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Timestamp: 2017-04-29 21:52:26+00:00

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GEWOBA Nord - Geschäftsbericht 2010 by undefined - issuu
Gesch채ftsbericht 2010SPARENIm Geschäftsjahr 2010 wurden die Weichen
gestellt für den Start unserer Spareinrichtung.
Ziel ist es, Mietern und Mitgliedern der GEWOBA
Nord einfache, transparente Sparmöglichkeiten
Der Begriff „Sparen" hat die ursprüngliche
Bedeutung „bewahren, unversehrt erhalten,
schonen“. Sinnverwandte Worte finden sich
in vielen Bereichen des alltäglichen Sprachgebrauchs ...LageberichtKennzahlen	5Organe	6Lagebericht	10
Sicherheit: Gemeinsam handeln – Individuell profitieren	Konjunkturelle Entwicklung	Entwicklung der Immobilienwirtschaft in Deutschland	Entwicklung des regionalen Wohnungsmarktes	Geschäft und Rahmenbedingungen	10
11Wirtschaftliche Lage	21
Ertragslage und Gewinnwendung	21
Verteilung des Bilanzgewinns aus dem Jahre 2010	23	Finanzlage	23	Vermögens- und Kapitalstruktur	25	Künftige Entwicklung	25
Voraussichtliche Entwicklung in den nächsten Jahren	26Bericht des Aufsichtsrates	30Jahresabschluss 2010	Bilanz	32
Gewinn- und Verlustrechnung	34
Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2010	35Zusammengefasstes Prüfungsergebnis	43	3GEWOBA Nord Baugenossenschaft eGGründung:	22.01.1949
Sitz:	Schleswig
Eintragung:	Amtsgericht Schleswig GnR 0051HauptverwaltungGeschäftsstellenMitgliedschaften24837 Schleswig
Tel.	0 46 21 / 8 11 - 0 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 10
www.gewoba-nord.de24837 Schleswig
Tel.	0 46 21 / 8 11 - 1 23 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 10GdW Bundesverband
Immobilienunternehmen e.V.24955 Harrislee
Tel.	04 61 / 7 73 00 - 0	Fax: 04 61 / 7 73 00 - 14
Tel.	0 48 41 / 89 96 - 0	Fax 0 48 41 / 89 96 - 10
Tel.	0 46 61 / 96 61 - 0	Fax	0 46 61 / 96 61 - 10FremdverwaltungAußenstellen24837 Schleswig
Tel.	0 46 21 / 8 11 - 3 40 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 3025980 Westerland/ Sylt
Tel.	0 46 51 / 92 09 - 0	Fax 0 46 51 / 92 09 - 10
Große Straße 39	Tel.	0 46 81 / 81 82	Fax 0 46 81 / 74 79 264
Stand: 31.12.2010AGV Arbeitgeberverband der
ASHW Arbeitsgemeinschaft
VNW Verband norddeutscher
Ring der Wohnungsbaugenossenschaften
DESWOS – Die Deutsche
Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs- und Siedlungs­
wesen e.V.Kennzahlen der GenossenschaftBilanz / G+V	T€Bilanzsumme	193.353
Anlagevermögen	180.669
Umlaufvermögen	12.234
Eigenkapital insges.	34.997
– davon Rücklagen	28.920
Umsatzerlöse	30.276
– a.d. Hausbewirtschaftung	29.419
Jahresergebnis	2.353
Dividende	135Objektbestand	Wohnungen	5.851	davon frei finanziert	(3.803)
gewerbliche Objekte	33	Garagen/ Stellplätze	1.393
Gesamtbestand	7.304Wohnungseigentums-VerwaltungHausverwaltung Dritter	VE’s/WEG	66
Wohnungen	852
gewerbliche Objekte	26
Garagen u. Stellplätze	107
sonstige	15
Gesamtbestand	1.000VE’s	89
Wohnungen	266
gewerbliche Objekte	28
Garagen	25
sonstige	3
Gesamtbestand	322	Fläche unbebauter Grundstücke	Bauvolumen	T€im Anlagevermögen:	im Umlaufvermögen:	gesamt	16.208
Neubau	12.569
Modernisierung	94
Instandhaltung	3.519
Zukauf	263.652 qm
323 qm5
Stand: 31.12.2010Organe der Genossenschaft93 Vertreter (Vertreterversammlung)
Mitarbeiterbeschäftigt8.095 Mitglieder per 31.12.2010Vorstandwählen
AufsichtsratbestelltVertreter
Dieter Altmann, Mönkeberg
Inge Ernst, Heide
Batzlaff & Partner GbR,
Heiko Sander, Hamburg
Peter Treichel, Kiel
Rosemarie Wraga, Heide
Wahlbezirk 2	Margrit Clausen, Husum
Horst Krüger, Husum
Dr. Uwe Ladda, Husum
Erwin Petersen, Husum
Helmuth Petersen, Husum
Waltraud Stolz, Husum
Hubert Butkereit, Husum
Jan-Christoph Deckmann, Husum
Nico Hamkens, Husum
Peter Klatt, Husum
Eugen Mathwig, Husum
Thorsten Pauls, Husum
Magdalene Laucke, Leck
Dagmar Moritzen, Leck
Heinz Mrowka, Leck
Hans-Joachim Petersen, Leck
Arno Hinz, Kappeln
Bruno Weich, Kappeln	6
Stand: 31.12.2010Wahlbezirk 11	Meike Geertz, Niebüll
Ruth Groth, Niebüll
Kurt-Heinz	Jappsen, Niebüll
Carsten-Martin Johannsen, Niebüll
Ursula Zander, Galmsbüll
Wahlbezirk 12	Uwe Andresen, Westerland
Franz Otto	Beilmann, Westerland
Karen Eckert, Westerland
Günther Frank, Westerland
Gertrud Giesen, Westerland
Susanne Lorenzen, Westerland
Klaus-Dieter Meister, Westerland
Bruno Schnabel, Westerland
Günther Volquardsen, Westerland
Marion Weidig, Westerland
Wahlbezirk 13	Monika Hansen, Wyk
Sabine Jessen, Wyk
Cornelia Schulz, Wyk
Manfred Behrendt, Harrislee
Wahlbezirk 14	Friedrich Bohne, Harrislee
Elfriede Friedrichsen, List
Peter Kirmse, Harrislee
Klaus-Peter Kuffner, Harrislee
Max Rinas, Harrislee
Nanette Kraft, Tinnum
Dr. Günter	Zielke, Harrislee
Maria Georgine Saebel, List
Karsten Bock, Satrup
Maike Scheil, List
Peter Holz, Tarp
Andreas Rotte, Landsberg a. Lech
Hans-Joachim Weitenhagen, Satrup
Jan Erik Werth, Eggebek
Wahlbezirk 6	Herbert Barz, Schleswig
Egon Johannsen GmbH, Schleswig
Uwe Lorenzen, Schleswig
Malte Nelson, Schleswig
Erhard Zimmermann, Schleswig
Hans-Otto Borowczak	, Schleswig
Mielewski Sanitärtechnik GmbH,
Günter Schmidt, Schleswig
Kai Christian Waack, Lürschau
Marita Borjini, Flensburg
Ulrich Schweer, Rostock
Kay Siemen, FlensburgOrgane der GenossenschaftAufsichtsrat
Kay Abeling	Geschäftsführer, Westerland, stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender
bis 19.06.2010, Vorsitzender ab 19.06.2010Manfred Felgenhauer	Sparkassenbetriebswirt, Nübel, stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender
ab 19.06.2010Dr. Klaus Benske	Rechtsanwalt, Büdelsdorf, Vorsitzender des Aufsichtsrates bis 19.06.2010Horst Dieter Adler	Verleger und Werbekaufmann, FlensburgErnst-Uwe Hansen	Verwaltungsangestellter, NiebüllFrank Jacobsen	Verwaltungsfachangestellter, SchleswigGisela Kropp	Lehrerin, Husum, bis 19.06.2010Manfred Kruse	Lehrer, HusumGerd Schmidt	Bauingenieur, FlensburgKarl-Ludwig Umbreit	Hausverwalter, Westerland, verstorben am 23.07.2010Michael Wichmann	Verkäufer, NiebüllVorstandDipl.- Ing. Dietmar JonscherDipl.- Kfm. Steffan LiebscherArchitekt,
hauptamtliches Vorstands­
mitglied seit 01.10.2000hauptamtliches Vorstands­
mitglied seit 01.07.20017
Stand: 31.12.2010Organe der GenossenschaftOrganisationsplan GEWOBA NordTechnischer VorstandKaufmännischer VorstandDipl.-Ing. Dietmar JonscherDipl.-Kfm. Steffan LiebscherPersonalwesenVorstandssekretariatSpareinrichtung / EmpfangFrau StopsackFrau Scholz / Frau RohdeFrau Pfaff / Frau Reschka / Frau SeidelFremdverwaltungKaufmännische VerwaltungHerr ChristophersenFrau WernichTechnisches ManagementFord.-Manag. / Fibu / BewirtschaftungHerr CubelaHerr RosnerZentrale Dienste / IT-ServiceBestandsmanagementHerr RaabeHerr MalzanUnternehmens-PSK / ControllingGeschäftsstelle SchleswigN.N.Herr LenzBUD Bau- und Dienstleistung GmbHGeschäftsstelle HarrisleeHerr MalzanHerr FahrGeschäftsstelle Husum
Frau FinsterGeschäftsstelle Niebüll (mit Sylt und Föhr)
Herr Schmidt8
Stand: 31.12.2010h
rLagebericht – Geschäftsverlauf 2010Sicherheit: Gemeinsam handeln Individuell profitierenEntwicklung der Immobilienwirtschaft in
DeutschlandKonjunkturelle EntwicklungIhre herausragende Rolle als stabilisierendes
Element der deutschen Volkswirtschaft hat die
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Krisenjahr 2009 eindeutig unter Beweis gestellt. 2010
konnte sie diesen Beweis noch festigen.
Denn gerade die Genossenschaften haben gemeinsames Handeln im Streben nach Sicherheit
und Stabilität in ihrem Leitbild verankert und in
den vergangenen Jahren deutlich umgesetzt;
sei es durch die energetische Sanierung der
Bestände, die Inanspruchnahme des CO2-Gebäudesanierungsprogramms im Rahmen des Konjunkturpaketes oder auch durch altengerechte
Umbauten und sinnvolle Förderungsmaßnahmen
in weiten Teilen des Wohnungsbestandes, die
dadurch auch nachhaltig zahlreiche Arbeitsplätze
sicherten.In einer Zeit, in der die Welt komplex und kompliziert empfunden wird, wo Veränderungen nur
schwer kontrollierbar sind, lösen diese verschiedenen Faktoren tiefe Verunsicherungen bei den
Erfahrungen aus der Wirtschafts- und Finanzkrise
zwingen uns heute in vielen Bereichen zu einem
Umdenken. Alle Maßnahmen sind darauf ausgerichtet, eine möglichst gute Basis zu schaffen,
um konjunkturelle Schwankungen überstehen
zu können, sei es im privaten Haushalt oder
im Unternehmen. Alles spricht dafür, dass der
Egoismus weiter zunimmt und das Gemeinwesen
weiter zurückgeht. Doch gerade die Finanz- und
Wirtschaftskrise hat gezeigt, dass gemeinschaftliches Handeln individuelles Profitieren bewirken
kann. Die konjunkturelle Entwicklung Deutschlands im Jahre 2010 spricht eine deutliche Sprache. Die Folgen der schwersten Wirtschaftskrise
der Nachkriegszeit ist in Deutschland überwunden und eine Erfolgsmeldung jagt die andere.
Deutschland wird zur Konjunkturlokomotive in
Europa und zum Vorzeigestaat in der ganzen
Welt. Zwar ist der private Verbrauch und die Stabilisierung der bundesdeutschen Wirtschaft vor
allen Dingen auf die Konjunkturpakete der Bundesregierung und die Regelung zur Kurzarbeit
zurückzuführen, doch auch der Export als Stütze
der Konjunktur darf nicht außer Acht gelassen
werden. Alle Maßnahmen hatten ein Ziel, nämlich Stabilität und Sicherheit durch gemeinsames
Handeln zu erzielen.10Entwicklung des regionalen Wohnungsmarktes
Entgegen dem prognostizierten Trend ist die
Arbeitslosigkeit im Bundesgebiet, insbesondere
in Schleswig-Holstein, durch die Wirtschafts- und
Finanzkrise nicht grundsätzlich angestiegen. Sicherlich sind regionale Unterschiede innerhalb
Schleswig-Holsteins zu verzeichnen, genauso wie
die Immobilien- und Mietpreise im Lande mehr
oder weniger stark differieren. Insgesamt ist
allerdings festzustellen, dass die Krise, auch
bedingt durch die Zinsentwicklung im Jahr 2010,
ohne große Auswirkungen auf die Wohnungsbaugenossenschaften geblieben sind.
