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Timestamp: 2020-04-06 21:55:21+00:00

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BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 50/06 - openJur
Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 50/06
BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 50/06
openJur 2011, 9447
Die Beklagte zu 1, eine Bauträgergesellschaft, hat einen größeren Altbaukomplex in Berlin saniert, in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese vermarktet. Sie ist rechtskräftig verurteilt worden, 1.576.663,40 &euro; zur Erstattung von Kosten der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum sowie als Vorschuss auf die Kosten weiterer Mangelbeseitigung zu zahlen. Die Beklagte zu 2 hat diese titulierte Forderung, die sich bei der inzwischen im Handelsregister gelöschten Beklagten zu 1 nicht mehr beitreiben lässt, ihrerseits unstreitig gestellt.
Die Beklagte zu 2 stellte ferner Ende 1998 den Erwerbern Ch. , S. , F. , E. , D. , K. /B. , H. (Ha. ), Ma. , Ra. und W. , die zunächst entsprechend dem Bautenstand Teilzahlungen entrichtet hatten, in Höhe der noch offenen Restzahlungen Bürgschaften in unterschiedlicher Höhe (sog. "Weihnachtsbürgschaften"). Zu gleichen Bedingungen erhielt die Erwerberin Ro. kurz zuvor zwei Bürgschaften. In allen diesen Bürgschaftsverträgen wurde ebenfalls auf § 7 MaBV verwiesen. Um steuerliche Vorteile zu erhalten, zahlten diese Erwerber daraufhin ganz oder teilweise die noch offene Vergütung an die Beklagte zu 2. Der Erwerber Rü. schließlich, der ebenfalls kurz vor den "Weihnachtsbürgschaften" und zu den gleichen Bedingungen eine Bürgschaft gestellt bekam, leistete gleichwohl keine weiteren Zahlungen.
Die Erwerber Z. und M. und die aus den "Weihnachtsbürgschaften" (einschließlich Ro. und Rü. berechtigten Erwerber ermächtigten "die Wohnungseigentümergemeinschaft", ihre Ansprüche aus den ihnen erteilten Bürgschaften gegenüber der Beklagten zu 2 geltend zu machen und traten ihr ihre Bürgschaftsforderungen ab. Die Erwerber M. , Ch. , Ro. , S. , H. (Ha. ) und Ma. , welche die ihnen aus den Bürgschaften zustehenden Ansprüche einschließlich der gesicherten Forderungen an ihre jeweiligen Hausbanken abgetreten hatten, wurden von diesen ermächtigt, die abgetretenen Ansprüche aus den Bürgschaften gegenüber der Beklagten zu 2 geltend zu machen. Den Hausbanken war bekannt, dass diese Ansprüche durch "die Wohnungseigentümergemeinschaft" gerichtlich verfolgt werden sollten. Die Erwerber, welche Pfandfreigabe verlangen, ermächtigten ebenfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft, diese Ansprüche zu verfolgen.
Das Landgericht hat die Beklagte zu 2 in Höhe von 482.420,32 &euro; zur Zahlung verurteilt und den auf Pfandfreigabe gerichteten weiteren Klageantrag als unzulässig abgewiesen.
Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagte zu 2 zur Zahlung von 1.287.417,36 &euro; und im beantragten Umfang zur Abgabe einer Verzichts- und Löschungserklärung gegenüber insgesamt 13 Erwerbern bezüglich der zugunsten der Beklagten zu 2 auf dem Wohnungseigentum dieser Erwerber lastenden Grundschulden verurteilt. Die Berufung der Beklagten zu 2, mit der diese die Abweisung der Klage erstrebt hat, ist mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung erfolglos geblieben.
A. Zulässigkeit der Klage I.
Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom 24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese Änderung der Rechtsprechung hat der für die Rechtsstreitigkeiten aus Wohnungseigentümergemeinschaften zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs umfassend und überzeugend begründet. Der Senat schließt sich ihr an. Sie stärkt die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rechtsverkehr (Wenzel, ZWE 2006, 2, 6). Dem trägt auch § 10 Abs. 6 ff. des Entwurfes eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze Rechnung (vgl. BT-Drucksache 16/887 S. 56 f.).
Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu den Ansprüchen der einzelnen Erwerber auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Ansprüche sind ebenfalls individuell, jedoch notwendig gemeinschaftsbezogen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu; zu dieser Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, § 21 WEG. Diese Kompetenz schließt unter den von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen auch die Befugnis ein, gemeinschaftsbezogene Ansprüche der Erwerber gegen den Veräußerer geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
b) Die Klägerin kann sich nicht darauf stützen, dass die Bürgschaftsforderungen an sie abgetreten worden seien. Diese Abtretungen sind vom Berufungsgericht zwar festgestellt; sie sind jedoch unwirksam. Wegen der Akzessorietät der Bürgschaftsforderung zu der gesicherten Hauptforderung kann der Anspruch aus einem Bürgschaftsvertrag, von Ausnahmen abgesehen, nicht isoliert abgetreten werden (BGH, Urteil vom 19. September 1991 - IX ZR 296/90, BGHZ 115, 177, 180 m.w.N.). Solche Ausnahmen sind nicht gegeben.
Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Gläubiger der streitgegenständlichen Bürgschaftsforderungen die Klägerin ermächtigt, diese Forderungen im eigenen Namen geltend zu machen. Soweit das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang außerdem erwähnt, einige Erwerber/Bürgschaftsgläubiger hätten ihre Bürgschaftsansprüche an die Klägerin abgetreten, sind darin ebenfalls entsprechende Ermächtigungen zu sehen. Denn aus den oben dargelegten Gründen sind die Abtretungen zwar unwirksam; eine unwirksame Abtretung kann jedoch nach § 140 BGB in eine Ermächtigung umgedeutet werden, den Anspruch aus der Bürgschaft im eigenen Namen geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2002 - X ZR 70/00, NJW-RR 2003, 51, 52 m.w.N.). Die Umdeutung entspricht den Interessen sowohl der Klägerin als auch der Beklagten zu 2.
Der Erteilung einer Einziehungsermächtigung für eine Bürgschaftsforderung steht nicht entgegen, dass die Forderung nicht selbständig, sondern nur gemeinsam mit der verbürgten Hauptforderung abgetreten werden kann. Die Abtretungsbeschränkung steht der Erteilung einer Einziehungsermächtigung nur dann entgegen, wenn die Ermächtigung dem mit der Abtretungsbeschränkung verfolgten Zweck zuwiderliefe. Die rechtliche Abhängigkeit der Bürgschaftsforderung von der Hauptforderung, die eine selbständige Abtretung der Bürgschaftsforderung in der Regel ausschließt, wird durch die Erteilung einer Einziehungsermächtigung jedenfalls dann nicht berührt, wenn der Ermächtigte auch zur Einziehung der verbürgten Hauptforderung ermächtigt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 1988 - IX ZR 47/87, NJW-RR 1989, 315, 317). Diese Voraussetzung ist erfüllt; die Klägerin ist ermächtigt, die zugrunde liegenden Gewährleistungsansprüche gegenüber der Beklagten zu 1 geltend zu machen.
Der Wirksamkeit der Ermächtigung steht ferner nicht entgegen, dass einige Erwerber unter anderem ihre Bürgschaftsforderungen zur Sicherheit an ihre Hausbanken abgetreten haben. Die Erwerber sind nach den gegebenen Umständen gleichwohl berechtigt, die Klägerin zur Einziehung ihrer Forderungen zu ermächtigen. Das Berufungsgericht legt die Erklärungen der Hausbanken, durch welche die Erwerber ihrerseits ermächtigt worden sind, ihre an die Hausbanken abgetretenen Ansprüche selbst gegenüber der Beklagten zu 2 geltend zu machen, rechtsfehlerfrei dahin aus, dass die Hausbanken mit Weiterermächtigungen an die Klägerin einverstanden sind. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, die Ermächtigungen der Hausbanken hätten sich lediglich "auf die Gewährleistungsansprüche" erstreckt, nicht jedoch auf die streitgegenständlichen Bürgschaftsforderungen. Dem Wortlaut dieser Ermächtigungen ist unmissverständlich zu entnehmen, dass es dort auch um die Ansprüche "aus den Bürgschaftserklärungen" der Beklagten zu 2 geht. Weitere, teilweise missverständliche Formulierungen in den Ermächtigungen ändern daran nichts.
