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Timestamp: 2016-10-25 01:25:28+00:00

Document:
4A_383/2016 (22.09.2016)
4A_383/2016 � � Arr�t du 22 septembre 2016
Z.________, repr�sent� par Me Bernard Katz,
vente immobili�re, d�fauts,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 2 mars 2016.
A.a.�Le 20 d�cembre 2005, X.________ SA (d�fenderesse), � V.________ (VD), a sign� en qualit� de ma�tre de l'ouvrage avec A.________ AG, en qualit� d'entrepreneur, un contrat d'entreprise g�n�rale ayant pour objet la construction sur la commune de W.________ (VD) de cinq b�timents comprenant 52 appartements et un parking enterr� de 46 places, destin�s � �tre constitu�s en lots de propri�t� par �tages (PPE), dite r�sidence " T.________ ".
Le 23 d�cembre 2005, la Municipalit� de W.________ a d�livr� un permis de construire. Il a �t� constat� que cette autorisation ne contenait pas d'interdiction en relation avec l'habitation des galeries situ�es dans les combles des appartements; l'Etablissement d'assurance contre l'incendie et les �l�ments naturels du canton de Vaud (ci-apr�s: ECA) avait toutefois pos� comme condition sp�ciale � la d�livrance du permis de construire que les vitrages des fa�ades se faisant face, distants de moins de cinq m�tres les uns des autres, soient fixes (c'est-�-dire non ouvrants) et r�sistants au feu. Les galeries des appartements en duplex, pr�vues dans les combles, �taient concern�es par cette condition.
A.b.�Int�ress� par l'achat d'un appartement dans la r�sidence " T.________ ", Z.________ (demandeur) a pris langue durant le premier trimestre 2009 avec X.________ SA par l'interm�diaire de B.________ SA, soci�t� charg�e de la promotion du bien en question; il a port� son choix sur le lot de PPE n� A12, � savoir un appartement de 4,5 pi�ces en duplex, avec balcon, situ� dans les combles. Dans les plans de ladite r�sidence �tablis le 20 mars 2007 par les architectes en charge de la construction, le lot n� A12 est d�sign� sous l'inscription " Combles/Galeries 4 1/2 pi�ces ", avec la mention manuscrite " 157.60 habitables ".
Le 3 mars 2009, le demandeur et C.________ SA ont sign� un contrat dit de r�servation qui se r�f�re � " l'appartement dans l'immeuble B�t A portant le n� 12 des plans de surface d'environ 157.60 m
2�compos� de 4.5 pi�ces principales, situ� au 2e �tage de l'immeuble "; l'accord mentionne que cette r�servation d'achat ferme est faite moyennant le prix de 745'000 fr., commissions incluses. En bas du contrat, D.________, qui a sign� le contrat pour C.________ SA, a appos� � la main la mention suivante: " Les trois vitrages en oblique seront munis de guichets ouvrants pris en charge par le (ma�tre de l'ouvrage) ". Les vitrages en question �taient ceux des combles, lesquels ont �t� vendus comme habitables.
Le lendemain 4 mars 2009, D.________ a adress� une copie du contrat de r�servation au demandeur, avec une lettre d'accompagnement mentionnant dans son objet un " Appartement de 4.5 pi�ces d'env. 157.60 m
2�hab. ".
Par contrat de vente du 18 mars 2009, instrument� par le notaire F.________, le demandeur a acquis de la d�fenderesse l'appartement n� 12 du b�timent A (duplex de 4,5 pi�ces avec balcon dans les combles) et la place de parc n� 39. Ont �t� annex�s � ce contrat des plans sur lesquels ledit appartement est situ� � l'�tage " Comble et Galerie ". L'accord stipulait notamment que le vendeur r�pondait � l'�gard de l'acheteur des garanties conform�ment aux art. 197 ss CO et � la norme SIA 118.
Le 20 mars 2009, D.________ a adress� un courrier au demandeur, dans lequel elle se r�f�rait � nouveau � un " Appartement de 4.5 pi�ces d'env. 157.60 m
2�hab.".
