Source: http://www.civilia.es/vivienda/registradores/registradores2.html
Timestamp: 2018-06-24 12:29:24+00:00

Document:
Por dicho procedimiento ha de entenderse la serie de actividades que se desarrollan desde la aportación de un título al ReP, solicitando su inscripción, hasta que se pronuncia el Registrador, inscribiendo, suspendiendo o denegando el asiento.
3. Calificación: recursos. Tracto sucesivo
4. Extensión del asiento. Inscripción.
El procedimiento registral se actúa a instancia de parte, siendo excepcionales los casos en los que el Registrador puede actuar de oficio. Por ello, es imprescindible una petición al Registrador para que efectúe el asiento que interesa. Este principio se denomina “de rogación”.
Al adquirente del derecho.
Al transmitente.
A quien tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir.
A quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
Los títulos deben presentarse en el ReP por persona con facultades para ello y en días y horas hábiles, dentro del horario de apertura al público del Registro, aunque cabe su presentación por correo (indicar entonces el remitente), por fax notarial (si no se hacen en horas de despacho se entenderán presentados al día siguiente, y es necesario en el plazo de 10 días presentar la copia auténtica de la escritura). También pueden presentarse por razones de urgencia en ReP distinto de la demarcación registral en el que radique la finca, debiendo solicitar que se remita el título al ReP competente. Aunque no tiene efectos sustantivos, la normativa establece que en el mismo momento de la presentación del título o documento, el Registrador entregará al interesado un recibo del documento, consignando el número del asiento practicado en el Libro-registro de entrada e igualmente hará constar en el documento recibido referencia al número de entrada correspondiente.
Es imprescindible que los documentos inscribibles se traten de un documento público, es decir, consten en escritura pública, ejecutoria judicial o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes (aunque en ciertos supuestos también tengan acceso al ReP documentos de carácter privado, como el arrendamiento o un acuerdo particional). Asimismo, deben cumplir las requisitos exigidos por la normativa fiscal. Los títulos inscribibles en el ReP pero otorgados en país extranjero deben reunir los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado. Asimismo, cabe que el título inscribible pueda acceder por sí solo o acompañado de otros documentos complementarios, que son los que tiene por finalidad probar determinados datos, hechos o circunstancias que, siendo necesarios para su inscripción, no constan en el documento principal.
En el acto de la presentación de cualquier título que deba producir una operación registral (una inscripción, anotación preventiva, nota marginal) se extenderá inmediatamente en el Libro Diario de operaciones del ReP un breve asiento de su contenido, llamado de presentación.
El asiento de presentación determina el comienzo de la eficacia de la inscripción, pues se considera como fecha de inscripción del asiento la de su presentación. El asiento de presentación, no obstante, posee una vigencia limitada, pues su plazo de vigencia es de 60 días, contados a partir del día siguiente al de la fecha del mismo, pudiendo ser prorrogado dicho plazo en algunos supuestos concretos y con ciertos requisitos. En este plazo, igualmente, cabría el desistimiento del interesado a la inscripción, siendo necesario que conste en escritura pública o documento privado con reconocimiento notarial de firmas para el desistimiento total, e incluso verbalmente, para desistimiento parcial (solo afecta a parte del contenido del documento). El Registrador podrá no denegarlo cuando considere que se perjudican derechos de un tercero. También podrá retirarse el título (ej. para pago del impuesto), manteniendo en este caso durante 60 días su vigencia y quedando en suspenso su calificación.
El plazo para calificar es de 15 días siguientes a la fecha del asiento de presentación, si no mediaren defectos, o 30 días si existiese justa causa. No obstante, puede calificarse después, pero dentro de los 60 días de vigencia del asiento de presentación, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador. Si la calificación es favorable se procederá a practicar el asiento.
Si la calificación es negativa o desfavorable, el Registrador advertirá verbalmente o por escrito al interesado los defectos observados, que podrán ser subsanables o insubsanables (negativa definitiva a la inscripción), haciendo constar esa notificación al margen del asiento de presentación expresando los motivos de suspensión o denegación de la inscripción, devolviendo en ambos caso el título.
Ante esta calificación con faltas subsanables el interesado puede comunicar, verbalmente o por escrito, que opta por retirar el documento, subsanar el defecto (nueva escritura) y/o pedir al Registrador que extienda anotación preventiva por defecto subsanable. O bien, si no se conforma, que extienda en el título nota de suspensión o denegación, con expresión de los motivos. También es posible expresar su conformidad con la calificación, con la eliminación de los pactos o estipulaciones rechazadas o con el alcance y contenido de la calificación, lo que se hará constar por nota al margen del asiento de presentación, determinando la operación realizada.
