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Timestamp: 2020-08-14 23:51:51+00:00

Document:
Identificación de las partes y del proceso
3CyM-09-20-07-16
CÁMARA DE LO CIVIL DE LA PRIMERA SECCIÓN DE ORIENTE: San Miguel, a las diez horas con cuarenta y cinco minutos del día catorce de septiembre del año dos mil dieciséis.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y DEL PROCESO.
1.1 Vista en apelación la sentencia pronunciada por la señora Juez Tercero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, a las quince horas y cincuenta y nueve minutos del día veintiuno de junio del año dos mil dieciséis, interpuesta por los Licenciados JOSÉ MARTÍN M. M. Y LUIS ALONSO FRANCO G., en el proceso de inquilinato, pretendiendo la terminación del contrato de arrendamiento por causa de mora y desocupación de inmueble arrendado, promovido inicialmente por la Licenciada FLOR DE MARIA R. CH., mayor de edad, Abogada, de este domicilio, con Tarjeta de Identificación de Abogada número: […], como apoderada general judicial de las señoras: ANA MERCEDES G. DE L., mayor de edad, ama de casa, de este domicilio y del domicilio de Hempstead, Long Island, New York, Estados Unidos de América, con Documento Único de Identidad número: […], y MIRNA EVELYN L. G., mayor de edad, Estudiante, de este domicilio, con Documento Único de Identidad número: […], habiendo sido sustituida la referida profesional en esta instancia, por el Licenciado CARLOS ANTONIO E. B., mayor de edad, Abogado y Notario, de este domicilio, con Tarjeta de Identificación de Abogado número: […], quien actúa en igual carácter; contra el señor MATIAS P. H., mayor de edad, Comerciante, del domicilio de Ciudad Barrios, departamento de San Miguel, con Documento Único de Identidad número: […], representado por sus apoderados generales judiciales Licenciados JOSÉ MARTÍN M. M., mayor de edad, Abogado y Notario, de este domicilio, con Tarjeta de Identificación de Abogado número: […], y LUIS ALONSO FRANCO G., mayor de edad, Abogado, de este domicilio, con Tarjeta de Identificación de Abogado número: […].-
1.2 El proceso ha sido clasificado en el Juzgado Tercero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, con Número Único de Expediente: 01778-16-IQPI-3CM1-C3; y en esta Cámara bajo la referencia: 3°CyM./#09/20-07-16.
1.3. Han intervenido en primera instancia como en ésta ambas partes, en la forma relacionada en el numeral 1.1. de esta resolución.
1.4. La presente sentencia se dicta como lo dispone el Art. 213 CPCM, por el Licenciado JOSE SALOMON ALVARENGA VASQUEZ, en calidad de Magistrado Presidente de esta Cámara, y por el Doctor JOSE HECTOR INOCENTE SEGOVIA MENDOZA, como segundo Magistrado de Cámara en funciones, después de desarrollada la audiencia, de conformidad al Art. 514 CPCM, y dando cumplimiento al Art.515 CPCM.
LEIDO LOS AUTOS:
2.1. Que con fecha veintidós de abril del año dos mil dieciséis, presentó a la Secretaría Receptora y Distribuidora de Demandas, de esta ciudad, demanda de proceso de inquilinato, pretendiendo la terminación del contrato de arrendamiento por mora simple y desocupación del inmueble arrendado, la Licenciada FLOR DE MARIA R. CH., como apoderada general judicial de las señoras ANA MERCEDES G. DE L. y MIRNA EVELYN L. G., en contra del señor MATIAS P. H., la cual consta agregada a fs.1 f. al 3 v. de la pieza principal, en la cual esencialmente pidió: ”””c) Oportunamente Previo los trámites legales, en SENTENCIA DEFINITIVA, se declare la resolución del contrato de arrendamiento y una vez resuelto el contrato se proceda a la desocupación; ------ d) Ordene el desalojo del demandado a fin de que este desocupe y reintegre a mi mandante el inmueble antes descrito.”””””
2.2. Que según consta en autos, se siguió el trámite de ley, en el curso de primera instancia, hasta dictar la sentencia correspondiente.
