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Timestamp: 2013-05-21 04:28:02+00:00

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NOVAS REGRAS SOBRE LOCA��O - Francisco Afonso Jawsnicker - JurisWay
Francisco Afonso Jawsnicker Assessor de Desembargador do TJMT, Professor da Universidade Federal de Mato Grosso, Coordenador Regional do IBCCRIM, Especialista em Direito Penal, autor da obra Prescri��o Penal Antecipada, editada pela Editora Juru�, j� na 2� edi��o. envie um e-mail para este autorOutros artigos do mesmo autorNOVIDADES DO PROJETO DE C�DIGO DE PROCESSO PENAL (II)Direito PenalA Reforma do C�digo de Processo Penal (III)Direito PenalNOVIDADES DO PROJETO DE C�DIGO DE PROCESSO PENAL (IV)Direito PenalREGIME INTEGRALMENTE FECHADO: A PEC N�. 369/2009Direito PenalLUTERO, TRIBUNAL DE CONTAS E IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA Direito AdministrativoMais artigos...Outros artigos da mesma �reaV�CIOS REDIBIT�RIOSAceita��o nos ContratosDICAS PARA O SEGURO AUTOMOTIVOA NATUREZA JUR�DICA DA RELA��O M�DICO-PACIENTE.Compra e venda de im�vel - cuidado com as cl�usulas abusivas Revisional de Contrato de Ve�culosA Portabilidade de Car�ncias nos Contratos de Plano de Sa�deO Contrato de Seguro de Vida e o risco pelo evento suic�dioREVIS�O CONTRATUAL COMO INSTRUMENTO DE JUSTI�A SOCIAL: UMA VIS�O CR�TICA E EMANCIPADA DO DIREITO CONTEMPOR�NEOSEGURO DE VE�CULO e seu condutorMais artigos da �rea...
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A segunda, que trata da devolu��o do im�vel pelo locat�rio, sofreu pequena altera��o. A express�o “segundo a propor��o prevista no artigo 924 do C�digo Civil”, relativa ao revogado C�digo Civil de 1916, foi substitu�da pela express�o “proporcionalmente ao per�odo de cumprimento do contrato”. N�o houve significativa mudan�a de conte�do, pois o mencionado artigo 924 permitia ao juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento, quando se cumprisse em parte a obriga��o. Pela reda��o atual, ent�o, o locat�rio pode devolver o im�vel locado, desde que pague a multa pactuada ou judicialmente estipulada, sempre proporcional ao per�odo de cumprimento do contrato. A segunda altera��o refere-se ao artigo 12, que disciplina a continuidade da loca��o nas hip�teses de separa��o de fato, separa��o judicial, div�rcio e dissolu��o da sociedade de fato. Nesses casos, pela nova reda��o do caput, “a loca��o residencial prosseguir� automaticamente com o c�njuge ou companheiro que permanecer no im�vel”. Antes, a norma determinava o prosseguimento da loca��o, n�o explicitando sua natureza residencial. Al�m desse acr�scimo, a nova lei prev� que a sub-roga��o ser� comunicada por escrito ao locador e, se houver, ao fiador, que poder� exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunica��o oferecida pelo sub-rogado, ficando respons�vel pelos efeitos da fian�a durante 120 (cento e vinte) dias ap�s a notifica��o ao locador (�� 1� e 2�). A novidade beneficia o fiador, pois cria uma hip�tese de exonera��o, ainda que bastante espec�fica. A terceira altera��o alcan�ou o artigo 39, que cuida da extens�o das garantias. Segundo a reda��o original, “salvo disposi��o contratual em contr�rio, qualquer das garantias da loca��o se estende at� a efetiva devolu��o do im�vel”. A nova reda��o mant�m essa norma, esclarecendo que ela vale “ainda que prorrogada a loca��o por prazo indeterminado, por for�a desta Lei”. A novidade sepulta a tese de que a prorroga��o autom�tica e por prazo indeterminado do contrato de loca��o acarreta a extin��o da fian�a. A quarta altera��o atingiu o artigo 40, que elenca as hip�teses que autorizam o locador a exigir novo fiador ou a substitui��o da modalidade de garantia. A reda��o do inciso II foi modificada, n�o apenas para ajust�-lo � nomenclatura da Lei n�. 11.101/2005, que regula a recupera��o judicial, a extrajudicial e a fal�ncia do empres�rio e da sociedade empres�ria, mas tamb�m para incluir a recupera��o judicial do fiador como hip�tese que autoriza o locador a exigir novo fiador ou a substitui��o da modalidade de garantia. Outra nova hip�tese foi criada pela introdu��o do inciso X: “prorroga��o da loca��o por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inten��o de desonera��o, ficando obrigado por todos os efeitos da fian�a, durante 120 (cento e vinte) dias ap�s a notifica��o ao locador”. Assim, havendo a prorroga��o da loca��o por prazo indeterminado, o fiador pode pedir sua exonera��o, notificando o locador. Este, por sua vez, pode notificar o locat�rio, exigindo novo fiador ou nova garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da loca��o, como preceitua o par�grafo �nico, tamb�m introduzido pela Lei n�. 