Source: https://issuu.com/medienm8/docs/zuhause_5_2017
Timestamp: 2018-11-19 16:51:00+00:00

Document:
Zuhause 5/2017 by Eberhard Franken - Issuu
1 K 10669 F
24. Jahrgang, Nummer 05 September/Oktober 2017
INITIATIVE BOCHUMER CITY: Innenstadt mitgestalten BASECAMP: Neue Landmarke für Bochum TRICKBETRUG: Falsche Stadtwerker rufen an
presse l werbung l internet 5/2017
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AMBULANTE PFLEGE BO-Süden / -Südwesten BO-Stadtmitte / -Norden BO-Langendreer / -Werne BO-Hamme / -Westen BO-Höntrop / -Westen BO-Gerthe / -Norden KURZZEITPFLEGE
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Nachrichten aus Bochum Zukunft der City mitgestalten: Initiative Bochumer City - IBO	4 Wohnen für Studierende:	BaseCamp - eine neue Landmarke	7 Neues Fliednerhaus
Aktuelle Informationen Unwetterschäden: Vorbeugung	und Schadensregulierung	10 Echter Hausschwamm: Beseitigung ist problematisch	12 Selbsthilfe beim Dachausbau	kann Schimmel verursachen	15 Silberfische sind nicht ungewöhnlich	und damit kein Sachmangel	18 Baulast kann Wegerecht durch	Nachbarn rechtfertigen	22 Deutsche sind überzeugt von	„Altersvorsorge Wohneigentum“	27
die ehemals herausragende Einzelhandelsstruktur ist Bochum über die letzten Jahrzehnte leider verloren gegangen. Erhebliche Leerstände und unattraktive EinEuro-Läden prägen das Stadtbild maßgeblich mit. Behauptet haben sich wenige, alteingesessene, inhabergeführte Betriebe, die bereits Kooperationen eingegangen sind, um die Innenstadt zu beleben und Käuferströme anzuziehen. Geführt hat dies zu verschiedenen Werbe- und Interessengemeinschaften, die teils sehr unterschiedliche Vorstellungen verfolgt haben, auch weil sie auf spezielle Innenstadtgebiete bezogen waren. Dies bedingte, dass hinsichtlich LadenöffnungsImpressum zeiten, Sauberkeit, Verkehrssicherheit, ErHerausgeber: scheinungsbild und Außendarstellung, um HAUS + GRUNDEIGENTÜMER BOCHUM GmbH nur einige Beispiele zu nennen, ein einheitliViktoriastr. 63 • 44787 Bochum	Ruf: (0234) 96127-0 • Fax: (0234) 9612744 cher Auftritt nicht zu erwarten war. www.hausundbochum.de • eMail info@hausundbochum.de Chefredakteur: Rechtsanwalt Erwin Köhler Um so mehr ist zu begrüßen, dass auf BeVerlag: Medienbüro Franken • Hauptstr. 146 • 44892 Bochum treiben der Bochum Marketing GmbH nun Ruf: (0234) 920020 • eMail ef@medienm8.de der Initiative Bochumer City e.V. (IBO) geCvD, Gestaltung & Anzeigen: Eberhard Franken (beim Verlag) Druck: Zimmermann Druck + Verlag GmbH gründet wurde, der sich als ServicegemeinWidukindplatz 2 • 58802 Balve schaft für Immobilieneigentümer, Händler ZUHAUSE ist das informative Magazin für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Das Magazin erscheint im 24. Jahrgang und wird und Dienstleister in der Innenstadt begreift zweimonatlich herausgegeben. Der Verkaufspreis beträgt 4 Euro. Der Bezugs­preis ist im Mit­glieds­beitrag der angeschlossenen Vereine entund die bisherigen Werbe- und Interessenhalten. Ein Jahres­abonnement inkl. Porto kostet 27 Euro. Bei Nichtbelieferung ohne Ver­schul­den des Verlages besteht kein Anspruch auf gemeinschaften zusammenführt. Entschädigung. Bitte lesen Sie dazu die auf den Seiten 4 Für unverlangt eingesandte Manuskripte übernehmen weder Herausgeber noch Verlag eine Haftung. Namentlich ge­ kenn­ zeichnete Beiträge und 5 abgedruckte Selbstdarstellung des geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Nachdruck – auch auszugsweise - nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages. IBO, der ein neues Kapitel koordinierter InAZ_Wappen-Immobilien_Wappen_Immobilien.qxd 01.03.12 15:31 Seite 1 Titelbild: Stiepeler Dorfkirche - Eberhard Franken nenstadtentwicklung aufschlagen will.
Unser Vereinsvorstand hat beschlossen, dieses Vorhaben durch eine Mitgliedschaft zu unterstützen. Eine attraktive, belebte und insbesondere als Einheit wirkende Innenstadt ist als wesentlicher Standortfaktor von unschätzbarem Wert für jede Immobilie. Dessen muss sich jeder Eigentümer in unserer Stadt bewusst sein, gleich, wo seine Immobilie liegt und wie groß sein „Portfolio“ ist. Ich möchte daher auch im Kreise unserer Mitglieder für eine Mitgliedschaft im IBO e.V. werben. Ganz besonders die Mitglieder, die im Innenstadtbereich vermietend tätig sind, werden einen Erfolg dieses Projektes zu spüren bekommen. Hoffen wir auf gutes Gelingen. Glück Auf Ihr Jörg Ehrhardt
Zukunft der Bochumer Innenstadt mitgestalten IBO gegründet - Mitgliederzahlen wachsen stetig Die Dynamisierung des Fortschritts in allen Bereichen bedingt, dass die Zukunft wohl noch nie so offen war wie heute. Das trifft auch auf die Entwicklung der Bochumer Innenstadt zu. Nicht das Schritthalten mit den Nachbarstädten ist angesagt, sondern das Vorwegeilen mit guten Ideen, die schnell von geplanten Vorhaben zu realisierten Projekten werden. Dabei ist jedes Vorhaben als Puzzlestück zu begreifen, welches richtig eingebettet sein muss in das gesamte Puzzlemotiv. Und dabei geht es in der Bochumer City längst nicht nur um das Bauen von Straßen und Häusern. Diese allein schaffen nicht das, was die Innenstadt braucht, nämlich eine Aufenthalts- und emotionale Erlebnisqualität. Diese wiederum ist der Garant für eine prosperierende City, die gern von den Menschen besucht wird. Dieses Ziel zu erreichen, ist eine gemeinschaftliche Aufgabe, ein Hand in Hand-Arbeiten, bei dem alle Cityakteure ihre Kompetenzen in einen gemeinsamen Organisations- und Handlungsrahmen einstellen. Die Stadt Bochum macht den Aufschlag. Sie arbeitet an einem Handlungskonzept für die City, im Planerdeutsch gesprochen „Integrierten Stadtentwicklungskonzept“, kurz ISEK. Dessen Umsetzung braucht auch aus der Sicht der Stadt nicht den Immobilienbesitzer, Einzelhändler oder sonstigen Gewerbetreibenden in der City als passiven Zuschauer, sondern vielmehr als wissenden und aktiven Akteur. Der von der Stadt angestoßene Prozess wird bis weit in die Mitte der 20er Jahre hinein andauern. Er ist sowohl eine große Herausforderung als auch eine gewaltige Chance. Die Stadt beschreibt das so: Ein integriertes Handlungskonzept bedeutet die ganzheitliche Betrachtung der City. Mit seiner Hilfe können nicht nur städtebauliche, sondern u.a. auch funktionale, ökonomische und ökologische Defizite und Anpassungserfordernisse zunächst aufgezeigt
und dann konsequent bearbeitet werden. Dabei wird so oft wie möglich versucht, ressortübergreifend Ressourcen zu bilden. Nicht zuletzt spielt auch die Digitalisierung eine herausragende Rolle. Ein ISEK ist in Nordrhein-Westfalen eine verpflichtende Grundlage, um Städtebauförderungsmittel zu erhalten.
Die Bochum Marketing GmbH hat seit langem für einen Zusammenschluss der Werbegemeinschaften in der City geworben. In 2016 wurde dann in Kenntnis der ersten Vorbereitungen der Stadt Bochum zum ISEK und unter Beteiligung eines durch Bochum Marketing beauftragten Moderators der
Grundstein gelegt für die Initiative Bochumer City e.V. - kurz IBO -. Aktuell ist sie der Zusammenschluss der ehemaligen Werbegemeinschaften Brückviertel, 1A Kortumstraße und Interessengemeinschaft Boulevard. IBO versteht sich satzungsgemäß nicht mehr als Werbegemeinschaft. Vielmehr will sie Servicegemeinschaft für alle Akteure der City sein, egal ob Händler, Hausbesitzer, Arzt, Anwalt, Physiotherapeut... Damit erhalten alle beteiligten Akteure eine Stimme gegenüber der Stadt Bochum, der Verwaltung und der Politik. Die IBO stimmt sich mit Bochum Marketing als die langjährige Kompetenz im Stadtmarketing ab, um gemeinsame Interessen zu vertreten. Dazu wurde eigens von Bochum Marketing eine Citymanagerin angestellt, die mit dem Quartiersmanager der IBO zusammenarbeiten wird. Jeder Wandel braucht schnell sichtbare Erfolge, um die Menschen zu begeistern und Akteure zu mobilisieren. Für den Wandel in Bochums Innenstadt sollten kurzfristig realisierbare Maßnahmen und umkehrbare Projekte mit Pilot-Charakter definiert werden, die einen Aufbruch symbolisieren und Qualitäten der künftigen Innenstadt sichtbar machen. Gemeinsam
muss am Einstieg in diesen Wandel gearbeitet werden. Jedes einzelne Mitglied der IBO erfährt schon in 2017 zahlreiche Mehrwerte. Zu diesen Mitgliedervorteilen zählen: - Mitglieder-Vorteilskonditionen bei den Stadtwerken - Sonderkonditionen für Werbemedien (WAZ, Stadtspiegel, BoMa Magazin, Stroer, etc.) - Mitglieder-Vorteilskonditionen für ein Bogestra - Job -Ticket - Gesundheits-CheckAktionen für die Mitarbeiter der Mitglieder - eine Interessenvertretung rund um das Thema Baustellen - ein Quartiersmanager für die Veranstaltungsplanung - ein Veranstaltungskalender - eine Interessenvertretung bei Missständen im öffentlichen Raum - eine Interessenvertretung gegenüber Politik und Verwaltung - ein Einkaufsführer (digital und Print) - ein regelmäßiger MitgliederNewsletter mit allen relevanten Informationen - ein Plakatentfernungsservice
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Aktuelles Bochum In Zukunft soll dies u.a. ergänzt werden durch: - ein Leerstands-Management - ein gemeinsames Bonusprogramm - ein ganzheitliches Taubenvergrämungs- und Ungezieferbekämpfungskonzept - einen Graffitiservice zu Sonderpreisen - einen gemeinsamen OnlineAuftritt mit Online - Shop, Öffnungszeiten, Arztsuche, etc. - Intensivierung der Zusammenarbeit mit der Polizei - regelmäßig stattfindende Innenstadtforen - einen Kunden-Lieferservice Durch diese gemeinsamen Maßnahmen, Aktionen, Veranstaltungen und Möglichkeiten soll sich die Bochumer Innenstadt zu einem Erlebnisraum für alle Bochumer entwickeln. Die Aufenthaltsqualität wird durch die Mehrwerte spürbar verbessert werden, so dass die Frequenz für Händler und Dienstleister und die Wertsteigerung der Immobilien gesichert ist. Werden Sie vom Zuschauer zum wissenden Akteur.
EIN STADTSPAZIERGANG: PROGRAMM - IN VIER AKTEN - 19. Oktober 2017 um 19 Uhr im Atrium der Stadtwerke Bochum Begrüßung ERSTER AKT - STATUS QUO • Dr. Markus Bradtke Stadtbaurat Bochum • Eckhard Brockhoff Immobilienmakler Brockhoff & Partner Herr Brockhoff hält der Stadt den Spiegel vor -Herr Dr. Bradtke blickt mit den geplanten Veränderungen in die Zukunft ZWEITER AKT - BEST PRACTICE • Boris Hedde GF Institut für Handelsforschung Köln • Stefan Postert IHK Mittleres Ruhrgebiet Was unterscheidet eine erfolgreiche von einer weniger erfolgreichen Stadt - und wie kann Bochum von den Erkenntnissen profitieren? DRITTER AKT - ZIELE & LEISTUNGEN • Thomas Eiskirch Oberbürgermeister Stadt Bochum • Andor Baltz Modehändler und Vorstand IBO • Marc Mauer Juwelier und Vorstand IBO Welchen Mehrwert bietet Ihnen die IBO und welche Ziele verfolgen wir? Was plant die Stadt? VIERTER AKT - UMSETZUNG • Mario Schiefelbein GF Bochum Marketing • Jürgen in der Beeck Quartiersmanager IBO • Bettina Zobel Citymanagerin Bochum Marketing Wie funktioniert die kooperative Zusammenarbeit für die operative Umsetzung und welche Leistungen bietet Bochum Marketing? Moderation: Katja Leistenschneider Radio Bochum
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Trickbetrug - Falsche Stadtwerker rufen an In Bochum treiben erneut Trickbetrüger ihr Unwesen. Bei den Stadtwerken Bochum meldeten sich eine Reihe besorgter Bürger, die angeblich im Auftrag des Bochumer Energieund Wasserversorgers angerufen wurden, um Termine für eine Leitungsreinigung zu vereinbaren. Die Anrufer versuchen auf diese Weise anscheinend gezielt herauszufinden, wann die Personen nicht zu Hause sind. „Unsere Netzgesellschaft führt in Einzelfällen Spülungen an Hausanschlussleitungen durch, wenn zuvor Arbeiten am Versorgungsnetz vorgenommen wurden oder die Kunden selbst die Stadtwerke benachrichtigt haben“, erklärt Kai Krischnak, Pressesprecher der Stadtwerke Bochum. Die Leitungen in den Häusern und Wohnungen fallen gar nicht in den Zuständigkeitsbe5/2017
reich der Stadtwerke. „Für die Hausinstallation, also die Leitungen nach der ersten Absperreinrichtung, sind die Hausbesitzer selbst verantwortlich“, ergänzt Kai Krischnak und rät: „In den aktuell geschilderten Fällen sollten unsere Kunden keine Informationen herausgeben und den Anruf einer Polizeidienststelle melden.“ Immer wieder versuchen Trickbetrüger, sich unter dubiosen Vorwänden und im Namen der Stadtwerke Zugang zu Wohnungen meist älterer Menschen zu verschaffen. Alle Mitarbeiter des Bochumer Energieversorgers können sich durch einen Dienstausweis mit Lichtbild ausweisen. Besorgte Kunden können sich jederzeit an die Service-Nummer der Stadtwerke Bochum unter (0234) 960-3737 wenden, um ihre Anliegen mit den Kundenberatern zu besprechen.
Bewerbungen bis zum 31.10.2017:
Die Stadt Bochum ruft zur Teilnahme am jährlichen Wettbewerb um den KlimaschutzAward auf. Bewerben können sich alle Bochumerinnen und Bochumer, ob Einzelpersonen, Vereine, Initiativen, Unternehmen oder Schulklassen. Einsendeschluss für die Projekte ist der 31. Oktober.
Mit Unterstützung des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur werden die Stadtwerke Bochum fünf öffentliche Schnellladesäulen im Bochumer Stadtgebiet errichten. So sind Ladesäulen an den Standorten Parkplatz am Kemnader See, Marktplatz Riemke, Friemannplatz, Klinikstraße und Marktplatz Weitmar (Pfarrer-Halbe-Straße) vorgesehen. Die schriftliche Förderzusage Ministeriums liegt vor. Weitere Förderanträge über zusätzliche Schnellladesäulen und Normalladesäulen befinden sich noch in der Prüfung. „Wir freuen uns sehr über das positive Signal aus Berlin. Die Stadtwerke Bochum haben die Ladeinfrastruktur in Bochum in den letzten Jahren kontinuierlich aufgebaut und sind jetzt bereit für den nächsten Schritt“,
Bewerben kann man sich in den folgenden Kategorien: Klimaschutz: Hierzu zählen alle Maßnahmen, die der globalen Erwärmung entgegenwirken, insbesondere Maßnahmen, die einer CO2-Reduktion dienen. Klimaanpassung: Hierzu zählen alle Maßnahmen, die dazu dienen, sich auf die Folgen des Klimawandels einzustellen bzw. diese abzumildern. Umweltschutz allgemein: Hier-
zu zählen alle Maßnahmen, die den Erhalt und Schutz der Umwelt zum Ziele haben. Die Auszeichnung mit dem Klimaschutz-Award erfolgt in Form einer Plakette sowie Geldpreisen bis zu 1000 Euro. Die Preisverleihung durch Oberbürgermeister Thomas Eiskirch findet am 23. Januar im Anneliese Brost Musikforum Ruhr statt. Interessierte können ihre Bewerbungen an das Umweltund Grünflächenamt Bochum, Technisches Rathaus, HansBöckler-Straße 19, 44777 Bochum oder per E-Mail an umweltamt@bochum.de schicken. Weitere Informationen erhalten Sie im Internet unter www. bochum.de/umweltamt/aktuelles.
