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Expte. DII-411/ I.- ANTECEDENTES. PRIMERO.- Con fecha tuvo entrada en nuestra Institución queja de carácter individual. - PDF
Expte. DII-411/ I.- ANTECEDENTES. PRIMERO.- Con fecha tuvo entrada en nuestra Institución queja de carácter individual.
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Josefina Sandoval Romero
1 Expte. DII-411/ Excmo. Sr. ALCALDE PRESIDENTE AYUNTAMIENTODE ZARAGOZA Plaza del Pilar, ZARAGOZA I.- ANTECEDENTES PRIMERO.- Con fecha tuvo entrada en nuestra Institución queja de carácter individual. SEGUNDO.- En la misma se hacía alusión a "que la finca vecina, con acceso desde la calle Manuel Lacruz 16, en 2002 obtuvo licencia de obras de rehabilitación del edificio catalogado existente. El edificio fue totalmente demolido, salvo la fachada, y con una superficie edificada mayor que la otorgable por el PGOU, llevó a nuevo edificio hasta nuestra luna, abriendo ventanas a ésta, e incumpliendo también las ordenanzas del PGOU por este motivo. Con fecha 15 de noviembre se denunció esta actuación ante el Ayuntamiento, acordando el 16 de diciembre de 2002 la inmediata paralización de las obras, y posteriormente, el 22 de enero de 2003, el levantamiento de la suspensión a los solos efectos de consolidación y rehabilitación de la fachada. A raiz de esta resolución, (totalmente innecesaria al estar la fachada consolidada con la nueva construcción, como se desprende de la paralización que no encontró peligro para su conservación que justificase efectuar salvedad alguna para la fachada) las obras han proseguido EN TODO EL EDIFICIO, por lo que, por indicación desde urbanismo, se denunció ante la policía de barrio del Actur, por teléfono y personándome en sus oficinas. Observando que la policía no había hecho cumplir la legalidad de la paralización de las obras, el 5 de febrero y posteriormente el 19 de marzo, se denunció ante el servicio municipal de disciplina urbanística que las obras proseguían a buen ritmo, imposibilitando la posterior legalización de las obras de nueva planta, que en parte deben ser demolidas por exceso de edificabilidad y por no ventilar e iluminar los dormitorios en patio de luces propio. El inquilino de la planta baja de nuestra finca (C/ Horno 12), también ha denunciado ante la policía de barrio las obras de la parte posterior de C/ Lacruz 16 (paralizadas), puesto que caían materiales de obra en la luna. En el día de la fecha, las obras, vistas desde el exterior, están practicamente concluidas (tejados, fachadas, tabiquerías, yesos, etc.), a falta
2 de carpintería y otros acabados, y el Ayuntamiento no ha contestado ante nuestros requerimientos, y parece ser, que a pesar de los meses transcurridos, el promotor de C/ Lacruz 16 no ha presentado el correspondiente proyecto de obra nueva y/o legalización de las mismas." TERCERO.- Admitida la queja a mediación, y asignada su tramitación al Asesor D. Jesús D. López Martín, se realizaron las siguiente actuaciones de instrucción : 1.- Mediante escrito de fecha (R.S. nº 3228, de ), se solicitó información al Ayuntamiento de Zaragoza sobre el asunto planteado en la queja, y en particular : 1.- Informe de lo actuado por el servicio municipal de disciplina urbanística, en expediente /2002, en relación con las obras promovidas por M..., S.L., en C/ Manuel Lacruz, 16, en caso de no ser éstas ajustadas a licencia o a normas urbanísticas de aplicación, y en relación con las denuncias presentadas ante ese Ayuntamiento, en fechas (R.E. nº ) y (R.E. nº ), sobre reanudación de las obras en el conjunto del edificio, vulnerando la orden de paralización de , y no sólo en consolidación y rehabilitación de fachada y elementos originales del edificio, a que se constreñía la resolución de levantamiento de la suspensión, de fecha Informe del Servicio de Inspección sobre la adecuación o no de las obras ejecutadas en C/ Manuel Lacruz, 16, al Proyecto al que se dio licencia, y a las Normas de aplicación, conforme al planeamiento urbanístico vigente. 