Source: http://www.elhombreylascosas.com.ar/2017/05/venta-de-inmueble-con-pacto-de.html
Timestamp: 2017-10-23 17:06:33+00:00

Document:
EL HOMBRE Y LAS COSAS: Venta De Inmueble Con Pacto De Retroventa-Confirman Sentencia Que Ordenó Al Demandado Otorgar Escritura Pública Traslativa de Dominio En Favor De La Actora-
DEBE OTORGAR ESCRITURA EN EL PLAZO DE TREINTA (30)
DÍAS- BAJO APERCIBIMIENTO DE HACERLO EL JUZGADO
EN SU NOMBRE y A SU COSTA-***Cómo Funciona el Pacto
de Retroventa***
-Autos: “Martínez Mercedes H. c/ Halac Salomon V. s/ Ordinario”
-Tribunal:-Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santa Fe–
-Fecha: 21/04/2016.
-Cita: IJ–CCLII–710–
1.Corresponde confirmar la sentencia, por la cual se hizo lugar a la demanda
entablada contra uno de los codemandados, mientras que la otra no formó
parte del Acuerdo, por lo que debe otorgar al actor –dentro de los 30 días-,
el traslado del dominio de la porción que le corresponde en el Inmueble,
en virtud del Pacto de Retroventa al cual se comprometieron las partes, en
tanto el actor cuenta con la facultad de solicitar al traslado del dominio a
cambio de una suma de dinero previamente pactada en el contrato.-
2.El pacto de retroventa, consiste en conceder al vendedor la facultad de
recuperar el título valor vendido y entregado al comprador,restituyendo a
éste el precio recibido con exceso o disminución, en el plazo determinado.
-CÁMARA de APELACIONES en lo CIVIL y COMERCIAL de
SANTA FE- -Sala I-
Santa Fe, 21 de Abril de 2016.-
El Dr. Vargas dijo:
“Ni recurso de nulidad deducido por los actores, ni el deducido por los
demandados, han sido mantenidos de modo autónomo en esta sede. De todas
maneras y a todo evento, corresponde señalar que las críticas que contienen
los Memoriales respectivos (que no refieren vicios in procedendo, sino in
iudicando) pueden obtener suficiente respuesta en el tratamiento que –a
continuación-, se realizará de los recursos de apelación que también han
interpuesto los sujetos procesales mencionados.
Por lo demás, no advirtiendo irregularidades procesales ni vicios en el
procedimiento,que justifiquen un pronunciamiento de oficio, corresponde
desestimar los recursos de nulidad enunciados precedentemente.
-A N T E C E D E N T E S-
Por resolución de fecha 22.11.2013, la Juez a–quo resolvió:
“1. Acoger parcialmente la demanda condenando al Sr. Halac a otorgar a los
actores, dentro del término de treinta (30) días, la escritura traslativa de
dominio de la porción que le corresponde en el inmueble objeto de autos,
bajo apercibimiento, en caso de no hacerlo, de otorgarla el Juzgado en su
nombre y a su costa.
2. Rechazar la demanda instaurada en contra de Romina Halac;
3.Imponer las costas en un 50% a la actora y en un 50% a la demandada.
Para así decidir, consideró no controvertido que existió un contrato de
compraventa del inmueble objeto de autos, plasmada en Escritura Pública
nro. 30 del 25.9.2000, y que la litis quedó trabada en relación a la existen-
cia de un Pacto de Retroventa de fecha 26.3.2001 y su prórroga del
3.4.2003.Sobre dicho pacto apuntó que la codemandada Romina Halac,negó
que su firma estuviera inserta en los documentos,y el codemandado Salo-
món V. Halac, citado a la Audiencia fijada a tales fines, no compareció,
por lo que debe tenerse por cierto que este último, en fecha 26.3.2001
convino la Retroventa del Inmueble con el Vendedor de la Nuda pro-
-piedad y se obligó a transferir el dominio a los vendedores.
A partir de ello, resolvió hacer lugar a la demanda entablada contra el
Sr. Salomón Víctor Halac, a los efectos de que haga efectiva la obligación
emergente del Pacto de Retroventa de otorgar a los actores la Escritura
pública de Transferencia de Dominio en relación a la porción indivisa que le
corresponde en el Inmueble, y rechazó la demanda respecto de Romina Ha-
lac,al tener por cierto que esta última no suscribió el “pacto de retroventa“
II.-Agravios-
1.Contra dicha resolución, se alzan los actores y los demandados deduciendo
sendos recursos de nulidad y apelación, remedios que fueron concedidos li-
bremente y con efecto suspensivo.
Refiriéndose a la caducidad denunciada por los accionados en base a lo nor-
mado en el art. 1381 del Cód. Civil (actualmente derogado; pero vigente cuan-
