Source: http://www.senat.fr/seances/s201310/s20131024/s20131024027.html
Timestamp: 2018-06-20 04:11:27+00:00

Document:
c) Au dernier alinéa, les références : « e, g, h et i » sont remplacées par les références : « a et b du II de l’article 24, des f, g et o » et la référence : « , par le d de l’article 26 » est supprimée ;
« g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation. » ;
d) (Suppression maintenue)
« Le présent article n’est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l’article 25 » ;
6° bis (nouveau) Après le deuxième alinéa de l’article 26-7, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« IV. – Après avis du maire de la commune de situation de l’immeuble et autorisation du représentant de l’État dans le département, la procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permettent une gestion autonome. Si le représentant de l’État dans le département ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé favorable.
« La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.
M. le président. L'amendement n° 243, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :
Mme Mireille Schurch. L’étude réalisée en 2013 par l’UFC-Que choisir sur les cinq grands réseaux nationaux de syndics montre que les frais privatifs perçus par les syndics dans le cadre des impayés de charges ou des mutations de lots sont parfois prohibitifs et sans rapport avec le service rendu.
Ainsi, une mise en demeure par simple lettre recommandée avec accusé de réception peut être facturée 60 euros, alors qu’entre 400 euros et 540 euros peuvent être demandés pour un état daté.
C’est pourquoi, mes chers collègues, nous vous proposons d’adopter cet amendement, qui tend à plafonner les frais privatifs.
M. Claude Dilain, rapporteur. La commission a émis un avis défavorable sur cet amendement, mais je souhaite entendre l’avis du Gouvernement.
Mme Cécile Duflot, ministre. La position du Gouvernement a évolué, notamment après la présentation de l’amendement qu’a défendu tout à l'heure M. Fouché.
Nous avons favorisé la transparence, afin que les copropriétaires puissent effectuer une véritable comparaison des tarifs et des prestations entre les syndics. Néanmoins, dans un certain nombre de situations, en particulier concernant les états datés, le candidat acquéreur est captif, puisqu’il doit demander ce document au syndic, sans avoir la possibilité de choisir lequel.
Aussi, la disposition que vient de présenter Mme Schurch ne nous paraît pas inutile. Le Gouvernement s'en remet à la sagesse de la Haute Assemblée.
M. Alain Fouché. Cet amendement me paraît tout à fait intéressant, et je le voterai. Il tend en effet à plafonner le prix de l’état daté, mais aussi du recouvrement des créances. Ses dispositions se situent dans la continuité de celles de l’amendement que j’ai déposé tout à l'heure. Nous visons le même objectif : contrôler ces procédures et éviter les prix et les charges exagérés.
L'amendement n° 718, présenté par MM. Dantec, Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :
…° À la première phrase de l'article 18-1, après les mots : « de chacune des catégories de charges », sont insérés les mots : « intégrant un décompte spécifique, le cas échéant, du détail des dépenses d’énergie et d'entretien du chauffage collectif et de la production d'eau chaude sanitaire » ;
M. Joël Labbé. Plus de cinq millions de logements en France sont chauffés par un système de chauffage collectif dont le coût augmente fortement, compte tenu de l’évolution du prix de l'énergie, sans toutefois atteindre le rythme de croissance de celui du chauffage individuel.
Lors de la réception de leurs charges de copropriété, très nombreux sont les propriétaires occupants qui rencontrent des difficultés d'accès à l'information concernant le coût de ce chauffage collectif. Pourtant, le préalable minimal à toute action efficace en matière de maîtrise de l'énergie consiste à connaître sa consommation.
L’amendement n° 718 vise à poser le principe d'un décompte détaillé des dépenses liées à la consommation et à l'entretien du chauffage collectif, au sein de la liste des charges de copropriété.
M. le président. L'amendement n° 719, présenté par MM. Dantec, Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :
M. Joël Labbé. Il s'agit d’un amendement de repli, qui vise à instaurer une obligation plus souple : transmettre aux propriétaires occupants un dossier explicatif sur le mode de calcul des charges de chauffage, dans le cadre du décompte annuel des charges.
M. Claude Dilain, rapporteur. Les dispositions de ces deux amendements font écho à celles des amendements que nous avons discutés au sujet de la loi de 1989. L’avis de la commission sera donc identique. Je suis défavorable à l’amendement n° 718 et favorable à l’amendement n° 719.
Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis sur chacun de ces amendements.
