Source: https://www.ra-kotz.de/betriebskostenabrechnung-korrektur.htm
Timestamp: 2020-08-14 00:00:47+00:00

Document:
Betriebskostenabrechnung bezahlt - Korrektur - RA Kotz
Az: XII ZR 6/13
Am 13. Dezember 2010 erteilte die Klägerin die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2006 bis 2009 und bat die Beklagte um Überprüfung und Ausgleich. Nachdem die Beklagte die Umlage der Position “Erstellung NK-Abrechnung” beanstandet hatte, übersandte die Klägerin am 27. Januar 2011 eine um diese Position bereinigte Abrechnung an die Beklagte, die unter Berücksichtigung eines Guthabens der Beklagten für das Jahr 2008 insgesamt einen Nachforderungsbetrag in Höhe von 8.568,01 € auswies, den die Beklagte am 7. Februar 2011 ohne weitere Beanstandungen an die Klägerin überwies.
Die Abrechnung von Betriebskosten durch den Vermieter und die Zahlung des Saldos oder die Entgegennahme eines Guthabens durch den Mieter stellten für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Ein solches Schuldanerkenntnis setze voraus, dass die Vertragsparteien das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder der Ungewissheit der Parteien entziehen wollten und sich dahingehend einigten. Die erforderliche Einigung könne nur angenommen werden, wenn sich ein entsprechendes Angebot sowie dessen Annahme feststellen ließen. Eine generelle Vermutung dafür, dass die Parteien ein bestätigendes Schuldanerkenntnis vereinbaren wollten, gebe es nicht. Seine Annahme sei vielmehr nur dann gerechtfertigt, wenn die Beteiligten dafür unter den konkreten Umständen einen besonderen Anlass hatten, der nur dann bestehe, wenn zuvor Streit oder zumindest eine (subjektive) Ungewissheit über das Bestehen der Schuld oder über einzelne rechtliche Punkte geherrscht habe.
Die Abrechnungsschreiben der Klägerin vom 13. Dezember 2010 und vom 27. Januar 2011 hätten nach der gebotenen Auslegung vom Horizont eines objektiven Erklärungsempfängers aus nicht den Erklärungswert, dass die Klägerin auf etwaige spätere Nachforderungen aufgrund einer – im Zeitpunkt der Abrechnung noch nicht erkannten – Unrichtigkeit der Abrechnung hätte verzichten wollen.
Zwischen den Parteien habe weder Streit noch Ungewissheit über die Höhe der Nebenkostenposition “Heizkostenabrechnung” für das Jahr 2008 bestanden. Zwar habe die Beklagte mit Schreiben vom 28. Dezember 2010 die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009 beanstandet. Diese Beanstandung habe sich aber ausschließlich auf die Umlage der im Mietvertrag nicht vereinbarten Position “Erstellung NK-Abrechnung” bezogen. Die Klägerin habe diese Beanstandung akzeptiert. Die betreffende Nebenkostenposition weise jedoch keinen Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung auf, über die die Streithelferin im Übrigen gesonderte Abrechnungen erteilt habe. Dementsprechend habe die Klägerin, für die Beklagte erkennbar, in ihrer korrigierten Abrechnung vom 27. Januar 2011 die ursprünglichen Abrechnungen lediglich um die Position “Erstellung NK-Abrechnung” bereinigt und die sonstige Abrechnung einschließlich der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008 unverändert gelassen.
Ein anderes Ergebnis folge auch nicht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. Januar 2011 (VIII ZR 296/09 – NJW 2011, 843). Aus dieser Entscheidung könne nicht der Schluss gezogen werden, der Bundesgerichtshof gehe für Gewerberaummietverhältnisse davon aus, dass die vorbehaltlose Zahlung des Mieters auf eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters stets ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis begründe.
