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Timestamp: 2017-12-11 16:56:00+00:00

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Mietrecht Archive | Leipzig – Stadt für alle
In Literatur und Rechtsprechung war lange Zeit über strittig, ob eine Betriebskostenabrechnung, die auf dem Abflussprinzip basiert, ordnungsgemäß ist. Der BGH hat entschieden, dass weder dem Gesetz selbst, noch den entsprechenden Gesetzesmaterialien zu entnehmen ist, nach welchem Prinzip der Vermieter abzurechnen hat. Es steht ihm folglich ein Wahlrecht zwischen Leistungs- und Abflussprinzip zu – es sei denn, er hat sich vertraglich an ein bestimmtes Prinzip gebunden (Urt. v. 20.02.2008, AZ: VIII ZR 49/07).
Geben Sie folglich bei der Einsicht und Überprüfung der Belege hinsichtlich der Datumangaben gut acht: Entweder müssen in dem Abrechnungszeitraum die Kosten entstanden sein oder der Vermieter muss die entsprechende Rechnung im Abrechnungszeitraum erhalten haben. Andere Kosten dürfen nicht in die Abrechnung eingestellt werden.
Wer ist verpflichtet eine Abflussverstopfung zu beseitigen und wer trägt die Kosten hierfür?
Besonders in Altbauten sind Abflussverstopfungen nicht selten. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter zur Behebung des Schadens verpflichtet. Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass die Mieter_innen den Schaden schuldhaft verursacht haben, müssen jene die Kosten tragen.
Regelungen nach denen sich die Mieter_innen an den Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen an der Hauptwasserleitung zu beteiligen haben, benachteiligen die Mieter_innen unangemessen und sind daher – zumindest in Formularmietverträgen – unwirksam.
Wenn der Vermieter für den Schaden verantwortlich ist oder das Rohr schon vor Mietvertragsabschluss verstopft war, können die Mieter_innen für eventuelle Schäden unter Umständen Ersatz verlangen. Allerdings müssen sie – sofern es zu einem Gerichtsverfahren kommt – das Verschulden des Vermieters oder das Vorliegen der Verstopfung vor Mietvertragsabschluss beweisen.
Wenn sich z. B. die Verstopfungen häufen oder andere Verdachtsmomente auf einen Rohrdefekt hinweisen, muss der Vermieter tätig werden. Unternimmt er nichts, dann haftet er grundsätzlich für die (daraus entstehenden) Schäden.
BMGeV, MietrechtKostenvoranschlag, Mietrecht, Mietvertrag, Schönheitsreparatur
Müssen Mieter_innen bei Auszug einen Betrag an den Vermieter zahlen, wenn sie den Fristen zufolge noch nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind?
Viele Mietverträge enthalten eine Regelung, dass Mieter_innen anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Hierbei wird häufig ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt.
Eine Abgeltungsklausel ist unwirksam, wenn
3. die prozentuale Abgeltung starre Fristen ausweist (BGH-Urteil, Urt. v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06).
Abgeltungsklauseln sind zulässig, wenn
Bevor Sie diesen Schritt tun, sollten Sie sich in jedem Fall unbedingt anwaltlich beraten lassen.
BMGeV, MietrechtAbleseprotokoll, Heizkosten, Heizkostenverteiler, Messgerät, Mietrecht, Mietvertrag, Wasseruhr
Müssen Mieter_innen ein Heizungs- oder Wasseruhrableseprotokoll unterschreiben?
Sofern Mitarbeiter der Ableseunternehmen die Wohnung der Mieter_innen zum Ablesen der Verbrauchserfassungsgeräte noch überhaupt betreten müssen, wird bei diesen Ableseterminen kaum mehr ein Ableseprotokoll erstellt.
Sollte Mieter_innen dennoch während des Ablesetermins ein Protokoll zum Unterzeichnen vorgelegt werden, so empfehlen wir im Allgemeinen, es nicht zu unterzeichnen. Mieter_innen sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie zum Unterschreiben nicht verpflichtet sind, mit ihrer Unterschrift aber die Richtigkeit der abgelesenen Werte bestätigen. Ob die Werte richtig sind, können Mieter_innen in jenem Moment aber oft nicht beurteilen.
Sollten sich bei der Heizkostenabrechnung Unstimmigkeiten bezüglich der Ablesewerte ergeben, müssen Mieter_innen die Fehlerhaftigkeit beweisen. Das Landgericht Berlin ging in einem seiner Urteile sogar noch einen Schritt weiter: Mieter_innen, die eine Unterschrift unter ein Ableseprotokoll geleistet haben, sollen danach kein Recht mehr darauf haben, sich auf Ablesefehler zu berufen (Urt. v. 04.06.1996, AZ: 64 S 97/96).
Müssen die neuen Mieter_innen die sich bereits in der Wohnung befindenden Möbel entgeltlich übernehmen?
Verträge, die eine Ablösezahlung zum Inhalt haben, sind grundsätzlich wirksam. Sie regeln die entgeltliche Übernahme von sich bereits in der Wohnung befindenden Möbeln und Einrichtungsgegenständen durch die neuen Mieter_innen.
Unwirksam sind derartige Kaufverträge nur, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz aber der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen lassen.
Beträge, die Sie dem ausziehenden Mieter oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt haben, können Sie ggf. bis zu vier Jahre lang zurückfordern. Sollten Sie mit einer derartigen Situation konfrontiert sein, empfehlen wir Ihnen den unverzüglichen Besuch einer Beratungstelle.
Erläuterndes Urteil:
Liegt der Preis mehr als 50% über dem Wert des Kaufgegenstands, ist die Vereinbarung insoweit unzulässig und unwirksam (BHG, Beschluss v. 18. November 1998, AZ: VIII ZR 212/97; WM 97, 380).
Beispiel: Der Ablösebetrag beträgt 5000 Euro. Das verkaufte Mobiliar ist 1000 Euro wert. Dazu kommt eine `Toleranzgrenze` von 50%, sodass der Wohnungssuchende 2000 Euro zahlen müsste. Die restlichen 3000 Euro dagegen nicht. Hat der Mieter schon gezahlt, kann er diesen Betrag zurückfordern.
Achtung: Nicht zu verwechseln ist die Ablösezahlung mit der Abstandszahlung.
Muss bei Auszug ein Abnahmeprotokoll erstellt und von den Mieter_innen unterschrieben werden?
Eine gemeinsame Wohnungsbegehung zum Zweck der Besichtigung der Mieträume ist weder zu Beginn des Mietverhältnisses, noch im Laufe dessen und zu dessen Ende vorgeschrieben. Auch die Erstellung eines Wohnungsübernahme- oder Wohnungsabnahmeprotokolls ist nicht vom Gesetzgeber vorgesehen. Deswegen ist ein Wohnungsabnahmeprotokoll auch nicht Voraussetzung für die Rückgabe der Wohnung, auch wenn diese Auffassung weit verbreitet ist. Folglich sind Mieter_innen nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn die Unterschrift kann im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten gelten!
Von einer Unterschrift ist dringend abzuraten, wenn Sie nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Mit ihrer Unterschrift erkennen Mieter_innen den Zustand der Wohnung und mögliche Forderungen des Vermieters an. Der Vermieter kann die im Wohnungsabnahmeprotokoll verlangten – von Ihnen unterschriftlich bestätigten – Arbeiten einfordern, obwohl vielleicht aufgrund des Mietvertrags überhaupt keine diesbezüglichen Verpflichtungen für Sie bestanden. Es kann also passieren, dass Sie sich durch das Wohnungsabnahmeprotokoll zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, obwohl die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.
Auch ist dringend anzuraten, bei allen Besichtigungen (ob vor oder nach der Mietzeit) Zeugen mitzunehmen, die später Aussagen zum Zustand der Wohnung treffen können, also z. B. ob eine Abnutzung bereits vor Beginn des Mietvertrags vorlag. Sie sollten vor Rückgabe der Wohnung deren Zustand – am besten bei Tageslicht – unter Zeugen genau in Augenschein nehmen und möglichst ein Protokoll und Fotos anfertigen. Stimmt das Wohnungsabnahmeprotokoll des Vermieters mit Ihrem Protokoll überein oder bestätigt das Protokoll des Vermieters den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung, steht einer Unterschrift nichts entgegen.
Müssen Mieter_innen bei Auszug die Wohnung stets in den Zustand zurückversetzen, in dem sie sie angemietet haben?
Aufgrund normaler Abnutzung verschlechtert sich im Laufe der Jahre der Zustand einer Wohnung. Dies ist auch dann der Fall, wenn Mieter_innen sorgsam mit der Mietwohnung umgeht. Daher müssen Mieter_innen auch nicht für die finanziellen Folgen einer normalen Abnutzung aufkommen (§ 538 BGB). Im Allgemeinen ist die normale Abnutzung durch den Mietzins abgegolten.
Was unter der normalen Abnutzung einer Mietwohnung genau zu verstehen ist, haben die Gerichte bereits in
vielen Urteilen geklärt. So darf beispielsweise im Badezimmer (in normalem Ausmaß) gedübelt werden, ohne dass die Fliesen beim Auszug ersetzt werden müssen.
In Mietverträgen wird oftmals vereinbart, dass Renovierungsarbeiten in einem bestimmten Umfang von den Mieter_innen übernommen werden. Hierunter fallen aber nur sogenannte Schönheitsreparaturen, wie Streichen, Tapezieren oder das Verspachteln von gebohrten Löchern in der Wand.
