Source: https://www.laleggepertutti.it/101893_espropriazione-la-nuova-vendita-forzata-dellimmobile-pignorato
Timestamp: 2019-04-24 05:10:57+00:00

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Espropriazione: la nuova vendita forzata dell'immobile pignorato
Espropriazione: la nuova vendita forzata dell’immobile pignorato
La riforma dell’esecuzione forzata e del pignoramento: l’istanza di vendita, determinazione del valore dell’immobile, offerte di acquisto e gara tra gli offerenti.
L’art. 567 c.p.c. prevede che, decorso il termine di 10 giorni dal pignoramento (art. 501 c.p.c.), il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato.
Per le procedure esecutive iniziate dal 27.06.2015, il creditore che richiede la vendita, entro 60 giorni dal deposito del ricorso, deve allegare l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Il termine di 60 giorni può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore a ulteriori 60 giorni.
Un termine di 60 giorni è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel periodo precedente, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione.
L’inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti.
Il giudice, con l’ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento e dichiara l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati.
Il nuovo art. 568 c.p.c. prevede che, per le vendite disposte a partire dal 27-6-2015, il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto, nominato ai sensi dell’art. 569, co. 1, c.p.c.
Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
A partire dal 27 giugno 2015, ai sensi dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c. l’esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare:
7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria (ex art. 36 d.p.r. 380/2001) e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni per permettere all’aggiudicatario di presentare istanza di condono (ai sensi dell’art. 40, co. 6, L. 47/1985 o dell’art. 46, co. 5, d.p.r. 380/2001), specificando costo della sanatoria;
L’esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno 30 (e non più 45) giorni prima dell’udienza fissata, a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria.
Le parti possono depositare all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima, a inviare le note al perito; in tal caso l’esperto interviene all’udienza per rendere chiarimenti.
Fissazione e svolgimento dell’udienza di vendita
A seguito dell’istanza di cui all’art. 567 c.p.c. il giudice dell’esecuzione, entro 15 (e non più 30) giorni dal deposito dei documenti catastali, nomina l’esperto che presta giuramento in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione e fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori non intervenuti. Tra la data del provvedimento e la data fissata per l’udienza non possono decorrere più di 90 (e non più 120) giorni (art. 569 c.p.c.).
All’udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e devono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle.
Per le vendite disposte dal 27-6-2015, nel caso in cui il giudice disponga con ordinanza la vendita, fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto.
Il giudice, con la medesima ordinanza, stabilisce:
– le modalità con cui deve essere prestata la cauzione;
– se la vendita è fatta in uno o più lotti;
– il prezzo base determinato a norma dell’art. 568;
– l’offerta minima;
– il termine, non superiore a 120 giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato, con le modalità del deposito;
– per il giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all’art. 573 c.p.c.
Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a 12 mesi.
Il giudice provvede alla vendita con incanto, ai sensi dell’art. 576 c.p.c., solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene (determinato a norma dell’art. 568 c.p.c.).
Con la stessa ordinanza il giudice può stabilire che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche.
Modalità telematiche di presentazione delle offerte, di prestazione della cauzione e di versamento del prezzo
L’art. 173 quinquies disp. att. c.p.c., modificato dal D.L. 83/2015, conv. in L. 132/2015, prevede che il giudice, con l’ordinanza di vendita, può disporre che la presentazione dell’offerta d’acquisto e la prestazione della cauzione possano avvenire con sistemi telematici di pagamento o con carte di debito, di credito o prepagate o con altri mezzi di pagamento disponibili nei circuiti bancario e postale.
È consentita la prestazione della cauzione anche mediante fideiussione autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata da banche, società assicuratrici o intermediari finanziari che svolgono in via esclusiva o prevalente attività di rilascio di garanzie e che sono sottoposti a revisione contabile da parte di una società di revisione.
Il giudice dell’esecuzione, con l’ordinanza di vendita, individua la categoria professionale alla quale deve appartenere il soggetto che può rilasciare la fideiussione.
