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Timestamp: 2016-10-26 04:12:27+00:00

Document:
Beschwerdef�hrer, vertreten durch Advokat Dr. Bruno Gutzwiller,
Sch�tzungskommission des Kantons Solothurn, Bielstrasse 9, 4502 Solothurn,
Art. 9, 26, 29 Abs. 2 sowie Art. 30 Abs. 1 und 3 BV (Enteignung; Entsch�digung),
P. X.________ ist Eigent�mer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzellen GB Gempen Nrn. 1.., 2.., 3.., 4.. und 5... Er betreibt zusammen mit seiner Ehefrau, M. X.________, einen landwirtschaftlichen Betrieb. Die Betriebsgeb�ude liegen auf beiden Seiten der durch das Dorf f�hrenden Gempenstrasse. Zur Verbreiterung der Zufahrt zu den Stollenh�usern in Gempen soll diese Strasse verbreitert werden.
Die Einwohnergemeinde Gempen (nachfolgend: Gemeinde) gelangte deshalb am 8. Februar 2002 an P. und M. X.________. Sie erkl�rte ihnen, sie m�ssten f�r den Ausbau der Strasse aufgrund des vom Regierungsrat des Kantons Solothurn am 3. Juli 1984 genehmigten Erschliessungsplanes Stollenh�user bzw. des entsprechenden Strassenplanes insgesamt 173 m2 Land abtreten. Die Gemeinde offeriere f�r das abzutretende Land Fr. 5.--/m2 und �bernehme alle Kosten. P. und M. X.________ teilten am 3. Mai 2002 mit, sie seien mit diesem Vorgehen nicht einverstanden. Sie wollten vielmehr den Regierungsratsbeschluss vom 3. Juli 1984 anfechten, da der Strassenplan �berholt sei. Zudem ben�tigten sie das Land, um mit ihren Maschinen man�vrieren zu k�nnen.
Im Anschluss an Landerwerbsverhandlungen am 16. April 2002 und einen Augenschein am 3. Mai 2002 unterbreitete die Gemeinde P. und M. X.________ am 3. Mai 2002 einen Kaufvertragsentwurf f�r das betroffene Land und bat sie um Unterzeichnung innert 14 Tagen. Andernfalls werde davon ausgegangen, dass sie eine Einigung vor der Sch�tzungskommission bef�rworteten. Da P. X.________ als Eigent�mer der betroffenen Parzellen den Kaufvertrag nicht unterzeichnete, gelangte die Gemeinde am 4. Juni 2002 an die Kantonale Sch�tzungskommission mit dem Gesuch um Festlegung der Entsch�digung f�r die Teilenteignung der vorgenannten Grundst�cke. Gleichzeitig beantragte sie die vorzeitige Besitzeseinweisung.
Die Sch�tzungskommission des Kantons Solothurn behandelte sowohl P. X.________ als auch M. X.________ als Prozessparteien. Sie wies das Gesuch der Gemeinde um vorzeitige Besitzeseinweisung am 28. Februar 2003 ab (Ziff. 1 des Urteilsdispositivs). Weiter erkannte sie, dass die Gemeinde P. X.________ f�r die Enteignung mit Fr. 5.--/m2 zu entsch�digen habe (Ziff. 2a). Die Gemeinde habe ihm f�r die Enteignung zus�tzlich eine Inkonvenienzentsch�digung von Fr. 2'000.-- auszurichten (Ziff. 2b).
P. und M. X.________ reichten gegen diesen Entscheid am 24. M�rz 2003 (und mit Begr�ndung vom 21. Mai 2003) Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn ein. Sie beantragten die Aufhebung der Ziff. 2a und 2b des angefochtenen Entscheides. F�r das abgetretene Land im Bereich von Schuppen und Scheune verlangten sie eine Entsch�digung von mindestens Fr. 300.--/m2. Als Inkonvenienzentsch�digung sollten mindestens Fr. 50'000.-- ausgerichtet werden.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn hiess die Beschwerde am 7. Juli 2003 teilweise gut. Es bestimmte, dass die Gemeinde P. und M. X.________ zus�tzlich f�r den Minderwert der Geb�ude Nrn. 6.. und 7.. auf GB Nr. 3.. Fr. 3'000.-- zu entrichten habe. Im �brigen best�tigte es die H�he der Entsch�digung von Fr. 5.--/m2 sowie die Inkonvenienzentsch�digung von Fr. 2'000.--.
