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Programmi integrati Crediti edilizi Perequazione Compensazione urbanistica. Nella legge regionale veneta 23 aprile 2004, n. 11 “ Norme per il governo del territorio ”. Avv.ti Bruno Barel e Diego Signor. Vicenza, 27 maggio 2005. Art. 1 l.r. n. 11/2004. Copyright Complaint
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Programmi integrati Crediti edilizi Perequazione Compensazione urbanistica Nella legge regionale veneta 23 aprile 2004, n. 11 “Norme per il governo del territorio” Avv.ti Bruno Barel e Diego Signor Vicenza, 27 maggio 2005 Art. 1 l.r. n. 11/2004 Detta le norme per il governo del territorio del Veneto, definendo le competenze di ciascun ente territoriale, le regole per l’uso dei suoli secondo criteri di prevenzione e riduzione o di eliminazione dei rischi, di efficienza ambientale, di competitività e di riqualificazione territoriale al fine di migliorare la qualità della vita Art. 2. Contenuti e finalità. 1. La presente legge stabilisce criteri, indirizzi, metodi e contenuti degli strumenti di pianificazione, per il raggiungimento delle seguenti finalità: a) promozione e realizzazione di uno sviluppo sostenibile e durevole … nel rispetto delle risorsenaturali; b) tutela delle identità storico-culturali e della qualità degli insediamenti urbani ed extraurbani, attraverso la riqualificazione e il recupero edilizio ed ambientale degli aggregati esistenti, con particolare riferimento alla salvaguardia e valorizzazione dei centri storici;c) …;d)utilizzo di nuove risorse territoriali solo quando non esistano alternative alla riorganizzazione e riqualificazione del tessuto insediativo esistente; … omissis … 2. Le finalità di cui al comma 1 sono perseguite, nel rispetto dei principi di sussidiarietà, adeguatezza, ed efficienza, mediante:a) la semplificazione dei procedimenti di pianificazione, con riduzione di tempi e con garanzia di trasparenza e partecipazione;b) …;c) il coinvolgimento dei cittadini …, alla formazione degli strumenti di pianificazione e alle scelte che incidono sull'uso delle risorse ambientali;d)il riconoscimento in capo ai comuni della responsabilità diretta nella gestione del proprio territorio. Artt. 19-35-36-37 PIRU CREDITI EDILIZI PEREQUAZIONE COMPENSAZIONE URBANISTICA concretizzano princìpi espressi nell’art. 2, l.r. 11/04 e ne disciplinano l’attuazione attraverso strumenti urbanistici di competenza comunale FINALITA’ - rendere attuabili gli obiettivi e le scelte di piano - imprimere nuovo dinamismo all’iniziativa privata per il perseguimento di finalità di riqualificazione rispondenti all’interesse generale - distribuire equamente fra i proprietari dei beni i vantaggi e gli oneri - garantire adeguatoristoro alla perdita della proprietà per ragioni di pubblico interesse MEZZI - valorizzare il concorso fra pubblico e privato nella programmazione ed attuazione del governo del territorio. - rafforzare le possibilità di intervento pubblico nel governo del territorio - implementare il potere pubblico comunale nel disporre della capacità edificatoria sostenibile dal territorio comunale, e nell’indirizzarla secondo scelte mirate per obiettivi predefiniti e garantiti. DISPOSIZIONI NORMATIVE A) Disciplina puntuale B) Disciplina di principio atti di indirizzo (cfr. art. 46, l.r. 11/04) RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE Riconversione e riqualificazione a) trend demografico negativo b) cambiamento dei bisogni e della domanda, c) delocalizzazione produttiva d) esigenza di riconversione di manufatti veteroproduttivi inseriti nei centri urbani o dispersi nelle campagne e) disordine urbanistico f) degrado anche qualitativo di ampie parti del paesaggio urbano e rurale. STRUMENTI PER LA RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE Dimensioni di larga scala P.I.R.U. Dimensioni puntuali Credito edilizio P.I.R.U.E.A. L.R. 23/99 Legge regionale abrogata dall’art. 49, c.1, lett. h), l.r. 11/04 P.I.R.U. nella l.r. 11/04 Il programma integrato nella l.r. 11/04 è piano urbanistico attuativo di applicabilità generale al pari di tutti gli altri PUA per l’organizzazione urbanistica, infrastrutturale ed architettonica