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CURSO/GUÍA PRÁCTICA LEASING INMOBILIARIO Y LEASE BACK. LEASEBACK - PDF
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Ángeles Molina Poblete
1 SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. CURSO/GUÍA PRÁCTICA LEASING INMOBILIARIO Y LEASE BACK. LEASEBACK INMOBILIARIO
2 PARTE PRIMERA. El leasing inmobiliario. Capítulo 1. Qué es el leasing inmobiliario?. 1. Contratos de arrendamiento financiero o leasing. 2. Clases de leasing. 3. Variantes complejas del contrato de leasing. 4. Principales ventajas de la financiación por leasing Todo lo que hay que saber del Leasing Inmobiliario antes de ir a la financiera. 1. Leasing Inmobiliario 2. Documentación que pedirá la financiera. 3. La tasación y lo máximo que da la financiera. a. Inmuebles construidos b. Inmuebles en construcción. 4. Plazo de arrendamiento 5. El IVA no se incluye en el importe a financiar. 6. Cuotas periódicas 7. El seguro del bien inmueble. 8. Finalización del contrato y opción de compra 9. No a las amortizaciones anticipadas. 10. Fiscalidad a. Diferencia entre gastos deducibles y no deducibles, b. IRPF e Impuesto sobre sociedades (gasto deducible) c. Impuesto sobre el Valor Añadido d. Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados e. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales f. IVA 11. Ventajas Índice Las ventajas e inconvenientes del leasing inmobiliario. 1. Ventajas a. Amortización fiscal acelerada del bien inmueble. b. Ajuste del alto IVA de los inmuebles con la tesorería. El IVA de la compra lo paga el banco. c. En la práctica se financia todo el coste del inmueble. Posibilidad de financiar hasta el 100% del precio de compra
3 c. Ventajas fiscales Los intereses son deducibles como gasto financiero. Deducción del IVA soportado en las cuotas. Amortización acelerada del inmueble en el Impuesto de Sociedades o IRPF. La amortización acelerada no afecta a la cuenta de pérdidas y ganancias. Posibilidad de incluir en la financiación las obras de acondicionamiento. 2. Inconvenientes de leasing inmobiliario. a. Plazos demasiado cortos. b. No hay una amortización parcial. El leasing inmobiliario y sus diferencias básicas con la hipoteca tradicional y el leaseback inmobiliario. 1. El leasing inmobiliario. 2. Ventajas financieras del leasing inmobiliario respecto del préstamo hipotecario. 3. Ventajas fiscales del leasing inmobiliario en la segunda transmisión (IVA, ITP) y respecta a las desgravaciones (impuesto de sociedades). CHECK-LIST 1. Qué inmuebles pueden ser objeto de leasing? 2. Cuántas modalidades se pueden diferenciar en el leasing inmobiliario? 3. Cuál es el plazo de las operaciones de leasing inmobiliario? 4. Por qué en el leasing inmobiliario hay que diferenciar la parte que corresponde al terreno de la parte que corresponde a la construcción? 5. Precauciones de la escritura pública de leasing inmobiliario. 6. Cuáles son las ventajas fiscales del leasing inmobiliario? 7. Cuáles son las diferencias del leasing frente al crédito? Capítulo 2. El leasing inmobiliario. 1. Qué es el leasing inmobiliario?. 2. Evolución histórica del leasing inmobiliario. Características del leasing inmobiliario. 1. Características legales del leasing inmobiliario. a. Sujetos del leasing inmobiliario. Arrendatario Arrendador (Entidad de leasing que compra el inmueble para arrendarlo. b. Plazo del leasing inmobiliario. c. Riesgos del leasing inmobiliario. d. La opción de compra. e. Irrevocabilidad. 2. Fiscalidad del leasing inmobiliario. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
4 Actos Jurídicos Documentados (AJD). Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Impuesto de Sociedades (IS). 3. Contabilidad del leasing inmobiliario. Préstamo y leasing, pros y contras. Comparativa de gastos entre la opción vía préstamo o leasing inmobiliario. 1. La inversión de una nave industrial, local u oficinas. 2. El préstamo hipotecario 3. El leasing inmobiliario. Concepto del leasing inmobiliario. Características del Leasing inmobiliario. Ahorros fiscales (IVA, ITP y AJD) La ventaja de la amortización en caso de leasing inmobiliario en el Impuesto de sociedades. El Leasing Inmobiliario. La práctica cuando se pide un leasing inmobiliario a una entidad financiera. 