Source: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2018/01/
Timestamp: 2020-02-23 01:27:49+00:00

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O GESTOR IMOBILIÁRIO: Janeiro 2018
Postado por Marcos Mascarenhas às 15:12 Nenhum comentário:
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: ATUALIZAÇÃO (LEI 13.465/2017)
IGP-M DESACELERA EM JANEIRO
O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), usado para corrigir a maioria dos contratos de aluguel de imóveis, fechou janeiro em alta de 0,76%, segundo informou a Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta terça-feira (30). Em dezembro, a variação havia sido maior, de 0,89%. Em 12 meses, o IGP-M tem deflação acumulada de 0,41%.
O subíndice de preços no atacado (IPA) perdeu força de dezembro para janeiro, de 1,24% para 0,91%, e influenciou o comportamento do IGP-M, já que é responsável por 60% de sua composição.
A queda do IGP-M não foi maior, porque os outros dois subíndices que integram o cálculo registraram avanço. O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) acelerou de 0,30% para 0,56% e, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) avançou de 0,14% para 0,28%.
Postado por Marcos Mascarenhas às 08:18 Nenhum comentário:
JUROS DE OBRA - QUEM DEVE PAGAR?
Didaticamente tentaremos explicar abaixo as razões que levam à cobrança dos conhecidos JUROS DE OBRA.
Em algumas modalidades de construção de imóveis, a construtora não dispondo dos recursos para realizar o investimento busca recursos no mercado financeiro. Como garantia pelo empréstimo, as unidades habitacionais são dadas em garantia ao agente financeiro, mediante contrato entre o banco e a construtora/incorporadora, se comprometendo esta a concluir a construção em data certa, inclusive com a averbação do habite-se.
Nesse caso, ocorrendo a entrega das chaves e a averbação do habite-se, o comprador/mutuário assina contrato de financiamento com o mesmo agente financeiro, assumindo a partir daí o pagamento do financiamento. Ocorre que quando a construtora/incorporadora não cumpre a data de entrega prevista, o agente financeiro inicia a cobrança dos famigerados juros de obra. Quem deve pagar os referidos juros de obra é a construtora/incorporadora que foi quem não cumpriu o contratado com o agente financeiro.
Acontece que algumas construtoras/incorporadas, usando de má-fé transferem o pagamento dos juros de obra ao comprador, o que é inaceitável, visto que quem deu causa a sua ocorrência foi a empresa, ademais até esse momento o comprador não tem nenhum vínculo contratual com o agente financeiro. Ademais, o pagamento dos juros de obra pelo comprador não gera amortização do saldo devedor de seu futuro financiamento habitacional. Ou seja, é um prejuízo gritante ao consumidor que está, na prática, “jogando dinheiro fora”.
Quanto ao tema, vejamos abaixo o entendimento jurisprudencial:
[…] Os juros de obra cobrados do promitente comprador em período de atraso na entrega do imóvel devem ser indenizados pela construtora que deu causa a tal onerosidade que ultrapassa o limite pactuado. […]. (Acórdão n.862799, 20140110919255APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, Revisor: J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, Julgamento: 22/04/15, DJE: 27/04/15. Pág.: 215).
[…] Os juros de obra cobrados durante o período de mora incorrida pelas rés devem ser ressarcidos, pois importam ônus excessivo ao consumidor. […] (20130111325539APC, Relator: ESDRAS NEVES, Revisor: HECTOR VALVERDE SANTANNA, 6ª Turma Cível, Julgamento: 10/12/14, DJE: 16/12/14. Pág.: 341).
[…] Os juros de obra devem ser ressarcidos pela construtora, eis que a manutenção da despesa para além do prazo inicialmente estipulado somente ocorreu em razão do atraso na averbação habite-se, requisito necessário para a conclusão do processo de financiamento imobiliário. (Acórdão n.893324, 20140310216997APC, Relator: CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, Julgamento: 09/09/15, DJE: 25/09/15. Pág.: 159).
1. Verificado o atraso na entrega de bem imóvel financiado e adquirido na planta, a responsabilidade pelo pagamento dos juros de obra é da construtora, que deu causa ao descumprimento da avença. 2. O comprador faz jus ao ressarcimento, a título de danos emergentes, dos valores pagos a título de juros de obra após o término do prazo de tolerância para a entrega do imóvel, momento em que configurou a mora da promitente vendedora. (Acórdão n.892545, 20130111352582APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Revisor: SEBASTIÃO COELHO, 5ª T urma Cível, Data de Julgamento: 02/09/2015, Publicado no DJE: 23/09/2015. Pág.: 187).
Assim, conclui-se, sem sombra de dúvida, que a construtora/incorporadora é a única responsável pelo pagamento dos juros de obra.
Desse modo, caso o comprador tenha pagado os referidos juros de obra, pode pleitear judicialmente a sua devolução.
