Source: https://service.flowfact.de/hc/de/articles/360010898237-Minderung-der-Mehrwertsteuer-bei-Makler-und-Verwalterrechnungen
Timestamp: 2020-08-07 12:17:23+00:00

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Minderung der Mehrwertsteuer bei Makler- und Verwalterrechnungen – FLOWFACT Serviceportal
Minderung der Mehrwertsteuer bei Makler- und Verwalterrechnungen
Fernwartung über IOS / Apple Betriebssystem
8. Juli 2020 16:09
Mehrwertsteuersenkung von 19 % auf 16 % zwischen Juli und Dezember 2020
FAQ in Zusammenarbeit mit Sven. R Johns, Rechtsanwalt, MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin; sven.johns@mosler-partner.com
In welchem Zeitraum gilt die MwSt.-Senkung?
Für welche Rechnungen gelten die verminderten MwSt.-Sätze?
Was ist eine Bruttopreisvereinbarung – spielt das eine Rolle?
Welche Rechtsfolge hat ein falsch ausgestellter MwSt.-Satz in einer Rechnung?
Wann entsteht die Umsatzsteuer? Wann ist welcher Satz anwendbar?
Wann wird die Maklerleistung erbracht und welcher USt.-Satz gilt wann?
Wie wäre es mit einer Rechnung über Aufwendungsersatz gegenüber dem Verkäufer?
Wie wird die Maklerrechnung an den Vermieter bei der Vermittlung des Mietvertrages gestellt?
Wann wird die Maklerleistung erbracht, wenn der Notartermin nach hinten verschoben wird?
Wie verhält es sich bei einer Provisionsrechnung des Maklers, wenn ein Notarvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung steht?
Gilt ein Rücktritt als aufschiebende Bedingung in einem Kaufvertrag?
Führt die Entscheidung der Stadt über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem späteren Inkrafttreten des Vertrages?
Wann ist der Leistungszeitpunkt bei einer Genehmgung nach GVG?
Wie fällt die Maklerrechnung richtig aus?
Sonderthema Provisionsabrechnung von (freien) Mitarbeitern - Welcher UStSatz ist anzusetzen?
Sonderthema: Wie sollte der Exposehinweis zum Jahresende ausfallen?
Wann ist der Leistungszeitpunkt beim Sachverständigen?
Wie muss beim Gewerbemietvertrag die USt. abgerechnet werden?
Wie wird das Verwalterhonorar richtig abgerechnet?
Verändert sich dieses Honorar durch Absenkung des Umsatzsteuersatzes?
Wie fällt das Maklerhonorar bei einer Bruttohonorarvereinbarung aus?
Wie fällt das Maklerhonorar bei Beurkundung im Januar 2021 aus?
Die Senkung der MwSt-Sätze von 19 % auf 16 % (und der verminderten Steuersätze von 7 % auf 5 %) gilt zwischen dem 01. Juli 2020 und 31.12.2020.
Die neuen USt.-Sätze gelten für selbst gestellte Rechnungen von Immobilienmakler, Hausverwaltungen und Sachverständigen, sowie für Eingangsrechnungen, die Immobilienfirmen erhalten, und die auf Richtigkeit überprüft werden müssen. Die neuen MwSt.-Sätze gelten auch für die Unter-Provisionsrechnungen von (freien) Immobilienmakler, Kooperationspartnern oder im Kollegengeschäft.
Wurde ein Brutto- oder Nettopreis vereinbart? Das hat entscheidenden Einfluss darauf, welcher Gesamtbetrag für eine Leistung in Rechnung gestellt werden darf. Beispiel 1: 3 % zzgl. MwSt als Provisionshinweis - (gegenüber Verbrauchern eine unzulässige Angabe) – wäre eine Nettopreisvereinbarung – in jedem Fall 16 % USt. Auszuweisen, wenn Leistung zwischen 07 und 12/2020 erfolgt. Beispiel 2: 3,57 % inkl. MwSt = wirksam = Bruttopreisangabe Bei der Bruttopreisangabe ist keine automatische Senkung der MwSt erforderlich. Das Makler- und/oder Verwalterbüro kann den Preisvorteil für sich selbst nutzen Beispiel 3: 750,- EUR Bruttohonorar für Verwaltung = inkl. MwSt. – wenn nicht 19 % MwSt genannt sind, kann ab Juli 2020 aus den 750,- EUR Bruttohonorar 16 % MwSt. herausgerechnet werden.