El plazo de subsanación es de 60 días, pudiendo pedirse anotación preventiva de subsanación (60 días más de plazo, con posibilidad de prórroga de 180 días, si hay justa causa y providencia judicial)
Recursos: Contra la calificación negativa del Registrador cabe, en caso de desacuerdo, interponer recurso gubernativo o bien juicio declarativo judicial, a elección del interesado. Los dos medios son independientes entre sí y el interesado puede optar entre uno u otro, indistintamente.
Los Registradores y los recurrentes podrán apelar, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, los autos que en resolución de los recursos gubernativos dicten los Presidentes de los Tribunales Superiores de Justicia. La apelación deberá interponerse por medio de escrito dirigido al Presidente que la hubiera dictado, cursado directamente o por conducto del Juez de Primera Instancia, en el plazo máximo de los quince días siguientes al que se hubiera notificado la resolución. En el supuesto en que la materia objeto del recurso sea de Derecho Civil foral, especial o propio de la Comunidad Autónoma a la que pertenezca el Registro, el auto será firme y no cabrá recurso alguno, debiendo seguir el cauce judicial para la satisfacción de su interés.
La resolución de la Dirección General se dictará en el plazo de tres meses desde la recepción del expediente y se publicará en el Boletín Oficial del Estado. El Presidente devolverá al Registrador los documentos calificados, si la resolución considerase procedente su inscripción en todo o en parte, o al recurrente en caso contrario. La resolución de la Dirección General será recurrible ante la jurisdicción civil en el plazo de tres meses siguientes a su notificación.
Si la resolución declarase subsanable el defecto, podrá ser subsanado dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se hubiere recibido en el Registro el traslado de la misma, salvo si fuera mayor el plazo de vigencia del asiento de presentación o de la anotación o nota preventiva, en su caso. Si no se verificase la subsanación del defecto, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones o notas marginales preventivas, y extenderá nota al margen del asiento de presentación expresiva de la resolución recaída y de que se cancela el asiento por haber expirado dicho plazo.
Si se resolviese que procede practicar la inscripción, por no adolecer el título de defecto alguno, el Registrador extenderá el asiento solicitado, previa presentación de los documentos correspondientes, y si estos documentos no le fueren presentados dentro de 15 días extenderá de oficio las cancelaciones y nota.
El principio de “tracto sucesivo”: Según este principio registral, se establece que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados esos actos o derechos.
La idea es adecuar la realidad civil a la realidad registral, consecuencia del principio de exactitud registral, pues se presume que ambas realidades coinciden o deben coincidir. De esta forma, el transmitente de hoy será el adquirente de ayer, y el adquirente de hoy será el transmitente de mañana, formando una cadena de transmisiones identificable y contínua.
En la realidad el titular civil puede ser otra persona distinta de la que aparezca en el Registro, pero sus actos de disposición o de gravamen no tendrán acceso registral porque no aparecen otorgados por la persona que, según el ReP, es el titular o el legitimado para disponer. Así, se sacrifica al titular real, al titular civil, frente al titular registral. Por eso, en caso de resultar inscrito el derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Este principio hay que entenderlo referido al momento de practicar la inscripción, no al momento en que se produzca el acto o gravamen.
Acta de notoriedad: se formaliza y termina por el Notario, pero es objeto de revisión y aprobación por el Juez. Se notifica a titulares afectados y colindantes.
Expediente de dominio: igual que el Acta de notoriedad en su carácter mixto notarial y judicial, con certificación del ReP que exprese la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes. Se cita a los titulares o sus causahabientes, pero no es necesario citar a los colindantes.
El procedimiento registral culmina con la práctica de la inscripción. La inscripción es el documento público oficial, asiento registral, en sentido propio, que declara la constitución, modificación, transmisión o extinción de un derecho real por cualquier título traslativo o declarativo de los inmuebles. Por eso, los titulares de los inmuebles y derechos inscritos pueden ejercitar las acciones reales que procedan de los mismos contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos reales o perturben su ejercicio (procedimiento verbal judicial).
Conforme lo visto anteriormente, la inscripción hace pleno los efectos de declarar el derecho frente a todos y de prioridad de los títulos inscritos, pues se considera como fecha de inscripción la del asiento de presentación, así como la presunción posesoria de que quien inscribe el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Una vez practicada la inscripción, sólo los tribunales pueden declarar su nulidad.
