Source: http://docplayer.com.br/9368207-Prospecto-preliminar-de-distribuicao-publica-secundaria-de-acoes-ordinarias-de-emissao-da.html
Timestamp: 2017-12-13 16:13:47+00:00

Document:
Tiago Affonso Camilo
1 As informações contidas neste Prospecto Preliminar estão sob análise da Comissão de Valores Mobiliários, a qual ainda não se manifestou a seu respeito. O presente Prospecto Preliminar está sujeito a complementação e correção. O Prospecto Definitivo será entregue aos investidores durante o período de distribuição. Prospecto Preliminar de Distribuição Pública Secundária de Ações Ordinárias de Emissão da LPS Brasil - Consultoria de Imóveis S/A Companhia de Capital Autorizado CNPJ/MF n.º /1-9 Rua Estados Unidos, São Paulo SP Código ISIN BRLPSBACNOR Ações Ordinárias Valor da Distribuição R$ [ ] Código de negociação no segmento do Novo Mercado da Bolsa de Valores de São Paulo ( BOVESPA ): LPSB3 No contexto desta Oferta estima-se que o Preço por Ação estará situado entre R$ 17, e R$ 22,, ressalvado, no entanto, que o Preço por Ação poderá ser fixado acima ou abaixo desta faixa indicativa. O acionista vendedor identificado neste Prospecto Preliminar ( Acionista Vendedor ) está realizando uma oferta ("Oferta") que compreende a distribuição pública secundária de, inicialmente, ações ordinárias, todas nominativas, escriturais, sem valor nominal, de emissão da LPS Brasil - Consultoria de Imóveis S/A, cuja denominação fantasia é Lopes Consultoria de Imóveis ( Ações e Companhia ), de titularidade do Acionista Vendedor, a ser realizada na República Federativa do Brasil ( Brasil ), sob coordenação do Banco Pactual S.A. ( Coordenador Líder ou Pactual ), do Banco UBS S.A. ( UBS ) e Banco de Investimentos Credit Suisse (Brasil) S.A. ( CS, e, em conjunto com o UBS e com o Coordenador Líder, Coordenadores ) e com esforços de colocação no exterior, a serem realizados pelo UBS Securities, LLC e Credit Suisse Securities (USA) LLC ( Agentes de Colocação Internacional ), conforme autorizado pelo Acionista Vendedor. As Ações objeto da Oferta serão colocadas no Brasil, por meio de instituições financeiras lideradas pelo Coordenador Líder, em conformidade com os procedimentos estabelecidos na Instrução da Comissão de Valores Mobiliários ( CVM ) n.º 4, de 29 de dezembro de 23, e alterações posteriores ( Instrução CVM 4 ). As Ações serão distribuídas por meio de distribuição pública em mercado de balcão não-organizado a ser realizada no Brasil e, ainda, com esforços de colocação no exterior, sendo nos Estados Unidos da América, para investidores institucionais qualificados (Qualified Institutional Buyers), conforme definidos na Regra 144 A ("Regra 144 A") editado pela United States Securities and Exchange Commission ( SEC ), e nos demais países (exceto nos Estados Unidos da América e no Brasil), para investidores institucionais e outros investidores que não sejam considerados U.S. persons, definidos em conformidade com o Regulamento S editado pela SEC ("Regulamento S"), em ambos os casos sob as isenções de registro previstas no Unites States Securities Act of 1933, e alterações posteriores. Para participar da Oferta, os investidores residentes no exterior deverão ser registrados na CVM, nos termos previstos na Instrução CVM n 325, de 27 de janeiro de 2, e alterações posteriores, e na Resolução do Conselho Monetário Nacional n 2.689, de 26 de janeiro de 2, e alterações posteriores. Não foi nem será realizado nenhum registro da Oferta ou das Ações na SEC, nem em qualquer agência ou órgão regulador do mercado de capitais de qualquer outro país, exceto o Brasil. A quantidade total das Ações objeto da Oferta poderá ser acrescida de até ações ordinárias de titularidade do Acionista Vendedor, representativas de 15% das Ações inicialmente ofertadas na Oferta ( Ações Suplementares ), conforme opção para aquisição de tais Ações Suplementares a ser outorgada pelo Acionista Vendedor ao UBS, a ser exercida, total ou parcialmente, pelo UBS, mediante decisão a ser tomada conjuntamente com os demais Coordenadores, as quais serão destinadas exclusivamente a atender a eventual excesso de demanda que venha a ser constatado pelos Coordenadores no decorrer da Oferta ( Opção de Ações Suplementares ). A Opção de Ações Suplementares poderá ser exercida desde a data da assinatura do Contrato de Coordenação, Colocação e Aquisição de Ações Ordinárias de Emissão de LPS Brasil - Consultoria de Imóveis S/A ( Contrato de Colocação ), inclusive, e em até 3 dias contados do primeiro dia útil subseqüente à data de publicação do anúncio de início da Oferta na forma do artigo 52 da Instrução CVM 4 ( Anúncio de Início ), nas mesmas condições e preço das Ações inicialmente ofertadas, nos termos do artigo 24 da Instrução CVM 4, por decisão conjunta dos Coordenadores. Sem prejuízo do exercício da Opção de Ações Suplementares, a Oferta poderá ser aumentada em até 2% da quantidade de Ações inicialmente ofertada, conforme dispõe o artigo 14, parágrafo 2º, da Instrução CVM 4 ( Ações Adicionais ). O preço de venda das Ações ( Preço por Ação ) será fixado após a finalização do procedimento de coleta de intenções de investimento ( Procedimento de Bookbuilding ), a ser conduzido no Brasil pelos Coordenadores. Preço Comissões Recursos Líquidos (1) Por Ação [ ] [ ] Total [ ] [ ] (1) Total da Oferta sem levar em conta o exercício da Opção de Ações Suplementares, e sem o desconto de despesas e tributos relacionados à Oferta, inclusive os aplicáveis sobre o pagamento de comissões. Registro da presente distribuição pública secundária na CVM: [ ], em [ ] de 26. "O registro da presente distribuição não implica, por parte da CVM, garantia da veracidade das informações prestadas ou em julgamento sobre a qualidade da Companhia, bem como sobre as ações a serem distribuídas." Este Prospecto Preliminar não deve, em nenhuma circunstância, ser considerado uma recomendação de compra das Ações. Ao decidir por adquirir as Ações, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação da condição financeira da Companhia, de suas atividades e dos riscos decorrentes do investimento nas Ações. Os investidores devem ler a seção Fatores de Risco nas págs 64 a 79 deste Prospecto Preliminar para ciência de certos fatores de risco que devem ser considerados com relação à aquisição das Ações. Coordenador Líder Coordenadores Coordenadores Contratados A data deste Prospecto Preliminar é 28 de novembro de 26.