di un insediamento urbano strumento urbanistico “privilegiato” rispetto agli altri (anche e soprattutto) perché l’unico oggi approvabile in variante allo strumento urbanistico generale (attraverso il modulo procedimentale dell’accordo di programma) Caratteristiche della programmazione integrata Finalità il programma integrato è diretto alla riqualificazione urbanistica, edilizia e ambientale, da attuarsi mediante: il riordino degli insediamenti esistenti, il ripristino della qualità ambientale anche attraverso l’ammodernamento delle urbanizzazioni primarie e secondarie e dell’arredo urbano; il riuso di aree dismesse, degradate, inutilizzate, a forte polarizzazione urbana, anche mediante il completamento dell’edificato; Caratteristiche della programmazione integrata Elementi essenziali e differenziali - presenza di una proposta unitaria e di una pluralità di funzioni - integrazione di più tipologie di intervento Caratteristiche della programmazione integrata Dimensioni capacità di incidere sulla riorganizzazione urbana (art. 16 comma 1, legge n. 179/1992). Elementi differenziali tra p.i.r.u. e altri p.u.a. nella l.r. 11/04 1°) il programma integrato è l’unico strumento attuativo che trova la propria definizione proprio nella legge regionale n. 11/04 (la quale, sul punto, riprende disposizioni che erano già contenute nella l.r. Veneto n. 23/99, specie in ordine al concetto di riqualificazione, da attuarsi “mediante il riordino degli insediamenti esistenti e il ripristino della qualità ambientale anche attraverso l’ammodernamento delle urbanizzazioni primarie e secondarie e dell’arredo urbano, il riuso di aree dismesse, degradate, inutilizzate, a forte polarizzazione urbana, anche con il completamento dell’edificato”) Elementi differenziali tra p.i.r.u. e altri p.u.a. nella l.r. 11/04 2°) il programma integrato è l’unico strumento per il quale gli art. 19 e 20 l.r. n. 11/04 introducono previsioni procedurali diverse e speciali rispetto a quelle generali che interessano tutti gli altri strumenti attuativi: la relazione illustrativa (che accompagna tutti i piani attuativi) deve precisare, nel caso di programma integrato, “la rappresentazione del programma in termini economico-sintetici con particolare riguardo ai benefici derivanti ai soggetti pubblici e agli altri soggetti attuatori, nonché il piano finanziario di attuazione” (sulla falsariga di quanto previsto per i p.i.r.u.e.a. ) Elementi differenziali tra p.i.r.u. e altri p.u.a. nella l.r. 11/04 3°) solo per i programmi integrati l’art. 20 prevede la possibilità di approvazione mediante la procedura di accordo di programma di cui all’art. 7 (procedura che ricalca in toto la procedura di approvazione del p.i.r.u.e.a. per accordo di programma prevista dalla l.r.23/99, con l’unica – ma importante – precisazione in ordine al coinvolgimento anche dei privati proponenti nelle conferenze di servizi finalizzate all’approvazione del piano Art. 19. Piani urbanistici attuativi (PUA) 1. Il piano urbanistico attuativo può essere d'iniziativa pubblica o privata o, congiuntamente, di iniziativa pubblica e privata. Esso definisce l'organizzazione urbanistica, infrastrutturale ed architettonica di un insediamento ed assume, in considerazione degli interventi previsti, i contenuti e l’efficacia:a) del piano particolareggiato e dei piani di lottizzazione………; b) del piano per l'edilizia economica e popolare……..;c) del piano delle aree da destinare ad insediamenti produttivi ……; d) del piano di recupero di cui all' art. 28 l. 457/78……….;e) del piano ambientale di cui all’articolo 27 della l.r. 40/1980 ….. f) del programma integrato di cui all’articolo 16 della l.179/1992 "Norme per l'edilizia residenziale pubblica" e successive modificazioni; in particolare il programma integrato è lo strumento di attuazione della pianificazione urbanistica per la realizzazione coordinata, tra soggetti pubblici e privati, degli interventi di riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale. La riqualificazione si attua mediante il riordino degli insediamenti esistenti e il ripristino della qualità ambientale anche attraverso l’ammodernamento delle urbanizzazioni primarie e secondarie e dell’arredo urbano, il riuso di aree dismesse, degradate, inutilizzate, a forte polarizzazione urbana, anche con il completamento dell’edificato. 