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Wasserschaden vor Besitzübergabe eines EFH
| 19.12.2005 21:51 |
Guten Tag,am 21.12.05 soll Kaufpreis auf Notaranderkonto,und am 23.12.05 soll Besitzübergabe erfolgen.Heute tel. Nachricht von Eigentümerin:durch stark erhöhte Wasserrechnung zunächst nicht sichtbarer Wasserschaden im Bereich Bad durch Messung festgestellt.Reparatur läuft,Trocknung kann bis 23.12.05 nicht fertig gestellt werden(Versicherungsschaden)Der Teilkeller berührt mit einer Außenwand die Dusche im Bad(EG).das Wasser ist anscheinend versickert.Notarvertrag: die Rechte des Käufers wegem eines Sachmangels des Grundst. und des Gebäudes sind ausgeschlossen.,das gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz.Weiter:Zur gewöhnlichen Instandhaltung bis zur Übergabe sollen die Beseitigung neu auftretender Mängel gehören.-Wer garantiert die völlige Beseitigung?-Der Mangel kann auch vor dem Kaufvertrag am 10.10.05 entstanden sein.Können wir reagieren?Teileinbehalt bis Gutachterklärung für Folgekosten z.B.
BGB BGB Mangel Verkäufer Übergabe
vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne, gestatte mir jedoch schon eingehend die Anmerkung, dass bei einem leider nur –bestenfalls- auszugsweise zitiertem Grundstückskaufvertrag die rechtliche Würdigung desselben mit einigen Unsicherheiten behaftet ist.
Zunächst einmal liegt offensichtlich ein Sachmangel i.S.v. § 434 BGB vor, aus welchem die Rechte nach § 437 BGB, also u.a. Nacherfüllung und Schadensersatz folgen können. Dass Sie von diesem Mangel wußten oder hätten wissen müssen (§ 442 BGB) und es deswegen zu einem Haftungsausschluss kommt, liegt fern.
Allerdings kann der Verkäufer individualvertraglich die Haftung ausschliessen, wie es mit den von Ihnen auszugsweise zitierten Vertragsbestimmungen der Fall war. Da hier ersichtlich kein Gebrauchsgüterkauf vorliegt, findet sich die rechtliche Grenze des Haftungsausschlusses nur in § 444 BGB, ich zitiere:
Verlangt wird hier hinsichtlich des Verkäufers nach allg. Auffassung Arglist UND Kenntnis des Mangels. Hierfür sehe ich mit Ihrer Sachverhaltsschilderung keine Anhaltspunkte.
Weiterhelfen könnte m.E. nur eine genaue Auslegung des Vertrages (welcher mir aber, wie schon mitgeteilt, leider nur sehr verkürzt zur Beurteilung vorliegt). So hat der BGH (Urteil vom 05.04.1984- Aktenzeichen VII ZR 21/83, abgedr. zB NJW 1984, 2094) zur Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses für Sachmängel beim Erwerb -allerdings neu errichteter oder noch zu errichtender- Eigentumswohnungen entschieden:
»Ein formelhafter - ohne ausführliche Belehrung und
eingehende Erörterung seiner einscheidenden Rechtsfolgen
gem. § 242 BGB unwirksamer - Ausschluß der
Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu
errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen
und Häuser in notariellen Verträgen kann auch dann
vorliegen, wenn die Freizeichnung des Veräußerers von
Gewährleistungspflichten in einem notariell beurkundeten
"Kaufangebot" des Erwerbers enthalten ist und der
Veräußerer dieses Angebot annimmt .
Hier könnte evt. angesetzt werden, was allerdings eine genaue Vertragsauslegung erfordert.
Etwas positiver sehe ich den zweiten, von Ihnen zitierten Vertragspassus: Wenn der Verkäufer tatsächlich (was zwar dem abdingbaren § 446 BGB entspräche, aber in einem gewissen Wertungswiderspruch zum vollständigen Ausschluss der Sachmangelhaftung im ersten Passus stünde), neu auftretende Mängel per se „als Instandhaltung“ beseitigen soll, wird es entscheidend auf das Entstehen des Mangels ankommen.
Vorbehaltlich gewisser Zweifel an dem Verhältnis der beiden von Ihnen zitierten Vertragspassagen wird man auf die „Entdeckung“ des Wasserschadens abzustellen haben, schon weil eine genaue Festlegung der „ersten Ursache“ kaum möglich, aber auch, weil eine andere Vertragsauslegung m.E. unbillig wäre – denn wie sollen Sie den Beweis führen, dass der erste Wassereintritt vor dem 10.10.2005 stattfand?
Eben dies sollten Sie dem Verkäufer umgehend mitteilen; hinsichtlich grundsätzlichen Ausschlusses der Gewährleistung nach Übergabe haben Sie m.E. dagegen eher schlechte Karten – siehe Antwort Nr.1.
Ich hoffe trotzdem, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung.
Nachfrage vom Fragesteller	20.12.2005 | 18:02
Guten Tag,Herr Dr. Schimpf,darf ich Ihnen die wichtigsten Passagen aus Kaufvertrag in Kurzform angeben,außer den beiden bekannten.Über-
gabe ist Verrechnungstag.Mit der Übergabe gehen sämtliche Rechte und Pflichten,Nutzungen und Lasten,die Gefahr der zufälligen Verschlecht
und des zufälligen Untergangs,alle öffentl. usw auf Käufer über.Bes.
Beschaffenheit des Grundst. und Gebäudes ist nicht vereinb.Vorsätz-
lichkeit nicht vorhanden,dies wird auch nat. anders im Vertrag er-
wähnt.Zur gewöhnl. Instandhaltung bleibt bis zum Übergabetag Verkäufer verpflichtet.Die komplette Fertigstellung des Schadens mit
Trocknung ist bis zum Übergabetag nicht möglich.Wir haben keinen
Einfluß auf die Qualität der neuen Leistungen und evtl. Folgekosten und sollen ohne Widerspruch hinnehmen? Gibt es eine
Vorbehaltsmöglichkeit? Für Ihre Antwort bin ich sehr dankbar.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2005 | 18:20
Ich kann hier nur meine Ausgangsantwort wiederholen – neue Gesichtspunkte erkenne ich aus den von Ihnen ergänzend mitgeteilten Vertragspassagen nicht.
Allerdings möchte ich der Vollständigkeit halber zum eien noch darauf hinweisen, dass aus der Meldung des Schadens an die Versicherung des Verkäufers doch schon ein gewisses Eingeständnis hergeleitet werden kann. Hierauf sollten Sie neben den in Ziff.3 meiner Ausgangsantwort genannten Gründen abstellen.
Zum anderen: Wenn man zu dem Ergebnis käme, dass der Verkäufer für den Schadensgrund einzustehen hat, obliegen ihm natürlich auch Pflichten hinsichtlich der korrekten Beseitigung des enstandenen Schadens – unabhängig davon, ob die Gefahrtragung im Laufe der Schadensbeseitigung auf Sie übergeht oder nicht.
"zu 1,für die Klarstellung besten Dank "

References: § 434
 § 437
 § 444
 BGH 
 § 242
 § 446