Le demandeur a pay� pour son appartement un montant de 720'000 fr., prix qui incluait 10'000 fr. pour une place de parc ext�rieure. Le 3 avril 2009, il a �t� inscrit au registre foncier en qualit� de propri�taire du lot n� A12 et de la place de stationnement n� 39.
A une date ind�termin�e, des fen�tres basculantes ont �t� pos�es dans l'appartement du demandeur.
A.c.�Par d�cision du 12 mai 2009, la Municipalit� de W.________ a constat� notamment le non-respect des normes ECA dans plusieurs galeries/combles, dont ceux de l'appartement du demandeur, et a ordonn� une enqu�te compl�mentaire. Le 15 juin 2009, la d�fenderesse a interjet� recours contre cette d�cision aupr�s de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (CDAP), concluant � son annulation.
Le 4 juin 2009, la commission communale de salubrit� a visit� le logement du demandeur.
Dans un courrier au demandeur du 3 septembre 2009, la Municipalit� de W.________ lui a indiqu� que la visite de son appartement du mois de juin avait r�v�l� qu'une fen�tre oblique situ�e dans la galerie nord devait �tre s�curis�e par un verre feuillet� ou par la pose d'un garde-corps et qu'une fen�tre oblique dans la galerie sud - non autoris�e - devait �tre ferm�e par un vitrage E30; elle lui a fix� un d�lai de 30 jours pour proc�der aux travaux n�cessaires. Il a �t� retenu que le demandeur a �t� inform� oralement qu'un permis d'habiter ne serait jamais d�livr� pour les am�nagements intervenus dans les combles, car ceux-ci n'�taient pas consid�r�s comme une pi�ce habitable.
Le 16 septembre 2009, le conseil du demandeur a �crit � la d�fenderesse que celle-ci avait vendu � son client un appartement non r�glementaire dont il ne pourrait utiliser une grande partie, soit les combles, pour y installer sa chambre � coucher comme cela avait �t� convenu, de sorte qu'il d�clarait r�soudre le contrat de vente. Le 6 octobre 2009, la d�fenderesse a r�pondu par une fin de non-recevoir.
Par d�cision du 10 novembre 2009, la Municipalit� de W.________ a d�livr� un permis de construire compl�mentaire, qui pr�cisait que les occupations de cinq appartements, dont celui du demandeur, �taient soumises � autorisation municipale pr�alable.
Par d�cision du 9 f�vrier 2010, la Municipalit� de W.________ a d�livr� un permis d'habiter partiel indiquant que les galeries de plusieurs appartements, dont celui achet� par le demandeur, n'�taient pas habitables; il �tait ainsi pr�cis� ce qui suit � propos du lot n� A12: " Les deux fen�tres obliques en galerie ne sont pas ouvrables et doivent �tre construites avec vitrage E30 -�
galerie non habitable�".
Le 22 f�vrier 2010, la d�fenderesse a recouru aupr�s de la CDAP contre cette d�cision.
Apr�s avoir joint cette cause � celle portant sur l'enqu�te compl�mentaire ordonn�e par d�cision municipale du 12 mai 2009, la CDAP, par arr�t du 30 d�cembre 2010, a d�clar� sans objet le recours contre ladite d�cision et rejet� le recours contre la d�cision municipale du 9 f�vrier 2010, qu'elle a confirm�e. Cette autorit� a retenu que la Municipalit� de W.________ a retenu � tort, dans le permis de construire du 23 d�cembre 2005, que la galerie de l'appartement du demandeur �tait habitable alors que l'ECA avait soumis la d�livrance de cette autorisation � la condition que les fa�ades s�par�es de moins de cinq m�tres soient �quip�es de vitrages fixes et r�sistants au feu, ce qui contrevenait � l'exigence d'a�ration naturelle pos�e par l'art. 28 du r�glement d'application du 19 septembre 1986 de la loi cantonale du 4 d�cembre 1985 sur l'am�nagement du territoire et les constructions (RLATC). La Municipalit� de W.________ a ainsi valablement r�voqu� l'autorisation du 23 d�cembre 2005 et impos� une enqu�te compl�mentaire ayant conduit � la non-habitabilit� des galeries, sanctionn�e par l'octroi du permis d'habiter partiel du 9 f�vrier 2010, �tant donn� que la galerie litigieuse n'a jamais rempli les conditions d'a�ration permettant qu'elle soit habitable.
