Source: https://www.eporady24.pl/wstrzymanie_robot_budowlanych,pytania,8,112,5573.html
Timestamp: 2020-02-29 03:25:36+00:00

Document:
Autor: Krystyna Ewa Nizioł • Opublikowane: 24.05.2012
Mój problem dotyczy wstrzymania robót budowlanych. Na mojej działce znajdował się stary budynek gospodarczy (do 20 m2), który przylegał do granicy z działką sąsiada. Dostałem pozwolenie na rozbiórkę tego budynku. Po rozbiórce rozpocząłem w tym samym miejscu budowę nowego budynku gospodarczego. Sąsiad początkowo nie miał nic przeciwko temu. Potem jednak zasugerował, abym postawił budynek w innym miejscu. Prawdziwy problem pojawił się, gdy wybudowałem komin, który nie był uwzględniony w projekcie. Sąsiad żąda wstrzymania robót budowlanych i rozbiórki komina. Czy sąsiad może wystąpić do starostwa ze swoimi roszczeniami? Czy powinienem spodziewać się kontroli nadzoru budowlanego? Kiedy właściwy organ może wstrzymać roboty budowlane? Przypuszczam, że kilkanaście lat temu sąsiad rozbudował swój dom niezgodnie z projektem budowlanym. Czy mogę domagać się zweryfikowania jego pozwolenia na budowę?
Interesują Pana zagadnienia związane m.in. z pozwoleniami na budowę i rozbiórkę, a także – ze wstrzymaniem robót budowlanych. Poniżej wyjaśniam nurtujące Pana kwestie.
Jak podaje art. 31 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.):
„Art. 31. 1. Pozwolenia nie wymaga rozbiórka:
2) wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką”.
Z opisanego przez Pana stanu faktycznego sprawy wynika, że do dokonania rozbiórki wymagane było uzyskanie pozwolenia. Ponadto rozbiórka budynku gospodarczego nastąpiła po uzyskaniu odpowiedniego pozwolenia.
Zatem dopełnił Pan związanych z tym wymogów i organ nadzoru budowlanego nie powinien mieć żadnych uwag.
Problemem może być zgodność nowego budynku gospodarczego z jego projektem.
Zgodnie z art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego:
a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m”.
W takim przypadku należy dokonać zgłoszenia inwestycji organowi architektoniczno-budowlanemu.
W zgłoszeniu tym należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada, w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw, w drodze decyzji (art. 30 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane).
W pozostałych przypadkach konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Jeżeli dokonał Pan zgłoszenia nowego budynku gospodarczego (ponieważ spełnia on określone wyżej kryteria powierzchni umożliwiające jego budowę bez pozwolenia budowlanego), to konstrukcja takiego obiektu powinna być określona na szkicu załączonym do zgłoszenia. W sytuacji gdy na tym szkicu nie było komina, możliwe, że organ nadzoru budowlanego nakaże jego rozbiórkę. Jeśli inwestor dokonuje zgłoszenia budowy takiego obiektu, organ architektoniczno-budowlany ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Czy tego dokona, zależy od oceny zgłoszenia i załączonych do niego szkiców, map. Gdy na takim szkicu nie było komina, to faktyczna konstrukcja budynku gospodarczego odbiega od ujętej w zgłoszeniu, które badał organ.
Jeżeli budowę budynku gospodarczego prowadzi Pan na podstawie pozwolenia na budowę, również nie może występować niezgodność między realizowanym obiektem, a jego projektem ujętym w pozwoleniu na budowę. W sytuacji gdy w zezwoleniu nie był uwzględniony komin o określonych parametrach (np. wysokość), to nie powinien on być wykonany w tym budynku gospodarczym w innym kształcie.
Jeśli sam dostosuje Pan wybudowany budynek do projektu budowlanego, co w praktyce oznacza rozebranie na własną rękę komina, to sąsiad straci argument do wstrzymania robót budowlanych.
Jak podaje art. 50 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
„Art. 50. 1. W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:
4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach”.
