Source: https://lrsl.juris.de/cgi-bin/laender_rechtsprechung/document.py?Gericht=sl&Art=en&Datum=2003-7&nr=224&anz=17&pos=14&Frame=2
Timestamp: 2020-02-19 03:45:56+00:00

Document:
Wir schließen nunmehr einen neuen Kaufvertrag ab, der den gleichen Inhalt wie in der Urkunde Nr. 2039/1996 trägt, jedoch mit einem Kaufpreis von 15.000,- DM (...).
Der Widerspruch des Klägers wurde schließlich unter dem 8.2.2000 dem Kreisrechtsausschuss zur Entscheidung vorgelegt und von diesem mit auf die mündliche Verhandlung vom 14.9.2000 ergangenem Widerspruchsbescheid (Ws 08/00) zurückgewiesen. In der Begründung heißt es unter anderem, das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht dürfe nur ausgeübt werden, wenn Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder ein Bedürfnis der Allgemeinheit auf naturbezogene, naturverträgliche Erholung in der freien Landschaft dies rechtfertigten. Eine konkrete beziehungsweise bereits laufende landschaftspflegerische Maßnahme werde nicht vorausgesetzt; vielmehr reiche es aus, dass Uferflächen eines oberirdischen Gewässers für künftige Maßnahmen gesichert werden sollten. Dass die Beklagte solche Maßnahmen plane, lasse schon das dem Beigeladenen gegenüber erklärte Begehren auf Eintragung einer Dienstbarkeit erkennen. Die Einwendungen des Klägers stünden der Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Dieser könne keine verbindlichen Erklärungen hinsichtlich einer künftigen Nutzung der Flächen durch den Beigeladenen abgeben. Die Tatsache, dass der Beigeladene die Eintragung einer Dienstbarkeit abgelehnt habe, zeige eher, dass dieser naturschutzrechtlichen Maßnahmen ablehnend gegenüberstehe. Auch die fehlende Erreichbarkeit stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Soweit der Kläger auf Vergleichsfälle anspiele, handele es sich um Verkäufe aus den Jahren vor 1992/93, bei denen auch die Grundstückssituation nicht vergleichbar gewesen sei. Die Beklagte habe Renaturierungsmaßnahmen an Bachläufen damals noch nicht den gleichen Stellenwert beigemessen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts am 27.12.1996 sei fristgerecht erfolgt. Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens sei schließlich die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nur am Maßstab der einschlägigen Bestimmungen des öffentlichen Rechts zu entscheiden. Ob der Vertrag vom 23.12.1996 Auswirkungen auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Kaufvertrags vom 23.10.1996 habe, sei im Zivilrechtsweg zu klären. Bei Entstehung des Vorkaufsrechts habe ein wirksamer Kaufvertrag vorgelegen. Da das materielle Recht allein auf den Eintritt des Vorkaufsfalls abstelle, hätten spätere Änderungen keinen Einfluss auf die Ausübung des Rechts mehr. Maßgeblich sei vielmehr der Zeitpunkt des Zustandekommens des Kaufvertrags. Für die Beurteilung der zivilrechtlichen Wirksamkeit des Kaufvertrags durch die spätere Änderung des Kaufpreises und den Abschluss eines neuen Vertrags sei das Zivilgericht zuständig.
Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und des Verfahrens 5 K 89/98 (VG) und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen Bezug genommen; er war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
vgl. demgegenüber zum Gebot einer Angabe der beabsichtigten Verwendungszwecke bei Ausübung eines städtebaulichen Vorkaufsrechts §§ 24 Abs. 3 Satz 2, 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB; entsprechend für das niedersächsische Naturschutzrecht § 48 Abs. 3 Satz 3 NdsNatSchG sowie zu den diesbezüglichen Heilungsmöglichkeiten im gerichtlichen Verfahren OVG Lüneburg, Urteil vom 13.12.2001 - 8 LB 3551/01 -, RdL 2002, 247,
Diese Voraussetzungen sind - auch wenn insoweit für Flächen in der Ortslage im Gegensatz zu Außenbereichsgrundstücken gesteigerte Anforderungen zu stellen sein dürften - im konkreten Fall erfüllt. Die Beklagte hat im Bescheid vom 27.12.1996 auf die beabsichtigte Sicherung der ökologisch wertvollen Flächen an den Bachufern" hingewiesen. In der zugrunde liegenden Stellungnahme der Umweltbeauftragten K. vom 13.12.1996 heißt es, dass die Parzellen durch den früher parzellierten", in der Vergangenheit begradigten ... S-bach begrenzt beziehungsweise durchflossen seien; vor dem Ausbau eines Naherholungsgebiets K-mühle und nach Fertigstellung der Abwassersammler sollten in dem Bereich eine Verbesserung der Wasserqualität erfolgen und eine naturnähere Gestaltung des Baches durch Entfernung des vorhandenen Pflasterverbaus und Wiederherstellung des natürlichen Verlaufs angestrebt werden. Auch das im Widerspruchsbescheid vom 14.9.2000 (Seite 3) erwähnte Verlangen der Beklagten nach Eintragung einer Dienstbarkeit, die der Beigeladene abgelehnt hat, lässt erkennen, dass die Beklagte naturschutzrechtlich relevante Pflege- und Unterhaltungsmaßnahmen im Bereich des Bachlaufs beabsichtigt.
