Source: http://ferenda.lagen.nu/dom/nja/1988s257
Timestamp: 2019-03-22 22:12:49+00:00

Document:
NJA 1988 s. 257 | lagen.nu
Förvärvare av hyresrätt vinner skydd mot överlåtarens borgenärer genom underrättelse till hyresvärden om överlåtelsen.
D.M. har avtal med Aktiebolaget Storstockholms lokaltrafik (SL), enligt vilket han hyr dels en lokal som används som pizzabutik, dels en lokal som används som restaurang, båda med adress Örnsbergsvägen 2 i Hägersten. Den 1 febr 1986 arrenderade D.M. ut restaurangen till S-O.Y. Enligt avtal d 6 juli 1986 sålde D.M. pizzabutiken till D.P. Enligt avtal d 2 okt 1986 sålde D.M. restaurangen till S-O.Y. och N.R. Den 9 okt 1986 undertecknade D.P, S-O.Y. och N.R. hyresavtal med SL beträffande de lokaler som de hade förvärvat av D.M. Hyrestiden angavs fr o m d 1 jan 1987.
Kronofogdemyndigheten i Huddinge (kronokommissarien Gisslander) utmätte d 22 okt 1986, för uttagande av obetalda skatter m m och Automo Kontroll AB:s fordran, D.M:s hyresrätt till båda lokalerna.
Den 23 okt 1986 utmätte kronofogdemyndigheten inventarier i restaurangen och pizzabutiken.
D.M. S-O.Y. N.R. och D.P. anförde besvär i Svea HovR. De tre förstnämnda yrkade att utmätningen av hyresrätten till restauranglokalen skulle upphävas. D.P. yrkade upphävande av utmätningen av hyresrätten till pizzabutikslokalen.
Yrkanden framställdes även om hävande av utmätningen av inventarier.
Staten och Automo Kontroll bestred bifall till D.M:s besvär.
HovR:n (hovrättslagmannen Groll, hovrättsrådet Elner, referent, och adj led Alf Andersson) anförde i beslut d 12 juni 1987:
Skäl. Kronofogdemyndigheten har yttrat bl a: Av utredningen i målet framgår att D.M. genom köpekontrakt d 9 mars 1984 förvärvat restaurangen. Han har själv aldrig drivit restaurangen utan i stället arrenderat ut den. Den 1 febr 1986 träffade D.M. arrendeavtal med S-O.Y. Detta arrendeavtal synes inte ha uppsagts av någon av parterna. Hyresvärden, SL, har uppgett att överlåtelse av hyresrätten ännu ej godkänts och att hyresavtal med köparna ej upprättats, då begärd bankgaranti för hyresbetalningen ej ställts. Enligt kronofogdemyndighetens mening innehar därför D.M. alltjämt utmätt hyresrätt.
D.P. har som grund för sitt yrkande åberopat att hyresrätten till pizzabutiken och inventarierna i denna överlåtits till honom innan utmätning ägt rum.
S-O.Y. och N.R. har gjort gällande att köpet av restaurangen avsåg såväl hyresrätten som inventarierna och har som grund för sitt yrkande åberopat att hyresrätten till restauranglokalen och inventarierna i denna överlåtits till dem innan utmätning ägt rum.
S-O.Y. och N.R. har uppgivit att ett av avtalsexemplaren beträffande överlåtelsen av restaurangen tillställdes SL.
