Source: https://www.ra-kotz.de/steuersparmodell.htm
Timestamp: 2020-02-24 18:14:26+00:00

Document:
Az.: 16 U 190/00
LG Frankfurt am Main – Az.: 2-22 O 166/99
In dem Rechtsstreit hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. Mai 2001 für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 22. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 29. September 2000 – 2-22 0 166/99 – wird zurückgewiesen.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 235.000,-abwenden, wenn nicht d er Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschwer: DM 200.576,97.
Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen fehlerhafter Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung.
Der damals 21 Jahre alte, als Mechaniker mit einem monatlichen Nettoeinkommen von DM 2.370,-(Bl. 70-72 d.A.) beschäftigte Kläger wurde im September 1991 der Firma B. & Partner, eines in F. ansässigen Büros für Finanzkonzeptionen, zum Zwecke des Erwerbs einer Eigentumswohnung im Rahmen eines Steuersparmodells zugeführt. Am Abend des 19. September 1991 fand in deren Büroräumen ein Gesprächstermin mit dem Zeugen Br. statt, von wo aus der Kläger gegen 23 Uhr zu dem Notar Dr. M. in S. gebracht wurde. Dort wurden die Unterschriften des Klägers unter eine Vollmacht zugunsten eines Herrn G. zum Abschluss eines Kaufvertrages über die Wohnung Nr…. in dem Anwesen M.weg … in G. (“l.-Zentrum”) zum Preis von DM 110.963,- zuzüglich Erwerbsunkosten und Bearbeitungsgebühr (Bl. d.A.) sowie unter einen Kontoeröffnungsantrag der Beklagten (Bl. 602 d.A.) beglaubigt.
Herr. G. war Mitarbeiter des Zeugen K., der Gesellschafter-Geschäftsführer der Firma K. Grundbesitz GmbH mit Sitz in S. war, die wiederum alle Geschäftsanteile an der Verkäuferin der Eigentumswohnung hielt. Aufgrund der ihm erteilten Vollmacht schloss er einen Finanzierungsvermittlungsvertrag mit der Firma K. Grundbesitz GmbH, wofür sowohl er als auch die Vermittlungsfirma eine Vergütung erhielten (Bl. 81-82 d.A.), sowie einen Mietgarantievertrag und einen Steuerberatungsvertrag.
Die Filiale der Beklagten in F. finanzierte zahlreiche Erwerber von Eigentumswohnungen des “l.-Zentrums”. Durch den Finanzvermittler Gk. erhielt sie auch den Kontoeröffnungsantrag des Klägers nebst Unterlagen. Unter dem 9. Oktober 1991 gewährte die Filiale F. der Beklagten, der nach eigenen Angaben die gesamten Objektunterlagen, darunter ein Verkaufsprospekt des genannten Anwesens, vorlagen, dem Kläger unter Übersendung eines ausgefüllten “Darlehensantrags” für den Erwerb der Eigentumswohnung ein in zwei Teile (DM 80.000,- und, DM 53.100,-) aufgespaltenes Darlehen in Höhe von nominal DM 133.100,- (Bl. 944, 83-85 d. A.), von dem DM 119.790, zur Auszahlung gelangten. Das Darlehen sollte für 30 Jahre tilgungsfrei sein; zur Tilgung war eine dazu abgeschlossene Lebensversicherung vorgesehen. Als Sicherheiten dienten neben einer Grundschuld und dieser Lebensversicherung die Abtretung einer bereits bestehenden Lebensversicherung, eines Bausparguthabens und eines Einkommensteuerrückerstattungsanspruchs.
Am 10. Oktober 1991 kaufte Herr G. als Vertreter des Klägers die Eigentumswohnung, der Preis soll DM 111.518,- einschließlich Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Kosten der Eintragung von Finanzierungsgrundpfandrechten betragen haben. Aufgrund einer im Kaufvertrag enthaltenen Vollmacht bestellte eine Mitarbeiterin des beurkundenden Notars am selben Tag für die Beklagte eine brieflose Grundschuld über DM 134.000 – (Bl. 74-80 d. A.).
Am 1.6. Juni 1997 wurden die Darlehen in ein Annuitätendarlehen über noch DM 94.000,–umgewandelt. Der Kläger zahlte alle Darlehensraten bis Dezember 1998 vertragsgemäß; außerdem erbrachte er Sondertilgungen. Insgesamt zahlte der Kläger an die Beklagte, soweit unstreitig, DM 128.203,26.
Der Kläger hat behauptet, er sei seinerzeit zuhause von einem Herrn St. wegen des Kaufs einer Eigentumswohnung als Steuersparmodell angesprochen worden. Bei dem Gespräch mit dem Zeugen Br. am 19. September 1991 sei ihm der Erwerb angesichts absehbarer erheblicher Wertsteigerungen und der guten Vermietbarkeit als völlig risikolose Kapitalanlage angepriesen worden; für Finanzierung und Vermietung werde man sorgen. Über Sicherheiten sei nicht gesprochen worden; er habe lediglich trotz Hinweises auf das Bestehen einer Lebensversicherung einen Antrag auf eine weitere Lebensversicherung unterschreiben müssen. Auch der aufgesuchte Notar habe ihm keine Belehrung erteilt.
Die Anpreisungen hinsichtlich des “l.-Zentrums” seien unrichtig gewesen. Wegen eines Sanierungsstaus von rund DM 3.000.000,- und der im Kaufpreis versteckten Innenprovisionen sei die Eigentumswohnung überteuert gewesen und heute nur noch zu einem Bruchteil zu verkaufen. Der Beklagten sei das alles bekannt gewesen; denn sie habe schließlich ihr Kreditrisiko abschätzen müssen. Sie hafte ihm deshalb wegen schuldhaft unterlassener Finanzierungsberatung auf Schadensersatz. Wenn die Beklagte ihn darüber aufgeklärt hätte, wie teuer das Darlehen -insbesondere wegen der Kombination mit der Lebensversicherung geworden sei, hätte er von einem Kauf der Eigentumswohnung Abstand genommen.,
An Schaden hat der Kläger neben den unstreitig erbrachten Zahlungen an die Beklagte weitere Tilgungsraten, Gebühren, Lebensversicherungsprämien sowie Hausgeld, Sonderumlagen und Grundsteuern für die Eigentumswohnung im Gesamtbetrag von DM 155.249,15 geltend gemacht, auf die er erzielte Mieteinnahmen von DM 32.143,12 angerechnet hat. Außerdem hat der Kläger Freistellung von allen weiteren Darlehensverpflichtungen Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der erworbenen Eigentumswohnung verlangt.
