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Timestamp: 2017-05-24 01:45:58+00:00

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Decreto 29/2011, de 19/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. TÍTULO V. Ejecución de las actuaciones edificadoras.
Título VEjecución de las actuaciones edificadoras
Capítulo IEdificación de parcelas y solares
Edificación de parcelas y solares 1. La ejecución del planeamiento de ordenación territorial y urbanística mediante actuaciones edificadoras puede tener lugar cuando aquélla no deba realizarse en unidades de actuación delimitadas para el desarrollo de actuaciones urbanizadoras o de obras públicas ordinarias y consiste en la directa realización, en las correspondientes parcelas o solares, de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento previsto por aquél.
2. Las parcelas y los solares deberán edificarse en los plazos que fije el planeamiento de ordenación territorial y urbanística pertinente o, en su defecto, el Municipio al establecer, conforme al número 2 del artículo 130 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, la precisa orden de ejecución.
Cuando los solares resulten de actuaciones urbanizadoras, dichos plazos no podrán superar los veinticuatro meses desde que deban entenderse recibidas las obras de urbanización precisas, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 185 de este Reglamento, que doten de los servicios necesarios a la parcela de que se trate.
3. Sin perjuicio de lo establecido en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el artículo 1 del presente Reglamento, el derecho y el deber de edificar corresponderán a quien sea su propietario.
La transferencia del derecho implica legalmente la del deber y así deberá hacerse constar en los actos de transmisión de la propiedad o de cesión del inmueble y en el Registro de la Propiedad. A tal efecto, la Administración actuante deberá practicar la pertinente comunicación a este último.
Presupuestos de la edificación 1. La edificación de parcelas y solares en suelo urbano requerirá:
2. La ejecución simultánea de las obras de urbanización y edificación requerirá, como garantía de la realización de las obras de urbanización:
A) Cuando se trate de suelo urbano consolidado al que reste la ejecución de obras de urbanización complementarias:
a) Que en la solicitud de licencia, la persona interesada se comprometa expresamente a la edificación y urbanización simultánea.El compromiso de urbanizar alcanzará no sólo a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretenda construir, sino a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos necesarios, tales como red de abastecimiento de agua, saneamiento, depuración, energía eléctrica, alumbrado público, acceso rodado y pavimentación de aceras y calzada, hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento.
b) Que la persona interesada preste garantía financiera al primer requerimiento, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos del sector público, en cuantía suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización, en la parte que corresponde.Para el caso de actuaciones destinadas a la construcción de viviendas con protección pública, el Municipio, en el acto de concesión de la licencia urbanística, podrá justificadamente reducir la cuantía anterior hasta la mitad.
c) Que en el escrito de solicitud de licencia la persona interesada se comprometa a no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización complementaria y a establecer tal condición en las cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.La licencia recogerá este compromiso, que deberá hacerse constar en las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva que se otorguen.
B) Cuando se trate de suelo urbano no consolidado incluido en unidad de actuación o suelo urbanizable:
a) Que sean definitivos en vía administrativa los actos de aprobación del proyecto de reparcelación y del proyecto de urbanización.
b) Que el estado de realización de las obras de urbanización sea suficiente para delimitar físicamente la parcela a edificar, con referencia a elementos del viario y demás parcelas colindantes, en su caso, y que el Municipio considere previsible que a la terminación de la edificación la parcela de que se trate contará con todos los servicios necesarios para tener la condición de solar.No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica, las redes de alcantarillado y la depuración, así como el alumbrado público y acceso rodado pavimentado, todo ello hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento.
c) Que en el escrito de solicitud de licencia la persona interesada se comprometa a no utilizar la construcción hasta la total conclusión y pleno funcionamiento de las obras y servicios de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.La licencia recogerá este compromiso, que deberá hacerse constar en las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva que se otorguen.
d) Que por la persona interesada se preste garantía financiera al primer requerimiento por importe de las obras pendientes hasta alcanzar el íntegro del coste de las obras de urbanización precisas, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos del sector público, en la parte que le corresponda.Para el caso de actuaciones destinadas a la construcción de viviendas con protección pública, podrá, justificadamente, reducirse la cuantía anterior hasta la mitad.
3. El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación comportará la caducidad de la licencia, sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado. Las terceras personas adquirentes podrán exigir, en su caso, a la persona interesada el resarcimiento de los daños y perjuicios que se les hubieren irrogado.
Asimismo, comportará la pérdida de la fianza a que se refieren la letra d) del apartado B) y la letra b) del apartado A), ambas del número 2 de este artículo, cuyo importe se aplicará a la conclusión de las obras de urbanización y a la indemnización de los daños y perjuicios causados a la Administración, pudiendo reclamar ésta la diferencia no cubierta por la fianza a la persona interesada que hubiere solicitado la licencia de edificación.
Capítulo IIInstrumentos de equidistribución en suelo urbano
Transferencias de aprovechamiento 1. Las personas propietarias de parcelas de suelo urbano, no incluidas ni adscritas a una unidad de actuación y calificadas para uso dotacional público, podrán transferir el aprovechamiento privativo que les corresponda a otras parcelas o solares, que cuenten con excedentes de aprovechamiento urbanístico.
2. La validez y eficacia de toda transferencia de aprovechamiento exigirá la entrega gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de los terrenos cuyo aprovechamiento privativo sea transferido y la paridad, en términos de valor urbanístico, entre dicho aprovechamiento privativo y el excedente de aprovechamiento urbanístico que es objeto de adquisición mediante la transferencia.
3. La transferencia de aprovechamiento definitiva en vía administrativa y la incorporación de terrenos al dominio público o al patrimonio público de suelo que conlleve, deberán ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. La reparcelación voluntaria, concertada entre los afectados para la concreción del cumplimiento de sus deberes y obligaciones urbanísticos en los términos más acordes con sus preferencias, se tramitará y aprobará por la Administración actuante conforme a lo dispuesto en el presente Capítulo, redactándose de conformidad a lo regulado en el Título II de este Reglamento.
Procedimiento para la aprobación de las transferencias de aprovechamiento 1. La transferencia de aprovechamiento será propuesta al Municipio por las personas interesadas, que deberán acompañar a su solicitud planos expresivos de la localización y dimensiones de las parcelas o solares implicados, acompañados del estudio económico que justifique la paridad entre los respectivos valores urbanísticos.
2. La solicitud de aprobación de la transferencia de aprovechamiento se deberá acompañar igualmente de la certificación registral que acredite la titularidad de los terrenos a favor de las personas interesadas, así como de las cargas que los graven y las titulares de éstas.
3. El órgano municipal competente procederá a resolver sobre la transferencia de aprovechamiento, previa emisión de los informes técnicos y jurídicos correspondientes.
4. En todo caso, el Municipio podrá denegar la aprobación de las transferencias por razón de su inadecuación para la correcta ejecución del planeamiento.
5. Si resultase aprobada, las personas interesadas deberán otorgar en el plazo de un mes escritura pública en que se materialice la transferencia de aprovechamiento aprobada y la simultánea cesión de terrenos a que se refiere el número 2 del artículo anterior, título que deberá ser presentado para su inscripción en el Registro de la Propiedad en el plazo de los quince días siguientes a su otorgamiento.
Reservas de aprovechamiento 1. Con motivo de la incorporación anticipada al dominio público de los suelos destinados a uso dotacional público, podrá hacerse reserva para su posterior transferencia del aprovechamiento privativo que le corresponda, debiendo identificarse los terrenos sobre los que se podrá materializar dicho aprovechamiento.
Según que la transmisión determinante de la incorporación al dominio público sea a título oneroso o gratuito, podrá hacer la reserva en su favor:
a) La persona propietaria del terreno entregado gratuitamente a la Administración competente.En este caso, procederá la reserva de aprovechamiento cuando no dé lugar, directa e inmediatamente, a la adquisición de un excedente de aprovechamiento urbanístico.
El aprovechamiento de que se trate quedará gravado con iguales cargas que tuviere el suelo de que proceda, salvo acuerdo de las personas interesadas para su distribución.
b) La Administración o el urbanizador que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando éste se adquiera para su destino público en virtud de una transmisión onerosa, voluntaria o forzosa, salvo que el precio o valor fijado lo haya sido sin consideración del aprovechamiento urbanístico del suelo. En este caso, la reserva se efectuará a favor de la persona propietaria, en los términos regulados en la anterior letra a).
La reserva de aprovechamiento deberá ser aprobada por el Municipio o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad al margen de la transmisión de la que traiga su causa, en los términos dispuestos por la legislación hipotecaria.
La reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento mediante la aprobación del correspondiente instrumento de equidistribución. El Municipio no podrá denegar la aprobación si, en su día, aceptó la cesión que motivó la reserva.
Podrá oponerse a la aprobación el urbanizador, cuando se pretenda adquirir así excedentes de aprovechamiento urbanístico objetivo radicados en el ámbito de la correspondiente actuación urbanizadora.
2. Cuando el aprovechamiento privativo que, en conjunto, corresponda a las personas propietarias afectadas por un Programa de Actuación Urbanizadora sea inferior al total aprovechamiento urbanístico objetivo de los terrenos comprendidos por éste, el urbanizador que financie la diferencia podrá reservarse dicho aprovechamiento, mediante su adquisición en virtud de lo establecido en la letra b) del número 2 del artículo 132 del presente Reglamento y con el valor mínimo expresado en la letra a) del número 3 del artículo 79 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística para el porcentaje de aprovechamiento que por participación pública en las plusvalías corresponda al Municipio.
3. La persona titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurrido más de tres años desde la constitución de la reserva o el menor plazo que resulte de la aplicación del número 3 del artículo 149 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
No obstante, decaerá este derecho si la reserva hubiere de materializarse en una unidad de actuación y antes del transcurso del plazo hubiese sido publicado ya el acuerdo de aprobación definitiva del Programa de Actuación Urbanizadora que legitime su desarrollo.
Procedimiento para la aprobación de las reservas de aprovechamiento 1. La reserva de aprovechamiento será propuesta al Municipio por las personas interesadas o la Administración expropiante mediante solicitud en la que se hará constar:
a) La localización y dimensiones de las parcelas o solares afectados, señaladas en planos a escala adecuada para su perfecta identificación.
b) El aprovechamiento privativo que corresponde a las parcelas o solares correspondientes.
c) La documentación registral que acredite la titularidad de los terrenos a favor de las personas interesadas y las cargas que los graven.
