Source: https://www.mietrechtsiegen.de/weg-anfechtung-eines-wohnungseigentuemerbeschlusses/
Timestamp: 2019-10-21 02:42:13+00:00

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AG Konstanz, Az.: 4 C 241/15 WEG, Urteil vom 09.07.2015
3. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Im vorliegenden Fall wird darüber gestritten, ob ein Beschluss über die Genehmigung einer Kindertagespflege in einer Wohnung rechtmäßig ist.
§ 5 der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung enthält unter anderem folgende Regelung (AS 15):
“1. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die in seinem Sondereigentum stehenden Raume und neben den übrigen Miteigentümern auch das gemeinschaftliche Eigentum in einer Weise zu nutzen, die nicht die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung widerspricht. Der Umfang ergibt sich ferner aus der Hausordnung.
2. Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Eigentumswohnung bedarf der Wohnungseigentümer der schriftlichen Einwilligung des Verwalters; diese kann unter Auflagen erteilt werden. Der Verwalter kann die Einwilligung nur aus einem wichtigen Grund verweigern. Als wichtiger Grund ist insbesondere anzusehen, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder eine übermäßige Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringt. Die Zustimmung kann widerrufen werden, wenn nachträglich eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder eine übermäßige Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eintritt oder Auflagen nicht beachtet werden. Verweigert der Verwalter die Einwilligung, erteilt er sie unter Auflagen oder widerruft er sie, so kann seine Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung korrigiert werden.
3. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte ist nur zulässig, soweit sich die Nutzung im Rahmen dieser Gemeinschaftsordnung hält. Für die Verletzung der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung durch Berechtigte, deren Familienangehörige, Besucher usw. sowie für die von diesen der Gemeinschaft oder einzelnen Wohnungseigentümern zugefügten Schäden haftet der Wohnungseigentümer.
Die Gebrauchsüberlassung an Dritte ist dem Verwalter unverzüglich schriftlich mitzuteilen.”
Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung der WEG. Die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer des Objekts, das aus 36 Wohnungen besteht.
Unter der Wohnung der Kläger betreut die Lebensgefährtin des dort wohnenden Eigentümers schon seit einiger Zeit Kinder in der Tagespflege. Sie macht dies in der Zeit von 8 – 16 Uhr, und zwar viermal die Woche mit drei Kindern und einmal die Woche mit zwei Kindern. Die Kinder sind 0 – 3 Jahre alt. Die unter der klägerischen Wohnung gelegene Wohnung ist 82,86 qm groß.
Der Verwalter hat bislang dem Eigentümer der “Pflegekinder-Wohnung” keine schriftliche Zustimmung zu der Tätigkeit der Freundin des Wohnungseigentümers in dessen Wohnung erteilt.
Die Tageskinderpflege stört die (älteren) Kläger. Es stört jedoch nicht die unter der “Pflegekinder-Wohnung” wohnende Wohnungseigentümerin.
Aufgrund des Willens der Kläger war dies Thema einer Wohnungseigentümerversammlung. Hierzu lud der Verwalter, …, der mit Verfügung vom 27.05.2015 gemäß § 48 Abs. 1 WEG beigeladen worden war, aber dem Rechtstreit nicht beigetreten ist.
Hierbei wurde bei der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.03.2015 zu TOP 4 a folgendes protokolliert und beschlossen (AS 23):
“In der Wohnung Nr. 20, …, findet eine Betreuung von Pflegekindern statt. Hierbei werden viermal in der Woche drei Kinder und einmal in der Woche zwei Kinder betreut. Von dem Eigentümer der Wohnung Nr. 20, …, wurde dementiert, dass es sich um eine gewerbliche Ausübung handelt. Siehe hierzu auch § 5,2 der Teilungserklärung. Das Schreiben von … vom 10.01.2015 ging jedem Eigentümer mit Zusendung zur Eigentümerversammlung zu. Über diesen Punkt wurde diskutiert.
