Source: https://issuu.com/publicon/docs/vademecum_dewelopera_nr1
Timestamp: 2017-03-26 06:43:12+00:00

Document:
Vademecum Dewelopera nr 1 by Publicon - issuu
Ogólnopolski wiadomości deweloperskie, nr 1/2012 kwiecień - czerwiec
Działania i stanowiska
partnerów PZFD
Ustawa w pytaniach
O ochronie praw nabywcy
lokalu mieszkalnego lub
Edytorial ...................................................................................................................................
Działania i stanowiska PZFD wokół tzw. ustawy deweloperskiej....................................
Działania i stanowiska Partnerów PZFD - banków i kancelarii prawnych
wobec ustawy..........................................................................................................................
Ustawa w pytaniach i odpowiedziach..................................................................................
Omówienie ustawy O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego...................................................................................................
Przed Państwem pierwszy numer Vademecum Dewelopera.
Liczymy, że ten e-magazyn, który będziemy Państwu prezentować z końcem
każdego kwartału, przybliży najbardziej istotne kwestie aktualnie dotyczące
rynku nieruchomości, jak i zapozna Was z planami i wydarzeniami związanymi
bezpośrednio z działalnością Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Tematyka pierwszego numeru była oczywista – jest nią tzw. ustawa deweloperska,
która budzi ostatnio najwięcej emocji i kontrowersji. Następnych kilkadziesią† stron
przeprowadzi Państwa przez najważniejsze postulaty, jak i działania, które Polski
Związek Firm Deweloperskich podjęło celem nagłośnienia problemu widzianego
z perspektywy dewelopera, oraz przedstawi próby choć częściowej naprawy sytuacji
m.in.: poprzez zaprezentowanie propozycji noweli ustawy.
Zapraszamy do zapoznania się ze stanowiskiem PZFD w kwestii ustawy oraz
najważniejszymi postulatami zmian. Stanowisko to zostało zaprezentowane
przedstawicielom mediów podczas konferencji, która odbyła się 10 lutego 2012 w
Centrum Prasowym Polskiej Agencji Prasowej w Warszawie. Skierowaliśmy także
na ręce Premiera list wraz z propozycją nowych zapisów ustawy - liczymy, że te
inicjatywy nie przejdą bez echa.
Zapraszam do lektury – liczymy także na Państwa opinie i komentarze.
Działania i stanowiska PZFD wokół
tzw. ustawy deweloperskiej
ako Polski Związek Firm Deweloperskich, nadrzędna instytucja reprezentująca deweloperów
w Polsce, postanowiliśmy czynnie włączyć się
w informowanie o zaletach, ale i ryzykach zawiązanych z wchodzącą w życie 29 kwietnia 2012 r. tzw.
ustawą deweloperską. Dlatego w kwartale styczeń –
marzec 2012 zorganizowaliśmy:
STYCZEŃ - warsztaty dotyczące ustawy widziane
oczyma dewelopera, które zorganizowaliśmyw 16
stycznia w Warszawie, 18 stycznia we Wrocławiu oraz
27 stycznia w Trójmieście, na których łącznie gościliśmy 134 osoby.
LUTY - konferencję prasową, którą zorganizowaliśmy
10 lutego 2012 roku w Centrum Prasowym PAP.
Konferencja, prezentująca stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich wobec ustawy
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego zebrała spore grono kluczowych mediów – 15 redakcji prasowych, w tym 26
dziennikarzy oraz 3 stacje radiowe oraz 2 stacje telewizyjne. Owocem konferencji były też 72 publikacje
MARZEC - kampanię marketingową dotycząca ustawy deweloperskiej, realizowaną wspólnie z Gazetą
Wyborczą, w której cyklicznie w nieruchomościowym
dodatku Gazety informujemy szeroko o wszystkich
niuansach związanych z ustawą. Kampania realizowana jest od 7marca 2012. O jej efektach informujemy
szerzej na kolejnych stronach niniejszego magazynu.
Po konferencji, na której racje środowiska deweloperskiego jak i bankowego wobec ustawy przedstawili
następujący prelegenci:
- z ramienia PZFD – Jacek Bielecki
oraz Marek Poddany
- z ramienia ZBP – Bolesław Meluch
- skierowano na ręce władz (Premiera Donalda Tuska)
list w którym alarmujemy o zagrożeniach wynikających z obecnej, wadliwej konstrukcji zapisów oraz
proponujemy nową, odpowiednio skorygowaną wersję najbardziej kontrowersyjnych zapisów wraz z uzasadnieniem postulowanych zmian.
Liczymy, że nasz apel do władz nie przejdzie
bez echa, zwłaszcza, że z każdym niemalże dniem
i kolejnymi spotkaniami przedstawicieli różnych
branż: deweloperskiej, prawniczej i bankowej pojawiają się nowe, poważne zastrzeżenia co do ustawy,
które mogą mieć niebagatelne znaczenie dla jakości
i bezpieczeństwa działalności biznesowej deweloperów i banków, a w konsekwencji mieć wpływ także na nabywcę mieszkania. Docierają do nas głosy
z kancelarii prawnych oraz ekonomistów zgłaszające
poważne zastrzeżenia co do modelu finansowania
określonego z ustawie i jego przyszłych rezultatów.
Widać zatem, że już nie tylko środowisko deweloperskie poważnie zatroskane jest tą jakże niedoskonałą ustawą – informacje na ten temat zawarliśmy
w dziale trzecim: „Działania naszych Partnerów”.
Wobec narastającego zainteresowania problemem
i wejściem w życie ustawy uważamy że media, jako
Działania i stanowiska PZFD wokół tzw. ustawy deweloperskiej c.d.
tzw. czwarta władza mają znaczną rolę do odegrania
w uświadomieniu skali problemu. Dlatego też sądzimy, że media będą interesować się losami ewentualnej przyszłej noweli.
Przypomnijmy raz jeszcze listę najważniejszych
mankamentów obecnego kształtu ustawy o skorygowanie których zwracamy się do ustawodawcy:
Podstawowe wady ustawy:
•	Utrudnianie nabywcom mieszkań procedury uzyskania kredytu mieszkaniowego poprzez uniemożliwienie zawierania umów rezerwacyjnych
•	Nieprecyzyjne określenie obowiązków kontrolnych banku prowadzącego otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
•	Pozostawienie wielu pól konfliktów poprzez niedoprecyzowanie wielu regulacji umowy (kary
umowne, różnice powierzchni, dopuszczalnych
granic waloryzacji i zmiany cen)
•	Nieprecyzyjne określenie obszaru i zakresu informacji o inwestycjach w prospekcie informacyjnym
•	Przepisy regulujące upadłość deweloperską powodują różne interpretacje skuteczności zabezpieczenia hipotecznego w przypadku upadłości
Niejednoznaczności ustawy:
Propozycje najważniejszych zmian w ustawie:
•	Zdefiniowanie umowy rezerwacyjnej, jako przejściowego etapu umożliwiającego staranie nabywcy o kredyt mieszkaniowy
•	Sprecyzowanie zapisów dotyczących obowiązków banku prowadzącego otwarty mieszkaniowy
•	Uzupełnienie treści umowy deweloperskiej o górny limit dopuszczalnej różnicy powierzchni i dopuszczalnej wysokości kary umownej
•	Wykreślenie kary więzienia z ustawy w przepisach
dotyczących prospektu informacyjnego
•	Wpisanie nabywców lokali mieszkalnych do
pierwszej grupy wierzycieli w ustawie Prawo upadłościowe i naprawcze zamiast tytułu „upadłość
deweloperska”
Omówmy kilka powyższych niejednoznaczności
Ustawa wprowadza przepisy przejściowe regulując jedynie, że do inwestycji wprowadzonych do sprzedaży
przed 29 kwietnia 2012 r. nie stosuje się art. 4, który to
nakłada obowiązek stosowania rachunków powierniczych lub rachunków powierniczych połączonych
z gwarancjami. Niestety zapomniano uregulować
kwestie takie jak: które przepisy stosować do upadłości po 28 kwietnia – czy nowe przepisy stosować do
wszystkich, czy tylko do tych, którzy zawarli umowy
deweloperskie po 28 kwietnia? Nie wspomniano także co z przepisami, związanymi pośrednio i bezpośrednio ze stosowaniem rachunków powierniczych,
ale pojawiającymi się w innych przepisach niż art. 4?
W końcu nie dano odpowiedzi czy np. nabywcy, którzy ustalili sposób odbioru mieszkania w umowie rok
temu, mogą polegać na tej umowie, czy może po 28
kwietnia muszą odbierać mieszkanie zgodnie z przepisami ustawy? Przeważa interpretacja, że prawo nie
działa wstecz, ustalenia z umów zawartych przed 29
kwietnia są więc obowiązujące. Potwierdził to publicznie w dyskusji w studiu gazety Wyborczej pan
Jarosław Król wiceprezes UOKiK, mamy więc wyraźne
stanowisko ważnego urzędu.
Chcesz być deweloperem? Jakbyś się nie starał,
będziesz łamał prawo, a nawet możesz iść do więzienia
Ustawodawca, niemal jak w PRL, zastawił pułapkę na
wszystkich, którzy odważą się prowadzić działalność
deweloperską. Ustawa zobowiązuje dewelopera do
przedstawienia Prospektu Informacyjnego, który to
będzie aktualny na dzień podpisania umowy deweloperskiej. W samym zaś Prospekcie deweloper musi
poinformować nabywcę o inwestycjach w promieniu
1 km, które są przewidziane w „publicznie dostępnych
dokumentach”. Tyle, że nie zdefiniowano, co to są „dokumenty dostępne publicznie”. Za takie, w skrajnej interpretacji, można uznać np. decyzje środowiskowe.
Żeby jednak sprawdzić, jakie decyzje środowiskowe
zostały wydane, deweloper nie ma innej możliwości
jak tylko wystąpić do właściwego urzędu z prośbą
o udzielenie informacji. Odpowiedź zostanie zazwyczaj wydana po kilku tygodniach. Co jeśli w między
czasie wydano inne decyzje środowiskowe, o których
nie będzie informacji? Decyzje środowiskowe są wydawane codziennie i nie można oczekiwać, że urząd
zawiesi swoją działalność na jakiś czas, aby móc zapewnić „aktualność Prospektu”. Podsumowując, „aktualność Prospektu” jest niemożliwa do zapewnienia,
zatem deweloper zawsze będzie łamał prawo, bo nawet jeśli dostarczy Prospekt Informacyjny to nigdy nie
będzie on aktualny. Więcej! Deweloper odpowiada
karą więzienia za podanie nieprawdziwych informacji
w Prospekcie, podczas gdy nie jest w
stanie zapewnić prawdziwości informacji! Pan minister Jarosław Gowin
postuluje zniesienie odpowiedzialności karnej tam, gdzie jest to nieracjonalne i gdzie lepiej zastosować
odpowiedzialność materialną. Jest
szansa, że nie pójdziemy jednak do
więzienia…
Pomylenie z poplątaniem czyli:
„przedsięwzięcie deweloperskie”
zamiast „zadania inwestycyjnego”
Ustawa wprowadza pojęcie „przedsięwzięcia deweloperskiego”, które
w uproszczeniu oznacza całość procesu deweloperskiego, począwszy od
przygotowań formalnych, poprzez
budowę i skończywszy na przeniesie-
niu na nabywcę własności mieszkania. Wprowadzono
również pojęcie „zadania inwestycyjnego”, które to
zadanie może być częścią przedsięwzięcia deweloperskiego (taki etap osiedla). Jednocześnie Ustawodawca zapisał, że wypłaty z rachunku powierniczego
mogą być realizowane zgodnie z harmonogramem…
przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie zadania. Banki i deweloperzy w praktyce będą określali harmonogram dla zadania, bo mogło by się okazać, że jedno
zadanie to jeden etap. Z całą pewnością nie o to chodziło ustawodawcy, ale zapisał, jak potrafił.
Ustawodawcy chodziło o to, aby pieniądze z rachunku powierniczego wypłacać po wybudowaniu np.
fundamentów, później 1 piętra itd. Ale w skutek jawnych błędów legislacyjnych osiągnięto coś zupełnie
innego. Teraz i banki i deweloperzy głowią się jak czytać ustawę, aby w ogóle dało się coś wybudować i nie
pójść za to do więzienia.
Najwięcej kontrowersji w środowisku wzbudziło
uzależnienie możliwości prowadzenia działalności
deweloperskiej od zgody banku na prowadzenie
mieszkaniowego rachunku powierniczego. Obowiązek uzyskania rachunku powierniczego w banku
(czyli koncesjonowania i swoistej „licencji na działalność”) może doprowadzić do znacznego ograniczenia liczby firm deweloperskich. Jak wiadomo, banki
już zapowiedziały, że nie każdemu dziś działającemu
deweloperowi, choćby miał wieloletnie doświadczenie, otworzą rachunek powierniczy czyli pozwolą na
kontynuowanie działalności. Tym bardziej nowym firmom, chcącym wejść na rynek mieszkaniowy będzie
trudno uzyskać zgodę banku na rozpoczęcie tej działalności.
Niemożliwym było wpłynięcie na kształt ustawy
przed 29 kwietnia, jednak nie mamy wątpliwości,
że do takiej nowelizacji w końcu dojdzie, bowiem
sama rzeczywistość ją zapewne wymusi. Jakie zatem rozwiązania byłby do zaakceptowania?
W innych krajach europejskich dopuszczalne są alternatywne sposoby zabezpieczenia wpłat zaliczek
na poczet kupna mieszkania w budowie. Może to
być częściowe, sukcesywne przewłaszczanie nieruchomości w czasie budowy, może być powierzenie
kontroli nie tylko bankom, lecz również specjalistycznym firmom, prawnikom czy notariuszom lub dopuszczenie ubezpieczenia zaliczek jako samodzielnego instrumentu bezpieczeństwa. Polski model
koncesjonowania działalności deweloperskiej przez
banki jest kuriozalny i w konsekwencji ugodzi również w tych, których miał chronić. Ograniczenie liczby
podmiotów działających na rynku mieszkaniowym
doprowadzi do ograniczenia konkurencji ze wszystkimi negatywnymi tego skutkami. Koszty rachunków będą też znaczne, nie tylko z powodu trudności
w wycenie ryzyka banku, lecz również ze względu
na zmonopolizowanie koncesjonowania deweloperów przez jedną grupę podmiotów prywatnych.
Firmy, które nie uzyskają zgody banku na dalsze prowadzenie działalności, ale również ich dotychczasowi klienci, mogą mieć kłopoty związane z niemożnością zrealizowania nowych przedsięwzięć. Nie jest
to ciekawa perspektywa, zwłaszcza na trudnym obecnie rynku.