3 ÍNDICE 1. INTRODUÇÃO DEFINIÇÕES E GLOSSÁRIO...5 SUMÁRIO DOS NEGÓCIOS...16 SUMÁRIO DA OFERTA...24 RESUMO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS...33 INFORMAÇÕES SOBRE A OFERTA...37 IDENTIFICAÇÃO DA COMPANHIA, ACIONISTA VENDEDOR, COORDENADORES, CONSULTORES E AUDITORES...55 CONSIDERAÇÕES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAÇÕES ACERCA DE EVENTOS FUTUROS...58 APRESENTAÇÃO DAS INFORMAÇÕES FINANCEIRAS...6 FATORES DE RISCO...64 DESTINAÇÃO DE RECURSOS INFORMAÇÕES SOBRE A COMPANHIA CAPITALIZAÇÃO...82 DILUIÇÃO...83 DIVIDENDOS...84 INFORMAÇÕES SOBRE OS TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS EMITIDOS...85 INFORMAÇÕES FINANCEIRAS SELECIONADAS...88 DISCUSSÃO E ANÁLISE DA ADMINISTRAÇÃO SOBRE A SITUAÇÃO FINANCEIRA E O RESULTADO OPERACIONAL...92 VISÃO GERAL DO SETOR DESCRIÇÃO DOS NEGÓCIOS...15 REGULAMENTAÇÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE SOCIAL ADMINISTRAÇÃO PRINCIPAIS ACIONISTAS E ACIONISTA VENDEDOR OPERAÇÕES COM PARTES RELACIONADAS DESCRIÇÃO DO CAPITAL SOCIAL...2 PRÁTICAS ADOTADAS DE GOVERNANÇA CORPORATIVA DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS COMBINADAS DA LCI, SUAS CONTROLADAS E EMBRACI RELATIVAS AOS EXERCÍCIOS SOCIAIS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 25, 24 E 23 E RESPECTIVO PARECER DOS AUDITORES INDEPENDENTES INFORMAÇÕES FINANCEIRAS COMBINADAS DA LCI, SUAS CONTROLADAS, EMBRACI, COMPANHIA E SUAS CONTROLADAS RELATIVAS AOS PERÍODOS DE NOVE MESES ENCERRADOS EM 3 DE SETEMBRO DE 25 E 26 E RESPECTIVO RELATÓRIO DE REVISÃO LIMITADA DOS AUDITORES INDEPENDENTES DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS DA COMPANHIA E SUAS CONTROLADAS RELATIVAS AO PERÍODO DE 22 DE MAIO DE 26 (DATA DE CONSTITUIÇÃO DA COMPANHIA) ATÉ 3 DE SETEMBRO DE 26 E RESPECTIVO PARECER DOS AUDITORES INDEPENDENTES ANEXOS ESTATUTO SOCIAL CONSOLIDADO INFORMAÇÕES ANUAIS (IAN) RELATIVAS AO EXERCÍCIO SOCIAL FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 25 (SOMENTE INFORMAÇÕES NÃO INCLUÍDAS NESTE PROSPECTO PRELIMINAR)
4 1. INTRODUÇÃO Definições e Glossário Sumário dos Negócios Sumário da Oferta Resumo das Demonstrações Financeiras Informações sobre a Oferta Identificação da Companhia, do Acionista Vendedor, Coordenadores, Consultores e Auditores Considerações sobre Estimativas e Declarações acerca do Futuro Apresentação das Informações Financeiras Fatores de Risco Destinação dos Recursos 4
5 DEFINIÇÕES E GLOSSÁRIO Para fins do presente Prospecto, os termos indicados abaixo, em sua forma plural ou singular, masculina ou feminina, terão o significado a eles atribuídos, salvo referência diversa neste Prospecto Preliminar. ABECIP Acionista Adquirente Acionista Controlador Acionista Vendedor Ações Ações Adicionais Ações Suplementares ADEMI - RJ Administração Agentes de Colocação Internacional Análise Vertical ou AV ANBID Associação Brasileira de Editores Científicos de Psicologia. Qualquer pessoa, incluindo, sem limitação, qualquer pessoa natural ou jurídica, fundo de investimento, condomínio, carteira de títulos, universalidade de direitos ou outra forma de organização, residente, com domicílio ou com sede no Brasil ou no exterior, ou Grupo de Acionistas. O acionista ou o grupo de acionistas vinculado por acordo de acionistas ou sob controle comum que exerça o Poder de Controle da Companhia. RoseDiamond LLP. Ações ordinárias, nominativas, escriturais, sem valor nominal, de emissão da Companhia, livres e desembaraçadas de quaisquer ônus e gravames, a serem vendidas na Oferta. Ações decorrentes de possível aumento na Oferta em até 2% do total das Ações inicialmente ofertadas na Oferta, nos termos do artigo 14, parágrafo 2º, da Instrução CVM 4, excluídas as Ações Suplementares. Lote suplementar de ações ordinárias, nominativas, escriturais, sem valor nominal, de emissão da Companhia, representativas de até 15% das Ações inicialmente ofertadas na Oferta, que poderão ser distribuídas, conforme Opção de Ações Suplementares a ser outorgada pelo Acionista Vendedor ao UBS, mediante decisão a ser tomada conjuntamente pelos Coordenadores. Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro. Conselho de Administração e Diretoria da Companhia. UBS Securities, LLC. e Credit Suisse Securities (USA) LLC. Quando relativa a conta de resultado, consiste em percentual sobre o total da receita líquida; quando relativa a conta do ativo no balanço patrimonial, consiste em percentual sobre o total do ativo; e quando relativa a conta do passivo no balanço patrimonial, consiste em percentual sobre o total do passivo e do patrimônio líquido. Associação Nacional dos Bancos de Investimento. 5
6 Anúncio de Encerramento Anúncio de Início ARC Aviso ao Mercado BACEN ou Banco Central BNDES BOVESPA Brasil Business Intelligence ou BI Câmara de Arbitragem do Mercado CBLC Claúsula Compromissória Cliente-comprador Cliente-incorporador Cliente-vendedor Anúncio de encerramento da Oferta, a ser publicado na forma do artigo 29 da Instrução CVM 4. Anúncio de início da Oferta, a ser publicado na forma do artigo 52 da Instrução CVM 4. Aparecida Rangon Christianini, esposa de EJC. Aviso ao mercado, publicado na forma do artigo 53 da Instrução CVM 4. Banco Central do Brasil. Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social - BNDES. Bolsa de Valores de São Paulo. República Federativa do Brasil. Conjunto de ferramentas que têm por objetivo sumarizar dados analíticos, apresentando-os na forma plana e gráfica. Câmara arbitral que tem a finalidade de atuar na composição de conflitos que possam surgir nos segmentos especiais de listagem da BOVESPA. Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia. Cláusula de arbitragem, mediante a qual a Companhia, seus acionistas, administradores, membros do Conselho Fiscal e a BOVESPA obrigam-se a resolver, por meio de arbitragem, toda e qualquer disputa ou controvérsia que possa surgir entre eles, relacionada ou oriunda, em especial, da aplicação, validade, eficácia, interpretação, violação e seus efeitos, das disposições contidas na Lei das Sociedades por Ações, no Estatuto Social de companhias que aderem à câmara, nas normas editadas pelo CMN, pelo BACEN e pela CVM, bem como nas demais normas aplicáveis ao funcionamento do mercado de capitais em geral, além daquelas constantes deste Regulamento de Listagem, do Regulamento de Arbitragem e do Contrato de Participação no Novo Mercado. Pessoa física ou jurídica que contrata a Lopes para intermediar a compra de lançamentos imobiliários ou imóveis de propriedade de terceiros. Empresas incorporadoras e loteadoras de imóveis que contratam a Lopes para a prestação de serviços de consultoria na concepção e no desenvolvimento de seus lançamentos imobiliários e de loteamentos, bem como de intermediação nas vendas. Pessoa física ou jurídica que contrata a Lopes para intermediar a venda de imóveis de sua propriedade para terceiros. 6