Mietvertragsklauseln, durch die Mieter_innen werden, bei Auszug die gesamte Wohnung zu renovieren, sind unter Umständen unzulässig. Der Bundesgerichtshof stellte in einem Urteil (AZ.: VIII ZR 208/02) fest, dass Mieter_innen damit unzumutbar benachteiligt werden würden.
BMGeV, MietrechtMietrecht, Mietvertrag, Umzug
Darf der Vermieter von den neuen Mieter_innen dafür Geld verlangen, dass die Wohnung frei gemacht wird?
Bei Abstandszahlungen an Ver- oder Vormieter haben das Ziel, dass die begehrte Wohnung frei gemacht wird und man einziehen darf. Das ist nach § 4 a WoVermRG für alle Wohnungsarten verboten.
Erlaubt ist jedoch eine Vereinbarung, dass die neuen Mieter_innen die Umzugskosten des Vormieters übernehmen. Dabei muss der Vormieter diese Kosten nachweisen.
Nicht zu verwechseln ist die Abstandszahlung mit der Ablösezahlung.
Was Mieter_innen bei längerer Abwesenheit von ihrer Wohnung beachten sollten.
Mieter_innen sind zwar zur Zahlung der Miete verpflichtet, nicht aber dazu, die Wohnung auch tatsächlich zu bewohnen. Abwesenheit stellt keinen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Allerdings müssen die Mieter_innen Vorkehrungen dafür treffen, dass ihre mietvertraglichen Verpflichtungen trotz Abwesenheit eingehalten werden. Dazu kann beispielsweise gehören, dass jemand für sie das Treppenhaus reinigt.
Außerdem dürfen die Mieter_innen ihre Obhutspflichten nicht vernachlässigen. Zu ihren Obhutspflichten gehört in diesem Zusammenhang, den Zutritt zur Wohnung durch Hinterlegung von Schlüsseln bei Nachbarn, Bekannten oder anderen Dritten iihrer Wahl zu ermöglichen um Schäden abzuwenden. Die “Wohnungs-Sitter” sollten dann ca. zweimal pro Woche in der Wohnung nach dem Rechten sehen. Auf diese Weise können Schäden (z.B. das Einfrieren von Wasserrohren durch eine abgestellte Heizung) vermieden werden (P.S.: Heizungen sollten nach Möglichkeit bei Abwesenheit im Winter auf Frostschutz gestellt werden).
Welchen Standard müssen Altbauwohnungen erfüllen?
Mieter_innen nicht-modernisierter Altbauwohnungen können von ihrem Vermieter verlangen, dass ihre Wohnung so ausgestattet wird, dass man in ihr zeitgemäß wohnen kann. Hierzu gehört insbesondere der gleichzeitige Einsatz mehrer üblicher elektronischer Haushaltsgeräte (BGH, Urt. v. 26.07.2004, AZ: VIII ZR 281/03). Das bedeutet aber nicht, dass ein Anspruch auf eine komplette Modernisierung besteht. Vielmehr müssen Mieter_innen von Altbauwohnungen gewisse Unzulänglichkeiten hinnehmen, wie zum Beispiel Knarrgeräusche alter Dielen oder schlechten Trittschallschutz von Holzbalkendecken.
Vorsicht bei Mietvertragsabschluss: Wird im Mietvertrag festgehalten, dass die Mietwohnung sich in einem unter dem Mindeststandard liegenden Zustand befindet und erklären sich die Mieter_innen damit einverstanden, so haben sie gegen ihren Vermieter keinen Anspruch auf Herstellung eines zeitgemäßen Wohnstandards mehr.
Wird eine Abrechnung durch das Begleichen des Abrechnungsergebnisses automatisch wirksam?
Die einjährige Einwendungsfrist der Mieter_innen wird nicht dadurch verkürzt oder ausgehebelt, das Mieter_innen den Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos zahlen oder ein Abrechnungsguthaben annehmen. Selbst bei Zahlung (oder Annahme des Guthabens) können Mieter_innen also innerhalb der Einwendungsfrist alle Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen – die Abrechnung wird durch die Zahlung (Annahme des Guthabens) nicht anerkannt. Dies hat der BGH nunmehr klargestellt (Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 269/09).
In diesem Zusammenhang ist auch Folgendes wichtig: Es kommt vor, dass im Mietvertrag oder in der Betriebskostenabrechnung selbst steht, dass die Abrechnung automatisch wirksam wird, wenn die Mieter_innen innerhalb einer bestimmten Frist keinen Widerspruch gegen die Abrechnung erheben. Dies ist ein unzulässiger Einwendungsverzicht und damit unwirksam (§ 308 Nr.5 BGB). § 556 Abs. 3 BGB berechtigt die Mieter_innen ihre Einwendungen innerhalb eines Jahres, nachdem die Abrechnung ihnen zugegangen ist, vorzubringen. Davon abweichende Regelungen sind unwirksam.
Das Mietrecht spricht in vielen Zusammenhängen von “Angehörigen”, wobei es diesen Begriff nicht einheitlich benutzt:
“Feste Lebensgemeinschaften” wie Ehe und Familie zeichnen sich durch ein dauerhaftes Zusammenleben aus. Gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften können durch Eintragung in weiten Bereichen der Ehe gleichgestellt werden. Daneben kennt das Mietrecht auch Lebensgemeinschaften, bei denen die Partner_innen “einen auf Dauer angelegten Haushalt führen”.
Neben der “festen Lebensgemeinschaft” nennt das Gesetz “Angehörige des Haushalts”. Damit sind Personen gemeint, die dauerhaft bei Mieter_innen im Haushalt leben (z.B. Pflegekinder und Kinder der Lebenspartner_innen).
Die Rechtsprechung zählt zu den Familienangehörigen Eltern und ihre Kinder, Großeltern, Geschwister und Verschwägerte. Die Mieter_innen sind berechtigt, ihre nächsten Familienangehörigen in die Wohnung aufzunehmen.
Mieter_innen haben das Recht, Lebenspartner_innen in die Wohnung aufzunehmen – das hierzu im Allgemeinen erforderliche “berechtigte Interesse” liegt in diesem Fall vor. Dem BGH zufolge (Urt. v. 05.11.2003, AZ: VIII ZR 371/02) bedarf es allerdings der Genehmigung des Vermieters. Sollte diese versagt werden, kann sie durch eine Gerichtsentscheidung ersetzt werden.
Die Aufgenommenen haben eigene Ansprüche gegen den Vermieter (z.B. gefahrloses Begehen der Zugänge, des Treppenhauses, usw.).
Familienangehörige, die beim Tod des Mieters/der Mieterin zum Hausstand gehören, treten in die Rechte und Pflichten des Mieters/der Mieterin ein.
Zu Gunsten welcher Angehörigen darf der Vermieter eine Eingenbedarfskündigung aussprechen?
Familienangehörige des Vermieters spielen zwar innerhalb des Mietverhältnisses keine Rolle, sie können jedoch den Grund für eine Eigenbedarfskündigung liefern. Nach § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Eigenbedarf nicht nur für den Vermieter selbst, sondern auch für Verwandte in gerader Linie (Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel) und auch für Geschwister sowie Nichten und Neffen gelten.
Es kann aber sein, dass diese Aufzählung im Einzelfall nicht abschließend ist. Unter Umständen kann nämlich auch zugunsten entfernter Verwandten gekündigt werden. In einem solchen Fall muss eine konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen bestehen. Dabei gilt: Je entfernter die Verwandtschaft ist, desto größer muss die Bindung sein.
Muss der Vermieter ein Arbeitszimmer in der Mietwohnung genehmigen?
Da dem Gesetz nicht zu entnehmen ist, dass eine Wohnung ausschließlich Wohnzwecken dienen soll, gab es zu diesem Thema in der Rechtsprechung in den letzten Jahren verschiedene Lösungen. Der dadurch entstandenen Ungewissheit hat der BGH ein Ende gesetzt (Urt. v. 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08): Der höchstrichterlichen Rechtsprechung zufolge ist für die Frage, ob die Wohnung auch für die beabsichtigte berufliche Tätigkeit genutzt werden darf, ausschlaggebend, ob Mieter_innen mit ihrer gewerblichen Tätigkeit „nach außen treten“. Das bedeutet, je öffentlicher die Tätigkeit ist, desto stärker ist die Nutzung der Wohnung als gewerblich anzusehen. Wiegt die gewerbliche Nutzung schwerer als die zu Wohnzwecken, liegt vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vor.
Konkret ist also zu fragen, ob Mieter_innen ihre private Adresse als Geschäftsadresse angeben, viel Laufkundschaft haben, Kunden und Geschäftspartner in den Räumen empfangen oder gar Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen.
Ist dies nicht der Fall und treten Mieter_innen in ihrer gewerblichen Tätigkeit nicht nach außen (Lehrer oder Ärzte, die vor- oder nachbereiten; Arbeitnehmer, die zuhause in Form von Telearbeit arbeiten oder am Computer; Schriftsteller; etc.), so unterscheidet sich ihre Tätigkeit nicht vom Wohnen. Der Vermieter muss hier nicht über die Ausübung der Tätigkeit in den „eigenen vier Räumen“ unterrichtet werden. Kündigen kann der Vermieter aufgrund der Tätigkeit auch nicht, da diese Art der Nutzung nicht vertragswidrig ist.
Treten Mieter_innen im Rahmen ihrer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nach außen, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, dies zu dulden. Er kann sodann die Erlaubnis verweigern und auf der Fortsetzung eines reinen Wohnmietverhältnisses beharren.
