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Timestamp: 2020-01-24 05:43:43+00:00

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Gilt die Ausschlussfrist auch bei Vorauszahlungen ?
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30.06.2009 20:12 |
aufgrund verschiedenster Recherchen möchte ich mich an sie wenden.
Ich bitte gleich vorab, sich hier klar auszudrücken oder die Sache NICHT anzunehmen.
Es geht in meinem Fall darum, ob ich nach QM - Wohnfläche abrechnen sollte oder lieber nach Miteigentumsanteilen.
Ich bin Vermieter einer ETW in einem Apartmenthaus mit 45 Apartments.
Die Hausverwaltung erstellt mir immer eine Abrechnung, die nach 10000 Anteilen gerechnet wird, also Miteigentumsanteilen, sowie Verwltungs Instandhaltungs und Kontkosten etc, die allesamt nicht auf die Mieter umlegbar sind.
Wasser wird z.b einmal nach cbm gerechnet und Abwasser nach QM.
Wasser wird auf Anteilen und zwar auf 9507, 15 ( ist der Anteil ohne Gewerbe) gerechnet.
Das GEwerbe selber ist aber mittlerweile eine Garage.
Alle weiteren Kosten, die fixe Kosten sind, wie Abwasser oder Versicherungen, die also das ganze Haus betreffen werden voll nach dem gesamten Sondereigentum abgerechnet also mit 10.000 Anteilen.
Ich selber habe nun in meinem Mietvertrag vereinbart " Name der Hausverwaltung - ETW Abrechnung "
und " nochmal Name der Hausverwaltung" sowie habe unter § 5 aa Heiszungs und Warmwasserkosten garnichts stehen, da dies Strom ist, was die Mieter bezahlen und bei bb alle übrigen Kosten 50 Euro eingetragen.
In § 5 werden nun von a bis q alle wichtigen Bereiche wie, Satellitenantenne oder Wascheinrichtung, Grundsteuer, Warmwasser, Versicherungen... alles aufgelistet.
Unter Ziff 2 steht nun " Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen während der Vertragszeit neue Betriebskosten, so können diese vom Vermieter umgelegt und angemessene Vorauszahlungen neu festgelegt werden ."
Unter Ziff 4 steht " Alle anderen als die in Ziff 3 aufgezählten Betriebskosten hat der Mieter anteilig nach dem Verhältnis der wohn-. bzw. der Geschäftsflächen zueinander an den Vermieter zu eintrichten, soweit sie nicht verbrauchsabhängig ermittelt oder nach Personen oder Wohneinheit abgerechnet werden."
Das was unter Ziff 3 steht, sind nur Warmwasser und Heizung, was die Mieter aber selber zahlen.
Im nächsten Bereich des Vertrages steht nun
"Folgende Betriebskosten werden verteilt nach:
Wohneinheit:"
Ich habe bei Wohneinheit nur den Namen der Hausverwaltung geschrieben und der Verweis auf die Abrechnung steht nun weiter oben.
Soweit ich weiss, ist es nun aber so, dass man diesen Hinweis, dass die Hausverwaltung nach Einheiten rechnet, den Mietern mitteilen muss.
Andererseits wäre dies nach meiner Überlegung eine mündliche Aussage, die nach dem Mietvertrag ungültig wäre.
Daher hier meine Frage, ob die oben genannen Formulierungen betreff des Verteilungsschlüssel ausreichen oder ob die einfache Angabe bzw. der Verweis auf die ETW Rechnung, der Verwaltung in Sachen Abrechnung ungenügend nach dem Gesetzgeber ist ?
In Ziffer 18 des Vertrages steht nun noch
" Der Vermieter ist berechtigt, alle umlagefähigen Betriebskosten zu fordern, auch wenn keine Vorauszahlungen vereinbart oder unter Ziffer 1 zu den Buchstaben aa und bb nur zu einer Betriebskostenpostition ein Betrag eingetragen wurde. "
Lt. mehrerer Internetrecherechen einiger Mietervereine ist mir aufgefallen, dass es bei dem § 556 ff BGB nur um Nachzahlungen geht, diese müssen innerhalb einer Ausschlussfrist abgerechnet sein.
Ich habe bei meinem Mietern, die mittlerweile ausgezogen sind aber ein Guthaben errechnet, so dass sich jetzt die Frage stellt, was mir hier passieren könnte.
