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Timestamp: 2015-02-27 22:38:25+00:00

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Rechtsanwalt Dr.Matthias Knapp, Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Erbrecht, Verwaltungsrecht, Rechtssachen auf allen Gebieten des deutschen Rechts
Verantwortlich nach § 55 Abs.2 RStV: Rechtsanwalt Dr. Matthias Knapp
zur aktuellen Rechtsprechung Mietrecht
zur aktuellen Rechtsprechung Erbrecht
Aktuelle Rechtsprechung Wohnungseigentumsrecht:
17.10.2014: Bundesgerichtshof: Sanierungen m�ssen durchgef�hrt werden - auch wenn das Geld daf�r fehlt Kein Wohnungseigentümer kann eine notwendige Sanierung des Gemeinschaftseigentums mit der Begründung blockieren, er habe kein Geld. Lehnt die Mehrheit der Eigentümer eine Sanierung aus Geldnot ab, ist der Beschluss aufzuheben. BGH, Urteil vom 18.03.2014 18.03.2014: Landgericht Itzehoe: Trittschallniveau nach Umbauten Für den Trittschallschutz in Eigentumswohnungen ist das technische Niveau bei Errichtung des Gebäudes maßgebend; vgl. dazu unten BGH v. 01.06.2012. Ausnahmen k�nnen dann bestehen, wenn das Gebäude einen ganz speziellen Charakter hat. Neuerwerbern von Wohnungen kann dieses h�here Niveau aber nur dann abverlangt werden, wenn der Charakter noch bestand, als sie ihre Wohnung erwarben.
LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2014, Aktenzeichen 11 S 101/12 16.11.2012: Bundesgerichtshof: Zweckwidrige Nutzung von Wohnungseigentum
Auf welche Weise man Räume benutzen darf, ergibt sich in aller Regel nicht aus dem Aufteilungsplan. Dieser hat nur die Funktion, einen Lageplan zu liefern, aber nicht, Nutzungsmöglichkeiten, die nach der Teilungserklärung gegeben sind, wieder auszuschließen. Steht also in der Teilungserklärung nur gewerbliche Nutzung und im Aufteilungsplan Laden, darf der Eigentümer diesen Bereich nicht nur als Laden benutzen, sondern auch als Lager, Werkstätte oder ähnliches.
19.10.2012: Bundesgerichtshof: Keine
Teilbarkeit von Sonderumlagebeschlüssen!
Beschlüsse, eine Sonderumlage zu
erheben, kann man nur ganz oder gar nicht anfechten. Die Beschränkung
auf einen Teilbetrag ist unzulässig. Der hierüber bisher
herrschende Streit (vgl. U. des LG Hamburg v. 14.09.2011 und des LG
München I v. 24.10.2011) ist damit erledigt. Hat der Kläger
trotzdem nur einen Teil angefochten, hat das Gericht zu klären,
ob der Kläger unter diesen Umständen die Klage zurückziehen
oder auf den ganzen Beschluss ausdehnen will.
BGH, Urteil vom 19.10.2012,
Aktenzeichen V ZR 233/11
28.09.2012: Bundesgerichtshof:
Kreditfinanzierung jedenfalls nicht nichtig.
Bis heute ist ungeklärt, in
welchem Umfang Wohnungseigentümer Sanierungsmaßnahmen auf
Kredit durchführen dürfen. Dazu sagt auch diese neue
BGH-Entscheidung nichts: sie stellt lediglich fest, dass ein solcher
Sanierungsbeschluss auf jeden Fall dann gültig ist, wenn er
nicht rechtzeitig – innerhalb der Monatsfrist des § 46 WEG
– angefochten worden war.
BGH, Urteil vom 28.09.2012,
Aktenzeichen V ZR 251/11
25.09.2012: Amtsgericht
Berlin-Charlottenburg: Einstweilige Verfügung gegen
Wer eine Eigentümerversammlung
einberuft, ohne dazu berechtigt zu sein, riskiert eine (teure)
Einstweilige Verfügung. Zur Einberufung ist nur der Verwalter
befugt; und nur wenn dieser sich pflichtwidrig weigert (oder seine
Amtszeit abgelaufen ist), darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats
einladen. Gibt es keinen Beirat, kommt es darauf an, ob sich alle
Eigentümer (gegen den Verwalter) einig sind: Dann können
sie einen Beschluss auch im Umlaufverfahren machen, oder ob es
Differenzen unter den Eigentümern gibt: Dann bleibt nur die
Anrufung des Gerichts.
AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom
25.09.2012, Aktenzeichen 73 C 1005/12 WEG
06.09.2012: Oberlandesgericht München:
Nicht mehr geeichte Zähler. Nichtberücksichtigung von
Ist die Eichfrist der Zähler
abgelaufen, sind die abgelesenen Werte nicht gänzlich
unverwertbar. Ihre Richtigkeit muss überprüft werden; dann
können sie der Abrechnung zugrunde gelegt werden. Es gilt also
im Wohnungseigentumsrecht künftig dasselbe wie bisher schon im
Mietrecht.Enthält die Jahresabrechnung zu
Unrecht weniger Vorauszahlungen, als wirklich geleistet wurden, muss
deshalb niemand die Abrechnung anfechten. Vielmehr ist die Abrechnung
einfach insoweit nichtig, als sie von dem Miteigentümer mehr
verlangt als recht ist. Der von dem Fehler betroffene Eigentümer
kann selbst die von ihm tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen
vom Betrag der Nach­zahlung abziehen und entsprechend weniger
zahlen. Hat er Geld heraus zu bekom­men, kann er auf Zahlung
dieses Betrags klagen, ohne vorher die Jahresabrechnung anzugreifen. Insoweit herrscht aber keines­wegs
Konsens unter den Gerichten.
06.09.2012, Aktenzeichen 32 Wx 32/12
20.07.2012: Bundesgerichtshof:
Es ist anerkannt, dass die
Gemeinschaftsordnung vorsehen kann, dass Untergemeinschaften,
insbe­sondere einzelne Häuser einer Mehrhausanlage, über
ihre Angelegenheiten allein abstimmen (vgl. das Urteil des OLG Hamm
vom 13.06.2012). Das umfasst auch die Möglichkeit,
Teilabrechnungen über die Kosten vorzusehen, die in jeder
Untergemeinschaft angefallen sind. Problematisch sind dabei die
Posten, die in allen Untergemeinschaften einheitlich anfallen,
insbe­sondere Versicherung und Gehwegreinigung. Sie sind
eigentlich keine Kosten der Untergemeinschaft, sondern solche der
„Gesamtgemeinschaft“. Der BGH ist der Meinung, dass
Abrechnungen der Untergemeinschaft, die solche Posten (anteilig)
enthalten, jedenfalls nicht nichtig sind. Hier besteht anscheinend
noch Klä­rungsbedarf.Eine nach Untergemeinschaften getrennte
Abrechnung setzt ohnehin eine diesbezüglich klare Regelung der
Gemeinschaftsordnung voraus – welche in vielen Fällen
bereits fehlen dürfte.
BGH, Urteil vom 20.07.2012,
Aktenzeichen V ZR 231/11
20.07.2012: Bundesgerichtshof: Folgen
einer Nicht-Einladung eines Wohnungseigentümers
Wer – warum auch immer –
nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen worden ist, hat ein
Problem. Es wurden – wahrscheinlich – Beschlüsse
gefasst, aber er hat davon – möglicherweise – keine
Kenntnis. Trotzdem ist er genötigt, Beschlüsse, mit denen
er nicht einverstanden ist, während der Monatsfrist des §
46 WEG anzufechten. Der BGH hat nämlich jetzt entschieden, dass
solche Beschlüsse gültig sind, wenn sie nicht
innerhalb eines Monats angefochten wurden. Die Ansicht, solche Beschlüsse
müssten nichtig sein – so dass sie auch nach Ablauf
des einen Monats noch angegriffen werden können – wird vom
BGH zurückgewiesen.Der BGH lässt allerdings eine
Hintertür offen für Fälle, in denen der Betroffene
böswillig nicht eingeladen worden war. Das zu beweisen, wird dem
Betroffenen allerdings nicht leicht fallen.
Aktenzeichen V ZR 235/11
Wohnungserwerb, dumm gelaufen.
Käufer K hatte 1986 eine Wohnung
gekauft und war als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen
worden. Die Teilungserklärung sah vor, dass der Verwalter der
Veräußerung an ihn zustimmen müsse. K hatte auch auch
eine Zustimmung erhalten. Es waren aber damals zwei Verwalter
bestellt, B und H. Da es nicht zulässig ist, zwei Verwalter zu
wählen, war die Wahl nichtig. Die Erlaubnis, die ein solcher
Verwalter erteilte, war dann ebenfalls nichtig. Das wusste aber
damals niemand. Alle Beteiligten nahmen an, dass K Eigentümer
geworden war, und auch die neuen „Miteigentümer“
be­handelten K wie einen der ihren. Dass etwas nicht stimmte,
ahnte K erst, als das Grundbuch­amt 1992 gegen seinen Erwerb
einen Widerspruch eintrug. K bat dann in einer
Eigentümerversammlung seine „Miteigentümer“ um
Zustimmung zu dem Kauf. Die Eigentümer können nämlich
eine „Verwalter-Zustimmung“ erteilen, wenn kein Verwalter
recht­mäßig bestimmt ist. Leider verweigerte die
Versammlung die Zustimmung. K klagte gegen den ablehnenden
Beschluss; er verlor aber, weil nur Eigentümer klagebefugt sind.
Und K war eben (noch) kein Eigentümer. Er brauchte die
Zustimmung ja gerade, um Eigentümer zu werden.K betrieb dann gegen den Verkäufer
der Wohnung die Rückabwicklung seines Kaufvertrags. Leider war
das Landgericht der Auffassung, er könne den Vertrag nicht
rückabwickeln, weil die Miteigen­tümer dem Verkauf
schon lange vor 1992 zugestimmt hätten – nicht
ausdrücklich, aber durch schlüs­siges Handeln. 2007
verlor K auch diesen Prozess. Immerhin konnte er jetzt glauben,
endlich doch rechtmäßig als Eigentümer im Grundbuch
zu stehen.2009 fasste die Gemeinschaft einen
Beschluss, der dem K nicht gefiel. K klagte gegen den Beschluss. Der
BGH kam nun, nach drei Jahren, zu dem Ergebnis, dass K wieder einmal
nicht klagebefugt war, da er doch noch nicht Eigentümer sei. Das
Landgericht habe zu Unrecht ange­nommen, die „Miteigen­tümer“
hätten ihm durch schlüssiges Handeln die Zustimmung
erteilt. Denn die hätten ja damals gar nicht gewusst, dass
überhaupt eine Zustimmung fehlt. So hätten sie auch nie das
Gefühl haben können, durch ihr Handeln eine Zustimmung zu
erteilen. Es wäre nun zwar denkbar –
so der BGH – , dass die „Miteigentümer“ ihre
Zustimmung noch nach­holten. Das ginge hier aber leider deshalb
nicht, weil sie die Zustimmung 1992 endgültig verweigert hätten.
