Source: http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1996/T-345-96.htm
Timestamp: 2018-12-11 22:05:07+00:00

Document:
T-345-96
Actor: María Consuelo Gaitán Ospina
En el proceso de tutela número T-93772 promovido por la señora María Consuelo Gaitán Ospina contra el Juzgado Diecisiete Civil Municipal de Medellín.
1. María Consuelo Gaitán Ospina instauró, por medio de apoderado, acción de tutela contra el Juez Diecisiete Civil Municipal de Medellín, por considerar que la actuación de este último dentro de un proceso verbal sumario iniciado en contra de ella por el Edificio Concord Propiedad Horizontal constituía una vía de hecho violatoria del debido proceso (art. 29 C.P.).
2.1 El Consejo de Administración del Edificio Concord, edificio ubicado en la ciudad de Medellín y sujeto al régimen de propiedad horizontal consagrado en la Ley 182 de 1948, autorizó, en reunión celebrada el día 16 de noviembre de 1994, a Angela María Velásquez González, administradora del mencionado edificio, para iniciar una demanda contra la señora María Consuelo Gaitán Ospina por violación del Reglamento de Propiedad Horizontal.
La demandante manifestó que la señora Gaitán Ospina, al efectuar una serie de reformas en su apartamento, distinguido con el número 203, había infringido las prohibiciones contenidas en los artículos 10 - numerales 5, 6, 16 y 17, literales a), c), f)-, 18, 19 - literales e) i) -, y 32 del reglamento de propiedad horizontal contenido en la escritura pública número 3684, del día 17 de septiembre de 1991, de la Notaría Once del Círculo de Medellín, aclarada mediante la escritura número 4.141 del 4 de octubre de 1991, de la misma Notaría.
Las reformas adelantadas por la señora Gaitán, esgrimía, invadían el espacio físico del apartamento 303, generaban inseguridad - porque permitían el fácil acceso de terceros a los apartamentos superiores -, limitaban la visibilidad de las ventanas del referido apartamento 303 y atentaban contra la estética propia de la edificación.
2.2 El conocimiento de la demanda le correspondió al Juzgado Diecisiete Civil Municipal de Medellín.
La demandada, María Consuelo Gaitán Ospina, propuso excepciones previas y de fondo. Dentro de las excepciones previas se destacan la de inepta demanda por trámite indebido y la de falta de legitimación o capacidad para ser parte. A juicio de la demandada, el proceso verbal sumario mediante el cual se ventilaba la controversia no resultaba procedente, toda vez que la demandante había solicitado la imposición de multas y el pago de indemnizaciones y esta última pretensión debía ser exigida mediante un proceso ordinario. De otra parte, argüía, la administradora del edificio había presentado la demanda en nombre del Edificio Concord, sin individualizar a cada uno de los propietarios. Por esta razón, consideraba la demandante que el edificio no tenía la calidad de sujeto con capacidad de ser parte en un proceso.
Mediante auto dictado en audiencia de agosto 15 de 1995, el Juzgado Diecisiete Civil Municipal de Medellín declaró la nulidad de lo actuado por encontrar probada la excepción de inepta demanda por trámite inadecuado, conforme a lo preceptuado en el artículo 435, parágrafo 1, ordinal 1, del C.P.C. En consecuencia, el Juzgado, mediante auto de agosto 22 del mismo año, inadmitió la demanda y fijó un término de 5 días para su corrección.
También en esta ocasión la demandada propuso entre las excepciones previas la de falta de capacidad del Edificio Concord para ser parte en el proceso. Fundamentó tal excepción en los pronunciamientos efectuados por el Tribunal de Medellín los días 29 de noviembre de 1993, 11 de marzo de 1994 y 7 de diciembre del mismo año, y en la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, del día 20 de marzo de 1992.
2.4 En su fallo del día 13 de diciembre de 1995, el Juzgado Diecisiete Civil Municipal de Medellín consideró que "lo dispuesto por el Tribunal de Medellín, no obliga al Juzgador a acoger los criterios planteados en las sentencias proferidas por dicho órgano jurisdiccional, sólo son fundamentos, bases, puntos de apoyo para respaldar ciertos criterios judiciales".
3. María Consuelo Gaitán Ospina interpuso acción de tutela contra la providencia dictada por el Juez Séptimo Civil Municipal de Medellín. Sostiene que en el trámite surtido se configuró una violación al debido proceso, toda vez que el Juzgado admitió como parte demandante dentro del proceso verbal sumario a la propiedad horizontal Edificio Concord, la cual, por estar regida por la Ley 182 de 1948, no era una persona jurídica. Afirma que en tres ocasiones - concretamente, al contestar la demanda, al sustentar el recurso de reposición contra el auto que fijaba fecha para la audiencia de conciliación y al presentar un memorial antes de que se dictara sentencia definitiva - propuso la excepción previa de falta de capacidad para ser parte, pero que el Juzgado hizo caso omiso de su petición de dictar una sentencia inhibitoria. Ello a pesar de la jurisprudencia del Tribunal Superior de Medellín, la cual fue dejada de lado por el juez con la afirmación de que el criterio del Tribunal en cuanto a la personería jurídica de la propiedad horizontal no era obligatorio.
