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Timestamp: 2020-02-26 00:57:01+00:00

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Dem Mieter kann aus für den Vermieter geleisteter Schwarzarbeit ein aufrechenbarer Gegenanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, § 818 Abs. 2 i.V.m. § 242 BGB zustehen.
AG München, Urt. v. 21.10.2015 - 474 C 19302/15
BGB §§ 387, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 677 ff., 817 S. 2, 242, 134; SchwarzArbG
Der Mieter leistete für den Vermieter im Frühjahr 2015 unstreitig 24 Stunden Schwarzarbeit mit einer vereinbarten Vergütung von 12 €/Stunde. Der Mieter vertrat die Auffassung, 60 Stunden Schwarzarbeit für 20 € geleistet zu haben, konnte hierzu jedoch nicht in hinreichendem Umfang vortragen. Ferner konnte er nicht hinreichend zu seiner Behauptung vortragen, es sei eine Verrechnung der Schwarzarbeitsvergütung mit der Miete vereinbart worden. Die Mieten für Mai und Juni 2015 zahlte der Mieter nicht. Das Mietverhältnis wurde fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Im sich anschließenden Räumungs- und Herausgabeverfahren rechnete der Vermieter mit Schreiben v. 25.6.2015 gegenüber dem zugestandenen Zahlungsanspruch des Mieters aus geleisteter Schwarzarbeit gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auf.
Das Gericht verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe und gab darüber hinaus dem Zahlungsantrag des Vermieters statt. Ein vertraglicher Zahlungsanspruch des Mieters wegen vereinbarter und geleisteter Schwarzarbeit bestehe aufgrund Nichtigkeit der Vereinbarung (Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit i.V.m. § 134 BGB) nicht. Ein Rückabwicklungsanspruch des Mieters nach §§ 677 ff. BGB sei zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen, scheitere aber daran, dass der Mieter seine Aufwendungen aufgrund gesetzlich verbotener Tätigkeit nicht für „den Umständen nach erforderlich” halten durfte.
Der Mieter könne sich aber auf die Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung berufen. Es gelte zwar grundsätzlich § 817 S. 2 BGB, der eine Forderung des Mieters ausschließe. Jedoch könne diese Vorschrift vorliegend im Lichte des § 242 BGB keine Anwendung finden, da es nicht der Billigkeit entspreche, dem Vermieter hier den Wert des rechtswidrig Erlangten unentgeltlich zu belassen. Der Mieter könne dabei aber nicht mehr fordern, als als Vergütung vereinbart wurde. Diese Forderung sei jedoch bereits durch Aufrechnungserklärung mit Schreiben v. 25.6.2015 erloschen.

References: § 812
 § 818
 § 242
 § 134
 § 817
 § 242