La fideiussione è rilasciata in favore della procedura esecutiva ed è escussa dal custode o dal professionista delegato su autorizzazione del giudice.
Offerte di acquisto, deliberazione sull’offerta e gara tra gli offerenti
L’art. 571 c.p.c. prevede che ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale.
Per le vendite disposte dal 27.06.2015, l’offerta d’acquisto è inefficace se:
– perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’art. 569, co. 3;
– è inferiore di oltre 1/4 al prezzo stabilito nell’ordinanza;
– l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.
– siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.
L’offerta deve essere depositata in busta chiusa all’esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte.
Vendita senza incanto in presenza di un’unica offerta
Ai sensi dell’art. 572, co. 1, c.p.c., in presenza di un’unica offerta il giudice dell’esecuzione, sentite le parti e i creditori iscritti non intervenuti e, per le vendite disposte dal 27-1-2015, adotta i seguenti provvedimenti:
— se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, l’offerta è accolta.
— se l’offerta è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore a 1/4, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia una seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588 (nuovi commi 2 e 3).
Per le vendite disposte prima del 27.06.2015, se l’offerta è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore a 1/4, per i procedimenti iniziati dall’11.12.2014 il giudice non può far luogo alla vendita se ritiene probabile che la vendita con incanto possa avvenire a un prezzo superiore della metà rispetto al valore base del bene, determinato secondo l’art. 568 c.p.c. (art. 572, co. 3, c.p.c., modificato dal D.L. 132/2014, conv. in L. 163/2014); invece, per i procedimenti iniziati entro il 10.12.2014 il giudice rigetta l’offerta se c’è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi sia la seria possibilità di una vendita migliore con il sistema dell’incanto. In entrambi i casi dispone l’incanto alle condizioni e con i termini fissati nell’ordinanza di vendita (vecchio art. 572, co. 3, c.p.c.).
Vendita senza incanto in presenza di più offerte
L’art. 573 c.p.c. dispone, per le vendite disposte dal 27-6-2015, che se vi sono più offerte il giudice dell’esecuzione invita in ogni caso gli offerenti a una gara sull’offerta più alta.
Per le vendite disposte dal 21-8-2015, se sono state presentate istanze di assegnazione e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita e procede all’assegnazione.
Ai fini dell’individuazione della migliore offerta il giudice tiene conto;
– dell’entità del prezzo;
– delle cauzioni prestate;
– delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento;
– di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.
Vendita senza incanto e accettazione dell’offerta
L’art. 574 c.p.c. prevede che il giudice dell’esecuzione, quando fa luogo alla vendita, dispone con decreto il modo del versamento del prezzo e il termine, dalla comunicazione del decreto, entro il quale il versamento deve farsi, e, quando questo è avvenuto, pronuncia il decreto di trasferimento del bene (art. 586 c.p.c.).
Per le vendite disposte dal 27-6-2015, quando l’ordinanza che ha disposto la vendita ha previsto che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente, il giudice può autorizzare l’aggiudicatario che ne faccia richiesta a immettersi nel possesso dell’immobile venduto, a condizione che sia prestata una fideiussione autonoma, irrevocabile e a prima richiesta.
La fideiussione deve essere rilasciata da una banca o da un società assicuratrice o intermediario finanziario che svolga in via esclusiva o prevalente attività di rilascio di garanzie e che sia sottoposta a revisione contabile da parte di una società di revisione per un importo pari ad almeno il 30% del prezzo di vendita. Il giudice individua la categoria professionale alla quale deve appartenere il soggetto che rilascia la fideiussione.
La fideiussione è rilasciata a favore della procedura esecutiva a garanzia del rilascio dell’immobile entro 30 giorni dall’adozione del provvedimento che dispone il nuovo incanto e del risarcimento dei danni eventualmente arrecati all’immobile; la fideiussione è escussa dal custode o dal professionista delegato su autorizzazione del giudice.
Vendita con incanto: versamento del prezzo
Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito nell’ordinanza, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e dispone un nuovo incanto.
