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Timestamp: 2020-04-05 16:49:25+00:00

Document:
Anhang des Jahresabschlusses
Wirtschaftliche und demografische Entwicklung
Lage auf dem ­Wohnungsmarkt/Stadtumbau
Sollmieten
Berichterstattung über nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Vertreter- und Ersatzvertreter
Blitzlichter 2017
GESCHÄFTSBERICHT ALS DOWNLOAD
Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2017
Die Genossenschaft hat ihren Sitz in Magdeburg und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stendal mit der Registernummer 2041.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2017 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches §§ 242 ff in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) und den ergänzenden Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes aufgestellt worden. Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) entspricht der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen vom 17. Juli 2015 ergänzt um spezifische Posten des DMBilG sowie gemäß § 265 HGB um weitere Posten.
Für die GuV wurde wie bisher das Gesamtkostenverfahren gewählt. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen gegenüber dem Vorjahr.
Für sämtliche Posten werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden beibehalten.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsregeln angewandt:
Vermögensgegenstände und Schulden wurden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung angesetzt (§ 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB). Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte unter der Prämisse der Unternehmensfortführung, es ergaben sich keine Änderungen bei den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.
Die Bewertung der entgeltlich erworbenen Konzessionen, gewerblichen Schutzrechte und ähnlichen Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten erfolgte zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung linearer Abschreibungen von 20,0 % bzw. 33,3 % pro Jahr.
Das Sachanlagevermögen, das insbesondere Grundstücke und Wohngebäude umfasst, wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um Abschreibungen bewertet. Zugänge werden zeitanteilig abgeschrieben.
Die Wohnbauten sowie die Geschäfts- und anderen Bauten auf eigenen Grundstücken werden auf Basis der Restnutzungsdauer ab 01.07.1990 (DM-Eröffnungsbilanz) unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren planmäßig linear abgeschrieben. Die Abschreibung des Geschäftsgebäudes wird ab 2000 ausgehend von einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren planmäßig linear vorgenommen. Für seit 2014 angekaufte Geschäfts- und Wohngebäude werden die planmäßigen Abschreibungen, ausgehend vom Sanierungsjahr ebenfalls über eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren linear vorgenommen. Außenanlagen werden mit 5,0 % p.a. abgeschrieben. Nachträgliche Herstellungskosten auf Grund von Modernisierungen wurden bei den Abschreibungen ganzjährig berücksichtigt. Bei 4 Wohngebäuden (Komplexmodernisierungsmaßnahmen aus 2017) wurde im Geschäftsjahr eine Anpassung der Restnutzungsdauer an den tatsächlichen Sanierungsstand vorgenommen. Grundlage ist ein Bewertungsmodell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen. Die neue Restnutzungsdauer wird in Abhängigkeit der Gesamtnutzungsdauer, des Gebäudealters sowie des Modernisierungsstandes ermittelt. Es ergaben sich Erhöhungen der Restnutzungsdauern um 1 bis 7,5 Jahre. Die planmäßigen Abschreibungen verminderten sich um 19,3 T€.
Für Gebäude mit hohen Mietenmultiplikatoren wurden zum 31.12.2017 die Ertragswerte nach ImmoWertV ermittelt. Im Ergebnis ergaben sich keine außerplanmäßigen Abschreibungen bzw. Zuschreibungen.
Die in 2013 erworbene und in den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten bilanzierte KITA und der Hort werden über eine Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren ausgehend vom Bewertungszeitpunkt 01.01.2012 abgeschrieben. Somit ergibt sich zum Anschaffungszeitpunkt eine verbleibende Restnutzungsdauer von rd. 39 Jahren bis zum 31.12.2052. Von den für eine bauliche Maßnahme aktivierten Herstellungskosten wurden Fördermittel der Landeshauptstadt Magdeburg von 420 T€ aktivisch abgesetzt.
Modernisierungskosten werden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit die Voraussetzungen des § 255 HGB erfüllt sind. Leistungen eigener Bautechniker sind im Geschäftsjahr in Höhe von 204,8 T€ aktiviert worden. Von dem Wahlrecht der Aktivierung von Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit wurde wie in Vorjahren kein Gebrauch gemacht.
