paris, petites surfaces », ce qui explique le plafond de la zone très tendue (qui dépasse Paris pour couvrir la zone A bis). Pour les autres territoires, au regard des simulations effectuées nous constatons être proches des pratiques actuelles. EXEMPLE comparatif pour notre agence: Pour un logement de type 2 de 44 m2 loué 450 €, les honoraires de location y compris la réalisation de l'état des lieux représentait pour le locataire 6% du loyer annuel soit des honoraires de 324 €. A compter du 15 septembre nos honoraires de mise ne location pourraient être de 352 € pour la mise en place du locataire et la rédaction du bvail et de ses annexes et 132 € pour la réalisation de l'état des lieux soit un montant total facturé de 456 €. Merci Madame DUFLOT ! Les organisations syndicales ( UNIS...) ont obtenu satisfaction dans la fixation d’un tarif uniforme sur l’ensemble du territoire pour l’Etat des lieux. Par contre la demande de report du décret au 1er octobre n'a pas été entendu, ou partiellement. Enfin l'article 3 prévoit que les plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier.
Accessoirement, nous vous informons également de la parution ce jour du décret n° 2014-889 du 1er août 2014 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété (nouveau prêt à taux zéro), applicable au 1er octobre 2014, et son arrêté fixant les délimitations des différentes zones à prendre en compte dans le cadre de ce dispositif. Cet article vous est proposé par LE CABINET DE GESTION L'OFFICE IMMOBILIER, administrateur de biens aux SABLES D'OLONNE depuis 2010. L'agence est située au 41 rue NICOT.
LOI ALUR - VEILLE JURIDIQUE
LOI ALUR. Rappels
La loi ALUR promulguée le 24 mars dernier, pour être effective, nécessite l’entrée en vigueur de plus d’une centaine de décrets d’application. Or le gouvernement envisage de retarder la publication de certains décrets pour apporter des correctifs au dispositif ALUR.
Manuel VALLS, Premier ministre a déclaré « J'ai déjà eu l'occasion de dire qu'il y aura une cinquantaine de mesures de simplification pour le logement. Nous construisons moins de logements chaque année. Il y a beaucoup d'entraves à la construction de logements, à l'accès au logement, donc il faut mettre en œuvre tout ce qui va dans le bon sens, corriger tout ce qui doit l'être » « Il faut une loi sur le logement, elle existe, mais si nous avons une loi sur le logement qui ne permet pas le redémarrage du logement, cela veut dire qu'il faut apporter un certain nombre de modifications ». L'encadrement des loyers et la Garantie universelle des loyers (GUL) seraient notamment visés.
Dans un entretien au Parisien daté du 25 juin, Manuel VALLS a déclaré que « le principe de la Garantie Universelle des Loyers est généreux mais il a un coût trop important. Nous travaillons donc à l'ajuster pour qu'elle bénéficie à ceux qui en ont le plus besoin : les jeunes. Elle ne sera pas abandonnée mais mieux ciblée ». Cécile DUFLOT (EELV Paris) a réagi en demandant au Gouvernement de maintenir le caractère « universel » estimant que les « mesures sectorielles » ne sont pas efficaces. Lors de la séance des questions d’actualité du mercredi 18 juin, Manuel VALLS a confirmé l’application du dispositif ALUR en ces termes : « Je vous confirme que la loi ALUR sera appliquée avec réalisme et pragmatisme.»
Annonces de Sylvia PINEL: présentation des actions pour la relance de la construction; Contexte. La Ministre du logement et de l’Egalité des territoires a présenté le 25 juin dernier un plan d’action pour la relance de la construction de logements. Selon la ministre la situation est urgente car il y a une baisse de 8% des mises en chantiers sur les 12 derniers mois et de 20% des obtentions de permis de construire.
Veille juridique "LOI ALUR" proposée par L'OFFICE IMMOBILIER, cabinet d’administrateur de biens, syndic de copropriété aux SABLES D'OLONNE, 41 rue Nicot.
L'OFFICE IMMOBILIER a été crée par son gérant actuel Thierry PINEAU.
LOI ALUR - CONSEQUENCES POUR LES BAILLEURS
L'OFFICE IMMOBILIER gère de nombreux biens immobilier aux SABLES D'OLONNE et sur LA ROCHE SUR YON. De La loi Alur instaure pour les propriétaires bailleurs comme vous et leurs prestataires de services, les administrateurs de biens, de nouvelles obligations déjà applicables. Quelles sont elles en quelles sont les conséquences financières et juridiques pour vous ?  Préavis réduit à un mois dans certains cas  Votre loyer n’augmente plus automatiquement  La reprise ou la vente de votre logement occupé rendue encore plus complexe et sanctionnée une amende de 6000 ou 30.000€  Réduction des délais pour la récupération des arriérés de charges  Réduction du délai de restitution du dépôt de garantie assorti de pénalités importantes en cas de non respect Ces nouvelles obligations doivent vous amener à vous interroger sur le bien fondé de louer et de gérer par soi même. Pour optimiser votre temps et ne pas vous mettre en risque permanent, contactez-nous avant la parution des décrets d’application de ces nouvelles mesures. Cet article vous est proposé par L'OFFICE IMMOBILIER, cabinet d'administration de biens et de syndic en Vendée. Nous sommes installés aux Sables d'Olonne, 41 rue Nicot. Pour découvrir notre politique commerciale vous pouvez cliquez sur ce lien: www.lofficeimmobilier.fr