2.3. La Juez A quo, en su FALLO literalmente DIJO: ”””” a) Declarar la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la señora ANA MERCEDES G. DE L., por medio de su apoderada general judicial administrativa señora MARÍA ELIZABETH U. DE G. con el señor MATÍAS P. H., el día treinta de enero de dos mil seis, para el plazo de un año, pactándose el pago de canon mensual a razón de CIENTO TREINTA Y SIETE DÓLARES CON CATORCE CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA mensuales, en relación a un inmueble situado en decima avenida norte lote […], colonia Francisco Gavidia de esta ciudad, subrogado a favor de la señora MIRNA EVELIN L. G.; b) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la señora ANA MERCEDES G. DE L., por medio de su apoderada general judicial administrativa señora MARÍA ELIZABETH U. DE G. con el señor MATÍAS P. H., el día treinta de enero de dos mil seis, en relación a un inmueble situado en decima avenida norte lote […], colonia Francisco Gavidia de esta ciudad, subrogado a favor de la señora MIRNA EVELIN L. G.; c) Condenar al señor MATÍAS P. H. a la desocupación del inmueble arrendado en el plazo de un mes calendario, al quedar firme la presente sentencia; d) Condenar al señor MATÍAS P. H., al pago de las costas procesales de esta instancia. -----NOTIFIQUESE”””
SUSTANCIACION DEL RECURSO DE APELACION PARA EL CASO.
3.1. FUNDAMENTO DEL RECURSO DE APELACION: Los apelantes Licenciados JOSÉ MARTÍN M. M. y LUIS ALONSO F. G., manifiestan en su escrito de interposición que la finalidad de su recurso consiste en:”””Que revise la aplicación de las normas que rigen los actos y garantías del proceso y los hechos probados que se fijen en la resolución, así como la valoración de la prueba. Pues consideran que se ha errado en cuanto a su valoración. Infracciones que fundamentan en los Arts. 510 Ord, 1° y 2° 3° 4°, 514 Código Procesal Civil y Mercantil; Arts. 17 inc 2°, 19, 66 inc. 1° y 90, 212 al 216, 241, 242,314 Ord. 2°, y 510 Ord 3°; y del Código Civil, los Arts. 1580, 1579, 1582, 1895,1902, y de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias el Articulo 30.”””””
3.2. OBJETO DE LA APELACIÓN: Por las razones antes expuestas los apelantes, Licenciados JOSE MARTIN M. M. y LUIS ALONSO F. G., piden a esta Cámara:””” Revoque la sentencia impugnada que declara la existencia del contrato de arrendamiento y declara resuelto el mismo y condena a nuestro representado a la desocupación del inmueble, por tener la calidad de cosa juzgada.”””””
3.3. ADMISIBILIDAD DEL RECURSO: Esta Cámara, después de analizar los requisitos de admisibilidad del recurso de apelación interpuesto, por auto de las diez horas y treinta minutos del día uno de agosto del año dos mil dieciséis, que consta de fs. 17 f. al 20 f, de este incidente de apelación, se admitió el recurso, razón por la cual se señaló para la celebración de la audiencia, las NUEVE horas del día DIECISÉIS de AGOSTO de dos mil dieciséis.
3.4. Por auto de fs. 39 de este incidente, de las once horas y cinco minutos del día doce de agosto del corriente año, se tuvo por parte en esta instancia, al Licenciado CARLOS ANTONIO E. B., en sustitución de la Licenciada R. CH., y en igual carácter; y en vista de haber anexado el Licenciado E. B., un auto de notificación en el que le fue reprogramada una audiencia con relación a un proceso penal para la misma fecha y hora en que fue programada la celebración de la audiencia en esta instancia, por tal circunstancia se dejó sin efecto dicho señalamiento y se señaló para la celebración de la audiencia en esta instancia, las nueve horas del día treinta de agosto del año dos mil dieciséis.-
3.5. En el desarrollo de la Audiencia, que consta a fs. 52 y 53 de este incidente, aconteció lo siguiente: EL APELANTE, Licenciado LUIS ALONSO F. G., interpuso incidente, argumentando:”””””Que el incidente va orientado en relación a la falta de competencia en relación a la materia, lo que estaría dando la improponibilidad de la demanda, porque la demanda carece de competencia objetiva en el sentido que consta de un defecto procesal, el defecto procesal es en relación a la materia porque el artículo 1 de la Ley de Inquilinato dice: “La presente ley se aplicará a arrendamiento y subarrendamiento que versen para vivienda para instalar en ellos establecimientos comerciales que no excedan de quince mil colones”; en el caso en comento mi representado maneja una venta de paletas y una venta de vidrios de ventanas, en ese sentido estaríamos sujetos a lo que dice el artículo 1703 del Código Civil, estaríamos frente a un caso que carece de competencia, porque el proceso se ventiló como un proceso especial de inquilinato, cuando tuvo que haberse ventilado como un proceso civil de terminación de contrato, en ese sentido tuvo que haberse hecho la diligencia de reconvención en pago, hecho que fundamentó en su momento procesal y no le dieron cabida en el incidente que él planteo.”””””
