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Timestamp: 2016-10-25 20:55:49+00:00

Document:
92 I 23640. Arr�t de la IIe Cour civile du 14 octobre 1966 dans la cause Fondation des terrains industriels Praille et Acacias contre Gen�ve, Autorit� de surveillance du registre foncier.
Droit de pr�emption du propri�taire d'un fonds grev� d'un droit de superficie et du superficiaire. Art. 682 al. 2 CC, 17 al. 2. Tit. fin. CC. Le droit de pr�emption en question s'applique m�me aux immeubles grev�s d'un droit de superficie distinct et permanent avant l'entr�e en vigueur de la loi f�d�rale modifiant le livre quatri�me du code civil (copropri�t� et propri�t� par �tages) du 19 d�cembre 1963. Faits � partir de page 237
En 1958, la Fondation des terrains industriels Praille et Acacias a conc�d� � Souvairan, Honegger et Dumonthay un droit de superficie, �rig� en droit distinct et permanent, sur un immeuble dont elle est propri�taire � Plainpalais. Les superficiaires ont renonc�, par convention du 25 janvier 1966, au droit de pr�emption institu� par l'art. 682 al. 2 CC, dans la teneur que lui a donn�e la loi f�d�rale modifiant le livre quatri�me du code civil (copropri�t� et propri�t� par �tages) du 19 d�cembre 1963, entr�e en vigueur le 1er janvier 1965 (ROLF 1964, p. 1001). La fondation a requis l'annotation de cette convention, selon l'art. 682 al. 3 nouveau CC. Le conservateur du registre foncier et l'autorit� de surveillance de Gen�ve ont rejet� la r�quisition, estimant que le droit de pr�emption ne s'appliquait pas aux droits de superficie conc�d�s avant le 1er janvier 1965.
Saisi d'un recours de droit administratif, le Tribunal f�d�ral a annul� la d�cision attaqu�e et invit� le conservateur du registre foncier � annoter la convention portant renonciation des superficiaires � leur droit de pr�emption.
1. et 2. - (Pouvoir d'examen des autorit�s du registre foncier quant � la validit�, au regard du droit mat�riel, du titre sur lequel se fonde la r�quisition).
3. La loi f�d�rale du 19 d�cembre 1963 modifiant le livre quatri�me du code civil (copropri�t� et propri�t� par �tages), entr�e en vigueur le 1er janvier 1965, a introduit le droit de pr�emption dont il s'agit pour tenir compte des travaux pr�paratoires concernant la revision des dispositions sur le droit de superficie (Message du Conseil f�d�ral, FF 1962 II p. 1492). Elle ne renferme aucune disposition transitoire r�glant l'application dans le temps de l'art. 682 al. 2 et 3 nouveau CC. Les modifications et les compl�ments qu'elle apporte au titre final du code civil touchent d'autres points: note marginale de l'art. 20 Tit. fin. CC relatif aux arbres plant�s dans le fonds d'autrui; art. 20 bis, ter et quater Tit. fin. CC visant la propri�t� par �tages; art. 45 Tit. fin. CC o� la mention de la propri�t� par �tages est supprim�e.
De m�me, la loi f�d�rale revisant les dispositions du code civil et du code des obligations sur le droit de superficie et le transfert des immeubles du 19 mars 1965, entr�e en vigueur le 1er juillet 1965 (ROLF 1965, p. 454), n'�nonce aucune r�gle de droit transitoire. L'art. 17 bis Tit. fin. CC qui figurait dans le projet du Conseil f�d�ral et pr�cisait que "la disposition concernant la dur�e maximum des droits de superficie distincts ne s'applique pas aux droits constitu�s avant son entr�e en vigueur" a �t� supprim� par les Chambres comme superflu; en effet, la disposition vis�e (art. 779 e du projet, art. 7791 de la loi) concerne seulement la constitution du droit de superficie et n'est d�s lors applicable, selon son texte m�me, qu'aux droits de superficie cr��s apr�s l'entr�e en vigueur de la loi nouvelle (Bull. st�n. 1964, CN, p. 375/376, CE, p. 333; avis de droit du prof. LIVER, du 31 juillet 1963; EGGEN, Das Bundesgesetz vom 19. M�rz 1965 �ber das Baurecht und den Grundst�ckverkehr, Revue suisse du notariat et du registre foncier 1965, p. 296 et notice jointe aux observations du d�partement, p. 2-4).
