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Timestamp: 2019-05-19 14:44:29+00:00

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Durch die Bauleitpläne festgelegte Art der baulichen Nutzung.
Bei Bauflächen kann zwischen vier (allgemeinen) Arten der baulichen Nutzung unterschieden werden: Wohnbauflächen (W), gemischte Bauflächen (M), gewerbliche Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). Im Flächennutzungsplan werden die verschiedenen Lagebereiche einer Stadt diesen allgemeinen Arten der baulichen Nutzung zugeordnet.
In Baugebieten werden diese allgemeinen Zuordnungen konkretisiert. So können Wohnbauflächen je nach Charakter und Definition der Gebiete in Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine Wohngebiete (WR), allgemeine (WA) oder besondere Wohngebiete (WB) unterteilt werden. In jedem Gebiet sind bestimmte bauliche Vorhaben, je nach Zweck und Charakter, entweder grundsätzlich oder nur ausnahmsweise zulässig. Die planungsrechtliche Verankerung von Baugebieten erfolgt in der Regel in Bebauungsplänen.
Für die Kommune besteht die Möglichkeit, abweichende Nutzungen und Bebauungsvorhaben zu genehmigen oder in den Plan aufzunehmen, solange der festgelegte Gebietscharakter und seine Zweckbestimmung prinzipiell gewahrt bleiben.
Die genaue Festlegung, welche Vorhaben und Nutzungen in den unterschiedlichen Kategorien prinzipiell und welche nur in genehmigten Ausnahmefällen zulässig sind, ist in der Baunutzungsverordnung geregelt.
Die Baugebiete- und flächen kommen zwingend in den kommunalen Bauleitplänen zur Anwendung.
Prüfung, ob einem beantragten Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts oder des Bauordnungsrechts entgegenstehen. Soweit dies nicht der Fall ist, besteht Genehmigungsanspruch für den Antragsteller.
In der Regel ist in Deutschland jegliche Absicht, ein Gebäude zu errichten, zu erweitern, abzutragen oder dessen Nutzung zu verändern, genehmigungspflichtig.
Ein geplantes Bauvorhaben wird mit dem Bebauungsplan und dessen Festsetzungen abgeglichen.
Sofern die geplante Bebauung im Innenbereich liegt (§ 34 BauGB) wird daraufhin geprüft, inwiefern das Bauvorhaben sich in seine Umgebung einfügt. Schließlich werden die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen abgeglichen. Die entsprechende Baugenehmigung hebt dann das geltende Bauverbot auf. Manchmal wird sie mit Auflagen oder nur unter bestimmten Bedingungen erlassen, wie etwa die Einhaltung einer entsprechenden Bauhöhe.
Bei untergeordneten Umbauten, etwa die Überdachung einer Terrasse, ist kein gesondertes Verfahren notwendig. Welche Maßnahmen verfahrensfreie Vorhaben sind oder bei welchen Bauvorhaben ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren zum Tragen kommen kann, ist in den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer festgelegt.
Das Baugesetzbuch ist das maßgebliche Gesetzeswerk für die Bauleitplanung. Es regelt die Aufstellung und Änderung sowie den Inhalt der Bauleitpläne.
Das Gesetzbuch ist in vier Kapitel gegliedert: das Allgemeine Städtebaurecht (Bauleitplanung), das Besondere Städtebaurecht (Maßnahmen zur Stadtsanierung), Sonstige Vorschriften und Überleitungs- und Schlussvorschriften.
Neben den Regelungen zu den Bauleitplänen umfasst es auch Vorschriften zum Bauen ohne Bebauungspläne und zum Bauen im Außenbereich. Es regelt zudem das Aufstellungsverfahren für rechtsgültige Bebauungs- und Flächennutzungspläne.
Das Baugesetzbuch umfasst umfangreiche Regelungen, doch reicht es dennoch nicht aus, um die Aufstellung von Bebauungsplänen in Gänze zu regeln. Hierzu müssen noch die Baunutzungsverordnung, das Bundesimmissionsschutzgesetz sowie bestimmte Landesgesetze herangezogen werden.
Die Bauleitplanung verfolgt das Ziel, die Nutzungen im Gemeindegebiet zu „ordnen“. Dabei sollen
den Flächen definierte Nutzungen zugewiesen werden, die möglichst untereinander abgestimmt und verträglich zueinander sind und den städtebaulichen Zielen entsprechen.
Die Bauleitpläne werden von der Gemeinde oder Stadt erlassen: Der Flächennutzungsplan [FNP] regelt die Planungsabsichten allgemeiner Art für das gesamte Gebiet der Gemeinde; Der Bebauungsplan [B-Plan]) gibt grundstücksscharfe Festsetzungen für die Bebaubarkeit und Nicht-Bebaubarkeit von Gebieten vor. Beide Planarten werden von der Gemeinde als Satzungen nach einem umfassenden Beteiligungsverfahren beschlossen. Gegen den Bebauungsplan sind Kontrollklagen jedes Bürgers vor Gericht zulässig
Verfahren, um einen Bauleitplan verbindlich aufzustellen, zu ändern oder außer Kraft zu setzen.
Das Bauleitplanverfahren ist komplex und oftmals in der Öffentlichkeit nicht ausreichend kommuniziert. Geregelt ist das in § 2ff. BauGB. Die Schritte, Abfolgen und Fristen sind daher bundesweit einheitlich.
Das Verfahren beginnt damit, dass die Kommune einen Aufstellungsbeschluss fasst und damit ihre Absicht öffentlich bekannt macht, einen Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan aufzustellen oder zu ändern.
Im Anschluss an diese Bekanntmachung folgt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der sogenannten Träger öffentlicher Belange (Unternehmen, Körperschaften oder Vereine), beispielsweise Wasser- und Gaswerke (§ 3 I BauGB). Nach der Auswertung der Diskussion erarbeitet die Verwaltung die entsprechenden Bauleitpläne und Umweltberichte. Der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sowie der frühzeitigen Beteiligung der unterschiedlichen Behörden folgt die Auslegung des Plans (§ 3 II und § 4 II BauGB). In dieser Auslegung werden neben den erarbeiten Plänen die entsprechenden Begründungen sowie ein dazugehöriger Umweltbericht öffentlich gemacht.
Mit der Auslegung beginnt die vierwöchige formelle Beteiligung, in der von jeder Person und Behörde Einwände gegen den Plan eingebracht werden können. Diese müssen jedoch nur berücksichtigt werden, sofern sie innerhalb der Auslegungsfrist artikuliert werden.
Die Kommune legt bei der formellen Beteiligung bereits einen fertigen Plan samt Umweltbericht vor und begründet ihren Plan. Nach der Auslegung folgt die Abwägung.
Beachtet werden sollte, dass einige Schritte im sogenannten „vereinfachten Verfahren“ (§ 13 BauGB) weggelassen werden können. Dies gilt vor allem bei Planänderungen. Zudem besteht mit dem § 214f. BauGB eine Regelung, die einzelne Verfahrens- oder Formverletzungen als „unbeachtlich“ kennzeichnet, das heißt, dass trotz bestimmten Verfahrensfehlern das Verfahren gültig bleibt.
Die Informationen zur Aufstellung und zur Auslegung von Bauleitplänen (Flächennutzungspläne, Bebauungspläne) müssen ortsüblich bekannt gemacht werden, beispielsweise durch Aushänge im Rathaus, aber zumindest aber im Amtlichen Anzeiger. Die jeweiligen Auslegungs- oder Bekanntmachungsfristen werden jedoch durch die Länder (Länderverwaltungsverfahrensgesetze) bestimmt.
Da oft auf weitere öffentlichkeitswirksame Maßnahmen verzichtet wird, bleiben die Bekanntmachungen wenig wirksam. Sie verfehlen so das Ziel, frühzeitig Transparenz zu schaffen, Resonanz zu erzeugen und mit der Öffentlichkeit über mögliche blinde Flecken und Unstimmigkeiten des Plans in Verhandlung zu treten.
Verzeichnis über meist innerstädtische Baulücken.
Viele Städte und Kommunen verfügen mittlerweile über ein eigenes Verzeichnis (Kataster) für Baulücken. Es bietet einen Überblick über innerstädtische bzw. zentral gelegene Baulücken und stellt diese mit weiteren Informationen wie Grundstücksgröße, Bauplanungsrecht und Eigentümerin oder Eigentümer zur Verfügung. Das Angebot an Baulücken ist dabei recht vielfältig. Es reicht von der ungenutzten Brache, über Parkplätze bis hin zu größeren Flächenpotentialen, die aus baurechtlicher und öffentlich-rechtlicher Sicht sofort bebaut werden können.
Die Baumassenzahl gibt das Verhältnis des inneren Volumens und Fassungsvermögens von Baukörpern zur gesamten Grundstücksfläche wieder. Es wird fast nur bei Gewerbe- und Industrieanlagen angewendet.
In der Baunutzungsverordnung werden die Regelungsmöglichkeiten der Bauleitpläne über das Baugesetzbuch hinaus weiter ergänzt und konkretisiert.
Die Baunutzungsverordnung regelt bundeseinheitlich die in den Bauleitplänen zulässigen Inhalte (Festsetzungen). Die Planung darf nur bestimmte Typen von Bauflächen (wie etwa Wohnbauflächen oder gemischte Bauflächen) oder Baugebiete (beispielsweise reine Wohngebiete oder Kerngebiete) festsetzen. Gleichwohl können in dem festgesetzten Gebiet abweichende Vorhaben genehmigt werden, solange der Gebietscharakter grundsätzlich erhalten bleibt. So kann etwa in einem allgemeinen Wohngebiet festgelegt werden, dass aufgrund der städtebaulichen Situation ein Verwaltungsgebäude errichtet werden darf (ausnahmsweise zulässige Nutzung). Dies erlaubt eine gewisse Flexibilität im Umgang mit den Bauflächen.
Die Baunutzungsverordnung enthält überdies auch Vorschriften über das Maß der baulichen Nutzung und zu den Bauweisen.
Bestehende Bebauungspläne müssen nicht an eine neue Baunutzungsverordnung angepasst werden, sondern beziehen ihre Gültigkeit immer auf die Verordnung zur Zeit des Planbeschlusses.
Im Bebauungsplan können temporäre, also vorübergehende Nutzungsfestlegungen und Baugewährungen niedergeschrieben und festgehalten werden.
Baurecht auf Zeit bedeutet, dass bauliche und nichtbauliche Nutzungen nur für eine gewisse Zeit (befristetes Baurecht auf Zeit) oder bis zu einem festgelegten Ereignis (bedingtes Baurecht auf Zeit) als zulässig eingestuft werden können.
Die Kommune hat damit beispielsweise die Möglichkeit festzulegen, ob eine innerstädtische Brache zeitweise als Golfrange, als Campingplatz, als Gastronomiefläche oder auch als Parkplatz genutzt werden kann. Dieses Baurecht auf Zeit ist entweder auf einen abgestimmten Zeitraum begrenzt oder nach Abmachung bis zu dem Moment gültig, bis die Stadt einen Investoren oder eine Investorin für die eigentlich vorgesehene Nutzung (etwa ein Wohn- oder Bürohaus) gefunden hat oder selbst fähig ist, das gewünschte Bauvorhaben zu realisieren.
Das Baurecht auf Zeit ist ein wichtiges Instrument, um Zwischennutzungen oder auch Weiterentwicklungen von Initiativen zuzulassen. Es widerspricht zwar der eigentlichen Ausrichtung des Baugesetzbuchs, das auf Dauerhaftigkeit zielt. Aber es ist ähnlich wie die Duldung ein wichtiges Instrument, um Bottom-Up-Prozesse in der Stadt zu fördern. Dieses seit 2004 erlassene Baurecht auf Zeit erlaubt der Stadt mehr Handlungsspielraum, um mit Entwicklungen jenseits der Planung umgehen zu können.
Dabei müssen sich Stadt und Nutzende aber im Klaren darüber sein, welche Absicht sie jeweils mit den temporären Nutzungen oder den befristeten Genehmigungen verfolgen. Eine Abstimmung zwischen den informellen und den Folgenutzungen ist in der Regel nicht vorgesehen, was leicht zu Frustration auf Seiten der Pioniere führen kann. Um dies zu vermeiden, sollte über Möglichkeiten der Verstetigung und Unterstützung stets transparent verhandelt werden.
Das Baurecht auf Zeit ist in § 9 II BauGB festgeschrieben.
Rechtlich für jede Person bindende Festlegung für die Bebauung von Gebieten.
Der Bebauungsplan (B-Plan) bestimmt Art und Maß der baulichen Nutzung. Was im Bebauungsplan festgelegt werden darf, regelt das BauGB in § 9. Die Kommune hat keinen weiteren Spielraum, andere Festsetzungen außerhalb der dort festgelegten Aufzählung zu machen. U.A. können Vorgaben zum Verhältnis der nicht zu bebauenden und zu bebauenden Flächen, konkrete Angaben zur infrastrukturellen Erschließung, zum Gebietscharakter, aber auch zur Ausrichtung und zum Arrangement der Gebäude formuliert werden.
Damit gibt er auch für Architekturwettbewerbe bereits Anweisungen, Restriktionen und Optionen vor, an denen sich die entwerfenden Architekturbüros und Investorinnen orientieren müssen. Ausnahmen können die Genehmigungsbehörden nur in begründeten Fällen gewähren.
Der B-Plan ist das zentrale Instrument für die Planung, um die (städte-)bauliche Gestalt zu beeinflussen und zu steuern. Andererseits ist der B-Plan ein recht schwerfälliges Instrument, mit dem die Planung nur langsam auf die Veränderung von Bedürfnissen und Anforderungen reagieren kann.
Zur Erklärung, wie ein B-Plan verändert oder aufgestellt wird, siehe Bauleitplanverfahren.
Verwaltungsakt, der individuelle bauliche Vorhaben von bestimmten Vorgaben des regulären Bebauungsplans löst.
Vorhaben können von den im Bebauungsplan festgeschriebenen Planungen im Einzelfall befreit werden. Diese Ausnahmen werden entweder direkt im Bebauungsplan vermerkt (Ausnahme) oder individuell entschieden (Befreiung). Ein Beispiel für eine Ausnahmeregelung wäre die Zulässigkeit einer Tankstelle in einem reinen Wohngebiet. Diese Zulässigkeit definiert die Kommune bereits bei der Planaufstellung. Wenn die Tankstelle nachträglich ohne Ausnahme genehmigt werden soll, spricht man von Befreiung.
Der Rahmen für die Anwendbarkeit von Ausnahme- und Befreiungsregelungen ist in § 31 BauGB aufgeführt.
Befreiungen werden auf Antrag erteilt und können genehmigt werden, solange die „Grundzüge der Planung nicht berührt werden“. Diese recht offene Formulierung bietet der Baugenehmigungsbehörde einen entsprechenden Ermessensspielraum.
