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Timestamp: 2020-07-08 14:14:48+00:00

Document:
Art. 91 Pievescola
1 - Lo Schema Direttore SD4 comprende:
* l'assetto definitivo e il ridimensionamento dell'area produttiva posta a cavallo della Strada Provinciale della Montagnola Senese;
* il definitivo assetto dell'area urbana di Pievescola;
* un intervento finalizzato alla riqualificazione dell'area del Podere Belvedere.
2 - Lo Schema Direttore SD4 comprende i seguenti interventi.
* s.d. 4a
* s.d. 4d
* s.d. 4e
* s.d. 4g
* s.d. 4i
* s.d. 4l
Nell'Allegato 2 alle presenti norme saranno riportate tabelle riepilogative con l'eventuale residuo rispetto al dimensionamento massimo previsto dal Piano Strutturale.
Art. 91.1 Intervento S.D. 4A
Superficie territoriale mq. 113.615
Destinazione d'uso Interventi Sc max mq. Sc max di nuova
mq. Tipo di intervento
P - attività produttive
(art. 52 delle presenti
NTA con esclusione
dell'articolazione di
cui al comma 3) Rq.1 esistente / La previsione degli
edilizio e
ampliamento rimane
sospesa nel presente
Rq.2 esistente /
Rq.3 493 318 Completamento
Rq.4 2.443 1.389
Rq.5 1.000 474
SD 4A
Tc - commercio di
Td - attività
direzionali Slp max mq.1.000 Interventi sul
Aree minime destinate a standard (Tc - commercio di media distribuzione)
Ms - parcheggi
scoperti mq. 2.475 Vg - giardini mq. 2.327
Ms - parcheggi scoperti 80% Slp
Descrizione generale dell'intervento e finalità
L'intervento SD 4A comprende due zone produttive:
* un'area artigianale posta a ovest della Strada Provinciale della Montagnola Senese in gran parte già edificata, gli interventi di urbanizzazione sono in fase di completamento;
* un'area con un'attività di trattamento di marmo e pietre posta a est della stessa strada Provinciale.
L'obiettivo è quello di dare un assetto definitivo per il completamento dell'area produttiva anche con interventi mirati alla riqualificazione e al ridimensionamento complessivo dell'area stessa. Nell'area, oltre ad attività artigianali e di artigianato di servizio, è ammessa una quota di attività commerciali di media distribuzione.
Prescrizioni e criteri per gli interventi
1 - Gli interventi saranno realizzati secondo i parametri, i criteri e le prescrizioni di seguito indicate:
- per gli interventi di completamento Rq.n valgono i parametri indicati nella tabella di cui al presente articolo nel rispetto dei parametri massimi complessivi che seguono:
* nuova edificazione di completamento edilizio: Superficie coperta (Sc) max mq 2.181
* n° massimo piani 1
* h max ml. 5.00 salvo dimostrate esigenze produttive
- per ogni intervento di completamento dovrà essere verificato che la superficie effettivamente realizzata e la superficie di nuova edificazione non superi la superficie coperta massima ammessa.
- La previsione degli interventi Rq.1 (Sc max di nuova edificazione mq 154) e Rq.2 (Sc max di nuova edificazione mq 50) rimane sospesa nel presente Regolamento Urbanistico in quanto riferiti ad aree ricadenti completamente in area a pericolosità Idraulica molto elevata; per queste aree saranno ammissibili previsioni di trasformazione solo dopo realizzazione e collaudo di opere di messa in sicurezza per eventi alluvionali con tempi di ritorno duecentennali. Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente si applica quanto indicato dall'art. 2 della L.R. 21/2012; è possibile realizzare i soli interventi che non prevedano edificazione di nuove volumetrie e che per i quali sia dimostrabile il non aggravio delle condizioni di pericolosità idraulica relativamente all'area in oggetto o alle aree limitrofe.
