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Timestamp: 2020-02-21 06:42:11+00:00

Document:
Gonzalez Torres Abogados: En los arrendamientos para uso distinto de la vivienda cuando no se pacta el desistimiento unilateral del arrendatario, ni se acepta el mismo por el arrendador, procede el cumplimiento del contrato condenando al arrendatario al pago de las rentas pendientes
En los arrendamientos para uso distinto de la vivienda cuando no se pacta el desistimiento unilateral del arrendatario, ni se acepta el mismo por el arrendador, procede el cumplimiento del contrato condenando al arrendatario al pago de las rentas pendientes
A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 3 de octubre de 2017, nº 539/2017, rec. 1298/2015, en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda, mantiene la reitera doctrina jurisprudencial que cuando no se pacta el desistimiento unilateral del arrendatario, ni se acepta el mismo por el arrendador, procede acordar el cumplimiento del contrato condenando al arrendatario al pago de las rentas pendientes.
B) Se alega la infracción del art. 1124 del Código Civil, según el cual la parte contratante perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a ésta el cumplimiento del contrato.
En este caso el arrendador puede exigir el cumplimiento del plazo del arrendamiento por el arrendatario, ignorando el desistimiento pretendido por este y exigiendo el pago de las rentas en las fechas en que se vayan devengando, así como el cumplimiento del resto de obligaciones contenidas en el contrato. Sostiene que la infracción del art. 1124 CC es obvia al decaer el único argumento (la aplicación analógica del art. 11 LAU) en base al cual niega a la arrendadora el ejercicio de la facultad de exigir a la arrendataria que cumpla con lo libre y voluntariamente pactado.
C) JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO: El Tribunal Supremo entiende que en base al art. 1124 del Código Civil, el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su sentencia nº 183/2016 de 18 de marzo y en la nº 297/2017 de 16 de mayo declaró: Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:
1º) Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias del TS de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
2º) Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
3º) Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
D) CONCLUSION: entado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.
El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.
Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.
En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda.
Esta doctrina es extrapolable al caso de autos, en cuanto no se pactó el desistimiento unilateral y tampoco se acordó cláusula penal alguna, habiéndose solicitado tan solo el cumplimiento del contrato. En el asunto que ahora analizamos, además, consta la expresa y previa oposición extrajudicial del arrendador a la resolución del contrato. También ha de valorarse el intento del arrendador en la búsqueda de nuevos arrendatarios.
Publicado por Pedro Torres Romero en 19:36
Etiquetas: Procede el pago de las rentas pactadas si no se acordó el desistimiento del contrato de arrendamiento de local de negocio
Requisitos necesarios para la existencia de un del...

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