Source: https://www.praworolne.info/trudnosci-ze-zniesieniem-wspolwlasnosci-nieruchomosci-rolnej-z-powodu-nowej-ustawy-131-material.html
Timestamp: 2019-04-24 06:26:52+00:00

Document:
Autor: Monika Wycykał • Opublikowane: 2017-05-19
Niestety, ale notariusz, z którym Pani rozmawiała, ma rację – w okolicznościach przedstawionych przez Panią nie jest możliwe w pełni swobodne zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej z uwagi na reformę rolną, jaka obowiązuje od kwietnia 2016 r. Wtedy to została gruntownie zmieniona ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. 2012 r., poz. 803, z późn. zm. – dalej: u.k.u.r.).
Jak wskazywali posłowie partii opozycyjnych, w projekcie ustawy nowelizującej zasady obrotu ziemią rolną: „Przepisy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw doprowadziły do paraliżu gospodarczego, ponieważ katalog nabywców nieruchomości rolnych jest zamknięty. Ustawodawca określił szereg przesłanek o charakterze podmiotowo-przedmiotowym, których spełnienie daje możliwość nabycia prawa własności nieruchomości rolnych. (…) Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi powinny być wprowadzane w oparciu o zachowanie zasady proporcjonalności i przeprowadzone w sposób racjonalny. Proponowane zmiany cechuje duży restrykcjonizm, a ich negatywne skutki będą widoczne przez wiele lat, w postaci znacznego zahamowania rozwoju gospodarczego kraju. Takie brzmienie ustawy ma dyskryminujący charakter, a środki przyjęte w projekcie nie są proporcjonalne do realizacji zamierzonego celu” (projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, druk 660)”. Komisja sejmowa opiniująca projekt nowelizacji rekomendowała jej odrzucenie w lipcu 2016 r., w związku z czym prace legislacyjne w celu złagodzenia restrykcji nie będą kontynuowane w tym zakresie.
Niewielka nowelizacja została wprowadzona ustawą z dnia 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2016 r., poz. 1159), która wprowadziła kilka wyłączeń w odniesieniu do niektórych nieruchomości rolnych:
a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2015 r., poz. 1014, 1433 i 1830 oraz z 2016 r., poz. 50 i 585),
2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c”.
Jak widać, katalog wyłączeń jest naprawdę niewielki. We wszelkich innych przypadkach trzeba stosować znowelizowaną ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego — na podstawie wprowadzonego art. 210 § 2 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2016 r., poz. 380, z późn. zm. – dalej „K.c.”): „Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy”.
Zgodnie z art. 2a u.k.u.r.: Nabywcą nieruchomości rolnej (także w drodze zniesienia współwłasności) może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolną albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.k.u.r. za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Na potrzeby powyższej regulacji uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo, jeżeli:
b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.k.u.r.).
Wymóg posiadania kwalifikacji rolniczych jest spełniony, jeżeli osoba prowadząca gospodarstwo uzyskała:
d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie (art. 6 ust. 2 pkt 2 u.k.u.r.).
Powyższe przepisy są bardzo restrykcyjne. Oznacza to, jak wskazywali autorzy odrzuconego projektu nowelizacji, sparaliżowanie obrotu nieruchomościami rolnymi, ponieważ w aktualnym stanie prawnym co do zasady tylko rolnicy, Skarb Państwa lub inne państwowe osoby prawne mogą nabywać nieruchomości rolne.
W przedstawionej przez Panią sytuacji mamy do czynienia z dwoma przeszkodami:
Pani syn nie mieszka od 5 lat w gminie, w której znajduje się nieruchomość rolna;
córka Pani przyjaciół nie jest rolnikiem indywidualnym.
Pierwszą przeszkodę można ominąć, ponieważ, jak stanowi art. 3 pkt 1 lit. a u.k.u.r., wymagań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych nie stosuje się w przypadku nabycia nieruchomości przez osobę bliską zbywcy. To oznacza, że Pani syn może nabyć swoją część we współwłasności, ponieważ między Panią i synem występuje stosunek pokrewieństwa.
Znacznie gorsza jest druga przeszkoda dotycząca córki Pani przyjaciół. Na gruncie obowiązujących przepisów co do zasady wykluczony pozostaje podział nieruchomości rolnej na 3 części, z których każdą nabywa odrębnie Pani, syn i córka przyjaciół (brak statusu rolnika indywidualnego). Co gorsza, nie wydaje się również możliwe zniesienie współwłasności w ten sposób, że córka przyjaciół otrzyma spłatę swojej części w pieniądzu, natomiast Pani oraz syn przejmą na własność całość nieruchomości rolnej — syn nie mieszka w gminie, gdzie jest położone gospodarstwo rolne, a równocześnie nie jest osobą bliską dla córki przyjaciół, stąd nie można zastosować wyłączenia, o którym wspominałam wcześniej. Jedyny wariant prawnie dopuszczalny to zniesienie współwłasności w ten sposób, że Pani nabędzie całość nieruchomości, spłacając pozostałe osoby — tylko Pani spełnia wszystkie kryteria przewidziane w art. 2a u.k.u.r.