3.6. EL APELADO Licenciado CARLOS ANTONIO E. B., sobre el INCIDENTE planteado en la audiencia por la parte apelante expresó:”””””No veo en el escrito de interposición del recurso el fundamento que expresó el abogado, en el sentido de decir que la falta de competencia no es una de las causas de la apelación, el conocimiento que tenía él de la falta de competencia se supone es anterior a la interposición del recurso y en el desarrollo del proceso el cual estuvo ventilándose y se obtuvo ya una sentencia; es cierto que tal como expresa él, se está tratando de un proceso de inquilinato y hasta hablando de unas cifras, que ignora si se presentaron balances debidamente legalizados en el proceso para establecer un monto de los inventarios que se puedan manejar en los negocios que están instalados en la vivienda, por lo tanto considero que no habiendo fundamento para el incidente, no ha citado de manera alguna que existe en el proceso ese inventario o que se haya puesto una excepción por falta de ese tipo de competencia, solicita que se declare NO HA LUGAR el incidente.””””””
3.7. Los suscritos magistrados sobre el INCIDENTE planteado por el Licenciado LUIS ALONSO F. G., resolvieron:”””””Que si bien es cierto el abogado apelante en su planteamiento de incompetencia, no se sabe de quién porque no dijo quién es el incompetente, pero al final lo que llevó es al trámite o procedimiento que se le dio al expediente, y en este trámite el Licenciado F. G., manifestó que debió haberse seguido trámite de proceso común de terminación del contrato, porque lo que se encuentra en el inmueble es una venta de paletas y otro tipo de mercancías, que se supone que eso hace que el contrato tenga otra finalidad, que no es la vivienda, y como consecuencia este trámite del proceso especial de inquilinato no era el apropiado para esto, según su apreciación. Estamos interpretando este incidente de conformidad al artículo 303 del CPCM, como una denuncia errónea de la vía procesal, que se utilizó y no como un incidente de incompetencia, dice el artículo antes citado: “Si se denunciare error en la vía procesal que se estuviere siguiendo, por discrepancia sobre la naturaleza de la pretensión, el valor de la misma o la forma de calcularlo, se deberá oír a ambas partes…”; se hizo una interpretación de la argumentación hecha por la parte apelante, teniendo claro de qué se trata el incidente, se examinó las reglas que establece el recurso de apelación y el artículo 515 CPCM, en su inciso segundo del mismo cuerpo de leyes, establece que: “La sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, a su caso, en los escritos de adhesión”. Este inciso segundo del artículo 515 CPCM limita la jurisdicción de esta Cámara, a tratar esos puntos que se plantearon en el escrito de apelación, en consecuencia no estando dentro del escrito de apelación este incidente, y que tampoco fue denunciado en primera instancia, porque en cuanto se trata de fundamentar la regla primera del Art. 510 CPCM, que es la aplicación de las normas que rigen los actos y garantías del proceso; los abogados tienen que denunciarlo en primera instancia, porque hay una regla y un principio de carácter procesal que es el “Principio de convalidación de los actos procesales”, que establece que cuando los abogados no hacen las alegaciones en el momento oportuno sobre cuestiones de orden formal o procesal están convalidando el acto siguiente que se realice; después que se le ha notificado y no hizo ninguna protesta o en la audiencia donde se desarrollaron y no hizo protesta alguna se procede a esa convalidación. Es alegado acá por primera vez y tenemos dos elementos que llevan a resolver este incidente, declarando no ha lugar esta petición planteada en este incidente, que lo hemos interpretado como denuncia errónea de procedimiento conforme al 303 CPCM, y no como una incompetencia objetiva porque en ese caso las incompetencias son contra los jueces, que son incompetentes para conocer de un caso;y en este caso en particular la juez que conoció era competente y lo que se cuestiona es la vía procesal que se siguió, dadas estas dos circunstancias que se han mencionado: a) El principio de convalidación; y, b) El principio de alegación en el escrito de apelación, por lo quese resuelve: DECLARAR NO HA LUGAR la pretensión de ese incidente.