Bis Mitte 2018 sind fünf weitere Ladesäulen geplant erklären Dietmar Spohn und Frank Thiel, Geschäftsführer der Stadtwerke Bochum. Aktuell befinden sich bereits 13 öffentliche Ladesäulen im Bochumer Stadtgebiet. Die Schnellladesäulen haben eine Leistung von bis zu 50 kW pro Ladepunkt, die Normalladesäulen von jeweils 22 kW. Der Förderantrag wurde in Abstimmung mit der Stadt Bochum eingereicht, die Stadtwerke werden die Detailplanung für die Standorte vornehmen. Die Inbetriebnahme ist für Mitte 2018 vorgesehen. Bereits in der Planung wurde darauf geachtet, dass möglichst viele der gängigen Elektro-Fahrzeugtypen an den Ladesäulen betankt werden können. Es gibt auch bereits ein Pachtmodell. Mehr unter:www.stadtwerke-bochum.de
Verlosung / Gewinnspiel Liebe Leser, für diese Ausgabe ist es uns gelungen, gleich zwei Gutscheinbücher für unsere Verlosung zu erhalten. Einmal die sehr begehrte „Schlemmerreise Bochum & Umgebung“ und zum anderen die „Freizeitreise NRW“. Jeweils drei Exemplare stehen zur Verfügung. Wenn Sie eines der Exemplare gewinnen möchten, schicken
Sie eine Postkarte mit dem Vermerk „Schlemmer“ oder „Freizeit“ an das Medienbüro Franken, Hauptstr. 146, 44892 Bochum. Alle bis zum 10. Oktober 2017 eingegangenen Postkarten (es gilt der Poststempel) nehmen an der Verlosung teil. Der Rechtsweg ist ausgeschlossen.
Und wenn Sie kein Glück bei der Verlosung haben: Beide Bücher jeweils zum Vorteilspreis erwerben Auch diesmal konnten wir für unsere Leser wieder einen Sonderpreis für die Schlemmerreise aushandeln. Es ist ab sofort und bis zum 28.2.2019 gültig! Das blaue Gutscheinbuch lädt mit 247 hochwertigen 2für1- und Wert-Gutscheinen ausgesuchter Teilnehmer aus Gastronomie, Freizeit, Wellness, Kultur und Shopping zu genussreichen Entdeckungsreisen ein. Ein schönes Abendessen zu zweit, ein erholsamer Tag in der Therme oder eine ausgiebige Shoppingtour:
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Attraktives Wohnen für Studierende:
BaseCamp - eine neue Landmarke für Bochum Ein echter Hingucker, rund
400 Appartements für Studentinnen und Studenten, die auch touristisch genutzt werden können, und ein neues Parkhaus mit mehreren hundert Stellplätzen - das ist „BaseCamp“, die neue Landmarke Bochums. Am 31.8.17 haben Oberbürgermeister Thomas Eiskirch, der Geschäftsführer der BaseCamp GmbH, Dr. Andreas Junius, der Architekt Prof. Eckhard Gerber und die Geschäftsführer der Bochum Wirtschaftsentwicklung Ralf Meyer und Prof. Rolf Heyer, die Pläne im Rathaus der Stadt Bochum vorgestellt. In unmittelbarer Nähe zum Bochumer Hauptbahnhof soll ein ambitioniertes Projekt entstehen:
Bochum einmal mehr seine Rolle als Heimat des Wissens im Ruhrgebiet. Die Studierenden sollen nicht nur an der Ruhr-Universität Bochum und den anderen acht Hochschulen lernen, sie sollen in Bochum auch attraktiven Wohnraum vorfinden. Das erleichtert ihnen zudem im Anschluss an ihr Studium die Entscheidung, Bochum und das Ruhrgebiet auch weiterhin als Lebensmittelpunkt zu wählen. „Diese neue Landmarke ist ein großer Gewinn für die Stadt und wird das städtebauliche
von dem Standort überzeugt: „Bochum ist ein renommierter Hochschulstandort mit knapp 60.000 Studierenden und zudem zentral in der Wissenschaftsregion Ruhr gelegen. Als Bewohner des BaseCamp Bochum wird man urbanes Leben in der City genießen und zugleich drei Universitätsstandorte in kürzester Zeit erreichen können.“
Bild prägen“, so Oberbürgermeister Thomas Eiskirch. „Wir sind Hochschulstadt. Und mit diesem zentral in der Innenstadt gelegenen Wohnangebot wollen wir noch stärker als bisher auch eine wirkliche Studentenstadt werden.“ Dr. Andreas Junius, Geschäftsführer der BaseCamp GmbH, ist
Potsdam und Lodz. Im Bau bzw. der Projektierung befinden sich Anlagen in Berlin, Leipzig, Göttingen und Dortmund. Eine wichtige Voraussetzung ist die architektonische Qualität des Gebäudes. Das Büro Gerber Architekten realisiert den Bau. „Die besondere Situation am Hauptbahnhof
Die BaseCamp Student GmbH hat international Erfahrungen im Bau hochwertiger Studentenwohnheime und realisierte Vorhaben u.a. in Kopenhagen,
Auch Hotelgäste sind willkommen Auf der Fläche des heutigen Parkhauses P7 ist ein rund 60 Meter hohes Gebäude geplant, das Heimat für über 400 Studierende aus Bochum und Umgebung und aller Welt werden soll, aber auch Hotelgästen zur Verfügung stehen wird. Die Appartements entstehen auf einer Fläche von ca. 1430 Quadratmetern, die Architektur setzt Akzente und fügt sich optisch in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. Die BaseCamp Student GmbH wird das Areal für den European Student Housing Fund bebauen. Mit dem Projekt unterstreicht
Bochum, an der Ecke Südring und Universitätsstraße, macht hier einen hohen, städtebaulich deutlichen Akzent wünschenswert, der in Form eines Hochhauses richtig formuliert ist. Gleichzeitig wird der Bahnhofsvorplatz durch die orthogonale Stellung des Hochhauses dazu stadträumlich gefasst.“ Die WirtschaftsEntwicklungsGesellschaft Bochum mbH ist Eigentümerin der Fläche. Geschäftsführer Ralf Meyer: „Wir sind froh, einen so ambitionierten internationalen Investor für Bochum gewonnen zu haben.“ Bauherrin des Parkhauses ist ebenfalls die WirtschaftsEntwicklungsGesellschaft Bochum mbH. „Bis zum Baubeginn ist noch viel zu tun“, weiß Rolf Heyer. „Aber wir freuen uns auf die Herausforderung.“ Sobald die erste detaillierte Planungsstufe erreicht ist, werden die Nachbarn über die Planungen informiert. Selbstverständlich wird es auch laufend Informationen an die Parkkunden geben.
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Handlungskonzept soll günstigen Wohnraum schaffen Bochum wächst wieder - „und das liegt nicht allein am Zuzug von Flüchtlingen“, sagt Stadtbaurat Dr. Markus Bradtke. Als Konsequenz fehlt Wohnraum. Bezahlbarer Wohnraum. Nach den Erkenntnissen der Stadt „benötigen wir 800 neue Wohnungen, 200 davon gefördert.“ Förderung ist wichtig, denn Sozialwohnungen gibt es kaum noch unter den ca 192.000 Bochumer Wohnungen, von denen im Übrigen zwei Drittel älter sind als 45 Jahre. Das Gutachterbüro empirica hat das „Handlungskonzept Wohnen“ mit erarbeitet, das auf rund 150 Seiten versucht, Antworten auf die folgenden Fragen zu geben: „Wie wollen wir künftig wohnen? Wie wird sich die Bevölkerung in Bochum entwickeln? Wie groß ist der Bedarf an Wohnungen in den nächsten Jahren? Welche Arten von Wohnungen werden besonders gebraucht?“ Es beschreibt die aktuelle Situation und formuliert Anforderungen für die Zukunft. Das Konzept, das von Juli 2016 bis Juni 2017 im Rahmen eines breiten Prozesses in fünf Workshops zusammen mit Wohnungsgesellschaften, Verbänden und
der Politik erarbeitet wurde, liegt derzeit den politischen Gremien zur Diskussion und Entscheidung vor. Interessierte Bürgerinnen und Bürger sowie die Fachöffentlichkeit wurden ebenfalls beteiligt. Wichtigstes Ergebnis der Untersuchungen: Die Wohnungsbauaktivitäten im Neubau und im Bestand müssen deutlich steigen, um die Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen und die Bevölkerungszahl stabil zu halten. Dabei ist es wichtig, nicht nur hochpreisiges Wohnen, sondern auch preisgünstige Wohnungen zu bauen. Mit einer solchen Wohnungsbauoffensive besteht außerdem die Chance, aktiv an der Verbesserung der Stadtgestaltung zu arbeiten und der Stadtentwicklung einen wesentlichen Schub zu geben. „Ich bin zuversichtlich, dass wir es gemeinsam mit den Wohnungsbaugesellschaften und Investoren schaffen werden, die Zahl der gebauten Wohnungen deutlich zu steigern“, so Dr. Bradtke. Die ersten Vorbereitungen wurden bereits getroffen. Man hat sämtliche Wohnungsbauaktivitäten im neugebildeten „Amt für Stadtplanung
Dr. Markus Bradtke mit dem Handlungskonzept.
und Wohnen“ gebündelt. Von dort wird künftig zentral das Wohnungsbaugeschehen in Bochum vorangetrieben. „Aber die Stadt kann natürlich nur Anreize setzen und unterstützen. Der Bau von neuen Wohnungen und die ebenso wichtige Modernisierung bestehender Wohnungen muss letztlich durch die Wohnungswirtschaft erfolgen“, so Bradtke weiter. Das Wohnraumangebot hier weist - qualitativ und quantitativ - Defizite auf, was in den letzten Jahren zur Abwanderung von Bochumern führte,
weil nicht das Gewünschte gefunden wurde. Um den Bedarf künftig zu decken und die erforderliche städtebauliche Verbesserung vorantreiben zu können, muss sich die wohnungspolitische Strategie zur Weiterentwicklung des Wohnstandortes Bochum gleichermaßen auf Neubaumaßnahmen als auch auf die Bestands- und Quartiersentwicklung stützen. Zentrale Ziele des Handlungskonzeptes sind u.a. vorausschauendes Flächenmanagement, Bestands- und Quartiersentwicklung und die Schaffung von Investitionsanreizen. Dazu möchte die Verwaltung kurz- bis mittelfristig acht prioritäre Maßnahmen initiieren - und die Umsetzung mit der Maßnahme „Mobilisierung von Baulücken“ starten: Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundstücken, die potenziell bebaut werden könnten, sollen nach den Herbstferien mit Anschreiben und Fragebogen angesprochen werden. Das alles wird auch medial begleitet. Weitere Informationen finden Interessenten in Beschlussvorlagen des Rates. ef
Übernachtungsstelle für Wohnungslose: Neues Fliednerhaus mit Suppenküche und medizinischer Wohnungslosenhilfe Erdgeschoss werden die Suppenküche e.V. und die Au f s u c h e n d e medizinische Hilfe für Wohnungslose Bochum e. V. ihre langjährige ehrenamtliche Tätigkeit weiter ausführen. Für SozialdeNorbert Riffel, Jens Fritsch und OB Eiskirch (v. li.) zernentin Britta bei der Unterschrift. Foto: Eberhard Franken Anger ist das eine gute LöDas alte Fliednerhaus am Sta- sung. „Sie bietet eine dauerhafdion, wo seit vielen Jahren woh- te Perspektive.“ nungslose Menschen betreut „Wir wollten nicht die Wohwerden, ist in einem erbärmli- nungslosen von einer schäbichen Zustand. Ein Neubau soll gen Immobilie in eine andere die Situation nun deutlich ver- schicken“, so Oberbürgermeisbessern: Die neue Übernach- ter Thomas Eiskirch, „sondern tungsstelle für Wohnungslose deutlich machen, dass wir eine wird dabei sogar erwietert: im soziale Stadt sind.“
Die VBW Bauen und Wohnen GmbH ist Eigentümer des Grundstücks und errichtet direkt neben dem alten Haus ein neues Gebäude. „Bereits im Sommer 2018 soll es stehen“, so VBW-Geschäftsführer Norbert Riffel. Die Innere Mission/Diakonisches Werk Bochum e.V. mietet das Gebäude als Generalmieterin für 25 Jahre an. „Wir freuen uns darüber, dass es den Verantwortlichen der Stadt Bochum gelungen ist, mit der Übernachtungsstelle für Wohnungslose, der Suppenküche sowie auch der medizinischen Wohnungslosenhilfe die zentralen Stellen für die Versorgung wohnungsloser Menschen zukünftig an einer Stelle eine Bleibe zu ermöglichen“, so Vorstandsmitglied Jens Fritsch. „Der Neubau eines sozialen Zentrums mit einem durch-
dachten Konzept und langfristiger Perspektive ist einmalig im Ruhrgebiet“, so OB Eiskirch. Das knapp 950 Quadratmeter große neue Gebäude bietet auf insgesamt drei Etagen ganzjährig 32 Übernachtungsplätze für wohnungslose Menschen und 10 Plätze für Frauen. Die Kapazität kann bei Bedarf ohne Probleme auf bis zu insgesamt knapp 60 Plätze ausgeweitet werden. Auch für die renovierungsbedürftige Einrichtung an der Stühmeyer Straße gibt es eine Alternative – an der Bessemer Straße wird eine als Flüchtlingsunterkunft eingerichtete aber dafür nicht genutzte Immobilie als Tagesaufenthalt für Obdachlose eingerichtet. Der Winter 2017/18 wird nun also die letzte kalte Jahreszeit in den alten, maroden Mauern sein. 5/2017
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Unwetterschäden: Vorbeugung und Schadensregulierung Durch die immer häufiger auftretenden Sommerunwetter mit Blitzeinschlägen, Sturmböen und Starkregen, sind rechtzeitig Vorbeugungsmaßnahmen zu treffen. So können Schäden verhindert werden. Unwetterwarnungen Der Deutsche Wetterdienst (DWD) gibt über seine Website Warnungen rechtzeitig raus. Diese werden auch im Radio und in den regionalen Fernsehprogrammen aufgenommen. Damit kommen die meisten Unwetter nicht unvorbereitet auf uns zu. Wenn ein Gewitter ansteht Wenn ein Gewitter aufkommt, sind Blitzeinschläge keine Seltenheit. Damit es nicht zu Überspannungsschäden an technischen Geräten im Haushalt kommt, empfiehlt sich, rechtzeitig die Stecker von Fernseher, Computer und dem Internet-Router zu ziehen. Alternativ können Mehrfachsteckdosen mit einem Überspannungsschutz verwendet werden. Diese sind im Elektrofachhandel oder über die gängigen OnlineShops erhältlich. Achtung: Einfache Mehrfachsteckdosen mit einem Kippschalter, reichen als Überspannungsschutz nicht aus. Wenn Starkregenfälle drohen Von Starkregen spricht man, wenn in kürzester Zeit große Niederschlagsmengen pro Zentimeter fallen. Wasserstände steigen schnell an, die zu Überschwemmungen führen. Mit diesem Wetterphänomen müssen Hauseigentümer immer rechnen. Das größte Problem sind die Wassermassen, die die Kanalisation nicht mehr aufnehmen kann. Das Wasser drückt dann durch die Abflüsse in die Kellerräume oder durch die sanitären Anlagen ins Haus. Deshalb ist es wichtig, dass die sogenannte Rückstauklappen funktionieren. Sie verriegeln bei Wasserdruck die Rohre von unten. Die Rückstauklappen sind regelmäßig zu warten. Dies ist auch im Schadenfall für den Versicherungsschutz wichtig. Steht der Keller unter Wasser, kann es zu einem Kurzschluss kommen, der auch zur töd-
lichen Gefahr werden kann. Deshalb rät das Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe (BBK) vorsorglich den Strom abzustellen. Außerdem sollen Chemikalien, die unter Umständen im Keller lagern, in Sicherheit gebracht werden, damit diese nicht das Wasser kontaminieren. Alle Fenster - insbesondere Dach- und Kellerfenster - sollten unbedingt verschlossen sein. Sollten Rollläden an den Fenstern sein, sollten diese geschlossen werden. Wenn ein Sturm ansteht Melden die Wetterdienste Sturm- oder Orkanböen sollten
Sie entstandene Schäden per Fotoaufnahmen. Sind größere Schäden entstanden, wird der Versicherer einen Sachverständigen schicken. Bevor Handwerker für Reparaturen beauftragt werden, müssen Kostenvoranschläge eingeholt werden. Laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft haben die Unwetterserien Ende Juni und Anfang Juli bereits Schäden von über einer halben Million Euro verursacht. Vielerorts scheint erst die Sonne, dann bezieht sich der Himmel und dicke Regentropfen fallen zu Boden. Starkregen. Dann stehen in kürzester Zeit
Foto: Eberhard Franken alle beweglichen Gegenstände von der Terrasse, dem Balkon oder Garten entfernt werden, mindestens aber gesichert werden. Hierzu können Gartenmöbel, Blumentöpfe und insbesondere Trampoline gehören. Wer einen Garten hat, sollte auch regelmäßig seine Bäume begutachten. Abgestorbene Äste brechen bei einem Sturm leicht ab und können Schäden verursachen. Besser diese bereits vor einem Unwetter entfernen. Im Schadenfall Im Schadenfall sollte der Versicherer schnellstmöglich über die entstandenen Schäden informiert werden. Außerdem ist der Versicherungsnehmer dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der Schaden nicht noch größer wird. Kaputte Fenster oder Dächer müssen abgedeckt, Keller mit Sandsäcken gesichert oder ausgepumpt werden. Bringen Sie sich oder andere durch die Absicherung aber nicht in Gefahr. Dokumentieren
Straßenzüge, Keller, Tiefgaragen und Bahnunterführungen unter Wasser. Auch Orkanböen und Gewitter mit den klassischen Blitzeinschlägen sind auch in diesem Sommer keine Seltenheit. Sommergewitter Ein Sommergewitter kann ein herrliches Schauspiel sein. An manchen Tagen zucken Zehntausend Blitze über Deutschland. Dabei schlagen die meisten Blitze am Rande der Alpen ein. Auch andere Regionen, die an Gebirgen liegen, sind im Verhältnis häufiger betroffen als mancher Landstrich in Schleswig-Holstein. Dies liegt am starken Temperaturgefälle. Im Tal staut sich erst die Hitze, wenn diese dann am Gebirge aufsteigt, entstehen Gewitterwolken. Doch was passiert, wenn nun ein Blitz in der Umgebung eingeschlagen ist und beispielsweise Überspannungsschäden an Elektrogeräten entstehen? In diesen Fällen kommt die Hausratversicherung bis zur je-
