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Timestamp: 2018-03-18 15:12:56+00:00

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Immobilienrecht – picaper | Kanzlei für Immobilienrecht
UNTERSCHÄTZT In einer Wohneigentümergemeinschaft hat der Einzelne wenig zu sagen. Es sei denn, er versteht etwas von Recht und Psychologie. Eine kleine Handlungsanweisung.
Artikel „Die Ohnmacht der Eigentümer“ aus der Zeitschrift Guter Rat – 01.2018 – Wirtschaften – WOHNUNGSKAUF als PDF
Ein Artikel von Thilo Ries | Redaktion Guter Rat
13. Januar 2018 /von Redaktion
/wp-content/uploads/2016/05/kanzlei-picaper-immobilienrecht-berlin-340-3.png 0 0 Redaktion /wp-content/uploads/2016/05/kanzlei-picaper-immobilienrecht-berlin-340-3.png Redaktion2018-01-13 10:07:102018-01-15 11:28:34"Die Ohnmacht der Eigentümer" aus der Zeitschrift Guter Rat - 01.2018 - Wirtschaften - WOHNUNGSKAUF
Zwei Jahre nach dem Gesetzesentwurf hat der Bundestag in zweiter und dritter Lesung eine gesetzliche Änderung der Gewerbeordnung beschlossen. In Zukunft müssen gewerblich tätige Wohnimmobilienverwalter gemäß §34 c GewO eine Zulassung beantragen. Gemeint sind damit die WEG Verwalter und die Mietverwalter. Letztere waren bislang vom Gesetzesentwurf nicht betroffen. Bislang war die Aufnahme ihres Gewerbes lediglich anzeigepflichtig. Zudem müssen Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler in Zukunft 20 Fortbildungsstunden innerhalb von 3 Jahren nachweisen. Dies gilt auch für angestellte Mitarbeiter. Den Inhalt der Fortbildungsstunden wird eine Verordnung regeln. Der Nachweis über die Fortbildungsstunden kann vom Verbraucher verlangt werden.
Gefordert wurde demgegenüber von Verwalterverbänden und Verbraucherschützern die Einführung einer Sachkundeprüfung als Zugangsvoraussetzung, um den Beruf überhaupt ausüben zu können. Die große Koalition konnte sich hierauf nicht einigen. Die offizielle Begründung: Die regelmäßige Fortbildung gewährleiste die fachliche Qualität und damit den Verbraucherschutz viel eher, als eine einmalige Prüfung.
Das einstige Versprechen aus dem Koalitionsvertrag wurde jedenfalls umgesetzt, wenn auch nicht in dem von Verbraucherschützern und Verbänden geforderten Umfang.
RAin Lorraine Picaper, Berlin 17.07. 2017
17. Juli 2017 /von Redaktion
/wp-content/uploads/2016/05/kanzlei-picaper-immobilienrecht-berlin-340-3.png 0 0 Redaktion /wp-content/uploads/2016/05/kanzlei-picaper-immobilienrecht-berlin-340-3.png Redaktion2017-07-17 09:10:472017-07-17 09:10:47Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter
I. Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
Die Frage nach dem Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, nach dem Recht auf Erteilung von Auskünften und auch nach einer vollständigen Eigentümerliste ist nicht selten von grundlegender Bedeutung für den einzelnen Eigentümer.
Wie weit der einzelne dabei gehen kann wurde vom BGH bereits in 2011 grundsätzlich entschieden (BGH v. 11.2.2011, V ZR 66/10).
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen (§§ 675,666 BGB i. V. m. dem Verwaltervertrag). Der dogmatische Streit, woher das Einsichtsrecht abzuleiten ist (§ 28 Abs.3 WEG, § 259 BGB oder § 24 Abs. 6 S.3, Abs. 7 Satz 8 WEG analog oder aus § 716 Abs. 1 WEG), ist für die Eigentümer in der Praxis unbedeutend. Das Einsichtsrecht besteht zu jeder Zeit: vor der Beschlussfassung der Abrechnung zur Vorbereitung, aber auch nach bestandskräftiger Beschlussfassung über die Abrechnung und Entlastung des Verwalters. Es dient der Kontrolle der Verwaltertätigkeit. Der Eigentümer muss nicht Beirat sein und er braucht auch kein besonderes Interesse vorzutragen. Erst recht braucht er keine Ermächtigung der übrigen Eigentümer. Begrenzt wird das Einsichtsrecht durch das Schikaneverbot (§ 226 BGB) oder dem Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB).
Allerdings hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das die Möglichkeit der Einsichtnahme als Leistung des Verwalters grundsätzlich am Ort der Verwaltung (§ 269 BGB, Leistungsort des Schuldners) zu erbringen ist. Das bedeutet, dass der Verwalter die Unterlage weder an den Ort der Wohnungseigentumsanlage, noch an den Wohnort des Miteigentümers versenden muss. Sie ist dort zu gewähren, wo der Verwalter seine vertraglichen Leistungen zu erbringen hat. Dies sind seine Geschäftsräume. Somit ist der Verwalter grundsätzlich auch nicht verpflichtet, Ablichtungen zu versenden, auch wenn er Miteigentümer die Kosten dafür trägt.
Nimmt der Miteigentümer sein Einsichtsrecht am Ort der Verwaltung wahr, so kann er die Fertigung von Ablichtungen gegen Kostenübernahme (25 Cent je Kopie) verlangen oder aber selbst Ablichtungen fertigen.Offen blieb in dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes die Frage, ob der Verwalter die Unterlagen im Rahmen der Eigentümerversammlung bereithalten muss.
