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Timestamp: 2016-10-28 08:42:37+00:00

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Art. 267 CO en relation avec l'art. 12 AMSL. D�lais de r�siliation diff�rents. Il est admissible de pr�voir des d�lais de r�siliation diff�rents pour le locataire et le bailleur, pourvu que l'art. 267 CO ne soit pas viol�. Peu importe � quelle partie au contrat s'applique le d�lai plus court. Faits � partir de page 340
"K�ndigung: vier Monate (mindestens vier Monate) zum voraus jeweils auf 15.3. resp. 15.9. Der Vertrag ist fr�hestens k�ndbar auf 15.9.1990, ausgenommen wenn der Vermieter die Wohnung selbst beziehen m�chte."
Am 29. Januar 1987 k�ndigte W. den Vertrag auf den 15. Juni 1987.
B.- D. anerkannte die K�ndigung nicht, setzte in der Folge den vertraglichen Mietpreis f�r den Monat Oktober 1987 von Fr. 2'300.-- in Betreibung und ersuchte auf Rechtsvorschlag der Mieterin hin um provisorische Rechts�ffnung, welche ihm der Amtsgerichtspr�sident III von Luzern-Land am 17. Dezember 1987 gew�hrte.
Das Obergericht des Kantons Luzern hob den angefochtenen Entscheid am 21. April 1988 auf und verweigerte die Rechts�ffnung. Es erwog, die f�r Vermieter und Mieter unterschiedlich vereinbarte zeitliche Vertragsbindung verstosse gegen Art. 12 BMM und sei unbeachtlich. Die K�ndigung der Mieterin sei auf den 15. September 1987 g�ltig, ein Mietpreis f�r den Monat Oktober 1987 damit nicht mehr geschuldet.
C.- Mit staatsrechtlicher Beschwerde beantragt D. dem Bundesgericht, diesen Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen, eventuell die nachgesuchte provisorische Rechts�ffnung zu gew�hren.
2. b) Die Parteien haben f�r ihren Mietvertrag eine Mindestdauer bis zum 15. September 1990 vereinbart, welche f�r den Vermieter nicht bindend sein sollte, sofern er das Mietobjekt zum BGE 114 II 339 S. 341Eigengebrauch beanspruche. Eine K�ndigung sollte nachher unter Beobachtung einer Frist von vier Monaten auf den 15. M�rz oder 15. September eines jeden Jahres zul�ssig sein.
Das schweizerische Obligationenrecht kennt zum Mietvertrag keine dem Arbeitsvertragsrecht (Art. 336 Abs. 2 OR) entsprechende Bestimmung, welche f�r die Parteien unterschiedliche K�ndigungsfristen oder -termine nicht zulassen w�rde. Daraus schliessen Lehre und Rechtsprechung, es sei gesetzlich zul�ssig, die K�ndigungsformalit�ten f�r Mieter und Vermieter unterschiedlich zu regeln (Urteil des Bundesgerichts vom 1. Dezember 1982 i.S. Garage Cornavin S.A. c. CFF, E. 2c am Ende, in BGE 108 II 416 ff. nicht publiziert; vgl. auch BGE 112 II 69 ff.; OSER/SCH�NENBERGER, N. 8 zu Art. 267 OR; SCHMID, N. 24 zu Art. 267 OR). Dieselbe Auffassung vertritt der Bundesrat in seiner Botschaft vom 27. M�rz 1985 zur Volksinitiative "f�r Mieterschutz", zur Revision des Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht und zum Bundesgesetz �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen (BBl 1985 I 1389ff., 1448). Daran ist nach den Grunds�tzen der Vertragsfreiheit unver�ndert festzuhalten. Schranken der Parteiautonomie, welche sich im Einzelfall aus Art. 2 ZGB oder Art. 20 OR ergeben k�nnen, stehen vorliegend ausser Frage.
