Source: http://sbirka.nssoud.cz/cz/dan-z-prevodu-nemovitosti-urceni-zakladu-dane.p719.html
Timestamp: 2019-11-11 22:37:43+00:00

Document:
Daň z převodu nemovitostí: určení základu daně | Sbírka rozhodnutí Nejvyššího správního soudu
Daň z převodu nemovitostí: určení základu daně
Ej 328/2005
k § 10 písm. a) zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění zákonů č. 18/1993 Sb. a č. 322/1993 Sb.
Součástí kupní ceny, z níž se určuje základ daně z převodu nemovitostí [§ 10 písm. a) zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí], jsou veškerá finanční plnění sjednaná jako úhrada za prodávané nemovitosti, tedy i částka, kterou se kupující zavázala uhradit za prodávající jejich věřiteli.
(Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 20. 7. 2005, čj. 2 Afs 210/2004-81)
Eva M. v K. proti Finančnímu ředitelství v Plzni o daň z převodu nemovitostí, o kasační stížnosti žalobkyně.
Finanční úřad Karlovy Vary vyměřil žalobkyni dne 5. 11. 2001 daň z převodu nemovitostí ve výši 38 750 Kč; žalovaný pak svým rozhodnutím ze dne 3. 7. 2002 zamítl odvolání žalobkyně proti tomuto rozhodnutí.
Proti rozhodnutí žalovaného brojila žalobkyně žalobou, kterou Krajský soud v Plzni dne 7. 4. 2004 zamítl. Ve svém rozsudku vyšel z prokázaných skutečností, že žalobkyně převedla své ideální spoluvlastnické podíly na nemovitostech, a stala se tak poplatníkem daně z převodu nemovitostí podle § 8 odst. 1 písm. a) zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí (dále jen „zákon č. 357/1992 Sb.“), a správce daně správně do základu daně zahrnul nejen v kupní smlouvě uvedenou kupní cenu, ale i částku v této smlouvě deklarovanou jako odstupné za uvolnění převáděného bytu a částku, kterou se kupující zavázala za žalobkyni a za jejího manžela uhradit jejich dlužníkovi. Ze strany správce daně nedošlo k porušení namítaných principů volných smluvních vztahů, ale jednalo se o plnění povinností ke správnému a úplnému zjištění a stanovení daně. Ta byla stanovena v souladu s § 9 a § 10 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb.; správce daně přitom vycházel ze skutečného obsahu právního úkonu ve smyslu § 2 odst. 7 zákona ČNR č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Částka za odstupné byla v kupní smlouvě sjednána v době, kdy vůbec nebyla uzavřena tvrzená nájemní smlouva, a v kupní smlouvě byla stanovena povinnost byt vyklidit. Závazek úhrady dluhu za prodávající městu K. je třeba podle názoru krajského soudu hodnotit jako závazek splnění dluhu ve prospěch třetí osoby, a to v souvislosti s převodem podílu na nemovitostech. Soud přitom vzal v úvahu i úmysl prodávajících vyjádřený ve smlouvě jimi uzavřené s realitní kanceláří ohledně dosažení určité kupní ceny.
Rozsudek Krajského soudu v Plzni napadla žalobkyně (stěžovatelka) kasační stížností, ve které jednak namítá nepřezkoumatelnost rozsudku pro nedostatek důvodů spočívající v posouzení námitky, které se stěžovatelka žalobou nedovolávala, a naopak v opomenutí námitek jí uplatněných. Dále namítá nezákonnost rozsudku spočívající v nesprávném posouzení právní otázky soudem v předcházejícím řízení, a to konkrétně posouzení právní otázky podstatného snížení platebního výměru Finančního úřadu Karlovy Vary ze dne 5. 11. 2001 při nesprávném výpočtu kupní ceny a při nerespektování skutečnosti, že k úhradě fakticky nedošlo. Soud podle ní řádně nezjistil všechny skutkové okolnosti nezbytné pro posouzení věci samé – zejména se nevypořádal se skutečností, že věřitelský závazek za prodávající uhrazen nebyl, neboť věřitel jej prominul, a v důsledku toho se stalo toto ujednání v kupní smlouvě absolutně neplatným. To si měl soud posoudit jako předběžnou otázku, což neučinil, a to při nesplnění poučovací povinnosti soudu ve smyslu § 36 s. ř. s. a bez nařízení jednání, což by samo o sobě zakládalo důvod uvedený v § 103 odst. 1 písm. e) s. ř. s. Dále stěžovatelka poukazuje na správnost výpočtu kupní ceny a na nesprávnost postupu žalovaného, jak bylo uvedeno v žalobním návrhu. V důsledku toho byla stěžovatelka zkrácena na svých právech zápočtem pohledávky města K. za novým majitelem ve výši 84 588 Kč do kupní ceny ve výši 1 550 000 Kč, což se promítá jednak ve vyměřené dani, jednak v dalších daňových a penalizačních konsekvencích. Doplněním kasační stížnosti ze dne 22. 10. 2004 (podaným po uplynutí zákonné lhůty k podání kasační stížnosti) stěžovatelka poukázala na nově vydaný rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 29. 6. 2004, který nabyl právní moci dne 19. 8. 2004, zamítající žalobu stěžovatelky proti rozhodnutí žalovaného ze dne 14. 8. 2003 ve věci dodatečného doměření daně z příjmů stěžovatelky v souvislosti s příjmem z předmětného převodu nemovitostí.