K glaubte trotzdem an Glück im
Unglück: Die Verweigerung der Zustimmung war nämlich
rechts­widrig, weil es nie einen wichtigen Grund für die
Verweigerung gab. Und die herrschende Meinung in der
Rechtswissen­schaft vertrat die Ansicht: Eine solche Verweigerung
war nicht nur rechtswidrig, sondern nichtig. Also hatte es nie eine
endgültige Verweigerung der Zustimmung gegeben. Pech für K:
Der BGH entschied sich anders: Fehlt der wichtige Grund, ist die
Verweigerung anfechtbar, aber nicht nichtig. K hatte zwar
angefochten, aber seine Klage war abgewiesen worden. Es hätte
damals sein Verkäufer anfechten müssen. Der hatte es aber
nicht getan. 26 Jahre nach dem Kauf der Wohnung hat
K nun schriftlich, dass er nicht Eigentümer der Wohnung ist,
dass er seinen Kaufvertrag aber auch nicht wieder rückgängig
Aktenzeichen V ZR 271/11
13.07.2012: Bundesgerichtshof:
Wer beabsichtigt, seine WEG auf
Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, weil diese eine notwen­dige
Sanierung (hier: gegen eindringendes Wasser) verzögert in
Angriff nimmt, muss alle Beschlüs­se anfechten, die zu
dieser Verzögerung beitragen.
BGH, Urteil vom 13.07.2012,
Aktenzeichen V ZR 94 /11
13.07.2012: Bundesgerichtshof: Widerruf
Wer sein Votum zu einem Beschluss
bereits abgegeben hat, kann das nicht wieder rückgängig
machen. Das gilt für Abstimmungen mit Stimmzetteln ebenso wie
für das schlichte Handaufheben. Für die Abstimmung im
(schriftlichen) Umlaufverfahren gilt allerdings weiterhin: Solange
der Umlauf nicht abgeschlossen ist, kann jeder sein Votum ändern.
Das ist nicht stimmig. Im übrigen ist die Frage, ob es
sinnvoll ist, die Änderung des Votums zu verbieten. Denn eine
zweite Abstimmung über dieselbe Angelegenheit bleibt möglich,
falls die Geschäftsordnung das zulässt.
Aktenzeichen V ZR 254/11
13.07.2012: Landgericht Karlsruhe:
Anspruch auf Treppenlift!
Wer schwer gehbehindert ist (hier:
mehrere Gelenkergüsse und Vorhofflimmern), hat das Recht, einen
Treppenlift zu bauen, wenn dieser das Erschei­nungs­bild der
Anlage so wenig wie möglich beeinträchtigt und die
Miteigentümer ansonsten nicht beeinträchtigt sind. Ungeklärt bleibt die Frage der
Kosten des Rückbaus, wenn der Betreffende ausgezogen oder
LG Karlsruhe, Urteil vom 13.07.2012,
Aktenzeichen 11 S 242/11
27.06.2012: Oberlandesgericht München:
Divergenzen zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Stimmt der wörtliche Teil der
Teilungserklärung nicht mit dem Aufteilungsplan überein,
entsteht, soweit die Divergenz reicht, kein Sondereigentum: Wird –
wie hier – das Treppenhaus als Teil des Sondereigentums A
ausgewiesen, wird A aber im Aufteilungsplan ohne Treppenhaus
dargestellt, so bleibt das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum.
Verweist das Grundbuch – wie üblich – aauf die
wörtliche Teilungserklärung, ist das Grundbuch falsch, und
zwar in der schärferen Variante: die Eintragung im Grundbuch ist
„inhaltlich unzulässig“. Sie ist daher von Amts
wegen zu löschen und ermöglicht keinen gutgläubigen
Erwerb: Also auch der Rechtsnachfolger des aktuellen Eigentümers
kann an dem Treppenhaus kein Sondereigentum erwerben.
27.06.2012, Aktenzeichen 34 Wx 71/12
22.06.2012: Bundesgerichtshof: Bauliche
Änderungen an Sondernutzungsflächen
Im Normalfall bedarf jede bauliche
Änderung des Gemeinschaftseigentums der Zustimmung durch
Mehrheitsbeschluss, meist sogar der Zustimmung jedes einzelnen
Miteigentümers. Anders ist es bei baulichen Änderungen an
Sondernutzungsflächen. Wird jemandem eine Fläche als
Terrassenfläche zur Sondernutzung zugewiesen, und legt derjenige
dort eine Terrasse an, enthält die Zuweisung bereits die
Zustimmung zur baulichen Änderung. Gleiches gilt für
bauliche Maßnahmen, die nicht ausdrücklich in der
Zuweisung des Sondernutzungsrechts enthalten waren, aber
üblicherweise auf solchen Flächen vorgenommen
werden, etwa die Pflasterung und Markierung im Falle der Zuweisung
von Sondernutzungsrechte an Parkplätzen.
BGH, Urteil vom 22.06.2012,
Aktenzeichen V ZR 73/11
13.06.2012: Oberlandesgericht Hamm:
Beschlusskompetenz für Untergemeinschaften
Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen,
dass bestimmte Dinge durch eine Untergemeinschaft entschieden werden,
insbesondere, dass jedes Haus einer Mehrhausanlage über
bestimmte Dinge selbst abstimmt. Das setzt aber voraus, dass eine
klare Regelung vorliegt. Eine allgemeine Formulierung, wonach jedes
Haus seine Angelegenheiten selbst regelt, reicht nicht aus. Es muss
klar erkennbar sein, wie weit die Beschlusskompetenz der
Untergemeinschaft reicht.
OLG Hamm, Urteil vom 13.06.2012,
Aktenzeichen I-15 W 368/11
01.06.2012: Bundesgerichtshof: Trittschallschutz nach alter DIN!
Wer den Bodenbelag auswechselt, muss auf den Eigentümer unter ihm Rücksicht nehmen. Auf gar keinen Fall darf der Trittschallschutz nach dem Umbau schlechter sein als zur Zeit der Errichtung des Gebäudes. Nach zuletzt herrschender Auffassung waren die Anforderungen an den Trittschallschutz sogar sehr hoch: Egal wie alt das Gebäude sein mochte, im Falle von Umbauten hatte sich der Schallschutz nach der DIN 4109 in der aktuellen Fassung zu richten. Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass lediglich die DIN einzuhalten ist, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt. Das ist wohl zutreffend  kann aber eine kalte Dusche für den Unterlieger sein, wenn der Oberlieger bisher einen Teppichboden liegen hatte  der rechtlich zu keiner Zeit verpflichtend war, aber dem Unterlieger das Gefühl vermittelte, das Haus sei ausreichend trittschallgedämmt.
BGH, Urteil vom 01.06.2012, Aktenzeichen V ZR 195/11
23.05.2012: Landgericht Hamburg:
Anspruch auf Verwalterbestellung verjährt nicht.
Es ist das gute Recht einer
Wohnungseigentümergemeinschaft, keinen Verwalter zu bestellen.
Also das Objekt in Eigenregie zu verwalten. Es kann aber jeder
Eigentümer jederzeit den Antrag stellen, einen Verwalter zu
wählen. Dieser Anspruch verjährt nicht. Besteht eine Gemeinschaft aus mehreren
Untergemeinschaften, insbesondere mehreren Häusern, deren
Betriebskosten gemäß Teilungserklärung gesondert
abzurechnen sind, kann immer nur ein einheitlicher Verwalter für
die ganze Gemeinschaft bestellt werden.
LG Hamburg, Urteil vom 23.05.2012,
Aktenzeichen 318 S 198/11
14.05.2012: Oberlandesgericht Hamm:
Kreditfinanzierung von Sanierungen nur in Ausnahmefällen
Wohnungseigentumsanlagen sind im
Hinblick auf größere Sanierungen häufig
unterfinanziert. Hohe Instandhaltungsrücklagen sind unbeliebt;
ad hoc beschlossene Sonderumlagen können von vielen Eigentümern
nicht sofort in voller Höhe bedient werden. Die Versuchung,
Sanierungen kreditfinanziert durchzuführen, ist also groß.
Hinzu kommt, dass für von der KfW (Kreditanstalt für
Wiederaufbau) geförderte Sanierungen oft nur ein schmales
Zeitfenster zur Verfügung steht, so dass auch von daher der
Anreiz groß ist, dass der Verwalter im Namen der WEG einen
Kredit aufnimmt. Das OLG Hamm lehnt eine solche Finanzierung ab. Hier
entstehe die Gefahr, dass die solventen Eigentümer zweimal
zahlen, erst einmal für sich, und dann, falls andere ihren
Anteil am Kredit nicht bedienen können, auch für
diese. Denn natürlich haften alle Wohnungseigentümer für
die Rückzahlung des Kredits; auch derjenige, der seinen
Anteil schon gezahlt hat. Das Urteil übt hoffentlich einen
heilsamen Druck in die richtige Richtung aus: nämlich in
Richtung wirklich tragfähiger Instandhaltungsrücklagen. Wer
finanziell zwar in der Lage ist, die Wohnung mit ihren laufenden
Kosten zu halten, nicht aber auch samt den für die langfristige
Instandhaltung notwendigen Kosten, wird sich dann, wenn über
Jahre eine angemessene, ihm aber zu hohe Instandhaltungsrücklage
aufgebaut wird, rechtzeitig nach einer neuen Wohnung umsehen. Im
Falle der Kreditfinanzierung wird das Problem dagegen
hinausgeschoben. Der weniger liquide Eigentümer wird die Wohnung
erst verkaufen, wenn seine Schulden nicht mehr tragbar sind; dann ist
die Gefahr eines Ausfalls für die solventeren Miteigentümer,
die schon gezahlt haben, sehr greifbar.
OLG Hamm, Urteil vom 14.05.2012,
Aktenzeichen I-15 Wx 251/11
02.05.2012: Landgericht Hamburg: Klagen
gegen illegale Baumaßnahmen sind nicht automatisch
Angelegenheit der WEG.
Baut ein Miteigentümer illegal um,
so hat jeder andere Miteigentümer einen gesetzlichen Anspruch
auf Unterlassung. Die WEG als ganze hat einen solchen Anspruch nur,
wenn vorher per Beschluss festgelegt wurde, dass die Rechte der
Miteigentümer auf die Gemeinschaft übertragen und dann von
dieser gerichtlich geltend gemacht werden. Man spricht deshalb bei
den Rechten der einzelnen Eigentümer auch von „geborenen
Abwehrrechten“ und bei denen der WEG von „gekorenen
Abwehrrechten“.
LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2012,
Aktenzeichen 318 S 79/11
27.04.2012: Bundesgerichtshof: Stimmrechte nach Unter-Teilung
Jedem Wohnungseigentümer steht es frei, seine Wohnung aufzuteilen, und zwar ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer, sofern nicht dabei neues Gemeinschaftseigentum entsteht. Entstehen dann neue Wohneinheiten, könne das, so die Gerichte, den übrigen Eigentümern egal sein, denn ihr Recht werde dadurch nicht tangiert. Problematisch ist dies aber, wo in einer WEG nach Köpfen abgestimmt wird: Unterteilt jemand seine Wohnung und verkauft eines oder mehrere Stücke an Neuerwerber, hätten diese Neuen ja nun auch eine Stimme in der Eigentümerversammlung, und das Stimmgewicht der bisherigen Eigentümer verminderte sich. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass diese Neuen sich die eine Stimme der geteilten Wohnung teilen müssen. Das Stimmgewicht der bisherigen Eigentümer wird also nicht gemindert; die Neuen verfügen dagegen nur über einen Bruchteil einer Stimme. Wohnungskäufern sei also zur Vorsicht geraten: Ist die Wohnung erst aus einer Unter-Teilung entstanden, haben sie nur den Bruchteil einer Stimme.