2. El órgano municipal competente procederá a la denegación o a la aprobación de la reserva de aprovechamiento, previa emisión de los informes técnicos y jurídicos correspondientes, previa audiencia de las personas interesadas distintas de la persona solicitante por plazo de diez días.
3. La transferencia del aprovechamiento así reservado, cuando no proceda su materialización en el proceso reparcelatorio de una unidad de actuación, se llevará a cabo conforme al procedimiento regulado en el artículo 129 de este Reglamento.
Compensaciones monetarias sustitutivas 1. En el suelo urbano no consolidado a que se refiere la letra b) del apartado A) del número 3 del artículo 45 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y concordantes del Reglamento de Planeamiento:
a) Los Municipios, con la finalidad de facilitar la gestión urbanística por razones de interés público local y con motivo de la solicitud de licencia de edificación, podrán transmitir directamente y por precio a satisfacer en metálico, el excedente de aprovechamiento objetivo que se pretenda materializar sobre parcelas o solares urbanos en función del proyecto técnico que se acompañe a la solicitud.A tal efecto, la solicitud de licencia se acompañará de una oferta de venta al patrimonio público de suelo de la propia parcela o solar para la que se solicite licencia, por precio unitario que mejore el propuesto por la persona solicitante como valor de adquisición del excedente de aprovechamiento objetivo. La solicitud hará constar la justificación de los gastos habidos con motivo de la petición de licencia, incluidos los del proyecto técnico. La oferta de venta deberá ser suscrita por quien ostente la propiedad o facultad de disposición suficiente sobre la parcela o el solar, lo que se deberá acreditar mediante la documentación pertinente en el momento de formular la correspondiente oferta.
El Municipio podrá aceptar la oferta de venta pagando, por metro cuadrado de aprovechamiento privativo, un precio superior en un veinte por cien al que el oferente hubiera propuesto satisfacer por metro cuadrado de excedente de aprovechamiento objetivo e indemnizándole, además, los gastos justificados que hubiera acreditado.
El Municipio deberá resolver sobre la adquisición dentro de los dos meses siguientes al momento en que el oferente deposite o avale el importe que ofrezca pagar por el excedente de aprovechamiento objetivo. Dentro del mismo plazo, el Municipio podrá inadmitir la oferta de adquisición en metálico o condicionarla a distinta valoración del aprovechamiento urbanístico.
b) El Municipio podrá aprobar un cuadro indicativo de valores de repercusión de suelo expresivo de los precios máximos previstos para la adquisición o expropiación del mismo con destino al patrimonio público de suelo.Dichos valores se calcularán de conformidad con el régimen general aplicable, previo informe de la Administración competente en materia tributaria. Si ésta informara de la existencia de una ponencia de valores vigente y aplicable a los efectos de la gestión y valoración urbanística, no procederá aprobar el referido cuadro, pudiendo la persona titular de la Alcaldía ordenar la utilización de la ponencia con los fines expresados.
c) No será preciso formular la oferta de venta de la parcela a la que se refiere la letra a) precedente cuando quien oferte la adquisición del excedente de aprovechamiento objetivo pague un precio superior en un veinte por ciento al que resulte del cuadro indicativo.
d) El pago por el excedente de aprovechamiento deberá ser previo o simultáneo a la obtención de la licencia de obras.
e) La adquisición de excedentes de aprovechamiento objetivo en metálico tendrá, en todo caso, carácter subsidiario respecto de lo regulado para las transferencias o para las reservas de aprovechamiento.
2. En el restante suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable, respecto del aprovechamiento no privativo destinado a usos lucrativos:
a) La Administración actuante podrá transmitir directamente y por precio a satisfacer en metálico, el aprovechamiento que le corresponda en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los poderes públicos, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
1º Que su destino no sea el residencial.
2º Que se motive expresamente que no es necesario destinarlo a la promoción pública de edificaciones dentro de la actuación.
3º Que se tase conforme a lo establecido en el artículo 75 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad urbanística, pero nunca por debajo del valor mínimo expresado en las letras a) y b) del número 3 del artículo 79 de este Texto Refundido.
4º Que el adquirente lo destine a cualquiera de los usos establecidos en la letra a) del número 2 del artículo 79 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
b) El excedente que, en su caso, pueda existir, sólo podrá ser enajenado cumpliendo los siguientes requisitos:
1º Que el planeamiento, si lo adscribe a la compensación de las personas propietarias de suelo con aprovechamiento inferior al tipo del área de reparto, no determine los terrenos que deban ser compensados en el ámbito o sector excedentario.
2º Que se tase conforme a lo establecido en el artículo 75 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
3º Que los recursos obtenidos se destinen a compensar a las personas propietarias del área de reparto con aprovechamiento objetivo inferior al tipo de la misma.
Capítulo IIIIncumplimiento del deber de edificar
Sección 1Declaración del incumplimiento del deber de edificar
Expropiación y ejecución mediante sustitución por incumplimiento del deber de edificar 1. El incumplimiento del deber de edificar habilitará al Municipio para expropiar la parcela o el solar, o proceder a la ejecución del planeamiento mediante sustitución de la persona propietaria.
El incumplimiento del deber de edificar deberá declararse mediante resolución expresa en procedimiento dirigido a tal fin.
2. La ejecución del planeamiento mediante la sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar, requerirá de la previa celebración de concurso en que se apruebe un Programa de Actuación Edificadora y se seleccione un agente edificador para llevarlo a efecto.
Declaración del incumplimiento del deber de edificar 1. La declaración del incumplimiento del deber de edificar recaerá en procedimiento dirigido a tal fin, que podrá iniciarse de oficio o a instancia de cualquier persona y en el que deberá darse audiencia a las personas propietarias afectadas y a los demás titulares de derechos reales sobre el solar de que se trate.
2. La solicitud de particular para la iniciación del procedimiento previsto en el número anterior, se presentará ante el Municipio y deberá reunir, como mínimo, los siguientes requisitos sustantivos y documentales:
a) Fundamentación suficiente, en su caso, del incumplimiento del deber de edificar por la persona propietaria de la parcela o del solar.En este sentido, la solicitud formulada deberá manifestar que se ha producido el vencimiento de los plazos máximos establecidos, de acuerdo con lo previsto en el número 2 artículo 126 del presente Reglamento, por referencia a la fecha de recepción definitiva de las obras de urbanización correspondientes en el caso de solares resultantes de una actuación urbanizadora, o fundándolo en la condición de solar edificable, para los suelos clasificados originariamente como urbanos.
A estos efectos, cualquier particular tendrá el derecho de recabar la información que conste en los archivos públicos sobre las circunstancias y extremos que permitan identificar los datos señalados. La Administración competente estará obligada a poner en conocimiento de la persona solicitante los citados datos.
b) Memoria comprensiva, como mínimo, de la valoración de las obras de edificación y, en su caso, de las obras de urbanización complementarias, así como de documento acreditativo de la constitución de garantía provisional de ejecución de éstas en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos del sector público y por el importe del siete por ciento del total de las obras.
El Municipio establecerá con carácter anual un módulo estandarizado del presupuesto de contrata de las obras de edificación más habituales en la localidad en virtud de la tipología y usos globales, con la finalidad de fijar una base común sobre la que aplicar la garantía referida en el párrafo anterior. En caso de su inexistencia, podrán aplicarse los módulos establecidos por los Colegios Oficiales a los efectos de su actuación profesional.
3. En el caso de la declaración de incumplimiento de oficio por el Municipio, el órgano competente del mismo deberá formular la documentación y cumplir los requisitos establecidos en el número anterior, con excepción de la constitución de la garantía.
Procedimiento de declaración de incumplimiento 1. En el plazo máximo de quince días desde la entrada de la documentación señalada en el artículo anterior en el Registro del Municipio o una vez ultimada la documentación pertinente en caso de incoación de oficio del procedimiento, la persona titular de la Alcaldía abrirá un período de información pública de veinte días contados a partir de la última publicación del edicto en que se anuncie dicho trámite, realizada, además de por medios electrónicos, en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y en un diario de amplia difusión en el Municipio con la finalidad de formular alegaciones.
Previa o simultáneamente al anuncio de la información pública, se notificará la apertura del trámite a las personas propietarias y demás titulares de bienes y derechos afectados. A tal efecto, se solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de la parcela o solar correspondiente y se hará constar en él por nota marginal el comienzo del procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de edificar.
2. Ultimado el período de información pública, el Municipio deberá resolver sobre la declaración de incumplimiento del deber de edificar en el plazo máximo de un mes, resolución que deberá fijar el plazo por el que se suspende la concesión de licencias.
Procederá la declaración siempre que hayan transcurrido sin efecto los plazos legalmente establecidos para haber solicitado la licencia de acuerdo con el número 2 del artículo 126 del presente Reglamento.
No obstante, previamente a la resolución de incumplimiento y previa suscripción de convenio entre el Municipio y la propiedad, se podrá acordar la convocatoria de concurso de oficio mediante la modalidad exclusiva de aportación y sin aplicación de medidas sancionadoras derivadas del incumplimiento.
3. La declaración de incumplimiento implicará la incoación de procedimiento de expropiación de la parcela o el solar, si así lo contempla expresamente la resolución administrativa.
En otro caso, la declaración comportará la situación de ejecución por sustitución de la propiedad y el inicio del procedimiento de concurso correspondiente.
4. Cuando la persona propietaria o las propietarias afectadas así lo ofrezcan en el trámite de audiencia e información pública, el procedimiento regulado en los números anteriores podrá terminarse, sin acuerdo de alguna otra medida por razón del incumplimiento del deber de edificación, si se hubiera concedido licencia para construir la edificabilidad que pueda materializarse en el solar o se hubiera formalizado convenio con las personas propietarias y titulares de derechos reales del solar en el que se convenga la convocatoria, de oficio, de concurso para la ejecución de la edificación exclusivamente en la modalidad de aportación.
