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Timestamp: 2020-07-04 03:15:28+00:00

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Wohnflächenabweichung - wohnungswirtschaft.online
Eines der in letzter Zeit am häufigsten diskutierten Themen ist die Frage, ob eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche ein Mangel ist. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes handelt es sich bei falschen Wohnflächenangaben um ein häufig auftretendes Problem. Es gibt Untersuchungen, wonach 80 Prozent der Kauf- oder Mietverträge falsche Angaben zur Wohnfläche enthalten. Zu Rechtsstreitigkeiten über diese Frage kommt es verglichen damit nur selten. Das dürfte vor allem daran liegen, dass sich die wenigsten Mieter Gedanken über die Frage machen, ob es eine Wohnflächenabweichung gibt. Erst bei einem Konflikt über eine andere Frage (Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung, Mangel der Mietsache) kommt dann auch die Wohnflächenthematik in den Blick.
Die Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache
Die Vereinbarung und Berechnung der Wohnfläche
Die Berechnung der Minderung bei einer Wohnflächenabweichung
Flächenabweichungen im Gewerberaummietrecht
1. Die Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache
Bei der Wohnflächenabweichung geht es nur selten darum, dass der Vermieter nicht mit dem Zollstock umgehen konnte oder sich verrechnet hat. Die Probleme sind in aller Regel rechtlicher Natur. Denn wie die Fläche einer Wohnung zu berechnen ist, hängt vor allem davon ab, welches Normenwerk zur Grundlage der Berechnung gemacht wird (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnfläche”). Architekten und Bauunternehmer greifen dafür zumeist auf die DIN 283 zurück. Aus Bauverträgen, Architektenberechnungen oder alten Mietverträgen finden so die auf Basis dieser Norm berechneten Flächen ihren Weg in die Mietverträge.
Nach der Rechtsprechung des BGH findet im Bereich des Mietrechts jedoch in der Regel die Wohnflächenverordnung Anwendung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnfläche”). Die führt jedoch zu anderen Ergebnissen, da die Flächen anders berechnet werden. Die häufigste Abweichungen: Balkone, Terrassen, Freisitze oder Loggien werden oft mit einer anderen Quadratmeterzahl berücksichtigt. Auch werden mitunter niedrige Räume oder der Keller nur teilweise mit zur Wohnfläche gezählt. Beispiel Raumhöhe: Während es nach der DIN 283 keine Rolle spielt, wie hoch der Raum ist, dürfen gemäß der Wohnflächenverordnung Bereiche, die lediglich zwischen einem und zwei Metern hoch sind, nur zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugerechnet werden (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnfläche”). Bereiche, in denen die Höhe weniger als einen Meter beträgt, fallen komplett aus der Wohnflächenberechnung heraus. So können sich erhebliche Unterschiede bei der Berechnung ergeben, obwohl die reine Grundfläche der Wohnung die gleiche ist.
Die Frage, ob eine Wohnflächenabweichung einen Mangel darstellt, hat der BGH deutlich beantwortet: Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03; Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2012 – Aktenzeichen (Az.) XII ZR 97/09; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2012 – Aktenzeichen (Az.) XII ZR 97/09). Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung enthält (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17).
Es ist keine ausdrückliche Zusicherung der Wohnfläche erforderlich. Jede negative Flächenabweichung mindert die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Allerdings sagt der BGH auch, dass eine Abweichung bis 10 % die Tauglichkeit nur unerheblich im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB mindert, so dass auch keine anteilige Mietminderung in Betracht kommt.
Die 10-%-Grenze bei Flächenabweichungen ist willkürlich, es ist dem BGH jedoch darin zuzustimmen, dass sie aus Gründen der Rechtssicherheit notwendig ist. Und wenn der Gesetzgeber insoweit nicht tätig wird, dann halt das oberste Gericht in Mietsachen. Ob es allerdings 10 % sein müssen, ist umstritten. Die Mieterverbände fordern beispielsweise, die Erheblichkeitsgrenze tiefer anzusetzen.