2. In funzione degli specifici contenuti, il piano urbanistico attuativo è formato dagli elaborati necessari individuati tra quelli di seguito elencati: ….omissis…. j) la relazione illustrativa che, nel caso dei programmi integrati, precisa la rappresentazione del programma in termini economico-sintetici con particolare riguardo ai benefici derivanti ai soggetti pubblici e agli altri soggetti attuatori, nonché il piano finanziario di attuazione;k) le norme di attuazione;l) ………..;m) la convenzione o gli atti unilaterali d’obbligo;n) il capitolato e il preventivo sommario di spesa. 3. I PUA sono attuati dagli aventi titolo, anche mediante comparti urbanistici e relativi consorzi ai sensi dell’articolo 21. 4. Per i PUA di iniziativa privata, l'esecuzione delle opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione, come disciplinata dalla normativa vigente, non ricade nella disciplina degli appalti di lavori pubblici quando le singole opere da realizzare abbiano un valore pari o inferiore alla soglia comunitaria di cui alla direttiva14 giugno 1993, 93/37/CEE "Direttive del Consiglio che coordina le procedure di aggiudicazione degli appalti pubblici di lavori" e successive modificazioni. Art. 20. Procedimento di formazione, efficacia e varianti del piano urbanistico attuativo 1. Il piano urbanistico attuativo (PUA) è adottato dalla giunta comunale e approvato dal consiglio comunale. Qualora il piano sia di iniziativa privata la giunta comunale, entro il termine di novanta giorni dal ricevimento della proposta corredata dagli elaborati previsti, adotta il piano oppure lo restituisce qualora non conforme alle norme e agli strumenti urbanistici vigenti.2. Trascorso il termine di cui al comma 1, può essere richiesta alla provincia, con le modalità di cui all’articolo 30, comma 6, la nomina di un commissario ad acta che assuma i conseguenti provvedimenti. 3. Entro cinque giorni dall'adozione il piano è depositato presso la segreteria del comune per la durata di dieci giorni; dell'avvenuto deposito è data notizia mediante avviso pubblicato nell'albo pretorio del comune e mediante l'affissione di manifesti. Nei successivi venti giorni i proprietari degli immobili possono presentare opposizioni mentre chiunque può presentare osservazioni. 4. Entro trenta giorni dal decorso del termine di cui al comma 3, il consiglio comunale approva il piano decidendo sulle osservazioni e sulle opposizioni presentate.5. Il piano approvato è depositato presso la segreteria del comune ed il relativo deposito, nel caso di piani urbanistici attuativi di iniziativa pubblica, è notificato a ciascun proprietario degli immobili vincolati dal piano stesso nelle forme degli atti processuali civili o a mezzo di messo comunale, entro trenta giorni dall'avviso dell'avvenuto deposito.6. I piani urbanistici attuativi di iniziativa privata sono redatti e presentati dagli aventi titolo che rappresentino almeno il 51% del valore degli immobili ricompresi nell’ambito, in base al relativo imponibile catastale e, comunque, che rappresentino almeno il 75% delle aree inserite nell'ambito medesimo. Il piano approvato è depositato ed il relativo deposito è notificato ai proprietari dissenzienti nelle forme previste per gli atti processuali civili o a mezzo di messo comunale. Dopo l’entrata in vigore del piano, l’inutile decorso dei termini previsti per la sua attuazione costituisce titolo per procedere all’espropriazione degli immobili degli aventi titolo dissenzienti secondo le modalità e per gli effetti previsti dall’articolo 21.7. Per i programmi integrati può essere seguita la procedura dell’accordo di programma di cui all’articolo 7 8. Il piano entra in vigore quindici giorni dopo la pubblicazione nell’albo pretorio del comune del provvedimento di approvazione.9. Il piano ha efficacia per dieci anni, rimanendo fermo a tempo indeterminato soltanto l’obbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni stabiliti nel piano stesso. La costruzione di nuovi edifici è ammessa a condizione che gli