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Timestamp: 2018-09-22 22:17:13+00:00

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dicembre 2017 - NUNZIA FALCIONINUNZIA FALCIONI
Causa di separazione: chi paga le spese del condominio?
Pubblicato il 29 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
Causa di separazione o di divorzio; il giudice decide chi tra i due coniugi potrà continuare ad abitare nell’appartamento e chi dovrà pagare il condominio.
Causa: esiste una regola generale, ma sarebbe opportuno che il magistrato decidesse in merito alla ripartizione delle spese tra i coniugi.
Durante un giudizio di separazione o di divorzio il giudice decide chi tra i due coniugi potrà continuare ad abitare nell’appartamento coniugale e anche chi dei due debba pagare le spese condominiali. Se, però, chi deve pagare non ottempera al suo compito, le spese restano a carico dell’assegnatario. Ad esempio, se il giudice stabilisce che la casa debba restare alla moglie, quest’ultima dovrà pagare all’amministratore gli oneri fiscali. Tuttavia, in caso di mancato versamento delle spese condominiali, potrà essere notificato un decreto ingiuntivo anche all’effettivo proprietario, ossia all’altro coniuge non assegnatario.
Generalmente, se la coppia ha avuto dei figli, il coniuge che ha la tutela dei bambini ha diritto a rimanere nella casa che prima era residenza di tutta la famiglia, mentre l’altro coniuge dovrà trasferirsi in altra locazione. Nel caso in cui la coppia non abbia avuto figli si aprono due possibilità di azione:
se l’immobile era in comproprietà esso va diviso tra i due contitolari, salvo diversi accordi tra di loro;
se, invece, l’immobile apparteneva a uno solo dei due, ritornerà al legittimo proprietario.
Nel caso di assegnazione della casa si verifica una vera e propria scissione tra l’utilizzatore del bene e il proprietario. Detto ciò, chi paga le spese relative alla gestione ordinaria e a quella straordinaria?
Di norma il giudice, nella sentenza di separazione o divorzio, specifica quale coniuge debba pagare le spese relative alla casa, comprese quelle condominiali. Quasi sempre queste spese vengono messe a carico dell’utilizzatore, ma non sempre è possibile. Nei casi in cui il coniuge beneficiario della casa sia anche nullatenente e non abbia la possibilità di pagare neanche le spese di condominio, è necessario che il magistrato espressamente specifichi che detti oneri sono a carico del proprietario dell’immobile.
Se, invece, il giudice all’atto della separazione non specifica nulla, si applica la regola generale. Saranno a carico del titolare del diritto di godimento tutte le spese per le riparazioni ordinarie dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle che derivano da vetustà o fortuito (artt. 1575 n. 2, 1576 e 1609 cod. civ.), che dovranno essere poste a carico del proprietario (o, nel caso di specie, dei comproprietari, in quote uguali) unitamente alle spese di carattere straordinario inerenti alla proprietà o alla sua conservazione.
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Balconi: il rivestimento dello stesso con funzione estetica rientra tra i beni comuni
Pubblicato il 28 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
Il rivestimento dei balconi e della soletta devono essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio,
Balconi: in secondo grado veniva ribaltata la sentenza resa tra un soggetto che lamentava danni per una perdita d’acqua proveniente dal balcone soprastante ed il proprietario del relativo appartamento: per la Corte d’Appello, infatti, si era palesato un difetto di litisconsorzio necessario di tutti i condomini poiché – come anche accertato dalla disposta consulenza tecnica d’ufficio – il parapetto, per la sua forma, per l’utilizzo dei materiali usati nonché per il suo colore, aveva la precipua funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato e pertanto rientrava pacificamente nel novero delle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c.
La Corte di Cassazione, a sua volta, ha quindi rigettato la censura proposta secondo cui il parapetto aggettante del balcone del convenuto rientri tra le parti comuni, richiamando il proprio consolidato orientamento secondo cui mentre i balconi di un edifico condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 637/2000, Cass. 14576/2004, Cass. 6624/2012).
Peraltro, nel caso di specie, l’accertamento del giudice di merito in relazione alla funzione estetica del balcone costituisce un mero apprezzamento di fatto diventando incensurabile in sede di legittimità e pertanto l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino o, comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 n. 3 c.c., deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza inutiliter data (Cass. n. 11109/2007).