D.P. S-O.Y. och N.R. har anfört: Redan genom överlåtelseavtalen och genom att SL underrättats om överlåtelserna har D.M. förlorat rådigheten över hyresrätten till lokalerna. D.M. har inte längre haft makt att hindra överlåtelserna utan tradition måste i och för sig anses ha skett oavsett SL:s godkännande av överlåtelserna. Köparna har också, och hade vid utmätningstillfället, lokalerna i sin besittning. SL var positiv till överlåtelse då bolaget helst ser att det har direktavtal med den som bedriver verksamhet i dess lokaler. När D.M. överlämnade överlåtelseavtalen till SL tog bolaget upplysningar på D.P. S-O.Y. och N.R. Bolaget tog därefter ett positivt ställningstagande i frågan om godkännande av de nya hyresgästerna och skrev ut hyresavtal med SL som fastighetsägare och D.P. S-O.Y. och N.R. som hyresgäster. D.M. kom, enligt anteckning hos SL, d 9 okt 1986 och hämtade kontrakten. Dessa underskrevs och återställdes till SL. D.P. S-O.Y. och N.R. hade att ställa bankgaranti för hyror första halvåret innan hyresavtalet skrevs under av SL. Detta var dock endast att betrakta som att SL, trots principiellt godkännande av överlåtelsen genom att hyresavtalen lämnades ut, väntade med att skriftligen bekräfta avtalen till dess att bankgaranti ställts. Bankgaranti beviljades S-O.Y. och N.R. strax efter d 22 okt 1986. De omständigheterna att överlåtelseavtalen delgivits SL i vart fall före d 9 okt 1986, att SL i vart fall genom utlämnande av hyreskontrakten d 9 okt 1986 redan gjort ett principiellt positivt ställningstagande till att teckna kontrakt med D.P. S-O.Y. och N.R. och att SL så fort bankgarantin ställts formellt skulle ha skrivit hyreskontrakt med dem, sammantaget med att de redan hade lokalerna i sin besittning, innebär att D.M. vid tiden för utmätningen d 22 okt 1986 ej längre haft rådigheten över hyresrätten till lokalerna. Rådigheten över hyresrätten till lokalerna hade övergått på SL, D.P. - beträffande pizzabutiken - och S-O.Y. och N.R. - beträffande restaurangen. Utmätning av hyresrätten till lokalerna för D.M:s gäld har således ej kunnat ske. - Även för det fall att HovR:n skulle finna att SL ej kan anses ha godkänt överlåtelserna förrän detta skriftligen bekräftats, har utmätning för D.M:s gäld ändå inte kunnat ske. D.P:s, S-O.Y:s och N.R:s besittningstagande av lokalerna, de bindande överlåtelserna av lokalerna från D.M. och det godkännande som principiellt lämnats från SL men formellt ej skulle bekräftas förrän bankgaranti ställts gör att SL:s godkännande av avtalen saknar betydelse, då det är klarlagt att SL skulle ha lämnat sådant godkännande även formellt så snart bankgaranti ställts.
Staten har i anledning av D.M:s besvär anfört bl a: I av klaganden åberopade handlingar (köpeavtal och kvittenser) har inte närmare angivits vilken egendom försäljningen avser. Något stöd för att den utmätta egendomen har överlåtits har inte framkommit i handlingarna. Härigenom saknas identitet mellan den utmätta egendomen och den egendom, som är föremål för besvär. Det visar sig särskilt tydligt beträffande de utmätta inventarierna. - - -.
HovR:s bedömning.
Av de mellan parterna träffade avtalen får anses framgå att de omfattar hyresrätten till respektive lokal och där befintliga inventarier.
För att en överlåtelse av hyresrätten till lokalerna skulle komma till stånd krävdes att ägaren till fastigheten - SL - underrättades och lämnade sitt tillstånd till överlåtelsen. Utredningen i målet ger vid handen att SL underrättats om överlåtelsen. Något slutgiltigt godkännande från SL:s sida förelåg emellertid inte då utmätningen ägde rum. Överlåtelsen hade då ännu inte kommit till stånd och något hinder att utmäta hyresrätten för D.M:s skulder förelåg följaktligen inte.
Såvitt gäller de utmätta inventarierna framgår av utredningen inte annat än att de vid utmätningen befann sig i köparnas besittning. Inventarierna har därför inte kunnat utmätas.
HovR:ns avgörande. HovR:n
upphäver kronofogdemyndighetens beslut såvitt avser inventarierna och
lämnar besvären i övrigt utan bifall.
D.M. S-O.Y. N.R. och D.P. (ombud för samtliga advokaten S.W.) anförde besvär. De tre förstnämnda yrkade upphävande av utmätningen av hyresrätten till restauranglokalen och D.P. upphävande av utmätningen av hyresrätten till pizzabutikslokalen.
Föredraganden, RevSekr Trägård, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Båda parter har som grund för sina yrkanden anfört i huvudsak samma omständigheter som i HovR:n.
En hyresrätt får enligt huvudregeln i 12 kap 32 § JB inte överlåtas av hyresgästen utan att hyresvärden ger sitt samtycke till överlåtelsen. Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet har dock enligt 12 kap 36 § JB - med vissa inskränkningar - möjlighet att i stället för hyresvärdens samtycke, utverka tillstånd av hyresnämnden till överlåtelse av lägenheten i samband med överlåtelse av verksamheten.