3.1. La Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín conoció de la acción de tutela instaurada y notificó a la apoderada del Edificio Concord sobre la instauración de la mencionada acción. Sin embargo, la apoderada no intervino en el proceso.
Acto seguido, la Sala manifiesta que en los casos en los que se comprueba que las sentencias judiciales han vulnerado un derecho fundamental, el juez de tutela ha de proceder a remover el acto, el cual, dada su condición lesiva del ordenamiento constitucional, deja de ser un acto para convertirse en un hecho jurisdiccional. Finaliza con la decisión de suprimir del mundo jurídico la sentencia del juzgado Diecisiete Civil Municipal de Medellín, "porque vulnera el derecho fundamental del debido proceso cuando ha decidido un proceso frente a un sujeto inexistente, frente a un edificio, o mejor, frente a los bienes de uso común de un edificio: corredores, patios, pasillos...".
Con base en las anteriores consideraciones, el Tribunal revocó la decisión proferida por el Juzgado Diecisiete Civil Municipal de Medellín, el día 13 de diciembre de 1995, por considerarla una típica vía de hecho.
Cabe aclarar que Ana Toro de Uribe, apoderada del Edificio Concord, impugnó de manera extemporánea la decisión del juez de tutela.
1. El Juez Diecisiete Civil Municipal de Medellín reconoce que aquellas comunidades de propietarios sometidas al régimen de propiedad horizontal consagrado en la Ley 182 de 1948 y que no han constituído una sociedad para la administración de los bienes comunes, carecen de personería jurídica. Con todo, estima que ello no es óbice para que puedan comparecer en juicio a través de sus administradores, quienes desempeñan las funciones de representación legal, sin que sea necesario para ello individualizar a cada uno de los comuneros.
2. Por el contrario, la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín sostiene que sólo es posible la representación de personas, sean éstas jurídicas o naturales. Por esta razón, considera que no es posible la representación y comparecencia en juicio de una propiedad sometida al régimen de la Ley 182 de 1948, que carece de personería jurídica, sin que se haya identificado claramente a cada uno de los copropietarios. Estima que en el presente caso - ante la falta de individualización de la totalidad de los propietarios -, se produciría un evento de representación de indeterminados lo cual no es posible sino en casos excepcionales, taxativamente señalados por el legislador. A juicio del Tribunal, una interpretación contraria a la expuesta constituye una vía de hecho, violatoria del derecho al debido proceso.
3. Corresponde a la Corte evaluar si la interpretación efectuada por el Juzgado Diecisiete Civil Municipal de Medellín - según la cual las comunidades de propietarios sujetas al sistema de propiedad horizontal prescrito en la Ley 182 de 1948 pueden intervenir como parte procesal activa, aunque no se haya constituido una sociedad y no individualicen los comuneros -, contradice de manera manifiesta las disposiciones legales que regulan la materia y, por tanto, genera una violación del debido proceso (art. 29 C. P). En este sentido, debe la Corte precisar si existe un ámbito de penumbra en torno al tema de la capacidad procesal en este contexto, lo que hace que resulten plausibles diversas interpretaciones sobre el punto. De encontrarse que, de acuerdo con la Constitución y la ley, solamente existe una interpretación válida de las normas respectivas, habrá de declararse la vía de hecho. Mas si existen diversas interpretaciones válidas, es decir, que ofrezcan un sustento jurídico defendible, deberá la Corte abstenerse de tal declaración.
4. De acuerdo con los tratadistas sobre el derecho de propiedad horizontal en Colombia, la primera vez que se intentó regular legislativamente el tema de la propiedad horizontal en el país fue en 1890, cuando en el debate del proyecto de ley que se convertiría en la Ley 95 de 1890 se incluyeron dos artículos, tomados de la legislación española, referidos a este tema. Los artículos fueron, sin embargo, suprimidos, aun cuando, como anota Gil Sánchez, se observa "la coincidencia de ese proyecto precoz con la regulación que hicieron los artículos 16 a 27 de la Ley 85 de 1890 - actualmente vigentes - del régimen dinámico de las cosas comunes[1]”.
En 1948, el presidente Ospina Pérez dictó el decreto 1268, regulador de la propiedad horizontal. La norma perseguía impulsar los procesos de reconstrucción urbana que hubieron de iniciarse luego de los levantamientos ocurridos en diversas ciudades del país a raíz de los sucesos del 9 de abril. El decreto fue convertido en ese mismo año en la Ley 182 de 1948, aún vigente.
