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Timestamp: 2018-05-26 13:35:07+00:00

Document:
﻿ Percer un mur porteur : quelles formalités préalables (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
#1 26-12-2010 14:32:35
#2 27-12-2010 10:51:32
Il doit déjà demander un permis d'urbanisme si je ne m'abuse. Au niveau copropriété, je ne connais pas trop ce qu'il doit faire, d'autres pouront mieux vous renseigner. Par contre, percer un mur porteur n'est pas un problème pour un entrepreneur. Je l'ai fait récemment et rien n'a bougé aux étages.
#3 27-12-2010 17:26:50
1/Comme c'est un mur porteur , il faut un permis d'urbanisme .Renseignez vous auprès de votre commune service urbanisme.
2/Comme c'est un mur porteur , ce mur est certainement commun.Qui dit toucher à un mur commun dit qu'il faut l'accord de l'assemblée generale des copropriétaires pour effectuer ces travaux avec la majorité des 3/4 pour tout travaux.Vous devrez donc discuter en AG si vous autorisez ces travaux ou pas.La personne qui souhaite abattre ce mur porteur devra donc arriver en AG avec le nom d'un architecte ( idealement l'architecte qui a conçu le bien)ou d'un ingenieur en construction ( étude de stabilité du batiment )ainsi qu'avec ces conclusions quant à la faisabilité du projet plus avoir la garantie de souscrire une assurance tous risque travaux .Tout ces frais sont biensur à charge du demandeur et non de la copropriété même si il s'agit d'un mur commun.
PS.si une modification de l'acte de base est nécessaire , il faudra une majorité des 4/5 en plus.
#4 27-12-2010 18:09:34
Evitez de faire économies de bout de chandelle !
Imaginez, par exemple, qu'en touchant au mur porteur, les étages supérieurs s'affaissent....
Votre responsabilité personnelle étant engagée, et aucune assurance ne couvrant ces travaux, vous voilà endetté jusqu'à la fin de vos jours.
La prudence impose:
- vérifier dans l'acte de base si un mur porteur est considéré comme "partie commune". Si rien n'est mentionné, le considérer comme tel.
- confier une mission complète (plan + cahier de charges + suivi chantier) à un architecte qui fera le plan d'exécution
et lui demander de faire calculer la dimension de la poutrelle à placer par un ingénieur en stabilité
- vérifier que les intervenants (architecte, ingénieur, entrepreneur) sont bien assurés
- prendre contact avec le syndic pour les éventuelles démarches à accomplir à l'égard de l'ACP
- prendre contact avec l'urbanisme de la commune concernée
- si toutes les autorisations requises sont obtenues, souscrire une police "tous risques chantiers"
- pour éviter tout conflit avec les voisins, faire établir un "état des lieux avant travaux"
D'aucuns considéreront que je pousse le bouchon trop loin, et que la vérité se trouve probablement entre ces approches extrêmes, mais je préfère vous indiquer la solution la plus prudente...
#5 28-12-2010 11:52:58
Merci à tous pour vos réponses. Personnellement je crois que PIM a raison, et que le maître d'ouvrage doit se conformer à toute une série de règles avant d'entamer ses travaux.
Je pense que le nécessaire a été fait en ce qui concerne les études de faisabilité préalables. Toutefois, à ma connaissance, rien n'a été fait en ce qui concerne les démarches envers les copropriétaires. Pour l'Urbanisme je ne sais pas, je vais suivre l'avis de Kaplan et me renseigner auprès de ma commune s'il faut un permis ou non.
Notre principal problème (outre notre souci de voir des dommages à nos appartements respectifs) est que nous n'avons jamais eu d'assemblée générale, et que tant qu'à présent, c'est le promoteur qui fait office de syndic. Comme le promoteur est aussi le vendeur, nous craignons qu'il n'ait pas informé le maitre d'ouvrage de ses devoirs d'information auprès des autres copropriétaires et / ou ait donné son accord en notre nom à tous, sans nous avoir consultés.
Je vous tiendrai au courant de l'évolution des choses, car j'avais déjà pris contact par mail avec le maître d'ouvrage pour lui demander de me préciser un certain nombre de choses. Il m'a dit qu'il allait se renseigner de son côté et qu'il reprendrait contact ensuite.
A bientôt sans doute et merci.
#6 28-12-2010 21:42:41
Depuis la loi de 1994 (confirmé par la loi de 2010) les promoteurs ne peuvent plus postposer la 1ère AG dès que 20% le demandent.
Faites le, après avoir trouvé un syndic qui veut reprendre. Il est impératif que vous avez d'urgence un autre syndic qui est indépendant envers le promoteur.
Pour le coté technique suivez les conseils de PIM.