7 CMN CNPJ Código Civil Código de Proteção e Defesa do Consumidor COFECI Colaboradores Companhia Conselheiro Independente Consolidação das Leis do Trabalho ou CLT Conselho Monetário Nacional. Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas. Lei n.º 1.46, de 1 de janeiro de 22, e posteriores alterações. Lei n.º 8.78, de 11 de setembro de 198, e posteriores alterações. Conselho Federal de Corretores de Imóveis Empregados e certos prestadores de serviços da Lopes do setor imobiliário. LPS Brasil Consultoria de Imóveis S/A, cujo nome fantasia é Lopes Consultoria de Imóveis. Membro do Conselho de Administração que: (i) não tem qualquer vínculo com a Companhia, exceto participação de capital; (ii) não é acionista controlador (conforme definido no Estatuto Social e no Regulamento do Novo Mercado), cônjuge ou parente até segundo grau daquele, ou não é ou não foi, nos últimos 3 anos, vinculado a sociedade ou entidade relacionada ao acionista controlador, ressalvadas as pessoas vinculadas a instituições públicas de ensino e/ou pesquisa; (iii) não foi, nos últimos 3 anos, empregado ou diretor da Companhia, do acionista controlador ou de sociedade controlada pela Companhia; (iv) não é fornecedor ou comprador, direto ou indireto, de serviços e/ou produtos da Companhia, em magnitude que implique perda de independência; (v) não é funcionário ou administrador de sociedade ou entidade que esteja oferecendo ou demandando serviços e/ou produtos da Companhia; (vi) não é cônjuge ou parente até segundo grau de algum administrador da Companhia; e (vii) não recebe outra remuneração da Companhia além da de conselheiro, ressalvados os proventos em dinheiro oriundos de participação no capital. Também é considerado Conselheiro Independente aquele eleito por eleição em separado, conforme previsto no Regulamento do Novo Mercado. Decreto Lei n.º 5.452, de 1 maio de 1943, e posteriores alterações. Corretoras Consorciadas Denominação atribuída às sociedades corretoras membros da BOVESPA, subcontratadas pelos Coordenadores, para fazer parte exclusivamente do esforço de colocação de Ações da Oferta perante a investidores não-institucionais. Constituição Federal Contrato de Colocação Constituição da República Federativa do Brasil. Contrato de Coordenação, Colocação e Aquisição de Ações Ordinárias de Emissão da LPS Brasil - Consultoria de Imóveis S/A a ser celebrado entre o Acionista Vendedor, a Companhia, os Coordenadores e a CBLC, relativo à distribuição pública secundária das Ações no Brasil. 7
8 Contrato de Estabilização Contrato de Participação no Novo Mercado Controladas Coordenadores Coordenador Líder Coordenadores Contratados CPMF CRECI CRECI-SP CS Customer Relationship Management ou CRM CVM Data Base Marketing Data de Liquidação DESIM Dólar, US$ EBC EBITDA Ajustado Contrato a ser celebrado entre a Companhia, o Acionista Vendedor, o UBS e a UBS Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários S.A., relativo às atividades de estabilização de preço das ações de emissão da Companhia. Contrato celebrado 14 de novembro de 26 entre, de um lado, a BOVESPA e, de outro, a Companhia, seus administradores e acionistas Controladores, contendo obrigações relativas à listagem da Companhia no Novo Mercado. Tal contrato terá vigência a partir da data de publicação do Anúncio de Início. Quando relativas à Companhia, as sociedades EBC, LCI-RJ, LIL, LR e SATI em conjunto. Quando relativas à LCI, as sociedades UPH e UPL. Coordenador Líder, Banco UBS S.A. e Banco de Investimentos Credit Suisse (Brasil) S.A., considerados conjuntamente. Banco Pactual S.A. Banco ABN AMRO Real S.A., BES Investimento do Brasil S.A. Banco de Investimento e Banco Bradesco S.A., considerados conjuntamente. Contribuição Provisória sobre Movimentação ou Transmissão de Valores e de Créditos e Direitos de Natureza Financeira. Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis presentes nas 25 regiões em que se divide o território nacional para fins de regulamentação da atividade de intermediação imobiliária. Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo. Banco de Investimentos Credit Suisse (Brasil) S.A. Ferramenta para gerenciamento de relacionamento com clientes. Comissão de Valores Mobiliários. Marketing baseado em banco de dados de nomes de pessoas para as quais são dirigidas mensagens de interesse de uma empresa. Data da liquidação física e financeira da Oferta, que deverá ser realizada dentro do prazo de até 3 dias úteis, contado da data de publicação do Anúncio de Início. DESIM Desenvolvimento Imobiliário S/C Ltda. Dólar dos EUA. EBC - Consultoria de Imóveis Ltda., controlada da Companhia que atua na intermediação da revenda de imóveis de terceiros. EBITDA Ajustado é uma medida não contábil elaborada pela Lopes, consistindo no lucro líquido antes das participações de acionistas 8
9 minoritários, imposto de renda e contribuição social, resultado financeiro líquido (receitas e despesas financeiras), depreciação, amortização e resultado não-operacional. O cálculo do EBITDA Ajustado não corresponde a uma prática contábil adotada no Brasil, não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados e não deve ser considerado substituto do lucro líquido, como indicador de seu desempenho operacional ou substituto do fluxo de caixa como indicador de liquidez. O EBITDA Ajustado não tem significado padronizado e a definição de EBITDA Ajustado adota pela Lopes pode não ser igual ou comparável à definição de EBITDA ou EBITDA Ajustado utilizada por outras companhias. EJC EMBRACI EMBRAESP Endomarketing Equity Estatuto ou Estatuto Social EUA FGTS Flats FLF FLN Framar Grande São Paulo Edward Jorge Christianini Empresa Brasileira de Consultoria Imobiliária Ltda. - EMBRACI. Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio. Conjunto de ações de marketing dirigidas ao público interno da Lopes, com o objetivo de preparar e motivar tal público para uma prestação de serviços de qualidade ao cliente final. Equity Engenharia e Empreendimentos Ltda. Estatuto Social da Companhia. Estados Unidos da América. Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Construções destinadas ao uso residencial em que são oferecidos diversos serviços, de caráter doméstico ou não, aos respectivos moradores. Francisco Lopes Filho, controlador indireto da Companhia. Francisco Lopes Neto. Framar Participações e Empreendimentos S/C Ltda. Região Metropolitana de São Paulo, envolvendo o conjunto dos seguintes municípios: São Paulo, Arujá, Barueri, Biritiba-Mirim, Caieiras, Cajamar, Carapicuíba, Cotia, Diadema, Embu, Embu-Guaçu, Ferraz de Vasconcelos, Francisco Morato, Franco da Rocha, Guararema, Guarulhos, Itapecerica da Serra, Itapevi, Itaquaquecetuba, Jandira, Juquitiba, Mairiporã, Mauá, Mogi das Cruzes, Osasco, Pirapora do Bom Jesus, Poá, Ribeirão Pires, Rio Grande da Serra, Salesópolis, Santa Isabel, Santana de Parnaíba, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Lourenço da Serra, Suzano, Taboão da Serra e Vargem Grande Paulista. 9