BGH, Urteil vom 27.04.2012, Aktenzeichen V ZR 211/11
19.04.2012: Amtsgericht Berlin-Mitte: Gebäudesanierung auf Pump ist zulässig!
Viele Wohnungseigentümergemeinschaften stecken im Sanierungsstau. Denn oft haben einer oder mehrere Miteigentümer kein Geld für die Sanierung. Die Gebäude kommen zusehends herunter. Das AG Berlin-Mitte hat nun für zulässig erklärt, ein undichtes Dach auf Kredit zu sanieren. Bislang hatten die Gerichte nur kurzfristige Kredite zugelassen.
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2012, Aktenzeichen 22 C 73/11
05.04.2012: Landgericht Hamburg:
Sanieren, aber vorher prüfen!
Ein Sanierungsbeschluss entspricht nur
dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn vorher geprüft
wurde, was zu sanieren ist, und auf welche Weise mit Erfolg saniert
LG Hamburg, Urteil vom 05.04.2012,
Aktenzeichen 318 S 180/11
28.03.2012: Verwaltungsgericht Berlin: Versorgungssperre polizeilich verboten
Wohnungseigentümer können über einzelne Wohnungen Versorgungssperren verhängen (also den Wasseranschluss, den Strom und /oder die Heizung kappen), wenn der Eigentümer der Wohnung mit der Zahlung der Kosten erheblich im Verzug ist. Nun hat in Berlin offenbar jemand beim Bezirksamt Anzeige gegen eine solche Sperrung erstattet, mit der Folge, dass das Amt die Versorgungssperre polizeilich hat aufheben lassen. Der Antrag eines Miteigentümers auf einstweiligen Rechtsschutz hiergegen blieb erfolglos. Die Übertragbarkeit dieser Entscheidung auf andere Bundesländer ist ungewiss: Das Gesetz zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin gilt an sich nur dort; Generalklauseln zum polizeilichen Eingreifen bei Missständen gibt es jedoch in allen
VG Berlin, Beschluss vom 28.03.2012, Aktenzeichen VG 13 L 63.12
09.03.2012: Bundesgerichtshof: Keine Räum- und Streupflicht durch Mehrheitsbeschluss!
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist gehindert, per Mehrheitsbeschluss einen Plan zu fassen, nach welchem die Miteigentümer reihum räumen und streuen müssen. Das gehe nur durch Vereinbarung, also mit Zustimmung aller. Anderenfalls muss die Arbeit extern vergeben werden. Dies gilt freilich nicht für das Putzen des Treppenhauses: hier wäre ein Putzplan aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses zulässig.
BGH, Urteil vom 09.03.2012, Aktenzeichen V ZR 161/11
09.03.2012: Bundesgerichtshof: Einbeziehung von Altschulden in die Jahresabrechnung nichtig
Hat ein Wohnungseigentümer seine Zahlungsverpflichtungen aus dem Vorvorjahr noch nicht erfüllt oder schiebt er sogar über Jahre einen Berg von Altschulden vor sich her, so addiert der Verwalter häufig zu dem in der jeweiligen Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag diese Altschulden hinzu. Das ist unzulässig. Die Jahresabrechnung hat nur den Nachzahlungsbetrag für das abgerechnete Jahr zu enthalten. Altschulden dürfen nur nachrichtlich mitgeteilt werden. Anderenfalls ist die Jahresabrechnung insoweit nichtig  kann also auch nach Ablauf der Monatsfrist des § 46 Absatz 1 WEG gerichtlich angegriffen werden. Ungeklärt ist weiterhin, ob auch die Einbeziehung von nicht gezahlten Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan nichtig wäre, und damit ferner, ob auch die Einbeziehung von nicht bezahlten Sonderumlagen nichtig wäre.
Jedenfalls enthält die Jahresabrechnung nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nur einen Beschluss über die sogenannte Abrechnungsspitze, also die Differenz zwischen den Vorauszahlungen, die laut Wirtschaftsplan hätten erbracht werden sollen, und den tatsächlich umgelegten Ausgaben, nicht aber auch über die Beträge, die laut Wirtschaftsplan hätten gezahlt werden sollen und lediglich nicht gezahlt wurden. Um diese Beträge vor Gericht geltend zu machen, müsse der Verwalter auf die Wirtschaftspläne zurückgreifen.
BGH, Urteil vom 09.03.2012, Aktenzeichen V ZR 147/11
02.03.2012: Bundesgerichtshof: Kosten für neue Fenster trägt die Gemeinschaft.
Das Gesetz sieht vor, dass die Fenster Gemeinschaftseigentum sind. Damit ist auch der Austausch der Fenster Sache der Gemeinschaft. Die Teilungserklärung kann zwar anderes bestimmen, aber das müsste schon eindeutig formuliert sein. Werden die Kosten für neue Fenster den einzelnen Eigentümern zugewiesen, die Kosten für einen Anstrich der äußeren Fensterrahmen aber der Gemeinschaft, so ist das laut Bundesgerichtshof nicht schlüssig: Die Gemeinschaft muss die gesamten Fenster finanzieren.
BGH, Urteil vom 02.03.2012, Aktenzeichen V ZR 174/11 29.02.2012: Landgericht Hamburg: Ungenehmigter Balkon
Wer bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum vornimmt, ohne dass dafür ein Beschluss vorliegt, der die Zustimmung aller Betroffenen gefunden hat, muss damit rechnen, auf Rückbau in Anspruch genommen zu werden. Gretchenfrage ist immer, ob jemand  und gegebenenfalls wer  von der Baumaßnahme tatsächlich mehr als unvermeidlich benachteiligt ist. Das Landgericht Hamburg kam  nicht überraschend  zu dem Ergebnis, dass derjenige, der den obersten Balkon im Hause sein eigen benachteiligt ist, wenn der Eigentümer über ihm nun auch noch einen Balkon anbringt.
LG Hamburg, Urteil vom 29.02.2012, Aktenzeichen 318 S 16/11 29.02.2012: Landgericht Hamburg: Beschlussfeststellung, ein Trauerspiel.
Wie schon zur Entscheidung des OLG
Düsseldorf beschrieben (16.03.2011) bedarf eine
Beschluss­fassung nicht nur eines bestimmten Beschlusstextes und
der Abstimmung, sondern auch der Fest­stellung des
Beschlussergebnisses. Doch auch das LG Hamburg interessiert sich für
die Beschluss­feststellung selbst gar nicht, wenn nur im
Protokoll das Abstimmungsergebnis festgehalten ist. Für die
Richter ist das schön bequem. Sie müssen nur lesen, was im
Protokoll steht. Man sollte die Rechtslage dahingehend ändern,
dass ein Beschluss erst mit Veröffentlichung im Protokoll
LG Hamburg, Urteil vom 29.02.2012, Aktenzeichen 318 S 96/11 21.02.2012: Landgericht Karlsruhe: Abberufung des Verwalters bei Fehlern in der Beschlus
ssammlung.
Der Verwalter ist verpflichtet,
Beschlüsse spätestens drei Tage nach der Versammlung in die
Beschlusssammlung einzutragen. Verletzt der Verwalter seine Pflicht,
riskiert er seinen Posten. Wie schwer seine Verfehlungen sein müssen,
damit er fristlos abberufen werden kann, ist weiter ungeklärt.
Das LG Karlsruhe hat in seinem neuen Urteil lediglich einen Fall
entschiedenm, der an Eindeutigkeit kaum zu überbieten war: Der
Verwalter hatte Beschlüsse, die ihn selbst betrafen, nicht
eingetragen. Damit hat er sich die fristlose Kündigung
LG Karlsruhe, Urteil vom 21.02.2012, Aktenzeichen 11 S 46/11 17.02.2012: Bundesgerichtshof: Richtige Heizkostenabrechnung!
Bei der Heizkostenabrechnung kollidieren zwei Prinzipien: Einerseits sind Heizkosten immer nur nach Verbrauch abzurechnen. Das ergibt sich zwingend aus der Heizkostenverordnung. Andererseits soll der Verwalter in der Jahresabrechnung tatsächliche Einnahmen und Ausgaben gegenüber stellen. So ergibt es sich aus dem Wohnungseigentumsrecht. Bezieht die WEG nur die Energie, die sie auch verbraucht, ergeben sich nur minimale Probleme. Anders aber etwa beim klassischen Öltank: Hat der Verwalter im Dezember den Tank voll gemacht und wird der Winter mild, kann es sein, dass er im ganzen Folgejahr kein Öl kaufen muss. Hatte die WEG aber keine Kosten, so könnte man meinen, dass auch keine Kosten auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden können. Die Heizkostenverordnung zwingt aber dazu, den tatsächlichen Verbrauch zu berechnen.
Berechnet nun der Verwalter für das Folgejahr jedem einzelnen Wohnungseigentümer seinen Heizölverbrauch, und zahlen die Eigentümer demgemäß, so entsteht ein Überschuss in der Kasse. Die Einnahmen dieses Folgejahres übersteigen also die Ausgaben, und zwar recht massiv.
Dieses Ergebnis ist richtig, wie der Bundesgerichtshof nun festgestellt hat. Die Jahresabrechnung ist somit keine ausgeglichene Rechnung, in der Einnahmen und Ausgaben gleich hoch sind. Über die Jahre gemittelt, gleichen sich solche Ungleichgewichte allerdings wieder aus: Schon im Vorjahr, als der Verwalter im Dezember getankt hat, wird es umgekehrt gewesen sein: Seine Ausgaben werden höher gewesen sein als das, was er den Eigentümern aufgrund des tatsächlichen Verbrauchs in Rechnung stellen kann.
Diese Umstände werden oft zu Unverständnis bei den Eigentümern führen. Denn die sogenannte Gesamtabrechnung, also die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben der WEG, enthält in puncto Heizkosten einen anderen Betrag als die Einzelabrechnung, in der die Ausgaben auf den einzelnen Eigentümer umgelegt werden: Die Gesamtabrechnung enthält die tatsächlichen Ausgaben für Brennstoff; die Einzelabrechnung enthält den Verbrauch des jeweiligen Eigentümers. Dies ist für den juristischen Laien ohne Erläuterung nicht verständlich. Der Verwalter ist daher verpflichtet, in seine Jahresabrechnung eine entsprechende Erläuterung aufzunehmen und etwa mitzuteilen, dass im abgerechneten Jahr zum Beispiel kein Öl gekauft werden musste, aber wegen der gesetzlichen Vorgabe in der Heizkostenverordnung trotzdem der Verbrauch abzurechnen ist.
BGH, Urteil vom 17.02.2012, Aktenzeichen V ZR 251/10 15.02.2012: Landgericht Hamburg: Sanierungen richtig beschließen!