12.112/09. A quinta altera��o diz respeito ao artigo 59 da Lei n�. 8.245/91, relativo � a��o de despejo. Nos casos que o � 1� desse dispositivo relaciona, “conceder-se-� liminar para desocupa��o em quinze dias, independentemente da audi�ncia da parte contr�ria e desde que prestada a cau��o no valor equivalente a tr�s meses de aluguel”. A Lei n�. 12.112/09 acrescentou quatro incisos a esse par�grafo, a saber: VI - o disposto no inciso IV do art. 9�, havendo a necessidade de se produzir repara��es urgentes no im�vel, determinadas pelo poder p�blico, que n�o possam ser normalmente executadas com a perman�ncia do locat�rio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o t�rmino do prazo notificat�rio previsto no par�grafo �nico do art. 40, sem apresenta��o de nova garantia apta a manter a seguran�a inaugural do contrato; VIII – o t�rmino do prazo da loca��o n�o residencial, tendo sido proposta a a��o em at� 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notifica��o comunicando o intento de retomada; IX – a falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por n�o ter sido contratada ou em caso de extin��o ou pedido de exonera��o dela, independentemente de motivo. Nesta �ltima hip�tese, o locat�rio poder� evitar a rescis�o da loca��o e elidir a liminar de desocupa��o se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupa��o do im�vel e independentemente de c�lculo, efetuar dep�sito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (� 3�). N�o � preciso que se diga que a novidade beneficia o locador, na medida em que amplia as situa��es que permitem a concess�o de liminar para desocupa��o do im�vel em quinze dias, independentemente da audi�ncia da parte contr�ria e desde que prestada a cau��o no valor equivalente a tr�s meses de aluguel.
A sexta altera��o refere-se ao artigo 62, relativo �s a��es de despejo fundadas “na falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o, de aluguel provis�rio, de diferen�as de alugu�is, ou somente de quaisquer dos acess�rios da loca��o”. A primeira novidade �, justamente, a amplia��o das hip�teses previstas no caput: a reda��o original falava “na falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o”, enquanto a nova reda��o fala “na falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o, de aluguel provis�rio, de diferen�as de alugu�is, ou somente de quaisquer dos acess�rios da loca��o”. Na reda��o original, o artigo 62, inciso I, estabelecia que “o pedido de rescis�o da loca��o poder� ser cumulado com o de cobran�a dos alugu�is e acess�rios da loca��o, devendo ser apresentado, com a inicial, c�lculo discriminado do valor do d�bito”. A nova lei mant�m essa permiss�o, mas prev� que nessa hip�tese “citar-se-� o locat�rio para responder ao pedido de rescis�o e o locat�rio e os fiadores para responderem ao pedido de cobran�a, devendo ser apresentado, com a inicial, c�lculo discriminado do valor do d�bito”. Na reda��o original, o artigo 62, inciso II, previa que o locat�rio podia evitar a rescis�o, requerendo, “no prazo da contesta��o, autoriza��o para o pagamento do d�bito atualizado, independentemente de c�lculo e mediante dep�sito judicial”. Hoje, tanto locat�rio quanto o fiador podem evitar a rescis�o, desde que efetuem, “no prazo de 15 (quinze) dias, contado da cita��o, o pagamento do d�bito atualizado, independentemente de c�lculo e mediante dep�sito judicial”. As verbas abrangidas pelo d�bito continuam as mesmas: (a) os alugu�is e acess�rios da loca��o que vencerem at� a sua efetiva��o; (b) as multas ou penalidades contratuais, quando exig�veis; (c) os juros de mora; e (d) as custas e os honor�rios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato n�o constar disposi��o diversa. Na reda��o original, o artigo 62, inciso III, permitia que o locador demonstrasse a insufici�ncia da oferta do locat�rio, que seria ent�o intimado para complementar o dep�sito no prazo de 10 (dez) dias, contados da manifesta��o do locador. A nova reda��o � bastante similar, com a diferen�a de que o prazo para complementa��o do dep�sito ser� “contado da intima��o, que poder� ser dirigida ao locat�rio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publica��o no �rg�o oficial, a requerimento do locador”. Conforme a nova reda��o do artigo 62, inciso II, tanto o locat�rio quanto o fiador podem evitar a rescis�o contratual por falta de pagamento dos alugu�is, desde