Source: https://www.anil.org/analyses-juridiques-residences-services-copropriete/
Timestamp: 2018-08-18 11:59:30+00:00

Document:
N° 2016-31 / À jour au 9 novembre 2016
Loi du 10.7.65 : art. 41-2 à 41-7 modifiés par la loi ASV : art. 14 et 91
Décret du 17.3.67 : art. 11, 39-2 à 39-9 et 66-2 modifiés par le décret n° 2016-1446 du 26.10.16 (JO du 28.10.16)
Les copropriétés avec services, appelées également "résidences-services de 1ère génération" sont des résidences qui offrent un cadre de vie adapté notamment aux personnes âgées en leur proposant le maintien à domicile et la possibilité de bénéficier d’un appui au quotidien par la fourniture de services (blanchisserie, repas, ménage, …).
À l’exception des dispositions sur le conseil de résident et la possibilité de modifier par décret la liste des prestations non individualisables, qui sont entrées en vigueur depuis le 1er novembre 2016 (art. 91 / décret du 26.10.16 : art. 11), les autres mesures s’appliquent aux résidences-services dont le règlement de copropriété est publié après le 28 juin 2016. Celles dont le règlement de copropriété est paru avant le 28 juin 2016 restent soumises à l’ancienne règlementation jusqu’à leur mise en conformité.
Services pour tous et services "à la carte" (services spécifiques individualisables ou non)
Les copropriétés qui offrent des prestations et des services à leurs occupants ne peuvent être qualifiées d’établissement hébergeant des personnes âgées. Elles se situent donc hors du champ d’application de la législation sociale et médico-sociale (CCH : L.633-5) comme la rappelle la loi du 28 décembre 2015 qui maintient cette exclusion (auparavant inscrite à l’ancien article 41-1 alinéa 2 de la loi du 10.7.65). La loi rappelle, en effet, que le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne. Ces soins sont, en effet, exclusivement fournis par des établissements et des services sociaux et médicaux-sociaux ou par des établissements, des services ou des professionnels de santé relevant du Code de la santé publique (loi du 10.7.65 : art. 41-1).
Tous les litiges relatifs à l'exécution de ces conventions relèvent de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble (décret du 17.3.67 : art 39-5 modifié par décret du 26.10.16 : art. 7).
Services pour tous (services spécifiques non individualisables / loi du 10.7.65 : art. 41-1 et 41-4 / décret du 17.3.67 art. 39-2, 39-2-1, 39-6 et 66-2 modifié par décret du 26.10.16 : art. 3, 4 et 10)
Fourniture de services à la copropriété
Pour bénéficier de services collectifs, la copropriété doit au préalable modifier son règlement pour étendre l’objet du syndicat à la fourniture de prestations ou de services à destination de l’ensemble des copropriétaires.
Une convention doit par ailleurs être conclue entre la copropriété et chaque prestataire. Cette convention comporte notamment (décret du 17.3.67 : art. 39-2-1 créé par décret du 26.10.16 : art. 4) :
ses conditions de renouvellement et de dénonciation,
ses modalités de surveillance de son exécution par le conseil syndical,
l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services,
les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux.
Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix / loi du 10.7.65 : art. 26).
La décision de supprimer un service non individualisable doit être précédée d'un rapport sur l'utilité de ce service pour l'ensemble des résidents et sur les conséquences de la suppression de ce service sur l'équilibre financier de la copropriété. Ce rapport est communiqué aux copropriétaires avant la tenue de l’assemblée générale afin qu’ils puissent se prononcer sur la suppression du ou des services concernés, sur demande d'un ou plusieurs copropriétaires, par le syndic ou, en cas de carence, par le conseil syndical (décret du 17.3.67 : art. 39-4).
Facturation aux copropriétaires
Les dépenses liées à la fourniture de ces services sont réparties entre les copropriétaires. Chaque trimestre, les copropriétaires participent au coût de ces services au titre des dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété en fonction de leur utilité (loi du 10.7.65 : art. 10 al 1er).
Seules les prestations ou services qui figurent à l’article 39-2 du décret du 17 mars 1967 peuvent faire l’objet d’une facturation aux copropriétaires. Il s’agit :
de l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs,
de la mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens,
du libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.
Cette liste peut faire l’objet de modifications par décret (décret du 17.3.67 : art. 66-2).
Services "à la carte" (service spécifiques individualisables / loi du 10.7.65 : art. 41-2, 41-3, 41-4 et 41-5)
L'assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables (loi du 10.7.65 : art. 41-4). La décision est prise à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art. 25) ou, le cas échéant, à la majorité simple (majorité des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art. 25-1).
Mise à la disposition de parties communes (loi du 10.7.65 : art. 41-2, 41-3 et 41-4)
Le règlement de copropriété peut prévoir d’affecter certaines parties communes (jardin, piscine, salle de repas) à la fourniture de services spécifiques individualisables. Il doit, dans cas, préciser les modalités de répartition des charges liées à ces parties communes (loi du 10.7.65 : art. 41-2).