#7 29-12-2010 11:05:36
J'ai reçu hier la réponse du maître d'ouvrage à toute une série de questions que je lui avais posées. D'après ce que je comprends, il ne compte pas suivre tous les points soulevés par PIM, notamment au niveau de l'accord de chaque copropriétaire, ni au niveau de l'autorisation de l'Urbanisme, ni au niveau de l'état des lieux avant travaux (il compte juste faire des photos des appartements au niveau inférieur (0) et au niveau supérieur (2). Je lui ai donc envoyé une copie des recommandations de PIM, avec copie aux copropriétaires dont j'ai l'adresse e-mail et je lui ai dit que, personnellement, je souhaitais un état des lieux établi par un huissier.
J'ai insisté sur l'obligation d'obtenir l'accord de TOUS les copropriétaires, et attiré son attention sur le fait qu'un permis d'Urbanisme est demandé. Pour l'assurance "chantier" c'est à son appréciation, mais je lui ai dit que c'était plus prudent.
Je peux difficilement faire plus au niveau de la copropriété, parce que tous les propriétaires n'ont pas encore intégré l'immeuble, et certains donnent leur bien en location, je n'ai pas leurs coordonnées.
J'ai encore une question : SI les travaux devaient débuter avant que toutes les autorisations soient acquises et que tous les copropriétaires aient été informés, un des copropriétaires, SEUL, peut-il faire appel à un jugement en référé pour faire arrêter les travaux, le temps que le dossier soit en ordre ?
J'espère que nous n'en arriverons pas là, mais si le maître d'ouvrage ne veut pas se conformer à tous les points cités par PIM, je pourrais lui dire de faire attention, que ses travaux pourraient être arrêtés si un jugement en référé le décide. Ca inciterait peut-être le maître d'ouvrage à se mettre en conformité. Encore faut-il avoir le droit de demander un tel jugement ?
#8 29-12-2010 11:40:49
Je ne pense pas avoir écrit qu'il faut l'accord de tous les copropriétaires.
Cela doit faire l'objet, le cas échéant, d'une délibération en assemblée générale qui statue à la majorité requise par la loi et/ou par les statuts.
(je cède la parole à ce sujet à nos spécialistes ACP)
Pour l'état des lieux avant travaux, il n'est pas nécessaire de recourir à un huissier. Un géomètre-expert, par exemple, est tout à fait habilité à ce sujet.
Dans l'intervalle, c'est au syndic (même si c'est le "provisoire") à intervenir: l'avez-vous interpellé à ce sujet ?
#9 29-12-2010 17:42:57
1. Il faut appliquer selon moi les dispositions du Code Civil actuel
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.(puisque cette convocation est dans l'intérêt privé d'un CP, les frais sont à charge de ce CP)
b ) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;(l'exception refère en fait à l'Art. 577-8 §4 4°.)
[quoteb]Art. 577-8.
(4°: un "acte" doit être ou bien conservatoire ou bien provisoire. Le syndic doit le motiver quand il présente le décompte annuel pour approbation.
(Le 2ème alinéa s'applique depuis le 01.09.2010 à tous les dispositions statutaires, même antérieures, qui vont à l'encontre de la loi actuelle)
2. Autoriser des travaux planifiés/prévisibles n'est selon moi ni urgent ni provisoire.
3. Il appartient au syndic à appliquer au lieu de l'Art. 577-8 §4 4° les dispositions suivantes:
l'Art. 577-6 §2 - 2ème partie de la phrase
l'Art. 577-7 §1 - b) quand à la majorité
et puis l'Art. 577-8 §4 3° quand à l'exécution.
4. Une urgence d'un CP n'est pas une urgence de l'ACP. Un syndic / promoteur / maître d'ouvrage /... a selon moi un conflit d'intérêts s'il tient compte des intérêts d'un CP, mais pas des intérêts de l'ACP.
Nouveau depuis le 01.09.2010: Le syndic doit dans l'invitation mentionner ses liens avec le promoteur/maître d'ouvrage / ... en application de la disposition suivante ET mettre le cas échéant un point spécifique séparément (= vote séparé) sur l'ordre du jour qui autorise à conclure le contrat proposé du type "mélange des intérêts possible" avec ce tiers:
lorsqu'il est une personne morale,
le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
6. En plus il est impératif selon moi (et je parle d'une cas vécue dans ma famille il y a une dizaine d'années) que l'architecte/expert/ingénieur, qui attesterait qu'il n'y a aucun problème de stabilité, soit indépendant du promoteur ET qu'il prouve que son RC est couverte par une assurance, ... . Les frais sont ... à charge de ce CP, mais l'architecte est choisi par l'ACP (= AG).
