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Timestamp: 2020-08-05 18:51:47+00:00

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Baurecht Abnahme Übergabe Kaufpreiszahlung - frag-einen-anwalt.de
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Zusammenfassung: Wann ist der Kaufpreis bei einem Bauträgervertrag zur Zahlung fällig? Darf die Schlüsselübergabe verweigert werden? Wirksamkeit einer Teilabnahme.
wir lassen auf unserem Grundstück ein Reihenhaus erstellen. Spätester Fertigstellungstermin ist Vertraglich der 31.03.2015 geregelt. Die Bauleiterin möchte die Abnahme zum 01.04.2015 stattfinden lassen. Der Bauträger möchte jedoch vor Schlüsselübergabe die kompletten ausstehenden Zahlungen. Unter anderem auch die für die Hausanschlusskosten in Höhe von 15400€, welche andere Fremdfirmen ausgeführt haben. Die aufgeschlüsselten Rechnungen hierfür, möchte unser Bauträger aber nicht vorlegen. Wichtig!!! Es wurde kein Pauschalpreis für die Hausanschlusskosten vereinbart. Die Firma hatte nur den Auftrag dies zu koordinieren. Die Rechnungen sollten direkt an uns durchgereicht werden.
1. Müssen wir bei Abnahme den vollen Kaufpreis in Bar zahlen, um die Schlüssel zu erhalten? (Ohne Schlüsselüberhabe gehen ja bei Abhnahme trotzdem sämtliche Gefahren an uns über.)
2. Können wir uns hierbei auf §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, berufen?
3. Darf eine Schlüsselübergabe aufgrund ausstehender Hausanschlusskosten verweigert werden?
4. Haben wir ein Recht auf Entschädigung, sollten die Schlüssel zum 01.04.2015 nicht übergeben werden?
Auszug aus unserem Bauvertrag:
§8 Abnahme (Übergabe)
Nach Baufertigstellung (schlüsselfertig) kann der GU vom Bauherrn die Abnahme des Hauses verlangen. Die Abnahme wird dem Bauherrn mit einer Frist BGB vorher angekündigt.
Der Bauherr kann die Abnahme nur bei Vorliegen wesentlicher Mängel (z.B. keine Bezugserlaubnis durch die Behörden, versagen des Bauabnahmescheines etc.) verweigern.
Die Abnahme erfolgt zwischen dem GU und dem Bauherrn und wenn erforderlich mit einem unabhängigen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter. Festgestellte Mängel werden bei der Abnahme in einem Protokoll festgehalten und durch den GU in den folgenden vier Wochen beseitigt.
Vier Wochen nach der Abnahme erfolgt die Übergabe des Hauses an den Käufer. Bei dieser Übergabe müssen die letzte Rate des Zahlplans und damit die vollständige Kaufpreissumme bezahlt sein. Diese Zahlung ist Voraussetzung für die Haus- und Schlüsselübergabe.
15.5 Damit Ihr Haus an die Versorgungsnetze der Stadt angeschlossen werden kann, müssen die entsprechenden Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Breitbandkabel, Telekom und Gas
bzw. Fernwärme (je nach örtlichen Gegebenheiten) beantragt werden.
Gerne kümmern wir uns um Ihre Anträge und die Koordination der Anschlüsse, jedoch
müssen Sie uns hierfür die Genehmigung erteilen, dass wir dies offiziell für Sie bearbeiten
Hiermit beauftrage(n) ich (wir) die Firma x&y, die für die Versorgung meines
(unseres) Hauses notwendigen Medien
- Fern-/nahwärme bzw. Gas (je nach örtlich vorgesehenem Energieträger)
- Breitbandkabel (sofern erschließungstechnisch möglich)
zu beantragen und die Verlegearbeiten zu koordinieren. Durch die oben genannten
Anschlussarbeiten entstehen Kosten für die Leitungsverlegung, Grabarbeiten, Anschlüsse
sowie Baukostenzuschüsse (je nach kommunaler Satzung der Versorgungsträger).
Mit dieser Beauftragung erkläre(n) ich (wir) die Übernahme der in Rahmen der
Hausanschlussleistungen anfallenden Kosten. Sind in den Baunebenkosten enthalten.
Baurecht Baurecht Bauträger Abnahme BGB
23.03.2015 | 11:40
Müssen wir bei Abnahme den vollen Kaufpreis in Bar zahlen, um die Schlüssel zu erhalten? (Ohne Schlüsselüberhabe gehen ja bei Abhnahme trotzdem sämtliche Gefahren an uns über.)
Ist das Bauwerk im wesentlichen vertragsgemäß, das heißt vollständig und frei von wesentlichen Mängeln, so schulden Sie grundsätzlich bei Abnahme auch den noch ausstehenden Kaufpreis gemäß Zahlungsplan.