CHANGER DE SYNDIC aux SABLES D'OLONNE
LOI ALUR – RENOUVELLEMENT SYNDIC et MISE EN CONCURENCE Le volet « copropriété » de la loi ALUR comprend d’importantes règles destinées à améliorer le fonctionnement des immeubles soumis au statut de la loi du 10 juillet 1965 et la prise de décision par les copropriétaires. GOUVERNANCE DE LA COPROPRIETE. Voilà ce que la Loi ALUR nous rappelle: A - Syndic bénévole Reprenant une pratique et une jurisprudence bien établies, la loi précise qu’une personne ne peut être désignée comme syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, qu’à la condition d’être copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété. La loi ALUR est silencieuse dans l’hypothèse où le lot de copropriété fait l’objet d’un démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété). B – Syndic professionnel Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs devis de contrat de syndic intégrant désormais pour les copropriété de plus de 15 lots un compte bancaire séparé. Au préalable, la mise en concurrence est effectuée par le conseil syndical. Il n'est pas nécessaire d'être membre du conseil syndical pour avoir la possibilité de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) de l’examen des devis de syndic qu’il communique à cet effet. Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne le permet pas. Le syndic notifie cette proposition du conseil syndical aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrats concernés. Il est à relever que lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. La rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire. Une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières qui seront définie par décret. Dans le contrat de syndic soumis au vote de l’AG de la copropriété, le syndic ne peut en aucun cas mentionner de barème relatif aux honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération est fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale et doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution. Un contrat-type de contrat de syndic va être défini par décret en Conseil d’État. Cet article vous est proposé par L'OFFICE IMMOBILIER. L'OFFICE IMMOBILIER a été crée en 2010 pour répondre aux attentes des copropriétaires mécontents des syndics conventionnels. Des son origine, L'OFFICE IMMOBILIER a intégré dans son contrat de syndic le compte bancaire séparé et cela quelque soit la taille de la copropriété. En effet la Loi ALUR ne l'impose aux syndics que pour les copropriété de plus de 15 lots principaux ( ne sont pas comptés les caves, parkings, garage..). L'OFFICE IMMOBILIER est un cabinet de destion et d'adminstration de biens immobiliers aux SABLES D'OLONNE en VENDEE. www.lofficeimmobilier.fr 41 rue Nicot LES SABLES D'OLONNE
LOI ALUR et CONTRAT DE SYNDIC - LES SABLES D'OLONNE
Les Sables d'Olonne, le 28 juin 2014. Décidément La Loi ALUR fait couler beaucoup d'encre. le compte bancaire séparé aussi (compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et non du syndic). L'OFFICE IMMOBILIER a résolu depuis longtemps cette question. Depuis sa création, en 2010, L'OFFICE IMMOBILIER a fait le choix d'offrir à ses clients un compte bancaire séparé. Pourquoi ce choix délibéré ? Tout simplement parce ce qu'il faut que la profession tienne compte des évolutions et des demandes des clients. Que dit la loi ALUR publié le 24 mars 2014. C'est l'article de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui nous réponds: " le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables". L'OFFICE IMMOBILIER, dans son contrat forfaitaire (http://www.loffice-immobilier.com/forfait_gestion.php), quelque soit la taille de la copropriété va demander, des sa nomination, l'ouverture d'un compte bancaire séparé. Concrètement, des que nous recevons les référence du nouveau compte, nous informons nos clients sur les différentes possibilités de régler leurs appels de charges trimestrielles. Cela peut-être fait par cheque, bien entendu, par virement mais aussi par prélèvement automatique car nous avons l'autorisation de la BANQUE DE FRANCE. Dans ce cas là, nous vous adressons un mandat de prélèvement appelé couramment un mandat SEPA. Toutes ces opérations sont faites pour le compte du syndicat de la copropriété. En clair, nous avons autant de compte bancaire ouvert que de clients. Thierry Pineau. Agent immobilier. Créateur et gérant de l'OFFICE IMMOBILIER. Cabinet de gestion et d'administration de biens immobilier sur les SABLES D'OLONNE. / tpineau@lofficeimmobilier.fr / Téléphone: 06.82.45.39.59. www.lofficeimmobilier.fr