Durch den Weggang von … ändert sich die Beschlussfassung auf: 796/1.000.
Man einigte sich auf folgenden Antrag: In der Wohnung Nr. 20 darf die Tätigkeit der Betreuung von Pflegekindern bis auf weiteres ausgeübt werden. Der Antrag wurde einstimmig genehmigt.”
Die Kläger behaupten, dass in der Wohnung unter ihnen ein Gewerbe oder ein Beruf entgeltlich ausgeübt werde. Die Tageskinderpflege führe zu einem erhöhten Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen, wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen und insgesamt größerer Unruhe im Haus. Zudem führe es zu einem erhöhten Müllaufkommen durch die Entsorgung von vermehrt anfallenden Windeln. Dies sei unzumutbar, denn es gehe über eine normale Wohnungsnutzung hinaus.
Die Kläger sind der Meinung, dass man nicht auf eine kinderreiche Familie als Vergleichsmaßstab abstellen dürfe, da dort die Kinder größer würden und sich dadurch die Belästigungen verringerten.
Die Kläger beantragen: Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.03.2015 zu Tagesordnungspunkt 4 a) “In der Wohnung Nr. 20 darf die Tätigkeit der Betreuung von Pflegekindern bis auf weiteres ausgeübt werden” wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten behaupten, dass die unzumutbaren Beeinträchtigungen nicht vorlägen. Kleinkinder würden überwiegend schlafen und seien zu klein, um herumzurennen und Lärm zu machen. Türen würden sie schon gar nicht zuschlagen. Auch gäbe es hiergegen eine Sicherheitsvorkehrung. Auch würde, wenn überhaupt, der Lärm nach unten und nicht nach oben in die Wohnung der Kläger übertragen. Zu einer erhöhten Besucherfrequenz käme es deshalb nicht, weil die Kinder morgens gebracht und nachmittags wieder geholt würden. Auch falle dies nicht ins Gewicht im Hinblick auf die Größe der Anlage. Auch die anderen Beeinträchtigungen lägen nicht vor bzw. seien nicht höher als sonst. Auch käme es insbesondere nicht zu einem erhöhten Müllaufkommen.
Eine gewerbliche Nutzung werde in Abrede gestellt.
Die Beklagten sind der Meinung, dass der Vortrag der Kläger schon unsubstantiiert sei, weil nur eine allgemeine Befürchtung geäußert werde und nicht konkret unzumutbare Beeinträchtigungen behauptet.
Zum weiteren Vorbringen der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 25.06.2015 verwiesen.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und widerspricht insbesondere nicht der Teilungserklärung oder anderen Vorschriften.
1. Um sich inhaltlich damit auseinandersetzen zu können, was beschlossen wurde, ist zunächst der Beschluss auszulegen. Dies führt hier zu dem Ergebnis, dass der Beschlussinhalt eindeutig ist und die genehmigte Tageskinderpflege konkret festlegt wurde.
Liest man den reinen Beschlussantrag, der genehmigt wurde, so ist weder eine Beschränkung der Zahl der Pflegekinder erkennbar noch eine zeitliche Einschränkung. Für die Auslegung von Beschlüssen gelten grundsätzlich die allgemeinen Auslegungsregeln für Rechtsgeschäfte gemäß §§ 133, 157 BGB. Jedoch kann im Wege der natürlichen Auslegung die Erforschung des wirklichen Willens nicht uneingeschränkt erfolgen (siehe hierzu Bärmann, Kommentar zum WEG, 12. Auflage, § 23, 62). Dies beruht darauf, dass gemäß § 10 Abs. 4 WEG Beschlüsse grundsätzlich auch für Sondernachfolger gelten, die die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden nicht kennen und daher auf das objektiv Erklärte vertrauen müssen. Deshalb sind Beschlüsse grundsätzlich aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen (BGH NJW 1998, 3713). Maßgebend sind hierbei jedoch nicht nur der Wortlaut des Beschlussantrages selbst, sondern auch der sonstige Protokollinhalt (LG Hamburg ZMR 2010, 986). Allein aus der Verpflichtung des Verwalters nun eine Beschlusssammlung zu führen, die den sonstigen Protokollinhalt nicht mitbeinhalten darf (siehe § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 WEG), kann sich keine Einschränkung der Auslegungsmethode ergeben.