1. Características y condiciones de las sociedades de financiación. a. Dirigido a profesionales, particulares con licencia fiscal, o empresas. b. Permite la financiación del 100% del precio de compra-venta. c. Consigue una amortización acelerada de los bienes financiados, el doble o el triple del coeficiente máximo según tablas de Hacienda. d. Son operaciones con un plazo mínimo de 10 años y con la posibilidad de ser contratadas a tipo fijo o variable. e. Los intereses de las cuotas son deducibles como gasto financiero. f. El valor de la opción de compra puede ser desde el importe de una cuota, dependiendo de la estructura financiera de la operación que, siempre, se adaptará a sus necesidades. g. Libre elección del devengo del IVA (IGIC en Canarias). En caso de devengo anticipado, se ahorrará el IVA de los intereses no vencidos. 2. Objeto del Leasing inmobiliario (tipo de inmuebles afectos a actividades empresariales o profesionales). a. Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado). b. Leasing de inmueble en construcción. c. Leasing mixto. 3. Fiscalidad del Leasing inmobiliario. Ventajas fiscales PYME. 4. Datos económico-financieros de la empresa que pide la entidad finaciera Aspectos económicos y financieros del leasing inmobiliario. CHECK-LIST 1. Qué es el leasing inmobiliario? 2. Cuáles son las diferencias entre el leasing mobiliario y el inmobiliario? 3. Cuál es el plazo en las operaciones de leasing inmobiliario?
5 4. Qué es el leasing inmobiliario a la construcción? 5. Por qué en el leasing inmobiliario el valor residual suele ser un 15 % del valor del inmueble? 5. Cuáles son las ventajas financieras del leasing inmobiliario? 6. Qué ventajas fiscales aporta el leasing inmobiliario? 7. Cuáles son las diferencias del leasing inmobiliario frente al préstamo? 8. Cuáles son las ventajas fiscales del leasing inmobiliario frente al crédito hipotecario? 9. Cuál es el tratamiento fiscal en la fase de adquisición del inmueble, cuando el vendedor es un promotor? 10. Qué ocurre en la fase de adquisición del inmueble, cuando se trata de una segunda transmisión? 11. Qué ocurre en la fase de arrendamiento del inmueble, desde el punto de vista fiscal? 12. Qué ocurre cuando se ha pagado la última mensualidad a efectos de adquirir la titularidad del inmueble? 13. Cuál es el valor patrimonial del bien adquirido mediante el ejercicio de la opción de compra? 14. Se puede cancelar una operación de leasing inmobiliario? 15. Es necesario que el inmueble esté asegurado? Capítulo 3. El régimen legal del leasing inmobiliario. 1. El régimen legal del leasing inmobiliario. 2. El leasing inmobiliario el derecho de los consumidores. 3. Concepto del leasing inmobiliario. 4. Clases de arrendamiento financiero 5. Aspectos de naturaleza jurídica. Régimen legal del Leasing inmobiliario. 1. Régimen legal del Leasing inmobiliario 2. Arrendador. Entidad financiera. 3. Arrendatario. Empresario o profesional. 4. El leasing de un inmueble. 5. Fiscalidad y amortización del leasing inmobiliario. 6. Inscripción en el Registro de la Propiedad del leasing inmobiliario. 7. Las cláusulas del contrato de leasing inmobiliario. 8. El contrato de leasing y la ley concursal 9. Leasing inmobiliario frente a préstamo inmobiliario.
6 Due diligence o auditoría legal previa al leasing inmobiliario. Solicitud y tramitación de la operación de leasing inmobiliario. CHECK-LIST Ventajas económicas y fiscales de Leasing inmobiliario. La compraventa de inmuebles en Leasing, a qué tipo de impuesto indirecto tributa? Cuotas a pagar por el arrendatario. Cómo tributa la opción de compra de un inmueble en Leasing? Cómo se contabiliza una operación de Leasing por parte del cliente? Cómo se contabiliza la opción de compra final de una operación de Leasing por parte del cliente? Por qué en el Leasing inmobiliario debe diferenciarse explícitamente la parte que corresponde al terreno? Es necesario que el inmueble esté asegurado? Capítulo 4. Requisitos del leasing inmobiliario. 1. Sujetos del leasing inmobiliario 2. Elementos objetivos. a. Canon o cuota b. Inmuebles (construidos o en construcción). c. La peculiaridad del inmueble arrendado. 3. Requisitos formales. a. Escritura pública. b. Registro de la Propiedad. Formalización e inscripción registral del leasing inmobiliario. Los problemas registrales de los inmuebles en construcción. Las formalidades legales del leasing inmobiliario. 1. Al comprar el inmueble la entidad. 2. Al firmar el contrato. 3. Al ejercitar la opción de compra. 4. Otros supuestos. Capítulo 5. Contenido contractual del leasing inmobiliario. 1. Derechos. 2. Plazo y prórroga 3. Pueden disponer del inmueble la sociedad de leasing o el arrendatario financiero?.