Les conditions d'utilisation de ces parties communes sont fixées dans une convention à titre gratuit répondant aux exigences du Code civil en matière de prêt à usage (CC : art. 1875 à 1891), conclue pour cinq ans au maximum et renouvelable (loi du 10.7.65 : art. 41-3).
Cette convention doit faire l’objet d’une décision favorable des copropriétaires réunis en assemblée générale, à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art. 25) ou le cas échéant à la majorité simple (majorité des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art. 25-1). Ce vote est distinct de celui relatif au choix du prestataire.
La durée des contrats de prestation de services conclus avec chaque copropriétaire ne doit pas excéder celle de la convention de mise à disposition des parties communes (loi du 10.7.65 : art. 41-4).
Fin de la mise à disposition de parties communes (loi du 10.7.65 : art. 41-5)
La copropriété peut décider de revenir sur sa décision de prêter à titre gratuit des parties communes à un prestataire. Cette décision, prise à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix / loi du 10.7.65 : art. 26), est notifiée par le syndic aux prestataires concernés. Elle entraîne la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires (loi du 10.7.65 : art. 41-5).
Encadrement du choix du prestataire (loi du 10.7.65 : art. 41-6)
le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ni ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ;
les entreprises dans le capital desquelles les personnes physiques mentionnées ci-dessus (syndic, préposés, …) détiennent une participation ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont préposées.
Renforcement du contrôle du conseil syndical (loi du 10.7.65 : art. 41-6 / décret du 17.3.67 : art. 39-3 modifié par décret du 26.10.16 : art. 5)
Toute copropriété avec services doit obligatoirement comporter un conseil syndical. L’interdiction de dispense de conseil syndical est maintenu (loi du 10.7.65 : art. 41-6 ; auparavant, cette obligation figurait à l’article 41-2) et sa mission de contrôle est renforcé.
Le conseil syndical peut, en effet, se voir déléguer par l’assemblée générale la gestion courante des services « à la carte » (services spécifiques) à l’issue d’un vote favorable à la majorité absolue des voix (majorité des voix de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art. 25).
les conditions financières d'exécution des conventions de services spécifiques non individualisables ;
la qualité et le contenu des services dispensés ;
leur conformité aux attentes des résidents ;
les conditions d'exécution du ou des contrats de prêt de parties communes.
Mise en place d’un conseil des résidents (loi du 10.7.65 : art. 41-7 / décret du 17.3.67 : art. 39-8 et 39-9 créés par décret du 26.10.16 : art. 9)
Le conseil des résidents est une instance consultative mise en place par la loi ASV du 28 décembre 2015 (art. 14) pour relayer les demandes et propositions des résidents aux copropriétaires. Le décret du 26 octobre 2016 (art.9) en a précisé les modalités de fonctionnement avec l’insertion de deux nouveaux articles dans le décret du 17 mars 1967 (art. 39-8 et 39-9).
Ces dispositions sont applicables depuis le 1er novembre 2016 (décret du 26.10.16 : art. 11) quelle que soit la date de publication du règlement de copropriété.
Il est composé de personnes demeurant dans la résidence au moins huit mois de l’année (copropriétaires, locataires, occupants à titre gratuit …/ loi du 10.7.65 : art. 41-7 / décret du 17.3.67 : art. 39-8). Il est toutefois admis que puissent faire partie du conseil des résidents, les titulaires d'un droit d'occupation réel ou personnel et leur conjoint ou partenaire d'un pacte civil de solidarité du titulaire qui n’occupent pas leur logement à titre principal pour obligation professionnelle ou raison de santé.
Réunion du conseil des résidents
avant la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires à l’initiative du syndic : l'ordre du jour de cette assemblée est communiqué à ses membres (copropriétaires, locataires, occupants, …) ;
à tout moment sur demande adressée au syndic par des résidents représentant au moins 30% du nombre total des lots d'habitation composant la résidence : un local est mis à sa disposition par le syndic.
Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné ; il rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents et aux copropriétaires en même temps et selon les mêmes modalités que l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (LRAR, LRE, ..).
Communication par le syndic
L'ordre du jour de la prochaine assemblée générale est communiqué par le syndic au conseil des résidents par affichage à l'emplacement dédié au moins 7 jours avant la réunion du conseil, après anonymisation des documents contenant des informations à caractère personnel.
Information des nouveaux occupants

References: art. 41
 art. 14
 art. 11
 art. 11
 art. 41
 art. 7
 art. 41
 art. 39
 art. 3
 art. 39
 art. 4
 art. 26
 art. 39
 art. 10
 art. 66
 art. 41
 art. 41
 art. 25
 art. 25
 art. 41
 art. 41
 art. 1875
 art. 41
 art. 25
 art. 25
 art. 41
 art. 41
 art. 26
 art. 41
 art. 41
 art. 41
 art. 39
 art. 5
 art. 41
 art. 25
 art. 41
 art. 39
 art. 9
 art. 11
 art. 41
 art. 39