Source: https://issuu.com/tirantloblanch/docs/8aac52f8449fc246f28519dd7fca5069
Timestamp: 2017-05-28 17:36:15+00:00

Document:
1_E000000000933 by Editorial Tirant Lo Blanch - issuu
nº 4/ marzo 2010
Publicación cuatrimestralÍndice
SECCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDAMIENTOS URBANOS
– Algunos apuntes sobre los procedimientos en régimen de Propiedad Horizontal, por Alberto
Torres López.................................................................................................................................7SECCIÓN DERECHO DE FAMILIA
– Criterios económicos sobre las prestaciones económicas en los procesos de familia, por Antonio
Alcalá Navarro ..............................................................................................................................29SECCIÓN DERECHO INTERNACIONAL
– Principios Generales del Derecho de Familia en Inglaterra y Gales ‘donde puedo y debo divorciarme’, por Carolina Marín Pedreño ...........................................................................................
– La sucesión mortis causa en el Derecho Alemán, por Carmen Bascón-Rauscher ......................41
51SECCIÓN DE EXTRANJERÍA
– Una nueva ley para el asilo en tiempos de crisis, por Mauricio Valiente Ots ...............................61SECCIÓN DERECHO ADMINISTRATIVO
– La Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ante la nueva Oficina Judicial, por Augusto
González Alonso ..........................................................................................................................
– Instrumentos para el acceso de los ciudadanos a la Administración Electrónica, por Rubén
Martínez Gutiérrez .......................................................................................................................73
103SECCIÓN DE DERECHO DEPORTIVO
– Marco normativo del dopaje en el deporte: una visión general, con especial referencia a los
procedimientos de control, por Rafael Comino Ríos ....................................................................123SECCIÓN DE DERECHO PROCESAL
– La nueva Oficina Judicial. Funcionamiento e implicaciones procesales, por Manuel CaballeroBonald Campuzano......................................................................................................................
– Cuestiones práticas sobre el proceso monitorio, por José A. Varela Agrelo ................................155
173– Algunas cuestiones sobre la prueba pericial en el proceso civil, por Salvador Guerrero Palomares ................................................................................................................................................183SECCIÓN DE DERECHO CONCURSAL
– Algunas cuestiones prácticas del Procedimiento Concursal, por Alfredo Elías Mondéjar ...........199TALLER TRIBUNAL DE ARBITRAJE Y MEDIACIÓN (TAM)
– Principales defectos del arbitraje interno en España, por Ramón Pelayo Jiménez .....................
– El porqué y el para qué del arbitraje, por Nielson Sánchez Stewart ............................................
– Análisis de las principales causas por las que existe una tendencia a rechazar o a ignorar el
arbitraje, por Julio García Ramírez ..............................................................................................213
223NOVEDADES JURISPRUDENCIALES ...............................................................................................229NOVEDADES LEGISLATIVAS ............................................................................................................255NOVEDADES BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................................................259©TIRANT LO BLANCH
DEPÓSITO LEGAL: V-4212-2008
lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.secci贸n de
urbanosAlgunos apuntes sobre los
procedimientos en r茅gimen de propiedad
Alberto Torres L贸pez
Abogado del Ilustre Colegio de Abogados de BarcelonaI. INTRODUCCIÓN
Cualquier abogado civilista que se precie ha intervenido en alguna ocasión en un procedimiento judicial sobre Comunidades de propietarios ya sea como letrado defendiendo los
intereses de una u otra de las partes, ya sea como Presidente, demandante o demandado.
Aun cuando no sea nuestra especialidad, es indudable que la mayoría vivimos en comunidad
y los problemas de ésta nos afectan de alguna manera, requiriéndosenos nuestra opinión o
nuestra intervención directa como profesionales del derecho.
La concurrencia de un régimen jurídico sustantivo propio, constituido por la Ley 49/1960
de 21 de julio de Propiedad Horizontal, y de una serie de importantes especialidades procesales, dotan a estos procedimientos de una sustantividad propia que aconsejan una cierta
cautela a todos aquellos letrados que se ven inmersos ocasionalmente en ellos. De este modo
no es difícil observar juicios monitorios que no prosperan por defectos puramente formales;
errores en la forma de proponer la prueba que privan a la parte del testimonio del Presidente
de la Comunidad de propietarios en el momento en que acontecieron los hechos; dudas que
impiden en la ejecución de sentencias contra las Comunidades, etc.
La LEC 1/2000 vino a unificar y clarificar los distintos criterios que regían con la legislación
procesal anterior. No obstante, la regulación actual es manifiestamente mejorable, resultando
su principal escollo la reserva por razón de la materia que impone el art. 249.1.8º que en
muchas ocasiones no se halla justificada y que implica que procedimientos de escasa cuantía
se vean avocados a un largo e innecesario juicio declarativo ordinario.
La vigente legislación recoge cuatro tipos de procedimientos en esta materia. A saber: Un
proceso tipo; consecuencia de la citada reserva procedimental que no es otro que el juicio declarativo ordinario y que obliga a que cualquier cuestión sobre Comunidades de propietarios
que no sean de mera reclamación de cantidad se sustancien por sus trámites. Un proceso estrella; que es el juicio monitorio y que fue introducido en España precisamente por la reforma
de la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999 de 6 de abril, tras cuyo éxito se generalizó
con la LEC 1/2000 a todo tipo de reclamaciones económicas. Un proceso residual; que es
el juicio declarativo verbal y que, al menos en materia de propiedad horizontal, tiene escasa
relevancia pues se circunscribe a los poco recomendables juicios sumarios para retener o
recobrar la posesión o de suspensión de obra, así como también a reclamaciones de cantidad
que queden fuera del ámbito del juicio monitorio. Y por último, un proceso que bien puede calificarse de peculiar o extravagante, como es el juicio de equidad, en el que el Tribunal pierde
parte de su función jurisdiccional actuando como mero árbitro de determinados litigios en la
Comunidad de propietarios.II. EL JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO
Como comentábamos con anterioridad, el art. 249 apartado 1, regla 8ª de la LEC establece que se decidirán en el juicio ordinario cualquiera que sea su cuantía cuando se ejerciten
las acciones que otorga a las Juntas de propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal,
siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se
tramitarán por el procedimiento que corresponda.8 ALBERTO TORRES LÓPEZ2. Algunos supuestos
La circunstancia de que “todo”, salvo las reclamaciones de cantidad, deba tramitarse por
el juicio declarativo ordinario, no priva a estos procesos de una serie de peculiaridades, según
la cuestión que se debata en cada uno de ellos, que siempre deben tenerse en consideración.
