Source: https://www.novyepis.cz/clanek-zaklad/385893
Timestamp: 2020-06-06 08:43:09+00:00

Document:
EPIS® Právní systém | Článek - Průvodce bytového hospodářství
Průvodce bytového hospodářství
Společenství vlastníků jednotek versus bytové družstvo – stručný průvodce základními pojmy a účinnou právní úpravou
Tento průvodce vychází z aktuální účinné právní úpravy společenství vlastníků jednotek a právní úpravy bytových družstev a byl sestaven za použití právně informačního programu EPIS, jehož je součástí.
Základní pojmy a základní právní úprava
Rodinný dům je stavba určená pro bydlení, která má jedno nebo více podlaží (dle ČSN 73 4301 nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví). Více než polovina podlahové plochy musí odpovídat požadavkům na trvalé rodinné bydlení. V rodinném domě mohou být nejvýše tři samostatné byty.
Podle §552 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), (dále jen „ZOK“), „družstvo“ je společenství neuzavřeného počtu osob, které je založeno za účelem vzájemné podpory svých členů nebo třetích osob, případně za účelem podnikání.
Podle §727 ZOK - bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Bytové družstvo může spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob. Bytové družstvo může za podmínek stanovených ZOK provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost má ve vztahu k činnosti podle §727 odstavců 1 a 2 ZOK pouze doplňkový nebo vedlejší charakter.
Podle §729 odst. 1 ZOK „Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem“ (dále jen "družstevní byt") se rozumí byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.
Podle §729 odst. 2 ZOK „Družstevním bytem se rozumí“ i byt, na jehož pořízení v nemovitosti ve vlastnictví jiné osoby se člen bytového družstva, který je nájemcem tohoto bytu, nebo jeho právní předchůdce, podílel svým členským vkladem v družstevní bytové výstavbě podle dřívějších právních předpisů, a k němuž má bytové družstvo právo odpovídající věcnému břemenu zajišťující jeho členovi právo byt užívat za podmínek stanovených pro užívání družstevního bytu. Věta první se použije i v případě, že právo odpovídající věcnému břemenu přešlo na nájemce v důsledku zániku členství v bytovém družstvu.
Bytové spoluvlastnictví (upravené v pátém oddílu §1158 a násl. OZ) je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.
Nemovitými věcmi podle §498 OZ jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.
Jednotka (§1159 OZ) - zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
Podle §1160 OZ „Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
26 Cdo 3075/2016 Nejvyšší soud ČR – Předmět převodu vlastnictví nově vystavěné jednotky
Určování podílu na společné části
29 Cdo 4195/2010 Nejvyšší soud ČR - Spoluvlastnictví pozemku
Podle §1163 a násl. OZ může jednotka vzniknout:
- výstavbou (§1163),
- zápisem do veřejného seznamu (§1164),
- rozhodnutím soudu (§1165),
- prohlášením (§1166).
26 Cdo 3075/2016 - Nejvyšší soud ČR - Nově vystavěná jednotka
Zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne i v případě, že si to ujednají spoluvlastníci při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání, nebo že si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění manželů. Ustanovení o prohlášení se na tato ujednání použijí přiměřeně.
8 Cmo 374/2010 Vrchní soud v Olomouci - Údaje o dni vzniku a zániku členství ve výboru společenství
Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství vlastníků"). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.
Odstranění případných vad prohlášení
Pokud prohlášení vymezuje jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením (§1168 OZ). Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.
Pokud určí prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.
Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva. Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě (§1169 odst. 2 OZ). Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.
Smlouvou o výstavbě (§1170 OZ) se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu, za účelem zřízení nebo změny jednotek. Pro práva a povinnosti stran platí přiměřeně ustanovení OZ o společnosti (§2716 a násl. OZ).
Ve smlouvě o výstavbě strany ujednají alespoň
Smlouva o výstavbě vyžaduje písemnou formu. Pokud je smlouva o výstavbě uzavřena v době, kdy je dům již rozestavěn, ale byty ještě rozestavěny nejsou, ujednají si strany velikost spoluvlastnických podílů k nemovité věci ve velikosti odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů budoucích vlastníků jednotek na společných částech.
Má-li jednotka vzniknout nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu a nejsou-li v domě jednotky dosud vymezeny, ujednají strany ve smlouvě i vymezení jednotek v domě a vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva převede na zájemce o nabytí nové jednotky spoluvlastnický podíl k nemovité věci ve velikosti odpovídající velikosti jeho spoluvlastnického podílu jako vlastníka jednotky na společných částech.