Die Festlegung durch den BGH heißt nicht, dass unterhalb dieser Marge eine Flächenabweichung nie zu einem erheblichen Mangel führen kann. Dies hat z.B. das Kammergericht am 15.08.2005 (8 U 81/05) entschieden. In seiner Entscheidung stellt das Kammergericht klar, dass der BGH lediglich für die Fälle, in denen keine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung dargelegt werden kann, entschieden hat, dass die Grenze der Erheblichkeit für einen Mangel bei >10 % liegt. Die Erheblichkeit kann sich in den Fällen mit einer geringeren Flächenunterschreitung nicht aus der reinen Flächenunterschreitung ergeben, sondern erfordert zusätzlich die Darlegung einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mieter. Ist diese vorhanden und nachweisbar, kann auch bei einer geringeren Flächendifferenz ein erheblicher Mangel angenommen werden.
Gleiches gilt, wenn die Miete ausdrücklich auf der Basis der Quadratmeterfläche berechnet und nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien an eine in bestimmter Weise zu ermittelnde Fläche gebunden ist. Dann stellt die Fläche eine Kalkulationsgrundlage für den Mietzins dar. Ist die Fläche unzutreffend angegeben, so wird auch die Mietberechnung unzutreffend, so daß der (irrtümlich) überzahlte Betrag zurückgefordert werden kann.
Auch Flächenveränderungen, die im Nachhinein erfolgen, können zu einer Mietminderung führen. Wird beispielsweise die Größe einer Dachterrasse um 50 % verringert, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 30.08.2006 (46 C 86/05) um einen Mangel der Mietsache, der im konkreten Fall eine Mietminderung von 15 % gerechtfertigt hat.
Keine Rolle spielt, ob Räume bauordnungsrechtlich zum Wohnen geeignet sind. Diese Frage wird erst relevant, wenn die Nutzbarkeit der Räume durch das Einschreiten der zuständigen Behörden untersagt oder eingeschränkt ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 44/03; Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.5.2007, VIII ZR 231/06). Der Mangel ist dann auch nicht die Wohnfläche (Die ja tatsächlich vorhanden ist), sondern die öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkungen”).
2. Die Vereinbarung und Berechnung der Wohnfläche
Nur wenn die Mietvertragsparteien eine bestimmte Wohnfläche vereinbart haben, kann eine Flächendifferenz zulasten der Mieter zu einem Mangel und damit zu einer Mietminderung führen. Eine solche Vereinbarung liegt in den meisten Fällen vor, da die in der Regel verwendeten Formulare dies vorsehen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche, auch bei einer „ca.“- Angabe, im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18).
Es gibt aber auch Fälle, in denen die schriftlichen Mietverträge keine Wohnflächenangabe enthalten. Dann muss geklärt werden, ob sich aus den Umständen eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung ergibt. Dies kann nur im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Vertragsschlusses erfolgen. Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einer Annonce genügt beispielsweise nach einer Entscheidung des Amtsgericht Frankfurt a. M. vom 19.09.2012 – Aktenzeichen (Az.) 33 C 3082/12 (93) nicht dafür, wenn im Mietvertrag kein Hinweis auf die Wohnungsgröße enthalten ist.
Der genauen Berechnung der Wohnfläche nach den Vereinbarungen der Vertragsparteien bzw. den einschlägigen Vorschriften kommt somit gerade in Grenzfällen eine überragende Bedeutung zu. Die meisten Gerichtsverfahren drehen sich daher nach der Klärung der Grundfrage um das Problem, wie die Fläche im konkreten Fall zu berechnen ist (So auch in dem Fall Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist der Begriff der „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Vorschriften, also der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder der 2. Berechnungsverordnung, zu ermitteln. Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18).
Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung in drei Schritten: Zunächst sind die Räumlichkeiten festzulegen, die überhaupt in die Wohnfläche einberechnet werden dürfen. Dazu gehören alle typischen Wohnräume, die von der Wohnung selbst aus erreichbar sind: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Flur, Badezimmer, aber auch Abstellräume sowie die Flächen von Balkonen und Terrassen. Separate Räume wie Garagen und Kellerräume blieben hingegen außen vor. Im zweiten Schritt sind die Grundfläche dieser Räume zu ermitteln. In einem dritten Schritt sind Ausnahmen abzuziehen, wie beispielsweise Flächen unterhalb von Dachschrägen, die nur anteilig berechnet werden dürfen. Dies ist im einzelnen eine Sache für Fachleute, wenn Schrägen, Souterrainräume oder Balkone zu berücksichtigen sind. Wegen der Einzelheiten der Berechnung verweisen wir auf unseren Beitrag „Wohnfläche”.
Vor der Frage, wie die Fläche berechnet wird, stellt sich zuweilen die Problematik, ob die Mietvertragsparteien überhaupt ausschließlich die Wohnfläche zur Grundlage der Leistung des Vermieters erklärt haben. Die Wohnflächenverordnung sagt nämlich nichts dazu aus, ob die Parteien als Gegenleistung für die Zahlung eines Mietzinses nur die Nutzung der nach der Verordnung zu berechnenden Wohnfläche vereinbart haben, oder ob als Gegenleistung für den Mietzins auch andere Objekte überlassen werden. In diesen Fällen haben die Parteien häufig vereinbart, dass die Miete nicht nur für die Wohnfläche des Hauses, sondern auch für die Grundstücksnutzung oder Nebengebäude entrichtet wird. Ist Gegenstand eines Mietvertrages neben einem Wohnhaus auch das Grundstück einschließlich weiterer Nebengebäude und Stallungen, so liegt bei einer Wohnflächenabweichung von 10 % und mehr kein eine Mietminderung rechtfertigender Mangel der Mietsache vor (Amtsgericht Neuruppin, Urteil vom 05.03.2009 – Aktenzeichen (Az.) 46 C 158/08).
3. Die Berechnung der Minderung bei einer Wohnflächenabweichung
Liegt eine negative Wohnflächenabweichung von über 10 % vor, kann die Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB um den Prozentsatz gemindert werden, um den die tatsächliche Fläche kleiner ist als die vereinbarte Fläche. Die Minderung berechnet sich nach dem gesamten Umfang der Flächenabweichung, nicht nur nach dem, der über 10 % liegt. Sind im Mietvertrag beispielsweise 100 qm vereinbart, beträgt die tatsächliche Wohnfläche aber nur 80 qm, so beträgt die Mietminderung 20 %. Beträgt die Abweichung dagegen 10 % oder weniger, so kann gar keine Mietminderung geltend gemacht werden, auch keine anteilige.
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich aller Nebenkosten. Auch eine Flächenabweichung ist ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung des Vermieters mit der Folge, daß die gesamte Gegenleistung des Mieters gemindert ist, um die Gleichwertigkeit der Leistungen beider Vertragsparteien wiederherzustellen (BGH vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04).
4. Flächenabweichungen im Gewerberaummietrecht
Die vorgenannten Grundsätze gelten auch im Bereich des Gewerberaummietrechts (BGH, Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01; Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2012 – Aktenzeichen (Az.) XII ZR 97/09). Allerdings kann dort in der Regel nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien der Flächenberechnung die wohnungsrechtlichen Vorschriften zugrundegelegt haben. Wenn der Mieter die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist (Kammergericht Berlin, Urteil vom 22.10.2001, 20 U 3713/00). Dies kann die DIN 277 sein (Kammergericht, Urteil vom 30.09.2005, 12 U 213/04), aber auch die DIN 283 (Amtsgericht Bad Segeberg, Urteil vom 22.12.2011 – Aktenzeichen (Az.) 17 C 179/10). Es ist also besonders im Bereich des Gewerberaummietrechts für den Mieter wichtig, genaue Regelungen über die Flächenberechnung zu treffen.
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References: BGH 
 BGH 
 § 536
 BGH 
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 § 536
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 536
 § 536