Source: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarf-mieter-findet-keine-wohnung/
Timestamp: 2020-01-27 16:28:39+00:00

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Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung - Was nun?
Der Wohnungsmarkt ist heiß umkämpft. Jeder Mieter, der eine sichere Bleibe hat, kann sich glücklich schätzen. Umso schlimmer ist es, wenn ihm gekündigt wird, weil der Vermieter die Wohnung nun selbst nutzen möchte. In Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes wissen Mieter häufig nicht, wo sie nach Ablauf der Kündigungsfrist unterkommen sollen. Hatte der Mieter gerade noch ein schönes Zuhause, droht plötzlich die Obdachlosigkeit. Hierzu muss es jedoch nicht kommen.
Vielen Mietern ist nicht bekannt, dass ihre Situation in diesem Fall nicht ganz so aussichtslos ist, wie es zunächst scheint. Auch wenn das Gesetz dem Wunsch eines Vermieters, der seine Wohnung für sich oder Angehörige benötigt, in hohem Maße Rechnung trägt, hat es auch die berechtigten Belange des Mieters im Blick und schützt ihn in Härtefällen insbesondere vor unverschuldeter Obdachlosigkeit.
In diesem Beitrag erfahren Mieter, welche Rechte sie haben, wenn ihnen wirksam gekündigt worden ist, sie aber zum Ablauf der Kündigungsfrist keine angemessene Ersatzunterkunft finden können.
Inhalt: Eigenbedarf: Mieter findet keine neue Wohnung
I. Fehlender Ersatzwohnraum kann ein Widerspruchsrecht des Mieters begründen
1. Der Mieter muss sich in zumutbarer Weise um Ersatzwohnraum bemühen
2. Der Ersatzwohnraum muss angemessen und zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen sein
3. Die Pflicht des Mieters zur Ersatzwohnraumbeschaffung beginnt mit dem Zugang der Kündigung
4. Der Mieter muss seine Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vor Gericht darlegen und beweisen
5. Vorrangige Vermieterinteressen stehen dem Widerspruchsrecht trotz Härte entgegen
6. Der Mieter muss den Widerspruch form- und fristgerecht erklären
7. Der wirksam erhobene Widerspruch begründet einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für in der Regel begrenzte Zeit
II. Fehlender Ersatzwohnraum kann ein Grund für die Einräumung einer Räumungsfrist sein
1. Fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum beeinflusst die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters
2. Auch ohne bisherige Ersatzwohnraumsuche kann eine Räumungsfrist gewährt werden
3. Die Räumungsfrist beträgt höchstens ein Jahr
4. Ein Antrag des Mieters ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber ratsam
5. Die Räumungsfrist hindert den Vermieter an der Vollstreckung aus dem Räumungsurteil
III. Fehlender Ersatzwohnraum allein führt nicht zur Gewährung von Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO
Bei der Prüfung der Frage, ob die Eigenbedarfskündigung des Vermieters wirksam ist, werden die Interessen des Mieters nur sehr eingeschränkt berücksichtigt. Es wird lediglich überprüft, ob der Vermieter vernünftige nachvollziehbare Gründe für seinen Nutzungswunsch hat. Eine Abwägung der Interessen des Vermieters mit denjenigen des Mieters findet zunächst nicht statt. Damit der Mieter nicht vollkommen schutzlos ist, gesteht das Gesetz ihm jedoch ein Widerspruchsrecht zu. Dieses ist in § 574 Abs.1 BGG verankert, der bestimmt, dass der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Es sind viele Umstände denkbar, die eine Härte i. S. d. § 574 Abs.1 BGB begründen können. Das Gesetz enthält diesbezüglich keine abschließende Aufzählung. Einen Grund hat der Gesetzgeber jedoch für so bedeutsam gehalten, dass er ihn in § 574 Abs.2 BGB ausdrücklich als Beispiel für eine Härte erwähnt. Danach liegt nämlich eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Mieter, die nicht wissen, wo sie nach Ablauf der Kündigungsfrist unterkommen sollen, sollten sich bei der Lektüre des § 574 Abs.2 BGB allerdings nicht zu früh freuen. Damit ein Widerspruchsrecht wegen fehlenden Ersatzwohnraums besteht, müssen nämlich besondere Voraussetzungen erfüllt sein, die sich nicht alle unmittelbar aus dem Gesetz ergeben.
Vom Gesetz nicht formulierte, aber unbestrittene Voraussetzung für ein Widerspruchsrecht wegen nicht vorhandenen Ersatzwohnraums ist nämlich, dass der Mieter alle ihm möglichen und sowohl persönlich als auch wirtschaftlich zumutbaren Bemühungen unternommen hat, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden (LG Berlin, Urteil vom 22. 06. 1999- 64 S 32/99). Die Tatsache allein, dass dem Mieter kein anderweitiger Wohnraum zur Verfügung steht, führt nicht zur Annahme einer Härte. Welche Bemühungen von dem Mieter konkret erwartet werden können, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.
Grundsätzlich kann von jedem Mieter verlangt werden, dass er Wohnungsangebote in der Zeitung oder in anderen Medien verfolgt und – falls etwas Geeignetes dabei ist – zu dem Vermieter nicht nur Kontakt aufnimmt, sondern sich ernsthaft um die Wohnung bemüht.
Zu den zumutbaren Bemühungen gehört nach einem Urteil des AG Dortmund vom 07.03. 1990 -136 C 708/89 – außerdem, dass der Mieter sich – falls vorhanden- an eine Wohnungsgesellschaft wendet und sich nach Ersatzwohnraum erkundigt.
Sofern es die finanziellen Verhältnisse des Mieters zulassen, kann es notfalls auch erforderlich sein, mehrere Zeitungsinserate aufzugeben oder auch einen Makler einzuschalten (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22. 06. 1999 – 64 S 32/99).
Im Einzelfall können die Anforderungen, die an die Obliegenheit des Mieters zur Beschaffung von Ersatzwohnraum zu stellen sind, jedoch insbesondere auf Grund der körperlichen Konstitution des Mieters eingeschränkt sein. Hohes Alter allein ist hierfür zwar weder erforderlich noch ausreichend. Bestehen jedoch altersbedingte oder auch sonstige körperliche Einschränkungen, müssen die zu fordernden Bemühungen entsprechend reduziert werden (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07.1970 – 1 REMiet 1/70).
Eine angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt genügt allerdings nicht, um das Erfordernis der Ersatzwohnraumssuche entfallen zu lassen (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 27. 11. 1990 – 24 S 470/90).
Die Obliegenheit des Mieters, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen, unterliegt einer wesentlichen Einschränkung zu Gunsten des Mieters, die hier nicht unerwähnt bleiben soll. Nach § 574 Abs.2 BGB ist eine Härte nämlich nicht erst dann anzunehmen, wenn der Mieter überhaupt keinen Ersatzwohnraum findet. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist der Gegenstand der Suche in zweifacher Hinsicht eingeschränkt.
a) Zum einen muss der Ersatzwohnraum für den Mieter angemessen sein. Dieses Erfordernis ergibt sich unmittelbar aus § 574 Abs.2 BGB, ohne dass dieser jedoch Ausführungen dazu macht, was hierunter zu verstehen ist. Zwar erforderlich, aber keinesfalls immer ausreichend für die Annahme der Angemessenheit ist es, dass in der Ersatzwohnung menschenwürdiges Wohnen möglich ist. Was im konkreten Fall als angemessen angesehen werden kann, richtet sich hingegen in erster Linie nach den bisherigen Wohnverhältnissen des Mieters. Zwar darf der Mieter seine Suche nicht auf Objekte beschränken, die mit der bisherigen Wohnung exakt gleichwertig sind. Anerkannt ist nämlich, dass der Mieter, der sich auf fehlenden Ersatzraum beruft, auch eine gewisse Verschlechterung der künftigen Wohnverhältnisse in Kauf nehmen muss, soweit sein sozialer Status hiervon nicht betroffen wird (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 12. 12 1989 – 16 S 98/89).
Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, aufgrund der Räumung gravierende Änderungen in seinem bisherigen Lebenszuschnitt hinzunehmen (vgl. LG Bremen, Urteil vom 22.05.2003 – 2-S-315/02).
Daher muss die Ersatzwohnung hinsichtlich ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage geeignet sein, den grds. an den bisherigen Wohnverhältnissen zu messenden Wohnbedarf des Mieters zu decken (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).
Hieraus folgt insbesondere, dass ein Mieter höheren Alters nicht verpflichtet ist, sich auf die Unterbringung in einem Alters- oder Pflegeheim verweisen zu lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).
Auch kann dem Mieter nicht zugemutet werden, eine Obdachlosenunterkunft oder eine Behelfsunterkunft in Anspruch zu nehmen (vgl. AG Hannover, Urteil vom 17. 05.1991 – 539 C 13100/90).
Hinsichtlich ihrer Lage kann eine Ersatzwohnung auch dann angemessen sein, wenn sie sich nicht in dem bisherigen Wohngebiet befindet (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 09. 01. 2003 -307 S 118/02). Grds. kommt das gesamte Gemeindegebiet als Ort für angemessenen Ersatzwohnraum in Betracht.
Wie von jedem Grundsatz gibt es jedoch auch von diesem Ausnahmen. So kann beispielsweise ein alter, gebrechlicher Mensch, dem eine Pflegeperson nicht zur Seite steht und der auf Betreuung und Umgang mit seinen Angehörigen angewiesen ist, verlangen, dass die Ersatzwohnung in etwa gleicher Nähe zu den Wohnungen von Angehörigen wie bisher liegt, mit denen er Umgang pflegt, so dass sie ihn besuchen und betreuen können (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).
Auch eine psychische Erkrankung kann eine Beschränkung auf das bezirkliche Umfeld rechtfertigen (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.11.2013 – 19 C 77/12).
b) Eine weitere Einschränkung derjenigen Wohnungen, die der Mieter als Ersatzwohnung akzeptieren muss, enthält § 574 Abs.2 BGB insoweit, als er den Mieter nur auf solche Wohnungen verweist, die zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden können. Mit diesem Erfordernis hat das Gesetz in erster Linie die Höhe des Mietzinses im Auge. Mit den zumutbaren Bedingungen i. S. d. § 574 Abs.2 BGB sind zwar keine identischen Bedingungen gemeint, so dass der Mieter grds. auch eine Mieterhöhung durch den Wohnungswechsel hinnehmen muss. Die Grenze bildet jedoch regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. LG Bremen, Urteil vom 22.05.2003 – 2-S-315/02). Auch hiervon können allerdings Abweichungen nach oben oder unten erfolgen, da für die Einstufung der Mietbedingungen als zumutbar oder unzumutbar entscheidend auch die finanziellen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen sind. Die Zumutbarkeit der Mietbedingungen hängt daher davon ab, ob der Mieter, ohne sich in seiner bisherigen Lebensführung erheblich einschränken zu müssen, in der Lage ist, die Miete für die Ersatzwohnung aufzubringen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter einen Anspruch auf Sozialleistungen hat (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 17. 06. 1994 – 311 S 93/93; OLG Köln, Urteil vom 10.03. 2003 – 16 U 72/02).
Die Höhe der Miete ist zwar ein wesentlicher, aber nicht der einzige Faktor, der für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Mietbedingungen der Ersatzwohnung eine Rolle spielt. So ist z.B. anerkannt, dass es für den Mieter nicht zumutbar ist, die Ersatzwohnung nur befristet für eine kurze Zeit anzumieten und mit den Kosten eines baldigen erneuten Umzugs belastet zu werden.
Keine unzumutbaren Bedingungen können hingegen angenommen werden, wenn zwischen dem Mieter und seinen bisherigen Vermieter Spannungen bestehen. Deshalb verletzt der Mieter seine Ersatzraumbeschaffungspflicht, wenn er eine ihm vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung mit der Begründung ablehnt, er wolle auf Grund der Spannungen mit dem Vermieter kein neues Mietverhältnis eingehen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).
Dass der Mieter Bemühungen, eine Ersatzwohnung zu finden, irgendwann angestellt hat, reicht oft nicht aus, um eine Härte i S. d. § 574 Abs.2 BGB zu begründen. Viele Mieter machen nämlich den entscheidenden Fehler, dass sie mit ihrer Suche nicht rechtzeitig genug beginnen. Nach zwar nicht unbestrittener, aber überwiegender Auffassung, muss der Mieter nämlich sofort nach dem Zugang der Kündigung beginnen, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 09. 02. 1990 – 9 S 306/89). Auf die Geltung der Ansicht, die Bemühungen seien erst nach dem Erlass eines Räumungsurteils erforderlich, sollte sich der Mieter nicht verlassen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt allenfalls dann, wenn der Mieter auf Grund konkreter Umstände auf die Unwirksamkeit der Kündigung oder darauf vertrauen konnte, dass sein Widerspruch aus anderen Gründen Erfolg haben würde (vgl. LG Regensburg, Urteil vom 05.10.1982 – 2 S 177/82).
Auch wenn die Ersatzwohnraumsuche des Mieters den zuvor beschriebenen Anforderungen genügt, kann es dennoch vorkommen, dass ein Gericht in einem Räumungsrechtsstreit keine Härte i. S. d. § 574 Abs.2 BGB annimmt. Dem Mieter obliegt es nämlich, seine Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vor Gericht darzulegen und- falls der Vermieter diese bestreitet- zu beweisen (vgl. OLG Köln, Urteil vom 10.03. 2003 – 16 U 72/02). Gelingt ihm dies nicht, wird er- falls keine anderweitigen Härtegründe gegeben sind- zur Räumung verurteilt, auch wenn die Voraussetzungen für ein Widerspruchsrecht an sich vorliegen.
Seiner Darlegungslast wird der Mieter keinesfalls dadurch gerecht, dass er auf die angespannte Lage am Wohnungsmarkt verweist. Erforderlich sind vielmehr detaillierte Angaben dazu, welche Bemühungen er im Einzelnen unternommen hat, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Die Gerichte stellen insoweit hohe Anforderungen. So hat das LG Bonn mit Urteil vom 17.06.1991 – 6 S 27/91- gefordert, dass der Mieter konkrete Angaben zu Ort, Zeit und Gelegenheit sowie zum Inhalt seiner Bemühungen macht, aus denen sich insbesondere auch die Intensität der Wohnungssuche ergibt.
Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum und halten schriftlich fest, wann und an welchem Ort Sie welche Bemühungen mit welcher Intensität vorgenommen haben und warum diese nicht zum Erfolg geführt haben. Lassen Sie sich diese- wenn möglich- von Dritten wie z.B. Maklern, Vermietern oder Mitarbeitern von Wohnungsgesellschaften schriftlich bestätigen.
Anders als ggf. vorhandene Bestätigungen Dritter eignen sich die eigenen Aufzeichnungen zwar nicht zur Beweisführung. Sie ermöglichen aber eine substantiierte Darlegung vor Gericht und erhöhen die Anforderungen an den Vortrag der Gegenseite. Je genauer nämlich der Mieter seine Bemühungen beschreibt, desto detaillierter muss der Vermieter darlegen, warum diese Bemühungen seiner Ansicht nach nicht stattgefunden haben sollen.
