Source: https://www.laleggepertutti.it/155951_spese-ordinarie-lamministratore-procede-senza-assemblea
Timestamp: 2018-11-12 21:08:49+00:00

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Spese ordinarie, l'amministratore procede senza assemblea
Spese ordinarie, l’amministratore procede senza assemblea
Sono vincolanti le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali sostenute dall’amministratore anche senza la preventiva approvazione da parte dell’assemblea dei condomini.
I condomini devono pagare le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali sostenute dall’amministratore anche se questi ha proceduto all’esborso senza prima informare l’assemblea. Ciò perché si tratta di attività rientranti nei poteri ordinari dell’amministratore, concessi a quest’ultimo dal codice civile, per l’esercizio dei quali non è necessaria la previa autorizzazione dei condomini. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].
Ad avviso della Cassazione, le spese sostenute nell’ambito della gestione quotidiana del condominio, come appunto quelle di manutenzione ordinaria, non richiedono la preventiva approvazione dall’assemblea in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dei condomini. Un esempio potrebbe essere il pagamento della ditta dei lavori per l’impermeabilizzazione di parti comuni che, a detta dei giudici supremi, per la loro natura e consistenza, sono da annoverarsi tra le opere di ordinaria amministrazione destinate alla conservazione della cosa comune e rientrano, perciò, nelle attribuzioni dell’amministratore.
Altrettanto dicasi per i contratti di appalto dei servizi come quello stretto con il giardiniere per la manutenzione del cortile o degli spazi destinati al verde, di proprietà del condominio. Ma lo stesso vale per la ditta di manutenzione dell’ascensore, per la pulizie delle scale, per la derattizzazione e disinfestazione: anche queste spese rientrano nella gestione ordinaria in quanto rivolte alla conservazione delle cose comuni e, quindi, sono nelle competenze dell’amministratore e vincolanti per tutti i condomini senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare.
L’approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di bilancio consuntivo, giacche’ con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l’amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico [2].
La Corte ricorda, in ultimo, che – secondo un proprio consolidato orientamento – per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società; è piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa [3].
[1] Cass. sent. n. 454/2017.
[2] Cass. sent. n. 5068/1986.
[3] Cass. sent. n. 1405/2007; n. 9099/2000.
sentenza 11 gennaio 2017, n. 454
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. PETITTI Stefano – Presidente
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere Dott. FALASCHI Milena – Consigliere Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere ha pronunciato la seguente:
Con atto di citazione ritualmente notificato al Condominio di (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) impugnavano davanti al Tribunale di Roma la delibera adottata il 15 gennaio 2002, relativamente al punto 1 dell’ordine del giorno, con cui erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 1999 e 2000. Gli attori deducevano che le spese in questione non erano state oggetto di preventiva approvazione da parte dell’assemblea, che la relativa documentazione era inattendibile e che alcune
voci non erano conformi a quelle inserite nel bilancio consuntivo proposto nelle pregressa assemblea del 14/15 ottobre 2001.
Va poi considerato che, secondo consolidato orientamento di questa Corte, per la validita’ della delibera di approvazione del bilancio condominiale non e’ necessario che la relativa contabilita’ sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle societa’, essendo, invece, sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; ne’ si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facolta’ di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore
alla stregua della documentazione giustificativa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1405 del 23/01/2007; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9099 del 07/07/2000).

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