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Timestamp: 2018-12-11 23:26:54+00:00

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Rechtsberatung Baurecht: Voraussetzungen für Baueinstellung durch Auftragnehmer und der richtige Umgang mit Abschlagszahlungen
Frage gestellt am 2015-04-07 16:15:17.001
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Ausgangssituation:Ich habe ein Bauunternehmen damit beauftragt den Rohbau für ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Bereits die erste Abschlagsrechnung ist fehlerhaft. Mit dem Unternehmen wurde ein Einzelpreisvertrag auf Basis der VOB geschlossen (Mengen werden gemäß den Einzelpreisen des Leistungsverzeichnisses abgerechnet.) Das Bauunternehmen hat das Skonto und den Sicherheitseinbehalt nicht in Abzug gebracht.
Ein weiterer strittiger Punkt ist die Abrechnung des Aushubs. Gemäß dem Leistungsverzeichnis habe ich einen Betrag pro m³ zu entrichten. In der Realität wird der Aushub auf den LKW geladen und entsorgt. Durch das Wiegen des LKW mit/ohne Ladung ergibt sich das Zuladegewicht. Der Rohbauer rechnet das Gewicht mit 1,6 t/m³ in Rauminhalt (m³) um. Da ich ein Bodengutachten erstellen lies ist der Bodenaufbau bekannt. Demnach lässt sich ein Umrechnungsfaktor (Dichte) von etwa 2,0 t/m³ errechnen.
Des Weiteren wurden Positionen des Leistungsverzeichnisses abgerechnet, die nicht erbracht wurden (z.B. der Aushub wurde ausgekoffert, aber nicht entsorgt). Ich habe den Betrag der Abschlagsrechnung gekürzt und nur den unstrittigen Rechnungsbetrag überwiesen.
Nun hat der Rohbauer die Arbeiten bis auf weiteres eingestellt. Bevor ich nicht den vollen Rechnungsbetrag überwiesen habe wird er nicht weiterarbeiten lassen.
Ein Arbeitsstop ist für mich nicht gut, da ich bereits alle Kreditverträge unterschrieben und alle anderen Gewerke beauftragt habe. Auch eine Wechsel des Unternehmens –sofern dies überhaupt möglich wäre – würde mindestens eine 6-monatige Verzögerung bedeuten. Am Ende würde der Wechsel wohl kaum Geld einsparen, möglichweise wäre dies eine noch teurere Alternative.
1.	Besteht die Möglichkeit falsch berechnete Kostenpositionen am Ende aller Arbeiten von der Endrechnung in Abzug zu bringen, falls ich zunächst alle Abschlags-Rechnungen vollständig begleichen würde? Würde das Begleichen der Abschlagszahlungen als konkludente Handlung, die Rechnung ist in Ordnung, gewertet werden können?
2.	Welche Strategie würden Sie mir empfehlen, wenn ich einerseits zügig weiterarbeiten lassen möchte und andererseits mir die Möglichkeit offen halten möchte, zu viel bezahlte Rechnungsbeträge zurück fordern zu können? Wäre es sinnvoll den vollen Abschlag mit dem Hinweis "Zahlung erfolgt unter Vorbehalt der Rückforderung" zu leisten?
3.	Nach § 18 Absatz 5 Streitigkeiten VOB Teil B berechtigen Streitfälle den Auftragnehmer nicht, die Arbeiten einzustellen. Für welche Streitfälle gilt dies? Ist das Bauunternehmen berechtigt die Arbeiten zu stoppen, falls ein strittiger Betrag nicht beglichen wird?
4.	Es wurde als Fertigstellungstermin für den Rohbau Ende Juli 2015 vertraglich vereinbart. Kann ich Schadensersatz vom Rohbauer verlangen, falls dieser Termin nicht eingehalten wird? Nachweislich würde sich der Schaden ergeben aus: Höhere Zinszahlungen Bereitstellungsprovision, verzögerter Vermietungsbeginn und damit Mietzinsausfall.
5.	Unter welchen Voraussetzungen kann das Bauunternehmen vom Vertrag zurücktreten (kündigen)?
6.	Gemäß dem Leistungsverzeichnis sind Kosten pro Rauminhalt (m³) für Aushub und Entsorgung vereinbart. Der Aushub wurde vorgenommen, die Entsorgung dagegen nicht. Abgerechnet wurde der dennoch der volle Kostensatz. Sind die strafrechtlichen Vorausaussetzungen für Betrug erfüllt, könnte eine Strafanzeige erhoben werden.
Frage beantwortet am: 2015-04-07 17:29:02.71
zunächst unterstelle ich, dass die VOB/B auch tatsächlich wirksam im vertrag vereinbart worden ist.
Ist das der Fall, gilt für die Abschlagszahlungen, dass der Auftragnehmer prüffähige Abschlagsrechnungen einreichen muss.
Auch darf natürlich nur das abgerechnet werden, was tatsächlich vertragsgemäß erbracht worden ist, also nur nur ausgeführte Leistungen dürfen auch abgerechnet werden.
