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Timestamp: 2019-09-16 04:10:18+00:00

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OGH Urteil zur Erhaltungspflicht im Mietrecht - Rechtsfreund.at
„1. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden … zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen bei.
2. Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte, wie im Besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen, zu warten sowie insoweit in Stand zu halten und zu erneuern (insbesondere auch die Erneuerung von Warmwasser-/Heizgeräten und dergleichen), als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch auf vorhandene Antennenanlagen.
3. Kommt der Mieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Vermieter nach vergeblicher Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung der erforderlichen Arbeit jederzeit auch im Mietgegenstand auf Kosten des Mieters durchführen.“
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren, gerichtet auf Unterlassung der Empfehlung dieser Klauseln, zur Gänze statt. Das Berufungsgericht änderte das Ersturteil dahingehend, dass es das Begehren hinsichtlich der Klauseln 1 und 2 abwies. Hinsichtlich Klausel 3 wurde das Ersturteil mit der Argumentation bestätigt, dass diese gegen zu Gunsten des Mieters zwingende Bestimmungen des § 8 Abs 2 MRG verstosse und somit unzulässig sei. Da das Urteil des Berufungsgerichtes hinsichtlich Klausel 3 unbekämpft blieb hatte sich der Oberste Gerichtshof nur mehr mit den Klauseln 1 und 2 auseinanderzusetzen.
Aus der Begründung zu Klausel 1:
Dem Verbraucher in Verträgen unterbreitete, schriftlich niedergelegte Klauseln müssen stets klar und verständlich abgefasst sein. Das in § 6 Abs 3 KSchG zum Ausdruck kommende Transparenzgebot verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind. Dem Verbraucher soll im Rahmen des Möglichen und Überschaubaren Gelegenheit gegeben werden, sich zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren, damit er nicht von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten werden kann und ihm nicht unberechtigte Pflichten abverlangt werden. Er darf über die aus der Regelung resultierenden Rechtsfolgen nicht getäuscht oder im Unklaren gelassen werden. Maßstab für die Transparenz ist das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen „Durchschnittskunden“ Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot, und das Gebot der Vollständigkeit. Eine Klausel wird etwa dann als intransparent gewertet, wenn dem Kunden die wirtschaftliche Tragweite der Bestimmung verschleiert wird oder ihm künftig entstehende Kosten aufgebürdet werden und dabei nicht auf die mögliche Höhe dieser Kosten hingewiesen wird.
Für Klausel 1 ist § 21 Abs 1 Z 6 MRG maßgeblich. Danach gelten als Betriebskosten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die angemessene Versicherung des Hauses gegen „andere“ Schäden, wie besonders gegen Glasbruch …. oder gegen Sturmschäden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter zugestimmt hat. Ohne dies Zustimmung können die anteiligen Versicherungsprämien nicht als Betriebskosten eingehoben werden. Diesen Umstand legt Klausel 1 nicht offen. Der Mieter wird somit nicht in klarer und durchschaubarer Weise über seine Rechte informiert, sondern über die Tragweite seiner Einwilligung bzw Zustimmung im Unklaren gelassen. Die Vertragsklausel verstößt daher gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG.
Aus der Begründung zu Klausel 2:
Während § 8 Abs 1 Satz 2 MRG Erhaltungspflichten des Mieters nur so weit festlegt, als dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Schaden erwachsen darf, zielt Klausel 2 darauf ab, dem Mieter die Erhaltungspflicht aufzuerlegen. Nach § 1096 Abs 1 2. Satz ABGB wird der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit, wenn das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt. Nach Ansicht des OGH ist dies eine dem Wesen des Bestandverhältnisses angepasste Gewährleistungsbestimmung, die gegenüber Verbrauchern nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann.
In einem Interview mit der Presse merkt der Zivilrechtler Andreas Vonkilch an, dass das Urteil Fragen offen lässt: Es sei nicht einmal klar, ob nun den Vermieter die Pflicht zur Erhaltung treffe oder der Mieter bei Schäden den Zins reduzieren könne.
Udo Weinberger, Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI) teilte gegenüber dem Standard mit, dass zu hinterfragen sei, ob dieses Urteil auf Dauer gesehen konsumentenfreundlich sei, da Vermieter diese Erhaltungspflichten künftig einzukalkulieren hätten und daher die Mieten steigen würden.. Zudem sei zu berücksichtigen, dass junge Mieter jene Altmieter subventionieren würden, die zu einem nicht mehr marktkonformen Preis ihre Wohnungen halten (Stichwort „Friedenszins“). Weinberger forderte den Gesetzgeber auf, diese Ungerechtigkeit zu beseitigen. Schliesslich gab Weinberger an, dass der ÖVI überlege in dieser Sache vor den EGMR zu ziehen.