Poniżej prezentujemy wybrane publikacje z prasy
dotyczące naszych działań wokół ustawy deweloperskiej:
•	Deweloperzy obawiają się wejścia w życie ustawy
deweloperskiej. Przygotowują więc własny projekt
zmian, który do przyszłego poniedziałku lutego ma
trafić do Sejmu. Ustawa zacznie obowiązywać pod
http://www.newseria.pl/news/deweloperzy_na_lasce_bankow,p1052811362
•	Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) uważa,
że tzw. ustawa deweloperska spowoduje zamieszanie na rynku nieruchomości, a firmy z nim związane
mogą mieć problemy z prowadzeniem działalności
deweloperskiej. Niejasne i niejednoznaczne zapisy
ustawy, zamiast porządkować relacje pomiędzy deweloperem a kupującymi nieruchomość będą dodatkowym źródłem konfliktów.
http://www.muratorplus.pl/biznes/prawo/czy-deweloperom-groza-bankructwa-pzfd-chce-zmian-w-ustawiedeweloperskiej_76744.html
•	Nie załamujcie rąk, sprzedawajcie certyfikaty zamienne na mieszkania — podpowiada inwestorom
bankowiec.
http://nieruchomosci.pb.pl/2557741,54846,nowe-pomysly-
-na-ustawe-deweloperska
•	Trzeba poprawić m.in. przepis umożliwiający wycofanie się z umowy kupna mieszkania z powodu rozbieżności między powierzchnią mieszkania zmierzoną na podstawie projektu a powierzchnią faktycznie
zrealizowaną - uważa Jakub Wacławek, prezes Oddziału Warszawskiego Stowarzyszenia Architektów
http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka
/1,85579,11130026,Ustawa_deweloperska_potrzebna__ale_
do_poprawy.html
•	Ustawa, która już za niespełna trzy miesiące ma
zacząć chronić osoby kupujące nowe mieszkania
i domy, to bubel prawny - twierdzi Polski Związek
Firm Deweloperskich. I apeluje do rządu i parlamentu o jak najszybszą zmianę niektórych przepisów
http://wyborcza.pl/1,75248,11125858,Nowa_ustawa_nie_
ochroni_klientow_deweloperow_.html
http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,11125858,Nowa_ustawa_nie_ochroni_klientow_deweloperow_.html
/1,33181,11125858,Nowa_ustawa_nie_ochroni_klientow_
deweloperow_.html
•	Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) do 20 lutego 2012 r. zamierza złożyć w Sejmie projekt nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej dotyczącej ochrony praw nabywców mieszkań.
http://forsal.pl/artykuly/592971,pzfd_ustawa_deweloperska_wymaga_nowelizacji.html
•	Ustawa deweloperska to nie bubel, ale poprawić ją
http://mieszkaniowy.blox.pl/2012/02/Ustawa-deweloperska-to-nie-bubel-ale-poprawic-ja.html
•	Wchodząca w życie 29 kwietnia 2012 roku tzw. ustawa deweloperska stworzy nową rzeczywistość prawno-finansową dla firm działających na rynku nieruchomości. Jakie są konsekwencje nowych przepisów
dla deweloperów, a także ich klientów? Czy ustawa
rzeczywiście uporządkuje relacje deweloper-bank-nabywca? Polski Związek Firm Deweloperskich prezentuje kluczowe kontrowersyjne zdaniem środowiska zapisy oraz propozycje ich zmian
http://news.money.pl/artykul/ustawa;deweloperska;branza;wskazuje;bledy,225,0,1026273.html
•	Nowe prawo regulujące rynek deweloperski ma
chronić klientów. Deweloperzy nie są zadowoleni,
wytykają niedoskonałości.
http://www.polskieradio.pl/42/273/Artykul/544234,Deweloperzy-krytykuja-zmiany-w-prawie
•	Ustawa może zagrozić małym firmom i spowodować podwyżki cen mieszkań
http://dolnyslask.naszemiasto.pl/artykul/1320801,ustawamoze-zagrozic-malym-firmom-i-spowodowac-podwyzkicen,id,t.html
•	Polacy na potęgę kupują mieszkania na etapie projektu, i to mimo ryzyka utraty powierzonych deweloperom pieniędzy. Na szczęście już za niespełna dwa
miesiące to ryzyko będzie mniejsze. A przede wszystkim łatwiej je będzie ocenić
http://wyborcza.biz/finanse/1,105684,11298151,Jakie_zmiany_przyniesie_ustawa_deweloperska.html
•	Za dwa miesiące wejdzie w życie przyjęta 16 września 2011 r. przez Sejm RP ustawa o ochronie praw
nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska. Ustawa jeszcze
nie weszła w życie, a już spotkała się ze zdecydowana krytyka ze strony deweloperów i banków. Nabywcy czekają co z tego wszystkiego wyjdzie.
http://www.poznanskie-nieruchomosci.pl/index.php?itemid=4365&catid=17
•	Polski Związek Firm Deweloperskich szacował, że
ustawa deweloperska dla całej branży może oznaczać wzrost kosztów od kilku do – w najgorszym scenariuszu – kilkunastu procent - mówi Henryk Urbański, prezes Budimeksu Nieruchomości.
http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly
/603652,administracja_i_popyt_blokuja_budowy.html
•	Nowe przepisy miały w przejrzysty sposób uregulować stosunki między firmami budującymi mieszkania a klientami. Na razie komplikują życie i spółkom
budowlanym, i bankom, które mają je obsługiwać.
/601220,martwe_prawo_dla_deweloperow.html
Poniżej prezentujemy m.in.: wywiad poruszający tematykę ustawy, jaki poprzez wydawnictwo
Polskapresse został opublikowany w kluczowych
dziennikach regionalnych:
http://www.gazetakrakowska.pl/artykul/512603,ustawa-de-
weloperska-do-poprawy,id,t.html
http://www.gazetawroclawska.pl/artykul/512603,ustawa-deweloperska-do-poprawy,id,t.html
http://www.polskatimes.pl/artykul/512603,ustawa-deweloperska-do-poprawy,id,t.html
http://www.kurierlubelski.pl/artykul/512603,ustawa-deweloperska-do-poprawy,id,t.html?cookie=1
http://www.dzienniklodzki.pl/artykul/512603,ustawa-deweloperska-do-poprawy,id,t.html
http://www.dziennikzachodni.pl/artykul/512603,ustawa-deweloperska-do-poprawy,id,t.html?cookie=1
KAMPANIA „USTAWA DEWELOPERSKA” REALIZOWANA WSPÓLNIE Z GAZETĄ WYBORCZĄ
Poniżej przekazujemy link do podstrony w Gazecie
Wyborczej, gdzie zamieszczane są materiały dotyczące kampanii wokół ustawy deweloperskiej.
http://wyborcza.biz/Ustawa_deweloperska/0,0.html
Działania i stanowiska Partnerów PZFD
- banków i kancelarii prawnych wobec ustawy
oniżej prezentujemy materiał przygotowany w
oparciu o Rekomendacje Związku Banków Polskich, autorstwa Pana Bolesława Melucha.
Rola banku w procesie realizacji przedsięwzięcia
deweloperskiego w świetle ustawy deweloperskiej.
Bank zainteresowany prowadzeniem mieszkaniowych rachunków powierniczych będzie musiał wziąć
pod uwagę następujące okoliczności i wymogi dotyczące prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych:
1. Nabywanie mieszkania w określonej fazie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Zgodnie z zapisami Ustawy, bank nie ma obowiązku
badać zdolności kredytowej dewelopera, dla którego
otwiera otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, ani badać jego finansowej zdolności do realizacji
przedsięwzięcia deweloperskiego. Tym samym bank
nie będzie brał na siebie gwarancji ukończenia przedsięwzięcia deweloperskiego z sukcesem ani wobec
nabywcy, ani dewelopera.
W celu ograniczenia ryzyka nabywcy dokonującego
wpłaty na poczet ceny mieszkania w fazie wstępnej
przedsięwzięcia deweloperskiego, a także biorąc pod
uwagę potencjalne ryzyko reputacji banku oferującego mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego finansowanego wyłącznie
środkami nabywców, bank powinien przeprowadzić
analizę tego przedsięwzięcia pod kątem jego wykonalności. Ocena będzie odnosić się do stwierdzenia,
czy takie dokumenty, jak pozwolenie na budowę
i jej harmonogram, są zgodne z przepisami Ustawy,
co stanowi podstawę do otwarcia mieszkaniowego rachunku powierniczego (z uwagi na obowiązek
przedstawienia potencjalnemu nabywcy informacji
w tym warunków umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, sama umowa
rachunku powierniczego może być zawarta przed
uzyskaniem pozwolenia na budowę. Ale, mając
na uwadze oczekiwania regulatora, uruchomienie
przyjmowania wpłat środków nabywcy na ten rachunek będzie mogło nastąpić dopiero po uzyskaniu
ostatecznego pozwolenia na budowę). Uruchamiając przyjmowanie wpłat na mieszkaniowy rachunek
powierniczy bank powinien uzupełniająco uzyskać
informacje, czy deweloper ma pozostałe pozwolenia
oraz podpisaną umowę z wykonawcą, czy wszystkie
wymagane Ustawą informacje zostały zawarte we
wzorze umowy deweloperskiej i prospekcie informacyjnym?
Na etapie podejmowania przez bank decyzji o udzieleniu kredytu nabywcy nieruchomości dopuszczalne
jest rozpatrzenie wniosku na podstawie dostarczonego przez niego jednostronnego zobowiązania dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej przed
upływem konkretnego terminu, na określonych warunkach lub na podstawie prospektu informacyjnego,
z wypełnioną częścią indywidualną.
2. Warunki otwierania instrumentów ochrony
środków nabywcy.
Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powier-
niczy musi także uwzględniać fakt, iż środki nabywcy mogą pochodzić z kredytu hipotecznego, a więc,
w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy
deweloperskiej, muszą być uzgodnione procedury
zwrotu środków własnych nabywcy i kredytowych,
jeżeli są one jeszcze na mieszkaniowym rachunku powierniczym.
3. Warunki dokonywania wpłat na mieszkaniowy
Stroną umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego jest wyłącznie deweloper, a nabywca jest tylko
powierzającym środki.
Zgodnie z wymogami dla rachunków bankowych,
informacje o tym rachunku dostępne są wyłącznie właścicielowi lub pełnomocnikowi (jeżeli jest
to wskazane w pełnomocnictwie). Oznacza to,
iż zmiany salda na mieszkaniowym rachunku powierniczym nie mogą być udostępniane osobom trzecim.
Jednakże Ustawa nakłada na bank obowiązek udzielania informacji o wpłatach i wypłatach z mieszkaniowego rachunku powierniczego nabywcom, a tym
samym, nabywca powinien uzyskiwać informacje
o dokonanych ogólnych wpłatach i wypłatach
na rzecz danego przedsięwzięcia deweloperskiego
oraz szczegółowe informacje dotyczące wpłat
i wypłat nabywcy występującego z żądaniem udzielenia informacji (daty, sumy wpłat i wypłat).
4. Transfer środków na nowy mieszkaniowy rachunek powierniczy założony w innym banku.
Deweloper nie ma prawa wypowiedzieć mieszkaniowego rachunku powierniczego. Ale można przyjąć, iż
powstaną sytuacje szczególne - np. nastąpi wypowiedzenie umowy rachunku przez bank lub pojawi się
możliwość uzyskania finansowania przedsięwzięcia
deweloperskiego przez inny bank - które będą wymagały przeniesienia mieszkaniowego rachunku powierniczego do innego banku.
Przy ocenie sytuacji istotną rolę będą odgrywały
raporty z kontroli realizacji harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego, których powinien wymagać bank przyjmujący środki z likwidowanego
mieszkaniowego rachunku powierniczego jako potwierdzenia zgodności wypłat środków (salda rachunku) z harmonogramem. Zadaniem banku dotychczas
prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy
będzie wyłącznie przekazanie zdeponowanych kwot
na nowy rachunek, który musi mieć charakter mieszkaniowego rachunku powierniczego.
W przypadku zmiany warunków prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, np. z otwartego
na zamknięty lub zmiany zasad zamykania takiego rachunku, deweloper będzie miał obowiązek uzyskania
akceptacji nabywców, co powinno być potwierdzone
w dokumentacji składanej do banku.
Udzielana informacja nie powinna dotyczyć szczegółów wpłat i wypłat w odniesieniu do innych nabywców (ewentualnie innych mieszkaniowych
sub-rachunków powierniczych), gdyż następowałoby ujawnienie informacji objętych tajemnicą
bankową w zakresie innych nabywców, co do których ustawa nie daje ustawowego upoważnienia
do udzielania informacji.
Jeżeli deweloper nie otworzy nowego mieszkaniowego rachunku powierniczego w nowym banku
w ciągu ustawowo wymaganych 60 dni, albo gdy
następuje odstąpienie przez nabywcę od umowy
deweloperskiej lub jej wypowiedzenie, zgodnie z art.
29 Ustawy, środki zgromadzone na rachunku (w rozumieniu dostępne - niewykorzystane) powinny być
zwrócone nabywcy, a także bankowi kredytującemu
Istotne jest także, aby deweloper określał w umowie
deweloperskiej zasady dokonywania i tytuł wpłat
na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
5. Dysponowanie środkami z mieszkaniowego ra-
Na mieszkaniowy rachunek powierniczy wpłacane są
wyłącznie środki pochodzące z wpłat osób fizycznych
za lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne. Na taki
rachunek nie powinny być wpłacane należności za, na
przykład, samodzielne garaże, a także wpłaty od osób
chunku powierniczego przez dewelopera.
Należy założyć, iż harmonogram wpłat środków
od nabywców może różnić się od planu wypłat
z tytułu ukończenia określonego etapu w harmonogramie rzeczowym, określonego w umowie
o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego otwartego. Deweloper będzie odpowiedzialny,
aby zapewniać odpowiednią do wypłat wysokość
środków na mieszkaniowym rachunku powierniczym
wobec ustawy c.d.
Wypłaty z mieszkaniowego rachunku powierniczego rozliczane są indywidualnie dla każdego
nabywcy, przy czym dla danego przedsięwzięcia
deweloperskiego harmonogram wypłat z mieszkaniowego rachunku powierniczego otwartego jest wspólny
dla wszystkich nabywców. Tym samym, wypłata dokonywana po zakończeniu danego etapu jest sumą
wypłat dokonywanych z indywidualnych mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Bank będzie zwracał uwagę na niedopuszczenie
do powstania salda debetowego na mieszkaniowych
rachunkach powierniczych indywidualnych nabywców.
6. Zasady wypłaty środków na rzecz dewelopera.
Ustawa nakłada na bank obowiązek opracowania
raportu z inspekcji na miejscu inwestycji, potwierdzającego zapis kierownika budowy w dzienniku budowy na podstawie oględzin inwestycji.
Na podstawie raportu z inspekcji bank wypłaca środki. Należy podkreślić, iż zgodnie z Ustawą, zakres
kontroli powinien obejmować stwierdzenie zakończenia ściśle określonego, zdefiniowanego etapu
przedsięwzięcia deweloperskiego. Etapy te (harmonogram rzeczowy) powinny być jasno opisane w
prospekcie informacyjnym oraz w umowie o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Wypłata następuje na podstawie wniosku dewelopera. Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek
powierniczy powinien wymagać od dewelopera zapewnienia, że dokonuje on rozliczeń z podwykonawcami zgodnie z art. 647 par. 5 kodeksu cywilnego oraz
iż nie występują zaległości w rozliczenia z generalnym
wykonawcą i podwykonawcami.