Ist der USt-Satz auf einer Rechnung zu hoch ausgewiesen, muss auch der höhere USt.- Betrag an das Finanzamt bezahlt werden. Das gilt auch dann, wenn der USt.-Satz oder Betrag offensichtlich falsch ausgewiesen worden ist. Umgekehrt kann der Vorsteuerabzug nicht vorgenommen werden, weil der ausgewiesene USt.-Satz zu hoch ist.
Deshalb müssen die USt.-Sätze sowohl in selbst gestellten Ausgangsrechnungen als auch in den erhaltenen Eingangsrechnungen überprüft werden. Gegenüber Verbrauchern sind Immobilienmakler und Verwalter verpflichtet, den richtigen USt.-Satz in der Rechnung anzugeben
Im Verhältnis von Gewerbetreibenden untereinander haften beide Seiten gleichermaßen, dass zum einen der richtige USt.-Satz angegeben ist und zum anderen auf der Eingangsrechnung der richtige USt-Satz für die Nutzung und den Abzug der Vorsteuer zur Anwendung kommt.
Eine Korrektur der Rechnung auf den niedrigeren USt.-Satz ist dann erforderlich, wenn ein falscher USt.-Satz oder falscher USt.-Betrag ausgewiesen ist. Dazu das Schreiben des BMF vom 01.07.2020 Folgen eines überhöhten Steuerausweises
Weist der Unternehmer entgegen den o. g. Regelungen in Rechnungen über Leistungen, die nach dem 30. Juni 2020 und vor dem 1. Januar 2021 erbracht werden, eine höhere Umsatzsteuer aus, als sich bei zutreffender Anwendung der Umsatzsteuersätze von 16 Prozent bzw. 5 Prozent ergibt, schuldet er die Differenz aufgrund eines unrichtigen Steuerausweises nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14c Abs. 1 UStG. Ein Vorsteuerabzug für den Leistungsempfänger ist insoweit nicht zulässig, da es sich bei dem unrichtigen Steuerbetrag um keine gesetzlich geschuldete Steuer im Sinne des § 15 UStG handelt (vgl. Abschnitt 15.2 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 UStAE). Der Unternehmer kann die Rechnung berichtigen (§ 31 Abs. 5 UStDV). Zu den besonderen Anforderungen an die Berichtigung eines zu hohen Steuerausweises vgl. Abschnitt 14c.1 Abs. 5 UStAE.
Die Umsatzsteuer entsteht, wenn die (Makler/Verwalter-)Leistung erbracht worden ist. Das Rechnungsdatum ist nicht ausschlaggebend. Leistungszeitpunkt § 14 Abs. 4 UStG § 14 Abs. 4 UStG - Eine Rechnung muss folgende Angaben enthalten: den Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung; in den Fällen des Absatzes 5 Satz 1 den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, sofern der Zeitpunkt der Vereinnahmung feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt. • Beispiel 4: Wie ist das beim Maklervertrag? Als sog. „sonstige Leistung“ im Sinn des Umsatzsteuerrechts, ist der Leistungszeitpunkt der Abschluss des notariellen Kaufvertrages. • Beispiel 5: Wie ist das in der Verwaltung? Leistungszeitpunkt ist der Zeitpunkt der erbrachten Dienstleistung = Verwaltungsleistung = der aktuelle Abrechnungsmonat
Wie erfolgt die Festsetzung der Umsatzsteuer, bei einer dauerhaft erbrachten Leistung = Verwaltung? Es wird derjenige USt.-Satz angewendet, der am Ende des Monats, in dem die Leistung erbracht worden ist, gilt Beispiel 6: Verwaltervertrag: Leistung im Juni 2020 Abrechnung = 19 %, Leistung im Juli 2020 Abrechnung = 16 %, Leistung im Dezember 2020 Abrechnung = 16 %, Leistung im Januar 2021 Abrechnung = 19 % Genauso bei quartalsweise Berechnung der Verwalterhonorare Bei der Abrechnung eines Leistungszeitraums über den jeweiligen Wechsel der UStSätze erfordert die Erstellung von Teilrechnungen, in denen die im jeweiligen Zeitraum geltenden USt-Sätze angewendet werden.