Allgemein werden jedoch die Kriterien des § 34 BauGB für das „Bauen im Zusammenhang bebauter Ortsteile ohne Bebauungsplan“ als Entscheidungskorridor herangezogen. Hier wird beispielsweise festgehalten, dass sich die bauliche Größe und Gestalt des Vorhabens in die Nachbarschaft einfügen müssen. Das Gebäude darf also trotz Befreiung die grundlegende Planungsidee nicht konterkarieren.
Anhörung und Beteiligung von Behörden im Rahmen von Bauleitplanverfahren.
Bei der Aufstellung oder Änderung eines Bebauungs- oder Flächennutzungsplans müssen neben den Bürgerinnen und Bürgern auch Behörden und sogenannte Träger öffentlicher Belange (TöB) beteiligt werden, sofern sie der Plan betrifft.
Die Behörden- und TöB-Beteiligung ist ebenso wie die Beteiligung der Öffentlichkeit zweistufig gegliedert. Jedoch ist die planende Gemeinde oder Stadt verpflichtet, die relevanten Behörden von sich aus anzuschreiben und um Stellungnahme zu der Planung innerhalb einer Frist von einem Monat zu bitten. Die angeschrieben Behörden nehmen dann mit ihrem Fachwissen Stellung zu den Planentwürfen und weisen auf eventuelle Schwierigkeiten hin. Dabei sind besonders die Stellungnahmen der Umweltbehörden zur Wissensermittlung für den späteren Umweltbericht von Bedeutung für die Kommune.
Die Beteiligung der Behörden und der TöBs ist in § 4 BauGB mit Verweis auf § 3 BauGB geregelt.
Beratendes Gremium mit nur beschränkter Entscheidungsgewalt.
Oft sind Beiräte von Personen mit unterschiedlichen Hintergründen und Funktionen zusammengesetzt, um eine gewisse Vielfalt und Balance zu gewährleisten. In der Planung und in Bauvorhaben sind das beispielsweise Fachleute aus Wissenschaft, Architektur oder Planung sowie Bürgerinnen und Bürger als lokale Expertinnen und Experten.
Typische Beispiele in der Stadtplanung sind Bürgerbeiräte oder Gestaltungsbeiräte, die über die Ästhetik von Bauvorhaben und deren Verträglichkeit mit dem bestehenden Stadtbild diskutieren oder Quartiersbeiräte im Bereich der Quartiersentwicklung, die über konkrete Entwicklungen im Kiez mitverhandeln.
Im Idealfall können Beiräte stark zur Popularität eines Vorhabens beitragen. Allerdings wird ihre tatsächliche Wirkungsdimension oftmals angezweifelt, denn Beiräte sind eher als impuls- und nur im besten Fall als richtungweisende Instanzen zu verstehen. Ihre Empfehlungen sind somit oftmals nicht bindend, sondern vielmehr als Empfehlung zu verstehen
Viele Beiräte sind ehrenamtlich oder nebenberuflich besetzt. Das führt dazu, dass Beiräte entsprechend selten tagen oder zusammenkommen und daher auch viele Aspekte nur punktuell verhandelt werden können. In der integrierten Stadtentwicklung und bei Quartiersbeiräten ist das vor allem dann ein Problem, wenn (dadurch) gerade für Impulse aus dem Quartier Verzögerungen auftreten und sie dadurch verpuffen oder ausgebremst werden. Allerdings hängen die Verzögerungen in diesen Bereichen auch stark von der Flexibilität der beteiligten Behörden und der individuellen Ausgestaltung der Handlungsspielräume ab, die den jeweiligen Quartiersbeiräten eingeräumt werden.
Schutzwürdige Angelegenheit, Anspruch oder Interesse.
Im Wesentlichen werden Belange im Baugesetzbuch als Umschreibung für schutzwürdige Interessen, Ansprüche oder Angelegenheiten benutzt. Meist ist dann die Rede von Belangen, wenn Informationen von den Personen, Unternehmen, Einrichtungen und Körperschaften gesammelt werden sollen, die ein Plan oder Bauvorhaben betreffen wird. Schutzwürdige Interessen können rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Natur sein.
Die Planungsbehörde ist bemüht, sämtliche Belange zu ermitteln und in die Abwägung einzustellen. Dazu bedarf es aber der Mithilfe und aktiven Information seitens derjenigen Personen und Einrichtungen, welche die Planung betrifft. Denn die Behörde kann nicht jeden Belang oder jeden Anspruch, der durch die Planung entsteht, voraussehen. Erkennbare, also offensichtliche Belange muss die Planungsbehörde aber von sich aus in die Abwägung einstellen.
Zweites Kapitel des Baugesetzbuchs, in welchem Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen geregelt werden.
Das besondere Städtebaurecht (§§ 136-191 BauGB) umfasst unterschiedliche Regelungen zur Behebung städtebaulicher Missstände oder zur Umgestaltung von Stadtteilen. In den Gebieten des Besonderen Städtebaurechts verbessert sich die rechtliche Position der Kommune, eigene Entwicklungsziele zu setzen.
Das Gesetz definiert zum einen die Kriterien, nach welchen Gebiete als sanierungsbedürftig eingestuft werden können und regelt die Zielsetzungen, Pflichten und Rechte sowie Formen der Mitwirkung derjeniger Personen, die die Sanierungsmaßnahmen betreffen (Mieterinnen und Mieter, Eigentümerinnen, Wohnungsunternehmen sowie Kommune). Hierunter fallen zahlreiche Einzelvorschriften, welche die Verantwortlichkeiten für die Planung, Umsetzung und Kostenübernahme regeln und bestimmte Anforderungen an die Sanierungstragenden stellen.
Der Gefahr, dass Sanierungsmaßnahmen zum Anlass von Grundstücksspekulation und der Verdrängung von Bewohnern führen, versucht das Gesetz dadurch zu begegnen, dass es Kommunen mit der Befugnis ausstattet, Erhaltungssatzungen auszusprechen und mit städtebaulichen Geboten die Feinsteuerung von Maßnahmen ermöglicht. Diese reichen aber oftmals nicht aus, um die entsprechenden Verdrängungseffekte aufzuhalten.
Sofern infolge solcher Maßnahmen eine Verdrängung der Wohnbevölkerung droht, ist die Kommune zu Hilfsangeboten verpflichtet, die in einem Sozialplan zusammengefasst werden. Zudem ist sie angehalten, verdrängten Mieterinnen und Mietern oder pachtenden Personen einen Ausgleich zu gewähren (Härteausgleich). Seit 2004 enthält das Kapitel auch Regelungen zum Stadtumbau – also zu umfangreichen, städtebaulichen Maßnahmen in Stadtteilen oder ganzen Städten, die in besonderem Maße von Strukturwandel und Rückgang der Bevölkerung betroffen sind – und zur Sozialen Stadt, welche Maßnahmen in Stadtteilen mit so genannten „besonderem Entwicklungsbedarf“ umfassen (Siehe auch Quartiersmanagement).
Aber nicht nur Sanierungen und Stadterneuerungen werden im besonderen Städtebaurecht geregelt: Auch die Errichtung vielfach kritisierter Business-Improvement-Districts, also Innenstadt-Gebieten, die in Verantwortung privater Investoren aufgewertet werden, sind hier eingefasst.
Ebenfalls im besonderen Städtebaurecht geregelt sind die so genannten Erhaltungs- und Milieuschutzsatzungen. Mit ihnen kann die Kommune auf den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hinwirken, aber auch Grundeigentümerinnen zu einer bestimmten Bebauung seines Grundstücks zwingen, sofern dies wirtschaftlich zumutbar ist. Mit den entsprechenden Modernisierungssatzungen können die Eigentümerinnen auch verpflichtet werden, Mängel und Missstände an Gebäuden zu beseitigen.
Verfahren zur Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange.
Beteiligungsverfahren sind im Baugesetzbuch definierte Verfahren, um Personen, Einrichtungen und Betriebe, die von einem Plan betroffen sind, rechtliches Gehör zu verschaffen. Welche Formen der Beteiligung im Beteiligungsverfahren angewendet werden, ist ganz unterschiedlich und situationsabhängig.
Beteiligungsverfahren in der Stadtentwicklung setzen sich aus zwei Elementen zusammen: der frühzeitigen und der formellen Beteiligung.
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung soll und kann sich vieler unterschiedlicher Methoden, Instrumente und Ideen bedienen, um auf die Planung oder ein Projekt aufmerksam zu machen und dies in Rücksprache mit Interessierten zu entwickeln, zu verbessern oder dessen Akzeptanz auszuloten. Die frühzeitige Beteiligung wird vor allem bei ergebnisoffenen Prozessen eingesetzt, in denen noch Ideen fehlen oder noch nicht fertig gedacht sind.
In Deutschland besteht zunehmend die Forderung, diese frühzeitigen Beteiligungsformen zu forcieren. Stuttgart 21 und zahlreiche andere Projekte der Stadtentwicklung haben zu großen Protesten in den letzten Jahren geführt (etwa in Berlin bei dem Vorhaben zu MediaSpree oder in Hamburg zum Verfahren Neue Mitte Altona). Dazu bestehen Forderungen und auch die Dringlichkeit, neuartige Formen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung zu entwickeln, die sowohl viele Menschen und unterschiedliche Positionen einbinden und gleichzeitig konkrete Maßnahmen und Forderungen erarbeiten können.
Die formelle Beteiligung in der zweiten Stufe des Beteiligungsverfahrens ist deutlich regulierter, da sie auch einen anderen Zweck verfolgt. Hier soll nicht mehr grundlegend über die Planung gesprochen werden, sondern es sollen Einwände und Bedenken zu dem bereits konkret erarbeiteten Projekt vorgebracht werden.
Im Baugesetzbuch ist vorgesehen, dass die frühzeitigen Beteiligungsverfahren den formellen vorgeschaltet sind. In der Realität, werden die Möglichkeiten der frühzeitigen Beteiligung zu wenig genutzt und damit oft unnötige Konflikte produziert. Die formelle Beteiligung steht dadurch in dem Ruf, lediglich zur Legitimation bereits geplanter Vorhaben eingesetzt zu werden und den Beteiligten zu wenig konkrete Mitgestaltung zu überlassen.
In der Immobilienwirtschaft eingesetztes Verkaufsverfahren von Grundstücken und Immobilien, das der Auktion ähnelt.
Eine zum Verkauf oder zur Vermietung stehende Immobilie wird zunächst beworben, wobei lediglich ein Mindestgebot – eine Art Startbetrag – festgelegt wird und die Interessenten aufgefordert werden, ihre Gebote zu machen. Diese Gebote sind jedoch anders als bei Auktionen nicht bindend. Das Geschäft kommt erst zu Stande, wenn der oder die Interessentin und der oder die Verkäuferin sich handelseinig werden.
Alle Interessenten erhalten auf Anfrage ein Exposé (Zusammenstellung der relevanten Daten und Hintergründe) des Objektes, sowie eine Einladung zu einem Besichtigungstermin.
Ziel dieser Verkaufsstrategie ist es, durch Konkurrenz den Verkaufspreis zu steigern und einen schnellen Verkauf zu forcieren. Oftmals werden auch – um den Interessenten die Konkurrenzsituation zu verdeutlichen – alle Interessenten zu einem Besichtigungstermin geladen (Verknappungseffekt).
In Hamburg galt von 2003 bis 2010 das Gebot des Höchstbieterverfahren, das besagte, dass stets die meistbietenden Investorinnen den Zuschlag des Grundstücks oder der Immobilie erhielten. Dieses Verfahren wurde in der „Recht-auf-Stadt“-Bewegung in Hamburg heftig kritisiert, weil sich die Stadt nach Meinung dieser Gruppe um wichtige soziale Gestaltungs- und Steuerungsmöglichkeiten gebracht habe. 2010 wurde das Höchstbietergebot von der Stadt zurückgezogen.
Wert des unbebauten Grundstückes.
Der Bodenwert wird durch Vergleiche mit ähnlichen Grundstücken oder durch den Bodenrichtwert (nach § 196 BauGB) ermittelt. Ungeachtet dieses Rahmens bleibt der Grundstückspreis in der Regel frei verhandelbar. Er ist unabhängig vom Wert des Gebäudes, das auf ihm steht.
Der Bodenrichtwert wird durch einen Ausschuss von Sachverständigen für jedes Grundstück und flächendeckend über die Stadt festgelegt. Die Sachverständigen beziehen ihre Grundlage aus einer gemeindlichen Sammlung, in der alle Verkaufspreise verzeichnet sind. Der Bodenrichtwert ist also ein Durchschnittswert. In den so genannten Bodenrichtwertskarten kann jedermann ablesen, wie hoch der Richtwert für sein Grundstück ist.
Summe der Quadratmeter aller Geschosse.
Sie ist von der Geschossfläche (GF) zu unterscheiden. Der wesentliche Unterschied zwischen diesen beiden Maßzahlen ist die Art der Geschosse. Bei der Geschossfläche werden nur „Vollgeschosse“ zusammengenommen.
Im Gegensatz dazu werden in die Bruttogrundfläche auch Balkone, Loggien und Terrassen sowie Keller und unterirdische Geschosse hinzugezählt. Nicht zur Bruttogrundfläche hinzugerechnet werden nicht nutzbare Dachflächen, Hohlräume, Kellerschächte, Kriechkeller oder Außentreppen.
In Bebauungsplänen wird die Geschossfläche als Maßzahl verwendet und in der Baunutzungsverordnung normiert. Die Bruttogrundfläche ist hingegen eine Maßzahl, die in der Architektur verwendet wird. Sie wird durch DIN-Normen festgelegt.
Vorhaben, über einen bestimmten Sachverhalt per Bürgerentscheid entscheiden zu lassen.
Der Antrag, einen Bürgerentscheid durchzuführen heißt Bürgerbegehren. Dabei geht es darum, über einen bestimmten Sachverhalt oder ein bestimmtes Vorhaben direkt durch die berechtigten Wählerinnen und Wähler abstimmen zu lassen.
Das Bürgerbegehren muss innerhalb einer festgelegten Frist von einer festgeschriebenen Menge an wahlberechtigten Personen unterzeichnet werden, damit es erfolgreich ist und der Antrag auf einen Bürgerentscheid gestellt werden darf.
Das Quorum, also die Menge an Unterschriften für ein erfolgreiches Bürgerbegehren schwankt je nach Bundesland (zwischen 3 und 15 Prozent der Wahlberechtigten). Auch sind die Fristen, in den Bundesländern unterschiedlich (drei Monate bis ohne Frist). Beides ist in den jeweiligen Gemeinde- und Landkreisordnungen der Bundesländer festgehalten.
Bürgerbegehren sind nur auf kommunaler Ebenen (Kommune und Landkreis) und auf Ebene der Bundesländer, nicht aber auf Bundesebene, zulässig. Inhaltlich sind Bürgerbegehren ebenfalls Schranken gesetzt. So darf in keinem Bundesland über den Haushalt durch ein Bürgerbegehren bzw. -entscheid abgestimmt werden. Ebenso wenig sind die örtlichen Bauvorschriften und Bauleitpläne Gegenstand von Bürgerbegehren, wenngleich die Planung durch Bürgerbegehren beeinflusst werden kann.