Det saknas lagbestämmelser som reglerar förutsättningarna för att överlåtelse av nyttjanderätt till fast egendom skall medföra skydd för förvärvaren mot överlåtarens borgenärer. I den juridiska litteraturen utgår man emellertid från de nen allmänna regeln att omsättningsöverlåtelse av nyttjanderätt till fast egendom vinner skydd mot överlåtarens borgenärer redan genom avtalet. Därvid görs ingen skillnad mellan sådana överlåtelser som kräver upplåtarens samtycke och andra överlåtelser (t ex Rodhe, Sakrätt, 1985, s 215). Även HD har godtagit denna regel beträffande sådana överlåtelser som får ske utan ägarens samtycke i NJA 1979 s 451. Detta rättsfall avsåg en s k rotpost för avverkning inom viss tid. HD fäste avseende vid bl a att - eftersom avverkning skulle ske helt på nyttjanderättshavarens initiativ - fastighetsägaren inte var prestationsskyldig eller förvaltare av nyttigheten, varför en underrättelse till honom inte skulle fylla någon annan funktion för förvärvaren än att skydda honom mot överlåtarens borgenärer. Att det är möjligt att med analogisk tillämpning av 31 § 1 st skuldebrevslagen kräva denuntiation utan stöd i lag framgår dock av andra rättsfall. I NJA 1971 s 66 tillämpades denuntiationsprincipen på förvärv av bostadsrätt och i NJA 1972 s 512 på överlåtelse av andel i dödsbo. En sådan analog tillämpning förutsattes också under förarbetena till skuldebrevslagen (NJA II 1936 s 105).
Det huvudsakliga motivet till bestämmelsen om denuntiation i skuldebrevslagen är att förebygga skenhandlingar till förfång för överlåtarens borgenärer. Det kunde komma i fråga att av samma skäl tillämpa denuntiationsprincipen på överlåtelser av nu ifrågavarande slag. Denuntiation av hyresvärden skulle emellertid, vid sidan av åtgärden att före eller efter överlåtelsen inhämta samtycke från denne eller tillstånd av hyresnämnd till överlåtelsen, generellt sett inte fylla någon annan funktion för förvärvaren än att skydda honom mot överlåtarens borgenärer. Det bör också beaktas att även denuntiation kan ha karaktär av skenhandling och att frågan om hyresvärdens medgivande eller hyresnämnds tillstånd ofta är svävande under en längre eller kortare tid efter överlåtelsen. Det väcker betänkligheter att öppna en möjlighet att genom denuntiation undandra förmögenhetsvärdet av en hyresrätt från överlåtarens borgenärer utan avseende på om överlåtelsen kommer att genomföras eller överlåtelseavtalet måste gå åter. Sakrättsligt skydd bör därför förutsätta att omständigheterna i vart fall inte motsäger att hyresrätten kan överlåtas utan hinder av bestämmelserna i JB. Vid sidan av en sådan begränsning synes denuntiation av hyresvärden endast vara av mindre intresse såsom hinder mot skenhandlingar.
Hyresrätter som avses i 12 kap 36 § JB betingar ofta höga värden. De har ansetts vara utmätningsbara och kunna göras till föremål för företagsinteckning så länge det inte i det enskilda fallet visar sig att varken hyresvärdens godkännande eller hyresnämndens tillstånd kan erhållas (NJA 1986 s 68). Därav följer att de under motsvarande förhållanden är av beskaffenhet att kunna överlåtas (jfr 5 kap 5 § UB). Överlåtelse av sådana hyresrätter torde också förekomma i avsevärd omfattning och ha stor ekonomisk betydelse. I likhet med vad som gäller i fråga om överlåtelser som får ske utan fastighetsägarens samtycke får det beträffande överlåtelse av hyresrätter som avses i 12 kap 36 § JB antas att man i det praktiska rättslivet har anpassat sig efter den grundläggande regel som förutsätts i litteraturen.
Av det ovan sagda framgår att såväl hänsyn till rättssäkerheten som ändamålssynpunkter talar mot att nu i praxis införa denuntiationsprincipen beträffande hyresrätter av förevarande slag. Därför skall förvärvaren av en sådan hyresrätt anses åtnjuta skydd mot överlåtarens borgenärer redan genom avtalet så länge det inte i det enskilda fallet visar sig att varken hyresvärdens godkännande eller hyresnämndens tillstånd kan erhållas.