P. und M. X.________ f�hren mit Eingabe vom 5. September 2003 staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts und beantragen dessen Aufhebung.
Das Verwaltungsgericht spricht sich f�r Abweisung der Beschwerde aus, soweit darauf einzutreten sei. Die Sch�tzungskommission des Kantons Solothurn verzichtet auf eine Vernehmlassung.
Das Gesuch um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung wurde am 2. Oktober 2003 gutgeheissen.
1.1 M. X.________ ist nicht Eigent�merin der von der Abtretung betroffenen Parzelle GB Gempen Nr. 3... Diese steht im Alleineigentum des Beschwerdef�hrers. Da M. X.________ durch die geplante Enteignung nicht in ihren rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen ist, fehlt ihr die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde (vgl. Art. 88 OG). Auf ihre Beschwerde ist nicht einzutreten.
1.2 Der Beschwerdef�hrer P. X.________ ist durch den angefochtenen Entscheid, der ihm eine tiefere als die verlangte Entsch�digung zuspricht, in seinen rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen (Art. 88 OG). Er macht die Verletzung verfassungsm�ssig garantierter Rechte geltend (Art. 84 Abs. 1 lit. a OG). Dazu ist er legitimiert. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf seine staatsrechtliche Beschwerde - unter Vorbehalt der nachfolgenden Erw�gungen - einzutreten.
1.3 Der Sachverhalt ergibt sich hinreichend klar aus den Akten, sodass sich der beantragte Augenschein er�brigt.
Der Beschwerdef�hrer erhebt verschiedene Verfahrensr�gen. Sodann kritisiert er den Entscheid des Verwaltungsgerichts auch in materiell-rechtlicher Hinsicht. Die formellen Beanstandungen (Verletzung von Art. 29 Abs. 2 sowie Art. 30 Abs. 1 und Abs. 3 BV) sind vorneweg zu behandeln.
3.1 Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG muss die staatsrechtliche Beschwerde die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung dar�ber enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte bzw. welche Rechtss�tze und inwiefern sie durch den angefochtenen Erlass oder Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht pr�ft im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen. Auf ungen�gend begr�ndete R�gen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 129 I 113 E. 2.1 mit Hinweisen).
3.2 Der Beschwerdef�hrer wirft dem Verwaltungsgericht vor, die Ausf�hrungen betreffend den Verkehrswert und die Minderwertentsch�digung erf�llten "wohl auch die Anforderungen an die Begr�ndungspflicht nicht". Damit "d�rfte (...) eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV gegeben sein". Weitere, �ber Mutmassungen und appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid hinausgehende Ausf�hrungen zu dieser R�ge fehlen. Insofern ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
4.1 Das Verwaltungsgericht soll f�lschlicherweise keine �ffentliche Parteiverhandlung durchgef�hrt haben. Eine solche sei mindestens dann durchzuf�hren, wenn sie verlangt und nicht ausdr�cklich oder stillschweigend darauf verzichtet werde. Dadurch habe das Gericht Art. 30 Abs. 3 5BV und � 71 des Gesetzes des Kantons Solothurn vom 15. November 1970 �ber den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG) verletzt.
4.2 Gem�ss dem Auszug aus den Minuten des Gerichtsschreibers wurden die Parteien am Augenschein vom 4. Juli 2003 angefragt, ob sie eine Hauptverhandlung w�nschten. Keine der Parteien verlangte eine Verhandlung. Folglich ist der Vorwurf der fehlenden Parteiverhandlung unbegr�ndet. Dabei spielt es keine Rolle, durch wen der Beschwerdef�hrer damals vertreten war.