5. La Ley 182 de 1948 consagró un sistema de propiedad por pisos o propiedad horizontal, de acuerdo con el cual, simultáneamente, se establece una comunidad sobre los bienes afectados al uso común y se reconoce a cada propietario el uso exclusivo de sus pisos o departamentos. La ley buscaba contribuir al manejo y mantenimiento de los bienes comunes - que ante la falta de administración concertada se deterioraban rápidamente - y evitar las disputas que por esa causa se suscitaban entre los copropietarios.
6. En el artículo 11 de la Ley 182 de 1948 se prevé la posibilidad de constituir una sociedad con el único objeto de otorgarle la administración del inmueble. Precisa este artículo:
Dicha posibilidad resultaba novedosa y se consideraba que facilitaría el manejo del inmueble en cuanto concentraba en dicha sociedad las cuestiones administrativas. Con todo, la solución no fue aplicada, como bien lo manifestaría el senador Hernán Echeverri Coronado, en su exposición de motivos del proyecto de ley que se convertiría en la Ley 16 de 1985:
"Es tan urgente la personería jurídica comentada, que frecuentemente los interesados acuden al dispendioso mecanismo de solicitarla por vía administrativa, de acuerdo con las leyes pertinentes. El Instituto de Crédito Territorial, ha empleado varias veces este sistema." (subrayas no originales)[2].
7. Los tratadistas coincidían en evidenciar que el régimen establecido por la Ley 182 adolecía de una gran carencia en lo referente a la personería jurídica de la propiedad horizontal y a la representación de la misma, carencia que no fue satisfecha ni por los decretos 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983, reglamentarios de la Ley 182 de 1948, ni por la Ley 143 de 1959. Al respecto anotaba el representante Fabio Valencia, en su ponencia para primer debate en la Cámara de Representantes del proyecto que llegaría a ser la Ley 16 de 1985:
“Artículo 3°. Persona jurídica. La propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados. Esta persona, que no tendrá ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común y en general ejercer la dirección, administración y manejo de los intereses comunes de los propietarios de inmuebles en relación con el mismo".
8. La Ley 16 de 1985 tiene una peculiaridad, cual es la de que su aplicación es opcional, es decir, depende de la voluntad de los propietarios de los respectivos inmuebles, los que deciden libremente si se acogen a ella o a la Ley 182 de 1948. Esta particularidad obedece a los temores que se generaron en el Congreso frente a las innovaciones contempladas en el proyecto de ley, resistencias que, como lo anota el impulsor del proyecto, el mencionado senador Echeverri, sólo pudieron ser vencidas al declarar, en su artículo 10, que los propietarios podrían elegir libremente el régimen de propiedad horizontal al que querían acogerse, bien fuera el de la Ley 182 de 1948 o el de la Ley 16 de 1985. El texto del artículo 10° de la Ley 16 de 1985 es el siguiente:
Nótese que en el parágrafo se manifiesta expresamente que los administradores de los inmuebles cobijados por la Ley 182 de 1948 se regirán en punto a sus facultades por la Ley 95 de 1890, y que en lo atinente a su personería habrán de actuar de acuerdo con el artículo 22 de la citada ley. Al respecto sostuvo el senador Echeverri Coronado: "El parágrafo del art. 10, es también de la cosecha del doctor López Mendoza y no dudo que mejora la Ley 182 de 1948 y clarifica las facultades de los administradores de la propiedad horizontal para representarla, aunque en verdad, no soluciona la falta de personería jurídica que en ella se echa de menos y que en la Ley 16 de 1985, sí tiene remedio[3]”.
9. Importa destacar que las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 fueron reglamentadas por el decreto 1365 de 1986. Para el caso bajo examen son de interés los artículos 30 y 31. El artículo 30 establece:
El artículo 31 del decreto se ocupa de las funciones del administrador de la propiedad horizontal. Dentro de ellas establece, en su numeral i) la de "representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica, o la copropiedad, en su caso, en todos los actos y contratos acordes a la naturaleza de su cargo y que se relacionen con la actividad normal de la propiedad horizontal. Constituír apoderados judiciales para la defensa de los intereses de ésta, de conformidad con lo que sobre el particular determine la asamblea general de propietarios o el reglamento de administración de la propiedad horizontal".
10. En el reglamento de propiedad horizontal del edificio Concord se manifiesta claramente que éste se acoge al régimen establecido por la Ley 182 de 1948. Con base en este hecho importa ahora establecer si el citado régimen puede dar lugar a la formación de un centro autónomo de imputación jurídica y, de otro lado, independientemente de lo anterior, si los administradores de los inmuebles pueden gozar de capacidad procesal para los efectos de hacer valer los derechos de las respectivas comunidades de propietarios.
