Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Nachforderung-der-Vermieterin-nach-Vertragskuendigung-des-Nachfolgemietvertrags--f309865.html
Timestamp: 2019-02-20 04:11:11+00:00

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| 05.04.2018 18:23 |
im Dezember 2016 pachtete ich ein Ladenlokal an in dem ich eine kleine Cocktailbar betreiben wollte.
Da der Stil der Möbel nicht mehr zeitgemäß war (etwa 30 Jahre alte Wirtshausmöbel und Sitzbänke) war die Vermieterin
damit einverstanden, dass ich einen Teil der alten Möbel aufwerte und teilweise durch neue ersetze. Die vorhandenen Möbel lagerte ich auf dem Dachboden der Vermieterin. Die vorhandenen Sitzbänke polsterte ich mit Holzplatten, die ich mit Schaumstoff und Leder bezog. Die Befestigung erfolgte stellenweise mittels Silikon.
Damit ich meine Konzession erhalten konnte, musste ich die vorhandene (ebenfalls sehr alte) Schanktheke durch eine neue ersetzen. Zudem waren die Fugen der Küche teilweise angeschimmelt, so dass ich die gesamte Küche neu verfugen musste. Zudem musste ich die Küchenarbeitsplatten ersetzen. Dies tat ich alles auf eigene Rechnung. Der vorher 5 Jahre ungenutzte Raum erhielt eine deutliche Aufwertung durch mich, die mir die Vermieterin am Eröffnungsabend auch mündlich bestätigte.
Im Juni 2017 musste ich das Lokal aus privaten Gründen aufgeben. Ich suchte einen Nachmieter. Meine Vermieterin war einverstanden und schloss mit dem Nachmieter zum 01.08.2017 einen neuen Mietvertrag.
Ende September 2017 überwies mir die Vermieterin meine Kaution in voller Höhe zurück.
Der neue Mieter kündigte nun seinen Mietvertrag zum 31.03.2018. Nun verlangte die Vermieterin den Rückbau meiner zuvor getätigten Umbauten, allerdings nur was die gepolsterten Sitzbänke anging. (Die Küchenarbeitsplatten etc. durften bleiben.)
Der neue Mieter tat dies auch.
Nun hat die Vermieterin gegen mich Strafantrag erstattet, da 1 Holzstuhl fehlen würde, 2 Schiebetüren eines Regals fehlen würden, sowie auf den gepolsterten Bänken Kleberückstände wären und eine ausgebaute Holzbank nicht wieder zu befestigen wäre. Sie möchte dies nun durch einen Schreiner beheben lassen und mir die Kosten in Rechnung stellen.
Ist dies zulässig? Was kann ich tun? Hat Sie überhaupt noch einen Anspruch, wenn es zwischenzeitlich bereits einen neuen Mieter gab (was wäre gewesen, wenn dieser den Mietvertrag erst nach Jahren wieder gekündigt hätte?)... Ist die Rückzahlung meiner Kaution (nach 2 Monaten) in voller Höhe eine Sicherheit für mich, dass sie mit der Rückgabe der Mietsache bei der Beendigung meines Mietverhältnisses einverstanden war? Gilt hier evtl. §548 (1) BGB?
Für Ihre Hilfe wäre ich äußerst dankbar!
Mieter Mieter Mietvertrag Kaution Anspruch
05.04.2018 | 19:40
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung Ihrer Frage vom zur Verfügung gestellten Sachverhalt abhängt und sich durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen eine (gegebenenfalls erheblich) andere rechtliche Bewertung ergeben kann.
Zunächst einige Fragen vorab. Bitte beantworten Sie diese im Rahmen einer Nachfrage so präzise wie möglich, da mir aufgrund der aktuell vorliegenden Informationen keine abschließende Bewertung Ihrer Angelegenheit möglich ist. Ich werde Ihre Frage(n) dann im Rahmen einer Antwort auf Ihre Nachfrage abschließend beantworten.
Zunächst stellt sich hier die Frage, was Sie unter einem „Strafantrag" verstehen. Ein solcher existiert eigentlich nur im Strafrecht. Hat die Vermieterin Sie persönlich angeschrieben, oder haben Sie Post von einem Rechtsanwalt oder sogar der Staatsanwaltschaft erhalten? Wenn ja, welchen Inhalt hatte dieses Schreiben?
Hat eine Übergabe der Lokalitäten von Ihnen an die Vermieterin stattgefunden? Existiert hierfür ein Übergabeprotokoll oder können ggfs. Zeugen den Zustand der Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Übergabe (Juni/Juli 2017) an die Vermieterin belegen? Gab es Vereinbarungen zwischen Ihnen und der Vermieterin bzgl. des Umbaus / der Aufwertung der Räume? Hatten Sie mit dem Nachmieter evtl. entsprechende Vereinbarungen getroffen?
