Source: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=23574
Timestamp: 2018-04-22 18:03:28+00:00

Document:
Universimmo.com - L'approbation fige aussi les comptes individuels
L'approbation fige aussi les comptes individuels Imprimer le sujet
5551 message(s)
Posté - 18 nov. 2017 : 00:17:17
C'est un vœu dans le cadre de la réécriture de la loi de 1965.
Le décret du 17 mars 1967 dans son article 45-1 issu du décret du 27 mai 2004 énonce : " L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ".
A sa date la règle est parfaitement compréhensible car le régime ne prévoit pas l'envoi aux copropriétaires d'un relevé détaillé des charges et produits avec indication de la répartition qui en est faite.
La notification du projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire n'a été imposée que par le décret du 20 avril 2010 soit six ans plus tard.
Mais l'obligation de notifier ce projet figure en 5° de l'article 11 II du décret du 17 mars 1967. Or l'article 11 mentionne à propos des documents figurant en II : " le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires ".
Cette mention reste admissible pour les annexes au budget prévisionnel (on ne sait pas ce que c'est), l'état détaillé des sommes perçues par le syndic (document fantôme) et l'avis rendu par le conseil syndical quand sa consultation est obligatoire (il est ce qu'il est ; l'assemblée ne peut se prononcer).
Elle ne l'est pas pour les documents ajoutés en 2010 soit en 4° le compte rendu de la mission du conseil syndical qui devrait bien au contraire faire l'objet d'un vote et en 5° le projet d'état individuel de répartition qui doit également être approuvé pour figer les comptes dans l'intérêt supérieur de la sécurité juridique du syndicat des copropriétaires.
La possibilité d'une contestation individuelle des comptes soumis pendant trois semaines à l'examen de chaque copropriétaire est une nécessité absolue pour la sécurité juridique de la copropriété.
L'effet couperet de l'approbation des comptes est soumis à la double réserve de l'erreur ou de l'omission, voire même d'une présentation inappropriée.
Il ne s'agit donc pas de remettre en question la possibilité de faire rectifier un mode de répartition contestable, mais d'inciter les copropriétaires à lire les documents qu'on leur envoie et à réagir sans tarder à une anomalie.
Encore une fois : la sécurité juridique de la copropriété et la lutte contre les procédures tardives.
1 Posté - 18 nov. 2017 : 07:16:01
Peut-être pourrait-on prévoir une résolution spécifique concernant l'approbation des comptes individuels (à condition que les projets aient été bien joints à la convocation).
* vote à l'unanimité des présents : on attend les deux mois de possible contestation des défaillants pour solder les dits comptes
* vote à la majorité des présents : idem on attend 2 mois de possible contestation des défaillants et des opposants pour solder les dits comptes
* vote contre à la majorité des présents : le solde n'est pas réglé jusqu'au prochain vote
Si la majorité est contre, cela découlera soit d'une approbation des comptes en général, soit de beaucoup d'erreurs.
Il faut rappeler qu’une erreur réelle dans l'approbation d'un compte copro génère souvent après corrections des modifications sur les autres copros.
2 Posté - 18 nov. 2017 : 12:46:35
Attention qu'une résolution spécifique dépendrait de la résolution principale
Pas possible de maintenir l'approbation des comptes individuels si les comptes du syndicat sont contestés puis modifiés.
3 Posté - 18 nov. 2017 : 14:55:31
Je dis que l'approbation des comptes a une portée générale.
Si les compte sont contestés, ils ne sont pas approuvés
Il y a suffisamment à dire sur le principe pour ne pas aller chercher midi à quatorze heures.
Bien entendu il faut une résolution unique approuvant les comptes tant en ce qui concerne les charges que la mise en répartition. La formule est déjà utilisée par beaucoup d syndics.
4 Posté - 06 avr. 2018 : 22:33:43
Désolé de vous contredire, mais je trouve le maintien de cet article parfaitement justifié.
Sur le plan légal, rien n'empêche le syndic de ne pas envoyer le projet de répartition individuelle, qui figure au II de l'article 11, "Pour l'information des copropriétaires", et non au "I - Pour la validité de la décision".
L'envoi des documents du 11.II est facultatif, et vous en qualifiez très justement certains comme "on ne sait pas ce que c'est" ou "document fantôme".
Mais à la différence de vous, je trouve que l’appartenance du projet de la répartition individuelle à l'article 11.II est parfaitement justifiée.
En effet, supposons que le syndic fait son travail est envoie les projets de répartition.
