Source: https://ficek.sk/predaj-bytu-po-rozvode-2005
Timestamp: 2020-08-11 03:03:54+00:00

Document:
[2020] Predaj bytu po rozvode | Právna Poradňa
Predaj bytu po rozvode
Otázka: Predaj bytu po rozvode
Dobry, chcela by som sa spytat ako moze moj priatel predat byt, v ktorom byva spolu s byvalou manzelkou a so synom. Jeho byvala ma syna v opatere. Chcel by ho predat, ale jeho byvala nechce podpisat predaj. Dakujem.
Odpoveď: Predaj bytu po rozvode
pokiaľ predaj bytu po rozvode, ak byt patrí do bezpodielového spoluvlastníctva, bez súhlasu bývalej manželky takýto predaj nie je možný. Neznamená to však, že Váš priateľ by nemal inú možnosť a musí zotrvať v spoluvlastníctve.
Váš priateľ by mal postupovať tak, že najskôr vyzve bývalú manželku na majetkové vysporiadanie po rozvode. Navrhne jej akým spôsobom sa chce s ňou vysporiadať a pokiaľ manželka nebude súhlasiť z jeho návrhom na majetkové vysporiadanie, nezostane mu nič iné, ako podať návrh na súd. Často sa stretávam s tým, že postačí žaloba na súde na to, aby to prinútilo bývalú manželku (resp. manžela) sa dohodnúť mimosúdne.
Pokiaľ bude Váš priateľ chcieť, môžeme mu s týmto problémom pomôcť a zákonnými prostriedkami donútiť manželku sa majetkovo vysporiadať (prípadne aj predať byt). Náhradu trovy právneho zastupovania je možné požadovať od manželky, nakoľko sa nechcela dohodnúť.
Pokiaľ situáciu nebude Váš priateľ riešiť byt prejde do podielového spoluvlastníctva, kedy je už konanie na súde oveľa drahšie a súd vyžaduje zaplatenie súdnych poplatkov (prípade majetkového vysporiadania podielového spoluvlastníctva aj niekoľko tisíc eur (6 % z hodnoty podielu), vzhľadom na hodnotu bytu). Kdežto v konaní o vysporiadanie BSM je to na začiatku iba 66 eur a pokiaľ by sa dohodli mimosúdne a žaloba by bola vzatá späť, naplatí sa žiadny ďalší súdny poplatok. To je veľká výhoda konania o vysporiadanie BSM (do 3 rokov od rozvodu)
Podotázka: Predaj bytu po rozvode (Spoluvlastníctvo)
Dobrý deň, s manželom sme v roku 2012 nadobudli byt, na liste vlastníctva sme písaní obaja. Byt bol kúpený z peňazí môjho otca v sume 67000 €. Peniaze odišli z jeho účtu. Časť peňazí bola darom pre mňa (nemám o tom však darovaciu zmluvu) a zvyšok peňazí mu splácame (tiež bez zmluvy, posielame prevodom na jeho účet s poznámkou "splátka byt"). S manželom sa budeme rozvádzať. On si nárokuje na vyplatenie polovice súčasnej hodnoty bytu, keďže je polovičným vlastníkom. Ma na to právo? Ak mu vyplatím polovicu (súčasná hodnota bytu je cca 80 000 €), zostane mi "spoločný" dlh nesplatenej časti otcovi a vyplatím mu aj peniaze, ktoré na byt nikdy nedal. Prosím o radu, či je možné prihliadať, že byt bol kúpený z prostriedkov a účtu môjho otca. Ďakujem.
Do BSM v súlade s ust. § 143 Obč. zákonníka patrí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.
Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že pokiaľ peniaze na kúpu bytu boli darované vašim otcom výlučne Vám aj keď za trvania manželstva v prípadnom súdnom konaní o vyporiadanie BSM budete musieť túto skutočnosť vedieť preukázať a to listinou, svedeckou výpoveďou Vášho otca.
Z otázky vyplýva, že časť z uvedenej sumy 67000 € bola darom (bude potrebné preukázať) a časť peňazí splácate spolu s manželom Vášmu otcovi v splátkach počas trvania manželstva. Uvádzate, že manžel si nárokuje vyplatenie polovice zo súčasnej hodnoty bytu, ktorá je 80000 €.
Uvádzame, že jedna vec je hodnota bytu v BSM a druhá vec je jeho finančné vyporiadanie.