Consecuencia de ello vamos a traer a colación algunos ejemplos de juicios típicos en materia
de propiedad horizontal que en cada caso merecen un breve comentario:
– Impugnación o modificación del Título constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad.– Un claro ejemplo lo encontramos en aquellos supuestos en los que es la propia
Comunidad la que pretende modificar el Título Constitutivo o los Estatutos que le han sido
impuestos por la sociedad promotora de las viviendas.
De este modo, es muy amplia la jurisprudencia de nuestros tribunales que determina la
nulidad de cláusulas por ser consideradas abusivas, ya sea por ejemplo porque se reserven
facultades sobre elementos comunes, o una participación inferior en los gastos que corresponden a todos los comuneros. No obstante, la declaración de nulidad no es automática como
lo demuestran recientes sentencias de nuestro Tribunal Supremo1.1No obstante la STS de 14 de diciembre de 2005 otorga validez a la norma de regulación de la Comunidad
que establece la contribución a los gastos de las fincas propiedad de la constructora en un 25% de su
cuota si se dan una serie de requisitos: “...en el presente caso hay que concretar que la norma novena
cuya nulidad se pretende establece que las fincas privativas de la entidad “Constructora Socas Fuentes,
S.A.” cuando se encuentren desocupadas y previo el cumplimiento de unos requisitos formales para con
la Comunidad, contribuirán al sostenimiento de los gastos comunes en un 25% del que correspondería a
su cuota en la Comunidad, de ello se deriva que esa rebaja no es en todo caso, pues en ausencia de los
requisitos exigidos para ello la contribución será al 100%. Por ello no se puede hablar, en este caso concreto, de abuso o de cláusula abusiva. Esta última razón es suficiente para que no pueda entrar en juego
el artículo 10-2 de la Ley 26/1984, de 19 de julio —norma vigente en el momento de los hechos— ya que
no se puede hablar como exige tal precepto de la existencia de un desequilibrio grave y permanente entre
las partes de esta contienda judicial...”. A su vez la STS de 21 de marzo de 2007 estima que no es nula
la cláusula estatutaria por la que la promotora, que fue quien redactó los Estatutos, se reserva una serie
de derechos, al ser conocidos y aceptados por los adquirentes.
ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 9abogacíaLa reserva por razón de la materia que impone la ley procesal resulta un sin sentido. Obliga a tramitar por este tipo de procedimientos cuestiones nimias, como pueden ser por ejemplo
la retirada de un simple toldo cuyo coste, que determinaría la cuantía del procedimiento, no
superaría los cien euros. La profusa regulación que introdujo la LEC para la determinación de
la cuantía de los procesos judiciales, así como su obligatoria fijación que establece el art. 253,
dejan escaso margen a los procesos de cuantía indeterminada, pero esto no es óbice para
que la mayoría de las habituales impugnaciones de acuerdos de las Juntas, sean de cuantía
indeterminada no obstante el empeño de algunos juzgados en exigir su determinación.
Por lo tanto, muchas de las cuestiones que se suscitan en una Comunidad de propietarios, podrían perfectamente resolverse a través de un proceso mucho más ágil y rápido como
es el juicio verbal. En cualquier caso, todo queda en la constatación de lo que podría ser de
lege ferenda una necesaria reforma en estas cuestiones, pues actualmente se impone la
referida reserva por razón de la materia.La cuestión que se plantea es si la Comunidad de propietarios, como ya hemos comentado en alguna otra ocasión2, por sí sola, tiene acción para instar la nulidad de aquellas, es
decir, si tiene la consideración de consumidor o usuarios, o por el contrario esta condición sólo
puede recaer en cada uno de los comuneros, individualmente considerados, que son los que
han adquirido las viviendas, pues aquella como tal, carece de personalidad jurídica.
El punto de partida debe ser si los Estatutos de una Comunidad redactados por el promotor, están o no protegidos por la normativa sobre consumidores y usuarios. CARRANCHO HERRERO3 así lo considera en todos aquellos casos en los que el contrato no solo los incorpora, sino
que hace referencia a ellos, o con una u otra formula, aluden a que el comprador aprueba los
estatutos que ha propuesto el vendedor. Estos supuestos implican, para la citada autora, que
el adquirente no interviene en la elaboración del contenido de los estatutos, sino que se limita
a adherirse, por lo que se trata de contratos de adhesión sujetos a condiciones generales de
En consecuencia, aun cuando no deja de resultar una interpretación forzada de la legislación vigente, la extensión al Título constitutivo o a los Estatutos redactados unilateralmente
por el promotor de la protección de la normativa sobre consumidores y usuarios, debe otorgar
legitimación a las Comunidades de propietarios para proceder a su impugnación al amparo de
tal normativa, pues en definitiva se está viendo afecto su propio marco normativo.
Mayor dificultad tendrán aquellos procesos en los que sea un propietario el que, considerando que tiene un coeficiente de participación en los gastos comunes superior al resto,
pretende su modificación. En la mayoría de los casos nuestra misión como Letrados será
convencer al citado propietario de que desista de su pretensión pues a no ser que no hallemos
ante un supuesto flagrante, siempre debe tenerse en cuenta que se parte del criterio poco
objetivo que impone el art. 5 de la LPH pues para la fijación de las cuotas se toma como base
no sólo la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, sino también
otras circunstancias como son su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que
se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, pero
es que en cualquier caso debe partirse de dos importantes premisas; por un lado, de que va
a ser imprescindible la elaboración de un costoso dictamen pericial, y por otro, que además
al tratarse de una modificación del Título constitutivo que afecta al resto de comuneros, todos
ellos van a tener que ser demandados4, con la complejidad que ello trae consigo a todos los
234Así en la Ponencia “La protección del comprador de la vivienda en los momentos previos a la consumación del contrato” impartida en el CGPJ en las jornadas sobre “El Derecho Privado en contextos de crisis.
La protección del patrimonio familiar” del 20 al 22 de abril de 2009.
CARRANCHO HERRERO, TERESA. “La validez de las cláusulas estatutarias impuestas por el propietario único
en la venta de viviendas”. Cuaderno Jurídico PH nº. 300. Ed. Sepin 2009.
Así lo indica con toda claridad la jurisprudencia de nuestras Audiencias Provinciales. Entre otras la AP
Almería, Sec. 3.ª, 81/2008, de 28 de abril (SP/SENT/169762); AP Valencia, Sec. 7.ª, 328/2007, de 29
de mayo (SP/SENT/105619); AP Madrid, Sec. 13.ª, de 20 de diciembre de 2006 (SP/SENT/105619).