Advocacia Zinato & Silva
NOVOS ALICERCES NO MERCADO
Popular na Europa e nos Estados Unidos, o empréstimo garantido pelo imóvel do tomador, conhecido como home equity, ainda é pouco utilizado no Brasil devido à falta de apetite dos bancos. Isso deve mudar. Na semana passada, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) passou a aceitar esses créditos como lastro dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Isso deve animar os bancos a oferecer mais empréstimos desse tipo. Com a nova norma, eles poderão repassar esses créditos para investidores por meio dos CRI, liberando capital para conceder novos financiamentos.
Os CRI são papéis de renda fixa que permitem às empresas antecipar o dinheiro dos pagamentos imobiliários a receber. Funciona assim: uma companhia de securitização adianta o dinheiro dos aluguéis ao proprietário de um imóvel, e passa a ter o direito de receber esses pagamentos por pelo menos cinco anos. Esses direitos, então, são reunidos em CRI e vendidos a investidores que querem uma renda garantida e, em geral, corrigida pela inflação. Isento de imposto, esse investimento é um sucesso. Hoje, um título de médio risco rende, em média, 6,2% ao ano. O rendimento dos de maior risco chega a 9,5%. Segundo a B3, há R$ 72,9 bilhões emitidos, e essa cifra deve crescer. “A liberação para que os CRI também recebam créditos de home equity tende a aumentar a emissão desses financiamentos”, diz a advogada Carolina Marcondes, do escritório Bicalho e Mollica, que solicitou a mudança à CVM.
Propiciar a expansão do crédito imobiliário por meio do mercado de capitais foi um dos argumentos de Pablo Renteria, um dos três diretores da CVM que aprovaram a mudança. “As fontes tradicionais de financiamento imobiliário não atendem à demanda habitacional brasileira”, diz Renteria.Dois dos cinco diretores foram contra a inclusão, em uma rara aprovação sem unanimidade. A divergência decorre de uma brecha na Lei 9.514, de 1997, que não explica claramente o que é um crédito imobiliário. A nova norma poderá fazer o estoque do home equity dobrar a médio prazo. Hoje, apenas 30% dos imóveis residenciais brasileiros estão vinculados a dívidas. Os 70% restantes podem ser dados em garantia. “No Brasil, esse segmento de empréstimos tem 3% da proporção do mercado americano”, diz Jonathan Camargo, fundador da London Investimentos.
Rodrigo Pinheiro, presidente do Grupo Financeiro Barigui, uma das empresas que entrou com recurso pedindo a mudança na CVM, já refez sua estratégia para 2018 incluindo as novas regras no cálculo. A carteira de crédito da companhia hoje é de R$ 300 milhões, dos quais 70% se referem a home equity. “Demoramos cinco anos para chegar a esse valor, mas nossa meta é emprestar mais R$ 150 milhões até o começo de 2019”, diz. Carolina Marcondes, da Bicalho e Mollica, afirma que depois da decisão, diversas empresas já a procuraram para preparar emissão de CRIs. “Isso tende a aumentar de maneira significativa esse mercado”, diz ela.
Fonte: Priscilla Arroyo - ISTOÉ Dinheiro
Postado por Marcos Mascarenhas às 15:19 Nenhum comentário:
O PAGAMENTO DO IPTU NA VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: OBRIGAÇÃO DO LOCADOR OU LOCATÁRIO?
Muitos levantam a dúvida se o pagamento dos impostos e taxas referentes ao bem imóvel locado será da alçada do locador ou do locatário. E a resposta é: depende!
Especificamente quanto ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), é interessante observar que, ao alcançar aqueles imóveis localizados em áreas urbanas ou destinados às atividades típicas destas áreas, será seu devedor (o contribuinte tributário) aquele que o possuir como se seu dono fosse. Assim é o caso dos proprietários, possuidores sem escritura, enfiteutas e superficiários, situações que se distanciam daquela vivida pelo locatário.
De fato, inquilino não é contribuinte do IPTU, segundo o que dispõe o próprio Código Tributário Nacional (CTN), para o qual o responsável tributário (sujeito passivo/devedor) será aquele que praticar o fato gerador do tributo, que, no caso deste imposto predial será, pois, aquele que tiver a propriedade, o domínio útil ou a posse – não a posse para meros fins de uso locatício, mas aquela com ânimo de dono – de dado bem móvel.
Não obstante o que determina a legislação tributária, fato é que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) traz a possibilidade dos tributos e taxas, em geral, serem repassados ao locatário. É o que dispõe, expressamente, o art. 22, VIII, ao afirmar que “o locador é obrigado a: (…) pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”. E nesta mesma linha, vale trazer o entendimento exarado junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, apto a corroborar o que aqui se defende:
APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. OBRIGAÇÃO DE PAGAR O IPTU. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA. CABIMENTO. O PACTO LOCATÍCIO DISCIPLINOU A RESPEITO. PRETENSÃO À INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. A falta de notificação premonitória em nada representa, pois a dívida decorre do contrato de locação e não da notificação. A obrigação da locatária pelo pagamento do IPTU encontra-se previsto na cláusula 3ª do contrato. Nas obrigações líquidas e a termo certo, a correção monetária e os juros moratórios incidem desde o vencimento e não da data da citação ou notificação.
