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Timestamp: 2016-10-20 19:40:43+00:00

Document:
4A_285/2013 (07.11.2013)
4A_285/2013 � � Arr�t du 7 novembre 2013
Mmes et MM. les Juges f�d�raux Klett, Pr�sidente, Kolly, Hohl, Niquille et Berti, Juge suppl�ant.
Banque X.________ & Cie, repr�sent�e par Me Olivier Carrard,
bail � loyer, r�siliation,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 22 avril 2013.
Par contrat du 4 d�cembre 2000, Banque X.________ & Cie (ci-apr�s: la bailleresse) a remis � bail � Z.________ (ci-apr�s: la locataire) un appartement de 3 pi�ces au 3�me �tage de l'immeuble sis route ... � Carouge, pour un loyer fix� en dernier lieu � 560 fr. par mois, charges comprises.
�Le bail s'est renouvel� tacitement d'ann�e en ann�e depuis son �ch�ance initiale fix�e au 31 d�cembre 2001.
�La locataire a v�cu dans ce logement avec A.________ et leur enfant jusqu'� leur s�paration en 2003, �poque o� elle est partie vivre au boulevard .... Depuis lors, A.________ est le seul occupant de l'appartement et il s'acquitte du loyer au moyen de bulletins de versement envoy�s par la bailleresse � la locataire � l'adresse des locaux lou�s.
�Le 15 juillet 2009, la bailleresse, par l'interm�diaire de sa r�gie, a �crit une lettre recommand�e � la locataire, � l'adresse du boulevard ..., lui rappelant qu'elle d�sirait savoir si elle comptait r�int�grer son logement de la route ... et, dans la n�gative, la priait de r�silier son bail.
�Par courrier du 18 juillet 2009, la locataire a r�pondu qu'elle ne d�sirait pas r�silier le bail de cet appartement.
�La bailleresse a r�it�r� sa requ�te par courrier des 24 juillet et 28 ao�t 2009, fixant � la locataire un d�lai au 15 septembre pour la communication de sa r�ponse.
�Par avis officiel de r�siliation du 30 septembre 2009, notifi� � l'adresse du bail, la bailleresse a communiqu� � la locataire son cong� pour l'�ch�ance contractuelle du 31 d�cembre 2010. Ce pli recommand� n'a pas �t� re�u par l'int�ress�e et est revenu � son exp�diteur avec la mention " a d�m�nag�, d�lai de r�exp�dition expir� ".
�La bailleresse a d�s lors retourn� � la locataire, par pli simple du 9 novembre 2009, toujours � l'adresse des locaux lou�s, une copie noir et blanc de l'avis de r�siliation du bail, ainsi que des directives de la r�gie relative � l'�tat des lieux de sortie. Le courrier d'accompagnement, sign�, l'informait de la tenue d'un �tat des lieux de sortie le 3 janvier 2011. Dans ce document, la recourante fait r�f�rence � sa lettre recommand�e du 30 septembre 2009 (soit � l'avis de r�siliation du bail) qui n'a pas �t� retir�e � la poste (arr�t entrepris consid. 2.4 p. 8) pr�cisant qu'elle en maintient les termes (" Il va de soi que ce fait ne modifie en rien les termes de ladite lettre ") et qu'elle la lui remet en annexe de son courrier (" nous vous remettons sous ce pli, ... ") (compl�tement d'office: art. 105 al. 2 LTF).
�La locataire admet avoir re�u ce pli simple et le cong� du 30 septembre 2009 n'a pas �t� contest� dans le d�lai l�gal.
�Elle a refus� de lib�rer l'appartement. La locataire fait notamment valoir que le cong� n'a pas �t� valablement notifi�, l'avis officiel (original) du 30 septembre 2009 ne lui ayant pas �t� notifi� et le pli simple du 9 novembre 2009 ne contenant qu'une photocopie de l'avis officiel.
Par requ�tes d�pos�es le 27 avril 2011 au Tribunal des baux et loyers s'agissant de la locataire et au Tribunal de premi�re instance s'agissant de A.________, la bailleresse a requis, par la voie des cas clairs, leur �vacuation de l'appartement.