Hat der Mieter alles richtig gemacht und unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung auseichende Bemühungen angestellt, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden, bedeutet auch dies, selbst wenn diese erfolglos geblieben sind, noch nicht zwangsläufig, dass die vorliegende Härte auch ein Widerspruchsrecht begründet. Oft wird nämlich übersehen, dass das Gesetz das Vorliegen der Härte nicht ausreichen lässt, sondern ein Widerspruchsrecht erst dann gewährt, wenn die Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Es bedarf daher einer umfassenden Interessenabwägung. Nur wenn sich ergibt, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt, steht dem Mieter das Widerspruchsrecht zu. Ins Verhältnis zu setzen sind hierbei die Nachteile, die für den Mieter im Falle einer Vertragsauflösung entstehen, und diejenigen, die der Vermieter erleidet, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Wie diese Interessenabwägung ausfällt, ist eine Frage des Einzelfalls, über die notfalls ein Gericht zu entscheiden hat.
Wichtig für den Mieter ist es in diesem Zusammenhang, darauf zu achten, dass die Interessen des Vermieters gemäß § 574 Abs.3 BGB nur insoweit Beachtung finden, als sie im Kündigungsschreiben angegeben sind, es sei denn, sie sind nachträglich (nach Abgabe der Kündigungserklärung) entstanden.
Die Rechtsfolgen eines Widerspruchs wegen fehlenden Ersatzwohnraums (vgl. dazu unter Zf. 7) treten nur ein, wenn der Mieter den Widerspruchrechtzeitig und in der vom Gesetz vorgeschriebenen Form dem Vermieter gegenüber erklärt. Welche Anforderungen an die Widerspruchserklärung zu stellen sind, beschreibt das Gesetz in § 574b BGB. Lesen Sie zu Inhalt, Form und Frist der Widerspruchserklärung den Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster.“
Hat der Mieter einen wirksamen Widerspruch erhoben, führt dies weder zur Unwirksamkeit der Kündigung noch zur automatischen Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Mieter hat im Falle eines wirksamen Widerspruchs jedoch gemäß § 574a Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Für die Fortsetzung des Mietverhältnisses bedarf es einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Kommt diese nicht zu Stande, kann sie durch Urteil ersetzt werden (vgl. § 574a Abs.2 S.1 BGB).
In der Regel beschränkt sich der Anspruch des Mieters auf eine Fortsetzung für einen befristeten Zeitraum, für dessen Bemessung es entscheidend darauf ankommt, wann die Härte voraussichtlich entfallen sein wird oder die Vermieterinteressen überwiegen werden. Eine unbefristete Fortsetzung kommt nur im Ausnahmefall in Betracht (vgl. auch zu den Rechtsfolgen eines wirksam erhobenen Widerspruchs den Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster“).
Hatte der Mieter mit seinem Widerspruch gem. § 574 BGB keinen Erfolg oder hat er diesen gar nicht oder nicht form- und fristgerecht erhoben, ist noch nicht alles verloren.
Das Gesetz sieht noch eine weitere Möglichkeit vor, mit dessen Hilfe der Mieter, der keinen Ersatzwohnraum findet, den zumindest vorübergehenden Verbleib in der Wohnung erreichen kann. Von dieser Möglichkeit kann der Mieter Gebrauch machen, wenn bereits ein Räumungsrechtsstreit im Gange ist und abzusehen ist, dass dieser mit einer Verurteilung zur Räumung endet. Gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO kann das Gericht nämlich immer dann, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird, auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren.
Der Umstand, dass der Mieter mit seinem Widerspruch nach § 574 BGB gescheitert ist oder es versäumt hat, diesen zu erheben, hindert ihn nicht, unter Berufung auf identische Härtegründe eine Räumungsfrist zu beantragen (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Einleitung Räumungsvollstreckung, Rn.14).
Aus dem Gesetz ergibt sich zwar nicht, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit das Gericht eine Räumungsfrist gewährt. Unumstritten ist jedoch, dass die Entscheidung des Gerichts auf Grund einer Interesseabwägung zu ergehen hat (vgl. LG Mannheim, Beschluss vom 26.11.1992 – 4 T 314/92). Gegenüberzustellen ist hierbei das Interesse des Mieters, zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, und das Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen. Zu Gunsten des Mieters ist im Rahmen dieser Interessenabwägung zu berücksichtigen, wenn diesem kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht (vgl. AG Mannheim, Urteil vom 14.08.2009 – 14 C 29/09). Für die Beurteilung des Gewichts der Vermieterinteressen ist die Dringlichkeit des Eigenbedarfs von entscheidender Bedeutung.
Welcher Ersatzwohnraum für den Mieter angemessen und zumutbar ist, ist – wie auch im Rahmen der Prüfung des Widerspruchsrechts des Mieters gem. § 574 BGB – eine Frage des Einzelfalls, insbesondere der bisherigen Wohnverhältnisse und der finanziellen Verhältnisse des Mieters. Es wird jedoch vertreten, dass dem Mieter im Rahmen des § 721 ZPO mehr zumutbar ist als im Rahmen des § 574 BGB (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 721 ZPO Rn. 20).
Anders als für den Erfolg des Widerspruchs gem. § 574 BGB, wird es für die Einräumung einer Räumungsfrist nicht zwangsläufig für erforderlich gehalten, dass der Mieter sich bereits um Ersatzwohnraum bemüht hat. Nach einem Beschluss des LG Wuppertal vom 17.10.1994 – 6 T 792/94- soll die Pflicht des Mieters, sich nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, noch nicht ohne weiteres mit Ausspruch der Kündigung einsetzen, sondern im Allgemeinen erst mit der Rechtskraft des Räumungsurteils beginnen.
Demzufolge kann eine Räumungsfrist gewährt werden, wenn der Mieter den ihm obliegenden Beweis nicht erbringen kann, dass er bereits Bemühungen um angemessenen Ersatzwohnraum vorgenommen hat (vgl. LG Bonn, Urteil vom 17. 06. 1991 – 6 S 27/91).
Etwas anderes soll allerdings dann gelten, wenn der Mieter bereits vor Erlass des Räumungsurteils von der Berechtigung der Kündigung oder der Erfolglosigkeit seiner sonstigen Verteidigung ausgehen muss. In diesem Fall setzt die Pflicht eines Mieters, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen, grundsätzlich zu einem früheren Zeitpunkt ein (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 04.07.1988 – 16 T 58/88).
Unverzichtbare Voraussetzung für eine zu Gunsten des Mieters ergehende Entscheidung ist die hinreichende Ersatzwohnraumsuche in jedem Fall dann, wenn der Mieter nicht die erstmalige Einräumung, sondern gem. § 721 Abs.3 ZPO die Verlängerung der bereits eingeräumten Räumungsfrist begehrt (vgl. BGH, Beschluss vom 27.06.1990 – XII ZR 73/90).
Das Gesetz enthält in § 721 Abs.5 ZPO eine Höchstgrenze für die Räumungsfrist. Danach darf diese nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils oder – falls der Mieter die Wohnung erst an einem nach der Rechtskraft liegenden Tag zu räumen hat – ab diesem Tag betragen. Eine Mindestfrist gibt es nicht, allerdings muss die Räumungsfrist gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO den Umständen nach angemessen sein. Abhängig von den Umständen des Einzelfalles muss die Frist in der Regel so lange bemessen sein, dass der Mieter in der Lage ist, Ersatzwohnraum zu finden und den Umzug zu vollziehen. Allerdings dürfen auch die Vermieterinteressen bei der Bemessung der Länge der Räumungsfrist nicht unbeachtet bleiben.
