Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2019/03/
Timestamp: 2019-07-23 18:04:00+00:00

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Archives for März 2019 | AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
DER TAGESSPIEGEL am 28.03.2019: Palastrevolte wegen Mieten? – Volksbegehren bringt Berlins SPD gegen Müller auf
Die Pläne zur Enteignung der Deutschen Wohnen könnte die SPD gegen Michael Müller aufbringen. Sie setzt auf Anti-Kapitalismus.
Wieder einmal wird der Regierende Bürgermeister und SPD-Landeschef von einer wichtigen stadtpolitischen Debatte überrollt.
Jetzt sieht es so aus, als ob das Volksbegehren zur Enteignung der Deutschen Wohnen und anderer Immobilienkonzerne, das am 6. April startet, sogar die eigene Partei gegen ihren Führungsmann aufbringt. Noch ist zwar offen, ob die Delegierten beim SPD-Landesparteitag am Sonnabend für die Sozialisierung privaten Wohneigentums stimmen oder ihrem Chef Müller folgen und das brandaktuelle Thema auf den nächsten Parteitag im Herbst vertagen.
In keinem Fall aber werden die Genossen die ablehnende Haltung ihres Vorsitzenden zur Enteignung großer Wohnungsbestände in Berlin übernehmen. Dies würde die Sozialdemokraten isolieren: von den Regierungspartnern Linke und Grüne, von Mieterverbänden und zornigen Berlinern, die unter Wohnungsnot und explodierenden Mieten leiden.
https://www.tagesspiegel.de/berlin/palastrevolte-wegen-mieten-volksbegehren-bringt-berlins-spd-gegen-mueller-auf/24155676.html
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DER TAGESSPIEGEL am 28.03.2019: Enteignungsdebatte Berliner SPD will Entscheidung verschieben
https://www.tagesspiegel.de/berlin/enteignungsdebatte-berliner-spd-will-entscheidung-verschieben/24157384.html
Können vormalige Lebensgefährten nach Scheitern ihrer nichtehelichen Lebensgemeinschaft wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.
Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg (AG Hamburg St. Georg – 911 C 245/17, Urteil vom 13.09.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg St. Georg in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. wie folgt aus: „Die Klägerin ist verpflichtet, wechselseitig mit den anderen Mietparteien die Kündigung des Mietverhältnisses – .. zum nächstmöglichen Zeitpunkt, also zum 30.09.2019, auszusprechen.
Nach einhelliger Auffassung können vormalige Lebensgefährten nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die regelmäßig – wie hier auch – als Kündigung der die Lebensgefährten verbindenden Innen-GbR zu sehen ist, wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen (BGH NJW 2005, 1715; OLG Düsseldorf WuM 2007, 567; BeckOK-MietR/Weber, 12. Ed. 1.3.2018, BGB § 553 Rn. 14). Diesem Anspruch können die Mieterschutzvorschriften nicht in analoger Anwendung entgegengehalten werden (OLG Köln NZM 1999, 998).
Dem Anspruch stehen auch keine anderen berechtigte Interessen der Klägerin entgegen (vgl. hierzu BGH NJW 2005, 1715). Soweit die Klägerin die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiternutzen möchte, bleibt es ihr unbenommen, dies mit dem Vermieter zu vereinbaren (OLG Köln, NZM 1999, 998).“
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Berliner Morgenpost am 26.03.2019: Schutz vor Spekulationen – Jeder Dritte lebt im Milieuschutzgebiet
In Tempelhof-Schöneberg wohnen mehr als 121.000 Einwohner in einem Milieuschutzgebiet – das ist jeder Dritte.
In Tempelhof-Schöneberg lebt jeder dritte Einwohner in einem Milieuschutzgebiet, berlinweit jeder fünfte Bewohner. In einem solchen sozialen Erhaltungsgebieten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Luxusmodernisierungen und Zusammenlegungen von Wohnungen können dort untersagt werden. Zudem kann der Bezirk ein Interesse an einem Vorkaufsrecht anmelden, wenn Wohnhäuser verkauft werden. Die Bezirke haben in diesem Fall zwei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzutreten – oder sie bieten dem Käufer an, eine sogenannte Abwendungsvereinbarung zu schließen.
