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Timestamp: 2018-08-15 05:45:36+00:00

Document:
BGH, VIII ZR 335/02: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 25.06.2003, VIII ZR 335/02
VIII ZR 335/02
Mieter, Anlage, Klausel, Zeitpunkt, Unwirksamkeit, Wohnung, Vertrag, Mietvertrag, Teil, Vermieter
VIII ZR 335/02 Verkündet am: 25. Juni 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
AGBG § 9 Bb Abs. 2 Nr. 1
Zur Unwirksamkeit zweier die Renovierungspflicht des Mieters betreffender Klauseln
in einem Mietvertrag.
BGH, Versäumnisurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf
Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des
Landgerichts Düsseldorf vom 10. Oktober 2002 wird zurückgewiesen.
Mit Vertrag vom 16. September 1994 mieteten die Beklagten von den
Klägern eine Wohnung in D. an. Dieser Vertrag enthielt unter anderem
folgende Formularklausel:
- bei § 16 Ziff. 5 Buchst. a): "siehe Anlage 1 zum § 16 Zi. 5"
- bei § 27 Sonstige Vereinbarungen: "Anlage 1 § 16 Ziffer 5 ist Bestandteil des Mietvertrags".
Zwischen Seite 4 und Seite 5 des Mietvertragsformulars ist unter anderem folgende, ebenfalls von den Mietern und für die Vermieter unterschriebene
Vereinbarung zwischengeheftet:
§ Renovierungsverpflichtung
a) Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. ...
Das Mietverhältnis endete zum 31. Juli 2000. Am 4. August 2000 übergaben die Beklagten die Mietwohnung den Klägern. Sie hatten keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und vertraten die Auffassung, sie seien auch zu
diesem Zeitpunkt zur Renovierung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Kläger
forderten die Beklagten im November 2000 schriftlich vergeblich zur Durchführung näher bezeichneter Renovierungsarbeiten auf.
Die Kläger haben gegen die Beklagten Vollstreckungsbescheide über
25.300 DM nebst Zinsen erwirkt. In diesem Betrag waren Renovierungskosten
von über 21.000 DM, die noch nicht bezahlte Miete für Juli 2000, Nebenkosten
für das Jahr 2000 und eine Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August
2000 bis einschließlich Januar 2001 eingerechnet, weil die Wohnung erst zum
1. Februar 2001 wieder habe vermietet werden können. Nach Einspruch der
Beklagten gegen die Vollstreckungsbescheide hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung von 12.100 DM nebst Zinsen - Miete für den Monat Juli 2000
und Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August 2000 bis 31. Januar
2001 - verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die gegen
die Beklagten ergangenen Vollstreckungsbescheide mit der Maßgabe aufrechterhalten, daß die Beklagten 654,45 1.280 DM) nebst Zinsen zu zahlen haben.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Für die Beklagten ist in
der mündlichen Verhandlung über die Revision niemand erschienen. Die Kläger
haben den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.
Über die Revision der Kläger ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil
zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer
Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und
Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).
Den Klägern stehe lediglich ein Anspruch auf den Teil der Mietforderung
für den Monat Juli 2000 zu, der nicht durch Aufrechnung mit Zinsansprüchen
der Beklagten wegen der von ihnen gezahlten Kaution erloschen sei (1.280 DM
vom 1. bis 4. August 2000 wegen der verspäteten Übergabe sei durch die von
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den Beklagten erklärte Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Rückgabe der gezahlten Kaution erloschen. Für die Zeit vom 5. August 2000 bis zum 31. Januar
2001 stehe den Klägern weder ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung noch
ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls wegen der von den Beklagten bei Vertragsende unterlassenen Renovierungsarbeiten zu. Ein Vorenthalten der Wohnung durch die Beklagten zu Lasten der Kläger könne für diese
Zeit nicht angenommen werden. Schadensersatz wegen Mietausfalls könnten
die Kläger nicht verlangen, weil sowohl die Endrenovierungsklausel wie auch
die Vertragsklausel über eine turnusmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam seien.
1. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, beide Regelungen seien
Formularklauseln im Sinne der Vorschrift des § 1 Abs. 1 AGBG, die ebenso wie
