Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/CANCELACION-DE-CARGAS-ORDENADA-EN-MANDAMIENTO-DICTADO-EN-PROCEDIMIENTO-EJECUTIVO-5713-boe30112019-rDGRN08112019
Timestamp: 2020-06-01 15:53:13+00:00

Document:
Resolución de 8 de noviembre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.
En el recurso interpuesto por don L. N. G. R., en nombre y representación de la mercantil "Echegárate Gestión, S.L.", contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Telde número 1, don Rafael Robledo González, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.
"Con fecha 07/08/2019, ha sido presentado en este Registro mandamiento expedido por doña M. C.G. C., Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia N.º 3 de Telde, Letrado de la Administración de Justicia [sic],el día 12/07/2019, en el procedimiento de ejecución número 269/2014; con el número de asiento 1396, del diario 96, y previa calificación del mismo y de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, procede suspender su anotación por el defecto de carácter subsanable, que seguidamente se dirán con su fundamentación jurídica:
Telde, veintidós de agosto del año dos mil diecinueve. El registrador Rafael Robledo González."
III Contra la anterior nota de calificación, don L. N. G. R., en nombre y representación de la mercantil "Echegárate Gestión, S.L.", interpuso recurso mediante escrito fechado el día 12 de septiembre de 2019 y del siguiente tenor literal:
"I. Que, con fecha 26 de agosto de 2019, se ha notificado a esta parte la calificación negativa del Registrador don Rafael Robledo González, titular del Registro de la Propiedad de Telde n.º 1, de fecha 22 de agosto del ario 2019 (...).
Previa. Antecedentes.
- Prosilac, S.A. En cuanto ejecutante y cedente del remate de la finca enajenada en pública subasta.
- Compañía Insultar de Exportación S.L. En cuanto ejecutado y Propietario de la finca enajenada en pública subasta.
- Echegárate Gestión, S.L. mi mandate y recurrente de la calificación negativa. En cuanto ser el Adquirente del derecho del crédito objeto de ejecución y adjudicatario de la finca como cesionario del remate:
Confirmándose con los trámites propios del procedimiento de subasta, mediante Resolución de fecha 24 de noviembre de 2015 la finca 67380 se sacó a pública subasta, anunciándose por medio de edictos que se publicaron en el tablón de anuncios del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Telde y del portal electrónico del Ministerio de Justicia en el que se hicieron constar los datos precisos para la identificación de la finca subastada, su valor de tasación, su situación posesoria, y la existencia de un único gravamen consistente en la hipoteca a favor de Bankia anteriormente señalada, que fue adquirida y cancelada por esta propia parte -Echégarate Gestión, S.L.-.
Habiéndose reservado Prosilac, S.A. la facultad de ceder el remate a tercero, dicha cesión se verificó a favor del hoy recurrente -Echégarate GestiónS.L.-mediante comparecencia de fecha 16 de octubre 2018 en la sede del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Telde, adquisición que quedó plasmada en el Decreto de adjudicación de 26 de noviembre de 2018.
- Mandamiento de cancelación de cargas de 12 de julio de 2019 (...).
- Adición de 22 de julio de 2019 al mandamiento anterior ordenando expresamente la cancelación de las siguientes anotaciones e inscripciones: (...)
- Hipoteca de máximo (inscripción 4.ª), a favor de Bankinter, S.A., pactada mediante escritura otorgada el día 29/ 11/ 2012, ante el Notario de Madrid, D. Vicente María de Prada Guaita, número 2.000 de protocolo, practicándose dicha inscripción el día 10/09/2013.
- Anotación de embargo administrativo letra E, trabada sobre la totalidad de la finca a favor del Estado-AEAT, según mandamiento expedido el día 10/02/2015, por Agencia Estatal de la Administración Tributaria-Delegación especial de Canarias, número de procedimiento 351523300694F/0; practicándose dicha anotación el día 16/02/2015, prorrogada por anotación letra G, según mandamiento expedido el día 20/12/2018, practicándose el día 15/01/2019.
- Anotación de embargo administrativo letra F, trabada sobre la totalidad de la finca a favor del Estado-AEAT, según mandamiento expedido el día 02/04/2018, por Agencia Estatal de la Administración Tributaria-Delegación especial de Canarias, número de procedimiento 351823305455J/0; practicándose dicha anotación el día 18/04/2018 .
- Decreto de adjudicación de 26 de noviembre de 2018 (...).
