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Timestamp: 2020-08-09 20:22:35+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2020-7202
Documento BOE-A-2020-7202
«BOE» núm. 183, de 3 de julio de 2020, páginas 47053 a 47059 (7 págs.)
BOE-A-2020-7202
El 22 de junio de 2018 se otorgó escritura de compraventa autorizada por el notario de Marbella, don José Andújar Hurtado, por la que don A. M. R. vendía a doña M. D. M. L. una quinta parte indivisa de la nuda propiedad de un inmueble siendo, según se manifestaba en la escritura, dueño de pleno dominio del inmueble por cesión gratuita de sus padres, doña C. R. D. y don S. M. D., lo cual tuvo lugar hace más de treinta años. El día 4 de octubre de 2019 se otorgó escritura de extinción de condominio ante el notario de Marbella, don José Andújar Hurtado, por la que se disolvía la comunidad de bienes formada por don A. M. R. y doña M. D. M. L., conviniendo que el referido inmueble se adjudicase, íntegramente y en pleno dominio, al citado don A. M. R., solicitando la inmatriculación a su favor.
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Vélez-Málaga número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación registral de fecha 12/11/2019.
I. Texto del asiento de presentación:
Escritura otorgada en Marbella-San Pedro de Alcántara el día cuatro de Octubre del año dos mil diecinueve, con el número de protocolo 797/2.019 del Notario don José Andújar Hurtado, por la que doña M. D. M. L. y don M. L. R. son dueños de 1/5 parte indivisa en nuda propiedad, y don A. M. R., dueño de 1/5 parte indivisa en Usufructo Vitalicio y 4/5 partes indivisas en pleno dominio, de la vivienda situada en calle (…) término municipal de Vélez-Málaga Sec.03, extinguen el condominio entre ellos existente, adjudicándose dicha finca a don A. M. R. Se acompaña de escritura de Compraventa otorgada en Vélez-Málaga el día 22 de junio de 2018, número de protocolo 486/2018 del Notario don José Andújar Hurtado; y Ratificación otorgada en Vélez-Málaga el día 10 de Octubre de 2019, número de protocolo 2476/2019 del Notario don Juan Deus Valencia.
II. El día 31/10/2019 se inicia el cómputo del plazo de calificación y despacho conforme al art 18 y 255 de la Ley Hipotecaria.
III. Datos relevantes:
1. Catastralmente la superficie grafica de suelo es de solo 38 m2, y la ocupada por la edificación es de 39 m2, lo cual no es posible física ni jurídicamente, pues invadiría 1m2 de suelo ajeno.
2. Se aporta título público de la previa adquisición de los derechos que corresponden a doña M. D. M. L. y don M. L. R. (1/5 parte indivisa en nuda propiedad), pero no se aporta título público de la previa adquisición de los derechos que corresponden a don A. M. R., (dueño de 1/5 parte indivisa en Usufructo Vitalicio y 4/5 partes indivisas en pleno dominio). Dice que su título de adquisición es «cesión gratuita de sus padres... hace más de treinta años».
Observaciones: se sugiere desistir del asiento de presentación y utilizar esta escritura de extinción de condominio como título de propiedad para iniciar un expediente de dominio del art 201 LH (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Joaquín Delgado Ramos registrador/a de Registro Propiedad de Vélez-Málaga 3 a día doce de noviembre del año dos mil diecinueve».
Contra la anterior nota de calificación, don A. M. R. interpuso recurso el día 13 de diciembre de 2019 en virtud de escrito y en base, entre otros, a los siguientes argumentos:
Tercero.–Motivos por los que la resolución recurrida es contraria a Derecho.–
«...es de aplicación la doctrina que ha venido señalando este Centro Directivo en considerar a la extinción de comunidad como título inmatriculador.
En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Asumido lo anterior, y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación.»
«Este Centro Directivo va ha abordado esta cuestión en varias Resoluciones (vid. las de 19 de mayo y 26 de julio 2011, 29 de enero de 2014 y 1 de julio de 2016).
Según doctrina de este Centro Directivo respecto la cuestión sustancial debatida en este expediente, esto es, si la documentación presentada con posterioridad al 1 de noviembre de 2015 constituye o no título traslativo hábil para lograr la inmatriculación conforme el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la nueva redacción legal al amparo de la Ley 13/2015, de 24 de junio, exige que se trate de «los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público...
En aplicación de la doctrina expuesta al supuesto concreto de este expediente, no puede entenderse que, componiéndose el ‘iter’ inmatriculador de una donación en favor de dos donatarios por cuotas indivisas y de una posterior disolución de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los condóminos, exista una sola transmisión, y no más bien un complejo ‘iter’ adquisitivo.
Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrió más de un año, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación. Por tanto el defecto alegado por el registrador debe ser revocado».
Cuarto.–Respecto de la discrepancia catastral.–
«Catastralmente la superficie gráfica del suelo es de 38 m2 y la ocupada por la edificación es de 39 m2. lo cual no es posible ni física ni jurídicamente, pues invadiría 1 m2 de suelo ajeno»,
«Si no se aporta certificación catastral con superficie de suelo de 39 m2 se va a interpretar que la superficie ocupada en planta baja por la edificación es la misma que la de la parcela catastral (38 m2)».
Esta discrepancia se debe a que la planta alta del inmueble dispone de un pequeño balcón o terraza de 1 m2, que es lo que causa esa aparente discrepancia catastral. No obstante, ello será debidamente subsanado toda vez que, conforme a lo aquí peticionado, la Resolución recurrida sea revocada y se acuerde conforme a lo interesado en el presente».
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 26 de diciembre de 2019, mantuvo su nota de calificación y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
1. Don A. M. R. vende a otra persona una quinta parte indivisa de la nuda propiedad de un inmueble siendo, según se manifiesta en la escritura, dueño de pleno dominio del inmueble por cesión gratuita de sus padres hace más de treinta años. Posteriormente se otorga escritura de extinción de condominio por la que se disuelve la comunidad de bienes formada por don A. M. R. y la compradora de la quinta parte indivisa conviniendo que el referido inmueble se adjudique íntegramente y en pleno dominio al citado don A. M. R., solicitando la inmatriculación a su favor.
2. La doctrina de esta Dirección General es considerar a la extinción de comunidad como título inmatriculador. En esto tiene razón el recurrente.
También la jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra jurisprudencia una consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio código (...) Así la norma del artículo 1068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia (...)». Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa. Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes. En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador.
3. Ahora bien, para que la disolución sea título inmatriculador debe acompañarse el título público justificativo de la titularidad de los copropietarios que extinguen la comunidad.
4. En el supuesto de hecho que se plantea en este recurso se suscitan dudas de que la documentación puede haberse creado «ad hoc» para producir la inmatriculación.
5. Pero es que además y, sobre todo, y en esto tiene razón el registrador, no se ha acreditado un doble título público respecto de la totalidad de las cuotas, sino tan sólo respecto de una quinta parte indivisa, pues el resto de las cuotas se dicen adquiridas por cesión gratuita de sus padres hace más de treinta años, sin acompañarse de la necesaria escritura pública de donación (cfr. artículo 633 del Código Civil).

References: resolución 
 artículo 205
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 1068
 artículo 633