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass allein durch die vorbehaltlose Zahlung der sich aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung vom 27. Januar 2011 ergebenden Nachforderung zwischen den Parteien kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande gekommen ist.
a) Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass bei einem Mietverhältnis über Gewerberäume allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter zwischen den Mietvertragsparteien für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12 – NJW 2013, 2885 Rn. 12). Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, von dieser Entscheidung abzuweichen.
b) Zwar lässt sich dies – anders als bei der Wohnraummiete – nicht damit begründen, dass seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 kein Bedürfnis mehr für die Annahme bestehe, in der vorbehaltlosen Zahlung einer sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung allein oder in der bloßen vorbehaltlosen Auszahlung oder Gutschrift eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen (vgl. BGH Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09 – NJW 2011, 843 Rn. 18). Denn nach der Rechtsprechung des Senats ist der Vermieter von Gewerberäumen zwar entsprechend der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB enthaltenen Regelung verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (Senatsurteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 38). Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB findet dagegen bei der Gewerberaummiete keine Anwendung (Senatsurteile BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 17 ff. und vom 17. November 2010 – XII ZR 124/09 – NJW 2011, 445 Rn. 12). Ebenso wenig gilt die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB für die Möglichkeit des Mieters, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben, weil diese Vorschrift nur auf die Wohnraummiete anwendbar ist (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12 – NJW 2013, 2885 Rn. 13 mwN).
c) Gleichwohl kann auch bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht angenommen werden, dass allein durch die vorbehaltlose Erstattung oder Zahlung des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zwischen den Mietvertragsparteien zustande kommt.
aa) Zwar kann auch ein konkludentes Verhalten der Mietvertragsparteien ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis begründen. Allerdings setzt die Wertung einer rechtsgeschäftlichen Erklärung als Angebot zum Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses regelmäßig voraus, dass die Vertragsparteien das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder der Ungewissheit der Parteien entziehen und sich dahingehend einigen wollen (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12 – NJW 2013, 2885 Rn. 15 mwN).
bb) Mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung gibt der Vermieter aus der maßgeblichen Sicht des Mieters (§§ 133, 157 BGB) keine auf den Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung ab. Die Betriebskostenabrechnung ist eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen (BGH Urteil vom 28. April 2010 – VIII ZR 263/09 – NJW 2010, 1965 Rn. 8 mwN). Auch der Mieter, der eine Betriebskostennachforderung vorbehaltlos erfüllt, erbringt damit eine reine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossen werden kann, er erkenne den Abrechnungssaldo endgültig für verbindlich an (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12 – NJW 2013, 2885 Rn. 16).
cc) Gegen die Annahme eines Rechtsbindungswillens spricht zudem, dass der Vermieter selbst bei einem Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung auch zulasten des Mieters abändern kann (Langenberg in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Aufl. § 556 BGB Rn. 397). Würde er mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der sofortigen Auszahlung eines Guthabens an den Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist ein Angebot auf ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abgeben, wäre er gemäß § 145 BGB daran gebunden, bis der Mieter das Angebot ablehnt oder die Frist zur Annahme (§ 147 Abs. 2 BGB) verstrichen ist. Eine Korrektur der Abrechnung wäre für den Vermieter in dieser Zeit nicht möglich (vgl. Flatow WuM 2010, 606, 608). Verstünde man den Ausgleich einer sich aus der Abrechnung ergebenden Nachforderung durch den Mieter als dessen Annahme des Vertragsangebots, hätte der Vermieter sich allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung der Möglichkeit begeben, innerhalb der Jahresfrist die Abrechnung korrigieren zu können. Ein entsprechender Wille des Vermieters kann jedoch ohne weitere Umstände nicht angenommen werden (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12 – NJW 2013, 2885 Rn. 17).