Die Beklagte hat Kontakte zu den Vermittlungsfirmen bestritten. Ihr sei lediglich der Finanzierungswunsch mit zusammengestellten Unterlagen zur Kreditprüfung vorgelegt worden. Der Sanierungsrückstand des “l.-Zentrums” sei ihr nicht bekannt gewesen. Ihr habe gegenüber dem Kläger keine Belehrungspflicht oblegen; insbesondere habe sie die dem Kläger versprochenen Steuervorteile nicht überprüfen müssen.
Das Landgericht hat über die dem Kläger gegenüber gemachten Versprechungen und die Verbindung der Beklagten zu den Vermittlungsfirmen Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen R. Br. (Bl. 594-601 d. A.) und E. K. (Bl. 652-656 d.A.).
Danach hat es der Klage insoweit stattgegeben, dass es die Beklagte verurteilt hat, Zug um Zug gegen Auflassung der Eigentumswohnung an den Kläger DM 120.729,31 nebst Zinsen zu zahlen und ihn von allen weiteren Darlehensverpflichtungen freizustellen. Es hat die Beklagte wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten für schadensersatzpflichtig gehalten. Zum einen hätte sie den Kläger darüber aufklären müssen, wie sehr sich der Kredit durch die Kombination mit einer Lebensversicherung verteuere; zum anderen sei die Beklagte angesichts der Besonderheiten des Falles ausnahmsweise verpflichtet gewesen, den Kläger über die Risiken des beabsichtigten Immobilienerwerbes aufzuklären. Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils, verwiesen (Bl. 1044-1067 d.A.).
Sie trägt dazu im Wesentlichen vor: Etwaige Schadensersatzansprüche seien verwirkt. Der Kläger habe die Verträge bis Dezember 1998 unproblematisch und ohne Beanstandungen erfüllt, obwohl ihm von Anfang an die Modalitäten der Vertragsanbahnung und der Inhalt der Verhandlungen bekannt gewesen seien. Über den Zustand der Immobilie hätte er sich vor dem Kaufvertrag, aber auch später als Eigentümer informieren können. Entgegen der Auffassung des Landgerichts habe aber auch eine Aufklärungspflicht nicht bestanden. Die von der Rechtsprechung dazu aufgestellten Voraussetzungen lägen nicht vor. Sie habe aufgrund der von dem Kläger geschlossenen Nebenverträge davon ausgehen können, dass dieser seinen Beratungsbedarf bei Fachleuten decke. Sie habe nicht darüber zu entscheiden, ob ein Geschäft eines Kunden wirtschaftlich sinnvoll sei und ihm Steuervorteile bringe. Auch müsse sie nicht über die Zweckmäßigkeit einer vom Kreditnehmer selbst gewählten Finanzierungsform aufklären. Zu Unrecht habe das Landgericht auch aus einer grundsätzlichen Bereitschaft zur Finanzierung eine Zurechnung hergeleitet. Die angebliche, nachteilige Kombination von Darlehen und Lebensversicherung begründe allenfalls einen Differenzschaden.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt das angefochtene Urteil. Im Übrigen hält er die Darlehensverträge wegen Verstoßes gegen das RBerG und wegen Nichtangabe der von der Beklagten mit finanzierten Finanzierungsvermittlungsprovision für unwirksam. Eine Verwirkung scheitere an der Bösgläubigkeit der Beklagten. Diese habe in einer internen Anweisung vom Juli 1993 selber auf die Gefahren bei der Kreditvermittlung durch Strukturbetriebe hing erwiesen. Es sei auch fehlerhaft, Wohnungserwerb und Darlehensaufnahme trennen zu wollen; beides sei erkennbar eine wirtschaftliche Einheit gewesen. Die konzeptionsgemäße Lebensversicherungstilgung des Darlehens sei eine evident teurere Tilgungsform. Dadurch dass die Beklagte dem K.-Vertrieb die gesamte Darlehensanbahnung ohne persönliche Kontakte zu den Kunden überlassen, habe, sei sie über die Rolle als bloßer Kreditgeber hinausgegangen.
Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das angefochtene Urteil hält einer Überprüfung stand.
Die Beklagte haftet dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Darlehensvertrages auf Schadensersatz.
1.1. Der Beklagten oblagen gegenüber dem Kläger bei Abschluss des Darlehensvertrages über die zwei Teildarlehen nebenvertragliche Aufklärungs- und Beratungspflichten.
a) Bei Verhandlungen über den Abschluss eines Vertrages kann jeder Teil nach Treu und Glauben verpflichtet sein, den anderen über Umstände aufzuklären, die für dessen Entschließung von wesentlicher Bedeutung sein können (BGH 9.3.1989- WM 1989, 665 [666]).
Allerdings ist eine Bank bei Kreditverträgen grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer über Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart und die Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären. Eine Aufklärungs- und Warnpflicht der Bank ist aber ausnahmsweise dann gegeben, wenn im Einzelfall ein besonderes Aufklärungs- und Schutzbedürfnis des nicht besonders geschäftserfahrenen und rechtskundigen Darlehensnehmers besteht, das nach Treu und Glauben einen Hinweis der Bank gebietet (BGH – 24.4.1990 – WM 199 0, 920 [922]; ders. -9.3.1989 a. a. 0.).