Všeobecne platí, že ak sa s manželom na vyporiadaní celého BSM nedohodnete (aktíva aj pasíva), v prípade súdneho konania súd vychádza z ust. § 150 Obč. zákonníka :
Z uvedeného ust. vyplýva, že v rámci vyporiadania BSM budete oprávnená požadovať, aby sa suma vnosu - hodnota daru od otca výlučne Vám - sa odpočítala od celkovej masy BSM; ak by sa jednalo len o byt, potom od hodnoty v čase vyporiadania a zostatok bude predmetom vyporiadania dohodou alebo na základe podaného návrhu na súd o vyporiadanie BSM.
Dobrý deň. S bývalým manželom sme rozvedený 4 roky. Ja som ostala žiť v byte, v ktorom žije aj môj súčasný manžel. BSM sme neriešili, takže vlastníkom bytu je aj ex manžel. Teraz chce, aby som ho vyplatila alebo byt predala a dala mu peniaze. Ja ale peniaze nemám a on má kde bývať. Chce ma dať na súd. Je možné, aby ma súd donútil predať byt a vyplatiť ho? Ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň. Vzhľadom na to, že po rozvode ste Vaše bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nevyporiadali, po troch rokoch prešiel spoločný byt z bezpodielového spoluvlastníctva, do podielového spoluvlastníctva. Vy aj Váš bývalý manžel by ste teda mali vlastniť každý polovicu tohto bytu.
Nakoľko pri podielovom spoluvlastníctve platí, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v podielovom spoluvlastníctve proti jeho vôli, Váš bývalý manžel je oprávnený domáhať sa zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva k predmetnému bytu. Pritom ak sa nebudete vedieť dohodnúť a Váš bývalý manžel podá žalobu, súd by mal podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať, ibaže by tomu bránili dôvody osobitného zreteľa.
Pri tomto type konaní súd môže spoločnú vec len rozdeliť (čo pri byte v zásadne neprichádza do úvahy), prikázať vec jednému zo spoluvlastníkov za náhradu alebo, ak o spoločnú vec nemá nikto záujem, túto predať a výťažok rozdeliť medzi spoluvlastníkov.
Vychádzajúc zo zadanej otázky usudzujem, že ak bude podaná žaloba, súd byt prikáže do výlučného vlastníctva Vám a zároveň Vám uloží povinnosť vyplatiť bývalého manžela.
Dobrý deň, mám byt od roku 2010 kúpili sme to s bývalou manželkou a od roku 2014 po rozvode som odkúpil jej polovičku cez vysporiadanie BSM a teraz ho chcem predať bude musieť platiť daň z predaja, aj keď vlastním byt viac ako 5 rokov ďakujem za radu.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 06.07.2018)
Keďže sa u Vás jedná o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Keďže od nadobudnutia nehnuteľnosti do bezpodielového spoluvlastníctva manželov - rok. 2010 - do jej predaja uplynie viac ako 5 rokov, príjem z predaja bytu bude oslobodený od dane.
Uvedené vyplýva z ust. 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov /citujeme/ :
"Ak ide o predaj nehnuteľností uvedených v odseku 1 písm. a), alebo písm. b) po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do lehoty uvedenej v odseku 1 písm. a), alebo písm. b) sa započítava doba, počas ktorej bola takáto nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov."
Teda nevadí, že mám ten byt sám len štyri roky a s bývalou manželkou sme ho mali spolu 8 rokov. Dobre som pochopil ? Veľmi pekne ďakujem za odpoveď ešte raz ďakujem.
Áno, pochopili ste správne.
Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov platí, že "ak ide o predaj nehnuteľností uvedených v odseku 1 písm. a), alebo písm. b) po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do lehoty uvedenej v odseku 1 písm. a), alebo písm. b) sa započítava doba, počas ktorej bola takáto nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov."
Aj podľa stanovísk Finančnej správy SR do doby vlastníctva Vás ako bývalého manžela sa vo Vašom prípade bude počítať aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť vo Vašom BSM, ako aj doba, kedy ste mali nehnuteľnosť - byt už len vo svojom výlučnom vlastníctve.
Pre Vaše lepšie ozrejmenie uvádzame, že iné by to bolo v prípade, ak by došlo k vyporiadaniu uplatnením zákonnej domnienky podľa ust. § 149 ods. 3 Obč. zákonnníka (citujeme) :
" Ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. To isté platí primerane o ostatných majetkových právach, ktoré sú pre manželov spoločné."
