Source: http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2690-wspolnota-odpowie-za-bledy-dewelopera
Timestamp: 2019-02-18 11:29:11+00:00

Document:
NAWIGACJA Prawo Orzecznictwo sądowe Wspólnota odpowie za błędy dewelopera
Wtorek, 13 listopad 2018 03:07
Błędy dewelopera nie zwalniają wspólnoty mieszkaniowej od odpowiedzialności za stan techniczny obiektu, ponieważ to na niej spoczywa obowiązek utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z wymogami wynikającymi z prawa budowlanego wskazał Sąd Najwyższy w jednym z ostatnich wyroków (sygn. akt III CZP 230/14).
Sprawa, w której zapadło niniejsze orzeczenie toczyła się z powództwa właścicielki lokalu, która pozwała dewelopera oraz wspólnotę mieszkaniową o nakazanie zaniechania naruszania jej dóbr osobistych oraz dopełnienia czynności potrzebnych do usunięcia tego skutków poprzez nakazanie pozwanym przeprowadzenia prac mających na celu eliminację hałasu i drgań generowanych przez wadliwie zamontowane urządzenia nad jej lokalem. Powódka wskazała przy tym dewelopera i wspólnotę jako dłużników solidarnych.
Jako podstawę faktyczną dochodzonego roszczenia podała, że lokal nabyła od dewelopera przed czterema laty, przy czym od razu zaczęła w nim odczuwać uciążliwości polegające na docieraniem dźwięków z wadliwie wykonane instalacji znajdującej się bezpośrednio nad mieszkaniem. Wibracja, buczenie naruszały jej dobra osobista, jak prawo do wypoczynku, w lokalu nie może się skupić, pracować, boli ją głowa, nie może spać. Powódka problemy te zgłaszała zarówno deweloperowi, jak i wspólnocie, jednak nie zrealizowała roszczeń z tytułu rękojmi w terminie.
W odpowiedzi na pozew wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa zarzucając m.in. że nie jest stroną w procesie, ponadto wskazała na bezzasadność możliwości dochodzenia roszczenia o ochronę dóbr osobistych.
Sąd Okręgowy rozpoznający sprawy w I instancji uznał, że wskutek wadliwego montażu urządzeń doszło do naruszenia dóbr osobistych powódki, za co odpowiedzialność ponoszą zarówno deweloper jak i wspólnota mieszkaniowa, w konsekwencji, opierając się na opinii biegłego nakazał pozwanym przeprowadzenie prac, które doprowadzą do redukcji hałasu w lokalu powódki do poziomu zgodnego z normami w tym zakresie. Uzasadniając orzeczenie Sąd Okręgowy wskazał, że mimo, iż powódka zgłaszała stronom wady, to podjęte przez dewelopera działania nie przyniosły oczekiwanego rezultatu - w mieszkaniu powódki dokonane zostały pomiary dźwięku w mieszkaniu, które wykazały przekroczenie dopuszczalnej normy. Hałas w mieszkaniu powódki ma dla niej niekorzystne konsekwencje, hałas i wibracje w mieszkaniu prowadzące do wyłączenia możliwości koncentracji, eliminują możliwość wykonywania przez powódkę pracy w mieszkaniu. Powódka nie skorzystała z uprawnienia przysługującego jej względem tej pozwanej z tytułu wad rzeczy, co do których upłynął już termin na ich zgłoszenie, jednakże zgodnie z poglądami judykatury naprawienie szkody poniesionej przez kupującego na skutek zawarcia umowy bez wiedzy o istnieniu wady podlegającej zasadom rękojmi (art. 566 § 1 k.c.) może być przez niego dochodzone na zasadach odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i nast. k.c.) w zakresie pełnego odszkodowania ( uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, OSNICPU z 1989 r. nr 3, poz. 36, wyrok Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 1995 r., I CRN 106.95, opubl. Legalis). Dłużnik bowiem jest obowiązany zgodnie z art. 471 k.c. do naprawienia szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (o ile nie może zwolnić się z odpowiedzialności kontraktowej), przy czym wybór w tym względzie służy w oparciu o przepis art. 363 § 1 k.c. do