edifici siano serviti dalle opere di urbanizzazione.10. Decorso il termine stabilito per l'esecuzione del piano, lo stesso diventa inefficace per le parti non attuate.11. Entro sessanta giorni dalla scadenza del termine stabilito per l'esecuzione del piano urbanistico attuativo è possibile presentare un nuovo piano per il completamento della parte rimasta inattuata. Prima della scadenza, il comune può prorogare la validità del piano per un periodo non superiore a cinque anni.12. L'approvazione del piano comporta la dichiarazione di pubblica utilità per le opere in esso previste per la durata di dieci anni, salvo diverse disposizioni di legge per la singola fattispecie, prorogabile dal comune per un periodo non superiore a cinque anni. 13. Le varianti al piano sono adottate e approvate con le procedure di cui al presente articolo entro il termine di efficacia del medesimo.14. Possono essere approvate varianti sottoscritte dai soli titolari delle aree incluse nella variante, purché le medesime non incidano sui criteri informatori del PUA secondo i parametri definiti dal piano degli interventi. Novità della l.r. 11/04 in materia di programmi integrati di riqualificazione RIQUALIFICAZIONE non è più prevista espressamente la necessità, per i programmi integrati comportanti nuove edificazioni, di interventi di “recupero e/o … riqualificazione del patrimonio edilizio e/o … riqualificazione del tessuto urbanistico esistente” (cfr. art. 3, comma 3, l.r. 23/99). MA ANCHE PER I PROGRAMMI INTEGRATI DI CUI ALL’ART. 16 DELLA LEGGE STATALE N. 179/92 SI PONE TALE NECESSITÀ DI RECUPERO O RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO ED URBANISTICO ESISTENTE: DIVERSAMENTE, NE VERREBBE TRADITA LA NATURA DI STRUMENTO PIANIFICATORIO DI RIQUALIFICAZIONE RAGIONI DEL SUCCESSO 1°) Possibilità, per amministrazioni pubbliche e privati operatori, di concordare contestualmente (all’interno di un unico procedimento, sfociante in un unitario atto di approvazione) (eventualmente) una scelta puntuale di pianificazione urbanistica generale un progetto attuativo di urbanizzazione e realizzazione di interventi privati e di opere pubbliche o di interesse pubblico una convenzione tra parte privata attuatrice e amministrazione comunale, che – con la previsione di penali e forme di garanzia - assicura la certezza dell’attuazione dell’intervento entro tempi predefiniti RAGIONI DEL SUCCESSO 2°) celerità dei tempi previsti : - per procedere all’approvazione dello strumento urbanistico attuativo in variante al PRGC - per addivenire al convenzionamento pubblico privato RAGIONI DEL SUCCESSO 3°) La programmazione integrata ha consentito agli enti pubblici di condividere con gli operatori privati le plusvalenze generate dalle iniziative (specie nel caso di incrementi di volumetrie e/o modifiche di destinazioni d’uso in variante al PRGC) mediante l’assunzione da parte dei privati promotori degli oneri di progettazione e di realizzazione di opere pubbliche o di pubblico interesse, a titolo gratuito (c.d. “beneficio pubblico”) LA PROGRAMMAZIONE INTEGRATA NELL’ESPERIENZA DEL VENETO PARTENARIATOPUBBLICO-PRIVATO Programmazione integrata & finanza di progetto a) inserire una proposta di finanza di progetto in un p.i.r.u. (può consentire al privato di proporre all’amministrazione la realizzazione diretta, da parte del privato medesimo, delle opere pubbliche previste dal p.i.r.u. nel rispetto dell’evidenza pubblica e nel rispetto dei tempi stabiliti nell’accordo di programma approvativo del p.i.r.u.); b) presentare all’Amministrazione una proposta di finanza di progetto collegata e condizionata ad un p.i.r.u. (si possono utilizzare, all’interno del project financing, le procedure abbreviate per l’approvazione di una variante urbanistica prevista per il p.i.r.u. e, per l’effetto, superare le problematiche di ordine temporale del project financing, che si sono rivelate il problema principale creato dalla speciale disciplina di tale istituto). INTERESSE PUBBLICO SPECIFICO Il p.i.r.u. è pur sempre uno strumento urbanistico, come tale finalizzato a governare le trasformazioni del territorio E’ stato concepito per agevolare la riqualificazione dell’attuale