Source: http://erwin-ruff.de/pruefpflichten_betriebskosten.html
Timestamp: 2017-11-25 11:24:29+00:00

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Prüfkosten Umlage als Betriebskosten
Wartungs- und Prüfungskosten als umlagefähige Betriebskosten
Inwieweit die Wartungs- und Prüfungskosten auf den Mieter umgelegt werden können, hängt einerseits davon ab, ob sie den Begriff der Betriebskosten des § 1 BetrKV erfüllen. Das ist dann unproblematisch, wenn sich das ausdrücklich ergibt, wie z.B. für Wartungskosten aus § 2 Nrn. 2 und 4-7 BetrKV. Eine Kostenumlage ist auch über § 2 Nr. 17 BetrKV als „sonstige Betriebskosten“ denkbar. Allerdings müssen sonstige Betriebskosten im Mietvertrag im Einzelnen benannt sein, damit sie umlagefähig sind. (BGH, Urteil v. 7.4.2004 – VIII ZR 167/03, DWW 2004, 188 = WuM 2004, 290 = ZMR 2004, 430) Allein die mietvertragliche Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ reicht deshalb wegen der völligen Unbestimmtheit dieser Formulierung für eine wirksame Betriebskostenvereinbarung nicht aus. Betriebskosten müssen auch laufend anfallen, was nicht heißt, dass sie jährlich entstehen müssen. Es genügt auch ein mehrjähriger Turnus, wie das bei den Kosten für die Prüfung eines Heizöltanks oder bei der Eichung der Verbrauchszähler der Fall ist. (Schmid, Rn. 1036a; Langenberg, Rdn. A 18) Auch wenn es im Einzelfall schwierig sein mag, zu entscheiden, ob bestimmte Kosten als „sonstige Betriebskosten“ anzuerkennen sein, wird dies gar nicht nötig sein, wenn dazu im Mietvertrag überhaupt nichts vereinbart wurde. Beispiel: Im Treppenhaus und im Heizraum hält der Vermieter Feuerlöscher bereit. Eine Umlage der Feuerlöscherprüfungskosten scheidet aber von vornherein aus, wenn es dazu keine mietvertragliche Vereinbarung ergibt. Für die Umlage neuer „sonstiger“ Betriebskosten genügt auch eine schriftliche Erklärung des Vermieters in Textform nach § 560 Abs. 1 BGB. (Zum Muster für einen entsprechenden Vorbehalt im Mietvertrag siehe Blank, Umlage neuer „sonstiger“ Betriebskosten, NZM 2004, 651)
Andererseits: Nach Ansicht des BGH (Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 146/03, NZM 2004, 418 = WuM 2004, 292) ist eine Umlegung sonstiger Betriebskosten – trotz fehlender mietvertraglicher Betriebskostenvereinbarung – auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann. Ob diese Rechtsansicht des BGH richtig ist, mag dahingestellt bleiben, weil die BGH-Rechtsprechung für die Praxis maßgebend ist. Es stellt sich aber schon die Frage, ob der Mieter mit seiner Zahlung zugleich auch die mietvertraglichen Grundlagen für die Zukunft ändern will, er also einen Rechtsbindungswillen erkennen lässt. Aus der BGH-Entscheidung lässt sich leider nicht entnehmen, wie viele Jahre die „jahrelange Übung“ erfordert. (Schumacher, Zum Begründungsstil aktueller BGH-Entscheidungen im Wohnraummietrecht, WuM 2004, 507; Schmid, Die neue Rechtsprechung des BGH zum Mietnebenkostenrecht und ihre Folgen, DWW 2004, 288) Jedenfalls dürfte die lediglich einmalige Zahlung sonstiger Betriebskosten noch keine Betriebskostenvereinbarung für die Zukunft darstellen. (Maciejewski, Sonstige Betriebskosten, keine Umlage ohne detaillierte Vereinbarung, MM 6+7/2004, 9) Aus praktischen Erwägungen dürfte es zur Rechtsklarheit und zur Vermeidung von Streitigkeiten ohnehin ratsam sein, die sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag zu benennen und bei der Einführung neuer Kosten eine Vertragsergänzung vorzunehmen. Das ermöglicht die problemlose Umlage von Prüfungskosten für haustechnische Einrichtungen als sonstige Betriebskosten, ohne dass man in die „hohe Juristerei“ einzusteigen braucht. (Vgl. auch die hilfreiche Übersicht von Stangl, Umlagefähigkeit einzelner Betriebskostenpositionen bei Wohnraum; eine tabellarische Arbeitshilfe, ZMR 2006, 95)
Wartungen und Prüfungen werden üblicherweise von Fremdfirmen erledigt. Sofern das der Hauswart erledigt, sind die Kosten hierfür gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV nur umlagefähig, soweit es sich dabei nicht um Instandhaltungsmaßnahmen handelt. (LG Wuppertal, Urteil v. 2.3.1999 – 16 S 280/98, WuM 1999, 342; AG Suhl, Urteil v. 27.5.2003 – 5 C 1120/02, WuM 2003, 452)
Nach der bisher herrschenden Meinung sollen die Aufwendungen für die Schadensvorsorge und Schadensverhütung sowie Wartungs- und Überprüfungskosten zu den Instandhaltungskosten und nicht generell zu den Betriebskosten zu rechnen sein. Dieser Meinung folgen einige Stimmen der neueren Literatur nicht mehr. (So z.B. Derchx, Sonstige Betriebskosten, WuM 2005, 690; Schmid, Handbuch der Betriebsnebenkosten, 9. Auflage, Rn. 1028a) Das Problem soll hier nicht vertieft werden, es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung dazu äußern wird.
Nach einer Untersuchung des Instituts für Bauforschung e.V. aus dem Jahr 2005 verursachen die Überwachungen bei Mehrfamilienhäusern mit Aufzug ca. 0,77 €/m2 Wohnfläche, davon können ca. 0,64 € in die Betriebskostenumlage einbezogen werden. Bei einem Mehrfamilienhaus ohne Aufzug fallen ca. 0,40 €/m2 Wohnfläche an, wovon ca. 0,25 € als Betriebskosten weitergegeben werden können. (Kosten der Überwachungspflichten, Forschungsbericht 2005, ISBN 3-8167-6945-4)
© IKV Erwin Ruff 2007

References: § 1
 § 2
 § 2
 § 560
 BGH 
 BGH 
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