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Timestamp: 2018-01-20 15:06:27+00:00

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Notícicas Recentes
AGRAVO DE INSTRUMENTO – RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL – COISA JULGADA – LIMITES SUBJETIVOS – EMBARGOS DE TERCEIRO – SUSPENSÃO.
Inviabilidade da constrição da propriedade resolúvel de bem em nome de terceiro que não integrou a ação de cobrança de condomínio. A decisão judicial não beneficia, nem prejudica, aqueles que não integram a relação processual – inteligência do artigo 472, do Código de Processo Civil, limites subjetivos da coisa julgada. Cognoscível verossimilhança para obstar o processamento da execução, ao menos com relação ao bem penhorado (art. 1.052, do Código de Processo Civil); AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 21922171720158260000 SP 2192217-17.2015.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 29/02/2016.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. ENCARGOS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PEDIDO DE MAJORAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
1. A correção monetária e os juros moratórios, bem como a multa, devem incidir a partir da data de cada vencimento do encargo condominial, considerando a natureza da obrigação, que se mostra certa, líquida e exigível a partir de seu vencimento - inteligência do art. 397 do Código Civil. 2. Em ações com cunho condenatório, a fixação da verba honorária deve se ater aos critérios estipulados no art. 20, § 3º, do CPC , levando em consideração a proporcionalidade do quantum a ser arbitrado com o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa. TJ-MG - Apelação Cível AC 10000150934974001 MG (TJ-MG) Data de publicação: 31/03/2016.
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO - PROCEDIMENTO SUMÁRIO - VIOLAÇÃO DO ARTIGO 277 DO CPC - NULIDADE DE ATOS POSTERIORES À CITAÇÃO. OFENSA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA.
No procedimento sumário, o prazo para a audiência de conciliação e para contestar não pode ser inferior a dez dias. Não sendo observado o prazo estabelecido pelo artigo 277, do CPC /1973, é de ser decretada a nulidade dos atos processuais posteriores à citação, vez que a inobservância do dispositivo legal gera prejuízos à parte, ferindo frontalmente os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. TJ-MG - Apelação Cível AC 10183140023734001 MG (TJ-MG) Data de publicação: 11/04/2016.
Interposição contra sentença que julgou procedente o pedido formulado na ação de cobrança. Despesas condominiais. Em se tratando de ação de cobrança de condomínio, a comprovação do pagamento das parcelas deve ser efetivada por meio da apresentação dos respectivos recibos, à luz do que dispõe o artigo 333, II, do Código de Processo Civil. Mora comprovada independentemente de notificação. Cálculos que, ademais, não foram impugnados. Prestações periódicas que devem ser incluídas na sentença por força do disposto no artigo 290 do Código de Processo Civil. Sentença mantida. TJ-SP - Apelação APL 00039198920128260094 SP 0003919-89.2012.8.26.0094 (TJ-SP) Data de publicação: 08/03/2016.
AÇÃO DE COBRANÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO – CONDENAÇÃO QUE DEVE INCLUIR AS PARCELAS QUE SE VENCEREM ATÉ A SATISFAÇÃO DA OBRIGAÇÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA.
1 – Enunciado de Súmula nº 13 do Tribunal de Justiça de São Paulo que prescreve que na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação 2 – Para a fixação dos honorários advocatícios deve ser observada a regra contida no art. 20 e parágrafos do Diploma Processual Civil em vigor. Dentre os aspectos a serem observados estão o grau de zelo profissional, o trabalho realizado e o tempo exigido para seu serviço. Ação de cobrança de condomínio sem grande complexidade. Majoração dos honorários de sucumbência, de R$ 800,00 para R$ 1.200,00. RECURSO PROVIDO. TJ-SP - Apelação APL 00157502320108260477 SP 0015750-23.2010.8.26.0477 (TJ-SP) Data de publicação: 29/02/2016.
AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA. PAGAMENTO. OBRIGATORIEDADE
I - Consoante orienta a jurisprudência deste e. Tribunal, o condomínio irregular é realidade de fato que permite a cobrança das taxas estipuladas na convenção condominial e assembleias do Condomínio, a fim de evitar o enriquecimento ilícito daquele que usufrui dos serviços prestados, sem a devida contraprestação. II - Apelação provida. TJ-DF - Apelação Cível APC 20150110518254 (TJ-DF) Data de publicação: 17/03/2016.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
Decisão que entendeu, por se tratar de pagamento voluntário do débito, que não incide sobre o valor devido, a multa do artigo 475-J do CPC e os honorários advocatícios. Insurgência. Inaplicabilidade do artigo 745-A do CPC no procedimento de cumprimento do julgado. Ainda que fosse possível a aplicação desse procedimento, decorreu o prazo para o parcelamento. O pedido feito pela agravada, aceito pela agravante, tem caráter de acordo e não de parcelamento nos termos do art. 745-A do CPC. Assim, razoável o pedido do agravante para aplicação da multa do art. 475-J. Decisão reformada para que sobre o valor devido incida a multa do art. 475-J do CPC. Agravo provido. TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 22477973220158260000 SP 2247797-32.2015.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 23/03/2016.
Qual a programação anual de manutenção para edifícios? Qual ou quais as leis e normas que rege essas manutenções?
Ismael, existem leis tanto estaduais quanto municipais, além das exigências constantes do manual de manutenção entregue pela construtora. Assim, sugiro que você procure o CREA da sua cidade para se informar melhor.
Marcilio Regis
Está começando a aparecer alguns inadimplentes no condomínio e gostaria de saber se posso protestar mesmo que não conste essa penalidade no nosso regimento.
Desde a entrada em vigor o novo Cód. de Processo Civil (mar/16), as taxas de condomínio passaram a ser definidas como “títulos Executivos” e como tal, passíveis sim de protesto, mesmo não previsto em Convenção do Condomínio, já que isso não é de competência do Regimento Interno.
O sindico pode em assembleia decidir por maioria simples o que está em pauta, poço profundo no condomínio? Vendo o código civil necessita de quórum especifico visto ser alteração na área de condomínio. Estou certo ou não?
Não Paulo, você não está certo, já que a construção de poço profundo não altera a área do Condomínio. Ele é construído de uma forma que sequer ocupa espaço, já que vai ocupar no solo, o espaço suficiente para a passagem da tubulação. No máximo 20 a 30 cm. Por outro lado, se este poço for necessário, sequer precisa de decisão de assembleia para construí-lo.
Multa aplicada pode ser cobrada junto da cota condominial?
Sim. Tanto pode como deve. É obrigação do condômino tanto quanto as taxas condominiais, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.
Antes de tudo parabéns pelo seu último trabalho em Recife (vi no facebook).
Gostaria de ouvir sua opinião sobre o seguinte caso: Nosso último Síndico teve suas contas 2014 reprovadas em assembleia ordinária, e o Conselho, que hoje presido, vem lhe dirigindo cobranças por valores que haverá de devolver ao condomínio, às quais sequer responde.. Algo perto de R$ 2.000, não propriamente decorrentes de desvio, mas de desídia/negligência/má gestão. Quando dos requerimentos de ressarcimento feitos por ocasião dos exames mensais das prestações de contas, ele sempre respondia oficialmente que levantássemos os valores que então “pagaria”, o que efetivamente não ocorre. Considerando que ainda é condómino, vê possibilidade legal de se cobrar esses valores nos seus boletos condominiais?
Se a resposta do ex-síndico é uma confissão de dívida, vocês podem, após comunicado prévio, inserir no boleto. Caso contrário, notifique-o convidando a comparecer na administração, sob pena de confissão de dívida e posterior cobrança inserida no boleto. Depois disso, aguarde a reação dele.
E quando termina o mandato do síndico e ele não convoca
assembleia para nova eleição?
Nenhum mandato de síndico pode exceder o prazo de dois anos, por mais que a convenção do condomínio estabeleça o contrário (conhecido caso de um condomínio cuja convenção “dava” cinco anos para este mandato – absurdo!!!). É que a Lei 10.406/2002 (Código Civil) estabelece que o prazo não possa ser superior a dois anos, podendo, no entanto, renovar-se.
