Source: https://obczan.cz/zakon/noz/cast-treti/hlava-ii/dil-4/oddil-5/pododdil-4?detail-item-3375-comments-item-688-expanded=1&detail-item-3365-comments-item-684-expanded=1&detail-item-3392-comments-item-4035-expanded=1&detail-item-3392-comments-item-4035-item-3392-comments-item-4035-expanded=1&detail-item-3392-comments-item-4035-item-3392-comments-item-694-expanded=1&detail-item-3392-comments-item-694-expanded=1&detail-item-3395-comments-item-1809-expanded=1&detail-item-3395-comments-item-695-expanded=1&do=detail-item-3389-comments-item-4189-switchExpanded
Timestamp: 2019-05-21 21:33:11+00:00

Document:
NOZ / ABSOLUTNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA [ČÁST TŘETÍ] / VĚCNÁ PRÁVA [HLAVA II] / Spoluvlastnictví [Díl 4] / Bytové spoluvlastnictví [Oddíl 5] / Práva a povinnosti vlastníka jednotky [Pododdíl 4] - OBCZAN.CZ
Pododdíl 4 [Práva a povinnosti vlastníka…]
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.
Důvodová zpráva k § 1175
Důvodová zpráva k § 1176
Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení.
Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.
Důvodová zpráva k § 1177
Významná je povinnost uložená tomu, kdo nabyl k jednotce vlastnické právo, informovat ostatní vlastníky jednotek, že se vlastníkem jednotky stal. Dále pak o povinnost informovat osobu odpovědnou za správu domu (tj. společenství vlastníků nebo správce v domě, kde společenství vlastníků nevzniklo), o změně v počtu osob bydlících v bytě alespoň po stanovenou dobu. Pro správce domu, ať již to je společenství vlastníků nebo jiná osoba, je tato informace významná pro účel změny výpočtu příslušných plateb, jejichž výše závisí na počtu osob užívajících byt.
Důvodová zpráva k § 1178
Důvodová zpráva k § 1179
Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
Důvodová zpráva k § 1180
04/02/2015 / Lake Lake
Zmatečné a protiústavní…
12/03/2017 / Michal Oprendek
Zahrnutie spoločných častí vo…
Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.
Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.
Důvodová zpráva k § 1181
Řádné užívání bytů a nebytových prostor v domě i provoz domu předpokládají plnění, která jsou s užíváním spojena nebo s ním souvisí a která vlastníkům zpravidla poskytují třetí osoby, ať již jde o dodávku vody, plynu, energií nebo jiná plnění různé povahy (úklid, provoz recepce, ostraha či jiné služby). Jaký je jejich rozsah, závisí na konkrétních poměrech. Navržené ustanovení zakládá povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby a zakládá mu právo na vyúčtování záloh. Vyplyne-li z vyúčtování záloh přeplatek nebo nedoplatek, musí být vyrovnán. Z toho důvodu se navrhuje stanovit v jaké době se tak má stát.
Stanoví-li způsob rozúčtování cen některých služeb jiný (zvláštní) právní předpis, popřípadě na jeho základě rozhodnutí cenového orgánu, pak se tento způsob uplatní přednostně.
Důvodová zpráva k § 1182
Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.
Důvodová zpráva k § 1183
Důvodová zpráva k § 1184
§ 1185 [Spoluvlastnictví jednotky]
Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno.
Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
Důvodová zpráva k § 1185
Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.
Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Důvodová zpráva k § 1186
01/09/2014 / František Ollé
Podnět k novelizaci
07/09/2014 / Lake Lake
Chyba v důvodové zprávě k § 1886
19/12/2014 / Pavla Krejčí
Problémové ustanovení
Všeliká horlivost zákonodárce…
22/05/2015 / Lake Lake
Dluh nepřechází na nabyvatele jednotky
Je s podivem, že ani rok a půl po účinnosti NOZ nedovedou mnozí publikující právníci vyložit ustanovení § 1186(2) ústavně konformním způsobem. Stále se objevují nepravdivá a nepodložená tvrzení o tom, že údajně dluhy převodce přecházejí na nabyvatele jednotky ze zákona. To samozřejmě není pravda. Žádný celostátně platný právní předpis neobsahuje nic v tomto smyslu. A už vůbec nelze hledat takové neexistující ustanovení v § 1186 NOZ. Podívejme se tedy která ustanovení NOZ se skutečně zabývají změnou v osobě dlužníka.
(1) Ustanovení § 1888 odst. 1, podle kterého by si prodávající s kupujícím museli přechod dluhu vzájemně ujednat ve smlouvě. Nejspíše tedy přímo v kupní smlouvě k jednotce. Takže v tomto případě by šlo jedině o dobrovolné převzetí dluhu.
