Source: https://verbraucherschutzforum.berlin/2018-06-13/projekt-city-hostel-der-cg-estate-hostel-gmbh-co-kg-totalverlustrisiko-187249
Timestamp: 2018-06-25 19:04:20+00:00

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Projekt "City Hostel" der CG Estate & Hostel GmbH & Co. KG - Totalverlustrisiko - Verbraucherschutzforum.berlin
Projekt „City Hostel“ der CG Estate & Hostel GmbH & Co. KG – Totalverlustrisiko
13. Juni 2018 Crowdfunding Keine Kommentare
Auf der Immobilien-Crowdfunding-Plattform Exporo ist das Projekt „City Hostel“ angekündigt. Bei diesem gehen bei uns bei näherer Betrachtung mehrere Warnlichter an, denn das dahinterstehende Unternehmen ist zum einen noch ziemlich frisch auf dem Markt, hat bisher also noch nicht bewiesen, ob es das Geschäft auch beherrscht. Zum anderen gehört es, wie ein Blick in das Vermögensanlagen Informations Blatt zeigt, zum Unternehmensgeflecht von Christoph Gröner, über dessen Unternehmen wir in den letzten Jahren des öfteren hier kritisch berichtet haben.
Recherchiert man dort zu der Emittentin, dann stößt man auf die CG Real Estate GmbH (früher CG Gruppe GmbH). Die letzte im Unternehmensregister hinterlegte öffentliche Bilanz stammt aus dem Jahre 2012. Schaut man sich diese an, dann fragt man sich natürlich, inwieweit der Anleger in dem hier angebotenen Crowdininvesting einen finanziellen Schutz erhält, da das Eigenkapital dieser Gesellschaft da nicht viel hergibt.
Ob die Bürgschaft der CG Gruppe AG wirklich nachhaltig ist, können und wollen wir nicht beurteilen. Herr Gröner selber bezeichnet sich übrigens in einem aktuellen Beitrag in den Medien als Multimillionär. Da fragt man sich natürlich schon, warum er dann hier Kapital von Kleinanlegern für die Finanzierung eines Projektes benötigt?
Anbei finden Sie die letzte Bilanz der bürgenden CG Gruppe AG. Bei solchen Gesellschaften muss man insgesamt sicherlich auch berücksichtigen, wieviel diese Gesellschaften schon an Bürgschaften an Banken usw. gegeben haben. Das geht aus solchen Ankündigungen wie bei Exporo nicht hervor. Erst wenn man das weiß, kann man ehrlich beurteilen, was das Bürgschaftsversprechen wirklich wert ist.
CG Gruppe GmbH
31.907,30
28.946,76
II. Gewinnvortrag / Verlustvortrag
-2.824,05
-5.553,71
III. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
1.892,22
2.729,66
7.484,65
6.770,81
Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am: 20.01.2014
Wir haben den von der CG Gruppe AG aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2016 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Entwicklung des Konzernanlagevermögens 2016
EUR Veränderung des Konsolidierungskreises
EUR Fremdkapitalzinsen davon aktivierte
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 9.947,00 0,00 557.861,06 0,00
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 89.075.068,15 0,00 21.897,19 0,00
2. Technische Anlagen und Maschinen 56.930,00 0,00 75.930,67 0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.692.571,09 0,00 2.178.179,80 0,00
4. Projekte Im Bau einschließlich erworbener Grundstücke und Bauten 243.326.290,94 15.286.397,90 74.206.353,21 22.996.261,48
334.150.860,18 15.286.397,90 76.482.360,87 22.996.261,48
334.160.807,18 15.286.397,90 77.040.221,93 22.996.261,48
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 0,00 0,00 567.808,06
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 0,00 21.692.203,80 110.789.169,14
2. Technische Anlagen und Maschinen 70.887,60 0,00 61.973,07
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 235.464,99 0,00 3.635.285,90
4. Projekte Im Bau einschließlich erworbener Grundstücke und Bauten 0,00 -21.692.203,80 311.126.838,25
306.352,59 0,00 425.613.266,36
306.352,59 0,00 426.181.074,42
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 0,00 103.291,90 0,00 103.291,90
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 0,00 1.971.659,67 0,00 1.971.659,67
2. Technische Anlagen und Maschinen 0,00 39.055,67 38.251,60 804,07
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 0,00 574.339,55 143.172,88 431.166,67
4. Projekte Im Bau einschließlich erworbener Grundstücke und Bauten 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 2.585.054,89 181.424,48 2.403.630,41
0,00 2.688.346,79 181.424,48 2.506.922,31
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 464.516,16 10
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 108.817.509,47 89.075
2. Technische Anlagen und Maschinen 61.169,00 57
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.204.119,23 1.693
4. Projekte Im Bau einschließlich erworbener Grundstücke und Bauten 311.126.838,25 243.326
423.209.635,95 334.151
423.674.152,11 334.161,00
464.516,16 9.947,00
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 108.817.509,47 89.075.068,15
2. Technische Anlagen und Maschinen 61.169,00 56.930,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.204.119,23 1.692.571,09
4. Projekte im Bau einschließlich erworbener Grundstücke und Bauten 311.126.838,25 243.326.290,94
423.209.635,95 334.150.860,18
423.674.152,11 334.160.807,18
1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 0,00 10.470,00
2. unfertige Erzeugnisse und in Ausführung befindliche Bauaufträge 675.721.378,36 377.009.583,66
3. geleistete Anzahlungen 4.982.902,57 2.981.161,75
680.704.280,93 380.001.215,41
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 14.630.935,96 9.523.127,40
2. Sonstige Vermögensgegenstände 15.697.388,90 17.964.972,43
30.328.324,86 27.488.099,83
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 28.431.503,99 13.648.509,66
739.464.109,78 421.137.824,90
C. Rechnungsabgrenzungsposten 6.972.302,27 2.892.255,09
1.170.110.564,16 758.190.887,17
I. Gezeichnetes Kapital 35.000.000,00 22.750.000,00
II. Kapitalrücklage 50.679.433,25 31.814.433,25
III. Konzernbilanzgewinn (Vorjahr: -verlust) 4.790.845,47 -195.871,25
IV. Aufzinsungsgewinn 0,00 3.696.429,00
90.470.278,72 58.064.991,00
V. Anteile Dritter am Eigenkapital 4.492.678,19 3.694.236,84
94.962.956,91 61.759.227,84
B. Rückstellungen 6.460.196,34 4.428.947,96
2. Sonstige Rückstellungen 7.774.287,52 5.639.228,35
14.234.483,86 10.068.176,31
C. Verbindlichkeiten 204.282.014,58 108.277.823,56
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 497.187.960,50 291.766.957,31
3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 145.259.642,26 90.292.425,67
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 43.582.635,12 40.033.758,73
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter 60.660.800,15 65.480.260,33
6. sonstige Verbindlichkeiten 69.903.715,37 52.873.392,40
davon aus Steuern (EUR 4.507.730,92; Vj. EUR 2.020.629,26)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit (EUR 101.090,71; Vj. EUR 21.020,21)
1.020.876.767,98 648.724.618,00
D. Rechnungsabgrenzungsposten 164.722,63 144.756,22
E. Passive latente Steuern 39.871.632,77 37.494.108,80
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum 1.1. bis 31.12.2016
EUR 23.11.-31.12.2015
1. Umsatzerlöse 74.578.767,47 117.291.326,67
2. Erhöhung des Bestands an unfertigen Erzeugnissen und in Ausführung befindlicher Bauaufträge 298.711.794,70 45.987,56
3. sonstige betriebliche Erträge 3.767.551,45 512.508,50
377.058.113,62 117.849.822,73
a) Aufwendungen für Roh- Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren 0,00 -110.467.571,21
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen -307.350.159,65 -4.089.956,87
-307.350.159,65 -114.557.528,08
a) Löhne und Gehälter -10.625.059,87 0,00
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung -2.075.426,87 0,00
– davon für Altersversorgung EUR 253.771,16 (Vj. EUR 0,00)
-12.700.486,74 0,00
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -2.688.346,79 -56.821,95
7. sonstige betriebliche Aufwendungen -18.134.279,03 -1.219.268,84
8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.696.429,00 2.261.075,77
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -31.365.947,74 -3.450.404,51
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -3.341.057,27 -1.012.108,80
11. Ergebnis nach Steuern 5.174.265,40 -185.233,68
12. sonstige Steuern -44.247,33 -8.342,12
13. Konzernjahresüberschuss (Vorjahr: -fehlbetrag) 5.130.018,07 -193.575,80
14. Verlustvortrag -195.871,25 -2.295,45
15. Ergebnisanteil anderer Gesellschafter -143.301,35 0,00
16. Konzernbilanzgewinn (Vorjahr: -verlust) 4.790.845,47 -195.871,25
Konzern-Kapitalflussrechnung für 2016
Periodenergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) 5.130.018,07
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 2.688.346,79
Zunahme der Rückstellungen 4.166.307,55
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge -5.026.581,26
Zunahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva -6.920.272,21
Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva 18.311.813,78
Zinsaufwendungen 31.365.947,74
Ertragsteuerzahlungen -362.859,39
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 49.352.721,07
2. Cashflow aus der Investitions- und Projektentwicklungstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 306.352,59
Auszahlungen für Investitionen in Projekte des Umlaufvermögens -300.703.065,52
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -53.486.099,39
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen -557.861,06
Auszahlungen aus dem Erwerb von konsolidierten Unternehmen und sonstigen Geschäftseinheiten -9.410.000,00
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -363.850.673,38
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 31.115.000,00
Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten 823.264.676,00
Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-) Krediten -512.111.257,00
Einzahlungen aus erhaltenen Anzahlungen 95.025.060,95
Verrechnung aus erhaltenen Anzahlungen -44.018.228,96
Einzahlungen aus der Aufnahme von sonstigen (Finanz-) Verbindlichkeiten 234.375.332,90
Auszahlungen aus der Tilgung von sonstigen (Finanz-) Verbindlichkeiten -229.710.456,93
Einzahlungen aus der Aufnahme von Verbindlichkeiten bei Aktionären 20.677.207,17
Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-) Verbindlichkeiten bei Aktionären -25.496.667,35
Gezahlte Zinsen -63.839.838,34
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 329.280.828,44
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds (Zwischensummen 1 – 3) 14.782.876,13
Wechselkurs-, konsolidierungskreis- und bewertungsbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds 118,20
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 13.648.509,66
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 28.431.503,99
Liquide Mittel 28.431.503,99
Stammaktien Nicht eingeforderte ausstehende Einlagen Kapitalrücklage Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital Aufzinsungsgewinn
Stand am 01.01.2015 50.000,00 -37.500,00 0 -2.295,45
Geleistete Einzahlungen 1.250.000,00 37.500,00
Eingebrachtes Nettovermögen 21.450.000,00 31.814.433,25
Übrige Veränderungen 3.696.429,00
Konzernjahresfehlbetrag -193.575,80
Stand am 31.12.2015 22.750.000,00 0 31.814.433,25 -195.871,25 3.696.429,00
Eigenkapital Minderheitenkapital Konzerneigenkapital
Stand am 01.01.2015 10.204,55 10.204,55
Geleistete Einzahlungen 1.287.500,00 1.287.500,00
Eingebrachtes Nettovermögen 53.264.433,25 3.709.825,02 56.974.258,45
Übrige Veränderungen 3.696.429,00 3.696.429,00
Konzernjahresfehlbetrag -193.575,80 -15.588,18 -209.163,98
Stand am 31.12.2015 58.064.991,00 3.694.236,84 61.759.227,84
Stammaktien Nicht eingeforderte ausstehende Einlagen Kapitalrücklage
Stand am 01.01.2016 22.750.000,00 0,00 31.814.433,25
Geleistete Einzahlungen 12.250.000,00 0,00 18.865.000,00
Änderung Konsolidierungskreis 0,00
Stand am 31.12.2016 35.000.000,00 0 50.679.433,25
Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital Aufzinsungsgewinn Eigenkapital
Stand am 01.01.2016 -195.871,25 3.696.429,00 58.064.991,00
Geleistete Einzahlungen 31.115.000,00
Übrige Veränderungen -3.696.429,00 -3.696.429,00
Konzernjahresüberschuss 4.986.716,72 4.986.716,72
Stand am 31.12.2016 4.790.845,47 0,00 90.470.278,72
Stand am 01.01.2016 3.694.236,84 61.759.227,84
Änderung Konsolidierungskreis 655.140,00 655.140,00
Übrige Veränderungen -3.696.429,00
Konzernjahresüberschuss 143.301,35 5.130.018,07
Stand am 31.12.2016 4.492.678,19 94.962.956,91
Anhang zum 31. Dezember 2016 – Entwurf
Der Konzern der CG Gruppe AG steht unter der Leitung der CG Gruppe AG, Berlin. Die CG Gruppe AG ist im Handelsregister B Charlottenburg unter der Nummer HRB 175510 B eingetragen.
Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2016 umfasst sämtliche Unternehmen, an denen die CG Gruppe AG unmittelbar oder mittelbar die Mehrheit der Stimmrechte hält.
Der Konzernabschluss der CG Gruppe AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 wurde unter Anwendung der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des Aktiengesetzes zu beachten.
Die für den Konzernabschluss geltenden Vorschriften des § 298 HGB wurden beachtet.
Der Konzernabschluss entspricht den gesetzlichen Vorschriften unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und gibt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zutreffend wieder.
Der Konzernabschluss besteht aus der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzernanhang, der Kapitalflussrechnung und dem Eigenkapitalspiegel.
Der Gewinn- und Verlustrechnung liegt das Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB zu Grunde.
1. Konsolidierungskreis und -stichtag
Der Konzernabschluss umfasst neben der CG Gruppe AG (Mutterunternehmen) alle inländischen Tochterunternehmen, an denen die CG Gruppe AG direkt oder indirekt zu mehr als der Hälfte am stimmberechtigten Kapital beteiligt ist.
Der Kreis der vollkonsolidierten Unternehmen setzt sich aus insgesamt 46 inländischen Unternehmen inklusiver des Mutterunternehmens zusammen. Im Geschäftsjahr 2016 wurden die folgenden Tochterunternehmen erstmals vollkonsolidiert:
Name des Unternehmens Sitz Anteilshöhe
in Prozent Unternehmenszweck
Ostplatz Leipzig Mensa GmbH & Co. KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
UpperNord Tower GmbH & Co. KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
UpperNord Hotel GmbH & Co. KG Berlin 100,00 Projektgesellschaft
UpperNord Quarter GmbH & Co. KG Berlin 100,00 Projektgesellschaft
Mariannenpark II (Zweite) GmbH & Co. KG Berlin 90,00 Projektgesellschaft
CG Frankfurt Ostend GmbH & Co. KG Berlin 100,00 Projektgesellschaft
Glück-Auf-Haus GmbH & Co. KG Köln 90,00 Projektgesellschaft
RVG Real Estate Vertriebs GmbH i.G. Berlin 51,00 Vertrieb von Eigentumswohnungen sowie Wohn- und Geschäftshäusern
CG Salzufer GmbH & Co. KG Berlin 100,00 Projektgesellschaft
Als Bestandteil des Anhangs befindet sich auf der Seite 11/12 eine Übersicht über die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen.
Der Konzernabschluss wurde auf den Abschlussstichtag des Mutterunternehmens erstellt. Der Bilanzstichtag aller in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist der 31. Dezember 2016.
Die in die Konsolidierung einbezogenen Abschlüsse der inländischen Tochterunternehmen wurden entsprechend den gesetzlichen Vorschriften einheitlich nach den bei der CG Gruppe AG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.
3. Kapitalkonsolidierung
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Neubewertungsmethode durch Verrechnung des Beteiligungsbuchwertes mit den anteiligen neubewerteten Eigenkapital des jeweiligen Tochterunternehmens zum Zeitpunkt des Erwerbs oder der erstmaligen Konsolidierung.
4. Schuldenkonsolidierung
Bei der Schuldenkonsolidierung werden wechselseitige Forderungen und Verbindlichkeiten der einbezogenen Unternehmen gegeneinander aufgerechnet und eliminiert.
Bei den Pflichtangaben zu Haftungsverhältnissen und sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind die Positionen gegenüber einbezogenen Unternehmen eliminiert.
5. Aufwands- und Ertragskonsolidierung
Konzerninterne Umsätze sowie Aufwendungen und Erträge aus sonstigen Geschäftsvorfällen zwischen den einbezogenen Unternehmen werden gegeneinander aufgerechnet und eliminiert.
Für die Aufstellung des Konzernabschlusses der CG Gruppe AG zum 31. Dezember 2016 waren unverändert die folgenden Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze maßgebend.
Die Bewertungswahlrechte im Konzernabschluss der CG Gruppe AG wurden grundsätzlich entsprechend denen beim Mutterunternehmen ausgeübt. Abweichend von der generellen Einbeziehung von Fremdkapitalzinsen in die Herstellungskosten im Konzernabschluss wurden bei den Tochtergesellschaften Steglitzer Kreisel GbR (7.023 TEUR), Artists Living Berlin-PB GmbH & Co. KG (2.041 TEUR), Artists Living Köln STG GmbH & Co. KG (4.173 TEUR) im handelsrechtlich Jahresabschluss der Gesellschaften die Zinsen für Fremdkapital nicht aktiviert.
Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt und sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.
Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.
Projekte im Bau einschließlich erworbener Grundstücke und Bauten beinhalten insbesondere den Planungs- bzw. Baufortschritt, des unter der Marke „vertical village“ (VauVau) entwickelten Konzeptes innovativer Großprojektentwicklungen an zentralen, städtebaulich herausragenden Standorten. Die in dem Posten enthaltenen Gebäude wurden während der Planungs- und Entwicklungsphase, auch bei entsprechend teilweiser Vermietung, nicht um planmäßige Abschreibungen gemindert.
In die Herstellungskosten wurden neben den unmittelbar zurechenbaren Kosten auch notwendige Gemeinkosten und durch die Herstellung veranlasste Abschreibungen sowie Zinsen für Fremdkapital einbezogen, soweit dieses der Finanzierung des Herstellungsvorgangs dient.
Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände zeitanteilig nach der linearen Methode vorgenommen.
Die Vorräte werden zu Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt.
Unfertigen Leistungen und in Ausführung befindliche Bauaufträge sind auf Basis von Einzelkalkulationen zu Herstellungskosten bewertet, wobei neben direkt zurechenbaren Materialeinzelkosten, Fertigungslöhnen und Sondereinzelkosten auch Fertigungs- und Materialgemeinkosten berücksichtigt werden. Die Herstellungskosten beinhalten auch Zinsen für Fremdkapital, soweit dieses der Finanzierung des Herstellungsvorgangs dient. Der einbezogene Zinsaufwand betrifft ausschließlich die Dauer der Herstellung. Abwertungen für Bestandsrisiken wurden in erforderlichem Umfang vorgenommen.
Geleistete Anzahlungen werden zum Nominalwert ausgewiesen.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit ihren Nennwerten bilanziert. Für Ausfall und allgemeine Kreditrisiken werden Wertberichtigungen vorgenommen.
Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Sofern die Tageswerte über dem Erfüllungsbetrag lagen, wurden die Verbindlichkeiten zum höheren Tageswert angesetzt.
Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit dem Konzernsteuersatz von 30 % im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bzw. bei Personenhandelsgesellschaften mit einem Gewerbesteuersatz von 14,35 % bewertet und nicht abgezinst.
Dabei werden auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß den §§ 300 bis 307 HGB beruhen, berücksichtigt, nicht jedoch Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts bzw. eines negativen Unterschiedsbetrags aus der Kapitalkonsolidierung. Aktive und passive Steuerlatenzen wurden verrechnet.
III. Erläuterungen zur Konzernbilanz
Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses 2016 wurde aus dem Anlagevermögen zum 31. Dezember 2015 ein Saldo in Höhe von 148.714 TEUR für die in der Planungs- und Entwicklungsphase befindlichen Projekte aus der Position Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken in die Position Projekte im Bau einschließlich erworbener Grundstücke und Bauten umgegliedert. Diese ergebnisunwirksame Anpassung der Vorjahreswerte folgt dem Grundsatz der Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit der Bilanz.
Die Aufgliederung und die Entwicklung der Anlagenwerte ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen. Wir verweisen auf den Anlagespiegel auf der Seite 12712 des Anhangs.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden insbesondere die folgenden Beträge ausgewiesen:
geleistete Kaufpreisanzahlungen für die Euroforum West GmbH & Co. KG (3.163 TEUR; Vj. 3.163 TEUR),
Erwerbsrechte bzw. Anwartschaftsrechte für den Erwerb weiterer Gesellschaften (7.111 TEUR; Vj. 8.195 TEUR) und
Zinshinterlegungskonten (2.015 TEUR; Vj. 0 TEUR).
Die sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr – bis auf 1.214 TEUR (Vj. 1.204 TEUR) – eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.
4. Guthaben bei Kreditinstituten
Die Guthaben bei Kreditinstituten beinhalten eine Hinterlegung auf einem Notaranderkonto in Höhe von 5.000 TEUR für den Erwerb einer Immobilie.
5. Aktive Rechnungsabgrenzung
Der Posten aktive Rechnungsabgrenzung enthält Beträge, die erst nach dem Bilanzstichtag zu Aufwendungen führen. Die aktive Rechnungsabgrenzung (6.972 TEUR; Vj. 2.892 TEUR) betrifft insbesondere abgegrenzte Bearbeitungs- und sonstige Gebühren von Kreditinstituten (6.616 TEUR; Vj. 2.810 TEUR).
Die Barkapitalerhöhung wurde am 22 Februar 2016 im Handelsregister der CG Gruppe AG eingetragen.
Im Konzernbilanzgewinn in Höhe von 4.791 TEUR ist ein Konzernbilanzverlust von 196 TEUR aus 2015 und Vorjahren enthalten.
Darüber hinaus verweisen wir auf den Eigenkapitalspiegel (Anlage 5).
7. Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen des Konzerns in Höhe von 7.774 TEUR (Vj. 5.639 TEUR) betreffen primär:
Ausstehende Rechnungen von 7.173 TEUR
Rückstellungen für Personal von 430 TEUR
abgegrenzte Kosten für Jahres- und Konzernabschlussprüfung 140 TEUR
Latente Steuern ergeben sich im Zusammenhang mit der Aufdeckung stiller Reserven und Lasten im Rahmen der Erstkonsolidierung nach der Neubewertungsmethode zum 31. Dezember 2015 sowie abweichender Wahlrechtsausübungen bei der Aktivierung von Fremdkapitalzinsen während der Herstellungsphase bei den Tochtergesellschaften Steglitzer Kreisel GbR, Artists Living Berlin-PB GmbH & Co. KG und Artists Living Köln STG GmbH & Co. KG.
Aktive und passive Steuerlatenzen werden miteinander verrechnet und entsprechende dem dafür bestehenden Wahlrecht saldiert ausgewiesen. Die saldierten passiven latenten Steuern sind durch Inanspruchnahmen (737 TEUR) und Zuführungen (3.115 TEUR) von 37.494 TEUR auf 39.872 TEUR gestiegen.
TEUR Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre
TEUR Restlaufzeit mehr als 5 Jahre
TEUR Gesamtbetrag
TEUR davon durch Grundpfandrechte o.ä. gesicherte Rechte
Anleihen 129.920 74.362 0 204.282 204.282 *
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 195.970 301.218 0 497.188 494.414 *
erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 108.711 36.548 0 145.260 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 43.583 0 0 43.583 0
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 60.661 0 0 60.661 3.684 *
sonstige Verbindlichkeiten 59.904 10.000 0 69.817 10.000 *
Summe 598.749 422.128 0 1.020.877 725.007 *
* Art der Sicherheiten: Erst-/zweitrangige Grundschulden (mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung)
10. Sonstige finanziellen Verpflichtungen
Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen in Höhe von ca. 5.934 TEUR sonstige finanzielle Verpflichtungen.
Im Einzelnen beinhalten diese Verpflichtungen folgende Sachverhalte für 2017:
zukünftige Aufwendungen für Versicherungen 604 TEUR
zukünftige Aufwendungen für Kfz-Leasing in Höhe von 134 TEUR und
zukünftig zu leistende Mietaufwendungen von 1.112 TEUR.
Darüber hinaus bestehen nicht in der Bilanz ausgewiesene Verpflichtungen aus dem Abschluss von Verträge zum künftigen Erwerb von Beteiligungen von ca. 13,4 EUR Mio.
11. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung
Um in der Kapitalflussrechnung ein besseres Bild der Investitionstätigkeit des Konzerns darzustellen, wurden sowohl die Investitionen aus dem Projektgeschäft des Anlagevermögens als auch des Umlaufvermögens unter dem Cashflow aus der Investitions- und Projektentwicklungstätigkeit ausgewiesen.
IV. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Aufgrund der Entstehung des Konzerns am 23. November 2015 wurden bei der Aufstellung des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2015 die Aufwendungen und Erträge ausschließlich in so weit erfasst, als sie auf die Zeit der Konzernzugehörigkeit entfallen.