- La hipoteca de máximo de la inscripción 4.ª, a favor de Bankinter SA, pactada mediante escritura otorgada el día 29/11/2012, ante el Notario de Madrid, don Vicente María de Prada Guaita, número 2.000 de protocolo; practicándose dicha inscripción el día 10/09/2013; en garantía de una cuenta de crédito de hasta 791.000 euros cantidad límite del crédito, de hasta un máximo de 191.975,7 euros por los intereses ordinarios pactados al tipo máximo del 8,09 % durante 36 meses; de hasta un máximo de 150.290 euros por los intereses moratorios pactados al tipo de 9,5% durante 24 meses, de 1a cantidad de 94.920 euros, para costas y gastos.
- La anotación de embargo administrativo letra E trabada sobre La Totalidad de esta finca a favor de Estado-AEAT, según mandamiento expedido el día 10/02/15 por Agencia Estatal de la Administración Tributaria-Delegación Especial de Canarias, número de procedimiento 351523300694F/0; practicándose dicha anotación el día 16/02/2015; en reclamación de un importe pendiente total de veintiséis mil quinientos ochenta y seis euros con setenta y siete céntimos, la cantidad de seis mil doscientos dieciséis euros con noventa céntimos de intereses, y de la cantidad de seiscientos un euros y un céntimos de costas. Prorrogada por la anotación letra G, según mandamiento expedido el día veinte de diciembre de dos mil dieciocho por don M. C. P., Técnico de Hacienda, que fue presentado a las 15:16 horas del día veinte de diciembre de dos mil dieciocho, asiento 1.285 del Diario 95, practicándose la anotación el día quince de enero de dos mil diecinueve.-Con fecha dieciséis de febrero de dos mil quince se expide certificación de las cargas que figuran en el Registro sobre esta finca, a los efectos del procedimiento administrativo número 351523300694F, en reclamación de la anotación de embargo letra E a favor del Estado, seguido en el Dependencia Regional de Recaudación de la Agencia Tributaria, Delegación Especial de Canarias, según mandamiento expedido el día diez de febrero del año dos mil quince, por don M. C. P., Técnico de Hacienda; que ha sido presentado a las catorce horas y cincuenta y cinco minutos del día diez de febrero de dos mil quince, asiento 790 del Diario 86.
- La anotación de embargo administrativo letra F trabada sobre La Totalidad de esta finca a favor de Estado-AEAT, según mandamiento expedido el día 02/04/18 por Agencia Estatal de la Administración Tributaria, número de procedimiento 351823305455J/0; practicándose dicha anotación el día 18/04/2018; en reclamación de un importe pendiente total de dos mil ochenta y tres euros con treinta y dos céntimos, intereses de trescientos veinte euros con sesenta y tres céntimos, y costas de seiscientos un euros con un céntimos, lo que hace un importe total a embargar de tres mil cuatro euros con noventa y seis céntimos. Con fecha 18 de abril de 2.018, se expide certificación de las hipotecas, censos y gravámenes de esta finca, a los efectos del Procedimiento Administrativo de Apremio seguido en la Agencia Tributaria, Delegación Especial de Canarias, diligencia número 351823305455J, según mandamiento expedido el día dos de abril de dos mil dieciocho, que fue presentado a las quince horas y treinta minutos, del día dos de abril de dos mil dieciocho, asiento 836 del Diario 94.
Única. Adquisición conforme a la certificación de cargas y gravámenes: ineficacia frente al adquirente de cualquier alteración posterior de la situación registral y necesaria cancelación de cualesquiera cargas posteriores
Vistos aquellos antecedentes necesarios, esta parte -Echégarate Gestión S.L.-, como adjudicataria de la finca, una vez presentados los títulos a ese Registro en calidad precisamente parte adjudicataria, de conformidad al certificado de dominio y cargas, ha podido comprobar como aquel registrador ha procedido a calificarlo negativamente en el sentido que se indica a continuación y en contra tanto de lo interesado por esta parte como de lo resuelto y ordenado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Telde:
En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), número 427/2017, de 7 julio (RJ 2017\):
Para la resolución del tema debatido hemos de acudir a la doctrina sentada por esta sala en su sentencia n.º 282/2007, de 12 de marzo (RJ 2007, 2581), que ha sido reiterada por la n.º 88/2015, de 23 de febrero, pues dicha doctrina -pese a que su formulación se hizo en relación con la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881, 1)- ha de ser mantenida con arreglo a las disposiciones de la actual LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) 2000, especialmente sus artículos 656, 659 y 674.
Por ello, tras la estimación del recurso de casación, ha de ser confirmada la sentencia dictada en primera instancia .
ii) La certificación de derechos y cargas persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo del bien); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos, Así puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio u que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación.
En este caso las certificaciones de cargas expedidas para el procedimiento de apremio seguido contra las fincas objeto de este litigio a instancia de Caja de Ahorros y Préstamos de Cartel (autos núm. n.º 1318/87 del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Valencia) fueron libradas estando en vigor la anotación de embargo letra A extendida a favor de la ejecutante.