Berlinweit 56 Milieuschutzgebiete
Derzeit sind laut der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen über Verordnungen der Bezirke berlinweit 56 soziale Erhaltungsgebiete festgelegt.
https://www.morgenpost.de/berlin/article216757275/Jeder-Dritte-lebt-im-Milieuschutzgebiet.html
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Aus der Rubrik „Mietererfahrungen“:
Berliner Morgenpost am 27.03.2019: Wohnungsgesellschaft – Was Mieter in Berlin über die Deutsche Wohnen berichten
Barbara von Boroviczeny ist Rentnerin, sie wohnt in der Zehlendorfer Onkel-Tom-Siedlung an der Argentinischen Allee und hat einen Mietvertrag von 1959. Einst gehörte die Siedlung der Gehag, seit 1998 wurde sie fünf Mal weiterverkauft und ist seit 2007 im Besitz der Deutschen Wohnen. „Die Deutsche Wohnen hat von Anfang an einen Mieterwechsel zum Ziel gehabt“, sagt Frau von Boroviczeny, die sich auch in der Initiative MieterInnen Südwest engagiert.
https://www.morgenpost.de/berlin/article216757123/Diese-Erfahrungen-haben-Berliner-Mieter-gemacht.html
Berliner Morgenpost am 27.03.2019: Deutsche Wohnen – Müller verhandelt über Rückkauf von Wohnungen
Für Berlins rot-rot-grüne Regierung kann sich das Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungskonzerne zu einer echten Bedrohung auswachsen. „Das kann die Koalition spalten“, befürchtet ein führender Vertreter des Dreier-Bündnisses. Der Regierende Bürgermeister und SPD-Landeschef Michael Müller stellte am Dienstag nach der Senatssitzung, als er einigermaßen spontan vor die Presse trat, die Differenzen mit Linken und Grünen heraus: „Die SPD muss für seriöse und umsetzbare Stadtpolitik stehen“, sagte Müller mit Blick auf die lange Zeitschiene und die rechtlichen Hürden für die Enteignungspläne. „Wenigstens eine Regierungspartei muss auch für Interessenausgleich stehen“, so Müller. Er kritisierte damit die Koalitionspartner.
https://www.morgenpost.de/berlin/article216756799/Mueller-verhandelt-ueber-Rueckkauf-von-Wohnungen.html
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Stellen die Vermüllung der Wohnung sowie die Verursachung von Substanzschäden schuldhafte Pflichtverletzungen der Mieter dar, die eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 I iVm II Nr. 2 BGB rechtfertigen?
Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 416 C 5897/18, Urteil vom 08.08.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin kann von der Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 I BGB verlangen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 23.02.2018 gem. §§ 543 I, II Nr. 2, 569 II BGB beendet.
Die weiteren vermieterseits ausgesprochenen außerordentlichen und hilfsweise ordentlichen Kündigungen sind für den Rechtsstreit nicht erheblich, da bereits die außerordentliche Kündigung vom 23.02.2018 das streitgegenständliche Mietverhältnis beendet hat.“
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DER TAGESSPIEGEL am 26.03.2019: Enteignungen in Berlin – Müller nimmt Deutsche Wohnen in die Pflicht
Der Regierende Bürgermeister will den Dialog mit dem Immobilienkonzern fortsetzen. Dessen Jahresbilanz liegt bei 1,86 Milliarden Euro Gewinn.
Ein erstes Spitzengespräch mit dem Vorstand des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen sieht der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) als „konstruktiven Auftakt für weitere Verhandlungen“. Die Treffen würden auf Arbeitsebene fortgesetzt. Es bleibe bei der Bereitschaft des Senats, Wohnungsbestände der Deutsche Wohnen zu übernehmen. Beide Seiten seien interessiert, „den Dialog fortzuführen und zu Ergebnissen zu kommen“. Es werde auch mit anderen Akteuren der privaten Wohnungswirtschaft gesprochen.
Nach Ansicht des Regierungschefs ist angesichts der Wohnungsprobleme in der Stadt „jedes Unternehmen, jeder Verband in der Pflicht“. Auch das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ sei ein Ausdruck berechtigter Sorgen – „egal, wie man zu der Initiative steht.“ Müller lehnt sie ab.