L'arr�t pr�cit� de la CDAP n'a pas fait l'objet d'un recours au Tribunal f�d�ral.
Il a �t� retenu que le demandeur n'aurait pas achet� l'appartement n� A12 s'il avait su que les combles n'�taient pas habitables.
Par demande du 1er mars 2010, le demandeur Z.________ a ouvert action contre la d�fenderesse X.________ SA devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois. Il a requis que la nullit� de la vente immobili�re du 18 mars 2009 soit constat�e (I), que la d�fenderesse lui doive paiement de la somme de 795'000 fr. plus int�r�ts � 5% l'an d�s le 18 mars 2009 (II) et qu'il soit ordonn� au registre foncier, d�s paiement en capital et int�r�ts par la d�fenderesse de la somme fix�e au chiffre II, de le radier comme propri�taire du lot n� 12 du b�timent A et de la place de parc n� 39, la d�fenderesse devant �tre r�inscrite comme propri�taire individuel desdits biens-fonds.
Une expertise judiciaire a �t� confi�e � l'architecte E.________. Dans son rapport du 24 janvier 2014, l'expert a arr�t� � 122,4 m
2�(au lieu de 157,6 m
2) la surface r�ellement habitable de l'appartement vendu au demandeur, lequel aurait d� �tre vendu au prix de 551'412 fr. au lieu de 710'00 fr. sans la place de parc, d'o� une perte de 158'588 fr. D'apr�s l'expert, l'appartement est difficilement revendable sans tenir compte de la perte susmentionn�e.
Par jugement du 11 mars 2015, la Cour civile a dit que la d�fenderesse devait payer au demandeur le montant de 158'588 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 3 octobre 2009.
Saisie d'un appel de la d�fenderesse, qui reprenait ses conclusions lib�ratoires, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 2 mars 2016, l'a rejet�, le jugement attaqu� �tant confirm�.
La d�fenderesse exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. A titre principal, la recourante conclut � l'annulation de cet arr�t et au rejet de la demande. Subsidiairement, elle requiert l'annulation du m�me arr�t, la cause �tant retourn�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision. La recourante a encore d�pos� des requ�tes d'effet suspensif et d'effet suspensif � titre provisionnel.
L'intim� a conclu au rejet de la requ�te d'effet suspensif; il ne s'est pas d�termin� sur le fond.
Par ordonnance pr�sidentielle du 19 juillet 2016, la demande d'effet suspensif a �t� rejet�e, de m�me que la requ�te tendant � l'octroi de l'effet suspensif � titre provisionnel.
1.1.�Interjet� par la d�fenderesse qui a partiellement succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 30'000 fr. de l'art. 74 al. 1 let. b LTF, le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2.�Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Rel�vent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le d�roulement de la proc�dure conduite devant l'instance pr�c�dente et en premi�re instance, c'est-�-dire les constatations ayant trait aux faits proc�duraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les r�f�rences). Le Tribunal f�d�ral ne peut rectifier les constatations de l'autorit� pr�c�dente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-�-dire arbitraires (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 135 III 397 consid. 1.5). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La critique de l'�tat de fait retenu est soumise au principe strict de l'all�gation �nonc� par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les r�f�rences). La partie qui entend attaquer les faits constat�s par l'autorit� pr�c�dente doit expliquer clairement et de mani�re circonstanci�e en quoi ces conditions seraient r�alis�es (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les r�f�rences). Si elle souhaite obtenir un compl�tement de l'�tat de fait, elle doit aussi d�montrer, par des renvois pr�cis aux pi�ces du dossier, qu'elle a pr�sent� aux autorit�s pr�c�dentes, en conformit� avec les r�gles de la proc�dure, les faits juridiquement pertinents � cet �gard et les moyens de preuve ad�quats (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 90). Si la critique ne satisfait pas � ces exigences, les all�gations relatives � un �tat de fait qui s'�carterait de celui de la d�cision attaqu�e ne pourront pas �tre prises en consid�ration (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18).