- la Superficie coperta (Sc) massima, indicata nella tabella di cui al presente articolo, si intende comprensiva di eventuali edifici esistenti all'interno dell'area perimetrata con la sigla Rq.n;
- gli interventi di nuova edificazione sono ammessi previa contestuale realizzazione delle misure di mitigazione e degli interventi di sistemazione e riassetto degli spazi aperti pubblici e privati;
- tenendo conto che l'area ricade all'interno del Vincolo paesaggistico Zona del versante ovest della Montagnola senese, i nuovi edifici ancora da realizzare dovranno avere carattere unitario e compatto, utilizzare coloriture, materiali ed elementi di finitura omogenei e coerenti con il contesto. Contestualmente dovranno essere realizzate le barriere vegetali e i filari alberati individuati lungo i margini dei lotti sulla Tav. b6 "Usi del suolo e modalità di intervento" con la finalità di definire un "margine" ben riconoscibile di passaggio tra le parti insediate e il territorio agricolo attraverso l'uso di essenze vegetali coerenti con il contesto ambientale;
- nella progettazione dei nuovi edifici è obbligatorio l'uso di metodi per la produzione di energia rinnovabile integrati all'architettura e l'adozione di tecniche di progettazione mirate al risparmio e al controllo energetico. Tenendo conto che l'area ricade all'interno del Vincolo paesaggistico Zona del versante ovest della Montagnola senese, anche per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente le soluzioni progettuali saranno integrate all'architettura in modo da renderle maggiormente compatibili con il delicato contesto paesistico;
- dovrà essere messo a punto un progetto organico degli spazi aperti limitando al minimo le superfici impermeabili tenendo presente le seguenti prescrizioni:
o lavorare sull'integrazione tra gli spazi aperti e gli edifici;
o utilizzare per le pavimentazioni dei piazzali materiali adeguati di colore chiaro in sintonia con il contesto;
o utilizzare per le sistemazioni a verde essenze arboree facenti parte del contesto ecologico locale, non ammettendo l'introduzione di specie alloctone infestanti e contribuendo all'integrazione e alla connessione ecologica del verde;
o garantire il mantenimento della funzionalità idraulica e dell'equilibrio idrogeologico legato al reticolo idraulico principale e alla rete scolante superficiale;
- per quanto concerne l'attività di trattamento di marmo e pietre:
o è ammessa la realizzazione di un invaso per garantire un deposito di acqua sufficiente all'abbattimento delle polveri;
o dovranno, altresì, essere garantiti idonei spazi non accessibili e protetti dalla pioggia per lo stoccaggio, l'eventuale recupero e il riuso e lo smaltimento dei rifiuti speciali derivanti dalle relative lavorazioni;
- per gli edifici esistenti sono ammessi interventi fino alla riqualificazione di tipo 2 (rq2 - art 83.2 comma 4 presenti NTA). Sono, inoltre, ammessi interventi di demolizione e ricostruzione della Superficie coperta esistente anche con diversa articolazione planivolumetrica purché all'interno del lotto di pertinenza, in questo caso sono da rispettare i seguenti parametri:
* Rapporto di copertura (Rc) max 40%
* n° massimo piani 1 - h max ml. 5.00;
* sono ammessi 2 piani solo se esistenti (h max complessiva ≤ h esistente).
- al fine di consentire gli accessi alle diverse aree individuate sulle Tavole "Usi del suolo e modalità di intervento" vale quanto prescritto al Titolo VI delle presenti norme relativamente alle indicazioni per il trattamento del suolo di cui agli artt. 73, 73.1 e 74.1 delle presenti NTA.
2 - Destinazioni d'uso
- L'articolazione delle destinazioni d'uso ammesse, in riferimento al Titolo IV delle presenti norme, dovranno essere compatibili con il Sottosistema di appartenenza.
- Rispetto al dimensionamento complessivo, l'introduzione di attività commerciali di media distribuzione (Tc) e/o di attività direzionali (Td), dovrà lasciare invariata la superficie coperta massima.
3 - Dotazioni di parcheggi e verde
- i parcheggi di uso pubblico disposti lungo le strade di servizio costituiscono la trama di riferimento per il definitivo assetto dell'insediamento;
- i parcheggi (Ms) e le aree di verde pubblico (Vg), individuati sulla Tav. b6 "Usi del suolo e modalità di intervento", sono riferiti agli standard minimi per le attività industriali/artigianali (P) ai sensi del DM144/68;
- per quanto riguarda le dotazioni di parcheggi riferite alle attività commerciali (Tc) e/o alle attività direzionali (Td), ai sensi del DM144/68, questi dovranno essere alberati e individuati in sede di progetto nel rispetto dei parametri minimi indicati nella tabella di cui al presente articolo;
- per le dotazione dei parcheggi privati valgono le prescrizioni di cui all'art. 5 delle presenti NTA.
Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica
Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente e di nuova edificazione sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.
La realizzazione di parcheggi a raso potrà avvenire senza particolari limitazioni (Fattibilità F.1).
La sistemazione delle aree a verde potrà avvenire senza particolari prescrizioni. Alla realizzazione di strutture diverse da quelle esistenti verranno assegnate le fattibilità come specificato all'Art.103 delle presenti NTA.
Aspetti idraulici:
Fattibilità F.2: la sistemazione generale dell'area, dovrà garantire il corretto deflusso delle acque attraverso il mantenimento e, ove ritenuto necessario, il potenziamento del reticolo di drenaggio esistente.
Fattiblità F.3:- nelle aree a pericolosità idraulica elevata e molto elevata sono consentiti i soli interventi di sistemazione delle aree a verde e manutenzione degli impianti esistenti; gli interventi non devono comunque determinare pericolo per persone e beni né l'aumento della pericolosità in altre aree; ove necessario, devono essere adottate idonee misure atte a ridurre la vulnerabilità.
Gli interventi previsti sul patrimonio edilizio esistente sono consentiti nelle aree a Pericolosità idraulica elevata purché sia garantita la sicurezza idraulica, conseguibile tramite sistemi di auto sicurezza, nel rispetto delle seguenti condizioni:
* Sia dimostrata l'assenza o l'eliminazione di pericolo per le persone o beni;
* Sia dimostrato che gli interventi non determinano aumento delle pericolosità in altre aree;
Le pavimentazioni dovranno assicurare la trasparenza idraulica.
Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - la realizzazione degli interventi di nuova edificazione ed ampliamento è vincolata alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):
- le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento;
- ai fini della definizione del rischio di liquefazione dei terreni si dovrà definire attraverso opportune indagini la granulometria dei terreni costituenti il substrato; dovrà essere determinata ed eventualmente monitorata la presenza di falda idrica superficiale attraverso l'installazione di piezometri.
Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 2 - Vincolo medio. L'area è soggetta alle prescrizioni di cui all'Art. 10.1.3 della disciplina del PTCP2010.
Art. 91.2 Intervento S.D. 4D
Superficie territoriale mq. 50.100
Tc - attività
commerciali (art. 53
delle presenti NTA)
Slp max mq. 600
Td - direzionale SD 4D.1 1.420 320 Interventi sul
patrrimonio edilizio
esistente/nuova
cui al comma 3)
Td - direzionale SD 4D.2 Sc esistente 0 Interventi sul
SD 4D.3 Sc esistente + Sc
nuova edificazione 1.500 Nuova edificazione
Slp max mq. 900
Aree minime destinate a standard (individuati sulla Tav. b6 "Usi del suolo e modalità di intervento")
SD 4D.1 Ms - parcheggi scoperti mq. 1.950 Vg - giardini mq. 1.000
Realizzazione tratto stradale
mq. 1.586
SD 4D.2
SD 4D.3 Ms - parcheggi scoperti - 80% Slp
Aree minime destinate a standard (P - attività produttive)
SD 4D.3 Ms - parcheggi - 10% Sf
L'area, nella quale sono presenti l'edificio dell'ex caseificio, alcuni manufatti degradati di proprietà regionale e un recente edificio commerciale in fregio alla Traversa Maremmana si presenta con un'immagine di forte impatto e abbastanza frammentata. Obiettivo dell'intervento è la realizzazione di un progetto organico che, attraverso l'introduzione di un mix di funzioni produttive e commerciali, preveda sia la riqualificazione degli edifici esistenti che la realizzazione di nuovi edifici.
L'area è suddivisa in tre interventi S.D.4D.1, S.D.4D.2, S.D.4D.3, come rappresentati negli schemi grafici che seguono.
1 - Tutti gli interventi saranno realizzati secondo i criteri e le prescrizioni di seguito indicate:
- gli interventi di nuova edificazione sono ammessi previa contestuale realizzazione delle misure di mitigazione e degli interventi di sistemazione e riassetto degli spazi aperti pubblici e privati.
- tenendo conto che l'area ricade all'interno del Vincolo paesaggistico Zona del versante ovest della Montagnola senese, per la realizzazione di interventi relativi alla produzione di energia da fonti rinnovabili saranno adottate, anche per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, soluzioni progettuali integrate all'architettura e comunque compatibili con il delicato contesto paesistico;
2 - per gli edifici esistenti sono ammessi interventi fino alla riqualificazione di tipo 2 (rq2 - art 83.2 comma 4 presenti NTA). Sono, inoltre, ammessi interventi di demolizione e ricostruzione della Superficie coperta esistente anche con diversa articolazione planivolumetrica purché all'interno del lotto di pertinenza, in questo caso sono da rispettare i seguenti parametri:
3 - al fine di consentire gli accessi alle diverse aree individuate sulle Tavole "Usi del suolo e modalità di intervento" vale quanto prescritto al Titolo VI delle presenti norme relativamente alle indicazioni per il trattamento del suolo di cui agli artt. 73, 73.1 e 74.1 delle presenti NTA.
4 - Destinazioni d'uso
5 - Dotazioni di verde, parcheggi e mobilità interna
- per quanto riguarda i parcheggi di uso pubblico (Ms) e le aree di verde pubblico (Vg), dovranno essere realizzati qualora individuati sulla Tav. b6 "Usi del suolo e modalità di intervento", previa dimostrazione del rispetto degli standard minimi ai sensi del DM144/68 relativamente alle attività ammesse (attività industriali/artigianali - P, attività commerciali - Tc); nel caso in cui non fossero individuati sulla Tav. b6 "Usi del suolo e modalità di intervento", dovranno essere individuati, in sede di progetto, nel rispetto dei parametri minimi indicati nella tabella di cui al presente articolo;
- l'accessibilità e la mobilità interna all'area dovrà garantire condizioni di sicurezza, prevedere spazi attrezzati per la fermata dei mezzi pubblici e adeguati spazi e sistemi di accessibilità per i mezzi.