INEXACTITUD Y RECTIFICACIÓN REGISTRAL
Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Los supuestos de inexactitud pueden subsanarse extrajudicialmente, con el consentimiento del titular o titulares afectados, o bien judicialmente, ejercitando la acción de rectificación.
En cuanto a los errores que pueden causar inexactitud se distingue:
Errores materiales: se entenderá que comete error material cuando se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento del que se trate ni el de ninguno de sus conceptos.
Errores de concepto: cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos del título se altere o varíe su verdadero sentido.
La rectificación registral en ambos supuestos requerirá un nuevo asiento, extendiéndose al margen del rectificado referencia bastante al primero, que se cruzará con tinta de color distinto. La rectificación de un asiento obliga a rectificar los demás que a él se refieran si están igualmente equivocados, y ello mediante extensión de nota marginal.
El registrador puede rectificar por sí solo, bajo su responsabilidad, los errores materiales cometidos:
En los asientos de inscripción, anotación preventiva y cancelación, si los respectivos títulos se encuentran en el Registro
Los asientos de presentación, notas marginales e indicaciones de referencia siempre que la inscripción principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella, obren o no los títulos en el Registro.
Fuera de estos supuestos, el Registrador no podrá rectificar sin la previa conformidad del interesado.
La rectificación de errores de concepto puede practicarla por sí solo el Registrador si resulta claramente del asiento o de la inscripción principal. En otro caso, se necesitará acuerdo unánime entre todos los interesados y el Registrador o, en su defecto, providencia judicial.
La rectificación en ningún caso perjudicará a los derechos adquiridos por tercero a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. En cuanto a la rectificación del error de concepto, el concepto rectificado no surtirá efectos sino desde la fecha de rectificación.
Falsedad, nulidad o defecto del título: su rectificación no se puede realizar más que con el consentimiento del titular inscrito o en su defecto, por resolución judicial.
La acción de rectificación registral se sustanciará por los trámites del procedimiento ordinario declarativo judicial. Los efectos de la rectificación se producen desde el momento en que se opera, careciendo de retroactividad respecto de terceros que anteriormente estuviesen protegidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria. Para evitar este efecto, el demandante deberá anotar preventivamente su demanda.
En complemento a los derechos generales reconocidos por nuestro ordenamiento jurídico, ya tratados anteriormente, es necesario destacar los siguientes derechos que se reconocen a cualquier interesado:
Derecho a obtener asesoramiento verbal de Los Registradores, en materias relacionadas con el Registro. La información versará sobre la inscripción de derechos sobre bienes inmuebles, los requisitos registrales de los actos y contratos relativos a derechos inscribibles, los recursos contra la calificación y sobre los medios registrales más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan quienes la soliciten. También podrán obtener un informe escrito, vinculante o no, sobre la situación jurídico-regsitral de una finca o derecho, o del modo más conveniente de actualizar el contenido registral, o bien sobre el alcance de una determinada calificación registral.
Los interesados tendrán derecho a pedir minuta de la inscripción, anotación preventiva o cancelación, antes de practicarse éstas. Asimismo, una vez realizada la inscripción o entregada la información del inmueble, deberá entregárseles la minuta detallada de honorarios, conforme al modelo aprobado por la Dirección General de los Registros y del Notariado, pudiendo impugnar la misma en el plazo de 15 días. Por ello, el interesado tiene derecho a consultar un ejemplar del arancel, que estará a disposición del público, anunciándose, en todos los Registros de la Propiedad.
Los interesados podrán elegir libremente el Registrador a través del cual obtener la información registral relativa a cualquier finca, aunque no pertenezca a la demarcación de su Registro, siempre que deba expedirse mediante nota simple informativa o consista en información sobre el contenido del índice General Informatizado de fincas y derechos. Podrán acudir personalmente a cualquier Registro o por correo electrónico, dirigiéndose al Registro en el que figure inscrito el inmueble.
Los Registradores expedirán las certificaciones que se les pidan, o notas simples, en el más breve término posible, pero sin que éste pueda exceder nunca del correspondiente a cuatro días por cada finca, cuyas inscripciones, libertad o gravámenes se trate de acreditar.
Por último, el interesado tiene derecho a exigir del Colegio de Registradores y la Dirección General de los Registros y del Notariado, el adecuado cumplimiento de estos derechos, sin perjuicio de dirigirse al Servicio de Protección de los Consumidores del Colegio de Registradores o a los tribunales para salvaguarda y defensa de sus legítimos intereses.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución