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Timestamp: 2019-11-15 20:06:45+00:00

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Febbraio 2018 – Avvocato MASSIMO GINESI
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Autore massimo ginesiPubblicato il 28 Febbraio 2018 Categorie News
L’apertura di un varco nel cortile condominiale, per accedere ad altro edificio in cui il condomino sia proprietario di un fondo, costituisce creazione di servitù e richiede il consenso di tutti i condomini.
Lo ribadisce la Suprema Corte (Cass.Civ. sez. II ord. 12 febbraio 2018 n. 3345), evidenziando come al condomino sia consentito l’uso più intenso della cosa comune – ai sensi dell’art. 1102 cod.civ. – solo per attività che rimangano circoscritte alla sfera giuridica del condominio.
“Dalla sentenza impugnata si ricava che il contestato cancello pedonale mette in comunicazione tra loro una proprietà esclusiva della Co. con il cortile del condominio cui quest’ultima partecipa (v. pag. 12 sentenza impugnata, nella parte sopra testualmente trascritta in narrativa). Dal che si ricava che tale collegamento avviene tra un’area condominiale ed una proprietà estranea al condominio stesso, da non confondersi con un’altra unità immobiliare appartenente alla stessa Co. , ma facente parte del condominio di via (omissis) .
Entrambe dette sentenze, però, si riferiscono al diverso caso di modifiche apportate su di un muro o una recinzione comune che separavano un cortile condominiale deputato proprio all’utilità delle proprietà individuali.
In particolare, la prima delle due suddette sentenze, al di là di quanto riportato nella massima (non sufficientemente precisa), chiarisce in motivazione che “negli edifici soggetti al regime del condominio, ciascun partecipante ha il diritto di servirsi delle cose comuni a vantaggio del proprio piano o appartamento.
Spesso il godimento si attua mediante l’imposizione sulla cosa comune di un vero e proprio peso a vantaggio della cosa propria: di uno di quei pesi che, al di fuori del condominio, darebbero luogo al sorgere di una servitù prediale (apertura di porte, finestre, luci, vedute sul cortile comune).
Al singolo condomino non è consentito costituire sulla cosa comune una servitù a vantaggio della cosa propria, essendo richiesto per la costituzione della servitù il consenso (negoziale) di tutti i partecipanti (art. 1059 c.c.).
Peraltro, non si fa luogo a costituzione di servitù quando la destinazione della cosa comune è precisamente quella di fornire alle unità immobiliari in proprietà esclusiva, site nell’edificio, quella specifica utilità, che formerebbe il contenuto di una servitù prediale.
Per conseguenza, fino a che il partecipante, esercitando il suo diritto, rispetta la destinazione della cosa, di questa gode iure proprietatis. Non sussiste, infatti, imposizione di servitù sulla cosa comune, posto che il potere rientra tra quelli inerenti al diritto di condominio.
Se invece il godimento del singolo partecipante si concreta in un peso sulla cosa comune, che la destinazione della cosa in sé non consente, tale forma di godimento non può essere giustificata con il diritto di condominio. In questo caso inevitabilmente si pone in essere una servitù e, per conseguenza, ogni atto di godimento di fatto assoggetta la cosa comune ad un peso, che le norme sul condominio non permettono”.
Di qui l’inapplicabilità di tali precedenti al caso di specie. Il fatto che la Co. per altro titolo partecipi al condominio di via (omissis) , e perciò abbia al pari degli altri condomini libero accesso al cortile condominiale, non le attribuisce il potere di asservire tale bene comune al diverso ed adiacente altro suo immobile, che di tale condominio non fa parte.
E di conseguenza l’applicabilità, invece, del costante indirizzo di questa Corte in base al quale in tema di uso della cosa comune, viola l’art. 1102 c.c. l’apertura praticata da un condomino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condomini al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprietà, determinando, tale utilizzazione illegittima della corte condominiale, la costituzione di una servitù di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione ed in pregiudizio della cosa comune (v. Cass. n. 24243/08).