6 - Criteri per gli interventi di nuova edificazione
- nella progettazione dei nuovi edifici è obbligatorio l'uso di metodi per la produzione di energia rinnovabile integrati all'architettura e l'adozione di tecniche di progettazione mirate al risparmio ed al controllo energetico;
- in generale, per tutti gli impianti tecnologi devono essere adottate soluzioni integrate in modo tale da minimizzarne l'incidenza visiva attraverso l'identificazione localizzativa e dimensionale delle soluzioni integrate degli impianti e dei relativi accessori o delle soluzione tecniche impiegate per l'utilizzo delle risorse;
- tenendo conto che l'area ricade nel Vincolo paesaggistico Zona del versante ovest della Montagnola senese, i nuovi edifici dovranno avere carattere unitario e compatto, utilizzare coloriture, materiali ed elementi di finitura omogenei e coerenti con il contesto. Contestualmente dovranno essere realizzate le barriere vegetali e i filari alberati individuati lungo i margini dei lotti nella Tav. b6 "Usi del suolo e modalità di intervento" con la finalità di definire un "margine" ben riconoscibile di passaggio tra le parti insediate e il territorio agricolo attraverso l'uso di essenze vegetali coerenti con il contesto ambientale.
7 - Intervento SD 4D.1 - prescrizioni specifiche
- per gli interventi sul patrimonio esistente vale quanto indicato al comma 2 del presente articolo;
- previa dimostrazione della possibilità di realizzare le aree di parcheggio pubbliche e private necessarie sono ammessi interventi di nuova edificazione da realizzarsi secondo i parametri e le prescrizioni di seguito indicate:
* Superficie coperta (Sc) max di nuova edificazione mq 320
* Superficie complessiva (Sn + Sa) max di nuova edificazione mq 320
* n° massimo piani 2; h max ml. 7.00.
- dovrà essere verificato che la superficie effettivamente realizzata e la superficie di nuova edificazione non superi la superficie coperta massima ammessa.
- a supporto delle attività commerciali di ristorazione, nella parte libera sul lato sud dell'edificio che fronteggia la Strada Provinciale delle Galleraie, è ammessa una delle due soluzioni di seguito indicate:
* realizzazione di uno spazio pavimentato aperto sui lati e coperto con una pergola;
* realizzazione di uno spazio chiuso in ampliamento dell'edificio esistente: la superficie utilizzata per l'ampliamento andrà sottratta alla superficie di nuova edificazione massima ammessa (mq. 320).
8 - Intervento SD 4D.2 - prescrizioni specifiche
9 - Intervento SD 4D.3 - prescrizioni specifiche
- gli interventi di nuova edificazione saranno realizzati secondo i parametri, i criteri e le prescrizioni di seguito indicate:
* Superficie coperta (Sc) max di nuova edificazione mq 1.500
* Superficie complessiva (Sn + Sa) max di nuova edificazione mq 1.500
* edifici a destinazione industriale/artigianale: n° massimo piani 1; h max ml. 5.00 salvo dimostrate esigenze produttive
* edifici a destinazione commerciale/direzionale: n° massimo piani 2 - h max ml. 7.00.
Interventi SD 4D.1 e SD 4D.2: intervento diretto
Interventi SD 4D.3: Piano di Lottizzazione
Interventi S.D. 4D.1, S.D. 4D.2, S.D. 4D.3
La realizzazione della viabilità di accesso e dei parcheggi a raso potrà avvenire senza particolari prescrizioni.
La sistemazione delle aree a parco potrà avvenire senza particolari prescrizioni. Alla realizzazione di strutture diverse da quelle esistenti la fattibilità verranno assegnate le fattibilità come specificato all'Art.103 delle presenti NTA.
Aspetti idraulici: Fattibilità F.2 - Gli interventi dovranno essere tali da non modificare negativamente il normale deflusso delle acque superficiali, attraverso il mantenimento e, ove ritenuto necessario, il potenziamento del reticolo di drenaggio esistente. La progettazione dovrà essere realizzata in modo da non favorire ristagni ed accumuli di acque superficiali che dovranno essere raccolte in apposite opere di contenimento o allontanate separatamente dalle acque reflue. . Compatibilmente con le destinazioni d'uso, si dovrà assicurare la trasparenza idraulica delle pavimentazioni esterne.
Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - la realizzazione degli interventi di nuova edificazione / ampliamenti volumetrici è vincolata alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):
Intervento sd 4d.1
Intervento sd 4d.2
Intervento sd 4d.3
Art. 91.3 Intervento S.D. 4E
Superficie territoriale mq. 34.600
Destinazione d'uso Sn max mq. Abitanti equivalenti Tipo di intervento
R - Residenza (art. 51
presenti NTA con
esclusione delle
articolazioni di cui al
comma 3 e 4 lett. b e c) 6.000 200 Interventi sul patrimonio
edilizio esistente / nuova
Sn realizzata mq. 143
Sn realizzata mq. 57
Aree minime destinate a standard
Ms - parcheggi scoperti Ms - parcheggi scoperti mq.1.100
Vg - giardini mq. 11.573 mq. 14.595
Vs - aree sportive scoperte mq.3.022
Il nuovo insediamento residenziale nella parte nord di Pievescola caratterizzato da tipologie a bassa densità è stato realizzato sulla base dell'art.24 del Programma Integrato di Intervento.
