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Timestamp: 2020-06-07 09:21:44+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 22820 del 29/09/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22820 del 29/09/2017
Cassazione civile, sez. III, 29/09/2017, (ud. 11/05/2017, dep.29/09/2017), n. 22820
sul ricorso 3014-2015 proposto da:
L.V., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA LOMBARDIA
23/C, presso lo studio dell’avvocato ENRICO GUIDI, rappresentato e
difeso dagli avvocati IVANA FRESU, FEDERICO ISETTA giusta procura a
S.M.C., elettivamente domiciliata in ROMA, V. TEULADA 52,
S.G.S.;
avverso la sentenza n. 398/2014 della CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI
– con la sentenza qui impugnata, pubblicata il 26 settembre 2014, la Corte di Appello di Cagliari – sezione distaccata di Sassari ha rigettato l’appello proposto dal notaio L.V. nei confronti di S.G.S. e S.C., in proprio e quali eredi di P.A. in S., avverso la sentenza del Tribunale di Sassari depositata il 10 maggio 2008. Con questa era stata accolta la domanda risarcitoria avanzata dai S. contro il L. per inadempimento contrattuale, relativo al mancato riscontro di formalità pregiudizievoli delle quali era gravato un immobile da loro acquistato con atto di compravendita stipulato a ministero del notaio; poichè era risultato che gli acquirenti, per scongiurare la vendita del bene, si erano accollati gli oneri necessari alla cancellazione di due ipoteche in favore della Banca Nazionale del Lavoro e del Banco di Napoli, con i relativi pignoramenti (disinvestendo dei titoli di un fondo di investimento), il Tribunale aveva condannato il notaio al risarcimento del danno, liquidato, in favore degli attori, nella somma di Euro 93.925,71, oltre accessori, nonchè al risarcimento del danno ulteriore “pari al rendimento non goduto dei fondi (OMISSIS)”;
– la Corte d’appello ha confermato la sentenza di primo grado, rigettando i motivi di gravame con i quali il notaio appellante pretendeva che dall’importo del risarcimento fosse detratto quello di Lire 73.000.000 (pari ad acconti corrisposti dagli acquirenti in epoca anteriore all’atto pubblico) e che i danni fossero liquidati secondo criteri differenti da quello seguito dal primo giudice (il quale lo aveva commisurato alle spese necessarie per purgare l’immobile dalle ipoteche ed alla perdita dei rendimenti dei fondi disinvestiti allo scopo);
– respinto il gravame, la Corte ha condannato l’appellante al pagamento delle spese del grado;
– avverso la sentenza il notaio dott. L.V. propone ricorso con cinque motivi;
– S.M.C., in proprio e quale coerede legittima di P.A. in S., si difende con controricorso;
– l’altro intimato non svolge attività difensiva;
– col primo motivo, si deduce nullità della sentenza e del procedimento, violazione degli artt. 112 e 183 c.p.c. (nel testo ratione temporis vigente), perchè la Corte d’appello ha affermato la responsabilità del notaio anche in relazione al contratto preliminare di vendita, mentre la domanda degli attori sarebbe stata originariamente limitata all’atto pubblico di compravendita ed estesa al contratto preliminare soltanto con le memorie depositate ai sensi dell’art. 183 cod. proc. civ., così essendone risultata una mutatio libelli non consentita e rilevata dal convenuto con la memoria di replica depositata ai sensi dello stesso art. 183 cod. proc. civ.;
– l’odierno ricorrente è stato appellante della sentenza che, pur non pronunciandosi su detta eccezione, ritenuta assorbita dal primo giudice (il quale, in riferimento al preliminare, aveva rilevato – come nota la controricorrente – che “(…) gli impegni meramente obbligatori assunti col primo atto sono assorbiti e superati dalla successiva vicenda traslativa, confluita nell’atto pubblico di acquisto (…)”), aveva comunque affermato la responsabilità contrattuale del notaio per il suo operato; l’unica censura mossa dall’appellante col primo motivo di appello non toccava l’affermazione della sua responsabilità professionale (nemmeno al fine di escludere che potesse rilevare qualsivoglia suo comportamento connesso al contratto preliminare), ma era quella qui riproposta col secondo motivo di ricorso per cassazione (volta ad escludere l’importo di 73 milioni dal danno risarcibile); in particolare, non risulta che, in riferimento all’affermazione di responsabilità del notaio, questi avesse nuovamente avanzato dinanzi al giudice del gravame – neanche dopo la costituzione degli appellati, che vi avevano fatto riferimento – l’eccezione di mutatio libelli riferita agli obblighi connessi alla stipulazione del preliminare con scrittura privata autenticata dallo stesso notaio;