Como sostiene esta Sala en la sentencia ya citada, al no constar cargas Preferentes en dicha certificación, la adjudicación de tales bienes al propio acreedor o a cualquier tercer licitador, había de hacerse sin carga alguna, pues en el Registro sólo aparecían afectando a dichas fincas las posteriores anotaciones de embargo que debían ser canceladas a continuación. Disponía el artículo 1512 de la Ley de 1881 que, aprobado el remate, las cargas y gravámenes anteriores y las preferentes, si los hubiese, al crédito del actor; continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate ; lo que a sensu contrario implica que no subsisten a tales efectos las cargas posteriores, que habrán de ser canceladas según dispone el artículo 1518; lo que no ha sido tenido en cuenta por la Audiencia en su sentencia y cuya aplicación determina la necesidad de proceder a la cancelación de la anotación preventiva de embargo que favorece a la entidad demandada.
En definitiva, la aprobación del remate y el dictado de auto de adjudicación conlleva como efecto la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores que carezcan de preferencia sobre aquél que acompañaba a la ejecución y el recurso ha de ser estimado así como íntegramente la demanda .
Finalmente, y sin ánimo de ser exhaustivos, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), número 282/2007, de 12 marzo (RJ 2007\):
La certificación de derechos y cargas persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo del bien); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Así puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del efecutante- no modifica dicha situación.
En el caso presente, las certificaciones de cargas expedidas para el procedimiento de apremio seguido contra las fincas objeto de este litigio a instancia de Banco Popular Español, SA contra los deudores don Luis Manuel y doña Camita (autos núm. 948/89 del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Valencia) fueron libradas en fecha 2 de agosto de 1991, cuando las anotaciones de embargo letra B -extendidas a favor de la ejecutante Banco Popular, SA en cada una de las fincas- estaban vigentes, ya que su cancelación por caducidad se produjo con fecha 7 de octubre de 1994 según consta en las hojas registrales. De ahí que, al no constar cargas preferentes en dicha certificación, la adjudicación de tales bienes al propio acreedor, como efectivamente sucedió, o a cualquier tercer licitador, había de hacerse sin carga alguna, pues en el Registro sólo aparecían afectando a dichas fincas las posteriores anotaciones de embargo a favor de la demandada Banco Central Hispano Americano, cuya cancelación ahora se pretende, a la cual habría notificado el Registrador el estado de la ejecución para que pudiera intervenir en el avalúo y subasta de los bienes en defensa de sus intereses, según lo dispuesto por el artículo 1490 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEG 1881, 1).
El artículo 1.512 de la misma Ley dispone que, aprobado el remate, las cargas y gravámenes anteriores y las preferentes, si los hubiese, al crédito del actor, continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate ; lo que a sensu contrario implica que no subsisten a tales efectos las cargas posteriores, que habrán de ser canceladas según dispone el artículo 1.518; artículos que no han sido tenidos en cuenta por la Audiencia en su sentencia y que, aplicados al caso, determinan la necesidad de proceder a la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo que favorecen a la entidad demandada.
En este sentido, la sentencia de esta Sala de 5 diciembre 1994 (RJ 1994, 9408) afirma que la constancia en el Registro de la expedición de la certificación de cargas para su incorporación al juicio ejecutivo debió de ser tenida en cuenta por los aquí recurrentes para cerciorarse de la subsistencia o no del embargo trabado, subsistencia que no está supeditado a su anotación en el Registro de la Propiedad ni a la vigencia de la anotación practicada, no impidiendo la falta de esa anotación la prosecución de la vía de apremio . Por otra parte, la sentencia de 27 marzo 2001 (RJ 2001, 4769) señala que la garantía mayor del acreedor lo constituye la anotación preventiva, pero como ha señalado la sentencia de esta Sala de 3 de noviembre de 1982 (RJ 1982, 6521), esto no significa que sea imprescindible para la ejecución forzosa, pues, aún sin el asiento registral, producirá la afección su efecto en relación al ulterior dueño que conoció el embargo por la presentación del mandamiento en el Registro, porque el simple asiento produce ya sus efectos tabulares . Por ello no sólo la protección del eventual adjudicatario de los bienes embargados sino, además, el propio conocimiento que el beneficiado por las ulteriores anotaciones de embargo tenía de la existencia de otro anterior y de la certificación de cargas librada por razón del mismo para la ejecución de los bienes, determina que las anotaciones ulteriores no deban subsistir en perjuicio de quien actuó amparado en el contenido de la certificación de cargas obrante en et proceso ejecutivo .