5. En caso de inactividad del Municipio, y transcurrido un mes desde la finalización de los plazos establecidos en los números 1 y 2 anteriores, la persona interesada que haya promovido la declaración de incumplimiento del deber, previo requerimiento de actuación dirigido a aquél y con señalamiento de plazo de un mes al efecto, podrá solicitar a la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística que prosiga los trámites que resten para completar el expediente y declare la situación de ejecución por sustitución.
Recibida la solicitud, la Consejería llevará a cabo un previo requerimiento al Municipio para que remita copia certificada de todo lo actuado y prosiga el expediente hasta su resolución. Si el Municipio no acreditare haber atendido el requerimiento en el plazo máximo de un mes desde que fuera practicado, no podrá continuar con la tramitación del expediente, el cual se proseguirá por la Consejería hasta su resolución.
Será responsabilidad del Municipio realizar las actuaciones subsiguientes a la resolución que se dicte por la Consejería.
6. El plazo para resolver el procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de edificar será de seis meses, si bien la práctica de cualquiera de los requerimientos señalados en el número anterior supone la suspensión automática de dicho plazo.
Efectos de la declaración del incumplimiento del deber de edificar 1. La declaración del incumplimiento del deber de edificar contenida en resolución que agote la vía administrativa:
a) Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable y mediante certificación administrativa de la resolución dictada, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca.
b) Habilitará para el inicio del expediente de expropiación si expresamente la resolución que declare el incumplimiento acuerda llevarla a efecto conforme a lo dispuesto en el Título VIII de este Reglamento.
En otro caso, se entenderá implícita en la resolución que se dicte la declaración de la situación de ejecución por sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar. En este supuesto, la expropiación también podrá llevarse a efecto en el marco del Programa de Actuación Edificadora que se apruebe, de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo IV siguiente, y tener como beneficiario al agente edificador adjudicatario del mismo.
2. La declaración de la situación de ejecución por sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar habilitará para la convocatoria de concurso, bien a instancia de particular, bien de oficio por el Municipio, dirigido a la ejecución por sustitución por persona que se comprometa a la edificación en condiciones y plazo determinados por el Programa de Actuación Edificadora que se apruebe. También habilitará, sin necesidad de convocatoria de concurso, para la presentación para su tramitación de éste.
La convocatoria deberá producirse como máximo dentro de los seis meses siguientes a la declaración de la situación de ejecución por sustitución. El transcurso de dicho plazo sin que la convocatoria haya tenido lugar, ni haya sido presentado para su tramitación un Programa de Actuación Edificadora, dejará sin efecto la declaración por ministerio de la Ley y sin necesidad de trámite o requisito alguno, no pudiendo la Administración volver a acordar la expropiación o la referida situación dentro de los dos años siguientes, salvo por cambio de las circunstancias que tenga reflejo en la ordenación urbanística de aplicación.
Sección 2Concurso para la sustitución de la persona propietaria incumplidora
Convocatoria de concurso para la sustitución de la persona propietaria incumplidora 1. La convocatoria del concurso requerirá la aprobación del pliego de condiciones, conforme a la normativa de régimen local, determinando las que hayan de cumplir los Programas de Actuación Edificadora que se presenten y las personas que pretendan resultar adjudicatarias de su ejecución, en el que habrán de contemplarse los siguientes extremos:
a) Normativa urbanística que regula las condiciones edificatorias del solar.
c) Garantías provisional y definitiva que deberán ser constituidas y modo en que podrán serlo.
e) Modo o modos de retribución del agente edificador, quien podrá adquirir la totalidad de la edificabilidad de la parcela o solar afectada o sólo la privativa de la persona particular afectada; resultar cesionario de parte de los inmuebles resultantes de la edificación que construya; o bien ser retribuido de ambas maneras.En función de cuál o cuáles sean los modos de retribución, deberán hacerse constar:
1) Precio mínimo del inmueble para el caso de que se prevea la adquisición del inmueble por el agente edificador como modo de retribución de éste.
2) Precios máximos de venta o renta de los inmuebles resultantes que obtenga el agente edificador en pago de su retribución, en función de estudio de mercado actualizado, determinando si las viviendas quedarán o no sujetas a un régimen con protección pública.
f) Criterios de adjudicación de la gestión del Programa de Actuación Edificadora.
g) Documentación que deberá presentarse para la acreditación de la capacidad de obrar de la persona proponente y determinación de los requisitos que, en su caso, se exijan para acreditar la solvencia técnica, profesional, financiera y económica requeridas.
h) Lugar de presentación de las alternativas técnicas, proposiciones jurídico-económicas y propuestas de convenio.
a) Prescripciones técnicas, tipológicas y estéticas que deberán respetarse en la redacción del proyecto de edificación y, en su caso, de urbanización de las obras complementarias precisas. A tal fin podrá expresar:
1º. Los criterios orientativos relativos al diseño arquitectónico de la construcción a realizar, incluyendo los características básicas de la distribución interior y la expresión formal de las fachadas.
2º. a calidad mínima de los materiales constructivos.
3º. Los criterios básicos de integración volumétrica de la construcción a realizar en su entorno y paisaje urbanos.
d) Admisibilidad o no de tramitación de Programas de impulso particular.
2. El Municipio procederá a someter a información pública durante un mes la convocatoria del concurso mediante edicto publicado, además de por medios electrónicos, en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y, simultáneamente o con posterioridad, en uno de los periódicos de mayor difusión en el Municipio, comenzando a correr el plazo al día siguiente de la última publicación del anuncio.
Antes de la publicación del edicto en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha se notificará la apertura de la información pública a quienes constaran en la información obtenida del Registro de la Propiedad, en el expediente de declaración del incumplimiento del deber de edificar, como titulares de derechos afectados por la actuación edificadora propuesta y las demás personas interesadas personadas en el mismo.
3. En el edicto que se publique se identificará el solar a que se refiere, el contenido íntegro del pliego de condiciones y la imposibilidad de tramitar Programas de Actuación Edificadora de forma diferente de las admitidas en éste.
4. No obstante lo dispuesto en los números anteriores, el Municipio podrá directamente promover la tramitación de un Programa de Actuación Edificadora sin necesidad de convocar concurso previo alguno.
Presentación de alternativas por particulares antes de la convocatoria del concurso Una vez declarada la situación de ejecución por sustitución del deber de edificar, y con anterioridad a la convocatoria del concurso a que se refiere el artículo anterior, cualquier persona interesada podrá presentar para su tramitación en el Municipio un Programa de Actuación Edificadora o iniciar la tramitación del mismo por el procedimiento de impulso particular, en los términos regulados en el Capítulo siguiente, a cuyo procedimiento se reconducirá toda la actuación del Municipio.
Una vez publicada la convocatoria de concurso a que se refiere el artículo anterior, no podrán promoverse Programas de Actuación Edificadora que no se ajusten al pliego de condiciones establecido por el Municipio.
Resolución del concurso La resolución del concurso se adoptará tras la tramitación del Programa o Programas de Actuación Edificadora que se presenten conforme al mismo, y de acuerdo a las reglas del procedimiento regulado en el Capítulo siguiente.
Capítulo IVProgramas de Actuación Edificadora
Sección 1Definición, objetivos y funciones de los Programas de Actuación Edificadora
Definición, objeto y función de los Programas de Actuación Edificadora 1. Los Programas de Actuación Edificadora determinan y organizan la actividad de edificación de las parcelas o solares en el caso de que se haya declarado la situación de sustitución de la ejecución por incumplimiento del deber de edificar de sus propietarios, estableciendo las condiciones para su efectivo desarrollo e identificando al agente edificador sustituto del propietario incumplidor.
2. Los Programas de Actuación Edificadora deberán comprender la totalidad de la parcela o solar y satisfacer, al menos, los siguientes objetivos básicos:
a) La ejecución inmediata de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento previsto por el planeamiento de ordenación territorial y urbanística para la parcela o solar correspondiente y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, incluso el pago de las tasas e impuestos que graven la construcción, en todo caso.
b) La ejecución simultánea de las obras de urbanización complementarias que, en su caso, estuvieran aún pendientes.
c) En su caso, obtener gratuitamente a favor del Municipio el aprovechamiento que exceda del privativo de las personas propietarias de los terrenos o la compensación económica sustitutiva que proceda.
3. El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos deberá afrontarse por la persona propietaria o propietarias de la parcela o solar, en el modo que se establezca al aprobar el Programa, con la finalidad de cumplimentar el régimen urbanístico de la propiedad y su función social.
4. Los Programas de Actuación Edificadora:
a) Determinarán el proyecto básico de edificación que habrá de ser ejecutado y, en su caso, describirán las obras de urbanización complementarias a realizar con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.
b) Preverán el inicio de la ejecución material de las obras de edificación dentro de su primer año de vigencia y previa aprobación del proyecto de ejecución de la edificación, del proyecto de urbanización simplificado, en su caso, y del proyecto de reparcelación, y la conclusión de la totalidad de las obras antes de los cinco años desde la fecha establecida para su inicio.Por causas excepcionales, el Municipio podrá aprobar Programas de Actuación Edificadora con plazos más amplios o prórrogas de los que hubiere aprobado.
d) Asegurarán el cumplimiento de sus previsiones mediante garantía financiera al primer requerimiento, prestada y mantenida por la persona adjudicataria seleccionada como agente edificador, en cualquiera de las formas permitidas por la legislación de régimen local. El importe de la garantía provisional será del siete por ciento del coste de ejecución material por contrata, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o tributo que pudiera sustituirle, de las obras de edificación y urbanización complementarias; mientras que la definitiva será del diez por ciento de la referida cantidad.Cualquier variación al alza que se produzca sobre el referido coste determinará la obligación de ampliar la garantía prestada, para que siempre y en todo caso ésta supere el porcentaje establecido. Tal ampliación deberá realizarse en el momento en que la Administración actuante lo requiera, ya sea de oficio o a instancia de persona interesada.
5. Los Programas podrán ser promovidos por cualesquiera personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, que pretendan ser adjudicatarias de los mismos. Cuando los promuevan el Municipio, la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha o los organismos de ellas dependientes, su ejecución tendrá lugar por gestión directa, con las especialidades que se determinan en las secciones siguientes de este Reglamento.
6. Será de aplicación para la formulación del Programa de Actuación Edificadora lo dispuesto respecto de la obtención de información en el artículo 78 de este Reglamento para los Programas de Actuación Urbanizadora.
