Source: http://www.podatki.egospodarka.pl/141322,Wynajem-nieruchomosci-poza-firma-na-ryczalcie-ewidencjonowanym,1,70,1.html
Timestamp: 2017-11-24 03:51:22+00:00

Document:
Wynajem nieruchomości poza firmą na ryczałcie ewidencjonowanym - eGospodarka.pl - Interpretacje i wyjaśnienia
eGospodarka.pl › Podatki	› Interpretacje i wyjaśnienia	› Wynajem nieruchomości poza firmą na ryczałcie ewidencjonowanym
Wynajem nieruchomości poza firmą na ryczałcie ewidencjonowanym
Opodatkowanie najmu ryczałtem ewidencjonowanym © stokkete - Fotolia.com
Likwidacja działalności gospodarczej polegającej na wynajmu nieruchomości i zawarcie umów najmu poza prowadzoną działalnością gospodarczą uprawnia do opodatkowania tak uzyskiwanych przychodów ryczałtem ewidencjonowanym - uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 24.05.2017 r. nr 0111-KDIB1-1.4011.1.2017.2.PB.
Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na wynajmie nieruchomości. Jest czynnym podatnikiem VAT. W 2006 r. nabyła od spółdzielni mieszkaniowej do majątku wspólnego małżeńskiego nieruchomość w postaci własnościowego prawa do lokalu (budynkiem piętrowym dobudowanym do bloku). Prawo to zostało przekazane do firmy zainteresowanej i amortyzowane. Pomieszczenia znajdujące się w tej nieruchomości zostały wynajęte podmiotom zewnętrznym oraz użyczone rodzinie.
28 czerwca 2013 r. własnościowe prawo do lokalu zostało przekształcone w odrębną własność, z wyłączeniem i ustanowieniem odrębnej nieruchomości.
Wnioskodawczyni planuje zlikwidować firmę w czerwcu 2017 r. W związku z tym budynek ten zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych i przekazany do majątku prywatnego. Po tej czynności zainteresowana jednakże nadal chce wynajmować lokale zewnętrznym (tym samym) firmom, zaś uzyskiwane z tego tytułu przychody opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym. Dotychczasowe umowy najmu z dniem likwidacji działalności zostaną rozwiązane a następnie w ich miejsce zostaną zawarte nowe.
Zainteresowana zadała pytanie, czy ma prawo do opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym prywatnego najmu? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:
„(...) W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017, poz. 459), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Likwidacja działalności gospodarczej i zawarcie umów najmu - wcześniej firmowej nieruchomości, już poza nią umożliwia skorzystanie z opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm., dalej: „u.p.d.o.f."), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. W myśl art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f., odrębnymi przychodami są określone w pkt 3 i 6:
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem – za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlana, handlową, usługowa, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f.
Zatem jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.f.o.f. i winien zostać zaliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.
Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f. stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f.).
Z kolei, według art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W art. 16a u.p.d.o.f. wskazano przy tym, iż przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b u.p.d.o.f. stosuje się odpowiednio, z tym że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.
Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Kwalifikacja przychodów pod tym względem nie jest przy tym ograniczona ilością wynajmowanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu a także ewentualnym powiązaniem funkcjonalnym wynajętych nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobowo działalność gospodarczą, w zakres której wchodzi najem nieruchomości. W związku z planowanym na czerwiec 2017 roku zamknięciem działalności gospodarczej, budynek zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych i przekazany na cele prywatne do majątku osobistego. Umowy najmu zostaną rozwiązane z dniem zakończenia działalności gospodarczej, a następnie zostaną podpisane nowe umowy już z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Od 1 lipca 2017 roku, już jako prywatna osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni chce nadal wynajmować lokal.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że jeżeli Wnioskodawczyni w istocie nie prowadzi i nie będzie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości, a umowy najmu nieruchomości zostały/zostaną zawarte, również z tym samym podmiotem, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, to przychody uzyskiwane z wynajmu ww. nieruchomości lokalowych stanowiących jej majątek osobisty będzie mogła zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. i zgodnie ze swoim wyborem opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o ile zostaną spełnione wymogi określone w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2180 ze zm., dalej: „u.z.p.d.”).(...)”

References: art. 659
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 5
 art. 14
 art. 10
 art. 16
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 10