M. Joël Labbé. Dans ces conditions, je retire l’amendement n° 718, monsieur le président !
M. le président. L’amendement n° 718 est retiré.
Je mets aux voix l'amendement n° 719.
M. le président. L'amendement n° 704 rectifié, présenté par MM. Jarlier, Leleux et Guerriau, est ainsi libellé :
« c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en application de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, sous réserve de l’application de l’article 24-8. L’accord du syndicat des copropriétaires est nécessaire pour assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux de restauration immobilière portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires. Les dispositions de l’article 9 sont applicables aux travaux portant sur les parties privatives lorsque ceux-ci sont nécessaires à la bonne fin des travaux de restauration immobilière effectués sur les parties communes. ;
…° Après l’article 24-6, il est inséré un article 24-8 ainsi rédigé :
« Art. 24-8. – Lorsque des travaux de restauration immobilière ont été notifiés au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à chacun des copropriétaires en application de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, à l’issue du délai mentionné au deuxième alinéa du même article, l’assemblée générale prend acte des engagements pris par les copropriétaires. En l’absence d’engagement de la totalité des copropriétaires à réaliser les travaux notifiés, elle ne peut voter les modalités de réalisation des travaux en application du c) du II de l’article 24 qu’avec l’accord de l’autorité expropriante.
« Les créances du syndicat des copropriétaires résultant de la réalisation des travaux portant sur les parties communes et, le cas échéant, sur les parties privatives, en application du c) du II de l’article 24, sont garanties par le privilège immobilier spécial de l’article 19-1.
« Lorsqu’un lot de copropriété, compris dans une opération de restauration immobilière engagée en application des articles L. 313-4 et suivants du code de l’urbanisme, fait l’objet d’une mutation, les obligations et engagements l’affectant sont transmis au cessionnaire, notamment les obligations financières vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. À défaut de cette mention dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le délai de deux ans. » ;
M. Pierre Jarlier. Premièrement, cet amendement tend à apporter une précision rédactionnelle importante : le texte de la commission évoque les travaux prescrits en application de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme. Or le terme « prescrits » n’est pas adapté.
La procédure de restauration immobilière se décompose en deux parties : d’une part, la déclaration d’utilité publique, qui a pour effet de rendre obligatoires les travaux de restauration ; d’autre part, un programme plus détaillé, notifié aux copropriétaires dans le cadre de l’enquête parcellaire.
Ce sont ces travaux dont les modalités d’application doivent être notifiées, et non prescrites. L’utilisation de ce dernier mot crée une ambiguïté génératrice de confusion entre le dossier de déclaration d’utilité publique et celui de l’enquête parcellaire.
Deuxièmement, par cet amendement, il est accordé, dans le cas d’une absence d’unanimité des copropriétaires pour réaliser les travaux qui leur sont notifiés, un droit de véto à l’autorité expropriante, dans le cadre du vote par l’assemblée générale des copropriétaires sur les modalités des travaux.
Le texte de la commission propose un vote à la majorité pour décider des modalités de réalisation des travaux. Cette nouvelle règle facilitera l’engagement de la restauration immobilière. C’est une bonne chose.
Toutefois, dans le cas où un ou plusieurs copropriétaires n’accepteraient pas de réaliser les travaux qui leur ont été notifiés et seraient donc expropriés au bénéfice de la commune, par exemple, il est important de prévoir un accord de l’autorité expropriante sur les modalités de ces travaux, puisque celle-ci se substituera ensuite aux copropriétaires défaillants.
Troisièmement, cet amendement vise à assurer la garantie du financement des opérations.
Quatrièmement, et enfin, il tend à faire en sorte que les obligations de chacun des copropriétaires soient transférées aux acquéreurs en cas de cession.
M. Claude Dilain, rapporteur. La commission souhaiterait entendre l’avis du Gouvernement.
Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur Jarlier, je comprends l’objet de cet amendement, qui vise à faciliter la procédure en opération de restauration immobilière, ou ORI.
Cette disposition présente cependant plusieurs aspects problématiques, notamment s’agissant de l’autorité expropriante qui pourrait permettre au syndicat de voter des travaux sur parties communes dès lors que tous les copropriétaires ne sont pas favorables aux travaux notifiés par l’ORI. Il vaut mieux que le syndicat attende que le copropriétaire soit exproprié. En cas de travaux urgents à réaliser, mieux vaut utiliser les procédures de police spéciales.