1.3.�Saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral applique en principe d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) � l'�tat de fait constat� dans l'arr�t cantonal (ou � l'�tat de fait qu'il aura rectifi�). Cela ne signifie pas que le Tribunal f�d�ral examine, comme le ferait un juge de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser. Compte tenu de l'obligation de motiver impos�e par l'art. 42 al. 2 LTF, il ne traite que les questions qui sont soulev�es devant lui par les parties, � moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 86 consid. 2; 133 III 545 consid. 2.2; arr�t 4A_399/2008 du 12 novembre 2011 consid. 2.1 non publi� in ATF 135 III 112). Il n'est en revanche pas li� par l'argumentation juridique d�velopp�e par les parties ou par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en proc�dant � une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2; 135 III 397 consid. 1.4).
Selon l'arr�t d�f�r�, le moment du transfert des risques dans la vente influe sur l'application des r�gles sur la garantie des d�fauts institu�es par les art. 197 ss CO. Le permis de construire du 23 d�cembre 2005 a �t� r�voqu� par la d�cision du 9 f�vrier 2010 accordant un permis d'habiter partiel, notamment pour le lot n� A12, car la galerie situ�e dans les combles de cet appartement ne pouvait pas �tre consid�r�e comme habitable faute de satisfaire aux conditions d'a�ration exig�es par l'art. 28 RLATC. La CDAP a confirm� la validit� de cette r�vocation dans son arr�t du 30 d�cembre 2010. Comme le vice qui a donn� lieu � la d�cision de r�vocation pr�cit�e �tait pr�existant � la vente immobili�re, le d�faut existait d�j�, au moins en germe, au moment du transfert des risques, que ce transfert soit intervenu le jour de la signature du contrat de vente, soit le 18 mars 2009, ou lors de l'inscription du demandeur comme propri�taire au registre foncier, soit le 3 avril 2009. Le demandeur ayant respect� les incombances de l'art. 201 CO, il est fond� � exercer ses droits � la garantie en raison des d�fauts de la chose et en particulier de r�clamer � la d�fenderesse, par l'action en r�duction de prix de l'art. 205 al. 1 CO, une indemnit� pour la moins-value. Retenant que l'appartement, pay� 710'000 fr. - sans place de parc -, devait correspondre � une surface th�orique de 157,6 m2, alors que cet appartement avait une surface r�ellement habitable de 122,4 m2 (incluant la moiti� de la surface des espaces � usage restreint, soit essentiellement la galerie), la Cour d'appel, adh�rant aux calculs de l'expert judiciaire, a admis que le prix de l'appartement avec le d�faut �tait de 551'412 fr. et que le demandeur avait ainsi droit � la diff�rence de ces deux montants � titre de moins-value (r�duction de prix), soit � 158'588 fr. en capital.
3.1.�A l'appui de son premier moyen, dont le contenu est prolixe et redondant, la recourante invoque la violation des r�gles sur la garantie des d�fauts (art. 197 ss CO) et de celles sur le transfert des profits et risques (art. 185 et 220 CO). Elle fait valoir que le d�faut (interdiction d'habiter les combles de l'appartement de l'intim�) est apparu post�rieurement au transfert des risques. De toute mani�re, l'habitabilit� des combles de l'appartement vendu, qui d�pendait d'une autorisation administrative, n'�tait pas pour l'intim� un �l�ment essentiel du contrat de vente et ce dernier n'a pas �tabli qu'il subirait une moins-value en cas de revente de l'appartement. A en croire la recourante, le d�faut d�coule du revirement de la commune, � savoir d'un fait qui a germ� au plus t�t le 12 mai 2009 (date o� le non-respect des normes ECA dans les combles notamment dudit appartement a �t� constat�) et qui s'est concr�tis� le 9 f�vrier 2010, par la d�livrance du permis d'habiter partiel. Puisque le transfert des risques s'est produit au plus tard le 3 avril 2009 (date de l'inscription du demandeur au registre foncier comme propri�taire), la perte du caract�re habitable des combles a bien eu lieu apr�s le transfert des risques. Or une d�t�rioration de la chose vendue qui se produit apr�s ce moment ne constitue pas un d�faut, m�me si elle entra�ne la disparition d'une qualit� promise ou attendue. La recourante en inf�re que les r�gles sur la garantie pour les d�fauts sont inapplicables.