Schon bei Sanierungen mit einem Volumen
von € 9.000,- muss die Eigentümergemeinschaft auch über
die Finanzierung der Sanierung abstimmen: Soll finanziert werden aus
der laufenden Kasse, aus der Instandhaltungsrücklage, teils aus
der einen und teils aus der anderen Kasse, per Sonder­umlage oder
per Kredit?
Fehlt es am Finanzierungsbeschluss, ist
auch der Sanierungsbeschluss selbst auf Anfechtung hin aufzuheben. Bei Sanierungen dieser Größenordnung
sind verschiedene Konkurrenzangebote einzuholen.
Entscheidungsbefugnisse im Rahmen einer Sanierung ist oft
wünschenswert, weil nicht für jede separate Entscheidung
eine Versammlung einberufen werden soll, aber rechtlich schwierig.
Bauausschüsse können in der Regel nur beratende Funktion
LG Hamburg, Urteil vom 15.02.2012, Aktenzeichen 318 S 119/11 10.02.2012: Bundesgerichtshof: Vorzeitige Abberufung des Verwalters
Lässt sich der Verwalter grobe Fehler zuschulden kommen, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihn vorzeitig abberufen. Meist ist sich die Gemeinschaft aber nicht einig; einige stehen hinter dem Verwalter, andere wiederum wollen ihn fristlos abberufen. Die Meinungen darüber, ob der Fehler des Verwalters schwer genug wiegt, um eine Abberufung zu rechtfertigen, gehen immer auseinander. Die Frage ist, ob die Entscheidung hierüber von den Gerichten getroffen wird oder Sache der Mehrheit der Eigentümer ist. Der Bundesgerichtshof gesteht den Eigentümern nun einen Beurteilungsspielraum zu: Liegt ein grober Fehler des Verwalters vor, so liegt es erst einmal im Ermessen der Mehrheit der Eigentümer, ob sie den Verwalter abberufen will oder nicht. Nur dann,
wenn eine Weiterarbeit des Verwalters schlechterdings nicht mehr zu vertreten ist, kann eine Minderheit der Eigentümer, oder auch ein einzelner Eigentümer, den Verwalter gerichtlich abberufen lassen. Dafür muss der Fehler aber nicht unbedingt gravierender sein; es genügt für eine gerichtliche Abberufung auch, wenn die Mehrheit lediglich aus Bequemlichkeit einen an sich naheliegenden Verwalterwechsel ablehnt.
BGH, Urteil vom 10.02.2012, Aktenzeichen V ZR 105/11 10.02.2012: Bundesgerichtshof: Klage bei Mehrhausanlagen
Ist die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer in Untergemeinschaften aufgeteilt, muss eine
Be­schlussanfechtungsklage trotzdem gegen alle Miteigentümer
BGH, Urteil vom 10.02.2012,
Aktenzeichen V ZR 145/11 Ebenso: V ZR 89/11 und 231/11 (s.o.
20.07.2012) 30.01.2012: Verwaltungsgericht München:
Öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz Eigentümer der Nachbargrundstücke
können gegen ein Bauvorhaben klagen, insbesondere die
Baugenehmigung anfechten. Besteht das Nachbargrundstück aus
Wohnungseigentum, ist noch nicht hinreichend geklärt, wer die
Anfechtungsrechte wahrnehmen darf: Die WEG, der Verwalter oder jeder
Wohnungseigentümer für sich. Das Verwaltungsgericht ist der
Ansicht, jedenfalls dann, wenn der Wohnungseigentümer eine
Beeinträchtigung seiner Wohnung rügt, könne er selbst
die Baugenehmigung anfechten.
(Dass es keinen öffentlich-rechtlichen
Nachbarschutz zwischen Eigentümern derselben WEG-Anlage gibt,
hatte das Gericht bereits ein Jahr zuvor festgestellt, vgl. U. v.
10.1.2011)
VG München, Urteil vom 30.01.2012,
Aktenzeichen M 8 K 11.5285 13.01.2012: Amtsgericht Wiesbaden: Stimmgewicht für die Tiefgarage
Wer neben einer Wohnung noch Teileigentum im Hause hat  meistens einen Tiefgaragenstellplatz  hat hierfür eine eigene Stimme in der Eigentümerversammlung, wenn vereinbart ist, dass nicht nach Köpfen (und auch nicht nach Miteigentumsanteilen), sondern nach Objekten abgestimmt wird (sog.Objektprinzip). Er hat also in der Regel zwei Stimmen  wie alle anderen auch, wenn sie eine Wohnung und einen TG-Stellplatz haben.
AG Wiesbaden, Urteil vom 13.01.2012, Aktenzeichen 92 C 4523/11 06.01.2012: Amtsgericht Charlottenburg: Jahresabrechnung ist ohne Kontostände inakzeptabel.
Eine noch immer verbreitete Unsitte unter Verwaltern ist es, in der Jahresabrechnung lediglich die Ausgabenposten auf die Eigentümer umzulegen und das Ergebnis mit den Vorauszahlungen zu verrechnen.
Daraus kann der einzelne Eigentümer nicht entnehmen, ob sich die Gemeinschaft finanziell in ruhigem Fahrwasser befindet oder aber immer mehr ins Defizit rutscht. Daher gehört die Angabe der Kontostände zu Beginn des Jahres und zum Ende des Jahres unbedingt in die Abrechnung. Wird eine derart fehlerhafte Abrechnung durch Beschluss genehmigt, wird dieser auf Anfechtung hin aufgehoben, auch wenn die Rechnung ansonsten stimmt.
AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 06.01.2012, Aktenzeichen 73 C 124/11
05.01.2012: Verwaltungsgerichtshof
München: Kein öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz
innerhalb der WEG Innerhalb einer WEG gibt es keinen
öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz. Das gilt auch für das
Rechtsverhältnis zwischen der WEG als ganzer und dem einzelnen
Miteigentümer, und es gilt auch für das Verhältnis zu
Nichteigentümern, die das WEG-Grundstück nutzen (hier:
Betreiber einer Diskothek). Der Miteigentümer, der hier vorgehen
will, muss sich an das Wohnungseigen­tums­gesetz halten.
Klagen vor Verwaltungsgerichten sind unzulässig.
(vgl. schon das Urteil des
Verwaltungsgerichts München vom 10.01.2011) VGH München, Urteil vom
05.01.2012, Aktenzeichen 1 C 11.2006
19.12.2011: Landgericht Stuttgart: Verbot der Schweinehaltung.
Die Eigentümer können es per Mehrheitsbeschluss verbieten, in der Wohnung Schweine, Schlangen, Ratten oder andere in Mitteleuropa unübliche Haustiere zu halten. Dabei kommt es nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart nicht darauf an, ob das Vieh gefährlich ist oder nicht. LG Stuttgart, Beschluss vom 19.12.2011, Aktenzeichen 2 S 21/11
13.12.2011: Verwaltungsgericht Arnsberg: Brandschutz im Treppenhaus.
Im Treppenhaus stehende Schränke usw. können den Rettungsweg durch das Treppenhaus gefährden. Die örtliche Polizeibehörde kann daher die Entfernung solcher Gegenstände anordnen.
VG Arnsberg, Urteil v. 13.12.2011, Aktenzeichen 4 K 2981/10
2.12.2011: Bundesgerichtshof: Nach Eigentümerwechsel schuldet der Neue die komplette Nachzahlung!
Kommt es im laufenden Jahr zu einem Wechsel des Eigentümers für eine oder mehrere Wohnungen, so hat der Verwalter trotzdem nur einem die Jahresabrechnung zuzusenden  nämlich dem, der zur Zeit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist. Das ist in aller Regel der Erwerber der Wohnung. Nur er schuldet auch eine eventuelle Nachzahlung, selbst wenn er in dem abgerechneten Jahr noch gar keinen Besitz an der Wohnung hatte. Den Kostenausgleich mit dem Voreigentümer muss er selbst vornehmen. Sinnvollerweise sollte der Kaufvertrag eine entsprechende Regelung vorsehen.
BGH, Urteil vom 02.12.2011, Aktenzeichen V ZR 113/11
25.11.2011: Landgericht Hamburg: Musikunterricht und Hausordnung.
Mieter einer Eigentumswohnung müssen sich auch dann an die (mehrheitlich beschlossene) Hausordnung halten, wenn die nicht Inhalt ihres Mietvertrags geworden ist.
LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2011, Aktenzeichen 317 S 55/11
24.11.2011: Landgericht Köln: Instandhaltungsrücklage ist keine Liquiditätsreserve.
Es ist grundsätzlich unzulässig, Mittel aus der Instandhaltungsrücklage (und dazu zählen auch soeben eingegangene Wohngelder, soweit sie in die Instandhaltungsrücklage gehören) zum Stopfen von Haushaltslöchern zu verwenden.
Ausnahmen gelten nur, soweit die Höhe der Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe übersteigt, wenn also mehr Geld vorhanden ist als nötig.
LG Köln, Urteil vom 24.11.2011, Aktenzeichen 29 S 111/11
14.11.2011: Verwaltungsgericht München: Nachbar baut unter Verletzung der Abstandsflächen.
Nachbarklagen vor Verwaltungsgerichten sind eine Sache für sich. Sie haben nicht schon dann Erfolg, wenn der Nachbar Gesetze verletzt; vielmehr muss das Gesetz auch gerade dem Schutz des Klägers dienen (und nicht nur dem öffentlichen Interesse). Wann das der Fall ist, entscheidet das Gericht selbst. Noch komplizierter ist die Sache, wenn auf der Klägerseite eine Wohnungseigentümergemeinschaft steht, aber nur ein Eigentümer klagen möchte. Das Verwaltungsgericht München ist der Auffassung, dass die Gesetze zur Einhaltung des nötigen Mindestabstands von Gebäuden grundsätzlich nur dem Schutz der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft dienen, aber nicht
dem Schutz des einzelnen Miteigentümers. Das sei nur dann anders, wenn der einzelne gerade dorthin, wo der Nachbar (zu nah) baut, ein Fenster hat, und auch nur dann, wenn die Häuser einander so nah gegenüber liegen, dass sich ihre gesetzlichen Abstandsflächen überlappen.
VG München, Urteil vom 14.11.2011, Aktenzeichen M 8 K 10.5417
11.11.2011: Bundesgerichtshof: Zur
Kostenfreiheit bei Widerspruch gegen Umbaumaßnahme
Wer einem Beschluss über eine
bauliche Änderung (gemeint sind nur schlichte bauliche
Änderun­gen nach § 22 Absatz 1 WEG) nicht zustimmt,
muss auch keine Kosten dafür tragen. So steht es im Gesetz (§
16 Absatz 6 WEG). In Rechtsprechung und Wissenschaft war
aber lange umstritten, ob das in allen solchen Fällen gilt, oder
nur dann, wenn die Umbaumaßnahme nicht der Zustimmung des
Klagenden (der auch nicht zahlen will) bedarf. Der BGH hat nun
klargestellt, dass die Vorschrift in allen Fällen gilt. Alles
andere wäre auch sehr unpraktisch: Es ist nämlich in sehr
vielen Fällen von Umbauten unklar, ob diese der Zustimmung der
übrigen Wohnungseigentümer bedürfen oder ob sie der
Zustimmung vielleicht einiger Wohnungseigentümer bedürfen
oder ganz zustimmungsfrei sind. Wer mit der Umbaumaßnahme nicht
einverstanden ist, weil er Kosten fürchtet, müsste dann
immer gleich gegen die Umbaumaßnahme selbst, die ihn vielleicht
gar nicht arg stört, klagen, weil er nicht sicher wissen kann,
ob die Maßnahme seiner Zustimmung bedarf. So, wie es der BGH
nun entschieden hat, kann der die Kosten Fürchtende mit „Nein“
stimmen und dann abwarten: Stimmt die Mehrheit mit „Ja“,
kommt der Beschluss vielleicht zustande. Werden ihm dann in der
Jahres­abrechnung Kosten in Rechnung gestellt, kann er dagegen
klagen mit der Begründung, er habe mit „Nein“
BGH, Urteil vom 11.11.2011,
Aktenzeichen V ZR 65/11
11.11.2011: Landgericht München I: Videoüberwachung der Tiefgarage.