Ich sehe zwei Wege.:
Entweder errechne ich alles nach QM WF, rechne also die Miteigentumsanteile in QM um und gebe den Mietern diese Abrechnung, die dann aufgrund des Eintrages der Hausverwaltung im Vertrag angegriffen werden könnte oder ich erstelle alles nach Miteigentumsanteilen, wie von der Hausverwaltung vorgegeben und riskiere dann, dass die Aussage "geht nach ETW Hausverwalterabrechnung" zu ungenau vor dem Gesetzgeber ist.
Daher meine Frage an die Anforderungen einer Angabe zum Verteilungsschlüssel.:
Ist der in meinem Mietvertrag angebenen Schlüssel. " also geht nach Hausverwaltung ETW Abrechnung " so ausreichend ?
Wenn ich mich falsch entscheide riskiere ich womöglich einen formalen Fehler in meiner Abrechnung, der nur innerhalb der Ausschlussfrist durch Neuvorlage geheilt werden kann, inhaltliche Fehler sehe ich ja nicht.
Meine weitere Fragen beziehen sich nun darauf, ob es darauf überhaupt ankommt, da hier ein Guthaben vorliegt.
Ist ein formaler Fehler hier maßgebend für die bereits geleisteten Vorauszahlungen und kann es passieren, dass diese wegen der formalen Nichtvorlage der Abrechnung zurückverlangt werden kann ?
Soweit ich weiss, ist dies nicht in den Verordnungen geregelt, so dass auch nach Fristablauf durch enerneute Berechnung der Betriebskosten hier ich zumindest die bereits geleisteten Vorauszahlungen behalten kann !
Ich bitte dazu auch Stellung zu nehmen.
Ich persönlich neige dazu hier nach QM WF abzurechnem, da dies der Wohnraumvertrag im Zweifel hergibt und die handschriftlichen Erläuterungen sowie etwaigige mündliche Vereinbarungen nicht ganz klar werden.
Es waren zwar Zeugen anwesend aber wie schon gesagt, sind ja mündliche Abreden nicht gültig.
Lt. Vertrag gilt ja ansonsten nach QM WF in Ziffer 4 des hier erwähnten Passus als vereinbart.
Daher meine Frage nochmal.:
Unter Grundlage dieser Infos und der Tatsache, dass es sich hier bei der Abrechnung um ein Guthaben handelt, kann ich auch nach Ausschlussfrist durch Neuvorlage zumindest die Vorauszahlungen behalten auch wenn im Vorfeld eine formal falsche Abrechnung abgegeben wird ?
Soweit ich weiss, betrifft dies nur die Nachzahlungen, die ich dann nicht mehr von den Mietern verlangen kann aber nicht die Vorauszahlungen bei neu erstellen der Abrechnung.
Ich bitte mir alle Fragen, insbesondere die Frage zur Gültigkeit der Eintragungen im Vertrag zu beantworten.
-- Einsatz geändert am 30.06.2009 20:47:21
Wasser Wasser Gewerbe Hausverwaltung Abrechnung
30.06.2009 | 20:33
Wenn man das so sehen würde, könnte man bei fast jeder Rechtsfrage darauf anzielen, dass der Fall mal wieder vorkommt und man auf sein "Archiv" zurückgreifen kann oder nicht ?
Ich verweise auf meine gestellten Fragen und weise daraufhin, dass sicher alles hier erst einmal eine Erstberatung ist.
Ich sehe hier den Zusammenhang nicht, es handelt sich um normale Rechtsfragen zu einem Gebiet, was im Schnitt mit 30 bis 40 Euro berechnet wird. lt. Angabe von Frag einen Anwalt.
Mein Thema ist nicht besonders umfangreich, ich brauche nur Gewissheit.
Ich denke mehr als 50 % drehen sich um Betriebskosten im Miet und WEG Recht.
Es handelt sich hier um ein ich wiederhole EIN Apartment, es geht hier um 50 Euro, ich denke der Streitwert ist minimal, im Bereich einer Erstberatung nimtm man kaum mehr als 200 Euro als Höchstgrenze.
Da ich sie als Anwalt hier im Portal schon mal gesehen habe, verweise auf die Bedingungen meiner anderen Fragen im Archiv.
30.06.2009 | 21:01
Wie schon geschrieben, geht es mir hauptsächlich darum, dass zum einen sich möglichst ein Fachanwalt damit befasst und zum anderen wirklich alle Fragen, auch wenn sie vielleicht nicht so wichtig aus der Sicht des Anwaltes vielleicht mit den dazugehörigen Paragraphen beantwortet werden.
