Source: https://www.jakpronajimatbyty.cz/kdyz-chybi-jedina-veta-pri-vypovedi-najmu-neudelat-chybu-ktera-stala-pronajimatele-18-948-kc/
Timestamp: 2019-12-12 05:18:02+00:00

Document:
Když chybí jediná věta: Jak při výpovědi z nájmu neudělat chybu, která stála pronajímatele 18.948 Kč - JakPronajimatByty.cz
Můžete přijít kvůli jedné chybějící větě o 18.948 Kč?
Pronajímatel o ně v následujícím případu přišel. A aby se to nestalo i vám, stojí za to si tento příběh přečíst.
Na začátku stála nájemkyně, která se rozhodla snížit své náklady na bydlení neobvyklou metodou: Navrtala vodoměr. Tenkým drátkem zastavila počítadlo vodoměru. Snížila tak svou změřenou spotřebu vody. A obohatila se na úkor ostatních nájemců, mezi které se pak v domě rozpočítal rozdíl mezi patním a bytovými vodoměry.
(Přesněji řečeno: Nikdo ji nechytil při samotném vrtání. Vodoměr měřící spotřebu vody v jejím bytě byl ale takto upraven.)
Když na to přišel pronajímatel, logicky se naštval… a dal nájemkyni výpověď.
Pro zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy.
Na poškozený vodoměr se přišlo 23.3.2015.
Pronajímatel nájemkyni písemně vyzval 26.3.2015 “k úhradě částky ve výši 18.948 Kč, představující ztrátu na vodném a stočném”.
A dopisem ze dne 29. 3. 2015 jí pak dal výpověď s odkazem na § 2291 občanského zákoníku s tím, že ji poučil o možnosti podat u soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a vyzval ji k vyklizení bytu bez zbytečného odkladu, “nejpozději do 30. 4. 2015”.
(Všimněte si návaznosti dat, jsou důležité.)
Nájemkyně se ale nesbalila a neodstěhovala se sklopenými ušima jinam.
Místo toho podala žalobu na neplatnost výpovědi.
Proč? Protože to zákon v § 2290 umožňuje: “Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.”
První soud žalobu zamítl a dal pronajímateli za pravdu:
Výpověď je platná. A nájemkyně se má stěhovat ven.
Jenže: Nájemkyně se odvolala.
A odvolací soud dal naopak za pravdu jí: Výpověď platná není.
A tady se dostáváme k podstatě chyby, kterou pronajímatel udělal:
Pokud poruší nájemce své povinnosti tzv. zvlášť závažným způsobem, pronajímatel má právo mu dát výpověď dle § 2291:
“Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.”
Nesmí přitom ale zapomenout na podmínku, kterou stanoví zákon o dva odstavce níže: Pokud považuje pronajímatel porušení povinností nájemce za tak závažné, že dává nájemkyni výpověď s okamžitou platností (bez výpovědní doby), musí výpověď obsahovat informace, které občanský zákoník předepisuje v §2291 odst. 3.
Ten stanoví, že pronajímatel musí ve výpovědi uvést, (a) v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti a (b) vyzvat před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav
Musí být tedy splněny oba požadavky, jinak se k výpovědi nepřihlíží.
Právě zde ale šlápl pronajímatel vedle:
Doručil sice nájemkyni výpověď, ve které ji zdůvodnil (poškozením vodoměru).
Nenapsal tam ale tu zákonem vyžadovanou větu o tom, že (např.) pronajímatel vyzývá nájemkyni, aby do 30 dní uhradila částku ve výši 18.948 Kč, představující ztrátu na vodném a stočném a zařídila a uhradila výměnu poškozeného vodoměru.
Vypadá to jako drobnost. Jedna věta. Ale právě kvůli ní (že tam chyběla), smetl odvolací soud výpověď ze stolu:
„Pronajímatel navíc nepostupoval podle § 2291 odst. 3 o. z., které mu ukládá povinnost pokusit se vyřešit věc smírně, pronajímatel musí vyzvat nájemce před doručením výpovědi, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování (protiprávní stav). Sdělil-li nájemkyni dopisem ze dne 26. 3. 2015, že došlo k manipulaci s vodoměrem, vyzval ji k úhradě ztráty na vodném a stočném, aniž by určil lhůtu k plnění, a již 29. 3. 2015 jí dal výpověď z nájmu Bytu, nedostál své zákonné povinnosti stanovit přiměřenou lhůtu k odstranění závadného stavu.“
Pronajímatel se dovolával zastání i u Nejvyššího soudu, ale ani tam neuspěl (sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, ze dne 18. 1. 2017):
„Po zjištění, že vodoměr patřící k bytu nájemkyně byl poškozen, však pronajímatel sice nájemkyni zaslal 26. 3. 2015 písemnou výzvu, aby uhradila škodu, kterou vyčíslil, žádnou lhůtu k zaplacení jí však nestanovil a v zásadě bezprostředně poté – již 29. 3. 2015 – jí dal Výpověď. I kdyby bylo možné přisvědčit pronajímateli, že šlo o zvlášť závažné porušení povinností, které mohla nájemkyně v přiměřené lhůtě napravit, nestanovil-li nájemkyni žádnou (natož přiměřenou) dobu na jeho odstranění, nesplňovala výzva náležitosti stanovené v § 2291 odst. 3 o. z. Nebyla tak splněna hmotněprávní podmínka pro oprávněné podání výpovědi, Výpověď je neplatná, a již proto k ní nelze přihlížet (§ 2291 odst. 3 o. z.).“
Amatérští pronajímatelé se možná rozčílí, že soud nerozhoduje o podstatě (tak brala vodu bez placení nebo ne?), ale zastaví své rozhodování na takové „právnické technikálii“, jako je jedna chybějící věta ve výpovědi.
