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Timestamp: 2019-05-21 12:52:22+00:00

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﻿ Penhora de imóvel do fiador para quitação de débitos de locação não é considerado bem de família pelo STJ : Mercadante
Personagem comum e muito presente quando se trata de garantia em contratos de locação é o fiador, notadamente por motivos de ordem prática, já que muito simples solicitar ao locatário que indique um fiador, dispensando a formalidade de registro como é o caso da garantia prestada por bens móveis ou imóveis, bem como os custos envolvidos pelo seguro-fiança.
Trata-se de uma das quatro espécies de garantias que podem ser exigidas pelo locador e embora sua existência seja prevista pelo Código Civil, vale esclarecer que quando a fiança é prestada em benefício de um locatário de imóvel, prevalecem as disposições especiais da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991).
A prestação de fiança pode ser de grande ajuda para o locatário que precisa fechar um contrato, porém, pode se tornar um grande problema para o garantidor caso o afiançado não pague o aluguel e o fiador seja obrigado a pagar a conta. Não raro, amizades são desfeitas e relacionamentos são rompidos caso o fiador tenha que assumir a dívida do afiançado.
Entretanto, a enxurrada de ações sobre o tema está prestes a mudar a partir do final de 2014.
A impenhorabilidade por pode ocorrer por prévia determinação legal, como é o caso da impenhorabilidade do bem de família ou através de declaração de vontade do garantidor, sendo certo que nessa hipótese, a impenhorabilidade deve ser feita mediante averbação na matrícula do bem com a cláusula de inalienabilidade, conforme determina o artigo 1.911 do Código Civil: “A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.”
O conceito clássico de bem de família é o imóvel residencial no qual o casal ou a entidade familiar estabelece sua moradia. Vale informar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), editou a súmula nº 364, através da qual estendeu a proteção do bem de família às pessoas que vivem sozinhas.
A impenhorabilidade legal do bem de família é apresentada no Brasil através da Lei Federal
nº 8.009/90, que assim dispõe em seu artigo 1º: “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.”
Porém, essa impenhorabilidade é relativa, pois o artigo 3º, inciso VII da Lei nº 8.009/90 faz uma ressalva importante: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: … VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”
Assim, o fiador é devedor solidário (na hipótese de renúncia ao chamado benefício de ordem, como quase sempre acontece nos contratos em geral) do afiançado na obrigação caso este não a cumpra perante o locador. Entretanto, por se tratar a fiança de contrato acessório, seria razoável o fiador ser responsabilizado com seu único imóvel residencial, caso o locatário não pague pelas dívidas da locação? Não haveria violação ao direito constitucional à moradia?
Discussões de juristas à parte, o fato é que nosso Superior Tribunal de Justiça (STJ) já vinha analisando o tema da penhorabilidade do único imóvel do fiador desde pelo menos o ano 2001, quando do julgamento do Recurso Especial nº 302.603, cujo Relator foi o Ministro Gilson Dipp, julgado em 06 de abril de 2001, no qual restou decidida a possibilidade de penhora do único imóvel de propriedade do fiador para garantir o pagamento de dívida decorrente de contrato de locação, com fundamento calcado no permissivo legal do inciso VII, do artigo 3º da Lei nº 8.009/90.
A esse julgado seguiram-se tantos outros perante o Superior Tribunal de Justiça (STJ), como, por exemplo: a) AgR no REsp nº 959.759/SC, de relatoria do Ministro Napoleão Nunes Maia Filho; b) AgR no REsp nº 1.049.425/RJ, de relatoria do Ministro Hamilton Carvalhido; c) AgR no REsp nº 1.002.833/MG, de relatoria do Ministro Paulo Gallotti; e d) REsp nº 965.257/SP, de relatoria do Ministro Arnaldo Esteves Lima, nos quais foi reconhecida possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação.
O colegiado, de forma unânime, seguiu a jurisprudência já firmada pelo STJ e também pelo Supremo Tribunal Federal (STF) ao declarar que: “A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009”, afirmou o relator do recurso, Ministro Luis Felipe Salomão.
E em sede de recurso repetitivo, o Ministro Luis Felipe Salomão declarou que o entendimento a ser firmado para orientação das instâncias inferiores é o seguinte: “É legítima penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8009/1990.”
Evidentemente, vale a regra existente e de conhecimento comum, no sentido de a pessoa somente assinar um contrato na qualidade de fiadora se tiver total segurança de que o afiançado é pessoa idônea, de confiança e capaz de honrar a obrigação pontualmente. Não é demais relembrar que nem mesmo isso retirará a possibilidade do afiançado descumprir a obrigação, fazendo com que o fiador responda pela dívida com seu próprio patrimônio.

References: artigo 1
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 artigo 3
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