�Ces requ�tes ont �t� d�clar�es irrecevables par ces juridictions les 5 septembre et 3 octobre 2011. Il a �t� retenu que la situation juridique n'�tait pas claire, au regard de l'art. 257 CPC, compte tenu de l'argument tir� de la nullit� de la notification du cong� et donc de l'absence de r�siliation valable du bail.
�Par requ�te d�pos�e � la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers le 7 octobre 2011 et port�e devant le Tribunal des baux et loyers le 22 mars 2012, la bailleresse a conclu � l'�vacuation, avec ex�cution directe, de la locataire.
�Par ordonnance du 30 mars 2012, le Tribunal des baux et loyers a limit� dans un premier temps la proc�dure aux conclusions en �vacuation.
�Le Tribunal des baux et loyers, par jugement du 24 septembre 2012, a condamn� la locataire � �vacuer imm�diatement l'appartement situ� route ..., a r�serv� la suite de la proc�dure et a d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
�Sur appel de la locataire, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice de Gen�ve, par arr�t du 22 avril 2013, a annul� le jugement entrepris, constat� la nullit� du cong� donn� par la bailleresse et d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
La bailleresse exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal du 22 avril 2013. Elle conclut, sous suite de d�pens, � son annulation et, principalement, � la confirmation du jugement de premi�re instance, subsidiairement, au renvoi de la cause � la cour cantonale. La recourante reproche � la cour pr�c�dente d'avoir transgress� l'art. 266l CO, l'art. 9 OBLF, l'art. 2 al. 2 CC et elle invoque l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits.
�L'intim�e conclut � l'irrecevabilit� du recours, subsidiairement � son rejet.
�La recourante a r�pliqu�.
1.1.�Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce - le litige porte sur la validit� d'un cong� donn� par le bailleur, la valeur litigieuse correspond au moins � trois ans de loyer, en raison du d�lai de protection, dans le cas o� le locataire obtient gain de cause, qui est pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Selon les constatations cantonales, la valeur litigieuse s'�l�ve en l'esp�ce � 20'160 fr. (560 fr. x 36 mois).
�Dans sa r�ponse, l'intim�e soutient que son loyer, charges comprises, ne s'�l�ve pas � 560 fr. (comme la cour cantonale l'a retenu), mais seulement � 340 fr., ainsi que cela ressort d'une facture de mai 2013 (jointe � sa r�ponse). Ce document a �t� �tabli post�rieurement � la proc�dure cantonale qui a pris fin avec l'arr�t de la Cour de justice du 22 avril 2012; il constitue donc une preuve nouvelle qui ne peut �tre prise en compte par le Tribunal f�d�ral (art. 99 al. 1 LTF). Pour le reste, l'intim�e ne d�montre pas en quoi le montant de 560 fr., retenu aussi bien par la cour cantonale que par le Tribunal des baux et loyers, aurait �t� �tabli de mani�re arbitraire (sur l'exigence, cf. infra consid. 1.3).
�Il n'est donc pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est ici atteinte.
�Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� et en �vacuation (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
�En l'esp�ce, le contenu du courrier du 9 novembre 2009, non contest� et ressortant � l'�vidence du dossier, ne figure pas enti�rement dans l'arr�t cantonal, alors qu'il est n�cessaire pour la compr�hension du litige; le Tribunal f�d�ral a proc�d� ci-dessus au compl�tement d'office en application de l'art. 105 al. 2 LTF.
1.4.�Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 1 LTF).
�Si le Tribunal f�d�ral admet le recours, il statue lui-m�me sur le fond ou renvoie l'affaire � l'autorit� pr�c�dente pour qu'elle prenne une nouvelle d�cision (art. 107 al. 2 LTF).
2.1.�En l'esp�ce, il n'est pas contest� que l'avis officiel de r�siliation du bail du 30 septembre 2009 (qui contient la signature originale des repr�sentants de la bailleresse) n'a pas atteint l'intim�e. Il est �tabli que celle-ci a re�u, par pli simple du 9 novembre 2009, la photocopie de cet avis officiel et que le pli contenait �galement un courrier d'accompagnement sur lequel �tait appos�e la signature manuscrite et originale des repr�sentants autoris�s de la recourante.