Entscheidend dafür sind sicherlich Visionen und
mögliche Zukunftspfade, die zum Bestand eines
Unternehmens und einer Gesellschaft, wie der
der bundesrepublikanischen, gehören, und damit
allen Menschen zur Orientierung dienen. Sie
bilden häufig die Grundlage für Engagement von
Individuen und Organisationen und stellen die
kollektive Bindung zwischen gemeinschaftlichem
und individuellem Handeln dar.Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Geschäft und Rahmenbedingungen
Das Handeln der GEWOBA Nord ist auch weiterhin darauf ausgerichtet, dem Individuum den
notwendigen Freiraum - bei gleichzeitiger Sicherstellung von Solidarität und Gemeinschaft - zu
gewährleisten. Darauf wird unser zukünftiges
Streben und Handeln verstärkt ausgerichtet werden. Im Prognosebericht werden diese Vorstellungen näher ausgeführt.
Insgesamt haben sich die grundsätzlichen Marktbedingungen für die GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Nach wie vor ist, mit den
bekannten regionalen Unterschieden, die Nachfrage nach Wohnungen in guter Lage zu angemessenen Mietpreisen stabil und einwandfrei. An
schwierigen Standorten entscheidet der Verdrängungsmechanismus über die Vermietbarkeit, d.h.die Ausstattung und letztendlich die Lage der
Wohnungen, unter Berücksichtigung der Mietpreise. Aufgrund unserer Modernisierungen und
Bautätigkeiten, in Verbindung mit eingesetzten
Instandhaltungsmitteln, sind wir gut gerüstet,
um dem Konkurrenzdruck auf dem Markt standzuhalten und unsere Wohnungen nachhaltig zu
Die Genossenschaft verfügt per 31.12.2010 über
5.851 Wohnungen. Die genaue Zusammensetzung und die Bewirtschaftungsart des Objektbestandes sind der nachstehenden Tabelle zu
entnehmen. Veränderungen in der Darstellung
des Objektbestandes gegenüber dem Vorjahr
resultieren aus Modernisierungs-, Abriss- und
Neubaumaßnahmen, dem Verkauf und den Zusammenlegungen von nicht mehr zeitgemäßem
Wohnraum.11Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Objektbestand 31.12.2010 nach Geschäfts- / Außenstellen	Geschäfts-/Außenstelle (GS / AS)	Mischfinanziert	Gesamt-Objekte	Gesamt
frei-	öffentl.	frei-	öffentl.	frei-	öffentl.
finanz.	geförd.	finanz.	geförd.	finanz.	geförd.
Schleswig	Wohnungen	Gewerbe	Garagen/Stellplätze	sonstiges	Summe GS	1.679 Harrislee	Wohnungen	Gewerbe	Garagen/Stellplätze	sonstiges	Summe GS	Husum	Wohnungen	Gewerbe	Garagen/Stellplätze	sonstiges	1.039 390 8	21 1.458 1.047 41115 4	0	0	19 15 4607 0	0	0	607 607 018 0	0	0	18 18 0394 8	21 2.102 1.687 415556 371 24 128 1.079 580 4991	0	0	0	1	1	047 83 28 0	158 75 830	0	0	0	0	0	0604 454 52 128 1.238 656 5821.256 93 0	114 1.463 1.256 2076	0	0	0	6	6	0107 0	40 0	147 147 00	0	0	0	0	0	0Summe GS	1.369 93 40 114 1.616 1.409 207Niebüll	Wohnungen	530 202 0	0	732 530 202	Gewerbe	2	0	0	0	2	2	0	Garagen/Stellplätze	150 19 0	0	169 150 19	sonstiges	5	0	0	0	5	5	0	Summe GS	687 221 0	0	908 687 221AS Sylt	Wohnungen	366 351 74 161 952 440 512	Gewerbe	1	3	0	0	4	1	3	Garagen/Stellplätze	274 30 0	0	304 274 30	sonstiges	0	3	0	0	3	0	3	Summe AS	641 387 74 161 1.263 715 548AS Föhr/Amrum	Wohnungen	56 111 0	0	167 56 111	Gewerbe	0	1	0	0	1	0	1	Garagen/Stellplätze	4	4	0	0	8	4	4	sonstiges	0	1	0	0	1	0	1	Summe AS	60 117 0	0	177 60 117	Summer aller GS / AS	5.040 1.666 174 424 7.304 5.214 2.09012Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Objektbestand 31.12.2010	Wohnungen	Gewerbe	Garagen/Stellplätze	Sonstiges	Gesamt	Die weitere Entwicklung des Bestandes war einer
der Schwerpunkte des Vorstandes im Geschäftsjahr 2010. Neben der intensiven Auseinandersetzung mit den Entscheidungsträgern der Stadt
Husum, der Investitionsbank und dem Innenministerium für das Projekt Husum-Hockensbüll
konnten die bereits in 2009 begonnenen Maßnahmen gänzlich zum Abschluss gebracht werden. Mit einem Bauüberhang von rd. 12 Mio. €
ist dies eine bedeutende Bauinvestition, die das
Geschäftsergebnis der GEWOBA Nord 2010 erheblich beeinflusst.
Die einzige Neubaumaßnahme, die zusätzlich begonnen und realisiert wurde, ist der Behlingshofgesamt	Vorjahr	5.851 5.746 +10533 34 -11.393 1.217 +17627 26 +17.304	7.023 +281in Satrup. Hier wurden die bereits leerstehenden
Bestandsgebäude abgerissen und werden von
zwölf zeitgemäßen Wohnungsneubauten ersetzt.
Wir gehen davon aus, dass für alle Maßnahmen,
die in 2010 fertig gestellt und in 2010 begonnen
wurden, wiederum vor endgültiger Fertigstellung
und Projektabschluss die Vollvermietung erreicht
wird. Mit der Umsetzung dieser Maßnahmen ist
die Kapazität des technischen Managements für
2010 ausgeschöpft.13Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Umsetzung des Bauprogramms	Bauvorhaben 2010WE	Fläche m2	Gesamtbaukosten in T€	Schuldtstr. 2a + 2 b, Glücksburg	10	663	1.199	Schuldtstr. 4, Glücksburg	5	491	907	Alte Bahnhofstr. 14-15, List/Sylt	19	1.293	2.661	Alte Bahnhofstr. 16-17, List/Sylt	19	1.166	2.449	A-ROSA, List/Sylt	101	5.882	12.647	PV Mühlenstraße, Niebüll	-	-	97	PV Behlingshof, Satrup	-	-	82	Behlingshof 3-7, Satrup	12	733	1.390	Alte Bahnhofstr. 13a-b, List/Sylt	19	1.923	2.600	Summe	Alle Maßnahmen werden begleitet durch qualifiziertes Personal, über das die GEWOBA Nord
mit über 70 Beschäftigten, einschließlich Auszubildenden und Vorstand, im Geschäftsjahr 2010
verfügte. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein leichter
Personalaufbau zu verzeichnen, der einer normalen Schwankung über die Jahre hin unterliegt, da
bereits Personal in der Vergangenheit eingestellt
wurde, um die ausscheidenden Kräfte qualifiziert
ersetzen zu können. Insgesamt waren von den 73
Beschäftigten im Mittel 9 Auszubildende sowie 9
Mitarbeiter in Teilzeit tätig. Neben den Vorständen waren 13 technische Mitarbeiter sowie 45
kaufmännische Mitarbeiter und 6 Mitarbeiter als
Hauswarte und Reinigungskräfte in der GEWOBA
Nord durchschnittlich eingesetzt.14154	9.495,00	19.864	Der Personalaufwand, einschließlich Vorstandsgehälter, Pensionsberechtigungen, Löhne und
Gehälter, soziale Abgaben, Aufwendungen für
die Altersversorgung, ist um mehr als 2,95 %
gegenüber dem Vorjahr auf insgesamt 4,3 Mio. €
2010 wurden erneut zwei neue Auszubildende
eingestellt. Zukünftig wird sich diese Zahl allerdings deutlich erhöhen, da wir dem Arbeitskräftemangel entgegenwirken müssen. Insofern
hat sich die GEWOBA Nord in 2010 entschlossen,
insgesamt 4 neuen Auszubildenden die Chance
auf die Berufsausbildung in 2011 zu geben. Damit
wären erstmalig insgesamt 10 Auszubildende
parallel in verschiedenen Ausbildungsjahren in
der GEWOBA Nord beschäftigt.Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Beginn	Ende	Finanzierungsstruktur EK / FK in %	Besonderheiten	Juni 2009	März 2010	32,6 / 67,4	Neubau, MFH, sehr gute Lage,
KfW-Effizienzhaus 70	Juni 2009	März 2010	45,8 / 54,2	Neubau, RH, sehr gute Lage,
März 2009	März 2010	31,6 / 68,4	Neubau, MFH, sehr gute Lage,
KfW-Effizienzhaus 70März 2009	März 2010	31,4 / 68,6	Neubau, MFH, sehr gute Lage,
KfW-Effizienzhaus 70Sep. 2009	April 2010	17,3 / 82,7	Neubau Bedienstetenwohnungen,
KfW-Effizienzhaus 70Juni 2010	Juni. 2010	18,0 / 82,0	Photovoltaik-AnlageDez. 2010	Dez. 2010	15,0 / 85,0	Photovoltaik-AnlageMai 2010	März 2011	25,1 / 74,9	Neubau,
seniorengerechte Wohneinheiten,
KfW-Effizienzhaus 55März 2010	März 2011	59,6 / 40,4	Auch in 2010 wurden wiederum den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern zahlreiche Fort- und
Ausbildungsmaßnahmen ermöglicht. Die Aus-,
Fort- und Weiterbildung wird bei uns nachhaltig betrieben und umfasst alle wohnungswirtschaftlichen, technischen und kaufmännischen
Themenbereiche. Neben den externen Seminaren
werden auch interne Fortbildungen durch die
Fachbereiche durchgeführt. Zusätzlich kommen
Nachwuchsentwicklungsprogramme hinzu.
Die Genossenschaft ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. und hat insofern den Mantel- und
Vergütungstarifvertrag für Angestellte und gewerbliche Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft
zu berücksichtigen. Die wöchentliche Arbeitszeit
beträgt 39 Stunden und liegt damit über dem
mindestens im Tarifvertrag verankerten 37 Wochenstunden, aber innerhalb der im Tarifvertrag
zugelassenen Öffnungsklauseln.Neubau, MFH, sehr gute Lage, KfW-Effizienzhaus 70Ø 27,2 / Ø 72,8Zur Genossenschaft gehören außerdem die
Organe, die die institutionelle Selbstbestimmung der Genossenschaft nach sich ziehen. Per
31.12.2010 sind insgesamt 8 Personen in den
Aufsichtsrat berufen worden und zwar durch 93
Vertreterinnen und Vertreter, die ihrerseits das
höchste Organ der Genossenschaft, die Vertreterversammlung, repräsentieren.
Die Vertreterversammlung wird von den Mitgliedern gewählt, die zum 31.12.2010 mit insgesamt
8.095 Mitgliedern eine beachtliche Zahl erreicht.
Die durchschnittlich gleichbleibende Zahl von
rd. 8.000 Mitgliedern zeigt einen deutlichen,
stabilen Trend. Schwankungen sind stichtagsbezogen und Veränderungen aus Modernisierungsund Neubautätigkeit geschuldet.15Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010	Anzahl Mitglieder
Anzahl Geschäftsanteile	2010	Vorjahr	2010	Vorjahr	Bestand am 01.01.	8.060	8.207	95.370	96.659	Zugänge (inkl. Neuaufnahmen)	877	851	12.908	10.422	Abgänge (inkl. Übertragungen)	842	998	9.862	11.711Kündigungen gesamt	608	813	7.015	9.621	79	0	1.090	0	-	0	-	72Übertragungen gesamt	in den Kündigungen enthaltene Teilkündigungen	Tod	89	116	1.017	673	Ausschluss	66	69	740	745Bestand am 31.12.	Die Mitglieder werden durch die Vertreterversammlung repräsentiert. Die Vertreterversammlung wurde am 06.05.2009 durch Briefwahl neu
gewählt und ist am 19.06.2010 zu ihrer ersten Sitzung in neuer Konstellation zusammengetreten.
Darüber hinaus werden zwei Vertreterstammtische, die die Kommunikation unter Vertretern,
Mitarbeitern und Vorstand ermöglichen, außerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen
durchgeführt. Turnusmäßig finden diese Veranstaltungen ca. vier Wochen vor der eigentlichen
Um den neuen Mitgliedern der Vertreterversammlung den Einstieg in ihr Amt zu erleichtern,
hat der Vorstand 2010 beschlossen, die Vertreter
in kleinen Gruppen zu einem kurzen Gespräch
einzuladen. Der rege Zuspruch zeigt die Wichtigkeit dieser Veranstaltung und soll auch in der
Zukunft durch den Vorstand fortgeführt werden,
um sich persönlich kennenzulernen und um über
die Aufgaben der Vertreter, aber auch deren Bedürfnisse, zu sprechen.
Eine der zukunftsweisenden Aufgaben in der
Arbeit der Genossenschaft waren die Vorbereitungen zu der Gründung einer Spareinrichtung.
