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Kostenteilung bei Renovierung(Sicherungskästen) - frag-einen-anwalt.de Hilfe & Kontakt
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Kostenteilung bei Renovierung(Sicherungskästen)
27.05.2007 12:43 | Preis: ***,00 € |
Hallo,bevor ich meine Frage stelle,eine kurze Situationsbeschreibung:Ich kaufte 2002 eine ETW in einem Haus mit 10 Einheiten.Dies ist die Wohnung,in der ich aufgewachsen bin und meine Eltern sind nun meine Mieter.Der Verkäufer des Hauses(ehemaliger Vermieter meiner Eltern)verkaufte an einen Käufer,der wiederum alle Wohnungen als ETW verkaufte.Von diesem kaufte ich.Der Verkäufer ging kurz danach pleite.2 Wohnungen standen leer,3 Wohnungen waren von irgenwem bewohnt,bezahlten aber keine Nebenkosten.Der Verwalter sagte,da ein Versorgungsvertrag fürs ganze Haus bestehe,müßten wir Zahlenden diese Kosten mittragen.Dies tun wir jetzt schon seit Jahren.Irgendwann standen die 5 Wohnungen zur Versteigerung.Jetzt endlich haben diese seit Anfang 2007 einen neuen Besitzer.Es werden also bald Nebenkosten bezahlt und meine Belastung sinkt,worüber ich mich sehr freue.Der neue Besitzer Renoviert nun.Er tauschte auch die Sicherungskästen aus,die sich jedoch im Hausflur befinden.Mit diesen Kästen und Leitungen hat meine Wohnung absolut nichts zu tun.Der Käufer schickt uns nun eine anteilige Rechnung.(mein Anteil 117/1000:444€).Zudem wurde ein schöner Holzkasten entfernt und ein häßlicher Metallkasten montiert.Laut Verwalter ist dies alles zulässig.Muß ich wirklich zahlen? Zudem kam die Rechnung mit dem Zusatz,daß dieser Betrag schon angemahnt wurde.Muß ich Mahngebühren zahlen,obwohl ich nie eine Rechnung vor dieser erhalten habe? Ich hoffe,Sie können mir helfen.Entschuldigen Sie bitte meine vieleicht Laienhafte Ausdrucksweise,aber ich bin absoluter Laie.MFG Sehr geehrter Fragesteller,
Zunächst ist zu klären, ob sich die Sicherungskästen im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum befinden. Hier sollten Sie zunächst Einsicht in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung nehmen. Eine Kostentragungspflicht würde sich insoweit regelmäßig nur bei Gemeinschaftseigentum ergeben. Der Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bringt gleichzeitig noch Klarheit, wie die Umlage gemeinschaftlicher Kosten bei Gemeinschaftseigentum geregelt ist und ob unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung eine gemeinschaftliche Unterhaltungslast geregelt wurde (im letzten Fall müssten Sie die Kosten der Renovierung auch dann tragen, wenn die Sicherungskästen kein Gemeinschaftseigentum sind).
Grundsätzlich sind nach § 5 Abs. 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen. Die Besonderheit an Ihrem Fall ist aber, dass die Sicherungskästen nur der Wohnung des anderen Wohnungseigentümers dienen.
Der BGH hat zur Frage, wann Versorgungsleitungen zum Gemeinschaftseigentum gehören, wie folgt Stellung genommen (BGH NJW 1981, 455):
„Die Frage, ob eine Anlage oder Einrichtung, die in einem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehörenden Gebäude untergebracht sind, diesen Wohnungseigentümern im Sinne von § 5 Abs 2 WEG zum "gemeinschaftlichen Gebrauch dienen" und deshalb nicht durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden können, beurteilt sich nach der Art der betreffenden Anlage oder Einrichtung, nach ihrer Funktion und Bedeutung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Anlage oder Einrichtung muß nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, daß eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde. Dafür genügt nicht schon, daß sich eine Anlage zur gemeinsamen Nutzung eignet und anbietet; ihr Zweck muß vielmehr darauf gerichtet sein, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Das trifft vornehmlich auf Anlagen und Einrichtungen zu, die als Zugang zu den Wohnungen und Gemeinschaftsräumen bestimmt sind, wie etwa in der Regel Fahrstühle, Treppenaufgänge und dergleichen, oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, wie zB Wasserleitungen, Gasanlagen und Heizungsanlagen (als Beispiele angeführt auch in der amtlichen Begründung zu § 5 des Gesetzentwurfes zum WEG, vgl BRats-Drucksache Nr 75/51; abgedruckt bei Bärmann/Pick/Merle, WEG 4. Aufl Anh I).“
Unter diesen Voraussetzungen spricht viel dafür - wenngleich dies nicht hundertprozentig sicher sein muss -, dass die Sicherungskästen im Sondereigentum des Miteigentümers stehen. Eine abschließende Beurteilung ist mir anhand der von Ihnen zur Verfügung gestellten Tatsachen jedoch nicht möglich. Es wäre u.U. notwendig, sich die örtlichen Gegebenheiten einmal näher anzuschauen.
Soweit es sich bei den Sicherungskästen um Gemeinschaftseigentum handelt, gilt Folgendes:
Wenn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (vgl. § 21 Abs. 3 WEG). Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Sie sollten daher überprüfen, inwieweit hier ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgt ist (möglicherweise in Ihrer Abwesenheit, wenn Sie ordnungsgemäß geladen waren). Über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entscheidet dann nämlich nach den §§ 21 Abs. 3, 23, 25 WEG die Eigentümergemeinschaft in einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss.
Im Übrigen ist nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Zu diesen Kosten gehören auch die Aufwendungen für die gemeinschaftliche Versorgung mit Wasser, Wärme und Energie (vgl. BayObLG, WuM 94, 160; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458), solange diese Kosten vom Versorger einheitlich gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgerechnet werden.
Der guten Ordnung halber weise ich darauf hin, dass ich nicht geprüft habe, inwieweit die Umlage der gesamten Nebenkosten des Hauses (also auch der leer stehenden Wohneinheiten) auf Sie in den vergangenen Jahren rechtmäßig erfolgte. Hierauf bezog sich mein Beratungsauftrag auch nicht. Sie sollten hier ggf. anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und sich weitergehend beraten lassen.
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References: § 5
 BGH 
 § 5
 § 5
 § 21
 § 21
 § 16