Gleichwohl bezieht sich eine solche Aufklärungspflicht grundsätzlich nur auf die Anbahnung des Kreditvertrages, nicht auch auf das zu finanzierende Geschäft (BGH – 24.4.1990 -a.a.O.; ders. -27.6.2000 ZIP 2000, 1430 [1431 ]; OLG Frankfurt am Main – 19.7.2000 -a.a.O.).
b) Bei steuersparenden Erwerbermodellen gelten allerdings besonders strenge Voraussetzungen für die -Schutzbedürftigkeit der Kunden und deren Risikoaufklärung, weil regelmäßig davon auszugehen ist, dass diese entweder selber über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der sachkundigen Hilfe von Fachleuten bedienen (BGH – 24.4.1990 a.a.O.; ders. – 18.4.2000 – WM 2000, 1245 [1246]; OLG Frankfurt am Main 19.7 .2000 – a.a.O.).
Dieser Regelfall lag hier jedoch erkennbar nicht vor. Der Kläger ist kein “professioneller Kapitalanleger”; er ist lediglich angestellter Mechaniker. Er hatte mit ca. DM 2.370,- netto nur ein relativ niedriges Einkommen, für das er nur geringe Steuern zahlte. Als Vermögenswerte hatte er -nach eigenen, nicht bestrittenen Angaben – nur einen geringfügig angesparten Bausparvertrag (DM 5.400,-) und eine Lebensversicherung über DM 81.828,mit einem Rückkaufwert von lediglich DM 3.500,-. Die Notwendigkeit von Steuerersparnissen lag deshalb fern. Diese Erkenntnis musste sich auch der Beklagten aufdrängen.
c) Eine solche ausnahmsweise Aufklärungs- und Beratungspflicht der darlehensgebenden Bank wird in folgenden Fällen bejaht:
-(1) wenn sie selbst einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des Projekts hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehen zumindest begünstigt;
– (2) wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des zu finanzierenden Vorhabens gegenüber dem Darlehensnehmer einen konkreten Wissensvorsprung hat;
– (3) wenn sie im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des finanzierten Projektes unter Überschreitung ihrer Finanzierungsrolle nach außen erkennbar Funktionen des Veräußerers übernimmt;
(4) wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an den einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkollisionen verwickelt (BGH – 24.4.1990 -a.a.O.; ders. – 19.5.2000 – WM 2000, 1287 [1289]; OLG Frankfurt am Main – 19.7.2000 – WM 2000, 2135 [2137]; OLG Köln – 20.6.2000 – WM 2000, 2,139 [2141/42]).
Entgegen der Ansicht des Klägers und des Landgerichts ist die “erkennbare Geschäftsunerfahrenheit” des Kunden keine weitere Voraussetzung neben, den vorgenannten (vgl. OLG Köln – 20.6.2000 – a.a.O. [2144]), sondern Grundvoraussetzung dafür, dass überhaupt eine Aufklärungspflicht in Betracht kommt, die sich dann aber an den einzelnen Fälle zu messen hat.
1.2. Eine solche ausnahmsweise bestehende Aufklärungs- und Beratungspflicht der Beklagten gegenüber dem Kläger folgt hier aus den Besonderheiten des Falles. Sie rechtfertigt sich als Ausfluss der arbeitsteiligen Einbindung der Filiale F. der Beklagten in das Vertriebssystern für die Veräußerung der Eigentumswohnungen des”l.-Zentrums” in G. in Verbindung mit den besonderen Bedingungen des Darlehensgeschäfts mit dem Kläger.
1.2.1. Wenn zwei Vereinbarungen – wie hier das finanzierte Erwerbsgeschäft und das Darlehensgeschäft – über ein Zweck-Mittel-Verhältnis hinaus derart mit einander verbunden sind, dass kein Geschäft ohne das andere geschlossen worden wäre und jeder Vertrag seinen Sinn erst durch den anderen erhält, dann liegt eine wirtschaftliche Einheit zwischen beiden Verträgen vor. Begnügt sich der Darlehensgeber dann nicht mit seiner – gegenüber dem Erwerbsgeschäft -neutralen Finanzierungsrolle, sondern wirkt in einer Zweckgemeinschaft mit den anderen Vertriebsbeteiligten zusammen, dann verstößt seine Berufung auf die rechtliche Selbständigkeit des Darlehensvertrages gegen Treu und Glauben (BGH -19.5.2000 – WM 2000,1287 [1288]).
a) Die Filiale F. der Beklagten wurde bereits frühzeitig in das Vertriebssystem für die Wohnungseigentumsanlage eingebunden und war somit integrierter Teil dieses Systems. Dies steht aufgrund der folgenden Indizien zur Überzeugung des Senates fest:
(1) Unstreitig hat die Filiale der Beklagten in F. zahlreiche (nach unwidersprochen gebliebenen Angaben des Klägers etwa 120) Kaufverträge über Eigentumswohnungen in dem genannten Objekt finanziert, nicht nur den des Klägers. Sie war also in erheblichem Umfange mit Veräußerungsgeschäften bezüglich des betreffenden Objektes befasst.
(2) Die Finanzierung erfolgte durch die Filiale der Beklagten am Sitz der Firma B. & Partner, des akquirierenden Büros, nicht etwa durch Filialen am jeweiligen Wohnort der potenziellen Erwerber. Die Beklagte wurde also nicht von der jeweils kreditsuchenden Erwerberseite bestimmt, sondern von der Verkäuferseite ausgewählt.