Concretamente esta última señala: “...En el presente caso los actores han dirigido la demanda frente a
la Comunidad de Propietarios en la persona de su presidente, que si bien, según el artículo 13.3 de la
Ley de Propiedad Horizontal, ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de
el, solo ha de entenderse conferida para todos los asuntos que la afecten, pero no para aquellos otros
que únicamente atañen a los propietarios que la integran, como ocurre cuando lo que se pretende es
modificar la cuota de participación que le corresponde a cada piso o local que, como aquí ocurre, es la
10 ALBERTO TORRES LÓPEZ56de contribución a los gastos generales del inmueble (artículo 9.1.e), lo que puede ser gravoso para ellos
en el supuesto, también concurrente, de que a resultas de la modificación instada se incremente la cuota
de los restantes propietarios en beneficio de la hasta ahora fijada para los demandantes, que disminuye.
En cualquier caso, no puede establecerse una cuota para cada piso o local sin oír a los propietarios
afectados ni someter a la debida contradicción las bases establecidas en la Ley que, en consideración
a las características de aquellos, deben valorarse y ponderarse al efecto. Así pues, al concernir directamente a los propietarios la acción ejercitada, todos ellos debieron ser llamados al litigio, como así se hizo
en el intentado acto de conciliación, mas los demandantes, tanto por comodidad como por realizar una
interpretación torcida de la representación atribuida del presidente de la Comunidad de propietarios, que
manifestó estar capacitado para representarlos en el acto de conciliación, mas no en el pleito ulterior, solo
dirigió la demanda contra la Comunidad de Propietarios, quedando, por tanto, mal constituida la relación
jurídico procesal que adolece del vicio denunciado al contestar a la demanda y ahora en el recurso que,
no obstante, como ha quedado expuesto, puede acogerse de oficio por el Tribunal...”.
El Tribunal Supremo es claro al rechazar la teoría de los ejemplos precedentes cuando no ha podido
acreditarse debidamente la similitud entre unos y otros. Así TS, Sala Primera, de lo Civil, 127/2006, de
15 de febrero (SP/SENT/82378) o en TS, Sala Primera, de lo Civil, 1088/2001, de 22 de noviembre (SP/
SENT/31197).
Especial relevancia tiene la reciente TS, Sala Primera, de lo Civil, 564/2009, de 16 de julio (SP/
SENT/469958) que señala “...La Sentencia recurrida ha considerado probado que la demandada llevó a
cabo unas obras consistentes en el cerramiento de un patio interior, siendo que, refiriéndose únicamente
a la ampliación de la cocina, ésta ha podido ejecutarse en un periodo inferior a 15 años, aunque sin fijar
con precisión su antigüedad. No contradice la Audiencia el hecho de que el cierre del patio tuviera la antigüedad indicada por el Juzgado de Primera Instancia, que la fijaba en torno a unos 20 años. De esta manera, a pesar de que no quepa duda alguna de que las obras realizadas por la parte demandada afectan
a un elemento común del edificio, por lo que exigían para su ejecución el consentimiento unánime de los
propietarios manifestado en la correspondiente Junta (artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad HorizonALGUNOS APUNTES SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 11abogacía– Obras inconsentidas.– Los arts. 7.1 y 12 de la LPH son los que impiden ejecutar obras
que afecten a elementos comunes o que afectando a elementos privativos menoscaben o
alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o
perjudiquen los derechos de otro propietario.
Dos son los conceptos básicos siempre recurrentes en este tipo de procesos judiciales;
los ejemplos precedentes y el consentimiento tácito.
El primero significa que no puede pretenderse demandar a un comunero por determinadas obras que haya ejecutado cuando existen otros que anterioridad han realizado otras similares. Lo contrario implicaría un tratamiento discriminatorio y un ejercicio abusivo del derecho
por parte de la Comunidad de propietarios. La cuestión radica en acreditar la similitud entre
unas y otras obras ejecutadas, punto sobre el que girará el procedimiento debiendo utilizarse
al efecto los correspondientes informes periciales que prueben dicha identidad5.
El punto discordante en esta consolidada teoría lo encontramos en sendas sentencia del
Tribunal Supremo TS, Sala 1.ª, 1139/2004, de 3 de diciembre (SP/SENT/63481) y TS, Sala
1.ª, 1094/2004, de 16 de noviembre (SP/SENT/63082) que permiten volver al sistema de
reparto de los gastos de comunidad fijado en los estatutos cuando durante años se había
efectuado por acuerdo de todos los comuneros por partes iguales.
El segundo concepto al que nos referíamos, implica una actitud pasiva por parte de la
Comunidad que durante un largo periodo no ha adoptado ninguna medida contra el comunero que ha ejecutado determinadas obras ilegales, implicando ello un consentimiento tácito
a las mismas. La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo6 ha venido considerando quecuando se llevan a cabo obras en elementos comunes por un propietario, es necesario que la
Comunidad haga constar su oposición y actúe en consecuencia dentro de un plazo prudencial
que desde luego no supere los 15 años que para la prescripción de las acciones personales
impone el art. 1.964 del Código Civil. Es más, no hace falta que transcurra dicho plazo, pues
con mucho menos tiempo si la obra es conocida y está a la vista, el silencio de la Comunidad
implicará otorgado el indicado consentimiento tácito. Ésta no puede hacer dejación de sus
derechos cuando de elementos comunes se trata permitiendo que un tercero los utilice para
su propio interés, ya que la situación será irreversible si deja transcurrir un tiempo prudencial.
Por lo tanto, al no establecerse cuál es este plazo exacto, habrá que valorar necesariamente
la actuación de la Comunidad en cada caso.
– Actividades contrarias a los Estatutos, que resulten dañosas o que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.– Es el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el que determina que el
propietario u ocupante de un piso o local no puede desarrollar en él o en el resto del inmueble
actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas, estableciendo las sanciones y trámites a seguir en caso de infracción.
De nuevo nos encontramos ante un conflicto habitual en las Comunidades de propietarios,
originados entre otros muchos ejemplos por aparatos de aire acondicionado que superan los
decibelios legalmente permitidos, locales de copas, viviendas ocupadas por estudiantes ruidosos o por inmigrantes que en número desproporcionado a la superficie del inmueble constituyen las conocidas como “viviendas patera”. Los tribunales son especialmente rigurosos a la
hora de estimar este tipo de demandas puesto que no hemos de olvidar que pueden implicar
nada menos que la privación del uso de una propiedad privada o, en otro caso, la resolución
del contrato por el que se ocupe la vivienda o el local.
En cualquier caso exigen como presupuestos básicos, el acuerdo de la Junta y el requerimiento previo efectuado por ésta al causante de las actividades perseguidas, aún cuando
no esté de más efectuarlo también al propietario de la vivienda o local cuando no coincidan
Debe igualmente partirse de la premisa de que dichas actividades deben llevar aparejada
la infracción de algún tipo de norma, ya se la Ley 37/2003, de 17 de noviembre del Ruido y
normativa posterior que desarrolla la misma, así como también la autonómica o local correspondiente, o cualquier otra que lleve implícita alguna de las actividades descritas.
