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BOE.es - Documento BOE-A-2016-3306
Documento BOE-A-2016-3306
Resolución de 8 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva nº 1 a inscribir una escritura de compraventa.
«BOE» núm. 83, de 6 de abril de 2016, páginas 24253 a 24259 (7 págs.)
BOE-A-2016-3306
En el recurso interpuesto por doña V.N.T.F., abogada, en representación de la sociedad «Prius Consultoría & Gestión, S.L.», contra la negativa del registrador de la Propiedad de Huelva número 1, don José María García Urbano, a inscribir una escritura de compraventa.
Mediante escritura autorizada por el notario de Valencia, don Juan Bautista Bover Belenguer, el día 25 de agosto de 2015, bajo el número de protocolo 1.709, la sociedad «Constructora Social Onubense, S.A.» vendió y transmitió a la sociedad «Prius Consultoría & Gestión, S.L.» la finca registral número 9.303 del Registro de la Propiedad de Huelva número 1, término de Cartaya. En dicha escritura se expresa que, aun cuando la referida finca se encontraba inscrita en favor de «Ceneart, S.L.», pertenece a la sociedad vendedora en virtud de la escritura otorgada ente el notario de Denia, don José María González Arroyo, el día 26 de marzo de 2015, con el número de protocolo 525, conforme a la cual quedaba resuelta la compraventa sujeta a condición suspensiva otorgada ante el mismo notario de Denia el día 3 de enero de 2014, bajo el número de protocolo 13.
Copia autorizada de la referida escritura de compraventa otorgada el día 25 de agosto de 2015 fue presentada el día 26 de agosto de 2015 en el Registro de la Propiedad de Huelva número 1, generando el asiento número 984 del Diario 183, y el día 3 de noviembre de 2015 fue objeto de la calificación que, a continuación, se transcribe: «Registro de la Propiedad de Huelva N.º uno Entrada nº 2755 del año 2015 Asiento n.º 984 del Diario 183 Presentado el 26/08/2015 a las 10:19 N/Ref. 255V Presentante: Prius Consultoría y Gestión SL. Notario: Juan Bautista Bover Belenguer Protocolo: 1709/2015 de 25/08/2015 Calificación negativa del precedente documento verificada conforme a lo ordenado en el artículo 19-bis de la Ley Hipotecaria. Hechos: I.–Situación Registral: En el Registro Número uno de Huelva, de mi cargo, consta inscrita la finca 9.303 del término de Cartaya, a nombre de Ceneart, S.L., por título de compraventa con condición suspensiva, según resulta de su inscripción 3.ª II.–Documento presentado a inscripción: escritura otorgada en Valencia, el día veinticinco de Agosto del año dos mil quince, ante el notario don Juan Bautista Bover Belenguer, número de protocolo 1709/2015, por la que Constructora Social Onubense, S.A., vende a Prius Consultoría y Gestión, S.L., la finca antes citada. Respecto de la citada finca, existen presentados con posterioridad los siguientes documentos: - Asiento número 1357 del Diario 183, de fecha 30 de septiembre de 2015: escritura otorgada en Murcia, el día veintitrés de Julio del dos mil catorce, ante la notario doña María de los Ángeles Trigueros Parra, número de protocolo 913/2014, por la que Constructora Social Onubense, S.A., cede en pago de deuda a Quimimur, S.L., la finca antes referida, en unión de otras, algunas no pertenecientes a la demarcación de este Registro. Se une copia simple de acta de manifestaciones en la que las entidades Ceneart, S.L., y Constructora Social Onubense, S.A., no habiendo podido cumplir la condición suspensiva pactado, dejan sin, efecto el contrato instrumentado en la escritura otorgada ante el Notario don José María González Arroyo, el 3 de enero del 2014, número 13 de protocolo, por la que Constructora Social Onubense, S.A., vendió a la entidad Ceneart, S.L., la finca antes referida, en unión de otras, pactándose condición suspensiva. - Asiento número 1532 del Diario 183 de fecha 15 de octubre de 2015: escritura otorgada en Denia, el día veintiséis de Marzo del dos mil quince, ante el notario don José María González Arroyo, número de protocolo 525/2015, por la que Ceneart, S.L., y Constructora Social Onubense, S.A., resuelven la compraventa autorizada el 3 de enero del 2014, número 13 de protocolo, del citado notario, respecto a la finca antes referida, en unión de otras fincas, algunas no pertenecientes a. la demarcación de este Registro. III.–La documentación aportada adolece de los siguientes defectos: Para inscribir un título deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sea otorgado el referido acto. En virtud de lo expuesto, para poder inscribir el título objeto de la presente, debe inscribirse previamente el presentado bajo el asiento 1532 del Diario 183, de resolución de compraventa, toda vez que la finca no está a nombre del transmitente. No procede calificar conjuntamente ambos títulos por existir presentado entre ambos un título de carácter contradictorio, a saber el presentado bajo el número 1357 del Diario 183, antes referido. Fundamentos de Derecho: Artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria. A la vista de lo expuesto he resuelto suspender la inscripción solicitada. Los defectos se califican de subsanables. No se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado. El asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días contados desde la recepción de la notificación de la calificación que precede. Contra esta calificación (…) Huelva, tres de noviembre del año dos mil quince. El registrador (firma ilegible) José María García Urbano».