�Dans son jugement du 24 septembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a rappel� que, selon la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, la photocopie de l'original du formulaire de r�siliation ne remplit pas la condition de la signature manuscrite (arr�t 4C.308/2004 du 10 novembre 2004 consid. 2.2.2). S'appuyant sur l'avis de trois auteurs de doctrine, la premi�re instance a toutefois admis la validit� du cong�, la lettre d'accompagnement remplissant elle cette condition.
�Dans son arr�t du 22 avril 2013, la cour cantonale, renvoyant � une d�cision de la Cour de c�ans (arr�t 4A_374/2012 du 6 novembre 2012), consid�re au contraire que c'est bien la formule officielle qui doit contenir une signature manuscrite et qu'il ne suffit pas qu'elle soit transmise sous forme de photocopie et accompagn�e d'un courrier du bailleur d�ment sign�.
�La recourante soutient que le raisonnement de la cour pr�c�dente viole l'art. 266l CO et l'art. 9 OBLF, le Tribunal f�d�ral ayant jug�, dans un arr�t 4C.32/1998 du 10 juillet 1998 (partiellement reproduit in MP 2000 p. 185), que la r�siliation est valable si le courrier qui accompagne la formule officielle non sign�e est lui-m�me sign� � la main.
2.2.�L'�tat de fait retenu dans l'arr�t 4C.32/1998 auquel se r�f�re la recourante est effectivement comparable � celui objet de la pr�sente proc�dure. La locataire soutenait que le cong� notifi� par le bailleur �tait nul parce que seule la lettre d'accompagnement, et non la formule officielle, contenait une signature manuscrite. Le Tribunal f�d�ral a alors tranch� la question, affirmant qu'on tomberait dans l'exc�s si on suivait la th�se de la recourante et qu'il fallait, avec la cour cantonale, tenir comme suffisante une signature manuscrite appos�e sur la lettre d'accompagnement (arr�t 4C.32/1998 d�j� cit� consid. 2 ; cf. �galement la d�cision de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers de Gen�ve du 10 novembre 1997 confirm�e par cet arr�t, publi�e in droit du bail No 11/1999, no 21 p. 29).
�La doctrine unanime se r�f�re � cet arr�t, sans �mettre la moindre critique ( DAVID LACHAT, Le bail � loyer, nouvelle �d. 2008, n. 2.2 p. 628; LACHAT/THANEI, in Mietrecht f�r die Praxis, 8e �d. 2009, n. 25/2.2 p. 510; MARINO MONTINI, in Droit du bail � loyer, Bohnet/Montini (�d.), 2010, no 18 ad art. 266l CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5e �d. 2011, no 2 ad art. 266l CO; Le droit suisse du bail � loyer - Commentaire SVIT, adaptation fran�aise de Burkhalter/Martinez-Favre, 2011, no 5a ad art. 266l-266o CO; RICHARD PERMANN, Mietrecht Kommentar, 2e �d. 2007, no 5 ad art. 266l CO; en ce sens, ant�rieurement � la d�cision du Tribunal f�d�ral: PETER HIGI, in Z�rcher Kommentar, 1995, no 18 ad art. 266l CO; plaidant de mani�re g�n�rale pour un assouplissement de l'exigence de la signature manuscrite sur la formule officielle : RAOUL FUTTERLIEB, Formulaire de r�siliation, MRA 2/05 p. 59 s.).
2.3.�La position prise par la Cour de c�ans dans l'arr�t 4C.32/1998, partag�e par la doctrine, est conforme � la lettre et � l'esprit de l'art. 266l CO en lien avec les art. 12 ss CO.
�Le cong� d'un bail d'habitation doit �tre donn� par �crit (art. 266l al. 1 CO) et, lorsqu'il �mane du bailleur, au moyen d'une formule officielle agr��e par le canton (art. 266l al. 2 CO) . Il s'agit dans ce dernier cas de l'exigence d'une forme (�crite) qualifi�e (arr�t 4C.308/2004 d�j� cit� consid. 2.2.2).
�La forme �crite est r�gie par les art. 12 ss CO. Elle implique - sous r�serve des situations, qui n'entrent pas en ligne de compte en l'esp�ce, pr�vues � l'art. 14 al. 2 et 3 CO - que l'original comporte la signature manuscrite de l'auteur (art. 14 al. 1 CO ; entre autres auteurs : BERNARD CORBOZ, Les cong�s affect�s d'un vice, 9e S�minaire sur le droit du bail, 1996, p. 16). L'apposition de la signature autographe, dans les d�clarations o� une forme est prescrite (art. 11 al. 2 CO), r�pond au besoin de pouvoir attribuer une d�claration � une personne clairement identifiable (ATF 138 III 401 consid. 2.4.2 p. 406).