10 Grupo de Acionistas IBGC IBGE IBRACON IGP-M IFRS Imóveis de terceiros Imóveis Remanescentes INCC INPI INSS Instituições Participantes da Oferta Instrução CVM 325 Instrução CVM 358 Grupo de duas ou mais pessoas que sejam (a) vinculadas por contratos ou acordos de qualquer natureza, inclusive acordos de acionistas, orais ou escritos, seja diretamente ou por meio de sociedades Controladas, Controladoras ou sob Controle comum; ou (b) entre os quais haja relação de Controle, seja direta ou indiretamente; ou (c) que estejam sob Controle comum; ou (d) que atuem representando um interesse comum. Incluem-se dentre os exemplos de pessoas representando um interesse comum (i) uma pessoa que detenha, direta ou indiretamente, uma participação societária igual ou superior a 15% do capital social da outra pessoa; e (ii) duas pessoas que tenham um terceiro investidor em comum que detenha, direta ou indiretamente, uma participação societária igual ou superior a 15% do capital social das duas pessoas. Quaisquer joint-ventures, fundos ou clubes de investimento, fundações, associações, trusts, condomínios, cooperativas, carteiras de títulos, universalidades de direitos, ou quaisquer outras formas de organização ou empreendimento, constituídos no Brasil ou no exterior, serão considerados parte de um mesmo Grupo de Acionistas sempre que duas ou mais entre tais entidades: (x) forem administradas ou geridas pela mesma pessoa jurídica ou por partes relacionadas a uma mesma pessoa jurídica; ou (y) tenham em comum a maioria de seus administradores. Instituto Brasileiro de Governança Corporativa. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. IBRACON - Instituto dos Auditores Independentes do Brasil. Índice Geral de Preços - Mercado, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. International Financial Reporting Standards. Imóveis que já tenham sido utilizados, seja para fins residenciais ou comerciais, de propriedade de pessoas físicas ou jurídicas. Imóveis novos que não tenham sido comercializados durante o período de lançamento das vendas. Índice Nacional de Custo da Construção do Mercado, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. Instituto Nacional da Propriedade Industrial. Instituto Nacional da Seguridade Social. Coordenadores, Coordenadores Contratados e Corretoras Consorciadas, consideradas conjuntamente. Instrução da CVM n.º 325, de 27 de janeiro de 2 e alterações posteriores. Instrução da CVM n.º 358, de 3 de janeiro de 22 e alterações posteriores. 1
11 Instrução CVM 4 Intermediação Imobiliária Internet Investidores Institucionais Investidores Institucionais Estrangeiros Investidores Não-Institucionais IPCA Lançamento de loteamento Lançamento imobiliário LCI LCI-RJ Instrução da CVM n.º 4, de 29 de dezembro de 23 e alterações posteriores. Serviços prestados pela Lopes no segmento de intermediação de compra e venda de imóveis, sejam esses lançamentos imobiliários ou imóveis de terceiros, incluindo a prestação de serviços de consultoria imobiliária e de planejamento de estratégias de marketing, oferecidos pela Lopes aos seus clientes-compradores, clientes-vendedores e clientes-incorporadores, conforme o caso. Rede mundial de computadores que fornece informação em forma de hipertexto. Investidores pessoas físicas, jurídicas e clubes de investimento cujos valores de investimento excedam o Valor Máximo estabelecido para a Oferta de Varejo, fundos de investimento, carteiras administradas, fundos de pensão, entidades administradoras de recursos de terceiros registradas na CVM, entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central, condomínios destinados à aplicação em carteira de títulos e valores mobiliários registrados na CVM e/ou na BOVESPA, seguradoras, entidades de previdência complementar e de capitalização. Investidores residentes no exterior que invistam no Brasil segundo as normas da Resolução CMN nº 2.689, de 26 de janeiro de 2, e alterações posteriores, e da Instrução CVM 325. Investidores pessoas físicas e jurídicas residentes e domiciliados no Brasil, que não sejam considerados Investidores Institucionais, bem como clubes de investimento, que decidirem participar da Oferta Não- Institucional. Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE. Novo loteamento imobiliário realizado por uma empresa loteadora. Novo empreendimento imobiliário realizado por uma empresa incorporadora, incluindo edifícios e conjunto de casas residenciais ou comerciais, além de flats, com exceção de loteamentos. Lopes Consultoria de Imóveis Ltda. LCI Brasil - Consultoria e Marketing Imobiliário Ltda., controlada da Companhia que desenvolve as atividades de intermediação imobiliária no Estado do Rio de Janeiro. Lei das Sociedades por Ações Lei n.º 6.44, de 15 de dezembro de 1976, e posteriores alterações. Lei de Incorporação Lei de Loteamentos Lei de Mercado de Valores Mobiliários Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e posteriores alterações. Lei n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e posteriores alterações. Lei n.º 6.385, de 7 de dezembro de 1976, e posteriores alterações. 11
12 Lei de Registros Públicos Lei de Zoneamento LIL Lopes LR MBL N/A Novo Mercado Oferta Oferta de Varejo Oferta Institucional OPA Opção de Ações Suplementares Lei n.º 6.15, de 31 de dezembro de 1973, e posteriores alterações. Lei n.