Die Maklerleistung gilt als erbracht, wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen/beurkundet und wirksam wird = normalerweise: wirksamer Hauptvertrag mit Notartermin.
Es kommt nicht auf das Rechnungsdatum an!
Es kommt nicht auf das Datum des Abschlusses des Maklervertrages an!
Aber: Ein notarieller Kaufvertrag kann erst dann wirksam werden, wenn eine aufschiebende Bedingung eintritt, z. B. Genehmigung durch den Vertreter bzw. Käufer/Eigentümer – dann wird der Vertrag auch erst mit dieser Bedingung wirksam.
Bei einer auflösenden Bedingung, z.B. einem Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag, wird der Vertrag rückwirkend aufgelöst. Dann war der Vertrag zunächst wirksam und es kommt für die Frage der Festsetzung des USt.-Satzes in der Provisionsrechnung darauf an, wann die Beurkundung stattgefunden hat. Leistung am Tag der Beurkundung
Beispiel 7: Beurkundung am 01.06.2020. Kein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag enthalten. Käufer erklärt dennoch am 15.07.2020 den Rücktritt. Makler will eine Provisionsrechnung stellen.
Welcher Provisionsatz? (Unabhängig von der provisionsrechtlichen Frage, ob ein Anspruch besteht: 19 % MwSt., weil die Beurkundung im Juni 2020 stattgefunden hat.
Beispiel 8: Beurkundung am 01.06.2020, Verkäufer erklärt am 03.07.2020 den Rücktritt vom Vertrag. Verkäufer will nicht weiter verkaufen. Makler stellt Rechnung über vertraglich vereinbarten Aufwendungsersatz. Welcher USt.-Satz?
Maklervertrag endete mit der Beurkundung am 01.06.2020. Provisionsrechnung wäre demnach mit 19 % MwSt. ausgestellt worden. Ereignis, das zur Stellung der Rechnung über den Aufwendungsersatz „berechtigt“ ist im Juli 2020 eingetreten, weil die Mitteilung des Eigentümers erst im Juli 2020 erfolgt ist.
Damit liegt der Leistungszeitraum im Juli 2020 – Rechnung über Aufwendungsersatz wird mit 16 % gestellt.
Abschluss Mietvertrag 10.06.2020
Maklerrechnung am 06.07.2020
Welcher USt.-Satz?
Der wirksame Abschluss des Maklervertrages erfolgte am 10.06.2020 = 19 % USt. auf die Provisionsrechnung des Immobilienmaklers an den Vermieter.
Kann der USt.-Zeitpunkt nach hinten gelegt werden? Nein, nur dann, wenn der Mietvertrag nach dem 01.07.2020 abgeschlossen worden wäre.
Beispiel 10: Ein Verbraucher hört von der geringeren MwSt und bittet darum, dass der Notarvertrag vom 25.06.2020 auf den 10.07.2020 verschoben wird.
Kann der Immobilienmakler dann 16 % USt. auf die Provisionsrechnung berechnen? Ja. Der Zeitpunkt der Leistungserbringung ist selbst bei einem verschobenen Notartermin in den Juli erst dann auf den Zeitpunkt der Beurkundung festzusetzen = 16 % MwSt. auf die Provisionsrechnung des Immobilienmaklers.
Umgekehrt gilt dies auch im Dezember 2020, wenn die Notartermine in den Dezember vorverlegt werden.
