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Timestamp: 2020-05-26 18:14:05+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 22771 del 28/09/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22771 del 28/09/2017
Cassazione civile, sez. III, 28/09/2017, (ud. 19/09/2017, dep.28/09/2017), n. 22771
Dott. CHIARINI Maria Margherita President – –
sul ricorso 23287-2015 proposto da:
C.A., domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA
CRISPINO IPPOLITO giusta procura speciale a margine del ricorso;
M.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SALARIA 292,
presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO BALDI, rappresentata e
difesa dall’avvocato GIUSEPPE EVOLA giusta procura speciale in calce
avverso la sentenza n. 1966/2014 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,
19/09/2017 dal Consigliere Dott. SCRIMA ANTONIETTA.
nel mese di ottobre dell’anno 2012 M.A. intimò sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, ad C.A. per il mancato pagamento, dal mese di agosto 2012, dei canoni di locazione relativi ad un immobile sito in Palermo, adibito ad uso abitativo;
l’intimato si oppose, deducendo il proprio difetto di legittimazione passiva e, in subordine, la nullità e l’inefficacia del contratto per il periodo anteriore alla sua registrazione; sostenne, in particolare, il C. che, ai sensi del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e 9, essendo il contratto nullo per difetto di registrazione nei termini di legge, il canone doveva essere determinato ex lege in misura pari al triplo della rendita catastale, e si dichiarò pronto al pagamento dei canoni in tale misura chiedendo, in via riconvenzionale, la restituzione dei canoni pagati in eccedenza rispetto alla predetta misura legale;
il Giudice adito rinviò la causa, con salvezza dei diritti di prima udienza per la pendenza di trattative tra le parti; all’udienza successiva, su richiesta dell’intimato, applicò il termine di grazia per la sanatoria tardiva della morosità, rinviando all’udienza del 6 maggio 2013; in tale ultima udienza, stante la persistente morosità, dichiarata dall’intimante, il Tribunale convalidò lo sfratto;
venne poi emesso dal medesimo Tribunale d.i. per le somme dovute dal C. a titolo di canoni non corrisposti dall’agosto 2012 al marzo 2014, decreto avverso il quale l’intimato propose opposizione;
avverso l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità il C. propose appello, cui resistette la M.;
la Corte di appello di Palermo, con sentenza depositata il 18 febbraio 2015, rigettò l’impugnazione e compensò interamente tra le parti le spese di quel giudizio;
avverso la sentenza della Corte territoriale C.A. ha proposto ricorso per cassazione, basato su tre motivi e illustrato da memoria;
ha resistito con controricorso M.A.;
con il primo motivo, rubricato: “Violazione e falsa applicazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, (finanziaria 2005), dell’art. 1421 c.c., dell’art. 1175c.c. dell’art. 1322 c.c.; dell’art. 1337 c.c.; dell’art. 1366 c.c.; dell’art. 1375 c.c.; dell’art. 2033 c.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 53 Cost. italiana. Omessa o insufficiente motivazione su un fatto decisivo”, il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di merito ha sposato la tesi secondo la quale la registrazione del contratto di locazione costituisce condizione di efficacia del contratto stesso; ad avviso del C., la registrazione va configurata come requisito di validità o al più va consentita la regolarizzazione del contratto solo nei limiti di ciò che è stato registrato, mentre dovrebbe ritenersi illegittimo “tutto ciò che è rimasto fuori dalla registrazione”, sia in termini di canone sia in termini di periodo locativo;
in particolare, con il motivo in parola, sostiene il ricorrente che la locatrice, il 20 settembre 2012, ha registrato il contratto in questione indicando come data di inizio quella del 1 settembre 2012, non corrispondente a quella effettiva, avendo la locazione avuto inizio il 5 settembre 2011, come sarebbe incontestato tra le parti e come, oltretutto, dimostrato dalle ricevute sottoscritte dalla locatrice a partire da tale ultima data e prodotte dal conduttore; pertanto, ad avviso del C., non essendo stato il contratto registrato, non dovrebbero essere pagati del tutto i relativi canoni; in subordine, ove si volesse ritenere registrato il contratto, il locatore potrebbe pretendere di percepire solo i canoni risultanti dalla scrittura privata registrata e, quindi, la M. non avrebbe alcun titolo per percepire e trattenere i canoni di locazione a lei versati dal 5 novembre 2011 al 1 settembre 2012; pertanto non andrebbe pagato il canone del mese di agosto 2012, oggetto del decreto ingiuntivo opposto, e dovrebbero essere restituiti e quindi computati a favore dell’opponente quelli relativi al periodo non registrato dal mese di novembre 2011 al mese di luglio 2012;
inoltre, secondo il C., la Corte di merito avrebbe omesso di motivare in concreto “sulla parziarietà della registrazione del contratto inter partes” e “sull’omissione di una parte del periodo locativo in sede di registrazione”, limitandosi ad una motivazione generica e apparente, in relazione alla natura di requisito di efficacia della registrazione, “senza entrare nel merito con riferimento alla necessità della completezza della registrazione, sia come importo del canone sia come durata del periodo locativo”;
con il secondo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 6 e dell’art. 100 c.p.c. nonchè degli artt. 658,663,665,666 e 667 c.p.c.”, il ricorrente sostiene che il Tribunale avrebbe errato nel ritenere la sussistenza del rapporto in locazione in capo al C. e, quindi, della sua legittimazione passiva con riferimento al procedimento di sfratto per morosità, in quanto, al momento della convalida (6 maggio 2013), la casa coniugale (e con essa il rapporto di locazione) per cui è causa era già stata assegnata alla moglie (con provvedimento presidenziale del 13 aprile 2013) e, pertanto, il rapporto di locazione con il ricorrente era venuto meno e l’immobile doveva essere considerato come riconsegnato alla locatrice, conformemente alla dichiarazione del difensore della stessa all’udienza in cui lo sfratto era stato convalidato; mancando il rapporto di locazione, sia in diritto che in fatto, il Tribunale non avrebbe potuto convalidare lo sfratto per morosità teso alla formazione di un titolo esecutivo per il rilascio che non poteva più avvenire da parte del ricorrente;
con il terzo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8 e 9, i cui effetti sono stati salvati dalla L. 23 maggio 2014, n 80, art. 5 comma 1 ter”, il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata avrebbe comunque violato le norme indicate in rubrica, atteso che gli effetti delle norme di cui al D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8 e 9, sarebbero stati salvati dalla L. 23 maggio 2014, n. 80, sicchè il ricorrente avrebbe diritto all’applicazione nella misura ridotta disposta da tali norme ed alla restituzione di quanto pagato in eccesso;
le questioni sollevate in particolare con il primo motivo di ricorso concernono, in sostanza e sia pure in parte e con le dovute distinzioni, anche quella rimessa dal Primo Presidente alle Sezioni Unite di questa Corte in base all’ordinanza interlocutoria n. 16604/16 del 5 agosto 2016.
La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo, in attesa della pubblicazione della decisione delle Sezioni Unite sulla questione di cui all’ordinanza interlocutoria n. 16604/16 del 5 agosto 2016.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 19 settembre 2017.

References: Sentenza 
 sentenza 
 art. 3
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1
 sentenza 
 art. 6
 art. 3
 art. 5
 sentenza 
 art. 3