Nello stesso senso si è altresì affermato che l’azione con cui un condomino metta in comunicazione il cortile condominiale con una sua proprietà estranea alla comunione, determina uno stato di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio sul cortile a favore di tale proprietà con la conseguenza che, come può subire l’eliminazione della predetta sua posizione di vantaggio ove i condomini esercitino vittoriosamente l’actio negatoria servitutis, così può consolidarla mercé l’esercizio continuato della servitù per il periodo utile all’usucapione, senza in ogni caso poter porre in essere, per il divieto dell’art 1067 c.c., una situazione di aggravamento della servitù di fatto esercitata, sicché questa si configura come molestia del possesso dei comproprietari del cortile (Cass. n. 5888/79; analogamente, v. anche Cass. nn. 23608/06, 9036/06, 17868/03, 360/95, 2773/92 e 5790/88).”
© massimo ginesi 27 febbraio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 27 Febbraio 2018 Categorie ApprofondimentiTag 1102, 3345, apertura, cancello, cortile, servitù
parcheggi vincolati: se non sono attribuiti in proprietà esclusiva sono comuni ex art. 1117 cod.civ.
E’ quanto afferma una recente sentenza della Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 21 febbraio 2018 n. 4255 rel. Scarpa).
La disciplina vincolistica in tema di parcheggi pertinenziali ha visto una rilevante evoluzione legislativa e interpretativa e rappresenta una materia di non sempre semplice inquadramento.
La Suprema Corte rileva come la vigente normativa imponga il vincolo di destinazione ma non obblighi al trasferimento della proprietà della stessa area vincolata, sicché ove tali beni non siano stati oggetto di atti traslativi specifici fra il costruttore e i singoli condomini, vanno ascritti ai beni comuni.
“la Corte d’Appello di Palermo, negando la legittimazione ad agire dell’amministratore con riguardo allo scantinato gravato dal vincolo di destinazione a parcheggio, non si è uniformata alla consolidata interpretazione di questa Corte, secondo cui la speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.
Pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristinodei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli “atti conservativi”, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c. (Cass. Sez. 6 – 2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 16/01/2008, n. 730; Cass. Sez. 2, 18/07/2003, n. 11261).”
© massimo ginesi 23 febbraio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 23 Febbraio 2018 23 Febbraio 2018 Categorie NewsTag 1117, 41 sexies, 4255, amministratore, legittimazione, parcheggi, proprietà, Scarpa, uso, vincolo destinazione
bar rumoroso in condominio: dei danni risponde solo il conduttore.
Accade con grande frequenza che locali pubblici (bar, ristoranti, pub, discoteche, piano bar) posti al piano terra del condominio provochino immissioni rumorose intollerabili per coloro che occupano le unità immobiliari soprastanti.
La problematica è giunta all’esame della Corte di legittimità che, con sentenza di pochi giorni fa, ha statuito in ordine ai criteri di imputazione della responsabilità (Cass.Civ. sez.III 5 febbraio 2018 n. 2668).
Il Tribunale di Vigevano, sezione distaccata di Abbiategrasso – imprimo grado – aveva ritenuto sussistenti immissioni rumorose intollerabili e aveva riconosciuto il conseguente il danno biologico lamentato dagli attori (proprietari di una unità posta sopra al bar incriminato).
La Corte di Appello di Milano era stata di diverso avviso, sia in ordine alla sussistenza del danno biologico nella misura valutata dal giudice di prime cure sia, soprattutto, in ordine alla sua imputabilità: “il giudice di secondo grado ha escluso la sussistenza di un danno biologico, non risultandone provato, in base alla documentazione in atti, l’an e non essendo stato adeguatamente motivata la decisione in ordine al quantum.
La Corte meneghina ha tuttavia riconosciuto l’esistenza di un danno ricollegabile alla salubrità ambientale – derivante da immissioni sonore protrattasi per un periodo prolungato e con modalità tali da aver indubitabilmente arrecato una alterazione ai normali ritmi di vita – liquidato in via equitativa nella misura di Euro 10.000 per la S. e di Euro 3.000 per la minore.
Infatti, secondo la Corte, “non esiste un principio di diritto, aldilà delle specifiche pattuizioni delle parti, secondo il quale il proprietario di un immobile che concede in locazione il bene sia gravato dall’obbligo di eseguire delle modifiche sullo stesso per il fatto che sia destinato ad una particolare utilizzazione o destinazione commerciale, tali da richiedere che esso sia dotato di determinate caratteristiche”.