Sección 2Contenido y documentación de los Programas de Actuación edificadora
Contenido de los Programas de Actuación Edificadora Los Programas de Actuación Edificadora estarán integrados por los siguientes documentos:
a) Proyecto básico de edificación acompañado, en su caso, de proyecto o, en su caso, anteproyecto de urbanización para definir las obras precisas para la adquisición por la parcela de la condición de solar.Ambos documentos contendrán una memoria de calidades, tanto de las obras de edificación como, en su caso, de las de urbanización, describiendo como mínimo los elementos más significativos y relevantes que permitan estimar el coste total de la actuación, cuyo presupuesto se incluirá en la proposición jurídico-económica en todo caso.
b) Los proyectos, estudios o informes complementarios que, en su caso, sean exigibles por razón del uso a que se vaya a destinar el inmueble y que sean precisos para la obtención de autorizaciones de cualesquiera administraciones o compañías suministradoras, de conformidad a la normativa aplicable.
c) Documento expresivo de la cesión, condicionada al previo reembolso de su coste, de los derechos sobre los documentos técnicos comprensivos de la alternativa para su ejecución, en su caso, por la persona que resulte adjudicataria, así como para su modificación en los términos aprobados por el Municipio.
d) Potestativamente, el proyecto de reparcelación, voluntaria o forzosa, que deberá tramitarse para la adjudicación de las diferentes fincas o locales, en su caso, a la persona propietaria, al agente edificador y a la Administración, de conformidad con lo dispuesto en el número 2 del artículo 162 de este Reglamento.
2. Propuesta de convenio urbanístico a suscribir entre la persona adjudicataria, la Administración actuante y las personas propietarias afectadas que voluntariamente se adhieran al mismo, en la que se hará constar los compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación, incluyendo el desarrollo de las eventuales relaciones entre la persona adjudicataria y la propiedad de la finca y expresando, en su caso, los acuerdos ya alcanzados.En el caso de ejecución sustitutoria por gestión directa, dicha propuesta de convenio se sustituirá por una relación de los compromisos adquiridos.
a) Desarrollo de las relaciones entre el edificador adjudicatario y la persona propietaria de la finca, expresando, en su caso, los eventuales acuerdos ya alcanzados y las disposiciones relativas al modo de financiación de la actuación y retribución de la persona adjudicataria.
b) Determinación de la totalidad de los costes de ejecución de la actuación edificadora, en los que se comprenderán los de edificación; los de ejecución de la urbanización complementaria, en su caso; los honorarios de los profesionales que deban intervenir y de las empresas de control de calidad; los de formalización de los seguros legalmente exigibles y los gastos financieros; las indemnizaciones por extinción de derechos incompatibles, en su caso; las tasas e impuestos que graven la concesión de la licencia y la construcción; y, el beneficio empresarial que la persona aspirante a edificador proponga por la actividad de promoción de la actuación edificadora.
c) Determinación de las causas tasadas y excepcionales que podrán determinar la variación de los costes de la actuación edificadora.
d) Según establezca el pliego de condiciones o, en otro caso, así lo decida el proponente, se formulará:
1º. Propuesta de precio de adquisición de la parcela o solar de que se trate o de la edificabilidad de todas o algunas de las personas propietarias afectadas, cuya aprobación comportará la adquisición del mismo, en su caso forzosa, por el agente edificador.El precio ofertado en ningún caso podrá ser inferior al cincuenta por ciento del valor del aprovechamiento urbanístico atribuido, pero si se ofertase un precio superior, el exceso corresponderá a la Administración actuante, que deberá aplicarlo al patrimonio público de suelo.
2º. Propuesta de adjudicación al agente edificador de partes determinadas del edificio resultante de valor equivalente a los costes de promoción y ejecución de la edificación en la parcela o el solar, formalizada, en su caso, en régimen de propiedad horizontal si la parcela o solar de que se trate no pudiera ser dividida para asignar a cada persona interesada fincas independientes. En este último supuesto, cada una de las parcelas o solares resultantes deberán ser edificados en ejecución del Programa.Cuando en la edificación se prevean usos heterogéneos o el valor de sus diversas partes, por razón de su localización en planta o en altura, orientación u otros análogos, resulte muy diferente, se aplicarán coeficientes correctores de uso y localización, justificándolos en función de sus valores relativos de repercusión, con la finalidad de homogeneizar cada uno de los metros cuadrados edificables lucrativos de la construcción de que se trate.
3º. Salvo que el pliego de condiciones que, en su caso, se redacte lo impida, la persona proponente podrá autorizar a todas o algunas de las propietarias a que escojan entre cualquiera de los modos de retribución anteriores, con las condiciones y limitaciones que estime convenientes establecer para la adecuada gestión de la actuación.
e) En su caso, propuesta de división horizontal en la que se identificarán las partes que le correspondan al edificador, a la persona propietaria original y, en su caso, al Municipio.
4. En todos los casos que proceda, tras la aprobación del Programa, si no lo hubiera sido ya, se formulará el proyecto de reparcelación correspondiente, en los plazos establecidos en el convenio que al efecto se suscriba.
Sección 3Procedimiento para la aprobación de los Programas de Actuación edificadora
Subsección 1Procedimiento ordinario
Inicio de la tramitación ordinaria de Programas de Actuación Edificadora 1. Una vez ultimado el procedimiento administrativo por el que se declare la situación de sustitución de la ejecución por incumplimiento del deber de edificar una parcela o solar, cualquier persona podrá presentar ante el Municipio correspondiente la alternativa técnica de Programa de Actuación Edificadora y solicitar de la persona titular de la Alcaldía que la someta a información pública y presentación de alternativas en competencia en los términos establecidos en esta Sección.
Sólo se podrá presentar una única alternativa técnica de programa de Actuación Edificadora por cada persona que compita por la adjudicación del mismo.
2. Las alternativas técnicas se presentarán a la vista, con la documentación expresada en el número 1 del artículo 141 del presente Reglamento, acompañada, en su caso, de los proyectos complementarios que se consideren necesarios para la perfecta comprensión de lo propuesto. El presupuesto y valoración de los costes de ejecución se incluirán en la proposición jurídico-económica.
En el caso de alternativas presentadas por personas jurídicas, éstas deberán aportar, junto con la documentación a que se refiere el párrafo anterior, copia autorizada de la escritura de constitución y de las de modificación de la misma en su caso, debidamente inscritas, cuando así lo exija la legislación aplicable, en el Registro Oficial correspondiente, que acrediten su capacidad de obrar suficiente al efecto.
3. La iniciación del procedimiento de tramitación del Programa sustituirá a la del concurso destinado a la sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar e impide la simultánea o posterior tramitación por el procedimiento regulado en el artículo 150 de este Reglamento, de cualesquiera iniciativas de Programa de Actuación Edificadora que, total o parcialmente, afecten a la misma parcela o solar de aquél, haciéndose constar así en el edicto que se publique según lo previsto en el artículo 144 del mismo.
Análisis municipal previo de la alternativa técnica presentada 1. Presentada la documentación referida en el artículo anterior, la persona titular de la Alcaldía, previo informe de los servicios municipales, verificará si contiene toda la documentación exigida por el número 1 del artículo 141 del presente Reglamento.
En caso que no la contuviera, la persona titular de la Alcaldía requerirá a las solicitantes para que completen la documentación en el plazo máximo de diez días.
2. Una vez presentada la alternativa técnica en los términos legalmente exigidos, el órgano municipal competente según el reglamento orgánico municipal podrá someter al órgano que deba resolver propuesta motivada de estimación con las condiciones que se estime preciso establecer, o propuesta igualmente motivada de desestimación de la solicitud.
El órgano competente podrá, motivando suficientemente su decisión:
a) Desestimar la solicitud, en cuyo caso deberá aprobar el pliego de condiciones a que se refiere el número 1 del artículo 137 de este Reglamento para la selección de un Programa de Actuación Edificadora y del agente edificador correspondiente.
b) Estimar la solicitud, acordando el sometimiento a información pública de la alternativa técnica y la presentación de alternativas en competencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo siguiente.
En el caso de que en este acuerdo se introduzcan condiciones no tenidas en cuenta por el proponente de la alternativa, éste podrá formularla nuevamente dentro del período de información pública y presentación de alternativas en competencia.
3. El órgano municipal competente deberá resolver, en el plazo máximo de dos meses a contar desde el siguiente a la formulación de propuesta por la persona titular de la Alcaldía y, si fuera ésta quien debe resolver, deberá hacerlo en el plazo máximo de tres meses desde la presentación de la solicitud. Transcurrido dicho plazo sin notificación de resolución expresa, la persona solicitante podrá acudir el procedimiento previsto en el artículo 150 del presente Reglamento.
Exposición pública de la alternativa técnica de los Programas de Actuación Edificadora, audiencia y presentación de alternativas en competencia 1. El período de información pública y presentación de alternativas tendrá una duración de un mes y se anunciará mediante edicto publicado mediante medios electrónicos y en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y, simultáneamente o con posterioridad, en uno de los periódicos de mayor difusión en el Municipio, comenzando su cómputo al día siguiente de la última publicación del anuncio.
En el edicto se identificará la parcela o solar a que se refiere, se dará publicidad de las condiciones que se impongan y se advertirá de la posibilidad de formular alegaciones y alternativas técnicas en competencia, así como de presentar, en el momento procedimental oportuno, propuestas de convenio y proposiciones jurídico-económicas en competencia relativas tanto a la propia alternativa técnica como a las presentadas por otros licitadores.
2. Antes de la publicación del edicto, deberá notificarse la apertura de la información pública y la presentación de alternativas en competencia a quienes constaran en la información obtenida del Registro de la Propiedad, en el expediente de declaración de incumplimiento del deber de edificar, como personas titulares de derechos afectados por la actuación edificadora propuesta y a las demás personas interesadas personadas en el mismo. Asimismo, se hará expresa referencia a la imposibilidad de la simultánea o posterior tramitación de Programas de Actuación Edificadora por el procedimiento de impulso particular regulado en el artículo 150 de este Reglamento.