Überwachung durch eine Kamera und erst recht Aufzeichnung des Gefilmten kann eine erhebliche Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der gefilmten Personen darstellen. Das Landgericht München I kam zu dem Entschluss, dass selbst nach mehreren Autoaufbrüchen eine Überwachung der Tiefgarage rechtswidrig ist, jedenfalls dann, wenn es  aufgrund des Blickwinkels der Kamera  unwahrscheinlich ist, einen künftigen Täter direkt bei der Tat filmen zu können.
LG München I, Beschluss vom 11.11.2011, Aktenzeichen 1 S 12752/11 WEG
03.11.2011: Landgericht Düsseldorf: Verwalter zu seiner eigenen Abwahl nicht eingeladen.
Der Verwalter hat zwar in der Eigentümerversammlung kein Stimmrecht, aber dennoch ein Recht zu Teilnahme. Er muss deshalb auch dann eingeladen werden, wenn ausnahmsweise nicht der Verwalter selbst einlädt, sondern der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf kann sich der Verwalter auf dieses Recht aber nicht berufen, wenn er zuvor selbst die Einberufung einer Versammlung boykottiert hat  aus der berechtigten Sorge heraus, er selbst solle während dieser Versammlung abberufen werden. Das Vorgehen des Beirats, den Verwalter in seiner Abwesenheit abzuberufen, war also in diesem Falle legal.
LG Düsseldorf, Urteil vom 03.11.2011, Aktenzeichen 19 S 45/11
28.10.2011: Bundesgerichtshof: Verwalterbestellung bei Abstimmung nach dem Objektprinzip.
Das Gesetz sieht in § 25 Absatz 2 WEG vor, dass in Eigentümerversammlungen nach Köpfen abgestimmt wird: Jeder Eigentümer (bzw. jede Partei im Haus) hat eine Stimme (Kopfprinzip).
Die Teilungserklärung kann allerdings vorsehen, dass stattdessen nach Miteigentumsanteilen (MEA) abgestimmt wird (Wertprinzip) oder aber nach der Zahl der Objekte, die jemand im Eigentum hat (Wer fünf Wohnungen hat, hat fünf Stimmen, Objektprinzip).
Dass das Objektprinzip problematisch sein kann, liegt auf der Hand: dann nämlich, wenn eine Mehrzahl von Wohnungen in einer Hand ist. Dann kann der Eigentümer dieser Wohnungen die gesamte WEG majorisieren bzw. beherrschen. Hier ging es darum, ob dieser Mehrheitseigentümer auch im Alleingang einen Verwalter bestellen
kann. Das Gesetz verbietet Beschränkungen für die Verwalterwahl. Die Teilungserklärung kann also keine über das Gesetz hinausgehenden Beschränkungen bzw. Erschwerungen der Verwalterwahl vorsehen. Der Bundesgerichtshof hat aber nun entschieden, dass die Vereinbarung des Objektprinzips keine derartige Beschränkung der Verwalterwahl ist. Die Folge: Wer 27 von 45 Wohnungen inne hat, kann bei Geltung des Objektprinzips den Verwalter allein bestellen, selbst wenn alle 18 übrigen Eigentümer einen anderen Verwalter wählen wollen. Ob sich das Objektprinzip (oder das Wertprinzip) auch in anderen Streitfällen durchsetzen wird, muss man abwarten. Spannend wird es jedenfalls dort, wo das Gesetz einen vom Gesetz abweichenden Kostenverteilungsschlüssel erlaubt und keinerlei Abstimmungsbeschränkungen hierbei zulässt. Kann also auch dort der Eigentümer von 27 der 45 Wohnungen im Hause die Kostenverteilung im Alleingang ändern Wohl ja, wenn dies nicht offensichtlich allein zur eigenen Begünstigung geschieht.
BGH, Urteil vom 28.10.2011, Aktenzeichen V ZR 253/10
24.10.2011: Landgericht München I: Doch Teil-Anfechtung von Sonderumlagen!
Vor wenigen Wochen erst hatte das Landgericht Hamburg entschieden, dass eine Sonderumlage, die pauschal über einen bestimmten Betrag beschlossen wird, nur ganz oder gar nicht angefochten werden kann. Hier entschied nun das Landgericht München I anders herum, und zwar ohne diese Wendung überhaupt auch nur anzusprechen.Es erscheint wie ein Flüchtigkeitsfehler des Gerichts:
Es soll auch zulässig sein, die Anfechtung auf einen Teilbetrag zu beschränken. Lautete der Beschluss also zum Beispiel über eine Sonderumlage in Höhe von € 200.000,-, so soll der Miteigentümer, der möglicherweise die Berechtigung einer Sonderumlage in Höhe von 130.000,- anerkennt,seinen gerichtlichen Antrag darauf beschränken können, den Umlagebeschluss in Höhe von nur € 70.000,- aufzuheben.
Das klingt auf den ersten Blick gut. Anscheinend wird hier die Dispositionsfreiheit des Klägers gestärkt. Aber im Gegenteil: Wenn er berechtigt ist, den Beschluss in eine gültige und eine ungültige Hälfte zu teilen, dann ist es das Gericht auch. Nur weiß der Kläger vor Erhebung der Klage nicht, in welcher Höhe das Gericht möglicherweise die Teilung vornimmt. Nimmt er zum Beispiel an, dass die Sonderumlage in Höhe von € 130.000,- berechtigt ist und beantragt Aufhebung nur in Höhe von 70.000,-, kann es ihm passieren, dass das Gericht meint, die Sonderumlage sei sogar in Höhe von € 150.000,- noch vertretbar. Der Kläger verliert dann seinen Prozess in Höhe von 20/70,
also etwa 1/3, mit einer Kostenfolge für ihn, die in die Tausende gehen kann, und dies, ohne dass der Kläger eine Chance hätte, dies durch sachgerechte Antragstellung zu vermeiden. Noch gravierender ist es, wenn sich der Kläger an das (zutreffende!) Hamburger Urteil hält: Dann hat er den Beschluss ganz angefochten (€ 200.000,-), und das Gericht weist seine Klage in Höhe von € 150.000,- ab. Dann unterliegt er mit ¾ : ¼ und verliert allein in erster Instanz etwa € 7.000,- an Prozesskosten (Streitwert angenommen nach € 49a GKG mit € 100.000,-). Eine Rechtsschutzversicherung ist hier Gold wert.
LG München I, Urteil vom 24.10.2011, Aktenzeichen 1 S 24966/10
21.10.2011: Bundesgerichtshof: Überwachungskameras ggfs. auch ohne Beschluss der WEG zulässig!
Überwachungskameras werden meist dann installiert, wenn es bereits zu Übergriffen, vor allem auf das eigene Haus oder die eigene Wohnung gekommen ist. Filmt man nur die eigenen vier Wände und niemanden sonst, ist das rechtlich unbedenklich. Den Nachbarn oder sein Grundstück zu filmen, ist dagegen unzulässig: ein Eingriff in seine Persönlichkeitsrechte. Der Nachbar kann auch dann das Abmontieren einer Kamera verlangen, wenn er bloß begründeten Anlass hat, sich überwacht zu fühlen, zum Beispiel bei verspiegelten Dome-Kameras. Es ist auch bei Kamera-Attrappen der Fall, die in die Richtung des Nachbarn ausgerichtet sind. Es ist in der Regel auch dann der Fall, wenn die Kamera im Zuge der Eskalation eines Nachbarstreits aufgehängt wird und nicht auszuschließen ist, dass der ungeliebte Nachbar gefilmt wird  zum Beispiel durch kurzfristiges Verdrehen der Kamera, die sonst nur auf die eigenen vier Wände gerichtet ist.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass ein Nachbar aber allein deshalb noch keinen Anlass hat, sich überwacht zu fühlen, weil es mit dem Filmenden einen gerichtlichen Rechtsstreit gab oder gibt. Da muss schon mehr vorgefallen sein.
Dieselben Grundsätze sollen auch innerhalb einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gelten.
Das bedeutet, das kein Wohnungseigentümer vom anderen das Abmontieren einer Kamera verlangen kann allein deshalb, weil die Videokamera ohne WEG-Beschluss aufgehängt wurde. Nur dann, wenn der andere Anlass hat, sich überwacht zu fühlen, kann er auf Beseitigung und Unterlassung klagen. Das Anbringen der Kamera ist zwar eine bauliche Änderung, die grundsätzlich eines vorherigen Eigentümerbeschlusses bedarf. Das Anbringen einer legalen Kamera ist aber keine Beeinträchtigung, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgeht. Deshalb hätte der Filmende, der Anlass hat, sein Eigentum gegen Vandalismus zu schützen, sogar einen Anspruch gegen seine Miteigentümer auf Billigung der Kamera.
BGH, Urteil v. 21.10.11, Aktenzeichen V ZR 265/10 http://openjur.de/u/258318.html
14.10.2011: Bundesgerichtshof: Klageweg bei baulichen Veränderungen unklaren Ausmaßes.
Der Wohnungseigentümer, der weiß, dass der Nachbar bauliche Veränderungen vornimmt, aber nicht genau weiß, welche, kann eine Stufenklage erheben: In der ersten Stufe klagt er auf Auskunft über die Änderungen, und in der zweiten kann er den Rückbau verlangen.
BGH, Urteil v. 14.10.11, Aktenzeichen 5 ZR 56/11
http://openjur.de/u/258148.html
23.09.2011: Oberlandesgericht München: Balkone gehören immer zur Wohnung!
Immer wieder herrscht Unklarheit über die Eigentumsverhältnisse an Balkonen. Fest steht nur: Die tragenden Elemente des Balkons und die Brüstungen sind Gemeinschaftseigentum  wie das Gebäude insgesamt auch. Umstritten ist aber seit langem, wie es mit dem Balkonraum aussieht, also dem Bereich, in dem man sich aufhält, wenn man auf dem Balkon ist. Zu diesem Balkonraum gehört vor allem der Bodenbelag des Balkons, aber auch der Anstrich oder die Verkleidung des Balkons auf der Innenseite. Ist dieser Bereich Sondereigentum wie die Wohnung? Oder ist er auch Gemeinschaftseigentum? In neueren Teilungserklärungen steht meistens ausdrücklich, dass dieser Zwischenraum zur Wohnung gehört, also Sonder-eigentum ist. Fehlt eine klärende Bestimmung in der Teilungs-erklärung, herrscht Streit.
