Source: http://www.juramagazin.de/102634.html
Timestamp: 2020-06-01 02:04:02+00:00

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﻿ Die zulässige Gebäudeoberkante darf ausnahmsweise lediglich durch technische Aufbauten überschritten werden
Festsetzung der Gebäudehöhen (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 2.1) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO]
Die Gebäudehöhen orientieren sich am städtebaulichen Konzept und den in Kapitel II.2 dargelegten städtebaulichen Zielen. Sie werden durch die Oberkante, bezogen auf Normalhöhennull, mit 67,7 m festgesetzt. Die Blockrandbebauung (Sockelgebäude) im C3 erhalten dadurch grundsätzlich eine Oberkante von bis zu 31 m über Gehweg. Diese Höhe orientiert sich an der Oberkante des Alexanderhauses auf der gegenüber liegenden Seite der Stadtbahn..
Zusätzlich werden im Block C3/2 für Gebäude mit einer festgesetzten Oberkante von 67,7 m über NHN innerhalb der festgelegten Fläche (AMNOA) entlang der Grunerstraße Ausnahmen für transparente Überdachungen von der zulässigen Oberkante zugelassen, sofern diese wiederum in einem Winkel von maximal 60°hinter die Baugrenze zurücktreten, die festgesetzte Oberkante um nicht mehr als 2 m und auf einer Fläche von höchstens 350 m² nicht überschreiten.
Weiterhin wird für die Gebäude mit einer festgesetzten Oberkante von bis zu 95,7 m über NHN eine Überschreitung der zulässigen Gebäudeoberkante für technische Dachaufbauten um bis zu 2 m für Satelliten- oder Telekommunikationsanlagen zugelassen. Einerseits soll vermieden werden, dass wesentliche Dachaufbauten oberhalb der festgesetzten Gebäudeoberkante auf Grund der großen Gebäudehöhe von ca. 59 m über Gelände im
Stadtbild weithin sichtbar sind. Dennoch wird mit dieser Ausnahmeregelung dem Umstand Rechnung getragen, das moderne Dienstleistungs- und Bürogebäude sowie Hotelanlagen mit ggf. Konferenzprogramm eine eigenständige satellitengestützte Verbindung unterhalten.
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandsflächenregelungen in der BauOBln. In § 6 Abs. 5 BauOBln sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt.
Soweit sich durch die Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der zulässigen Gebäudehöhe andere ausdrückliche Festsetzungen im Bebauungsplan ergeben, hat es gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln damit sein Bewenden.
Hinsichtlich der zulässigen höheren Gebäudeteile innerhalb des Blocks C3/2 mit einer Höhe von 95,7 m über NHN (dies entspricht ca. 58,5-59 m über Gehweg) liegen die „Regelabstandsflächen" teilweise auf dem Grundstück Rathausstraße 5. Die im öffentlichen Fußgängerbereich liegende Abstandsfläche beträgt ca. 18,5 m. Dies entspricht ca. 0,3 H. Nachbarschützende Belange werden hierbei insofern berührt, als dass die „Regelabstandsflächen" mit einer Tiefe von ca. 5 m auf die Gebäude des Grundstücks Rathausstraße 5 fallen. Die auf dem Grundstück Rathausstraße 5 liegenden Abstandsflächen tangieren nicht die Eignung von Räumen, die für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, da diese das an den Geltungsbereich angrenzende, bestehende Parkhaus sowie den zweigeschossigen Baukörper der Rathausstraße 5, für den die Nutzungsart Kerngebiet nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO gilt, betreffen. Die aus dem reduzierten Gebäudeabstand und der Gebäudeerhöhung resultierende Verschattung wird als zumutbar erachtet. Die Abstandsflächensituation gegenüber dem Grundstück Rathausstraße 5 verändert sich hierbei leicht zu Lasten dieses Grundstückes und ist nach Ansicht des Plangebers angesichts der bestehenden Situation hinnehmbar. Städtebauliche Missstände oder ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch nicht ausgelöst, da durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes die Regelabstandsflächen nur auf einer Frontlänge bzw. Gebäudekörperbreite von 18,3 m entlang dem Grundstück Rathausstraße 5 unterschritten werden und besonders schützenswürdige Einrichtungen wie Wohnungen hiervon nicht beeinträchtigt werden. Der zulässige Baukörper rückt gegenüber der abzubrechenden Gebäudefront des Hochhauses Rathausstraße 3 durch die um ca. 1,9 m nach Norden zurückgenommene Baugrenze vom Gebäude Rathausstraße 7 und den dort vorhandenen Wohnungen ab, sodass von keiner wesentlichen Änderung der Belichtungs- und Belüftungssituation der besonders schutzwürdigen Wohnnutzung ausgegangen wird.