Direkte Entscheidung der Bevölkerung über einen ganz konkreten Sachverhalt.
Der Bürgerentscheid ist ein direkt-demokratisches Mittel der Bürgerinnen und Bürger zur Mitbestimmung.
Sofern ein Bürgerbegehren erfolgreich war und das zuständige Parlament nicht selbstständig auf das Begehren eingeht, sondern es ablehnt, kann ein Bürgerentscheid durchgeführt werden. Die Wählerinnen und Wähler werden dann zur Abstimmung über den ganz konkreten Sachverhalt aufgerufen.
Damit der Bürgerentscheid erfolgreich ist, muss sich zum einen eine gewisse Menge an Menschen beteiligt haben (zwischen 10 und 30 Prozent der Wahlbeteiligten, der Anteil variiert in den Bundesländern) und von dieser Menge müssen dann mehr als die Hälfte (bei Verfassungsfragen mehr als zwei Drittel) dem Begehren zustimmen.
Die Regelungen zum Bürgerentscheid sind in den jeweiligen Landesgesetzen definiert. Dabei dürfen nicht alle Fragen Gegenstand eines Bürgerentscheides sein. In Berlin beispielsweise sind zu Haushaltsplänen und Bebauungsplänen nur Ersuche möglich, aber keine Entscheidungen. In Brandenburg ist zu diesen Themen auch kein Ersuchen möglich.
Der Bürgerentscheid auf Bundesebene ist nur bei der Neugliederung der Bundesländer durchzuführen, ansonsten kennt das Grundgesetz keine direkt demokratischen Entscheidungen. Auch sind Bauvorschriften und die Bauleitplanung nur in ganz seltenen Fällen Gegenstand von Bürgerentscheiden. Direkte Abstimmungen scheinen hier zu massive und nachhaltige Einschnitte in die hoheitlichen Bereiche der regierenden Gremien zuzulassen.
Bürgerhaushalt (auch partizipativer Haushalt oder Beteiligungshaushalt)
Instrument der Mitbestimmung, bei dem Bürgerinnen und Bürger ohne politisches Mandat über den kommunalen Haushalt mit beraten.
Die Einführung von Bürgerhaushalten zielt darauf ab, dass Bürgerinnen und Bürger über die Verteilung der finanziellen Mittel mitentscheiden. Dies kann verschiedene Teile der frei verwendbaren Haushaltsmittel betreffen. Dabei haben die Bürgerinnen und Bürger nicht immer ein Entscheidungsvotum, aber es muss über den Umgang mit den Vorschlägen der Bürgerinnen und Bürger Rechenschaft abgelegt werden. Dies sichert den verbindlichen und ernsthaften Umgang mit den eingereichten Vorschlägen. Kritisch zu bewerten ist der Einsatz von Bürgerhaushalten, wenn diese lediglich Konsultationscharakter haben. Der gemeinsame Aushandlungsprozess und die Diskussion sollten stets im Zentrum stehen.
Man spricht erst von Bürgerhaushalten, wenn es sich um ein auf Dauer angelegtes und wiederholtes Verfahren handelt. Einmalige Abstimmungen zu haushalts oder steuerpolitischen Fragen zählen hier nicht dazu. Genauso wenig gelten spezifische Stadtteilfonds als Bürgerhaushalte: Dafür muss eine Beteiligung an der Haushaltsdebatte auf gesamtstädtischer oder bezirklicher Ebene bestehen.
Bei Bürgerhaushalten findet im Rahmen der Beteiligung ein Diskussionsprozess statt, der mittels Internet oder mithilfe von lokalen Versammlungen geführt wird. Eine schriftliche Befragung allein ist nicht mit einem Bürgerhaushalt gleichzusetzen, denn ein zentrales Element der Bürgerhaushalte ist es, über die gemeinsame Debatte ein Bewusstsein für die finanziellen Ressourcen einer Kommune zu schaffen.
Die fachgerechte Erhaltung von wichtigen Kulturgütern ist Aufgabe des Denkmalschutzes. Hierzu gibt es unterschiedliche Behörden, welche die jeweiligen Denkmalschutzgesetze der Länder umsetzen.
Der Denkmalschutz betrifft die Stadtplanung. Die Aufnahme eines Gebäudes oder Ensembles, etc. kann massive Einschnitte und Behinderungen von Maßnahmen in der Stadtentwicklung bedeuten – kann den Behörden aber auch Argumente und Möglichkeiten in die Hand geben, bestimmte Investitionen oder Veränderungen zu verhindern, wenn diese nicht gewünscht sind. Andererseits sind denkmalgeschützte Gebäude oder Bauteile in besonderer Weise geeignet, einem Quartier oder einem Vorhaben eine unverwechselbare Identität zu verleihen. Bei geschickter Verknüpfung von Alt und Neu entstehen Orte mit eigenem Charakter und bleibendem Wert.
Die zuständigen Stellen des Denkmalschutzes verwalten und überwachen die Gebote und Verbote zur Bewahrung der Kulturdenkmäler. Unter den Begriff „Kulturdenkmal“ fallen nicht nur einzelne Gebäude, sondern in Teilen auch die fest mit ihnen verbundene Ausstattung (beispielsweise Wandbilder oder Intarsien), bewegliche Denkmäler, Gesamtanlagen (Ensembles) oder bestimmte Bodenfunde. Die Denkmalschutzbehörden stellen selbst aber keinerlei finanzielle Mittel zur Instandhaltung von Denkmälern bereit.
Sind bestimmte Gebäude oder Ensemble denkmalgeschützt, so gelten für sie bestimmte Regelungen zur Sanierung oder zum Erhalt. Das bedeutet, dass der oder die Eigentümerin das entsprechende Gebäude oder Ensemble nicht nach eigenem Ermessen verändern oder sanieren darf, sondern sehr strengen (baulichen) Richtlinien unterworfen ist. In manchen Fällen kann es daher auch vorkommen, dass Gebäude jahrzehntelang leer stehen oder verfallen, weil die fachgerechte Renovierung und Instandhaltung sehr kostenintensiv ist und sich entweder keine Käuferinnen finden oder der Eigentümer nicht über genügend Investitionsmittel verfügt.
Die Maßgabe des Denkmalschutzes und der entsprechenden Stellen sollte es insofern stets sein, in der Pflege von Kulturgütern dynamisch zu bleiben und partnerschaftlich mit den entsprechenden Akteuren an der Entwicklung der Städte zusammenzuarbeiten.
Zeitlicher Handlungsspielraum von Behörden, der durch die Verzögerung von Räumungsgeboten oder Nutzungsuntersagungen entsteht.
Die Bauaufsichtsbehörde kann Nutzungen und bauliche Anlagen, die dem Baurecht nicht entsprechen, eine gewisse Zeit zulassen. So kann die Behörde lange Fristen bis zur Räumung aussprechen oder Verbote von Nutzungen (Nutzungsuntersagungen) hinauszögern, um eine sozialverträgliche Lösung ohne großen Verwaltungsaufwand zu ermöglichen. Die ohne Genehmigung errichteten Vorhaben können so von der Bauordnungsbehörde geduldet und in Teilen längere Zeit weiter betrieben werden.
Die Duldung entbindet die Behörde nicht von ihrer Pflicht, derartige informelle Nutzungen zu beenden und zu verhindern. Allerdings können Verwaltungen auf diese Weise ihren Handlungsspielraum ausdehnen, sofern ihr diese Nutzungen positiv erscheinen.
Wagenburgen, Barbetriebe, informelle Skateparks und ähnliche Zwischennutzungen sind ganz typische Beispiele, in denen Duldung zum Tragen kommt.
Aber Duldungen können auch im privaten Bereich Aktionsräume eröffnen. Wenn beispielsweise ein Gartenhäuschen errichtet oder bei einem Umbau die Garage zum zwischenzeitlichen Wohnen genutzt wird, kann dies von der Behörde geduldet werden. Die Kommune muss in diesen Fällen nicht einschreiten, wenn sich in der Nachbarschaft niemand in der Nutzung seines eigenen Eigentums beeinträchtigt fühlt.
In einigen Fällen wird aus der Duldung aufgrund der langen Duldungsphase auch ein Vertrauensschutz gegen weitere Handlungen der Kommune, sodass eine Beendigung der informellen Nutzung unwahrscheinlich wird.
Öffnung der herkömmlichen Planung für das Ungeplante.
Ein dynamischer Plan erhebt im Gegensatz zu Masterplänen nicht den Anspruch, das Endprodukt einer Entwicklung abzubilden, sondern setzt lediglich gewisse Spielregeln fest. Die dynamische Planung soll vor allem die Komponenten der Ungewissheit und des Unplanbaren berücksichtigen. Die dynamische Planung arbeitet mit Verdichtung und Entzerrung von Entwicklungen und versucht Parallelitäten von Nutzungen, Nichtnutzungen, Brachen, Zwischennutzungen und Bebauungen zu erzeugen, um die eigenen Planvorstellungen zu bereichern und zu ergänzen.
Dafür können unterschiedliche Instrumente eingesetzt werden: Beispielweise können Teilgebiete aus den konkreten Planungen ausgeklammert werden (offene Flächen) und diese bewusst für temporäre oder selbst organisierte Nutzungen reserviert werden. So entstehen parallele Entwicklungen entstehen, die gegebenenfalls auch zu neuen, sinnvollen Zusammenhängen und Wertschöpfungsketten führen. Ein anderes Instrument der dynamischen Planung sind Testphasen: Auf unterschiedlichen Feldern werden Nutzungen erprobt oder auch deren Akzeptanz zum jeweiligen Zeitpunkt erfragt und gegebenenfalls korrigiert. Hier werden auch Wettbewerbe für Nutzungen und Bauformen eingesetzt. Manche Baufelder können lange undefiniert bleiben, um mögliche Nutzungsideen organisch wachsen zu lassen, während in anderen sehr viele Nutzungen zusammengeführt werden, um Synergieeffekte zu erproben.
Hinter den Überlegungen der dynamischen Planung steht ein anderes Grundverständnis der Planung. Entgegen der Vorstellung, die Planung könne die gesellschaftlichen und ökologischen Entwicklungen voraussehen und mit den entsprechenden Bildern richtige Antworten produzieren, setzt die dynamische Planung auf die Unvorhersehbarkeit. Sie begreift die gesellschaftliche Aktivität als Potenzial, auf das reagiert werden soll und nicht als Etwas, das es zu regulieren gilt. Dabei versteht dynamische Planung das Ungeplante nicht als das Unkontrollierbare und auch nicht als Gefahr – vielmehr sollten Planung und Ungeplantes parallel ermöglicht, im besten Fall koordiniert und produktiv miteinander verzahnt werden.
Vor allem bei langfristig angelegten Bauvorhaben sollten Pläne dynamisiert werden, um flexibel und offen für gesellschaftliche Bedürfnisse zu bleiben.
Diejenige Person, die das Herrschaftsrecht über ihren Besitz ausübt.
Der oder die Eigentümerin ist nicht zwangsläufig auch die Besitzerin eines Gegenstandes. Bei Mietwohnungen beispielsweise ist die Eigentümerin die Vermieterin. Ihr gehört die Immobilie. Die mietende Person ist jedoch Besitzerin und darf sie im Rahmen des Vertrages frei nutzen.
Die Eigentumsrechte an Grundstücken werden im Grundbuch festgehalten. Mit diesen Einträgen ist eindeutig feststellbar, wem ein Grundstück gehört.
Das Eigentum steht unter dem besonderen Schutz des Grundgesetzes. Artikel 14 des Grundgesetzes normiert das Grundrecht auf Eigentum, schränkt es zugleich aber auch ein. Es soll dem Gemeinwohl verpflichtet sein.
In wenigen Fällen darf ein Eigentümer oder eine Eigentümerin auch enteignet werden. In der Bauleitplanung kommt dieses Recht selten vor – höchstens für große Infrastrukturprojekte wie Auto- oder Eisenbahnen werden noch Enteignungen nach Art. 14 III des Grundgesetztes vorgenommen, zumal die Entschädigungszahlungen recht hoch ausfallen.
Veränderung von Natur- und Landschaftsräumen durch Bauvorhaben und Bauleitpläne.
Das Bundesnaturschutzgesetz definiert Veränderungen der Natur und Landschaft als Eingriffe (§ 14 I BNatSchG). Diese Eingriffe sollen möglichst minimal ausfallen und ausgeglichen werden. Das Baugesetzbuch besagt, dass Bauleitpläne die natürlichen Lebensgrundlagen schützen sollen (§ 1 V BauGB) und bei der Inanspruchnahme von Flächen möglichst sparsam und schonend mit Grund und Boden umzugehen haben (§ 1a II BauGB). Diese Regelung steht in Konkurrenz mit dem Interesse an Bau- oder Projektvorhaben.
Die Behörde hat also demnach als erstes zu entscheiden, ob das Vorhaben überhaupt einen Eingriff im Sinne des Bundesnaturschutzgesetztes darstellt und in wie weit die Eingriffe auszugleichen sind. Sollte die Behörde zu dem Entschluss kommen, dass das Vorhaben als Eingriff zu bewerten ist, gilt es zunächst diesen zu vermeiden – also beispielsweise andere Baugebiete zu finden. Sollte dies nicht möglich sein, muss der Eingriff minimiert werden und ein Ausgleich erfolgen. Dieser kann zum Beispiel durch die Renaturierung von bebauten Flächen oder Flussläufen erfolgen.
Von einem Verursacher ausgehende schädliche Umwelteinwirkungen wie Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliches.
Für Vorhaben, die im Planfestellungsverfahren genehmigt werden sowie für die Aufstellung von Bebauungsplänen müssen Umweltberichte erarbeiten werden, die die Auswirkungen des Vorhabens oder des Plans auf die Umwelt erläutern. So soll die Sensibilität der Planenden gegenüber der Umwelt und störenden Einflüssen erhöht werden.
Prinzipiell gilt der Trennungsgrundsatz nach § 50 des Bundesimmissionsschutzgesetz. Es besagt, dass Vorhaben mit einer entsprechend hohen Emission nicht in der Nähe von schützenswerten Gebieten (Naturschutzgebiete, Wohngebiete) errichtet werden sollen.
Für die Frage der Lärmbelästigung definiert die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) für jede Gebietsart Höchstwerte, die bei der Planung einzuhalten sind. Andernfalls sind Maßnahmen des aktiven oder passiven Schallschutzes anzuordnen.
Vorgabe,dass der Bebauungsplan aus dem kommunalen Flächennutzungsplan abgeleitet wird. Es sichert eine stringente städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes.