3.8. EL APELADO Licenciado CARLOS ANTONIO E. B., en el desarrollo de la audiencia de conformidad al Art. 514 CPCM, dijo: ””””” El escrito de interposición del recurso de apelación contra la sentencia que está conociendo esta Honorable Cámara, establece dos partes: 1) la causa de apelación que se refiere a la aplicación de las normas que rigen los actos y garantías del proceso; desestimar el incidente de cosa juzgada planteada, los abogados que interponen el recurso establecen que en la sentencia no se le dio el valor probatorio de cosa juzgada a la certificación que ellos presentaron en el tribunal que conoció en primera instancia; sin embargo en la sentencia en modo alguno se cita ese documento como prueba admitida, están los hechos probados, la prueba propuesta y producida; cuando dice la prueba propuesta admitida, los Licenciados José Martín M. y Luis Alonso F. G. únicamente se refieren a la declaración de dos testigos: Walter H. F. y Nember Atilio B. L., con la finalidad de probar el tiempo que tienen conociendo de que su representado tiene en ese inmueble y que no es el tiempo que expresa la parte demandante, viendo de este modo la sentencia y la interposición del recurso, no existe relación en la misma sentencia de que dicha prueba haya sido admitida para ser valorada en la audiencia única que se celebró, por lo tanto al no haber sido admitida esta prueba y no haberse pronunciado la Juez sobre eso y no existir suficientes argumentos para que esta Cámara revoque la sentencia por existir cosa juzgada, solicito sobre este punto que se desestime el mismo ya que no consta en la misma sentencia que haya sido valorada esta prueba documental que la parte ha propuesto en esta audiencia, luego existe en base al Art. 510 Ordinal segundo del CPCM, dicen ellos que también interponen el recurso de apelación, porque dicen los hechos probados que se fijen en la resolución, así como la valoración de la prueba que es lo que establece el artículo, en ese sentido la prueba documental consistente en un documento simple, mal llamado arrendamiento y que ya había resolución expresa en el proceso ya citado por no haberse presentado en original, sino una copia certificada notarialmente, establecen algunos artículos del Código Civil y dicen ellos que la copia certificada notarialmente se ha hecho en contravención del artículo 30 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias; se encuentra en el proceso una copia que se presentó juntamente con la demanda, aduciendo por la abogada que le antecedió en la representación de las demandantes, que no se tenía el original pero que sí era un principio de prueba que ellas pretendían hacer valer en el proceso para que la misma fuera admitida y, efectivamente, este contrato de arrendamiento cuya copia ha sido presentada acá en ningún momento se argumentó la falsedad de la misma únicamente que se trataba de una fotocopia, por lo tanto no habiendo sido impugnado de falsa la existencia del documento de que no se trataba de la firma del señor demandado, y que el mismo artículo 30 de Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias, establece que únicamente no harán fe los instrumentos cuando en un proceso sea requerido la presentación del original; y no se ve en el escrito de interposición, ni en la sentencia que se está impugnando, que se haya impugnado la falsedad del documento, que consiste en una copia certificada por notario, del instrumento que es el contrato de arrendamiento, y que en el escrito de interposición de la apelación, ellos hacen ver que el documento simple mal llamado de arrendamiento que había ya resolución expresa en el proceso ya citado por no haberse presentado en original, sino en simple copia certificada notarialmente y hay otras argumentaciones con respecto a los artículos del Código Civil que se refieren a la prueba documental cuando deban hacerse, pero en los procesos de inquilinato la falta del contrato escrito, se suple por la manera verbal que generalmente se tiene estos contratos, estamos frente a un proceso de inquilinato donde la parte apelante dice, que aparte de una tienda, una venta de paletas, hay una venta de ventanas, y en la copia del contrato si bien es cierto que lo atacan el mismo pero que no han dicho que es falso, se establece que el destino del inmueble era el uso y habitación por parte del demandado Matías P. H., y dice que no lo puede usar para otros fines que no sean uso y habitación, usualmente para el grupo familiar, esta segunda causa de la apelación, también hace una mezcla que la apoderada de la señora Ana Mercedes G. de L., no estaba facultada para otorgar el contrato de arrendamiento, ya que este es un contrato real y hablan de un exceso en el mandato de parte de la apoderada de la señora Ana Mercedes G. de L., en el sentido de que cuando se otorga el contrato de arrendamiento por parte de María Elizabeth U. de G., en calidad de apoderada de la señora G. de L. dijo el abogado de la parte apelante, que hay un exceso en cuanto a las facultades que le otorgaba el poder relacionado por el notario en la representación para esto, considera que es una contradicción en cuanto a los motivos o las causas de la apelación, en el sentido que, primero ataca la copia que él dice que es documento simple mal llamado arrendamiento y después ataca la representación que tenía la arrendante para dar en arrendamiento el inmueble; en el mismo documento está haciendo un reconocimiento, quizás expreso, de la existencia de ese documento, cuando establece que ataca el contrato como dice en este párrafo