que depositem, “no prazo de 15 (quinze) dias, contado da cita��o, o pagamento do d�bito atualizado, independentemente de c�lculo e mediante dep�sito judicial”. Essa faculdade, que a lei denomina ‘emenda da mora’, � restringida pelo par�grafo �nico. Na reda��o original, ela n�o era admitida se o locat�rio j� houvesse se utilizado dela “por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores � propositura da a��o”. Pela nova reda��o, ela n�o � admitida se o locat�rio j� houver se utilizado dela “nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores � propositura da a��o”. A inova��o, portanto, limita ainda mais a possibilidade de emenda da mora. Julgada procedente a a��o de despejo, o artigo 63, caput, prev� a concess�o do prazo de 30 (trinta) dias para desocupa��o volunt�ria. A reda��o desse dispositivo foi aperfei�oada, mas a regra n�o sofreu altera��o. O prazo para desocupa��o volunt�ria � reduzido para 15 (quinze) dias nas hip�teses do � 1�, que foram ampliadas pela Lei n�. 12.112/09. Antes, esse prazo reduzido era aplicado se entre a cita��o e a senten�a de primeira inst�ncia houverem decorrido mais de quatro meses (al�nea ‘a’) ou se o despejo houvesse sido decretado com fundamento nos incisos II e III do artigo 9� ou no � 2� do artigo 46 (al�nea ‘b’). Hoje, ele � aplicado se entre a cita��o e a senten�a de primeira inst�ncia houverem decorrido mais de quatro meses (al�nea ‘a’) ou se o despejo houver sido decretado com fundamento no artigo 9� ou no � 2� do artigo 46 (al�nea ‘b’). Logo, agora todas as situa��es elencadas no artigo 9�, e n�o apenas as previstas nos incisos II e III, imp�em a desocupa��o volunt�ria no prazo reduzido de 15 (quinze) dias. Para que fique claro, o artigo 9� prev� que a loca��o pode ser desfeita por m�tuo acordo (inciso I), em decorr�ncia da pr�tica de infra��o legal ou contratual (inciso II), em decorr�ncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III) e para a realiza��o de repara��es urgentes determinadas pelo Poder P�blico, que n�o possam ser normalmente executadas com a perman�ncia do locat�rio no im�vel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (inciso IV). Os artigos 68 a 70 da Lei n�. 8.245/90 disciplinam a a��o revisional de aluguel, que pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locat�rio, tendo “por escopo adequar o valor do aluguel ao de mercado, n�o se confundindo com o reajuste do mesmo valor, que se faz necess�rio, periodicamente, em raz�o da perda do poder aquisitivo da moeda”(Ant�nio Carlos Marcato. Breves considera��es sobre a revis�o do aluguel. Jus Navigandi, Teresina, ano 6, n. 57, jul. 2002. Dispon�vel em: . Acesso em: 10 fev. 2010). A Lei n�. 12.112/09 deu nova reda��o aos incisos II e IV do artigo 68. Aquele trata do aluguel provis�rio, devido desde a cita��o, que ser� fixado pelo juiz, ao designar audi�ncia, se houver pedido nesse sentido. Na reda��o original, o juiz devia se utilizar, nessa tarefa, dos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicasse e o valor n�o podia exceder 80% (oitenta por cento) do pedido. A nova reda��o diz que o juiz deve se utilizar dos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locat�rio, ou nos que indicar, observando os seguintes limites: (a) em a��o proposta pelo locador, o aluguel provis�rio n�o poder� ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; e (b) em a��o proposta pelo locat�rio, o aluguel provis�rio n�o poder� ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. A inova��o, portanto, procurou estabelecer tratamento ison�mico entre locador e locat�rio. O inciso IV disciplina as audi�ncias da a��o revisional. Na de concilia��o, ser� apresentada a contesta��o, que dever� conter contraproposta, se houver discord�ncia quanto ao valor pretendido. Se a concilia��o n�o for poss�vel, o juiz determinar� a realiza��o de per�cia, se necess�ria, designando, desde logo, audi�ncia de instru��o e julgamento. A inova��o parece ser meramente terminol�gica, pois a reda��o original trazia as mesmas regras, mas denominava a primeira audi�ncia ‘de instru��o e julgamento’, considerando a segunda sua continua��o. Os artigos 71 a 75 da Lei n�. 8.245/90 disciplinam a a��o renovat�ria, a qual, “como seu pr�prio nome diz, visa renovar contrato de loca��o em vigor, protegendo o locat�rio de ter que deixar o im�vel no qual exerce suas atividades comerciais” (Sylvia Maria Mendon�a do Amaral. A��o renovat�ria protege o fundo de com�rcio. http://www.correiadasilva.com/ pdf/ Informativo51 .pdf. Acesso em: 10 fev. 2010).