4. A d�faut de r�gles transitoires sp�ciales, il faut appliquer les dispositions du titre final du code civil (RO 90 II 139, 84 II 182). Selon le principe g�n�ral de la non-r�troactivit�, �nonc� � l'art. 1er Tit. fin. CC, les effets juridiques de faits ant�rieurs � l'entr�e en vigueur de la loi nouvelle continuent d'�tre r�gis par le droit sous l'empire duquel ils se sont pass�s. L'art. 17 al. 1 Tit. fin. CC confirme ce principe en ce qui concerne l'existence des droits r�els. Il dispose en effet que les droits r�els existant lors de l'entr�e en vigueur de la loi nouvelle sont maintenus. En revanche, sauf exception pr�vue par la loi, l'�tendue de la propri�t� et des autres droits r�els est r�gie par le droit nouveau d�s son entr�e en vigueur (art. 17 al. 2 Tit. fin. CC, qui est un cas d'application de la r�gle statu�e � l'art. 3 Tit. fin. CC; cf. MUTZNER, n. 44 ad art. 17).
Le droit de pr�emption l�gal des copropri�taires (art. 682 al. 1 CC) constitue une restriction l�gale de la propri�t� au sens de l'art. 680 CC (A. WIEDERKEHR, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Miteigent�mers, th�se Zurich 1936, p. 58/59; MEIER-HAYOZ, n. 32 ad art. 641 CC). En vertu des art. 3 et 17 al. 2 Tit. fin. CC, il a �t� appliqu� � tous les immeubles quels qu'ils soient, y compris ceux qui �taient d�j� en copropri�t� sous l'empire de l'ancien droit (RO 90 II 141/142; HAAB, n. 52 et 58 ad art. 681/682 CC; LEEMANN, 2e �d., n. 38 ad art. 680 et n.
26 ad art. 682 CC). Pareillement, les droits de pr�emption fond�s sur les art. 6 ss. LPR s'appliquent � tous les immeubles agricoles vis�s par la loi sur le maintien de la propri�t� fonci�re rurale (RO 90 II 142).
Les droits de pr�emption l�gaux du propri�taire du fonds grev� et du superficiaire, introduits par l'art. 682 al. 2 nouveau CC, sont de m�me nature. Ils constituent des restrictions apport�es par la loi au droit de disposition du superficiaire et du propri�taire de l'immeuble grev� d'un droit de superficie distinct et permanent (cf. Message du Conseil f�d�ral, FF 1962 II p. 1492). Ils ne sont pas de simples droits personnels, mais ils fondent une obligation dite r�elle ou obligation propter rem (cf. arr�t Chiesa c. Robbiani et consorts, du 10 f�vrier 1966, RO 92 II 147, et les r�f�rences cit�es; MEIER-HAYOZ, Kommentar, Sachenrecht, Systematischer Teil, n. 157 a).
Si le droit de pr�emption comme tel ne tombe pas sous le coup de l'art. 17 al. 2 Tit. fin. CC, la restriction de la propri�t� (ou du droit de superficie) qu'il implique touche sans conteste l'�tendue du droit r�el en question; elle s'applique d�s lors m�me aux immeubles grev�s de droits de superficie distincts et permanents avant l'entr�e en vigueur de la novelle (FRIEDRICH, Die Neuordnung des Baurechtes im Zivilgesetzbuch, Basler Juristische Mitteilungen, 1966, p. 25). On ne saurait objecter que la protection des droits acquis du superficiaire s'oppose � la reconnaissance d'un droit de pr�emption en faveur du propri�taire contre tout acqu�reur du droit de superficie constitu� avant le 1er janvier 1965. En effet, ni l'art. 17 al. 2 Tit. fin., ni la loi du 19 d�cembre 1963 ne contiennent de r�serve � cet �gard.
En vertu de la loi, le droit de superficie distinct et permanent constitu� le 7 juin 1958 en faveur des consorts Souvairan, Honegger et Dumonthay conf�rait � ceux-ci, d�s le 1er janvier 1965, un droit de pr�emption contre tout acqu�reur de la partie du fonds qui est grev�e. Usant de la facult� pr�vue � l'art. 682 al. 3 CC, les parties sont convenues par acte authentique, le 25 f�vrier 1966, de supprimer ce droit en ce sens que les b�n�ficiaires y ont renonc�. Loin d'�tre nulle en raison de l'illic�it� ou de l'impossibilit� de son objet, leur convention est en harmonie avec le droit mat�riel. Elle produit son plein effet et peut �tre annot�e au registre foncier conform�ment � l'art. 682 al. 3 in fine CC. Le refus du conservateur, confirm� par l'autorit� de surveillance, est d�s lors injustifi�.

References: Art. 682
 art. 20
 art. 45
 art. 7791
 art. 17
 art. 641
 art. 3
 art. 681
 art. 680
 art. 682
 art. 6
in fine