Die Bauleitplanung ist ein zweistufiges Verfahren. Die Kommune verfügt über den Flächennutzungsplan (FNP), der für das gesamte Gemeindegebiet gilt und als Rahmenkonzept der räumlichen und städtebaulichen Entwicklung dient. Und die Kommune verfügt über den Bebauungsplan, der sich hingegen auf die Ausgestaltung konkreter Baugebiete bezieht.
Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln und abzuleiten, damit die Gesamtkomposition von bebauten und unbebauten Flächen in der Kommune erhalten bleibt. Dabei sind geringe Abweichungen möglich, solange die Grundkonzeption des Flächennutzungsplanes bewahrt bleibt. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn in einem Reinen Wohngebiet (WR) auch andere Nutzungen zugelassen werden und es so zu einem Allgemeinen Wohngebiet würde – also zu einem Gebiet, in dem hauptsächlich gewohnt wird, aber eben auch andere Nutzungen in geringeren Umfang bestehen.
Auf einen bestimmten Zeitraum festgelegtes Recht ein Grundstück zu bebauen, ohne dass der Grund und Boden sich im eigenen Besitz befindet. Für ihn wird lediglich eine Pacht gezahlt.
Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch Erbpacht genannt. Es handelt sich um die Trennung zwischen dem eigentlichen Grund und Boden und dem Gebäude oder der Nutzung auf dem Grundstück.
So kann eine Kommune beispielsweise einem gemeinnützigen Verein oder einem Sportverein das Erbbaurecht für ein Vereinsheim gewähren und gleichzeitig festschreiben, dass es nur als Vereinsheim genutzt werden kann. Der Verein hat hierdurch den Vorteil, kein Grundstück erwerben zu müssen und damit auch kein finanzielles Kaufrisiko zu tragen.
Die Nutzerinnen oder Nutzer zahlen eine Pacht und dürfen dafür das Grundstück bebauen und nutzen. Das errichtete Gebäude bleibt solange im Eigentum des so genannten Erbbaurechtnehmers, so lange die Pacht gezahlt wird oder es vertraglich festgeschrieben ist. Danach fallen das Grundstück und die Immobilie entweder in das Eigentum des Erbbaurechtgebers zurück oder es besteht die vertragliche Option, das Grundstück zu erwerben.
Erst wenn die Pacht nicht mehr gezahlt wird, wird das Gebäude im Grundbuch wieder mit dem Grundstück verbunden, davor ist es rechtlich vom Grundstück losgelöst.
Anbindung von Bauflächen an das städtische Verkehrs- und Versorgungsnetz.
Jedes Grundstück, das bebaut werden soll, muss an die städtische Infrastruktur angebunden sein. Dazu gehört neben der Anbindung an das öffentliche Wegenetz auch der Anschluss an die Wasser- und Stromversorgung, die Kanalisation und sonstige Versorgungs- und Entsorgungsnetze. Ohne ausreichende Erschließung kann ein Grundstück nicht bebaut werden.
Kommunen treten bei der Erschließung von Bauland in Vorleistung, in dem sie beispielsweise öffentlich gewidmete Straßen bauen. Die zuständigen Versorgungsunternehmen errichten ebenfalls vor Bebauung der Grundstücke ihre Netze. Anfallende Kosten können auf die zukünftigen Nutzerinnen und Nutzer umgelegt werden.
Durch Evaluationen sollen Ergebnisse und Wirkungen von – zumeist öffentlichen – Interventionen in der Stadtentwicklung ermittelt und beurteilt werden. Die Evaluation wird oft durch externe Fachleute durchgeführt, um Objektivität in der Beurteilung zu gewährleisten.
Die Programme der Städtebauförderung werden fast immer evaluiert, um zu bewerten, inwiefern die Förderung ihre angestrebten Ziele erreicht. Für die in bestimmten Zeitabständen vorgesehenen Evaluationen werden Daten des Monitorings verwendet und meist mit qualitativen Beobachtungen und Expertinnenwissen vor Ort abgeglichen. Die Evaluationen sollen Hinweise dafür liefern, inwiefern Förderprogramme ihre Wirkung entfalten und wo sie verbesserungswürdig sind. Sie sollen auch ermitteln, welche Förderungen effektiver sind als andere. Allerdings sind die Prozesse in der Stadtentwicklung sehr komplex und soziale Entwicklungen kaum durch einfache Ursache-Wirkungs -Schemata erklärbar. Die entsprechenden Evaluationen können Wirkungszusammenhänge dementsprechend zwar beleuchten, aber nicht abschließend ergründen.
In der Aufstellung des Plans sind die Öffentlichkeit und andere Behörden zu beteiligen. Das Verfahren zur Aufstellung oder Änderung des Flächennutzungsplans gleicht dem Verfahren für einen Bebauungsplan (siehe Bauleitplanverfahren).
Zunehmend ist zu beobachten, dass der Flächennutzungsplan nicht nur den Nutzungscharakter, sondern auch die konkrete bauliche Ausprägung der Kommunen mitbestimmt. Gerade im nicht bebauten Außenbereich der Städte und Kommunen kann der Flächennutzungsplan durch seine Konzentrationswirkung gezielte Entwicklungsgebiete, beispielsweise für Windkraft oder Mastanlagen festlegen, die dann nur innerhalb dieser Gebiete errichtet werden können. Konzentrationswirkung bedeutet, auf einem Teilgebiet nur ganz bestimmte Nutzungen zuzulassen – wie etwa jene Windenergieanlagen, die dann auch nur dort gebaut werden dürfen.
Kosten, die in Folge von (privaten) Bauland- und / oder Objektentwicklungen entstehen und die von der Allgemeinheit zu tragen sind.
Folgekosten entstehen vor allem im Betrieb einer Immobilie oder in Folge von Planungsfehlern.
Von Folgekosten wird auch im Zusammenhang mit der durch private Investoren initiierten Entwicklung neuer Stadtquartiere gesprochen. Neben dem eigentlichen Investment – zum Beispiel dem Bau von Wohnungen – sind auch Infrastruktureinrichtungen erforderlich. In der Regel wird zwischen der Kommune und dem Investor in einem städtebaulichen Vertrag geregelt, wer in welcher Höhe für diese Folgekosten aufkommen muss.
So kann beispielsweise der Bau eines neuen Museums, einer Sporthalle, eines Kongresszentrums oder eines Gemeindehauses durch private Bauherren geleistet werden, ohne die Betriebsverpflichtung zu übernehmen. In diesem Fall würden die anfallenden Betriebskosten (u.a. Energie, Personal, Reinigung, Bespielung, etc.), Instandhaltungskosten sowie Renovierungskosten beim späteren Träger – oftmals die öffentliche Hand – verbleiben und eine permanente Belastung der Haushalte darstellen. Vielfach können diese Kosten nicht aus dem laufenden Betrieb der Immobilie gedeckt werden und müssen durch Zuschüsse getragen werden. In einer Lebenszyklusbetrachtung der Immobilie übersteigen die Folgekosten des Betriebs die Erstellungskosten oft erheblich.
Folgekosten können aber auch Kosten sein, die im Laufe eines Bauvorhabens entstehen, weil manche Aspekte in der Anfangsplanung nicht berücksichtigt wurden, aber nun nötig sind, um das Bauvorhaben abzuschließen. Ein Beispiel hierfür ist, wenn aufgrund der Grundwasser- und Bodenbeschaffenheiten für ein geplantes Tiefgeschoss umfangreichere Tiefbaumaßnahmen ergriffen werden müssen als anfänglich geplant, sodass der Bau erheblich verteuert wird.
Soweit möglich sollen Folgekosten in der Kosten-Nutzen-Rechnung mit aufgeführt werden, um die Rentabilität, also den Reingewinn des Projektes, zu überprüfen. Dies geht natürlich nur, wenn die Folgekosten bekannt oder abschätzbar sind.
Oft bergen die Folgekosten erhebliche Risiken für die Kommunen und Investoren, weil gerade große Bau- und Infrastrukturvorhaben erhebliche Risiken und Unwägbarkeiten in sich tragen. Für die Kommunen ist es juristisch durchaus schwierig, aus bestehenden Bauverträgen herauszutreten, sofern unerwartet höhere Baukosten auftreten sollten. Zum anderen bürgt die Kommune in den meisten Fällen für den oder die Investorin und hat kein Interesse daran, dass die Investorin oder der Investor durch das Bauprojekt insolvent werden und sie tatsächlich bürgen muss. So werden höhere Folgekosten häufig in Kauf genommen. Außerdem wird oft damit argumentiert, dass ja bereits Investitionen getätigt wurden, die ansonsten vollkommen verloren gingen.
Übergeordnete Planung von Grünräumen und Freiraumzusammenhängen.
In der Freiraumplanung geht es weniger um die konkrete Ausgestaltung von Parkanlagen und Plätzen, sondern um das Schaffen von zusammenhängenden Grünräumen und -strukturen.
Die Freiraumplanung hat zur Aufgabe, ein stimmiges Landschaftsbild für eine Region oder eine Stadt zu definieren. Dabei soll sie sensibel auf Bestehendes und die regionalen Besonderheiten eingehen (Bewahrung der Kulturlandschaft) und versuchen, ein regionales Netz von Grünräumen zu entwickeln oder zu erhalten, das idealerweise mit einander verbunden ist.
Neben dem Schutz der natürlichen Gegebenheiten ist es Aufgabe der Freiraumplanung, die Stadtbevölkerung möglichst gleichverteilt mit Grün- und Freiflächen zu versorgen und damit auch soziale Belange und Bedürfnisse, wie etwa Erholung und Freizeitgestaltung, in ihre Überlegungen einzubeziehen.
Die Ergebnisse der Planung werden in Landschaftsplänen oder auch in den Flächennutzungsplan eingestellt. Auch Regionalpläne beinhalten wesentliche Elemente der Freiraumplanung.
Gemeinbedarf/Gemeinbedarfsfläche
Öffentliche Flächen, die den Interessen der Allgemeinheit dienen.
Flächen für den Gemeinbedarf werden im Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan ausgewiesen und festgeschrieben. Auf diesen Flächen dürfen nur Vorhaben realisiert werden, die den öffentlichen Interessen der Gemeinschaft dienen. Klassische Beispiele sind Schulen, kulturelle Einrichtungen oder größere Platzanlagen. Diese Vorhaben können in allen Gebieten gebaut werden – unabhängig von der Definition des Gebiets im Bebauungsplan.
Vereinfachtes Verfahren zur Errichtung eines Gebäudes.
Das Genehmigungsfreistellungsverfahren (oder auch Anzeigeverfahren) ist ein in den Bauordnungen der Länder festgeschriebenes Verfahren zur Errichtung eines Gebäudes. Es entspricht in etwa der einfachsten Form der Baugenehmigung: Die Kommune prüft das Vorhaben nur auf seine Verträglichkeit mit geltendem Recht. Weitere Genehmigungen zum Bau des Gebäudes müssen selbstständig eingeholt werden.
Der Antrag ist mit allen nötigen Unterlagen bei der Kommune einzureichen. Diese prüft ihn dann innerhalb von 90 Tagen.
Durch Aufwertung bedingte Verdrängung ärmerer Bevölkerungsgruppen aus städtischen Nachbarschaften.
Gentrifizierung ist wohl der am negativsten besetzte Begriff der Stadtentwicklung. Er beschreibt die Verdrängung alteingesessener Bewohnerinnen und Bewohner durch Aufwertungsprozesse.
Diese Verdrängungseffekte sind vorrangig in Städten mit starken Mietpreisgefällen zu beobachten: In Stadtviertel, die aufgrund heruntergekommener Bausubstanz sowie aufgrund fehlender sozialpolitischer Investitionen von niedrigen Mieten und Immobilienpreisen gekennzeichnet sind, ziehen zunehmend Gruppen, die sich höhere Mieten leisten können, als die dort ansässige Bewohnerschaft. Oft sind dies Studenten-WGs oder auch Zwischennutzerinnen und -nutzer aus der Kreativszene, die sich die Mieten in anderen Quartieren nicht mehr leisten können. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft wird so ein bisher unscheinbares oder gar verrufenes Viertel zu einer „besonderen Lage“, welche höhere Mieten rechtfertigt. Dabei ist die Grenze zwischen Alteingesessen, so genannten Pionieren und den „wirklichen Gentrifizierern“ nicht trennscharf zu ziehen.
Langfristig betrachtet erfolgt durch Gentrifizierung eine soziale Entmischung von Quartieren, aber auch eine Neuordnung der städtischen Verhältnisse.
Wie sich normale Wanderungsbewegungen in der Stadt von konkreten Gentrifizierungsprozessen abgrenzen lassen, ist schwierig. Umzüge aufgrund von Arbeitsbedingungen, Familiengründungen oder der Veränderung von persönlichen Bedürfnissen sind der Stadtentwicklung immanent und halten Städte in gewissem Maße auch dynamisch. Im Falle von Gentrifizierung finden diese Veränderungen jedoch aufgrund erhöhter Miet- und Immobilienpreise statt, die zudem zu Lebensstilveränderungen im Quartier führen. Der Gentrifizierung liegt zu Grunde, dass sich Mietende entweder die Mieten der eigenen Wohnung oder in der angestammten Gegend nicht mehr leisten können und so aus ökonomischen Gründen gezwungen sind, in andere Quartiere zu ziehen.
Summe der Grundflächen von allen vollwertigen Geschossen und Maß der maximalen Bebauungsdichte.
Vollgeschosse sind nur Etagen, die komplett umbaut sind und über eine Decke verfügen.
Ermittelt wird die Geschossfläche anhand der Außenmaße des Gebäudes – Wände sind dementsprechend einbezogen. Die Flächen unter Dachschrägen oder Treppengängen werden dabei in vollem Umfang in die Berechnung einbezogen, wobei im Bebauungsplan dazu gesonderte Regelungen festgehalten werden können.
Außenflächen wie Balkone oder Terrassen werden normalerweise nicht in die Geschossfläche einbezogen.
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie hoch das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche sein darf / ist.
Je höher also die Geschossflächenzahl ist, desto stärker darf das Grundstück überbaut werden. Ein Beispiel: Bei einer Grundfläche von 100 Quadratmetern und einer Geschossflächenzahl von 1,5 darf die Summe aller Geschossflächen 150 Quadratmeter betragen. Es können also beispielsweise drei Geschosse mit je 50 Quadratmeter Geschossfläche gebaut werden. Bei einer Geschossflächenzahl von 1,0 dürfte die Geschossfläche 100 Quadratmeter nicht überschreiten usw.
Die Geschossflächenzahl bestimmt also die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Grundstücks in wesentlichem Maße. Je höher die Geschossflächenzahl, desto höher der Ertrag aus der Fläche.
Steuer, die Unternehmen an die Kommunen abzuführen haben.
Die Gewerbesteuer wird auf die Gewinne, nicht auf den Umsatz, erhoben und macht einen relevanten Anteil der kommunalen Finanzen aus. Die Gewerbesteuer fließt jedoch nicht komplett in den kommunalen Haushalt. Seit 1995 wird ein komplexes Umlageverfahren zwischen Bund, Ländern und Kommunen durchgeführt, welches den Bund und die Länder an der kommunalen Steuer beteiligt.
