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www.frag-einen-anwalt.deVertragsrechtKäuferWohnungskaufvertrag überprüfen
21.04.2014 12:44 |
Zusammenfassung: Immobilienkauf und Löschung der eingetragenen(Grund)schuld.
bin ich dabei, eine Wohnung zu kaufen. Habe ich den Vertrag erhalten, aber klingt er für mich ganz unverständlich. Generell, möchte ich sicher sein dass keine Schulden beim Ankauf übertragen werden.
Hier ist den Vertrag:
zu B e r l i n , am April
Zweitausendvierzehn (04.2014)
Vor der unterzeichneten Notarin
1.	Frau xxxxx
geb. xxxxx
geschäftsansässig xxxxx
handelnd nicht im eigenen Namen, sondern für die
xxxxxxx GmbH,
mit Sitz in xxxxx
- nachstehend „Verkäufer" genannt -,
aufgrund der Vollmacht vom 13.05.2013, die in Urschrift vorgelegt wurde und von der eine beglaubigte Abschrift als Anlage zu dieser Verhandlung genommen wird.
2.	Frau xxxxxxx,
wohnhaft xxxxxxx
xxxxx Berlin,
ausgewiesen durch gültigen italienischen Personalausweis mit Lichtbild Nr. xxxxxxx
- zu 2. „Käufer" genannt - .
Die Erschienene zu 2. ist Italienerin. Nach ihren Angaben und denen der Beteiligten spricht sie ausreichend Deutsch, um diese Verhandlung zu verstehen. Hiervon überzeugte sich die Notarin durch das Gespräch. Auf die Hinzuziehung eines Dolmetschers wurde deshalb verzichtet.
Der Verkäufer ist Unternehmer im Sinne von § 14 BGB, der Käufer Verbraucher im Sinne von § 13 BGB. Der Käufer erklärt, dass er den Entwurf dieses Vertrages von der amtierenden Notarin am 10.04.2014 erhalten hat.
Nach Hinweis auf das Beurkundungsverbot gemäß § 3 Abs. 1 Ziff. 7 BeurkG erklärten die Beteiligten auf Befragen, dass nach ihrer Kenntnis eine solche Vorbefassung nicht besteht.
Die Erschienenen baten um die Beurkundung der nachstehenden Erklärungen:
K a u f v e r t r a g:
Grundbuch des Amtsgerichtes Neukölln von Neukölln, Blatt 15666
262/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur 115, Flurstück 5, Gebäude- und Freifläche Flughafenstraße 48 - in der grundbuchmäßigen Größe von 769 m2 – verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 16 bezeichneten Wohnung.
Das Miteigentum ist beschränkt durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte (Blätter 15.655 bis 15.690).
Nr. 1: Grunddienstbarkeit (Verbot die Hoffläche zu ändern) zugunsten des jeweiligen benachbarten Eigentümers von Blatt 12579, eingetragen am 07.02.1902
Nr. 2 – 3:	gelöscht
Nr. 1 - 2: gelöscht
Nr. 3: EUR 1.384.900,00 Grundschuld ohne Brief für die NYKREDIT REALKREDIT A/S, Kopenhagen zur Gesamthaft mit anderen Blättern
Die Notarin hat das Grundbuch und die Markentabelle am 03.04.2014 eingesehen, der Inhalt wurde mit den Beteiligten erörtert.
Der Verkäufer verkauft an den Käufer das unter I dieser Urkunde näher bezeichnete Wohnungseigentumsrecht, gelegen im Vorderhaus im 2. OG links, nachstehend auch „Kaufgegenstand" genannt.
Die Wohnung Nr. 55,75 ca. 44 m2 groß; aus etwaigen Größenabweichungen kann keine der Parteien irgendwelche Rechte herleiten.
Im übrigen wird wegen des Gegenstandes und Inhalts des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte auf die Bewilligungen vom 27.12.1995, 23.04.1996 und 07.02.1997 Bezug genommen, deren Inhalt der Käufer kennt.
