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Timestamp: 2020-01-29 20:26:36+00:00

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BGH, 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 - dejure.org
BGH, 22.12.2003 - VIII ZR 81/03
https://dejure.org/2003,120
BGH, 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 (https://dejure.org/2003,120)
BGH, Entscheidung vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 (https://dejure.org/2003,120)
BGH, Entscheidung vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 (https://dejure.org/2003,120)
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BGB §§ 573 c Abs. 4, 575 (Fassung 16. Juni 2001)
Befristeter Verzicht des Wohnraummieters auf gesetzliches Kündigungsrecht
Kündigung eines Mietvertrages; Wirksamkeit des individualvertraglichen Ausschlusses der gesetzlichen Kündigungsfrist für 60 Monate; Beachtung des Mobilitätsinteresses des Mieters; Möglichkeit der Stellung eines Nachmieters
Befristeter Kündigungsausschluß; Mindestmietzeit; Zeitmietvertrag
BGB § 573c Abs. 4 § 575 (Fassung 16. Juni 2001)
Zulässigkeit des Verzichts auf das Kündigungsrecht des Mieters
Befristeter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters
Zulässiger Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts für Mieter im Wohnungsmietvertrag
Mietvertrag: Einseitiger Kündigungsausschluss unwirksam
Mietrecht - Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag
Mieter verzichten auf Kündigung - Bundesgerichtshof erklärt vertraglichen Verzicht für wirksam
Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts
Individualvertraglicher Kündigungsausschluss
Mieter darf auf sein Kündigungsrecht verzichten
123recht.net (Pressemeldung, 22.12.2003)
Vermieter dürfen gesetzliche Kündigungsfrist ausschließen // Verträge mit individuellem Kündigungsverzicht gültig
123recht.net (Kurzinformation, 2.6.2004)
Befristeter Kündigungsausschluss bleibt wirksam // Ein befristeter Aussschluss der Kündigung bei Wohnraummietverhältnissen ist auch unter Geltung des neuen Mietrechts wirksam
Zulässigkeit von Kündigungsverzichtsabreden in Mietverträgen?
Mindestmietzeit auch für Wohnungsmietverträge zulässig - Befristeter Ausschluß des gesetzlichen Kündigungsrechtes ist zulässig
mietrechtspraktiker.de (Entscheidungsbesprechung)
Der "kleine Zeitmietvertrag" (Reinhard Lebek)
Befristeter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag zulässig! (IBR 2004, 1082)
Zusammenfassung von "Zulässigkeit eines befristeten Kündigungsausschlusses bei Wohnraummietverträgen?" von Dr. Nikolaj Fischer, original erschienen in: WuM 2004, 123 - 126.
Zusammenfassung von "Verzicht auf Kündigungsrecht im Wohnraummietvertrag, BGH 22.12.2003, VIII ZR 81/03 (Urteilsanmerkung)" von Prof. Dr. Martin Häublein, original erschienen in: ZMR 2004, 251 - 254.
Zusammenfassung von "Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach erfolgter Mieterhöhung gem. § 561 BGB" von Dr. Markus Artz, original erschienen in: AnwaltInfo Mietrecht 2004, 26 - 28.
Zusammenfassung von "Der Kündigungsverzicht des Wohnraummieters" von Prof. Dr. Peter Derleder, original erschienen in: NZM 2004, 247 - 249.
Zusammenfassung von "Kündigungsverzicht und 'Mindestmietzeit' bei der Wohnraummiete" von Richter am AG Dr. Werner Hinz, Pinneberg, original erschienen in: WuM 2004, 126 - 129.
Zusammenfassung von "Zur Wirksamkeit von Kündigungsausschlüssen" von RA Dr. Ronald Kandelhard, original erschienen in: WuM 2004, 129 - 133.
Zusammenfassung von "Verzicht des Mieters auf gesetzliches Kündigungsrecht" von Richter Dr. Michael Timme, original erschienen in: NJW 2004, 1639 - 1641.
Zusammenfassung von "Anmerkung zur Entscheidung des BGH vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03 (Zur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf gesetzliches Kündigungsrecht bei der Wohnraummiete)" von RiAG Dr. Werner Hinz, original erschienen in: JR 2004, 501 - 504.
Zusammenfassung von "Der 'mobile' Mieter und der 'Immobilismus' des VIII. Zivilsenats beim BGH - Ein (letzter) Kommentar zu den Kündigungsrechtsausschlüssen" von Dr. Peter Derleder, original erschienen in: NZM 2005, 644 - 645.
NJW 2004, 1448
MDR 2004, R11
NZM 2004, 216
ZMR 2004, 251
JR 2004, 501
BGH, 10.07.2013 - VIII ZR 388/12
Langfristige Bindungen der Vertragsparteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingegen weiterhin möglich sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 69; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II 2).
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein Kündigungsausschluss im Wege der Individualvereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, der über die bei einer allgemeinen Geschäftsbedingung höchstens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO …sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25).
BGH, 06.04.2005 - VIII ZR 27/04
Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem Mietvertrag
Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor entschieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448).
Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c;… Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1).
Die Möglichkeit, gegebenenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen.
BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 86/10
Wohnraummiete: Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses bei …
Hierauf kommt es aber entscheidend an, weil im Wege einer Individualvereinbarung außerhalb der Staffelmiete auch ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam vereinbart werden kann (vgl. Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II, …sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, juris Rn. 25).
BGH, 08.05.2018 - VIII ZR 200/17
Wohnraummiete: Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften …
Wie der Senat bereits entschieden und das Berufungsgericht insoweit auch nicht verkannt hat, können die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen (…vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17;… vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II 1).
