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Timestamp: 2016-10-21 20:13:14+00:00

Document:
96 III 24
96 III 244. Arr�t du 2 mars 1970 dans la cause Dufour et consorts.
Saisie et r�alisation d'une part de copropri�t� sur un immeuble. Art. 132 LP et 73 ORI. Lorsqu'un immeuble b�ti est la copropri�t� de plusieurs personnes, sans que la propri�t� par �tages ait �t� constitu�e, mais de telle fa�on que chaque part donne droit � la jouissance de locaux d�termin�s, que l'une de ces parts est saisie et qu'elle est grev�e, conjointement avec d'autres parts, d'un gage immobilier, la vente aux ench�res de l'immeuble lui-m�me, au sens de l'art. 73 lettre b ORI, a pour objet toutes les parts grev�es du gage, mais celles-l� seulement. Faits � partir de page 25
BGE 96 III 24 S. 25
A.- Albert Oggier, architecte � Sion, est poursuivi par plusieurs cr�anciers. L'Office des poursuites de Sion a saisi au pr�judice du d�biteur sa part de copropri�t� de la parcelle immatricul�e au registre foncier de la commune de Sion sous no 608, folio 9, sise en Pratifori, en nature de maison d'habitation (412 m2), garages (346 m 2) et place (180 m2).
Le b�timent abrite au rez-de-chauss�e cinq locaux commerciaux. Il compte en outre quatre �tages, divis�s en appartements.
Les parts de copropri�t� de l'immeuble ne sont pas encore constitu�es en propri�t� par �tages au sens des art. 712 a ss. CC. Les int�ress�s entendent le faire. Actuellement, en vertu d'un accord entre les copropri�taires, l'immeuble est grev� de servitudes de telle fa�on que les quotes-parts donnent � chacun des copropri�taires la jouissance de locaux d�termin�s, � savoir:
Rez-de-chauss�e: de Kalbermatten Charles, de Fran�ois: 38/894
Gobelet Ren�e, de Charles: 38/894
Oggier Albert, de Joseph: 38/894
Vadi Maurice, de Ferdinand: 38/894
Dufour Michel, de Joseph: 38/894
Ier �tage:
partie ouest: Denimo SA, Sion: 78/894
centre: de Quay Serge de Ren�: 21/894
partie est: de Preux Charles-Henri d'Henri: 65/894
IIe �tage:
partie ouest: Zenklusen Oscar, de L�on: 90/894
partie est: Dufour Michel, de Joseph: 89/894
BGE 96 III 24 S. 26: � reporter: 533/894> IIIe �tage:: report: 533/894
Bayard Andr� d'Adolphe 1/2 et son de Torrent� Janny, de Jules 1/2: 180/894
IVe �tage:
partie ouest: de Torrent� Janny de Jules: 90/894
partie est: Sierro Dominique d'Edouard: 91/894
: 894/894
Le 9 septembre 1963, une hypoth�que en 1er rang a �t� inscrite en faveur de l'Union de banques suisses, � Sion, pour une somme de Fr. 550 000.--. Initialement, elle grevait tout l'immeuble. A la suite de cinq radiations partielles, elle ne gr�ve plus que les quotes-parts correspondant � la jouissance des locaux suivants:
tout le rez-de-chauss�e: 190/894
IIe �tage, partie est: 89/894
IVe �tage, partie ouest: 90/894
soit: 369/894
Dame Janny Bayard-de Torrent� a acquis de Charles de Kalbermatten, le 21 novembre 1968, le IVe �tage, partie ouest. Elle a consign� Fr. 98 000.--, repr�sentant le solde du prix de vente, jusqu'� la d�livrance de la chose par le vendeur, en vue de faire radier l'hypoth�que dans la mesure o� elle gr�ve la quote-part acquise.
Le 11 janvier 1967, une hypoth�que en 2e rang a �t� inscrite en faveur du Cr�dit Suisse, � Sion, pour une somme de Fr. 110 000.--. Elle gr�ve uniquement les quotes-parts correspondant � la jouissance du rez-de-chauss�e, soit 190/894.
