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Timestamp: 2019-03-19 01:28:43+00:00

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Obligaciones a plazo. Promesa de venta.
PROMESA DE VENTA.- Existencia de un contrato de compraventa.- Falta de consumación del mismo.-
OBLIGACIONES A PLAZO. La consumación del contrato de compraventa estaba sujeta a que se otorgara la escritura pública antes de una fecha concreta. Ineficacia del contrato en el supuesto de que llegara dicha fecha sin el otorgamiento de la escritura pública. Falta de entrega de una parte del precio.
INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRACTOS. Criterios jerárquicos en materia de interpretación de las cláusulas de un contrato.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de fecha de 26 de octubre de 2004 (Rollo 162/2003)
PRIMERO.- El recurso de apelación se funda en las siguientes alegaciones: 1) Error en la apreciación de la prueba sobre el pago de parte del precio pactado. 2) Error en la apreciación de la prueba: devolución del precio recibido. 3) Error en la apreciación de la prueba al amparo de lo dispuesto en el artículo 386.1 de la LEC sobre la transmisión efectiva de la propiedad. 4) Error sobre la interpretación del contrato. 5) Inaplicación de lo dispuesto en el artículo 1.504 del Código Civil. Todas las alegaciones se refieren a un contrato, denominado de promesa de venta, y a la interpretación de la cláusula por la cual se tenía que otorgar la escritura pública antes de una determinada fecha y bajo la reserva expresa de la obtención de un préstamo bancario. Al respecto debemos indicar que en materia de interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en los mismos (artículo 1.281, apartado 1º del Código Civil), sin embargo, como en una gran parte de las veces ocurre, la interpretación literal del contrato no es siempre posible, por lo que el propio Código Civil establece reglas subsidiarias y de carácter jerárquico en los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1987 declaró: "Las normas de interpretación establecidas en el Código Civil tienen carácter de subsidiaridad en su aplicación de forma que cuando la literalidad de las cláusulas de un contrato sean claras, no son de aplicar otras diferentes que la que corresponde al sentido gramatical". Por lo tanto, siguiendo un criterio lógico, el Código Civil señala como primer criterio subsidiario la intención de los contratantes (artículo 1.281, apartado 2), cuya averiguación se efectuará a los actos coetáneos y posteriores al contrato, tal como disponer el artículo 1.282 al disponer: "Para juzgar la intención de los contratantes deberá atenderse, principalmente, a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato". No obstante, ello no excluye los actos anteriores tal como lo ha destacado la jurisprudencia y la doctrina, pues como señaló DE DIEGO "precisamente en los actos preparatorios del contrato puede encontrarse el mejor índice de la voluntad de los interesados, tanto más desapasionado e imparcial, cuanto que no estará influido por el prejuicio de preparar una determinada interpretación del contrato, como puede suceder en los coetáneos y posteriores". En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1985 declaró: "El artículo 1.282 del Código Civil es una norma de interpretación de los contratos que si bien no excluye, como este Tribunal tiene reiteradamente declarado, tomar en consideración los actos anteriores de las partes, no impone su prevalencia sobre la conducta coetánea y posterior". Ahora bien, pese al carácter jerárquico y subsidiario de las reglas de los artículos 1.281 y siguientes, es evidente que están relacionados entre sí, como lo ha puesto de relieve la jurisprudencia, entre cuyas Sentencias puede destacarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000, según la cual: "Es doctrina reiteradísima de esta Sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del 1281 (SSTS 31-12-1998, 16-2-1999, 20-11-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)". También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1.283 del Código Civil, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático (artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil), respecto los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que: "la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado «per se» en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la S. 30-10-1963 «la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye», cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia (SS. 27-6-1964 , 15-11-1972 ; 5-6-1981 ), llegándose a determinar el carácter imperativo del art. 1285 citado por la S. 28-4-1975". Ahora bien, cuando nos encontramos ante supuestos en los que existan dudas sobre el contenido de las cláusulas del contrato, bien por su redacción ambigua, por su falta de precisión o por no poder deslindarse con claridad su significado, debe acudirse a los elementos técnico jurídicos o de equidad contractual, recogidos en los artículos 1.288 y 1.289 del Código Civil, siendo interesante el primero de ellos en cuanto establece que la interpretación del contrato se debe efectuar contra la parte que ocasionó la oscuridad, lo cual implica que en tales supuestos procede aplicar el principio de interpretación “contra proferentem”, acogido en el artículo 1.288 del Código Civil y también actualmente en el artículo 6-2 de la Ley 7/1998, de 13 de Abril de Condiciones Generales de Contratación.