Eine Ausnahme hierzu besteht jedoch, wenn dieses „Nach-Außen-Treten“ sich im Rahmen hält und von der privaten Nutzung der Räume kaum unterscheidet. Also wenn Mieter_innen zwar ihre Geschäftspost nach Hause schicken lassen, aber lediglich am Schreibtisch sitzend arbeiten und/oder der Publikumsverkehr sehr gering ist. Dies ist vor allem bei Existenzgründern häufig der Fall. In dieser Konstellation ist der Vermieter verpflichtet, die Tätigkeit zu dulden und eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen.
Unter welchen Voraussetzungen dürfen Mieter_innen eigene Zahlungsforderungen gegen die Mietforderungen des Vermieters aufrechnen?
Im Allgemeinen dürfen Mieter_innen mit eigenen Forderungen gegen die Mietforderung des Vermieters aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Mieter_innen von Wohnraum können mit Schadensersatzforderungen (§ 536a BGB), Aufwendungsersatzansprüchen (§539 BGB) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) wegen zuviel gezahlter Miete (z.B. bei Mängeln) immer aufrechnen, wenn sie ihre Absicht zur Aufrechnung dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform angezeigt haben (556b Abs. 2 BGB).
In vielen Mietverträgen finden sich allerdings Aufrechnungsverbote oder drastische Einschränkungen. Generelle Aufrechnungsverbote ohne jede Einschränkungen sind unwirksam. Gültig sind Klauseln, die Mieter_innen nur das Aufrechnen gegen rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gestatten.
Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erstellen.
Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erstellen und den Mieter_innen zukommen lassen. Nach § 556 Abs. 3 BGB endet diese Frist 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Beispiel: Die Abrechnung über den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2011 muss den Mieter_innen spätestens am 31.12.2012 zugehen.
Lässt der Vermieter dies unberücksichtigt und legt er die Abrechnung zu spät vor, so gilt grundsätzlich Folgendes:
1. Weist die Abrechnung hingegen ein Guthaben aus, so muss der Vermieter dieses trotz Verspätung an die Mieter_innen auskehren (d.h. erstatten bzw. zahlen). Anderenfalls könnte der Vermieter jedes Mal einfach die Frist absichtlich verstreichen lassen, sobald sich aus der Abrechnung ein Guthaben für die Mieter_innen ergibt, und sich damit ungerechtfertigter Weise finanziell besser stellen.
Ausnahmsweise gilt das oben Gesagte nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Zum einen können sie den Vermieter zur Erstellung anmahnen und als Druckmittel die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Vorsicht: Auf diese Weise machen die Mieter_innen ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Das bedeutet, dass die zurückbehaltenen Vorauszahlungen zu leisten sind, sobald der Vermieter die Abrechnung vorgelegt hat.
Zum anderen können der Mieter_innen ihren Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung auch einklagen.
Sind Kosten für einen Concierge, Doorman oder Pförtner
von den Mieter_innen zu tragen?
Zusammenfassend lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt festhalten, dass eine Umlage von Pförtner-, Wachschutz- und Doormankosten nur möglich ist, wenn derartige Dienste der Sicherheit der Mieter_innen dienen und hierzu auch erforderlich sind sowie eine eindeutige ausdrückliche Umlageregelung im Mietvertrag vorhanden ist. Zu Letzterem hat das AG Charlottenburg entschieden, dass die Umlagefähigkeit der Kosten des „Pförtners“ nicht die Möglichkeit eröffnet, Kosten eines „Wachschutzes“ umzulegen (Urt. v. 30.01.2007, AZ: 224 C 276/06).
Was ist Contracting und welche Kosten fallen hierunter für die Mieter_innen an?
Unter Contracting / Nahwärme versteht man wenn der Hauseigentümer mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag abschließt, der letzteren berechtigt, das Haus mit Wärme (und Warmwasser) zu beliefern. Im Grunde handelt es sich also um gewerbliche Wärmelieferung.
Der sogenannte Wärmepreis setzt sich zusammen aus einem Grund- und einem Arbeitspreis, wobei er neben reinen Brennstoffkosten auch Instandhaltungs- und Kapitalkosten, Unternehmergewinn und Abschreibungen enthält. Mieter_innen haben dabei keinen Anspruch darauf zu erfahren, wie sich der jeweilige Wärmepreis zusammensetzt (BGH WuM 79, 175).
Welche Rechte haben Mieter_innen, wenn der Vermieter das Dachgeschoss ausbauen will? Welche baurechtlichen Regelungen gelten?
Vor einigen Jahren boomte der Dachgeschossausbau in Berlin. Grund dafür waren nicht nur die besonderen Förderungen und bauordnungsrechtliche Erleichterungen, sondern auch die Attraktivität für geschlossene Immobilienfonds. Zur Erleichterung des Dachgeschossausbaus hat der Gesetzgeber im § 573 b BGB ein Teilkündigungsrecht für mietvertraglich garantierte Dachbodennutzungen verankert.
Dachgeschosswohnungen haben allerdings Mängel, die Mieter_innen bzw. Käufer oft übersehen: Viele dieser Wohnungen sind im Sommer aufgeheizt, erweisen sich im Winter als nicht genügend isoliert und versprechen mehr Wohnkomfort als sie wirklich bieten. Vor allem wenn man bedenkt, dass viele von ihnen nicht durch einen Aufzug zu erreichen sind.
Sollte der Vermieter den Ausbau des Dachbodens vorhaben, so empfehlen wir den Mieter_innen, in ihrem Mietvertrag nachzuprüfen, ob der Dachboden als Nebenraum mitvermietet wurde. Ist dies der Fall, so muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Teilkündigung aussprechen, bevor er mit den Arbeiten überhaupt beginnen darf. Hatten die Mieter_innen vor dem Umbau den Dachboden als Nebenraum gemietet, so mindert der Wegfall des Nebenraums den Wert der Wohnungen. Mieter_innen können folglich einen Anspruch auf dauerhafte Mietsenkung haben und sollten dies auf jeden Fall – und insbesondere bei kleinen Wohnungen – prüfen und verlangen.
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Die Ausbauarbeiten an sich sind fast immer mit großen Belästigungen für die Mieter_innen verbunden. Angemessene Mietminderungen als Ausgleich für die Beeinträchtigungen betragen in der Regel nicht unter 25% und können bis zu 60% erreichen. Die Mieter_innen sollten daneben stets ihre Hausratversicherung darüber informieren, dass ein Gerüst am Haus angebracht wurde, denn es besteht dann erhöhte Einbruchgefahr.
Nicht selten werden die darunter liegenden Wohnungen durch den Umbau unbewohnbar und auf diese Weise ein gewünschter Auszug der Mieter erzwungen.
Baurechtlich gelten für einen Dachgeschossausbau die Anforderungen, die zum Zeitpunkt des Ausbaus auch ein Neubau zu erfüllen hat (mit Ausnahme, dass in Berlin kein Aufzug nachgerüstet werden muss). Der Boden von neu gebauten Dachgeschosswohnungen muss also die jeweils geltenden Schallschutzanforderungen erfüllen (siehe auch BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 355/03). Die DIN 4109 legt für normalen Trittschallschutz von Wohnungstrenndecken einen Grenzwert von 53 dB (Schallschutzstufe I), für erhöhten Schallschutz 46 dB (Schallschutzstufe II) fest. Zum Vergleich: Eine Holzbalkendecke eines Gründerzeitaltbaus, die nicht verändert wurde, weist einen Trittschallschutz von ca. 66 dB auf (bei Trittschallschutz gilt: Je kleiner die Zahl, desto besser.) Bei einem Dachgeschossausbau wird häufig der Schallschutz mangelhaft ausgeführt. Mieter_innen bleibt dann die Möglichkeit der Mietminderung, aber auch der Ärger über die geräuschvollen „Obermieter“.
in Beratungsstellen erhält man zu den hier dargestellten Problematiken Rat und Unterstützung.
Sind Dachrinnenreinigungskosten auf alle Mieter_innen umlegbar?
Die Kosten, die durch die Dachrinnenreinigung entstehen, gelten als „sonstige Betriebskosten“. Deshalb gilt wie bei allen „sonstigen Betriebskosten“:
Sie sind nur umlegbar, wenn dies im jeweiligen Mietvertrag vereinbart worden ist. Dann müssen unter den „sonstige Betriebskosten“ die Dachrinnenreinigungskosten vermerkt sein. Solange im Mietvertrag nur „sonstige Betriebskosten“ steht oder die Dachrinnenreinigungskosten nicht in der Liste der „sonstigen Betriebskosten“ enthalten sind, müssen die Mieter_innen sich an diesen Kosten nicht beteiligen.
Welche Rechte und Pflichten egeben sich aus einem “(Dauer-)Nutzungsvertrag”? Wie ist das Verhältnis zu der Genossenschaftsmitgliedschaft?
Wohnungsbaugenossenschaften nennen die Verträge, die sie mit ihren Mitgliedern über die Überlassung von Wohnraum abschließen, in der Regel nicht “Mietverträge”, sondern “(Dauer-)Nutzungsverträge”. Zu ihrer rechtlichen Bewertung hat das OLG Karlsruhe ausgeführt:
“Den wesentlichen Inhalt dieses Vertrags bildet die entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Der gesamte Vertrag ist im Wesentlichen genauso gestaltet wie jeder gewöhnliche Wohnraummietvertrag. Die abweichende Terminologie hinsichtlich seiner Bezeichnung hat keine rechtliche Bedeutung. (…) Die einzige grundlegende Abweichung von einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. (…) Diese Abrede (…) gibt dem Vertrag jedoch kein Gepräge, das ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheidet. Maßgebend für den Rechtscharakter eines Vertrags ist der seine Grundlage bildende Leistungsinhalt. Der Nutzungsvertrag begründet aber ausschließlich schuldrechtliche, für ein Mietverhältnis typische Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragspartnern.” (RE WuM 1985,78).