11. De la lectura de la jurisprudencia y de la doctrina se puede inferir que existe una marcada tendencia a negar la calidad de personas jurídicas a las asociaciones que conforman los dueños de los pisos que integran la propiedad horizontal. Al respecto cabe citar, además de los textos ya transcritos, algunos apartes de la exposición de motivos presentada por el senador Hernán Echeverri acerca del proyecto de ley que se convertiría luego en la Ley 16 de 1985. Reproduce él las palabras del senador Jaime Castro, quien afirma:
"Vale la pena conservar la Ley 182 de 1948 en sus grandes lineamientos, principios y prescripciones, complementándola con desarrollos novedosos en aquellos aspectos en los que la práctica haya mostrado vacíos y deficiencias, como son los relacionados, principalmente, con la necesidad de otorgar personería jurídica a la asociación que necesariamente se forma entre los propietarios para la administración y el manejo de los bienes de uso común...[4]”.
A continuación cita también una de las conclusiones a las que llega Nelson Ramos, en su libro "La propiedad horizontal", donde dice: "Es importante establecer por ley, la personería legal a las asociaciones de copropietarios de edificios, sin tener que requerirla expresamente del Estado por la Asamblea General de éstos. Vacío evidente o laguna del derecho, en la cual ha incurrido la Ley 182 de 1948 por parte del legislador[5]".
Una voz contraria a la tendencia expuesta es la de Gustavo Romero Conti, quien acepta que la ley presenta un gran vacío en este campo, pero se inclina por considerar que la comunidad de propietarios sometida a este régimen de propiedad horizontal adquiere una "personalidad jurídica implícita". Dice él:
"Existe indudablemente un gran vacío normativo para la comprobación de la existencia legal de la colectividad de copropietarios, como ente autónomo independiente de éstos individualmente considerados, y de su personería sustantiva para contraer derechos y obligaciones: El silencio de la ley en tal sentido ha sido sustituido por un mecanismo supletorio de comprobación, tanto de la existencia legal como de la personería jurídica sustantiva de la copropiedad, que consiste en la presentación ante la autoridad competente, administrativa o judicial, de la copia auténtica del documento notarial mediante el cuál se elevó a escritura pública y se protocolizó el reglamento de Copropiedad y los anexos pertinentes[6]” (subrayas no originales).
12. Existe, pues, un acuerdo general acerca de la no existencia como persona jurídica de las asociaciones o comunidades de propietarios sometidos al régimen de propiedad horizontal establecido en la Ley 182 de 1948, cuando no se constituye una sociedad, según lo dispone el artículo 11 de esa ley.
“El administrador de una comunidad nombrado con arreglo a las disposiciones anteriores tiene la personería jurídica de ella.
“Esto no impide que cada comunero represente como parte y sea tenido como tal para lo relativo a su derecho; pero si después de representado un comunero dejare de estar a derecho en el lugar del juicio, éste continuará con las otras partes y surtirá sus efectos como si dicho comunero no se hubiere hecho parte".
13. La primera posición ha sido expuesta reiteradamente por el Tribunal Superior de Medellín. Cabe citar algunos apartes de sus sentencias, que fueron transcritas por la demandante en este proceso de tutela. Así, en el fallo de la Sala de decisión del 29 de noviembre de 1993, se dice:
“La comunidad no tiene subsistencia como entidad abstracta separada de los comuneros. Ella de todos modos es una forma de propiedad y por ende remite a su confirmación CONCRETA CUOTATIVA según la concepción romana de la titularidad de la misma radicada en todos y cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de dominio. Esta cuota significa la concurrencia limitante en gastos y beneficios y por consiguiente la expresión de la comunidad en el proceso no puede ser otra que la mención de la totalidad de los comuneros con determinación de su cuota...
... “Pero el óbice que este ofrece ... es la falta de capacidad para ser parte, de la cual carece en absoluto el EDIFICIO A ..., aún cuando genéricamente se le enuncie como propiedad horizontal. Esa es una estructura de ladrillo que corresponde al conjunto de propiedades privadas y comunes que conforman esa manera de ser de la propiedad pero que no es un ente, un centro de imputación de derechos y obligaciones, hasta cuando se defina, concretando los copropietarios que la conforman y su cuota de dominio. La estructura de la parte en el proceso tiene que ofrecerse desde el momento mismo en el cual SE PRESENTA LA PRETENSION y tiene que corresponder, para cuando se debate una relación jurídica sustancial que interesa por ACTIVA O POR PASIVA a la PROPIEDAD HORIZONTAL, a la perfecta delimitación de la copropiedad, con la expresión determinada de los copropietarios que son dueños de los apartamentos y demás locales de propiedad individual y la expresión de sus cuotas ideales en el condominio. ...”
