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Timestamp: 2016-10-24 18:32:39+00:00

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121 III 21445. Urteil der I. Zivilabteilung vom 10. Mai 1995 i.S. S.A. und T.A. gegen A.S. und M.S. (Berufung)
Bail � loyer - Valeur litigieuse (art. 46, 48 al. 3 OJ) - Utilisation de la formule agr��e par le canton (art. 269d CO, art. 19 OBLF). Lorsqu'une d�cision finale fait l'objet d'un recours en r�forme et qu'une d�cision incidente �galement vis�e par ce recours ne pouvait pas �tre attaqu�e s�par�ment devant le Tribunal f�d�ral, la valeur litigieuse se d�termine d'apr�s les conclusions initiales (art. 46, 48 al. 3 OJ; consid. 1). L'utilisation d'une formule cr��e par le bailleur et dont le contenu satisfait aux exigences de l'art. 19 OBLF n'est admissible que si une telle formule a �t� homologu�e par l'autorit� cantonale comp�tente (consid. 2-4). Faits � partir de page 215
A.- Die Beklagten mieteten 1989 von den Kl�gern eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung in M. Die Vermieter teilten am 8. November 1991 den Mietern eine Mietzinserh�hung per 1. April 1992 um monatlich Fr. 110.80 mit. Die Mieter fochten diese Mietzinserh�hung an. Da das Schlichtungsverfahren scheiterte, verlangten die Vermieter vor dem Kantonsgericht des Kantons Zug, es sei festzustellen, dass die Mietzinserh�hung nicht missbr�uchlich sei.
Das Kantonsgericht stellte mit Urteil vom 31. M�rz 1993 die Nichtigkeit der Mietzinserh�hung fest. Auf Berufung der Vermieter erkannte das Obergericht des Kantons Zug mit Urteil vom 16. November 1993, die Mietzinserh�hung vom 8. November 1991 sei formell g�ltig mitgeteilt worden, und wies die Streitsache zur materiellen Beurteilung an das Kantonsgericht zur�ck. Auf eine von den Beklagten dagegen erhobene Berufung trat das Bundesgericht am 7. Februar 1994 nicht ein.
Mit Urteil vom 6. April 1994 stellte das Kantonsgericht fest, die Mietzinserh�hung vom 8. November 1991 mit Wirkung ab 1. April 1992 sei nicht missbr�uchlich, soweit sie den Betrag von Fr. 104.40 nicht �bersteige. Am 6. September 1994 wies das Obergericht eine Berufung der Beklagten ab und best�tigte das erstinstanzliche Urteil.
B.- Das Bundesgericht heisst die Berufung der Beklagten teilweise gut und weist die Streitsache zur Erg�nzung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ck.
1. Die Kl�ger stellen sich auf den Standpunkt, der erforderliche Streitwert von Fr. 8'000.-- sei nicht gegeben. Vor der Vorinstanz seien lediglich noch Fr. 2'505.60 streitig gewesen, da die Kl�ger die Mietzinserh�hung von Fr. 104.40 monatlich mit Wirkung ab 1. April 1992 per 1. April 1994 r�ckg�ngig gemacht h�tten.
Die Berufungssumme bestimmt sich nicht danach, was nach den Berufungsantr�gen vor Bundesgericht noch streitig ist, sondern was vor der letzten kantonalen Instanz noch streitig war (Art. 46 OG). Vor der Vorinstanz verlangten die Beklagten die Feststellung der Missbr�uchlichkeit der angek�ndigten Mietzinserh�hung. Auch wenn das Obergericht aufgrund der beklagtischen Vorbringen zur Berechnung der Mietzinserh�hung feststellte, diese stimmten grunds�tzlich der erstinstanzlichen Berechnung der Mietzinserh�hung zu, beriefen sie sich jedoch weiterhin auf deren Nichtigkeit. Im Zeitpunkt des Zwischenentscheids war denn auch die Mietzinserh�hung insgesamt noch streitig, und zwar auf unbestimmte Zeit.BGE 121 III 214 S. 216
Indem das Bundesgericht auf die dagegen gerichtete Berufung nicht eingetreten ist, hat es den Parteien im Sinne von Art. 48 Abs. 3 OG garantiert, die Frage noch mit dem Endentscheid aufwerfen zu k�nnen. Daher ist es sachgerecht, f�r die Berechnung des Streitwerts auf die Begehren abzustellen, wie sie vor Obergericht anf�nglich noch streitig waren. Damit ist die erforderliche Berufungssumme im Sinne von Art. 46 OG aber gegeben (BGE 118 II 422 E. 1).
2. Streitig ist im vorliegenden Verfahren vorab die Frage, ob die Mietzinserh�hung, welche zwar auf einem vom Kanton allenfalls nicht genehmigten, aber den Anforderungen des Bundesrechts entsprechenden Formular mitgeteilt wurde, g�ltig ist. Die Kl�ger haben die Mietvertrags�nderung in Briefform und mit Briefkopf der Liegenschaftsverwalterin angek�ndigt. Das amtliche Formular wurde dem Schreiben unausgef�llt beigeheftet und zum integrierenden Bestandteil der Mietzinsanpassung erkl�rt.