(3) Der Firma B. & Partner lagen Formulare der Filiale F. der Beklagten für einen Antrag auf Kontoeröffnung bei ihr vor. Das ergibt sich aus dem Umstand, dass bereits am Tag des ersten und einzigen ernsthaften und konkreten Vermittlungsgesprächs mit dem Kläger dessen Unterschrift unter einen solchen Kontoeröffnungsantrag beglaubigt worden ist. Solche Formulare kann die Firma B. & Partner nur von der Filiale der Beklagten erhalten haben. Dementsprechend behauptet die Beklagte auch selber nicht, die Firma B. & Partner habe sich solche Formulare ohne ihr Wissen besorgt. Indem die Filiale der Beklagten dieser Firma ihre Formulare überließ, kann dies bei lebensnaher Betrachtung nur dem Zweck gedient, haben, die potenziellen Erwerber wegen der Finanzierung der Kaufobjekte und somit der Aufnahme von Krediten gerade der Beklagten zum Abschluss von Darlehensverträgen zuzuführen.
(4) Der Kreditwunsch” des Klägers wurde an die Filiale der Beklagten nach eigenen Angaben der Beklagten von dem Finanzvermittler Gk. “herangetragen”. Dieser war Mitarbeiter der Vertriebsfirmen des Zeugen K.. Ihm war in erster Linie die Abwicklung der Finanzierungen der Erwerber überlassen worden; dafür bekam er von der Beklagten auch eine Provision. Das ist unstreitig geblieben; die Beklagte hat lediglich – wozu sie auch nicht verpflichtet war – nähere Angaben zur Provision verweigert. Eine solche Aufgabenstellung und Vergütung setzt aber eine auf Dauer angelegte Geschäftsbeziehung voraus.
(5) Mit ihrem Schreiben vom 9. Oktober 1991 an den Kläger (Bl. 944 d.A.) “bestätigte” die Filiale F. der Beklagten “die Annahme Ihres Darlehensantrages”, obwohl sie dem Kläger gleichzeitig, jedenfalls ebenfalls unter diesem Datum überhaupt erst das Darlehensantragsformular (Bl. 83-85 d.A.) zur Unterschrift übersandte. Der Kreditzusage lag also offensichtlich kein förmlicher Darlehensantrag des Klägers zugrunde. Das erlaubt den nahe liegenden Schluss, dass es der Filiale der Beklagten in F. für die Kreditzusage gar nicht auf einen förmlichen Darlehensantrag ankam. Eine solche Verhaltensweise wird nur dann verständlich, wenn die Filiale der Beklagten auf den “Zulieferer” vertrauen konnte. Das wiederum lässt auf eine ständige Zusammenarbeit schließen.
(6) Die Beklagte hat selber eingeräumt, dass ihrer Filiale der Verkaufsprospekt der Anlage “l.-Zentrum” vorgelegen habe. Zudem hat ihre Filiale in dem “Darehensantrag”, den sie mit ihrer Zusage vom 9. Oktober 1991 dem Kläger übermittelt hat, bezüglich des Verwendungszweckes ausdrücklich auf die (gesamten)”Objektunterlagen” verwiesen. Dass ihre Filiale diese Unterlagen erstmals zusammen mit dem Kreditwunsch des Klägers erhalten habe, hat die Beklagte nicht behauptet; in diesem Zusammenhang sind als Anlage lediglich die Selbstauskunft des Klägers und entsprechende Nachweise erwähnt. Die Beklagte hat vor dem Landgericht sogar ausdrücklich erklärt, nicht sagen zu können, wann ihre Filiale diese Objektunterlagen bekommen habe. Das erlaubt den nahe liegenden Schluss, dass der Filiale der Beklagten diese Unterlagen bereits zu einem früheren Zeitpunkt vorlagen, also nicht erst im Zusammenhang mit dem konkreten Kreditwunsch gerade des Klägers.
(7) Damit war den maßgebenden Mitarbeitern der Filiale F. der Beklagten aber auch bekannt, dass der Erwerb der Immobilien des “l.-Zentrums” in G. als sog. “Steuersparmodell” angepriesen wurde. Der Zweck des ganzen Geschäfts bestand also – auch für die Beklagte erkennbar – nicht im Erwerb einer Immobilie zur eigenen Nutzung oder zur Erzielung von Einnahmen, sondern in der Produzierung von – steuerwirksam absetzbaren – Aufwendungen und Verlusten. Die Kreditaufnahme diente also nicht dem Erwerb einer Immobilie, sondern der Erwerb der Immobilie diente der Schaffung von steuerlichen “Verlusten” durch u.a. Kreditaufnahme. Damit war u.a. die Darlehensgewährung der eigentliche Sinn des dem Kläger wie auch den anderen Erwerbern angedienten Geschäfts.
– (8) Noch vor Weiterleitung des “Kreditwunsches” des Klägers an die Filiale F. der Beklagten und ohne deren ausdrückliches ihm gegenüber erklärtes Verlangen musste der Kläger einen Antrag auf Abschluss einernei/en Lebensversicherung zur Tilgung des auf 30 Jahre tilgungsfreien Darlehens unterschreiben, obwohl er bereits eine Lebensversicherung besaß. Es kann vernünftigerweise ausgeschlossen werden, dass dies ohne Wissen und Wollen der Filiale der Beklagten geschah, ihr also die Kreditbedingungen von außen “aufgedrängt” wurden. Vielmehr erlaubt dies den nahe liegenden Schluss, dass die Filiale F. der Beklagten bereits im Vorfeld gegenüber den mit dem Vertrieb befassten Stellen entsprechende Darlehensbedingungen festgelegt und den Abschluss einer Lebensversicherung verlangt hat.