A Lei n�. 12.112/09 deu nova reda��o ao inciso V do artigo 71 e ao artigo 74. O artigo 71 enumera, em sete incisos, os requisitos espec�ficos da peti��o inicial da a��o renovat�ria. O inciso V cuida da indica��o do fiador, quando houver no contrato a renovar. Na reda��o original, quando o fiador n�o fosse o mesmo, a peti��o inicial devia trazer a “indica��o do nome ou denomina��o completa, n�mero de sua inscri��o no Minist�rio da Economia, Fazenda e Planejamento, endere�o e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profiss�o e o n�mero da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira”. A nova reda��o repete as exig�ncias relativas ao novo fiador, mas estabelece que a comprova��o da idoneidade financeira aplica-se inclusive ao fiador j� existente. Se a a��o renovat�ria for julgada improcedente, a nova reda��o do artigo 74 estabelece que “o juiz determinar� a expedi��o de mandado de despejo, que conter� o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupa��o volunt�ria, se houver pedido na contesta��o”. A inova��o � prejudicial ao locat�rio, pois a reda��o original previa a concess�o de prazo “de at� seis meses ap�s o tr�nsito em julgado da senten�a para desocupa��o”. S�o essas as novidades da Lei n�. 12.112/09. Numa primeira avalia��o, pode-se afirmar que as mudan�as favoreceram o locador e, em grau menor, o fiador. O locat�rio saiu perdendo e n�o apenas o inadimplente, bastando que se considere a amplia��o das hip�teses que autorizam a concess�o de “liminar para desocupa��o em quinze dias, independentemente da audi�ncia da parte contr�ria e desde que prestada a cau��o no valor equivalente a tr�s meses de aluguel” (art. 59, � 1�), a limita��o da faculdade da emenda da mora (art. 62, par. �nico) e o aumento dos casos em que o prazo para desocupa��o volunt�rio � reduzido de 30 (trinta) para 15 (quinze) dias (art. 63, � 1�). Para alguns especialistas, contudo, mesmo os locat�rios foram beneficiados pelas novas regras, pois elas representam um est�mulo � loca��o e, com o aumento da oferta, o valor dos alugu�is sofrer� redu��o. Que assim seja. Indique aos amigos Importante:1 - Conforme lei 9.610/98, que disp�e sobre direitos autorais, a reprodu��o parcial ou integral desta obra sem autoriza��o pr�via e expressa do autor constitui ofensa aos seus direitos autorais (art. 29). Em caso de interesse, use o link localizado na parte superior direita da p�gina para entrar em contato com o autor do texto.2 - Entretanto, de acordo com a lei 9.610/98, art. 46, n�o constitui ofensa aos direitos autorais a cita��o de passagens da obra para fins de estudo, cr�tica ou pol�mica, na medida justificada para o fim a atingir, indicando-se o nome do autor (Francisco Afonso Jawsnicker) e a fonte www.jurisway.org.br.3 - O JurisWay n�o interfere nas obras disponibilizadas pelos doutrinadores, raz�o pela qual refletem exclusivamente as opini�es, ideias e conceitos de seus autores.
Coment�rios e Opini�es1) Manoel (27/6/2012 �s 20:40:52) � sempre bom ler coment�rios t�o balizados, enriquece nossos conhecimentos e nos faz pensar...
Abra�os2) �lvaro (11/2/2013 �s 17:44:09) Tudo muito claro! Somente usu�rios cadastrados podem avaliar o conte�do do JurisWay.Para comentar este artigo, entre com seu e-mail e senha abaixo ou fa�o o cadastro no site.	J� sou cadastrado no JurisWay email ou login: senha: Esqueceu login/senha? Lembrete por e-mail N�o sou cadastrado no JurisWay Institucional

References: artigo 4
 artigo 924
 artigo 924
 artigo 12
 artigo 39
 artigo 40
 artigo 59
 artigo 62
 artigo 62
 artigo 62
 artigo 62
 artigo 62
 artigo 63
 artigo 9
 artigo 46
 artigo 9
 artigo 46
 artigo 9
 artigo 9
 artigo 68
 artigo 71
 artigo 74
 artigo 71
 artigo 74