Source: https://www.creaplan.org/arne_hinkelbein/sichern-sie-ihren-immobilienbesitz.html
Timestamp: 2019-01-20 23:50:23+00:00

Document:
Sichern Sie Ihren Immobilienbesitz - Arne Freiherr von Hinkelbein
Bei Immobilien, das ist das Gegenteil von mobil, ist das schon schwieriger. In aller Kürze ist zu sagen, daß Sie das GRUNDBUCH füllen mit einem Nießbrauch auf sich selbst oder auf eine andere PERSON, sowie eine Eigentümergrundschuld in belibiger Höhe, unabhängig von dem, was bereits im GRUNDBUCH eingetragen ist. Sobald Sie die Unterlagen haben, übertragen Sie die Eigentümergrundschuld auf eine vertraute PERSON. Damit ist diese nicht mehr pfändbar.
Betrachten wir die einzelnen Möglichkeiten: Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist ein unabdingbares Recht an einer Sache. Selbst wenn eine Versteigerung ansteht, kann ich mir, solange ich noch Eigentümer an der Sache bin, mir ein Nutzungsrecht (Nießbrauch) einrichten, anders als viele Notare dies behaupten. Hier stellt sich die Frage des warums?
Mit der Einrichtung des Nießbrauches (Abteilung II, Rang 1) an Ihrer Immobilie haben Sie ein lebenslanges Nutzungsrecht.
Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshof (Beschluß vom 14.07.2011, Az: V ZB 271/10), daß die Bestellung eines Nießbrauchs gemäß § 1030 BGB durch den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zu eigenen Gunsten rechtmäßig ist und ohne das Vorliegen eines besonderen Interesses an der Bestellung erfolgen kann, hat sich die Situation für die Bürger nochmals verbessert.
Hier zu diesem Thema eine Veröffentlichung von Rechtsanwalt Lutz Schaefer:
"Darum höre jeder, der sich noch nicht in der akuten Krise mit beschlagnahmtem Grundstück befindet, und bei dem es noch nicht aktuell ‚kriselt‘, was der BGH zu raten hat: Es gibt eine Methode, sein Grundstück ‚zwangsversteigerungsfest‘ zu machen, solange noch Zeit ist.
Man sollte fürsorglich steuerliche Fragen abklären. Weiterhin wird die Bank noch in normalen Zeiten (d.h. ohne Krise) von diesem Umstand nicht begeistert sein, denn ihre Sicherheit hat eine andere Qualität bekommen. Aber von einer Mitteilungspflicht an die Bank sagt der BGH nichts…."
In letzter Zeit raten viele Notare einem Immobilieneigentümer statt eines Nießbrauchrechts zu einer Eigentümergrundschuld (Abteilung III, Rang 2).
"Die Eigentümergrundschuld ist im Grundstückswesen eine Grundschuld, die dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zusteht; so dass eine Identität zwischen Grundschuldgläubiger und Eigentümer des belasteten Grundstücks besteht. Von der Gesetzessystematik ist sie in § 1196 BGB, also im Rahmen des Grundschuldrechts, erwähnt. Dadurch wird deutlich, dass es sich um ein von einem Grundgeschäft – insbesondere Forderung – losgelöstes (abstraktes; besser: nicht-akzessorisches) Grundpfandrecht handelt.
Nach § 1197 Abs. 1 BGB ist eine Zwangsvollstreckung in das eigene Grundstück nicht möglich, damit nicht der Ausfall nachrangiger Berechtigter herbeigeführt werden kann. Allerdings ist eine Unterwerfungserklärung nach § 794 Abs. 1 Satz 5 ZPO wegen der Eigentümergrundschuld zulässig und eintragbar, weil die Beschränkung des § 1197 Abs. 1 BGB etwa bei der Abtretung der Eigentümergrundschuld entfallen kann.
Die originäre Eigentümergrundschuld ist grundsätzlich unverzinslich (§ 1197 Abs. 2 BGB), da der Eigentümer regelmäßig keine Zinsansprüche gegen sich selbst haben kann (ebenso wenig wie eine Forderung; deshalb ihre Abstraktheit). Dennoch sind Zinsen eintragbar, weil auch diese Beschränkung bei einer späteren Abtretung entfallen kann. Die Abtretung der Zinsen ist jedoch erst seit dem Tage der Abtretung, nicht aber bereits seit dem Tage der Eintragung der Eigentümergrundschuld, zulässig.
Der Löschungsanspruch aus den § 1179a und § 1179b BGB entsteht nicht bereits bei der originären Eigentümergrundschuld, sondern wird erst Inhalt einer zwischenzeitlich durch Abtretung entstandenen Fremdgrundschuld. Abtretungsgläubiger (Zessionare) erwerben daher eine Eigentümergrundschuld nicht mit Löschungsanspruch, sondern dieser ist erst durch die Zession entstanden (§ 1196 Abs. 3 BGB)." (Wikipedia)
Wo ist der Haken? Ein Nießbrauchsrecht auf eine andere PERSON kann nicht gepfändet werden. Ein Nießbrauch auf die eigene PERSON kann umgangen werden, ist aber zu entschädigen. Auch eine Eigentümergrundschuld kann gepfändet werden. Rechtspfleger haben ein Taktikbuch, wie hier juristisch vorgegangen werden kann, damit der Eigentümer aus der Immobilie herausgedrängt werden kann. Die Grundlage findet man hier:
Eine Eigentümergrundschuld kann durch Vereinbarung auf eine andere PERSON übertragen werden. Damit kann diese eben nicht mehr gepfändet werden und der Halter der Eigentümergrundschuld kann zudem unbekannt sein oder bleiben. Nur der rechtmäßige Eigentümer der Eigentümergrundschuld darf eine Löschungsbewilligung für die Grundbucheintragung ausstellen. Eine Immobilie, bei der ein Nießbrauch und eine Eigentümergrundschuld eingetragen ist, ist quasi unveräußerlich.
Im Shop ist eine Paket erhältlich das beschreibt, wie ein Immobilieneigentümer seine Immobilie vor jeglicher Art vom Zugriff Dritter schützen kann, auch wenn bereits eine Bank eine Grundschuld in beliebiger Höhe in Abteilung III Rang 1 eingetragen ist. Gemäß der Beschreibung wird eine Immobilie wie folgt gesichert (Musterunterlagen vorhanden):
Abteilung I Rang 1 - Eigentümerübertragung
Abteilung II Rang 1 - Nießbrauch
Abteilung II Rang 2 - Eigentümergrundschuld
Die Notars- und Gerichtskosten belaufen sich auf ca. 2000-4000 EURO je nach Wert der Immobilie. Diese Geldscheine sollten jedem Menschen es Wert sein, lebenslang seine Immobilie nutzen zu können fernab der Bank und einer Scheinstaatlichkeit.

References: § 1030
 BGH 
 BGH 
 § 1196
 § 1197
 § 794
 § 1197
 § 1179
 § 1179