Source: https://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/2017/BGH/Tatgerichtliche-Beurteilung-eines-Mieterhoehungsverlangens-Feststellung-von-nachtraeglich-ungewoehnlichen-Steigerungen-der-ortsueblichen-Vergleichsmiete-zwischen-dem-Erhebungsstichtag-eines-Mietspiegels-und-dem-Zugang-des-Zustimmungsverlangens-Gerichtliche-Vornahme-eines-Stichtagszuschlags-zur-Bildung-einer-sachgerechten-Einzelvergleichsmiete
Timestamp: 2020-08-05 04:57:42+00:00

Document:
Tatgerichtliche Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens; Feststellung von nachträglich ungewöhnlichen Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens; Gerichtliche Vornahme eines Stichtagszuschlags zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete - Rechtsportal
MietRB 2017, 155
BGH, Urteil vom 15.03.2017 - Aktenzeichen VIII ZR 295/15
DRsp Nr. 2017/4268
ZPO § 286 A, § 287 Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.
BGB § 558 ; BGB § 558a; BGB § 558c; BGB § 558d; ZPO § 286 ; ZPO § 287 ;
Die Beklagten sind seit 1988 Mieter einer den Klägern gehörenden und nach der Wohnflächenangabe im Mietvertrag circa 99 m2 großen Wohnung in Reutlingen. Die seit vielen Jahren unveränderte Miete beläuft sich auf monatlich 660 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 130 €. Nicht umgelegt, sondern in der Miete enthalten sind dabei allerdings die monatlichen Aufwendungen der Kläger für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie die Nutzung eines Garagenstellplatzes.
1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsgericht bei der von ihm anhand des Reutlinger Mietspiegels 2013 zuzüglich eines Stichtagszuschlags ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete auf die zum Vergleich heranzuziehende Nettomiete zusätzlich noch das Garagennutzungsentgelt sowie die in ihr ebenfalls nicht enthaltenen Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen aufgeschlagen hat, um darüber die strukturelle Vergleichbarkeit mit einer nach dem Klägervorbringen von den Beklagten geschuldeten erhöhten Miete herzustellen, ist das Rechtsmittel unstatthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1 , § 552 Abs. 1 ZPO ). Denn insoweit ist die Revision nicht zugelassen. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision vielmehr wirksam auf die Frage der rechtlichen Zulässigkeit des genannten Stichtagszuschlags und seiner Berechnung beschränkt.
a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird dabei nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und dessen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteilung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird (vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu legen, dass sich die zwecks Herstellung einer Vergleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelvergleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür maßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer Preisspanne 5,40 € bis 7,15 € bewegt, deren Mittelwert sich auf 6,275 €/m2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags von zwei Prozent beläuft (vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO , 13. Aufl., § 543 Rn. 20; MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN).
aa) Vor allem in der älteren Instanzrechtsprechung (OLG Stuttgart, NJW 1982, 945 ; OLG Hamburg, NJW 1983, 1803 , 1804; vgl. ferner die Nachweise bei Staudinger/Emmerich, BGB , Neubearb. 2014, § 558a Rn. 31) wird jedenfalls in Fällen, in denen - wie hier - das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel gestützt ist, die Vornahme eines Zuschlags als dieser Art des auf eine lediglich periodische Aktualisierung angelegten und deshalb auch keiner weiteren Schätzung zugänglichen Begründungs- und Beweismittels fremd angesehen. Die gegenteilige Auffassung wertet einen Mietspiegel dagegen nur als wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle; die Gerichte seien deshalb nicht gehindert, bei Prüfung der materiell-rechtlichen Begründetheit eines - wie auch im Streitfall - ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens wegen einer Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zum Mietspiegelwert vorzunehmen (OLG Stuttgart, NJW-RR 1994, 334 , 336; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 142 , 143; vgl. ferner die Nachweise bei Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 32).
(1) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in hinreichender Weise ermittelt haben. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO ) aber nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB , § 558d BGB ), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB ; qualifizierter Mietspiegel), sogar die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen kommt (Senatsurteile vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 ff.; vgl. ferner BVerfG, WM 1992, 707 , 708; BVerwG, NJW 1996, 2046 f.). Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB ) stellt sich bei der richterlichen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 21. November 2012 VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.).
(2) Darüber hinausgehende Bindungen an die Methodik und die Ergebnisse eines Mietspiegels oder sonst die Wahl der heranzuziehenden Erkenntnisquellen bestehen nicht. Insbesondere binden die Aktualisierungszyklen gemäß § 558c Abs. 1 , § 558d Abs. 2 BGB den Tatrichter nicht dahin, dass er in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, stets gehindert wäre, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestelltes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierungsmöglichkeit außer Betracht zu lassen.
Vorinstanz: AG Reutlingen, vom 20.03.2015 - Vorinstanzaktenzeichen 3 C 487/14
Vorinstanz: LG Tübingen, vom 04.12.2015 - Vorinstanzaktenzeichen 1 S 50/15
Zitieren: BGH - Urteil vom 15.03.2017 (VIII ZR 295/15) - DRsp Nr. 2017/4268

References: § 286
 § 287
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 286
 § 287
 § 552
 § 558
 § 558
 § 560
 § 543
 § 543
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 BGH