7 Capítulo 6. Efectos del leasing inmobiliario. 1. Efectos entre las partes. a. Equilibrio de las prestaciones b. Naturaleza de la posición de cada una de las partes Arrendamiento: Arrendador y Arrendatario Compraventa con precio aplazado y reserva de dominio: Titulares condicionales Operación de crédito y negocio fiduciario: Propiedad en función de garantía Contrato complejo parcialmente típico: Derecho real Derecho real de uso financiero y nuda propiedad 2. Efectos para la entidad de leasing a. Adquirir inmueble. b. Plazo y límites de la adquisición del inmueble. c. Modos diversos de adquisición del inmueble. Cesión de uso Derecho de propiedad del inmueble: Nuda propiedad Derecho al cobro de las cuotas Derechos accesorios 3. La transmisibilidad en el inmueble y en el crédito. De la propiedad Del crédito De la completa posición contractual 4. Efectos para el usuario del Leasing inmobiliario. a. Pago de las cuotas Posibilidad de pago anticipado b. Afectación del inmueble al uso previsto. 5. Derechos del usuario 6. Efectos frente a terceros 7. Duración Capítulo 7. La opción de compra final. 1. Qué es la opción en el leasing inmobiliario? 2. Elementos personales. 3. Objeto o valor residual a. Cuantía b. Determinación en caso de varios inmuebles. 4. La transmisión de la opción en el leasing inmobiliario. a. Posibilidad. b. Requisitos Cómo se transmite la opción de compra del leasing inmobiliario? 1. Intervivos. 2. Mortis causa 3. Qué implica la transmisión?
8 Cómo se ejercita la opción de compra del leasing inmobiliario? 1. Modalidades 2. Tiempo a. Posibilidad de ejercicio anticipada b. Compromiso de ejercicio de la opción Qué hago compro o prorrogo el leasing inmobiliario? 1. Prórroga o nuevo contrato 2. Adquisición 3. Devolución del inmueble Capítulo 8. Las cláusulas esenciales del leasing inmobiliario. 1. Pacto de exoneración de la sociedad de «leasing» en la obligación de entrega del inmueble. 2. Pacto relativo al saneamiento por evicción, vicios o defectos ocultos de la finca. 3. Pacto relativo al deterioro o destrucción, total o parcial, por caso fortuito o fuerza mayor, del inmueble cedido. 4. Pacto relativo a la extinción del contrato por la expropiación forzosa del inmueble. 5. Pacto relativo al vencimiento anticipado y resolución en caso de impago de alguno de los cánones con pérdida por el usuario de los ya satisfechos El leasing inmobiliario visto por los tribunales. 1. Sobre la naturaleza del contrato 2. Sobre Hipoteca del derecho de arrendamiento financiero. 3. Sobre liquidación del Impuesto por la constitución del contrato de leasing. Defensa procesal de los derechos del arrendador financiero en un contrato de leasing inmobiliario. El leasing inmobiliario visto por la Dirección General de Registros y del Notariado. PARTE SEGUNDA. El leasing inmobiliario y las respuestas prácticas. Capítulo 9. Las dudas sobre el leasing inmobiliario. 1. El debate sobre el leasing inmobiliario sobre viviendas 2. El debate del leasing inmobiliario sobre una cuota indivisible de un inmueble.