APPARTEMENT A VENDRE A LA VILLA D 'ASTY AU CHATEAU D'OLONNE
BOUWFONDS MARIGNAN, Le Promoteur Immobilier Nantais va entreprendre la construction d'un nouvel immeuble de qualité dans le quartier très recherché de La Pironnière au CHATEAU D'OLONNE ( Vendée). BOUWFONDS MARIGNAN fait confiance à L'OFFICE IMMOBILIER pour l'aider à commercialiser son nouveau programme intitulé VILLA D'ASTY. La Pironnière est le quartier le plus prisé des Castelolonnais pour sa tranquillité et sa situation à deux pas des commerces et du bord de mer. Cette nouvelle résidence va s'élever avec élégance et modernité sur seulement 2 étages. Elle sera composé de seulement 27 appartements du type 2 au type 4 et s'intégrera parfaitement au paysage. Telle 2 grandes maisons de bord de mer, VILLA D'ASTY a su conserver le charme des habitations castelolonnaises tout en adoptant une perspective conptemporaine. Un toit de tuiles, des balcons ornés de tons ocre rouge pastel, apportent de la chaleur à la sobriété des menuiseries blanches et mettent en relief les lignesde la résidence. Les boxes privés en sous-sol, les locaux pour les deux roues et les emplacements de parking permettent de stationner facilement et en toute sécurité. Tout autour, le parc est ponctué de bambou à hautes tiges et des chênes verts pour préserver l'esprit du lieu. VILLA D'ASTY, c'est la douceur de vivre sur la Cote sauvage de la Vendée, le tout à 5mn de la célèbre station balnéaire des SABLES D'OLONNE. Voilà l'état des appartements libres à la vente au 28 juin 2014: L'appartement 103 de type 2 situé au Rdc et vendu 125.418 € avec un stationnement. L'appartement 102 de type 2 situé au Rdc et vendu 155.000 € avec un stationnement. L'appartement 210 de type 2 situé au 1er étage et vendu 172.600 € avec un stationnement. L'appartement 206 de type 2 situé au Rdc et vendu 173.600 € avec un stationnement. L'appartement 202 de type 3 situé au Rdc et vendu 225.000 € avec un stationnement. L'appartement 214 de type 3 situé au 1er étage et vendu 236.000 € avec deux stationnements. L'appartement 216 de type 3 situé au 1er étage et vendu 237.000 € avec deux stationnements. L'appartement 213 de type 3 situé au 1er étage et vendu 240.900 € avec deux stationnements. L'appartement 212 de type 4 situé au 1er étage et vendu 249.800 € € avec deux stationnements. L'appartement 203 de type 4 situé au ddc et vendu 268.900 € € avec deux stationnements. Nous sommes à votre disposition pour vous adrésser une documentation complète. Thierry Pineau. Agent immobilier. Créateur et gérant de l'OFFICE IMMOBILIER. Cabinet de gestion et d'administration de biens immobilier sur les SABLES D'OLONNE. / tpineau@lofficeimmobilier.fr / Téléphone: 06.82.45.39.59.
SYNDIC DE COPROPRIETE aux SABLES D'OLONNE
Depuis le 24 mars 2014, la nouvelle Loi ALUR change les règles dans tous les domaines immobilier et notamment dans le domaine de la gestion des copropriétés. Une des modifications imposées par la Loi ALUR favorise désormais la mise en concurrence des syndic de copropriété. Comme auparavant, tout copropriétaire pouvait demander à son syndic de poser une résolution lors de la prochaine assemblée générale. Il n'était donc pas nécessaire d’être un membre du conseil syndical, voire président du syndicat de la copropriété pour effectuer une mise en concurrence de son syndic de copropriété. Vous trouverez le contenu de ces modifications dans l'article 21 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ( Version consolidée au 27 mars 2014) qui est généralement bien connu des membres du conseil syndical. Cette Loi va favoriser la mise en concurrence alors que certains estiment déjà que les contrats de syndic devraient augmenter sensiblement à cause justement de la Loi ALUR. Pourquoi des augmentations annuelles des contrats de syndic ? Par exemple pour la gestion des comptes bancaire séparés désormais imposés aux syndic de copropriété pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots principaux Aux Sables d'Olonne, un syndic de copropriété innove en mettant en ligne un site internet permettant de demander un contrat de syndic. Un simple questionnaire à remplir et vous avez une réponse sous 48heures ( Hors dimanche et jours fériés, bien