Entsprechend dieser Regelungen wurden sowohl die Aufwendungen und Erträge der CG Gruppe AG (Mutterunternehmen) für das gesamte Geschäftsjahr 2015 in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst; für die Gesellschaften Plagwitzer Immobiliengesellschaft mbH, Leipzig und CG Deutsche Wohnen GmbH, Berlin erfolgte eine Berücksichtigung der Aufwendungen und Erträge mit Beginn der Konzernzugehörigkeit. Des Weiteren wurden die Aufwendungen und Erträge der bei der CG Gruppe AG zum Bilanzstichtag angewachsenen Gesellschaft Raimar Carré GmbH & Co. KG, Berlin für den Zeitraum der Konzernzugehörigkeit berücksichtigt.
Im Geschäftsjahr 2016 sind in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung die Aufwendungen und Erträge sämtlicher in den Konsolidierungskreis einbezogenen Gesellschaften vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2016 erfasst. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016 und des Vorjahres sind daher nur eingeschränkt miteinander vergleichbar.
Die Umsatzerlöse enthalten neben den Veräußerungserlösen aus Bauvorhaben von 46,5 EUR Mio. Netto-Mieteinnahmen (inkl. Nebenkosten) von 17,8 EUR Mio.
Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten in Höhe von 1.010 TEUR einen Forderungsverzicht im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Beteiligung im Geschäftsjahr 2016 sowie in Höhe von 1.160 TEUR eine Abstandszahlung für die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages.
In dem Posten sonstige betriebliche Erträge sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 253 TEUR sowie weitere periodenfremde Erträge in Höhe von 106 TEUR enthalten.
Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten darüber hinaus in 2015 einen Forderungsverzicht gegenüber der Plagwitzer Immobiliengesellschaft mbH von einem Unternehmen außerhalb des Konzernkreises. Der Ertrag wurde im Vorjahr unter den außerordentlichen Erträgen ausgewiesen.
In dem Posten sonstige betriebliche Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 1.038 TEUR enthalten. Die periodenfremden Aufwendungen betreffen insbesondere Wertberichtigen auf Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände.
1. Entwicklung der Kapitalrücklagen
Soweit die einzubringenden Gesellschaftsbeteiligungen den Wert des neu gezeichneten Grundkapitals überstiegen, wurde dieser Betrag in die Kapitalrücklage der Aktiengesellschaft
eingestellt. Der Wert der eingebrachten Gesellschaftsbeteiligungen ist im Geschäftsjahr 2015 von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Net Asset Value bewertet worden.
Im Jahr 2016 wurde eine Barkapitalerhöhung durchgeführt. Der Differenzbetrag wurde in die Kapitalrücklage eingestellt. Wir verweisen auf unsere Ausführungen unter Punkt III.6 dieses Anhangs.
2. Aufzinsungsgewinn
Im Konzernkreis bestanden zum 31. Dezember 2015 Forderungen und Verbindlichkeiten zu identischen Nominalwerten von 34.500 TEUR, deren Ausgleich zum 31. Dezember 2016 erfolgte.
Die Forderungen wurden zum Einbringungszeitpunkt entsprechend mit einer Marktverzinsung von 12 % abgezinst. Die entstehende Zinsdifferenz wurde gesondert im Eigenkapital ausgewiesen. Mit der Aufzinsung der Forderungen im Geschäftsjahr 2016 wurde ein entsprechender Aufzinsungsgewinn von 3.696 TEUR realisiert. Der Aufzinsungsgewinn wurde unter dem Posten Zinsen und ähnliche Erträge ausgewiesen.
Darüber hinaus verweisen wir auf die Darstellung im Eigenkapitalspiegel.
3. Vorschlag für Ergebnisverwendung
Der Vorstand schlägt vor den Bilanzgewinn des Mutterunternehmens CG Gruppe AG zum 31. Dezember 2016 in Höhe von 212 TEUR auf neue Rechnung vorzutragen.
4. Namen der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats
Bernd Krüger (seit 1. Oktober 2016) ausgeübter Beruf: Dipl.-Kaufmann
Hans-Joachim Rühlig ausgeübter Beruf: Dipl.-Kaufmann
Friedrich Scheck ausgeübter Beruf: Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Jaroslaw Pawel Konieczka (seit 23. Februar 2016) ausgeübter Beruf: Dipl.-Ökonom
Franz-Josef Schmitz (seit 23. Februar 2016) ausgeübter Beruf: Groß- und Außenhandelskfm.
Die Angabe der Vorstandsbezüge nach § 314 Abs. 1 Nr. 6 HGB unterbleibt unter Anwendung der entsprechenden Befreiungsvorschrift gem. § 286 Abs. 4 HGB.
Den Mitgliedern des Aufsichtsrates wurden Bezüge von insgesamt 161 TEUR gewährt.
6. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
7. Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer
Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahrs im Konzern beschäftigt:
gewerbliche Angestellte 72
Angestellte 147
Auszubildende/Studenten 18
teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter 21
Anzahl der durchschnittlich in 2016 beschäftigten Arbeitnehmer: 258
8. Weitere Angabepflichten nach dem Aktiengesetz
Vom Grundkapital in Höhe von 35.000.000 EUR (100%) werden 10.500.00 EUR (30,0%) von der Gröner Beteiligungen GmbH, Berlin und 17.500.000 EUR (50,0%) von der Pebble Investment GmbH, Berlin, gehalten. Die Angaben nach § 20 AktG sind erfolgt.
9. Honorar des Abschlussprüfers
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar beträgt ca. 140 TEUR und betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen.
10. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung
In den Finanzmittelfonds werden nur Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente einbezogen. Der Finanzmittelfonds entspricht der Summe aus in der Bilanz ausgewiesenen Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten.
Im Berichtsjahr erfolgten Einzahlungen in Höhe von 31.115 TEUR aus Eigenkapitalzuführungen im Rahmen einer Barkapitalerhöhung.
In den sonstigen zahlungsunwirksamen Erträgen sind insbesondere der Aufzinsungsgewinn von 3,696 (siehe Punkt V.2) sowie ein Forderungsverzicht von 1.010 TEUR (siehe Punkt IV.2) enthalten.
11. Konzernabschluss
Die CG Gruppe AG wird auf Basis der at-Equity Methode in den Konzernabschluss der Aggregate Holding S.A., Luxembourg zum 31. Dezember 2016 einbezogen.
Die CG Gruppe und die GASAG planen eine strategische Partnerschaft.
Im Mai 2017 werden die CG Gruppe AG und die GASAG Solution Plus GmbH die Mediengesellschaft „CG Netz-Werk GmbH“ gründen. Die in diesem Gemeinschaftsunternehmen abgebildete strategische Partnerschaft zwischen Projektentwickler und Energiedienstleister steht für die langfristige und nachhaltige Energiestrategie der CG Gruppe und ihrer Produkte. Für die Bestandsliegenschaften und Projektentwicklungen im Bundesgebiet werden maßgeschneiderte Strom- und Wärmeprodukte geschaffen und Energie (management) leistungen wie Quartierskonzepte, Contracting, Vermarktungsleistungen, Smart Metering und Energiemanagement aus einer Hand konzipiert und umgesetzt.
Das Kerngeschäft der GASAG ist auf die Umsetzung effizienter und klimaschonender Energiekonzepte ausgerichtet. Die GASAG bietet bundesweit unter Einsatz moderner Technologien bedarfsorientierte und technisch individuelle Lösungen mit hoher Versorgungssicherheit zu wettbewerblichen Energiekosten an. Die GASAG übernimmt Planung, Investition, Realisierung und Betrieb von Energieprojekten sowie die Versorgung mit Wärme, Strom und Kälte.
YTWO Ltd., eine 50%ige Tochtergesellschaft der RIB Software AG und die CG Gruppe AG haben eine strategische Partnerschaft zur Nutzung der YTWO Plattform vereinbart.
In diesem Zusammenhang ist YTWO Formative, die weltweit erste vollständig integrierte Supply Chain Management (SCM) Unternehmenslösung für Immobilienentwickler und Wohnungsbauunternehmen, erstmals eine strategische Partnerschaft mi der CG Gruppe AG einem der führenden deutschen Projektentwickler im Mietwohnungsbau eingegangen.
Nach dem Abschlussstichtage haben sich keine weiteren berichtspflichtigen Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CG Gruppe hätten auswirken können, ergeben.
CG City Leipzig Nord GmbH & Co. KG Leipzig 100,00 Projektgesellschaft
Artists Living Berlin – ST GmbH & Co. KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Commercial Berlin – ST GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Parking Berlin – ST GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Living Berlin – PB GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Living Berlin XBergTower GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Living Leipzig GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Ostplatz Leipzig Work & Life GmbH & Co.KG (vorher: Artists Living Leipzig Four Living GmbH & Co. KG) Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Living Dresden PP GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Living Frankfurt SSc GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Living Frankfurt Dev GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Living Frankfurt Com GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Artists Living Köln StG GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
OSA II Verwaltungs GmbH Berlin 100,00 Komplementär- GmbH
CG & KW Feuerlandhöfe GmbH & Co.KG Berlin 75,00 Projektgesellschaft
CG & KW Feuerlandhöfe Verwaltungs GmbH Berlin 75,00 Komplementär- GmbH
Mariannenpark GmbH & Co.KG Berlin 90,00 Projektgesellschaft
Innenstadtresidenz Dresden GmbH & Co.KG Dresden 94,00 Projektgesellschaft
E.-Reuter-Platz Residenz GmbH & Co.KG Berlin 94,00 Projektgesellschaft
Cologneo I GmbH & Co. KG (vorher: Euroforum Nord GmbH & Co.KG) Köln 94,80 Projektgesellschaft
Artists Living Verwaltungs GmbH Berlin 100,00 Projektgesellschaft
Raimar Carré Verwaltungs GmbH Berlin 100,00 Komplementär- GmbH
Plagwitzer Immobiliengesellschaft mbH Leipzig 94,00 Projektgesellschaft
Lebens (t) raum Ges.f.modernes Wohnen mbH Köln 90,00 Projektgesellschaft
LEA Grundstücksverwaltungs GmbH Berlin 94,00 Projektgesellschaft
DGI Deutsche Grundstücks- und Immobiliengesellschaft mbH Berlin 90,00 Projektgesellschaft
CG Deutsche Wohnen GmbH Berlin 94,00 Projektgesellschaft
CG Bauprojekte GmbH Leipzig 100,00 Dienstleistungsgesellschaft mit Baukompentenz
Günther Fischer Gesellschaft für Projektentwicklung mbH Köln 80,00 Projektgesellschaft
CG Immobilien GmbH Leipzig 100,00 Dienstleistungsgesellschaft
City-Hausverwaltung GmbH Leipzig 100,00 Dienstleistungsgesellschaft
APARTes Gestalten GmbH Leipzig 100,00 Dienstleistungsgesellschaft
CREATIVes Bauen GmbH Leipzig 100,00 Dienstleistungsgesellschaft
CG Denkmalimmobilien GmbH Leipzig 94,00 Dienstleistungsgesellschaft
Steglitzer Kreisel GbR Berlin 94,00 Projektgesellschaft
CG Real Estate GmbH Berlin 100,00 Komplementär- GmbH
UpperNord Hotel GmbH & Co .KG Berlin 100,00 Projektgesellschaft
Glück-Auf-Haus-GmbH & Co. KG Köln 90,00 Projektgesellschaft
RVG Real Estate Vertriebs GmbH i. G. Berlin 51,00 Vertrieb von Eigentumswohnungen sowie Wohn- und Geschäftshäusern
der CG Gruppe Aktiengesellschaft
Die CG Gruppe Aktiengesellschaft und ihre Tochtergesellschaften (im Weiteren „CG Gruppe“) sind deutschlandweit agierende Immobilien-Projektentwickler mit eigener Baukompetenz. Seit Mitte der 1990iger Jahre gestalten die Unternehmen die ganzheitliche Entwicklung von Standorten und Stadt-Quartieren unter Einbringung der firmeneigenen Bauplanungs- und Bauausführungskompetenz. Rund 330 Mitarbeiter sorgen derzeit bei Akquisition, Projektierung und Bauausführung für die konstant hohe Qualität und Zukunftsfähigkeit aller Immobilienprodukte der CG Gruppe.