Ich möchte Ihnen Ihnen - wiegesagt - in dieser Angelegenheit gern weiterhelfen, benötige hierfür jedoch weitere Informationen.
Nachfrage vom Fragesteller	06.04.2018 | 22:52
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Antwort. Bezüglich des Strafantrags:
Hier erhielt ich bisher kein Schreiben. Mein Schwager erfuhr von einem befreundeten Polizisten von der örtlichen Dienststelle, dass gegen mich ein Strafantrag von meiner Vermieterin vorliegt, da sie mich nicht erreichen konnte. Sie hätte mir eine E-Mail geschrieben, auf die ich nicht reagiert hätte. Allerdings schickte sie diese E-Mail an einen Account, den ich seit meinem Umzug nach Österreich auch gar nicht mehr nutze. Nachdem ich davon erfahren hatte, dass meine Vermieterin Kontakt zu mir sucht, setzte ich mich mit ihr in Verbindung, gab ihr meine Kontaktdaten und bat sie diesen Strafantrag zurückzuziehen. Sie erwiderte mir per E-Mail an meinen aktuellen Account, dass sie diesen erst zurückziehen würde, wenn ich ihr zusichern würde die anfallenden Kosten des Schreiners übernehmen würde. Fällt dies bereits in den Bereich der Nötigung?
Zur Übergabe des Ladens:
Es hat keine persönliche Übergabe der Lokalität an die Vermieterin stattgefunden, da sie wollte, dass die Übergabe direkt zwischen mir und dem Nachmieter stattfinden sollte. Ein Übergabeprotokoll gibt es nicht.
Die Vermieterin erstellte zwischen den Nachmietern und sich einen neuen Mietvertrag. Bevor dieser von den Nachmietern unterschrieben wurde, trug mir die Vermieterin noch auf, eines der Pissoirs reparieren zu lassen, damit der Laden übergeben werden könne. Bei diesem Pissoir lief in regelmäßigen Abständen immmer dauerhaft Wasser aus der Spülung, dieser Zustand war aber bereits so, als ich die Lokalität mietete. Um des Friedens Willen lies ich es aber von meinem Vater reparieren. Danach übergab ich die Schlüssel an die Nachmieter.
Zeugen des Zustandes des Ladens bei Übergabe sind somit die Nachmieter, mein Vater sowie ein Bekannter der Nachmieter.
Die Nachmieter klärte ich über sämtliche Arbeiten, die von mir vor meiner Eröffnung und während des Laufenden Betriebs getroffen wurden, auf.
Bevor ich damals mit den Renovierungsmaßnahmen begann, holte ich mir das Einverständnis der Vermieterin. Dieses gab sie mir mündlich. Sämtliche Möbel die ich aus dem Laden entfernte, wurden nach Rücksprache mit ihr auf ihrem Dachboden gelagert.
Ich habe heute den Mietvertrag noch einmal angeschaut. Dort findet sich folgende Klausel: Veränderungen an und in der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen dürfen nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Auf Verlangen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet die Um- oder Einbauten ganz oder teilweise im Falle eines Auszuges zu entfernen und den früheren Zustand wiederherzustellen, ohne dass es eines Vorbehalts des Vermieters bei der Einwilligung Bedarf.
Einrichtungen, mit denen der Mieter die Räume versehen hat, kann er wegnehmen. Der Vermieter kann aber verlangen, dass die Sachen in den Räumen zurückgelassen werden, wenn der Vermieter soviel zahlt, als zur Herstellung einer neuen Einrichtung erforderlich wäre, abzüglich eines angemessenen Betrags für die inzwischen erfolgte Abnutzung. Dem Vermieter steht das Recht auf die Einrichtung nicht zu, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, sie mitzunehmen. Bei Wegnahme der Einrichtung ist der Mieter verpflichtet, den früheren Zustand der Mietsache wiederherzustellen. Der Mieter hat die Einrichtung zunächst unter Angabe der Preisvorstellung dem Vermieter zur Übergabe anzubieten.
Meine Vermieterin verlangte bei meinem Auszug nicht, den früheren Zustand wiederherzustellen und überwies mir gut 2 Monate (nach mehrmaliger Nachfrage meinerseits, wobei sie mir bei unserem letzten Telefonat damals noch ein schönes Leben wünschte) nach meinem Auszug die geleistete Kaution in voller Höhe zurück.
Ab diesem Zeitpunkt stand ich auch in keinerlei Kontakt mehr zu ihr, bzw. hörte auch nichts mehr von ihr.
Kann Sie nun noch von mir fordern, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, nachdem das Vertragsverhältnis zum 31.7.2017 und der Rückzahlung der Kaution im September 2017 und mit dem Abschluss des neuen Vertrages mit den Nachmietern zum 1.8.17 beendet war und bis dato nie eine Forderung nach Rückbau von ihrer Seite erfolgte? Ab welchem Zeitpunkt endeten meine Verpflichtungen?
