Source: http://xn--berliner-rumung-9kb.de/content/haeufig-gestellte-fragen/moeglichkeiten-der-zwangsraeumung/
Timestamp: 2019-12-08 07:23:37+00:00

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Möglichkeiten der Räumung blockierter Immobilen im Vergleich
Der Vermieter oder dessen Rechtsanwalt hat einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung und Räumung beauftragt. Nach Erteilung des Auftrages wird der Vermieter vom Gerichtsvollzieher zur Leistung eines Kostenvorschusses in Höhe von ca. 3000 € bis 7000 € aufgefordert. Nach Erhalt des Betrages wird der Räumungstermin festgelegt. Der Mietschuldner wird in der Regel mit einer Frist von zwei Wochen über den anstehenden Räumungstermin informiert. Vermieter und Mietschuldner werden zum Räumungstermin geladen. Der Gerichtsvollzieher beauftragt einen Schlosser für das eventuell notwendige Öffnen der Tür und einen Spediteur seiner Wahl mit der Inventarisierung, Verpackung und Abtransport der Sachen des Mietschuldners in die Pfandkammer des Gerichtsvollziehers. (Meistens im Lager des beauftragten Spediteurs.) Dort werden die Sachen mindestens zwei Monate verwahrt und verwertbare Sachen dann vom Gerichtsvollzieher öffentlich versteigert. Nicht verwertbare Gegenstände werden danach auf Kosten des Vermieters entsorgt. Nichtpfändbare Gegenstände sind während der Lagerzeit auf Kosten des Vermieters an den Mietschuldner auszuhändigen.
- keine Rechtskenntnisse sind erforderlich
- die Räumung verläuft ohne Konfrontation mit dem Mietschuldner, Aggressionen des Mieters richten sich zumeist gegen den Gerichtsvollzieher
- der Gerichtsvollzieher übernimmt die meiste Arbeit
- keine Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter, die für die Räumung verantwortliche Person ist der Gerichtsvollzieher
- der Gerichtsvollzieher stellt das Lager
- Der Gerichtsvollzieher hat kein Eigeninteresse und beauftragt den Spediteur häufig nicht nur nach Kostengesichtspunkten. Für ihn zählen auch subjektive Kriterien wie z. B. eingespielte Geschäftsbeziehung, Sympathie, Vertrauen, Arbeitserleichterung usw.
- Der Gerichtsvollzieher lässt nur nur gegen Zahlung eines Vorschuss für seine Gebühren und die voraussichtlichen Kosten für Spediteur und Lager räumen. Keine Verhandlungsmöglichkeiten für den Vermieter. Die Konditionen können entweder akzeptiert werden oder der Räumungsauftrag wird nicht durchgeführt.
- In der Regel wird die Pfandrechtsverwertung lediglich durch Aushang am Schwarzen Brett des Pfandlagers beworben. Viele eventuell interessierte Käufer erfahren nichts vom Angebot. Das verringert die Chance auf bestmögliche Verwertungserlöse.
- Ist die teuerste Räumungsvariante. Erhöht den Streitwert was wiederum Einfluss auf die Anwaltsgebühren hat.
- Keine Einwirkungsmöglichkeiten beim Ablauf. Der Gerichtsvollzieher bestimmt die Termine.
- Gemäß eines Urteils des LG Berlins können offene Mietforderungen nicht gegen den Versteigerungserlös aufgerechnet werden.
