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Vorkaufrecht (Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung) - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung Vorkaufrecht
| 20.11.2011 10:58 |
bei einem Zwangsversteigerungs-Gerichtstermin vor einigen Tagen habe ich den Zuschlag für ein Ackerland-Grundstück erhalten. Der Zuschlagsbeschluss und der Beschluss zum Verteilungstermin liegen mir vor.
Die Zwangsvollstreckung wurde betrieben durch die in Abt. 3 des Grundbuches eingetragene Bank.
In Abt. 2 des Grundbuches ist ein "Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für Herrn X" eingetragen.
Beim Versteigerungstermin wurde darauf hingewiesen, dass beim geringsten Gebot (2000 EUR) für das Vorkaufsrecht ein Ersatzwert von 50 EUR besteht. Weiterhin, dass der Grundbucheintrag in Abt. 2 über dieses Vorkaufsrecht auch nach der Zwangsversteigerung bestehen bleibt.
Das Vorkaufsrecht in Abt. 2 sowie der Ersatzwert von 50 EUR sind nun auch im Zuschlagsbeschluss festgehalten.
Den Zuschlag habe ich für 5000 EUR erhalten (deutlich über Verkehrswert laut dem vom Gericht beauftragten Wertgutachten).
1. Ich gehe davon aus, dass der Vorkaufsrechts-Berechtigte von mir nicht die Übertragung des Grundstücks verlangen kann – korrekt?
Im Beschluss über den Verteilungstermin steht Folgendes:
"Es wird darauf hingewiesen, dass die Gläubiger, für die ein durch den Zuschlagsbeschluss erloschenes Recht im Grundbuch eingetragen ist, das nicht auf einen bestimmten Geldbetrag lautet (z.B. beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, Wohnrechte, Wegerechte u.a.), unter Umständen einen Wertersatz erhalten können. Dieser Wertersatz muss ausdrücklich beim Gericht angemeldet werden, damit er berücksichtigt werden kann. Diese Anmeldung muss spätestens zum Verteilungstermin erfolgen."
In meinem Interesse ist es, dass bei meiner Eigentums-Eintragung ins Grundbuch in Abt. 2 des Grundbuches möglichst KEIN Vorkaufsrecht eingetragen bleibt.
2. Ist dies möglich?
Wenn ja – was muss ich dazu tun?
3. Kann ich dem Vorkaufsrechts-Berechtigten vor dem Verteilungstermin legal einen gewissen Betrag anbieten, damit er den Wertersatz in Höhe von 50 EUR anmeldet?
4. Kann der Vorkaufsrecht-Berechtigte sein Vorkaufsrecht vererben, oder erlischt das Vorkaufsrecht mit dem Tod des Vorkaufsrecht-Berechtigten?
Der Vorkaufsrecht-Berechtigte ist mir nicht persönlich bekannt. Ich kenne aus den Gerichtsbeschlüssen nur Vor- und Nachname.
5. Wo kann ich Auskunft über seine persönlichen Daten (insbesondere Anschrift) anfordern?
Antwort bitte nur von einem sachkundigen Anwalt, welcher grammatikalisch korrekt schreibt. (Das Verstehen von Juristen-Deutsch fällt mir leider recht schwer – bei langen Sätzen, die neben Paragraphen auch noch grammatikalische Fehler enthalten, kann ich den Sinn oftmals nicht vollständig erfassen.)
1. Ihre Annahme ist korrekt, eine Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen der Zwangsversteigerung ist nicht möglich. Dies ergibt sich aus § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 471 BGB.
2. Eine Löschung des Vorkaufsrechts kommt im Wege eines Grundbuchberichtigungsanspruchs aus § 894 BGB nur dann in Betracht, wenn das eingetragene Recht tatsächlich nicht mehr besteht und das Grundbuch somit unrichtig ist. Da hier aber von einem grundsätzlichen Fortbestehen des Vorkaufsrechts auszugehen ist, wäre eine Löschung des Vorkaufsrechts somit nicht möglich.
Zu beachten ist hier, dass der Eigentumserwerb des belasteten Grundstücks bereits durch den Zuschlagsbeschluss erfolgt ist. Das Gericht wird somit nach Rechtskraft des Beschlusses und nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Grundbuchberichtigung zu Ihren Gunsten mit dem bestehenden Vorkaufsrecht beantragen.
Im Übrigen stellt ein Vorkaufsrecht regelmäßig keine erhebliche Wertbelastung dar, da der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung seiner Vorkaufsrechts zum Abschluss des Kaufvertrags zu den entsprechenden Konditionen verpflichtet ist, die Sie mit dem eigentlichen Käufer abgeschlossen hätten. Daher wird auch der entsprechende Ersatzwert als entsprechend gering angesehen. Insoweit müssten Sie nur bei einem etwaigen Verkaufsvorhaben ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbaren.
3. Wenn ich Sie richtig verstehe gehen Sie davon aus, dass der Wertersatz des Vorkaufsrechts dahingehend zu verstehen ist, dass gegen Zahlung dieses Betrags das Vorkaufsrecht erlöschen sollte. Dies ist so aber nicht korrekt. Der Ersatzwert im Hinblick auf das geringste Gebot stellt praktisch die Wertminderung des Grundstücks durch das Bestehen des Vorkaufsrechts dar. Das bedeutet aber nicht zwingend, dass das Vorkaufsrecht gegen Zahlung dieses Betrags ablösbar ist und Sie ein Anrecht auf die Ablösung haben.
Selbstverständlich können Sie mit dem Berechtigten über ein Ablösung des Rechts verhandeln, und sollte dieser zustimmen und auf das Recht verzichten, eine entsprechende Löschung verlangen. Dazu muss dieser sich aber nicht gegen Zahlung der 50,- Euro verpflichten.
4. Grundsätzlich erlischt das dingliche Vorkaufsrecht mit dem Tode des Berechtigten gemäß § 1098 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 473 BGB, soweit nichts anderes vereinbart wurde. Eine abweichende Vereinbarung diesbezüglich wäre aber grundsätzlich möglich, müsste sich dann aber ggf. aus dem Grundbuch oder dem zugrundeliegenden Vertrag, soweit er Ihnen überhaupt vorliegt, ergeben.
5. Eine erste Anlaufstelle wäre das zustände Grundbuchamt unter Einsichtnahme in das Grundbuch. Ebenfalls ist der Berechtigte Beteiligter im Sinne von § 9 Nr. 1 ZVG, so dass dem Vollstreckungsgericht die Daten vorliegen könnten.
Sollte eine Ermittlung des Berechtigten nicht möglich sein, kommt ggf. auch ein Ausschluss seiner Rechte im Rahmen des Aufgebotsverfahrens nach § 453 BGB in Betracht.
Ergänzung vom Anwalt 21.11.2011 | 19:16
Noch eine kleine Korrektur: Das Aufgebotsverfahren ist natürlich nicht in § 453 BGB sondern in § 453 FamFG geregelt.
Bewertung des Fragestellers 21.11.2011 | 18:33
"Besten Dank für Ihre umfassende Antwort!"
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References: § 1098
 § 471
 § 894
 § 1098
 § 473
 § 9
 § 453
 § 453
 § 453