Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo2580/2005
Timestamp: 2018-08-19 00:39:12+00:00

Document:
26 Cdo 2580/2005
Dotčené předpisy: § 126 odst. 1 předpisu č. 40/1964Sb., § 715 odst. 1 předpisu č. 40/1964Sb.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Roberta Waltra, ve věci žalobce P. k. Ú., státního podniku, zastoupeného advokátem, proti žalovanému J. L., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp.zn. 21 C 242/2004, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 16. června 2005, č.j. 19 Co 82/2005-80, takto:
Okresní soud v Kladně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 11. 2004, č.j. 21 C 242/2004-39, uložil žalovanému vyklidit byt č. 1, II. kategorie, o velikosti 4+1 s příslušenstvím, v I. patře domu č.p. 403, ulice N. K. v K. (dále předmětný byt nebo byt a předmětný dům ), a to do 15 dnů od zajištění náhradní bytu; dále rozhodl o nákladech řízení. Vycházel ze zjištění, že dle výpisu z katastru nemovitostí je žalobce vlastníkem předmětného domu, že jeho právní předchůdce uzavřel dne 17. 6. 1997 se žalovaným smlouvu o nájmu předmětného bytu (dále smlouva ze dne 17. 6. 1997 ) na dobu určitou (do 31. 7. 1998), že tato smlouva byla opakovaně prodlužována na další rok - naposledy dodatkem k nájemní smlouvě ze dne 31. 7. 2001 na dobu do 31. 8. 2002, že žalovaný nikdy neměl dluh na nájemném ani na úhradách za plnění spojená s užíváním bytu, že již při uzavření smlouvy ze dne 17. 6. 1997 žalovaný nesouhlasil se sjednáním nájmu na dobu určitou, a bylo mu přislíbeno, že s ním bude uzavřen nájem na dobu neurčitou, resp. že mu bude byt odprodán, což se však nestalo, že nemá se svojí rodinou jinou možnost bydlení, a že ho žalobce vyzval počátkem července 2004 k vyklizení bytu. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovanému skončil ke dni 31. 7. 2004 nájemní vztah k předmětnému bytu (poté, co došlo dvakráte k jeho obnovení dle § 676 odst. 2 obč. zák.) uplynutím doby, a protože žalobce podal žalobu ve lhůtě 30 dnů od skončení nájmu, shledal ji soud prvního stupně podle § 126 odst. 1 obč. zák. důvodnou. Povinnost žalovaného k vyklizení bytu vázal na zajištění náhradního bytu s poukazem na jeho rodinné poměry, na to, že řádně plnil svoje povinnosti nájemce, jakož i na okolnosti, za nichž došlo k uzavření smlouvy ze dne 17. 6. 1997.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Praze (soud odvolací) změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu na vyklizení předmětného bytu zamítl a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud shledal neúplným skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně a jeho právní závěr nesprávným. Doplnil dokazování opakováním výslechu žalovaného, svědkyně B. S. a listinnými důkazy a na základě toho vzal za prokázáno, že nájemní smlouvou ze dne 24. 2. 1997 uzavřenou mezi městem K. jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem, byl založen nájemní vztah žalovaného k bytu č. 13, o velikosti 2+1, v domě č.p. 1814 v H. ulici v K., a to na dobu neurčitou, že B. S. byla spolu se svým manželem M. S. společnou nájemkyní předmětného bytu dle nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou v roce 1993 s právním předchůdcem žalobce, Č. d., a.s., že dne 12. 5. 1997 sepsal žalovaný (se souhlasem své manželky K. L.) a B. S. (se souhlasem svého manžela M. S.) dohodu o výměně bytů (dále dohoda ze dne 12. 5. 1997 ) a že k ní dali písemný souhlas pronajímatelé obou vyměňovaných bytů tj. právní předchůdce žalobce a město K. Odvolací soud dovodil, že dohoda o výměně bytů je smlouvou a vztahují se na ni obecné náležitosti právních úkonů; dohoda ze dne 12. 5. 