Ob der SPD-Landesparteitag am Sonnabend das Volksbegehren unterstützt oder ablehnt, ließ der SPD-Landeschef offen. „Wir müssen sehen, wie wir damit umgehen.“ Er warnte „vor Schnellschüssen“. Die SPD müsse für eine seriöse Stadtpolitik stehen. „Wenigstens eine Regierungspartei in Berlin muss für den Interessenausgleich in der Gesellschaft stehen.“
https://www.tagesspiegel.de/berlin/enteignungen-in-berlin-mueller-nimmt-deutsche-wohnen-in-die-pflicht/24147774.html
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Berliner Morgenpost am 22.03.2019: Kampf um Wohnraum – In Spandau rückt der Milieuschutz näher
Steigende Mieten, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, Luxussanierungen – der Kampf um bezahlbaren Wohnraum ist längst auch in Spandau angekommen.
https://www.morgenpost.de/bezirke/spandau/article216723119/Der-Milieuschutz-in-Spandau-rueckt-naeher.html
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Kann eine Mieterhöhung auf „MietpreisCheck“ von immobilienscout24 gestützt werden?
Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 23258/17, Urteil vom 22.03.2018) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus: „Die Klage ist bereits unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 bereits formell unwirksam ist, §§ 558a ff. BGB.
Das Amtsgericht München ist zwar sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit über eine in München belegene Wohnung vorliegt, §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.
Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird, da gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB der Vermieter klagen kann, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Dabei muss der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 S. 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt.
Die Überlegungsfrist des Mieters wird dabei nur durch ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt, wobei § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt, dass dem Mieter dies in Textform erklärt wird und mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel begründet wurde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017, § 558a Rn. 2).
Vorliegend wurde das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 zwar in Textform erklärt, aber mit keinem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmöglichkeiten versehen. Entgegen der Ansicht der Klagepartei handelt es sich bei dem als „MietpreisCheck“ überschriebenen Auszug des Internetportalswww.immobilienscout24.de offensichtlich um keine Mietdatenbank im Sinne von §§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e BGB, eine solche existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von § 558e BGB.
Der „MietpreisCheck“ stellt auch kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel im Sinne von § 558a Abs. 2 BGB dar. Erforderlich ist, dass die gewählte Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Rechtfertigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungszeit die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173). Der Auszug des „MietpreisChecks“ aus dem Internetportal www.immobilienscout24.de wird dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht:
a) Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Vorliegend ist der „MietpreisCheck“ bereits mit dem Zusatz überschrieben „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank“, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt sind, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb ist das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.
c) Schließlich bietet der „MietpreisCheck“ nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie §558 Abs. 2 BGB eindeutig voraussetzt, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten 4 Jahren erheblich gestiegen sind, ist auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich im Sinne von § 558 BGB ist. Auch deswegen ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.
d) Die Meinung der Klagepartei, die Beurteilung des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen durch das Gericht als formell unwirksam würde einen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb der Klägerin und mithin eine Amtspflichtverletzung darstellen, ist vehement zurückzuweisen und entbehrt jeglicher Grundlage. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in § 558a Abs. 2 BGB mögliche Begründungsmittel zur Hand gegeben, warum die Klagepartei hier keines der dort enthaltenen Begründungsmittel gewählt hat, bleibt ihr Geheimnis.
Demgemäß ist einhellige Meinung in der Literatur, dass auch Anzeigen in der örtlichen Tagespresse nicht ausreichend sind. Diese Meinung ist auf das Internetportal www.immobilienscout24.deentsprechend anzuwenden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017 § 558a Rn. 151; LG Köln WuM 1974, 10).
Die Hauptsacheklage war mithin bereits als unzulässig abzuweisen.
Dass die Hauptsacheklage bereits als unzulässig abzuweisen war, konnte nicht mehr zur Wirksamkeit von § 3 Abs. 2 des Mietvertrages unter den Gesichtspunkten einer AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB Stellung genommen werden, da diese Frage alleine die Unbegründetheit der Hauptsacheklage betrifft, zu welcher vorliegend mangels Unzulässigkeit der Hauptsacheklage nicht Stellung zu nehmen war.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 28. März 2019 von amv.

References: § 553
 BGH 
 § 543
 § 546
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 §558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 3