SL har innan utmätningen skedde utfärdat nya hyreskontrakt med S-O.Y. resp D.P. som hyresgäster samt överlämnat dessa kontrakt för underskrift. SL har därigenom uppenbarligen avsett att upplåta lokalerna till S-O.Y. och D.P. och följaktligen godkänt dessa som innehavare av hyresrätten. Att SL:s representant utlämnat avtalsförslagen till D.M. för vidare befordran till de nya hyresgästerna utvisar att SL också medgivit att de nya hyresgästerna förvärvat hyresrätten av honom. Att hyreskontraktet avseende restauranglokalen endast upptar S-O.Y. som hyresgäst kan inte anses utvisa, att SL:s godkännande inte skulle kunna erhållas även beträffande N.R.
På grund av det anförda får skydd gentemot D.M:s borgenärer för D.P:s, S-O. Y:s och N.R:s hyresrätt anses ha inträtt genom avtalen d 6 juli 1986 resp d 2 okt 1986 och således före utmätningen. Denna skall därför upphävas.
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut upphäver HD kronofogdemyndighetens utmätningsbeslut även såvitt gäller hyresrätten till lokalerna.
HD (JustR:n Welamson, Persson, Vängby, Solerud och Svensson, referent) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. Målet aktualiserar frågan när en förvärvare av hyresrätt får sakrättsligt skydd mot överlåtarens borgenärer eller närmare bestämt om det, som riksskatteverket hävdar, är fastighetsägarens godkännande av överlåtelsen eller, som klagandena gör gällande, överlåtelseavtalet, besittningsövergången eller underrättelsen till fastighetsägaren om överlåtelsen som skall tillmätas avgörande betydelse i sammanhanget.
Det finns inte några lagbestämmelser som direkt tar sikte på att reglera tidpunkt och förutsättningar för förvärvarens skydd mot överlåtarens borgenärer vid överlåtelse av nyttjanderätt till fast egendom i allmänhet och hyresrätt till affärslokal i synnerhet.
I doktrin och praxis (se NJA 1979 s 451 och där angiven litteratur samt Rodhe, Sakrätt, 1985, s 215, Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 1986, s 206, Hessler, SvJT 1983 s 180, Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, 1984, s 454, Frigell och Skiöld, TSA 1986 s 350, Gregow, Tredje mans rätt vid utmätning, 1987, s 246) har man som en allmän regel från tiden före skuldebrevslagen utgått från att förvärvare av nyttjanderätt till fast egendom erhåller skydd gentemot överlåtarens borgenärer redan genom avtalet om överlåtelse.
Som redovisas i rättsfallet NJA 1979 s 451 förutsattes emellertid vid tillkomsten av skuldebrevslagen att bestämmelsen i 31 § 1 st av lagen, enligt vilken överlåtelse av enkelt skuldebrev inte blir gällande mot överlåtarens borgenärer med mindre gäldenären denuntierats, skulle få sin största betydelse genom analogisk tillämpning på fordringar som inte grundas på skuldebrev. I rättspraxis har också denuntiationsprincipen fått en vidsträckt användning utanför skuldebrevslagens direkta tillämpningsområde; så vidsträckt i själva verket att denuntiationsprincipen numera framstår som huvudregel. I 1979 års rättsfall antogs avtalsprincipen gälla i en situation där denuntiation inte skulle ha fyllt någon annan funktion än att skydda förvärvaren mot överlåtarens borgenärer. I doktrinen har antagits att, när någon ändå skall underrättas därför att han är prestationsskyldig eller förvaltare av den aktuella nyttigheten och denuntiationen sålunda, i likhet med vid överlåtelse av fordran, också har till syfte att styra motpartens prestation till förvärvaren, det sakrättsliga skyddet däremot knyts till denuntiationen. (Walin, Lagen om skuldebrev m m, 1977, s 202 not 17, och Rodhe, Sakrätt, 1985, s 215.)
Överlåtelse av bostadsrätt har ansetts inte bli gällande mot överlåtarens borgenärer utan att underrättelse om överlåtelsen lämnats bostadsrättsföreningen (NJA 1971 s 66). Med hänsyn särskilt till vikten av att försvåra skentransaktioner till förfång för borgenärerna bör också vid överlåtelse av hyresrätt krävas denuntiation för sakrättsligt skydd. Något beaktansvärt skäl för att knyta det sakrättsliga skyddet till hyresvärdens godkännande kan inte anses föreligga.
På grund av det anförda och då det i målet är utrett att SL före utmätningen d 22 okt 1986 underrättats om att D.M. till angivna köpare överlåtit hyresrätten till restauranglokalen och till pizzabutiken skall utmätningen upphävas.
Ö1091-87
Prop. 2001/02:62: Kooperativ hyresrätt10.1

References: HD 
 HD 
 HD 
 § 1
 HD 

HD 
 § 1