Source: https://www.epravo.sk/top/clanky/dopady-3b-zakona-c-622020-z-z-na-platenie-najomneho-v-suvislosti-s-covid-19-4790.html
Timestamp: 2020-07-03 22:32:13+00:00

Document:
Dopady § 3b zákona č. 62/2020 Z. z. na platenie nájomného v súvislosti s COVID-19 - epravo.sk
ID: 4790upozornenie pre užívateľov
S účinnosťou odo dňa 24. apríla 2020 bol zákon č. 62/2020 Z. z. [1] doplnený o ustanovenie § 3b, na základe ktorého prenajímateľ nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti (vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru) pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom (ďalej len „Nájomné“) splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 (ďalej len „Okolnosti súvisiace s COVID-19“).
Zároveň, Zákon ustanovuje nájomcovi povinnosť preukázať súvis medzi omeškaním platby za Nájomné a Okolnosťami súvisiacimi s COVID-19. [2]
Cieľom Zákona je poskytnutie právnej ochrany nájomcom, ktorých sa dotýkajú nepriaznivé dopady súvisiace so šírením ochorenia COVID-19, pričom takéto poskytnutie ochrany nájomcov má dočasný charakter po dobu v ňom uvedenú. [3] Dočasnosť ochrany potvrdzuje jej hlavný cieľ, a tým je pomoc nájomcom za účelom stabilizácie aktuálnej situácie na Slovensku v dôsledku Okolností súvisiacich s COVID-19.
Pre účely tohto príspevku sa budeme zaoberať dopadmi ustanovenia § 3b Zákona na nájom nebytových priestorov podľa ZNNP, a to konkrétne medzi podnikateľmi pri výkone ich podnikateľskej činnosti, teda za subsidiárnej aplikácie Obchodného zákonníka. [4]
V čom spočíva ochrana nájomcu?
Takto koncipované znenie ustanovenia 3b Zákona spôsobilo zmätok v očiach verejnosti, ktorá si uvedené znenie začala vykladať v tom zmysle, že nájomcu oslobodzuje od jeho zmluvnej povinnosti platiť nájomné po dobu stanovenú v Zákone.
Preto sa nám hneď na úvod žiada ozrejmiť význam ustanovenia § 3b Zákona, ktorým je poskytnutie dočasnej ochrany nájomcovi, a to ustanovením zákazu prenajímateľovi ukončiť nájomný vzťah do konca roka 2020 z dôvodu nesplnenia si zmluvnej povinnosti nájomcu zaplatiť nájomné splatné v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 (ďalej len „Ochranná doba“) v prípade preukázania platobnej neschopnosti v dôsledku Okolností súvisiacich s COVID-19.
Je pravdou, že ustanovenie Zákona ukladá zákaz prenajímateľovi ukončiť nájomný vzťah s nájomcom z dôvodu nesplnenia si zmluvnej povinnosti nájomcu v Ochrannej dobe, ale neznamená oslobodenie nájomcu od povinností ustanovených v nájomnej zmluve a v žiadnom prípade neznamená zbavenie nároku prenajímateľa na zaplatenie nájomného zo strany nájomcu.
Naďalej totiž platí povinnosť nájomcu plniť si svoje zmluvné povinnosti riadne a včas, Zákon len poskytuje nájomcovi Ochrannú dobu, počas ktorej nemôže prenajímateľ ukončiť nájomnú zmluvu, či už formou výpovede alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy.
Aplikáciu Ochrannej doby na nájomcu je možné predpokladať po splnení dvoch hlavných podmienok:
nájomné je splatné počas Ochrannej doby; a zároveň
platobná neschopnosť nájomcu vznikla v dôsledku Okolností súvisiacich s COVID-19.
Uvedené podmienky sú predpokladom aplikácie Ochrannej doby na nájomcu, v rámci ktorých je potrebné posúdiť termíny splatnosti Nájomného a Okolnosti súvisiace s COVID-19 ako dôsledok nezaplatenia Nájomného. Tu sa nám otvára otázka, čo mal zákonodarca na mysli pod Okolnosťami súvisiacimi s COVID-19. Identifikácia Okolností súvisiacich s COVID-19 a posúdenie ich previazanosti s platobnou neschopnosťou nájomcu v Zákone absentuje.