Das OLG München sagt jetzt: Der Balkonraum ist immer Sondereigentum, also Bestandteil der Wohnung, zu der er gehört. Das soll auch dann gelten, wenn vom Balkon eine Treppe in den Garten hinunter führt. Der Eigentümer der Wohnung kann also seinen Balkon belegen wie er will, und er kann ihn (innen!) streichen und verkleiden wie er will. Wollte er am eigenen Balkon ein Sondernutzungsrecht, wäre das unnötig und überflüssig.
OLG München, Beschluss vom 23.09.2011, Aktenzeichen 34 Wx 247/11
21.09.11: Landgericht Frankfurt am Main: Teilnahme von Rechtsanwälten an Eigentümerversammlungen.
Eigentlich sind Eigentümerversammlungen geschlossene Gesellschaften. Fremde sollen keinen Einfluss auf die Meinungsbildung nehmen. Die Praxis sieht anders aus. Erscheint ein Rechtsanwalt, so muss nicht etwa erst einmal über sein Recht zur Anwesenheit abgestimmt werden. Vielmehr soll, wer sich an der Anwesenheit des Anwalts stört, dies rügen müssen. Rüge niemand die Anwesenheit, sei dies ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit. Schwerer wiegt, was das Landgericht nun entschieden hat: Selbst eine Rüge sei wirkungslos, wenn der Rügende nicht sofort anschließend einen Geschäftsordnungsbeschluss über die Frage des Teilnahmerechts des Anwalts herbeiführt. Dies alles ist unproblematisch, wenn ein Einzelner einen Anwalt mitbringt, um sich während der Versammlung beraten oder vertreten zu lassen. Dann wird nämlich in der Regel der Verwalter selbst die Anwesenheit rügen oder zumindest im Falle eines Widerspruchs aus der Versammlung einen Geschäftsordnungsbeschluss herbeiführen. Überspannt sind die Maßstäbe des Landgerichts allerdings für den Fall, dass die Verwaltung selbst oder die die Verwaltung steuernde Mehrheitsmeinung in der WEG den Anwalt engagiert hat. In diesem Fall wird das Stehvermögen des Einzelnen, gegen
den der Anwalt engagiert ist, überstrapaziert, und dieser Einzelne müsste über juristische Kenntnisse
verfügen, die völlig unrealistisch sind.Will der Verwalter nach einer Beschlussanfechtung zugunsten der verklagten Mehrheitsmeinung einen Anwalt hinzuziehen, muss er das in der Einladung nicht ankündigen (in anderen Fällen womöglich schon).
LG Frankfurt a.M., Urteil vom 21.09.2011, Aktenzeichen 2-13 S 118/10
16.09.2011: Landgericht Hamburg: Keine Teil-Anfechtung von Sonderumlagen.
Die Wohnungseigentümer sind
berechtigt, den Schlüssel zur Umlage der Betriebskosten und
Erhaltungskosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss anders zu regeln
als es in der Teilungserklärung und im Gesetz geschrieben steht.
So gestattet es § 16 Absatz 3 WEG ausdrücklich. Sie haben
dabei ein ziemlich weites Ermessen. Es ist auch zulässig, die
Nutzungen anders zu verteilen als die Kosten. Die Änderung darf
bloß nicht „willkürlich“ sein. Insbe­sondere
darf sie nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner
Wohnungseigentümer führen.
BGH, Urteil vom 16.09.2011,
Aktenzeichen V ZR 3/11
15.09.2011: Bundesgerichtshof:
Dem Anwalt, der in einem
Beschlussanfechtungsverfahren die „übrigen
Wohnungseigentümer“ vertritt (also alle, die nicht geklagt
haben), steht die sogenannte Mehrvertretungsgebühr nach Nr. 1008
VV RVG zu – nicht anders als wenn er sonst mehrere Leute
LG Hamburg, Urteil vom 14.09.2011, Aktenzeichen 318 S 138/10
14.09.2011: Landgericht Hamburg: Keine Teil-Anfechtung von Sonderumlagen.
Gelegentlich zeigt sich im laufenden Wirtschaftsjahr, dass das Geld nicht reicht. Bei gewissenhafter Verwaltung passiert dies eigentlich nur im Falle unvorhergesehener größerer Reparaturen sowie bei Zahlungsausfällen eines oder mehrerer Wohnungseigentümer. Bei weniger gewissenhafter Verwaltung passiert es auch sonst. Der Verwalter lässt dann eine Sonderumlage beschließen, die nichts anderes ist als eine Ergänzung des laufenden Wirtschaftsplans  eine Art Nachtragshaushalt der WEG.
Wird eine Sonderumlage  wie eigentlich immer  über eine bestimmte einheitliche Summe beschlossen, ohne dass also  wie im Wirtschaftsplan  für jeden Posten eine bestimmte Nachzahlung vorgesehen wird, so kann der Beschluss nur ganz oder gar nicht angefochten werden. Man kann also nicht  etwa um Prozesskosten zu sparen und sein Prozessrisiko zu minimieren, den Beschluss nur in Höhe eines bestimmten Teilbetrags anfechten. So jedenfalls  sehr zutreffend  das Landgericht Hamburg.
14.09.2011: Amtsgericht Berlin-Lichtenberg: Ungedämmte Einrohrheizung.
Bleibt eine Einrohrheizung ungedämmt, heizen die Rohre die meisten Wohnungen auf, ohne dass deren Bewohner die Heizkörper aufdrehen müssen. Am Ende des Jahres sind es die Bewohner auf der Nordseite des Hauses, im Erdgeschoss oder unter dem Dach, deren Heizkörper aufgedreht werden mussten und daher verbrauchte Einheiten anzeigen, während der Verbrauch bei den übrigen nahe Null bleibt, weil sie von der Rohrwärme profitierten. Die Gerichte gehen davon aus, dass ein im Rahmen bleibender Rohrwärmeverlust von allen Eigentümern hingenommen werden muss  aber nur, solange die Abrechnung nach erfasstem Verbrauch den Nutzen der einzelnen Eigentümer
einigermaßen verlässlich wiedergibt. Verfügt nun, wie hier in Berlin-Lichtenberg, ein Haus über eine ungedämmte Einrohrheizung, deren Verbrauch in den Wohnungen nur zu 12,8 % erfasst wird, bleiben also mit anderen Worten fast 90 % der Wärme unerfasst, so muss die Heizkostenabrechnung neben Grundkosten und Verbrauchskosten den Rohrwärmeverlust ausdrücklich mit berücksichtigen.
Wie dies im Einzelnen zu geschehen hat, ist Sache der Eigentümerversammlung. In derart krassen Fällen muss die Eigentümerversammlung den Kostenverteilungsschlüssel sogar rückwirkend ändern, weil die Miteigentümer nicht schutzwürdig seien.
AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 14.09.2011, Aktenzeichen 119 C 14/11
27.07.2011: Oberlandesgericht Frankfurt am Main: Zweckwidrige Nutzung von Wohnungseigentum. Nicht selten wird Wohnungseigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt, sondern gewerblich, und ebenso wird sogenanntes Teileigentum, also Eigentum nach Wohnungseigentumsgesetz, das nicht zu Wohnzwecken gedacht ist, zum Wohnen genutzt. Oft ist aber gar nicht eindeutig feststellbar, ob ein Gebäudeteil zu Wohnzwecken, als Abstellraum, Laden, Büroraum oder was auch immer benutzt werden soll. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn Teilungserklärung, Aufteilungsplan und
Gemeinschaftsordnung verschiedene Bezeichnungen für dasselbe Objekt verwenden, was nicht selten geschieht.
Besteht in solchen Fällen Zweifel, geht die Bezeichnung in der Gemeinschaftsordnung immer vor, denn es ist gerade ihr Sinn, die Benutzbarkeit der Räume möglichst detailliert zu regeln. Die Bezeichnung in der Teilungserklärung selbst ist dagegen nachrangig. Denn ihr geht es in aller Regel nur um die Bezeichnung des Objekts (216/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit der Einheit / Wohnung Nr. 18), aber nicht primär darum, für diese Einheit eine bestimmte Nutzung festzulegen.
Bestehen Widersprüche zum (gezeichneten) Aufteilungsplan, ist dieser in Zweifelsfällen immer nachrangig, denn seine Bezeichnungen sind meist nur Nutzungsvorschläge seitens des zeichnenden Architekten (Abstellraum / Arbeitszimmer / Laden o.ä.) ohne Verbindlichkeit für den Nutzer.
OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.07.2011, Aktenzeichen 20 W 319/08
27.07.2011: Oberlandesgericht Jena: Keine Zustimmung der Banken zum Ausbau des Dachbodens.
Wer ein Sondernutzungsrecht am Dachboden (Spitzboden) oberhalb seiner Wohnung hat, darf den Dachboden nicht zu Wohnzwecken ausbauen  es sei denn mit Zustimmung der Miteigentümer.
Wie nun das OLG Jena entschieden hat, braucht er aber nicht außerdem noch die Zustimmung der Banken der Miteigentümer einzuholen. Die Banken der Miteigentümer werden nämlich in ihrer Haftungsmasse nur dann beeinträchtigt, wenn jemand Gemeinschaftseigentum für sich vereinnahmt, das bis dahin allen zur Nutzung offen stand. Den Dachboden, an dem ein Sondernutzungsrecht bestand, durfte aber außer dem Berechtigten schon vorher niemand benutzen, so dass die Banken der Miteigentümer hier kein Mitspracherecht haben.
OLG Jena, Beschluss vom 27.07.2011, Aktenzeichen 9 W 264/11
21.07.2011: BGH: Insolvenz des
Wird über das Vermögen eines
Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, ist
die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beitragsrückstände
bevorrechtigt. Wohngelder, die bereits vor Insolvenzeröffnung
fällig waren, sind zwar Insolvenzforderungen, berechtigen den
Verwalter aber zur abgesonderten Befriedigung bei der Versteigerung
der Wohnung. Wohngelder, die erst nach Insolvenzeröffnung fällig
werden, insbesondere Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung, sind
Masseschulden und als solche bevorrechtigt.
BGH, Urteil vom 21.07.2011,
Aktenzeichen IX ZR 120/10
11.07.2011: Amtsgericht Meldorf: Dome-Kameras sind unzulässig.
Überwachungskameras sind nicht per se rechtswidrig. Es kommt darauf an, ob die Kamera den Eindruck erweckt, außer dem Eigentum des Filmenden und außer eventuellen Unbefugten auch den Nachbarn oder sonstige fremde Personen zu filmen, die sich berechtigt dort aufhalten, wo sie gefilmt werden. Sogenannte Dome-Kameras sind unter einer blickdichten Kuppel verborgen. Ihnen sieht man nicht an, in welche Richtung sie filmen. Ist es theoretisch denkbar, dass sie auch zum Nachbarn hinüberfilmen, sind sie unzulässig und müssen abmontiert werden.