Der Entschluss zu dieser Gründung resultiert aus
dem Jahr 2009. Gleichwohl ist das Projekt im
Vorstand erst im Jahre 2010 mit maßgeblichen
Zeitanteilen vorangetrieben worden. Grundstein168.095	8.060	98.416	95.370	für den am 01.10.2010 eingereichten Antrag auf
Erlaubnis einer Spareinrichtung bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
war das Erlangen der Geschäftsleiterqualifikation
zur Führung einer Spareinrichtung durch den
Vorstand in Montabaur. Mit dieser theoretischen
Grundlage und der Gewinnung nebenamtlicher
Vorstände, die die hauptamtlichen Vorstände
für die nächsten drei Jahre nach Aufnahme des
Spargeschäftes begleiten, konnten alle Voraussetzungen zum Führen einer Spareinrichtung bis
Ende 2010 erfüllt werden. Dazu gehört auch der
bereits Mitte des Jahres 2010 erfolgte Beitritt zum
GdW-Sicherungsfonds. Grundlage dafür war eine
gutachtliche Stellungnahme unseres Prüfungsverbandes, die zusätzlich zu der jährlich üblichen
Prüfung der Genossenschaft erfolgte. Mit der
Aufnahme in den Sicherungsfonds werden die
zukünftigen Spargelder noch stärker abgesichert,
als sie es ohnehin schon durch den Immobilienbestand der GEWOBA Nord sind. Im Gegensatz zu
Banken ist also nicht nur das Vertrauen in die Leistungsfähigkeit des Unternehmens, sondern der
Immobilienbestand selbst maßgeblicher Sicherungszweck. Aufgrund positiver Signale gehen
wir davon aus, dass Anfang 2011 die Erlaubnis
zur Aufnahme des Sparbetriebes der Genossenschaft vorliegt und die notwendigen Maßnahmen
dann zur Umsetzung gelangen können.SammelnLagebericht – Geschäftsverlauf 2010Mit der Spareinrichtung verfolgt die Genossenschaft wiederum das Prinzip des gemeinsamen
Handelns und die Möglichkeit des individuellen
Profitierens. Denn die Spareinlagen ihrer Mitglieder werden durch die Genossenschaft krisensicher und solide – ausschließlich im eigenen
Hausbesitz – angelegt oder die Genossenschaft
verwendet diese, um damit teure Bankdarlehen
abzulösen. Die Zinsersparnisse, die sie dadurch
erzielt, kann die GEWOBA Nord ebenfalls für
ihre Bautätigkeit verwenden. Auf diese Weise
trägt die Spareinrichtung dauerhaft dazu bei,
die Wohnqualität zu angemessenen Nutzungsgebühren nachhaltig zu verbessern. Gleichzeitig
ermöglicht sie dem einzelnen Mitglied, attraktive
Zinsen für die angelegten Gelder zu erhalten.
Obwohl dadurch bei der Genossenschaft keine
Gewinne entstehen, wird einmal mehr dem genossenschaftlichen Prinzip Rechnung getragen.
Gleichzeitig werden die Mitglieder und Mieter
Schwankungen auf dem Kapitalmarkt und Folgen von Banken- und Wirtschaftskrisen deutlich
einfacher überstehen. Obwohl schon die Auswirkungen der letzten Finanzkrise für die GEWOBA
Nord kaum spürbar waren, wollen wir trotzdem
in der Zukunft noch sicherer sein, dass den Mitgliedern und Mietern jederzeit angemessener
Wohnraum im Rahmen ihrer Verhältnisse zur
Die Entwicklung bleibt abzuwarten, wir freuen
uns aber auf den Start der Spareinrichtung im
Jahre 2011.
Weiterhin bleibt in einer Wohnungsbaugenossenschaft das maßgebliche Kerngeschäft, auch nach
Gründung der Spareinrichtung, die Vermietung
von Wohnraum. Das Bestandsmanagement übernimmt dabei die vom technischen Management
fertig gestellten Bauten und sorgt entsprechend
für zeit- und qualitätsgerechte Vermietung in
Verbindung mit den notwendigen technischen Instandhaltungsmaßnahmen. Entsprechend ist das
Bestandsmanagement, insbesondere am Ende
der Baumaßnahme, zeitlich stark gebunden. Es
wird aber auch bereits in die Projektkonzeption
für Neubauten und Modernisierungen eingebunden, um rechtzeitig den Entwicklungen am
Mietermarkt Rechnung zu tragen.18In 2010 bestand die maßgebliche Arbeit in der
Besetzung der aus dem Jahre 2009 überhängenden Neubauten der Personalwohnungen für
das A-ROSA Hotel in List/Sylt und für die Ersatzneubauten in der Alte Bahnhofstraße ebenfalls in
List/Sylt. Auch für die Sanierung unserer Bestände in der Goethestraße in Husum, im bewohnten
Zustand, war ebenfalls ein erheblicher Betreuungsaufwand zu leisten.
Nicht außer Acht gelassen werden darf dabei, die
nach wie vor hohe Fluktuationsrate von 16,11 %
innerhalb der GEWOBA Nord. Sie setzt sich zusammen aus internen und externen Umzügen,
bedingt durch familiäre Wohnungswechsel, durch
Arbeitsplatzwechsel, aber auch zu fast 50%
aus den Umsetzungen für Modernisierungs- und
Neubautätigkeiten und hat zur Folge, dass den
947 Wohnungswechseln im Jahr eine entsprechende Arbeitskapazität entgegengesetzt werden muss. Trotz der hohen Fluktuationsrate mit
den damit verbundenen Anstrengungen der Wiedervermietung – eine Bestandswohnung muss
durchaus bis zu zehnmal angeboten werden
– konnte der durchschnittliche Leerstand auf
108 Einheiten im Jahr 2010 auf dem Niveau des
Vorjahres gehalten werden.
Um die Wertschöpfungskette für die Mitglieder,
aber auch für die Genossenschaft, zu bereichern
und zu erweitern, wurden in den Jahren 2007 bis
2009 verschiedene Tochter- und Enkelgesellschaften gegründet. Diese miteinander zu verzahnen,
hat das Bestandsmanagement ebenfalls als maßgebliche Aufgabe. Marketingmaßnahmen, die
den Vertrieb, wie auch die Umsetzung lukrativer
Maßnahmen der Enkeltöchter betreffen, sind
durch das Bestandsmanagement zu begleiten. In
Zusammenarbeit mit diesen Gesellschaften, sowohl bei der Grundstücksarrondierung, wie auch
bei Energiekonzepten, bei Maklerobjekten für
den Eigenbestand oder bei der Unterstützung zur
Ausgliederung von Betriebskostenabrechnungen,
hat das Bestandsmanagement eine zentrale Aufgabe. Natürlich geht dies nur im Rahmen eines
gefestigten personellen Aufbaus, in Verbindung
mit einem Kommunikationskonzept zwischen den
einzelnen Abteilungen und den Geschäftsführern
der Unternehmen, an denen die GEWOBA Nord
beteiligt ist.Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Die Darstellung der Beteiligungsverhältnisse ist dem nachstehenden Schaubild zu entnehmen.100%GEWOBA NordBau- und Dienstleistung Nord GmbHGUBERA Nord GmbHHMS Nord GmbHPROWO Nord GmbH
(PROWO Nord Objektmanagement GmbH)
GF Bernd Christophersen100%(Handwerker- und Mieterservice Nord GmbH)
GF Dirk Schmidt100%(GUBERA Nord Gutachter + Makler GmbH)
GF Christian Bernet100% Kommanditanteil100%100%GF Stefan MalzanEHV Nord Verwaltung GmbH
(Energiehandel- und Vertriebsgesellschaft
Nord Verwaltung GmbH)
GF Wolfram TeutschEHV Nord GmbH & Co. KG
Nord GmbH & Co. KG)
GF EHV Nord Verwaltung GmbH19Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Zur Kommunikation gehört natürlich auch die
Vernetzung mit elektronischen Systemen. Nach
umfangreicher Vorbereitung im Jahre 2009 wurde am 19.04.2010 der Produktivstart des neuen
ERP-Systems als Ablösung des bereits mehr als
25 Jahre alten Großrechnersystems WohnData
vorgenommen. Seit diesem Zeitpunkt gilt es für
den Bereich der Zentralen Dienste einerseits, die
Anforderungen der internen Nutzer umzusetzen
sowie andererseits die neuen Möglichkeiten der
Programme allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern im Betrieb nahezubringen. Die damit
zwangsläufig verbundenen „Kinderkrankheiten“,
die es auszumerzen gilt, ist eine übliche, gleichwohl belastende Folge von Neueinführungen
großer Softwarepakete.
Außerdem wurde das bereits in 2009 konzipierte
Dokumenten-Management-System (DMS) mit
dem Ziel eingeführt, die Papierflut innerhalb des
Unternehmens einzudämmen. Die dafür notwendigen Schnittstellen zum Anschluss an das ERPSystem wurden 2010 geschaffen. Um effizient auf
die Anforderungen der Zukunft zu reagieren undfür die Einrichtung neuer Geschäftsfelder, wie
z.B. die Spareinrichtung, gerüstet zu sein, wurden auch die bisherigen Controllinginstrumente
einer Auffrischung unterzogen. Die notwendigen
neuen Schnittstellen zu einem ManagementInformations-System (= MIS-System) sind 2010
geschaffen worden und die Vernetzung mit dem
neuen Großrechnersystem (= ERP-System) ist
erfolgt. Alle ursprünglichen Berichte wurden auf
den Prüfstand gestellt, ggf. angepasst oder übernommen, um damit der Geschäftsleitung und den
Führungskräften einen effizienten und schnellen
Überblick zur Verfügung zu stellen. Da damit
gleichzeitig das Risiko-Management weitere
Stärkung erfährt, wird dies die Stabilität der Genossenschaft in der Zukunft noch weiter fördern.
Natürlich werden aber auch die bereits in den
vergangenen Jahren eingeführten Standardmaßnahmen weiter verfolgt. Sei es die regelmäßige
Risiko-Bewertung im Rahmen des GDPdU-Checks
oder die kontinuierliche Anpassung des InternetAuftritts, um Veränderungen der notwendigen
Inhalte oder rechtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen.
Innerhalb der Tochter- und Enkelstrukturen ist
auch ein Geschäftsfeld aufgenommen worden,
das bisher von der GEWOBA Nord direkt durchgeführt wurde. Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften und die Hausverwaltungen werden Stück für Stück auf die PROWO
Nord Objekt-Management GmbH übertragen.
Das Jahr 2010 konnte wiederum dazu genutzt
werden, mehr als den ursprünglichen Plan umzusetzen, so dass wir davon ausgehen, dass nach
dem heutigen Stand zum 31.12.2011 die Umsetzung aller Verträge auf die PROWO Nord erfolgreich abgeschlossen werden kann. Damit wird
die GEWOBA Nord zum einen gestärkt, da ein mit
dem genossenschaftlichen Tarifvertrag und in der
genossenschaftlichen Struktur verwurzelter Verwaltungsbereich kostenneutral ausgelagert wird,
zum anderen entfallen gleichzeitig die entsprechenden Aufwendungen für das Unternehmen.20Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Der gesamte Verwaltungsbestand ist der nachstehenden Tabelle zu entnehmen.Verwaltungsbetreuung	Wohnungseigentum
Gemeinschaften	Wohnungen Gewerbliche Objekte	31.12.2010	31.12.2009	31.12.2008	31.12.2007
66	104	148	161
852	1.403	2.030	2.24326	35	46	49Garagen/Stellplätze	107	154	203	208Sonstige Objekte	15	15	15	15Gesamt	Hausbesitz Dritter
Hausverwaltungen	Wohnungen	1.000	1.607	2.294	2.515
89	97	120	141
266	381	519	595Gewerbliche Objekte	28	Garagen	25	25	43	47Sonstige Objekte	40	64	743	6	6	7Gesamt	322	452	632	723
Wohnungen	2.030	1.507	761	468Gewerbliche Objekte	130	Garagen	164	120	41	32Sonstige Objekte	114	95	8240	37	37	36Gesamt	2.364	1.778	934	618	Gesamtbestand	3.686	3.837	3.860	3.856Das Rechnungswesen, bei uns Kaufmännische
Verwaltung genannt, ist und bleibt die Serviceund Dienstleistungsabteilung für die GEWOBA
Nord, wie auch für den Firmenverbund. Schwerpunkt war, neben der Abwicklung des buchhalterischen Tagesgeschäftes und der Erstellung
von insgesamt 6 Jahresabschlüssen sowie dem
IFRS-Abschluss, die weitere Umsetzung der in
2009 begonnenen Neuordnung des Kredit-Portfolios. Wir gehen zum jetzigen Zeitpunkt davon
aus, dass zum Ende des Jahres 2010 nahezu alle
Eintragungen durch die Grundbuchämter vorgenommen wurden. Restabwicklungen in 2011
lassen sich nicht vermeiden, sind aber für den
erfolgreichen Abschluss des Projektes nicht mehr
ausschlaggebend.Um die Abteilung noch effizienter zu gestalten,
wurden die mit der Umsetzung der Fremdverwaltung notwendigen Maßnahmen auch auf den
Bereich der Buchhaltung und das Rechnungswesen übertragen. Insbesondere die mit der Abrechnung und der buchhalterischen Verwaltung
der Wohnungseigentümergemeinschaften und
der Hausverwaltung beschäftigten Mitarbeiter
wechselten zum 01.12.2010 in die Fremdverwaltung, um von dort aus die Geschäfte, die die
PROWO Nord übernommen hat, gemeinsam mit
den Verwaltern zu betreuen. Die damit erheblichen organisatorischen Veränderungen sind im
Organigramm der GEWOBA Nord entsprechend
berücksichtigt.21Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Wirtschaftliche Lage
Ertragslage und Gewinnverwendung
Obwohl im Jahre 2010 keine großen finanziellen Sondereinflüsse zu verzeichnen sind, kann
trotzdem festgestellt werden, dass aus Sicht des
Vorstandes die Genossenschaft wiederum ein
erfolgreiches Jahr abgeschlossen hat. Nach den
Daten für das Geschäftsjahr 2010 gehen wir von
einer 100%igen Zielerreichung mit gleichzeitiger
Tendenz zu einer deutlichen Übererfüllung aus.