Ich habe ja auch keinerlei Einblick, ob und wer evtl. Möbel von dem Dachboden, der von einem weiteren verpachtetem Ladenlokal zugänglich ist, entwendet hat. Zum Zeitpunkt der Übergabe bis dato kam auch nie etwas dergleichen von ihrer Seite zur Sprache.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.04.2018 | 14:45
Die Vermieterin hat keinen (durchsetzbaren) Anspruch darauf, dass Sie die – mit Ihrem Einverständnis – vorgenommenen Veränderungen und Verbesserungen an der Mietsache zurückbauen. Ein solcher Anspruch ist gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt:
„Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält."
Zudem hat die Vermieterin den Umbauten ja zugestimmt. Sofern Sie diese Einwilligung (zum Beispiel durch Zeugen) beweisen können, haben Sie in diesem Punkt nichts zu befürchten. In Zukunft sollten Sie aber darauf achten, Sie die Zustimmung schriftlich vom Vermieter geben zu lassen.
Grundsätzlich sind von Ihnen auch keine Reparaturen vorzunehmen, sofern die Schäden nicht von Ihnen nicht verursacht wurden (Kleberückstände, ausgebaute Holzbank). Wenn Sie also mithilfe von Zeugen nachweisen können, dass die Schäden bei der Übergabe an den Nachmieter nicht bestanden, so sind diese vom Nachmieter verursacht und auch von diesem zu beheben. Ein Schadenersatzanspruch besteht immer nur demjenigen gegenüber, der den Schaden verursacht hat.
Dies gilt auch für das Fehlen des Holzstuhls und der Schiebetüren für das Regal. Sofern Sie nachweisen können, dass diese Gegenstände bei der Übergabe an den Nachmieter noch vorhanden waren, müssen Sie diese auch in keiner Weise ersetzen. Zudem besteht dann auch kein Anhaltspunkt für eine etwaige Straftat (zum Beispiel Diebstahl gem. § 242 StGB bzw. Unterschlagung § 246 StGB), so dass Sie bzgl. der Ermittlungen der Staatsanwaltschaft auch keine Bedenken haben müssen.
Die Rückzahlung der Kaution ist kein zwingender Beweis dafür, dass die Mietsache bei Übergabe im vereinbarten Zustand war, zumal in Ihrem Fall auch kein Protokoll angefertigt wurde. Allerdings wird sich die Vermieterin in einem möglichen Zivilprozess natürlich fragen lassen müssen, warum Sie Ihr Sicherungsmittel aufgibt, obwohl angeblich noch Ansprüche offen standen.
In keinem Falle sollten Sie sich auf die überzogenen Forderungen der Vermieterin einlassen, selbst wenn diese mit einer Strafanzeige droht bzw. die Rücknahme des Strafantrags in Aussicht stellt, wenn Sie die Forderungen begleichen.
Hierbei muss Ihnen vor allem klar sein, dass die Rücknahme eines Strafantrags ohnehin nur bei den sog. Antragsdelikten dazu führt, dass die Staatsanwaltschaft bereits begonnene Ermittlungen einstellt. Hierbei wird zwischen absoluten Antragsdelikten (z.B. § 247 StGB Haus- und Familiendiebstahl) und relativen Antragsdelikten (z.B. § 248a StGB Diebstahl geringwertiger Sachen) unterschieden. Bei ersteren ist ein Strafantrag zwingend erforderlich, so dass dessen Rücknahme zu einer Beendigung der Ermittlung führt. Bei den relativen Antragsdelikten kann die Staatsanwaltschaft ein besonderes öffentliches Interesse an der Verfolgung bejahen und die Tat trotzdem verfolgen. Da in Ihrem Fall entweder ein Diebstahl oder eine Unterschlagung im Raum steht (siehe oben) – welche keine Antragsdelikte darstellen und daher bei entsprechendem Verdacht immer verfolgt werden müssen (sog. Offizialdelikte) – kann die Vermieterin die Strafverfolgung also in Ihrem Fall gar nicht mehr beenden. Eine strafbare Nötigung durch die Vermieterin sehe ich hierin (noch) nicht.
Folglich sollten Sie sich auf einen entsprechenden „Handel" mit der Vermieterin auf keinen Fall einlassen.
Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich und ausführlich genug beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Sollten Sie in der Auseinandersetzung mit der Vermieterin weitere Unterstützung durch einen Rechtsanwalt benötigen, so stehe ich hierfür ebenfalls gern zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, so dass Ihnen hierdurch keine Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr für www.Frag-einen-Anwalt.de würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.
Bewertung des Fragestellers 09.04.2018 | 15:38
"Besten Dank für die wirklich schnelle, ausführliche und verständliche Hilfe!!!! "
Besten Dank für die wirklich schnelle, ausführliche und verständliche Hilfe!!!!
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References: §548
 § 548
 § 242
 § 246
 § 247
 § 248