1997 je určitá a srozumitelná, jednoznačně vyjadřuje vůli účastníků směřující k výměně bytů, a je tedy platným právním úkonem. Zaujal názor, že je-li dohoda o výměně bytu (§ 715 obč. zák.) platně uzavřena a byl-li k ní dán písemný souhlas pronajímatelů, vstupují její účastníci bez dalšího realizací této dohody do právního postavení nájemce směňovaného bytu, a to se všemi právy a povinnostmi. Žalovaný tak vstoupil po realizaci dohody ze dne 12. 5. 1997 do nájemního vztahu manželů S. k předmětnému bytu, a protože byl jejich nájemní vztah sjednán na dobu neurčitou, stal se žalovaný taktéž nájemcem bytu na dobu neurčitou. Tento jeho nájemní vztah stále trvá, a to bez ohledu na následně uzavřenou smlouvu ze dne 17. 6. 1997 (resp. dodatky k ní), které zůstaly zcela bez právního významu, neboť ke dni jejich uzavření byl žalovaný nájemcem bytu na dobu časově neomezenou a z obsahu smlouvy nevyplývá, ani to z jejího obsahu nelze dovodit, že by úmyslem jejích účastníků bylo změnit stávající nájemní vztah na dobu neurčitou na nájemní vztah na dobu určitou. Protože žalovaný netvrdil, že by nájemní vztah žalovaného k předmětnému bytu zanikl některým ze způsobů upravených v zákoně, obývá žalovaný předmětný byt právem, a žaloba na vyklizení tak musela být zamítnuta.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. a uplatnil v něm dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. Žalobce vyjadřuje nesouhlas jak s právním názorem odvolacího soudu na právní účinky dohody o výměně bytů, tak i smlouvy ze dne 17. 6. 1997. S odkazem na názory zastávané v právní praxi dovozuje, že podmínkou vzniku nového nájemního vztahu žalovaného k předmětnému bytu po realizaci dohody o výměně bytu bylo uzavření nové nájemní smlouvy; opačný přístup by znamenal omezení vlastníka bytu, jemuž by zůstala pouze možnost projevit své vlastnické právo toliko při uzavírání dohody o výměně bytů, a měl by mít proto možnost odmítnout uzavření nájemní smlouvy, případně dojednat její podmínky jako je tomu při uzavírání nové nájemní smlouvy. Uvádí, že bez ohledu na to, zda se žalovaný stal nájemcem předmětného bytu na základě realizace dohody o výměně bytu, odvolací soud nesprávně zhodnotil skutečnost, že po výměně bytu došlo dne 17. 6. 1997 mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobce k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou a na ni navazujících smluv. Namítá, že odvolací soud neaplikoval svůj názor na povahu dohody o výměně bytu na novou smlouvu ze dne 17. 6. 1997 a nepřiznal jí právní účinky smlouvy o změně doby trvání nájemního vztahu. Dovolatel má za to, že nelze argumentovat tím, že v ní není výslovně uvedeno, že by se jednalo o změnu původní nájemní smlouvy manželů S., a že je nutno vycházet z jejího obsahu, ve kterém je určitě, srozumitelně, svobodně a vážně projevena vůle obou smluvních stran omezit nájem na dobu určitou. Navrhl, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. přípustné, neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle ustanovení § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř.; tyto vady nebyly v dovolání namítány a z obsahu spisu se nepodávají.
Napadené rozhodnutí odvolacího soudu je založeno především na právním závěru, že realizací dohody o výměně bytu ze dne 12. 5. 1997 vstoupili její účastníci do nájemního vztahu k vyměňovaným bytům, tedy že i žalovaný vstoupil do existujícího nájemního vztahu k předmětnému bytu. Uvedený závěr zpochybňuje dovolatel námitkou nesprávného právního posouzení věci.
Podle § 715 věty obč. zák. se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytů, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.
Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/99, uveřejněném pod č. 7 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2002, zaujal právní názor, že předmětem dohody o výměně bytu není byt (nepřevádí se tu vlastnické právo k bytu), nýbrž právo jej užívat (právo nájmu). Ke dni splnění dohody o výměně bytů vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Jinak řečeno, není-li zde před realizací dohody o výměně bytů dohoda mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem (účastníkem směny) o tom, že dojde ke změně původní nájemní smlouvy (nebo není-li před splněním dohody o výměně bytů mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem nová nájemní smlouva uzavřena /s tím, že je podmíněna účinností dohody o výměně bytů/), pak dnem, kdy se výměna uskuteční, se nájemní poměr trvající mezi pronajímatelem a původním nájemcem změní právě jen co do osoby nájemce a nikoli již v dalších rozhodných znacích, jako je např. doba trvání nájemního poměru nebo výše nájemného. Z toho plyne závěr, že podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy. Výklad založený na úvaze, že nejde jen o změnu v subjektech nájemního vztahu a že je nutno uzavřít novou nájemní smlouvu, v jejímž rámci má pronajímatel právo požadovat jiné (vyšší) nájemné nebo jiné ujednání o trvání nájemního poměru, by vedl k popření smyslu úpravy, podle níž si účastníci dohody mohou souhlas pronajímatele s výměnou vynutit soudní cestou (srov. § 715 větu třetí obč. zák.). Kterýkoliv pronajímatel by totiž měl možnost zmařit účel institutu dohody o výměně bytu prostě tím, že v mezích své smluvní volnosti (bez zřetele k tomu, že s dohodou o výměně souhlasil) následně podmíní uzavření nové nájemní smlouvy pro účastníka směny nepřijatelnými požadavky. Přitom námitka, že pouhá změna v osobě nájemce (v důsledku dohody o výměně bytu) bez možnosti pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky přetrvávajícího nájemního poměru, by v konkrétní situaci neúměrně omezila realizaci práv pronajímatele, může být uplatněna právě jako důvod nesouhlasu s dohodou a účinně (co do své opodstatněnosti) přezkoumána v soudním řízení dle § 715 věty třetí obč. zák. K právnímu názoru vyjádřenému v uvedeném rozhodnutí, který byl učiněn s vědomím odlišného právního názoru vyskytujícího se v právní praxi (na který odkazuje dovolatel), se Nejvyšší soud přihlásil dále např. ve svých rozsudcích ze dne 28. 2. 2002, sp. zn. 28 Cdo 179/2002, ze dne 12. 9. 2002, sp. zn. 26 Cdo 601/2001, a ze dne 25. 5. 2004, sp. zn. 26 Cdo 736/2003 (ústavní stížnosti proti citovaným rozsudkům byly odmítnuty usneseními Ústavního soudu České republiky ze dne 27. 9. 2002, sp. zn. IV. ÚS 297/02, ze dne 11. 3. 2004, sp. zn. II. ÚS 746/02, a ze dne 16. 6. 2005, sp. zn. III. ÚS 496/04).
Z uvedeného vyplývá, že právní posouzení účinků dohody o výměně bytu ze dne 12. 5. 1997 odvolacím soudem odpovídá ustálené judikatuře dovolacího soudu a že jeho právní závěr, že žalovaný se stal na základě realizace této dohody nájemcem předmětného bytu na dobu neurčitou, aniž by bylo nutno uzavřít novou nájemní smlouvu, je správný.
V projednávané věci opřel odvolací soud své zamítavé rozhodnutí rovněž o závěr, že nájemní smlouva ze dne 17. 6. 1997 nevyvolala právní následek v podobě změny stávajícího nájemního vztahu žalovaného k předmětnému bytu na dobu neurčitou v nájemní vztah na dobu určitou, přičemž dovolatel správnost uvedeného názoru zpochybňuje.
Podle § 516 odst. 1 obč. zák. mohou subjekty závazkového vztahu dohodou změnit vzájemná práva a povinnosti, tj. obsah daného vztahu (tzv. kumulativní novace). Mohou se též dohodnout, že dosavadní závazek zaniká a nahrazuje se závazkem novým - § 570 obč. zák. (tzv. privativní novace).
Ustanovení § 516 odst. 1 a § 570 obč. zák. jsou obecnými ustanoveními o závazcích a uplatní se i v právních vztazích nájmu bytu, neboť speciální ustanovení občanského zákoníku daný vztah upravující (§ 685 a násl.) neobsahují zvláštní úpravu ani jejich použití nevylučují (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2352/99, uveřejněný pod C 753 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 10, rozsudek ze dne 6. 5. 2002, sp. zn. 26 Cdo 2628/2000, uveřejněný pod C 1174 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu svazek 16, dále např. rozsudky ze dne 8. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 893/2000, ze dne 13. 10. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2481/2003, a ze dne 15. 6. 2005, sp. zn. 26 Cdo 404/2005).
Pro rozlišení, zda jde o kumulativní či privativní novaci, je rozhodná vůle účastníků závazkového právního vztahu. Při zjišťování jejího obsahu se uplatní i výkladové pravidlo vyjádřené v § 35 odst. 2 obč. zák., podle něhož právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Obsah právního úkonu lze vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě. Výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný v Souboru rozhodnutí pod C 1627, svazek 23). Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2002, sp. zn. 33 Cdo 512/2000, uveřejněný v Souboru rozhodnutí pod C 1108, svazek 15).