Jede Kommune kann die Höhe der Steuer selbst bestimmen. Der so genannte Hebesatz liegt zwischen 200 und 900 Prozent – im Schnitt bei 435 Prozent. Ein Satz unter 200 ist rechtlich nicht möglich, sodass eine Befreiung der Unternehmen von der Gewerbesteuer ausgeschlossen ist. Dies soll auch verhindern, dass die Kommunen im Wettbewerb um die Ansiedlung von Unternehmen sich ins Unermessliche unterbieten und sich damit langfristig selbst ruinieren. Dennoch stellt die Ausgestaltung der Gewerbesteuer ein zentrales Instrument in diesem Wettbewerb dar.
Der Anteil und das Aufkommen der Steuer sind jedoch regional stark schwankend. Gerade in strukturschwachen Regionen ist der Anteil der Gewerbesteuer am Haushalt deutlich geringer.
Verzeichnis, in dem die Besitzverhältnisse der Grundstücke geregelt werden.
Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Dieses Amt ist an das Amtsgericht angesiedelt.
Im Grundbuch wird nicht nur das Eigentumsverhältnis niedergeschrieben, sondern auch auf dem Grundstück liegende Lasten, wie beispielsweise Hypotheken oder Nutzungsrechte Dritter.
Bei einem Verkauf (Auflassung) wird das Grundbuch auf Antrag der Verkäuferin oder des Verkäufers und mit entsprechender Bewilligung sowie der Beglaubigung des Verkaufs geändert. Dabei wird der Name der vorherigen Besitzerin oder des vorherigen Besitzers nur durchgestrichen, sodass immer zurückverfolgt werden kann, wem das Grundstück einmal gehörte.
Vor dem Kauf eines Grundstückes kann eine Vormerkung eingetragen werden. Die potenzielle Käuferin oder der potenzielle Käufer kann damit einen Anspruch auf das Grundstück bereits vor dem Vollzug des Kaufes eintragen.
Allerdings haben die potentiellen Käuferinnen und Käufer für gewöhnlich kein Recht das Grundbuch einzusehen. Hierfür müssen spezifische Interessen nachgewiesen werden.
Fläche des Erdgeschosses.
Verhältnis der maximal überbaubaren Grundfläche zur Fläche des Gesamtgrundstücks.
Steuer, die auf Grundstücke und darauf befindliche Gebäude erhoben wird.
Die Grundsteuer fließt der Kommune als Gemeindesteuer zu. Deshalb kann jede Kommune zusätzlich zu dem festgelegten Steuersatz (Grundsteuermessbetrag) einen individuellen Hebesatz erheben.
Unterschieden wird zwischen der Grundsteuer A, die für agrarische Flächen erhoben wird und der Grundsteuer B, die auf sonstige Flächen angewendet wird. Die beiden Grundsteuern unterscheiden sich in ihrer Höhe.
Schädliche Umwelteinwirkungen wie Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen auf die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft.
Die Regelungen zum Umgang mit Immissionen werden im Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) präzisiert. Dieses Gesetz regelt unter anderem, für welche Vorhaben welche Formen von Emissionen zulässig sind.
Dabei werden die erlaubten Emissionen im Verhältnis zu ihren Auswirkungen auf die Umwelt bemessen und festgesetzt (Prinzip der Verhältnismäßigkeit). Jedoch gilt auch das Vorsorgeprinzip, wonach bestehende oder bevorstehende Gefahren abgewehrt werden sollen und daher bestimmte Anlagen aufgrund ihrer Emissionen und daran anschließenden Folgen für die Umwelt entweder nicht genehmigt werden oder deren Genehmigung gesonderten Regelungen und Prüfungen unterliegen.
Auskünfte zu einem Projekt, die zur Verfügung gestellt werden.
Die Information ist Ausgangspunkt für jeden guten Beteiligungsprozess. Ohne gute Informationen über das bestehende Projektvorhaben, die unterschiedlichen Interessen, die an das Projekt gekoppelt sind die verschiedenen Projektschritte, involvierten Akteure sowie mögliche und vorgesehene Kosten und Risiken wird keine konstruktive Diskussion und auch kein gutes Beteiligungsverfahren entstehen.
Die transparente Bereitstellung der entsprechenden Informationen ist von zentraler Bedeutung. Nur so können sich die Bürgerinnen und Bürger und alle anderen Träger und Körperschaften das relevante Wissen aneignen, um in die Diskussion einzusteigen und konstruktive Formen der Mitwirkung entwickeln. Oft verlieren Diskussionen und auch Mitentscheidungsprozesse an Qualität und Durchführbarkeit, weil die Beteiligten über unterschiedliche Informationsstände verfügen, Informationen nicht gleichermaßen für alle zugänglich gemacht werden oder einfach Unsicherheiten über die richtigen Fakten bestehen. Wichtig bei der Bereitstellung von Informationen ist vor allem, dass sie in einer verständlichen Sprache und gegebenenfalls in unterschiedlichen bereitgestellt werden.
Planungen jenseits der Bauleitplanung, die (noch) nicht rechtskräftig sind.
Neben der formellen Planung, die dezidiert im Baugesetzbuch geregelt wird, sind eine Vielzahl von Methoden und Instrumente der informellen Planung verfügbar. Kennzeichen dieser Planungen ist, dass sie keinen bindenden Rechtscharakter nach sich ziehen. Vielmehr dienen sie der Ableitung von Entwicklungsprinzipien oder zur Visualisierung von Entwicklungsvorstellungen.
Für die Gemeinden und Städte hat es sich als sinnvoll erwiesen, den formellen Planungen – auch aus Gründen der Verständlichkeit – jeweils informelle Rahmen-, Masterpläne oder Konzepte und Studien voranzustellen. Investorinnen und Stadtplanung erhoffen sich mit dem Einsatz von informellen Planungsmethoden, dass vor jeglichen Beschlüssen oder Vorhaben sichtbar wird, welche Nutzungen oder bauliche Maßnahmen überhaupt denkbar sind und welche von der Bevölkerung oder Anwohnenden angenommen würden.
Masterpläne sind beispielsweise Instrumente der informellen Planung. Sie können visuell andere Darstellungsformen wählen, um die Vorhaben leichter zu vermitteln, sind flexibler in der Ausgestaltung und können andere Methoden sowie fachfremde Ideengeber in den Planungsprozess einbinden. So werden bspw. Künstlerinnen und Künstler, alternative Architekturbüros oder auch Projektbüros mit ganz unterschiedlicher Zusammensetzung beauftragt, um Areale neu zu entwerfen, die Anwohnerschaft für den Prozess der Beteiligung zu gewinnen oder bereits frühzeitig Ideen und Wünsche für den Ort herauszufinden. Ein prominentes Beispiel ist die Erschließung des Tempelhofer Felds in Berlin, zu der drei Büros beauftragt wurden, Optionen zur Nutzung des Flugfelds nach dem Flugverkehr und vor der kommenden Gartenschau zu erarbeiten.
Ein besonderes Einsatzfeld für die informelle Planung bildet die Beteiligung von Bürgern. Hier können Pläne eingesetzt werden, die die möglichen Veränderungen leicht und allgemeinverständlich durch Graphiken, Skizzen und Beschreibungen Zielsetzungen veranschaulichen. Die Erfahrungen der letzten Jahrzehnte haben gezeigt, dass die formelle Beteiligung oft Unzufriedenheit auslöst, weil sich Bürgerinnen und Bürger vor bereits vollendete Tatsachen gestellt sehen. Die formelle Beteiligung hinterlässt häufig das Gefühl, lediglich zur Legitimation von Bauvorhaben eingesetzt zu werden (Alibi-Veranstaltungen) oder nur Raum für kleinste Nachjustierungen zu geben. Zunehmend mehr Kommunen und Investoren setzen insofern auf Elemente und Instrumente der informellen Planung, um die Defizite der formellen Planung ausgleichen zu können.
Unabhängig von der Zielsetzung informeller Planung ist es immanent wichtig, dass bereits frühzeitig Bürgerinnen und Bürger, aber auch Verwaltungen und Investoren mit einbezogen werden. Denn nur dann kann das Spektrum der Gemeinsamkeiten, unterschiedlicher Erwartungen und Interessenskonflikte frühzeitig deutlich werden und die Ergebnisse somit Anstoß für das formelle Planungsverfahren sein. Der Ausschluss einer dieser Gruppen hebt in der Regel die Vorteile informeller ggü. formeller Planung auf.
Kosten für die Instandhaltung eines Gebäudes.
Instandhaltungskosten sind von den Betriebskosten und den Renovierungskosten zu unterscheiden. Betriebskosten fallen für den laufenden Betrieb an, Renovierungskosten sind Kosten zur Aufwertung einer Immobilie. Die Instandhaltung soll primär einen bestehenden Mangel an einem Gebäude beheben oder einem drohenden Mangel vorbeugen, damit es wieder in vollem Umfang nutzbar ist. Wenn beispielsweise die Heizungsanlage defekt ist und repariert werden muss, so sind dies Instandhaltungskosten.
Sanierungen sind Verbesserungen und Maßnahmen, die über den Standard der alten Anlage hinausgehen. Hier ist dann ein Sockelbetrag durch den Bestandshalter zu tragen und nur die Differenz für die qualitativen Verbesserungen kann auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Koordinierte Förderung verschiedener Politikfelder. Sowohl konzeptionell als auch in der Umsetzung versucht dieser Ansatz, fachübergreifendend mittel- und langfristige Strategien für die Entwicklung von Städten und Stadtteilen anzulegen.
Als Gegenbewegung zum reinen Städtebau, der Stadtentwicklung allein durch die bauliche Gestaltung betreiben will, setzt die integrierte Stadtentwicklung auf die Zusammenführung von baulichen, sozialen und wirtschaftlichen Politikfeldern in der Stadtplanung. Hier wird also Stadt als komplexes soziales Gefüge verstanden, deren Gestaltung die verschiedenen politischen Dimensionen, die baulichen Strukturen und Entwicklungen in den Quartieren zusammen denken muss.
Als Planungsinstrumente sind vor diesem Hintergrund im letzten Jahrzehnt die Integrierten Stadtentwicklungskonzepte entstanden. Städte reagieren auf die neuen Anforderungen, indem sie die entsprechenden Behörden und Stellen verschränken: Sachbeamte aus der Wirtschaftsförderung, Bildung- und Sozialbehörde sowie der Planung werden dafür beispielsweise in spezifischen Gremien zusammengeführt oder angehalten interdisziplinär zu arbeiten. So soll auch verhindert werden, dass Projekte, Förderungen oder Vorhaben sich gegenseitig behindern oder zuwiderlaufen und stattdessen unterstützen.
Ein Beispiel: Die Bildungsbehörde klagt über den Verfall eines Schulgebäudes. Zeitgleich fordert die Wirtschaftsbehörde neue kostengünstige Räumlichkeiten für Existenzgründerinnen und -gründer aus der Kreativwirtschaft. Außerdem hat die Wirtschaftsbehörde große Sorgen um die lokalen Handwerksbetriebe.
Anstatt nun sowohl eine neue Schule als auch neue Räume für die Kreativen Start-Ups zu bauen und zeitgleich Subventionen für die lokalen Handwerksbetriebe zu lancieren, würde die integrierte Stadtentwicklung diesem Geflecht mit einem einheitlichen Lösungsansatz begegnen. Möglich wäre es dann beispielsweise, dass Wirtschafts- und Bildungsbehörde gemeinsam einen Neubau finanzieren, der sowohl die Schule als auch Tagungs- und Ausstellungsräume für Existenzgründerinnen und -gründer bietet. Mit den Umbauten und Sanierungen würden dann nur lokale Betriebe betraut.
Allerdings ist diese Art der Verflechtung im Alltag nicht immer einzulösen und auch stark abhängig von den unterschiedlichen Ressourcen und Kompetenzzuweisungen der einzelnen Behörden.
Informelle, gleichwohl an der konkreten Umsetzung orientierte Entwicklungsplanung einer Stadt.
Integrierte Stadtentwicklungskonzepte beeinflussen die Stadtentwicklung maßgeblich in ihrer Entwicklung, weil sie einen Gesamtüberblick über die Entwicklungsperspektiven der Stadt beinhalten. Sie enthalten konkrete Leitbilder, Ziele sowie einzelne Projekte, Bausteine und Maßnahmen.
Kommunen erarbeiten diese informellen Konzepte, um ihre eigene Entwicklung in verschiedenen relevanten Bereichen wie etwa dem Wohnen, Gewerbeansiedlungen oder Verkehrskonzepte zusammenhängend zu betrachten und zu entwerfen.
Integrierte Stadtentwicklungskonzepte entstehen nach einem längeren Leitbildprozess – meist mit Beteiligung der Öffentlichkeit. In diesen Leitbildprozessen werden Zukunftsvisionen erarbeitet. Nach Diskussion der Ziele und Wunschvorstellungen der Kommune werden diese anschließend in ein (städtebauliches) Leitbild eingearbeitet und mit dem Ist-Zustand abgeglichen.
Daran anschließend werden entsprechende Maßnahmen oder auch einzelne Bausteine entwickelt, die zur Erreichung des Leitbildes förderlich sind. Am Schluss eines solchen Prozesses stehen also konkrete Handlungsempfehlungen.
Wirtschaftlich haftende Person oder Gesellschaft bei einem (Bau-)Vorhaben.
Der oder die Investorin nutzt das eigene oder von einer Bank geliehene Kapital, um ein Projekt zu realisieren. Die Investorinnen sind dabei nicht zwingend auch die Bauverantwortlichen oder die später Betreibenden des Vorhabens, sondern vor allem Geldgeber.
Investorinnen können dabei einzelne Personen sein, Gruppen von Personen oder Gesellschaften. Dabei ist die Renditeerwartung bei jedem Investment und bei jeder Investorin unterschiedlich.
Amtliche Stelle, welche Informationen zu den Liegenschaften in Deutschland verwaltet.
Der Boden ist in Deutschland in sogenannte Flurstücke – Parzellen – eingeteilt. Jedes Flurstück wurde amtlich vermessen und mit einer Flurstücksnummer verzeichnet. Das Kataster- oder Vermessungsamt ist diejenige kommunale Stelle, in der Informationen zu den Flurstücken – wie Größe, Lage, (bauliche) Nutzung und bauliche Anlagen – gesammelt werden.
Um es laufend aktuell zu halten, müssen bauliche Vorhaben „eingemessen“ werden. Damit wird ein neues Gebäude in das amtliche Kartenwerk aufgenommen und das Verzeichnis aktualisiert. Jede Person, die ein berechtigtes Interesse hat, kann die Katasterkarten einsehen.
Wiedernutzbarmachung von brachgefallenen Flächen.