9 3. El inmueble en construcción. 4. Cuando coincide el pago de las cuotas y la entrega del inmueble futuro. 5. El problema del leasing inmobiliario sobre un inmueble arrendado 6. Qué requisitos tienen las cuotas? Caso práctico de leasing inmobiliario en suelo terciario. Las entidades van realizando el proyecto y el promotor pagando unas cuotas por el coste de las certificaciones. Capítulo 10. Incumplimientos en el Leasing inmobiliario. Supuestos en los que el arrendador financiero no cumpla con la obligación de la cesión del uso del bien inmueble. 1. Imposibilidad original o sobrevenida para la adquisición del inmueble o su construcción. 2. Adquirido el inmueble no es posible la cesión de su uso al Arrendatario Financiero El pacto de cesión de uso. El arrendatario descubre que el inmueble no sirve para su actividad. En la mitad del contrato, un juzgado reconoce un mejor derecho sobre el inmueble a un tercero. Todo firmado y ahora el inmueble tiene distinto tamaño. Imposibilidad de entregar el inmueble en las condiciones convenidas, cuando el arrendatario financiero ejercita la opción de compra 1. Destrucción parcial, o deterioro 2. Hipotecas, embargos y afecciones. Sustitución del arrendador financiero Sustitución del arrendatario financiero Cuando se deja de pagar. La quiebra del arrendatario financiero. Los retrasos en la devolución del inmueble a la entidad. Cómo se protege la entidad de leasing si no puede disponer del inmueble?.
10 Cláusula de exoneración de la entidad de leasing de la responsabilidad derivada de no encontrarse el inmueble a disposición del arrendatario financiero en la fecha convenida Cómo se protege la entidad de leasing si el inmueble tiene vicios ocultos?. Cláusula de exoneración de la entidad de leasing por defectos o vicios ocultos del bien arrendado. Quién debe soportar el deterioro del inmueble?. Cláusula por la que el usuario soporta el riesgo de deterioro 0 perecimiento de los bienes. Cómo se protege la entidad de leasing por la falta de un pago?. Cláusula en virtud de la cual la falta del pago de algún plazo justifica la resolución del contrato y el vencimiento anticipado del mismo. Es hipotecable la opción de compra de un leasing por el arrendatario financiero?. Puede trasladarse al inmueble en caso de ejercicio de la opción por el mismo?. Por qué no?. Créditos privilegiados: Créditos refaccionarios anotados en el Registro de la Propiedad (derecho de preferencia a los créditos por construcción) y los créditos del leasing inmobiliario. Capítulo 11. Check-list final de cuestiones a debate. CHECK-LIST PARTE TERCERA Fiscalidad del leasing inmobiliario. Capítulo 12. Fiscalidad del leasing inmobiliario. 1. Cómo tributa la opción de compra de un inmueble objeto de Leasing? 2. Existen otras ventajas añadidas en el caso de Leasing inmobiliario? 3. Impuestos indirectos. 4. Impuesto de la Renta. 5. Impuesto de sociedades. Reforma del régimen de amortización anticipada por la Ley 17/2012. La amortización contable del inmovilizado material, intangible y de las inversiones inmobiliarias sólo será deducible hasta el 70% de aquella que hubiera resultado fiscalmente deducible de acuerdo con los apartados 1 y 4 del artículo 11 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, incluyendo aquellas que procedan del régimen especial de Contratos de Arrendamiento Financiero.
11 Ventajas fiscales del leasing inmobiliario. Deducción de la cuota en el Impuesto de Sociedades o IRPF. Fiscalidad y contabilización del leasing inmobiliario. La fecha de adquisición y el precio de compra a tener en cuenta en el supuesto de enajenar a un tercero un bien adquirido en leasing. Regularizar las cuotas de arrendamiento financiero satisfechas deducidas que hayan excedido del gasto por la amortización con intereses de demora?. Capítulo 13. Leasing inmobiliario. Todo el régimen fiscal. 1. Arrendamiento con opción de compra a. Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas. b. Impuesto sobre Sociedades c. Impuesto sobre el Valor Añadido d. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D. e. Impuesto sobre Actividades Económicas f. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 2. Arrendamiento con opción de compra antes del plazo. a. Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas b. Impuesto sobre Sociedades c. Impuesto sobre el Valor Añadido d. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D. e. Impuesto sobre Actividades Económicas f. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana El Leasing inmobiliario en el impuesto de sociedades. Requisitos para la renuncia a la exención del IVA El IVA y la adquisición del inmueble por el arrendatario mediante el ejercicio anticipado de la opción de compra. Diferencias de naturaleza del leasing inmobiliario. El IVA y El leasing inmobiliario. El ejercicio de la opción de compra. El IVA en el caso de subrogación en un leasing inmobiliario. Rescisión de un contrato de leasing inmobiliario concertado con una entidad bancaria, mediante la condonación de la deuda que le resta de pagar y la devolución de la posesión del bien, implicaciones a efectos de IVA. PARTE CUARTA.
