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Timestamp: 2017-12-17 17:42:24+00:00

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Notas de Jurisprudencia y Doctrina Civil, Mercantil, Penal y Procesal: Civil – Contratos. Contrato de obra. Incumplimiento del contrato al no haber realizado el edificio y entregado las unidades de obra convenidas. Magnífico estudio sobre la posibilidad o no de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” por el cambio sustancial de las circunstancias producido por la crisis e imposibilidad de obtención de financiación para la obra.
Civil – Contratos. Contrato de obra. Incumplimiento del contrato al no haber realizado el edificio y entregado las unidades de obra convenidas. Magnífico estudio sobre la posibilidad o no de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” por el cambio sustancial de las circunstancias producido por la crisis e imposibilidad de obtención de financiación para la obra.
Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 4ª) de 12 de marzo de 2015 (D. Carlos Fuentes Candelas).
CUARTO.- En cuanto al fondo no se discute por la parte apelante el incumplimiento objetivo del contrato al no haber realizado el edificio y entregado las unidades de obra convenidas, pese al tiempo transcurrido ni se alega que se vaya a hacer en un futuro. Pero pretende la desestimación de la demanda o la revisión del contenido de las obligaciones y compensación del desequilibrio de las prestaciones invocando la cuestión de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", implícita en los contratos, por el cambio sustancial de las circunstancias producido por la crisis e imposibilidad de obtención de financiación para la obra.
Se desestima el motivo del recurso, habida cuenta de las razones expresadas en la sentencia apelada.
Tal doctrina se había aplicado con carácter muy restrictivo. Así, la STS de 27 de diciembre de 2012 señala que la jurisprudencia exige reiteradamente "que la alteración posterior de las circunstancias, sea extraordinaria, que provoque un desequilibrio exorbitante, por circunstancias imprevisibles", estableciendo las de STS de 25 de enero de 2007 y 20 de noviembre de 2009: "A) Que la cláusula "rebus sic stantibus" no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones".
La STS 18 de junio de 2012 insiste cuando siguiendo la sentencia de de 21 de mayo de 2009 señala como "condiciones exigidas para la "siempre excepcional" aplicación de la llamada "cláusula rebus sic stantibus", la «alteración extraordinaria de las circunstancias originales, desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes e imprevisibilidad de la alteración sobrevenida (SSTS 1 de marzo de 2007, 21 de febrero de 1990 y 17 de mayo de 1986)»".
Y en la misma línea, la STS de 27 de abril de 2012 razona que los presupuestos exigidos por la jurisprudencia para llevar a cabo una revisión de un contrato en aplicación del principio general contenido de la cláusula «rebus sic stantibus», "aluden a una alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de las partes, que se produjo por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio (SSTS de 20 de noviembre de 2009 y 21 de febrero de 2012); si tienen lugar todas estas circunstancias, la aplicación de la referida cláusula no producirá la extinción del contrato, sino a su modificación".
Además corresponde la carga de la demostración de sus presupuestos a quien alega esta doctrina a su favor (art. 217 LEC).