Reicht die Räumungsfrist nicht aus, kann gem. § 721 Abs.3 ZPO spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist ein Verlängerungsantrag gestellt werden, wenn die Höchstfrist noch nicht erreicht ist.
Gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO kann das Gericht die Räumungsfrist zwar auch von Amts wegen anordnen, vorausgesetzt, der Mieter hat die für die Entscheidung erforderlichen Tatsachen vorgetragen. Jedem Mieter ist jedoch zu raten, einen entsprechenden Antrag zu stellen. Dies muss vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, geschehen.
Gewährt das Gericht im Räumungsurteil eine Räumungsfrist, hat dies nicht zur Folge, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Der Mieter hat kein vertragliches Recht zur Nutzung der Wohnung. Der Vermieter ist jedoch an der Vollstreckung aus dem Räumungsurteil bis zum Ablauf der Räumungsfrist gehindert (vgl. § 751 Abs.1 ZPO).
Aus der Tatsache, dass das Mietverhältnis auch während der Räumungsfrist nicht mehr besteht, folgt auch, dass der Mieter seinem Vermieter gegenüber gem. § 546a BGB Abs.1 BGB für die Zeit ab der Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Räumung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete und – falls diese höher ist- auch in Höhe der ortsübliche Vergleichsmiete verpflichtet ist. Die Geltendmachung eines darüber hinaus gehenden Schadens, wie § 546a Abs.2 BGB es grds. erlaubt, ist dem Vermieter gem. § 571 Abs.2 BGB allerdings verwehrt.
Eine weitere, insbesondere dem Schutz des zur Räumung verurteilten Mieters dienende Vorschrift enthält das Gesetz mit § 765a ZPO. Nach dessen Abs.1 S.1 kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Schuldners (Mieters) eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Vollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nur dann erfüllt, wenn im Falle der Räumung Lebensgefahr für den Mieter oder eines nahen Angehörigen des Mieters bestünde oder es zu erheblichen Gesundheitsschäden käme (vgl. die Beispiele aus der Rechtsprechung im Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Wann besteht besonderer Mieterschutz?“).
Fehlender Ersatzwohnraum und sogar die drohende Obdachlosigkeit stellen allein keine sittenwidrige Härte dar, wenn keine weiteren Umstände hinzukommen (vgl. AG Düsseldorf, Beschluss vom 19.03.1997 – 64 M 1397/97). Allerdings besteht die Möglichkeit, dass die Ordnungsbehörden den Mieter zum Schutz vor der drohenden Obdachlosigkeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften vorübergehend (in der Regel nicht mehr als sechs Monate) in die Wohnung einweisen, falls die Obdachlosigkeit nicht auf andere Weise abgewendet werden kann (vgl. dazu OVG Lüneburg, Beschluss vom 14. 12. 2009 – 11 ME 316/09).
Etwas anderes soll nach überwiegender Rechtsprechung jedoch gelten, wenn der MieterErsatzwohnraum zwar bereits gefunden hat, dieser aber noch nicht bezugsfertig ist. Mit der Begründung, ein mehrfacher Umzug innerhalb kurzer Zeit stelle eine sittenwidrige Härte dar, wird Vollstreckungsschutz zur Vermeidung eines Zwischenumzuges vielfach gewährt, wenn die Bezugsfertigkeit absehbar istund keine überwiegenden Vermieterinteressen entgegenstehen (vgl. LG München I, Beschluss vom 17.09.2012 – 14 T 19205/12; a.A: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 31. 08. 2001 – 3 W 199/01).
1. Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen und von seinem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er
zu zumutbaren Bedingungen gefunden hat,
2. Hat der Mieter mit seinem Widerspruch keinen Erfolg oder hat er diesen gar nicht oder nicht form- und fristgerecht erhoben, kann der Mieter, dem kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht, im Räumungsrechtsstreit bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, die Einräumung einer Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen. Diesem Antrag wird stattgegeben, wenn das Interesse des Mieters, auf Grund des fehlenden Ersatzwohnraums zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, gegenüber dem Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen, überwiegt. Diese wird auch dann gewährt, wenn der Mieter noch keine Bemühungen unternommen hat, Ersatzwohnraum zu finden, es sei denn er musste von der Wirksamkeit der Kündigung oder der Erfolglosigkeit seiner sonstigen Verteidigung ausgehen.
3. Fehlender Ersatzwohnraum begründet allein keine sittenwidrige Härte, die den Mieter berechtigt, Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO zu beantragen.
Eigenbedarfskündigung: Wann besteht besonderer Mieterschutz?
52 Antworten auf "Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung – Was nun?"
19.06.2017 - 20:03 Antworten
Wir eine 5 köpfige Familie 2 Schulkinder 1 Kita Kind. Würden gekündigt. Der Hausbesitzer gibt an die 130 Quadrat Meter als Büro Räume zu verwenden. Er selbst wohnt auch im Haus. Der Mietvertrag läuft über die Hausverwaltung. Darf der Hausbesitzer uns kündigen? Er selbst hat jetzt auch Büro Räume. Außerdem sind in unserer Umgebung große Wohnung kaum zu finden. Was können wir tun?
20.06.2017 - 09:05 Antworten
ich würde die Küdnging erstmal rechtlich prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/
27.07.2017 - 00:39 Antworten
Ich habe einer fünfköpfigen Familie meine Eigentumswohnung wegen Eigenbedarf gekündigt und befürchte, dass sie bis Ablauf der Kündigungsfrist nicht ihre Wunschwohnung findet. Ich benötige meine Wohnung aber aus zwei Gründen dringend für mich: 1. Ich selbst habe meine derzeitige Mietwohnung gekündigt, weil ich zunächst davon ausgegangen bin, dass meine Mieter mit sechs Monaten Kündigungsfrist eine Wohnung finden. 2. Zurzeit wohne ich nach der Scheidung in einer Zweizimmerwohnung und habe zu 50% der Zeit meine Kinder bei mir. In diesen Nächten schlafe ich in der Küche und ich kann meinen Kindern so natürlich kein Zuhause bieten. Nun meine Frage: Die Mieter suchen natürlich eine große und günstige Wohnung, was aussichtslos ist. Ist es für die Mieter zumutbar, übergangsweise in eine courtagefreie 2,5-Zimmer-Wohnung zu ziehen, um von dort aus weiterzusuchen und kann ich ggf. darauf drängen? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar!
27.07.2017 - 14:32 Antworten
welcher Vermieter vermietet fünf Personen einen 2,5 Zimmer-Wohnung? Das sollte die Frage schon beantworten.
27.07.2017 - 19:38 Antworten
Diese Wohnung befindet sich in einem akzeptablen Zustand, soll aber renoviert bzw. saniert werden. Der Vermieter würde sich darauf einlassen, mir den Gefallen zu tun, die Maßnahmen zu verschieben, damit die Familie von dort aus weitersuchen kann und ich in meine Wohnung einziehen kann. Die Option ist also realistisch und es stellt sich also tatsächlich die berechtigte Frage, ob 2,5 Zimmer bzw. 66m2 als zumutbar gelten und ich auf diese Lösung drängen kann.
27.07.2017 - 20:59 Antworten
Also eine sanierungsbedürftige 2,5 Zimmer-Wohnung für 5 Personen, bei der der der Vermieter „darauf einlässt“. Davon unabhängig, wüsste ich nicht, wie Sie auf diese evtl. Lösung drängen sollten.