5.1 Der Beschwerdef�hrer r�gt weiter, das Verwaltungsgericht habe den Augenschein unzul�ssigerweise nur mit einer Delegation, bestehend aus dem Pr�sidenten des Verwaltungsgerichts und einem Gerichtsschreiber, durchgef�hrt. Die Durchf�hrung eines Delegationsaugenscheins verletze seinen Anspruch auf Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV) sowie auf ordentliche Besetzung des Gerichtes (Art. 30 Abs. 1 BV). � 55 VRPG erlaube Beweiserhebungen durch eine Delegation des Gerichts nur bei Beweisen, die mit Schwierigkeiten vom (ganzen) Gericht abgenommen werden k�nnten. Bei einem Augenschein sei dies nicht der Fall.
5.2 Der auch f�r die Privaten geltende Grundsatz von Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs verlangen, dass ein echter oder vermeintlicher Organmangel so fr�h wie m�glich, d. h. nach dessen Kenntnis bei erster Gelegenheit, geltend gemacht wird (Art. 5 Abs. 3 BV; BGE 124 I 121 E. 2 mit Hinweisen). Es verst�sst gegen Treu und Glauben, Einw�nde dieser Art erst im Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn der Mangel schon vorher h�tte festgestellt und ger�gt werden k�nnen (so: Yvo Hangartner, in: Die Schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, St. Gallen 2002, Rz. 37 ff. zu Art. 5). Wer den Mangel nicht unverz�glich vorbringt, wenn er davon Kenntnis erh�lt, sondern sich stillschweigend auf den Prozess einl�sst, verwirkt den Anspruch auf sp�tere Anrufung der verletzten Verfassungsbestimmung; solche Vorbringen formeller Natur k�nnen unbeachtet bleiben (BGE 130 III 66 E. 4.3 S. 75 mit Hinweisen).
5.3 Der Beschwerdef�hrer konnte den ger�gten Mangel am Augenschein ohne weiteres erkennen. Er hat sich indessen auf das Verfahren eingelassen, ohne die nach seiner Meinung unvollst�ndige Besetzung des Gerichts zu beanstanden oder einen entsprechenden Vorbehalt anzubringen. Der Beschwerdef�hrer hat aufgrund seines Vers�umnisses die Geltendmachung der R�gen der Geh�rsverweigerung und der unzul�ssigen Besetzung des Gerichtes verwirkt. Auch hier spielt es keine Rolle, ob der Beschwerdef�hrer damals schon durch den jetzigen Anwalt vertreten war oder nicht.
6.1 Der Beschwerdef�hrer h�lt sodann daf�r, das Verwaltungsgericht habe den Antrag auf Befragung eines Experten nicht ablehnen d�rfen. Dadurch habe es seinen Geh�rsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt. Der Beschwerdef�hrer wollte mit der beantragten Expertise belegen, dass der Quadratmeterpreis korrekterweise �ber den zugestandenen Fr. 5.-- liegt und die Minderwertentsch�digung von Fr. 3'000.-- nicht angemessen ist.
6.2 Der verfassungsrechtliche Geh�rsanspruch von Art. 29 Abs. 2 BV gibt den Betroffenen unter anderem das Recht, mit erheblichen Beweisantr�gen geh�rt zu werden. Die Beh�rde ist verpflichtet, die ihr rechtzeitig und formrichtig angebotenen Beweismittel abzunehmen, es sei denn, diese betr�fen eine nicht erhebliche Tatsache oder seien offensichtlich untauglich, �ber die streitige Tatsache Beweis zu erbringen (BGE 124 I 241 E. 2 S. 242 mit Hinweisen). Keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs liegt vor, wenn der Richter auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil er aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine �berzeugung gebildet hat und ohne Willk�r in vorweggenommener Beweisw�rdigung annehmen kann, dass seine �berzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert w�rde (BGE 124 I 208 E. 4a, 274 E. 5b S. 285; 122 II 464 E. 4a; 119 Ib 492 E. 5b/bb, je mit Hinweisen).
6.3 Das Verwaltungsgericht lehnte den Antrag auf Einholung einer Expertise betreffend die Minderwertentsch�digung ab mit der Begr�ndung, ein Gutachter k�nne die Werteinbusse nicht besser bewerten. Es erachtete die Grundlagen zur Beurteilung des Quadratmeterpreises und des Minderwertes der Geb�ude Nrn. 6.. und 7.. als gen�gend.