Le nuove abitazioni sono edifici di massimo due piani, con rapporto di copertura inferiore al 30% e rapporto di impermeabilizzazione inferiore al 40%. Le tipologie edilizie sono state studiate, rispetto alla conformazione del suolo, in modo da ricavare spazi accessori seminterrati e da facilitare l'accesso alle autorimesse, precedute da uno spazio di manovra o di sosta privata con pavimentazione semipermeabile ed evitando dunque l'impiego di lunghe rampe carrabili esterne.
I parcheggi di uso pubblico sono stati disposti lungo le strade di servizio.
La realizzazione dell'intervento di espansione residenziale ha permesso la riqualificazione e il completamento degli spazi verdi di uso pubblico prima limitati al solo campo da calcio, dando luogo ad un'ampia area baricentrica alla quale è possibile accedere agevolmente dall'intera frazione con una rete di percorsi pedonali.
Prescrizioni generali per gli interventi
Le parti ancora da completare dovranno avere caratteristiche architettoniche e di impianto coerenti con la parte già realizzata.
Per gli edifici esistenti sono ammessi interventi di riqualificazione di tipo 2 (rq2) ai sensi dell'art. 83.2 delle presenti N.T.A.
Prescrizioni aggiuntive
- gli interventi di mitigazione paesaggistica che interessano i margini, le aree verdi pubbliche e private, i parcheggi alberati, ecc. dovranno prevedere la messa in opera (entro la fine dei lavori) di piante autoctone di altezza minima di 3,50 metri con garanzia di attecchimento per i primi cinque anni;
- i margini a verde dell'intervento urbanistico dovranno avere un andamento naturale e sfrangiato; i fabbricati dovranno avere un'altezza massima di due piani;
- sono vietati i balconi a sbalzo;
- le coperture dovranno essere a falda con manto di copertura in laterizio (tegole e coppi);
- i fabbricati dovranno essere intonacati e/o realizzati in pietra a faccia vista;
- i pannelli fotovoltaici e/o solari dovranno essere posizionati esclusivamente sulle coperture, avere lo stesso colore delle tegole ed essere completamente integrati nel solaio di copertura;
- muretti, contenimenti, gradonate, ecc. dovranno essere realizzati con tecniche a secco;
- dovranno essere schermate le visuali dal centro storico di Pievescola.
intervento diretto, previa approvazione di Permesso di costruire convenzionato ai sensi dell'art. 28 bis del D.P.R. 380/2001 con le procedure di cui all'art. 121 della L.R. 65/2014.
Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - gli interventi di riqualificazione rq2 e di nuova edificazione sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.
Fattibilità F.3 - gli interventi di nuova edificazione sono sottoposti alle prescrizioni di cui all'Art.100.1.3 commi1-6 delle presenti NTA, in particolare:
- dovranno eseguirsi verifiche di stabilità da realizzarsi in condizioni dinamiche.
La sistemazione delle aree a verde e delle aree sportive compresa la realizzazione di strutture diverse da quelle esistenti seguirà i normali vincoli per la fattibilità F.2 di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.
Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.
Aspetti sismici: nelle aree a Fattibilità F.3 per gli aspetti sismici, gli interventi che prevedano realizzazione di nuove volumetrie sono vincolati alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):
- le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento: la campagna geofisica dovrà essere programmata in modo da poter individuare eventuali contrasti di impedenza sismica al contatto fra i diversi terreni che costituiscono il substrato e che possono indurre cedimenti differenziali;
Art. 91.4 Intervento S.D. 4G
Superficie territoriale mq. 22.919
comma 3 e 4) 2.400 80 Nuova edificaizone
Ms - parcheggi scoperti mq. 455
Vg - mq. 6.307
mq.1.083
Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale che si pone a margine tra il centro abitato di Pievescola e la campagna. Il principio insediativo per il nuovo nucleo residenziale dovrà essere coerente al carattere dell'area, in leggero pendio ed esposta a sud; si dovranno quindi valorizzare le qualità del paesaggio esistente evitando un pesante rimodellamento del suolo, sia nella realizzazione degli edifici che della strada di accesso che partendo dalla strada principale sarà a fondo cieco concludendosi in un'area di parcheggio pubblico a servizio della residenza e dei servizi locali; con questa sistemazione si dovrà anche garantire la protezione dell'ambito residenziale da traffico improprio di attraversamento, garantendo la tutela del fosso che divide pressoché a metà l'area. L'intervento è subordinato alla realizzazione del completamento della rete fognaria.
Il principio insediativo dovrà conformarsi con il carattere, in leggero declivio, dell'area.
L'impianto dei nuovi edifici dovrà avere carattere unitario con edifici di altezza massima due piani, unifamiliari o bi/trifamiliari (per un numero massimo di 34 unità abitative), con rapporto di copertura inferiore al 20% e rapporto di impermeabilizzazione inferiore al 40%.Le tipologia edilizie dovranno essere progettate in modo tale da lasciare libere le visuali tra un edificio e l'altro e consentire il facile accesso alle autorimesse evitando l'uso di lunghe rampe carrabili esterne e comunque abbinando accessi a più unità.