weiligen vereinbarten Versicherungssumme für den Schaden auf. Land unter durch Starkregen Werden beispielsweise Kellerräume durch Starkregen geflutet und hierdurch Gegenstände beschädigt, ist die Situation etwas komplizierter. In diesen Fällen reicht eine „normale“ Hausratversicherung nicht aus, da diese bei Schäden durch Überschwemmung in der Regel nicht aufkommt. Hier muss ein zusätzlicher Schutz mit der Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden. Diese zahlt bei Schäden, die durch Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Schneedruck und Lawinen entstehen. Der Versicherungsnehmer muss dafür sorgen, dass der Schaden nicht noch größer wird. Also laut „Im Schadenfall“ verfahren. Verwüstung Ein Sturm liegt aus Versicherungssicht erst ab einer Windstärke von 8 Beaufort vor. Entstehen durch einen solchen Sturm Schäden am Eigenheim, kommt für diese die Wohngebäudeversicherung auf. Dabei umfasst der Versicherungsschutz neben Schäden durch die direkte Einwirkung des Sturms beispielsweise auch Schäden, die durch herabfallende Äste oder entwurzelte Bäume am Gebäude oder mitversicherten Grundstücksbestandteilen entstanden sind. Folgeschäden - durch eingedrungenes Regenwasser - sind ebenfalls mitversichert, sofern der Sturm das Gebäude beschädigt hat, dass diese Folgeschäden eintreten konnten. Befindet sich das Gebäude noch im Rohbau, kommt bei Sturmschäden die Bauleistungsversicherung zum Einsatz. Versicherungsexperten raten, die Wohngebäude- und Hausratversicherung bei einem Versicherer abzuschließen. Die Vorteile: Im Schadenfall braucht man nur eine Schadenanzeige aufgeben und haben auch nur einen Ansprechpartner, der die Angelegenheiten regelt. grundvers. 5/2017
Aktuelles Droemer, 16,99 € 1863 legten elf Briten die Regeln des Fußballs fest und damit das Fundament für Euphorie und Verzweiflung, Leidenschaft und Liebe von Milliarden Menschen. Der Autor erzählt diese farbige Geschichte des Fußballs in 90 aufsehenerregenden Spielen. Er erzählt vom „Wunder von Bern“, vom „Wembley-Tor“, vom „Meister der Herzen“ wie vom Fußballkrieg zwischen El Salvador und Honduras – als blutigem Ergebnis eines 3:0. Eichler begleitet den Fußball durch Kindheit und Pubertät bis in die Jahre spielerischer Vollkommenheit – und schreibt so den
Heyne Verlag, 22,99 € Im Frauengefängnis Flodberga herrscht ein strenges Regiment. Alle hören auf Benito Andersson, der unangefochtenen Anführerin der Insassinnen. Lisbeth Salander, die eine kurze Strafe absitzt, versucht, den Kontakt zu vermeiden, doch als ihre Zellennachbarin gemobbt wird, geht sie dazwischen und gerät ins Visier von Benitos Gang. Unterdessen hat Holger Palmgren, Salanders langjähriger Mentor, Unterlagen zutage gefördert, die neues Licht auf Salanders Kindheit und ihren Missbrauch durch die Behörden werfen. Salander bittet Mikael Blomkvist, sie bei der Recherche zu unterstützen. Die Spuren führen zu einem Fi-
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Verband Privater Bauherren empfiehlt: Häuser mit Schwammbefall genau untersuchen lassen Neue Häuser und Wohnungen in den Städten sind knapp und teuer, deshalb kaufen immer mehr Familien Bestandsbauten im Umland. Die Qualität dieser Altbauten ist sehr unterschiedlich. In vielen alten Häusern nisten Holzschädlinge, wie die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) bundesweit beobachten. Ein spezielles Problem sind - neben holzzerstörenden Insekten - holzzerstörende Pilze. Diese entwickeln sich in fast allen alten Häusern, in denen Feuchtigkeit das Holz über längere Zeit durchnässt hat und werden deshalb auch Nassfäulepilze genannt. Auch die Veränderung der bauklimatischen Verhältnisse in alten Häusern, speziell durch den Einbau neuer, luftdichter Fenster, führt oft zu Feuchteschäden und damit häufig zu Pilzbefall. Zu den typischen Pilzen, die Holz im Altbau befallen, gehören der Echte Hausschwamm, der Braune Kellerschwamm, der Weiße Porenschwamm und die selteneren Blättlinge. Alle Pilze fühlen sich bei Temperaturen zwischen 20 und 30 Grad Celsius wohl. Entscheidend für den Befall ist allerdings die relativ hohe Holzfeuchte. Diese kann durch Feuchteschäden oder durch eine lang anhaltende zu hohe Luftfeuchte verursacht sein. Die Sanierung von Nassfäulepilzen wie dem Braunen Keller-
schwamm oder dem Weißen Porenschwamm, die in fast allen Altbauten vorkommen, ist relativ einfach: Das befallene Holz wird großflächig entfernt und erneuert - unter Berücksichtigung von 30 Zentimetern Gesundschnitt. Beim Echten Hausschwamm reicht das allerdings nicht aus: Der Pilz entwickelt sich unter günstigen Bedingungen recht schnell und richtet in kürzester Zeit erhebliche Schäden am Holz an. Die Sporen des Echten Haus-
Handelt es sich um den Echten Hausschwamm, muss das Ausmaß der Ausbreitung des Myzels sehr genau untersucht werden. Das erfordert aufwändige und akribische Freilegungsarbeiten. Mit einer Ortsbesichtigung allein ist es nicht getan. Erst nach ausgiebiger Untersuchung erkennen Fachleute den gesamten Schaden und können Sanierungsaufwand und die damit verbundenen Kosten abschätzen. Glücklicherweise kommt der Echte Hausschwamm seltener
Ganz besonders problematisch ist der Echte Hausschwamm schwammes siedeln sich auf dem Holz an. Dort findet er die Nährstoffe für seine Weiterentwicklung über die Myzelien bis hin zum Fruchtkörper. Die meterlangen Myzelstränge wiederum wachsen nicht nur auf Holz, sondern auch auf porösen Baustoffen wie Mauerwerk, Faserplatten, Schilfdämmstoffen, Papier, Textilien und zellulosehaltigen Materialien. Dabei transportieren sie Feuchtigkeit. Sobald sie wieder auf Holz treffen, sind sie in der Lage, das Holz mit ihrer Eigenfeuchte zu befeuchten, um es dann wieder zu zerstören. Sofern Anzeichen von Nassfäulepilzen am Holz erkennbar ist, wird angeraten, Holzproben davon im Labor untersuchen zu lassen.
vor als die anderen Nassfäulepilze. Wird er vom Labor ausgeschlossen, wird die Sanierung deutlich einfacher und preisgünstiger. Aber dazu müssen wir immer erst einmal abklären, um welchen Pilz es sich handelt. Im Neubau nisten Holzschädlinge weitaus seltener, sofern das Holz entweder technisch getrocknet eingebaut wird, oder die holzschutztechnische Behandlung und der konstruktive Holzschutz gemäß DIN 68800 umgesetzt werden. Aber auch der Neubau wird kritisch gesehen. Laut VPB werden Nassfäulepilze auch bei neueren Häusern in Holztafel- oder Ständerbauweise entdeckt und zwar, wenn die Bauwerksabdichtung oder die
Abdichtung an den Balkoneinbindungen nicht richtig ausgeführt wurden. Die Experten monieren damit einen weiteren klassischen Schwachpunkt: Immer noch werden waagerecht auskragende Balkontragbalken eingebaut, die dem Regen ausgesetzt sind. Diese Balken sind ein beliebter Ansiedlungsplatz für die Nassfäulepilze. Von den Balken aus bahnt sich das Wasser seinen Weg in die angrenzenden Wand- und Deckenkonstruktionen und bildet dort die Grundlage für die Holzpilze. Bis der Schaden erkannt wird, so die VPB-Erfahrung, vergehen meist Jahre. Ist dann die Gewährleistungsfrist abgelaufen, müssen die Bauherren die schweren Schäden meist auf eigene Kosten sanieren lassen. Eine sorgfältige Schwachstellenanalyse der Konstruktion vor Baubeginn anhand der Pläne und begleitend während der Bauphase (nicht immer wird so ausgeführt wie der Planer es vorgesehen hatte) kann derartige Schäden vermeiden. Während der Gewährleistungsphase und auch danach sollten tragende Holzkonstruktionen einer regelmäßigen Revision unterzogen werden. So können feuchtebedingte Schäden frühzeitig erkannt und die Schädigungs-Ursachen beseitigt werden. Ist der Pilzbefall erst einmal vorhanden, bleibt nur die Sanierung. VPB
Beilagenhinweis: In dieser Ausgabe von "Zuhause" finden Sie eine Beilage der Hydro Chemie INT GmbH, Oer-Erkenschwick
Möchten auch Sie mit Ihrer Anzeige oder einer Beilage unsere Leser erreichen: Wir helfen gerne weiter. Medienbüro Franken - 0234 - 920020 Anzeigenschluss für die nächste Ausgabe ist der 10. November 2017 5/2017
Baugenehmigungen sanken im ersten Halbjahr 2017 Im ersten Halbjahr 2017 wurden in Deutschland 7,3 Prozent oder rund 13.400 weniger Baugenehmigungen von Wohnungen erteilt als in den ersten sechs Monaten 2016. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, wurde von Januar bis Juni der Bau von insgesamt 169.500 Wohnungen genehmigt. Die Zahl der Baugenehmigungen von Neubauwohnungen in Wohngebäuden insgesamt hat im ersten Halbjahr 2017 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 4,9 Prozent bzw. 7.500 Wohnungen abgenommen. Gegen den allgemeinen Trend lagen die Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern leicht im Plus (+ 1,8 Prozent bzw. + 1.400 Wohnungen). Damit erreichte die Anzahl genehmigter Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern mit 82.100 Wohnungen den höchsten Wert in einem ersten Halbjahr seit zwanzig Jahren (1997: 117.400 Wohnungen). Die Baugenehmigungen von Wohnungen in Einfamilienhäusern (– 9,5 Prozent bzw. – 4.800 Wohnungen) und in Zweifamilienhäusern (– 2,2 Prozent bzw. – 200 Wohnungen) gingen dagegen zurück. Die Genehmigungen von Wohnungen in Wohnheimen sind ebenfalls gesunken (– 31,8 Prozent bzw. – 3.900 Wohnungen). Zu dieser Kategorie zählen u.a. Flüchtlingsunterkünfte. Auch die Zahl der Wohnungen, die durch im ersten Halbjahr genehmigte Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden entstehen sollen, ging zurück (– 22,2 Prozent bzw. – 5.700 Wohnungen).
Grund- und Gewerbesteuer in 2016 um 8,2 % gestiegen Die Gemeinden in Deutschland haben im Jahr 2016 mit rund 63,8 Milliarden Euro die bisher höchsten Einnahmen aus den Realsteuern (Grundsteuer A beziehungsweise B und Gewerbesteuer) erzielt. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, ist das gegenüber 2015 eine Steigerung um 4,8 Milliarden Euro beziehungsweise 8,2 %. Die Gewerbesteuer war mit 50,1 Milliarden Euro (+ 9,5 %) maßgeblich an diesen Rekordeinnahmen beteiligt. In allen Bundesländern lag das Gewerbesteueraufkommen über dem Niveau des Vorjahres. Die höchste Zunahme bei den Flächenländern erzielte Sachsen-Anhalt mit + 27,3 % vor Mecklenburg-Vorpommern mit + 17,0 %. Bei den Stadtstaaten hatte Bremen mit + 32,0 % den höchsten Anstieg gegenüber 2015. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A, die bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft erhoben wird, betrugen 2016 insgesamt 0,4 Milliarden Euro. Dies war gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig mehr (+ 5/2017
0,1 %). Über die Grundsteuer B (für Grundstücke) nahmen die Gemeinden im Jahr 2016 insgesamt 13,3 Milliarden Euro ein und damit 3,4 % mehr als 2015. Die durch die Gemeinden festgesetzten Hebesätze zur Gewerbesteuer sowie zur Grundsteuer A und B entscheiden maßgeblich über die Höhe der Realsteuereinnahmen in den Gemeinden. Im Jahr 2016 lag der durchschnittliche Hebesatz aller Gemeinden in Deutschland für die Gewerbesteuer bei 400 % und damit um 1 Prozentpunkt höher als im Vorjahr. Bei der Grundsteuer A stieg der Hebesatz im Jahr 2016 gegenüber 2015 um 5 Prozentpunkte auf durchschnittlich 332 %. Der durchschnittliche Hebesatz der Grund­ steuer B nahm gegenüber 2015 bundesweit deutlich um 9 Prozentpunkte zu und lag im Jahr 2016 bei 464 %. Weitere Ergebnisse: Fachserie 14, Reihe 10.1 „Realsteuervergleich 2016“ und in der Gemeinschaftsveröffentlichung „Hebesätze der Realsteuern im Jahr 2016“ mit Angaben für sämtliche Gemeinden Deutschlands.
STATISTIK STATISTIK STATISTIK 84 Prozente der Haushalte haben Flachbildfernseher 84 Prozent der privaten Haushalte in Deutschland besaßen Anfang 2016 mindestens einen Flachbildfernseher. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Ausstattungsgrad damit um drei Prozentpunkte (2015: 81 Prozent). Dies teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) anlässlich der im September stattgefundenen Internationalen Funkausstellung in Berlin auf Basis der Laufenden Wirtschaftsrechnungen mit. Seit Beginn der Erfassung im
Jahr 2006 stieg der Ausstattungsgrad von 5 Prozent über 49 Prozent im Jahr 2011 stetig an. Fernsehapparate insgesamt – egal ob Röhren- oder Flachbildgeräte – standen in 98 Prozent der Privathaushalte. Weitere Ergebnisse aus den Laufenden Wirtschaftsrechnungen sowie methodische Erläuterungen und Publikationen sind über die Themenseite „Ausstattung mit Gebrauchsgütern“ im Internet abrufbar. destatis
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45 Prozent der Deutschen duscht nur warm
Preisindex für die Lebenshaltung im August 2017 Gesamtindex der Abteilungen Jahr/Monat
Index Gewich- Veränderung Veränderung gegenüber gegenüber 2010 = tung VorjahreszeitVormonat 100 in %0 raum in % in %
Gesamtindex im August 2017
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Adressenänderung ab dem Jahr 2017 Meine/unsere neue Adresse lautet wie folgt Vorname
Das Meinungsforschungsinstitut Kantar Emnid hat im Auftrag des Immobiliendienstleisters ista über 1.000 Personen in Deutschland zu ihren Duschund Badegewohnheiten befragt. Die zentralen Ergebnisse: Fast alle Befragten geben an, mehrmals wöchentlich zu duschen (91 %), über die Hälfte davon sogar täglich. Demgegenüber steigt nur jeder Achte in Deutschland mehrmals die Woche in die Badewanne. Die unter 30-Jährigen duschen häufiger täglich als die Altersgruppe der über 60-Jährigen. Auch bei der Wassertemperatur spielt das Alter eine Rolle: die Mehrheit der Befragten ab 50 duscht grundsätzlich warm, wohingegen die jüngeren mehrheitlich sowohl
kalt als auch warm duschen. Insgesamt geben 45 % aller Befragten an, ausschließlich warm zu duschen. Nur 3 % sind reine „Kaltduscher“ – und das, obwohl die Mehrheit der Deutschen versucht, beim Duschen und Baden Energie zu sparen (70 %). Vor allem ältere Menschen und Geringverdiener achten laut der Umfrage darauf, bei der Warmwassernutzung sparsam zu sein. Dennoch wissen die wenigsten Verbraucher, wie hoch die jährlichen Warmwasserkosten in ihrem Haushalt sind. Fast 9 von 10 der Befragten können dazu keine genaue Angabe machen. Im Durchschnitt werden von den Befragten Kosten in Höhe von 441 Euro pro Jahr und Haushalt genannt. ista
Neuer Ratgeber mit Tipps zur Baufinanzierung Grundlegende Regeln zur Finanzierung der Immobilie erläutert das neue Ratgeberblatt „Baufinanzierung“, das der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) aktuell in Kooperation mit dem Verbraucherratgeber Finanztip veröffentlicht hat. Übersichtlich fasst das neue Ratgeberblatt die wichtigsten Themen der Baufinanzierung in zehn Tipps
zusammen. Die Punkte reichen von der Kalkulation, der Auswahl des geeigneten Kredits und der Laufzeitvereinbarung bis hin zur Nutzung öffentlicher Förderprogramme. Das Ratgeberblatt Nr. 51 steht auf der Homepage des BSB kostenlos zum Download bereit. www.bsb-ev.de/verbraucherservice/ratgeber-aktuell/
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Der Keller trägt zur Erhöhung des Wohnkomforts bei Komfort statt Kompromisse – das wünscht sich, wer ein Eigenheim exakt nach seinen individuellen Wünschen und Vorstellungen errichtet. Schon weit vor Baubeginn tüfteln Baufamilien daher am idealen Grundriss und der passenden Raumaufteilung für das neue Zuhause. So wie die Überlegungen in die Tiefe gehen, sollte es auch das Haus selbst: Ein Keller kann die überirdischen Wohnräume erheblich entlasten und so entscheidend zu einem Eigenheim ohne Kompromisse, dafür aber mit höchstem Wohnkomfort beitragen. Ohne Stauraum geht es heute in keinem Haushalt. Das merkt man spätestens, wenn man selbst zu wenig davon hat und schon fragt man sich: Wohin bloß mit den Winterreifen, den Gartenmöbeln oder dem Wäscheständer? Heutige Grundstückspreise widersprechen mehr denn je einem verschwenderischen Umgang mit Wohnfläche. Umso wichtiger ist die langfristige und umfassende Gesamtplanung eines Neubaus – erst Recht, wenn man Kompromisslösungen von Anfang an verhindern möchte.