Nicht mehr genutzte und brachgefallene Flächen werden in der Konversion durch Umnutzung beziehungsweise Ergänzung vorhandener Strukturen an die aktuellen Bedürfnisse angepasst und bekommen so eine neue, zeitgemäße Nutzung. Ehemalige Industriegebiete (etwa Zechen) und große Verkehrsinfrastrukturen wie Bahngleise oder stillgelegte Flughäfen sind häufige Konversionsflächen. Auch Standortschließungen der Bundeswehr geben mittlerweile große Areale frei, welche in die Konversion überführt werden können.
In der Regel waren Konvesionsareale in ihrer ursprünglichen Nutzung nicht für die Öffentlichkeit zugänglich und somit auch stadtentwicklungsplanerisch nicht nutzbar. Für Kommunen bietet sich bei Inwertsetzung innerstädtischer Konversionsflächen somit oftmals eine große städtebauliche Chance, deren Umsetzung einer oftmals breit angelegten Diskussion über Ziele und Maßnahmen bedarf.
Mit der Konversion gehen zumeist auch umfangreichere Sanierungs- oder Neubaumaßnahmen auf dem Gelände einher. Nicht immer muss bei einer Konversion auch der Bebauungsplan geändert werden. Wenn beispielsweise aus einem Industriegebiet ein Technologiepark entstehen soll, so können die Grundparameter und Regelungen des Bebauungsplans erhalten bleiben.
Gängiges Instrument in der Planung, um Wünsche, Anregungen und Vorstellungen zu ermitteln, aus denen dann konkrete Projekte erzeugt werden sollen.
Das Utopische oder das Zukünftige zu planen ist schwierig. Kreativität, vorausschauendes Handeln sowie ein großes Wissen um die lokalen Gegebenheiten sind wichtige Voraussetzungen. Das heißt: Planende sind in der Regel auf örtliche Expertinnen und Experten – also die Anwohnerschaft – angewiesen, um gute und passende Planungsideen hervorzubringen.
Mit dem Instrument der Kreativwerkstätten sollen Ideen und Vorschläge vor Ort entwickelt werden. Eingesetzt werden vor allem Elemente der Bildenden Künste oder spezifische Kreativitäts- und Gruppenübungstechniken, um ungewöhnliche Kombinationen oder Ideen zu erzeugen. Denn es sollen „verrückte“, andersartige und tatsächlich neue Ideen entstehen.
Die Schwierigkeit der Kreativwerkstätten liegt im Umgang mit den Ergebnissen. Wie viel Platz wird den Ideen für die Stadt, die den gängigen Rahmen verlassen und vielleicht auch die Verteilungs-, Markt- und Eigentumsstrukturen herausfordern, eingeräumt? Beispielhaft kann hier die Frage unrentierlicher Nutzungen angeführt werden: Wie wird ein Abenteuerspielplatz im Citybereich als Alternative zu einer Gewerbeimmobilie gewertet?!
Staatliche Verpflichtung beim Bau von öffentlichen Einrichtungen.
Beim Bau werden etwa 1 Prozent der Baukosten für Kunstwerke eingesetzt. Die Gelder fließen in der Regel in Kunstobjekte, die dauerhaft innen oder außen mit dem Bauwerk verbunden sind oder sich auf dem dazugehörigen Grundstück befinden.
Interessant wird dieser baukulturelle Anspruch, wenn der Kunstbegriff weitergefasst wird und das Geld auch für Kunst im öffentlichen Raum eingesetzt werden kann. In diesem Genre werden keine klassischen Werke im Sinne von Skulpturen und Objekten erzeugt, sondern es können auch soziale Prozesse selbst zum Gegenstand der Kunst gemacht werden. So können die entsprechenden Gelder auch in die Gestaltung des sozialen Umfelds des Bauvorhabens fließen.
Je nach Größe des Grundstücks oder des Bauvorhabens sind unterschiedliche Maßstäbe des Lageplans sinnvoll. Vom Maßstab des Lageplans hängt ab, wie detailliert die Umgebung dargestellt ist. Üblich sind Maßstäbe von 1:1.000 bis 1:5.000.
In der einfachsten Form eines Lageplans, dem Schwarzplan, werden nur die Gebäude als schwarze Flächen dargestellt. In detaillierten Lageplänen hingegen werden Freiflächen, Straßen und mit der Umsetzung des Vorhabens verbundene Maßnahmen grafisch aufgearbeitet.
Bericht über die Realisierungschancen und die Rentabilität eines Vorhabens.
Machbarkeitsstudien werden vor allem dann eingesetzt, wenn die Risiken eines Projekts nur schwer überblickt werden können. Sie überprüfen, in welcher Zeit, mit welchen Mitteln und in welchem Umfang ein Projekt realisiert werden kann. Dabei fragt die Machbarkeitsstudie nicht nur, ob das Vorhaben technisch und rechtlich machbar ist, sondern auch inwiefern die benötigten finanziellen und personellen Mittel erbracht werden können und ob sich das Projekt wirtschaftlich rechnet.
Innerhalb der Machbarkeitsstudie werden Ertragspotenziale und das Risiko der Umsetzung ermittelt. Eine abschließende Kosten-Nutzen-Rechnung schätzt die Rentabilität und das Risiko des Bauvorhabens ein.
Die Markt- und Standortanalyse untersucht, inwiefern ein Standort für eine geplante Nutzung tatsächlich geeignet ist. Sie dient damit als Absicherung für das weitere Vorgehen der handelnden Akteure.
Die Lage einer Immobilie bestimmt ihre Marktchancen. Investitionen und Projektplanungen erfordern ein möglichst objektives Bild über Lage- und Standortpotenziale eines Entwicklungsareals. Dabei stehen im Grundsatz die soziodemografischen und -ökonomischen Rahmenbedingungen sowie die Eignung des Projektareals für definierte Nutzungen (Zuschnitt, Verkehrsanbindung, Umfeldnutzungen, etc.) am Anfang jeder Analyse.
In Abhängigkeit von der konkreten Fragestellung folgen auf die Standortthemen die Betrachtungen des jeweiligen Immobilienmarktes. Branchen-, Wettbewerbs-, Objekt- und Wirtschaftlichkeitsanalysen beschäftigen sich mit den Vermarktungschancen und -risiken in der Projektentwicklung. Hierin eingebunden sind oftmals auch städtebauliche Fragestellungen – zum Beispiel in Bezug auf die Zentrenverträglichkeit neuer Einzelhandelsprojekte. Hier spricht man auch von Wirkungsanalysen.
Maße der baulichen Nutzungen
Unterschiedliche Angaben und Größen zur Berechnung und Beschreibung von Bauvorhaben.
Die bauliche Nutzung wird durch relativ viele unterschiedliche Zahlen festgelegt. Formell geregelt sind nur die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl und die Baumasse. Beide werden in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschrieben.
Informeller, nicht rechtsverbindlicher Plan, den jede Kommune, Bauherr oder Bauherrin für Teilgebiete aufstellen kann.
Masterpläne dienen Kommunen und Investorinnen dazu, die grundlegenden, städtebaulichen Ideen für ein Teilgebiet in Form eines Plans darzustellen und der Öffentlichkeit vorzustellen. Die Ersteller erhoffen sich dadurch eine bessere Vermittlung eines Vorhabens oder einer städtebaulichen Leitidee und konkretisieren eigene Grundsätze für die Entwicklung des Gebiets. Der informelle Charakter dieser Pläne erleichtert die Erarbeitung und ihre Lesbarkeit.
Allerdings: die Festsetzungen sind nicht rechtsverbindlich – ein Aspekt, der oft in der Diskussion in Vergessenheit gerät, weil ein Plan leicht Rechtsverbindlichkeit suggeriert. Diskutierende und Verwaltungen sollten sich daher stets bewusst darüber sein, dass der Masterplan ein Hilfsmittel und keine finale Setzung ist.
Modifiziertes Bieterverfahren
Um spezifische Anforderungen ergänztes Verkaufsverfahren.
Im Gegensatz zum nicht-modifizierten Bieterverfahren können die Behörden hier fachliche Zielsetzungen angeben – beispielsweise soziale Stabilisierung des Quartiers oder kulturelle Aufwertung – und die Angebote hinsichtlich dieser Ziele bewerten und überprüfen.
Modifizierte Bieterverfahren fördern neue und interdisziplinäre Partnerschaften und Kooperationen zwischen Nutzerinnen und Nutzern, Fachleuten, Projektentwicklerinnen, Projektentwicklern und anderen Planungspartnern.
Unter Monitoring versteht man die laufende Beobachtung von Stadtentwicklungsprozessen mittels zuvor festgelegten Indikatoren.
Um beurteilen zu können, wie sich Stadtquartiere sozial entwickeln, werden unterschiedliche statistische Daten ausgewählt und über längere Zeiträume beobachtet. In der Stadtplanung sind dies vorrangig soziodemografische und ökonomische Indikatoren und Kennzahlen wie etwa der Altersdurchschnitt oder der Anteil von Transferleistungsempfängerinnen und Empfängern in einem Stadtquartier. Auf diese Weise kann man im Zeitverlauf ablesen, ob sich die soziale Struktur in einem Stadtquartier verändert. Eine solche Art von Sozialmonitoring kann gegebenenfalls als Frühwarnsystem genutzt werden, um abgestimmte Interventionen einleiten zu können.
In anderen Bereichen wird das Monitoring für die Evaluation von Förderprogrammen und Maßnahmen eingesetzt. Da kann es zum Beispiel darum gehen, Teilnehmerzahlen zu bestimmen. Dieser Einsatz von Monitoring soll dazu dienen, die Wirksamkeit von unterschiedlichen Interventionen und Maßnahmen auszuloten. Allerdings sind diese Formen des Monitorings mit sehr hohem Aufwand für die Einrichtungen vor Ort verbunden und werden nicht selten kritisch betrachtet.
Komplexe Wirkungszusammenhänge können nicht durch Monitorings bewiesen werden. Allerdings können Monitorings Hinweise dazu liefern, wo es sich lohnt, Zusammenhänge genauer zu betrachten.
Reine Nutzfläche eines Gebäudes.
Die Nettogrundfläche unterteilt sich in die reine Nutzfläche (NF) und technische Anlagen wie beispielsweise Heizungsräume sowie Verkehrsflächen (beispielsweise Flure und Rettungswege). Zur Berechnung der Nettogrundfläche werden nicht die Wände des Gebäudes herangezogen, diese sind für gewöhnlich in der Konstruktionsgrundfläche zusammengefasst.
Open Source Planung
Kritischer Ansatz in der Stadtplanung.
Eine interessante Entwicklung ist der Einzug des Open-Source-Gedankens in die Stadtplanung. Der Grundgedanke ist die Auflösung der Planungssouveränität planender Ämter.
Die Annahme des Open-Source-Gedankens bringt mit sich, dass die Planung sich von der Ergebnisfixierung löst, weil diese die Vielfalt von Ideen und Möglichkeiten einschränkt und somit Innovationen im Planungsprozess verhindert werden.
Im Unterschied zu Ansätzen der Aktivierung geht das Prinzip Open-Source nicht von einer trägen Masse aus, die zur Partizipation animiert werden muss. Im Gegenteil – Open-Source-Ansätze orientieren sich am Leitbild der Schwarmintelligenz: Veränderungswünsche, Vorstellungen und die Praxis der Masse werden die bestmöglichen Lösungen zur Befriedigung gesellschaftlicher Bedürfnisse entwickeln. Dabei geht Open-Source nicht von der Partizipation aller aus. Die Prozesse müssen nur für alle zugänglich und nachvollziehbar gestaltet werden, sodass jede Person sich jederzeit entscheiden kann in den kollektiven Gestaltungsprozess einzusteigen. Die eigene Teilnahme ist also Ausgangspunkt zur Mitgestaltung. Die Teilnahme impliziert sofortige Gestaltungs- und Entscheidungskompetenz. Aber gestalten kann nur derjenige, der mitwirkt. Dieses Prinzip der schrittweisen und ergebnisoffenen Entwicklung stellt die klassischen Planungsmechanismen auf den Kopf: Anstatt erst städtebauliche Baumassen zu erzeugen und dann diesen Raum zu vermieten oder zu verkaufen, zielt der Open-Source-Urbanismus auf eine nach und nach erfolgende Verdichtung von Aktivitäten, Programmen und Netzwerken, die sukzessiv auch bauliche Formen mit sich bringt.
In der Realität ist dieser Open-Source-Ansatz eher als ein theoretischer Ansatz in der Stadtplanung und als eine Art Leitbild und Prinzip der kritischen Stadtplanung zu begreifen. In der Praxis sind hingegen noch „Open-Source-Inseln“ realistischer. Entweder ein Eigentümer lässt einen beschränkten Zeitraum für multiple Mitbestimmung zu, oder er limitiert den Open-Source-Ansatz auf eine Teilfläche des Gesamtareals in der Hoffnung, dass die übrigen Flächen davon profitieren. Gering regulierte, temporäre Nutzungen werden dabei gezielt eingesetzt oder können helfen, aufgegebene Bestände zu revitalisieren. Um dies als Open-Source-Urbanismus zu begreifen, ist es natürlich wichtig, dass derartige informelle Nutzungen nicht lediglich als „Zwischen“-Nutzungen von den Eigentümerinnen und Kommunen verstanden werden, sondern als konkrete Entwicklungsprojekte.
Vertragliche Regelung über die Pflege eines Grundstücks, bei der für gewöhnlich die Pacht oder Miete zumindest teilweise erlassen wird.
Kommunen können mithilfe des Pflegevertrags die Pflegemaßnahmen auf kommunalen Grundstücken regeln. Für die festgehaltenen Maßnahmen wird mit den jeweiligen Vereinen, Verbänden oder Privatpersonen eine kostenlose oder kostenreduzierte Nutzung vereinbart.
Aufgrund der zunehmenden Verschuldungen der Kommunen, die die eigene Pflege der Grundstücke erschweren, nehmen diese Vertragsformen zu.
Verfahren zur Genehmigung von großen Infrastrukturvorhaben wie etwa Verkehrswegen (übergeordnete Strassen, Bahnen, Häfen) und sonstigen Infrastruktureinrichtungen.
Das Planfeststellungsverfahren ist im §§72-78 des Verwaltungsverfahrensgesetz geregelt.
Es konzentriert alle weiteren Genehmigungen in sich – es sind also für einzelne Anschnitte, Teilbebauungen und den Betrieb keine weiteren Genehmigungen einzuholen.
Das Planfeststellungsverfahren wird meist von den Bundes- und Landesbehörden durchgeführt. Die Kommunen werden angehört und ihre Planungen in der Abwägung berücksichtigt.
Entgegen der Praxis bei gewöhnlichen Bauleitplänen und Bauvorhaben können nur Personen und Einrichtungen ihre Einwände vorbringen, die der Plan direkt betrifft. Allgemein Interessierte können hier derzeit keinerlei Einwände geltend machen. Eine Überarbeitung der Gesetzeslage, nach der auch Umwelt- und Naturschutzvereinigungen den Betroffenen gleichgestellt werden sollen, ist jedoch in Vorbereitung.
