Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=27.11.1998&Aktenzeichen=V%20ZR%20344%2F97
Timestamp: 2019-08-25 10:19:14+00:00

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BGH, 27.11.1998 - V ZR 344/97 - dejure.org
https://dejure.org/1998,72
BGH, 27.11.1998 - V ZR 344/97 (https://dejure.org/1998,72)
BGH, Entscheidung vom 27.11.1998 - V ZR 344/97 (https://dejure.org/1998,72)
BGH, Entscheidung vom 27. November 1998 - V ZR 344/97 (https://dejure.org/1998,72)
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Immobilienverkauf - Steuerersparnis - Besonderer Beratungsvertrag - Pflichtverletzung - Schadensersatzanspruch
Schadensersatzanspruch des Kapitalanlegers wegen fahrlässiger Beratungspflichtverletzung des Immobilienvermittlers bei Erstellung eines "persönlichen Berechnungsbeispiels" zur Steuerersparnis
Fehlerhafte Beratung über Steuerersparnismöglichkeiten - Klärung der Steuerrechtsfrage durch einen Sachverständigen?
BGB § 675, § 459 Abs. 2, §§ 278, 164, 167
BGB §§ 675, 459 Abs. 2, §§ 278, 164, 167
Kaufvertragsrecht; Beratungsvertrag bei steuersparendem Immobilienverkauf
BGB § 459 Abs. 2, §§ 278, 164, 167
Schadensersatzanspruch des Kapitalanlegers wegen Beratungspflichtverletzung des Immobilienvermittlers bei Erstellung eines "persönlichen Berechnungsbeispiels" zur Steuerersparnis
Erhaltungsmodell; Beratungspflicht bei Erstellung eines "persönlichen Berechnungsbeispieles; Makler als Erfüllungsgehilfe; Gewährleistung und c.i.c."
Schadensersatzpflicht des Verkäufers für unrichtige Angaben des Vermittlers über Steuervorteile
Muß der Makler auf objektbezogene steuerliche Zweifelsfragen hinweisen? (IBR 1999, 181)
NJW-RR 1999, 1140 (Ls.)
MDR 1999, 349
DNotZ 1999, 480
JR 2000, 68
BauR 1999, 515 (Ls.)
Muß der Verkäufer einer Immobilie damit rechnen, daß das von ihm beauftragte Vermittlungsunternehmen auch andere Makler als Untervermittler tätig werden läßt, so können auch diese bei Erstellung eines "persönlichen Berechnungsbeispiels" stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Käufer bevollmächtigt sein (Fortführung von Senat, BGHZ 140, 111).
Die Beratung ist selbständige Hauptpflicht des Verkäufers aus einem Beratungsvertrag, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m.w.N.).
Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115).
Es reicht aus, daß die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemühungen war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021).
Dies genügt, um auch den Beklagten zu 2 als ihren Erfüllungsgehilfen anzusehen (…vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452), der den bereits geschilderten Umständen nach zudem stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrages mit der Klägerin bevollmächtigt war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f).
Im Wege des Schadensersatzes kann die Klägerin verlangen, so gestellt zu werden, als hätte sie von dem Vertragsschluß abgesehen (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117).
Die Revision, welche die Abweisung des auf die Schlechterfüllung eines Beratungsvertrags gestützten Schadensersatzanspruchs (vgl. dazu Senat, BGHZ 140, 111, 117;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1814) hinnimmt, rügt mit Erfolg, dass das Berufungsgericht den Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB) nicht ohne eine sachliche Prüfung hätte verneinen dürfen.
a) Nach der Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht an sich nicht übersieht, kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (BGHZ 140, 111, 115;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, WM 2001, 1158 = NJW 2001, 1021; v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686 = NJW 2003, 1811).
Die Beratung wird aber Hauptpflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags verhandelt, sondern diesem unabhängig hiervon einen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 f.;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351).
In einem solchen Fall sind an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen; dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermittler zweifelsfrei keinen Auftrag von dem Käufer erhalten hat (Senat, BGHZ 140, 111, 116 f.).
a) Eine solche ist gegeben, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m.w.N.).
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten offensichtlich keinen Kontakt mit der Klägerin aufgenommen, sondern dem Zeugen bei den Verhandlungen mit der Klägerin freie Hand gelassen (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116) und ihn mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut (…vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452).
Dies genügt für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung des Maklers zum Abschluß des Beratervertrages und die Kundgabe seines Willens, die Beratung für die Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117).
c) Ist die Wohnung den Kaufpreis nicht wert, steht zugleich fest, daß dem Kläger durch die unrichtige Beratung ein Schaden entstanden ist (zum Erfordernis eines Schadens vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117;… Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO), auf den sich der Kläger allerdings durch die Ablösung seines alten Bankdarlehens zugeflossene Vorteile, soweit diese der Beklagten zuzurechnen sind, anrechnen lassen muß.
Verlangt der Käufer wegen schuldhafter Verletzung eines Beratungsvertrags nach § 311 Abs. 1, § 241 Abs. 1, § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB so gestellt zu werden, als hätte er von dem Vertragsschluss abgesehen (vgl. Senat, Urteil vom 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 117; Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1814), setzt dies voraus, dass der Beratungsfehler für das Zustandekommen des Kaufvertrags ursächlich geworden ist.
Die Beratung durch den Verkäufer, der gewöhnlich nicht verpflichtet ist, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen aufzuklären oder zu beraten (vgl. Senat…, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 13), insbesondere die durch die Vorlage eines Berechnungsbeispiels, dient vornehmlich dem Interesse des Verkäufers, die Vermittlung des Immobilienkaufs zu fördern (vgl. Senat, Urteil vom 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 117; Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812).
Aus den Umständen kann sich nämlich eine stillschweigend erteilte Außenvollmacht des Vermittlers (§ 167 Abs. 1 Fall 2 BGB) ergeben (Senat, Urteil vom 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 136 f.;… Urteil vom 19. Dezember 2014 - V ZR 194/13, NJW 2015, 1510 Rn. 11).
Werden jedoch Aufklärungspflichten verletzt, die sich auf Umstände beziehen, die nicht Eigenschaften der Kaufsache sind, so bleibt c. i. c. anwendbar (vgl. BGH, NJW 1973, 1688; NJW 1999, 638 (639);… Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 68).
Es geht vorliegend insbesondere nicht um zusicherungsfähige Eigenschaften des Kaufobjekts als objektgebundene Voraussetzung einer bestimmten Rechtsfolge, etwa den konkreten Renovierungsaufwand, der für die steuerliche Absetzbarkeit in bestimmter Höhe maßgeblich ist (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639)).
Insbesondere liegt eine Pflichtverletzung vor, wenn der Verkäufer dem Käufer zum Kaufabschluss eine Prognoseberechnung über die zu erwartenden monatlichen Belastungen und die diesen gegenüberstehenden Einnahmen auf Grund des Wohnungserwerbs einschließlich der steuerlichen Auswirkungen vorlegt, die jedoch objektiv falsch ist, weil bestimmte Kostenfaktoren (Gebühren etc.) in ihr nicht berücksichtigt sind (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 358).
BGH, 23.10.2003 - IX ZR 177/02
Verwerfung der Nichtzulassungsbeschwerde mangels Vorliegens der Voraussetzungen

References: § 675
 § 459
 § 459
 § 311
 § 241
 § 280
 § 249