Die Ergebnisse wurden durch Verkaufserlöse von
Grundstücksarrondierungen und dem Verkauf
einer Wirtschaftseinheit mit 9 Wohnungen, vor
allem aber durch die Ergebnisse der Hausbewirtschaftung, wesentlich beeinflusst und verbessert.
Maßgebliche Veränderungen im Bereich der
Hausbewirtschaftung resultieren aus dem gleichbleibenden Niveau der Erlösschmälerungen, dem
Leerstand und der immer noch auf hohem Niveau
liegenden Fluktuationsrate. Durch die gezielte
und zügige Wiedervermietung nach einer Kündigung konnte der Leerstand auf durchschnittlich
108 Wohnungen gehalten werden und trug somit
dazu bei, dass das Ergebnis der Hausbewirtschaftung wiederum eine positive Entwicklungzeigte. Die Erlösschmälerungen änderten sich von
668 T€ in 2009 auf 764 T€ in 2010. Die Sollmieten
abzüglich Erlösschmälerungen erhöhten sich um
1.058 T€ und basieren auf der Tatsache, dass in
2010 ein Nettozuwachs durch Neubauten von
105 Wohnungen zu verzeichnen ist. Aus dem Verkauf Theodor-Storm-Straße in Husum mit 9 Wohnungen resultierte ein Nettoertrag von 134,2 T€.
Trotz des niedrigen Zinsniveaus konnte ein Zinsertrag von rd. 198 T€ erwirtschaftet werden.
Die Darlehen konnten durch Sondertilgungen
und planmäßige Darlehensrückführungen sowie
durch Neuaufnahmen von 11,1 Mio. € nach einem
bereits um 306 T€ gesenkten Zinsaufwand in
2009 wiederum um 11,3 T€ verringert werden.
Die Veränderung des Zinsniveaus trotz Neuaufnahmen resultieren einerseits aus dem niedrigen
Zinsniveau, das wir geschickt nutzen konnten,
andererseits aus den in der Vergangenheit bereits geleisteten, hohen Sondertilgungen im Rahmen der freien zur Verfügung stehenden Mittel
und auch der Neuordnung des Kreditportfolios.
Die Ergebnisse der funktional gegliederten Erfolgsrechnung für das Geschäftsjahr 2010 sind
der nachfolgenden Übersicht zu entnehmen:Funktion	2010	T€	Hausbewirtschaftung	3.427,1	3.455,6	Bautätigkeit/Modernisierung	-605,9	-343,2	-262,7Verwaltungsbetreuung	-185,6	-495,5	309,9Finanzergebnis	-84,7	-251,9	167,2Sonstiger Geschäftsbetrieb	-713,0	Betriebsergebnis	Neutrales Ergebnis	Ergebnis vor Steuern	Steuern vom Einkommen u. Ertrag	Jahresüberschuss	222009	Veränderung
T€	T€-308,4	1.837,9	2.056,6	-28,5-404,6
-218,7576,7	1.146,5	-569,82.414,6	3.203,1	-788,5-61,6	-62,4	0,82.353,0	3.140,7	-787,7Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Die Abschreibung wurde im Geschäftsjahr 2010
gemäß den gesetzlichen Vorschriften durchgeführt. Planmäßig haben wir 5,17 Mio. € an
Abschreibungen gebucht. Außerplanmäßige Abschreibungen wurden in 2010 i.H.v. 35 T€ vorgenommen. Außerplanmäßige Abschreibungen
aufgrund einer Gegenüberstellung und die damit
notwenige Anpassung der Ertragswerte an dieBuchwerte waren nicht erforderlich. Die planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen
lassen sich der nachstehenden Übersicht entnehmen:Linie der planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen
Jahr	planmäßige Afa	außerplanmäßige Afa	gesamt
2000	7.202.944,96	0,00	7.202.944,96
2001	4.028.204,72	1.882.315,50	5.910.520,22
2002	4.105.854,34	371.321,81	4.477.176,15
2003	4.146.255,20	236.290,00	4.382.545,20
2004	4.044.884,90	10.534,00	4.055.418,90
2005	3.831.762,46	1.185.729,87	5.017.492,33
2006	3.788.410,10	1.259.213,50	5.047.623,60
2007	4.421.342,40	899.157,00	5.320.499,40
2008	4.616.527,83	567.997,00	5.184.524,83
2009	4.703.426,24	578.726,00	5.282.152,24
2010	5.167.912,31	Die Rückstellungen der Genossenschaft haben
sich im Jahre 2010 durch Zuführung, Verbrauch
und Auflösung verändert. Der Nettoeffekt umfasst
eine erfolgswirksame Reduzierung um 467 T€. An
Bauinstandhaltungsrückstellungen und Rückstellungen auf Schönheitsreparaturen wurden dem
Saldo nach 524,9 T€ verbraucht bzw. aufgelöst.
Weiterhin steht somit eine Summe von 6,4 Mio.
€ für Bauinstandhaltung, inklusive Schönheitsreparaturen, zur Verfügung. Die Höhe der Rückstellungen ist aus Sicht der Genossenschaft ausreichend, um die ungewissen Verpflichtungen,
die sich aus dem laufenden Prozess des Jahres
2010 ergeben haben und sich zukünftig noch
ergeben könnten, angemessen zu berücksichti-35.000,00	5.202.912,31gen. Weitere Risiken, die sich für das Jahr 2011
abzeichnen könnten, sind gegenwärtig nicht zu
erkennen und bedürfen daher keiner weiteren
Berücksichtigungen in den Rückstellungen. Die
satzungsmäßige Höchstdividende in Höhe von
4 % wurde 2010 wiederum beschlossen und zur
Auszahlung gebracht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die steuerliche Belastung, die bei der
Ausschüttung von allen Mitgliedern zu tragen
ist, die Nettoverzinsung auf rd. 2,7 % reduziert.
Nach bisheriger gesetzlicher Steuergesetzgebung
gehen wir davon aus, dass nur noch bis 2019 eine
solche Ausschüttungsbelastung für die Mitglieder
vorliegt. Die Verwendung durch die Vertreterversammlung wurde wie folgt beschlossen:23n
VorLagebericht – Geschäftsverlauf 2010Verteilung des Bilanzgewinns aus dem Jahre 2010
Der Bilanzgewinn in Höhe von 142.996,50 €
ergibt sich aus dem Jahresüberschuss, abzüglich
der Einstellung in die Rücklagen und zuzüglichdes Gewinnvortrages. Die Verwendung wird wie
folgt vorgeschlagen:Gewinnverwendungsvorschlag 2010	€	Jahresüberschuss 2010	2.353.000,86	Gewinnvortrag aus 2009	13.695,64	Einstellungen in die Ergebnisrücklagen	- 2.223.700,00	Bilanzgewinn 2010	142.996,50 Dividendenzahlung*	135.172,88 Vortrag auf neue Rechnung 7.823,62 * Berechnung der Dividende	4% auf Geschäftsguthaben in Höhe von 4.943.420,15 € ergibt:	197.736,81 abzüglich Ausschüttungsbelastung in Höhe von	62.563,93Dividendenzahlung an die Mitglieder	135.172,88 Finanzlage
Die Genossenschaft war im Berichtsjahr 2010
jederzeit in der Lage, ihren fälligen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die notwendige
Liquidität war jederzeit gegeben. Der Cash-Flow
aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgung
beträgt 2.710 T€. Der Finanzmittelbestand zum
Bilanzstichtag erhöhte sich von 1.131,7 T€ auf
1.733,7 T€. Für den Bereich der aktivierungspflichtigen Baumaßnahmen, d.h. für Neubauten
und Modernisierungsmaßnahmen, erfolgte die
Aufnahme von Fremdmitteln in Höhe von 11,1
Mio. €, die im Jahr 2010 fast vollständig verbaut
wurden. Die Überhänge aus dem Jahr 2009
betragen 12 Mio. €. Die aufgenommenen Mittel
sind im Jahre 2010 bilanziert, obwohl die schuldrechtlichen Verbindlichkeiten bereits in 2009 geschlossen wurden.
Für künftige Investitionen bzw. die Investitionen, die im Rahmen des geplanten Bauvorhabens erstellt werden, verfügt das Unternehmen
über ausreichende Reserven in der Beleihung.
Finanzierungszusagen für das anstehende Bauprogramm wurden, sofern bereits projektiert,€eingeholt. Für die anstehenden Baumaßnahmen
des Jahres 2011 erfolgt die Finanzierung im ersten Quartal 2011. Eine Übersicht der geplanten
Baumaßnahmen ist dem Punkt Chancen und
Risiken in diesem Bericht zu entnehmen.
Die Neuordnung des Kreditportfolios ist nahezu
abgeschlossen. Der notwendige Spielraum für die
Besicherung der zukünftigen Bauprogramme in
dem Objektbestand der GEWOBA Nord ist damit
gesichert. Die anstehenden Prolongationen bis
einschließlich 2013 wurden bereits erfolgreich
zum niedrigen Zinssatz abgeschlossen und zinssichernd vereinbart. Zinsrisiken konnten auf dem
heutigen niedrigen Stand abgesichert werden.
Zurzeit wird versucht, für die Geschäftsjahre bis
2016 eine Zinssicherung auf niedrigem Niveau zu
Unter Zugrundelegung der Ergebnisse der 10-jährigen Wirtschafts- und Finanzplanung im Rahmen
des Unternehmenskonzeptes sind die Finanzlage
und die Zahlungsfähigkeit auch zukünftig gesichert. Außerdem stehen zur Absicherung der
Liquidität aus laufenden Geschäften Kreditlinien
mit einem Volumen in Höhe von 10,4 Mio. € zur
Verfügung.25Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Die Funktionalisierung des Cash-Flows ergibt sich aus den nachfolgenden Darstellungen:Kapitalflussrechnung in T€	2010	2009I. laufende Geschäftstätigkeit	Jahresergebnis	2.353,0	3.140,7
Abschreibungen beim Anlagevermögen	5.202,9	5.282,2
Zuschreibungen zum Anlagevermögen	0,00	-62,0
Veränderung langfristiger Rückstellungen (Vorjahr: Abnahme)	-399,4	-724,8Veränderung langfristiger passiver Rechnungsabgrenzungsposten	-257,2	1.285,9
Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten	63,4	42,5Saldo sonstige zahlungsunwirksame Aufwend./Erträge (Teilschulderlass)	-160,2	0,00
Cashflow nach DVFG/SG*	6.802,5	8.964,5	Veränderung kurzfristiger Rückstellungen (Vorjahr: Abnahme)	8,1	565,7
Gewinn/Verlust aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-148,3	-861,4
Veränderung sonstiger kurzfristiger Aktiva (Abnahme + / Zunahme-)	820,1	-837,9
Veränderung sonstiger kurzfristiger Passiva (Abnahme - / Zunahme+)	-671,9	350,7	Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	6.810,5	8.181,6
planmäßige Tilgungen	-4.100,6	-3.570,6
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen	2.709,9	4.611,0	II. Investitionsbereich	Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 259,8	1.775,0
(ohne geldlich neutrale Abgänge aus Teilschuldenerlass)	-12.742,5	-23.517,0
Auszahlungen für Investitionen in das immat. Anlagevermögen	-407,3	-134,5Zugang Geldbeschaffungskosten	-6,0	-276,6
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögen 546,3	1,3
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-125,0	-515,0
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-12.474,7	-22.666,8	III. Finanzierungsbereich	Einzahlungen a. d. Valutierung von Darlehen/Objektfinanzierungen	11.150,9	17.004,3
Außerplanmäßige Tilgungen	-692,9	-5.125,3
Veränderung der Geschäftsguthaben und Kapitalrücklage	45,2	27,3
Auszahlungen für Dividenden	-136,5	-137,9
Umgliederung einer früheren Zwischenfinanzierung
in den langfristigen Finanzierungsbereich	0,0	0,0
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	10.366,8	11.768,4
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	602,0	-6.287,4	IV. Finanzmittelbestand	26	Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands	602,0	-6.287,4
Finanzmittelbestand Vorjahr	1.131,7	7.419,1
Finanzmittelbestand aktuelles Jahr	1.733,7	1.131,7
*DVFA/SG Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V. / Schmalenbach Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Vermögens- und Kapitalstruktur
Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft zum 31.12.2010 stellt sich wie folgt dar:Jahr	Bilanzsumme	Anlagevermögen	Umlaufvermögen	Fremdkapital	Eigenkapital	€	€	inkl. RAP
€	€	€2003	143.701.292	134.744.498	8.956.794	123.209.258	20.492.0342004	152.075.957	132.711.665	19.364.292	130.685.713	21.390.2442005	156.382.812	133.575.356	22.807.456	133.881.090	22.501.7222006	172.467.150	148.817.760	23.649.390	147.484.711	24.982.4392007	173.177.641	154.125.726	19.051.915	145.727.925	27.449.7162008	174.202.500	155.223.969	18.978.531	144.573.285	29.629.2152009	186.214.303	173.255.411	12.958.892	153.555.040	32.659.2632010	193.352.862	180.669.392	12.683.470	Die Bilanzsumme erhöhte sich im Vergleich zum
Vorjahr um 7,1 Mio. € auf 193 Mio. €. Die Erhöhung des Anlagevermögens ist mit 7,4 Mio. € auf
die aktivierungspflichtigen Baumaßnahmen, einschließlich Projektvorbereitungskosten, zurückzuführen. Auf der Passivseite resultiert die Zunahme des Eigenkapitals aus der Erwirtschaftung
des Jahresüberschusses in Höhe von 2,35 Mio. €.