3.2.�Il est constant que les parties ont conclu un contrat de vente immobili�re, qui porte sur un appartement de 4,5 pi�ces en duplex constituant le lot n� A12 de la PPE " T.________ ".
La recourante ne conteste pas que les parties �taient convenues que l'appartement vendu devait avoir une surface habitable de 157,60 m
2, alors qu'� dire d'expert la surface r�ellement habitable n'est que de 122,4 m
2 en raison de l'usage restreint qui doit �tre fait de la galerie situ�e dans les combles. Elle ne remet plus en cause que la surface habitable constituait une qualit� de la chose vendue qu'elle avait promise au sens de l'art. 197 al. 1 CO (cf. ATF 131 III 145 consid. 3; 109 II 24), de sorte que l'appartement qui a �t� vendu � l'intim� diff�rait de l'objet promis par le contrat et �tait ainsi entach� d'un d�faut.
Lorsque la recourante all�gue que l'indication de cette qualit� n'aurait pas �t� d�cisive dans la d�cision de l'intim� de conclure le contrat de vente (cf. � ce propos ATF 87 II 244 consid. 1a), elle fait fi de la constatation de l'arr�t cantonal (cf. p. 7 en bas) - qu'elle n'a pas tax�e d'arbitraire - que ce dernier n'aurait pas achet� l'appartement n� A12 s'il avait su que les combles n'�taient pas habitables.
De m�me, lorsque la recourante nie que le d�faut pr�cit� a engendr� une moins-value, elle se heurte � l'expertise, qui a permis d'�tablir que l'appartement sera difficilement revendable sans qu'il soit tenu compte de la perte chiffr�e � 158'588 fr.
3.3.�Le moment o� se produit le transfert des risques dans la vente conditionne l'application des r�gles sur la garantie des d�fauts ancr�es aux art. 197 ss CO, lesquelles permettent en particulier � l'acheteur de r�clamer la r�duction du prix de vente. La garantie pour les d�fauts dans la vente ne peut en effet �tre mise en jeu que si le d�faut existe d�j�, f�t-ce en germe, au moment du transfert des risques. Si la d�t�rioration de la chose vendue se produit au contraire apr�s le transfert des risques, quand bien m�me elle entra�ne la disparition d'une qualit� promise, elle ne constitue pas un d�faut, ce qui signifie, comme on le verra ci-dessous, que l'acheteur, sauf exceptions r�sultant de circonstances sp�ciales, reste redevable de l'entier du prix. Le vendeur n'est en effet pas tenu, � moins de s'y �tre engag� contractuellement, de maintenir la chose dans l'�tat promis ou attendu. Il faut toutefois encore r�server le cas o� le vice de qualit� (secondaire) trouve son origine dans un d�faut (primaire) qui existait d�j� lors dudit transfert; dans un tel cas de figure, le vendeur r�pond �galement des d�fauts apparus successivement d'apr�s les art. 197 ss CO (ATF 128 III 370 consid. 4; arr�t 4A_601/2009 du 8 f�vrier 2010 consid. 3.2.2; VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e �d. 2012, n� 9 ad art. 197 CO; HONSELL. in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 6e �d. 2015, n� 11 ad art. 197 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence du d�faut au moment du transfert des risques incombe � l'acheteur s'il a accept� la chose (HONSELL, op. cit., n� 12 ad art. 197 CO; VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n� 10 ad art. 197 CO).
Selon l'art. 185 al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent � l'acqu�reur d�s la conclusion du contrat de vente (�
periculum est emptoris), sauf les exceptions r�sultant de circonstances ou de stipulations particuli�res.
L'art. 220 CO pose une r�gle particuli�re pour le transfert des profits et des risques en mati�re de vente d'immeubles. Selon cette norme, lorsque les parties sont convenues d'un terme pour la prise de possession de l'immeuble vendu, les profits et les risques sont pr�sum�s passer � l'acheteur lors de la survenance de ce terme. L'accord des parties sera en r�gle g�n�rale ins�r� dans le contrat de vente conclu en la forme authentique, mais il peut �galement �tre pass� par actes concluants (FO�X, in Commentaire romand, op. cit., n� 5 ad art. 220 CO). Si les parties ne sont pas convenues d'un terme pour le transfert de possession ni n'ont pr�vu par une convention particuli�re le moment du transfert des risques, l'art. 185 CO est applicable, de sorte que les profits et les risques passent � l'acheteur d�s la conclusion du contrat (FO�X, op. cit., n� 13-14 ad art. 220 CO; KOLLER, in Basler Kommentar, op. cit., n� 8 ad art. 220 CO).
