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Timestamp: 2018-09-21 03:10:34+00:00

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﻿ Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic .... (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
#2 14-06-2016 07:02:26
C'est comme cela dans toutes les copropriétés que je connais.
Le syndic n'a aucun lien juridique avec des locataires. Il n'a pas à entrer en contact avec eu.
Mais Ninifel, en quoi cela vous pose-t'il un problème? Vous êtes bailleresse ou locataire?
#3 14-06-2016 07:43:14
Transcription complet des premières lignes d’un PV de 2016, en omettant l’identification et la date :
PROCES-VERBAL DE L’ASSEMBLEE GENERALE EXTRAORDINAIRE DU (…)
L'an deux mil seize, Ie (…), les propriétaires de l’Association des Copropriétaires (…) se sont réunis en assemblée générale extraordinaire dans la salle (…). Les convocations ont été adressées par Ie syndic suivant les délais légaux.
Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic quant à ses obligations et responsabilités pour toute communication prévue au C.C. art. 577-10 & 4 envers les personnes occupantes disposant d'un droit réel ou personnel. 11 est donc recommandé aux propriétaires bailleurs d'envoyer à leurs locataires copie des décisions qui les concernent.
Ensuite, l'assemblée passe à l'ordre du jour repris dans la convocation. Après délibérations, I ‘Assemblée prend les décisions suivantes :
1. OUVERTURE DE LA SEANCE PAR LE SYNDIC
Cette manière de travailler est contestée par moi en justice. Citation en mars de l’ACP et du syndic (nommé par le JP en 2014). Date de débats introductifs (j’ai demandé la révocation du syndic – absence de contrat, absence d'assurance syndic, absence de décomptes ACP depuis 2013, gérants non-agréés au moment des AG, ... ) postposé pour la Xème fois. Actuellement fixé en octobre 2016.
Une 7ème AG 2015/2016 planifié en septembre qui doit permettre à l’AG de se prononcer. Veut l'AG se mettre dans un cadre légal, oui ou non? La 6ème AG d’avril a pour la première fois essayé de rester dans le cadre légal, malgré l’obstruction organisé par l’ex-pouvoir en place.
Le mot « propriétaires » est en fait le mot clé, avec lequel le syndic veut cacher la présence de gens non-autorisés à l’AG.
En effet une des « habitudes » dans mon ACP est de donner une procuration à quelqu’un de l’ex-pouvoir en place et de venir quand même à l’AG comme « spectateur actif ». 55% des 261 propriétaires sont présents ou représentés à l’AG. Les procurations représentent 60% du quorum présent. Un changement des statuts a été proposé pour éviter la présence de personnes non invités.
Cette proposition sera traitée en septembre, ensemble avec d’autres propositions, pour permettre une élection « en connaissance de cause » d’un syndic conventionnel en novembre. Ma proposition de procédure impartiale d’élection du syndic a déjà été joint au PV de l’AG d’avril comme « motion d’ordre ». Cette motion n’a pas été voté, mais bien traduit oralement par l’avocat de l’ACP et délibéré.
La contestation chez le JP du 2ème alinéa (et de la dernière phrase du premier alinéa) en question est pour moi secondaire. C’est un élément de plus qui atteste que le syndic provisoire essaie de fuir sa responsabilité.
Mais le texte en question est déja communiqué à l’IPI pour être joint à l’enquête déjà en cours depuis décembre contre ce syndic. Là cela devient un fait primaire.
#4 14-06-2016 08:08:27
Le syndic doit impérativement en exécution de l'Art. 577-10 §2 informer entre autres les locataires. Le lien juridique existe, mais il est indirect (syndic -> ACP -> CP -> locataire).
Cela pose problème pour tout CP, puisque les conséquences de la dèsinformation éventuelle des locataires aura des conséquences néfastes pour le fonctionnement de l’ACP.
Exemple classique (et vécue) : le bailleur omet de communiquer à ses locataires des travaux terrasses. Aucune communication écrite par le syndic dans les couloirs, puisque c’est selon lui au bailleur à la faire. La firme commence les travaux à 7h. Les locataires se trouvent encore au lit. Les ouvriers les voient au lit. … .
Il est donc normal qu'un CP, bailleur ou non, peut exiger que le syndic applique cette disposition d'ordre impératif.
Dans ce cadre je cite la phrase suivante de l'Art. 577-10 §2 CC, ajoutée par la loi de 2010:
Cette obligation est impérative pour tout membre de l'AG (= la personne désigné par les CP du lot privatif en application de l'Art. 577-6 §1 CC)
#5 14-06-2016 17:58:58
Vous n'êtes ni locataire ni bailleur, donc nullement concerné.