assetto di porzioni del territorio urbano sotto tre distinti profili, che vanno sempre tenuti tutti presenti (anche se il loro rispettivo “dosaggio” ben può variare da situazione a situazione: quello urbanistico, quello edilizio e quello ambientale). Aspetti che concorrono a connotare la riqualificazione riordino e recupero di aree urbane degradate o male utilizzate, adeguamento delle urbanizzazioni e dell’infrastrutturazione del territorio, equilibrio fra opere private e città pubblica, qualità edilizia ed architettonica, armonico inserimento nell’ambiente e qualità ambientale degli spazi costruiti e degli spazi liberi: sono solo alcuni dei molteplici aspetti che concorrono a connotare la riqualificazione. INTERESSE PUBBLICO SPECIFICO P.I.R.U. in variante al p.r.g.c. Eccezione Regola Fraintendimento delbeneficio pubblico a) rischio di appiattimento dell’interesse pubblico sul versante economico, a discapito della centralità della riqualificazione in senso urbanistico, edilizio ed ambientale, b) rischio di “monetizzare” i p.i.r.u. – quasi si trattasse di vendere capacità edificatoria pubblica secondo un tariffario pubblico in percentuale sull’utile d’impresa atteso – in funzione di inesauribili esigenze di cassa. Beneficio pubblico Art. 36. Riqualificazione ambientale e credito edilizio. 1. Il comune nell’ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare.2. Il comune con il piano degli interventi (PI) disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per conseguire gli obiettivi di cui al comma 1.3. La demolizione delle opere incongrue, l’eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio. 4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all’articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all’articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l’utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l’attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all’articolo 37. 5. Salvi i casi in cui sia intervenuta la sanatoria secondo la normativa vigente, le opere, realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio. Credito in volume, spendibile sul territorio, nei luoghi a ciò deputati PAT a) individuare gli obiettivi di riqualificazione b) fissare indirizzi e direttive per gli interventi da realizzare: manufatti da eliminare; azioni positive da porre in essere per il miglioramento della qualità urbana, per il riordino della zona agricola ecc (es.: demolizione senza ricostruzione di manufatti privi di pregio a ridosso di ville venete, riconsegna all’agricoltura dei suoli occupati da allevamenti dimessi, dismissione di un opificio per fare un parcheggio) PI a) disciplinare concretamente gli interventi di trasformazione finalizzati al raggiungimento degli obiettivi delineati dal PAT. Obiettivi del credito edilizio rendere possibili anche interventi di riqualificazione non convenienti economicamente offrire alternative alle forzature dirette a renderli convenienti (in genere, mediante ricostruzioni in loco con incrementi volumetrici e mutamenti di destinazione d’uso) secondo la logica del male minore (prima: riuso edificatorio privato della medesima area con un carico urbanistico proporzionale più alle necessità di equilibrio economico dell’operazione che all’interesse pubblico) credito edilizio compensazione urbanistica dinamismo orizzontale nelle trasformazioni la compensazione urbanistica indennizza per equivalente la perdita della proprietà di un bene a favore della collettività il credito edilizio indennizza per equivalente una minusvalenza patrimoniale – non necessariamente coincidente con la perdita della proprietà privata del suolo o la sua totale inutilizzazione - volontariamente prodotta da azioni positive del proprietario stesso PROBLEMIDI CARATTERE OPERATIVO Il Comune deve attribuire un valore agli interventi di riqualificazione, ossia ai costi da sopportare ed alla minusvalenza patrimoniale che ne risulta Il Comune deve calcolare un corrispondente credito edilizio, che non potrà essere espresso solo in termini quantitativi ma anche qualitativi, anzitutto in relazione alle destinazioni d’uso ammesse. Il valore economico del credito edilizio dipenderà