En el contexto de la crisis económica y negocios inmobiliarios se ha ido abriendo su admisibilidad particularmente en el caso de compradores e imposibilidad sobrevenida de éstos de obtener la financiación para pago que en su momento tenían. Así, en la STS de 17 de enero de 2013 podemos leer lo siguiente:
"4ª) La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90, 6-11-92 y 15-11-00). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa (SSTS 10-2-97, 15-11-00, 22-4-04 y 1-3-07), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria (SSTS 20-5-97 y 23-6- 97). Más concretamente, en relación con compradores de viviendas que debían pagar el precio en tiempo más o menos próximo al inicio de la todavía subsistente crisis económica, la sentencia nº 597/2012, de 8 de octubre, ha rechazado tanto la nulidad por vicio del consentimiento como la resolución por incumplimiento solicitadas por una compañía mercantil que había comprado tres viviendas de una misma promoción inmobiliaria y alegaba que la vendedora se había comprometido a obtener la subrogación de la compradora como deudora hipotecaria, razonándose en la sentencia de esta Sala que el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, amén de apreciarse en la sociedad compradora una finalidad especulativa; la sentencia nº 568/2012, de 1 de octubre, ha rechazado unas pretensiones similares de la compañía mercantil compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el compromiso de la vendedora de facilitar la financiación del pago del precio, razonando esta Sala que "era previsible que el banco no hubiese aceptado la subrogación por falta de solvencia, pues a la propia compradora se le denegaron los préstamos que directamente solicitó a las entidades financieras"; y la sentencia nº 731/2012, de 10 de diciembre, ha rechazado unas pretensiones semejantes de los cónyuges compradores de una vivienda en una urbanización de la costa razonando que la propia ambigüedad de su planteamiento impedía dilucidar si en verdad les interesaba o no la financiación del pago del precio mediante un préstamo hipotecario.
"5ª) Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla (SSTS 27-6-84, 17-5-86, 21-2-90 y 1-3-07). Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales (art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea (art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales (art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos: "Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución. La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato".
"6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.
(...) "8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia".
En la de STS de 26 de abril de 2013 se aceptó la resolución del contrato de compraventa de vivienda porque la entrega se demoró un año (ya en plena crisis) y se había convenido la subrogación hipotecaria, no habiéndose cumplido ni el plazo ni la subrogación, y puestas en relación una y otra, resultó claro para el Alto Tribunal que el comprador había quedado sin posibilidad material (económica) de adquirir el objeto de la compraventa, procediendo la resolución contractual pedida por éste aplicando la doctrina de la base del negocio especialmente en relación con la cláusula rebus sic stantibus y el desequilibrio entre las prestaciones.
Más recientemente, en las STS de 30 de junio y 15 de octubre de 2014 se advierte una mayor flexibilización del criterio subjetivista según reglas de equidad y justicia por otro en pro de una progresiva objetivación de su fundamento técnico. La primera de ellas se refiere a un contrato de explotación de publicidad en los autobuses de una Empresa Municipal de Transportes por demanda de la empresa de publicidad para que se declarase una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial del contrato, que generaba un desequilibrio en las prestaciones, y que se acordase la modificación de las bases para el cálculo del canon a abonar a EMT demandada, mientras que ésta demandó la resolución del contrato por incumplimiento y el pago de la deuda e indemnización de perjuicios. La segunda sentencia de se refiere a contratos de arrendamiento de hotel con su aparcamiento por demanda de la sociedad arrendataria contra la arrendadora, en el que, subsidiariamente a la resolución por incumplimiento de ésta, se pedía la modificación de los contratos para restablecer el equilibrio de las recíprocas prestaciones quedando reducida las rentas anuales en determinados porcentajes o importes. En amabs sentencias se llegó a la conclusión de la procedencia de aplicar la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus con la modificación de los contratos.
De la mencionada STS de 30 de junio de 2014, grandemente reseñada en la sentencia apelada del asunto que ahora nos ocupa, destacamos lo siguiente:
Dos son los criterios básicos de la delimitación objetivada de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura:
"Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:
Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado".
"Por su parte, el otro criterio (...) viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado "riesgo normal del contrato". En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del "riesgo normal" inherente o derivado del contrato".