(Apelação Cível nº 0060991-30.2010.8.26.0506. Rel. Des. Adilson de Araújo. 2010)
O que se infere é que, caso haja, de forma expressa, uma disposição em contrário no contrato de locação, o inquilino será, sim, o responsável pelo pagamento do tributo junto ao locador. Ocorre que esta obrigação somente valerá entre as partes contratantes, não podendo ser oposta à Fazenda Municipal que cobrará o IPTU do locador, proprietário do bem. É que decorre do art. 123 do Código Tributário Nacional (CTN) que, de forma categórica, afirma que “as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes”.
O que se conclui, pois, é que, conforme disposição legal expressa, caso locador e locatário acordem que o pagamento do IPTU se dê às expensas deste último, ele deverá sim quitá-lo de forma devida, a tempo e a modo, sob pena de descumprimento contratual e, inclusive, ajuizamento de ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres e encargos. A Fazenda Municipal demandará o locador para o cumprimento da obrigação tributária, porém este demandará o inquilino para que pague o que anuiu contratualmente.
Caberá ao proprietário quitar sua obrigação fiscal, antes que a tenha incluída numa dívida ativa com as consequências daí advindas, no entanto ele poderá, sim, lado outro, se antecipar ou valer do direito de regresso numa ação de cobrança posterior contra o inquilino, por força da legislação do inquilinato e da prévia previsão expressa no contrato de locação. É preciso estar atento!
A AUSÊNCIA DE PREÇO VIL NA RETOMADA DE IMÓVEL DADO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
O parágrafo 5º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97 prevê que, se o segundo leilão for negativo, considerar-se-á extinta a dívida e o credor será exonerado da obrigação de entregar ao devedor a importância sobrejacente, ou seja, a diferença entre o valor da arrematação e o valor da dívida.
Ab initio, não podemos perder de vista o instituto presente na origem da questão: a alienação fiduciária, que é a transferência da propriedade resolúvel ao credor, feita pelo devedor com escopo de garantia. Em outras palavras, o bem garante o pagamento da dívida. Pois bem, inadimplida a dívida garantida, após a constituição do devedor em mora e a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor, o imóvel é levado a leilão para satisfação da obrigação originariamente assumida pelo devedor.
Os valores dos lances mínimos nos leilões são determinados por critérios legais. No primeiro leilão o lance mínimo corresponde ao valor do imóvel previsto em contrato. Já no segundo, este valor equivale ao da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribuições condominiais. Assim, a extinção da dívida quando o resultado do segundo leilão é negativo evidencia que o imóvel se incorpora ao patrimônio do credor pelo valor do lance mínimo desta praça pública.
Já dissemos, no artigo ‘A natureza jurídica da consolidação da propriedade de bem imóvel à luz da jurisprudência e seus impactos nos registros públicos’, que, ante as impropriedades técnicas de redação legal existentes na Lei nº 9.514/97, uma análise comparativa entre os procedimentos previstos neste diploma legal e a execução judicial é capaz de esclarecer o entendimento sobre a lei de alienação fiduciária de imóvel.
Para aprofundarmos nossa análise, podemos estabelecer um paralelo entre a extinção da dívida e exoneração do credor da obrigação de entregar ao devedor a quantia sobrejacente no procedimento extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária e a arrematação pelo credor na execução judicial.
Excluímos a adjudicação do raciocínio pois esta deve se dar pelo preço da avaliação do bem (CPC, art. 876, caput), equivalendo, assim, ao valor do primeiro leilão no procedimento extrajudicial. A arrematação pelo exequente pode ocorrer por preço inferior ao da avaliação, mas se sujeita ao piso da vileza do valor ofertado (CPC, art. 891, parágrafo único c/c art. 892, § 1º).
A incorporação do bem ao patrimônio do credor no procedimento extrajudicial não está sujeita a nenhuma limitação de valor, e é nesta ausência de limitação que reside o cerne deste trabalho.
Uma situação hipotética se mostra pertinente para melhor ilustrarmos a discussão. Pensemos em um financiamento com alienação fiduciária de um imóvel avaliado em R$ 500.000,00, através do qual o devedor fiduciante obteve um empréstimo de R$ 400.000,00, para pagar em 180 parcelas de R$ 3.500,00 cada uma. Imaginemos que o devedor pague 170 parcelas e fique inadimplente em relação às últimas 10. Nesta situação hipotética, pela solução dada pela Lei nº 9.514/97, se os leilões resultarem negativos, e se desconsiderarmos a valorização mercadológica do bem, o credor terá incorporado ao seu patrimônio um bem avaliado em R$ 500.000,00 para satisfação de um crédito de R$ 35.000,00.
