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Timestamp: 2017-11-24 14:53:24+00:00

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Schriftformheilungsklauseln in Gewerbemietverträgen sind unwirksam
BGH: Schriftform­heilungsklauseln in Gewerbemiet­verträgen sind unwirksam
Zu BGH Urt. v. 27.09.2017 – XII ZR 114/16
In langfristigen Gewerbemietverträgen finden sich regelmäßig sog. Schriftformheilungsklauseln, die verhindern sollen, dass ein Schriftformverstoß zu einer Kündbarkeit des Mietvertrages vor Ablauf der vereinbarten Festlaufzeit führt. Dem setzt der BGH in seinem kürzlich veröffentlichten Urteil ein Ende: Schriftformheilungsklauseln seien mit § 550 BGB nicht vereinbar und daher unwirksam. Dies gilt unabhängig davon, ob eine solche Klausel einzelvertraglich oder in AGB vereinbart wurde.
Der BGH beendet damit einen langjährigen Meinungsstreit in Literatur und Rechtsprechung über die Wirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln. Derartige Klauseln sind in Gewerbemietverträgen mit Festlaufzeiten von mehr als einem Jahr absoluter Standard. Sie verpflichten die Vertragsparteien in den Fällen, in denen die Schriftform nicht eingehalten ist, den Mietvertrag durch schriftformkonforme Nachtragsvereinbarungen zu ergänzen und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die mangelnde Schriftform vorzeitig zu kündigen. Vor allem Vermieter erhofften sich dadurch mehr Rechtssicherheit, da Schriftformverstöße gerade während langjähriger Vertragsbeziehungen aufgrund nachträglicher Abreden in der Praxis häufig auftreten. Bislang war unklar, ob derartige Schriftformheilungsklauseln die Kündigung eines Mietvertrages verhindern konnten. Überwiegend wurde dies bejaht.
Die Entscheidung des BGH hat daher weitreichende Konsequenzen für die Praxis, denn nunmehr ist klar, dass eine mangelnde Schriftform nicht mehr allein durch eine vertraglich vereinbarte Verpflichtung zur Nachholung oder Wiederherstellung der Schriftform geheilt werden kann.
Der BGH begründet dies mit dem zwingenden Charakter von § 550 BGB. Dessen Ratio sei zweierlei: Zum einen solle sichergestellt werden, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes in das mit einer mehrjährigen Festlaufzeit abgeschlossene Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen ersehen könne. Der Erwerber solle davor geschützt werden, an einen Mietvertrag gebunden zu werden, dessen tatsächliche wirtschaftliche Bedingungen er nicht verlässlich kalkulieren kann. Ist dies aufgrund formunwirksamer Abreden der Fall, solle er sich aus dem Vertrag durch eine ordentliche Kündigung lösen können. Zum zweiten diene die Vorschrift dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.
Die gängigen Schriftformheilungsklauseln, die üblicherweise festlegen, dass die Parteien verpflichtet sind, einen Schriftformverstoß gemeinsam zu heilen und keine Partei berechtigt ist, aufgrund eines Schriftformverstoßes den Mietvertrag zu kündigen, seien mit diesem Schutzzweck nicht vereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, also der Übereilungsschutz ausgehöhlt und die Warnfunktion leerlaufen würde.
Dem Argument für Schriftformheilungsklauseln, dass diese die vereinbarte Langfristigkeit des Mietverhältnisses auch bei (versehentlichen) Schriftformfehlern wahrten und somit den Grundsatz pacta sunt servanda erst zur Geltung brächten, setzt der BGH entgegen, dass der Gesetzgeber die Vertragsfreiheit mit § 550 BGB bewusst dahingehend eingeschränkt habe, dass langfristige mietvertragliche Bindungen der Schriftform bedürfen. Dieser gesetzgeberische Wille werde mit Schriftformheilungsklauseln in unzulässiger Weise umgangen.
Das Schriftformerfordernis ist laut ständiger BGH-Rechtsprechung gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Im Fall von Anlagen, Nachträgen oder Änderungen bedeutet das, dass die Zusammengehörigkeit der verschiedenen Urkunden zweifelsfrei kenntlich gemacht werden muss, um die Einheitlichkeit der Urkunde zu wahren. Hierfür muss nicht nur auf den Ursprungsvertrag (und eventuelle vorherige Nachträge) Bezug genommen werden, sondern auch eindeutig klargestellt sein dass sämtlicher Vertragsinhalt, sofern nicht vom fraglichen Nachtrag geändert, fortgelten soll.
Tritt dennoch ein Schriftformfehler zu Tage, kann dieser von den Parteien weiterhin durch einen fehlerfreien Nachtrag geheilt werden. Einen Anspruch auf Mitwirkung an einer Heilung aufgrund einer Schriftformheilungsklausel besteht nach diesem BGH-Urteil aber nicht.
Im entschiedenen Fall war die ordentliche Kündigung aufgrund Schriftformverstoßes im Übrigen dennoch unwirksam: Der Schriftformmangel lag in einem Nachtrag, den die Klägerin von der Beklagten gefordert hatte und der wirtschaftlich allein die Klägerin begünstigte. Daher erachtete der BGH die Berufung auf den Schriftformmangel zur Kündigung als treuwidrig. Bei Rechtstreiten um Schriftformmängel wird in Zukunft folglich auch darauf zu achten sein, wie es zum Abschluss einer formunwirksamen Vereinbarung kam, welche Partei diese begünstigt und ob eine Berufung auf den Mangel deshalb rechtsmissbräuchlich ist.
Für die Praxis bedeutet das Urteil des BGH, dass sowohl bei dem Abschluss von Mietverträgen als auch im „gelebten Mietverhältnis“ bei nachträglichen Abreden erst recht sorgfältig auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden muss. Die jeweiligen Vertragsparteien können sich nun nicht mehr darauf verlassen, dass einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Schriftformheilungsklausel wirksam vorgebeugt werden kann.
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 § 550
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