Bei der Hamburger Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Mietschuldner aus dem Mietobjekt und lässt ein neues Schloss einbauen um diesem den Zutritt zu verwehren. Den Schlüssel übergibt er einer von ihm beauftragten Spedition, mit der Maßgabe das Objekt erst nach Ablauf einer Frist von zwei Wochen zu beräumen. Vorteil hierbei ist, dass der Gerichtsvollzieher jetzt Kenntnis über den sich in den Räumen befindlichen Inhalt erlangt und die zu erwartenden Transport- und Lagerkosten genauer kalkulieren kann. Wünscht jetzt der Mietschuldner innerhalb der Frist von zwei Wochen, dass sein Besitz an einem von ihm gewünschten Ort verbracht wird, weist der Gerichtsvollzieher den Spediteur an die Sachen des Mietschuldners dorthin zu verbringen. Falls dies nicht geschieht, beauftragt der Gerichtsvollzieher, die Sachen in sein Pfandlager zu nehmen (zumeist das Lager des Spediteurs). Dann wird wie bei der preußischen Räumung verfahren.
-keine Rechtskenntnisse sind erforderlich
- die Räumung ohne Konfrontation mit dem Mietschuldner
- für die Beräumung muß kein geeignetes Personal gestellt werden
- es muß kein geeignetes Lager gestellt werden
- ist teurer als die Berliner Räumung (Berliner Model) und mitunter teurer als die preußische Räumung, weil der Gerichtsvollzieher eventuell zweimal kommen muss.
- der Gerichtsvollzieher räumt nur gegen Zahlung eines Vorschuss für seine Gebühren und die voraussichtlichen Kosten für Spediteur und Lager
- der Vermieter zahlt dem Mietschuldner eventuell die Umzugskosten
- der Gerichtsvollzieher verlangt oft eine Haftungsübernahme für die Sachen des Mietschuldners welche zunächst im Mietobjekt verbleibenkeine Einsichtnahme in die Sachen des Mietschuldners
- Widerstand des Gerichtsvollziehers so dass es zu zeitlichen Verzögerungen kommen kann. Das Hamburger Modell muss dem Gerichtsvollzieher erklärt werden.
Bei der Frankfurter Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Mietschuldner aus dem Mietobjekt und lässt ein neues Schloss einbauen um diesem den Zutritt zu verwehren. Bei dieser Räumungsvariante stellt der Vermieter, nach Vorgabe des Gerichtsvollziehers, Lager, Helfer und Transporteure. Der Gerichtsvollzieher erwartet, dass dieses Personal fachkundig und geeigneter ist, und dass für ihn zugänglicher Lagerraum, zur Verfügung gestellt wird. Der Gerichtsvollzieher erhält den Schlüssel zu dem Lagerraum. Der Vermieter muss sich zur Haftungsübernahme für das Eigentum des Mietschuldners verpflichten. Wenn der Mietschuldner nach einer Frist von zwei Monaten seine Sachen nicht abholt, wird wie bei der preußischen Räumung verfahren.
- geringerer Kostenvorschuss
- die Versteigerung der in Pfandgenommenen Sachen kann durch eine vom Vermieter bestimmte Person durchgeführt werden
- die Informationserlangung des Vermieters durch eventuelle Einsichtnahme in Kontoauszüge, Sparbücher, und sonstige Unterlagen welche sich eventuell noch in der zu räumenden Wohnung befinden, was bei weiteren Vollstreckungsmaßnahmen von Vorteil sein kann
- ist teurer als die Berliner Räumung weil der Gerichtsvollzieher eventuell zweimal erscheinen muss.