Prórrogas del período de información pública y presentación de alternativas 1. Si durante los primeros diez días de información pública y presentación de alternativas, alguna persona se comprometiera a presentar una alternativa técnica sustancialmente distinta a la inicial y prestara caución de ello mediante la garantía provisional determinada en el artículo 147 del presente Reglamento, el plazo de un mes anterior quedará prorrogado por otro mes adicional con la misma finalidad.
En los casos en que se pretenda la gestión directa no será precisa la prestación de garantía alguna.
2. Sin embargo, con la estricta finalidad de igualar la duración del plazo de información pública para cada una de las eventuales alternativas concurrentes y con ese exclusivo objeto, tras la presentación de la última alternativa durante el período de información al público, haya sido éste prorrogado o no, se ampliará dicho período en los días necesarios hasta alcanzar un mínimo de un mes.
3. Las prórrogas, en cualquiera de las modalidades descritas en los números anteriores, se harán constar en el expediente, se anunciarán en el tablón de anuncios del Municipio y se comunicarán a quienes, por desconocerla, presenten plicas prematuramente.
Asimismo, también se les comunicará la presentación de las eventuales alternativas en competencia que se presenten durante la prórroga establecida.
Concepto de alternativa técnica sustancialmente distinta en los Programas de Actuación Edificadora 1. A los efectos establecidos en el número 1 del artículo anterior, se entiende por alternativa técnica sustancialmente distinta aquélla que cumpla los siguientes requisitos:
a) La que proponga:
1º. Unos criterios de diseño arquitectónico de la construcción a realizar.
2º. Unas características básicas de la distribución interior.
3º. Una expresión formal de las fachadas.
4º. Unos criterios básicos de integración volumétrica en el entorno y paisaje urbanos que la haga identificable, por sí misma, frente a la prevista en la alternativa que inició el procedimiento y que no suponga una mera modificación parcial o de alguno o algunos de los elementos de esta última.
b) La que, sin perjuicio de lo anterior, proponga unas calidades de materiales constructivos que permitan identificar claras diferencias con respecto a las de los previstos en la originariamente presentada.
2. En caso de discrepancia, el Municipio podrá disponer que las diferencias señaladas en el número anterior deberán ser motivadas en informe técnico suscrito, al menos, por dos facultativos competentes con relación laboral o funcionarial con el Municipio o bien, en su defecto, ejercientes como profesionales libres.
En este último caso, los honorarios correspondientes a dichos informes tendrán el carácter de costes de ejecución de la actuación edificadora, de modo que se adicionen a la contraprestación del agente edificador que deban satisfacer las personas propietarias, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 141 y 161 del presente Reglamento.
Garantías provisionales a incluir en las alternativas técnicas 1. Todas las alternativas técnicas deberán acompañarse de acreditación de la constitución de una garantía provisional, salvo que ésta ya se hubiera prestado con motivo de la promoción del procedimiento de declaración de incumplimiento conforme a la letra b) del número 2 del artículo 134 del presente Reglamento o con motivo de la solicitud de la prórroga interesada para la presentación en competencia de alternativa técnica sustancialmente distinta en el caso recogido en el número 1 del artículo 145 del presente Reglamento. En este último caso, la acreditación de la constitución de la garantía provisional se acompañará a la solicitud de dicha prórroga.
2. La cuantía de la garantía provisional será del siete por ciento del coste previsto de las obras de edificación y, en su caso, de urbanización complementaria. Esta garantía provisional se considerará a cuenta de la garantía definitiva, por importe del diez por ciento, establecida en la letra d) del número 4 del artículo 140 del presente Reglamento en el caso de designación como agente edificador.
A los efectos de la determinación de la garantía provisional, se estará a lo previsto en la letra b) del número 2 del artículo 134 del presente Reglamento para las obras de urbanización.
3. La garantía provisional le será retenida a la adjudicataria del Programa de Actuación Edificadora, que deberá complementarla hasta alcanzar el importe de la garantía definitiva, siendo devuelta a las restantes personas interesadas que la hubieran constituido.
4. En cualquier caso, la garantía definitiva se calculará sobre el importe de adjudicación de las obras establecidas en el Programa de Actuación Edificadora.
5. En los casos de gestión directa por el Municipio o la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha no será precisa la prestación de garantía alguna.
Presentación de proposiciones jurídico-económicas 1. Finalizado el período de información pública y presentación de alternativas, incluidas sus eventuales prórrogas, las personas interesadas podrán presentar proposiciones jurídico-económicas y propuestas de convenio, en plica cerrada, durante los veinte días siguientes a la finalización de dicho período, tanto a su propia alternativa como a las del resto de concursantes.
2. En todo caso, cada licitador podrá presentar una única proposición jurídico-económica a cada alternativa técnica.
3. En el supuesto de que no se hubiera presentado antes, a la proposición deberán acompañarse los documentos por los que se acredite la personalidad del postulante y la justificación de su capacidad de obrar. Además, potestativamente, podrán acompañarse documentos que justifiquen la capacidad económica y financiera y la solvencia técnica y profesional.
4. La presentación de las proposiciones jurídico-económicas podrá efectuarse en la forma prevista en el número 3 del artículo 89 de este Reglamento.
Apertura de plicas 1. El acto de apertura de plicas se celebrará en la siguiente fecha hábil a la de conclusión del plazo de presentación de proposiciones jurídico-económicas o del plazo de diez días a que se refiere el número 3 del artículo 89 de este Reglamento. De su desarrollo y resultado se levantará acta, bajo fe pública administrativa y ante dos testigos como mínimo.
2. Todas las actuaciones podrán ser objeto de consulta y alegación por las personas interesadas durante los veinte días siguientes al de apertura de plicas. Las personas competidoras, durante este período, podrán asociarse uniendo sus proposiciones en una única proposición que, acompañada de la correspondiente solicitud dirigida al Municipio, se notificará a las personas interesadas personadas en el procedimiento.
Subsección 2Procedimiento de tramitación de impulso particular de los Programas de Actuación Edificadora
Procedimiento de tramitación de impulso particular de los Programas de Actuación Edificadora 1. Cuando así lo prevea el pliego de condiciones, y en todo caso en el supuesto del número 3 del artículo 143 de este Reglamento, los sujetos que formulen una alternativa técnica de Programa de Actuación Edificadora y pretendan su ejecución, podrán:
a) Depositar una copia de la alternativa técnica en el Municipio.
b) Protocolizar la alternativa y los proyectos que la acompañen mediante acta autorizada por Notario con competencia territorial en el Municipio donde radique la parcela o solar objeto del Programa.
c) Exponer al público y, simultáneamente, abrir el plazo para la presentación de alternativas en competencia por sus propios medios publicando anuncios al efecto en la forma exigida para los edictos municipales por el artículo 144 de este Reglamento, previa remisión de las notificaciones previstas en el mismo.
El anuncio y las notificaciones deberán expresar claramente: el objeto y las características esenciales de la iniciativa, con expresión de la parcela o solar a que afecta; la Notaría donde estén protocolizados los documentos que la comprenden; los datos que permitan identificar el ejemplar depositado en el Municipio; la advertencia de que, dentro del plazo de un mes contado desde la publicación del último anuncio, cualquier persona podrá comparecer en dicha Notaría para obtener, a su costa, copia del acta a que se refiere la precedente letra b) o solicitar que se le exhiba la misma.
Asimismo, harán constar la posibilidad de consultar en el Municipio las actuaciones derivadas de la documentación depositada en éste y de presentar en él, para su incorporación a las mismas, tanto alegaciones como alternativas técnicas que pretendan competir con la expuesta al público.
2. Serán de aplicación al procedimiento a que se refiere el número anterior lo dispuesto en la Subsección precedente, excepto el artículo 144, con la salvedad de que el acto de apertura de plicas no tendrá lugar hasta que, una vez concluido el plazo para presentarlas, se acredite ante el Municipio el cumplimiento de lo dispuesto en la letra c) del número anterior.
3. Iniciado el procedimiento para la aprobación de un Programa de Actuación Edificadora por el procedimiento regulado en este artículo, no podrá iniciarse el procedimiento ordinario establecido en la Subsección anterior para otra iniciativa de Programa en competencia con aquélla y así se deberá expresar en el edicto que anuncie la apertura del trámite de información pública y presentación de alternativas.
Las prórrogas del período de información pública y presentación de alternativas 1. Las prórrogas establecidas en el artículo 145 del presente Reglamento serán de aplicación en el procedimiento a que se refiere el artículo anterior, con la salvedad de que su solicitud deberá ser acreditada por la persona interesada, dentro de los dos días siguientes a su formalización, al titular de la Notaría en la que se protocolizó la alternativa técnica, a fin de que éste la incorpore en la correspondiente acta.
2. En cualquier caso, todas las alternativas que se presenten en competencia deberán asumir las garantías establecidas en el artículo 147 del presente Reglamento.
Subsección 3Aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Edificadora
Terminación de la tramitación y aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Edificadora 1. Concluidas las actuaciones reguladas en las Subsecciones anteriores, el órgano municipal competente según el reglamento orgánico municipal, procederá a seleccionar, en su caso, una propuesta de Programa de Actuación Edificadora, teniendo en consideración los criterios que se establecen en el artículo 154 siguiente.
Una vez seleccionada la alternativa técnica del Programa de Actuación Edificadora, por el Municipio se solicitarán todos los informes técnicos preceptivos para la concesión de la licencia de obra y, en su caso, de actividad que resulten exigibles de conformidad a la legislación de régimen local.
No obstante, la persona titular de la Alcaldía podrá recabar estos informes con anterioridad si sólo hubiese sido presentada una alternativa técnica y una proposición jurídico-económica.
2. Una vez obtenidos todos los informes precisos, se elevará propuesta al órgano competente, el cual, mediante resolución motivada, podrá aprobar el Programa de Actuación Edificadora que proceda ejecutar, optando por una de las alternativas técnicas y de las proposiciones jurídico-económicas presentadas con las modificaciones que, en su caso, y motivadamente estime oportunas.
En ningún caso podrá desnaturalizarse la propuesta original elegida en términos que impliquen defraudación objetiva del principio de libre concurrencia. En este sentido, las modificaciones no deberán vulnerar los requisitos establecidos en el artículo 146 de este Reglamento, de modo que termine resultando una alternativa técnica sustancialmente distinta, ni el importe económico diferenciarse en más o menos de un veinte por ciento con respecto a la propuesta correspondiente a la alternativa seleccionada.