Žalovaný v písemném vyjádření ke kasační stížnosti konstatoval závěry soudu a ve vztahu k doplnění kasační stížnosti poukázal na skutečnost, že daňová povinnost byla v případě jednotlivých daní vyměřena v samostatných řízeních, a na odlišnou konstrukci daňového základu v případě daně z převodu nemovitostí a daně z příjmů, zejména na skutečnost, že podle § 5 odst. 1 a § 10 odst. 1 písm. b) zákona ČNR č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „zákon č. 586/1992 Sb.“), je základem daně z příjmů částka, o kterou příjmy plynoucí poplatníkovi ve zdaňovacím období z převodu vlastní nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru nebo spoluvlastnického podílu na nich přesahují výdaje prokazatelně vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, kdežto v případě zákona č. 357/1992 Sb. (§ 10) je základ daně odvozován od ceny nemovitostí zjištěné podle zvláštního předpisu, popř. podle ceny sjednané dohodou, je-li vyšší. Pro stanovení základu daně z příjmů tak bylo rozhodující posouzení skutečných příjmů plynoucích z prodeje, kdežto pro stanovení daně z převodu nemovitostí bylo určující stanovení kupní ceny.
Stěžovatelka namítá nepřezkoumatelnost rozsudku, spočívající v nedostatku důvodů rozhodnutí pro zkoumání námitky v žalobě neobsažené, a naopak pro nerespektování námitek v žalobě uplatněných. V tomto případě se může jednat o kasační námitku podle § 103 odst. 1 písm. d) s. ř. s.; taková námitka je rozhodující, neboť v případě nepřezkoumatelnosti napadeného rozsudku přichází v úvahu jeho zrušení a nepřezkoumatelnost zpravidla také vylučuje věcné zkoumání ostatních námitek.
K tomu ze soudního spisu vyplývá, že žaloba stála na námitce, že kupní i nájemní smlouvy byly uzavřeny v souladu s vůlí smluvních stran, které nemohou být nijak omezovány, kupní cena byla sjednána ve výši 165 412 Kč a žalovaný ji nezákonně zvýšil o částku 84 588 Kč, kterou se kupující zavázala uhradit věřiteli prodávajících a která nikdy nebyla zaplacena, neboť ji věřitel prodávajícím prominul. Stejně tak odstupné nemělo být součástí kupní ceny, neboť mezi prodávajícími a kupující byla uzavřena nájemní smlouva na prodávaný byt, který ovšem nemohl být hned vyklizen do doby, než si prodávající opatří jinou možnost bydlení, a není rozhodné, že manžel žalobkyně v den podpisu kupní smlouvy současně převzal zálohu na odstupné. Tyto částky neměly být podle žaloby součástí kupní ceny a základ daně měl vycházet z částky 236 931,20 Kč jako částky určené znaleckým oceněním, která byla vyšší než smlouvou dohodnutá kupní cena 165 412 Kč.
Krajský soud je podle § 75 odst. 2 s. ř. s. oprávněn a povinen zkoumat napadené výroky rozhodnutí v mezích žalobních bodů. V daném případě v napadeném rozsudku plně vyčerpal veškeré žalobní námitky a nelze seznat bez specifikace kasační námitky, v čem stěžovatelka spatřuje zkoumání námitky v žalobě neuvedené. Krajský soud v mezích žalobních námitek, vyjádření žalovaného a obsahu správního spisu, zkoumal věc a jistě není překročením rozsahu žalobních námitek, pokud argumentuje zjištěními v žalobě neuvedenými, ovšem ze spisu vyplývajícími a nezbytnými pro hodnocení správnosti rozhodnutí žalovaného, pokud toto hodnocení z mezí žalobních námitek nevybočuje, a naopak je k posouzení jejich důvodnosti nezbytné. Tvrdí-li stěžovatelka, že soud nepřikládal význam jejím žalobním námitkám, není tomu tak. Podstatné je, aby je soud hodnotil, a skutečnost, že je neuznal oprávněnými, sama o sobě pochybením být nemůže. K tomu lze odkázat na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 4. 12. 2003, čj. 2 Azs 47/2003-130 (č. 244/2004 Sb. NSS), podle něhož nepřezkoumatelnost pro nedostatek důvodů je založena na nedostatku důvodů skutkových, nikoliv na dílčích nedostatcích odůvodnění soudního rozhodnutí. Musí se přitom jednat o vady skutkových zjištění, o něž soud opírá své rozhodovací důvody. Za takové vady lze považovat případy, kdy soud opřel rozhodovací důvody o skutečnosti v řízení nezjišťované, případně zjištěné v rozporu se zákonem, anebo případy, kdy není zřejmé, zda vůbec nějaké důkazy byly v řízení provedeny.