Für Konsumentenschutzminister Buchinger ist an dem Urteil besonders erfreulich, dass das Konsumentenschutzgesetz erstmals im Rahmen des Mietrechts eine wesentliche Rolle spielt. Nach Aussagen von Minister Buchinger "wird es wahrscheinlich notwendig sein, gewisse Adaptierungen des Mietrechts vorzunehmen".
Das passt wunderbar! Mein Vermieter wollte mir grad die Rechnung für die Therme (es ist eine Gastherme) zahlen lassen. Die muss er jetzt wohl selber zahlen.
#1 Markus Mertens am 18.06.2007 14:25
Hab ich das jetzt schon richtig verstanden, oder? D.h. der Boiler der bei mir in der Wohnung kaputt gegangen ist, muss vom Vermieter ersetzt werden, richtig?
#2 Maari am 03.07.2007 10:22
Kaputte Geräte wie Boiler oder Heizthermen müsste Der Vermieter auf seine Kosten reparieren oder ersetzen. Wenn er das nicht tut könntest Du wahrscheinlich die Reparatur selbst bei einem Professionisten in Auftrag geben und dem Vermieter die Kosten verrechnen.
#2.1 Herbert K. am 03.07.2007 10:38
Ich habe meine Wohnung gekündigt.
Vermieter war die ESG Villach.
Die wollen von mir noch eine Bestätigung, dass der Boiler noch funktioniert, habe.
Sonst bekomme ich eine Kaution nicht zurück.
Muss ich die Bestätigung nachbringen?
#3 Markus am 04.07.2007 07:48
Wenn der Boiler funktioniert, kannst Du das ja gerne bestätigen.
Variante 2: Boiler funktioniert nicht: in diesem Fall müsste wohl - so wie ich das Urteil gelesen habe - der Vermieter die Kosten der Boilerreperatur tragen.
#4 Herbert K. am 04.07.2007 08:20
Hab Wiener Wohnen nach diesem Urteil ein Schreiben geschickt, bezüglich meiner kaputten Therme und als Antwort bekam ich: die Gerätereparatur ist gemäß §8 Erhaltungspflicht des Mieters?
(wohne in einer Gemeindewohnung)
#5 Nicolina Leitner am 21.08.2007 11:35
ich sag nur grauzone...
hab grad bei der mietervereinigung angerufen, da mir mein vermieter zwar die reparatur eines kaputten e-boilers zahlen würde, aber nicht einen neuen. und: ich muss ihn selber zahlen.
das einzige was man machen kann: rechnung aufheben und nach dem auszug vorlegen, dann zahlen sie dir den restbetrag (anschaffung - der jahre die du noch in der wohnung wohntest (glaub 10%/jahr)) aus. sonst nix.
#6 mawu am 11.09.2007 14:59
unser elektroherd, der schon sehr alt war, als wir in die wohnung einzogen, wird schön langsam ganz kaputt. nur mehr 2 platten funktionieren, regelmäßig fliegt der fi-schalter raus.
müsste da der vermieter für die kosten eines neuen herdes aufkommen?
#6.1 Susi am 29.09.2007 19:01
nach dem neuen Urteil müsste das so sein. Die Vermieter sträuben sich aber alle dagegen. Ich würde an Deiner Stelle in diesem Fall zu einem Anwalt gehen.
#7 Max am 30.09.2007 10:07
Ich habe eine Frage !Habe meine Mietwohnung in verschiedenen Farben ausgemalt:Bei Einzug war sie weiß,Habe dann von der Vermieterin einen Brief erhalten in d.m steht dass ich die Wohnung bei Auszug wieder professionell Ausgemalt hinterlassen muss,ist das Rechtswidrig oder nicht .Bitte um Antwort.
#8 Robin am 28.01.2008 21:59
Antwort zu [ Ursprung ]#1: Markus Mertens am 18.06.2007 14:25 #2: Maari am 03.07.2007 10:22 #2.1: Herbert K. am 03.07.2007 10:38 #3: Markus am 04.07.2007 07:48 #4: Herbert K. am 04.07.2007 08:20 #5: Nicolina Leitner am 21.08.2007 11:35 #6: mawu am 11.09.2007 14:59 #6.1: Susi am 29.09.2007 19:01 #7: Max am 30.09.2007 10:07 #8: Robin am 28.01.2008 21:59

References: § 8
 § 6
 § 21
 § 6
 § 8
 § 1096
 OGH 
 EGMR 
 §8