Auch hier gilt, dass mit der Auslegung und Präklusion der Plan auch dann rechtsverbindlich bleibt, wenn verspätet Belange eingebracht werden.
Planfeststellungsverfahren für große Infrastrukturvorhaben sind nicht im Baugesetzbuch, sondern im Verwaltungsverfahrensgesetz festgeschrieben. Auch Vorschriften, wie die Bauflächen und -gebiete ausgestaltet werden müssen und welche Dichten jeweils zulässig sind, stehen nicht im Baugesetzbuch, sondern in der Baunutzungsverordnung.
Verbindliche Frist, in der Einwände gegenüber einem Plan vorgebracht werden können.
Die Präklusion bezeichnet in der juristischen Fachsprache den Ausschluss von bestimmten Rechtshandlungen oder Rechten nach einer bestimmten Frist.
Sollten im Bauleitplanverfahren oder innerhalb der Anhörung im Planfeststellungsverfahren sogenannte Belange, also Interessen und Einwände gegen die Planung, nicht fristgerecht
innerhalb der formellen Öffentlichkeitsbeteiligung geäußert werden, so verlieren sie ihr Recht berücksichtigt zu werden: Sie sind auch kein Grund für eine Klage gegen die Planung. Ausnahme bilden Belange, welche die Kommune hätte erkennen müssen, da sie offensichtlich sind wie beispielsweise der besondere Lärmschutz bei Altenheimen.
Der Grundsatz der Präklusion beruht auf der Rügefrist nach § 73 IV des Verwaltungsverfahrensgesetz: Jeder Fehler, der nicht innerhalb eines Jahres nach Veröffentlichung des Planes gerügt wird, ist unbeachtlich, sodass der Plan trotz evidenter Fehler oder veränderter Sachlage weiterhin Bestand hat, bis ein neuer Plan erstellt wird.
Die Präklusion dient der Verfahrensbeschleunigung und der Prozessökonomie.
Die planende Behörde muss in der förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung auf die Präklusion aufmerksam machen (§ 4a BauGB).
Personen oder Gesellschaften, die (bauliche) Vorhaben entwickeln.
Projektentwickler sind dabei nicht zwingend die Investoren. Sie sind diejenigen (Person oder Körperschaft), die als Dienstleistende versuchen, ein selbst entwickeltes oder an sie herangetragenes Projekt zu realisieren.
Ziel der Projektentwicklung ist es, für eine Idee oder Bauvorhaben sowohl Standort als auch Kapital zu suchen oder – andersherum – für einen Standort die Idee zu finden oder sogar vorhandenes Kapital in einen passenden Standort oder Idee zu investieren.
Public-Private-Partnership / Öffentlich-Private Partnerschaft
Meist langfristig vertraglich geregelte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft mehr
Zunehmend sind Kommunen finanziell nicht mehr in der Lage, größere Bauvorhaben zu realisieren, da sie das nötige Kapital nicht aufbringen können. Um große Vorhaben dennoch realisieren zu können, gehen die Kommunen langfristig angelegte und kombinierte Verträge mit privaten Investorinnen ein, um die staatlichen Aufgaben oder auch um prestigeträchtige Bauvorhaben dennoch zu erfüllen.
Die Formen der Public-Private-Partnerships sind relativ vielfältig. Beispielsweise kann es eine Kombination aus Investition und Miete sein: Eine Investorin oder ein Investor errichtet eine Mehrzweckhalle, welche die Kommune wiederum nach dem Bau anmietet. Dies hat den Vorteil, dass die Investorinnen ein relativ geringes Risiko eingehen, weil die fortwährenden Mieteinnahmen gewährleistet sind. Die Kommune hingegen muss die hohen Investitionskosten nicht selbst aufbringen, sondern mietet das Objekt lediglich. Dabei können auch Verträge abgeschlossen werden, welche festhalten, dass die Kommune das Gebäude durch die Miete langfristig erwirbt oder direkt nach der Fertigstellung kauft. Dies sind jedoch seltene Fälle. Aus diesem Grund besteht gegenüber Public-Private-Partnerships oft große Skepsis. Denn ein wesentlicher Kritikpunkt ist, dass mit diesen Verbindungen oft Leasing- und Mietmodelle entstehen, die die Kommunen in der Zukunft teuer zu stehen kommen. Die langfristigen Kosten können die eigentlichen Investitionskosten auf Dauer deutlich überschreiten. Die Kosten werden dabei auf nachfolgende Generationen übertragen, ohne dass die Kommune selbst Besitz erzeugt, über den sie verfügen oder den sie gewinnbringend verkaufen kann.
Meist langfristig vertraglich geregelte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft.
Instrument der sozialen Stadtteilentwicklung mit einer starken Betonung des Bottom-Up-Ansatzes.
Das Quartiermanagement soll auf lokaler Ebene die Zusammenarbeit von Initiativen und Einrichtungen verbessern und die anwohnende Bevölkerung aktiv in Gestaltungsprozesse einzubeziehen. Das politische Ziel ist es, den sozialen Zusammenhalt in einem Stadtteil zu erhalten und zu stärken.
Dabei wird ein Quartiersmanagement in Stadtteilen eingerichtet, in denen das Leben als sozial problematisch gilt. Die Stadtentwicklungspolitik verspricht sich, durch eher kleinteilige, nachbarschaftliche Maßnahmen und die Vernetzung von Einrichtungen so genannte soziale Brennpunkte zu entschärfen und Aufwertungsprozesse zu initiieren.
Die Kritik am Quartiersmanagement schließt genau an diese Art der Argumentation an: Sie kritisiert, dass die Stadtpolitik sich hinsichtlich der Bekämpfung von Armut und Ausgrenzung zunehmend auf die Quartiersebene konzentriert und damit ggf. gegen gesamtstädtische Lösungsansätze arbeitet. Zudem wird befürchtet, dass Gelder für Quartiersmanagement an anderer Stelle – beispielsweise für soziokulturelle Einrichtungen und Soziale Arbeit – gekürzt werden.
Informeller Plan zur Konkretisierung und Vermittlung von Planungsvorhaben, insbesondere auf der Stadtteil- und Quartiersebene.
Rahmenpläne analysieren und strukturieren Entwicklungspotentiale von Stadtteilen. In ihnen werden die strategischen Ziele der zukünftigen städtebaulichen und stadtplanerischen Entwicklung sowohl in visueller Form (als Plan) als auch textlich beschrieben. Ein Rahmenplan kann so die formellen Inhalte des Flächennutzungsplans konkretisieren und zur Vorbereitung eines konkreten, rechtlich verbindlichen Bebauungsplans dienen.
Obwohl Rahmenpläne im Baugesetzbuch als vorbereitender Plan für Sanierungsgebiete bezeichnet werden, sind sie informeller Natur und entfalten keine Außenwirkungen. Sie sind lediglich innerhalb der Verwaltung bindend. Da sie informeller Natur sind, müssen sie sich nicht an die Vorgaben der Planzeichenverordnung oder der Baunutzungsverordnung halten. Hierdurch kommt ihm kommen ihnen eine strategische Funktion als „vermittelnder“ Plan zwischen Flächennutzungs- und Bebauungsplan zu. Weil sie ähnlich wie Masterpläne leichter zu lesen und zu erfassen sind, sind Rahmenpläne gerade bei Beteiligungsprozessen oder auch für die Suche nach Investorinnen und Investoren hilfreich.
Städtebauliche Rahmenpläne werden häufig erstellt, um bestimmte Bereiche unter Schutz zu stellen (etwa Bestandsschutz oder Nutzungsschutz) und stehen daher oft in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Vorbereitung von Sanierungen im besonderen Städtebaurecht (§ 140 BauGB).
Zusammenfassende übergeordnete und überörtliche Planung für mehrere Kreise – beispielsweise für einen Regierungsbezirk – in der Grundsätze und Ziele der Raumordnung festgelegt werden.
Bestimmte Regionen (Planungsverbände, Bezirksregierungen, Landkreise) erstellen Regionalpläne. Diese sind in ihrer Darstellung gröber als die Flächennutzungspläne und ordnen das Gesamtgebiet der Region. Dabei definiert der Raumordnungs- bzw. Regionalplan bereits bestimmte Entwicklungen für eine Kommune und versucht übergemeindliche Planungen zu koordinieren. Beispielsweise werden in Raumordnungsplänen diejenigen Areale verortet und festgelegt, in welchen Windenergieanlagen gebaut werden dürfen oder sollen.
Diese Festlegungen haben bindende Wirkung für die Kommune. Diese muss ihre Bauleitpläne aus dem Regionalplan ableiten. Gleichzeitig, dies nennt man das Gegenstromprinzip, muss die Regionalplanung die gemeindlichen Flächennutzungspläne in Aufstellung des Regionalplans einbeziehen und damit die gemeindliche Entwicklung mit berücksichtigen. Regionalpläne bilden damit das Scharnier zwischen den Planungen der Bundesländer (Landesentwicklungsplan) und den Kommunen (Bauleitpläne).
Regionalpläne haben keine Außenwirkung, das bedeutet, sie entfalten keine rechtliche Wirkung außerhalb der Verwaltung.
Die gesetzlichen Bestimmungen zu den Regionalplänen finden sich im Raumordnungsgesetz (ROG) des Bundes.
Die Rendite ist als Begriff je nach Fachbereich, in dem er verwendet wird, leicht unterschiedlich definiert. Die Unterschiede rühren zumeist aus dem schwierigen Ziel, wirklich alle beeinflussenden Komponenten zu berücksichtigen. Grundsätzlich kann sie als der jahresdurchschnittliche Gewinn in Relation zum eingesetzten Kapital in Prozent definiert werden und beschreibt somit den wirtschaftlichen Erfolg einer direkten Investition
Die Rendite steht immer im Verhältnis zum Risiko, das mit einer Investition verbunden ist. Als Faustregel gilt: Je höher die Rendite, desto höher ist das Risiko der Investition und die Entwicklung der Geldanlage damit weniger vorhersehbar.
Bewertung, die versucht die möglichen (finanziellen) Risiken eines Vorhabens einzuschätzen.
Die Risikoabschätzung soll die Unsicherheiten eines Projekts, wie etwa eine Bauverzögerung durch schlechtes Wetter oder ausbleibende Einnahmen aufgrund von ausbleibenden Vermietungen offen gelegen und deren Wahrscheinlichkeit bestimmen. Auch konjunkturelle Veränderungen und Abschätzungen können in Risikoabschätzungen einfließen. Denn innerhalb von absehbaren Marktzyklen und -entwicklungen verlieren und gewinnen Immobilien an Wert, besteht größerer oder kleinerer Bedarf an Gewerbe- oder Wohnflächen und entstehen auch mehr oder minder vorhersehbare Risiken in der Vermietung oder beim Verkauf.
Die Risikoabschätzungen können dann mit ihren möglichen finanziellen Auswirkungen, den so genannten Wagniskosten, hinterlegt und beziffert werden.
Soziale Entmischung innerhalb der Stadt.
Das Idealbild der europäischen Stadt ist eine mehr oder weniger sozial durchmischte Stadt, in der in allen Stadtteilen unterschiedliche soziale Gruppen wohnen. Segregation beschreibt das Gegenteil dieser Vorstellung- sowohl was den Prozess als auch was das Ergebnis angeht: die unterschiedlichen sozialen und ethnischen Gruppen und/oder Generationen leben recht abgeschlossen voneinander in jeweils unterschiedlichen Bezirken.
Es kann zwischen einer ethnischen (unterschiedliche religiöse und kulturelle Hintergründe), sozialen (Unterschiede in den Einkommen) oder familienständischen (Alleinstehende, Familie mit Kindern oder Großfamilien) Segregation unterschieden werden.
Die Segregation bietet aber auch Vorteile, weil durch die Ähnlichkeit der Nachbarschaft soziale Netzwerke gestärkt werden. In Nachbarschaften mit ähnlicher Ausprägung lässt sich nachweisen, dass Menschen sich gegenseitig stärker unterstützen und um Hilfe bitten.
Kommunales Instrument zur Stabilisierung von Bevölkerungsstrukturen in bestimmten Gebieten.
Die soziale Erhaltungsverordnung versucht die Verdrängung von bestehenden Nachbar- und Anwohnerschaften zu mindern, indem sie Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungen und Sanierungen durch eine spezielle Genehmigungspflicht einschränkt. Sie ist jedoch kein Garant dafür, dass Verdrängungseffekte nach Sanierungen ausbleiben. Denn jenseits der konkreten Modernisierungsmieterhöhungen können Preissteigerungen damit nicht aufgehalten werden. Außerdem kann diese Verordnung nicht den Verdrängungen aus dem Lebensstil entgegenwirken: veränderte Geschäfte und der Zuzug ganz anderer sozialer Gruppen führt bei Alteingesessenen dazu, dass das Leben im Quartier zu teuer wird oder einfach nicht mehr passt.
Zudem erhält die Stadt in den Erhaltungssatzungsgebieten bei allen Verkäufen von Miethäusern Vorkaufsrecht. So soll der Mietbestand für die entsprechende Bewohnerstruktur trotz hohem Entwicklungsdruck auf dem Immobilienmarkt gesichert werden. Allerdings muss die Stadt dafür natürlich immer über genügend Ressourcen verfügen.
In manchen Kommunen und Städten, beispielsweise in Hamburg, kommt zur sozialen Erhaltungsverordnung auch ein Umwandlungsverbot hinzu, das Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen untersagt. Das Umwandlungsverbot soll dem Abschmelzen des Mietwohnungsbestandes und damit der Verschärfung des Mietwohnungsmarkts entgegenwirken.
Die soziale Erhaltungsverordnung bezieht ihre Grundlage aus §§ 172 BauGB (insbesondere Abs. 1, II zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung).
Städtebauliche Verträge enthalten verbindliche Vereinbarungen zwischen den Eigentümern beziehungsweise Grundstücksnutzenden und der Kommune.
Unter Städtebaulichen Verträgen werden alle Verträge verstanden, die im Rahmen des Städtebaurechts abgeschlossen werden. Sie können den Kommunen dabei helfen, fehlende Steuerungsmöglichkeiten des Bebauungsplans zu kompensieren, indem beispielsweise Regelungen zur Übernahme von Kosten für Grünflächen oder soziale Einrichtungen geregelt werden. Auch Regelungen zu Zwischennutzungen können hier festgehalten werden.
Die Reglungen zum städtebaulichen Vertrag sind im § 11 BauGB fest geschrieben. Hier sind auch einige Beispiele aufgeführt.
Von den Kommunen ausgerufener Wettbewerb zur Gestaltung größerer baulicher Ensembles und städtischer Strukturen.