12 Contabilidad del leasing. Capítulo 14. Plan General de Contabilidad Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas. 1. Calificación como arrendamiento financiero 2. Contabilización por el arrendatario. 3. Contabilización por el arrendador y diferencia con el Lease Back. 5. Especialidades contables del leasing inmobiliario. 6. Especialidades pymes. Se simplifica el criterio de valoración de activos arrendados en "leasing" desde el punto de vista del arrendatario. Casos prácticos del leasing en el nuevo Plan General Contable. Contabilidad en case de arrendamiento financiero ("leasing") y lease back. Ejercicio práctico fiscal y contable de leasing inmobiliario. PARTE QUINTA. El lease back inmobiliario. Leaseback inmobiliario. Capítulo 15. Lease back como solución a la financiación inmobiliaria. 1. El Contrato de Lease-back 2. Por qué surge el «sale & lease-back»?. 3. El «lease-back» en el derecho comparado. 4. Concepto y problemática del «lease-back». 5. Evolución histórica del «lease-back» en el ordenamiento español. 6. Sujetos del Lease back. a. Arrendador financiero b. Arrendatario financiero c. Proveedor de lease-back 7. Sobre qué recae un lease back? 8. Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie 9. El precio en el lease back. 10. El precio de readquisición 11. Requisitos formales del contrato de lease back.
13 12. El lease back y los registros. 13. El plazo del lease back. El lease-back y el rent-back. 1. Solución a la inmovilización financiera de activos inmobiliarios. 2. Las cuotas de renting se consideran gasto. 3. Peligro si no se genera un fondo de maniobra positivo. Los Plazos del lease-back y el derecho de superficie urbanístico. 1. Coordinar el plazo del derecho de superficie y del lease-back. 2. El derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. a. Derecho real sobre rasante, sobreedificación, vuelo y subsuelo. b. Régimen legal. c. Elementos personales. d. Contraprestación económica o gratuidad. e. Elementos formales. f. Límite temporal. g. Transmisión. g. Propiedad horizontal y gravámenes. h. Extinción del derecho de superficie. Precauciones contables del lease-back y el rent-back. Sale and Lease Back inmobiliario. 1. Por qué ha tenido tanto éxito el Sale and Lease Back inmobiliario. 2. Qué es el Sale and Lease-Back inmobiliario? 3. Sujetos. a. Comprador. Arrendador b. Vendedor. Arrendatario 4. La vinculación entre la venta y el arrendamiento del antiguo propietario. 5. Derechos y Obligaciones a. Comprador. Arrendador b. Vendedor. Arrendatario 6. Precauciones del contrato de sale & lease back inmobiliario. a. El comprador se queda con la titularidad, el vendedor con los gastos del inmueble. b. Plazo c. Renta d. Cesión y Subarriendo e. Responsabilidad.
14 f. Opción de Compra g. Devolución del Inmueble h. Resolución i. Derecho de adquisición preferente del vendedor. Ventajas del sale and leaseback inmobiliario. 1. Qué es el leaseback inmobiliario? 2. Fijación del precio del leaseback inmobiliario en función de la renta. 3. Ventajas financieras y fiscales de las operaciones sale and leaseback inmobiliario. 4. Características del sale and leaseback inmobiliario. Opiniones de expertos sobre problemática del lease-back inmobiliaria, en la administración pública, en hoteles, en aspectos fiscales y contables, etc. CHECK-LIST 1. Qué es una operación inmobiliaria de sale & leaseback? 2. Fases de una operación de sale & leaseback inmobiliario. 3. Clases de Sale & Leaseback inmobiliario. 4. Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario. 5. El Sale & Leaseback inmobiliario para obtener liquidez. 6. Por qué es necesario que los inmuebles no estén muy endeudados? 7. Qué hay que saber para negociar un Sale & Leaseback inmobiliario? PARTE SEXTA. Formularios. 1. Modelo de contrato de leasing general. Modelo a. Modelo b. 2. Modelo de contrato de leasing inmobiliario. Modelo a. Modelo b. 3. Escritura de arrendamiento financiero. 4. Escritura de compraventa por ejercicio de opción de compra en arrendamiento financiero.
15 PARTE PRIMERA. El leasing inmobiliario. Capítulo 1. Qué es el leasing inmobiliario?. 1. Contratos de arrendamiento financiero o leasing.
CURSO/GUÍA PRÁCTICA LEASING INMOBILIARIO Y LEASE BACK. LEASEBACK INMOBILIARIO
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 Real Decreto 
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