Las acciones de la Comunidad no tienen porque limitarse solamente a la vía civil, sino
que pueden ejercitarse en la jurisdicción contencioso administrativa e incluso en la penal.
tal), resulta claro en este caso que ello fue advertido y tolerado por la parte actora y por la Comunidad de
Propietarios y, por consiguiente, tácitamente consentido, pues el consentimiento puede ser tácito cuando
del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, como
precisan, entre otras, las Sentencias de esta Sala de fecha 23 de octubre y 5 de noviembre de 2008. En
el caso de autos, se aceptó desde su inicio el cerramiento del patio ejecutado por el demandado, sin que
durante un largo período de tiempo se hubiera verificado impugnación alguna, lo que permite considerar
la existencia de un consentimiento tácito y, por ende, conduce a la estimación del recurso de casación...”.
En el mismo sentido se pronuncia TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-11-2008 (SP/SENT/427061) o el TS,
Sala Primera, de lo Civil, 23-10-2008 (SP/SENT/183827).
12 ALBERTO TORRES LÓPEZ– División, agrupación o segregación de pisos o locales.– Debe distinguirse según las
mismas sean materiales o jurídicas. Las primeras, pueden realizarse perfectamente siempre
que no afecten a elementos comunes, como por ejemplo el forjado que separa una planta de un
inmueble de otra; las segundas, requerirán el consentimiento unánime de la Comunidad conforme a lo dispuesto en el art. 8 de la LPH al implicar la modificación del Título constitutivo.
La época del boom inmobiliario ha multiplicado el número de procedimientos judiciales
contra pequeñas promotoras que adquirían viviendas de grandes dimensiones para transformarlas en varios apartamentos rentabilizando así su inversión, ante la oposición de la Comunidad que ve como su inmueble pierde cierto status al verse incrementado el número de
La cuestión se plantea cuando en el Título se concede aquellas facultades para llevar a
cabo dichas operaciones, con el consiguiente cambio de coeficientes de la propiedad dividida
o agrupada, pues una línea de la jurisprudencia entiende que no hay problema y otra, que
el citado art. 8 es de derecho necesario y es nula la previsión estatutaria. De este modo,
exige el acuerdo previo de la Comunidad la sentencia del TS 543/2002, de 30 de mayo (SP/
SENT/37630), por el contrario se muestra favorable a la validez de la cláusula estatutaria la
del TS 281/2003, de 24 de marzo (SP/SENT/42628). La sentencia del TS 370/2006, de 6 de
abril (SP/SENT/87050) lo autoriza pero teniendo en cuenta que en el supuesto planteado no
se producía alteración de las cuotas.
– Autorización judicial para el acceso al piso o local.– Afortunadamente en nuestro ordenamiento jurídico el domicilio es inviolable como así impone el art. 18.2 de la Constitución.
Sin embargo, esta inviolabilidad no justifica las dificultades que las Comunidades de propietarios encuentran para obtener la pertinente autorización judicial en determinadas situaciones
De poco vale que el art. 9.1 d) de la LPH imponga a todo comunero el deber de “Permitir
la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.”, si
por voluntad de incumplir con los preceptos legales señalados o incluso por imposibilidad del
ocupante de la vivienda, la Comunidad no puede acceder a ella en supuestos de filtraciones
de agua, riesgo de caída de objetos, acumulación de suciedad, de materiales peligrosos etc.
De este modo, se llega al absurdo de que la citada autorización exija acudir, consecuencia
de la comentada reserva por razón de la materia que impone nuestra legislación procesal, al
ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 13abogacíaDe este modo el TSJ Cataluña, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 4.ª, 43/2006,
de 20 de enero (SP/SENT/82357) condena a un Ayuntamiento a indemnizar a un propietario
por la pasividad mostrada ante las numerosas denuncias, consintiendo así la contaminación
acústica o el TSJ Aragón, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 3.ª, de 21 de diciembre
de 2005 (SP/SENT/79845), en similares términos valora el perjuicio moral originado por igual
pasividad de otro Ayuntamiento. En la vía penal el TS, Sala Segunda, de lo Penal, de 27 de
abril de 2007 (SP/SENT/107881) condena al titular de un restaurante por un delito contra el
medio ambiente por los ruidos generados por el establecimiento, señalando que aunque las
mediciones de los niveles de ruido se produjeran en horarios concretos se presume que la
intensidad de los mismos se mantenía durante toda el período de la actividad del restaurante,
constando la relación de causalidad entre la prolongada exposición a altos niveles de ruido y
el riesgo de grave perjuicio para la salud.correspondiente juicio declarativo ordinario, cuya duración puede prolongarse perfectamente
más de un año. Su solicitud como medida cautelar en la propia demanda, o incluso con carácter previo a la misma, conforme a lo dispuesto en los arts. 726.2 y 727.11 de la LEC, no garantiza la necesaria actuación inmediata que la medida requiere en la mayoría de los casos.
– Constitución de servidumbres.– El concepto jurídico de servidumbre que como deber
impone el art. 9.1 c) de la LPH a todo comunero para la creación de servicios comunes de
interés general acordados conforme a lo establecido en el art. 17, teniendo derecho a que
la Comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados, parece querer ser revisado
por algunos Tribunales, sobre todo a efectos de facilitar la instalación de ascensores por las
Sin embargo, estas servidumbres no pueden implicar la privación de una parte de la propiedad de un comunero, pues una cosa es tener que permitir la instalación de determinadas
conducciones generales que es la finalidad que persigue la ley y otra muy distinta la privación
que indicábamos que requeriría al amparo de lo dispuesto en el art. 11.3 de la LPH el consentimiento del propietario afectado. En el País Vasco algunos Ayuntamientos están aprobando
Ordenanzas municipales que regulan la expropiación parcial de propiedades privadas con
el objeto de facilitar la instalación de ascensores, lo que está llevando a que determinadas
resoluciones de Tribunales de dicha Comunidad Autónoma, utilicen sin pudor este termino tan
ajeno a la jurisdicción civil7.
– Impugnación de acuerdos adoptados por la Comunidad.– Que duda cabe que el
procedimiento judicial por excelencia utilizado por los propietarios de las Comunidades, es
aquel que tiene por objeto la impugnación de los acuerdos adoptados por aquella, cuando se
dan alguno de los supuestos previstos en el art. 18 de la LPH.