Addirittura la necessità d’integrare il contraddittorio deve essere valutata non secundum eventum litis, ovvero sulla base delle diverse presentate modalità attuative dell’intervento tecnico di ripristino del balcone, bensì nel momento in cui l’azione sia proposta valutando se la stessa – in base al petitum – sia potenzialmente diretta anche a una modifica della cosa comune.
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Pubblicato il 22 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
La morosità dei condomini è un problema ricorrente e il compito spetta all’amministratore che deve attivarsi quanto prima per il recupero dei crediti.
Morosità dei condomini di un palazzo: è un problema piuttosto ricorrente e il compito più sgradito spetta all’amministratore che deve attivarsi quanto prima per il recupero dei crediti, con la finalità di mantenere attivi i servizi comuni. Cercare di ottenere le somme stabilite è un modo anche per creare un clima di maggiore serenità fra condomini; i debiti, effettivamente, devono spesso essere corrisposti dagli altri condomini che si dà il caso abbiano pagato con celerità.
Come si può muovere l’amministratore per recuperare le morosità non pagate dai suoi condomini?
Con Legge n. 220 dell’11.12.2012, entrata in vigore il 18.06.2013, relativa alle modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, il legislatore ha stabilito che per l’amministratore esiste un termine improrogabile entro cui dovrà attivarsi per il recupero delle morosità arretrate dei condomini in ritardo con i pagamenti.
Nell’art. 1129, comma 9, del codice civile è specificato che “salva espressa dispensa dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”. La legge pertanto stabilisce che l’amministratore ha l’obbligo di depositare un decreto ingiuntivo entro il termine perentorio di sei mesi. Tale decreto ingiuntivo, una volta concesso dal Giudice, è immediatamente esecutivo anche se vi viene proposta opposizione. Perché venga concessa la provvisoria esecutività del decreto, deve necessariamente risultare che in sede di delibera di approvazione dei bilanci ordinari e delle eventuali spese straordinarie da parte dell’assemblea condominiale siano stati approvati anche la spesa e il conseguente piano di riparto. In caso contrario, il Giudice non potrà concedere la provvisoria esecutorietà del decreto che consente l’azione esecutiva immediata. Un altro onere a carico dell’amministratore è la documentazione e la comprovazione della formazione del credito per cui si procede nei confronti del condomino moroso. Ricapitolando, all’amministratore occorrerà:
produrre e depositare tutti i documenti necessari per dimostrare la legittimità del credito, e quindi l’avviso di convocazione e prova di consegna dell’avviso al condomino moroso;
il verbale sottoscritto dall’assemblea condominiale in cui sono contenute le delibere di approvazione del bilancio consuntivo, bilancio preventivo e di eventuali spese straordinarie;
i prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie;
eventuali diffide al condomino moroso che l’amministratore ha provveduto a fargli pervenire.
Nel caso in cui, a seguito di emissione del decreto ingiuntivo e della relativa notifica del condomino debitore, questi non provveda al pagamento del debito, l’amministratore dovrà “curare diligentemente l’azione e la conseguente procedura esecutiva”, pena la revoca dalla carica, come previsto dal nuovo art. 1129, XII comma, n. 6 c.c.
In altre parole, se entro i termini il condomino non abbia saldato il suo debito, l’amministratore dovrà immediatamente attivarsi per iniziare l’azione esecutiva che potrà concretizzarsi nel precetto, oppure, in caso di esito negativo, nel pignoramento mobiliare o immobiliare o presso terzi, in base ai beni in possesso del soggetto debitore.
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Manutenzione in condominio, tutte le maggioranze per ogni tipo di intervento
Pubblicato il 19 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
Maggioranze per i lavori di manutenzione in condominio;due sono gli elementi ossia il numero dei condomini e i millesimi di proprietà.
Quale maggioranza è necessaria per effettuare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria?
Prima di procedere è bene ricordare che due sono gli elementi di calcolo che la legge richiede per il raggiungimento della maggioranza in assemblea: il numero dei condomini e i millesimi di proprietà. Ciò significa che una delibera assembleare, per essere valida, ha bisogno di una doppia maggioranza. La maggioranza “per teste” è calcolata sul numero dei condominio oppure sul numero dei partecipanti all’assemblea. La maggioranza “per millesimi” è, invece, calcolata sul valore dell’edificio, ossia sui millesimi di proprietà. Di solito la legge richiede, a seconda dei casi, una maggioranza per valore di:
– almeno la metà del valore: ossia almeno 500/1000;
– almeno 1/3 del valore e cioè il valore di almeno 333,333333/1000 (arrotondata per comodità a 334/1000);
– almeno 2/3 del valore e cioè almeno 666,66666/1000 (arrotondata per comodità con 667/1000);
– unanimità: ossia 1000/1000.