W�hrend das Kantonsgericht mit Urteil vom 31. M�rz 1993 die Mietzinserh�hung f�r nichtig erachtete, hielt das Obergericht diese Auffassung in seinem Urteil vom 16. November 1993 f�r �berspitzt formalistisch. Das Schreiben der Liegenschaftenverwaltung enthalte s�mtliche erforderlichen Angaben gem�ss Art. 19 VMWG (SR 221.213.11) und durch die Beiheftung des amtlichen Formulars w�rden dem Mieter keine Angaben vorenthalten. Die Formstrenge beziehe sich nur auf den Inhalt, nicht aber auf die Darstellung. Das Obergericht liess dabei offen, ob es sich beim streitigen Schreiben um ein von der Schlichtungsbeh�rde und damit vom Kanton genehmigtes Formular gehandelt hat. Die Beklagten geben diese Auffassung als bundesrechtswidrig aus. Sie r�gen eine Verletzung von Art. 269d OR sowie von Art. 8 ZGB.
3. Art. 269d Abs. 1 OR verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Mietzinserh�hung mit einem vom Kanton genehmigten Formular mitzuteilen und zu begr�nden. Nach Abs. 2 lit. a der genannten Bestimmung ist die Mietzinserh�hung nichtig, wenn sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt wird. Art. 19 VMWG listet die einzelnen Inhaltsanforderungen auf, welche die Ank�ndigung einer Mietzinserh�hung aufzuweisen hat.
Bereits unter altem Recht waren Mietzinserh�hungen, die nicht mit dem vorgeschriebenen Formular erfolgten, nichtig (Art. 18 Abs. 3 BMM; AS 1972, 1559).
a) Das Bundesgericht hatte sich bis anhin zur Frage der Verwendung eines eigenen, vom Kanton nicht genehmigten Formulars, das inhaltlich indessen BGE 121 III 214 S. 217den Anforderungen von Art. 19 VMWG gen�gt, nicht auszusprechen. Hingegen hatte es sich mehrmals zur Frage der Begr�ndung einer Mietzinserh�hung zu �ussern. Es erkl�rt in st�ndiger Rechtsprechung einseitige Mietvertrags�nderungen f�r nichtig, bei welchen die Begr�ndung nicht im Formular selbst, sondern in einem Begleitschreiben enthalten ist (vgl. BGE 120 II 206 E. 3a, BGE 118 II 130 E. 2c, Entscheid des Bundesgerichts vom 31. August 1993 i.S. T. AG gegen C., E. 2, in mp 1993, S. 180 ff., sowie Entscheid vom 22. November 1993 i.S. C. gegen D., E. 3, in SJ 1994, S. 237).
b) Eine Gesetzesnorm ist unter Ber�cksichtigung ihrer Entstehungsgeschichte nach ihrem Sinn und Zweck auszulegen. An den klaren und unzweideutigen Wortlaut ist die rechtsanwendende Beh�rde in der Regel gebunden (BGE 117 II 132 E. 4 S. 137, 523 E. 1c, BGE 116 II 575 E. 2b).
Der erste Anhaltspunkt f�r die Auslegung von Art. 269d OR liegt im sprachlichen Aufbau. Danach muss der Vermieter die Mietzinserh�hung auf einem "vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begr�nden" (Abs. 1). Die Bestimmung verlangt somit ausdr�cklich, dass die Mietzinserh�hung auf dem vorgeschriebenen Formular zu erfolgen hat. Gesetzlich vorgeschrieben ist somit eine qualifizierte Schriftform, da sie nicht nur die Art, sondern auch den Inhalt der Mitteilung erfasst (BGE 120 II 206 E. 3a, BGE 118 II 130 E. 2b; BK-SCHMIDLIN, N. 63 und 67 zu Art. 11 OR). Danach ist es nicht hinreichend, wenn eine einseitige Mietvertrags�nderung auf einem nicht genehmigten Formular erfolgt.