Bank może przyjąć, iż przy akceptacji/rekomendowaniu wypłaty z mieszkaniowego rachunku
powierniczego bank nie ma obowiązku sprawdzania i potwierdzania jakości wykonania robót, terminowości realizacji inwestycji czy poziomu rzeczywistych kosztów budowy. Bank może, ale nie musi,
oceniać sytuację finansową dewelopera oraz realność
realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego z udzia-
łem akceptowanych wypłat z mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Podstawą do wypłaty będzie także posiadanie przez
dewelopera ważnego pozwolenia na budowę
oraz sprawdzenie, czy deweloper nie jest w stanie
Deweloper będzie zobowiązany do złożenia oświadczenia o wykorzystaniu środków z poprzedniej wypłaty z mieszkaniowego rachunku powierniczego
otwartego w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek,
w tym rozliczenia zobowiązań podatkowych oraz innych zobowiązań zrównanych z zobowiązaniami podatkowymi.
Dodatkowo, deweloper powinien potwierdzać
w swoim oświadczeniu, iż w momencie złożenia
wniosku o wypłatę z mieszkaniowego rachunku powierniczego otwartego nie występują co najmniej
poniższe przypadki:
a) niewykonanie etapu, który uruchamia wypłatę
b) utrata przez dewelopera pozwolenia na budowę,
c) powiadomienie przez generalnego wykonawcę (lub któregoś z wykonawców w przypadku,
gdy nie ma generalnego wykonawcy) o przerwaniu
d) złożenie przez dewelopera wniosku o ogłoszenie upadłości lub wszczęcie postępowania
naprawczego,
e) przekazanie przez dewelopera informacji
nieprawdziwych w dotychczasowych oświadczeniach skierowanych do banku prowadzącego
mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku
z prowadzeniem tego mieszkaniowego rachunku
powierniczego,
f ) wystąpienie z roszczeniami podwykonawcy
lub wykonawcy przekraczające kwotę ustaloną
w umowie mieszkaniowego rachunku powierniczego.
W przypadku zamkniętego mieszkaniowego ra-
chunku powierniczego każda wypłata środków pieniężnych deweloperowi następuje z sub-rachunku,
po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego przenoszącego prawo, o którym mowa w art. 1 Ustawy,
na warunkach określonych w art. 10 Ustawy.
W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata z rachunku następuje
po zakończeniu każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. Tym samym, ostatnia wypłataz otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego może nastąpić przed ustanowieniem
lub przeniesieniem prawa, o którym mowa w art.
1 Ustawy, a po spełnieniu warunków wynikających
z umowy otwartego mieszkaniowego rachunku
powierniczego. Jednakże bank może wymagać, iż
ostatnia część należności dewelopera zostanie wypłacona po przedstawieniu odpisów aktów notarialnych
przenoszących prawo do własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Bank może uznać, iż w przypadku, gdy przedstawione zostaną odpisy aktów notarialnych przenoszących
prawo, o którym mowa w art. 1 Ustawy, dla wszystkich nabywców nie zachodzi ryzyko uszczuplenia
praw nabywców i może wypłacić deweloperowi
należne mu kwoty zgromadzone na mieszkaniowych sub-rachunkach powierniczych, niezależnie od
tego, czy wszyscy nabywcy wywiązali się ze swoich
zobowiązań wobec dewelopera.
7. Zakładanie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięć, których sprzedaż nastąpiła przed wejściem w życie ustawy.
Zgodnie z art. 37 Ustawy, przepis art. 4 mówi
o obowiązku dewelopera zastosowania przynajmniej
jednego z uwzględnionych w Ustawie instrumentów
ochrony środków nabywcy, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia
w życie Ustawy. Oznacza to, że art. 4 będzie miał zastosowanie dopiero do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych po dniu wejścia w życie Ustawy.
W tej sytuacji bank może uznać, iż dla przedsięwzięć
deweloperskich, w odniesieniu do których nastąpiło
już rozpoczęcie sprzedaży przed wejściem w życie
Ustawy, nie należy otwierać „zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego”, bądź „otwartego
mieszkaniowego rachunku powierniczego”.
Wynika to z faktu, iż pojęcia te są zastrzeżone
jako środki ochrony wyłącznie dla przedsięwzięć
rozpoczętych po dniu wejścia w życie Ustawy, a tym
samym w odniesieniu do wcześniejszych inwestycji
może wprowadzać nabywców w błąd co do istnienia ochrony ich interesów w procesie deweloperskim
w sytuacji, kiedy takiej ochrony de facto
są pozbawieni.
Ustawa deweloperska – problemy
praktyczne związane ze stosowaniem
Artykuł przygotowany przez kancelarię prawną Bird&Bird
chodząca w życie 29 kwietnia 2012 roku
ustawa z dnia 16 września 2011 roku
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 Nr 232
poz. 1377) („Ustawa”) budzi liczne wątpliwości interpretacyjne, zarówno w środowisku deweloperów, jak
i banków. Wiele jej przepisów jest nieprecyzyjnych,
w związku z czym istnieje istotne ryzyko, że mogą pojawić się problemy praktyczne z ich zastosowaniem.
Ustawa w jej obecnym kształcie może spowodować
perturbacje w funkcjonowaniu pierwotnego rynku
Definicja „rozpoczęcia sprzedaży” – przepisy
Prawidłowa wykładnia tego pojęcia jest istotna,
gdyż rozpoczęcie sprzedaży przed dniem wejścia
w życie Ustawy spowoduje, że deweloper nie będzie
otwierał dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Co prawda Ustawa zawiera w art. 3 pkt 10 definicję „rozpoczęcia sprzedaży”, jednak została ona
sformułowana bardzo nieprecyzyjnie i budzi wiele kontrowersji. Jedynym niebudzącym wątpliwości sformułowaniem zawartym w tej definicji jest
„podanie informacji do publicznej wiadomości”.
Oznacza to zakomunikowanie jej nieograniczonemu
kręgowi adresatów.
Wydaje się, że najwłaściwszym, także pod kątem
praktycznym, jest rozumienie „rozpoczęcia sprzedaży”, jako początku procesu oferowania (w rozumieniu
art. 66 KC) lokali mieszkalnych bądź domów jednorodzinnych przyszłym nabywcom w ramach danego
przedsięwzięcia deweloperskiego. Niezbędne będzie
zatem, aby na dzień rozpoczęcia sprzedaży deweloper poczynił już takie czynności faktyczne i prawne,
które pozwolą na uznanie, że mamy do czynienia
ze skonkretyzowanym przedsięwzięciem deweloperskim, którego realizacja jest pewna, a także któr
pozwolą deweloperowi na wywiązanie się z ciążących na nim obowiązków (np. w zakresie sporządzenia prospektu informacyjnego). Ocena stanu zaawansowania danego przedsięwzięcia pod kątem
uznania, czy można już mówić o rozpoczęciu sprzedaży dokonywana będzie indywidualnie dla każdej
inwestycji. Wydaje się jednak zasadnym uznanie (aczkolwiek i wokół tej kwestii pojawiają się wątpliwości),
że w kontekście rozpoczęcia sprzedaży wystarczającym, ale jednocześnie koniecznym będzie
co najmniej posiadanie przez dewelopera takich praw,
które umożliwią korzystanie z nieruchomości na cele
budowlane, a także opracowanie projektu architektonicznego i prospektu informacyjnego.
Dopuszczalność zawarcia tzw. „umowy rezerwacyjnej”
W dotychczasowym porządku prawnym deweloperzy, na wstępnym etapie
inwestycji (nawet przed rozpoczęciem budowy) zawierali z klientami tzw. umowy rezerwacyjne, których
celem było „zarezerwowanie”
dla klienta konkretnego lokalu
lub domu. Dopiero w dalszej
kolejności zawierano umowę
przedwstępną (której odpowiednikiem będzie umowa
deweloperska w rozumieniu
Ustawy). W praktyce zdarzało
się niekiedy, że „rezerwacja” sprowadzała się wyłącznie
do oświadczenia klienta, w którym zobowiązywał się do
zakupu lokalu. Ustawa nie przewiduje z swojej treści ani
umowy rezerwacyjnej ani „oświadczenia o rezerwacji”.
Praktyczna potrzeba stosowania umów rezerwacyjnych jest natomiast podkreślana w kontekście rozpatrzenia wniosku kredytowego przyszłego nabywcy.
Na gruncie Ustawy powstają jednak poważne
wątpliwości, co do możliwości stosowania umów
rezerwacyjnych pod jej rządami, w szczególności
z uwagi na uregulowanie dotyczące umowy przedwstępnej, a także wykreślenie postanowień o umowie rezerwacyjnej na etapie prac legislacyjnych
nad Ustawą. Większość dotychczas zawieranych
umów rezerwacyjnych może być kwalifikowana
bowiem jako odpowiednik umowy przedwstępnej.
Ta zaś wymaga zgodnie z Ustawą formy aktu notarialnego. Stąd też zawierane umów rezerwacyjnych,
choć nie zostało zabronione, budzi istotne wątpliwości prawne (obejście prawa). Wątpliwości te dotyczą
także alternatywnego rozwiązania, tj. jednostronnego
pisemnego zobowiązania dewelopera do zawarcia
umowy deweloperskiej na określonych warunkach.
Zakres informacji dotyczących inwestycji na działkach sąsiednich
Istotne kontrowersje budzi także zakres zamieszczanych w prospekcie informacyjnym danych dotyczących inwestycji na działkach sąsiednich (w promieniu 1 km od nieruchomości, na której realizowane
jest przedsięwzięcie deweloperskie), przy czym
we wzorze prospektu informacyjnego wymienione zostały przykładowe rodzaje takich inwestycji.
Zakres przedmiotowy niniejszego obowiązku wyznacza jak się wydaje pojęcie „informacji zawartych w publicznie dostępnych dokumentach”.
Chodzi tu więc przede wszystkim o dokumenty publikowane, dostępne dla nieograniczonego kręgu
osób i w pełni jawne. Nie można zgodzić się z interpretacją zakładającą, iż deweloper ma obowiązek
wystąpić do właściwych organów z wnioskami o
udzielenie informacji o wszystkich warunkach zabudowy oraz pozwoleniach na budowę wydanych
dla nieruchomości położonych w promieniu 1 km
od działki, na której realizowana jest inwestycja.
Niewątpliwie dokumenty publicznie dostępne stanowić będą np. plany zagospodarowania przestrzennego albo studium uwarunkowań i kierunków za-
gospodarowania przestrzennego. Nie można jednak
również pomijać informacji o inwestycjach, w odniesieniu do których inny deweloper ogłosił rozpoczęcie
Bankowa kontrola zakończenia danego etapu
przedsięwzięcia deweloperskiego
Art. 11 Ustawy przewiduje, iż bank wypłaca środki
z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego po stwierdzeniu zakończenia danego etapu
realizacji przedsięwzięcia. W konsekwencji, art. 12
nakłada na bank nowe obowiązki. Wynika z niego,
iż to bank dokonuje kontroli zakończenia każdego
z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. Pojawia
się tu pytanie, w jaki sposób bank powinien dokonać
owej kontroli. Rozwiązanie to jest o tyle ryzykowne
z punktu widzenia banków, iż wiąże się z odpowiedzialnością odszkodowawczą banku za nieprawidłowości w ramach tej kontroli. Wydaje się więc,
że w początkowym okresie funkcjonowania Ustawy
banki będą bardzo ostrożne (a może nawet niechętne) w przypadku wniosku dewelopera o zawarcie
umowy mieszkaniowego otwartego rachunku powierniczego.
Wypłata środków w przypadku odstąpienia
od umowy deweloperskiej Dyskusyjnym jest również
przepis art. 13 Ustawy, stanowiący iż w przypadku
odstąpienia od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 tej Ustawy bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na rachunku powierniczym. Postanowienie to nakłada na bank obowiązek
badania zaistnienia przesłanek wymienionych w art.
29 Ustawy, czyli m.in. niezgodności informacji z umowy deweloperskiej z prospektem informacyjnym.
Takie ujęcie może powodować również dalsze konsekwencje, a mianowicie kwestię odpowiedzialności banku za zwrot środków nabywcy w nieuzasadnionym przypadku. Można sobie wyobrazić, że brak
odpowiedniej kontroli banku w tym zakresie i złożenie
przez nabywców masowo nieusadnionych oświadczeń o odstąpieniu od umowy deweloperskiej może
zagrozić realizacji całej inwestycji i w konsekwencji
spowodować upadłość dewelopera.
Zabezpieczenie banku finansującego dewelopera
na środkach zgromadzonych na mieszkaniowym
rachunku powierniczym
Wątpliwości interpretacyjne budzi także kwestia
możliwości ustanowienia przez bank finansują-
cy przedsięwzięcie deweloperskie zabezpieczenia
rachunku powierniczym. Można powiedzieć,
iż instytucja powiernictwa powoduje, że środki
zgromadzone na rachunku powierniczym należą
do nabywców, natomiast deweloper jest jedynie
powiernikiem, o którym mowa w art. 59 Prawa
bankowego. Bank finansujący przedsięwzięcie deweloperskie nie będzie mógł więc co do zasady
zabezpieczyć wierzytelności przysługującej mu
wobec dewelopera na środkach zgromadzonych
na rachunku powierniczym, np. poprzez ustanowienia zastawu lub dokonanie cesji praw z tego rachunku. Ustanowienie zabezpieczenia na tych środkach
mogłoby zostać uznane za próbę obejścia art. 59
Prawa bankowego, zgodnie z którym środki zgromadzone na takim rachunku są ustawowo chronione w przypadku egzekucji z majątku dewelopera
oraz ogłoszenia jego upadłości, z zastrzeżeniem odrębności wynikających w tym zakresie z nowego art.
4252 Prawa upadłościowego i naprawczego.
Rachunek powierniczy a finansowanie inwestycji
z przedpłat nabywców
Wymogi Ustawy dotyczące stosowania mieszkaniowych rachunków powierniczych prowadzą
do sytuacji, w której deweloper nie ma możliwości finansowania inwestycji z przedpłat nabywców.
W przypadku rachunku otwartego deweloper uzyskuje środki dopiero po zakończeniu danego etapu
inwestycji, zaś w przypadku rachunku zamkniętego
dopiero po zakończeniu inwestycji i zawarciu aktu
notarialnego z nabywcą. Wydaje się, że taka sytuacja
nie będzie miała kluczowego wpływu na dużych deweloperów posiadających wystarczające środki własne na prowadzenie inwestycji. Jednakże mniejsi deweloperzy, niedysponujący odpowiednim kapitałem
własnym będą zmuszeni do pozyskiwania środkóww
inny sposób, np. w postaci kredytu. Oczywistym jest,
iż powoduje to dodatkowe koszty, a w konsekwencji
może także doprowadzić do całkowitego wyeliminowania małych deweloperów z rynku.
Sytuacja prawna „pierwszego i ostatniego nabywcy”
Zupełnie nieuregulowana w Ustawie pozostała kwestia rozliczeń z tzw. „pierwszym i ostatnim nabywcą”.