27.07.2017 - 21:50
Ganz konkret: Der Vermieter kennt mich und würde helfen wollen, die derzeitige Situation voranzubringen. Die Wohnung ist nicht sanierungsbedürftig, sondern tatsächlich, wie ich geschrieben habe, in einem akzeptablen Zustand. Absolut in Ordnung. Der Vermieter möchte sie jedoch aufwerten. Aber darum geht es im Mietrecht ja gar nicht. Es geht um den Begriff der Zumutbarkeit, der ja rechtlich nicht scharf definiert ist. Wenn jetzt jemand sagt, dass das als Übergang für eine sozialschwache Familie mit Wohnberechtigungsschein, die ohnehin sehr klein denken muss, eine zumutbare Zwischenlösung ist, dann würde mir das helfen. Wenn jemand sagt, dass ein Richter dies immer für unzumutbar halten würde, dann würde mir das auch helfen. Vielleicht gibt es ja Erfahrungswerte, die eine Einschätzung erleichtern.
28.07.2017 - 08:58
ich verstehe Ihren Ansatz. Es hakt aber m.E. schon an der Stelle, dass Ihre Mieter in den letzten Monaten keine neue Wohnung gefunden haben. Die Mieter wären dann in einer 2,5 Zimmer Wohnung „gefangen“. Im Zweifel würde ich Ihre Frage durch einen Anwalt rechtlich bewerten lassen. Noch ein Ansatz für Sie: Eine Option wäre es z.B. die Region leicht zu verändern. In Berlin z.B. vom inneren S-Bahn-Ring in weiter außenliegende Bezirke.
28.09.2017 - 06:41 Antworten
wir wurden wegen Eigenbedarf für den getrennten Schwiegersohn gekündigt. Nachdem wir Widerspruch eingelegt haben, kam eine neue Kündigung mit dem Eigenbedarf für die Tochter und ihren Sohn. Uns wurde zudem mündlich kommuniziert, dass der Schweigersohn einziehen soll, damit die Eltern ihren Sohn gemeinsam erziehen können (die Tochter ist unsere Nachbarin). Mich würde interessieren wie die Sachlage jetzt aussieht, kann man beliebig (nach 3 Monaten) erneut eine Kündigung mit einem neuen Grund ausstellen bzw. ist das rechtens. Wir werden auch hier einen Widerspruch einlegen aber uns sind unsere Chancen nicht bekannt. Über eine Rat würden wir uns freuen.
28.09.2017 - 11:12 Antworten
in meinen Augen schwächt die doppelte Kündigung die Position des Vermieters. Hier eine professionelle Hilfe für Sie: Eigenbedarfskündigung prüfen + Brief an Vermieter (für Mieter)
06.11.2017 - 12:59 Antworten
mir wurde ende August zu ende November wegen Eigenbedarf gekündigt, die Vermieter wollen zum Mai 2018 selbst in das Haus ziehen da ihnen selbst aus ihrer Mietwohnung gekündigt wurde. Ich habe mich in den kompletten Zeitraum bemüht eine Wohnung für mich und meine zwei Kinder (11 & 6) zu finden aber erfolglos da die Wohnungen zu teuer oder zu klein für uns sind. Meine Tochter ist auch im September in die Schule gekommen und ich würde ihr gerne ein Schulwechsel ersparen weshalb für uns kein großer Umzug nicht in frage kommen würde. Noch dazu gibt es in der Winterjahreszeit kaum bis gar keine Wohungsangebote da viele über Weihnachten/ Neujahr nicht umziehen. Wie lange kann ich die Kündigung rausziehen? Bis wann müsste ich dann endgültig aus dem Haus raus? In wie weit kann ich mich und meine Kinder Gesetzlich schützen?
Bauer, Jasmin
06.11.2017 - 15:43 Antworten
ich kann Sie hier leider nicht beraten, wie Sie den Auszug am besten verhindern. Ich würde erstmal die Kündigung prüfen lassen. Das ist der erste und vielleicht größte Ansatzpunkt.
22.11.2017 - 22:25 Antworten
unsere Wohnung wurde verkauft und die neuen Vermieter haben im persönlichen Meeting angezeigt, die Wohnung zeitnah selbst nutzen zu wollen.
Wir haben jetzt ein Grundstück gekauft und einen Notartermin für den Dez 2017 fixiert, Wenn die Erschliessung vom Baugebiet und der Hausbau normal abläuft, sollte die Fertigstellung bzw. Einzug im April 2019 stattfinden. Nach mehreren Gesprächen mit Maklern resp. Vermietern haben wir keine Chance eine Wohnung für die Zeit von ca. 15-18 Monaten zu finden.
23.11.2017 - 08:37 Antworten
vielleicht wäre eine Zwischenlösung für ein Jahr zur Miete eine Lösung?
24.11.2017 - 18:14 Antworten
aber wir finden keinen Vermieter der uns für ca. 10-12 Monate nimmt.
11.02.2018 - 06:48 Antworten
meine jetzige Vermieterin will die Wohnung verkaufen, der Makler kommt nächste Woche. Sie will jetzt schon wissen wann ich ausziehen werde, damit der neue Besitzer einziehen kann.
Für mich klingt das so als ob sie mit Absicht jemanden suchen würde, nur um mich hinauszuschmeissen.
Muss ich überhaupt ihre Frage beantworten, oder erst abwarten, dass die Wohnung verkauft wird und mir wegen des wirklichen Eigenbedarfs gekündigt wird?
11.02.2018 - 09:54 Antworten
Hallo Besorgte Leserin,
auf eine derartige Frage würde ich antworten: Ich habe nicht vor auszuziehen, den Kauf bricht Miete nicht. Wenn der neue Eigentümer Sie kündigt, kann die Sache natürlich schon wieder anders aussehen.
13.04.2018 - 05:31 Antworten
Mir wurde aus Eigentumsgründen gekündigt, in knapp drei Monaten ziehe ich als Notlösung zu meinen Eltern ins Haus. Habe dann mit meinen beiden Kindern zwei Zimmer zum wohnen.
Ich habe tatsächlich hier bei uns keinen angemessenen Wohnraum gefunden.
Ich habe aber eventuell die Möglichkeit eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen.
Das Mietverhältnis scheint schwierig zu sein und meine Befürchtung ist, dass die Mieter nicht einfach ausziehen werden, wenn ich nach Kauf dieser Wohnung Eigenbedarf anmelde.
Nun hab ich mich ein wenig eingelesen, dass die Interessen der Mieter und Vermieter abgeglichen werden.
Wie lange würde es ungefähr dauern bis ich die Wohnung selbst nutzen kann, im schlimmsten Fall?
Und auf was muss ich beim Kauf dieser Wohnung noch beachten?
Freundliche Grüße Lili
13.04.2018 - 06:47 Antworten
ich kann Ihnen mit diesem Artikel hier helfen: Räumungsklage: Dauer, Kosten und Ablauf (mit Beispielen)
25.04.2018 - 13:31 Antworten
Muss der Vermieter dem potenziellen Käufer mitteilen, dass wir im Falle einer Kündigung seitens des neuen Eigentümers juristisch gegen diese Kündigung vorgehen werden?
25.04.2018 - 15:12 Antworten
der neue Eigentümer tritt nahtlos in das Mietverhältnis ein. Das ein Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren könnte, sollte ohnehin klar sein.
26.04.2018 - 10:21 Antworten
mir geht es nicht darum, dass es klar ist, dass der Mieter sich wehren könnte, sondern ob der Markler, wenn er das Objekt anbietet dem Kaufinteressenten mitteilen muss, dass der Mieter – wenn es zu einer Eigenbedarfskündigung kommt – juristisch gegen diese vorgeht. Damit sich daraus im nachhinein keinen Regressanspruch gegen den Verkäufer ergibt.