El día 15 de diciembre de 2015, doña V. N. T. F., abogada, en representación de la sociedad «Prius Consultoría & Gestión, S.L.», interpuso recurso contra la anterior calificación con base en los siguientes razonamientos: «(…) Cuarto.–La calificación negativa del Registrador es contraria a la doctrina de la DGRN. El caso que nos ocupa supone una aparente contradicción entre el principio de prioridad y el de tracto, sucesivo, ambos básicos en nuestro sistema registral, habiéndose pronunciado ya la DGRN en Resolución de 12 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de León n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación. En ese sentido, la DGRN ponía de manifiesto, por un lado, que conforme al principio del tracto sucesivo, no pueden inscribirse o anotarse títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral (art. 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que trasladándolo al caso que nos ocupa, no procedería acceder al despacho de la compraventa presentada en primer lugar en cuanto no ha sido otorgada por el que constaba como titular registral, requiriéndose su subsanación completando el tracto mediante el despacho del título presentado en tercer lugar y que corresponde a la resolución de compraventa anteriormente ya referida. Por otro lado, el principio de prioridad impide al Registrador inscribir un documento en tanto esté vigente un asiento de presentación anterior relativo a un título incompatible (art. 17 de la Ley Hipotecaria), criterio que aplicado al presente caso supondría suspender tanto el despacho de la dación en pago como de la resolución de la compraventa por estar presentados, en ambos casos, con anterioridad títulos incompatibles. Así las cosas, se generaría un círculo vicioso, habiendo optado la DGRN como alternativa más lógica y congruente con una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego y de las normas hipotecarias vigentes. En base a lo anterior, habría que entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar (compraventa de «Constructora Social Onubense, S.L.» a «Prius Consultoría & Gestión, S.L.») gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer título sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado. Quinto.–El argumento legal para esta solución está en el art. 105 del Reglamento Hipotecario que prescribe que: «No obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultase tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable». En el caso concreto, el título presentado en primer lugar resulta la existencia del título subsanador, por lo que el título debe suspenderse. Si bien, al presentarse el título subsanador, se completa el título anterior prioritario, produciéndose, como señala la DGRN, el siguiente efecto: la subsanación atribuye a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanador pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto al primeramente presentado. Por tanto, la DGRN ha manifestado que no cabe alegar que el título subsanador no podrá ser despachado por impedirlo el intermedio contradictorio, pues ello supondría vaciar de contenido el artículo 105 del Reglamento Hipotecario en el sentido de que su aplicación tan sólo sería posible cuando dicha aplicación careciese por completo de toda utilidad, es decir, cuando no existan títulos intermedios entre el título subsanado y el subsanador (a falta de título contradictorio intermedio, resulta indiferente que el primer título conserve su prioridad o no, o que sea calificado el defecto como subsanable o insubsanable). Así pues, lo anterior lleva a la conclusión de que en los casos en que existan títulos intermedios presentados entre los dos previstos del artículo 105 del Reglamento Hipotecario (el subsanable y el subsanador), tales títulos intermedios quedan perjudicados en favor de aquellos con base en la preferencia o prioridad ganada mediante el primer asiento de presentación practicado, preferencia que se comunica al título que reconstruye el tracto del primero».
a) El día 26 de agosto de 2015 fue presentada en el Registro de la Propiedad de Huelva número 1, generando el asiento número 984 del Diario 183, una escritura autorizada el día 25 de agosto de 2015, por la que la sociedad «Constructora Social Onubense, S.A.» vende y transmite a la sociedad «Prius Consultoría & Gestión, S.L.» la finca registral 9.303 del término de Cartaya. En dicha escritura se expresa que, aun cuando la referida finca se encontraba inscrita en favor de «Ceneart, S.L.», pertenece a la sociedad vendedora en virtud de determinada escritura autorizada el día 26 de marzo de 2015 por la cual quedaba resuelta la compraventa sujeta a condición suspensiva formalizada entre «Constructora Social Onubense, S.A.» y «Ceneart, S.L.» en escritura otorgada el día 3 de enero de 2014.
Madrid, 8 de marzo de 2016.–El Director General de los Registros y del Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo.

References: Resolución 
 artículo 19
 resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 105
 artículo 105