Zieht man den Text vor dem eigentlichen Beschlussantrag des Versammlungsprotokolls hinzu, so ergibt sich eindeutig der Inhalt, dass es – wie bislang – dabei bleiben soll, dass viermal in der Woche drei Kinder und einmal die Woche zwei Kinder betreut werden. Auch wenn die zeitlichen Befristungen in dem Protokolltext nicht enthalten sind, ergibt sich aus der Nennung der Anzahl von Tagen, dass die Kinder nur einen bestimmten Zeitraum pro Tag und nicht dauerhaft in der Wohnung sind.
2. Der geschlossene Beschluss verstößt nicht gegen die Regelungen von § 5 der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung.
§ 5 Abs. 2 und Abs. 3 der Teilungserklärung enthalten Regelungen, die zunächst unmittelbar nur für den Verwalter gelten. Wie bei der Veräußerung von Sondereigentum in § 12 Abs. 1 WEG ausdrücklich ermöglicht, wurde hier hinsichtlich der Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Teilungserklärung bestimmt, dass der Verwalter dem zustimmen muss.
Es wird im vorliegenden Fall angenommen, dass tatsächlich die Lebensgefährtin des unter den Klägern wohnenden Wohnungseigentümers ein Gewerbe ausübt. Der Vortrag beider Seiten hierzu blieb vage. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die Lebensgefährtin bis zu drei Kinder ganztags nicht ohne Gegenleistung betreut, im Hinblick auf die Arbeit und Intensität, die mit einer solchen Tätigkeit verbunden ist. Eine solche Tätigkeit stellt ein Gewerbe dar bzw. eine teilgewerbliche Nutzung (BGH NJW-RR 2012, 1292; wobei einem Laien nicht ohne weiteres zu vermitteln ist, dass andererseits die entgeltliche Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung kein Gewerbe ist, BGH NJW 2010, 3093).
Solche Regelungen wie sie § 5 der Teilungserklärung vorsieht, sind häufig zu finden, führen jedoch genau zum Gegenteil des Gewollten: Naheliegenderweise soll durch eine entsprechende Regelung die Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in einer Wohnung nicht ohne weiteres möglich sein, sondern es muss erst die Hürde der Zustimmung durch den Verwalter genommen werden. Indem man nun aber als Kriterium dafür, wann der Verwalter nur seine Zustimmung verweigern darf, regelmäßig auf eine unzumutbare Beeinträchtigung abstellt, wird ein besonders strenger Maßstab gewählt, wann der Verwalter ablehnen darf. Wäre hingegen in der Teilungserklärung keine Regelung vorhanden, so wäre der Maßstab, was in einer Wohnung erlaubt ist und etwas anderes dort nur dann gestattet, wenn es nicht mehr beeinträchtigt, als das Wohnen.
Hiernach darf nach § 13 Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit dem im Sondereigentum stehenden Gebäudeteil nach Belieben verfahren, insbesondere diese auch vermieten oder auch in sonstiger Weise nutzen. Er hat nach § 14 Nr. 1 WEG sein Sondereigentum und auch das gemeinschaftliche Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
Hierzu hat sich eine sehr umfangreiche Rechtsprechung entwickelt, die dahingehend verstanden werden kann, dass ein Nachteil für einen anderen Wohnungseigentümer schon recht schnell bejaht wird. Auch wenn zusätzlich auf die Erheblichkeit abzustellen ist und ein so genannter differenziert-objektiver Maßstab (siehe hier BGH NJW-RR 2011, 949) zugrunde zu legen ist, so kann auch schon eine intensivere Nutzung des Sondereigentums genügen (BGHZ 146, 241).