3. La resolución que se dicte, en el caso de que la retribución del edificador se apruebe en todo o en parte que se efectúe en el modo previsto en el apartado 1º de la letra d) del número 3 del artículo 141 de este Reglamento, fijará el precio de adquisición del aprovechamiento de que se trate, determinando el importe a percibir por la persona propietaria del mismo y la cantidad que percibirá la Administración para su adscripción al patrimonio público de suelo. Del mismo modo, en el caso de que la retribución del agente edificador se apruebe en todo o en parte que se efectúe en el modo previsto en el apartado 2º de la letra d) de igual precepto, la resolución fijará la parte o partes del solar o de la edificación proyectada que le correspondan al edificador, al propietario original y, en su caso, al Municipio.
La aprobación de un Programa de Actuación Edificadora conllevará la concesión de las correspondientes licencias de obra y de actividad, en su caso, y la designación del agente edificador adjudicatario responsable de ejecutar la correspondiente actuación edificadora, quien pagará el precio de adquisición que, en su caso, se establezca y llevará a cabo su labor a su riesgo y ventura por el precio de adjudicación que se determine, estableciendo las determinaciones requeridas en la subsección 4ª siguiente de este Reglamento.
4. No obstante, el adjudicatario podrá renunciar a la adjudicación si ésta supone compromisos distintos de los que él ofreció. La renuncia por otras causas no justificadas, conllevará, en su caso, la pérdida de las garantías provisionales reguladas en el artículo 147 del presente Reglamento y la actuación del Municipio de acuerdo con lo establecido en el número anterior a favor del proponente que, en su caso, no hubiere sido seleccionado y reúna los requisitos para serlo.
5. Sin perjuicio de lo anterior, el órgano competente podrá rechazar razonadamente todas las iniciativas para ejecutar la actuación edificadora, por considerar que ninguna ofrece base adecuada para ello, resolviendo no aprobar el Programa de Actuación Edificadora y optando por convocar un concurso sobre la base de unas condiciones definidas de la edificación a realizar, si las propuestas de Programa no traen causa de una previa convocatoria, o, en otro caso, proceder a la expropiación forzosa de la parcela o el solar por el precio fijado en el primer concurso para su incorporación al patrimonio público del suelo. Si no optare por una de éstas posibilidades, se estará a lo que dispone el párrafo segundo del número 2 del artículo 136 de este Reglamento.
Plazo para la aprobación municipal de los Programas de Actuación Edificadora 1. El plazo para que el Municipio resuelva sobre la aprobación y adjudicación de un Programa de Actuación Edificadora será de seis meses desde que se diera comienzo al procedimiento de aprobación, sin que pueda transcurrir el plazo de cuarenta días desde la fecha en que fuera posible para el órgano municipal competente adoptar el acuerdo correspondiente.
2. A los efectos establecidos en el número anterior, se entenderá que la fecha desde la que es posible la adopción del acuerdo correspondiente, es aquella en la que el Municipio dispone de todos los informes técnico-jurídicos y demás de carácter preceptivo para pronunciarse sobre la aprobación y la concesión de las licencias de obra y actividad.
3. Cuando se presente una sola alternativa técnica y una sola proposición jurídico-económica, formalizada con todas las condiciones legalmente exigibles, y las personas propietarias y demás titulares de derechos reales sobre la parcela o solar no se opusieren expresamente a su aprobación, el transcurso del plazo máximo para resolver sin notificación de resolución alguna habilitará al proponente para entender producida la aprobación y adjudicación del Programa de Actuación Edificadora presentado, a todos los efectos y por acto presunto producido por silencio administrativo positivo. En tal caso, el proponente, previa prestación de la garantía definitiva, podrá requerir al Municipio para que proceda a la suscripción del correspondiente convenio.
Criterios de aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Edificadora En la selección del Programa y de la persona responsable de su ejecución deberán ponderarse adecuadamente los criterios señalados en el pliego de condiciones del concurso, y en su defecto los siguientes:
A) En el caso en que se establezca un precio de adquisición de las parcelas o solares afectados:
1º. Se elegirá, en primer lugar, una alternativa técnica valorándose, conjuntamente, los siguientes criterios:
1.1. De orden técnico-urbanístico: las condiciones de diseño más idóneas desde el punto de vista de la ordenación urbanística en vigor, considerando al efecto los factores siguientes:
d) Criterios de edificación ecológica y eficiencia energética.
1.2. De orden socio-económico: las condiciones de ejecución más adecuadas al interés social, considerando los factores siguientes:
c) Menor precio de venta o alquiler de los productos inmobiliarios a edificar en función de su emplazamiento urbano y del valor de adquisición del solar que se propone, incluida la disposición de viviendas sujetas a un régimen con protección pública.
2º. La elección deberá motivarse valorando cada uno de los factores enunciados en el apartado 1º precedente de forma que el de la letra a) del apartado 1.1 pondere el doble y el del la letra c) del apartado 1.2 el triple que los restantes.
3º. Una vez seleccionada la alternativa técnica, se elegirá la proposición económica que ofrezca una compensación económica más proporcionada, en función del valor de repercusión del solar y los diferentes productos inmobiliarios a edificar en el mismo, debiendo motivarse y justificarse expresamente sobre la base de un estudio de mercado de la zona.
En cualquier caso, se tendrá en cuenta lo establecido en la letra d) del número 3 del artículo 141 del presente Reglamento.
B) En la modalidad de aportación o cesión de inmuebles resultantes de la edificación:
1º. Se seleccionará, en primer lugar, la alternativa más idónea con arreglo a los factores establecidos en el punto 1º de la letra A) anterior.
2º. Una vez seleccionada la alternativa técnica, se elegirá de entre las proposiciones jurídico-económicas presentadas a la misma, aquella propuesta que ofrezca una aportación de partes determinadas de la edificación para el agente edificador y, en su caso, para la Administración, más adecuadamente proporcionada al valor que representen los costes de promoción respecto del valor, tanto del solar, como de los productos inmobiliarios, usos y tipologías que vayan a construirse en la edificación, debiendo motivarse y justificarse expresamente, sobre la base de datos de mercado de la zona.
C) Caso de que se acepten ambas modalidades de retribución, se ponderarán todos los aspectos expresados, dando preponderancia a aquéllos aplicables al modo que mayor proporción de los costes de la promoción retribuya.
Derecho de reintegro y derecho de subrogación 1. Cuando no resultara adjudicataria la persona que formuló la alternativa, estudios o proyectos técnicos que, total o parcialmente, se incorporen al Programa de Actuación Edificadora aprobado o sean útiles para su ejecución, el Municipio garantizará el reembolso, por cuenta del agente edificador, de los gastos justificados de redacción de dicha alternativa, proyectos o estudios en favor de quien los realizó y aportó, sin que puedan superar los que para tales conceptos hayan sido establecidos en la proposición jurídico-económica aprobada.
2. Asimismo, en el caso que el promotor de la alternativa técnica que sirva de base para la aprobación del Programa de Actuación Edificadora no resulte adjudicatario del mismo, siempre que sea una alternativa propia y original del aspirante a edificador, podrá subrogarse en el lugar y puesto del adjudicatario particular elegido, asumiendo y garantizando los mismos compromisos, garantías y obligaciones impuestos a éste. La subrogación deberá solicitarse del Municipio dentro de los diez días siguientes a la notificación del acuerdo de adjudicación, entendiéndose ésta, entretanto, otorgada a título provisional.
Formalización de la adjudicación de los Programas de Actuación Edificadora 1. La adjudicación de la ejecución del Programa de Actuación Edificadora se formalizará mediante convenio urbanístico a suscribir por el agente edificador y por el Municipio, pudiendo ser suscrito por las personas propietarias y titulares de derechos reales que quieran ser parte en el mismo. En él, se harán constar, al menos, como obligaciones esenciales, la de ejecutar las obras conforme a los proyectos aprobados, las condiciones, compromisos y plazos para la ejecución del Programa, las garantías que el agente edificador constituye para asegurar su cumplimiento y las penalizaciones a que se somete en caso de su inobservancia. Asimismo, se fijarán los plazos preclusivos para proceder al pago de las tasas e impuestos que graven la concesión de la licencia y para presentar, en su caso, los documentos técnicos rectificados en función de las condiciones establecidas en la adjudicación, así como los documentos de proyecto de ejecución de la edificación, de proyecto simplificado de urbanización, en su caso, y de reparcelación para proceder a su tramitación, si no hubiesen sido aprobados junto con el Programa de Actuación Edificadora.
2. Una vez aprobado definitivamente un Programa de Actuación Edificadora y con él la correspondiente propuesta de convenio, el Municipio emplazará a la persona adjudicataria para que aporte la garantía definitiva y suscriba seguidamente el texto definitivo del convenio dentro del plazo de los quince días siguientes. El emplazamiento podrá contenerse en la misma resolución por la que se apruebe el Programa de Actuación Edificadora.
3. La adjudicación del Programa no surtirá efecto alguno hasta que no se dé cumplimiento a lo dispuesto en este artículo. Si se desatendiere el emplazamiento para la entrega de la garantía y firma del convenio, el Municipio podrá dejar sin efecto la adjudicación y proceder a la selección de una nueva persona adjudicataria, lo que conllevará, en su caso, la pérdida de la garantía provisional en beneficio del Municipio y del derecho de reintegro regulado en el artículo anterior.
4. El cómputo del plazo establecido para la ejecución de la actuación edificadora empezará a contar desde la fecha en que sea definitivo en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, cuya redacción requerirá la previa aprobación del proyecto de ejecución de la edificación.
Notificación a las personas interesadas y publicación de los Programas de Actuación Edificadora 1. El Municipio deberá notificar a las personas interesadas el acuerdo de aprobación definitiva del Programa de Actuación Edificadora.
2. Aprobado definitivamente el Programa de Actuación Edificadora, prestadas las garantías, suscrito el convenio y efectuadas las notificaciones referidas en el número anterior, el Municipio procederá a la publicación del acuerdo aprobatorio en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha, garantizando, además, la publicidad de todo lo actuado y su contenido en la forma dispuesta en el artículo 78 para los Programas de Actuación Urbanizadora.