30.06.2009 | 21:06
Nochmals zur Klarstelleung.:
Sie fragten, wieso ich auf 40 Euro komme und meinten nicht, dass FEA so was schreibt...
Ich denke diese Diskussion hier wäre überflüssig, wenn die Angaben vielleicht klarer wären.
Jedesmal, wenn man hier eine Frage stellt, und diese abschickt und einen Einsatz angibt, steht unter dem Feld so was wie, im Durschnitt werden Fragen im Mietrecht mit 30 berechnet, komplexere Fragen, wenn sie also ne gute Antwort wollen mit 40 Euro !
Ich habe anfangs deswegen auch sogar schon 45 Euro angegeben.
Sie sehen also, es wird hierim Schnitt von 30 bis 40 Euro ausgegangen und ich sehe schon einen große Spanne zwischen 40 Euro und 120 Euro.
Evtl. sollte dies bei Gelegenheit hier im Portal geregelt werden, da dies schon öfters vorkam !
30.06.2009 | 21:34
was war vorher und ist bekannt, es geht nicht um andere Fragen, es geht nur um diese Sache hier.
Sie müssen die Frage nicht beantworten, ich teilte ihnen mit, dass ich gerne jemanden hätte, der alle Fragen beantwortet und zudem dies fundiert begründet.
Was ist nun daran nicht zu verstehen ?
Ich bin nicht mehr bereit darauf weiter einzugehen, ich habe hier bereits weiter oben mitgeteilt, dass ich eine Beantwortung wünsche und zwar das alle Fragen beantwortet werden.
Ich bezog mich nicht auf andere Fragen, die sich hierauf beziehen, dies war ein Missverständnis, es geht mir hier nur darum, dass sie die hier genannten Fragen vollumfänglich beantworten.
Ich habe ihnen hier Teile meines Vertrages zur Klarstellung genannt und erbitte zu meinen Fragen eine Antwort.
Wenn nun 70 Euro für die Beantwortung der Fragen im Rahmen dieses Portals nicht reichen, würde ich vielleicht einmal anraten, dies mit FEA klar zu klären, ich habe bislang noch nirgendwo gelesen, dass ich solche Fragen nicht stellen kann.
Es ging mir primär um die Fragen zu der Vorauszahlungen, was sehr wohl eine Allgemeine und nicht auf den Vertrag bezogene Frage ist und einigen weiteren Fragen, die allesamt kaum was mit dem Vertrag zu tun haben.
Die Betreffenden Stellen wurden ihnen genannt, so dass sie unter dieser Grundlage mit einem Hinweis, den hier viele Anwälte geben, die Verträge nicht selber gesehen haben, eine Antwort zu den hier angegeben Sachen geben können.
30.06.2009 | 21:35
Es geht nicht um andere Fragen, es geht nur um diese Sache hier.
Auf Grund der allgemeinen Bezugnahme auf die Abrechnung der Hausverwaltung unter Beachtung der Miteigentumsanteile und ohne Nennung dieser Anteile in Zahlen ist diese Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters und Intransparenz unwirksam (LG Hamburg, 307 S 34/08, Urteil vom 26. Juni 2008).
Dieser Umstand führt nicht dazu, dass die Abrechnungen als formell fehlerhaft und unwirksam anzusehen sind; vielmehr berührt dieser Mangel allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen (siehe dazu grundlegend nur BGH, Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 -‚ NJW 2005, 219 = NZM 2005, 13 = WuM 2005, 61, 2. Leitsatz und unter II. 1b). Diese vom BGH a.a.O. entwickelten Grundsätze sind vorliegend einschlägig.
Sollte jedoch in den Jahren vorher eine Abrechnung nach ETW Anteilen erfolgt sein, so stellt dies eine vertraglich Regelung dar (LG Heilbronn 2 S 7/03 Urteil vom 17.06.2003). Danach liegt auch dann eine vertragliche Regelung vor, wenn der Vermieter mindestens dreimal in seiner Abrechnung die entsprechende Betriebskostenart und Umlageschlüssel deutlich aufführt und der Mieter gegen die Berücksichtigung dieser Abrechnungspositionen keinen Widerspruch erhebt - also den Abrechnungssaldo bezahlt bzw. kein höheres Guthaben geltend macht. Das bedeutet, dass nach mindestens dreifach eigentlich falscher Abrechnung die zunächst zu Unrecht erstellte Betriebskostenumlage ab dann als vertraglich vereinbart gelten und auch in der Zukunft umgelegt werden dürfen.