Niedrigere Wertansätze von Vermögensgegenständen, die auf Abschreibungen nach § 253 Abs. 4 HGB in der bis zum 28. Mai 2009 geltenden Fassung beruhen, die in Geschäftsjahren vorgenommen wurden, die vor dem 01.01.2010 begonnen haben, werden unter Anwendung der für sie geltenden Vorschriften in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung fortgeführt. Hier wurde wie im Vorjahresabschluss vom Wahlrecht der Beibehaltung des niedrigeren Wertansatzes gemäß Art. 67 Abs. 4 EGHGB Gebrauch gemacht.
Weiterhin ergab die Prüfung der Entwicklung der Bodenrichtwerte und der Vergleich mit den Buchwerten der Grundstücke der Genossenschaft zum 31.12.2017 eine ordnungsgemäße Bewertung der Grundstücksflächen.
Unter dem Posten „Grundstücke ohne Bauten“ werden zur Neubebauung vorgesehene Grundstücke ausgewiesen.
Technische Anlagen und Maschinen und die Betriebs- und Geschäftsausstattung werden planmäßig linear auf Basis einer Nutzungsdauer von 3 bis 23 Jahren abgeschrieben.
Die „Geleisteten Anzahlungen“ enthalten Anschaffungsnebenkosten für einen Ankaufvorgang, bei dem der Nutzen- und Lastenübergang in 2018 erfolgen wird.
Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 410,00 € netto werden im Anschaffungsjahr vollständig abgeschrieben und im Anlagenspiegel als fiktiver Abgang dargestellt.
Die Anteile an verbundenen Unternehmen beinhalten die voll eingezahlten Geschäftsanteile von jeweils 25,0 T€ an den Tochtergesellschaften MWG Media GmbH und MWG Energie GmbH, den Geschäftsanteil in Höhe von 250,0 T€ an der Tochtergesellschaft MWG-Parkraum GmbH, sowie den Geschäftsanteil in Höhe von 150,0 T€ an der MWG-Service GmbH. Des Weiteren werden den Gesellschaften zugeführte Kapitalrücklagen von 651,4 T€ (MWG Media GmbH), 1.191,5 T€ (MWG Energie GmbH), 800,0 T€ (MWG-Parkraum GmbH) sowie 336,4 T€ (MWG-Service GmbH) ausgewiesen.
Der Posten „Andere Finanzanlagen“ beinhaltet einen voll eingezahlten Geschäftsanteil an einer Genossenschaft in Höhe von 0,5 T€.
Der Posten „Unfertige Leistungen“ enthält ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten von 13.986,1 T€ (per 31.12.2016: 13.541,5 T€). Die Bewertung erfolgte zu Anschaffungskosten. Wertberichtigungen aufgrund von Wohnungsleerständen wurden vorgenommen.
Die „Anderen Vorräte“ (Reparaturmaterialien) sind zu durchschnittlichen Anschaffungskosten bewertet worden.
Die Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde zum Nennwert unter Berücksichtigung erkennbarer Risiken vorgenommen.
Bei den Forderungen aus Vermietung wurden Einzelwertberichtigungen (345,7 T€) in Höhe des zu erwartenden Ausfallrisikos vorgenommen. Uneinbringliche Forderungsbestände sind direkt abgeschrieben worden.
Kassenbestände und Bankguthaben werden jeweils zum Nennwert angesetzt.
Bei drei Altersteilzeitverpflichtungen übersteigt der mit insgesamt 214,9 T€ beizulegenden Zeitwert der Termingeldguthaben den Erfüllungsbetrag der Rückstellungen mit insgesamt 66,2 T€. Der daraus resultierende Unterschiedsbetrag in Höhe von 148,7 T€ wird als aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung ausgewiesen.
Passivierungspflichtige sonstige Rückstellungen wurden gemäß § 253 Abs. 1 S. 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet.
Zum 31.12.2017 wurden Rückstellungen infolge von Altersteilzeitvereinbarungen mit 4 Arbeitnehmern passiviert. Die Arbeitsleistung wird gemäß Vereinbarung im Blockmodell erbracht. Künftige Gehaltssteigerungen wurden für 2017 in Höhe von 2,2 %-Punkten und ab 2018 um jährlich 1,5 %-Punkte berücksichtigt.