Subsección 4La ejecución de los Programas de Actuación Edificadora por el agente edificador
Regulación de las actuaciones del agente edificador Las relaciones con la Administración derivadas de la adjudicación del Programa de Actuación Edificadora se regirán, en el orden y con el carácter que se exponen, por lo dispuesto en:
c) El propio Programa de Actuación Edificadora.
d) Los acuerdos adoptados para el cumplimiento del Programa de Actuación Edificadora.
e) Con carácter supletorio y para todo lo no previsto en las normas, determinaciones y decisiones anteriores, la legislación de régimen local que resulte aplicable.
Cesión de la condición de agente edificador 1. El agente edificador podrá, en cualquier momento, en escritura pública y previa autorización del Municipio, ceder su condición a tercera persona que se subrogue en todas sus obligaciones respecto de aquélla y las personas propietarias y demás titulares de derechos afectados por la actuación. La solicitud deberá reunir los requisitos establecidos en el número 1 del artículo 99 de este Reglamento.
2. La Administración podrá denegar la autorización por menoscabo del interés general o defraudación de la pública competencia en la adjudicación, debiendo, en tal caso, el agente edificador proseguir en la ejecución del Programa.
3. La cesión se formalizará en escritura pública a la que se incorporará certificación del acuerdo que la autorice, no surtiendo efecto alguno hasta tanto no haya sido depositada copia autorizada de la misma en el Municipio.
4. La cesión parcial, por tarea o porción minoritaria de la actuación, a la que serán aplicables las reglas de los números anteriores, requerirá que entre la persona cedente y la adquirente asuman frente a la Administración actuante, solidaria o mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria.
Contratación de prestaciones accesorias Para que el agente edificador pueda contratar prestaciones accesorias de su gestión con tercero, sin transmitirle sus responsabilidades ante el Municipio, bastará que dé cuenta de ello a éste.
Relaciones entre el edificador y las personas propietarias. Formas de retribución 1. El Programa de Actuación Edificadora deberá regular las relaciones entre el edificador y las personas propietarias afectadas, conforme en todo caso a las siguientes reglas:
a) El edificador deberá soportar la totalidad de los gastos derivados de la edificación, tanto si resulta adquirente de la parcela o solar o parte de la misma, como si se le ceden inmuebles resultantes de la edificación que construya.
b) Las personas propietarias deberán satisfacer la contraprestación regulada en la letra d) del número 3 del artículo 141 de este Reglamento. La elección del modo de retribución, cuando el Programa estableciese varios, se efectuará dentro del plazo del mes siguiente a la fecha de publicación del acuerdo de aprobación del Programa en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha.
c) El Programa de Actuación Urbanizadora deberá determinar el modo o modos en que deberá retribuirse la labor edificadora.
2. En lo no dispuesto por el Texto Refundido de la Ley de Ordenación Territorial y de la Actividad Urbanística y el presente Reglamento, las relaciones entre el edificador y las personas propietarias se regirán por lo que libremente convengan, con sujeción a la ordenación territorial y urbanística y la programación aprobada.
Prerrogativas y facultades del edificador 1. El edificador puede ejercer las siguientes prerrogativas y facultades:
a) Someter a tramitación y aprobación administrativa cuantos instrumentos sean precisos para la ejecución de la actuación edificadora y, entre ellos, proyectos de ejecución y simplificados de urbanización y uno o varios proyectos de reparcelación forzosa, así como a ser oído, antes de dicha aprobación.
b) Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa de Actuación Edificadora.No podrán otorgarse licencias de parcelación, ni desde luego de edificación, de la parcela o solar de que se trate.
c) Exigir que las personas propietarias le retribuyan cediéndole total o parcialmente la parcela o solar, o pisos o locales resultantes de la edificación que construya. Igualmente, exigir el pago en metálico cuando proceda.
d) Solicitar la ocupación de los terrenos para la realización de estudios geotécnicos, arqueológicos o cualesquiera otros, así como de los necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización complementaria.
2. El proyecto de reparcelación que el edificador deberá someter a la aprobación administrativa se redactará y tramitará de conformidad a lo dispuesto en el Título II de este Reglamento, con la salvedad de que podrán constituir fincas resultantes en los términos del artículo 43 de este Reglamento los diferentes pisos o locales que conformen el edificio que se construya conforme al proyecto de ejecución aprobado.
A tal fin, el proyecto de reparcelación, como una operación complementaria más, declarará la obra nueva en construcción y previa su división en el régimen de propiedad horizontal, determinará los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios resultante y adjudicará las fincas constituidas de acuerdo con éste régimen, haciendo constar la obligación del edificador de ejecutarlas. El proyecto realizará tales operaciones en la forma dispuesta por la normativa hipotecaria aplicable a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad.
El pago de los saldos resultantes de la cuenta de liquidación y la ocupación de la parcela o solar para la ejecución de las obras se regirán por lo dispuesto en el referido Título II de este Reglamento. Si la persona propietaria se negare a recibir la compensación económica que, en su caso, se le reconozca, surtirá los efectos del pago la consignación de su importe.
3. En el caso de que el agente edificador adquiera las parcelas o solares afectados, el pago del precio de adquisición o su consignación se acreditarán mediante el levantamiento de acta de ocupación de la finca, levantada en los términos y con las formalidades previstas en la legislación expropiatoria. Su otorgamiento se hará constar en la certificación administrativa que constituye el título inscribible del proyecto de reparcelación, a los efectos de que la adquisición pueda acceder al Registro de la Propiedad.
4. No obstante lo dispuesto en el número 2 anterior, no será preciso aprobar un proyecto de reparcelación si todas las personas titulares afectadas comparecen voluntariamente al otorgamiento de escritura pública en que se materialicen todas las operaciones precisas de modo que puedan acceder al Registro de la Propiedad.
La escritura pública podrá ser sustituida por un convenio urbanístico tramitado y aprobado de conformidad a lo dispuesto en la Sección 1ª del Capítulo III del Título I de este Reglamento, accediendo al Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa de su contenido que reúna los requisitos exigidos en la normativa hipotecaria para su inscripción.
Derechos de las personas propietarias y titulares de derechos afectados por la actuación 1. El derecho de la propietaria o propietarias afectadas por la actuación se determinará por el propio Programa de Actuación Edificadora.
2. Las personas propietarias tendrán derecho a recibir, tanto de la Administración actuante como del edificador, en todo momento, información debidamente documentada sobre los costes de edificación que hayan de asumir y a cooperar en la actuación en los términos establecidos por la Ley y el Programa de Actuación Edificadora.
Podrán, asimismo y para la mejor ejecución de dicho Programa de Actuación Edificadora, someter a consideración del Municipio sugerencias y enmiendas para la elaboración, corrección o modificación de los proyectos expresados en la letra a) del número 1 del artículo anterior, siempre que las pongan también en conocimiento del edificador.
3. La persona propietaria que contribuya a los costes de la edificación podrá instar a la Administración actuante que dirija y supervise la ejecución de la actuación en los términos previstos por la Ley y que exija al edificador que la ejecute con la diligencia de un buen empresario.
4. Las personas propietarias, dentro del mes siguiente al acto de apertura de las proposiciones jurídico-económicas, podrán formular oposición debidamente justificada a la previsión de costes de ejecución material de las obras de edificación, si bien el Municipio no las tendrá en consideración si no se presentan en tal plazo ni se encuentran fundamentadas en informe técnico en el que se acrediten al menos tres muestras de mercado que evidencien la eventual discrepancia de los costes contenidos en la proposición jurídico-económica y los existentes en la realidad para la ejecución de edificaciones de similares calidades. Los honorarios del informe correrán a cargo de quien hubiera cuestionado de forma temeraria, según resuelva la Administración actuante.
La resolución aprobatoria del Programa deberá pronunciarse respecto de tales alegaciones expresamente.
Pago mediante la cesión de terrenos edificables u otros inmuebles resultantes 1. En los casos en que se establezca la contribución al pago de los gastos de edificación en terrenos edificables u otros inmuebles resultantes, la proporción de éstos que corresponda ceder a la persona propietaria se determinará mediante el establecimiento de un porcentaje del aprovechamiento privativo calculado como el resultado de multiplicar por cien el cociente entre el valor de los gastos de edificación y el valor en venta de los inmuebles resultantes de la correspondiente actuación edificadora.
2. La persona propietaria que exprese su disconformidad con la proporción de terrenos, u otros inmuebles que le corresponda entregar al edificador, podrá solicitar el pago en metálico mediante comunicación fehaciente dirigida a éste y al Municipio, dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación definitiva del Programa de Actuación Edificadora. No será válida la notificación que se efectúe, si dentro de este plazo no se deposita en el Municipio garantía financiera al primer requerimiento para asegurar el pago de la totalidad de los gastos que le corresponda asumir o se acredita haber alcanzado acuerdo con el edificador que le exima de tal requisito, siempre que éste se comprometa a llevar a efecto la edificación por sus propios medios.
Esta facultad se hará constar en la notificación a las personas interesadas del acuerdo de aprobación definitiva de éste.
3. Las adjudicaciones que realice el proyecto de reparcelación al agente edificador por este concepto se efectuarán sujetas a condición resolutoria explícita, que asegure su retorno al dueño inicial, la cual deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. No será precisa la condición si el edificador, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, deposita en el Municipio garantía financiera al primer requerimiento que asegure el coste de ejecución de la edificación o parte de ésta de que se trate.
4. Lo dispuesto en el número anterior no será de aplicación en los casos en que la persona propietaria y el edificador así lo hubieran convenido, a reserva de las acciones civiles que les asistan.