Kurzum: Der Vertrag zwischen einer Genossenschaft und den Genossen ist ein Mietvertrag und für ihn gilt das Mietrecht, auch wenn er Nutzungsvertrag genannt wird. “Die einzige grundlegende Abweichung”, von der im Rechtsentscheid gesprochen wird, nämlich “die Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft”, ist ebenfalls nicht außerhalb der mietrechtlichen Systematik angesiedelt, wie sich leicht zeigen lässt.
Der § 573 des BGB regelt die ordentliche Kündigung der Vermieters. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt oder
3. an “einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung” gehindert ist.
Während es kommerzielle Vermieter in der Regel schwer haben, ein “berechtigtes Interesse” neben den gesondert aufgeführten Kündigungsgründen geltend zu machen, kann sich eine Genossenschaft bei beendeter Mitgliedschaft mitunter darauf berufen, dass Bedarf anderer Genossenschaftsmitglieder an der Wohnung besteht.
Jedoch ist das Mietverhältnis nicht nur ein Anhängsel der Mitgliedschaft und endet nicht automatisch mit ihrer Auflösung. Wer die Genossenschaftsmitgliedschaft gekündigt hat, kündigt damit noch lange nicht die Wohnung. Manch ein Genossenschaftsvorstand mag zwar durchaus ein Interesse daran haben, gekündigten Mitgliedern die Wohnung zu entziehen, doch solches Interesse ist alles andere als “berechtigt”. Die ehemaligen Genossen sind durch das Mietrecht ebenso geschützt wie andere Mieter_innen. Der Unterschied besteht nur darin, dass ihr Vermieter als “berechtigtes Interesse” einen – quasi – “genossenschaftlichen Eigenbedarf” geltend machen kann, wenn andere Genossenschaftsmitglieder einen Bedarf an einer Wohnung haben und für sie keine andere zur Verfügung steht. Aber auch dann, und das ist ganz entscheidend, gelten die Regeln des Mietrechts weiterhin. Die Gründe sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, gegebenenfalls vor Gericht nachzuweisen und dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, versteht sich von selbst.
BMGeV, MietrechtDDR, Kündigung, Mietrecht, Mietvertrag, Schönheitsreparatur
Welche Besonderheiten bezüglich Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen gelten für Mieter_innen mit DDR-Mietverträgen?
Mit Beschluss vom 16.10 2008 (AZ: 8 RE – Miet 7674/00) hat das Kammergericht entschieden, dass Mieter_innen mit DDR-Mietverträgen bei Auszug grundsätzlich nicht dazu verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wobei es stets auf den konkreten Wortlaut der Vereinbarung im jeweiligen Mietvertrag ankommt. Befindet sich in einem vor dem 03.10.1990 geschlossenen Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen, so behält diese ihre Geltung.
Die zwei gängigsten Mietvertragsvereinbarungen bezüglich der Schönheitsreparaturen in DDR-Mietverträgen waren “Der Mieter ist nicht zur malermäßigen Instandhaltung verpflichtet” oder “Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich.” Aus ihnen ergibt sich für die Mieter_innen keine Pflicht, die Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsende vorzunehmen. Der Grund hierfür ist, dass laut § 104 ZGB der Vermieter bei Neuvermietung den neuen Mieter_innen die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben muss. Somit muss der Vermieter die Wohnung vor Neubezug bei Bedarf auch auf eigene Kosten renovieren. Mieter_innen, die noch einen Altmietvertrag haben, müssen ausschließlich während des Mietverhältnisses streichen.
Kommen Mieter_innen dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies ist dann der Fall, wenn durch die Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit die Wohnung so Schaden genommen hat, dass eine reine malermäßige Instandsetzung nicht mehr ausreicht (s. zu diesem Thema auch den Tipp “Besenrein”).
Für Mieter_innen mit DDR – Mietverträgen gilt weiterhin die kurze und mieterfreundliche Kündigungsfrist des DDR-Zivilrechts weiter. Sie beträgt lediglich 14 Tage.
Zwei Wochen später hat dagegen die 64. Kammer des LG Berlin entschieden, dass Wachschutzkosten nicht vom Betriebskostenkatalog der BetrKV erfasst sind (MM 2004, S. 76 f.). Zusammenfassend lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt festhalten, dass eine Umlage von Pförtner-, Wachschutz- und Doormankosten nur möglich ist, wenn derartige Dienste der Sicherheit der Mieter_innen dienen und hierzu auch erforderlich sind sowie eine eindeutige ausdrückliche Umlageregelung im Mietvertrag vorhanden ist. Zu Letzterem hat das AG Charlottenburg entschieden, dass die Umlagefähigkeit der Kosten des „Pförtners“ nicht die Möglichkeit eröffnet, Kosten eines „Wachschutzes“ umzulegen (Urt. v. 30.01.2007, AZ: 224 C 276/06).
Sind beide Ehegatten Mieter/in, wenn nur einer im Mietvertrag als Mieter steht? Was gilt für den Fall einer Scheidung?
Unterschreibt nur ein Ehepartner einen Mietvertrag, so wird auch nur er/sie Mieter/in dieser Wohnung. Der Ehepartner, der/die nicht unterzeichnet hat, darf auch miteinziehen und muss den Mietvertrag auch nicht im Nachhinein unterzeichnen. Die Aufnahme des Ehegatten kann der Vermieter nur im Ausnahmefall verhindern.
Kommt es zu einer Scheidung, so muss entschieden werden, wer in der Wohnung bleiben wird. Auch der Ehegatte, der/die den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, kann das Mietverhältnis weiterführen.
Wie sind Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen?
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst oder aber sein Personal gewisse Tätigkeiten erbracht hat (insbesondere Hausmeister-, Gartenpflege oder Hausreinigungstätigkeiten), ist der Vermieter berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen. (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1)
Schlüsselbegriffe: Betriebskosten,Eigenleistung,Vermieter
Tipps für Mieter_innen, deren Haus (oder Wohnung) verkauft wird – und was vorsorglich beachtet werden sollte
In den letzten Jahren hat der Verkauf von Wohnungen in Berlin stark zugenommen. Viele ehemals kommunale Wohnungen gehören nun privaten Kapitalgesellschaften, vor allem Immobilienfonds, und diese verkaufen einen großen Teil der Wohnungen weiter. Manche Wohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert, zum Teil an sogenannte Kapitalanleger. Es kann schnell passieren, dass die von Ihnen bewohnte Wohnung den Eigentümer wechselt (manchmal sogar mehrmals in kurzen Abständen) und Sie so mit einem neuen Mietvertragspartner konfrontiert sind. Manche werden dem alten Vermieter keine Träne nachweinen. Wer aber mit dem bisherigen Vermieter gut ausgekommen ist, wird sich Sorgen machen. Denn meistens bedeutet ein Eigentümerwechsel für die Mieter_innen nichts Gutes: Die neuen Vermieter werden in aller Regel versuchen, ihre Einnahmen rasch zu steigern, z. B. durch Mieterhöhungen, Modernisierung oder Umwandlung in Eigentumswohnungen und deren Verkauf.
Dass Mieter_innen „verkauft“ worden sind, erfahren diese oft erst durch einen Brief oder gar nur durch einen Aushang im Hausflur: Der neue Eigentümer verlangt, dass Sie die Miete künftig auf sein Konto überweisen. Und da fangen die Probleme auch schon an …
Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, und dieser kann sich nicht etwa darauf zurückziehen, dass er vom Mietverhältnis und von den darin getroffenen Vereinbarungen oder von den vom bisherigen Vermieter erteilten Erlaubnissen keine Kenntnis hatte.
Dieser Grundsatz gilt auch in Fällen, in denen Erben ein Haus übernehmen oder für Zwangsversteigerungen.
Ein neuer Eigentümer hat es meist eilig, die Miete zu kassieren. So versucht mancher schon als Eigentümer aufzutreten, noch bevor der Kauf rechtswirksam geworden ist.
Unser Rat: Lediglich die Kenntnis über den Eigentümerwechsel verpflichtet Sie nicht, die Miete sofort an den Erwerber zu zahlen. Teilt Ihnen der vorherige Vermieter jedoch schriftlich mit, dass er das Haus verkauft hat und fordert Sie dazu auf, die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen, sollten Sie dieser Aufforderung unbedingt folgen.
Ignorieren Sie diese Aufforderung und zahlen Sie trotzdem weiterhin an den alten Vermieter, kann es passieren, dass der neue Vermieter ebenfalls die Miete einfordert und Sie ein zweites Mal zahlen müssen.
Nach Mitteilung vom Eigentumsübergang sind Sie von der Mietzahlung an den Erwerber nur für den laufenden Monat befreit.
Ausnahme: Sie erhalten erst nach dem 15. des Monats vom Verkauf der Wohnung bzw. des Hauses Kenntnis.
An seine Aufforderung bleibt der alte Vermieter gebunden (§ 566 e BGB), selbst wenn der Eigentümerwechsel später scheitert.
Teilt Ihnen der Erwerber mit, dass er nunmehr der neue Eigentümer und somit Ihr neuer Vermieter ist, an den die Miete zu entrichten ist, muss er seine Berechtigung nachweisen: Der Erwerber ist erst Eigentümer (und damit Vermieter), wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Lassen Sie sich bei Verkäufen den Eigentumsübergang durch einen Grundbuchauszug
Aber: Der Verkäufer (d. h. der Alteigentümer) kann seine Ansprüche auf die Mieteinnahmen auch an den Erwerber abtreten oder diesen bevollmächtigen, seine Rechte aus dem Mietvertrag bereits vor dem Eigentumsübergang wahrzunehmen. Auch das ist Ihnen gegenüber in geeigneter Weise nachzuweisen. Mit voreiligen Mietzahlungen an den neuen Eigentümer sollten Sie also vorsichtig sein, damit Sie nicht an den Falschen zahlen. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich in einer unserer Beratungsstellen beraten.