Má-li vzniknout nová jednotka nebo má-li být dosavadní jednotka změněna nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou v domě, kde jsou jednotky již vymezeny, ujednají strany ve smlouvě i změny velikosti spoluvlastnických podílů po vzniku nové jednotky nebo změně dosavadní jednotky a jejich převody tak, aby odpovídaly nově určeným velikostem spoluvlastnických podílů. Pokud smlouva o výstavbě neobsahuje výslovné ujednání o odchylkách od určení jednotek, považuje se výstavba za řádnou, pokud je odchylka jen nepatrná a dotčený spoluvlastník ji měl a mohl rozumně očekávat. Nedohodnou-li se strany, rozhodne soud, jak se důsledky odchylky od určení jednotek vypořádají.
Vznikne-li výstavbou dům, zůstanou strany až do vzniku jednotky podílovými spoluvlastníky nemovité věci.
Vznikem jednotky se podílové spoluvlastnictví nemovité věci mění v bytové spoluvlastnictví.
Základní práva a povinnosti vlastníka jednotky
Dle §1175 a násl. OZ:
Vlastník jednotky má zejména právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Nově je možné určitou společnou část domu některému vlastníku jednotky do výlučného užívání. Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.
Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení. Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.
Podle §1181 odst. 1 OZ vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.
Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v §1181 odst 1 OZ.
Podle §1183 OZ se vlastník jednotky zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií. Při poškození jednotky prováděním prací podle §1183 odst. 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.
Podle §1184 OZ může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.
29 NSČR 94/2014 Nejvyšší soud ČR - Náklady spojené se správou jednotky
22 Cdo 2207/2008 Nejvyšší soud ČR - Prodlení člena společenství vlastníků jednotek s plněním příspěvku na náklady
31 Cdo 4848/2014 Nejvyšší soud ČR – Příslušnost soudu
Povinnosti vlastníka jednotky podle zákona o službách
K povinnostem vlastníka jednotky podle §1175 a násl. OZ přistupují také povinnosti podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“).
Zákon o službách upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen "služby") a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.
Je-li v domě s byty nebytový prostor, vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor.
Zákon o službách se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb.
Veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu.
Služby jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
Nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, určí poskytovatel služeb příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.
Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto
Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1, příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.
Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.
Písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavřena se všemi nájemci.
Na žádost příjemce služeb má poskytovatel služeb povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.
Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.
Pokud to není vyloučeno, může vlastník jednotky své právo k jednotce rozdělit na podíly ve smyslu ustanovení §1185 OZ. Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
V §1186 až §1188 OZ jsou obsažena zvláštní ustanovení o převodu jednotky. Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Předkupní právo k jednotce při prvním převodu
Podle §1187 odst. 1 OZ, vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti. Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení §1187 odst. 1 OZ se nepoužije.
Podle §1189 OZ správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.
Odpovědná osoba za správu domu a pozemku
V §1191 až §1193 OZ je upravena správa domu a pozemku bez vzniku společenství vlastníků.
Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění (§1206 a násl. OZ); k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce.
Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se k tomu. To neplatí pro rozhodování o záležitostech, které podle občanského zákoníku náleží do působnosti shromáždění (§1208 OZ).
Byt dle zák. č. 89/2012 Sb.
Velmi sporá definice bytu je v novém občanském zákoníku vtělena do ustanovení §2236 podřazeného pod Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (§2235 až §2239 OZ).
Podle §2236 OZ se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Podle §1 věty druhé nového občanského zákoníku se zde uplatňuje zásada, že „Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.“. Není již tedy nutné, aby bylo kolaudačním rozhodnutím, resp. rozhodnutím stavebního úřadu určeno, že místnost nebo soubor místností jsou určeny k bydlení, aby bylo možné takové prostory definovat jako byt.
(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle §1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména
- Z hlediska provozního a technického (§7 cit. 366/2013 Sb.)
- Z hlediska správních činností (§8 cit. 366/2013 Sb.).
Vymezení společenství vlastníků jednotek podle občanského zákoníku
Společenství vlastníků jednotek (dále také „SVJ“) je upraveno v ustanovení §1194 a násl. OZ, jeho činnost, práva a povinnosti dále upravují některá ustanovení zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách), jakož i shora citované nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Je tedy vždy odvozeno od vlastnictví jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. K právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, se nepřihlíží.
Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce (§1198 odst. 1 OZ). První převedenou jednotkou se rozumí jednotka, k jejímuž převodu došlo až po převodu tří jednotek. Vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek tedy založí SVJ nejpozději po vzniku vlastnického práva ke čtvrté jednotce.
Blokační ustanovení (§1198 odst. 2 OZ)
Společenství vlastníků jednotek nevzniká ze zákona tak, jako tomu bylo podle dřívější právní úpravy v ustanovení §9 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ale společenství vlastníků se založí schválením stanov. Může být založeno také prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, jak vyplývá z dřívějšího výkladu. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.