segundo y dice “que además de hacer mención que la testigo María Elizabeth de G., fue categórica en manifestar que el notario no estaba presente, que después llegó y que imprimieron dos documentos en copia fiel, y no lo presentan, por lo que se hace necesario que sean presentados para tener la calidad del principio de prueba refiriéndose al principio de prueba por escrito”, estos argumentos lo que hacen es darle validez a la existencia de dicho contrato de arrendamiento por reconocimiento del mismo y que la vía procesal para decir que el documento era nulo, no es el escrito de interposición de apelación, sino en el proceso mismo, en la audiencia donde tuvieron la oportunidad procesal de alegar la inexistencia del contrato, bien porque no era la firma, porque fuera falso, porque no estuvo el notario, porque no era el notario, tal como establece la Ley de Notariado; vistos que se trata de dos motivos la apelación y que la sentencia misma en el fallo lo que contiene es la declaración de la existencia del contrato de arrendamiento celebrado por Ana Mercedes G. de L. con Matías P. H. el treinta de enero del año dos mil seis y declara resuelto el contrato de arrendamiento por mora en el pago de la misma y luego, condenan a la desocupación del inmueble dentro de los treinta días después de quedar firme la sentencia y no existiendo suficientes argumentos de derecho, para que la misma sea revocada pide que sea confirmada la sentencia y que los efectos de la misma puedan cumplirse, considerando que los motivos de apelación no son suficientes.””””
3.9. EL APELANTE, Licenciado LUIS ALONSO F. G., en la audiencia manifestó:””””” El escrito de apelación, se presentó en base al Art. 510 numeral primero del CPCM, que dice: “La aplicación de las normas que rigen los actos y garantías del proceso”; cuando el Licenciado de la parte apelada hace alusión a que estamos frente a una sentencia, u otro proceso ulterior, tal vez él no analizó el proceso, en el sentido que cuando se planteó incidente de cosa juzgada, es porque estamos frente al mismo demandante y demandado, frente a la misma pretensión, que era la terminación de un contrato; era el mismo contrato del cual, la misma Juez resolvió en ese momento, y tuvo por desestimada la pretensión, porque hizo una valoración exacta de la prueba ofertada, la referencia del proceso que está agregada al expediente es la misma que se conoció en segunda ocasión y es el mismo caso, la única excepción fue, la señora ANA quien supuestamente firmo el contrato de arrendamiento, en el cual el mismo Licenciado Berríos, manifiesta que no estaba presente el notario y del cual se hace esta consideración especial, es el mismo proceso; en ese sentido estaríamos frente a una cosa juzgada y el Art. 229 inc. 3, 230, 2321 CPCM, establece que las resoluciones definitivas dictadas por un tribunal tendrán la calidad de cosa juzgada, cuando no se presente o se haga alusión al recurso de alzada, la cual quedó firme y ejecutoriada, así también el Art. 230 CPCM, establece que:””” La cosa juzgada se extiende a las pretensiones de la demanda y de la reconvención…”””. En el segundo proceso se demandó por lo mismo, se violentó una garantía de que las resoluciones de los Jueces tienen que ser respetadas, en este caso se ha violentado la seguridad jurídica, porque ya había una resolución firme, posteriormente cuando se sustenta el escrito, en los hechos probados que se fijen en la resolución así como la valoración de la prueba estamos frente a un principio de prueba, pero para que tenga esa calidad tuvieron que haber presentado el original, ya el Art. 30 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y Otras Diligencias, establece que:”””En cualquier procedimiento, las partes podrán presentar en vez de los documentos originales, copias fotográficas o fotostáticas de los mismos, cuya fidelidad y conformidad con aquellos haya sido certificada por notario.-----Esta disposición no tendrá lugar en el caso de juicio ejecutivo o cuando se trate de documentos privados”””. Para que la Juez, hubiese podido valorar la prueba testimonial tuvo que haber estado en el límite de la legalidad y de la licitud; la Juez ya había dado este argumento, que no lo valoraba porque era una copia simple, tal como consta en la sentencia agregada al expediente, en ese sentido estamos frente a un caso en que no tuvo por qué valorar la prueba testimonial ofertada por la parte demandada, ya que manifiesta que el notario no estaba presente, se limita a darle un valor probatorio en contra de la legalidad; asimismo quedo establecido en el primer proceso ventilado en ese mismo tribunal, que quien vivía ahí era la suegra de mi representado y eso se probó con los testigos de descargo, por eso es necesario que este tribunal se enfoque a dar una resolución apegada a derecho. Es necesario que la sentencia sea revocada porque se está ante la misma pretensión y en la cual hubo una sentencia absolutoria para su representado, posteriormente vuelven a hacer los mismos fundamentos y le dan valor probatorio solamente a unos testigos, cuando la ley es bien tácita, cuando dice que las obligaciones que fueren mayor de doscientos dólares no puede probarse mediante testigos, solo cuando exista un principio de prueba que está regulado en el art. 30 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias, porque ningún notario puede certificar cualquier documento que se le presente sino ve el original, y esos elementos fueron valorados en la primera sentencia, por lo que pidió se revoque la sentencia venida en apelación”””””.
FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA:
4.1. Habiéndose expresado en la audiencia que se dictará la sentencia dentro del término de ley, se procede a ello, por lo que se relacionan en ésta los fundamentos fácticos y jurídicos del fallo, los cuales son los siguientes:
4.2. Sobre los argumentos planteados, y específicamente, según el escrito del recurso de apelación, los puntos sobre los que versa éste, es sobre la declaratoria de cosa juzgada que emitió la Juez y también la forma en que fue valorada la prueba, específicamente una fotocopia que fue presentada en relación a los testigos que declararon. Primero se darán las argumentaciones sobre la cosa juzgada; cierto es que esto es una figura que resguarda, como consecuencia, el principio de seguridad jurídica, y este es de ámbito constitucional, y estos principios se enlazan con garantías procesales y esta garantía agregada es la cosa juzgada y se dijo que había cosa juzgada, porque ya hubo un proceso en contra del señor Matías P. H., proceso que fue iniciado por Mirna Evelyn L. G., en calidad de propietaria del inmueble porque según, consta en escritura que está inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, ella es la propietaria y se tiene agregada en el expediente a fs. 15 al 17 de la pieza principal, la escritura de propiedad, en la que consta que el inmueble está inscrito a favor de ella, resulta que el contrato de arrendamiento no fue hecho por ella, no había contratado con el señor P. H., esa fue la alegación que se hizo en primera instancia y se resolvió desestimando la pretensión, no se apeló, de eso no hubo interposición de ningún recurso de alzada, pero en esa ocasión se ignoró el Art. 28 de la Ley de Inquilinato el cual dice:””” Tampoco se extinguirá el contrato por muerte del arrendador o por traspaso que éste haga del inmueble, a título oneroso o gratuito. Los adquirientes del inmueble en estos casos se sustituirán en los derechos y obligaciones del arrendatario debiendo respetar el arrendamiento aunque el contrato no estuviese inscrito y sólo podrán obtener su terminación en los casos que indican los Artículos 24 y 25.”””; la Ley de Inquilinato permite estos contratos verbales, y no es cierto que sea un contrato real, los contratos reales para su perfeccionamiento es necesario la entrega de la cosa, como por ejemplo la prenda, si no hay entrega de la prenda no se perfecciona; el contrato de arrendamiento o de inquilinato es un contrato consensual y por eso la ley permite que se haga de forma verbal y el Art. 28 de la citada ley, no establece rangos de cantidad, de cuánto es el canon para hacerse por escrito o verbal, las reglas que establece esta ley, es que debe hacerse por escrito, y si no lo es por escrito incurre en una multa el propietario o arrendador, Art. 5 de la Ley de Inquilinato; también con el contrato de trabajo, el hecho de que no exista contrato por escrito, no quiere decir que la relación laboral no existe, igual ocurre aquí la relación de arrendante y arrendatario existe, eso ocurrió con el procedimiento que se siguió anteriormente a éste, hubo un pronunciamiento, se siguió por desocupación por mora, se siguió los trámites del proceso especial, establecidos en el CPCM; y se inició una nueva pretensión, una nueva demanda, porque en todo caso frente a toda circunstancia y frente quien autorice o no que el señor Matías P. H., siga ahí; la propietaria según el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas es la señora Mirna Evelyn L. G., bajo ese argumento se le da curso al nuevo proceso, porque como propietaria le asiste el derecho de reclamar su propiedad, solo que hoy la demanda se presenta con un elemento más, en este caso la antigua propietaria y antigua contratante; se alegó esto de la cosa juzgada, según se vio en el expediente y se supone se solicitó que se pidiera al tribunal de origen y que no se hizo, porque ya venía incorporado en el expediente la certificación del proceso que se inició anteriormente, la Juez rechazó la cosa juzgada y argumentó que se trata de una pretensión distinta; se trata de personas distintas, pero una es la misma que había demandado antes, pero hay otra que es distinta según los argumentos que dio y dijo que “NO HA LUGAR a la pretensión” de declarar la cosa juzgada, además de eso el Art. 486 inciso primero, CPCM dice: “La sentencia que se dicte en los procesos por desocupación a causa de mora no producirá efectos de cosa juzgada, y deja a salvo el derecho de las partes para acudir al proceso declarativo correspondiente a fin de resolver la cuestión”; esto nos lleva a entrar a la teoría de los