Source: http://eblm.us/ProhibicionesCorporativas.htm
Timestamp: 2019-07-20 12:07:55+00:00

Document:
Puerto Rico/Prohibiciones Corporativas/Corporate Prohibitions
La prohibición en Puerto Rico
de la tenencia inmobiliaria
en exceso de los 500 acres;
y de las actividades de compra y venta
de bienes raíces por personas jurídicas
A tenor con lo dispuesto en la sección número 14 del Artículo VI de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, la sección 752 del Título 48 del Código de los Estados Unidos y las secciones 401 a la 406, 421 y 431 a la 435 del Título 28 de Leyes de Puerto Rico Anotadas (Terrenos Públicos / 28 LPRA secs. 401 ~ 406, 421 y 431 ~ 435), a todas las personas jurídicas públicas, cuasi públicas o privadas domésticas o foráneas (corporaciones o sociedades) que hacen negocios en Puerto Rico les ha estado y les está terminantemente prohibido que posean y/o controlen directa o indirectamente terrenos en la isla en exceso de los 500 acres y el que se dediquen a los negocios de compra y venta de bienes raíces en Puerto Rico.
Más claramente hablando, a dichas personas jurídicas les ha estado vedado en la isla el acto de adquirir terrenos para luego dividirlos (segregarlos) en terrenos más pequeños (lotificaciones), construir estructuras permanentes (casas) en ellos y luego vender esos terrenos desarrollados al detal. Las violaciones a dichas disposiciones, junto a otras conexas, están tipificadas como delitos graves con penas de multa y/o reclusión para sus autores.
Dichas prohibiciones tienen su origen en la promulgación del Artículo 3 de la Resolución Conjunta Número 23 del CONGRESO DE LOS ESTADOS UNIDOS, aprobada el 1ro de mayo del año 1900 (United States Congress Joint Resolution No. 23 of May 1, 1900, Sec. 3 / 31 Statutes at Large 716), incluido y vigente en la sección número 14 del Artículo VI de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico supra, la cual fue aprobada y ratificada por virtud de la Ley Pública 447 de los Estados Unidos; la cual a su vez fue aprobada por virtud de la Resolución Conjunta del Octogésimo Segundo CONGRESO DE LOS ESTADOS UNIDOS (82th United States Congress), del 3 de julio de 1952, registrada en el Capítulo 567, 66 Statutes at Large 327; y la sección 752 del Título 48 del Código de los Estados Unidos (Territories and Insular Possessions / 48 USC sec. 752).
Ahora bien, para entender esto más claro, estudiemos a conciencia dichos fundamentos legales vigentes y otros aplicables de rango constitucional y estatutario, a saber:
En lo pertinente, como antecedente jurídico del antedicho Artículo 3 de la Resolución Conjunta Número 23 del CONGRESO DE LOS ESTADOS UNIDOS, aprobada el 1ro de mayo del año 1900, la sección número 32 de la Primera Ley Orgánica (Conocida como la Ley Foraker, creada por el senador estadounidense republicano del estado de Ohio, Joseph Benson Foraker, bajo la presidencia de William McKinley) aprobada el 12 de abril de 1900, por el Congreso de los Estados Unidos, para proveer, temporalmente, de rentas y un gobierno civil a la isla de Puerto Rico, y para otros fines dice y citamos:
"Sec. 32. That the legislative authority herein provided shall extend to all matters of a legislative character not locally inapplicable, including power to create, consolidate, and reorganize the municipalities, so far as may be necessary, and to provide and repeal laws and ordinances therefor; and also the power to alter, amend, modify, and repeal any and laws and ordinances of every character now in force in Porto Rico, or any municipality or district thereof, not inconsistent with the provisions hereof: Provided, however, That all grants of franchises, rights, and privileges or concessions of a public or quasi-public nature shall be made by the executive council, with the approval of the governor, and all franchises granted in Porto Rico shall be reported to Congress, which hereby reserves the power to annul or modify the same."
(April 12, 1900, c. 191, sec. 32, 31 Stat. 83.)
Traducción al español según Leyes de Puerto Rico Anotadas (L.P.R.A.)
"§ 32. [Poder Legislativo; municipios; franquicias]
Que la autoridad legislativa estatuida por la presente, se aplicará a todos los asuntos de carácter legislativo que no sean localmente inaplicables, incluyendo la facultad de crear, consolidar y reorganizar, según fuere necesario, los municipios, y acordar y derogar leyes y ordenanzas para los mismos; y también la facultad de alterar, reformar, modificar y derogar cualquiera o todas las leyes y ordenanzas, de cualquiera clase, actualmente vigentes en Puerto Rico o en cualquier municipio o distrito y que no se opusieren a lo prescrito aquí. Disponiéndose, sin embargo, que toda concesión de franquicias, derechos y privilegios, o concesión de carácter público o cuasipúblico, será otorgada por el Consejo Ejecutivo, con la aprobación del Gobernador, y todo privilegio concedido en Puerto Rico será comunicado al Congreso, el que por la presente se reserva la facultad de anularlo o modificarlo.
(Abril 12, 1900, cap. 191, sec. 32, 31 Stat. 83.)"
[ L.P.R.A. Documentos Históricos / Carta Orgánica (Acta Foraker) del 12 de abril de 1900, cap. 191, 31 Stat. 77 ]
Ahora bien, en lo pertinente al antedicho Artículo 3 de la Resolución Conjunta Número 23 del CONGRESO DE LOS ESTADOS UNIDOS, aprobada el 1ro de mayo del año 1900, que enmendó la antedicha sección número 32 de la Primera Ley Orgánica (Ley Foraker ) aprobada el 12 de abril de 1900, por el Congreso de los Estados Unidos, para proveer, temporalmente, de rentas y un gobierno civil a la isla de Puerto Rico, y para otros fines dice y citamos:
" Sec. 3. That all franchises, privileges or concessions granted under section thirty-two of said Act shall provide that the same shall be subject to amendment, alteration, or repeal; shall forbid the issue of stock or bonds, except in exchange for actual cash, or property at a fair valuation, equal in amount to the par value of the stock or bonds issued; shall forbid the declaring of stock or bonds dividends; and, in the case of public-service corporations, shall provide for the effective regulation of the charges thereof and for the purchase or taking by the public authorities of their property at a fair and reasonable valuation. No corporation shall be authorized to conduct the business of buying and selling real estate or be permitted to hold or own real estate except such as may be reasonably necessary to enable it to carry out the purposes for which it was created, and every corporation hereafter authorized to engage in agriculture shall by its charter be restricted to the ownership and control of not to exceed five hundred acres of land; and this provision shall be held to prevent any member of a corporation engaged in agriculture from being in any wise interested in any other corporation engaged in agriculture. Corporations, however, may loan funds upon real estate security, and purchase real estate when necessary for the collection of loans, but they shall dispose of real estate so obtained within five years after receiving the title. Corporations not organized in Porto Rico, and doing business therein, shall be bound by the provisions of this section so far as they are applicable. Aproved, May 1, 1900."
(United States Congress Joint Resolution No. 23 of May 1, 1900, Sec. 3 / 31 Stat. 716)
Traducción al español (según L.P.R.A.)
"§ 3. [Términos de las franquicias; tenencia de tierras por corporaciones]
Que todas las franquicias, privilegios o concesiones, otorgados de acuerdo con la sec. 32 de dicha Ley, estarán sujetos a enmiendas, alteraciones o revocaciones. En ellos se prohibirá la emisión de acciones u obligaciones, excepto cuando tal emisión se realice a cambio de dinero al contado, o de propiedades cuyo justiprecio sea igual al valor, a la par, de las acciones u obligaciones expedidas; se prohibirá la declaración de dividendos de acciones u obligaciones; y cuando se trate de sociedades para llenar un servicio público, se acordarán reglamentos eficientes que fijen los precios de dicho servicio; y en caso de compra o adquisición por las autoridades públicas de las propiedades pertenecientes a dichas sociedades, los reglamentos fijarán el precio en un valor justo y razonable. Ninguna sociedad estará autorizada para efectuar negocios de compra y venta de bienes raíces; ni se le permitirá poseer o tener dicha clase de bienes a excepción de aquellos que fuesen racionalmente necesarios para poder llevar adelante los propósitos a que obedeció su creación; y, en lo sucesivo, el dominio y manejo de terrenos de toda sociedad autorizada para dedicarse a la agricultura, estarán limitados, por sus estatutos, a una cantidad que no exceda de quinientos acres; y esta previsión será adoptada para impedir a cualquier miembro de una sociedad agrícola que tenga interés de ningún género en otra sociedad de igual índole. Podrán, sin embargo, las sociedades efectuar préstamos, con garantías sobre bienes raíces; y adquirir éstos cuando sea necesario para el cobro de los préstamos; pero deberán enajenarlos dentro de los cinco años desde que reciban el título de propiedad de los mismos. Las sociedades que no hayan sido organizadas en Puerto Rico, y que hagan negocios allí, estarán obligadas a cumplir lo dispuesto en esta sección hasta donde sea aplicable. (Mayo 1, 1900, R.C. Núm. 23, sec. 3, 31 Stat. 716.)"
[ L.P.R.A. Documentos Históricos / Resolución Conjunta del Congreso del 1ro. de Mayo de 1900, Núm. 23, 31 Stat. 716 ]
Ahora bien, en lo pertinente al antedicho Artículo 3 de la Resolución Conjunta Número 23 del CONGRESO DE LOS ESTADOS UNIDOS, aprobada el 1ro de mayo del año 1900, la Segunda Ley Orgánica (Ley Jones ) aprobada el 2 de marzo de 1917, por el Congreso de los Estados Unidos, para proveer un gobierno civil para Puerto Rico, que derogó la antedicha Primera Ley Orgánica (Ley Foraker ) aprobada el 12 de abril de 1900, excepto las secciones 2, 3, 4 y 11, dice y citamos:
(según L.P.R.A.)