Stanovy společenství vlastníků jednotek (§1200 OZ)
Zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku
Podle §11 odst. 1 zákona č. 304/2013 Sb., nestanoví-li jiný zákon jinak, může návrh na zápis podat pouze osoba uvedená v tomto zákoně. V případě SVJ takový návrh podávají společně všichni členové výboru nebo předseda SVJ. Návrh na zápis musí být podán bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti.
Podle §18 zákona o veřejných rejstřících návrh na zápis lze podat pouze na formuláři.
Náležitosti formulářů na podávání návrhů na zápis, změnu nebo výmaz údajů do veřejného rejstříku stanoví vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 323/2013 Sb. Podle §2 odst. 1 písm. g) citované vyhlášky Ministerstvo spravedlnosti uveřejňuje na svých internetových stránkách formuláře na zápis, změnu nebo výmaz údajů o společenství vlastníků jednotek.
Náležitostmi formuláře návrhu na zápis osob uvedených v §2 odst. 1 vyhlášky nebo změnu údajů o těchto osobách jsou
d) označení právnické osoby nebo fyzické osoby - podnikatele, které se zápis týká, a nejde-li o prvozápis, oddíl a číslo vložky spisové značky, pod kterou je osoba vedena,
Podle §1204 OZ vzniká společenství vlastníků dnem zápisu do veřejného rejstříku.
Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.
Působnost shromáždění vlastníků jednotek
31 Cdo 4294/2011 Nejvyšší soud ČR - Stanovení výše příspěvku na náklady
29 Cdo 3706/2010 Nejvyšší soud ČR - Volba člena (členů) výboru
29 Cdo 37/2011 Nejvyšší soud ČR - Řízení ve věcech jednání shromáždění společenství vlastníků jednotek
Odměňování osoby, která dům spravuje a odměňování členů volených orgánů
Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle §1180 odst. 2 OZ se odměnami osoby, která dům spravuje, rozumí odměna správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek; odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.
Ustanovení §13 a §14 NV č. 366/2013 Sb. upravují některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku:
- V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.
- V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.
26 Cdo 811/2015 Nejvyšší soud ČR – Správa domu
Soudní ochrana přehlasovaného vlastníka jednotky
Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. K zániku práva (prekluzi) blíže občanský zákoník, §654. Pro prekluzivní lhůtu platí obdobně ustanovení občanského zákoníku o běhu promlčecí lhůty (Promlčení - §609, délka promlčecí lhůty - §629 a násl. OZ).
26 Cdo 3645/2016 Nejvyšší soud ČR - Přehlasování vlastníka jednotky
26 Cdo 2360/2016 Nejvyšší soud ČR - Lhůta k podání návrhu soudu
Rozhodování mimo zasedání shromáždění
Návrh musí obsahovat alespoň
• návrh usnesení,
• podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a
• údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit.
Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní.
Dohodnou-li se vlastníci jednotek o přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci, změní se bytové vlastnictví v podílové spoluvlastnictví zápisem do veřejného seznamu. Má se za to, že se velikost spoluvlastnického podílu každého spoluvlastníka rovná velikosti podílu, jaký měl jako vlastník jednotky na společných částech.
Jsou-li všechny jednotky v domě ve společném jmění a dohodnou-li se manželé o přeměně bytového vlastnictví na vlastnictví nemovité věci ve společném jmění, změní se bytové vlastnictví ve vlastnictví nemovité věci ve společném jmění zápisem do veřejného seznamu.
Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), (dále též „zákon o obchodních korporacích“ nebo „ZOK“), obsahuje obecná ustanovení o družstvu v §552 až §726 a zvláštní ustanovení o Bytovém družstvu v ustanoveních §727 a násl.
Použití obecných ustanovení zákona o obchodních korporacích o družstvu
Pokud jde o založení družstva (§555 až §561 ZOK), vklady (§563 až §565 ZOK), zvýšení základního členského vkladu (§566 až §571 ZOK), další členský vklad (§572 ZOK), nepeněžitý vklad (§573 a §574 ZOK), práva a povinnosti členů (§575 a násl. ZOK), vznik členství (§577 a násl. ZOK), obsah členství (§584 a §585 ZOK), jakož i další povinnosti a práva členů (§587 a násl. ZOK), družstevní podíl (§595 a násl. ZOK), převod družstevního podílu (§599 a násl. ZOK) a přechod družstevního podílu (§602 a násl. ZOK), splynutí družstevního podílu (§606) a rozdělení družstevního podílu (§607), jakož i zánik členství (§610 až §622 ZOK), vypořádací podíl (§623 až §628 ZOK), orgány družstva, jejich utváření, způsob jednání a hlasování a působnost (členská schůze, představenstvo, kontrolní komise a jiné orgány zřízené stanovami - §629 až §726 ZOK) – odkazujeme v plném rozsahu na úplné znění všech citovaných obecných ustanovení o družstvu; v kapitole o bytovém družstvu je pak výklad doplněn o speciální ustanovení, týkající se bytového družstva a družstevního nebytového prostoru.
