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Timestamp: 2020-01-25 11:13:00+00:00

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Entgegen einer noch immer vorherrschenden Volksmeinung ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung bei Einzug frisch renoviert übernommen hat. Nach BGH WuM 2004, 529 ist es zwar zwischenzeitlich Verkehrssitte geworden, dass im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt werden, jedoch erwächst hieraus keine grundsätzliche Verpflichtung ohne eine wirksame Schönheitsreparaturenvereinbarung diese Verpflichtung entgegen §§ 535, 538 BGB dem Mieter aufzuerlegen. Es dürfte zwischenzeitlich aus Rundfunk und Medien bekannt sein, dass der BGH für die Wirksamkeit von Schönheitsrepatarurenklausel in Mietverträgen dem Vermieter erhebliche Hürden auferlegt hat. Gäbe es nicht einen Mustermietvertrag des Bundes, wonach Schönheitsreparaturen in allgemeinen Geschäftsbedingungen dem Mieter auferlegt wurden, wäre der BGH wohl schon längst zu der Entscheidung gekommen, dass eine Schönheitsreparaturenverpflichtung zu Lasten des Mieters in allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich unzulässig ist. Nur für diesen Gesichtspunkt wird die Rechtsprechung des BGH erklärbar. Der Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. rät Ihnen daher dringend, sich zunächst einzelvertraglich beraten zu lassen, um eine Schönheitsreparaturenverpflichtung überhaupt noch wirksam vereinbaren zu können.
Schriftform/Schriftformklausel
Nach § 566 BGB bedürfen Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, der gesetzlichen Schriftform. Um eine tatsächlich gewahrte Schriftform nicht nachträglich ungültig werden zu lassen, müssen auch Vertragsänderungen und Ergänzungen schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Einhaltung der Schriftform ist besonders im Geschäftsraummietvertrag zu beachten, da ansonsten die Mieter auch bei vermeintlich langjährigen Mietverhältnissen die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses erhalten bleibt.
Zwar darf nach § 557 BGB eine Staffelmiete auch für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (beispielsweise 20 Jahre) vereinbart werden. Unzulässig nach § 557 a Abs. 3 BGB ist jedoch, wenn zusätzlich das Kündigungsrecht des Mieters für einen längeren Zeitraum als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietsvereinbarung ausgeschlossen ist (BGH 8 ZR 316/03).
Nach § 563 Abs. 2 BGB tritt der Lebenspartner in das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters ein, wenn diese einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Nach LG München MZM 2005, 336 muss neben einem gemeinsamen Lebensmittelpunkt in der Wohnung zusätzlich eine Bindung zwischen den Vertragspartnern vorgelegen haben, die der Überlebende zu beweisen hat. Andernfalls ist er verpflichtet aus der Wohnung auszuziehen.
Die Feststellungen in ein Übergabeprotokoll haben Beweiskraft, wenn dieses vom Mieter unterschrieben ist. Oft wird versucht, den Mieter in einen Übergabeprotokoll zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten, dies ist nach einer Entscheidung des BGH, Az: VIII ZR 71/09, zwar grundsätzlich möglich, jedoch ist diese selbstständige Schönheitsreparaturenvereinbarung im Übergabeprotokoll in einer Gesamtschau mit den im Mietvertrag vereinbarten Klauseln zu sehen, weshalb eine im Mietvertrag unwirksame Schönheitsreparaturenklausel durch eine selbstständige Verpflichtung bei der Rückgabe nicht geheilt wird.
Die Untervermietung der gesamten Wohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter ausziehen will und der Sohn oder der Tochter in der Wohnung verbleiben soll (§ 540 BGB). Bei einer berechtigten teilweisen Untervermietung der Mietsache kann der Vermieter wegen erhöhter Abnutzung der Mietsache oftmals einen Zuschlag verlangen.
Der Anspruch auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung (BGH, Urteil vom 17.02.2010, Az. VIII ZR 104/09).
Seit dem 01.09.2001 können nur noch Zeitmietverträge nach neuem Mietrecht abgeschlossen werden. Nach BGH WuM 2006,620 ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags und nicht des Beginns des Mietverhältnisses maßgeblich, ob sich der Zeitmietvertrag nach neuem oder altem Recht richtet. Eine Höchstgrenze einer zeitlichen Befristung eines Mietverhältnisses (früher: 5 Jahre) gibt es nicht mehr, jedoch muss die Verwendungsabsicht bereits im Vertrag detailliert benannt sein. Nach neuem Recht liegt eine unwirksame Befristung vor, wenn der Vermieter keinen gesetzlich zugelassenen Befristungsgrund im Vertrag erklärt (BGH WuM 2006,220).

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 566
 § 557
 § 557
 § 563
 BGH