Poslední kasační námitkou pak je námitka nezákonnosti spočívající v nesprávném posouzení právní otázky soudem v předcházejícím řízení podle § 103 odst. 1 písm. a) s. ř. s. Podle stěžovatelky byla naplněna tím, že soud akceptoval zahrnutí částky 84 588 Kč do kupní ceny, a to přesto, že k úhradě dluhu prodávajících ze strany kupující nedošlo z důvodu prominutí dluhu věřitelem. V této souvislosti poukazuje stěžovatelka na nesprávné posouzení právní otázky podstatného snížení platebního výměru Finančního úřadu Karlovy Vary ze dne 5. 11. 2001. V doplnění kasační stížnosti namítá jiné posouzení předmětné částky žalovaným i soudem v případě stanovení základu daně z příjmů a stanovené daně z příjmů, kde tato částka jako nevyplacená započítávána nebyla. Nejvyšší správní soud nejprve vážil, zda může přihlížet k námitkám obsaženým v doplnění kasační stížnosti, neboť to bylo podáno po uplynutí lhůty pro podání kasační stížnosti (§ 106 odst. 2 s. ř. s.), tedy zda nejde o nepřípustné uplatnění nových důvodů. Nové důvody jsou podle § 104 odst. 4 s. ř. s. nepřípustné, pokud je stěžovatel neuplatnil v řízení před soudem, jehož rozhodnutí má být přezkoumáno, ač tak učinit mohl. Námitka stojící na jiném posouzení zápočtu předmětné částky žalovaným a soudem však nemohla být v řízení před krajským soudem uplatněna, neboť stojí na právním posouzení provedeném v rozsudku vydaném později. Proto se Nejvyšší správní soud doplněním důvodů dané námitky zabýval.
K této námitce ze spisu vyplývá, že dne 17. 6. 1998 byla uzavřena kupní smlouva mezi prodávajícími Evou M. a Milanem M. a kupující Innessou M. ohledně podílu 10,6 % na nemovitostech v Moskevské ulici v K. Kupní cena byla sjednána dohodou ve výši 165 412 Kč, dále bylo sjednáno odstupné za uvolnění bytu ve výši 1 300 000 Kč, celkem 1 465 412 Kč. Dále je ve smlouvě uvedeno, že na převáděných nemovitostech vázne dluh vůči městu K. ve výši 84 588 Kč a kupující tento dluh přebírá a zavazuje se jej uhradit nejpozději do 31. 12. 2007 nebo do fondu oprav sdružení vlastníků do 30. 7. 1998. Na výzvu správce daně podala stěžovatelka daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí dne 14. 6. 2000 a v něm uvedla sjednanou cenu ve výši 775 000 Kč, z této částky správce určil a platebním výměrem předepsal daň ve výši 38 750 Kč. V odvolání stěžovatelka namítla skutečnou kupní cenu ve výši 165 412 Kč, s tím, že částka 1 300 000 Kč byla odstupným za převáděný byt, k jehož vyklizení došlo až v prosinci r. 1998; do té doby v něm prodávající byli u kupující v nájmu. Do daňového přiznání uvedla to, co jí tvrdil pracovník správce daně, přesto, že její podíl na kupní ceně činil 80 706 Kč. K částce 84 588 Kč uvedla, že šlo o pohledávku města převzatou novou majitelkou. Doložila nájemní smlouvu z 26. 6. 1998 a dohodu o zániku nájemního vztahu a odstupném bez data s uvedením ukončení nájmu ke dni 17. 7. 1998 a konstatováním, že část odstupného ve výši 753 213 Kč byla předána dne 17. 6. 998 (v den podpisu kupní smlouvy) a druhá část o stejné výši při předání bytu, které je dále konstatováno v den 16. 7. 1998. Opatřena byla smlouva o poskytnutí služeb realitní kanceláří L. na prodej bytu za minimálně požadovanou částku 1 490 000 Kč se zahájením nabídky na částce 1 550 000 Kč s fakturou ceny zprostředkování vycházející z ceny 1 550 000 Kč, znalecký posudek ze dne 28. 1. 1997 zpracovaný k převodu nemovitosti od města prodávajícím, znalecký posudek ze dne 3. 4. 2002 zpracovaný ke dni 23. 6. 1998, další (opravné) daňové přiznání podané stěžovatelkou dne 13. 12. 2001 s uvedením kupní ceny 82 706 Kč a rozhodnutí žalovaného o zamítnutí odvolání podle § 50 odst. 6 daňového řádu vycházející z názoru, že jak částka sjednaná jako odstupné, tak i částka závazku převzatého kupující za prodávající jsou součástmi kupní ceny a že daň stanovená správcem daně odpovídá zákonu.