º , de 6 de outubro de 24, do Município de São Paulo, e posteriores alterações. LIL - Intermediação Imobiliária Ltda., controlada da Companhia que realiza a intermediação na venda de loteamentos e outros serviços no interior do Estado de São Paulo. Quando relacionada a informações de natureza financeira, operacional ou de negócios relativos a data até 15 de agosto de 26, refere-se à estrutura societária e/ou pessoa física que desenvolvia as atividades sob a marca nominativa e/ou figurativa Lopes na data em questão, tendo em vista que somente em 15 de agosto de 26 foi concluída a reorganização societária e a respectiva transferência de atividades da LCI, suas controladas e a EMBRACI para a Companhia e suas controladas. Por outro lado, quando relacionada a informações de natureza financeira, operacional ou de negócios a partir de 16 de agosto de 26 refere-se à Companhia e suas controladas. As informações financeiras combinadas da Lopes, relativas ao período de 9 meses findo em 3 de setembro de 26, compreendem tanto as informações da LCI, suas controladas e a EMBRACI, bem como, a partir de 16 de agosto de 26, da Companhia e suas controladas. LR - Consultoria de Imóveis Ltda., controlada da Companhia que conduz os serviços de intermediação na compra e venda de imóveis, focados exclusivamente em um único cliente-incorporador. Marcos Bulle Lopes Não aplicável. Segmento especial de listagem da BOVESPA com regras diferenciadas de governança corporativa. A presente distribuição pública secundária de Ações de emissão da Companhia de titularidade do Acionista Vendedor, realizada no Brasil, com esforços de colocação no exterior. A Oferta direcionada a Investidores Não Institucionais. A Oferta direcionada a Investidores Institucionais. Oferta pública de aquisição de ações. Opção para subscrição de Ações Suplementares, nas mesmas condições e preço das Ações, a ser outorgada pelo Acionista Vendedor aos Coordenadores, nos termos do artigo 24 da Instrução CVM 4 e do Contrato de Colocação, a ser exercida pelo UBS por decisão conjunta dos Coordenadores. 12
13 Pedido de Reserva Período de Reserva Pessoas Vinculadas PIB Placement Facilitation Agreement Os pedidos de reserva das Ações, excluídas as Ações Suplementares, realizados pelos Investidores Não-Institucionais nos termos do Contrato de Colocação e que deverão ser preenchidos durante o Período de Reserva. Prazo de 6 dias úteis, iniciado em 6 de dezembro de 26, inclusive, e encerrado em 13 de dezembro de 26, inclusive, para os Investidores Não-Institucionais realizarem os respectivos Pedidos de Reserva. Os Investidores Não-Institucionais que sejam (i) administradores ou controladores da Companhia, (ii) administradores ou controladores das Instituições Participantes da Oferta, (iii) outras pessoas vinculadas à Oferta, ou (iv) os cônjuges ou companheiros, ascendentes, descendentes e colaterais até o segundo grau de cada uma das pessoas referidas nos itens (i), (ii) ou (iii). Produto Interno Bruto. Contrato a ser celebrado entre o Acionista Vendedor, a Companhia e os Agentes de Colocação Internacional, relativo aos esforços de colocação das Ações no exterior. Poder de Controle (e termos correlatos como Controle, Controlador, Controlada e sob Controle comum) Significa o poder efetivamente utilizado para dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da Companhia, de forma direta ou indireta, de fato ou de direito, nos termos do artigo 116 da Lei das Sociedades por Ações. Política de Divulgação de Informações do Mercado Ponto de Venda Práticas Contábeis Adotadas no Brasil Prazo de Distribuição Preço por Ação Consiste nas regras para a divulgação de informações relevantes e na manutenção de sigilo acerca destas informações que ainda não tenham sido divulgadas ao público, conforme aprovado pela Companhia em 27 de setembro de 26. Construção temporária instalada no local em que está sendo ou será realizado um lançamento imobiliário, com o objetivo de dar suporte à estrutura de vendas e aos corretores autônomos envolvidos no processo de vendas de tal lançamento imobiliário e cujos custos são arcados pelo cliente-incorporador responsável pelo empreendimento. Práticas contábeis adotadas no Brasil, em conformidade com a Lei das Sociedades por Ações, as normas e instruções da CVM e as recomendações do IBRACON. Prazo de distribuição das Ações que é de até 6 meses, contados a partir da data de publicação do Anúncio de Início ou até a data da publicação do Anúncio de Encerramento, se esse ocorrer primeiro, conforme previsto no artigo 18 da Instrução CVM 4. O preço de aquisição por Ação, entre R$17, e R$22,, podendo, contudo, ser fixado acima ou abaixo desta faixa indicativa. 13
14 Procedimento de Bookbuilding Prospecto Definitivo Prospecto Preliminar ou Prospecto Real, reais ou R$ Regulamento de Arbitragem Regulamento do Novo Mercado São Francisco SATI SEC SECOVI-SP Securities Act SELIC SFH SFI SEGAM SERASA SINDUSCON SRCP Tag-Along TJLP UBS UPH Procedimento de coleta de intenção de investimentos, realizado pelos Coordenadores. Prospecto Definitivo de Distribuição Pública Secundária de Ações Ordinárias de Emissão da Companhia. Este Prospecto Preliminar de Distribuição Pública Secundária de Ações Ordinárias de Emissão da Companhia. Moeda corrente no Brasil. Regulamento de Arbitragem da Câmara de Arbitragem do Mercado. Regulamento que prevê as práticas diferenciadas de governança corporativa a serem adotadas pelas companhias com ações listadas no Novo Mercado. São Francisco Participações Ltda. SATI - Assessoria Imobiliária Ltda., controlada da Companhia que presta serviços de assessoria técnico-imobiliária aos clientes-compradores de lançamentos imobiliários. Securities and Exchange Commission, a comissão de valores mobiliários dos EUA. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. U.S. Securities Act de 1933 dos EUA. Taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. Sistema Financeiro de Habitação, instituído pela Lei n.º 4.38, de 21 de agosto de Sistema Financeiro Imobiliário, instituído pela Lei n.º 9.514, de 2 de novembro de 1997, e posteriores alterações. Serviço de Garantia ao Crédito Mercantil de Serviços Serasa S.A. Sindicato da Indústria da Construção Civil Sonho Real Consultoria e Participações Ltda. Direito de uma ação ser incluída em oferta pública de aquisições de ações na hipótese da alienação do Controle. Taxa de Juros de Longo Prazo, instituída pela Medida Provisória 684, de 31 de outubro de Banco UBS S.A. Lopes Consultoria de Imóveis UPH Ltda. 14
15 UPL Valor geral de vendas ou VGV Valor geral de vendas escrituradas ou VGV escriturado Valor Máximo Valor Mínimo Valores Mobiliários Restritos Lopes Consultoria de Imóveis UPL Ltda. Corresponde ao valor de venda potencial de todas as unidades lançadas de um ou mais empreendimentos imobiliários, em qualquer período, baseado no preço fixado para tais unidades. Corresponde ao valor de venda intermediada pela Lopes de todas as unidades imobiliárias. O valor máximo de investimento na Oferta de Varejo de R$3 mil por investidor. O valor mínimo de investimento na Oferta de Varejo de R$1 mil por investidor. Quaisquer ações de emissão da Companhia, ou de qualquer outro título conversível em, permutável por, ou que outorgue direito de subscrição de ações ordinárias de emissão da Companhia. 15