anche dal mercato sul quale esso sia spendibile, anch’esso creato dalla pubblica amministrazione, ma condizionato anche dalla appartenenza delle aree. Il PI deve identificare gli ambiti territoriali dove spendere i crediti edilizi Il PI deve assegnare a quegli ambiti indici di edificabilità differenziati: un determinato ambito, oltre a disporre di un proprio indice edificatorio, potrà dunque incrementarlo, nei limiti prefissati, mediante utilizzazione di crediti edilizi (potenziale volumetrico riservato, che potrà essere usato anche per compensazioni urbanistiche ai sensi dell’art. 37). PROBLEMI DI CARATTERE GIURIDICO - FISCALE a) natura giuridica del credito edilizio, b) commerciabilità, pubblicità e opponibilità al Comune e ai terzi degli atti di trasferimento c) valore giuridico del registro dei crediti annesso al PI d) durata del credito e) effetti conseguenti a modifiche degli strumenti di pianificazione ecc. f)regime fiscale Art. 35. Perequazione urbanistica. 1. La perequazione urbanistica persegue l’equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali.2. Il piano di assetto del territorio (PAT) stabilisce i criteri e le modalità per l’applicazione della perequazione urbanistica.3. Il piano degli interventi (PI), i piani urbanistici attuativi (PUA), i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata attuano la perequazione disciplinando gli interventi di trasformazione da realizzare unitariamente, assicurando un’equa ripartizione dei diritti edificatori e dei relativi oneri tra tutti i proprietari delle aree e degli edifici interessati dall’intervento, indipendentemente dalle specifiche destinazioni d'uso assegnate alle singole aree.4. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall’indice di edificabilità attribuito, i piani urbanistici attuativi (PUA), i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata, individuano gli eventuali edifici esistenti, le aree ove è concentrata l’edificazione e le aree da cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi per la realizzazione di servizi ed infrastrutture, nonché per le compensazioni urbanistiche ai sensi dell'articolo 37. Obiettivi della perequazione equa distribuzione dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali. perequazione “significa attribuire un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà che possono concorrere alla trasformazione urbanistica di uno o più ambiti del territorio prescindendo dall’effettiva localizzazione della capacità edificatoria sulle singole proprietà e dalla imposizione di vincoli d’inedificabilità ai fini di dotazione di spazi da riservare alle opere collettive”. Ratio istanze generali di giustizia distributiva; agire per accordi piuttosto che per atti autoritativi; marginalizzazione dell’istituto espropriativo (oneroso, conflittuale, lento); valorizzazione del ruolo del privato, anche per attività di interesse generale: sussidiarietà orizzontale; il diverso ruolo dal potere pubblico: necessità di conseguire risultati visibili in tempi certi e brevi, secondo le sempre più rapide dinamiche di trasformazione della domanda; crisi della finanza locale; necessità di condividere le plusvalenze determinate dalle scelte pubbliche “perequazione” nella l.r. 61/85 Disciplina del comparto edilizio nei piani attuativi di iniziativa privata non maggioritaria: Finalità prioritaria: superare il dissenso della minoranza (senza alcun criterio di valutazione né alcun possibile controllo sull’equilibrio delle scelte progettuali e sulle condizioni economiche poste dalla maggioranza alla minoranza per l’adesione al consorzio) Ratio: superare la ritrosia comunale ad esperire il rimedio estremo dell’esproprio dei dissenzienti e comunque evitare i tempi e i rischi connessi a tali procedure Limite: prassi di predeterminare e localizzare, entro gli ambiti destinati ad interventi di trasformazione previa pianificazione attuativa o comparto, le aree vincolate da cedere al Comune Ambiti della perequazionenella l.r. 11/04 PEREQUAZIONE LOCALIZZATA PEREQUAZIONE GENERALE la definizione delle dotazioni territoriali, nel contesto delle nuove regole definite dalla legge di riforma, può spingersi ben oltre