Neste ponto, peço a permissão do leitor para fazer uma observação. A situação hipotética proposta, no contexto de recessão econômica, com sinais ainda muito tímidos de melhora dos índices e elevadas taxas de desemprego, não é um mero exercício de raciocínio, mas uma situação facilmente verificada na prática.
A solução dada pelo diploma legal em questão para a situação hipotética proposta não parece ser a mais justa. A vileza do valor da incorporação do bem ao patrimônio do credor ofende a vedação ao enriquecimento ilícito existente em nosso ordenamento jurídico. A esta altura do raciocínio provavelmente muitos estejam pensando que o devedor fiduciante pode socorrer-se do Poder Judiciário para receber do credor a diferença entre o valor da dívida e um percentual do valor de avaliação do imóvel que não seja tão vil quanto 7%.
No entanto, não podemos nos esquecer de que à luz da repartição dos poderes da República, em havendo lei especial expressa sobre determinado assunto, não cabe ao Poder Judiciário dar ao caso concreto solução diversa daquela estabelecida em lei, sob pena de exercer atividade típica do Poder Legislativo.
Portanto, mesmo que ofenda a concepção do homem médio sobre solução justa e permita um aparente enriquecimento sem causa do credor fiduciário, a Lei nº 9.514/97 estabelece que, se os leilões forem negativos o imóvel se incorpora ao patrimônio do credor fiduciário pelo montante da dívida, por mais ínfimo que seja o valor desta quando comparado com o valor de avaliação do bem.
A guisa de conclusão destas breves linhas, registro considerações de lege ferenda para que o procedimento de leilão extrajudicial se aproxime mais do leilão judicial, com a adoção do critério de preço vil tanto para o segundo leilão, hipótese em que o lance mínimo estaria limitado a 50% do valor indicado para venda do bem em público leilão (Lei nº 9.514/97, art. 24, VI), quanto para a incorporação do imóvel ao patrimônio do credor, hipótese em que seria necessário o depósito da diferença entre 50% do valor do bem e o valor da dívida.
Anderson Henrique Gallo - Advogado, Escrevente Técnico Judiciário junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Postado por Marcos Mascarenhas às 16:27 Nenhum comentário:
LEI DO INQUILINATO: DIREITOS E DEVERES, REAJUSTE E REVISÃO DO ALUGUEL
Ao alugar um imóvel, é importante que ambas as partes envolvidas conheçam seus direitos e deveres, já que não são raras as vezes que surgem ocasiões inesperadas.
Exemplos não faltam: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? Para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidiu reformar as áreas comuns? E se houver infiltração na garagem? E se o reajuste do aluguel for abusivo?
Tais questões são tratadas na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, muito embora também é importante analisar as cláusulas do contrato antes de assinar.
Esclareço algumas dúvidas:
Durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.
Quem responde pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação, é o proprietário.
O fundo de reserva, responsável pelo pagamento da maioria das reformas, é paga pelo proprietário, não pelo locador. Tal taxa está embutida no condomínio, atenção senhor inquilino para pagar o que não deve!
Já o inquilino deve pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele.
Também não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando ainda, a seu conhecimento, qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar.
Caso o proprietário deseje vender o imóvel, o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico.
Mas, se o imóvel for vendido a terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto à matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante.
Outro tema importante é o reajuste do aluguel. A maioria dos contratos de aluguel, é feitos de acordo com o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM), conhecido popularmente como a “inflação do aluguel” que é revisto e alterado anualmente de acordo com a especulação imobiliária.
Entretanto, a taxa do IGPM não é uma regra que deve ser seguida à risca e sim um valor de referência para as imobiliárias que podem aumentar e diminuir o valor do aluguel.
Mas não é tudo, existe ainda a revisão do valor do aluguel! Mas qual a diferença do reajuste e da atualização?
O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei ou pelo contrato, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou na lei, correspondentes ao período.
Por outro lado, a revisão do valor do aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.
E como saber se o proprietário está cobrando um valor exorbitante?
Inicialmente, o proprietário e o inquilino devem tentar um acordo quanto ao valor. É aconselhável o envio de notificações por escrito, como por e-mail, por exemplo.
Se não for possível o acordo, qualquer uma das partes poderá promover “ação revisional de aluguel”, desde que possuam provas dessa alteração do valor de mercado e tenham transcorrido pelo menos três anos desde o último ajuste de aluguel.
Mais um alerta: não confunda atualização monetária com ajuste/revisão de aluguel, são duas as modalidades legais de alteração do valor do aluguel diferentes.
Além disso, as regras entre a locação residencial e a comercial são diferentes.
Sofia Carolina Jacob de Paula - Advogada de Balneário Camboriú / SC - OAB/PR 45.077
Postado por Marcos Mascarenhas às 10:00 Nenhum comentário:
Você pode consultar a listagem completa de todos os FIIs disponíveis para negociação neste link.