En cuanto a la diferenciación de la cláusula respecto de otras figuras próximas, dice la sentencia comentada que con relación a la resolución contractual (art. 1124 Código Civil) la diferenciación debe precisarse en los distintos fundamentos causales de ambas figuras y en sus diferentes funciones en la dinámica contractual. "De esta forma, en el plano de aplicación de la cláusula rebus, las referencias citadas como definición del incumplimiento esencial (frustración del fin del contrato, quiebra de la finalidad económica, o de sus expectativas o aspiraciones, etc.) no operan como el resultado del anterior juicio de tipicidad o de valoración, exactamente. El contraste se realiza, no desde la causa del negocio propiamente dicha, sino desde la base del negocio y del riesgo normal derivado del contrato, como expresión de la conmutatividad o razón económica del equilibrio contractual del mismo, y la relevancia que para el mantenimiento de dicho equilibrio o razón económica presenta la mutación o alteración de las circunstancias inicialmente previstas. De esta forma, no se valora el plano de la satisfacción del acreedor desde el propósito negocial perseguido, conforme al desenvolvimiento de la relación contractual, sino que en un plano diferente al incumplimiento de la obligación y, por tanto, al desenvolvimiento del programa de prestación, se valora la ruptura del equilibrio contractual por la onerosidad sobrevenida de la relación negocial celebrada. Así, mientras que la resolución atiende a la quiebra o frustración de la finalidad práctica o resultado buscado por las partes, sin perjuicio de que dicha frustración comporte, como es lógico, una valoración económica, la prestación en esas condiciones ya no le es útil o idónea al acreedor, incluso económicamente analizada, la aplicación de la rebus atiende a la quiebra o frustración de la conmutatividad y onerosidad contractual sobre la que se diseñó el resultado práctico querido por las partes".
"7. Cambio de circunstancias: crisis económica y excesiva onerosidad.
C). En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc".
QUINTO.- En el caso que ahora nos ocupa es verdad la crisis económica en el sector de la construcción y hasta un descenso en general del valor de los inmuebles, habiendo testificados dos empleados de una empresa de otro socio que intervinieron en la búsqueda de financiación los problemas habidos con los bancos, pero no lo es menos que fundamentalmente por problemas con el cumplimiento de compradores en otra promoción inmobiliaria, y en nuestro caso: la parte demandada apelante recibió a principios de 2008 la entera propiedad de la finca que le transmitió la parte actora mediante la escritura de permuta de 13/2/2008 (finca registral nº NUM000); ésta se quedó sin esa propiedad; y hasta pagó los 8.400 euros del IVA anticipado por las unidades de obra a recibir en el momento pactado; aquélla agrupó el solar a otros colindantes, inscribiendo a su favor la finca resultante en el Registro de la Propiedad (nº NUM001); hipotecándola y percibiendo los importes prestados por el Banco, de que dispuso como tuvo por conveniente; habiéndose obligado la demandada a cambio de la finca recibida a edificar y entregar a la contraparte una vivienda terminada en el edificio de unos 90 metros cuadrados útiles, más un trastero y dos plazas de garaje, todo ello valorado en la propia escritura en 120 mil euros; igual valor que fijaron para la finca permutada; y resultando que, pese al trascurso del plazo pactado (30 meses desde la obtención de la licencia de obras y un máximo de 5 años desde la escritura), la demandada no ha efectuado entrega alguna, ni ha hecho el edificio, ni ha obtenido la licencia de obra; ni ha abonado nada a la parte actora ni siquiera devuelto el importe IVA que había pagado por adelantado.
Añadir que, si bien es cierto que días antes de la escritura de permuta la parte actora evaluó la finca en la escritura de aceptación de herencia de 8/2/2008 en 72 mil euros, y que pericialmente se valoró en 77.635,36 euros, no lo es menos que también hay que tener el importante valor económico añadido de la necesidad de esa finca para agruparla a otras y formar así otra mayor donde construir el edificio proyectado. Y ambas partes estuvieron de acuerdo en el precio de 120 mil euros. Pero es que, además, lo que ahora interesa no es tanto eso sino el valor económico por equivalencia de las unidades de obra (piso, trastero y dos plazas de garaje) no entregadas, cuantificado de mutuo acuerdo en 120 mil euros en el contrato, y sin que exista tampoco prueba de que fuese otro su valor ni cual sería la repercusión mayor o menor del cambio de circunstancias alegado por la demandada-apelante.
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