Lorsqu’un bien concerné par une ORI est cédé, il me paraît important que l’acheteur sache que l’immeuble fait l’objet d’une notification de travaux et que, le cas échéant, le copropriétaire-vendeur s’est engagé à les réaliser.
Voilà pourquoi ces informations ont vocation à figurer dans les documents prévus à l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, créé par l’article 25 du projet de loi.
Il s'agit là de deux raisons de fond solides, monsieur Jarlier, et nous avons bien étudié votre amendement. Si vous souhaitez un complément d’explication avant la deuxième lecture, le Gouvernement se tient à votre disposition.
En attendant, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.
M. le président. Monsieur Jarlier, l'amendement n° 704 rectifié est-il maintenu ?
M. le président. L'amendement n° 704 rectifié est retiré.
L'amendement n° 715, présenté par MM. Dantec, Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :
« ...) Les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre réalisés pour les parties communes ;
« f) À moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation de ces travaux d'intérêt collectif, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux. Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent f ;
IV. - Alinéa 28
M. Joël Labbé. Suivant les décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent selon trois niveaux de majorité : simple, absolue ou double.
Actuellement, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, qui peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité absolue.
Pour ce type de travaux, nous prévoyons au travers de cet amendement que les conditions de majorité soient assouplies et relèvent de la majorité simple, c'est-à-dire de la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale.
La rénovation énergétique des bâtiments est un immense chantier sur lequel le Gouvernement s’est engagé et qui constitue un levier essentiel pour lutter contre la précarité énergétique, pour préserver le pouvoir d’achat des Français et pour réaliser des économies d’énergie massives, élément essentiel à la réussite de la transition énergétique.
La disposition proposée ici va dans cette direction, puisqu’elle tend à faciliter la prise de décision pour les travaux de rénovation énergétique. (M. Jean Desessard applaudit.)
M. Claude Dilain, rapporteur. La règle actuelle est que la majorité prévue à l’article 24 ne s’applique qu’aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Même si les travaux que vous citez sont importants, monsieur Labbé, je n’ai pas le sentiment qu’ils entrent dans ce cas de figure.
Par ailleurs, je ne souhaite pas que nous entrions dans des dérogations de majorité. Certes, il est tout à fait louable de vouloir favoriser les travaux d’économie d’énergie. Toutefois, si l’on emprunte cette voie, des jurisprudences se développeront et la majorité prévue à l’article 25 diminuera comme peau de chagrin. Elle a d’ailleurs déjà été réduite par rapport au texte initial de la loi de 1965 en ce qui concerne un certain nombre de travaux.
Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur Labbé, nous avons déjà eu cette discussion en commission. À cette occasion, je vous avais répondu, comme je le ferai encore ce soir, que le projet de loi a modifié en profondeur les règles de vote dans les copropriétés.
J’en profite d’ailleurs pour saluer la collaboration extrêmement productive de la Chancellerie, qui nous a beaucoup aidés dans notre travail. Il existait une attente réelle depuis de très nombreuses années en matière de changement des règles de vote dans les copropriétés. Diverses tentatives avaient achoppé sur l’impossibilité de travailler en commun avec la Chancellerie. Ma collègue Christiane Taubira, son cabinet et la Chancellerie ont œuvré ici avec une grande efficacité.
Il ne nous semble pas nécessaire d’aller plus loin, notamment de manière spécifique, au risque de déséquilibrer l’ensemble du dispositif que nous avons voulu faire progresser, mais qui doit rester stable.
Je précise que j’approuve l’objectif qui sous-tend cette disposition, c'est-à-dire la réalisation de travaux de rénovation, en particulier thermiques. La campagne de communication très grand public sur la rénovation thermique a commencé. Elle concerne à la fois les bâtiments individuels et les copropriétés ; les travaux seront facilités par les nouvelles règles de vote en copropriété.
M. le président. Monsieur Labbé, l'amendement n° 715 est-il maintenu ?
M. Joël Labbé. Cette fois, exceptionnellement et malgré les deux avis défavorables, je maintiens cet amendement, monsieur le président.
M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 715.
M. le président. L'amendement n° 131 rectifié, présenté par Mme Primas, MM. G. Larcher et Gournac, Mme Duchêne et MM. Savin et Bernard-Reymond, est ainsi libellé :
« ...) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux d’une aire ou d’un local destiné au stationnement des cycles, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
L'amendement n° 779, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
...° Au second alinéa de l'article 24-1, la référence : « j » est remplacée par la référence : « h » et après le mot : « alinéa », il est insérée la référence : « du I ».