Podemos destacar as vantagens de se investir em um fundo imobiliário ao invés de um imóvel tradicional:
Fábio Gabriel Heinze - Planejador financeiro pessoal e possui a Certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar - Associação Brasileira de Planejadores Financeiros.
REGISTRO DE IMÓVEIS PODE EXIGIR CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS?
Quando procuramos o Registro de Imóveis para fazer um registro ou averbação, é comum ser exigido a certidão negativa de débitos (CND). Por exemplo, ao averbar uma construção, é exigido a CND previdenciária.
Ocorre que, as ADIns 173/DF e 394/DF declararam inconstitucional o artigo 1º, incisos I, II, IV, §§ 1º à 3º e artigo. 2º da Lei 7.711/88, com a justificativa que a exigência da CND é uma sanção política, já que é uma forma indireta de cobrar tributo.
Além disso, o item 119.1, Capítulo XX, Tomo II das Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ) de São Paulo, dispõe que não poderá ser cobrada a certidão negativa, como podemos ver a seguir:
119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.
Ainda, o CNJ em outubro de 2017 também decidiu que não pode ser cobrada a CND, reforçando a justificativa de ser uma cobrança indireta de imposto pelo Estado.
Portanto, não pode ser exigida a Certidão Negativa de débitos, mas na prática continua a imposição da sua apresentação.
Por fim, vale lembrar que essa proibição não abrange a comprovação do pagamento do imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento do laudêmio.
Tatiane Rodrigues Coelho - Advogada, inscrita no Estado de São Paulo sob o número 358.546. Pós-graduanda em Direito Imobiliário.
Postado por Marcos Mascarenhas às 17:04 Nenhum comentário:
O Código Civil brasileiro atribuiu expressamente ao direito do promitente comprador do imóvel a qualidade de direito real (art. 1.225, VII). Embora não esteja consignado na norma, trata-se de um direito real de aquisição aplicável aos contratos de promessa de compra e venda, consistente na possibilidade de o promitente comprador (titular do direito real à aquisição do imóvel) exigir em juízo a adjudicação compulsória do bem cuja escritura definitiva não fora outorgada voluntariamente pelo promitente vendedor.
A terminologia técnica é complicada, mas pode ser mais facilmente compreendida à luz do estudo do contrato preliminar. Isso porque o contrato de promessa de compra e venda nada mais é do que uma espécie de contratação que visa, em princípio, a assegurar o cumprimento de outro contrato. A esse segundo contrato dá-se o nome de contrato principal, que é o contrato definitivo de compra e venda do imóvel.
No tocante ao contrato preliminar, é mister assinalar que se trata de um tipo de negócio jurídico que voltado a preparar as partes contratantes para a celebração de um contrato futuro. Sendo assim, como negócio jurídico preparatório, deve conter os requisitos essenciais à validade do contrato definitivo (o contrato principal), especialmente aqueles previstos no art. 104 do Codex, in verbis:
Entre esses requisitos do art. 104, não se aplica ao contrato preliminar apenas o relativo à forma. Com efeito, o legislador optou por deixa-la livre à autonomia privada, a afastar a sua solenidade. É o que prescreve o art. 462 do CC (grifo meu):
É fato que parte da doutrina interpreta com ressalvas a liberdade de forma nos contratos preliminares, buscando conciliá-la com outros dispositivos legais, a exemplo do art. 227, que impõe restrições, no direito probatório, à prova exclusivamente testemunhal nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do salário mínimo.
A esse respeito, os comentários de Farias e Rosenvald (2012, p. 948) são esclarecedores:
Na linha consensualista, o Código Civil é enfático na defesa do princípio da liberdade de forma para os contratos preliminares (art. 107, CC). Em outras palavras, dotado o negócio jurídico dos pressupostos de existência e dos requisitos de validade a que alude o artigo 104 do Código Civil, o contrato preliminar é um ato jurídico perfeito, independente da relação principal que procura garantir. O ordenamento afastou o princípio da atração das formas entre os contratos preliminar e definitivo. Esta diversidade de fundamentos e efeitos entre os dois modelos jurídicos, justifica a liberdade de contratar sem a exigência da forma pública, essencial à validade de negócios jurídicos que visem à constituição de direitos reais sobre bens imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108, CC).
Certamente esta liberdade de forma não será extremada, posto conciliada com outros dispositivos legais. Daí a necessidade de escrito particular para os contratos preliminares cujo valor ultrapasse o décuplo do salário mínimo, admitindo-se a prova exclusivamente testemunhal quanto à sua existência tão somente para transação de patamar inferior ao aludido montante (art. 227, CC). Esta mesma restrição ao direito probatório é insculpida no artigo 401 do Código de Processo Civil.