16 SUMÁRIO DOS NEGÓCIOS Este Sumário contém informações incluídas em outras seções deste Prospecto Preliminar. Este Sumário não contém todas as informações que o investidor deve considerar antes de decidir investir nas Ações. Antes de decidir investir nas Ações, o investidor deverá ler atentamente todo este Prospecto Preliminar, incluindo as demonstrações financeiras e as respectivas notas explicativas, bem como as informações contidas nas Seções "Fatores de Risco" e Discussão e Análise da Administração sobre a Situação Financeira e o Resultado Operacional. Visão Geral A Lopes acredita ser a maior empresa de intermediação e consultoria de lançamentos imobiliários do Brasil, tendo lançado no mercado um valor geral de vendas de R$3,2 bilhões em 25, superior à soma do valor geral de vendas de seus dois principais concorrentes, e que representou, segundo a EMBRAESP, uma participação de 32,6% nesse mercado na Grande São Paulo no período, região que, em 25, tinha uma população de cerca de 19 milhões de habitantes e concentrava 15,7% do PIB brasileiro em 23. No mesmo ano, a Lopes atuou na venda de 78 lançamentos imobiliários na Grande São Paulo, número superior ao dobro daquele obtido pelo segundo colocado, segundo dados da EMBRAESP. Em 25, a Lopes lançou unidades imobiliárias na Grande São Paulo, o que representou mais do que a soma das unidades lançadas pelos dois maiores concorrentes da Lopes, segundo dados da EMBRAESP. A Lopes liderou o ranking de lançamentos imobiliários na Grande São Paulo em todos os anos desde a realização do primeiro estudo anual da EMBRAESP em 1993, também conhecido como "Prêmio Top Imobiliário". Recentemente, a Lopes iniciou suas operações na Cidade do Rio de Janeiro, o segundo maior mercado de lançamentos imobiliários do Brasil após a Grande São Paulo. Com mais de 7 anos de experiência, a Lopes presta serviços a incorporadores, compradores e vendedores de imóveis, nos mercados de alto-padrão, médio-padrão e padrão-popular. Aos clientesincorporadores, a Lopes oferece os serviços de intermediação da venda de edifícios residenciais, loteamentos, condomínio de casas e de flats, bem como consultoria no processo de concepção e desenvolvimento dos projetos de lançamentos imobiliários, incluindo a prospecção de terrenos e negócios, o planejamento e desenvolvimento de produtos imobiliários e a elaboração da estratégia de marketing do empreendimento. Aos clientes-compradores, a Lopes oferece serviços de intermediação na aquisição de unidades de lançamentos imobiliários, bem como, no Estado de São Paulo, serviços de assessoria técnico-imobiliária, que consistem em consultoria financeira e contratual quanto às condições de aquisição de imóveis. No mercado de revenda de imóveis de terceiros, a Lopes atua oferecendo seus serviços a clientes-compradores e a clientes-vendedores. Em 3 de setembro de 26, a Lopes contava com a colaboração de mais de 1.2 corretores autônomos, que acredita ser a maior equipe do mercado imobiliário do Brasil, atuando em mais de 18 pontos de venda localizados, temporariamente, onde são ou serão construídos os lançamentos imobiliários comercializados pela Lopes. A Lopes reúne executivos com larga experiência no desenvolvimento de produtos e acredita que tais executivos detenham um grande conhecimento de mercado. Por tais fatores, a Lopes acredita ser a empresa de intermediação preferencial de muitas das principais incorporadoras do Brasil. Em 3 de setembro de 26, a Lopes contava com mais de 13 16
17 empresas incorporadoras de imóveis na sua carteira de clientes. A participação da Lopes representou 81,8% do valor geral de vendas de seus 2 maiores clientes-incorporadores em 25, segundo a EMBRAESP. No mesmo ano, entre as 25 maiores empresas incorporadoras da Grande São Paulo, 15 eram clientes da Lopes, a qual representou 66,9% do valor geral de vendas lançado de tais clientes, segundo a EMBRAESP. A principal fonte de receita da Lopes provém das comissões recebidas pela intermediação da venda em lançamentos imobiliários e de loteamentos, o que inclui também a consultoria na concepção e desenvolvimento de tais lançamentos, e na revenda de imóveis de terceiros. Nos anos de 23 a 3 de setembro de 26, a receita proveniente das atividades no segmento de lançamentos imobiliários (que inclui a prestação de serviços tanto para clientes-incorporadores como para clientes-compradores) representou 88% da receita bruta de serviços da Lopes enquanto que a receita proveniente do segmento de imóveis de terceiros representou 12% de sua receita bruta de serviços. Em todos os casos, as comissões incidem sobre o valor total da venda e são pagas pelo cliente-comprador do imóvel, exceto em alguns casos de lançamentos imobiliários, quando é possível que tais comissões sejam, excepcionalmente, pagas pelo cliente-incorporador. No caso de lançamentos imobiliários, a Lopes ainda pode fazer jus ao recebimento de prêmio de performance em função da velocidade de vendas das unidades, o qual é pago pelo cliente-incorporador. Além de tais comissões e prêmios recebidos na intermediação de vendas de imóveis, a Lopes recebe do cliente-comprador uma parcela do valor da venda do imóvel a título de remuneração, quando além da intermediação, também presta serviços de assessoria técnico-imobiliária. O VGV lançado pela Lopes no mercado de lançamentos imobiliários na Grande São Paulo, nos últimos 1 anos, segundo a EMBRAESP, cresceu a taxa média composta de 21,4% ao ano. Ao longo desse período, o valor geral de vendas acumulado pela Lopes em tal mercado foi de aproximadamente R$15 bilhões. Valores em R$ milhões 3.5 VGV Lançado Ano Fonte: EMBRAESP 17
18 A tabela abaixo apresenta, para os períodos indicados, alguns dos indicadores financeiros e operacionais da Lopes. Exercício social findo em 31 de dezembro de Período de 9 meses findo em 3 de setembro de (em milhares de reais, exceto percentagem) Receita líquida total (1) (2) (3) EBITDA Ajustado Lucro líquido (1) (3) VGV lançado da Lopes (4) (1) Dados obtidos nas demonstrações financeiras combinadas da Lopes referentes aos exercícios sociais findos em 31 de dezembro de 23, 24 e 25 e nas informações financeiras combinadas da Lopes, referentes aos períodos de 9 meses findos em 3 de setembro de 25 e 26. (2) EBITDA Ajustado é uma medida não contábil elaborada pela Lopes, consistindo no lucro líquido antes das participações de acionistas minoritários, imposto de renda e contribuição social, resultado financeiro líquido (receitas e despesas financeiras), depreciação, amortização e resultado não-operacional. O cálculo do EBITDA Ajustado não corresponde a uma prática contábil adotada no Brasil, não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados e não deve ser considerado substituto do lucro líquido, como indicador de seu desempenho operacional ou substituto do fluxo de caixa como indicador de liquidez. O EBITDA Ajustado não tem significado padronizado e a definição de EBITDA Ajustado adotada pela Lopes pode não ser igual ou comparável à definição de EBITDA ou EBITDA Ajustado utilizada por outras companhias. Para uma reconciliação entre o EBITDA Ajustado e o lucro líquido, veja as seções "Resumo das Demonstrações Financeiras" e "Informações Financeiras Selecionadas" (3) No futuro, em decorrência da alteração do modelo operacional da Lopes realizada no contexto da reorganização societária concluída em 15 de agosto de 26, o EBITDA Ajustado e o lucro líquido da Lopes serão afetados em razão de custos adicionais e, nesse sentido, os valores históricos indicados nessa seção podem não ser indicativos de resultados futuros. Ver a seção "Fatores de Risco Riscos Relativos ao Setor e à Lopes - A reorganização societária realizada pela Lopes implicará o incremento de seus custos, o que pode ter um efeito adverso relevante para a Lopes" e Discussão e Análise da Administração sobre a Situação Financeira e o Resultado Operacional - Reorganização Societária Recente. (4) Valor geral de vendas da Lopes, em milhões de reais, na Grande São Paulo, segundo dados da EMBRAESP. VGV corresponde ao valor de venda potencial de todas as unidades lançadas de um ou mais empreendimentos imobiliários a um certo preço. Vantagens Competitivas A Lopes acredita que suas principais vantagens competitivas são: Capilaridade e amplitude da força de vendas. A Lopes conta com uma rede de vendas de alta capilaridade, composta, em 3 de setembro de 26, por mais de 18 pontos de venda de lançamentos imobiliários e mais de 1.2 corretores autônomos. A Lopes acredita que no modelo de incorporação imobiliária brasileiro, a velocidade de vendas no momento do lançamento dos empreendimentos é um fator primordial e determinante para o sucesso dos incorporadores, pois permite que os recursos obtidos nas vendas das unidades sejam utilizados para o financiamento dos custos da própria construção. Nesse sentido, em virtude de sua escala de operações e vasta estrutura de vendas, a Lopes acredita que pode realizar vendas de lançamentos imobiliários em curto espaço de tempo, o que representa um relevante atrativo para os clientes-incorporadores. A Lopes também acredita que o alcance da sua força de vendas lhe confere uma posição estratégica no mercado, fortalecendo sua posição de liderança e proporcionando ganhos de escala. A Lopes acredita que essa vantagem a distingue de seus competidores e lhe proporciona uma plataforma para crescimento 18
19 orgânico dentro de seu atual mercado geográfico de atuação, na medida em que é determinante para atrair novos negócios com clientes-incorporadores, clientes-compradores e clientes-vendedores. A Lopes acredita possuir o maior banco de dados de potenciais clientes-compradores no Estado de São Paulo, o qual é renovado pela constante procura por parte destes clientes, em razão da sua grande exposição na mídia e seus diversos pontos de venda, o que permite, inclusive, identificar novas oportunidades de vendas e tendências de mercado. A Lopes acredita poder oferecer uma maior variedade de produtos imobiliários aos seus clientes-compradores, se comparada aos departamentos de vendas da maioria das empresas incorporadoras, os quais restringem sua oferta aos produtos imobiliários desenvolvidos por tais empresas incorporadoras. Potencial de crescimento com rentabilidade e reduzida necessidade de investimento. A Lopes acredita poder se beneficiar do esperado crescimento do mercado imobiliário brasileiro com menor exposição aos riscos inerentes à atividade imobiliária, em razão da sua histórica rentabilidade, reduzida necessidade de investimento e modelo de remuneração variável dos seus Colaboradores. Por ser uma empresa de prestação de serviços, o volume de investimentos que a Lopes requer para a manutenção e o desenvolvimento de suas atividades é reduzido se comparado às demais atividades do setor imobiliário, como as de construção e incorporação. Esse volume é concentrado em instalações, tecnologia e recursos humanos. Adicionalmente, a Lopes não possui endividamento relevante e sua principal despesa é relacionada com pessoal, a qual é composta por uma parcela fixa e uma variável baseada nos resultados atingidos. Foco e independência na prestação de serviços de intermediação imobiliária. A Lopes atua e pretende continuar atuando exclusivamente no mercado de intermediação imobiliária, consultoria, planejamento e estratégia de marketing imobiliários, não participando de nenhum empreendimento imobiliário na qualidade de construtora ou incorporadora. A Lopes acredita que essa atuação independente evita potenciais conflitos de interesses e representa fator de retenção dos clientes-incorporadores existentes, bem como de atratividade de novos clientes-incorporadores e negócios, ampliando as perspectivas de crescimento da Lopes. Os cinco maiores clientes-incorporadores da Lopes representaram individualmente, em média, 7% do valor geral de vendas lançado por ela em 25, ao passo que a participação da Lopes no VGV total lançado por estes clientes-incorporadores representaram, em média, 73% em 25. Essa posição evidencia o grau de independência da Lopes e sua nãoexclusividade em relação aos clientes-incorporadores. Colaboradores e equipe de vendas altamente qualificados e alinhados com os objetivos da Lopes. A Lopes acredita que o conhecimento e experiência agregados por seus Colaboradores e equipe de vendas altamente qualificados a auxiliam a antecipar novas tendências de mercado, de forma a orientar seus clientes-incorporadores na concepção de novos empreendimentos imobiliários que satisfaçam às necessidades e características dos diferentes públicos-alvo. Adicionalmente, a Lopes entende que a sua escala de operações contribui para o constante aprimoramento desses profissionais e para a formação de novos talentos e, em conseqüência, aumenta sua capacidade para auxiliar seus clientesincorporadores no desenvolvimento de produtos inovadores. Além disso, a política de remuneração de determinados profissionais tem um componente variável atrelado à performance. A Lopes acredita que tal política seja um fator relevante, não só para a manutenção de tais profissionais, como para o alinhamento dos mesmos aos interesses da Lopes, de seus acionistas e clientes. 19