poszkodowanego poprzez zobowiązanie do przywrócenia stanu poprzedniego, bądź zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Tylko w sytuacji niemożności przywrócenia stanu poprzedniego z uwagi na zbyt duże trudności lub koszty roszczenie powoda zredukowane jest do świadczenia w pieniądzu. Odnośnie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej, to była ona zobowiązana na podstawie art. 61 pkt. 1 w zw. z art. 5 ust. 2 pr. bud. do utrzymania budynku w stanie zapewniającym ochronę przed hałasem i drganiami, skoro wbrew kolejnym monitom powódki nie podjęła skutecznych działań usuwających ten problem, to w oparciu o przepis art. 415 k.c. ponosi za to odpowiedzialność. Otóż jej działanie należało ocenić jako bezprawne, bo sprzeczne z szeroko rozumianym porządkiem prawnym. Postępowała ona nie tylko wbrew przepisom prawa budowlanego, ale także niezgodnie z zasadami współżycia społecznego. Do tego jej działanie miało charakter zawiniony, gdyż było wiadome, że w mieszkaniu powódki były przekraczane normy dopuszczalnego hałasu oraz występują w nim drgania, zaś źródłem tego są urządzenia wentylacyjne garażu umieszczone nad mieszkaniem powódki. Nie podjęła ona wbrew swym obowiązkom żadnych działań, które doprowadziłyby do zniwelowania drgań i hałasu. W tej sytuacji skoro zostały spełnione wszelkie przesłanki jej odpowiedzialności deliktowej, winna ona przywrócić stan zgodny z prawem. Zdaniem Sądu Okręgowego odpowiedzialność może być wywodzona także z przepisów regulujących ochronę dóbr osobistych w postaci zdrowia powódki i jej prawa do niezakłóconego korzystania z mieszkania. Wszak doszło w oparciu o przepisy prawa budowlanego do możliwości przypisania pozwanej ad 2 działań bezprawnych, stanowiących zagrożenie naruszenia dóbr osobistych powódki.
Apelację od tego orzeczenia wniosły pozwane strony, wyrokiem z dnia 11 lutego 2014 roku (sygn. akt: I ACa 1543/13) Sąd Apelacyjny w Krakowie częściowo zmienił orzeczenie Sądu I instancji. Wskazał, że powódka niewątpliwie wykazała, zgodnie z ciążącym na niej obowiązkiem dowodowym (art. 6 k.c.), że działania pozwanych obiektywnie naruszają wskazywane przez nią dobra osobiste w postaci prawa do niezakłóconego korzystania z własnego mieszkania oraz prawa do spokoju psychicznego. Podzielił przy tym przytaczany przez powódkę pogląd, że dochodzenie roszczeń z tytułu naruszenia dóbr osobistych, jest możliwe również po utracie uprawnień z tytułu rękojmi. Roszczenia z tytułu rękojmi nie wykluczają ogólnych instytucji prawa cywilnego służących ochronie dóbr osobistych, w tym roszczeń z art. 24 k.c. Uznał jednak, że choć pozwana Wspólnota Mieszkaniowa dopuściła się bezprawnego naruszenia dóbr osobistych powódki (art. 61 pkt. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 oraz art. 70 ust. 1 pr. bud.), to jednak naruszenie to miało charakter pośredni i stanowiło konsekwencje wadliwego działania dewelopera, to nie wspólnota zamontował wadliwe urządzenia, nie jest zatem bezpośrednim naruszycielem, w konsekwencjo mimo, że winna była dążyć do usunięcia do nieprawidłowości, to jednak trudno ją obciążać za naruszenia w takim samym stopniu jak dewelopera. Poza tym doszłoby do kuriozalnej sytuacji, gdy wraz ze wspólnotą sąd obciążyłby także powódkę jako jej członka.
Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, który nie zgodził się z wykładnią Sądu Apelacyjnego w zakresie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej, wskazał bowiem, że w sytuacji, gdy wady naruszają dobra osobiste mieszkańców, np. spokój, niezakłócone zamieszkiwanie, wspólnota odpowiada tak samo jak deweloper (sygn. akt III CZP 230/14).

References: art. 471
 art. 363
 art. 61
 art. 5
 art. 415
 art. 24
 art. 5
 art. 70