27 Cdo 5168/2017 Nejvyšší soud ČR – Vypořádací podíl
29 Cdo 4215/2016 Nejvyšší soud ČR – Převod družstevního podílu
V obecných ustanoveních o družstvu stanovy družstva, podle §553 ZOK obsahují také
Stanovy mohou určit, že podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je převzetí nebo splnění vkladové povinnosti k dalšímu členskému vkladu, jejíž výše nebo způsob jejího určení je upraven ve stanovách; v takovém případě se uzavře smlouva podle §572 odst. 2 s uchazečem o členství.
Právy a povinnostmi člena bytového družstva plynoucími z členství v tomto družstvu jsou také právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami a práva a povinnosti z této smlouvy vzniklá.
Člena bytového družstva nebo společné členy bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu, lze vyloučit z družstva,
Ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí.
Zánikem členství v bytovém družstvu zaniká také právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, nebo nájem družstevního bytu. Zánikem členství zaniká právo bytového družstva na splnění vkladové povinnosti; právo na úroky z prodlení tím není dotčeno. To neplatí při převodu nebo přechodu družstevního podílu.
Stanovy mohou omezit nebo vyloučit členství právnické osoby v bytovém družstvu.
Jestliže stanovy omezí nebo vyloučí členství právnické osoby v bytovém družstvu, nemá tato změna za následek zánik členství právnické osoby, která se stala členem bytového družstva před touto změnou stanov.
Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.
Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.
31 Cdo 271/2010 Nejvyšší soud ČR – Převod družstevního podílu
29 Cdo 328/2007 Nejvyšší soud ČR – Dohoda o formě a výši úplaty
29 Cdo 4215/2016 Nejvyšší soud ČR – Účinnost závazků ze smlouvy
31 Cdo 316/2008 Nejvyšší soud ČR – Odúmrť
31 Cdo 4739/2008 Nejvyšší soud ČR - Přechod členství v bytovém družstvu na dědice
21 Cdo 2426/2008 Nejvyšší soud ČR - Stát, jemuž připadlo dědictví jako odúmrť
Rozdělení družstevního podílu v bytovém družstvu nemohou stanovy bytového družstva omezit ani vyloučit.
Společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká, jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů.
Rozhodnutí o vyloučení společných členů se podle §740 ZOK samostatně doručuje každému z manželů. Každý ze společných členů má právo proti rozhodnutí vznést námitky i bez ohledu na vůli druhého z manželů.
31 Cdo 2036/2008 Nejvyšší soud ČR - Vypořádání společného jmění manželů – ocenění podílu
22 Cdo 1772/2010 Nejvyšší soud ČR - Vypořádání hodnoty členského podílu v bytovém družstvu
Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu a nebytového prostoru (§2235 a násl. OZ).
Podmínky pro uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu podle občanského zákoníku nebo stanov se vztahují také na členy, jejichž členství v bytovém družstvu vzniklo převodem družstevního podílu.
Práva člena bytového družstva
Podle §742 ZOK, člen bytového družstva má zejména právo
b) na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu podle §744 ZOK.
Podle §743 ZOK, bytové družstvo uzavře se členem, který splňuje všechny podmínky stanovené tímto zákonem a stanovami pro členství v bytovém družstvu a není vůči bytovému družstvu v prodlení s plněním svých povinností, smlouvu o nájmu družstevního bytu a umožní mu užívání družstevního bytu do 30 dnů ode dne doručení kolaudačního souhlasu s užíváním stavby, v níž se družstevní byt nachází, bytovému družstvu.
Podle §744 ZOK členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.
Podle §745 ZOK, je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, jde o právo na uzavření smlouvy o společném nájmu manželů. Je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojen nájem družstevního bytu, jde o společný nájem manželů.
Je-li jeden z manželů výlučným členem bytového družstva, mají oba manželé společné nájemní právo podle občanského zákoníku odvozené od práva nájmu manžela, který je výlučným členem družstva. Zanikne-li členství manžela, od jehož nájemního práva bylo společné nájemní právo odvozeno, zaniká také nájemní právo druhého manžela (§747 ZOK).
Stanovy nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu.
Neurčují-li stanovy způsob výpočtu vypořádacího podílu, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu.
Vypořádací podíl se vyplácí v penězích, ledaže stanovy určí něco jiného.
Podle §749 odst. 1 ZOK, vypořádací podíl člena, který byl nájemcem družstevního bytu a tento nevyklidil, je splatný uplynutím 3 měsíců ode dne vyklizení družstevního bytu, jehož byl bývalý člen nájemcem, nebo uplynutím 3 měsíců poté, kdy byla nebo mohla být zjištěna výše vypořádacího podílu podle §623, a to tím dnem, který nastane později. U nebydlícího člena je vypořádací podíl splatný uplynutím 3 měsíců poté, kdy byla nebo mohla být zjištěna jeho výše podle §623.
