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Timestamp: 2017-08-17 05:50:43+00:00

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Rechtanwalt Laumann | Blog: Februar 2010
... in Vertretung ... BGH entscheidet zur Unterschrift eines Mietvertrags durch ein Vorstandsmitglied einer AG
[BGH | Urteil vom 4. November 2009 | XII ZR 86/07]
Immer wieder kommt es zum Streit bei Abschluss von Verträgen durch Vertreter. Im vom BGH aktuell entschiedenen Fall hat ein Vorstandsmitglied einer AG einen Gewerbemietvertrag unterschrieben, ohne jedoch die Vertretung des anderen Vorstands bei Unterschrift kenntlich zu machen. Fraglich war nun, ob der Mietvertrag formgültig über eine feste Laufzeit bestehe oder ob er formunwirksam sei und somit nach § 550 BGB über eine unbestimmte Zeit mit dem Recht zu Kündigung läuft.
Die AG hatte Glück. Der BGH sah mangels Kenntlichmachung der Vertretung den Vertrag als nicht formwirksam erfolgt und sprach somit der AG die Kündigungsmöglichkeit zu.
Allgemeines zur Stellvertreterproblematik bei geforderter Schriftform des Vertrags
Der BGH " … hat bereits mehrmals entschieden, dass Angaben darüber, woraus der Unterzeichner seine Vertretungsmacht herleitet, zur Wahrung der Schriftform nicht erforderlich sind. Ob der Vertreter Vertretungsmacht gehabt hat, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertrages. Selbst wenn der Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt, beeinträchtigt das die Schriftform nicht."
-R13- "Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für und in Vertretung der anderen Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben."
… Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer dann erforderlich, wenn als Mieter oder Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute) auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch dann ist aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich, ob der Vertrag zugleich in Vertretung - und zwar auch für den anderen - mit unterzeichnet worden ist oder ob es noch der Unterschrift weiterer Personen bedarf..."
Zur hier vorliegenden Streitfall der AG
"Unterzeichnet nur ein Mitglied des Vorstandes, obwohl das Gesetz die Mitwirkung aller Vorstandsmitglieder verlangt, lässt sich der Urkunde ohne Vertretungszusatz nicht entnehmen, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen müssen. ... Bei Unterzeichnung lediglich durch ein Vorstandsmitglied wird auch nicht aus den Umständen deutlich, dass es für die weiteren Vorstandsmitglieder gehandelt hat. ... Um hinreichend deutlich zu machen, dass ein Vorstandsmitglied durch seine Unterschrift für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, bedarf es deshalb eines Vertreterzusatzes. Dabei ist nötig, aber auch ausreichend, klarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht nur für die AG, sondern darüber hinaus für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk 'i.V. …' ... "
Auf der Mieterseite biete sich durch dieses Urteil die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eines längerfristig vereinbarten Mietvertrags, sofern bei Gesamtvertretung (hier § 78 Abs. 2 AktG) nur ein Vertreter unterzeichnet, ohne die weitere Vertretung mit einem entsprechenden Zusatz zu bezeichnen. Vermieter können nun zum einen handeln und über einen formwirksamen Nachtrag den Mietvertrag "retten" oder zum anderen den Mietvertrag im Schreibtisch belassen, um nicht schlafende Hunde zu wecken. Letztlich ist dies Geschmackssache und abhängig vom Verhältnis zur Mietpartei. Bei Abschluss des Mietvertrags mit Gesellschaften sollte zukünftig besonderes Augenmerk auf die Vertretungsverhältnisse und deren ausreichenden Kennzeichnung gelegt werden. Am besten sollte vor Vertragsabschluss die Vorlage eines Handelsregisterauszugs erfolgen und dieser als Anlage dem Vertrag beigefügt werden.
Labels: Mietvertrag, Vertretung

References: BGH 
 BGH 
 § 550
 BGH 
 BGH 
 § 78