Source: https://www.zbo.de/baurecht/bauvertrag.html
Timestamp: 2017-06-27 22:44:15+00:00

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Bauvertrag beim Hausbau mit einem Bauunternehmen
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Bei einem Bauvertrag handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen einem Bauunternehmer (Auftragnehmer) und einem Bauherrn (Auftraggeber), deren Inhalt die Erbringung von festgelegten Bauleistungen ist. Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) muss der Bauvertrag nicht schriftlich geschlossen werden. Allerdings ist die Schriftform nicht nur üblich, sondern auch dringend zu empfehlen, um Unklarheiten zu vermeiden und im Falle eines Rechtsstreits die getroffenen Absprachen nachweisen zu können. Das BGB ordnet den Bauvertrag als Werkvertrag gem. §§ 631 bis 650 ein. Somit schuldet der Unternehmer dem Auftraggeber die vereinbarte mangelfreie Leistung, das sog. Werk, während der Auftraggeber zur Zahlung des Honorars, nach BGB der sog. Vergütung, verpflichtet ist.
Im Bauvertrag können ganz unterschiedliche Bauleistungen festgelegt werden: Das Leistungsspektrum reicht von Einzelleistungen (z. B. Malerarbeiten oder Trockenbau) über Renovierungen bis hin zu der Errichtung von schlüsselfertigen Neubauten. Es ist sowohl für den Unternehmer wie auch für den Bauherrn wichtig, dass der Umfang der zu erbringenden Leistungen unmissverständlich feststeht. Darum sind Unterlagen wie Planungszeichnungen, Leistungsverzeichnisse und eine Baubeschreibung Bestandteile eines Bauvertrags. Der Bauherr hat die Pflichten, die Leistung abzunehmen, wenn sie mangelfrei erstellt wurde und die vereinbarte Vergütung vertragsgerecht zu zahlen. Unwesentliche Mängel dürfen nicht dazu führen, dass die Arbeit nicht abgenommen wird (§ 640 BGB).
Der Vertrag mit einem Bauträger, der neben der Bauleistung auch den Grundstückskauf beinhaltet, stellt eine Sonderform dar: Da die Eigentumsübertragung aller Immobilien durch einen Notar vorgenommen werden muss, muss diese Vertragsart notariell beurkundet werden (s. a. Artikel "Bauträgervertrag").
Möglichkeiten der Vertragsgestaltung beim Bauvertrag
VOB/B oder BGB (Werkvertragsrecht)
Bauverträge werden überwiegend nach Maßgabe der Vorgaben des BGB für das Werkvertragsrecht gefertigt (s. o.). Da jedoch einige Regelungen des BGB nicht zwingend eingehalten werden müssen, ist es möglich, sie vertraglich durch eigene Regelungen zu ergänzen. Alternativ kann auch der Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) zum Vertragsbestandteil bestimmt werden. In diesem Fall nimmt dieser die Stellung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ein. Dazu muss die VOB/B jedoch im Vertragstext ausdrücklich genannt werden. Darüber hinaus ist sicherzustellen, dass beide Vertragsparteien vom Inhalt der VOB/B Kenntnis haben.
Die deutlichsten Unterschiede zwischen einem Bauvertrag nach Werkvertragsrecht (BGB) und einem Vertrag, der die VOB/B beinhaltet, sind diese:
Regelungen bei einer Behinderung und Unterbrechung der Ausführung: § 6 der VOB/B regelt sowohl, wie sich ein Unternehmer verhalten soll, wenn er sich bei der Vertragserfüllung durch den Bauherrn behindert fühlt, als auch die Verlängerung von Ausführungsfristen bei unverschuldeten Verzögerungen sowie vertragliche Folgen bei Ausführungsverzögerungen.
Die VOB/B sieht nach § 5 nicht nur die Einhaltung von Vertragsfristen vor, sondern sichert dem Bauherrn bei Verzögerungen, die der Unternehmer zu verschulden hat, auch Schadensersatz zu.