Aún cuando resulte elemental, presupuesto básico para estas impugnaciones es que el
comunero vote No, siendo desafortunada la expresión “salvar el voto” recogida en el apartado
2 del citado art. 18. En el caso de no haber asistido a la Junta, si se trata de acuerdos que
requieran mayoría cualificada, es preciso entonces comunicar la oposición en el plazo de
treinta días naturales a contar desde la notificación del acuerdo.
Como establece el apartado 3 la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos,
en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9
y para los demás, como hemos visto, desde la fecha de celebración de la Junta.
Deben tenerse claros conceptos tantas veces invocados; como nulidad o anulabilidad de
los acuerdos. No obstante las dudas que se plantearon en el propio Tribunal Supremo en un
principio, en la actualidad puede afirmarse con carácter general que solamente serán nulos
de pleno derecho, y por lo tanto no sujetos a plazo de caducidad alguno, los acuerdos que7Especialmente relevantes en este sentido son las sentencias A.P. Vizcaya. Sec. 4.ª 10-12-2001 (SP/
SENT/35299); Sec 3.ª 16-1-2002 (SP/SENT/36051) y también de esta misma Sección de 31-5-2002 (SP/
SENT/39404).
14 ALBERTO TORRES LÓPEZ8Concretamente la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 1099/2007, de 11 de octubre (SP/
SENT/140072) con toda claridad indica: “... Es doctrina reiterada de esta Sala, que la Ley de Propiedad
Horizontal de 21 de julio de 1960, distingue entre las ilegalidades de los acuerdos que infringen algún
precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la respectiva Comunidad, que se encuentran sometidas al régimen de anulabilidad del artículo 16.4, y pueden ser sanadas por el transcurso del
plazo de caducidad de treinta días, de aquellas otras que, por infringir cualquier otra norma imperativa o
prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de su contravención, o conculcar las
reglas de la moral y el orden público, o implicar fraude de ley determinen su nulidad plena —Sentencias
de 25 de enero y 30 de diciembre de 2005, por citar alguna de las más recientes—. Ello es así, ya que, los
actos contrarios a la ley son nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil, salvo que
en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención, que es lo que precisamente hacía la regla
cuarta del antiguo, y aplicable a este caso, artículo 16.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exigía
la necesidad de impugnar contra las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, puesto que de otro
modo, sería tanto como dejar ocioso el precepto legal —Sentencia de 28 de octubre de 2004, entre otras
muchas—; sin que, por otro lado, la exigencia de unanimidad altere la necesidad de impugnación de los
acuerdos ya que su falta únicamente dará lugar a la anulabilidad, pero no la nulidad de pleno derecho del
acuerdo —Sentencias de 27 de mayo de 2002 y 2 de noviembre de 2004 —...”.
ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 15abogacíacontravengan otras normas que no sean las recogidas en la propia LPH, mientras que todos
los demás serán meramente anulables8.
– Tercerías de mejor derecho.– No obstante la grandilocuencia con la que en muchas
ocasiones se pregona la preferencia de los créditos de las Comunidades de propietarios, lo
cierto es que la práctica diaria nos muestra lo poco relevante que resulta la misma. El motivo
fundamental no es otro, que el que dichas preferencias deban hacerse efectivas a través de
estas tercerías de mejor derecho que se sustancian por los trámites del juicio declarativo
ordinario conforme a lo dispuesto en el art. 617.1 de la LEC.
Debemos partir de la premisa de que los créditos a favor de las Comunidades de Propietarios derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, son por
regla general de escasa cuantía, máxime si la preferencia creditual solo opera por imperativo
del art. 9.1 e) de la LPH, sobre las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso y al año natural inmediatamente anterior, por lo que resulta claro que en muchas ocasiones existe una desproporción evidente entre los medios necesarios a emplear y el fin que
se persigue que es el cobro de cantidades de escasa importancia.
El primer punto perturbador en las tercerías de mejor derecho lo introducen los arts. 619.1
y 620.2 de la LEC, al establecer que no se hará entrega de cantidad alguna al tercerista sin
haber antes satisfecho al ejecutante las tres quintas partes de las costas y gastos originados
por las actuaciones llevadas a cabo a su instancia hasta la notificación de la demanda de tercería, lo que en el caso de las Comunidades de propietarios, dada su particular idiosincrasia
y la dificultad de obtener recursos prácticamente anularía su ejercicio. Sin embargo consideramos que esto no puede significar que el tercerista deba adelantar dichas cantidades, sino
que en base a lo dispuesto en el art. 616 debe sostenerse que será una vez depositadas las
cantidades resultantes de la ejecución en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones cuando
se reintegre al ejecutante las repetidas tres quintas partes adeudadas en concepto de costas,
bien entendido que las dos quintas partes restantes le serán satisfechas del sobrante de las
cantidades que se entreguen al tercerista.
En cualquier caso para que surja la tercería de mejor derecho es necesario que concurran
un serie de presupuestos previos como son:– La existencia de un crédito a favor de la Comunidad de propietarios que sea de los
cualitativamente preferentes;
– Que concurra con otros créditos que tenga el mismo deudor.
A pesar de la clara diferencia conceptual, lo cierto es que la deficiente redacción del art.
9-1 e) de la LPH, induce en más de una ocasión a confusión. Dentro de su contenido normativo se distingue entre lo que es la afección real y la preferencia crediticia que se determina en
favor de las Comunidades de Propietarios. La primera solo entra en juego cuando la propiedad del inmueble se transmite, cumpliendo entonces la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior y que,
por ello mismo, no es deuda personal del adquirente. En cambio, el privilegio o preferencia,
solamente entra en juego en aquellas contiendas en las que la Comunidad de propietarios,
una vez reconocido su crédito, lo hace valer ante otros titulares de derechos de crédito que
confluyen sobre el propio inmueble con el crédito comunitario. Ambas tienen como finalidad
garantizar el cobro de los créditos existentes a favor de las Comunidades de propietarios,
estando sujetas a igual límite temporal, es decir, a las cuotas imputables a la parte vencida
de la anualidad en curso y a la del año natural inmediatamente anterior. Sin embargo el dies
a quo es distinto en ambos casos, consecuencia de que en primero se contabiliza desde la
fecha de la presentación de la demanda, mientras que en el segundo la fecha a tener en
cuenta, como dejó claro la reforma introducida por la Ley 8/99 de 6 de abril de la LPH, es la
de la adquisición del inmueble.III. EL JUICIO VERBAL
Escasa trascendencia tienen estos juicios en el régimen de propiedad horizontal, pues su
presencia se reduce a las reclamaciones de cantidad que se efectúen a comuneros cuando
por cualquier motivo no se utilice la vía del monitorio del art. 21 de la LPH y el importe de la
reclamación no supere los 3.000 , siendo una previsión recogida en el propio art. 249.1.8º
de la LEC; las reclamaciones que la Comunidad pueda efectuar contra terceros ajenos a
la misma, siempre que no se supere el citado importe, al no regir la reserva por razón de la
materia a favor del juicio declarativo ordinario; y los juicios verbales para retener o recobrar la
posesión, la suspensión de una obra nueva o el derribo o demolición de cualquier otra obra,
objeto etc., que amenace ruina o algún tipo de daño, que se contemplan en las reglas 4ª, 5ª
y 6ª del art. 250.1 de la LEC.