Podle §749 odst. 2 ZOK, byl-li člen z bytového družstva vyloučen, počítá se lhůta podle odstavce 1 až ode dne marného uplynutí lhůty pro podání návrhu na prohlášení neplatnosti vyloučení nebo ode dne, v němž nabylo právní moci rozhodnutí soudu, kterým bylo řízení ve věci určení neplatnosti rozhodnutí o vyloučení skončeno.
27 Cdo 5168/2017 Nejvyšší soud ČR - Určení výše vypořádacího podílu
Omezení hospodaření bytového družstva (použití zisku BD, převod vlastnického práva, zastavení nebo zatížení BD)
Podle §750 ZOK, zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.
Podle §751 odst. 1 ZOK bytové družstvo nesmí převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
Souhlas podle §751 odst. 1 ZOK musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila.
Odstavce 1 a 2 se nepoužijí, jestliže se jedná o převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci.
Podle §752 odst. 1 ZOK bytové družstvo nesmí zastavit nebo jinak zatížit družstevní byty, nebo budovy s družstevními byty nebo pozemky jimi zastavěné a s nimi věcně související, ledaže s tím předem udělí svůj souhlas alespoň dvě třetiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů.
Souhlas podle §752 odst. 1 ZOK musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila.
Podle §753 ZOK, samospráva je organizační jednotkou bytového družstva, ve které se organizují členové bytového družstva zejména za účelem efektivního výkonu svých členských práv a povinností.
Podle §754 ZOK, jestliže se bytové družstvo rozhodne zřídit si samosprávu nebo více samospráv, stanovy určí také
Každý člen bytového družstva má při hlasování na členské schůzi 1 hlas; ustanovení §650 odst. 1 se nepoužije. Jedná-li se o společné členy, mají dohromady 1 hlas.
Určí-li tak stanovy, členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, mohou mít na členské schůzi vyšší počet hlasů.
Jestliže po uspokojení práv všech členů na podíl na likvidačním zůstatku zůstanou nerozděleny nějaké prostředky, rozdělí se mezi členy rovným dílem, ledaže stanovy určí jinak.
Převod bytů z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví členů
V praxi poměrně často dochází k situaci, kdy členové bytového družstva projeví zájem získat družstevní byty, které mají v nájmu, do osobního vlastnictví a zájem založit společenství vlastníků. Pro zjednodušení pracujeme s ideální situací, že zájem získat byty z nájmu v BD do osobního vlastnictví projevili všichni členové družstva.
• Ve smyslu §636 a souvisejících ustanovení ZOK svolá představenstvo bytového družstva (dále „BD“) členskou schůzi, která musí schválit záměr o převodu bytů z nájmu v BD do osobního vlastnictví jednotlivých členů, schválí rozpočet na tento převod, pověří předsedu BD nebo představenstvo k vypracování veškerých náležitostí;
• pro účely vypracování prohlášení vlastníka a vzniku jednotek je nutné vyhovět ustanovení §1166 OZ; obsah prohlášení byl popsán v první kapitole tohoto průvodce pod heslem „Prohlášení“;
• musí být zaměřen dům a přesně vymezeny:
• BD zajistí vypracování vzoru smlouvy o převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví, zajistí návrh stanov společenství vlastníků a přesně zjistí z dosavadních podkladů, doplněných upřesněním u členů potřené aktuální údaje členů, plné moci, budoucí ochotu zapojení nových vlastníků jednotek jako členů výboru SVJ (předsedy SVJ),
• členská schůze BD schválí prohlášení vlastníka, vzorovou smlouvu eventuálně další potřebné dokumenty a stanovy společenství vlastníků,
• představenstvo BD nebo předseda BD zajistí vložení prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, v důsledku čehož bude dům ve vlastnictví BD rozdělen na jednotlivé jednotky (byty event. nebytové prostory);
• dojde k podpisu prvních dvou smluv o převodu, které se vloží do katastru nemovitostí; podle §10 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), „Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu.“.
• po převodu prvních dvou jednotek oba noví vlastníci jednotek u notáře za přítomnosti statutárního orgánu BD přijmou stanovy SVJ, odsouhlasí výši příspěvků na správu domu a pozemku a zvolí výbor SVJ (nebo předsedu SVJ). Tím je ve smyslu §1200 OZ založeno společenství vlastníků jednotek;
• ve smyslu §1204 OZ společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku; poté je možné uskutečnit převod bytu (jednotek) z vlastnictví BD do osobního vlastnictví u všech dalších jednotek, včetně převodu společných částí.