Zu Recht nimmt im Übrigen das Berufungsgericht an, dass die Wirksamkeit der Ermächtigung nicht durch § 134 BGB in Verbindung mit Art. 1 § 1 Abs. 1 Rechtsberatungsgesetz in Frage gestellt wird. Ein genehmigungspflichtiger Fall geschäftsmäßiger Einziehung fremder Forderungen liegt nicht vor. Ebenso wie der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz einer solchen Genehmigung nicht bedarf, wenn er Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend macht (vgl. BGH, Beschluss vom 6. Mai 1993 - V ZB 9/92, BGHZ 122, 327; Urteil vom 20. März 1986 - VII ZR 81/85, BauR 1986, 447 = ZfBR 1986, 171), kann die Klägerin, die Ansprüche ihrer eigenen Mitglieder verfolgt, insoweit genehmigungsfrei tätig werden (vgl. auch BGH, Urteil vom 7. Dezember 2006 - VII ZR 290/04, BauR 2007, 576 = NZBau 2007, 182 = ZfBR 2007, 256).
1. Aus den Bürgschaften Z. und M. ständen der Klägerin insgesamt (1.344.676 DM =) 687.521,92 &euro; zu. Beide Bürgschaften seien "echte" § 7 MaBV-Bürgschaften; sie sicherten auch Ansprüche aus § 633 Abs. 3 BGB. Unerheblich sei, ob diese beiden Erwerber ihre Vorauszahlungen ohne vertragliche Verpflichtung aus steuerlichen Gründen selbst gewünscht hätten.
Beide Erwerber hätten gleichermaßen Ansprüche gegen die Beklagte zu 1 aus § 633 Abs. 3 BGB in voller Höhe der gegen diese ausgeurteilten 1.576.663,40 &euro;. Jeder einzelne Erwerber könne nach ständiger Rechtsprechung gegen den Bauträger die Ansprüche auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und damit auch die entsprechenden Zahlungsansprüche in vollem Umfang geltend machen. Dieser jeweilige Anspruch sei durch jede der Bürgschaften der Beklagten zu 2 in vollem Umfang gesichert. Die Sicherung sei nicht etwa beschränkt auf die Quote an den Sanierungskosten, die der einzelne Erwerber im Innenverhältnis der Gemeinschaft gegebenenfalls tragen müsse. Ein Grund für eine solche Beschränkung sei nicht ersichtlich.
2. Aus den so genannten "Weihnachtsbürgschaften" habe die Klägerin einen weiteren Zahlungsanspruch über (1.119.761,50 DM =) 572.524,96 &euro;. Auch diese Bürgschaften seien solche gemäß § 7 MaBV, die Ansprüche aus § 633 Abs. 3 BGB sicherten. Mit ihnen habe sich die Beklagte zu 2 nur in Höhe der bei Bestellung der Bürgschaften jeweils noch offenen restlichen Vergütung verbürgt. Das habe zwar vermutlich gegen das Verbot einer Vermischung von Sicherheiten nach den §§ 3 und 7 MaBV verstoßen, berühre aber die Bürgschaftsverträge nicht, weil sich das Verbot nicht an den Bürgen richte. Eine Beschränkung der Bürgschaftssumme auf die interne Gemeinschaftsquote der einzelnen Erwerber oder auf die letzten 5,6 % der Vergütung gebe es auch hier nicht.
3. Aus vorstehenden Gründen könne die Klägerin ferner die Zahlung weiterer (53.532,00 DM =) 27.370,48 &euro; aus den beiden Bürgschaften Ro. verlangen. Ansprüche aus der Bürgschaft Rü. beständen dagegen nicht, weil dieser Erwerber, nachdem die Bürgschaft gestellt worden sei, keine weiteren Zahlungen geleistet habe.
1. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Beklagte zu 2 ungeachtet der in den Bürgschaften verwendeten Formulierung Rückgewähr "des Kaufpreises" Bürgschaften gemäß § 7 MaBV übernommen hat. Die Formulierung ist lediglich ungenau und besagt nichts anderes. Das gilt auch für die "Weihnachtsbürgschaften" und die in zeitlicher Nähe gestellten Bürgschaften Ro. und Rü. . Dem Berufungsgericht ist ferner darin zu folgen, dass abgesehen von den Bürgschaften Z. und M. die Bürgschaften nur die bei ihrer Bestellung jeweils noch offene Vergütung sichern sollen und dass Ansprüche aus der Bürgschaft Rü. mangels weiterer Zahlung nicht bestehen. Richtig ist auch, dass sich aus den Bürgschaftsverträgen eine Beschränkung der Bürgschaften auf die jeweils restlichen 5,6 % der Vergütung nicht ergibt.
a) Eine Bürgschaft gemäß § 7 Abs. 1 MaBV sichert Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen. Die Sicherung ist nicht auf die Fälle beschränkt, in denen der Erwerbsvertrag scheitert und durch Wandelung oder großen Schadensersatz rückgängig gemacht wird, so dass alle Vorleistungen des Erwerbers zu erstatten sind. Gesichert werden auch Ansprüche des Erwerbers, der nur eine teilweise Rückgewähr verlangt, weil er das hergestellte Objekt behält, lediglich Mängel beseitigt haben möchte und anstelle der Mangelbeseitigung die entsprechenden Zahlungsansprüche hat (BGH, Urteil vom 18. Juni 2002 - XI ZR 359/01, BGHZ 151, 147, 151; Urteil vom 11. März 2003 - XI ZR 196/02, BauR 2003, 1220; Urteil vom 22. Oktober 2002 - XI ZR 393/01, BauR 2003, 243 = NZBau 2003, 98 = ZfBR 2003, 141; Urteil vom 14. Januar 1999 - IX ZR 140/98, BauR 1999, 659 = ZfBR 1999, 147). Dazu gehören insbesondere auch Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für die Mangelbeseitigung.
Allerdings bestehen bei Ansprüchen aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum einer Eigentumswohnungsanlage Besonderheiten. Jeder Erwerber hat einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung auch des Gemeinschaftseigentums. Diesen Anspruch kann er geltend machen, ohne auf die Mitwirkung der Gemeinschaft angewiesen zu sein. Er kann bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen auch selbständig einen Vorschuss oder die Erstattung von Mangelbeseitigungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 15. Februar 1990 - VII ZR 269/88, BGHZ 110, 258; Urteil vom 15. April 2004 - VII ZR 130/03, BauR 2004, 1148 = NZBau 2004, 435 = ZfBR 2004, 557; vgl. auch Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1; ständige Rechtsprechung). Das sind seine eigenen, ihm zustehenden Ansprüche; er hat sie allerdings nur neben den anderen, gleichermaßen berechtigten Erwerbern. Sofern er Zahlungsansprüche verfolgt, kann deshalb der einzelne Erwerber nicht Leistung an sich, sondern nur Leistung an die Eigentümergemeinschaft verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 1988 - VII ZR 171/87, BauR 1988, 336 = NJW 1988, 1718 = ZfBR 1988, 181; Urteil vom 6. Juni 1991 - VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 386; Urteil vom 19. Dezember 1996 - VII ZR 233/95, BauR 1997, 488 = NJW 1997, 2173 = ZfBR 1997, 185). In dieser besonderen Konstellation stehen also vom Erwerber an den Veräußerer geleistete Vorauszahlungen nicht direkt einem Anspruch auf Rückgewähr an den Erwerber gegenüber, sondern einem Anspruch des Erwerbers auf Leistung an die Gemeinschaft.
Der Sicherungsumfang einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV umfasst dem Grunde nach auch diesen Anspruch (BGH, Urteil vom 14. Januar 1999 - IX ZR 140/98, BauR 1999, 659 = ZfBR 1999, 147; Urteil vom 22. Oktober 2002 - XI ZR 393/01, BauR 2003, 243 = NZBau 2003, 98 = ZfBR 2003, 141). Das ergibt sich aus der erforderlichen, beiderseits interessengerechten Auslegung des Bürgschaftsvertrages.