Die Eigenkapitalquote veränderte sich damit von
17,6 % auf 18,1 %.
Das Vermögen der Genossenschaft wird im Wesentlichen durch das Anlagevermögen bestimmt.
Das Anlagevermögen ist vollständig langfristig
finanziert und beträgt rd. 93 % der Bilanzsumme.
Das Umlaufvermögen ist, wie in einem Immobilienunternehmen üblich, mit rd. 7 % der Bilanzsumme relativ gering ausgeprägt.158.355.895	34.996.967gesetz) die Erlaubnis erteilt, im Rahmen einer
von Mitgliedern, deren Angehörigen im Sinne
des § 15 der Abgabenordnung (AO) und Lebenspartnern i. S. v. § 1 Abs. 1 des Gesetzes über
die Eingetragene Lebenspartnerschaft (LpartG)
der Mitglieder fremde Gelder als Spareinlagen
anzunehmen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 KWG)
Gelder von ihren Mitgliedern, deren Angehörigen im Sinne des § 15 AO und Lebenspartnern
i. S. v. § 1 Abs. 1 LpartG der Mitglieder gegen
Ausgabe von Namensschuldverschreibungen
(Sparbriefe) (§ 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 KWG)
anzunehmen.Künftige Entwicklung
Vorgänge von besonderer
(Nachtragsbericht)Es ist beabsichtigt, den Betrieb der Spareinrichtung zum 04.04.2011 aufzunehmen.
BedeutungMit Schreiben vom 24.02.2011 wurde der GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG, Schleswig,
gemäß § 32 Abs. 1 und 2 KWG (Kreditwesen-Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung,
die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich zum Zeitpunkt der Lageberichtserstattung nicht ergeben. Damit sind keine Ergebnisse eingetreten, die von wesentlicher
Bedeutung sind und zu einer Veränderung der
Beurteilung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage führen können.27Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Bauvorhaben 2011/2012Gesamtbaukosten in T€	Bauvorhaben	WE	Fläche m2	An der Marienhölzung 2-15, Flensburg	16	ca. 1.600	3.100	Musbeker Weg 26-50, Harrislee	18	ca. 1.227	2.550	Hermann-Tast-Str. 3, 5, 7, Husum	18	ca. 947	1.300	Mühlenstr. 35-37, 39-41, 43-45, 47-49, Niebüll	32	ca. 2.191	3.070	Hockensbüll, Husum	ca. 230	ca. 18.500	41.500	Rathausstr., Niebüll	50-70	ca. 4.000	n.n.	395 - 415	ca. 27.521	Summe	Voraussichtliche Entwicklung in den nächsten Jahren
(Chancen und Risiken / Prognosebericht)
Das Marktumfeld, die Wettbewerbssituation sowie die regulatorischen Anforderungen bestimmen verstärkt die geschäftspolitische Ausgangssituation unserer Genossenschaft. Die Ergebnisse
der wesentlichen Geschäftsvorfälle des Unternehmens werden aufgrund der vorliegenden
10-jährigen Fortschreibung des Finanz- und Wirtschaftsplanes positiv nachhaltig entwickelt. Die
arbeitenden Systeme des Controllings und der
Risikofrüherkennung im Rahmen des Risiko-Management-Systems haben sich bewährt, werden
aber zurzeit im Rahmen der Umsetzung des ERPProgramms und der Anpassung an neue Schnittstellen und MIS-Systeme einer entsprechenden
Überarbeitung unterzogen. Notwendige Anpassungen werden konsequent in diesem Zusammenhang durchgeführt. Alle diese Instrumente
zur Unterstützung der Unternehmensführung bei
der Analyse und der Planung der zukünftigen
wirtschaftlichen Entwicklung bilden die Basis,
um auf die Risiken am Markt einzugehen und
entsprechend aktiv die Chancen für das Unternehmen zu nutzen.2851.520	Mit den zur Verfügung stehenden Controllinginstrumenten, mit der Analyse des Portfolios
und der Entwicklung der Bestandsstrategie stehen effektive Instrumente zur Optimierung der
Bestandsbewirtschaftung und damit zur nachhaltigen Sicherung des Hausbewirtschaftungsergebnisses zur Verfügung. Aufgrund der aus
den Bauüberhängen 2009 in 2010 beendeten
Baumaßnahmen rechnet der Vorstand mit weiter
steigenden Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung. Außerdem werden die Nutzungsentgelte für den Eigenbestand regelmäßig an den
Marktbedingungen überprüft und ggf. angepasst.
Durch diese Instrumente ist die Finanzkrise, die in
vielen Bereichen zu strukturellen Veränderungen
geführt hat, fast spurlos an unserer Genossenschaft vorbeigegangen. Gleiches gilt für die demografische Entwicklung in Schleswig-Holstein
und in der Wohnungspolitik insgesamt.Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Beginn	Ende	Finanzierungsstruktur EK / FK in %	Mai 2011	Mai 2012	33,7 / 66,3	Neubau, RH,
Kfw-Effizienzhaus 40Jul. 2011	Jun. 2012	29,1 / 70,9	Neubau, MFH,
Kfw-Effizienzhaus 402011	2011/2012	27,7 / 72,3	Sanierung/Modernisierung,
Kfw-Effizienzhaus 852011	2012	21,8 / 78,2	Sanierung/Modernisierung,
Kfw-Effizienzhaus 85Besonderheiten2012	2015	ca. 20,0 / 80,0	Neubaugebiet2012	2014	ca. 20,0 / 80,0	Neubaugebiet in sehr guter Lage	Ø 21,6 / Ø 78,4Der abnehmenden Bevölkerung steht gleichzeitig
ein deutliches Wachstum der Haushalte entgegen. Die Genossenschaft wird daher ein größeres
Augenmerk auf die Veränderungen am Wohnungsmarkt richten. Die Anpassung des Bauprogramms an die demografische Entwicklung ist sichergestellt. Regelmäßige Management-Reports
sowie der Austausch relevanter Informationen
mit anderen Marktteilnehmern und branchenspezifischen Fachkreisen machen es möglich,
Entwicklungstendenzen rechtzeitig zu erkennen.
Damit können Investitionsmaßnahmen zielorientiert und effizient umgesetzt werden.
Der hohe Modernisierungsstand unserer Wohnanlagen bestätigt unsere gute Wettbewerbssituation, insbesondere in Städten und Gemeinden des ländlichen Raums. Für eine nachhaltige
Attraktivität sprechen darüber hinaus unsere
guten Standorte in den Mittelzentren Husum,
Niebüll und Harrislee, aber auch Westerland und
List. An einer Ausweitung der Bestände in diesen
Bereichen ist der Genossenschaft durchaus gelegen. Dies kann einerseits durch Ankäufe oder
Fusionen erfolgen, andererseits durch die Umsetzung des Bauprogramms. Für das Jahr 2011 sind
folgende Bauvorhaben vorgesehen:29Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Die GEWOBA Nord wird auch zukünftig in der
Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die Zahlungsfähigkeit wird aus heutiger Sicht jederzeit gegeben sein. Der Cash-Flow
aus laufender Geschäftstätigkeit wird 2011 ein
ähnliches Niveau erreichen wie im Jahr 2010.
Damit ist die Finanzierung der Neubau- und
Modernisierungstätigkeiten in dem bisher vorgesehenen Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital weiterhin gewährleistet.
Die GEWOBA Nord erwartet auch weiterhin die
4 % auf die Geschäftsguthaben ausschütten
zu können. Die Finanzlage wird sich in Zukunft
ähnlich wie in der Vergangenheit darstellen und
entwickeln. Es sollen wie bisher die Ergebnisse
im vergleichbaren Umfang erzielt und die heutige
Struktur zwischen Anlage- und Umlaufvermögen
sowie zwischen Eigen- und Fremdkapital zumindest beibehalten werden. Aus den vorgesehenen
Jahrsüberschüssen sollen die Rücklagen gebildet
werden. Das Ziel, die Eigenkapitalquote auf über
20 % zu heben, wird nach wie vor verfolgt. Aufgrund der langfristigen Finanzierungen unserer
Wohnimmobilien, ist eine akute Gefährdung der
finanziellen Entwicklung in der Genossenschaft
nicht zu befürchten, zumal auch die Prolongationen der Darlehen in der Neuordnung des Kreditportfolios einen positiven Effekt haben und bis
2013 bereits gesichert sind. Dennoch können wir
auf Dauer nicht davon ausgehen, dass sich aus
der Finanzierungsmöglichkeit und deren Konditionen, trotz Neustrukturierung unseres Kreditportfolios und Hebens von Beleihungsspielräumen, für unser Unternehmen nicht auch einmal
ungünstige Tendenzen ergeben. Wir versuchen,
diese rechtzeitig zu erkennen und dieser möglichen Entwicklung durch geeignete Maßnahmen,
wie bereits beschrieben, entgegen zu wirken.
Bedingt durch die beabsichtigte Gründung der
Spareinrichtung wird der Finanzierung in der
Zukunft eine wesentliche Bedeutung zukommen.
Dabei geht es nicht nur darum, im Rahmen des
Risikomanagements rechtzeitig Liquiditätsengpässe zu erkennen und Zinsrisiken abzufedern,
sondern auch ein Optimum zwischen dem Einsatz
der eingenommenen Spareinlagen und dem am
Kapitalmarkt zur Verfügung stehenden Mittel zu
Für das Jahr 2011 sind neben den bereits erwähnten Baumaßnahmen für Instandhaltung des
Wohnungsbestandes rd. 3,6 Mio. € vorgesehen.
Sie beinhalten allerdings auch Versicherungs30schäden in Höhe von rd. 195 T€ sowie die Budgetierung von Einzelmodernisierungsmaßnahmen
von Wohnungen, die nicht aktiviert werden können und im Jahr der Entstehung über die Gewinn- und Verlustrechnung als Aufwand gebucht
Durch die aufwandsorientierten Einzelmodernisierungsmittel werden die Wohnungen, die einer
längerfristigen Leerstandssituation ausgesetzt
sind, nachhaltig verbessert, um damit die Vermietbarkeit langfristig sicherzustellen. Gleichzeitig wird es mit diesen Mitteln ermöglicht, punktuell-, fluktuations- und strukturellbedingten Leerstand abzubauen. Nachhaltig ist allerdings nicht
geplant, Einzelmodernisierungen im großen Stil
durchzuführen. Diese sind lediglich für besondere
Situationen vorgesehen, in denen sichergestellt
werden muss, dass die Vermietungssituation die
notwendige Unterstützung erhält.
Nach wie vor spielen die ökonomischen Parameter in der Genossenschaft eine wichtige
Rolle. So werden Mieterhöhungen im Sinne des
§ 557 ff. BGB für frei finanzierten Wohnraum
regelmäßig durchgeführt. Für öffentlich geförderte Wohnungen erfolgt die Anpassung gemäß
den gültigen Bundes- und Landesfördergesetzen.
Letztlich spiegeln die ökonomischen Parameter
auch gleichzeitig die Solidarität und Kontinuität
der letzten Jahre wieder. Diese Geschäftspolitik
wird nach wie vor angestrebt.
Neben den bereits erwähnten strategischen Aufgaben aus dem Kernbereich der Genossenschaft,
ist durch den Auf- und Ausbau der GmbH-Struktur strategisches Entwicklungspotential gewachsen, welches eine nachhaltige Mitarbeiter- aber
auch Mieterbindung nach sich zieht. Gemeinsam werden Leitungsreserven gehoben, die
auch individuell dem Einzelnen zu Gute kommen,
sei es durch die Umsetzung von energetischen
Maßnahmen oder auch durch Energieverträge.