Pago en metálico de los costes de la actuación edificadora 1. En el caso previsto en el número 2 del artículo anterior, el pago en metálico de los costes de edificación se adecuará a las reglas siguientes:
a) El importe de las cuotas y la forma de su liquidación serán aprobados por el Municipio, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada y previa audiencia de las personas interesadas. El importe deberá corresponderse con la retribución fijada para el edificador en el acuerdo de aprobación definitiva del Programa o, en su caso, con la modificada aprobada por la Administración actuante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 166 del presente Reglamento.La aprobación deberá tener lugar en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual sin efecto podrá entenderse producida por acto presunto, cuya acreditación en documento público administrativo surtirá efectos para la reclamación por el urbanizador de las correspondientes cuotas líquidas y, si no fueren hechas efectivas, para que se proceda a la ejecución, sin más trámites, del aval prestado en la cuantía necesaria para hacer frente al pago.
b) El procedimiento al que se alude en la letra a) anterior se podrá subsumir en el de tramitación del proyecto de reparcelación, toda vez que éste asigna a cada finca de resultado la cuota de participación en los gastos de edificación de que debe responder. En todo caso, una vez aprobado el proyecto de reparcelación el agente edificador podrá exigir el pago de los costes de edificación ya devengados.El agente edificador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se amplíe la garantía financiera prestada en la cuantía que apruebe el Municipio y, entre tanto, que las fincas adjudicadas a la persona propietaria se afecten el pago de los costes de edificación que no se encuentren garantizados, como carga real que se inscribirá en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
c) Las cuotas de edificación se requerirán con la periodicidad que establezca el Programa de Actuación Edificadora.El requerimiento de pago que practique el edificador a las personas propietarias concederá a éstos un plazo de un mes para efectuarlo. Las personas propietarias dentro de tal plazo, podrán exigir al edificador la acreditación del porcentaje de obra ejecutada o de la efectiva realización de las demás prestaciones que conformen el importe reclamado, cuando su justificación no se encuentre en el propio Programa aprobado. En el caso de que estuvieren disconformes en parte con el requerimiento efectuado, deberán atenderlo en todo aquello que no resulte cuestionado y, en todo caso, deberán poner en conocimiento del Municipio dentro del plazo del pago las razones por las que vayan a desatenderlo en todo o en parte, que deberá resolver sobre la solicitud efectuada en el plazo máximo de un mes, siendo desestimatoria si no se resuelve expresamente. Resuelta la reclamación o trascurrido el plazo para ello sin que lo hubiera sido, deberá abonarse su importe en el plazo de los diez días siguientes, junto con los intereses devengados desde la fecha en que debió haber sido satisfecha.
d) No podrá reclamarse el pago anticipado de las inversiones previstas ni de los acopios efectuados.
e) Todas las cuotas que se reclamen se entenderán practicadas con carácter provisional, a reserva de la liquidación definitiva a tramitar, en su caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 68 de este Reglamento. La retribución fijada en el Programa será el importe a que ascienda la liquidación definitiva si no se ha producido su revisión de conformidad a lo previsto en el artículo 166 de este Reglamento.
f) El impago de las cuotas dará lugar a la ejecución sin más trámites de la garantía prestada, sin perjuicio de que el edificador pueda promover su recaudación mediante apremio sobre la persona titular de la finca correspondiente por la Administración actuante y en el procedimiento civil que corresponda.
La demora en el pago devengará el interés legal del dinero en favor del edificador. Incurrirá en mora la cuota impagada al mes de la notificación de la resolución que autorice su cobro inmediato.
Acreditado por el edificador haber realizado el requerimiento de pago a que se refiere la letra c) en legal forma, el Municipio ejecutará el aval prestado. Caso de que se hubiese agotado la garantía prestada, dictará providencia de apremio sin conceder nuevos plazos para el pago y no suspenderá el procedimiento sino en los casos excepcionales previstos en la legislación aplicable, previa prestación de garantía financiera a primera demanda en cuantía suficiente para responder de la totalidad de las responsabilidades reclamadas. Es obligación del Municipio llevar a término la vía de apremio.
2. Cada persona propietaria deberá abonar las cuotas que correspondan a las fincas que les hayan sido adjudicadas. El importe de las cuotas devengadas por cada finca se determinará repartiendo entre todas las resultantes de la actuación, en directa proporción a su superficie edificada, las cargas totales del Programa, incluso las que resulten de la aplicación de lo dispuesto en el artículo siguiente.
Retasación de costes de Programas de Actuación Edificadora en la modalidad de aportación o pago en metálico 1. Sólo se podrá modificar la previsión inicial de gastos estimada en el Programa de Actuación Edificadora aprobado por razón de causas excepcionales y objetivas que lo justifiquen, previamente establecidas en el propio Programa.
2. La retasación de cargas, que deberá aprobarse previamente por el Municipio, previa audiencia de las personas interesadas por plazo de veinte días, podrá suponer la modificación de las adjudicaciones de las partes de edificación o terrenos en el régimen de aportación establecidos en el proyecto de reparcelación.
Cuando el pago de la actuación edificadora se efectúe en metálico, no habrá lugar a la modificación de las adjudicaciones del proyecto de reparcelación si la persona propietaria amplía la garantía prestada, de conformidad al número 2 del artículo 164 de este Reglamento, hasta cubrir la totalidad de los costes.
3. La modificación del proyecto de reparcelación se llevará a efecto por el mismo procedimiento previsto para su aprobación, en los términos establecidos en el Título II del presente Reglamento.
Durante su tramitación quedará suspendido el plazo de ejecución del Programa de Actuación Edificadora establecido en la adjudicación.
Culminación del proceso de programación de la actuación edificadora 1. Terminada la edificación de acuerdo con el proyecto de ejecución aprobado y a las condiciones establecidas en el convenio urbanístico, el agente edificador lo pondrá en conocimiento del Municipio, aportando el certificado final de obra suscrito por la dirección facultativa de las obras.
2. El Municipio, en el plazo de quince días a contar desde la comunicación a que se refiere el número anterior, procederá a realizar la inspección técnica de la misma.
En caso de observar alguna deficiencia, la pondrá en conocimiento del agente edificador para que proceda a su subsanación.
3. Una vez informada favorablemente su conclusión, procederá la recepción de las obras de urbanización si éstas forman parte del Programa de Actuación Edificadora, y con respecto a la edificación, procederá la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finalización de la construcción mediante certificación administrativa que surtirá los mismos efectos de escritura de obra nueva terminada.
Si el proyecto de reparcelación aprobado no la contuviere, el agente edificador estará legitimado para el otorgamiento por sí solo, en representación de todas las personas propietarias de los inmuebles resultantes, de la escritura de división horizontal y aprobación de los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios. En el supuesto de que existan terceros hipotecarios que deban comparecer a su otorgamiento y se negaren a ello, tal régimen se constituirá de manera forzosa mediante la modificación del proyecto de reparcelación aprobado, en los términos previstos en esta Sección y en el Título II de este Reglamento.
4. La garantía definitiva será devuelta a la persona adjudicataria del Programa de Actuación Edificadora en el momento en que sea concedida la licencia de usos y actividades y de primera ocupación regulada en la letra a) del número 1 del artículo 169 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Responsabilidad del agente edificador 1. El edificador será responsable de los daños causados a las personas propietarias o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquéllos tuvieran su origen en una orden directa de la Administración actuante o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el número anterior así como de las demás medidas procedentes, el edificador que incumpla la obligación de construir el proyecto aprobado, adeudará a la Administración actuante:
a) En caso de resolución del Programa de Actuación Edificadora, el valor de las retribuciones ya percibidas, previo descuento de las obras realizadas.
b) Cuando incurra en mora en su obligación de edificar, los intereses de la cantidad que resulte conforme a la letra anterior, según el tipo de interés legal.
Subsección 5Resolución de los Programas de Actuación Edificadora
Causas de resolución de la adjudicación de Programas de Actuación Edificadora Son causas de resolución de los Programas de Actuación Edificadora las previstas en el artículo 114 de este Reglamento para los de naturaleza urbanizadora, debiendo declararse por el mismo procedimiento previsto en tal artículo.
Compensación a las personas adjudicatarias de Programas de Actuación Edificadora Las personas adjudicatarias de Programas de Actuación Edificadora tendrán derecho a que se les compense, en los términos previstos por la legislación general de contratación administrativa, por su revocación anticipada o cuando el inadecuado ejercicio de sus potestades públicas por el Municipio impida el normal desarrollo de la actuación edificadora.
Consecuencias de la resolución de Programas de Actuación Edificadora 1. La resolución determinará la cancelación del Programa de Actuación Edificadora pudiendo el Municipio convocar un nuevo concurso para la selección de edificador que concluya la ejecución por sustitución de la edificación o, alternativamente, concluir la misma mediante ejecución subsidiaria con cargo a la garantía ejecutada hasta donde ésta alcance y, en lo restante, al adjudicatario incumplidor.
2. Caso de que se convoque un nuevo concurso, el edificador seleccionado tendrá derecho a adquirir la totalidad de los terrenos e inmuebles que en ejecución del Programa hubiera adquirido el adjudicatario del mismo, por precio igual al de su adquisición.
Con esta finalidad, se tramitará y aprobará una modificación del proyecto de reparcelación aprobado si el edificador cuya adjudicación hubiese quedado resuelta no efectuase la transmisión voluntariamente.
3. Lo dispuesto en los números anteriores es independiente de las responsabilidades sancionadoras o patrimoniales en que eventualmente hubiera incurrido el edificador por causa o con ocasión del incumplimiento del Programa de Actuación Edificadora.
En todo caso el acuerdo de resolución dará lugar a la incautación de la fianza y, además, el Municipio podrá retener del precio a que se refiere el número anterior las cantidades precisas para el pago de las responsabilidades debidas, si el importe garantizado fuera insuficiente.

References: artículo 130
 artículo 185
 artículo 1
 artículo 132
 artículo 79
 artículo 149
 artículo 129
 artículo 45
 artículo 75
 artículo 79
 artículo 79
 artículo 75
 resolución 
 artículo 126
 resolución 
 artículo 126
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 

Resolución 
 resolución 
 artículo 78
 artículo 162
 artículo 141
 artículo 150
 artículo 144
 artículo 141
 artículo 137
 resolución 
 artículo 150
 artículo 150
 artículo 147
 artículo 134
 artículo 145
 artículo 140
 artículo 134
 artículo 89
 artículo 89
 artículo 143
 artículo 144
 artículo 144
 artículo 145
 artículo 147
 artículo 154
 resolución 
 artículo 146
 resolución 
 artículo 141
 resolución 
 artículo 147
 artículo 136
 resolución 
 artículo 141
 resolución 
 artículo 78
 artículo 99
 artículo 141
 artículo 43
 resolución 
 artículo 166
 artículo 68
 artículo 166
 resolución 
 artículo 164
 artículo 169
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 114
 resolución 
 resolución 
 resolución