Le 8 avril 1969, l'office des poursuites a requis le Juge-Instructeur de Sion, autorit� inf�rieure de surveillance, de fixer le mode de r�alisation de la part de copropri�t� saisie, conform�ment aux art. 132 LP et 73 lettre b ORI. N'ayant pu provoquer une entente entre les autres copropri�taires et les cr�anciers gagistes au sujet de la dissolution du rapport de copropri�t�, le Juge-Instructeur, par d�cision du 30 mai 1969, a fix� aux autres copropri�taires un d�lai de dix jours pour requ�rir le partage en nature, bien que cette solution par�t impraticable en l'esp�ce. Il ajoutait qu'une fois ce d�lai expir�, s'il ne recevait aucune requ�te de partage en nature, il ordonnerait la vente aux ench�res de la totalit� de l'immeuble, d'abord entre les autres copropri�taires, puis, le cas �ch�ant, aux ench�res publiques. BGE 96 III 24 S. 27
Par d�cision du 10 septembre 1969, le Juge-Instructeur a ordonn� la vente aux ench�res de l'immeuble lui-m�me, en pr�cisant qu'il entendait par l� les parts grev�es de droits de gage, c'est-�-dire les cinq parts de 38/894 donnant droit � la jouissance des locaux du rez-de-chauss�e, la part de 89/894 donnant droit � la jouissance du IIe �tage, partie est et la part de 90/894 donnant droit � la jouissance du IVe �tage, partie ouest.
Saisi d'un recours de dame Janny Bayard-de Torrent�, le Tribunal cantonal valaisan, statuant le 5 f�vrier 1970 en sa qualit� d'autorit� cantonale sup�rieure de surveillance, a modifi� la d�cision de l'autorit� inf�rieure en ce sens que seules les parts donnant droit � la jouissance du rez-de-chauss�e de la parcelle no 608 devaient �tre vendues aux ench�res. Il a consid�r� qu'en fait, sinon en droit, l'immeuble avait �t� divis� par �tages et que chaque �tage formait une unit� ind�pendante des autres. D�s lors, le rez-de-chauss�e, qui comprend la part saisie, pouvait �tre consid�r� comme "l'immeuble lui-m�me" au sens de l'art. 73 lettre b ORI, sinon juridiquement, en tout cas �conomiquement et pratiquement.
C.- Contre cette d�cision, Michel Dufour, Maurice Vadi, Charles de Kalbermatten et dame Jean-J�r�me Roten ont recouru au Tribunal f�d�ral et pris les conclusions suivantes:
"L'immeuble qui sera l'objet d'une vente aux ench�res entre copropri�taires int�ress�s, soit entre Albert Oggier, Maurice Vadi, Michel Dufour, Charles de Kalbermatten, Ren�e Roten-Gobelet et Janny Bayard-de Torrent�, est constitu� par les 369/894 donnant droit de jouissance sur le rez-de-chauss�e, sur le deuxi�me �tage partie est et sur le quatri�me �tage partie ouest."
1. Selon l'art. 712 d al. 1 CC, la propri�t� par �tages est constitu�e par inscription au registre foncier. L'inscription peut �tre requise en vertu d'un contrat par lequel les copropri�taires conviennent de soumettre leurs parts au r�gime de la propri�t� par �tages (art. 712 d al. 2 ch. 1 CC). Cet acte juridique n'est valable que s'il est pass� en la forme authentique (art. 712 d al. 3 CC). Lorsque ces conditions font d�faut, il n'y a pas de propri�t� par �tages. Les copropri�taires sont alors soumis au r�gime ordinaire de la copropri�t� (art. 646 ss. CC). On ne saurait invoquer en pareil cas des raisons d'ordre pratique ou BGE 96 III 24 S. 28�conomique pour appliquer, f�t-ce par analogie, les dispositions l�gales relatives � la propri�t� par �tages. Peu importe qu'en l'esp�ce, les copropri�taires aient envisag� cette forme sp�ciale de copropri�t�. Au moment de la saisie, ils ne l'avaient pas encore constitu�e. Leurs droits sur l'immeuble se caract�risent d�s lors comme des parts de copropri�t� ordinaire, mais assorties de servitudes qui leur conf�rent la jouissance de locaux d�termin�s (cf. RO 81 II 598).
M�me dans le r�gime de la copropri�t� ordinaire, chacun des copropri�taires a le droit d'ali�ner ou d'engager sa part et ses cr�anciers peuvent la saisir (art. 646 al. 3 CC). Les parts de copropri�t� d'un immeuble sont consid�r�es comme immeubles (art. 655 al. 2 ch. 4 CC, disposition introduite par la loi f�d�rale du 19 d�cembre 1963, qui a simplement confirm� un principe d�j� valable sous l'empire du droit ant�rieur; cf. LIVER, Das Miteigentum als Grundlage des Stockwerkeigentums, Ged�chtnisschrift Ludwig Marxer, Zurich 1963, p. 195; MEIER-HAYOZ, n. 40 et 45 ad art. 646 et n. 3 ad art. 655 CC). Que les parts de copropri�t� aient �t� constitu�es en propri�t� par �tages ou non, la r�alisation forc�e ob�it aux m�mes r�gles, � savoir l'ordonnance du Tribunal f�d�ral du 23 avril 1920 sur la r�alisation forc�e des immeubles (ORI) et l'ordonnance du Tribunal f�d�ral du 17 janvier 1923 concernant la saisie et la r�alisation de parts de communaut�, sous r�serve de l'adaptation n�cessit�e par le r�gime particulier de la propri�t� par �tages (cf. LIVER, op.cit., p. 195 s.; MEIER-HAYOZ, n. 53 ss. ad art. 646 CC; K. AMONN, Das Stockwerkeigentum in der Zwangsvollstreckung, BlSchK 1968, p. 1 ss.; FRIEDRICH, FJS no 1303, Propri�t� par �tages III, p. 15 s.).
2. Dans la poursuite par voie de saisie, la r�alisation d'une part de copropri�t� sur un immeuble est r�gie par l'art. 73 ORI. Lorsque l'immeuble comme tel n'est pas grev� de droits de gage, la part de copropri�t� est vendue d'apr�s les r�gles applicables � la r�alisation de l'immeuble (art. 73 lettre a ORI). Si, en revanche, l'immeuble est grev� de droits de gage, l'art. 73 lettre b ORI dispose que l'office demandera � l'autorit� de surveillance, conform�ment � l'art. 132 LP, de fixer le mode de r�alisation. L'autorit� de surveillance doit chercher tout d'abord � provoquer une entente entre les autres copropri�taires et les cr�anciers gagistes au sujet de la dissolution du rapport de copropri�t�. Cette tentative a �t� faite en l'esp�ce, mais elle a �chou�. Conform�ment BGE 96 III 24 S. 29� l'art. 73 lettre b ORI, l'autorit� de surveillance a fix� ensuite aux autres copropri�taires un d�lai de dix jours pour requ�rir du juge comp�tent le partage en nature. Aucun des int�ress�s n'a fait usage de ce droit. Il n'est d�s lors pas n�cessaire d'examiner si le partage en nature d'un immeuble b�ti est praticable ou non, ni de juger s'il pourrait �tre op�r� par la division de l'immeuble en parts de copropri�t� constitu�es en propri�t� par �tages (contra, en mati�re de partage successoral, RO 94 II 231; cf. cependant les remarques du professeur LIVER, RJB 106, 1970, p. 57 ss., sur lesquelles il n'est pas n�cessaire de se d�terminer aujourd'hui).