Mais vous avez protesté "bien évidemment".
Pourquoi ? Pour le plaisir de faire le grain de sable dans le fonctionnement de votre Licorne ?
A force de multiplier les contestations, c'est tout un bac à sable qui finit par entraver la bonne marche de votre ACP.
Pour votre plus grand bonheur dirait-on.
Je partage entièrement l'avis de Panchito : le syndic n'a aucun lien avec le locataire ; si ce dernier doit être informé d'une décision d'AG qui le concerne, c'est à son bailleur de le faire. Le syndic l'indique clairement, et c'est son droit. Ceci n'exclut pas que pour un sujet général (par exemple les ouvriers invoqués par Luc), un avis peut être affiché dans l'immeuble de manière à informer tous les occupants. Une pincée de bon sens ne fait pas de mal parfois.
#6 14-06-2016 18:35:00
j'apprends ( si je comprends bien) que d'après Panchito et Rexou le locataire n'est pas un tiers occupant l'immeuble en copropriété ? Que ce tiers occupant n'a aucun devoir à l'égard de l'AG ? Que le syndic n'a aucune obligation légale envers ce tiers sur base de la loi 2010 ( l'ancienne loi 1994 je ne sais pas). Et ben messieurs les experts merci pour les précieuses informations de ce forum !
#7 14-06-2016 22:09:36
Il ressort de l'article 557-10, § 4, C.civil que les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel (bail) sont opposables au locataire par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandé à la poste.
Ce locataire pourra alors demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
Bref, en l'absence de communication par le syndic de dispositions du règlement intérieur et de décisions d'AG adoptées après la concession du bail, celles-ci ne sont pas opposables au locataire. La communication présente un intérêt évident : l'opposabilité
La loi prévoit expressément que c'est sur le syndic que repose l'obligation d'adresser la communication au locataire.
Le syndic engage sa responsabilité en s'abstenant de réaliser la communication aux locataires.
Dernière modification par GT (14-06-2016 22:18:19)
#8 14-06-2016 22:26:18
#9 14-06-2016 23:46:08
Oui, mais en pratique, pour la facilitation des choses, le syndic reporte cette obligation sur le bailleur. Ceci parce qu'il existe une marge entre la réalité du terrain et le respect absolu de toutes les obligations de chacun. Notamment, il est rare que le syndic dispose de la liste réellement actualisée et complète de tous les locataires. Le bail prévoit par ailleurs que le locataire est valablement averti s'il est avisé par son bailleur. Le syndic prudent se dégage donc de sa responsabilité en reportant l'obligation d'information sur le bailleur. Cette pratique est courante.
On peut en effet débattre de l'opposabilité éventuellement contestable de cette pratique. Il est rarissime qu'un locataire invoque en justice la non opposabilité d'une décision qui lui aurait été communiquée par son bailleur et non par le syndic. Il est d'ailleurs sans doute tout aussi rare que le syndic dispose réellement des coordonnées de tous les locataires ! Je ne connais pas la jurisprudence traitant de ce sujet.
Il est par contre affligeant de lire "j'ai protesté, bien évidemment" de la part d'un CP qui n'est pas bailleur, et donc nullement concerné par la problématique.
#10 15-06-2016 03:50:44
Oui, mais en pratique, pour la facilitation des choses, le syndic reporte cette obligation sur le bailleur. (...)
Lisez tous les répliques.
Cela facilite effectivement le travail du syndic, mais cela a un impact sur la vie du CP-résident.
Ce CP-résident peut donc pour moi s'opposer à la décision du syndic que c'est au bailleur de communiquer les décisions de l'AG.
Cette règle "pratique" rend toute décision de l'ACP non opposable aux résidents, qui ne sont pas CP.
Si le bailleur s'oppose à la décision de l'AG, il ne va pas l'imposer au locataire.
Qui va alors communiquer cette décision au locataire? Son voisin? Un CP-résident? Un autre CP-bailleur?
#11 15-06-2016 09:02:48
Sur le plan des principes, les dispositions énoncées dans la section intitulée "De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis" comprenant les articles 577-3 à 577-14, C. civil sont impératives.
L'article 577-10, § 4, C. civil prévoit que les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit de bail sont communiquées au titulaire du droit personnel (le preneur), à l'initiative du syndic, par lettre recommandée la poste.
L'article 577-8, § 4, 8°, C. civil prévoit une obligation d'affichage par le syndic de la date des assemblées afin de permettre aux titulaires d'un droit personnel (les preneurs ds le cadre d'un contrat de bail) de formuler par écrit leurs demandes ou observations relatives aux parties communes.