Teda ak by ste do troch rokov od rozvodu nepodali návrh na súd na vyporiadanie BSM, prípadne by ste sa nedohodli, uplynutím troch rokov od rozvodu by došlo zo zákona k tomu, že byt by bol vo Vašom podielovom spoluvlastníctve v podieloch po 1/2 k celku, Vás a Vašej bývalej manželky. Následne ak by ste od bývalej manželky odkúpili jej 1/2 , už by sa Vám nezapočítavala doba vlastnenia nehnuteľnosti v BSM ohľadom manželkinej polovice a táto 1/2 by podliehala povinnosti podať daňové priznanie a vyporiadať daň.
Je možné po rozvode ak prepadol byt rozsudkom súdu jednému z manželov dať podnet na políciu alebo súd ak ma partner, ktorému už byt nepatrí a ma pocit, že expartner ho predal za povedzme zhruba za dvojnásobnú sumu a tým ho vlastne podviedol. Povedzme cena bytu na súde bola určená na 13 000eur, z tejto čiastky podľa súdu expartner /ten, ktorému byt už nepatrí/ mal dostať od expartnera / s bytom/ sumu 2780 eur/. Ale byt bol po určitom temíne predaný/výlučným vlastníkom podľa rozhodnutia súdu sa stal iba jeden z partnerov a to ten, ktorý ma vyplatiť partnera bez bytu. Ak je ten byt predaný povedzme za 24 000 eur ma expartner, ktorému byt už po rozvode nepatrý ďalší nárok z rozdielu sumy 24000 eur -13000 eur t.j.11000 eur povedzme na polovicu z tej sumy?
Vo Vami uvedenom prípade je rozhodujúci rozsudok súdu, kde bola určená povinnosť bývalého manžela vyplatiť Vám titulom vyporiadania BSM na nehnuteľnosti stanovenú sumu rozsudkom.
Pokiaľ bývalý manžel predal byt za inú sumu, než sumu určenú v rozsudku o vyporiadaní BSM, toto nemá vplyv na výplatu už predtým určenej sumy podľa rozsudku súdu.
Cena nehnuteľnosti pri kúpnopredajnej zmluve sa určuje dohodou zmluvných strán. Teda bývalý partner nemá nárok na vyplatenie žiadnej sumy z predajnej ceny nehnuteľnosti, len na sumu, ktorá je určená v rozsudku o vyporiadaní BSM.
Dobrý deň, s manželkou sme zakúpili počas manželstva pred dvoma rokmi spoločne byt. Aktuálne riešime rozvod, a teda ajh predaj bytu. Rad by som sa informoval, že ako je to v tomto prípade s predajom pred uplynutím 5 ročnej lehoty od zakúpenia. Vopred ďakujem za opdoved.
Dobrý deň, predpokladám, že máte na mysli platenie dani z príjmu a zdravotných odvodov. Ak predáte byt pred uplynutím 5 rokov, zaplatíte daň z príjmu a zdravotné odvody ak budete mať z predaja zisk.
Dobrý deň. Som v rozvodovom konaní a chcem sa spýtať, či môžem predať dom teraz, pričom ja som výlučnou vlastníčkou? Kúpila som ho síce počas manželstva, ale v zmluve je jasne písané, že som ho kúpila zo svojich financií a nehnuteľnosť nie je v BSM. A ako by bol potom manžel na tom? Ďakujem.
Dobrý deň. Pokiaľ je Vami spomínaný dom skutočne len vo Vašom výlučnom vlastníctve, nakoľko ste ho kúpili, hoci aj počas manželstva, ale z Vašich výlučných prostriedkov, potom môžete dom predať kedykoľvek, a to aj bez súhlasu Vášho manžela. Nemusíte preto čakať na koniec rozvodového konania a ani n inú právnu skutočnosť.
Čo sa týka Vášho manžela, s jeho súhlasom môžete predať jedine veci, ktoré sú predmetom Vášho spoločného bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej len "BSM"). Naopak s vecami, ktoré vlastnícky patria výlučne Vám (tzn. nespadajú do rámca BSM), môže disponovať podľa Vašej slobodnej vôle.
Dobrý deň. Ako s vysporiadaním bytu, keď je spoločný s ex manželom sme sa dohodli. Dôjde nám rozhodnutie so súdu, že byt je 1/1? Aspoň tak tvrdili na katastri. Že nech si počkáme a po troch rokoch dôjde rozhodnutie. Neriešili sme súdnou cestou.
Dobrý deň, ak ste sa dohodli, potom uzatvorte dohodu o vysporiadaní. Nemusíte to riešiť súdom. Ak však neuzatvoríte dohodu písomne a ani nepodáte návrh na súd, žiadne rozhodnutie o vysporiadaní nepríde.