Nach Art. 12 Abs. 1 BMM sind bei Mieten auf unbestimmte Dauer die gesetzlichen K�ndigungsfristen und -termine des Art. 267 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 OR relativ zwingend, indem sie zwar vertraglich verl�ngert, nicht aber verk�rzt werden d�rfen. In der Literatur werden dazu im wesentlichen bloss unterschiedliche Auffassungen zur Frage vertreten, ob der zwingende Charakter der Norm beidseitig sei, d.h. f�r Vermieter und Mieter gleichermassen gelte (so z.B. BARBEY, L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, S. 129; SCHMID, N. 39 zu Art. 267 OR), oder nur den Mieter sch�tze, weshalb dieser vertraglich zu einer k�rzeren als der gesetzlichen K�ndigungsfrist erm�chtigt werden k�nne (so z.B. GUIDE DU LOCATAIRE, Herausgeber: F�d�ration romande des locataires, S. 188; GM�R/CAVIEZEL, Mietrecht-Mieterschutz, S. 124; MIETRECHT F�R DIE PRAXIS, Herausgeber: Schweiz. Mieterverband S. 162; BEAT MEYER, Mietrecht im Alltag, S. 34). Zur Frage, ob in Ber�cksichtigung der als zwingend erkl�rten Bestimmungen des Obligationenrechtes weiterhin unterschiedliche K�ndigungsfristen vereinbart werden k�nnen oder ob solche Vereinbarungen durch Art. 12 Abs. 1 BMM ebenfalls ausgeschlossen sind, h�lt einzig BARBEY unter Hinweis auf BGE 114 II 339 S. 342
BGE 108 II 416 ausdr�cklich auch nach Massgabe von Art. 12 Abs. 1 BMM unterschiedliche Fristen f�r zul�ssig (a.a.O., S. 129 Fn. 410). Demgegen�ber vertritt RENE M�LLER (Der Bundesbeschluss �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, Diss. Z�rich 1976, S. 152) die Auffassung, der Zweck des Erlasses verbiete auch in dieser Hinsicht eine Bevorzugung des Vermieters, so dass zwar Art. 267 OR beachtende, jedoch f�r die Parteien unterschiedlich vereinbarte K�ndigungsfristen nur zul�ssig seien, wenn sie den Mieter privilegierten. Diese Auffassung findet im Erlass selbst keine St�tze. Auch die teleologische Auslegung f�hrt nicht zu einem solchen Ergebnis. Zweck des Bundesbeschlusses ist es, den Mieter vor missbr�uchlichen Mietzinsen und andern missbr�uchlichen Forderungen des Vermieters zu sch�tzen (Art. 1 BMM; BGE 112 II 71 E. 3). K�ndigungsrechtlich wird dieser Schutz auf die Ausgestaltung bisher dispositiver Normen (Art. 267 OR) zu zwingendem Recht beschr�nkt. Ausserhalb der Minimalfristen aber sind die Parteien im Rahmen ihrer Parteiautonomie weiterhin frei, ihre Vertragsbeziehungen selbst zu gestalten und dabei auch unterschiedliche Fristen und Termine zu vereinbaren. Insoweit hat der BMM die bisherige Rechtslage nicht ver�ndert. So geht denn auch der Bundesrat in der erw�hnten Botschaft vom 27. M�rz 1985, nach welcher die gesetzlichen K�ndigungsfristen und -termine ebenfalls relativ zwingend ausgestaltet werden sollen (BBl 1985 I 1508, Vorschlag zu Art. 267 Abs. 1 OR), weiterhin davon aus, unterschiedliche Regelungen f�r Vermieter und Mieter seien zul�ssig (a.a.O., S. 1448). Eine andere Auslegung von Art. 12 Abs. 1 BMM ist schlechterdings unhaltbar und damit willk�rlich. Entsprechend ist der angefochtene Entscheid aufzuheben.

References: Art. 12
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 2
 Art. 20
 Art. 12
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 12
 BGE 

BGE 
 Art. 12
 Art. 267
 BGE 
 Art. 267
 Art. 12