Achtung: Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erwerber bereits mit Zuschlag Eigentümer und damit Vermieter; der Beschluss ist als Nachweis ausreichend.
Bei einem Eigentumsübergang durch Erbschaft werden die Erben sofort Eigentümer/Vermieter, hier genügt die Vorlage eines Erbscheins bzw. eines notariell eröffneten Testaments.
Fehlen die erforderlichen Nachweise (und haben Sie nach einem Verkauf durch Einsichtnahme ins Grundbuch festgestellt, dass der neue Eigentümer noch nicht eingetragen ist), zahlen Sie Ihre Miete vorerst weiter an den alten Vermieter. Ist dies nicht möglich, können Sie die Miete zunächst auch auf einem gesonderten Konto abrufbereit „parken“.
Verlangen mehrere angebliche Vermieter, dass Sie die Miete an sie zahlen und können Sie keine Klarheit erzielen, sollten Sie die Miete beim zuständigen Amtsgericht (in Berlin: AG Tiergarten, Turmstraße 91, 10548 Berlin) hinterlegen.
Solange der Erwerber nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat er im Haus nichts zu sagen. Er darf weder die Wohnungen betreten noch Schlösser auswechseln oder gar Bau- bzw. Abrissarbeiten beginnen. Nur wenn er nachweislich im Auftrag Ihres Vermieters handelt, kann er schon vor erfolgter Grundbucheintragung tätig werden.
Achtung: Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch machen den Erwerber noch nicht zum Eigentümer. Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung im Grundbuch können Monate vergehen. Der Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist deswegen so wichtig, weil der neue Eigentümer vor seiner Eintragung z. B. keine Mieterhöhungserklärung oder Modernisierungsankündigung verschicken darf. Tut er es trotzdem, sind diese unwirksam, sofern er hierzu vom Verkäufer nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde.
Wenn sich die Person, die sich als neuer Eigentümer ausgibt, nicht schriftlich legitimieren kann und im Haus unbefugt tätig wird oder gar Mieter_innen bedroht, sollten Sie die Polizei rufen.
Zu Ihrer eigenen Sicherheit ist es ratsam und mitunter unabdingbar, dass Sie selbst oder einer Ihrer Nachbarn Einsicht ins Grundbuch nehmen. Sie sind als Mieter_innen dazu jederzeit berechtigt und müssen nur Personalausweis und Mietvertrag vorlegen. Die Adresse und Öffnungszeiten Ihres Grundbuchamts können Sie bei Ihrem zuständigen Amtsgericht erfragen (oder im Internet einsehen).
Nicht nur, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird, sollten Sie Ihren Mietvertrag sorgsam hüten! Geben Sie ihn niemals aus der Hand, sondern machen Sie sich eine Kopie und verwahren Sie das Original an einem sicheren Ort, denn der neue Vermieter übernimmt Ihnen gegenüber alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters (§ 566 Abs.1 BGB). Deshalb bleibt auch Ihr alter Mietvertrag – so wie er ist – gültig, unabhängig davon, wie häufig die Vermieter wechseln. Sie müssen jedoch damit rechnen, dass der neue Eigentümer versuchen wird, Ihnen einen neuen Vertrag aufzudrängen. Doch jeder neue Vertrag kann Ihnen Nachteile bringen. Wenn Sie, aus welchen Gründen auch immer, zu einer Änderung Ihres Mietvertrags oder gar zu einem Neuabschluss aufgefordert werden, sollten Sie sich deshalb unbedingt anwaltlich beraten lassen.
Achtung: Auch für mündlich geschlossene Mietverträge gilt, dass sie nach einem Eigentümerwechsel gültig bleiben.
Wichtig ist, dass Sie alle Ihre Rechte dem neuen Eigentümer gegenüber beweisen können. Sie müssen damit rechnen, dass er Ihr Mietverhältnis überprüft (auch durch eine Wohnungsbesichtigung, s. u.) und versucht, Schwachstellen zu finden und auszunutzen. Sie sollten deshalb alle Ihre Mietunterlagen, sofern noch nicht geschehen, schnellstens ordnen. Hierzu gehört:
Bei allen wichtigen Schreiben an den Vermieter müssen Sie beweisen können, dass er diese erhalten hat. Am einfachsten gelingt Ihnen dies:
durch Einschreiben mit Rückschein oder
durch persönliche Empfangsbestätigung des Vermieters oder des Beauftragten des Vermieters (z. B. Verwalter oder Poststelle bei Wohnungsbaugesellschaften) auf der Kopie Ihres Schreibens oder
durch Einwurf in den Briefkasten des Vermieters unter Zeugen (der Zeuge muss den Inhalt des Schreibens kennen und sollte möglichst kein Verwandter sein).
Haben Sie mit dem alten Vermieter mündliche Vereinbarungen getroffen, sollten Sie sich diese möglichst noch schriftlich von ihm bestätigen lassen oder zusammen mit Zeugen in einem Protokoll Zeit, Ort und Inhalt der Absprache festhalten und vom Zeugen unterschreiben lassen.
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist erfahrungsgemäß mit Besichtigungen verbunden. Der bisherige Vermieter will Interessenten die Wohnung zeigen oder der neue Vermieter schickt einen Architekten oder Mitarbeiter der Hausverwaltung zur Begutachtung.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Besuche rechtzeitig und schriftlich bei Ihnen anzumelden. Rechtzeitig heißt: mindestens einen Tag bzw. zwei Tage vorher oder – wenn Sie berufstätig sind – drei bis vier Tage vorher. Nur der Vermieter oder sein Bevollmächtigter (z. B. der Hausverwalter) darf Ihnen einen Besuch zur Wohnungsbesichtigung oder zur Durchführung von Baumaßnahmen ankündigen. Wenn Handwerker, Architekten, Makler oder Kaufinteressenten sich selbst ankündigen, sind Sie also keineswegs verpflichtet, diesen Zutritt zu Ihrer Wohnung zu gewähren. Sie müssen den Besichtigungstermin Ihres Vermieters – für einen Besuch Ihres Vermieters selbst oder eines von ihm Beauftragten – nicht unbedingt akzeptieren. Ist der vorgeschlagene Termin unpassend, unterbreiten Sie schriftlich einen Gegenvorschlag mit zwei bis drei Ausweichterminen, die innerhalb der nächsten Tage liegen.
Wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkauft oder versteigert werden soll und die Interessenten bei Ihnen auftauchen, sollten Sie diesen kurz, aber unmissverständlich klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und Ihre Rechte kennen. Es kann Ihnen auch niemand verwehren, die Besucher in sachlicher Form auf bestehende Mängel von Haus und Wohnung hinzuweisen und ihnen diese vor Augen zu führen.
Wenn Sie mit einer Häufung von Besichtigungsterminen rechnen müssen, sollten Sie gleich vorsorgen, damit diese nicht in Dauerstress ausarten: Teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie ihm pro Woche an einem bestimmten Tag zwei bis drei Stunden Gelegenheit zu Besichtigungen geben, sofern er Ihnen spätestens drei Tage vorher die Besucher schriftlich ankündigt. Lassen Sie dann nicht mehr als drei bis vier Personen auf einmal herein und führen Sie diese gemeinsam durch die Wohnung. Weitere wichtige Informationen sowie Musterbriefe finden Sie in unserer Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“.
Weder nach dem Verkauf noch nach der Versteigerung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung und auch nicht im Fall einer Erbschaft hat der Erwerber das Recht, das Mietverhältnis mit Ihnen unter Berufung auf den Erwerb einfach zu kündigen. Der neue Vermieter kann das bestehende Mietverhältnis nur aus den gesetzlich genannten Gründen und mit den gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten (längeren) Fristen kündigen.
Nach einer Zwangsversteigerungverkürzen sich lediglich alle Kündigungsfristen auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 57 a Zwangsversteigerungsgesetz). Der Erwerber ist aber an die gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden, und Ihnen bleiben alle Möglichkeiten des Widerspruchs.
bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs des neuen Vermieters sollten Sie nicht kopflos werden: Lassen Sie sich umgehend beraten, welche Schritte Sie dagegen unternehmen können. Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Vermieter darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Diesen Kündigungsschutz können die Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).
Der neue Vermieter hat kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Doch Sie müssen damit rechnen, dass er versuchen wird, vom alten Vermieter nicht ausgeschöpfte oder versäumte Mieterhöhungen nachzuholen. Wappnen Sie sich und gehen Sie zur Beratung! Näheres zur Mieterhöhung können Sie in unserer Infoschrift „Mieterhöhung“ nachlesen.
Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) ist der Erwerber gemäß § 566a BGB nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes zur Rückgabe der Mietsicherheit (Kaution) verpflichtet. Er muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie ihm vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde. Das gilt auch bei mehreren Verkäufen (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, AZ: VIII ZR 304/10).
Achtung: Die Regelung gilt nicht rückwirkend für Grundstücksveräußerungen vor dem 1. September 2001. In diesen Fällen haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich ihm gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter_innen müssen das beweisen (BGH, Urteil vom 28. September 2005, AZ: VIII ZR 372/04).