Même dans ce cas, chaque copropriétaire ne connaîtra que la répartition des ses propres comptes.
En vertu de quoi cette très partielle connaissance devrait-elle permettre aux uns de voter les comptes individuels des autres, dont ils ignorent tout?
Votre lecture du changement induit par l'envoi du projet de répartition individuelle me semble donc assez incertaine.
Mais je salue ces dispositions aussi pour de raison pratiques.
Ainsi, pas plus loin qu'en novembre 2017, l'agence Olivier d'une grande enseigne nationale F****A ne nous a pas envoyé cet état de répartition. Heureusement, cela ne nous a pas empêché de voter les comptes (et de dire adieu au syndic).
Un autre exemple. Dans notre copropriété, aucun des 4 syndics qui se sont succédé n'a fait du premier coup de répartition correcte de chaleur (part commune, part individuelle proportionnelle aux compteurs...).
Si la répartition individuelle était liée à l'approbation des comptes, le choix serait cornélien : refuser l’approbation des comptes ou approuver, y compris la répartition erronée.
Heureusement, aujourd'hui il est possible à la fois approuver les comptes et contester la répartition par la suite.
Sans dire que les copropriétaires pourront être plus frileux à approuver les comptes.
Sur mon propre expérience, l'argument de la répartition individuelle m'a permis de convaincre plus d'un à approuver les comptes.
Enfin, le mécanisme de contestation de l'approbation des comptes du syndicat (TGI, avocat obligatoire) n'est pas très adapté aux petits sommes des erreurs de répartition individuelles.
Édité par - babyfoot le 06 avr. 2018 22:36:20
5 Posté - 07 avr. 2018 : 01:35:22
En effet, supposons que le syndic fait son travail est envoie les projets de répartition
Il ne faut pas le supposer car les règles générales de l'approbation des comptes l'exigent. Celui qui présente son compte doit en exposer tous les articles. Le rajout dans l'article 11 n'est qu'une application du droit commun fort timide.
Erreur ! L'envoi des documents du 11 II n'est pas facultatif.
La différence est que pour I l'omission peut entrainer de plein droit une annulation de la décision.
Pour II l'annulation de la décision exige du plaignant la preuve d'un préjudice.
Il suffit que chaque copropriétaire connaisse son propre compte. Il n'a pas à se préoccuper des comptes des autres
En approuvant les comptes, chaque copropriétaire approuve les comptes généraux et son propre compte. Il n'approuve pas les comptes des autres copropriétaires qu'il ne connaît pas.
Il aura eu trois semaines pour examiner son propre compte. La sécurité juridique du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires eux mêmes exige la disparition d'une possibilité de contestation pendant plusieurs années
Il y faudrait en outre une rectification du langage. Ce n'est pas le syndic qui présente ses comptes ! C'est le syndicat.
Le syndic ne présente ses propres comptes que pour la gestion locative.
6 Posté - 07 avr. 2018 : 07:09:55
dans cette disposition de l'envoi du "projet de répartition" de chacun DANS la convocation, il y a un hic technique et en particulier dans la LRE.
Explication : lorsqu'on envoie une LRE, si dans la LRE vous joignez ce projet, cela signifie que la LRE est personnalisée et il faut faire X LRE différentes.
Si le syndic ne la joint pas, il fait seulement X fois la même LRE, ce qui est beaucoup plus simple et rapide. S'il veut être rigoureux, il faut qu'il envoie ensuite un mail à chacun avec son propre projet, mais les systèmes informatiques savent faire cela....
Même remarque pour ceux qui envoie leurs convocations papiers LRAR par AT...ME (par exemple).
Il y a des syndics qui contournent l'affaire en faisant en plus de leurs annexes 3, un petit tableau où ils font le calcul pour chaque dépense pour 1 tantième ; après à chacun de faire son calcul.....
7 Posté - 07 avr. 2018 : 08:53:40
C'est à la technique de s'adapter, et pas le contraire.
Il est exact que chaque pli doit contenir un décompte propre à chaque destinataire.
Si je comprends bien la difficulté n'est pas liée à la LRE elle même mais à la composition de chaque pli.
Quoi qu'il en soit la règle doit être respectée, quitte à revenir à la bonne vieille LRAR.
8 Posté - 07 avr. 2018 : 14:51:44
Il y a une justification de fond pour la déconnexion entre l'approbation des comptes par l'assemblée et la remise en cause possible par chaque copropriétaire de son compte individuel :
- l'approbation des comptes est un acte entre le SDC et le syndic qui a établi les comptes dans la mise en œuvre de son mandat, et cette approbation n'engage pas individuellement les copropriétaires, même s'ils ont voté pour (ils le font en considérant l'intérêt du syndicat dans un vote d'assemblée), a fortiori s'ils ne sont pas là ou qu'ils ont voté contre...