#10 29-12-2010 20:07:33
Non je ne l'ai pas interpelé pour la simple raison que c'est le promoteur, et que son délégué (ingénieur architecte) m'a répondu ceci :
"Mr X a fait faire une étude de stabilité par le bureau Z qui a fait l’étude de tout le building. Les instructions de renforcement sont précises et seront vérifiées par moi ou un ingénieur de Z. Si des fissures devraient apparaître, c’est X qui en sera responsable (mais il pourrait se retourner contre Z si les instructions ont été suivies). Vous ne devez PAS prouver qu’il n’y avaient pas de fissures avant les travaux ; eux devraient prouver qu’il y en avaient. Pour cela ils ont la possibilité de faire faire un état des lieux des propriétés voisines par un architecte expert."
J'ajoute que je n'ai plus aucune confiance dans le promoteur ni son représentant, pour diverses raisons trop longues à expliquer ici. De plus, il paraît évident que, pour vendre 2 appartements, le promoteur est capable d'avoir prétendu qu'il n'y aurait aucun problème à abattre un mur porteur, sans informer le maître d'ouvrage des formalités préalables.
Je pense effectivement qu'il devient urgent que nous demandions la convocation d'une assemblée générale afin de constituer un comité de gestion et de désigner un syndic. Le seul hic, et il est de taille, est que le promoteur REFUSE toute assemblée générale avant que le building soit complètement achevé ... Dans l'acte de base, il est stipulé que la première assemblée générale aura lieu en même temps que la réception provisoire des communs. Entretemps, nous sommes pieds et poings liés, face à un promoteur plénipotent et arrogant.
Je remercie également Luc pour son post reprenant divers articles du Code Civil. J'en prends soigneusement note, c'est très intéressant.
J'attends encore une réponse du maître d'ouvrage, à qui j'ai fait parvenir un extrait du message précédent de PIM. D'après sa réponse à mes toute premières questions, il n'a fait aucune démarche, parce qu'il se base sur ce que lui a dit le délégué du promoteur, et c'est bien cela qui m'inquiète.
Je vous tiendrai au courant au fur et à mesure et je vous remercie tous pour vos réponses.
#11 29-12-2010 22:17:44
(...) Je pense effectivement qu'il devient urgent que nous demandions la convocation d'une assemblée générale afin de constituer un comité de gestion et de désigner un syndic.
Le seul hic, et il est de taille, est que le promoteur REFUSE toute assemblée générale avant que le building soit complètement achevé ... Dans l'acte de base, il est stipulé que la première assemblée générale aura lieu en même temps que la réception provisoire des communs. Entre temps, nous sommes pieds et poings liés, face à un promoteur plénipotent et arrogant. (...)
Cette disposition de vos statuts a été annulée par la loi du 02.06.20140, entré en vigueur le 01.09.2010. Voir l'Art. 577-14 de mon message précédent.
Si le premier appartement a été vendu le jour J de l'année A, et que l'année comptable statutaire court du 01/01 au 31/12, alors le syndic est obligé de convoquer une AG à la période annuelle de votre AG pendant l'année A+1 et si rien n'est prévue au moins avant le 31/12.
Envoyez une lettre recommandé au syndic, signé par un groupe de CP qui a plus que 20% des quotités, pour convoquer une AG avec un ordre du jour spécifié à 100% par votre groupe. S'il ne convoque pas une AG, alors vous pouvez le faire à partir du 31ème jour.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes.
Mais demandez d'abord et d'urgence ce qui suit. il ne peut pas juger lui-même de l'opportunité de la demande.
Attention: un "comité de gestion" n'existe plus. Lire l'Art 577-8/2 (20 Appt. ou +) ou Art. 577-7 1° c) (-20 Appt).
#12 30-12-2010 11:28:21
Merci beaucoup M. Luc pour vos réponses. Je copie celle-ci aussi, et dès début janvier, je vais réunir les copropriétaires résidant déjà ici et voir avec eux ce qu'il y a lieu de faire.
#13 12-01-2011 10:46:54
Bonjour tout le monde. Je viens, comme promis, vous donner des nouvelles. J'ai reçu hier un coup de fil du copropriétaire qui va percer un mur porteur pour faire un seul appartement des 2 qu'il a achetés. Il s'est mis en contact avec tous les copropriétaires et l'architecte du projet vient faire des photos de tous les appartements concernés par de possibles dommages. Les formalités au niveau de la commune (urbanisme) sont en bonne voie, et le dossier semble bien ficelé.
Le propriétaire s'est rendu compte également des lacunes au niveau du promoteur, notamment concernant les promesses non tenues, et les allégations mensongères. Il est donc très prudent et soucieux vis-à-vis des copropriétaires, et tout sera mis en oeuvre pour que les travaux se déroulent le plus rapidement possible, en toute sécurité. En cas de dommages aux autres appartements, le nécessaire sera fait pour que les lésés soient indemnisés.