Denn maßgeblich ist nicht, ob tatsächlich gefilmt wird, sondern ob Fremde einem Überwachungsdruck ausgesetzt werden - also ob sie durch die Anwesenheit einer Anlage unter Druck gesetzt werden, sich anders zu verhalten als sie es gern tun würden.
AG Meldorf, Beschluss vom 11.07.2011, Aktenzeichen 83 C 568/11
08.07.2011: Bundesgerichtshof: Heizkörper können dem Sondereigentum zugeordnet werden.
Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kann gelegentlich schwierig sein. Dem Grundsatz nach steht das Gebäude selbst immer im Gemeinschaftseigentum, und nur der Hohlraum (samt Tapeten, Raumteilern, Einbauküche) ist Sondereigentum. Hat das Gebäude eine Zentralheizung, steht auch diese im Gemeinschafts-eigentum. In der Regel legt jedoch die Teilungserklärung fest, dass die Heizkörper samt Anschlussleitungen bis hin zur Steigleitung im Sondereigentum jedes einzelnen Wohnungseigentümers stehen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass solche Regelungen wirksam sind.
Damit steht es dem einzelnen Wohnungseigentümer frei, einzelne Heizkörper abzuklemmen, auszutauschen oder weitere anzuschließen (soweit dies das Heizkreislaufsystem nicht belastet). Umgekehrt kann die Wohnungseigen-tümergemeinschaft nicht beschließen, im Zuge einer Heizungssanierung auch die Heizkörper mit auszutauschen.
BGH, Urteil vom 08.07.2011, Aktenzeichen V ZR 176/10
29.06.2011: Bundesgerichtshof: Schadensersatzansprüche der WEG gegen einen Mieter unterliegen nicht der kurzen Verjährung des Mietrechts!
Beschädigt der Mieter Eigentum des Vermieters, verjähren die Ansprüche des Vermieters in 6 Monaten nach dem Auszug des Mieters. Nicht so die Ansprüche der WEG, wenn der Mieter Gemeinschaftseigentum beschädigt. Solche Ansprüche verjähren ganz normal in drei Jahren nach Ende des Jahres, in dem der Schaden entstanden ist.
BGH, Urteil vom 29.06.2011, Aktenzeichen VIII ZR 349/10
16.06.2011: Bundesgerichtshof: Zweckwidrige Nutzung eines Teileigentums.
Ist ein Raum als Teileigentum ausgewiesen und in der Teilungserklärung als Hobbyraum bezeichnet, darf er nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Das ist seit Jahren anerkannt. Für Prozesse, die das Gegenteil durchsetzen wollen, gibt es keine Prozesskostenhilfe.
BGH, Beschluss vom 16.06.2011, Aktenzeichen V ZA 1/11
27.05.2011: Oberlandesgericht München: Nachweis der Abgeschlossenheit auch bei Unterteilung von Eigentumswohnungen.
Jeder Wohnungseigentümer kann seine Wohnung ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer in mehrere (meist zwei) Wohnungen unterteilen. Dies ist zwar bemerkenswert, weil normalerweise die Teilungserklärung nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden kann. In diesem Fall sieht die Rechtsprechung aber die Interessen der Miteigentümer nicht tangiert und erlaubt somit die Änderung der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer allein. Die neu entstehenden Wohnungen müssen freilich ebenso in sich abgeschlossen sein wie jede Wohnung im
Haus. Der teilende Eigentümer muss also für jede neu entstehende Wohnung auch eine Abgeschlossenheits-bescheinigung der Baubehörde vorlegen. Dass dies auch dann gilt, wenn eine der beiden neuen Wohnungen mit derselben Nummer bezeichnet wird wie bisher die ungeteilte Wohnung, versteht sich im Grunde von selbst. Nichts anderes hatte aber hier das Oberlandesgericht München zu entscheiden.
OLG München, Beschluss vom 27.05.2011, Aktenzeichen 34 Wx 161/10
08.04.2011: Bundesgerichtshof: Videokamera im Klingeltableau zulässig.
Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass im gemeinschaftlichen Klingeltableau an der Haustür eine Videoanlage eingebaut wird, die nur durch Klingeln von außen aktiviert werden kann, ihre Bilder nur in die Wohnung liefert, in der geklingelt wurde, die nichts aufzeichnet und spätestens nach einer Minute automatisch wieder abschaltet. Solche Anlagen sind sinnvoll zur Erkennung der an der Türe klingelnden Person, aber nicht zur Überwachung geeignet. Kein Wohnungseigentümer hat daher durch sie einen Nachteil.
BGH, Urteil vom 08.04.2011, Aktenzeichen V ZR 210/10
01.04.2011: Bundesgerichtshof: Freie Vereinbarung des Umlageschlüssels
Betriebskosten der Wohnungseigentumsanlage und Kosten der Hausverwaltung sind nach der Größe der Miteigentumsanteile (MEA) auf die Eigentümer umzulegen, falls nichts anderes vereinbart oder beschlossen worden ist. Die Eigentümer können mit Mehrheit einen abweichenden Verteilerschlüssel beschließen (§ 16 Absatz 3 WEG). Dabei haben sie einen weiten Entscheidungsspielraum. Es findet also de facto nur eine Missbrauchskontrolle statt, obwohl der Wortlaut des Gesetzes vorsieht, dass die Mehrheitsentscheidung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss.
BGH, Urteil v. 01.04.2011, Aktenzeichen 5 ZR 162/10
01.04.2011: Bundesgerichtshof: Bei erneuter Bestellung desselben Verwalters keine Konkurrenzangebote nötig
Wollen die Wohnungseigentümer einen neuen Verwalter wählen, müssen sie grundsätzlich, damit der Beschluss gerichtsfest ist, vorher von mindestens drei Anbietern Angebote einholen, um sich ein Bild vom Markt der Verwalter machen zu können. Das gilt aber nicht, wenn sie ihren bisherigen Verwalter wiederwählen wollen, mit dem sie gute Erfahrungen gemacht haben. Gibt es zwischen ihnen und dem Verwalter aber Probleme, oder ist offensichtlich, dass er überhöhte Preise verlangt, müssen auch vor einer Wiederwahl Konkurrenzangebote eingeholt werden. BGH: Urteil vom 01.04.2011, Aktenzeichen V ZR 96/10
16.03.2011: Landgericht Düsseldorf: Beschlussfeststellung  hü oder hott?
Beschlüsse der Wohnungseigentümer sollen nur dann gültig sein, wenn der Versammlungsleiter ihr Zustandekommen nach der Abstimmung festgestellt hat, zum Beispiel mit den Worten:. Damit ist der Beschluss (in der zuletzt vorgelegten Variante / mit folgendem Wortlaut: ...) zustande gekommen.
Die Abstimmung allein, und mag sie einstimmig erfolgen, schaffe noch keinen Beschluss; erst seine formale Feststellung durch den Versammlungsleiter. Dieser an sich hehre, aus dem Gesellschaftsrecht stammende Gedanke kollidiert leider fast immer mit der Wirklichkeit real durchgeführter Eigentümerversammlungen. In der Praxis hat die Beschlussfeststellung Seltenheitswert. Fast jeder Verwalter begnügt sich mit dem Abstimmungsergebnis und dem Abdruck des Beschlusses im Protokoll (wenn überhaupt). Das Landgericht Düsseldorf bestätigt nun einerseits die Notwendigkeit der Beschlussfeststellung, erklärt aber andererseits, es sei von einer konkludenten Beschlussfeststellung auszugehen, wenn das Abstimmungsergebnis im Protokoll festgehalten ist. Wohlgemerkt:
nicht das Protokoll selbst enthält die konkludente Feststellung. Das wäre noch vertretbar. Allerdings dürfte in diesem Fall die Anfechtungsfrist nach § 46 Absatz 1 Satz 2 erst mit der Versendung des Protokolls beginnen. Dies möchte das Gericht gern vermeiden. Stattdessen will das Gericht sagen, die konkludente Beschlussfeststellung sei sicher schon während der Eigentümerversammlung erfolgt, wenn nur hinterher im Protokoll der Beschluss (mit Abstimmungs-ergebnis) referiert ist.
Damit verkommt die Idee der Beschlussfeststellung zur Farce. Wenn die Gerichte nicht bereit sind, die Notwendigkeit einer regelrechten Beschlussfeststellung durchzusetzen, sollten sie auch die Konsequenz ziehen und sagen: Der Beschluss kommt bereits durch die Abstimmung selbst zustande. Ferner erklärte das Gericht in dieser Entscheidung, dass die Anwesenheit fremder Personen in der Eigentümerversammlung noch in der Versammlung gerügt werden muss; anderenfalls lasse sich hierauf keine gerichtliche Beschlussanfechtung stützen. Und selbst wenn jemand die Anwesenheit gerügt hätte, ließe sich darauf keine Beschlussanfechtung stützen, wenn sich am Abstimmungsergebnis
zeige, dass die Anwesenheit des Fremden ohne Einfluss auf das Abstimmungsergebnis geblieben sei.
Schließlich seien Formmängel bei der Einberufung der Versammlung ebenfalls kein Grund für eine Beschluss-anfechtung, wenn sich der Fehler in der Abstimmung nicht mehr ausgewirkt habe (insbesondere bei einstimmigen Entscheidungen).
LG Düsseldorf, Urteil vom 16.03.2011, Aktenzeichen 25 S 56/10
04.03.2011: Bundesgerichtshof: Schadensersatzansprüche in der Einzelabrechnung. Gelegentlich kommt es vor, dass der einzelne Wohnungseigentümer der Gemeinschaft ersatzpflichtig ist, vor allem nach Beschädigung von Gemeinschaftseigentum.
Hat der Verwalter nun den Schaden behoben und dafür Geld bezahlt, kann er diesen Betrag nicht einfach in der Jahresabrechnung dem Schädiger belasten. Er muss den Betrag zwar in die Jahresabrechnung einstellen (denn er hat ja tatsächlich Geld ausgegeben). Der Betrag ist aber auf alle Miteigentümer umzulegen, wenn der Schadensersatzanspruch bisher weder gerichtlich festgestellt noch von dem Schädiger anerkannt ist. Erst in einem zweiten Schritt hat der Verwalter zu veranlassen, dass der Schädiger (notfalls nach Gerichtsurteil) zahlt, und zwar auf das Gemeinschaftskonto, und dann ist in einem dritten Schritt diese Einnahme wiederum auf alle übrigen Miteigentümer zu verteilen.
BGH, Urteil v. 04.03.2011, Aktenzeichen V ZR 156/10
18.02.2011: Bundesgerichtshof: Beschlusskompetenz über Rückbau illegaler Baumaßnahmen.
Hat ein Miteigentümer bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, ohne dafür einen gültigen Beschluss der WEG herbeigeführt zu haben, kann die WEG beschließen, die Baumaßnahme auf eigene Kosten rückgängig zu machen. Sie kann auch beschließen, den gesetzlich bestehenden Beseitigungsanspruch gegen den Bauherrn gerichtlich durchzusetzen (und dazu zum Beispiel einen Anwalt zu beauftragen. Sie kann aber nicht beschließen, dass der Bauherr seine Baumaßnahme wieder rückgängig zu machen habe. Denn dieser Anspruch besteht entweder bereits von Gesetzes wegen oder nicht; er lässt sich aber nicht per Beschluss schaffen, weil die WEG niemandem Handlungspflichten auferlegen kann.