Zdaję sobie sprawę, że ostatnie rozwiązanie nie jest satysfakcjonujące, ponieważ wiąże się ze znacznymi nakładami finansowymi, których może Pani nie udźwignąć, spłacając wcześniejszy kredyt. W związku z powyższym zostaje ostatnia droga przewidziana w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego — złożenie wniosku do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnej o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości przez inną osobę niż rolnik indywidualny, zgodnie z poniższymi przepisami:
„Art. 2a. 4. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:
a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2013 r. poz. 173, z 2015 r. poz. 349 oraz z 2016 r. poz. 337) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r., poz. 337), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
Jak wynika z powyższych regulacji, uprawniona do złożenia wniosku jest osoba, która chce „pozbyć się” gospodarstwa rolnego, a jednocześnie nie może zbyć ziemi zgodnie z art. 2a u.k.u.r., oraz osoba, która na odwrót – chce nabyć ziemię rolną i prowadzić tam działalność rolniczą. W związku z tym:
córka przyjaciół mogłaby złożyć wniosek o zgodę na nabycie swojej części przez Pani syna, który nie spełnia warunków rolnika indywidualnego, lub
córka przyjaciół mogłaby złożyć wniosek o zgodę na nabycie przez nią swojej części nieruchomości, ale wówczas musiałaby zostać rolnikiem;
Pani syn mógłby złożyć wniosek o wyrażenie zgody na nabycie przez niego części nieruchomości należącej do córki przyjaciół, aby utworzyć tam własne gospodarstwo rolne — wówczas musiałby jednak na 5 lat przeprowadzić się do Pani gminy.
Wyrażenie zgody przez prezesa ANR nie jest obligatoryjne, jest to wyłącznie kwestia jego uznania. W sytuacji, gdy prezes ANR nie wyda zgody, zbywca nieruchomości (w tym przypadku córka przyjaciół) może zażądać wykupienia nieruchomości przez ANR:
„W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Agencja, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Agencję przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami” (art. 2a ust. 6 u.k.u.r.). Przepisy nie tłumaczą w żaden sposób, jak to żądanie ma być sformułowane w kontekście nabycia nieruchomości przy zniesieniu współwłasności – czy ANR ma nabyć całą nieruchomość rolną przy zniesieniu współwłasności? Część tej nieruchomości, która przypadłaby współwłaścicielowi? Osobiście opowiadam się za drugim wariantem, tj. wykupieniem części nieruchomości przez ANR, z tego względu, że przyjęcie pierwszej opcji wiązałoby się tak naprawdę z wywłaszczeniem pozostałych współwłaścicieli, czyli Państwa. A to z pewnością byłoby naruszenie konstytucyjnego prawa własności.
Niestety, przepisy są nowe i nie ma jeszcze wypracowanej praktyki w zakresie, jak również rozstrzygnięć sądów oraz komentarzy przedstawicieli doktryny prawniczej. Nie mogę zatem wskazać dowodu, że mój tok rozumowania jest słuszny.
Podsumowując: przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są, delikatnie mówiąc, absurdalne. Nie przystają bowiem do rzeczywistości gospodarczej oraz społecznej, uniemożliwiając uregulowanie stosunków prawnych — tak jak to ma miejsce w Państwa sytuacji (i nie tylko Państwa; analogiczne problemy mogą wystąpić np. przy rozwodzie małżonków i podziale majątku, gdy tylko jeden małżonek jest rolnikiem). W lipcu 2016 r. Rzecznik Praw Obywatelskich złożył wniosek do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie konstytucyjności przepisów wspomnianej ustawy: https://www.rpo.gov.pl/pl/content/rzecznik-skarzy-do-trybunalu-przepisy-o-obrocie-ziemia-rolna. Trybunał Konstytucyjny posiada władzę, aby uznać przepisy za niekonstytucyjne i je uchylić, tj. wyeliminować zupełnie z obrotu prawnego, aby nie znajdowały zastosowania. Jednakże rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego odnośnie obrotu ziemią rolną pozostaje całkowitą zagadką, ponieważ ustawę nowelizującą uchwaliło Prawo i Sprawiedliwość, natomiast Trybunał Konstytucyjny jest w coraz większej mierze zdominowany przez sędziów wybranych przez członków tej partii. Sędziowie Trybunału Konstytucyjnego powinni być niezawiśli i kierować się wyłącznie Konstytucją, mając na uwadze wyłącznie dobro obywateli. Aktualnie jednak ta niezawiłość nie jest aż tak oczywista.
Proponuję wstrzymać się z działaniami dotyczącymi Pani nieruchomości do czasu, aż Trybunał Konstytucyjny wyda orzeczenie, czy ustawa jest zgodna z Konstytucją. Może zdarzyć się tak, że Trybunał uchyli przepisy u.k.u.r., co będzie dla Państwa bardzo korzystne (o ile oczywiście rząd opublikuje taki wyrok, aby mógł obowiązywać…). Nie wiadomo, kiedy to nastąpi – trzeba w tym celu śledzić doniesienia medialne i ewentualnie stronę Trybunału Konstytucyjnego.
Jeżeli nie chcą Państwo czekać, pozostaje wybrać jedno z przedstawionych powyżej rozwiązań.
* Opis sprawy z grudnia 2016 r.
Jaki jest termin przedawnienia płatności w Niemczech? Zakup nieruchomość z hipoteką przewyższającą jej wartość Żądanie zwrotu połowy wartości mieszkania po rozwodzie Jak postąpić, żeby przejąć mieszkanie po zmarłej? Zaległy urlop wypoczynkowy za ubiegłe lata Staranie o rentę po mężu Niemcu w ZUS Przeprowadzka do Kanady i zmiana rezydencji podatkowej Zawieranie umów w spółce z o.o. Zmiana udziałów we współwłasności mieszkania narzeczonych Zrzeczenie się mieszkania na korzyść najemcy Warunki zabudowy dla części działki Prawo do odwołania się od mandatu Czy mogę odwołać zgodę na przejazd?

References: art. 210
 art. 166
 art. 2
 art. 6
 art. 3
 art. 2
 art. 5
 art. 3
 art. 2