Zostanete tak ako to je s tým, že ak uplynú 3 roky od rozvodu, tak to prejde do podielového spoluvlastníctva a budete spoluvlastníci o velkaor podielov 1/2 a 1/2.
Dobrý deň, chcel by som Vás požiadať o radu. Dcéra sa rozvádza a už s deťmi nežije v spoločnej domácnosti s manželom od 10.3.2015. Bola vyhodená aj s deťmi. Žijú v podnájme. Na konci roka (31.12.2016) sme sa dozvedeli, že manžel už predal byt aj so zariadením a to ešte pred rozvodom. Byt je síce v jeho vlastníctve kúpil ho ako holobyt, ale zariadenie bolo nadobudnuté aj za finančného prispenia dcéry a našej rodiny. Jej manžel o tom nedal vôbec vedieť, že takéto niečo zamýšľa. Sme z toho v šoku. Vlastne z nich spravil bezdomovcov. Pravdepodobne ich odhlásil nový vlastník z trvalého pobytu. To si musíme zistiť. Viem, že majetkové vysporiadanie spadá do BSM, ale chcel by som Vás požiadať o radu, či v takomto prípade jej manžel nekonal protizákonne a ako má dcéra v tejto veci postupovať. Za porozumenie vopred ďakujem
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 04.01.2017)
Dobrý deň, ak vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti bol výlučne manžel Vašej dcéry, tak na predaj tejto nehnuteľnosti nepotreboval súhlas Vašej dcéry. On jediný bol oprávnený nakladať s touto nehnuteľnosťou. Ak však zariadenie do tohto bytu kupovali počas trvania manželstva hoci len sčasti za peniaze patriace do BSM, patria tieto zariadenia do BSM. Pri bežných veciach nie je potrebný súhlas druhého manžela so zamýšľaným úkonom (predajom). Bežnou vecou nie je napr. predaj nehnuteľnosti alebo darovanie väčšej časti finančných prostriedkov. Ak išlo o bežné zariadenie nehnuteľnosti a nenachádzala sa tam žiadna vec s vysokou hodnotou, na predaj zariadenia nepotreboval jej manžel súhlas. Avšak peniaze získané z predaja tohto zariadenia patria do BSM. Ak by ich jej manžel použil na iný než spoločný majetok alebo účel, prípadne si ich ponechal, pri vyporiadaní BSM po jeho zániku rozvodom bude potrebné zohľadniť i túto sumu a Vaša dcéra si bude môcť nárokovať časť z nej v zmysle ustanovenia § 150 Občianskeho zákonníka.
Som rozvedeny a s exmanzelkou sme nadobudli spolu byt ktory je na hypoteku. Hypoteku platim iba ja, exmanzelka byva s detmi inde. Neda sa snou dohodnut mimosudne. A nechce mi podpisat ani byt, ze by sa predal. Da sa to nejako, ze by som byt predal aj bez toho, aby som potreboval jej podpis, ked celu hypoteku platim iba ja a byvam v byte sam? Dakujem za odpoved.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.11.2016)
vo Vašej otázke neuvádzate dobu, ktorá uplynula odo dňa nadobudnutia právoplatnosti Vášho rozhodnutia o rozvode manželstva. Totiž, ak od rozvodu uplynuli viac ako 3 roky, došlo k zániku Vášho BSM a platí, že každý z Vás je podielovým (teda nie bezpodielovým) spoluvlastníkom bytu o veľkosti podielu 1/2. V danom prípade by každý z Vás mohol voľne disponovať so svojím podielom, samozrejme za predpokladu dodržania predkupného práva druhého podielového spoluvlastníka.
Ak chcete byt predať v lehote do 3 rokov od rozvodu manželstva, bolo by potrebné najskôr vyporiadať Vaše bezpodielové spoluvlastníctvo, do ktorého patrí aj predmetný byt, ak ste ho nadobudli za trvania manželstva.
Čo sa týka hypotéky, ak ste ako dlžníci hypotéky uvedený obaja a len vy uhrádzate mesačné splátky, máte právo požadovať od Vašej bývalej manželky polovicu každej uhrádzanej splátky. V prípade, ak by Vám ju dobrovoľne neplatila, môžete sa domáhať danej sumy na súde žalobou voči Vašej bývalej manželke.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.07.2016)
Dobri den. S exmanzelkou chceme predat byt na. ktory nedala pri kupe nič. Peniaze šli od mojej mamy, z uctu lebo tam boli aj jej, moje polovica poslana na jej ucet. Ex manzelka chce pri predaji bytu stvrtinu sumy, ci ma na to narok? Byt bol kupovany uz pocas manzelstva.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 03.12.2015)
Dobrý deň, ak bol byt kupovaný počas manželstva, tak patrí do BSM, manželka má nárok na vyplatenie z bytu - polovicu hodnoty bytu. Vy máte právo odpočítať si, čo Vám mama darovala na kúpu bytu (ak to bol dar iba Vám). Uvediem príklad. Byt má hodnotu 40.000 eur, mama Vám darovala 10.000 eur., potom 40.000 mínus 10.000 je 30.000. Túto sumu vydelíte 2 a získate sumu, na ktorú má manželka nárok.
