Source: https://cintasyasociados.es/moratoria-en-el-pago-de-rentas-de-arrendamiento-para-uso-distinto-de-viviendas
Timestamp: 2020-06-01 08:03:42+00:00

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Moratoria en el pago de rentas de arrendamiento para uso distinto de viviendas - Cintas y Asociados
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Con esta situación, muchos se preguntan sobre la moratoria en el pago de renta de arrendamiento para uso distinto de viviendas. Hoy os hablamos en exclusiva sobre este tema.
Ante los problemas de liquidez generados en autónomos y PYMEs como consecuencia de las medidas adoptadas por el COVID-19, el Real Decreto – ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, ha venido a regular una moratoria en el pago de las rentas en arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales de negocio, naves industriales, etc.) y arrendamiento de industria a la que podrán acogerse los arrendatarios que cumplan ciertos requisitos.
Como se reconoce en la exposición de motivos del citado Real Decreto – Ley, las medidas adoptadas para gestionar la crisis sanitaria han dado lugar a que muchas actividades económicas hayan suspendido su actividad o hayan visto reducidos drásticamente sus ingresos, lo que ha generado una enorme dificultad para que autónomos y PYMEs puedan hacer frente al cumplimiento de las obligaciones de pago derivadas de los contratos de arrendamiento.
Dado el carácter extraordinario e inédito de la situación y sin que exista una norma o remedio legal que permita dar una solución unívoca a la situación en la que queda la obligación de pago de las rentas, el Real Decreto – Ley ofrece una solución a la que podrán acogerse los autónomos y PYMEs siempre que concurran ciertas circunstancias, con lo que también se pretende paliar, en la medida de lo posible, el previsible aumento de litigiosidad en materia de arrendamientos.
A continuación, pasamos a analizar en qué consiste la moratoria ofrecida por el Real Decreto – ley 15/2020 y los requisitos que deben cumplir tanto los arrendatarios como los arrendadores para la aplicación de esta medida.
La moratoria consiste en el aplazamiento durante el plazo de dos (2) años, sin penalizaciones ni intereses, de las rentas devengadas durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes en las que se mantenga el impacto negativo provocado por el COVID-19 (prorrogables una a una y hasta un máximo de cuatro mensualidades).
Las cantidad total a la que asciendan las rentas devengadas durante el tiempo antes indicado, se fraccionará en cuotas mensuales que se pagarán mensualmente a partir del final del período sujeto a moratoria (esto es, el tiempo que dure el estado de alarma y, en su caso, hasta los cuatro (4) meses siguientes.
No obstante, en el caso de que la vigencia del contrato de arrendamiento sea inferior a los dos (2) años, el aplazamiento no podrá superar el plazo de vigencia.
En conclusión, la medida ofrecida por el Real Decreto – ley no supone la suspensión en la obligación del pago de rentas ni una reducción de las mismas, sino que es una medida de aplazamiento y fraccionamiento de las rentas con objeto de paliar las dificultades de tesorería que los autónomos y PYMEs puedan sufrir durante el estado de alarma y los meses siguientes y permitir la recuperación de la actividad sin que el empresario mediante el fraccionamiento de la rentas en dos (2) años.
Podrán acogerse a la moratoria los autónomos y PYMEs respecto del los inmuebles arrendados que se encuentren afectos a su actividad, siempre cuando cumplan los requisitos establecidos.
Los requisitos para el caso de los autónomos son los siguientes:
a) Que se encontrase afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de
alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente en base a dicho Real Decreto.
c) En el supuesto de que la actividad no haya quedado directamente suspendida, que haya sufrido una reducción de la facturación en el mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Los requisitos para las personas jurídicas son los siguientes:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Serán aquellas sociedades en las que concurren las siguientes circunstancias:
Que el total de las partidas del activo de la sociedad no supere los cuatro millones de euros.
Tanto para el caso de autónomos como PYMes, el cumplimiento de los requisitos para la aplicación de la moratoria deberá acreditarse de la siguiente forma:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en los términos antes indicados, viniendo obligado el arrendatario a mostrar sus libros contables al arrendador si éste lo requiere.
¿Es obligatoria la moratoria?
Para el arrendatario se trata de una medida potestativa, esto es, que podrá optar por acogerse o no a la medida siempre que cumpla con los requisitos y, de querer acogerse, deberá comunicarlo al arrendador en el plazo de un (1) mes a contar desde la fecha de la entrada en vigor del Real Decreto – ley 15/2020 (23 de abril de 2020). Esto es, la opción de acogerse a la moratoria deberá ser comunicada por el arrendatario al arrendador dentro del período que va desde el día 23 de abril de 2020 y hasta el 23 de mayo de 2020, ambos inclusive.
Para el arrendador será obligatoria la aplicación de la moratoria solicitada por el arrendatario cuando:
a) No se haya acordado previamente entre las partes un acuerdo de moratoria o reducción de rentas.
b) Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Cuando el arrendador no reúna las condiciones previstas en el punto b) anterior, la aceptación de la moratoria solicitada por el Arrendatario será potestativa para el arrendador, siendo libres las partes de poder alcanzar otro tipo de acuerdo siempre y cuando, previamente, no hubiesen alcanzado ya algún tipo de acuerdo de moratoria o reducción de rentas.
¿Se puede aplicar la fianza al pago de rentas?
Sólo en el marco de que se alcance un acuerdo de moratoria conforme a lo previsto en el Real Decreto -ley, se permite a las partes podrán disponer libremente de la fianza para aplicarla al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
La medida adoptada por el Real Decreto – ley se puede entender como una solución financiera en el que la que es el Arrendador el que financia al Arrendatario en lo que al pago de las rentas se refiere permitiendo aliviar temporalmente los problemas de liquidez que, para el arrendatario, se derivan de la situación de emergencia sanitaria.
Se trata de una medida que, si bien, puede mitigar la litigiosidad no la va a eliminar por completo porque serán muchos los casos en los que los arrendatarios entiendan que las rentas no deben aplazarse sino suspenderse o, en su caso, reducirse, compartiendo los efectos negativos de la situación con el arrendador.
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References: Real Decreto 
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