Nella progettazione dei nuovi edifici dovranno essere utilizzati metodi per la produzione di energia rinnovabile adottando soluzioni progettuali integrate all'architettura e compatibili con il contesto paesistico e l'adozione di tecniche di progettazione mirate al risparmio ed al controllo energetico.
I parcheggi di uso pubblico saranno a raso e disposti lungo le strade di nuova realizzazione.
Gli spazi verdi di uso pubblico saranno trattati a giardino utilizzando essenze vegetali coerenti con il contesto ecologico locale e potenziando la fascia di verde ripariale lungo il corso d'acqua con un' area a verde pubblico, il progetto dovrà essere realizzato attraverso il ricorso ad adeguate tecniche di ingegneria naturalistica, idraulica ed ambientale utilizzando adeguate essenze di tipo ripario in modo da garantire la continuità ecologica e il corretto deflusso delle acque. Tra il nuovo insediamento e la nuova strada saranno disposte alberature sufficientemente dense da ricoprire ruolo di filtro visivo e rispetto alle emissioni del traffico automobilistico.
Dovrà essere individuata una rete di percorsi pedonali di collegamento con gli spazi verdi uso collettivo e con i luoghi centrali di Pievescola.
Data la delicata situazione paesistica, il progetto dovrà porre particolare attenzione alla verifica del corretto inserimento paesaggistico-ambientale nel rispetto delle sue caratteristiche complessive (morfologia, architettura, vedute, essenze vegetali, ecc.).
Viene assunto come criterio costitutivo della progettazione la persistenza e la continuità della qualità del patrimonio paesaggistico considerato come continuità di risorsa ambientale, storica e culturale.
L'edificio esistente alla fine di via dei Lavatoi dovrà essere recuperato a residenza o a servizio del nuovo insediamento, in questo caso sono ammessi interventi fino alla riqualificazione di tipo 1 (rq1 art. 83.2 comma 3 presenti N.T.A.).
Fino all'attuazione del Piano di Lottizzazione sono ammessi:
- tutti gli interventi di manutenzione degli spazi esterni e della rete viabile (strade e sentieri) con esclusione di ogni nuova edificazione.
Aspetti geologici: Fattibilità F.3 - gli interventi di trasformazione sono sottoposti vincoli alle prescrizioni di cui all'Art.100.1.3 commi 1-6 delle presenti NTA, in particolare:
- dovranno eseguirsi verifiche di stabilità post operam da realizzarsi in condizioni dinamiche;
- la realizzazione fronti verticali o subverticali temporanei o permanenti deve essere effettuata nel rispetto delle verifiche di sicurezza relative agli stati limite ultimi (SLU) e delle analisi relative alle condizioni di esercizio (SLE); per i fronti di altezza superiore ai 2 mt. dovranno essere previste armature di sostegno delle pareti;
- La presenza di falda idrica nel sottosuolo dovrà essere accertata ed eventualmente monitorata mediante istallazione di un opportuno numero di piezometri.
La realizzazione della viabilità di accesso e dei parcheggi a raso sarà soggetta ai normali vincoli di legge (Fattibilità F.2).
Interventi di riqualificazione sull'edificio esistente: gli interventi di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione edilizia saranno soggetti ai normali vincoli di legge (Fattibilità F.2).
Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.
Fattibilità F.2 - in queste aree dovrà essere mantenuto il naturale deflusso delle acque lungo l'impluvio naturale esistente e ne dovrà essere garantita la funzionalità nel ridisegno generale dell'area.
Aspetti sismici: nelle aree a Fattibilità F.3 per gli aspetti sismici, gli interventi sono vincolati alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):
Art. 91.5 Intervento S.D. 4I
Superficie territoriale mq. 7.895
Destinazione d'uso Sn max mq. Tipo di intervento
R - Residenza (art. 51 presenti NTA) 400 Interventi sul patrimonio edilizio esistente
L'intervento prevede un progetto di riqualificazione complessivo ed unitario in un contesto di notevole rilevanza e di grande pregio oggi in situazione di profondo degrado. L'obiettivo è la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente con il recupero della funzione residenziale. Viene assunto come criterio costitutivo della progettazione la persistenza e la continuità della qualità del patrimonio paesaggistico considerato come continuità di risorsa ambientale, storica e culturale. Rilevata l'importanza del carattere unitario del progetto, l'intervento viene subordinato alla redazione di Piano di Recupero esteso a tutta l'area S.D.4I.