Für den Fall das Sie bisher noch keine oder nur eine oder zwei Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem gegenständlichen Mieter erstellt haben, so gilt auf Grund der ungenauen oben dargestellten Unwirksamkeit des formularmäßig vereinbarten Verteilungsschlüssels die gesetzliche Bestimmung gemäß §§ 306 Abs. 2, 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB. Es ist somit nach dem Anteil der Wohnfläche also nach qm umzulegen. Die verbrauchsabhängigen Kosten sind nach § 556a Abs. 1 S. 2 BGB so umzulegen, dass dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung zu tragen ist.
Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gilt für die Forderung von Nachzahlungen für den Vermieter. Wenn keine Abrechnung innerhalb der 12 Monatsfrist erfolgt hat der Mieter, welcher ausgezogen ist einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen (BGH in NJW 2005, S. 1499), so lange keine Abrechnung vorliegt. Bei Vorlage der Abrechnung reduziert sich der Anspruch auf die Rückerstattung eines evtl. Guthabens. Der Mieter mit welchem das Mietverhältnis noch besteht, hat keinen Rückzahlungsanspruch inne, sondern ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden/zukünftigen Betriebskostenvorauszahlungen (BGH in NJW 2006, S. 2552).
Nach alledem ist zu empfehlen die Abrechnung der Betriebskosten nach der Wohnfläche vorzunehmen und die Verbrauchsabhängigen Kosten unter Beachtung dessen abzurechnen.
Nachfrage vom Fragesteller	01.07.2009 | 11:15
Können sie mir noichmal sagen, was in meinem Fall zu tun ist, es is bishe zweinal nur eine Abrechnung nach MA Anteilen erstellt worden.
Die Mieter hatten immer ein Guthaben.
Kann ich nun, wenn die Mieter diese Abrechnung wegen formel unwirksam monieren, durch Neuvorlage auch nach Ausschlussfrist erreichen, dass ich Vorauszahlungen und theoretisch nach dem Gesetz dann sogar das Guthaben behalten könnte ?
Soweit ich ihre Erläuterungen verstehe, sind ja Nachzahlungen, die der Mieter zahlen müsste dann hinfällig, ist dies nicht bei einem Guthaben ähnlich, da wir ja auch die Ausschlussfrist haben und die gleichen Gesetze ?
So wie ich sie verstehe, raten sie mir also zur Abrechnung nach QM.
Weiterhin schreiben sie " Bei Vorlage der Abrechnung reduziert sich der Anspruch auf die Rückerstattung eines evtl. Guthabens..."
Es ist also letztendes Jacke wie Hose, welche Abrechnung ich schreibe, denn im Endeffekt bekomme ich, da die Mieter ein Guthaben haben, ja sowieso die Vorauszahlungen wieder, falsch vorher keine Abrechnung erstellt wurde, dies aber auch nach 12 Mon noch nachgeholt wurde !
PS.: Weitergehende Fragen brauchen sie nicht zu beantworten, ich bitte sie nur meine Nachfragen hier zu beantworten, an eine weitergenden Aktion bin ich nicht interessiert, da mir dies erst einmal reicht.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2009 | 12:23
Wenn nur zweimal nach ETW Anteilen abgerechnet wurde, dann können Sie jetzt nach qm abrechnen. Das Guthaben können Sie derzeit nicht behalten, da die 12-monatige Ausschlussfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nur für Nachzahlungen und nicht für Guthaben gilt. Für den Einbehalt von Guthaben gilt die regelmäßige Verjährung gem. § 195 BGB.
Wenn Sie die Abrechnung vorlegen und nur der falsche Verteilerschlüssel benutzt wurde, dann haben die Mieter keinen Anspruch auf Auszahlung der Vorauszahlungen. Diese bleiben Ihnen abzügl. des Guthabens laut Endabrechnung.
Im Ergebnis sollten Sie nach qm abrechnen und müssten ein Guthaben zur Auszahlung bringen. Sie könnten aber auch abwarten, ob die Mieter eine Abrechnung verlangen und erst nach Aufforderung abrechnen. Sollten die Mieter sich nicht innerhalb der Verjährung gem. § 195 (3 Jahre zum Jahresende) melden, so müssen Sie nicht abrechnen und können auch ein Guthaben einbehalten.

References: § 5
 § 5
 § 556
 BGH 
 § 556
 § 556
 § 556
 § 195
 § 195