Beides zieht eine deutliche Reduzierung der
2. Miete, im Vergleich zu sonst am Markt üblichen Summen, nach sich.
Ergänzt werden diese Maßnahmen durch den
Aufbau der bereits mehrfach erwähnten Spareinrichtung, die für das Jahr 2011 maßgeblich im
Fokus des wirtschaftlichen Handelns der Genossenschaft stehen wird.
Begleitet werden alle Maßnahmen durch ein
entsprechendes Controllingsystem, in dem auch
die Umsetzung und Abwicklung der Compliance-Lagebericht – Geschäftsverlauf 2010Richtlinien, der Arbeitssicherheitsprozesse, des
Datenschutzes und der tarifrechtlichen Regelungen integriert sind.
Die Geschäftsentwicklung unserer Genossenschaft ist den Mindestanforderungen an das
Risikomanagement und damit einer internen
periodischen Überwachung unterworfen. Speziell das interne Kontrollsystem, es umfasst
u. a. organisatorische Sicherungsmaßnahmen,
wie auch das Controlling, ermöglicht durch den
permanenten Abgleich von Soll- und Ist-Kennzahlen die rechtzeitige Einleitung eventuell notwendiger Gegenmaßnahmen.
Das in unserem Unternehmen eingerichtete Risikomanagement wird noch durch die nötige
Innenrevision im Zusammenhang mit der Neugründung der Spareinrichtung erweitert. Alle
Maßnahmen sind darauf ausgerichtet, dauerhaft
die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. In
diesem Zusammenhang werden alle Faktoren
beobachtet, die zu einer Beeinträchtigung der
Vermietbarkeit, der Mietminderung oder anderer
Wert beeinflussenden Faktoren führen könnten.
Damit ist sichergestellt, dass die Genossenschaft
weiterhin auf der seit Jahren gefestigten und
soliden Basis bestehen kann.
Besondere Finanzierungsinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte werden mit
Ausnahme der im Anhang angegebenen Zinssicherungsgeschäfte (Swaps) nicht eingesetzt.
Die Finanzierung des Anlagevermögens erfolgt
durch insgesamt sechs Geschäftsbanken. Bei den
Annuitätendarlehen sind aufgrund steigender Tilgungsanteile die Zinsänderungsrisiken begrenzt.
Entsprechende Tilgungshöhen sind vereinbart.
Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres
Risiko-Managements beobachtet. Zur Sicherung
unserer Finanzierungskonditionen werden ggf.
Prolongationen im Voraus abgeschlossen. Zurzeit
ist die Prolongation des Darlehensbestandes bis
2013 gesichert. Zukünftig werden die finanziellen
Mittel aus der Spareinrichtung der Mitglieder un-serer Genossenschaft einen wichtigen Baustein
in der Gesamtfinanzierung darstellen. Dabei werden sich die Konditionen der Spareinrichtung
an denen am beobachteten Marktumfeld orientieren, an den auftretenden und wegfallenden
Finanzierungserfordernissen sowie an kurzfristigen Veränderungen der Konditionen anderer
Marktteilnehmer. Die ausgewogene Struktur des
Finanzierungsportfolios hat damit einen ebenso
großen Anteil wie die des Bestandsportfolios.
Mietpreisrisiken bestehen bei der derzeitigen
Mieterfluktuation, sind aber seit Jahren auf hohem Niveau stabil und können nach wie vor auf
einem niedrigen Niveau im Gesamtleerstand gehalten werden. Die regelmäßigen Anpassungen
des betriebsinternen Mietenspiegels sorgen als
ein weiteres Instrument zur zielgerichteten Beobachtung des Marktes und zur Sicherstellung der
Im Rahmen der rechtlichen Auseinandersetzung
mit Auftraggebern, Auftragnehmern, Kunden
oder Geschäftspartnern führen wir zurzeit Prozesse. Bestandsgefährdende Potentiale sind, außer im Umfang aus den unvermeidbaren Auseinandersetzungen im Geschäftsbetrieb, nicht zu
Abschließend bleibt festzustellen, dass das Kerngeschäft der Genossenschaft die Hausbewirtschaftung ist, zukünftig mit Spareinrichtung, und
die satzungsmäßigen Handlungsmaximen umgesetzt werden. Zusatzleistungen über Tochter- und
Enkelgesellschaften sollen lediglich den Erfolg
und die Erträge der Genossenschaft stützen, um
so einerseits die Kosten zugunsten der Mitglieder
und Mieter zu reduzieren, andererseits Zusatzerträge zu erwirtschaften, die es ermöglichen,
die Bau- und Instandhaltungsleistungen sowie
weitere Maßnahmen zugunsten der Mieter und
Mitglieder umzusetzen.
Die Planungen für das Jahr 2011 lassen positive
Entwicklungen der Genossenschaft, unter Berücksichtigung der Einhaltung der Planannahmen
mit entsprechenden Ergebnissen, erwarten.Schleswig, 02.03.2011
Baugenossenschaft eGJonscher	Liebscher	Dreyer	Dr. Rave	Tesch
31Bericht des AufsichtsratesSicht wichtigsten Geschehnisse unserer Genossenschaft in dem Zeitraum 01.01. bis 31.12.2010:Bericht des Aufsichtsrates
Im Geschäftsjahr 2010 ist der Aufsichtsrat, wie
vom Gesetz vorgesehen, allen seinen Aufgaben
und Pflichten nachgekommen und hat seine ihm
zustehenden Rechte zur Ausübung seines Handelns auch genutzt.
Es fanden im Einzelnen folgende Zusammenkünfte statt:
Gemeinsame Sitzungen von
Aufsichtsrat und Vorstand	6Vorstandssitzungen mit
Anwesenheit des Aufsichtsrates	6Sitzungen des Prüfungsausschusses	5Sitzungen des
Bau- und Wohnungsausschusses	5Sitzungen des Findungsausschusses
(Vorauswahl von neuen Vorständen)	2Fortbildungsveranstaltung über 3 Tage
in Lübeck unter Teilnahme von
3 Aufsichtsratsmitgliedern	1Klausurtagung in Glücksburg	1Um allen Aufsichtsratsmitgliedern den gleichen
Wissensstand zu vermitteln, wurden die Protokolle der Vorstandssitzungen an alle Aufsichtsräte
zeitnah übersandt. Dieses Verhalten des Vorstandes ist nicht selbstverständlich - es zeugt von
einem hohen Willen zu Kooperation und Transparenz und ist ein Indiz für die vertrauensvolle
Zusammenarbeit von Aufsichtsrat und Vorstand.
Der Aufsichtsrat ist sich dieser Tatsache sehr
wohl bewusst und bedankt sich hierfür bei den
verantwortlichen Vorständen in der Hoffnung,
dass sich an dieser Praxis nichts ändern wird.
Das Jahr 2010 ist wohl eines der an Ereignissen
reichsten Jahre für die Genossenschaft der jüngeren Vergangenheit seit langem gewesen.
Erlauben Sie mir an dieser Stelle eine kurze chronologische Zusammenfassung der aus meiner32Im Januar wurde in Anwesenheit von 4 Mitgliedern des Aufsichtsrates (Frau Kropp. Herr Kruse,
Herr Hansen, Herr Abeling) ein äußerst umfangreiches Modernisierungsprojekt in Husum, Goethestraße im Rahmen eines Mieterfestes eingeweiht. Es kam zu vielen Gesprächen zwischen
Mitgliedern und Aufsichtsrat. Die gesamte Veranstaltung wurde von allen Anwesenden als sehr
gelungen und nützlich empfunden, nicht zuletzt
aufgrund der guten Organisation der örtlichen
Nachdem im Aufsichtsrat die entsprechenden
Beschlüsse gefasst waren, absolvierten unsere
Vorstände im Februar den sogenannten Montabaur-Lehrgang, den beide mit Erfolg bestanden.
Der erfolgreiche Abschluss dieses Lehrgangs ist
einer von vielen Voraussetzungen, damit die
Genossenschaft bei den zuständigen Stellen
eine Lizenz zur Einrichtung einer Spareinrichtung
Im Frühjahr 2010 wurden in einer Sitzung des Satzungsausschusses Änderungsvorschläge unserer
Satzung erarbeitet, ebenfalls in Vorbereitung
zur Gründung einer Spareinrichtung. Auch hier
wirkte der Aufsichtsrat mit.
Im April präsentierte sich die GEWOBA Nord in
Anwesenheit des Aufsichtsratsvorsitzenden, Dr.
Klaus Benske, des Stellvertreters, Kay Abeling,
sowie des Vorstandes beim GdW in Berlin, mit
dem Ziel der Aufnahme in den Sicherungsfonds,
auch wiederum wichtiger Schritt zur Erlangung
der Lizenz zur Gründung einer Spareinrichtung.
Die Präsentation war vom Vorstand bestens vorbereitet und in der Folge bekamen wir dann auch
Im Mai konnten über 100 Mitarbeiterwohnungen
für das Arosa-Hotel in List auf Sylt an den Mieter
übergeben werden. Das Projekt wurde in einer
rekordverdächtigen Zeit umgesetzt und trägt ab
sofort zum wirtschaftlichen Erfolg der GEWOBA
Nord bei.Bericht des AufsichtsratesIm Vorfeld unserer Vertreterversammlung fanden turnusgemäß Vertretervorbesprechungen in
Schleswig und Husum statt. Die Beteiligung war
gut und viele Fragen konnten dort im Gespräch
vorab geklärt werden. Am 19.06. fand dann in
Schleswig unsere Vertreterversammlung statt. Im
Zentrum dieser Veranstaltung standen natürlich
die geplante Gründung einer Spareinrichtung
und die dafür erforderlichen Änderungen unserer
Satzung. Nach längerer, guter und sachlicher Diskussion folgten die Vertreter dem Vorschlag des
Satzungsausschusses und machten damit den
Weg frei für unsere Spareinrichtung.
Aufgrund der in der Satzung fixierten Altersgrenze endete die Amtszeit von Herrn Dr. Benske und
Frau Kropp. Die Herren Manfred Felgenhauer und
Manfred Kruse stellten sich der Wahl und wurden
von der Versammlung erneut für 3 Jahre als Aufsichtsrat gewählt.
Die Wahlen zum Satzungsausschuss wurden
ebenfalls durchgeführt. Der Satzungsausschuss
setzt sich ab sofort aus folgenden Personen
zusammen: Michael Schlüter, Ursula Zander, Dr.
Klaus Benske, Dr. Uwe Ladda, Jürgen Kunz, Frank
Jacobsen und Dietmar Jonscher.Der Jahresabschluss 2010 mit den Teilbereichen
Lagebericht, Bilanz, GuV sowie Anhang wurden
vom Aufsichtsrat geprüft und gebilligt. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung,
diesen festzustellen, der in ihm vorgeschlagenen
Gewinnverwendung zuzustimmen und dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2010 Entlastung zu
Die GEWOBA Nord wurde vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. geprüft.
Der Prüfungsbericht enthält den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk für den Jahresabschluss
Für die im Jahre 2010 geleistete gute Arbeit zum
Wohle des Unternehmens spricht der Aufsichtsrat
dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern Dank und Anerkennung aus.Schleswig, 02.03.2011Kay Abling, VorsitzenderNach langer und schwerer Krankheit verstarb
unser Aufsichtsratskollege Karl-Ludwig Umbreit.
Es war für die Familie ein schönes Zeichen, dass
fast der gesamte Aufsichtsrat sowie beide Vorstände an der Trauerfeier teilnahmen.
Im Sommer 2010 konnte erneut in List auf Sylt
Richtfest gefeiert werden. In der Bahnhofstraße
wurde der vorerst letzte Bauabschnitt beendet.
In moderner Bauweise stellt die GEWOBA Nord
ihren Mitgliedern an dieser Stelle 16 weitere,
dringend benötigte Wohnungen zur Verfügung.
Auch an diesem Richtfest nahmen viele Aufsichtsratsmitglieder, Vertreter und natürlich der
Vorstand teil.