Al fine di far sorgere l’obbligo del locatore di eseguire le adeguate modificazioni e trasformazioni, occorre che “le stesse siano state poste espressamente a suo carico dal contratto di locazione”.
Di conseguenza, la semplice indicazione del documento negoziale della destinazione dei locali non potrebbe far sorgere automaticamente tale obbligazione in capo al locatore nè la responsabilità di questi per i danni da anni da immissioni sonore.”
La tesi del giudice di appello resiste al giudizio di Cassazione. Osserva infatti il giudice di legittimità che il motivo di ricorso relativo alla responsabilità dei proprietari del locale è del tutto infondato: “La motivazione appare immune da vizi logico-giuridici, essendo coerente con l’orientamento della giurisprudenza di questa Corte secondo cui l’azione volta ad ottenere il risarcimento del pregiudizio di natura personale cagionato dalle immissioni va proposta secondo i principi della responsabilità aquiliana e cioè nei confronti del soggetto individuato dal criterio di imputazione della responsabilità; quindi nei confronti dell’autore del fatto illecito (materiale o morale), allorchè il criterio di imputazione è sia la colpa o il dolo (art. 2043) e nei confronti del custode della cosa (nella specie l’immobile) allorchè il criterio di imputazione è risulti il rapporto di custodia ex art. 2051 c.c. (Cass. civ. Sez. 3, 28-05-2015, n. 11125; Cass. civ. Sez. 3, 1 aprile 2010, n. 8006).
In particolare, questa Corte ha osservato che la domanda risarcitoria potrebbe essere proposta nei confronti dei proprietari “solo se essi avessero concorso alla realizzazione del fatto dannoso, quale autori o coautori dello stesso, mentre il solo fatto di essere proprietari, ancorchè consapevoli, ma senza alcun apporto causale al fatto dannoso, non è idoneo, neppure in astratto, a realizzare una loro responsabilità o corresponsabilità aquiliana” (Cass. civ. Sez. 3, 28-05-2015, n. 11125).”
© massimo ginesi 20 febbraio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 20 Febbraio 2018 20 Febbraio 2018 Categorie News
convegno Imperia 15 febbraio 2018
locandina Imperia 15_1_2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 14 Febbraio 2018 13 Aprile 2018 Categorie Libri, Articoli & Convegni, News
quando l’appello rimedia a una stortura di primo grado: un caso emblematico in tema di legittimazione processuale dell’amministratore
Accade con frequenza di trovarsi di fronte a sentenze che lasciano stupiti per la stranezza e la palese infondatezza della posizione espressa dal giudice.
Taluno sosteneva che il diritto è scienza espressa con le parole e non con i numeri e quindi non da mai un risultato esatto, ma un conto sono le possibili diverse interpretazioni della norma ed un conto sono pronunce che non trovano fondamento alcuno nelle norme vigenti nè nella giurisprudenza di legittimità e sono pure sorrette da una motivazione claudicante o poco pertinente.
Accade che un condominio citi dinanzi al Giudice di Pace (a cagione del basso valore del contendere) l’impresa che ha eseguito lavori straordinari nel fabbricato, appaltatore che ha preso atto con ua scrittura privata della sussistenza di alcuni vizi e si è impegnato a porvi rimedio.
L’impresa rimane contumace, ma il giudice di primo grado emette una sentenza con cui ha dichiaro inammissibile la domanda di parte attrice, ritenendo il difetto di legittimazione attiva del Condominio per essersi l’Amministratore costituito in giudizio senza avere prodotto la delibera assembleare che lo autorizzava ad iniziare la causa.
Il condominio propone appello e il Tribunale di Massa con sentenza 29 gennaio 2018 n. 81 riforma radicalmente la sentenza di primo grado, accogliendo la domanda del condominio ed osservando che – ove il Giudice ritenga che si tratti di causa che esula dalle competenze di cui all’art. 1130 cod.civ. e richieda autorizzazione assembleare – deve concedere termine al condominio per la produzione della delibera, aldilà di qualunque termine processuale.