Alle diese Indizien weisen darauf hin, dass es sich bei der Filiale der Beklagten in F. nicht um eine erst von der Finanzvermittlungsfirma für den Kläger zufällig ausgewählte Darlehensgeberin handelte, sondern dass sie bereits von Anfang an und damit vor Anwerbung des Klägers in das System des Vertriebes der Eigentumswohnungen arbeitsteilig eingebunden wurde. Die Filiale F. der Beklagten hat sich somit mit den beteiligten Vertriebsfirmen gleichsam zu einer Zweckgemeinschaft zusammengeschlossen, um innerhalb dieser Gemeinschaft in Form der Erwerberfinanzierung ihren arbeitsteiligen Part spielen zu können. Unter diesen Umständen erscheint die Einlassung der Beklagten, ihre Filiale in F. habe lediglich die Rolle einer neutralen und unbeteiligten Kreditgeberin wahrgenommen, als nicht glaubhaft.
b) Die maßgebenden Mitarbeiter der Filiale F. der Beklagten wussten, dass an diesem Vertriebssystem außer ihrer Filiale zahlreiche Firmen und Einzelpersonen beteiligt waren, wie insbesondere die Grundstücksgesellschaft, die Vertriebsgesellschaft, die Vermittlungsgesellschaft, der “Bevollmächtigte” der Erwerber, der Kreditvermittler usw.; denn diese Beteiligten ergaben sich aus den ihr vorliegenden Unterlagen.
Darüber hinaus hatte die Filiale F. der Beklagten auch Kenntnis von der Verflechtung der einzelnen Verträge. Bereits aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass die von der Filiale F. der Beklagten gewährten Kredite ein wesentliches Element des Vertriebs der Eigentumswohnungen als “Steuersparmodell” darstellten. Dieser Zweck kann auch den verantwortlichen Mitarbeitern der Beklagten in der Filiale F. nicht verborgen geblieben sein.
1.2.2. Aufgrund ihrer arbeitsteiligen Einbindung in das Vertriebssystem für die Veräußerung der Eigentumswohnungen des “l.-Zentrums” in G. hätte die Filiale der Beklagten ausnahmsweise Anlass gehabt, sich darum zu kümmern, um was für ein Objekt es sich dabei eigentlich handle.
a) Dabei brauchte die Filiale der Beklagten nicht einmal von sich aus grundlegende Erstermittlungen anzustellen. Nach eigenen Angaben der Beklagten lagen ihrer Filiale die für den Vertrieb der Eigentumswohnungen erstellten Objektunterlagen vor (siehe oben zu 1.2.1. bei a) unter (6)).
Obwohl die Filiale der Beklagten damit die Möglichkeit gehabt hätte, die Richtigkeit der darin enthaltenen Angaben über den Zustand und die Werthaltigkeit des Objektes lediglich zu überprüfen, wie das Banken erfahrungsgemäß in anderen Fällen der Finanzierung von Immobilienerwerb zu machen pflegen, hat sie davon keinen ersichtlichen Gebrauch gemacht; vielmehr, vertritt die Beklagte ja gerade die Auffassung, hierzu nicht verpflichtet gewesen zu sein. Auf diese Weise hat sie vor jeglichen möglichen Zweifeln an dem Wahrheitsgehalt der Angaben in den Unterlagen und an der Seriosität der Vertriebsfirmen und deren System die Augen verschlossen. Das möglicherweise blinde Vertrauen der, maßgebenden Mitarbeiter der Filiale F. der Beklagten auf die Richtigkeit der Angaben, die ihnen von den an dem Vertriebssystem mit beteiligten Personen und Firmen unterbreitet wurden, und auf die behauptete Wirtschaftlichkeit des Objektes ist jedoch nicht schützenswert.
b) Bei einer Überprüfung des zu vertreibenden “l.-Zentrums” i n G. wäre dessen schlechte Bausubstanz zutage getreten, was sich wiederum auf die Vermietbarkeit der einzelnen Eigentumswohnungen und letztlich auf die Eignung des Objektes für ein “Steuersparmodell” auswirken musste.
Dazu hat der Kläger – unter Zitierung einer Zeugenaussage, die der spätere Verwalter der Anlage, ein Herr B, in einem Parallelprozess, wenn auch mit anderen Parteien, gemacht hat – Folgendes vorgetragen:
An dem Anfang der 70er Jahre erstellten Objekt seien bis Anfang 1997 keine (größeren) Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden. Die ursprüngliche Eigentümerin, die l.-Versicherung, habe das Objekt wegen hohen Sanierungsbedarfs veräußert. Derzeit bestehe ein Sanierungsbedarf von über DM 4.000.000,- für eine Betonsanierung, für Fahrstühle, die Heizungsanlage, für Elektroarbeiten, für eine Statiknachbesserung und anderes. Wegen nicht realisierter Anbindung des Objektes an die Stadt hätten sich bereits Anfang/Mitte der 80er Jäh re Gewerbetreibende und ihnen folgend Mieter zurückgezogen. Wohnungen, die einmal für DM 110-120.000,- veräußert worden waren, seien wenige Jahre später für DM 20-25.000,-zwangsversteigert worden und würden inzwischen für Preise von DM 5-10.000,- freihändig veräußert.
Diesem Vortrag ist die Beklagte nicht (substanziiert) entgegengetreten, sondern hat dazu lediglich ausgeführt, dass die Aussage des dortigen Zeugen noch keine Haftung für sie begründen könne. Das ändert aber nichts daran, dass dieser Vortrag des Klägers damit als zugestanden gilt (§ 138 Abs. 3 ZPO).
Darüber hinaus hat der Kläger belegt, dass ihm im Rahmen der Andienung des Erwerbs der Eigentumswohnung ein “persönliches Berechnungsbeispiel” ausgehändigt worden sei, das von einem zu zahlenden jährlichen Hausgeld von DM 874,- ausgegangen sei (Bl. 603-605 d.A.), er -unabhängig von Nachzahlungen aufgrund der jeweiligen Jahresabrechnungen – in den ersten beiden Jahren (1992/93) ein jährliches Hausgeld von DM 876,- habe zahlen müssen, das sich jedoch bis zum Jahre 1998 auf DM 3.492,- erhöht habe (Bl. 513-516, 518-519, 523-526 d.A.).
Dabei fällt auf, dass bei dem ursprünglich angesetzten Betrag keinerlei Instandsetzungsrücklage berücksichtigt worden war, aber auch wesentliche Positionen der allgemeinen Hauskosten fehlten.
