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Timestamp: 2018-12-17 15:07:28+00:00

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La loi ALUR et le bail de location nue - Bail d'habitation
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La loi ALUR (loi 2014-366 du 24 mars 2014) modifie en profondeur la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c’est pourquoi,nous avons décidé de vous présenter ci-après les principales modifications apportées au cadre juridique des rapports entre bailleurs et locataires dans le parc privé pour les logements nus, étant précisé qu’aucun décret d’application prévu n’a encore été publié.
Sont expressément exclus, en tout ou en partie, du champ d’application de la loi de 1989 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2 modifié) :
les logements-foyers (sauf en ce qui concerne les exigences du logement décent) ;
les locations consenties aux travailleurs saisonniers (sauf en ce qui concerne le dossier de diagnostic technique, les exigences du logement décent et le mandat d’agir en justice).
II- Entrée en vigueur
Sont toutefois immédiatement applicables à ces contrats les dispositions telles que modifiées, relatives :
aux obligations du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7 modifié),
à la vente à la découpe (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 11-1 modifié),
à la révision du loyer en cours de bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1 nouveau),
à la non-décence (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1 modifié),
à la quittance (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 21 modifié),
et aux charges récupérables (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23 modifié).
III- Le contrat de bail
Ainsi, en cas de congé donné par l’un des partenaires, le congé n’aura aucun effet à l’égard de l’autre
La loi impose dorénavant aux parties d’établir le bail dans le respect d’un contrat type, qui sera défini par décret.
Le contrat doit comporter les nouvelles mentions obligatoires suivantes (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifié) :
le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ;
dans les zones d’encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement, définis par le préfet, ainsi que le complément de loyer s’il est appliqué ;
la date de versement du dernier loyer acquitté par le dernier locataire (lorsque celui-ci a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail) ;
le renoncement éventuel à la garantie universelle des loyers (GUL ; voir n° 46 s. p. 21).
Enfin, la possibilité pour le bailleur d’interdire au locataire de demander une indemnité en cas de travaux est réduite : le bailleur ne peut interdire la demande d’indemnité si les travaux durent plus de 21 jours, contre 40 jours jusqu’à présent (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 4 modifié).
La loi renforce l’information du locataire en prévoyant d’intégrer au dossier de diagnostic technique (ERNMT, DPE, CRP) deux nouveaux documents (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-3 nouveau) :
la copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, que le propriétaire a l’obligation de réaliser aux termes de l’article L 1334-13 du Code de la santé publique ;
Cette notice précise également les droits, obligations et effets, pour les parties, de la mise en oeuvre de la garantie universelle des loyers (GUL).
Ainsi, en cas d’absence d’une des informations relatives :
à la surface habitable (ou si la surface est inférieure d’1/20 à celle mentionnée dans le contrat)
aux loyers de référence,
et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
A défaut de réponse du bailleur dans le mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans les 3 mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.
La loi introduit le principe d’une liste exhaustive des pièces exigibles du locataire ou de sa caution, définie par décret en Conseil d’Etat. Cette liste va se substituer à la liste actuelle des pièces interdites (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-2 modifié).
d’une part, que lorsque le bail et l’état des lieux sont établis à l’amiable, directement entre le bailleur et le locataire, aucuns frais ne peuvent être imputés au locataire,
d’autre part, elle clarifie le contenu et la prise en charge des prestations assurées par les intermédiaires lors de la mise en location d’un logement. Ainsi, les frais liés à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur.
Un décret en Conseil d’État devra définir les modalités de prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives, dont l’appréciation constitue l’une des sources importantes de conflit entre bailleur et locataire lors de la sortie des lieux (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, d modifié). Il pourrait s’agir de ce que l’on nomme en pratique une « grille de vétusté » établie pour chaque élément d’équipement (lavabo, baignoire, etc.) et chaque type d’embellissement (peinture, papier peint, parquet, etc.), permettant de faire supporter au locataire une part des travaux de réfection en fonction du temps durant lequel il a occupé les lieux.
En cas de défaut d’assurance du locataire, le bailleur pourra contracter une assurance couvrant les risques locatifs en lieu et place du locataire et récupérer auprès de ce dernier le montant de la prime d’assurance par 12ème, mais il ne pourra plus mettre en œuvre la clause résolutoire sur ce fondement à l’encontre du locataire.
Trois nouveaux cas de délai de préavis réduit à un mois sont introduits dans la loi (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15 modifié) :
pour les locataires de logements situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (c’est-à-dire dans les communes éligibles à la taxe sur les logements vacants dont la liste est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013) ;
pour les locataires qui se sont vu attribuer un logement social et dont les ressources sont inférieures à celles qui permettent l’attribution des logements locatifs très sociaux ;
pour les locataires bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés.
Les autres cas d’ouverture du préavis réduit à un mois (au lieu de 3 mois) sont conservés à l’identique : obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, locataire bénéficiaire du RSA.Toutefois, s’agissant de la possibilité pour un locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile de bénéficier d’un préavis réduit, le critère de l’âge est supprimé. Il est également précisé que l’état de santé du locataire devra être constaté par certificat médical.
Dorénavant, seul le locataire âgé de 65 ans ET dont les ressources annuelles seront inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté pourront bénéficier de la protection empêchant le bailleur de délivrer congé.
Pour la restitution du dépôt de garantie, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une fraction du dépôt de garantie, limitée à 20 %, au-delà du délai légal de restitution (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22 modifié). Il doit restituer le solde dans le mois de l’approbation des comptes de la copropriété.
Le défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie par le bailleur est sanctionné par le versement au locataire d’une pénalité égale à 10 % du loyer par mois de retard (auparavant, la pénalité était égale au taux de l’intérêt légal).
La loi Alur étend cette interdiction de cumuler un cautionnement avec toute autre forme de garantie souscrite par le bailleur (dépôt de garantie mis à part). La sanction en cas de violation de cette règle est précisée : le cautionnement pris en méconnaissance de ce dispositif est réputé nul (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-1 modifié).
A compter du 1er septembre 2015, le locataire pourra demander au bailleur de lui transmettre le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou postale.
Par ailleurs, en cas de régularisation tardive des charges, c’est-à-dire, désormais, après le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut payer le complément de charges dû au titre de la régularisation en 12 fois.
III- Prescription des actions dérivant du contrat de bail
Même si la loi ne le précise pas, on peut penser que, en pratique, le bailleur qui a « oublié » de réviser le loyer pour l’année n-1 ne pourra au-delà de l’année n réclamer la part de ce loyer correspondant à cette révision oubliée. Mais il pourra appliquer cette révision oubliée de l’année n-1 pour calculer le montant de loyer exigible l’année n.

References: art. 2
 art. 7
 art. 11
 art. 17
 art. 20
 art. 21
 art. 23
 art. 3
 art. 4
 art. 3
 art. 22
 art. 7
 art. 15
 art. 22
 art. 22