– conseguentemente, sull’an della responsabilità
contrattuale si era formato un giudicato interno e il giudice d’appello non avrebbe potuto d’ufficio individuare una causa di mutatio libelli, superata, pur se implicitamente, dall’affermazione dell’inadempimento contrattuale del notaio contenuta nella sentenza di primo grado, sul punto non impugnata;
– ed invero, in materia di procedimento civile, in base ai principi generali del processo, la rilevabilità d’ufficio di una questione trova limite nel giudicato interno formatosi in conseguenza della pronunzia esplicita o implicita su di essa nel precedente grado di giudizio assunta (cfr. Cass. n. 194/2002, n. 16904/2003, n. 9642/2006) ovvero in conseguenza della pronuncia di assorbimento non impugnata nè quanto alla questione giudicata di carattere assorbente nè quanto alla stessa statuizione di assorbimento (cfr. Cass. n. 17219/12);
– il giudicato interno, non rilevato dal giudice d’appello, è tuttavia rilevabile nella presente sede di legittimità (cfr. Cass. n. 15950/2000) e comporta l’inammissibilità del primo motivo, ai sensi dell’art. 324 cod. proc. civ. (cfr. Cass. n. 22781/14), come eccepito dalla controricorrente;
– col secondo motivo si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, perchè, a detta del ricorrente, la somma di Lire 73.000.000 non sarebbe stata corrisposta dagli acquirenti “in corrispondenza cronologica con la stipula del preliminare”, come affermato dal giudice, ma in epoca nettamente anteriore, e di ciò il giudice non avrebbe tenuto conto;
– il ricorrente torna comunque a sostenere che il pagamento dell’acconto non sarebbe stato computabile ai fini della liquidazione del danno perchè non causalmente connesso alla responsabilità professionale del notaio;
– col terzo motivo si deduce la nullità della sentenza e del procedimento per non avere il giudice dato ingresso alle prove richieste dal notaio qui ricorrente volte a dimostrare le modalità e i tempi di versamento della somma di Lire 73.000.000;
– i motivi – da trattarsi congiuntamente per evidenti ragioni di connessione – sono inammissibili;
– entrambi si riferiscono a fatti – concernenti il versamento degli acconti in epoca precedente la stipulazione del contratto preliminare – dei quali il ricorrente non evidenzia la decisività ai fini della decisione e che, in sè, e tenuto conto della ratio decidendi espressa sul punto dal giudice a quo, non appaiono affatto decisivi;
– questi, “a prescindere” dall’accertamento della colpa del notaio in riferimento al preliminare oltre che al definitivo, ha ritenuto non rilevante “verificare (..) quali sarebbero stati i vantaggi e gli svantaggi che dall’atto avrebbero tratto, in via generale ed a prescindere dal notaio, i S.”, in quanto “ciò che, invece, deve essere accertato consiste nell’individuazione del danno che i predetti ebbero a subire a cagione della condotta omissiva dello stesso”, commisurato come si dirà – al minor valore del bene acquistato “in ragione delle ipoteche su di esso gravanti che necessitavano di purgazione” (pag. 6 della sentenza);
– il giudice d’appello non ha affatto considerato la somma di 73 milioni – considerata invece dal ricorrente (che sembra riferirsi ad una quota di danno non risarcibile ai sensi dell’art. 1227 cod. civ. ovvero ad una sorta di compensatio lucri cum damno) – in quanto ha proceduto alla liquidazione dei danni risarcibili con criteri che ne prescindono del tutto, per come risulta dal passaggio motivazionale appena riportato e per come meglio si dirà trattando dei motivi quarto e quinto;
– data questa ragione della decisione, il ricorrente avrebbe dovuto censurare la valutazione (che vi è sottesa) di irrilevanza del pagamento degli acconti;
– in mancanza di tale censura, i motivi secondo e terzo risultano, come detto, inammissibili;
– col quarto motivo si deduce violazione dell’art. 1227 c.c., comma 2 e artt. 1175 e 1375 cod. civ. perchè, secondo il ricorrente, nel momento in cui gli attori si sono resi conto che il bene era gravato da pesi pregiudizievoli avrebbero ancora avuto la possibilità di “ritirarsi dall’affare”, rilasciando il bene ai creditori iscritti;