W związku z tym samodzielna likwidacja komina i doprowadzenie w ten sposób robót budowlanych do zgodności z pozwoleniem na budowę powinny uniemożliwić wstrzymanie tych robót przez organ nadzoru. Jeżeli bowiem sąsiad zawiadomi organ nadzoru budowlanego, to może on sprawdzić zgodność realizacji inwestycji z projektem budowlanym ujętym w pozwoleniu na budowę.
Jednak zgodnie z art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego:
„Art. 51. 1. Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, właściwy organ w drodze decyzji:
3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian”.
W związku z tym możliwe, że organ nakaże wykonanie projektu budowlanego zamiennego, opisanego wyżej w pkt 3, w którym ujęty będzie również komin. Trudno jednoznacznie określić, jaką decyzję podjąłby organ w Pana przypadku, tj. czy nakazałby doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego (bez komina), czy też sporządzenie projektu budowlanego zamiennego (z kominem).
Nie ma raczej możliwości, aby ponownie zweryfikować pozwolenie na budowę obiektu budowlanego, który powstał kilkanaście lat temu.
Jeżeli Pana sąsiad wybudował w przeszłości (kilkanaście lat temu) budynek niezgodnie z projektem budowlanym, to można rozważać problem samowoli budowlanej. Trudno jednak określić, czy jego budynek wymagał uzyskania pozwolenia na budowę, a jeżeli tak – czy aktualnie istniejący obiekt odbiega od tego, na który zostało udzielone pozwolenie na budowę.
Zgodnie z art. 49 ust. 1 i 4 ustawy Prawo budowlane:
„Art. 49. 1. Właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:
– oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. (…)
2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona”.
Należy wskazać, że wyżej wymieniona procedura legalizacyjna ma również zastosowanie, jeżeli roboty budowlane są prowadzone po zgłoszeniu, czyli nie wymagają pozwolenia na budowę.
Potwierdza to wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 kwietnia 2010 r. (VIII SA/Wa 688/09): „Na budowę stawów rybnych konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę bądź dokonanie zgłoszenia, w zależności od tego, w jakim czasie budowa miała być prowadzona. Rozpoczęcie budowy przed dokonaniem powyższych czynności skutkuje wszczęciem procedury legalizacyjnej przewidzianej w art. 49 Prawa budowlanego”.
Jeżeli Pana sąsiad wybudował budynek przed 2003 r. bez wymaganego pozwolenia na budowę i zaistniała samowola budowlana, to będzie musiał do jej legalizacji spełnić wymogi określone w ustawie obowiązujące w tym okresie.
Zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 16 października 2009 r. (II SA/Gl 633/09): „Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, określonych w art. 49 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym przed tym dniem, winno skutkować możliwością legalizacji samowoli budowlanej w oparciu o dotychczasową regulację, bez względu na datę wszczęcia postępowania administracyjnego. Jeżeli bowiem podmiot, który samowolnie wzniósł obiekt budowlany, spełnił przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego obiektu, to wejście w życie kolejnych zmian ustawy – Prawo budowlane nie może być traktowane jako uchylenie skutków prawnych, które ziściły się przed wejściem w życie tych zmian”.
W związku z tym może Pan rozważać zawiadomienie organów nadzoru budowlanego o domniemanej samowoli budowlanej sąsiada. Jednak bez dokładnej wiedzy dotyczącej tego, czy posiadał zezwolenie na budowę lub czy dokonał zgłoszenia robót budowlanych, nie będzie Pan miał pewności, czy istotnie doszło do naruszenia przepisów przez sąsiada.
Jeżeli sąsiad dopuścił się samowoli budowlanej, to można rozważać także rozbiórkę takiego budynku.
W orzecznictwie wskazuje się bowiem, że „procedura legalizacyjna nie ma charakteru obligatoryjnego, jest zaś alternatywą wobec bezwzględnego nakazu rozbiórki samowolnie wybudowanego (rozbudowanego) obiektu budowlanego” (wyrok WSA w Lublinie z 19 czerwca 2009 r., sygn. II SA/Lu 254/09).
Wpisz wynik równania (liczba): III plus III =

References: art. 31
 art. 29
 art. 50
 art. 48
 art. 49
 art. 51
 art. 50
 art. 49
 art. 49
 art. 49