Pro právní posouzení věci odvolacím soudem bylo tudíž rozhodným skutkové zjištění o obsahu smlouvy ze dne 17. 6. 1997, tj. zjištění, k čemu směřovala vůle účastníků tohoto právního úkonu. Tím, že dovolatel správnost skutkových zjištění odvolacího soudu zpochybňuje (dovozuje jiný skutkový závěr ohledně vůle účastníků této smlouvy), uplatňuje tak vedle dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. též dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o.s.ř.
Za skutkové zjištění, které nemá podle obsahu spisu oporu v provedeném dokazování, je třeba ve smyslu § 241a odst. 3 o.s.ř. pokládat výsledek hodnocení důkazů, který neodpovídá postupu vyplývajícímu z ustanovení § 132 o.s.ř., protože soud vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů nebo z přednesů účastníků nevyplynuly ani jinak nevyšly za řízení najevo, protože soud pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány nebo vyšly za řízení najevo, nebo protože v hodnocení důkazů, popř. poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak, je z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně věrohodnosti logický rozpor, nebo který odporuje ustanovení § 133 až § 135 o.s.ř. Skutkové zjištění nemá podle obsahu spisu oporu v provedeném dokazování v podstatné části tehdy, týká-li se okolností, které byly významné pro posouzení věci z hlediska hmotného práva.
Dovolacím důvodem podle § 241a odst. 3 o.s.ř. lze napadnout výsledek činnosti soudu při hodnocení důkazů, na jehož nesprávnost lze usuzovat - jak vyplývá ze zásady volného hodnocení důkazů - jen ze způsobu, jak k němu soud dospěl. Nelze-li soudu v tomto směru vytknout žádné pochybení, není možné polemizovat s jeho skutkovými závěry (např. namítat, že soud měl vycházet z jiného důkazu, že některý důkaz není důležitý apod.). Znamená to, že hodnocení důkazů, a tedy ani skutkové zjištění jako jeho výsledek, z jiných než uvedených důvodů nelze dovoláním úspěšně napadnout.
Součástí skutkových zjištění, z nichž odvolací soud vycházel, bylo zjištění o obsahu listiny - písemné smlouvy uzavřené dne 17. 6. 1997, z níž nevyplývá žádné ujednání účastníků o tom, že by tato smlouva měnila stávající nájemní vztah žalovaného k předmětnému bytu. Uvedené skutkové zjištění je podloženo důkazy, které byly v řízení provedeny, a v jejich hodnocení není logický rozpor.
Odvolací soud tedy nepochybil, když dospěl k závěru, že tato smlouva nebyla způsobilá vyvolat právní následek (tvrzený žalobcem) - změnu stávajícího nájemního vztahu žalovaného k předmětnému bytu, nesměřovala-li vůle účastníků projevená v listině obsah smlouvy zachycující k vyvolání takovéhoto právního následku.
Za tohoto stavu je správný i právní závěr odvolacího soudu, že žalovanému nadále svědčí právo nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou, když existence jiné právní skutečnosti, která by mohla způsobit jeho změnu, nebyla v řízení tvrzena ani prokázána.
Z uvedeného je zřejmé, že rozsudek odvolacího soudu je z pohledu uplatněných dovolacích důvodů správný. Nejvyšší soud proto dovolání žalobce jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem o.s.ř).
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce (dovolatel) nebyl v dovolacím řízení úspěšný, a byl by proto povinen nahradit účelně vynaložené náklady tohoto řízení procesně úspěšnému žalovanému, jemuž však v dovolacím řízení podle obsahu spisu žádné náklady nevznikly.

References: § 126
 § 715
 soud 
 soud 
 Soud 
 § 676
 soud 
 § 126
 soud 
 soud 
 soud 
 § 237
 § 241
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 237
 § 242
 soud 
 soud 
 § 229
 § 229
 § 229
 § 715
 soud 
 soud 
 § 715
 § 715
 soud 
 soud 
 § 516
 § 570
 § 516
 § 570
 § 35
 § 241
 § 241
 § 241
 § 132
 soud 
 soud 
 § 133
 § 135
 § 241
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 243
 § 224
 § 142