3.- Informe de la Policía Local de Barrio del Actur, sobre las actuaciones realizadas en relación con la orden de paralización de tales obras, y con las denuncias posteriores relativas a trabajos en dicha edificación que excedieran de lo permitido por resolución de , para consolidación y rehabilitación de fachada. 2.- En fecha tuvo entrada en registro de esta Institución escrito de Alcaldía-Presidencia del Ayuntamiento de Zaragoza, adjuntando Informe de la Policía Local de Barrio Margen Izquierda, fechado en , en el que se manifestaba : "Que en relación con las quejas presentadas ante el Justicia de Aragón sobre la edificación que se está realizando en la calle Manuel Lacruz nº 16 de esta ciudad informar que por parte de esta Policía Local Distrito Margen Izquierda se ha intervenido en el precinto y el desprecinto de la citada obra, se adjuntan partes de actuación. Que esta policía no posee los conocimientos técnicos adecuados para saber si las obras se adaptan a lo permitido o no, debiendo ser los técnicos
3 de urbanismo los que determinen la adecuación o no a la licencia otorgada." Acompañaba a dicho Informe : * Copia de informe emitido en fecha , dando cuenta del mal estado del inmueble sito en Manuel Lacruz nº 16. * Copia de informe relativo a la paralización de la obra en C/ Manuel Lacruz nº 16, fechado en (en realidad, de ), en ejecución de resolución del Tte. de Alcalde del Área de Urbanismo, de * Copia de informe relativo al levantamiento de la suspensión de obras en C/ Manuel Lacruz nº 16, fechado en , en ejecución de resolución municipal de Tras reiterar la petición de información, en lo referente a los informes solicitados de los Servicios municipales de Disciplina Urbanística y de Inspección, mediante escrito de fecha (R.S. nº 4281, de ), y nuevamente, mediante escrito de (R.S. nº 5428, de ), en fecha tuvo entrada en registro de esta Institución escrito de Alcaldía-Presidencia del Ayuntamiento de Zaragoza, adjuntando Informe del Servicio de Inspección, Sección de Control de Obras, dando cuenta de Informe emitido en expediente /03, con fecha , del que se adjuntaba copia, y que ponía de manifiesto : "A la vista del recurso presentado de fecha 8 de nero de 2003 acompañado de informe del arquitecto director de las obras D. J... D..., se ha procedido a realizar nueva visita de inspección al edificio acompañado de D. J... R... A... C... representante de la mercantil M... S.L. y D. J... D... H... arquitecto director de las obras. Como en la primera visita se observa que, exceptuando la fachada que se ha mantenido y rehabilitado conforme a proyecto y licencia, la estructura se ha realizado nueva de hormigón armado. El arquitecto nos va indicando que si bien la idea y así se había plasmado en el proyecto, era rehabilitar lo máximo posible, una vez limpio el edificio se observó que el estado general del inmueble era mucho peor que lo que inicialmente se había considerado, con partes en estado de ruina que no se podían rehabilitar y que había que demoler por motivos de seguridad. Además como se observa en las fotografías que adjunta en el informe, les salió un pozo negro que tuvieron que sanear y que al parecer estaba muy cerca de un poste de la crujía principal del edificio, teniendo que desplazar dicho poste más de un metro. También comentan que tanto el muro de fachada, que se conserva, como la mayoría de los pilares carecían casi de cimentación. Si a todo esto le unimos que en el proyecto se planteaba un cambio de ubicación de la caja de escalera, así como la comunicación mediante escalera interior de las dos viviendas de la planta 2ª con la planta 3ª, cogiendo el plano nº 6 de estructura del edificio se puede entender que lo que realmente se habría conservado sería mínimo, por lo que la incidencia de lo que realmente se ha construído, con lo que hubiese realizado ajustándose lo máximo posible a la conservación y rehabilitación de lo existente, sería mínima.