Eine wichtige Aufgabe innerhalb der langfristigen Hausund Wohnplanung ist es, einen sinnvollen Platz für die Haustechnik zu finden. Denn technische Anlagen für Heizung,
vermieden werden sollte. Es gibt keinen besseren Ort für die Haustechnik als den Keller. Der Keller ist räumlich und stockwerkübergreifend und damit sowohl optisch als auch
Ein Fertigkeller mit passender Raumaufteilung kann den Wohnkomfort im ganzen Haus spürbar erhöhen. Foto: GÜF/MB Effizienzkeller
Lüftung oder Warmwasseraufbereitung verschlingen in einem modernen Neubau schnell zehn Quadratmeter und mehr. Außerdem erzeugen sie eine mitunter störende Geräuschkulisse, weshalb ihre unmittelbare Nähe zum Schlaf- oder Wohnzimmer von Baufamilien
akustisch von den Wohnräumen im Erd- und Obergeschoss getrennt. Wohn- und Nutzfläche im Keller ist zudem nicht nur vergleichsweise kostengünstiger zu realisieren, sondern schafft gleichzeitig auch überirdisch Freiräume, die dort auch mit einem umso höheren
Wohnkomfort einhergehen. Etwa zwei bis zweieinhalb Mal höher liegt der Preis für einen komplett ausgebauten Quadratmeter Wohnfläche im Erdoder Obergeschoss gegenüber einem Quadratmeter in einem individuell geplanten Fertigkeller aus wasserundurchlässigem Beton. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Keller nicht selbst auch komfortable Wohnfläche bereitstellen kann: Die meisten Bauherren planen ihr Untergeschoss zum einen mit Stellfläche für die Haustechnik und saisonal benötigte Güter wie den Grill oder die Winterreifen. Zum anderen nutzen sie den gewonnenen Wohnraum beispielsweise für einen Hobbyraum, eine Wellnessoase oder sogar für weitere Schlafzimmer beziehungsweise eine unabhängige Einliegerwohnung. Ganz gleich, welche Aufteilung die Baufamilie auch bevorzugt, dem Wohnkomfort im neuen Zuhause kann das weitere Stockwerk nur gut tun – nicht zuletzt auch aufgrund innovativer Lösungen der Fertigkellerhersteller für Tageslicht und Frischluft im Untergeschoss. GÜF/FT
Selbsthilfe beim Dachausbau kann Schimmel verursachen Sind die Handwerker weg, beginnen viele Bauherren mit dem Dachausbau in Eigenregie. Mit der Muskelhypothek wollen sie Geld sparen. Groß ist dann bei vielen der Schreck, wenn sie beim ersten Gang durch den kahlen Dachraum Schimmel im Gebälk entdecken. „Das ist leider ein typischer Schaden, der entsteht, wenn die Schnittstelle zwischen zwei Gewerken nicht sorgfältig geplant wird", konstatiert Dipl.Bau-Ing. Volker Wittmann. Der Sachverständige leitet das Regionalbüro Regensburg im Verband Privater Bauherren (VPB). Zwar lässt sich mit Eigenleistung beim Bauen Geld sparen, aber nur, wenn die Arbeiten bereits vor Vertragsabschluss geplant und vertraglich genau geregelt werden. Dazu gehört 5/2017
die Klärung der Fragen, wer für welchen Bauabschnitt haftet und wie die Profis den Bau an die Heimwerker übergeben müssen. Der Dachausbau ist eine klassische Schnittstelle - und Schimmel im Dach eine der Folgen, wenn die Übergabe nicht klappt.
Holzkonstruktion. Schimmel lässt dann nicht lange auf sich warten. Bis die Bauherren den Befall entdecken, vergehen manchmal Wochen, in denen die Sporen sich ausbreiten und das Holz mit Schimmel befallen. Bei einem sehr intensiven und großflächigen Befall hilft dann
Schnittstellen müssen genau geplant und vertraglich fixiert werden Das Problem entsteht in der Regel, weil die Bodentreppentür zwischen den Wohnräumen mit frischem Estrich und Putz und dem Dachraum noch fehlt. Eigentlich würde schon eine provisorische Abklebung mit Folie reichen. So steigt die feuchte Warmluft von unten in den Dachraum und kondensiert dort an der kalten
nur noch eine professionelle Schimmelbekämpfung. In Ausnahmefällen müssen Holzbauteile auch komplett ausgetauscht werden. Ärger gibt es dann nach Erfahrungen des Sachverständigen stets bei der Frage: Wer muss den Schaden bezahlen? Die Baufirma fühlt sich nicht zuständig, denn sie hat ja mit
dem Dachausbau nichts zu tun. Und die Bauherren halten den Einbau der Bodentreppentür für die Aufgabe der Baufirma. Weil die Zuständigkeiten nicht rechtzeitig geklärt wurden, bleiben die Bauherren oft auf dem Schaden sitzen. Statt Geld zu sparen, müssen sie sogar noch etwas zubuttern. Das ist ärgerlich und kostet Nerven, lässt sich aber vermeiden, wenn von Beginn an klar festgelegt wird, wer welche Arbeiten erledigen und wie er den Bau übergeben muss. Schnittstellen müssen genau besprochen, sorgfältig geplant und vertraglich fixiert werden. Außerdem sollten die Qualität der Bauarbeiten regelmäßig kontrolliert werden, auch die der Bauherren. VPB
Erfrischend und beruhigend: Wasser im Garten hat eine außergewöhnliche Wirkung Es muss nicht immer ein Gartenteich sein. Auch auf andere Weise können sich Gartenbesitzer Wasser in das eigene Grün holen: als lebhaften Springbrunnen, beruhigenden Quellstein oder mit Becken, in denen sich der Himmel faszinierend spiegelt. Schon seit Jahrhunderten ist Wasser fester Bestandteil der Gartenplanung und das sowohl in asiatischen, orientalischen wie auch europäischen Gärten. Das kühle Nass fasziniert Menschen, spendet im Sommer Erfrischung und verleiht den Anlagen das gewisse Etwas. „Das Wasser ist die Seele eines Gartens“, schrieb der deutsche Gartengestalter und Stadtplaner Friedrich Ludwig von Sckell schon 1818 und weiter: „Wenn der Künstler auch nicht vermag, seinen Gärten große Flüsse zu geben, so sollte er doch alles aufbieten, dass seine Anlagen nicht ohne Wasser, das heißt nicht ohne Leben bleiben.“
Sogenannte Reflexionsbecken werden daher oft auch in Prunkbauten integriert, wie vor dem Taj Mahal in Indien oder vor Schlössern der Renaissance. Mit einer gekonnten Wahl von Form, Material und Farbe können Landschaftsgärtner mit diesen Becken auch im privaten Hausgarten eine stimmungsvolle Atmosphäre schaffen: Dunkle Innenwän-
still. Mit Hilfe von Pumpen und versteckten Auffangbecken befindet es sich in einem steten Kreislauf und übermittelt Lebendigkeit und Dynamik. Das Wasser rauscht, sprudelt, plätschert und gurgelt – wie eine fröhliche Hintergrundmusik. Solche Wasserspiele sind seit jeher beliebt, allerdings ist einiges an Fachwissen nötigt, um sie gekonnt in Szene zu setzen. Nicht nur in öffentlichen Parks
de wirken geheimnisvoll und täuschen unendliche Tiefe vor, türkis- oder hellblaufarbene Wände übermitteln Frische und Vitalität, gemauerte Becken mit farbenfrohen Fliesen stehen für Extravaganz. Unter der Wasseroberfläche eingebaute Strahler beeindrucken auch bei Nacht. Werden die Ränder als Sitzplatz gestaltet, kann man im Sommer sogar die Füße in das kühle Nass halten und sich am Wasser entspannen.
und Fußgängerzonen, sondern auch in privaten Gärten sorgen Brunnen für einen Wow-Effekt und wirken an heißen Tagen des Sommers erfrischend. Klassisch in eine Mauer integriert, von einer farbenfrohen, romantischen Bepflanzung umrahmt oder als Hingucker in die Terrasse eingegliedert schaffen die Experten für Garten und Landschaft mit diesen Wasserspielen beeindruckende Gartenbilder, die optisch und akustisch überzeugen und fast nebenbei für ein angenehmes Klima sorgen.
Stehendes Wasser vermittelt Ruhe Becken bringen Wasser als stilles Element in den Garten. Freistehend oder in den Boden eingelassen, aus Metall oder gemauert, wird das Wasser in diesen Gefäßen weder durch ein Gefälle, noch durch eine Pumpe in Bewegung gebracht. Höchstens badende Vögel, herbei fliegende Insekten oder Wind durchbrechen ab und an die glatte Oberfläche, die wie ein Spiegel den Himmel, das Licht oder benachbarte Pflanzen und Gebäude zeigt. Wohlüberlegt und gekonnt platziert, kann ein Garten durch diese Spiegelung größer erscheinen. Als Stilmittel bewirken Wasserflächen ein Gefühl von Weite und Friedlichkeit, manchmal sogar Feierlichkeit.
Bewegtes Wasser wirkt belebend Bei Brunnen, Fontänen oder anderen Wasserspielen steht das Wasser hingegen niemals
Bewegt und doch beruhigend Quellsteine sind die richtige
Wahl, wenn sich Gartenbesitzer bewegtes Wasser wünschen, das aber dennoch ruhig und bedächtig wirkt. Mit dem leise plätschernden Wasser, das sanft an den Seiten der Quellsteine herab fließt, erhält der Garten eine entspannte Atmosphäre. Da es diese Wasserspiele in ganz unterschiedlichen Ausführungen gibt, ist auch für jeden Gartenstil der passende Quellstein erhältlich. Wer es rustikal mag, für den können die Landschaftsgärtner große, eindrucksvolle Findlinge in den Garten setzen und als Quellsteine umfunktionieren. Besonderen Charme bekommen sie durch Moose und kleine Blattpflanzen, die sich nach und nach an den Kanten und Ecken der Steine ansiedeln. Wichtig bei solchen Schwergewichten ist es, für einen guten Stand zu sorgen, damit sie nicht umkippen oder wegrutschen und zu einer Gefahr werden. Quellsteine aus poliertem Granit oder Edelstahl sind für klare, architektonische Gärten zu empfehlen. Als Würfel oder Kugeln geformt und zu mehreren in den Boden gelassen, passen sie optimal in eine moderne Umgebung und verströmen reduzierte Eleganz. Eine weitere Möglichkeit sind Wassertische. Diese sind eine Kombination aus Reflexionsbecken und Wasserschütte. Durch eine professionelle, absolut waagerechte Anbringung spiegeln sich auf ihrer glatten Oberfläche eindrucksvoll Himmel und Umgebung, während das Wasser an den Seiten in kleinen, gleichmäßigen Wasserfällen hinab fällt. Weitere Möglichkeiten für Wasser im Garten sind unter www. mein-traumgarten.de zu finden. BGL
Alexa, Siri & Co.: Nur Fluch oder auch Segen? Die Zahl der digitalen Sprachassistenten in deutschen Haushalten steigt kontinuierlich. Ganz vorne in der Beliebtheit steht der Sprachassistent Amazon Echo, auch Alexa genannt. Apples Siri, Google Home oder Microsofts Cortana haben in Deutschland bisher nicht Fuß fassen können. Die Sprachassistenten bestehen aus einer Lautsprecherbox, inklusive Computer und Vernetzung ans hauseigene WLAN. Doch was macht den Reiz dieser Assistenten aus? Nutzer schätzen die schnelle Hilfe zwischendurch. Man sitzt beispielsweise auf dem Sofa und möchte wissen, wie das Wetter morgen wird. Kein Problem, Alexa (Sprachassistent von Amazon) gibt die Antwort.
Allerdings nur, wenn die Frage mit „Alexa, ...“ beginnt! Ansonsten reagiert der Assistent nicht oder fragt nach. Laut einer aktuellen Studie der eresult GmbH werden folgende Anwendungen der digitalen Sprachassistenten am häufigsten genutzt: Informationssuche (hierzu gehören Nachrichten und das Wetter), Organisation (TimerFunktionen, Einkaufs- und Todo-Listen oder der eigene Kalender), Musik und Smart Home-Steuerungen. Letzteres ist nur möglich, wenn entsprechende Komponenten vorhanden sind. Wenn zum Beispiel vernetzte Glühbirnen im Haus vorhanden sind, können diese über den digitalen Sprachassistenten gesteuert/
Umzug mit privaten Helfern:
Wer haftet für Schäden? Ein Umzug ist meist mit hohen Kosten verbunden. Deshalb entscheiden sich Viele, gepackte Kartons und Möbel von Freunden, Bekannten und Verwandten schleppen zu lassen. Doch was ist, wenn ein Freund den Karton mit dem Erbgeschirr fallen lässt? Muss er dann für den entstandenen Schaden aufkommen? Generell haftet schon nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch derjenige, der einem Dritten gegenüber einen Schaden verursacht und muss gem. § 823 BGB für den entstandenen Schaden aufkommen. Wenn eine Privathaftpflichtversicherung vorliegt, kommt diese für berechtigte Ansprüche auf. Der Fall sieht allerdings anders aus, wenn ein freiwilliger Umzugshelfer etwas beschädigt. Er handelt aus einer Gefälligkeit heraus und bei diesen sogenannten Gefälligkeitsschäden kann man den Umzugshelfer nicht haftbar machen. Dann bekommt der Betroffene seinen Schaden nicht ersetzt, es sei denn, der Schadenverursacher hat eine private Haftpflichtversicherung, die derartige Gefälligkeitsschäden mitversichert und er reicht den Schaden auch bei seiner Versicherung ein. 5/2017
Eine weitere Ausnahme besteht, wenn der Helfer grob fahrlässig handelt, in dem er seine Sorgfaltspflicht vorsätzlich verletzt. Dies wäre z. B. der Fall, wenn der Helfer unter der Einnahme von Medikamenten steht oder stark angetrunken am Umzugstag erscheint. In einem solchen Fall haftet der Helfer für die verursachten Schäden selbst. Er haftet auch, wenn einem unbeteiligten Dritten gegenüber ein Schaden entsteht, z.B. wenn ein parkendes Auto beschädigt wird. Wer sicher sein möchte, beauftragt für einen Umzug eine Möbelspedition. Diese kostet Geld, allerdings ist die Haftungsfrage geklärt. Verursacht die Umzugsfirma den Schaden, haftet sie dafür. Allerdings sollte gründlich umgehend nach Ankunft im neuen Zuhause geprüft werden, ob Gegenstände oder Möbel beschädigt wurden. Tipp: Überprüfen Sie, ob Ihre private Haftpflichtversicherung derartige Gefälligkeitsschäden umfasst bevor Sie bei Freunden beim Umzug helfen. Und, wer selbst seinen Umzug plant, sollte die Umzugshelfer ebenfalls fragen, ob ein entsprechender Versicherungsschutz grundvers besteht.
gedimmt werden. Dies sehen auch die Nutzer als großen Vorteil. Schließlich muss man nicht aufstehen, um das Licht an- oder auszuschalten oder zu dimmen. Die Kommunikation mit den Sprachassistenten wird meist als „nicht natürlich“ beschrieben. Den Nutzern ist überwiegend klar, dass es sich um einen Computer handelt. Bei dem Sprachassistenten von Amazon müssen sich die Nutzer auch erst daran gewöhnen, dass die Frage oder Aufforderung mit dem Namen „Alexa“ starten muss. Wer jetzt denkt, dass mit Amazon Echo wirkliche künstliche Intelligenz einzieht, täuscht sich. Denn die Geräte müssen nach einem gleichen Kommunikationsmuster angesprochen werden, sonst reagieren sie nicht. Eine wirkliche Unterhaltung oder freies Sprechen ist mit Alexa, Siri Co. nicht möglich. Wer sich einen digitalen Sprachassistenten ins Wohnzimmer stellt, dem sollte be-
wusst sein, dass seine persönlichen Fragen, Wünsche und Vorlieben auch gespeichert werden. Ebenfalls ist eine Zusammenführung mit Daten von anderen Online-Diensten möglich und Experten warnen auch davor, dass nicht sicher gestellt werden kann, ob nicht Abhör-Möglichkeiten bestehen.