Igualmente, en la sentencia de la Sala de Decisión del 11 de marzo de 1994, magistrada ponente Doctora Beatriz Quintero de Prieto, se expresó:
"La comunidad no tiene subsistencia como entidad abstracta separada de los comuneros. La comunidad se constituye por la suma de comuneros con expresión del derecho cuotativo de cada uno. Ella de todos modos es una forma de propiedad y por ende remite a su conformación concreta cuotativa según la concepción romana de la titularidad de la misma, radicada en todos y cada uno de los comuneros en proporción a su cuota ideal de dominio. Esa cuota significa la concurrencia limitante en gastos y beneficios y por consiguiente la expresión de la comunidad en el proceso que no puede ser otra que la mención de la totalidad de los comuneros con determinación de su cuota por cuanto se trata de una legitimación extraordinaria, es preciso además que se pruebe la calidad legitimante que es la cuota de comunero, además de la de administrador de la comunidad, porque demostrar que se es administrador de una comunidad, en los términos del artículo 77 del cpc nro. 5, exigencia que se formula para que la prueba acompañe a la demanda, significa probar que la comunidad existe como tal, es decir que se integra por los comuneros determinados y por la cuota definida de cada uno en ella”.
“Pero es que el defecto en el presente proceso es todavía más profundo: es que así como se presentó la demanda NO EXISTE PARTE ACTORA. Porque la enunciada propiedad horizontal edificio EL PALO, así escuetamente NO TIENE CAPACIDAD PARA SER PARTE, no es centro de imputación de derechos y obligaciones hasta cuando se defina, concretando los copropietarios que la conforman y su correspondiente cuota de dominio. La estructura de la PARTE en el proceso tiene que conformarse desde el momento mismo en el cual se presenta la pretensión que va a ser debatida en las etapas sustanciales del proceso... Todo lo que se viene enunciando tiene validez para la propiedad horizontal que se rige por la Ley 182 de 1948”.
Finalmente, en el fallo del 7 de diciembre de 1994, magistrado ponente Bertulio Tobón Builes se expresó:
... “Ahora bien, la propiedad horizontal no constituye una persona jurídica, es un derecho real, una forma de dominio, una modalidad de la comunidad singular, ya que ésta se da con el derecho de propiedad, cuando varias personas son titulares del derecho de dominio de un inmueble...
“Este aspecto de la propiedad horizontal hace que corresponda a la concepción romana de la comunidad que consagra el C. Civil Colombiano, comunidad que no subsiste separada de los Comuneros, por cuanto está radicada en ellos en proporción a la cuota de dominio de que son titulares. De ahí que son los comuneros quienes conforman esta especie de propiedad y constituyen el centro de imputación de derechos y obligaciones, y, por ende, quienes tienen capacidad para ser parte. Por tal razón este presupuesto procesal se estructura expresando cuáles son los copropietarios y su cuota de dominio y no simplemente enunciando el nombre de la propiedad horizontal”.
Devis Echandía asume también una actitud favorable a esta posición al señalar cuáles son los anexos obligatorios de la demanda. Al respecto dice que el artículo 77 del C.P.C. exige en su artículo 5° "la prueba de la calidad de herederos, cónyuge, curador de bienes, administrador de comunidad o albacea en que actúe el demandante o se cite al demandado; las dos primeras contemplan la legitimación en la causa de la persona que obre en tal calidad (...), por lo que no es un problema de representación; las tres últimas son representaciones especiales, aunque la comunidad, los bienes administrados y la herencia yacente no son personas jurídicas ni pueden tener la condición de partes (la herencia yacente y la masa del concurso o quiebra pueden ser partes aunque no tienen verdadera personería jurídica)...[7]”. (subrayas no originales).
14. La segunda posición, es decir aquélla que sostiene que cuando el administrador de la comunidad ha sido nombrado en la forma debida no es necesario identificar plenamente a los comuneros para poder conformarse en parte dentro de un proceso, es defendida por diversos tratadistas y por la misma Corte Suprema de Justicia. Esta manifestó en fallo de febrero 19 de 1985 lo siguiente:
“Dado que los conflictos de intereses no sólo pueden presentarse entre uno y otro de los copropietarios o entre uno de èstos y todos los demás sino también entre la totalidad de los dueños de los pisos o departamentos en que se divide el edificio y un tercero, la ley prevé, con el indiscutible propósito de hacer más ágil el desenvolvimiento de la actividad del conjunto de copropietarios que éstos constituyan una sociedad que tenga a su cargo la administración del edificio o que redacten “un reglamento de copropiedad que precise los derechos y obligaciones, recíprocos de los copropietarios” (art. 11 L 182748). Si lo primero, es decir, si se crea el ente jurídico capaz de adquirir derechos y de contraer obligaciones, es obvio que para promover un proceso o intervenir en él, el administrador de la sociedad tendrá que acreditar la existencia de ésta y la representación que ejerce, por medio del certificado que le expida la entidad facultad para ello. Si, en cambio, no se crea la persona jurídica, no por ello la comunidad existente se hallará limitada en el ejercicio de sus derechos subjetivos, como el de instaurar las acciones pertinentes con motivo de cualesquiera situaciones litigiosas en que pueda verse envuelta. Pero para eso no sería menester que se acompañaren a la demanda correspondiente las copias de las escrituras registradas que acrediten la titularidad del dominio de todos y cada uno de los copropietarios, pues tal cosa, en la practica, haría imposible o dificultaría formular cualquier demanda, sobre todo en conjuntos residenciales, muy comunes hoy en día, en los que los copropietarios resulten ser muy numerosos. Por consiguiente, bastaría con acreditar que se produjo de conformidad con la ley, el reglamento de copropiedad (art. 11 y 12 Ley 182 de 1948)[8]”.