6.3.1 Vorliegend geht es um die Abtretung von Landstreifen mit einer Breite von 50 bis 150 cm. Nach der Ansicht des Verwaltungsgerichts, und entgegen dem Antrag des Beschwerdef�hrers, er�brigt sich ein Gutachten. Wie schon die Sch�tzungskommission sch�tzte das Verwaltungsgericht den Quadratmeterpreis des Vorplatz-Landes geringer ein als der Beschwerdef�hrer. Der Unterschied bez�glich Landpreis und Minderwert der Geb�ude liegt haupts�chlich darin, dass der Beschwerdef�hrer dem Land die Funktion (und damit den Wert) von Bauland zugewiesen haben m�chte. Das Verwaltungsgericht stuft dieses hingegen als Landwirtschaftsland ein. Ob es sich nun um Landwirtschafts- oder (wenigstens der Funktion nach) um Bauland handelt, ist eine vom Gericht zu entscheidende Rechtsfrage. Ein Gutachten �ber den Ertragswert der Geb�ude, die Beurteilung der landwirtschaftlichen Nutzfl�che, die verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten oder die Erstellungskosten des Vorplatzes br�chte diesbez�glich keine Kl�rung.
6.3.2 In Anbetracht des eben Ausgef�hrten ist nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht davon abgesehen hat, eine Expertise einzuholen. Ein Gutachten h�tte an seiner Rechtsauffassung, es handle sich um normales Landwirtschaftsland, nichts ge�ndert. Anders als der Beschwerdef�hrer meint, kann dem Verwaltungsgericht insoweit jedenfalls nicht Willk�r vorgeworfen werden. Denn willk�rlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen w�re, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Willk�r liegt nur vor, wenn nicht bloss die Begr�ndung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 129 I 8 E. 2.1 mit Hinweisen).
7.1 In der Sache selbst r�gt der Beschwerdef�hrer, dass der Quadratmeterpreis f�r die abzutretende Teilfl�che und der Minderwert der Parzelle GB Gempen Nr. 3.. unrichtig ermittelt worden seien. Dadurch werde die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) verletzt.
7.2 �berpr�ft das Bundesgericht auf staatsrechtliche Beschwerde hin eine nach kantonalem Recht festgesetzte Enteignungsentsch�digung, so hat es diese nicht wie in den vom Bundesrecht beherrschten Enteignungsverfahren selbst frei zu bestimmen. Das Bundesgericht hat lediglich zu beurteilen, ob das Verwaltungsgericht die f�r die Ermittlung und Bemessung der Entsch�digung zutreffenden Methoden herangezogen und im konkreten Fall verfassungskonform angewendet hat. Dabei steht dem Bundesgericht freie Pr�fung zu, soweit es darum geht, ob die Entsch�digung bzw. ihre H�he methodisch richtig ermittelt und insoweit dem verfassungsrechtlichen Anspruch auf volle Entsch�digung (Art. 26 Abs. 1 BV) hinreichend Rechnung getragen worden ist. Soweit sich die Kritik hingegen auf die bei der Anwendung dieser Methoden getroffenen tats�chlichen Feststellungen oder Annahmen bezieht, ist das angefochtene Urteil lediglich auf Willk�r hin zu �berpr�fen (BGE 122 I 168 E. 2c mit Hinweisen).
7.3 Der zu entsch�digende Verkehrswert ist prim�r anhand von Vergleichspreisen festzulegen (statistische Methode oder Vergleichsmethode). Was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufinteressenten auf dem freien Markt f�r das enteignete Grundst�ck bezahlt h�tte, l�sst sich am zuverl�ssigsten aufgrund der tats�chlich gehandelten Preise f�r vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Allerdings f�hrt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in gen�gender Zahl f�r Objekte �hnlicher Beschaffenheit zur Verf�gung stehen. An diese Voraussetzung d�rfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Gr�sse, Erschliessungsgrad und Ausn�tzungsm�glichkeit praktisch Identit�t besteht. Unterschieden der Vergleichsgrundst�cke kann durch Preiszuschl�ge oder -abz�ge Rechnung getragen werden (BGE 122 I 168 E. 3a).