"§ 39. [Términos de las franquicias; tenencia de tierras por corporaciones]
(Marzo 2, 1917, cap. 145, art. 39, 39 Stat. 964; derogado en Julio 3, 1950, cap. 446, art. 5, 64 Stat. 320, ef. Julio 25, 1952.)"
[ L.P.R.A. Documentos Históricos / Carta Orgánica del 2 de marzo de 1917, Acta Jones ]
Ahora bien, en lo pertinente a la antedicha sección 14 del Artículo VI de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, promulgada por el Gobernador de Puerto Rico, Luis Muñoz Marín, el 25 de julio de 1952, dice y citamos:
"§ 14. [Tenencia de tierras por corporaciones].
Estas disposiciones no impedirán el dominio, la posesión o el manejo de terrenos en exceso de quinientos acres por el Estado Libre Asociado y sus agencias o instrumentalidades."
[ L.P.R.A. Documentos Históricos / Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, del 25 de julio de 1952, Sec. 14, Art. VI / Resolución Conjunta del Congreso de los Estados Unidos de Julio 3, 1952, cap. 567, 66 Stat. 327 ]
Ahora bien, en lo pertinente a la antedicha sección 752 del Título 48 del Código de los Estados Unidos (Territories and Insular Possessions / 48 USC sec. 752) dice y citamos:
"§ 752. Corporate real estate holdings
(May 1, 1900, No. 23, § 3, 31 Stat. 716; Mar. 2, 1917, c. 145, § 39, 39 Stat. 964; May 17, 1932, c. 190, 47 Stat. 158; July 3, 1950, c. 446, § 5(2), 64 Stat. 320.)"
Ahora bien, en lo pertinente al antedicho Artículo 3 de la Resolución Conjunta Número 23 del CONGRESO DE LOS ESTADOS UNIDOS, aprobada el 1ro de mayo del año 1900, como mencionamos incluido y vigente en las antedichas secciones 14 del Artículo VI de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y 752 del Título 48 del Código de los Estados Unidos, las secciones 401 a la 406, 421 y la 431 a la 435 del Título 28 de Leyes de Puerto Rico Anotadas (Terrenos Públicos / 28 L.P.R.A. secs. 401 ~ 406, 421 y 431 ~ 435) dicen y citamos:
"§ 401. Persona jurídica, corporación y asociación, definición de.
Para los fines de esta ley el término "persona jurídica" se referirá a corporaciones privadas, compañías limitadas, sociedades, partnerships, joint-stock companies, asociaciones voluntarias (incluyendo comunidades de bienes), business trusts, Massachusetts Trusts, common law trusts, y cualquiera otra forma de organización corporativa o cualquier otra organización, sociedad o entidad creada con el propósito de llevar a cabo transacciones o lograr determinados objetivos, las cuales continúen existiendo a pesar de los cambios en sus miembros o en las personas que participan en ellas y cuyos asuntos sean dirigidos por un solo individuo, un comité, una junta o cualquier otro grupo que actúe con capacidad representativa, y cualquier otra asociación que sea una persona jurídica. El término "corporación" o "asociación" incluirá cualquier asociación u organización, o asociación u organización corporativa, ya se haya incorporado, organizado o constituido en algún estado de Estados Unidos, en una nación extranjera o en Puerto Rico. El término "persona jurídica" incluirá a todas las sociedades, no importa su forma, clase, denominación, carácter o naturaleza, e incluirá a todas las cooperativas, excepto las fincas de beneficio proporcional, según se describen, establecen y autorizan en esta ley.
(Abril 12, 1941, Núm. 26, p. 389, art. 57; Mayo 11, 1942, Núm. 197, p. 997, art. 14, ef. 90 días después de Mayo 11, 1942.)"
"§ 402. Tenencia por persona jurídica de tierras en exceso de 500 acres, prohibida; penalidades; confiscación y venta; preferencia de la Autoridad de Tierras.
Se declara ilegal la adquisición, el dominio o cualquier otra forma de control directo o indirecto de tierras en exceso de quinientos (500) acres por cualquier persona jurídica, tal como dicho término se define en esta ley. Esta disposición será aplicable a cualquier extensión de terrenos que conjuntamente con las que el adquirente domine, posea, controle o explote al tiempo de la adquisición, hagan un total que exceda de quinientos (500) acres. Las personas jurídicas podrán, no obstante, efectuar préstamos con garantía sobre tierras y adquirir éstas cuando sea necesario para el cobro de préstamos, pero deberán enajenar el exceso sobre quinientos (500) acres dentro de los cinco (5) años desde que reciban el título de propiedad de las mismas.
Las acciones que se entablen por la violación de esta sección se regirán por las disposiciones generales del Código de Enjuiciamiento Civil y por las especiales de la Ley de Quo Warranto, secs. 3391 a 3397 del Título 32, relativas a corporaciones dedicadas a la agricultura que posean tierras en exceso de quinientos (500)acres; Disponiéndose, por lo tanto, que cuando quedare probado que la persona jurídica, tal como dicho término se define en esta ley, ha realizado actos en contravención a las disposiciones de esta sección, la sentencia decretará la disolución de la entidad demandada si fuere domés tica, la prohibición de continuar haciendo negocios en el país si fuere extranjera; la nulidad de todos los actos y contratos realizados por la persona jurídica; la cancelación de los asientos o inscripciones que los mismos hayan producido en los registros públicos de Puerto Rico; y se podrá imponer una multa.
El Estado Libre Asociado de Puerto Rico podrá, a su opción, dentro del propio procedimiento instar la confiscación de los bienes inmuebles de la entidad demandada, a su favor, o la enajenación de dichos bienes en pública subasta dentro de un término no mayor de seis (6) meses a contar desde la fecha en que se dicte sentencia final.
En todo caso la enajenación o confiscación se hará previa la indemnización correspondiente en la forma establecida en la Ley de Expropiación Forzosa, secs. 2901 a 2913 del Título 32, El Tribunal Supremo queda facultado para nombrar síndicos que a nombre y con la aprobación de dicho Tribunal Supremo tengan a su cargo exclusivo la liquidación y venta de los bienes de la persona o personas jurídicas afectadas. Los síndicos darán preferencia en la compra de tierra a la Autoridad de Tierras de Puerto Rico, la cual tendrá una opción preferente por el justo valor de los bienes fijados en la sentencia final. Los síndicos tendrán el deber de iniciar la venta de las tierras dentro de un período no mayor de seis (6) meses de haber sido establecida la sindicatura. La Autoridad de Tierras tendrá derecho preferente a comprar dichas tierras, por justo valor, dentro de un período que no excederá de cinco (5) años, durante el cual no se podrá verificar la venta a ninguna otra persona o entidad. Este período de cinco (5) años podrá extenderse a un (1) año más mediante autorización de la corte a petición de la Autoridad. Después de este período o períodos, los terrenos se venderán en pública subasta. La Autoridad de Tierras tendrá prioridad o preferencia para comprar las tierras en la subasta pública en aquellos casos en que ofrezca un precio igual al ofrecido por el licitador más alto. Y los edictos que se publiquen así lo harán constar.
La infracción de la orden prohibiendo hacer negocios después de dictada sentencia firme será penada con multa máxima de quinientos (500) dólares por cada día que la entidad continuare ejerciendo sus funciones, ejecutable en los bienes de la entidad, y las personas que las representan incurrirán en desacato a la corte castigable con pena mínima de uno (1) a seis (6) meses de cárcel.
A los fines de fijar el valor de los bienes, el Estado Libre Asociado de Puerto Rico queda autorizado para penetrar en las fincas o bienes objeto de controversia.
(Abril 12, 1941, Núm. 26, p. 389, art. 58; Mayo 14, 1943, Núm. 160, p. 521; Mayo 5, 1945, Núm. 57, p. 209; Const., art. IX, sec. 4, ef. Julio 25, 1952.)"
"§ 403. Institución de acciones; evidencia.
Será deber del Secretario de Justicia de Puerto Rico instar las acciones o los procedimientos adecuados contra toda persona jurídica que, dedicada a la agricultura en Puerto Rico, domine, controle o posea tierras en exceso de quinientos (500) acres, ya sea directamente o por instrumentalidad de personas naturales, o jurídicas, o cuando hubiere motivos razonables para creer que se trata de instrumentalidades creadas y utilizadas en forma simulada o encubierta para violar y evadir la mencionada limitación de tierras, teniendo las cortes en la substanciación de tales acciones el poder de ejercer amplia discreción en la admisión de pruebas, penetrando a través de las formas, en los méritos y esencia del caso y teniendo en cuenta el propósito fundamental de esta ley y la urgencia pública de evitar que sea infringida o violada, directa o indirectamente, la referida limitación sobre tenencia de tierras.
(Abril 12, 1941, Núm. 26, p. 389, art. 59; Julio 24, 1952, Núm. 6, p. 11, ef. Julio 25, 1952.)"
"§ 404. Cuándo una persona jurídica se considera que está dedicada a la agricultura.
Se considerará que está dedicada a la agricultura en Puerto Rico toda persona jurídica que, directa o indirectamente, siembre, cultive o coseche o permita que se siembre, cultive o coseche, productos agrícolas en tierras de su pertenencia o que estén bajo su dominio, posesión o control, así como aquellos que dominen, posean o controlen o sean dueños de tierras dedicadas o que puedan ser dedicadas a la siembra, cultivo o cosecha de productos agrícolas o a cualquier operación, actividad o proceso relacionado con la agricultura.
(Abril 12, 1941, Núm. 26, p. 389, art. 60, ef. 90 días después de Abril 12, 1941.)"
"§ 405. Penalidades por ocultar tenencia, etc.