procesalistas, entre ellos tenemos a MONTERO AROCA que dice: Que existe cosa juzgada formal y cosa juzgada sustancial; hay procesos de trámites especiales que esos no producen cosa juzgada material o sustancial sino, lo que producen es cosa juzgada formal, que implica que puede debatirse en un nuevo proceso lo que ya se había debatido; con influencias de esos tratadistas viene este Código Procesal Civil y Mercantil, que de alguna manera es una mezcla de la Ley de Enjuiciamiento Civil Española, de las Teorías de Reglas de Evidencia de Estados Unidos, y un poco de Las Reglas Procesales de Uruguay, lo anteriormente citado acepta la posibilidad de proteger el principio de seguridad jurídica, pero también dan unas excepciones, y hacen esta clasificación de cosa juzgada material o sustancial y cosa juzgada formal. Para no dejar de lado ninguna argumentación sobre la apelación planteada se hizo referencia a que se violentó la valoración de la prueba porque no se valoró conforme a las reglas de la sana crítica, el apelante Licenciado LUIS ALONSO F. G. no hizo ninguna aclaración de qué forma fueron violadas dichas reglas, la jurisprudencia hace referencia a varias reglas, las reglas de la lógica, las reglas de la psicología, las máximas de experiencias, las reglas de la sociología, las reglas de la historia, reglas de la imaginación; existe un elemento de la Sana Crítica, que ha sido incorporado por el derecho o la Jurisprudencia Chilena, tal como lo es los conocimientos científicos afianzados; se encuentra una sentencia de la Sala de lo Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, que le ha incorporado como un elemento más de la sana crítica, también ha incorporado los principios científicos, las reglas técnicas y científicas, de todos esos elementos, la parte apelante no mencionó que se hubiese violentado una o más de esas reglas, y si nos referimos a las reglas de la lógica, veremos que no todos los principios de la lógica son aplicables, los más comunes en la jurisprudencia aún en la Salvadoreña, son: Los principios de identidad, contradicción, tercero excluido, razón suficiente; el apelante no hizo alusión de cuál de esos principios se habían violentado y si, es respecto a la psicología, tenemos: El principio del historicismo aplicado a la psicología, el determinismo, el desarrollo de la conciencia en la actividad y la unidad de la conciencia en la actividad; tampoco como principios de la psicología el apelante no mencionó nada al respecto, y si es sobre las reglas de validación de la experiencia se encuentran las siguiente: a) Que no sean contrarias a la ciencia, b) Que no sea contrario a ninguna de las normas del derecho que se está tratando, y c) Que sean conocidas universalmente; entonces no se mencionó en la apelación cuál de esas reglas de valoración o de validación de la experiencia era la que se estaba violando y si acaso, quería fundamentarlo en el principio de la imaginación, como lo dice la Sala de lo Contencioso Administrativo, ya que no lo ha mencionado ninguna otra Sala, sólo esa Sala introduce esos elementos, pero acá talvez sólo vinculándolo a los indicios, si buscamos principios de la imaginación no vamos a encontrar, porque la imaginación no tiene límites, no tiene principios, no tiene reglas, no tiene fronteras; si vamos a aplicar algo de la imaginación solo lo vinculamos a los indicios y tenemos que la Juez tomó como un indicio, una fotocopia en la que consta un contrato, y dijo que había un principio de prueba por escrito, y cuando hablamos de indicio, tenemos que tener como elemento probatorio un hecho conocido para inferir el desconocido, así funcionan las reglas de los indicios a través de inferencias, que es lo que se pactó en ese indicio, es un contrato de arrendamiento y dado que no reunía los requisitos que la ley exige esto da motivo a recibir prueba testimonial y la Juez recibió prueba testimonial y los testigos manifestaron que:“““ Es cierto que hay contrato de arrendamiento”””; que se hizo primeramente con la señora Mercedes G. de L.; pero como ésta vendió el inmueble sus efectos van a causar también en contra de la señora María Evelyn L. G., lo cierto es que esta Cámara tiene por sentado de que la relación que hubo ahí es de vendedora a compradora y de vendedora a arrendatario, y de compradora también tenía que cumplir con las obligaciones de ese contrato, según el artículo 28 de la Ley de Inquilinato; la Constitución de la República, protege en su Art. 2 “Derechos fundamentales”. Los derechos humanos es una esfera muy amplia, de tal manera, que la Constitución toma un poco de esa esfera y considera lo del