Per le vendite disposte dal 27-6-2015, nel caso di versamento rateizzato il giudice dichiara la decadenza dell’aggiudicatario se non ha versato una sola rata entro 10 giorni dalla scadenza del termine. Con il medesimo decreto, il giudice:
– dispone la perdita delle rate già versate a titolo di multa;
– ordina il rilascio dell’immobile al custode da parte dell’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso; il decreto costituisce titolo esecutivo per il rilascio.
Per il nuovo incanto si procede a norma degli artt. 576 ss. c.p.c.
Ai sensi del nuovo art. 591 bis c.p.c., il giudice dell’esecuzione, con l’ordinanza con la quale provvede sull’istanza di vendita:
– delega (e non più “può, sentiti gli interessati, delegare”) a un notaio, avente preferibilmente sede nel circondario, a un avvocato o a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi, il compimento delle operazioni di vendita;
– stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte e il luogo dove si procede all’esame delle offerte, alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell’eventuale incanto.
Il giudice non dispone la delega qualora, sentiti i creditori, ravvisi l’esigenza di procedere direttamente alle operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti.
Ai sensi dell’art. 591 bis, co. 3, c.p.c., il professionista delegato provvede:
1) alla determinazione del valore dell’immobile, tenendo anche conto della relazione redatta dall’esperto nominato dal giudice e delle eventuali note depositate dalle parti;
2) agli adempimenti previsti dall’ art. 570 (avviso di vendita) e, ove occorrenti, dall’ art. 576, co. 2, c.p.c. (pubblicazione dell’ordinanza di vendita);
3) alla deliberazione sull’offerta e agli ulteriori adempimenti di cui agli artt. 573 (gara tra gli offerenti) e 574 (modo di versamento del prezzo e altri adempimenti);
4) alle operazioni dell’incanto e all’aggiudicazione dell’immobile;
5) a ricevere o autenticare la dichiarazione del nome della persona per la quale è stata fatta l’offerta (art. 583 c.p.c.);
6) sulle offerte dopo l’incanto e sul versamento del prezzo nella ipotesi di cui all’ art. 585, co. 2, c.p.c. (immobile aggiudicato a un creditore ipotecario o l’aggiudicatario autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca);
7) sulla istanza di assegnazione;
8) alla fissazione del nuovo incanto e del termine per la presentazione di nuove offerte d’acquisto;
9) alla fissazione dell’ulteriore incanto nel caso previsto dall’art. 587 c.p.c. (inadempienza dell’aggiudicatario);
10) ad autorizzare l’assunzione dei debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario;
11) alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento nonché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione;
12) alla formazione del progetto di distribuzione e alla sua trasmissione al giudice dell’esecuzione;
13) a ordinare alla banca o all’ufficio postale la restituzione delle cauzioni e di ogni altra somma direttamente versata mediante bonifico o deposito intestato alla procedura dagli offerenti non risultati aggiudicatari.
Nell’avviso di cui all’art. 570 c.p.c. è specificato che tutte le attività, che devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell’esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell’esecuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio o nel luogo indicato nell’ordinanza.
Il professionista delegato provvede altresì alla redazione del verbale delle operazioni di vendita, che deve contenere:
– le circostanze di luogo e di tempo nelle quali le stesse si svolgono;
– le generalità delle persone presenti;
– la descrizione delle attività svolte;
– la dichiarazione dell’aggiudicazione provvisoria con l’identificazione dell’aggiudicatario.
Il verbale è sottoscritto esclusivamente dal professionista delegato.
Se il prezzo non viene versato nel termine, il professionista delegato ne dà tempestivo avviso al giudice, trasmettendogli il fascicolo.
Avvenuto il versamento del prezzo, il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell’esecuzione il fascicolo. Al decreto, se previsto dalla legge, deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica dell’immobile risultante dal fascicolo processuale.
Il professionista delegato provvede alla trasmissione del fascicolo al giudice dell’esecuzione nel caso in cui non faccia luogo all’assegnazione o ad ulteriori incanti.