Die CG Unternehmen blicken auf über 20 Jahre Unternehmensgeschichte zurück und stehen seit Ende 2015 unter beherrschenden Einfluss der CG Gruppe AG als Konzernmuttergesellschaft. Gegründet 1995, blieb die Geschäftstätigkeit zunächst hauptsächlich auf die Region Leipzig fokussiert. Der Sprung in die überregionale Präsenz erfolgte mit dem Schritt nach Berlin in 2009/10. Inzwischen unterhält die Gruppe neben dem Hauptsitz in Berlin Niederlassungen (NL) in Leipzig, Dresden, Frankfurt/Main, Köln und seit 2016 auch in Düsseldorf, Hamburg und München.
Die Niederlassungen verantworten ihre gewöhnliche Geschäftstätigkeit grundsätzlich eigenständig, einige zentrale Steuerungselemente sind allerdings strategisch bestimmten Standorten im Konzern übertragen. So beheimatet der Geschäftssitz Berlin neben der Gesamt-Geschäftsleitung die strategische Projektentwicklung und die Ressorts Recht, Finanzen & Controlling, Human Resources (HR) sowie Public Relations (PR). Die NL Leipzig stellt schwerpunktmäßig den (bau-) gewerblichen Leistungsteil mit der unternehmenseigenen Handwerkerschaft. Aus der NL Hamburg heraus wird der laufende Prozess der konzernweiten Implementierung von Building Information Modeling (BIM) gesteuert. Ab 2017 wird der Komplex Ankaufs- und Baufinanzierung von der NL Köln übernommen und die NL München verantwortet einen wesentlichen Teil der Vertriebsaktivitäten im Bauträgergeschäft „Wohn-/Teileigentum“.
Der Konzern konzentriert sich auf vier Geschäftsfelder: das Kerngeschäft „institutional“, das Bestandsgeschäft „vertical village“ unter dem Label VauVau, das Bauträgergeschäft „Wohn-/Teileigentum“ und das Bestandsgeschäft „commercial“.
Geschäftsfeld (Sec. 1) – Kerngeschäft „institutional“
Das Kerngeschäft der CG Gruppe ist die schlüsselfertige Produktion von Geschoss-Mietwohnungsbau und dessen Platzierung an institutionelle Investoren, d.h. Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG’s) großer Versorgungsanstalten, Pensionskassen und Versicherungen.
In diesem Geschäftsfeld belegt die Gruppe bereits seit einigen Jahren in Deutschland eine feste, marktführende Position. Rund zwei Drittel der konzipierten Mietwohnungen werden in Neubauten realisiert.
Umbau und Sanierung ehemaliger Industrie- und Gewerbeimmobilien und deren Integration in die Produkte bilden ein Alleinstellungsmerkmal der Projektentwicklungen der CG Gruppe.
Projekte in Bau- und Fertigstellungsphase erreichten im Zeitraum 2014 bis 2016 mit jährlich durchschnittlich 129 Mio. EUR ein Verkaufsvolumen von etwa 388 Mio. EUR. Im Geschäftsjahr 2016 wurden in diesem Geschäftsfeld etwa 529 Wohnungen zuzüglich Gewerbeflächen und Tiefgaragen fertig gestellt oder übergeben.
Das Kerngeschäft „institutional“ umfasst rund 63% der Geschäftstätigkeit der Gruppe, nach Maßgabe des potenziellen Verkaufsvolumens der Projektentwicklungen bis etwa 2021.
Geschäftsfeld (Sec. 2) – Bestandsgeschäft „vertical village“
Innovative Großprojektentwicklungen an zentralen, städtebaulich herausragenden Standorten stellen den zweiten Schwerpunkt des Unternehmens dar. Mit der Sanierung und Umnutzung von Bürogebäuden und Gewerbearealen in Zentrumslagen ausgewählter deutscher Großstädte – häufig ergänzt mit Neubauten für das Kerngeschäft – werden moderne Wohn-, Arbeits- und Lebensräume geschaffen.
Das unter der Marke „vertical village“ (VauVau) entwickelte Konzept begegnet der hohen Nachfrage nach temporärem und dauerhaftem Wohnraum in Ballungsräumen mit intelligenten Grundriss- und Ausstattungsformen.
Bereits in sechs gefragten deutschen Großstädten sind Grundstücke sowie zur Umnutzung geeignete Bürohochhäuser erworben worden. Auf über 97.791 qm Mietfläche werden ca. 1.986 Apartments geplant und mit etwa 45.800 qm Gewerbefläche, teilweise Boarding-Einheiten, und 1.411 Tiefgaragen-Stellplätzen ergänzt. Dieses VauVau-Netzwerk kann nach Auffassung des Vorstandes nach weitgehender Fertigstellung und Vermietung in etwa zwei bis vier Jahren auf einen Marktwert von etwa 758 bis 811 Mio. EUR eingeschätzt werden. Es soll zu einem passenden Zeitpunkt ganz oder teilweise an institutionelle Investoren ausplatziert werden.
Das Bestandsgeschäft „vertical village“ umfasst rund 16% der Geschäftstätigkeit der Gruppe, nach Maßgabe des potenziellen Verlaufsvolumens der Projektentwicklung bis etwa 2021.
Geschäftsfeld (Sec. 3) – Bauträgergeschäft „Wohn-/Teileigentum“
Seit 2014 leistet das Bauträgergeschäft „Wohn-/Teileigentum“ bei durchschnittlich ca. 9.000 qm verkaufter Nutzfläche pro Jahr einen stabilen Beitrag an der Geschäftstätigkeit. Ab 2018 erhöht sich der jährliche Flächenumsatz nochmal deutlich aufgrund der gelungenen, besonderen Akquisitionen für dieses Segment u.a. in Berlin („Steglitzer Kreisel“) und Frankfurt am Main („LEA Westend“), Köln (Glück-Auf). Für die kommenden 3 Jahre 2017 bis 2019 wird sich der Flächenumsatz bei jährlich etwa 270 Einheiten gut verdoppeln und das geplante Verkaufsvolumen insofern auf durchschnittlich etwa 110 bis 120 Mio. EUR kalkuliert.
Das Bauträgergeschäft „Wohn-/Teileigentum“ umfasst rund 12% der Geschäftstätigkeit der Gruppe, nach Maßgabe des potenziellen Verkaufsvolumens der Projektentwicklung bis etwa 2021.
Geschäftsfeld (Sec. 4) – Bestandsgeschäft „commercial“
Langfristige Stadtteil-Entwicklungen in zukunftsfähigen Lagen, vornehmlich in Leipzig, leisten einen dauerhaften Beitrag zu Cash-Flow und Vermögensbildung der Gruppe. Das Projekt in Leipzig-Plagwitz ist eine nahezu vollständige gewerbliche Entwicklung auf gut 18 ha und wird bereits seit 2008 permanent vorangetrieben. Mit der Sanierung von historischen Altbausubstanzen und Neubauten werden sukzessive Fachmarktzentren, Produktionsstätten, Büro- und Verwaltungsgebäude und Flächen für Freizeit-, Beherbergungs- und Entertainment-Betriebe errichtet.
Im Juni 2016 ist die Akquisition eines weiteren, knapp 19 ha großen Areals in Leipzig-Eutritzsch, City-Zentrum-Nord, gelungen. Im Verfahren zur Schaffung des Baurechtes sind in der Zwischenzeit bereits zwei entscheidende Meilensteine erreicht. Zum einen hat der Stadtrat Leipzig den Aufstellungsbeschluss für eine verbindliche Bauleitplanung – Arbeitstitel B-Plan: „Quartier 416“ – gefasst, zum zweiten hat der Stadtrat am 12.04.2017 einstimmig dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit der CG Projektgesellschaft zugestimmt. Vorgesehen für die Stadtteil-Entwicklung ist eine gemischte Nutzung mit erheblich wohnwirtschaftlich ausgerichteter Gewichtung (ca. 2.000 Wohnungen, Schule, Kita, Gewerbe). Das potentielle Bauvolumen beläuft sich auf deutlich über 300.000 qm Brutto-Geschoßfläche (BGF). Die Laufzeit des Verfahrens wird auf noch etwa zwei Jahre geschätzt.
Das Bestandsgeschäft „commercial“ umfasst rund 9% der Geschäftstätigkeit der Gruppe, nach Maßgabe des potenziellen Verlaufsvolumens der Projektentwicklung bis etwa 2021.
Die gezielte Auswahl der Projektlagen ist mit ein wesentlicher Baustein für die erfolgreiche Positionierung der CG Gruppe am Markt. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit konzentriert sich auf leistungsstarke deutsche Großstädte. Bei den Innenstadtlagen handelt es sich häufig nicht um 1A-Standorte, sondern um zentrumsnahe, gut erschlossen und erreichbare 1B-Lagen. Deren Akquisition zu einem Zeitpunkt, noch bevor sie in den Fokus des Marktes geraten, ermöglicht dem Unternehmen die Schöpfung erheblicher weiterer Wertentwicklungspotentiale.
Die CG Gruppe war bis 2016 in vier der sieben deutschen A-Städte aktiv. Ausweislich einer Studie des Marktforschungsinstitutes bulwiengesa AG 2016, in der aktuell geplante, in Bau befindliche oder fertiggestellte Bauprojekte zwischen 2013 und 2020 bewertet wurden, belegte der Konzern Rang 1 der Mietwohnungsentwickler in den A-Städten mit einem Volumen von 3.853 Wohneinheiten (WE) und 15 Bauprojekten.
Projekte der CG Gruppe AG in den deutschen A-Städten *
Stadt Projektanzahl Anzahl Mietwohnungen Rang nach WE-Anzahl Marktanteil
Berlin 9 1.868 1 ca. 10 %
Köln 4 1.040 1 ca. 30 %
Düsseldorf 1 448 2 ca. 9 %
Frankfurt/Main 1 497 14 ca. 6 %
Gesamt 15 3.853 1 ca. 11 %
Quelle: bulwiengesa AG, Sonderauswertung Projektentwicklerstudie 2016,
* in den A-Städten Hamburg. München und Stuttgart ist die CG Gruppe AG bislang nicht aktiv, daher keine Berücksichtigung
Die Entwicklungsvolumina in den bezeichneten Städten wurden im Geschäftsjahr gefestigt und planmäßig erweitert. Daneben hat die CG Gruppe Aktivitäten erstmals auch in Hamburg entfaltet. Ein Projekt wurde im Dezember 2016 erworben, ist bereits baugenehmigt und befindet sich in weit fortgeschrittener Ausführungsplanung. Ankaufsprozesse für weitere Grundstücke laufen mit guten Aussichten auf Erfolg.
Auch in der neuen Projektentwicklerstudie 2017 der bulwiengesa AG wird die CG Gruppe wieder unter den Top 5 der volumenstärksten Projektentwickler in deutschen A-Städten geführt (Rang 2). Im A-Städteranking wird in Berlin Rang 6, in Düsseldorf Rang 5 und in Köln der 1. Platz belegt.
Baukompetenz wird durch die hauseigenen Bauträger sichergestellt. Beginnend mit der Sanierung historischer Bausubstanz bis hin zum Innenausbau, einschließlich Stuckatur und Fliesenarbeiten, sichern die Servicegesellschaften der CG Gruppe nicht nur das Projektmanagement, sondern auch die komplette bauliche Ausführung von einem oder mehreren Projekten parallel ab. Durch ihr präzises Qualitätsmanagement können die Mietwohnungen einwandfrei von der internen Vermietungsabteilung übernommen und dem Markt zur Verfügung gestellt werden. Die Hausverwaltung und das Facility-Management stellen den Nachvermietungsservice sicher.
Entstehung des Konzerns
Gegründet 1995, wurde die Gruppe bis 2015 in der Rechtsform einer Personengesellschaft geführt. Das bis dahin rein inhabergeführte Unternehmen wurde kontinuierlich zu einem mittelständischen Konzern ausgebildet. Das Initial legte der Sprung von der regionalen Präsenz Leipzig in die überregionale Präsenz Berlin in 2009/10.
Der organische Wachstumsprozess der vergangenen sechs Jahre wurde konsequent von Anpassungen der Aufbau- und Ablauforganisation im operativen Bereich begleitet. Im Geschäftsjahr 2015 wurde dann der gesellschaftsrechtliche Wandel in eine kapitalmarktfähige Gesellschaftsform einerseits und die Öffnung der Struktur zur Aufnahme eines strategischen (Finanz-) Investors andererseits erfolgreich umgesetzt.
Sechsunddreißig Unternehmen der Gruppe wurden in 2015 unter der einheitlichen Leitung der Gesellschaft – CG Gruppe Aktiengesellschaft – zusammengefasst und bildeten so den Konzern. In mehreren Teilschritten wurde im Zeitraum vom August 2015 bis zum 31. Dezember 2015 das Grundkapital auf insgesamt 22,75 Mio. EUR erhöht.