BGH, Urteil vom 18.02.2011, Aktenzeichen V ZR 82/10
11.02.2011: Bundesgerichtshof: Kein Recht auf Auskünfte nach Hause!
Der Miteigentümer hat gegen den Verwalter diverse Einsichts- und Auskunftsansprüche, muss aber grundsätzlich selbst zum Verwalter fahren und außerdem die Eigentümerversammlungen besuchen. Auf schriftliche Anfragen muss der Verwalter in der Regel nicht reagieren. Will der Eigentümer bestimmte Unterlagen, darf er sich die in den Geschäftsräumen des Verwalters auf eigene Kosten kopieren.
Begehrt er Auskunft zu Fragen der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans, muss er die Eigentümerversammlung
besuchen und dort seine Frage stellen. Trifft sie dort auf Desinteresse oder Ablehnung, darf er seine Frage schriftlich wiederholen und hat dann auch Anspruch auf Antwort. Nicht zulässig ist es  wie in dem hier entschiedenen Fall  den Verwalter mit 30 schriftlichen Anfragen pro Jahr zu bombardieren, aber nie zur Eigentümerversammlung zu erscheinen. Schriftliche oder telefonische Anfragen ohne vorherige Frage in der Eigentümerversammlung sind nur dann zulässig, wenn die Frage nur den einzelnen Eigentümer betrifft.
BGH, Urteil vom 11.02.2011, Aktenzeichen V ZR 66/10
01.02.2011: Landgericht Hamburg: Hohe Anforderungen an die Klagebegründung!
Wer einen Beschluss anficht, hat dies innerhalb eines Monats zu tun, und innerhalb eines weiteren Monats hat er die Anfechtung zu begründen. Hier darf nichts dem Zufall oder dem guten Willen des Gerichts überlassen bleiben. Die innerhalb der zweiten Monatsfrist eingereichte Klagebegründung sollte so vollständig wie möglich sein; stichwortartige Fehlerbezeichnungen sind fehl am Platze.
Nur wenn die fristgerechte Begründung schon den Kern des Anfechtungsgrundes erkennen lässt, können nähere Erläuterungen auch nach Fristablauf noch nachgeschoben werden. Hier, in dem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall hatte der Kläger auf das Versammlungsprotokoll verwiesen, welches eine Baumaßnahme am Dach beschrieb, und sich darauf berufen, dass wegen baulicher Änderung entweder die Betroffenen hätten zustimmen müssen oder wenigstens das 3/4-Quorum des § 22 Absatz 2 WEG hätte eingehalten werden müssen. Das lag zwar nahe, wenn das Dach saniert wird, war aber für das Gericht nicht selbstverständlich. Denn es hätte sich ebenso gut auch um eine modernisierende Instandsetzung gehandelt haben können. Die spätere Erläuterung, warum es sich
um eine energetische Sanierung nach § 22 Absatz 2 gehandelt hatte, kam zu spät. Also Vorsicht: möglichst schon vor Ablauf der zwei Monate einen Anwalt beauftragen!
LG Hamburg, Beschluss vom 01.02.2011, Aktenzeichen 318 T 5/11
10.01.2011: Verwaltungsgericht München: Kein öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz innerhalb der WEG!
Nachbarschutz gehört mit zum Schwierigsten überhaupt. Wer sich durch Lärm, Gestank oder ähnliches gestört fühlt, kann grundsätzlich zwischen zivilrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Ansprüchen wählen. Wählt er das öffentliche Recht, kann er nur dann ein Einschreiten der Behörde gegen seinen Nachbarn erzwingen, wenn das öffentliche Recht nicht nur öffentlichen Interessen dient, sondern auch seinen privaten Interessen. Das ist ohnehin schwer genug darzulegen. Nun hat das Verwaltungsgericht München entschieden, dass das öffentliche Recht überhaupt nie auch im Interesse eines Wohnungseigentümers besteht, wenn der Störer Mitglied derselben WEG ist. Denn insoweit
überlagerten die zivilrechtlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes die öffentlich-rechtlichen Lärmschutzvorschriften. Warum aber sonst die Vorschriften des Zivilrechts keineswegs die des öffentlichen Rechts überlagern, und nur hier gerade nicht, bleibt das Geheimnis des Verwaltungsgerichts.
VG München, Urteil vom 10.01.2011, Aktenzeichen M 8 K 10.3187 10.01.2011: Deutsches ständiges Schiedsgericht für Wohnungseigentum: Die Abmahnung vor dem Entzug des Wohnungseigentums ist auch inhaltlich zu überprüfen.
Die WEG kann durch Beschluss einen Miteigentümer, der laufend seinen Pflichten zuwider handelt, nach entsprechender Abmahnung das Wohnungseigentum entziehen. Bisher wurde dabei allerdings der Abmahnung überhaupt kein eigenes Interesse entgegen gebracht. Wurde sie von dem Störenfried überhaupt gerichtlich angegriffen, so haben die Gerichte nur geprüft, ob die Formalitäten eingehalten waren. Ob sich der Störenfried tatsächlich eines Verstoßes schuldig gemacht hatte, blieb ungeprüft. Dies ist spätestens seit Einführung der Beschlusssammlung untragbar: So wäre auch nach Jahrzehnten immer noch zu sehen, dass jemand  womöglich zu Unrecht  abgemahnt worden war. Künftig werden also Abmahnungen kassiert, die zu Unrecht ausgesprochen wurden.
Immer noch ungeklärt bleibt damit allerdings, unter welchen Umständen eine Abmahnung als rechtmäßig betrachtet werden kann und wann nicht. Mit anderen Worten: wie grob und ggfs. wie nachhaltig muss der Verstoß gewesen sein, um eine Abmahnung zu rechtfertigen. Das bleibt abzuwarten.
Schiedsgericht, Schiedsspruch vom 10.01.2011, Aktenzeichen Sch/S/XLIX 29.12.2010: Landgericht Hamburg: Zum Blockstimmrecht bei Mehrhausanlagen Stimmberechtigt ist in aller Regel die gesamte WEG,
auch wenn die WEG aus mehreren Häusern besteht. Die Teilungserklärung kann jedoch vorsehen, dass jedes Haus für sich abstimmt oder je zwei oder mehr Häuser zusammen abstimmen.
Sieht die Teilungserklärung keine Ausnahme vor, bleibt es bei der Regel, dass die gesamte WEG abstimmt, auch wenn der Beschluss der Sache nach nur ein Haus betrifft.
Das Landgericht Hamburg macht hier eine weitere Ausnahme: Enthält die Teilungserklärung eine Kostentragungsregelung, die nur ein Haus oder eine bestimmte Gruppe von Häusern betrifft, so kann die Auslegung ergeben, dass in diesem Fall auch nur die Eigentümer dieser Häuser abstimmungsberechtigt sind. Dies gilt etwa dann, wenn nur zwei von drei Häusern einen Aufzug haben und die Teilungserklärung bestimmt, dass die Kosten für die Aufzugsanlage nur von den Eigentümern dieser beiden Häuser zu tragen sind.
LG Hamburg, Urteil vom 29.12.2010, Aktenzeichen 318 S 206/09 03.11.2010: Landgericht Hamburg: Fehler in der Jahresabrechnung: Aufhebung oder Ergänzung?
Hat eine Jahresabrechnung Fehler, stellt sich fast immer die Frage, ob das Gericht in einem Anfechtungsverfahren
die komplette Abrechnung aufhebt oder ob es den Kläger auf einen Ergänzungsanspruch verweist. Für den Verwalter und auch die Eigentümer kommt es bei sachgerechter Handhabung eigentlich auf dasselbe heraus: Der Fehler muss korrigiert werden, und es müssen alle von dem Fehler betroffenen Abrechnungen (Einzelabrechnungen!) neu gemacht werden. Einen großen Unterschied macht es aber für den Kläger, der meistens einen erheblichen Teil der
Prozesskosten selbst tragen muss, wenn das Gericht ihm nur einen Ergänzungsanspruch zubilligt. Hier hat das Landgericht Hamburg entschieden, dass jedenfalls dann das komplette Rechenwerk aufgehoben wird, wenn die Gesamtabrechnung in sich nicht schlüssig ist, wenn also Kontostand alt + Einnahmen  Ausgaben ungleich Kontostand neu sind.
Das stimmt aber so nicht. Rechnet der Verwalter die Heizkosten einer Ölheizung nach Heizkostenverordnung
ab, wie es seine Pflicht ist, wird er immer eine Abweichung haben. Denn er wird nie zufällig genauso viel Öl zugekauft haben wie verbraucht worden ist. Siehe dazu auch BGH, Urteil v.17.12.2011
LG Hamburg, Urteil vom 03.11.2010, Aktenzeichen 318 S 110/10 09.07.2010: Bundesgerichtshof: Kostenverteilungsschlüssel kann man durch Beschluss ändern.
Das Gesetz sieht vor, gemeinschaftliche Kosten nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umzulegen (§ 16 Absatz 2 WEG). Es erlaubt aber ausdrücklich, durch Beschluss einen anderen Kostenverteilungsschlüssel festzulegen (§ 16 Absatz 3 WEG, also zum Beispiel nach Wohnfläche).
Der Bundesgerichtshof erlaubt es nun  im Einklang mit der Gesetzesbegründung  auch solche Kostenverteilungsschlüssel, die durch die Teilungserklärung festgelegt wurden, durch Mehrheitsbeschluss wieder zu ändern. Diese Entscheidung ist wichtig, weil fast überall der Kostenverteilungsschlüssel durch die Teilungserklärung festgelegt wurde, sei es im Einklang mit dem Gesetz (nach Miteigentumsanteilen) oder abweichend davon. Die Entscheidung ist auch bemerkenswert, weil die Teilungserklärung üblicherweise nur durch Vereinbarung aller wieder abgeändert werden kann. Für die Kostenverteilungsschlüssel gilt das nun aber ausdrücklich nicht (mehr).
Der Beschluss muss allerdings klar als Kostenschlüsseländerung erkennbar sein und darf nicht in einem neuen Wirtschaftsplan versteckt sein (der auf einem neuen Schlüssel basiert).Rückwirkende Änderungen von Kostenverteilungsschlüsseln sind freilich in aller Regel unangebracht und auf Klage hin aufzuheben (Vertrauensschutz). Rückwirkende Änderungen bei Heiz- und Warmwasserkosten sind sogar generell verboten.
BGH, Urteil vom 09.07.2010, Aktenzeichen V ZR 202/09 15.01.2010: Bundesgerichtshof:
Hotelähnliche Nutzung von Wohnungen ist zulässig.
Bestimmt die Teilungserklärung
lediglich, dass die Einheiten zu Wohnzwecken / als Wohnung zu nutzen
sind, und gibt es auch sonst keine anderslautenden Vereinbarungen,
darf der Eigentümer einer Wohnung diese auch wie ein Hotel
vermieten, also an täglich oder wöchentlich wechselnde
Gäste („Boardinghouse“).
BGH, Urteil vom 15.01.2010, Aktenzeichen V ZR 72/09 Dr. Matthias Knapp
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