Kaufpreis / Fälligkeit
(in Worten: Achtzigtausend Euro).
Der Kaufpreis ist an den Verkäufer auf dessen Konto xxxxxxxxxxx, zu zahlen innerhalb von einer Woche nach Absendung einer Bestätigung der amtierenden Notarin an den Käufer in Textform, dass
die nachstehend bewilligte Vormerkung auf Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen ist,
die Löschung der nicht übernommenen Lasten des Kaufgegenstands sichergestellt ist.
Lastenfreiheit ist auch dann gewährleistet, wenn der Notarin Löschungsunterlagen unter Treuhandauflagen vorliegen, die aus dem Kaufpreis erfüllt werden können.
Wegen und in Höhe des gemäß § 2 dieses Vertrages zu zahlenden Kaufpreises, der wegen des Bestimmtheitserfordernisses in der Zwangsvollstreckung als ab dem ??2014 geschuldet gilt, sowie der gesetzlichen Verzugszinsen unterwirft sich der Käufer hiermit gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen und ist damit einverstanden, dass dem Verkäufer nach Fälligkeit vollstreckbare Ausfertigung dieser Verhandlung mit der Maßgabe erteilt werden darf. Eine Umkehr der Beweislast ist damit nicht verbunden.
Die Notarin hat dem Käufer die Bedeutung und die möglichen Folgen der Zwangsvollstreckungsunterwerfung erläutert.
Ausschluss der Haftung für Sachmängel, Lasten
Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes sind ausgeschlossen, soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart worden ist.
Der Käufer hat den Kaufgegenstand eingehend besichtigt und erwirbt ihn im derzeitigen, altersbedingten Zustand. Die Notarin erläuterte die mit dieser Vereinbarung verbundene Abweichung von der gesetzlichen Regelung und deren Bedeutung.
Von dem vorstehend vereinbarten Haftungsausschluss ausgenommen sind Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers, seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen beruhen.
Der Verkäufer hat den Kaufgegenstand frei von Lasten der Abteilung II und III des Grundbuches zu liefern, ausgenommen die Last in Anteilung II Nr. 1, die der Käufer übernimmt.
Die Lastenfreiheit ist aus dem hinterlegten Kaufpreis herzustellen. Die amtierende Notarin wird hierzu ermächtigt. Sie hat alle bei Ablösung evtl. anfallenden höheren Zinsen, Vorfälligkeitsentschädigungen und alle sonstigen durch die vorzeitige Ablösung der Belastungen entstehenden Nebenleistungen und Mehrkosten zu begleichen.
Der Verkäufer versichert, dass Wohngeldrückstände und sonstige öffentliche Lasten am Übergabestichtag nicht bestehen werden. Der Verkäufer garantiert, dass in Wohnungseigentümerversammlungen etwa beschlossene, ihn treffende Umlagen beglichen sind.
Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am Ersten des auf die Zahlung des Kaufpreises folgenden Monats.
Vom Übergabetag an gehen die Nutzungen und Lasten des Wohnungseigentums auf den Käufer über. Gleichzeitig geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über.
Der Käufer ist verpflichtet, ab Übergabe das Wohngeld an den Verwalter zu zahlen.
Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, ab Übergabe alle Rechte gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter wahrzunehmen, so als sei er bereits Eigentümer. Der Käufer ist insbesondere bevollmächtigt, ab Übergabe an Eigentümerversammlungen teilzunehmen.
Die Wohnung ist an xxxxxxxxxxx zu einem Mietzins netto-kalt von 338,1 EUR zuzüglich Nebenkostenvorschuss von 90,00 EUR und Heizkostenvorschuss von 60,00 EUR vermietet. Der Käufer tritt mit Übergabe – zunächst im Innenverhältnis – in die Mietverhältnisse ein. Er hat sich über den Inhalt der Mietverträge ausreichend informiert.