Zastavit se ale musí. A v těchto případech – kdy chybí to, co ve výpovědi chybět nesmí – ani dál nerozhoduje o tom, co výpověď odstartovalo a zda je to dostatečný důvod pro okamžitou výpověď.
Právě proto, že nájemce může využít naší chyby či neznalosti, si musíme v každém kroku naší činnosti uvědomit, že pronajímání není jen stažení nějaké smlouvy z internetu, nastěhování nájemce a řešení problémů “lidsky”.
“Papíry?! Pche… Však se nějak domluvíme, ne?”
Na dohodu musí být dvě strany, a pokud se ta druhá dohodnout nechce, musíme být schopni předložit tak propracovanou smlouvu a tak propracovanou dokumentaci, zápisy, protokoly, výpovědi a záznamy, že na nich advokát protistrany nenajde žádnou skulinu, kterou by mohl vytáhnout dlužníka či škodícího nájemce ven.
Jinak skončíme stejně, jako pronajímatel z tohoto příběhu.
(A ano, pokud ještě nemáte investiční kurz “Jak kupovat a pronajímat byty”, měli byste si jej objednat. Hned. Dostanete v něm totiž všechny zkušenosti, postupy, nástroje, návody, smlouvy, dokumenty, protokoly a vzory výpovědí, které potřebujete. Aby vás – vás osobně – žádný chytrák nepřevezl.)
Podle obsahu Výpovědi měl žalovaný zjevně za to, že protiprávní stav, který žalobkyni vytkl – poškození vodoměru, v jehož důsledku došlo ke snížení spotřeby vody v bytě – může žalobkyně odstranit tím, že zaplatí škodu, která mu vznikla nesprávným vyúčtováním vody v předcházejících letech. Po zjištění, že vodoměr patřící k bytu žalobkyně byl poškozen, však sice žalobkyni zaslal 26. 3. 2015 písemnou výzvu, aby uhradila škodu, kterou vyčíslil, žádnou lhůtu k zaplacení jí však nestanovil a v zásadě bezprostředně poté – již 29. 3. 2015 – jí dal Výpověď. I kdyby bylo možné přisvědčit žalovanému, že šlo o zvlášť závažné porušení povinností, které mohla žalobkyně v přiměřené lhůtě napravit, nestanovil-li žalobkyni žádnou (natož přiměřenou) dobu na jeho odstranění, nesplňovala výzva náležitosti stanovené v § 2291 odst. 3 o. z. Nebyla tak splněna hmotněprávní podmínka pro oprávněné podání výpovědi, Výpověď je neplatná, a již proto k ní nelze přihlížet (§ 2291 odst. 3 o. z.). Protože žalovaný dal žalobkyni výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z., a tato Výpověď byla předmětem řízení, nemohl se soud zabývat tím, zda by vytýkaným porušením povinností žalobkyní byl popřípadě naplněn výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.
V souladu s § 243c odst. 3 věta první, § 224 odst. 1, 2 o. s. ř. rozhodl dovolací soud o nákladech řízení před soudem prvního stupně a odvolacím soudem. Zavázal procesně neúspěšného žalovaného (§ 151 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř.) k úhradě nákladů řízení, které vznikly žalobkyni v řízení před soudem prvního stupně v souvislosti s jejím právním zastoupením. Výši nákladů stanovil dovolací soud podle vyhlášky č. 177/1996 Sb.,o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen „AT“ (srovnej nález Ústavního soudu č. 116/2013 Sb., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010). Zástupce žalobkyně učinil v řízení před soudem prvního stupně tři úkony právní služby – převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby a účast u jednání dne 6. 11. 2015 – § 11 odst. 1 písm. a), d), g) AT, náleží mu tak náklady ve výši celkem 5.400 Kč, sestávající z odměny podle § 6 odst. 1, § 9 odst. 1 AT ve výši 1.500,- Kč a z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300 Kč za jeden úkon, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 AT). Podle obsahu spisu se žalobkyně náhrady nákladů řízení před odvolacím soudem vzdala.

References: § 2291
 § 2290
 soud 
 soud 
 § 2291
 §2291
 soud 
 § 2291
 § 2291
 soud 
 § 2291
 § 2291
 soud 
 § 2288
 § 243
 § 224
 soud 
 § 142
 soud 
 § 11
 § 6
 § 9
 § 2
 § 13