Especial comentario merecen los tradicionalmente conocidos como interdictos. Generalmente resultan desaconsejables, pues no producen efectos de cosa juzgada conforme a lo
dispuesto en el art. 447 de la LEC, lo que no garantiza por lo tanto el final de la controversia.
Los de naturaleza posesoria incluso ha sido discutida su viabilidad en determinados supuestos debido a que todo comunero tiene la posesión aún cuando no sea en exclusiva de
los elementos comunes que hayan podido verse afectados. De este modo la sentencia de
la AP Madrid, Sec. 12.ª, 828/2008, de 25 de noviembre (SP/SENT/441768) deniega legitimación a un comunero9 o la sentencia de la AP Sevilla, Sec. 5.ª, 82/2007, de 19 de febrero
9Concretamente señala: “... No se puede desconocer la aproximación de la sentencia apelada a la reciente tesis jurisprudencial, que se manifiesta renuente a viabilidad de los interdictos entablados por el
copropietario, frente a los acuerdos comunitarios en la propiedad horizontal, por cuanto aquel carece de
16 ALBERTO TORRES LÓPEZIV. EL JUICIO MONITORIO
Este procedimiento fue introducido en España, precisamente en el régimen de propiedad
horizontal, a través de la Ley de reforma 8/1999 de 6 de abril en su art. 21, generalizándose
a casi todo tipo de reclamaciones de cantidad con la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de
Lo primero que debe indicarse respecto de este proceso regulado en el art. 21 de la LPH y
en los arts. 812 y ss. de la LEC, es que tiene carácter postestativo, por lo que las Comunidades de propietarios no tienen ninguna obligación de acudir a esta modalidad de juicio, es más,
carecerá de sentido hacerlo así cuando se tenga el convencimiento de que el demandado
va a oponerse, pues lo único que se habrá conseguido es retrasar en parte el cobro de las
cantidades reclamadas.10la posesión personal directa e inmediata de los bienes que se protege con los interdictos, pues, en cuanto
condueño, la ejercita de forma participada y mediata, de modo que solo la Comunidad, como tal, está legitimada en la protección posesoria. Para esta corriente doctrinal es improsperable la demanda interdictal
ejercitada individualmente, en tanto no se legitime la actitud de la demandante con el apoyo de otros
comuneros, cuyas cuotas de participación sumen los porcentajes legalmente establecidos para impedir
su eficacia, y, en este caso, tal conjunción de voluntades no se ha demostrado ni intentado siquiera, sin
perjuicio, desde luego, de la eficacia de la acción declarativa que le otorga la ley (...) Si la finalidad expresa de tan sustancial reforma legislativa es impedir que la oposición de uno solo impida su aprobación,
sería absurdo deducir que la acción individual sea prosperable por una vía procesal distinta y con unos
efectos suspensivos aún más drásticos que los que se pretenden eludir con la reforma legal. Por ello se
hace imprescindible la exigencia de una actuación conjunta de los disconformes con el acuerdo comunitario, acreditando que su porcentaje de participación es lo suficientemente consistente para determinar
su inviabilidad, pues los efectos imperativos de la acción interdictal y la situación de mero hecho en que
se desenvuelve, así lo exigen como garantía de los legítimos derechos de los restantes componentes
de la comunidad, que ostenten la mayoría necesaria y legalmente reconocida para la defensa de sus
intereses. Para esta corriente doctrinal el interdicto no puede sustraerse al entorno asambleario donde
se desarrolla la vida social comunitaria, y se ha de someter al régimen ordinario de mayorías que implica
su gestión democrática...”.
La sentencia de la AP Tarragona, Sec. 3.ª, 207/2004, de 26 de mayo (SP/SENT/59768) considera válida
la vía interdictal de suspensión de obras que afectan a elementos privativos, en el supuesto en el que
existe un acuerdo para la instalación del ascensor pero no sobre forma realizarla.
ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 17abogacía(SP/SENT/120620) a la propia Comunidad por considerar inadecuado el procedimiento. Sin
embargo otras resoluciones como la sentencia de la AP Alicante, Sec. 6.ª, 273/2003, de 19 de
mayo (SP/SENT/50451) la admiten plenamente.
Igual cuestionamiento se produce respecto de los de obra nueva en el caso de que se
ejercite por un propietario contra la Comunidad, puesto que salvo que ésta actúe por la vía de
hecho10, lo procedente es impugnar el acuerdo adoptado en el que se aprueba la ejecución de
determinadas obras, para a continuación solicitar como medida cautelar la suspensión de las
mismas conforme a lo dispuesto en el art. 18.4 de la LPH. En cualquier caso el inconveniente
de este tipo de procedimientos radica en que en muchos casos la obra se habrá concluido
cuando se notifique al ejecutante la orden de suspensión con el efecto consiguiente de la
desestimación de la demanda y de la imposición de unas importantes costas.1. Ventajas e inconvenientes
Tres son las grandes ventajas de este tipo de procedimiento: Que la competencia corresponde al Juzgado del lugar en el que radica la finca, que cabe instar el embargo preventivo
del inmueble del deudor; y que cabe repercutir a éste parte de los gastos que haya originado
La referida a la competencia territorial supone una excepción a la regla general que impone como Tribunal competente el del domicilio o residencia del deudor y que es uno de los
grandes inconvenientes del monitorio general, sin que sean de aplicación las normas sobre
sumisión expresa o tácita. No obstante, conforme a lo dispuesto en el art. 813 de la LEC se
trata de una facultad que se concede a las Comunidades de propietarios que podrán optar por
presentar la demanda atendiendo a uno u otro criterio.
La posibilidad de instar el embargo preventivo del inmueble del deudor, produce un efecto
mucho más beneficioso del que realmente demuestra la realidad de la medida adoptada. Pocas son las Comunidades que acaban haciendo efectiva la prioridad registral que atribuye el
embargo, por los costes que toda ejecución conlleva, pero sin embargo pocos son a su vez los
comuneros que se mantienen impasibles ante el hecho de que su inmueble se vea gravado
en el Registro de la Propiedad, por lo que prefieren pagar las cantidades adeudadas antes
que ver dicha “mancha” en su propiedad. El embargo debe ordenarse automáticamente, no
obstante la reticencia de algunos Tribunales, y sin necesidad de prestar caución, a diferencia
de otro tipo de medidas cautelares. Precisamente esta novedad introducida por la Ley 8/1999
sustituyó a las anotaciones preventivas de demanda que venían practicándose con anterioridad y que ahora ante este embargo preventivo, quedan en un segundo término.