Aus allen diesen vorgetragenen Umständen ergibt sich, dass jedenfalls in. der Zeit, als der Kläger die Eigentumswohnung erwarb, keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Das spricht dafür, dass die Angaben des Verwalters in dem Parallelprozess zutreffen können. Eine Verwaisung der Anlage verbunden mit mangelnder Sanierung lässt es durchaus als nachvollziehbar erscheinen, dass das Objekt seinerzeit nicht mehr wirtschaftlich rentabel war und deshalb versucht wurde, die einzelnen Einheiten unter Minimierung der Verluste abzustoßen. Hierzu wurde die Firma B. & Partner eingeschaltet, ein sog. “Strukturbetrieb” (vulgo: “Drückerfirma”).
Angesichts des Alters und der Größe der Anlage hätte sich aber auch der Beklagten, der Erfahrungen bei der Finanzierung von Immobilien nicht abgesprochen werden können, die Frage nach einem Sanierungsbedarf aufdrängen müssen, sofern ihre Filiale in F. eine Überprüfung der ihr zur Verfügung gestellten Angaben über das “I.-Zentrum” vorgenommen hätte. Dennoch hat die Filiale der Beklagten nichts unternommen, sondern diese Angaben hingenommen. Im Übrigen folgt aus der damals gering angesetzten Höhe des jährlichen Wohngeldes als Nächstliegendes, dass Interessenten wie der Kläger über die tatsächlich anfallenden Hauskosten bewusst getäuscht wurden, um das Angebot wirtschaftlich attraktiv zu machen.
c) Hätte die Filiale der Beklagten eine Überprüfung der Angaben in den ihr zur Verfügung gestellten Unterlagen und der darin behaupteten Wirtschaftlichkeit des Objektes vorgenommen, dann hätte sie erkennen können, dass es sich, bei dieser Anlage um ein Risikoobjekt handle; zumindest hätten ihr Bedenken kommen müssen. Auf diese Bedenken hätte sie dann aber den Kläger wegen des bestehenden Wissensvorsprungs aufgrund der daraus resultierenden Auf- klärungs- und Beratungspflicht hinweisen müssen.
Das hat die Filiale F. der Beklagten jedoch nicht getan. Sie hat nicht einmal einen Kontakt zum Kläger gesucht. Zumindest aber hätte sie sich vergewissern müssen, ob der Kläger möglicherweise von den anderen arbeitsteilig eingeschalteten Personen und Stellen in. entsprechender Weise aufgeklärt und beraten worden sei. Auch das hat die Filiale F. der Beklagten nicht getan.
1.2.3. Aufgrund der Kenntnis der Filiale F. der Beklagten von ihrer arbeitsteiligen Einbeziehung in das Vertriebssystem für die Eigentumswohnungen des “l.-Zentrums” in G. kann auch den maßgebenden Mitarbeitern dieser Filiale der Beklagten als auf der Hand liegend nicht verborgen geblieben sein, dass alle Beteiligten dieses Vertriebssystems finanziell an der Durchführung der, Geschäfte interessiert waren. Ebenso offenkundig war für die Filiale F. der Beklagten, dass die Provisionen, Vergütungen und sonstigen Gewinne all dieser Beteiligten zulasten der jeweiligen Erwerber gingen und von diesen letztlich über die gewährte Darlehenssumme zu zahlen waren; denn aus den Unterlagen ergab sich, dass der jeweilige Verkaufspreis der Eigentumswohnungen alle diese Aufwendungen enthielt.
Damit wussten die maßgebenden Mitarbeiter der Filiale F. der Beklagten aber auch, dass der “offizielle” Verkaufspreis den tatsächlichen Verkehrswert der zu veräußernden Eigentumswohnungen erheblich überstieg. Ihnen konnte damit auch nicht verborgen geblieben sei, dass das angebliche “Steuersparmodell” darauf angelegt war, möglichst vielen Beteiligten des Vertriebssystems zu gestatten, bei den Interessenten “abzusahnen”.
1.2.4. Ein besonderes Gefahrenpotenzial für Nachteile hat die Filiale F. der Beklagten darüber hinaus durch die von ihr, mit veranlasste Verknüpfung des dem Kläger gewährten Darlehens mit einer Kapitallebensversicherung geschaffen.
a) Zwar kann eine solche Vertragskombination dem Darlehensnehmer Vorteile in Form einer Beteiligung an den von der Versicherung erwirtschafteten Überschüssen sowie der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Versicherungsprämien bieten. Dem stehen jedoch schwerwiegende vertragsspezifische Nachteile gegenüber: Die Kopplung von Festkredit und
Kapitallebensversicherung bewirkt eine langfristige Bindung des Darlehensnehmers-, da eine Tilgung des Kredites erst am Ende der vereinbarten Laufzeit erfolgt, muss er das Darlehen während des gesamten Zeitraums in voller Höhe verzinsen. Eine vorzeitige Kreditkündigung führt wegen des ungünstigen Rückkaufswertes der Versicherung zu einer erheblichen Vermögenseinbuße. Diese mit der Vertragskombination verbundenen Nachteile sind für den durchschnittlichen Kreditbewerber weitgehend undurchschaubar. Vor allem vermag er nicht die sich aus der Vertragskombination ergebende effektive Gesamtbelastung zu erkennen (BGH. – 9.3.1989 – WM 1989, 665 [666]).
Die Undurchschaubarkeit der Belastung wiegt für den Kreditbewerber besonders schwer, wenn ihm lediglich an der Kreditgewährung als solcher und nicht auch am Abschluss eines Kapitallebensversicherungsvertrages gelegen ist. Besteht ein solches Versicherungsbedürfnis nicht, so bedarf es von der schutzwürdigen Interessen läge des Kunden her einer Rechtfertigung. Deshalb ist die Bank nach Treu und Glauben gehalten, den Kreditbewerber im Rahmen der Vertragsverhandlungen von sich aus über die spezifischen Vor- und Nachteile aufzuklären (BGH -9.3.1989-a.a.O.).