sur !). Crée en 2010, L'OFFICE IMMOBILIER est un cabinet de gestion et d'administration d'immeubles principalement aux Sables d'Olonne. Depuis la création du cabinet, nous avons souhaité aller dans le sens de l'histoire. Chez Nous, par exemple, le compte bancaire séparé n'a jamais été un problème. Nous l'avons intégré dans notre contrat de syndic et cela quelque soit le nombre de lots principaux de la copropriété. Toujours aux Sables d'Olonne, nous pensons que nous sommes le seul syndic de copropriété à le pratiquer systématiquement. Alors pourquoi DEVIS SYNDIC.com ? Tous simplement pour permettre à tous copropriétaire de faire faire un devis et de comparer. Aux Sables d'Olonne, cette mise en concurrence devait être favorable aux consommateurs finals. La mise en concurrence du contrat de syndic de copropriété pourquoi faire ? Pour comparer les prix des forfaits de syndic ? Oui bien sur. Pour comparer les contrats de syndic ? Oui, surtout. En effet, la nouvelle Loi ALUR va favoriser une modélisation des contrats de syndic à travers notamment ce que l'on appelle couramment le forfait de gestion. Pas de surprise, tout est prévu. L'OFFICE IMMOBILIER, depuis sa création le propose à tous ses clients. D'ailleurs nous n'avons rien à cacher, notre contrat de syndic est consultable sur notre site internet : www.lofficeimmobilier.fr ou sur www.devissyndic.com. Bonne lecture.
NOUVELLES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES. La mise en concurrence de votre syndic
Mise en copropriété d'un immeuble neuf. Nomination du syndic. Vous avez acheté sur plan un appartement et vous voulez savoir si vous pouvez mettre en concurrence le syndic provisoire désigné par le promoteur. Il résulte de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 que lors de la mise en copropriété, le premier syndic peut être désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties. Afin d’éviter l’effet pervers d’un tel procédé, qui faisait la part belle au choix discrétionnaire du promoteur ayant construit l’immeuble, il fut décidé que cette désignation devait être ratifiée lors de la première assemblée générale des copropriétaires. La loi A.L.U.R a entendu imposer une mise en concurrence à l’occasion de cette première assemblée. Ainsi, pour maintenir ce premier syndic, désormais qualifié de « syndic provisoire », le Conseil syndical ou, s’il n’en existe pas, les copropriétaires, doivent préalablement à la décision de l’assemblée générale, mettre en concurrence plusieurs contrats de syndics. A défaut de nomination d’un syndic, l’article 17 prévoyait que la désignation puisse être décidée par le Président du Tribunal de grande instance. La requête peut émaner d’un ou plusieurs copropriétaires et également désormais du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
Aux Sables d'Olonne, la nouvelle LOI ALUR va favoriser la concurrence entre Syndic.
En effet, s’agissant des changements ultérieurs de syndic, la loi ALUR a ajouté quatre alinéas à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’organiser la mise en concurrence lors de la désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires. En premier lieu, il revient au conseil syndical de veiller à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé. Les copropriétaires peuvent eux aussi demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée l’examen des projets de contrat qu’ils lui communiquent. En second lieu, lorsque le marché local des syndics rend impossible la mise en concurrence, le conseil syndical peut proposer de ne pas y procéder. Cette proposition, qui ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour, est notifiée aux copropriétaires afin de leur permettre de prendre l’initiative de communiquer des projets de contrats de syndic. En troisième lieu, le conseil syndical a la faculté d’émettre un avis écrit sur chacun des projets de contrat de syndic. Cet avis est alors joint à la convocation de l’assemblée générale, avec les projets de contrat. En quatrième et dernier lieu, la mise en concurrence ne revêt qu’un caractère facultatif lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical.

References: l'article 42
 l'article 17
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 24
 l'article 24
 art. 25
 l'article 24
 l'article 26
 l'article 26
 art. 35

Art. 9

Art. 18
 l'article 24
 art. 21
 l'article 25
 art. 18

Art. 35
 l'article 25

Art. 5
 l'article 4

Art. 14

Art. 43
 l'article 19
 l'article 24
 l'article 24
 art. 1993
 art. 11
 art. 15
 l'article 29
 l'article 50
 l'article 6
 l'article 20
 l'article 3
 l'article 6
 l'article 20
 l'article 24
 art. 6

L'ARTICLE 1
 l'article 3
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 21