Welche Fälle einer aufschiebenden Bedingung könnten betroffen sein?
Beschlussfassung über Bebauungsplan
Grundstücksverkehrsgenehmigung als aufschiebende Bedingung (GrdstVG)
notwendige Genehmigung, auch durch das Vormundschaftsgericht o.ä.
Genehmigung des Vertrages für abwesende Miteigentümer oder Erwerber behördliche Freistellungsbescheinigung
Entwidmung (z. B. Deutsche Bahn)
Sicherstellung der Finanzierung als aufschiebende Bedingung
In diesen Fällen kann die später eintretende Bedingung dazu führen, dass der notarielle Kaufvertrag erst später wirksam wird, so dass sich der Leistungszeitpunkt nach hinten verschiebt und der jeweils andere USt.-Satz zu wählen ist.
Folgende Formulierung in einem notariellen Kaufvertrag kann zu einem späteren Inkrafttreten des Vertrages führen:
Beispiel11: ...“kann den Rücktritt bis zum 15.09.2020 erklären, wenn nicht bis dahin ...“ = aufschiebende Bedingung bei Nennung eines festen Datums
Folgende Formulierung kann dazu führen, dass der Vertrag später aufgelöst wird und der Rücktritt eine andere Folge hat:
Beispiel 12: Formulierung im Vertrag: ...“ kann zurücktreten, wenn die Finanzierung nicht erteilt wird ...“ (ohne festes Datum = auflösende Bedingung)
Beispiel 13: Maklerleistung – aufschiebende Bedingung beim notariellen Kaufvertrag Beurkundung Kaufvertrag am 16.12.2020, Stadt entscheidet erst am 30.01.2020, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. Der Immobilienmakler stellt am 29.12.2020 die Rechnung. Welchen USt.-Satz soll dieser auswählen: 16 % oder 19 %?
Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist keine aufschiebende Bedingung für das Wirksamwerden des Maklervertrages. Deshalb ist der Leistungszeitraum bereits die Beurkundung des Notarvertrages. Die Maklerrechnung muss mit 16 % USt gestellt werden, weil der Zeitpunkt der Leistungserbringung der Abschluss des notariellen Kaufvertrages war und keine aufschiebende Bedingung vorliegt
Beispiel 14: Notarvertrag am 25.06.2020 beurkundet, Grundstücksverkehrsgenehmigung wird erst im Juli erteilt. Immobilienmakler stellt seiner Rechnung am 1.7.2020 mit 16 %? USt. Ist das richtig? Ja, das ist richtig, weil die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung eine aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrage darstellt.
Kaufpreis Eigentumswohnung 300.000,- EUR
Beispiel 15: Beurkundung 15.06.2020 – Rechnung im Juli = 19 % = 10.710,- EUR Provision = Nettobetrag 9.000,- EUR zzgl. 1.710,- EUR MwSt.
Beispiel 16: Beurkundung 15.06.2020 – Genehmigung durch Vertragspartner 03.07.2020 = 16 % MwSt. = 10.440,- EUR Provision = 9.000,- EUR netto zzgl. 1.440,- EUR MwSt.