Importa salientar que, no contrato preliminar, já há uma obrigação contratual definida. Ela consubstancia o dever de celebrar o contrato definitivo (contrato principal). Assim se justifica a redação do caput do art. 463 do CC, o qual assinala a eficácia obrigacional do vínculo prévio, dotando-o de exigibilidade jurídica:
Consequentemente, em regra, o contrato preliminar deve ser concebido como uma convenção jurídico irretratável, porquanto dotada de eficácia obrigacional. Ciente disso, o legislador ressalvou expressamente a possibilidade de inclusão da cláusula concernente ao direito de arrependimento, isto é, a aposição autônoma ao instrumento do contrato do direito potestativo que faculta aos contratantes resilir unilateralmente o contrato preliminar. Logo, a cláusula de arrependimento permite, por exemplo, que o contratante arrependido (contratante demissionário) não seja judicialmente compelido a celebrar a avença principal - medida que, na linguagem processual, corresponde à tutela específica da obrigação de fazer futura.
Essas noções doutrinárias acerca do contrato preliminar são extremamente úteis ao entendimento do contrato de promessa de compra e venda. O motivo reside na similitude dessas modalidades contratuais, a apresentar estreita relação em sua disciplina jurídica. Prova disso é a previsão da cláusula de arrependimento no art. 1.417 do CC:
Portanto, seja na disciplina geral dos contratos preliminares, seja na disciplina específica da promessa de compra e venda, o exercício do direito potestativo de arrependimento deve decorrer da aposição de cláusula expressa ao instrumento. Caso contrário, a denúncia não se concretizará validamente (sem perdas e danos).
Mas mais interessante ainda é atentar ao teor do parágrafo único do art. 463 do Código Civil, in verbis:
Art. 463. omissis
Trata-se de dispositivo polêmico, que tem gerado fundas discussões nos tribunais. O busílis encontra-se na exigência de registro do contrato preliminar, o que poderia afetar o direito à adjudicação compulsória previsto no art. 1.418 do CC:
No afã de interpretar a redação equívoca do parágrafo único do art. 463 do CC, surgem duas correntes na doutrina (ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2013, p. 1465). De lado, há os que defendem que o dispositivo refere-se tão só à necessidade de registro do compromisso de compra e venda para oposição de efeitos erga omnes (Ruy Rosado de Aguiar, Carlos Roberto Gonçalves); de outro, situam-se os que entendem que é imperiosa a necessidade de registro quaisquer que sejam os efeitos pretendidos pelos contraentes (Joel Dias Figueira, Carlos Alberto Dabus Maluf, Mário Müler Romitti).
Por sua vez, no plano jurisprudencial, os precedentes mais antigos do Superior Tribunal de Justiça inclinavam-se em acatar os argumentos expendidos pela primeira corrente. Colaciono:
1. É torrencial a jurisprudência da Corte no sentido de que o"direito à adjudicação é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis".
(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 204.784/SE, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 23/11/1999, p. DJ 07/02/2000).
De acordo com o raciocínio que foi sendo maturado pela Corte, a eficácia obrigacional inter partes existe tão logo seja concluído o pacto. Independentemente de registro, o promissário fica autorizado a exigir da contraparte a celebração do contrato principal nos limites do acordo prévio de vontades. Por sua vez, a eficácia real (erga omnes) é que demanda o registro em cartório da avença. Neste último caso, o registro (no cartório de registro de imóveis ou no cartório de títulos e documentos, conforme se cuide, respectivamente, de bem imóvel ou móvel) serve como mecanismo assecuratório de que a promessa inscrita no contrato preliminar não será afetada por eventual negócio jurídico celebrado com terceiros de boa-fé. Um exemplo vem a calhar. Suponhamos que, na promessa de compra e venda de imóvel, o promitente vendedor, no curso do contrato preliminar, e exercendo legitimamente seu direito de proprietário (afinal, não houve ainda a outorga da escritura definitiva da propriedade do bem imobiliário), celebre novo contrato (de compra e venda) com terceiro de boa-fé. Este terceiro ignorava a existência de contrato de promessa de compra e venda e nem poderia, diligenciando ordinariamente, descobri-lo. Aí é que a eficácia erga omnes, adquirida mediante o registro em cartório, tem o poder de impedir que a alienação do imóvel a terceiro de boa-fé prejudique o contrato preliminar. Assim, garantir-se-á que o promissário comprador da promessa de compra e venda possa ajuizar a ação pessoal de adjudicação compulsória, desta vez não apenas contra o promitente vendedor, que alienou o bem, mas também contra o terceiro, cujo contrato de compra e venda, ainda que celebrado de boa-fé, será considerado negócio jurídico ineficaz. Ou seja, o registro em cartório assegura a oponibilidade a terceiros da promessa de compra e venda, a atestar a eficácia real do pacto preliminar, consubstanciada no direito real de aquisição do bem prometido (CC, art. 1.225, VII).