Ohne die vermeintlich restriktive Regelung in der Teilungserklärung wäre es dem einzelnen Wohnungseigentümer leichter möglich gegen einen anderen Wohnungseigentümer vorzugehen.
Häufig geben Verwalter die Entscheidung, ob sie die Zustimmung erteilen, an die Wohnungseigentümer weiter. Dies ist nicht nur sinnvoll, sondern auch rechtlich zulässig (BGH NJW-RR 2011, 145). Die Wohnungseigentümer dürfen diese Entscheidung an sich ziehen, da die Funktion des Verwalters betreffend die Zustimmung nur treuhänderische ist, da seine eigenen Interessen nicht betroffen sind, sondern die der Wohnungseigentümer. Dies muss nicht nur bei der Zustimmung zur Veräußerung gelten, sondern auch bei anderen Reglementierungen in der Teilungserklärung, wie sie hier zu prüfen sind.
Lässt nun der Verwalter die Wohnungseigentümer abstimmen, so lässt sich die Auffassung vertreten, dass für die Wohnungseigentümer wiederum der strenge Maßstab der Teilungserklärung, das heißt die unzumutbare Beeinträchtigung als Ablehnungsgrund gilt.
Maßstab könnte aber auch sein, dass der Beschluss unter Berücksichtigung des Ermessens der Wohnungseigentümer allgemein ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss unter Berücksichtigung von § 14 Nr. 1 WEG.
Die Frage muss hier nicht beantwortet werden, da nach beiden Maßstäben der konkrete Pflegekinder-Beschluss rechtmäßig ist:
Einschub: Da hier der Beschluss angefochten wurde, und es darüber hinaus positiv um eine Zustimmung geht, muss nicht darauf eingegangen werden, was gilt, wenn die Wohnungseigentümer unangefochten die Unterlassung einer bestimmten Wohnungsnutzung beschlossen haben. Zum einen wurde vom WEG-Senat des BGH entschieden, dass ein Beschluss, der ein konkretes Unterlassen verlangt, nichtig ist, da eine verbotene Leistungs- und/oder Unterlassungsverpflichtung auferlegt wird (NJW 2010, 3093 zur Vermietung einer Wohnung an wechselnde Feriengäste). Andererseits wird bei einer später ergangenen Entscheidung zur Tagespflege von Kleinkindern (NJW-RR 2012, 1292) ausgeführt, dass – zunächst – ein Unterlassungsanspruch schon deshalb bestünde, weil ein entsprechend bestandskräftiger Beschluss vorliege. Ob dieser Beschluss nichtig ist, wird nicht prüft (siehe hierzu auch Rüscher in juris PR-MietR 22/2012 Anmerkung 3).
a) Legt man den laxen Maßstab von § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung, nämlich die “unzumutbare Beeinträchtigung”, ist ein Verstoß durch den Bewilligungsbeschluss gemäß TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.03.2015 zu verneinen. Egal ob man auf eine abstrakt-generalisierende Betrachtungsweise oder auf die konkreten – schon vorhandenen – Umstände des Falles abstellt, liegt keine Unzumutbarkeit vor. Selbst wenn man mit den Klägern davon ausgeht, dass Kleinkinder zu mehr Lärm in der Wohnung führen und auch zu einem vermehrten Anfall von Windeln, so haben die Kläger dies, ebenso wie alle anderen Wohnungseigentümer, hinzunehmen. Dieselben Umstände könnten eintreten, wenn eine Familie mit drei Kindern in der gut 82 qm großen Wohnung wohnen würde. Hier könnten die Kläger, oder jeder andere der in dem Haus wohnt, sehr wenig gegen Kinderlärm machen, da der sowohl nach der Mietrechtsrechtsprechung als auch nach dem Wohnungseigentumsrecht als “privilegiert” anzusehen ist (Saarländisches OLG ZMR 1996, 565, LG Heidelberg WuM 1997, 38). Bei drei (Pflege-)Kindern ist auch nicht von einer Überbelegung der Wohnung auszugehen.