Toda persona natural que se hiciere aparecer como socio, accionista o como dueña o poseedora de tierras para encubrir o servir de instrumento a una persona jurídica en la violación de los preceptos limitativos de la tenencia de tierras a quinientos (500) acres o en la violación de la ley, será culpable de delito grave y convicta que fuere será condenada a presidio por un término de dos (2) a diez (10) años, a discreción del tribunal y las tierras de tal persona jurídica, cuyo título verdadero se tratase de ocultar o encubrir, revertirán al Estado Libre Asociado de Puerto Rico y así se dispondrá en la sentencia que se dicte. Todo individuo que forme parte de una persona jurídica, o que actúe como agente en representación de tal persona jurídica, cuando esa persona jurídica fuere creada con el propósito expreso o tácito de ocultar la adquisición, enajenación, dominio, posesión o explotación de tierras en exceso de quinientos (500) acres o cualquier persona jurídica impedida de poseerlas directa o indirectamente, y todo individuo que forme parte de una persona jurídica que en efecto oculte la adquisición, enajenación, dominio, posesión o explotación de tierras en exceso de quinientos (500) acres, y todo individuo que en cualquier forma sirviere deliberadamente de instrumento para violar la política agraria anunciada en esta ley, será culpable de delito grave, y convicto que fuere, será condenado a presidio por un término de dos (2) a diez (10) años, a discreción del tribunal; y las tierras de las personas jurídicas que de tal manera hubieren tratado de encubrir, revertirán al Estado Libre Asociado, y así se dispondrá en la sentencia que se dicte.
(Abril 12, 1941, Núm. 26, p. 389, art. 61; Const., art. IX, sec. 4; Julio 24, 1952, Núm. 11, p. 31, ef. Julio 25, 1952.)"
"§ 406. Contratos nulos; sociedades agrícolas.
Todo traspaso de tierras otorgado por personas jurídicas, según se define este término por esta ley, que sea efectuado después de la vigencia de esta ley, con el propósito de evadir las disposiciones y fines de la misma; y todos los contratos de prórroga de sociedades agrícolas que posean más de quinientos (500) acres de tierra otorgadas después de la vigencia de esta ley, serán nulos y sin ningún valor, sin que sea necesaria declaración judicial a ese efecto; Disponiéndose, sin embargo, que en el caso de sociedades agrícolas poseedoras de más de quinientos (500) acres de tierra contra las cuales se hubiese dictado sentencia por consentimiento por el Tribunal Supremo de Puerto Rico en los procedimientos que para su disolución hubiese instado el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, y que con motivo de tal sentencia por consentimiento hubiesen entrado en negociaciones con la Autoridad de Tierras de Puerto Rico para la venta de sus propiedades a dicha agencia gubernamental, tales sociedades podrán prorrogar su contrato social previo consentimiento de la Autoridad de Tierras de Puerto Rico por un término que en ningún caso podrá exceder de dos (2) años. La constitución de nuevas sociedades agrícolas, cuya tenencia de tierras exceda de quinientos (500) acres, verificada con posterioridad a la fecha de vigencia de esta ley, será nula, sin que medie declaración judicial en tal sentido.
(Abril 12, 1941, Núm. 26, p. 389, art. 62; Mayo 11, 1942, Núm. 197, p. 997, art. 15; Mayo 15, 1947, Núm. 482, p. 1091; Const., art. IX, sec. 4, ef. Julio 25, 1952.)"
“§ 421. "Quo warranto" y otros procedimientos pertinentes.
Por la presente se confiere al Tribunal Supremo de Puerto Rico jurisdicción original exclusiva para conocer de todo procedimiento de quo warranto o cualquier otro procedimiento pertinente que el Gobierno de Puerto Rico inste en lo sucesivo por violación de las disposiciones de la sec. 752 del Título 48 del Código de los Estados Unidos y de la Ley de Tierras de Puerto Rico de 1941 en materia de tenencias de tierras, y al efecto se dispone que la violación de dichas disposiciones por cualquier persona jurídica, tal como el término "persona jurídica" quedó definido por la sec. 401 de este título, constituirá motivo bastante para que se inicie un procedimiento de la naturaleza de quo warranto o cualquier otro procedimiento pertinente.
(Julio 22, 1935, Núm. 33, p. 419, sec. 1; Mayo 9, 1942, Núm. 172, p. 893, art. 2, ef. 90 días después de Mayo 9, 1942.)
La "sec. 752 del Título 48 del Código de los Estados Unidos" procedía del art. 39 de la Carta Orgánica de 1917 y de la Resolución Conjunta del Congreso del 1ro. de mayo de 1900, Núm. 23, la sec. 3, 31 Stat. 716. Dicho art. 39 de la Carta Orgánica de 1917 fue derogado por la Ley del Congreso del 3 de julio de 1950, c. 446, la sec. 5(2), 64 Stat. 320 (Ley Pública 600), ef. Julio 25, 1952. Las disposiciones de la sec. 3 de dicha Resolución Conjunta del Congreso de 1900 se incorporaron en la sec. 14 del art. VI de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
"§ 431. Actos o contratos ilegales.
Será ilegal todo acto o contrato que de alguna forma menoscabe, afecte o viole la disposición contenida en el art. 3 de la Resolución Conjunta del Congreso de los Estados Unidos, aprobada en 1ro. de mayo de 1900, con respecto a la compra, venta o posesión de bienes inmuebles.
(Agosto 7, 1935, Núm. 48, p. 537, art. 1, ef. Agosto 7, 1935.)"
"§ 432. Penalidad para las corporaciones.
Toda corporación que, abierta, fraudulenta o simuladamente o de alguna manera adquiriere en cualquier concepto tierras en violación de la disposición contenida en el art. 3 de la Resolución Conjunta del Congreso de Estados Unidos, aprobada en 1ro. de mayo de 1900, con respecto a la compra, venta o posesión de bienes inmuebles, será culpable de delito menos grave y convicta que fuere será penada con multa mínima de quinientos (500) dólares y máxima de mil (1,000) dólares.
(Agosto 7, 1935, Núm. 48, p. 537, art. 2, ef. Agosto 7, 1935.)"
"§ 433. Penalidad para los individuos.
Toda persona que en cualquier carácter, funcionario, notario, agente, intermediario o de otro modo, que a sabiendas y con el propósito deliberado de violar la disposición contenida en el art. 3 de la Resolución Conjunta del Congreso de los Estados Unidos, aprobada en 1ro. de mayo de 1900, con respecto a la compra, venta o posesión de tierras, interviniere, directa o indirectamente, en cualquier acto o contrato que en forma alguna menoscabara o afectare o violare tal disposición de la citada Resolución Conjunta, será reo de delito menos grave y convicta que fuere se le castigará con una multa máxima de mil (1,000) dólares o con pena de cárcel por un término máximo de un (1) año o ambas penas, a discreción del tribunal.
(Agosto 7, 1935, Núm. 48, p. 537, art. 3, ef. Agosto 7, 1935.)"
"§ 434. Penalidad por adquirir terrenos para beneficio de corporaciones; confiscación.
Toda persona que adquiriere simuladamente, a título propio para el uso o beneficio de una corporación, tierras en violación a lo dispuesto en el art. 3 de la Resolución Conjunta del Congreso de los Estados Unidos, de 1ro. de mayo de 1900, incurrirá en un delito menos grave, castigable con una multa máxima de quinientos (500) dólares y mínima de cien (100) dólares o cárcel por un término mínimo de tres (3) meses y máximo de un (1) año. La convicción de dicha persona aparejará la confiscación de los bienes así adquiridos o poseídos, para beneficio del Estado Libre Asociado de Puerto Rico mediante la compensación por éste de un precio razonable.
(Agosto 7, 1935, Núm. 48, p. 537, art. 4; Const., art. IX, sec. 4, ef. Julio 25, 1952.)"
"§ 435. Tribunal que conocerá de infracciones.
El Tribunal Superior de Puerto Rico queda por la presente investido con jurisdicción original exclusiva para ver, juzgar y fallar todas las infracciones a las secs. 431 a 435 de este título, sin derecho a juicio por jurado.
(Agosto 7, 1935, Núm. 48, p. 537, art. 5; Julio 24, 1952, Núm. 11, p. 31, ef. Julio 25, 1952.)"
También lo pertinente, el Tribunal Supremo de Puerto Rico se ha pronunciado como sigue y citamos:
"Suponiendo que la prohibición de la Resolución Conjunta aprobada por el Congreso en Mayo 1, 1900, Núm. 23, sec. 3, 31 Stat. 716, que precede al Título 1 (ahora la Constitución, art. VI, sec. 14, que precede al Título 1), al efecto de que ninguna corporación estará autorizada para efectuar negocios de compra y venta de bienes raíces, sea aplicable a una corporación demandante dedicada exclusivamente a explotar un cementerio y que como incidente de ese negocio enajena parcelas para tumbas, si de su demanda no aparece que la misma se propone enajenar parcelas para tumbas en un cementerio para construir el cual ha solicitado permiso y le ha sido negado, no cabe sostener que de tal demanda surja que la corporación ha violado la Resolución Conjunta mencionada, y menos que carezca de capacidad para demandar." Picó v. Corte, 66 D.P.R. 159 (1946).
COMPLICIDAD CORPORATIVA JUDICIAL
Urbana Criminal
Luego del susodicho análisis resulta sorprendente el hecho de que por un lado el Tribunal Supremo se haga eco y predique en su página cibernética a los cuatro vientos que los desarrolladores en Puerto Rico, en su capacidad como personas jurídicas (actuando como corporaciones y sociedades), no están autorizados a dedicarse al negocio de compra y venta de bienes raíces, así como tampoco poseer ni controlar terrenos en exceso de los 500 acres; y por el otro, emita pronunciamientos jurídicos donde ignora, no sanciona y se hace de la vista larga de dichos actos, cometidos por quienes acuden ante él. Todo, en violación a la misma postura estadual.
Un ejemplo de ello lo tenemos en el caso número 2006TSPR057, en donde el mismo Tribunal certifica precisamente dicha actividad inmobiliaria urbana criminal de la corporación desarrolladora Levitt Homes, y al mismo tiempo, no sanciona ni se expresa al respecto, quedándose todo en un manto de silencio a manera de una complicidad preacordada, tanto de la concurrencia como de la disidencia.
Para más detalles, lea el caso supra. a continuación:
Ángel J. Suárez Sierra
Mildred L. Santana Mejías
Levitt Homes, Inc. y otros
Número del Caso: CC-2004-701
Panel integrado por su presidente, el Juez Arbona Lago, el Juez Urgell Cuebas y la Jueza Feliciano Acevedo
Lcdo. Mario J. Pabón-Cátala
Lcda. Nynorsha C. Lugo-Sánchez
Abogada de la Parte Recurrida:
Lcda. Mildred L. Santana Mejías
Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico:
Lcdo. Roberto Lefranc Morales
Lcda. Hilda Quiñones Rivera
Materia: Vicios de Construcción, Daños y Perjuicios
v. CC-2004-701 Certiorari
San Juan, Puerto Rico a 11 de abril de 2006.
Levitt Homes, Inc. (en adelante Levitt) acude ante nos solicitando la revocación de un dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones. Mediante dicha decisión se determinó que en el presente caso no comenzó a transcurrir el plazo decenal para reclamarle a Levitt responsabilidad por vicios de construcción hasta el momento en que se otorgó la escritura pública de compraventa suscrita entre éste y los esposos Ángel Suárez Sierra y Mildred L. Santana Mejías (en adelante “compradores”). En esencia, Levitt sostiene que, contrario a lo resuelto por el foro
apelativo, el plazo decenal se activó en el momento en que la Administración de Permisos y Reglamentos (en adelante ARPE) concedió el permiso de uso de la residencia.
Examinados los alegatos sometidos, confirmamos el dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones.
El 31 de diciembre de 1992, los compradores adquirieron la unidad CE-41 de la Urbanización Camino del Mar en Toa Baja mediante escritura de compraventa. La referida urbanización fue desarrollada y financiada por Levitt.
Al momento de otorgarse la escritura de compraventa, Levitt no había terminado de corregir ciertos defectos de construcción que los compradores le habían señalado luego de realizar una inspección ocular de la residencia. No obstante, los compradores accedieron a finalizar la compraventa antes de que se corrigieran dichos defectos ya que Levitt tenía la urgencia de completar el negocio antes de finalizar el año 1992. Levitt corrigió la mayor parte de estos defectos en enero de 1993.
Más de cinco años después, los compradores le cursaron una misiva a Levitt comunicándole que habían surgido nuevos vicios de construcción en su residencia. Levitt no hizo nada respecto a esta reclamación.
Así las cosas, el 30 de diciembre de 2002 los compradores demandaron a Levitt ante el Tribunal de Primera Instancia por defectos en la construcción al amparo de lo preceptuado en el Artículo 1483 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124. Reclamaron la corrección de los referidos vicios de construcción y la concesión de sobre cuarenta mil dólares ($40,000) en daños y perjuicios.
Levitt presentó ante el foro de instancia una moción de sentencia sumaria mediante la cual solicitó la desestimación de la demanda presentada en su contra. Alegó, en síntesis, que la causa de acción de los compradores fue presentada luego de haber transcurrido los diez (10) años que dispone el Artículo 1483 para ello. Sostuvo que el referido plazo decenal comenzó a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, fecha en que la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante ARPE) expidió el permiso de uso de la unidad en controversia.
El Tribunal de Primera Instancia concluyó que el plazo decenal se activó con el otorgamiento de la escritura de compraventa el 31 de diciembre de 1992, ya que es en ese momento cuando se acepta definitivamente la obra. Por ende, denegó la solicitud de sentencia sumaria presentada por Levitt.
Inconforme con dicha determinación, Levitt acudió ante el Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo se negó a expedir el auto solicitado pues consideró que el Tribunal de Primera Instancia actuó correctamente al rehusarse a desestimar sumariamente la demanda presentada por los compradores.
Todavía insatisfecho, Levitt acude ante nos mediante petición de certiorari solicitando la revocación de la resolución emitida por el Tribunal de Apelaciones en el caso de autos. En esencia, reproduce los mismos planteamientos que esbozó ante el foro de instancia. Expedimos el auto solicitado. Ambas partes han comparecido. Además, la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico compareció ante nos como amicus curiae. Estando en posición de resolver, procedemos a así hacerlo.
El Artículo 1483 del Código Civil establece, en lo pertinente, que:
El contratista de un edifico que se arruinase por vicios de construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez (10 años), contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirige, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección. 31 L.P.R.A. 4124.
La protección otorgada al comprador mediante dicho artículo solamente se activa cuando éste demuestra que los vicios de construcción son de tal magnitud que ocasionan la ruina del edificio o unidad. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, res. el 30 de septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148; Rivera v. A & C Development Corp., 144 D.P.R. 450 (1997). Una vez el comprador evidencia que su propiedad está arruinada se activa una presunción de culpa en contra del contratista a cargo de la construcción. Desde ese momento, le corresponde al contratista presentar prueba que demuestre una de dos circunstancias, a saber: (1) que el edificio o la unidad no está arruinado, o (2) que la ruina no se debió a su negligencia. Id.
El plazo decenal durante el cual se debe presentar una reclamación por vicios de construcción es tanto de garantía como de caducidad. Por ende, los defectos en la propiedad deben de surgir dentro del transcurso del referido término. Además, la acción reclamando indemnización por los daños causados por los vicios debe ser presentada antes de que expire el plazo decenal. Rivera v. Las Vegas De. Co., Inc., id.
Con relación a cuando comienza a decursar el referido plazo, en el pasado hemos expresado que éste se activa con la recepción definitiva de la obra por el dueño. Es precisamente en este momento cuando el dueño renuncia a reclamar por los vicios aparentes de la obra mas no por los vicios ocultos ni los que puedan arruinar la propiedad. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, supra.
De otra parte, resulta pertinente señalar que “de ordinario, los términos que nuestro ordenamiento reconoce para reclamar por defectos o vicios de construcción se computan a partir del otorgamiento de la escritura de compraventa.” Asociación de Residentes Pórticos de Guaynabo v. Compad, S.E., res. el 16 de diciembre de 2004, 2004 T.S.P.R. 203.
Por otro lado, en Asociación de Residentes Pórticos de Guaynabo, Id, nos rehusamos a reconocer que el plazo para reclamar daños por defectos en las áreas comunales de un condominio comienza a decursar en el momento en que ARPE concede los permisos de uso de la vivienda. Fundamentamos dicha conclusión en que, de utilizar dicha fecha como punto de partida para computar el referido plazo, “estaríamos acortando irrazonablemente el período que tiene todo titular en un condominio para hacer sus reclamaciones por vicios de construcción.” Id. Sostuvimos, además, que acoger la teoría de la peticionaria en aquel caso “equivaldría a establecer que el momento en que comienza a decursar el término para incoar la reclamación es anterior a la fecha en la que el titular adquiere el apartamento.” Id.
A pesar de que los anteriores pronunciamientos fueron realizados en el contexto de una reclamación de daños por defectos bajo el artículo 9 de la Ley de la Oficina del Oficial de Construcción, no existen razones de peso para rehusarnos a extender la referida normativa a reclamaciones por vicios de construcción de una vivienda al amparo del Artículo 1483 del Código Civil. Adoptar la postura contraria tendría el efecto de reducirle injustificadamente al consumidor el plazo durante el cual tiene derecho a reclamar la garantía decenal. Ello porque la expedición del permiso de uso por ARPE es anterior al momento en que se realiza la compraventa.
Por ende, es nuestro criterio que el término para reclamar por vicios de construcción al amparo del referido artículo comienza a decursar en el momento en que se otorga la escritura de compraventa de la propiedad y no en el momento en que ARPE expide los permisos de uso de la vivienda.
Con este marco normativo en mente, pasemos a considerar los hechos que tenemos ante nos.
En el presente caso, Levitt argumenta que la fecha en que los compradores adquirieron la residencia al otorgar la escritura de compraventa correspondiente es irrelevante a los fines de computar el término para reclamar por vicios de construcción al amparo del Artículo 1483. Alega que el punto de partida para el cómputo del referido término era la fecha en que los profesionales de construcción a quienes les habían encomendado edificar el complejo residencial en controversia le entregaron las viviendas a Levitt. No le asiste la razón.
El propósito de la garantía decenal es proteger al consumidor de los vicios ocultos que atentan contra la seguridad de lo que se edifica. Véase a Rivera v. A.C. Development Corp., supra. A estos efectos, mediante la causa de acción conferida por el Artículo 1483 se intenta imponerle a quienes se lucran de la industria de la construcción la responsabilidad de garantizarle a los consumidores el pleno disfrute de las edificaciones que adquieren. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, supra. Por esto, a tenor con la clara política pública que subyace a los referidos preceptos, hemos adoptado interpretaciones que favorecen a la parte más débil, el consumidor, quien por lo general es lego en materia de construcción y muchas veces no tiene los recursos suficientes para hacer valer sus derechos frente a las poderosas empresas constructoras y desarrolladoras. Rivera v. A.C. Development Corp., supra.
En vista de los anteriores principios, nos parece excesivamente formalista y rígida la solución propuesta por Levitt a la controversia en el caso de autos. Reconocer que en el presente caso el plazo decenal se activó cuando ARPE le expidió los permisos de uso de la residencia a Levitt equivaldría a concederle a éstos un dominio absoluto para determinar cuándo comienza a transcurrir el referido plazo decenal contra los compradores. No podemos avalar una interpretación del Artículo 1483 que tiene el efecto de reducirle injustificadamente al comprador el término durante el cual puede presentar una reclamación por daños producto de vicios de construcción. Ello sería contrario a la clara política pública en estos casos de favorecer al consumidor el cual usualmente está en una posición de desventaja frente al constructor y al desarrollador.
Por ende, concluimos que en el caso de autos el plazo decenal comenzó a decursar en el momento en que los compradores otorgaron la escritura de compraventa y no cuando ARPE expidió los permisos de uso de la residencia. Como consecuencia de esto, estimamos que la acción de los compradores en contra de Levitt al amparo del Artículo 1483 fue presentada dentro del término provisto en ley para ello.
En atención a los fundamentos antes expuestos, se confirma la Sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones en el caso de epígrafe y se devuelve el caso al foro de instancia para la continuación de los procesos de forma compatible con lo aquí resuelto.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez disiente con Opinión escrita a la cual se une la Juez Asociada señora Fiol Matta.
CC-2004-701
Opinión Disidente emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez a la cual se une la Jueza Asociada señora Fiol Matta.
San Juan, Puerto Rico, a 11 de abril de 2006
La controversia planteada en este caso nos permitía expresarnos por vez primera sobre cuándo comienza a transcurrir el plazo decenal establecido en el Artículo 1483 del Código Civil para reclamar por los vicios de construcción surgidos en una residencia de un proyecto de urbanización. Soy del criterio que en desarrollos de viviendas nuevas, el plazo decenal se activa con la recepción definitiva de la obra de parte del promotor quien, en su función de promitente inmobiliario, es el comitente originario del contrato de ejecución de obra. En este caso en particular como habremos de discutir,
esa fecha quedó fijada en el momento de la expedición de los permisos de uso por la Administración de Reglamentos y Permisos.
Lamentablemente, la sentencia dictada en el día de hoy concluye que el plazo decenal “comenzó a decursar en el momento en que los compradores otorgaron la escritura de compraventa y no cuando ARPE expidió los permisos de uso.” No queda claro en qué posición queda el promotor de la obra frente al contratista a la luz de esta conclusión. ¿Puede éste instar una acción por vicios ocultos si no ha vendido la unidad de vivienda? Si la respuesta es en la afirmativa, ¿cuándo comienza a correr su término? ¿Es que hay más de un plazo decenal para un proyecto de viviendas como el de autos, uno para el promotor y otro para el consumidor adquirente? Por otro lado, ¿qué ocurre si se anula el negocio jurídico de la compraventa? ¿Qué efecto tendrá una determinación de nulidad de la escritura pública otorgada? Estas interrogantes, como muchas otras, nos obligan a disentir de la decisión que hoy toma una Mayoría de este Tribunal.
El efecto real de la sentencia dictada en el día de hoy es entonces, el de multiplicar el plazo decenal aplicable a un desarrollo de viviendas como el de autos, ya que habrá un plazo distinto para cada residencia, en función de la fecha en que ésta fue adquirida por el consumidor. La ausencia de un plazo decenal uniforme computado a partir de la fecha en que el proyecto fue aceptado por el promotor, como sostengo, expone al contratista a responsabilidad por tiempo indefinido, toda vez que al momento de la entrega del proyecto no se sabe cuándo se venderá la última residencia en ese complejo residencial. Ello, a mi juicio, crea, innecesariamente, inestabilidad e incertidumbre en este renglón de la economía.
La mayoría llegó a su conclusión extrapolando lo resuelto en Asoc. de Residentes Pórticos de Guaynabo v. Compad, S.E., res. 16 de diciembre de 2004, 163 D.P.R. ___, 2004 TSPR 203, a la controversia en este caso.[1] Discrepamos de este curso de acción ya que Asoc. de Residentes Pórticos de Guaynabo, nada tiene que ver con el Artículo 1483 del Código Civil, tan es así que dicho articulado ni tan siquiera se menciona en la Opinión emitida de este Tribunal en ese caso.
Veamos entonces con mayor detenimiento.
El 30 de diciembre de 2002 el señor Ángel Juan Suárez Sierra, su esposa Mildred L. Santana Mejías y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (demandantes o recurridos) presentaron demanda sobre vicios de construcción en su residencia y daños y perjuicios contra Levitt Homes, Inc. (demandado o peticionario) y otros demandados de nombre desconocido. En la demanda alegaron que el 31 de diciembre del año 1992 otorgaron escritura de compraventa de su residencia identificada como CE-41 de la Urbanización Camino del Mar en Toa Baja. Dicha urbanización fue desarrollada por el demandado Levitt Homes; y Levitt Mortgage fue la institución que financió la compra de la residencia de los demandantes. A ese momento Levitt no había terminado de corregir ciertos defectos de construcción que habían sido señalados por los compradores luego de una inspección ocular de la residencia. No obstante, sostienen los demandantes que Levitt tenía urgencia de cerrar la compraventa antes de finalizar el año 1992, por cuanto accedieron a otorgar las escrituras con el compromiso de Levitt de corregir dichos defectos en enero 1993. Así sucedió y el 15 de enero de 1993 el señor Suárez firmó un documento certificando que, con excepción de un gabinete de cocina que faltaba por instalar, los demás defectos habían sido debidamente corregidos por Levitt Homes. Véase Apéndice del Certiorari a la pág. 221.
Años después, el 15 de diciembre de 1998, los compradores suscribieron una carta a Levitt Homes comunicando por primera vez sobre vicios de construcción que habían surgido en la residencia. Levitt Homes no actuó en relación a esta comunicación.
Así las cosas, el 30 de diciembre de 2002 el matrimonio Suárez-Santana demandó, amparado en el Artículo 1483 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124. Reclamaron la corrección de los alegados vicios de construcción o el reembolso de los costos para corregir los mismos, según fuera el caso; más cuarenta mil dólares ($40,000) en concepto de daños y perjuicios, costas y gastos.[2]
Luego de contestar la demanda, Levitt Homes presentó, el 17 de abril de 2003, solicitud de sentencia sumaria para desestimar la demanda en su contra. Adujo que los defectos alegados no fueron reclamados dentro del término establecido en el Reglamento Núm. 2268 del Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.Co.), Reglamento para Regular las Distintas Actividades que se llevan a cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas en Puerto Rico. En la alternativa, alegó que la reclamación al amparo del Artículo 1483 del Código Civil, estaba prescrita toda vez que la demanda fue presentada en exceso de los diez (10) años que dispone dicho artículo. Levitt sostuvo que dicho plazo decenal comenzó a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, fecha que denota cuándo concluyó la construcción de la residencia. Fue en esta fecha que la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) expidió a Levitt el permiso de uso de la unidad en controversia.
Con el beneficio de los argumentos de las partes en relación a la moción de sentencia sumaria, el Tribunal de Primera Instancia dictó el 12 de diciembre de 2003 Resolución denegando la misma. El tribunal concluyó que una controversia sobre la existencia de vicios de construcción no puede disponerse mediante el mecanismo de sentencia sumaria; y en todo caso, que el plazo decenal se activó el 31 de diciembre de 1992 con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, momento que representa la aceptación definitiva de la obra.
No conforme, Levitt acudió al Tribunal de Apelaciones en recurso de certiorari. Evaluadas las posiciones de las partes, el foro intermedio denegó expedir el recurso, reiterando en su resolución que el punto de partida del plazo decenal es la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa. Inconforme aun, Levitt acudió ante este Tribunal alegando como único error que:
Erró el Tribunal de Apelaciones al denegar el auto solicitado por concluir que el periodo de diez (10) años que provee el Art. 1483 del Código Civil de Puerto Rico comenzó a decursar al momento en que la parte demandante otorgó la escritura de compraventa de la propiedad en controversia.
Examinada la solicitud de certiorari, expedimos el recurso. Las partes han comparecido, así como también la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico quien compareció como amicus curiae.
El Código Civil, en su artículo 1483, 31 L.P.R.A. sec. 4124, regula las consecuencias jurídicas de la ruina de un edificio cuando ésta es atribuible al profesional de la construcción que dirigió la obra, frente a aquel que encargó la misma. Dicho artículo dispone que:
El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez (10) años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince (15) años.
El referido artículo, a manera de excepción, prolonga la responsabilidad de los contratistas y arquitectos en relación a la obra ejecutada, más allá de la entrega de la cosa. G. Velázquez, Responsabilidad por los defectos en las edificaciones, 20 Rev. Jur. U.P.R. 13, (1950). Este precepto se fundamenta en el hecho que, como norma general, la entrega de la cosa y el examen que se haga de ella no son suficientes para conocer todos los vicios de los que la cosa pueda adolecer. Probablemente, por la naturaleza misma de los edificios, esos defectos no se han exteriorizado a ese momento, sino que sólo podrán ser observados con el transcurso de cierto tiempo. En atención a esto, la ley fija un periodo de tiempo en el cual la responsabilidad del contratista o arquitecto pueda reclamarse. J.M. Manresa y Navarro, Comentarios al Código
Civil Español, Tomo X, Vol. 2, Editorial Reus, Madrid, 1969, a la pág. 709.
La responsabilidad que emana de este artículo se denomina comúnmente “responsabilidad decenal”, en atención al plazo dispuesto en su primer párrafo. Esta responsabilidad por ruina se origina en consideraciones de interés público, pues por motivos de seguridad pública se hace necesario garantizar la buena construcción y estabilidad de lo edificado para no someter al público a riesgos indebidos. F. Arnau Moya, Los vicios de la construcción, Tirant Lo Blanch, Valencia, 2004, págs. 23-24. Incluso, se entiende que la protección del interés general y público se impone a la protección del interés privado en el cumplimiento de la prestación debida. J. Puig Brutau, Fundamentos de derecho civil, Tomo II, Vol. II, Bosch, Barcelona, 1987, pág. 452. A estos efectos nos expresamos en González v. Agostini, 79 D.P.R. 510 (1956), donde resolvimos que la renuncia al plazo decenal es nula por ser contraria al orden público. Véase también Géigel v. Mariani, 85 D.P.R. 46 (1962); Luan Investment Corp. v. Rexach Construction Co., 152 D.P.R. 652 (2000).
Conforme ha venido exigiendo la doctrina al interpretar el Artículo 1483, para que tenga lugar la responsabilidad decenal deben cumplirse ciertos requisitos, a saber: que las personas responsables hayan participado en la construcción de un edificio[3]; que dicho edificio sufra de ruina[4]; que la ruina se manifieste dentro del término de diez (10) años desde que concluyó la construcción del edificio[5]; que la ruina se deba a vicios de construcción[6] o del suelo, o a la falta del contratista a las condiciones contractuales. F. Arnau Moya, supra, págs. 35-36.
Mediante nuestra jurisprudencia hemos interpretado los mencionados requisitos, delineando así la doctrina vigente en materia de responsabilidad decenal por ruina. La controversia que hoy nos ocupa nos ofrece la oportunidad de expresarnos sobre el requisito temporal del Artículo 1483. Ya anteriormente, con el propósito de lograr uniformidad en este tipo de reclamación, habíamos adoptado la doctrina del plazo único. Esta doctrina postula que para que proceda la acción decenal, los vicios deben surgir dentro del término de diez (10) años, y dentro de ese mismo término debe ejercitarse la correspondiente acción legal. En Rivera Rodríguez v. Las Vegas Development, 107 D.P.R. 384 (1978), reconocimos que la doctrina del plazo único ha sido criticada por su rigurosidad, ya que tiene el efecto práctico de acortar el plazo de garantía. No obstante, defendimos la doctrina por entender que el acortamiento del plazo --sobre el cual nos expresamos como un término “ya largo de por sí”-- es precisamente la tendencia de los códigos modernos. Además, consideramos que equiparar el término de garantía con el plazo de caducidad adelantaba el deseo de determinar el momento exacto en que expira la responsabilidad, ofreciendo así mayor certeza en cuanto a la posibilidad de la reclamación. Véase también Zayas v. Levitt & Sons, 132 D.P.R. 101 (1992).
Debemos ahora determinar en qué momento específico se activa ese plazo decenal. El propio Artículo 1483 --que corresponde al Artículo 1.591 del Código Civil Español-- literalmente dispone que este plazo transcurre “desde que concluyó la construcción”. No empece la aparente claridad de este precepto, la doctrina española se encuentra dividida en su interpretación. La divergencia de opiniones se basa en la interrogante sobre si la conclusión de la construcción se refiere al sentido material o hecho físico (terminación material de las obras); a la entrega o puesta a disposición de la obra; o finalmente, al hecho jurídico de la recepción. M.A. Del Arco y M. Pons, Derecho de la Construcción, Editorial Hesperia, Madrid, 1988, pág. 302. En esta última teoría, se entiende que el término “construcción” comprende el contenido de la prestación al que viene obligado el contratista, que por su parte incluye la entrega y recepción de la obra una vez terminada. J. Cadarso Palau, La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Editorial Montecorvo, Madrid, 1976, pág. 346.
Algunos autores, entre ellos Manresa y De la Cámara, fijan el día de la entrega de la obra como aquel que da inicio al plazo decenal, considerando esta responsabilidad como una excepción a la norma general que libera de responsabilidad al contratista con la entrega. J. M. Manresa y Navarro, supra, pág. 709. Contribuye a la polémica sobre el punto de partida de la responsabilidad decenal el hecho que el propio Código Civil no distingue entre la entrega y recepción de la cosa, ni regula esta etapa adecuadamente, gestión que le ha correspondido a los tribunales. Véase F. Arnau Moya, supra, pág. 58; Rubio San Román, La responsabilidad civil en la construcción, Colex, Madrid, 1987, a la pág. 134. En su sentencia del 14 de octubre de 1968 el Tribunal Supremo de España acogió la doctrina generalizada que distingue entre la entrega y la recepción de la cosa, y enfatizó que la recepción puede operar con anterioridad o con posterioridad a la entrega de la cosa. No obstante, como advierten Diez Picazo y Guillón, lo que la sentencia llama recepción es lo que técnicamente se denomina aprobación, que por lo general conlleva una entrega previa de la cosa. L. Diez Picazo y A. Guillón, Sistema de derecho civil, Volumen II, Tecnos, Madrid, 1985. Así también, la sentencia del 19 de julio de 1977 distingue entre entrega y recepción al definir la primera como una “mera actividad física” y la segunda como la “manifestación de voluntad expresa o tácita, por la que se expresa la conformidad con la obra efectuada, y que es relevante por el cómputo de plazo y saneamiento”.[7] (Énfasis nuestro.)
Un sector minoritario de la doctrina adelanta la tesis que el momento decisivo es el momento del hecho físico de la terminación de la obra. Esta posición ha sido avalada, entre otros, por García Cantero[8]; García Conesa[9]; y Fernández Hierro[10]. Así también, Gómez de la Escalera menciona que no debe depender el punto de partida del plazo decenal en un acto contractual como lo es la recepción, en la medida que, según su opinión, no se trata de una responsabilidad contractual. Además, opina que el acto jurídico de la recepción se presta a que ésta se efectúe sin que la obra esté concluida; y destaca que es más fácil probar un hecho físico tal como la conclusión, a un hecho jurídico como lo es la recepción. C. R. Gómez de la Escalera, La responsabilidad civil de los promotores, constructores, y técnicos por los defectos de construcción, Bosch, Barcelona, 1994, págs. 183-185.
De otro lado, la posición dominante en la doctrina adelanta que el plazo decenal se activa con el hecho jurídico de la recepción definitiva de la obra[11]. Esta tesis postula que únicamente mediante la declaración de voluntad del dueño --sea ésta expresa o tácita-- de aceptar la entrega de la obra, es que puede considerarse que ésta ha sido concluida.
Una vez finalizada la obra, la doctrina distingue entre tres etapas de posible manifestación. Primero, la verificación de la obra, consiste en el examen realizado con el objetivo de obtener los elementos necesarios para poder pasar juicio sobre la construcción. Segundo, la aprobación, es la declaración emitida favorablemente a consecuencia de la verificación, que implica la obligación de aceptar la obra. Finalmente, la recepción --resultado de las dos fases anteriores--, surge a consecuencia de la entrega o puesta a disposición que hace el contratista de la cosa, y de la obligación que surge para el comitente en recibir la obra por haberla aprobado. Véase L. Diez Picazo y A. Guillón, supra, pág. 466; J. I. Rubio San Román, supra, págs. 134-135; M. A. Del Arco y M. Pons, supra, a la pág. 291. En otras palabras, se entiende como recepción el acto jurídico mediante el cual se acepta la obra por parte del dueño o comitente; con el efecto jurídico de tener por cumplidas las obligaciones del contratista. M. A. Del Arco y M. Pons, supra, pág. 289; I.E. Molina, Responsabilidad de los profesionales de la construcción por ruina, Buenos Aires, 1989, pág. 80.[12]
La doctrina también se ha encargado de fragmentar la recepción en dos etapas: la provisional y la definitiva. La recepción provisional, cuyo cometido es la comprobación de la obra, no cubre ninguna clase de defectos de obra, salvo pacto en contrario. Más bien, el dueño se reserva el derecho de examinar la obra y hacer reclamos por vicios para que éstos sean corregidos. Diez Picazo y Guillón, supra, pág. 467. De otro lado, la recepción definitiva es aquella mediante la cual el comitente acepta que la obra ha sido ejecutada correctamente y se ajusta a lo convenido. J. Puig Brutau, supra, pág. 149. De acuerdo a la doctrina, y así resolvimos en Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, res. el 30 de septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148, 160 D.P.R. ___; con la recepción definitiva el dueño renuncia a reclamar por los vicios aparentes, no así por los vicios ocultos ni aquellos que causen la ruina del inmueble, que aun siendo aparentes, constituyen incumplimiento del contrato de construcción.
En cuanto a cómo opera la recepción, el Código Civil no exige formalidad alguna para efectuarla. Por consiguiente, se entiende que rigen las normas generales sobre la declaración de voluntad. Según adelantamos, la doctrina generalizada admite que la recepción se puede llevar a efecto tanto en modalidad expresa como tácita. Del Arco y Pons resaltan que en la práctica es frecuente que la recepción se lleve a cabo expresamente, mediante un acta de recepción levantada a esos efectos con la comparecencia de las partes contratantes. No empece, se reconoce la recepción tácita resultante de hechos y acciones que representen la intención del dueño de aceptar la obra. A manera de ejemplo, se deduce la recepción tácita del pago del precio sin reserva alguna y de la utilización de la obra luego de haber tomado sin reparos posesión de ésta. Lo esencial es que de los actos del dueño surja necesariamente la voluntad de aceptar la obra sin restricciones. Del Arco y Pons, supra, pág. 297; Diez Picazo y Guillón, supra, pág. 467.
Es con la recepción definitiva, según la doctrina mayoritaria, que se determina el punto de partida del plazo decenal. Entre otros tratadistas españoles, comparten esta opinión Herrera Catena, Cadarso Palau, Del Arco y Pons, Fernández Costales y Cabanillas Sánchez. F. Arnau Moya, supra, pág. 58, n.121. Herrera Catena resalta que la recepción cumple la mínima finalidad de ayudarnos a determinar el momento de la conclusión de la obra. Este autor advierte que “si dejamos reducido el concepto ‘conclusión’ a lo puramente físico, la imprecisión del mismo podría conducirnos a incertidumbres e inconcreciones, respecto a un dato fundamental imprescindible; el punto de partida del plazo decenal de garantía.” J. Herrera Catena, supra, pág. 27.
Así también Del Arco y Pons opinan que la entrega de la obra por el contratista, con la correspondiente toma de posesión del dueño, no equivale a la recepción de ésta, a menos que no se hayan producido otros hechos de los que claramente resulte la intención del último de aceptar la obra. Consideran estos autores que debe optarse por la recepción definitiva como el momento en el que comienza a contar el plazo decenal; ya que esta ofrece la ventaja de precisar la fecha, asunto importante para consignar el inicio de dicho término. Del Arco y Pons, supra, pág. 302.
Por su parte, Cadarso Palau al defender la tesis de la recepción definitiva, destaca que utilizar la fecha de la terminación física de la obra plantea una serie de complicaciones de prueba, como por ejemplo el determinar cuándo queda definitivamente terminada la obra y cómo consignar este hecho, cuestiones que quedan resueltas si se utiliza la recepción como punto de inicio del plazo de responsabilidad decenal. J. Cadarso Palau, supra, pág. 349.