do se verificaron los hechos que dieron lugar a la litis, y cuando se dictó la
sentencia impugnada) desestimó la misma al tener por cierto que tanto se-
gún el recibo suscripto por el codemandado Salomón V. Halac, como el con-
venio celebrado en fecha 3.4.2003 en el que también se hace referencia a la
percepción de la suma de $ 3.500 por el nombrado, el vendedor original
(Quiroga) ejerció la facultad de obtener la retroventa del dominio antes
de vencer el plazo de tres (3) años que indica la norma.
En el documento del 26.3.2001 reza en su Encabezado que el mismo es ce-
-lebrado entre Salomón Víctor Halac y Romina Halac por una parte y Víctor
Ramón Quiroga por la otra, al pie del mismo sólo pueden visualizarse 2
(dos) firmas correspondientes a Víctor Ramón Quiroga y a Salomón Víctor Ha-
lac, no así la de Romina Halac; y que lo mismo sucede con el acuerdo
del 3.4.2003 y con el recibo del 28.3.2001, lo que se condice con lo que
manifiesta la nombrada Romina Halac, al ser citada a la audiencia de reco-
nocimiento de documental.
A partir de allí, resolvió hacer lugar a la demanda entablada contra Salomón
Víctor Halac a los efectos de que haga efectiva la obligación emergente del
pacto de retroventa de otorgar a favor de los actores la escritura pública
de transferencia de dominio, en relación a la porción indivisa que le corres-
ponde en el inmueble,y rechazó la demanda respecto de Romina Halac al
tener por cierto que esta última no suscribió el “pacto de retroventa“.
En su oportunidad, el apoderado de los demadados ensayó su crítica apun-
tando que el recibo del 28.3.2001, no indica en absoluto que el Sr.Quiroga
haya ejercido su facultad de obtener la retroversión del dominio del inmue-
ble.Que el supuesto pago no implica per se la voluntad del actor en
tal sentido, voluntad que sí surgiría de una intimación fehaciente a otorgar
la Escritura traslativa de dominio, tal como lo señala la cláusula quinta del
pacto, lo que no ocurrió en autos.
Que la interpelación efectuada por la Sra. Lidia Beatriz del Campo de Quiroga,
carece de relevancia jurídica, por cuanto no intervino en el pacto de retro-
venta y no es parte en este proceso.Que el supuesto acuerdo del 3.4.
2003 carece de fecha cierta y no contiene la firma de Víctor R. Quiroga,
existiendo una clara diferencia entre las firmas del Pacto de retroventa
y el acuerdo mencionado.
En otro orden, entiende que la Juez a–quo yerra al otorgar plena eficacia al
supuesto acuerdo del 3.4.2003 por cuanto de esa forma desconoce el carác-
ter de orden público del art. 1381 el que,no puede ser dejado de lado por
convención de partes.
Afirma que si los argumentos de la sentencia fueran ciertos,se debió conde-
nar al Sr. Salomón V. Halac a otorgar a los actores (hijos del Sr. Víctor
Quiroga) la escritura traslativa de dominio de la nuda propiedad del
inmueble objeto de la litis, por cuanto el usufructo se encuentra consolidado
en cabeza de los demandados y no fue objeto del supuesto pacto de retro-
venta, en el que no fue parte la Sra. Lidia Beatriz del Campo de Quiroga,
quién ostentara el usufructo del inmueble. Es decir que si el Sr. Víctor
Quiroga sólo transmitió la nuda propiedad del inmueble, no podía pretender,
a partir del pacto de retroventa, obtener el usufructo que jamás tuvo.
III.-Sentencia de Cámara-
Contestados los agravios por los actores, la Sala dicta sentencia.
-Recurso de apelación deducido por los demandados-“Se ciñó a solicitar la
revocación de la sentencia,en cuanto condenó a uno de los codemandados
a satisfacer (parcialmente) la pretensión de los actores.
La calificación jurídica del negocio ventilado en autos, debe ser definida
en este estadío del análisis, pues si bien tanto las partes como la Juez a–quo
se refirieron al mismo como “pacto de retroventa“, lo cierto es que, de con–
formidad con la interpretación uniforme que se ha dado al instituto, para
que exista “pacto de retroventa“ éste debe hacerse en el mismo acto de
venta, lo que da certeza y publicidad y despeja las dudas que pudieran sur-
gir respecto de la calidad y extensión del derecho adquirido por el compra-
dor.Si el convenio no se realizara en el mismo acto de la venta no ha-
bría sino un nuevo contrato, esto es, una promesa de venta. O en simi-