Die Erhöhung des Grundkapitals der Gesellschaft erfolgte durch Barkapitalerhöhung von 50.000 EUR um 1.250.000 EUR auf 1.300.000 EUR sowie durch die Ausgabe neuer Aktien gegen Einbringung von Unternehmensbeteiligungen und sonstiger Vermögensgegenstände in Höhe von 21.450.000 EUR auf 22.750.000 EUR. Im Zuge der Einbringungsvorgänge der Beteiligungen ist der Konzern Ende November 2015 entstanden, da hierdurch ein Mutter-Tochterverhältnis im Sinne des § 290 HGB der CG Gruppe Aktiengesellschaft zu seinen Tochtergesellschaften begründet wurde.
Im Februar 2016 hat sich die Beteiligungsstruktur dahingehend verändert, dass diese aktuell zu 50 Prozent aus vier Aktionären, die komplett dem Gründer und „Alt“-Gesellschafter zuzuordnen sind, sowie zu 50 Prozent aus einem Aktionär als strategischem (Finanz-) Investor zusammensetzt.
Die Expansion der Weltproduktion ging im Jahr 2016 nur in einem mäßigen Tempo voran. Auch die Erholung im Euroraum setzte sich nur moderat fort. 1
Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einem soliden Aufschwung. Hauptstütze ist die lebhafte Binnennachfrage, die von der günstigen Arbeitsmarktlage und steigenden Einkommen der privaten Haushalte profitiert. In den kommenden Jahren trüben sich die gegenwärtig für den privaten Konsum sehr vorteilhaften Rahmenbedingungen allerdings etwas ein. Die Beschäftigung dürfte demografisch bedingt weniger dynamisch zulegen, und steigende Energiepreise schmälern die Kaufkraft der Verbraucher. 2,3
Indessen setzte die Industrieproduktion trotz gesunkener Energiekosten und schwachen Euro ihre Seitwärtsbewegung fort. 3 Die starken Ausfuhren des Vorjahres blieben im Frühjahr 2016 auf hohem Niveau, verloren aber im Sommer ebenso wie die Einfuhren an Elan. 4
Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg gegenüber dem Vorjahr um 1,8% (kalenderbereinigt um 1,7%). Die Entwicklung des Arbeitsmarktes in 2016 war weiterhin positiv. So wird die Zahl der Erwerbstätigen im Jahresdurchschnitt durch das Statistische Bundesamt mit 43,4 Millionen angegeben. Das sind 0,8% mehr als im Vorjahr. Bereits in 2015 war ein Anstieg in Höhe von 0,8% im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. 5
Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft umfasst ein Volumen von 291,8 Mrd. EUR, was ca. 11,1 % der Bruttowertschöpfung entspricht (Stand 2015).
Somit hat der Immobiliensektor in Deutschland eine wesentliche gesamtwirtschaftliche Bedeutung und übertrifft Sektoren wie den Maschinenbau mit 3,6% oder den Fahrzeugbau mit 4,5 %. 6
Der Investmentmarkt hat sich sowohl in Bereich Gewerbeimmobilien, als auch in Bereich Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2016 sehr positiv entwickelt. In 2016 wurden insgesamt 52,6 Mrd. EUR investiert. Die Hälfte der Investitionen fiel in großen Standorten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München an, wobei der Anteil an internationalen Investoren auf 55 Prozent zugelegt hat. Die starke Entwicklung in Deutschland ist durch die stetig sinkende Arbeitslosenquote, günstige Finanzierungsmöglichkeiten und die allgemein guten Stimmungsindikatoren der Wirtschaft zu erklären. Zusätzlich bieten die Immobilienrenditen, welche deutlich über den Renditen deutscher Staatsanleihen liegen, einen Anreiz.
Am deutschen Wohninvestmentmarkt wurden im Jahr 2016 Immobilien für ca. 10,7 Mrd. EUR gehandelt. Dies entspricht einem deutlichen Rückgang gegenüber dem Vorjahr.
1 IBB Wohnungsmarktbericht 2016
2 Statistisches Bundesamt, Wirtschaft und Statistik, Februar 2016
3 Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Dezember 2016
3 Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Dezember 2016 „Kurzberichte“ und IBB Wohnungsmarktbericht 2016.
4 Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Dezember 2016 „Perspektiven der deutschen Wirtschaft (…).
5 Statistisches Bundesamt, Wirtschaft und Statistik, Februar 2017.
6 GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.
Vor allem im Portfoliosegment ab 5.000 Wohneinheiten gab es im vergangenen Jahr mangels Angebots deutlich weniger Aktivität. In diesem Größensegment fanden lediglich vier Transaktionen statt – im Durchschnitt der letzten fünf Jahre waren es acht. Im Gegensatz dazu nahm die Zahl der Transaktionen im Segment unter 5.000 Einheiten sogar etwas zu (2016: 248; Ø letzte 5 Jahre: 240).
Vor dem Hintergrund der angespannten Mietwohnungsmärkte vieler Städte steigt die Bautätigkeit weiter an. So nahm die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in den ersten zehn Monaten des Jahres 2016 um etwa 23% gegenüber der Vorjahresperiode zu. Dies äußert sich auch am Investmentmarkt, wo 21% des Umsatzes auf Ankäufe von Projekten entfielen (2015: 9%). Auch 2017 dürfte der Erwerb von Projekten eine wesentliche Säule des Handelsvolumens sein, da Opportunitäten im Bestand rar bleiben. Aufgrund des steigenden Anteils von Projektentwicklungskäufen stieg der durchschnittliche Preis pro Wohnung im Jahresverlauf um mehr als 31% auf zuletzt 92.400 EUR an. Das sich verändernde Angebot führt auch zu einer Verschiebung auf Seiten der Investoren. Waren in den Jahren zuvor Immobilien-AGs die aktivsten Käufer, übernahmen Spezialfonds im vergangenen Jahr die Spitzenposition. 7
Seit 2010 stieg das Projektvolumen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart kontinuierlich an (von ca. 22 Mio. qm auf über 25 Mio. qm). Berlin ist dabei mit 7,5 Mio. qm mit Abstand der größte Markt, gefolgt von Hamburg mit ca. 4,1 Mio. qm. Die zehn größten Projektentwickler decken 16% des Gesamtvolumens ab. Hierzu zählen neben der CG Gruppe, die Zech Group, Hochtief, NCC und CA Immo. Wird das monetäre Projektentwicklungsvolumen betrachtet, ist ebenfalls Berlin mit ca. 28 Mrd. EUR an der Spitze. Das zweitgrößte Volumen weist München mit ca. 23,5 Mrd. EUR auf. Bei allen Standorten überwiegt der Anteil an Wohnimmobilien gegenüber den Gewerbeimmobilien. 8
Die Bauindustrie zeigt sich weiter optimistisch, unter anderem bedingt durch die erneute Steigerung der Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen gegenüber dem Vorjahr. 9 Trotz der steigenden Fertigstellungszahlen deckt der Wohnungsbau in den Metropolen nicht den aktuellen Bedarf am Wohnraum ab. 10
Entwicklung der wesentlichen Märkte
Berlin Frankfurt Köln Düsseldorf Leipzig Dresden
Einwohnerzahl 3,61 Mio. 731.095 1.046.680 628.437 570.087 549.487
Bevölkerungszuwachs bis 2030 7,5% 5,4% 1,3% 13,1% 26,3% 9,0%
Haushaltsgröße (in Personen) 1,8 1,83 2,01 1,9 1,8 1,8
Arbeitslosenquote 9,5% 6,1% 8,5% 7,8% 8,7% 7,3%
Kaufkraftindex 91,4% 115,4% 108,5% 119,3% 92,1% 81,2%
Altersdurchschnitt 42,8 41,09 41,9 43,1 42,8 42,9
Quelle: JLL, andere, eigene Recherche
7 Savills, Marktüberblick Wohninvestmentmarkt Deutschland, Q4 2016
8 IBB Wohnungsmarktbericht 2016.
9 IBB Wohnungsmarktbericht 2016.
10 DG HYP; „Immobilienmarkt Deutschland 2016/2017“, 2016.
Die Einwohnerzahl Berlins ist nach Angaben des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg in den Jahren 2011 bis 2015 um rund 175.000 Einwohner gestiegen, dies entspricht einem Anstieg von rund 4%. In 2015 ist die Bevölkerungszahl in Berlin gegenüber dem Vorjahr um 1,3% auf insgesamt 3,61 Mio. Einwohner gestiegen. Die positive demografische Entwicklung ist überwiegend auf einen Zuzug von Flüchtlingen sowie Bürgern der Europäischen Union zurückzuführen. Bis zum Jahr 2030 wird mit einem weiteren Bevölkerungswachstum von 7,5% gerechnet.
Mit einem Kaufpreisindex von 91,4% liegt Berlin im unteren Mittelfeld der A-Städte Deutschlands. Durch den intensiven Wandel der Stadt wird jedoch der Anstieg von Mieten und Kaufpreisen weiter fortsetzen und so zu einem dauerhaft attraktiven Marktumfeld führen. 11
Der Wohnungsmarkt – besonders für bezahlbaren Wohnraum – bleibt in den zentralen innerstädtischen Stadtteilen stark angespannt. Daher hat Berlin im Jahr 2015 als erste Stadt die Mietpreisbremse eingeführt. Die Mieten sind im Zeitraum 2010 bis 2016 um 31% gestiegen, liegen mit durchschnittlichen 8,09 EUR/qm jedoch noch weit hinter anderen A-Städten wie München, Frankfurt am Main und Hamburg. Prognosen zufolge werden die Mieten noch bis 2018 um über 10% und die Kaufpreise für Wohneigentum um bis zu 16% steigen. 12
Der dynamische Leipziger Arbeitsmarkt, der zu einer signifikanten Verringerung der Arbeitslosenquote auf 8,6% in 2016 geführt hat und einem Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten zwischen 2011 und 2016 von 13,3%, hat unmittelbare Auswirkung auf die Anziehungskraft Leipzigs. In den vergangenen vier Jahren ist die Einwohnerzahl der Stadt auf 570.087 gestiegen, was sie mittlerweile wieder zur größten Stadt Sachsens macht. 13
Ähnlich positiv wie Leipzig entwickelt sich die Landeshauptstadt Sachsens im Hinblick auf Bevölkerungsentwicklung und wirtschaftlichem Aufstieg. Sowohl Leipzig als auch Dresden profitieren von der zunehmenden Marktverknappung und Verteuerung der A-Städte, wodurch zentrale Standorte in B- und C-Städten mit aussichtsreicher Zukunftsperspektive zunehmend an Bedeutung gewonnen haben.
11 IBB Wohnungsmarktbericht 2016
12 https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/immobilienpreise.htm
13 TLG Immobilien AG; Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland 2016
Von 2007 bis Ende 2016 haben sich die Mietpreise im Vergleich zu Metropolen wie Berlin moderat um 22% erhöht. Durchschnittlich wird eine Miete von 9,10 EUR/qm erzielt. Dagegen verzeichneten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum einen Anstieg von ca. 53%. Der Markt ist geprägt von einer hohen innerstädtischen Umzugsbereitschaft und der hohen Nachfrage nach Eigentum. Der Makrostandort Köln besitzt aufgrund der prognostizierten demographischen Entwicklung generell eine hohe Eignung für die Entwicklung von Wohnungsbauprojekten. Dies gilt insbesondere für Mehrfamilienhäuser, aber auch für Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Aufnahmefähigkeit für Eigenheime, Eigentums- und Mietwohnungen stellt sich bis in das hochpreisige Segment als gut da. 14
Von 2007 bis Ende 2016 haben sich die Mietpreise um 25,3% erhöht. Durchschnittlich wird eine Miete von 9,33 EUR/qm gezahlt.
Die Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen verzeichnete im gleichen Zeitraum eine Steigerung von ca. 55%. 15
In Frankfurt liegen die Mietpreise mit einer durchschnittlichen Miete von 10,85 EUR/qm deutlich über dem Bundesdurchschnitt. In den Spitzenwohnanlagen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis sogar bei über 12 EUR/qm mit Höchstwerten von 14,59 EUR/qm. Eine ähnliche Entwicklung nahmen auch die Immobilienpreise. Bei den Eigentumswohnungen betrug die Preissteigerung von 2007 bis Ende 2016 rund 59%. Auf Grund der weiterhin hohen Nachfrage gewinnen zunehmend weitere Stadtteile an Attraktivität, in denen neue Stadtquartiere entwickelt werden. 16
14 https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/immobilienpreise.htm
15 https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/mietpreise- und-kaufpreise/mietspiegel/mietspiegel-duesseldorf.html
16 https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/mietpreise- und-kaufpreise/mietspiegel/mietspiegel-frankfurt.html?wcmmode=DISABLED
In der im Mai 2017 veröffentlichten, jährlichen Projektentwicklerstudie 2016 der bulwiengesa AG wird die CG Gruppe, wie bereits im Vorjahr, unter den Top 5 der volumenstärksten Projektentwickler in deutschen A-Städten sowie im Segment Mietwohnungsbau geführt.