Die zum 31.12.2017 bestehenden Verpflichtungen zur Zahlung der Aufstockungsbeträge sind als Rückstellung passiviert worden. Darüber hinaus wurden die entstandenen Erfüllungsrückstände aufgrund des noch nicht entlohnten Anteils der Arbeitsleistung durch Bildung einer Rückstellung passiviert. Die Aufstockungsbeträge sowie Erfüllungsrückstände wurden mit ihrem Barwert angesetzt (Abzinsungs-/Aufzinsungsfaktor ergeben sich aus dem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre). Die Abzinsungssätze liegen zwischen 0 und 1,73 % p. a. Zum 31.12.2017 wurden die Rückstellungen für Altersteilzeit in Höhe von 132,1 T€ mit den vorhandenen Wertguthaben aus Altersteilzeit in Höhe von 258,0 T€ verrechnet (vgl. hierzu § 246 Abs. 2 HGB Verrechnungsgebot für Altersteilzeitrückstellungen), so dass Rückstellungen in Höhe von insgesamt 22,9 T€ sowie ein Aktiver Unterschiedsbetrag von 148,7 T€ verbleiben. Dieser wird auf der Aktivseite ausgewiesen.
Die ausgewiesene Jubiläumsrückstellung belief sich zum Stichtag auf 66,5 T€. Auf Grundlage der zu erwartenden Jubiläumszuwendungen wurde bei Beträgen (jeweils Festbeträge in den Jahren der Zugehörigkeit von 20, 30 und 40 Jahren) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr eine Abzinsung auf den Bilanzstichtag vorgenommen. Als Abzinsungssätze werden die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen 15 Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich ermittelt und bekannt gegeben werden.
Im Zusammenhang mit dem Ankauf einer unbebauten Grundstücksfläche wurde entsprechend des Kaufvertrages eine Spielplatzpatenschaft für einen anliegenden Spielplatz übernommen. Für die jährliche Bereitstellung von Ersatz- und Reparaturleistungen von 2,0 T€ für 10 Jahre, beginnend ab dem 01.01.2016 wurde eine entsprechende Rückstellung in Höhe von 20,0 T€ gebildet. Diese wurde zum Barwert angesetzt. Der Abzinsungssatz beträgt 2,16 %.
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert worden (§ 253 Abs. 1 HGB).
Für Verbindlichkeiten mit steigender Verzinsung (Spareinlagen) wird zum 31. Dezember 2017 in Höhe des Unterschiedsbetrages zwischen der durchschnittlichen Verzinsung und den bis zum Bilanzstichtag gewährten Zinsen eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten in Höhe von 66,4 T€ ausgewiesen.
Als „Passiver Rechnungsabgrenzungsposten“ werden voraus gezahlte Mieten ausgewiesen.
Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechtes des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB wurden aktive latente Steuern nicht angesetzt.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Dieser ist als Anlage 1 dem Anhang beigefügt.
2. In den zum Nominalwert angesetzten Bankguthaben befand sich ein zum Stichtag verpfändetes Termingeldguthaben in Höhe von 52,8 Tsd. €, das für eine im Laufe des Geschäftsjahres ausgelaufene Altersteilzeitverpflichtung bestanden hatte. Die Freigabe wird für das Jahr 2018 erwartet.
3. Der Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ enthält keine Beträge wesentlichen Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
4. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende wesentliche Beträge enthalten:
5. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge wesentlichen Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
6. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:
7. Eigenkapital
Der lt. Ausschüttungsbeschluss der Vertreterversammlung auszuschüttende Betrag betrug 313.909,84 €. Die tatsächliche Ausschüttung war um 965,44 € geringer.
8. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
* Zum 31.12.2017 setzt sich dieser Betrag zusammen aus: planmäßigen Tilgungsleistungen für 2018 (7,9 Mio. €) und aufgelaufenem Kapitaldienst aufgrund verspätetem Lastschrifteinzug (1,0 Mio. €).
9. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte u.a. Rechte ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2).
10. Im Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen werden keine Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen.
II. Gewinn- und Verlustrechnung
1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung enthalten:
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind mit Ausnahme der oben bereits dargestellten Sachverhalte keine wesentlichen periodenfremden Erträge und Aufwendungen enthalten.