Gegen Ende des Jahres wurden dann, nach langer Suche, die Verträge mit den nebenamtlichen
Vorständen, Herrn Dreyer, Herrn Dr. Rave und
Herrn Tesch, geschlossen. Die Tätigkeit der neuen
Vorstände beginnt am 01.02.2011 und ist auf 3
Jahre befristet.33Bilanz zum 31.12.2010	Aktivseite	Geschäftsjahr Vorjahr€	€Anlagevermögen	Immaterielle Vermögensgegenstände	Immaterielle Vermögensgegenstände	578.572,78	158.786,00Geleistete Anzahlungen auf Immaterielle Vermögensgegenstände 113.730,07	329.637,14	Sachanlagen	Grundstücke u. grundst.gl. Rechte mit Wohnbauten	Grundstücke u. grundst.gl. Rechte m. Geschäftsb./ and. Bauten Grundstücke u. grundst.gl. Rechte ohne Bauten	165.822.577,49	151.497.893,548.129.959,61	8.452.605,29115.450,73	115.450,73Technische Anlagen u. Maschinen	2.711.184,84	2.359.123,00Betriebs- u. Geschäftsausstattung	405.027,68	477.480,302.541.924,19	9.190.145,44Anlagen im Bau	Bauvorbereitungskosten	49.763,39	51.820,52
Finanzanlagen	200.000,00	75.000,00Ausleihungen an verbundene Unternehmen	Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	540.000,00Sonstige Ausleihungen	0,00	6.267,62Andere Finanzanlagen	1.201,84	1.201,84
Anlagevermögen	180.669.392,62	173.255.411,42	Umlaufvermögen	Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u. andere Vorräte	Grundstücke ohne Bauten	Unfertige Leistungen	0,51	0,519.180.255,34	9.431.445,51Andere Vorräte	11.596,13	8.771,28
Forderungen u. sonstige Vermögensgegenstände	Forderungen aus Vermietung	308.060,33	332.226,67Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	4.000,00	0,00Forderungen aus Betreuungstätigkeit	32.957,17	2.343,28Forderungen aus anderen Lieferungen u. Leistungen	Forderungen gegen verbundene Unternehmen	13.664,56	3.017,29161.253,85	95.693,51Sonstige Vermögensgegenstände	778.237,60	993.178,95
Wertpapiere	10.078,67	10.057,54
Flüssige Mittel u. Bausparguthaben	Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	1.733.707,16	1.555.469,11Bausparguthaben	0,00	0,00
Umlaufvermögen insgesamt	12.233.811,32	12.432.203,65	Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten	449.582,00	506.989,00Andere Rechnungsabgrenzungsposten	76,48	19.699,72
Rechnungsabgrenzungsposten	449.658,48	526.688,72	Bilanzsumme	Treuhandvermögen	34193.352.862,42	186.214.303,79
2.766.486,68	3.498.709,03Bilanz zum 31.12.2010	Passivseite	Geschäftsjahr Vorjahr€	€	Eigenkapital	Geschäftsguthaben	der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	der verbleibenden Mitglieder	aus gekündigten Geschäftsanteilen	(rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile) Kapitalrücklage	438.152,00	573.766,005.117.590,00	4.957.980,152.496,00	3.744,005.558.238,00	(42,00)	5.535.490,15
(1.259,85)375.757,33	353.293,33Ergebnisrücklagen	gesetzliche Rücklage 5.447.096,51	5.211.096,51(davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt)	(236.000,00)	(315.000,00)andere Ergebnisrücklagen	23.472.878,81	21.409.199,81(davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt)	(1.987.700,00)	(2.789.100,00)(75.979,00)	(0,00)(davon aus BilMoG Abzinsung eingestellt)	28.919.975,32	26.620.296,32
Bilanzgewinn	Gewinnvortrag	13.695,64	113.549,72Jahresüberschuss	2.353.000,86	3.140.733,53Einstellungen in Ergebnisrücklagen	-2.223.700,00	-3.104.100,00	142.996,50	150.183,25
Eigenkapital	34.996.967,15	32.659.263,05	Rückstellungen	Steuerrückstellungen Rückstellungen für Bauinstandhaltungen	123.965,67	62.351,565.303.690,00	5.625.349,00Sonstige Rückstellungen	3.883.055,14	4.090.355,00
Rückstellungen	9.310.710,81	9.778.055,56	Verbindlichkeiten	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	130.809.194,09	124.014.079,77Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	6.099.632,49	6.724.091,00Erhaltene Anzahlungen	10.101.359,83	9.823.779,8775.631,24	81.791,35Verbindlichkeiten aus Vermietung	Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	Sonstige Verbindlichkeiten	(davon aus Steuern)	Verbindlichkeiten insgesamt	345,10	109,00599.273,39	1.450.772,508.226,17	130.047,8060.198,83	12.137,49(42.371,70)	(0,00)147.753.861,14	142.236.808,78	Rechnungsabgrenzungsposten	Bilanzsumme	Treuhandverbindlichkeiten	1.291.323,32	1.540.176,40193.352.862,42	186.214.303,79
2.766.486,68	3.498.709,03	35Gewinn- und Verlustrechnung (vom 01.01. bis 31.12.2010)	Umsatzerlöse	Geschäftsjahr	Vorjahr	€	€	aus der Hausbewirtschaftung	29.419.148,34	28.117.450,03aus Betreuungstätigkeit	327.835,72	430.900,07aus anderen Lieferungen und Leistungen	529.525,12	450.315,26Veränderungen des Bestandes an unfertigen Leistungen	-251.190,17	664.002,22Andere aktivierte Eigenleistungen	Sonstige betriebliche Erträge 817.955,24	936.260,002.482.657,64	5.379.657,89	Aufwendungen für bezogene Lieferungen und sonstige Leistungen	· Aufwendungen für Hausbewirtschaftungen	· Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	12.811.650,82	12.828.929,71169.038,14	191.256,55	Rohergebnis	20.345.242,93	22.958.399,21Personalaufwand	· Löhne und Gehälter	· Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung · (davon für Altersversorgung)	3.507.938,80	3.607.329,66872.911,35	906.963,51(228.747,31)	(232.156,62)	Abschreibungen auf Anlagevermögen	5.202.912,31	5.282.152,24Sonstige betriebliche Aufwendungen	3.407.994,51	5.254.478,85Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	(davon aus verbundenen Unternehmen)	Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	15.695,60	8.395,81(15.408,32)	(8.028,90)198.030,97	359.891,90Zinsen und ähnliche Aufwendungen	4.492.084,01	4.503.379,21	Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	3.075.128,52	3.772.383,4561.614,11	62.351,64660.513,55	569.298,28	Steuern vom Einkommen und Ertrag	Sonstige Steuern	Jahresüberschuss	Gewinnvortrag	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 2.353.000,86	3.140,733.53
13.695,64	113.549,72
-2.223.700,00	-3.104.100,00	Bilanzgewinn	36142.996,50	150.183,25	Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2010A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz sowie der
Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen den Bestimmungen der Verordnung
über Formblätter für die Gliederung des
Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen
vom 25.05.2009. Ansonsten sind die angegebenen Vorjahresbeträge bei allen Posten der Bilanz
und der Gewinn- und Verlustrechnung inhaltlich
vergleichbar.einer Nutzungsdauer von 50 Jahren linear abgeschrieben. Aktivierte Umbau-, Ausbau- und
Modernisierungskosten sind auf die Restlaufzeit
verteilt worden. Die Abschreibung der Kosten für
die Außenanlagen erfolgt auf die Dauer von 10
Wie im Vorjahr erfolgte eine Überprüfung
der Buchwerte bei Grundstücken mit
Wohnbauten durch die Gegenüberstellung der
Restbuchwerte mit den jeweiligen Ertragswerten.
Abschreibungsbedarf bestand i.H.v. 35 T€.B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetztes (BilMoG) waren im Jahr 2010 erstmals
verbindlich vollumfänglich anzuwenden. Eine
Anpassung von Vorjahresbeträgen in der Bilanz
und in der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nicht, sodass die folgenden Posten nicht vergleichbar sind:–	Andere Ergebnisrücklagen
–	Sonstige Rückstellungen (RSt für Schönheits-	reparaturen)
Außer den durch das BilMoG vorgeschriebenen Änderungen wurden keine Änderungen von
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden vorgenommen.
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und
Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungsund Bewertungsmethoden angewandt:
Die Bewertung der Immateriellen Vermögensgegenstände erfolgt zu den Anschaffungskosten
unter Berücksichtigung zeitanteiliger linearer Abschreibung auf die angenommene
Nutzungsdauer von drei Jahren.
Das Sachanlagevermögen wurde zu den fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.Den Geschäfts- und anderen Bauten liegt für
die lineare Abschreibung eine voraussichtliche
Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren zugrunde.
Die Herstellungskosten der Baumaßnahmen
des Anlagevermögens enthalten anteilige
Verwaltungskosten und Architektenhonorare,
die aufgrund eines Betriebsabrechnungsbogens
ermittelt wurden. Zinsen für Fremdkapital sind im
Jahr 2010 insbesondere unter „Anlagen im Bau“
aktiviert worden, soweit sie auf den Zeitraum der
Herstellung entfallen.
Die Position „Technische Anlagen und Maschinen“
beinhaltet im Wesentlichen Photovoltaikanlagen;
für die lineare Abschreibung wurde eine
Nutzungsdauer von 20 Jahren zugrunde gelegt.
Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden zwischen 2 und 10 Jahren linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter
werden seit 2008 über 5 Jahre abgeschrieben.
Im Finanzanlagevermögen werden Beteiligungen
an verbundenen Unternehmen, andere Finanzanlagen mit den geleisteten Einzahlungen und die
Sonstigen Ausleihungen mit der Restforderung
ausgewiesen.Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten werden auf der Grundlage einer
Nutzungsdauer bei den in Vorjahren erstellten Bauten von 80 Jahren linear und bei den ab
1992 fertig gestellten Neubauten gemäß §7 Abs.
5 EStG von 40 Jahren degressiv abgeschrieben.
Neubauten ab 2006 werden auf der Grundlage37Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2010Die Bilanzierung von Zu- und Abgängen bebauter
Grundstücke erfolgt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Die Bewertung des Umlaufvermögens erfolgt nach
dem Niederstwertprinzip. Auch im Geschäftsjahr
2010 wurde ein Bewertungsabschlag auf
unfertige Leistungen gebildet. Die ausgewiesenen Brennstoffbestände werden nach dem FifoVerfahren bewertet.
Für erkennbare Risiken bei Forderungen aus der
Vermietung besteht weiterhin eine aktivisch
abgesetzte Wertberichtigung.Entwicklung des Anlagevermögens 2010	Immaterielle
Vermögensgegenstände	Immaterielle Vermögensgegenstände	Geleistete Anzahlung	Die in 2010 gezahlten Disagien werden gem. §
250 HGB (§5 (5) EStG) bewertet und über die
Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben. Sie sind
unter den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten
ausgewiesen. Vorausempfangene Mieten werden zum 31.12.2010 mit 199.651,47 € unter den
Passiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen.
Die in Vorjahren gebildeten Rückstellungen für
Bauinstandhaltungen wurden unverändert beibehalten und werden in zukünftigen Geschäftsjahren
bestimmungsgemäß verbraucht.
Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten
alle erkennbaren Risiken und ungewissen
Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach
vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe
des künftigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen
mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden
durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7
Jahre gem. Vorgabe der Deutschen Bundesbank
Die Rückstellungen für Grundleitungsschäden,
Prozessrisiken, Anliegerbeiträge u. vertragliche
Verpflichtungen zum 01.01.2010 wurden beibehalten, da von einer Wertaufholung auszugehen
ist. Zum 31.12.2010 beträgt die Überdeckung
203 T€.Sachanlagen	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten	Grundstücke ohne Bauten	Technische Anlagen und Maschinen	Betriebs- und Geschäftsausstattung	Anlagen im Bau	Bauvorbereitungskosten	Finanzanlagen	Ausleihungen an verbundene Unternehmen	Anteile an verbundenen Unternehmen	Sonstige Ausleihungen	Andere Finanzanlagen	C. Erläuterungen zur Bilanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich
wie folgt dar:38	Anlagevermögen insgesamt	Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2010Anschaffungs-/	Zugänge des	Abgänge	Umbuchungen	Abschreibungen	Buchwerte am	Abschreibungen
Herstellungs-	Geschäfts-	(+/-)	(kumulierte)	31.12.2010	Geschäftsjahr
kosten	jahres	2010€	€	€	€	€	€	€	1.000.810,71	293.487,46	0,00	329.637,14	113.730,07	1.330.447,85	407.217,53	329.637,14	1.045.362,53	0,00	-329.637,14	0,00	578.572,78	203.337,82	0,00	113.730,07	0,000,00	1.045.362,53	692.302,85	203.337,82	244.248.823,72	260.579,92	282.003,82	18.573.233,16	96.978.055,49	165.822.577,49	4.397.636,18	11.325.004,48	0,00	0,00	0,00	3.195.044,87	8.129.959,61	322.645,68	115.450,73	0,00	0,00	0,00	0,00	115.450,73	0,00	2.781.349,46	157.409,17	0,00	347.323,38	574.897,17	2.711.184,84	152.670,71	1.194.493,03	54.169,30	0,00	0,00	843.634,65	405.027,68	126.621,92	9.190.145,44	12.240.154,77	0,00	-18.888.376,02	0,00	2.541.924,19	0,00	51.820,52	30.123,39	0,00	-32.180,52	0,00	49.763,39	0,00	268.907.087,38	12.742.436,55	282.003,82	0,00	101.591.632,18	179.775.887,93	4.999.574,49	540.000,00	0,00	540.000,00	0,00	0,00	0,00	0,00	75.000,00	125.000,00	0,00	0,00	0,00	200.000,00	0,00	6.267,62	0,00	6.267,62	0,00	0,00	0,00	0,00	1.201,84	0,00	0,00	0,00	0,00	1.201,84	0,00	622.469,46	125.000,00	546.267,62	0,00	0,00	201.201,84	0,00	270.860.004,69	13.274.654,08	828.271,44	0,00	102.636.994,71	180.669.392,62	5.202.912,31	39Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2010Weitere Erläuterungen zur Bilanz:
In der Position Unfertige Leistungen sind
9.180.255,34 € (Vorjahr: 9.431.445,51 €) noch
nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
Die hierauf von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen sind als Erhaltene Anzahlungen ausgewiesen.In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind
vor allem Erstattungsansprüche aus Überzahlungen und Ansprüchen aus WEG-Verwaltungen
In den flüssigen Mitteln und den Sonstigen Verbindlichkeiten sind jeweils 36,6 T€ für Kautionen
enthalten.Entwicklung der RücklagenRücklagenspiegel	Bestand	Einstellung zum	Einstellung	Einstellung aus	Stand
31.12.2009	01.01.2010 BilMoG	2010	dem JÜ 2010	31.12.2010
€	€	€	€	€Kapitalrücklagen	353.293,33	0,00	22.464,00	0,00	375.757,33
gesetzliche Rücklagen	andere Ergebnisrücklagen	gesamt	5.211.096,51	0,00	0,00	21.409.199,81	75.979,00	0,00	26.973.589,65	75.979,00	22.464,00	236.000,00	5.447.096,511.987.700,00	23.472.878,81
2.223.700,00	29.295.732,65Verbindlichkeitenspiegel
per 31. Dezember 2010Bezeichnung	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	Erhaltene Anzahlungen	Verbindlichkeiten aus Vermietung	Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen	Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten	Gesamtbetrag	40Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2010Im Geschäftsjahr wurden 321,6 T€ der Rückstellung für Bauinstandhaltung aufgelöst bzw. verbraucht. Zum 31.12.2010 sind noch rd. 5.303,7 T€
für Großmodernisierungen zurückgestellt.
Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten insbesondere Andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung (Servicegebühren für Heizkostenabrechnungen sowie noch ausstehende Abrechnungen der öffentlichen Versorgungsunternehmen) in Höhe von 688,1 T€, Risiken aus Prozessangelegenheiten und Anliegerbeiträgen in Höhe
von 263 T€, aus Lohn u. Gehalt i.H.v. 131 T€, aus
vertragl. Verpflichtungen ggü. der PROWO Nord
i.H.v. 70 T€ und aus Schönheitsreparaturen i.H.v.
1.058 T€ sowie aus festgestellten Grundleitungsschäden i.H.v. 1.406 T€.
Bei allen Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenständen liegen die Restlaufzeiten innerhalb
eines Jahres.Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die
zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte
unter einem Jahr beinhalten im Wesentlichen
kurzfristig fällig werdende Tilgungen langfristiger
Bei den in der vorstehenden Übersicht enthaltenen Restlaufzeitvermerken bis zu einem Jahr
und von einem bis zu fünf Jahren handelt es sich
bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern im Wesentlichen
um laufende planmäßige Tilgungen auf objektgebundene Finanzierungsmittel, die durch die
laufenden Mieteinnahmen gedeckt werden.
In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die rechtlich erst nach
dem Abschlussstichtag entstehen.insgesamt	unter 1 Jahr	1– 5 Jahre	über 5 Jahre	gesichert	Art der
Sicherung	130.809.194,09	4.396.674,32	19.007.685,75	107.426.158,56	128.304.773,93	GPR6.099.632,49	436.306,19	937.227,47	4.726.099,03	5.942.007,35	GPR10.101.359,83	10.101.359,83	0,00	0,00	0,00
75.631,24	75.631,24	0,00	0,00	0,00
345,10	345,10	0,00	0,00	0,00
599.273,39	599.273,39	0,00	0,00	0,00
8.226,17	8.226,17	0,00	0,00	0,0060.198,83	60.198,83	0,00	0,00	0,00	147.753.861,14	15.678.015,07	19.944.913,22	112.152.257,59	134.246.781,28	GPR = Grundpfandrechte
41Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2010D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
2010	Vorjahr	€	€An Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind entstanden:
Betriebskosten	8.910.433,84	9.322.745,97Instandhaltung	3.518.829,92	3.109.594,39Kosten für Miet- und Räumungsklagen	Andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung	118.487,49	137.109,51263.899,57	259.479,8412.811.650,82	12.828.929,71Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen:
Sachkosten der Verwaltung	2.267.652,95	2.104.988,8983.215,00	131.644,040,00	447,00Bildung von Wertberichtigungen	107.543,69	116.335,52Zuführung zu sonst. Rückstellungen	392.405,50	1.807.510,00557.177,37	1.093.553,40Abschreibungen auf Forderungen	Verluste aus Abgang Anlage-/ Umlaufvermögen	Übrige Aufwendungen	3.407.994,51	5.254.478,85Die Zinsen und Ähnliche Aufwendungen setzen sich
Hausbewirtschaftung und Unternehmensfinanzierung	4.327.420,93	4.240.583,34Bautätigkeit	82.097,20	33.121,87Sonstiger Geschäftsbetrieb	82.565,88	229.674,004.492.084,01 4.503.379,21	In den Sonstigen Zinsen und Ähnlichen Erträgen
sind 22,3 T€ aus der Abzinsung von Sonstigen
Rückstellungen enthalten.Die Zinsen und Ähnlichen Aufwendungen enthalten 8,8 T€ aus der Aufzinsung von Sonstigen
Rückstellungen.E. Auswirkungen der erstmaligen Anwendung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG)
Die erstmalige Anwendung des BilMoG hat zu
unten gezeigten Abweichungen der Eröffnungsbilanz auf den 01.01.2010 von der Schlussbilanz
auf den 31.12.2009 geführt:
Die Rückstellungen für Grundleitungsschäden,	42Prozessrisiken, Anliegerbeiträge u. vertragliche
203 T€.31.12.2009	nach BilMoG	auf den 1.1.2010
€	€	Abweichung
€Andere Ergebnisrücklagen	21.409.199,81	21.485.178,81	+75.979,00Sonstige Rückstellungen (inkl. Schönheitsreparaturen)	4.090.355,00	4.014.376,00	-75.979,00hamsternAnhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2010F. Sonstige Angaben
1.	Es bestehen folgende derivate Finanzinstrumente in 2010
Art	Abschluss-	daten	Anfangs-	daten	End-	daten	Laufzeit	in Jahren	Umfang	T€	Zeitwert*
€Zinssatzswap Nord LB	11/2005	04/2009	03/2019	10	2.294,5	-176.478,86Zinssatzswap Nord LB	11/2006	03/2009	02/2024	18	1.804,1	-133.240,41Zinssatzswap Nospa	03/2006	04/2006	06/2018	12	6.405,4	-331.994,67Zinssatzswap Nospa	09/2006	10/2006	12/2024	18	3.902,7	-235.747,87Zinssatzswap Nospa	06/2007	12/2007	12/2023	16	142,4	Zinssatzswap Nospa	06/2007	04/2008	12/2023	15	1.492,5Zinssatzswap Nospa	06/2007	05/2008	12/2023	15	936,1Zinssatzswap Nospa	06/2007	07/2008	12/2023	15	404,3Zinssatzswap Nospa	06/2007	01/2010	12/2023	13	2.744,8-568.911,57	20.126,8	-1.446.373,40
*für die GEWOBA Nord ohne liquiditäts- u. ertragswirksame AuswirkungDie Derivate sind in keiner Bilanzposition erfasst;
die Zahlungsströme werden erfolgswirksam im
Jahr des Zu- bzw. Abflusses erfasst. Jedem dieser
dargestellten Zinsswaps liegt ein fristenkongruentes Grundgeschäft zugrunde.
2.	Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von
Verpflichtungen aus noch nicht abgeschlossenen
Baumaßnahmen (Auftragsobligo)–	noch zu erwartende Kosten: ca. 1,4 Mio. €
–	ausstehende Fremdmittel: 600 T€.Daneben bestehen Höchstbetragsbürgschaften
gegenüber PROWO Nord i.H.v. 28,1 T€ netto bis
2013. Mit Inanspruchnahme der Bürgschaften
wird aufgrund der wirtschaftlichen Situation der
PROWO Nord nicht gerechnet.
Des Weiteren bestand bis zum 03.02.2011 eine
Verpflichtungsbürgschaft gegenüber der GUBERA
Nord i.H.v. 180T€.
3. Die Genossenschaft besitzt Genossenschaftsanteile im Gesamtwert von rd. 1,2 T€ bei dem Wasserwerk Böklund, der VR Bank Husum und Niebüll
sowie der Münch. Hypothekenbank.
Des Weiteren 100% der Anteile der BUD Bauund Dienstleistung GmbH, Schleswig, mit 150
44T€ Stammkapital und einem Eigenkapital zum
31.12.2010 i.H.v. 150,8 T€. Das Jahresergebnis
beträgt 0,6 T€.
Außerdem besteht eine Kommanditeinlage i.H.v.
50 T€ bei der EHV Nord GmbH & Co. KG. Das Jahresergebnis beträgt -5,6 T€.
4.	Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer betrug ohne Auszubildende und Vorstand: (Vorjahresangabe in
Klammern)	Vollzeit	TeilzeitKaufmännische
Mitarbeiter 45 (46)	8 (7)Technische Mitarbeiter	13 (10)	1 (1)6 (6)	0 (0)64 (62)	9 (8)Mitarbeiter im
Regiebetrieb, Hauswarte,
Reinigungskräfte etc.	Außerdem wurden durchschnittlich 9 (8) Auszubildende beschäftigt.Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.20105. MitgliederbewegungAnfang 2010	8.060Zugang 2010	877Abgang 2010	842Ende 2010	8.095Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 159,6
T€ erhöht.
6.	Gem. § 43 der Satzung der Genossenschaft
muss diese einem Verband angehören, dem
das Prüfungsrecht verliehen ist. Zurzeit ist die
Genossenschaft Mitglied im Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Hamburg –
Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein,
Tangstedter Landstr. 83, 22415 Hamburg, dem als
Prüfungsverband das Prüfungsrecht verliehen ist.7.	Mitglieder des Vorstandes:
Dietmar Jonscher (hauptamtlich)
Steffan Liebscher (hauptamtlich)
Dr. Klaus Rave (nebenamtlich) ab 01.02.2011
Max Tesch (nebenamtlich) ab 01.02.2011
Dieter Dreyer (nebenamtlich) ab 01.02.2011
8.	Mitglieder des Aufsichtsrates:
Kay Abeling	stv.Vorsitzender bis 19.06.2010,
Vorsitzender ab 19.06.2010
Manfred Felgenhauer, stv.Vorsitzender ab 19.06.2010
Dr. Klaus Benske Vorsitzender bis 19.06.2010
Gisela Kropp bis 19.06.2010
Manfred Kruse	Michael Wichmann
Karl-Ludwig Umbreit	verstorben am 23.07.2010G: Weitere Angaben
Bei den nachrichtlich zur Bilanz ausgewiesenen
Vorgängen aus treuhänderischer Verwaltung
handelt es sich um Vermögensgegenstände undHerausgabeverpflichtungen der Vermögenswerte
gegenüber dem Treugeber i.H.v. 2.766.486,68 €.
(Vorjahr: 3.498.709,03 €)Schleswig, 02.03.2011
Baugenossenschaft eGJonscher	Liebscher	Dreyer	Dr. Rave	Tesch45PrüfungsergebnisZusammengefasstes Prüfungsergebnis
Wir fassen das Ergebnis unserer gesetzlichen Prüfung nach § 53 GenG wie folgt zusammen:
Unsere Prüfung umfasst danach die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft einschließlich der Führung der Mitgliederliste zu prüfen. Die Beurteilung der
wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung des vom Vorstand aufgestellten Jahresabschlusses und des Lageberichts, für die der Vorstand die Verantwortung trägt.
Gegenstand des Unternehmens sind insbesondere die Bewirtschaftung seiner Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie die Neubautätigkeit. Dieser Gegenstand des Unternehmens entspricht dem satzungsgemäßen Auftrag der Genossenschaft.
Im Rahmen der Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die Einrichtungen der Genossenschaft
nicht dem Fördergedanken gemäß § 1 GenG entsprechen.
Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht der Genossenschaft
Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2010 entspricht den gesetzlichen Erfordernissen.
Der Lagebericht entspricht den gesetzlichen Anforderungen.
Die Vermögens- und die Finanzlage der Genossenschaft sind geordnet; die Zahlungsfähigkeit ist gesichert. Auch aus der Fortschreibung der Geschäftsentwicklung ergibt sich eine ausreichende Liquidität.
Die Ertragslage wird wesentlich beeinflusst vom Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung.
Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und
satzungsmäßigen Verpflichtungen umfassend nachgekommen sind.
Die Mitgliederliste enthält die nach § 30 GenG erforderlichen Angaben.
Hamburg, den 07.03.2011
Direktor für den Prüfungsdienst Stellv. Direktor für den PrüfungsdienstViemann	Wendlandt
46nfesthDein Hasi!al
teWillst du mich
heiraten?All pages:34567810111213141516181920212223252627282930313233343536373839404142444546InfoSaveLikeShareDownloadMoreGEWOBA Nord - Geschäftsbericht 2010 Published on Jul 7, 2011 GEWOBA Nord - Geschäftsbericht 2010wortbildtonFollowRead moreRead moreSimilar toPopular nowJust for youGo explore

References: § 15
 § 1
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 § 32

§ 557
 §7
 §
250
 § 43
 § 53
 § 1
 § 30