�C'est donc pour satisfaire � l'exigence de la forme �crite requise par l'art. 266l CO, en lien avec les art. 11 al. 2, 13 al. 1 et 14 al. 1 CO, qu'une signature manuscrite doit �tre appos�e par le bailleur sur la formule officielle (en l'absence de lettre d'accompagnement), et non parce qu'une telle signature serait sp�cialement exig�e pour la formule officielle par l'art. 266l al. 2 CO ou l'art. 9 OBLF (arr�ts 4C.308/2004 d�j� cit� consid. 2.2.2 ; 4C.32/1998 d�j� cit� consid. 2 ; cf. �galement : d�cision de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers de Gen�ve du 10 novembre 1997, publi�e in droit du bail No 11/1999, no 21 p. 29).
�Ni l'art. 266l CO, ni l'art. 14 CO ne disposent que la signature manuscrite d'une formule officielle devrait �tre appos�e au pied de l'acte lui-m�me (cf. en lien avec la forme �crite d'un acte: ATF 34 II 665 consid. 2 p. 672 s.). La manifestation de volont� (exprim�e en l'occurrence dans la copie de l'avis de r�siliation) peut r�sulter d'un document et la signature �tre appos�e sur une autre pi�ce, comme une lettre d'accompagnement, pour autant qu'il existe entre ces documents un lien �vident r�sultant du contenu de chacun d'eux (ATF 40 II 190 consid. 4 et 5 p. 194 ss; KRAMER/SCHMIDLIN, in Berner Kommentar, 1986, no 20 ad art. 12-15 CO et les r�f�rences cit�es; SCH�NENBERGER/J�GGI, in Z�rcher Kommentar, 1973, no 37 ad art. 13 CO; en mati�re de reconnaissance de dette: ATF 132 III 480 consid. 4.1 p. 481; 122 III 125 consid. 2 p. 126).
�En l'esp�ce, ce lien existe puisque, la bailleresse, dans son courrier du 9 novembre 2009, fait r�f�rence � sa lettre recommand�e du 30 septembre (soit l'avis de r�siliation du bail), pr�cise qu'elle en maintient les termes et informe qu'elle la remet en annexe. Ce courrier d'accompagnement et la formule officielle forment ainsi un tout, de telle sorte que l'on est en pr�sence d'une d�claration sign�e qui est valable (cf. ATF 83 II 510 consid. 1 p. 514; KRAMER/SCHMIDLIN, in Berner Kommentar, 1986, no 20 ad art. 12-15 CO).
2.4.�Dans la d�cision du 6 novembre 2012 (arr�t 4A_374/2012) cit�e par la cour cantonale, le Tribunal f�d�ral devait d�terminer si la date de la r�siliation - qui doit figurer, selon l'art. 9 al. 1 let. b OBLF, dans la formule officielle - pouvait valablement �tre indiqu�e exclusivement dans le courrier d'accompagnement. En l'esp�ce, l'autorit� pr�c�dente se fonde sur une affirmation contenue au d�but du consid. 4 de cette d�cision. Dans ce bref passage, la Cour de c�ans a �cart� l'argumentation du recourant qui, pour d�fendre sa th�se, tentait de faire une analogie entre l'exigence de la mention de la date du cong� sur la formule officielle et celle de l'apposition de la signature du bailleur. C'est dans cette perspective qu'il a �t� fait r�f�rence � la question de la signature. Cet obiter dictum - qui renvoie d'ailleurs � un pr�c�dent arr�t (arr�t 4C.308/2004 du 10 novembre 2004 consid. 2.2.2) traitant exclusivement du contenu de la formule officielle (et non celui de la lettre d'accompagnement) - n'a donc pas la port�e que lui attribue la cour pr�c�dente.