“Secondo il costante orientamento della Suprema Corte, il Giudice che reputi di decidere la lite in base ad una questione o ad un fatto rilevati ex officio, e non formalmente sollevati dalle parti, deve astenersi dal decidere, segnalando la questione alle parti al fine di provocare la discussione e le consequenziali attività assertive e probatorie (Cass, Sez. II, 11/12/2013, n. 27631).
Pertanto – nel caso in esame – avendo il giudice di pace dichiarato inammissibile la domanda formulata dal CONDOMINIO per mancata produzione in giudizio della delibera condominiale autorizzativa alla proposizione della lite, seppur richiamata nella procura alle liti depositata agli atti, sollevando la questione d’ufficio, direttamente in sede di decisione, non ha posto all’attenzione della parte attrice la questione posta a fondamento della sua decisione e non ha consentito sulla stessa l’esplicarsi del contraddittorio.
Ne è conseguita la violazione del principio del contraddittorio, che di contro può dirsi rispettato se gli interessati in giudizio sono posti nelle condizioni di conoscere le eccezioni e le deduzioni dell’altra parte o sollevati d’ufficio e di esporre le proprie difese, con la conseguenza che il giudice che ritenga, dopo l’udienza di trattazione, di sollevare una questione rilevabile d’ufficio e non considerata dalle parti, deve sottoporla ad esse al fine di provocare il contraddittorio e consentire lo svolgimento delle opportune difese, dando spazio alle consequenziali attività. Doveva, dunque, essere concesso alle parti un termine al fine di provocare il contraddittorio.
Ulteriormente, in tema di difetto di legittimazione, deve essere ancora rammentato che secondo le Sezioni unite (Cass. 9217/10), già in controversia instaurata prima della novella n. 69 del 2009, l’art. 182, comma 2, c.p.c., secondo cui il giudice che rilevi un difetto di rappresentanza, assistenza o autorizzazione “può” assegnare un termine per la regolarizzazione della costituzione in giudizio, dev’essere interpretato, anche alla luce della modifica apportata dall’art. 46, comma secondo, della legge n. 69 del 2009, nel senso che il giudice “deve” promuovere la sanatoria, in qualsiasi fase e grado del giudizio e indipendentemente dalle cause del predetto difetto, assegnando un termine alla parte che non vi abbia già provveduto di sua iniziativa, con effetti “ex tunc”, senza il limite delle preclusioni derivanti da decadenze processuali.
La opzione interpretativa avviata nel 2010 (riconosciuta anche più di recente cfr. Cass.11898 del 28/05/2014), che è intesa a favorire la celebrazione del processo al fine di giungere a una stabile soluzione di merito, è sicuramente nel senso che si può desumere dal disposto vecchio e nuovo dell’art. 182 c.p.c..
Esso mira, oggi più esplicitamente, a consentire che sia posto rimedio alla nullità rilevante (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4248 del 2016). Orbene, nel caso sottoposto a questo Tribunale, diversamente da quanto statuito dal giudice di prime cure, deve ritenersi la sussistenza della legittimazione processuale attiva del CONDOMINIO L. in persona dell’Amministratore pro tempore, come da delibera condominiale autorizzativa alla proposizione della lite di primo grado nei confronti della impresa edile B. & F. S.N.C., benché prodotta solo in sede di gravame (doc. 4 appellante). Dunque, la questione deve ritenersi superata stante l’avvenuta produzione in giudizio della delibera stessa”
Il Tribunale conferma anche un consolidato orientamento giurisprudenziale in tema di obbligazioni derivanti dal contratto di appalto e della natura novativa della dichiarazione dell’appaltatore che si impegni ad eseguire opere di eliminazione dei vizi: “In tema di appalto o di contratto d’opera, l’impegno ad eliminare i vizi della cosa o dell’opera, assunto dall’appaltatore o dal prestatore, alla stregua di principi generali non dipendenti dalla natura del singolo contratto, costituisce fonte di un’autonoma obbligazione di “facere”, la quale rimane pertanto, soggetto all’ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l’inadempimento contrattuale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13613 del 30/05/2013 (Rv. 626504 – 01)”
© massimo ginesi 14 febbraio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 14 Febbraio 2018 Categorie News

References: sentenza 
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 Cass. 
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 art. 1117
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 art. 1130
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
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 art. 2051
 Cass. 
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