Übergaben (erfolgte) Kerngeschäft „institutional“ an Erwerber im Geschäftsjahr 2016:
Standort Berlin, eine Liegenschaft („Carré Charlotte II“ Neubau)
Standort Dresden, eine Liegenschaft („Weißeritz Gärten“)
Entspricht 13.848 qm Wohnfläche, 119 qm Gewerbefläche, 187 Wohneinheiten. Realisiertes Verkaufsvolumen 46,5 Mio. EUR.
Baumaßnahmen (laufende) Kerngeschäft „institutional“ im Geschäftsjahr 2016:
Standort Berlin, drei Liegenschaften („Feuerlandhöfe“, „Carré Charlotte II“ Altbau)
Standort Leipzig, eine Liegenschaft („Schumann’s Gärten“)
Standort Dresden, zwei Liegenschaften („Weißeritz Gärten“, „Residenz am Postplatz“)
Standort Aachen, eine Liegenschaft („Quartier am Veltmanplatz“)
Entspricht 83.590 qm Wohnfläche, 5.987 qm Gewerbefläche, 1.109 Wohneinheiten. Verkaufsvolumen bei Fertigstellung und Vollvermietung (Zielmiete) etwa 245,4 Mio. EUR.
Übergaben (voraussichtlich) Kerngeschäft „institutional“ an Erwerber im Geschäftsjahr 2017:
Standort Berlin, zwei Liegenschaften („Feuerlandhöfe“, „Carré Charlotte II“ Altbau)
Entspricht 51.255 qm Wohnfläche, 4.304 qm Gewerbefläche, 680 Wohneinheiten. Verkaufsvolumen bei Fertigstellung und Vollvermietung (Zielmiete) etwa 143,7 Mio. EUR.
Baumaßnahmen (beginnend) Kerngeschäft „institutional“ im Geschäftsjahr 2017:
Standort Berlin, zwei Liegenschaften („Carré Sama-Riga“, „Residenz am E.-Reuter-Platz“)
Standort Leipzig, eine Liegenschaft („Residenz am Waldplatz“)
Standort Dresden, eine Liegenschaft („Quartier Hoym“)
Standort Frankfurt, eine Liegenschaft („Vitopia“ Bauteil H)
Entspricht 50.719 qm Wohnfläche, 12.788 qm Gewerbefläche, 720 Wohneinheiten. Verkaufsvolumen bei Fertigstellung und Vollvermietung etwa 267,5 Mio. EUR.
Vertragsabschluss (voraussichtlich) Kerngeschäft „institutional“ im Geschäftsjahr 2017:
Standort Dresden zwei Liegenschaften („Quartier Hoym“, „Carre Löbtau“)
Standort Frankfurt eine Liegenschaft („Vitopia“ Bauteil H)
Standort Hamburg, eine Liegenschaft („Carre Bahrenfeld“)
Entspricht 50.222 qm Wohnfläche, 12.242 qm Gewerbefläche, 765 Wohneinheiten. Transaktionsvolumen vorläufig etwa 285,4 Mio. EUR.
Prognosen führender Marktforschungsinstitute bestätigen – ebenso wie Bestell-Anfragen der Abnehmer – den anhaltenden Trend für neue Wohnungsbauprojekte für die nächsten zwei bis drei Jahre. Dies wird insbesondere flankiert durch ein bislang gleichbleibendes Zinsgefüge an den Kapitalmärkten. „Das positive Investitionsklima für Wohnungsbauvorhaben, unterstützt durch die Zinspolitik der EZB sowie die starke Nachfrage von Pensionskassen und Versicherungen, dürfte noch etwa drei weitere Jahre anhalten“, prophezeit Andreas Schulten, bulwiengesa AG, in einer Presse-Veröffentlichung im Mai 2016.
Allerdings sagen im Mai 2017 die Analysten aus dem Hause bulwiengesa eine Umkehr der Zinsen für Mitte 2018 voraus, die dann nicht ohne Einfluss für den Immobilienmarkt bleibt.
Ein Übriges tragen die aufgrund der jeweils herausragenden Lage- und Bauqualitäten realisierbaren Konditionen bei der Platzierung der Projekte bei. Der Korridor der erzielbaren Verkaufs-Faktoren in diesem Geschäftsfeld bewegt sich je nach Standort zwischen dem 19- bis 23-fachen der erreichten Jahres-Nettokaltmiete (entspricht Brutto-Renditen zwischen 5,2% und 4,3%).
In 2016 wurden sechs Projektentwicklungen in diesem Geschäftsfeld betrieben. Das laufende Geschäftsjahr 2017 steht primär noch im Zeichen der Durchführung und des Abschlusses der überwiegend erforderlichen, verbindlichen Bauleitplanungen sowie anschließend der Erlangung der jeweiligen Baugenehmigungen. Parallel dazu werden bereits seit dem Geschäftsjahr 2015 bei nahezu allen Projekten die Ausführungsplanungen unter Mandatierung national und international renommierter Architekturbüros sowie namhafter Fachplaner für z.B. Fassaden, Statik, TGA, HLS usw. erarbeitet.
Erhebliche Entwicklungsarbeit fließt in das Segment Energieversorgung. Im Ergebnis führt dies zu weitreichender Unabhängigkeit eines Teils der Projekte von Versorgern, andererseits zu hoher Effizienz und nicht zuletzt zur Möglichkeit, öffentliche Fördermaßnahmen in Form von zinsvergünstigten Darlehen und sogenannten „verlorenen“ Tilgungszuschüssen in Anspruch nehmen zu können. Insbesondere die Zuschüsse lassen sich bei dem derzeitigen Projektvolumen auf einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag beziffern. Im Förderprogramm 153 „energieeffizient Sanieren“ reicht der Zuschussbetrag je nach erreichtem Energieniveau von 5 TEUR pro Wohneinheit (KfW 55) bis 22,5 TEUR pro Wohneinheit (KfW 70). Ergänzt wird dies durch die Möglichkeit des Einsatzes zinsvergünstigter Darlehen von bis zu 100 TEUR pro Wohneinheit zu einem Zins von derzeit etwa 1,21% p.a. (KfW 70).
Im Geschäftsjahr sind teilweise, vornehmlich beim Projekt „Kaiserlei“ in Offenbach a. M., die bauvorbereitenden Maßnahmen und Entkernungen bereits weitergeführt worden. Sukzessive wird im Laufe 2017 die Bautätigkeit entsprechend der Genehmigungslage auf die VauVau-Projekte erstreckt. Etwa 2020/21 wird die Bau-Fertigstellung aller Projekte bei kalkulierten Gesamt-Kosten (vor Zinsen) von etwa 615 Mio. EUR erreicht sein. Die Finanzierung wird projektbezogen über regional vertretene Kreditinstitute, zeitlich jeweils vor dem tatsächlichen (Hoch-) Baubeginn, sichergestellt. Bereits weit fortgeschrittene Gespräche dazu verzeichnen einen erfreulichen und positiven Verlauf.
Es ist zunächst vorgesehen, die Projekte bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Erreichen eines angemessenen Mietertrages im Unternehmensbestand zu halten. Erst anschließend soll das Produkt – gegebenenfalls in mehreren Teilen zusammengefasst – vorzugsweise institutionellen Investoren eine Beteiligungsmöglichkeit bieten.
Das Geschäftsfeld Bauträgergeschäft „Wohn-/Teileigentum“ wird, auf die nächsten zwei bis drei Jahre gesehen, deutlich an Volumen zulegen. Bislang war die Geschäftstätigkeit nahezu ausschließlich auf Leipzig beschränkt und wird dort auch in Zukunft das Niveau der Vorjahre von jährlich etwa 9.000 qm verkaufter Nutzfläche erreichen.
Ab 2017 werden die gelungenen, besonderen Akquisitionen für dieses Segment z.B. – „Steglitzer Kreisel“ in Berlin, „LEA Westend“ in Frankfurt am Main und „Glück-Auf“, in Köln, – in den Vertriebsergebnissen Niederschlag finden. Zusätzlich werden auch bei den Großprojektentwicklungen in den Ballungszentren Tranchen für die Geschäftsfelder Bauträgergeschäft „Wohn-/Teileigentum“ und Kerngeschäft „institutional“ herausgelöst.
Insgesamt wird eine Erhöhung des jährlichen Flächenumsatzes um 50% erwartet. Aufgrund der Art der Projekte sowie deren Innenstadt-Lage in stark nachgefragten deutschen Großstädten mit entsprechend hohem Preisniveau, steigt das geplante Verkaufsvolumen deutlich überproportional zur Fläche und wird für die nächsten drei Jahre mit etwa 110 bis 120 Mio. EUR jährlich eingeschätzt.
Die Stärkung dieses Geschäftsfeldes ist Ende 2016 durch Neugründung einer RVG Real Estate Vertriebs GmbH erfolgt. Die reine Vertriebsgesellschaft wird die Produkte der CG Gruppe am Markt positionieren und vermarkten. Daneben werden dritte Vertriebspartner gesteuert. Mit Sitz in Berlin werden zunächst auch Repräsentanzen in Köln, Frankfurt am Main und München unterhalten. Das Personal wird in 2017 auf einen festen Stamm von sieben bis zehn langjährig vertriebserfahrenen Mitarbeitern fixiert.
Geschäftsfeld – Bestandsgeschäft „commercial“
In der Stadtteil-Entwicklung Leipzig-Plagwitz werden sukzessive weitere Segmente, zuletzt beispielsweise ein Fachmarktzentrum mit Lebensmittel- und Drogeriemarkt, fertiggestellt und eröffnet. Bislang sind damit insgesamt über 87.234 qm gewerbliche Nutzfläche hergestellt und vermietet worden. Es ist geplant, bis Ende 2020 mittels Sanierungs- und Umbaumaßnahmen die gewerbliche Nutzfläche auf über 100.000 qm zu erhöhen und damit die erwirtschaftete Netto-Kaltmiete (vor Abzug nicht umlagefähiger Kosten) von derzeit ca. 4,56 Mio. EUR mittelfristig auf etwa 7,60 Mio. EUR pro Jahr zu steigern. Darüber hinaus sind weitere Neubaumaßnahmen mit einer gewerblichen Nutzfläche von ca. 65.000 qm geplant, die für eine Verwertung/Verkauf an dritte Investoren geeignet und vorbereitet sind.
Die Stadtteil-Entwicklung Leipzig, City-Zentrum-Nord, steht zwar noch am Beginn der Entwicklung, hat allerdings inzwischen zwei entscheidende Meilensteine passiert. Der Aufstellungsbeschluss für die verbindliche Bauleitplanung „Quartier 416“ für das knapp 19 ha große Areal ist gefasst und am 12. April 2017 hat der Stadtrat Leipzig einstimmig dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit der CG Projektgesellschaft zugestimmt.
Die Projektgesellschaft der CG Gruppe wird damit das etwa zweijährige Bebauungsplan-Verfahren für das vorgesehene, gemischt genutzte Gebiet durchführen. Das potentielle Bauvolumen beläuft sich auf deutlich über 300.000 qm Brutto-Geschoßfläche (BGF), mit einem wohnwirtschaftlich ausgerichteten Anteil. Aus der vorhandenen Altbausubstanz wird für das Jahr 2017 nochmals eine Netto-Kaltmiete von etwa 600 TEUR erzielt. Danach ist das Areal nahezu vollständig nutzerfrei gestellt.
Der Konzern schließt das Geschäftsjahr 2016 mit einem positiven Ergebnis ab. Dies begründet sich aus den im Geschäftsjahr vollständig fertiggestellten und gegenüber den institutionellen Investoren abgerechneten Bauvorhaben „Cottaer Straße“ in Dresden mit einem Umsatz von 26,3 Mio. EUR und “ Carée Charlotte II“ in Berlin mit einem Umsatz von 20,2 Mio. EUR. Für beide Bauvorhaben konnte damit im Konzern ein EBITDA von insgesamt 5,9 Mio. EUR realisiert werden.