Sulla base del Piano di Recupero, che valuterà, nel rispetto delle caratteristiche storico-architettoniche degli edifici e del contesto paesistico, lo stato di conservazione, la tipologia e il valore dei singoli manufatti, in coerenza con l'obiettivo primario di riqualificazione sono ammessi i seguenti interventi:
- per la casa colonica - fino alla conservazione (art.83.1 delle presenti NTA) con l'eliminazione delle superfetazioni;
- per gli edifici esistenti di più scarsa qualità - interventi fino alla ristrutturazione edilizia o demolizione con ricostruzione dei volumi esistenti tenendo conto dei rapporti col nucleo preesistente e mantenendo la gerarchia tradizionalmente instaurata nell'ambito del Podere, lasciando il ruolo prevalente ed emergente alla casa colonica originaria;
- ampliamenti e cambi d'uso (Sn max complessiva mq. 400). Il cambio d'uso non è ammesso per eventuali annessi di recente costruzione e comunque realizzati dopo la data di adozione del 1° RU (DCC 78/2000). Gli ampliamenti dovranno essere realizzati coerentemente con l'architettura degli edifici esistenti e valutando il corretto inserimento paesaggistico-ambientale nel rispetto delle sue caratteristiche complessive (morfologia, architettura, vedute, essenze vegetali, ecc. );
- demolizione senza ricostruzione dei manufatti precari e degradati ed eliminazione di tutte le superfetazioni.
Il progetto di suolo sarà esteso a tutto l'ambito e dovrà sviluppare il tema del recupero ambientale e della riorganizzazione, ridefinizione e riqualificazione degli spazi aperti, è ammessa la realizzazione di una piscina a supporto del nucleo aventi le seguenti caratteristiche:
- comportare movimenti di terra per lo stretto indispensabile e utilizzare, quando possibile, i dislivelli esistenti, privilegiare la localizzazione in ambiti spaziali non evidenti in modo da non procurare impatto sul paesaggio, limitare al minimo indispensabile le parti impermeabili;
- il colore del rivestimento interno e degli eventuali spazi pavimentati di supporto deve essere di tonalità chiara e in sintonia coi colori del paesaggio e comunque tale da minimizzarne l'impatto;
- gli impianti tecnici devono essere realizzati in interrato; In adiacenza agli impianti è ammessa la realizzazione di un locale minimo adibito a servizi igienici (h max 2.40);
- la realizzazione di eventuali servizi di supporto (spogliatoi, depositi attrezzi, locali tecnici) è ammessa solo attraverso il recupero di volumi esistenti;
- è vietato l'uso di acqua potabile da acquedotto pubblico per l'approvvigionamento.
Potranno, inoltre, essere predisposte adeguate aree di parcheggio progettate tenendo conto della morfologia dei terreni in modo da non comportare impatto sul paesaggio. Tali aree saranno realizzate con tecniche e materiali che consentano il percolamento delle acque utilizzando materiali per la pavimentazione adeguati e coerenti con il contesto e comunque di colore e tonalità in sintonia con il contesto paesaggistico.
Il progetto dovrà essere connotato della massima attenzione all'inserimento paesaggistico, alle sistemazione esterne e al trattamento di suolo, in particolare dovranno essere salvaguardati gli aspetti relativi a vedute, punti panoramici, elementi antropici, quali i muri in pietra, e naturali che contribuiscono alla caratterizzazione dell'area, tenendo conto dei dislivelli del terreno nel rispetto della morfologia esistente ed evitando, in generale, opere che comportano eccessivi movimenti di terra e che possano alterare la conformazione attuale dl terreno. Le essenze vegetali per la sistemazione degli spazi verdi dovranno essere scelte tra quelli quelle coerenti con il contesto ecologico locale. Data la delicata situazione paesistica, il progetto dovrà porre particolare attenzione al corretto inserimento paesaggistico-ambientale nel rispetto delle sue caratteristiche complessive (morfologia, architettura, vedute, essenze vegetali, ecc.).
Piano di Recupero.
Fino all'attuazione del Piano di Recupero sono ammessi:
- interventi di manutenzione per gli edifici non residenziali, conservazione (art. 83.1 N.T.A.) per gli edifici residenziali con esclusione di ogni nuova edificazione;
- tutti gli interventi di manutenzione degli spazi esterni e della rete viabile (strade e sentieri).
Aspetti geologici:
Fattibilità F.2 - gli interventi di conservazione sul patrimonio edilizio esistente ed i parcheggi possono essere realizzati senza particolari limitazioni. Gli interventi di ristrutturazione edilizia di demolizione con ricostruzione dei volumi esistenti e gli ampliamenti saranno soggetti ai normali vincoli di legge di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA; La piscina potrà essere realizzata con normali vincoli di legge esternamente alle aree a pericolosità geologica elevata G.3.
Fattibilità F.3 - Nelle aree a pericolosità geologica G.3 gli interventi di trasformazione saranno condizionati al rispetto delle prescrizioni di cui all'Art.100.1.3 commi 1-7.
Aspetti sismici: Fattibilità F.2 - valgono le prescrizioni di cui al comma 1 dell'Art.100.3 delle NTA.
Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 1 - Vincolo elevato. L'area è soggetta alle prescrizioni di cui all'Art. 10.1.2 della disciplina del PTCP2010.