lares términos, si la estipulación es posterior, hay una venta pura y simple,
por lo que tal estipulación valdrá como un nuevo contrato, con efectos entre
las partes pero no modificará los derechos que terceros hubieran adquirido
sobre la base de la compraventa.
De tal guisa,la errónea calificación dada hasta aquí al negocio ventilado,
encaminó el razonamiento sentencial hacia un resultado desprovisto de la
adecuada justificación, pues mal podría hablarse –por ejemplo-,de la aplica-
ción del plazo de caducidad del art.1381 del Cód. Civil si no existe “pacto
de retroventa”.
Mas lo cierto es que, sea cual fuere la tesis suscripta, la solución no va–
riaría en esta instancia, a tenor –como veremos– de las reglas inter-
pretativas que rigen la relación habida entre las partes.
Como señaló la a–quo, la cuestión litigiosa gira en torno a la existencia del
“convenio“ mencionado y de uno posterior,por el que aquél se habría reno-
vado sin plazo de vencimiento –que se habría celebrado en favor de Víc-
-tor Quiroga con posterioridad a que éste y Lidia B. del Campo de Quiroga
transmitieran la nuda propiedad y el usufructo, respectivamente, de un
inmueble, a favor de Salomón V. Halac y Romina Halac; a la efectiva percepción
de la suma consignada en dicho documento por parte del Sr. S. V. Halac y
a la configuración de un plazo de caducidad contemplado en el art.1381,
La Juez a–quo (ante la incomparecencia del codemandado Salomón V. Halac a
la Audiencia dispuesta oportunamente) y haciendo efectivos los apercibimien-
tos previstos en el art.176 del Código Procesal local, tuvo por reconocidas
las firmas que se le atribuyeran y, por tanto, tuvo por cierto que entre és-
te y el Sr. Quiroga se suscribió el contrato de fecha 26.3.2001 en el que
se acordó la “retroventa” del inmueble de referencia, así como el “convenio“
del 3.4.2003 en el que se dispuso la renovación sin plazo de dicho pacto y
se dejó constancia de la recepción de la suma de $ 3.500 por parte del Sr.
Halak, y también consideró real el recibo del 28.03.2001 otorgado por
el Sr. Halak por idéntica suma.Entendió que la entrega de los valores a que
se obligara el Sr. Quiroga importó el ejercicio de la opción prevista en el
contrato,con lo que rechazó la caducidad argumentada en el art.1381 C.Civ.
Los demandados niegan que el supuesto pago haya importado la voluntad
del Sr. Quiroga de ejercer la opción “de dejar sin efecto la venta“,pues para
ello era menester una comunicación fehaciente, tal como reza la cláusula 5ª
del pacto.Pretenden restar validez al acuerdo del 3.4.2003 por carecer el
mismo de la firma del Sr. Quiroga.
Por lo expuesto en el acuerdo precedente, la Sala I de la CACyC de Santa Fe,
(i)Declarar desiertos los recursos de nulidad deducidos por las partes.
(ii)No hacer lugar al recurso de apelación, deducido por los demandados,
con costas a su cargo.
(iii)No hacer lugar a idéntico recurso sostenido por los actores, con costas
-Código Civil de Vélez-
Artículo 1380-Las Cosas Muebles no pueden Venderse con Pacto de Retroventa.
Artículo 1381-El mayor plazo para la Retroventa, no puede exceder de los
tres (3) años, desde el día del Contrato.
Artículo 1382-El plazo de tres (3) años corre contra toda clase de personas,
aunque sean incapaces, y pasado ese Mínimo, se extingue el derecho del
vendedor para resolver la venta y el comprador queda propietaro irrevocable.
Artículo 1383- Recuperando el Vendedor la cosa vendida, los frutos de ésta,
serán compensados con los intereses del precio dispuesto.
Artículo 1384-El Vendedor queda obligado a reembolsar al comprador,no só-
lo el Precio de Venta, sino los gastos hechos por ocasión de la Entrega de
la cosa vendida, los gastos del contrato, como también las mejoras en la
cosa que no sean voluntarias y no puede Entrar en Posesión de la cosa,
sino después de haber satisfecho estas obligaciones.
recuperado de:https://www.adelaprat.com/2017/05/venta-de-inmueble-con-pacto-de-retroventa-confirman-sentencia-que-ordeno-al-demandado-otorgar-escritura-publica-traslativa-de-dominio-en-favor-de-la-actora/
Publicadas por Nina Norma Noriega a la/s 13:22

References: resolución 

Artículo 1380

Artículo 1381

Artículo 1382

Artículo 1383

Artículo 1384