Will sich der Verkäufer gegen zukünftige Rückforderungsansprüche absichern und händigt den Mieter_innen die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen aus, kann der Erwerber von den Mieter_innen nicht verlangen, dass diese eine Mietsicherheit an ihn leisten (LG Berlin, Urteil vom 15. März 2011, AZ: 65 S 283/10).
Wird das Haus oder die Wohnung unter Zwangsverwaltung gestellt, können die Mieter_innen die Übergabe der Kaution an den Zwangsverwalter fordern. Der Zwangsverwalter tritt für die Dauer der Beschlagnahme in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 152 ZVG). Er ist den Mieter_innen gegenüber auch dann zur Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat. Weiteres zur Kaution entnehmen Sie bitte unserer Infoschrift „Mietsicherheit“.
Beispiel: Wenn der Eigentümerwechsel am 1. Juni 2011 erfolgt, muss der alte Vermieter die Betriebskostenabrechnung nur noch für das Jahr 2010 erstellen (vorausgesetzt die Abrechnungszeiträume entsprechen den Kalenderjahren). Für das Jahr 2011 muss der neue Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen, auch wenn er von Januar bis Mai noch gar nicht Eigentümer war.
Da der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt, hat er auch bereits bestehende Mängel zu beseitigen. Also können Sie auch Mietminderungsansprüche gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen. Selbst Ansprüche auf Aufwendungsersatz können Sie vom neuen Vermieter verlangen (die Aufwendungen können entstanden sein, weil Sie einen Mangel selbst haben beseitigen lassen, nachdem der Vermieter mit der Beseitigung im Verzug war). Sie sind nicht dazu verpflichtet, können aber Ihrem neuen Vermieter die bestehenden Mängel noch einmal anzeigen und die Mängelbeseitigung verlangen, auch wenn Sie dies bereits gegenüber dem alten Vermieter getan haben. Vielleicht veranlasst der neue Vermieter ja daraufhin die längst fällige Mängelbeseitigung.
Haben Sie gegenüber dem alten Vermieter Ansprüche auf Verwendungsersatz (z. B. aus genehmigter Mietermodernisierung) oder bereits fällige Schadensersatzansprüche, müssen Sie diese noch gegenüber dem alten Vermieter durchsetzen. Hierfür hat der neue Vermieter nicht einzutreten.
Achtung: Es gilt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis vom Eigentumsübergang. Sie sollten sich also rechtzeitig beraten lassen.
Wenn Sie das Recht haben, den Dachboden als Trockenraum, Speicher o. Ä. zu nutzen, sollten Sie die Schlüssel nicht aus der Hand geben und den neuen Vermieter schriftlich auf Ihr Zugangsrecht hinweisen.
Auch der neue Vermieter hat die Möglichkeit, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Abstellräume, Keller oder Dachboden) zu kündigen, wenn er diese zu Wohnungen ausbauen oder Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will (Teilkündigung – § 573 b BGB). Er muss dabei die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Bei einer solchen Teilkündigung haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen, und Sie können eine Mietsenkung durchsetzen.
Lassen Sie sich also nicht überrumpeln und verteidigen Sie Ihr Recht – notfalls auch vor Gericht – und lassen sich hinsichtlich der zweckmäßigen Vorgehensweise anwaltlich beraten.
Ein Verkauf ist oft der Startschuss für einschneidende Veränderungen im Haus: Der neue Vermieter versucht, in seinem Sinne Ordnung zu schaffen. Mancher versucht es auch mit Überredung und Überrumpelung an der Haustür – z. B. wenn er Ihre Unterschrift für eine Mieterhöhung oder für Baumaßnahmen will. Unterschreiben Sie nichts „zwischen Tür und Angel“! Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zum Überlegen. Nichts ist so eilig, als dass nicht genug Zeit für Sie wäre, sich erst beraten zu lassen. Dulden Sie deshalb keine Überraschungsbesuche oder bedrängende Telefonanrufe! Sie können sich einfach vor Belästigung und Überrumpelung schützen, indem Sie Ihrem Vermieter mündlich oder schriftlich erklären: „Wenn Sie etwas von mir wollen,
teilen Sie mir das bitte schriftlich mit.“ (Siehe hierzu auch unsere Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“.)
Übrigens: Ein Vertrag, der bei Gelegenheit eines nicht vereinbarten Hausbesuchs des Vermieter geschlossen wird, fällt in den Geltungsbereich des Haustürwiderrufsrechts (§ 312 BGB), d. h. Sie können innerhalb von zwei Wochen den Vertrag/die Vereinbarung schriftlich widerrufen. Die kurze Frist gilt nur, wenn Sie über das Widerrufsrecht belehrt wurden.
Aber Vorsicht: Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften greift nur, wenn Ihr Vermieter als Unternehmer (§ 14 BGB) handelt. Vermietet er nur eine oder wenige Wohnungen längerfristig, handelt er nicht geschäftsmäßig. Deshalb sollten Sie immer sehr genau überlegen, bevor Sie bei einem Vermieterbesuch in Ihrer Wohnung einen neuen Mietvertrag, Änderungen zu Ihrem Mietvertrag oder andere Vereinbarungen und Erklärungen unterschreiben.
Haben Sie voreilig doch eine Unterschrift geleistet und kommen Ihnen danach Zweifel, sollten Sie unverzüglich anwaltlichen Rat einholen.
Terror gegen Mieter_innen
Manchmal kommt es leider vor, dass neue Vermieter das Ziel haben, Mieter_innen zu vertreiben oder einzuschüchtern und deshalb auch vor gewaltsamen Übergriffen gegen Mieter_innen und deren Eigentum nicht zurückschrecken. Wann immer Ihr Vermieter Sie bedroht, Ihr Hausrecht nicht respektiert oder sich an Ihrem Eigentum vergreift – egal, ob es sich in Ihrer Wohnung, Ihrem Keller, auf Ihrem Dachboden, im Hausflur oder auf dem Hof befindet –, haben Sie das Recht, die Polizei zu rufen und Anzeige zu erstatten. Dies gilt auch, wenn der Vermieter ohne Genehmigung Umbau- oder Abrissarbeiten oder offensichtliche Zerstörungen durchführt. Wichtig ist, dass Sie sich rechtzeitig an die Berliner MieterGemeinschaft e. V. wenden. Wir werden Ihnen im Fall von Schikanen und Gewalttätigkeiten im möglichen Umfang rechtliche und praktische Hilfe geben, beispielsweise Sie auch bei der Organisation und Durchführung von Hausversammlungen unterstützen.
Wir machen unseren Vermieter, dessen Mitarbeiter und von ihm beauftragte Handwerker darauf aufmerksam, dass wir den Zutritt zu unserer Wohnung, zu unserem Dachboden und unserem Keller nur nach schriftlicher, begründeter Anmeldung gestatten. Sollten unsere Räume ohne unsere Zustimmung betreten werden, so werden wir unverzüglich Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) bzw. wegen Sachbeschädigung und Diebstahls erstatten. Unsere Anzeige wird sich ggf. sowohl gegen den richten, der unsere Räume selbst betreten oder dabei geholfen hat (§§ 25, 26 StGB), als auch gegen den Vermieter/ Hausverwalter/ Bauleiter usw., der dazu angestiftet hat (§ 26 StGB).
Wie ist das rechtliche Verhältnis zwischen Mieter_innen und Eigentümergemeinschaften?
Die deutsche Rechtsordnung, wie sie seit 1900 im BGB festgeschrieben ist, bindet Gebäude als wesentliche Bestandteile an die Grundstücke. An wesentlichen Bestandteilen kann kein gesondertes Eigentum begründet werden. Erst 1951 durchbrach das WoEigG diesen Grundsatz und schuf durch rechtssystematisch komplizierte Konstruktionen die Möglichkeit des Sondereigentums (§ 1 WoEigG).
Nur jeweils zwischen den Mieter_innen und den Wohnungseigentümern bestehen die mietrechtlichen Beziehungen. Sie richten sich ausschließlich nach Gesetz und Mietvertrag und unterscheiden sich in keiner Weise von denen in Miethäusern mit nur einem Hauseigentümer / Vermieter.
Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden grundsätzlich nur die Eigentümer und haben keine unmittelbar zwingende Wirkung für die Mieterschaft. Insbesondere ersetzen solche Beschlüsse niemals eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Betriebskosten.
Andererseits können die Mieter_innen von dem Eigentümer verlangen, dass er notwendige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einfordert und gegebenenfalls auch gerichtlich einklagt.
Dennoch sind diese Mietverhältnisse faktisch dadurch benachteiligt, dass die Mieter wesentlich stärker durch Kündigung wegen Eigenbedarfs bedroht sind als die Mieter_innen in einem Miethaus mit nur einem Hauseigentümer / Vermieter.
Wann spricht man von einer Einliegerwohnung und welche rechtlichen Besonderheiten gelten hier?
Bei einer Einliegerwohnung handelt es sich um eine Wohnung innerhalb eines Hauses, das ansonsten ausschließlich vom Vermieter selbst bewohnt wird. In diesen Fällen gelten erleichterte Möglichkeiten, den Mieter_innen zu kündigen.
Während der Vermieter grundsätzlich einen Kündigungsgrund benötigt, darf er den Mieter_innen einer Einliegerwohnung grundlos kündigen. Als Ausgleich dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für den Fall, dass der Vermieter keinen Grund angegeben hat, um weitere 3 Monate (§ 573 a BGB).
Das erleichterte Kündigungsecht des Vermieters greift allerdings nicht, wenn der Vermieter zwei von drei Wohnungen in einem Haus selbst bewohnt (BGH, Urt. v. 17.11.2010, AZ: VIII ZR 90/10).