– a detta del ricorrente, in tal modo sarebbe stata cristallizzata l’entità del danno in una misura pari all’ammontare degli esborsi sofferti a causa del comportamento inadempiente del notaio, che il quel momento sarebbero ammontati ad Euro 6.717,55 (da cui si sarebbe dovuto dedurre il valore di godimento dell’immobile per un triennio), laddove la strada seguita di liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli avrebbe invece comportato un aggravamento del danno, quantificato dal giudice in circa 94.000,00 Euro; la scelta degli acquirenti, secondo il ricorrente, sarebbe stata determinata dalla volontà di fare salvo l’acconto di 73 milioni di Lire che, in caso di rilascio del bene ai creditori, non avrebbero potuto recuperare dal notaio;
– in particolare, il ricorrente assume che, non tenendo conto di dette circostanze, il giudice d’appello avrebbe violato l’art. 1227 cod. civ., comma secondo, oltre che gli artt. 1175 e 1375 cod. civ., che impongono al creditore di non concorrere alla determinazione dei danni e di agire con correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto;
– col quinto motivo si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, per non avere il giudice considerato che, a seguito del comportamento degli acquirenti di cui al quarto motivo, sarebbe stata letteralmente moltiplicata l’esposizione debitoria del notaio e sarebbero stati ingiustamente arricchiti gli attori, che avevano potuto “salvare” la perdita di Lire 73 milioni (subita in periodo precedente all’intervento del notaio e che non avrebbero potuto recuperare, se questi avesse rilevato le formalità pregiudizievoli al momento del rogito);
– i motivi, da trattarsi congiuntamente per ragioni di connessione, sono in parte inammissibili ed in parte infondati;
– va premesso che il giudice ha accertato che il pregiudizio patito dagli appellati e derivato dall’inadempimento del notaio è consistito nell’avere acquistato un bene gravato da plurime ipoteche e procedure esecutive, che necessitavano di essere purgate, onde conservarne la proprietà; con la conseguenza che “le spese di purgazione rappresentavano (…) il danno e, nel contempo, la sua misura” (pag. 6 della sentenza);
– si tratta di decisione conforme a diritto, sol che si consideri, come ha fatto la Corte territoriale, che, in casi analoghi, si è riconosciuta la possibilità di condannare il notaio anche al risarcimento in forma specifica e questo si è individuato nella condanna alla cancellazione delle formalità non rilevate (cfr. Cass. n. 903/13, tra le altre);
– in coerenza con tale orientamento giurisprudenziale va perciò affermato che, qualora il giudice ritenga di disporre il risarcimento del danno per equivalente, il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell’esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull’immobile, può essere condannato al risarcimento commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono sborsare per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà;
– quanto, invece, all’art. 1227 c.c., comma 2, non può che essere ribadito, in linea di principio, che la norma, nel porre la condizione dell’inevitabilità, da parte del creditore, con l’uso dell’ordinaria diligenza, non si limita a richiedere a quest’ultimo la mera inerzia, di fronte all’altrui comportamento dannoso, o la semplice astensione dall’aggravare, con fatto proprio, il pregiudizio già verificatosi, ma, secondo i principi generali di correttezza e buona fede di cui all’art. 1175 cod. civ., gli impone altresì una condotta attiva o positiva diretta a limitare le conseguenze dannose di detto comportamento, intendendosi comprese nell’ambito dell’ordinaria diligenza, all’uopo richiesta, soltanto quelle attività che non siano gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici (Cass. n. 2422/04, n. 20684/09, n. 26639/13, tra le altre);
– l’accertamento dei presupposti per l’applicabilità della disciplina di cui all’art. 1227 c.c., comma 2, integra indagine di fatto, come tale riservata al giudice di merito e sottratta al sindacato di legittimità, se sorretta da congrua motivazione (Cass. n. 15231/07, tra le altre), gravando sul debitore danneggiante la prova dei fatti integranti detti presupposti (cfr., tra le più recenti, Cass. n. 23148/14);