Dies ist in Fällen der vorliegenden Art die der Interessensituation der Beteiligten, insbesondere der vorkaufsberechtigten Gemeinde (Beklagten) und des (gesetzlich) vorkaufsverpflichteten Grundstücksverkäufers (Klägers), angemessene Konfliktlösung. Die Möglichkeit der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist - wie ausgeführt - nach § 36 Abs. 3 Satz 1 SNG strikt an die Beachtung einer Zweimonatsfrist gebunden, innerhalb deren es für die Gemeinde im Rahmen der Vorbereitung einer Entscheidung über die Ausübung - wenn überhaupt - in aller Regel nicht möglich ist, spezielle zivilrechtliche Einwände gegen die Wirksamkeit des ihr vorgelegten Kaufvertrags auf ihre Stichhaltigkeit hin zu überprüfen. Das gilt insbesondere dann, wenn dies letztlich, wie im gegebenen Fall oder auch in den Fällen der Geltendmachung des Vorliegens eines Anfechtungsgrundes (§§ 119, 123 BGB), abschließend nur im Rahmen einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen oder die Verwertung anderer Beweismittel geklärt werden kann. Der Landesgesetzgeber hat insoweit klar gesehen, dass die Erkenntnismöglichkeiten der Gemeinde - hier der Beklagten -, der ein notariell beurkundeter Vertrag über den Verkauf eines das Vorkaufsrecht nach § 36 Abs. 1 SNG begründenden Grundstücks vorgelegt wird, in dieser Situation in einer Weise eingeschränkt sind, die es nicht rechtfertigen, sie bei Erlass des Ausübungsaktes mit dem Risiko der Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts aus Gründen, auf die sie keinen Einfluss hat und die sich allenfalls in sehr eingeschränktem Umfang eigener Erkenntnis und Erkenntnismöglichkeit erschließen, zu belasten. Diese zivilrechtlichen Fragen erlangen daher im Anfechtungsstreit gegen den Ausübungsverwaltungsakt keine Bedeutung. Vor diesem Hintergrund hätte nichts anderes zu gelten, wenn - was hier nicht einmal geschehen ist - im Rahmen der Anhörung (§ 28 SVwVfG) zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kläger das Vorliegen eines Scheingeschäfts behauptet worden wäre. Der Umstand, dass diese Behauptung dann im Rahmen des Widerspruchsverfahrens und damit vor Ergehen der letzten Verwaltungsentscheidung aufgestellt wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. Die dem Gebot rechtmäßigen Verwaltungshandelns unterliegende Gemeinde muss sich bei ihrer Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 36 SNG nicht auf eventuell neue und/oder weitergehende Erkenntnismöglichkeiten eines Kreisrechtsausschusses im Widerspruchsverfahren verweisen lassen. Ob im Ergebnis anderes zuträfe, wenn sich im Einzelfall eindeutige Unwirksamkeitsgründe unmittelbar - und damit für die vorkaufsberechtigte Gemeinde klar erkennbar - aus der ihr vorgelegten Vertragsurkunde selbst ergeben oder wenn die Gemeinde auf sonstige Weise frühzeitig sichere Kenntnis von Nichtigkeitsgründen erlangt hat, bedarf aus Anlass der vorliegenden Entscheidung keiner Vertiefung. So liegt der Fall nämlich nicht, zumal die notarielle Vertragsurkunde vom 23.12.1996 erst am 7.1.1997 - und damit nach Ausübung des Vorkaufsrechts - bei der Beklagten eingegangen ist.
Die für das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht in § 36 SNG vorgesehene Risiko- und letztlich Zuständigkeitsverteilung begegnet unter prozessökonomischen Gesichtspunkten ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken. Ausgangspunkt dieser Überlegungen ist, dass eine vollständige Konzentration aller auch im Rahmen der Abwicklung" des gemeindlichen Vorkaufsrechts aufgeworfenen Rechtsfragen bei den Verwaltungsgerichten ohnehin nicht möglich ist. Anknüpfend an die in § 36 Abs. 3 Satz 2 SNG in Bezug genommenen zivilrechtlichen Bestimmungen über die obligatorischen und dinglichen Vorkaufsrechte (§§ 504 bis 509, 510 Abs. 1, 512 BGB a.F. beziehungsweise §§ 1098 Abs. 2, 1099 bis 1102 BGB) stellen sich die rechtlichen Beziehungen zwischen der vorkaufsberechtigten Beklagten, dem Kläger als Vorkaufsverpflichtetem und dem Beigeladenen (Drittkäufer) im Fall des Eintritts des Vorkaufsfalls und der Ausübung des rechtsgestaltenden Vorkaufsrechts wie folgt dar : Der Vorkaufsberechtigte, der sein Recht geltend macht, tritt nicht in den zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Kaufvertrag ein; vielmehr kommt zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem ein neuer rechtlich selbständiger Kaufvertrag zustande
vgl. hierzu beispielsweise BGH, Urteil vom 11.2.1977 - V ZR 40/75 -, NJW 1977, 762, zur Bedeutung der Ausübung eines dem Drittkäufer vertraglich vorbehaltenen Rücktrittsrechts vor Ausübung des Vorkaufsrechts.
Vor diesem Hintergrund und den aufgezeigten Abgrenzungsschwierigkeiten ist die beschriebene, in der gesetzlichen Konstruktion des § 36 SNG angelegte Teilung in einerseits die für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkte und andererseits insoweit nicht relevante, im konkreten Fall letztlich gegebenenfalls nur im Wege einer Beweisaufnahme zu klärende zivilrechtliche Fragen des Zustandekommens, des rechtlichen Fortbestands wie auch des Inhalts eines einen Übertragungsanspruch begründenden Vertrags zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem sinnvoll und sachangemessen. Die hinsichtlich des Ergebnisses einer solchen Beweisaufnahme bestehenden Unsicherheiten gehen daher, jedenfalls was die Frage der Recht- und Gesetzmäßigkeit ihres Handelns anbelangt, nicht zu Lasten der Gemeinde.

References: § 48
 § 36
 § 36
 § 36
 § 36
 § 36
 § 36