Igualmente, en su ponencia ante la Comisión Primera del Senado, para el primer debate del proyecto de ley que se convertiría en la Ley 16 de 1985, manifestó el senador Ciro López Mendoza:
“En rigor el proyecto busca resolver un problema de representación legal que se ha presentado en algunos departamentos y especialmente en Antioquia, y para ello se acude a la ficción de crear una nueva persona jurídica para la administración de las zonas comunes. Siempre he considerado que ese problema está definido por el artículo 22 de la Ley 95 de 1890 sobre administración de grandes comunidades, puesto que de acuerdo con nuestras normas de interpretación hay que acudir a esos principios generales cuando se encuentran vacíos en la ley, así se trate de estatutos muy especializados.
Una posición semejante asume Romero Conti, consecuente con su posición acerca de la personalidad jurídica implícita de las comunidades de propietarios:
“La Ley 182 de 1948 en su artículo 12, confiere al reglamento de Copropiedad la atribución de establecer las facultades, obligaciones y forma de elección del administrador de la propiedad horizontal. La concisión con que la norma expresa el ámbito en que el Reglamento de Copropiedad deberá regular el campo de la administración contradice la importancia de este aspecto vital del sistema. El Decreto 107 de 1983, reglamentario de la Ley 182 de 1948, se limita en el aspecto de la administración de la propiedad horizontal, a otorgar al Reglamento de Copropiedad la facultad de fijar los rasgos del mandato del administrador, pero calla en todo aquello que se relaciona con su competencia jurídica y representación de la copropiedad.
"La facultad de representación legal deberá consignarse en el reglamento de copropiedad con toda precisión, y describir las atribuciones y facultades que contiene (...) El administrador, en ejercicio de la personería legal, representa el edificio o conjunto de propiedad horizontal como entidad jurídica, judicial o extrajudicialmente, en las reclamaciones, juicios o actuaciones concernientes a la administración, mantenimiento, conservación reparación, reconstrucción y mejoras de los bienes, áreas y servicios comunes y a su uso y goce, activa o pasivamente[9]”.
Por su parte, Hernando Morales establece diferencias de acuerdo a si, en la situación concreta, la comunidad es demandada o demandante. Para el primer caso considera que los comuneros sí deben individualizarse, mientras que si se trata de cumplir el papel de demandante opina que el administrador, así como cualquier comunero, pueden actuar directamente:
“La comunidad es un estado en que uno o varios bienes pertenecen a varias personas en proindiviso (...) La Corte dice: 'La comunidad es una cosa universal o singular, que nuestro Código Civil llama impropiamente cuasi contrato, no es una persona jurídica. De manera que en estricto rigor, la comunidad como tal carece de capacidad para ser parte, pues no es una entidad distinta de los comuneros individualmente considerados.'
"Pasivamente, es menester demandar a todos a fin de que la sentencia los cobije. Activamente, puede demandar para beneficio de la comunidad uno solo de los comuneros; pero si redunda la acción en provecho de la comunidad favorecerá a todos. La Corte expresa: 'Si bien es cierto que los copropietarios no se representan unos a otros ni tampoco a la comunidad, sin embargo cuando uno de ellos ha litigado para esta última sobre un derecho indivisible la sentencia favorable aprovecha a la comunidad pero la desfavorable no afecta a los derechos de ésta o de los otros condueños que no la aceptan (...)."
Acota que cuando la comunidad designa un administrador, éste lleva la representación judicial de ella, sin perjuicio de que los comuneros puedan actuar como parte en lo relacionado con su interés, tal como lo dispone el artículo 22 de la Ley 95 de 1890[10].
