Source: http://domoforum.it/2015/10/illecita-la-ripartizione-a-persona-dellacqua-e-lesonero-delle-unita-disabitate/
Timestamp: 2018-09-26 04:26:33+00:00

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Domoforum » Illecita la ripartizione a persona dell’acqua condominiale
sentenza numero 17557 del 1° agosto 2014, Spese acqua condominiale
Cass. civile, sez. II sentenza numero 17557 del 1° agosto 2014
“In tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123, comma I, c.c., in base a valori millesimali delle singole proprietà, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che – adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare – esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.” Wikijus
La decisione della Suprema Corte trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune, e il non usufruirne nell’arco dell’anno non esonera il condomino dall’obbligo del pagamento delle spese, a prescindere dal numero dei consumatori per unità familiare.
A giudizio della Corte: “nel condominio le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche”
La Corte è quindi decisamente orientata all’istallazione in ogni unità immobiliare di un contatore per la lettura parziale e l’addebito dei costi effettivi, e stabilisce che quando ciò non è previsto la ripartizione delle spese va effettuata ai sensi dell’ art. 1123, 1 comma, c.c., in base a valori millesimali delle singole proprietà.
un’assemblea condominiale decideva una particolare modalità di ripartizione delle spese per il servizio di erogazione dell’acqua potabile (e dell’ascensore).
In tale delibera si decise che le spese per l’acqua potabile dovevano essere suddivise in proporzione al numero degli occupanti delle unità immobiliari, esonerando quelle risultanti, a seguito di indagini dell’amministratore, disabitate.
Un condomino proponeva impugnazione della deliberazione assembleare, anche per i medesimi criteri applicati al servizio ascensore.
La Suprema Corte di Cassazione ha, dopo alterne decisioni del Tribunale di merito, riconosciuto la fondatezza delle doglianze del comproprietario con la sentenza n. 17557 depositata in cancelleria l’1 agosto 2014.
La sentenza n. 17557 ha il merito di mettere in evidenza che molte consuetudini condominiali, fondate su anni di tacita accettazione, se adeguatamente avversate, possono essere messe in soffitta anche per sollecitare l’adozione dei sistemi di misurazione dei consumi.
Le spese per il consumo dell’acqua devono essere preferibilmente divise in base all’effettivo utilizzo, trattandosi di un’utenza, senza trascurare il fatto che anche per il riscaldamento con le termovalvole ed i rilevatori di calorie si sta andando in questa direzione.
Anche per l’acqua oggi esistono contatori “di sottrazione” parzializzati con consumi rilevabili telematicamente.
La sentenza n. 17557 specifica infatti che “le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche”.
Se le unità immobiliari non sono dotate di contatore di sottrazione, afferma la Corte, “il sistema dell’art. 1123 cod. civ. non ammette che, salvo diversa convenzione tra le parti, il costo relativo all’erogazione dell’acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno. Il comma 1 della citata disposizione, infatti, detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprietà di cui ciascuno condomino è titolare” (Cass. 1 agosto 2014 n. 17557).
Gli ermellini invitano a non lasciarsi trarre in inganno da quanto stabilito dal secondo comma dell’art. 1123, secondo comma, c.c. a mente del quale “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.
Il servizio differente verso ciascun condomino deve guardare infatti all’utilizzazione potenziale.
Dire che in una casa non abitata non si consuma acqua può essere vero ma non è assolutamente certo in quanto in quell’abitazione potrebbe esserci una perdita, oppure si potrebbe utilizzare il servizio per pulizie e simili.
“Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell’acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore, la quale, parametrata sul numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indipendente dal consumo effettivo” (Cass. 1 agosto 2014 n. 17557).
Secondo la Corte di Cassazione deve essere sempre tenuto presente il principio di carattere generale (eluso dalla pronuncia impugnata e che ha portato alla sentenza n. 17557), secondo il quale “in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che – adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare – esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno”.
Per quanto concerne la ripartizione spese ascensore la medesima Sentenza stabilisce:
“….. secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2, 25 marzo 1999, n. 2833; Sez. 2, 25 marzo 2004, n. 5975; Sez. 2, 17 febbraio 2005, n. 3264) , per le spese di gestione del servizio ascensore è applicabile, per analogia, in mancanza di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. (nel testo vigente anteriormente alle modifiche apportate dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, secondo cui il riparto avviene, per metà, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. E’ invalida, pertanto, la delibera assembleare, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, come nella specie, a parità di caratura millesimale e di livello di piano, un onere di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore più elevato a carico dei condomini con famiglia più numerosa, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, e un esonero parziale per i proprietari di unità che l’amministratore abbia accertato essere disabitate….”
In conclusione, solo con il criterio dell’unanimità o l’inserimento in un regolamento “contrattuale” si può modificare la ripartizione delle spese per l’ascensore previste dal Codice.

References: sentenza 

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 art. 1123
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