SEGUNDO.- En el presente caso, de los pactos del contrato se deduce que claramente se estipuló un precio y el objeto identificado del contrato, razón por la cual la denominada promesas de venta, como acertadamente lo precisó la juzgadora de instancia, es realmente un contrato de compraventa pues concurren ya todos los elementos esenciales de dicho contrato. Ahora bien, el problema se plantea en la condición establecida en el contrato, ya que en la cláusula que consta en el apartado tercero del contrato se pactó expresamente que "si se perfecciona el contrato, el presente compromiso conlleva la reiteración den forma autenticada ante D. ENRIC ROCA y RIU, notario de L´Ametlla de Mar como muy tarde el 30 de junio de 1994 y bajo la reserva expresa de la obtención de un préstamo bancario solicitado por el Sr. y la Sra. STIEGLER al CRÉDIT LYONNAIS por importe de 250.000 francos franceses". De esta cláusula se infiere que la perfección del contrato se supeditaba a que antes del 30 de junio de 1994 se otorgara la escritura pública, dejándose dicha fecha a fin de que desde el 24 de marzo de 1994, fecha del documento privado, a la anterior fecha se obtuviera por los compradores un préstamo bancario de la entidad financiera citada y por el precio del contrato. Sin embargo, transcurrió el 30 de junio de 1994 y la parte compradora ni pagó el precio, ni obtuvo el préstamo antes de la indicada fecha y tampoco se otorgó la escritura pública de venta. El problema se plantea respecto a la eficacia de dicho incumplimiento, que es donde también cobrar vital importancia la interpretación de los contratos, pues en la cláusula cuarta se prevé dicho incumplimiento al precisar "después de esta fecha, dicho compromiso si no ha sido deducido, será considerado nulo y sin valor, y ello sin daños ni perjuicios para el vendedor". De estas dos cláusulas del contrato se deduce que el contrato contenía una obligación a plazo, consistente en que sí no se cumplía el mismo dentro del término que corriera hasta el día 30 de junio de 1994, el contrato de compraventa carecería de eficacia. En materia de obligaciones sujetas a plazo el artículo 1.125 del Código Civil establece que las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue, agregando en el párrafo tercero que si la incertidumbre consiste en sí ha de llegar o no el día, la obligación es condicional y se regirá por las reglas de las obligaciones condicionales. Pues bien, cuando se establece un plazo no es a favor de una sola de las partes, sino se ha pactado expresamente, sino a favor de ambas partes, pues así se deduce de la presunción del artículo 1.127 del Código Civil, según la cual "siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio del acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto a favor del uno o del otro". Sobre esta presunción la importante Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 1966 declaró: "En las obligaciones a plazo, caracterizadas por pactar los contratantes que su cumplimiento será exigible e una fecha cierta, en principio se presume que el término se establece en beneficio del acreedor y del deudor, a no resultar otra cosa del tenor o circunstancia de la obligación, según establece el artículo 1.127 del Código Civil, que ha modificado el sistema romano, que lo reconocía sólo en utilidad o provecho del deudor, por lo que la no aplicación de dicha presunción es necesario que se acredite y justifique lo contrario de la misma, ya que es sólo iuris tantum y siempre ha de pactarse la modalidad de obligación a término de un modo expreso, por ser necesario que conste con claridad la voluntad de las partes sobre ello, aunque la fijación del plazo pueda ser tácita cuál revela el artículo 1.128 del Código Civil". Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1982 precisó que "el artículo 1.127 del Código Civil presume que el término responde a interés común de las partes y, por lo tanto, descarta la posibilidad de reclamar el pago por el acreedor y no autoriza al deudor para acudir a la liberación anticipada, regla que puede modificarse conforme a la naturaleza del negocio y a las circunstancias". En el presente caso, de los términos del contrato se infiere que se estableció la obligación de otorgar la escritura pública antes del 30 de junio, concediéndose tres meses para la obtención del crédito, sin que, por lo tanto, ni el vendedor pudiera exigir el cumplimiento anticipado del contrato, ni los compradores retrasar su cumplimiento a su arbitrio; y si se planteara duda sobre los términos del contrato, de los actos posteriores de las partes se deduce claramente que se pactó el contrato con dicha finalidad. Es cierto que los actores remitieron un cheque por importe de 240.000 francos, aunque el precio era de 250.000 francos, en fecha de 8 de agosto de 1994, pero la parte demandada sólo acepta que se cargó dicha cantidad, pero que no se aceptó el cheque. Es más la parte demandada ha demostrado (vid. documentos 16 a 20 de la contestación a la demanda) que devolvió a los actores las siguientes cantidades: 99.700 francos en fecha de 12 de agosto de 1994, 99.105 francos en fecha de 16 de agosto de 1994 y de 8.400 y 100.000 francos en fecha de 15 de diciembre de 1994, quedándose los demandados un remanente de 32.494,56 francos por el tiempo que han permanecido aquellos habitando la vivienda de los demandados. En síntesis, de estos actos se deduce que el precio de la compraventa se quiso pagar con posterioridad al plazo establecido (un mes y ocho días más tarde) y que los demandados no aceptaron el pago del precio, con lo cual es evidente la voluntad de los vendedores de no modificar los pactos del contrato de compraventa, razón por la cual la compraventa carecía de eficacia y devenía nulo lo pactado. Atendiendo, por lo tanto, a estas consideraciones deben desestimarse las cuatro primeras alegaciones del recurso de apelación, inclusive la referente a la transmisión de la propiedad, pues sí la perfección del contrato se supeditó al otorgamiento de la escritura pública y del pago del precio es evidente que la falta de dicho otorgamiento y el impago de la cantidad adeudada antes de la fecha del 30 de junio de 1994, es evidente que no puede admitirse la transmisión del dominio, sin que el hecho de haber ocupado bajo cualquier otro concepto la vivienda les dé derecho para asumir su propiedad. Por último, la referencia al artículo 1.504 del Código Civil carece de sentido, pues en este proceso la parte demandada no planteó la resolución del contrato, por lo que no habiéndose ejercitado la resolución contractual prevista en el artículo 1.504 del Código Civil carece de relevancia plantear dicha cuestión, pues no nos encontramos ante un caso de resolución contractual, sino ante un supuesto en que no se llegó a consumar el contrato de compraventa, ya que, además del consentimiento, en nuestro derecho rige la teoría del título y el modo para la consumación y eficacia plena del contrato, razón por la que también debe desestimarse esta alegación y, consecuentemente, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 14 de enero de 2003, dictada por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Tortosa, confirmándose íntegramente la misma.
TERCERO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la LEC de 2000, procede condenar a la apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 14 de enero de 2003, dictada por el Iltma.. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Tortosa, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.
Se condena a los apelantes al pago de las costas de segunda instancia.

References: artículo 386
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1282
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 6
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 resolución 
 resolución 
 artículo 1
 resolución 
 artículo 398