Für die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen sieht das BGB im § 634a für Bauleitungen eine 5-jährige Verjährungsfrist vor, die VOB/B räumt lediglich vier Jahre ein, sofern nicht andere vertragliche Vereinbarungen getroffen werden. Allerdings sind nach VOB/B bereits Fristsetzungen durch den Bauherrn möglich, wenn dieser schon während der Ausführung Mängel erkannt und reklamiert hat. Abweichend vom BGB legt die VOB/B fest, dass schriftliche Mängelrügen des Bauherrn die Gewährleistungsfrist für diesen monierten Mangel verlängern.
Die Regelungen des BGB zur Abnahme (§ 640) sehen keine Frist vor, innerhalb der ein Bauherr eine Abnahme durchgeführt haben muss. Dagegen regelt § 12 VOB/B, dass der Unternehmer eine Abnahme verlangen kann und der Bauherr diesem Wunsch innerhalb von 12 Werktagen nachkommen muss, wenn keine anderen Absprachen getroffen wurden. Wenn vom Unternehmer keine Abnahme verlangt wird, gilt die erbrachte Leistung 12 Tage, nachdem er die Fertigstellung schriftlich mitgeteilt hat, als abgenommen.
§ 14 VOB/B verpflichtet den Unternehmer, die Schlussrechnung innerhalb eines festen Zeitrahmens vorzulegen. Die Frist beginnt mit der Fertigstellung des Bauwerks und ist von der Bauzeit abhängig.
Das BGB legt in § 641 fest, dass der Bauherr die Vergütung bei der Abnahme zu zahlen hat. Dagegen ist in der VOB/B (§ 16) darüber hinaus von Abschlagszahlungen die Rede, die, soweit vertraglich vereinbart, dem jeweiligen Wert der aktuell erstellten Leistung entsprechen müssen. Im Fall einer solchen Vereinbarung sind die Zahlungen mit der Schlusszahlung beendet. Näheres hierzu finden Sie im Artikel "Bauträgervertrag". In § 16 Abs. 5 ist außerdem das Verfahren im Falle eines Zahlungsverzug festgehalten (Verzinsung, Ausgleich des Verzugsschadens).
Preis- und Vertragsarten beim Bauvertrag
Ein Pauschalvertrag wird abgeschlossen, wenn eine Bauleistung bezüglich ihres Umfangs und ihrer Ausführungsart genau festgeschrieben werden kann und nicht von Änderungen ausgegangen wird. Diese Vertragsform ist bei Bauträgern und privaten Bauherren sehr beliebt und kommt besonders oft bei schlüsselfertig zu erstellenden Häusern zum Einsatz. Für die Rechnungstellung spielen die tatsächlich erbrachten Leistungsmengen dann keine Rolle mehr. Pauschalverträge werden in Detail- und Globalpauschalverträge unterschieden: In einem Detailpauschalvertrag werden die zu erbringenden Leistungen sehr genau in einer Leistungsbeschreibung mit einem Leistungsverzeichnis dargestellt, ein Globalpauschalvertrag beschreibt die vereinbarten Leistungen lediglich ergebnisorientiert.
Der Festpreis im Bauvertrag
Der sog. Festpreis ist rechtlich nicht definiert. Das hat dazu geführt, dass er mit den verschiedensten Bedeutungen und seitens der Bauherren auch Erwartungen verwendet wird. Es ist jedoch grundsätzlich jeder Preis als fest anzusehen, der vertraglich vereinbart wurde. Gerade bei Bauverträgen kommt es häufig zu Missverständnissen, weil besonders künftige Bauherren unter dem Begriff des Festpreises einen unabänderlichen, endgültigen Preis verstehen. Es kann jedoch auch bei Festpreisen Erhöhungen geben, die entstehen, wenn nach der Vertragsunterzeichnung Änderungen vereinbart werden oder aufgrund von Behinderungen Zusatzkosten entstehen, die vom Bauherrn zu zahlen sind. Festpreise werden auch häufig nur für einen begrenzten Zeitraum vereinbart. Wenn es jedoch zu Verzögerungen kommt, kann das für den Bauherrn höhere Kosten zur Folge haben.