- weitergehende Haftung für den Vermieter
- großer Arbeitsaufwand, geeignetes Personal muss organisiert und bereit gestellt werden, Beräumung muss selber durchgeführt werden
- der Gerichtsvollzieher verlangt eine Haftungsübernahme für die Sachen des Mietschuldners welche ins Lager des Vermieters gebracht werden
- sorgfältiges Inventarisieren und Dokumentieren der Sachen des Mietschuldners wird vom Vermieter verlangt
- Widerstand des Gerichtsvollziehers, so dass es zu zeitlichen Verzögerungen kommen kann. Das Frankfurter Modell muss dem Gerichtsvollzieher erklärt werden
- der Gerichtsvollzieher bestimmt das Verfahren. Der Vermieter hat keinen vollen Einfluss auf die Kosten
- persönliche Konfrontation mit dem Mietschuldner
Berliner Räumung bzw. § 885aZPO Beschränkter Vollstreckungsauftrag
Die Zwangsräumung nach § 885 a ZPO bedarf näherer Erläuterung. Bei der Berliner Räumung nach § 885a ZPO ist es die Aufgabe des Gerichtsvollziehers, den gekündigten Mieter aus dem Besitz des Mietobjekts zu setzen und es ist ferner seine Pflicht nach (§ 885a Abs. 6) und sowohl den Mietschuldner als auch den Vermieter auf die Bestimmungen des § 885a Abs. 2 - 5 ZPO hinzuweisen. Für den Mietschuldner dient diese Information als Hinweis über eine mögliche künftige Liquidierung seiner zurückgelassenen Habe. Eine weitere Verwertungsandrohung erfolgt nicht. Der Vermieter wird über seine Pflichten bei der Vollstreckung informiert, insbesondere darüber, dass er die Sachen des Mieters nicht sorglos behandeln darf.
Weiterhin hat der Gerichtsvollzieher eine Dokumentation der im Mietobjekt frei ersichtlichen, beweglichen Sachen vorzunehmen mit der Einschränkung, dass er nicht nach versteckter Habe in verschlossenen Behältnissen wie in Dosen, Umschlägen, Kleidungstücken oder im Müll suchen muss. Dennoch soll die Dokumentation einen zuverlässigen Überblick über den zur Zeit der Räumung vorhandenen Bestand und Zustand der beweglichen Sachen des Mietschuldners vermitteln.
Der Gerichtsvollzieher wird anhand einer Fotodokumentation die im Mietobjekt vorgefundenen Gegenstände protokollieren. Es gehört mitnichten zu seinen Pflichten, eine Aussage über deren Werthaltigkeit und Vollständigkeit zu machen; allein aus Gründen der Amtshaftung wird er keine Wertschätzung abgeben. Mit der Dokumentation des Inventars ist die Aufgabe des Gerichtsvollziehers beendet.
Rechtsicherheit durch Gutachten
Wenn der Vermieter Gegenstände, die über die üblicherweise durchzuführende öffentliche Pfandrechtsverwertung noch einen Ertrag erbracht hätten, als Müll entsorgt, kann ihm grobe Fahrlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden.
Vor einer voreiligen Entsorgung der sich im Mietobjekt befindlichen Gegenstände ist es also immer ratsam, von uns als allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer ein Vermieterpfandrechtsverwertungsgutachten erstellen zu lassen. Wir sind zur Begutachtung berechtigt und auf die Unabhängigkeit im Verfahren vereidigt. Aufgrund unserer Berufserfahrung können wir den möglichen Versteigerungswert des Pfandes feststellen.
Fordert der Schuldner seine Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, muss der Gläubiger die nicht hinterlegungsfähigen Sachen und darum wird es sich in der Regel handeln, von einem allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer verwerten lassen. Im Unterschied zur herkömmlichen Räumung nach Berliner Modell kommen indes die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des BGB zur Verwertung nicht hinterlegungsfähiger Gegenstände in Anwendung. Der Verwertungserlös ist bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts einzuzahlen. Hinterlegungsfähige Gegenstände wie Wertpapiere, wertvoller Schmuck und Bargeld sind sofort bei der Hinterlegungsstelle zu hinterlegen. Der Vermieter kann seine Forderung durch eine in einem, neben der Räumungsklage betriebenen, Verfahren erwirkte vollstreckbare Ausfertigung beim Amtsgericht geltend machen. Zu beachten ist hierbei, dass zur gleichen Zeit weitere, möglicherweise bevorrechtigte, Drittgläubiger ihre Ansprüche auf die Hinterlegungen beim Amtsgericht geltend machen können. Die Kosten des Verfahrens trägt der Mietschuldner. Diese Kosten sind anrechenbar.