die sonstigen Bestimmungen des AGB-Gesetzes nach Art. 229 § 5 Satz 1
EGBGB auf das Vertragsverhältnis der Parteien anzuwenden sind. Dies bedarf
zu § 16 Ziff. 4 Buchst. a) keiner weiteren Begründung. Im Ergebnis gilt für die
Klausel Buchst. a) der Anlage 1 nichts anderes. Wie das Berufungsgericht fehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ausgeführt hat, ist auch insoweit
angesichts des Formularcharakters von einer Vorformulierung dieser Klausel
auszugehen, so daß eine Vermutung dafür spricht, daß es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt.
2. Zutreffend hält das Landgericht die Formularklausel über die Verpflichtung der Mieter zur Endrenovierung für unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile v. 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114
unter III 2 a; und vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, z.Veröff.best.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den
Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach
§ 9 AGBG unwirksam. Um eine solche handelt es sich beim Inhalt der Anlage 1
zum Mietvertrag, die im übrigen zu § 16 Ziff. 4 Buchst. b) im Widerspruch steht.
Zwar kann sich nach der Senatsentscheidung vom 3. Juni 1998 (aaO
unter III 2 b) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrachtungsweise den Mieter im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG unangemessen benachteiligt, bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovierungspflichten gleichwohl
als wirksam erweisen. Das war in dem der genannten Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt deshalb der Fall, weil dort durch eine unmittelbar nachfolgende Klausel hinreichend klargestellt war, daß der Mieter die ihm auferlegte
Endrenovierung nur dann vornehmen mußte, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen
waren. Im Streitfall verbleibt es indes bei der Unwirksamkeit der Klausel der
Anlage 1 Buchst. a), weil dort eine solche Einschränkung der Pflicht zur Endrenovierung nicht vorgesehen ist. In der Anlage Nr. 1 heißt es unter Buchst. b)
ausdrücklich, der Mieter müsse den für die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen anfallenden Betrag als Renovierungsablösung zahlen. Unklarheiten,
die dadurch entstehen könnten, daß der Mieter nach § 16 Ziff. 4 Buchst. c) des
Vertragstextes nur anteilige Kosten zu tragen haben soll, würden ohnehin gemäß § 5 AGBG zu Lasten der Kläger gehen.
3. Zu folgen ist auch den Ausführungen in dem angefochtenen Urteil,
aufgrund eines Summierungseffektes sei auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4
Buchst. a) unwirksam. Wie das Berufungsgericht richtig angenommen hat, führen beide Regelungen bei einer Gesamtbetrachtung dazu, daß der Mieter durch
ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten im Sinne des § 9 Abs. 1
AGBG unangemessen benachteiligt wird (vgl. BGHZ 101, 253, 264). Die Regelung über die Pflicht des Mieters zur turnusmäßigen Renovierung und zur
Renovierung am Ende der Mietzeit stehen in engem sachlichen Zusammenhang. Sie sind zwar äußerlich nicht in einem einzigen Klauselwerk zusammengefaßt. Sie sind jedoch dadurch untrennbar miteinander verbunden, daß in § 16
Ziff. 5 des Mietvertrages auf die Anlage 1 verwiesen wird, die zudem in den
Vertrag eingeheftet ist.
Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit
eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier für sich gesehen wirksamer Klauseln ergeben, davon abgesehen
aber auch dann, wenn eine dieser Klauseln, wie hier, schon für sich betrachtet
unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.; Senat, Urteil v. 14. Mai 2003, aaO).
Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer
Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere unwirksam ist, kann sich wegen
des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf
die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen. Nichts anderes kann bei
äußerlich getrennten Klauseln gelten, die sich zumindest in einem bestimmten
Anwendungsbereich wechselseitig ausschließen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Deppert für den wegen urlaubsbedingter Abwesenheit an der Unterschriftsleistung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, den 15.07.2003 (Dr. Deppert)

References: BGH 
 § 9
 § 16
 § 16
 § 27
 § 16
 § 1
 Art. 229
 § 5
 § 16

§ 9
 § 16
 § 9
 § 16
 § 5
 § 16
 § 9
 § 16