Di frequente accade che la maggioranza richiesta in prima convocazione dell’assemblea sia diversa rispetto a quella richiesta in seconda.
Fatta questa premessa, per ogni tipo di lavoro si può vedere quali sono queste maggioranze e come operano sia in prima che in seconda convocazione. La legge, infatti, distingue specifiche maggioranze a seconda della natura dei lavori: così, ad esempio, la manutenzione ordinaria richiede una maggioranza più bassa rispetto ai lavori straordinari e alle innovazioni.
Tipo di lavori: innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: almeno 667/1000
Maggioranza in condomini: Metà intervenuti in assemblea + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 5 Codice civile
Tipo di lavori: opere ed interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e art. 1120 comma 2, n. 1 Codice Civile
Tipo di lavori: opere ed interventi per eliminare le barriere architettoniche (vi rientra anche l’ascensore)
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 1 Codice Civile
Tipo di lavori: opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici (si consideri anche la voce “Consumo energetico degli edifici”)
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 2 Codice Civile
Tipo di lavori: realizzazione di parcheggi condominiali destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio (si veda anche la voce “Parcheggi”)
Tipo di lavori: opere per produrre energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi
Tipo di lavori: realizzazioni di impianti di videosorveglianza
Maggioranza in millesimi:500/1000
Norma di riferimento: art 1122 ter Codice Civile
Tipo di lavori: innovazione gravosa o voluttuaria
Tipo di lavori: innovazioni che possono alterare il decoro rendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino
Maggioranza in millesimi: 1000/1000
Maggioranza in condomini: tutti
Norma di riferimento: art. 1120 comma 4 Codice Civile
Tipo di lavori: ricostruzione dell’edificio per perimento inferiore ai 3/4
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 Codice Civile
Tipo di lavori: ricostruzione dell’edificio per perimento superiore ai 3/4
Norma di riferimento: art. 1128 comma 1 Codice Civile
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Abolizione dei voucher, quali contratti adottare ora nei condomini?
Pubblicato il 18 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
Il governo Gentiloni ha sancito l’abolizione dei voucher che erano utilizzabili anche nei condomini per lavori quali i servizi di giardinaggio e di pulizia.
Abolizione dei voucher: ecco le eventuali soluzioni alternative
Con il decreto legge n. 25/2017 il governo Gentiloni ha sancito l’ abolizione dei voucher. I buoni erano utilizzabili anche nei condomini per lavori quali i servizi di giardinaggio e di pulizia, spalatura della neve, sgombero delle soffitte ecc. Quali altre tipologie di contratto possono adottare ora i condomini? Si potrebbe utilizzare il contratto di lavoro a chiamata che, come i voucher, permette di chiamare e pagare il lavoratore solo per i giorni e gli orari in cui la sua attività lavorativa è necessaria.
Per attivare tale tipologia contrattuale, occorre considerare due aspetti:
l’età del lavoratore, che deve avere meno di 24 anni oppure più di 55;
la durata della prestazione, che non deve oltrepassare il limite di 400 giornate di servizio prestato nell’arco di 3 anni solari. Spetta al datore di lavoro comunicare all’ufficio dell’Ispettorato del lavoro la data di inizio di ogni prestazione.
Qualora il condominio sia certo di assicurare al lavoratore un numero determinato di ore lavorate alla settimana, può stipulare il contratto part-time con clausole di flessibilità ed elasticità, che consente di distribuire gli orari secondo i bisogni del condominio.
Questa tipologia di contratto presenta dei costi maggiori rispetto a quello del lavoro a chiamata, in quanto va assicurato un limite di retribuzione, ma c’è la possibilità di avere accesso alle eventuali facilitazioni per le assunzioni.
Vi sono poi i contratti di lavoro autonomo. Tra questi, si possono prendere in considerazione il contratto d’opera, con un singolo soggetto, e l’appalto, con un’azienda.
Il condominio, infine, potrebbe optare per i contratti di collaborazione occasionale, le cui prestazioni non devono oltrepassare il limite dei 30 giorni e i 5000 euro di retribuzione annuale. Alla retribuzione si applica una ritenuta d’acconto del 20%.