29.04.2018 - 08:04 Antworten
Ich wohne seid ca. 4,5 Jahren in einem Mittelreihenhaus mit meiner Ehefrau und unseren 3 Kindern ( 7 , 9 und 19 Jahre ). Die Eigentümerin hat jetzt angekündigt das Haus zu Verkaufen und wird inserieren. Die neuen Eigentümer werden mir dann höchstwahrscheinlich wegen Eigenbedarf kündigen, und wie ich gelesen habe wäre die Kündigungsfrist 3 Monate. Meine Frage ist , was passiert wenn ich in dieser Zeit keine passende Wohnung bzw. Haus finde in der Größe ? Wir sind auch schon am schauen und suchen. Aber es ist schwierig mit dieser Personenzahl etwas geeignetes zu finden. Das was ich gefunden habe ist ca. um 40 % teurer in der Kaltmiete als jetzt, das kann ich mir nicht leisten. Ich suche auch schon im Umland , damit meine Kinder nicht die Schule wechseln müssen.
29.04.2018 - 17:43 Antworten
Hallo besorgter Familienvater,
danke für Ihren Beitrag. Mit genau Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben.
29.07.2018 - 22:21 Antworten
Ich bin leider aus Gesundheitlichen Gründen Alg2 Empfänger und besitze einen Untermietvertrag (Hauptmieterin, wohnt auch in der Wohnung).
Ich besitze einen Zeitlich begrenzten Untermietvertrag, der immer nur für die Bewilligung von 6 Monaten gilt, so lange läuft immer Alg2. Es wurde bisher auch nie einen Grund angegeben warum, der Untermietvertrag immer nur Befristet ist, dies wurde von meiner Vermietern und der Agentur für Arbeit so gemacht und ich bekomme immer nur die Miete für den Zeitraum gezahlt, wenn ich die Verlängerung vor legen kann, sonst bekomme ich keine Miete gezahlt.
Nun hat mir meine Vermieterin von ca. 2 Monaten schon mitgeteilt, das ich keine Verlängerung mehr bekomme und seit dem Suche ich bereits eine Wohnung bzw. schon viel länger, nur es halt für Empfänger von Alg2 eine Wohnung aktuell zu finden fast unmöglich.
Ich soll bis zum 31.8.2018 ausziehen, habe aber bisher keine Schriftliche Kündiung erhalten immer nur diesen Befristeten Vertag ohne angaben von Gründen.
Daher meine Frage, ist diese Kündigung rechtens bzw. gilt die Kündigung ohne Schriftliche Kündigung?
03.08.2018 - 14:48 Antworten
vielleicht können Sie uns ja einen Tip geben.
Mein Mann und ich haben zum 30.8.2018 einen Eigenbedarfskündigung erhalten.
Wir haben sofort angefangen zu suchen und haben jetzt nach ca 50 Kontakten und 30 Besichtigungen endlich etwas gefunden was angemessen ist und die wir auch bekommen. Wir haben zur Zeit eine sehr günstige Wohnung mit Garten und Stellplatz in der Innenstadt. Die ggf neue Wohnung hat keinen Stellplatz und nur einen kleinen Balkon und ist teurer, was allerdings ok ist , da sie auch größer ist und ein Zimmer mehr hat. Diese Wohnung haben wir auch nur über Bekannte gefunden.
Jetzt haben wir folgendes Problem. Diese Wohnung können wir erst zum 1.12.18 beziehen.
Wir wissen dass unsere Vermieterin das nicht gut finden wird, weil Sie dort, nach Ihrer Trennung von Ihrem Partner, selbst einziehen will. und das natürlich so schnell wie möglich.
Nebenbei haben wir unsere Eigenbedarfskündigung unabhänging von einander zwei bekannten Anwälten vorgelegt, die uns beide mitteilten, dass die Kündigung formell unwirksam ist. Was genau dort nicht richtig ist, weiß ich allerdings nicht.
In den nächsten Tagen suchen wir das Gespräch mit unserer Vermieterin.
Haben Sie ein Tip, wie wir uns verhalten sollen?
07.08.2018 - 10:16 Antworten
weisen Sie auf Ihre Prüfungsergebnisse hin und bitten Sie um einen Mietaufhebungsvertrag zum 30.11.2018.
19.09.2018 - 20:52 Antworten
Ich will mit Frau und Kind in die Eigentumswohnung von Ihrem Vater,
Kündigungsfrist von 9 Monate sind am 30.11 abgelaufen.
Noch wohnt eine Familie mit 2 Kindern darin.
Das Problem ist, dass wir unsere jetzige Wohnung zum 7.12. gekündigt haben, da wir davon ausgegangen sind 9 Monate reichen um auf dem Land einen neuen Wohnraum zu finden.
Die Mieter der ETW wollen ein Haus bauen und haben nach längerem Suchen und Rückschlägen nun ein Grundstück aber erst jetzt den Bauantrag zurückgeschickt bekommen.
Die Mieter haben sich an den Vermieter (mein Schwiegervater) gewandt und gesagt das sie den Termin der Kündigung nicht einhalten können und noch so lange in der Wohnung bleiben wollen bis das Haus fertig ist.
Welche Möglichkeiten hat der Vermieter zu unseren Gunsten ohne das es hässlich wird.?
11.12.2018 - 14:13 Antworten
ich habe folgendes Problem. Mein Mann und ich haben zwei nebeneinander liegende Eigentumswohnungen gekauft. .Beide ca 65qm.
Wir haben 2 Kinder und arbeiten beide auch aus dem Homeoffice.
Wir haben unseren Mietern vor 9 Monaten gekündigt und Eigenbadartf angemeldet, da wir die beiden Wohnungen mit einem Durchbruch verbinden wollen.
Wir benötigen den zusätzlichen Wohnraum für die Kinder, die ihr eigenes Zimmer bekommen sollen und wegen den Homearbeitsplätzen. Dies haben wir bereits vor 3 Jahren den Mieten mitgeteilt.
Die zweite Wohnung haben wir auch nur aus diesem Grund gekauft.
Unser Mieter ist ALG2 Empfänger und erklärte uns jetzt er würde nicht ausziehen, weil er keine andere Wohnung findet. Er hat der Kündigung nicht schriftlich widersprochen.
Die Kündigung haben wir Anfang 2018 ausgesprochen und zum 31.12.2018 die Frist gesetzt.
Wie gehen wir jetzt vor bzw. Wie sehen unsere Chancen vor Gericht aus? Überwiegt unsere Interesse an erweitertem Wohnraum den Interessen des Mieters der sagt er finde keine Wohnung?
11.12.2018 - 14:49 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Ein erster und sinnvoller Einstieg, wäre die Prüfung Ihrer ausgesprochenen Kündigung. Damit schließen Sie aus, durch unentdeckte Fehler in der Kündigung noch mehr Zeit zu verlieren.
31.01.2019 - 20:48 Antworten
Hallo, unsere Mieterin wohnt mit drei Katzen (Freigänger) in einer Fünfzimmerwohnung mit Garten. Nun möchten wir als vierköpfige Familie selbst dort einziehen.
Die Wohnraumsituation ist bei uns eher angespannt. Ist eine Verkleinerung der Wohnsituation auf z.B. 2,5 Zimmer zumutbar?
Welche Rolle spielen die Katzen? Die Auswahl der Wohnungen nimmt durch die Katzen natürlich noch mehr ab. Kann die Mieterin durch ihr Bedürfnis der Katzenhaltung und durch die Bedürfnisse der Katzen nach gewohntem Freigang argumentativ den Auszug verhindern?