Wie können sich Mieter_innen gegen Handlungen des Vermieters, durch die ihre Rechte beeinträchtigt werden, kurzfristig zur Wehr zu setzen?
Um nur einige Beispiele zu nennen, wann das nötig erscheint: Abbrucharbeiten am Haus, Abstellen der Heizung im Winter, Austausch der Schlösser an der Wohnung, usw.
In solchen Fällen mit erhöhter Dringlichkeit kann durch ein gerichtliches Eilverfahren ein vorläufiger Rechtsschutz in Form einer einstweiligen Verfügung erwirkt werden. Derartige Verfahren regeln einen Streitfall nur vorläufig und die einstweiligen Verfügungen ergehen – zum Teil ohne mündliche Verhandlung – sofort oder innerhalb weniger Tage.
Das Gericht prüft den Inhalt des Verfügungsgesuchs auf dessen Schlüssigkeit. Das Verfügungsgesuch (in unseren Fällen: der Mieter_innen) ist juristisch
schlüssig, wenn allein nach dem, was der Antragssteller (Mieter/in) vorbringt, Verfügungsanspruch und -grund vorliegen. Ein Verfügungsanspruch ist ein Anspruch des Antragstellers (Mieter/in) gegen den Antragsgegner (Vermieter), der nicht auf Geld gerichtet ist. Ein Verfügungsgrund liegt vor, wenn ohne die einstweilige Verfügung Gefahr für die Durchsetzung des Anspruchs besteht.
Langwierige Beweisaufnahmen sind nicht möglich, daher müssen die Tatsachen, die den Anspruch begründen, vorläufig nur glaubhaft gemacht werden. Der Begriff “glaubhaft” bedeutet hier, dass ein geringerer Grad an Wahrscheinlichkeit benötigt wird.
Mit der Zustellung ist die einstweilige Verfügung regelmäßig vollzogen und muss daher befolgt werden. Ansonsten droht ein Ordnungsgeld.
Der Vermieter kann aber Widerspruch einlegen, wenn die einstweilige Verfügung ohne mündliche Verhandlung ergangen ist. Ein solcher Widerspruch hat zwar keine aufschiebende Wirkung (sprich: die einstweilige Verfügung gilt trotzdem weiter), aber auf Antrag kann das Gericht die Vollstreckung einstellen, bis über den Widerspruch entschieden ist. Erging die einstweilige Verfügung nach einer mündlichen Verhandlung oder wurde sie nach einem eingelegten Widerspruch bestätigt, ist gegen sie nur noch die Berufung möglich. Dieses Verfahren wird unabhängig von einem Hauptsacheverfahren fortgeführt.
Zur Einleitung eines solchen Hauptsacheverfahrens (d.h. eines regulären Klageverfahrens über den strittigen Gegenstand) können Mieter_innen durch den Vermieter gezwungen werden. Weigern sich die Mieter_innen, kann die Aufhebung der einstweiligen Verfügung beantragt werden und es drohen Schadensersatzansprüche. In der Regel wird auf das Hauptsacheverfahren verzichtet, da im Eilverfahren die Tatsachen recht oberflächlich überprüft werden, die Rechtslage hingegen eindeutig beurteilt wird.
Es versteht sich von selbst, dass solche Verfahren nicht ohne juristischen Beistand angestrengt werden sollten, der Besuch einer Beratungstelle ist daher unvermeidlich.
Müssen Mieter_innen, die gegen ihre Betriebs- oder Heizkostenabrechnung vorgehen wollen, eine Frist beachten?
Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechung müssen Mieter_innen dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Die Frist beginnt jedoch erst zu laufen, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt worden ist (BGH, Urteil v. 8.12.2010, AZ: VIII ZR 27/10).
Nach Ablauf dieser Frist können Mieter_innen gegen die Abrechnung nicht mehr vorgehen. Ausgenommen hiervon ist jedoch der Fall, dass die Mieter /innen die Verspätung ihrer Einwendung nicht zu vertreten haben.
Die Einwendungsfrist gilt für alle Mängel einer Abrechnung, also auch für den Fall, dass aufgrund bestimmter Vereinbarungen im Mietvertrag bestimmte Kostenarten auf die Mieter_innen nicht umlegbar sind. Auch in diesem Fall müssen die Mieter_innen dem Vermieter mitteilen, dass diese Kostenarten nicht von ihnen zu tragen sind (BGH, Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 148/10).
Achtung: Die Einwendungsfrist hat keine Gültigkeit für den preisgebundenen Wohnraum (BGH, Urt. v. 20.07.2005, AZ: III ZR 371/04).
Schlüsselbegriffe: Betriebskosten,Heizkosten,Nebenkosten,Einwendung,Einwendungsfrist
Was ist der Sinn und Zweck eines Energieausweises? Wie kann er Mieter_innen dienen?
Alle Wohnhäuser brauchen ab dem 01.01.2009 einen Energieausweis, wenn sie neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Also können potenzielle Mieter_innen vom Vermieter verlangen, dass er ihnen vor Mietvertragsabschluss einen Energieausweis vorlegt, in der der Energiebedarf oder der Energieverbrauch des Gebäudes angegeben ist.
Der Energieausweis informiert über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Damit soll Mieter_innen schon vor Vertragsabschluss die Möglichkeit gegeben werden, die Heizkosten der Wohnung, an der sie interessiert sind, einzuschätzen. Außerdem lassen sich mit dem Energieausweis verschiedene Häuser in Bezug auf ihre energetische Qualität vergleichen.
Der Energieausweis kann in zwei verschiedenen Versionen erstellt werden – als bedarfs- oder verbrauchsorientierter Energieausweis. Der bedarfsorientierte ist genauer, da er auf der Bewertung der Bausubstanz (Wärmedämmung von Wänden, Dach und Fenstern) sowie den technischen Daten der Heizungsanlage beruht. Der verbrauchsbasierte kann auf der Grundlage bisheriger Heizkostenabrechnungen (der letzten drei Jahre) erstellt werden und ist dadurch für die Vermieter deutlich billiger in der Erstellung. Seine Aussagekraft ist allerdings wesentlich geringer, vor allem bei Leerstand. Stark eingeschränkt ist sein Informationsgehalt auch bei längerer Abwesenheit von Mieter_innen. Die Immobilienverbände haben durchgesetzt, dass der Eigentümer in der Regel entscheiden kann, welchen Ausweis er ausstellen lässt. Lediglich für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist, muss ein bedarfsorientierter Ausweis erstellt werden.
Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, vom konkreten Gebäude jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Am Endenergiebedarf sollten sich Mieter_innen orientieren, wenn sie ihren künftigen Energieverbrauch und die Energiekosten abschätzen wollen.
Der Primärenergiebedarf bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die sogenannte „Vorkette“ (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z.B. Heizöl, Gas, Strom, Erneuerbare Energien). Der Primärenergiebedarf fällt dann besonders niedrig aus, wenn Erneuerbare Energien (Solare Strahlungsenergie, Geothermie, Energie aus Biomasse) für die Energieversorgung im Gebäude eingesetzt werden. Am Primärenergiebedarf können Mieter_innen erkennen, wie umweltfreundlich ihr Gebäude ist.
In dem vierseitigen Energieausweis werden auf einer Skala von Grün (geringer Bedarf beziehungsweise Verbrauch) über Gelb bis Rot (hoher Verbrauch und damit Sanierungsbedürftigkeit) Energiewerte angegeben. Diese bieten dem Wohnungssuchenden leider keinen so verständlichen Vergleichsmaßstab wie die oben genannten Energieeffizienzklassen für Elektrogeräte. Sinnvoll wäre die Angabe eines objektiven Werts wie der erforderlichen Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Aber immerhin ist ein erster Schritt getan, der Mieter_innen eine bessere Einschätzung ihrer künftigen Energiekosten ermöglicht. Damit wird auch die bisherige Praxis unseriöser Vermieter, die Nebenkosten im Mietvertrag unrealistisch niedrig anzusetzen und damit eine niedrigere Gesamtmiete vorzutäuschen, was bei der nächsten Betriebskostenabrechnung eine kräftige Nachzahlung und eine
Nebenkostenerhöhung zur Folge hat, zumindest erschwert werden.
Bei bestehenden Vertragsverhältnissen haben Mieter_innen keinen Anspruch, den Energieausweis einzusehen. Dann ergibt sich der Energieverbrauch allerdings auch aus der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.
Dass die meisten Vermieter den Energieausweis erst auf Nachfrage vorlegen, ist leider üblich. Spätestens bei einer Wohnungsbesichtung sollten Mieter_innen danach fragen. Liegt das Gebäude im gelben bis roten Bereich der Farbskala im Energieausweis, ist mit hohen bis sehr hohen Nebenkosten für Heizung und Warmwasser zu rechnen. Wenn Wohnungs- oder Hausbesitzer ihrer Ausweispflicht nicht nachkommen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Ausgenommen von Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises sind allerdings Baudenkmäler.
Zum Energieausweis gehören auch Modernisierungsempfehlungen. Die Umsetzung der Empfehlungen ist nicht verpflichtend. Es lohnt sich für Mieter_innen aber danach zu fragen, ob die Umsetzung geplant ist.
BMGeV, MietrechtAufwertung, Betriebskosten, EnEV, Heizkosten, Mietrecht, Wärmegesetz, Wohnkosten, Wohnkostenbelastung
Die “EnEV” ist ein Teil des deutschen Baurechts und soll dem Klimaschutz dienen.