(2) Ustanovení § 1888 odst. 2, které se týká přechodu dluhu, zajištěného zástavním právem na jednotce dlužníka. Má se za to, že se změnou vlastníka jednotky přechází na nabyvatele i tento dluh. Ovšem na to je kupující připraven a upozorněn již tím, že v katastru nemovitostí vidí zapsané zástavní právo k jednotce. Ani v tomto případě k přechodu dluhu nedochází automaticky, ale jedině při splnění zákonem stanovených podmínek: pouze pokud to převodce a nabyvatel nemovité věci nevyloučili a pokud věřitel neodmítl dát k přechodu zapsaného dluhu souhlas.
V obou uvedených případech se k přechodu dluhu vyjadřuje také SVJ jako věřitel, který má v této věci poslední slovo. SVJ je povinno podle § 1186 NOZ doložit potvrzení o výši dluhu, souvisejícího se správou domu, který má na nabyvatele přejít. A protože samotný § 1186 se samotným mechanismem přechodu dluhu vůbec nezabývá, má toto ustanovení jediný ústavně konformní výklad: týká se činnosti SVJ a převodce v případě, kdy podle § 1888 NOZ dochází k převzetí dluhu či přechodu dluhu převodce na nabyvatele jednotky.
Ustanovení § 1186 pouze zavádí informační povinnost SVJ (vyhotovit potvrzení) a povinnost převodce (předat toto potvrzení nabyvateli jednotky). Pouhým převzetím a předáním kusu papíru ovšem nemůže dojít ke změně v osobě dlužníka.
SVJ je oprávněno v potvrzení podle § 1186 dát souhlas k přechodu jen toho dluhu, na kterém se již vzájemně dohodli převodce s nabyvatelem (§ 1888 odst. 1), případně dluhu spojeného se zapsanou zástavou, jehož přechod oba výslovně nevyloučili (§ 1888 odst. 2). Nic jiného ze zákona neplyne.
Zejména je třeba odmítnout zmatený (avšak rozšířený) názor, že SVJ napíše na papír nějakou cifru a ten dluh automaticky přeskočí na nabyvatele jednotky, která není zatížena zástavním právem ve prospěch SVJ. Stále žiji v právním státě, i když z publikovaných tvrzení některých právníků je možno domnívat se opak.
[1] Kolemjdoucí / 16. 4. 2016 / Podle Ústavního soudu přechází dluh na nabyvatel jednotky dle § 1186 NOZ
Usnesení ústavního soudu IV.ÚS 3108/15 ze dne 5. 1. 2016 http://kraken.slv.cz/IV.US3108/15
Navzdory lakeho tvrzením podleí ÚS platí, že na nabyvatele jednotky přechází dluh dle § 1186 NOZ.
Ústavní soud v usnesení mimo jiné uvádí:
„Proti rozsudku krajského soudu se stěžovatel brání ústavní stížností ze dne 20. 10. 2015, v níž navrhuje, aby Ústavní soud toto rozhodnutí zrušil. Namítá zásah do práva na spravedlivý proces podle čl. 36 Listiny základních práv a svobod, který spatřuje v tom, že obecný soud aproboval postup, podle něhož splátky úvěru na zateplení domu jsou zahrnuty do fondu oprav a vybírány jako příspěvky na správu domu. Krajský soud měl dovodit, že na danou jednotku vzniklou v režimu zákona č. 72/1994 Sb. nelze aplikovat úpravu tzv. nového občanského zákoníku a že smlouva i nadále váže výhradně původního vlastníka jednotky. Z § 1186 o. z. navíc nevyplývá převod dluhu ze zákona.“
„Krajský soud nevykročil z ústavního rámce své rozhodovací činnosti, pokud na základě dostatečného skutkového i právního hodnocení věci dospěl k ústavně konformnímu závěru, podle kterého přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy, resp. povinnost podílet se na jeho splácení formou příspěvků do fondu oprav.“
Reagovat 1 0
26/09/2015 / Lake Lake
První judikát údajně k § 1186…
Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.
Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení odstavce 1 se nepoužije.
Důvodová zpráva k § 1187
Navrhuje se zachovat úpravu zákonného předkupního práva nájemce obdobně, jak tomu je v § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Postup při prvním převodu vlastnictví jednotky se však oproti platné úpravě ve shodě s předchozími legislativními projekty zákona o vlastnictví bytů zjednodušuje. Ke konzumaci předkupního práva se zachovává nájemci lhůta šesti měsíců, jak tomu je dosud, ale již bez dalších omezení, která ve stávající podobě nájemce prakticky nechránila.
Předkupní právo se zakládá přednostně k bytu. Předkupní právo však vznikne i ve vztahu k nebytovému prostoru, pokud byl pronajat v témž domě v souvislosti s bytem. Nejčastěji půjde o garáže, může se však jednat i o jiné nebytové prostory, např. ateliér nebo provozovnu. Důraz se klade na věcnou a funkční souvislost bytu a nebytového prostoru, nikoli na to, zda byly oba objekty pronajaty na základě jedné smlouvy.