- la contestation éventuelle du compte individuel a lieu entre des acteurs différents : le SDC et chaque copropriétaire , au regard du contrat qui le lie individuellement au syndicat, à savoir le RDC.
Acteurs différents, contrat différent. Impossible a priori de ficeler les deux dans une résolution d'assemblée ! La seule chose qu'on puisse faire, c'est un délai de prescription plus court que 10 ans pour les contestations... Nous croyons savoir qu'il serait question a minima de revenir à la prescription de droit commun...
Par ailleurs, nous souscrivons à ce qui a été dit à propos du projet de répartition.
9 Posté - 07 avr. 2018 : 21:54:29
Intervention opportune de la rédaction UI. Mais elle écrit :
- l'approbation des comptes est un acte entre le SDC et le syndic qui a établi les comptes dans la mise en œuvre de son mandat
J'ai répondu par anticipation à cette affirmation
Le syndic a un mandat social. C'est au nom du syndicat des copropriétaires qu'il présente les comptes. Preuve en est qu'en cas de contestation le copropriétaire n'assigne pas le syndic mais le syndicat.
L'approbation des comptes est un acte entre les copropriétaires et le syndicat. Le syndic n'y est qu'ès qualité de mandataire social.
La contestation du compte est un acte entre un copropriétaire et le syndicat itou pareil.
Un élément de l'affaire est toujours omis. Dans la quasi totalité des cas les autres copropriétaires sont directement concernés par une contestation. La réduction au profit du demandeur va entraîner une augmentation pour tout ou partie d'entre eux.
D'où l'intérêt d'une éventuelle intervention dans l'instance en cours ou d'une remise en cause de la décision rendue par la voie d'une tierce opposition.
Édité par - JPM le 07 avr. 2018 21:56:12
10 Posté - 08 avr. 2018 : 09:18:13
Pas d'accord ! Prenons le cas d'une entreprise (ça peut être pareil pour une association) : le mandataire social s'est appuyé sur la hiérarchie de salariés de l'entreprise pour établir les comptes, mais tant que ceux-ci n'ont pas été approuvés, il en porte la responsabilité en tant que mandataire. L'approbation est l'acte par lequel les actionnaires valident ces comptes afin qu'ils leurs soient opposables, par exemple pour la distribution de dividendes. L'approbation est un acte entre la collectivité des actionnaires et ses mandataires sociaux. Si les comptes ne sont pas approuvés, les mandataires doivent y remédier, ou bien ils sont révoqués.
En revenant sur la copropriété, il s'agit donc dans le même principe d'un acte entre la collectivité des copropriétaires et le syndic, au regard du contrat qui les lie à savoir le mandat.
La régularisation des charges et par contre un acte du syndicat à l'égard des copropriétaires, au regard du contrat qui les lie à savoir le règlement de copropriété. Là, le syndic qui effectue cette opération la fait au nom du syndicat. C'est le syndicat qui régularise par la main du syndic.
Édité par - rédaction Universimmo le 08 avr. 2018 09:20:14
11 Posté - 08 avr. 2018 : 11:31:27
Il faut d'abord préciser que la répartition des charges n'est pas une tâche de fin d'exercice.
Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat (art 17 de la loi)
Il doit se conformer aux dispositions de la loi et du décret (statut), du décret et de l'arrêté du 14 mars 2005 et, en outre à celles du règlement de copropriété qui comporte l'état de répartition des charges prévu par l'article 1er du décret de 1967.
Sa fonction se borne à exécuter strictement les prescriptions de ces dispositions impératives. Il n'a aucune initiative à prendre. Il lui suffit de porter sur chaque facture une codification appropriée qui permet l mise en œuvre de l'état de répartition des charges.
Il n'est que la main du syndicat des copropriétaires.
En fin d'exercice il appuie sur une touche de la machine comptable. Celle ci sort alors toutes les pièces nécessaires à la répartition convenable des charges et des produits s'il y a lieu.
Vous allez me répondre que je présente un schéma de rêve et qu'il y a des incidents et des variantes.
Cela n'est pas exact. Mon schéma décrit la majorité des opérations de répartition des charges.
Tant que les syndics ont détenu les fonds des syndicats on a pu se référer à l'obligation permanente de représentation des fonds pour maintenir les effets du mandat du Code civil.