Bei Übergabe ist dem Käufer die von den Mietern geleistete Kaution zu übertragen, sofern dieser den Verkäufer insoweit aus der Haftung entlässt. Die Notarin wies auf die Regelung in § 566a BGB hin. Wird der Verkäufer von einem Mieter nicht aus der Haftung entlassen, ist die Kaution an diesen Mieter zurück zu zahlen mit dem Hinweis, dass damit die Verpflichtung zur Leistung der Kaution nicht entfällt. Der Käufer wird darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung des BGH zweifelhaft ist, ob der Mieter zur erneuten Kautionsleistung verpflichtet ist. Der Käufer wird darauf hingewiesen, dass er eine Barkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat.
Gemeinschaftsordnung, Wohngeld
Nach der Gemeinschaftsordnung hat der jeweilige Eigentümer an den Verwalter der Wohnanlage (zur Zeit xxxxxx Hausverwaltung GmbH, xxxxxx) ein Wohngeld zu zahlen, das sich aus den anteiligen Betriebskosten der Wohnanlage, den Kosten für die Verwaltung und einer Instandsetzungsrücklage zusammensetzt.
Das Wohngeld beträgt zur Zeit 203,00 EUR monatlich.
Der Käufer tritt hiermit in alle Bestimmungen aus der Gemeinschaftsordnung sowie alle von der Gemeinschaft bisher gefassten Beschlüsse ein. Der Käufer erteilt auch die in der Teilungserklärung enthaltenen Vollmachten und tritt in den mit dem Verwalter bestehenden Verwaltervertrag ein.
Der Verkäufer tritt an den dies annehmenden Käufer seine Rechte und Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die angesammelte Instandsetzungsrücklage ab.
Kosten, Steuern
Die durch diesen Kaufvertrag und seine Durchführung entstehenden Notariatsgebühren, Gerichtskosten und Grunderwerbsteuern trägt der Käufer.
Der Verkäufer trägt die Kosten der Lastenfreimachung( Treuhandgebühr und Gerichtskosten).
Der Käufer trägt auch die bei der BerlinMaegleren entstandene Maklerprovision in Höhe von 5.712,00 EUR, er hat die Maklerfirma beauftragt.
Auflassung, Eigentumsübertragungsvormerkung
Auflassung, Vormerkung
Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem in § 1 verkauften Kaufgegenstand auf den Käufer übergehen soll.
Die Eigentumsumschreibung auf den Käufer wird bewilligt.
Zugleich bewilligen die Vertragsparteien die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung für den Käufer.
Die Löschung dieser Vormerkung mit der Eigentumsumschreibung auf den Käufer wird bewilligt, sofern Zwischeneintragungen, denen der Käufer nicht zugestimmt hat, nicht erfolgt oder beantragt sind.
Die Rechte und Ansprüche auf Eigentumsübertragung und aus der Vormerkung sind nicht abtretbar und nicht verpfändbar.
Es werden folgende Grundbuchanträge gestellt:
das Eigentum auf den Käufer umzuschreiben;
die in § 7 Ziff. 2 bewilligte Vormerkung einzutragen;
die Vormerkung bei Eigentumsumschreibung wieder zu löschen, sofern keine Zwischeneintragungen erfolgt sind und vorgehende Eintragungsanträge nicht vorliegen, an denen der Käufer nicht mitgewirkt oder sie gebilligt hat;
die in Abteilung II und III des Grundbuchs eingetragenen Rechte bzw. Lasten zu löschen,
dem oder den auf der Grundlage der Belastungsvollmacht in § 9 bestellten Grundpfandrecht/en den Vorrang vor der Vormerkung einzuräumen.
Die Notarin wird unwiderruflich angewiesen, den Antrag auf Eintragung der Vormerkungen unverzüglich, den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises zu stellen.