i confini delle ordinarie aree ed opere di urbanizzazione da cedere al Comune, aprendo così la strada all’acquisizione alla mano pubblica, gratuitamente e consensualmente, di aree ed opere che possono essere funzionali non solo alle specifiche necessità del nuovo intervento ma anche alle esigenze generali del contesto territoriale nel quale esso va a ricadere PEREQUAZIONE E STRUMENTAZIONE URBANISTICA Il PAT “stabilisce i criteri e le modalità per l’applicazione della perequazione urbanistica”: - trattamento degli edifici esistenti - contenuti e le modalità negoziali cui riferirsi in fase di pianificazione operativa: fornisce parametri per decidere se dare corso all’esproprio dei dissenzienti e con quale indennizzo. Il PI, i PUA, i comparti e gli atti di programmazione negoziata “attuano” la perequazione disciplinando gli interventi unitari di trasformazione e assicurando l’equa ripartizione dei diritti e degli oneri, distinguendo fra l’altro (PI escluso) aree di concentrazione edificatoria e aree pubbliche. PEREQUAZIONE E VALUTAZIONI DEMANDATE ALL’AMMINISTRAZ. a) delimitare il perimetro degli ambiti di trasformazione unitaria, in regime di perequazione b) assegnare a ciascun ambito un indice globale di edificabilità (scelte rimesse al Comune e da effettuarsi col PI o con gli atti di pianificazione negoziata nei limiti prefissati dal PAT) c) eventuale scelta di includere nell’ambito di trasformazione unitariaaree e/o edifici pubblici (così estendendo al Comune quota parte dei benefici e degli oneri connessi all’indice di edificabilità assegnato all’ambito, scelta che dovrà naturalmente rispondere a motivazioni obiettive di ordine urbanistico e non essere quindi ispirata esclusivamente da motivazioni di natura economica). PEREQUAZIONE:IMPLICAZIONI a) applicazione dell’ICI in rapporto alla virtuale partecipazione all’indice di edificabilità globale di tutti i beni inclusi in uno stesso ambito di trasformazione unitaria secondo perequazione. b) regime dei vincoli (cfr. artt. 34 e 37, l.r. 11/04):la perequazione sembra ridimensionare notevolmente i termini del problema. c) costi di trasferimento delle aree e degli immobili soggetti ad interventi di trasformazione unitaria in regime di perequazione. Art. 37. Compensazione urbanistica. Con le procedure di cui agli articoli 7, 20 e 21 sono consentite compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all’esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma del credito edilizio di cui all'articolo 36, su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione all’amministrazione dell’area oggetto di vincolo. Compensazione urbanistica La compensazione urbanistica non è una forma alternativa all’espropriazione. E’ una forma alternativa alla corresponsione dell’indennizzo in denaro nel caso di cessione bonaria il Comune per acquisire beni privati può ora – anche su proposta del proprietario, ma senza essere obbligato – prevedere un indennizzo in natura o “per equivalente”, mediante permuta con diritti edificatori da utilizzare altrove, su aree private o anche su aree pubbliche (in questo caso – implicitamente - con cessione al privato stesso anche di queste ultime). Compensazione urbanistica Quando è prevista? L’art. 37 ammette la compensazione urbanistica “con le procedure di cui agli articoli 7, 20 e 21” (e quindi sembra circoscrivere l’uso di questo mezzo alle acquisizioni di beni destinati a soddisfare l’interesse pubblico nel quadro delle previsioni di un accordo di programma, di un piano attuativo o di un comparto urbanistico: in questa prospettiva l’utilità pratica della compensazione sarebbe sostanzialmente molto limitata) Compensazione urbanistica Quando è prevista? L’art. 34, l.r. 11/04, coordinato con l’art. 37, finisce coll’estendere il potere comunale ben oltre i limiti discendenti dalla lettera dell’art. 37, poiché ammette l’indennizzo per equivalente anche con riferimento all’indennizzo per reiterazione di vincolo scaduto, e più in generale in ogni caso di acquisizione di immobili privati soggetti a vincolo di esproprio. Compensazione LIMITI Min:“copertura” minima fissata dalla legislazione nazionale Max:valore di mercato l.r. 11/04 e