Po uskutečnění všech převodů jednotek po určitou dobu koexistují BD a SVJ. Do doby vzniku SVJ funguje BD jako správce domu a pozemku. Pokud tomu nebrání žádné speciální okolnosti, dojde následně ke zrušení a likvidace BD a zůstává pouze SVJ.
SVJ nenavazuje na předchozí činnost BD, nepřebírá jeho práva a povinnosti, nepřebírá dluhy BD, nepřebírá závazky BD (dodávky tepla, dodávky vody aj.).
SVJ musí vypracovat všechny smlouvy nově, jak bylo výše podrobně rozebráno v podkapitole „Povinnosti vlastníka jednotky podle zákona o službách“.
Proces přeměny je nejlépe zadat osobě oprávněné k poskytování právních služeb, aby nedocházelo zbytečně ke vzniku nežádoucích právních vad. Proto v procesu této přeměny bude třeba počítat s řadou výdajů, které je nutné rozpočítat na jednotlivé vlastníky jednotek, jako např.:
• zaměření domu pro účely prohlášení vlastníka podle požadavků upravených v §2 až §6 NV č. 366/2013 Sb.,
• sepis a vklad prohlášení vlastníka,
• ověřování podpisů všichni vlastníci - na každý dokument dále podpis statutárních orgánů BD podle podpisového vzoru a souhlasy členů statutárního orgánu SVJ,
• kolky podle počtu jednotek,
• výdaje na vytvoření návrhu stanov SVJ,
• notářský zápis,
• poplatek za zápis do obchodního rejstříku,
• vzorová smlouva o převodu družstevního bytu z vlastnictví BD do osobního vlastnictví,
• upravené smlouvy o převodu s doplněnými konkrétnímu údaji (podle počtu bytů),
• návrhy na vklad do katastru (podle počtu bytů),
• další potřebné podklady a výdaje podle konkrétní situace,
• výpis z katastru nemovitostí (vyžádá si sám notář),
• poštovné,
• pracovní čas, spotřební kancelářský materiál.
Rozdíly mezi SVJ a BD
Právnická osoba upravená zákonem o obchodních korporacích (č. 90/2012 Sb.)
Právnická osoba upravená obchodním zákoníkem (č. 89/2012 Sb.)
Přijímá stanovy
Člen družstva uzavírá s družstvem nájemní smlouvu k užívání konkrétního bytu na dobu neurčitou.
Člen společenství vlastníků je majitelem (vlastníkem) bytu a spoluvlastníkem společných částí domu. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.
Podle ZOK již nemusí mít bytové družstvo minimálně 5 členů, resp. alespoň 2 právnické osoby (kdy se v takovém případě nevyžaduje minimální počet 5 členů). Nově se v §552 odst. 2 ZOK stanoví, že družstvo musí mít alespoň 3 členy bez rozlišení, zda jde o fyzické nebo právnické osoby.
Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nevzniká ex lege (ze zákona). Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků.
Vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.
Nejvyšším orgánem je členská schůze.
Nejvyšším orgánem je shromáždění. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
Statutárním orgánem je představenstvo, jehož jménem vystupuje předseda nebo místopředseda.
Statutárním orgánem je výbor nebo předseda společenství vlastníků.
Zřizuje kontrolní komisi.
Každý člen bytového družstva má při hlasování na členské schůzi 1 hlas.
Vlastník jednotky má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.
Členskou schůzi svolává představenstvo. Představenstvo svolá členskou schůzi, jestliže jej o to požádala kontrolní komise nebo alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu všech hlasů, neurčují-li stanovy nižší počet oprávněných členů nebo nižší počet potřebných hlasů anebo nižší počet oprávněných členů i potřebných hlasů.
Shromáždění svolá statutární orgán nejméně jedenkrát ročně. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.
Členská schůze je schopna se usnášet, pokud je přítomna většina všech členů majících většinu všech hlasů, nevyžaduje-li tento zákon nebo stanovy účast členů majících vyšší počet hlasů. Při posuzování schopnosti členské schůze se usnášet a při přijímání usnesení se nepřihlíží k přítomnosti a hlasům členů, kteří nemohou vykonávat hlasovací právo podle §660 až 662 ZOK. Členská schůze se usnáší většinou hlasů přítomných členů, nevyžaduje-li tento zákon nebo stanovy vyšší počet hlasů.
Právními předpisy, které upravují vedení účetnictví SVJ jsou především zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, který stanoví základní zásady účetnictví a způsob jeho vedení účetními jednotkami a dále vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/91 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví. Pokusíme se opět co nejvíce zestručnit výklad této problematiky.
Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví (dále také “ZoÚ“) upravuje rozsah a způsob vedení účetnictví, požadavky na jeho průkaznost, rozsah a způsob zveřejňování informací z účetnictví a podmínky předávání účetních záznamů pro potřeby státu (§1 odst. 1 ZoÚ).
