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Timestamp: 2017-08-19 22:09:51+00:00

Document:
Obras por propietarios de locales comerciales que afectan a elementos comunes | Propiedad Horizontal - Comunidades de Propietarios - Administración de Fincas
Obras por propietarios de locales comerciales que afectan a elementos comunes
[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Estatutos - Locales - Obras]
Ya se ha visto en numerosas ocasiones que en comunidades de propietarios, es decir, en fincas en régimen de propiedad horizontal, la alteración de elementos comunes, salvo las excepciones que contempla la ley, exige el acuerdo unánime de la comunidad, como así se establece en los artículos 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Por su parte, en base a la disposición final única de la mencionada Ley, las cláusulas contenidas en los Estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con la Ley de Propiedad Horizontal serán nulos. No obstante, en lo referente a obras que afectan a elementos comunes, si bien el Tribunal Supremo ha declarado nulos aquellos Estatutos que autorizan dichas obras 'ex ante', cuando se trata de autorizar a los titulares de locales comerciales esta doctrina se flexibiliza ("Locales comerciales y obras en elementos comunes autorizadas en los estatutos"), admitiéndose como válidas las cláusulas estatutarias que permiten a los propietarios de locales comerciales llevar a cabo obras que afecten a elementos comunes teniendo siempre como límite el artículo 7.1 LPH.
Sentencia del Tribunal Supremo, 17-01-2012
"TERCERO.- Realización de obras por propietarios de locales comerciales que afectan a elementos comunes.
A) Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes (artículo 9 LPH) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (artículo 16 LPH, en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH, que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.
Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º 861/2004] y de 17 de febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005]).
Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario [RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]".
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Etiquetas: Estatutos, Jurisprudencia TS, Locales, Obras-Reparaciones, Título Constitutivo, Unanimidad

References: artículo 7
 artículo 11
 artículo 12
 artículo 7
 artículo 12
 artículo 17
 artículo 7