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Timestamp: 2017-08-19 16:47:37+00:00

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Untervermietung / Zustimmung / Sonderkündigungsrecht
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Themen: Sonderkündigungsrecht Untervermietung Zustimmung
| 04.08.2017 00:17 |
Es wurde ein zeitlich befristeter Mietvertrag (zwei Jahre Laufzeit) für eine teilmöblierte 2-Zimmer-Wohnung abgeschlossen. Nun möchte ich zu meiner Freundin ziehen und aus dem Mietvertrag raus. Eine ordentliche Kündigung ist vorzeitig nicht möglich und der Vermieter möchte auch den Vertrag nicht vorzeitig auflösen. Ich habe sodann einen schriftlichen Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung der GANZEN Wohnung an den Vermieter gestellt (inklusive der Daten des potenziellen Untermieters). Der Vermieter hat sich schriftlich dazu noch nicht geäußert (Fristsetzung 2 Wochen) erklärte jedoch am Telefon er könne nur der Untervermietung von einem Zimmer zustimmen, auch wenn er wüßte, dass ich eh die ganze Wohnung untervermieten werde. Das sei ihm egal, er könne jedoch schriftlich nur der Untervermietung von einem Zimmer zustimmen. Das habe ihm sein Anwalt so geraten. Ich habe bewußt nicht die Erlaubnis zur "teilweisen Untervermietung" verlangt, da ich bei Versagung der Erlaubnis auf mein Sonderkündigungsrecht spekuliere. Rechtlich möchte ich natürlich eine "wasserdichte" Taktik: Habe ich das Sonderkündigungsrecht trotzdem noch, wenn ich statt der Zustimmung für die ganze Wohnung (wie beantrag!) nur die Zustimmung für eine teilweise Untervermietung bekomme? Was könnte der Beweggrund des Vermieters sein, nur "ein Zimmer" zur Untervermietung zu erlauben? Das leuchtet mir nicht ein. Ich möchte mich auch rechtlich nicht angreifbar machen, wenn ich statt einem Zimmer die ganze Wohnung ohne Erlaubnis untervermiete, da mündliche Aussagen des Vermieters im Zweifel unerheblich sind.
Einsatz editiert am 04.08.2017 07:34:52
Sonderkündigungsrecht Untervermietung Zustimmung
04.08.2017 | 09:45
Wenn der Vermieter die Erlaubnis ausdrücklich nur beschränkt auf ein Zimmer und nicht wie gewünscht auf die ganze Wohnung bezogen erteilt, ist dies als Erlaubnisverweigerung gemäß § 540 Absatz 1 Satz 2 BGB anzusehen und berechtigt zur Sonderkündigung mit gesetzlicher Frist. Denn von einer Erlaubnisverweigerung ist auch auszugehen, wenn der Vermieter die Erlaubnis auf Anfrage nur unter Einschränkungen oder unter wesentlichen Bedingungen erteilt, die weder das Gesetz noch der Mietvertrag vorsehen (BGH, Urteil vom 08.05.1972 - VIII ZR 36/71; BeckOK BGB/Ehlert BGB § 540 Rn. 15, beck-online).
Der Rat des Anwalts des Vermieters bezieht sich wahrscheinlich auf § 553 BGB. Gemäß dieser Vorschrift können Sie einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubnis der Untervermietung haben (§ 540 BGB gewährt einen solchen Anspruch gerade nicht). Dieser Anspruch ist aber auf eine Teiluntervermietung beschränkt, was in der Regel voraussetzt, dass der Hauptmieter mindestens ein Zimmer der Wohnung behält.
Nachfrage vom Fragesteller	04.08.2017 | 11:02
vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage! Bitte erlauben Sie mir zwei kleine Nachfragen: Raten Sie mir ausdrücklich von einer Untervermietung der ganzen Wohnung ab, wenn ich nur die Erlaubnis für "Ein Zimmer" habe?
Wer würde dem Untermieter eine Meldebescheinigung ("Vermieterbescheinigung") gem. §19 MeldFortG ausstellen? Der Eigentümer (Vermieter) oder ich als (Unter)vermieter?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2017 | 11:12
§ 540 BGB gibt wie geschrieben keinen Anspruch auf die Erlaubnis, und § 553 BGB nur einen Anspruch auf Teilvermietung. Bei einer auf ein Zimmer beschränkten Erlaubnis kann Ihnen daher nur ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 540 BGB zustehen, aber kein Anspruch auf Erlaubnis zur Vermietung der ganzen Wohnung. Wenn Sie dies entgegen der eingeschränkten Erlaubnis dennoch tun, verhalten Sie sich vertragswidrig. Deshalb muss ich davon abraten.
Im Verhältnis zum Untermieter sind Sie als Hauptmieter der Wohnungsgeber im Sinne des § 19 Bundesmeldegesetzes und stellen die Bescheinigung aus.
Bewertung des Fragestellers 06.08.2017 | 08:09
Kann die Zustimmung zur Untervermietung zuverlässig eingefordert werden?
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References: § 540
 § 540
 § 553
 §19

§ 540
 § 553
 § 540
 § 19