Denn ein beiderseitiger Kündigungsausschluss kann im Wege einer Formularklausel für die Dauer von bis zu vier Jahren (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 2 d), im Wege einer Individualvereinbarung auch für einen noch längeren Zeitraum vereinbart werden (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II - bezüglich eines einseitigen Kündigungsausschlusses des Mieters für die Dauer von fünf Jahren).
Denn die Neuregelung des Zeitmietvertrages in § 575 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz sollte lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO unter II 2).
BGH, 23.06.2010 - VIII ZR 230/09
Wohnraummiete: Wirksamkeit einer formularmäßigen Verlängerungsklausel in einem …
Sie soll dagegen den Mieter nicht vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen (vgl. für einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 4 BGB nF: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 2, und vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117, unter II 1).
Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF keine Beschränkung der Dauer der befristeten Verlängerung, da der Gesetzgeber in § 565a Abs. 1 BGB aF den bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel verbundenen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts gebilligt und Zeitmietverträge - von den in § 564c Abs. 2 BGB aF genannten Ausnahmen abgesehen - keinen zeitlichen Beschränkungen (vgl. § 564 Abs. 1 BGB aF) unterworfen hat (auch dem Schutzzweck der in § 573c Abs. 4 BGB nF enthaltenen Nachfolgeregelung zu § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF hat der Senat keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts entnommen: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 1 c;… vom 30. Juni 2004, aaO; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II).
(1) Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine der zentralen Zielsetzungen des Mietrechtsreformgesetzes darin bestand, der in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmend verlangten Mobilität und Flexibilität und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere beim Wechsel des Arbeitsplatzes oder bei einer gesundheitsbedingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim durch Verkürzung der Kündigungsfristen Rechnung zu tragen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 38, 67; Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, …und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO).
Eine Vertragsbindung von jeweils fünf Jahren führt auch nicht zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung der Beklagten, denn die mit einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe verbundenen finanziellen Folgen können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters oder - wie hier - durch eine vom Vermieter vorgenommene Neuvermietung abgemildert werden (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO).
BGH, 30.06.2004 - VIII ZR 379/03
Formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses der Kündigung eines …
Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448).
Die Frage, ob ein zeitlich befristeter Verzicht des Mieters auf eine ordentliche Kündigung zulässig ist, hat der Senat in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) mittlerweile abweichend von der Auffassung des Berufungsgerichts entschieden.
BGH, 23.10.2019 - XII ZR 125/18
Bestand des Mietvertrag einer Gemeinde über ein Objekt zur Unterbringung ihr …
Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach entschieden, dass selbst bei einem Wohnraummietverhältnis die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung im Wege der Individualvereinbarung für sehr lange Zeit (vgl. BGH Urteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - NJW 2004, 1448 f. für einen 5-jährigen Kündigungsausschluss;… vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 - NJW 2011, 59 Rn. 25 für einen 10-jährigen Kündigungsausschluss …und vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12 - NJW 2013, 2820 Rn. 15 ff. für einen bis zu 13-jährigen Kündigungsausschluss) oder in den Grenzen des § 138 BGB sogar dauerhaft ausschließen können (…vgl. BGH Beschluss vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17 - NJW-RR 2018, 843 Rn. 16 …und Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12 - NJW 2013, 2820 Rn. 17).
aa) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat, ist nach der Senatsrechtsprechung die Individualvereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) am 1. September 2001 zulässig (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; zur Wirksamkeit eines formularvertraglichen Kündigungsausschlusses vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672; Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574).
BGH, 23.11.2005 - VIII ZR 154/04
Formularmäßige Vereinbarung eines Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts …
BGH, 19.11.2008 - VIII ZR 30/08
Formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses des Kündigungsrechts des Mieters in …
BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 294/03
Zulässigkeit eines zeitlich begrenzten Ausschlusses der Kündigung eines …
BGH, 06.10.2004 - VIII ZR 2/04
Zulässigkeit eines zeitlich befristeten Ausschlusses des ordentlichen …
LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 53/09
Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts trotz Bindung über vier Jahre
LG Hildesheim, 02.11.2016 - 7 S 56/16
Befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel ist kein Zeitmietvertrag!
LG Halle, 09.01.2006 - 1 S 204/05
Mietrecht -Befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit
LG Kleve, 12.07.2012 - 6 S 155/11
Wirksamkeit eines einseitigen Kündigungsausschlusses für die Dauer von vier …
LG Kiel, 15.03.2013 - 1 S 129/12
Kündigungsverzicht gilt auch bei erheblichen Bauverzögerungen: Klausel unwirksam
BGH, 08.12.2010 - VII ZR 86/10
BGH, 30.06.2004 - VII ZR 379/03
BGB § 307, § 573 c Abs. 4, § 575 Abs. 4
AG Köln, 11.07.2009 - 217 C 93/09
Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts in einem …
AG Berlin-Charlottenburg, 03.01.2005 - 209 C 483/04
AG Berlin-Neukölln, 02.11.2006 - 4 C 255/06
Wohnraummietvertrag: Fristlose Kündigung einer nach der Geburt eines Kindes zu …
LG Nürnberg-Fürth, 10.06.2005 - 7 S 1557/05
LG Frankfurt/Main, 23.07.2004 - 17 S 5/04

References: § 573
 § 575
 BGH 
 § 561
 BGH 
 BGH 
 § 573
 § 575
 § 573
 § 575
 § 575
 § 565
 § 565
 § 564
 § 564
 § 573
 § 565
 § 307
 § 9
 BGH 
 § 138
 BGH 
 § 307
 § 573
 § 575