- Zeitersparnis - das Mietobjekt ist schnellstmöglich wieder am Markt
- Druckausübung auf den Mieter weil ein Verlust seiner Sachen droht
- Informationserlangung des Vermieters durch eventuelle Einsichtnahme in Kontoauszüge, Sparbücher, und sonstige Unterlagen welche sich noch in der zu räumenden Wohnung befinden
- Verwertung kann durch Zusammenlegung des Inventares aus mehreren Wohnungen durch unsere Einschaltung als ein auf Vermieterpfandrechtsverwertungen spezialisierter Versteigerer, insbesondere in Städten, rationeller betrieben werden kann
- verringerte Abhängigkeit vom Gerichtsvollzieher bei der Räumungsvollstreckung
- es kann viel in Eigenleistung durchgeführt werden
- für die Durchführung der Pfandrechtsverwertung muss ein in Vermieterpfandrechtsangelegenheit erfahrener, allgemein öffentlich bestellter, vereidigter Versteigerer zur Verfügung stehen
- die gleichzeitige Ausübung des Vermieterpfandrechtes kann dazu führen, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber dem Mietschuldner gemäß § 546 a BGB entfällt, weil der Mietschuldner den Besitz nicht mehr vorenthält.
- der Vermieter haftet bis zur Veräußerung durch den Versteigerer für die von ihm in Verwahrung genommenen Gegenstände.
Räumung nach Berliner Modell
das Räumung nach dem Berliner Modell beruht auf einer Entscheidung des BGH vom 17.11.2005 (AZ I ZB 45/05). Der Vermieter macht nach § 562 BGB sein Vermieterpfandrecht geltend. Der Gerichtsvollzieher wird lediglich damit beauftragt, den Mietschuldner aus dem Mietobjekt zu setzen. Das Berliner Modell spart Zeit und Geld, weil der Vermieter die Kosten für den Abtransport und das Einlagern nicht vorzustrecken hat. Das in Pfand genommene Inventar des Mietschuldners muss dann nach § 1235 BGB Abs. 2 durch einen allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer verwertet werden.
Grundsätzlich ist zunächst festzustellen: Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter nicht erst einen vollstreckbaren Titel für seine Forderungen erwirken muss, sondern sofort auf den Verwertungserlös zugreifen kann.
In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, die Räumung auf Grundlage des Berliner Modells durchzuführen. Vor allem immer dann wenn Werthaltiges im Mietobjekt zu erwarten ist oder eine möglichst kurzfristige Räumung umgesetzt werden soll.
Gerade in Fällen, bei denen die Insolvenz des Mieters droht, ist der Faktor Zeit entscheidend. Vermieter und Insolvenzverwalter stehen im Konkurrenzverhältnis zueinander. Der Vermieter strebt eine schnelle Räumung und eine, seine Forderungen deckende, zeitnahe Verwertung des Vermieterpfandes an.
- Kostenreduzierung bei der Räumungsvollstreckung
- Der in Räumungsangelegenheiten erfahrene öffentlich bestellte, vereidigte kennt Lösungen wie mit Ansprüchen von Seiten der Insolvenzverwalter umzugehen ist.
- die Ausübung des Vermieterpfandrechtes kann dazu führen, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber dem Mietschuldner gemäß § 546 a BGB entfällt, weil der Mietschuldner den Besitz nicht mehr vorenthält.
- der Vermieter haftet bis zur Veräußerung durch den Versteigerer für die von ihm in Pfand genommenen Gegenstände
- es kann zu Ansprüchen von Drittberechtigten z. B. wegen Eigentumsvorbehalten kommen. (Anmerkung: Der in Räumungsangelegenheiten erfahrene öffentlich bestellte, vereidigte weis wie mit diesem Problem umzugehen ist.)

References: § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 546
 BGH 
 § 562
 § 1235
 § 546