Da in den angrenzenden Bestandsgebäuden ­ außerhalb des Geltungsbereiches ­ die Nutzungsart einem Kerngebiet entspricht und demzufolge keine besonders schützenswürdige Nutzungen zulässig sind und die natürliche Belichtung und Belüftung der im Block C3/2 zum Kino orientierten Räume bei einem Gebäudeabstand von rund 17 m hinreichend gegeben ist, können die teilweise vorgenommenen Einschränkungen der Regelabstandsflächen hingenommen werden. Dies gilt auch für die Einschränkungen des Regelabstandes durch das bereits bestehende, nach § 34 BauGB genehmigte Kino zur gegenüberliegenden fensterlosen Außenwand des Wohngebäudes Rathausstraße 7. Die Abstandsflächen vor den auf das Stadtbahnviadukt ausgerichteten Fassaden liegen im Kerngebiet bzw. auf den Baugrundstücken oder innerhalb der künftigen Gontardstraße. Bahnflächen werden nicht in Anspruch genommen. Die Regelabstandflächen werden hier sowie an der Rathausstraße und an der Grunerstraße eingehalten.
Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen (textliche Festsetzung 2.2) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und § 20 Abs. 3 BauNVO]
Die Errichtung von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen ist grundsätzlich zulässig. Hierbei kann es sich sowohl um Aufenthaltsräume in unterirdischen Geschossen, als auch um Flächen in Staffelgeschossen, die weniger als 2/3 der Geschossfläche des unmittelbar darunter liegenden Vollgeschosses haben, handeln. Dadurch können Nutzflächen entstehen, die sich wie ein erhöhtes Nutzungsmaß (z. B. in Bezug auf das Verkehrsaufkommen) auswirken. Da die zulässige Dichte bereits über den zulässigen Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO liegt, sind diese Aufenthaltsräume auf die zulässige Geschossfläche anzurechnen, um eine noch weitergehende Verdichtung zu vermeiden.
Unterirdische Bebaubarkeit der Grundstücke (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 3.1) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 und Abs. 2 BauGB und § 16 Abs. 5 BauNVO]
Die Baugrundstücke im Kerngebiet sind mit Ausnahme der planfestgestellten Anlagen und der Flächen, die mit einem Leitungsrecht belastete werden, zur effektiven Nutzung der Anlagen, z. B. durch Lager-, Müll-, Küchen- oder Technikräume, vollständig unterbaubar. Das Erfordernis dieser Regelung begründet sich aber insbesondere durch den Ausschluss der oberirdischen Stellplätze.
Insbesondere planfestgestellte Anlagen wie der Tunnel der U-Bahn unter dem Block C3/2 sind zu beachten und bei der Gründung von Bauwerken in Abstimmung mit dem zuständigen Unternehmensträger zu berücksichtigen.
Die vollständige Unterbaubarkeit zieht eine fast vollständige Versiegelung nach sich. Die ermöglichte zulässige Grundfläche kommt damit der zulässigen Obergrenze nach § 17 Abs. 1 BauNVO nahe.
Die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO zulässigen Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung mit einer GFZ von 3,0 für Kerngebiete werden, wie vorstehend dargelegt, zum Teil erheblich überschritten. Diese Überschreitungen sind gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO aus folgenden besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich:

References: § 9
 § 16
 § 1
 § 6
 § 6
 § 34
 § 7
 § 34
 § 9
 § 20
 § 17
 § 9
 § 16
 § 17
 § 17
 § 17