Carta Europea dei Diritti dell’Uomo L’interpretazione deve essere in sintonia con gli obblighi internazionali e comunitari, ai quali ogni regione deve direttamente attenersi, come oggi ribadisce anche l’art. 117 Cost. novellato. Fra i limiti internazionali è da includere anche il principio codificato all’art. 1 del Protocollo n. 1 alla CEDU, secondo il quale “Ogni persona fisica o giuridica ha diritto al rispetto dei suoi beni. Nessuno può essere privato della sua proprietà se non per causa di utilità pubblica e nelle condizioni previste dalla legge e dai principi generali del diritto internazionale.” Questo principio, come tutti i valori della CEDU, costituisce oggi patrimonio proprio anche dell’ordinamento comunitario, atteso che l’art. 6 par. 2 del Trattato UE recita: “L’Unione rispetta i diritti fondamentali quali sono garantiti dalla Convenzione europea per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali, firmata a Roma il 4 novembre 1950, e quali risultano dalle tradizioni costituzionali comuni degli Stati membri, in quanto principi generali del diritto comunitario”. Nell’interpretazione di questo limite, è vincolante anche per le regioni, così come per i giudici nazionali, l’interpretazione datane dalla Corte europea dei diritti dell’uomo. Sentenza della Corte europea dei Diritti dell’uomo 29 luglio 2004 “Caso Scordino”: La Corte ha esaminato la legislazione italiana sugli espropri, per verificare se in essa sia assicurato un “giusto equilibrio” tra le esigenze dell’interesse generale e gli imperativi della salvaguardia dei diritti fondamentali dell’individuo. Se è vero che l’art. 1 del Protocollo “non garantisce .. in tutti i casi il diritto ad una compensazione integrale, perché degli obiettivi legittimi di ‘utilità pubblica’ possono militare per un rimborso inferiore al pieno valore di mercato” (cfr. in tal senso già la sentenza 9 dicembre 1994, Les saintes monastères c.Grecia), tuttavia nel caso “Scordino” la Corte ha ritenuto che l’indennizzo fissato dall’art. 5 bis, e confermato dall’art. 37 TUE, anche senza l’abbattimento del 40%, ma tenuto conto della riduzione del 20% a titolo di imposta (per di più, nel caso in esame, determinato in via definitiva a 15 anni dall’occupazione) sia tale da rompere il giusto equilibrio tra valore effettivo della proprietà espropriata e interesse generale. E’ stato accolto il ricorso con cui si chiedeva alla Corte di ottenere una somma pari alla differenza tra indennità piena ex lege n. 2359 del 1865 e quella liquidata in base all’art. 5 bis (pari a 405.891,89 euro con gli interessi legali e a 585.719,09 euro con rivalutazione del capitale), oltre al rimborso dell’imposta del 20% sull’indennità, con capitale e interessi (pari a 125.191,83 euro). Articolo 34: Vincoli urbanistici preordinati all'esproprio 1. I vincoli preordinati all’esproprio hanno la durata di cinque anni e possono essere reiterati una sola volta e per la stessa durata.2. Il piano degli interventi (PI) quantifica le risorse finanziarie occorrenti per le espropriazioni degli immobili vincolati dal piano medesimo, ne stabilisce i criteri e le modalità per provvedervi nonché le modalità di copertura dei relativi oneri finanziari. 3. Il comune può, anche su proposta dei proprietari interessati, definire forme alternative all'espropriazione. Tali forme seguono i criteri della perequazione di cui all’articolo 35, ovvero possono consistere nella permuta con altri immobili o con quote edificatorie all'interno dei piani urbanistici, oppure nella partecipazione dei proprietari medesimi alla realizzazione delle attrezzature e dei servizi pubblici localizzati dal piano degli interventi su immobili dagli stessi posseduti.4. Qualora il comune reiteri il vincolo decaduto ai sensi del comma 1, sono dovuti al proprietario o agli aventi titolo un indennizzo nella misura e con le modalità previste dalla normativa vigente ovvero adeguate forme di compensazione ai sensi dell'articolo 37. Related Presentations
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References: Art. 1
 Art. 1
 Art. 2
 art. 46
 art. 19
 Art. 19
 art. 28
 Art. 20
 art. 3
 Art. 36
 Art. 35
 Art. 37
 Sentenza 
 sentenza 
 Articolo 34