Datenschutz nicht aus den Augen verlieren Fazit: Wer sich für ein vernetztes Eigenheim (Smart Home) interessiert und digitalen Neuerungen aufgeschlossen gegenüber steht, dem gefallen mit Sicherheit die digitalen Sprachassistenten. Wer kritisch gegenüber der Weitergabe seiner persönlichen Daten steht, der sollte sich keinen Sprachassistenten anschaffen. Schließlich geben Sie mit Ihrer Stimme ein biometrisches Merkmal preis.
grundvers
Fehlende Baugenehmigungen stellen ein Risiko dar Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist immer auch die Baugenehmigung von Bedeutung, selbst wenn das Objekt bereits mehrere Jahre oder Jahrzehnte alt ist. Fehlende Baugenehmigungen beim Verkauf eines bebauten Grundstückes stellen einen Sachmangel dar, die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein. Denn fehlt eine Genehmigung, etwa für einen später hinzuge-
fügten Anbau, kann der Käufer eine Minderung des Kaufpreises oder den Rücktritt vom Kaufvertrag anstreben. Unter Umständen kann auch noch Schadensersatz geltend gemacht werden. Hat der Verkäufer Kenntnis von fehlenden Baugenehmigungen und unterlässt es, den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages darauf hinzuweisen, haftet er wegen arglistiger Täuschung. Dem Verkäufer sollte also unbedingt daran gelegen
sein, auf fehlende Baugenehmigungen hinzuweisen. In der Praxis kommen solche Fälle besonders häufig bei Anbauten wie Wintergärten, Dachgauben oder Terrassen vor. Vor Abschluss des Kaufvertrages sollten Käufer einen Blick in die Bauakte werfen und prüfen, ob das Gebäude über alle notwendigen Genehmigungen verfügt. Fehlende Genehmigungen können sonst zu Gunsten des Käufers in der Kaufpreisverhandlung eingebracht werden.
Silberfischchen in gebrauchten Wohnungen sind nicht ungewöhnlich und begründen keinen Sachmangel Der Erwerber einer gebrauchten - den Befall der Wohnung mit Eigentumswohnung kann nicht Silberfischchen fest. In der Folerwarten, dass diese Wohnung gezeit hätten diese sich in der völlig frei von Silberfischchen ganzen Wohnung ausgebreitet ist. Bei einer zu Wohnzwecken und sich trotz intensiver Bebestimmten Immobilie ist es kämpfung, u.a. durch Kammernicht ungewöhnlich, dass ein jäger, nicht beseitigen lassen. Grundbestand von Silberfisch- Die Klägerin behauptet, bereits chen vorhanden ist. Allein die- beim Vertragsschluss und bei ser begründet keinen Mangel. der Wohnungsübergabe habe Das hat der 22. Zivilsenat des ein massiver Befall vorgelegen. Oberlandesgerichts Hamm am Sie hat deswegen den Rücktritt 12.06.2017 entschieden und vom Kaufvertrag erklärt. damit das erstinstanzliche Ur- Ihre auf Rückabwicklung des teil des Landgerichts Münster Kaufs gerichtete Klage ist erbestätigt. folglos geblieben. Der - sachIm Dezember 2013 erwarb die verständig beratene - 22. Zivilseinerzeit 31 Jahre Klägerin senat des Oberlandesgerichts aus Rheine vom seinerzeit 49 Hamm konnte keinen im ZeitJahre alten Beklagten aus Rhei- punkt der Wohnungsübergabe ne eine 1994 errichtete, in Rhei- vorliegenden Sachmangel festne gelegene Eigentumswoh- stellen, der das Klagebegehren nung zu einem Kaufpreis von gerechtfertigt hätte. 117.000 Euro. Wenige Wochen Das Vorhandensein von Inseknach der Übergabe der Woh- ten in einer Wohnung begrünnung im März 2014 stellte die de erst dann einen Mangel, so Klägerin - so ihre Darstellung der Senat, wenn sich 507083Anz_HausMarkt_130x90.qxd 08.02.2007 9:24 Uhr Seite 1 die Woh-
nung deswegen nicht mehr zum Wohnen eigne oder eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweise, mit der ein Käufer nicht rechnen müsse. Einen solchen Zustand habe die verkaufte Eigentumswohnung bei der Übergabe an die Klägerin nicht aufgewiesen. Der Erwerber einer gebrauchten, im vorliegenden Fall rd. 19 Jahre alten Eigentumswohnung könne nicht erwarten, dass die Wohnung völlig frei von Silberfischchen sei. Nach den eingeholten Sachverständigengutachten sei ein gewisser Grundbestand von Silberfischchen in genutzten Wohnungen weder unüblich noch sei die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten. Von den Tieren gehe grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr aus, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl als
mit dem vertraglich vorausgesetzten Wohnzweck unvereinbar erscheinen lasse. Eine völlige Insektenfreiheit könne deswegen nicht als übliche Beschaffenheit erwartet werden. Wenn die Wohnung der Klägerin bei ihrer Übergabe im März 2014 nicht völlig frei von Silberfischchen gewesen sei, sei dies daher kein Mangel. Ein stärkerer Befall der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Übergabe sei demgegenüber nicht bewiesen. Nach den Gutachten der Sachverständigen sei es vorstellbar, dass eine vor der Übergabe unauffällige Population erst in der Folgezeit stark angestiegen sei und dann das von der Klägerin für die Zeit nach der Wohnungsübergabe vorgetragene Ausmaß erreicht habe. Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 12.06.2017 (22 U Justiz-nrw 64/16)
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Nachbarschaftsstreit: Solardach darf nicht blenden Ein Grundstückseigentümer muss Blendwirkungen von einer das Sonnenlicht reflektierenden Photovoltaikanlage des Nachbarn nicht hinnehmen. Der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf entschied mit Berufungsurteil vom 21.07.2017 zu Gunsten des klagenden Eigentümers. Dieser sah wegen des stark blendenden Sonnenlichts vom Nachbardach die Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstückes ganz erheblich beeinträchtigt. Der Senat folgte der Argumentation des Klägers und stellte eine wesentliche Beeinträchtigung durch das reflektierte Sonnenlicht fest.
Es träten, wie der gerichtlich bestellte Sachverständige bestätigt habe, an mehr als 130 Tagen im Jahr erhebliche Blendwirkungen (zum Teil als „Absolut“-blendung, zum Teil jedenfalls als Blendung mit Nachbildern) auf. Die Blendwirkungen erstreckten sich zeitweise über die gesamte Grundstücksbreite und dauerten bis zu 2 Stunden am Tag an. Diese Beeinträchtigung müsste der Kläger nicht dulden. Die gesetzgeberische Wertentscheidung zu Gunsten der Förderung von Photovoltaikanlagen, wie sie im ErneuerbareEnergien-Gesetz (EEG) zum Ausdruck komme, führe zu
keiner grundsätzlichen Duldungspflicht. Auch wenn der Gesetzgeber Photovoltaikanlagen fördere, dürften diese nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarschaft errichtet werden. Die Blendung der Nachbarschaft durch Photovoltaikanlagen sei auch nicht als ortsüblich hinzunehmen. Der Nachbar mit der reflektierenden Photovoltaikanlage ist nun verpflichtet, die Blendungen durch geeignete Maßnahmen zu reduzieren. In der ersten Instanz vor dem Landgericht Duisburg hatte der Kläger mit seinem Begehren noch keinen Erfolg gehabt. Das Landgericht hatte die Klage des
Eigentümers abgewiesen. Vor dem Hintergrund der gesetzgeberischen Wertung im EEG hatte es eine grundsätzliche Duldungspflicht angenommen, unabhängig vom konkreten Ausmaß der Beeinträchtigung. Nach Auffassung des Senates kommt es jedoch auf eine Einzelfallprüfung und die jeweilige konkrete Beeinträchtigung für die Nachbarschaft an. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen. Hiergegen kann Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden. Aktenzeichen: OLG Düsseldorf I-9 U 35/17 jusitz-nrw
Oberlandesgericht Hamm: Wer auf Wohnungsschlüssel nicht aufgepasst, verliert den Versicherungsschutz Wer durch Fahrlässigkeit den Diebstahl seines Wohnungsschlüssels ermöglicht, kann keinen Anspruch auf Entschädigung aus seiner Hausratversicherung haben, wenn mithilfe des Wohnungsschlüssels Gegenstände aus seiner Wohnung entwendet werden. Das hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 15.02.2017 entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Münster vom 08.09.2016 (Aktenzeichen: 115 O 265/15 LG Münster) bestätigt. Die in Münster wohnhafte Klägerin unterhielt bei dem beklagten Versicherer aus Bonn eine Hausratversicherung. Die vereinbarten Versicherungsbedingungen sahen vor, dass ein Einbruchsdiebstahl unter anderem dann vorliegt, wenn der Dieb in einem Raum eines Gebäudes mittels richtigen Schlüssels eindringt, den er innerhalb oder außerhalb des Versicherungsortes durch Diebstahl an sich gebracht hatte, vorausgesetzt, dass weder der Versicherungsnehmer noch der Gewahrsamsinhaber den Diebstahl des Schlüssels durch fahrlässiges Verhalten ermöglicht hatte. Im Juli 2013 befand sich die seinerzeit 55 Jahre alte Klägerin auf dem Rückweg von ei5/2017
ner Betriebsfeier in Begleitung eines Kollegen, der ihr Fahrrad schob. In diesem hatte die Klägerin ihre Handtasche mit Wohnungsschlüssel und weiteren persönlichen Gegenständen ungesichert abgelegt. Im Bereich der Aegidiistraße in Münster stellten beide das Fahrrad an einer Säule ab und wandten sich einander zu, so dass das Rad für wenige Minuten ohne Beobachtung blieb. In dieser Zeit entwendete ein unbekannter Täter die Handtasche. Der von einem Zeugen verständigten Polizei meldete die Klägerin den Diebstahl noch am Tatort. Sie übernachtete sodann in der Wohnung einer Verwandten und begab sich am nächsten Morgen zur nahegelegenen, eigenen Wohnung. In diese waren zwischenzeitlich Unbekannte mit Hilfe des entwendeten Schlüssels eingedrungen und hatten nach den Angaben der Klägerin u.a. Schmuck, Mobiltelefone und Laptops gestohlen. Den Gesamtwert der entwendeten Gegenstände hat die Klägerin mit 17.500 Euro beziffert hat. Vom beklagten Versicherer hat sie zunächst den Ersatz der Hälfte des Wertes dieser Gegenstände verlangt. Die Klage ist erfolglos geblie-
ben. Die Klägerin könne, so der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm, vom beklagten Versicherer keine Leistungen aufgrund eines Einbruchsdiebstahls verlangen. Es liege kein nach den Versicherungsbedingungen versichertes Ereignis vor. Die Klägerin habe fahrlässig gehandelt, indem sie ihre Handtasche mit dem Hausschlüssel und Ausweispapieren unbeabsichtigt im Fahrradkorb ließ. So sei die Tasche dem uneingeschränkten Zugriff Dritter ausgesetzt gewesen. Die Tasche habe - auch wenn die Klägerin zuvor niemanden in der Nähe ihres Fahrrades bemerkt habe - jederzeit entwendet werden können, eine Gefahr, die sich
im Schadensfall auch realisiert habe. Die Gefahr sei für die Klägerin erkennbar und vermeidbar gewesen. So habe die Klägerin die Tasche am Körper bei sich führen können. Zudem sei sie so stark und solange abgelenkt gewesen, dass sie den Diebstahl zunächst gar nicht bemerkt habe. Die Entwendung des Original Wohnungsschlüssels habe sie damit fahrlässig ermöglicht. Da die Diebe mithilfe dieses Schlüssels in die Wohnung gelangt seien, liege kein versichertes Ereignis vor. Rechtskräftiger Beschluss des 20. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 15.02.2017 (Az. 20 U 174/16 justiz-nrw OLG Hamm)
Henning Schwarze - Rechtsanwalt und Notar n n n
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Schlichter und Schiedsrichter für Baustreitigkeiten (SO-Bau)
Kanzlei Schwarze, Dr. Oskamp & Partner Rechtsanwaltssozietät und Notariat Huestraße 25 - 44787 Bochum Tel.: 0234 – 91223-0 oder 0234 – 60777 - Fax: 0234 – 91223-11 info@schwarze-oskamp.de - www.schwarze-oskamp.de
Urteile Urteile Urteile Urteile Urteile Urteile Urteile Urteile a) Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. b) Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht. BGH, Urteil vom 10.2.17 – V ZR 166/16
optische Eindruck positiv geprägt wird. 3. Kosten, die bei einer bloßen Instandsetzung angefallen wären („Sowiesokosten“, etwa für Gerüstaufstellung), sind herauszurechnen und ggf. durch Schätzung zu ermitteln. 4. Kosten für die verlängerte Standzeit des Gerüsts zur Ausführung des Fassadenanstrichs sind umlegungsfähige Modernisierungskosten. LG Berlin, Urteil vom 9.3.2017 – 65 S 459/16
Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-) Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. BGH, Urteil vom 13.1.2017 – V ZR 138/16
Bei einer erheblichen Verwahrlosung der Wohnung, in der ganze Zimmer flächendeckend vollgestellt sind, das Bad nicht mehr zu betreten und zu benutzten ist sowie Rattenbefall mit Rattenkegeln in der ganzen Wohnung und angeknabberten Türen, ist der Vermieter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt. LG Berlin, Urteil vom 2.3.2017 – 67 S 8/17
1. Sind bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB Modernisierungsarbeiten geplant oder begonnen, aber nicht abgeschlossen, ist der Vermieter nicht gehindert, eine (weitere) Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen zu verlangen. Ein Hinweis, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB auf Grundlage der nicht modernisierten Wohnung verlangt wird, ist entbehrlich. 2. Die Sichtbegrenzung und Überdachung einer Müllstandsfläche ist ebenso eine Modernisierung wie ein Fassadenanstrich, da hierdurch der
§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar. BGH, Urt. v. 15.3.2017 - VlIl ZR 5/16 LG Dresden, Urt. v. 18.12.2015 - 4 S 731/14 -- AG Dresden, Urt. v. 10.11.2014 - 145 C 6782
Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten. BGH, Urteil vom 10.5.2017 – VIII ZR 79/16
Zweckverwendung
1. Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Kellerräume als Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklärung jedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner Räume zu ändern. Bezeichnungen wie „Hobbyraum“ oder „Keller“ im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur unverbindliche Nutzungsvorschläge. 2. Sofern Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegenstehen, ist es dem Wohnungseigentümer nicht verwehrt, seine Wohnung faktisch in zwei selbständige Einheiten zu unterteilen. OLG Karlsruhe, Urteil vom 28. Oktober 2016-9U14115
Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Be-
triebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/ Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) ist unzulässig. Dasselbe gilt auch für die Zusammenfassung der Kosten für Straßenreinigung und Grundsteuer, selbst wenn diese in einem Abgabenbescheid abgerechnet wurden und dieser der Betriebskostenabrechnung bereits beilag. BGH, Beschl. v. 24.01.2017 VIII ZR 285/15
1. Die dem Vermieter entstehenden Kosten für Leasing und Anmietung der Rauchwarnmelder sind keine umlegbaren Betriebskosten. 2a. Die Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern sind grundsätzlich als umlegbare Betriebskosten anzusehen. 2b. Bei der Umlegung neuer Betriebskosten (hier: für Wartung der im Auftrag des Vermieters installierten Rauchwarnmelder) führt weder die sog. Mehrbelastungsklausel (für nachvertraglich neu entstehende Betriebskosten) im Mietvertrag noch die pauschale Bezugnahme auf „sonstige Betriebskosten“ i.S.d. Betriebskostenverordnung dazu, dass in NRW – wegen § 49 Abs. 7 BauO NRW, der die bauverordnungsrechtliche Verantwortlichkeit regelt - auch die (grundsätzlich umlagefähigen) Wartungskosten für Rauchwarnmelder ohne vorherige Vereinbarung der Mietvertragsparteien unter der Position „sonstige Kosten“ wirksam in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen. AG Dortmund, Urteil vom 30.1.2017 – 423 C 8482/16
der Gebrauch machen werde. LG Berlin, Urteil vom 22. März 2017--65 5 285/16
Kommt es zu einer Durchwurzelung von Leitungen auf einem fremden Grundstück und einen damit eintretenden Rückstau des Abwassers, dann liegt eine Beeinträchtigung dieses Eigentums vor. Der Eigentümer des Baumes ist insoweit Störer. Dem steht nicht entgegen, dass es sich bei den einwachsenden Wurzeln grundsätzlich um Natureinwirkungen handelt. Ein Mitverursachungsbeitrag des betroffenen Eigentümers (etwa durch eine Vorschädigung der Rohre) ist im Rahmen des Anspruches aus § 1004 Abs. I BGB zu berücksichtigen. OLG Hamm, Urt. v. 27.10.2016 - 5 U 83/15
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 11. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie wenn der Vermieter eine wirksame Klausel verwendet hätte. LG Wiesbaden, Urt. v. 23.9.2016 - 3 S 62/16 (AG Wiesbaden, Urt. v. 6.4.2016-92 C 3949/15 (13)
Besteht in einer Wohnungseigentumsanlage eine gemeinsame Müllentsorgung, hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass er von der Pflicht zur anteiligen
Unbefristete Erlaubnis zur Untervermietung
Eine unbefristet erteilte Untervermietungserlaubnis kann widerrufen werden, wenn nach jahrelanger Nutzung durch wechselnde Untermieter nicht erkennbar ist, dass der Hauptmieter von der Wohnung wie-
Urteile Urteile Urteile Urteile Urteile Urteile Urteile Urteile Tragung der gemeinsamen Müllkosten befreit und ihm das Aufstellen eigener Sammelgefäße ermöglicht wird. LG Frankfurt a. M., Urt. v. 27.4.2017 - 2-13 S 168/16 (AG Darmstadt, Urt. v. 13.10.2016 - 304 C 285/16)
1. Hat nach einer Modernisierungsankündigung der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter, der schon ein neues Mietverhältnis eingegangen ist, auf eine Verzögerung der geplanten Arbeiten hinzuweisen. 2. Ein arglistiges Vortäuschen von Modernisierungsmaßnahmen, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, ist nicht anzunehmen, wenn ein Teil der Arbeiten ausgeführt wurde und im übrigen der Vermieter darlegt, dass witterungsbedingt und wegen eines Personalengpasses die anderen Arbeiten verzögert wurden. Ob inzwischen die Planung für diese Arbeiten aufgegeben wurde, ist unerheblich.