M. Claude Dilain, rapporteur. Il s’agit d’un amendement de coordination, dans le cadre de la réécriture de la loi de 1965.
M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 779.
M. le président. L'amendement n° 785, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
...- Au 4° du 3 du I de l'article 244 quater U du code général des impôts, la référence : « g » est remplacée par la référence : « f ».
M. le président. L'amendement n° 705 rectifié, présenté par MM. Jarlier, Leleux et Guerriau, est ainsi libellé :
Après l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 24-... ainsi rédigé :
« Art. 24-... - Sauf dans le cas où le syndicat des copropriétaires assure la maîtrise d’ouvrage des travaux portant sur les parties communes et les parties privatives de l’immeuble en application du c) du II de l’article 24, le syndicat des copropriétaires peut délibérer sur la création ou l’adhésion à une association foncière urbaine prévue au 5° de l’article L 322-2 du code de l’urbanisme. Dans ce cas, par dérogation à l’article 14, l’association foncière urbaine exerce les pouvoirs du syndicat des copropriétaires portant sur les travaux de restauration immobilière relatifs aux parties communes de l’immeuble jusqu’à leur réception définitive. »
M. Pierre Jarlier. Dans les cas où le syndicat des copropriétaires n’assure pas la maîtrise d’ouvrage des travaux portant sur les parties privatives, la maîtrise d’ouvrage de l’ensemble des travaux portant à la fois sur les parties communes et les parties privatives des immeubles peut être assurée par une association foncière urbaine de restauration immobilière, dont c’est la vocation, en application du 5° de l’article L. 322-2 du code de l’urbanisme.
Afin d’éviter les chevauchements de procédures et les risques contentieux afférents, il est proposé que, lorsque le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires a créé ou a adhéré à une association foncière urbaine, une AFU, celle-ci assure tous les travaux, sans compétence concurrente du syndicat sur les parties communes.
M. Claude Dilain, rapporteur. Je remercie M. Jarlier de s’intéresser de façon si brillante aux AFU, car il s’agit d’un sujet extrêmement complexe.
M. Pierre-Yves Collombat. Il faut être très AFU-té ! (Sourires.)
Mme Cécile Duflot, ministre. Votre finesse d’approche de la question des AFU, un sujet éminemment complexe, vous honore, monsieur Jarlier. Beaucoup, y compris la ministre que je suis, marquent un temps d’arrêt devant l’obstacle !
Le Gouvernement est favorable à cet amendement, même si la navette pourra être l’occasion d’un toilettage opportun de ses dispositions, notamment en ce qui concerne le consentement des copropriétaires à l’ensemble des travaux.
M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 705 rectifié.
L'amendement n° 477, présenté par MM. Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :
L’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
2° Au deuxième alinéa, le mot : «, outre » et les mots : «, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, » sont supprimés ;
3° À la seconde phrase du troisième alinéa, les mots « l’accord unanime des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et » sont supprimés ;
« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues à l’alinéa précédent. »
M. Joël Labbé. Cet amendement a pour objet de faciliter l’exercice du droit de surélévation d’un bâtiment par le syndicat des copropriétaires, la cession de ce droit, ainsi que la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, en supprimant le droit de veto des habitants de l’étage supérieur.
Il s’agit donc d’un outil supplémentaire pour répondre à la pénurie foncière tout en permettant, notamment, de procurer au syndicat un financement exceptionnel, nécessaire pour la réalisation de travaux de requalification énergétique.
M. Claude Dilain, rapporteur. Il s’agit d’un amendement courageux, puisqu’il vise à supprimer le droit de veto, remplacé par un droit de priorité sur les appartements construits. La commission y est favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. Il s’agit d’un bon amendement, dont l’adoption permettrait la densification et dégagerait des moyens pour améliorer la copropriété.
« Concernant les logements loués dans un bail à ferme, les rapports entre le bailleur et les locataires du logement pendant la durée de la convention sont régis par le titre Ier du livre IV du code rural et de la pêche maritime et par le présent chapitre, dans la mesure où il déroge à la législation en vigueur. » – (Adopté.)

References: l'article 18
 Art. 24
 l'article 24
 l'article 24
 l'article 244
 l'article 24
 Art. 24