L'art. 577-10, § 4, in fine, c. Civil énonce que tout membre de l'assemblée générale (ceux-ci sont définis à l'art. 577-6, § 1, C.civil) est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur sn lot personnel. Il est clair que l'exécution de cette mesure par le débiteur de celle-ci permettra au syndic de communiquer à un locataire précisément identifié les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du bail.
A défaut d'information suffisante par un bailleur au syndic relative au preneur, il ne pourra , en principe, pas être fait grief au syndic de ne pas avoir communiqué à un locataire les dispositions et décisions visées à l'art. 577-10, § 4, , al.2, 2°,C. civil. Sa responsabilité en matière d'opposabilité ne sera pas engagée.
La mise en oeuvre effective de ces textes tant par le syndic que par les bailleurs est susceptible de limiter des litiges qui surviendraient concernant l'opposabilité aux locataires de dispositions du règlement d'ordre intérieur et de décisions de l'assemblée générale.
Comment un syndic pourrait-il communiquer par écrit et par recommandé avec un locataire si le bailleur ne lui pas donné les informations utiles ?
Comment un locataire pourrait-il exécuter certaines dispositions du règlement d'ordre intérieurs ou des décisions d'assemblées générales ?
L'article 577-10,§ 4, C. civil a voulu répondre à ces questions . La lecture des travaux parlementaires n'est pas inintéressante à cet égard.
L'inobservation de ces textes tant par de nombreux syndics qui ignorent la loi ou ne veulent pas en tenir compte que par des bailleurs et l'absence de connaissance de décisions jurisprudentielles en la matière ne permettent pas de conclure qu'ils ne doivent pas être exécutés.
N'oublions pas que le Code de déontologie impose au syndic de respecter "les dispositions du code civil relatives à la copropriété" (Code de déontologie de l'IPI, art.78)
Dernière modification par GT (15-06-2016 09:06:24)
#12 15-06-2016 09:09:54
A part polémiquer et s'opposer à son syndic, on parle de quoi ici exactement ?
Une décision d'AG qui impacterait la vie de l'occupant dans l'immeuble : exemple verrouiller la porte le soir, ne plus utiliser telle accès, ne pas faire de barbecue sur la terrasse, utiliser un lift pour les déménagements, .... Tous des éléments du ROI et de règles de vivre ensemble.
Si c'est une liste de choses, je suppose que le syndic établira un document de synthèse à distribuer et/ou afficher. Il ne va pas envoyer un recommandé à chaque locataire pour cela (j'imagine la fronde des propriétaires quand ils vont voir les coûts de recommandés dans leurs charges....)
L'exécution de travaux avec accès aux appartements : c'est du simple bon sens d'afficher un avis dans l'immeuble quand la date est connue
Quoi d'autres ? quelle décision pourrait être prise en AG qu'un locataire non averti pourrait considérer comme néfaste pour lui et entamer un recours contre cette décision ?
Je vois un exemple : la suppression de l'usage de l'ascenseur. Mais je vois mal la prise d'une telle décision sans en faire l'annonce....
#13 15-06-2016 10:29:02
REXOU, Panchito , en pratique , soyons pratiques, comment chaque bailleur va réaliser cette communication des décisions de l'AG aux occupants du bâtiment ?
Le plus facilement du monde, via email.
Je reprends ce qui pourrait éventuellement les intéresser (cas hyper rare) comme cela fut le cas quand nous avons mis à jour notre ROI.
En communiquant une copie du PV de l'assemblée générale aux locataires ?
Jamais de la vie! Il s'agit d'un document qui ne regarde que les CP's !!
#14 15-06-2016 10:34:44
(...). Quoi d'autres ? quelle décision pourrait être prise en AG qu'un locataire non averti pourrait considérer comme néfaste pour lui et entamer un recours contre cette décision ?
1. Sécuriser l'entréé d'une autre manière, qui cahnge et limite la manière qu'il peut accèder à son appartement.
2. Travaux de rénovation (à charge du bailleur) caché comme travaux d'entretien (à charge du locataire).
Exemple vécue: "petite" rénovation de la conciergerie pendant plusieurs années, qui finalement couté des milliers d'EUR. Les frais étaient cachés dans trois rubriques avec des libellés cryptés.
#15 15-06-2016 10:47:12
TOUJOURS. Naturellement on doit pas donner une synthèse des délibérations mais se limiter à la loi qui dit:
Les informations/propositions "confidentielles" doivent être repris dans l'invitation (ou bien les modalités d'accès):
#16 15-06-2016 10:48:13
[Exemples?
1. Sécuriser l'entrée d'une autre manière, qui change et limite la manière qu'il peut accéder à son appartement.
1. Le syndic devra forcément informer les occupants des nouvelles dispositions d'accès à l'immeuble. Je ne vois pas comment il pourrait en être autrement.