Antragsrecht, Notarauftrag
Die Vertragsbeteiligten verzichten auf ihr eigenes Antragsrecht. Alle Eintragungen im Grundbuch sollen nur nach den Anträgen der amtierenden Notarin erfolgen, die auch ermächtigt ist, die Anträge getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen.
Die Notarin wird mit der Durchführung dieses Vertrages beauftragt. Sie ist bevollmächtigt, alle hierfür erforderlichen Genehmigungen einzuholen, entgegenzunehmen und sich mitzuteilen, so dass sie mit ihrem Eingang bei der Notarin wirksam werden.
Von den nachstehend erteilten Vollmachten darf nur vor der amtierenden Notarin oder einem mit ihr in Partnerschaftsgesellschaft verbundenen Notar Gebrauch gemacht werden, die die ordnungsgemäße Verwendung der Vollmachten zu überwachen haben.
Durchführungsvollmacht
Nunmehr erteilen Verkäufer und Käufer den Notariatsangestellten
sämtlichst dienstansässig xxxxxx
jeder für sich unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit der Befugnis, Untervollmacht zu erteilen, die Vollmacht, alle zur Durchführung dieses Vertrages eventuell noch erforderlichen oder nützlichen Erklärungen abzugeben, einschließlich der Wiederholung der in diesem Vertrag abgegebenen Erklärungen.
Sie sind insbesondere befugt,
die in diesem Vertrag erklärte Auflassung erforderlichenfalls zu wiederholen,
alle Erklärungen für die Vertragsparteien abzugeben, die zur Behebung von Beanstandungen von Behörden und/oder dem Grundbuchamt erforderlich werden könnten, soweit dadurch dieser Vertrag nicht wesentlich verändert wird.
Eine persönliche Haftung der Bevollmächtigten ist ausgeschlossen.
Löschungsvollmacht
Verkäufer und Käufer bevollmächtigen unwiderruflich unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die in § 10 Bevollmächtigten, jede für sich, die Löschung der für den Käufer eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung zu bewilligen.
Im Innenverhältnis wird die Notarin angewiesen, von einer solchen Löschungsbewilligung nur Gebrauch zu machen, sofern der Verkäufer der Notarin glaubhaft darlegt, dass eine von ihm wegen Nichtzahlung des Kaufpreises gesetzte Frist abgelaufen ist und der Käufer der Notarin nicht glaubhaft darlegt, dass er den Kaufpreis gezahlt hat. Jedoch muss die Rückzahlung eventueller Zahlungen des Käufers sichergestellt sein, wobei geltend gemachte Schadenersatzbeträge von der Notarin einzubehalten und von ihr zu verwahren sind, bis geklärt ist, wem diese zustehen.
Der Verkäufer verpflichtet sich gegenüber dem Käufer, bei der Bestellung von Grundpfandrechten zugunsten einer Bank, Versicherung oder Sparkasse mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland vor Eigentumsumschreibung mitzuwirken, sofern in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde von den Beteiligten die bereits jetzt getroffenen, nachfolgenden Vereinbarungen wiedergegeben werden:
Der Grundpfandrechtsgläubiger darf das Grundpfandrecht nur dann als Sicherheit verwerten oder behalten, sofern der Kaufpreis in voller Höhe gezahlt worden ist. Sollte das Grundpfandrecht zurückzugewähren sein, so kann nur seine Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig an den Verkäufer gezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.
Das bestellte Grundpfandrecht darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihm zu tun haben, werden mit Wirkung ab Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer, in jedem Fall aber ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen.
Der Verkäufer erteilt dem Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, alle Erklärungen und Bewilligungen abzugeben und Anträge zu stellen, die zur Eintragung von Grundpfandrechten auf dem Kaufgegenstand erforderlich sind.
Die Vollmacht erstreckt sich auch auf die Abgabe von Vorrangseinräumungs- und Zweckbestimmungserklärungen und sonstige Nebenerklärungen, wie sie bei der Belastung von Grundbesitz anfallen, einschließlich der Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung gemäß § 800 ZPO.