Podle §1 odst. 2 písm. a) ZoÚ se tento zákon vztahuje na účetní jednotky, kterými jsou právnické osoby, které mají sídlo na území České republiky, tj. i na společenství vlastníků jednotek. Podle §2 odst. 1 ZoÚ „Účetní jednotky, které vedou účetnictví v plném rozsahu, nebo ve zjednodušeném rozsahu, účtují podvojnými zápisy o stavu a pohybu majetku a jiných aktiv, závazků včetně dluhů a jiných pasiv, dále o nákladech a výnosech a o výsledku hospodaření“.
Ve smyslu ustanovení §4 odst. 1 ZoÚ je SVJ povinno vést účetnictví ode dne svého vzniku až do dne svého zániku. Podle §4 odst. 8 ZoÚ „Účetní jednotky jsou povinny dodržovat při vedení účetnictví zejména směrnou účtovou osnovu, uspořádání a označování položek účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky, obsahové vymezení těchto závěrek, účetní metody, podmínky předávání a přebírání účetních záznamů a ostatní podmínky vedení účetnictví stanovené prováděcími právními předpisy.“.
Podle §5 odst. 1 ZoÚ „Účetní jednotky mohou pověřit vedením svého účetnictví i jinou právnickou nebo fyzickou osobu.“. Pověřením podle odstavce 1 se nezbavuje účetní jednotka odpovědnosti za vedení účetnictví.
Pro správné vedení účetnictví SVJ je nutné připomenout i další povinnosti účetních jednotek, stanovené zákonem o účetnictví, např.:
§6 ZoÚ
Účetní jednotky jsou povinny:
- zachycovat skutečnosti, které jsou předmětem účetnictví, (dále jen "účetní případy") účetními doklady;
- zaznamenávat účetní případy v účetních knihách (dále jen "účetní zápisy") pouze na základě průkazných účetních záznamů podle §6 odst. 1;
- inventarizovat majetek a závazky podle §29 a §30 ZoÚ;
- sestavovat účetní závěrku podle §18 jako řádnou, popřípadě jako mimořádnou nebo mezitímní, a kromě toho v případech stanovených podle §22 až §22b ZoÚ sestavují i konsolidovanou účetní závěrku;
- účetní jednotky a ostatní osoby, o kterých tak stanoví tento zákon nebo jiný právní předpis, jsou povinny předávat účetní záznamy do centrálního systému účetních informací státu a přebírat účetní záznamy z centrálního systému účetních informací státu, případně přebírat požadavek na předání vyžádaného účetního záznamu, podle zvláštního právního předpisu upravujícího pravidla pro formát, strukturu, přenos a zabezpečení účetních záznamů v technické formě vybraných účetních jednotek.
§7 odst. 1 ZoÚ
§8 odst. 1 ZoÚ
Společenství vlastníků jednotek jako účetní jednotka sestavuje podle ZoÚ účetní závěrku. Podle §18 odst. 1 ZoÚ „Účetní závěrka je nedílný celek a tvoří ji
c) příloha, která vysvětluje a doplňuje informace obsažené v částech uvedených pod písmeny a) a b), zejména naplněním §7 odst. 3 až 5 a §19 odst. 5 a 6 ZoÚ.“.
Podle §18 odst. 3 písm. f) ZoÚ účetní závěrka SVJ musí obsahovat okamžik sestavení účetní závěrky. Podle §29 odst. 3 ZoÚ je SVJ jako účetní jednotka povinno prokázat provedení inventarizace u veškerého majetku a závazků po dobu 5 let po jejím provedení. Podrobnosti inventarizace stanoví §30 ZoÚ.
Úschova účetních záznamů SVJ se řídí ustanoveními §31 a §32 ZoÚ v účinném znění.
Specifika účetnictví společenství vlastníků jednotek
Protože SVJ nesmí podnikat, účtuje jako nepodnikatelský subjekt podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/91 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví. SVJ by mělo všechny náklady účtovat jako čerpání záloh na správu, z toho vyplývá, že by se na konci roku nemělo ocitnout ve ztrátě.
Za vedení účetnictví SVJ je zodpovědný jeho výbor, který schvaluje a podepisuje účetní závěrku.
Účtová osnova SVJ a jednotlivé typy účtů
SVJ má upravenou směrnou účtovou osnovu, která je obsahem přílohy č. 3 vyhlášky č. 504/2002 Sb. Tato směrná účtová osnova je rozdělena na rozvahové a výsledkové účty.
- K rozvahovým účtům patří aktivní účty a pasivní účty, z jejich zůstatků se sestavuje první část účetní závěrky, tj. rozvaha. Uspořádání a označování položek rozvahy stanoví příloha č. 1 cit. vyhlášky.