Offen blieb auch die Frage, was bei großer Entfernung des Wohnortes des Miteigentümers und der Hausverwaltung zu geschehen hat oder ob andere Gründe einen Anspruch auf Versendung an die Eigentümer begründen (§ 242 BGB).
II. Anspruch auf Erteilung von Auskünften
Vom Einsichtsrecht streng zu trennen ist der Anspruch jedes einzelnen Eigentümers auf Erteilung von Auskünften gegen den Verwalter zur Jahresabrechnung und zu dem Wirtschafplan (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG). Auch dieser Anspruch findet seine rechtliche Grundlage in §§ 675, 666 BGB. Anders als der Anspruch auf Einsicht handelt es sich nicht um einen individuellen Anspruch jedes einzelnen Eigentümers, sondern um einen Anspruch der allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung zusteht. Auskünfte kann der einzelne Eigentümer daher nur im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung beanspruchen.
Nur dann, wenn die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft sich weigern, von ihrem Recht Gebrauch zu machen, kann jeder Eigentümer dieses Recht auch allein beanspruchen. Außerdem besteht das Recht für den einzelnen dann, wenn es sich auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.
III. Anspruch auf die Eigentümerliste
Sehr praxisrelevant ist Frage, ob der Verwalter sich bei der Frage nach einer Eigentümerliste mit ladungsfähigen Anschriften auf den Datenschutz berufen kann und die Herausgabe der Liste verweigern kann oder auf das Grundbuchamt verweisen kann. Die Antwort ist klar: der Verwalter kann sich nicht auf den Datenschutz berufen. Er muss auf Anfrage die Liste der Eigentümer und ihrer Anschriften herausgeben. Nicht herausgeben muss er Email Adressen oder sonstige sogenannte intime Daten, die ihm anlässlich der Verwaltung bekannt geworden sind.
Im Falle einer Anfechtungsklage muss der klagende Eigentümer alle Beklagten – und dies sind die übrigen Eigentümer – namentlich und mit ladungsfähiger Anschrift benennen. Der klagende Miteigentümer kann in diesem Fall mit der Klageschrift beantragen, den Verwalter zur Vorlage der Liste zu verpflichten. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, kann er mit Ordnungsmitteln dazu angehalten werden (BGH, 14.12.2012, V ZR 162/11).
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet– und WEG Recht
/wp-content/uploads/2016/05/kanzlei-picaper-immobilienrecht-berlin-340-3.png 0 0 Redaktion /wp-content/uploads/2016/05/kanzlei-picaper-immobilienrecht-berlin-340-3.png Redaktion2017-05-03 17:29:092017-05-12 17:33:24Einsichts- und Auskunftsrechte der Wohnungseigentuemer
Das Bundeskabinett hat am 31. August 2016 den Gesetzesentwurf zur Änderung des §34c GewO beschlossen. Daraus folgt, dass Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienmakler zur Ausübung dieser Berufe in Zukunft nur noch dann eine Erlaubnis erhalten, wenn sie neben ihrer Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögenverhältnissen auch eine Sachkundeprüfung nachweisen, die bei der IHK abzulegen sein wird.
WEG- Verwalter müssen zudem auch eine Haftpflichtversicherung nachweisen.
Mitarbeiter, die mit Verwaltungsaufgaben betraut sind auf Ihre Qualifikation hin überprüfen. Für die Mitarbeiter reicht jedoch der Nachweis von Schulungen und Zertifikaten privater Anbieter.
Von dem Sachkundenachweis befreit sind WEG- Verwalter, die ihr Gewerbe schon seit mindestens 6 Jahren ausüben (Alt- Hasen- Regelung) sowie auch Eigenverwaltungen von Wohnungseigentümergemeinschaften von einem oder mehreren nicht gewerblich tätigen Miteigentümern.
Nicht alle Forderungen der Verwalterverbände und Verbraucherschützer wurden erfüllt. So müssen Immobilienmakler keine Versicherung nachweisen, da nach Ansicht des Kabinetts das Haftungsrisiko nicht in ausreichendem Maße besteht. Auch brauchen Mietverwalter keinen Sachkundenachweis. Schließlich fehlt es an einer Regelung zur regelmäßigen Fortbildungsverpflichtung.
Trotz alle dem ist der Kabinettsbeschluss ein großer Schritt zu Schutze der Berufsgruppe der WEG- Verwalter und Immobilienmakler sowie zum Schutze des Verbrauchers, der nicht selten sein gesamtes Kapital in eine Immobilie investiert hat.
Der Gesetzesentwurf kann nachgelesen werden unter:
http://www.bmwi.de/BMWi/Redaktion/PDF/G/gesetzentwurf-zur-einfuehrung-einer-berufszulassungsregelung-fuer-immobilienmakler-und-wohnungseigentumsverwalter,property=pdf,bereich=bmwi2012,sprache=de,rwb=true.pdf
Lorraine Picaper, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und WEG Recht, 1.9.2016
2. September 2016 /von Redaktion
/wp-content/uploads/2016/05/kanzlei-picaper-immobilienrecht-berlin-340-3.png 0 0 Redaktion /wp-content/uploads/2016/05/kanzlei-picaper-immobilienrecht-berlin-340-3.png Redaktion2016-09-02 19:35:442016-09-02 19:35:44Bundeskabinett beschließt Sachkundenachweis für Wohnungseigentumsverwalter und Immobilienmakler als Berufszulassungsregelung

References: §34
 BGH 
 § 259
 § 24
 § 716
 §34