1. Haftungsverhältnisse
Unverzinsliche Sicherungsgrundschuld in Höhe von 860,0 T€ für die Landeshauptstadt Magdeburg im Zusammenhang mit dem Ankauf einer KITA und eines Hortes in 2013: Diese betrifft die Weitergabe des Grundbesitzes bzw. die Zweckbindung, die unentgeltliche KITA- und Hortnutzung durch einen anerkannten Träger der Jugendhilfe für die Dauer von 20 Jahren nach Besitzübergang zu gewährleisten. Entsprechend des Überlassungsvertrages werden Verträge für direkt abzurechnende Kosten unmittelbar vom Träger mit den entsprechenden Unternehmen abgeschlossen bzw. abgerechnet. Besitzübergang war der 01.09.2013. Die Nachzahlungsverpflichtung reduziert sich jährlich um 1/20 (43,0 T€). Die MWG–Wohnungsgenossenschaft hat die Einrichtung zur Förderung der Kinder- und Jugendbetreuung erworben. Durch ein vereinbartes bis zu 25%-iges Belegungsrecht können freie Betreuungsplätze den eigenen Mitgliedern angeboten werden.
Garantieverpflichtungen gegenüber der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von Spareinlagen von Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung beim GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. bestehen in Höhe von 214,7 T€.
2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Es bestehen Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen über Bauleistungen für laufende bzw. geplante Bauvorhaben mit einen Gesamtverpflichtungsbetrag von 9.536 T€ (davon gegenüber verbundenen Unternehmen 51 T€) und Verpflichtungen aus der zukünftigen Anmietung von Parkplätzen von 1.860 T€ (davon gegenüber verbundenen Unternehmen 1.860 T€).
Weitere Verpflichtungen bestehen für den im Geschäftsjahr getätigten Erwerb eines Grundstückes von 1.050 T€, für zukünftige Mietzahlungen mit ca. 768 T€ und aus Leasingverträgen von ca. 223 T€.
3. Finanzinstrumente:
Im Geschäftsjahr wurden derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen (Euribor) Darlehen verwendet. Dem Zinsswap liegt ein Grundgeschäft mit vergleichbarem, gegenläufigem Risiko (Mikro-Hedge) zugrunde. Das mit der aus dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft gebildeten Bewertungseinheit nach § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen beträgt zum Bilanzstichtag 21.571,4 T€.
Die Regelungen zur Bildung einer Bewertungseinheit zur kompensatorischen Bewertung der Sicherungsbeziehung werden angewandt. Auf Grund der Betragsidentität und der Kongruenz der Laufzeiten, Zinssätze, Zinsanpassungs- bzw. Zins- und Tilgungstermine gleichen sich die gegenläufigen Wertänderungen bzw. Zahlungsströme während der Laufzeit von Grund- und Sicherungsgeschäft aus.
Die Höhe der mit Bewertungseinheiten abgesicherten Risiken beträgt -2.902,8 T€. Dieser Marktwert der Swaps zum Bewertungsstichtag basiert auf dem „Black & Scholes Modell“ und dem Barwert der aggregierten Cashflows.
Zum 31.12.2017 ist ein Forward-Darlehen in Höhe von 2.925,9 T€ zur Zinsabsicherung bestehender Darlehen abgeschlossen. Der Zinssatz liegt bei 2,09 % p.a. Die Umschuldungen in klassische Festzinsdarlehen wird am 30.04.2019 erfolgen.
4. Die Genossenschaft besitzt folgende Kapitalanteile an anderen Unternehmen:
Die Genossenschaft hat insgesamt vier Tochterunternehmen, davon bestehen für die unter lfd. Nr. 1 bis 3 aufgeführten Gesellschaften jeweils Ergebnisabführungs-/Verlustübernahmeverträge. Das unter der lfd. Nr. 4 aufgeführte Tochterunternehmen wurde Ende 2016 gegründet; die Geschäftstätigkeit wurde zum 1. Januar 2017 aufgenommen.
Die Genossenschaft hält bei allen Tochterunternehmen jeweils 100,0 % der Geschäftsanteile.
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References: § 265
 § 255
 § 253
 Art. 67
 § 253
 § 246
 § 274
 § 254