Beispiel 17: Beurkundung geplant 30.06.2020, verschoben auf 07.07.2020 = 16 % MwSt. = 9.000,- EUR netto zzgl. 1.440,- EUR MwSt. Beispiel 18: Beurkundung 03.07.2020 – Vereinbarung 3,57 % Provision = 10.710,- EUR Provision, aber nur 16 % MwSt. = 1.440,- EUR = Netto-Provision: 9.270,- EUR (Kunde kann keine Anpassung auf 16 % verlangen, wenn Maklervertrag ab März 2020 abgeschlossen worden ist = Erhöhung der Netto-provision für den Makler, wenn die MwSt.-Senkung nicht an den Kunden weitergegeben wird – nur bei Bruttopreisvereinbarung))
Abhängig vom Leistungszeitraum
Beispiel 19: Vermittlung einer Immobilie im Juni 2020, Beurkundung am 01.06.2020 = 19 % Ust. auf die Hauptprovisionsrechnung– Vereinbarung im Vertrag, dass die Provisionsrechnung des freien Maklers gestellt werden kann und diese fällig wird, wenn der Zahlungseingang der Provision erfolgt ist (06.07.2020), würde der neue USt.-Satz angewendet werden, wenn der Makler seine Provisionsrechnung stellt = 16 % auf die Unterprovisionsrechnung
Beispiel 20: Anders bei einem Vertrag, der auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrages abstellt. Dann gilt wieder Rechnungsdatum ist nicht erheblich = 19 % bezogen auf den Leistungszeitpunkt 01.06.2020 (Beurkundung Notarvertrag)
Beispiel 21: Angebot im Expose: 3,48 % Provision Beurkundung am 15.02.2021 = 19 % MwSt in der Rechnung ausweisen und abführen Die höhere USt. muss vom Makler abgeführt werden = niedrigere Netto-Provision. Der Immobilienmakler hat keinen Anspruch gegenüber dem Kunden, die Steuer zu erhöhen (Bruttopreisvereinbarung – Vertrag nicht vor mehr als vier Monaten abgeschlossen = kein Anspruch auf Anpassung gem. § 29 UStG.) Empfehlung: 3,57 % Provision inkl. MwSt. in das Expose aufnehmen. Plus Zusatz: „Bei Wirksamwerden des notariellen Kaufvertrages bis zum 31.12.2020 geben wir die MwSt.- Senkung an unsere Kunden weiter.“
Es wird das Werk geschuldet = Gutachten
Beispiel 22: Sachverständiger erstellt ein Gutachten und beginnt mit der Arbeit und Objektaufnahme im Juni 2020. Das Gutachten wird am 21. Juli fertiggestellt und übergeben. Der leistungszeitraum liegt im Juli. Die Rechnung wird im Juli mit 16 % MwSt. abgerechnet
Wenn der Mietvertrag als Rechnung ausgestaltet ist, muss der Mietvertrag geändert werden. Wann ist der Mietvertrag als Rechnung ausgestaltet?
Beispiel 23: Wenn der Umsatzsteuerbetrag als absolute Zahl ausgewiesen ist. Dann kann der Mieter den Umsatzsteuerbetrag direkt aus dem Mietvertrag abgerechnet werden = 1.000,- EUR zzgl. 19 % MwSt. = 190,- EUR, gesamt: 1.190,- EUR Dann wäre die Änderung des Vertrages erforderlich – Einheitlichkeit der Urkunde wahren – Schriftform wahren (wenn Mietvertrag auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen ist).
Wenn der Mietvertrag geändert wird, dann muss Formvorschrift eingehalten werden. Das kann auch ein Nachtragsvertrag sein. Ursprungsvertrag und bisherige Änderungen benennen, sonst kann der Mieter den Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform kündigen.
Folge: Vermieter muss 19 % abführen, Mieter kann aber nur 16 % als Vorsteuer abziehen.
Beispiel 24: Die Honorarvereinbarung im Verwaltervertrag lautet: 750,- EUR zzgl. gesetzl. Umsatzsteuer. Dann erfolgt Rechnungsstellung ab Juli 2020 mit 16 % USt. Bei Dauerrechnung erfolgt Korrektur = gleiche Rechnungsnummer – Benennung „Korrektur der Rechnung ... Wegen verminderter Umsatzsteuer“
Beispiel 25: Bei einer Brutto-Honorar-Vereinbarung über: 750,- EUR Gesamthonorar – fällt die Abrechnung wie zuvor aus. Es werden weiterhin 750,- EUR brutto abgerechnet. Der Verwalter weist aber 16 % USt. im Honorar aus und führt 16 % USt. ab.
