Source: https://stock-partner.eu/neuigkeiten/bundesrat-bringt-gesetzesentwurf-zum-schriftformerfordernis-im-bundestag-ein/
Timestamp: 2020-03-31 13:25:31+00:00

Document:
Auf Antrag des Landes Nordrhein-Westfalen hat der Bundesrat in seiner Sitzung am 20. Dezember 2019 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses in den Bundestag einzubringen (BR-Drs. 469/19 (B)).
Nach der derzeitigen Fassung des § 550 BGB, der über § 578 Absatz 2 Satz 1 BGB auch im Gewerbemietrecht anwendbar ist, gelten Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen und können nach Ablauf eines Jahres ordentlich gekündigt werden. Als Schriftformmangel ist es dabei nicht nur zu bewerten, wenn es an einem schriftlichen Mietvertrag gänzlich fehlt, sondern beispielsweise auch dann, wenn Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag getroffen werden, denen es an einer ausreichend festen Verbindung zum Mietvertrag fehlt oder wenn diese per Telefax, mündlich, oder auch nur konkludent geschlossen werden.
„Zweckentfremdung“ der Kündigungsmöglichkeit wegen Schriftformverstößen
Die Regelung des § 550 BGB wurde von den Gerichten in den letzten Jahren zunehmend streng ausgelegt. So hat der BGH durch Urteile in den Jahren 2017 und 2018 verschiedenen Varianten von Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln eine Absage erteilt. Praktisch hatte dies zur Folge, dass vielfach gezielt nach Schriftformverstößen gesucht wurde, um sich unter Berufung auf diese vor Ablauf der ursprünglich vorgesehenen Vertragslaufzeit von dem Mietverhältnis zu lösen. Insbesondere aus Vermietersicht stellt dieses Risiko ein erhebliches Investitionshemmnis dar. Zudem widerspricht ein solches Vorgehen der ursprünglichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Wie aus den Gesetzesmaterialien ersichtlich ist sollte § 550 BGB nach der gesetzgeberischen Intention den Erwerber einer Mietsache, der nach § 566 BGB in das laufende Mietverhältnis einzutreten hat, schützen.
Mehr Rechts- und Planungssicherheit für Mieter und Vermieter
Diesem Vorgehen soll die Gesetzesinitiative des Landes Nordrhein-Westfalen einen Riegel vorschieben und für Mieter und Vermieter mehr Rechts- und Planungssicherheit schaffen. Künftig soll entsprechend der ursprünglichen gesetzgeberischen Regelungsabsicht nur noch der Erwerber einer Immobilie – wegen vor seinem Erwerb liegenden Schriftformverstößen – ein Kündigungsrecht eingeräumt werden. Zusätzlich soll das Kündigungsrecht des Erwerbers von diesem nur noch binnen drei Monaten seit Kenntnis von der ohne Wahrung der notwendigen Schriftform getroffenen Zusatzabrede ausgeübt werden können. Dies stellt sicher, dass der Mieter nicht fortwährend eine Kündigung durch den Erwerber befürchten muss. Ergänzend soll dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt werden, die Unwirksamkeit der Kündigung durch den Erwerber herbeizuführen, indem er dieser widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietvertrages zu den schriftlich vereinbarten Bedingungen einverstanden erklärt.
Zur Umsetzung dieser Regelungen soll der bisherige § 550 BGB gestrichen werden und durch einen neu geschaffenen § 566 Absatz 3 BGB mit dem oben beschriebenen Inhalt ersetzt werden.
Der weitere Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens bleibt abzuwarten. Es ist jedoch festzustellen, dass die neu geschaffene Regelung bislang überwiegend auf Zustimmung in Politik, Anwaltschaft und Immobilienwirtschaft trifft.
Verfasst am 21. Januar 2020 um 11:49 Uhr

References: § 550
 § 578
 § 550
 BGH 
 § 550
 § 566
 § 550
 § 566