BGH, Beschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 199/16
1. Das aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz folgende Benachteiligungsverbot bei der Vergabe von Wohnungen verbietet eine Ungleichbehandlung - etwa aufgrund ausländisch klingender Namen - schon bei der Auswahl derjenigen Mietinteressenten, die zu einem Besichtigungstermin eingeladen werden. 2. Ein sog. „Testing-Verfahren“, mit dem ein Vermieter daraufhin überprüft wird, ob er das Benachteiligungsverbot verletzt, indem ihm Bewerbungen von fiktiven Bewerbern übermittelt werden, die sich nur durch ein Kriterium unterscheiden, aufgrund dessen eine Benachteiligung vermutet wird (hier: deutsch bzw. ausländisch klingende Namen), ist zulässig und kann vor Gericht als Nachweis für die Benachteiligung verwendet werden. 3. § 19 Abs. 3 AGG erlaubt nur Ungleichbehandlungen als positive Maßnahmen i. S. v. § 5 AGG, also um bestehende
Eine nur vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann sehr teuer werden Der Gesetzgeber bringt Verständnis dafür auf, dass ein Wohnungs- oder Hauseigentümer einer Immobilie in bestimmten Situationen plötzlich selbst nutzen oder seine nahen Verwandten dort unterbringen will. Deswegen gibt es das Instrument der Eigenbedarfskündigung. Stellt sich allerdings später heraus, dass diese Kündigung nur vorgeschoben war, kann es für den Verkäufer teuer werden. Die höchste deutsche Revisionsinstanz hegte bei der Einquartierung eines Neffen genau diesen Verdacht. (BGH, Az: VIII ZR 214/15) Der Fall: Der Eigentümer eines Hauses einigte sich mit seinen Mietern auf einen Räumungsvergleich. Die Begründung: Er wolle einen Neffen in dieser Immobilie 5/2017
unterbringen. Nicht einmal ein Jahr später wurde das Haus allerdings verkauft. Der alte Mieter vertrat im Zivilprozess die Meinung, dieser Verwandte habe gar nicht wirklich dort wohnen wollen. Er sei nur eine Art „Platzhalter“ gewesen, um das Objekt problemlos veräußern zu können. Das Urteil: „Wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt“, so der Bundesgerichtshof im Leitsatz des Urteils, und kurzfristig einen Verwandten einquartiere, dann liege der Verdacht eines vorgeschobenen Eigenbedarfs nahe. In diesem Falle könne es dem Eigentümer hauptsächlich darum gegangen sein, den Neffen später „ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können“.	LBS
Nachteile auszugleichen oder zu verhindern. 4. Die Höhe der Entschädigung für eine Diskriminierung richtet sich nach der dreifachen Monatsnettomiete. AG Hamburg-Bannbek, Urt. v. 3.2.2017 - 811b C 273/15
Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters
1. Die Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters sind Kosten der internen Verwaltung und zählen nicht zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, und zwar unabhängig davon, ob der Ersatzzustellungsvertreter durch Beschluss der Wohnungseigentümer oder durch das Gericht bestellt worden ist. 2. Auch die Kosten der Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer durch einen Zustellungsvertreter sind stets Kosten der internen Verwaltung und nicht gem. § 91 ZPO erstattungsfähig, ohne dass es darauf ankommt, ob der Verwalter oder ein Ersatzzu-
stellungsvertreter die Unterrichtung vornimmt (insoweit Aufgabe des Senatsbeschlusses v. 14.05.2009 - V ZB 172/08, ZMR 2009, 777 = NJW 2009, 2135 Rn. 12). 3. Der gerichtlich bestellte Ersatzzustellungsvertreter kann Auslagenersatz und ggf. eine Vergütung von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Ob und ggf. in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet ist, muss das Gericht bei der Bestellung - oder ggf. nachträglich - festlegen, wobei es sich an der üblichen Vergütung im Sinne von § 675, § 612 Abs. 2 BGB orientieren kann; auch hat es die Berechnung des Auslagenersatzes vorzugeben. In der Jahresabrechnung sind die Kosten des Ersatzzustellungsvertreters als Kosten der Verwaltung nach dem von § 16 Abs. 2 WEG vorgegebenen Maßstab zu verteilen. BGH, Beschl. v. 11. 05. 2017 - V ZB 52/15
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Auch ohne Wegerecht: Eine Baulast kann eine Grundstücksnutzung durch Nachbarn rechtfertigen Ein Grundstückseigentümer kann sich mit einer Baulast gegenüber der Baubehörde verpflichten, das Grundstück als Zuwegung für Nachbargrundstücke zur Verfügung zu stellen. Die Baulast begründet eine öffentlichrechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, sie beinhaltet kein zivilrechtliches Nutzungsrecht des Eigentümers des begünstigten Grundstücks. Dieser kann allerdings einem zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch des Eigentümers des Wegegrundstücks den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegenhalten. Das hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 06.07.2017 entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Essen vom 17.11.2017 (Az. 9 O 179/16 LG Essen) im Wesentlichen bestätigt. Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Wohnungseigentumsanlagen in Haltern am See. Im hinteren Teil des Grundstücks der Beklagten sind Stellplätze angelegt, die über einen Weg angefahren werden, der im Eigentum der Kläger steht. Voreigentümer der Kläger hatten gegenüber der Stadt Haltern eine Baulast begründet, nach welcher sie das Wegegrundstück als Zufahrt für das Nachbargrundstück zur Verfügung zu stellen hatten. Ein zwischen den Parteien des Rechtsstreits zivilrechtlich begründetes Wegerecht existiert
nicht. Nachdem es zu Streitigkeiten zwischen den Klägern und einem der Beklagten mit tätlichen Auseinandersetzungen gekommen war, untersagten die Kläger allen Beklagten die Nutzung der Wegeparzelle. Im Wege der zivilrechtlichen Klage haben sie sodann von allen Beklagten verlangt, es zu unterlassen, das Wegegrundstück zum Gehen oder Fahren zu nutzen.
zu gelangen. Die Kläger seien verpflichtet, das Gehen und Fahren der übrigen Beklagten über ihr Wegegrundstück zu dulden. Zwar begründe die von den Rechtsvorgängern der Kläger übernommene Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde der Stadt Haltern. Sie beinhalte grundsätzlich kein zivilrechtliches Nutzungsrecht des Eigentü-
Die Klage ist im Wesentlichen erfolglos geblieben. Der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat lediglich dem Beklagten, mit dem es die tätlichen Auseinandersetzungen gab, zur Unterlassung der infrage stehenden Grundstücksnutzung verurteilt. Nach der Entscheidung des Senats sind die übrigen Beklagten berechtigt, das Wegegrundstück weiterhin zu benutzen, um zu den Stellplätzen ihrer Wohnungseigentumsanlage
mers des begünstigten Grundstücks. Dieser könne allerdings einem zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch des Eigentümers des Wegegrundstücks den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegenhalten. Wenn sich jemand gegenüber der Baubehörde verpflichte, seinem Nachbarn ein Nutzungsrecht zu gewähren, liege es nahe, dass er auch zivilrechtlich keine Handlungen vornehmen dürfe, die den Nachbarn an der Ausübung
gerade dieses Rechts hindere. Dies gelte jedenfalls, solange es keine Anhaltspunkte dafür gebe, dass die Baubehörde die Baulast nicht durchsetzen oder auf sie verzichten werde. Die Baulast habe im vorliegenden Fall sicherstellen sollen, dass die Beklagten die rückwärtigen Stellplätze ihrer Wohnungseigentumsanlage erreichen und so die bauordnungsrechtlich erforderliche Anzahl von Stellplätzen vorhalten könnten. Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass die Baubehörde diese Baulast nicht durchsetzen oder auf sie verzichten wolle. Bei dieser Sachlage verletzen die Kläger mit ihrem Unterlassungsbegehren nicht nur ihre Verpflichtung aus der Baulast gegenüber der Behörde, sondern hinderten zugleich die Beklagten an der Ausübung ihrer der Baulast entsprechenden Wegerechte. Das sei in Bezug auf die Beklagten, die mit den Klägern keine Auseinandersetzung geführt hätten, treuwidrig. Auf dieses treuwidrige Verhalten der Kläger könne sich allerdings der Beklagte, mit dem sich die Kläger tätlich auseinandergesetzt hätten, aufgrund seines eigenen treuwidrigen Verhaltens nicht berufen. Ihm gegenüber sei daher das Unterlassungsbegehren der Kläger begründet. Rechtskräftiges Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 06.07.2017 (Az. 5 U 152/16 OLG Hamm)
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Viele Menschen besuchen Kneipen, Bars und Restaurants in ihrer Freizeit gerne. Hat man sie allerdings in unmittelbaren Nachbarschaft, vielleicht sogar im selben Haus, dann fühlt man sich schnell von Gerüchen und Geräuschen gestört. Folgend einige Urteile deutscher Gerichte zur Problematik. Ein Gastronom war noch nicht im Besitz der nötigen behördlichen Genehmigungen, eröffnete aber trotzdem schon mal sein Restaurant. Das stieß – wie zu erwarten – auf Proteste. Als er deswegen zur Rede gestellt wurde, entgegnete er, es handle sich lediglich um einen „Probebetrieb“, der ja wohl trotz fehlender Dokumente erlaubt sein müsse. Das Verwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Az: VG 4 L 1113.16) sah das anders. Dem Gaststättengesetz sei der Begriff „Probebetrieb“ fremd. Wer seinen Kunden Speisen und Getränke verabreiche, der habe schlicht seinen Betrieb aufgenommen. Mieter bewohnten ein Haus, in dem sich gleich drei Restaurants befanden (arabisch, indisch, türkisch) und in dessen unmittelbarer Umgebung Gaststätten mit insgesamt 1.500 Sitzplätzen vorhanden waren. An die Nutzung des zur Straße gelegenen Balkons war zu den Stoßzeiten kaum zu denken. In einem Prozess musste geklärt werden, ob das zu einer Mietminderung berechtigt. Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg (Az: 6 C 239/03) vertrat diese Meinung und hielt 20 Prozent Minderung für angemessen. Die Belästigung durch Geräusche, Essensgerüche und die Abzugsanlage sei erheblich, zumal sich die Straße „erst in den letzten Jahren von einer ruhigen Wohnstraße zu einer sogenannten Szenegegend entwickelt“ habe. Wer allerdings in ein Viertel zieht, das schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für seine reichhaltige (und lautstarke) Gastronomie bekannt ist, der kann anschließend dem Eigentümer die Geräuschbelästigung 5/2017
nicht zum Vorwurf machen. Er wusste ja Bescheid. In solchen Fällen spricht man von „Ortsüblichkeit“, wie das Amtsgericht Köpenick (Az: 12 C 44/06) feststellte. Konkret hatte sich das Zivilverfahren um den Lärm gedreht, der von einem Restaurantschiff und von einer Veranstaltungshalle ausging. Wörtlich hieß es im Urteil: „Die Rücksichtslosigkeit im Umgang in einer Stadt wie Berlin miteinander mag man beklagen, sie ist aber in der In-
nenstadt Berlins eine ortsübliche Belästigung (...).“ Soll in einem Gebiet, das durch reine Wohnnutzung geprägt ist, ein Beherbergungsbetrieb eröffnet werden, dann ist dessen Verträglichkeit mit der ruhigen Quartiersnachbarschaft gründlich zu prüfen. Als zumutbar gilt in der Regel nur ein „kleines“ Hotel. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Az: 3 S 2420/14) kam in einem Prozess zu dem Ergebnis, dass die Bettenzahl deutlich unter den geplanten 17 Betten liegen müsse, um die Erfordernisse für eine Genehmigung zu erfüllen. Hier war es beabsichtig gewesen, Übernachtungsmöglichkeiten für Monteure zu schaffen. Nachbarn sollten allerdings auch nicht überempfindlich sein. Wenn die Errichtung eines gastronomischen Betriebes kaum schädliche Auswirkungen hat, dann müssen sie es hinnehmen. So war in einer In-
nenstadtlage die Umwandlung eines ehemaligen Bunkers in ein Café und ein privates Bildungsinstitut mit Tiefgarage geplant. Eine Lärmstudie ergab, dass für die Umgebung keine unzumutbare Belastung zu erwarten sei. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Az: 5 L 697/11) sah deswegen keinen Grund, warum die Genehmigung verweigert werden sollte. Café und Institut fügten sich in die Umgebung ein.
Wenn in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ein Geschäftsraum im Erdgeschoss als „Laden“ ausgewiesen ist, dann erlaubt das nicht jede Art von Nutzung. Die Eigentümer befanden mehrheitlich, ein Pizza- und Dönerverkauf erfülle diese Kriterien nicht, da erhebliche Geruchs- und Geräuschbelästigungen zu erwarten seien. Das Amtsgericht München (Az: 483 C 2983/14 WEG) schloss sich dieser Meinung an. Unter dem Begriff „Laden“ sei ein Geschäftsraum zu verstehen, in dem Waren angeliefert und
verkauft, aber nicht Speisen zubereitet würden. Was aber ist mit einer Imbissbude, die sich zwar nicht innerhalb des Hauses, aber in acht Metern Entfernung dazu befindet? Dann muss geprüft werden, welche Auswirkungen dieser Schnellimbiss auf die Anwohner hat. In einem Fall aus Niedersachsen ergab eine Studie, dass in etwa 10 bis 16 Prozent der Jahresstunden bei geöffneten Fenstern die Abluft der Imbissbude wahrzunehmen sei. Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg (Az: 1 LB 259/04) hielt das für eine zu starke Störung. Die Eigentümer hatten damit argumentiert, dass die Wohnungen künftig schwieriger zu vermieten seien, ein Mieter habe deswegen sogar schon gekündigt. Die Errichtung eines Biergartens kann mit der Wohnruhe eines Viertels unvereinbar sein – zumindest dann, wenn es sich um einen ungewöhnlich großen Gastronomiebetrieb handelt. In Düsseldorf plante ein Unternehmer mit bis zu 200 Plätzen für diesen Biergarten. Insbesondere in den Abendstunden, nach Feierabend, wäre mit Lärmbelästigungen für die Nachbarn zu rechnen gewesen. Das schien dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Az: 9 K 2466/07) nach der Beweisaufnahme und eines Ortstermins ein zu massiver Eingriff in die Rechte der Anwohner. Es handle sich um „unzumutbare Immissionen“ in einer „ganz überwiegend wohntypisch“ genutzten Umgebung. LBS
Durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstandene Rückstauschäden:
Eigentümer von Grundstücken mit Baumbestand sind nur unter besonderen Umständen haftbar Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Eigentümer von baumbestandenen Grundstücken nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden haften, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Hausgrundstücks, das an die städtische Schmutz- und Regenwasserkanalisation angeschlossen ist und an einen im Eigentum der beklagten Gemeinde stehenden Wendeplatz grenzt, auf dem ein Kastanienbaum steht. Nach der Abwasserbeseitigungssatzung der Beklagten hat sich jeder Anschlussnehmer gegen Rückstau des Abwassers aus den öffentlichen Abwasseranlagen bis zur Rückstauebene selbst zu schützen. Das Anwesen der Klägerin verfügt über keine solche Rückstausicherung. In der Nacht vom 5. auf den 6. Juli 2012 fiel starker Regen. Die Regenwasserkanalisation konnte die anfallenden Wassermassen nicht mehr ableiten, weil Wurzeln der auf dem Wendeplatz befindlichen Kastanie in den Kanal eingewachsen waren und dessen Leistungsfähigkeit
stark einschränkten. Deshalb kam es zu einem Rückstau im öffentlichen Kanalsystem und auf dem Grundstück der Klägerin zum Austritt von Wasser aus einem unterhalb der Rückstauebene gelegenen Bodenlauf in den Keller. Die Klägerin macht geltend, durch den Rückstau des Wassers und die in dessen Folge eingetretene Überschwemmung in ihrem Keller sei ihr ein Schaden von 30.376,72 € entstanden, auf den sie sich allerdings wegen eigenen Mitverschuldens im Hinblick auf das Fehlen einer Rückstausicherung ein Drittel anrechnen lasse, so dass sie einen Betrag von 20.251,14 € verlangen könne. Das Landgericht hat die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung von 15.315,06 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Es hat gemeint, Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte als Betreiberin des Kanals seien wegen der fehlenden Rückstausicherung ausgeschlossen. Als Eigentü-
merin des Grundstücks, auf dem sich die Kastanie befinde, falle ihr eine Verkehrssicherungspflichtverletzung im Hinblick auf den Kanal nicht zur Last, weil es keine konkreten Anhaltspunkte für das Eindringen von Baumwurzeln in die Kanalisation gegeben habe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf Zurückweisung der Berufung weiter. Der BGH hat die Sache an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, dass Verkehrssicherungspflichten des Eigentümers eines baumbestandenen Grundstücks wegen der Verwurzelung eines Abwassersystems zwar nicht von vornherein ausgeschlossen sind, jedoch nur unter besonderen Umständen in Betracht kommen. Es hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab, ob und in welchem Umfang bzw. mit welcher Kontrolldichte ein Grundstückseigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht für einen auf seinem Grundstück stehenden Baum Kontroll- und
Einzugsermächtigung Hiermit ermächtige ich HAUS + GRUNDEIGENTÜMER BOCHUM e.V. widerruflich ab dem die Beiträge von nachstehendem Konto abzubuchen:
Wenn das Konto die erforderliche Deckung nicht ausweist, besteht seitens des kontoführenden Kreditinstituts keine Verpflichtung zur Einlösung. Einen eventuell bestehenden Dauerauftrag zur Überweisung der Beiträge habe ich löschen lassen.