Mas, e quando se expira os dois anos e o síndico, ou se esquece, ou mesmo, se acomoda e não convoca assembleia para legitimação de novo mandato? E a palavra correta é mesmo esta: legitimação. É que quem legitima o mandato do síndico é a assembleia. Sem ela não há como afirmar que alguém possua o mandato.
Neste caso, o síndico, mesmo que sem a intenção (em alguns casos isso realmente ocorre), pratica a negligência, já que é sua atribuição, convocar, anualmente, a assembleia ordinária, onde, entre os temas a serem tratados, está o de, eventualmente (de dois em dois anos), eleger (ou reeleger-se) seu substituto.
Mas, não cumprindo o síndico o dispositivo acima e uma vez vencido o prazo de seu mandato, ele deixa de ser legalmente o representante da massa condominial, onde, a rigor, sequer a assembleia para eleição (neste caso, uma assembleia extraordinária) de um novo representante, ou até, sua recondução ao cargo (lembro que a lei não faz restrição quanto a renovação do mandato, ou seja, não impede que se renove quantas vezes os condôminos achem por bem renovar).
Todos os seus atos são passíveis de anulação, a requerimento da parte interessada, que podem ser, tanto os condôminos, como as instituições bancárias, entre outros.
E o que fazer quando isso acontece? Pois bem, uma vez qualquer condômino “descobrindo” que o mandato do síndico está irregular (vencido), pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter aquela convocação, qualquer valor jurídico.
Neste caso, o correto seria a convocação de assembleia por condôminos, constando como pauta, entre outros assuntos que achem por bem incluir, o de eleição de síndico.
Veja (mais uma vez) a lei:
E esta é a única forma segura de se garantir a legitimidade do ato. Sem mandato, o (agora) ex-síndico, não tem poderes para, por exemplo, convocar a assembleia para escolha de seu substituto ou, até, sua reeleição. Esta convocação deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos.
E aproveito para lembrar, condômino é aquele em que a unidade se encontre em seu nome. Não vale assinatura de locatário, de filho de condômino ou outra qualquer.
MODELO DE CONVOCAÇÃO:
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MODELO
CONVOCADA POR CONDÔMINOS
Os condôminos abaixo assinados, amparados pelo artigo 1.355 do Código Civil Brasileiro, convocam todos os demais condôminos, para Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada na sede deste Condomínio, constando como pauta o(s) seguinte(s) assunto(s):
1. ELEIÇÃO DE SÍNDICO EM FACE DE TÉRMINO DE MANDATO.
2. PRESTAÇÃO DE CONTAS DA ATUAL GESTÃO.
Será feita 2ª convocação 30 minutos após a 1ª, caso não haja quorum, realizando-se a Assembleia com o número de presentes, os quais tomarão as decisões necessárias, que terão obrigatoriedade para todos.Os condôminos poderão se fazer representar por procuradores, desde que estejam devidamente habilitados, e com firma reconhecida por tabelião.Em face ao que determina o artigo 1.335 inciso III do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, só poderão votar e participar da Assembleia, os condôminos quites com as suas obrigações condominiais.
Local da Assembleia: Na sede do Condomínio
Data da Assembleia: xx/xx/xx
Hora da Assembleia:
19:30 (1ª convocação) 20:00 (2ª convocação)
CONDÔMINOS CONVOCANTES
Assinatura de no mínimo um quarto dos condôminos
17 ideias para colocar em prática no condomínio em 2017
Muitas pessoas veem no início de um novo ano a possibilidade de recomeço.
Essa é, portanto, geralmente uma época de planejamento
Que tal planejar, além de realizações pessoais, ações para o condomínio em 2017?
Veja algumas ideias que separamos para você colocar em prática no novo ano.
1. Evitar o desperdício de água
Não é só pela questão financeira, mas pela proteção do meio-ambiente. Cada vez mais, vemos notícias sobre a falta de água em diversos estados brasileiros, e os condomínios podem (e devem) promover ações para o uso consciente deste bem tão precioso. O síndico pode promover campanhas de conscientização.
2. Manter a caixa d’água do condomínio em dia
Além do vazamento promover desperdício de água, ele pode acarretar em danos à estrutura da caixa d’água – por isso é tão importante manter a impermeabilização em dia. O síndico deve estar atento, ainda, à limpeza correta da caixa d’água, para garantir uma água segura para o consumo de todos os moradores.