Nein, das Bruttohonorar bleibt, wie es ist. Es sei denn, dass § 29 UStG eingreift. § 29 UStG – Leistungsempfänger hat einen Anspruch, dass MwSt.-Senkung an ihn weitergegeben wird – Das ist dann der Fall, wenn der Vertrag mit Bruttohonorar länger als 4 Monate vor der Steuersenkung abgeschlossen worden ist = Verwalterverträge vor März 2020 = Senkung des Bruttohonorars In diesen Fällen, muss eine Absenkung des Bruttohonorars erfolgen.
Beispiel 26: Kunde ist Verbraucher = Bruttohonorar = 3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt. Wurde der Maklervertrag vor Februar 2020 abgeschlossen = Anspruch des Kunden auf Senkung der MwSt. wurde der Maklervertrag nach März 2020 abgeschlossen = kein Anspruch auf Senkung der MwSt. = 3,57 % = keine Änderung erforderlich.
Auch bei Maklerverträgen, die zwischen Juli und Dezember abgeschlossen werden, ist keine Anpassung erforderlich (aber es muss 16 % MwSt. ausgewiesen werden
Beispiel 27: Provision unterliegt dem Steuersatz von 19 %, weil Leistungserbringung im neuen Jahr liegt. Wenn der Ausweis der Provision mit 16 % erfolgt ist, z.B. 3,48 % Provision im Exposé, dann hat der Immobilienmakler keinen Anspruch auf Erhöhung der Brutto-Maklerprovision, wenn Maklervertrag ab März 2020 geschlossen worden ist (§29 UStG)
Empfehlung: Immobilienmakler sollten weiterhin 3,57 % Provision im Exposé ausweisen und folgenden Hinweis aufnehmen:
Sollte der notarielle Kaufvertrag vor dem 31.12.2020 wirksam werden und der geringere MwSt.-Satz zur Anwendung kommen, wird der Provisionssatz auf die geltende gesetzliche MwSt. abgesenkt.)
Dürfen Immobilienmakler mit der Aussage werben: “Wir geben die MwSt.-Senkung an unsere Kunden weiter“?
Mit geltenden gesetzlichen Regelungen, die „nur“ eingehalten werden, darf ein Immobilienmakler nicht werben.
Z.B.: „Bei uns haben Kunden ein Widerrufsrecht beim Maklervertrag.“ Das wäre eine Werbung mit Selbstverständlichkeiten, weil dieses Widerrufsrecht für Verbraucherverträge immer und gesetzlich gilt.
Die Weitergabe der MwSt.-Senkung ist nicht verpflichtend. Bei einer Provisionsangabe von 3,57 % Provision inkl. MwSt. kann die Netto-Provision für den Immobilienmakler höher ausfallen, wenn die MwSt.-Senkung nicht an die Kunden weitergegeben wird.
Deshalb ist die Werbung mit der Senkung der MwSt. keine Werbung mit Selbstverständlichkeiten und als solche erlaubt.
Irreführende Werbung? Immobilienmakler, die bislang immer mit 2,38 % inkl. MwSt. Außenprovision an den Markt gegangen sind und zur MwSt. Senkung auf 3,48 % umgestellt haben, könnten eine irreführende Werbung begehen, wenn diese aussagen, dass sie die MwSt.-Senkung an ihre Kunden weitergeben. Wer bislang 3,57 % außen inkl. MwSt. und jetzt 3,48 % außen inkl. MwSt. verlangt, betreibt keine irreführende Werbung
„19 % MwSt.“ darf nicht mehr geschrieben werden (Zeitraum 01.07.2020 bis 31.12.2020)
3,57 % inkl. 19 % MwSt. – muss geändert werden
3,57 % inkl. MwSt. muss nicht geändert werden
3,57 % inkl. MwSt. ist weiterhin erlaubt.
Empfehlung: Provisionshinweis im Exposé nicht abändern. Dafür Satz aufnehmen: Bei Wirksamwerden des notariellen Kaufvertrages bis zum 31.12.2020 geben wir die MwSt.-Senkung auf 16 % an unsere Kunden weiter.
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IEX: unterschiedliche Phasen des interaktiven Expose und deren Bedeutung
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