Vo svetle skôr prijatých opatrení je možné konštatovať, že Ochrannú dobu je možné aplikovať a že Ochranná doba je adresovaná výlučne nájomcom, ktorých sa priamo dotkli opatrenia vlády v súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 – nájomcovia s povinne zatvorenými prevádzkami. [5]
Dopad Zákona na nároky prenajímateľa
Ako sme už vyššie v tomto príspevku naznačili, ustanovenie § 3b Zákona nemá vplyv na povinnosť nájomcu zodpovedne si plniť povinnosti z nájomnej zmluvy a nároky prenajímateľa z nájomnej zmluvy. To znamená, že prenajímateľ má naďalej nárok na splnenie povinností z nájomnej zmluvy zo strany nájomcu, teda okrem platenia nájomného, aj na úroky z omeškania a zmluvnú pokutu (ak bola ustanovená) v prípade nesplnenia povinností nájomcu v zmysle nájomnej zmluvy.
Vzhľadom k tomu, že ustanovenie § 3b Zákona nemá za následok zánik nároku prenajímateľa na platenie Nájomného zo strany nájomcu, dôsledkom nezaplatenia Nájomného riadne a včas, je nárok prenajímateľa na zaplatenie úrokov z omeškania a prípadnej zmluvnej pokuty v prípade, že bola dojednaná. Uvedené potvrdzuje aj skutočnosť, že v tomto prípade je vylúčená aplikácia okolností vylučujúcich zodpovednosť v zmysle platnej legislatívy SR v prípade úrokov z omeškania [6], ako aj zmluvnej pokuty. [7] Okolnosti vylučujúce zodpovednosť nevyplývajú ani z opatrení vlády súvisiacich s COVID-19. [8]
Naopak, otázna môže byť aplikácia ustanovenia 3b Zákona v prípade zabezpečenia zmluvných nárokov vo forme depozitu. Na túto situáciu zákonodarca nemyslel, čím vyvoláva dojem, že prenajímateľ môže nájomnú zmluvu vypovedať, alebo odstúpiť od nej v prípade, že splatné Nájomné sa uhradí započítaním z depozitu a následne si nájomca nesplní zmluvnú povinnosť doplniť depozit v termíne stanovenom v nájomnej zmluve, pričom nesplnenie tejto povinnosti sa spája s možnosťou prenajímateľa nájomnú zmluvu ukončiť. Z hľadiska účelu Zákona nie je podľa nášho názoru aktuálne možné dospieť k jednoznačnému záveru v prípade použitia depozitu na úhradu Nájomného splatného v Ochrannej dobe. Preto, ak sa zložený depozit použil na uspokojenie pohľadávok za nezaplatené Nájomné v Ochrannej dobe, nemožno vylúčiť výklad ustanovenia § 3b Zákona primerane aj na povinnosť nájomcu doplniť depozit.
Zákon nemá vplyv na nároky prenajímateľa vyplývajúce z nájomného vzťahu, najmä platenie Nájomného a s tým spojené úroky z omeškania a zmluvné pokuty.
Zákon rieši nemožnosť jednostranného ukončenia nájmu zo strany prenajímateľa pre omeškanie s úhradou Nájomného splatného v Ochrannej dobe, ale len v prípade, že nájomca preukáže, že omeškanie nájomcu s platením nájomného nastalo v dôsledku Okolností súvisiacich s COVID-19. Na druhej strane, Zákon bližšie nešpecifikuje, akým spôsobom sa má preukázať dôvod omeškania Nájomného. V súvislosti s už predtým prijatými opatreniami vlády súvisiacich s COVID-19 sa možno domnievať, že pôjde o povinne zatvorené prevádzky a ktoré preukážu zníženie obratu v tomto období.
[1] Zákon č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 v znení neskorších predpisov (v texte len „Zákon“)
[2] § 3b Zákona
[3] Dôvodová správa k Zákonu
[4] Zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“)
[5] Pozri ďalej >>>tu.
[6] § 374 ods. 2 Obchodného zákonníka
[7] § 300 Obchodného zákonníka
[8] Pozri ďalej >>> tu.

References: § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 374
 § 300