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Timestamp: 2019-05-25 04:19:39+00:00

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OLG Hamburg, 11.07.2012 - 1 U 1/11 Baul - dejure.org
OLG Hamburg, 11.07.2012 - 1 U 1/11 Baul
https://dejure.org/2012,63467
OLG Hamburg, 11.07.2012 - 1 U 1/11 Baul (https://dejure.org/2012,63467)
OLG Hamburg, Entscheidung vom 11.07.2012 - 1 U 1/11 Baul (https://dejure.org/2012,63467)
OLG Hamburg, Entscheidung vom 11. Juli 2012 - 1 U 1/11 Baul (https://dejure.org/2012,63467)
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LG Hamburg, 26.08.2011 - 351 O 1/09
OLG Hamburg, 11.07.2012 - 1 U 1/11 Bau
Im Gegensatz zur Enteignung, die zur Voraussetzung hat, dass das Wohl der Allgemeinheit eine solche e r f o r d e r t (vgl. § 87 Abs. 1 BauGB), ist es bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ausreichend, wenn das Wohl der Allgemeinheit eine solche Ausübung r e c h t f e r t i g t. Gegenüber einer Enteignung werden damit an die Ausübung des Vorkaufsrechts qualitativ geringere Anforderungen gestellt (…BVerwG, B.v. 15.2.1990 - 4 B 245.89 - NJW 1990, 2703 = juris Rn. 9; BayVGH, U.v. 26.6.1985 - 1 B 84 A.1420 - BayVBl. 1986, 181/182; OVG Lüneburg, U.v. 28.2.1980 - 1 A 109/78 - BauR 1981, 262/263; Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 - 1 U 1/11 Baul - juris Rn. 36;… VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 - Au 5 K 13.140 - juris Rn. 38;… Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 24 Rn. 20 m.w.N.).
In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erfüllt die Ausübung des Vorkaufsrechts regelmäßig schon dann dieses Erfordernis, wenn die Gemeinde das Eigentum am Grundstück erstrebt, um dort den in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzten Gemeinbedarfs-Zweck zu erfüllen bzw. um die Verwirklichung der im Bebauungsplan der Beklagten festgelegten Planungsvorstellungen zu erleichtern oder zu ermöglichen (vgl. BayVGH, U.v. 26.6.1985 - 1 B 84 A.1420 - BayVBl. 1986, 181/182;… OVG Lüneburg, B.v. 27.5.2008 - 1 ME 77/08 - BauR 2008, 1570 = juris Rn. 5; Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 - 1 U 1/11 Baul - juris Rn. 36 m.w.N.;… VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 - Au 5 K 13.140 - juris Rn. 39;… Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 24 Rn. 22).
Zwar ist den Klägern darin zuzustimmen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr vom Gemeinwohl gedeckt wird, wenn die Gemeinde einen Gemeinwohlzweck lediglich vorspiegelt, tatsächlich das Grundstück aber aus reinem Gewinnstreben erwerben möchte (siehe BGH, U.v. 22.3.1965 - III ZR 211/63 - DVBl. 1966, 264, 266; Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 - 1 U 1/11 Baul - juris Rn. 38).
Während nach einer in der Literatur vertretenen Ansicht für die Erfüllung des Tatbestands des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB insofern entscheidend sei, ob das Grundstück bereits im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 87 Abs. 1 BauGB hätte enteignet werden können (Grziwotz, KommJur 2013, 53/55), lässt die Gegenansicht eine Enteignungsmöglichkeit zu einem späteren Zeitpunkt genügen (…so BGH, U.v. 11.10.2007 - III ZR 298/06 - BGHZ 174, 25 = juris Rn. 7; Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 - 1 U 1/11 Baul - juris Rn. 31;… Paetow in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Februar 2018, § 28 Rn. 39;… Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 28 Rn. 81;… Spieß in Jäde/Dirnberger u.a., BauGB/BauNVO, 8. Aufl. 2017, § 28 Rn.28).
Der Verleihung eines Vorkaufsrechts für ein Grundstück zur Verwirklichung einer im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung für öffentliche Zwecke und im Dienste des Allgemeinwohls ist gleichsam der Wille des Gesetzgebers eingeschrieben, dass dieses Vorkaufsrecht im Regelfall ausgeübt wird (Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 - 1 U 1/11 Baul - juris Rn. 31 m.w.N.; OVG Lüneburg, U.v. 28.2.1980 - 1 A 109/78 - BauR 1981, 262/263;… VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 - Au 5 K 13.140 - juris Rn. 40;… VG Magdeburg, U.v. 24.2.2015 - 4 A 36/14 - juris Rn. 26).
Die Regelung hat lediglich die Bedeutung einer die allgemeine Regelung in Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayVwVfG ergänzenden fachspezifischen (Mindest-) Begründungsobliegenheit; darüberhinausgehende Anforderungen, etwa an das Gemeinwohlerfordernis (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB) oder an die Tiefe der Ermessensausübung, werden hierdurch nicht begründet (vgl. Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 - 1 U 1/11 Baul - juris Rn. 28 ff.;… Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 24 Rn. 79).
In § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist vor diesem Hintergrund lediglich eine fachspezifische (Mindest-)Begründungspflicht zu sehen, die durch die allgemeine Regelung in § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbVwVfG ergänzt wird (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, juris, Rn. 30).
Entgegen den Einwänden des Beteiligten zu 1) genügt der angefochtene Bescheid der Beteiligten zu 2) jedoch auch dieser erweiterten Begründungspflicht: Denn bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB handelt es sich um eine intendierte Entscheidung, die im Regelfall keine (weiteren) Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein Ausnahmefall vorliegt (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, a.a.O., Rn. 31, m.w.N.).In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts in aller Regel durch das Allgemeinwohl gedeckt, so dass nur in besonderen Ausnahmesituationen eine zusätzliche Erläuterung erforderlich ist.
Denn Gründe, die in der Sphäre des Betroffenen liegen, die dieser aber nicht vorgetragen hat, und die sich der Behörde nicht aufdrängen mussten, müssen von ihr bei der Ermessensausübung auch nicht erörtert werden (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, a.a.O., Rn. 32, m.w.N.).
(a) Es liegt ein wirksamer Kaufvertrag über die Teilfläche des Grundstücks vor und das Vorkaufsrecht kann sich auf Teile eines (Buch-)Grundstücks beschränken(vgl.OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, a.a.O., Rn. 33).
Es genügt, wenn die Flächen zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 37;… Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, a.a.O., § 24, Rn. 64).
An die Ausübung des Vorkaufsrechts sind nicht die gleichen strengen Anforderungen zu stellen wie an die Zulässigkeit einer Enteignung gemäß § 87 Abs. 1 BauGB (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 36, m.w.N.).
Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Ermessen der Gemeinde (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 39, m.w.N.).
In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB bestimmt die Gemeinde den an den Verkäufer zu zahlenden Betrag gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils des Baugesetzbuchs (§§ 93 ff. BauGB), wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte.Dabei reicht es aus, wenn feststeht, dass das Grundstück zu irgendeinem späteren Zeitpunkt entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans enteignet werden könnte (OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 41 f., m.w.N.).

References: § 87
 § 24
 § 24
 § 24
 § 28
 § 87
 § 28
 § 28
 § 28
 Art. 39
 § 24
 § 24
 § 39
 § 24
 § 24
 § 24
 § 87
 § 24
 § 24
 § 28