Il faut enfin relever que, contrairement � ce qu'affirme la cour cantonale, il n'importe que le courrier d'accompagnement dat� du 9 novembre 2009 ne mentionne explicitement, dans son texte m�me, ni la volont� de la bailleresse de mettre fin au bail, ni la date � laquelle la r�siliation envisag�e est donn�e. Il a �t� �tabli que le courrier en question, d�ment sign�, informait la locataire d'un �tat des lieux de sortie le 3 janvier et qu'il �tait accompagn� d'une copie de l'avis de r�siliation du bail (qui contenait toutes les indications exig�es par l'art. 9 OBLF), ainsi que des directives de la r�gie relatives � l'�tat des lieux de sortie. La volont� de la bailleresse de r�silier le bail �tait donc patente et la date du cong� contenue dans l'avis de r�siliation. La locataire n'a d'ailleurs jamais all�gu� avoir eu un doute � ce sujet ; au cours de la proc�dure, elle s'est born�e � soutenir la th�se - �cart�e plus haut - selon laquelle l'envoi d'un pli contenant une simple photocopie de l'avis officiel accompagn�e d'une lettre sign�e par le bailleur ne suffirait pas. Suivre la position de l'autorit� pr�c�dente reviendrait au demeurant � exiger du bailleur, qui entend r�silier le bail, d'attirer express�ment l'attention du locataire sur le cong� par d'autres moyens que le simple envoi de la formule officielle, ce qui n'est pas admissible, la loi ne pr�voyant pas cette n�cessit� (cf. art. 266l CO et art. 9 OBLF).
�Il r�sulte des consid�rations qui pr�c�dent qu'il serait en l'esp�ce contraire au droit f�d�ral de retenir la nullit� du cong� parce que seule la lettre d'accompagnement, et non la formule officielle, contient une signature manuscrite originale.
�Partant, en retenant que la r�siliation du contrat par pli simple du 9 novembre 2009 �tait nulle, la cour cantonale a viol� le droit f�d�ral.
Le recours doit donc �tre admis pour ce motif, de sorte qu'il n'est pas n�cessaire d'examiner les autres moyens d�velopp�s par la recourante.
�Par voie de r�forme, il y a lieu de constater la validit� du cong�, celui-ci n'ayant pas �t� contest� dans le d�lai l�gal (arr�t entrepris p. 3 let. i). Le cong� �tant valable, la demande d'�vacuation pr�sent�e par la bailleresse doit �tre admise, comme elle l'avait �t� par le Tribunal des baux et loyers dans son jugement du 24 septembre 2012.
�Les frais et les d�pens de la proc�dure f�d�rale sont mis � la charge de l'intim�e, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
�Quant � la proc�dure ant�rieure, la cour cantonale, se r�f�rant � l'art. 22 de la loi genevoise d'application du Code civil et d'autres lois f�d�rales en mati�re civile du 11 octobre 2012 (LaCC; RSG E 1 05), a statu� sans percevoir d'�molument ni allouer de d�pens. La gratuit� de la proc�dure r�sulte de l'art. 22 al. 1 LaCC qui pr�voit qu'"il n'est pas pr�lev� de frais dans les causes soumises � la juridiction des baux et loyers". Cette r�gle cantonale reprend, au mot pr�s, la formulation de l'art. 17 al. 1 de l'ancienne loi genevoise d'application du code civil suisse et autres lois f�d�rales en mati�re civile du 28 novembre 2010 (aLaCC). Il ressort des travaux pr�paratoires y relatifs que le mot "frais" doit �tre compris au sens de l'art. 95 al. 1 CPC et qu'il comprend aussi bien les frais judiciaires que les d�pens (ATF 139 III 182 consid. 2.1 p. 185 s.).
Le recours est admis et l'arr�t attaqu� est annul�. La demande pr�sent�e par la banque X.________ & Cie est admise en ce sens qu'il est ordonn� � Z.________ d'�vacuer imm�diatement, de sa personne, de ses biens, et de toute personne faisant m�nage commun avec elle, les locaux situ�s route ..., 1227 Carouge (appartement no 32 au 3�me �tage).
La cause est renvoy�e � la cour cantonale pour statuer sur l'ex�cution du jugement d'�vacuation.

References: art. 105
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 12
 art. 12
 art. 11
 ATF 
 art. 12
 art. 13
 ATF 
 ATF 
 art. 12
 art. 266
 art. 9