3.4.�In casu, il r�sulte des faits constat�s par l'autorit� cantonale (art. 105 al. 1 LTF) que l'ECA avait pos�, comme condition sp�ciale � la d�livrance du permis de construire les cinq b�timents de la r�sidence PPE " T.________ ", que les vitrages des fa�ades se faisant face, �loign�s de moins de cinq m�tres, soient fixes, c'est-�-dire qu'ils ne puissent �tre ouverts, et r�sistants au feu. La galerie de l'appartement achet� par l'intim� (lot n� A12 de la PPE) �tait concern�e par cette condition.
Or, pour qu'une galerie soit consid�r�e comme habitable en droit vaudois de la construction, elle doit satisfaire en particulier aux r�quisits de l'art. 28 al. 1 RLATC, qui impose une a�ration naturelle et un �clairage par une ou plusieurs baies repr�sentant une surface qui n'est pas inf�rieure au 1/8
e�de la superficie du plancher et de 1 m
2�au minimum.
Il y avait donc, avant la d�livrance du permis de construire la r�sidence pr�cit�e, une incompatibilit� irr�m�diable entre la condition mise par l'ECA et les exigences du RLATC. En effet, si les vitrages des fen�tres des galeries install�es dans les combles pouvaient s'ouvrir pour permettre la ventilation exig�e par l'art. 28 RLATC, les normes incendie de l'ECA n'�taient plus respect�es.
Malgr� cela, la Municipalit� de W.________ a d�livr� ledit permis de construire le 23 d�cembre 2005.
En mai 2009, cette autorit� municipale a constat� que plusieurs galeries/combles, singuli�rement ceux de l'intim�, ne respectaient pas les normes ECA, si bien qu'elle a ordonn� une enqu�te compl�mentaire et fait visiter, par la commission communale de salubrit�, le logement de l'intim�. Cette inspection, effectu�e le 4 juin 2009, a r�v�l� notamment qu'une fen�tre oblique dans la galerie sud devait �tre ferm�e, ce qui rendait ipso facto inhabitable la galerie au regard du RLATC.
Par d�cision du 9 f�vrier 2010, la Municipalit� de W.________ a d�livr� un permis d'habiter partiel, qui sp�cifiait que la galerie de l'appartement acquis par l'intim� n'�tait pas habitable. Comme l'a jug� la CDAP dans son arr�t du 30 d�cembre 2010, qui est d�finitif, la d�cision du 9 f�vrier 2010 a r�voqu� la d�cision initiale du 23 d�cembre 2005, laquelle �tait irr�guli�re d�s l'origine, ce qui a eu pour effet de l'annuler avec effet ex tunc.
Il suit de l� que le d�faut affectant l'appartement achet� par l'intim� (surface habitable inf�rieure � celle qui avait �t� promise par la venderesse) est apparu entre le 23 d�cembre 2005 (date de d�livrance du permis de construire r�voqu� le 9 f�vrier 2010) et l'ach�vement des travaux de construction dudit appartement, mais en tous cas avant la conclusion de la vente immobili�re par contrat notari� du 18 mars 2009 ou le terme ult�rieur pr�vu pour le transfert de possession, � supposer qu'un tel terme ait �t� convenu, moments d�terminants pour le transfert des risques (cf. art. 185 al. 1 et 220 CO).
Autrement dit, le d�faut en question �tait ant�rieur au transfert des risques des immeubles vendus, si bien que l'intim� pouvait se pr�valoir de la garantie des d�fauts dans la vente pr�vue par les art. 197 ss CO.
La recourante ne pr�tendant pas que l'avis des d�fauts donn� par l'intim� serait tardif, il n'y a pas � revenir l�-dessus (art. 42 al. 2 LTF).
Le moyen, sous toutes ces facettes, est infond�.