Może to prowadzić do sytuacji, gdy w wyniku zawarcia
umowy deweloperskiej po zakończeniu kilku etapów
inwestycji poprzedni nabywcy będą pokrzywdzony
w stosunku do późniejszych nabywców, gdyż inwestycja została wybudowana de facto z ich środków, a
na subkontach późniejszych nabywców znajdują się
nadal środki. Szczególnie problematyczne może to
być w przypadku rozwiązania umów deweloperskich
i obowiązku zwrotu środków z rachunku powierniczego nabywcom, a także w przypadku upadłości dewelopera w scenariuszu niekontynuowania inwestycji.
Michał Markowski, LL.M. – adwokat w kancelarii Bird & Bird Maciej Gawroński sp.k.
Zabezpieczenia na mieszkaniowym
Warszawa, dnia 20 kwietnia 2012 roku
„Ograniczenia w zabezpieczeniu wierzytelności
banku finansującego na środkach zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym
- wpływ na działalność deweloperów.”
dniu 29 kwietnia 2012 roku wejdzie w życie Ustawa z dnia 16 września 2011 roku
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011
roku, Nr 232, poz. 1377) („Ustawa”), która ureguluje
zasady ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z Ustawą, na
podstawie tzw. „umowy deweloperskiej” deweloper
będzie zobowiązany, do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności
tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na
nabywcę własności (lub prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W rozumieniu Ustawy nabywcą jest osoba
fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej
jest uprawniona do przeniesienia na nią powyższego
prawa, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny
nabycia tego prawa. Deweloperem jest natomiast
przedsiębiorca, który zobowiązał się w umowie deweloperskiej do ustanowienia powyższego prawa
i przeniesienia go na nabywcę.
Dotychczas, działalność deweloperów nie
była ograniczona żadnymi przepisami
szczegółowo regulującymi sposób
rozliczania wpłat dokonywanych
przez nabywców tytułem
zapłaty ceny za nieruchomość na podstawie umowy
deweloperskiej. W praktyce deweloperzy mieli dużą
swobodę w dysponowaniu środkami wpłaconymi
przez nabywców – mogli w szczególności przeznaczyć takie środki na zapłatę wynagrodzenia wykonawców, lub spłatę zadłużenia z tytułu kredytu. W związku
z tym, że w zdecydowanej większości przypadków inwestycje deweloperskie były finansowane ze środków
pochodzących z kredytu bankowego, jedyne ograniczenia dotyczące dysponowania środkami wpłaconymi przez nabywców wynikały z umowy kredytowej
zawartej z bankiem finansującym przedsięwzięcie. To
z umowy kredytowej wynikały zobowiązania dewelopera do kierowania wpływów z wpłat od nabywców
na określone w umowie kredytowej rachunki.
W typowej transakcji kredytowej dotyczącej finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego, bank dotychczas wymagał, aby wszelkie środki uzyskane od
nabywców wpływały na rachunki dewelopera otworzone i prowadzone przez bank finansujący przedsięwzięcie (w ten sposób bank ten uzyskiwał możliwość
kontroli rzeczywistych wpływów od nabywców), a
także aby deweloper – w celu zabezpieczenia wierzytelności banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie – ustanowił na jego rzecz zastawy rejestrowe
na wierzytelnościach z umów rachunku bankowego.
Po wejściu w życie Ustawy powyższa praktyka nie będzie mogła być dłużej stosowana. Jedną z głównych
zmian jest wprowadzenie wymogu aby wszelkie rozliczenia z nabywcami były prowadzone za pośrednictwem zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego
rachunku powierniczego, a wszelkie wypłaty z takiego rachunku były dokonywane na cele określone w
Ustawie, po spełnieniu warunków w niej wskazanych.
W konsekwencji, ze względu na samą naturę prawną rachunku powierniczego oraz cel regulacji, co do
zasady ustanowienie na rzecz banku finansującego
zabezpieczenia (np. zastawu rejestrowego na wierzytelnościach z rachunku lub cesji) na wierzytelnościach
z umowy rachunku powierniczego otwartego lub zamkniętego nie będzie możliwe.
Otwarty i zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie, otwartym
mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu Ustawy Prawo bankowe z dnia 29 sierpnia
1997 roku, służący gromadzeniu środków pieniężnych
wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem
przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w
umowie deweloperskiej. Natomiast zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów
Prawa bankowego, służący gromadzeniu środków
pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata
zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po
przeniesieniu na nabywcę tytułu prawnego do nieruchomości.
rachunku powierniczego – jedynie w celu realizacji
przedsięwzięcia deweloperskiego, deweloper nie jest
uprawniony do zadysponowania takimi środkami w
sposób sprzeczny z Ustawą. Z tego powodu czynność
prawna obejmująca ustanowienie zabezpieczenia na
wierzytelnościach z umowy rachunku powierniczego
mogłaby zostać uznana za nieważną, jako sprzeczna z
Należy także podkreślić, że po wejściu w życie Ustawy
niemożliwe będzie nie tylko obciążenie wierzytelności wynikających z umowy rachunku powierniczego,
ale także wierzytelności dewelopera w stosunku do
nabywcy, wynikających z umowy deweloperskiej, o
dokonanie wpłaty środków na rachunek powierniczy
tytułem zapłaty ceny.
Charakter prawny mieszkaniowego rachunku powierniczego
Ustanowienie zabezpieczenia na wierzytelnościach
z mieszkaniowego rachunku powierniczego jest niemożliwe także ze względu na sam charakter prawny
takiego rachunku.
Wypłata środków z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest zdecydowanie łatwiejsza
do zrealizowania niż wypłata z rachunku otwartego.
W celu wypłaty środków z rachunku zamkniętego wystarczające jest przedłożenie bankowi prowadzącemu rachunek powierniczy odpisu aktu notarialnego
potwierdzającego, że tytuł prawny do nieruchomości
został przeniesiony na nabywcę. W przypadku rachunku otwartego, wypłata może zostać dokonana jedynie po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego
etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W
praktyce spełnienie tego warunku będzie potwierdzane bankowi przez podmiot profesjonalnie zajmujący
się świadczeniem usług doradztwa technicznego na
rzecz banków w tego typu inwestycjach (tzw. „bankowy inspektor nadzoru”, „doradca techniczny” lub „monitor projektu”).
Do mieszkaniowych rachunków powierniczych znajduje wprost zastosowanie art. 59 Prawa bankowego,
który stanowi, że na rachunku powierniczym mogą
być gromadzone wyłącznie środki powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy
– przez osobę trzecią. Stronami umowy rachunku powierniczego są wyłącznie powiernik (deweloper) oraz
bank prowadzący rachunek, natomiast samo powierzenie środków deweloperowi przez nabywcę (jako
powierzającego) dochodzi do skutku na podstawie
umowy deweloperskiej. Wpłata środków na rachunek
powierniczy ma ten skutek, że są one wyłączone z
egzekucji przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego (środki takie nie podlegają zajęciu), a w razie
ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku, środki
znajdujące się na rachunku powierniczym nie wchodzą do masy upadłości.
Ze względu na to, że zgodnie z Ustawą wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego jest
możliwa jedynie po spełnieniu określonych warunków oraz – w przypadku otwartego mieszkaniowego
W rezultacie, w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi środki zgromadzone na rachunku nie podlegają zajęciu ani nie
wchodzą do masy upadłości w przypadku upadłości
dewelopera. Powyższy skutek ma niezwykle istotne
znaczenie z punktu widzenia oceny możliwości ustanawiania zabezpieczeń na otwartym bądź zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Brak
prawnej możliwości prowadzenia egzekucji ze środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku
powierniczym oznacza, że niedopuszczalna będzie
także egzekucja na podstawie jakiegokolwiek dokumentu zabezpieczenia. Należy uznać, że wyłączenie
sum zgromadzonych na rachunku powierniczym z
egzekucji prowadzonej przeciwko jego posiadaczowi
dotyczy także jakichkolwiek pozaegzekucyjnych sposobów zaspokojenia wierzyciela (np. przejęcia środków na rachunku powierniczym na własność w trybie
art. 22 Ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów z dnia 6 grudnia 1996 roku).
Samo ustanowienie zabezpieczenia (zastawienie lub
cesja wierzytelności) na wierzytelnościach z umowy rachunku powierniczego należy także uznać za
sprzeczne z istotą (naturą) stosunku umowy rachunku powierniczego. Środki znajdujące się na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostały powierzone
deweloperowi (jako powiernikowi) przez nabywcę
(jako powierzającego) i podlegają ochronie przed
jakimikolwiek próbami ich zajęcia przez jakąkolwiek
osobę trzecią. W związku z tym, do chwili aż deweloper (jako posiadacz rachunku) nie stanie się uprawniony do wypłaty środków z rachunku powierniczego,
obciążenie lub jakiekolwiek inne rozporządzenie takimi środkami, w inny sposób niż zgodnie z przepisami
Ustawy, nie będzie skuteczne.
W tym zakresie warto rozważyć możliwość ustanowienia zabezpieczenia na wierzytelnościach przyszłych z
umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego
zamkniętego, które przysługiwały będą deweloperowi z chwilą doręczenia aktu notarialnego obejmującego przeniesienie prawa do nieruchomości na nabywcę. W związku z tym, że po doręczeniu bankowi
prowadzącemu rachunek powierniczy aktu notarialnego obejmującego przeniesienie prawa do nieruchomości na nabywcę, deweloper jest uprawniony
do złożenia bankowi dyspozycji wypłaty środków,
wydaje się, że nie ma przeszkód, aby taka wierzytelność mogła być obciążona zastawem lub scedowana na bank finansujący (w części dotyczącej danego
nabywcy, który nabył już prawo do nieruchomości).
Przeniesienie na nabywcę tytułu prawnego do nieruchomości prowadzi do zaspokojenia jego roszczenia.
W takiej sytuacji, nie ma prawnego uzasadnienia, aby
stosunek powierzenia w odniesieniu do zaspokojonego nabywcy pozostawał w mocy.
Jednakże zabezpieczenie na wierzytelnościach przyszłych chroni bank finansujący przedsięwzięcie deweloperskie jedynie na wypadek zajęcia wierzytelności
o wypłatę przysługującej deweloperowi po dniu, gdy
bankowi został doręczony odpis aktu notarialnego
obejmującego przeniesienie prawa do nieruchomości na nabywcę i można mieć uzasadnione wątpliwości na ile znajdzie ono zastosowanie w praktyce.
Wpływ niemożliwości ustanowienia zabezpieczenia na działalność deweloperską
Jak wskazano powyżej, po wejściu w życie Ustawy
nie będzie co do zasady możliwe ustanowienie na
rzecz banku finansującego realizację przedsięwzięcia deweloperskiego jakiegokolwiek zabezpieczenia
na środkach zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym.
W związku z tym, bank finansujący utraci w pewnym
zakresie kontrolę nad środkami zgromadzonymi na
rachunku powierniczym. W szczególności, w przypadku upadłości dewelopera nie będzie on w stanie
zaspokoić swoich wierzytelności ze środków zgromadzonych na takim rachunku. Ustawa wprowadza
do Ustawy prawo upadłościowe i naprawcze z dnia
28 lutego 2003 roku, nowy art. 4252, który stanowi
w ust. 1, że środki zgromadzone na mieszkaniowych
rachunkach powierniczych stanowią osobną masę
upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej
kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych przedsięwzięciem.
W konsekwencji, tym bardziej jest prawdopodobne,
że bank finansujący przedsięwzięcie będzie wymagał,
aby deweloper otworzył w tym banku rachunek powierniczy. Efekt ten jest jednak spójny z dotychczasową praktyką, że wszystkie rachunki dewelopera były
prowadzone przez bank finansujący przedsięwzięcie
Nie można wykluczyć, że ze względu na brak możliwości ustanowienia zabezpieczenia na środkach
zgromadzonych na rachunkach, bank finansujący
przedsięwzięcie będzie wymagał od dewelopera
ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń (np. kaucji lub poręczenia spłaty wierzytelności banku przez
spółkę z grupy dewelopera).
oniżej przedstawiamy najczęstsze pytania dotyczące ustawy deweloperskiej, jakie zadano ekspertowi Polskiego Związku Firm Deweloperskich
podczas środowych dyżurów telefonicznych ogłaszanych w Gazecie Wyborczej:
Kiedy ustawa deweloperska zacznie obowiązywać?
Ustawa, zwana w pełni ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zacznie obowiązywać 29 kwietnia 2012 roku.
Jakie zmiany dla banków wprowadza ustawa deweloperska?
Banki będą oceniać kondycję finansową dewelopera
oraz otwierać deweloperowi rachunek powierniczy:
otwarty lub zamknięty.
Jakie zmiany dla konsumenta wprowadza ustawa
deweloperska?
Od 29 kwietnia 2012 każda umowa deweloperska,
aby być ważną, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto klient, jeszcze przed podpisaniem
umowy deweloperskiej na swoje żądanie otrzyma w
formie elektronicznej lub papierowej tzw. prospekt
informacyjny. Ma on zawierać bardzo szczegółowe
dane o deweloperze, jego sytuacji prawno-finansowej
oraz odpisy z KRS i ksiąg wieczystych, pozwolenia na
budowę, sprawozdania finansowe, projekty architektoniczno-budowlane, a także przykłady poprzednich
ukończonych inwestycji. Dowiemy się także więcej
o samej inwestycji, np.: co powstanie w sąsiedztwie
osiedla, na którym zamierzamy nabyć mieszkanie.
Jakie obowiązki, oprócz prospektu informacyjnego
ustawa nakłada na dewelopera?
Oprócz konieczności wprowadzenia prospektu informacyjnego ustawa zobowiązuje dewelopera
do założenia dla każdego nabywcy bankowego rachunku powierniczego – otwartego lub zamkniętego.
W przypadku rachunku powierniczego otwartego
pieniądze są wypłacane przez bank w miarę zakończenia poszczególnych etapów robót budowlanych.
Natomiast środki z rachunku zamkniętego są uwalniane dopiero po zakończeniu całej inwestycji.
Jakie informacje znajdą się w prospekcie informacyjnym?
Przede wszystkim prospekt informacyjny podaje dokładne dane o inwestorze jak i samym osiedlu, czyli:
dowiemy się z niego jakie inwestycje deweloper już
zrealizował i jakie deweloper posiada doświadczenie
(otrzymamy informacje o 3 inwestycjach, w tym realizowanej ostatnio). Dowiemy się także czy deweloper
posiada prawo własności czy też jest użytkownikiem
wieczystym działki na której znajduje się interesujące
nas mieszkanie, oraz czy działka jest obciążona hipoteką. Nie mniej ważną dla klienta jest informacja o tym,
jakie uciążliwe inwestycje mogą ewentualnie znaleźć
się na sąsiednich działkach (ustawa mówi tu dość nieprecyzyjnie o promieniu 1 kilometra od przedmiotowej inwestycji).
Prospekt przedstawi także więcej informacji o samym
osiedlu oraz mieszkaniu, np.: jak inwestycja będzie finansowana, jakie mają być odległości między budynkami, liczba budynków i kondygnacji.
W jakiej formie klient może otrzymać prospekt informacyjny?