2. Si ce sont des frais de rénovation "cachés", je ne vois pas le syndic en faire une information aux locataires. Ce ne sera d'ailleurs probablement pas repris au PV non plus. Et dans ce cas, il me semble que les fautifs sont plutôt les propriétaires qui cherchent à arnaquer leurs locataires.
3. .... ben justement.... difficile de trouver un vrai exemple où cette clause mise par le syndic poserait un véritable problème
Je crois que c'est ce genre de "réclamations abusives" qui pourrit une ambiance dans certaines AG et copropriétés. On cherche la petite bête juridique (dans le texte, vous avez certainement raison) pour soulever des litiges sans en mesurer l'impact réel....
#17 15-06-2016 11:16:29
La signification de "3. ..." n'est pas que j'ai pas d'autres exemples ("3. ???"), mais bien que j'en donne pas d'autres.
Combien d'exemples voulez vous pour que vous les acceptez ? 5, 50, 500, 5000 ?
La communication du PV est justement imposé par le législateur pour que le résident ne dépend pas de la bonne volonté d'autres et soit mis en possession de la décision officielle, pas plus ni moins.
Si un locataire attaque une décision de l'AG, lui communiqué par son bailleur d'une façon partiale:
- il risquait avant 2010 d'être refoulé par le JP. Maintenant plus.
- si depuis 2010 le syndici a omis de communiquer le PV, l'ACP risque que la décison prise soit annulée par manque de communication par le syndic. C'est encore possible pour des décisions prises après le 01.09.2010, s'ils n'ont pas été communiqué aux résidents, ... .
Même chose pour un couple en instance de divorce, dont un est membre de l'AG et l'autre copropriétaire sans droit de vote.
#18 15-06-2016 11:39:05
Un qui pourrait créer un problème, ce serait déjà pas mal....
Vous venez de dire dans une réponse précédente que le PV n'indique que la résolution et le résultat du vote. Ici, vous dites qu'il faut communiquer le PV ! En quoi le fait pour un locataire de recevoir un texte du genre :
- Résolution 4 : Modification des procédures d'accès à l'immeuble ==> accepté à l'unanimité
Lui donne une information suffisante sur ce qui va se passer ?
Et s'il demande des infos complémentaires au syndic (à charge de qui les honoraires pour cette réunion ?), que peut-il faire ? il ne peut pas s'opposer à ce que l'AG aurait décidé...
Il me semble que cela n'a rien à voir avec ce fil de discussion.... Si en plus le syndic doit s'occuper des problèmes de couple des copropriétaires....
Mais je ne crois pas qu'il appartient au syndic de diffuser le PV auprès de tous les membres d'une indivision, c'est le rôle du mandataire de l'indivision....
#19 15-06-2016 12:26:01
Cela a tout à voir avec le sujet, qui ne concerne pas que les locataires. Relisez le sujet initial (je cite la partie clè):
C'est justement pour que ni syndic ni le bailleur se mêlent de la vie privé d'un couple, que le législateur a décidé ce qu'il a décidé. Je crois qu'il a sur ce forum encore des sujets de 2004/2008 qui traitent la problématique de ce cas. La loi de 2010 a a tenu compte de la jurisprudence entre 1995 et 2008.
#20 15-06-2016 14:58:29
Je ne vais pas polémiquer sur le fait d'être ou non dans le sujet... c'est de toutes façons habituel dans ce salon de dévier...
Donc, si je vous suis bien, le couple propriétaire en instance de divorce ==> Mr vient seul à l'AG = le syndic doit savoir que le couple est séparé (comment ? ) et qu'il doit obtenir l'adresse de Mme (comment ?) pour pouvoir lui envoyer une copie du Pv ????
Par prudence et pour être certain de bien respecter la loi (parce que, là, si c'est vrai, je vois beaucoup plus d'exemples de recours contre les décisions prises pour non information !), le syndic devrait toujours envoyer (par pli recommandé à charge de l'acp ?) une copie du PV à tous les conjoints non présent, à tous les locataires (chaque membre habitant car il ne connait pas le statut marital), à tous les enfants des veufs (ils ont probablement hérités de la part du défunt), à tous les membres d'une indivision (et leurs héritiers potentiels), ... , et tant qu'à faire aux locataires via AirBNB qui sont aussi des occupants
Et toutes ces personnes auront le droit de demander un rdv au syndic pour consulter les documents qui concernent cette décision ?
Pas étonnant qu'un autre sujet parle d'acp qui changent de syndic tous les 2-3 ans....
Dernière modification par max11 (15-06-2016 14:59:33)
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