Darüber hinaus wurden über die gesamte CG Gruppe Netto-Mieteinnahmen (inkl. Nebenkosten) von ca. 17,8 Mio. EUR, insbesondere aus der Endvermietung bestehender Liegenschaften in Leipzig (Plagwitz) von 4,6 Mio. EUR sowie aus der Zwischenvermietung von sich in der konzeptionellen Phase der Projektentwicklung befindlichen Immobilien in Berlin (Steglitzer Kreisel und X-Berg Tower) von 7,3 Mio. EUR sowie in Köln/Stolkgasse von 2,8 Mio. EUR, realisiert.
Ergebnismindernd wirkten sich u.a. die nicht aktivierungsfähigen Marketing- und Vertriebskosten der Muttergesellschaft CG Gruppe AG in Höhe von 2,9 Mio. EUR aus.
Positive Effekte ergaben sich auch durch die ergebniswirksame Realisierung des im Rahmen der Einbringung von Gewinnbezugsrechten in einer besonderen Rücklage im Eigenkapital berücksichtigten Aufzinsungsgewinns von 3,7 Mio. EUR.
Insgesamt konnte eine aus Umsatzerlösen, Bestandsveränderungen und aktivierten Projektkosten im Anlagevermögen resultierende wirtschaftliche Gesamtleistung von 462 Mio. EUR. im Geschäftsjahr in der CG Gruppe erwirtschaftet werden.
Bedingt durch die erstmalige Konsolidierung aller Tochtergesellschaften der CG Gruppe AG zum 31. Dezember 2015 entspricht das Konzern-Eigenkapital im Wesentlichen dem Eigenkapital des Einzelabschlusses der CG Gruppe AG. Gegenüber dem Einzelabschluss führen jedoch Bewertungseffekte aus dem eingebrachten Gewinnbezugsrecht und die Eliminierung von passiven latenten Steuern auf die Einbringungswerte gegenüber den steuerlichen Werten zu einem Anstieg des Eigenkapitals von ca. 12 Mio. EUR, das den handelsrechtlichen Wert des Eigenkapitals des Konzerns widerspiegelt. Im Geschäftsjahr 2016 ist dieser Unterschied durch die ergebniswirksame Realisierung des Aufzinsungsgewinns für die eingebrachten Gewinnbezugsrechte und die Anpassung in den latenten Steuern leicht zurückgegangen.
Das Finanzmanagementsystem des Konzerns ist darauf ausgerichtet, die Zahlungsbereitschaft aller Gesellschaften unter Minimierung des Zinsaufwandes in den jeweiligen Phasen der Projektentwicklung sicher zu stellen. Dabei nutzten die Konzernunternehmen neben den traditionellen Methoden der Kapitalbeschaffung auch alternative Methoden, unter anderem die Aufnahme von Mezzanine-Fremdkapitalmitteln, als auch die Platzierung von besicherten Inhaber-Schuldverschreibungen (Schuldverschreibungen) und Anleihen.
Die Fremd-Finanzierungsstruktur des Konzerns weist dementsprechend eine Kombination aus Bank-, Mezzanine- und Gesellschafter-Darlehen auf. Die jeweiligen Laufzeiten der Finanzierungen sind regelmäßig dem Entwicklungs- und Bauausführungsprozess der einzelnen Projekte angepasst.
Mezzanine-Finanzierungen werden projektbezogen kurz- bis mittelfristig überwiegend während der Phase der Grundstücksakquisition und Projektentwicklung bis zur Baugenehmigung eingesetzt. Alternativ wurden auch für die Phase der Baurechtschaffung bis zum Erwirken der Baugenehmigung besicherte Schuldscheindarlehen mit einem Volumen von 197 Mio. EUR in 2016 eingesetzt, um die Zinssituation zu optimieren. Die anschließenden Phasen Hochbau werden regelmäßig von Kreditinstituten begleitet.
Im November 2016 konnte über ein Tochterunternehmen der CG Gruppe eine Anleihe mit einem Nominalwert von 64 Mio. EUR in Form einer Inhaberschuldverschreibung im Rahmen einer Privatplatzierung erfolgreich am Kapitalmarkt platziert werden. Zeichner der Anleihe sind ausschließlich institutionelle Investoren. Der Netto-Emissionserlös wurde verwendet zum Erwerb eines von der Emittentin CG Frankfurt Ostend GmbH & Co. KG erworbenen Grundstücks am Danziger Platz in Frankfurt am Main, Ostend. Die Anleihe hat eine Laufzeit bis Juni 2022 (3,0% p.a., jährliche Zinszahlung). Für die Bereitstellung der Sicherheiten, insbesondere erstrangiger Grundschulden, ist ein Treuhänder eingesetzt. Die Anleihe ist von Creditreform mit einem Investmentgrade-Rating (BBB-) bewertet.
Im Kerngeschäft „institutional“ stellen die in den überwiegenden Fällen mit den Erwerbern kaufvertraglich vereinbarte Anzahlungen des Kaufpreises nach einem festen Ratenplan ein weiteres, wesentliches Finanzierungsinstrument dar. Kaufpreis-Teilzahlungen während der Herstellungsphase erfolgen dabei – analog MaBV – nach jeweiligem Bauleistungsfortschritt und, im Anschluss an die Baufertigstellung, durch Schlussrechnung.
Zum 31. Dezember 2016 ist die Inanspruchnahme von Kreditmitteln wie folgt verteilt:
– Banken und Kreditinstitute ca. 300,2 Mio. EUR
– Schuldscheindarlehen/öffentliche Anleihe (besichert) ca. 261 Mio. EUR
– Mezzanine (inkl. nicht öffentliche Anleihen) ca. 181,2 Mio. EUR
– Gesellschafter und gesellschafternahe Unternehmen ca. 73,9 Mio. EUR
Das Konzerneigenkapital beträgt zum Bilanzstichtag rund 95,0 Mio. EUR (Vorjahr: 61,8 Mio. EUR).
Die Erhöhung des Finanzmittelbestandes resultiert im Wesentlichen aus den im Geschäftsjahr realisierten Rückflüssen der endabgerechneten Globalverkäufe und den Mieteinnahmen im operativen Cash-Flow (23,7 Mio. EUR), die die Auszahlungen für Investitionen im Anlage- als auch im Umlaufvermögen (363,9 Mio. EUR) und deren Finanzierung über die mit den institutionellen Investoren (51,0 Mio. EUR) verabredeten Kaufpreiszahlungen, den Bank- und Mezzanine Finanzierungen (311,2 Mio. EUR) überkompensiert haben. Zusätzlich wurden neue finanzielle Mittel über eine Barkapitalerhöhung von 31,1 Mio. EUR im Februar 2016 aufgenommen.
Die Vermögenslage des Konzerns ist auf der Aktivseite geprägt von im Bau befindlichen Projekten, die entweder zum Verkauf bestimmt sind oder Projekten, die nach Fertigstellung grundsätzlich dauerhaft im Konzern verbleiben sollen.
Das im Anlagevermögen ausgewiesene Bestandsgeschäft umfasst die Geschäftsfelder „vertical village“ und „commercial“. Diese Projekte sollen nach Fertigstellung im Bestand des Konzerns verbleiben. Insgesamt werden hier Projekte in der Konzernbilanz in Höhe von 423,7 Mio. EUR ausgewiesen. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr resultiert insbesondere aus dem Erwerb eines neuen Areals mit ca. 19 ha. in Leipzig-Eutritzsch, einer neuen Stadtteilentwicklung in Leipzig und dem Erwerb neuer VauVau-Flächen in Düsseldorf (Upper Nord).
Zu den für den Verkauf bestimmten Projekten gehören insbesondere das Geschäftsfeld „institutional“ und das Bauträgergeschäft. Insgesamt werden derzeit Projekte in der Bilanz in Höhe von 680,7 Mio. EUR (Vorjahr: 380,0 Mio. EUR) ausgewiesen. Die Projekte werden planmäßig fertiggestellt und dann an Dritte veräußert.
Die sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich aus verschiedenen Einzelposten, primär aus Erwerbs- und Anwartschaftsrechte für den Erwerb weiterer Flächen sowie geleisteter Kaufpreiszahlungen in Köln (Coloneo II) von insgesamt 10,3 Mio. EUR und Zinsreservekonten von 2,0 Mio. EUR zusammen.
Die CG Gruppe weißt ein Konzerneigenkapital in Höhe von 95,0 Mio. EUR aus. Bei einer Bilanzsumme von 1.170,1 Mio. EUR ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 8,1%.
Das Fremdkapital setzt sich aus Verbindlichkeiten aus Anleihen (204,3 Mio. EUR), Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (497,2 Mio. EUR), erhaltenen Anzahlungen (145,3 Mio. EUR) und sonstigen Verbindlichkeiten (69,9 Mio. EUR) zusammen. Die Verbindlichkeiten dienen dem Ankauf und dem Bau der verschiedenen Projekte. Grundsätzlich erfolgt die Refinanzierung projektbezogen.
Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 7,8 Mio. EUR beinhalten hauptsächlich nachlaufende Kosten für die beiden veräußerten Projekte, ausstehende Rechnungen, abgegrenzte Personalkosten sowie Abschluss- und Prüfungskosten. Rückstellungen für Steuern aus Einkommen und Ertrag wurden in Höhe von 6,5 Mio. EUR gebildet und beinhalten u.a. mit 2,6 Mio. EUR gewerbesteuerliche Belastungen für die Cologneo I GmbH & Co. KG.
Die CG Gruppe verwendete im Jahr 2016 für interne Berichtszwecks folgende wesentliche Steuerungsgrößen:
Wirtschaftliche Gesamtleistung
Umsatzerlöse, Bestandsveränderungen und aktivierten Projektkosten im Anlagevermögen bilden die wirtschaftliche Gesamtleistung in der CG Gruppe ab. Bedingt durch das langfristige Projektentwicklungsgeschäft, verbunden mit den Vorschriften zur Umsatzrealisierung nach HGB, ist die wirtschaftliche Leistung erst durch Gesamtbetrachtung der drei Größen Umsatz, Bestandsveränderung und aktivierten Projektkosten im Anlagevermögen ersichtlich, wobei die Gewinnrealisation erst beim Verkauf erfolgt.
Das Ergebnis vor Steuern (EBT) ist die zentrale Steuerungsgröße für die Messung der Profitabilität der CG Gruppe. Die Kennzahl eignet sich besser als das Nachsteuerergebnis für den Vergleich der Konzernunternehmen, da es unabhängig von Steuereffekten aus Steuernachzahlungen oder Steuerminderungen aus Verlustvorträgen ist. Allerdings ist diese Ergebnisgröße ebenfalls maßgeblich vom Zeitpunkt der Ertragsrealisierung der einzelnen Projekte abhängig. Auf Grund der handelsrechtlichen Vorschriften erfolgt diese in der Regel erst mit Abnahme der einzelnen Projekte durch den Kunden. Die Profitabilität der einzelnen Projekte erfolgt projektbegleitend durch eine zeitnahe Überwachung der Einhaltung der budgetierten Kosten. Plan-Ist-Abweichungen werden dabei zeitnah analysiert und entsprechende Maßnahmen eingeleitet.
Zur Sicherung der Liquidität werden Nettoverschuldung (Fremdverbindlichkeit abzüglich Eigenkapital (inkl. Mezzanine) abzüglich liquider Mittel) und Free Cashflow überwacht, wobei der operative Cash Flow gleichzeitig auch ein zentrales Ziel für das operative Geschäft ist. Die fortlaufende Sicherstellung der Vermeidung
von Liquiditätsengpässen, insbesondere während der unterschiedlichen Phasen der einzelnen Entwicklungs- und Bauausführungsprozesse, stellt eines der Kernaufgaben des Finanzcontrollings dar.
Anzahl fertiggestellter Einheiten
Die Anzahl fertiggestellter Einheiten wird bei der CG Gruppe als Indikator für die Entwicklung des Geschäftsvolumens, ausgedrückt in der wirtschaftlichen Leistung, gesehen.
Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2016 sind im Konzern 284 Mitarbeiter beschäftigt. Davon sind
186 Angestellte (Verwaltung)
24 Auszubildende, Werkstudenten, Studenten, Praktikanten
74 gewerbliche Angestellte (Handwerker)
240 Vollzeitkräfte und 44 Teilzeitkräfte inkl. Auszubildende, Studenten, Praktikanten
Kundenzufriedenheit/Reputation
Ein wesentlicher nicht-finanzieller aber zentraler Erfolgsfaktor für die weitere erfolgreiche Geschäftsentwicklung der CG Gruppe stellt die Kundenzufriedenheit und damit einhergehende Reputation der CG Gruppe dar. Die CG Gruppe realisiert mit namhaften und langjährigen Partnern ein jährliches Bauvolumen in Höhe von mehreren hundert Mio. Euro. Insbesondere im Kerngeschäft dem Geschoss-Mietwohnungsbau für institutionelle Kapitalverwaltungsgesellschaften, wie Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungsanstalten, ist die Kundenzufriedenheit bei Bestandskunden und die Reputation der CG Gruppe eines der Schlüsselfaktoren für den erfolgreichen Vertrieb. Die laufende Entwicklung des Vertriebsbestands stellt daher einen nicht-finanziellen Leistungsindikator dar.