Der Bauvertrag als Einheitspreisvertrag
Der Einheitspreisvertrag orientiert sich hinsichtlich der Vergütung an den tatsächlichen Leistungsmengen. Ein Vertrag dieser Art kann geschlossen werden, wenn geklärt ist, in welchem konkreten Umfang sämtliche Bauleistungen benötigt werden. Im Einheitspreis wird festgelegt, welchen Preis eine zu erstellende Leistung hat (z. B. der Preis für 1 qm Mauerwerk). Mit einem Einheitspreisvertrag gehen der Bauunternehmer und der Bauherr das geringste finanzielle Risiko ein, da genau das abgerechnet wird, was geleistet und an Materialien verbraucht wird.
Der Bauvertrag als Stundenlohnvertrag
Stundenlohnverträge sind beim Hausbau nicht üblich, sondern werden für Herrichtungsarbeiten vereinbart.
Worauf sollten Sie beim Abschließen eines Bauvertrags achten?
Der Bauvertrag sollte vor der Unterschrift gut geprüft werden. Wenn nötig, ist der Rat eines Fachanwalts oder unabhängigen Bauherrenberaters sinnvoll. Oft ergeben sich bereits Mängel bei der Definition des Vertragsgegenstands.
Prüfen Sie Ihren künftigen Vertragspartner: Holen Sie Auskünfte ein und informieren Sie sich über Referenzobjekte. Sollten Sie Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Baufirma haben, ist eine Mitgliedschaft im Bauherren-Schutzbund e. V. zu empfehlen. Dort können Mitglieder für eine geringe Gebühr Firmenauskünfte einholen.
Bestehen Sie auf Transparenz bei der Bau- und Leistungsbeschreibung. Der Leistungsumfang, der Ausstattungsstandard und Güte und Art der Baustoffe und –materialien müssen umfassend und abschließend dargestellt sein.
Sprechen Sie die Vertragsbedingungen und –inhalte mit dem Bauunternehmer so genau wie möglich ab, sodass auch alle Sonderwünsche in den Vertrag eingearbeitet werden. Nur so kann vermieden werden, dass z. B. bei vereinbarten Pauschalpreisen durch Änderungswünsche im Nachhinein Preissteigerungen eintreten.
Achten Sie darauf, dass im Bauvertrag feste Fristen vereinbart werden. Ein fester Bauzeitenplan, der auch Vertragsbestandteil wird, sorgt für Klarheit hinsichtlich des Baubeginns, der Bauzeit und des Fertigstellungstermins. Die Einhaltung dieser Fristen ist für den Bauherrn jedoch nur durchsetzbar, wenn gleichzeitig auch Vertragsstrafen für Fristverletzungen vereinbart werden.
Koppeln Sie vertraglich Abschlagszahlungen oder Raten an den Baufortschritt, lehnen Sie Vorschusszahlungen ab.
Vereinbaren Sie die genauen Abnahmemodalitäten: Wenn im Bauvertrag nicht geregelt wurde, dass eine Bauabnahme förmlich und schriftlich durch den Auftraggeber erfolgen muss, kann sich eine Baufirma auf eine stillschweigende Abnahme berufen. Auf hausbauberater.de finden Sie weitere Ausführungen zur Thematik der Abnahme.
Oft stehen Eigenheimbesitzer vor dem Problem, dass während der Gewährleistungsfrist Baumängel auftreten, sie sich aber nicht mehr an das Bauunternehmen oder den Handwerksbetrieb wenden können, weil die Firma bereits erloschen ist. Um zu verhindern, dass der Bauherr in einem solchen Fall selbst für die Mängelbeseitigung aufkommen muss, ist es ratsam, eine Gewährleistungsbürgschaft (üblicherweise von einer Versicherung oder einer Bank) oder mindestens einen Sicherheitseinbehalt zu vereinbaren. Bei einer Gewährleistungsbürgschaft kommt der Bürge für die Mängelbeseitigung auf, beim Sicherheitseinbehalt stellt das Bauunternehmen einen festgelegten Geldbetrag bis zum mangelfreien Ablauf der Gewährleistungsfrist frei. Fachleute empfehlen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5-10 % der Bausumme.
Weitere Hinweise, die ebenfalls für den Bauvertrag gelten, finden Sie auch im Artikel "Bauträgervertrag".

References: § 6
 § 5
 § 634
 § 12

§ 14
 § 641
 § 16