Evaluadas las diversas posturas doctrinales, la posición de la doctrina mayoritaria que fija el inicio del plazo decenal en la recepción definitiva de la obra, refleja a mi juicio lo que debe ser la norma a adoptar. Coincidimos en que no puede entenderse concluida la construcción de la obra sin que su dueño haya aceptado la misma mediante el proceso de verificación, aprobación y recepción; proceso que culmina con la recepción definitiva. Con el hecho jurídico de la recepción definitiva es que el comitente manifiesta su voluntad de aceptar la obra y es en ese momento que se entiende cumplida la obligación del contratista, quedando en ese momento sujeto a responder por la responsabilidad decenal del Artículo 1483. Consideramos esta norma compatible con nuestro desarrollo jurisprudencial de la responsabilidad por ruina, que ha fomentado la importancia de alcanzar uniformidad y certeza en este tipo de reclamación.
Ahora bien, el anterior principio no dispone finalmente de la controversia que nos ocupa. Para resolver la misma debemos determinar si la recepción definitiva en un proyecto de viviendas nuevas se configura de parte del desarrollador o de parte del consumidor adquirente. Veamos.
Según indicamos, el peticionario Levitt Homes sostiene que el plazo decenal comienza a transcurrir con la concesión del permiso de uso por parte de ARPE. Propone esta gestión como la mejor evidencia que la construcción ha terminado y la residencia está lista para ser habitada. Resalta que dada la naturaleza de la industria de la construcción en Puerto Rico, utilizar como punto de origen de responsabilidad decenal la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa tendría el efecto de crear un sinnúmero de distintos plazos decenales para un solo proyecto. Arguye, además, que el plazo no debería extenderse a conveniencia del comprador pues esto representaría una onerosa imposición de responsabilidad al contratista.
De otro lado, los recurridos apoyan la teoría que la recepción definitiva de la obra opera al momento que el consumidor adquiere la residencia, lo que concuerda con la política pública de favorecer a la parte más débil en la negociación. Alegan que el consumidor adquirente desconoce el momento en que ARPE expide sus permisos, por cuanto el basar el punto de partida en esta fecha sería no reconocerle enteramente al comprador su derecho a reclamar por la garantía decenal.
Para resolver esta controversia, es menester analizar la naturaleza del contrato de obra en atención a los sujetos involucrados en el mismo, conforme a la realidad social de nuestros tiempos. Ya anteriormente habíamos definido el contrato de arrendamiento de obra --mejor denominado como contrato de ejecución de obra-- “como esencialmente uno de trabajo, mediante el cual una de las partes se encarga de hacer una cosa para la otra, mediante un precio convenido entre ellos.” Master Concrete Corporation v. Fraya, 152 D.P.R. 616, 623 (2000). Es un contrato consensual, bilateral y oneroso cuyos elementos principales son la obra a realizarse y el precio acordado. Mediante este contrato, el dueño o propietario de la obra --también conocido como comitente-- tiene la obligación de pagar el precio en la forma convenida; mientras que el contratista se obliga a realizar y entregar la obra conforme a lo pactado. Íbid.
Se ha mencionado que el esquema triangular del Artículo 1483 de enumeración de sujetos en relación al contrato de obra --comitente, contratista y arquitecto-- no debe verse como una lista exhaustiva, sino más bien como producto de la época en la que se redactó el Código Civil. En esa época de finales de Siglo XIX, bastaba para construir una edificación un comitente que contratara, para su propio uso, la construcción de una edificación con un contratista o arquitecto. Véase Gómez de la Escalera, supra, pág. 208; F. Arnau Moya, supra, págs. 122-124. La doctrina y jurisprudencia modernas, han empezado a considerar obsoletos los términos utilizados y la forma de entenderlos, atemperando así los conceptos del contrato de obra a la realidad actual. Hoy día la situación es muy diferente ya que es común que se construya para vender; y además han evolucionado considerablemente las técnicas de la construcción. Como resultado, han aparecido nuevos sujetos no previstos por el legislador decimonónico. Según comenta Arnau Moya en relación al moderno contrato de obra:
[D]icha operación está integrada al menos por cuatro personas: el arquitecto y demás técnicos, el constructor, el promotor, (o único promotor-constructor) y el subadquirente de viviendas. El grupo de contratos puede ampliarse si en la obra concurren subcontratistas o si el edificio dentro del período de garantía ha sido objeto de más transmisiones.
F. Arnau Moya, supra, pág. 123.
Sin lugar a dudas, resaltan el promotor y el subadquirente como nuevos sujetos en la cadena de construcción. En la actualidad, se conoce al promotor como “aquel comitente que promueve un proyecto de nueva planta, cuya ejecución encomienda a un tercero, para una vez terminado, pretenderlo introducir en el mercado de venta o alquiler.” A. García Conesa, Derecho de la Construcción, Bosch, Barcelona, 1996, pág. 63. Este tribunal ya ha reconocido la figura del promotor inmobiliario, destacando que son tres sus rasgos distintivos, a saber: es un profesional de la construcción; es quien concibe y organiza la construcción de la obra, determina lo que desea hacer, adquiere el terreno, contrata los profesionales que han de encargarse de la ejecución de la obra, y gestiona el financiamiento; y, finalmente, es quien organiza la construcción para que otros la adquieran, arrienden o gocen de algún otro derecho real sobre ésta. Acevedo Hernández v. Viñas Sorba, 111 D.P.R. 633 (1981). Así, en Acevedo Hernández v. CRUV, 110 D.P.R. 655 (1981) adoptamos la figura y, conforme a la doctrina, le reconocimos al promotor inmobiliario legitimación pasiva en términos de la responsabilidad decenal, asimilándolo al constructor y equiparando su responsabilidad a la del contratista o arquitecto.
También la doctrina y jurisprudencia española reconocen legitimación activa al promotor, por ser éste el comitente real o formal de la obra, que la lleva a término como sujeto originario del contrato de obra. García Conesa, supra, pág. 63.[13] En la sentencia del 14 de abril de 1983 (Aranzadi 2112) el Tribunal Supremo de España reconoció la legitimación activa del promotor inmobiliario. Se destacó que el considerar al promotor como sujeto legitimado pasivamente en una acción de responsabilidad decenal no impide que además se le reconozca a éste legitimación activa para reclamarle al constructor, pues está fundamentalmente legitimado para llevar estas reclamaciones como dueño original de la obra.[14]
En cuanto a los terceros consumidores que adquieren del promotor el inmueble --conocidos también como adquirentes o subadquirentes-- la doctrina admite sin mucha dificultad su legitimación activa para exigir responsabilidad por la ruina. Se han desarrollado varias teorías al respecto; siendo el fundamento más seguido por el Tribunal Supremo de España la teoría de la subrogación. Según ésta, el adquirente se subroga en los derechos del promotor, profesional de la construcción, para reclamar por la responsabilidad decenal.[15] Véase F. Arnau Moya, supra, págs. 130-133; C. R. Gómez de la Escalera, supra, págs. 201-208.
Habida cuenta que la tendencia doctrinal mayoritaria es la de considerar al promotor como el comitente formal y dueño originario de la obra, y al tercero adquirente como aquél que se subroga en sus derechos; lógico es concluir que el término de responsabilidad decenal se activa con la recepción definitiva de la obra por parte del promotor. De fijarse el punto de partida de dicho plazo en la recepción definitiva por parte del consumidor adquirente de la propiedad, estaríamos negando al promotor la legitimación activa para reclamar por la ruina; protección jurídica que deriva de su condición de comitente. ¿O, peor aun, es que existen dos términos decenales; uno para el promotor y otro para los adquirientes? Por consiguiente, descartamos la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa como punto de origen del plazo decenal.
Precisamente, ésta ha sido la interpretación que le ha dado al asunto la legislación española. El 5 de noviembre de 1999 se promulgó en España la Ley 38 sobre la Ordenación de la Edificación (LOE), con los múltiples propósitos de: salvaguardar la debida protección al adquirente de la edificación; fomentar la calidad de la edificación disponiendo unos requisitos mínimos de seguridad y funcionalidad; delimitar las funciones que deben ser asumidas por las partes involucradas en la construcción; y establecer las garantías necesarias para que los vicios de construcción sean propiamente atendidos. Al igual que el Artículo 1483 del Código Civil, la ley establece un término de responsabilidad decenal. F. Arnau Moya, supra, págs. 173-174. Véase también, P. Fermería López, Responsabilidad extracontractual por ruina de edificios (De acuerdo con Ley 38/99, de 5 de noviembre sobre Ordenación de la Edificación), Tirant lo Blanch, Valencia, 2000.
En su Artículo 6, LOE regula directamente el régimen jurídico de la recepción. La ley define la recepción de la obra como: “[e]l acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste.” (Énfasis nuestro.) Íbid, pág. 200. Además, la ley dispone para que obligatoriamente se consigne la recepción de la obra mediante un acta que deberá estar firmada al menos por el promotor y por el constructor. La ley es clara en destacar la importancia de la recepción como el momento de inicio de los plazos de garantía de la propia ley, así como los plazos de caducidad por vicios ocultos y de responsabilidad contractual. Íbid, pág. 201. Encomiamos el esquema introducido por LOE ya que establece una fecha cierta para el comienzo del plazo decenal, otorgando una mayor uniformidad y certeza sobre la fecha en que comienza y termina la responsabilidad decenal por ruina.
En nuestra jurisdicción no existe una legislación similar a la LOE. Sin embargo, de ordinario en la industria de la construcción, cuando se trata de desarrollos de urbanizaciones de viviendas nuevas, las partes --contratista y promotor inmobiliario-- pactan expresamente, conforme a la libertad de contratación, cuándo ha de entenderse completada y aceptada la obra. A esos efectos, el desarrollador designa un inspector de obra sea este ingeniero o arquitecto, que inspecciona la obra en sus diferentes etapas y certifica cuándo se considera el trabajo completado y listo para ser aceptado por el desarrollador.[16] Hay que destacar que según exige la sección 6.01 del “Reglamento para la Certificación de Obras y Permisos”, promulgado por la Administración de Reglamentos y Permisos, conocido como el Reglamento de Planificación Número 12, todo proyecto de construcción “a realizarse a base de un plano certificado . . ., estará bajo la supervisión de un inspector designado por el dueño de la obra”.