20 Forte prestígio e reconhecimento da marca. No mercado imobiliário brasileiro, em que a maioria das vendas dos lançamentos é realizada antes da conclusão das obras, a credibilidade das empresas envolvidas é elemento essencial para o sucesso do empreendimento. O nome Lopes acumula mais de 7 anos de experiência nesse mercado e a Lopes acredita utilizar uma marca de grande prestígio e credibilidade no ramo de intermediação imobiliária em que atua. A força da marca Lopes atua como relevante fator de atração para os compradores de imóveis e para as empresas incorporadoras, constituindo um importante elemento de facilitação das transações de compra e venda imobiliária e também de atração de corretores autônomos, que reforçam sua ampla força de vendas. Contribui para a contínua divulgação da marca da Lopes sua grande exposição na mídia impressa. A Lopes é uma das maiores anunciantes do jornal O Estado de São Paulo, que a Lopes acredita ser, em conjunto com o jornal "Folha de São Paulo", os mais importantes no Estado de São Paulo no setor, com aproximadamente 1.1 e 35 páginas publicadas em 25 no "O Estado de São Paulo" e na "Folha de São Paulo", respectivamente. A partir de julho de 26, a Lopes passou a atuar no Estado do Rio de Janeiro, por meio da LCI-RJ, concentrando-se principalmente na Cidade do Rio de Janeiro. A Lopes acredita que a força da marca que utiliza proporciona aos seus clientes-incorporadores de menor porte a oportunidade de se aliarem a um nome de alto reconhecimento no desenvolvimento de seus projetos. Estratégia As principais estratégias de negócios da Lopes são: Capitalização do esperado crescimento do mercado imobiliário. Em razão da perspectiva de maior disponibilidade de financiamento para atividades do setor, dos altos níveis de capitalização das principais empresas incorporadoras, do crescimento populacional, da redução da taxa de juros e da melhoria das condições de emprego e renda em geral no Brasil, a Lopes acredita que o volume de negócios no mercado imobiliário poderá crescer nos próximos anos, especialmente por meio das maiores e mais capitalizadas empresas incorporadoras que poderão liderar o crescimento desse mercado. A Lopes acredita que poderá ser um importante canal para capturar parte desse esperado crescimento do mercado, por acreditar ser a intermediadora de maior porte no mercado atual de intermediação imobiliária em São Paulo, valendo-se: seu amplo e eficiente canal de vendas, estruturado, em 3 de setembro de 26, com base em mais de 18 pontos de venda e mais de 1.2 corretores autônomos, que lhe confere posição de liderança no mercado de intermediação imobiliária; grande experiência de seus profissionais, além da tradição, força e reputação da marca que utiliza; sua capacidade de aumentar rapidamente sua estrutura de vendas sem um impacto relevante em seus custos fixos; e seu conhecimento no mercado imobiliário, o qual é organizado em um banco de dados constantemente alimentado pelos dados coletados por meio da vasta estrutura de vendas da Lopes, o que contribui para uma prestação de serviços personalizados aos clientesincorporadores, desde a escolha do terreno, a concepção do projeto e localização do público comprador, até o desenvolvimento do plano de marketing e a efetiva venda das unidades. 2
21 Desenvolvimento contínuo da infra-estrutura tecnológica visando ao aumento da eficiência operacional. A Lopes espera continuar a desenvolver suas atividades com eficiência, aprimorando sua estrutura de vendas por meio de investimento em modernos sistemas de infra-estrutura tecnológica e de relacionamento com o cliente-incorporador e com o cliente-comprador. Nesse sentido, a Lopes tem como meta reordenar e incrementar o seu banco de dados, além de utilizar ferramentas que possibilitem o gerenciamento e o acesso rápido e organizado de informações, com o que acredita poder aperfeiçoar seus canais e ações de vendas. A Lopes acredita que, em razão de ser uma empresa focada na intermediação e por atender uma ampla carteira de potenciais clientes-compradores, tornam-se viáveis para a Lopes os investimentos em infra-estrutura tecnológica de vendas que não se viabilizariam economicamente para empresas de menor porte e tampouco para incorporadoras individualmente que tenham operações próprias de venda. Além disso, a Lopes acredita que o aprimoramento de sua estrutura tecnológica de vendas contribuem para a atratividade de corretores, em razão do acesso a ferramentas mais eficientes de vendas. Criação de novos produtos e estratégias de vendas. A Lopes pretende continuar a assessorar seus clientes-incorporadores na concepção e no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários que correspondam às novas tendências do mercado, por ter uma rica e diversificada fonte de informações devido a sua grande participação no mercado. Além disso, a Lopes pretende também concentrar sua estratégia de vendas em esforços de marketing personalizados e dirigidos de acordo com os diferentes públicos-alvo, com base nas informações e no conhecimento agregados pelo seu banco de dados. Alguns exemplos destas inovações são a Lopes TV e os leilões de imóveis, nos quais a Lopes capta clientes-vendedores, cujos imóveis são avaliados por uma instituição financeira, que posteriormente oferece um financiamento pré-aprovado ao cliente-comprador. A Lopes pretende consolidar sua estratégia de especialização por faixa de produto (imóveis de alto padrão, médio padrão, padrão popular e loteamentos), bem como por regiões ou bairros em que se localizam os imóveis. Expansão geográfica. A Lopes pretende estender suas atividades para outras regiões do Brasil cujos mercados imobiliários apresentem potencial de crescimento e cuja rentabilidade corresponda às expectativas estratégicas e financeiras da Lopes. A Lopes pretende implementar tal expansão diretamente através de montagem de escritório próprio ou por meio da aquisição de empresas que já atuem no mercado local de intermediação imobiliária. Esta estratégia é consistente com a expectativa de que as grandes empresas incorporadoras com as quais a Lopes mantém relacionamento irão expandir sua atuação geográfica. A Lopes acredita que o crescimento geográfico de suas operações poderá: (i) contribuir para o contínuo ganho de escala de operações, uma vez que pode se utilizar de suas estruturas e ferramentas já existentes, tais como os sistemas operacionais de venda e os profissionais altamente qualificados com os quais já trabalha, proporcionando maior eficiência de vendas a clientes-incorporadores; (ii) reduzir os riscos operacionais, uma vez que a Lopes fica menos exposta às volatilidades específicas de uma determinada região; e (iii) intensificar seu relacionamento com empresas incorporadoras sediadas em São Paulo e Rio de Janeiro que também atuem ou pretendam atuar em tais regiões. Desenvolvimento do mercado de revenda de imóveis. A Lopes pretende ampliar sua atuação no segmento de revenda de imóveis de terceiros, o qual se encontra ainda consideravelmente fragmentado, informal e pouco profissionalizado. Para tanto, a Lopes pretende investir em marketing e na exclusividade na contratação de seus serviços, junto ao cliente vendedor, pois acredita que a obtenção de exclusividade na venda poderá trazer maior segurança no recebimento de sua 21

References: artigo 52
 artigo 24
 artigo 14
 artigo 14
 artigo 29
 artigo 52
 artigo 53
 artigo 24
 artigo 116
 artigo 18