4 Hay que tener en cuenta que se trata de un edificio ubicado en un solar de tan solo 122,40 m2 de superficie y una superficie construida total de 447,25 m2, que lo construido : edificabilidad, volumetría, alturas, distribución en planta y demás parámetros urbanísticos se ajustan totalmente al proyecto, con la salvedad de que el resultado final se parece más a una obra nueva que al proyecto de rehabilitación. Y que la diferencia de edificabilidad de la que estamos hablando entre la supuesta rehabilitación y la obra nueva sería aproximadamente de unos 50 m2 construidos. Con todo esto queremos decir que en el estado en que se encuentra la edificación parece una posible infracción urbanística, pero en el transcurso de las obras con todas las incidencias que han ido sucediéndose (zonas en estado de ruina, pozos negros, casi inexistencia de cimentación, cambio de ubicación de la caja de escalera, etc...) no se ve tan claro que haya sido una infracción urbanística, sino el resultado de todas estas incidencias, que según manifiesta el arquitecto han sido comunicadas de forma verbal a responsables municipales, si bien, esta Sección Técnica desconoce dicha circunstancia. Por lo que esta Sección técnica no puede ratificarse en su informe anterior, entendiendo que debe ser un órgano jerárquico cuperior (Consejillo, Comisión de Urbanismo,...) quien adopte la resolución que proceda." 4.- De dicho Informe se dio traslado al presentador de la queja, mediante escrito de fecha (R.S. nº 6395, de ), y con misma fecha (R.S. nº 6396, de ), se reiteró la petición hecha al Ayuntamiento de Zaragoza, en apartado 1 de nuestra petición inicial, esto es, "1.- Informe de lo actuado por el Servicio municipal de Disciplina Urbanística, en expediente /2002, en relación con las obras promovidas por M..., S.L., en C/ Manuel Lacruz, 16, en caso de no ser éstas ajustadas a licencia o a normas urbanísticas de aplicación, y en relación con las denuncias presentadas ante ese Ayuntamiento, en fechas (R.E. nº ) y (R.E. nº ), sobre reanudación de las obras en el conjunto del edificio, vulnerando la orden de paralización de , y no sólo en consolidación y rehabilitación de fachada y elementos originales del edificio, a que se constreñía la resolución de levantamiento de la suspensión, de fecha " 5.- En fecha tuvo entrada en esta Institución nuevo escrito del presentador de la queja, exponiendo : "Que he recibido escrito suyo en el que se transcribe el informe del Servicio de Inspección de Disciplina Urbanística, del que pueden extraerse los siguientes hechos : 1. La inspección del inmueble se realiza el 8 de enero de 2003 pero no se remite al servicio de disciplina urbanística hasta el 29/04/03, y al Justicia hasta el 3/07/03. Es de resaltar que estando las obras paradas por acto administrativo municipal desde diciembre de 2003, las obras se reanudan a principios de enero coincidiendo con la inspección municipal, a pesar de que la suspensión de la licencia
5 seguía y sigue efectiva. 2. El técnico municipal que emite el informe (no se cita quién es) se permite ratificar como válidos los argumentos ridículos que exponían promotor y arquitecto, tales como la existencia de un pozo negro junto a un pilar ( en qué casa antigua del casco histórico no existe un pozo negro junto a un elemento estructural?, ausencia de cimentación de la mayoría de los pilares (la casa llevaba milagrosamente en pie más de 3 siglos) y que con el cambio de ubicación de la escalera lo que se conservaba antiguo del edificio era lo mínimo por lo que por un poco más se tiraba del todo. En todo caso indicaría la ineptitud del técnico responsable de la obra que no supo apreciar el estado real del edificio cuando redactó el proyecto. A todo esto, como el edificio que inspeccionó era de nueva planta, ya que había sido demolido el edificio a rehabilitar, no pudo constatar la veracidad de tales afirmaciones. 