- K výsledkovým účtům patří nákladové účty a výnosové účty, z nichž se sestavuje druhá část účetní závěrky, tj. výkaz zisku a ztráty. Uspořádání a označování položek výkazu zisku a ztráty stanoví příloha č. 2 cit. vyhlášky.
- Přes závěrkové účty se provádí uzavírání sledovaného období a otevírání nového účetního období.
- O společném majetku členů SVJ se účtuje nejčastěji na podrozvahových účtech.
Účetní závěrka SVJ, její členění a obsah
Jak bylo výše citováno z ustanovení §18 odst. 1 ZoÚ, účetní závěrku tvoří:
Výkaz zisku a ztráty, a
Uspořádání a označování položek účetní závěrky je podrobně upraveno vyhláškou č. 504/2002 Sb.
Aktiva rozvahy zobrazují přehled o majetku SVJ; ten zachycuje, kromě jiného, peněžní prostředky na běžném účtu a hotovost v pokladně.
Pasiva jsou nejčastěji tvořena závazky z předepsaných záloh vlastníků bytových jednotek. Nevyčerpané dlouhodobé zálohy („fond oprav“) se finančně nevyrovnávají, ale účtují se jako každý závazek. Pohledávky a závazky z krátkodobých záloh na běžnou správu a služby se při zúčtování na konci roku s vlastníky vyrovnávají vždy.
Zobrazuje náklady a výnosy SVJ. Veškeré nákladové položky by měly být každému vlastníku jednotky řádně a srozumitelně vysvětleny. U SVJ se aktiva vždy rovnají pasivům, pokud je tomu jinak, je účetnictví vedeno špatně.
V případě, že SVJ nemá žádné půjčky nebo úvěry, vždy vyjde do zisku; ten je nejčastěji tvořen kladnými úroky z běžného účtu. Rozvaha tento zisk konstatuje, výkaz zisku a ztráty tento zisk vysvětluje. V rozvaze na řádku „Výsledek hospodaření celkem“ a ve výkazu zisku a ztráty na řádku „Výsledek hospodaření před zdaněním“ musí být vždy tyto částky shodné. Pokud jde o zisk tvořený úroky z běžného účtu, tyto úroky nejsou předmětem daně z příjmů.
Výnosy SVJ tvoří zejména přijaté úroky z běžného účtu, které jsou ve výsledku hospodaření zobrazeny jako zisk. Podle §18 odst. 2 písm. f) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“),
4. pojistného plnění z pojištění domu sjednaného společenstvím vlastníků jednotek
nejsou předmětem daně.
Příloha účetní závěrky SVJ
Příloha tvoří nezbytnou a důležitou součást účetní závěrky SVJ. Obsahuje údaje, které doplňují informace vykázané v účetních výkazech, tj. v rozvaze a výkazu zisku a ztráty, a podrobněji je rozvádí. Přílohu je možné sestavit popisným způsobem nebo ve formě tabulek.
Na závěr této kapitoly si dovolíme členům společenství vlastníků jednotek poradit, aby pověřili vedením svého účetnictví jinou právnickou nebo fyzickou osobu, která se profesionálně zabývá účetnictvím a z tohoto titulu má také pochopitelně sjednáno pojištění profesní odpovědnosti účetních, daňových poradců a auditorů, a dalších účetních zaměstnanců za škodu.

References: §552
 zákona č. 90
 §727
 §727
 §729
 §729
 §1158
 §498
 §1160
 soud 
 soud 
 §1163
 soud 
 soud 
 soud 
 §1175
 §1181
 §1181
 §1183
 §1183
 §1184
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 §1175
 zákona č. 67
 §1185
 §1186
 §1188
 §1187
 §1187
 §1189
 §1191
 §1193
 §2236
 §2239
 §2236
 §1
 §1160
 §1194
 zákona č. 67
 §9
 zákona č. 72
 §11
 zákona č. 304
 §18
 §2
 §2
 §1204
 soud 
 soud 
 soud 
 §1180
 §13
 §14
 soud 
 soud 
 §654
 §609
 §629
 soud 
 soud 
 §552
 §726
 §727
 §561
 §565
 §571
 §574
 §585
 §622
 §628
 §629
 §726
 soud 
 soud 
 §553
 §572
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 §740
 soud 
 soud 
 §742
 §744
 §743
 §744
 §745
 §749
 §623
 §623
 §749
 soud 
 §750
 §751
 §751
 §752
 §752
 §753
 §754
 §650
 §636
 §1166
 §10
 zákona č. 256
 §1200
 §1204
 §2
 §6
 §552
 §660
 zákona č. 563
 §1
 §2
 §4
 §4
 §5

§6
 §6
 §29
 §30
 §18
 §22
 §22

§7

§8
 §18
 §7
 §19
 §18
 §29
 §30
 §31
 §32
 zákona č. 563
 §18
 §18
 zákona č. 586