3. Fazer investimentos que valorizem o condomínio
O síndico é também responsável por manter o condomínio e promover ações que o valorizem. Essa valorização pode trazer benefícios a todos os moradores, facilitando vendas e locações.
4. Ficar atento aos detalhes
Diz o ditado que “o diabo está nos detalhes” – e é a eles que o síndico deve voltar a sua atenção. Com a vistoria constante do condomínio, fica mais difícil ser surpreendido por um vazamento que já esteja afetando a estrutura da edificação, por exemplo. Por isso, para se prevenir, o síndico deve estar sempre alerta.
5. Dar a atenção devida à impermeabilização predial
Um dos itens mais negligenciados nos condomínios é a impermeabilização predial. No entanto, dados apontam que, em todo o país, o percentual de condomínios afetados por problemas de infiltração atinge 80%.
6. Apostar na segurança dos moradores
O condomínio, para ser realmente seguro para todos, precisa muito mais do que sistemas de monitoramento (que, é claro, também são muito importantes). Existem locais que merecem atenção especial, como é o caso da piscina no verão. Sem algumas regras, ela pode se tornar bastante insegura e ser palco de acidentes.
7. Manter a garagem em ordem
Se tem uma área que é fonte de atritos em quase todos os condomínios, essa área é a garagem. Para mantê-la longe de conflitos, o ideal é fazer a manutenção correta, e criar regras para organiza-la.
8. Fazer a manutenção adequada na quadra poliesportiva
As quadras poliesportivas dos condomínios vêm recebendo cada vez mais atenção dos moradores, que têm procurado a prática esportiva no seu tempo livre.
9. Atualizar o regimento interno
Para comportar as novas regras, é importantíssimo manter o regimento interno do condomínio sempre atualizado.
10. Manter a paz entre os moradores
Com tantas pessoas convivendo em um condomínio, os conflitos infelizmente são comuns.
11. Promover ações que integrem os moradores
Outro ditado popular diz que “é melhor prevenir do que remediar” – e isso pode ser aplicado também quando o assunto é conflito entre moradores. Que tal, ao invés de se preocupar com os ânimos acirrados nas assembleias, tentar promover ações que integrem os moradores, e criem um clima harmômico no condomínio? Manter uma horta coletiva pode ser uma alternativa.
12. Entender as atribuições do síndico
Se você é um novo síndico, é essencial que entenda as atribuições do síndico, para desempenhar suas funções de maneira adequada.
13. Entender os direitos do condomínio
Seu condomínio é novo e está apresentando problemas construtivos?
14. Ficar por dentro da legislação
Além de entender suas atribuições, e também da administração do condomínio, um bom síndico deve estar informado sobre a legislação.
15. Ficar atento às unidades
Ser síndico pode ser muito recompensador, mas exige bastante dedicação. Além das áreas comuns, o síndico deve tomar precauções relativas às obras realizadas nas unidades.
16. Colocar as obras em votação
Relativo às obras em áreas comuns, de responsabilidade direta do síndico, preparamos alguns materiais. O ideal é que, sempre que possível, as obras sejam debatidas e aprovadas em assembleia para evitar possíveis disputas judiciais.
17. Contratar bons profissionais
Nada pior do que uma obra que não termina nunca, não é mesmo? Para se prevenir de tantos problemas que podem ocorrer durante as obras no condomínio, existe uma dica que é fundamental: contratar profissionais sérios, com experiência e que entreguem um trabalho de qualidade.
Passo a passo para contratação de obras no condomínio
Entre tantos deveres dentro de um condomínio que o síndico tem a responsabilidade de executar, como: limpeza, empregados, contas a pagar e a receber, controlar gastos, atender a pedidos de condôminos, assembleias, etc. Ele ainda tem mais um item, não menos preocupante e importante: obras no condomínios.
Essas obras que podem ser de reforma, construção, ampliação e principalmente a manutenção predial, são antes de tudo responsabilidade e muitas vezes dor de cabeça, principalmente quando o síndico não é da área e também não tem no conselho ou mesmo dentre os condôminos, alguém que possa assumir as tarefas de contratar, fiscalizar, pagar e receber a obra quando concluída.