3. La diferencia entre los "supuestos" 447,25 m2 existentes del edificio (dispongo de información fotográfica que muestra que la parte trasera del antiguo edificio era más pequeña que la que señala el proyecto aprobado) y los 385,56 m2 edificables según el PGOU, son 61,69 m2 o el 16 % de exceso, que el técnico municipal reduce a "sólo unos 50 m2". A la vista de lo expuesto, parece injustificable que un técnico municipal se permita emitir juicios de valor acerca de la justificación de demoler un edificio sin licencia porque estaba escaso de cimientos o porque sólo se excedía el nuevo en unos 50 m2 con respecto a la edificabilidad permitida, concluyendo que no podía ratificar su anterior informe en el que había concluido que la obra ejecutada era Obra Nueva y no Rehabilitación. Es decir, ve correcto que se redacte un proyecto de rehabilitación que consolida un exceso de edificabilidad de 61,69 m2 que no serían efectivos si fuera Obra Nueva, y además con él se evita la realización de catas arqueológicas, la excavación arqueológica en el caso de que el solar no fuese esteril, y además puede aprovecharse de la luna de la finca colindante, la nuestra, a la cual abre ventanas que con la Obra Nueva no podía abrir, evitándose ubicar dentro de su solar el patio de luces correspondiente. Recientemente he recibido nueva resolución del Servicio de Disciplina en el que se requiere a M..., S.L. para que solicite Licencia de Obra Nueva. Espera que se haga efectiva esta resolución puesto que el edificio, a pesar de la paralización de las obras, aparentemente ha sido concluido." En fecha , se hizo entrega a esta Institución de copia de la resolución del Tte. de Alcalde Delegado del área de Urbanismo y Arquitectura, de fecha , por la que se requería a M... S.L., para que, en plazo de dos meses, solicitase la oportuna Licencia para construcción de obra nueva en C/ Manuel Lacruz nº 16, bajo advertencia de que de no hacerlo así, se procedería a incoar expediente sancionador.
6 6.- Tras reiterar, mediante escrito de fecha (R.S. nº 7234, de ), la petición del informe solicitado al Servicio municipal de Disciplina Urbanística, en fecha tuvo entrada en registro de esta Institución escrito de Alcaldía-Presidencia del Ayuntamiento de Zaragoza, adjuntando Informe del citado Servicio, de fecha , en el que se nos decía : "En contestación a lo solicitado por el Justicia de Aragón, en procedimiento de queja DII-411/ , este Servicio de Disciplina informa lo siguiente : Comprobados los hechos denunciados, este Servicio de Disciplina Urbanística propone, con fecha 16 de diciembre de 2002, al Tte. Alcalde Delegado del Area de Urbanismo, la paralización de las obras de construcción en C/ M. Lacruz 16. Posteriormente y tras el informe del Servicio de Patrimonio Cultural Urbanístico de 21 de enero de 2003, se procedió al levantamiento de suspensión de obras "A LOS SOLOS EFECTOS de consolidación y rehabilitación de la fachada y elementos originales del edificio en C/ Manuel Lacruz nº 16". Así resolución de Tte. Alcalde Delegado del Area de Urbanismo de fecha 22 de enero de Por resolución de Tte. Alcalde Delegado del Area de Urbanismo y Arquitectura de fecha 17 de julio de 2003 se ha requerido a M... S.L. para que, en el plazo de dos meses, solicite licencia para construcción de obra nueva en C/ M. Lacruz 16. Resolución recibida por el arquitecto, con fecha 26 de agosto de 2003." 7.- Mediante escrito de (R.S. nº 8262, de ) se solicitó ampliación de información al Ayuntamiento de Zaragoza, y en concreto: 1.- Informe de los Servicios municipales de Intervención Urbanística, y de Disciplina Urbanística, acerca de si por la entidad M... S.L., en el plazo de dos meses dado al efecto, se ha presentado la solicitud de Licencia de Obra nueva, en C/ Manuel Lacruz, 16, conforme al requerimiento hecho a la misma por Resolución de Tte. Alcalde Delegado del Area de Urbanismo, de fecha 17 de julio de 2003, notificada al Arquitecto en fecha ; y con arreglo a qué Proyecto técnico. 2.- En caso afirmativo, informe de las actuaciones municipales de tramitación de dicha solicitud de licencia. Y en caso de no haberse dado cumplimiento al requerimiento, informe de lo actuado por ese Ayuntamiento en relación con las obras no amparadas por la licencia de rehabilitación otorgada en su día. 8.- Tras recordatorio de la petición de ampliación de información, de fecha (R.S. nº 9536, de ), dirigido al Ayuntamiento de Zaragoza, éste nos respondió en fecha , adjuntándonos informe del Servicio de Disciplina Urbanística, de , en el que se nos decía