01.02.2019 - 10:31 Antworten
die Katzen stärken die Position des Mieterin etwas – ich denke aber nicht, dass das eine besondere Härte bedeutet, die Ihre Kündigung ernsthaft gefährden könnte. Lassen Sie die Situation im Zweifel rechtlich prüfen, z.B. hier: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter)
04.02.2019 - 06:24 Antworten
ich befinde mich in einer sehr schwierigen Situation, meine Mietwohnung wurde von einem privat Eigentümer an einen anderen verkauft. Ich wohne hier seit 2,5 Jahren und habe nun, einen Monat nach dem Verkauf, die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten. Ich selbst bin durch eine chronische Krankheit physisch und psychisch angeschlagen und stehe zudem kurz vor Beginn einer privatinsolvenz. Das schränkt meine finanziellen Möglichkeiten sehr ein. Zudem habe ich freigänger Katzen, die eine Wohnungssuche erschweren. Ich wohne in einer touristischen Gegend, die mieten sind entsprechend hoch. Meine aktuelle Wohnung war daher ein Glücksfall, da für mich erschwinglich und auch für meine Katzen ein Paradies. Ich habe bereits begonnen, nach Wohnungen zu suchen. Es ist aber fast aussichtslos, etwas leistbares für mich zu finden.
Wie würden Sie die Möglichkeiten auf einen Härtefall einschätzen, zumindest bis die Privatinsolvenz abgeschlossen ist?
04.02.2019 - 09:22 Antworten
ich kann die Lage leider schlecht abschätzen. Am Ende abwägt ein Gericht die Interessen des Eigentümers und des Mieters ab.
Vielleicht können die Ihre Suche auf andere Stadtteile ausweiten?
04.02.2019 - 12:05 Antworten
Leider nein, hier ist eine ländliche Gegend und die suche ist schon auf 50km Umkreis ausgeweitet. Haben Sie Erfahrungen, in welchen Fällen am ehesten für den Mieter entschieden wurde?
04.02.2019 - 12:26 Antworten
hier eine Hilfe: Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)
Ann-Kathrin Jungk
25.02.2019 - 16:15 Antworten
Guten Tag, wir haben unseren Mietern (2 Erwachsene, 1 Kind unter 3) ordentlich gekündigt. Die Kündigung erfolgte aufgrund mehrfacher Zahlungssäumnisse. Die Kündigung erreichte die Mieter am 18.11 mit Wirkung zum 01.12 und damit Räumungsfrist zum 28.02. Bedingt durch Arbeitslosigkeit und eines Schufa-Eintrages, so der Mieter, finde er keinen Wohnraum. Dies wird seitens der Vertragsgeber jedoch in Zweifel gestellt. Der Eintrag beläuft sich auf 1400€.
Nach Abfrage am 13.02.19 wann die Übergabe des Wohnraums erfolge, teilte der Vertragsnehmer mit, dass er nach Auszugsfrist aufgrund drohender Obdachlosigkeit in der Wohnung verbleiben werde. Der weiteren Nutzung wurde i.S.d. §454 BGB widersprochen.
So nun meine Frage: Macht hier eine Klage tatsächlich Sinn?
26.02.2019 - 07:12 Antworten
ich würde so einem Fall immer individuelle von einen Anwalt bewerten lassen. zu Ihre Frage: Wenn die Schulden nicht beglichen werden oder gar weitere entstehen, sehe ich keine Alternativen.
08.03.2019 - 12:00 Antworten
am 01.10.2016 haben meine Familie und ich (2 Kinder, 2 Erwachsene, 1 mittelgroßer Hund) eine 4 Zimmer-Wohnung mit gehobener Ausstattung zu einem sehr günstigen Preis gemietet. Im Mietvertrag wurde ein Mindestmietverhältnis von 3 Jahren festgelegt. Es handelt sich um eine vermietete Eigentumswohnung.
ca. 1 Monat nach unserem Einzug rief der Vermieter an und teilte uns mit dass jemand vom Finanzamt kommt um Fotos von der Wohnung zu machen, dieser Finanzamt-Mitarbeiter stellte sich als Makler heraus. Auf Nachfrage beim Makler warum er Fotos von unserer Wohnung machen will, teilte er uns mit er sei vom Vermieter beauftragt worden die Wohnung für das Finanzamt zu fotografieren. Da mir das alles sehr suspekt erschien, untersagte ich dem Makler Fotos zu machen. 5 Minuten nachdem der Makler weg war, rief der Vermieter an und fragte wieso ich ich es nicht erlaubt hätte Fotos zu machen. Ich antwortete „Meine Privatsphäre braucht im Internet niemand sehen“. Der Vermieter bleib bei seiner Geschichte mit dem Finanzamt und ich sagte „Ich glaube sie wollen die Wohnung verkaufen und versuchen mich hier für dumm zu verkaufen“ auch darauf bekam ich lügen zu hören.
Über einen Nachbarn haben wir erfahren dass der Vermieter diese Wohnung nun ca. 2 Monate nach unserem Einzug im Internet inseriert hat und leben seitdem mit der Ungewissheit ob wir nun aus der Wohnung ausziehen müssen oder nicht und mit ständigen besuchen des Maklers mit Interessenten.
Alle Bemühungen eine neue Wohnung zu finden sind bisher auf Grund der Größe, des Preises oder wegen unserem Hund gescheitert. Dennoch wollen wir ausziehen, da wir auf Grund der Ungewissheit unsere Wohnung nicht so nutzen können wie wir wollen und uns wohlfühlen (Renovierungen etc. lohnen sich schließlich nicht wenn dann plötzlich eine Kündigung kommt). Des Weiteren fühlen wir uns vom Vermieter betrogen, da er doch auch schon beim Abschluss des Mietvertrages gewusst haben muss dass er die Wohnung verkaufen will, es liegen schließlich nur ca. 2 Monaten zwischen Abschluss des Mietvertrages und Inserat der Wohnung im Internet. Dies geht nun schon seit mehr als 2 Jahren so.
Auch haben wir natürlich vor dem Einzug renoviert und die Bude auf Vordermann gebracht und Geld investiert damit wir es schön haben und eigentlich nicht geplant in der nächsten Zeit umzuziehen.
Haben Sie eventuell irgendwelche Tipps für uns was wir nun tun können?
10.03.2019 - 11:18 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen. Eine Eigenbedarfskündigung (des neuen Eigentümers) wäre vermutlich mit dreimonatiger Frist möglich. In der Regel lässt sich eine freie Wohnung leichter verkaufen als eine vermietete. Vielleicht haben Sie hier noch Verhandlungsspielraum beim Vermieter (Bezahlung des Umzugs oder Ähnliches).
Katrin Wermer
02.04.2019 - 21:02 Antworten
mein Mann und ich haben eine Kündigung wegen Eigenbadarf erhalten.
Die Begründungen der Vermieterin sind vielfältig, es geht von Trennung von ihrem Freund, über Einbruch 2012 in ihrer Wohnung, Renovierungsbedarf in ihrer jetzigen Wohnung, Balkonanbau und Dachterrassenbau in derWohnung in der wir „noch“ wohnen.
Das Mehrfamilienhaus gehört komplett unser Vermieterin, es hat 6 gleiche Wohnung (gleiche Größe, gleiche Raumaufteilung) und eine große Erdgeschoss Wohnung.
Wir wohnen jetzt seit 1983 in der Wohnung und haben eine relativ günstige Miete.
Mit der Vermieterin gab es in den letzten Jahren einige Meinungsverschiedenheiten und auch einen Widerspruch wegen der Nebenkosten (das nur am Rand)
Im letztem Jahr waren 3 der Wohnungen leer, die jetzt aber wieder vermietet sind. Die letzte im Februar diesen Jahres. Und zwei Monate später kündigt sie uns wegen Eigenbedarf.