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany
jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza
nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji, np. płycie CD lub w wersji papierowej.
W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o
zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony
prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci
aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje,
albo nowego prospektu informacyjnego lub nowego
załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób
umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności
poprzez zamieszczenie stosownych przypisów. Za
wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub załącznika może
zostać doręczona w innej formie.
Jakich informacji ma obowiązek udzielić deweloper
w biurze sprzedaży?
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość
zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru
Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do
Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i
Informacji o Działalności Gospodarczej;
4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za
ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową — sprawozdaniem spółki
dominującej;
Jakie obawy mają deweloperzy przed wejściem
ustawy deweloperskiej?
Trzeba wyraźnie podkreślić, że deweloperzy nie są
przeciwko tej ustawie. Dobrze się dzieje, że relacje
klient – deweloper znajdują unormowanie prawne,
jednak nie powinno nastąpić to bez gruntownej analizy problemu i w pośpiechu związanym z sytuacją polityczną. I to postuluje PZFD jako głos deweloperów
Czy i jak ustawa wpłynie na ceny mieszkań?
Faktycznie nadzór bankowy i konieczność
zaangażowania ze strony tych instytucji
zapewne będzie kosztować. Być może
część firm deweloperskich udźwignie
ten ciężar finansowy na własnych barkach, część jednak będzie musiała podzielić się kosztami z kupującym lub też nie
będzie miała takiego pola negocjacyjnego
i możliwości upustów cenowych jak obecnie.
Jak wejście ustawy wpłynie na gospodarkę?
Rynek nieruchomości jak i budownictwa w Polsce jest barometrem polskiej gospodarki. Zatem gdy pojawia
się ustawa, która ma na ten rynek
znaczący wpływ, nie przejdzie ona
bez ekonomicznego echa.
Czy warto czekać z zakupem
mieszkania na wejście w życie
ustawy?
Tę decyzję każdy zapewne
podejmie sam, jednak naszym zdaniem jeśli mamy już
upatrzone wymarzone mieszkanie, nie warto czekać
na 29 kwietnia. Dlaczego? Wiarygodność dewelopera
(zwłaszcza jeśli nie kupujemy dopiero planowanego
do budowy lokum) można łatwo zweryfikować już
dziś, a pula gotowych atrakcyjnych cenowo mieszkań powoli, ale jednak się kurczy. Przez pierwsze miesiące i tak nie możemy spodziewać
się oferty rachunków powierniczych, gdyż
zwolnione są z nich inwestycje rozpoczęte przed 29 kwietnia 2012.
Ustawa w pytaniach i odpowiedziach c.d.
Czy ochrona nabywcy znajduje odzwierciedlenie
w zapisach dokumentów związanych z zakupem
Roszczenia nabywców o wybudowanie domu/wyodrębnienie lokalu i przeniesienie ich własności są
ujawniane w księdze wieczystej, dzięki czemu zyskują rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich (np.
wobec nowego dewelopera, który nabędzie inwestycję). Zapis ten jednak nie jest przemyślany o tyle, że
może spowodować chaos w księgach wieczystych. W
sytuacji, gdy prawo potencjalnego nabywcy zostanie
ujawnione w księdze, tymczasem nie otrzyma on kredytowania banku lub też zrezygnuje z zakupu – księga zostaje z takim zapisem.
Czy zmienia się forma umowy deweloperskiej?
Tak. Przede wszystkim umowy muszą być zawierane
w formie notarialnej. Roszczenia mają być wpisane do
księgi wieczystej.
Czy odbiór mieszkania odbędzie się na starych zasadach?
Praktycznie tak – czyli nadal jest sporządzany protokół zdawczo-odbiorczy, gdzie kupujący zgłasza usterki, na których uznanie (lub nie z podaniem przyczyn)
poprzez odpowiednie oświadczenie deweloper ma
14 dni. Na usunięcie usterek deweloper ma 30 dni od
podpisania protokołu. Jeśli w tym terminie deweloper
nie zdoła ich zniwelować, jest zobligowany do podania powodów opóźnienia i ustalenia innego terminu
naprawy usterki.
Kiedy można odstąpić od umowy z deweloperem?
Ustawa zakłada, że można odstąpić od umowy z deweloperem, jeśli umowa ta nie zawiera wszystkich
postanowień narzuconych ustawą lub jest niezgodna
z prospektem informacyjnym/ załącznikami umowy,
albo w przypadku gdy w chwili podpisania umowy z
deweloperem te informacje okazały się nieprawdziwe. Odstąpienie z tych powodów jest możliwe w terminie 30 dni od podpisania umowy.
Deweloper może odstąpić od umowy jeśli klient
będzie zalegać z wpłatami, nie stawi się do odbioru
mieszkania lub na akt notarialny. W przypadku niestawiennictwa deweloper musi doręczyć nabywcy dwukrotnie w odstępie co najmniej 60 dni pismo z wezwaniem do stawiennictwa. Po spełnieniu tego wymogu
może rozwiązać umowę z niedoszłym kupującym.
Co dzieje się z inwestycją w przypadku bankructwa
Wpłaty klientów są chronione w ten sposób, że gromadzone są na rachunkach powierniczych, a nadzór nad inwestycją spada także na barki banków. W
przypadku ewentualnego bankructwa dewelopera
pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym
posłużą do zaspokojenia roszczeń nabywcy. Dodatkowo nabywca będą mieli pierwszeństwo zaspokojenia
z nieruchomości na której prowadzono inwestycję.
Omówienie ustawy O ochronie praw
nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
ekst ustawy i propozycja nowelizacji przygotowana przez PZFD
- propozycja nowelizacji przygotowana przez ekspertów PZFD
Poniżej prezentujemy propozycje konkretnych nowych zapisów najbardziej kontrowersyjnych i nieprecyzyjnych fragmentów ustawy wraz z ich
Czytelnik znajdzie w tym dziale także podsumowanie, autorstwa Jacka
Bieleckiego dotyczące najważniejszych nieścisłości i wynikających
z nich konsekwencji. Opracowanie to jest wynikiem wielomie-
sięcznych dyskusji, spotkań i konsultacji w środowisku
deweloperów, banków i prawników. Jest ono narzędziem podczas spotkań z posłami i innymi decydentami mogącymi poprzeć zaakcentowane w tymże dokumencie postulaty.
Inicjatywa legislacyjna wprowadzenia ustawy
lub domu jednorodzinnego zasługuje na poparcie.
Brak regulacji w tym obszarze powodował, iż Polska
wyraźnie odstawała od przyjętych standardów w Unii
Europejskiej oraz niekiedy umożliwiał występowanie
nieprawidłowości na rynku deweloperskim, które negatywnie wpływały na całą branżę.
1. Potrzeba nowelizacji
Jednak przyspieszone prace parlamentarne, pod presją zbliżającej się kampanii wyborczej spowodowały,
że uchwalone prawo jest bardzo niedoskonałe, w wielu miejscach niejasne i niejednoznaczne, a jego skutki
mogą okazać się przeciwne do założonych.
Tempo prac, uchwalanie prawa w pośpiechu i bez
konsultacji z zainteresowanymi środowiskami, a wręcz
zlekceważenie opinii i autorytetów prawnych powoduje, że ustawa zawiera wiele problemów interpretacyjnych, które będą wpływały negatywnie nie tylko
na samych deweloperów, ale i ich klientów.
Niewykorzystanie ustawowego ograniczenia pól nieporozumień i konfliktów między stronami umowy
i niedookreślone otoczenie prawne może doprowadzić do szeregu konfliktów.
Eksperci wszystkich środowisk biorących udział
w procesie deweloperskim są zgodni, że ustawa wymaga pilnej nowelizacji, która usunęłaby wątpliwości interpretacyjne, zawęziła pola konfliktów na linii
deweloper – nabywca oraz zmniejszyła ryzyko podmiotów rynku nieruchomości mieszkaniowych. Wskazują oni na jej wewnętrzne sprzeczności oraz nieprecyzyjnie sformułowane przepisy, które powodują,
iż brak jest możliwości przyjęcia jednolitej interpretacji
prawnej. Potwierdzają to stanowiska oraz wypowiedzi
lub domu jednorodzinnego c.d.
przedstawicieli takich instytucji jak:
•	•	•	•	Polski Związek Firm Deweloperskich;
Stowarzyszenie Notariuszy RP;
Centrum Naukowego Notariatu.
Regulacja wprowadza całkowity brak pewności,
co do oczekiwanego sposobu zachowania przez
strony związane z procesem deweloperskim, nie tylko deweloperów, ale także banków, ubezpieczycieli,
notariuszy, sędziów i oczywiście samych nabywców.
Na organizowanych przez te środowiska konferencjach i warsztatach dominującym przekazem jest
trudność interpretacji zapisów ustawy, która zwiększa niepewność i ryzyko podmiotów uczestniczących
w procesie budowy mieszkań. Dobitnym wyrazem
problemów z interpretacją ustawy jest Rekomendacja
Związku Banków Polskich, która po 4 miesiącach dyskusji i analiz nadal nie usuwa wielu wątpliwości zgłaszanych przez bankowców
2. Naruszenie Zasad Konstytucyjnych; Pominięcie
opinii prawnych instytucji eksperckich, w tym rządowych
Niejasne przepisy, będące wynikiem niespotykanego
pośpiechu związanego z wprowadzaniem ustawy,
powodują iż naruszono zasady Przyzwoitej legislacji,
Praworządności Państwa, Ochrony Praw Nabytych,
Nie Działania Prawa Wstecz i wielu innych. Zarzuty
o niekonstytucyjności przepisów dotyczących upadłości deweloperskiej płyną z wielu stron[1]. W iście
ekspresowym procesie legislacyjnym zupełnie nie
uwzględniono uwag ciał, których zadaniem jest czuwanie nad prawidłową legislacją. Wśród pominiętych
opinii, przykładowo należy wskazać:
1.	opinia Biura Analiz Sejmowych z dnia 25 lipca 2011
r. wskazująca, iż przepisy upadłościowe ograniczające prawa wierzycieli nie będących nabywcami
(w rozumieniu Ustawy Deweloperskiej), mogą być
niezgodne z art. 64 ust. 1 i ust.2 Konstytucji RP;
2.	opinia do projektu Ustawy Deweloperskiej Krajowej Rady Sądownictwa z dnia 29 lipca 2011 r;
3.	opinia Pracodawców RP z dnia 22 lipca 2011 r.
Ustawa Deweloperska wymaga konstruktywnej nowelizacji uwzględniającej opinie instytucji eksperckich, których udział w procesie legislacyjnym jest
gwarantowany. Jednak najważniejszą kwestią jest
niezwłoczne przeprowadzenie technicznym zmian w
ustawie likwidującej jej najbardziej widoczne sprzeczności oraz kontrowersje, tak aby umożliwić przedsiębiorcom dokonanie jednolitej interpretacji oraz niezakłócone kontynuowanie działalności gospodarczej.
Brak nowelizacji w minimalnym, koniecznym zakresie
może spowodować, iż po 28 kwietnia 2012 roku, gdy
Ustawa Deweloperska zacznie obowiązywać nowe
inwestycje w budownictwo mieszkaniowe zostaną
poważnie ograniczone.
lub domu jednorodzinnego
(Dz. U. z 2011 r. nr 232 poz. 1377)
W RAMACH NOWELIZACJI PRZED WEJŚCIEM W
W art. 2 dodaje się ust. 3.:
„3. Przepisów niniejszej ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem Rozdziału 5, do umów rezerwacyjnych, jeżeli
wpłata na rzecz dewelopera określona w tej umowie
nie przekracza 10% ceny nabycia prawa, o którym
mowa w art. 1.”
W art. 3 dodaje się punkt 11.:
[1] Artykuł „Przepisy o upadłości dewelopera w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” Aleksandry
Machowskiej, sędziego Sądu Rejonowego w Gliwicach , Monitor Prawniczy nr 24, 2011 r.
„11) umowa rezerwacyjna – umowa, w której deweloper i nabywca zobowiązują się do zawarcia umowy
deweloperskiej w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od daty zawarcia umowy rezerwacyjnej po spełnieniu określonych w tej umowie warunków.”
chunek powierniczy. Jest to niedopuszczalne ograniczenie swobody gospodarczej. Przepisy art. 6. wystarczająco
zabezpieczają interesy nabywcy. W świetle brzmienia
art. 6. ustęp 4. w art. 5 jest zbędny.
Analiza ustawy wykazała problem z zagwarantowaniem spełnienia warunków umowy deweloperskiej przy
finansowaniu zakupu z użyciem kredytu. Nieprzyjęcie
proponowanych rozwiązań może być niekorzystne
dla nabywców. Ubiegając się o kredyt, przy obecnym
brzmieniu ustawy powinien dysponować notarialną
umową deweloperską. Deweloperzy mogą odmawiać
podpisania takich umów wobec niepewności zdolności nabywców do spełnienia świadczenia pieniężnego
przy obowiązku ujawnienia roszczeń w KW lub żądać wysokich kaucji do czasu przelania pierwszej raty.	Również przy finansowaniu zakupu mieszkania z własnych środków istnieje ryzyko niewpłacenia pierwszej
raty po wpisie roszczenia do KW. Propozycja wprowadzenia do ustawy umowy rezerwacyjnej ma zmniejszyć
ryzyko obu stron transakcji.
W art. 8 skreśla się zdanie ostatnie.
W art. 5.:
„3. Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy na żądanie nabywcy informuje nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach środków wpłaconych
przez nabywcę.”
Ust. 4. skreśla się.
Zmiana w ust. 3. ma doprecyzować intencje ustawodawcy. Interpretację zgodną z proponowanym zapisem
przyjęły banki, nie chcąc narazić się na zarzut naruszenia tajemnicy bankowej. Obecne brzmienie przepisu jest
jednak niejednoznaczne i może prowadzić do żądania
udostępnienia historii rachunku, co prowadziło by do
konfliktów na linii nabywca – bank – deweloper.
Ust. 4 narusza zasadę równości podmiotów i w sposób
niezasadny ogranicza prawo dewelopera do poszukiwania optymalnych rozwiązań z punktu widzenia
działalności gospodarczej. W sytuacji, gdy po otwarciu
rachunku powierniczego w jednym banku, deweloper
uzyska kredytowanie w innym, warunkiem uruchomienia kredytu będzie prowadzenie rachunku powierniczego	w banku kredytującym. Możliwość skorzystania z kredytu będzie zależała od woli banku, w którym otwarto ra-
Art. 12 ust. 1 precyzuje obowiązki banku prowadzącego
otwarty rachunek powierniczy. Nie jest jasne znaczenie
ostatniego zdania w art. 8, które odwołując się do art. 12.
w żaden sposób z nim nie koresponduje. Jest to jeden z
wielu przykładów braku spójności wewnątrz samej ustawy.
W art. 10. :
Dotychczasowe brzmienie art. 10 staje się ustępem 1.
Dodaje się ustęp 2.:
„2. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne, o
których mowa w ustępie 1. również wówczas, gdy
spełnione zostały przesłanki określone w art. 29 ust. 5.”