Sie als Auftraggeber dürfen Gegenansprüche einbehalten und eine Zahlung hat keine Anerkenntniswirkung, so dass noch bei der Schlussrechnung Kürzungen vorgenommen werden können.
Dioeses alles ergibt sich schon aus § 16 VOB/B.
Zur Sicherheit sollten Zahlungen aber ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückzahlung in Hinblick auf die bereits gerügten Mängel geleistet werden. Viele Richter fordern - allerdings entgegen dem Gesetzeswortlaut - immer noch so eine Einschränkung. Daher sollten Sie diese Einschränkung auch vornehmen.
Zu Ihren Fragen dann noch ergänzend:
1. Besteht die Möglichkeit falsch berechnete Kostenpositionen am Ende aller Arbeiten von der Endrechnung in Abzug zu bringen, falls ich zunächst alle Abschlags-Rechnungen vollständig begleichen würde? Würde das Begleichen der Abschlagszahlungen als konkludente Handlung, die Rechnung ist in Ordnung, gewertet werden können?
Nach dem Gesetz (§ 16 VOB/B) darf es nicht als Anerkenntnis gewertet werden. Da aber Richter häufig einen Vorbehalt fordern, sollte diese Vorbehalt bie schrieben gestellt werden.
2. Welche Strategie würden Sie mir empfehlen, wenn ich einerseits zügig weiterarbeiten lassen möchte und andererseits mir die Möglichkeit offen halten möchte, zu viel bezahlte Rechnungsbeträge zurück fordern zu können? Wäre es sinnvoll den vollen Abschlag mit dem Hinweis "Zahlung erfolgt unter Vorbehalt der Rückforderung" zu leisten?
Richtig: Sofern Sie mit diesem Unternehmer weiterbauen wollen, Zahlung unter Vorbehalt und die einzelnen Vorbehaltspunkte benennen.
3. Nach § 18 Absatz 5 Streitigkeiten VOB Teil B berechtigen Streitfälle den Auftragnehmer nicht, die Arbeiten einzustellen. Für welche Streitfälle gilt dies? Ist das Bauunternehmen berechtigt die Arbeiten zu stoppen, falls ein strittiger Betrag nicht beglichen wird?
Nur wenn vertragsgemäße (!) Leistungen nicht bezahlt worden sind und eine Nachfrist verstrichen ist, kann der Auftragnehmer die Arbeiten einstellen.
Erbringt der die Leistungen nicht oder rechnet falsch ab (so ja in Ihrem Fall), kann er nicht die Arbeiten einstellen, da er sich ja seinerseits nicht vertragsgemäß verhalten hat.
Daher fordern Sie ihn auf, die im Vertrag enthaltenen enthaltenen Leistungen ohne Terminverzug gemäß dem Terminplan zu erbringen. Wiesen Sie ausdrücklich weiter darauf hin, dass nach der Regelung des § 18 V VOB/B Sreitfälle nicht dazu berechtigen, die Leistungserbringung einzustellen.
4. Es wurde als Fertigstellungstermin für den Rohbau Ende Juli 2015 vertraglich vereinbart. Kann ich Schadensersatz vom Rohbauer verlangen, falls dieser Termin nicht eingehalten wird? Nachweislich würde sich der Schaden ergeben aus: Höhere Zinszahlungen Bereitstellungsprovision, verzögerter Vermietungsbeginn und damit Mietzinsausfall.
Sofern tatsächlich ein Fixtermin im Vertrag vereinbart worden ist, kann bei verschuldeter Terminüberschreitung Schadensersatz geltend gemacht werden.
Und hier wird ein Verschulden anzunehmen sein, zumindest nach Ihrer Schilderung.
5. Unter welchen Voraussetzungen kann das Bauunternehmen vom Vertrag zurücktreten (kündigen)?
Der Unternehmer kann nach § 9 VOB/B dann kündigen,
- wenn der Auftraggeber eine ihm obliegende Handlung unterlässt und dadurch den Auftragnehmer außerstande setzt, die Leistung auszuführen, oder
- wenn der Auftraggeber eine fällige Zahlung nicht leistet oder sonst in Schuldnerverzug gerät.
6. Gemäß dem Leistungsverzeichnis sind Kosten pro Rauminhalt (m³) für Aushub und Entsorgung vereinbart. Der Aushub wurde vorgenommen, die Entsorgung dagegen nicht. Abgerechnet wurde der dennoch der volle Kostensatz. Sind die strafrechtlichen Vorausaussetzungen für Betrug erfüllt, könnte eine Strafanzeige erhoben werden.
Wenn absichtlich die vertragliche Entsorgung nicht erbracht, aber gleichwohl abgerechnet wird, werden die Voraussetzungen nach § 263 BGB vorausliegen. Es könnte dann eine Strafanzeige gestellt werden.

References: § 18
 § 16
 § 18
 § 18
 § 9
 § 263