Není dostatečně srozumitelná námitka stěžovatelky o nesprávném posouzení právní otázky podstatného snížení platebního výměru Finančního úřadu Karlovy Vary ze dne 5. 11. 2001 při nesprávném výpočtu kupní ceny a při nerespektování skutečnosti, že k úhradě ve skutečnosti nedošlo – ke změně platebního výměru nedošlo a stěžovatelka se toho odvoláním ani nedomáhala. Lze jen dovodit, že tím stěžovatelka míní, že platebním výměrem stanovená výše daně měla být snížena v důsledku toho, že k úhradě částky 84 588 Kč kupující ve prospěch věřitele prodávajících nedošlo. Skutečnost, že nedošlo k úhradě, stěžovatelka pouze okrajově konstatovala v žalobě, aniž konkretizovala, jakým úkonem, kdy a kým byl dluh prominut, a aniž k tomu navrhla důkazy. Podstatné ovšem je, zda by tato skutečnost i při řádném doložení měla pro stanovení základu daně a daně význam.
Podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb. je předmětem daně z převodu nemovitostí mj. úplatný převod nemovitostí. Základem daně z převodu nemovitostí je podle § 10 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb. cena zjištěná podle zvláštního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná. Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná. V daném případě tak byla základem daně cena sjednaná (podíl stěžovatelky na této kupní ceně) a z ní měla být stanovena daň podle § 15 téhož zákona. Daňový základ se tedy určuje z ceny sjednané, bez ohledu na to, zda byla skutečně uhrazena. Otázkou pak zůstává, zda součástí ceny sjednané byla i částka, kterou se kupující zavázala uhradit za prodávající jejich věřiteli, případně vložit na fond oprav společenství vlastníků, jehož se stala kupující členem namísto prodávajících. Mezi prodávajícími a kupující byla uzavřena kupní smlouva a sjednanou cenou je třeba rozumět veškerá finanční plnění, která jsou za prodej nemovitostí kupující prodávajícím poskytnuta, tedy která mají charakter ceny za tuto nemovitost poskytované, a to ať přímou výplatou, nebo závazkem úhrady dluhu prodávajícího. Pokud současně s kupní cenou výslovně uvedenou bylo sjednáno i další plnění, které má charakter úhrady za prodávanou nemovitost, je třeba je do kupní ceny započíst. Námitka odlišného pojetí této částky při zdanění příjmu z tohoto prodeje rovněž nemá význam. Podle § 5 zákona č. 586/1992 Sb. je základem daně částka, o kterou příjmy plynoucí poplatníkovi v kalendářním roce přesahují výdaje prokazatelně vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení; podle § 10 odst. 1 téhož zákona jsou ostatním příjmem příjmy, při kterých dochází ke zvýšení majetku, podle písm. b) i příjmy z převodu vlastních nemovitostí. Koncepce obou daňových povinností je odlišná, odlišně je stanoven i způsob stanovení základu daně. Je-li jím u daně z nemovitostí kupní cena sjednaná v kupní smlouvě, pak u daně z příjmů je to příjem z tohoto prodeje, podléhá-li zdanění, a to ve výši skutečně příjem poplatníka navyšující. Pokud tedy žalovaný v případě daně z příjmů nezapočetl částku 84 588 Kč do základu daně, neznamená to, že neměla být započtena do základu daně z převodu nemovitostí, byla-li součástí sjednané kupní ceny. Nedošlo tedy k tvrzené nejednotnosti v rozhodování žalovaného ani soudu.

References: § 10
 soud 
 § 8
 § 9
 § 10
 zákona č. 357
 § 2
 Soud 
 Soud 
 soud 
 § 36
 § 103
 § 5
 § 10
 zákona č. 357
 § 103
 soud 
 § 75
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 103
 soud 
 soud 
 § 104
 soud 
 § 50
 § 9
 zákona č. 357
 § 10
 zákona č. 357
 § 15
 § 5
 zákona č. 586
 § 10