24/02/2015 / Pavla Krejčí
Předkupní právo k nebytové jednotce
S ohledem na to, že v současné chvíli zákon nebrání tomu, aby byla platná nájemní smlouva za účelem bydlení uzavřena i k jinému než obytnému prostoru (§2236 NOZ), vzniká zde otázka, zda bude v případě existence takové nájemní smlouvy svědčit nájemci předkupní právo i k nebytové jednotce, která je pronajata k účelu bydlení. A na otázku bude zřejmě nutné si odpovědět kladně a to mimo jiné i díky § 1158 odst. 2 NOZ.
Vznikne-li jednotka v domě ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem člen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho. To platí i v případě, že se na pořízení nemovité věci podílel právní předchůdce společníka nebo člena.
Vyžaduje-li jiný právní předpis k platnosti převodu stanovení hodnoty převáděného majetku na základě posudku znalce jmenovaného soudem, jeho ustanovení se nepoužijí.
Důvodová zpráva k § 1188
Mezi zvláštní ustanovení o převodu jednotky se navrhuje nově zařadit úpravu zvláštních podmínek pro převody jednotek ve vlastnictví právnické osoby, pokud je nájemcem bytu nebo nebytového prostoru společník nebo člen, který se osobně podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení domu nebo bytu či nebytového prostoru. Návrh vyjadřuje záměr nerozlišovat podle právní formy nebo jinak právnické osoby jako původní vlastníky, ale stanovit obecné a rovné právní pravidlo pro případ, kdy právnická osoba pořídila za majetkové nebo osobní angažovanosti svých společníků nebo členů dům s byty nebo nebytovými prostory určenými k nájmu pro společníky nebo členy pořizovatele domu. Není důvod rozlišovat v těchto případech mezi spolkem, družstvem nebo obchodní společností. Zvláštní úprava je zachována jen v rámci přechodných ustanovení v souvislosti s převody z vlastnictví některých dřívějších stavebních bytových družstev nebo lidových bytových družstev podle dosavadních ustanovení zákona o vlastnictví bytů.
24/03/2014 / O. Obrtlík
Převod bytové jednotky z vlastnictví bytového družstva tomu z manželů, který je členem bytového družstva
Pokud se před uzavřením manželství stal jeden z manželů členem bytového družstva (nikoliv SBD a LBD, ale bytového družstva v rámci privatizace obecního majetku, kdy se dalším členským vkladem podílel na získání domu a pozemku do vlastnictví bytového družstva) a nájemcem družstevní bytu a uzavřením manželství v roce 2013 vznikl pouze společný nájem družstevního bytu, nikoliv společné členství v družstvu, bude mít přednost § 1188 odst. 1 před § 1187 odst. 1 ? Tedy že manželé nebudou mít jako společní nájemci bytu předkupní právo k bytu dle § 1187 odst. 1, ale dle § 1188 odst. 1 bytové družstvo převede bytovou jednotku smlouvou pouze tomu manželovi, který je členem bytového družstva? Bude tato bytová jednotka ve výlučném vlastnictví manžela, který je členem bytového družstva – viz § 709 odst. 3 věta první a contrario ve spojení s odst. 1 písm. d) téhož ustanovení ? Bylo by tedy použitelné rozhodnutí NS ČR v obdobném případě (jednalo se o SBD, nikoliv o bytové družstvo vzniklé v rámci privatizace obecního majetku) sp. Zn. 22 Cdo 1668/2003 ( Nevzniklo-li společné členství manželů v bytovém družstvu, pak bytová jednotka ve smyslu § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, kterou nabyl do vlastnictví podle § 23 odst. 1 věty první uvedeného zákona a podle § 24 zákona č. 42/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, ten z manželů, který se stal členem družstva, není ve společném jmění manželů.) či sp.zn. 28 Cdo 1889/2004 (Je-li členem bytového družstva jen jeden z manželů jako společných nájemců bytu, pak je družstvo povinno uzavřít smlouvu o převodu bytu podle zákona o vlastnictví bytů jen s ním; byt takto převedený nebude součástí společného jmění manželů.) co do určení osoby, na kterou lze převést vlastnické právo k bytové jednotce, a co do určení majetkové režimu, že bytová jednotka nebude součástí společného jmění manželů ? Podle mého názoru má § 1188 odst. 1 přednost před § 1187 odst. 1, bytovou jednotku lze převést pouze tomu z manželů, který je členem bytového družstva, a bytová jednotka bude ve výlučném vlastnictví tohoto manžela.

References: § 1175
 § 1176
 § 1177
 § 1178
 § 1179
 § 1180
 § 1181
 § 1182
 § 1183
 § 1184

§ 1185
 § 1185
 § 1186
 § 1886
 § 1186
 § 1186
 § 1888
 § 1888
 § 1186
 § 1186
 § 1888
 § 1186
 § 1186
 § 1186
 § 1186
 soud 
 soud 
 čl. 36
 soud 
 soud 
 zákona č. 72
 § 1186
 soud 
 § 1186
 § 1186
 § 1187
 § 22
 zákona č. 72
 § 1158
 § 1188
 § 1188
 § 1187
 § 1187
 § 1188
 § 709
 § 2
 zákona č. 72
 § 23
 § 24
 zákona č. 42
 § 1188
 § 1187