Désormais le syndic manie tout, y compris la trésorerie. Il ne la détient plus.
C'est bien le syndicat qui présente les comptes, dans l'établissement desquels le syndic n'a joué qu'un rôle d'exécutant.
Le syndic peut commettre une faute dans la répartition.
Un copropriétaire peut être déclaré recevable à exercer contre lui une action délictuelle sans agir contre le syndicat.
Mais en cas de succès de l'action, quid de la régularisation des comptes si le syndicat n'a pas été attrait à l'instance ?????
12 Posté - 08 avr. 2018 : 16:50:39
M. le Conseiller Capoulade La copropriété 2013 n° 1022 : " En cas de contestation sur les comptes, il appartient au copropriétaire intéressé d'agir à l'encontre du syndicat, représenté par le syndic en exercice, et non à l'encontre de celui ci personnellement, avec lequel il n'a aucun lien de droit"
Plus loin il insiste sur le fait que les documents comptables sont la propriété du syndicat. Le syndic en place peut en conserver des copies (pour se défendre en cas de mise en cause de sa responsabilité après la fin de son mandat). Mais il doit remettre à son successeur l'intégralité des documents "papier".
Pour ma part je suis très sceptique sur les vertus de la transmission numérique des documents.
13 Posté - 09 avr. 2018 : 08:05:29
Cela ne nous contredit pas puisque nous sommes en aval de l'approbation. Mais l'approbation des comptes est bien comme dans toutes les entités juridiques collectives un acte entre la collectivité des membres et leurs mandataires sociaux, de même d'ailleurs que le quitus. Pas étonnant que ces résolutions traditionnellement se suivent...
14 Posté - 09 avr. 2018 : 08:20:55
Le sujet mérite réflexion compte tenu de l'évolution de mœurs, et en tenant compte de ce que l'approbation des comptes est avant tout une autorisation de répartir les charges et les produits
Elle n'est plus l'approbation des comptes d'un mandataire par son mandant.
Il faut alors prétendre que c'est le renouvellement du mandat qui vaut approbation des comptes et de la gestion. Une piste ...hasardeuse .
15 Posté - 09 avr. 2018 : 09:59:05
Là vous ajoutez aux textes un élément qu'ils ne comportent pas : nous nous ne lisons que le fait - évident - que l'approbation des comptes les rend opposables aux copropriétaires. Au SDC par la main de son syndic ensuite d'appliquer le règlement et de répartir les charges aux copropriétaires...
16 Posté - 09 avr. 2018 : 10:11:05
l'approbation des comptes est avant tout une autorisation de répartir les charges et les produits
Je ne comprends pas non plus cette affirmation qui va à l'encontre de l'utilisation d'une comptabilité comme des textes gérant la copropriété
L'approbation des comptes est l'acte par lequel la 'proposition de comptes' devient 'comptes'
Il n'y a pas d'autorisation à répartir au contraire des sociétés pour lesquelles les répartitions de dividendes font l'objet d'un vote en assemblée générale;
17 Posté - 09 avr. 2018 : 15:01:45
Art. 45-1 du décret : "Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part"
Commentaires du Lesnexis :
C'est l'approbation des comptes qui marque la moment où les dépenses peuvent être imputées définitivement aux copropriétaires
Il faut savoir que dans le jargon incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part veut dire réparties.
Il y a présentement un gros développement du retour à la langue française qui ne peut que bénéficier aux activités juridiques.
Édité par - JPM le 09 avr. 2018 15:05:30
18 Posté - 09 avr. 2018 : 15:27:03
Si je prends un dictionnaire franco-français, définitivement sous-entend 'sans l'intervention de quiconque, ne requérant aucune autorisation, se faisant de lui même et sans recours possible'.
Il y a présentement un gros développement du retour à la langue française
YYYYYYYyyyyyyyyyiesssss...
Édité par - ribouldingue le 09 avr. 2018 15:37:14
19 Posté - 09 avr. 2018 : 15:32:28
Moi je trouve irrévocablement, ce qui est exact.
Vous avez dû vous tromper de mot.
20 Posté - 10 avr. 2018 : 17:47:17
Total désaccord : l'approbation et la répartition sont deux actes conditionnés l'un par l'autre mais autonomes et dont les acteurs sont distincts ! Cette automaticité que vous invoquez n'est en aucun cas impliquée par le texte cité, quelle que soit la lecture qu'on en fait !

References: l'article 11
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 1

Art. 45