– nel caso di specie, si è accertato in sede di merito che il valore di mercato dell’immobile oggetto di compravendita, quando, dopo tre anni dall’acquisto, gli acquirenti scoprirono le formalità non rilevate dal notaio, era maggiore del costo di purgazione da tali formalità;
– già questo dato di fatto è sufficiente a dimostrare l’infondatezza del richiamo dell’art. 1227 c.c., comma 2, se riferito alla scelta possibile per gli acquirenti di non purgare l’immobile da ipoteche e pignoramenti, tre anni dopo l’acquisto;
– infatti – essendo già in atto le procedure esecutive immobiliari – una scelta siffatta avrebbe rischiato di aggravare, piuttosto che ridurre, il danno da risarcire, se, a seguito della vendita forzata, si fosse avuta la perdita totale (del maggior valore) della proprietà del bene;
– il principio di diritto su enunciato va perciò completato con l’affermazione per la quale non è responsabile per concorso colposo ai sensi dell’art. 1227 c.c., comma 2, l’acquirente di un bene immobile, rispetto al quale il notaio rogante l’atto di compravendita non abbia rilevato le formalità pregiudizievoli, qualora si attivi per liberarlo da siffatte formalità mediante l’integrale soddisfazione dei creditori iscritti, ove il valore di mercato dell’immobile sia maggiore dei costi di purgazione, trattandosi di condotta diretta a limitare le conseguenze dannose dell’inadempimento;
– dato questo principio, la denunciata violazione dell’art. 1227 c.c., comma 2, non sussiste;
– quanto al resto, i motivi quarto e quinto sono inammissibili;
– col quarto, infatti, il ricorrente insiste nella pretesa per la quale gli acquirenti avrebbero dovuto “ritirarsi dall’affare” una volta scoperta l’esistenza di pesi pregiudizievoli sull’immobile: se l’espressione è riferita alla pretesa che gli acquirenti si sarebbero dovuti rifiutare di stipulare la compravendita, l’assunto è inammissibile perchè non tiene conto del dato di fatto incontestato che la scoperta delle formalità intervenne dopo tre anni dall’avvenuta stipulazione; se invece con essa si vuole alludere ad un’azione di risoluzione della compravendita praticabile dagli acquirenti contro i venditori, si tratta di questione nuova (che non risulta essere stata prospettata nei gradi di merito) e perciò altrettanto inammissibile;
– comunque, l’orientamento giurisprudenziale sopra ribadito a proposito dell’art. 1227 c.c., comma 2, comporta che non sia esigibile dall’acquirente danneggiato dal comportamento inadempiente del notaio che non abbia rilevato formalità pregiudizievoli gravanti su un immobile oggetto di compravendita, l’azione in giudizio contro i venditori finalizzata alla risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento di questi ultimi, trattandosi di attività gravosa estranea all’obbligo di collaborazione di cui al comma secondo dell’art. 1227 cod. civ.;
– ancora, il quarto motivo è inammissibile perchè prescinde dal dato di fatto del (maggior valore del) bene immobile di cui si è detto sopra, che gli acquirenti avrebbero rischiato di perdere non avessero provveduto a pagare i creditori iscritti;
– infine, entrambi gli ultimi due motivi sono inammissibili perchè non colgono la ratio decidendi con la quale il giudice di merito ha – peraltro correttamente – respinto analoghe ragioni di gravame;
– nell’eventualità in cui il notaio avesse rilevato tempestivamente (cioè al momento del rogito) la presenza dei pesi pregiudizievoli non sarebbe venuto in considerazione come nota la Corte d’appello – alcun danno ascrivibile al professionista (mentre la sorte dell’acconto versato sarebbe stata regolata secondo la disciplina dell’inadempimento imputabile alla controparte contrattuale e/o della caparra confirmatoria);
– tuttavia, poichè l’odierno ricorrente è stato chiamato a rispondere del proprio inadempimento e poichè questo è stato accertato nei termini irrevocabili di cui sopra, non può certo pretendere che se ne prescinda ai fini dell’individuazione e della liquidazione dei danni risarcibili;
– dal momento che questa attività è stata compiuta dal giudice rispettando sia l’art. 1223 cod. civ. che l’art. 1227 c.c., comma 2, il ricorso va rigettato;
– le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in favore della resistente, il cui controricorso è stato tempestivamente notificato;
– ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

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 art. 183
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