Então, o que fazer ou como proceder quando se está diante de uma situação que é corriqueira no dia a dia de um condomínio? Quais os dispositivos que o condomínio pode lançar mão para orientá-lo, uma vez que estes serviços ou alguns deles são necessários para atender a estrutura residencial? A que órgãos o cidadão pode recorrer para o cumprimento desta responsabilidade?
Para responder estas perguntas é que apresentamos um PASSO A PASSO a ser seguido quando se quer executar qualquer tipo de obra.
Objeto da Obra
O primeiro passo a ser tomado é verificar, em conjunto com o conselho e condôminos, a real necessidade da execução da obra, seja ela por uma necessidade legal, estrutural, estética, funcional ou a exigida manutenção predial, definindo e justificando assim, o objeto da obra.
Após a definição da obra, o segundo passo é identificar os profissionais que serão necessários e que serão envolvidos pela obra definida, profissionais estes que o síndico tem como principal responsabilidade, verificar a legalidade do exercício de sua profissão, através de suas entidades de classe. Dependo da obra, será necessário um projeto ou vários projetos como arquitetônico, estrutural, instalações, etc. Para manutenções, por exemplo, será necessário um laudo técnico que aponte os serviços necessários.
O condomínio deve procurar a assessoria de uma empresa ou de um profissional capacitado e legalmente habilitado para analisar o projeto, discutir o que realmente é necessário e elaborar uma PLANILHA DE CUSTO GLOBAL da obra com os seus respectivos quantitativos, planilha esta que serve de parâmetro para as empresas licitantes ofertarem seus preços, fiscalização da obra e também para o condomínio avaliar financeiramente o investimento necessário, podendo atualizá-la para a data em que realmente a obra seja iniciada de acordo com os recursos disponíveis.
Esta providência do condomínio será de significativa relevância para os custos finais, pois é a partir daí é que devem ser convocadas as empresas, no mínimo 03 (três), para apresentarem seus orçamentos, tornando as propostas mais equivalentes e consequentemente mais enxutas, trazendo uma ECONOMIA SIGNIFICATIVA PARA A OBRA.
Escolha do Executor
Tanto para a elaboração do projeto, laudo, orçamento, fiscalização ou a própria execução da obra, neste terceiro passo é imprescindível que o síndico não assuma esta responsabilidade, sem antes investigar a documentação legal que todo profissional e toda empresa deve ter para atuar e ser a responsável pelos seus atos. Essa documentação vem desde a inscrição nos órgãos competentes até o pagamento de impostos exigidos por lei, aos órgãos municipais, estaduais e federais. Essa documentação também passa pelas esferas de capacidade jurídica, contábil e técnica. Este passo é importantíssimo quando tomado pelo síndico, pois ele fica com as instituições ao seu lado para defendê-lo em caso de abusos, erros e incompetência por parte dos executores.
Nem sempre, o menor preço ofertado é o melhor preço para execução de uma obra, portanto, é necessário para o quarto passo, a assessoria de profissionais que possam compatibilizar as propostas e garantir a execução da totalidade do escopo.
Uma vez escolhida a empresa ou profissional para execução do objeto, o quinto passo a ser tomado é a escolha de um profissional que ajude a fiscalizar a execução de cada serviço e a medida que sejam finalizadas as etapas, liberar a importância a ser paga referente a elas.
Neste último passo, todos os anteriores serão justificados, pois facilitarão a relação entre contratante e contratados a entregar e receber a obra, porém estabelecendo uma responsabilidade conforme a legislação em vigor.
É assim que algo que parece ser difícil e complicado, passa a ser algo que além de solucionar uma demanda, também trás conhecimento e experiência para a continuidade da rotina tranquila do condomínio. Lembre-se que o trabalho de fazer errado é o mesmo de fazer correto, então mãos à obra.
Notícias da Revista (17)
Outubro2016 (9)
Inaldo Responde (19)

References: artigo 472
 ARTIGO 277
 artigo 277
 artigo 333
 artigo 290
 artigo 475
 artigo 745
 artigo 1
 artigo 1