L'ultime mode de r�alisation pr�vu par l'art. 73 lettre b ORI est la vente aux ench�res de l'immeuble lui-m�me d'abord entre les autres copropri�taires, et ensuite, si � cette mise l'immeuble n'a pu �tre adjug�, en ench�res publiques, afin de d�terminer la part de liquidation aff�rente � la part de copropri�t� saisie. Cette disposition envisage le cas o� l'immeuble comme tel, soit le bien-fonds (art. 655 al. 2 ch. 1 CC), est grev� de droits de gage. La situation est diff�rente en l'esp�ce. Le gage constitu� lors de la construction du b�timent ne gr�ve plus le bien-fonds tout entier, mais seulement certaines parts de copropri�t� sur l'immeuble, les autres parts ayant �t� d�grev�es ensuite de radiations partielles de l'hypoth�que. Ainsi que l'admettent avec raison l'autorit� cantonale et le recourant, il n'y a pas lieu de r�aliser tout l'immeuble b�ti (cf. a contrario RO 66 III 18 s.). Une pareille proc�dure engloberait dans la r�alisation forc�e les parts de copropri�t� qui ne sont pas grev�es de l'hypoth�que qui p�se sur la part du d�biteur poursuivi. Elle serait contraire � la pratique du Tribunal f�d�ral, qui s'efforce de m�nager les autres copropri�taires, dont les parts ne sont pas saisies; ces copropri�taires ne sauraient �tre priv�s sans n�cessit� de leurs droits pour une dette qui n'est pas la leur et qu'ils n'ont pas garantie ou ne garantissent plus (cf. RO 65 III 87, 68 III 183, 79 III 27 s.; K. AMONN, op.cit., p. 9).
Mais si la r�alisation ne doit pas �tre �tendue aux parts de copropri�t� qui ne sont pas grev�es de la m�me hypoth�que que la part saisie, elle concerne toutes les parts sur lesquelles p�se ce droit de gage. L'autorit� cantonale a viol� les dispositions qui r�gissent la copropri�t� et la r�alisation forc�e des parts de copropri�t� en limitant la r�alisation forc�e aux seules parts qui donnent droit � la jouissance des locaux du rez-de-chauss�e.BGE 96 III 24 S. 30
Ce point de vue pourrait �tre adopt� si, avant la saisie, la propri�t� par �tages avait �t� introduite, si le rez-de-chauss�e du b�timent formait l'objet de l'une des parts de copropri�t� constitu�es en propri�t� par �tages et si l'hypoth�que grevait uniquement cette part. Or il n'en est rien.
Il r�sulte en effet des constatations de l'autorit� cantonale, fond�es sur un extrait du registre foncier, qu'en r�alit�, l'hypoth�que inscrite en faveur de l'Union de banques suisses gr�ve les 369/894 de l'immeuble qui correspondent aux parts de copropri�t� donnant � leurs titulaires la jouissance de tout le rez-de-chauss�e, du IIe �tage, partie est et du IVe �tage, partie ouest. Toutes ces parts, qui forment ensemble l'objet du gage immobilier, doivent �tre soumises � la proc�dure de r�alisation forc�e. Comme l'observent les recourants, c'est la seule solution qui assure une protection efficace au cr�ancier hypoth�caire, auquel on ne saurait imposer une division de la dette et du gage, ni une radiation partielle de l'inscription figurant au registre foncier.
Contrairement aux conclusions des recourants, Albert Oggier, dont la part est saisie, ne saurait participer � la vente aux ench�res r�serv�e aux autres copropri�taires (art. 73 lettre b ORI).
Admet partiellement le recours et r�forme la d�cision attaqu�e en ce sens que l'immeuble qui sera vendu aux ench�res, d'abord entre les copropri�taires int�ress�s, � savoir Maurice Vadi, Michel Dufour, Charles de Kalbermatten, dame Ren� Roten, n�e Gobelet et dame Janny Bayard, n�e de Torrent�, est constitu� par les 369/894 en copropri�t� de la parcelle no 608 du Registre foncier de la commune de Sion, soit la part de copropri�t� d'Albert Oggier et les parts des autres copropri�taires susmentionn�s, donnant droit � la jouissance du rez-de-chauss�e, du deuxi�me �tage, partie est, et du quatri�me �tage, partie ouest.
Art. 132 LP

References: Art. 132
 art. 712
 art. 132
 art. 646
 art. 655
 art. 646

Art. 132