Contro il decreto è proponibile l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.
I provvedimenti di cui all’art. 586 c.p.c. restano riservati al giudice dell’esecuzione in ogni caso di delega al professionista delle operazioni di vendita.
Il D.L. 83/2015, conv. in L. 132/2015, ha introdotto una novità: per le vendite disposte dal 27-6-2015 il giudice dell’esecuzione, sentito l’interessato, dispone la revoca della delega delle operazioni di vendita se non vengono rispettati i termini e le direttive per lo svolgimento delle operazioni, salvo che il professionista delegato dimostri che il mancato rispetto dei termini o delle direttive sia dipeso da causa a lui non imputabile.
L’art. 591 ter c.p.c. prevede che quando, nel corso delle operazioni di vendita, insorgono difficoltà, il professionista delegato può rivolgersi al giudice dell’esecuzione, il quale provvede con decreto.
Le parti e gli interessati possono proporre reclamo avverso il predetto decreto nonché avverso gli atti del professionista delegato con ricorso allo stesso giudice, il quale provvede con ordinanza; il ricorso non sospende le operazioni di vendita salvo che il giudice, concorrendo gravi motivi, disponga la sospensione.
Contro il provvedimento del giudice è ammesso reclamo ai sensi dell’art. 669 terdecies c.p.c.
Istanza e provvedimento di assegnazione
Per le vendite disposte dal 27-6-2015, ai sensi dell’art. 588 c.p.c. ogni creditore, nel termine di 10 giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita (e non più “dell’incanto”), può presentare istanza di assegnazione dei beni pignorati per il caso in cui la vendita non abbia luogo (è stata soppressa, dal D.L. 83/2015, conv. in L. 132/2015, l’espressione “per mancanza di offerte”).
Il creditore nell’istanza di assegnazione deve offrire il pagamento di una somma di denaro non inferiore a quella necessaria per le spese di esecuzione e per i crediti aventi diritto di prelazione anteriore a quello dell’offerente e al prezzo che, per le vendite disposte a partire dal 27.06.2015, è quello base stabilito per l’esperimento di vendita per cui è presentata.
Se nella procedura non risulta che vi sia alcuno dei creditori di cui all’art. 498 c.p.c. e se non sono intervenuti altri creditori oltre al creditore procedente, questi può presentare offerta di pagamento di una somma pari alla differenza fra il suo credito in linea capitale e il prezzo che intende offrire, oltre le spese.
Ai sensi dell’art. 590 c.p.c., per le vendite disposte dal 27-6-2015, se la vendita non ha luogo per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice provvede su di esse fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio.
È scomparso il riferimento alla vendita con incanto, per cui l’assegnazione può essere chiesta anche in caso di mancata vendita senza incanto.
Mancanza o rigetto di domande di assegnazione: provvedimento di amministrazione giudiziaria o di incanto
Il nuovo art. 591 c.p.c. prevede che se non vi sono domande di assegnazione o se decide di non accoglierle, il giudice dell’esecuzione:
– dispone l’amministrazione giudiziaria (artt. 592 ss. c.p.c.), oppure
– per le vendite disposte a partire dal 27.06.2015, pronuncia nuova ordinanza ai sensi dell’art. 576 c.p.c. perché si proceda a incanto, sempre che ritenga che la vendita con tale modalità possa aver luogo a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene determinato a norma dell’art. 568 c.p.c.
Il giudice può anche stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di 1/4.
Se stabilisce nuove condizioni di vendita o fissa un nuovo prezzo, assegna altresì un nuovo termine non inferiore a 60 giorni, e non superiore a 90, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto.
Per le vendite disposte a partire dal 27-6-2015, se al secondo tentativo la vendita non ha luogo per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice assegna il bene al creditore o ai creditori richiedenti, fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio.
A seguito del versamento, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento (art. 590, co. 2, c.p.c.).

References: art. 568
 art. 36
 art. 572
 art. 591
 art. 570
 art. 576
 art. 585
 art. 617
 art. 591