Ebenso wie Mängel und daraus folgende Gewährleistungsansprüche beim Sondereigentum bedeuten Mängel am Gemeinschaftseigentum, dass der Veräußerer seine Verpflichtung teilweise nicht oder schlecht erfüllt hat, dass ferner das Gleichgewicht zwischen den geleisteten Zahlungen des Erwerbers und den erbrachten Leistungen des Veräußerers gestört ist und dass der Wert der Unternehmerleistung gemindert ist (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 2002 - XI ZR 359/01, BGHZ 151, 147, 151 ff. zu Mängeln an einem Reihenhaus).
b) Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die danach dem Grunde nach gegebene Einstandspflicht der Beklagten zu 2 nicht aufgehoben ist, weil mehrere Erwerber von sich aus Vorauszahlungen aus steuerlichen Gründen gewünscht haben. Diese Motivation ist nicht erheblich. Sie ändert nichts an dem Risiko und dem entsprechenden Sicherungsbedürfnis, welche die Regelung in § 7 MaBV veranlasst haben und den Umfang der Bürgenhaftung bestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2005 - XI ZR 294/03, BGHZ 162, 378, 382).
Das Berufungsgericht spricht der Klägerin die geltend gemachten Freigabeansprüche uneingeschränkt zu. Unstreitig habe sich die Beklagte zu 2 gegenüber den betroffenen Wohnungseigentümern verpflichtet, die zu ihren Gunsten im Grundbuch der Wohnungseinheiten eingetragene Gesamtgrundschuld zu löschen, sobald der "Kaufpreis" vollständig bezahlt sei.
Die "Restkaufpreise" seien von den hier betroffenen weiteren Erwerbern dadurch gezahlt worden, dass sie sie mit ihren Ansprüchen gegen die Beklagte zu 1 "verrechnet" hätten. Die Gegenansprüche rührten teils aus Mängeln am jeweiligen Sondereigentum her, teils aus jenen 289.246,04 &euro;, um welche die rechtskräftige Verurteilung der Beklagten zu 1 (= 1.576,663,40 &euro;) die Sicherung durch die streitigen Bürgschaften (insgesamt nur 1.287.417,36 &euro;) übersteige.
Die "Restkaufpreisansprüche" lebten nicht dadurch wieder auf, dass die Beklagte zu 2 auf Rückzahlung in Anspruch genommen werde. Dass Ansprüche auf Kostenerstattung und Kostenvorschuss gemäß § 633 Abs. 3 BGB geltend gemacht würden, ändere nichts daran, dass die "Kaufpreise" vollständig bezahlt worden seien.
Mit Erfolg beanstandet die Revision die Auffassung des Berufungsgerichts, die "Restkaufpreise" seien dadurch bezahlt worden, dass sie mit Ansprüchen gegen die Beklagte zu 1 "verrechnet" worden seien.
Eine "Verrechnung" findet in diesem Zusammenhang ohnehin nicht statt (vgl. Kessen, BauR 2005, 1691 m.w.N.). Allenfalls könnten Erwerber die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklärt haben. Hierzu fehlt jegliche Feststellung des Berufungsgerichts. Es ist ungeklärt, wer gegenüber jeweils welchem restlichen Vergütungsanspruch mit welchen Gegenansprüchen im Einzelnen und in welcher Höhe die Aufrechnung erklärt haben soll.
3. Danach wird das Berufungsgericht bei seiner neuen Verhandlung und Entscheidung im Einzelnen zu klären haben, ob und gegebenenfalls auf welche Weise jeweils die restliche Vergütung gezahlt worden ist. Dabei wird es auch zu berücksichtigen haben, ob gegebenenfalls Zurückbehaltungsrechte bestehen und ob der von der Beklagten zu 2 so genannte "Gleichgewichtspreis" als Grundlage für die Freigaben in Betracht kommt.
LG Stuttgart, Entscheidung vom 16.04.2004 - 19 O 170/01 -
OLG Stuttgart, Entscheidung vom 31.01.2006 - 12 U 90/04 -
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