La tercera ventaja viene impuesta por la circunstancia de que aún cuando no sea preceptiva la intervención de abogado y procurador, van a poder reclamarse los honorarios y
derechos de estos profesionales así como también los gastos del requerimiento previo de
pago que se hubiese efectuado al deudor moroso.
Los inconvenientes son escasos. Los derivados de la necesidad de cumplir taxativamente
con los presupuestos legalmente establecidos, algo que en ocasiones no es posible y obligará
a acudir probablemente al juicio verbal, y la circunstancia ya comentada, de que en el caso
de que se sepa que el deudor va a oponerse a la reclamación, resultará más rápido acudir al
juicio declarativo que corresponda por razón de la cuantía que además no exigirá el corsé que
impone al monitorio especial de propiedad horizontal.2. Requisitos específicos
– Previos a la demanda: Con anterioridad a la reclamación al propietario moroso es necesario que la Comunidad de propietarios haya aprobado en Junta la liquidación de la deuda y,
en segundo término, que ésta le haya sido notificada a aquél.
El acuerdo no es suficiente con que contenga sin más la cantidad que un propietario adeuda, sino que debe contener su liquidación de la cual deriva la deuda11. Es decir, cuanto menos11Así la sentencias de la AP Alicante, Sec. 5.ª 270/2007, de 13 de septiembre (SP/SENT/142162) establece
que: “... tampoco puede considerarse suficiente la aprobación en Junta comunitaria de la liquidación
de la deuda, porque en la que se basa la demanda tampoco se especifican las distintas partidas que
corresponden al local de la demandada. En este sentido, resulta de aplicación el criterio de esta Sección18 ALBERTO TORRES LÓPEZ12de que la mera aprobación del acuerdo liquidatorio no convierte en indiscutible la cantidad señalada en
el mismo (sentencias de 15 de marzo de.2006 y 31 de enero de 2007), concretándose la posibilidad de
discutir, sin impugnación previa, el concreto importe reclamado en virtud de un acuerdo liquidatorio de
las cantidades debidas en virtud de la obligación que a los comuneros impone el artículo 9.1.e) de la Ley
de Propiedad Horizontal, y en varias resoluciones se han desestimado las demandas de la Comunidad
cuando esta no ha conseguido acreditar la procedencia de la deuda reclamada: así, la sentencia de 23
de noviembre de 2004, argumenta que la mera constancia en una Junta del importe que se dice adeuda
determinado propietario no es suficiente para que de manera automática se condene al mismo, pues se
puede originar indefensión a la demandada...” y de la AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 281/2006, de 5 de mayo
(SP/SENT/94183) señala:”... En definitiva que por una parte el acuerdo en el que se decide reclamar
judicialmente una deuda y su importe no contiene una verdadera liquidación de la deuda, que hubiera
exigido precisión de anualidades, importes adeudados y en su caso abonadas en cada una de ellas,
conceptos que la integraban, de la que se pueda entender que constituyendo una verdadera liquidación
en tanto no se impugne es ejecutiva. Pues no siéndolo, que no lo es, mal puede el comunero alzarse
judicialmente contra la misma...”.
En este punto es importante tener en cuenta que alguna jurisprudencia ha puesto en entredicho que la
declaración del Administrador sea suficiente para acreditar efectuada la repetida notificación. De este
modo la AP Cantabria, Sec. 3.ª, 315/2005, de 22 de septiembre (SP/SENT/76646) indica: “... No ha probado la Comunidad que el acta de la Junta se le hiciera saber al demandado en su domicilio. No es desde
luego admisible que sea la demandada la que pruebe que no lo recibió, pues no es posible la prueba
negativa. La prueba que se pretende hacer valer por la actora es la declaración del administrador. La
Audiencia Provincial de Cantabria en su sentencia de 4 de junio de 2003, mantiene que estas declaraciones suelen tener poca credibilidad por que el profesional que estaba encargado de hacer la notificación
ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 19abogacíadebe señalarse con precisión las mensualidades o anualidades, los importes adeudados por
cada una de ellas y los conceptos que las integran.
La notificación de la deuda se efectúa a veces a los deudores de forma reiterada e innecesaria, siempre con la esperanza de evitar la reclamación judicial. De este modo no es extraño
ver como en ocasiones se realiza en primer término a través del buzoneo tradicional como a
los demás propietarios; a continuación por medio de buro-fax remitido por el Administrador
que contiene la certificación de la deuda con el visto bueno del Presidente, e incluso en tercer
término por el Letrado que va a dirigir la reclamación judicial. Que duda cabe que con la segunda de éstas es más que suficiente.
En cualquier caso debe reconocerse que estas notificaciones suelen ser harto conflictivas.
El art. 21.2 de la LPH exige que las mismas se efectúen de la forma prevenida en el art. 9
y concretamente conforme a lo dispuesto en el art. 9.1 h) de la LPH, todo propietario tiene
como obligación fijar un domicilio en España a los efectos de notificaciones que será en el que
se efectuarán las mismas y que en su defecto se harán en el propio piso o local de la finca,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante de la vivienda o local. Es sólo
cuando resulte imposible practicarlas de esta forma cuando la ley autoriza efectuarlas en el
tablón de anuncios de la Comunidad con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que
se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario
de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente, produciendo plenos efectos jurídicos en
el plazo de tres días naturales.
El problema como tantas veces es de prueba, pues a pesar de que la ley no exige fehaciencia, no cabe duda de que cuando dicha notificación sea previa a una reclamación judicial,
será conveniente que se utilice la vía del buro-fax o carta por conducto notarial, cuyos importes además, podrán reclamarse con posterioridad en la correspondiente demanda12. Peroes que aún cuando se efectúe de esta forma en muchas ocasiones el propietario se niega a
recibir el mismo, siendo sin embargo suficiente con acreditar haber remitido el mismo, pues la
pasividad del deudor no puede perjudicar la acción de la Comunidad.
– De la propia demanda: En ésta deberá acreditarse el cumplimiento de los presupuestos
anteriormente comentados: el acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda, a
través de la Certificación expedida por el Secretario con el visto bueno del Presidente; y la
notificación del acuerdo, generalmente por medio de la certificación de texto y acuse de recibo
emitidos por la Oficina de Correos. La Certificación del acuerdo de la Junta, al igual que éste,
no debe limitarse a recoger el importe de la deuda, sino que debe contener la liquidación de
la deuda con los detalles fundamentales que permitan determinar su origen.