De ordinario, las partes pactan que la recepción definitiva de la obra se hace efectiva una vez el inspector hace la correspondiente certificación de que la obra está completada. Véase J. Sweet, Sweet on Construction Industry Contracts: Major IAI Documents, Wiley Law Publications, Aspen, 1987, secs. 5.12, 5.13, 5.18, 15.3, 16.13, 16.17. En otras palabras, es en el momento en el que las partes lo hayan pactado que se da la recepción definitiva de la obra. Un pacto expreso al respecto surgirá del propio contrato de obra o de algún otro documento otorgado entre las partes. De tratarse de un pacto implícito, será entonces gestión a ser determinada por los tribunales.
Recapitulando, conforme la tendencia moderna en materia de responsabilidad decenal, soy del criterio que el plazo decenal para reclamar la ruina de un edificio en un proyecto de viviendas nuevas comienza a transcurrir con la recepción definitiva de la obra de parte del promotor inmobiliario del proyecto de obra, según ésta haya sido pactada por las partes contratantes. Se trata de un hecho jurídico que puede surgir expresa o tácitamente. Se configura la recepción definitiva expresa cuando el promotor consigna mediante acta, certificación, u otro acuerdo expreso al que haya llegado con el contratista, en el cual aprueba la obra construida y así la acepta. Como mencionamos, también puede configurarse una recepción definitiva tácita siempre que quede clara la intención del promotor de aceptar la obra contratada.
De acuerdo a la discusión anterior, no estimamos procedente fijar automáticamente el momento de la recepción definitiva de la obra de parte del promotor con la fecha de expedición del permiso de uso de ARPE. El Artículo 5 de la Ley de Planificación y Fomento Público, Ley Núm. 135 de 15 de junio de 1967, según enmendada, 23 L.P.R.A. sec. 42 et. seq., dispone que terminada la obra, el contratista que la dirige deberá presentar a ARPE una certificación juramentada que acredite que la obra se ejecutó de acuerdo a los planos y especificaciones sobre los cuales se otorgó el permiso de construcción. Esta gestión no necesariamente representa el momento de la recepción definitiva de parte del promotor inmobiliario. Todo dependerá de lo que las partes hayan contratado, y en ausencia de pacto explícito, de que se den en la gestión de la solicitud y expedición de los permisos de ARPE, actos indicativos de la intención del promotor de aceptar la obra. Solo así será viable utilizar la fecha del permiso de uso como punto de partida del plazo decenal.
Conforme el anterior trasfondo doctrinal, evaluemos los hechos del presente caso.
En atención a las partes de la controversia, no albergamos duda que Levitt Homes fue el promotor inmobiliario del proyecto de viviendas nuevas donde ubica la residencia de los recurridos; conforme la figura ha sido trazada por nuestra doctrina. Levitt Homes es una persona jurídica, profesional de la construcción. Fue la empresa que concibió y organizó el desarrollo de la urbanización Camino del Mar, adquirió el terreno, y contrato los profesionales que tuvieron a su cargo la ejecución de las obras de construcción. Finalmente, organizó un esquema para vender las unidades residenciales a terceros consumidores, entre ellos el matrimonio Suárez-Santana. Como comitente formal y sujeto originario del contrato de obra, Levitt Homes es el primero legitimado para reclamar por responsabilidad decenal en la construcción. Por su parte los recurridos, al adquirir la residencia, se subrogaron en los derechos de Levitt.
Por consiguiente, según la norma expresada, el plazo decenal del Artículo 1483 comenzó a transcurrir al momento de la recepción definitiva de la residencia en cuestión de parte de Levitt Homes. Analizado detalladamente el expediente que nos ocupa, consideramos que, en este caso, la expedición del permiso de uso a Levitt Homes por parte de ARPE, tácitamente representó el momento de recepción definitiva de la residencia de parte de su promotor inmobiliario. Ello así, ya que fue el propio Levitt quien gestionó el permiso de uso, lo que a nuestro juicio es indicativo de su intención de aceptar la obra como completada de acuerdo a lo pactado. Por consiguiente, resolveríamos en este caso que el plazo decenal comenzó a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, y el mismo ya había caducado al 30 de diciembre de 2002 fecha en la que se interpuso la demanda por los alegados vicios de construcción.
Por los fundamentos expuestos revocaríamos la resolución del Tribunal de Apelaciones, y desestimaríamos la demanda contra Levitt Homes por haber sido presentada la reclamación fuera del término decenal del Artículo 1483.
[1] Asoc. de Residentes Pórticos de Guaynabo v. Compad, S.E., res. 16 de diciembre de 2004, 163 D.P.R. ___, 2004 TSPR 203, es un caso instado por la junta de directores de un complejo residencial sometido al régimen de propiedad horizontal para reclamar por unos defectos o vicios aparentes en los elementos comunes del inmueble. La reclamación por estos daños se instó ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, a tenor con lo dispuesto en la Ley de la Oficina del Oficial de la Construcción.
[2] En esencia, los vicios de construcción reclamados consisten en grietas en las paredes de varias áreas de la residencia, lo que ha causado filtraciones y hongos en las paredes; gabinetes de cocina de mala calidad que se cayeron; y bañeras que se rompieron debido a la mala instalación. Además, alegaron que sus dos hijos menores de edad han desarrollado padecimientos respiratorios a raíz de los hongos de humedad causados por las grietas. Véase Demanda en el Apéndice del Certiorari, a la pág. 178.
[3] El término edificio comprende toda estructura que se erija sobre el suelo con el propósito que quede adherida a éste. Federal Insurance v. Dresser, 111 D.P.R. 96 (1981).
[4] Se ha reconocido que la responsabilidad decenal cubre distintas etapas de ruina; sea ésta ruina total, ruina parcial, amenaza de ruina o hasta la ruina funcional que no requiere que se comprometa la solidez del edificio. Véase Maldonado Pérez v. Las Vegas Development, 111 D.P.R. 573, 575 (1981); Rivera Rentas v. A&C Development, 144 D.P.R. 450 (1997).
[5] Término que hemos caracterizado como de garantía y caducidad. Zayas v. Levitt & Sons, 132 D.P.R. 101 (1992).
[6] Hemos definido el “vicio de construcción” como el defecto que excede la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción. Géigel v. Mariani, supra; Maldonado Pérez v. Las Vegas Development, supra. Más aun, hemos establecido que el Artículo 1483 sólo opera para los vicios de construcción que sean ocultos, aquellos que no hayan podido ser detectados al momento de la compraventa. González v. Agostini, supra; Constructora Bauzá v. García López, 129 D.P.R. 579 (1991); Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, res. el 30 de septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148, 160 D.P.R. ___.
[7] Un análisis de la jurisprudencia del Tribunal Supremo de España demuestra que la tendencia es hacia reproducir el sentido literal del Artículo 1.591, “desde que se concluyó la obra”, sin entrar a precisar si se trata de la recepción. Véanse las sentencias del 11 de noviembre de 1984, 17 de febrero de 1987, 21 de marzo de 1996, 16 de abril de 2001. Excepción a esto lo constituye la sentencia del 19 de julio de 1977.
[8] Opina García Cantero que la redacción del Artículo 1.591, que señala el punto de partida del plazo decenal en la conclusión de la construcción, se aparta intencionalmente de la doctrina prevaleciente en Francia, que apoya la teoría de la recepción de la obra. El correspondiente artículo del Código Francés guarda silencio sobre el punto de partida. Según citado en J. Herrera Catena, Responsabilidades en la construcción, Volumen I, Granada, 1983, pág. 26.
[9] Para García Conesa el plazo decenal “[s]e inicia con el hecho físico de la finalización de la obra notificado por el contratista al comitente, que suele coincidir o distanciarse sólo breves fechas de la entrega y recepción definitiva, pero no desde ésta última.” A. García Conesa, Derecho de la Construcción, Bosch, Barcelona, 1996, pág. 471.
[10] Opina Fernández Hierro que el sentido literal del artículo 1.591 “no parece posible aventurar otra hipótesis al respecto.” Según citado en C. R. Gómez de la Escalera, supra, pág. 182.
[11] Esta posición mayoritaria fue acogida en España mediante legislación, por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), vigente desde el 6 de mayo de 2000, según discutiremos más adelante. F. Arnau Moya, supra, a la pág. 61, n.133.
[12] La profesora Inés Elena Molina definió de esta manera la recepción al interpretar el Artículo 1646 del Código Civil de Argentina, correspondiente a nuestro Artículo 1483.
[13] Adviértase que mientras todo promotor es comitente dentro del contexto de un contrato de obra inmobiliaria; no todo comitente es promotor, pudiéndose dar el caso que contrate propiamente el destinatario final de la construcción. García Conesa, supra, pág. 67.
[14] Incluso, la jurisprudencia española ha reconocido legitimación activa al promotor para reclamar por la ruina luego de éste haber enajenado el inmueble. Véase la sentencia del 9 de junio de 1989 (Aranzadi 4417).
[15] También se defienden la teoría de la obligación propter rem, que considera la acción como una protectora de la propiedad que se transmite con ésta; teoría de la accesoriedad, que atiende la responsabilidad decenal como un derecho accesorio al derecho de propiedad del edificio; y la teoría del interés, que postula que junto con la propiedad se transmite también el interés protegido por la responsabilidad decenal. Para una discusión más detallada véase F. Arnau Moya, supra, págs. 130-133; C. R. Gómez de la Escalera, supra, págs. 201-208.
[16] Dicho Reglamento en su sección 16(a) define al inspector de obra de la siguiente manera: “Ingeniero o contratista licenciado y colegiado a quien el dueño de una obra le ha encomendado la inspección de la obra.”

References: Artículo 3
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 Artículo 1483
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 artículo 9
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 Artículo 6
 Artículo 5
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 Artículo 1646
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