__________________________________________ __________________________ Name des Mitglieds	Mitglieds-Nr. ___________________________________________________________________________ Anschrift __________________________________________ __________________________ Ort/Datum	Unterschrift
Überprüfungsmaßnahmen auch in Bezug auf die mögliche Verwurzelung eines Abwasserkanals durchführen muss. Dabei sind zunächst die räumliche Nähe des Baums und seiner Wurzeln zu dem Abwassersystem sowie Art bzw. Gattung, Alter und Wurzelsystem des Baums zu berücksichtigen. Welcher Art die Kontrollpflichten sind, hängt von der Zumutbarkeit für den Grundstückseigentümer im Einzelfall ab. Dabei muss er regelmäßig nicht den Kanal selbst überprüfen, zu dem er zumeist keinen Zugang hat. Im konkreten Fall hatte die Beklagte als Eigentümerin des baumbestandenen Grundstücks und zugleich als Betreiberin des öffentlichen Abwassersystems jedoch den unmittelbaren Zugang zum gesamten ober- und unterirdischen von dem Kastanienbaum ausgehenden Gefahrenbereich. Soweit im Rahmen ohnehin gebotener Inspektionen des Kanals die Einwurzelungen erkennbar gewesen wären, hätte sie als Grundstückseigentümerin die Pflicht gehabt, diese rechtzeitig zu beseitigen. Zu den vorstehenden Voraussetzungen muss das Berufungsgericht Feststellungen nachholen. Eine Haftung wegen einer möglichen Verkehrssicherungspflichtverletzung der Beklagten wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die von der Klägerin gegen einen möglichen Rückstau zu treffenden Vorkehrungen unzureichend waren. Die aus der Satzung folgende Obliegenheit von Grundstückseigentümern, selbst für eine Sicherung gegen Rückstauschäden zu sorgen, gilt nur im Verhältnis zum Kanalbetreiber. Die beklagte Stadt haftet im Streitfall jedoch nicht in dieser Funktion, sondern als Eigentümerin des Baumgrundstücks. Es kommt daher nur eine Kürzung des etwaigen Schadensersatzanspruchs wegen Mitverschuldens der Klägerin gemäß § 254 Abs. 1 BGB in Betracht. Urteil: 24.8.2017 – III ZR 574/16 5/2017
Versicherungsfall „Rückstau“ nur bei austretendem Wasser - aber nicht, wenn das System kein Wasser mehr aufnimmt Nach den für einen Versicherungsvertrag vereinbarten „Besonderen Bedingungen für die Versicherung weiterer Elementarschäden in der Wohngebäudeversicherung“ kann der Fall eines „Rückstaus“ so beschrieben sein, dass ein Rückstau nur dann vorliegt, wenn Wasser aus dem Rohrsystem des versicherten Gebäudes austritt und nicht bereits dann, wenn das Rohrsystem kein Wasser mehr aufnehmen kann. Hierauf das Oberlandesgericht Hamm im Prozess mit Beschluss vom 26.4.2017 hingewiesen. Die Klägerin hat den Prozess dann durch die Rücknahme ihrer Klage beendet. Die Klägerin aus Herne verlangte vom beklagten Versicherer aus Köln Schadensersatz für einen Überschwemmungsschaden. Beim Beklagten hatte die Klägerin ihr Wohnhaus versichert, auch gegen Elementarschäden. Insoweit waren die Besonderen Bedingungen für die Versicherung weiterer Elementarschäden in der Wohngebäudeversicherung der Be-
klagten vereinbart, nach denen der Versicherer u.a. durch einen Rückstau zerstörte oder beschädigte Sachen entschädigt. Den Rückstau definierten die Bedingungen in § 4 wie folgt: „Rückstau liegt vor, wenn Wasser durch Ausuferung von oberirdischen (stehenden oder fließenden) Gewässern oder durch Witterungsniederschläge bestimmungswidrig aus dem Rohrsystem des versicherten
de Regenmenge nicht mehr aufnehmen konnte. Zum Austritt von Wasser aus dem Fallrohr kam es dabei nicht. Das Landgericht Bochum hatte diesen Sachverhalt als Rückstauschaden im Sinne der Versicherungsbedingungen bewertet und den Versicherer mit Urteil vom 23.12.2016 zur Zahlung einer Entschädigung von ca. 4.500 Euro verurteilt (Az. 4 O 177/15 LG Bochum).
Landgericht Bochum hatte vorab die Versicherung zur Zahlung verurteilt Gebäudes oder dessen zugehörigen Einrichtungen austritt.“ Im Juli 2014 erlitt die Klägerin einen Schaden, weil Wasser von ihrer Dachterrasse im 1. Obergeschoss in ihr Gebäude eindrang und in das dort gelegene Bad und eine Zwischendecke lief. Nach ihrem Vortrag war das möglich, weil das Abflussfallrohr der Terrasse aufgrund einer überlasteten Kanalisation - die dahinterliegenden Kanäle waren vollgelaufen - die auf der Terrasse niedergehen-
Die vom Versicherer gegen die erstinstanzliche Verurteilung eingelegte Berufung war im Ergebnis erfolgreich. Mit Beschluss vom 26.04.2017 hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm die Parteien darauf hingewiesen, dass bereits nach dem Vortrag der Klägerin kein Rückstauschaden im Sinne der - im zu entscheidenden Fall maßgeblichen - Versicherungsbedingungen vorliege, so dass die Klage unbegründet sei. Ein
Rückstau im Sinne dieser Versicherungsbedingungen setze voraus, so der Senat, dass das den Schaden verursachende Wasser aus dem Rohrsystem des versicherten Gebäudes austrete, vorliegend mithin aus dem Fallrohr der Dachterrasse ausgetreten sei. Der Fall, dass Niederschlagswasser nicht mehr von einem Regenfallrohr aufgenommen werden könne, sei ein bestimmungswidriger Nichteintritt von Wasser und kein Rückstau im Sinne der Versicherungsbedingungen. Da vorliegend nicht ersichtlich sei, in welcher Weise Wasser durch eine Überlastung der Kanalisation aus dem Rohr auf die Terrasse hochgedrückt worden sein könnte, liege der Versicherungsfall eines Rückstaus im Sinne der Elementarschadensversicherung nicht vor. Nach dem erteilten Hinweis hat die Klägerin die Klage zurückgenommen und so den Rechtsstreit auf ihre Kosten beendet. Hinweisbeschluss des OLG Hamm vom 26.4.2017 (Az. 20 U 23/17 OLG Hamm)
Es gibt Häuser und Grundstücke, die kann man nicht verkaufen und nicht verwalten... ...aber für den Rest gibt es uns: • Sachkundige und zuverlässige Verwaltung von Häusern und Grundstücken •	Umfassende Verwaltung von Wohnungs-	eigentum nach den Grundsätzen des Wohnungseigentumsrechts • An- und Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken •	Vertrauensvolle Beratung und Abwicklung von Haus-, Wohnungs- und Grundstücksverkäufen Hausverwaltung/Immobilien: 96127-23 (Frau Wiese) 96127-26 (Frau Hiller)
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Nur sie ist maßgeblich, keine andere Urkunden amt fest, wie das Eigentum an einem Grundstück aufgeteilt wird.
Für eine Eigentümergemeinschaft gibt es ein maßgebliches, grundlegendes Dokument – und das ist die Teilungserklärung, egal, welche Urkunden sonst noch existieren. In ihr legen die Eigentümer Morgen 180x135.pdf 1 gegenüber dem Grundbuch-
In einem Zivilprozess hatte eine Partei auf eine andere, bei einem Notar hinterlegte Urkunde mit abweichenden Quadratmeterzahlen verwiesen. Darauf waren zusätzlich handschriftliche Anmerkungen notiert. Die zuständige Zivilkammer verwies auf die alleinige Gültigkeit der im Grundbuchamt befindlichen Urkunde und führte dazu erklärend aus: „Auf diese Urkunde in der Teilungserklärung ist und bleibt abzustellen. Insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass nicht ersichtlich ist, warum und weshalb handschriftliche Änderungen in der Urkunde des Notars (...) vorgenommen worden sind.“ (Landgericht 28.08.17 15:14Dortmund, Az: 1 S 13/15) LBS
Zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters einer WEG gehört es, die Eigentümerversammlungen vorzubereiten. Sie sind schließlich das zentrale Entscheidungsgremium der Gemeinschaft. Deswegen müssen sich die Mitglieder darauf verlassen können, dass sie bereits in der Einladung wesentliche Informationen erhalten – z. B. darüber, ob zu einem Tagesordnungspunkt ein Beschluss gefasst werden soll. (Amtsgericht Germersheim, Az: 4 C 13/15 WEG). In einer Eigentümergemeinschaft standen unter anderem Pflanzungen auf einer Sondernutzungsfläche zur Debatte. Unter Tagesordnungspunkt vier hieß es lediglich "Genehmigungspflichtige bauliche Veränderungen am Objekt u. a. Außenanlagen". Von einer Abstimmung zu diesem Punkt
war nicht die Rede. Die betroffenen Eigentümer erschienen nicht zur Versammlung, auf der dann allerdings entgegen ihrer Erwartungen doch ein Beschluss gefasst wurde. Sie fochten deswegen die Entscheidung an. Das Urteil: Lässt eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung eine geplante Beschlussfassung zu einem Tagesordnungspunkt nicht eindeutig erkennen und ist das auch aus den sonstigen Umständen nicht zu schließen, so ist der Beschluss rechtswidrig. Der dafür verantwortliche Verwalter muss die Kosten eines daraus resultierenden Rechtsstreits tragen. Ein Indiz war für die Richter gewesen, dass bei anderen Tagesordnungspunkten ausdrücklich von einer vorgesehenen Beschlussfassung die Rede gewesen war. LBS
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Altersvorsorge: Deutsche überzeugt von Wohneigentum Für fast zwei Drittel der Befragten (63 Prozent) sind ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung sogar die beste Altersvorsorge. Jeder Dritte hat Angst vor Altersarmut. Bei den Mietern sind es 42 %, bei Immobilieneigentümern 28 %. Eigene Immobilien stabilisieren die Altersvorsorge der Menschen erheblich. Das gilt gerade im extremen Niedrigzin-
sumfeld. Wer die eigene Immobilie finanziert, diszipliniert sich mehr zum Sparen und verzichtet in den Anfangsjahren auf manche Konsumausgaben, die später, wenn das Eigenheim bezahlt ist, nachgeholt werden können. Im Alter profitieren Eigentümer von der ersparten Miete. Das bringt eine starke monatliche Entlastung. Wichtig ist es also, die Wohneigen-
tumsquote in Deutschland zu steigern. Im europäischen Vergleich sind wir hier nahezu das Schlusslicht. Deshalb sollte die künftige Regierung das Ziel ausgeben, die Wohneigentumsquote in Deutschland bis 2030 auf über 60 % zu bringen. Mit spürbaren Verbesserungen der Sparförderung, mit kräftigen Eigenkapitalhilfen und Entlastungen beim Erwerb von
Wohneigentum hätte der Staat wirksame Hebel. Die öffentlichen Besitzer größerer Wohnungsbestände sollten systematisch dazu gebracht werden, Wohnungen an ihre Mieter zu verkaufen. Dann wäre ein Quantensprung zu schaffen, nachdem die Wohneigentumsquote seit vielen Jahren bei etwa 45 Prozent herumdümpelt. LBS
Abfindung für den Verzicht auf einen künftigen Pflichtteil:
Unterschiedliche Steuerklassen finden Anwendung Verzichtet ein gesetzlicher Erbe gegen eine von seinen Geschwistern zu zahlende Abfindung auf seinen Pflichtteilsanspruch, ist künftig danach zu unterscheiden, ob der Verzicht bereits zu Lebzeiten oder erst nach dem Tod des Erblassers vereinbart wird. Wie der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 10. Mai 2017 Aktenzeichen: II R 25/15 - unter Aufgabe bisheriger Rechtsprechung entschieden hat, unterliegt der Verzicht zwischen Geschwistern zu Lebzeiten des Erblassers nunmehr der Steuerklasse II, so dass die für den Steuerpflichtigen günstigere Steuerklasse I dann nur noch bei einem Verzicht nach dem Tod des Erblassers anzuwenden ist. Im Streitfall verzichtete der Kläger im Jahr 2006 für den Fall, dass er durch letztwillige Verfügung von der Erbfolge nach seiner Mutter ausgeschlossen sein sollte, gegenüber seinen drei Brüdern auf die Geltendmachung seines Pflichtteilsanspruchs gegen eine von diesen jeweils zu zahlende Abfindung in Höhe von 150.000 €. Im Jahr 2002 hatte er von der Mutter bereits Schenkungen im Wert von 1.056.232 € erhalten. Zu diesem Streitfall hatte der BFH bereits in einem ersten Verfahren entschieden, dass die Zahlung der Abfindungen an den Kläger nicht als Schenkung der Mutter an diesen, sondern als drei freigebige Zuwendungen der Brüder an ihn getrennt zu besteuern sind (Urteil vom 16. Mai 2013 II R 21/11, BFHE 241, 390, BStBl II 2013, 922).
Das Finanzamt (FA) erließ daraufhin für die Zuwendungen der Brüder getrennte Schenkungsteuerbescheide gegen den Kläger. Die Besteuerung erfolgte ähnlich wie bei einer Zuwendung durch die Mutter. Das FA rechnete dabei der Abfindung von 150.000 € je Bruder jeweils den vollen Wert der im Jahr 2002 erfolgten Schenkungen der Mutter an den Kläger hinzu. Davon zog es den seinerzeit für Erwerbe von Kindern von ihren Eltern zuste-
bei der Berechnung der Steuer nicht zu berücksichtigen sind; denn sie stammten nicht wie erforderlich von den Schenkern, den Brüdern. Entgegen der Auffassung des FG war aber die im Verhältnis des Klägers zu seinen Brüdern geltende Steuerklasse II zwischen Geschwistern anzuwenden, und zwar sowohl hinsichtlich des anwendbaren Freibetrags (10.300 €, heute 20.000 €) als auch des Steuersatzes (17 Prozent). Unter
Vereinbarung zu Lebzeiten = Anwendung der Steuerklasse II, Vereinbarung nach dem Erbfall = Steuerklasse I henden Freibetrag von 205.000 € (heute: 400.000 €) ab. Es wandte zudem den Steuersatz der Steuerklasse I für Kinder an (19 Prozent) und zog von der so ermittelten Steuer den gesetzlichen Anrechnungsbetrag für die Steuer für die Vorschenkungen ab. Hieraus ergab sich eine Steuer von 28.405 €. Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt. Es rechnete die Vorschenkungen den Abfindungen nicht hinzu und berücksichtigte dem Antrag des Klägers entsprechend lediglich den für die "übrigen Personen der Steuerklasse I" vorgesehenen Freibetrag in Höhe von seinerzeit 51.200 € (heute: 100.000 €). Damit setzte das FG die Schenkungsteuer auf 10.810 € herab. Dem folgte der BFH nicht. Nach seinem Urteil handelt es sich um eine Zuwendung zwischen Geschwistern und nicht um eine Zuwendung an ein Kind. Damit hatte das FG zwar zu Recht entschieden, dass die Vorschenkungen der Mutter
Berücksichtigung von Schenkungskosten war daher die Schenkungsteuer im Streitfall auf 23.647 € festzusetzen. Darin liegt eine Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung. Bisher war der BFH davon ausgegangen, dass in derartigen Fällen für die Besteuerung der Abfindungen nicht das Verhältnis des Zuwendungsempfängers (Verzichtenden) zum Zahlenden, sondern dasjenige zum künftigen Erblasser maßgebend sei. Dem lag das Ziel zugrunde, den gegen Abfindung vereinbarten Pflichtteilsverzicht sowohl vor als auch nach dem Eintritt des Erbfalls im Ergebnis gleich zu behandeln. Dieses Ziel kann
aber insbesondere dann nicht erreicht werden, wenn der Pflichtteilsverzicht gegenüber mehreren Personen erklärt wird und/oder Vorschenkungen des (künftigen) Erblassers an den Verzichtenden vorliegen. Bei einem vor Eintritt des Erbfalls vereinbarten Pflichtteilsverzicht gegen Abfindung sind daher die erbschaftsteuerrechtlichen Vorschriften anwendbar, die im Verhältnis des Zahlungsempfängers zu den Zahlenden gelten. Die geänderte Rechtsprechung führt bei Pflichtteilsverzichten zwischen Geschwistern gegen Abfindung, die noch zu Lebzeiten des Erblassers vereinbart werden, im Regelfall zu einer höheren Steuerbelastung als bei einer Vereinbarung nach dem Erbfall. Die Vereinbarung zu Lebzeiten begründet die Anwendung der Steuerklasse II, die Vereinbarung nach dem Erbfall die der Steuerklasse I. Bei einem nach Abzug des Freibetrags von heute 20.000 € je Zahlenden bei Steuerklasse II und von 400.000 € bei Steuerklasse I verbleibenden steuerpflichtigen Erwerb von z.B. über 75.000 € bis zu 300.000 € beläuft sich dann der Steuersatz heute auf 20 Prozent anstelle von 11 Prozent.