Art. 91.6 Intervento S.D. 4L
Superficie territoriale mq. 16.735
comma 3 e 4) 3.000 100 Nuova edificazione
Rc - Rapporto di copertura
max Percentuale Sf 40%
H max - Altezza massima 2/3 piani
Ms - parcheggi scoperti mq. 605
Vp - mq. 7.990
mq.2.05
L'obiettivo, in coerenza con l'indirizzo della Conferenza Paritetica Interistituzionale, è quello di creare un nuovo insediamento residenziale in grado di realizzare un "continuum visivo" tra gli interventi realizzati nell'area SD 4E, gli spazi aperti e la parte dell'insediamento residenziale consolidato con un ulteriore ridimensionamento del dimensionamento complessivo.
Il progetto dovrà prevedere sia la realizzazione delle nuove residenze che la sistemazione a "Parco" dell'ampia area a nord dell'intervento.
L'intervento dovrà avere carattere unitario ed essere mirato al corretto inserimento paesaggistico-ambientale nel rispetto delle sue caratteristiche complessive (morfologia, architettura, vedute, essenze vegetali, ecc. ).
Il progetto dei nuovi edifici dovrà essere concepito in modo da poter realizzare edifici compatti con altezza variabile da due a tre piani, disposti seguendo l'andamento del terreno e nel rispetto della morfologia esistente. Nella progettazione dei nuovi edifici dovranno essere utilizzati metodi per la produzione di energia rinnovabile adottando soluzioni progettuali integrate all'architettura e compatibili con il contesto paesistico e l'adozione di tecniche di progettazione mirate al risparmio ed al controllo energetico.
Il parco sarà realizzato ai sensi dell'art. 58.2 comma 5 delle presenti norme.
L'accesso carrabile all'area avverrà utilizzando la strada esistente (individuata con apposita campitura nella Tavola "b7 Usi del suolo e modalità d'Intervento") opportunamente risistemata e adeguata; saranno, inoltre, realizzati i percorsi pedonali di collegamento con le aree di verde pubblico adiacenti.
Il progetto, nel suo insieme, dovrà essere connotato della massima attenzione all'inserimento paesaggistico, alle sistemazione degli spazi esterni e al trattamento di suolo, evitando, in generale, opere che comportano eccessivi movimenti di terra e che ne possano alterare la conformazione attuale.
Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - gli interventi di nuova edificazione e, viabilità interna e parcheggi sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA, in particolare:
- la realizzazione fronti verticali o subverticali temporanei o permanenti deve essere effettuata nel rispetto delle verifiche di sicurezza relative agli stati limite ultimi (SLU) e delle analisi relative alle condizioni di esercizio (SLE); per i fronti di altezza superiore ai 2 mt. dovranno essere previste armature di sostegno delle pareti.
La sistemazione delle aree a parco potrà avvenire senza particolari prescrizioni. Alla realizzazione di strutture diverse da quelle esistenti verranno assegnate le fattibilità come specificato all'Art.103 comma 1 delle presenti NTA.
- gli interventi di nuova edificazione dovranno essere necessariamente realizzati esternamente all'area in pericolosità idraulica elevata e molto elevata;
- l'intervento di nuova edificazione dovrà essere accompagnato dalla riqualificazione ed adeguamento del fosso denominato "Fosso Pievescola Monte" nella Relazione Tecnica e nella Tavola e11 allegati allo Studio Idraulico di supporto al R.U; detto adeguamento consisterà nell'ampliamento della sezione idraulica del corso d'acqua lungo tutto il tratto adiacente al lotto in modo tale da contenere, con un franco di sicurezza minimo pari a 50 cm rispetto al massimo livello idrometrico duecentennale, tutta la portata di piena. Tale requisito dovrà essere dimostrato mediante apposita verifica idraulica, condotta con approccio metodologico coerente con lo Studio Idraulico di supporto al R.U., che tenga conto anche dell'incremento di afflusso per effetto dell'impermeabilizzazione di superficie attualmente permeabile. Il franco di sicurezza di 50 cm potrà essere anche raggiunto mediante rialzamento, rispetto alle attuali quote del piano campagna, del piano di posa delle aree di nuova edificazione (fabbricati, viabilità interna, parcheggi, aree a verde);
- dovrà essere adeguato l'attraversamento del fosso lungo l'attuale strada poderale, oggetto di futuro rifacimento.
- gli interventi relativi alla sistemazione a Parco (Vp) dovranno essere tali da non determinare pericolo per persone e beni, da non aumentare le pericolosità in altre aree;
- dovrà infine essere realizzato un idoneo sistema di drenaggio delle acque meteoriche all'interno dell'intera area, in particolare recuperando la funzionalità idraulica del fossetto indicato sulla C.T.R. 1:2.000 (evidenziato anche nella Tavola e11) ma effettivamente non rilevabile sul terreno.

References: Art. 91

Art. 91

Art. 91

Art. 91
 art. 83

Art. 91

Art. 91