Com amparo nesse raciocínio, o STJ editou o enunciado nº 239 da súmula de jurisprudência do tribunal:
STJ, Súmula nº 239:
O verbete revela a assunção pelo tribunal da distinção já feita antes, no sentido de que a eficácia obrigacional inter partes do contrato preliminar independe de registro. "Assim, quando o direito à escrituração definitiva da compra e venda é exercido diretamente contra o promitente vendedor, não se lhe condiciona o registro" (ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2013, p. 1465, grifo do autor).
De tal arte a corroborar esse entendimento, o enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ preceitua:
95 – Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Em seus julgados, o STJ vem aplicando iterativamente o enunciado nº 239. Colaciono (grifo nosso):
DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESNECESSIDADE. SÚMULA/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO.
- Nos termos do enunciado nº 239 da súmula/STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 188.172/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10/10/2000, p. DJ 20/11/2000).
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 239/STJ. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. HIPOTECA POSTERIOR. INEFICÁCIA.
I – Em consonância com o enunciado 239 da Súmula desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
II - A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador não tem eficácia em relação a este último. Precedentes. Agravo improvido.
(STJ, T3 - Terceira Turma, AgRg no Ag 575.115/SP, Rel. Min. Castro Filho, j. 28/10/2004, p. DJ 17/12/2004).
1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.
(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 941.464/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/04/2012, p. DJe 29/02/2012).
(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 1.221.369/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2013, p. DJe 30/08/2013).
Conclui-se, portanto, que, no caso da promessa de compra e venda, o promissário comprador pode exigir a tutela específica da obrigação de fazer (celebração de contrato futuro, mediante a outorga da escritura definitiva de transmissão da propriedade do bem imóvel) contra o promitente vendedor tão logo seja concluído o negócio jurídico prévio (obviamente, contanto que o promissário comprador tenha adimplido sua obrigação e o promitente vendedor esteja em mora).
Dessa maneira, o registro em cartório, referido no parágrafo único do art. 463 do Código Civil deve ser interpretado tão somente como fator eficacial da promessa de compra e venda perante terceiros (sujeito passivo universal). Logo, o consectário do registro do contrato preliminar em serventia é a garantia de que a sentença que julgar procedente o pedido veiculado em ação de adjudicação compulsória possa desconstituir o direito real de todo e qualquer terceiro interveniente, ainda que de boa-fé.
ASSIS NETO, Sebastião de; JESUS, Marcelo de; MELO, Maria Izabel de. Manual de Direito Civil. Salvador: JusPODIVM, 2013. 1720 p.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Enunciado nº 239 da súmula de jurisprudência. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Enunciado nº 95 da I Jornada de Direito Civil. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 204.784/SE,da Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 23/11/1999, p. 07/02/2000. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 188.172/SP da Quarta Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10/10/2000, p. 20/11/2000. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental no Agravo nº 575.115/SP, da Terceira Turma, Rel. Min. Castro Filho, j. 28/10/2004, p. 17/12/2004. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 941.464/SC,da Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/04/2012, p. 29/02/2012. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.221.369/SE, da Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2013, p. 30/08/2013. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.
BRASIL. Código Civil. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:www.planalto.gov.br. Acesso em: 18 de nov. 2012.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: reais, vol. 5. 8º ed. rev. ampl. e atual. Salvador: JusPODIVM, 2012. 988 p.
Rafael Theodor Teodoro - Graduado em Direito pela UFPA. Especialista em Direito Constitucional, Direito Tributário e Ciências Penais pela Universidade Uniderp/Anhanguera. Analista/Assessor de Promotor de Justiça.
Não cabe cobrar comissão de corretagem em negociação imobiliária desfeita em razão da existência de processo de desapropriação. De acordo com a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, como a conclusão da venda dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se tornou precário e, por consequência, o contrato de corretagem não atingiu seu objetivo.
O pedido de cobrança foi julgado parcialmente procedente em primeira instância, com a fixação de comissão equivalente a 2,5% do valor do imóvel. Para o magistrado, foi comprovado que os agentes imobiliários aproximaram os clientes e acompanharam o negócio, que foi finalizado com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda.
A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. A corte destacou que nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropriação, já que a citação ocorreu após a celebração do contrato.
Cueva também destacou que, no caso de negócios imobiliários, a verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor geralmente ocorre antes da celebração do contrato. Por isso, também é responsabilidade do corretor obter as informações necessárias à contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos, conforme prevê o artigo 723 do Código Civil.
REsp 1.272.932
Postado por Marcos Mascarenhas às 07:19 Nenhum comentário:
CCJ DEVE APROVAR O REPARCELAMENTO DO SOLO EM ÁREAS DE RISCO
A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) deve aprovar neste primeiro semestre o relatório favorável do senador Ronaldo Caiado (DEM-GO) ao reparcelamento do solo em áreas de risco ou atingidas por desastres. A medida (PLS 65/2014) permite ao poder público requisitar imóveis localizados nessas áreas para realização de obras de regularização sem a necessidade de desapropriar as terras.