Die Richtigkeit dieser Auffassung folgt weiter aus dem Zweck von Art. 269d OR, der dem Mieter den Rechtsweg aufzeigen und ihm eine m�glichst einfache Beurteilung seiner Chancen sichern will, die angek�ndigte Mietzinserh�hung anzufechten (BGE 118 II 130 E. 2b S. 132, BGE 117 II 458 E. 2a, BGE 113 II 300 E. 2d). Erfolgt die Mietzinserh�hung in einem selbst kreierten, nicht genehmigten Formular, ist diese Information nicht immer gew�hrleistet. Wie dem im Einzelfall auch sei, bestehen im Mietrecht gute Gr�nde f�r eine strikte Formstrenge, die Ausnahmen von einer zum Schutz des Mieters aufgestellten Regel grunds�tzlich nicht zulassen (BGE 120 II 206 E. 3a, BGE 117 II 415 E. 5d S. 420 f.; mp 1993, S. 180 ff., SJ 1994, S. 237). Aus Gr�nden der Klarheit und einheitlichen Handhabung sowie der Rechtssicherheit ist zu verlangen, dass ein amtliches oder vom Kanton genehmigtes Formular verwendet wird, weil nur so die Gewissheit besteht, dass darin alle nach Art. 19 VMWG erforderlichen Angaben enthalten sind. Diese Auffassung stellt BGE 121 III 214 S. 218die konsequente Folge der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dar, wonach die Begr�ndung der Mietzinserh�hung im Formular selbst anzugeben ist. Es geht daher nicht an, individuelle Schreiben und Formulare, welche nicht genehmigt wurden, als hinreichend zu betrachten. �berdies w�rde es zu weit f�hren, sie im Einzelfall daraufhin zu �berpr�fen, ob sie den Anforderungen Gen�ge leisten. Die Rechtssicherheit verlangt eine einheitliche Handhabung der Formanforderungen (so auch das Obergericht des Kantons Luzern mit Entscheid vom 10. Februar 1993, in LGVE 1993 I Nr. 9).
Im Schrifttum wird die Formularpflicht denn auch einhellig bejaht (etwa SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 37 f. zu Art. 269d OR; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 3. Aufl. 1992, S. 178 f.; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, S. 158; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2. Aufl. 1992, S. 190; GM�R/THANEI, Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserh�hung, Fachheft Mietrecht Nr. 3, Z�rich 1993, S. 9; HABERMACHER-DROZ, Die neuere Rechtsprechung zum Thema Mietzins, mp 1992, S. 155 ff., S. 177); eine Einschr�nkung wird etwa insoweit gemacht, als ein vom nicht zust�ndigen Kanton genehmigtes Formular auch in einem andern Kanton als g�ltig zu betrachten sei, sofern es s�mtliche Voraussetzungen erf�lle, die dieser Kanton als Bedingung f�r die Genehmigung verlangt h�tte (LACHAT/STOLL, a.a.O., S. 176 in Fn. 6; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 16 zu Art. 269d OR). Ausgangspunkt der �berlegungen ist aber immer ein vom Kanton genehmigtes Formular.
c) Die Kl�ger verwendeten unbestrittenermassen nicht das amtliche Formular, sondern hefteten ein solches unausgef�llt bei. Zwar verweisen sie in ihrem Begleitschreiben auf die zust�ndige Schlichtungsbeh�rde sowie darauf, dass das leere, nicht unterzeichnete amtliche Formular als integrierender Bestandteil der Mietzinserh�hung zu betrachten sei. Doch vermag nach dem Gesagten diese Erkl�rung nicht zu gen�gen, m�ssen doch im Interesse der Rechtssicherheit die einzelnen Anforderungen an die Mitteilung einer einseitigen Mietvertrags�nderung ohne weiteres sichtbar und �berpr�fbar sein. Der Mieter ist unter Umst�nden nicht in der Lage zu beurteilen, ob er �ber s�mtliche Informationen f�r eine erfolgreiche Anfechtung der Mietzinserh�hung verf�gt. Durch die Verwendung eines vom Kanton genehmigten Formulars, auch wenn der Vermieter es selbst kreiert, besteht Gew�hr, dass dem Mieter keine Informationen vorenthalten werden.BGE 121 III 214 S. 219
d) Der R�ge einer Verletzung von Art. 8 ZGB kommt vorliegend keine selbst�ndige Bedeutung zu, da sie in jener von Art. 269d OR aufgeht.
4. Das Obergericht hat nach dem Gesagten zu Unrecht ausgef�hrt, die Formularpflicht sei nicht zu beachten, wenn die private Mitteilung der Mietzinserh�hung den Anforderungen des Bundesrechts gen�ge. Gest�tzt darauf hat es im vorliegenden Fall offengelassen, ob die streitige Mietzinserh�hung auf einem von der Schlichtungsbeh�rde und damit vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt wurde. Die Kl�ger berufen sich weiterhin darauf, dass dies der Fall sei. Ob das verwendete Formular durch die zust�ndige Instanz genehmigt wurde, ist indessen eine Frage des kantonalen Rechts, die im Berufungsverfahren nicht gepr�ft werden kann. Die Berufung ist daher teilweise gutzuheissen und die Streitsache zur Abkl�rung der Frage an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Wurde das kl�gerische Formular von der zust�ndigen Beh�rde genehmigt, ist die Mitteilung der Mietzinserh�hung ohne weiteres g�ltig erfolgt. Andernfalls ist deren Nichtigkeit festzustellen.
117 II 132 suite... ,
113 II 300,
art. 46, 48 al. 3 OJ,

References: art. 19
 Art. 48
 Art. 46
 Art. 19
 Art. 269
 Art. 8
 Art. 269
 Art. 19
 BGE 
 Art. 19
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 269
 BGE 
 Art. 11
 Art. 269
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 19
 BGE 
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 8
 Art. 269

art. 46