Im Bereich von Städtebau und Architektur werden Wettbewerbe veranstaltet, wenn für eine anstehende Bauaufgabe oder für eine generelle Ideenfindung der optimale Entwurf gefunden werden soll. Städtebauliche Wettbewerbe beziehen sich nicht nur auf ein Objekt oder ein Gebäude, sondern einen größeren städtebaulichen Zusammenhang. Die Kommunen rufen hierbei zu Entwürfen für ein ganzes Areal unter Berücksichtigung der vorhandenen Bauleitplanung auf.
Stadtplanung/Raumplanung/Regionalplanung
Entwicklung der städtischen und regionalen Strukturen durch die Kommunen, Kreise oder Regionen.
Die Stadt-, Raum- und/oder Regionalplanung macht sich zur Aufgabe, städtische und regionale Strukturen zu ordnen und Entwicklungen im Einklang mit den bestehenden Strukturen voranzutreiben.
Ob diese öffentliche Aufgabe Stadt-, Raum oder Regionalplanung genannt wird, ist von den jeweiligen Städten oder Kommunen, Kreisen, Regionen oder Bundesländern abhängig. Dabei beziehen sich Benennungen auf die jeweilige Hierarchie und den Einzugsrahmen der Pläne.
Die Planung ist ein Verantwortungsbereich der öffentlichen Hand mit Querschnittsaufgaben, welcher versucht, gemeinsam mit Akteuren aus der Wirtschaft und Zivilgesellschaft bestimmte Vorhaben zu realisieren oder Gebiete zu entwickeln.
Die Planung soll darauf bedacht sein, auf das Allgemeinwohl ausgerichtet zu sein. Dabei spielen neben sozialen auch wirtschaftliche und die Umwelt betreffende Überlegungen eine Rolle, denn die Planung ist für eine ausgewogene und ganzheitliche Entwicklung einer Region oder einer Stadt verantwortlich.
Instrumente der Stadt-, Raum- und Regionalplanung sind zunächst die gängigen formellen Pläne (siehe Flächennutzungsplan, Bauleitpläne oder Bebauungsplan). Die Planung arbeitet aber zunehmend auch mit informellen Instrumenten und Projektförderungen wie etwa dem Quartiersmanagement, um Stadtteile zu entwickeln und die jeweilige städtische Situation zu verbessern.
Testverfahren/Carte Blanche
Verfahren, über das noch vor der konkreten Bauleitplanerstellung und vor städtebaulichen Wettbewerben neue Leitbilder für Teilgebiete ermittelt werden sollen.
Der Begriff „Carte Blanche“ (frei übersetzt: „weiße Karte“ bzw. „jemandem freie Hand lassen“) stammt aus der Schweiz und steht für einen auf Konsens und Kommunikation ausgerichteten Ansatz in der Planung. Strukturwandel und veränderte Rahmenbedingungen haben in den vergangenen Jahren zu einem Umdenken im Städtebau der Schweiz geführt. Der Trend im Städtebau entfernt sich von einer ausschließlich durch die Stadtverwaltung geprägten Stadtplanung und versucht mittels kreativer und beweglicher Entwicklungsszenarien Teilstücke der Stadt gemeinsam neu zu definieren und neu zu entwerfen.
Carte-Blanche-Verfahren sind offene Entwurfsverfahren, die im Vorfeld der formellen Planung eingesetzt werden. Sie sollen mögliche Ausrichtungen der Planung erforschen. Im Gegensatz zu herkömmlichen architektonischen und städtebaulichen Wettbewerben werden bei Testplanungsverfahren für den Entwurfsprozess nur wenige Restriktionen vorgeschrieben. Die für das Carte-Blanche-Verfahren eingeladenen interdisziplinären Teams (meist Architekten, Soziologen, Kulturwissenschaftlerinnen) haben freie Hand für ihre räumlichen Szenarien und Konzeptionsideen. Mittels dieser freien Denk-Konkurrenz wird eine große Kreativität in den Entwürfen erzielt. Hierin liegt auch das große Potenzial der Verfahren. Sie basieren auf freien Entwurfsaufträgen und Workshops, in welchen die eingeladenen Teams ganz neue Nutzungsmöglichleiten erarbeiten und Gestaltungsüberlegungen anstellen können. So können die Entwürfe neue Ideen und Potenziale für die Gebiete offenbaren. Diese frühzeitige und sehr intensive Beschäftigung mit neuen Gestaltungs- und Entwicklungsmöglichkeiten macht die Stärke derartiger Verfahren aus.
Der breiten Öffentlichkeit ist bei Carte-Blanche-Verfahren keine Gestaltungskompetenz eingeräumt. Sie werden lediglich am Ende des Verfahrens ausführlich informiert. In manchen Fällen werden auch Vertreterinnen und Vertreter aus der Bevölkerung miteinbezogen oder es sind in den Prozess Planungswerkstätten integriert. Carte-Blanche-Verfahren sind dementsprechend wenig partizipativ im Sinne einer tiefergehenden Öffentlichkeitsbeteiligung.
Behörden, Körperschaften oder Vereine, die durch Gesetz bestimmte Aufgabenbereiche im öffentlichen Interesse wahrnehmen. Sie sind in den Bauleitplanungsprozess einzubeziehen.
Durch die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange soll ein möglichst breites Spektrum des öffentlichen Lebens und der Zivilgesellschaft abgedeckt werden. Typische Träger öffentlicher Belange sind beispielsweise Kirchen oder Handelskammern sowie auch Ver- und Entsorgungsunternehmen (Wasser-, Abfall-, Stromversorgung, etc.).
Aber auch Umweltverbände werden von den Planungsbehörden zu den Trägern öffentlicher Belange gezählt, obwohl sie streng genommen keine Träger öffentlicher Belange sind. Diese werden aber von der Planungsbehörde als besonders relevant erachtet, um die Umweltfolgeabschätzungen für den Umweltbericht zusammenzustellen.
Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ist in § 4 BauGB mit Verweis auf § 3 BauGB geregelt.
Teil eines Grundstückes, das überbaut werden darf.
Die Kommune kann im Bebauungsplan die Lage der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen und Baulinien exakt festlegen.
Während an Baugrenzen gebaut werden kann, ist dies bei Baulinien (auch Fluchtlinien genannt) Pflicht. Baugrenzen geben also die mögliche maximale Ausdehnung des Gebäudes vor. Baulinien hingegen legen die exakte Positionierung des Gebäudes und der Fassade fest.
Mit dem Überlassungsvertrag werden Flächen oder Einrichtungen den Nutzerinnen und Nutzern unentgeltlich überlassen. Im Gegensatz zur Schenkung bleiben jedoch die Eigentumsverhältnisse erhalten. Der Vertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien. Gängig ist diese Vertragsart bei der Überlassung von öffentlichen Einrichtungen wie Sportplätzen oder Schwimmbädern an einen entsprechenden Verein. Aber mittlerweile vermehrt sich diese vertragliche Regelung auch bei Privateigentümern.
Detaillierte Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen von Bau- und Planungsvorhaben.
Die Paragraphen §§ 2 IV und 2a BauGB legen fest, dass bei der Erarbeitung von Bauleitplänen Umweltberichte angefertigt werden müssen. Das Baugesetzbuch enthält bereits in Anlage 1 detaillierte Angaben zur Gliederung des Umweltberichtes. Hier wird festgelegt, in welchem Umfang und mit welchem Detaillierungsgrad der jeweilige Umweltbericht erstellt werden muss.
Nach dem so genannten „Scoping“ – dem Zusammentragen aller vorhandenen umwelt- und naturschutzfachlichen Informationen und der Festlegung des Untersuchungsumfangs – folgt die Umweltprüfung mit der Ermittlung, Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen. Für eine präzise Ermittlung und Bewertung ist es oft notwendig, dass die Ergebnisse der frühzeitigen Behördenbeteiligung (besonders der Umweltbehörden und -verbände) vorliegen. Daher liegt der Umweltbericht auch erst in der formellen Beteiligung der Öffentlichkeit und den Behörden vor. Nachdem der Plan rechtsgültig ist und vollzogen wird, ist die Kommune verpflichtet, die Auswirkungen auf die Umwelt weiter zu untersuchen und so die Auswirkungen zu überwachen (§ 4c BauGB).
Vollgeschosse sind bundesweit nicht einheitlich definiert. Sie werden in den jeweiligen Landesbauverordnungen beschrieben.
Generalisierend können Vollgeschosse aber als Etagen charakterisiert werden, die zu mehr als der Hälfte oberirdisch sind, komplett umbaut sind, über eine Decke verfügen und in mindestens 2/3 (Staffelgeschoss) bzw. ¾ (geneigte Dächer) ihrer Grundfläche über eine lichte Höhe von 2,30 m verfügen.
Spezifisch erarbeiteter Bebauungsplan für die Neuerschließung und Bebauung eines Areals durch private Investorinnen.
Das Verfahren des Vorhaben- und Erschließungsplans wird in § 12 BauGB geregelt und koppelt die städtebaulich/stadtplanerische Leitplanung mit einem konkreten Bauvorhaben. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ersetzt somit das übliche Bebauungsplanverfahren. Konkret treten Investoren bei diesem Verfahren mit einem Projektvorhaben an die Kommune heran: Für das konkrete Vorhaben auf einem Areal, das noch nicht an die Infrastruktur angebunden ist (kein Anschluss an das öffentliche Wegesystem oder Abwasser- oder Abfallentsorgung) bitten sie die Behörde einen spezifischen Bebauungsplan zu verfassen und somit verbindliches Baurecht zu schaffen.
Diese Regelung zielt darauf ab, das städtebauliche Engagement privater Akteure zu stärken und Genehmigungsverfahren zeitlich zu verkürzen. Dennoch gilt die Maßgabe, dass die Kommune ihrer Pflicht der ausgewogenen Planung nachkommen muss und derartige Vorhaben nicht entgegen den öffentlichen Interessen wirken dürfen. Um die Vereinbarkeit der Inhalte des Vorhaben- und Erschließungsplanes mit den Maßgaben des BauGB zu gewährleisten, ist die Gemeinde verpflichtet, die Inhalte des Vorhaben- und Erschließungsplans in einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu überführen.
Recht der Kommunen, bestimmte Grundstücke zu erwerben, bevor es Dritten zum Kauf angeboten wird.
Dies gilt für Grundstücke innerhalb des Geltungsbereichs von Bebauungsplänen und ist in §§ 24ff. BauGB geregelt. Diese Paragrafen zielen darauf ab, die Handlungsspielräume der Kommune für größere Entwicklungsmaßnahmen zu erweitern. Beispielsweise können die Kommunen so in Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten bestimmte Nutzungen durchsetzen oder realisieren, die für die ausgewogene Entwicklung relevant sind, aber für private Investorinnen nicht interessant oder rentabel wären. Auch umweltrechtliche Ausgleichsflächen für ein Gebiet können dazu zählen.
Bei fast jedem Kaufvorgang muss die Kommune vor der Veränderung des Grundbuches gefragt werden, ob sie von ihrem Vorkaufsrecht gebraucht macht. In der Praxis tut sie dies recht selten beziehungsweise nur dann, wenn sie selbst bestimmte städtebauliche Setzungen durch öffentliche Nutzungen etablieren will. Macht sie keinen Gebrauch von ihrem Vorkaufsrecht, stellt sie innerhalb einer Frist den sogenannten Negativtest aus, sodass der Eigentümerwechsel vollzogen werden kann.
Untersuchung, inwiefern ein Vorhaben rentabel und damit wirtschaftlich ist.
Die Wirtschaftlichkeitsanalyse berechnet den erwarteten, wirtschaftlichen Gewinn eines Vorhabens. In der Wirtschaftlichkeitsanalyse werden die Kosten eines Projekts mit verschiedenen Ertragsszenarien ins Verhältnis gesetzt.
Dabei werden in der Regel drei Szenarien aufgebaut, die einen jeweils unterschiedlichen Verlauf der eingestellten Einflussgrößen berücksichtigen. Neben einer, in der Regel unwahrscheinlich schlechten Entwicklung (worst case) wird ein als wahrscheinlich angesehenes (realistic case) sowie ein positiv überzeichnetes Szenario (best case) gerechnet. Im besten Fall ist das Vorhaben auch unter Einbezug hoher Risiken (beispielsweise geringe Mieteinnahmen oder Leerstand) rentabel.
Die Zukunftswerkstatt ist ein Instrument, um möglichst viele Menschen mit unterschiedlichen Voraussetzungen und Erfahrungen in die Planung einzubeziehen und heraus zu finden, welche Zukunftswünsche sie haben.
Dafür gliedert sich die Zukunftswerkstatt in drei Phasen. Phase Eins ist die Beschwerdephase. Hier sollen die Teilnehmer ihre negativen Erfahrungen mit der Planung oder dem Quartier artikulieren. Im Anschluss soll in der zweiten Phase das Utopische gedacht werden. In dieser Phase ähnelt die Zukunftswerkstatt der Kreativwerkstatt. Methoden aus der künstlerischen Praxis, Brainstorming und Kreativtechniken werden hier eingesetzt, um Lösungsansätze zu (er-) finden. Dabei soll alles gedacht und gesagt werden: Nichts ist zu utopisch, zu provokativ oder zu banal. Denn die Wirklichkeit wird erst in der dritten Phase eingebracht: Welche Aspekte oder was als Ganzes ist realisierbar?! Hier können Fachleute beratend herangezogen werden. Das Ergebnis einer Zukunftswerkstatt ist dann ein durchaus realitätsnaher und durchführbarer Wunschvorschlag der Teilnehmenden. Transparenz über alle Fakten und Rahmenbedingungen ist dabei unabdingbar.
Zwischennutzungsvertrag
Vertragliche Regelungen zur Zwischennutzung eines Grundstücks.
Dieser Vertrag entspricht dem bekannten Miet- oder Pachtvertrag, nur dass sehr kurzfristige Kündigungsfristen vereinbart sind. So kann auch die sofortige Kündigung bei Verkauf oder einer regulären Vermietung möglich sein.
In einem Zwischennutzungsvertrag werden wie im Überlassungsvertrag Nutzung, Mietdauer, Miethöhe, Haftpflicht, Verpflichtungen des Mieters, Regelung zur Strom- und Wasser Entsorgung sowie zur möglichen Veränderung festgehalten.
Die Mietdauer im Zwischennutzungsvertrag variiert zwischen drei Monaten und zehn Jahren. Je kürzer die Dauer, desto schwieriger wird es für Zwischennutzende Fördergelder einzuwerben, da die Durchführung der Projekte weniger stark gewährleistet ist. Zudem bestehen bei der Ausreichung von Fördergeldern in der Regel Zweckbindungsfristen von zehn und mehr Jahren.
Wenn die Zwischennutzer die Kommunen sind, werden derartige Verträge auch Gestattungsverträge genannt. Sie ermöglichen die Nutzung, ohne dass das Baurecht erlischt.

References: § 2
 § 4
 § 214
 § 9
 § 9
 § 31
 § 34
 § 4
 § 3
 § 196
 Art. 14
 § 50
 § 73
 § 11
 § 4
 § 3
 § 12