In der EnEV wird ein ganzheitlicher Ansatz für neu zu errichtende Gebäude umgesetzt: Sämtlicher für Wärme und Warmwassererzeugung notwendiger Energiebedarf wird primärenergetisch bewertet, d.h. es wird ein sogenannter Jahresprimärenergiebedarf berechnet. Bei dieser Berechnung werden sowohl die Effizienz der Energieträger, als auch die der Anlagentechnik bilanziert. Auch Energieverbräuche, die außerhalb des Gebäudes, z.B. beim Transport der Energieträger, entstehen, fließen in die Bilanz ein. Bauliche und anlagentechnische Maßnahmen können miteinander verrechnet werden, da alle Größen, die den Energieverbrauch beeinflussen, berücksichtigt werden. Eine gute Anlagentechnik kann so eine nur mäßige Wärmedämmung wieder wett machen und eine Nutzung von erneuerbaren Energien wird bei der Bewertung der Gebäude positiv angerechnet.
Alle neu gebauten Gebäude müssen die Anforderungen der jeweiligen EnEV erfüllen. Bei bereits bestehenden Gebäuden verpflichtet die EnEV die Hauseigentümer, Nachbesserungen vorzunehmen (sogenannte Nachrüstpflicht). Dies gilt für mit Gas oder Öl betriebene Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden. Sie waren bis 31.12.2006 (bei Einhaltung bestimmter Grenzwerte bis 31.12.2008) außer Betrieb zu setzen. Nach Schätzungen betrifft dies ca. zwei Mio. Heizkessel. Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Räumen und oberste Geschossdecken beheizter Räume mussten bis 31.12.2006 gedämmt werden.
Dachböden mussten bis Ende 2011 eine Wärmedämmung erhalten. Bei Neuerwerb bestand eine Nachrüstpflicht. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von dieser Verpflichtung weiterhin freigestellt, wenn sie bereits am 01.02.2002 in dem Haus wohnten.
Nachtspeicherheizungen müssen bis zum 01.01.2020 mit effizienteren Heizungen ausgetauscht werden, vor allem wenn es sich um Wohngebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten handelt. Ausgenommen hiervon sind Gebäude, die nach dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erbaut sind, oder wenn der Austausch unwirtschaftlich wäre oder Gebäude, in denen durch öffentlich-rechtliche Vorschriften der Einsatz von elektrischen Speicherheizsystemen vorgeschrieben ist.
Bei baulichen Maßnahmen im Bestand gilt ebenso die Nachrüstpflicht, die jedoch durch das Wirtschaftlichkeitsgebot (§§ 5 und 4 Abs. 3 Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden – EnEG) beschränkt wird. Den Anforderungen des Wärmeschutzes muss entsprochen werden, wenn ein Bauteil ohnehin (Reparaturen bei Verschleiß oder Schäden, Mängelbeseitigung, Verschönerungen) verändert wird und nur, wenn die Erneuerungen mindestens mehr als 20% einer Bauteilfläche betreffen. Eine andere Möglichkeit besteht darin nachzuweisen, dass das Gebäude den Jahresprimärenergiebedarf, der für einen vergleichbaren Neubau gilt, um nicht mehr als 40% überschreitet. In diesem Fall können die betreffenden Bauteile die Anforderungen der EnEV überschreiten. Diese Regelungen gelten u.a. für Fassaden, Fenster oder Fußböden.
In jedem Fall gilt das sogenannte Verschlechterungsverbot (§ 11 EnEV). Die neuen Bauteile oder Anlagen dürfen keine schlechtere energetische Qualität aufweisen als die bisherigen. Für Mieter_innen können bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung entweder umlagefähige Modernisierungen oder auch nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen darstellen. Sehen Sie hierzu auch unsere Infoschrift “Modernisierung“.Falls Sie betroffen sind, lassen Sie sich beraten.
Mit der EnEV 2007 wurde der Energieausweis für Bestandsgebäude eingeführt.
Seit dem 01.01.2009 gilt außerdem das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG). Das Ziel ist, den Anteil der Erneuerbaren Energien an der Wärmebereitstellung bis zum Jahr 2020 auf 14% auszubauen. Das Wärmegesetz legt u. a. fest: Eigentümer von Gebäuden, die neu gebaut werden, müssen Erneuerbare Energien (z. B. Solarthermie, Geothermie, Biomasse oder Umweltwärme) für ihre Wärmeversorgung nutzen. Andere Klima schonende Maßnahmen sind zulässig: Hauseigentümer können ihr Haus stärker dämmen, Wärme aus Fernwärmenetzen beziehen oder Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung nutzen. Das Gesetz muss grundsätzlich bei allen Neubauten erfüllt werden, die ab dem 01.01.2009 neu errichtet werden. Für bereits bestehende Gebäude gilt dies nicht. Hauseigentümer unterliegen (bislang) noch keiner Nachrüstpflicht.
Wie kann man ihn errechnen?
Mit Hilfe des Energiekennwerts soll ein Gebäude energetisch bewertet werden können. Dieser Bewertung wird der Energieverbrauch des jeweiligen Gebäudes in Kilowattstunden pro Jahr und Fläche (kWh/(a m²)) zugrunde gelegt.
Eine Rolle spielt diese Bewertung bei der Überprüfung von Mieterhöhungen und zwar im Rahmen der Orientierung zur Spanneneinordnung unter der “Merkmalmalgruppe 4: Gebäude”.
Den Energiekennwert kann man entweder dem Energieausweis für das jeweilige entnehmen oder aber selbst errechnen. Wir stellen Ihnen hierzu unseren Rechner zur Verfügung. …Rechner…
Schlüsselbegriffe: Energieverbrauchskennwert,Mieterhöhung
Was genau regelt eine Erhaltungssatzung?
In einem Erhaltungsgebiet benötigen bauliche Veränderungen eine Genehmigung, um die städtebauliche Eigenart oder das soziale Milieu eines Gebiets zu schützen oder eine Umstrukturierung zu unterstützen. Unter Erhaltungssatzungen versteht man baurechtliche Satzungen, die von den Gemeinden erlassen werden können (§§ 172 ff. BauGB). Die städtebaulichen Ziele dieser Satzungen dürfen die folgenden sein:
1. die städtebauliche Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt zu erhalten und/oder
2. den sogenannten Milieuschutz zu garantieren und/oder
3. städtebauliche Umstrukturierungen zu unterstützen.
In einem Gebiet, das von einer Erhaltungssatzung umfasst ist, dürfen keine Nutzungsänderungen, Abrisse oder andere Änderungen der baulichen Anlagen ohne eine entsprechende Genehmigung der Gemeinde erlassen werden. Dient eine Satzung dem Ziel, die städtebauliche Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt zu erhalten (s.o. unter 1.), so bedarf auch der Neubau baulicher Anlagen einer Genehmigung.
Während des Genehmigungsverfahrens prüft die Gemeinde, ob die jeweilige Änderung im Hinblick auf das Erhaltungsziel, welches in der jeweiligen Satzung festgesetzt ist, zulässig ist. Folglich darf die Genehmigung versagt werden, wenn die jeweilige Maßnahme die Erhaltungsgründe beeinträchtigen würde.
Was können Mieter_innen unternehmen, wenn der Vermieter die Mängel in der Wohnung nicht beseitigt?
Durch die Möglichkeit zur Ersatzvornahme soll sichergestellt werden, dass die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten bleibt. Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 BGB dazu verpflichet, die Wohnung in diesem Zustand zu erhalten. Melden Mieter_innen also einen Mangel und setzen dem Vermieter zur Beseitigung eine angemessene Frist, so muss der Vermieter innerhalb dieser Frist reagieren. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haben Mieter_innen nach § 536a Abs. 2 BGB das Recht, den Mangel selbst, aber auf Kosten des Vermieters zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Übrigens muss natürlich keine Frist gesetzt werden, wenn ein sofortiges Handeln notwendig ist (z.B. Wasserrohrbruch etc.).
Zur Einforderung der entstanden Kosten gegenüber dem Vermieter können Sie sich gern unseren passenden Musterbrief als Vorlage nehmen.
Weigert sich der Vermieter die Kosten zu tragen, so sind Mieter_innen grundsätzlic
Muss der Vermieter bei Kündigung durch Eigenbedarf den Mieter_innen eine andere Wohnung zur Verfügung stellen?
Wird der Mietvertrag aufgrund des Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt, so ist der Vermieter unter bestimmten Vorraussetzungen dazu gehalten, den Mieter_innen Ersatzwohnraum zu stellen. Diese Pflicht des Vermieters besteht aber nur, wenn der Ersatzwohnraum (sprich: eine andere Wohnung)
bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und
sich im selben Haus bzw. in derselben Wohnanlage befindet.
Besteht diese Pflicht für einen Vermieter und bietet er dennoch keinen Ersatzwohnraum an, so ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam.
Was bedeutet der Begriff “Extremwertbereinigung” im Rahmen des Mietspiegels?
Die Extremwertbereinigung ist ein Verfahren zur Herausfilterung von Gefälligkeits- und Wuchermieten aus den Erhebungsdaten für die einzelnen Mietspiegelfelder. In der Vergangenheit wurden beim Berliner Mietspiegel zunächst 10% – und später 5% – Extremwerte oben und unten gekappt. Seit 2003 wird für die qualifizierten Mietspiegel ein wissenschaftlich entwickeltes Verfahren mit 95%-Vertrauensintervall angewandt. Mit diesen Methoden können zuverlässige Daten ermittelt werden.
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References: BGH 
 § 535
 § 4
 BGH 
 § 556
 BGH 
 § 573
 BGH 
 § 556
 § 573
 § 573
 § 104
 BGH 
 § 566
 § 573
 § 535
 § 536