- Hipoteca de máximo (inscripción 4.ª), a favor de Bankinter, S.A., pactada mediante escritura otorgada el día 29/11/2012, ante el Notario de Madrid, D. Vicente María de Prada Guaita, número 2000, de protocolo practicándose dicha inscripción el día 10/09/2013.
- Anotación de embargo administrativo letra F, trabada sobre la totalidad de la finca a favor del Estado-AEAT, según mandamiento expedido el día 02/04/2018, por Agencia Estatal de la Administración Tributaria-Delegación especial de Canarias, número de procedimiento 351823305455J/0; practicándose dicha anotación el día 18/04/2018.
Todo ello según resulta de la certificación de dominio y cargas expedida y anotada durante la vigencia de la anotación preventiva de embargo, y con independencia de la eventual caducidad posterior de dicha anotación del embargo."
De otro modo: caducada la anotación, como acontece en el presente caso, no es po sible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevéí la posibilidad de cancela ción, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente (Resolución de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
La Ley Hipotecaria no contempla la prórroga de la anotación preventiva como consecuencia de la expedición de la certificación de cargas. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria es claro a este respecto, al regular la expresa caducidad de las anotaciones preventivas. Efectivamente, el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por el apartado 2 de la disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil, determina taxativamente que "las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrog arse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducaraí a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse suc esivas ulteriores prórrogas en los mismos términos".
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación preventiva, frente al asiento de inscripción, de duración indefinida, que recoge situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previoí en su artículo 199 la duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la permanencia de anotaciones de embargo prorrogadas, l a Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en su disposición final novena, dio nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria disponiendo expresamente la caducidad no ya sólo de la anotación preventiva, sino también de su prorroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario.
5. En cuanto al contenido de las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007 y 23 de febrero de 2015, recogidas en los precedentes "Vistos", ha de señalarse, en primer lugar, que están dictadas ambas, en relación con supuestos de hecho regidos por la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, y no por la actual; además, la primera de ellas establece claramente en su fundamento tercero que: "Es la propia parte recu rrente la que, en el desarrollo del motivo, afirma que en ningún momento estaí recurriendo la calificación del registrador denegando la cancelación de las cargas posteriores ni la caducidad de su anotación de embargo, por lo que carece de sentido sostener que dicha norma ha sido infringida, sin perjuicio de que la pretensión de no afectación de la adquisición del dominio por los embargos que figuran en el Registro anotados con posterioridad a su propia anotación pueda sostenerse invocando la adecuada aplicación de otras normas jurídicas".
Podría pensarse que, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, cuando se expida una certificación de cargas en un procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al margen de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la anotación a la que se refiere. Sin embargo, no hay apoyo legal que permita hacerlo. Es más, si lo hiciera estaría contraviniendo frontalmente el texto del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y el espíritu de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que acaboí con la vigencia indefinida de las anotaciones preventivas prorrogadas, precisament e para evitar un obstáculo permanente para el mercado inmobiliario.
8. En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de calificación de los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente Sentencia número 625/2017, de 21 de noviembre, del Pleno del Tribunal Supremo, que literalmente expresa lo siguiente: "Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ell as y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitaraí a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimi ento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sií comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal".
9. No obstante lo anterior, el actual titular tabular tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión oportuna en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitan do su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Seraí a través de una resolución judicial, adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de las cargas posteriores a la anotac ión caducada, como podrá determinarse si es o no procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
En este sentido cabe destacar que en el supuesto de la Sentencia de 7 de julio de 2017, aunque el procedimiento se inició como un juicio verbal de impugnación de la calificación del registrador en los términos previstos en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria, ya desde su primera instancia se amplió el llamamiento proces al incluyendo como demandados a los acreedores titulares de anotaciones de embargo posteriores a la anotación caducada que había sustentado el procedimiento de ejecución que culminoí con el mandamiento de cancelación denegado, por lo que esta intervención se produjo con motivo del recurso contra la calificación (extremo que en este caso no concurre).
10. De cuanto antecede, resulta que, en el ámbito de la calificación, los registradores de la Propiedad han de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y solo pueden cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.a del Reglamento Hipotecario), las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esteí vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido pres entado en el Registro de la Propiedad. Habiendo adecuado el registrador su actuación a esta doctrina, no cabe acoger favorablemente el recurso interpuesto contra su calificación.

References: artículo 18
 Resolución 
 resolución 
 artículo 1512
 artículo 1518
 artículo 1490
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 175
 artículo 674
 artículo 86
 artículo 86
 artículo 199
 artículo 86
 artículo 199
 artículo 86
 resolución 
 resolución 
 artículo 328
 artículo 86
 artículo 86