Evidemment, c'est au téléphone, rien n'est écrit ni signé. Mais c'est déjà un premier pas, car on démarre du flou le plus absolu, le propriétaire maître de l'ouvrage n'était absolument pas au courant des formalités qu'il devait accomplir avant le début des travaux.
Je vous remercie encore une fois pour vos avis et conseils judicieux, et dès que les travaux seront terminés, je reviendrai vous dire comment cela s'est passé.
#14 12-01-2011 11:31:36
Merci "pimpob" pour le feedback spontané.
Rien ne vous empêche de confirmer, de manière très courtoise, par exemple par email, au coproprio concerné, avec copie aux autres coproprios et au syndic, la teneur de l'entretien tel.
Mais c'est à apprécier au cas par cas, même si, a priori, il vaut mieux se ménager des preuves (ou début de preuves).
#15 12-01-2011 20:29:25
C'est ce que j'ai fait, je suis entrée en contact par mail avec le propriétaire qui va faire les travaux, avec copie à tous les copropriétaires dont j'avais l'adresse email. In fine, le maître d'ouvrage a décidé de contacter chaque copropriétaire par téléphone, afin de prendre un rendez-vous pour faire des photos des appartements.
En fait, le maître d'ouvrage est tombé des nues, parce que le promoteur lui avait dit "OK, allez-y, vous avez mon autorisation". Il ne savait donc pas toutes les formalités à accomplir avant de commencer les travaux, ni aucune idée de ce que pensaient les autres copropriétaires ...
J'ai insisté lourdement sur sa responsabilité en cas de dommages, apparemment il s'est renseigné ailleurs que chez le promoteur, et on lui a confirmé mes dires (enfin les vôtres ).
Donc wait and see, mais je pense que ce dossier est en bonne voie, encore une fois grâce à l'aide reçue sur ce forum.
#16 16-03-2011 22:50:52
Bonsoir à tous. Je n'oublie pas ma promesse. Toutefois, il semblerait que mes craintes étaient fondées, et que le copropriétaire des deux appartements où auraient lieu les travaux visant à n'en faire qu'un seul soit confronté à des exigences du promoteur. Le promoteur n'aurait bien entendu émis aucune réserve préalablement à la signature du compromis, mais semblerait s'être réveillé suite à mes courriers. Quoi qu'il en soit, le copropriétaire maître du futur ouvrage est dans l'attente d'une autorisation que devrait lui fournir le promoteur avant de pouvoir débuter ses travaux.
Si le volet "précautions" envers les biens des autres copropriétaires semble avoir été pris très au sérieux par le copropriétaire maître du futur ouvrage, il n'en reste pas moins que je suis pour l'instant dans l'impossibilité de vous donner de plus amples détails, puisque tout le monde est dans l'attente de cette autorisation du promoteur ... qu'il donnera ... quand il en aura le temps ou l'envie ... ou pas.
Je reviendrai donc dès que possible pour vous tenir informés de la suite et fin de ces travaux importants.
#17 01-10-2011 15:10:08
Je n'ai toujours pas de nouvelles, bonnes ou mauvaises à vous fournir au sujet du percement de ce mur porteur. Le maître de l'ouvrage est entré en conflit avec le promoteur, qui a sciemment fait traîner le dossier, c'est tout ce que je sais.
L'affaire semble en bonne voie et les travaux "imminents", nos appartements ont été photographiés et un état des lieux a été réalisé par un architecte, fils du maître de l'ouvrage.
La seule chose que je déplore, c'est qu'on ne soit pas informés de la date du début des travaux, plusieurs d'entre nous auraient souhaité s'absenter durant cette semaine, où les bruits vont être conséquents (le mot est faible). Hélas il semblerait que le maître de l'ouvrage s'en tienne aux seules informations basiques, et le début des travaux ne lui semble sans doute pas une info importante pour nous.
La suite au prochain numéro, en espérant que nos appartements ne vont pas s'écrouler
#18 01-10-2011 17:04:17
Si cela peut vous rassurer, le percement d'un mur porteur n'est pas du tout un problème technique.
Et à mon avis, ce n'est pas ce qui fera le plus de bruit dans leurs travaux. Je présume qu'ils vont restructurer un peu, avec éventuellement des abattages de murs, des marteaux piqueurs pour bousiller la chappe et revenir aux tuyaux, avec suppression d'une des deux cuisines, suppression d'une des deux chaufferies, etc.
Si vous voulez savoir où il en est, posez lui la question...
#19 01-10-2011 17:43:22
Merci bien mais c'est ce que nous faisons depuis plusieurs mois, sans obtenir de réponse.
#20 02-10-2011 09:41:32

References: § 2
 §4
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 §2
 §1
 §4
 Art. 577
In fine