Im Innenverhältnis ist der Käufer verpflichtet, von dieser Vollmacht nur Gebrauch zu machen, sofern die Beschränkungen gemäß Ziff. 1 in die Grundpfandrechtsbestellungsurkunde aufgenommen werden.
Die in diesem Vertrag bewilligte Eigentumsübertragungsvormerkung soll den Rang nach Grundpfandrechten erhalten, die aufgrund dieser Vollmacht eingetragen werden. Die Vertragsparteien bewilligen die Eintragung der Rangänderung im Grundbuch.
Belehrungen, Schlussbestimmungen
Die Notarin belehrte die Beteiligten,
dass das Eigentum an dem Kaufgegenstand auf den Käufer erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch übergeht und zu dieser Eigentumsumschreibung insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbsteuerbehörde erforderlich ist,
dass nicht in diesem Vertrag enthaltene Vereinbarungen unwirksam sind und in der Regel die Nichtigkeit des gesamten Vertrages zur Folge haben, weshalb insbesondere alle Leistungen und Zahlungen vollständig beurkundet sein müssen,
über die gesamtschuldnerische Haftung der Beteiligten für die Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung und dass der Kaufgegenstand für im Grundbuch eingetragene Belastungen bis zur Lastenfreimachung und ebenso für Erschließungsbeiträge und Rückstände an öffentlichen Lasten haften kann.
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so bleiben die übrigen Bestimmungen hiervon unberührt. Die Vertragsparteien sind verpflichtet, die unwirksame Bestimmung durch eine solche zu ersetzen, die dem Zweck der unwirksamen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise möglichst nahe kommt.
Es wird beantragt, zu erteilen,
a) dem Käufer eine Ausfertigung zum grundbuchmäßigen Vollzug,
b) zwei beglaubigte Abschriften für den Verkäufer,
c) zwei beglaubigte Abschrift für den Käufer,, davon eine für die finanzierende Bank,
d) die erforderlichen Behördenabschriften
e)	eine Abschrift für den Makler.
Die Notarin wird jedoch angewiesen, dem Käufer oder dem Grundbuchamt Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften dieser Verhandlung, die die Auflassung enthalten, erst zu überlassen, wenn der Kaufpreis in voller Höhe gezahlt ist.
Die vorstehende Verhandlung wurde den Erschienenen von der Notarin vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig wie folgt unterschrieben:
Nach diesem Kaufvertrag können Sie „sicher sein, dass keine Schulden beim Ankauf übertragen werden". Alle möglichen Vorkehrungen sieht Ihr Kaufvertrag vor:
Für die eingetragene Belastung (=Schuld) ist hier folgender Eintrag relevant:
Das bedeutet, dass eine EUR 1.384.900,00 (Grund)schuld momentan eingetragen ist.
Weiter im Kaufvertrag:
Das bedeutet, dass die Notarin nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages die Gläubigerin der (Grund)schuld auffordert, eine Löschung der (Grund)schuld aus dem Grundbuch zu bewilligen. Die Gründe dafür, warum die Gläubigerin dies macht, sind für Sie unerheblich. Der Kaufpreis wird auf dem Notarkonto hinterlegt. Erst dann, wenn die Löschungsbewilligung vorliegt wird die Notarin an die Gläubigerin der (Grund)schuld einen Ablösungsbetrag und an Verkäufer den restlichen Kaufpreis überweisen.
Das bedeutet, dass die (Grund)schuld anschließend gelöscht wird.
Hier finden Sie weitere interessante Information zum Beispiel über Wohngeldnachzahlung bei Eigentümerwechsel
http://www.zwangsversteigerung-rechtsanwalt-muenchen.de/immobilienrecht

References: § 14
 § 13
 § 3
 § 2
 § 566
 BGH 
 § 1
 § 7
 § 9
 § 181
 § 181
 § 10
 § 181
 § 800