dd) Schließlich kann das Vorliegen eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses bei einem vorbehaltlosen Ausgleich des Betriebskostensaldos auch nicht mit der Erwägung begründet werden, bei der Gewerberaummiete bestehe ein Bedürfnis der Parteien, innerhalb eines überschaubaren Zeitraums eine Verbindlichkeit des errechneten Betriebskostensaldos zu erlangen, das nur durch die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses befriedigt werden könne (ähnlich auch Fritz NJW 2012, 980, 981; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 11 Rn. 233). Das Fehlen des Verweises in § 578 Abs. 2 BGB auf § 556 Abs. 3 BGB zeigt, dass der Gesetzgeber nur im Bereich der Wohnraummiete ein Bedürfnis dafür gesehen hat, durch die Schaffung von kurzen Fristen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung und für hiergegen gerichtete Einwendungen des Mieters alsbald eine Verbindlichkeit des errechneten Betriebskostensaldos herbeizuführen. Diese Wertung kann bei der Prüfung, ob der vorbehaltlose Ausgleich des Betriebskostensaldos zu einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis führt, nicht unberücksichtigt bleiben (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12 – NJW 2013, 2885 Rn. 18).
2. Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, dass im vorliegenden Fall auch keine sonstigen Umstände vorliegen, die die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses rechtfertigen, ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
a) Auch wenn allein durch den vorbehaltlosen Ausgleich einer Nebenkostenabrechnung noch nicht auf ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis geschlossen werden kann, bleibt es den Mietvertragsparteien jedoch unbenommen, im Einzelfall hinsichtlich des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abzuschließen und damit den Saldo für beide Seiten für verbindlich zu erklären. Sofern die Parteien hierzu keine ausdrückliche Vereinbarung treffen, bedarf es für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses allerdings – neben der bloßen Übersendung der Nebenkostenabrechnung und dem Ausgleich des Saldos – weiterer Umstände, aus denen auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen der Mietvertragsparteien geschlossen werden kann. Die Vereinbarung eines deklaratorischen Schuldverhältnisses kann danach in Betracht kommen, wenn die Parteien zunächst über einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung gestritten haben und dann der Saldo von einer der beiden Vertragsparteien ausgeglichen wurde oder wenn die Parteien eine Ratenzahlungs- bzw. Stundungsvereinbarung getroffen haben (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12 – NJW 2013, 2885 Rn. 20).
b) Einer Überprüfung an diesen Maßstäben hält die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts stand. Insbesondere ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Abrechnungsschreiben der Klägerin vom 13. Dezember 2010 und vom 27. Januar 2011 aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wonach diesen Schreiben nicht der Erklärungswert zukomme, dass die Klägerin auf etwaige spätere Nachforderungen aufgrund einer – im Zeitpunkt der Abrechnung noch nicht erkannten – Unrichtigkeit der Abrechnung hätte verzichten wollen.
aa) Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und unterliegt der Prüfung des Rechtsbeschwerdegerichts lediglich darauf, ob anerkannte Auslegungsgrundsätze, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze und Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht, etwa indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer Acht gelassen wurde (vgl. Senatsbeschluss vom 6. November 2013 – XII ZB 434/12 – FamRZ 2014, 98 Rn. 19 mwN). Solche revisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen.
bb) Entgegen der Auffassung der Revision bestand zwischen den Parteien im Zeitpunkt der Erstellung der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 27. Januar 2011 keine Ungewissheit über die Berechtigung der von der Klägerin geltend gemachten Nachforderung von Heizkosten. Bis zu diesem Zeitpunkt stritten die Parteien allein über die Umlagefähigkeit der in der Nebenkostenabrechnung vom 13. Dezember 2010 enthaltenen Position “NK-Abrechnung”. Der entsprechenden Beanstandung durch die Beklagte kam die Klägerin mit der Erstellung und Übersendung der berichtigten Nebenkostenabrechnung nach.
Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 276/08 Urteil vom 30.09.2009 Leitsatz: Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28. April 2009, VIII ZB 7/08, […]
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References: § 556
 BGH 
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 145
 § 578
 § 556