7 : "En contestación a lo solicitado por el Justicia de Aragón, en procedimiento de queja DII-411/ , este Servicio de Disciplina Urbanística, en el ámbito de sus competencias, le informa que en expediente /03 la sociedad M... S.L., ha solicitado licencia de ocupación correspondiente a la licencia de obras, tramitada en expediente /00, ubicada en C/ Manuel Lacruz, nº 16. Esta solicitud ha sido informada favorablemente por el Servicio de Inspección, en fecha 22 de octubre de 2003, por el Servicio de Conservación de Infraestructuras, en fechas 19 de noviembre de 2003 y 2 de diciembre de Todo lo cual se hace constar a los efectos oportunos. Este Servicio desconoce si se ha aportado otra documentación o proyecto en el Servicio de Intervención Urbanística." II.- CONSIDERACIONES JURIDICAS PRIMERA.- A la vista de la información y documentación examinada en el relación con el asunto a que se refiere la queja, constatamos, y lo hizo el propio Ayuntamiento, que las obras ejecutadas por la mercantil M..., S.L., en inmueble sito en C/ Manuel Lacruz, nº 16, en Zaragoza, se excedieron de lo que pudiera considerarse la mera rehabilitación del inmueble, y por tanto de la licencia concedida al efecto, en Expte /00, lo que llevó, primero a una paralización de las obras (por resolución de ), y, recurrida ésta, se resolvió (en fecha ) levantar la suspensión "a los sólos efectos de consolidación y rehabilitación de la fachada y elementos originales del edificio", para terminar dictándose resolución, de , por la que se requería a la mercantil antes citada para que solicitase Licencia de Obra nueva, sin que hayamos tenido información posterior sobre si tal requerimiento fue o no cumplimentado, a pesar de que así se solicitaba en nuestra solicitud de ampliación de información de (R.S. nº 8262, de ), y recordatorio de (R.S. nº 9536, de ). SEGUNDA.- Las actuaciones municipales a las que se han hecho referencia consideramos que fueron ajustadas a Derecho, ante la situación denunciada, y, por tanto, sólo resta asegurarse de que la actuación municipal posterior fue coherente con la resolución de , por la que se requería a la mercantil M... S.L., para que solicitase Licencia de Obra nueva, bajo advertencia de que, en caso de incumplimiento del requerimiento, se procedería a la incoación de expediente sancionador. Por todo lo antes expuesto, en uso de las facultades que me confiere la Ley 4/1985, de 27 de Junio, reguladora del Justicia de Aragón, HE RESUELTO:
8 HACER SUGERENCIA FORMAL al AYUNTAMIENTO DE ZARAGOZA, para que : 1.- Se verifique por el Servicio municipal de Intervención Urbanística si, dentro del plazo dado al efecto por la Resolución de , la mercantil M... S.L. presentó solicitud de Licencia de Obra nueva para edificio realizado en C/ Manuel Lacruz nº 16, de Zaragoza, y si la misma fue o no finalmente otorgada, legalizando las obras no amparadas por la Licencia de rehabilitación otorgada en Expte / En caso de no haberse solicitado dicha Licencia, en el plazo dado al efecto, y en coherencia con lo previsto en la resolución de , se sugiere la procedencia de incoar expediente sancionador sobre las obras que no estén amparadas por la Licencia de rehabilitación a que antes se ha hecho referencia, y en particular sobre el exceso de edificabilidad que el informe del Servicio de Inspección, de , cifraba en unos 50 m2 construidos, y el presentador de la queja, en escrito presentado ante esta Institución, en fecha , cuantificaba en 61'69 m2. Agradezco de antemano su colaboración y espero que en un plazo no superior a un mes me comunique si acepta o no la Sugerencia formulada, indicándome, en este último supuesto, las razones en que funde su negativa. 25 de noviembre de 2005 EL JUSTICIA DE ARAGÓN FERNANDO GARCÍA VICENTE

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