Proponowany przepis ma zapobiec sytuacji, w której,
mimo wykonania umowy przez dewelopera, nie może
on korzystać z należnych mu środków wobec niedotrzymania warunków umowy przez nabywcę. Sytuacje
określone w art. 29. ust. 4. i 5. mogą być skutkiem jedynie
świadomego działania nabywcy, które niekiedy ma miejsce (np. niechęć ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości przy zakupach inwestycyjnych). Deweloper
nie może być ograniczony ustawą do wyegzekwowana
należnych mu kwot, a samo prawo odstąpienia od umowy nie daje możliwości zaspokojenia swoich roszczeń
wynikających z umowy i powszechnie obowiązujących
przepisów. Na rachunku powierniczym zamkniętym gromadzona będzie jedynie część ceny mieszkania, która
ma zabezpieczyć dewelopera i bank finansujący budowę przed pochopną rezygnacją z transakcji.
Art. 13. otrzymuje brzmienie ;
„Art. 13. 1. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zgodnie z art. 29 przez nabywcę, bank
wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe
na mieszkaniowym rachunku powierniczym, jeśli w
ciągu 14 dni od dnia poinformowania dewelopera o
odstąpieniu deweloper nie zakwestionuje zasadności wypowiedzenia. W przypadku zakwestionowania
przez dewelopera zasadności wypowiedzenia środki
pozostają na rachunku do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia przez właściwy sąd.
2. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zgodnie z art. 29 przez dewelopera bank wypłaca
nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym, po potrąceniu
sum należnych deweloperowi zgodnie z umową.”
W art. 22. w ust. 1.:
Punkt 9 litera b i c otrzymują brzmienie;
„b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę
banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji, jeśli jest oferowana, albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji, jeśli jest oferowana;”
Punkt 13 otrzymuje brzmienie ;
Proponowany przepis ust. 1. ma zapobiec wypłacie środków z rachunku na podstawie oświadczenia o odstąpieniu, mimo niezaistnienia przesłanek określonych w art.
29. Brak proponowanego zastrzeżenia może prowadzić
do nadużyć, a w konsekwencji utraty przez dewelopera
możliwości zaspokojenia słusznych roszczeń. Ochrona
interesu jednej za stron umowy nie może uniemożliwiać
dochodzenia praw drugiej stronie. Niesłuszne zgłoszenie
zastrzeżenia do wypowiedzenia umowy naraża dewelopera na koszty i odszkodowania, nie ma więc obaw o
jego nadużywanie. Jest rolą państwa sprawne działanie
sądownictwa i jeśli tak nie jest, nie może to być pretekstem ustawowego pozbawienia praw uczestników obrotu gospodarczego.
Proponowany przepis ustępu 2. ma umożliwić deweloperowi zaspokojenie swoich roszczeń wobec nabywcy
wynikających z umowy. Ustawa dopuszcza zastrzeżenie
kar umownych, nie może więc w innym przepisie pozbawiać jednej ze stron ich wyegzekwowania.
W Rozdziale 4 dodaje się art. 14a :
„Art. 14a. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się,
jeżeli deweloper zapewnia nabywcy środek ochrony
wymieniony w art. 4. punkt 2 lub 3.”
Proponowana zmiana oddaje intencję ustawodawcy.
Przez pośpiech nie dostrzeżono niekomplementarności
Rozdziału 4 i art. 4. Proponowana zmiana ma usunąć
oczywistą niespójność ustawy. To samo uzasadnienie
dla propozycji zmiany w art. 22. ust. 1 litera b i c.
„13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla
stron umowy deweloperskiej; Kara umowna na rzecz
dewelopera nie może przekraczać 10% ceny nabycia
prawa, o którym mowa w art. 1.;”
Dodaje się punkt 19 i 20:
„19) dopuszczalną różnicę w powierzchni lokalu wykonanego w stosunku do projektowanej, która nie
może przekraczać 2% oraz sposób rozliczenia tej różnicy;”
20) w przypadku określenia w umowie warunków
waloryzacji ceny dopuszczalny wzrost ceny, powyżej
którego nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez
obowiązku zapłaty jakiejkolwiek sumy.”
Proponowane zmiany mają zawęzić pole konfliktów
pomiędzy deweloperem a nabywcą i ustalić nieprzekraczalne ramy, które mają standaryzować relacje. Zgodnie
z opiniami Politechniki Gdańskiej i Instytutu Techniki
Budowlanej różnica w powierzchni wykonanej i projektowanej jest rzeczą naturalną, a wobec nakazu podawania powierzchni w m2 do dwóch miejsc po przecinku,
występuje zawsze. Brak określenia w umowie dopuszczalnej różnicy musi rodzić konflikty. Nieuregulowanie
w przepisach powszechnie obowiązujących tej sprawy
może zagrażać interesom nabywców. Wypowiedzi publiczne przedstawicieli UOKiK (np. Maciej Chmielowski Rzeczpospolita str. C3 9.12.2011) świadczą o niezmienności stanowiska Urzędu o uprawnieniu nabywcy do
odstąpienia od umowy w razie jakiejkolwiek zmiany
powierzchni wykonanej w stosunku do projektowanej.
Przyjęcie takiego stanowiska oznacza, że w praktyce żad-
na umowa deweloperska nie jest wiążąca dla nabywcy
i zawsze, po wykonaniu budynku może odstąpić on od
umowy bez żadnych konsekwencji. Przy znacznej liczbie
odstępujących nabywców oznaczałoby to niepowodzenie przedsięwzięcia wobec konieczności zwrotu wpłaconych zaliczek. Sytuacja taka godziła by w interes nie tylko
dewelopera, lecz również pozostałych nabywców.
Ustawodawca dopuszcza zastosowanie klauzul waloryzacyjnych w umowie deweloperskiej (INFORMACJE DOTYCZĄCE BUDYNKU w Prospekcie Informacyjnym), jest
więc oczywiste, że w takim przypadku może nastąpić
zmniejszenie lub zwiększenie ostatecznej ceny. Określenie jej maksymalnego wzrostu ma zapewnić nabywcy
zaplanowanie wydatków na zakup mieszkania i uchronić przed jej nadmiernym wzrostem. W opinii z dnia 15
maja 2007 roku Urząd Komitetu Integracji Europejskiej
wyraźnie potwierdził, że zgodnie z dyrektywą 93/13/
EWG „przepisy prawa wspólnotowego nie zapewniają
konsumentowi bezwzględnego i nieograniczonego prawa do odstąpienia od umowy, przy jakiejkolwiek zmianie ceny. Zgodnie z przepisami dyrektywy nie są wiążące
dla konsumenta jedynie takie warunki umowne, które
nie zapewniają mu prawa do unieważnienia umowy	w przypadku, gdy cena jest <<zbyt wysoka>> w porównaniu z cenami obowiązującymi w chwili składania
zamówienia.” Jest więc zasadne uregulowanie tej kwestii	w ustawie, by uniknąć konfliktów i sporów i uczynić warunki działania stron umowy przewidywalnymi.
Art. 33 i 34 otrzymują brzmienie;
„Art. 33. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje
zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje podlega
grzywnie.
Art. 34. Kto wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym podlega grzywnie.”
Art. 36. otrzymuje brzmienie :
„1) kategoria pierwsza – koszty postępowania upadłościowego, przypadające za czas po ogłoszeniu
upadłości należności alimentacyjne oraz renty za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub
śmierci oraz z tytułu zamiany uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, należności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia masy upadłości, należności z zawartych przez upadłego przed
ogłoszeniem upadłości umów, których wykonania
zażądał syndyk, należności powstałe z czynności syndyka albo zarządcy oraz należności, które powstały
z czynności upadłego dokonanych po ogłoszeniu
upadłości, niewymagających zgody nadzorcy sądowego lub dokonanych za jego zgodą oraz należności z umów deweloperskich zawartych na podstawie
ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw
nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. nr 232 poz. 1377).
Po art. 38. dodaje się art. 38a :
„Art. 38a Do stosunków prawnych powstałych na
podstawie umów, w których deweloper zobowiązał
się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1. i
przeniesienia tego prawa na nabywcę przed wejściem
w życie ustawy stosuje się prawo dotychczasowe.”
Umowy o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności zawierane zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym przed wejściem w życie ustawy bywają
niezgodne z przepisami ustawy. Proponowany artykuł
37a ma doprecyzować wiążącą moc ustaleń i formy
zawartych umów. Niewprowadzenie proponowanego
przepisu będzie rodziło konflikty między deweloperami
i nabywcami, co może prowadzić do podważenia zasady niedziałania prawa wstecz. Wprawdzie zgodnie	z powszechną interpretacją w przypadkach braku takiego przepisu przejściowego stosuje się art. XXVI ustawy
z dnia 23 kwietnia 1964 r Przepisy wprowadzające kodeks cywilny, ale mając na uwadze bardzo ograniczoną
świadomość prawną nabywców i potrzebę uniknięcia
soporów interpretacyjnych warto proponowany przepis
„Art. 36. W ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo
upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2009 r.Nr 175,
poz. 1361, ze zm.) art. 342. ust. 1. punkt 1 otrzymuje
MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO
(Dz. U. 2011, Nr 232 poz. 1377)
Poniższe uwagi są rezultatem wielu spotkań, udziału
w konferencjach, konsultacji z prawnikami – radcami
prawnymi i notariuszami, wniosków i spostrzeżeń deweloperów.
Niejednoznaczność, a czasem nawet sprzeczność
przepisów wewnątrz ustawy powodują problemy interpretacyjne. Jeśli spotkaliśmy się z różnymi interpretacjami, przytaczamy je, zaznaczając niekiedy, która z
nich była przeważająca.
Nadrzędnym celem przy opracowywaniu poniższego
materiału było sugerowanie rozwiązań najbezpieczniejszych dla dewelopera z punktu widzenia ewentualnych zarzutów niestosowania przepisów ustawy.
Oczywiście każda z firm może mieć inny pogląd na
sprawę interpretacji i zastosować inne niż sugerowane rozwiązania, inaczej oceniając ryzyko. Jako organizacja musimy zachować jednak ostrożność, by nie
sugerować działań mogących zwiększyć ryzyko prowadzenia działalności.
Należy pamiętać, że żadna opinia, nawet renomowanej kancelarii nie jest wiążąca przy rozstrzyganiu sporów dotyczących stosowania przepisów i nie chroni
firmy przed ewentualną odpowiedzialnością. Pojawiły
się zapowiedzi wydania książkowych komentarzy do
ustawy, ale ich przydatność będzie zweryfikowana
dopiero przez praktykę UOKiK i sądów. Należy liczyć
się z tym, ze UOKiK, który decydował o ostatecznym
kształcie ustawy, już w maju ruszy do ataku na deweloperów i będzie starał się narzucić swoją interpretację przepisów. Stąd zalecenie ostrożnościowej interpretacji ustawy.
Osobnym zagadnieniem jest stosowanie w praktyce
rozwiązań niezabronionych przez ustawę, lecz nieakceptowanych przez nabywców. Rynek pokaże, czy
oferta bez rachunku powierniczego lub ze skomplikowaną konstrukcją wyłączającą spod ustawy, znajdzie
odzew na słabnącym rynku. Może okazać się, że jedynie deweloperzy oferujący maksimum zabezpieczeń
będą mogli z powodzeniem sprzedawać oferowane
I. ZAKRES OBOWIĄZYWANIA USTAWY
Z art. 1. oraz definicji dewelopera i umowy deweloperskiej (art. 3.) wynika, że regulacja obejmuje
podmioty, które w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązują się do ustanowienia
odrębnej własności i przeniesienia prawa własności
mieszkania na nabywcę, a nabywca zobowiązany
jest do świadczenia pieniężnego. Z konstrukcji art.
1. wynika, że musi być spełnione łącznie zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności. Podobnie w definicji dewelopera.
Wprawdzie inaczej jest to sformułowane w definicji
umowy deweloperskiej (spójnik lub zamiast i), ale w
art. 22 punkcie 18 mowa jest znów o zobowiązaniu
w umowie do wyodrębnienia lokalu i przeniesieniu
prawa własności. Użycie spójnika lub w art. 3 punkt
5 jest sprzeczne z pozostałymi zapisami, w szczególności z art. 1., który określając zakres stosowania
ustawy jest nadrzędny w stosunku do pozostałych.
Taka interpretacja jest też zgodna z intencją ustawodawcy, który chciał wyłączyć z ustawy obrót
wtórny, czyli mieszkań gotowych. Z art. 22 punkt 18
można nawet wysnuć wniosek, że po wybudowaniu lokalu, czyli po dopuszczeniu do użytkowania
nie można zawrzeć umowy deweloperskiej, gdyż
nie można zobowiązać się do wybudowania budynku, który jest już wybudowany. Zapis ten jest
niespójny z art. 1. i należy go potraktować, jako kolejny przykład niedoróbki legislacyjnej. Zawierając
umowę po wybudowaniu budynku należy pominąć zobowiązanie do wybudowania, jako oczywiście niewykonalne.
1.	Ustawa obejmuje spółdzielnie, które sprzedają
mieszkania na własność;
2.	Ustawa nie obejmuje przypadków, w których
deweloper sprzedaje mieszkanie po ustanowieniu odrębnej własności;
3.	Ustawa nie obejmuje przypadków, gdy nabywca nie jest zobowiązany do świadczenia pieniężnego (np. przyjęcie w rozliczeniu całkowitym innego mieszkania);
4.	Dla domów jednorodzinnych wyłącza z ustawy
przeniesienie własności gruntu i pozwolenia na
budowę na nabywcę oraz podpisanie umowy
na wykonanie budynku. Z dewelopera stajemy się wykonawcą robót budowlanych. Przy
takim modelu liczyć się jednak należy z konsekwencjami podatkowymi (VAT) przy sprzedaży
gruntu. Należy też zadbać o otrzymanie od nabywców stosownego upoważnienia do występowania przed innymi podmiotami i organami
władzy publicznej w całym procesie inwestycyjnym. Kodeks cywilny dopuszcza zrzeczenie się
odwołania pełnomocnictwa , jeżeli wynika to z
treści stosunku prawnego (art. 101 Kc). Przepis
ten może mieć zastosowanie w tym wypadku, gdyż zobowiązanie się do wybudowania
budynku, infrastruktury i otrzymania wszelkich
zezwoleń i decyzji jest uzależnione od umocowania wykonawcy przez właściciela gruntu..
5.	Dla domów wielorodzinnych można wyłączyć
inwestycję z działania ustawy przez sprzedaż
udziału w nieruchomości w trakcie trwania
przedsięwzięcia deweloperskiego. Należy przy
tym zadbać o taką konstrukcję umowy, by nie
zakłócać procesu inwestycyjnego (nieodwołalne upoważnienie do występowania wobec
organów władzy publicznej). Stosowanie tej
konstrukcji prawnej raczej nie spotka się z pozytywnym odzewem rynku, choć teoretycznie silniej zabezpiecza prawa nabywców, jako
6.	Ustawa nie obejmuje sprzedaży lokali użytkowych i sprzedaży mieszkań podmiotom gospodarczym innym niż osoby fizyczne.
7.	Użycie w ustawie określenia nabywca zamiast
konsument jest świadomym objęciem ochroną
nabywców będących osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą.