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Pilotprojekt zur Rentenbesteuerung
Schlaue Idee – oder doch ein Vorschlag mit Tücken? Ohne Steuererklärung zum Steuerbescheid: Für Senioren in Mecklenburg-Vorpommern ist das seit Mai 2017 möglich. Gemeinsam mit dem Bundesfinanzministerium testet das Bundesland das sog. Amtsveranlagungsverfahren für Rentner. Was verlockend klingt, hat aber Tücken, denn die Senioren können ihre Ausgaben z.B. für Brille, Zahnersatz, Spenden oder Handwerkerleistungen nicht mehr absetzen. Deshalb zahlen sie womöglich mehr Steuern als sie müssten. Der Steuerzahlerbund begleitet das Projekt sehr intensiv, um festzustellen, ob die Idee bei den Rentnern ankommt und überhaupt nützlich ist. Seit langem setzt sich der Bund der Steuerzahler für einfachere Steuerformulare für Senioren ein – denn immer mehr von ihnen rutschen in die Steuerpflicht. Deshalb sollte die Erklärung für die Rentner so einfach wie möglich sein. Das nun laufende Modellprojekt greift diese Forderung so nicht auf: Senioren, die nur Einnahmen aus den gesetzlichen Rentenversicherungssystemen erzielen, können auf die Abgabe der Einkommensteuererklärung ver-
zichten – der Steuerbescheid wird dann auf Basis der beim Finanzamt vorliegenden Daten erstellt. Vorteil: Die Rentner haben keinen Aufwand. Nachteil: Fast alle Senioren haben Ausgaben, die die Steuer mindern und nicht berücksichtigt werden. Neben dieser praktischen Auswirkung bekommt das Projekt einen klaren Minuspunkt, weil der Rechtsrahmen nicht abschließend geklärt ist. So sind zahlreiche Fragen offen, z.B. ob trotz der Verzichtserklärung Einspruch oder Klage gegen den Bescheid eingelegt werden kann. Auch enthält die Verzichtserklärung keinen Hinweis zum Ehegattensplitting. Fazit: Hier gibt es Klärungsbedarf. Parallel sollte die Finanzverwaltung deshalb an verkürzten Steuerformularen für Senioren arbeiten, weil nur so eine einfache, aber zutreffende Besteuerung – mit allen Einnahmen und Ausgaben – sichergestellt werden kann. Die Broschüre „Steuererklärung für Senioren“ klärt, welche Ausgaben Senioren absetzen können. Kostenlos zu bestellen beim Bund der Steuerzahler.
Steuerlich nicht absetzbar:
Sofa-Neubezug in Werkstatt Immer wieder gibt es Streit um die Frage, was genau denn „haushaltsnah“ ist und was nicht. Wenn Arbeiten für eine Immobilie ausgeführt werden, dies aber weit davon entfernt in einer Werkstatt geschieht, hat der Steuerzahler keine Chance. (Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Az: 1 K 1252/16) Der Fall: Ein Ehepaar ließ zwei Sofas und einen Sessel neu polstern. Der Handwerker nahm die Möbel mit zu sich in die Werkstatt und verrichtete dort die Arbeiten. Anschließend versuchten die Eheleute, die Aufwendungen in Höhe von knapp 2.600 Euro als haushaltsnahe Dienstleistung geltend zu machen. Das Finanzamt erkannte dies nicht an. An derartige Leis-
tungen habe der Gesetzgeber nicht gedacht, lautete die Begründung. Das Urteil: Zwar ende der Haushalt in steuerlichem Sinne nicht immer zwingend am Gartentor, entschieden die Finanzrichter. Das sehe man zum Beispiel daran, dass Gehwegreinigung und Winterdienst durchaus anerkannt würden. Aber die Arbeiten in einer Polsterei fielen keinesfalls unter diese Regelung. Ein unmittelbarer räumlicher Zusammenhang zum Haushalt sei nicht zu erkennen. Hätte der Gesetzgeber auf diese Nähe keinen Wert gelegt, so hieß es im Urteil, dann hätte er auf das Tatbestandsmerkmal „im Haushalt“ verzichten müssen. LBS
Euro-Goldmünzen: Für Sammler interessant Internationale Goldmünzen, wie Krügerrand oder auch Maple Leaf, sind seit vielen Jahren nicht nur Sammlern ein Begriff. Seit 2002 gibt es aber auch deutsche Euro-Goldmünzen. Diese werden regelmäßig als 100-Euro-, 20-Euro- und seit diesem Jahr auch als 50-EuroGoldmünzen von der Bundesregierung herausgegeben und gelten als gesetzliches Zahlungsmittel. Wirklich in Umlauf kommen sie aber nicht, sondern verschwinden sofort in Sammlerhände. Hintergrund: Ihr Ausgabepreis liegt weit über dem Nennwert. So beträgt der offizielle Ausgabepreis der diesjährigen 100-Euro-Goldmünze, die am 2. Oktober ausgegeben werden soll, 640,85 Euro. Grundsätzlich sind 100-Euro-Goldmünzen (eine halbe Unze Feingold) auch für diejenigen interessant, die auf einen steigenden Goldpreis setzen. Allerdings muss beachtet werden, dass beim Kauf einer Münze ein Aufschlag
auf den Goldpreis fällig wird. Bei den 20-Euro-Goldmünzen (1/8 Unze Feingold) fällt dieser Aufschlag besonders ins Gewicht. Hier muss der Goldpreis schon deutlich steigen, ehe bei einem Wiederverkauf ein Gewinn erzielt werden kann. Für Sammler wie Anleger gut zu wissen: Nach einer Haltefrist von mindestens einem Jahr sind Veräußerungsgewinne beim Verkauf von Goldmünzen grundsätzlich steuerfrei. Allerdings kann man beim Gold nicht von einer stabilen Wertentwicklung ausgehen. Der Goldpreis unterliegt vielmehr erheblichen Schwankungen. Obendrein ist Gold keine klassische Geldanlage, die regelmäßige Erträge abwirft. Immerhin aber sind die Münzen auf jeden Fall schön anzusehen, sie eignen sich als Geschenke für besondere Anlässe – und wenn der Goldpreis dann noch steigt, kann man sich über eine gute Wertentwickbankenverband lung freuen.
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Alte Geldscheine sind mittlerweile Sammlerobjekte
Noch immer werden bei Erbschaften, Wohnungsauflösungen und Umzügen noch D-Mark-Bestände gefunden. Sie können in den Filialen der Deutschen Bundesbank unbegrenzt und kostenfrei in Euro eingetauscht werden, zum of-
fiziellen Kurs von 1 Euro gleich 1,95583 DM. Das gilt übrigens auch für ältere D-Mark-Banknoten aus den 1950er und 1960er Jahren. Was viele nicht wissen: Alte Geldscheine aus der Frühzeit der Bundesrepublik
Deutschland sind teilweise zu begehrten Sammlerobjekten geworden, vor allem wenn sie druckfrisch erhalten sind. Auch für die frühen FünfMark-Gedenkmünzen aus den 1950er Jahren sind Sammler bereit, tief in die Tasche zu greifen. In diesen Fällen lohnt es sich, die Stücke dem Fachhandel anzubieten, anstatt sie bei der Bundesbank zum Nennwert einzutauschen. Wer allerdings noch Fünf- und Zehnmarkstücke aus Silber besitzt, deren hohe Prägeauflagen einer nennenswerten Wertsteigerung entgegenstehen, sollte auf die Entwicklung des Silberwertes achten: Bei einem Preis von über 40 Eurocent pro Gramm Silber kann es sich lohnen, diese Münzen zum Einschmelzen abzugeben, anstatt sie bei der Bundesbank
in Euro einzutauschen. Wie groß sind überhaupt die DMark-Bestände, die es bislang in keine Bank geschafft haben? Von den auf Mark und Pfennig lautenden Geldstücken im Wert von 16 Milliarden DM (Münzumlauf Ende 2000) sind bis heute immerhin 6,7 Milliarden DM nicht eingetauscht (42 %). Sie schlummern in Schatullen und Münzalben deutscher Haushalte oder haben ihren Weg ins Ausland als Souvenir von Touristen gefunden. Zahlreiche Münzen dürften auch verloren gegangen sein. D-Mark-Banknoten hingegen wurden zu über 97 Prozent eingelöst. So stehen von den Geldscheinen im Wert von ursprünglich 262 Milliarden DM (Banknotenumlauf Ende 2000) nur 5,95 Milliarden DM aus. bankenverband
Erstmalige Steuerpflicht für 120.000 Rentner Am 1. Juli wurden die Renten erhöht – und damit rutschen auf einen Schlag mehr als 120.000 Rentner neu in die Steuerpflicht. So könnten ein paar Euro mehr Rente für viele Senioren zu einem deutlich höheren Aufwand führen, weil sie eine Einkommensteuererklärung abgeben müssen. Wen dies betrifft und was in diesem Fall zu tun ist, erklärt die Broschüre „Steuer-
erklärung für Senioren“, die der Bund der Steuerzahler (BdSt) NRW kostenlos verschickt. Sie ist unter der Telefonnummer 0211/99 175-42 zu bestellen. Zum 1. Juli 2017 stiegen die Renten in Westdeutschland um 1,9 Prozent. Nach einer Prognose des Bundesfinanzministeriums werden deshalb für das laufende Jahr 40.000 Senioren erstmals eine Steuererklärung abgeben müssen. Im Jahr
2018 kommen weitere 80.000 Senioren dazu. Dabei gilt: Je später die Rente beginnt, desto höher ist der Anteil, der versteuert werden muss. Während Senioren, die seit 2005 oder früher eine gesetzliche Rente bekommen, noch 50 Prozent der Rente steuerfrei erhalten, gibt es für Rentner, die 2017 in Rente gehen, nur noch einen steuerfreien Anteil von 26 Prozent. Rentenerhöhungen unter-
liegen sogar zu 100 Prozent der Besteuerung. Deshalb können Senioren, die bereits seit mehreren Jahren eine Rente beziehen und bisher keine Einkommensteuererklärung abgeben mussten, in diese Erklärungspflicht hineinwachsen. Ob sie dann tatsächlich Steuern zahlen müssen, hängt vom Einzelfall ab, weil auch Senioren verschiedene Kosten absetzen können.
Scheidungskosten gehören von nun an nicht mehr dazu Scheidungskosten sind anders als nach der bisherigen Rechtsprechung aufgrund einer seit dem Jahr 2013 geltenden Neuregelung nicht mehr als außergewöhnliche Belastung abziehbar. Mit Urteil vom 18. Mai 2017 -VI R 9/16- hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Kosten eines Scheidungsverfahrens unter das neu eingeführte Abzugsverbot für Prozesskosten fallen. Seit der Änderung des § 33 Einkommensteuergesetzes in 2013 sind Aufwendungen für die Führung eines Rechtsstreits (Prozesskosten) grundsätzlich 5/2017
vom Abzug als außergewöhnliche Belastung ausgeschlossen. Nach § 33 Abs. 2 Satz 4 EStG greift das Abzugsverbot nur dann nicht ein, wenn der Steuerpflichtige ohne die Aufwendungen Gefahr liefe, seine Existenzgrundlage zu verlieren und seine lebensnotwendigen Bedürfnisse in dem üblichen Rahmen nicht mehr befriedigen zu können. Hierauf berief sich die Klägerin. Sie machte in ihrer Einkommensteuererklärung Aufwendungen für ein Scheidungsverfahren als außergewöhnliche Belastung geltend. Anders als
das Finanzgericht sah der BFH die Voraussetzungen des § 33 Abs. 2 Satz 4 EStG in einem solchen Fall nicht als gegeben an. Der Ehegatte wende die Kosten für ein Scheidungsverfahren regelmäßig nicht zur Sicherung seiner Existenzgrundlage und seiner lebensnotwendigen Bedürfnisse auf. Hiervon könne nur ausgegangen werden, wenn die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Steuerpflichtigen bedroht sei. Eine derartige existenzielle Betroffenheit liege bei Scheidungskosten nicht vor, selbst wenn das Festhalten an der Ehe für
den Steuerpflichtigen eine starke Beeinträchtigung seines Lebens darstelle. Zwar habe der BFH die Kosten einer Ehescheidung bis zur Änderung des § 33 EStG im Jahr 2013 als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt. Dies sei nach der Neuregelung jedoch nicht länger möglich. Denn dadurch habe der Gesetzgeber die Steuererheblichkeit von Prozesskosten auf einen engen Rahmen zurückführen und Scheidungskosten vom Abzug als außergewöhnliche Belastung bewusst ausschließen wollen.
Ferienimmobilien: An den Küsten boomen die Preise
Viele Deutsche spielen mit dem Gedanken, ein eigenes Feriendomizil oder einen Zweitwohnsitz an ihrem Lieblingsort an den heimischen Küsten zu erwerben. Die wachsende Nachfrage hat jedoch zu kräftigen Preissteigerungen an den deutschen Nord- und Ostseeküsten geführt. Für die Untersuchung von LBS Research in Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut wurden aktuelle Inserate ausgewertet, in denen Ferienhäuser und -wohnungen in den Landkreisen und kreisfreien Städten entlang der deutschen Küsten angeboten werden. Dabei handelt es sich überwiegend um Bestandsimmobilien, aber auch neue Objekte wurden berücksichtigt. Das Ergebnis: Die teuerste Küstenregion bildet der Landkreis Nordfriesland mit einem mittleren Preis von 3.400 Euro pro qm Wohnfläche, gefolgt von der kreisfreien Stadt Lübeck mit 2.900 Euro und dem Landkreis Vorpommern-Rügen mit 2.600 Euro pro qm Ferienimmobilie. Obwohl für die Ermittlung typischer Kaufpreise Ausreißer nach oben und unten bereits „abgeschnitten“ wurden, sind die Bandbreiten bei den Preisen teilweise extrem. So sticht Nordfriesland nicht nur mit den höchsten „Standardpreisen“ hervor, sondern auch mit den höchsten Spitzenpreisen: die teuersten 25 % aller angebotenen Ferienobjekte sind mit mindestens 6.900 Euro/qm inseriert. Auf Platz zwei der Spitzenpreise folgt die Stadt Lübeck mit 4.200 Euro/qm, gefolgt von Rostock und dem Landkreis Vorpommern-Rügen, wo ebenfalls Spitzenpreise von über 3.500 Euro/qm verlangt werden. An besonders beliebten Standorten liegen die Preise mitunter deutlich über den für den jeweiligen Landkreis errechneten typischen Bandbreiten. Die teuersten Küstenstandorte finden sich auf den Nord- und Ostfriesischen Inseln. Spitzenreiter ist die Insel Sylt mit der Gemeinde Wenningstedt/Braderup. Hier werden als Standardpreis für Ferienimmobilien 8.300 Euro/
qm Wohnfläche „aufgerufen“. Ein Viertel aller angebotenen Objekte in Wenningstedt/ Braderup war zuletzt sogar nicht unter 11.100 Euro/qm bzw. nicht unter zwei Millionen Euro pro Ferienobjekt zu bekommen, so LBS Research. Neben Sylt zählen auch Juist mit einem mittleren Preis von 8.200 Euro/qm, Norderney mit 7.100 Euro/qm, Langeoog mit 6.400 Euro/qm und Wyk auf Föhr mit 6.100 Euro/qm zu den besonders hochpreisigen Inseln. Als ebenfalls sehr beliebt, aber deutlich günstiger: die Ostseeküste. Hier können Inselliebhaber bei der Suche nach einer günstigeren Alternative für ihr Feriendomizil auch an der mecklenburgischen Ostseeküste fündig werden. So böten Rügen und Usedom trotz ihrer großen Popularität immer noch ein wesentlich gemäßigteres Preisniveau als die Nordseeinseln. Auf Rügen liegen die Standardpreise in den bei Touristen beliebten Gemeinden zwischen 3.500 und 4.300 Euro/qm. Selbst im gefragten Heringsdorf auf Usedom wird die Grenze von 4.000 Euro/qm nicht überschritten. Noch günstiger werde es auf dem Festland an der mecklenburgischen Ostseeküste, wo für attraktive Standorte wie das Seebad Kühlungsborn die mittleren Quadratmeterpreise bei rund 3.900 Euro oder auf der Halbinsel Fischland-DarßZingst die Standardpreise um die 3.200 Euro/qm liegen. In 70 % aller ausgewerteten Küstenregionen liegen die Spitzenpreise zwischen 2.000 und 4.000 Euro/qm. Die niedrigsten Spitzenpreise werden in Wilhelmshaven verlangt. Hier beginnen die teuersten 25 % aller inserierten Ferienobjekte bereits bei 1.300 Euro/qm. Der Standardpreis liegt bei 975 Euro. Wilhelmshaven ist damit die einzige Region mit einem Standardpreis von unter 1.000 Euro/qm. Fazit: Steigende Immobilienpreise sind kein Phänomen wirtschaftsstarker Metropolregionen, sondern sind auch und besonders bei Ferienimmobilien zu registrieren.
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