7.4 Das Verwaltungsgericht wandte die Vergleichsmethode an. Der Beschwerdef�hrer macht nicht geltend, dies sei die falsche Methode zur Beurteilung des Landwertes gewesen. Er behauptet lediglich, die bei der Anwendung dieser Methode getroffenen tats�chlichen Feststellungen oder Annahmen seien falsch. Insoweit ist das Urteil lediglich auf seine Vereinbarkeit mit dem Willk�rverbot hin zu beurteilen (vgl. vorstehend).
7.4.1 Gem�ss Auskunft des Amtes f�r Landwirtschaft gegen�ber der Sch�tzungskommission liegen die h�chst zul�ssigen Preise f�r landwirtschaftliches Land in Gempen zwischen Fr. 5.--/m2 und Fr. 6.--/m2. Das Verwaltungsgericht bemerkte dazu, in den Jahren 2000 und 2001 habe der Preis f�r in Gempen gehandeltes Landwirtschaftsland zwischen Fr. 4.-- und Fr. 6.--/m2 betragen. In den Jahren 2002 und 2003 sei kein Land verkauft worden. Als preismindernd zog das Gericht in Betracht, dass f�r die schmalen abzutretenden Vorplatz-Streifen kein Markt bestehe. Diese w�rden keinen nennenswerten Ertrag abwerfen. Das Land k�nne, entgegen der Ansicht des Beschwerdef�hrers, nicht als Bauland klassiert werden. Land in der N�he von �konomiegeb�uden habe keinen h�heren Wert als das �brige Landwirtschaftsland. Das Land habe keine Ausn�tzungsziffer und auch keinen Handelswert. Ausgehend von den Vergleichspreisen und gest�tzt auf die vorgenannten Feststellungen setzte das Verwaltungsgericht den Quadratmeterpreis mit Fr. 5.-- wesentlich tiefer fest als der Beschwerdef�hrer mit Fr. 300.-- beantragt. Diesen Ansatz legte das Verwaltungsgericht auch der ermessensweisen Festlegung des Wertverlustes der Geb�ude zugrunde. Seiner Ansicht nach ergebe sich durch die Teilenteignung nur eine kleine Ver�nderung im Bereich der Vorpl�tze. Die Bewirtschaftung der Geb�ude Nrn. 6.. und 7.. sei schon vor der Landabtretung �usserst schwierig und werde nun noch zus�tzlich erschwert. Dies wirke sich negativ auf den Mietwert der Geb�ude aus.
7.4.2 Der Beschwerdef�hrer stellt den verwaltungsgerichtlichen Erw�gungen sein Privatgutachten gegen�ber und m�chte damit belegen, dass die Ausf�hrungen des Verwaltungsgerichts schlichtweg unhaltbar sind. Dieses Gutachten ist in prozessualer Hinsicht als Parteibehauptung zu betrachten (vgl. BGE 127 I 73 E. 3f/bb S. 82). Der blosse, aufgrund eines Privatgutachtens behauptete Nachweis eines andern ebenfalls vertretbaren oder gar naheliegenderen Minderwertes reicht zur Annahme von Willk�r nicht aus. Die vorstehenden verwaltungsgerichtlichen Feststellungen und Annahmen erweisen sich jedenfalls im Ergebnis nicht als willk�rlich.
Nach dem Ausgef�hrten ist auf die staatsrechtliche Beschwerde der Beschwerdef�hrerin nicht einzutreten. Jene des Beschwerdef�hrers ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG). Parteientsch�digungen sind keine zuzusprechen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Auf die staatsrechtliche Beschwerde der Beschwerdef�hrerin wird nicht eingetreten.
Die staatsrechtliche Beschwerde des Beschwerdef�hrers wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, der Einwohnergemeinde Gempen, der Sch�tzungskommission und dem Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 9
 Art. 30
 Art. 88
 Art. 29
 Art. 30
 Art. 90
 Art. 29
 Art. 30
 BGE 
 Art. 5
 Art. 29
 BGE