II. PROSPEKT INFORMACYJNY
1.	Obowiązuje dla wszystkich mieszkań oferowanych do sprzedaży po 28 kwietnia 2012 r. z wyjątkiem wyłączonych z ustawy (patrz I.). Również
mieszkania oferowane w inwestycjach, których
budowę zakończono, a nie ustanowiono odrębnej własności lokali muszą mieć prospekty
informacyjne. Wynika to z art. 18. ust. 1 ustawy.
Jeżeli w inwestycji pozostał jeden, niewyodrębniony lokal należy sporządzić prospekt informacyjny również z częścią ogólną.
2.	Część ogólna i część indywidualna prospektu
są nierozerwalne, gdyż opisane w jednym, integralnym załączniku do ustawy. Wynika z tego
konieczność sporządzenia osobnego prospektu zawierającego część ogólna i indywidualną
dla każdego mieszkania.
3.	Prospekt informacyjny można umieścić na stronie internetowej, co może znacznie ograniczyć
konieczność doręczania prospektu osobom,
które ostatecznie nie przystąpią do umowy.
Przed zawarciem umowy należy jednak doręczyć go na trwałym nośniku (płyta w pdf lub
papier) w czasie umożliwiającym nabywcy zapoznanie się z nim przed podpisaniem umowy.
Ponieważ prospekt jest załącznikiem do umowy, do umowy musi być dołączony w formie
papierowej. Trzeba jednak pamiętać, że na wyraźne żądanie musimy doręczyć prospekt, nawet, jeżeli nie dojdzie do umowy.
4.	W lokalu przedsiębiorstwa należy dysponować
kompletem prospektów informacyjnych, do
wglądu potencjalnym nabywcom
5.	Nie musimy wręczać prospektu np. na targach.
Ustawa mówi o doręczaniu, możemy więc zaproponować odbiór prospektu w lokalu firmy
lub przesłanie pocztą. Jest to o tyle praktyczne,
gdyż prospekt jest różny dla każdego mieszkania.
6.	Aby uniknąć konieczności doręczania prospektu przed wyborem konkretnego mieszkania,
możemy sporządzić „materiał informacyjny” z
zaznaczeniem, że jego treść ogólna jest tożsama z częścią ogólną prospektu oraz zawierający
informacje o cenach, oferowanych lokalach itp.
7.	Nie musimy prowadzić rejestru osób, którym
doręczyliśmy prospekt. Dowodem na doręcze-
otrzymaniem takich informacji, czyniłoby
prospekt potencjalnie zawsze nieaktualnym, a to grozi poważnymi skutkami.
nie prospektu w czasie umożliwiającym zapoznanie się z nim jest stosowne oświadczenie
nabywcy w umowie deweloperskiej. Należy
zadbać, by w umowie była wskazana data doręczenia prospektu.
•	Należy umieścić inwestycje, o których informacja o postępowaniach środowiskowych jest publicznie dostępna. Również
inwestycje, o których zostaliśmy poinformowani jako strona. Nie spełnia to wprawdzie warunku publicznego dostępu, ale
przeciwne działanie może narazić na zarzut ukrycia posiadanych przez dewelopera informacji.
•	W przypadku spółek celowych nie narusza
ustawy informacja o inwestycjach zrealizowanych przez spółkę matkę lub grupę kapitałową, jeżeli jest to wyraźnie zaznaczone
i powiązania są opisane. Jest to zgodne z
celem ustawy o informowaniu o doświadczeniu dewelopera.
•	Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, w etapach.
8.	Można oferować do sprzedaży mieszkania w
inwestycjach nieposiadających pozwolenia na
budowę (w prospekcie można zaznaczyć brak
pozwolenia na budowę). Nie można natomiast
zawrzeć umowy deweloperskiej bez pozwolenia na budowę (może być nieostateczne art. 22.
ust. 1. punkt 10)
9.	Zakres informacji w prospekcie:
a) Plan zagospodarowania dla sąsiednich działek. Czy działka po drugiej stronie drogi jest
działką sąsiednią? Ze względu na cel regulacji
należy interpretować rozszerzająco, że tak.
b) Informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od
•	Jak mierzyć kilometr, skoro mowa jest o
promieniu? Od środka, od narożników?
Najbezpieczniej jest podawać przewidziane inwestycje w odległości 1 km od granicy przedsięwzięcia deweloperskiego lub
zadania inwestycyjnego. Dla dużych inwestycji można rozważyć podawanie informacji w promieniu 1 km od konkretnego
budynku. Jest to zgodne z intencją informowania nabywcy konkretnego lokalu o
jego przyszłym otoczeniu.
•	Nie ma wątpliwości, że należy opisać inwestycje przewidziane w obowiązującym
planie miejscowym. Ale już nie w projekcie
planu, bo choć jest dokumentem publicznie dostępnym, trudno mówić o przewidzianych inwestycjach, raczej proponowanych.
•	Decyzje o wz i pozwolenia na budowę nie
są dokumentami publicznie dostępnymi,
nie ma więc obowiązku zamieszczać o
nich informacji. Przyjęcie przeciwnego poglądu, oprócz praktycznych problemów z
Jeśli przedsięwzięcie jest podzielone na zadania inwestycyjne, harmonogram sporządza się dla zadania.(art. 17. ust. 2)
5. W przypadku podziału przedsięwzięcia deweloperskiego na zadania inwestycyjne, prospekt
sporządza się dla zadania.
6. Załącznikami do prospektu są :
•	rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu
mieszkalnego. Oznacza to, że zmiana projektu, która powoduje zmianę w rzucie
kondygnacji wymaga uaktualnienia prospektu poprzez zmianę załącznika
•	wzór umowy deweloperskiej. Należy zadbać, by wzór umowy odpowiadał dokładnie ostatecznej treści umowy. Dopuszczalne różnice – patrz II p.8.
Oprócz prospektu musimy umożliwić
zapoznanie się w lokalu przedsiębiorstwa z :
•	Aktualnym stanem KW – jedyna możliwość
przez Internet. Należy dysponować w lo-
przypadku w ustawie zapisano by osoba
reprezentująca dewelopera. Odpowiedzialność karna zaś dotyczy osoby odpowiedzialnej za informacje zawarte w prospekcie lub osoby obowiązanej w ramach
umowy z deweloperem do sporządzenia
prospektu. Wynika z tego, że deweloper
powinien dysponować oświadczeniem
osoby, której powierzył sporządzenie prospektu, o przyjęciu odpowiedzialności za
jego treść lub umową o sporządzenie prospektu. Brak takiego dokumentu skutkuje
odpowiedzialnością zarządu dewelopera
za treść lub brak prospektu
kalu przedsiębiorstwa komputerem podłączonym do Internetu, na którym można
wyświetlić zawartość KW
•	Kopią aktualnego odpisu KRS – aktualny tj.
zawierający aktualne informacje
•	Kopią pozwolenia na budowę. Ustawa dopuszcza oferowanie do sprzedaży lokali
przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (w prospekcie informacyjnym zaznaczyć można brak pozwolenia na budowę).
Oznacza to, że jeśli nie ma jeszcze pozwolenia na budowę, nie można jego kopii
okazać potencjalnemu nabywcy.
•	Projektem budowlanym w całości, czyli
również część opisowa. Nie musi być oryginał podstemplowany, ale, jeżeli jest już
zatwierdzony projekt, to kopia tego projektu.
•	Prospektem w wersji papierowej, czyli
kompletem prospektów, których liczba
odpowiada liczbie mieszkań oferowanych
8. Prospekt jest integralną częścią umowy deweloperskiej. Ustawa dopuszcza różnice w umowie
w stosunku do prospektu (art. 22. ust. 2.), choć
wcześniej nakazuje doręczyć zmiany w prospekcie (art. 19.). Dla uniknięcia zarzutu niewykonania dyspozycji art. 19. zmiany w umowie
w stosunku do prospektu powinny ograniczać
się do różnic wynikających z indywidualnych
uzgodnień jak cena, zmiany lokatorskie i inne,
indywidualnie wynegocjowane z nabywcą.
Różnice w umowie w stosunku do prospektu
powinny być w umowie wyraźnie zaznaczone
i umowa powinna zawierać oświadczenie nabywcy, że z różnicami tymi zapoznał się i je akceptuje.
9. Skutki nieaktualności lub nieprawdziwych danych w prospekcie :
•	Do 2 lat więzienia dla osoby odpowiedzialnej za treść prospektu. We wzorze prospektu konieczny jest podpis osoby uprawnionej do reprezentacji dewelopera. Niektóre
interpretacje wskazują, że sformułowanie
osoba uprawniona do reprezentacji oznacza osobę wpisaną do KRS jako uprawniona do reprezentacji, w przeciwnym
•	Skutki niesporządzenia prospektu - grzywna
•	Niedoręczenie prospektu lub nieaktualność w dniu podpisania umowy deweloperskiej upoważnia nabywcę do odstąpienia od umowy bez skutków w ciągu 30 dni
III. UMOWA DEWELOPERSKA
1.	Umowa deweloperska może być poprzedzona
umową przedwstępną, która zobowiązuje do
zawarcia umowy deweloperskiej. Do umowy
tej, zgodnie z art. 2. ust. 2. stosuje się przepisy
ustawy. Oznacza to, że musi być ona zawarta
w formie aktu notarialnego, ale nie musi mieć
wpisanego roszczenia do działu trzeciego KW,
gdyż ustawa wymaga wpisu roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności, a takiego zobowiązania nie
ma w umowie przedwstępnej. Przeważa jednak
opinia przeciwna, że umowa przedwstępna
może być podstawą wpisania roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności. Uważam, że taka interpretacja wynika z pomieszania pojęć umowy przedwstępnej zdefiniowanej
w ustawie i umów zawieranych dotychczas
przez deweloperów, które nazywały się umowami przedwstępnymi i zobowiązywały do
przeniesienia własności po wybudowaniu lokalu. Umowy te, mimo tej samej nazwy, różnią
się co do istoty zobowiązania. Art. 16 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece zastrzega,
że do KW mogą być wpisane tylko roszczenia
przewidziane w przepisach ustawowych. Usta-
wa deweloperska pozwala na ujawnienie w KW
roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności. Ani ustawa deweloperska, ani art.
16. ustawy nie dopuszczają wpisania roszczenia o zawarcie umowy deweloperskiej. Nie ma
więc podstawy do wpisania takiego roszczenia,
a jest to jedyne roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej, takiej jaka jest zdefiniowana
w art. 2. ust. 2. ustawy. Umowa przedwstępna
może być wymagana przez banki kredytujące nabywców, przed przyznaniem kredytu.
Gdyby jednak przeważyła opinia o możliwości wpisania roszczenia do KW na podstawie
umowy przedwstępnej, istnieje możliwość
złożenia u notariusza wniosku nabywcy o wykreślenie roszczenia. Notariusz sporządza protokół z przyjęcia dokumentu, który jest zobowiązany wydać deweloperowi w przypadku
niespełnienia do określonej daty warunku (np.
przedstawienia decyzji kredytowej, wpłaty
pierwszej raty) lub nabywcy, jeśli przedstawi
dokument potwierdzający spełnienie warunku.
Rozwiązaniem mniej kosztownym (koszty aktów ponoszą w równych częściach deweloper
i nabywca) może być REZERWACJA (nie umowa
rezerwacyjna), czyli jednostronne zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej na konkretne mieszkanie, za określoną
cenę, do określonej daty. Należy wypracować z
bankami zasady honorowania tego typu dokumentu. ZBP, na wniosek PZFD przychyla się do
uwzględnienia w swojej Rekomendacji 2 takiego rozwiązania. Rekomendacja ta nie została
jednak jeszcze przyjęta przez zarząd ZBP.
2.	Umowa deweloperska musi mieć formę aktu
notarialnego i zawierać wniosek o wpisanie
roszczeń do działu trzeciego KW (art. 23. i 25.)
Nawet, jeśli takiego wniosku nie ma, nabywca
ma prawo złożyć taki wniosek na podstawie
3.	Art. 22 zawiera obowiązkową treść umowy, jest
to jednak katalog otwarty.
4.	Punkty kontrowersyjne:
a) W prospekcie jest obowiązek podania ceny
1 m2, w umowie zaś ceny nabycia prawa czyli ceny mieszkania, wraz z przynależnościami
(piwnica, balkon itp.) Nie ma nakazu podania
ceny 1 m2, jednak może to być potraktowane
jako różnica w stosunku do prospektu (przemnożenie powierzchni przez cenę jednostkową nie musi być równe cenie mieszkania z
przynależnościami). Informacji o cenach dodatkowych (miejsca postojowego, balkonu,
komórki) nie podaje się w prospekcie – jest on
dokumentem zamkniętym. Rozwiązaniem jest
wyraźne zaznaczenie tych ustaleń we wzorze
umowy deweloperskiej, który jest załącznikiem do prospektu.
b) Ustawa nakazuje odniesienie się w umowie
do przedsięwzięcia deweloperskiego (termin
rozpoczęcia, zakończenia), a nie do zadania
inwestycyjnego. Jest to rozwiązanie bez sensu, dlatego należy określić terminy również
zadania, jeżeli jest realizowane. Natomiast w
prospekcie umieszcza się harmonogram zadania, jeśli jest wyodrębnione z przedsięwzięcia
(art. 17. ust. 2.) Należy go umieścić w prospekcie, jednak w ustawie nie ma korelacji między
harmonogramem przedsięwzięcia a „wysokością, terminami lub warunkami spełnienia
świadczeń pieniężnych przez nabywcę na
rzecz dewelopera”. Należy więc warunki te dostosować do zadania inwestycyjnego. Nie ma
bezpośredniego nakazu dostosowania płatności do warunków określonych w art. 24. W art.
11. powiedziane jest jednak, że bank wypłaca
deweloperowi środki z rachunku otwartego,
po stwierdzeniu zakończenia danego etapu
przedsięwzięcia deweloperskiego. Powinno
być zadania inwestycyjnego. W praktyce trzeba trochę ekwilibrystyki, żeby dopasować te
harmonogramy i przyjąć wykładnię celowościową. W Rekomendacji ZBP wyraźnie mówi
się o wypłatach zgodnie z harmonogramem
zadania inwestycyjnego, jako jedynym sensownym rozwiązaniu.
c) Nie można zawrzeć umowy deweloperskiej
nie dysponując pozwoleniem na budowę,
choćby nieostatecznym.
d) Należy wskazać sposób pomiaru powierzchni. Minister właściwy do spraw budownictwa
został zobowiązany do wydania rozporządzenia regulującego, między innymi, sposób pomiaru powierzchni. Minister przedstawił do
konsultacji projekt rozporządzenia, który do
określenia powierzchni lokalu mieszkalnego
nakazuje stosowanie normy PN ISO 9836:1997.