“... se ha estimado que los componentes individuales de las Comisiones, o de otras uniones, por el hecho de haberse unido para una obra o de haber escogido un presidente como órgano de su actividad común, por un lado están vinculados por las obligaciones contraídas por el presidente, dentro de los límites que señalen las exigencias del fin común, y por otro pueden ser válidamente demandados, conjuntamente o tan sólo en la persona de su presidente. Lo mismo se sostiene, con mayor motivo, si, en vez de simples agregados de personas unidas de hecho en una obra, se trata de uniones organizadas corporativamente, en virtud de contrato o estatuto, puesto que se atribuye por extensión una representación general a las personas que están al frente de estas uniones, que dispensa de conferir una representación especial en la litis por parte de los componentes individuales de la unión, e incluso dispensa de la designación de los componentes[11]”.
“El patrimonio autónomo es una masa patrimonial perteneciente a un determinado sujeto jurídico, por lo que no es ella misma una persona jurídica; pero sustraída a la administración de su sujeto, es confiada a un administrador que actúa en nombre de la misma, lo que permite que el patrimonio autónomo se comporte en el comercio jurídico como un todo independiente, análogamente a una persona. El administrador no representa al sujeto, por lo que éste no es parte en causa en los litigios relativos al patrimonio. Los casos principales de tal figura jurídica son: la quiebra, la herencia yacente, la herencia bajo administración (...), el condominio de casas (R. D.-ley de 15 de enero de 1934, convertido en ley en 10 de enero de 1935, art. 20: el administrador tiene la representación jurídica del condominio, puede promover acciones contra los copropietarios o los terceros y ser demandado en juicio por cualquier objeto), la Hacienda municipalizada (...). Al cesar, en estos casos, la separatio bonorum, el sujeto del patrimonio está obligado a reconocer cuanto haya sido hecho legítimamente por la administración del mismo[12]”.
15. El paso a seguir ahora es el de establecer si efectivamente la actuación del Juez Diecisiete Civil Municipal de Medellín, en el sentido de no declarar fundada la excepción previa de falta de capacidad de la comunidad de propietarios del edificio Concord para ser parte en el proceso, constituye una vía de hecho, tal como lo asegura el juez de tutela.
16. Esta Corporación se ha pronunciado ya acerca de si existe una vía de hecho cuando un juez asume una interpretación de una norma entre las diferentes posibilidades existentes. En la sentencia de tutela T-538 de 1994, en la cual se falló sobre la pregunta acerca de cómo debía interpretarse una norma penal que consagraba un término para apelar, la Corte manifestó que las dos interpretaciones posibles del texto legal eran igualmente admisibles y razonables. A continuación, añadió que en vista de que el caso bajo análisis era del orden penal y afectaba directamente el derecho a la libertad lo más indicado era acoger la interpretación que garantizaba más efectivamente la aplicabilidad del derecho fundamental a impugnar las sentencias condenatorias:
"6. En síntesis, una interpretación literal del artículo 26 de la Ley 81 de 1993 como la acogida por el Tribunal Superior de Medellín, permite afirmar que el término de traslado se contabiliza a partir del momento en que el expediente se deja a disposición de las partes. Otra interpretación de la norma es aquella según la cual los (5) días del término para sustentar el recurso son días completos, lo que justifica su contabilización a partir del día siguiente al día en que se deja la constancia secretarial. Esta última interpretación es más favorable para el procesado, en particular, cuando el acto secretarial dispuesto por la ley con el objeto de informar a los sujetos procesales que tienen a su disposición el expediente, es efectuado luego de transcurrido parcialmente el día judicial. Ambas interpretaciones, una literal y la otra finalista, son igualmente admisibles y razonables. A la luz del principio pro actione, sin embargo, la segunda interpretación, en el marco del proceso penal, es más conforme con la Constitución, ya que garantiza la plena efectividad del derecho fundamental a impugnar la sentencia condenatoria (CP art. 29)...
"Cuando el término de comparación no está dado por los propios precedentes del juez sino por el de otros despachos judiciales, el principio de independencia judicial no necesita ser contrastado con el de igualdad. El juez, vinculado tan sólo al imperio de la ley (CP art. 230), es enteramente libre e independiente de obrar de conformidad con su criterio. Sin embargo, un caso especial se presenta cuando el término de comparación está constituido por una sentencia judicial proferida por un órgano judicial colocado en el vértice de la administración de justicia cuya función sea unificar, en su campo, la jurisprudencia nacional. Si bien sólo la doctrina constitucional de la Corte Constitucional tiene el carácter de fuente obligatoria (Corte Constitucional, sentencia C-.083 de 1995, MP Dr. Carlos Gaviria Díaz), es importante considerar que a través de la jurisprudencia - criterio auxiliar de la actividad judicial - de los altos órganos jurisdiccionales, por la vía de la unificación doctrinal, se realiza el principio de igualdad. Luego, sin perjuicio de que esta jurisprudencia conserve su atributo de criterio auxiliar, es razonable exigir, en aras del principio de igualdad en la aplicación de la ley, que los jueces y funcionarios que consideren autónomamente que deben apartarse de la línea jurisprudencial trazada por las altas cortes, que lo hagan, pero siempre que justifiquen de manera suficiente y adecuada su decisión, pues, de lo contrario, estarían infringiendo el principio de igualdad (CP art. 13). A través de los recursos que se contemplan en cada jurisdicción, normalmente puede ventilarse este evento de infracción a la Constitución." (subrayas no originales).