Ohne eine solche Aufklärung und Belehrung vermag ein durchschnittlicher Kreditbewerber nicht sachgerecht zu prüfen, ob die Aufnahme eines mit einer Kapitallebensversicherung gekoppelten Kreditvertrages für ihn wirtschaftlich vertretbar ist; denn in der Regel ist eine solche Kopplung wesentlich ungünstiger als ein vergleichbarer marktüblicher Ratenkredit mit einer Restschuldversicherung (BGH – 9.3.1989 – a.a.O. [667]).
b) Im vorliegenden Fall kommt erschwerend hinzu, dass der Kläger bereits im Besitz einer Lebensversicherung war und gleichwohl noch eine weitere abschließen musste. Dabei bestand die Gefahr, dass durch die Summe der Aufwendungen des Klägers nicht nur seine Leistungsfähigkeit, sondern, auch die Grenzen steuerlicher Abzugsfähigkeit überschritten würden.
Gleichwohl ist von Seiten der Filiale F. der Beklagten keine Aufklärung und Beratung des Klägers über die wirtschaftlichen Auswirkungen erfolgt. Sie hat vielmehr den ihr mittelbar zugeleiteten Darlehenswunsch entgegengenommen und das Darlehen ohne jeden Kontakt mit dem Kläger zugesagt.
1.3. Ein Verschulden der Beklagten ist zu bejahen.
a) Ihrer Verantwortung für die persönlichen Vertragsverhandlungen kann sich eine kreditgewährende Bank nicht dadurch entziehen, dass sie eine selbständige Vermittlungsfirma einschaltet oder gewähren lässt. Ihr muss klar sein, dass der Vermittler nicht nur die Wünsche und Möglichkeiten des Kunden ermitteln, sondern ihm auch die Angebote der Bank nahe bringen und dessen Fragen zum Vertragsinhalt an ihrer Stelle beantworten muss. Tut ernstes nicht, hat sich die Bank das Fehlverhalten, des Vermittlers gemäß § 278 BGB zurechnen zu lassen (BGH – 24.9.1996 – NJW-RR 1997, 116 = WM 1996, 2105 = ZIP 1996, 1950).
Dass die Beklagte für ein Fehlverhalten ihrer Mitarbeiter in ihrer Filiale in F. einzustehen hat, dürfte nicht infrage stehen.
b) Einem Verschulden der Beklagten steht nicht entgegen, dass der Kläger, eine umfassende Vollmacht erteilt und sein Bevollmächtigter eine Vielzahl von Beratungs- und Betreuungsverträgen für ihn geschlossen hat.
Aufgrund einerseits der Vorlage der Objektunterlagen und andererseits der arbeitsteiligen Einbeziehung ihrer Filiale F. in das Vertriebssystem war der Beklagten bekannt, dass es sich bei den von dem Kläger bevollmächtigten und beauftragten Personen oder Firmen nicht um neutrale Berater oder Betreuer handelte, sondern um ihrerseits arbeitsteilig Beteiligte an dem Vertriebssystem. Den verantwortlichen Mitarbeitern der Beklagten in der Filiale F. mussten sich deshalb Zweifel aufdrängen, ob dem Kläger wirklich eine sachgerechte, nicht an den Interessen des Vertriebssystems ausgerichtete Beratung und Betreuung zuteil kommen werde; wenn sie sich dieser Erkenntnis verschlossen, geht dies zulasten der Beklagten. Die maßgebenden Mitarbeiter der Filiale F. der Beklagten hätten sich deshalb selbst vergewissern müssen, ob der Kläger noch aufklärungsbedürftig war oder nicht. Stattdessen haben sie auf jeglichen persönlichen Kontakt zu dem Kläger verzichtet.
1.4. Den Kläger trifft kein Mitverschulden (§ 254 Abs. 1 BGB).
Soweit die Beklagte ihm vorwirft, dass er nicht von seinem Wohnort B. nach G. gereist sei, um sich das Objekt, in dem die zu erwerbende Eigentumswohnung liegt, persönlich anzuschauen, kann dies ein Mitverschulden des Klägers nicht begründen.
Der Kläger hätte sich dabei nur von dem äußeren Bild des “l.-Zentrums” einen flüchtigen Eindruck verschaffen können. Die Beklagte behauptet selber nicht, dass die Sanierungsbedürftigkeit und die geringe Vermietbarkeit der Anlage bereits äußerlich sichtbar gewesen seien. Wenn das der Fall gewesen wäre, hätte dies ein arglistiges Verhalten ihrer Filiale in F. und letztlich sogar eine deliktische Haftung der Beklagten wegen mangelhafter Kontrolle ihrer Filialen begründen können (§§ 823 Abs. 2, 831 BGB in Verbindung mit § 263 StGB).
Im Übrigen hätten dem Kläger als einem unbedarften Interessenten gar nicht die Erfahrungen und technischen Möglichkeiten für weitere Nachforschungen zur Verfügung gestanden, wie das bei der Beklagten der Fall ist. Er durfte sich vielmehr angesichts der Seriosität des von der Filiale F. benutzten Namens der Beklagten darauf verlassen, dass es sich bei dem Erwerb der Eigentumswohnung und den damit zusammenhängenden Verträgen um ein redliches Geschäft handeln werde.
1.5. Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist auch nicht verwirkt.
a) Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (BGH -13.3.1996 NJWRR 1996, 949 [950]; Palandt/Heinrichs, BGB, § 242 RN 87).