Auch ist zu berücksichtigen, dass erfahrungsgemäß der Lärm sich mehr nach unten hin verbreitet über den Fußboden, denn nach oben hin.
Alle anderen Belästigungen sind ebenso hinzunehmen, so sie überhaupt vorliegen. Schon nicht nachvollzogen werden kann, dass es zu vermehrtem Klingeln kommt, da auch Menschen mit etwas Sozialkontakten Besuch bekommen.
Die Kläger können auch nicht mit Erfolg vorbringen, dass die Pflegekindersituation eine andere sei im Vergleich zu eigenen Kindern eines Bewohners, weil letztere größer würden und sich dann die Umstände ändern. Hinsichtlich der Intensität des Wohnverhaltes ist durchaus zu beachten, dass Kinder oder Jugendliche, die selbst entscheiden, ob sie Musik hören, auch zu gewissen Lärmquellen beitragen, ganz davon abgesehen, dass sie von Freunden Besuch bekommen oder feiern.
Würden eigene Kinder (egal welchen Alters) in der Wohnung leben, würde auch die Geräuschverursachung Tag und Nacht sieben Tage die Woche erfolgen, also deutlich intensiver sein.
Weiter ist relevant, dass der Gesetzgeber durch § 2 Abs. 1 a BImschG explizit Kindertagesstätten privilegiert, was sich schon aus dem Wortlaut ergibt und nach der schon zitierten BGH-Entscheidung zur Tageskinderpflege zu berücksichtigen ist:
“Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen, wie beispielsweise Ballspielplätzen, durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkung dürfen Immissionsgrenz- und Richtwerte nicht herangezogen werden.”
Auf gut deutsch will der Gesetzgeber damit sagen: “Ihr Kinderlein kommet” (siehe hierzu auch Dötsch ZflR 2012, 458).
Berücksichtigt man dies und auch die wohl eher als wohlwollend zu wertende Entscheidung des BGH zur Tageskinderpflege, so mag die Entscheidung des OLG Köln (NJW-RR 2007, 87) hier nicht zu einem anderen Ergebnis führen. Bei der Kölner Entscheidung ging es zum einen um ein Pflegeheim, was deutlich intensiver ist, als die Tageskinderpflege. Zum zweiten wurden als Argumente gegen ein Pflegeheim vorgebracht, dass Störungen dort viel massiver aufträten, denn in einer Wohnung, insbesondere weil der Betrieb auch sehr personalintensiv sei mit weitaus mehr Publikumsverkehr und Lieferverkehr im Vergleich zu einer Privatnutzung einer Wohnung. Dies trifft bei der Tageskinderpflege nicht zu.
Deshalb ist gar von einem so genannten gebundenen Anspruch auf Tageskinderpflege eines Wohnungseigentümers auszugehen (AG Bremen-Blumenthal, ZMR 2014, 401).
b) Legt man hingegen als Maßstab die Prüfung eines Nachteils im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG an, berücksichtigt aber zugleich, dass hier die Wohnungseigentümer, wenn sie einen Beschluss fassen, ein erhebliches Ermessen haben, so führt die Falllösung zu keinem anderen Ergebnis. Auch hier müssten die Kläger, wie alle anderen Wohnungseigentümer, mit denselben Beeinträchtigungen rechnen, wenn in der betroffenen Wohnung eigene Kinder leben würden.
Falsche Selbstauskunft des Mieters rechtfertigt fristlose Mietvertragskündigung Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung – Gefahr einer schweren depressiven Störung

References: § 5
 § 48
 § 5
 § 23
 § 10
 § 24
 § 5

§ 5
 § 12
 BGH 
 § 5
 § 13
 § 14
 BGH 
 § 14
 BGH 
 § 5
 § 2
 BGH 
 § 14