17. De la última sentencia transcrita se colige que para calificar una actuación judicial como vía de hecho, en razón de la adopción por parte del juez de una interpretación diferente a la de un órgano judicial superior, debe establecerse si la providencia atacada carece efectivamente de fundamento objetivo y razonable.
La providencia proferida por el Juzgado Diecisiete Civil Municipal de Medellín fue objeto de una demanda de tutela por considerarse que constituía una vía de hecho. El Tribunal Superior de Medellín ha manifestado en diversas oportunidades que la comunidad de propietarios sometida a las normas de la Ley 182 de 1948 no tiene capacidad para ser parte procesal por no constituír un sujeto de derecho. A su juicio, son los comuneros debidamente individualizados los que pueden demandar. Por su parte, el Juez Diecisiete Civil Municipal de Medellín estima que el administrador de la propiedad horizontal puede comparecer en juicio en nombre de los comuneros, sin que éstos hayan sido individualizados. Igualmente, sostiene que la interpretación legal establecida por el Tribunal Superior de Medellín no es vinculante para los jueces inferiores, toda vez que la jurisprudencia solamente posee un carácter auxiliar.
La decisión judicial impugnada no hace cosa distinta que asumir una de las diversas interpretaciones que caben sobre la materia. Importa, además, señalar que aun cuando la interpretación acogida por el Juzgado Diecisiete Civil Municipal se aparta de la jurisprudencia del Tribunal Superior de Medellín, ella coincide con la de la Corte Suprema de Justicia, que es el órgano máximo de la jurisdicción ordinaria en el país[13].
[1] Gil Sánchez, Jaime (1987): La propiedad horizontal frente a comunidades inmobiliarias. Derecho de superficie. Falsos condominios, en: Gil Sánchez, Jaime et al.: Propiedad horizontal. Conferencias, legislación, jurisprudencia, modelos. Colegio Antioqueño de Abogados, Medellín, p. 4.
[2] Historia de las Leyes, segunda época. Legislatura 1985, tomo I. Adición del Senado del año 1987, p. 121.
[3]Echeverri Coronado, Hernán (1987): La ley 16 de 1985, en: Gil Sánchez, Jaime et al., Op. Cit, p. 30.
[4]Historia de las Leyes, segunda época. Legislatura 1985, tomo I. Adición del Senado del año 1987, p. 218.
[5] Idem, pág. 221
[6] Romero Conti, Gustavo (1983): Manual práctico de propiedad horizontal. Régimen jurídico, económico, orgánico y operativo. Instituto de Propiedad Horizontal y Vivienda, Bogotá, pp. 26 y 27.
[7] Devis Echandía, Hernando (1990): Compendio de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Vol. I: El proceso civil. Parte general. Biblioteca Jurídica Dike, séptima edición, Medellín, pp. 116-117.
[8] El texto de la sentencia se encuentra en Jurisprudencia y Doctrina, tomo XIV, número 161, mayo de 1985, pp. 375-381. El aparte reproducido se halla en la página 380.
[9] Romero Conti, Gustavo, Op. Cit. pp. 29-31.
[10] Morales, Hernando (1985): Curso de Derecho Procesal Civil. Parte General. Editorial ABC, 9a. edición, Bogotá, p. 223-224.
[11] Chiovenda, Giuseppe (1940): Instituciones de Derecho Procesal civil, Volumen II: Las relaciones procesales (la jurisdicción y los sujetos del proceso). Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, pp. 293-294.
[12] Ibid, p. 295.
[13] La demandante en la acción de tutela manifiesta que apoya sus argumentos en la jurisprudencia del Tribunal Superior de Medellín y en una sentencia de la Corte Suprema de Justicia. Sin embargo, el fallo de esta última corporación al que hace alusión -la sentencia del 20 de marzo de 1992, de la Sala de Casación Civil, M.P. Dr. Héctor Marín Naranjo- no hace referencia al tema de la propiedad horizontal aquí estudiado. En efecto, la sentencia solamente se relaciona de manera tangencial con el problema en análisis, concretamente al hacer una precisión general acerca de la necesidad de ser sujeto de derecho para poder ser parte procesal.

References: artículo 435
 artículo 11
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 22
 artículo 30
 artículo 31
 artículo 11
 artículo 77
 artículo 77
 artículo 5
 artículo 22
 artículo 12
 artículo 22
 artículo 26