De acordo com o projeto, os proprietários de imóveis localizados em áreas de risco ou em locais que passarão por projetos de reurbanização tornam-se cotistas de um fundo imobiliário. Esse fundo financia a recuperação da área. Os antigos proprietários podem vender suas cotas ou voltar para o imóvel no final das obras.
A proposta permite ao poder público requisitar imóveis localizados em áreas insalubres, de risco ou atingidas por desastres, para realização de obras de regularização, prevenção ou recuperação. De autoria do senador Paulo Bauer (PSDB-SC), o PLS faculta aos municípios a criação de consórcio imobiliário como forma de viabilizar planos urbanísticos nessas áreas.
O projeto altera o Estatuto da Cidade para introduzir no Brasil o instituto do land readjustment, ou reparcelamento do solo, "amplamente empregado em diversos países". Segundo Bauer, é uma forma de viabilizar a substituição de imóveis antigos por novos, sem a necessidade de desapropriação pelo poder público.
O senador cita como referência desse modelo a criação pelo governo do Líbano, em 1994, da Companhia para o Desenvolvimento e a Reconstrução do Distrito Central de Beirute, com a finalidade de recuperar a capital devastada pela guerra civil de 1975 a 1990. Capitalizada com imóveis antigos e recursos de investidores externos, essa empresa promoveu uma renovação de alta qualidade urbanística, afirmou o autor da proposta.
O projeto considera consórcio imobiliário o mecanismo de gestão pelo qual imóveis contíguos são incorporados ao patrimônio de fundo específico a título de integralização de quotas. Essas quotas poderão ser convertidas em lotes ou unidades autônomas edificadas após a conclusão das obras.
A proposta faculta ao poder público participar do capital do fundo, integralizando as quotas em terrenos ou em dinheiro. O poder público também deverá isentar do imposto de transmissão intervivos os bens imóveis relativos à integralização de quotas do fundo.
O projeto também determina que os recursos públicos para prevenção em áreas de risco de desastre e recuperação de áreas atingidas por desastre sejam aplicados preferencialmente na capitalização desses consórcios imobiliários.
Para o relator, trata-se de um “engenhoso mecanismo” que vai proporcionar um melhor aproveitamento do solo urbano. Caiado lembra que a insalubridade ou o risco de desastre com vistas à realização de obras de regularização, prevenção ou recuperação deverão ser aferidos pelo poder público caso a caso, para avaliar se as circunstâncias demandam medidas urgentes.
A matéria seguirá para votação terminativa na Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR) após passar pela CCJ.
Postado por Marcos Mascarenhas às 17:10 Nenhum comentário:
Postado por Marcos Mascarenhas às 15:41 Nenhum comentário:
DIREITO E MERCADO IMOBILIÁRIO
O terceiro exemplo é o Provimento nº 04/17, da Corregedoria do Tribunal de Justiça de Pernambuco, que permitiu que os registradores imobiliários locais, promovam administrativamente a pedido de adquirentes e, independentemente da anuência do credor hipotecário, o cancelamento de hipotecas constituídas em favor de instituições financeiras, em razão de contratos de financiamento de produção imobiliária. Apesar dessa previsão do Tribunal local ter sido justificada no posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto (Súmula 308), a mesma vai de encontro a previsão da legislação que trata de registro imobiliário e do cancelamento de hipoteca e ainda transfere do poder judiciário para o registrador imobiliário, a análise e decisão sobre o cancelamento de garantia hipotecária. Essa determinação, além de poder ensejar questionamentos judiciais pelos bancos acerca de sua legalidade e constitucionalidade, ainda trouxe uma insegurança jurídica, criando, portanto, mais uma dificuldade para a obtenção de financiamentos pelas incorporadoras, num momento econômico já delicado para o setor como um todo.
Felipe Rebêlo - Advogado especializado no mercado imobiliário
INQUILINOS EM CONDOMÍNIOS: 11 PERGUNTAS E RESPOSTAS
Inquilinos em condomínios podem ser mais um desafio da vida condominial para o síndico.
Afinal, aquela pessoa mora ali, mas não é a dona da unidade. Tem a posse do local, mas não pode votar em algumas das assembleias.
Esse tipo de arranjo não é comum, principalmente porque as áreas comuns do empreendimento foram dimensionadas para serem desfrutadas pelo número de seus moradores. Afinal, se todos alugarem suas unidades e quiserem – inquilinos e proprietários - se utilizar da piscina e da quadra em um dia de sol certamente o espaço não seria suficiente.
4) Inquilinos podem participar de assembleia? E votar?
Contra o voto de inquilinos Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.
"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
As despesas que devem ser honradas pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e ao diaadia do condomínio, tais como:
- Manutenção e conservação dos jardins
Postado por Marcos Mascarenhas às 10:22 Nenhum comentário:
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References: artigo 27
de lege ferenda
 artigo 1
 artigo 104
 artigo 401
 artigo 723