Norma ta jednak nie nadaje się wprost do tego
celu. Ministerstwo przeprowadza konsultacje
mające wypracować sensowną metodę pomiaru powierzchni. W projekcie rozporządzenia data jego wejścia w życie określona jest na
29 kwietnia 2012 r. Ma to jednak dotyczyć projektów załączonych do wniosku o pozwolenie
na budowę po tej dacie. Rozporządzenie nie
będzie więc dotyczyło innych inwestycji.
e) Ustawa dopuszcza różnice w umowie i prospekcie pod warunkiem ich wyraźnego zaznaczenia i uzyskania zgody nabywcy (art. 22. ust
2. i 3.) Należy zadbać, by notariusz wyróżnił te
postanowienia i nabywca wyraził w umowie
f ) Ustawa nakazuje określenie kar umownych
dla stron umowy i odsetek. Wysokość odsetek
na rzecz dewelopera nie może przekraczać
kar umownych na rzecz nabywcy (art. 25.). Nie
jest to zapis jednoznaczny. Przyjmując odsetki
za nieterminowe wpłaty na poziomie ustawowych 13% w skali roku, kara płacona przez dewelopera powinna być co najmniej 0.0357%
wartości przedmiotu umowy dziennie. Wartościowo nie jest to równoważne, ale dla nas
bezpieczne. By uniknąć zbyt dużych kar za
nieterminowe przekazanie lokalu można zrezygnować w ogóle z odsetek za nieterminowe wpłaty i ustalić bardzo małą karę umowną.
Nie można jednak w ogóle nie określić kary
umownej, do której zapłacenia zobowiązany
jest deweloper. Jeśli jednak określimy karę za
odstąpienie nabywcy od umowy, to, mimo że
ustawa tego nie nakazuje, nie może być ona
wyższa, od kary płaconej przez dewelopera za
niedojście przeniesienia własności z jego winy.
Takie stanowisko konsekwentnie prezentuje
UOKiK. Rozwiązaniem stosowanym w praktyce, wobec konsekwentnego obniżania przez
UOKiK dozwolonej wysokości kary umownej
płaconej przez nabywcę, jest stosowanie zadatku. W przypadku pewności dewelopera co
do dotrzymania warunków umowy, zadatek
jest dobrą formą zabezpieczenia interesów dewelopera.
g) W umowie należy zadbać o to, aby uzyskać
zgodę na przyszłe obciążenia nieruchomości
służebnościami (art. 10 ). Należy przewidzieć
wszystkie możliwe obciążenia i zapisać je w
umowie deweloperskiej, gdyż nabywca może
odstąpić od umowy, jeśli nie wyrazi zgody na
obciążenia w umowie przenoszącej własność.
h) W przypadku sprzedaży stanowiska postojowego w hali garażowej będącej lokalem
użytkowym, warto rozważyć zawarcie osobnej
umowy. Umowa taka nie podlega rygorom
ustawy, gdyż ta reguluje proces nabycia lokalu
mieszkalnego. Jest to natomiast nadal umowa
konsumencka.
IV. MIESZKANIOWY RACHUNEK POWIERNICZY
Art. 4. ustawy zobowiązuje dewelopera do zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony :
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
i gwarancję ubezpieczeniową
i gwarancję bankową
1.	Wyboru sposobu zabezpieczenia wpłat dokonuje deweloper. Teoretycznie różnym nabywcom można oferować różne zabezpieczenia.
2.	Ustawa nie zawiera żadnych sankcji za nieoferowanie rachunku powierniczego. Jest to jednak
oczywiste naruszenie ustawy i będzie ścigane
przez UOKiK jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów i może skutkować poważną
3.	Punktu 2 i 3 w praktyce nie będą stosowane.
4.	Kategoryczne sformułowanie art. 15. ust. 1.
w sposób oczywisty jest niezgodne z art. 4. Pojawili się już prawnicy cwaniacy, którzy szantażują deweloperów pozwami za niezapewnienie gwarancji. Takie pozwy nie mają szans i są
cyniczną próbą wyłudzenia. Sformułowanie w
art. 15. jest oczywistym błędem legislacyjnym,
stycji w trakcie jej trwania mogą uwzględniać zaawansowanie budowy. Np. z wpłaty
nabywcy przystępującego po realizacji 4
etapów może być przelana na konto dewelopera kwota odpowiadająca czterem
etapom. Ustawa mówi wprawdzie o etapach przedsięwzięcia deweloperskiego,
ale jest to oczywista niedoróbka legislacyjna. ZBP rekomenduje w Rekomendacji
2 wypłaty zgodnie z harmonogramem zadania inwestycyjnego jako interpretacji jedynej sensownej i zgodnej z celem ustawy
sprzecznym z całą konstrukcją ustawy.
5.	Rachunek zamknięty jest najbezpieczniejszy
dla banków i będzie przez nie preferowany przy
finansowaniu zamkniętym z kredytem bankowym.
6.	Rachunek otwarty rodzi wiele problemów
•	•	•	Bank zobowiązany jest do kontroli budowy
(etapów) przed wypłatą środków deweloperowi. Podstawą jest zapis w dzienniku
budowy poświadczony przez inspektora
wyznaczonego przez bank. Jednak bank
ma prawo (według bankowców prawo
profesjonalisty to obowiązek) do wglądu
do rachunków i dokumentów dewelopera. Art. 8 nakazuje deweloperowi dysponować środkami z rachunku otwartego
wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia
deweloperskiego. Do kontroli tego obowiązku odsyła do artykułu 12. mówiącego o bankowej kontroli budowy. Wynika z
tego pośrednio obowiązek kontroli przez
bank wykorzystania środków. W praktyce
może to prowadzić do uzależnienia przez
bank wypłaty od uregulowania należności
wobec kontrahentów dewelopera. Niejednoznaczność zobowiązań kontrolnych
banku próbuje rozwiązać Rekomendacja
1 ZBP. Wydaje się jednak, że jest ona zbyt
restrykcyjna w stosunku do wymagań dotyczących warunku otwarcia rachunku powierniczego. Patrz Rekomendacja ZBP nr 1
i uwagi do Rekomendacji.
Banki zapowiadają, że rachunek powierniczy będą otwierać tylko deweloperom
sprawdzonym przez nie jak przy udzieleniu kredytu. Powołują się przy tym na ryzyko reputacyjne banku oraz przepisy karne
penalizujące pracowników banku do 2 lat
Harmonogram wypłat z rachunku otwartego powinien uwzględniać harmonogram
przedsięwzięcia w ten sposób, że wypłaty z
kont nabywców przystępujących do inwe-
•	Banki sygnalizują problemy organizacyjne
(programy informatyczne) związane z indywidualnym rozliczeniem wpłat i wypłat
z rachunku otwartego (art. 5. ust. 2.)
•	Ustawa zabrania wypowiedzenia rachunku
powierniczego przez dewelopera. Może to
być problem przy uzyskaniu kredytowania w trakcie inwestycji z innego banku
niż prowadzącego rachunek. W umowie o
prowadzenie rachunku należy przewidzieć
V. TERMINY OBOWIĄZYWANIA I SKUTKI WEJŚCIA
W ŻYCIE USTAWY
1.	Ustawa wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 roku,
z wyjątkiem uregulowań dotyczących zabezpieczeń wpłat dla przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęto przed 29
kwietnia 2012 r.
2.	Rozpoczęcie sprzedaży (art. 3 punkt 10) to podanie do publicznej wiadomości informacji na
temat rozpoczęcia procesu oferowania mieszkań w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.
3.	Uwagi:
•	•	Nie trzeba mieć pozwolenia na budowę
– w prospekcie informacyjnym można zaznaczyć brak pozwolenia na budowę
Należy przechowywać udokumentowanie
ogłoszenia. Najbezpieczniej jest to uczynić
•	•	•	•	w prasie, na przykład w którymś z dodatków nieruchomościowych prasy codziennej.
29 kwietnia trzeba mieć prospekt informacyjny czyli co najmniej dysponować gruntem i mieć projekt budowlany. W definicji
przedsięwzięcia deweloperskiego jest warunek nabycia prawa do nieruchomości.
Należy to rozumieć jako prawo, które jest
podstawą do przeniesienia własności na
nabywcę. Z pewnością jest to własność
lub użytkowanie wieczyste, ale określone
w Prawie budowlanym „prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane” może być niewystarczające, jeżeli nie
umożliwia zapewnia przeniesienia prawa
Projekt budowlany może być zmieniony w
trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę.
Ustawa wyłącza z obowiązku stosowania
rachunków przedsięwzięcie deweloperskie, a nie dewelopera. Oznacza to, że jeżeli
nie zmieni się przedsięwzięcie, tak jak jest
ono zdefiniowane w ustawie, to zmiana
dewelopera nie powinna mieć wpływu na
uprawnienie do zwolnienia z obowiązku
oferowania rachunku.
W przypadku braku rachunku powierniczego na podstawie wyłączenia ustawowego należy zaznaczyć to w prospekcie
Uniknięcie konieczności prowadzenia rachunku powierniczego może okazać się niecelowe
ze względu na oczekiwania nabywców poszukujących ofert zabezpieczonych rachunkiem
powierniczym.
4. Regulacja nakłada obowiązki, które mogą być
sprzeczne z zawartymi umowami Zakaz odbioru przez nabywcę lokalu przed dopuszczeniem
do użytkowania. Odbiór nie jest jednoznaczny z
przekazaniem mieszkania.
•	Zakaz jednostronnego odbioru przez dewelopera
•	Możliwość odstąpienia od umowy przez
dewelopera przy opóźnieniu wpłat, pomimo wezwania i z upłynięciem dodatkowe-
go 30 dniowego terminu
dewelopera w przypadku niestawienia się
nabywcy do odbioru lub aktu notarialnego, po upłynięciu dodatkowego 60 dniowego terminu
•	Nabywca ma prawo odstąpić od umowy w
przypadku opóźnienia w przekazaniu własności o 120 dni
Umowy o wybudowanie lokalu i przeniesienie
jego własności zawierane zgodnie ze stanem
prawnym obowiązującym przed wejściem w
życie ustawy bywają niezgodne z przepisami
ustawy. Zgodnie z powszechną interpretacją
w przypadkach braku przepisu przejściowego
stosuje się art. XXVI ustawy z dnia 23 kwietnia
1964 r. Przepisy wprowadzające kodeks cywilny, który mówi, że do stosunków prawnych
powstałych przed wejściem w życie ustawy
stosuje się przepisy dotychczasowe. Powołując
się na tę zasadę należy mieć na uwadze bardzo
ograniczoną świadomość prawną nabywców.
1.	W przypadku odstąpienia od umowy przez
nabywcę w ciągu 30 dni od jej zawarcia z powołaniem na art. 29. (niedopełnienie przez
dewelopera obowiązków ustawowych) bank
niezwłocznie zwraca nabywcy wpłacone na
rachunek powierniczy środki. Nie jest powiedziane, że bank bada zasadność oświadczenia
o odstąpieniu. Zobowiązanie banku do badania
zasadności odstąpienia można zawrzeć w umowie z bankiem, musi to być jednak powtórzone
w prospekcie informacyjnym (rubryka „Główne
zasady funkcjonowania wybranego rodzaju
zabezpieczenia środków nabywcy”) oraz umowie deweloperskiej. Jest to interpretacja celowościowa, zapobiegająca nadużyciom, jednak
nie można wykluczyć jej kwestionowania przez
UOKiK. Minimum kontroli przez bank zasadności odstąpienia powinno być badanie terminów
określonych w ustawie (30 lub 120 dni) i udokumentowanie przez odstępującego nabywcę
wezwania, o którym mowa w art. 29. ust. 3. Takie stanowisko ma rozważyć ZBP w swoich rekomendacjach.
2.	Odstępujący od umowy nabywca jest zobowiązany do złożenia w stosownej formie zgody
na wykreślenie roszczeń z KW. To zobowiązanie
dotyczy też odstąpienia przez dewelopera w
przypadkach opisanych w ustawie.
3.	W przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej w innym trybie niż na podstawie art. 29,
wypłata środków pozostałych na rachunku powierniczym następuje na podstawie zgodnego
VII. UPADŁOŚĆ DEWELOPERSKA
Upadłość deweloperska uregulowana jest jako
osobny Tytuł w ustawie Prawo upadłościowe i naprawcze (art. 4251 do 4255).
Regulacja przewiduje wyłączenie do osobnej masy
upadłościowej własność nieruchomości, na której
realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie.
Masa ta służy w pierwszej kolejności zaspokojeniu
Konsekwencją może być utrata przywileju zaspokojenia w pierwszej kolejności wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo – taka interpretacja przeważa,
choć nie jest jedyna. ZBP dysponuje opinia prawną,
która nie widzi zagrożenia dla roszczeń zabezpieczonych rzeczowo w wypadku upadłości dewelopera, ale są też przeciwne interpretacje. Dodatkowo istnieje konflikt z uregulowanym w tej samej
ustawie uprzywilejowaniem na tej samej zasadzie
– wyłączenia do osobnej masy roszczeń, zabezpieczonych rzeczowo obligatariuszy.
VIII. SKUTKI BRAKU PRZEPISÓW PRZEJŚCIOWYCH
1.	Objęcie koniecznością rachunków powierniczych inwestycji rozpoczętych przed wejściem
w życie ustawy, których sprzedaż nie rozpocznie się przed 29 kwietnia 2012 r.
2.	Objęcie regulacją umów zawartych przed wejściem w życie ustawy, niepewność co do konieczności zmian umów w przypadku ich anek-
sowania. Przeciwna interpretacja może
wynikać z zastosowania przez analogię
przepisów wprowadzających Kodeks
3.	Regulacja dotycząca upadłości deweloperskiej pozbawia (według
przeważających opinii) pierwszeństwa z zaspokojenia wierzycieli hipotecznych dla hipotek wpisanych przed wejściem
4.	Brak przepisów przejściowych
do sposobu pomiaru powierzchni spowoduje różnicę
w powierzchni wskazanej w
umowie zawartej przed opublikowaniem rozporządzenia a tej z pomiaru powykonawczego spowodowaną
zmianą metodologii.
Vademecum Dewelopera nr 1

References: art. 4
 art. 4
 art.
29
 art. 647
 art. 1
 art. 10
 art.
1
 art. 1
 art. 37
 art. 4
 art. 4
 art. 3

art. 66

Art. 11
 art. 12
 art. 13
 art. 29
 art.
29
 art. 59
 art. 59
 art.
4252
 art. 59

art. 22
 art. 4252
 art. 64
 art. 2
 art. 1
 art. 3
 art. 6

art. 6
 art. 5
 art. 8
 art. 5

Art. 12
 art. 8
 art. 12
 art. 10
 art. 10
 art. 29
 art. 29

Art. 13
 art. 29
 art. 29
 art. 22
 art.
29
 art. 14
 art. 4
 art. 4
 art. 22
 art. 1

Art. 33

Art. 34

Art. 36
 art. 38
 art. 38
 art. 1
 art. 342
 art. 1
 art.
1

art. 22
 art. 3
 art. 1
 art. 22
 art. 1
 art. 18
 art. 22
 art. 19
 art. 2
 Art. 16
 art.
16
 art. 2
	Art. 22
 art. 24
 art.
11

Art. 4
 art. 15
 art. 4

art. 15
 Art. 8
 USTAWY
1
 art. 29
 art. 29
 art. 29