Zum Bilanzstichtag lagen bei der CG Gruppe keine bestandsgefährdenden Risiken vor.
Die wesentlichen Risiken aus der Geschäftstätigkeit der CG Gruppe resultieren überwiegend aus möglichen marktwirtschaftlichen Veränderungen:
Erlösrisiken als Folge eines marktbedingten Nachfragerückgangs und dem damit einhergehenden Preisverfall
Erlösrisiken aufgrund von Veränderungen des Nachfrageverhaltens und eines dann nicht mehr marktadäquaten Planungskonzepts
Kostenrisiken aus gestiegenen Einkaufspreisen
Zins- und Finanzierungsrisiken
Darüber hinaus können sich weitere Risiken in Form von Liquiditätsengpässen, Rechtstreitigkeiten sowie durch Reputationsverluste der Marke CG und ihrer Untermarken ergeben.
Das Erlösrisiko als Folge einer sinkenden Nachfrage wird derzeit allgemein als eher gering eingeschätzt. Auf Grund der weiterhin hohen Nachfrage an innovativen Wohnkonzepten geht die CG Gruppe auch weiterhin von einem attraktiven Marktumfeld aus. Ungeachtet der derzeit günstigen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist sich die Gesellschaft der möglichen Risiken aus einer plötzlich und unerwartet abflauenden Konjunktur bewusst. Ebenso können steigende Kapitalmarktzinsen sowie weitere Veränderungen der steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen den Absatz von zukünftigen Projekten an Investoren erschweren. Daher werden die aktuellen Marktgegebenheiten im Allgemeinen und die in der Bau- und Immobilienbranche im Besonderen sehr intensiv beobachtet und analysiert. Hinsichtlich der Erkennung und Berücksichtigung von Marktrisiken nutzt die CG Gruppe Marktrecherchen von deutschlandweit arbeitenden und darauf spezialisierten Unternehmen wie BulwienGesa. Damit wird sichergestellt, dass auf Marktveränderungen unverzüglich reagiert werden kann und die daraus resultierenden Risiken Berücksichtigung finden.
Dem Kostenrisiko begegnet der Konzern, indem die Auftragnehmer für die Schlüsselgewerke neben den konzerninternen Dienstleistern möglichst frühzeitig in die Projektplanung eingebunden werden. Hierdurch erreicht die CG Gruppe eine sehr hohe Kostensicherheit im Projekt. Darüber hinaus findet ein sehr genaues und kontinuierliches Projektcontrolling und Projektüberwachung statt. Basierend auf den langjährigen und vielfältigen Erfahrungswerten der CG Gruppe können Planabweichungen frühzeitig identifiziert und Gegenmaßnahmen eingeleitet werden.
Mit der Inanspruchnahme von Mezzanine- und vergleichbaren Mitteln als Finanzierungsformen hat das Unternehmen in den vergangenen drei Jahren schlagkräftig die Möglichkeit genutzt, die für die Projektentwicklung und Produktion erforderlichen Grundstücks-Akquisitionen für die nächsten vier Jahre, d.h. bis über 2021 hinaus, zu tätigen.
Große innerstädtische Grundstücksareale und Gebäude in den bevorzugten Regionen konnten so zeitlich vor Mitbewerbern und vor allem vor den in der Zwischenzeit erheblich angestiegenen Marktpreisen erworben werden. Mit der damit gewonnenen Geschwindigkeit bei den Erwerbsabwicklungen haben sich regelmäßig deutliche Vorteile in den Ankaufskonditionen realisiert, womit sich wiederum ein maßgeblicher Anteil der erhöhten Finanzierungskosten bereits bei den Ankaufspreisen kompensiert hat.
Die im Geschäftsjahr 2016 bereits erfolgreich begonnenen Vorbereitungen zur Optimierung der Finanzierungsstruktur stellen auch für das laufende Geschäftsjahr 2017 eine Kernaufgabe dar. In Korrelation zur Aufteilung der Entwicklungsareale in die inzwischen planerisch vorbereiteten, verschiedenen Nutzungs- und Verwertungsteile, werden die Finanzierungsmittel weiterhin entweder neu verteilt, umgeschichtet oder ersetzt.
Im Kerngeschäft „institutional“ erfolgt dies jeweils nach Abschluss eines (Ver-) Kaufvertrages mit Bauverpflichtung in einer Kombination von Bankfinanzierung und Zahlung des Kaufpreises in Teilraten nach Bau- und Vermietungsfortschritt durch die institutionellen Erwerber.
Im Bestandsgeschäft „vertical village“ und teilweise „commercial“ ist projektbezogen eine Neu-Strukturierung/Ersetzung der bislang für den Ankauf eingesetzten Mittel durch eine Kombination klassischer Bankdarlehen und besicherter, festverzinslicher Schuldschein-Darlehen (bonded loan) vorgesehen.
Im Mai und Juni 2016 sind die ersten zwei Projekte unter dem Arrangement der Deutschen Bank AG mit einem Volumen von 61 Mio. EUR („X-Berg Tower/Hymat“) und 40 Mio. EUR („Cologneo I“) erfolgreich platziert worden. Die zugeflossenen Mittel sind zur Ablösung der jeweils bestehenden Finanzierungen sowie dem Ausgleich entstandener Vorlaufkosten für Planung und Entwicklung verwendet worden. Die Laufzeit der Darlehen geht über zwei Jahre und deckt den Zeitraum bis zum jeweiligen Beginn der Hochbaumaßnahmen, welche dann wiederum klassisch, durch örtliche Kreditinstitute, begleitet wird. Die attraktiven Zinskonditionen von 3,0% bis 3,5% im erstrangig und 8,5% bis 9,0% im nachrangig besicherten Bereich führen zu einer signifikanten Reduktion von Zinsaufwendungen der Gruppe.
Im Juli und September 2016 wurden zwei weitere Projekte unter dem Arrangement der Deutschen Bank AG mit einem Volumen von 56 Mio. EUR („Leipzig City-Zentrum-Nord“) und 40 Mio. EUR („New Frankfurt Towers/Vitopia“) platziert.
Zu Beginn des Jahres 2017 konnten wir ein weiteres Projekt unter dem Arrangement der Deutschen Bank AG mit einem Volumen von 19 Mio. EUR („Leipzig Mariannenpark“) platzieren. Im weiteren Verlauf des Jahres soll die Restrukturierung von Grundstücks-Ankaufsfinanzierungen weiterer, hauptsächlich mit Mezzanine-Kapital finanzierter Projekte, folgen.
Zinsrisiken werden sich in den nächsten zwei Jahren auf der Basis der derzeitigen Markteinschätzung auf einem moderaten Niveau für die zugrundeliegende Vermögens- und Schuldpositionen bewegen. Das Zinsänderungsrisiko ist einerseits durch geringe Laufzeiten und eine hohe Diversifizierung der Finanzinstrumente (Anleihe, Schuldschein, Mezzanine, Förderdarlehen, Bankdarlehen) als gering einzustufen.
Um die Zahlungsfähigkeit der Gruppe sicherzustellen, wird die Liquiditätsausstattung kontinuierlich auf Basis der einzelnen Projekte überwacht. Ausfallrisiken sind auf Grund des Geschäftsmodells der CG Gruppe in nur geringem Maße zu erwarten. Mögliche Liquiditätsengpässe werden frühzeitig erkannt und vermieden, indem Liquiditätsprognosen aus den einzelnen Projekten verarbeitet werden, die Liquiditätsplanung übergeordnet organisiert wird und die wesentlichen Zahlungsströme fortlaufend verfolgt werden. Darüber hinaus stellen auch die jeweiligen Gesellschafter zur Finanzierung von Neuakquisitionen und dem laufenden Geschäftsbetrieb Darlehen der CG Gruppe zur Verfügung.
Ein Reputations- und Imageverlust der Marke CG Gruppe und ihrer Untermarken (z.B. „VauVau“) wäre für die weitere Geschäftsentwicklung schädlich. Der Erhalt des guten Namens ist daher sehr bedeutsam. Unsere Mitarbeiter sind dabei das Aushängeschild für den gesamten Konzern und bilden das Bindeglied zu den Kunden und Geschäftspartnern. Durch gezielte Personalauswahl und -entwicklung wird dafür Sorge getragen, dass Schlüsselpositionen mit außerordentlich qualifizierten Mitarbeitern besetzt sind.
Andere Risiken (Vandalismus, Feuergefahr, Haftpflichtverletzungen etc.) bei den Projekten im Projektgeschäft sowie bei der CG Gruppe insgesamt werden durch entsprechende Versicherungspolicen abgedeckt.
Neben den genannten Risiken ergeben sich aus den derzeitigen Marktbedingungen und Prognosen für die Entwicklung des Marktes auch Chancen in Form von:
Anhaltend hoher Nachfrage nach neuen Wohnraum
Steigende Einwohnerzahlen in den Ballungszentren
Niedrige Finanzierungskosten für die CG Gruppe und für die Kunden
Nur geringe Anlagealternativen im Niedrigzinsumfeld
Die CG Gruppe gehört zu den größten deutschen Projektentwicklern im Bereich der Wohnimmobilien und ist deutschlandweit in den nachfragestärksten Ballungszentren aktiv. Die CG Gruppe kann neben der Hauptstadt Berlin Nachfragen nach Projekten in Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder Hamburg bedienen. Daneben sind in Leipzig und Dresden Baumaßnahmen entweder bereits abgeschlossen und übergeben oder in der Bauausführung.
Gegenüber den Wettbewerbern zeichnet sich die CG Gruppe dadurch aus, dass sie nicht nur ein erfolgreicher Projektentwickler ist, sondern zusätzlich über eine langfristig aufgebaute, eigene Baukompetenz verfügt. Dadurch wird bei den Produkten beständig höchste Qualität umgesetzt und auf allen Ebenen ist die Gruppe innovativ – bei der technischen und künstlerischen Ausgestaltung ebenso wie bei der Entwicklung neuartiger Wohnkonzepte oder der Identifizierung zukunftsträchtiger Standorte.
Die Prognosen in diesem Kapitel basieren, sofern nicht anders angegeben, auf der Einschätzung zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2016.
Die CG Gruppe erwartet für 2017 eine wirtschaftliche Leistung (definiert als Saldo aus Umsatz, Bestandsveränderung und aktivierte Projektkosten) in einer Bandbreite von 490 – 510 Mio. EUR. Diese wird sich auf Basis der bereits aktuell in der Planung bzw. Entwicklung befindlichen Projekte in den folgenden beiden Geschäftsjahren auf der Basis des derzeitigen mittelfristigen Wirtschaftsplans auf 820 bis 860 Mio. EUR in 2019 erhöhen.
Für 2017 erwartet der Konzern ein Ergebnis vor Steuern in der Bandbreite von 20 bis 26 Mio. EUR. Infolge der zunehmenden Projektfertigstellungen ab 2018 prognostiziert die CG Gruppe weiter positive Konzernergebnisse vor Steuern. In den Folgejahren werden diese signifikant steigen. So erwarten wir für das Geschäftsjahr 2019 ein Konzernergebnis vor Steuern von mehr als 100 Mio. EUR.
Auf Basis der aktualisierten Liquiditätsplanung geht die CG Gruppe für 2017 von einer Nettoverschuldung (Bank- und Mezzanine-Darlehen) zwischen 850 und 885 Mio. EUR und für 2018 zwischen 875 und 880 Mio. EUR aus. Der für das Folgejahr erwartete Liquiditätsbestand wird bei ca. 61 Mio. EUR liegen.
Es ist vorgesehen, auch im Laufe des Jahres 2017 den Personalbestand nochmals um etwa 10% durch Fachpersonal wie Ingenieure, Architekten Projektmanager usw. auf insgesamt 379 Vollzeitmitarbeiterinnen(ter) zu erweitern.
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Crowdinvesting: „Am 7. und 8. Juli investieren und 5 % Bonus sichern!“ So nötig hat man es schon?

References: § 317
 § 298
 § 275
 § 314
 § 286
 § 20
 § 290