Grundsätzlich ist der Auftragnehmer hinsichtlich der Bauleistungen vorleistungspflichtig. Mit der Abnahme wird deshalb auch die Vergütung des Auftragnehmers fällig. Bei einem VOB-Vertrag ist zusätzliche Voraussetzung der Zugang einer prüffähigen Schlussrechnung.
Die Abnahme setzt voraus, dass das Werk durch den Auftragnehmer fertiggestellt ist. Ein nicht fertiggestelltes Werk ist nicht abnahmereif. Fehlen vertraglich geschuldeten Leistungen, dann ist das Werk insgesamt nicht abnahmefähig, unabhängig davon ob es bereits bezugsreif ist oder nicht. Dies gilt nicht bei lediglich kleineren Mängel oder Unzulänglichkeiten. Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme vom Auftraggeber daher nicht verweigert werden. Ein fehlender und/oder mangelhafter Anschluss des Hauses an Versorgungsnetze wäre sicher kein unwesentlicher Mangel.
Auch nach § 8 Ihres Bauvertrages ist die vollständige Kaufpreiszahlung jedoch erst bei Übergabe, also frühestens vier Wochen nach Abnahme, fällig.
Wird von Ihnen bereits bei Abnahme die Zahlung zu verlangt, wäre dies bereits vertragswidrig.
Können wir uns hierbei auf §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, berufen?
Der von Ihnen zitierten § 8 Ihres Bauvertrages begegnet tatsächlich rechtlichen Bedenken. Die Wirksamkeit solcher Klauseln wird jedoch in Schrifttum und Rechtsprechung uneinheitlich bewertet.
Die Klausel könnte bereits wegen eines Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 BGB unwirksam sein, da sie eine Einschränkung des gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts nach den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB darstellen könnte. Die Klausel räumt Ihnen zwar ein Abnahmeverweigerungsrecht bei wesentlichen Mängeln ein, die Übergabe des Bauobjektes wird jedoch ansonsten ohne Rücksicht auf eventuelle sonstige Leistungsverweigerungs- oder Zurückbehaltungsrechte an die vollständige Zahlung des Werkslohns geknüpft. Nach dem Wortlaut der Klausel bestünde daher die Gefahr, dass auch bei berechtigtem Zahlungseinbehalt die Übergabe des Hauses verweigert werden könnte.
Eine einseitige Benachteiligung und damit ein Verstoß gegen §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB könnte sich zudem aus dem Umstand ergeben, dass die Übergabe erst vier Wochen nach Abnahme erfolgen soll. Letztlich handelt es sich hier um eine "versteckte" Vereinbarung einer Teilabnahme, denn Sie werden unter Umständen ver­pflich­tet, das bezugs­fer­tige, aber noch nicht voll­stän­dig fer­tig­ge­stellte oder noch nicht voll­stän­dig man­gel­freie Objekt abzu­neh­men. Der Ver­käu­fer ist im Gegenzug aber nicht ver­pflich­tet, Ihnen das bezugs­fer­tige und abge­nom­mene Objekt gegen Zah­lung der bei Bezugs­fer­tig­keit fäl­li­gen Kauf­preis­ra­ten (umgehend) zu über­ge­ben. Diese Ver­trags­ge­stal­tung dürfte für Sie nicht nur rechtlich sondern auch wirtschaftlich nach­tei­lig sein. Grund hierfür ist:
Mit der Abnahme endet zunächst die Vor­leis­tungs­pflicht des Bauträgers. Es beginnt die Ver­jäh­rungs­frist für die abge­nom­me­nen Gewerke und die Gefahr­tra­gung geht, wie Sie es bereits richtig erkannt haben, auf Sie über. Ferner geht auch die Beweis­last für sicht­bar wer­dende Män­gel der abge­nom­me­nen Gewerke vom Bauträger auf Sie über. Schließlich tragen Sie wei­ter­hin die Belas­tun­gen aus der Finan­zie­rung der Immobilie und können diese weder selbst nut­zen noch ver­mie­ten.
Die Ver­ein­ba­rung einer sol­chen Teil­ab­nahme ohne gleich­zei­tige Übergabe dürfte daher gegen §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB verstoßen, weil sie Sie ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.
Die Ver­ein­ba­rung dürfte zudem deshalb unwirksam sein, da sie mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Abnah­me­re­ge­lung unver­ein­bar ist. Wesent­li­cher Grund­ge­danke der gesetz­li­chen Rege­lung ist nämlich die Abnahme bei Abnah­me­reife. Die Immo­bi­lie ist aber erst abnah­me­reif, wenn sie voll­stän­dig und ohne wesent­li­che Män­gel fer­tig­ge­stellt ist. Mit die­sem wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken ist die Teil­ab­nahme einer zwar bezugs­fer­ti­gen, aber noch nicht voll­stän­dig und man­gel­frei erstell­ten Immo­bi­lie ohne gleich­zei­ti­gen Besitzüber­gang unver­ein­bar.
