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Timestamp: 2019-01-18 10:21:15+00:00

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27.11.2008 13:18 |
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Die rechtliche Grundlage für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung sind in § 554 BGB geregelt, welchen ich Ihnen zur Ihrer Kenntnisnahme unten angefügt habe und auf dessen Wortlaut ich verweise. Beachten Sie die Unterscheidung des Gesetzes zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache, § 554 I BGB, und zur Verbesserung der Mietsache, Einsparung und Wohnraumschaffung, § 554 II BGB.
Insoweit besteht eine (passive) Duldungspflicht des Mieters. D.h. bei Berechtigung der Maßnahmen muss Sie der Mieter auch in die Wohnung lassen. Wenn der Zugang verweigert wird, besteht die Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung des Duldungsanspruches, ggf. mittels einstweiligen Rechtsschutzes.
Die Berechtigung der Maßnahmen ergibt sich aus § 554 BGB.
Die „Erhaltungs“-maßnahmen des § 554 I BGB sind dafür in „angemessener“ Frist vorher anzukündigen. Der Mieter ist dabei über Art und Umfang der Maßnahme zu informieren; die Rechtzeitigkeit orientiert sich an der Art der Maßnahme, so dass je nach der Schwere der mit den Bauarbeiten verbundenen Behinderung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Vermieter verpflichtet sein kann, seine Maßnahmen einige Wochen vor Baubeginn anzukündigen, es sei denn es liegt eine besondere Dringlichkeit vor (vgl. Schmitt-Futterer, MietR, § 554 Rz. 28ff. mit weiteren Nachweisen).
Die Anzeigepflichten bei den Maßnahmen nach § 554 II BGB ergeben sich aus § 554 III BGB. Deren Einhaltung ist für einen Duldungsanspruch gegen den Mieter zwingend.
Insgesamt gilt, dass von § 554 II - IV BGB nicht zum Nachteil des Mieters in einem Vertrag abgewichen werden kann, § 554 V BGB.
Insgesamt ist auch zu beachten, dass die jeweiligen Maßnahmen nach § 554 BGB selbstverständlich erforderlich und zumutbar sein müssen und keinesfalls eine Schikane darstellen dürfen.
Deshalb sollten die Arbeiten zu den normalen Arbeitzeiten sowie Werktagen und bestmöglich auch in einvernehmlicher Absprache mit dem Mieter - und ggf. auch mit den Nachbarn - durchgeführt werden. Eine gegenseitige Rücksichtsnahme vermeidet (zukünftige) Probleme.
Als Ruhezeiten galten bzw. gelten im Allgemeinen die morgendliche Ruhezeit (von 6.00 bis 8.00 Uhr), die Mittagsruhe (von 12.00 bzw. 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr), die Abendruhe (von 20.00 bis 22.00 Uhr) und die Nachtruhe (von 22.00 bis 6.00 Uhr), die allgemein als Zeiten für ein erhöhtes Ruhebedürfnis verstanden werden. Die Ruhezeiten sind in den Ländern aber unterschiedlich geregelt bzw. gänzlich abgeschafft, so dass Sie sich für konkrete Auskünfte für Ihre Gemeinde an diese wenden sollten.
Da diese Ruhenszeiten im Verständnis der Bevölkerung allerdings noch bestehen, sollten Sie insgesamt geräuschvolle Arbeiten in Eigenarbeit Werktags zwischen 8.00 – 12.00/13.00 und 15.00 – 20.00 Uhr durchführen. Gleiches gilt für Arbeiten in der Mietwohnung, wobei dabei auch die Situation der Mieter berücksichtigt werden sollte und unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten auch muss (Kinderhaushalt, Berufstätigkeit etc.).
Handwerker können die Arbeiten auch schon vor 8.00 beginnen und sind auch nicht an die Einhaltung der Mittagszeit gebunden.
Bei einer nicht nur unerheblichen Minderung der Tauglichkeit der Mietwohnung (Lärm, Schmutz, Unbewohnbarkeit etc.) ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, § 536 BGB; zugleich sind dem Mieter Aufwendungen nach § 554 IV BGB vom Vermieter zu ersetzen. Dies kann auch die Bezahlung eines Hotels, Eigenarbeiten des Mieters, Bezahlung von Aufsichtspersonen, Gaststättenverpflegung etc. umfassen, wenn (erhebliche) Beeinträchtigungen diese notwendig machen.
Sanierung - Muss die Mieterin mich in die Wohnung lassen? © 2019 QNC GmbH

References: § 554
 § 554
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 § 536
 § 554