Angesichts einer Verjährungsfrist von 30 Jahre n für den Schadensersatzanspruch des Klägers ist bereits zweifelhaft, ob ein Zeitablauf von lediglich 7 Jahren genügt, das erforderliche “Zeitmoment” als gegeben anzunehmen In jedem Falle fehlt hinsichtlich des “Umstandsmomentes” ein Vortrag der Beklagten, dass und in weicher Weise sie sich tatsächlich darauf eingerichtet habe, der Kläger werde keine Ansprüche geltend machen.
b) Darüber hinaus fehlt es an dem für eine Verwirkung erforderlichen Vertrauenstatbestand, wenn der Schuldner davon ausgehen muss, dass der Berechtigte von den ihm zustehenden Ansprüchen gar nichts weiß; denn wenn ein branchen- und rechtsunkundiger Gläubiger über die ihm zustehenden Rechte nicht informiert ist, dann hat er auch keine Veranlassung, gegen seinen Schuldner vorzugehen und diesem gegenüber Ansprüche geltend zu machen (BGH 15.9.1999- NJW 2000, 140 [142]).
So war es hier. Der Kläger mag zwar schon früh erkannt haben, dass ihm statt der günstigen Möglichkeit, Steuern zu sparen, eine “Schrottimmobilie”, wie er sie nennt, die ihm nur nachhaltige Verluste einbringt, “aufgeschwatzt” worden sei. Dass ihm jedoch in diesem Zusammenhang Schadensersatzansprüche gerade gegen die Beklagt e zustehen könnten, hat der Kläger erkennbar erst nach Beauftragung seines erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten erfahren. Eine frühere Kenntnis trägt die Beklagte jedenfalls nicht substanziiert vor.
Unter diesen Umständen konnte die Beklagte nicht darauf vertrauen, dass der Kläger in Kenntnis seiner bestehenden Schadensersatzansprüche mit ihrer Filiale über Änderungen der Darlehensbedingungen verhandele, ohne solche Ansprüche geltend zu machen oder ihre Geltendmachung sich vorzubehalten.
2. Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist auch zur Höhe gerechtfertigt.
2. 1. Hätte die Beklagte den Kläger ordnungsgemäß aufgeklärt, dann hätte er von dem gesamten Geschäft des Erwerbs einer Eigentumswohnung – die er nicht brauchte – Abstand genommen.
a) Die Argumentation der Beklagten, sie hafte unter diesen Umständen allenfalls für den Differenzschaden zwischen dem gewährten Lebensversicherungskredit und einer günstigeren Kreditart, geht fehl.
Die Pflichtverletzung der Beklagten liegt nicht darin, dass ihre Filiale es unterlassen hat, dem Kläger die günstigste Art der Kreditgewährung anzubieten, dazu war die Beklagte nicht verpflichtet (vgl. BGH – 9.3.1989 -a.a.O.). Die Pflichtverletzung ist vielmehr darin zu sehen, dass die Filiale der Beklagten den Kläger über die wirtschaftlichen und steuerlichen Auswirkungen der finanzierten Art, nämlich eines mit einer Kapitallebensversicherung kombinierten Kreditvertrages, überhaupt, nicht aufgeklärt hat.
Diese Aufklärungspflicht hätte hier umso mehr bestanden, als die Filiale F. der Beklagten durch ihre Einbeziehung in das Vertriebssystem nicht nur wusste, dass der Kreditvertrag Grundlage eines (angeblichen) “Steuersparmodells” sein sollte, sondern durch die Selbstauskunft des Klägers auch dessen,(geringe) Einkommens- und Vermögensverhältnisse kannte. Es musste sich ihr deshalb aufdrängen, dass eine Beteiligung des Klägers an diesem “Modell” diesem kaum Vorteile, vielmehr durchweg auch Nachteile bringen konnte.
Dies gilt umso mehr, als die Filiale F. der Beklagten ja auch aus den oben zu 1.2. 1. bis 1.2.3. genannten Gründen zu einer Aufklärung und Beratung des Klägers verpflichtet gewesen wäre. Dann aber liegt es erst recht fern, dass der Kläger trotz entsprechender Risikohinweise gleichwohl von dem Erwerb der Eigentumswohnung keinen Abstand genommen hätte.
Hätte die Filiale der Beklagten den Kläger ordnungsgemäß und umfassend aufgeklärt, wozu sie verpflichtet gewesen wäre, dann wäre ihm bewusst geworden, das ihm ein Erwerb der angebotenen Immobilie kaum die angepriesenen Vorteile, vielmehr durchaus auch finanzielle Nachteile bringen konnte. In diesem Falle hätte er – aufklärungsrichtiges Verhalten mangels gegenteiliger Anhaltspunkte unterstellt – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit von dem gesamten Geschäft des Erwerbs einer Eigentumswohnung – die er nicht brauchte – Abstand genommen und nicht bloß eine andere Kreditart gewählt.
b) Dem Kläger sind deshalb seine gesamten Aufwendungen, die er im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung und aufgrund deren Erwerbes gehabt hat, zu erstatten.
Diese belaufen sich unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen als Vorteilsausgleich auf DM 120.729,31. Gegen die zugrunde liegenden Berechnungen des Landgerichts haben die Parteien keine Einwendungen mehr erhoben.
2.2. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, dass der Kläger ohne die Pflichtverletzung der Beklagten auch keine weiteren Aufwendungen für das bei ihr aufgenommene Darlehen hätte erbringen müssen. Die Beklagte hat ihn deshalb von weiteren Leistungen freizustellen (vgl. § 257 Satz 1 BGB).
2.3. Aufgrund des schadensersatzrechtlichen Bereicherungsverbots nach dem Rechtsgedanken des § 255 BGB (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, § 255 RN 1) war der Kläger gehalten, den durch das schädigende Geschäft erworbenen Vermögensgegenstand an die Beklagte herauszugeben.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit mit Vollstreckungsschutz ergibt sich aus den §§708 N r. 10,711 Satz 1 ZPO.
OLG Köln Az.: 1 U 107/99 Verkündet am 20.04.2000 OBERLANDESGERICHT KÖLN IM NAMEN DES VOLKES TEILURTEIL Der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch den hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2000 für Recht erkannt: Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Köln vom 21.10.1999 – 15 0 11/99 – abgeändert […]
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References: § 278
 § 263
 § 242
 BGH 
 § 257
 § 255
 § 255