La recourante se plaint de la violation par la cour cantonale des r�gles g�n�rales sur l'inex�cution contractuelle (art. 97 ss CO). Plaidant qu'aucune faute ne peut lui �tre reproch�e, elle all�gue qu'elle peut se lib�rer au sens de l'art. 97 al. 1 CO et que sa responsabilit� contractuelle n'est pas engag�e.
La cour cantonale n'a pas fait application de l'action g�n�rale des art. 97 ss CO, mais de l'action sp�ciale des art. 197 ss CO. Le grief manque totalement sa cible.
5.1.�La recourante invoque longuement la violation des r�gles sur l'impossibilit� subs�quente de l'art. 119 CO. Elle affirme que la d�livrance par la commune du permis d'habiter partiel du 9 f�vrier 2010, qui rend la galerie non habitable, est un cas d'impossibilit� subs�quente. L'intim� doit donc assumer le risque du prix et reste redevable de l'int�gralit� du prix de vente.
5.2.�L'impossibilit� objective subs�quente de l'art. 119 al. 1 CO ne vise que les cas o� l'impossibilit� n'est pas imputable au d�biteur; en d'autres termes, cette norme ne s'applique pas lorsque le d�biteur r�pond de l'impossibilit� (TH�VENOZ, in Commentaire romand, op. cit., n� 7 ad art. 119 CO).
En l'esp�ce, l'impossibilit� (partielle) de livrer un appartement d'une surface habitable de 157,60 m
2 est le fait de la venderesse recourante, qui n'a pas pr�vu qu'il y avait une incompatibilit� entre le respect des normes ECA dans les combles de l'appartement du demandeur et les exigences du RLATC relatives � l'a�ration et l'�clairage de tout local susceptible de servir � l'habitation.
L'art. 119 al. 1 CO ne saurait donc trouver application dans le cas pr�sent.
Se pr�valant des art. 4 et 9 Cst. ainsi que de l'art. 2 al. 1 CC, la recourante pr�tend que la mise en conformit� des combles, ordonn�e comme condition � la d�livrance d'un permis d'habiter, est contraire aux principes juridiques de la proportionnalit�, de la protection de la bonne foi, de la s�curit� du droit et des droits acquis. Elle fait valoir que la commune de W.________ et les diff�rentes juridictions concern�es devaient privil�gier, dans la pes�e d'int�r�ts � op�rer, la s�curit� du droit et la confiance dans les actes de l'autorit�, et non l'int�r�t public � garantir le respect des normes incendie. Elle ajoute que les cons�quences de la r�vocation du permis de construire d�livr� le 23 d�cembre 2005 sont manifestement excessives par rapport � la l�g�ret� de la violation des normes susrappel�es.
Le moyen a trait aux conditions pos�es � la r�vocation d'un permis de construire (cf. � ce propos ATF 127 II 306 consid. 7a p. 313; 121 II 273 consid. 1a p. 276 et les r�f�rences cit�es). Cet objet, tranch� d�finitivement par l'arr�t de la CDAP rendu le 30 d�cembre 2010, n'a rien � voir avec le pr�sent litige, qui a trait aux conditions d'exercice de la garantie pour les d�fauts de l'appartement vendu par la recourante � l'intim�.
Le calcul qui a amen� la Cour d'appel � r�duire le prix de vente de l'appartement de la somme de 158'588 fr. en capital n'a pas �t� remis en cause. Cette question n'a ainsi pas � �tre examin�e (art. 42 al. 2 LTF).
Au vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�.
La recourante, qui succombe, paiera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). L'intim� ne s'�tant pas d�termin� sur le fond dans le d�lai imparti, il n'a pas droit � des d�pens de ce chef. La recourante lui versera seulement une indemnit� � titre de d�pens pour sa d�termination sur l'effet suspensif (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
La recourante versera � l'intim� une indemnit� de 500 fr. � titre de d�pens.

References: art. 197
 ATF 
 art. 197
 ATF 
 ATF 
 art. 197
 art. 197
 art. 197
 art. 197
 art. 197
 art. 197
 art. 220
 art. 220
 art. 220
In casu
 art. 185
 art. 197
 art. 97
 art. 197
 art. 119
 art. 4
 ATF