Die Ver­ein­ba­rung einer Teil­ab­nahme ohne gleich­zei­tige Über­ga­be­ver­pflich­tung des Ver­käu­fers dürfte deshalb unwirksam sein.
Darf eine Schlüsselübergabe aufgrund ausstehender Hausanschlusskosten verweigert werden?
Der Bauträger ist nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) vom Grundsatz her dann zur Übergabe der Kaufsache verpflichtet, wenn die Bezugsfertigkeit besteht, das Objekt also ohne wesentliche Mängel erstellt ist und die von Ihnen im Bauträgevertrag unter Berücksichtigung des Ratenplanes nach der MaBV vereinbarten Raten bezahlt sind. Die Besitzübergabe erfordert auch die Herausgabe der Schlüssel, denn das erforderliche Innehaben der »tatsächlichen Gewalt gem.§ 854 Abs. 1 BGB erfordert natürlich auch eine Zutrittsmöglichkeit zum Haus.
Sind die in den Baunebenkosten enthaltenen Hausanschlusskosten Bestandteil des Ratenzahlungsplans, so kann eine Übergabe grundsätzlich auch verweigert werden, wenn auch diese Werkleistung vollständig und mangelfrei erbracht wurde.
Haben wir ein Recht auf Entschädigung, sollten die Schlüssel zum 01.04.2015 nicht übergeben werden?
Aufgrund des, meines Erachtens nach, unwirksamen § 8 Ihres Bauvertrages haben Sie nach erfolgter Abnahme und vollständiger Kaufpreiszahlung auch einen Anspruch auf Schlüsselübergabe zum 01.04.2015.
Wird Ihnen die Schlüsselübergabe über den 01.04.2015 hinaus verweigert, so haben Sie Anspruch auf Entschädigung, da sich der Bauträger dann mit der Übergabe in Verzug befindet.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe eines von ihm noch herzustellenden Bauwerks dann eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht.
Für diesen Fall empfehle ich Ihnen, den Bauträger - sinnvoller Weise durch Anwaltsschreiben - aufzufordern, das Kaufobjekt unverzüglich, spätestens mit Ablauf einer angemessenen Frist, Zug um Zug gegen Zahlung einer ggf. noch fälligen Kaufpreisrate herauszugeben (selbstverständlich einschließlich der Schlüssel).
Nachfrage vom Fragesteller	25.03.2015 | 10:58
Sehr geehter Herr Rechtsanwalt Frischhut,
darf ich, sollte mir am 01.04.2015 (Vertragliche Fertigstellung 31.03.2015)die Schlüssel bei der Abnahme verweigert werden, das Schloss aufbohren um einzuziehen?
Oder muss meine Frau, mein 2 jähriges Kind und ich auf der Straße bleiben/wohnen, weil wir aus unserer Wohnung zum 31.03.14 ausziehen müssen, uns eine weitere Belastung nicht leisten können, nur um den deutschen Recht genüge zu tun? Bis ein Gerichtstermin kommen vergehen Monate. Hier ist der Bauträger deutlich im Vorteil.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2015 | 11:16
Ungeachtet der geäußerten rechtlichen Bedenken bezüglich § 8 Ihres Bauvertrages, ist eine vollständige Kaufpreiszahlung erst bei Übergabe vereinbart, die erst vier Wochen nach Abnahme erfolgen soll. Ob diese Vereinbarung einer rechtlichen Prüfung durch ein Gericht standhalten würde, darf weiterhin bezweifelt werden.
Sollte Ihnen die Schlüsselübergabe über den 01.04.2015 jedoch trotz erfolgter Abnahme und vollständiger Kaufpreiszahlung verweigert werden, haben Sie selbstverständlich einen Anspruch auf Entschädigung aufgrund des eingetretenen Verzugs.
Ich rate Ihnen jedoch dringend davon ab, sich gewaltsam Eintritt zu verschaffen. Durch eine solche Handlung könnten Sie sich unter Umständen schadensersatzpflichtig machen und der Gefahr einer strafrechtlichen Verfolgung aussetzen.
Ich empfehle Ihnen in einem solchen Falle vorübergehend geeigneten Ersatzwohnraum zu beziehen (notfalls Hotel), Ihren Hausrat einlagern zu lassen und die Ihnen hierbei entstehenden Kosten, notfalls gerichtlich, als Entschädigung geltend zu machen. Gegebenenfalls würde sich auch anbieten, mit dem Ihnen zustehenden Entschädigungsanspruch die Aufrechnung gegen etwaige Restforderungen zu erklären.
In jedem Falle rege ich für einen solchen Fall an, das Sie sich anwaltlich vertreten lassen.

References: §8
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 § 309
 § 8
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