mencionado artículo y dentro de esos derechos fundamentales está la propiedad, siendo la propiedad un derecho fundamental, también es obligación de los Tribunales, garantizar y proteger esos derechos fundamentales y en ese orden de ideas la Juez Tercero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, concluyó que hubo un contrato verbal de arrendamiento, pero es que no sólo existe ese principio de prueba por escrito (copia que se presentó), sino que existe un recibo en fotocopia certificada por el notario Julio César Contreras Rivas y en el que el señor Matías P. H., pagó la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA en concepto de alquiler de una casa situada en colonia Gavidia, es del mes de Julio, Agosto y Septiembre del año dos mil catorce, además de la prueba testimonial; frente a eso que dejó de pagar según la prueba hace más de un año, al hacer la subsunción de estos hechos a la norma, los Arts. 24 y 25 de la Ley de Inquilinato, al subsumir eso decimos que hay un contrato de arrendamiento que fue incumplido y que da lugar a que se inicie un proceso. El Art. 24 numeral primero, establece que el contrato de arrendamiento o subarrendatarios expira:“““Por mora del inquilino en el pago de la renta, entendiéndose que incurre en mora el inquilino que no paga la renta al arrendador, o no la deposita donde corresponde, dentro de los ocho días siguientes a la fecha fijada para el pago”””; ya más de un año, eso es lo que vio la Juzgadora de primera instancia y dentro de las reglas de la sana crítica, no encontramos ninguna violación respecto a la valoración que ella hizo y en relación a la valoración de lo declarado por los testigos; en consecuencia ella declaró en su fallo la existencia del contrato de arrendamiento y en el literal “b” lo declara por terminado y en el “c” ordena la desocupación; pero al final no reparó que ella en la parte expositiva de la sentencia menciona que se aplicaría la imposición de multa de CUARENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA a los demandantes, aunque no lo mencionó en el fallo, pero esto es cuestión legal, de tal manera que si el contrato no está por escrito entonces debe pagar una multa el propietario arrendador, no es el inquilino el que paga esta multa, porque se imputa al propietario la obligación de realizar el contrato, el Art. 5 de la Ley de Inquilinato dice claramente “La falta de contrato escrito en caso del artículo anterior será imputable al arrendador, quien incurrirá por esa falta en una multa equivalente al 50% del canon mensual”, pero en este caso la Juez es benevolente y estableció únicamente CUARENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA. Solo en el caso que no fuere posible establecer el monto de dicho canon la multa será de diez a cincuenta colones; pero esto es en el caso que no se tenga claridad del monto.
Por lo tanto, en vista de las consideraciones hechas, y de conformidad a las disposiciones anteriormente citadas y Arts. 2, y 11, de la Constitución de la República; Arts. 20, 29, 212, 213, 215, 216, 217, 218, 219, 486, 508, y 515 del Código Procesal Civil y Mercantil; Arts. 5, 24 numeral uno, 25 y 28 de la Ley de Inquilinato, a nombre de la República de El Salvador, FALLAMOS:
Tiénese por desestimada la pretensión planteada en el recurso de apelación, interpuesto por los Licenciados JOSE MARTIN M. M. y LUIS ALONSO F. G.
No ha lugar a la declaratoria de cosa juzgada, alegada por la parte apelante.
Confírmase en todas sus partes la sentencia venida en apelación, dictada por la señora Juez Tercero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, a las quince horas y cincuenta y nueve minutos del día veintiuno de junio del año dos mil dieciséis.
Se sugiere a la Jueza Tercero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, que se efectúe el pago de la multa que menciona en el fundamento de su sentencia, parte expositiva; debiendo la parte demandante hacer el depósito de CUARENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, al iniciar el cumplimiento de la sentencia, pago que deberá hacerse en la oficina respectiva de la Dirección General de Impuestos Internos.
Condénase al pago de las costas procesales de esta instancia, a la parte apelante; y
Devuélvanse oportunamente los autos originales al tribunal de su procedencia, con la certificación respectiva.
HAGASE SABER.-
PRONUNCIADA POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LA SUSCRIBEN.-

References: resolución 
 artículo 1
 artículo 1703
 artículo 303
 artículo 515
 artículo 515
 resolución 
 artículo 30
 artículo 30
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 28