Source: https://www.kanzlei-dohrmann.de/news/?id=14
Timestamp: 2020-08-10 09:04:42+00:00

Document:
Der BGH (Urt. v. 01.06.2012, Az.: V ZR 171/11), hat nunmehr klargestellt, dass die Verjährung von Hausgeldern mit der Fälligkeit aus dem Wirtschaftsplan beginnt. Eine später beschlossene Jahresabrechnung kann die aus dem Wirtschaftplan verjährten Forderungen nicht mehr aufleben lassen.
Lediglich die sich aus der Abrechnungsspitze ergebende Differenz unterliegt nicht der Verjährung.
Ferner hat der BGH in seiner Entscheidung die Prozessführungsbefugnis des Verwalters im Namen der Gemeinschaft stark beschnitten. Der Verwalter kann ohne Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft keine Wohngeldklagen für die Gemeinschaft führen. Die Ermächtigung kann sich aus der Teilungserklärung ( Gemeinschaftsordnung ), aus einem Beschluss oder aus dem Verwaltervertrag ergeben.
Verweist die Teilungserklärung auf die Vorschrift des § 27 II Nr. 5 WEG a.F., ist hierin keine Wiederholung des Gesetzestextes zu sehen, sondern eine Ermächtigung des Verwalters zur Durchsetzung von Ansprüchen auf Zahlung von Wohngeldern oder Sonderumlagen.
Der BGH weist ausdrücklich unter Hinweis auf BGH NJW2006, 2187 darauf hin, dass eine derartige Ermächtigung nur für Ansprüche der Gemeinschaft auf Wohngeldzahlungen und Sonderumlagen und nicht etwa auch für sonstige Ansprüche wie Beseitigungsansprüche gem. § 1004 BGB gilt.
Aus dieser Rechtsprechung des BGH ergeben sich insbesondere für den Hausverwalter mehrere Haftungsfallen, als die Verjährung von Wohngeldern schon mit der Beschlussfassung zum Wirtschaftsplan zu laufen beginnt. Ferner droht dem ohne Ermächtigung klagenden Verwalter bei einem Prozessverlust die Gefahr, auf den Verfahrenskosten sitzen zu bleiben, wenn die Gemeinschaft keine nachträgliche Genehmigung erteilt und sich weigert, für die Kosten aufzukommen.
Beschließt die Gemeinschaft eine solche Genehmigung, droht eine erfolgreiche Anfechtung dieses Beschlusses durch einen Wohnungseigentümer, denn die nachträgliche Genehmigung eines verlorenen Verfahrens dürfte grundsätzlich gegen die ordnungsgemäße Verwaltung verstoßen.

References: BGH 
 BGH 
 § 27
 BGH 
 BGH 
 § 1004
 BGH