Si ricorda che i voucher acquistati prima del 17 marzo scorso, potranno essere utilizzati entro il 31 dicembre 2017.
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Condominio, quali sono gli obblighi in caso di appalto?
Pubblicato il 17 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
Condominio e appalto: cosa accade quando l’azienda appaltatrice non riesce a pagare i suoi dipendenti per il lavoro svolto?
Condominio: cosa accade quando l’azienda appaltatrice non riesce a pagare i suoi dipendenti per il lavoro svolto?
In questo caso, si aziona il principio della “responsabilità solidale”: una volta dimostrato che la ditta appaltatrice non dispone dei mezzi necessari per pagare gli operai, graverà sul condominio stesso – in qualità di committente dei lavori – il dovere di provvedervi. Scopo della “responsabilità solidale” è eludere una possibile dispersione delle responsabilità, che la struttura dell’appalto potrebbe favorire.
Il riferimento normativo di quanto appena detto si trova negli articoli n. 1676 Codice civile e n. 29 del D.lgs. n. 276/20003. Il primo stabilisce che “coloro che, alle dipendenze dell’appaltatore, hanno dato la loro attività per eseguire l’opera o per prestare il servizio possono proporre azione diretta contro il committente per conseguire quanto è loro dovuto, fino alla concorrenza del debito che il committente ha verso l’appaltatore nel tempo in cui essi propongono la domanda”. Il secondo, più incisivamente, afferma che il committente è obbligato in solido con l’appaltatore e eventuali subappaltatori, entro il limite di due anni dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di Tfr , i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodi di appalto.
Cosa può fare il condominio per evitare di rispondere in solido con i dipendenti dell’appaltatore?
Innanzitutto, l’amministratore prenderà alcuni accorgimenti – obbligatori secondo il Dlgs 81/2008, articolo 26 Obblighi connessi ai contratti d’appalto o d’opera o di somministrazione – quali la verifica dell’iscrizione alla Camera di Commercio e la verifica dei requisiti organizzativi e strutturali dell’impresa appaltatrice e degli eventuali subappaltatori. Per tutelarsi, poi, l’amministratore verificherà che l’azienda possieda il Durc, documento che garantisce in merito all’assolvimento degli adempimenti nei confronti degli istituti previdenziali e assicurativi (Inps e Inail). Tuttavia, neanche tale documento fornisce certezze assolute. Infatti, la sua data di emissione non coincide per forza con le date di svolgimento dei lavori (e tra i due periodi, potrebbe intanto essere cambiato qualcosa). Ancora, come anche sottolineato dall’interpello 3/2010 del 2 aprile 2010 del Ministero del Lavoro “le verifiche effettuate ai fini del rilascio del Durc sono riconducibili all’unicità del rapporto previdenziale tra impresa richiedente ed Ente rilasciante”. Pertanto, una ditta che abbia un debito derivante da un vincolo di “responsabilità solidale”, ma che sia in regola con i versamenti contributivi, potrà comunque ottenere il Durc.
Il condominio può però richiedere anche copia dell’ultimo F24 o dei cedolini paga dei dipendenti, così da verificare l’effettiva retribuzione, fermo restando che, non essendo obbligato, l’azienda può rifiutare di consegnarli.
È bene per il condominio evitare quelle ditte appaltatrici che giocano al ribasso, proponendo al condominio prezzi troppo concorrenziali, che potrebbero dipendere da un servizio scarso o da uno scorretto inquadramento del lavoratore. Si consideri, infatti, che un appalto genuino dovrebbe avere un costo superiore rispetto all’assunzione diretta, perché al costo medio orario di circa 14,79 euro del personale dipendente da impresa di pulizia andrà sommato il compenso dovuto dal condominio all’azienda per la fornitura e gestione del servizio.
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Impianto telefonico centrale e responsabilità per i danni al condominio
Pubblicato il 16 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
Impianto telefonico centrale,chi risponde tra compagnia telefonica o ditta, dei danni causati ai beni condominiali nel caso di lavori di adeguamento?
Impianto telefonico: chi risponde dei danni causati ai beni condominiali nel caso di lavori di adeguamento dell’impianto telefonico centrale? La compagnia telefonica o l’impresa appaltatrice dei lavori?