Dobry den, chcem sa spytat na moznosti predaja nehnutelnosti po rozvode. Pocas rozvodového konania mi manzelka podpisala splnomocnenie na predaj naseho rodinného domu, v ktorom momentalne nikto nebyva. V aprili 2015 som podpisal zmluvu o budúcej zmluve s potencionalnym kupcom. V juli 2015 bolo nase manzelstvo rozvedene a rozvod nadobudol pravoplatnost. BSM nebolo vysporiadane ani neprebieha na sude konanie o vysporiadani BSM. Mozem uzvret KPZ na zaklade splnomocnenia? Dakujem,
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.11.2015)
Dobrý deň, áno, zmluvu môžete uzatvoriť. Nehnuteľnosť (ak ste sa nevysporiadali) je stále v BSM až do 3 rokov od rozvodu.
Zdravím, som ešte študent, mám 18 rokov a rodičia sa idú rozvádzať, keďže otec je už dlhé roky alkoholik a už to v rodine nezvládame. No môj problém a otázka je ako to je pri rozvode s majetkom. Asi 3 roky dozadu zomrela otcova matka a nechala otcovi byt, ktorý sme kvôli jeho dlhom museli predať a teraz nás vydiera, že tie peniaze z bytu chce a že nás o všetko oberie lebo vraj to je jeho právo. Navštevuje aj právnika aj keď neviem za čo, keď nemá peniaze a nepracuje už 5 rokov no vraví, že všetky účty bude musieť platiť mama a neustále sa vyhráža, že nás pripraví o všetko. Naozaj mám strach, že kvôli tomu alkoholikovi skončíme na ulici a on z toho výjde ako víťaz, prosím odpíšte mi, či je možné, že mu bude mama musieť vyplatiť všetky usporené peniaze alebo kúpiť nový byt. Mama sa hrozne trápi a ja jej neviem ako pomôcť. Prípadné doplňujúce údaje vám môžem dopísať. Vďaka
Dobrý deň, ak byt patril jemu a peniaze z bytu boli použité na spoločné účely, potom tieto peniaze sa mu musia vrátiť. Má na ne nárok. Musí však preukázať, že sa peniaze použili na spoločné účely. Ak sa však byt predal a zaplatili sa jeho dlhy (teda nie spoločné dlhy), potom tieto peniaze sa použili nie na spoločné účely ale na jeho výlučné účely a preto nemá právo požadovať nahradiť hodnotu bytu.
Dobrý deň, obraciam sa na Vás s otázkou, s ktorou si neviem rady. Moj manzel mi odobral pristupove prava k uctu, na ktorom boli peniaze z predaja rodinneho domu nadobudnuteho pocas manzelsta. Peniaze z tohto uctu nasledne vybral/preposlal na iny ucet, o com ma banka nemoze informovat, kedze nie som spolumajitel uctu. Manzel sa takto pripravuje na rozvod, ked si takto "uliate" peniaze chce nechat iba pre seba. Zaroven ukryl zmluvy o predaji predmetneho domu, aby som nemala ziadne dokumenty v ruke. Prosim, aky existuje pravny sposob riesenia tejto situacie? dakujem vam vopred za odpoved.
ak bol dom spoločný, potom peniaze patria aj Vám. Po rozvode môžete túto sumu požadovať vysporiadať v konaní o vysporiadanie BSM. Správnym postupom na súde sa dokážete dostať ku všetkým potrebmým informáciám. Odporúčam čo najskôr vyriešiť rozvod a potom sa pustiť do majetkového vysporiadania. Nie je dôležité, že peniaze previedol na iný účet.
Predaj bytu po rozvode manželstva
Predaj bytu manželov v podielovom…
Má manželka po rozvode nárok na mne darovaný…
Predaj domu pred rozvodom

References: súd 
 § 143
 súd 
 § 150
 súd 
 súd 
 súd 
 súd 
 súd 
 § 9
 § 149
 súd 
 súd 
 § 150