Cumplidos estos dos presupuestos obligatorios, los demás tienen carácter potestativo
y entran dentro de lo que son las comentadas ventajas de este procedimiento, como son la
competencia territorial del Juzgado del lugar en el que radica la finca conforme a lo establecido en el art. 813 de la LEC; el embargo preventivo de bienes suficientes del deudor para hacer
frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, que se decretará por el Tribunal sin
necesidad de que el acreedor preste caución, sin perjuicio de que aquél pueda enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado; y por último,
la posibilidad de añadir a la deuda los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que
conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe su justificante.
La demanda se dirigirá contra el propietario moroso, sin embargo no debe olvidarse que
con arreglo a lo dispuesto en el art. 21.4 de la LPH, cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, esto es cuando haya incumplido la obligación impuesta por el art. 9.1 i) de comunicar el cambio de titularidad dominical de
aquél, se dirija contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual
propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará de
igual derecho de repetición. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra
cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
Frente alguna resolución que considera que el titular registral sólo puede ser demando
si es el deudor real, la mayoría de las Audiencias Provinciales admiten que pueda serlo, aún
cuando notificara oportunamente el cambio de titularidad dominical y cumpliera por lo tanto
con los presupuestos legalmente establecidos, pero a los solos efectos de facilitar la ejecución de la deuda sobre la propiedad inscrita en el Registro13.13tiene especial interés en declarar de forma que no aparezca un incumplimiento. Pero es que además lo
único que podría en su caso testimoniar, pues es en lo que participa directamente, es que mandó hacer
la notificación al conserje, pero no que se recibiera, pues pueden ocurrir muchos eventos que lo impidan
ajenos a su actuación y conocimiento. La citación es recepticia y por ello lo que importa que se pruebe
no es que se enviara, sino que llegara a poder de su destinatario. Este carácter se desprende de las
restantes obligaciones que impone el propio artículo 9, ya que si permite pasar a los otros medios de
notificación es cuando haya constancia de que ha sido imposible que se notificara por el primero. Nunca
sería imposible la remisión de una carta, por lo que resulta evidente que lo que la ley quiere es que se
acredite la recepción o la imposibilidad de entregarla...”.
De este modo la AP Madrid, Sec. 13.ª, 411/2007, de 17 de septiembre (SP/SENT/145145) corrobora
como “... el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, no en la redacción que se transcribe en la
sentencia, sino en la actualmente vigente que le dio la Ley 1/2000, dice: “Cuando el propietario anterior
de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la
petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo, se podrá dirigir20 ALBERTO TORRES LÓPEZSon los propios de todo proceso monitorio contenidos en los art. 812 y ss. de la LEC.
Resumiendo brevemente estos preceptos indicaremos que una vez presentada la demanda,
bastarán incluso los nunca recomendables impresos formularios a que se refiere el art. 814,
el Tribunal examinará que la petición reúne los requisitos de admisión, requiriendo a continuación al deudor para que en el plazo de veinte días pague o se oponga como prevé el art. 815.
Es importante tener en cuenta que a efectos de este requerimiento efectuado por el Juzgado,
como excepción a la regla general que se establece para los monitorios, el art. 815.2 remite
al art. 164 permitiendo por lo tanto la notificación por edictos.
Si el deudor, debidamente citado y requerido, no comparece en el plazo mencionado de
veinte días, a tenor de lo dispuesto en el art. 816, se despachará ejecución de acuerdo con
lo establecido en las reglas generales contenidas en los arts. 517 y ss., aún cuando algunos
Juzgados de forma irregular exijan la presentación de demanda ejecutiva. El proceso cumple
de verdad con sus previsiones cuando el deudor paga, respondiendo al requerimiento, pues
entonces, acreditado el hecho, se le hará entrega del justificante oportuno y se archivarán
las actuaciones. Como el art. 817 no establece ningún sistema específico, valdrá con que se
deposite el dinero en el Juzgado o incluso se pague directamente a la Comunidad.
La oposición del deudor como impone el art. 818, tendrá que hacerse en el plazo de
veinte días, Aún cuando los Juzgados sean muy flexibles en este punto puesto que la Ley
nada dice es evidente que “hay que decir algo”. Si la reclamación no es superior a 3.000 , el
Juez procederá de inmediato a convocar el oportuno juicio verbal, mientras que si excede de
dicho importe dará traslado al actor, quien deberá presentar la demanda de juicio ordinario
en el plazo de un mes, rigiéndose ya por los trámites de los arts. 399 y ss. Si no lo hace, las
actuaciones serán sobreseídas y se condenará en costas al peticionario, que naturalmente
incluirán la minuta y honorarios del abogado y procurador.
En muchas ocasiones se cuestiona si realmente resulta procedente la oposición por parte
del propietario moroso que no impugnó en tiempo y forma el acuerdo de la Comunidad que
aprobaba la liquidación de la deuda. De este modo aún cuando como regla general la falta
de impugnación de los acuerdos puede ser suficiente para acreditar la deuda reclamada (así
la sentencia de la AP Madrid, Sec. 20.ª, 85/2008, de 22 de enero —SP/SENT/159208—), no
obstante la AP Navarra, Sec. 1.ª, 19/2009, de 30 de enero (SP/SENT/450356) deja patente
que aunque no se haya impugnado el acuerdo liquidando la deuda cabe probar por el moroso
errores en la misma al haber hecho pagos que no fueron computados o la AP Alicante, Sec.
5.ª, 2/2008, de 9 de enero (SP/SENT/160695) afirma que no es necesaria impugnación cuando es patente la falta de procedencia de lo reclamado.la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente”. Es
más, aunque el titular registral haya notificado la transmisión a la Comunidad, mientras que el actual no
haya inscrito el derecho dominical adquirido, sigue ostentando legitimación (que no responsabilidad)
para ser demandado, si bien limitada a los solos fines de que pueda ser trabado el embargo del piso o
local...”.
ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 21abogacía3. Requisitos generalesAll pages:237891011121314151617181920InfoSaveLikeShareDownloadMore1_E000000000933 Published on Jul 2, 2010 SECCIÓN DE DERECHO DEPORTIVO – Marco normativo del dopaje en el deporte: una visión general, con especial referencia a los procedimientos de...See MoretirantloblanchFollowRead moreRead moreSimilar toPopular nowJust for youGo explore

References: artículo 10
 artículo 13
 resolución

 artículo 16
 artículo 6
 artículo 16
 artículo 9
 resolución 
 artículo 9
 artículo 21