La vicenda sottoposta all’esame dei Giudici di Piazza Cavour trae origine dalla richiesta di condanna al pagamento delle spese necessarie per il ripristino degli intonaci e della tinteggiatura delle parti condominiali avanzata da un Condominio nei confronti di una compagnia telefonica a seguito dei lavori di centralizzazione degli impianti telefonici eseguiti da quest’ultima. Nel corso del giudizio venivano chiamate in causa l’impresa appaltatrice e la sua assicurazione. In primo grado veniva dichiarata l’esclusiva responsabilità della compagnia telefonica con condanna di quest’ultima al risarcimento dei danni in favore del Condominio. La sentenza di primo grado veniva confermata anche in appello. La Corte di Appello osservava che la compagnia telefonica si era impegnata nei confronti del condominio ad eseguire i lavori di ripristino degli intonaci e delle tinteggiature conseguenti ai lavori dell’adeguamento dell’impianto telefonico nello stabile condominiale e nessuna rilevanza era da attribuire al fatto che la compagnia telefonica per l’esecuzione dei suddetti lavori si era rivolta ad una terza impresa. Avverso la sentenza di appello proponeva ricorso per Cassazione la compagnia telefonica.
I Supremi Giudici di Legittimità con la sentenza in commento hanno rigettato il ricorso e condannato la compagnia telefonica al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore del condominio evidenziando che “colui che accede all’altrui proprietà per lo svolgimento di opere necessarie alla manutenzione di propri beni ha, invero, l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita, eliminando ogni conseguenza pregiudizievole derivante dall’intervento, senza che su tale obbligo di ripristino possa spiegare influenza l’eventuale inadempimento dell’appaltatore incaricato dell’esecuzione dei necessari lavori.”
Recentemente della questione si è occupata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9197/2017 del 10 aprile 2017 statuendo che la responsabilità è della compagnia telefonica, anche nel caso in cui quest’ultima abbia incaricato per l’esecuzione dei lavori e la riparazione dei danni una ditta appaltatrice.
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Pubblicato il 15 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
Le spese condominiali sono in larga parte considerate come detraibili, vedi quelle del rifacimento della facciata di un palazzo o alle tubature.
Secondo quanto previsto per il 2017 le spese condominiali sono in larga parte considerate come detraibili. Con il passare degli anni, infatti, le detrazioni fiscali previste dalla legge vengono ampliate e, tra di esse, essendo particolarmente ingenti quelle relative al condominio (basti pensare al rifacimento della facciata di un palazzo o alle tubature), sono sottoposte a detrazione praticamente tutte.
Le detrazioni fiscali per i lavori condominiali ammontano alle seguenti cifre:
detrazione del 65% per interventi di riqualificazione energetica del condominio;
detrazione del 50% per interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati sulle parti comuni del condominio;
detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici legati nello specifico a parti comuni condominiali.
Il compito di comunicare all’Agenzia delle Entrate le spese sostenute spetta all’amministratore di condominio che è tenuto ad effettuare l’avviso esclusivamente per via telematica, utilizzando i servizi online Entratel e Fisconline, oppure rivolgendosi ad un intermediario abilitato.
Quali sono le informazioni che dovranno essere obbligatoriamente trasmesse online? Sicuramente dovranno essere indicati la tipologia di ciascun intervento e le quote di spesa da attribuire a ciascun condomino per ogni unità immobiliare. Inoltre, andranno d’obbligo inseriti i dati catastali dell’edificio (la tipologia d’immobile, la sezione, il foglio, il numero di particella e l’estensione particella), segnalate eventuali situazioni particolari (presenza di uffici, negozi, studi professionali) e specificati tutti i dati dei condomini a cui attribuire la spesa.
Lo sconto IRPEF è ripartito in 10 rate annuali di pari importo per la detrazione del 50% e il bonus mobili e in 5 rate annuali per l’Ecobonus.
La detrazione del 50% e l’Ecobonus non sono tra loro cumulabili, per cui se in un intervento di ristrutturazione sono realizzati lavori agevolabili nell’una e nell’altra categoria, è necessario differenziare la contabilità, per fare in modo di rendere più semplice l’individuazione delle aliquote di sconto da applicare.
Per la detrazione del 50% il tetto massimo di spesa su cui si può applicare la detrazione è di 96.000 euro, moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono il condominio. Per quanto riguarda l’Ecobonus, invece, non si considera la spesa massima su cui applicare la detrazione, ma importi massimi detraibili per ciascuna categoria di intervento:
100.000 euro per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti;
60.000 euro per gli interventi sugli involucri;
60.000 euro per l’installazione di pannelli solari;
30.000 euro per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.