All ihre angegebenen Gründe zum Eigenbedarf sind aber nicht neuerem Datums.
Hätte sie uns nicht eher eine andere Wohnung im Haus anbieten können/müssen?
Können wir etwas gegen die Kündigung tun?
04.04.2019 - 16:55 Antworten
ich kann die Rechtslage hier leider nicht bewerten. Die Vermieterin wird vermutlich ausführen, dass Sie sich aus bestimmten Gründen erst jetzt dazu entschieden hat, Ihnen zu kündigen. Mehr zu Ihrer Frage finden Sie hier: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarf-ersatzwohnung/
Hier können Sie die Kündigung prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/
12.04.2019 - 08:42 Antworten
mir wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt (Termin 30. August 2019). Der Vermieter kann keine Ersatzwohnung anbieten. Ich habe selbst eine angemessene Wohnung gefunden. Die jetzigen Mieter dieser Wohnung bauen ein Haus in das sie einziehen, welches aber erst Dezember 2019 fertig sein wird. meine Frage: Muss meine neue Wohnung bis zum Kündigungstermin 30.08.2019 Zeitpunkt bezugsfertig sein oder kann ich auch erst zum 31.12.2019, (wegen Doppeltem Umzug) ausziehen?
12.04.2019 - 08:51 Antworten
grundsätzlich müssten Sie zum Kündigungsdatum (31.08.2019) die Wohnung verlassen. Ich würde an Ihrer Stelle eine einvernehmliche Lösung mit Ihrem Vermieter suchen und den Auszug zum 31.12.2019 vereinbaren.
Kohn Dominik
06.05.2019 - 22:50 Antworten
Hallo, ich muss wegen Eigenbedarf raus in 3 Monaten. Ich wohne mit meinem Vater und mein Kind. Und mein Diensthund vom Wachdienst in dem Miethaus.
Mein Vater hätte eine kleine Wohnung.
Ich hätte eine Mietwohnung in Aussicht. Die ich aber schon in 2 Monaten Einziehen muss. Das ist eine Wohnung in meiner Preisklasse und für uns 3 genau richtig. Was ich meinem kollegen verdanken kann. Der da ausszieht.
Leider spielt mein Vermieter nicht mit. (Will kein Aufhebungsvertrag mit mir machen)Und will 3 Monate die Miete. Was aber für 2 Wohnungen nicht bezahlbar ist. Und noch mal eine Wohnung zu finden ist so gut wie unmöglich. Hatte im Umkreis von 50 km alles abgefragt. Meistens zu teuer und wollen kein Hund. Bei den Markler wurde sofort gesagt das es keine Wohnung gibt mit der Preisklasse und Hund.
Die Aussichten das ich noch mal so was finden würde ist nicht zu bekommen. Aber kleiner wie 2 Zimmer Wohnung geht bei mir nicht.
Habe jetzt ein Wiederspruch gegen den Eigenbedarf Eingelegt.
1.Kann ich nicht doch irgendwie früher raus.
2. Oder muss ich das Spiel vom Vermieter mitspielen und dann mit ihm streiten vor Gericht.
3. Was für Aussichten hätte ich.
Habe alle Wohnungen bestätigen lassen. Mit Datum Uhrzeit und sogar Ort. Und von den Markler habe ich die Bestätigung das es nix gibt.
Alle Ausschreibungen ( Zeitung, eBay, und Facebook laufen ins Lehre)
Noch weiter weg treffe ich auf den Konflikt mit meiner Ex Frau. Die unser Kind nachts holt und morgens in die Schule bringt. Und ich hole das Kind jeden Tag von der Schule bis Abends. Am Wochenende habe ich die alle 2 Wochen.
07.05.2019 - 07:17 Antworten
legen Sie dem Vermieter die Situation dar und bitten Sie nachdrücklich um Aufhebung. Wenn der Vermieter Ihnen nicht entgegenkommt, schwächt er im Zweifel seine eigene Position und macht Sie im Schlimmsten Fall zu einem Härtefall. So sollten Sie Argumentierten. Vielleicht ist es auch einen Kompromiss, dass Sie und der Vermieter sich den einen Monat die Miete teilen.
KD.Nitsch
26.05.2019 - 17:01 Antworten
Uns wurde von unserem Vermieter gekündigt, weil er unser Haus abreißen wollte und in absehbarer Zeit einen Neubau dort entstehen lassen wollte.
Dieses wurde ihm aber vonseiten der Stadt abgelehnt, an der Kündigung will er aber trotzdem festhalten, und nun anstelle des Wohnhauses einen Parkplatz errichten.
Der Wohnungsmarkt bei uns gibt es aber nicht her, trotz intensiver Suche eine Wohnung zu finden, wir sind beide über 60 Jahre und zudem ist meine Frau auch noch gehbehindert, eine Dachgeschosswohnung kommt daher nicht infrage..
27.05.2019 - 09:13 Antworten
Hallo KD.Nitsch,
ich würde Ihnen empfehlen, die Kündigung und auch die verwehrte Genehmigung des Neubaus hier prüfen zu lassen: Eigenbedarfskündigung prüfen + Brief an Vermieter (für Mieter)
19.07.2019 - 11:29 Antworten
ich bewohne seit 21 Jahren eine 2 Zimmerwohnung, bin meine Miete nie schuldig geblieben. Mein Vermieter ist gestorben und die Erbengemeinschaft möchte verkaufen. Leider gehen die Kaufpreise hier gerade unverhältnismäßig durch die Decke, so das ich mich auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs einstellen muss. Ich befinde mich aber leider in Insolvenz ( wegen einer Immobilie) und bekomme mit meiner Schufa keinen Mietvertrag. Ist das ein Härtefall, wenn ich ausführlich belegen kann, daß ein neuer Mietvertrag so nicht zustande kommt?
19.07.2019 - 12:24 Antworten
das ist sicherlich eine gewissen Härte. Schlussendlich wird vor Gericht abgewogen, ob Ihre Situation oder der Wunsch des Eigentümer in Ihre Wohnung einzuziehen schwerer wiegt.
31.07.2019 - 11:54 Antworten
ich, 71 Jahre, bin vor einem Jahr mit meinem Freund, 50 , in ein Einfamilienhaus als Mieter gezogen. Wir zahlen Miete und Betriebskosten jeweils zur Hälfte und haben den Mietvertrag beide unterschrieben. Zwei Monate nach Einzug hat der Vermieter auf unseren Wunsch hin in einem separaten Schreiben und unter Bezugnahme unserer beider Namen und des Mietvertrages auf Eigenbedarf schriftlich verzichtet mit der Formulierung: “Ich verzichte als Vermieter mit dieser Vereinbarung auf eine Eigenbedarfskündigung. Diese Vereinbarung beginnt bzw. endet mit dem Mietvertrag der oben genanten Mieter.”
Jetzt will der Vermieter das Haus verkaufen. Sind wir vor einem neuen Vermieter geschützt, weil der Mietvertrag und der auf einem Extrablatt verfaßte Verzicht auf Eigenbedrf besteht? Kann uns der neue Vermieter somit nicht kündigen, falls er selbst das Haus beziehen will?
06.08.2019 - 10:55 Antworten
Hallo Frau Weißbarth,
der neue Vermieter tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Lassen Sie prüfen, ob der Verzicht personenbezogen ausgelegt werden kann oder ob dieser auch für einen neuen Vermieter gilt.
⇐ Eigenbedarf: Mieter zieht nicht aus – Die nächsten Schritte des Vermieters
Mietvertrag für Einfamilienhaus: Häufige Fehler vermeiden (+Muster) ⇒

References: § 765
 § 574
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