Come viene ripartita trai condomini la detrazione fiscale per i lavori effettuati? Le detrazioni spettano a ciascun condomino in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà. La Legge di Stabilità del 2016 ha introdotto una novità per l’Ecobonus in condominio: la cessione del credito alle ditte che si occupano dei lavori. Tale agevolazione va a favore dei condomini incapienti che non trarrebbero vantaggio dall’Ecobonus e che, in questo modo, potrebbero avere un riscontro immediato nel momento in cui pagano le spese dei lavori alla ditta di riferimento.
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Asilo nido: vietato destinare un appartamento condominiale al suo uso
Pubblicato il 14 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
Non vi può essere un asilo nido in Condominio quando il Regolamento contrattuale vieta di svolgere attivita’ rumorosa negli appartamenti.
L’asilo nido in Condominio non puo’ essere esercitato quando il Regolamento contrattuale vieta di destinare gli appartamenti di proprieta’ esclusiva presenti nell’edificio ad attivita’ rumorosa. Commento alla Sentenza della Cassazione n. 24958 del 6/12/2016.
Con impugnazione della delibera assembleare che vietava l’apertura di un asilo nido presso il proprio appartamento, in violazione dell’articolo 3 del Regolamento condominiale del palazzo, un soggetto apriva l’iter processuale che ha portato alla pronuncia di legittimità in oggetto.
Nella fattispecie, il Condominio, a sua volta, chiedeva in via riconvenzionale l’immediata cessazione dell’attività iniziata nonostante la delibera contraria poiché esercitata in violazione dei limiti di normale tollerabilità previsti dal Regolamento.
Sia in primo che in secondo grado, la domanda del Condominio convenuto era stata accolta e così il proprietario dell’appartamento e la cooperativa cui l’attività era stata affidata ricorrevano in Cassazione rilevando quattro motivi di censura della sentenza d’Appello.
In primo grado veniva accertato che l’articolo 3 del Regolamento condominiale vietava la destinazione degli appartamenti ad esercizi rumorosi sicché era necessario accertare in concreto, attraverso una consulenza tecnica d’ufficio, la rumorosità dell’asilo nido in questione in dipendenza delle sue effettive e concrete modalità di espletamento.
Il Consulente Tecnico nominato – che correttamente si era attenuto ai parametri legislativi che prendono in considerazione il disturbo arrecato tra privati e non quelli di cui alla Legge 477/1995 applicabile in ambito pubblicistico – era pervenuto alla conclusione per cui: “le immissioni provenienti dall’asilo nido superano i limiti di normale tollerabilità in due degli appartamenti indagati”.
Col primo motivo di ricorso, l’istante ha obiettato che la Corte d’Appello male avrebbe interpretato l’art. 3 che vuole che il disturbo sia arrecato all’intero fabbricato mentre gli appartamenti coinvolti dalle immissioni sarebbero risultati solo due su un totale di 26 unità immobiliari.
Invero, però, l’interpretazione di un contratto di autonomia privata, qual è il Regolamento Condominiale, è attività riservata al Giudice di Merito e quindi censurabile in sede di legittimità solo per violazione di criteri legali di ermeneutica o per vizi di motivazione qualora la pronuncia risulti illogica o incongrua e non si possa facilmente risalire al ragionamento logico ad essa sotteso (Cassazione n. 4178/2006).
Stesso discorso vale anche quando le interpretazioni possibili sono più di una e non è quindi possibile dolersi presso gli Ermellini di quella poi effettivamente adottata in secondo grado (Cass. n. 10131/06): conseguentemente è stata ritenuta esaustiva la pronuncia impugnata laddove ha ancorato il riscontro del rigetto della domanda nella previsione dell’art. 3 del Regolamento che fa tout court “divieto di destinare gli appartamenti a esercizi rumorosi”.
Allo stesso modo e in logica conseguenza anche il secondo e terzo motivo di doglianza sono stati ritenuti inidonei perché la Corte d’Appello ben aveva adottato le conclusioni del CTU nominato e non la documentazione allegata o i testi sentiti in primo grado.
Da ultimo, per il cd. “principio di autosufficienza del ricorso in Cassazione” di cui all’art. 366, primo comma n. 6 cpc e Cassazione Sezione Lav. n. 4980/2014, per contestare la CTU, il ricorrente ne avrebbe dovuto riprodurre più o meno integralmente il testo nel corpo del ricorso, circostanza questa mancante.
E’ sufficiente, infatti, che la Corte d’Appello indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’iter seguito nella valutazione degli stessi per giungere alle proprie conclusioni con contestuale implicita disattesa di quelle incompatibili (Cass. n. 6023/2000).
Nel caso in esame, il Giudice di seconde cure ha puntualizzato che la Ctu era stata ammessa proprio al fine di avere un parametro oggettivo e non emotivo, qual è la prova testimoniale e che nella perizia ben era stato dato conto della metodologia utilizzata e che la stessa si era strettamente attenuta ai parametri normativi della materia in ambito contrattuale, a nulla rilevando che il consulente tecnico di parte fosse stato assente al momento dell’esame.
Infine, non poteva trovare accoglimento la censura relativa alla reiezione della richiesta di rinnovo della consulenza poiché rientra negli ampi poteri discrezionali del Giudice di merito la valutazione dell’opportunità di disporre o meno indagini tecniche supplettive o integrative, di sentire a chiarimenti il CTU o addirittura di disporre la rinnovazione delle indagini con nomina di altri esperti, non essendo detta attività censurabile in sede di legittimità (Cass. n. 8355/07).
Quanto all’istanza del controricorrente in merito alla condanna del versamento di una somma come sanzione per la ritardata ottemperanza all’obbligo di rimozione dell’attività da parte del ricorrente, ai sensi dell’art. 614 bis cpc, questa si è dovuta disattendere poiché dedotta con memoria successiva all’atto introduttivo e quindi lesiva del diritto di replica e difesa della controparte (Cassazione n. 11097/2006).
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Pubblicato il 13 dicembre 2017 da Nunzia Falcioni
Condominio,è valida la notifica di un atto processuale diretto allo stesso che viene consegnata al portiere dello stabile anche privo di delega.
Condominio e portiere
Condominio, e’ valida la notifica di un atto processuale diretto allo stesso, che viene consegnata al portiere dello stabile che si qualifica “incaricato al ritiro”, anche se privo di delega. Così si è espressa la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 28902/2017, depositata il 1 dicembre 2017.
IL CASO: Una condomina citava in giudizio il Condominio al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti per le infiltrazioni di umidità verificatesi all’interno del proprio appartamento. L’atto di citazione veniva notificato al condominio con la consegna al portiere dello stabile che si dichiarava “addetto alla ricezione”. Il Condominio rimaneva contumace. Il Giudice di Pace accoglieva la domanda di risarcimento danni formulata dalla condomina.
Avverso la sentenza di primo grado proponeva gravame il condominio, sostenendo di aver avuto conoscenza della pendenza del giudizio solo al momento della notifica della sentenza.
L’appello veniva accolto con rinvio della causa al primo giudice. Secondo il Tribunale, la notifica dell’atto di citazione consegnata al portiere era nulla in quanto quest’ultimo non era incaricato alla ricezione della corrispondenza difettando la prova di un’apposita delega, come previsto dal contratto collettivo nazione di lavoro. Avverso la sentenza del Tribunale, la condomina proponeva ricorso per Cassazione.
LA DECISIONE: I Giudici di legittimità, ritenendo errata la decisione del Tribunale che ha dichiarato nulla la notifica dell’atto al portiere del condominio, hanno accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata con rinvio al Tribunale, evidenziando che, quanto statuito dal giudice di merito si pone in contrasto con il consolidato orientamento della stessa Corte di Cassazione secondo il quale “nell’ipotesi in cui il portiere di un condominio riceva la notifica della copia di un atto qualificandosi come “incaricato al ritiro”, senza alcun riferimento alle funzioni connesse all’incarico afferente al portierato, ricorre la presunzione legale della qualità dichiarata, la quale, per essere vinta, abbisogna di rigorosa prova contraria da parte del destinatario, in difetto della quale deve applicarsi il secondo comma (e non il quarto) dell’art. 139 cod. proc. Civ (Sez. 3, Sentenza n. 18492 del 26/10/2012, Rv. 624322; Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 5220 del 05/03/2014, Rv. 630202).
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References: sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
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 sentenza 
 art. 63
 art. 1129
 art. 1136
 art. 1136
 art. 1120
 art. 1136
 art. 1136
 art. 1120
 art. 1136
 art. 1128
 articolo 26
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